浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0523民初4122号
原告：沈安凤，女，1967年1月17日出生，汉族，住安吉县。
委托诉讼代理人：何杰，浙江昌硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭浩棋，浙江昌硕律师事务所律师。
被告：安吉景欣房地产开发有限公司，住所地安吉县昌硕街道浦源大道38号（二楼），统一社会信用代码91330523730324680C。
法定代理人：郑某。
委托诉讼代理人：桑晓伟，北京大成（杭州）律师事务所律师。
原告沈安凤与被告安吉景欣房地产开发有限公司（以下简称景欣公司）合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告沈安凤的委托诉讼代理人何杰、彭浩棋，被告景欣公司法定代表人郑某的委托诉讼代理人桑晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈安凤向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2004年3月6日签订的《购房优惠承诺书》为合法有效的商品房买卖正式合同（审理过程中已放弃该诉请）；2.被告赔偿原告经济损失235.75万元（审理过程中变更本项诉讼请求为被告赔偿原告经济损失1659264元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：沈安凤于2001年10月向景欣公司购买新街桥1号区块13号楼营业房一间，但景欣公司收取原告14万元购房款后无法兑现房屋。2004年3月，经协商被告景欣公司承诺赔偿原告损失20万元，并于2004年3月6日与原告等六人签订《购房优惠承诺》，明确约定被告同意在新街桥2号地块递铺路段，从L区递铺路北起两小套（实际对应的房屋门牌号为××、454号）、从K区递铺南路起两大套、两小套（实际对应的房屋门牌号为××、494、492、490、488、486号）、从K区南人民路供应两套共计十套房屋给原告等六人。协议还约定每套以3.9米（开间）×12.5米（进深）为计算依据（签订合同时，被告承诺的层高及规划标注的层高均是2层），每套定为125万元整，在此基础上，如开盘时超过该价格，景欣公司承诺不涨价，每套优惠6万元，即抵扣景欣公司应支付给沈安凤的赔偿款6万元（购房预付款）。此后，被告实际支付原告赔偿款14万元，剩余6万元赔偿款作为购买《购房优惠承诺》中所指定的新街桥2号地块房屋的预付款。现李水根已在承诺书约定的递铺路之外的区域订购了三套营业房，单士龙的一套已向安吉县人民法院起诉。剩余的案涉营业房屋为6套即递铺中路494、492、490、488、486、452号。现景欣公司承诺的2号地块房屋已建成，景欣公司承诺条件已成就。原告认为，原被告签订《购房优惠承诺》不仅对房屋坐落位置、房屋面积、房屋总价等均作了明确约定，同时对约定的地块不能开发和开盘价超出承诺供应的价格、低于承诺供应的价格时也都作了明确的约定，并且原告是在被告第一次违约的情况下再次向被告购买房屋，且在签订协议的同时已支付了6万元预付购房款（赔偿款转换为购房款）。该购房协议系双方当事人的真实意思表示，是一份合法有效的购房本约合同。原告等人从被告开始建房到销售时，无数次要求被告履行承诺交付房屋，但被告为了获取房价上涨后的巨额利益，竟无视民法中的诚实信用原则和相关法律规定，恶意违约，一房二卖，拒不履行承诺书中的约定与原告等人办理交房手续，违反了《购房优惠承诺》的约定，严重侵害了原告的合法权益。
被告景欣公司答辩称：一、因原告预定的1号地块政府无法供地，被告仅承诺同意位置更换至2号地块，且在开盘时遇价格上涨或者该地段不能开发则原告购买被告开发的其他房产时，被告才给予每套房6万元的优惠，购房承诺书并未载明赔偿原告20万元，原告诉称6万元系赔偿款并作为购房的预付款没有事实依据。二、购房承诺书事实上已于2004年6月终止，双方于3月份签订承诺书后，因政府无法按约供地，被告遂同意原告终止协议的要求，退还全部定金并赔偿了损失，双方已终止了承诺书的履行。三、本案已超过诉讼时效。承诺书约定的2号地块K区、L区土地，国土局已于2013年开始重新公开挂牌出让，政府的出让行为意味着政府没有按照2001年的协议将土地交付被告开发，因此该承诺书因政府行为已无法实际履行。另外被告在2号-2地块的开发已于2009年结束，但原告没有按照承诺书约定在K区和L区不能开发的情况下，购买被告开发的其他项目商铺，原告向被告主张承诺书不能履行的赔偿请求应当自2013年政府重新挂牌出让之日起计算两年诉讼时效。四、该承诺书性质应当是预约合同，而非商品房买卖合同。1.购房承诺书约定的K区、L区商铺具体位置若根据2004年2号地块建筑规划方案是明确的，但该方案是被告根据规划用地所作的一个概念方案。政府因拆迁问题未履行2001年的协议，将该地块交付被告开发建设，故该方案并没有获得政府审批，被告在做方案时亦未获得预售许可证。2013年，政府将上述地块重新挂牌出让，第一次流拍，第二次虽然由被告竞买到该地块，但发改委已重新立项，被告根据新的规划指标重新制作了建筑方案，新的建筑方案与承诺书中的K区和L区是两个完全不一致的项目，因此承诺书未明确约定商铺的具体位置。2.购房优惠承诺虽然约定了每套商铺价格为125万元，但承诺书亦约定了若实际开盘价高于125万或者被告不能开发的情形下，被告要优惠6万元。因此，原被告在签订承诺书时未明确约定商铺的价格，确定的只是一个定价原则，而非具体明确的金额，对购房款的支付方式亦未约定。3.从K区和L区的平面图中可以看出，每间商铺的面积并不与承诺书载明的尺寸完全一致，故双方约定的只是商铺的大致面积。以上三点表明承诺书的条款不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，所有事项需待双方签订正式买卖合同时才能明确，承诺书只是预约合同。五、被告无法按照2004年的建筑规划方案交付商铺，系由于政府无法按约交付土地。政府现已将该地块重新挂牌出让，被告虽然最终取得该地块，但该地块已作为一个新的项目重新规划，被告已无法按照原规划方案向原告交付商铺。因此，承诺书因不可归责于双方的原因不能履行，被告不应当承担任何缔约过失责任或违约责任。六、被告已于2004年退还原告全部定金，并按照退一赔一的方式赔偿了原告损失，故即使被告需要承担责任，被告也已承担了预约合同的违约责任，被告的赔偿责任已承担完毕。综上，原告所述已事实不符，请求驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对购房优惠承诺、新街桥2号地块三期规划设计条件及规划红线图（2004年）、关于景欣阁项目递铺中路沿街部分门牌编制说明、安吉县住房和城乡建设局房地产管理科出具的说明（两份）、安吉新街桥二号地块建筑规划设计方案（2013年）、景欣阁项目1号楼竣工图、安吉县递铺镇新街桥旧城改造开发建设协议书、安吉县人民政府国有土地使用权招标公告（2001年）、企业信用信息公示报告、浙江省安吉县国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告【安土让公字（2013）25号、安土让公字（2014）2号】、国有建设用地使用权出让合同、安吉县企业投资项目变更通知书、安吉新街桥2号地块建筑规划设计方案总平图及K区和L区一层平面图（2004年）、安吉景欣阁项目规划（建筑）设计方案总平图（2014年）、交款单、领款凭证、房屋分配协定书（单士龙提供）的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实与证据作如下认定：1.房屋分配协定书，原告提供该证据以证明经签订《购房优惠承诺》的六位购房户协商，确定将递铺中路南起第二小套（预售证号为1号楼营05-1、营05-2室），即递铺中路486号营业房分配给原告的事实。被告质证认为原告提供的房屋分配协定书与其他购房户提供的购房协定书不一致，有伪造、串通的嫌疑，并提供购房户单士龙在（2016）浙016民初9456号案件中提交的房屋分配协定书以证明。本院分析认为，与景欣公司在2004年订立《购房优惠承诺》的案涉其他购房户现均已起诉，且均提供了房屋分配协定书，协定书之间可以相互印证原告提交的房屋分配协定书系相关购房户的真实意思表示，故对原告举证的房屋分配协定书予以认定，对景欣公司举证的房屋分配协定书的证明对象不予采信。
本院根据上述认定的证据及原被告的庭审陈述，并结合（2016）浙0523民初4942号民事判决书、（2017）浙05民终967号民事判决书，认定与本案相关的事实如下：2001年10月11日，沈安凤欲购买景欣公司开发的位于安吉县昌硕街道新街桥1号区块13号楼营业房向景欣公司交纳140000元的预付款。2004年3月6日，景欣公司因无法兑现上述定购的房屋与沈安凤等六人签订《购房优惠承诺》并约定：“因乙方（即沈安凤等六人）预购甲方（即景欣公司）新街桥1#区块13#营业房，甲方不能兑现乙方预购房屋，经双方协商，甲方承诺如下：一、甲方同意乙方在新街桥2号地块递铺路段，从（L区递铺路北起贰小套，K区递铺路南起贰大套、贰小套）区供应捌套给乙方，从K区南人民路凸出供应贰套，共计拾套。二、递铺路每套以3.9米（开间）×12.5米（进深）为计算依据，每套定为壹佰贰拾伍万元整，在此基础上，如开盘时超过该价格，甲方承诺不涨价，给予每套优惠陆万元整（该优惠款类同于购房预付款）。如所指地段不能开发，甲方开发的其他地方如乙方愿意购买，在10间范围内，同样每套优惠陆万元整。三、乙方负责将甲方承诺供应的10套房落实到每个户主。四、如开盘价低于125万元／套，以同类区块开盘价为准，每套优惠陆万元整。”。此外，景欣公司退还了沈安凤交纳的140000元预付款并于2004年6月1日赔偿了沈安凤140000元。2013年10月25日，安吉县规划局批准了景欣公司作为建设单位的案涉“新街桥2号地块”三期规划。2015年12月24日，景欣公司建设的“新街桥2号地块”项目取得了安吉县住房和城乡建设局出具的《商品房预售证》，将该项目定名为景欣阁。2016年8月20日，沈安凤等六人签订《房屋分配协定书》对《购房优惠承诺》相关债权进行分割，确认沈安凤对十套商品房中的一套享有债权。嗣后，景欣公司以双方《购房优惠承诺》业已解除为由拒绝向沈安凤兑现承诺，以致纠纷成讼。
2016年8月15日，本案所涉《购房优惠承诺》中的一方当事人单士龙向本院提起诉讼，要求本案被告交付涉案房屋或者赔偿损失200万元，2017年6月12日，本院作出（2016）浙0523民初4942号民事判决书，单士龙及本案被告均不服该判决向湖州市中级人民法院提起上诉。2017年10月16日，湖州市中级人民法院作出（2017）浙05民终967号民事判决书，该判决书对（2016）浙0523民初4942号民事判决书所查明的事实予以认定，并查明，新街桥2号地块建筑规划设计方案中的K区、L区与景欣阁小区地块的地理位置基本重合。
本院认为本案的主要争议焦点为：一、沈安凤与景欣公司签订的《购房优惠承诺》的性质；二、该《购房优惠承诺》是否已经解除；三、景欣公司是否需对沈安凤进行赔偿及赔偿额应如何确定。
一、关于沈安凤与景欣公司签订的《购房优惠承诺》的性质。本院分析认为，基于合同目的是否为当事人将来订立新的确定性合同，可将合同区分为预约与本约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉景欣阁小区现已具备预售条件，因此双方当事人在《购房优惠承诺》中指向的商品房买卖存在客观上的履行基础，案涉《购房优惠承诺》亦明确了拟购房屋的单价以及大致位置，表明双方经谈判就商品房买卖之重要内容达成合意，但双方未就商品房的具体位置、总价、面积以及房屋和价款交付时间等商品房买卖合同主要内容进行约定，可见双方目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，故本院认定案涉《购房优惠承诺》的性质为预约合同。
二、关于该《购房优惠承诺》是否已经解除。本院分析认为，预约合同仍然是合同，故根据法律之规定，其解除的方式通常分为约定解除与法定解除，但无论何种解除方式均需当事人作出明确意思表示。本案中景欣公司并无证据证明其与沈安凤等购房户达成了解除合同的合意，也无证据证明其将解除合同的主张通知了对方。景欣公司主张因政府无法按约供地，《购房优惠承诺》可依情势变更规则而予以解除，但该原因属于房地产开发的正常商业风险，且只造成景欣公司迟延取得相应的土地，故据此主张合同解除缺乏依据。此外，景欣公司主张其向沈安凤退还了购房款并进行了赔偿，故双方签订的《购房优惠承诺》已经解除。但是，退赔款项并非《购房优惠承诺》中约定的合同解除条件，不能以此推定景欣公司该行为是行使合同解除权的行为，也无法据此认定沈安凤接受退赔即意味着双方达成解除合同的合意。景欣公司退还的款项系沈安凤于2001年向景欣公司交付的购买新街桥1号区块13号楼的预付款，景欣公司在收取购房款两年之后未能履约故而做出退还并赔偿的处理也存在一定的客观基础，且景欣公司提交的领（付）款凭证所记载的“赔款13#楼”也能印证上述事实。综上，本院对景欣公司关于《购房优惠承诺》已经解除的主张不予采信。
三、关于景欣公司是否需对沈安凤进行赔偿及赔偿数额。本院分析认为，商品房预约合同系出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的商品房买卖合同所做的承诺，案涉《购房优惠承诺》作为独立的预约合同，应属有效，对双方当事人均具有约束力。景欣公司在取得景欣阁小区的预售证之后未履行合同附随之通知义务，反而在诉讼中主张双方合同业已解除以及本案债权请求权超过诉讼时效，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，显属违约，其应承担相应的违约责任。然预约本身系本约缔结的一个过程，预约确定的相关权利义务，实为本约的先合同权利义务，故预约违约赔偿损失的范围可以考量本约缔约过失损害赔偿的范围，即本约缔结之信赖利益，且以不超过本约的履行利益为限。鉴于原被告均认可相关商品房已经另售，景欣公司并未与沈安凤等购房户订立本约，本院根据安吉县住房和城乡建设局登记的该位置商品房的成交价格，以及《购房优惠承诺》对意向购买的商品房的位置和计价的约定，本着公平诚信和利益平衡之原则，综合考虑双方方的履约情况、过错程度、合理成本支出等因素，本院酌情确定景欣公司赔偿沈安凤实际损失50万元。至于景欣公司抗辩本案已过诉讼时效，由于景欣公司系2015年12月24日才取得景欣阁小区的预售证，双方至此方具有缔结本约之合法基础，故沈安凤于2017年6月20日起诉主张景欣公司的违约责任，显然未超过诉讼时效。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告安吉景欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈安凤损失50万元；
二、驳回原告沈安凤其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费12830元（已减半），由原告沈安凤负担10000元，被告安吉景欣房地产开发有限公司负担2830元，限于本判决生效之日起五日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 王洪波
二〇一七年十二月五日
书记员 顾 秀