江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5478号
上诉人（原审被告）:纪华娟。
被上诉人（原审原告）:赵喆。
委托诉讼代理人:杨丽泉,江苏尚维律师事务所律师。
上诉人纪华娟因与被上诉人赵喆房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人纪华娟、被上诉人赵喆的委托诉讼代理人杨丽泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人纪华娟的上诉请求：请求撤销原审判决并依法改判，并判令被上诉人赔偿上诉人直接经济损失26366元。事实和理由：1、双方于2015年4月30日签订为期两年的房屋租赁合同，后因被上诉人将房屋卖给龙永如，故我方曾在2016年2月5日向吴江法院提出诉讼，要求解除合同。2、被上诉人以上诉人与他人合租为由要求终止合同没有道理，上诉人也居住在房屋里，故不是转租是合租。3、因为合同尚未到期，不愿提前搬走。且合同中约定租赁期间不能解除合同，任何一方解除合同需要提前30日书面通知对方，至今没有收到通知。4、合同中注明“允许隔断”且也合同中也只有上诉人一人信息和签名，但被上诉人主动提出将景观台隔断且费用由被上诉人承担，通过以上可以得知被上诉人是同意合租的。5、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，应当在六个月内提出异议。被上诉人在知道合租的情况下没有在六个月内诉讼。6、双方曾电话沟通过在涉案房屋买卖后在具体沟通赔偿和房租的事宜。7、合同中约定租赁期间出租人擅自解除合同应当赔偿承租人费用，因为上诉人将毛坯房装修成适合居住的房屋费用无法明确估计，才没有在合同中注明具体赔偿的金额。
被上诉人赵喆辩称，1、上诉人要求赔偿经济损失26366元但是一审中没有提出反诉，所以不存在提出在上诉中要求直接赔偿的前提条件。2、租赁合同第9条第1点载明双方不能无故解除合同，但是被上诉人提出解除合同是基于上诉人出现租金拖欠及转租的违约行为。3、认为一审判决事实清楚，证据充分，只是遗漏了被上诉人提出要求解除合同后对方搬离房屋的判决内容。
赵喆向一审法院起诉请求：解除房屋租赁合同，纪华娟立即搬离房屋；向赵喆给付拖欠的5个月房租计6500元及电费，另由纪华娟赔偿赵喆因租住期间对房屋破坏造成的损失费3000元，并向赵喆支付物业费2000元。
一审法院认定事实：
（一）房屋的性质
座落于苏州市吴江区松陵镇淞兴路2号格林悦城花园18幢304的房屋，2015年3月24日房屋土地使用权证号：吴国用（2015）第4000864号，土地使用权人赵喆；房屋所有权证号：苏房权证吴江字第××号，房屋所有权人赵喆，登记时间2014-12-12，房屋建筑面积101.64㎡，套内建筑面积90.67㎡。
2015年10月12日，赵喆与龙永如签订《房屋买卖合同书》，将上述房屋出售给龙永如并于2016年1月25日办理了产权变更登记手续，变更后的房产证号：苏房权证吴江字第××号；土地证号：吴国用（2016）第40007**号。纪华娟对变更后的产权证真实性无异议。
（二）房屋租赁事实
1、2015年4月30日，甲方的赵喆与作为乙方的纪华娟分别在落款相应栏签名，共同签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称合同一），合同约定：“……一、租赁房屋座落及附属设施：租赁房屋（以下简称‘该房屋’）座落于吴江格林悦城18#304（建筑面积约101平方米）……二、租赁期限：自2015年4月30日至2017年4月30日止，共24个月。三、租金及支付方式：该房屋月租金为人民币1300元整，乙方每次付给甲方6个月租金共7800元整，先付后住。……四、乙方租赁期间费用：水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、上网费、热水费、物业费、垃圾费、有线电视收视费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。五、保证金：乙方于本合同生效之日向甲方交付该房屋保证金人民币1200元整。合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日保证金无息退还给乙方。……七、甲方责任，……3、在乙方承租期间，非乙方原因造成的该房屋及其附属设备设施损坏（含自然损耗），甲方负责修缮责任……八、乙方责任，（一）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在10天内退还该房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。1、未经甲方同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的；2、未经甲方同意，擅自拆改该房屋结构、损坏该房屋或改变该房屋使用用途；3、拖欠租金累计达15日……（二）乙方在租用期间有责任对房屋及其设备设施给予保护，乙方因故意或过失造成租用房屋及其配套设施、室内财物毁坏，应恢复房屋原状或赔偿经济损失，在使用过程中如出现故障，乙方必须及时通知甲方，否则后果由乙方承担……”，在该合同第一页未行有手写文字“允许客厅隔断”，双方确认该手写文字为合同一的条款内容，赵喆否认该文字包含有允许转租或合租涉案房屋的意思表示。纪华娟并确认，该租赁合同签订后的当天即交付了承租的房屋；至庭审时，涉案房屋仍由纪华娟居租；房租金交到2015年10月30日，每月租金1300元，至本案庭审结束后的2016年3月30日，已欠付房租金5个月，计6500元。
2、2015年4月29日，甲方即出租方的姜森（庭审中被告纪华娟称是其丈夫）与承租方乙方的“吕靖”签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称合同二），该合同约定：“……一、甲方将格林悦城18#304的房屋出租乙方只能居住，不得进行其他用途，乙方共住2人。二、每月租金为850元人民币，一次共收押金650元……三、从2015年4月30日起至2015年6月29日，租期满后乙方不需续签合同的，必须提前壹个月通知甲方……十、损坏房内一切物品照价赔偿……十一、乙方在居住期间如有一切意外则由乙方承担，甲方概不负责。十二、未经甲方允许，不得私自加入，加一人多收房租伍拾圆/月。……”庭审中，纪华娟称合同二的承租人名字叫吕靖，依合同二纪华娟已收取了承租人两个月的租金计1300元，没来得及收第三个月租金，承租人就被赵喆赶走了。
（三）关于赵喆相关诉讼请求的事实
1、赵喆提供2016年5月10日《江苏省电力公司通用机打发票发票联》，证实至2016年5月10日，结欠电费735元的事实。
2、赵喆提交《江苏省地方税务局通用机打发票（电子）发票联》，证实2014年7月1日原告交了2014年8月1日至2015年7月31日的物业费854元，该时间段在纪华娟承租涉案房屋期间。双方确认，已口头约定，该854元由赵喆支付；之后的自2015年8月1日至2016年7月31日的物业费854元由纪华娟支付。庭审中纪华娟辩称，2015年8月1日至2016年7月31日的物业费854元付款期限未到。且赵喆亦未提供证据证实物业公司催款的事实。
3、赵喆未提供证据证实在纪华娟承租期间因纪华娟行为造成租赁房屋损失及损失程度的事实。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《江苏省地方税务局通用机打发票（电子）发票联》、《江苏省地方税务局通用机打发票（电子）发票联》、交易记录明细查询清单、物业服务费发票及庭审笔录等证据证实。
原审法院认为，依赵喆提交与纪华娟签订的合同一并结合庭审已查明，双方之间签订的房屋租赁合同成立且有效，当事人均应依约全面适当履行各自义务。结合本案，关于涉案房屋租赁合同的解除、违约责任及各项费用的认定，首先，在赵喆已履行了约定的交付适租房屋义务的情况下，合同一第八条“乙方责任”条款约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在10天内退还该房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。1、未经甲方同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的；2、未经甲方同意，擅自拆改该房屋结构、损坏该房屋或改变该房屋使用用途；3、拖欠租金累计达15日”，结合合同二及庭审已查明，2015年4月29日纪华娟将涉案房屋在合同一的租赁期间又转租给了“吕靖”，并收取了两个月的租金计1300元，纪华娟自2015年10月31日起即向赵喆停付房租金超过了约定的15天，因此，纪华娟未经赵喆同意转租涉案房屋及停付房租金超过约定期限的事实清楚，纪华娟未提供证据证实该转租行为得到了赵喆同意且赵喆当庭表示不允许，因此，纪华娟上述行为违反了合同约定，引起该诉争的责任在纪华娟，赵喆有权依约解除合同并追究纪华娟的违约责任，故原审法院对赵喆相应的诉讼请求予以支持。第二，关于房屋租金的诉讼请求，依当事人双方合同约定，为1300元/月，纪华娟当庭确认赵喆于房屋租赁合同签订当天的2015年4月30日即交付了承租的房屋，房租金交至2015年10月30日，尚结欠自2015年10月31日起至庭审后的2016年3月30日计5个月租金6500元未付，故赵喆主张被告给付结欠五个月租金计6500元的诉讼请求该院予以支持。第三，关于赵喆物业费2000元的诉讼请求，合同一第四条已有约定，该约定未违反法律规定，另赵喆庭审时提交的物业费发票凭证证实物业费金额854元，该费用双方已在合同签订后口头确认由赵喆承担，而赵喆主张自2015年8月1日至2016年7月31日的物业费854元，因付款期限未到且赵喆亦未提供证据证实欠费事实，故原审法院对该诉讼请求不予支持。第四，关于电费的诉讼请求，纪华娟提交《江苏省电力公司通用机打发票核查票》，证实至2016年5月10日尚结欠电费735元，故原审法院对赵喆提出要求给付电费735元的诉讼请求予以支持。第五，关于赵喆诉讼请求中房屋破坏损失3000元的主张，因赵喆称是自己估算的损失金额，对该主张未提供证据证实，对此原审法院不予支持。
关于纪华娟提出在承租的房屋内有装饰装修的损失费用应由赵喆赔偿的意见，因当事人在合同中对装饰装修及合同解除时装饰装修的处理未作约定，在涉案合同是由于纪华娟即承租人的原因而解除，且赵喆已明确表示不同意由自己继续利用租房内的装饰装修的情况下，对纪华娟提出的由赵喆赔偿装饰装修费用及其他相应的答辩主张原审法院不予采纳。
综上，纪华娟应给付赵喆各项费用计7235元，因当事人双方在房屋租赁合同中还约定“乙方于本合同生效之日向甲方交付该房屋保证金人民币1200元整”，“保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿”，因此，该1200元保证金应包含在7235元中予以预先扣除，纪华娟应实际给付赵喆各项费用计6035元。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、赵喆与纪华娟于2015年4月30日对座落于吴江区松陵镇淞兴路2号格林悦城花园18号304房屋所签订的《房屋租赁合同》予以解除。
二、纪华娟应予本判决生效之日起十日内给付赵喆房屋租金、电费合计6035元。
三、驳回赵喆的其他诉讼请求。
二审中各方没有提交新的证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，赵喆与纪华娟之间签订的房屋租赁合同成立且有效，双方均应按照合同约定享有权利履行义务。租赁合同第八条明确规定了乙方责任，其中擅自转租、擅自改变房屋结构、拖欠租金累计达15日等都属于出租人有权单方解除合同的情形。结合庭审调查，上诉人停付租金、擅自转租等情况属实，原审认定租赁合同解除并无不当。上诉人认为合同没有到期，不愿提前搬走的说法本院不予支持。关于上诉人认为被上诉人同意转租、同意停付租金等情况均属于单方陈述，未提供相应的证据加以说明，本院不予认可。关于上诉人要求被上诉人赔偿直接经济损失26366元的请求，不属于本案审理范围，本院不予理涉。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人纪华娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 孟桢