吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第10号
上诉人（原审被告）：蛟河市阳光物业服务有限公司，住所：吉林省蛟河市。
法定代表人：满寅成，经理。
委托代理人：陆辉，吉林乾华律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：蛟河市首钢房地产开发有限公司，住所：吉林�蛟河市河北街道2号。
法定代表人：马滨，该公司董事长。
委托代理人：姚杰，吉林彰洁律师事务所律师。
委托代理人：赫长宝，吉林彰洁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：虞庆玲，住吉林省蛟河市。
委托代理人：周大力，吉林佳誉律师事务所律师。
上诉人蛟河市阳光物业服务有限公司（以下简称阳光物业公司）及蛟河市首钢房地产开发有限公司（以下简称首钢房地产公司）因与被上诉人虞庆玲合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2013）蛟民二初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人阳光物业公司的委托代理人陆辉，上诉人首钢房地产公司的委托代理人姚杰、赫长宝，被上诉人虞庆玲及其委托代理人周大力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：阳光物业公司于2011年7月22日成立。虞庆玲系蛟河市恒顺监控防盗器材经销部个体业主。2011年7月30日，蛟河市恒顺监控防盗器材销售部与阳光物业公司签订协议书，约定由蛟河市恒顺监控防盗器材销售部负责首钢美丽城三期、二期二、二期及一期的补加部分安装监控设备，由阳光物业公司和业主委员会共同验收，该工程总造价594，763.82元（包括税金，并以最后工程量决算确定为准），付款方式为由蛟河市恒顺监控防盗器材销售部自行垫付，工程完工后，由阳光物业公司负责验收，验收合格后，由阳光物业公司根据2011年3月21日蛟河市住房和城乡建设局会议精神，负责协调首钢房地产公司支付工程款。2011年7月16日至9月16日，虞庆玲按照合同约定提供了器材，并全部安装完毕。2011年10月，工程结束后，阳光物业公司的工作人员及蛟河市首钢美丽城业主委员会成员共同对该工程进行了验收。2012年6月20日，蛟河市首钢美丽城业主委员会为蛟河市恒顺监控防盗器材销售部出具了首钢美丽城业主委员会决议，该决议表明2011年末，阳光物业公司会同首钢美丽城业主委员会对蛟河市恒顺监控防盗器材销售部安装的首钢小区监控设施、设备工程进行验收，全部合格。因工程款未付，2012年6月16日，虞庆玲关闭了首钢三期小区监控系统，2013年年初虞庆玲将该部分监控系统恢复，现首钢小区一期、二期小区的监控系统仍能正常使用。2012年1月21日，阳光物业公司给付虞庆玲工程款28，000.00元。2012年9月20日，又给付虞庆玲工程款68，000.00元。余款498，763.82元一直未付。首钢房地产公司以其从未和任何单位签订过安装监控设备合同为由拒绝给付工程款。虞庆玲提起诉讼，要求阳光物业公司立即给付工程款498，763.82元，并从2011年9月16日起支付违约金，按中国人民�行同期同类贷款基准利率计算至工程款付清时止，首钢房地产公司承担连带责任，诉讼费用由对方承担。另查明，蛟河市首钢美丽城一期、二期、三期均为首钢房地产公司开发建设的小区，该公司在销售楼盘时向业主承诺为小区安装摄像监控设备。因其未按照承诺安装摄像监控设备，该小区业主集体上访，经蛟河市政府及其下属部门城建局协调，由阳光物业公司与虞庆玲签订合同，约定了安装小区摄像监控设备的事宜。
原审法院经审理认为：首钢房地产公司在售楼宣传单中，明确告知购房者摄像监控为此商品房销售卖点之一，并承诺安装摄像监控设备，故该公司负有安装摄像监控的义务，其未按照承诺安装摄像监控设备，系违约行为。因该违约行为，导致该小区业主上访，在此情况下，阳光物业公司代替首钢房地产公司召集业主委员会协商安装摄像监控设备事宜�并与虞庆玲签订了承揽合同，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，首钢房地产公司应当为其违约行为承担违约责任，故首钢房地产公司应当给付虞庆玲剩余工程款。虞庆玲与阳光物业公司在合同中明确约定工程完工后，由阳光物业公司负责验收，验收合格后，由其协调首钢房地产公司支付工程款。现工程已验收合格，但阳光物业公司未按照合同约定履行协调首钢房地产公司付款的义务，系违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，阳光物业公司应当承担连带偿还责任。�阳光物业公司及首钢房地产公司未按协议书的约定给付全部工程款，存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，对虞庆玲关于支付违约金的请求予以支持。至于违约金的数额，因双方对此并无书面约定，故虞庆玲要求按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，合法合理，予以支持。因阳光物业公司已支付了部分工程款，且双方在协议书中约定，该工程经验收合格后付款，在业主委员会出具的决议中明确记载了该工程验收合格的时间为2011年末，故违约金的数额应当自2012年1月1日起至2012年1月20日止，本金按照594，763.82元计算；自2012年1月21日起至2012年9月19日止，本金按照566，763.82元计算；自2012年9月20日至本判决确定的还款日期止，本金按照498，763.82元计算为宜。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，�经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、第三人蛟河市首钢房地产开发有限公司于本判决生效十日内给付原告虞庆玲工程款人民币498，763.82元及违约金（违约金自2012年1月1日至2012年1月20日以本金594，763.82元计算；自2012年1月21日至2012年9月11日以本金566，763.82元计算；自2012年9月12日至本判决确定的还款日期止以本金498，763.82元计算，利率均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、被告蛟河市阳光物业服务有限公司对以上款项承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，781.00元，保全费3，120.00元，由第三人蛟河市首钢房地产开发有限公司负担，被告蛟河市阳光物业服务有限公司承担连带责任。
上诉人阳光物业公司不服吉林省蛟河市人民法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担连带给付责任。其上诉理由为：一审判决适用法律错误。在签订合同前，上诉人阳光物业公司从未和虞庆玲就安装监控设备事宜进行过洽谈，虞庆玲是按照城建局修局长的指示进行施工。为了帮助虞庆玲向首钢房地产公司索要工程款，上诉人按照城建局的要求在工程完工后与虞庆玲补签了合同。双方在合同中约定，上诉人的义务仅仅是协助虞庆玲索取欠款，并未同意承担给付义务。另外，上诉人目前已经按照政府的指令退出了对首钢美丽城小区的物业服务。因此，一审法院判决上诉人承担连带责任没有事实和法律依据。
针对上诉人阳光物业公司的上诉请求及理由，被上诉人虞庆玲答辩称：上诉人阳光物业公司作为监控系统的定作人，一方面代表了广大业主的�益，另一方面是为了自身收取物业费的方便。根据蛟河市城建局2011年3月21日关于督促开发商尽快解决首钢美丽城小区遗留问题的会议纪要精神，阳光物业公司协同业主委员会找到被上诉人安装监控系统，上诉人阳光物业公司主张定作人是城建局修局长与事实不符。首钢美丽城业主因小区遗留问题向政府相关部门投诉，政府协调结果为如果开发商不安装监控系统，由阳光物业公司安装，业主委员会出具证明。按照政府会议纪要的要求，阳光物业公司与被上诉人签订了合同。如果未经阳光物业公司同意和配合，被上诉人怎么能够顺利的在小区内安装监控设备。如果仅仅是为了协助被上诉人向开发商索要工程款，在合同中约定工程价款、施工工期和质量验收又有什么意义。阳光物业公司除了支付9，6000.00元工程款之外，根本没有履行协调首钢房地产公司支付工程款的义务。至于其辩称现已不在首钢美丽城小区进行物业服务，更不是免除给付义务的理由。一审法院判决首钢房地产公司承担给付义务，并不能免除其付款责任，一审判决其承担连带责任正确。
针对上诉人阳光物业公司的上诉请求及理由，首钢房地产公司辩称：签订合同的主体分别是虞庆玲和阳光物业公司，上诉人首钢房地产公司没有参与，根据合同相对性原理，首钢房地产公司不应承担责任。
上诉人首钢房地产公司亦不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，改判阳光物业公司承担给付责任。其上诉理由为：一、一审判决认定事实不清，首钢房地产公司与虞庆玲之间不存在合同关系。本案中，首钢房地产公司并未参与合同的订立和履行，也从未授权阳光物业公司与任何人签订合同。合同只能约束签订合同的各方，而不能在未取得第三人同意的情况下对其进行约束，合同中涉及第三人的条款对第三人没有约束力。二、一审判决认定首钢房地产公司违约没有事实和法律依据。首先，首钢房地产公司在售楼宣传单上已经说明该宣传单并非要约，一切以双方最终签订的购房合同为准，即使认定宣传单构成合同内容，首钢房地产公司未安装监控系统违反的也是商品房买卖合同，而非本案所涉合同。有权起诉的也只有业主，而非虞庆玲。其次，首钢房地产公司并未授权阳光物业公司与任何人签订合同，根据《民法通则》的相关规定，应当由阳光物业公司承担责任。最后，所谓城建局的会议纪要不能视为首钢房地产公司对阳光物业公司的授权。城建局只能对企业提出建议，不能代替企业实施具体行为。如果为小区安装监控，需要由首钢房地产公司委托他人施工。而且会议纪要只是记录了城建局的意见，首钢房地产公司并未作出任�回复，也没有表示同意。
针对上诉人首钢房地产公司的上诉请求及理由，被上诉人虞庆玲辩称：上诉人首钢房地产公司关于售楼宣传单不是要约，而是要约邀请的观点不能成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”首钢房地产公司在宣传单中作出的有关监控系统的允诺清楚、具体，对买受人是否购买房屋及房屋价格的确定具有重大影响，应当视为合同内容。首钢房地产公司没有按照承诺安装监控系统，构成违约，应当承担违约责任。小区业主向政府投诉、上访是维权的意思表示，阳光物业公司与被上诉人签订合同代表了广大业主的利益，不能因此免除首钢房地产公司的付款义务，一审法院判决首钢房地产公司承担付款义务正确。
针对上诉人首钢房地产公司的上诉请求及理由，阳光物业公司辩称：阳光物业公司与虞庆玲签订合同只是为了协助其向首钢房地产公司索取工程款，一审法院判决阳光物业公司承担连带责任没有法律依据。
双方当事人在二审中均未提供新的证据，经本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：首钢房地产公司应当承担给付义务，阳光物业公司不应承担连带责任。本案中，首钢房地产公司在其售楼宣传单中明确承诺为业主提供24小时摄像监控，并将其列为该楼盘的八大优势之一，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖�同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，首钢房地产公司作出的此项承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。虽然首钢房地产公司主张未将此项承诺写入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，其未按照承诺安装监控设备，构成违约，应当向业主承担违约责任。首钢美丽城业主在合法权益遭受损害的情况下，向政府相关部门信访并要求开发商解决问题，此种维权方式并不违反法律规定。为了切实解决信访问题，维护广大业主的合法权益，蛟河市城建局组织首钢房地产公司、阳光物业公司及首钢美丽城小区业主委员会三方召开协调会，协调解决包括监控系统在内的一系列遗留问题。因首钢房地产公司在会后未按照要求解决监控系统问题，故由虞庆玲代为履行了安装义务。虞庆玲作为《商品房买卖合同》以外的第三人，在代替债务人首钢房地产公司履行了合同义务后，有权向首钢房地产公司追偿，首钢房地产公司应当承担给付责任。阳光物业公司对安装监控系统既无法定义务，亦无约定义务，其与虞庆玲补签合同的目的是为了协助虞庆玲索要工程款，故其不应承担连带责任。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持吉林省蛟河市人民法院（2013）蛟民二初字第351号民事判决第一项；
二、撤销吉林省蛟河市人民法院（2013）蛟民二初字第351号民事判决第二项。
一审案件受理费8，781.00元，保全费3，120.00元，由上诉人蛟河市首钢房地产开发有限公司负担；二审案件受理费17，562.00元，由上诉人蛟河市首钢房地产开发有限公司及被上诉虞庆玲各负担8，781.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
代理审判员 李 萍
代理审判员 王 浩
二〇一四年二月二十日
书 记 员 卫 如