内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民一终字第458号
上诉人（原审被告）张斌，男，汉族，个体户。
委托代理人袁凤兰，女，汉族，系张斌的妻子。
上诉人（原审被告）袁凤兰，女，汉族。
委托代理人周晶，巴彦淖尔市148协调指挥中心法律服务一所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李桂玲，女，汉族。
被上诉人（原审原告）王冬，男，汉族，系李桂玲的儿子。
二被上诉人的委托代理人郭连恒，内蒙古典泽律师事务所律师。
二被上诉人的委托代理人吴东，大法扬律师事务所磴口分所律师。
第三人刘俊平，男，汉族。
第三人张建忠，男，汉族。
第三人刘军，男，汉族。
上诉人张斌、袁凤兰为与被上诉人李桂玲、王冬，第三人刘俊平、张建忠、刘军房屋买卖合同纠纷一案，不服磴口县人民法院（2014）磴民一初字第113号民事判决向本院提起上诉。本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭于2015年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人袁凤兰（亦是张斌的委托代理人）及其委托代理人周晶，被上诉人王冬及王冬、李桂玲的委托代理人郭连恒、吴东到庭参加了诉讼，第三人刘俊平、张建忠、刘军经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经一审审理查明：2011年3月10日，李桂玲、王冬与张斌、袁凤兰双方签订了《房屋租赁合同》，张斌、袁凤兰将位于磴口县巴镇团结路名庭楼宾馆租赁给李桂玲、王冬，租赁费224万元，租期20年。2011年3月15日，王冬给张斌转账200万元，现金支付24万元，共计付224万元租赁费，同日，张斌出具收条一份，记明收到租赁费224万元，其中转账200万元，现金24万元。期间房屋一直未交付李桂玲、王冬使用。2012年4月10日，李桂玲、王冬与张斌、袁凤兰双方签订了《房屋买卖合同》，按照合同约定，张斌、袁凤兰将位于磴口县巴镇团结路五金巷的编号为12-04-15号的地块的土地使用权，登记使用者为磴口县妇幼保健院，产权证号为磴房字第109**号，登记所有人为刘俊平的房屋，包括院落及所有的配套设施全部转入给李桂玲、王冬。标的物总价款为500万元，价款于2014年4月30日前付清，标的物于2014年4月15日内交付。2012年4月11日和4月13日，李桂玲分别给张斌指定的收款人即第三人张建忠和刘军的账户上打入200万元和100万元，加上张斌收到的租赁费，张斌于2014年4月30日出具了收到李桂玲房款500万元的收条。张斌、袁凤兰将登记使用者为磴口县妇幼保健院、编号为12-04-15号的地块的土地使用权证，登记所有人为刘俊平、产权证号为磴房字第109**号的产权证交付王冬，之后房屋由李桂玲、王冬使用至今，用途为宾馆，名称为名庭楼宾馆。现李桂玲、王冬诉讼法院，请求：1、确认李桂玲、王冬和张斌、袁凤兰于2011年3月10日签订的《房屋租赁合同》全部合法有效并已解除。2、张斌、袁凤兰向李桂玲、王冬返回租赁费24万元整，并且支付逾期违约金为人民币1806000元整。3、确认李桂玲、王冬和张斌、袁凤兰于2014年4月10日签订的《房屋买卖合同》全部合法有效并正在履行。4、确认李桂玲、王冬已经取得了由张斌、袁凤兰于2012年4月10日通过《房屋买卖合同》而出卖的，位于磴口县巴镇团结路五金巷的四栋砖木砖混结构，建筑面积合计为1168.84平方米，房权证磴房字第109**号房屋的合法所有权。5、确认李桂玲、王冬已经取得了由张斌、袁凤兰于2012年4月10日通过《房屋买卖合同》而转让的，位于磴口县巴镇团结路五金巷的地号为12-04-115，使用权面积为770.68平方米，磴国用（2003）字第7584号土地的合法使用权。6、责令无独立请求权第三人刘俊平协助李桂玲、王冬办理本案所涉房地产权属的变更登记手续。7、如果张斌、袁凤兰不承认张建忠、刘军代收购房款，则请求张建忠、刘军向李桂玲、王冬返回购房款300万元及其利息。8、由张斌、袁凤兰和第三人连带承担本案的全部诉讼费用。庭审中李桂玲、王冬自愿放弃对第三人张建忠、刘军的诉讼请求。
原审法院认为，本案李桂玲、王冬主张的七项诉讼请求中，核心的请求是要求确认《房屋买卖合同》合法有效。判断《房屋买卖合同》是否合法有效，主要取决于双方当事人意思表示是否真实、订立程序与内容是否合法。
纵观整个案情，从2011年3月10日李桂玲、王冬与张斌、袁凤兰签订《房屋租赁合同》，3月15日张斌收到王冬给付的租赁费224万元；到2012年4月10日双方签订《房屋买卖合同》，李桂玲按张斌指示于4月11日给第三人刘军转账100万元，4月13日给第三人张建忠转账200万元，4月30日张斌出具收到李桂玲房款500万元的收条；再到张斌、袁凤兰退出该涉案宾馆，李桂玲、王冬接管经营直至法院查封，这期间张斌、袁凤兰均未对与李桂玲、王冬签订《房屋租赁合同》和《房屋买卖合同》提出异议，也没有证据证明张斌、袁凤兰曾提出过异议。张斌辩称，其与李桂玲、王冬签订《房屋租赁合同》和《房屋买卖合同》只是向王冬借款的条件，当时只是为了借款，不是要将宾馆出租或者出卖，合同内容不是其真实意思表示，但张斌在签订合同后出具的收款手续均是收条，而不是借条，款项用途分别为租赁费、房款，同时张斌、袁凤兰也没有其他证据佐证其收到的款项不是出租或者出卖房屋的款项，而是借款。张斌辩称224万元租赁费已经偿还，《房屋买卖合同》和500万元的收条是在受胁迫的情况下签订的，但庭审中未提供相应的证据予以证明；袁凤兰辩称其是为了保护自己的财产才签的协议，同样未提供相应的证据予以证明。张斌、袁凤兰作为具有完全民事行为能力的成年人，对涉及金额200—500万元的重大民事活动，无论是借款还是房屋租赁、房屋买卖，对其性质应是明确的，行为产生的后果应是清楚的。假使如张斌所述，合同是在受胁迫的情况下签订的，但在合同签订后的一年内，其既未向人民法院提起诉讼行使撤销权，也没有提供向公安机关就受胁迫而报案的相关记录或者线索，说明张斌、袁凤兰对签订《房屋租赁合同》和《房屋买卖合同》的行为不持异议，应推定为双方当事人真实意思表示。从以上分析可以看出，本案双方当事人采用书面形式签订《房屋买卖合同》，形式要件齐备；当事人均具有完全民事行为能力，行为主体适格；没有证据证明一方当事人采用欺诈、胁迫或者乘人之危订立合同，也没有证据证明当事人订立合同时产生重大误解或者显失公平，表明意思表示真实；合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家利益和社会公共利益，该合同已经有效成立，对该合同的效力予以确认。虽然双方交易房屋的所有权人登记为刘俊平，但刘俊平通过买卖合同将该房屋转让给姜华，姜华又通过买卖合同转让给张斌。交易中未办理权属变更登记，并不影响买卖合同的效力和张斌对该房屋的事实占有。刘俊平作为第三人，既未按本院传票传唤到庭参加诉讼，也未就双方争议的房屋向法庭提出异议。因此，张斌与王冬、李桂玲签订《房屋买卖合同》应为有效处分行为。从本案发生的时间和当时的经济环境看，正是民间借贷和小额贷款公司融资活跃的时期，因此，本案双方的交易过程不排除存在借贷的可能性，但张斌、袁凤兰的抗辩不足以推翻现有证据证明的案件事实。关于王冬、李桂玲主张的第一、二项诉讼请求，因房屋租赁关系与房屋买卖关系的标的物相同，在双方签订《房屋买卖合同》、王冬、李桂玲已按合同约定履行义务后，《房屋租赁合同》事实上已经终止，不再履行，故对其效力及解除情况不再审理，有关返还多收取的租赁费及请求支付逾期违约金应另案处理。关于王冬、李桂玲主张的第四、五项诉讼请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请办理房地产变更登记，否则不发生房地产权属变动的效力。本案中，王冬、李桂玲在持有登记所有人为刘俊平的房屋所有权证和登记使用者为磴口县妇幼保健院的土地使用权证之后，并未及时申请房产管理部门和土地管理部门办理房产变更登记和土地使用权变更登记，因此，本案讼争房产和该房产占用范围内的土地并未因王冬、李桂玲实际占有房产和持有房屋所有权证、土地使用权证而发生房产权属和土地使用权属变动的效力。故对王冬、李桂玲的该两项诉讼请求不予支持。关于王冬、李桂玲主张的第六项请求，因买卖行为发生在合同相对人之间，刘俊平系合同之外的第三人，故王冬、李桂玲对第三人刘俊平的诉讼请求不属本案调整范围。关于王冬、李桂玲主张的第七项请求，因王冬、李桂玲当庭放弃对第三人张建忠、刘军的诉讼请求，予以准许。王冬、李桂玲的诉讼请求合理部分，予以支持。张斌、袁凤兰的抗辩缺乏证据证明，不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、原告李桂玲、王冬与被告张斌、袁凤兰签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回原告李桂玲、王冬的其他诉讼请求。案件受理费23268元，由原告李桂玲、王冬负担23168元，由被告张斌、袁凤兰负担100元。
上诉人张斌、袁凤兰不服上述判决向本院上诉称：原审认定事实不清，证据不足。上诉人为购买宾馆筹集资金，向社会集资3-4千万，金额之大，涉及人员100多人。2012年4、5月份，债权人集中要账，王冬及刘建军以打骂及非法拘禁将张斌挟持到乌海、临河等地，恐吓、毒打让张斌偿还他们贷款，因无力偿还，又起草了租赁合同及买卖合同，并给我做工作，这么做是为了保你财产不至于流失，我答应了他们的条件，也是恶意串通签订了合同。我认为此合同本意是保全我的财产，不让众人分割，实际他们是乘人之危将我一千多万的财产500万元就骗到他们手中，法院的判决显失公平。购买房款500万元之中，有我给黄婷婷打的借款300万元，在本案前黄婷婷依债权人向法院诉讼，要求我偿还300万元，经市中院审理驳回了黄婷婷的诉讼，在本案王冬又将300万元做为购买宾馆款认定依据，一审以此事实，也做出了不公平判决。此宾馆买卖合同虽然签订了，但在程序上不合法，对此宾馆没有评估、移交、过户等手续不合法。一审法院没有按程序给张斌送达开庭传票，在开庭当天才通知张斌，剥夺了当事人收集证据的时间和答辩权利。请求撤销原判，由王冬、李桂玲承担诉讼费用。
被上诉人王冬、李桂玲答辩称：原审认定事实清楚，证据充分。一、本案所涉的《房屋买卖合同》是双方当事人双务合同，王冬、李桂玲履行了自己的义务，给付了全部款项，张斌、袁凤兰也自愿将《房屋产权证》及《土地使用证》交付给王冬、李桂玲。王冬、李桂玲已经营两年多，张斌、袁凤兰从未向王冬、李桂玲主张权利索要买卖合同的标的物。并且上诉人还到工商部门注销和变更了名庭楼宾馆。这些行为均是上诉人自行去做的。张斌、袁凤兰也没有相应的证据证实存在被胁迫欺诈等情形。本案中《房屋买卖合同》张斌及袁凤兰均签了字，其再主张合同无效法院不应支持。二、张斌、袁凤兰涉及黄婷婷等人另诉的五起案件，均与本案无关，属于另外的法律关系，一审法院在此没有作出不公正的判决。三、磴口法院查封宾馆后，王冬、李桂玲曾经提出过异议。且宾馆买卖合同程序合法。宾馆的经营权也早由答辩人独立行使。四、一审法院也按照法定程序给张斌送达了传票。程序合法。
经二审审理查明的事实与原审认定一致，本院应予确认。
本院认为：本案争议的焦点即《房屋买卖合同》是否合法有效。2012年4月10日，李桂玲、王冬与张斌、袁凤兰双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，应予认定。张斌、袁凤兰称该合同是被李桂玲、王冬欺骗形成，但其没有提供相应的证据证实。张斌、袁凤兰称房屋没有评估、交易、过户，其没有所有权所签的合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，袁凤兰、张斌主张合同无效的理由本院不予支持。原审法院于2014年5月22日将开庭传票送至张斌被羁押的临河看守所，一审开庭时间是2014年8月27日，故原审程序并未违法。综上，上诉人的上诉请求本院不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23268元，由上诉人张斌、袁凤兰负担
本判决为终审判决。
审判长 毛爱萍
审判员 李元军
审判员 付桂梅
二〇一五年七月二十七日
书记员 东子琪