广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）桂0406执异5号
案外人：梁宏，男，1963年11月15日出生，汉族，住广西藤县。
申请执行人：冯裕崇，男，1985年9月20日出生，汉族，个体户，住广西梧州市长洲区。
委托诉讼代理人：陈建平，广西建梧律师事务所律师。
被执行人：苍梧县万锋房地产开发有限公司，住所地广西梧州市龙圩区西南大道378号A幢01号房。
法定代表人：周志宇，该公司董事长。
本院在执行申请执行人冯裕崇与被执行人苍梧县万锋房地产开发有限公司（以下简称万锋公司）建设工程施工合同纠纷一案（即发生法律效力的（2014）龙民初字第434号民事调解书）的过程中，案外人梁宏向本院提出书面执行异议。本院依法另行组成合议庭，并对案外人的异议进行了审查，现已审查终结。
案外人梁宏称，2013年8月3日，案外人与被执行人万锋公司签订《商品房买卖合同》，万锋公司将坐落在梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#铺（即万锋公司开给案外人收据中记载的苍梧建材市场H栋××#商铺），合同价款为203657.2元，实际价款为51.2万元出售给案外人。该《商品房买卖合同》签订后，案外人向万锋公司付清了购房款51.2万元，且到房管所进行了网签。根据合同约定，万锋公司应在2014年7月30日前将经过竣工验收合格的××#铺交付案外人使用，但因万锋公司经营不善，致使包括××#铺在内的相关商铺及商品房至今无法竣工验收及交付使用。案外人认为，案外人购买××#铺与万锋公司签订了书面的《商品房买卖合同》，并向万锋公司付清了该铺的全部购房款，到房管所办理了该铺的网签（即具有预告登记效力），现案外人未能办理该铺的过户登记手续系万锋公司的原因所致，根据我国相关法律规定，××#铺属于案外人的个人合法财产，现贵院裁定拍卖××#铺的行为严重侵害了案外人的合法财产权利。综上所述，贵院将案外人的财产裁定予以拍卖，明显错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出异议，请求人民法院：1.立即中止对梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#铺的拍卖；2.确认对梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#铺归案外人所有。案外人梁宏对其主张提交的证据有：1.《商品房买卖合同》一份；2.张一辉出具的借条一张；3.中国农业银行银行卡取款业务回单一张；4.广西农村信用社转账业务凭证三张；5.（2018）桂0406执恢2号执行裁定书一份。
申请执行人冯裕崇辩称，一、案外人无权要求中止对苍梧县××西南大道××号1层××#铺的拍卖。1.苍梧县××西南大道××号1层××#铺属被执行人万锋公司所有，且至今尚未将权属变更登记到案外人名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，上述商铺的所有权人仍为万锋公司。（2018）桂0406执恢2号执行裁定书所依据的（2014）龙民初字第434号民事调解书已经生效，在被执行人万锋公司未依民事调解书的规定主动履行给付义务的情况下，申请执行人申请执行其名下财产并无不当。2.案外人在法院查封前未合法且实际占有上述商铺，根据案外人提供的购房合同，商铺的购房款为203657.2元，案外人提交的2011年4月14日由张一辉出具的《借条》只能说明案外人梁宏借了20万元给张一辉，不能证明案外人支付了购房款，且合同约定商铺总价仅为203657.2元，该《借条》还写上“余款312000元在取得预售证后一个月内付清，多还少补，并签订购房合同”，购房合同和借条的内容完全违背了正常的交易习惯，且根据案外人提供的多份转账记录均是向张一辉转账，且转账金额为55元，与购房合同约定不相符，申请执行人有理由怀疑案外人与被执行人虚构债务逃避执行，案外人所提供的证据无法证明其已经支付了商铺的购房款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被申请执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人提出立即中止上述商铺的拍卖没有事实依据和法律依据，人民法院依法应继续对上述商铺进行拍卖。二、案外人与万锋公司即使签订了《商品房买卖合同》，也不会因合同的订立而产生物权变动的效力，涉案商铺的所有权不归案外人所有，（2018）桂0406执恢2号执行裁定书不存在认定事实错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产物权的转让必须经依法登记，且自记载于不动产登记簿时发生效力。案外人虽与万锋公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签，但网签只是一种房产管理部门对《商品房买卖合同》进行的备案，并不产生不动产物权转移的效力。《商品房买卖合同》成立后，案外人也只是对万锋公司享有基于合同所产生的债权，案外人可以基于合同要求万锋公司办理房屋的所有权转让登记，但在办理上述商铺所有权转让登记前，房屋的所有权并未因合同的订立而发生转移。因此，案外人并非苍梧县××西南大道××号1层××#铺的所有权人，（2018）桂0406执恢2号执行裁定书不存在认定事实错误，更不存在侵犯案外人合法权益的情形。综上，案外人梁宏的异议理由不成立，请求人民法院依法裁定驳回其异议，继续执行、拍卖涉案商铺，以维护申请执行人的合法权益，维护法律的尊严。
被执行人万锋公司在本院告知其权利义务后未提交书面答辩意见。
经审查查明，本院于2014年12月30日作出（2014）龙民初字第434号民事调解书，该调解书确认万锋公司自愿于2015年1月18日前支付“××”的工程款26471281.32元给冯裕崇。调解生效后，因万锋公司未在调解书规定的期限内履行给付义务，冯裕崇于2015年1月19日向本院申请强制执行。本院受理后，于2015年4月8日作出（2015）龙执字第30号执行裁定书，查封了被执行人万锋公司名下的坐落于梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#铺等房产。在执行过程中，由于查封的财产涉及其他纠纷暂不宜处置，故本院于2016年5月18日作出（2015）龙执字第30-1号执行裁定书，终结该次执行程序。2018年1月9日，申请执行人冯裕崇向本院申请恢复执行，本院于2018年1月10日立案恢复执行。在执行过程中，本院于2018年1月16日作出（2018）桂0406执恢2号执行裁定书，裁定拍卖涉案的梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#铺等房产。
另查明，2013年8月3日，案外人梁宏与被执行人万锋公司签订了合同编号为××的《商品房买卖合同》一份，约定案外人梁宏向被执行人万锋公司购买其名下位于梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#商铺，该房用途为商业，房价款为203657.2元。在上述《商品房买卖合同》封面上盖有“苍梧县商品房销售合同备案专用章（1）”字样，但至今没有到相关部门办理房产预告登记手续。
根据案外人梁宏陈述，其已经付清了购房款，并向本院提供了张一辉出具的借条一张、中国农业银行银行卡取款业务回单一张（金额为288000元，后更换为提供藤县桂银村镇银行转账回单一张，金额为100000元）及广西农村信用社转账业务凭证三张，但没有提供被执行人万锋公司开具的购房发票。在审查过程中，案外人承认其在梧州市有其他居住的房产，并称涉案商铺未交付使用。
本院认为，首先，尽管涉案商铺即梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#商铺办理了备案登记手续，但未办理预告登记和不动产变更登记，涉案商铺仍登记在被执行人万锋公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，案外人并非权利人。其次，虽然案外人提供了借条及银行转账凭证作为支付购房款的证据，但该证据无法证实案外人向被执行人万锋公司支付了购房款，且无正式的购房发票，对于房款的支付情况无法查清，同时，案外人承认涉案商铺未交付使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项、第（三）项的规定，案外人提出的权利不能排除执行。再次，根据《商品房买卖合同》的约定，案外人购买的商铺用途为商业，而案外人亦承认其在梧州市有其他居住的房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定，案外人提出的权利亦不能排除执行。此外，案外人也未通过另案诉讼确认其对法院查封、拍卖的商铺享有所有权。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，案外人梁宏提出的异议理由不成立，不能排除法院的执行，本院对其异议申请不予支持。而案外人向本院请求确认梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#商铺归案外人所有，该请求不属于本案审查范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人梁宏的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 樊逢春
人民陪审员 朱芳勇
人民陪审员 郭木森
二〇一八年三月十三日
书 记 员 黄颖健
附本案适用的法律条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。