金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金东孝民初字第210号
原告（反诉被告）：陆芸。
委托代理人：刘德亮。
被告（反诉原告）：金华绿建房地产开发有限公司，住所地金华市金东区孝顺镇下街村。
法定代表人：金顺发。
委托代理人：周力，浙江丰畅律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下称原告）陆芸与被告（反诉原告，以下称被告）金华绿建房地产开发有限公司（以下简称绿建公司）商品房销售合同纠纷一案，原告陆芸于2015年8月20日向本院提起本诉，被告绿建公司于2015年9月16日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆芸的委托代理人刘德亮，被告绿建公司的委托代理人周力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一、本诉部分的诉辩意见
原告陆芸诉称，原告于2013年9月7日向被告购买了聚佳·美丽园2幢2单元103号房，并签订了《浙江省商品房买卖合同》，房屋总价为423673元。原告分别于2013年8月13日付款1万元，2013年8月17日付款9万元，2013年9月7日付款73673元，2014年5月13日按揭贷款付25万元，合计423673元房款全部付清。根据《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》、民法通则有关条款规定，原告退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款，遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。在聚佳·美丽园附件由被告开发的聚佳·鑫湖畔目前均价为每平方米5500元。原告认为，因“商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定”导致原告退房，因此要求被告“按同类地段同类商品房标准的新价格”补偿差价款5500×89.99－423673＝71272元。原告于2015年3月22日前往被告编号为（5-26-0-8-）的地段查看（商品房名为聚佳·美丽园）商品房的建设情况，发现被告在未经原告同意的情况下擅自在原告所购商品房的上方增加了不明质量问题、不明安全问题的阳台（经查此增加的阳台未经规划部门批准）。根据《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第十七条规定，经营者聘用的从业人员在提供商品或者服务时对商品或者服务的介绍、承诺，对消费者的询问、投诉的答复，视为经营者的行为。经营者制定的服务公约或者承诺等对消费者有利的，应当作为解决争议的依据；经营者与消费者的约定或者签订的合同责任不明确的，应当作有利于消费者的解释。被告聘用的从业人员销售商品房时，告知原告除一层外二层以上的各楼层均为单阳台，现实际情况与原告购房时了解的情况完全不符合。原告认为，这一行为违反了购房时被告陈述的除一楼为双阳台外其他楼层均为单阳台的结构，并且被告在未经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的情况下违法增加建设阳台，改变了原告房间采光功能、通风功能，增加了原告房间的不安全性，为此原告多次口头、书面要求被告拆除该阳台或者解除购房合同并返还购房款及承担违约责任，但被告断然拒绝。根据《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条规定，房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任。其中第三款规定为商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定。因此原告向被告书面提出退房，并要求被告立即退还原告已支付的购房款423673元。因被告的原因引起原告退房事宜，故要求被告赔偿原告已支付的还贷利息10805.78元（截止到8月20日），同时按银行同期贷款利率赔偿原告已付房款的利息损失，赔偿金额为（10000×738天＋90000×734天＋73637×713天＋250000×465天）×6.4%÷360等于43056.60元（截止到8月20日）。原告因购房向被告支付了房屋登记费80元、预告登记费82元、预抵押费85元、交纳一个月金华社会保险费976元，合计1226元。现因被告违约导致原告退房，因此被告应赔偿原告因购房产生的费用1226元。根据原、被告双方于2013年9月7日签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条“交付期限及条件”的约定，被告应当在2014年12月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用；根据合同第十二条“交接”的约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。但被告截至起诉之日仍然没有书面通知原告可办理交付手续，故原告向被告提出违约赔偿，违约金为423673×0.03%×232天（截止到8月20日）＝29487.64元。根据原、被告双方于2013年9月7日签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”，被告承诺于2015年3月31日前取得初始登记的《土地使用权证书》和《房屋使用权证》交付给原告。但被告直至起诉日也未提供初始登记的《土地使用权证书》和《房屋使用权证》，故原告向被告提出违约赔偿，违约金为423673×0.01%×142天（截止到8月20日）＝6016.16元。根据民法通则第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失”的规定，被告私自加设阳台，给原告造成了麻烦，原告曾多次与被告进行交涉拆除此阳台，但一直未果，使得原告一家三口（女儿现今不足4周岁）无房入住，原告只能租房居住，造成极大不便。同时为与被告沟通，使得原告多次往返被告处，给原告带来极大的精神伤害及交通费、餐饮费。鉴于此，要求被告向原告支付2015年1月以来的房屋租金10000／12×8个月＝6666.66元，多次往返被告处的交通费、伙食费、精神伤害费等20000元，此项赔偿金6666.66元＋20000元＝26666.66元。被告还应承担诉讼之日起原告住房按揭贷款25万元的利息。被告还应承担诉讼期和判决后延期支付的利息，即从2015年8月21日起到被告实际支付购房款和赔偿款之日止按同期同类银行贷款利率计算的利息。被告还应承担本案全部诉讼费用。原告暂时保留对被告的欺诈行为的起诉权（规划部门审批的面积只有89.98平方米，而被告以89.99平方米销售给原告，有规划部门的图纸及购房合同为证）。向请求判令：1、解除原告与被告签订的购房合同，解除相关贷款合同；2、被告立即退还原告购房款423673元；3、被告立即支付因房价上涨产生的价格差额71272元；4、被告赔偿原告已支付的还贷利息10805.78元及已付房款的按银行同期贷款利率计算的利息损失43056.60元；5、被告赔偿原告因购房产生的费用1226元，其中：房屋登记费80元，预告登记费85元，预抵押费85元，交一个月金华社会保险费976元；6、被告立即支付延期交付违约金29487.64元；7、被告立即支付逾期办理房产证违约金6016.16元；8、被告赔偿因延期交房产生的租房租金10000／12×8个月＝6666.66元；9、被告赔偿因延期交房纠纷产生的交通费、伙食费、精神伤害费等20000元；10、被告立即支付原告诉讼请求中2-9项的总金额612203.84元，须一次性支付（截止2015年8月21日）；11、被告承担诉讼之日起原告住房按揭贷款25万元的利息；12、被告支付在诉讼期和判决后延期支付购房款和赔偿款的按同期同类银行贷款利率计算的利息；13、被告承担本案全部诉讼费用。
被告绿建公司辩称，被告认为原、被告双方之间的购房合同合法有效，原告要求解除合同的事实理由和法律依据不足，请求驳回原告的该项诉讼请求。原告的其他诉讼请求均没有事实和法律依据，也请求一并驳回。被告认为，原告存在违约行为，对此被告已经提起反诉。
二、反诉部分的诉辩意见
反诉原告绿建公司（本诉被告）诉称，2013年9月7日，反诉被告陆芸向反诉原告购买聚佳·美丽园2幢2单元103室房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。合同第七条约定房款中的25违约应于2013年9月15日前办理银行按揭贷款手续。合同第八条第二款进一步明确，买受人应于2013年9月15日前将贷款相关手续办理完毕。买受人逾期办理贷款，或因买受人原因导致贷款不能如期到位的，视同买受人逾期贷款。买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，反诉被告分几次在2013年9月7日付清了首期房款，但一直拖延办理公积金贷款手续，2014年2月10日才向金华市住房公积金管理中心递交申请和材料，2014年5月12日签署了贷款合同，2014年5月13日完成贷款。反诉原告认为，反诉被告逾期办理贷款手续，显属违约。按照合同约定，反诉被告应按日支付逾期违约金。现请求判令反诉被告支付违约金17850元（从2013年9月16日起计算至2014年5月12日止共238天，每天75元），诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告（本诉原告）陆芸辩称，反诉原告依据《浙江省商品房买卖合同》第七条付款方式及期限的第三款要求反诉被告支付违约金是错误的，是不可接受的。双方在签订《浙江省商品房买卖合同》之时，双方就已经达成使用公积金贷款的口头协议，并且反诉被告还要求反诉原告在合同中写明反诉被告使用公积金贷款的内容，并对2013年9月15日前办理贷款提出反对意见。但反诉原告回答，合同的版本就是这样的，没有办法另外写明，反正双方都是知道公积金贷款就可以了，而且办理公积金贷款协议等待公司通知，等公司手续办好就会电话通知，再来拿所需材料去办理即可，至于2013年9月15日前办理是公司规定，对所有的贷款人都是这样的，9月15日前肯定是没有办法办理的，要等公司电话，因此放心好了，不会追究的。反诉原告与金华市住房公积金管理中心签订的《借款保证合同》可以证明反诉原告是知道、接受和同意反诉被告使用公积金贷款，而且愿意为反诉被告提供担保的。根据《金华市住房公积金个人住房贷款办法》第二章第五条第四项规定，所购房屋已结顶且已支付规定比例的首付款至领取所购住房的房屋使用权证三个月内；第四章第九条第三项贷款手续第（2）条保证形式规定，在借款人所购房的《房屋他项权证》未交抵押权人前，由保证人为借款人提供承担连带责任的保证。保证人与债权人签订《借款保证合同》，借款人到受托银行办理贷款发放手续；第六章第十八条规定，为购买商品房的借款人提供保证担保的保证人，经委托人审查确认后，双方签订贷款业务协议书，在协议约定的时间内保证人应及时办理《房屋所有权证》，并到登记机关办理该抵押物的正式抵押登记手续，《房屋他项权证》交给抵押权人时，解除保证人的保证责任。上述文件条款表面，反诉被告要办理公积金贷款，协议反诉原告具备1、房屋结顶，2、反诉原告作为保证人需经金华市住房公积金管理中心审查确认，3、反诉原告与金华市住房公积金管理中心签订《借款保证合同》等三个前提条件，而这三个前提条件均与反诉原告有关，反诉被告无法掌控的行为，是反诉原告办好三个条件后，反诉被告才可以办理住房公积金借款申请。根据金华住房公积金网发布的《金华市区住房公积金贷款业务》第一条“借款人准备以下材料”第7项为《借款保证合同》原件3份。2011年8月10日发布的《金华市住房公积金个人住房贷款办法》在实施中也要求由售房单位出具《借款保证合同》的，上述文件均证明了《借款保证合同》需由反诉原告提供反诉被告后，反诉被告才能向金华市住房公积金管理中心提交贷款申请。反诉原告于2014年1月20几号，也就是春节前电话通知反诉被告可以前往办理公积金贷款了。随即，反诉被告于2014年2月7日（即政府部门春节后上班第一天）到金华市住房公积金管理中心义乌分中心打印了义乌市住房公积金缴存证明，2014年2月10日（即反诉原告春节后上班第一天）前往反诉原告处领取了反诉原告与金华市住房公积金管理中心签订的《借款保证合同》，并于当日向金华市住房公积金管理中心提交了公积金贷款申请和相关资料，并通过中心审核，等待放款排期。5月12日，根据金华市住房公积金管理中心的安排，反诉被告办理了贷款手续。5月13日，中国工商银行向反诉被告发放了贷款（由工商银行直接转给反诉原告）。上述行为均证明反诉被告积极、主动办理住房公积金贷款，无故意拖延行为，并无反诉原告提出的2013年9月16日至2014年2月10日期间的违约行为。反诉被告于2014年2月10日提交申请后，金华市住房公积金管理中心何时发放贷款给反诉被告，不是反诉被告可以控制的，这是政策性行为。反诉原告将不属于反诉被告所为的行为强加给反诉被告，是毫无道理的，更无法律依据，反诉被告不认可在2014年2月10日至2014年5月12日期间存在违约行为。综上，反诉原告主张的由反诉被告支付2013年9月16日至2014年5月12日期间共238天，每天75元违约金共计17850元的反诉请求，没有事实依据，请求予以驳回。
针对本诉与反诉部分的事实，原告（反诉被告）陆芸向本院提供了如下证据：1、原告身份证、原告委托代理人身份证、户口簿及结婚证复印件各一份，证明原告诉讼主体资格与原告委托代理人的关系；2、被告公司基本情况一份，证明被告的诉讼主体资格；3、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明双方权利义务约定及在合同签订过程中，原告被被告误导的事实，合同中约定是银行贷款，但实际上口头承诺是公积金贷款；4、《个人住房借款合同》一份，证明公积金贷款的实际放款时间，从2014年2月10日申请开始到2014年5月12日放款期间，原告不存在违约；5、《房地产抵押合同》及抵押物清单各一份，证明原告通过抵押办理贷款的时间，放款前一天去办理抵押手续后才能放款；6、个人住房贷款凭证一份，证明银行于2014年5月13日放款的事实；7、销售不动产统一发票二份，收据三份，证明原告交纳购房款的事实；8、中国工商银行账户历史明细清单，证明银行放款后原告每期按期还贷情况；9、收据一张，证明原告向被告交纳预告登记费及预抵押费的事实，被告销售人员说办理房屋预告登记后等他们通知才能办理公积金贷款；10、社保费用收条一份，证明原告交纳976元社保费用给被告的事实；11、房屋登记费收据一张，证明2014年5月12日办理公积金贷款时一同办理房屋登记的事实；12、聚佳·美丽园2#楼房屋规划平面图、规划批准红线图、一楼建设设计图、二楼建设设计图、皇嘉设计关于聚佳·美丽园2#楼平面图纸、聚佳·美丽园2014年售房宣传资料各一份，证明聚佳·美丽园2#楼规划设计房屋二楼以上都是单阳台，二楼阳台是挑空的事实；13、聚佳·美丽园2#楼现状照片，证明被告没有经过原告同意私自造阳台，给原告房屋的采光造成影响的事实；14、租房合同，证明被告房屋迟迟未交付导致原告额外租房费用的产生；15、聚佳·鑫湖畔售价网上资料，证明现在房屋均价的事实；16、银行贷款利率网上资料，证明因被告违约需支付原告退款违约金的利率；17、《借款保证合同》一份，证明原告办理公积金贷款业务时，该合同是必须准备的资料之一，必须由被告提供给原告；18、通话记录（原告手机号码153××××3525，被告电话号码829××××8999）一份，证明被告打电话给原告是推销房产，并没有其他内容，通话时间是2015年3月17日、3月21日；19、被告各户经理叶慧莺发给原告的短信，证明被告知道交房须以书面交房通知为准，要求原告提供邮寄地址的事实；20、金华市住房公积金个人住房贷款办法，证明住房公积金贷款的前提条件、抵押及保证方法、保证形式；21、2014年春节放假安排时间表，证明被告通知原告办理公积金贷款是在春节放假后；22、义乌市住房公积金缴存证明，证明原告于2014年2月7日打印缴存证明开始办理公积金贷款申请的事实；23、2015年金华市区住房公积金贷款业务，证明原告办理公积金贷款时，被告需为原告提供借款保证合同，办理公积金贷款的前提条件是房屋主体已结顶；24、金华住房公积金贷款政策图片，证明金华市住房公积金贷款的政策，不是原告所能控制和改变的；25、金华市住房公积金个人住房贷款申请书，证明原告申请贷款的事实。
被告（反诉原告）绿建公司向本院提供了以下证据：1、建设工程竣工验收报告，证明聚佳·美丽园2#楼于2014年12月5日竣工验收合格的事实；2、工程质量检查报告、防雷装置验收意见书、电梯监督检验报告及合格证书、建筑物维护解耦股检测报告、智能化建筑工程检测报告、建筑消防设施检测报告、防雷装置检测报告及室内环境污染物检测报告，证明2014年12月31日前，聚佳·美丽园2#楼已经具备商品房正常使用的基本条件；3、竣工验收备案表，证明聚佳·美丽园2#楼工程已于2015年2月9日取得竣工验收备案；4、浙江电信客户（号码：829××××8999）话单明细，证明被告工作人员在2015年3月期间再次通知原告交接房屋的事实；5、业主交楼流转表，证明被告于2014年12月底前已经通知业主交房的事实；6、贷款业务合作协议，证明必须要原告作为购房人向公积金管理中心申请贷款，经过审查之后，才由被告与公积金管理中心签订合同的事实。
对原告陆芸提供的证据，被告绿建公司的质证意见如下：对证据1、2无异议。证据3，对其真实性无异议，银行按揭贷款还是公积金贷款，对于被告而言区别不大，关键是原告要在约定的时间办理完毕。证据4，对其真实性无异议，证明目的有异议，银行放款时间应该是2014年5月13日，被告也认可放款时间不是原告能决定的，但根据合同约定，原告需要在2013年9月15日前将公积金贷款相关手续办理完毕，逾期办理的，视同逾期付款，应承担相应的违约责任。证据5，对其真实性、证明目的无异议，需要说明的是，该合同与个人住房借款合同是一套完整的借款抵押合同，该合同实际上与被告的担保没有关系了，合同的主体没有出现被告，被告的保证责任是自原告从公积金贷款申请以后到原告把所购房产办理抵押把他项权证交付给贷款中心止就终结了，借款保证合同并不妨碍原告办理贷款手续。证据6，对其真实性无异议，证明了放款时间是2014年5月13日而不是5月12日。证据7，对其真实性无异议，开具发票的时间肯定是晚于原告付款时间的，该组证据不能证明原告的其他主张。证据8，无异议。证据9，无异议，但对于原告有关被告销售工作人员说要办理房屋预告登记以后等通知才能办理公积金贷款的说法不予认可。证据10，对其真实性无异议，因为限购政策被告方代收该费用，后来交给社保机构了。证据11、12，无异议。证据13，现场可能有浇筑阳台的情况，但没有证据证明是被告所为。证据14，对其真实性、合法性、关联性均有异议，真实性无从考证，即使不存在本案纠纷，原告拿到房屋以后也不可能马上入住，依然会产生租赁费用，房租费与本案没有必然的关联性，原告的证明目的不能成立。证据15，是从网上打印的，真实性无法确认，这个价格也不是被告发布的，根据现在的行情，房价不可能比当时更高。证据16，对其真实性、合法性、关联性均有异议，具体贷款利率应以中国人民银行发布为准。证据17，对其真实性无异议。证据18，对其真实性无异议，对原告陈述的通话内容有异议，双方的通话内容被告向原告再次通知要求原告来收房，原告电话打回来的通话内容是涉及原告因为阳台问题不肯收房。证据19，对其真实性无异议，被告确实于2014年12月18日通知客户要办理交房的手续，此后因为已经通过电话通知到位，就没有发书面通知了。证据20，对其真实性无异议，证明目的有异议。证据21，无异议。证据22，对其真实性无异议，但证明开具时间是在办理贷款手续之后。证据23，对其真实性无异议，证明目的有异议，公积金贷款的办理流程，第一步是提交申请贷款资料，填写贷款申请书，第二步是进行审核，借款保证合同是在审核通过之后才能签订的，原告去申请贷款，被告才能去和公积金管理中心签订合同。证据24，无异议。证据25，无异议，该证据能够证明原告逾期办理贷款的事实。
对被告绿建公司提供的证据，原告陆芸的质证意见如下：证据1，对其本身的真实性无异议，对证明目的有异议，对2014年12月5日工程竣工验收的事实无异议，但不能证明2014年12月5日以后房屋的合格性。证据2，对其真实性无异议，但对2014年12月31日以后已交收的房屋是否合格不清楚。证据3，对其真实性无异议，但房屋竣工以后原告并没有收到书面的交房通知，不能证明2015年2月9日以后房屋的质量问题及结构的改变。证据4，双方通话是事实，但通话内容并不是被告通知原告收房，而是说3月18日有一个活动，原告问被告什么时候才能收到交房通知，但被告方一直没有以书面通知原告。证据5，对其真实性有异议，被告没有给原告交房通知书是事实。证据6，对其真实性、关联性有异议，该证据表明是1#楼而不是本案所涉的2#楼，需要工程结顶后才可以办理贷款申请。
本院结合原、被告庭审陈述，对证据综合认证如下：被告对原告提交的证据1、2、8、9、11、12、21、24、25无异议，本院予以确认。被告对原告提交的证据3、4、5、6、7、10、17、18、19、20、22、23的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据13，结合现场勘验情况，本院对该组针具的真实性予以确认。证据14、15，关于原告主张的租房租金及房价差额，本院将在本院认为部分予以论述。证据16，关于银行贷款利率，本院以中国人民银行发布的为准。原告对被告提交在证据1、2、3的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据4，原告确认通话是事实，本院对该证据的真实性予以确认。证据5、6，在无相反证据推翻的情况下，本院对该组证据的真实性予以确认。
根据对上述证据的质证、认证，结合当事人在庭审中的陈述，本院对本案的事实认定如下：
2013年9月7日，原告陆芸（买受人）与被告绿建公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买位于金东区孝顺镇以北孝川路以南的聚佳·美丽园第2幢2单元103号房，该房建筑面积共89.99平方米，总价款为423673元。第六条面积确认及面积差异处理约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。第七条付款方式及期限约定，买受人于2103年9月7日支付首期房款173673元，余款250000元于2013年9月15日前办理银行按揭贷款手续。第八条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人应于2013年9月15日前将按揭贷款或公积金贷款相关手续办理完毕。买受人逾期办理贷款，或因买受人原因导致贷款不能如期到位的，视同买受人逾期付款，按本合同本条第一款约定承担违约责任。出卖人根据本条款第一条第二项解除合同，买受人若已有房款支付出卖人的，则在扣除应支付出卖人违约金后，将余款本金退还买受人。第九条交付期限及条件约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列第3项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。第十二条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日以后，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。办理房屋所有权证和土地使用权证所需契税、印花税、工本费等费用由买受人支付。第十七条《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形约定，凡符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。同日，原告陆芸交纳了预告登记费85元，预抵押费85元。
2014年2月7日，金华市住房公积金管理中心义乌分中心出具《义乌市住房公积金缴存证明》，载明：兹有陆芸于2009年9月至2013年12月在本中心连续缴存住房公积金，余额21495.80元。2014年2月10日，原告陆芸提交《金华市住房公积金个人住房贷款申请书》，申请贷款250000元。
2014年2月12日，金华市住房公积金管理中心（债权人、甲方）与绿建公司（保证人、乙方）签订《借款保证合同》，约定为确保甲方与陆芸签订的编号为20140453的《个人住房借款合同》的履行，乙方愿意向甲方提供保证担保，双方签订本保证合同。
2014年5月12日，原告陆芸（丙方）与金华市住房公积金管理中心（甲方）、中国工商银行股份有限公司金华铁岭头支行（乙方）签订《个人住房借款合同》（编号：20140453），约定丙方因购建自住住房资金不足，向甲方申请住房贷款，根据《金华市住房公积金个人住房贷款办法》，甲方经审查同意并委托乙方对丙方发放住房贷款，贷款金额为250000元，贷款期限为60个月，从2014年5月13日起至2019年5月13日止。同日，原告陆芸（抵押人）与金华市住房公积金管理中心（抵押权人）签订《房地产抵押合同》，约定借款人陆芸因购建自住住房资金不足向抵押权人申请住房贷款，抵押权人同意并委托工行金华市铁岭头支行对借款人发放住房抵押贷款，为确保借款人与抵押权人签订的20140453号《个人住房借款合同》的履行，抵押人愿意以其有权处分的坐落于聚佳·美丽园2幢1-103室的房地产的全部权益为借款人向抵押权人借款250000元提供房地产抵押担保。原告陆芸交纳了房屋登记费80元。
原告陆芸因购买本案房屋备案需要，于2013年8月17日自愿交纳一个月社保费，金额为976元。陆芸分别于2013年8月13日、8月19日及9月7日向被告绿建公司交款10000元、90000元及73673元。2014年5月13日，银行向原告陆芸发放了250000元贷款。自此，原告购房款423673元已付清，被告向原告开具了相应的销售不动产统一发票。
2014年6月15日至2015年8月15日期间，原告陆芸共归还房屋贷款73305.83元。
2014年12月5日，聚佳·美丽园二期2#楼工程经竣工验收合格。2015年2月10日，聚佳·美丽园二期1#、2#楼工程在金华市城建档案馆完成了竣工验收备案，备案文件包括工程竣工验收报告、浙江省建设工程规划核实确认书、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、建设项目竣工环境保护验收申请登记卡、金华市住房和城乡建设局环境卫生设施工程竣工验收备案表、商品住宅使用说明书、质量保证书、燃气工程竣工验收备案表、金华市建设项目节水设施工程竣工验收表等。
根据原、被告提交的通话记录，2015年3月17日9时34分，被告绿建公司829××××8999的号码拨打原告153××××3525号码，通话时间为2分43秒；2015年3月21日原告153××××3525号码拨打被告绿建公司829××××8999的号码，通话时间为16秒。原告于2015年3月22日前往被告处查看所购房屋，发现其所购房屋上方二楼原规划设计为挑空的露台现浇筑有混凝土，故原告以房屋结构违反合同约定为由向被告提出退房要求。双方协商未果，原告诉至本院。
另查明，根据《金华市住房公积金个人住房贷款办法》规定，借款人需具备的条件之一为有已取得房屋所有权证的房地产作抵押或具有经金华市住房公积金管理中心认可的保证人愿意为借款人作保证担保。根据《金华市区住房公积金贷款业务》规定，借款人申请贷款需准备售房单位与公积金中心签订的《借款保证合同》原件。2012年11月15日，金华住房公积金网发布“住房公积金贷款发放实行轮候制”的通知，因公积金月提取和贷款量已超出月归集量，自2012年11月19日起贷款发放实行轮候制。
本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于原告有关其所购房屋上方二楼原规划设计为挑空的露台现浇筑有混凝土，以房屋结构违反合同约定为由要求解除与被告之间的购房合同的诉讼请求，本院认为，本案所涉的聚佳·美丽园二期2#楼工程已于2014年12月5日经竣工验收合格，于2015年2月10日完成了包括工程竣工验收报告、浙江省建设工程规划核实确认书等文件的竣工验收备案，可以证明该工程竣工时是符合规划设计的。原告于2015年3月22日前往被告处查看房屋时发现正在浇筑混凝土，但并无证据证明该浇筑行为是被告所为，且若该浇筑行为损害了原告的合法权益，原告可以要求行为人承担停止侵害，排除妨碍，恢复原状等侵权责任，尚不至于无法实现双方签订合同时所要达到的合同目的，故对原告要求解除双方之间商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。原告基于合同解除基础上要求解除相关贷款合同、返还购房款、支付因房价上涨产生的价格差额、赔偿原告已支付的还贷利息及已付房款的按银行同期贷款利率计算的利息损失、赔偿原告因购房产生的费用、承担原告自诉讼之日起的住房按揭贷款25万元的利息、支付在诉讼期和判决后延期支付购房款和赔偿款的按同期同类银行贷款利率计算的利息等诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告主张的延期交房违约金，本院认为，依照合同约定，被告应于2014年12月31日前将符合条件的房屋交付给原告使用，本案所涉的聚佳·美丽园二期2#楼工程已于2014年12月5日经竣工验收合格，于2015年2月10日完成竣工验收备案，本案所涉房屋已具备商品房正常使用的基本条件。结合原、被告于2015年3月17日、3月21日两次通话及原告于2015年3月22日前往被告处查看房屋等事实，本院认定，虽然被告未书面通知原告办理房屋交付手续，但原告于2015年3月22日即应知晓可办理房屋交接手续，故本院认定逾期交房违约金为10295.25元（423673元×0.03%×81天）。鉴于双方已约定了逾期交房的违约责任，本院亦已判决被告承担相应的逾期交房违约金，故对原告主张的延期交房产生的租房租金、因延期交房纠纷产生的交通费、伙食费、精神伤害费等，本院不予支持。关于原告主张的逾期办理房产证违约金，本院认为，根据合同约定，原告委托被告办理商品房登记，被告承诺于2015年3月31日前将土地、房屋权属证书交付给原告，办理房屋所有权证和土地使用权证所需契税、印花税、工本费等费用由原告支付，现因原告于2015年3月22日查看房屋时认为房屋不符合合同约定而未予接收，原告并未支付办理证件所需的契税、印花税、工本费等费用，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，虽然合同约定原告应于2013年9月15日前将按揭贷款或公积金贷款相关手续办理完毕，但根据《金华市住房公积金个人住房贷款办法》规定，借款人需具备的条件之一为有已取得房屋所有权证的房地产作抵押或具有经金华市住房公积金管理中心认可的保证人愿意为借款人作保证担保，根据《金华市区住房公积金贷款业务》规定，借款人申请贷款需准备售房单位与公积金中心签订的《借款保证合同》原件，而被告与金华市住房公积金管理中心签订《保证借款合同》的时间为2014年2月12日，结合原告于2014年2月10日提交《金华市住房公积金个人住房贷款申请书》申请贷款250000元及金华市住房公积金管理中心自2012年11月19日起贷款发放实行轮候制等事实，被告反诉要求原告承担逾期付款违约金依据不足，本院不予支持。本院需要指出的是，在双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第六条已对面积确认及面积差异处理作出约定的情况下，原告诉状中称规划部门审批的面积只有89.98平方米，而被告以89.99平方米销售给原告的行为（面积误差为0.01平方米，面积误差比为0.01%）为欺诈行为，有违诚实信用原则。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款之规定，判决如下：
一、由被告金华绿建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陆芸逾期交房违约金10295.25元。
二、驳回原告陆芸的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告金华绿建房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4961元（原告已预交），由原告陆芸负担4932元，由被告金华绿建房地产开发有限公司负担29元；反诉案件受理费124元（反诉原告已预交），由反诉原告金华绿建房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 章城伟
代理审判员 王俊慧
人民陪审员 刘权生
二〇一六年三月十七日
代书 记员 余美子