广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终4846号
上诉人（原审原告）：肖东华，男，1960年5月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：罗裕聪，广东公尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林嘉蕾，广东公尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈东英，女，1971年9月26日出生，汉族，住广东省广州市芳村区。
委托诉讼代理人：陈小华，广东陈小华律师事务所律师。
原审第三人：佛山市南海区雅居乐房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇盐步三眼桥货场侧，组织机构代码725960332。
法定代表人：薛双有，该公司总经理。
委托诉讼代理人：龚琳，女，1985年6月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，该公司员工。
委托诉讼代理人：薛志辉，男，1979年11月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，该公司员工。
原审第三人：佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇盐步穗盐路雍景豪园御景台30栋一层，统一社会信用代码91440605743668036X。
法定代表人：冯欣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姜健彬，男，1984年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，该公司员工。
原审第三人：罗晓雯，女，1970年4月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：陈小华，广东陈小华律师事务所律师。
上诉人肖东华因与被上诉人陈东英、原审第三人佛山市南海区雅居乐房地产有限公司（以下简称雅居乐地产公司）、佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）、罗晓雯租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
肖东华上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈东英支付自2014年9月1日起至2015年10月31日止的租金363058元、管理费14805元予肖东华；2.改判陈东英支付以25796元为本金自2015年6月6日起计算至2015年10月31日止，2015年7月至2015年10月期间均以26274元为本金从当月6日计算至2015年10月31日止，按日千分之二的标准计算逾期付款违约金95072.9元予肖东华。二审期间，肖东华明确上诉请求第二项为：“陈东英支付以257962元为本金自2015年6月6日起计算至2015年10月31日止，2015年7月至2015年10月期间均以26274元为本金从当月6日计算至2015年10月31日止，按日千分之二的标准计算逾期付款违约金95068.61元予肖东华”。事实和理由：（一）一审判决对租金的处理程序错误，该判决使肖东华的合法权益受到严重损害，应予以撤销。一审判决认定陈东英应向肖东华支付租金363058元，因陈东英已向罗晓雯直接支付租金，为减少当事人诉累，陈东英应向肖东华支付涉案期间租金差额51652元。一审法院的该处理方式欠妥。陈东英并未提起反诉要求对租金进行抵扣，肖东华也从未同意抵扣，双方仅对租金数额无异议，但对陈东英支付租金的对象和手法存在极大争议。罗晓雯在本案中是无独立请求权的第三人，即使其同意抵扣，也必须征得肖东华同意，法院才能在调解工作中进行租金抵扣。（二）一审法院对违约金的处理方式前后矛盾，无法律依据，有违合同公平合理原则，变相支持了违约方的违约行为，导致肖东华的权益受到严重损害，应予以纠正。肖东华与陈东英约定的逾期付款违约金按日千分之二计算并未超出国家法律规定的范围，依法应予以支持。（三）一审法院对诉讼费分担不合理。
陈东英辩称，（一）肖东华不是涉案商铺的业主，只是承租中间人，其有权收取租金的差价，却无权侵吞全额租金。（二）一审法院对陈东英应向肖东华支付的租金与肖东华应向罗晓雯支付的租金进行抵扣，没有程序方面的问题。（三）肖东华诉请陈东英向其支付违约金没有依据。合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。（四）法官对如何分配诉讼费有自由裁量权。
雅居乐地产公司述称，（一）一审判决陈东英向肖东华支付租金差额于法有据，未损害肖东华的合法利益。（二）一审判决酌情调整违约金计算方式合法合理。（三）一审法院根据判决结果及案件实际情况分配诉讼费，公平公正。
雅居乐物业公司述称，除同意雅居乐地产公司陈述的意见外，补充一点：雅居乐地产公司将涉案商铺出售给罗晓雯后，雅居乐物业公司已经将该出售行为告知肖东华，罗晓雯也知道涉案商铺是带租出售的，雅居乐物业公司已经尽到告知义务。
罗晓雯述称，（一）一审判决对租金的处理结果和程序都没有错误，一审判决陈东英向肖东华支付租金差额部分，也是肖东华诉请的一项内容。（二）合同约定的违约金过高，一审法院予以调整无误。（三）一审诉讼费的分配合理。
肖东华向一审法院起诉请求：1.陈东英支付自2014年9月1日起至2015年10月31日止的租金363058元、管理费14805元；2.陈东英支付以25796元为本金自2015年6月6日起计算至2015年10月31日止，2015年7月至2015年10月期间每月均以26274元为本金自当月的6日计算至2015年10月31日止，按日千分之二标准计算的逾期付款违约金95072.9元予肖东华。
一审法院认定事实：雅居乐地产公司是位于佛山市南海区大沥镇盐步穗盐东路花地湾雍景豪园荟景台12座二层商铺的开发单位，登记建筑面积为1467.13平方米，于2014年12月11日登记权属人为罗晓雯。雅居乐地产公司委托雅居乐物业公司对雍景豪园荟景台12座201号商铺进行经营管理。
2011年5月10日，雅居乐物业公司与肖东华签订《租赁合同》，约定将雍景豪园荟景台12座二层部分商铺出租予肖东华作经营美容美发用途；商铺建筑面积约为705平方米；租赁期间从2011年8月1日起至2019年9月31日止；在租赁期间，雅居乐物业公司有权将商铺所有权转移给第三方，不必征求肖东华同意，在第三方取得所有权后即成为本合同的当然出租方，享有原出租方享有的权利，承担原出租方承担的义务；其中2013年11月1日至2014年10月31日期间租金每月20985元、2014年11月1日至2015年10月31日期间每月租金22453元，每月管理费1057元，租金和管理费应于每月10号前交纳，逾期支付按日千分之二计收违约金。
2011年4月27日，肖东华、陈东英签订《租赁合同》，约定肖东华将雍景豪园荟景台12座二层部分商铺出租予陈东英作经营美容美发用途；商铺建筑面积为705平方米；租赁期间从2011年7月1日起至2019年9月31日止；其中2013年11月1日至2014年10月31日期间每月租金23885元、2014年11月1日至2015年10月31日期间每月租金26274元；陈东英每月应缴物业管理费1057.5元；陈东英在每月五日前缴交本月的租金和管理费及上月水电费给肖东华；陈东英拖欠租金、管理费、水费、电费的，逾期之日起每天按应付款的千分之二计付违约金。
2011年11月1日，雅居乐物业公司与陈东英签订《租赁协议》，约定雅居乐物业公司将雍景豪园荟景台12座201号商铺出租予陈东英经营美容美发，商铺面积为883.49平方米。该协议在工商行政管理部门中备案，用于开办陈东英个体经营的佛山市南海凰芮美容店。
2013年11月11日，雅居乐地产公司与罗晓雯签订《广东省商品房买卖合同》，约定罗晓雯向雅居乐地产公司购买雍景豪园荟景台12座二层商铺，商铺建筑面积为1467.13平方米；双方对价款等进行了约定，同时约定雅居乐地产公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因雅居乐地产公司的原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由雅居乐地产公司承担全部责任。2014年4月30日，雅居乐地产公司、雅居乐物业公司与罗晓雯办理了商铺交接手续。
2014年4月，罗晓雯与陈东英签订《商铺租赁合同书》，约定罗晓雯将雍景豪园荟景台12座二层以北商铺（面积为873平方米）出租予陈东英；租赁期限从2014年5月1日起至2020年4月30日止；其中2014年5月1日起至2015年4月30日止月租金为33180元；并对租金支付等进行了约定。
2014年8月25日，肖东华向一审法院起诉陈东英，主张陈东英支付2014年6月至8月租金71676元、管理费3174元和违约金。陈东英反诉肖东华，主张双方于2011年4月27日签订的《租赁合同》无效、肖东华返还押金39480元及2014年5月租金23892元，一审法院经审查后作出（2014）佛南法民三初字第896号民事判决，认为肖东华与陈东英于2011年4月27日签订的《租赁合同》合法有效，判决陈东英向肖东华支付2014年6月至8月租金71676元、管理费3174元，驳回肖东华的其他诉讼请求，驳回陈东英的反诉请求。陈东英不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后于2015年6月1日作出（2015）佛中法民三终字第319号民事判决，认为由于陈东英并未能举证证明其向罗晓雯交纳的租金和管理费是为了清偿其所欠肖东华的租金和管理费而支付，故驳回陈东英的上诉，维持原判决。2015年6月27日、同年8月25日、同年9月22日，肖东华向陈东英发出催交租金通知。
2015年10月14日，肖东华提起本案诉讼。诉讼中，肖东华确认未向罗晓雯支付2014年9月至2015年10月期间租金和管理费，陈东英和罗晓雯均同意将肖东华应向罗晓雯交纳的租金和管理费在本案中一并处理。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。肖东华、陈东英于2011年4月27日签订的《租赁合同》已经生效判决认定为合法有效，陈东英现仍主张该《租赁合同》无效理据不足，一审法院不予采纳，该《租赁合同》对肖东华、陈东英具有法律约束力。肖东华与雅居乐物业公司于2011年5月10日签订《租赁合同》，后于2013年11月11日将租赁物出租给罗晓雯，并于2014年4月30日移交给罗晓雯，即自此该租赁合同相对方为肖东华与罗晓雯，罗晓雯以未与肖东华重新签订租赁合同为由主张双方之间不存在租赁合同关系没有依据，一审法院不予采纳。依照上述两份租赁合同约定，2014年9月至2015年10月期间，陈东英应向肖东华支付租金363058元（23885元/月×2个月＋26274元/月×12个月）、肖东华应向罗晓雯支付租金311406元（20985元/月×2个月＋22453元/月×12个月），现罗晓雯确认陈东英已直接向其交纳了2014年9月至2015年10月期间租金，并与陈东英均同意在本案中一并处理，肖东华也确认并未交纳此期间租金予罗晓雯，为减少当事人诉累，本案中陈东英需支付此期间租金差额51652元（363058元－311406元）予肖东华，肖东华请求陈东英支付全部租金有失公平原则，超出部分一审法院不予支持。雅居乐物业公司确认已收取2014年9月至2015年10月期间物业管理费，考虑两份租赁合同对物业管理费约定金额相同，一审法院对肖东华起诉请求陈东英支付管理费14805元诉讼请求不予支持。陈东英未及时向肖东华支付租金差额造成肖东华损失为利息损失，肖东华主张按合同约定日千分之二计算逾期付款违约金过高，一审法院酌情调整为日万分之五，如上所述，逾期付款违约金也以上述两份租赁合同约定的租金差额为本金，肖东华主张以全部租金为本金有违公平，超出部分一审法院也不予支持。结合肖东华在本案中主张的逾期付款违约金期间，本案中陈东英应支付给肖东华的逾期付款违约金为2650.12元（按日万分之五标准，以28726元为本金从2015年6月6日计算至2015年10月31日止共147天为2111.36元，以3821元为本金从2015年7月6日计算至2015年10月31日止共117天为223.53元，以3821元为本金从2015年8月6日计算至2015年10月31日止共86天为164.3元，以3821元为本金从2015年9月6日计算至2015年10月31日止共55天为105.08元，以3821元为本金从2015年10月6日计算至2015年10月31日止共24天为45.85元），肖东华主张违约金95072.5元依据不足，超出部分一审法院不予支持。
雅居乐地产公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈东英应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年9月1日至2015年10月31日期间的租金差额51652元予肖东华；二、陈东英应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年9月1日至2015年10月31日期间的租金逾期付款违约金2650.12元予肖东华；三、驳回肖东华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4197.12元（肖东华已预交），由肖东华负担3618.34元，陈东英负担578.78元。陈东英负担的部分应于上述同期迳付还予肖东华，一审法院不另收退。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：雅居乐物业公司在一审庭审中陈述涉案商铺没有拖欠2014年9月至2015年10月期间的管理费，肖东华陈述其没有向雅居乐物业公司支付涉案商铺2014年9月至2015年10月期间的管理费。
本院认为，根据肖东华的上诉请求和陈东英的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：（一）陈东英应否向肖东华支付2014年9月1日至2015年10月31日期间的租金363058元、管理费14805元；（二）陈东英应否向肖东华支付2014年9月1日至2015年10月31日期间租金逾期付款违约金，如果应该支付，该违约金的数额问题。
关于第一个争议焦点。首先，对于租金的问题。肖东华上诉主张陈东英应向其支付2014年9月1日至2015年10月31日期间的租金363058元，陈东英则辩称其已向罗晓雯支付此期间的租金，其无需重复向肖东华支付涉案商铺的租金。经审查，肖东华与陈东英之间签订的《租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，雅居乐地产公司、雅居乐物业公司对肖东华转租涉案商铺的行为亦未提出异议，该合同合法有效。双方签订了上述合同后，肖东华将涉案商铺交付陈东英占有使用，陈东英应按合同约定向肖东华支付租金。由于陈东英尚未向肖东华支付2014年9月1日至2015年10月31日期间的租金，故肖东华上诉请求陈东英向其支付该期间的租金363058元，本院予以支持。至于肖东华与罗晓雯之间的租金问题，不属于本案的审理范围，本院对此不予审查认定。一审判决认定“陈东英应向肖东华支付租金363058元，肖东华应向罗晓雯支付租金311406元，罗晓雯确认陈东英已直接向其支付涉案期间的租金，且罗晓雯、陈东英均同意在本案中一并处理，肖东华也确认并未向罗晓雯支付该段期间的租金，因此陈东英仅需向肖东华支付租金差额51652元”没有法律依据，本院予以纠正。
其次，对于管理费的问题。肖东华上诉主张陈东英向其支付2014年9月1日至2015年10月31日期间的管理费14805元,陈东英辩称其已向雅居乐物业公司支付该期间管理费，其无需重复支付该费用。对此，因肖东华作为出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，在肖东华没有向雅居乐物业公司支付上述期间管理费的情况下，陈东英为了涉案商铺的正常经营，代为向雅居乐物业公司支付上述期间的管理费，该行为并不损害肖东华的利益。因此，肖东华上诉请求陈东英支付管理费14805元，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。肖东华上诉主张陈东英应根据《租赁合同》的约定按日千分之二的计算标准向肖东华支付租金逾期付款违约金，陈东英则辩称双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。经审查，陈东英未向肖东华支付2014年9月1日至2015年10月31日期间的租金，其行为已构成违约，陈东英应承担违约责任。肖东华与陈东英签订的《租赁合同》约定陈东英拖欠租金，从逾期之日起每日按应付款的千分之二计付违约金。由于肖东华并未举证证明其因陈东英的违约行为造成的损失，陈东英认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，综合本案中陈东英的违约情节、肖东华的损失等具体情况，本院酌定违约金计算标准为日万分之一点七五。陈东英应按日万分之一点七五的利率标准，以257962元为本金自2015年6月6日起计算至2015年10月31日止；以26274元为本金自2015年7月6日计算至2015年10月31日止；以26274元为本金自2015年8月6日计算至2015年10月31日止；以26274元为本金自2015年9月6日计算至2015年10月31日止；以26274元为本金自2015年10月6日计算至2015年10月31日止向肖东华支付租金逾期付款违约金。
综上所述，肖东华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1462号民事判决第三项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1462号民事判决第一项为：被上诉人陈东英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年9月1日至2015年10月31日期间的租金363058元予上诉人肖东华；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1462号民事判决第二项为：被上诉人陈东英应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人肖东华支付2014年9月1日至2015年10月31日期间的租金逾期付款违约金，计算方式为：按日万分之一点七五的利率标准，以257962元为本金自2015年6月6日起计算至2015年10月31日止；以26274元为本金自2015年7月6日计算至2015年10月31日止；以26274元为本金自2015年8月6日计算至2015年10月31日止；以26274元为本金自2015年9月6日计算至2015年10月31日止；以26274元为本金自2015年10月6日计算至2015年10月31日止；
四、驳回上诉人肖东华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取4197.12元，由上诉人肖东华负担1097.12元，被上诉人陈东英负担3000元。二审案件受理费8394.04元，由上诉人肖东华负担2394.04元，被上诉人陈东英负担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二○二○一六年十月二十五日
书 记 员 覃心怡