浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第152号
上诉人（原审被告）：宁波市江北福莱特塑业有限公司。
法定代表人：陈伶俐。
委托代理人：钟景德。
被上诉人（原审原告）：宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂。
负责人：赵宏岳。
委托代理人：杨培尔。
委托代理人：顾宁广。
上诉人宁波市江北福莱特塑业有限公司（以下简称福莱特公司）因与被上诉人宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂（以下简称宏杰五金厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2014年1月13日作出的（2013）甬鄞民初字第1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人福莱特公司的法定代表人陈伶俐及其委托代理人钟景德、被上诉人宏杰五金厂的负责人赵宏岳及其委托代理人杨培尔、顾宁广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2008年7月1日，原、被告双方签订了《厂房租赁协议》一份，约定原告将其所有的位于宁波市鄞州区五乡镇汇纤村铁路南善华路6号一幢半三层楼厂房出租给被告使用，总面积为1910平方米，租期5年，自2008年7月1日起至2013年6月30日止，租赁费为每月每平方米7元，年租金为160440元，先付后用。并约定在租赁期内，如遇政府征用和不可抗力的情况，则按租期比例退租费；在租赁期内，双方如有一方违约，违约方需赔偿违约金50000元给另一方等内容。现该厂房仍由被告控制及使用。被告已付清2013年1月1日前的租金。2013年3月7日，轨道交通办公室与原告签订了《宁波市轨道交通一号线二期工程鄞州区五乡镇企业房屋拆迁货币补偿协议》一份，约定为确保宁波市轨道交通一号线二期工程建设顺利进行，对原告位于宁波市鄞州区五乡镇汇纤村的厂房实施拆迁，并对厂房面积、补偿款、腾退时间及违约责任等均进行了约定。
原审原告宏杰五金厂于2013年9月23日诉至原审法院，请求判令：一、解除原审原、被告之间的房屋租赁合同关系；二、原审被告支付原审原告2013年1月1日至2013年6月30日止的半年度厂房租金80220元，并按照每年160440元的标准支付自2013年7月1日起至实际搬迁之日止的租金；三、原审被告支付原审原告2012年7月1日至2013年6月30日止水费2400元（按照每月200元计算），并按照该标准支付自2013年7月1日起至原审被告实际搬迁之日止的水费；四、原审被告支付原审原告违约金50000元。审理中，原审原告增加诉讼请求，要求原审被告立即腾退涉案厂房。
原审法院经审理认为，原、被告双方签订的《厂房租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规效力性、强制性规定的情形，应属合法有效。该租赁协议约定的租期至2013年6月30日止，在原、被告双方没有达成续约的情况下，结合涉案协议中关于“如遇政府征用和不可抗力的情况，则按租期比例退租费”的约定以及原告亦称其知晓涉案厂房列入拆迁范围的陈述，原、被告双方的《厂房租赁协议》至2013年6月30日即终止，不需要再行解除。在租赁合同关系终止后，被告理应及时腾退房屋及支付租金。至于被告关于涉案厂房列入拆迁范围并于2013年3月7日达成拆迁协议，原告即无处分权的意见，该院认为，虽然拆迁协议载明了原告应腾退厂房的时间，但在未予腾退之前，原告仍享有处分权，且被告至今仍占用涉案厂房，故对被告的该答辩意见不予采纳。被告租赁使用原告的厂房，理应按时支付租金，拖欠不付显属违约。原告要求被告按照双方《厂房租赁协议》标准计算租金及占有使用费，于法有据，予以支持，即被告应支付给原告的租金为80220元（2013年1月1日至2013年6月30日止），并自2013年7月1日起，按照每月每平方米7元的标准向原告支付占有使用费至实际腾退之日止。对于原告诉请的违约金，被告认为即使其构成违约，该违约金标准也过高，要求法院调整。因被告逾期支付租金构成违约，理应支付违约金，但因原告未能提供证据证明其损失，综合考虑被告的过错程度及原告的实际损失等因素，酌情确定被告支付原告违约金10000元。对于原告诉请的水费，因原告未提供证据予以证明，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》九十一条第（一）款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、被告宁波市江北福莱特塑业有限公司于判决生效后五日内向原告宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂腾退位于宁波鄞州五乡镇汇纤村铁路南善华路6号（总面积为1910平方米）的厂房；二、被告宁波市江北福莱特塑业有限公司支付原告宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂租金80220元；三、被告宁波市江北福莱特塑业有限公司支付原告宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂违约金10000元；四、被告宁波市江北福莱特塑业有限公司按照每月每平方米7元的标准向原告宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂支付自2013年7月1日起至实际腾退租赁厂房之日止的房屋占有使用费；五、驳回原告宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂的其他诉讼请求。上述二、三项合计90220元，限被告宁波市江北福莱特塑业有限公司于判决生效后五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2952元，由原告宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂负担896元，被告宁波市江北福莱特塑业有限公司负担2056元。
宣判后，原审被告福莱特公司不服，上诉至本院称：1.2013年3月7日被上诉人已与拆迁部门签订包括涉案厂房在内的拆迁协议，也已收到拆迁补偿款。故自该日起，涉案房屋的所有权人应为拆迁部门，而非被上诉人，其无权再要求上诉人缴纳房租及使用费，即使上诉人应予缴纳，也应交付给房屋拆迁部门；2.就2013年1-2月的厂房租金，双方曾达成口头协议，涉案厂房的拆迁权益包括临时安置补偿费、停工停产补偿、装修补偿、设备补偿款等，被上诉人会在扣除上诉人应付的租金后，将领取的款项交给上诉人，无需上诉人另行支付。后上诉人多次找被上诉人处理搬迁补偿事宜，但被上诉人却一直以各种借口拖延直至反悔，上诉人已全面停工停产，处于歇业状态。综上，被上诉人要求上诉人向其支付租金、使用费及违约金缺乏事实与法律依据，请求二审法院撤销原判，依法予以改判。
被上诉人宏杰五金厂答辩称：1.虽然被上诉人已与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，但该行为系债权行为，尚需完成拆迁补偿款支付及房屋交付等物权行为。目前房屋尚未完成搬迁和交付，故被上诉人仍是涉案房屋的所有权人，依法可主张权益；2.涉案房屋租赁期限于2013年6月30日届满后，在未续签合同的情形下，双方的租赁关系为不定期租赁。根据法律规定，被上诉人可随时要求解除合同，且已及时履行通知义务；3.上诉人认为双方协商过搬迁补偿事宜，且经双方结算后其并未拖欠租金的说法缺乏依据。上诉人不应以未获得相应搬迁补偿款为由来对抗被上诉人要求其履行搬迁的义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人福莱特公司与被上诉人宏杰五金厂签订的《厂房租赁协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，双方均应依约履行。根据该协议约定，租赁期限于2013年6月30日终止，因双方未就续租事宜另行达成协议，上诉人理应及时腾退房屋及支付租金。上诉人称被上诉人已于2013年3月7日与拆迁部门达成协议，此后被上诉人对涉案房屋无处分权，无权收取房屋租金及占有使用费，因上诉人至今尚未腾退涉案房屋，被上诉人仍应享有处分权，故对该主张，本院不予采信。上诉人又认为双方曾就拆迁补偿款处理事宜达成口头协议，因被上诉人反悔未予兑现，故其逾期未腾退房屋及支付租金等并不构成违约，但上诉人未能提交相关的证据予以证明，本院亦难以采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2952元，由上诉人宁波市江北福莱特塑业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
代理审判员 莫爱萍
代理审判员 张颖璐
二〇一四年三月四日
代书 记员 潘芬芬