江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆商初字第00501号
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地昆山市前进西路80号。
负责人沈屏炎，该行行长。
委托代理人沙良方，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人李振华，江苏六典律师事务所律师。
被告吴根胜。
被告汪建华。
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称建行昆山分行）与被告吴根胜、汪建华金融借款合同纠纷案件，本院于2015年2月10日受理后，由审判员华渊独任审理，于2015年3月19日组成合议庭，并于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行昆山分行诉称：被告吴根胜、汪建华为购买昆山开发区XX园XX号楼XX室房屋向原告申请贷款，2009年9月1日，原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定两被告向原告借款250000元，并以所购房屋作为该笔借款的抵押，办理了抵押登记；借款期限自2009年9月1日至2024年9月1日，贷款利率按照浮动利率，即在基准利率上下调30%计算，逾期还款的罚息利率按照合同所执行利率的水平上上浮50%，采等额本息还款方式。合同签订后，原告按约发放贷款，但被告未按照合同约定按时足额归还借款本息，两被告又系夫妻关系，故起诉要求：1、判令两被告共同偿还借款本金54527.58元，借款利息、罚息678.20元（暂计至2015年1月6日，要求支付至实际履行日，贷款利率按基准利率下调30%计算，罚息按贷款利率上浮50%计算）；2、判令两被告支付原告为处理本案支付的律师费4308元；3、本案诉讼费由被告负担；4、判令原告有权就被告应承担的上述款项以被告所抵押的房屋折价或者拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。
原告为支持其诉讼请求向本院提供了以下证据：
1、个人住房借款合同一份，证明被告向原告办理借款，金额为250000元，合同中约定了利率、还款期限以及被告以房产作抵押等相关条款；
2、个人贷款支付凭证一份，证明原告已经按约发放贷款；
3、结算清单二份，证明被告截止2015年1月6日及7月13日的欠款金额；
4、结婚证一份，证明两被告系夫妻关系；
5、委托代理协议及律师费发票各一份，证明原告就本案实现债权费用所支付的律师费。
被告吴根胜、汪建华未答辩也未向本院提供证据。
被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证权利，对原告提供的证据予以认定，作为本案定案依据。
经审理查明：被告吴根胜、汪建华系夫妻关系。2009年9月1日，原告与被告吴根胜、汪建华签订个人住房（商业用房）借款合同一份，被告吴根胜向原告借款250000元用于购买房产，借款期限为2009年9月1日至2024年9月1日，双方约定贷款利率实行浮动利率，在基准利率水平上下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次，约定每年的1月1日为利率调整日，同时约定该合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%；另外合同约定被告未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对借款人未按时还清的任一一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收利息和复利；有权行使担保权利；并约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；合同另外还约定被告吴根胜、汪建华以其购买的位于昆山开发区XX园XX号楼XX室房屋为其上述借款债务提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同订立后，原告按约发放了贷款，同时双方就抵押房产办理了抵押登记手续并取得了房屋他项权证。合同履行过程中，被告未能按约履行还款义务，截止到2015年1月6日，被告结欠借款本金54527.58元，利息、罚息及复利合计678.20元，原告遂依据合同约定宣告贷款提前到期，向本院提起诉讼。
审理过程中，被告向原告归还部分款项，截止到2015年7月13日，被告尚结欠原告借款本金38553.41元，利息55.33元。
另查明，原告为本案诉讼委托律师支付律师代理费4308元。
本院认为，原告与被告签订的借款合同系双方真实意思之表示，合法有效，双方当事人理应按照合同约定履行各自的权利义务。原告依约向被告发放了贷款，被告应按照合同约定向原告归还借款本息。现截止到2015年7月13日，被告未按约定履行还款义务，实际结欠原告借款本金38553.41元，利息55.33元，故原告有权按照合同约定宣布借款提前到期，被告吴根胜，汪建华系夫妻关系，被告吴根胜的上述债务形成于夫妻关系存续期间，且所借款项系两被告用于购买住房，故上述债务本院认定为夫妻共同债务，对于原告主张两被告共同归还上述借款本金及利息的请求本院予以支持；关于2015年7月13日之后的利息、罚息、复利金额，按照合同约定的相关利率计算。原告主张的律师费用，系依据双方合同约定，本院予以支持。被告以其所有的房产为上述债务提供了抵押担保，同时办理了抵押登记手续，抵押担保范围包括上述借款本金及利息、罚息、复利、律师费，故原告请求就抵押房产享有优先受偿权具备事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴根胜、汪建华归还原告中国建设银行股份有限公司昆山分行借款本金38553.41元，偿付利息、罚息、复利（截止到2015年7月13日为止，利息金额为55.33元，2015年7月13日之后的利息、罚息金额，以借款本金38553.41元为基数，从2015年7月14日开始，按照合同约定的相应利率计算至被告实际给付之日止；复利金额，以上述利息及罚息金额为基数，按照合同约定利率计算至被告实际给付之日止），支付律师费4308元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、如被告吴根胜、汪建华未能向原告中国建设银行股份有限公司昆山分行支付上述第一项款项的，则原告就被告吴根胜、汪建华所有的房产（昆山开发区XX园XX号楼XX室房屋）的拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费1230元，公告费690元，合计1920元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳方法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 华 渊
人民陪审员 殷惠娟
人民陪审员 许家塑
二〇一五年七月十三日
书 记 员 钱 金
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。