辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）营民一终字第293号
上诉人（原审原告）杨奎义，男。
被上诉人（原审被告）王建伟，男。
委托代理人刘玉伟，辽宁元盛律师事务所律师。
委托代理人陈丽萍，女。
原审第三人营口市房地产置业担保有限责任公司。住所地：站前区。
法定代表人盛陶然，该公司经理。
委托代理人吕朝辉，辽宁哲明律师事务所律师。
原审第三人中国农业银行股份有限公司营口楞严支行。住所地：营口市站前区。
负责人陈洪波，该行行长。
委托代理人石映辉，男，该行职员。
原审第三人营口市农业生产资料公司。住所地：营口市站前区。
负责人王书春，该公司经理。
上诉人杨奎义因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院作出的（2014）站民一重字第00018号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨奎义，被上诉人王建伟及其委托代理人刘玉伟、陈丽萍，原审第三人营口市房地产置业担保有限责任公司的委托代理人吕朝辉，原审第三人中国农业银行股份有限公司营口楞严支行的委托代理人石映辉，原审第三人营口市农业生产资料公司的负责人王书春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2001年10月29日，原告（反诉被告）杨奎义以741，660元的价格从第三人材料公司手中购买了坐落于营口市站前区东新路36-1号房屋一处，同时原告（反诉被告）与中国农业银行营口市农行柳城支行（现已被第三人农行楞严支行吞并）签订了《个人住房按揭（抵押）借款合同》，借款金额为叁拾伍万元正，贷款总期限自2001年10月22日至2011年10月21日，第三人担保公司对原告（反诉被告）的该笔个人住房按揭借款承担连带担保责任。在借款合同履行期限内，原告（反诉被告）连续24个月未履行还款义务。2004年7月13日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了第一份房屋买卖协议书，具体内容为：“甲方杨奎义，乙方王建伟。甲方在东新路36-1门市房一处，面积为87.44平方米，愿以总价值壹拾捌万元整卖给乙方。由甲方先收抵押金伍仟元整，如双方买卖不成，由甲方退回抵押金，还给乙方。”协议签订后，为了落实解决相关事宜，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、第三人担保公司、农行楞严支行、资料公司五方当事人召开了会议，达成口头协议如下：原告（反诉被告）以18万元的价格将一楼门市房出售给被告（反诉原告），原告（反诉被告）在第三人农行楞严支行尚未偿还的37万元贷款（未偿还贷款＋逾期24个月的利息），其中原告（反诉被告）名下的10万元贷款转由被告（反诉原告）偿还，其余22万元贷款由原告继续偿还。此外，由被告（反诉原告）到第三人农行楞严支行为原告（反诉被告）垫付房屋贷款5万元，由第三人担保公司到第三人农行楞严支行为原告（反诉被告）垫付房屋贷款余额32万元，由第三人资料公司到营口市地税局将原告（反诉被告）原购房发票分开为3张（36-1号房屋共3层，每层1张），然后由原告（反诉被告）与被告（反诉原告）分别向担保公司还款。五方会议后，各方当事人都积极配合，2004年10月20日，被告（反诉原告）与第三人资料公司签订了营口市站前区东新路36-1号1层房屋的《房屋买卖合同》，并与第三人农行楞严支行签订了《商业用房抵押借款合同》，房屋价值为180，000元，借款金额为壹拾万元，同时，被告（反诉原告）向第三人农行楞严支行为原告（反诉被告）代为偿还了房屋贷款5万元。同日，第三人担保公司将原告（反诉被告）所欠第三人农行楞严支行的32万元房屋贷款全部结清。第三人资料公司于2004年11月1日到营口市地税局将原购房发票分开成2张，其中营口市站前区36-1号楼1层的付款人为被告（反诉原告），另外1张的付款人为原告（反诉被告）。2004年12月10日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了第二份房屋买卖协议书，具体内容为：“甲方杨奎义。乙方王建伟。甲方在营口市站前区东新路36-1门市房屋壹处，面积为87.44平方米，愿以总造价人民币壹拾捌万整体卖给乙方。乙方在中国农业银行贷款拾万元人民币（由甲方转给乙方），余下人民币捌万元一次性付给甲方。有关门市房的水、电各项费用由甲方向乙方交付清楚，各负其责，不尽事宜双方协商解决。”2004年10月17日，被告（反诉原告）交付原告（反诉被告）购房款1万元。2004年12月10日，原告（反诉被告）将房屋交付被告（反诉原告）使用。另，被告（反诉原告）分别于2005年3月1日、2005年3月3日、2005年3月5日给付原告（反诉被告）购房款1万元、1，000元、4，000元，至此，被告（反诉原告）将剩余8万元购房款全部给付原告（反诉被告）。其后，在办理房照的过程中，因只有被告（反诉原告）一方向第三人担保公司还款10万元，第三人担保公司因原告（反诉被告）无法偿还22万元借款而无法单独收取被告（反诉原告）的还款，故此，导致被告（反诉原告）无法从第三人担保公司处取得房屋发票，进而无法办理房屋产权登记。
原审法院认为，原告（反诉被告）杨奎义与被告（反诉原告）签订的房屋买卖协议书是双方真实意思表示，内容合法，依法发生法律效力，双方当事人应当按照协议约定的内容履行各自所担负的义务。原告要求解除房屋的理由为被告（反诉原告）首付8万元非一次性支付，且剩余房款10万元经原告（反诉被告）多次催要被告（反诉原告）总是以各种借口拒不支付，合议庭认为，原告（反诉被告）的诉请理由不成立。关于8万元首付款，其中5万元被告（反诉原告）于2004年10月20日就已经代原告（反诉被告）偿还给第三人农行楞严支行，另外5，000元在原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订第一次房屋买卖协议书时，被告（反诉原告）以抵押金的方式支付给了原告（反诉被告），剩余25，000元虽然不是一次性交付，但是原告（反诉被告）在收取房款时并未提出异议，其收取房款的行为是对被告（反诉原告）分次交付房款行为的默认，因此，在首付款8万元的履约过程中，被告（反诉原告）并不存在违约行为。关于10万元贷款，被告（反诉原告）在签订了第二份房屋买卖协议书后一直积极履行合同义务，多次找到第三人担保公司要求偿还贷款，因第三人担保公司拒不收取而无法取得购房发票，进而无法办理房屋产权登记手续，因此，被告（反诉原告）在与原告（反诉被告）之间所进行的房屋买卖过程中，并不存在任何违约行为，也没有侵害原告（反诉被告）的任何合法权益。因此，对于原告的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）应当继续履行合同，第三人农行楞严支行、担保公司、资料公司应当予以配合，由第三人担保公司收取被告（反诉原告）给付的房屋贷款10万元，坐落于营口市站前区东新路36-1号楼1层房屋所有权归被告（反诉原告）所有。据此判决如下：一、被告（反诉原告）王建伟向第三人担保公司给付房屋贷款10万元，坐落于营口市站前区东新路36-1号楼1层房屋的所有权归被告（反诉原告）所有。二、驳回原告（反诉被告）杨奎义的诉讼请求。
判后，杨奎义不服向本院提起上诉，其理由是：原审判决没有法律依据。一、原审法院否定了一个基本事实，那就是被上诉人的违约行为。房屋买卖协议是上诉人与被上诉人签订的，被上诉人就应当按约定支付上诉人购房款10万元，事实上，被上诉人至今没仍没有支付这笔购房款，其行为就是违约行为；二、购房协议明确约定被上诉人从银行贷款后，支付上诉人购房款10万元，既然被上诉人没有贷出款，被上诉人就应当以其他形式支付上诉购房款，可是被上诉人并没有采取积极行为补救，导致协议无法继续履行，因此上诉人有理由提出撤销购房协议；三、购房贷款未能办理，是被上诉人个人原因所造成的，并不是上诉人的过错。依据《合同法》规定，被上诉人应承担违约责任；四、依照“个人住房按揭（抵押）借款合同”约定，第三人营口市房地产置业担保有限责任公司作为担保人，为上诉人清还购房时所欠的购房贷款，是担保人应负的义务，也就是说，清还的是上诉人的债务，不是被上诉人拖欠的购房款，与被上诉人没有任何关系。综上，请求二审法院重新审理本案，撤销营口市站前区人民法院（2014）站民一重字第00018号判决，支持上诉人的上诉人请求，维护上诉人的合法权利。
被上诉人王建伟答辩称：答辩人认为原审法院判决认定事实有据可查，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。一、案件基本事实经过是2014年7月上诉人因为尚欠银行贷款无力偿还，向外出售诉争门市房。上诉人主动找到答辩人，答辩人有意以18万元价格购买，交付了5000元定金且签订了第一份协议。由于答辩人知道贷款偿还问题涉及银行是否同意，答辩人就找到农业银行的乔行长咨询，乔行长说上诉人已经拖欠贷款很长时间了，答辩人如果想买此房，可以直接对着银行办理转贷问题，所以农业银行、担保公司、资料公司、上诉人、答辩人五方在资料公司王总的办公室商议该房屋买卖相关事宜，会议确定一是答辩人马上为上诉人垫付欠款5万元；二是担保公司为上坼人垫付贷款余额32万元；三是资料公司到税务局将原来的购房发票劈为三张，即每一层一张发票，答辩人购买的是一楼，房屋领名是答辩人，房屋发票数额是18万元；四是银行分别为双方当事人履行新的贷款手续（尚欠的37万元贷款中，除了当天答辩人替上诉人垫付偿还的5万元，剩余贷款32万元中的10万元由答辩人偿还，余款由上诉人偿还）。会后双方签订第二份协议，约定全部房款18万元中，8万元给付上诉人，10万元转为答辩人还贷。会议结束后，发票已经分劈完毕，但是发票没有给付答辩人；资料公司也与答辩人签订了18万元的正式购房合同；银行也向答辩人出具了办理贷款的全部手续；担保公司也偿还了上诉人名下全部贷款32万元。这些手续齐备后，答辩人积极准备办理新的贷款手续，当时银行要求上诉人和答辩人必须同时到场，才能办理新的贷款手续，但是由于上诉人不能出具资料公司给其的购房合同，因此银行拒绝为答辩人办理10万元贷款手续。当答辩人知道担保公司已经向银行偿还了贷款之后，就数十次找到担保公司的刘科长，要求担保公司收取答辩人的10万元，以便拿到购房发票办理房照，但是担保公司的观点与银行一致，即该笔贷款原来是一笔，现在分成两笔，需要上诉人也同时到场，但是上诉人早就无影无踪根本找不到人。当答辩人费尽艰辛联系到上诉人要求共同去担保公司还款时，上诉人观点是10万元直接给他本人，至于答辩人能否拿到发票，上诉人根本不去理会。答辩人要求一手钱一手发票交换的想法彻底落空。签订协议后，该房屋已经交付答辩人使用，由于上诉人拖欠水电费，导致面临断电断水的可能，所以除了18万房款之外，答辩人还另外替上诉人垫付几千元的水电费，为了这个房屋，答辩人已经饱受精神折磨，根本无力再向上诉人追讨。以上事实，有第三人银行、担保公司、资料公司当庭陈述为证，答辩人所述无半句假话。二、原审认定上诉人违约是正确的。因为按照协议约定，10万元房款应该由答辩人以承担上诉人名下贷款的形式支付，所以上诉人无任何依据要求答辩人将这10万元房款直接给付他本人。且在办理转贷过程中，就是因为上诉人不能出具办理新贷款的手续，导致直接影响到答辩人无法取得购房发票，所以原审认定其违约是有事实依据的。三、协议中没有约定答辩人贷款10万元后直接给付上诉人。在上诉人尚欠银行贷款未还的情况下，双方协议约定的十分清楚，10万元贷款转给答辩人去偿还。如果按照上诉人的想法，答辩人在银行贷款10万元之后，马上应该给付他本人，那么答辩人购买该房屋的价款就不是18万元，而是28万元，因为答辩人除了要承担偿还转贷10万元，还要给付上诉人10万元，这与协议约定完全不符。四、贷款未能办理，责任在上诉人。请求二审法院当庭调查上诉人能否出具办理新的贷款的商品房买卖协议，这是办理贷款的必备资料。五、担保人虽然已经承担还款责任，但是担保公司有权向房屋购买者追偿。因为答辩人的购房发票已经在担保公司手里掌握，所以依法担保公司有权向答辩人追偿这10万元的权利。答辩人如果将10万元给付上诉人，不仅违背协议约定，而且如果上诉人不向担保公司还款时，答辩人为了保住房屋，还要另外再支付10万元。综上，答辩人认为本案的关键问题有三个，即房屋买卖是否合法，房款支付方式是否符合约定，什么原因导致答辩人无法办理房照，原审法院对这三个问题作了细致的调查，判决书也作了详尽的论述。答辩人请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人诉请。
原审第三人营口市房地产置业担保有限责任公司答辩称：被上诉人陈述的是事实，同意被上诉人的答辩意见。
原审第三人中国农业银行股份有限公司营口楞严支行答辩称：一、杨奎义在第三人的贷款购房情况属实。2001年杨奎义为购买营口市站前区东新路36—1号房屋在第三人的柳城支行办理了房屋按揭贷款，金额为35万元，期限为10年，个人住房贷款合同中约定由营口市房地产置业担保有限责公司为该贷款承担连带保证责任。二、开会沟通落实贷款情况属实。第三人与杨奎义个人贷款合同签订后，在合同履行期限内，杨奎义连续24个月未履行还款义务，经第三人与担保公司多次催收，杨奎义均表示无力偿还贷款。2004年，杨奎义欲将所购房屋第一层卖给王建伟，遂找到第三人欲落实房屋贷款情况，鉴于房屋贷款涉及多方当事人，于是，市农业生产资料有限公司、担保公司、本案上诉人、被上诉人以及第三人五方召开协调会，对第三人贷款落实达成如下口头协议：一是由王建伟代杨奎义偿还所欠银行的24个月逾期贷款本金及利息；二是由担保公司支付贷款余额32万元。会后，王建伟及担保公司按照口头协议归还了杨奎义在第三人处的贷款，该笔贷款已于2004年10月20日结清。
原审第三人营口市农业生产资料公司答辩称：没有新的补充，原审已经做了答辩，我们达成口头协议，由新的买主继续偿还贷款。
本院审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，上诉人杨奎义与被上诉人王建伟签订的房屋买卖协议书是双方真实意思表示，内容合法，依法发生法律效力，双方当事人应当按照协议约定的内容履行各自所担负的义务。按照双方约定18万元房款中8万元被上诉人王建伟应该直接给付上诉人杨奎义，实际履行中被上诉人王建伟已经给付完毕；按照约定余款10万元应该由被上诉人王建伟代替上诉人杨奎义偿还其所欠购房贷款，被上诉人王建伟亦积极履行，但是由于因第三人担保公司拒不收取而无法取得购房发票，进而无法办理房屋产权登记手续，因此，被上诉人王建伟在与上诉人杨奎义之间所进行的房屋买卖过程中，并不存在任何违约行为，也未侵害其合法利益。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨奎义承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵洪稷
代理审判员 任研研
代理审判员 赵 群
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张 弘