江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终205号
上诉人（原审被告）花寿军，自由职业者。
上诉人（原审被告）李海春，自由职业者。
两上诉人共同委托代理人陈明亮，淮安市淮安区城中法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）淮安市淮安区土地储备中心，住所地淮安市淮安区楚州大道***号。
法定代表人岳云俊，该中心主任。
委托代理人薛怀松，淮安市淮安区人民政府房屋征收管理办公室科长。
委托代理人陈学文，江苏大业天平律师事务所律师。
原审第三人王右华（又名王佑华），无业。
原审第三人范爱林，无业。
上诉人花寿军、李海春与被上诉人淮安市淮安区土地储备中心（以下简称土地储备中心）、原审第三人王佑华、范爱林确认合同无效纠纷一案，淮安市淮安区人民法院于2015年10月15日作出（2015）淮法民初字第0318号民事判决。上诉人花寿军、李海军不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告土地储备中心一审诉称，2010年8月16日，原告与两被告签订房屋拆迁协议一份。2013年5月26日，两被告依据此协议与原告办理了安置结算手续，并领取了二套安置房。此拆迁协议是在被告花寿军与第三人王右华签订房屋买卖协议基础上与原告签订的。买卖协议中约定出卖的房屋是第三人王右华、范爱林夫妻共同财产，且该房屋已被法院依法查封。两被告与第三人王右华恶意串通，签订房屋买卖协议，又以无效的房屋买卖协议与原告签订拆迁安置补偿协议，获得安置补偿，其行为侵害了原告的合法权益。故诉请法院依法确认原告与两被告于2010年8月16日签订的房屋拆迁协议无效，本案的诉讼费用由两被告负担。
被告花寿军一审辩称，原、被告双方签订的协议合法有效，不具有恶意串通的法定情形。原告诉称的房屋已拆迁，并已安置完毕。故原告诉请已无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告李海春一审辩称，被告李海春不是合同的相对方，确认2010年8月16日协议无效，与被告李海春无关。
原审第三人王右华、范爱林一审未到庭陈述意见。
原审查明，原告土地储备中心依法核准登记成立（组织机构代码证××）。2010年2月28日，淮安市建设局（拆迁管理专用章）因车站新村南侧地块项目建设需要，向原告土地储备中心颁发拆许字（2010）第006号《房屋拆迁许可证》。2010年3月4日，淮安市建设局（拆迁管理专用章）核发淮楚政拆通字（2010）第006号《房屋拆迁通告》。拆迁许可证和拆迁通告中明确：拆迁人为原告土地储备中心。拆迁实施单位为淮安市淮安（楚州）区泽淮房屋拆迁有限公司。
2010年8月16日，拆迁人（甲方）：土地储备中心，被拆迁人（乙方）：花寿军、李海春，拆迁实施单位：城东乡人民政府、区房屋拆迁有限公司签订《淮安市淮安（楚州）区房屋拆迁协议书》（产权调换）（格式化）一份，约定：甲方因车站新村工程建设需要，经批准实施拆迁，乙方房屋在拆迁范围内，根据有关拆迁政策规定，经协商，现就有关拆迁补偿事项订立如下协议：一、乙方房屋座落于城东乡南窑村二组。二、甲方补偿乙方各项费用423131.45元，其中被拆迁房屋货币补偿347449.66元，合法院落、附属设施等补偿（减去办证费500元）54939.55元，其它补助费用20742.24元。三、乙方自愿选择的补偿方式为产权调换。四、甲方将座落在御庭园的房屋与乙方应拆房屋进行产权调换。乙方同意的产权调换房屋的建筑面积120平方米。其它约定：乙方自愿选择产权调换，安置房按实施方案结算；车库自购；御庭园二期一套120平方米产权房归花寿军所有。另一套120平方米产权归李海春所有等内容。拆迁人处由原告加盖公章（张福淮签名），被拆迁人处由王右华、花寿军分别签名，拆迁实施单位处由区泽淮房屋拆迁有限公司公司加盖公章。淮安市楚州区建设局加盖备案专用章。2010年9月17日，淮安市楚州区城市资产投资发展中心签注已登记并加盖公章。
2010年8月16日，王右华（甲方）与花寿军（乙方）签订《房屋购买协议书》一份，约定：甲方自愿将车站新村地块南窑（尧）二组拆迁安置房两套120平方米作价52.8万元出售给乙方。甲方同意乙方在甲方与政府签订的拆迁协议中登记姓名，作为拆迁协议甲方两套安置房屋产权人，甲方与政府所签订的拆迁补偿款即归乙方所有与甲方无关，补偿协议归乙方所有。同日，花寿军与李海春又签订《房屋购买协议书》一份，约定：甲方自愿将车站新村地块南窑（尧）二组拆迁安置房一套120平方米作价26.4万元出售给乙方。甲方同意乙方在甲方与政府签订的拆迁协议中登记姓名，作为拆迁协议甲方两套安置房屋产权人，甲方与政府所签订的拆迁补偿款即归乙方所有与甲方无关，补偿协议归乙方所有。
原审另查明，2013年5月26日，原告与被告花寿军、李海春签订《龙光小高层（车站新村）项目安置房结算表》一份，记载：7号楼805室产权归李海春所有，与花寿军无关。7号楼806室产权归花寿军所有，与李海春无关。被告花寿军、李海春共同支付原告安置房补差款95872.97元等内容。结算表由被告（被拆迁人）花寿军、李海春和结算人周洪志分别签名。备注栏中签有根据徐书记、李会计电话通知结算，过渡费结算至5月底内容。涉案拆迁人与被拆迁人于2010年8月16日所签订的《淮安市淮安（楚州）区房屋拆迁协议书》，于2013年5月26日履行完毕。
原审还查明，2013年8月14日，花寿军、马海琴（甲方）与史正超、凌梅（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将座落在淮安区龙光小区7号楼806室作价43.3万元出售给乙方。该房屋已办理变更登记手续。同日，李海春、李爱玲（甲方）与杨小荣（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将座落在淮安区龙光小区7号楼805室作价32.8万元出售给乙方。该房屋已办理变更登记手续。第三人范爱林、王右华于2010年3月26日登记结婚，又于2012年12月17日登记离婚。
原审再查明，涉案拆迁的房屋在签订拆迁协议中扣除办证费500元，原告认为属无产权证房屋。但原审法院（2010）楚执字第561号执行卷宗中有《淮安市村镇私有房产所有权登记申请书》中记载（复印于城东乡城建办）：淮安市淮安区城东乡南窑村二组20号房屋，编号20170276。申请人范爱林，共有人栏中无共有人登记。房屋来源及取得日期栏记载，自建于1982年、1989年。缴验证件栏记载，已办未领等内容。
原审又查明，孙小康与范爱林民间借贷纠纷一案，法院查明：2009年8月2日、2010年2月20日，范爱林以资金周转为由向孙小康立据借款465000元、40000元。后范爱林分文未付，孙小康经次多次索要未果，于2010年3月29日向法院起诉。审查中，孙小康对范爱林的财产提出诉讼保全申请，原审法院于2010年3月20日作出裁定，并于同日向淮安市淮安区城东乡城建所送达了协助执行通知书。2010年4月15日原审法院作出判决：（一）、范爱林于本判决生效之日起五日内返还孙小康借款505000元。（二）、案件受理费8850元，减半收取，保全费2000元，合计6425元，由范爱林负担。判决生效后，被执行人范爱林未履行义务，申请执行人孙小康于2010年5月17日向原审法院申请执行。2010年5月29日，原审法院依法裁定：查封被执行人范爱林所有的位于淮安市淮安区（原楚州区）城东乡南窑村二组20号房屋一幢或冻结该房的拆迁补偿款52万元，凭原审法院手续来取。2010年6月1日，原审法院分别向本区拆迁办公室、城市建设办公室、城市资产投资发展中心送达了协助执行通知书，要求停止对范爱林、王右华（范爱林妻子）拆迁房屋的一切安置。
异议人（被告）花寿军、李海春于2012年9月13日向原审法院提交书面异议，称原审法院所查封的房屋属于其所有，要求解除查封。原审法院经依法审查后，于2012年10月15日作出（2012）淮法执异字第006号驳回异议人花寿军、李海春的异议民事裁定。
原审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；…。该规定为效力性强制性规定。涉案被拆迁的房屋所有权人是王右华、范爱林夫妻的共同财产。该拆迁房屋已被法院依法查封，在法院查封期间，原产权所有人应不得转让。被拆迁人王右华、范爱林在无处分权的情况下与拆迁人签订的拆迁协议，属于法律禁止行为，属无效协议。且涉案房屋的查封，两被告曾向原审法院提出执行异议的申请，经原审法院执行异议程序审查后，已依法驳回异议人（两被告）的执行异议的裁定。故原告诉请要求确认其与被拆迁人于2010年8月16日签订的《淮安市淮安（楚州）区房屋拆迁协议书》（产权调换）为无效协议，符合法律规定，应予以支持。
第三人王右华、范爱林经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：原告淮安市淮安区土地储备中心与被拆迁人王右华、花寿军（李海春）于2010年8月16日签订的《淮安市淮安（楚州）区房屋拆迁协议书》（产权调换）无效。本案案件受理费7647元、公告费560元，合计8207元（原告已预交），由第三人王右华、范爱林共同负担（于本判决生效后一并给付原告）。
上诉人花寿军、李海春不服该判决，向本院提起上诉称：1、第三人位于淮安区城东乡南窑村二组20号的房产有两处，一处有证，一处无证。而上诉人花寿军购买的部分属于无证部分，拆迁时依据政府机关的产权证明享受了拆迁补偿。2、依据法律规定，裁定送达即生效。被上诉人庭审中只提交了法院的裁定书，并未提交有关部门的签收文书，据了解，查封裁定书直至房屋安置时，都没有送达。故被上诉人是按照正常的程序履行拆迁安置协议，符合法律规定。3、上诉人是在与被上诉人签订拆迁安置协议后，才知晓法院对第三人的房产做出过查封的裁定，上诉人不存在恶意的行为。4、被上诉人在与上诉人花寿军签订拆迁安置协议的时候，并没有告知花寿军此房已经被法院查封，不能安置，现上诉人已经取得房屋并进行了转让，如原审判决正确，被上诉人给上诉人造成巨大损失，被上诉人对此应当承担赔偿责任。5、本案争议与上诉人李海春无关。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。
被上诉人土地储备中心答辩称，1、2012年9月15日，上诉人就执行第三人位于淮安区城东乡南窑村二组20号房屋提出执行异议，原审法院作出裁定，明确认定上诉人与第三人签订的房屋买卖协议无效，由此认定上诉人与拆迁部门签订的《淮安市楚州区房屋拆迁协议书》也无效。2、法院查封的第三人的房屋是位于南窑村二组20号的所有房屋，包含有证与无证。3、第三人在外欠债很多，上诉人对此是明知的，故上诉人与第三人签订的房屋买卖协议是恶意串通的结果。4、上诉人在异议申请被法院驳回后，仍然依据无效协议办理了安置房屋领取手续，这是明显的恶意行为。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
原审第三人王右华、范爱林未到庭陈述意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。本案涉案房产的原所有人为王右华、范爱林。在王右华与上诉人花寿军签订房屋买卖协议之前，涉案房屋已处于司法查封状态，故该房屋依法不得买卖转让。因此上诉人与王右华签订房屋买卖协议应无效，上诉人根据该买卖协议的约定作为被拆迁人与被上诉人签订的《淮安市淮安（楚州）区房屋拆迁协议书》亦应无效。法院查封的第三人的房屋是位于南窑村二组20号的所有房屋，上诉人主张法院查封的是第三人的部分房屋，对此并未提供证据予以证明，故对此主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费7647元，由上诉人花寿军、李海春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋同宝
审 判 员 孙 艳
代理审判员 黄春丽
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 王 伟