广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1502号
原告:广州国信拍卖有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：吴晓雄，总经理。
委托代理人：吴晓东，该公司员工。
委托代理人：王文佳，广东信良兆诚律师事务所律师。
被告：杨小华，住所地广西。
被告：黄耀彬，住所地广州市海珠区。
两被告共同委托代理人：张达金、张达鸿，分别是广东安国律师事务所律师、实习律师。
原告广州国信拍卖有限公司诉被告杨小华、黄耀彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴晓东、王文佳、两被告的共同委托代理人张达金、张达鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年4月2日原告与两被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于广州市海珠区江南大道南459号商铺出租给两被告使用，租期自2013年4月2日至2018年3月31日。签订合同当天双方办理了场地移交手续。然而被告杨小华自2014年2月11日起逾期向原告缴纳租金，现已超过30天，截止至2015年5月16日止其应交未交租赁期间租金及水电费合计358374元（详见附表）。由于被告拖欠员工工资弃铺而逃，原告于2015年5月16日收回了租赁物业。由于被告杨小华拖欠员工工资，经广州市海珠区凤阳街劳监中队维稳要求，原告垫付了部分员工工资3793元，两被告应返还原告垫付员工工资。根据租赁合同第二条第5款以及第八条第2款的约定，原告提出第1-3项诉讼请求。根据租赁合同第八条第6款的约定，原告有权要求被告黄耀彬与杨小华共同承担连带清偿责任。综上，起诉请求：1、判令被告杨小华向原告支付自2014年2月11日至2015年5月16日止的应缴未缴的租金及水电费用合计358374元，逾期缴纳租金及水电费用的滞纳金358374元（每逾期一日按应交款总额1%自起诉之日2015年8月7日起计至付清之日止，滞纳金不超过本金，故主张滞纳金358374元）；2、判令被告杨小华支付提前解约违约金110880元（剩余租期内应交租金总额的5%，自2015年5月16日至2018年3月31日止剩余租赁期限内合同约定应交租金总额为2217606元）；3、判令被告杨小华返还原告垫付的员工工资3793元；4、判令被告黄耀彬对上述诉讼请求承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由两被告承担。
两被告辩称：只同意原告的部分诉讼请求。第一，至2015年5月14日止只欠费用24933.86元，被告不构成根本违约；第二，不同意原告的第二项诉讼请求，原告违法解除合同，被告已经在（2015）穗海法民三初字1028号案中主张权利；第三，对于第三项诉讼请求，如果可以核实我方同意支付，但是员工矛盾也是由原告代理人吴晓东挑起的。被告在经营的过程中，因为市场原因经营一般化，之前拖欠过租金，但是2015年1月22日已经在凤阳派出所调解处理完毕，并达成了《还租金协议》，之后被告几乎隔一天就支付租金费用给原告。但是在2015年5月16日吴晓东纠集社会人员，强行驱赶被告的食客，强行关闭档口，将档口关门以后又挑起员工欠薪的矛盾，之后原告马上将档口以更高的租金转租给胡姓老板。被告在2015年5月25日提起1028号案的时候，法院到现场查封时发现胡姓老板已经在装修了，原告用反担保的方式解除了查封。因此被告认为本案是原告为了寻求更高的租金，用了违法手段强行驱赶被告，原告的行为不符合合法解除合同的条件，根据合同第八条第3款的约定，被告不需要支付违约金，我方的主张已经在1028号案主张了。
经审理查明：广州市海珠区江南大道南459号房屋的权属人为中国船级社广州分社。2013年3月5日，中国船级社广州分社向广州市海珠区房地产租赁管理所出具《证明》，内容：坐落于广州市海珠区江南大道南459号的房屋是我单位名下的物业，现我单位委托吴晓东、广州国信拍卖有限公司全权代为处理上述物业的出租、管理、经营事宜；等。
2013年4月2日，原告（出租方、甲方）与被告杨小华（承租方、乙方）及被告黄耀彬（担保方、丙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将广州市海珠区江南大道南459号的商铺出租给乙方作为商业用途使用，实用面积约500平方米；租赁期限自2013年4月2日至2018年3月31日止，共五年整；2013年4月2日至2015年3月31日的月租为57000元，2015年4月1日至2016年3月31日的月租为60420元，2016年4月1日至2017年3月31日的月租为64045元，2017年4月1日至2018年3月31日的月租为67888元；租金自2013年6月1日起计付，按月结算，签订本合同时，首期租金57000元必须与保证金同时交付给甲方；（第二条5）乙方应于每月5日前将当月租金交付给甲方，每逾期一日，乙方须按日向甲方支付应交款总额的1%作为滞纳金；如乙方逾期超过15日仍未缴纳欠款，甲方除按日向乙方追收应缴款总额的1%滞纳金外，还有权对乙方采取停水、停电措施；乙方超过30天仍未能交清欠款，则甲方有权解除本合同，收回上述物业，并有权按本合同第八条第2款追究乙方的违约责任；（第二条6）乙方应承担其在上述物业内自行使用所消耗的水、电费（包括公摊水、电费）、供电线损耗费等，并每月按时向甲方支付。乙方逾期支付该款约定费用，乙方须按本条第5款违约责任承担方式向甲方承担违约责任；（第三条1）在本合同签订之日起，乙方须向甲方支付相当于上述物业两个月的租金114000元作为保证金（租赁期间该保证金不能抵扣租金），甲方于收取保证金后将以“押金”为统称开具收据给乙方，向甲方缴纳水电周转金10000元；（第三条2）合同终止时，乙方将上述物业归还给甲方、结清一切费用并完成本合同第五条规定的乙方责任后，甲方于二十个工作日内将保证金全额无息退还给乙方；如甲方逾期退还保证金给乙方，则须按日向乙方支付保证金的1%作为滞纳金；（第八条2）租赁期间，甲乙双方任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求违约方赔偿损失；如因乙方原因导致本合同提前解约的，乙方无权要求退还保证金，并按剩余租期内应交租金总额的5%向甲方支付违约金；如因甲方原因解除合同，须返还保证金给乙方，并按剩余租期内应交租金总额的5%向乙方支付违约金；（第八条3）当乙方欠租、欠交物业管理费、水电费等费用时或有本合同约定的其他违约情况下，甲方有权终止合同，乙方应办理终止合同手续，如乙方不办理终止合同手续并/或私自搬离的，甲方有权提请公证机关办理公证并暂时扣押乙方租用单元内的所有财产，在甲方收回乙方所有欠款后，将所扣押财产交还给乙方；乙方可在甲方收回乙方所欠款后7日内向甲方申请退还甲方代其保管之财产，但必须以清偿所欠甲方款项为前提并支付保管期内所发生的一切费用；如乙方在约定期间内未向甲方申请退还财产的，视为乙方放弃财产所有权，同时甲方有权自行处理乙方所有财产，折价抵偿乙方之欠款后，余款无息退还乙方；（第八条6）如乙方无法承担或不能及时承担违约责任，则甲方可直接向丙方追讨因乙方违约所应承担的法律责任及经济赔偿；等等。上述合同落款“出租方”处除了有原告盖章，还有吴晓东签名。同日，原告向被告支付押金114000元和水电周转金10000元，被告向原告开具了《收据》。上述物业交付后被告杨小华在该物业地址经营“广州市海珠区凤阳下江南食庄”。
因被告拖欠租金，原告和被告黄耀彬于2015年1月22日发生纠纷。据公安部门于2015年1月22日询问黄耀彬时制作的《询问笔录》，在被询问有无欠吴晓东租金时，黄耀彬表示欠2014年12月租金约五万元。据公安部门于2015年1月22日询问吴晓东时制作的《询问笔录》，吴晓东表示其当天是向黄耀彬催交2014年9至12月份所拖欠的租金约30万元。
海珠区凤阳司法所于2015年1月23日制作的《人民调解协议书》载明：2015年1月22日下午5点，在海珠区江南大道南下江南食府内吴晓东因到该店找老板黄耀彬催租金时发生了口角纠纷，双方于2015年1月23日就拖欠租金问题要求调解。据海珠区凤阳司法所于2015年1月23日制作的《人民调解笔录》，调解人员询问吴晓东的诉求及基本情况，吴晓东表示找老板黄耀彬收拖欠其几个月的租金时发生了口角纠纷，经调解双方协商同意了还款日期，并按照还款日期归还拖欠的租金合计84500元。
2015年1月23日，吴晓东与黄耀彬签署了一份《还租金协议》，载明：本人黄耀彬，经协商同意将拖欠吴晓东的租金款合计84500元按以下日期分期还清：第一期，2015年1月25日还1万元；第二期，2015年1月28日还7500元；第三期，2015年1月31日还1万元；第四期，2015年2月5日还1万元；第五期，2015年2月10日还2万元；第六期，2015年2月15日还17500元；第七期，2015年2月20日还1万元。原告在诉讼中主张上述《还租金协议》载明的费用只是被告在2015年1月23日之前所欠的部分租金，之前的电费都已经结清。被告确认之前的电费已经付清，但认为总共只欠84500元租金，包括之前所欠的租金以及2月份应缴租金57000元，之前真正的欠款应为27500元。
原告为证明其主张还提供了如下证据：
1、《逾期缴纳租金及滞纳金表》，载明：2014年11月租金欠款10600元；2014年12月-2015年3月份每月欠租57000元；2015年4月份欠租60420元；2015年5月1-15日欠租30210元；2015年5月份电费欠款26214元；2015年5月份水费欠款2930元；截至2015年5月16日尚欠款358374元。被告对该证据不予认可，认为该证据是原告自己列的清单。
2、《江南大道南459号交款明细表》，根据该交款明细表的记载，原告主张被告2015年1月19日支付2015年1月电费2400元、2015年1月20日支付2015年1月电费5000元；自2015年1月26日起支付的费用合计为196400元：其中2015年1月26日支付2015年1月份电费4000元，1月27日支付2015年1月电费4000元，1月29日支付2015年1月电费4000元，2月1日支付2015年1月电费1200元；2015年4月2日支付2015年3月份电费3800元，2015年4月4日至4月16日支付3月份电费合计2万元，其余费用均属于2014年9月-2014年11月期间的租金。被告对该证据2015年1月26日之前的费用明细不予确认，认为在2015年1月26日之前有部分费用是用现金支付的；对2015年1月26日之后的费用数额明细予以确认，但对缴款用途有异议，不确认原告主张的2015年1月26日后支付的费用属于2014年9-11月的租金及之前的电费，相关费用都是支付《还租金协议》所确认的欠租以及2015年3月之后的租金和电费。
3、抄表日期为2015年3月4日的广州供电局电量电费电子账单，载明：派单日期为2015年3月10日，计费时段为20150104-20150304，本期电费合计14413.86元；抄表日期为2015年5月4日的广州供电局电量电费电子账单，载明：派单日期为2015年5月12日，计费时段为20150304-20150504，本期电费合计17959.31元；涉案地址两个电表的电费年度查询记录表，其中2015年1月12日派单的两个电表电费分别为1447.37元和15801.35元，合计17248.72元；2015年3月10日派单的两个电表电费分别为1754.46元和14413.86元，合计16168.32元；2015年5月12日派单的两个电表电费分别为2442.20元和17959.31元，合计20401.51元。被告对供电局2015年3月10日和和5月12日两次派单及派单的电费金额没有异议，但认为2015年3月10日和5月12日派单的电费已包含在被告于2015年1月26日之后所支付的费用里面。
4、日期为2015年5月20日的水费收据两份，金额合计2930元。被告表示之前的水费都是被告自己缴纳，也没有欠费，最后一次没有缴纳是因为原告强行收铺，所以最后一期的水费应由原告承担，具体金额无法确认。
5、《2015年5月欠款详细情况说明》，载明：2015年1月的应交电费合计17248.72元（两个电表分别为1447.37元和15801.35元）、2015年3月的应交电费为16168.32元（两个电表分别为1754.46元和14413.86元）；被告拖欠2014年2月11日至2015年5月的租金和水电费合计为319366.57元。被告认为该情况说明是原告单方制作，对该情况说明不予确认。
原告于2015年8月7日提起本案诉讼。
诉讼中，双方确认：原告在2015年5月16日收回了涉案物业，剩余未完成租期的合同约定租金总额为2217606元；2015年5月1日至2015年5月16日的租金为30210元；原告没有向被告开具过缴费收据。
原告确认其司催租时是一并催交租金、水费和电费，表示其司是拿着水电费的凭据向被告一并追缴欠缴的租金和水电费。
被告还陈述了如下意见：原告提供的工商银行费用明细是转账的明细，现金存款的明细没有体现出来，在5月16日原告强行收铺时，被告有一些现金存款凭证遗留在档口，后来被告向原告另案起诉申请诉讼保全时发现原告已经将档口转租并已经在装修，被告没有找到该部分存款凭证；水费和电费之前都是正常缴纳，最后一次水费和2015年4、5月的电费没有缴纳是因为原告强行收铺；确认原告垫付了被告5名员工工资合计3793元，但原告提供的被告员工工资表显示有27位员工，却只有5位员工要求原告垫付工资，说明员工是在原告鼓动下挑起工资争议，也可以证明原告是强行收铺；合同约定每日1%的欠费滞纳金过高，应按照银行逾期贷款利率计算，请求法院予以调整。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。公安部门于2015年1月22日询问吴晓东时，吴晓东表示其当天是向黄耀彬催交2014年9至12月份所拖欠的租金约30万元。根据上述陈述计算得出的租金单价与合同约定的租金标准并不相符，故吴晓东上述陈述并不可信。在本案中原告主张被告拖欠2014年2月11日至2015年5月16日的租金及水电费用合计358374元，与吴晓东之前关于欠租时期的表述并不一致，与原告诉讼中提交的《2015年5月欠款详细情况说明》关于被告杨小华拖欠2014年2月11日至2015年5月的租金和电费合计为319366.57元的主张也不一致。
在2015年1月23日调解时吴晓东和黄耀彬达成了分期还清拖欠的租金合计84500元的《还租金协议》，原告主张双方仅是就被告的部分欠租达成协议，认为84500元并不是全部欠租；被告对此则不予认可，认为2015年1月23日双方确认的84500元就是全部欠租金额。本院认为，首先，从《还租金协议》看，协议内容并没有被告还须支付其它欠租的意思表示；其次，双方达成的是分期还款协议，按常理，既然双方已就欠租问题进行协商并达成调解，且约定为分期偿还欠租，则一般会把全部欠租列入分期偿还的计划，而没有必要只就部分欠租达成分期偿还计划。据此，被告还应向原告支付2015年1月23日前的租金合计为84500元应为双方协商后一致认可的事实。原告要求以被告通过银行转账支付的费用明细为基础重新计算被告拖欠原告2015年1月23日以前的欠租数额，其主张依据不足，本院不予采纳。被告主张上述84500元欠费包括之前所欠的租金以及2月份应缴租金57000元，认为之前真正的欠款应为27500元，该意见也缺乏依据，且与黄耀彬在2015年1月22日向公安部门陈述的拖欠原告2014年12月租金约5万元的意见相矛盾，故对被告上述主张本院也不予采纳。
根据本案证据及双方的相关陈述，双方在2015年1月23日签署上述《还租金协议》后新发生的费用如下：租金合计204630元（包括2015年2月租金57000元、3月租金57000元、4月租金60420元、5月1日至5月16日租金30210元）、2015年3月10日和2015年5月12日派单的电费为16168.32元+20401.51元=36569.83元、水费2930元。
根据原告提交的《江南大道南459号交款明细表》，在签署上述《还租金协议》后，被告一共支付了196400元。原告主张上述196400元包括2015年1月份的电费13200元、3月电费23800元，其余费用属于2014年9月-11月的租金。被告对原告的上述主张不予认可，认为上述196400元均是用于支付《还租金协议》所约定的84500元租金以及2015年3月之后的租金和电费。根据原告的上述陈述，原告显然是主张在签署《还租金协议》时被告还拖欠2015年1月的电费13200元，且双方约定的84500元欠款并不包括这部分电费，这与原告关于2015年1月23日达成《还租金协议》之前的电费都已经结清的陈述相矛盾。从原告的证据看，原告提交的《江南大道南459号交款明细表》还主张被告2015年1月19日支付2015年1月电费2400元、2015年1月20日支付2015年1月电费5000元，故原告主张被告支付的2015年1月电费合计为13200元+2400元+5000元=20600元、2015年3月电费合计为23800元，这与原告提交的电费年度查询记录表以及《2015年5月欠款详细情况说明》关于2015年1月的应交电费合计为17248.72元、2015年3月的应交电费合计为16168.32元的主张并不一致，故原告提交的《江南大道南459号交款明细表》中所列明的被告已交费用的用途显然存在错误。考虑到出租方催缴欠费一般是一并催缴租金和其它费用，原告也确认其司催租时是一并催交租金和水电费，表示其司是拿着水电费的凭据向被告一并追缴欠缴的租金和水电费，而2015年1月的电费派单日期是在2015年1月12日，故在2015年1月23日原告已有足够的依据向被告主张2015年1月的电费。综上，本院认定被告还应向原告支付2015年1月23日前的全部欠费合计为84500元是双方在2015年1月23日达成《还租金协议》时的真实意思表示，被告在2015年1月23日之后支付的196400元均应是用于支付上述欠费84500元以及2015年1月23日之后产生的租金和水电费用。
综上所述，被告杨小华还应向原告支付的租金和水电费合计为欠费84500元+租金204630元+电费36569.83元+水费2930元—196400元=132229.83元。被告杨小华长期拖欠原告费用的违约事实清晰，在双方达成《还租金协议》后被告杨小华仍然不能按时支付租金，故本案合同提前解除的责任在于被告杨小华。原告要求被告杨小华支付上述欠费及滞纳金（从2015年8月7日计至付清之日止，每日按欠费金额的1%计算），符合合同约定，本院予以支持，但滞纳金总额应以欠费本金132229.83元为限。被告要求调整滞纳金的标准，依据不足，本院不予采纳。原告要求被告杨小华支付租金和水电费358374元及滞纳金358374元，对于超出本院支持的部分本院予以驳回。双方确认合同提前解除的剩余租期合同约定租金总额为2217606元，原告要求被告杨小华按剩余租期应交租金总额的5%支付提前解约违约金110880元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告杨小华返还垫付的员工工资3793元，合法合理，本院予以支持。原告要求被告黄耀彬对被告杨小华的上述责任承担连带清偿责任，符合合同约定，本院也予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告杨小华在本判决生效之日起10日内向原告广州国信拍卖有限公司支付欠费132229.83元及滞纳金132229.83元。
二、被告杨小华在本判决生效之日起10日内向原告支付合同提前解除的违约金110880元。
三、被告杨小华在本判决生效之日起10日内向原告返还垫付的员工工资3793元。
四、被告黄耀彬对上述判项所确定的被告杨小华的责任承担连带清偿责任。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12114元，由原告负担5127元，两被告共同负担6987元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 王颖仪
人民陪审员 王君碧
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 童 双
陈文慧