天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0105民初6221号
原告：丁结苗，女，1994年12月6日出生，汉族，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：黄杏爱（系原告之母），女，1972年4月3日出生，汉族，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：丁武（系原告之父），男，1970年3月17日出生，汉族，住天津市西青区。
被告：天津信义房地产投资有限公司，住所地天津市河北区王串场一号路与正义道交汇处东南侧波莹公寓11-3-232室。
法定代表人：杨永江，总经理。
委托诉讼代理人：郭春艳，天津益清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘铭，天津益清律师事务所律师。
原告丁结苗与被告天津信义房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁结苗的委托诉讼代理人黄杏爱、丁武,被告天津信义房地产投资有限公司的委托诉讼代理人郭春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁结苗向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告自2016年10月1日起至2017年5月8日止逾期交房违约金及利息共计72076元；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉请为：请求判令被告赔偿原告自2016年10月1日起至2017年5月8日止逾期交房违约金及利息共计78359元。事实和理由：原、被告系商品房买卖合同关系。原告购买被告开发并预售的河北区××商品房一套。原告于2016年6月22日与被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号2016-0070365），并已按合同约定时间向被告付清购房款2437746元，履行了付款义务。2016年9月，原告接到被告可以办理入住手续的电话，2016年10月1日，原告前往售楼处办理入�手续并领取了房屋钥匙。嗣后，原告得知被告将未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋进行强制交房，经查天津建设网，也未查到关于该房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的公示与明示信息。被告的交房行为严重违反了《天津市商品房管理条例》与《天津市新建住房准许交付使用证管理办法》的相关规定，虽然上述两项管理规定是天津市的地方性法规，但严于《建筑法》的交房条件，将具备《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》增加为交房的必备条件之一。然而，事实上被告不但没有依法履行规定，相反屡次企图模糊处理相关事宜,严重侵犯了原告的知情权。被告违规为购房人办理入住手续是知法犯法的行为。再有，双方签订的《天津市商品房买卖合同》中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定，该合同第三条中载明，商�房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任，即合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金。”最后，由于被告违约又违法，逾期交房，影响了原告对房屋占有、使用、收益、处分的权益，给原告及家人造成无法按期入住的损失。综上所述，根据相关法律规定，为维护自身的合法权益，诉至贵院，请求贵院公正裁决。
被告天津信义房地产投资有限公司辩称，首先，2016年10月1日原告已经领取了涉诉房屋的钥匙，办理了入住手续，自愿放弃未取得准入证拒收房屋的权利，其收房行为应视为原告以实际行动变更了《商品房买卖合同》第三条关于房屋交付的条件及时间的约定。被告已履行合同义务，没有违约，不应承担违约责任。其次，涉诉房屋如存在取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》前交付房屋的行为，应承担的是行政责任，不属于民事案件审理范围。第三，原告以优惠价格购买涉诉房屋时，认可如出现未能按期交工的情况时，不再要求被告承担赔偿责任。上述约定系原、被告真实意思表示，并不违反合同法及相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双�均应遵守。即使原告申请赔偿也应当履行协议义务，补足优惠后再行主张权利，否则原告无权要求被告承担赔偿责任。第四，由于施工过程受诸多不可抗力的影响，其中包括雾霾天各级预警、APEC会议、9.3大阅兵、中高考等导致的停工，累计停工时间长达190天，所以延误了准交证的核发。现涉诉房屋所在的普吉家园项目已竣工验收合格并取得准交证。综上，涉诉房屋已交付，被告没有违约事实，原告未补足优惠不得主张违约赔偿，望法院依法查明案件事实，驳回原告全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:2016年6月22日，原告丁结苗（乙方）与被告天津信义房地产投资有限公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》一份，约定乙方购买甲方开发建设的坐落河北区住宅房屋一套，房屋建筑面积101.55平方米，每平方米价格24005.38元，总房款2437746元。该合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2016年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期处理。乙方应于2016年6月28日前，一次性存入商品房首付款1237746元，其余价款办理贷款。甲方逾期交付商品房的处理为：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任，即合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应�付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金。同时在合同附件六：即《补充合同》第八条约定：不可抗力。不可抗力是指：不可预见、不能避免、不能克服的等客观情况，包括但不限于交通管制、市政停水、停电、新颁布的法律法规变更、政策变化、政府主管部门指令、恶性传染病、自然灾害、战争、社会动乱等。如因上述不可抗力情况而引发的合同迟延履行、履行不能等情形，甲方对此不承担任何责任。此外，双方还对其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告于2016年6月22日向被告支付首付款1007746元，2016年8月9日向被告支付房款230000元，于2016年8月26日以银行贷款方式向被告支付剩余房款1200000元，共计支付2437746元。自原、被告于2016年6月22日签订《天津市商品�买卖合同》后，原告所购楼盘施工建设期间，并未出现被告按照天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警，启动Ⅲ级应急响应措施的要求及施工现场停工治理扬尘并在施工监理日志中对停工期间予以记录的情况。另查，2016年10月1日，原告办理房屋入住手续，此时被告尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2017年5月9日，被告取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。现原告以诉称为由，来院起诉，请求法院判如所请。被告则以辩称理由抗辩，不同意原告的诉讼请求。
再查，2016年6月14日，原告母亲黄杏爱代原告分别签署了《观锦认购协议签定审核单》和《认购协议》，其中《观锦认购协议签定审核单》约定：认购人为丁结苗，认购房2-1-301，房屋面积101.55平方米，报价单价每平方米25269元，报价总房款2566048元，电商优惠3%，成交单价每平方米24510元，成交总房款2489067元。《认购协议》约定，原告所购被告销售商品房坐落在天津市河北区，房屋销售建筑面积101.55平方米，成交总房款2489067元，成交单价24510元，预定时间为自认购协议签订之日起至2016年6月17日。三日以内付首付优惠1%。2016年6月22日《观锦项目商品房合同审批单》记载：买受人为丁结苗，商品房房号为××，建筑面积101.55平方米，优惠明细：电商3%，三日以内1%，特批1%，单价每平方米24005元，总房款2437746元，客户签字处署名为代丁结苗。庭审中，丁结苗父亲丁武认可其代丁结苗签名。此外，被告提供的《特殊优惠申请单》记载“客户姓名丁结苗，购买房号××，另注明凡申请优惠者必须遵守下列条件：1.公司在保证工程质量的前提下，对由于某些客观因素所造成的如未能按期交工、进住、水、电、暖气、煤气、热水、道路、绿化、商品房产权登记不到位等特别情况，公司不再承担违赔责任。2.如确因公司直接责任给客户造成的经济损失，须由客户补足优惠后再向公司申请违赔。申请人签字处为丁结苗”。其中，优惠单领导意见处载明“另优1%21/6”。该申请单年月日处为空白。被告称该《特殊优惠申请单》应为原告签订《天津市商品房买卖合同》之前签订，因为合同约定的价款为优惠后的价款。原告对《特殊优惠申请单》申请人签字处“丁结苗”签名持有异议，但在法庭限定的期限内未提供相关证据予以证实亦未提出笔迹鉴定申请，且当庭表示，如果该处签名为原告，其认可优惠申请单上的相关条款。
本院认为，原、被告系商品房买卖合同的需方与供方关系，双方于2016年6月22日签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且已实际履行，应依法确认有效，双方当事人均应按照合同的约定享受权利、承担义务。原告如约支付了全部房款后，被告就有义务按照合同约定的时间及条件向原告交付商品房，被告虽在2016年10月1日向原告交付了商品房，但是在交付该房屋时，被告并未实际取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不具备合同约定的商品房交付条件，已构成违约，应承担违约责任。综合考虑到原告已于2016年10月1日办理了入住手续以及在办理入住手续时诉争房屋未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情形，对于原告要求被告支付逾期交房违约金及利息的诉讼请求，本院酌情考虑部分予以支持，具体以支持逾期交房违约金及利息的60%为宜。因双方约定的交付日期为2016年9月30日前，2016年10月1日亦已迟延1日交付，因此2016年10月1日当日应按照100%予以赔偿。关于被告抗辩雾霾天气、本市�开APEC会议和中、高考等原因，相应停工期间应扣减的抗辩意见，经查，自原、被告于2016年6月22日签订合同后，涉诉楼盘施工建设期间，被告无因重污染天气停工的记录。本市中、高考每年均如期进行，被告作为房屋开发商，在订立合同时对客观因素出现和突发事件发生可能会导致工期延误，本应有合理预期并尽到谨慎的注意义务，因此该意见本院不予采纳。因诉争房屋于2017年5月9日已取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，故被告逾期交房的截止日期应为2017年5月8日。
关于原告对被告提供的《特殊优惠申请单》持有异议一节，原告就此异议在法院限定的期限内未提供相关证据亦未提出对笔迹进行鉴定的申请，故本院认定《特殊优惠申请单》申请人签字处“丁结苗”应是原告本人签名。《特殊优惠申请单》虽系被告提供的格式条款，但是从约定�内容来看，权利义务相对等，文字字体适中，足以能够引起相对方的注意，且在签署《天津市商品房买卖合同》之外签署的文件内容，相对方自身亦应尽到谨慎注意的义务，故本院对《特殊优惠申请单》的效力予以认定。且原告之委托诉讼代理人丁武及黄杏爱（即原告父母）在《观锦项目商品房合同审批单》、《观锦认购协议签定审核单》和《认购协议》客户确认、乙方签名处代为原告签名，原告亦已按《观锦项目商品房合同审批单》确定的优惠后价格与被告签订正式的《天津市商品房买卖合同》，说明原告对其父母代签确认的事实予以认可。根据权利义务相一致、诚实信用原则及公平原则，原告应按照《特殊优惠确认单》约定向被告补足优惠后，方可申请违赔。为减少当事人诉累，本院酌定扣除优惠金额25660元后，再由被告向原告支付逾期交房利息及违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条，第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
本判决生效后十日内，被告天津信义房地产投资有限公司，以总房款2437746元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向原告丁结苗支付2016年10月1日的逾期交房利息（100%）及自2016年10月2日起至2017年5月8日止逾期交房利息的60%；以总房款2437746元为基数，按照每日万分之0.1的标准，向原告丁结苗支付2016年10月1日的逾期交房违约金（100%）及自2016年10月2日起至2017年5月8日止逾期交房违约金的60%。上述款项扣除优惠金额25660元后再由被告支付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1602元，减半收取计801元，由原告负担320.40元，被告天津信义房地产投资有限公司负担480.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 訾文华
二〇一七年十一月十五日
书记员 江学建
附：本裁判文书适用条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。
对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。