上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2550号
上诉人（原审被告、反诉原告）张名清。
委托代理人赵卫国，上海市沪西律师事务所律师。
委托代理人邵云霞，上海市沪西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海拓南实业发展有限公司。
法定代表人张云志。
委托代理人吴英，中豪律师集团（上海）事务所律师。
上诉人张名清因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张名清及其委托代理人赵卫国，被上诉人上海拓南实业发展有限公司（以下简称“拓南公司”）的委托代理人吴英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市宝山区名清废品回收站（以下简称“名清回收站”）系张名清经营的个体工商户。2005年12月24日，拓南公司（甲方）与名清回收站（乙方）签订《场地租赁协议》，约定，甲方将本市宝山区大场镇南大村西姚湾生产队（以下简称“西姚湾生产队”）场地3.2亩（以下简称“系争场地”）租借给乙方使用，甲方出借的场地属农村集体土地，房屋为集体自建房，无房地产权证；租期从2006年1月1日起至2015年12月31日止；从2006年1月1日起至2009年12月31日止，每年每亩使用费为人民币（以下币种均为人民币）2万元，从2010年1月1日起至2012年12月31日止，每年每亩使用费21，000元，从2013年1月1日起至2015年12月31日止，每年每亩使用费3万元；场地使用费按年计收，乙方按季度向甲方支付，实行先付后用，乙方应于每季度第一个月的拾日前向甲方支付使用费；乙方应按约全额向甲方支付使用费及水、电等费用，凡逾期的，均视为违约；违约方应以使用费年度总额的30%作为赔偿金支付给守约方；协议到期，乙方自行投入的资产，能搬迁的由乙方自行搬迁，凡已构成不动产的，则无偿移交给甲方，甲方出借的场地、房屋由甲方收回。上述协议签订后，张名清支付使用费至2010年12月31日。2011年5月11日，宝山区大场镇南大地区综合整治办公室（以下简称“南大地区综治办”）、宝山区大场镇南大村民委员会发出《通知》，主要内容为：根据市政府2010年9月17日的会议精神，经宝山区大场镇南大地区综合整治办公室、宝山区大场镇南大村民委员会讨论决定提前终止拓南公司与各承租户之间的《场地租赁协议》，有关事宜通知如下：提前终止拓南公司与贵方签订的《场地租赁协议》，对贵方在承租地块上自建的建筑物、构筑物等，由合同双方进行实测丈量，并予以确认；就上述建筑物、构筑物的归属、处理、补偿及其他相关事宜由出租方与贵方以《场地租赁协议》为基础进行协商；贵方及使用人应于2011年8月31日前从地块上搬迁完毕；拓南公司自2011年9月1日起对各承租地块停止提供但不限于水、电及物业管理等；拓南公司安排人员负责与各承租户和土地使用人沟通、协调。
2012年12月，拓南公司以张名清自2011年1月起拒不缴纳租金及水电费，经多次催告未果为由，起诉至原审法院，请求判令：确认《场地租赁协议》无效，张名清恢复场地原状后将系争场地返还给拓南公司，张名清按年租金67，200元的标准，支付从2011年1月起至实际返还场地之日止的使用费。
张名清辩称并提起反诉称：2010年系争场地涉及政府动迁，拓南公司通知张名清暂时不需要支付租金，双方协商动迁事宜。2011年5月，拓南公司断水、断电，不让张名清使用场地，故不同意支付租金及水电费。张名清承租的系空地，在系争场地上经营废品回收业务，场地上所有的建筑物都是张名清建造的。现同意搬离系争场地，但反诉要求：拓南公司赔偿建筑物损失1，087，873元、搬迁费12万元，因搬迁造成的张名清与他人之间的合同无法履行而产生的违约金160万元，及员工补偿金679，002.10元、停产停业费140万元。
原审另查明，系争场地经上海市宝山区建设用地事务所核定，补偿建筑物及添附物567，078.64元，货物设备搬迁费25，000元，停产停业损失9万元，共计682，078.64元。拓南公司表示，若《场地租赁协议》被认定为无效，拓南公司愿意按照过错比例承担相应责任，自愿补偿张名清各项损失682，078.64元。
原审审理中，经当事人申请，法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司（以下简称“联合造价公司”）对系争场地上的搭建及添附进行审价。审价意见为，一、按拓南公司要求（依照2006年1月的市场信息价）计算土建工程现值415，995元、安装工程现值35，739元、装修工程现值52，136元，小计503，870元。二、按张名清要求（依照2013年6月的市场信息价）计算土建工程现值826，696元，安装工程现值61，184元，装修工程现值66，132元，小计954，011元。三、双方达成协议部分，大棚、彩钢棚等现值小计88，154元。四、空调搬迁费1，600元。五、张名清主张部分，1、场地外彩钢棚，现值14，550元，2、门口碎石道路按2006年1月市场信息价计算现值1，628元，按2013年6月市场信息价计算2，933元，3、临时水电安装拆除费用2万元，4、卫生设施使用费5，000元。对此，张名清表示认可审价意见第二至第五部分，对第一部分不予认可。拓南公司表示，对审价意见第一、三、四部分无异议，对第二、五部分不予认可。联合造价公司工作人员郭懂海表示，第五部分中的第1、2项现场实际存在，第3、4项现场无法看出，张名清也未提供相应依据。
原审法院审理后认为，农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农建设。张名清租赁的系农民集体所有土地，违反法律强制性规定，故拓南公司与张名清签订的《场地租赁协议》应属无效。拓南公司明知系争土地的性质仍出租，张名清亦在明知系争土地属农村集体土地的情况下签订租赁协议，故拓南公司、张名清对租赁协议无效的后果应承担同等责任。合同无效后，张名清应将系争场地返还给拓南公司。拓南公司要求张名清返还场地，符合法律规定，可予准许。张名清实际使用系争场地，应支付相应费用。南大地区综治办等单位于2011年5月已经发通知，要求张名清等承租户搬离，并通知于2011年9月1日起停止供水、供电，对张名清正常使用系争场地势必造成一定影响，拓南公司要求张名清按照场地租赁协议约定的使用费标准支付费用，法院不予准许。法院酌情确定张名清按每年2万元计算，支付从2011年1月1日起至实际返还场地之日止的使用费。鉴于合同无效，张名清主张拓南公司赔偿损失，符合法律规定，可予准许。关于搭建及添附物损失，张名清于2006年1月在系争场地上搭建及添附，其实际损失应以搭建时的价值折旧后认定。其要求按照2013年6月审价时的市场信息价确定搭建及添附物价值的意见，不予准许。拓南公司主张土建、安装、装修工程现值按2006年1月的市场信息价计算为503，870元，法院予以采纳。拓南公司、张名清对于大棚、彩钢棚等现值88，154元，及空调搬迁费1，600元没有异议，可予确认。场地外彩钢棚、门口碎石道路实际由张名清施工，亦系张名清的损失，场地外彩钢棚现值14，550元及门口碎石道路现值1，628元可计入损失范围。张名清主张的临时水电安装拆除费用、卫生设施使用费依据不足，故不予采纳。综上，张名清的搭建及添附物损失共计为609，802元。根据拓南公司与张名清的过错责任等，酌情确定拓南公司赔偿张名清该项损失305，000元。关于张名清主张的搬迁费、违约金、员工补偿金、停产停业损失，其提供的证据不足，不予采信。拓南公司自愿补偿张名清各项损失共计682，078.64元，与法不悖，可予准许。
原审法院据此作出如下判决：一、上海拓南实业发展有限公司与张名清于2005年12月24日签订的《场地租赁合同》无效；二、张名清于判决生效之日起十日内，将宝山区大场镇南大村西姚湾生产队3.2亩土地返还给上海拓南实业发展有限公司；三、张名清于判决生效之日起十日内，按每年2万元计算，支付上海拓南实业发展有限公司从2011年1月1日起至实际返还场地之日止的使用费；四、上海拓南实业发展有限公司于判决生效之日起十日内，赔偿张名清损失682，078.64元；五、上海拓南实业发展有限公司的其他诉讼请求，不予支持；六、张名清的其他反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人张名清不服，向本院提起上诉称：1、废品回收站有其行业特殊性，只能定点经营，一旦动迁则无法将企业挪至异地重新经营，且还涉及人员安置与设备处置，故双方签订的《场地租赁协议》约定使用期限为10年。原审判决未考虑废品回收站的行业特点，对因搬迁造成的费用未进行补偿。2、关于场地搭建及添附物，基于物价上涨等因素，应按现值进行补偿。3、2010年9月系争地块列入市政动迁，拓南公司通知所有租户自2011年1月起不再收取租金，2011年5月又书面通知各租户自8月底停水停电，对场地进行了人为破坏，张名清根本无法正常使用系争场地，故张名清无须支付自2011年1月1日起的场地使用费，即使支付，每年2万元的标准过高。4、系争场地是被政府征地，故本案诉讼是由于政府动迁未达成补偿协议所致，并非张名清不缴纳租金引起的纠纷。综上，请求撤销原审判决，发回重审或改判支持张名清的原审全部反诉请求。
被上诉人拓南公司辩称：1、张名清长期拖欠租金，故拓南公司原审中主张要求解除合同，与动迁无关，本案并非张名清所称的征地补偿案件，原审根据租赁合同的法律关系作出判决，符合法律规定。2、因双方签订的《场地租赁协议》依法被认定为无效合同，故对张名清在系争场地上的搭建进行评估，原审法院依据法律规定来确定张名清的建造损失，于法有据。3、张名清至今占用系争场地，原审对使用费进行大幅调整，已远低于合同标准。4、张名清未提供证明其所主张的员工补偿金损失，以及其与第三人之间合同无法履行而产生的违约金损失。5、原审判决系基于拓南公司的自愿补偿，于法不悖。综上，请求：驳回上诉，维持原判。
二审审理中，张名清提供下列材料：1、上海市宝山区建设用地事务所就案外人郑某某租赁西姚湾生产队土地制作的《征地财物补偿明细表》，证明与系争场地同类的土地被作为征地进行补偿；2、南大村经济合作社（西姚湾）与案外人陈某某签订的《补偿协议》，证明在同时期对相应租户进行补偿时也涉及到厂房搬迁、员工补偿等；3、封路施工公告，以证明系争土地已开始施工。拓南公司对上述材料的真实性均不予认可，并认为，上海市宝山区建设用地事务所出具《征地财务补偿明细表》的依据是《上海市征收集体土地财物补偿标准》，根据该补偿标准，停产停业损失费、货物设备搬迁费主要是以建筑物的面积为计算依据，张名清在系争场地上搭建的建筑物较少，其经营的项目也较单一，且其建筑物中还有部分作为宿舍使用，属于居住性用房，而案外人郑某某在其租赁土地上搭建的建筑物较多，面积较大，搭建的建筑物内经营项目较多，经营内容也较复杂，上海市宝山区建设用地事务所综合考虑上述相关因素进行补偿认定，故对张名清、郑某某的停产停业损失费、货物设备搬迁费的补偿在金额认定上会出现相应差距。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，拓南公司与张名清签订的《场地租赁协议》，因违反土地管理法中关于农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设的相关规定而无效。协议无效后，张名清应返还系争场地。双方对导致合同无效的后果均存在一定过错，故对于合同无效后所造成的损失应由张名清、拓南公司各自承担。张名清至今仍占用系争场地，理应支付相应使用费。基于南大地区综治办等单位在2011年5月11日发出《通知》中载明自2011年9月1日起对系争场地停水、停电，必然会对张名清使用系争场地造成一定影响，原审酌情确定张名清按每年2万元标准支付2011年1月1日起至实际返还场地之日止的使用费，并无不妥，本院予以认同。关于张名清主张的搭建及添附物损失，原审法院基于鉴定意见，结合双方造成合同无效的过错大小、张名清遭受的实际损失等因素，酌情确定由拓南公司向张名清补偿上述损失305，000万元，尚属合理。张名清主张该部分损失应根据2013年6月审价时的信息价确定，于法无据，本院不予采纳。张名清主张搬迁费、违约金、员工补偿金及停产停业损失，但未能提供充分证据证明其主张金额及依据，即使考虑宝山区建设用地事务所核定的搬迁费、停产停业损失等因素，原审中拓南公司自愿补偿张名清682，078.64元，已足以弥补其各项损失。综上，张名清的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22，983元，由上诉人张名清承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。