福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第213号
上诉人（原审原告）李永平，男，1969年5月20日出生，汉族。
委托代理人杨亚泉，福建力格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何珠玲，女，1958年10月16日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）林天荣，男，1957年5月5日出生，汉族。
两被上诉人委托代理人钟太宣，福建华辉律师事务所律师。
原审第三人福建骊特房地产综合服务有限公司。
法定代表人林爱国，董事长。
委托代理人陈晓镟、段静月，系公司员工。
上诉人李永平因与被上诉人何珠玲、林天荣、原审第三人福建骊特房地产综合服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第1258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月28日，原告李永平的委托代理人陈锋与被告林天荣的委托代理人何珠玲就买卖位于福州市仓山区建新镇建新南路51号金域蓝湾家园（原金辉.金域蓝湾）31#楼104单元房产签订了《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》及补充协议。同一天，原告李永平对委托代理人陈锋的上述行为进行了追认，被告林天荣对委托代理人何珠玲的上述行为进行了追认。双方签订的《房产买卖合同》第六条第三款约定：乙方（被告）应于2013年2月5日之前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，按贷款银行的要求将首付款一次性解入原告贷款银行开立的账户中，并办理冻结手续。同时，甲乙双方应积极办理按揭贷款的申请手续，乙方应将差额款一次性解入甲乙双方认可的第三方担保机构办理资金监管手续。第九条违约责任约定：1、自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约，守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履行的，守约方可解除合同。合同签订后，原告按合同约定，办理了公证委托手续，并于2012年12月底向中信银行申请提前还贷，且银行同意于2013年1月31日办理还贷解押手续，被告未于2013年1月31日办理还贷解押手续。2013年2月19日，原告李永平向两被告发催告函，主要内容：“请您（两被告）务必于发出之日起10日办理相关手续并将解押款汇入本人（原告）还款帐户及办理您的贷款手续，支付给本人滞纳金至您办理完毕上述手续，若您在上述期限内仍未按合同履行支付，即构成根本违约，本人有权依合同约定解除合同，并要求您支付违约金110000元。您对上述情况有异议，请于收到本函件之日起五日内复函”。2013年2月20日，两被告按合同约定将所有材料提交给第三人处。2013年2月21日，第三人通知原、被告到第三人处商谈办理手续事宜。商谈期间，第三人要求双方前往光大银行办理按揭贷款首付款及借款解押手续，被告何珠玲、林天荣表示同意，原告李永平的代理人陈锋未予配合前往办理。2013年2月26日、2013年3月5日，第三人二次通知原告李永平配合办理相关解押、贷款手续，原告李永平不予配合。
原审法院认为，原告李永平的委托代理人陈锋与被告林天荣的委托代理人何珠玲签订的《房产买卖合同》，该合同经原告李永平、被告林天荣的追认，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依照合同约定履行。《房产买卖合同》第六条第三款约定：被告应于2013年2月5日之前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，按贷款银行的要求将首付款一次性解入原告贷款银行开立的账户中，并办理冻结手续。同时，双方应积极办理按揭贷款的申请手续，被告应将差额款一次性解入双方认可的第三方担保机构办理资金监管手续。第九条违约责任约定：1、自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约，守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履行的，守约方可解除合同。合同签订后，原告按合同约定，办理了公证委托手续，并于2012年12月底向中信银行申请提前还贷，银行同意于2013年1月31日办理还贷解押手续，被告未于2013年1月31日办理还贷解押手续。2013年2月19日，原告向两被告发催告函，要求两被告务必于催告函发出之日起10日内办理解押及按揭还款手续。原告的催告函视为其对办理解押及按揭还款手续时间的变更。被告于2013年2月20日按合同约定将所有材料提交给第三人，具备了办理解押及按揭还款手续的条件，其以实际行为履行了合同约定的义务。2013年2月21日，双方在第三人处协商未果，2013年2月26日、2013年3月5日，第三人二次通知原告李永平配合办理相关解押、贷款手续，被告同意配合，但原告李永平不予配合，致使解押手续无法办理，责任应由原告自行承担。被告在原告发出变更履行时间的第二日即履行合同约定义务，其迟延履行行为不构成根本违约。原告诉请被告何珠玲、林天荣赔偿根本违约金110000元，原审法院不予支持。由于本案被告不同意解除合同，原告单方解除合同的条件未成就，其诉请解除《房屋买卖合同》，原审法院不予支持。原告诉请被告何珠玲、林天荣承担中介佣金，由于该中介佣金尚未实际产生，可待实际产生后另行主张权利，对原告的该项诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条之规定，判决：驳回原告李永平的诉讼请求。本诉案件受理费2500元，由原告李永平负担。
一审宣判后，原审原告李永平不服，向本院提起上诉。
上诉人李永平上诉称：一、一审法院认定的事实有严重的错误。1、根据一审被上诉人提供的证据三、上诉人提供的证据四可以证明第三人二次发函通知上诉人办理手续仅仅提及按揭贷款手续，并未对是否同意按合同约定办理解押还贷手续及滞纳金支付事宜作出说明。被上诉人以备齐所有材料为由要求第三人的两次发函只是被上诉人推脱替上诉人还款义务及支付滞纳金义务的借口。因此一审认定：第三人二次通知上诉人配合办理相关解押、贷款手续，上诉人不予配合，明显是错误的。事实上第三人及被上诉人至今仍未表示同意按合同约定办理解押还款手续。2、通过被上诉人申请的证人证言及第三人在庭审中的答辩可以确认：被上诉人所提供的证据中并没有被上诉人的离婚证、离婚协议书，也没有被上诉人林天荣出具给光大银行的收入证明。可见被上诉人至举证之日（2013年4月1日）仍未备齐按揭贷款银行要求准备的材料。一审法院认定：2013年2月20日，两被上诉人按合同约定将所有材料提交给第三人处，是明显错误的。3、一审判决认定：被上诉人在上诉人发出变更履行时间的第二日即履行合同义务，其迟延履行行为不构成根本违约，是错误的。被上诉人对于2013年2月5日之前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料的义务履行外，对于合同约定的其他借款解押义务、首付款冻结义务、贷款申请义务、差额款办理资金监管义务至今仍未履行，已构成根本性违约。二、一审法院遗漏了个重要事实。一审对于被上诉人未能提供婚姻状况证明，导致本合同无法继续履行这一重要事实未作出认定，明显是错误的。三、一审法院仍有一事实未查明。被上诉人未及时提供何珠玲的未婚证明，导致工商银行无法给被上诉人办理贷款，至2013年2月18日及2013年2月19日第三人及上诉人发函后才去开具，已远远超出了合理的宽限期。四、即使上诉人本人不到场配合办理相关的手续，也不会导致解押手续无法办理。在履行本次合同过程中上诉人已于2013年1月14日办理委托公证手续给被上诉人何珠玲、林天荣的指定人员余玉珍（第三人公司员工，也是本案证人），故被上诉人以上诉人本人不予配合前往办理为由，不履行合同约定的相关义务显然不能成立，其行为已构成根本性违约。综上，上诉请求：1、被上诉人何珠玲、林天荣赔付上诉人违约金人民币110000元，并由第三人直接从被上诉人的履约保证金支付。并解除《房产买卖合同》。2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人何珠玲、林天荣答辩称：一、关于上诉人提出的借款给上诉人解押的问题。首先，根据本案买卖双方的约定和房产交易程序，必须先办理买方即被上诉人的按揭贷款申请手续。只有确定可以按揭贷款，双方合同约定的按揭贷款买房交易方式才有意义和履行的可能。否则，即便借款给上诉人解押了，被上诉人如果无法按揭贷款的话，合同约定的按揭贷款购房的条款就无法落实和履行。其次，上诉人始终没有向被上诉人提供其在贷款银行的还款账户、户名、账号等信息，被上诉人客观上无法打款到其还款账户用于其贷款银行的解押。再次，正因为被上诉人按揭贷款手续申请的时间在前，上诉人结清贷款注销抵押的时间在后，所以，第三人在两份《催办函》中先通知上诉人配合办理按揭贷款申请手续，等贷款申请批下来确定可以按揭贷款，才由上诉人提供还款账号、户名、开户银行等用于办理借款解押手续。二、上诉人称被上诉人没有备好离婚证、离婚协议、收入证明等按揭贷款材料，事实上被上诉人一审提交的证据中何珠玲、林天荣的《婚姻登记记录证明》清清楚楚地记载双方的离婚未再婚以及前夫妻的名字等信息。该证明与《离婚证》证明的法律事实是相同的。另外，林天荣的工作单位已经出具了《收入证明》，该证明抬头虽然不是写给光大银行的，但证明的收入情况是真实的，这跟写给哪个银行没有关系，银行需要的是收入信息，而不是称呼。三、关于上诉状提出的所谓被上诉人未履行的5项义务。借款解押义务、备齐贷款材料的义务上面已经说过，而首付款冻结义务、贷款申请义务、差额款冻结监管义务这三项义务都必须有上诉人的配合，否则，被上诉人单方是无法完成的。四、关于上诉人所称的在工商银行不能办理按揭贷款的原因。首先，每个银行对按揭贷款有自己不同的要求和标准，工商银行不能办不等于其他银行不能办。事实上，经过第三人的努力和沟通，光大银行是可以办的，所以，第三人才以催办函的形式通知上诉人前往光大银行配合办理按揭贷款手续。其次，工商银行拒绝贷款不是因为被上诉人隐瞒事实离婚的事实。而是工商银行认为既然离婚了为什么户口还在一起、有疑问而已。这些疑问不是每个银行都作为拒绝贷款的事由，事实证明，光大银行就可以办理按揭贷款。五、关于上诉人不亲自到场能否办理借款解押手续的问题。首先，前面已经说过，借款解押是按揭贷款申请之后的程序。按揭贷款申请都没做，怎么谈得上借款解押呢？其次，结合本案的实际情况，办理解押手续也必须上诉人亲自到场。庭前被上诉人特地询问第三人的经办，得知委托公证的受托人余玉珍手中并没有上诉人的银行卡，也没有身份证原件，而且也没有上诉人提供的还款账户的信息。这些资料和信息都没有，如何办理解押还款？如何让被上诉人借款给他？综上所述，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。本案讼争合同至今可以继续履行，上诉人没有依法取得合同解除权，被上诉人至今还要求购买本案的讼争房屋。
原审第三人福建骊特房地产综合服务有限公司陈述称：同意被上诉人何珠玲、林天荣的答辩意见，另上诉人陈述的被上诉人已委托公证给我司员工余玉珍，可以配合办理手续与事实不符，因为余玉珍没有权利替被上诉人开卡，办理委托公证是为了上诉人在收到全款后，不配合办理过户的情况下，才可以进行办理，其他的是不可以的。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中各方均未向本院提交新的证据，根据本案现有证据，本院确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，一审认定上诉人李永平的委托代理人陈锋与被上诉人林天荣的委托代理人何珠玲签订的《房产买卖合同》，该合同经李永平、林天荣的追认，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依照合同约定履行正确，本院予以支持。
《房产买卖合同》签订后，上诉人虽然按照合同约定办理了公证委托手续，并于2012年12月底向中信银行申请提前还贷，银行同意于2013年1月31日办理还贷解押手续，被上诉人于2013年1月31日未办理还贷解押手续。但同年2月19日，上诉人向两被上诉人发出催告函，要求两被上诉人务必于催告函发出之日起10日内办理解押及按揭还款手续，该行为应视为其对办理解押及按揭还款手续时间的变更。且被上诉人于2013年2月20日按合同约定将所有材料提交给第三人，具备了办理解押及按揭还款手续的条件，履行了合同约定的义务。在双方协商未果的情况下，第三人于2013年2月26日、2013年3月5日二次通知李永平配合办理相关解押、贷款手续，但李永平不予配合，致使解押手续无法办理，责任应由上诉人自行承担。
本院注意到，被上诉人及第三人在审理中均表示同意按合同约定办理解押还款手续，继续履行《房产买卖合同》，故上诉人认为事实上第三人及被上诉人至今仍未表示同意按合同约定办理解押还款手续不能成立。
综上，上诉人提出被上诉人不履行合同约定的相关义务，已构成根本违约的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求解除《房产买卖合同》及被上诉人赔偿违约金110000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币2500元由上诉人李永平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈集美
代理审判员 袁文伟
代理审判员 陈长灿
二〇一四年三月十九日
书 记 员 张心知