广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4859号
上诉人（原审原告）：李达昌，香港居民，现住香港元朗天水。
上诉人（原审原告）：李焕珍，住广州市天河区。
上诉人（原审原告）：李焕玲，户籍地址广州市海珠区。
上述三上诉人共同委托代理人：朱越勇，广东纵横天正律师事务所律师。
上述三上诉人共同委托代理人：戴兴才，广东天诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州中惠置业有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人关家敏，职务：董事长。
委托代理人：王历，广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：柳嘉利，广东经纶律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市升平房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中80号七楼F室。
法定代表人：杨休。
上诉人李达昌、李焕珍、李焕玲（以下简称李达昌等三人）、广州中惠置业有限公司（以下简称中惠公司）因与被上诉人广州市升平房地产开发有限公司（以下简称升平公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2064号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，升平公司经公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李达昌是原海珠区宝岗路龙田东直街15号东座二楼房屋的产权人。李焕珍、李焕玲是原海珠区宝岗路龙田东直街15号西座房屋的共同产权人。
2000年11月6日，李达昌（乙方）与升平公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定乙方同意甲方拆除位于海珠区宝岗路龙田东直街15号东座二楼房屋；甲方将自有的位于海珠区宝岗路本征用地段回迁楼（框架结构）第十一层楼、位置南向的自有房屋，建筑面积为59.03平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内）第7、8号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为51.62平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的房屋为59.03平方米，两者对比相差了7.41平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以5平方米×每平方米1700元、2.41平方米×每平方米3800元的标准计算，付给甲方17658元；并于2005年5月7日前付清；乙方应在本协议鉴定生效后的20天内，将其上述房屋交由甲方拆除……甲方应在2005年5月7日将自有房屋交付给乙方；等。该合同经广州市海珠区房地产管理局备案。同日，李焕玲、李焕珍（共同为乙方）与升平公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定乙方同意甲方拆除位于海珠区宝岗路龙田东直街15号西座房屋；甲方将自有的位于海珠区宝岗路本征用地段回迁楼（框架结构）第十一层楼、位置南向的自有房屋，建筑面积为40.96平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内）第7、8号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为30.96平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的房屋为40.96平方米，两者对比相差了10平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以5平方米×每平方米1700元、5平方米×每平方米3800元的标准计算，付给甲方27500元；并于2005年5月7日前付清；乙方应在本协议鉴定生效后的20天内，将其上述房屋交由甲方拆除……甲方应在2005年5月7日将自有房屋交付给乙方；乙方有天井面积为3.5475平方米，甲方按每平方米1700元作价补偿给乙方，合计6030.75元；等。该合同经广州市海珠区房地产管理局备案。当天，李达昌等三人（共同为被拆迁人、乙方）与升平公司（拆迁人、甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经广州市房地产管理局以（99）房拆许字49号房屋拆迁许可证批准，拆除海珠区宝岗路龙田直街15号东座二楼、西座的房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积82.58平方米；乙方同意2000年12月1日前迁出原址房屋；甲方应于2005年5月7日前，在海珠区宝岗路本征用地段回迁楼南向（第7、8号房）第十一层，产权属于自有的、建筑面积99.99平方米安置给乙方回迁居住；乙方龙田东直街15#东座二楼原合法面积51.62平方米、15#西座原合法产权面积30.96平方米，两契证合计建积82.58平方米，现甲方补偿安置给乙方回迁建积99.99平方米，两者对比相差17.41平方米，乙方以10平方米×每平方米1700元=17000元、7.41平方米×每平方米3800元=28158元，合计总购房款45158元；乙方龙田直街15#西座有天井3.5475平方米，甲方以每平方米1700元×3.5475平方米=6030.75元作价补偿给乙方；乙方天井面积补偿款用作抵扣购房款；余下购房款在临迁费中抵扣，其余临迁费抵扣龙田东直街15#东座首层购房款，临迁费以实际发生为准；乙方的回迁房面积以房管局测绘为准，回迁楼南向十一楼7、8房、建积99.99平方米，多除少补；等。该协议经广州市海珠区公证处公证。李达昌等三人表示签订上述协议后，其已将原址房屋交给升平公司拆除了，但升平公司至今没有安排其回迁。中惠公司表示不清楚李达昌等三人与升平公司的关系和签订协议的情况。
另查，2006年1月25日，广州市国土资源和房屋管理局发布《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》，其中载明该局将公开挂牌出让天河区及海珠区两宗土地的国有土地使用权；地块基本情况……海珠区龙田直街地段地块，土地用途为商住楼，用地面积为9364平方米，建筑面积为61623平方米，等；龙田直街地块需拆迁房屋产权面积约为9885平方米，全部为住宅，地块买受人需负责该地块的拆迁补偿安置工作（以上拆迁面积是依据广州市房地产档案馆查册产权情况统计，只供参考，并不是实际拆迁安置的数据，在拆迁过程中仍按实际情况由买受人负责全部补偿安置）；有关出让地块的详细资料及挂牌文件可于本公告发布之日起到交易登记中心306室索取或在国际互联网上浏览；等。
2006年12月31日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗房拆字（2006）40号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，其中载明：拆迁地点和房屋为海珠区龙田直街地段（详见本拆迁公告附图拆迁地点和范围）；拆迁人为广州中惠置业有限公司；等。该拆迁公告所附的拆迁地点和范围不包括海珠区宝岗路龙田东直街15号东座二楼和海珠区宝岗路龙田东直街15号西座房屋。
2011年10月26日，广州市城市房屋拆迁管理办公室出具穗房拆结字（2011）13号《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》，其中载明：海珠区龙田直街地块属我市141宗烂尾地块之一，经我局《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》（穗拍出（2006）第05号）及《建设用地批准书》（穗国土建用字（2006）第328号）批准，由广州中惠置业有限公司使用，建设项目为商品住宅用地（R1），用地面积9364平方米；2006年12月31日，我局核发《房屋拆迁许可证》（拆许字（2006）第40号），同意对上述地块进行拆迁；经查，该项目房屋拆迁总建筑面积为9743.2987平方米，均为住宅面积，拆迁总户数为135户；截止2011年10月14日，该项目已完成拆迁公告范围内门牌房屋的拆迁补偿安置手续，拆迁范围内房屋均已作价补偿或永迁安置完毕，无回迁安置面积；等。
原审诉讼中，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发函调查海珠区龙田直街地段地块的相关情况以及宝岗路龙田东直街15号东座首层、15号东座二楼、15号西座、龙南三巷29号房屋是否属于该地块的范围内，该地块是否已重新出让，新承接方是否应负责该地块的拆迁遗留问题，等。广州市国土资源和房屋管理局函复如下：经查，海珠区龙田直街地块属我市在册141宗烂尾地块之一；《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》（穗拍出（2006）第05号）及《建设用地批准书》（穗国土建用字（2006）第328号）显示，该地块现由广州中惠置业有限公司使用，建设项目为商品住宅（R1），用地面积9364平方米。根据《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》，地块买受人需负责该地块的拆迁补偿安置工作；现该地块已拆迁结案（穗房拆结字（2011）13号）；宝岗路龙田东直街15号东座首层、15号东座二楼、15号西座、龙南三巷29号属上述用地范围，分别以统字639710、637281、639711、217222号案办理产权登记，根据房地产登记簿查册表显示，上述房产于2006年12月31日以拆许字（2006）第40号批准广州中惠置业有限公司拆迁；等。李达昌等三人和中惠公司对上述材料的真实性、合法性和关联性均无异议。
另外，中惠公司在诉讼中陈述，在涉案的龙田直街地块由升平公司开发建设时，升平公司已与该地块75户拆迁户签订拆迁安置补偿协议，其中32户安置到穗龙花园，39户签订补偿安置协议后未搬迁、房屋未拆除，4户签订货币补偿协议、已迁出，房管部门在挂牌出让该地块时未将上述拆迁安置资料出示给其司，故申请原审法院对海珠区宝岗路龙田东直街15号东座首层（产权人李达昌）、15号东座二楼（产权人李达昌）、15号西座（产权人李焕珍、李焕玲）、宝岗路龙南三巷29号（产权人李焕珍、李焕玲）的拆迁户是否属于上述75户拆迁户中已安置到穗龙花园的32户拆迁户和4户签订货币补偿协议的拆迁户的范围内的情况进行调查。据此，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局核实上述情况。广州市国土资源和房屋管理局函复如下：一、《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》已明确：“地块买受人需负责该地块的拆迁补偿安置工作（以上拆迁面积是依据广州市房地产档案馆查册表产权情况统计，只供参考，并不是实际拆迁补偿安置的数据，在拆迁过程中仍按实际情况由买受人负责全部补偿安置）”；二、海珠区宝岗路龙田东直街15号东座首层（产权人李达昌）、15号东座二楼（产权人李达昌）、15号西座（产权人李焕珍、李焕玲）、宝岗路龙南三巷29号（产权人李焕珍、李焕玲）签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已明确回迁至“海珠区宝岗路本征用地段回迁楼”；等。李达昌等三人对上述复函的真实性、合法性和关联性均无异议。中惠公司对上述复函的真实性、合法性无异议，但认为其申请调查的是李达昌等三人是否属于在已安置在穗龙花园的32户拆迁户和4户已签订货币补偿协议的被拆迁人的范围内，但该复函并没有对该问题进行回应，本案还是未查明李达昌等三人是否已由升平公司安置补偿的事实。
李达昌等三人于2013年7月23日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、中惠公司、升平公司按照《房屋拆迁安置协议》的约定将广州市海珠区宝岗路龙田东直街15号（被征用地段）回迁楼南向第7、8号房第十一层建筑面积99.99平方米房屋［现门牌为广州市海珠区南田路雅惠街12号（自编D栋）11楼02单元］（以下简称涉案现址房屋）安置给李达昌等三人回迁；2、中惠公司、升平公司承担本案诉讼费。原审诉讼中，中惠公司表示涉案现址房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表。李达昌等三人确认其没有查询到涉案现址房屋所在的楼宇已竣工验收备案的情况，但认为该楼宇的外墙已拆除，应该是竣工了。
原审法院认为：李达昌等三人与升平公司就征用拆迁位于海珠区龙田直街地块的涉案原址房屋而签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》，内容合法有效，对合同当事人均有约束力。根据上述《广州市房屋拆迁安置协议》约定，升平公司应于2005年5月7日前，在海珠区宝岗路本征用地段回迁楼南向（第7、8号房）第十一层，产权属于自有的、建筑面积99.99平方米安置给李达昌等三人回迁居住。李达昌等三人主张升平公司至今未安排其回迁，升平公司对此没有提出否定抗辩和提交相反证据予以反驳，对此应承担不利的法律后果，故对李达昌等三人主张的该事实予以采信。升平公司至今未安排李达昌等三人回迁，已构成违约，应承担相应的法律后果。房管部门因升平公司闲置用地而无偿收回该地块，随后房管部门为解决该地块拆迁遗留问题，将该地块挂牌公开出让，中惠公司竞得该地块。房管部门在挂牌公告中已明确该地块买受人需负责该地块的拆迁补偿安置工作，而作为地块的竞得人，中惠公司理应承担该地块的拆迁遗留问题。该地块的拆迁遗留问题应包含上述《广州市房屋拆迁安置协议》的未履行事项，故因上述《广州市房屋拆迁安置协议》所产生的未履行事项，均由中惠公司承接。中惠公司在参与竞拍时，通过查阅房管部门公示的挂牌公告及相应资料，理应对该地块的状况及挂牌出让的原因有充分了解，中惠公司认为其司当时对升平公司是否已安置或补偿李达昌等三人的情况完全不知情的抗辩意见，不符合常理，不予采信。但鉴于李达昌等三人主张的房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表，该房屋尚未具备交付的条件，故李达昌等三人要求中惠公司将涉案现址房屋安置给其的请求，依据不足，不予支持。鉴于中惠公司至今未能交付回迁房给李达昌等三人才导致李达昌等三人提起本案诉讼，故本案的诉讼费用应由中惠公司负担。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年7月3日作出如下判决：驳回李达昌、李焕珍、李焕玲的全部诉讼请求。本案受理费100元及财产保全费5000元，由中惠公司负担。
判后，上诉人李达昌、李焕珍、李焕玲及中惠公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
李达昌等三人上诉称：一、原审判决简单以我方主张的房屋所在楼宇至今未取得竣工验收备案表，该房屋尚未具备交付的条件为由驳回我方的全部诉讼请求是不当的。1、是否有竣工验收备案表，只是房屋能否交付的条件，不是房屋能否预留安置的条件。2、关于回迁安置房超出面积部分如何处理问题，原审判决对此内容没有体现。3、原审判决认定拆迁补偿协议书及拆迁安置协议合法有效，中惠公司应承接拆迁安置协议未履行事项是正确的，但原审判决没有进一步表述清楚将我方主张的房屋作为预留安置房安置给我方。4、本案的事实已明确反映出中惠公司有十分明显的推卸责任、逃避履行义务的意图。在此情况下，如按现有的原审判决，不但不能解决双方的纷争，而且必然会产生更多的诉讼。5、目前，本案争议的房屋主体工程已封顶竣工，外墙装修己完成，很快就可以交付使用。在此情况下，应待本案争议的房屋符合交付条件时再行判决。二、原审法院对本案的事实没有全部查清。1、原审法院没有全部查清拆迁、安置、补偿的事实。2、原审法院对中惠公司现已建好的涉案现址回迁安置房的面积超出部分如何处理的事实没有明确表述。为此，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令中惠公司、升平公司按照《房屋拆迁安置协议》的约定将广州市海珠区宝岗路龙田东直街15号（被征用地段）回迁楼南向第7、8号房第十一层建筑面积99.99平方米房屋［现门牌为广州市海珠区南田路雅惠街12号（自编D栋）11楼02单元］安置给李达昌等三人回迁，回迁房超出约定面积部分，按签订房屋拆迁安置协议时的商品房价格每平方米人民币3800元的价格由李达昌等三人购买；3、判令中惠公司全面履行李达昌等三人与升平公司签订的《广州市城市房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的协议内容；4、本案一、二审诉讼费用及财产保全费由中惠公司、升平公司承担。
针对李达昌等三人的上诉，中惠公司答辩称：一、对于李达昌等三人上诉提出的回迁房超出约定面积部分，按签订房屋拆迁安置协议时的商品房价格每平方米人民币3800元的价格由李达昌等三人购买的上诉请求，因李达昌等三人在原审中并未提出，故二审中不应予以审理。对于李达昌等三人上诉提出要求中惠公司全面履行其与升平公司签订的《广州市城市房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的协议内容的上诉请求，二审中也不应予以审理。二、我方对李达昌等三人无安置义务。三、鉴于李达昌等三人请求的安置房屋不具备法定交付条件，故我方不能交付。
中惠公司上诉称：一、原审法院遗漏查明案涉地块作为闲置土地被收回前，市国土房管局、市政府已明确“原有的拆迁遗留问题等经济责任仍应由原拆迁人承担”的处置意见，对案涉地块出让挂牌公告的理解不应与上述处置意见相冲突。二、原审法院未查明李达昌等三人是否已由升平公司补偿安置，或导致李达昌等三人因同一拆迁事由再次获得“补偿安置”。三、原审法院适用法律错误，误认为李达昌等三人与升平公司之间订立的拆迁补偿、安置协议的权利义务均应由我方承接，然而案涉地块系闲置土地，原审法院应按照《广州市闲置土地处理办法》、闲置土地的处置意见、出让挂牌公告确定承责主体。为此，上诉请求：1、确认中惠公司对李达昌等三人不承担拆迁补偿、安置义务；2、本案诉讼费用由李达昌等三人承担。
针对中惠公司的上诉，李达昌等三人答辩称：不同意中惠公司的上诉请求。一、依据相关文件规定，我方应由中惠公司安置回迁和补偿。二、我方至今没有得到安置补偿。三、依据《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》等文件规定，我方房屋的地块被政府收回后，地块整体挂牌出让由中惠公司竞得。依法重新确定的土地使用者中惠公司，理应承担升平公司对原地块的拆迁补偿安置义务，并承担违约责任。
被上诉人升平公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，2014年6月13日，广州市国土资源和房屋管理局向中惠公司发出中惠雅苑2期的《商品房预售许可证》。2015年3月25日，涉案房屋所在的中惠雅苑2期办理了竣工验收备案，备案号为海建（建）验备2015-01。
根据李达昌等三人原审提交的涉案楼盘销售资料中的户型图显示，D02单位的建筑面积约136平方米，朝向为南向。经本院告知，中惠公司在本院规定的期限内对该房屋的朝向情况未提出异议。另，中惠公司陈述目前涉案房屋面积尚未经房管部门测绘。
本院认为：李达昌等三人与升平公司就征用拆迁位于海珠区龙田直街地块的涉案原址房屋而签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》，内容合法有效，对合同当事人均有约束力。根据上述《广州市房屋拆迁安置协议》约定，升平公司应于2005年5月7日前，将海珠区宝岗路本征用地段回迁楼南向（第7、8号房）第十一层，产权属于自有的、建筑面积99.99平方米安置给李达昌等三人回迁居住。升平公司至今未依约安排李达昌等三人回迁，已构成违约，应继续履行并承担相应违约责任。房管部门因升平公司闲置用地而无偿收回该地块，随后房管部门为解决该地块拆迁遗留问题，将该地块挂牌公开出让，中惠公司竞得该地块。房管部门在挂牌公告中已明确该地块买受人需负责该地块的拆迁补偿安置工作，作为地块的竞得人，中惠公司理应承担该地块的拆迁遗留问题，该地块的拆迁遗留问题应包含上述《广州市房屋拆迁安置协议》的未履行事项。对于诉讼期间中惠公司提出李达昌等三人已由升平公司补偿安置一事，因中惠公司未提供相关证据证实，本院对此不予采信。李达昌等三人提交的证据反映其主张的补偿安置房屋广州市海珠区南田路雅惠街12号（自编D栋）11楼02单元的位置与朝向符合上述协议约定，而二审期间该房屋所在的中惠雅苑2期已办理了竣工验收备案，现李达昌等三人要求中惠公司将该房屋安置给其，合法合理，本院予以支持。中惠公司以该房屋尚未具备交付条件为由抗辩不同意交付房屋的理由不成立，本院不予采纳。此外，鉴于双方在原审中均未提出要求处理回迁房超出约定面积部分的结算问题，且中惠公司陈述目前该房屋面积尚未经房管部门测绘，故本案中对此问题不予处理，双方可待回迁房面积测绘后另行协商解决。至于李达昌等三人上诉请求判令中惠公司全面履行涉案《广州市城市房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的协议内容的问题，因李达昌等三人在原审中并未提出该项诉讼请求，二审中亦不予处理。
综上所述，李达昌等三人的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。鉴于本案二审期间出现新事实，本院对原审判决予以改判。升平公司经公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2064号民事判决；
二、于本判决书送达之日起10日内，广州中惠置业有限公司将广州市海珠区南田路雅惠街12号（自编D栋）11楼02单元房屋交付给李达昌、李焕珍、李焕玲回迁安置使用。
本案一审案件受理费100元及财产保全费5000元，由广州中惠置业有限公司负担。二审案件受理费200元，由广州中惠置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年六月九日
书记员 仪文娟