黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）黑民终字第75号上诉人（原审被告）黑龙江农垦北大荒商贸集团有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区中山路64号。法定代表人ＸＸ坚，该公司总经理。委托代理人解立民，黑龙江朗信律师事务所律师。委托代理人王燕君，黑龙江朗信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）哈尔滨正大房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区文昌街116号。法定代表人张艳玲，该公司董事长。委托代理人王凯莉，该公司职员。委托代理人佟咏，黑龙江久通律师事务所律师。上诉人黑龙江农垦北大荒商贸集团有限责任公司（以下简称农垦商贸公司）与哈尔滨正大房地产开发有限责任公司（以下简称正大公司）房屋买卖合同纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院于2014年10月26日作出（2014）哈民一民初字第33号民事判决。农垦商贸公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。农垦商贸公司委托代理人解立民、王燕君，正大公司委托代理人王凯莉、佟咏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审判决认定，2010年1月29日，正大公司与农垦商贸公司补签商品房买卖合同及补充协议。正大公司作为房屋出售方，将其开发建设的位于南岗区经开区长江路与红旗大街转角处益恒园项目A栋1—4单元5号商服一处，出售给农垦商贸公司。合同约定该商品房建筑面积1615.25平方米，房屋价款为14973367元。付款方式约定：农垦商贸公司分三次付款，第一笔96万元，第二笔800万元，余款一次性付清。自合同签订时起，六个月内付清全部购房款，如逾期未付清房款，合同自动解除。出卖人应当在2004年10月15日将房产交与买受人。同时合同约定了出卖人逾期交付房产应承担的违约责任。2010年1月29日正大公司与农垦商贸公司及案外人黑龙江益恒房地产开发公司（以下简称益恒公司）补签补充协议，该协议约定：正大公司以现房实际交付为履行条件，以产权登记面积为履行面积，不进行面积差距找差；农垦商贸公司分三次向益恒公司支付房款，该房款由农垦商贸公司直接向正大公司支付；该房产因益恒公司股东起诉、项目建设纠纷等原因已被香坊区人民法院多次查封，故商品房买卖合同自本协议书项下房产的全部保全措施解除或失效后生效。如前述商品房买卖合同涉及的房产在六个月内付齐全部房款并解除查封后，正大公司在五日内开具发票，如不能解除查封或其他限制权力，双方的买卖关系自行解除，由此造成的损失由益恒公司负担；除本补充协议书约定内容外，付款额度、期限及违约责任等其他内容以商品房买卖合同中约定内容为准。关于解决纠纷的方式该补充协议约定：本协议及商品房买卖合同发生纠纷，三方同意提交哈尔滨仲裁委员会仲裁解决。合同签订后，农垦商贸公司称已按照合同约定支付购房款共计人民币1145万元整。具体付款情况：2008年12月17日付款300万元，结算票据编号7329897、中国建设银行转帐支票编号04097029；2009年3月23日付款20万元，结算票据编号7329896、中国建设银行转帐支票编号04097048；2009年11月5日付款200万元，结算票据编号35014462；2010年1月29日付款425万元，结算票据编号0511842、中国建设银行联网业务入帐通知书流水号230002200k510003107；2010年2月9日付款200万元，结算票据编号0511843。正大公司对农垦商贸公司上述款项中的2010年1月29日付款425万元及2010年2月9日付款200万元予以认可，对其他三笔共计520万元付款不予认可。农垦商贸公司认可尚有300余万元购房款尚未付清。争议之房农垦商贸公司已于2008年实际占有使用。该房于2010年8月17日经正大公司申请，被哈尔滨市香坊区人民法院查封。正大公司曾以同一案由于2011年9月向哈尔滨市南岗区人民法院提起诉讼，后于2014年3月正大公司撤回起诉。2014年3月，正大公司以同一案由向哈尔滨仲裁委员会提出过仲裁申请，哈尔滨仲裁委员会以该案双方当事人已变更了争议解决方式为由驳回了正大公司仲裁申请。另查，正大公司原名为哈尔滨正大城市改造综合开发有限责任公司，2002年6月29日，经工商管理部门登记企业更名为：哈尔滨正大房地产开发有限责任公司。正大公司向原审提起诉讼，请求判令：农垦商贸公司给付正大公司购房余款8723367元，并自2010年8月1日起至起诉之日止，支付逾期付款违约金3556530元；由农垦商贸公司负担案件受理费。主要理由：农垦商贸公司自正大公司处购买了正大公司开发建设的位于南岗区长江路与红旗大街转角处益恒园项目A栋1—4单元5号商服一处，双方签订了商品房买卖合同，房屋总价款为14973367元，约定分三次付款，但在合同签订后农垦商贸公司仅支付了625万元，余款经多次催要仍未给付。因益恒园项目，是由正大公司与案外人益恒公司共同开发，为明确该房产的有关权利义务，2010年1月29日，正大公司、农垦商贸公司、益恒公司三方共同签订了补充协议，该协议明确约定，农垦商贸公司将购房款直接支付给正大公司，同时约定付款、期限及违约责任等均以商品房买卖合同为准。农垦商贸公司辩称：农垦商贸公司并不拖欠正大公司房款，更不存在违约情况，相反，根据双方商品房买卖合同的约定，正大公司应按照合同第八条交付期限的约定将房屋交付给农垦商贸公司，而实际上正大公司并未在约定的时间内交付，正大公司违约。首先，双方签订商品房买卖合同的时间在合同中并未注明，该份合同成立的必要条款并不完备。但双方当事人及案外人益恒公司于2010年1月29日签订了上述商品房买卖合同的补充协议，该协议第二页中明确约定"该房产益恒公司股东起诉、项目建设纠纷等原因已被香坊区人民法院多次查封，故商品房买卖合同自本协议书项下房产的全部保全措施解除或失效后生效。如前述商品房买卖合同涉及的房产在六个月内付齐全部房款并解除查封后，正大公司在五日内开具发票，如不能解除查封或其他限制权利，双方买卖关系自行解除，由此造成的损失由益恒公司承担。"可见，农垦商贸公司系案外人益恒公司向正大公司介绍购买房屋，而案外人在涉诉房产中起到中介作用。其次，正大公司诉称农垦商贸公司在合同签订后仅支付了625万元的房款，与事实不符，农垦商贸公司已向正大公司五次支付房款共计人民币1145万元，与合同约定的房款还余3523367元。对此，农垦商贸公司在举证阶段向法庭已提交支付房款数额的相关凭据。农垦商贸公司已向正大公司按照商品房买卖合同约定的房屋价款支付了近全额房款，但正大公司迟迟不给农垦商贸公司出具房屋税收发票，导致农垦商贸公司已付现金无法入账。原审判决认为，双方当事人争议的焦点：2008年12月17日付款300万元；2009年3月23日付款20万元；2009年11月5日付款200万元，上述三笔款项是否已给付正大公司。2010年1月29日，正大公司与农垦商贸公司补签商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。因商品房买卖合同未注明签订日期，但双方当事人均认可该合同是双方补签的合同，签订时间与补充协议为同一日期。争议之房已于2008年由购房人农垦商贸公司实际占有使用，购房人农垦商贸公司即应依照合同及补充协议约定的内容给付购房款。关于付款方式及收款人补充协议约定：农垦商贸公司分三次向益恒公司支付，但该房款由农垦商贸公司直接向正大公司支付。农垦商贸公司依照补充协议约定于2010年1月29日付款425万元，2010年2月9日付款200万元。上述两笔款项均通过银行转账汇入正大公司名下。上述两笔汇款符合双方协议约定，正大公司亦予以认可，故该两笔款项应为农垦商贸公司已履行合同及补充协议中约定的部分给付购房款义务。关于2008年12月17日付款300万元、2009年3月23日付款20万元、2009年11月5日付款200万元问题，上述三笔款项是否构成给付正大公司，产生消灭双方当事人部分因合同发生的债的法律后果问题。从农垦商贸公司举示的证据看，上述三笔款项发生的时间均是在双方签订商品房买卖合同及补充协议之前，在合同及补充协议中均未体现出农垦商贸公司已付上述三笔款项。付款凭据及银行转账单上收款人均非合同约定的应收款人正大公司，法庭限农垦商贸公司就其举示的付款凭据补强说明，上述争议三笔款项实际给付正大公司或有正大公司授权给付其指定的其他收款人，农垦商贸公司在规定的期限内未补强证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，"当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果"。据此，农垦商贸公司应承担举证不能的不利后果。故农垦商贸公司主张的上述三笔款项共计520万元已给付给正大公司，法院不予采信。依照双方合同约定的房屋价款及农垦商贸公司已付款数额，正大公司主张农垦商贸公司尚欠其购房款8723367元成立。关于欠款利息起算时间问题，正大公司与农垦商贸公司签订的商品房买卖合同中关于付款期限约定：自合同签订时起，六个月内付清全部购房款，如逾期未付清房款，合同自动解除。双方在补偿协议中约定：除本补充协议约定的内容外，付款额度、期限及违约责任等替他内容以商品房买卖合同书中约定的内容为准。双方认可合同补签时间是2010年1月29日，故农垦商贸公司应在商品房买卖合同签订后六个月内付清全部购房款，农垦商贸公司付清余款的时间应为2010年7月29日前。因此欠款利息起算时间应为2010年7月30日起。综上，正大公司的诉讼请求有理，予以支持。农垦商贸公司反驳事项无证据支持，不予采信。判决：一、农垦商贸公司于判决生效后10日内给付正大公司购房余款8723367元；二、农垦商贸公司于判决生效后10日内给付正大公司上述款项利息，利率标准按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算期间自2010年8月1日起至判决指定履行期限届满止；三、驳回正大公司其他诉讼请求。案件受理费95941.41元，保全费5000元由农垦商贸公司负担。农垦商贸公司不服原审判决，向本院提起上诉请求：原审判决对农垦商贸公司已支付520万元购房款未予认定有误，诉讼费、保全费应查清相关事实后，双方按比例承担。主要理由：1.农垦商贸公司已按双方约定支付了1145万元的购房款，其中520万元已付购房款的行为，在双方签订的商品房买卖合同、补充协议的内容中已体现，从时间顺序上也能做出支付房款事实的判断。2.益恒公司为购买房屋的中间介绍人，应当将其列为第三人参加诉讼，由其说明2010年1月29日前已支付部分购房款的事实。3.补充协议中约定"甲方分三次向乙方支付购房款，但该房款由甲方直接向丙方支付"，这已经确定了之前三次付款行为，后半句约定未支付的购房款应向正大公司支付。原审法院要求补强相关证据，因涉及反腐，此证据应由法院向有关纪检监察部门调取。正大公司辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：1.农垦商贸公司仅支付购房款625万元，双方争议的520万元，正大公司并未收到。农垦商贸公司原审提供的证据，无其他证据佐证，应承担举证不能的后果。2.本案无须追加益恒公司为第三人，原审法院对益恒公司总经理邱少华的调查笔录，关于付款一事，邱少华称"不清楚"，且付款举证责任在农垦商贸公司，根据合同相对性，与益恒公司无关，追加其为第三人没有意义。3.农垦商贸公司对补充协议的理解是断章取义，不符合正常逻辑思维。农垦商贸公司在原审提供的转账支票中的两笔款，付给了哈尔滨祥运德经贸有限公司（以下简称祥运德公司），也并未给付正大公司。本院二审期间，农垦商贸公司提供证据七份，证据一至证据六为复印件。证据一，哈尔滨市南岗区人民法院2012年2月20日庭审笔录（正大公司诉农垦商贸公司）一份。法官问："你提供的合同有无签订时间？"正大公司答："没有，在向法院立案时，立案庭要求有时间，所以我们将时间写在2010年1月29日，我提供的买卖合同第八条上的时间，应为2004年10月15日，立案时，我们提交的复印件为2010年1月29日，应当以我们今天当庭提交的证据，卷宗内的合同为准"。问："你单位是否为被告出具了收据，收据加盖的公章是哪个单位？"正大公司答："哈尔滨正大城市改造综合开发有限责任公司益恒园项目指挥部财务专用章（以下简称财务专用章）"。意在证明：1.双方签订的商品房买卖合同时间并非2010年1月29日，从房屋交付时间来看应为2004年10月15日或之前。2.正大公司名称变更，与涉案工程指挥部无关，工程指挥部名称并未变更，益恒园项目已转让给益恒公司。正大公司质证意见：对证据真实性无异议。对证明第一项有异议，正大公司名称变更，与涉案工程指挥部无关，工程指挥部名称并未变更，益恒园项目已转让给益恒公司。双方签订的商品房买卖合同虽没有具体日期，但在南岗区人民法院调查笔录中，农垦商贸公司认可大约在2008年交付房屋，签订商品房买卖合同时间在后。一审期间双方认可签订日期为2010年1月29日。对证明第二项无异议，益恒园项目确已转让给益恒公司。本院认证认为：该证据为法院庭审笔录，确认证据真实。商品房买卖合同中进户时间写为2004年10月15日，与双方原审认可的实际进户时间不一致，亦不能据此推定商品房买卖合同的签订日期。且补充协议中已写明，商品房买卖合同于2010年1月29日签订。故证明第一项不能成立。证明第二项与正大公司陈述一致，本院予以确认。证据二，2003年哈尔滨市工商局出具的正大公司名称变更证明。意在证明：2002年11月1日，哈尔滨正大城市改造综合开发有限公司更名为哈尔滨正大房地产开发有限责任公司。正大公司质证意见：对证据真实性、证明问题无异议。本院认证认为：正大公司名称变更事实存在，本院对该证据予以采信。证据三，2004年6月18日，正大公司与农垦商贸公司签订项目开发协议书一份。协议约定双方共同合作开发益恒园项目，对开发工程的经营方式、工期、投资及收益分配等事项明确约定。意在证明：农垦商贸公司于2004年6月18日已投资4955万元，正大公司同意由农垦商贸公司销售房屋偿还15%收益及本金。证据四，2014年6月17日，正大公司与益恒公司签订的关于合作开发项目利润分配的补充协议一份。约定双方联合开发益恒园项目利润分配方式、时间等事项。意在证明：用房产偿还正大公司投入资金本息56982500元，益恒公司应得除向正大公司支付利润以外的全部税后经营利润。工程项目已转让给益恒公司。证据五，2004年5月26日，黑龙江农垦房地产综合开发总公司对哈尔滨正大城市改造综合开发有限公司益恒园项目指挥部的复函一份。内容："经认真考虑，我公司在目前情况下不能在益恒园项目上进行投资，同时该项目发生的一切责任及经济纠纷与我公司无关"。意在证明：农垦房地产综合开发总公司不能对项目投资，撤出涉案工程。正大公司对证据三、四、五质证意见：对证据真实性有异议，上述证据形成时间均在2004年，三方已签订了补充协议，是对所有事项的变更，购房款交付应以补充协议为准。证据六，2014年3月5日，正大公司出具的关于正大公司与益恒公司合作益恒项目的情况说明一份。意在证明：正大公司曾与农垦商贸公司签订过项目开发协议、补充协议，项目转让费用由28000000元增加了3800000元，共计31800000元。正大公司质证意见：证据真实性有异议。从内容上看，该证据是正大公司对有关询问的答复，与本案无关联性。本院认证认为：证据三至六为复印件，农垦商贸公司未提供原件，亦未提供其他证据相佐证，本院对证据真实性不予确认。且与本案房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系，亦不属于本案审查范围，本院对上述证据不予采信。证据七，农垦商贸公司分别于2008年12月31日、2009年3月24日，付款300万元、20万元记账凭证各一份，附2008年12月17日、2009年3月23日资金使用审批单各一份，资金使用审批单上刘淑荣签字。对其原审提供的300万元、20万元的单位往来结算票据、支票存根，2009年11月5日付款200万元的记账凭证、单位往来结算票据、支票存根，提供原件，供法院核对。意在证明：农垦商贸公司已支付520万元购房款，涉案工程指挥部人员出具收据。正大公司质证意见：对300万元和20万元相关票据真实性无异议，农垦商贸公司在原审提交的支票上，收款人是祥运德公司，320万元已存入祥运德公司，可证实正大公司未收到此款。对200万元相关票据真实性有异议，2009年11月5日加盖的转账收讫章是益恒公司自行刻制，与正大公司无关，刘淑荣笔录可证实此事实。本院认证认为：记账凭证、资金使用审批单为农垦商贸公司内部记载，结合原审举示的单位往来结算票据、转账支票、支票存根，刘淑荣笔录等证据可佐证农垦商贸公司已支付520万元。但农垦商贸公司自认和刘淑荣证言均证实520万元系项目指挥部收取，而商品房买卖合同和补充协议表明，涉案房屋实际出售方为正大公司，农垦商贸公司应按合同约定的数额、时间、账户向正大公司履行付款义务，已支付的520万元不能证实属于合同约定总房款14973367元的一部分，证明内容不能成立。正大公司提供印签交接书一份。2009年4月3日，益恒公司将"哈尔滨正大城市改造综合开发有限责任公司益恒圆项目指挥部财务专用章"，交给正大公司。意在证明：益恒园项目部成立后，指挥部财务专用章一直交益恒公司掌管，2009年初发现项目欠缴税金，正大公司将指挥部财务专用章收回。农垦商贸公司质证意见：交接人是否本人签字不清楚，交接书中写明双方分管，共同使用，任何一方不得无故拒绝印签，是否交接没有区别。可以证实双方存在交接的过程。本院认证认为：交接人邱少华、刘淑荣认可该证据真实性，为其本人签字，本院确认证据真实性。指挥部财务专用章交接情况属实，本院采信该证据。为查明本案相关事实，本院对刘淑荣、邱少华进行了调查询问。刘淑荣主要陈述：本案中520万元的三张单位往来结算票据为刘淑荣签字，520万元实际进入祥运德公司账户，正大公司为确保能够缴纳项目税款收回指挥部财务专用章。邱少华主要陈述：正大公司没有参与工程建设，益恒公司向农垦商贸公司借款四千余万元用于涉案工程，2008年，经邱少华批准，农垦商贸公司实际入住5号商服。农垦商贸公司质证意见：对法院调取笔录的真实性无异议。从刘淑荣的笔录中可以看出，指挥部将财务专用章返还给正大公司。邱少华笔录可证明涉案房屋于2008年由其经手卖出，收走指挥部财务专用章是为防止欠缴税金。正大公司质证意见：对笔录真实性无异议。520万元款项存入了祥运德公司，其中200万元单位往来结算票据上加盖的转账收讫章为指挥部自行刻制。邱少华笔录证实指挥部是由益恒公司组建，与正大公司无关。益恒公司与农垦商贸公司存在借贷关系。即使农垦商贸公司已实际支付520万元，其与益恒公司应已进行过清算或对账，否则补充协议对已付款520万元的事实不会不提。本院认证认为：当事人对法院调取刘淑荣、邱少华笔录无异议，本院予以确认。刘淑荣、邱少华对相关证据中本人签字予以认可，本院据此确定单位往来结算票据、印签交接书等证据的真实性。本院二审查明的事实与原审认定基本一致。另查明，2008年12月17日、2009年3月23日、2009年11月5日付款的三份支票存根，刘淑荣确认签收。2009年4月3日，益恒公司将"哈尔滨正大城市改造综合开发有限责任公司益恒圆项目指挥部财务专用章"，交还给正大公司。本院认为，正大公司与农垦商贸公司签订商品房买卖合同和双方与益恒公司签订的补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，原审判决认定合法有效正确，双方应按约定履行。本案争议焦点为，双方签订商品房买卖合同前，农垦商贸公司是否已支付520万元，该520万元是否属于本案购房款。关于农垦商贸公司是否已经支付520万元问题。农垦商贸公司提供的300万元、20万元转账支票，收款人为祥运德公司，单位往来结算票据、支票存根上加盖指挥部财务专用章，200万元单位往来结算票据上加盖转账收讫章，经手人刘淑荣在支票存根上签字。财务专用章、转账收讫章为指挥部印章，刘淑荣为指挥部出纳。上述证据证实农垦商贸公司已向指挥部实际支付520万元。关于520万元是否应属于本案购房款。首先，农垦商贸公司向指挥部支付的520万元未在商品房买卖合同和补充协议中体现。商品房买卖合同明确约定房屋价款14973367元，付款方式为分三次向正大公司账户支付。约定第一笔付款96万元，第二笔付款800万元，余款一次性付清，补充协议约定付款额度、期限及违约责任等以商品房买卖合同为准。可见，农垦商贸公司尚应支付的价款即为合同约定的房屋价款14973367元，此前农垦商贸公司向指挥部支付的520万元显然并不包含在合同价款之中。其次，正大公司与益恒公司为合作关系，按照通常理解，指挥部应该代表合作双方的共同行为。而三方在补充协议中明确约定益恒公司作为该项目的实际开发建设单位，该项目的建设均由其负责操作，农垦商贸公司也为双方提供了一些配合工作。上述约定证明益恒公司作为指挥部的掌控人，农垦商贸公司是明知的。再结合农垦商贸公司账册、刘淑荣、邱少华陈述等证据可知，益恒公司负责指挥部资金往来，涉案房屋出售方为正大公司，指挥部收取的520万元不能等同于正大公司收取。另，补充协议约定农垦商贸公司分三次向益恒公司支付购房款，但该房款由农垦商贸公司直接向正大公司支付。应理解为农垦商贸公司仍需向正大公司支付该款。现农垦商贸公司解释为应确定之前三次付款行为，其仅对未支付的购房款向正大公司支付，已超出文字表述的正常含义，且其未提供充分证据证明其观点成立，本院不予支持。综上所述，农垦商贸公司应按约定履行付款义务。至于其在签订商品房买卖合同前支付的520万元，可凭据另行主张权利。关于农垦商贸公司主张应将益恒公司列为第三人参加诉讼的问题。签订商品房买卖合同主体为本案当事人，益恒公司对本案诉讼标的无独立诉讼请求，与处理结果无法律上的利害关系，且本院已经对益恒公司相关人员进行了询问调查，农垦商贸公司的该上诉请求，不符合法律规定参加诉讼第三人的条件。故农垦商贸公司该项主张，无法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费95941.41元，由黑龙江农垦北大荒商贸集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李维东代理审判员  王晓兵代理审判员  李艳梅二〇一五年九月二十五日书 记 员  孙 佳