湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂嘉鱼民初字第01212号
原告沈国明，男，1957年5月11日生，汉族。
委托代理人龙宗柱，嘉鱼县簰洲湾镇法律服务所法律工作者。
被告孔宪加，男，1979年2月2日生，汉族。
原告沈国明与被告孔宪加房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理，依法由审判员汪平红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈国明及其委托代理人龙宗柱、被告孔宪加均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈国明诉称，2006年7月11日，被告孔宪加与嘉鱼县鸿宇住宅开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）的负责人江月华签订拆迁补偿协议书一份，鸿宇公司补偿被告孔宪加门面两个、住宅三套，约定房屋归还日期为365天，拆迁户必须在七天内搬出。2007年7月27日，被告将其安置补偿房中的江樱花园1栋4单元402室出卖给原告，价款10.10万元，双方并签订购房协议书一份。当天原告即给付被告押金1万元，同年9月27日，原告给付被告购房款8.1万元。2008年冬原告住进所买房屋。2012年8月，被告的哥哥孔宪明持鸿宇公司与张凤珍（孔宪明之妻）签订的商品房买卖合同书及房屋所有权证主张原告所住房屋是他们的。2013年2月3日，原告找被告讨说法，被告出具承诺书一份，承认原告所住房屋永远归原告，2013年4月共同解决房产权的问题。此后，被告却不理办证的事。无奈，原告不服嘉鱼县房地产管理局行政登记，诉至法院，却被驳回诉讼请求。综前所述，被告违反与原告签订的购房协议，致使原告不能取得所买房屋的所有权，使原告不能实现合同目的，故请求人民法院判令：1、解除原、被告签订的购房协议书；2、被告返还原告购房款95000元，并按月利率25‰承担已付购房款7年的利息损失199500元。本案诉讼费由被告负担。
原告沈国明为证明其主张成立并支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、原告的居民身份证1份，证明原告的诉讼主体资格；
2、2007年7月27日原、被告签订的购房协议书1份，证明被告将江樱花园1栋4单元402室的房屋出售给原告的事实；
3、2006年7月11日鸿宇公司的法定代表人江月华与被告孔宪加签订的拆迁补偿协议书1份，证明被告孔宪加对出卖给原告的房屋享有处分权；
4、2007年7月27日被告出具的收到房屋押金1万元的收条1张、2007年9月27日被告出具的收到房屋款8.1万元的收条1张、2012年12月21日被告出具的收到水电开户费4000元的收条1张，证明被告已经收到原告购房款9.1万元和水电开户费4000元；
5、2013年2月3日被告孔宪加出具的承诺书1份，证明被告承诺江樱花园1栋4单元402室永远归原告所有，被告负责办理产权证；
6、2013年9月4日龙宗柱、梅恒斌对骆名金做的调查笔录1份，证明原、被告签订的购房协议是真实的；
7、2013年1月7日有原告签名的客户委托银行代扣电费协议1份及水费收据1张，证明原告在江樱花园1栋4单元402室房屋内居住，交纳了水电费；
8、房产档案1套、2010年9月10日张凤珍与鸿宇公司签订的商品房买卖合同1份、2013年7月8日房管部门出具的房屋产权产籍情况证明书1份，证明鸿宇公司于2010年9月10日将被告出卖给原告的房屋转卖给被告的嫂子张凤珍，并且在房管部门办理了产权登记，房屋所有权人为孔宪明和张凤珍。
被告孔宪加辩称，这个事情都过得去就行，随原告怎么搞，被告没有其他想法。
被告孔宪加未向本院提供相关证据。
本案在庭审中，对原告所举证据进行了质证。原告所举证据经被告质证，被告均无异议，本院予以采信。
本院依据以上采信的证据及原、被告当庭自认的事实，认定本案事实如下：
2006年7月11日，被告孔宪加与鸿宇公司的负责人江月华签订拆迁补偿协议书一份，约定由鸿宇公司补偿被告孔宪加门面两个、住宅三套（其中江樱花园1栋4单元402室被告需给付鸿宇公司购房款5万元），且归还房屋日期为365天，拆迁户必须在七天内搬出。2007年7月27日，被告将其安置补偿房中的江樱花园1栋4单元402室出卖给原告，价款10.10万元，双方并签订购房协议书一份。当天原告即给付被告押金1万元，同年9月27日，原告给付被告购房款8.1万元，双方约定原告押被告购房款1万元，如被告为原告办理了买卖房屋的产权证，原告即给付该1万元，如被告不能为原告办理买卖房屋的产权证，该1万元作为被告支付给原告的违约金。2008年冬被告交付江樱花园1栋4单元402室的钥匙给原告，原告住进该房屋。2010年9月10日，因被告未支付5万元购房款给鸿宇公司，鸿宇公司将江樱花园1栋4单元402室以96000元的价格出卖给被告的嫂子张凤珍，双方并签订商品房买卖合同书1份。2012年11月9日，被告的哥哥孔宪明与其妻张凤珍在嘉鱼县房地产管理局办理了产权登记，登记的房屋所有权人为：张凤珍、孔宪明，房屋的建筑面积为120.31平方米（其中住宅108.38平方米、非住宅11.93平方米）。同年12月21日，被告收原告水电开户费4000元。2013年2月3日，原告找被告讨说法，被告出具承诺书一份，承认原告所住房屋永远归原告，同年4月共同解决房屋产权的问题。此后，原告找被告办证，被告不予理会。无奈，原告沈国明于2013年8月20日起诉嘉鱼县房地产管理局，认为嘉鱼县房地产管理局为张凤珍、孔宪明办理江樱花园1栋4单元402室的房屋登记程序违法，请求判令撤销。本院于2013年10月10日以（2013）鄂嘉鱼行初字第00012号行政判决书判决驳回原告沈国明的诉讼请求，原告不服提起上诉，二审维持原判。原告遂诉至本院。
本院认为，原告沈国明与被告孔宪加于2007年7月27日签订的购房协议书主体适格、合同内容系双方当事人真实意思的表示且合同内容不违反法律的效力性强制性规定，符合合同生效的要件，应为有效合同。但因江樱花园1栋4单元402室房屋的产权已登记在张凤珍、孔宪明名下，致使原告不能实现合同目的，原告诉请解除合同的请求本院应予支持。但原告诉请被告按月利率25‰承担已付购房款95000元7年的利息损失199500元与因被告违约给原告造成的实际损失不符，即计算原告的法定损害赔偿金的方法不当，本院应予纠正，应以江樱花园1栋4单元402室的现值为标准计算原告的实际损失，即应包含原告的可得利益损失。经咨询嘉鱼县物价局价格认证中心，嘉鱼县鱼岳镇发展大道江樱花园路段的临街非精装修二手房现出卖价格可达到每平方米2300元（因系嘉鱼新城区中心），考虑其他各种因素，本院酌定江樱花园1栋4单元402室房现出卖价格为每平方米2200元。另本案中2007年7月27日被告收取原告押金1万元，但双方对该押金的性质未作约定，本院认为该押金应视为购房预付款。原告截留的购房款1万元，双方明确约定为办证违约金，本院可予确认，但原告的诉请中并未主张该1万元违约金，仅主张因被告违约赔偿原告利息损失199500元，即事实上仅主张了法定损害赔偿金，但原告主张的法定损害赔偿金应以不超过原告的实际损失为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告沈国明与被告孔宪加于2007年7月27日签订的关于买卖江樱花园1栋4单元402室房屋的购房协议；
二、由被告孔宪加返还原告沈国明购上述房屋的购房款91000元、水电开户费4000元，赔偿原告沈国明损失169682元（120.31㎡×2200元-95000元），共计264682元，前述给付内容限被告孔宪加于本判决生效之日起五日内一次性履行完毕。
案件受理费5700元，原告沈国明负担500元，被告孔宪加负担5200元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：上诉费；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；帐号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 汪平红
二〇一四年九月九日
书记员 洪 锦
附：相关法律条文。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
…
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
…
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。