江苏省沛县人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沛执异字第1号
异议人蒋谭
委托代理人王延福
财产保全申请人张令安
委托代理人石明振
被申请人耿加奎
被申请人王影
张令安与耿加奎、王影民间借贷纠纷一案，沛县人民法院于2013年11月18日作出的（2013）沛民诉保字第0239号民事裁定书，该民事裁定书载明：一、查封被申请人耿加奎、王影共有的登记在王影名下的位于沛县某处（房产证号：1＊＊**号）房屋一套，价值15万元。异议人蒋谭以查封房屋归其所有为由，向本院提出执行异议。本院受理后，依法公开举行听证进行了审查，异议人蒋潭的委托代理人王延福、申请执行人张令安及张令安的委托代理人石明振到庭参加了听证。本案现已审查终结。
异议人蒋潭提出异议称，2013年11月15日我与耿加奎、王影订立了房屋买卖合同，房款在订立合同后已交清，并已入住，同日在沛县房产中心办理了房产一切过户手续，等待领证，沛县人民法院的查封侵犯了异议人的合法权益，请求解除对沛县某处房产的查封。异议人为证明其主张向本院提供如下证据：1、收条三份，银行转账单二份，证明异议人为购买本案涉案房屋向被申请人王影支付该房屋的购房款共82万（包括本案涉案房屋及车库）；2、房产买卖契约及发票，证明异议人与申请人对该涉案房屋签订了购房合同并根据房产交易中心的房产评估价格缴纳了房款；3、契税发票两张、沛县房产服务中心提供的发票两张，证明异议人为购买该涉案房屋办理房屋过户手续时缴纳的契税和个人所得税及办理房屋的产权证书所缴纳的登记费、测绘费和所有权登记费，还证明该房屋已属于异议人蒋谭所有，只是没有拿到房屋所有权证书。4、常住人口登记卡，证明蒋桂兴系蒋潭之父。
申请执行人张今安辩称，2013年11月15日异议人与被申请人签订房地产买卖契约时，被申请人位于沛县城市花园15号楼2单元101室房屋已被2013年8月28日沛县人民法院作出的（2013）沛民诉保字第0187号民事裁定书裁定轮候查封，该查封至今没有解封，为此异议人与被申请人耿加奎、王影订立了房屋买卖合同违反了法律和有关行政法规的禁止性规定，应属无效合同；该房屋的所有权人是王影，异议人对该房屋没有所有权，异议人与被申请人耿加奎、王影签订的房地产买卖契约在房产局备案，并不能代表产权登记，沛县人民法院依申请人的申请于2013年11月18日作出（2013）沛民诉保字第0239号民事裁定书对被申请人的房屋进行查封，完全是合法有效的行为；异议人在购买被申请人房屋时没有作全面细致的了解，对被申请人房屋多次被抵押、查封的风险估计不足，在2013年10月19日该房屋被查封期限间仍向被申请人交纳购房定金，在有案查封房屋期限间的2013年11月15日以签订房地产买卖契约，以致造成房屋买卖合同无效，双方均存在重大过错，异议人在法院没有准许的情况下，强行占有法院查封的房屋，明显违反法律的规定；综上所述，申请人申请法院查封被申请人的房屋是正确合法有效的，请求法院驳回异议人的异议请求。申请人为证明其主张向本院提供如下证据：一、沛县人民法院民事裁定书三份，1、2013年11月18日沛县法院作出了（2013）沛民诉保字第0239号民事裁定书，证明登记在王影名下的位于沛县城市花园的15-2-101室该房屋仍在查封中；2、2013年8月21日沛县人民法院作出了（2013）沛民诉保字第0183号民事裁定书，查封了被申请人耿加奎、王影的房屋，后该查封于2013年11月14日解除查封；3、2013年8月28日沛县人民法院作出（2013）沛民诉保字第0187号民事裁定书，轮候查封了被申请人耿加奎、王影共有的登记在王影名下的位于沛县城市花园的15-2-101室，该查封至今一直没有解除。二、房屋所有权证存根一份，证明本案诉争房屋登记在王影名下，为被申请人王影、耿加奎所有，异议人对该房屋无所有权，异议人对2009年3月25日的抵押贷款注销日期进行了更改。三、张令安与王文的结婚证，证明张令安与王文系夫妻关系。四、王文、耿加奎、蒋桂兴与其亲属和邻居的录音5份，2013年11月24日录音证明被申请人一直否认卖房、收取异议人购房款及异议人住进本案诉争房屋的事实。，2013年11月22日录音证明异议人对交纳购房定金的时间陈述不清，异议人之父蒋桂兴明知该房有纠纷仍购买该房屋，让蒋桂兴之父搬进诉争房屋居住。2013年11月23日录音证明蒋桂兴姑娘不知道被申请人耿加奎、王影出卖本案诉争房屋，蒋桂兴在2013年11月15日才见到的被申请人耿加奎、王影。2013年11月27日录音证明在2013年11月14日蒋桂兴自认给被申请人一次转让26万元款项，之后又改为转61万，除此之外当天又给付现金12万元，后又改为10万。2013年11月28日录音证明蒋桂兴之父在2013年11月13日就已住进该房屋，异议人与被申请人在2013年11月18日仍在房产局办理本案诉争房屋所有权过户手续。
听证中法庭出示了（2013）沛民初字第1748-2号民事裁定书及送达证、房屋所有权证存根、房屋所有权转移登记申请书、房地产买卖契约、现金完税证等房屋产权材料及（2013）沛民诉保字第0239号民事裁定书送达给沛县房产管理部门的送达证。异议人的质证意见为：对上述证据的真实性无异议，恰能证实异议人与被执行人购买本案涉案房屋的事实及办理过户手续的事实，其解除查封只是针对被申请人的车库，而不是对本案诉争房屋的解除查封。财产保全申请人的质证意见为：此证据没有反映出该案诉争房屋的查封、解封手续，没能反映出本案诉争房屋的全部证据，只能看出此房抵押了三次，此证据的内容也不合法，其中签订的房地产买卖契约内容极不真实，其付款时间、交房时间和违约责任三项双方最关心的内容没有约定，而且没有反映出评估报告，证据难以反映出真实情况。此房是在法院查封期间进行的交易，明显不合法。
经审查查明，2013年8月21日、2013年8月28日沛县人民法院作出（2013）沛民诉保字第0183号、第0187号民事裁定书查封被申请人耿加奎、王影共有的登记在王影名下的位于沛县城市花园15号楼2单元101室（房产证号：199**号）房屋一套，2013年11月14日、2013年11月15日沛县人民法院作出（2013）沛民调字第0197号、（2013）沛民初字第1748-2号民事裁定书解除被告耿加奎、王影共有的登记在王影名下的位于沛县城市花园15号楼2单元101室（房产证号：199**号）房屋一套的查封。2013年10月有19日王影与蒋潭之父达成购房合意，并于2013年11月13日由蒋桂兴之父入住所购房屋，2013年11月14日由蒋潭之父交付购房款，2013年11月15日蒋潭与王影、耿加奎在沛县房产服务中心签订房地产买卖契约并交付了契税和个人所得税及办理房屋的产权证书所缴纳的登记费、测绘费和所有权登记费。
本院认为，异议人提供在沛县房产服务中心签订房地产买卖契约并交付了契税和个人所得税及办理房屋的产权证书所缴纳的登记费、测绘费和所有权登记费、异议人付购房款的相关证据证明了异议人购买王影位于沛县城市花园15号楼2单元101室房屋并已经支付全部价款，并在办理过户登记过程中。申请人提供的证据中证实异议人于2013年11月13日由蒋桂兴之父入住所购房屋，据此可以确认异议人购买王影房屋已支付全部价款并实际占有且没有取得房屋所有权证无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故异议人的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
解除被申请人耿加奎、王影共有的登记在王影名下的位于沛县城市花园15号楼2单元101室（房产证号：199**号）房屋一套的查封。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出诉讼。
审判长 王诗玥
审判员 刁成斌
审判员 王贵平
二〇一四年一月二十五日
书记员 王 莉
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。