湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00125号
上诉人（原审被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区长征路**号。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）朱福琳。
委托代理人李宗毅、汪敏霞，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书。
上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）因与被上诉人朱福琳商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人保丽公司委托代理人饶彬，被上诉人朱福琳委托代理人汪敏霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2010年11月16日，朱福琳与保丽公司签订商品房买卖合同一份，约定由其购买保丽公司开发的位于孝感市长征路23号保丽国际广场2幢19层1905号、建筑面积为147.54㎡的房屋一套，房屋价款623112元（4223.34元／㎡），签约当日支付房款423112元，余款于2012年8月13日已全部负清。合同对面积确认及面积差异处理、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等事项均作出具体约定。其中第八条约定：出卖人应当在2011年10月15日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但因政府相关部门原因，导致批准工程安装延误以及验收滞后等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当在合同解除30日内退还全部已付款，并按已付款3%向买受人交付违约金；买受人要求继续履行合同的，出卖人从约定交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，出卖人继续协助买受人办理房地产权属证书，直至办理完毕为止。2012年3月6日，保丽公司向朱福琳交付商品房，逾期142天。还查明，保丽公司开发的保丽国际广场规划许可的总层数为25层［孝房预售许字（2010）0047号］，实际建成29层，因违反了规划许可，相关房屋未能取得房地产权属证书。
原审法院认为：朱福琳与保丽公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。保丽公司未能依照合同的约定如期向朱福琳交付商品房，且因违反规划许可开发房地产，导致所开发房地产不能取得房地产权属证书，其未能依照合同的约定如期向朱福琳交付房地产权属证书，均属于违约行为，应当承担相应的民事责任，故对朱福琳要求判令保丽公司向其支付逾期交房违约金、未办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，原审法院依法予以支持。经原审法院核实，保丽公司应当向朱福琳支付逾期交房违约金26544.57元（623112元×3?×142天）、未办理房屋权属证书的违约金6231.12元（623112元×1%），合计32775.69元。朱福琳请求判令保丽公司赔偿因未按照约定办理房地产权属证书给其造成的损失，未提供相应的证据证明，故对其该诉讼请求，原审法院不予支持。保丽公司辩称没有取得房地产权属证书的责任在于产权登记机关，无事实依据，故对其抗辩理由原审法院未予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审遂判决：一、孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向朱福琳支付逾期交房违约金、未办理房屋权属证书的违约金32775.69元；二、驳回朱福琳其他诉讼请求。一审案件受理费550元，由保丽公司负担。
保丽公司不服原判上诉称：一审判决事实不清，证据不足。1、朱福琳的一审诉讼请求，超过了法定的诉讼时效期间，依法不应当获得法律的支持和保护。双方合同约定的交房时间是2011年10月15日，朱福琳实际收房时间是2012年3月6日，本案的诉讼时效应当从合同约定的交房日次日起开始计算，经过两年不起诉的，就超过了诉讼时效。本案中，当事人从2011年10月16日起就知道或应当知道权利受到了侵害，而朱福琳向人民法院主张权利，一审法院的立案时间是2014年5月29日（见一审判决），朱福琳在3年之后才向人民法院起诉，一审判决不应保护朱福琳超过诉讼时效的诉请。2、一审判决偏信朱福琳方的单方证据或单方陈述，对保丽公司提供的七项证据仅有两项证据收录在案并比照其他同类案件直接进行粘贴判决，尤其是遗漏了保丽公司提供的证据四（短信发送报告），导致一审错判保丽公司“逾期交房、逾期办证”的事实不清。3、买卖合同约定的交房方式为“书面通知”。为履行该通知义务，保丽公司不仅按合同约定的联系电话通知过朱福琳，而且还经过第三方短信发送平台“掌中公司”以短信方式连续向朱福琳发送了三次短信通知（详见短信发送报告、协议、截图及清单）。据此，一审判决认定保丽公司“逾期交房和逾期办证”的事实不清，证据不足。请求法院：依法撤销一审判决，改判驳回朱福琳一审的诉讼请求。
保丽公司为支持其上诉主张，二审向本院提交如下证据：短信发送报告、协议、截图及清单，拟证明保丽公司已按合同约定通知朱福琳交房。
朱福琳二审辩称：原审判令保丽公司支付逾期交房违约金有事实及法律依据，保丽公司上诉理由不能成立，依法应予驳回。1、保丽公司主张起诉已超过法定的诉讼时效期间的理由不能成立。其一、朱福琳于2013年7月24日向孝南区人民法院递交起诉状、证据材料等，孝南区人民法院审查材料后向朱福琳开具案件受理费缴费通知，朱福琳于2013年7月30日缴纳案件受理费用550元。《民事诉讼法》第一百二十三条规定：“人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉”，孝南区人民法院依法应当在七日内立案，至于孝南区法院何时进行的内部的立案审批，是法院内部的问题，朱福琳不能控制。朱福琳认为，自2013年7月30日诉讼时效即发生中断，朱福琳起诉未超过两年的诉讼时效期间。其二、保丽公司交付的房屋无合法验收手续，至今也未给朱福琳办理房屋权属证书，其侵权行为一直持续，故诉讼时效期间并未超过。其三、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”保丽公司一审期间未提出诉讼时效抗辩，其二审提出诉讼时效抗辩不应支持。2、原审认定证据合法，对证据的采信是基于《民事诉讼法》等相关法律的规定，结合证据的真实性、合法性、关联性进行的认定。3、保丽公司上诉称已履行“通知”交房义务的理由不能成立。首先，无任何证据证明保丽公司给买受人打过电话、发过信息；其次，即使有其他证据证明保丽公司以电话、信息的方式通知过买受人，保丽公司据此上诉称“履行了交房通知义务”也不符合双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定的“出卖人应当以书面、报刊公告通知买受人办理房屋交接手续”。保丽公司上诉“履行了交房通知义务”既无事实依据，也不符合合同约定，应当承担举证不能的法律后果。因保丽公司未按合同约定履行通知义务导致逾期交房，应按合同约定承担逾期交房违约责任。综上，保丽公司上诉理由均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
朱福琳为支持其抗辩主张，二审向本院提交如下证据：诉讼费发票一张，拟证明起诉未超过法定的诉讼时效期间。
经庭审质证：朱福琳对保丽公司提交的证据质证认为：不属于新证据；对真实性、合法性、关联性不认可，即使真实，也不符合商品房买卖合同约定的“书面或报刊公告”的形式通知交房。保丽公司对朱福琳提交的证据质证认为：票据记载的时间与一审判决书记载的时间有大的区别；不能确定是本案的一审诉讼费发票。
对于双方提交的证据，本院评判如下：一、保丽公司提交的证据，不能证明其主张的“已按合同约定方式通知交房”的证明目的，本院依法不予采信。二、朱福琳提交的证据，能够证明其在2013年7月30日前（含当日）向人民法院起诉保丽公司的事实，本院依法予以采信。
经审理查明，原判认定事实属实。
二审补充查明：1、朱福琳于2013年7月24日（含当日）向原审法院提交了诉状等诉讼材料、并于2013年7月30日缴纳了一审案件受理费用。2、《商品房买卖合同》第十一条“交接”条款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。3、保丽公司原审提交的证据已全部在原审判决书中予以列明。
二审争议焦点：1、朱福琳起诉是否超过法定的诉讼时效期间；2、原审是否遗漏保丽公司提交的证据的问题；3、保丽公司是否按合同约定方式履行通知朱福琳办理房屋交付手续的义务、是否构成违约。
本院认为：朱福琳与保丽公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。根据保丽公司与朱福琳签订的合同性质，依照最高人民法院《民事案件案由规定》，本案应定性为商品房销售合同纠纷，原审对案由定性不准，应予以纠正。对于二审争议的焦点问题：
1、朱福琳起诉未超过法定的诉讼时效期间。朱福琳2013年7月24日向原审法院提交了诉状等诉讼材料、2013年7月30日缴纳了一审案件受理费用，应当认定为朱福琳以诉讼方式向保丽公司主张权利。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据上述规定，至2013年7月30日，朱福琳的起诉未超过法定的诉讼时效期间，保丽公司的上诉理由不能成立。
2、原审未遗漏保丽公司提交的证据。根据原审开庭笔录记载，保丽公司仅向原审提交二份证据，保丽公司委托代理人在开庭笔录上签字确认，保丽公司提交的证据均已在原审判决书中予以列明，保丽公司上诉认为原审遗漏证据的理由不能成立。
3、保丽公司未按合同约定方式履行通知朱福琳办理房屋交付手续的义务，构成违约。《商品房买卖合同》第十一条“交接”条款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。“短信”是“手机服务的一种，用户通过手机或其他电信终端直接发送或接收的文字或数字信息。”本案中，保丽公司主张已通过短信方式通知朱福琳办理房屋交付手续，但“短信”本质上不能等同于“书面、报刊公告”、不能证明保丽公司已通知买受人办理交房手续。保丽公司诉称的已尽到交房通知义务的理由不能成立。保丽公司未按《商品房买卖合同》第十一条约定的“书面、报刊公告”方式通知朱福琳办理房屋交付手续，违反合同约定，导致逾期向朱福琳交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元由孝感保丽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘玉安
审判员 汪书力
审判员 孙 伟
二〇一五年五月二十八日
书记员 张 依
附：适用法条
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；