广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1608号
上诉人（原审被告）：姚丹，女。
委托代理人：周永萍，广东深金牛律师事务所律师。
委托代理人：魏永峰，广东深金牛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈锡其，男。
委托代理人：罗正兵，广东华文律师事务所律师。
委托代理人：莫镇杰，广东华文律师事务所辅助人员。
原审第三人：东莞市旭达置业投资有限公司。住所地：广东省东莞市南城区西平绿色路*号世纪城国际公馆**栋商铺*******号。
法定代表人：陈锡其，该公司总经理。
委托代理人：罗振邦，系该公司员工。
委托代理人：骆羽群，系该公司员工。
上诉人姚丹因与被上诉人陈锡其、原审第三人东莞市旭达置业投资有限公司（以下简称旭达投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月31日，陈锡其向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认姚丹于2014年2月25日违法单方解除《房屋买卖居间合同》（编号为0010125）。2.姚丹返还定金50000元。3.姚丹支付违约金406000元。4.姚丹支付律师费25000元。5.本案诉讼费由姚丹承担。
原审法院经审理查明：陈锡其系旭达投资公司的法定代表人。2013年8月31日，陈锡其作为买方（乙方），姚丹作为卖方（甲方），旭达投资公司作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖居间合同》（编号为0010125）。其中第一条约定物业位于东莞市南城区世纪城国际公馆二期Ⅱ-B-5号楼103号（即布里斯班区23栋91号），建筑面积为185.74平方米；第二条约定该物业已办出房产证，编号为C6680503号，登记日期2008年9月12日；第四条约定物业转让价格为2030000元；第六条约定合同定金为50000元，乙方应在本合同生效之日支付，合同生效后已付定金抵作楼款；第七条约定楼款（不含定金）为1980000元，手续办理至C阶段，支付500000元，剩余部分1480000元由乙方通过商业贷款方式支付，该款项由贷款行直接划入甲方在该行开设的账户内。付款时间备注如下：A.甲方对丙方指定人员的公证委托书办出；B.乙方贷款申请银行初审通过；C.甲乙方到房管所签署了《房地产买卖合同》；D.乙方该物业《房地产权证》办出；E.甲乙方办理了物业交接手续；第八条约定，乙方办理贷款的，甲、乙双方应于本合同签署后5个工作日内提交贷款所需资料并签订申请贷款相关文件；第十条约定，甲方确认尚有700000元的贷款未偿还，甲乙双方约定由甲方自筹资金清偿贷款；第十七条约定，甲方或乙方违反第七至第十二条、第十四至第十六条、第十九至第二十二条约定之一的，或拒不履行其应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任：……（二）逾期三十日且仍未履行的，守约方可根据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金；第十九条约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担；第二十二条约定，甲乙方应确保通讯畅通和通讯地址正确，以保证丙方能够及时通知到双方办理有关手续。另，合同中姚丹的身份证号码为42011xxxxx70028。同日，陈锡其向姚丹支付购买案涉房屋的定金50000元。
姚丹及旭达投资公司称，三方签署《房屋买卖居间合同》后，因原房地产权证上姚丹身份信息不实，为了使买卖交易顺利进行，姚丹在房管部门变更身份信息，办理了新的房地产权证；2013年11月28日，姚丹将新的房地产权证交至旭达投资公司。姚丹还表示，合同签订后，其已经积极向案涉房屋的抵押权人还清贷款并注销抵押权。根据陈锡其提供的房地产权证（粤房地证字第C668xx**号）显示，案涉房屋的登记日期为2008年9月12日，权属人为姚丹，身份证号码为42011xxxxx70028，他项权情况为按揭转抵押，抵押权人为东莞市农村信用合作社联社南城信用社。房地产权证（粤房地权证莞字第040xxxx**号）显示，案涉房屋的登记时间为2013年11月13日，权属人为姚丹，身份证号为xxxx，无他项权情况。
2014年1月7日，姚丹向陈锡其及旭达投资公司发出律师函，内容为：“……现合同生效至今已四月有余，经卖方姚丹多次催告，买方陈锡其仍未按合同约定到房管所签署《房地产买卖合同》，更未支付首期购房款。本着诚信原则，卖方姚丹提出如下合理要求：本律师函发送之日起六日内（2014年1月13日之前），买卖双方到房管所签署《房地产买卖合同》，且买方陈锡其向卖方姚丹支付购房款人民币50万元。买方陈锡其逾期不到房管所签署《房地产买卖合同》，且不支付购房款人民币50万元的，卖方姚丹将依法解除《房屋买卖居间合同》，并依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定不予返还定金。《房屋买卖居间合同》解除之日起二日内，东莞市旭达置业投资有限公司应无条件退还全部资料……”。根据邮件查询结果显示，律师函于2014年1月9日投递并签收。
2014年2月25日，姚丹又向陈锡其及旭达投资公司发出律师函，内容为：“……2014年1月7日，卖方姚丹委托本律师向你们发送律师函，要求2014年1月13日之前，买卖双方到房管部门签署《房地产买卖合同》，要求买方支付购房首期款人民币50万元。买方陈锡其至今拒不履行。鉴于以上事实，本律师认为：卖方依据《中华人民共和国合同法》第62条，给予了买方合理、充分的履行合同期限，买方无正当理由却拒绝履行，按照合同第七条、第十七条之约定，买方已经构成根本违约，卖方有权单方解除合同。现本姚丹委托本律师郑重函告如下：一、解除房屋买卖居间合同，自买方陈锡其收到本律师函之日起解除。二、卖方已经收取的定金人民币5万元不予退还给买方。三、卖方保留追究买方以下民事责任：……。四、东莞市旭达置业投资有限公司收到本律师函之日起二日内无条件退还卖方的全部资料。五、卖方保留追究东莞市旭达置业投资有限公司其它责任……”。该邮件查询结果显示，律师函于2014年2月26日投递并签收。
一审庭审中，陈锡其、姚丹均主张对方违约。陈锡其认为，根据合同约定，陈锡其支付50000元定金后，姚丹应协助陈锡其向银行申请贷款，之后双方到房管部门签订房屋买卖合同同时支付首期款，但由于姚丹拒不履行协助陈锡其申请贷款的义务，致使陈锡其无法获得银行的同贷书，系姚丹违约在先，因此姚丹单方解除合同的行为是违法的。姚丹认为，陈锡其、姚丹及旭达投资公司没有约定先办理银行贷款再到房管部门签订房屋买卖合同，姚丹已更换新房产证并还清房屋贷款，但是陈锡其及旭达投资公司从未通知姚丹协助办理贷款事宜，而姚丹是在陈锡其长期不履行合同的情况下，才书面通知陈锡其前往房管部门签订合同以及支付首期款，之后又因陈锡其拒不配合，故姚丹作为守约方依法行使合同解除权。旭达投资公司认为，因姚丹身份信息问题造成需要重新办理房地产权证以致买卖双方交易延误，且案涉合同第七条A至E项是有先后顺序的，旭达投资公司也已口头告知姚丹二手房买卖交易的流程，其中以银行按揭方式进行交易，需银行审批出具同贷书，再签署《房地产买卖合同》，完税后领取房产证，办理银行抵押权登记，最后为银行放款；旭达投资公司多次电话催促姚丹协助陈锡其前往银行办理贷款审批，但姚丹拒不履行配合义务。为此，旭达投资公司提交了东莞市房地产中介协会监制的《存量房居间及交易简易流程》和手机通话清单。姚丹表示，没见过该份交易流程表，对此不知情。陈锡其还主张，姚丹违约行为造成了陈锡其的巨大损失，包括房屋升值及聘请律师代理本案诉讼等损失，2014年3月13日与案涉房屋同等位置、条件的其他房产的市场交易价格升至2350000元，2014年4月13日案涉房屋的评估价为2414600元，而陈锡其又为本案诉讼支出了律师代理费25000元，故姚丹应按照案涉合同第十七条第（二）款及第十九条向陈锡其支付违约金。同时，陈锡其明确表示不愿意继续履行案涉合同。
原审法院认定上述事实的证据有：陈锡其提供的房屋买卖居间合同、收款收据、房地产权证、律师函、房地产初评结果明细表、广东金信联行置业有限公司房地产买卖及居间合同、律师费发票，姚丹提供的工商信息查询单、签收证明、收据两份、关于限期履行义务的律师函、关于解除合同的律师函，旭达投资公司提交的卖方身份证复印件、存量房居间交易简易流程、东莞银行借款审批资料、手机通话清单，以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为：对于陈锡其、姚丹在本案中没有争议的事实，原审法院依法予以确认。本案系房屋买卖合同纠纷，陈锡其、姚丹及旭达投资公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。本案争议焦点为：姚丹是否违法解除合同，应否向陈锡其返还定金，并支付违约金。虽然案涉合同约定了陈锡其、姚丹应在合同签订后5个工作日内提交贷款所需资料并签订申请贷款相关文件，但是姚丹并非专业的房产交易方，作为一个普通民众不熟悉二手房交易的一般流程是可以理解的，且在案涉合同的条款中确无关于具体交易流程的详细约定，即向银行申请贷款与到房管所签署房地产买卖合同的先后顺序、期限等，以及何时、何地、买卖双方如何协助办理贷款申请等。而陈锡其及作为专业房屋买卖居间方的旭达投资公司所提交的证据均无法证明其对于上述不明确不详尽的条款已经向姚丹作出合理的解释说明，或者已经与姚丹对于约定不明的部分达成了补充协议。就房屋买卖合同而言，办理贷款手续、到房管部门办理过户手续以及支付首期款均系合同中的主要内容，买卖双方就此没有明确约定又无法协议补充，必然造成房屋买卖合同无法继续履行，但此责任不可归咎于买卖双方。因此，本案并不存在姚丹单方违约的情形，陈锡其诉请确认姚丹单方违法解除合同以及支付违约金、律师费，于法无据，原审法院不予支持。姚丹向陈锡其及旭达投资公司发出解除合同的律师函，陈锡其与旭达投资公司没有对此作出书面回应，但陈锡其在本案庭审中已经明确表示不会继续履行合同，应视为其同意解除合同，且如前所述，案涉合同也无法继续履行，故原审法院依法确认陈锡其、姚丹及旭达投资公司于2013年8月31日签订的《房屋买卖居间合同》（编号为0010125）已经解除。陈锡其已向姚丹支付了定金50000元，不可归责于双方当事人的事由导致案涉合同解除，因此姚丹理应向陈锡其返还定金50000元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2014年4月30日作出判决：一、确认陈锡其、姚丹与东莞市旭达置业投资有限公司于2013年8月31日签订的《房屋买卖居间合同》（编号为0010125）解除。二、姚丹于判决发生法律效力之日起五日内向陈锡其返还定金50000元。三、驳回陈锡其的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4258元（陈锡其已预交），由陈锡其负担3815元，由姚丹负担443元。
姚丹不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实、适用法律错误。（一）办理贷款手续事宜的约定是明确的。《房屋买卖居间合同》第八条、第二十二条、第二十三条关于银行按揭贷款事宜的约定是明确的，办理贷款是买方的义务，居间人有通知义务，卖方有义务协助办理。但姚丹从未接到协助办理贷款的通知，电话、短信等任何形式的通知均没有，姚丹与旭达投资公司多次在一起办理房产证信息变更事宜，旭达投资公司也未通知姚丹。一审中陈锡其及旭达投资公司未能提供有效证据主张已经通知了姚丹。《房屋买卖居间合同》第八条约定：“乙方办理贷款的，甲乙双方应予本合同签署后5个工作日内提交贷款所需资料并签订申请贷款相关文件。”在新的房产证手续办理完毕后，陈锡其就应向银行申请贷款，陈锡其因自身原因未能成功向银行申请贷款是导致合同解除的主要原因。（二）《房屋买卖居间合同》没有约定向银行申请贷款与到房管所签署房地产买卖合同的先后顺序，原审法院也认定没有先后顺序。既然向银行申请贷款与到房管所签署房地产买卖合同没有先后顺序，《房屋买卖居间合同》签订后向银行申请贷款成功之前，姚丹依据《房屋买卖居间合同》第七条的约定以及《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，向陈锡其发送律师函要求到房管所签署房地产买卖合同，要求陈锡其支付首期款，而陈锡其在合理期限内又无任何障碍情形下拒绝履行的，就构成违约。（三）格式合同约定不明确的，应作出有利于姚丹的解释。依据《中华人民共和国合同法》第四十条及第四十一条之规定，提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提出格式条款一方的解释。陈锡其是旭达投资公司的法定代表人，格式合同是旭达投资公司制定的，陈锡其应当承担不利后果。原审法院认为“就房屋买卖合同而言，办理贷款手续、到房管部门办理过户手续以及支付首期款均系合同中的主要内容，买卖双方就此没有明确约定”，即使约定不明也应按照有利于姚丹的理解，合同仍应继续履行。（四）陈锡其主张姚丹因争议房产价格上涨而毁约，证据不充分。姚丹至今仍愿意以合同约定价格卖给陈锡其，姚丹一直要求陈锡其履行合同，陈锡其拖延不办，姚丹又委托律师给陈锡其发函，要求其期限履行义务，陈锡其仍拒绝履行。（五）原审法院适用法律错误。姚丹于2014年2月25日向陈锡其发出律师函，因陈锡其违约，姚丹通知单方解除《房屋买卖居间合同》。因此，《房屋买卖居间合同》已于送达之日起解除，陈锡其事后同意与否并不影响合同解除的效力。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，认定《房屋买卖居间合同》是经双方协商一致解除的，是适用法律错误。（六）原审判决姚丹返还定金是错误的。《房屋买卖居间合同》第六条约定：“甲乙双方约定合同定金为5万元，乙方应在本合同生效之日支付。合同生效后已付定金抵作楼款。”陈锡其拒不签订正式房屋买卖合同，不支付首期款，依据最高人民法院《中华人民共和国合同法》第一百一十五条以及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，应当适用定金罚则。据此，姚丹请求本院判令：1.撤销原审判决。2.驳回陈锡其的全部诉讼请求。3.本案诉讼费用由陈锡其承担。
被上诉人陈锡其答辩称：（一）本案合同交易存在先后履行顺序，无论从合同约定还是合同实际履行，姚丹应先履行协助陈锡其提交银行贷款所需资料并签署申请贷款相关文件，后再签署《房屋买卖居间合同》。导致本合同交易解除或终止的原因是姚丹拒绝按照合同的约定和旭达投资公司的安排和指示，履行其合同义务。（二）姚丹单方面变更了双方的《房屋买卖居间合同》，擅自要求陈锡其在指定的时间内履行《房屋买卖居间合同》和支付首期款，该要求违背了陈锡其履行合同的根本目的。而且姚丹在其要求陈锡其签订《房屋买卖居间合同》的时间内根本没有前往东莞有关房管部门签订该合同，为此旭达投资公司曾经多次联络姚丹，但是姚丹本人不在国内。由此可见，姚丹没有履行合同的诚意及意思，姚丹的根本违约是导致本合同解除的原因。
原审第三人旭达投资公司口头答辩称：姚丹在履行合同时候，旭达投资公司多次通知姚丹，姚丹不配合旭达投资公司进行工作，多次不接电话，且态度恶劣。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审补充查明，根据旭达投资公司提交的由东莞市房地产中介协会监制的存量房居间及交易简易流程，通过银行按揭的方式付款的交易流程是：银行审批出同贷-
评估-登记、过户，签署《房地产买卖合同》-完税-领取房产证-银行抵押-
银行放款。姚丹及旭达投资公司于一审庭审中均确认姚丹于2013年11月28日领取了新的房产证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对姚丹上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：双方在履行合同过程中是否存在违约行为。
首先，关于申请银行贷款的时间，案涉《房屋买卖居间合同》第八条约定“乙方办理贷款的，甲、乙双方应于本合同签署后5个工作日内提交贷款所需资料并签订申请贷款相关文件。”，但是，姚丹及旭达投资公司在一审中均确认三方签署《房屋买卖居间合同》后，因原房地产权证上姚丹身份信息不实，为了使买卖交易顺利进行，姚丹需先在房管部门变更身份信息并办理新的房地产权证，且姚丹在上诉中也确认陈锡其应在新的房产证手续办理完毕后向银行申请贷款。可见，双方在实际履行合同的过程中已对合同约定的申请银行贷款时间进行了变更。因姚丹于2013年11月28日领取了新的房产证，故陈锡其应在2013年11月28日后向银行申请贷款。至于申请银行贷款的具体时间，陈锡其及旭达投资公司均主张旭达投资公司有通知姚丹予以配合，并提交了手机通话清单予以证实，但该手机通话清单只显示了旭达投资公司与姚丹于2014年1月9日及11日有进行过通话，但不能反映通话的内容，故不足以证明旭达投资公司有通知姚丹的事实。而姚丹亦未能提供证据证明其与陈锡其对申请银行贷款的时间进行过协商。因此，陈锡其、姚丹及旭达投资公司均未能提供证据证明三方在实际履行过程中对申请银行贷款的时间达成补充协议。
其次，根据案涉《房屋买卖居间合同》第七条约定：“（一）手续办理至C阶段，支付伍拾万元整（小写500000元）。……付款时间备注如下：A.甲方对丙方指定人员的公证委托书办出；B.乙方贷款申请银行初审通过；C.甲乙方到房管所签署了《房地产买卖合同》；D.乙方该物业《房地产权证》办出；E.甲乙方办理了物业交接手续；”。从该约定的内容看来，ABCDE五项内容是有时间先后顺序的，而且根据旭达投资公司提交的由东莞市房地产中介协会监制的存量房居间及交易简易流程显示，银行审批出同贷之后双方才办理登记、过户及签订《房屋买卖居间合同》，因此，结合合同条款内容以及交易习惯，本院认定陈锡其申请银行贷款初审通过之后双方才到房管所签署《房屋买卖居间合同》。
综上，双方在实际履行合同的过程中对申请银行贷款的时间未能达成一致意见，必然会导致双方到房管所签署《房屋买卖居间合同》以及支付首期款等合同主要内容不能顺利履行。但此责任不可归咎于买卖双方，双方在履行合同的过程中均不构成违约。由于姚丹已向陈锡其发出解除合同的通知书，陈锡其也起诉请求解除合同，因此，原审法院确认双方签订的《房屋买卖居间合同》解除并无不当，本院予以维持。由于双方在履行合同的过程中均不构成违约，故原审认定姚丹向陈锡其返还定金50000元并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。姚丹的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人姚丹负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年四月九日
书 记 员 曾雪贞
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第（一）款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……