广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1223号
上诉人（原审原告）：王育才。
委托代理人：王斯凤，广东商达律师事务所律师。
委托代理人：于雄提，广东商达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘锦亮。
委托代理人：赖声平，广东常正律师事务所律师。
委托代理人：周雪兰，广东常正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市利丰实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇市场路*号。
法定代表人：林国平，该公司总经理。
委托代理人：吴书文，广东科德（东莞）律师事务所律师。
原审第三人：李莉兰。
委托代理人：赖声平，广东常正律师事务所律师。
委托代理人：周雪兰，广东常正律师事务所律师。
上诉人王育才因与被上诉人刘锦亮、东莞市利丰实业投资有限公司（以下简称“利丰公司”），及原审第三人李莉兰租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1399号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王育才于2014年9月22日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除案涉《铺位转租合同》；2.刘锦亮、利丰公司返还保证金5000元；3.刘锦亮、利丰公司赔偿2014年8月份租金1669元、预期利益损失450000元、转让费37500元、装修及材料费损失15000元；4.本案一审诉讼费用由刘锦亮、利丰公司承担。
原审法院经审理查明，2013年11月19日，王育才与刘锦亮签订《铺位转租合同》，约定由刘锦亮将位于百花时代广场负一楼G077的铺位租给王育才使用，租赁期从2012年10月15日至2015年10月31日；2013年5月1日至2014年9月30日，每月加收1000元，王育才除交纳每月租金给刘锦亮之外，所有商场物业方所产生的费用均由王育才承担（包括百花时代广场收取的租金、电费及其他费用）。该合同第6条约定，王育才承租本铺缴交保证金5000元，刘锦亮确认收到了该保证金。
因百花广场负一楼需整体出租，王育才与刘锦亮就场地搬迁产生纠纷，刘锦亮要求王育才搬离，并就搬离场地与王育才协商，刘锦亮提供百花广场一、二楼的铺位给王育才，但双方之间就面积、价格及场地位置等事宜无法达成协议，王育才不同意搬离。2014年8月21日，刘锦亮将王育才经营场所内的柜子搬离案涉租赁物，王育才就此报警处理，现案涉铺位已被利丰公司收回。
王育才提供了网上银行转账凭证，以证实向刘锦亮缴纳了2014年8月份的租金及7月份的杂费，主张因2014年8月份未实际经营，要求刘锦亮赔偿8月份的租金1669元。刘锦亮称王育才从2013年11月19日至2014年8月21日期间仅支付了五个月的租金，尚欠刘锦亮肆个月的租金未付，王育才存在违约。
王育才提交了两张收据，以证实因装修商铺所花费的费用，其中一张金额为8000元的收据没有原件。王育才主张2013年11月20日的金额为8000元的收据对应的系第一次装修所花费的费用，对应商铺照片最左边的柜子及整个柜子后面的广告宣传内容。2014年5月24日的收据，对应金额7000元系第二次装修所花费的费用，系定制柜子所花费的费用。刘锦亮称商铺是商场整体装修的，在出租给王育才前就存在装修，王育才未提交装修合同、发票等佐证，不足以认定装修的真实性。
王育才提交了银行交易明细，以主张其经营商铺每月的纯利润为30000元，要求刘锦亮按照每月30000元、剩下未履行的租约期限计算其经营损失450000元。刘锦亮辩称，王育才没有依法办理营业执照，其所谓的经营属于非法经营，不存在合法的利益收入，王育才也没有证据证明其非法经营的利润。刘锦亮有提前通知王育才因为负一楼要整体租给时尚电器城，所以要其调换位置，可以选择一楼的任意位置，并且在合同有效期内免除租金，王育才拒绝调换，如果王育才存在合法的损失，其也没有违约行为，对于后来在通知下达后，王育才执意造成损失的扩大，应由王育才自行承担。
原审法院另查明，刘锦亮提供了录音资料、照片、商铺租赁合同、补充协议到庭，以证实刘锦亮与王育才就商铺变更经营地址的事宜有进行协商，系王育才不同意变更商铺位置，且王育才商铺内的柜子现存放于利丰公司的仓库内，王育才可自行取回，不存在相关损失。另证实案涉商铺系刘锦亮的妻子李莉兰与利丰公司签订的租赁合同，刘锦亮将案涉商铺转租给王育才，有经得李莉兰的同意。
原审法院又查明，利丰公司提供了撤场协议书，以证明案涉商铺已收回，与原承租人李莉兰达成协议将商铺位置变更为111-C。
原审法院再查明，利丰公司并未为刘锦亮购买社保。
原审法院认定上述事实，有《铺位转租合同》、收据、报警回执、询问笔录、银行流水、网上银行转账凭证、照片、录音资料、《常平百花时代广场商铺租赁合同》、补充协议、撤场协议书以及原审的庭审笔录等附卷予以证实。
原审法院认为，本案属于租赁合同纠纷，王育才与刘锦亮签订的《铺位转租合同》，有经得原承租人李莉兰同意，属于双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，原审法院予以确认。刘锦亮称王育才缴纳了5个月的租金，尚欠4个月的租金，但刘锦亮称王育才拖欠的系2013年11月至2014年3月份的租金，而2014年4月至8月的租金已交清，另结合王育才提交的网上银行转账凭证，可以证实王育才已缴纳了2014年8月份的租金，王育才既然已经缴纳了其后的租金并一直缴纳至双方发生争议的当月，刘锦亮再主张王育才拖欠之前的租金有违常理，原审法院对刘锦亮提出的主张不予采信。结合原审庭审意见，王育才、刘锦亮之间就案涉商铺搬迁发生争执，刘锦亮在合同期内要求王育才搬离案涉商铺，且案涉商铺已由利丰公司收回属客观事实，刘锦亮的上述行为已构成根本违约，王育才由此诉请解除与刘锦亮之间的租赁合同关系，于法有据，予以支持。刘锦亮已收取了王育才的保证金5000元，王育才诉请刘锦亮返还，合法有理，原审法院予以支持。
至于租金，王育才诉请刘锦亮赔偿其2014年8月份的租金，因双方争执发生的时间系2014年8月21日，王育才未举证证明其在2014年8月1日至2014年8月20日这段时间因刘锦亮的行为而导致其无法正常经营，故租金损失应从2014年8月21日开始计算至2014年8月31日，按照双方确认的1669元／月计算，租金损失为1669元／月÷31天／月×11天=592.22元。
至于装修损失，王育才提交了两张装修收据，其中一张没有原件，故对其主张的第一次装修所花费的8000元，原审法院不予支持。2014年5月24日装修所花费的7000元，王育才称系定制柜子所花费的费用，结合王育才提交的照片，商铺内摆放有统一规格的柜子，与商铺尺寸相吻合，可认定王育才诉称的真实性，原审法院对该7000元装修费用的真实性予以确认。因王育才、刘锦亮之间的纠纷发生于2014年8月份，距离王育才装修不足3个月，虽然刘锦亮辩称柜子并未损坏，尚存放于利丰公司的仓库，王育才可自行取回，但考虑到柜子系依据商铺的规格而特别定制，现王育才无法在案涉商铺继续经营，即便王育才可取回柜子，也将会失去原有的价值，故原审法院对王育才诉请全额损失7000元予以支持。
至于预期利益损失。首先，王育才并未办理营业执照，其经营所获得的收益不受法律保护；其次，王育才未提交经营账薄，无法证实案涉商铺的经营收入；再次，王育才提交的银行流水无法证实案涉商铺的经营利润；最后，王育才与刘锦亮就案涉商铺的搬迁进行过协商，刘锦亮也给予王育才一定的时间和选择其他商铺继续经营的空间，即便王育才未与刘锦亮达成一致意见，但在商铺被收回属客观事实的情况下，王育才仍可以寻找其他地方继续进行经营，从而避免损失的扩大，故王育才诉请从事发之日起至合同期限届满之日止这段时间的营业损失，原审法院不予支持，王育才怠于行使自身的权利而导致损失的扩大，其自身存在过错，扩大损失应由王育才自行承担。综上，原审法院对王育才诉请的预期利益450000元，不予支持。
至于转让费，王育才诉请从他人处转接案涉商铺而向他人支付转让费37500元，但并未提交证据佐证，原审法院不予支持。
至于利丰公司，其与王育才之间并不存在租赁合同关系，王育才诉请利丰公司承担责任，依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除王育才与刘锦亮于2013年11月19日就百花时代广场负一楼G077铺位所签订的《铺位转租合同》；二、限刘锦亮自判决生效之日起五日返还王育才保证金5000元；三、限刘锦亮自判决生效之日起五日内赔偿王育才租金592.22元、装修损失7000元；四、驳回王育才对利丰公司的诉讼请求；五、驳回王育才的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4188元，由王育才负担4131元，刘锦亮负担57元。
上诉人王育才不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。理由是：1.刘锦亮与王育才签订租赁合同的行为代表利丰公司的行为。刘锦亮一直以利丰公司的经理名义并代表利丰公司对百花广场进行管理并收取租户的相关费用，利丰公司对此并没有提出过异议。另外，利丰公司与李莉兰签订的租赁合同约定的铺位用途是经营配饰，而王育才经营的是养生器材设备，二者的装修及产品具有明显差异，利丰公司对此明知也没有提出异议。刘锦亮与王育才签订租赁合同的行为是其职务行为，依法应当由利丰公司承担责任；2.王育才租赁铺位后，对铺位进行了两次装修，共花费15000元。原审未对第一次装修事实进行认定是不符合客观事实的；3.由于刘锦亮要将王育才租赁所在的整层出租，导致该层自2014年8月开始秩序混乱，王育才无法正常经营。到2014年8月21日，其余租户基本搬迁完毕，刘锦亮采取暴力手段强行损毁王育才财产，破坏王育才的经营设备，封锁王育才经营的场所。王育才在8月整个月无法正常经营。4.王育才自2014年5月开始，平均每月纯利润大概30000元，这是事实也是根据常理可以推断出来的；5.刘锦亮开始系将租赁标的租给他人，王育才从他人手上接手，并重新与刘锦亮签订租赁合同。王育才为了说服他人解除与刘锦亮的租赁关系，花费了37500元转让费给别人，这是事实，而且行业惯例均没有转让费收据。二、原审适用《合同法》第一百一十九条是适用法律错误。按照原审的逻辑，任何一方违约后，都可以利用该条将违约方的预期利益损失赔偿责任推卸的一干二净，照此下去，任何合同方想违约就违约，根本无需担心违约责任，处于弱势地位一方的权利将只能任由强势方践踏，商业秩序将被严重破坏，社会风气将江河日下，这是与《合同法》第一百一十三条相矛盾的，严重违反公平、合理原则，严重偏离了公正和中立的立场。综上所述，王育才请求：一、依法撤销原审判决第三、四、五项，并改判为刘锦亮、利丰公司立即赔偿王育才2014年8月租金1669元、装修及材料费15000元、预期利益损失450000元；二、本案一、二审全部诉讼费用均由刘锦亮、利丰公司承担。
在二审庭审时，王育才补充发表意见如下：王育才请求预期利益损失有相关法律依据和事实依据，根据法律规定，请求赔偿损失应具备四个条件：违约行为、损害后果、二者的因果关系、存在过错。本案该四个条件均完全符合，事实依据有相关证据证明。关于王育才的预期利益损失有相关的证据予以支持：第一，王育才营业执照办理与否不影响其预期利益是否存在的认定；第二，没有法律规定商场内部租户没有办理营业执照经营产生的收益是无效的、是不受法律保护的；第三，即使根据有关法规和规章规定，应当办理营业执照，该相关规定只是行政管理性规定，并不是效力性规定，与本案主张的预期利益没有关联性。王育才作为商场的内部租户，其经营的相关收益、支出均是其单方直接经营的，即使是王育才提交的单方制作的账户，刘锦亮依然会以该账户是王育才单方制作，不认可其证据三性，因此，王育才提供的证据的真实性和合法性毋庸置疑，同时也提交了王育才收入存款记录的银行流水给法院。银行流水的真实性和合法性是任何一方无法动摇的，王育才作为商场的内部租户，经营产生的收入存入银行是常理。相反，若王育才提供的证据在真实性和合法性不是确定无疑的，刘锦亮、利丰公司更不可能认可该证据的相关属性，王育才将难以证明自身的预期利益损失。在法律至上的环境下，当事人的合法契约就是当事人之间的宪法，应当严格遵守，不得随意毁约，王育才就案涉租赁铺面与刘锦亮达成约定，系王育才凭借敏锐的目光，冒着承担失败风险并付出37500元转让费才得偿所愿，王育才此后苦心经营加之位置优越，效益才越来越好，如今在王育才的投入进入收获期时，刘锦亮强行阻止王育才经营，违法损坏王育才财物，扰乱王育才的正常经营秩序，该事实是清楚明白的，性质是恶劣的，违法是明显的，对双方的约定也是粗暴践踏，造成了王育才的合法利益损失。在本案中，不应该适用合同法第119条的规定，案涉租赁场所具有特殊性，商铺经营的位置具有重要作用，具有不可替代性和不可预知性。
被上诉人刘锦亮、原审第三人李莉兰口头答辩如下：王育才的上诉请求没有任何事实和法律依据，理由如下：关于所谓预期利益的损失问题，同意一审判决的意见。首先，王育才没有办理营业执照，属于非法营业，若有利润，也属于非法收入，应受到查处，没收违法所得，甚至可能构成非法经营罪；第二，王育才没有证据证明其存在预期利润，王育才没有提交其经营期间的账本，没有证据证明其有利润，刘锦亮甚至认为王育才是亏损的，从照片看，没有人享受其服务；第三，王育才提交的银行流水根本不能证明该流水是其经营商铺的存款收入，用同一笔款项多次存取可以造成此假象，也没有证据证明该流水和商铺经营有关联性；第四，王育才原来的铺位在地下一层，人流较少，刘锦亮协调利丰公司和王育才挑位置进行承租，依照常理，一楼的位置肯定比负一楼好，根据一审判决，若造成损失扩大，自身应承担责任；第五，王育才拖欠租金，一审判决认定其交了8月份租金就认定交了之前的租金，是不合理的，王育才刚开始并没有缴纳租金，共计拖欠四个月租金，根据租赁合同，王育才的行为构成根本违约，刘锦亮解除其租赁合同，即使单方解除，也是合法有据的；第六，王育才的承租面积是5平米，但其非法占用公共面积和通道约20平米，构成根本违约；第七，王育才没有支付转让费，没有转让合同，也没有转让费的收据，所谓转让费的事实不存在；第八，关于装修的问题，王育才没有装修，承租时已经装修好了，王育才只提供了两个收据，一个复印件，一个原件，两个收据都不是发票，是非法的，且收据上没有装修的地点，和本案无关联性，也和王育才的陈述不符，王育才陈述是买柜子，并非装修，不可能到设计公司买柜子，且设计公司并不经营装修业务，没有合同去印证王育才的证据。另外，柜子还在利丰公司的仓库，王育才并没有损失，也没有评估，无法证实损失的数额；另外，王育才拖欠租金、擅自占用公共面积，解除合同是不需要退还保证金的，故王育才所有的诉讼请求没有一项有事实和法律依据，王育才试图通过诉讼，谋取非法利益。退一步讲，若王育才经营商铺有三万元利润，其可以另外开一间商铺，三万元利润是不符合常理的。
被上诉人利丰公司口头答辩称：原审判决关于利丰公司的事实清楚，认定正确，请求予以维持。本案案由是租赁合同纠纷，王育才与利丰公司不存在任何合同关系和法律事实关系，因此，并非本案的适格主体，请求法院驳回王育才的上诉请求。
二审期间，王育才向本院提交了收据一张，该收据为复印件，载明“收到王生装修款……”等内容，该复印件加盖了“诚鑫装饰设计工程业务专用章”，并写了备注内容，拟证明存在装修损失8000元。
刘锦亮、李莉兰均不确认该收据的真实性、合法性、关联性，并认为盖章的公司并不存在，也没有工商登记资料，且收据上写着“王生”，不代表是王育才，没有关联性，没有合同和发票，没有装修过程中购买原材料的凭证。
利丰公司不确认该收据的真实性、合法性、关联性，并认为收据上的公章不是公司公章，只是业务专用章。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕王育才的上诉请求依法进行审查。本案的争议焦点为：一、利丰公司是否应承担本案赔偿责任；二、第一次装修损失8000元是否应予支持；三、是否应支持预期利益损失及具体数额。
关于争议焦点一。与王育才签订案涉《铺位转租合同》的相对方系刘锦亮，并非利丰公司。王育才主张刘锦亮签订合同的行为系代表利丰公司，但并没有提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。故王育才上诉主张利丰公司应承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。二审期间，王育才提交了第一次装修花费8000元的收据一张，王育才陈述是因为原件丢失，故让装修公司在复印件上补盖了印章，并写了备注。该收据并非原件，也无法证明收据中的“王生”就是王育才，故该收据无法证实王育才为装修案涉租赁商铺花费了8000元，本院不予采纳该收据。王育才关于第一次装修花费8000元的上诉主张，本院不予支持。
关于争议焦点三。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，在案涉租赁合同履行过程中，刘锦亮基于单方原因，主张变更合同内容，调整租赁商铺位置。如果双方协商一致或存在法定情形的情况下，可以变更合同内容。但在双方就合同变更未达成一致意见，亦未存在其他法定变更合同内容情形的情况下，刘锦亮将王育才经营场所内的柜子搬离案涉租赁物，案涉租赁物被利丰公司收回，导致案涉合同已经无法继续履行，刘锦亮的行为已经构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，因刘锦亮的违约行为给王育才造成了经济损失，王育才有权要求刘锦亮赔偿经济损失，包括可得利益损失。因王育才提供的银行流水及店内经营明细无法证实其经营利润损失的数额，故预期利益损失具体数额无法确认，结合本案的实际情况，本院酌情支持25000元。
另，王育才没有提供证据证实其在整个八月基于刘锦亮的原因导致无法正常营业，故原审法院对租金损失的认定有事实和法律依据，本院予以确认。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，但关于预期利益损失的认定有误，本院依法予以改判。上诉人王育才上诉请求成立部分，本院予以支持；不能成立部分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项及前述援引法条的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1399号民事判决第一、二、三、四项；
二、限刘锦亮自本判决生效之日起五日内赔偿上诉人王育才预期利益损失人民币25000元；
三、驳回王育才的其他上诉请求及诉讼请求。
本案一审案件受理费人民币4188元，由王育才负担人民币3878.8元，由刘锦亮负担人民币309.2元；二审案件受理费人民币8300元，由王育才负担人民币7720.33元由刘锦亮负担人民币579.67元。王育才已经预交一、二审案件受理费。
本判决为终审判决。
审判长 郭婧儿
审判员 李丽莉
审判员 何 飞
二〇一五年十一月九日
书记员 崔成民
附相关法律条文：
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
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