江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0507号
上诉人（原审被告）杨奎扬。
委托代理人赵鸿，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州风景园林投资发展集团有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区公园路263号。
法定代表人张树多，董事长。
委托代理人王伟，江苏易天律师事务所律师。
委托代理人黄艳苓，江苏易天律师事务所律师。
原审金文洪，男，1971年12月12日出生，居民身份证号码3205241971********，汉族，住江苏省苏州市相城区黄埭镇下堡村（29）老宅基*号。
委托代理人赵倩倩，江苏五洲信友律师事务所律师。
委托代理人吴维贤，江苏五洲信友律师事务所律师。
上诉人杨奎扬因与被上诉人苏州风景园林投资发展集团有限公司（以下简称风景园林公司）、原审被告金文洪房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0496号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审经审理查明：风景园林公司系苏州市海涌坊300号102室房屋（建筑面积为589.99平方米）所有权人。
2007年3月30日，风景园林公司与金文洪签订租赁合同一份，合同约定：风景园林公司将苏州市海涌坊300号101、102室房屋（房屋面积1179.98平方米）出租给金文洪，租赁期限6年，自2007年7月1日至2013年6月30日，租金382万元，租赁期满，租赁物的改善或增设的物品全部归风景园林公司所有，金文洪不得索取任何补偿或拆除。
2012年12月4日，金文洪委托金洪涛与杨奎扬签订房地产租赁合同一份，合同约定：金文洪将苏州市海涌坊300号102室第110、112号商业用房（建筑面积为143.46平方米）出租给杨奎扬，租赁期限为2010年6月30日至2013年6月30日，其中2012年7月1日至2013年6月30日止的租金为244038元。租赁期满，杨奎扬应于租赁期届满前交还物业，所有装修、装饰、改建及其他投入无偿归金文洪。如杨奎扬逾期归还，除支付房屋使用费外，则每逾期一天应向金文洪另行支付原日租金1倍的违约金。
原审另查明，杨奎扬系2012年12月3日自案外人吴允熙、张怀国处受让讼争房屋承租权，并在2012年12月4日与金洪涛签订房地产租赁合同，合同载明起始日期为2010年6月30日，但其实际自2012年12月4日起占有使用讼争房屋。原审审理中，金文洪表示金洪涛系其代理人，受其委托与杨奎扬签订房地产租赁合同，但实际由其与杨奎扬建立转租关系；风景园林公司及杨奎扬对此均不持异议。
原审审理中，风景园林公司陈述称其对金文洪将其房屋转租给杨奎扬用于经营是同意的。
2013年6月30日租期届满后，各方当事人均未就续租事宜达成任何合意，金文洪向风景园林公司支付租金至2013年6月30日，李国新（原审笔误，实际应为“杨奎扬”）亦向金文洪支付租金至2013年6月30日。现海涌坊300号102室第110、112号商业用房仍由杨奎扬占有使用。
上述事实，由房屋所有权证、租赁合同、房地产租赁合同、铺面转租协议、承包协议、终止合同协议书及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告风景园林公司的诉讼请求为：1、判令金文洪、杨奎扬立即搬出、返还租赁的房屋；2、判令金文洪、杨奎扬支付房屋使用费82956元（暂计算至2013年8月31日，请求法院按照两倍租金标准判决至金文洪、杨奎扬实际搬出、返还房屋时止）。原审审理中，风景园林公司表示其第二项诉请房屋使用费仅向杨奎扬主张。
原审法院认为，风景园林公司与金文洪签订的房屋租赁合同、金文洪与杨奎扬签订的房地产租赁合同（即转租合同）均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。
根据合同法规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现因上述两份合同均于2013年6月30日租期届满，故作为承租人的金文洪、次承租人的杨奎扬均有义务将承租房屋腾空、返还出租人风景园林公司，故对风景园林公司主张要求金文洪、杨奎扬腾让本市海涌坊300号102室第110、112号商业用房的诉讼请求，予以支持。关于杨奎扬抗辩称其并不知道到期不能续租、存在损失故不愿腾让房屋的理由，缺乏事实和法律依据，不予采信。
关于风景园林公司主张的房屋使用费。相关司法解释规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人有权要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房期间的房屋使用费。本案中，租赁合同、转租合同租期届满后，次承租人杨奎扬负有腾房的义务，然杨奎扬继续占用租赁房屋使用至今，故风景园林公司向杨奎扬主张支付逾期腾房期间的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，予以支持。风景园林公司主张房屋使用费按照转租合同约定租金标准两倍计算，缺乏合同依据，且风景园林公司在审理中亦陈述称其实际损失为租金损失，故房屋使用费的计算应作调整。房屋使用费可参照转租合同约定的最后一期租金标准计算，即每日669元（244038元÷365≈669元）。故杨奎扬应按上述标准支付风景园林公司2013年7月1日起至实际腾让房屋之日止的房屋使用费。
综上，依照第《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、金文洪、杨奎扬于判决生效之日起30日内将苏州市海涌坊300号102室第110、112号商业用房（建筑面积约为143.46平方米）腾空、返还苏州风景园林投资发展集团有限公司。二、杨奎扬于判决生效之日起30日内支付苏州风景园林投资发展集团有限公司房屋使用费（自2013年7月1日计算至实际腾让房屋之日止，按每日669元的标准计算）。案件受理费1954元，减半收取977元，由金文洪负担489元，由杨奎扬负担488元。
上诉人杨奎扬不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋实际使用人是子新主题婚纱礼服店，该店业主是张怀国，杨奎扬仅代表子新主题婚纱礼服店与金文洪签订租赁合同，杨奎扬无法承担腾退返还涉案房屋给风景园林公司的责任。2、一审法院按照669元／天判决房屋使用费过高，风景园林公司将涉案房屋出租给金文洪的房屋租金为每月45元／平方米，现风景园林公司主张房屋使用费，系其对房屋租金损失的经济补偿，应参照风景园林公司与金文洪租赁合同约定的租金标准计算，应为215.19元／天。3、金文洪未经风景园林公司同意而非法转租，转租合同无效，现风景园林公司追认金文洪转租行为有效，目的是为争取不当利益，严重损害杨奎扬利益。4、杨奎扬与风景园林公司并无合同关系，现风景园林以杨奎扬为被告，法律关系混乱，一审判决有误。综上，请求二审法院撤销原判。
被上诉人风景园林公司答辩称：其认可金文洪转租行为。杨奎扬虽未在涉案房屋注册个体工商户，但于一审审理中已认可是涉案房屋的实际使用人，风景园林公司作为涉案房屋合法所有权人，有权要求房屋实际使用人迁让。关于租金，风景园林公司要求按照租金2倍计算房屋使用费，一审法院根据市场价格、杨奎扬与金文洪的租赁合同约定调整为1倍租金，风景园林公司对此不提异议，服从一审判决。
原审被告金文洪答辩称：涉案两份合同不存在无效要件，均合法有效。合同到期前，金文洪已明确函告杨奎扬等经营户迁让，目前房屋状态是无权占有。房屋使用费和租金是不同法律性质，使用费标准有相关司法解释，请求二审法院按照标准认定，维持原判。
二审中，杨奎扬向本院提交苏州市金阊区子新主题婚纱礼服店个体工商户营业执照复印件一份，据此主张2012年12月3日承包协议的真实性，子新主题婚纱礼服店经营者张怀国是涉案房屋实际使用人。风景园林公司认可上述营业执照的真实性，但认为杨奎扬于一审审理中已认可涉案房屋及土地由杨奎扬实际使用，杨奎扬与金文洪实际成立房屋租赁关系。金文洪认可上述营业执照的真实性，但认为与本案无关。
二审另查明，张怀国作为甲方，杨奎扬作为乙方于2012年12月3日签订承包协议一份，该协议约定：“一、甲方将其设立的苏州市金阊区子新主题婚纱礼服店发包给乙方承包，乙方无需支付承包费用，承包期为十年，自2012年12月3日至2022年12月2日止，经营地点为苏州市金阊区虎丘海涌坊102室110、112室；……四、经营场所的房屋租赁合同由乙方与房东直接签订；五、双方已于2012年12月3日进行了交接，交接前苏州市金阊区子新主题婚纱礼服店所产生的所有债权债务、税费等与经营有关费用由甲方承担，交接后因经营所产生的所有债权债务、税费等由乙方承担。”
二审再查明，2013年10月25日庭审笔录载明，风景园林公司向原审法院提交杨奎扬与金文洪之间的房屋租赁合同一份，杨奎扬对合同真实性无异议，并确认其自2012年12月2日开始接收诉争房屋，涉案房屋由其实际占有使用。
上述事实，有承包协议、营业执照复印件、原审庭审笔录及当事人陈述等在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：原审判决将杨奎扬作为共同被告，诉讼主体是否正确；金文洪转租行为效力；涉案房屋使用费的标准。
一、原审判决将杨奎扬作为共同被告，诉讼主体是否正确。
根据2012年12月3日的承包协议约定，张怀国将其设立的子新主题婚纱礼服店发包给杨奎扬，经营场所即涉案房屋，双方于2012年12月3日进行了交接，杨奎扬主张其代表子新主题婚纱礼服店与金文洪签订租赁合同，涉案房屋实际使用人为子新主题婚纱礼服店，与其一审陈述及承包协议约定不符，本院不予采信。涉案房屋自2012年12月3日起，其实际占有使用人为杨奎扬。虽然风景园林公司和杨奎扬之间没有租赁合同关系，但是风景园林公司系房屋的所有权人且租赁合同约定的租赁期限已到期，其有权基于所有权直接向占有使用其房屋的主体即杨奎扬提出返还房屋及支付使用费的主张。原审法院将杨奎扬作为共同被告并无不当。
二、金文洪转租行为效力。
杨奎扬主张金文洪转租行为无效，无法律依据。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，风景园林公司已确认其对金文洪转租行为予以认可，且金文洪向风景园林公司承租期限至2013年6月30日，杨奎扬次承租期限亦至2013年6月30日，金文洪与杨奎扬约定的转租期限并未超过金文洪与风景园林公司约定的剩余租赁期限，故杨奎扬主张金文洪转租行为无效，无法律依据，本院不予支持。
三、涉案房屋使用费的标准。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。杨奎扬占有使用风景园林公司的房屋，其所应支付的使用费系风景园林公司的租金损失，该租金的标准应是按占用房屋期间涉案房屋对外出租的市场价确定的租金。风景园林公司与金文洪的租赁合同在2007年即已签订，且系大面积整体出租，杨奎扬主张按该租赁合同租金标准确定房屋使用费依据不足。金文洪与杨奎扬2010年针对涉案房屋约定的租金标准更能体现该房屋的市场租金及风景园林公司的实际损失，原审法院据此计算房屋使用费并无不当。
综上，上诉人杨奎扬的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1954元，由上诉人杨奎扬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 沈军芳
二〇一四年七月一日
书 记 员 闻 艺