北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第1955号
原告王萍萍，女，1960年1月1日出生。
委托代理人杨亚文，北京市培文律师事务所律师。
被告北京鼎嘉恒房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区清河冶金研究院西侧房屋。
注册号：110000003566302。
法定代表人张宁克，总经理。
被告北京至观物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-B386。
注册号：110105008976008。
法定代表人任相亮，经理。
以上二被告共同委托代理人阚文颖，北京大成律师事务所律师。
被告北京金罗马物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路108号千鹤家园1号楼7层703室。
注册号：110000410298813。
法定代表人徐北风，董事长。
委托代理人周卿帼，女。
委托代理人胡韦伟，男。
原告王萍萍与被告北京鼎嘉恒房地产开发有限公司（以下简称鼎嘉恒公司）、北京至观物业管理有限公司（以下简称至观物业公司）、北京金罗马物业管理有限公司（以下简称金罗马物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王萍萍及其委托代理人杨亚文，被告鼎嘉恒公司、至观物业公司之共同委托代理人阙文颖，被告金罗马公司之委托代理人周卿帼、胡韦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王萍萍诉称，我于2008年3月购买由鼎嘉恒公司开发建设的海淀区小营东路前屯路浩思家园（专家国际公寓）X号楼1单元1A室精装房屋一套，并于2009年7月接收。2012年7月21日，我市下暴雨，从我家室外穿过我家室内的污水排水管道破裂，造成我家下跃一层漏水，实木地板泡水变形。我向至观物业公司报修后，其称这属于开发商的责任，一直置之不理，我的损失未得到修理和赔偿。2013年7月20日，我曾向金罗马物业公司报修，但其维修不到位，导致8月10日大暴雨时大量污水直接冲破墙面灌入我家，造成三间卧室、两间客厅、一间卫生间以及走廊的墙面、壁纸、墙皮被冲毁，实木地板被泡破损变形，地毯、家具字画等物品损坏。我曾多次找物业和开发商要求赔偿，但至今无人答复，也不给修复、赔偿。故我起诉要求三被告共同赔偿因建筑质量差以及维修不及时、不到位而造成的我房屋装修及财产损失30万元，诉讼费亦由三被告承担。
鼎嘉恒公司辩称，我公司没有接到过任何有关王萍萍的损害报修，也没有进入到她家看到损害现场，对其主张的漏水、浸泡等发生的财产损失及漏水发生的时间、地点均不认可。商品房预售合同中的住宅质量保证书明确给排水管道保修期为2年，而王萍萍所述3次大雨时间，最早的时间都已远远超过法定和约定的保修期，截止到2010年11月2日，我公司对该房屋已不再承担保修责任。王萍萍所述的7.21特大暴雨属于自然灾害，是不可抗力，不存在损害赔偿问题。综上，我公司不认可王萍萍所述侵权和损害事实，不同意其全部诉讼请求。
至观物业公司辩称，我公司与王萍萍签订的物业服务合同期限自2008年11月2日至2013年6月6日，在此期间，我公司并没有接到任何王萍萍关于损害的报修，也没有进入她家看到损害现场，对其主张因漏水、浸泡等发生的财产损失及漏水发生的时间、地点均不认可。2013年6月6日之后，我公司即撤出了该小区。依据物业管理协议，我公司在职期间只负责小区公共部位和设施的维护与修缮，王萍萍家中管道漏水不属于共用部位和设施，该责任应由开发商在保修期内进行维修。王萍萍主张的损失已超过我公司的责任和管理期限，我公司在2013年6月6日与金罗马物业公司进行了交接，交接协议上并没有体现出王萍萍家中漏水的情况，如果在交接过程中有异议应提交书面文件，否则，视为金罗马物业公司接收所有现状。现并没有金罗马物业公司的书面异议，故应由金罗马物业公司承担相应的责任。北京7.21特大暴雨属于自然灾害，是不可抗力。综上，我公司不同意王萍萍的全部诉讼请求。
金罗马物业公司辩称，2013年6月6日，王萍萍就其漏水事实向开发商和前期物业公司进行协商，要求他们尽到维修责任，但却置之不理，任由损失扩大。我公司认为开发商遗留的问题不应由我公司承担责任。我公司进入小区后，曾两次接到王萍萍的报修电话，其所述财产损失事实属实，但我公司每次接报后都尽到了维修义务，故我公司不应承担赔偿责任。
经审理查明，鼎嘉恒公司系海淀区浩思家园小区的开发商，北京红炫物业管理有限公司（于2012年1月31日经工商部门核准更名为至观物业公司）系该小区的前期物业管理单位，金罗马物业公司经北京市海淀区浩思家园小区业主委员会（以下简称浩思家园业委会）选聘于2013年6月6日起负责该小区的物业管理工作。
2008年3月28日，王萍萍与鼎嘉恒公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《合同》），王萍萍购买海淀区浩思家园X号楼1层1单元101号（以下简称101号、建筑面积196.58平方米，并于2012年1月5日取得房屋所有权证）下跃式房屋，房屋交付时间为2008年10月31日，交房条件为毛坯房交房。另，随该《合同》还附件《精装修选择菜单》，王萍萍选择了B类装修方案。《合同》签订当日，王萍萍还与鼎嘉恒公司签订《赠与确认函》约定，鼎嘉恒公司附送101号房屋相对应的地下一层房屋（使用权，建筑面积153.13平方米）、储藏间一个（建筑面积29.52平方米）、地下车位一个及配套空调系统和配套霍尼韦尔智能家居系统；另，鼎嘉恒公司赠送精装修，装修期自合同约定交付日期即2008年10月31日之次日起往后3个月，如交付日期延期，则装修期的交付日期相应顺延，自竣工验收之日起，计算装饰保修期为两年，有防水要求的卫生间防渗漏工程保修期为五年。2008年11月2日，王萍萍与至观物业公司签订《物业管理服务协议》，王萍萍应交纳的物业服务费面积除101号房屋外，还包括鼎嘉恒公司附送的下跃一层的建筑面积，共计350.7平方米，物业服务费标准为每月每平方米5.8元，并与当日办理了物业交接手续。2008年12月31日，王萍萍向鼎嘉恒公司提出室内装修格局及变更内容的申请，鼎嘉恒公司工程部出具“经与客户协调，同意修改为如图平面布局形式，工期五个月，（自施工始，从2009年2月20日开始）”的意见，合同审核部就变更内容报价确认为1万元。王萍萍于2009年2月11日在工程变更确认单上签字，鼎嘉恒公司财务部及客服部亦于当月14日签字确认，并收取了王萍萍交付的1万元。2009年7月，鼎嘉恒公司向王萍萍交付了101号房屋。
2012年7月21日，北京市发生特大暴雨，101号房屋下跃一层出现漏水，造成木地板上翘、断裂。2013年3月30日，由浩思家园业委会牵头，对该小区部分存在房屋质量问题的业主进行统计登记，王萍萍就其房屋下跃一层漏水等事宜进行了书面登记，鼎嘉恒公司副总经理苏猛在登记单处理意见一栏载明“已了解详情，于4月3日前回复解决方案”，但鼎嘉恒公司未对101号房屋下跃一层漏水问题进行处理。审理中，至观物业公司虽否认其知晓101号房屋下跃一层漏水事宜，但经本院向浩思家园业委会调查，该业委会副主任李国东答复，统计登记均是在至观物业公司进行，至观物业公司对该情况是了解的。2013年5月17日，由海淀区房屋管理局及海淀区东升镇人民政府组织召开了浩思家园物业交接工作协调会，与会人员包括鼎嘉恒公司代表苏猛及至观物业公司、金罗马物业公司及浩思家园业委会成员。会议达成统一意见，即至观物业公司同意撤出浩思家园小区（含专家花园及专家公馆）物业服务，鼎嘉恒公司配合交接工作；由浩思家园小区业主大会决议选聘的金罗马物业公司接管小区物业服务，相关政府部门进行监督、指导；至观物业公司撤离现场前的相关责任由至观物业公司承担，之后由金罗马物业公司承担。同年6月4日和6日，浩思家园业委会、至观物业公司、金罗马物业公司先后签署《交接协议》和《浩思家园小区物业交接报告》，就公共区域的设施、设备进行了查验接收。后鼎嘉恒公司、至观物业公司、浩思家园业委会及金罗马物业公司还签订《浩思家园物业费及免责备忘录》，其中，免责条款主要针对物业移交前后的物业服务归责问题。2013年6月，浩思家园业主大会与金罗马物业公司签订《物业管理服务合同》，双方约定浩思家园小区的物业服务费为每月每平方米4.6元。2013年7月20日，101号房屋下跃一层出现漏水，王萍萍向金罗马物业公司报修后，金罗马物业公司组织人员针对101号房屋漏水情况在外墙体制作防水。同年8月10日，101号房屋下跃一层再次出现大量漏水，造成室内地面和部分装修受损，金罗马物业公司接报后于次日挖开地面，接上了受损的污水管道，并在管道周边外墙制作了防水。后101号房屋至今未再发生渗漏。
审理中，本院对受损现场进行了勘验，拍摄了受损位置及受损装修，并根据王萍萍的申请，委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对101号房屋漏水成因及修复方案进行鉴定，结论为：涉案房屋管道井内穿墙排水管道管根处防水存在缺陷是造成该房屋地下室漏水的原因，并针对受损部位提出建议修复方案。王萍萍、金罗马物业公司对上述鉴定结论无异议，鼎嘉恒公司、至观物业公司不认可鉴定结论，并申请鉴定人出庭。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心工程师刘亚坤、白常举、邹林亥出庭陈述，因现场已修复，如需要挖开现场需当事人达成一致意见，并就开挖损失协商一致，勘验人就受损及修复位置进行查验后确认漏水成因。鼎嘉恒公司、至观物业公司认为鉴定勘验人仅是根据现场状况，未实际开挖所得出的结论仅是推测，并没有明确依据证明漏水成因。但鼎嘉恒公司就漏水成因亦未提供证据。后北京建基业工程管理有限公司根据上述鉴定意见书中的修复方案于2015年10月16日作出修复工程造价为
151420.19元。王萍萍认为该结论就部分损失修复的人工费计算过低，北京建基业工程管理有限公司回复：人工单价按照2015年第9期《北京工程造价信息》中限计取，材料单价按照2015年第9期《北京工程造价信息》及市场价计入，主要材料品牌型号参照精装修选择菜单装修方案B考虑。王萍萍对鉴定结论及回复未提出异议，鼎嘉恒公司、至观物业公司认为不应启动鉴定程序，并不认可鉴定结论，金罗马物业公司对鉴定结论无异议。另，本院向北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心就金罗马物业公司先后两次进行维修的程序是否符合操作规程进行调查，其表示物业公司非专业机构，工作中发现问题多是采取正常修补方式，金罗马物业公司针对普遍存在的漏水问题采取措施未果后，为进一步查明漏水原因所采取的措施是正常的，并无不当。
上述事实，有双方当事人陈述、《合同》、《精装修选择菜单》、《赠与确认函》及平面图、工程变更确认单、房屋所有权证、照片、浩思家园业主问题登记单、浩思家园业委会证明、户内维修工作单、名称变更通知、《物业管理服务协议》、会议纪要、《交接协议》、《浩思家园小区物业交接报告》、《浩思家园物业费及免责备忘录》、《物业管理服务合同》、北京建研院司鉴中心［2015］建鉴字第82号司法鉴定意见书、JJY-（司鉴）-2015-028工程造价鉴定意见书、勘验笔录及照片、调查工作笔录等证据在案佐证。
本院认为，公民的合法财产受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。101号房屋系王萍萍的合法财产，王萍萍虽对鼎嘉恒公司附赠的下跃一层仅具有使用权，但其对下跃一层的装修亦具有合法权利。从王萍萍提供的照片、金罗马物业公司陈述的维修情况以及鉴定单位现场勘验可知，造成101号下跃一层漏水系因污水管道断裂及防水层存在缺陷导致，该设施均在隐蔽工程内，非后期使用人人为能够形成，故由此可以认定系鼎嘉恒公司在建设过程中的失误及未达到施工工艺引发漏水，进而造成101号房屋下跃一层装修受损，故作为开发商的鼎嘉恒公司应对此承担相应的责任。鼎嘉恒公司、至观物业公司虽不认可王萍萍的报修事实，但从浩思家园业主问题登记单、会议纪要及本院调查的情况分析，上述两被告对包括101号房屋在内的部分业主房屋存在质量问题是明知的，故本院对上述两被告的陈述不予采信。王萍萍现提起的是财产损害赔偿纠纷诉讼，而非商品房买卖纠纷诉讼，其所依据法律关系并不适用保修期的条款，换言之，即王萍萍起诉要求鼎嘉恒公司承担因管道破损漏水而造成其个人财产损失，而非要求鼎嘉恒公司承担修复责任，故鼎嘉恒公司关于保修期的抗辩意见，本院亦不予采信。特大暴雨虽属自然灾害，但这并不是据此免除鼎嘉恒公司因过错致王萍萍房屋装修受损的理由，故本院对此亦不予采信。鼎嘉恒公司虽对鉴定结论持有异议，但并没有相关证据推翻当事人提交的现场照片、本院现场勘验照片及鉴定人员运用专业知识所作出的结论性意见，且相关鉴定单位具备合法资质，其结论本院予以采信。综上，因鼎嘉恒公司的过错给王萍萍造成的装修损失，应由其承担民事侵权责任，并就合理的经济损失予以赔偿，具体数额本院将依据鉴定报告判定。王萍萍要求赔偿装修外其他财产损失一节，因其未提交相应证据，故本院不予支持。
至观物业公司虽对王萍萍房屋存在的问题是知晓的，但现并无相关直接证据证实王萍萍已向至观物业公司报修，故在没有证据证明至观物业公司未尽物业管理职责的情况下，王萍萍要求至观物业公司承担赔偿责任，缺乏事实根据，本院不予支持。金罗马物业公司在接报王萍萍的报修后，都及时采取措施，查找原因，并最终解决了所存在的问题，其履行职责的行为并无过错，故王萍萍要求金罗马物业公司承担侵权责任，于法无据，本院亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条之规定，判决如下：
一、北京鼎嘉恒房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿王萍萍装修损失人民币十五万一千四百二十元一角九分；
二、驳回王萍萍对北京鼎嘉恒房地产开发有限公司其他诉讼请求；
三、驳回王萍萍对北京至观物业管理有限公司、北京金罗马物业管理有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千三百二十九元，由北京鼎嘉恒房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
鉴定费五万五千五百二十九元六角，由北京鼎嘉恒房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐卫京
人民陪审员 贾玉英
人民陪审员 王文波
二〇一六年三月十五日
书 记 员 张慧聪