福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第507号
原告（反诉被告）黄安森，男，1961年9月13日出生，汉族，住永安市。
委托代理人郑长青，福建建州联兴事务所律师。
被告欧江涛（反诉原告），男，1969年10月16日出生，汉族，住永安市。
被告陈红兵（反诉原告），女，1970年3月3日出生，汉族，住永安市。
以上二被告共同委托代理人熊长江，福建商通律师事务所律师。
原告黄安森与被告欧江涛、陈红兵无因管理纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，二被告提出反诉，本院依法将本诉与反诉并案审理，并依法由审判员余源适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄安森（反诉被告）的委托代理人郑长青、被告欧江涛、陈红兵（反诉原告）及其委托代理人熊长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄安森诉称：2014年3月21日下午，原告与朱香水在永安市房管局签订房屋买卖协议，朱香水将其所有的自愿赠与他人的位于永安市东门路128号2幢2-102室的房屋过户至原告名下，原告交纳过户契税20005元。朱香水过世后，2014年5月19日，原告与二被告即朱香水的儿子欧江涛、儿媳陈红兵签订房屋买卖协议，将该房屋过户给二被告，二被告同意偿还给原告垫付的契税20605元，并将该款暂存在福建捷诚置业融资担保公司，保管费200元由原、被告各交100元，该公司开具20605元的收条给原告，并约定待办理好房产权证后，在原、被告三人同时在场时，该公司才能将款项支付给原告、将产权证交付给二被告。但房产权证办好后，二被告拒绝将款项支付给原告，多方交涉无果。综上，原告与二被告无约定也无法律上的义务而为二被告利益所支付的费用应由二被告偿还，请求法院判令：1、被告欧江涛、陈红兵偿还给原告房屋过户契费20605元、保管费100元，合计20705元；2、二被告承担本案诉讼费用。
被告欧江涛、陈红兵辩称：1、本案是买卖合同纠纷，不是无因管理。答辩人的母亲朱湘水因病自2014年2月份始一直住院治疗，期间需支付大量的医疗费，不可能也没有将其所有的位于永安市东门路128号2幢2-102室的房屋赠与他人。实际上，双方于2014年3月21日签订《房屋买卖合同书》，约定朱湘水将房屋卖给原告，转让价格为390000元。合同签订后，朱湘水即将房屋过户给原告，但原告一直没有支付购房款。朱湘水在住院期间多次要求答辩人向原告收取购房款，临终前还说是将房屋卖给原告，但原告一直未支付购房款。同年5月3日，朱湘水因病去世，次日，二答辩人要求原告要么支付购房款，要么返还房屋给答辩人。为此，双方签订《房屋买卖协议》，在协议中列出三个方案，供原告选择：（1）朱湘水原有住房一套，出售给原告，售价390000元，过户手续已办，于2014年5月份将购房款全额支付给答辩人，答辩人在一个月内清理房屋，将钥匙、房产证、土地证交给原告；（2）给予原告10天的时间考虑是否购买，如想购买则在7月底将房款全款付清；（3）房产先挂原告名字，五年后再将房屋过户给答辩人。原告经考虑后不想购房，同意将房屋过户还给答辩人，为此，双方于2014年5月19日签订《房屋买卖协议》将房屋过户还给答辩人。所以，本案的法律关系是房屋买卖合同关系，不是无因管理。2、原告诉请没有法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。首先，从上述事实及证据可证实，本案原告是向答辩人的母亲朱湘水购买房屋，但直到朱湘水去世，原告还未将购房款支付给朱湘水，原告严重违约。其次，朱湘水去世后，答辩人也找到原告，并供原告选择，如想要购买房屋，需在2014年7月底将购房款支付给答辩人，否则就将房屋返还给答辩人，之后，原告自己选择同意将房屋返还给答辩人。最后，因原告违约在先，才产生了房屋过户契费20605元，该费用理应由原告承担。
反诉原告欧江涛、陈红兵反诉称：反诉原告的母亲朱湘水将房屋卖给反诉被告，双方于2014年3月21日签订《房屋买卖合同书》，约定朱湘水将位于永安市东门路128号2幢2-102室的房屋卖给反诉被告，转让价格为390000元。合同签订后，朱湘水即将房屋过户给反诉被告，但反诉被告一直没有支付购房款。朱湘水在住院期间多次要求反诉原告向反诉被告收取购房款，临终前还说是将房屋卖给反诉被告，但反诉被告一直未支付购房款。同年5月3日，朱湘水因病去世，次日，反诉原告要求反诉被告要么支付购房款，要么返还房屋给反诉原告。为此，双方签订《房屋买卖协议》，在协议中列出三个方案，供反诉被告选择：（1）朱湘水原有住房一套，出售给反诉被告，售价390000元，过户手续已办，于2014年5月份将购房款全额支付给反诉原告，反诉原告在一个月内清理房屋，将钥匙、房产证、土地证交给反诉被告；（2）给予反诉被告10天的时间考虑是否购买，如想购买则在7月底将房款全款付清；（3）房产先挂反诉被告名字，五年后再将房屋过户给反诉原告。之后，反诉被告经考虑后不想购房，同意将房屋过户还给反诉原告，为此，双方于2014年5月19日签订《房屋买卖协议》将房屋过户还给反诉原告。因反诉被告的违约行为给反诉原告造成两次过户所产生的费用，故上述房屋两次过户所产生的过户费共计62549.44元应由反诉被告承担。请求法院判令：1、反诉被告承担房屋两次过户费62549.44元；2、本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。因第一次过户费20605元已实际由反诉被告支付，故要求反诉被告返还给反诉原告第二次过户税费41944.44元。
反诉被告黄安森辩称：1、反诉的法律关系与本诉不是同一个法律关系，不符合反诉的条件；2、反诉诉求没有法律依据。2014年3月21日，反诉被告与朱湘水的过户费用属于无因管理费用，反诉原告应当予以返还。2014年5月19日，双方签订的房屋买卖协议也约定过户契税由反诉原告承担，因此，应驳回反诉原告的反诉请求或不予受理。
经审理查明，2014年3月21日，原告黄安森与朱湘水（被告欧江涛的母亲）签订《房地产买卖合同》一份，并在永安市房管局办理了备案手续。合同主要约定：朱湘水将自有的座落于永安市东门路128号2幢2-102室的房产转让给原告，转让价格为330000元，在合同签订当日，原告应将房产转让款一次性付清，朱湘水应协助原告办理房屋所有权、土地使用权的交易过户手续，所需税费由原告承担。当日，原告支付了房屋转让契税20605元，该房屋产权由朱湘水变更至原告名下，但原告至今并未支付购房款。同日，原告黄安森又与朱湘水（被告欧江涛的母亲）签订《房地产买卖合同》一份，该份合同未在永安市房管局办理备案手续。合同也约定了朱湘水将自有的上述房产转让给原告，但转让价格为390000元，在合同签订生效日，原告应先支付购房款340000元，待产权过户后支付余款50000元。但原告亦未按该合同约定支付购房款。2014年5月19日，原告与被告欧江涛、陈红兵签订《房地产买卖合同》一份，并在永安市房管局办理了备案手续。合同主要约定：原告将自有的座落于永安市东门路128号2幢2-102室的房产转让给被告，转让价格为390000元，被告应在合同签订之日起三天内，将房产转让款一次性现金付清，款项付清交付使用，原告应协助被告办理房屋所有权、土地使用权的交易过户手续，所需税费由被告承担。当日，被告黄安森支付了此次房屋转让契税41944.44元，该房屋产权也由原告变更至被告名下，但被告至今亦未支付购房款。当日，被告欧江涛还将第一次房屋转让的契税费用20605元暂存在福建捷诚置业融资担保有限公司，并由该公司出具付款人为原告的收款收据交由原告进行保管。同时，原、被告还各出资100元作为该笔费用暂存在担保公司的保管费，并由公司出具缴款人为原告的预收款清单亦交由原告进行保管，该清单上备注：“黄安森、陈红兵、欧江涛三人必须同时在场，才能领证、结账、取款。接单：邓世草。作单：邓世草。”
另查明，朱湘水的弟弟朱国祥、嫂嫂姜爱香、姐夫冯永强于2014年8月31日手书《关于转交房产证原由》一份，主要说明：在朱湘水去世后，其作为娘家人代表赶往永安吊唁，并与朱湘水生前的好友陈如君夫妇见面。期间，其问到朱湘水原有的店面和住宅是否已出售（因娘家人一行12人在朱湘水病危期间来永安探望时，朱湘水告知其有权处置自己的财产，店面及住宅均已出售），陈如君转告，店面确已出售，款项由朱湘水本人受领，住宅也确已过户至黄安森（原告）名下，但房款未付，过户契税也由黄安森垫付。因陈如君与朱湘水的儿子、儿媳（二被告）较难沟通，因此，陈如君当场将房产证、土地证交给其，由其定夺。之后，其于2014年5月5日将两证交给二被告，二被告当时也同意将原告已垫付的契税款返还给原告，并办理过户手续（即由原告过户至二被告名下）。2014年9月3日，朱国祥致信陈如君，主要说明：关于转交房产证原由材料现寄上，内容是本着实事求是原则书写，我想我们的目的就是将你们垫付的二万多元契税款由欧江涛付给你们，其他的也就没什么了。庭审中，被告对两份信件由其母舅朱国祥亲笔所写没有异议，但其认为因陈如君与其母舅等人商量房产过户一事时，要求其本人回避，其母舅有答应原告一些条件，但是没有经过其同意，因此，不能据此要求原告返还过户契税。2015年1月30日，陈如君手书《情况说明》一份，并于本案庭审过程中，经本院传唤通知出庭接受质证，其主要说明：2014年2月28日，朱湘水因病入院治疗，某日，朱湘水告知要将房产赠与其，其表示不要，朱湘水就不配合治疗，其只得建议将房产过户给其一位值得信任的朋友（原告）名下，先好好接受治疗，朱湘水表示同意。之后，朱湘水本人亲自到房管局将房产过户给原告，因办理房产过户手续需要，双方当即签订《房地产买卖合同》一份，但实际上并没有发生交易，房屋过户契税及中介费用均由原告支付。2015年4月16日，福建捷诚置业融资担保有限公司由经办人邓世萍向本院出具《说明》一份，主要说明：2014年5月19日，原、被告到公司要求委托代理坐落于永安市东门路128号2-102室的产权过户手续。当时，原告要求本次房产过户产生的所有费用由被告承担（被告已实际承担）及被告退还其母亲将房产过户至原告名下所产生的契税20605元（被告已如数交至公司），同时，双方还商定该款由被告交给公司保管，并约定待本次产权过户到二被告名下时，三人同时到公司确认后，由公司代为支付给原告。对该份说明，被告的质证意见为：证据的真实性无异议，双方当时确实约定了房产产权过户至其名下时，其与原告同时在场确认后，由公司将其押在公司的过户费用20605元支付给原告，但是，在其母亲过世后，大概是5月底6月初左右，其在整理母亲遗物时发现了其母亲与原告所签的房地产买卖合同，其才发现不是赠与，而是买卖关系，之后，其有找原告及原告的领导要求原告说明情况，支付购房款及过户费用。
还查明，2014年5月5日，原、被告及朱国祥等人签订房屋买卖协议一份，该协议主要提供以下方案供原告选择：1、朱湘水原有住房一套（100.74㎡）出售给原告，售价390000元，过户手续已办，约定于2014年5月_日由原告将金额交付给被告，被告在一个月内清理房屋，将钥匙、房产证、土地证交给原告，即双方交割完毕；2、给予原告10天时间考虑是否购买，若购买则在7月底将全款付清；3、房产证先挂原告名字，五年后再将房产过户至被告名下；4、原告可任选一种方案。嗣后，原告经与家人商量后，不愿购买该房产，并要求被告按约返还第一次过户的契税未果，而引发本案诉争。
上列事实，有原告提供的房地产买卖合同（2014年3月21日）、房产／土地使用权权属转移涉税证明、房地产买卖合同（2014年5月19日）、陈如君手书情况说明、朱国祥手书信件两份、收款收据、福建捷诚置业融资担保有限公司预收款清单、被告提供的房屋买卖合同（2014年3月21日）、房屋买卖协议（2014年5月5日）、税收完税证明、房屋交易手续费票据、本院依法调取的福建捷诚置业融资担保有限公司出具的说明及双方当事人的陈述等证据为凭，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，被告欧江涛的母亲朱湘水与原告黄安森以签订房地产买卖合同的方式将涉案房产的产权过户登记至原告的名下，但原告在此次交易中并未支付购房款，在朱湘水过世后，双方对是否为真实的买卖关系存有争议。后原、被告就涉案房产的权属及契税负担问题，在福建省捷诚置业融资担保有限公司达成了由原告将产权过户登记至被告名下，由被告承担第二次过户契税，并返还给原告第一次过户契税的意见，同时，双方还约定，待房产产权过户至被告名下时，原、被告三人同时在场确认后，由公司将房屋产权证、土地证交给被告并将被告暂存在公司的第一次过户契税20605元支付给原告，该约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，应为有效。现原告已按约将房产无偿过户登记至二被告名下，二被告亦应将其已暂存在担保公司的第一次过户契税20605元按约返还给原告，故本案案由应为合同纠纷，原告要求二被告返还房屋契税款20605元的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告返还第二次过户契税41944.44元的反诉请求，与双方之间的约定相悖，本院不予支持。原告要求被告返还契税保管费100元的诉讼请求，因双方对该保管费之负担未作约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告欧江涛、陈红兵应于本判决生效后十日内返还给原告黄安森房屋契税款20605元。
二、驳回原告黄安森的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告欧江涛、陈红兵的反诉请求。
本诉案件受理费318元，减半收取159元，保全费265.5元，合计424.5元，由本诉原告黄安森负担2元，本诉被告欧江涛、陈红兵负担422.5元。反诉案件受理费849元，减半收取424.5元，由反诉原告欧江涛、陈红兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 余 源
二〇一五年五月二十九日
书记员 田加溁
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。