徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初1354号
原告（反诉被告）：林海，男，1973年8月20日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：董臻，徐州市方正法律服务所法律工作者。
被告(反诉原告)：徐州市管道服务公司，住所地管道储运公司7号路技术作业分公司院内。
法定代表人：罗春雁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王军彦，江苏彭城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈梓祺，江苏彭城律师事务所律师。
原告林海与被告徐州市管道服务公司租赁合同纠纷（立案案由承包合同纠纷）一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序，被告徐州市管道服务公司提出反诉，本院依法合并审理，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告林海及其委托诉讼代理人董臻，被告徐州市管道服务公司的委托诉讼代理人王军彦、陈梓祺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林海向本院提出诉讼请求：1、返还承包保证金（房屋押金）2万元；2、支付原告承包期间的房屋屋顶维修费用1.2万元；3、支付原告承包期间拉院墙的投资费用1.5万元，以上三项合计4.7万元；4、本案诉讼费用等由被告承担。
事实和理由：2012年8月18日，原被告签订《经营场地承包协议》，约定原告承包被告原实业公司上浆剂厂的厂房及其附属设施从事生产经营活动。2014年1月15日，原被告又签订补充协议，对原协议部分条款进行了调整。承包期内，原告按照协议的约定履行了义务，而被告却经常无故干扰原告的正常生产经营活动，以至原告无法收回承租人的厂房资金。2014年8月31日，承包协议到期后，被告不再和原告续签合同，双方签订的承包合同终止。而被告却未按约返还原告承包保证金，也不予支付原告承包期间合理的房屋维修和拉围墙的费用。故诉至法院。
被告徐州市管道服务公司辩称，一、关于原告要求管道公司返还承包保证金2万元的问题。首先，《经营场地承包协议》（以下简称“承包协议”）以及《补充协议》系原被告双方的真实意思表示，为有效协议。双方在协议中对保证金的返还作出了明确的约定，即协议约定的相关条款为“协议终止，责任履行完毕退回乙方（即原告林海）保证金”，补充协议的相关条款为“在林海欠被告所有款项未结清前，林海不得要求返还保证金”。无论是承包协议还是补充协议都要求林海应积极全面的履行合同义务。而林海未依据补充协议的约定交纳承包费用，至今仍拖欠被告2万元费用未予支付，因此，原告要求被告返还保证金的条件不成就，其主张返还保证金无事实和法律依据。其次，承包协议履行期间自2012年9月1日至2014年8月31日止，原告主张返还保证金的诉讼时效应当自2014年9月1日起两年，截止日期为2016年8月31日。在此期间，原告从未向被告主张返还保证金的事项，因此原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请法院予以驳回。另外，原告缴纳保证金来源于挪用公司公款，关于该事项被告保留采取法律途径追究原告相应责任的权利。
二、关于1.2万元房屋屋顶维修费用的问题。第一，房屋屋顶是否真的存在损坏情况，被告不得而知，而且承包协议亦明确约定当厂房出现问题时，原告应及时通知被告，以便能得到及时的维修，而在承包期间，被告从未收到原告关于维修屋顶的任何请求；第二，即使屋顶确实发生过损坏，造成屋顶损坏的原因多种多样，无法确定，亦有可能是原告使用不当造成的，而承包协议中约定的很明确，因原告原因造成厂房损坏的维护修理费用由原告承担；第三，相应收据出具的时间是2013年7月21日，假如应当由被告承担，至今也已超过两年的诉讼时效，因此原告主张屋顶维修费用1.2万元无事实基础和法律依据。
关于拉院墙的1.5万元费用。根据承包协议的约定，原告对厂房的改造、装修、添附等须经被告书面同意，而原告未经被告的同意即擅自改变厂房结构、扩建，由此产生的费用理应由原告自己承担，承包协议亦明确约定被告可以不给予原告任何补偿。同上，相应收据的出具时间为2012年11月15日，如果应当由管服公司承担，原告的主张也已经超过两年的诉讼时效，因此原告主张拉院墙的1.5万元费用无事实基础和法律依据。
四、被告认为本案非承包合同纠纷，而是租赁合同纠纷。该协议虽名为承包协议，但协议双方的主要权利义务系一方提供经营场地，另一方支付相应费用，协议标的物为涉案厂房，并未涉及企业经营权，协议其余条款亦约定了使用期限、支付费用的标准和期限、房屋维修、添附的归属等，并且约定原告享有优先承包权等，因此该协议内容完全符合法律规定的租赁合同的法律特征，故涉案纠纷应当属于租赁合同纠纷，适用相关法律法规的规定。
综上所述，原告的诉讼请求无事实基础和法律依据，请法院依法予以驳回。
同时提出反诉，要求：1、判令反诉被告向反诉原告支付自2014年3月1日至2014年8月31日期间的承包费2万元或以反诉被告的2万元押金折抵相应承包费；2、反诉被告拆除所拉院墙，将恢复原状，并按协议承担违约金2000元；3、本诉费由及反诉费用均由反诉被告承担。
反诉被告林海辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，反诉被告林海已经按照经营协议约定全部缴纳了承包金，不存在拖欠承包金的事实。反诉被告林海拉建院墙是经过反诉原告同意才实施的行为，而且因为在反诉被告林海承包期间由于反诉原告的违约行为造成反诉被告无法正常经营致使产生了不应有的经营损失。因此，反诉原告的第二项诉请更没有事实和法律依据，综上请求法庭依法驳回反诉人的诉请。
原告林海为支持其主张，提供如下证据：
1、保证金收款收据，证明原告向被告缴纳2万元保证金的事实；
2、经营场地承包协议、补充协议各一份，证明原被告之间承包关系的存在，协议对双方的权利义务均作出明确约定；
3、收据两张，证明原告进行房屋维修花费1.2万元、拉院墙投资费用1.5万元；
4、收款收据7张，证明原告已按照协议约定足额缴纳了场地承包费70608元。
原告提供证人张雷雷出庭作证，证明屋顶维修及拉院墙都是由证人来做的，原告实际支付了该部分费用。
被告徐州市管道服务公司经质证认为：对2万元押金的收款收据的真实性无异议，但仅能说明林海按照承包协议的约定向被告缴纳了保证金2万元，不能证明返还保证金的条件已成就；对经营场地承包协议及补充协议的真实性无异议；对1.2万元及1.5万元收据的三性均不认可，该证据是由案外人张雷出具，原告林海是否实际支付被告无法确定，仅凭该收据无法证实屋顶是否实际损坏以及因何种原因损坏，也无法证实原告在建造院墙的时候经过被告的书面同意；对于70608元的7张收据，最后一笔承包费截至日期为2013年12月1日至2014年2月28日，即补充协议中约定的第一笔承包费，但原告没有缴纳后两笔2万元承包费，原告提交的收据均是补充协议约定的日期之前的承包费。
对证人证言，被告认为仅凭证人证言无法确定原告是否实际维修，因为双方没有签订具体的施工协议，退一步而言，即使存在维修和建造院墙，也不能说明林海在维修房屋时通知过被告以及房屋损坏、屋顶漏水的原因，同时也不能说明林海拉院墙经过被告书面的同意。
被告徐州市管道服务公司为证实自己的主张向法庭提交证据如下：
1、经营场地承包协议，证明2012年8月18日，原告就承包上浆剂厂厂房事宜与被告签订承包协议，协议第六条第3项明确约定涉案保证金非一般性质的押金，而是履约保证金；协议第四条第3项约定了保证金的返还条件，即协议终止，林海的协议项下的责任履行完毕方退回保证金；协议第五条第2项、第六条第4项均约定林海对厂房进行装修、改造、添附等须经被告书面同意；协议第六条第5项及6项约定林海在使用厂房过程中发现问题的，应及时告知被告，且因林海原因造成厂房等损坏的维护修理费用由林海承担；
2、林海于2014年1月15日出具的书面申请一份，证明原告仅是就经营场地与被告之间形成的一种租赁法律关系；因为原告经营不善，资金周转困难，才签订的调整承包费的补充协议；
3、补充协议，证明2014年1月15日原被告协商一致同意将承包期最后九个月的承包费调整为3万元，即每三个月为1万元；再次明确保证金的返还条件，即林海欠被告所有款项未结清前，林海不得要求返还保证金。
原告林海经质证认为，对经营场地承包协议、书面申请、补充协议的真实性均无异议，但不能证明被告的主张，原告按照协议约定的义务完全的及时的履行了约定义务的内容，承包金以及承包期间的水电费用都是及时的向被告缴纳结清，而被告却没有按照协议的约定在两份协议终止时向原告返还应当返还的2万元押金，并向原告支付原告为维修房屋顶层漏水以及经被告方同意原告所实施的拉围墙所投资的费用。
反诉原告（被告）徐州市管道服务公司为证实自己的主张向法庭提交证据如下：
1、经营场地承包协议、补充协议，证明内容同本诉证明观点；
2、厂房现场的图片、反诉、本诉的民事起诉状，证明反诉被告未经反诉原告的同意擅自拉院墙，且未经反诉原告的同意将厂房擅自转包给第三人，存在多处违约行为。
反诉被告林海经质证认为，对反诉原告所举证据的真实性均无异议，反诉被告拉围墙的事实是存在的，但是在实施拉围墙行为之前是向反诉原告多次汇报征求同意的，而且在反诉被告拉围墙期间至今，反诉原告从未向反诉被告提出过相关异议。因此，反诉原告的说法是不符合客观实际的。
本院经审查后认为，对原被告双方均无异议的证据，本院对其证明效力均予以确认，对有异议的部分，本院将结合案件事实，在裁判理由部分予以阐述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月18日，原告林海（乙方）与被告徐州市管道服务公司（甲方）签订《经营场地承包协议》一份，双方约定：乙方承包原实业公司上浆剂厂的厂房及其附属设施，以林海个人名义从事生产经营，按上浆剂厂原有全部职工人数计算缴纳的个人应承担部分社会保险，作为承包费上缴甲方；协议期限自2012年9月1日至2014年8月31日止；费用及支付方式：乙方承担承包期间发生的水费、电费等……；自协议签订之日起，乙方需一次性缴纳保证金2万元，协议终止责任履行完毕退回乙方保证金；经甲方同意后，乙方在承包期间对协议厂房等进行装修、改造、改良、添附所导致的资产增值部分属甲方所有。承包期满，乙方可将能够拆除部分收回，但应恢复厂房原貌，甲方有权收回此类增值部分且不给予乙方任何补偿；乙方按时缴纳承包费、协议履约保证金及双方约定的其他费用；如需改变厂房内部结构或装修厂房或添加对厂房结构有影响的设施、设备，必须事先征得甲方的书面同意；乙方承担因其原因造成厂房及其附着设施损坏的维护修理费用；如乙方擅自改变厂房部结构或装修厂房或添加对厂房结构有影响的设施、设备、承担年承包费5%的违约金，并将厂房及其附属设施恢复至原状。
2012年8月29日，原告林海向被告徐州市管道服务公司缴纳承包押金2万元。同日，原告林海向被告缴纳9至11月承包款11345.40元；2012年11月21日，被告收取原告林海2012年12月至2013年2月个人社保11345.40元；2012年12月28日，上浆剂厂收到原告林海货款2000元；2013年2月27日，被告收取原告林海缴纳2013年3月至5月个人社保11345.40元；2013年5月30日，被告收取原告林海缴纳2013年6月至8月个人社保11345.40元；2013年8月30日，被告收取原告林海缴纳2013年9月至11月及补2013年7月、8月个人社保合计13226.40元。
2014年1月15日，原告林海向被告提出书面申请，称其本人“由于经营不善，资金周转困难，现经营难以为继，恳请公司领导批准降低承包费”，为此，双方于同日再次签订补充协议一份，主要内容为：“由于乙方经营困难，经乙方提出申请，就双方签订的经营场地承包协议部分条款进行修改，甲方将承包期最后九个月的承包费调整为三万元，具体缴款期如下：2013年12月1日至2014年2月28日承包费一万元；2014年3月1日至2014年5月31日承包费一万元；2014年6月1日至2014年8月31日承包费一万元”，同时再次明确“在乙方欠甲方所有款项未结清前，乙方不得要求返还承包保证金”。补充协议签订后，原告林海缴纳了2013年12月至2014年2月28日承包费10000元，此后未再缴纳相关费用。
另查明，2012年11月15日，原告林海支出围墙及水泥地面款15000元、2013年7月21日支出楼顶防水款12000元。
合同到期后，原告要求被告返还保证金并支付房屋维修费及拉院墙费用未果，起诉来院。
本案的争议焦点为：1、原告的各项诉请是否超出诉讼时效；2、原告所要求的保证金是否应当返还；3、原告所主张的维修费用和投资拉院墙的费用被告是否应当承担；4、反诉被告是否拖欠承包费用；5、反诉被告所建院墙是否经过反诉原告的同意。
本院认为，原被告双方于2012年8月18日及2014年1月15日签订的经营场地承包协议及补充协议是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。
一、关于涉案合同的法律性质问题。
双方在合同中所约定的相关权利义务系一方提供经营场地，另一方支付相应费用，协议标的物为涉案厂房，且约定原告林海以个人名义从事生产经营，并未涉及到被告的企业经营权，协议其余条款亦约定了使用期限、支付费用的标准和期限、房屋维修、添附的归属等，因此该协议内容符合合同法所规定的租赁合同的法律特征，双方所签订的合同名为承包实为租赁，故涉案纠纷应当属于租赁合同纠纷，适用房屋租赁的相关法律法规的规定。
二、原告的各项诉请是否超出诉讼时效。
双方合同约定的租赁期限为自2012年9月1日至2014年8月31日止，双方实际也已经于2014年8月31日终止合同，故因履行合同而产生的纠纷应至此开始计算诉讼时效，原告向本院提起诉讼之日为2017年2月27日，已经超过2年的诉讼时效，原告虽然主张在此期间曾多次向被告主张权利，但并没有向法庭举证，因此本案已经超过诉讼时效；同理，被告的相关反诉请求也已超过诉讼时效。
三、关于原告的本诉。
即便本案存在诉讼时效的中断情形，原告的诉请亦不能得到支持，理由如下：首先，双方在协议及补充协议中对保证金的返还作出了明确的约定，“协议终止，责任履行完毕退回乙方（即原告林海）保证金”，补充协议的相关条款为“在林海欠被告所有款项未结清前，林海不得要求返还保证金”。无论是承包协议还是补充协议均要求原告应积极全面的履行合同义务。而原告未能证明其按约定足额交纳了租金，因此，原告要求被告返还保证金的条件不成就，该项诉请本院不予支持。
其次，有关原告主张的房屋维修费及拉围墙的费用，根据双方合同约定，上述费用产生的前提原告均应首先履行通知义务，并得到被告的书面认可，而原告并没有相关证据证实上述费用的产生系基于租赁物本身的原因，并得到了被告的认可，故该费用按照合同约定，均应由原告承担。
四、关于被告的反诉请求。
如上所述，被告要求原告支付租金的诉讼时效为一年，被告的相关反诉请求也已超过诉讼时效。关于被告反诉要求原告拆除所拉院墙，恢复原状，并承担违约金的诉请，考虑到原告所建的围墙，并没有妨碍被告房屋经经营场地的使用，也没有因此造成房屋价值的减损，如强行拆除无疑会造成不必要的浪费，从有利于生产、生活的角度，对被告的反诉请求不予支持；
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定判决如下：
一、驳回原告林海的诉讼请求；
二、驳回被告徐州市管道服务公司的反诉请求。
本诉案件受理费980元，由原告林海负担；反诉案件受理费200元，由被告徐州市管道服务公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 吴风华
二Ｏ二Ｏ一七年五月十八日
书记员 刘雪莘
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第六十二条民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条第（三）项下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。