新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）新民再320号 监督机关：新疆维吾尔自治区人民检察院。 申诉人(一审原告、二审上诉人)：许静，女，汉族，1947年11月15日出生，兵团医院退休职工，住新疆乌鲁木齐市。 申诉人(一审被告、二审被上诉人)：乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市新民东街**。 法定代表人：阚惠，该公司总经理。 委托代理人：王秀英，新疆天阳律师事务所律师。 申诉人许静因与申诉人乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司（以下简称荣发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第722号民事判决，向新疆维吾尔自治区人民检察院申诉。新疆维吾尔自治区人民检察院以新检民监（2016）650XXXXXXXX号民事（行政）抗诉书向本院提出抗诉。本院作出（2016）新民抗68号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。新疆维吾尔自治区人民检察院指派检察员赵杨、艾合买提出庭。申诉人许静、申诉人荣发公司委托代理人王秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆维吾尔自治区人民检察院认为，双方签订的《拆迁补偿安置协议书》第五条"......违约按照（1995）12号令《乌鲁木齐市城市房屋拆迁管理办法》的规定处理"。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款"当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法"。双方当事人已对违约进行了约定，应当按照双方关于违约的约定进行处理，法院未按违约的约定进行判决不当。综上所述，乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第722号民事判决适用法律错误，请依法再审本案。 许静称：本案涉及的新民街18号荣昌小区两套房屋均为经济适用房，用途为住宅，房屋所有权人为许静，原审法院将该两套房屋认定为商铺门面房错误。《拆迁补偿安置协议书》产权情况一栏记载拆除临时产权2间22平方米，原审法院以未作约定为由，驳回我对临时产权及土地使用权补偿的请求，有悖公平。荣发公司违约给我造成的交通费、误工费等损失，应予以赔偿。请求撤销（2014）乌中民四终字第722号民事判决，改判确认拆迁补偿安置协议为欺诈合同，部分无效（赔偿清空的原房面积、被拆除房屋估价无效）；荣发公司返还财产赔偿损失180100元（包括土地使用权95平方米、搬家费、过渡费、停业补助）；荣发公司偿还荣昌小晶5号楼503室并补面积和差价。 荣发公司辩称，《拆迁补偿安置协议书》合法有效，双方当事人均应按约履行义务，许静的再审申请理由不能成立。 荣发公司称，原二审法院将本属于阚惠的新民街18号荣昌小区1栋1层原1号89平方米的门面房判归许静所有，侵犯了私人财产的所有权。原审法院判令将安置给许静的新民街18号5号楼2单元503室由我公司收回、产权过户费由我公司负担没有依据。请求撤销原审判决第三项即"荣发公司于本判决生效之日起五日内将乌鲁木齐市水磨沟区新民东街18号荣昌小区1栋1层原1号门面房(建筑面积89．81平方米，即包括现登记在许静名下1栋1层1号建筑面积为39.62平方米和剩余部分面积)安置交付归许静所有，并协助办理过户手续，原安置的乌鲁木齐市水磨沟区新民东街18号5号楼2单元503室由荣发公司予以收回，产权过户费用由荣发公司负担。" 许静辩称，阚惠当时是荣发公司总经理，持有荣发公司35%的股份，应对该公司的债务承担连带责任。荣发公司的再审申请理由不能成立。 许静向一审法院起诉请求：一、确认《拆迁补偿安置协议》为欺诈合同，部分条款无效；二、荣发公司用一号楼9号地下室住宅49.96平方米抵偿安置许静临街地上一层住宅22平方米即土地使用权22平方米；用5楼503室53.37平方米抵偿安置临时住宅11平方米即土地使用权33.38平方米；、判令荣发公司补偿过渡期间18个月商铺和住宅出租停业损失25200元、搬家费200元、临时安置补助费2700元，共计28100元。 一审法院认定事实：1999年9月13日，许静与荣发公司并经乌鲁木齐市房屋拆迁管理办公室签章达成《拆迁补偿安置协议书(私房户使用)》约定：荣发公司按照乌鲁木齐市基本建设程序，经市政府有关职能部门的批准，并经乌鲁木齐市拆迂管理办公室发放《房屋拆迁许可证》，在乌鲁木齐市新民东街2-4号地段建搬迁楼、经济适用房。拆迁蓝线范围内需拆除许静房屋三间，其中，正式产权土木结构商店2间，面积39.62平方米，正式产权土木结构住宅面积22平方米；荣发公司给许静就地安置二类住宅套三楼房一套，建筑面积为57.37平方米，非住宅面积39.62平方米，为地上一层临街；许静被拆除房屋估价为26831.20元，附属物估价为1270.51元，合计应给许静补偿28101.71元；荣发公司给许静应偿还住宅面积22平方米，按549.24元／平方米计算为12083.28元，安置房超面积5平方米以内的5平方米，按成本价80O元平方米计算为4000元，安置房超面积5平方米以上的30.37平方米，按安居工程价1200元／平方米计算为36444元。荣发公司给许静应偿还非住宅面积为3962平方米，按1200元／平方米计算为47544元，以上住宅和非住宅共计安置房价为100071.28元，按产权调换原则结算差价，许静应向荣发公司支付差价款71969.57元，因许静配合搬迁，荣发公司同意将许静需找差价71969.57元减免21969.57元，由许静实找差价50000元，在新楼进住时向荣发公司一次付清。该协议经双方签字盖章，并由乌市房屋拆迁管理办公室盖章。该协议除约定就地安置及安置面积外未约定给许静安置的门面房具体位置及间数，也未就搬家费、过渡费及停业补助费用等进行约定。协议签订当日，荣发公司向许静发放住房预分证(证号990221)载明：户主许静原住新民东街64号，新楼建成后住房搬迁楼2社贰单元伍层叁室503号壹套。该协议签订后，许静进行了搬迁。2001年12月新建楼房竣工后，荣发公司将新民东街64号现为荣昌小区的1号楼9号临街门面房及小区内5号楼2单元503号住宅安置给许静。2001年1月，荣发公司通知许静领取安置房钥匙，许静因荣发公司为其安置的9号临街门面房(49.96方米)为一间而不是两间且是深通道的问夹通道、5号楼2单元503室住宅离原拆迁地点数百米远且在山坡上为由，拒绝搬入。2001年7月，许静起诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，经乌鲁木齐市水磨沟区人民法院一审作出(2001)水民初字1224号民事判决驳回其诉讼请求。许静不服提出上诉，乌鲁木齐市中级人民法院作出(2001)乌中民终字第2569号民事判决将1号楼1号门面、9号门面分别作为许静商铺和住宅的安置补偿判归许静所有。荣发公司不服该生效判决向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆高院指令乌鲁木齐市中级人民法院再审并于2006年3月22日作出(2004)乌中民再字第79号民事判决书判决撤销(2001)乌中民终字第2569号民事判决，判令驳回许静要求荣发公司更换临街原位置7米宽的两问门面房及补偿18个月停业补助的诉讼请求，并判令荣发公司支付许静租金损失17150元。2007年3月乌鲁木齐市房产管理局给许静办理了荣昌小区1号楼1号及9号门面房的房屋产权证，房屋性质均登记为经济适用房。现2007年3月乌鲁木齐市房产管理局给许静办理了荣昌小区1号楼9号门面房的房屋产权证，房屋性质登记为经济适用房。现1号楼9号门面房由许静使用收益，5号楼2单元503室(建筑面积57.37平方米)许静未实际居住。许静原土地使用权证的期限是1994年1月至1999年1月。拆迁安置补偿协议中约定的5万元差价许静未支付给荣发公司。 另查明，2005年12月22日，荣发公司与乌鲁木齐市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，将荣发公司以划拨方式取得国有土地使用权的新民东街面积为11135.06平方米的土地中607.48平方米土地用途变更为商业用地。2007年11月8日乌鲁木齐市国土资源局向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心发出"关于确定荣发房产开发有限公司新民东街用地土地使用性质的复函"，对该交易管理中心《关于协助头屯河区人民法院执行荣发房产公司荣昌小区1栋负一层房产的征询函》答复如下：经核实，荣发房产公司于1999年4月经市规划局选址定点于水区新民东街进行经济适用房建设，后因部分用途变更，经报市人民政府批准，于2005年12月22日与我局签订《国有土地使用权出让合同》，全额缴纳土地出让金后领取了国有土地使用证，该用地的土地使用性质以证载用途为准。2007年11月28日，乌鲁木齐市城市规划管理局向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心发出"关于荣发公司新民东街荣昌小区沿街建筑的规划意见"，对该交易管理中心《关于征询荣发房产公司新民东街18号荣昌小区一、二、六号楼底商一事》答复如下：该公司于1999年4月办理了《建设用地规划许可证》及附件用地蓝线图，建设用地11135.66平方米，依据当时的计划批复于2000年3月办理了经济适用房建筑设计红线规划手续，但未办理后续规划手续。鉴于该小区位于城市中心区且一、二、六号楼紧邻城市主要道路，根据乌鲁木齐市的规划要求沿街住宅一层可作为商业用房。2013年4月l5日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局信访办出具"关于许峰许健许静申请撤销房产证问题的答复函"，内容(摘要)为：2005年9月，许静以原产籍处颁发给荣发公司O023384号"地上住宅"房屋所有权证错误，故而造成给其颁发的该栋一层1号、9号00405411、00400038号"商铺用途"房屋产权证错误为由，向市人民政府申请行政复议，后该局依据行政复议决定书，依法注销了许静持有的新民东街荣昌小区1栋一层1号、9号00405411、00400038号"商铺用途"的房屋产权证，重新给许静颁发了新民东街荣昌小区1栋一层1号、9号用途为"住宅"的房屋所有权证；至于许峰、许健、许静提出的申请撤销荣昌小区除1号楼以外的其他几栋楼初始产权登记的问题，因涉及其他所有权人的权利，申请撤销登记的主体资格不符合相关规定。再查明，2013年5月9日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局又出具"关于荣发房地产开发公司申请确认房屋性质的答复"，内容(摘要)为：荣发公司，关于申请确认新民东街18号荣昌小区1栋1号、9号房屋性质的报告收悉，经调查，有关情况如下，2007年11月乌鲁木齐市城市规划管理局出具《关于乌市荣发公司新民东街荣昌小区沿街建筑的规划意见》指出："鉴于该小区位于城市中心区且一、二、六号楼紧邻城市主要道路，根据乌鲁木齐市规划要求沿街住宅可作为商业用房"，2007年11月8日乌鲁木齐市国土资源局出具《关于确定荣发房地产开发公司新民东街用地土地使用性质的复函》指出："经核实，荣发公司于1999年4月经市规划局选址定于水区新民东街进行经济适用房建设，后因部分用途变更，经报市人民政府批准，于2005年12月22日与我局签订了《国有土地使用权出让合同》，全额缴纳土地出让金后领取了国有土地使用证"，综上，根据市规划局和市国土资源局有关意见，我局认为在上述范围内，符合条件的申请人提出申请，可按商业用房予以登记。 一审法院判决：一、驳回许静要求确认《拆迁补偿安置协议》为欺诈合同、部分条款无效、确认荣昌小区1号、5号楼为违章建筑的诉讼请求；二、驳回许静对乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司的其他各项诉讼请求。 许静不服一审判决上诉请求：撤销一审判决，依法确认《拆迁补偿安置协议书》为欺诈合同，部分条款无效，改判支持许静的诉讼请求。 二审法院审理查明的事实与一审法院查明事实基本一致。另查明：位于乌鲁木齐市水磨沟区新民东街**荣昌小区****原**门面房建筑面积为89．81平方米(即包括现登记在许静名下1栋1层1号建筑面积为39.62平方米和剩余部分面积)现尚未经营使用。 二审法院认为，一、关于许静主张的确认双方签订的拆迁协议为欺诈合同，部分条款无效的诉请。因许静与荣发公司签订的《拆迁补偿安置协议书》系双方自愿签订，合同内容并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定和其他合同无效的情形，双方应依约履行。该合同虽系制式合同，但许静系完全民事行为能力人，双方可就土地使用权、临时产权、搬家费、过渡费、停业补助费等条款内容协商达成一致后签订合同，许静主张协议中的部分条款无效的理由不能成立，原审法院对该诉请未予支持符合法律规定。关于许静原主张的确认荣昌小区1号、5号楼为违章建筑的诉讼请求，其已在变更后的诉请中未予主张，原审可不予处理。另原审法院对于许静的八项诉讼请求均予以了审理，许静亦针对以上请求均予以上诉，故本院审理范围仍以其在原审中主张的请求为限，超出原审诉讼请求范围不属二审审理范围。二、关于许静商铺和住宅安置的问题，按照协议约定，荣发公司拆除许静房屋三间，其中，正式产权土木结构商店2间，面积39.62平方米，正式产权土木结构住宅面积22平方米；荣发公司给许静就地安置二类住宅套三楼房一套，建筑面积为57.37平方米，非住宅面积39.62平方米，为地上一层临街。房屋建成后，荣发公司向许静交付了荣昌小区1号楼底层9号房屋，作为其一层临街非住宅面积39.62平方米的补偿。虽然许静已申请乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心将该1号楼9号门面房登记在其名下并将房屋用途登记为住宅，但是鉴于荣发公司已办理完毕包含该1号楼9号门面房在内的相应土地性质变更手续并经乌鲁木齐市城市规划管理局同意作为商业用房。且2013年5月9日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局出具"关于荣发房地产开发公司申请确认房屋性质的答复"，意见为根据市规划局和市国土资源局有关意见，符合条件的申请人提出申请，新民东街18号荣昌小区1栋1号、9号房屋可按商业用房予以登记。因双方协议中未约定需向许静补偿两间商铺，故荣发房产公司给许静安置的荣昌小区1号楼临街的9号门面房符合双方协议中关于产权调换和就地安置的约定，且许静已实际接收该房屋并自认于2002年1O月至今出租获利。如许静向相关部门申请变更登记房屋用途，因此而发生的费用由荣发公司负担。故许静主张用荣昌小区1号楼底层1号、15号地下室住宅面积约91.62平方米抵偿其临街地上一层框架结构两商铺(对外两扇门)面积39.62平方米，并找差价570232.80元，缺乏事实依据及法律依据，原审法院不予支持并无不当。另许静自2002年10月受领1号楼临街9号门面后一直出租使用收益，荣发公司商铺安置并无不当，不存在实际的商铺出租收益损失，故其要求荣发公司赔偿2001年1月至2013年6月商铺出租收益损失的诉讼请求，依据不足，不予支持。关于许静住宅安置及住宅迟延入住的损失问题，依据双方签订的《拆迂补偿安置协议书》的约定，荣发公司应给许静就地安置二类住宅套三楼房一套，建筑面积为57.37平方米。双方签订协议后，荣发公司向许静发放住房搬迁楼2号楼二单元503号一套住房预分证。但荣发公司在搬迁安置房屋建成后，通知许静领取住宅安置房5号楼2单元503室的钥匙。本院认为，荣发公司给许静补偿安置的5号楼2单元503室系距原拆迁地点百米之外的山坡上，住房搬迁楼房号与住宅安置房房号难以区分，荣发公司的安置与协议中约定的就地安置不符。考虑到许静原拆迁房屋均在临街门面，1号楼和2号楼上住宅用房已销售完毕，该案在长期诉讼中，许静住宅安置问题长期未能得到妥善解决，因原有1号楼1层1号门面房面积为即89．81平方米(即包括现登记在许静名下1栋1层1号建筑面积为39.62平方米和剩余部分面积)，现未经营使用，已实际超过拆迁补偿安置协议住宅面积32.44平方米，且可作为商业用途使用，故将荣发公司安置给许静的住宅房由山坡上5号楼2单元503室调换至原1号楼1号门面房为宜，该1号门面房面积及用途应足以弥补许静住宅迟延入住和长期诉讼期间的经济损失。三、关于许静主张临时住宅的问题，因许静与荣发公司签订的协议第一页虽记载临时产权2间22平方米，但结合《拆迁补偿安置协议书》前后内容，征购补偿表及房产估价草算单记载内容、以及许静持有的私房产权证，仅明确拆除许静商铺两间、正式产权住宅22平方米，未记载许静除22平方米正式产权住宅外，仍有临时产权住宅22平方米。协议约定的补偿内容为就地补偿商业用房面积39.62平方米、住宅面积57.37平方米，无关于临时产权的补偿安置的约定，故许静要求用5号楼503室57.37平方米抵偿安置临时住宅的诉讼请求无据可依，该项诉请不予支持。另双方在《拆迁补偿安置协议书》中已明确约定由荣发公司给许静就地安置二类住宅套三楼房一套，建筑面积为57.37平方米。许静持有的土地使用权证批准使用期限为1994年1月至1999年1月，荣发公司拆迁时已过期，许静要求荣发公司用相应房屋抵偿房屋面积及土地使用权，无事实依据及法律依据，不予支持。四、关于许静要求赔偿过渡期间18个月商铺住宅停业损失25200元、搬家费200元、临时安置补助费28100元的诉讼请求，因双方签订的《拆迁补偿安置协议书》合法有效，协议中关于停业损失、搬家费、临时安置补助费等条款均为划去，无具体约定补偿内容，关于许静主张赔偿交通费、误工费均缺乏充分的事实依据及法律依据，无法予以支持。因过户而产生的费用应由荣发公司负担。 二审法院判决：一、变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2013)水民三初字第166号民事判决书第一项，即："一、驳回许静要求确认《拆迁补偿安置协议书》为欺诈合同，部分条款无效，确认荣昌小区1号、5号楼为违章建筑的诉讼请求；"为"一、驳回许静要求确认《拆迁补偿安置协议书》为欺诈合同，部分条款无效的诉讼请求"；二、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2013)水民三初字第166号民事判决书第二项判决，即"驳回许静对被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司的其他各项诉讼请求。"三、乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将乌鲁木齐市水磨沟区新民东街18号荣昌小区1栋1层原1号门面房(建筑面积89.81平方米，即包括现登记在许静名下1栋1层1号建筑面积为39.62平方米和剩余部分面积)安置交付归许静所有，并协助办理过户手续，原安置的乌鲁木齐市水磨沟区新民东街18号5号楼2单元503室由乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司予以收回，产权过户费用由乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司负担。四、乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司将乌鲁木齐市水磨沟区新民东街18号荣昌小区1栋1层9号门面房偿交付归许静所有(已履行完毕)，产生的过户费用由乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司负担。五、驳回许静其余诉讼请求。本案一审案件受理费15370.29元(许静预交1696元、缓交13674.29元)，由许静负担7685.14元，由乌鲁木齐市荣发房地产开发公司负担。 本院再审查明的事实与一、二审法院认定事实基本一致，对一、二审法院认定的事实予以确认。 本院再审认为，《拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定和其他合同无效的情形，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。双方当事人就土地使用权、临时产权、搬家费、过渡费、停业补助费等条款内容协商达成了一致意见后签订合同，许静亦未举证证明其所称的合同条款违反了法律强制性规定，故原审法院未支持许静主张协议中的部分条款无效的理由并无不当。 《拆迁补偿安置协议书》第五条约定"过渡形式为临时过渡，过渡期为18个月，双方违约按照（1995）12号令《乌鲁木齐市城市房屋拆迁管理办法》的规定处理"。而该管理办法并未对过渡期如何承担费用作明确规定，且《拆迁补偿安置协议书》第三条第1款关于搬家费、过渡费、停业补助等条款均划去，未约定具体的补偿数额，故原审法院未支持许静主张赔偿过渡期间18个月商铺住宅停业损失、搬家费、临时安置补助费的诉讼请求亦无不当。 《拆迁补偿安置协议书》、征购补偿表及房产估价草算单记载内容以及许静持有的私房产权证，仅明确拆除许静商铺两间、正式产权住宅22平方米，就地补偿商业用房面积39.62平方米、住宅面积57.37平方米，无关于临时产权的补偿安置的约定，故原审法院未支持许静要求用5号楼503室57.37平方米抵偿安置临时住宅的诉讼请求，并无不当。《拆迁补偿安置协议书》中已约定由荣发公司给许静就地安置二类住宅套三楼房一套，建筑面积为57.37平方米。许静持有的土地使用权证批准使用期限为1994年1月至1999年1月，荣发公司拆迁时该权证已过期，原审法院未支持许静要求荣发公司用相应房屋抵偿房屋面积及土地使用权的请求亦无不当。《拆迁补偿安置协议书》约定荣发公司应给许静就地安置二类住宅套三楼房一套，建筑面积为57.37平方米。双方签订协议后，荣发公司向许静发放住房搬迁楼2号楼2单元503号一套住房预分证。荣发公司给许静补偿安置的5号楼2单元503室住房搬迁楼房号与住宅安置房房号难以区分，荣发公司的安置与协议中约定的就地安置不符。原审法院认为1号楼和2号楼住宅用房已销售完毕，许静住宅安置问题长期未能得到妥善解决，因原有1号楼1层1号门面房面积为89.81平方米(即包括现登记在许静名下1栋1层1号建筑面积为39.62平方米和剩余部分面积)，一直未经营使用，已实际超过拆迁补偿安置协议住宅面积32.44平方米，且可作为商业用途使用，该1号门面房面积及用途应足以弥补许静住宅迟延入住和长期诉讼期间的经济损失，故原审法院综合全案案情后，酌定判令将荣发公司安置给许静的住宅房由山坡上5号楼2单元503室调换至原1号楼1号门面房，符合公平原则，并无不妥。荣发公司称原审法院将本属于荣发公司法定代表人阚惠的新民18号荣昌小区1栋1层原1号89平方米的门面房判归许静所有错误的请求亦不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 维持乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第722号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 王  伟 审判员 艾尼瓦尔 审判员 黄 竹 玲 二〇一六年十一月十六日 书记员 祖丽比亚