广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终3862号
上诉人（原审被告）：广州杰瑞置业有限公司，住所地广州中新广州。
法定代表人：陈志华。
委托诉讼代理人：钟永殷、郑燕燕，均为该公司员工。
被上诉人（原审原告）：刘伟雄，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：黄楚镇、黄婉欣，均为广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州杰瑞置业有限公司（以下简称杰瑞公司）因与被上诉人刘伟雄商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初3731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杰瑞公司的委托诉讼代理人钟永殷、郑燕燕，被上诉人刘伟雄的委托诉讼代理人黄楚镇、黄婉欣到庭参加诉讼。现已审理终结。
杰瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回刘伟雄的所有诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由刘伟雄承担。事实和理由：一审法院对本案部分主要事实没有查清，杰瑞公司已按时履行交楼义务，不应承担逾期交付的违约责任。一、杰瑞公司已多次以书面及电话方式通知刘伟雄收楼。在杰瑞公司发送收楼通知书时，刘伟雄告知杰瑞公司，手机号码不变，地址变更为“佛山市xx区xx路xx号2区l座302房”。杰瑞公司按刘伟雄提供的新地址于2015年12月8日邮寄了收楼通知书，于2016年3月26日、2016年6月8日邮寄了催收楼通知函。同时，杰瑞公司的工作人员也多次通过电话通知刘伟雄前来收楼，刘伟雄在合同中预留的电话号码并未发生变化，但刘伟雄因自身原因并未前来办理收楼手续。二、在商品房买卖合同约定的交付期限，刘伟雄没有前来办理收楼手续。根据商品房买卖合同的补充协议第八条第1款的约定，“乙方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，以房屋所在地为交付地点”。根据商品房买卖合同第十三条的约定，交付期限为2015年12月31日。根据商品房买卖合同第十四条最后一款的约定，“由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为卖方已按合同约定将房屋交付买方使用，卖方不承担延期交房的违约责任，且买方应按本合同约定支付物业管理费等相关费用”。在2015年12月31日，刘伟雄并未到房屋所在地办理收楼手续。因刘伟雄原因导致未能按期交付，杰瑞公司不承担延期交房违约责任。三、刘伟雄诉称曾“多次催收”，由此可证刘伟雄一直关注着案涉房屋是否具备交付条件，刘伟雄不可能不知道案涉房屋已能办理收楼手续。刘伟雄一直不办理收楼手续，是因为自身原因。四、刘伟雄在商品房买卖合同上存留的地址错误。刘伟雄在商品房买卖合同上预留的地址是“江景新城……”，正确地址应为“汇景新城……”根据双方签订的商品房买卖合同的补充协议第十七条的约定，“乙方的联系方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，并对提供资料的真实性负责，如有变更，应即时以书面形式通知甲方，甲方若按乙方提供的联系方式无法与乙方取得联系，相关责任由乙方承担”。根据约定，刘伟雄需自行承担因自身原因提供错误地址而无法收到收楼通知书的责任。五、案涉房屋在商品房买卖合同约定的交付期限届满前已具备交付条件。在商品房买卖合同约定的交付期限届满前，案涉房屋已取得竣工验收备案表、办妥规划验收、消防验收、环保验收，具备永久用电、永久用水，制备了房屋质量保证书、房屋使用说明书、临时管理规约，前期物业管理公司也接手了物业管理工作，因此，案涉房屋在约定的交付期限前已具备交付条件。
刘伟雄辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回杰瑞公司的上诉请求。理由为：一、根据合同约定，杰瑞公司应在2015年12月31日向刘伟雄交楼并邮寄收楼通知书，但根据杰瑞公司一审提供的EMS投递情况证明，显示杰瑞公司未按合同约定地址邮寄收楼通知书，而是邮寄至佛山市xx区xx路xx号2区1座302房，该房屋并非刘伟雄的房屋。因杰瑞公司将收楼通知书邮寄至错误地址，导致刘伟雄无法收到收楼通知书。二、无论刘伟雄在合同中预留的地址是否有笔误，杰瑞公司均未按照该地址向刘伟雄邮寄收楼通知书，该法律责任应归咎于杰瑞公司。
刘伟雄向一审法院起诉请求判令：1.杰瑞公司立即将符合约定条件的、位于xx路xx号号（B1栋）513号房屋交付刘伟雄；2.杰瑞公司立即向刘伟雄支付逾期交房违约金（违约金以房屋总价889405元为基数，按每天0.05%的标准，从2015年12月31日计算至实际交付房屋之日止，暂计至2016年7月20日的违约金为人民币89829.91元），以上共计979234.91元；3.本案的全部诉讼费用由杰瑞公司承担。
一审法院认定事实：2014年7月1日，刘伟雄（乙方）与杰瑞公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：杰瑞公司以出让方式取得位于广州开发区xx大道以南、xx路以西，地块编号xx编号为xx的地块的土地使用权，刘伟雄购买杰瑞公司开发的绿xx广场一期A1、B1、B2栋办公楼、S3-S5栋商业楼第B1栋5层513房，房屋地址位于广州市萝岗区xx路xx号号（B1栋）的513房，房屋用途为办公，该商品房以套出售，按套内建筑面积40.31平方米计算房价，单价为每平方米22064.13元，总金额889405元，刘伟雄以按揭方式付款。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定期限交房，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行且乙方不得退房。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为卖方已按合同约定将房屋交付买方使用，卖方不承担延期交房的违约责任，且买方应按本合同约定支付物业管理费等相关费用。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；(六)《房地产（住宅）质量保证书》；(七)《房地产（住宅）使用说明书》；(八)《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。刘伟雄在《广州市商品房买卖合同（预售）》中预留的通讯地址为：广州市天河区江景新城中央庭院G栋301。
《补充协议》第六条关于延期交房的违约责任（对买卖合同第十四条的补充修订）约定，经认真考虑因甲方逾期交房而可能遭受的所有损失及风险，乙方充分理解、认可并同意甲方依据《商品房买卖合同》第十四条向乙方支付的违约金总额不超过房价款的10%。第七条关于房屋交付时的有关资料（对买卖合同第十五条的补充修订）：房屋交付时，除（六）（七）（八）两项资料甲方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场提供给乙方查阅，乙方如有需要，可向甲方申请复印；如甲方已办妥竣工验收备案手续，但因办理其他手续导致（一）至（五）项文件资料未能出示齐全，不视为不符合交付标准；若乙方以此为由拒绝配合办理房屋交接手续的，甲方不承担延期交房的违约责任。第八条关于商品房的交接办法（对买卖合同第十三条、第十六条的补充修订）约定，在商品房达到交付使用条件后，甲方可以电话、短信或信件方式通知乙方办理交付使用手续。以信件通知的，以乙方签收日为送达时间；乙方未签收的，同城以信件发出后第二日为送达日，异地以信件发出后的第四日为送达日。以电话通知的，通知送达时间为乙方接到电话的时间，甲方须在交付现场完善交付通知的签收手续。乙方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，以房屋所在地为交付地点。甲方交付通知送达后，除非商品房未达到交付条件，否则视为甲方已按期交付商品房，交付日为甲方通知的交付期限届满之日。第十七条关于通知（对买卖合同第二十九条的补充修订）约定，乙方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，并对提供资料的真实性负责。如有变更，应即时以书面形式通知甲方，甲方若按乙方提供的联系方式无法与乙方取得联系，相关责任由乙方承担。第二十一条关于买卖合同与补充协议冲突的处理约定，本补充协议作为合同附件，对合同相关条款进行补充、变更，出现与合同有冲突或不一致的，均以本补充协议约定为准，本补充协议自买卖双方签署之日起生效。
合同签订后，刘伟雄按约支付全部房款。
2015年9月29日，广州开发区建设工程质量安全监督站就xxx广场一期A1、B1、B2、S1-S5（含地下室）商业、办公楼施工总承包工程进行竣工验收备案，出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工验收备案表》），该备案表备案文件目录载有“工程竣工验收报告；工程施工许可证；施工图设计文件审查意见；单位工程质量综合验收文件；规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；施工单位签署的工程质量保修书”等内容。
2014年4月24日，广州市公安局萝岗区分局向杰瑞公司发出《申领门牌确认通知书》，同意杰瑞公司申领包含涉案房屋所在楼宇在内的门牌号。2014年11月25日，杰瑞公司与广州开发区供水管理中心签订《xx广场永久用水接驳工程协议书》。2015年2月11日，供电部门给杰瑞公司出具了《客户受电工程竣工检验意见书》，用电地址为广州开发区xx大道以南、xx路以西。2015年5月15日，杰瑞公司开发的xx广场一期A1、B1、B2、S1-S5（含地下室）商业、办公楼燃气管道工程取得广州市燃气输配及应用工程交工验收证书。2015年8月19日，杰瑞公司为xx广场选聘的上海xx置业有限公司取得前期物业服务合同备案回执。2016年2月1日，广州市民防办公室出具《人防工程专项竣工验收备案意见书》，载明：杰瑞公司自编xx广场（包括办公A1-A3、B1、B2、C1-C5、D、E栋等），本期人防工程建设于C1-C5、D栋连体地下室负二层，同意竣工验收备案。2016年2月28日，涉案房屋所在楼宇符合通邮条件。
杰瑞公司还向一审法院提交了落款时间为2015年12月30日的《房屋质量保证书》、落款时间为2015年12月31日的《房屋使用说明书》和未签署时间的《临时管理规约》。刘伟雄称未收到上述文件，杰瑞公司抗辩称刘伟雄未收到上述材料的原因是刘伟雄还没有收楼。
2015年12月8日，杰瑞公司向刘伟雄邮寄了EMS快递单上注明物品名称为《xx广场B1-513、514收楼通知书》的文件，快递单上填写的收件地址为“佛山市xx区xx路xx号2区1座302房”，收件人为刘伟雄，手机号码为139××××8081，投递结果为退回妥投。2016年3月28日，杰瑞公司向刘伟雄邮寄了EMS快递单上注明物品名称为《xx广场B1-513、514催收楼通知函》的文件，快递单上填写的收件地址为“佛山市xx区xx路xx号2区1座302房”，收件人为刘伟雄，手机号码为139××××8081，投递结果为拒收退回。2016年6月6日，杰瑞公司向刘伟雄再次邮寄快递，因杰瑞公司未提交EMS快递单，快递物品不详，邮寄地址为“佛山市xx区xx路xx号2区1座302房”，邮件被拒收、退回寄件人。杰瑞公司主张收件地址“佛山市xx区xx路xx号2区1座302房”是刘伟雄通知杰瑞公司变更的地址，但未提交证据证实，杰瑞公司还主张其填写的电话号码一直未变就是刘伟雄的电话号码。刘伟雄陈述：由于刘伟雄不住在该佛山的地址，确实有一次快递员有向刘伟雄告知其在佛山有邮件，但是没有告知是什么邮件，所以刘伟雄没有理会；刘伟雄的电话一直未变，但是杰瑞公司从来都没有向刘伟雄打过电话，刘伟雄也没有告知杰瑞公司其变更地址为佛山市。
2016年6月16日，杰瑞公司向地址“广州天河区xx北路xx号301房”邮寄《xx广场B座513、514催收楼通知函》，收件人为刘伟雄，手机号码为139××××8081。该《催收楼通知函》内容为：刘伟雄购买的xx慧广场住宅B1座513单元已具备交付条件，杰瑞公司已经多次通知刘伟雄收楼，但刘伟雄仍未办理，请刘伟雄于2016年6月20日前到xx广场物业服务中心办理有关收楼手续，逾期不办理视为刘伟雄已经收楼。2016年6月17日，刘伟雄签收该邮件。
2016年6月17日下午，刘伟雄前往杰瑞公司xx广场物业服务中心处办理收楼手续。刘伟雄拟证实其前往杰瑞公司处收楼时涉案房屋不符合合同约定的交楼条件提交了当天办理收楼手续时的视频资料，刘伟雄认为其办理收楼手续时工作人员未出示杰瑞公司的授权委托书，且仅出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不符合《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条交付房屋的有关资料的约定，因此拒绝收楼。杰瑞公司对该视频资料三性不予确认。
2016年6月20日，刘伟雄向杰瑞公司《广州市商品房买卖合同（预售）》预留地址“广州市xx路313房自编107室”邮寄《因贵公司不履行合同约定导致本人无法验收楼的告知函》。刘伟雄在该函件中提出不予收楼的原因并要求杰瑞公司完善收楼手续，同时，刘伟雄还将邮寄的内容和过程进行了公证。杰瑞公司确认收到该函件，但对该函件的内容不确认。
2016年6月24日，刘伟雄向杰瑞公司《广州市商品房买卖合同（预售）》预留地址“广州市xx路313房自编107室”邮寄了一封关于迟延交楼事宜的《律师函》，内容为：杰瑞公司迟延交楼超过160天，给刘伟雄造成重大经济损失，杰瑞公司应依法按合同约定向刘伟雄支付逾期交房违约金（暂计至2016年6月15日的逾期交楼违约金为人民币148530元），同时应立即将符合交房条件的房屋交付给委托人占有和使用。该邮件于6月30日退回刘伟雄，退件原因为“原址查无此单位”。
案件一审审理过程中，刘伟雄于2016年10月31日办理了涉案房屋的实际收楼手续。因刘伟雄已实际收楼，刘伟雄向一审法院申请撤回第一项诉讼请求。
一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。刘伟雄与杰瑞公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
本案的争议焦点为杰瑞公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条交房条件明确约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。杰瑞公司于2015年9月29日取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，并于2015年12月31日前取得了供水中心、供气单位、供电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电的证明文件。虽然涉案房屋于2016年2月28日才符合通邮条件，但涉案房屋于2015年12月31日前已经申领了门牌号码，根据日常生活经验，涉案房屋在申领门牌号码后基本可以实现正常通邮，不影响刘伟雄实际使用涉案房屋。因此，应认定杰瑞公司于2015年12月31日基本符合合同约定的交楼条件。但是，根据合同约定，杰瑞公司向刘伟雄交付房屋时，还应当向刘伟雄发出收楼通知书，刘伟雄的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。但杰瑞公司没有按照合同约定向刘伟雄在《广州市商品房买卖合同（预售）》预留的通讯地址邮寄收楼通知书，也无法证明其曾电话通知刘伟雄收楼，导致刘伟雄未能在约定时间内收楼，应由杰瑞公司承担逾期交付涉案房屋的违约责任。杰瑞公司辩称其在2015年12月8日及2016年3月28日向刘伟雄邮寄收楼通知，所邮寄的地址“佛山市xx区xx路xx号2区1座302房”是刘伟雄在电话中告知杰瑞公司变更的，但没有提交相应证据证明刘伟雄变更通讯地址的事实，刘伟雄对此也不确认，属于杰瑞公司举证不能，应由杰瑞公司承担举证不能的法律后果。至于杰瑞公司主张刘伟雄预留在《广州市商品房买卖合同（预售）》上的地址“广州市xx新城中央庭院xx”有错误，实为“xx新城”，一审法院认为，无论刘伟雄在该合同中预留的地址是否有笔误，杰瑞公司均未按照该地址向某甲雄邮寄收楼通知书，刘伟雄没有在约定的时间内收到收楼通知书的法律责任应归咎于杰瑞公司，因此，杰瑞公司的抗辩不予采信。
关于逾期交房违约金的具体计算。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定交房期限为2015年12月31日，因此，应从交房期限的第二日即2016年1月1日开始计算逾期交房违约金。对于刘伟雄收楼时间应如何认定的问题。杰瑞公司在约定交房日期2015年12月31日前已基本符合合同约定的交楼条件，刘伟雄于2016年6月17日到现场收楼时虽然以杰瑞公司未向其出具合同约定的交房资料为由拒绝收楼，但不能否定建设行政主管部门核发的《竣工验收备案表》的法律效力，涉案房屋也不存在严重影响刘伟雄正常使用的情形，收楼对刘伟雄来说既是权利也是义务，因此，刘伟雄2016年6月17日当天拒绝收楼无理，应视为杰瑞公司已于2016年6月17日当天按合同约定将涉案房屋交付刘伟雄。案件审理过程中，刘伟雄已于2016年10月31日实际收楼并向一审法院申请撤回第一项诉讼请求，因此，对交付房屋的问题不再予以调处。综上，逾期交楼的时间应从2016年1月1日开始计算到2016年6月16日共计168天。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定，杰瑞公司如未能按本合同规定的期限交房，应按每日总房价款的0.05%向某甲雄支付违约金，该计算标准在合理范围内，予以支持。故杰瑞公司应向某甲雄支付逾期交付房屋的违约金74710.02元（889405元×0.05%/天×168天）。对刘伟雄的其他诉讼请求，依法予以驳回。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、杰瑞公司于本判决生效之日起十日内向某甲雄支付逾期交付房屋的违约金74710.02元；二、驳回刘伟雄的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3004元，由刘伟雄负担1344元，杰瑞公司负担1660元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
二审诉讼期间，杰瑞公司向本院提交了《调取证据申请书》，申请本院调取“佛山市xx区xx路xx号2区l座302房”的户主信息、该房屋的户主与刘伟雄的亲属关系及该房屋的租赁信息。
本院认为：刘伟雄与杰瑞公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。
本案二审的争议焦点为杰瑞公司是否应承担逾期交房的违约责任。上述合同约定，杰瑞公司应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付刘伟雄使用，交付房屋时还应当向刘伟雄发出收楼通知书，刘伟雄的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。而刘伟雄在合同中预留的通讯地址为广州市天河区xx。杰瑞公司虽在2015年12月31日前已具备合同约定的交楼条件，但其于2015年12月8日、2016年3月28日、6月6日邮寄发出收楼通知书时填写的收件地址是“佛山市xx区xx路xx号2区1座302房”而并非刘伟雄在合同中预留的通讯地址。无论刘伟雄在合同中预留的地址是否有笔误，杰瑞公司均未按照该地址向刘伟雄邮寄收楼通知书，也未能举证证明曾以电话、短信等方式通知刘伟雄收楼。至于杰瑞公司主张刘伟雄曾在电话中告知杰瑞公司变更收件地址一事，缺乏相应证据证明，应由杰瑞公司承担举证不能的法律后果。而杰瑞公司在二审申请本院调取证据已超过法律规定的举证期限，本院对此不予接纳。综上，由于杰瑞公司未能正确履行通知收楼义务，因此一审法院认定在2016年6月16日之前产生的逾期交房违约责任应由杰瑞公司承担，合法合理，本院予以认可。关于杰瑞公司上诉提出补充协议第八条约定“乙方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，以房屋所在地为交付地点”，因刘伟雄在2015年12月31日并未到房屋所在地办理收楼手续，故杰瑞公司不需承担延期交房违约责任的主张，本院认为，适用该条款的前提是杰瑞公司已依约通过电话、短信或信件等方式通知刘伟雄办理交付使用手续，在杰瑞公司未全面履行上述义务的情况下，其主张免责的理由不充分，本院对此不予采纳。此外，一审判决对于逾期交房违约金的具体计算金额并无不当，本院予以维持。
综上所述，杰瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1668元，由广州杰瑞置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年五月三日
书记员 陈婷婷