浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬象民初字第1126号
原告：宁波恒大针织有限公司。住所地：象山县爵溪街道兴港路*号。
法定代表人：郑建范，该公司董事长。
委托代理人：张西平，浙江之鹰律师事务所律师。
委托代理人：蒋海芳，浙江之鹰律师事务所律师。
被告：宁波能通印染有限公司。住所地：象山县爵溪街道北塘新瀛路*号。
法定代表人：徐贤祥，该公司总经理。
委托代理人：仲孝勤，浙江和诚震旦律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，浙江和诚震旦律师事务所律师。
原告宁波恒大针织有限公司（以下简称恒大公司）与被告宁波能通印染有限公司（以下简称能通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，依法由审判员陶振明独任审判，于2015年6月25日、8月7日两次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2015年9月2日依法组成合议庭，于11月17日第三次公开开庭进行了审理。第一、三次审理中，原告委托代理人蒋海芳、张西平及被告委托代理人仲孝勤到庭参加诉讼。第二次审理中，原告委托代理人蒋海芳及被告委托代理人仲孝勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒大公司起诉称：2011年12月12日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告承租原告所有坐落于象山县爵溪街道新瀛路6号的厂房及场地（除原来的三层办公楼之外），租赁期限自2011年12月12日至2016年12月11日，第一年租金为95万元，以后每年递增2万元及其他权利与义务事项等。合同签订后，原告按约交付租赁厂房及场地，但被告在租赁期内违反了租赁合同第五条“如要新搭建或者拆除建筑物，预先征得出租方同意”的约定，擅自拆除与锅炉房相连的机修间、在停车库前建造地磅导致停车库无法使用、将原地磅房改成五金仓库和办公用房等，严重损坏了租赁物，并擅自搭建棚屋作为仓库、储藏室，根据第七条出租人有权解除合同的约定情形，原告有权解除合同。另外，2012年11月30日，象山县人民政府作出《关于同意浙江恒宁集团老厂区改变土地用途性质的批复》（象政发（2012）220号），同意对位于爵溪街道北塘新瀛路6号33亩老厂房区（即租赁厂房及场地所占土地）在符合城镇规划的前提下改变土地用途性质，由工业用地改为商住用地。根据合同“如遇重大变故如土地性质改变等，承租方无条件搬迁”之约定，原告委托浙江之鹰律师事务所于2015年4月30日发函被告，要求被告在收到律师函后10日内拆除私自搭建、增设的违章建筑，恢复原状等，但期满后被告未予履行。故原告认为，基于被告擅自搭建、增设违章建筑，又拆除、损坏原有房屋且土地性质发生改变等情况，原告有权按照合同的约定及合同法规定解除与被告之间的租赁关系。
审理中，原告基于对租赁合同的认识发生变化并认为，上述所谓原、被告签订的《厂房租赁合同》实际是为了被告办理工商登记所用，恒大公司原大股东陈能秀的承诺书内容、双方实际履行的租金与合同约定不符等对此均能印证，该合同并未实际履行，故双方对案涉标的实系存在不定期租赁关系，原告可随时解除合同。假设法院认为租赁合同真实有效，则依上段理由，原告主张解除合同也符合约定或法定情形。综上，请求判令：一、解除原、被告于2011年12月12日签订的《厂房租赁合同》；二、被告立即拆除租赁厂房及场地上的违章建筑物，恢复原状；三、被告于2015年6月30日前自行腾空其在承租厂房及场地内安装添置的设备、设施等物品，交还所租赁的厂房及场地。审理中，原告变更第一项诉讼请求为判令解除原、被告之间的租赁关系；变更第三项诉讼请求为判令被告在合理期限内自行腾空其在承租厂房及场地内安装添置的设备、设施等物品，交还所租赁的厂房及场地。
被告能通公司在法定期限内未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：象山县人民政府的批复并非土地性质改变的依据，且该批复为政府文件，应该是针对不特定群体制定，不具备法律效力；被告是否在厂房内搭建违章建筑应该由行政职能部门认定，原告据此主张被告实施违章建筑没有事实和法律上的依据；原告主张被告所谓的添加设施是在“海葵”台风袭击后，因被告承租的厂房受到严重破坏，原告未将保险公司理赔款用于修缮厂房，导致被告生产经营困难，被告自行修缮并告知原告。且该厂房为原告30年前修建，到2011年厂房已经破旧不堪，被告为了合理利用厂房进行合理修缮，增加必要的设备，既是生产经营的客观所需，在租赁合同到期后交予原告也是有利于原告，并非破坏厂房。原告目前提供的证据也不足以证明哪些部分是被告新建的设施；从本案被告租金支付情况来看，2012年开始被告按每年100万元支付租金，2015年已支付半年租金50万，支付标准显然高于合同约定标准，这部分超过的租金足以涵盖原告所主张的可能造成的损失，原告不承担义务却要享受权利其根本目的是为了变相提高租金，或者是为了日后的拆迁补偿，违背诚信原则。原告与被告签订租赁合同时以及本案中并未提供涉案厂房的产权证明以及享有出租权利的依据，应当予以补证。综上，应当驳回原告的诉请。
原告恒大公司为证明其诉称主张成立，向本院提交下列证据：
1．《厂房租赁合同》一份、房产证书三份（均为复印件），以证明被告承租的象山县爵溪街道新瀛路6号的厂房及土地为原告所有，原、被告之间存在租赁关系的事实。
2.承诺书、公司变更登记情况信息表各一份，以证明被告公司原最大股东陈能秀于2012年12月12日承诺能通公司与原告签订的《厂房租赁合同》经约定不作为履行依据，双方就租期、租金、租赁范围未作约定的事实。
3.象山县规划局爵溪街道规划管理所出具的证明及照片一组，以证明被告在承租厂房内擅自搭建违章建筑物的事实。
4.照片五张，以证明被告擅自拆除原告交付租赁房屋、改变房屋原状及用途的事实。
5.象政发（2012）220号文件及证明各一份，以证明讼争的租赁厂房、场地所占土地用途已作了改变。
6.律师函、快递寄件凭证各一份，以证明原告已告知被告解除合同，要求限期搬迁、恢复原状的事实。
7.被告的前身即宁波恒通印染有限公司与原告签订的《厂房租赁合同》一份，以证明当时被告为了生产经营需要续租，因急需办理工商执照套用了原来的合同，原、被告实际并无达成租赁协议的事实。
8.复印自象山县市场监督管理局的《厂房租赁合同》一份，以证明原告与被告原股东陈能秀、鲍争世、励有兴系为解决被告工商注册事宜签订了合同，其上明确载明“本协议仅为工商专用”，被告并未加盖公章。
9.象山县爵溪街道规划管理所出具的证明一份，以证明涉案租赁物的土地性质已经改变为商住用地。
被告能通公司为证明其辩称意见成立，向本院提交下列证据：
1.付款凭证一组，以证明被告已按约支付原告租金，且支付金额已超过合同约定的事实。
2.人保财险象山理赔中心理赔查勘报告一份、照片一组，以证明被告承租的厂房因“海葵”台风受损，理赔款由原告收取，但原告未履行修复义务，被告自行修复承租物。
3.增值税发票二份，以证明被告自行修复承租物，原告未履行修缮义务。
本院为查明相关事实，依职权对案外人陈能秀进行调查并制作笔录一份，及调取宁波恒通印染有限公司的工商资料一组。
上述证据经原、被告在庭审中举证、质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，被告质证后对租赁的基本事实及房屋产权证书的真实性、关联性没有异议。本院对于原、被告存在租赁关系的事实予以确认，虽无合同之原件，鉴于被告对租赁合同真实性无异议，故本院对于租赁合同及房屋产权证书予以采信。
二、原告提供的证据2，被告质证后认为承诺书系原公司股东陈能秀于2011年12月12日出具，真实性不能确认，承诺书也未盖公章，与本案无关联性；对于变更登记信息表没有异议，从时间上看被告变更登记在后，承诺书在前，双方未涉及厂房租赁，不具有效力。本院对证据的真实性予以认定，对其证明目的将结合本院对陈能秀制作的调查笔录及其他证据予以综合认证。
三、原告提供的证据3，被告质证后对证明的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，照片显示的地方是承租厂房处，但根据照片下面的说明及文字表述，表明本案相关的照片并非由行政规划部门采集而是由原告自行提供，不符合法定的行政程序，作出违章建筑的认定必须通过具体行政行为来认定，规划管理所无相应的职权，其作出的说明无法律依据，被告仅仅是临时堆放相应物品，且是在海葵台风以后暂时堆放，并非法律意义上的违章建筑物。鉴于乡镇规划管理所系规划部门派出机构，对违章建筑的判断应属其职能范围，本院对其真实性及其证明目的予以认定。
四、原告提供的证据4，被告质证后对关联性有异议，被告并不存在破坏厂房的事实，原告应该提供依据证明被告承租时的厂房原状与现在是否有差异，且是否导致房屋使用功能破坏应当由有关部门进行鉴定，而非原告主观表述。本院对证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合其他证据予以认定。
五、原告提供的证据5，被告质证后对批复的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该批复只是政府文件，无司法上的依据，应按土地管理法的规定确认土地性质是否发生改变，且工业用地回收需经过一定的法律程序，截止本案起诉时将近3年的时间，原告无证据证明已经履行了相关程序。本院对证据的真实性予以采信。
六、原告提供的证据6，被告质证后对真实性无异议，对关联性有异议，被告要求继续履行合同，解除合同理由不符。本院对真实性予以确认，对其证明目的系本案待查事实，将结合其他证据予以确定。
七、原告提供的证据7，被告质证后认为与本案无关联性。本院对其真实性予以确认，对其关联性将结合其他依据予以确认。
八、原告提供的证据8，被告质证后对形式真实性没有异议，原、被告均同意按该合同实际履行。本院对证据的真实性予以确认，对其证明的将结合其他证据予以确认。
九、原告提供的证据9，被告质证后对真实性没有异议，但认为证明的落款时间为2015年4月10日，已超举证期限；爵溪街道规划管理所属于象山县规划局的下属派出机构，无权对土地性质改变予以认定；原告在2015年8月7日的庭审中已经变更诉请，因无租赁协议原件，主张事实租赁关系，现又以租赁合同条款为依据，要求解除租赁合同并要求被告承担违约责任，与诉讼主张矛盾。鉴于该证明内容与本院调查事实不符，本院对此不予确认。
十、被告提供的证据1，原告质证后对租金的支付事实无异议，对最后一笔50万元的时间表示无法确认，并认为被告自身已经按年度100万元在支付，与合同约定的95万元逐年递增不符，即原、被告实际上并未按照原合同在履行。经核实，本院对该部分证据予以确认，并认定被告支付租金均按100万元／年支付，且2015年上半年50万元也已经付清。
十一、被告提供的证据2，原告质证后认为应核实保险理赔报告的真实性，退一步说，即便真实，上面记载的内容也仅表示原告领取赔偿款合法，并不表示原告对于厂房有修缮义务；对于照片的三性有异议，被告所称的勘查现场即便在台风中受损，也无法显示原告有无履行修缮义务；对发票的真实性无异议，但对关联性有异议，票面载明的时间与诉争的房屋受损时间相距较长，是否用于厂房的修缮无法确认。本院采信原告的异议，对该部分证据不予确认。
十二、被告提供的证据3，原告质证后对真实性无异议，但对于证明目的和关联性有异议，根据票面载明的时间，距离诉争的房屋受损时间相距较长，是否用于厂房的修缮无法确认。本院认为，票据的真实性应予确认，但与本案的关联性不明，本院不予确认。
十三、本院依职权对陈能秀制作的调查笔录及宁波恒通印染有限公司的工商资料，双方对后者均无异议，对调查笔录原告质证后无异议；被告质证后认为笔录不能完全反映原、被告之间按照工商备案的合同继续履行的事实，原告和被告的原股东之间曾经确认按照该协议履行，并加盖过公章，即以原告提供的形式为复印件的该份《厂房租赁合同》为准。本院对于宁波恒通印染有限公司的工商资料予以确认，对于陈能秀陈述的内容将结合其他证据综合认定。
根据对证据的认证、各方当事人的诉辩主张及庭审陈述等情况，本院综合认定本案的基本事实如下：
坐落于象山县爵溪街道新瀛路6号，地号分别为03001012－1、03001012－2、03001012－3的土地使用权及上厂房（象房权证爵溪镇字第××号、03××52号、03××12号、03××13号）系为原告所有。
2011年12月12日，为公司注册所需，以原告为出租方、能通公司为承租方，双方签订《厂房租赁合同》（下称合同一）报工商备案，合同载明：一、租赁厂房坐落于象山爵溪街道新瀛路6号，原恒大企业内的厂房及场地，原办公楼三层楼除外；二、租赁期限从2011年12月12日至2016年12月11日。如遇重大变故如土地性质改变等，承租方无条件搬迁；三、租金：第一年租金为95万元，后两年按每年2万元递增；四、租金支付方式：每年的2月份付50%，8月份付50%，如租赁费产生的税收由出租方负担；五、租赁厂房的用途：承租人应对现有厂房及设施合理使用，主要应用于印染或针织类。如要新搭建或拆除建筑物，预先须征得出租方同意。如有大的房屋修理费用，可同出租方协商有关的修缮费用；七：有下列情形之一，出租方有权解除合同：1.承租人不按约定交付租金达6个月以上的，2.承租人在出租厂房内进行违法活动的；3.未和出租人商量将原有的房屋严重损坏的；以及其他事项等；合同正文下方空白处手写注明：（本协议工商专用）。被告公司的发起人鲍争世、励有兴、陈能秀在承租方签字一栏中签名。同日，陈能秀以能通公司陈能秀名义向原告出具一份承诺书：“我公司于2011年12月12日与宁波恒大针织有限公司签订的厂房租赁合同，仅用于我方工商执照审批厂名用，合同约定所有条款不作为法律依据，租房期限、租金、租赁范围等事项双方另行约定，特此承诺”。
2011年12月13日，被告能通公司依法注册成立，根据工商登记显示，公司经营地为爵溪街道北塘新瀛路6号，注册时法定代表人为励有兴，股东为鲍争世、励有兴、陈能秀（占70%股份），其中鲍争世为监事、陈能秀为执行董事、励有兴为经理。
除上述合同一外，原告另持有《厂房租赁合同》（下称合同二）复印件一份，该份合同内容同合同一，但正文下方空白处无手写注明字样，承租方签字处除鲍争世、励有兴、陈能秀签名外并加盖有被告能通公司印章，出租方签字处有原告法定代表人郑建范的签名间距、原告印章盖具的位置与合同一均存在差异。
合同签订后，原告按约交付租赁物由被告实际使用。自2012年起，被告按每年100万元的标准支付租金，并已实际支付2015年半年度租金50万元。
2015年1月29日，原告致函被告要求被告接通知后一个月内搬迁。4月30日，原告通过浙江之鹰律师事务所张西平律师致函被告，以被告违反租赁合同约定内容实施搭建违法建筑、破坏厂房等违法行为及合同约定土地用途性质改变为由，解除双方租赁关系，并限期60天内搬迁。
本案审理中，象山县规划局爵溪街道规划管理所就被告能通公司厂区内存在多处未经规划审批的建筑物，属于违章建筑的情况出具证明一份。
另查明，原告曾与案外人宁波恒通印染有限公司签订《厂房租赁合同》一份，除租期为2011年2月1日至2016年1月31日存在不同外，其余内容同上述合同一、二。被告能通公司的资产系从宁波恒通印染有限公司受让而来。
再查明，2012年11月30日，象山县人民政府对爵溪街道办事处作出《象山县人民政府关于同意浙江恒宁集团老厂区改变土地用途性质的批复》［象政发（2012）220号］文件，该文件明确对涉案厂区土地用途性质参照退城进园精神由工业用地变更为商住用地，并要求爵溪街道办事处制订方案予以落实。目前，该地块处于土地性质变更规划报批进程中。
本院认为，本案的争点有二：一是对原、被告之间存在租赁关系的定性；二是假设原、被告存在书面定期租赁合同，则原告主张的解约条件是否成就。
关于争点一，本案中，原告与被告公司最初的发起人鲍争世、励有兴、陈能秀签订的合同一系存于工商部门，结合被告原股东陈能秀的承诺书内容及该合同上手写“（本协议工商专用）”字样，可以理解为该合同确系为被告公司工商注册而制作。原告处持有的合同二虽为复印件，但双方对真实性均予确认，该合同并无工商专用备注，且承租方签名处加盖被告公司印章，原告法定代表人签名也与合同一明显不同，结合被告公司注册的过程应推定为被告在注册成功并获刻公司印章之后对合同一的内容予以盖章确认，在无其他证据证明该确认存在非双方合同表意的理由之外，合同成立即生效，该合同自然应视为双方就案涉标的物的有关租赁事项正式达成合意。况且，从合同内容来看，合同一、二系从原告与被告前身宁波恒通印染有限公司签订的原租赁合同承接而来，被告作为宁波恒通印染有限公司资产的实际受让方，与原告继续按原来的租赁合同保持租赁关系也属情理之中。由此，原告主张双方存在不定期租赁关系的意见因与事实不合，本院不予支持。至于被告按每年100万元支付租金可理解为双方在履行过程中对租金总额的事实变更，并不影响此认定。
关于争点二，依照法律规定，合同约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同。根据爵溪街道规划管理所出具的证明显示，被告在承租过程中确实搭建了部分违章建筑，属违法行为，至于该行为应否被处罚应属行政处理范畴，本院不予涉及，故原告据此主张解约符合合同二第七条第二款的约定，本院予以认定，但对原告主张被告拆除违章建筑的主张不予处理。原告主张被告存在破坏租赁物的行为，因证据不足，本院难以采信。根据合同二第二条约定，案涉租赁物遇重大变故如土地性质改变等，被告应当无条件搬迁。原告作为案涉租赁物的权利人，租赁物所占土地（用途）性质发生变更势必对原告的经营生产带来重大影响，且其实施需牵涉规划审批、土地收储、挂牌拍卖等环节，当属重大变故之范畴，故对土地性质改变的理解不应拘泥于改变结果，而应对之作适度扩张理解。现案涉租赁物所占土地用途性质已由政府会议纪要予以明确，目前正处于相关进程，土地性质变更的结果现实可待，因此，原告据该条约定解除合同符合签订本意。鉴此，原告依合同约定内容主张解除租赁关系，理由成立，本院予以支持。鉴于原告已多次向被告履行解除合同通知的义务，故合同已自通知到达之日实际解除。现原告再次主张解除租赁关系，已无必要，本院不予处理。原告主张被告在合理期限内从案涉租赁物处腾空、搬迁，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告宁波能通印染有限公司在本判决生效后60日内对其向原告宁波恒大针织有限公司承租的坐落于象山县爵溪街道北塘新瀛路6号的厂区予以腾空、搬迁；
二、驳回原告宁波恒大针织有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告宁波能通印染有限公司承担，按本院规定予以免缴。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应当在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：工商银行象山支行账号：39×××03）。如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期限届满后两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 陶振明
审 判 员 张文芝
人民陪审员 张雪珍
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 赖芒芒