陕西省米脂县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）米民初字第00036号
原告朱海涛，男。
委托代理人徐良河，陕西富能律师事务所律师。
被告马延飞，男。
委托代理人姬亚伟，陕西正北律师事务所律师。
委托代理人高新，陕西正北律师事务所律师。
原告朱海涛与被告马延飞合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭进行了审理，原告朱海涛及其委托代理人徐良河到庭参加诉讼，被告马延飞及其委托代理人姬亚伟、高新到庭参加诉讼；2015年12月15日，第二次公开开庭审理，原告朱海涛经本院合法传唤未到庭，其委托代理人徐良河到庭参加诉讼，被告马延飞经本院合法传唤未到庭，其委托代理人姬亚伟、高新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月7日，原、被告签订联合开发旧交警大队家属院，协议约定原告于2010年10月1日向被告交付住宅及相关手续，原告按照协议向被告履行了协议内容。协议同时约定被告于2012年12月31日向原告交房，逾期违约金每天500元，被告在交房时楼房的设施及证件按协议内容兑现。到目前被告并没有按照协议给原告交付。原告多次找被告协商未果，现向法院起诉，请求：1、被告按照协议规定交房；2、从2013年1月1日起被告支付违约金每天人民币500元，共600天，合计金额300000元整；3、由被告承担诉讼费。
原告向法庭提交了以下证据：
1、原、被告于2010年8月7日所签订的联合开发旧交警大队家属院协议，用于证明：一、这份协议名为联合开发协议，但其本质是商业拆迁安置合同，不是共同开发，合同里没有体现共享利润共担风险的条款；二、用于证明被告没有按约定给原告交付房屋，按照合同被告应承担违约责任。
2、售房协议书一份，用于证明协议里面应由被告交付给原告的房子，原告已于2010年12月19号卖给刘增勇，本案被告没有按期交工，导致该合同于2014年7月解除，原告给刘增勇连本带利偿还60万元，造成原告损失176000元。
被告辩称，第一、原告在起诉的时候没有把基本事实说清楚，原告没有告诉被告房屋的专有部分和共有部分，签订协议后原告在开发时遭到了阻挡，经过诉讼导致工期延误。第二、由于开发过程中共有部分的所有权和主张权耗费了大量的协调时间，开发房地产办理的相关手续也相应的延后。第三、本起诉讼中原告请求的违约金过于离谱，应举证证明其相关损失到底有多少。另外被告认为没有违约，而是积极的按照协议办理。特殊情况是在当时无法预料的情况下。是原告的原因造成交房时间推迟。2010年8月7号签订的协议，2010年8月23号遭到阻挡。直到2011年4月25号住户还在阻挡。到2011年6月25号因为把住户的地占了又来阻挡。查看土地证及房产证知道地属于西楼八户住户共有的土地，所以最后只能协商解决。到2012年3月16日达成了调解协议，导致整个开发面积有所变化，整个办证时间拖延了一年。两次工期延误导致长达29个月。合同双方的权利是对等的，风险也是对等的。当时约定就是风险共担。
被告向法庭提交了以下证据：
1、联合开发旧交警大队家属院协议、米国用（2000）字第050号王东宁（系原告之妻）土地证、米房权证城关字第（2513）号王东宁房产证，用于证明：一、由于合同签订日期为2010年8月7号，本协议的第七条约定原告方向被告方提供房产证和土地证的相关资料的时间为2010年10月1号，原告在签订协议的时候未明确告知被告，原告的房屋面积、土地使用权面积及专有面积和共有面积的区别；二、原告以78平米的房屋面积，要求被告返还原告108平米面积的房屋，说明原告处分了全体住户的共有面积。
2、（2011）米民初字第00131号民事调解书，用于证明被告施工过程中遭到西楼八户的阻挡，导致工期延误8个月。
3、联合开发旧交警大队家属院协议（西楼八户其中一户），用于证明因共有土地产生纠纷后协商、最终达成协议所花费9个月时间，导致工期延误。
4、米脂县建设用地规划许可证一份、米脂县建设工程规划许可证两份、建筑工程施工许可证两份，用于证明由于原告没有告知被告共有面积情况，导致所有的证照办理了两次，使工期延误至2013年3月27日才可以正常实施。
5、测绘报告一份，用于证明约定的房屋108平米，被告给原告交的房屋实际是113.63平米，原告多占了5.63平米，应当折价向被告补偿。
6、出庭证人李良彪证言，用于证明西楼八户第二次阻挡的时间和事实。
本院在审理中依法调取了以下证据：
经本院委托米脂县价格认证中心于2015年12月10日出具米鉴认字（2015）25号价格认证书，用于证明2013年度和2014年度米脂县城区银州北路大转盘周边单元房年房租费价格。
经庭审质证，原告提交第一组证据，被告对真实性没有异议，证明目的有异议，首先对合同的性质，根据协议内容是要把旧房子拆了建新房，原告出资地，被告出资资金，被告办理相关手续，这就是合资合作合同。没有按期交房是有特殊情况。原告提交第二组证据，被告对真实性和证明目的均有异议，原告和案外人签订的合同，真实性无从考证，与本案无直接关系。协议仅仅是约定，并不能证明损失已支付，所以原告的损失金额不能成立。被告提交第一组证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，并认为首先是被告找的原告，原告方不存在隐瞒，被告不符合客观实际。房屋面积是双方自愿达成签订的协议。被告提交第二组证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议并认为从调解书可以看出施工不是因为原告的原因是因为其他原因阻挡，这个阻挡和原告没有关系。被告提交第三组证据，原告认为对真实性无法核实，即使真实，从协议内容并不能看出被告所要证明的内容，也不能看出被告的证明目的。被告提交第四组证据，原告对真实性无异议，证明目的有异议，并认为重新办证的缘由不是原告没有交代清楚，是被告方开发面积增大导致的。被告提交第五组证据，原告对真实性无异议，认为多了5.63平米原告没有异议，被告应反诉提出。被告提交第六组证据，原告对证人证言的真实性无异议，对证明目的有异议，根据证人证言当时阻挡停工只是一天，并且也不是原告的原因造成的。本院依法调取证据，原告对鉴定书真实性有异议，认为租金与市场价有一定的差距，应该在12000元左右；原、被告双方没有申请委托，不知道法院委托鉴定的目的是什么；就本案中，被告迟延交房所造成的损失不仅仅是房租问题，还包括房屋价格下降的问题，这个损失要远远大于房租租金的损失；法律规定，违约金如果过高，人民法院可以做出适当调整，不能以鉴定意见作为依据。被告对真实性无异议，认为符合市场价格，可以作为认定本案违约金的一个参考，因为原告在本案中主张了违约金的请求，但并没有举证证明实际损失是多少钱，鉴于本案和住房有关，人民法院出具的该证据可以作为参考依据。
本院对原、被告质证的证据作如下认定：
原告提交第一组证据与被告提交第一组证据系同一组证据，双方对其真实性均无异议，且来源合法，内容客观真实，予以采信；原告提交第二组证据，系单一证据，且该证据所指的损失系间接损失，故在本案中不予确认。被告提交第二、三、四、六组证据，本院对证据本身的真实性予以确认，但并不能以此证明属法律意义上”特殊情况”导致交房顺延，故对其证明目的不予采信；被告提交第五组证据，因其未提起反诉，故本案中不予考虑。本院依法调取证据，来源合法，内容客观真实，本院依法予以采信。
本院根据双方当事人陈述、举证、质证及认证查明以下事实：2010年8月7日，原告朱海涛与被告马延飞签订联合开发旧交警队家属院协议，协议第一条：乙方（原告及其妻子王东宁）愿将自己单元楼一套（包括小房）交由甲方（被告）统一开发。协议第三条：开发完成后，交付其他住户建筑面积为108平方米住宅一套（两室两厅一卫一厨），地下停车位一个。协议第六条：甲方交付时间二零一二年十二月三十一日，如遇特殊情况，时间顺延。协议第八条：违约约定，甲乙双方在约定的时间内如不能按时交房、腾房付对方违约金为逾期一日伍佰元整。后原告按约定履行了交房义务。被告对原告交付的单元房及周边楼房进行了开发重建。2014年8月底被告修建的房屋初步验收并通知原告收房。后原告收房。现原告诉讼来院，请求：1、被告按照协议规定交房；2、从2013年1月1日起被告支付违约金每天人民币500元，共600天，合计金额300000元整；3、由被告承担诉讼费。
本案在审理中，本院委托米脂县价格认证中心对涉案房屋周边地区的单元房租赁价格进行评估，2015年12月10日米脂县价格认证中心米鉴认字（25）号价格认证书结论为该区域2013年和2014年度的单元房年房租费均为每平米89元。
本院认为，原告朱海涛与被告马延飞于2010年8月7日签订的联合开发旧交警队家属院协议，系当事人的真实意思表示，属有效合同。被告以遭案外人阻挡等情形导致延期交房属属协议中的特殊情况，因其提供的证据不足以证明合同约定的特殊情况，故其辩解理由不能成立。被告未按协议约定时间交付房屋实属违约，应承担违约责任。被告迟延交房客观上确实给原告造成了延期交房不能入住的房屋租赁费损失，根据《最高人民法院关于审理商品房房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间由有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，故本案中原告的实际损失应按房屋租金标准计算。按照协议，被告应交付原告面积为108平方米的单元房，米脂县2013年和2014年度的单元房年租费均为每平方米89元，原告主张损失600天，其损失应为89元×108平方米÷12个月×20个月（600天÷30天）=16020元。根据合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成损失的当事人可以请求人民法院予以减少，当事人约定的违约金超过损失的30%的，可以认定为过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”，所以本案中违约金应当以造成实际损失即房屋租金的30%计算，故被告应赔偿原告经济损失16020元×130%=20826元。对原告超出的诉请，应予驳回。因涉案房屋被告已交付原告，故对原告要求被告按照协议交付房屋的诉请，也应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告马延飞于本判决生效后向原告朱海涛支付迟延交付房屋的经济损失20826元。
二、驳回原告朱海涛的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由原告承担5379元，被告承担421元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 张永智
审 判 员 申世芬
人民陪审员 常鹏举
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 常 丹