广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂南法民一初字第648号
原告（反诉被告）：梁金才，男，1963年8月24日出生，汉族，住茂名市茂南区。
委托诉讼代理人：梁冬云，广东海日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周红军，广东诚挚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：电白县高雅轩房地产开发有限公司，住所地电白区水东镇关草田上段256号。
法定代表人：崔小兰，经理。
委托代理人：梁文光，广东粤茂律师事务所律师。
第三人：龙辉，男，1957年2月27日出生，汉族，住电白区。
委托代理人：张学清，广东粤茂律师事务所律师。
原告（反诉被告）梁金才与被告（反诉原告）电白县高雅轩房地产开发有限公司（以下简称高雅轩公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告（反诉被告）梁金才申请追加龙辉为第三人参加诉讼，被告（反诉原告）电白县高雅轩房地产开发有限公司提出反诉，本院审查后决定予以受理并与本诉合并审理。原告（反诉被告）梁金才的委托诉讼代理人梁冬云、周红军，被告（反诉原告）电白县高雅轩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁文光，第三人龙辉的委托诉讼代理人张学清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）梁金才向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付土地转让款2020万元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利息计算，自起诉之日起至付清本息之日止）；2.请求法院判令被告向原告支付违约金560万元；3.本案的案件受理费及财产保全费10000元均由被告承担。诉讼过程中，原告梁金才变更全部诉讼请求为：1、请求法院判令被告及第三人向原告支付土地转让款1990万元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利息计算，自起诉之日起至付清本息之日止）。2、请求法院判令被告及第三人向原告支付违约金5600000元。3、本案的案件受理费及财产保全费10000元均由被告及第三人共同承担。事实和理由：2014年，经朋友介绍，原告同意将原告所有的、位于茂名市高山路1号大院2号的土地使用权及地上房屋以2800万元的价格转让给王亚高、崔小兰。签署合同时即2014年9月9日，王亚高、崔小兰便以电白县高雅轩房地产开发有限公司是其夫妻开办的夫妻公司且将土地放在该公司名下便于开发为由，最终以被告电白县高雅轩房地产开发有限公司的名义与原告签署了《土地转让合同》，合同约定：该土地交易地价总额为2800万元分三期支付，合同签署后支付1100万元，高雅轩公司取得国有土地使用证之日起一个半月内支付950万元，否则视被高雅轩公司违约，第三期支付750万元；同时还约定高雅轩公司不按合同付款方式给原告，高雅轩公司应按总地价款20%向原告支付违约金。合同签署后，原告依约将上述房地产过户到高雅轩公司名下，全面、及时地履行了自己的合同义务；但高雅轩公司到目前为止，经原告多次催收，高雅轩公司却只向原告支付了810万元，仍拖欠原告购地款1990元及违约金560万元。鉴于被告已无还款的诚意，为维护原告的合法权益，特备状起诉，恳请法院依法受理，秉公判决。
被告（反诉原告）电白县高雅轩房地产开发有限公司辩称，一、原告起诉部分不是事实。
1、被答辩人梁金才诉称答辩人仅支付660万元土地转让款不是事实。
合同签订后，答辩人依约支付土地转让款共8305631.16元，其中土地转让款660万元和更名时代梁金才缴交的各种税款1705631.16元。
2、被答辩人恶意隐瞒“涉案的位于茂名市高山路一号大院2号的土地使用权于2008年起已被规划为小东江蓝线保护范围，不能搞房地产开”事实，导致答辩人违约的根本原因，根据《合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”规定，此合同应予以撤销。
2014年9月9日，被答辩人与答辩人签订《土地转让合同》，约定购买位于茂名市高山路一号大院2号的土地使用权及地上房屋作为被答辩人用作“三旧”改造项目开发房地产，总价为2800万元，分三期支付，任何一方违约均应支付20%违约金，反诉方违约，有权解除《土地转让合同》。合同签订后，答辩人依约支付土地转让款共8305631.16元（其中土地转让款660万元和更名时代梁金才缴交的各种税款1705631.16元），但在办理过户并申请报建房地产开发时，却被茂名市发改办、规划、住建、国土等部门告知：位于茂名市高山路一号大院2号的土地使用权于2008年起已被规划为小东江蓝线保护范围，不能搞房地产开发（“三旧”改造项目）。至此答辩人才知道被答辩人隐瞒“位于茂名市高山路一号大院2号的土地使用权于2008年起已被规划为小东江蓝线保护范围，不能搞房地产开发”事实，因而才拒绝支付剩下土地转让款给对方，所以答辩人不构成违约。
二、即使答辩人构成违约，被答辩人梁金才诉求继续履行《土地转让合同》没有事实和法律依据。
根据《土地转让合同》第四条第2项：“若乙方在签定合同之日起中途不买或不按本合同付款方式给甲方，则作乙方违规处理，本合同即告解除。乙方应赔偿给甲方本合同所指总地价款20％违约金。甲方在乙方已付的地款中扣除违约金后，余额款项应如数退还给乙方”约定和《合同法》第93条规定，2014年9月9日签订《土地转让合同》已达到解除合同条件。因此，答辩人请求解除合同双方签订《土地转让合同》。
第三人龙辉述称，一、贵院追加第三人没有必要，第三人保留追究原告的责任的权利。
原告与被告于2014年9月9日签订的《土地转让合同》没有第三人签名。根据合同相对性原理，第三人不是合同的当事人，原告最初起诉也没有要求第三人承担任何责任。因此，原告的诉求不应成为追加第三人的理由。
二、原告瞒着第三人，擅自与被告于2014年9月9日签订《土地转让合同》，“一地二卖”，该合同对第三人没有约束力，系恶意串通损害第三人利益；第三人支付的款项与该合同无关。原告应当按照之前与第三人签订的合同对第三人承担违约责任。
在原告和第三人签订涉案土地转让合同之前，第三人就已经和原告于2014年7月22日签订了《土地转让合同》，约定由原告将涉案地块使用权转让给第三人。该合同意思表示真实、标的合法，依法有效。根据该合同第二条第6款和第四条第1款的规定可知，原告擅自转卖土地给被告，还办理了过户登记，应当向第三人支付560万元的违约金并返还第三人已经支付的全部价款120万元。
三、原告诉讼请求相互矛盾。
假设不考虑被原告与被告于2014年9月9日签订的涉案《土地转让合同》对第三人是否有效问题，根据该合同第四条第2项的规定，此条款属于附条件解除合同条款。在原告和被告的买卖关系中，若发生买方（被告）违约，买方在支付560万违约金后合同解除，卖方应当扣除违约金后返还剩余部分。
原告第一项诉讼请求是要求被告支付土地转让款1990万元，并加算利息，实际上等于诉请继续履行合同；第二项诉讼请求是要求被告支付违约金560万元，实际上等于诉请解除合同并获取违约金。这两项诉讼请求存在明显矛盾，不能并存。到底被原告起诉是基于解除合同还是基于继续履行，贵院应当向原告释明。
四、原告认为第三人和被告合伙投资房地产与事实不符。
第三人从未与被告合伙投资房地产。理由：1、如果合伙开发房地产，肯定是在项目开始之前，怎么可能在合同权利义务已经确定的情况下，不签订任何协议就中途加入？2、如果按照原告的逻辑，为何被告准备邀请第三人作重大投资，股东会没有任何讨论记录？3、第三人本来就和原告签订了合法的房地产转让协议，如果变更之前的协议，第三人怎么可能会不重新签订合同？种种矛盾显示，原告的陈述不实。
五、原告起诉状诉求不明确，逻辑混乱，应当驳回起诉。
原告起诉状中一会儿称被原告、被告，一会儿又称申请人、被申请人、申请人公司，既称土地是“转让给王亚高、崔小兰”，又称是转让给“申请人公司”，前后反复，模糊不清。违反《民事诉讼法》第一百零八条关于起诉必须有明确的诉求及明确的事实理由的规定，应当驳回起诉。
被告（反诉原告）高雅轩公司向本院提出反诉请求：判令被反诉人退还土地款9506459.4元给反诉人。3.判令本案的反诉费用由被反诉人承担。诉讼过程中，原告梁金才变更第2项诉讼请求为：判令被反诉人退还土地款8305631.16元给反诉人。事实和理由：2014年9月9日，被反诉人与反诉人签订《土地转让合同》，约定购买位于茂名市高山路一号大院2号的土地使用权及地上房屋作为被反诉人用作“三旧”改造项目开发房地产，总价为2800万元，分三期支付，任何一方违约均支付20%违约金，反诉方违约，本合同即告解除。合同签订后，反诉人依约支付土地转让款共8305631.16元（其中土地转让款660万元和更名时代梁金才缴交的各种税款1705631.16元），但在办理过户并申请报建房地产开发时，却被茂名市发改办、规划、住建、国土等部门告知：位于茂名市高山路一号大院2号的土地使用权于2008年起已被规划为小东江蓝线保护范围，不能搞房地产开发（“三旧”改造项目）。至此反诉人才知道被反诉人隐瞒“位于茂名市高山路一号大院2号的土地使用权于2008年起已被规划为小东江蓝线保护范围，不能搞房地产开发”事实，因而拒绝支付剩下土地转让款给对方，才构成违约的。
基于以上事实，反诉人受让涉案土地不能搞房地产开发，合同目的不能实现，根据《土地转让合同》第四条第2项：“若乙方在签定合同之日起中途不买或不按本合同付款方式给甲方，则作乙方违规处理，本合同即告解除。乙方应赔偿给甲方本合同所指总地价款20％违约金。甲方在乙方已付的地款中扣除违约金后，余额款项应如数退还给乙方”约定和《合同法》第93条规定，2014年9月9日签订《土地转让合同》已达到解除合同条件。因此，现在反诉人依法请求解除反诉人与被反诉人于2014年9月9日签订《土地转让合同》，要求被反诉人退还土地转让款8305631.16元给反诉人。请法院判如所请，以保护反诉人的合法权益。
原告（反诉被告）梁金才对被告（反诉原告）高雅轩公司的反诉辩称，按照合同法93条第二款的规定，按照土地转让合同第四条，约定的内容是法律责任，若乙方不按照合同付款的方式付款，作其违约处理，合同即作解除。本案具有合同解除权的是我方，反诉人并不具备。被反诉人利用我方的土地，受让后评估3200万，并因此取得贷款。合同约定被反诉人取得贷款后应支付剩余的款项，但是被反诉人却没有支付，违反了合同法的诚信原则。对第二项请求，由于第一项请求没有法律依据，不应得到支持，因此这项请求也没有事实和法律依据。原来的反诉状原来请求的金额与后来更改的金额中间差的120万元是第三人支付的，因此在被告的反诉状里其确认土地转让款支付了780万给原告，核减了龙辉的120万，因此其是认同将龙辉支付的120万算作土地转让款。
第三人龙辉对被告（反诉原告）的反诉述称，第三人曾在2014年7月22日与原告签订了土地转让合同，合同的当事人并不包含被告，因此第三人支付的120万元实际上是根据这份合同支付的部分款项，实际是履行这份合同。若原告认为第三人支付的款项包括在被告支付的款项我方是不认可的，因为第三人没有出现在9月9日的合同中。原告这种一地二卖的行为，我认为从被告提供的证据是可以证实的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：1.梁金才提交《土地转让合同》与高雅轩公司提交的《土地转让合同》一致，对该合同明确约定了双方的权利义务以及违约责任，本院予以认定，但高雅轩公司主张签订该合同用作“三旧”改造项目开发房地产没有依据，本院不予采纳；2.梁金才提交的诉讼费发票及财产保全民事裁定两份，其中一份为向本院交纳保全费5000元的票据及民事裁定书，本院予以认定，另一份为向电白区人民法院交纳保全费5000元的票据及民事裁定书，依据该民事裁定书，梁金才应在规定期限内向电白区人民法院起诉，因此，该保全费票据及民事裁定书与本案没有关联性，本院不予认定；3.梁金才提交的银行流水账主张高雅轩公司已支付810万元（包含龙辉支付的120万元），尚欠1990万元未付，高雅轩公司称其支付了土地转让款660万元给梁金才，否认龙辉支付的120万元为代其支付，龙辉亦否认代高雅轩公司付款，因梁金才仅请求高雅轩公司支付土地转让款1990万元，其主张高雅轩公司支付的款项多于高雅轩公司认可支付的款项并不影响本案的审理；4.梁金才提交的土地登记卡及土地证号签领表，该土地登记卡显示涉案土地已登记至高雅轩公司名下，高雅轩公司对此并无异议，本院予以认定；5.梁金才提交的国有土地使用权抵押声明、茂名市国有建设用地使用权抵交易鉴证证明书、股东会决议，证实高雅轩公司将涉案土地给电白县锋高贸易有限公司作为担保物向电白县农村信用合作联社海滨信用社贷款人民币1600万元，本院予以认定；6.梁金才提交的土地购置合作协议没有原件核对，其内容亦与本案没有关联性，本院不予认定；7.梁金才提交相片主张龙辉与邓均儒、王亚高等人签订土地购置合作协议欺骗梁金才，因相片无法清晰显示签订协议的内容，该协议内容亦与本案没有关联性，本院不予认定；8.高雅轩公司提交的茂名市“三旧”改造答复，该答复仅称涉案的不予认定为市“三旧”改造项目，与本案没有关联性，本院不予认定；9.龙辉提交的《土地转让合同》，该合同为梁金才与龙辉签订，与本案没有关联性，本院不予认定；10.龙辉提交的转账记录，该转账记录显示龙辉向梁金才付款的情况，梁金才请求已扣除龙辉支付的款项，故该款是龙辉代高雅轩公司支付还是龙辉自行支付给，均不影响本案的审理。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年9月9日，梁金才与高雅轩公司签订《土地转让合同》，约定：梁金才将茂名市高山桥东侧土地转让给高雅轩公司，地号为120072号，土地面积为3945.46平方米，国有土地使用权证号为00412号，用途为住宅，土地类型为出让，交易地价总额为2800万元。第一期付款：高雅轩公司应在签订合同生效后向梁金才支付1100万元，直到国有土地使用证在两个月内过户到高雅轩公司名下，并取得国有土地使用证，扣除手续费外，当天结清第一期应交余款给梁金才；第二期付款：自高雅轩公司取得国有土地使用证之日起，高雅轩公司应在一个半月内支付950万元划入梁金才指定账户，否则视为高雅轩公司违约；第三期付款：高雅轩公司必须在取得国有土地使用证之日起10个月内并取得合同规定的容积率和建设工程施工许可证，在开工后15天内付清750万元，否则梁金才有权停止高雅轩公司开工，并从开工之日起按月息3%计收利息，直到高雅轩公司付清750万元全部款项给梁金才为止。梁金才协助高雅轩公司在市规划管理局报批该地容积率必须达到3.0。如果容积率达不到3.0，则梁金才减少100万元给高雅轩公司。如果梁金才协助高雅轩公司在市规划管理局报批该地容积率达到3.5-4.0，那高雅轩公司要奖励200万元给梁金才。若高雅轩公司中途不买或不按合同约定付款给梁金才，则作高雅轩公司违约处理，本合同即告解除。高雅轩公司应赔偿给梁金才本合同所指总地价款20%违约金。梁金才在高雅轩公司已付的地款中扣除违约金后，余额款项应如数退还给高雅轩公司。该土地办理登记更名过户所需缴纳的一切税、费均由梁金才负责，与高雅轩公司无关，但该地的房屋过户费则由高雅轩公司负担。
合同签订后，高雅轩公司支付土地转让价款690万元给梁金才，并代梁金才支付了土地使用权及房产过户的税费1705631.16元。梁金才与高雅轩公司在庭审中均无法确认土地使用权及房产过户税费的分别数额。本院根据高雅轩公司提供的票据认定其中房屋过户费91060.36元，即高雅轩公司代梁金才支付的土地使用权过户税费为1614570.80元。
上述涉案的土地使用权现已过户登记至高雅轩公司名下，高雅轩公司于2015年2月13日将该土地使用权给电白县峰高贸易有限公司作为抵押物向电白县农村信用合作联社海滨信用社抵押贷款1600万元，抵押期限为2015年2月13日至2018年2月12日。
2015年11月19日，茂名市“三旧”改造工作领导小组办公室向茂南区“三旧”改造办发出《关于认定电白县高雅轩地产开发有限公司上报项目为市“三旧”改造项目的答复》：电白县高雅轩地产开发有限公司土地在《茂名市城市总体规划（2008-2020年）》送审稿中为规划小东江蓝线保护范围，为此，不予认定为市“三旧”改造项目。
另查明，2014年7月22日，梁金才与龙辉、邓均儒签订《土地转让合同》，约定梁金才将上述涉案的土地使用权转让给龙辉、邓均儒，土地转让价款总额2800万元。龙辉称其支付了土地转让价款120万元给梁金才。
2015年9月23日，梁金才向本院提起诉讼，请求如前所述。
本院认为，本案各方的争议焦点为：梁金才与高雅轩公司对于双方签订的《土地转让合同》是否存在违约行为，应否承担违约责任。
梁金才与高雅轩公司签订的《土地转让合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依照合同的约定履行各自的合同义务。梁金才已履行合同义务将涉案的土地使用权过户登记至高雅轩公司名下，高雅轩公司亦已将该土地使用权用作贷款抵押物，对该土地使用权实际占有且进行了处分。高雅轩公司应依照合同的约定支付土地转让价款给梁金才。梁金才主张高雅轩公司已支付810万元，尚欠1990万元；高雅轩公司主张其已支付土地转让价款690万元，尚欠2110万元。因此，梁金才仅请求高雅轩公司支付尚欠的土地转让价款1990万元，该款少于高雅轩公司自认尚欠的土地转让价款，此乃梁金才自主处分其诉讼权利，不影响本案的审理。高雅轩公司未按时支付尚欠的土地转让价款，构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于高雅轩公司代梁金才垫付了1614570.80元土地使用权过户费用，应予抵减，因此，高雅轩公司还应支付土地转让价款18285429.20元给梁金才。
高雅轩公司不按合同付款方式付款给梁金才，根据合同的约定，梁金才可请求解除合同并要求高雅轩公司支付总价款20%的违约金，但梁金才并未请求解除合同，不能适用该条款主张违约金，故梁金才请求高雅轩公司支付违约金560万元没有依据，本院不予支持。高雅轩公司逾期付款，梁金才请求继续履行合同，鉴于双方未在合同中约定此情况下的高雅轩公司逾期付款违约金的计算方法，本案的逾期付款利息应按中国人民银行同期贷款利率自梁金才起诉之日起计算为宜。
梁金才向电白区人民法院申请财产保全，但其未在规定期限内向电白区人民法院起诉，其向电白区人民法院交纳的保全费5000元与本案没有关联性，梁金才要求高雅轩公司负担该保全费没有依据，本院不予支持。梁金才向本院申请财产保全后依法向本院提起本案诉讼，该保全费5000元应由高雅轩公司负担。
梁金才请求龙辉与高雅轩公司共同承担责任没有依据，本院不予支持。
高雅轩公司未能提供城市建设规划职能部门出具的关于涉案土地使用权不能用于房地产开发的资料，其所提供的茂名市“三旧”改造工作领导小组办公室的答复仅能证实涉案的土地使用权不属于“三旧”改造项目，不足以证实涉案的土地使用权不能用于房地产开发，其应自行承担举证不能的不利后果。因此，高雅轩公司主张不能实现合同目的理由不成立，其反诉请求解除双方签订的《土地转让合同》并请求梁金才退还土地转让价款于法无据，本院不予支持。
第三人龙辉并未在本案提出独立的请求，其主张梁金才违约，与本案不属同一法律关系，第三人龙辉可另循途径主张权利，本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）电白县高雅轩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付土地转让价款18285429.20元及逾期利息（逾期利息自2015年9月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至土地转让价款清偿之日止）给原告（反诉被告）梁金才；
二、驳回原告（反诉被告）梁金才的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）电白县高雅轩房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费170850元［原告（反诉被告）梁金才已预交］，反诉案件受理费39173元［被告（反诉原告）电白县高雅轩房地产开发有限公司已预交］，诉前保全费5000元，共计215023元，由被告（反诉原告）电白县高雅轩房地产开发有限公司负担。上述被告（反诉原告）电白县高雅轩房地产开发有限公司负担的受理费，限其于本判决生效之日起十日内迳行支付给原告（反诉被告）梁金才，本院不再另行退收。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 梁 斌
人民陪审员 黄 凌
人民陪审员 杨 靖
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 李小惠
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。