南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0102民初2883号原告：南昌市俊顺实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区凤凰洲丰和北大道888号D区8号，统一社会信用代码：913601006937064190。法定代表人：胡着涌，系该公司执行董事。委托代理人：曹澄清，系江西赣翔律师事务所律师，执业证号：13601199310197880。被告：汤慧琴，女，1975年10月9日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托代理人：徐硕友，系江西华兴律师事务所律师，执业证号：13601198910317977。委托代理人：周建菁，系江西华兴律师事务所律师，执业证号：36001604110037。第三人：南昌轨道交通资产经营有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道889号（1＃商业办公楼）12层，统一社会信用代码：91360102586594423J。法定代表人：阎志强，系该公司董事长。委托代理人：刘宝宝，系该公司员工。第三人：俞少彬，男，1981年2月14日生，汉族，住江西省上饶市广丰区。原告南昌市俊顺实业有限公司与被告汤慧琴，第三人南昌轨道交通资产经营有限公司、俞少彬返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹澄清，被告汤慧琴的委托代理人徐硕友、周建菁到庭参加诉讼。第三人南昌轨道交通资产经营有限公司、俞少彬经本院依法定程序传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年3月，原告与南昌轨道交通置业有限公司签订《凤凰家园商铺租赁合同》，约定：“租赁凤凰家园小区部分商铺，租赁商铺总面积7537.34平方米，其中超市用途的商铺租期为10年，从2012年4月1日至2022年3月31日止。”2014年1月2日，原告与俞少彬另行签订《凤凰家园商铺租赁合同》，约定：“将凤凰家园小区部分商铺转租给俞少彬，转租商铺面积2127平方米，转租租期8年，从2014年2月7日至2022年3月31日止；第一年，月租金46794元，每年递增10%；租赁保证金为280764元；租期内，水电费等一切费用由被告汤慧琴承担。”2014年11月15日，俞少彬作出书面承诺：“本人承诺于2014年11月15日前付清147000元，如到期未付自动放弃承租权，欠款30万元一起归还。”但从2014年11月15日起，俞少彬再没有支付过租金。按照俞少彬的书面承诺，原告与俞少彬的合同已实际解除。转租商铺大部分已收回，只有被告汤慧琴仍非法占有原告的商铺，不愿意重新签合同，也不愿意交纳租金。汤慧琴非法占有南昌市红谷滩新区凤凰洲丰和北大道888号凤凰家园四区6-9号商业房二楼（商铺面积558.26平方米）。原告多次催告其搬离遭到拒绝。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告汤慧琴将其占有的南昌市红谷滩新区凤凰洲丰和北大道888号凤凰家园四区6-9号商业房二楼商铺（商铺面积558.26平方米）归还原告；2、被告汤慧琴赔偿原告经济损失暂计221070.96元（按22元每平方米计算，从2014年11月15日至2016年5月14日），之后租金损失按每平米22元的标准计算到被告汤慧琴归还南昌市红谷滩新区凤凰洲丰和北大道888号凤凰家园四区6-9号商业房二楼商铺为止；3、本案诉讼费由被告汤慧琴承担。被告汤慧琴辩称：一、被告并未直接从原告处租得房屋，被告与原告不存在合同法律关系，而是与俞少彬签订租赁合同，承租时被告并不知道俞少彬是从哪里转租来，至今合同仍在履行，被告履行了合同义务；二、原告并非租赁物的所有权人，要求返还原物无法律依据；三、俞少彬承诺装修费用可用于冲抵租金；四、原告起诉的租赁物面积与被告从俞少彬处承租的商铺面积不符。第三人南昌轨道交通资产经营有限公司、俞少彬未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：根据南昌市人民政府办公厅抄告单精神（洪府厅抄字【2011】808号），南昌轨道交通有限公司与南昌市红谷滩城市投资集团有限公司于2011年11月4日签订《“凤凰家园”房产收购协议》，主要约定：“南昌市红谷滩城市投资集团有限公司将其开发建设的位于南昌市红谷滩新区丰和北大道888号凤凰家园经济适用房剩余房源整体房屋产权出让给南昌轨道交通有限公司，总面积为112848.03平方米，出让单价2600元/每平方米，总价款为293404878元。”合同签订后，南昌轨道交通有限公司受让取得凤凰家园经济适用房剩余房源整体房屋。2011年12月29日，南昌轨道交通有限公司名称变更登记为南昌轨道交通集团有限公司。2012年1月1日，南昌轨道交通集团有限公司出具授权委托书，授权其全资子公司南昌轨道交通置业有限公司（后变更为南昌轨道交通资产经营有限公司）对外出租凤凰家园小区商铺；商铺总面积为18024.63平方米；委托期限从2012年1月1日至2022年12月31日；委托权限内容为特别授权南昌轨道交通置业有限公司对外签订租赁合同，收取凤凰家园小区商铺租金及物业费，特别授权南昌轨道交通置业有限公司将凤凰家园小区商铺出租给第三方，部分商铺允许第三方转租。2012年3月28日，南昌轨道交通置业有限公司与南昌市俊顺实业有限公司签订《凤凰家园商铺租赁合同》（合同编号ZY-[2012]ZL-002），主要约定：“租赁物业坐落于南昌市红谷滩新区凤凰洲丰和北大道888号凤凰家园小区内部分商铺；租赁商铺总面积为7537.34平方米，其中作为超市用途的整租商铺面积为5036.47平方米，作为零散商铺出租的商铺面积为2500.87平方米；作为超市用途的整租商铺，租期为10年，自2012年4月1日至2022年3月31日止；其余零散商铺，租期为5年，自2012年4月1日至2017年3月31日；租赁商铺起租价为8元/每平方米/每月，租金按年度递增；租金不含物业管理费，南昌轨道交通置业有限公司不向南昌市俊顺实业有限公司收取物业管理费，租赁期间，商铺物业管理由南昌市俊顺实业有限公司自行负责；租金每三个月支付一次，且应在签订本合同后15日内支付保证金30万元。”2012年10月25日，南昌轨道交通置业有限公司名称变更登记为南昌轨道交通资产经营有限公司。2014年1月2日，南昌市俊顺实业有限公司（甲方）与俞少彬（乙方）签订一份《凤凰家园商铺租赁合同》，主要约定：“甲方同意将‘凤凰家园商业街’（位于红谷滩新区凤凰洲丰和北大道888号凤凰家园内）凤凰家园四区1-9号商业房出租给乙方作为经营汽车美容、维修使用；建筑面积2127平方米；免租期为1个月，自2014年1月2日至2014年2月6日止；租赁期限为8年，自2014年2月7日至2022年3月31日止；第一年租金为22元/每月/每平方米，第一年每月租金为46794元，乙方每个月支付租金一次，以现金或转账的形式支付给甲方，并凭转账单要求甲方开具收据；租金按合同每1个月为一个支付周期，先支付后使用，首期租金支付时间为本合同签订之日；若乙方未能在约定期限内付清租金，每逾期一日，应支付未付部分的1%作为违约金；为确保出租房屋及附属设施安全及租赁期间的相关费用的如期结算，签订本合同时，乙方支付甲方相当于第一年六个月租金金额280764元作为保证金；甲方在收到保证金后应开具收据给乙方，甲方应于租赁期满乙方腾空清点所有物品并付清所有应付费用后10个工作日内，将保证金全额无息退还给乙方；物业管理费由乙方按物业管理公司规定的标准及期限缴纳，同时与物业公司另行签订物业合同；若未经甲方书面同意，乙方擅自将承租商铺转租、转让或变相转租、转让、转借他人，或调换使用，或交于第三方承包经营、合作经营、联合经营的，甲方有权解除合同，收回租赁商铺，另行出租，保证金充当违约金不予退还。”上述合同签订后，南昌市俊顺实业有限公司依约向俞少彬交付了上述租赁标的物。2014年10月20日，俞少彬作为经营者，以南昌市红谷滩新区凤凰北大道凤凰家园四区1-9号商铺为经营场所，办理了工商登记手续，登记字号为红谷滩新区博越汽车服务中心（个体工商户）。租赁期间，因欠缴租金，2014年11月5日，俞少彬与其妻子邓佳佳共同出具一份承诺书，承诺于2014年11月15日之前付清147000元，如到期未付，自愿放弃承租权，欠款（30万元）一并归还。承诺期限届满，俞少彬及其妻子邓佳佳未付清拖欠的租金。2015年5月3日，南昌市俊顺实业有限公司在俞少彬经营的红谷滩新区博越汽车服务中心张贴告知函，按照约定解除了双方于2014年1月2日签订的《凤凰家园商铺租赁合同》。另查明：在上述合同约定的租赁期间，2014年8月20日，在未经南昌市俊顺实业有限公司同意的情况下，俞少彬擅自与汤慧琴签订一份《租赁合同》，主要约定:“俞少彬将凤凰家园商业街（位于红谷滩新区凤凰洲丰和北大道888号）凤凰家园四区6-9号商业房二楼出租给汤慧琴用作经营琴行，建筑面积为467平方米；免租期为自2014年8月20日至2014年10月14日止；租赁期限为2014年10月15日至2022年3月31日止；2014年10月15日至2015年10月14日，每平方米租金为16元，月租金7472元；2015年9月10日至2016年9月9日，每平方米租金为17.6元，月租金为8219元；2016年9月10至2017年9月9日，每平方米租金为20元，月租金9340元；2017年9月10日至2018年9月9日，每平方米租金为26元，月租金为12142元；2018年9月10日至2019年9月9日，每平方米租金为30元，月租金为14010元；2019年9月10日至2020年9月9日，每平方米租金为33元，月租金15411元；2020年9月10日至2021年9月9日，每平方米租金为36元，月租金为16812元；2021年10月15日至2022年3月31日，每平方米租金为40元，月租金为18680元；每一个月为一个支付周期，先支付后使用，首期租金支付时间为本合同签订之日起；每逾期一日，支付未交部分的1%作为违约金；为确保出租房屋及附属设施完好无损，乙方向甲方支付相当于第一年六个月租金金额即44832元，作为履行本合同义务的保证金。”该份租赁合同签订后，汤慧琴实际占有、使用凤凰家园四区6-9号商业房二楼至今。原告多次催促汤慧琴搬离遭到拒绝。为维护自身合法权益，原告于2016年6月1日诉至法院。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的南昌市俊顺实业有限公司营业执照、汤慧琴身份证复印件、第三人南昌轨道交通资产经营有限公司营业执照、第三人俞少彬户籍信息、2012年3月原告与南昌轨道交通置业有限公司签订《凤凰家园商铺租赁合同》、南昌市人民政府办公厅抄告单洪府厅抄字【2011】808号、《凤凰家园房产收购协议》、企业信息一份、企业变更信息一份、授权书、2014年1月2日原告与俞少彬签订《凤凰家园商铺租赁合同》一份、2014年11月15日俞少彬书面承诺一份、红谷滩新区博越汽车服务中心个体信息、关于同意将住房改变为经营性住房的证明一份、产权证正在办理证明一份、租赁合同一份、俞少彬与邓佳佳婚姻登记信息、《解除合同告知函》一份、《解除合同告知函》张贴图片（二张）、凤凰家园社区居民委员会《证明》、房屋分层分户平面图（二份），被告提供的收条、装修店面各部位花费的装修费用单、俞少彬与被告汤慧琴签订的《凤凰家园商铺租赁合同》等证据在案予以佐证。本院认为：南昌轨道交通置业有限公司与南昌市俊顺实业有限公司签订《凤凰家园商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反强行法的效力性规范，属于有效合同。原告居于合同约定取得租赁权，并占有该租赁标的物属于有权占有。2014年1月2日，南昌市俊顺实业有限公司与俞少彬签订一份《凤凰家园商铺租赁合同》亦系双方当事人真实意思表示，且不违反强行法的效力性规范，属于有效合同。原告向俞少彬交付租赁标的物后，俞少彬未按合同约定支付租金，构成违约。2014年11月5日，俞少彬与其妻子邓佳佳共同出具一份承诺书交由原告；原告对该承诺书不持异议，视为双方就约定解除权的行使条件达成合意。因俞少彬逾期仍未按承诺书支付租金，2015年5月3日，南昌市俊顺实业有限公司在俞少彬经营的红谷滩新区博越汽车服务中心张贴告知函，通知其解除双方于2014年1月2日签订的《凤凰家园商铺租赁合同》。故本院确认该租赁合同于2015年5月3日解除。俞少彬的租赁权因该合同解除而消灭，其租赁权是汤慧琴租赁权的存在基础。故从2015年5月3日起，汤慧琴亦丧失租赁权。就出租人（原告）与次承租人（被告）之间的关系而言，次承租人的租赁权不能对抗出租人。在出租人解除租赁关系时，出租人自得直接向次承租人请求返还租赁物。故原告要求被告返还其占有的凤凰家园四区6-9号商业房二楼商铺，理由正当，本院予以支持。对于该商铺的面积争议，本院认为原告提供的房屋分层分户平面图，有第三人南昌轨道交通资产经营有限公司盖章确认，相对于被告提供的其与俞少彬签订的租赁合同中记载的面积，处于优势证据地位，故本院采信房屋分层分户平面图载明的面积。经加总计算，凤凰家园四区6-9号商业房二楼计租面积为558.26平方米。合同解除后，被告拒不返还租赁物，应当支付房屋占有、使用费。为此，原告主张被告赔偿经济损失，理由正当，本院予以支持。2014年1月2日，南昌市俊顺实业有限公司与俞少彬签订《凤凰家园商铺租赁合同》约定第一年租金为22元/每月/每平方米。本院参照该合同酌定：房屋占有使用费从合同约定解除之日即2015年5月3日起按每月每平方米22元的标准计算至被告返还租赁物之日止（支付标准为12281.72元/每月）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告汤慧琴于本判决生效之日起十日内向原告南昌市俊顺实业有限公司返还租赁物南昌市红谷滩新区凤凰洲丰和北大道888号凤凰家园四区6-9号商业房二楼的商铺；二、被告汤慧琴于本判决生效之日起十日内向原告南昌市俊顺实业有限公司支付房屋占用使用费（从2015年5月3日计算至实际返还租赁物之日止，支付标准为12281.72元/每月）；三、驳回原告南昌市俊顺实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43410元，由被告汤慧琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  周 俊人民陪审员  何志勇人民陪审员  李 萍二〇一七年七月五日书 记 员  陆国玉