广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民二初字第42号
原告（反诉被告）吴桂荣，女，香港居民。
委托代理人高中明，广东万乘律师事务所律师。
委托代理人李昱，广东万乘律师事务所律师。
被告（反诉原告）惠州市光大置业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水教育路七巷20号。
法定代表人郭耀名，董事长。
委托代理人张敬伟，女。系惠州市光大置业有限公司职员。
委托代理人周亭亭，女。系惠州市光大置业有限公司职员。
原告吴桂荣诉被告惠州市光大置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁家标独任审判，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李昱、被告委托代理人周亭亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于2011年7月17日签署《广东省商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区的众望花园房屋，房屋建筑面积为329.04平方米，总房款为人民币3100000元，付款方式为分期付款，出卖人在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的商品房交付原告使用。同时，合同第九条第一款第（二）项约定，被告逾期交房超过180日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已付清了全部购房款3100000元，但被告却未按买卖合同约定按期交房，至今已逾期交房274天。期间，原告就被告逾期交房一事多次找被告询问、交涉，但被告迟迟未给予明确答复。被告的行为系严重的违约行为，给原告造成重大经济损失，现原告决定继续履行合同，为此，诉请判令：1、被告一次性支付逾期交房的违约金人民币254820元（暂计算至2013年9月30日，直至被告依法交房为止）；2、被告承担本案诉讼费用。
原告对其陈述的事实提供的证据有：
一、商品房买卖合同复印件一份；
二、房款收款收据复印件一组。
被告辩称，原告诉称被告至今未交房，与事实不符。2013年5月26日，被告已取得《竣工验收报告》，达到了合同第八条“该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告”的交楼条件，2013年6月10日，被告向原告发出房屋交付使用通知书，要求其于2013年6月14日至2013年6月15日办理收楼手续，原告最迟应于2013年6月20日前来办理收楼手续，故，自2012年12月31日起算，至2013年6月20日止，延期交付天数实际为171天。原告累计逾期付款达44天，违约在先，应当免除被告相应的迟延履行责任。根据合同约定，原告分七期支付房款，负有履行在先的付款义务，被告负有履行在后的交房义务。然而，合同签订后，原告累计逾期3次，累计逾期付款44天，具有违约在先的情形。按照合同法的精神，“当事人行使后履行抗辩权致使合同迟延履行的，迟延履行责任应由对方当事人承担”。本案中，被答辩人违约在先，严重损害了答辩人后履行的期限利益。答辩人交货义务为整体交货，被答辩人任一期款项逾期支付均将影响答辩人整体交货。依据合同法第六十七条“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。虽然事后被答辩人履行了支付房款义务，但并未就其逾期付款支付任何补偿，其履行不当的状态并未消除。答辩人迟延履行与被答辩人在先的迟延履行具有因果关系，答辩人因此延期履行的后果应当由被答辩人承担。
被告惠州市光大置业有限公司对其辩解的事实提供的证据有：
一、惠州市天气证明一份。
二、竣工验收报告复印件一份。
三、交付使用通知书及EMS邮寄回单；
四、惠阳地区住宅出租广告；
五、惠阳地区住宅出租广告。
六、EMS投递记录。
被告（反诉原告）惠州市光大置业有限公司反诉称，2011年7月17日，原被告签订商品房买卖合同，合同约定被反诉人购买反诉人开发的位于惠州市惠阳区众望花园住宅，总价为3100000元。根据合同附件四第二十二条约定，被反诉人应在2011年6月18日前付清首期房款930000元，剩余房款2275000元于2012年6月30日前分期付清，具体为：2011年10月15日前付550000元，2012年1月15日前付540000元，2012年4月15日前付540000元，2012年7月15日前付540000元。合同签订后，被反诉人多次逾期支付到期房款，根据合同第七条“买受人逾期付款在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金，合同继续履行……”之约定，反诉人有权要求与被反诉人支付违约金3344元。为此，反诉人为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起反诉，请求判令：1、被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金3344元；2、被反诉人承担全部诉讼费用。
被告惠州市光大置业有限公司对其反诉的事实提供的证据有：
一、原告付款记录列表一份。
二、原告逾期付款违约金计算表一份。
三、原告房款收款票据。
原告针对被告的反诉答辩称，根据反诉人（被告）提交的反诉状，其反诉请求为3344元，反诉人当庭增加反诉请求，不符合相关证据规定，如需增加，反诉人应该另行起诉，对反诉人陈述的被反诉人逾期付款的日期我方予以确认，根据付款记录表，被反诉人不存在长期逾期付款的事实。这个逾期根据双方买卖合同的约定，被反诉人愿意承担责任，但是这不能构成反诉人逾期交楼的原因。反诉人应当严格按照合同约定，承担其迟延交楼的责任。
经审理查明，2011年7月17日，原告吴桂荣与被告惠州市光大置业有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定，买受人原告吴桂荣以3100000元向出卖人被告惠州市光大置业有限公司购买众望花园房屋，出卖人在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定，原告采取分期方式付款，第一期房款人民币930000元于2011年7月17日之前付清；2011年10月15前付款550000元；2012年1月15前付款人民币540000元；2012年4月15日之前付款540000元；2012年7月15日前付款人民币540000元。合同就买受人逾期付款的违约责任约定“逾期付款在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行”；合同就出卖人逾期交房约定“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告吴桂荣向被告惠州市光大置业有限公司交付购房定金100000元；2011年7月17日，原告吴桂荣向被告惠州市光大置业有限公司交付首期款830000元；2011年10月16日，原告吴桂荣向被告惠州市光大置业有限公司交付分期款550000元，该分期付款时间较合同约定逾期1天；2011年12月24日，原告吴桂荣向被告惠州市光大置业有限公司交付分期款540000元；2012年4月22日，原告吴桂荣向被告惠州市光大置业有限公司交付分期款540000元，该分期付款时间较合同约定逾期7天；2012年8月20日，原告吴桂荣向被告惠州市光大置业有限公司交付分期款540000元，该分期付款时间较合同约定逾期36天。依据原告认可的付款记录，原告吴桂荣逾期支付购房款的逾期天数为44天。2013年5月26日，涉案的众望花园2期1组团工程经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格后，取得工程竣工验收报告。2013年6月11日，被告惠州市光大置业有限公司通过广东省内特快专递邮件向原告邮寄《商品房交付使用通知书》，通知原告于2013年6月14日至2013年6月15日办理入伙手续。原告吴桂荣于2013年6月20日办理了收楼手续。2013年12月10日，原告吴桂荣以被告逾期交房，违反合同约定为由，诉至本院，要求被告支付逾期交房的违约金254820元。案经受理后，被告提起反诉，请求原告支付逾期支付购房款的违约金3344元。
另查明，合同第八条约定：“遭遇异常天气、异常地质状况、市政规划变化和政府行为而导致工期延误的，政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误，出卖人可据实予以延期”。合同附件四第九条约定，“出卖人与买受人一致确认《商品房买卖合同》第八条‘异常天气’是指高温37℃以上（含），24小时内降雨达到50MM以上（含），风力达到七级以上（含）的天气情况”。自合同签订日2011年7月17日至合同约定的房屋交付时间2012年12月30日止，惠州地区遭遇热带气旋20天、24小时内降雨达到50MM以上的暴雨天气2天，根据合同对异常天气的定义，原被告合同履行期间，共遭遇22天异常天气。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，原被告应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告已支付了全部购房款3100000元，虽付款期间略有迟延，但不影响被告按照约定在2012年12月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的商品房交付原告使用的义务履行。然而，被告的商品房在2013年5月26日才达到双方约定的交付使用条件，被告的行为已构成违约，原告要求按照合同约定继续履行合同，并要求被告支付相应的违约金，有事实和法律依据，予以支持。关于被告具体的逾期时间，因被告的商品房于2013年5月26日已达到双方约定的交付条件，且于2013年6月11日向原告寄送了《商品房交付使用通知书》，通知原告于2013年6月14日至2013年6月15日来办理收房手续，原告也于2013年6月20日前到被告处来办理了收房手续，根据合同就房屋交接约定“买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起七日内办理手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用”，可认定原告在交房通知书规定的办理商品房交付手续之日起七日内办理了收房手续，收房行为合法有效。故被告的逾期期间当认定为自合同约定的履行期满的第二天即2012年12月31日起至2013年6月20日共计171天，扣除异常天气导致的迟延期间22天，实际违约时间为149天。关于违约金的计算标准问题，合同就出卖人逾期交房约定，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天即2012年12月31日起，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。据此，被告当按照原告已付款数额3100000元按每日万分之二的比例向原告支付违约金，计92380元。另，被告主张因原告迟延付款，应当在计算违约期间时扣除原告延迟付款的时间。因原告在被告的义务履行时间2012年12月30日届满前已履行了付款义务，且对于原告逾期付款的责任有明确的约定，故对被告的该辩称理由不予采纳。关于原告迟延付款期间的违约金问题，就迟延付款期间，原告已认可被告提出的2011年10月16日，分期款550000元，逾期1天；2012年4月22日，分期款540000元，逾期7天；2012年8月20日，分期款540000元，逾期36天。按照双方在合同中的约定的逾期付款不超过180天，按逾期未付款的每日万分之二的比例计算，被告可主张的原告逾期付款违约金为4754元，被告实际在诉讼中主张的为3344元，于法不悖，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州市光大置业有限公司自本判决生效之日起10日内向原告吴桂荣支付逾期交房违约金92380元。
二、原告吴桂荣自本判决生效之日起10日内向被告惠州市光大置业有限公司支付逾期付款违约金3344元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本诉受理费5122元，减半收取2561元，由被告惠州市光大置业有限公司负担922元，原告负担1639元。反诉费25元，由原告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起30日内，被告可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 梁家标
二〇一四年四月十一日
书记员 杨思宽
附：相关法律规定：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。