山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1738号
上诉人（原审被告）：曲鹏。
上诉人（原审被告）：于美君。
被上诉人（原审原告）：毕崇杰。
委托诉讼代理人：孙玲。
上诉人荣成市阳光财富广场巴洛克琴行（以下简称巴洛克琴行）因与被上诉人荣成市荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣崖商初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
巴洛克琴行上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、被上诉人在与上诉人签订租赁合同时承诺因阳光财富广场地理位置比较偏僻，对外出租比较困难，答应与上诉人保持长期租赁合同关系，且租赁合同一年一签。上诉人基于对被上诉人的信赖，对租赁房屋进行了装饰装修，但在第三年租赁期间，被上诉人无故拒付上诉人租金，且在未通知上诉人的情况下，对上诉人租赁的房屋进行了转让。保持长期租赁合同关系是上诉人与被上诉人签订租赁合同时的真实意思表示，被上诉人应继续履行合同，一审判令解除租赁合同错误。2、上诉人基于对被上诉人保持长期租赁合同关系的信赖，对租赁标的物进行了装饰装修，即使一审法院判令解除双方租赁合同关系，被上诉人也应对上诉人的装修损失进行相应的赔偿。
被上诉人荣达房地产公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
荣达房地产公司向一审法院起诉请求：2013年，原告与汪佳签订租赁合同一份，约定由汪佳租赁原告所有的位于阳光财富广场9号楼1号门市，全年租金价格为3万元。合同签订后，被告按约定付给原告一年租金，原告租赁场地也交付了汪佳。2014年10月合同到期后，原告通知汪佳该房产有客户欲购买，同样价格优先汪佳购买，但汪佳既不购买又拒交房租，也不搬离该处房产，现在租赁合同履行期限早已届满，被告据不理会，也不履行续约手续，拒付一切租金，恶意占有原告房产至今，给原告造成了经济损失，致使原告达不到出售门市房的经济目的。为此原告诉至法院，要求判令一、被告方支付原告1号门市欠付租金25000元，并承担违约金；二、解除双方租赁合同，被告立即搬离租赁门市，并排除妨碍。
一审法院认定事实：被告巴洛克琴行系个体工商户，登记经营者为阎军政，实际经营者为汪佳，阎军政与汪佳系夫妻关系。2012年9月11日，原告销售经理刘静作为原告委托代理人，与汪佳签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的位于荣成市阳光财富广场9号楼1号门市（共三层）出租给汪佳使用，租用期限自2012年10月11日至2013年10月11日，租金为20000元，交纳租金期限为2012年9月11日；承租人不得改变房屋结构，如由于承租人的原因造成所租房屋及场所破坏，承租人必须照价赔偿；租赁期间的水、电、通讯等费用由承租方承担，缴纳方式由承租方自行到供水、供电等部门交纳；出租人在出租半年后出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；房屋如因不可抗力的原因导致毁坏和造成承租方损失的，双方互不承担责任；承租方交付房屋保证金贰仟元，合同到期，保持完好，出租方退还该保证金。刘静与汪佳在该合同上均签字确认。汪佳按合同约定于2012年9月11日支付原告租金20000元。后原告将1号门市交付汪佳使用，汪佳出资托人为1号门市接好电，并于2012年11月对该门市进行了装修。此后汪佳在1号门市内成立巴洛克琴行（2012年9月28日颁发营业执照），并经营至今。汪佳租用的1号门市与8号门市相邻，汪佳租用时，案外人新东方当时正在租用原告的8号门市。在新东方租用期间，汪佳经新东方同意后于2013年5、6月将1号门市第三层与8号门市第三层之间的壁墙打掉，使两个门市的第三层相通，汪佳对8号门市第三层装修后作为舞蹈房使用。第一年租期（自2012年10月11日至2013年10月11日）届满后，原告与汪佳未续签合同，但经双方协商后确定汪佳对打通的8号门市第三层需交纳租金10000元/年。后原告收取了汪佳第二年（2013年10月12日至2014年10月11日）租金30000元。后原、被告因原告欲出售租赁门市产生矛盾，自2014年10月12日起至今，双方仍未续签租赁合同，亦未结算之后的租金。原告遂于2015年7月8日提起本案之诉，一审法院于同日受理本案后向被告方邮寄送达了起诉状、传票等法律文书，被告方于2015年7月18日签收上述法律文书。
在审理过程中，原告对其诉讼请求进行了调整，具体内容如下：一、要求解除1号门市三层与8号门市第三层的租赁合同，返还原物，恢复原状；二、支付自2014年12月至实际搬离之日的租金；三、以30000元租金为本金按银行同期贷款利率计算支付自2014年10月12日起至判决之日的利息。
对于双方未续签合同与结算第三年租金的问题，原告主张系被告方拒不配合续签合同，且经索要始终拒绝交纳租金，其因此才诉至法院；被告方则主张系原告拒不续签合同，且以租赁门市可能对外出让为由拒收其交纳的租金。双方对自己的主张均未举证证实。
庭审中，被告提起反诉，要求原告赔偿其装修损失95000元，支付接电费用20000元。对该反诉请求，原告辩称：一、原、被告在合同中没有约定装修条款，但原告与汪佳在签订的第一年合同中明确约定了租赁期限为一年，即使被告对租赁门市进行了装修也是其个人行为，对被告要求的装修损失，原告不予承担。二、被告的装修行为对租赁门市主体进行了巨大修改，与合同约定不得改变房屋结构相违背，因此系被告违反合同约定，且实施违反合同约定的行为不应受法律保护，装修费用应当由被告自负，同时被告应当将租赁门市恢复原状。三、原告认为原告主张为解除合同，现原告已经收取案外人定金欲将租赁门市出售，即使被告要求赔偿装修损失之主张属于反诉事项，为减少原告损失，应当就原告主张及时判决，被告的反诉主张可以另案处理。被告为证实其反诉请求提交了荣成市艺豪装饰工程有限公司出具的巴洛克琴行装修报价单与装修结算单，原告对该证据不予认可。后经被告申请，并预交鉴定费5000元，一审法院依法委托山东省方盛价格询证有限责任公司对巴洛克琴行的装修项目进行了评估鉴定，鉴定结论为：涉案房屋装修项目现在价值为108800元（包括广告牌、墙体门头、铝合金推拉门、卷帘门体、电机、防盗网、弧形背景墙、隔断、吊顶、墙面、踢脚线、门、镜子、地板、灯具、开关、插座、线路改造）。原告对该评估报告内容无异议，被告以装修是被告方为了经营和生活的个人化和主观化行为为由对评估报告不予认可。经查，评估部门到场勘查时原、被告均有人员在场，该评估报告中所涉项目均系被告方另行装修的项目，未涉及原告出租时已有项目如地板砖等。
对于装修问题，原告主张被告租用时只表示作为仓库使用，并不知晓汪佳要办琴行。被告主张汪佳明确告知原告使用用途，原告表示可以长期租赁，其才出资进行了装修。双方对各自主张均未举证证实。
对于被告反诉主张的接电费用，被告称该费用系其托人花费，无法提供证据。对此原告主张租赁门市当时是毛坯房，已言明接电由商户自行解决，周边门市都是自行接电，而且汪佳租赁前到租赁门市实地考察过，汪佳实际上也知道门市无电的事实。被告方则主张租赁时双方约定必须提供可以正常使用的水电，因此接电按理是原告方的义务，合同只是约定实际使用费用由被告方交纳，故原告所交付的租赁物是不符合约定的，此属于原告违约在先。
另查，原告在租赁期间多次到过被告方租赁门市，就装修问题，原告方未提供证据证实其曾就被告方的装修行为提出过异议。被告方自认双方所签第一年租赁合同中明确约定当年租金为租期开始前一个月即每年9月11日交纳，因此其只要在9月11日之前交纳了下一年的租金即表示其愿意续租，庭审中被告方未提供证据证实其如上所述在2014年9月11日之前交纳了第三年的租金。
一审法院认为：原、被告于2012年9月签订了截至2013年10月11日为期一年的租赁合同，故在该租期内双方之间形成了定期租赁关系。租期届满后，被告方作为承租方继续使用租赁门市，且扩大了所租门市的面积，增加了8号门市第三层，原告作为出租方以增加收取第二年租金的方式予以默认，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原、被告之间原有租赁合同中除租赁面积和租金有所调整外，其他条款继续有效，但租赁期限为不定期。据此，自第一年租期届满后，原、被告之间形成不定期租赁合同。不定期租赁合同的法律后果是当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。结合本案查明的事实，原告在起诉状中提出了要求被告方搬离的明确诉求，故被告方收到原告起诉状即表示其知晓了原告解除合同的通知。自被告方接收起诉状等法律文书之日（2015年7月18日）至今已经超过半年之久，应当认定截至目前，被告方已经有足够的时间搬迁，故原告关于解除合同、返还原物的诉讼请求应予支持。
对于被告欠付的租金问题，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中被告负有交纳租金的义务，现被告方自认如需续租应当于每年9月11日前欠交纳下一租赁年度的租金，故被告应当举证证实其按期交纳了自2014年10月12日起使用租赁门市至今的租金,但事实上自2014年10月12日第三年租期起算至今的租金一直欠付确系事实，虽被告方主张造成该局面的原因系原告拒收租金，但原告予以否认，被告方亦未能举证证实。故应当认定被告在支付租金问题上存在违约行为。按照双方约定的租金标准30000元/年，按日计算约为82.19元。截至目前，被告欠付租金时间超过一年不足两年，故被告应当首先支付期限届满一年的租金30000元，对于2015年10月12日以后的租金，应当计算至本判决确定的搬迁之日止。对于原告主张的租金利息，现原告自愿以租金30000元为本金计算利息，且利息计算方式符合法律规定，故予以支持。
对于原告主张的恢复原状问题，双方明确约定了租赁期间承租人不得改变房屋结构，1号门市与8号门市虽位置相邻，但属于彼此独立的建筑物，现被告方将1号门市和8号门市第三层打通，显然改变了两个门市相互独立的原有结构。原告在被告租用期间增加收取租金，且对被告打通三层楼房未提出异议，应当视为原告认可被告在租用期间打通三层壁墙的行为。原告人员在租期内多次到被告处，显然对被告装修事宜已然明了，但本案中原告并未提供证据证实其对该装修行为提出异议，且正常收取了连续两年的租金，故亦应当认定原告对被告方的装修行为予以了事后追认，即被告方的装修行为经过了原告的同意。综上，对原告诉请的恢复原状的请求不予支持。
对于被告的反诉请求，原、被告各自诉请均基于双方之间形成的租赁合同法律关系，故被告在本案中提起反诉，并无不当，依法应当合并审理。对于被告反诉主张的装修损失，虽被告主张其装修的原因系基于对原告承诺可以长期租赁的信任，但从已签订的租赁合同看，起租时双方书面约定的租赁期限仅为一年，且被告当时亦只缴纳了一年的租金，后虽被告得以顺利续租一年，但双方并未续签任何合同，故原告在明知书面约定租赁期限为一年的情况下，应当对自己的装修风险有所预知。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。该案被告承租期已届满，故对被告反诉要求原告赔偿装修费用不予支持。关于被告主张的通电问题，因双方在合同中并未约定由出租方负责接电，且双方已按合同约定履行完毕，故被告主张原告违约，无合同依据和法律依据，不予支持。但通电系原告出租的租赁物应具备的硬件，现被告予以了解决，且原告系受益人，故原告应承担接电的费用支出。但被告就接电费用数额目前未能提供证据，一审法院认为就该部分费用以被告方实际举证后再行审查认定为宜，故该部分反诉请求被告可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：一、解除原、被告之间形成的位于荣成市阳光财富广场9号楼1号门市三层与8号门市第三层的不定期租赁合同；二、被告荣成市阳光财富广场巴洛克琴行于判决生效之日起十日内支付原告租金30000元以及自2015年10月12日至判决确定的被告应搬迁之日止的租金（82.19元×自2015年10月12日至判决确定的被告应搬迁之日止的天数）；三、被告荣成市阳光财富广场巴洛克琴行于判决生效之日起十日内支付原告租金利息（以30000元为本金，自2014年10月12日起按银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行之日止）；四、被告荣成市阳光财富广场巴洛克琴行于判决生效之日起二十日内搬离位于荣成市阳光财富广场9号楼1号门市三层与8号门市第三层；五、驳回原告要求被告恢复原状的诉讼请求；六、驳回被告荣成市阳光财富广场巴洛克琴行要求原告赔偿装修损失的反诉请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元、反诉案件受理费1300元、鉴定费5000元，均由被告荣成市阳光财富广场巴洛克琴行负担。
本院二审审理查明，上诉人与被上诉人2012年9月11日、签订的房屋租赁合同第二条租赁期限条款约定：租赁期限一年，自2012年10月11日起，至2013年10月11日收回。该条款同时还约定，合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先权。房屋租赁合同第六条出租方与承租方的变更条款约定，出租人在出租半年后出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、被上诉人要求解除合同是否有事实和法律依据。二、上诉人要求被上诉人赔偿装修损失是否有事实和法律依据。
关于焦点一，上诉人与被上诉人于2012年签订了房屋租赁合同，租期为1年。2013年租赁合同到期后，上诉人与被上诉人未签订书面租赁合同，被上诉人又收取了上诉人1年租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故上诉人与被上诉人在2013年租赁合同到期后，双方之间成立不定期租赁合同关系，被上诉人有权随时解除合同，被上诉人起诉要求解除房屋租赁合同，理由正当，应予支持。
关于焦点二，上诉人要求被上诉人赔偿装修损失的问题。上诉人认为双方之间成立长期房屋租赁合同关系，上诉人基于长期房屋租赁合同进行装修，被上诉人应当赔偿装修损失。首先，从合同内容看，合同约定了租赁期限为1年，且明确约定了收回的日期，合同对于上诉人的优先承租权及优先购买权也进行了约定。可见，上诉人与被上诉人签订的系1年期合同，上诉人对于合同期满后被上诉人不对外出租及合同期内被上诉人可能对外出售均应有预期，在此情况下上诉人仍投入大量资金进行装修，其要求被上诉人承担装修损失无法律依据。其次，合同对于房屋装修损失如何负担没有约定，上诉人要求被上诉人负担装修损失也无合同依据。
综上，上诉人的上诉的其他事实及理由均不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项，第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由上诉人荣成市阳光财富广场巴洛克琴行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 晶
代理审判员 薛淑娴
代理审判员 葛俊生
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 冷 雪