广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2015）平民一初字第115号原告黄富庭，居民。委托代理人黄立聪，平果工业区法律服务所法律工作者。被告平果县鑫龙商贸有限责任公司。住所地：平果县马头镇东街***号。法定代表人唐秀峰，公司总经理。委托代理人张潇，平果县法律服务所法律工作者。原告黄富庭诉被告平果县鑫龙商贸有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法由代理审判员胡荣芳适用简易程序于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告黄富庭的委托代理人黄立聪、被告平果县鑫龙商贸有限责任公司的委托代理人张潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄富庭诉称，原、被告于2010年9月20日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、原告购买被告开发的位于平果县马头镇朝阳街1号金龙商业大厦第1幢1003号房屋，购房款为175040元；2、被告于2011年8月30日前将具备合同约定的商品房交付原告使用；3、被告逾期交房，自约定交房日期第二天起，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房款175040元。此后，被告未能按期交付房屋给原告，被告于2014年11月17日才将房屋交付原告使用，但未支付违约金。原告认为，被告的行为已经构成违约，给原告造成了较大的经济损失。为此，请求法院判令被告支付延期交房1172天的违约金共计61544元（计算方式：从2011年8月31日起至2014年11月17日止共计1172天的违约金为：175040元×3／10000×1172天）；诉讼费由被告负担。被告平果县鑫龙商贸有限责任公司辩称，原告的违约金计算方式超出实际违约时间，2013年11月23日被告已向购房者公告交房，违约天数应从2011年8月31日计算至2013年11月23日止。2014年4月28日本案商品房已完全验收合格，无论2013年11月23日被告已向购房者公告交房是否符合交房手续，违约金的计算天数最后期限应为2014年4月28日。原告的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告黄富庭为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：证据一、《电脑咨询单》复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；证据二、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，被告违约；证据三、《收据》复印件二张、中国工商银行《借款凭证》复印件二张，证明原告按合同约定向被告支付购房款。被告平果县鑫龙商贸有限责任公司为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：证据一、《交房公告》复印件一份，证明被告已在2013年11月23日通知原告交房；证据二、《入伙手续书》复印件一份、《竣工验收备案表》一份，证明被告与收房的业主办理入伙手续情况；房屋于2014年4月18日通过竣工验收，符合交房条件。经质证，被告对原告提交的证据一、二、三的真实性、合法性及关联性没有异议，但称原告的证据不能证明原告的主张。原告对被告提交的证据一有异议，称被告张贴《交房公告》不符合双方约定的房屋交付方式；原告对被告的证据二的合法性、真实性无异议，但称与违约金的计算没有关联性。根据原、被告的举证、质证意见，本院对有关证据分析和确认如下：因被告对原告提交的证据一、二、三的真实性、合法性及关联性没有异议，故本院对原告证据一、二、三的证明力予以确认。原告对被告的证据一有异议，因本案讼争的商品房于2014年4月18日才通过验收合格，具备交房条件，被告称2013年11月23日发布公告通知原告交房，因2013年11月23日房屋尚未通过竣工验收，不符合交付房屋的条件，且原告亦不认可，故本院对被告证据一的证明力不予确认；原告对被告证据二真实性、合法性没有异议，因《入伙手续书》不是原告与被告所办理，与本案无关联性，故对被告《入伙手续书》的证明力本院不予确认；被告《竣工验收备案表》真实、合法，故本院对被告《竣工验收备案表》的证明力予以确认。根据原、被告的诉、辩意见和举证、质证意见及本院的核证情况，本院查明以下法律事实：2010年9月20日原告黄富庭与被告平果县鑫龙商贸有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同第三、第四条约定，原告购买被告开发的位于平果县马头镇朝阳街1号金龙商业大厦第1幢（1#楼）1003号房屋，总房款为175040元。第八条、第九条约定，被告于2011年8月30日前，将经验收合格的该商品房交付原告使用，如逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房日期（即2011年8月30日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原告按约定支付给被告购房款175040元，但被告未按合同约定的期限履行交房义务，至2014年11月17日才将房屋交付给原告使用，共逾期了1174天。为此，原告遂诉至本院，请求依法判令被告依约向其支付违约金61544元。另查明，被告开发的平果县金龙商业大厦1#楼于2014年4月18日通过竣工验收，获得《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论（工程质量是否合格）为合格。2014年7月28日，经平果县住房和城乡规划建设局审查工程竣工验收备案文件齐全，同意备案。本院认为，原告黄富庭与被告平果县鑫龙商贸有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，故双方当事人应当按照约定全面履行义务，否则应依法承担违约责任。在本案中，原告已依合同约定支付房款，被告未能根据合同约定在2011年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告，已构成违约。关于诉讼时效的问题。因至商品房实际交付之日止，被告的违约行为持续存在，故原告向法院提起诉讼并未超过诉讼时效。关于违约金如何计算的问题。原、被告在合同中约定，逾期交房自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之三的违约金，是双方的真实意思表示且未违反法律规定。原告主张按合同约定支付逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告平果县鑫龙商贸有限责任公司主张该公司于2013年11月23日公告交房，违约金应计至2013年11月23日止。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二项规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。因2013年11月23日该商品房未经竣工验收合格，不符合交房条件，故被告于2013年11月23日发布的交房公告不符合法律规定，不能视为被告已于当日向原告交付房屋，对被告关于违约金计至2013年11月23日止的主张本院不予支持。原、被告在《商品房买卖合同》中约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。虽然2014年4月18日，本案商品房竣工验收合格，符合交房条件，但被告未能提供证据证明已书面通知原告于2014年4月18日办理交付手续，对被告主张违约金的计算天数的最后期限应为2014年4月28日本院亦不予支持。故被告应支付的违约金为自2011年8月31日起至实际交房之日止，按日以原告已交付购房款175040元的万分之三计付。自2011年8月31日至2014年11月17日止，该时间段共违约1174天，原告主张按1172天计算违约金系其对权利的自由处分，本院依法准予，故违约金为：175040元×3／10000×1172天=61544元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决如下：由被告平果县鑫龙商贸有限责任公司向原告黄富庭支付逾期交房违约金61544元。案件受理费1340元，因适用简易程序审理，减半收取670元，由被告平果县鑫龙商贸有限责任公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行，逾期视为自动放弃权利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。收款单位：待结算财政款项——法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  胡荣芳二〇一五年三月二十三日书 记 员  黄荣威