云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）禄民初字第393号原告杨天福，男，x年x月x日生，汉族，云南省禄劝彝族苗族自治县人，住本自治县。身份证号：xxx。原告杨天荣，男，x年x月x日生，汉族，云南省禄劝彝族苗族自治县人，住本自治县。身份证号：xxx。委托代理人李天寿（两原告共同委托代理人），云南潘明律师事务所律师。特别授权代理。被告段福洲，男，x年x月x日生，汉族，云南省禄劝彝族苗族自治县人，住本自治县。身份证号：xxx。委托代理人朱西伦，云南万成律师事务所律师。特别授权代理。第三人刘兴文，男，x年x月x日生，汉族，四川省简阳市人，住本自治县。身份证号：xxx。原告杨天福、杨天荣诉被告段福洲、第三人刘兴文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭，同年4月23日公开开庭进行了审理。原告杨天福、杨天荣及原告杨天福、杨天荣的委托代理人李天寿，被告段福洲的委托代理人朱西伦以及第三人刘兴文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨天福、杨天荣诉称：2012年10月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于屏山镇咪油村委会咪油新村的住房一、二楼租赁给被告，租期为2012年10月30日至2017年10月29日；每年租金55000元，第一年租金于合同签订之日付清，后四年租金两年一付，第二次租金110000元于2013年10月30日前付清，第三次租金110000元于2015年10月30日前付清；被告将房屋转租他人，应事先征得原告同意；如果被告逾期交付租金，除补交欠租外，每天按年租金的1‰向原告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付了第一年的房租。被告于2013年10月未按合同约定支付房租110000元（仅支付了一年的房租55000元）且在原告不知情的情况下，将房屋转租第三人使用。自2014年10月30日起，被告就再也没有支付房租，经原告多次催要，被告均拒不支付。现为维护原告的合法权益，故诉请人民法院判决：1、被告立即支付二原告自2014年10月31日至2015年4月30日止的房屋租金27500元；2、被告支付自2014年10月31日至2015年4月30日止的违约金9900元（55000元×1‰×180天）；3、确认原、被告签订的房屋租赁合同自2015年4月30日起解除，由被告及第三人将房屋交还原告；4、被告赔偿原告误工费、交通费等40000元；5、被告承担本案诉讼费。被告段福洲辩称：原、被告签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，不具备解除的事由，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘兴文述称：第三人向被告租赁房屋时，第三人不知道原、被告之间存在租赁关系，被告未告知第三人房屋是其租赁的，且房租已支付。原告为支持其诉讼主张，提交了以下证据：1、杨天福的土地使用权证复印件【禄国用（2013）第072号】、杨天福的房屋所有权证复印件【禄劝县房权证禄劝字第201319**号】、杨天荣的土地使用权证复印件【禄国用（2013）第104号】、杨天荣的房屋所有权证复印件【禄劝县房权证禄劝字第201402**号】各一份，欲证实原告杨天福、杨天荣出租的房屋属于自己所有的合法财产。2、《房屋租赁合同》一份，欲证实原、被告签订了书面合同，双方约定了相关权利及义务。3、租房协议复印件一份，欲证实被告违约，擅自将租赁的房屋转租第三人。经质证，被告对原告提交的1、2号证据的真实性、合法性予以认可，认为合同中并未约定被告逾期几天交纳房租及转租房屋，原告有权解除合同；对3号证据，因不是原件，不发表质证意见。经质证，第三人对原告提交的1、2、3号证据无异议。被告未提交证据。第三人提交了以下证据：1、租房协议复印件一份，欲证实被告将其租赁的一楼出租给第三人。2、收条复印件两份，欲证实第三人向被告支付了90000元。经质证，原告对第三人提交的1号证据予以认可，对2号证据的真实性予以认可，合法性不认可。经质证，被告对第三人提交的1号证据予以认可，认为被告并不是将其租赁的所有房屋转租，只是将一楼租赁给第三人使用，并不是严格意义上的转租；对2号证据的真实性予以认可，其中50000元是装修费用，40000元是房屋租金。本院认为，原告提交的1、2证据，因被告、第三人无异议，本院予以确认；原告提交的3号证据，能与第三人提交的证据相互印证，本院予以确认。第三人提交的1、2号证据，因被告无异议，本院予以确认。经审理，本院确认下列法律事实：原告杨天荣与原告杨天福是兄弟关系。2012年10月30日，原告杨天福、杨天荣与被告段福洲签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告杨天福、杨天荣将其位于屏山镇咪油村委会咪油新村住房的一、二楼共同租赁给被告段福洲使用，租期为2012年10月30日至2017年10月29日；每年租金55000元，第一年租金于合同签订之日付清，后四年租金两年一付，第二次租金110000元于2013年10月30日前付清，第三次租金110000元于2015年10月30日前付清；被告段福洲将房屋转租他人，应事先征得原告杨天福、杨天荣的同意；如果被告段福洲逾期交付租金，除补交欠租外，每天按年租金的1‰向原告杨天福、杨天荣支付违约金。合同签订后，原告杨天福、杨天荣已将房屋交付给被告段福洲使用，被告段福洲支付了第一年的房租。被告段福洲于2013年10月未按合同约定支付两年房租110000元，仅于2013年12月支付了自2013年10月至2014年10月止的房租55000元。被告段福洲于2014年10月3日未经原告允许将租赁房屋的一楼转租第三人刘兴文使用。被告段福洲自2014年10月至今尚未向原告杨天福、杨天荣支付租金。原告杨天福、杨天荣自2015年3月将被告段福洲租赁的房屋二楼用钥匙将门锁着，房屋一楼由第三人正常使用。另查明，第三人刘兴文向被告段福洲支付房屋租金40000元及房屋装修费用50000元。庭审中，原告杨天福、杨天荣放弃40000元误工费、交通费等损失的诉讼请求。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》符合法律规定、合法有效。原告按约将房屋交付给被告使用，被告就应按合同约定向原告支付租金。本案争议的焦点在于原告是否有权解除租赁合同？原告认为被告未按合同约定支付租金以及被告未经原告允许将房屋转租第三人使用，原告有权解除合同；被告认为其仅拖欠几天房租，原告就将租赁的房屋锁着且被告将房屋转租第三人仅仅是一楼以及合同中并未约定原告有权解除，故原告在本案中无权解除合同。根据《房屋租赁合同》的约定，第二次租金110000元（2013年10月至2015年10月）于2013年10月30日前支付，被告称因资金周转不灵与原告协商后于2013年12月支付了一年租金55000元（2013年10月至2014年10月），即便原告同意其一年支付一次；但2014年10月租金到期后至今，被告仍未支付租金。被告抗辩称自2014年10月起拖欠几天房屋租金，后因原告锁门才未支付租金，对此原告不认可（原告认为直到2015年3月因被告仍不交付房租才锁二楼）且被告未举证证实其反驳主张，本院不予采信，故确认被告存在迟延支付租金的违约行为。被告未经原告允许将租赁房屋的第一楼转租第三人；虽被告仅仅转租其租赁的一部分，剩余部分仍由自己使用，但被告向原告租赁的是一个整体，租金也不是独立的，故被告的转租行为不仅违反了《房屋租赁合同》第六条约定，而且违反了法律规定。综上，原告诉请确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2015年4月30日解除及要求被告交还房屋，本院予以支持。被告向第三人转租房屋时，并未经房屋产权人即原告的同意，被告、第三人之间签订的租房协议对原告不具有约束力，故原、被告之间的《房屋租赁合同》解除后，原告基于对租赁房屋的所有权要求无权占有租赁房屋的第三人交还房屋，本院予以支持。对于原告要求被告支付2014年10月31日至2015年4月30日止的房屋租金27500元（一年租金为55000元，半年则为27500元），因原告于2015年3月份起将房屋二楼锁着，导致被告不能使用二楼，故本院对2015年3月起二楼房屋的租金不予支持，被告应支付原告自2014年10月31日至2015年2月28日止的租金为18333.33元（55000元÷12个月×4个月），2015年3月1日起至2015年4月30日止一楼的租金，本院酌情认定为4583.33元（55000元÷12个月×2个月÷2层），租金合计为22916.66元。对于原告要求被告支付2014年10月31日至2015年4月30日止的违约金9900元（55000元×1‰×180天），因被告迟延支付租金以及转租房屋的行为已构成违约，应当支付违约金，但合同约定的违约金过高，过高的部分本院不予支持，本院酌情认定违约金为6875元（22916.66元×30％）。庭审中，原告杨天福、杨天荣放弃40000元误工费、交通费等损失的诉讼请求不违反法律的规定，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告杨天福、杨天荣与被告段福洲签订的《房屋租赁合同》于2015年4月30日解除。二、被告段福洲、第三人刘兴文于本判决书生效之日起5日内向原告杨天福、杨天荣返还被告段福洲向原告杨天福、杨天荣租赁的房屋。三、被告段福洲于本判决生效后15日内支付原告杨天福、杨天荣的房屋租金22916.66元。四、被告段福洲于本判决生效后15日内支付原告杨天福、杨天荣的违约金6875元。五、驳回原告杨天福、杨天荣的其余诉讼请求。案件受理费1523元，由原告负担824.20元，被告段福洲负担698.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。若有金钱给付义务的当事人未按本判决规定的期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审 判 长  张金鸿审 判 员  兰 芳人民陪审员  朱自祥二〇一五年五月二十二日书 记 员  熊秋燕