山东省桓台县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0321民初289号
原告：罗光明，男，1956年8月1日出生，汉族，住桓台县。
委托诉讼代理人：伊海妹，桓台海川法律服务所法律工作者。
被告：冯永强，男，1971年3月6日出生，汉族，住桓台县。
委托诉讼代理人：田召海，山东普正律师事务所律师。
原告罗光明与被告冯永强物权确认纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗光明的委托诉讼代理人伊海妹、被告冯永强的委托诉讼代理人田召海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗光明向本院提出诉讼请求：1.确认位于桓台县马桥镇三马小区x号楼x单元xxx室房产归原告所有；2.被告支付房屋差价款36100元、逾期付款经济损失13718元（以36100元为基数、按月息二分、自2016年7月1日计算至2018年2月1日）；3.被告偿还借款10000元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系原告妻弟，2005年9月被告自原告处借款10000元，口头约定利息，现被告未还借款；2014年双方签订房屋置换协议一份，协议签订后，原告依约履行，但被告欠原告房屋差价款及借款至今未支付，故原告诉至法院，请求判如所诉。
被告冯永强辩称，一、2011年原告提出与被告互换将来拆迁所得的房屋，随后双方签署协议书，约定被告的房产为原告所有，原告的拆迁指标归被告所有，原告据此协议搬入桓台县马桥镇三马小区x号楼x单元xxx室居住，但根据现行法律，转让农村房屋应限于集体经济组织内部成员之间，原、被告隶属不同经济组织，双方签订的《协议书》无效；二、因转让协议无效，故原告应当腾出其所占用的被告名下的桓台县马桥镇三马小区x号楼x单元xxx室房产。
本院经审理认定事实如下：原告罗光明系桓台县马桥镇胡马村村民，其现在桓台县马桥镇三马生活小区x号楼x单元xxx室居住，被告冯永强系桓台县马桥镇冯马村村民，其现在桓台县马桥镇三马生活小区x号楼x单元xxx室居住，原告罗光明之妻与被告冯永强系同胞姐弟关系。
桓台县马桥镇胡马村、冯马村、齐马村三村相邻，2011年前后，马桥镇人民政府开始在该三村进行整村迁建、旧村改造，在桓台县马桥镇辛庄村征用土地，建设三马生活小区。胡马村、冯马村、齐马村三村的村民可拆除一处村内平房，获得购买三马生活小区一套楼房的资格。村内平房的拆迁补偿款用以抵顶购买楼房的部分款项，余款由购买楼房的村民另外支付。该三村村民拆除村内平房、购买三马生活小区楼房后，在三马生活小区内混居，小区内并未区分不同行政村村民居住的区域，该小区内亦存在马桥镇其它行政村的村民在拆除旧房后、购买该小区内楼房的情况。
原告罗光明在胡马村原有平房一处，被告冯永强在冯马村原有平房一处，原告原有旧房面积大于被告原有旧房面积，原告旧宅补偿款金额亦高于被告。
2011年，胡马村、冯马村、齐马村三村的整村迁建、旧村改造开始。原告罗光明欲自三马生活小区购买楼房一套，因当时政策为只要拆除了一套村内旧房、即可获得购买楼房资格，而并不限于该拆除的村内旧房是否登记在购楼人名下。故原、被告达成合意，由被告拆除其在冯马村的该套旧房，原告据此获得购买楼房资格后，从而购买三马生活小区的楼房。
此后，冯马村村民委员会作为该村旧宅测量、补偿的负责组织，对被告冯永强的旧宅进行了测量并确定补偿价格为6849.48元。旧房拆迁后，原告对三马生活小区的楼房进行了选房，之后被告作为买受方与作为出卖方的桓台县马桥镇建设委员会于2011年6月27日签订《马桥镇整村迁建项目安置房购买合同》。约定：买受方购买的旧村改造安置楼房为三马生活小区4号楼2单元202室，旧宅补偿价格为6849.48元、缴纳意向金20000元、余款100435.92元（楼房价格-
补偿款-
意向金）。现该合同原件由原告罗光明持有。就合同中载明的购楼款项，原告罗光明于2010年8月27日向桓台县马桥镇建设委员会支付意向金20000元，收款收据载明的交款人为“冯永强”，原告于2011年6月8日向桓台县马桥镇建设委员会支付楼房余款100435.92元，收款收据载明的交款人为“冯永强”，原告还另交纳了暖气开户费，收款收据载明的交款人亦为“冯永强”，现该三份收款收据的原件均由原告持有。
2014年，被告冯永强亦欲在三马生活小区购买一套楼房，但其在冯马村的旧宅，已于2011年原告购买三马生活小区楼房时，作为原告购买楼房的指标而被拆除，被告购买楼房须拆除一套村内旧宅，而原告此时尚有位于胡马村的一套村内旧宅。关于罗光明在胡马村的旧宅，罗光明与胡马村民委员会于2014年6月6日签订《房屋拆迁补偿协议书》，载明罗光明在胡马村旧宅补偿金额为52495元。
故此，双方就旧房拆迁、2011年原告罗光明购房、2014年被告冯永强购房、双方的价差情况、购房差价的支付期限等，在原胡马村党支部书记胡某、原胡马村村委会主任胡玉正的见证下，达成《协议书》。约定：1.原冯马村冯永强房屋（旧房折价6800元），已有罗光明在三马生活区买房xx楼xxx室，房主原名为冯永强，此房为罗光明所有，与冯永强无关；2.罗光明现有胡马村房屋（折价52900元），其指标归冯永强所有，冯永强以此指标买房，所买楼房与罗光明无关；3.冯永强所欠罗光明旧房差价52900元－6800元－10000元（奖励）＝36100元，由冯永强在两年内还清罗光明。该协议书由胡玉正执笔书写，罗光明、冯永强以及作为中间人的胡某签字捺印。
此后，原告罗光明拆除了其在胡马村的旧宅，被告冯永强就此获得了在三马生活小区选房、购房的资格。之后原告作为买受方与作为出卖方的桓台县马桥镇新农村建设办公室，于2014年6月9日签订《马桥镇整村迁建项目安置房购买合同》。约定：买受方购买的旧村改造安置楼房为三马生活小区x号楼x单元xxx室，旧宅补偿价格为52495元、余款4291元。现该合同原件由被告冯永强持有。
因原、被告对房屋权属、差价支付等发生争议，由此成诉。
上述事实，有安置房购买合同、房屋拆迁补偿协议书、收款收据、协议书、庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为：本案存在以下焦点问题。
一、涉案《协议书》的效力问题。
涉案《协议书》系原告罗光明、被告冯永强真实、自愿意思表示，对二人具有约束力。焦点问题是《协议书》是否存在违反相关法律法规之处，被告冯永强主张相关法律规定转让农村房屋仅限于集体经济组织成员之间，故因双方隶属于不同集体经济组织，转让协议应属无效。
对此本院认为，通过审理查明，特别是作为《协议书》见证人的胡玉正、胡某出庭作证，可证实涉案《协议书》并非是原、被告双方就买卖农村房屋、宅基地所作的约定，而是双方就互用对方拆除旧房、购买楼房指标，用以购买楼房，而进行的权属确定、差价负担之约定。原告罗光明所在的胡马村、被告冯永强所在的冯马村以及齐马村，该三村虽为三个不同行政村，但三村相邻，在进行整村迁建时，所迁入的亦为同一小区，该三村村民只要拆除了该三村内的任一处旧宅，均可获得购买一套楼房之资格，差别仅是因所拆除旧宅不同，而导致的补偿款不同。故此，涉案《协议书》不同于农村集体经济组织之外人员、购买该集体经济组织内人员的房屋之情形，乃是原、被告双方互换拆除旧宅、购买楼房的指标之情形。同时，该情况在当地具有普遍性，相关当事人亦顺利在有关部门办理了选房、交款、入住。另外，自双方达成交换合意、均购买入住相关楼房至今，已有数年，被告冯永强此时主张《协议书》因违法而无效、进而要求原告腾房，有悖其当时的承诺、约定，有悖诚实信用原则，且涉案《协议书》约定事项清楚明确、兼顾双方利益、不存在违反公平原则之处。综上，涉案《协议书》是原、被告真实自愿意思表示，公平保护了双方权利、平等约定了双方义务，不存在违反相关法律法律、社会公序良俗之处，不存在无效、可撤销情形，《协议书》真实、合法、有效，《协议书》对当事双方具有法律约束力，当事双方均应恪守履约。
二、关于原告罗光明主张确认位于桓台县马桥镇三马小区x号楼x单元xxx室房产归原告所有的问题。
虽原告持有的《安置房购买合同》中载明的买受方为被告冯永强，但购房意向金的交纳、选房、余款的交纳、暖气等各项费用交纳等事项均是由原告完成，该楼房亦一直由原告居住，被告一直未对原告的交款、居住等行为提出异议。在涉案《协议书》中，对双方互换购楼指标、房屋归属等作出了明确约定。故此，在涉案马桥镇三马生活小区x号楼x单元xxx室房产系小产权房屋、未办理产权登记的情况下，可确定原告罗光明系桓台县马桥镇三马生活小区x号楼x单元xxx室房产的权利人。
三、关于原告主张被告支付房屋差价款36100元、损失13718元的诉讼请求。
涉案《协议书》中对因原、被告双方旧宅补偿款不同而带来的差价给付问题进行了约定，虽《协议书》记载的旧宅补偿款与实际补偿款有些许差别，但差别金额不大，应为双方对二人债权债务的约定。现因被告冯永强至今未支付该差价款，故原告罗光明主张被告冯永强支付差价款36100元的诉讼请求，本院予以支持。
原告另主张被告赔偿逾期付款经济损失13718元（以36100元为基数、按月息二分、自2016年7月1日计算至2018年2月1日），但涉案《协议书》未载明具体签署日期和逾期付款违约责任，原告主张的逾期付款损失的起算日期和计算标准，均无事实和法律依据，本院对原告该项诉讼请求不予支持。
四、关于原告主张被告偿还借款10000元的诉讼请求。
因该民间借贷法律关系与本案并非同一法律关系，且被告对原告该项主张有异议，故原告应选择适当法律关系、依据充分证据，另行主张权利。
五、关于被告的抗辩主张。
被告冯永强关于涉案《协议书》因违反法律规定而无效的抗辩理由，与本案客观事实和相关法律规定不符，本院不予采信。
被告关于原告腾出涉案房屋的主张，因涉案桓台县马桥镇三马小区x号楼x单元xxx室房产并非为被告冯永强所有，被告无权要求原告腾房，被告该项主张本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条、第十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第九条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告罗光明系桓台县马桥镇三马生活小区x号楼x单元xxx室房产之权利人。
二、被告冯永强支付原告罗光明房屋差价款36100元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告罗光明的其他诉讼请求。
案件受理费648元，由原告罗光明负担257元、被告冯永强负担391元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 员 邓旭光
二〇一八年三月二日
法官助理 张伟平
书 记 员 梁胤哲