内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内07民终77号上诉人（原审被告）：莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区。法定代表人：高玉池，经理。委托诉讼代理人：于鹤，鄂伦春自治旗大杨树镇第二法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黄某某，女，汉族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：张军，黑龙江轩言律师事务所律师。原审被告：王玉宝，男，汉族，住内蒙古自治区。上诉人莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限责任公司（以下简称高丰建筑公司）因与被上诉人黄某某、原审被告王玉宝房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院（2016）内0723民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高丰建筑公司委托诉讼代理人于鹤、被上诉人黄某某委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。原审被告王玉宝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。高丰建筑公司上诉请求：1.撤销一审判决，予以改判；2.由黄某某承担诉讼费用。事实和理由：一、双方约定交房时间为2014年12月30日，高丰建筑公司虽至今未交付房屋，但其具有法定理由，不构成违约。理由一，双方约定无产权证房屋不在置换范围内，黄某某持有的第1XXXX号产权证在房产管理部门没有登记，属于无产权证房屋，一审法院调取的证明可以证实，因此高丰建筑公司不交付房屋不构成违约；理由二，涉案置换房屋共两所，产权所有人分别为徐某甲和徐乙。在履约过程中徐某甲逝世，在继承不明的情况下，高丰建筑公司不知将徐乙的房屋交付给谁，因此不构成违约。在庭审中黄某某才证明徐乙将该房屋赠送给黄某某，高丰建筑公司未交付房屋不构成违约。二、虽然在置换合同中注有”转门市”三个字，但不能说明不计算住宅与门市的差价，双方在合同第三条约定了差价问题。住宅价格为2160元/平方米，门市价格为4900元/平方米，置换的89.13平方米共应给付差价244216.20元。三、双方合同约定”搬离后居住问题乙方自行解决”，高丰建筑公司没有义务赔偿黄某某租赁住宅的租金。并且安置的房屋属于门市，是否交付不影响黄某某居住问题，一审法院判决租金没有事实依据。黄某某辩称，一、高丰建筑公司上诉主张其没交付楼房具有法定理由，不构成违约是不能成立的，一审中大杨树镇房产部门出具的说明可以证明第1XXXX号房屋存在真实登记；二、双方约定于2014年12月30日前履行交付房屋，而徐某甲于2015年7月23日去世，因此是否有继承事由不影响交付房屋，高丰建筑公司迟延交付房屋构成违约；三、签订合同时，高丰建筑公司已知赠与行为，只是未履行书面形式；四、高丰建筑公司提出应补交差价款244216.2元的主张不成立，其一审地位是被告，不应有诉讼请求；五、法律并未规定门市不可用于居住，为避免扩大损失，黄某某仅按住宅标准主张损失，且该租金损失是双方约定的交房日期之后产生的，与合同约定的居住自行解决并不矛盾。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，请求二审法院驳回高丰建筑公司上诉请求，维持原判。王玉宝未提交书面答辩意见。黄某某向一审法院起诉请求：1.判令高丰建筑公司、王玉宝履行与黄某某丈夫徐某甲签订的《房屋置换楼房合同书》，将位于××旗市交付给黄某某，并协助黄某某办理房屋登记手续；2.判令高丰建筑公司、王玉宝返还实际交付楼房面积差价款15484元；3.判令高丰建筑公司、王玉宝给付因迟延交付房屋的违约行为给黄某某造成的租金损失10000元；4.由高丰建筑公司、王玉宝承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月16日大兴安岭农场管理局与高丰建筑公司签订文教区保障住房建设工程协议，该协议约定，由高丰建筑公司承建鄂伦春自治旗大杨树东文教区保障住房并负责前期拆迁及销售，2014年5月7日，黄某某丈夫徐某甲与高丰建筑公司、王玉宝签订《房屋置换楼房合同书》，合同约定，将徐某甲所有鄂伦春自治旗大杨树东住宅面积76.08平方米转门市，产权证号1XXXX，面积36.7平方米，该房院落不在置换面积之内。拆迁置换后乙方（徐某甲）楼房位置为X号门市楼第XX号，面积89.13平方米，并约定2014年12月30日交付置换楼房。2015年7月23日徐某甲因病去世，2016年5月30日，徐某甲长子徐乙、长女徐丙、次女徐丁、三女徐戊与黄某某因徐某甲遗产问题经鄂伦春自治旗大杨树司法所人民调解委员会调解，黄某某独自享有徐某甲遗产（产权证号1XXXX，面积36.7平方米），徐乙自愿将位于鄂伦春自治旗大杨树东住宅面积76.08平方米，房权证号鄂证颁字第XX**号房屋赠与母亲黄某某。另查明，双方诉争门市楼房X号楼XX号门市面积为85.97平方米，销售价格为4900元/平方米。一审法院认为，双方当事人争议焦点为，1、高丰建筑公司、王玉宝诉讼主体是否适格；2、在履行徐某甲与高丰建筑公司、王玉宝签订的《房屋置换楼房合同书》过程中高丰建筑公司、王玉宝是否存在违约事实；3、黄某某请求因高丰建筑公司延期交房损失数额如何确定。高丰建筑公司与大兴安岭农垦集团有限责任公司签订的文教区保障住房建设工程协议第八条明确约定由乙方（高丰建筑公司）负责销售，第十一条约定由高丰建筑公司负责前期拆迁、补偿工作。王玉宝系高丰建筑公司任命的高丰建筑公司学府花园小区项目经理，高丰建筑公司、王玉宝与徐某甲签订《房屋置换楼房合同书》是双方真实意思表示，该《房屋置换楼房合同书》依法成立并生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。因此对黄某某要求高丰建筑公司、王玉宝履行合同交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持；因王玉宝系高丰建筑公司任命的高丰建筑公司学府花园小区项目经理，其在《房屋置换楼房合同书》签字系履行职务行为，责任应由其用人单位即高丰建筑公司承担；关于黄某某要求高丰建筑公司返还楼房差价款15484元，依照双方签订的《房屋置换楼房合同书》，黄某某应得到置换楼房面积应为89.13平方米。而该楼商服销售表显示该楼面积为85.97平方米，高丰建筑公司未能提供诉争楼房实际测量面积，高丰建筑公司应当按照面积差3.16平方米，每平方米价格4900元返还黄某某即3.16平方米×4900元/平方米为15484元，因此黄某某该项诉讼请求一审法院予以支持；关于黄某某要求高丰建筑公司给付因违约给黄某某造成租金损失10000元，双方约定2014年12月30日交付置换楼房，2015年7月23日徐某甲因病去世，该期间诉争房产所有权未有争议，高丰建筑公司在2015年7月23日徐某甲病逝之前未交付置换房屋存有违约事实，黄某某主张按年房租5000元要求高丰建筑公司承担违约责任，理由正当。但高丰建筑公司违约日应自2014年12月30日起至2015年7月23日止，高丰建筑公司违约日为233日，高丰建筑公司应支付违约金为5000元/365日×233日为3191.78元。关于高丰建筑公司辩称合理部分，一审法院予以确认。判决：一、被告莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限责任公司在判决生效后立即将位于××旗市交付原告黄某某，并协助原告黄某某办理房屋产权登记；二、被告莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限责任公司在判决生效后立即给付原告黄某某置换楼房面积差价款15484元;三、被告莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限责任公司在判决生效后立即给付原告黄某某延期交房违约金3191.78元；四、驳回原告黄某某其他诉讼请求。本院二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。另查明，《房屋置换楼房合同书》载明”乙方名下的面积住宅76.08㎡转门市平方米，建筑结构砖木，产权证编号：1XXXX门市36.7㎡...”。房屋产权证号为鄂证颁字第XX**号房屋所有人为徐乙，面积76.08平方米。房屋产权证号为鄂证颁字第XX**号房屋所有人为徐某甲，面积36.7平方米。徐某甲与徐乙系父子关系。高丰建筑公司、黄某某均认可《房屋置换楼房合同书》中涉及和实际拆除的为上述两房屋。本院认为，二审争议焦点为：一、高丰建筑公司迟延交付房屋的行为是否构成违约；二、高丰建筑公司是否应赔偿黄某某租金损失。针对焦点一，2014年5月7日，黄某某丈夫徐某甲与高丰建筑公司的工作人员王玉宝签订《房屋置换楼房合同书》，该《房屋置换楼房合同书》系双方真实意思表示，双方应依约履行。其中约定高丰建筑公司于2014年12月30日交付置换楼房，而直至2015年7月23日徐某甲因病去世，高丰建筑公司未依约交付置换楼房，其行为构成违约。关于高丰建筑公司提出的第1XXXX号产权证在房产管理部门没有登记的上诉主张，本院认为，鄂伦春自治旗大杨树镇房产管理站于2016年5月30日向一审法院出具说明，将原出具的证明上载的”10009287号”更正为”1XXXX号”，即第1XXXX号产权证在房产管理部门存在登记，故对该上诉主张不予支持。关于高丰建筑公司提出的徐某甲去世后继承不明，不知将房屋交付给何人的上诉主张，本院认为，因双方约定的交房时间在前，徐某甲因病去世时间在后，故对该上诉主张不予支持。关于高丰建筑公司提出的应在对方给付转门市差价款后才交付房屋的主张，本院认为，双方签订的《房屋置换楼房合同书》已明确约定置换后的门市位置、面积，且并未对置换门市应给付差价款作相关约定，高丰建筑公司亦未提交相关证据证明其主张的应给付差价款，应承担举证不能的不利后果，故对该上诉主张不予支持。针对焦点二，双方约定交房日期为2014年12月30日，直至2015年7月23日徐某甲因病去世，该期间未发生继承问题，故一审法院对该期间未交付房屋而产生的租房损失予以支持并无不当，本院予以确认。关于高丰建筑公司提出的双方已约定居住问题自行解决的上诉主张，本院认为，《房屋置换楼房合同书》约定居住问题自行解决并明确约定了交房日期，现高丰建筑公司迟延交付房屋，应对约定的交房日期后产生的租房损失承担责任，故对该上诉主张不予支持。综上所述，高丰建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  栾 雪审 判 员  王子学代理审判员  梁振宇二〇一七年四月六日书 记 员  姜 楠