河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫17民终4902号
上诉人（原审被告）：王爱勤，女，1962年9月14日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
上诉人（原审被告）：王建华，男，1964年4月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
上诉人（原审被告）：陈树林，男，1972年9月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
上诉人（原审被告）：马成，男，1959年1月21日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
上诉人（原审被告）：赵长庚，男，1966年9月7日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
上诉人（原审被告）：聂玉柱（曾用名聂老虎），男，1950年5月19日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
上诉人（原审被告）：赵爱国，男，1969年10月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
上诉人（原审被告）：杨文杰，男，1962年6月13日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
以上八上诉人的委托代理人：黑连河，河南文苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟西组。
负责人：周琳，该组组长。
委托诉讼代理人：范建军，河南同立律师事务所律师。
上诉人王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰因与被上诉人驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟西组（以下简称黑泥沟西组）合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初4194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰及其委托诉讼代理人黑连河，被上诉人驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟西组村民组长周琳及其委托诉讼代理人范建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原判认定事实错误，具体如下：黑泥沟××组就房屋转让问题完全按照民主议定程序进行表决，仅在签订合同时签订了《承包经营协议》，未签订合同系不知道选用适当的书面文书。2006年黑泥沟××组开会商议将门面房以90万元转让给鸿泰公司，2007年其与黑泥沟××组签订的合同，其未与黑泥沟××组恶意串通。45间门面房有28间无房产证，对于17间有房产证，其与黑泥沟××组均不知情，不是因为不能出租而是因为开发商未交付房屋的原因转让门面房，黑泥沟××组未误导村民作决定。老街村西组村民民主决策意见单未显示价格及转让给谁，但在村民会议已多次说明，征求群众是否同意转让的意见时不能确定受让人，决策意见单未显示转让给谁符合生活习惯，不违反法律规定，2007年会议公布以90万元的价格卖给同村村民，无人提出异议。二、原判适用法律错误：因双方签订合同时不存在恶意串通，应认定《承包经营协议》有效。
被上诉人驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟××组辩称，出租、处置集体财产应当通过村民代表大会处理，处置涉案门面房时到会人员只有17人，未达到参会人数，部分会议内容有篡改和添加其他村民签字的行为；村民大会在讨论门面房问题时隐瞒部分房产已取得房产证，导致村民不知情且在别人伪造签名情况下作出决议；双方签订的承包协议承包期间无时间约定，以产权期限为承包期限，故意隐瞒事实真相，侵犯村民的合法权益；基于村民的错误理解，上诉人以低于市场价格购买门面房，存在恶意串通损害集体利益的事实，原审适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟××组向一审法院起诉请求：一、判令确认原告于2007年5月12日与八被告签订的《承包经营协议》无效；二、判令八被告返还村民集体财产门面房45间（位于驻马店市文明路南段路西侧鸿泰花园到练江路，自北向南临街门面房17间；位于驻马店市练江路西段路北侧文明路至金龙花园，自东向西临街门面房28间）。
一审法院认定事实：2007年5月12日，驻马店市驿城区老街办事处老街村西组（发包方，以下简称老街村西组）与驻马店市驿城区老街办事处老街村村民：王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂老虎（聂玉柱）、赵爱国、杨文杰（承包方）签订《承包经营协议》一份，该协议约定：为使多年遗留问题仍未启用的半成品门面房得到利用，集体资产不受损失，并摆脱各种矛盾纠纷，经发包方和承包方协商一致，村民代表会讨论通过签订本协议。第一条、承包经营形式：全权承包。第二条、承包经营期限：该楼房可使用年限之内。第三条、承包经营内容：1、文明路、练江路西北角楼下门面房。门面房大小45间（临练江路28间临文明路17间）及对上述门面房的修整改造。2、执行、处理本组与楼房开发商（驻马店市鸿泰物业发展有限公司）之间的一切合同纠纷和所产生的一切费用。第四条、承包费：该楼房可使用年限之内共计90万元，大写人民币：玖拾万元。第五条、承包费上交方式：协议签订后一次性付清全部承包费。第六条、承包的其他事项：1、承包方可根据经营需要完善门面房各种手续（发包方协助提供印件），可出租、转让。2、因门面房所发生的一切事务、费用均由承包方承担，与发包方无关。协议落款处发包方由老街村西组加盖印章，由代表人张金华、李玉芳签名；承包方处由王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂老虎、赵爱国、杨文杰8人签名并捺印。2007年5月16日，王爱勤等八被告向老街村西组交纳了90万元，老街村西组向王爱勤等八被告出具了收据，收据显示“今收到王爱勤、赵爱国、赵长庚等交来占地补偿费玖拾万元整”。协议签订后，老街村西组即将诉争的45间门面房交给王爱勤等八被告，被告王爱勤等八被告使用诉争的门面房至今。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
另查明，2005年1月，经河南省人民政府批准，撤销驻马店市驿城区人民政府老街乡，建立老街街道办事处。老街村西组更名黑泥沟××组，即本案原告。又查明，本案诉争的45间门面房位于驻马店市××城区××路和××交叉口西北角，系两幢临街门面楼的1层门面房，临练江路路北的一幢楼房的门面房为28间，临文明路路西的一幢楼房的门面房为17间。该45间门面房系原告黑泥沟××组与鸿泰物业公司联合开发的营宿楼一楼。2002年8月，老街村西组为其中临文明路路西的一幢楼房的1层办理了房屋所有权证，证号为“2002新编字第001088号”，该房屋所有权存根××房屋所有权人为老街乡××组，房屋坐落为文明路南段，丘（地）号为D87丙1-5，产别为公产，领证日期为2002年8月29日。另一幢临练江路路北门面房，该楼1层至今未办理房屋所有权证。诉争的45间门面房现由王爱勤等八被告共同占有，并对外出租收取租赁费，至今未办理房屋产权过户手续。
诉讼中，八被告提交了：一、2006年1月6日、2006年3月9日、2006年3月10日、2006年3月11日、2007年5月18日的五次黑泥沟××组村民代表会会议记录，用以证明：诉争门面房转让价款及收到转让价款的分配方案是经参加会议的村民组代表讨论决定的。①2006年1月6日的会议记录显示：会议地点办公室。参加人员：张金华、李玉芳、曹建军、舒爱莲、李心建、曹启明、赵收林、曹汉银、赵振强、张家刚、高香、赵德志、安国建、梁秀云、赵玉梅、赵国亮、邢登峰。会议内容：……关于咱组的门面房的问题，现在咱没有房产证，也不敢对外出租，今天请大家商量一下，是整体转让，还是对外出租，请大家商量一下，作出决定。最后决定：大家一致通过，门面房卖掉，卖的钱向大家分了。参会人员中张金华是黑泥沟××组时任组长，李玉芳是小组会计，曹建军是出纳，舒爱莲是计生小组长，李心建是党小组长，其余12人均是推选的村民代表。②2006年3月9日的会议内容为：关于咱们门面房的问题，今天请大家来商量一下，上次咱已经说过一次，门面房卖给别人咱没有房产证，对外出租，咱组的租金收不上来，给鸿泰公司已经谈过几次，人家最高付玖拾万元，再高不谈。今天大家都发表一下自己的看法，是愿意分下去，还是卖掉，大家都发表一下自己的意见，请大家表态，作出决定。……最后决定：大家一致通过，同意卖了。③2006年3月10日的会议内容为：关于本组与鸿泰公司联合开发商贸楼转让一事，昨天已经讲过，今天表子已经复印好了，请大家辛苦一下，挨家挨户去你所包的片区，请村民们签字表决，一定要做到自愿，不能强迫，明天下午2:30分还到办公室集合，表决结果明天公布。最后强调一下，不能强迫，不能漏户，一定要老百姓自愿。④2006年3月11日的会议内容为：门面房的转让问题，前两天已经连续开会，昨天把民主决策意见单交给大家入户表决，今天决策结果已经计算出来，同意转让的121份，不同意转让的30份，弃权的8份，数字请大家记清，把结果反馈给大家。……最后决定：以少数服从多数的形式，门面房同意转卖，转让费向大家分掉一部分。另外，分配问题，请大家商量一下，年轻人从年满18周岁以上开始参加分配。60岁以上的退休老人是否参加分配请大家决定。最后结果：通过大家讨论最后决定，退休老人不参加分配，留一部分保证退休金的正常发放，18周岁以下的不参加分配，……决策结果不另行通知，大家分头带回去反馈给自己片区的村民。⑤2007年5月18日的会议内容为：今天请大家来还是向大家公布咱的门面房的事情，门面房现在已经以90万元的价格卖给了本组村民，今天请大家来商量一下，这个钱怎样个分配法，各位代表们发表一下自己的看法。最后决定：1、大人、小孩都有，十八周岁以上每人按1500元发放，十八周岁以下的每人800元发放。2、代表们提议，其它的场院该卖的卖，该收的收，卖的钱大家以后再进行分配。原告质证称，1、被告提交的村民代表会会议记录程序违法，会议记录均没有在场人员签字，是一个人全部记录的，不符合村民组织法的规定；2、参会的村民代表未达到法定人数，村民组织法规定，召开村民代表大会，应由三分之一以上村民联名选出代表，按户是本村三分之二以上的户代表参加，如果出租、借贷处理其他集体财产必须进行公布，并且提前10日通知全体村民。3、村民组织法和村民选举法第16、22、24、34条规定，按照被告提供证据显示黑泥沟××组的户数是151户，按照三分之二计算应到100户，被告提供的会议记录显示实到17人，被告不能证明17人是村民选举代表，更不能证明17人全部到会，会议记录上没有17人的签名。4、2006年3月9日的会议记录内容虚假，会议讨论的房产是处置黑泥沟××组的集体财产，对于房产处置，不需要与鸿泰物业公司商量。本案诉争的门面房转让明显是低价处置集体财产。5、被告提供的会议记录违背了村民组织法的规定，未达到法定人数，该会议记录无效，另未有到会人员签字和发表意见，属于一言堂，不符合民主集中制原则。二、2006年3月10日，各村民代表向村民发放的“老街村西组村民民主决策意见单”（以下简称民主意见单），发出159份，收回151份，其中同意转让的121份，不同意30份，弃权8份。八被告用以证明：诉争的门面房转让已经经全体村民进行表决，大多数村民同意转让。前述民主意见单载明“全体村民：经村民代表会研究，关于我组与鸿泰物业公司合建商住楼有偿转让一事，提请全体18岁以上村民进行讨论决定。具体内容由各片代表入户详细讲解后，以家庭为单位进行书面表决。同意签名，不同意签名”。原告黑泥沟××组质证称，黑泥沟××组实际是144户，发出159户，多出实际户数15户，不知多出的15户是否是本村民组的村民，是否是和本村的集体财产存在利害关系，对会议内容的真实性不予认可。
三、2007年5月16日，被告黑泥沟××组收到90万元的收款收据，收据显示“今收到王爱勤、赵爱国、赵长庚等交来占地补偿费玖拾万元整”，八被告用以证明：黑泥沟××组收到占地补偿费90万元，与承包协议的约定价款一致，王爱勤等8人已经按照协议向村民组交纳了90万元的转让费。原告黑泥沟××组质证称，收款收据载明的交款事项是占地补偿费，不是承包费和转让费，该证据与本案无关。四、2007年5月19日，黑泥沟××组发放青苗补偿款的工资表，八被告用以证明：黑泥沟××组用王爱勤等8人支付的转让款90万元为全体村民发放了青苗补偿款，发放人数536人，发放金额741400元；另根据村民代表会议决议内容，下余十余万元是发放给退休人数的退休金。原告黑泥沟××组质证称，工资表发放的是青苗补偿费，不能证明是所谓的门面房转让费，与本案无关。五、1998年11月11日，黑泥沟××组与鸿泰物业公司签订《联合开发实施合同》。鸿泰物业公司于2016年8月26日出具证明一份，写明：“在1998年11月11日我公司和黑泥沟××组联合开发位于练江路××××路交叉口西北角一块土地，12568平方米，双方约定建成后底层门面房归黑泥沟××组，因为各种原因导致开发的楼房在2006年初还没有交给黑泥沟××组使用，黑泥沟××组一直见不到利润，黑泥沟××组多次找到我公司协商把一层门面房转让给我公司。最后结合12568平方米土地价值，双方商定45间门面房以90万元转让给我公司，但是后来不知道什么原因，黑泥沟××组没有再和我公司联系此事”。张金华于2016年8月27日出具情况说明一份，写明：“我叫张金华，原黑泥沟××组村民组长，任期2002年7月—2011年12月。关于黑泥沟××组与鸿泰物业有限公司签订的联合开发协议一事，作以下情况说明：联合开发合同于1998年签订，以联合开发的形式，由黑泥沟××组出土地，鸿泰公司出资金，开发成功后黑泥沟××组将得到一层门面房，其余归鸿泰公司所有。此合同签订后一直到2006年黑泥沟××组始终未得到完整交付的门面房，黑泥沟××组在多次找鸿泰公司追要未果的情况下，鸿泰公司提出房屋短期内交付困难，愿以占用土地、青苗补偿款的形式，补偿黑泥沟××组80万元，以抵偿黑泥沟××组应得的一楼门面房。后经村民代表多次与鸿泰公司协商到90万元。经村民代表会多次研究同意和全体村民民意调查的结果同意后，由于村民失地没有生活来源，要求提前将补偿款分配到户。在同等条件下，由本村几户村民以同样90万元的价格优先取得使用权，给村民组转款90万元，最后以村民组的广大代表意愿进行了实施”。八被告用以证明：诉争门面房由鸿泰物业公司开发后归原告所有，直到2006年门面房还没有交付给原告，原告一直见不到利润，就多次找鸿泰物业公司协商把门面房转让给鸿泰物业公司，最后结合12568平方米的土地价值，商定45间门面房以90万元的价格转让给鸿泰物业公司，在同等条件下，被告以同样90万元的价格优先取得。原告质证称，1、张金华出具的证明系打印件，谁出具的无法核实，且张金华未到庭，无法核实张金华证明的目的及意思表示，张金华与本案存在利害关系，是与八被告签订承包经营协议的黑泥沟××组的代表人。2、鸿泰物业公司出具的证明内容虚假，鸿泰物业公司与黑泥沟××组存在利害关系，双方就联合开发合同正在诉讼中。诉讼中，王爱勤等八被告抗辩主张，被告王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰8人虽与村民组签订的是《承包经营协议》，但其8人实际是共同出资购买诉争的门面房，不是承包。
一审法院认为，本案诉争的45间门面房系原告黑泥沟××组集体所有的财产，原告黑泥沟××组为处置该财产，召开了由村组成员及村民代表参加的会议并向全体村民发放了“老街村西组村民民主决策意见单”，无论是会议记录还是民主意见单均体现了黑泥沟××组转让诉争门面房的真实意思表示，被告王爱勤等八被告在诉讼中也明确表示其在签订《承包经营协议》时的真实意图是购买诉争门面房，而非承包，故依据合同双方的真实意思表示，本案原告黑泥沟××组与王爱勤等八被告签订的《承包经营协议》，名为承包协议，实为房屋买卖合同。关于原告提出《承包经营协议》未履行民主议定程序，违反法律、法规强制性规定，侵害了村民集体财产利益，属无效协议的主张，一、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”。本案中，被告黑泥沟××组通过召开村民代表会议和发放“老街村西组村民民主决策意见单”的形式，征求本组村民的意见决定转让本村民组的45间门面房，王爱勤等八被告也表明其真实意图为购买，而不是承包，但事实上买卖双方却以承包的名义签订了书面的《承包经营协议》，在《承包经营协议》上也未表明双方买卖房屋的真实意图，之后，被告王爱勤等8人又以占地补偿费的名义向黑泥沟××组交纳了门面房转让费，原告黑泥沟××组与被告王爱勤等8人明知处分村民组集体所有的财产需履行严格的程序，双方之间恶意串通，有意采取承包的形式规避其转让集体财产的真实目的，导致实际签订的承包经营协议与征求村民意见后形成的转让门面房的意见不一致。二、经查，2002年8月，原告黑泥沟××组已经为诉争的45间门面房中临文明路路西的17间办理了房产证，而在2006年召开的村民代表会议中，黑泥沟××组故意隐瞒诉争门面房已经部分办证的情况，并在会议中声称诉争的门面房至今未办理房产证，不敢对外出租，错误引导广大村民，使广大村民作出了同意转让门面房的决定。三、本案中，原告黑泥沟××组虽辩称其转让门面房经过了民主议定程序，召开了村民代表会议并发放“老街村西组村民民主决策意见单”，但在村民代表会会议记录和发放“老街村西组村民民主决策意见单”上仅仅显示的是黑泥沟××组征求广大村民是否同意转让45间门面房，最终形成的决议意见为转让诉争45间门面房，并未显示村民对45间门面房以什么价款进行转让以及转让给谁的意见内容，故以上会议记录及民主意见单显示的广大村民的决议意见不完整，违反了民主议定程序，同时，也损害了集体成员的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项的规定“有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，原告黑泥沟××组主张本案诉争的《承包经营协议》无效，于法有据，予以支持。关于原告请求八被告应向其返还诉争45间门面房，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。依据前述法律规定，本案诉争的《承包经营协议》被确认无效后，诉争的45间门面房应予返还，原告方的该项主张，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟××组与被告王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰于2007年5月12日签订的《承包经营协议》无效。二、限被告王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰于本判决生效后十日内向原告驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟××组返还诉争的门面房45间（位于驻马店市文明路南段路西侧鸿泰花园到练江路，自北向南临街门面房17间；位于驻马店市练江路西段路北侧文明路至金龙花园，自东向西临街门面房28间）。案件受理费12800元，由被告王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交三份证据，第一份证据系张金华出具的情况说明，证明村民组开会决定以90万元把涉案门面房转让给鸿泰公司，上诉人在同等条件下优先购买，无法开发票遂签订承包经营协议；第二份证据系驻马店鸿泰物业发展有限公司工商信息表，证明该公司法定代表人是徐淳鸿，涉案的有证的17间门面房的房产证系徐淳鸿领取；第三份证据系被上诉人2007年8月19日出具的证明，证明涉案门面房归王爱勤所有，房产证正在办理中，证明当时不知道有房产证。被上诉人质证称，第一份证据不是新证据，在一审张金华已写过情况说明，内容与该说明一致，由于张金华本人未到庭，无法证实该说明的真实性；第二份证据与本案没有关联性；第三份证据的证明不能对抗行政许可，老街西组无权将涉案产权归属他人，不能对抗合同的效力。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人提交的第一份证据，由于张金华未出庭，对其证言本院不予采信；对于上诉人提交的第二份及第三份证据，不足以证明上诉人的证明目的，本院对该证据不予采信。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：双方于2007年5月12日签订的《承包经营协议》是否有效。本案诉争的45间门面房系黑泥沟××组集体所有的财产，黑泥沟××组通过召开村民代表会议和发放“老街村西组村民民主决策意见单”的形式，征求本组村民的意见决定转让本村民组的45间门面房，王爱勤等八被上诉人也表明其真实意图为购买，而不是承包，依据合同双方的真实意思表示，双方于2007年5月12日签订了名为承包协议，实为房屋买卖合同的《承包经营协议》。一审认定该协议违反民主议定程序，损害集体成员的合法权益正确。同时该争议的门面房建在黑泥沟××组集体土地之上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用以非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，故一审判决本案诉争的《承包经营协议》无效，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效取得的财产应当予以返还。八上诉人应将争议的45间门面房返还被上诉人，被上诉人应将八上诉人以占地补偿费的名义向黑泥沟××组交纳的门面房转让费返还。但因八上诉人主张合同有效，没有要求返还，本院不予处理，其可以另行主张。上诉人上诉称原判认定事实错误的上诉理由不足，本院不予采纳。关于上诉人上诉称原判适用法律错误的上诉理由，本案没有证据证明双方当事人恶意串通，本案合同无效是因为违背了法律的强制性规定，一审适用法律有瑕疵，但判决结果正确，故上诉人的该上诉理由不足，本院不予采纳。
综上所述，王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由上诉人王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王胜利
审判员 郭留会
审判员 郭建平
二〇一八年二月九日
书记员 邱营峥