江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1322民初17121号
原告：李亚锦，男，1989年1月1日出生，汉族，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：李金生，男，1965年10月23日出生，系原告李亚锦父亲。
委托诉讼代理人：孙球，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被告：江苏怡华投资有限公司沭阳分公司，住所地沭阳县怡华苑小区19号楼（怡华苑小区西门南侧二楼）。
负责人：刘桂华，该分公司经理。
委托诉讼代理人：宋广圣，江苏雅凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏德宽，该公司经理。
被告：江苏怡华投资有限公司，住所地扬州市秋雨东路4号四楼。
法定代表人：丁国铭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏德宽，该公司经理。
原告李亚锦与被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司、江苏怡华投资有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序于2017年11月13日公开开庭进了审理。原告委托诉讼代理人李金生、孙球，被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司委托诉讼代理人宋广圣、丁德宽，被告江苏怡华投资有限公司委托诉讼代理人丁德宽到庭参加诉讼。后适用普通程序，于2018年2月12日再次公开开庭审理。原告委托诉讼代理人李金生、孙球，被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司委托诉讼代理人宋广圣到庭参加诉讼，被告江苏怡华投资有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：要求二被告归还原告借款300000元及利息（以300000元为基数，自2009年9月29日起按年利率24%计算至还清款之日止），确认原告对“怡华苑”小区15号楼东楼1号商铺在上述欠款范围内享有优先受偿权。事实与理由：被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司因资金周转困难于2009年9月29日向原告借款300000元，约定月利率4%，借款期限6个月，并约定以被告开发的沭阳县怡华苑小区15号楼东楼1号商铺抵押。后被告仅支付利息20000元，其余款项未能归还。
二被告共同辩称：原告与被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司于2008年12月5日签订借款协议，由被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司从原告处借款300000元。借款后，被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司于2009年3月5日还款54000元，于2009年9月28日还款122400元，按月利率3%的标准抵充后，剩余借款本金为203835元。后被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司于2011年1月9日还款8000元，于2011年7月8日还款8000元，于2011年8月23日还款4000元。2009年9月29日，原告与被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司重新签订《借款协议》，将原借款利率标准、违约金标准进行了变更。
被告开发的沭阳县怡华苑小区15号楼东楼1号商铺未办理抵押登记，原告要求行使优先受偿权无法律依据。沭阳县怡华苑小区15号楼东楼1号商铺自2012年1月起即被原告占有，并由原告对外出租经营，每年租金约50000元，应与被告欠原告的借款本息抵销。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
针对二被告的答辩，原告补充陈述：2008年12月5日，被告江苏怡华投资有限公司分公司向原告借款300000元，约定借款月利率6%，逾期付款违约金为每日1000元。这300000元款是原告及原告表兄弟徐宝超共同出借的，其中原告有100000元，徐宝超有200000元。2009年9月29日，原告在皇驾咖啡给被告江苏怡华投资有限公司法定代表人丁国铭200000元，丁国铭将这200000元还给徐宝超，故由丁国铭向原告重新出具300000元的借条及借款协议。被告在2009年9月29日之前的还款是支付2008年12月5日的300000元借款利息，与本案借款无关。沭阳县怡华苑小区15号楼东楼1号商铺是丁国铭于2013年国庆节前后交给原告使用的，原告当时花费几万元进行装修，在2015年10月份以后，原告租给其他人开超市，租金为20000元一年。
本院经审理认定事实如下：
2008年12月5日，被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司向原告李亚锦借款300000元，约定借款时间六个月，借款月利率为6%，每到三个月付息一次，如延期付息每天违约金1000元。被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司以沭阳县怡华苑小区15号楼东楼1号商铺提供担保，约定抵押期间为2008年12月5日至2009年6月5日。同日，原告与被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司签订《商品房买卖合同》，并在住建部门进行备案登记。2009年9月29日，原告李亚锦与被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司又续订《借款协议》，将2008年12月5日订立的《借款协议》中的月息6%变更为4%，延期付息每天违约金1000元变更为500元，抵押期间2008年12月5日至2009年6月5日变更为2009年9月29日至2010年3月29日。
借款后，被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司于2009年3月5日还款54000元，于2009年9月28日还款122400元，于2011年1月9日还款8000元，于2011年7月8日还款8000元，于2011年8月23日还款4000元。
以上事实，由原告陈述、二被告答辩、《借款协议》、借条、收条、（2016）苏1322民初8902号民事判决书等证据证实，足以认定。
本院认为，原告与被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司之间的借贷关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，对其合同效力本院依法予以确认。被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司欠原告借款未还，其行为构成违约，依法应向原告履行还款义务。
根据原、被告的庭审陈述及本院生效判决，可以确认被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司于2008年12月5日向原告出具的借条与2009年9月29日向原告出具的借条系同一笔借款，只是双方于2009年9月29日对利息标准、抵押期间及违约金标准进行了变更。在借款后，被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司于2009年3月5日还款54000元、于2009年9月28日还款122400元，均超出月利率3%的标准，超出部分，依法应抵充借款本金，抵充后，剩余借款本金为205746元。被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司于2011年1月9日还款8000元，于2011年7月8日还款8000元，于2011年8月23日还款4000元，均未超出月利率3%的标准，应为对借款利息的支付。在归还上述款项后，本案借款的利息起算点依法调整为2010年1月3日。综上，截止2010年1月3日，被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司尚欠原告的借款本金为205746元。因被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司系被告江苏怡华投资有限公司的分支机构，其不具备法人资格，分公司的民事责任由总公司承担。对原告要求被告江苏怡华投资有限公司归还借款205746元及利息（以205746元为基数，自2009年9月29日起按年利率24%计算至还清款之日止）的诉讼请求，本院依法予以支持。
被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司以沭阳县怡华苑小区15号楼东楼1号商铺为涉案借款提供抵押担保，但未办理抵押登记，抵押权不成立，故对原告要求对沭阳县怡华苑小区15号楼东楼1号商铺享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。
二被告要求将原告所欠二被告的租金损失与本案的欠款进行抵销，因原告与二被告间关于是否存在租金损失及损失数额均存在异议，该笔债务存在不确定性，故对二被告要求行使抵销权的请求，本院依法不予采纳。二被告可在取得相关证据后另行向原告主张权利。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏怡华投资有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告李亚锦借款205746元及利息（以205746元为基数，自2010年1月3日起按年利率24%计算至还清款之日止）；
二、驳回原告李亚锦的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12320元，由原告负担4000元，由被告江苏怡华投资有限公司负担8320元，保全费5000元，由原告李亚锦负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12320元。
审 判 长 李军辉
人民陪审员 乔卫东
人民陪审员 刘光霞
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 马艳秀
附本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。