河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终760号
上诉人（原审被告）：洛阳天城房地产开发有限公司。住所地：洛阳市西工区建福路*号。
法定代表人：林绍议，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏楠，该公司员工。
委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗萤飞，男，1985年12月16日出生，汉族，住洛阳市西工区。
委托诉讼代理人：许记慈，河南安多律师事务所律师。
上诉人洛阳天城房地产开发有限公司（以下简称天城公司）因与被上诉人罗萤飞合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初2497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天城公司的委托诉讼代理人苏楠、许文，被上诉人罗萤飞的委托诉讼代理人许记慈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天城公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人承担逾期交房违约金的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、《商品房预售合同》第八条涉案房屋交付条件“勘察、建设、设计、施工、监理单位联合验收”合格的约定，符合《建设工程质量管理条例》第十六条规定，一审法院认为违反城乡和建设部《房屋建设和市政基础设施工程的竣工验收规定》第三条规定，是错误的。根据《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。二、一审认为上诉人提交的《工程竣工验收意见书》系上诉人单方出具，参加验收的五方单位签章一栏日期为空白，且并未在行政建设主管部门的监督下实施，不予采信错误。1、国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。由此可见，国家在对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变。2、上诉人提交的A6地块6#楼《工程竣工验收意见书》不是上诉人单方出具，参加验收的勘察、建设、设计、施工、监理单位五方单位均签字、盖公章，在工程概况中开工时间、竣工时间、竣工验收时间均有填写。3、被上诉人所购房屋天城一品A6#楼2单元2804号房�，2014年7月25日分户验收表上建设、施工、监理、物业等单位签字、加盖公章的《住宅工程分户验收表》，也证实上诉人交付的房屋验收合格。4、上诉人2014年8月通知交房后，被上诉人2014年9月14日出具《单元认可书》，被上诉人明确经本人验收认可，同意收楼，也足以认定上诉人交付房屋合格，上诉人无异议。二、上诉人已经于2014年8月31日向被上诉人交付了房屋，一审法院要求上诉人承担逾期交房违约金错误。综上所述，《商品房预售合同》约定五方联合验收合格作为房屋交付条件合法有效，一审法院判决上诉人承担已经交付房屋的逾期交房责任，明显错误。请求撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
罗萤飞答辩称：上诉人的上诉理由均不能成立，理由如下：一、《城市房地产开发经营管理条例》已于2011年重新修订，相对于2000年1月的《建设工程质量管理条例》而言是新规定。依据该条例第十七条之规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”而本案所涉房屋时至今日还未经验收。特别是消防方面，该小区存在重大隐患，未经公安消防部门消防验收合格。上诉人强行交房的行为应当是无效的，上诉人在取得政府竣工验收之前一律应当视为逾期交房。二、按照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房条件，上诉人提交的《工程验收意见书》时间与洛阳市工程质量监督�出具的《情况说明》上所载明的时间并不一致，故实际五方竣工验收日期应当以洛阳市工程质量监督站出具的《情况说明》为准。综上所述，上诉人在未经竣工验收的情况下强行向业主交房，严重侵害了被上诉人的合法权益。
罗萤飞向一审法院起诉请求：1.被告立即协助原告办理房屋产权证；2.被告向原告支付逾期交房违约金共计132307.4元；3.被告向原告支付逾期办证违约金6733.63元；4.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:对于2014年8月31日被告向原告交房、原告领取钥匙的事实，当事人均无异议，对于原告主张的逾期办证违约金6733.63元，被告予以认可。该院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，该院认定如下：1、原告提交的洛阳市建筑工程质量监督站出具的《情况说明》，证明天城一品A6地块6#楼工程于2014年12月26日由建设单位组织设�单位、勘察单位、施工单位、监理单位进行了竣工验收；被告对该证据无异议，但认为双方合同中约定的房屋交付条件是建设、勘察、设计、施工、监理五方联合验收合格即可交房，并不是指建委参加的备案验收为依据；对于该证据，予以确认；2、原告提交的《商品房预售合同》，合同第九条约定“出卖人逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”原告以此证明合同约定的违约金计算标准；3、被告提交的《商品房预售合同》，合同第八条约定“交付期限出卖人应当在2014年8月31日前�依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收。”被告以此证明本案所涉房屋符合合同约定交房条件；被告对合同真实性无异议、对其证明方向不予认可；4、被告提交的《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》及《建设工程竣工验收意见书》，以此证明五方验收时间为2014年8月30日；原告认为该证据为被告单方出具，应以质监站出具证明上的验收时间为该房屋的验收合格时间；被告提供的建设工程竣工验收意见书中加盖五方公章的位置一栏，日期为空白，对该证据真实性，不予认可。
一审法院认为：本案争议的焦点为商品房的交付是否合法。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”参照中华人民共和国住房城乡建设部印发的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第二条“凡在中华人民共和国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收（以下简称工程竣工验收），应当遵守本规定。”第三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督机构实施。”被告提交的证据《工程竣工验收意见书》系被告单方出具，只是同意参加竣工验�的意见表，而非最终的竣工验收。该证据中参加验收的五方单位签章一栏日期为空白，且其并未在行政建设主管部门的监督下实施，不予采信。而原告提供的洛阳市建筑工程质量监督站出具的《情况说明》中明确载明，本案所涉房屋于2014年12月26日由建设单位组织设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位进行了竣工验收。该证明系在工程质量监督机构监督下实施、由建设单位组织的五方竣工验收，符合相关法律规定，对于该证据，予以采信。且双方签订的合同中约定的交房条件为勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收。该约定不能违背法律规定或低于法律规定义务。故合同中约定的五方验收应以在行政主管部门监督下实施的五方验收为准。故本案所涉的符合规定的交房时间应为2014年12月26日，而被告事实上于2014年8月31日向原告交付房屋、原告领取了房屋钥匙，实际上违反了合同约定，应按原告已交付房款的万分之三计算逾期交房违约金23635元（673363元×117天×万分之三）。根据双方合同约定，原告交付房款，被告理应为其办理房屋产权证。对于原告主张的逾期办证违约金6733.63元，被告认可，该院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，判决：一、被告洛阳天城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告罗萤飞办理房屋产权证；二、被告洛阳天城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗萤飞逾期交房违约金共计23635元；三、被告洛阳天城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗萤飞逾期办理房产证的违约金共计6733.63元；四、驳回原告罗萤飞的其他诉讼请求；如被告洛阳天城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3070元，由原告罗萤飞负担2511元，由被告洛阳天城房地产开发有限公司负担559元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于是否逾期交房问题，在洛阳市建筑工程质量监督站出具的《情况说明》中明确载明，本案所涉房屋于2014年12月26日由建设单位组织设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位进行了竣工验收。该证明系在工程质量监督机构监督下实施、由建设单位组织的五方竣工验收，符合双方签订的合同中约定的交房条件规定的联合验收，故本案所涉的符合规定的交房时间应为2014年12月26日，一审法院判决天城公司承担逾期交房违约金并无不当。综上所述，天城公司的上诉理由依据不足，不予采信；原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3070元，由上诉人洛阳天城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵国欣
审判员 沈可可
审判员 王 鹏
二〇一七年五月三日
书记员 文成博