广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终1491号
上诉人（原审被告）：雷妍，女，1988年7月14日出生，汉族，住广东省台山市台城环市，
被上诉人（原审原告）：台山市佳顺物业有限公司，住所地:广东省台山市台城环市东路东方豪苑5号一卡。
法定代表人：周国，该公司董事。
委托诉讼代理人：管楚建，该公司职员。
委托诉讼代理人：黄杏伦，该公司职员。
原审被告：陈铂锋（TANYILFENG），男，1974年2月8日出生，马来西亚人，现住广东省台山市台城环市，
上诉人雷妍因与被上诉人台山市佳顺物业有限公司（以下简称“佳顺物业公司”）、原审被告陈铂峰物业服务合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2016）粤0781民初2635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人雷妍，被上诉人委托诉讼代理人管楚建、黄杏伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人雷妍上诉请求：1、一审判决认定事实不清，请求二审法院查清事实，撤销一审判决，驳回佳顺物业公司全部诉讼请求，依法改判。2、一、二审诉讼费用全部由佳顺物业公司承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》，平等原则是民事法律的基本原则，双方当事人之间签订的《前期物业服务合同》为该物管公司提供的统一范本，只明确约定了业主的违约金处罚办法，并未对佳顺物业公司违约问题进行处罚和赔偿的约定。因此，此签订的额《前期物业服务合同》是违反合同法平等原则的，应以此来认定该合同不具备应有的法律效力，并作为驳回佳顺物业公司对雷妍的违约金请求的依据。同时，一审中，一审法院未理会雷妍监控视频调查取证的申请，监控视频能证明5期小区实际的站岗情况和管理情况，业主根本无权调取监控视频，唯有法院能调取却不调取。佳顺物业公司称其履行了职责，那么法院也应当要求其提供监控视频证明其所言。而佳顺物业公司也并未在一审期间提供任何在2016年10月之前任何真实有效的监控视频去证明自身有履行服务职责，在两个主要出入口安排人员定点轮值。事实上，自雷妍2012年9月收楼至2016年10月期间4年内，佳顺物业公司对雷妍合同约定居住的5期小区，疏于管理，严重失职。5期小区两个主要出去口并无保安人员24小时定点轮值，小区门禁公共门锁，路灯等基本设施损坏常年得不到维修保养服务，一直外来人员自由出入（上门发广告，做推销，拍门叫收破旧废品等事常有发生）。小区唯一公共出入通道东面脏乱卫生情况严重，常年累月不清理一次等。期间雷妍等多个业主又多次向佳顺物业公司作出口头和书面的意见反映，但是问题一直到2016年10月都未有所改善。书面意见书证据在一审中雷妍已提供。对于上述5期小区在2016年10月前处于丢弃不被管理的事情情况，雷妍已经在一审期间，提供了5期入住的大多数业主的作证意见书和过去几年不同业主不同时间搜集的照片作为证据。证据包含各业主的签名打指印作实，身份证复印件等充分表明2016年10前几年内，5期小区是处于近乎没有被管理的状态的事实。并非一审判决书中所说的佳顺物业公司只是存在管理瑕疵那么轻微的问题。
2、佳顺物业公司在2016年10月之前4年间，存在上期侵犯业主公共权益的行为。佳顺物业公司于5期小区，雷妍的居住楼的4楼架空层内，擅自搭建墙体，改造架空层，构建员工生活用房和宿舍等。佳顺物业公司是实行包干制的物业公司，佳顺物业公司与雷妍之间是物业公司提供物业管理服务，业主支付约定的管理费的关系。物业公司自负盈亏，员工薪金福利等问题与业主无关。佳顺物业公司不能以解决自身员工生活住宿问题为缘由，擅自占用业主公共地方，更不能违法改建楼宇建筑结构和更改用途，侵害业主集体权益。佳顺物业公司违法改建架空层事实确凿，但是直至目前，佳顺物业公司并未对此违法侵害业主集体利益的行为作出公开道歉和赔偿。佳顺物业公司违约在先，侵害业主权益长达4年，这4年间更没有履行好5期小区的物业服务管理，以致雷妍没有得到基本服务和应该得到的小区居住环境。佳顺物业公司要求雷妍按约缴纳全额的物业管理服务费是无理行为。不但佳顺物业公司有违法侵害业主权益的行为，佳顺物业公司作为小区物业管理方，对于其他物业使用人（华润超市）在小区内违法构建大型危险建筑物并未进行规劝或阻止，或将违规情况上报上级行政机关单位。此为佳顺物业公司多年管理小区服务不作为的又一重大证据。
3、5期小区业主缴费情况与5期小区业主情绪未得到正面理会。5期小区物业费上调涨价情况，许多业主和雷妍一样表示不知和不接受，部分业主在收楼时时签了委托银行划账缴物业费的服务的，挂账银行往往是业主的工资卡，业主对于银行划走的管理费是1元/平方还是1.2元/平方，在银行账面是看不到的，5期小区多数业主表示对于实际收取标准模糊不清楚。后来5期小区近乎荒废的管理，与物业服务公司反映问题又得不到解决，多数原本有缴费的业主如何都以拒交管理费来表示不满的情绪。因此，雷妍对佳顺物业公司一审中提供的5期小区缴费情况的真实性表示质疑。
综合上述雷妍拒交2016年10月前的管理费的理由和事实，请求二审法院查明事实真相，撤销一审判决，驳回佳顺物业公司全部诉讼请求，依法改判。有效遏制不平等条约下物业公司“活不干，钱照收”的霸王行为。为营造幸福和谐上进的小区生活，杜绝长期“持牌行劫”“有恃无恐”的不良风气，使居民与物业服务公司后期能够进入正常缴费和提供服务的关系中。
被上诉人佳顺物业公司辩称：一、佳顺物业公司受小区开发商的委托，多年来一直根据《物业管理条例》等有关法律法规和政策文件规定，根据《业主生活手册》和物业管理合同的要求对公共场所、公共设施进行管理维护，对雷妍的相关物业的公共区域进行了管理与服务。雷妍只享受物业服务却拒绝缴纳物业费，既是违反法律规定，也是违反合同约定，既损害了佳顺物业公司的利益，同时也侵害了全员工工资，无力进行公共设施、公共场地的维护与保养、更无法保障全体业主生活在一个干净、和谐、文明安全、道路通畅、绿化优美的环境中。二、雷妍不能以佳顺物业公司管理服务不到位为由拒缴管理费用。根据《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，该条款中没有规定业主可以以“拒缴物业管理费用”和减少费用数额来向佳顺物业公司提出抗辩。即使是佳顺物业公司存在管理服务不到位之处，也应该由开发商或者小区的业委会全体业主、或受到损失的相关业主向佳顺物业公司另行主张，而不是雷妍个人以此拒缴或减少物业管理费用的理由。因此雷妍无权以佳顺物业公司管理服务存在瑕疵而主张拒缴或少缴物业管理费用。事实证明，佳顺物业公司在物业管理过程中的服务质量是符合合同约定的质量标准，绝大多数的住户都按时缴纳了物业管理费用，雷妍也缴纳了部分物业服务费用，这是对佳顺物业公司从事的前期物业管理服务的认可与肯定，极个别的住户因个别原因对佳顺物业公司的服务质量提出质疑是不公正的，是不能代表全体业主的。在本次佳顺物业公司起诉的8户欠费业主中，已有5户经法院判决后如期缴纳所拖欠的物业服务费用。综上所述，佳顺物业公司认为，雷妍的上诉请求及上诉理由违背事实，违反法律规定。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
佳顺物业公司向一审法院起诉请求：1、雷妍立即付清拖欠的物业管理费5236.41元以及违约金9569.55元（从2012年12月31日起暂计至2016年6月30止），共14805.96元给佳顺物业公司；2、雷妍承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年3月16日，佳顺物业公司与东方豪苑开发商台山市德祥房地产有限公司签订《东方豪苑前期物业服务合同》，由台山市德祥房地产有限公司选聘佳顺物业公司提供东方豪苑前期物业服务，并实行政府指导价于2012年5月7日向台山市物价局备案收费标准，其中高层（18-25层）按1.2元/㎡/月，小高（17层以下）按1元/㎡/月的三级管理标准收取物业服务费，并允许上浮20%收费标准。2012年9月20日，佳顺物业公司与雷妍签订了《前期物业管理服务协议》，合同期限为2012年9月20日起至业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止，约定由佳顺物业公司为该小区提供物业服务，业主每季度首月30日前缴纳当季度的物业管理费和公共分摊水电费或其他应付的费用，对陈铂峰、雷妍按照1元/㎡/月的标准收取物业服务费。上述合同签订后，佳顺物业公司为该小区提供物业服务至今。2014年9月10日佳顺物业公司向五期小区全体业主公告从2014年10月起东方豪苑（五期）A、B幢的物业服务费调整为1.2元/㎡/月，已在东方豪苑业主公告栏张贴公示。调整后的收费标准，A、B幢小区业主没有提出异议，并有70%的业主都按新标准缴纳物业服务费。
另查，陈铂峰、雷妍是台山市台城环市东路东方豪苑（五期）50号A幢904房的业主，房屋建筑面积为110.94平方米，陈铂峰、雷妍未缴纳2012年12月至2016年6月的物业服务费。经佳顺物业公司合理催收，陈铂峰、雷妍仍未缴纳。
再查，东方豪苑（五期）分A、B、C幢，共有业主三百多户，其中A幢45户，B幢78户，自佳顺物业公司进驻小区管理后，小区业主也相继装修入住，其中有部分小区业主占用公共地方，违章搭建，包括佳顺物业公司也未取得建设工程规划许可证，未征求业主同意私自在东方豪苑（五期）4楼架空层搭建建筑物作员工宿舍使用。此外，因东方豪苑一期与五期在建设中原有围墙相隔，五期业主入住后曾多次向佳顺物业公司和台山市城乡规划局等部门投诉，要求拆除围墙，但一期业主基于安全理由不同意拆除，上述问题均未得到解决，引起五期包括陈铂峰、雷妍在内的部分业主不满，拒绝缴纳物业服务费。
上述事实，有当事人陈述和双方当事人确认的事实、物业服务合同、催收单等证据证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，东方豪苑（五期）至今尚未成立业主委员会，佳顺物业公司受该小区开发商的委托对该小区提供物业管理服务，符合《物业管理条例》的规定，有权向该小区内的业主或房屋使用人收取物业服务费。陈铂峰、雷妍作为该小区内房屋的使用人，在享受佳顺物业公司提供的物业管理服务后，理应按时支付物业服务费给佳顺物业公司。本案双方当事人争议的焦点归纳为：1、陈铂峰、雷妍拒交物业服务费的理由能否成立；2、物业服务费以何标准缴交；3、佳顺物业公司主张的违约金能否得到支持。
关于争议焦点1
雷妍主张佳顺物业公司未尽职履行物业管理委托事项，导致涉案小区内长期存在公共卫生脏乱、小区保安无序等情形，但其所提供的相关证据也不足以证明物业管理长期存在上述问题。至于雷妍提出的小区部分业主占用公共用地和违章搭盖等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对业主进行处罚，也无权拆除违章搭建，业主如果认为相邻业主搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业服务费的理由。况且，佳顺物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，雷妍等业主也可以根据《前期物业管理服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，本案陈铂峰、雷妍并没有通过其他救济途径主张权利，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。
关于争议焦点2
雷妍自2012年9月20日与佳顺物业公司签订了《前期物业管理服务协议》后，其一直按1元/㎡/月支付物业费至2012年11月，可见原按1元/㎡/月支付物业费的标准交费是双方认可并一直执行至2012年11月。2014年10月开始，佳顺物业公司按新的收费标准（按规定可以上浮20%）收取物业服务费，并已在东方豪苑业主公告栏张贴公示，但由于此前五期业主包括本案雷妍在内的部分业主对佳顺物业公司的物业管理问题不满意，导致部分业主包括陈铂峰、雷妍在内拒绝交纳物业费。虽然《前期物业管理服务协议》并不是最终成为佳顺物业公司收费的合同依据，但在政府指导价和在允许上浮的范围内已有70%以上的业主都按照1.2元/㎡/月的标准交纳物业服务费的前提下，佳顺物业公司请求陈铂峰、雷妍从2014年10月1日起应按照该标准交纳物业服务费并无不当。上述收费标准是针对东方豪苑（五期）A、B幢全体小区业主，并非只针对陈铂峰、雷妍，陈铂峰、雷妍作为东方豪苑五期小区的房屋使用人，亦应按此标准缴纳物业服务费。故现佳顺物业公司要求陈铂峰、雷妍从2012年12月按每月110.94元（110.94㎡×l元/㎡/月）的标准交纳至2014年9月，计得物业费为2440.68元；从2014年10月起按每月133.13元（110.94㎡×l.2元/㎡/月）的标准交纳至2016年6月，计得物业费为2795.73元，合计共5236.41元，一审法院予以支持。
关于争议焦点3
陈铂峰、雷妍没有依照合同约定依约缴纳物业服务费，已经构成违约，本应支付相应的违约金，但佳顺物业公司管理物业期间，违章搭建员工宿舍，侵占了五期业主的公共利益，也属违约行为，陈铂峰、雷妍以此进行抗辩有理，应予以采纳。因双方均存在违约行为，一审法院对佳顺物业公司主张陈铂峰、雷妍支付违约金的请求不以支持。
综上，佳顺物业公司请求陈铂峰、雷妍支付2012年12月至2016年6月期间的物业服务费5236.41元，符合法律规定,一审法院予以支持。对佳顺物业公司要求陈铂峰、雷妍支付违约金9569.55元的诉请，一审法院不予支持。本案需要指出的是，作为提供物业服务的佳顺物业公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。作为小区的业主,若均不交纳物业服务费，导致物业公司无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。因此，作为业主的陈铂峰、雷妍以后也应当及时支付物业服务费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、陈铂峰、雷妍应自一审判决生效之日起七日内向台山市佳顺物业有限公司支付自2012年12月起至2016年6月止的物业服务费5236.41元；二、驳回台山市佳顺物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费85元，由台山市佳顺物业有限公司负担55元，陈铂峰、雷妍负担30元。
二审期间，被上诉人佳顺物业公司提供如下证据：1、起诉的8户中的5户已经全部缴纳物业管理费的证据；2、佳顺物业公司作出的整改现状的照片。佳顺物业公司提交上述证据证明其物业服务工作在照常运行，包括保安、保洁、设施维护等工作。雷妍质证认为，佳顺物业公司提交的证据只能证明在2016年10月以后物业服务在照常进行，但佳顺物业公司追讨的物业费是在2016年10月前的费用，佳顺物业公司需要提交在2016年10月前的物业服务的证据来证明其确有履行物业服务。
经审核，本院认为佳顺物业公司提交的证据1与本案无关联性，本院不予确认；对佳顺物业公司提交的证据2，黄惠涛并未提出异议，本院对该证据予以确认。
本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对雷妍的上诉请求范围进行审查。
佳顺物业公司具有相应的物业服务资质，其与雷妍签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人自愿签订，并未违反法律强制性规定，应为合法有效。雷妍以《前期物业服务合同》未对佳顺物业公司违约问题进行约定为由主张合同无效，与事实不符，依据不足，本院不予支持。
关于陈铂峰、雷妍应否向佳顺物业公司支付所拖欠的物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”首先，雷妍认为佳顺物业公司所提供的管理服务存在保安人员配备不足、基本设施未及时维修保养、未制止加建行为、卫生情况脏乱、物业公司违法加建等质量瑕疵的问题。关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，虽然从雷妍提供的证据反映佳顺物业公司确实存在不足之处，但未能充分证明佳顺物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，雷妍以服务质量为由拒交物业费，理据不足，本院不予支持。其次，雷妍主张佳顺物业公司上调物业费，包括其本人在内的许多业主不知情且不接受的问题。佳顺物业公司按照政府指导价和在允许上浮的范围内调整物业服务费，进行公示并报相关部门进行备案。雷妍并未提交充足证据证明，佳顺物业公司提高物业管理费标准违反了合同约定或者法律规定。故雷妍以此为由拒付物业费，理据不足，本院不予支持。再次，即使雷妍所述的服务瑕疵完全属实，在雷妍未能举证证明其中另有对其个体权益的损害或者其在共益权中所占的具体比例的情况下，其据此主张免交或少交物业管理费，理据尚有不足。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由。如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区其他正常交费的业主利益。因此，雷妍以佳顺物业公司提供的服务存在前述瑕疵为由主张无须支付物业管理费，依据不足，不予支持。鉴于小区物业服务较多涉及到全体业主的共益权利，而对于服务质量的问题不同的人往往有不同的感受，因此，针对佳顺物业公司在提供物业管理服务过程中出现的问题，包括雷妍在内的涉案小区业主也可以依法尽快组建业主委员会的方式，以代表全体业主的有效决议及时对佳顺物业公司进行沟通、协调和监督。
综上所述，上诉人雷妍上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费170元，由雷妍负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁宇俊
审判员 甄锦源
审判员 肖文文
二〇一七年七月十七日
书记员 陈咏珏