安徽省巢湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巢民一初字第01378号
原告：王小虎，男，汉族，巢湖市人。
委托代理人：张勇，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：赵子瑜，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被告：程从建，男，汉族，巢湖市人。
被告：巢湖市亚父街道旗鼓村民委员会。
法定代表人：李安明，该村民委员会主任。
上述两被告共同委托代理人：李兴泉，安徽福达律师事务所律师。
原告王小虎诉被告程从建、被告巢湖市亚父街道旗鼓村民委员会（下简称：亚父街道旗鼓村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张勇、赵子瑜、被告亚父街道旗鼓村委会法定代表人李安明、两被告共同委托代理人李兴泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王小虎诉称：原告与被告程从建分别于2011年1月10日、2012年11月18日签订了《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》，由被告程从建带资修建巢湖市亚父街道旗鼓村委会安置点西边第一排第三栋的房屋转让给原告，被告亚父街道旗鼓村委会在《房屋转让协议》上盖章，并出具书面证明一份。原告给付被告程从建购房款250000元，涉案房屋未开工修建，且该土地系被告亚父街道旗鼓村委会集体所有。因原告了解到其与被告程从建签订的《房屋转让协议》违反法律、行政法规的强制规定，该协议应属无效。现原告诉讼来院，要求确认原告与被告程从建分别于2011年1月10日、2012年11月18日签订的《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》无效；被告程从建退还原告购房款250000元；被告程从建赔偿原告各项损失101949.58元；被告亚父街道旗鼓村委会对被告程从建所负债务承担连带责任；本案诉讼费用由两被告承担。
被告程从建、亚父街道旗鼓村委会共同辩称：1、房产系不动产，原告通过多种途径购得房屋，对村委会的盖章认可，原告引用的是管理性条款，不是法律的禁止性条款，该合同应有效；2、若认定该合同无效，原告存在重大过失责任，导致被告产生重大损失，被告亚父街道旗鼓村委会的证明仅是证明作用，不需承担责任。
原告为证明自己的主张向法院提交以下证据：1、原告与被告程从建的身份证复印件，证明原告、被告程从建的诉讼主体资格；2、《房屋转让协议》、《房屋买卖协议》各一份，证明被告程从建与原告之间存在房屋买卖关系，且被告亚父街道旗鼓村委会作为见证方出具证明；3、收条原件两份，证明原告向被告支付了相应的购房款；4、土地权属证明一份，证明涉案房屋的土地系被告亚父街道旗鼓村委会系集体所有。
被告程从建、亚父街道旗鼓村委会发表共同质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但该证据证明了被告亚父街道旗鼓村委会仅作为见证人，该合同系房屋买卖合同，透露了原告积极购房的愿望，原告明知不具备过户条件而购买，存在重大过错，该房屋已于2012年11月28日交付，并不是未开工；对证据3、4无异议。
被告程从建、亚父街道旗鼓村委会为证明自己的主张共同向法院提交以下证据：两份协议书，证明涉案房屋已完工并交付。
原告王小虎对被告提交的证据的质证意见为：与本案不具有关联性，只能证明签订协议时房屋已交付被告程从建。
综合原、被告举证、质证意见，本院对原被告提交的证据认定如下：原告提供的4组证据和被告提供的证据能够证明本案的真实情况，本院对证据的真实性予以确认。但被告提供的证据仅能证明涉案房屋在原告与被告程从建签订协议时已交付被告程从建，不能证明该房屋已交付原告。
经审理查明：原告王小虎与被告程从建于2011年1月10日签订《房产买卖协议》一份，后于2012年11月28日签订《房屋转让协议》一份，双方约定被告程从建以250000元的价格将其所有的位于巢湖市旗鼓安置点第二排第2栋房屋出售给原告王小虎。合同约定“本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应无条件积极协助乙方办理房屋产权手续”。协议上被告亚父街道旗鼓村委会作为见证方加盖公章，同时出具证明一份。协议签订后，原告王小虎向被告程从建支付了全部约定购房款。另查明，原告王小虎系城镇居民。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，该案争议房屋占用范围内的土地系农村集体所有，双方买卖行为显然违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，此外城镇居民购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，参照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》精神，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，认定为无效合同，故原告诉请要求确认与被告程从建于2011年1月10日签订的《房屋买卖协议》及2012年11月28日签订的《房屋转让协议》无效，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故原告诉请要求被告程从建返还购房款250000元，本院予以支持，但原告王小虎与被告程从建在合同签订时即明知其所交易的房屋及土地属于我国法律禁止流转范围，并在合同中载明双方均不具有过户条件，均应对合同无效承担责任，故原告诉请要求被告程从建赔偿其损失101949.58元，本院不予支持。被告亚父街道旗鼓村委会仅作为见证人出具证明和在《房屋转让协议》上盖章确认，故原告王小虎诉请要求被告亚父街道旗鼓村委会承担连带责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，判决如下：
一、确认原告王小虎与被告程从建于2011年1月10日签订的《房屋买卖协议》及2012年11月28日签订的《房屋转让协议》无效；
二、被告程从建于本判决生效后五日内给付原告王小虎购房款250000元；
三、驳回原告王小虎的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱的给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6240元，减半收取3120元，由被告程从建承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 肖金菊
二〇一四年六月二十日
书 记 员 左小娟
附：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。