北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第299号
原告薛冰，男，1980年1月24日出生。
原告刘鑫，男，1988年2月10日出生。
二原告共同委托代理人关礼，男，1982年6月19日出生。
二原告共同委托代理人刘昊斌，北京市联拓律师事务所律师。
被告罗海霞，女，1968年12月7出生。
委托代理人刘宏力，大沧海律师事务所北京分所律师。
委托代理人仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。
原告薛冰、刘鑫与被告罗海霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员沈霞担任审判长，人民陪审员郭凤香、王淑芝参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛冰、刘鑫的委托代理人关礼、刘昊斌，被告罗海霞及其委托代理人仇丽娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告薛冰、刘鑫起诉称：2013年6月20日，某公司（以下简称某公司）与罗海霞签订了房屋租赁合同。某公司租赁的位于北京台湾街某区315.9平方米的房屋，作为台球厅的经营场所。该房屋系罗海霞承租于某公司（以下简称某公司）作为经营餐饮使用。经罗海霞所述，其转租行为已获某公司同意。合同签订后，某公司依约向罗海霞支付了首期租金及保证金。为了使台球厅正常开业，某公司开始请人装修房屋，并购置台球设备及家具，雇佣员工，投入了大量的金钱、时间和精力。2013年7月底，房屋基本装修结束，8月初台球厅开始试营业。2013年9月15日，某公司所租用的房屋被告知物业不会继续供电，致使台球厅无法开展经营活动。经了解，罗海霞与某公司存在重大争议，某公司声称罗海霞长期拖欠房租不再为其供电，导致某公司租赁的房屋也无电可用，无法开展经营活动。停电后，某公司多次找到罗海霞及某公司，商议供电事宜，但罗海霞却表态其不再经营，无法解决供电问题，某公司也不同意供电。在此情形下，兄弟汇公司于2013年9月19日以书面及短信的方式告知罗海霞，要求罗海霞在2013年9月23日之前解决供电问题。时至2013年9月23日，罗海霞仍未解决供电问题。某公司与罗海霞所签订的租赁合同目的无法实现。2013年9月25日，某公司再次通知被告，解除与被告之间的房屋租赁合同。原告认为，罗海霞在双方签订合同之初隐瞒其与国新公司之间长期存在的重大争议，且之后无法解决，直接导致租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现。罗海霞的行为给原告造成大量的损失，故特诉至法院。诉讼请求：1、判令罗海霞退还保证金6万元；2.判令罗海霞退还2013年9月28日以后未使用的房租16000元；3.判令罗海霞赔偿装修损失61241元；4.诉讼费用由被告承担。
被告罗海霞答辩称：停电的原因不在罗海霞。是某公司恶意行为。停电发生后，罗海霞没有表态不再经营，也没有表态无法解决供电问题。罗海霞不存在违约行为，不认可原告起诉书中所述停电发生后的这些事实。罗海霞认为双方合同并未解除，赔偿没有依据。原告不应以第三方过错行为认为被告违约；其次，双方合同中没有罗海霞违约行为需向原告承担责任的条款，罗海霞不应承担违约责任；再次，原告诉求中的装修费中的一些项目是其经营所必须使用的费用，与罗海霞无关。原告存在拖欠租金的严重违约行为。罗海霞不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年5月12日，罗海霞与某公司（以下简称某公司）签订房屋租赁合同。国新公司将北京市石景山区台湾街某地（其中：地下一层445.41平米，地上一层204.73平米）出租给罗海霞。
某公司为经营体育运动项目的有限责任公司。刘鑫、薛冰系该公司的股东，刘鑫为该公司法定代表人。
2013年6月20日，某公司（乙方）与罗海霞（甲方）签订《房屋租赁合同》，其中载明：“乙方向甲方承租之房屋为北京台湾街某区。乙方所租房屋之面积为315.9平米，该面积为本合同所述租金、保证金、物业管理费等在收取时的计算依据。乙方租赁房屋仅限于乙方经营休闲体育。乙方承租上述房屋起租日期为2013年6月20日，终于日期为2018年6月19日，共计5年，含免租期40天。乙方在上述租期内所租房间的平均租金为每日每平米2元，月租金合计为20000元。乙方须于2013年7月16日前向甲方交付（免租期届满后）首期租金，陆万元整（乙方有权从中扣减前期已付一万元订金及40天租期房租）。租金按季交付，乙方须提前30日向甲方足额交付。在本合同租赁年限内，前一年（即自2013年6月20日至2016年6月19日）租金保持不变。乙方须在签署本合同的同时一次性向甲方支付保证金，按3个月计算，数额为六万元。乙方交纳保证金为本合同生效条款”。
合同签订当天，某公司通过银行给罗海霞转账23699元作为保证金和租金。2013年6月19日，兄弟汇公司已给付罗海霞1万元作为定金。根据双方约定，1万元定金在合同签订后应转化为房租。
2013年7月15日，某公司给付罗海霞5万元作为保证金和租金；2013年7月16日，某公司给付罗海霞1万元租金；2013年8月30日，某公司给付罗海霞5千元租金；2013年9月1日，某公司给付罗海霞5千元租金；2013年9月6日，某公司给付罗海霞1万元租金。
合同签订后，某公司雇佣工人对租赁房屋进行了装修。2013年8月10日，某公司开始营业。2013年9月15日，某公司的购电卡上仅有235度电。原告所租用的房屋被告知物业不会继续供电。后兄弟汇公司直接与某公司联系购电事宜，但被某公司拒绝。某公司无法开展经营活动。
此后，某公司通过电话、短信、邮件等方式多次要求罗海霞解决停电问题，但罗海霞始终无法解决停电一事。2013年9月20日，某公司在寄送给罗海霞的《关于供电一事的预告函》中载明：“我们所承租的您台湾街的房子，已于2013年9月15日可用电量只剩235度，经与物业交涉，物业以只对您为由，拒绝向我们供电。这种情形，客观上已使我们无法再继续使用该房。这种状况已经持续了四天。而且您目前多次表态，不再继续经营。您与物业公司的态度，已经使我们无法看到保障我们继续使用权的任何希望。有鉴于此，我们希望您在9月23日之前为我们解决供电问题。如至9月23日仍未解决，我们只有通知您解除租赁合同。”
2013年9月25日，某公司向罗海霞寄送《解除租赁合同通知书》，其中载明“不能供电，导致我们所租赁的房屋无法使用，我们的台球厅无法营业，已经使我们与您之间所签订的租赁合同目的不能实现。有鉴于此，依据《合同法》第九十四条的规定，特正式通知您：从即日起，我们与您之间的房屋租赁合同正式解除。房屋中的物品，我们将于9月30日前清理完毕。希望您来店接收一下房屋”。2013年9月28日，某公司以短信的方式告知罗海霞：“即日起解除合同。房屋中的物品，我们将于9月30日前清理完毕。希望您来店接收一下房屋”。2013年9月30日，罗海霞签收了《解除租赁合同通知书》，但未与某公司办理房屋交接手续。
另查明，因罗海霞与某公司就双方的房屋租赁合同有纠纷，罗海霞于2013年9月10日最后一次向某公司购电600度。
再查明：2013年7月30日，某公司取得《企业法人营业执照》。因经营不善，兄弟汇公司向北京市某管理局石景山分局提交《企业注销登记申请书》。2014年5月14日，北京市某管理局石景山分局向某公司出具《备案通知书》，其中载明：“经审查，你单位提交的清算组备案申请，材料齐全，符合法定形式，我局予以备案。清算组成员如下：负责人：刘鑫；成员：刘鑫、薛冰”。
2014年7月7日，北京市某管理局石景山分局向某公司发放《注销核准通知书》，其中载明：“某公司：你单位因经营期限届满申请注销登记，经我局核定，准予注销”。
再查明，某公司已于2014年6月将薛冰、刘鑫租赁的房屋收回。
经本院释明，薛冰、刘鑫不申请鉴定机构对租赁房屋装修残值进行评估。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《关于供电一事的预告函》、《解除租赁合同通知书》、谈话笔录、工商档案等证据材料在案佐证。
本院认为：某公司与罗海霞于2013年6月20日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。合同约定租赁房屋将用于经营休闲体育。依据本案查明的事实，某公司开业不久，就因罗海霞无法供电于2013年9月15日停业。至今罗海霞也无法解决出租房屋的停电问题，且某公司已将该出租房收回。故罗海霞未能按照合同的约定向某公司提供能用于休闲体育的出租房屋，致使某公司的租赁目的无法实现。经催告，某公司于2013年9月25日向罗海霞寄送《解除租赁合同通知书》的行为，符合《中华人民共和国合同法》的九十六的规定。原、被告之间的合同于《解除租赁合同通知书》到达罗海霞时（即2013年9月30日）解除。同时，根据《解除租赁合同通知书》的内容，罗海霞应当于2013年10月3日与某公司办理房屋交接手续，并将2013年10月3日后未使用的租金11032元退还给某公司。
在本案的诉讼过称中，某公司于2014年7月7日被注销。因公司财产系在股东出资或认购股份的基础上形成。公司注销登记后，对尚未处理的债权，可根据民法权利承继原则，由全体股东成为权利主体。虽某公司现已注销，但公司债权不因其主体消灭而灭失。公司原股东仍可以一般债权人身份主张权利。故薛冰、刘鑫作为某公司的股东，可以在某公司注销后，以其本人作为原告提出诉讼。故罗海霞应当将2013年10月3日后未使用的租金11032元退还给薛冰、刘鑫。
关于薛冰、刘鑫主张罗海霞应退还其保证金6万元的诉讼请求，经查，兄弟汇公司已向罗海霞交纳保证金6万元，因罗海霞的违约行为致使某公司签订合同的目的不能实现，兄弟汇公司现已注销，故罗海霞应当退还薛冰、刘鑫保证金6万元。
关于薛冰、刘鑫主张罗海霞应赔偿其装修损失61241元的诉讼请求，经查，某公司为正常经营，对租赁房屋进行了装修，因罗海霞的违约行为致使合同目的不能实现，现某公司已注销，经本院释明，薛冰、刘鑫申请法院对租赁房屋装修残值损失进行酌定，本院在充分咨询鉴定机构后，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，对租赁房屋装修残值损失依法予以酌情确定。罗海霞应赔偿薛冰、刘鑫装修损失24000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、罗海霞于本判决生效后七日内返还薛冰、刘鑫2013年10月3日后未使用的房屋租金一万一千零三十二元；
二、罗海霞于本判决生效后七日内返还薛冰、刘鑫保证金六万元；
三、罗海霞于本判决生效后七日内赔偿薛冰、刘鑫装修损失两万四千元；
四、驳回薛冰、刘鑫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八千二百元，由薛冰、刘鑫负担六千六百二十四元（已交纳四千一百元，余款于本判决生效后七日内交纳），由罗海霞负担一千五百七十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 王淑芝
人民陪审员 郭凤香
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 解文娟