贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终516号
上诉人（原审被告）：贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司。
地址:贵州省黎平县德凤镇机场专线城区段北塔桥。
法定代表人：秦应洪，男，1969年9月12日出生，汉族，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人（特别授权):陈治冰，贵州杉乡律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人（特别授权):宋雅玲，贵州兄弟律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：吴汉鑫，男，1969年10月20日出生，苗族，户籍贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。
被上诉人（原审原告）：刘新梅，女，1973年1月3日出生，汉族，户籍湖南省邵东县，现住贵州省黎平县。
上诉人贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司因与被上诉人吴汉鑫、刘新梅商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2017）黔2631民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司委托诉讼代理人陈治冰、宋雅玲，被上诉人吴汉鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司上诉请求：1、依法撤销（2017)黔2631民初1025号民事判决书；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、案件事实：2015年2月28日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》。合同签订后，上诉人修建的商品房于2016年3月9日竣工验收。2016年3月31日上诉人按照合同约定，按时交付了商品房。被上诉人在接收房屋后，没有向上诉人提交相关办证资料，至今没有向上诉人提交交纳房屋契税发票。房屋契税是否交纳，是办理不动产权属证书的必要条件，法律、法规规定契税的缴纳主体是买受人，被上诉人至今没有向上诉人提交交纳契税的发票，逾期办证的责任应由被上诉人自己承担。对房屋契税，上诉人没有权利代收，而是由被上诉人自行到税务部门交纳。只有在被上诉人完税后，才能为其办理产权证书。对办证情况，被上诉人没有到上诉人处反应，也没有将完税发票交给上诉人，被上诉人采取拖延的办法，故意造成上诉人逾期办证的目的。上诉人对办证行为，一直是积极主动的履行，如今已交纳契税发票给上诉人的其他买受人，上诉人已为其取得不动产权属证书。如果被上诉人及时将办证的资料和契税完税票据交给上诉人，上诉人将积极为其办理不动产权属证书。2、上诉人不应承担逾期办证责任。迟延办证具有不可抗力的因素。上诉人与被上诉人合同约定的是办理房屋所有权证书。2016年8月1日黎平县人民政府颁布《关于实施不动产统一登记的公告》，公告内容：黎平县城区范围内自2016年3月30日起已实施不动产统一登记。9月28日正式受理新证办理业务，颁布《不动产证书》和《不动产登记证明》。因此，双方约定的办理房屋产权证书发生变化，办证所需材料也就与以往不同，上诉人就需重新组织材料。从2016年9月28日后开始办理《不动产证书》和《不动产登记证明》，办理《不动产证书》所需的材料涉及国有土地建设用地使用权，国有建设用地及建筑物、构建物所有权、地役权，抵押权的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、异议登记、预告登记、查封登记等类型。上诉人修建的商品房综合备案资料需重新整理审核，为此花费了不少时间，导致办证时间延长。办证时间延长，不是由于答辩人的原因造成，而是情势变更所致。2015年贵州省住房和城乡建设厅要求，在建工程需将企业信息模板导入我省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台，也就是将竣工备案材料导入电脑，建立电子文档，方可领取房屋竣工综合验收备案表。这项工作要求在2015年8月20日前登录完善。一审法院强行认定上诉人必须在2015年8月20日前完成，上诉人在建工程在2015年8月20日前房屋尚未竣工，就不能按此要求完成，一审以此作为上诉人违约的事实，明显有悖公平。竣工验收备案表的取得，在2016年前贵州省是不作要求的，不需要网上录入。2016年以后，领取竣工验收备案表，贵州省要求必须将企业信息模板导入我省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台，录入工作完成后，方可领取竣工验收备案表。上诉人在建主体工程2016年3月9日验收，附属工程是2016年8月26日完成验收。按照贵州省住房和城乡建设厅的要求，上诉人必须完成企业信息模板导入我省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台，方可领取竣工验收备案表。由于平台处于前期运行阶段，存在网络卡、慢、端口不够及需各责任主体单位相互配合等原因，未能按期完成。贵州省住房和城乡建设厅于2017年5月18日再次下发了《我省工程项目信息补录有关事宜的通知》，对补录工作时间截止到2018年12月31日。对于网上录入的事宜，上诉人申请法院到本县建设部门核实，黎平县住房和城乡建设局复函一审法院，一审法院没有将复函具体内容在判决书中写明，上诉人认为是一审法院故意为被上诉人隐瞒客观事实，枉法裁判。在复函中，县住房和城乡建设局已明确说明，录入工作存在网络卡、慢、端口不够及需各责任主体单位相互配合等原因，未能按期完成。在2017年4月份由于平台对上传的材料进行检测，导致企业上传的在建项目信息丢失大部分，导致在建项目补录工作根本无法按期完成。随后贵州省住房和城乡建设厅于2017年5月18日再次下发了《我省工程项目信息补录有关事宜的通知》。对竣工验收备案所要求的材料，上诉人早在2016年9月30日前完成，上诉人不存在违约的任何情况。竣工备案表的取得，直接影响不动产权证书的办理时间。上诉人迟延取得竣工备案表，不是上诉人自身造成，而是政策发生变化。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，逾期办证不是出卖人的原因，出卖人不承担逾期办证违约责任。一审法院错误认定上诉人存在违约责任，应依法予以纠正。综上所述，请二审法院在查明案件事实的基础上，1、依法撤销(2017)黔2631民初1023号民事判决书；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求。
贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司的委托诉讼代理人提出了与其上诉意见意思表示一致的代理意见。
吴汉鑫、刘新梅辩称，依法维持黎平县人民法院（2017)黔2631民初1025号民事判决，驳回被答辩人上诉请求。事实与理由：一、答辩人已经履行全部合同义务，被答辩人违约行为是客观存在的，依法应当承担违约责任。(一）答辩人已经缴纳全部购房款，被答辩人代为收取答辩人房屋契税、物业维修基金等全部费，答辩人已经履行完毕全部合同义务。根据《商品房买卖合同》第14条第4项之规定，双方同意由出卖人（即被答辩人）向有关机关缴纳：（1)专项维修资金；（2)契税；（3)第二十三条约定的物业服务费……。答辩人已经按照合同约定支付了全部购房款，被答辩人根据合同履行和房屋实际情况向上诉人收取专项维修基金、契税、物业管理费、水电开户费、房屋面积补差等所有费用并代为向相关单位进行缴纳。因此，向有关部门缴纳契税属于被上诉人的义务，被答辩人以答辩人未提供缴纳契税的发票纯属无稽之谈。(二）被上答辩人违约行为是客观存在的，理应承担违约责任。通过一审法院查明并认定，被答辩人房屋直至2017年7月12日才通过房屋竣工验收，至此房屋才具备办理不动产权证登记的条件，从合同约定2016年9月30日至被答辩人具备办理房屋权属登记证书已经超过一年时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第22条之规定，出卖人逾期办理商品房转移登记时间超过90日，买受人有权退房。然而，答辩人从社会稳定大局出发，并未提出退房诉求，仅仅要求被答辩人按照合同约定支付违约金，理应获得法律的支持。二、被答辩人房屋交付未经验收合格，房屋质量完全不符合交付标准。同时，被答辩人存在虚假宣传吸引消费者购买房屋，小区配套设施与宣传不一致。被答辩人房屋直至2017年7月12日才通过房屋竣工验收，至此房屋才具备交付条件。依据我国《建筑法》第61条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。验收合格的最低标准包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格，开发商在交房时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。按照双方签订的《商品房买卖合同》第11条之规定，出卖人应当在交付房屋时符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。然而，被答辩人为了避免承担逾期交房的违约责任，将尚未通过验收的房屋交付给答辩人占有使用，答辩人实际得到个“三无产品”，这明显是侵害消费者权益。根据《中华人民共和国》第11条之规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。被答辩人将未经验收的房屋交付给答辩人占有，实际就是将一个质量不合格的产品的风险转由答辩人来承担，从而加重答辩人的责任风险，这属于明显欺诈行为。时至今日，被答辩人所交付的房屋仍然未验收合格，因答辩人不懂相关法律规定且考虑到实际占有房屋，因而不再追究被答辩人的逾期交房的违约责任，但被答辩人的逾期办证的违约责任确属事实，被答辩人理应按照合同约定承担违约责任。三、被答辩人上诉行为明显属于滥用诉讼权利，企图阻挠法律文书的正常生效，其行为严重浪费司法资源、干扰庭审秩序。被答辩人以所谓的“不可抗力”作为上诉缘由，企图免除自身违约责任。所谓“不可抗力”是指自然原因酿成的，可以是人为的、社会因素引起的。前者如地震、水灾、旱灾等，后者如战争、法律法规修订。但被答辩人的违约行为明显不是属于不能预知、不能克服的“不可抗力”因素造成的。被答辩人逾期将房屋转移登记手续办理给答辩人不属于“不可抗力”，被答辩人应当承担违约责任。被答辩人上诉称：“因办理不动产证书整理材料花费时间以及诚信信息平台建设耽误时间……”。答辩人认为这完全属于被答辩人工作效率低、工作责任心差等原因造成的，根本不属于无法预见、无法避免的“不可抗力”行行为。
吴汉鑫、刘新梅向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告按照《商品房买卖合同》约定的时间，把办理房屋转移证书所需要相关文书及时交付原告，并协助原告办理房屋不动产权证；2、依法判令被告向原告支付商品房办证逾期违约金42525.75元（从2016年9月30日起计算到2017年9月29日期间共计365天，按日万分之三计算，即：388363元×0.0003元/天×365天=42525.75元）；3、判决被告按116.5元/天支付给原告后期逾期办理房地产权转移登记的违约金（从2017年9月30日计算到被告交付办理房屋不动产证所需要文书给原告时止）。
一审法院认定事实：2015年2月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黎平县万福山社区良瑜?滨湖丽景一栋一单元11层1-11-1号商品房，商品房建筑面积127.98㎡，套内建筑面积102.86㎡，房屋总价款为388363元。合同第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同附件8《补充协议》约定：甲（被告）、乙（原告）双方应相互配合办理商品房合同登记备案，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，乙方应提交办证所需的全部材料。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，于2016年3月29日缴纳了住房买卖契税。2016年3月25日，被告开发建造的良瑜?滨湖丽景1#楼完成了勘察、设计、施工、监理、建设五个单位的合格验收,2016年8月26日前完成了建设工程消防验收；2016年3月底，被告按约向原告交付了房屋，2017年6月5日被告向黎平县住房和城乡建设局提交备案申办材料，于2017年7月12日具备办理不动产权证的条件。2017年7月3日，原告以被告违约为由，向法院提起诉讼，请求判决被告按照《商品房买卖合同》约定的时间，把办理房屋转移证书所需要相关文书及时交付原告，并协助原告办理房屋不动产权证；判令被告向原告支付商品房办证逾期违约金42525.75元；判决被告按116.5元/天支付给原告后期逾期办理房地产权证转移登记的违约金（从2017年9月30日计算到被告交付办理房屋不动产证所需要文书给原告时止）；本案件诉讼费由被告承担。同时查明，黎平县人民政府于2016年8月1日发出《关于实施不动产统一登记的公告》，9月28日正式受理不动产登记新证办理业务,新证办理政策对及时受理办证业务不影响。根据贵州省住房和城乡建设厅的要求，在建工程需将企业信息模板导入我省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台，要求在建工程项目信息于2015年8月20日前登录完善，因平台处于前期运行阶段，存在网络卡、慢、端口不够及需各责任主体单位相互配合等原因，未能按期完成。后省建设厅再次下发通知，补录时间截止到2018年12月31日前。建设工程在一体化工作平台上的信息及时录入是及时获取工程项目竣工验收备案表的前提，竣工验收表对申请办理不动产权证有影响。2016年9月30日，原、被告约定的办证时限届至时被告没有及时告知原告逾期办证的原因。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定，双方应当遵照诚实信用原则全面履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。关于原告请求被告将办理房屋转移证书（现称：不动产权证，以下统称：不动产权证）所需要相关文书及时交付原告，并协助原告办理房屋不动产权证的诉求,庭审中，原告表示若被告已具备办证的条件，则不需要法院判决，放弃此项请求，由双方自己协商处理。被告亦于2017年7月12日具备了办理房屋不动产权证的条件，故本院予以确认。关于原告请求被告按照约定支付逾期办证违约金的第2、3项诉讼请求，被告辩称因系原告没有及时向被告交付相关办证资料和房屋契税发票才导致办证逾期，延迟办证系因政府变更登记办证业务，办证时间延长，系情势变更所致，被告应予免责的问题。本院认为，第一、原、被告签订的系商品房预售合同，原告对被告所售商品房何时成就办证条件不可预知，被告在办理办证条件成就时应及时告知原告，要求原告配合或交付相关办证材料；第二、根据附件八《补充协议》第七条第1项：“甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第1、2款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记……。”的约定。原告委托被告为原告办理房屋产权登记手续，自己应按合同约定缴清房款、税等费用，并向被告提交办证的所需材料。原告在被告为原告办理不动产权证的事项中系协助义务。原告已于2016年3月29日缴纳了住房买卖契税、房款和其他税费，具备办证条件。被告作为受委托人在双方约定的办证时限内没有向原告（委托人）反映、要求提交办证所欠缺的材料。另被告至2017年7月12日方具备办证的条件，双方约定办证期限为2016年9月30日止，故不存在被告辩称的因系原告没有及时向被告交付相关办证资料和房屋契税发票才导致办证逾期的问题；第三、根据本院对办证机构的调查核实，政府变更登记办证业务、核发新证的行为对申请办证业务没有实质影响，办证业务也未因此而停止过受理，故对被告申请办证的行为不影响。依据黎平县住房和城乡建设局的复函，被告可能（复函未予明确）因政府要求信息录入等工作导致无法及时取得工程项目竣工验收表，从而导致被告自身没有及时取得办证资质，政府要求在建工程项目信息完善截止时间为2015年8月20日，另行规定的补录期限是政府对该项工作无法完成者的宽限，不能作为被告对抗原告（购房者）无法按期办证的理由。本案中，被告既是房开商又是原告委托办理不动产权证书的受托人，被告（房开商）具备办证资质系原告办理不动产权证所具备的一个必要条件，作为受托人的被告应在双方约定办证期限届至前及时向委托人（原告）告知不能办证的原因，以降低损失。但被告在自身条件不具备协助原告办证时，未向委托人告知，造成逾期至今的损失应由被告（受托人）承担。故对被告辩称延迟办证是因政府行为，情势变更所致的理由不予采信。综上，被告未能在约定期限内办理房屋不动产权证书并交付原告，已经构成违约，理应承担违约责任。关于被告辩称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请求调整的意见。本院认为，根据本案实际情况，被告未能在约定期限内办理房屋不动产权证书并交付原告，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响。但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。庭审中原告未举证证明实际损失数额，因此，被告违约未能及时办理房屋不动产权证书并交付原告，给原告造成的损失系难以确定的。双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的万分之三支付违约金，日违约金为116.51元，月达3495.27元，违约金约定明显过高，被告逾期办理房屋不动产权证书不可能给原告造成如此巨大的损失。因此被告请求调整违约金，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理房屋不动产权证书并交付原告的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。庭审中，原告明确表示若被告具备办证条件，自愿放弃请求被告将办理不动产权证所需要相关文书及时交付原告，并协助原告办理房屋不动产权证的诉求，由双方自己协商处理办证事宜，被告已于2017年7月12日具备办证条件，即2017年7月12日以后由原、被告双方自己协商处理办证。故被告逾期办理商品房不动产权证的时间应当从约定的时间2016年9月30日的次日至2017年7月12日被告具备办证时间止，共计285天，违约金按年利率6.18%计算为（388363元×6.18%）÷365天×285天=18740.38元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司在本判决生效后30日内向原告吴汉鑫、刘新梅支付逾期办理商品房不动产权证违约金人民币18740.38元；二、驳回原告吴汉鑫、刘新梅其他诉讼请求。案件受理费864元，减半收取432元，由被告被告贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司负担。
二审期间，贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司提交下列证据并进行质证：1、黔东南州公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》复印件1份1页，《建设工程竣工验收备案表》复印件1份6页，证明上诉人在本案中没有违约。经质证，吴汉鑫提出违约是客观的，2016年3月交房，9月办证，没有达到办证条件质证意见；2、黔建建（2017）179号文件复印件1份10页，证明造成延期办证上诉人无任何过错。经质证，吴汉鑫提出没有关联性的质证意见；3、通话记录复印件1份6页，公告1份3页，证明通知业主办理不动产权证和补交材料事实。经质证，吴治鑫提出未接到电话通知的质证意见。
本院对上述二审提交的证据认定如下：《建设工程消防验收意见书》出具时间是2016年8月26日，是在《商品房买卖合同》原约定初始登记交付转移登记有关文书时间之前完成，与双方原约定时间存在关联性，本院予以采纳；《建设工程竣工验收备案表》的准予备案时间是2017年6月，虽在原约定初始登记交付转移登记有关文书时间之后，但与合同约定委托办证时间有关联性，本院予以采纳；黔建建（2017）179号文件明确规定补录公共服务平台内容有工程竣工备案信息、时间等内容要求，与合同约定委托办证时间有关联性，本院予以采纳；公告张贴为小区公共场所，买受人作为小区业主应当看到，虽然该公告通知不是合同约定义务，但与委托办证有关联性，本院予以采纳；通话记录通知只有接听号码、通话时长，无法认定通话内容，本院不予采纳。
另查明，双方在合同附件八《补充协议》第七条“转移登记”中约定：“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第1、2款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行下列义务后开始计算：（1）……；（2）……；（3）付清所有应付购房款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2、甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。……5、房地产权证办好后，甲方将委托物管公司在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证要求，由乙方自行到指定地点领取，甲方不再另行通知”。吴汉鑫在二审庭审中陈述没有收到通知，未提交业主申请，其他材料交了，但未有提供相关证据佐证。
经审理，本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：1、上诉人是否应承担未能办理商品房不动产权证的违约责任；2、上诉人迟延办证是否具有不可抗力因素。
1、关于上诉人是否应承担未能办理商品房不动产权证的违约责任的问题。经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款“转移登记”约定“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但同时在附件八《补充协议》第七条“转移登记”中约定“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第1、2款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行下列义务后开始计算：（1）……；（2）……；（3）付清所有应付购房款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2、甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。……5、房地产权证办好后，甲方将委托物管公司在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证要求，由乙方自行到指定地点领取，甲方不再另行通知”。上述约定内容，足以认定：①双方对买卖合同第二十二条第三款作了“另行约定”，原第二十二条第三款约定内容在另行约定后自然不再履行；②双方对办理转移登记取得房地产权证另行明确约定为被上诉人委托上诉人办理；③买受人要付清有关款、税、费、专项维修基金等，并提交办证所需的全部材料后，办证时限才开始计算；④如买受人未能及时提交办理产权转移所需文件出卖人不承担未取得权属证书的责任。本案被上诉人（买受人）虽在2016年3月29日缴纳完成了相关税、费，但因双方《商品房买卖合同》第十四条第（四）中约定“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、3、5、6、7项费用……（1）专项维修基金；（2）契税；（3）……；（4）办理产权及按揭所需的相关其他税、费”的约定事项，在实际履行交纳时已经变更为“契税”由买受人自行缴纳，那么对办证所需的契税票据自然是买受人持有。然而，买受人既没有向法院提供已及时将办证所需并由其持有缴纳契税的完税证明材料和其他办证所需文件提交给出卖人的证据，也没有向法院提供在出卖人公告通知后或在起诉前已将办证所需全部材料提交给出卖人的证据。而在二审庭审时，经询问被上诉人，其陈述未提交业主申请，其他材料交了，但未有提供相关证据佐证。同时，被上诉人作为法律规定的办证义务人（义务主体），应当知晓或主动了解办证程序和办证所需材料，并在将办证事务委托上诉人之后，除了应主动协助完成补充协议约定的“提交办证所需的全部材料”外，还可以根据《中华人民共和国合同法》第三百九十九条“受托人应当按照委托人的指示处理事务”的规定，向上诉人（受托人）作出处理办证事务的指示或通知，而不是反过来由上诉人（受托人）对被上诉人（委托人）进行指示或通知。对于补充协议约定委托人应履行“提交办证所需的全部材料”是否需要受托人通知的问题，首先，在没有约定应当通知才提交的情况下，应当由提交义务人主动提交，才符合合同对权利义务约定的意思表示。其次，该约定应与合同第二十二条第三款“转移登记”“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定进行同样理解，不能前后矛盾，即第二十二条第三款的约定并不存在买受人要先履行通知出卖人交付后出卖人才履行交付有关文件的义务。同理，对补充协议中的约定也就不能理解为出卖人要先履行通知后买受人才履行提交办证所需全部材料的义务。再次，本案双方在补充协议中约定上诉人的通知义务仅是“在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证要求，由乙方自行到指定地点领取，甲方不再另行通知”。因此，补充协议约定被上诉人“提交办证所需的全部材料”不足以认定包含上诉人负有通知义务的意思表示，即不存在合同法中先履行抗辩权的情形。现由于被上诉人尚未完成提交上述办证所需全部材料给上诉人的义务，从而也就不能确定对办证时限约定开始计算的时间。根据双方签订的上述《补充协议》第七条第一款第1项“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定：办证时限自乙方按照约定全部履行以下义务后开始计算：（4）提交办证所需的全部材料”和第2项第（2）目“甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件”的约定，因此，不能认定上诉人存在逾期的事实，故上诉人不应承担未能办理商品房不动产权证的违约责任。上诉人对此提出的上诉理由成立，本院予以支持。
2、关于上诉人迟延办证是否具有不可抗力因素的问题。上诉人提出的不可抗力因素是建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台存在网络卡、慢、端口不够等原因，在2017年4月份检测导致在建项目信息丢失大部分，导致在建项目实录工作无法按期完成。同时，提出2016年8月1日黎平县政府颁布《关于实施不动产统一登记的公告》9月28日正式受理新证办理，所需材料需要重新整理审核，导致办证时间延长，不是上诉人的原因。而是2015年贵州省建设厅要求信息一体化平台将竣工备案材料导入电脑，建立电子文档。经审理认为，上述原因即便属于不可抗因素影响上诉人办证，但在发生这些因素后，上诉人并没有按照《商品房买卖合同》第二十七条“不可抗力”的约定，履行应当向买受人及时告知和在不可抗力事件结束之日起60日内向买受人提供证明的义务，对由此产生的后果理应由其自行承担。但如前所述，由于双方约定办证时限是以被上诉人完成约定全部义务后才开始计算，现上诉人已经完成办证所需具备的条件，而被上诉人至今未有证据证明已经向上诉人提交业主申请、授权委托权书、身份证明，婚姻证明、完税证明（契税票据）等办证所需材料，导致办证时限的计算时间尚未开始。故依据双方上述约定和现有证据，不足以认定上诉人存在逾期办证的事实。因此，不应承担逾期办证的违约责任。
综上所述，贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销黎平县人民法院（2017）黔2631民初1025号民事判决；
二、驳回吴汉鑫、刘新梅的诉讼请求。
一审案件受理费432.00元，二审案件受理费864.00元，合计1296.00元，由吴汉鑫、刘新梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琴
审 判 员 杨再幸
审 判 员 龙 恺
二〇一八年五月十一日
法官助理 肖 遥
书 记 员 杨 兰