河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终6265号上诉人（原审被告）：徐佩，男，1971年1月7日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：张红梅，河南华浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟冬冬，男，1981年11月12日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：张伯承，河南大豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：付爽，河南大豫律师事务所律师。上诉人徐佩因与被上诉人孟冬冬房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初12212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐佩的委托诉讼代理人张红梅、被上诉人孟冬冬的委托诉讼代理人张伯承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐佩上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初12212号民事判决，发回重审或依法改判�2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。涉案房屋系经济适用房，上诉人购买时所签订的《商品房买卖合同》的时间是2012年7月15日，与被上诉人签订《房屋买卖协议》的时间是2012年5月17日，所以上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》时该协议上有关房屋信息均为空白。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项及2007年建设部等国家七部委发布的《经济适用房住房管理办法》第三十条的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。二、由于上诉人在购买涉案房屋时享有购买资格但没有能力购买，所以通过中间人郭某介绍向被上诉人借款24万元用于购房，所以上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》实际为借款担保，且上诉人已在2016年向被上诉人支付了42万元，存在超额归还借款的情况，被上诉人却未按照约定将房屋交还给上诉人，导致另一实际购房人要求上诉人承担违约责任。孟冬冬辩称，2012年5月17日，被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖协议》约定被上诉人购买上诉人所有的位于郑州市××××路全威花园的房屋，被上诉人支付涉案房屋的首付款及按揭贷款，另支付给上诉人补偿款25000元；被上诉人在涉案房屋交付后装修入住，待房屋能够过户时由上诉人配合被上诉人办理相关过户手续，否则应按照出资款的三倍对被上诉人进行补偿及赔偿装修费用。此后，被上诉人按照合同约定向上诉人支付25000元补偿款及全额购房款、补缴了土地价款、缴纳了维修基金、契税等款项共计348238.35元，且被上诉人也于2013年7月装修入住了该房屋。2016年6月上诉人与案外人陈书果恶意串通，将房屋过户到案外人陈书果名下，严重损害了被上诉人的合法利益。综上，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定事实清楚，判定上诉人赔偿被上诉人485465.14元，适用法律正确，依法应予维持，请求依法驳回上诉人的上诉请求。孟冬冬向一审法院起诉请求：1、被告将本案争议房产过户至原告名下；2、被告赔偿原告损失565031.7元。一审法院认定事实：2012年5月17日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，约定：1、原告出资购买被告位于郑州市中原区××路全××楼××单元××房屋××套，原告首付200000元，剩余按揭贷款，原告出资后持有以被告名义的收据和发票；2、原告补偿被告25000元，双方签字时支付此款，原告购买此房后需过户时，被告必须无条件配合原告过户，如被告不履行此协�内容，除赔偿原告出资款外，另补偿原告出资款的二倍；3、办理过户费用由原告承担，原告购买此房后装修入住，装修费用均由原告承担，如果被告不配合过户房产，除赔偿原告房产当时的市场价外，另赔偿原告此房的装修费用，评估装修的费用由被告承担；4、如果原告无法偿还银行贷款三个月时，被告只需要返还原告出资款后，房产归被告所有。当日，原告支付被告25000元，被告向原告出具《收条》一份，载明：“今收到孟冬冬房屋补偿费贰万伍仟元整（25000），收款人徐佩，2012年5月17日”。2012年7月14日，原告以被告名义补缴本案争议房产的土地价款14136.66元。2012年7月15日，被告与河南省全威置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：河南省全威置业有限公司将本案争议房产出售给被告，规划用途为经济适用房，房屋总价款242072元。后原告以被告名义向河南省全威置业有限公司支付了本案争议房屋的维修基金5650元和全部购房款，2012年7月26日，河南省全威置业有限公司开具了付款方为被告，金额为242072元的销售不动产统一发票。2012年8月21日，原告以被告名义向郑州市高新技术产业开发区地方税务局缴纳了2427.98元的契税。2014年11月24日，原告以被告名义补缴了土地价款（土地出让金）58368元。2015年6月19日，原告以被告名义缴纳了契税583.68元。上述房款、土地价款、维修基金、土地出让金、契税共计323238.32元。2013年8月13日，原告以被告名义向河南恒润物业服务有限公司支付了垃圾清运费435元。2014年3月12日，原告与陈前昌签订了《装修合同》一份，约定：原告作为发包方、陈前昌作为承包方，对本案争议房屋进行装修，承包方式为部分承包，工期2014年3月15日开工，至2014年5月15日竣工，装修工期60天，工程总价款58600元。原告另外支出装修材料费39955元，装修费用合计98555元。2016年2月2日，被告、刘霞作为共同共有人，取得了位于郑州高新技术产业开发区电厂路××楼××单元××号房屋的所有权证，房产证号为郑房权证字第××号、1601028336-××号。2016年6月1日，被告、刘霞通过河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十九分公司将本案争议房产以770000元的价格出售给陈书果，2016年6月22日，陈书果与韩香菊作为共同共有人，取得了本案争议房产的房屋所有权证，房产证号为郑房权证字第××号、1601169190-××号。另查明：1、被告持有的2012年5月17日《房屋买卖协议》中仅约定原告出资购买位于郑州市中原区××路全××房屋××套，并未明确房屋的具体坐落位置。2、2016年6月11日，被告向原告转账支付50000元，庭审中，原告自认2016年6月被告还以现金形式向原告支付180000元，共计230000元。原告称因被告与其妻子刘霞准备离婚，担心分割本案争议房产，为避免原告损失，先退还原告一部分钱，让原告不再担心。被告称原、被告之间存在借款关系，被告已经向原告偿还了420000元，本案争议房产系对借款的担保。3、在本案审理过程中，经原告申请，该院依法作出了（2016）豫0191民初12212号民事裁定书，查封被告名下位于中原区××厂××街××号房××套，房产证号为15××63，查封期限三年，自2016年8月26日起至2019年8月25日止。一审法院认为，2012年5月17日，原、被告签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。本案中，原、被告《房屋买卖协议》签订后，原告依约支付了全部购房款、契税、维修基金，并补缴了土地出让金，被告于2013年7月将本案争议房产交付原告实际占有，原告装修并居住至今。被告应当在本案争议房产具备过户条件后，及时协助原告办理过户手续，但被告却在取得房屋所有权证后，将本案争议房产再次出售给陈书果，并与陈书果办理了过户手续，陈书果于2016年6月22日取得了本案争议房产的所有权证。被告的上述行为已经构成根本性违约，导致原告的合同目的不能实现，应当承担相应的违约责任。根据《房屋买卖协议》约定，若被告未履行协助过户义务，需补偿原告出资款的二倍，并赔偿装修费用。因双方《房屋买卖协议》签订后，原告以被告名义支付了全部购房款、维修基金、契税、土地出让金共计323238.32元，以该标准计算二倍，被告应当退还原告646476.64元。2014年3月，原告对本案争议房产进行了装修，支出装修费98555元，结合原告居住本案争议房产至今的事实，该院酌定被告赔偿原告装修费用的70%，即68988.5元。上述两项合计，被告�当支付原告715465.14元，扣除其已经退还的230000元，被告还应当支付原告485465.14元。原告请求被告将本案争议房产过户至原告名下，该院认为，2016年6月1日，被告、刘霞通过河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十九分公司将本案争议房产以770000元的价格出售给陈书果，2016年6月22日，陈书果与韩香菊作为共同共有人，取得了本案争议房产的房屋所有权证，房产证号为郑房权证字第××号、1601169190-××号。因本案争议房产的所有权已经变更，被告并非本案争议房产所有权人，原告的该项诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。被告辩称《房屋买卖协议》签订时被告系无权处分，该协议无效，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，2012年5月17日原、被告签订《房屋买卖协议》时，本案争议房产确实不具备处分条件，但之后原告补缴了土地出让金，2016年2月2日，被告取得了本案争议房产的所有权证，获得了处分权。因此，原、被告签订的《房屋买卖协议》有效，对被告的该答辩意见，该院不予采纳。被告辩称其与原告存在借款关系，且已经退还原告420000元，该院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。本案中，被告提交的证据不足以证明双方存在借款关系，及退还原告420000元的事实，应当由被告承担举证不能的法律后果，对被告的该答辩意见，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国�同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告徐佩于本判决生效后10日内赔偿原告孟冬冬485465.14元；二、驳回原告孟冬冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9450元、案件保全费2020元，共计11470元，由原告孟冬冬负担1331元，由被告徐佩负担10139元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、上诉人徐佩提交了证据如下：证人郭某的证言，证明：（一）本案不是真实的房屋买卖关系，而是为借贷提供的担保。（二）被上诉人超额接收了上诉人偿还的款项共计42万元，又假借房屋买卖之名�不返还房产是不诚信的行为，不应得到法律的支持。（三）被上诉人明知自己不是涉案房屋的产权人，房屋权属存在争议，仍然强行进行装修，其装修损失应由其自行承担。被上诉人孟冬冬的质证意见为:证人证言不具备客观真实性，证言内容虚假且矛盾。双方签订的《房屋买卖协议》清楚地记载了双方是房屋买卖关系，证人却某是借贷关系，与协议约定矛盾。被上诉人在接收房屋后对涉案房屋进行装修并入住的事实也说明与上诉人之间是房屋买卖关系，该证人证言不能作为证据采信，上诉人的证明目的不成立。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实同一审认定事实。本院认为，上诉人与被上诉人于2012年5月17日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，协议签订后被上诉人按照该协议的约定支付全部购房款、契税、维修基金并补缴了土地出让金�且被上诉人于2013年7月对涉案房屋进行装修后入住，但上诉人未按照协议约定在能够办理该房屋产权过户登记手续时配合被上诉人办理房屋的产权交易而是将涉案房屋出售给案外人，并与案外人办理了该房屋的产权过户手续，上诉人构成根本性违约，一审法院依据双方签订的《房屋买卖协议》的约定，判定上诉人赔偿被上诉人485465.14元合法有据，本院予以维持。上诉人称其与被上诉人系借贷关系，并非存在真实的房屋买卖关系，涉案房屋系借贷的担保等上诉理由，依据不足，本院不予采信。综上所述，徐佩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8582元，由上诉人徐佩负担�本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  赵建伟二〇一七年五月十六日书记员  宋亚瑞