江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00940号
上诉人（原审原告）诸月华。
委托代理人叶星。
上诉人（原审被告）祁梅芳。
委托代理人朱建春，系祁梅芳之夫。
上诉人（原审被告）朱建春。
上诉人诸月华、祁梅芳、朱建春房屋租赁合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2015年7月28日作出（2015）泰海民初字第0571号民事判决，上诉人诸月华、朱建春、祁梅芳均不服，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，坐落于泰州市海陵区启鼎花园3号楼105室房屋登记所有权人为诸月华和孙文琦。祁梅芳与朱建春系夫妻关系。2011年9月1日，诸月华之婿叶星以诸月华（甲方）名义与祁梅芳（乙方）签订租赁合同一份，约定由祁梅芳租赁海陵区启鼎花园3号楼105室房屋的车库，租金为450元／月，租期一年，从2011年9月1日起至2012年8月31日止。租赁期限届满后，如需继续租用，需提前一个月提出，甲方可根据实际情况在同等条件下给予优先。合同签订后，叶星将车库交付祁梅芳使用，祁梅芳交付押金500元及约定租金。租赁期间，祁梅芳称租赁车库漏水，致其存放的食材受损，要求叶星予以赔偿，叶星称车库漏水与其无关，双方为此发生纠纷。2011年8月20日，叶星与祁梅芳交涉，询问其是否续租，如续租则需缴纳租金，如不续租则应在租赁期限届满搬出，而祁梅芳则要求叶星赔偿其损失；租期届满后，叶星再次要求祁梅芳搬出，祁梅芳则称，如叶星不赔偿其损失，其不会搬走。双方为此报公安机关出警处理，后叶星发现租赁车库钥匙孔被胶水封堵。2012年10月26日，祁梅芳偶遇叶星，再次向叶星索赔食材损失，双方再次发生纠纷，并报公安机关出警处理，双方纠纷经公安机关调解无果。2014年7月28日，叶星通过更换门锁的方法，将车库打开。2014年8月29日，叶星作为原告诉讼至原审法院，要求祁梅芳、朱建春交还房屋、赔偿其损失，法院审理后，以叶星系诸月华之委托代理人，其不具备原告主体资格为由，驳回叶星起诉，叶星对该裁定不服，提出上诉，后因故撤诉。2015年1月27日，叶星与诸月华作为共同原告，再次诉讼至原审法院。
审理中，祁梅芳、朱建春称，其在租赁期限届满前，已将房屋钥匙交还叶星；后又述称，租赁期限届满后，双方经公安机关调解，叶星同意赔偿其一定损失后，将钥匙交还叶星，为证明其主张成立，祁梅芳、朱建春申请证人林某到庭作证。叶星对此提出异议，称公安机关证明和录音均可证实，祁梅芳、朱建春未在租赁期限届满前将钥匙交还诸月华；而证人林某与叶星有隙，其证言不能证明祁梅芳、朱建春已将钥匙交还。祁梅芳、朱建春对诸月华、叶星的主体资格提出异议。原审法院要求诸月华本人到庭，经核实，诸月华明确表示，起诉是其真实意思表示，其同时表示，叶星是房屋的共同受益人之一。另庭审中，诸月华方提交85元换锁收据一份，祁梅芳、朱建春对真实性不持异议，但认为与本案不存在关联性。
原审法院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案虽诸月华在签订租赁合同时，并不知悉车库的出租事宜，但其事后对叶星的租赁行为予以追认，故应认定叶星的代理行为合法有效，诸月华与祁梅芳之间成立房屋租赁关系。根据合同约定，租赁期限届满后，祁梅芳应向诸月华返还租赁车库。庭审中，祁梅芳对何时向诸月华返还房屋陈述不一，且公安机关的情况说明明确载明，租赁期限届满后，祁梅芳称，如叶星未赔偿其损失，其拒绝交还房屋。公安机关的上述情况说明反证祁梅芳并未在租赁期限届满前，将租赁房屋交还诸月华；至于祁梅芳、朱建春所称在公安机关调解达成协议后，其将房屋钥匙交还一节，祁梅芳、朱建春称双方达成协议，并无证据证明；证人林某所称钥匙已交付仅为“听说”，该证人证言属于间接证据，在无其他证据予以相互印证并形成证据锁链情况下，该证言不能单独作为认定案件事实的依据。综上所述，祁梅芳称已将房屋钥匙返还诸月华，不能成立。关于诸月华主张的各项损失一节，从2012年9月1日起至2014年7月28日止，朱建春、祁梅芳未缴纳租金，而事实上使诸月华不能使用上述车库，给诸月华造成相应的租金损失，其主张该损失，符合法律规定。关于诸月华的诉请是否超过诉讼时效一节，法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。现祁梅芳、朱建春抗辩诸月华主张超过诉讼时效，经审查，涉案纠纷叶星于2014年8月29日向法院提起诉讼主张权利，此系权利主体错误认识所致，该次起诉符合诉讼时效的中断要件，并非其消极主张权利，故从2013年8月29日至2014年7月28日期间的租金损失4950元，未超过诉讼时效。从2012年9月1日至2013年8月28日期间的租金损失，诸月华未提供证据证明其向祁梅芳、朱建春主张权利，故诸月华对该节损失的诉请，不予支持。至于诸月华主张2014年7月29日之后的租金损失，叶星已于2014年7月28日通过自助的方式收回房屋，该房屋已在诸月华的实际控制之下，诸月华主张之后的房屋使用费，无事实和法律依据，对此不予采信。关于诸月华主张的更换门锁的费用85元，祁梅芳、朱建春对真实性不持异议，该费用亦是诸月华为避免损失扩大的合理支出，依法应予支持。至于诸月华主张的水电费用，在诸月华所举的录音中，祁梅芳明确表示以押金抵扣水电费，故对诸月华的该节诉请不予支持。至于诸月华主张的马桶、厨房灯等其他诉请，未提供充分证据证明其主张成立，对此不予支持。上述赔偿义务，发生在祁梅芳、朱建春夫妻关系存续期间，朱建春应与祁梅芳承担共同的赔偿责任。至于叶星主体资格一节，叶星作为诸月华的代理人，与祁梅芳签订租赁合同，叶星并非合同的当事人，祁梅芳、朱建春抗辩叶星不具备原告主体资格，对此予以采信，对叶星原告主体资格一节，原审法院已另行制作裁定驳回其起诉。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、祁梅芳、朱建春于判决生效之日起十日内共同赔偿诸月华损失合计人民币5035元。二、驳回诸月华其他的诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币246元，由诸月华负担162元，朱建春、祁梅芳共同负担84元（诸月华已预交，朱建春、祁梅芳于判决生效之日起十日内将应负担部分迳交诸月华）。
诸月华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的房屋租赁合同到期前，叶星通知祁梅芳、朱建春不同意续租房屋，祁梅芳、朱建春霸占房子不走，不缴纳水电费，并用胶水封门，上述侵权行为与延付租金或拒付租金没有因果关系，本案应属于侵权纠纷，一审认定双方属于房屋租赁合同关系，诉讼时效为一年错误。事实上，祁梅芳、朱建春在主观和客观上，从未同意搬出房屋，其物品至今在房屋内，侵权事实一直存在，按照物权法的规定，不存在诉讼时效。二、一审认定诸月华方已通过自助的方式收回房屋，房屋已经在诸月华方的实际控制下，没有事实和法律依据。1、诸月华方换锁的目的是为了清点房间内的物品，以便诉讼。虽然开锁了，并未搬走物品。2、祁梅芳、朱建春以主体不适格为由，拖延审理时间，达到损害房租权益的目的。3、诸月华多次提出调解的要求，祁梅芳、朱建春予以拒绝，拖延审理时间，拒绝搬出物品，侵害上诉人的房产利益，使房屋无法出租。三、证人林某与诸月华方有利害关系，其与叶星打过架，其证言不可信。祁梅芳、朱建春方通过林某找房子与本案无关联性。四、按照法律规定，承租人对出租的房屋承担保管义务，诸月华已向原审法院提交相关照片，祁梅芳、朱建春应赔偿物品损失即马桶盖和厨房灯具。五、双方在租赁合同中明确约定，如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，否则要赔偿一个月的房租，故祁梅芳、朱建春应支付未提前一个月通知退房的强占费450元／月及滞纳金。同时应支付实际使用的水电费500元。六、原审审理程序不公正。1、一审延长判决时间，本案于2015年1月27日立案，7月31日收到判决书，经历6个多月，本案侵权事实清楚，案情简单，应在三个月内结案。2、原审要求结案后才能复印庭审笔录违反了民事诉讼法第十八条的规定。3、诸月华与叶星之间有房屋买卖合同纠纷，叶星是利害关系人，原审偏信对方提出的主体不适格问题，下发裁定书，驳回叶星的诉权，分离两共同原告。4、证人林某出庭，一审剥夺了叶星向其询问的权利。次日，诸月华方提供了6段录音，证明林某与叶星有仇隙，一审未再次开庭质证。综上，请求撤销原审判决，判令祁梅芳、朱建春停止侵权行为，将物品从启鼎花园3栋105室车库搬走，腾空房屋，并赔偿损失17380元。
祁梅芳、朱建春针对诸月华的上诉答辩称：合同到期后，因房屋漏水，我们并没有再续租，双方发生纠纷后几次闹到派出所，在派出所调解时，叶星同意赔偿1000元后我们就把钥匙给了叶星，并重新租了启鼎花园物业的房子，不可能继续霸占。如果我们霸占了，为何叶星到两年后才起诉？关于胶水封门，诸月华方并无证据证明是我们封的，我们也不知道是谁封的。
上诉人祁梅芳、朱建春亦不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、双方之间的租赁合同于2012年8月31日到期后，因双方都没有续签而解除，祁梅芳已经向诸月华交付了房屋，双方只是没有书面手续，法律并未强制要求办理书面交接。二、诸月华之婿叶星在合同到期后已经将门锁更换，一审法院认定了该事实，但却认为叶星于2014年7月28日才更换了门锁，认定双方租赁关系至2014年7月28日，如双方租赁关系没有解除，祁梅芳就有权使用，叶星无权更换门锁，故在出租房屋门锁已更换，房屋已经被诸月华实际占有，在双方没有书面证据证明是否解除租赁、交付房屋或继续使用房屋的情况下，在租赁合同约定了具体租赁期限的情况下，应认定租赁关系在合同到期后解除。三、诸月华在诉讼时效期间内从未向上诉人主张权利，案外人提起的诉讼不能认定为是主体认识错误所致，更不能认定为是房屋权利人提起的诉讼，本案已超过诉讼时效。四、本案房屋所有权人并非一人，诸月华无权单独提起诉讼。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
诸月华针对祁梅芳、朱建春的上诉答辩称：1、祁梅芳、朱建春称未续签合同而解除租赁关系，且已经交付钥匙，但就具体交付钥匙的时间，其陈述了三种情况，前后不一，也无证据证明已经交付了钥匙。2、叶星虽更换了房屋钥匙，但祁梅芳、朱建春并未搬走东西，导致房屋无法使用，且祁梅芳、朱建春称如果东西少了还要诸月华赔偿。开锁的目的是为了清点房屋设施有无损坏及计算水电费。3、叶星没有伪造诸月华的签名，法院也没有认定是叶星伪造诸月华的签名。4、关于诉讼主体，叶星购买了房子并支付了全款，又对房屋进行了实际装修，叶星才是真正的房主，不管是从诸月华授权的角度还是叶星作为房主直接出租，均有资格作为原告起诉祁梅芳、朱建春侵权。5、原审中，叶星要求法院到现场勘查被上诉人的瓷砖还在讼争房屋内，一审法院未予理睬。一审法院在未调查的情况下认定诸月华已经收回了房屋没有事实依据。
二审中，诸月华向本院提供：1、（2014）泰海民初字第02268号案件于2014年9月23日的庭审笔录，证明祁梅芳、朱建春的委托代理人陈述诸月华收取租金不是事实，诸月华从来没有收取租金。2、2012年10月27日、2015年10月30日收据两份，证明双方因房屋租赁合同纠纷发生扭打，导致叶星的电动车损坏而产生维修费。3、2015年7月9日，叶星与红旗饭店朱姓老板娘的通话录音，证明林某在法庭上作伪证。4、叶星与启鼎花园8号楼504室的秦姓业主的录音，证明其看到叶星与林某打架的情形，林某与叶星有矛盾才到庭作伪证。5、2012年9月1日，叶星去城东派出所报案的录音及派出所民警与叶星至祁梅芳、朱建春店里的录音，证明至2012年9月1日合同到期后，祁梅芳、朱建春没有搬走。6、2012年10月26日录音一份，证明在2012年10月26日时，祁梅芳、朱建春还没有搬走，继而双方发生纠纷。7、2014年8月，叶星与祁梅芳的通话录音，证明换锁以后祁梅芳还不肯搬走。祁梅芳、朱建春质证认为，关于庭审笔录，诸月华与孙嵘嵘一起到店里收的下半年房租，诸月华当时讲没有她在，不能给钱。关于收据已经一、二审审理。关于林某与叶星之间纠纷的录音与本案无关联性。对2012年9月1日和2012年10月26日的录音真实性予以认可，因双方在租赁合同到期后发生纠纷，处理了将近两三个月。对2014年8月的录音，声音是祁梅芳的，但实际发生于双方发生纠纷时，而不是2014年8月。
二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于：1、本案属于房屋租赁合同纠纷还是侵权纠纷；2、讼争房屋实际收回时间的确定；3、本案是否超过诉讼时效；4、原审程序是否违法？
关于争议焦点一，诸月华主张祁梅芳、朱建春拒不搬离，长期霸占房屋属于侵权行为，该侵权事实一直存在，本案应属于侵权纠纷而非房屋租赁合同纠纷。本院认为，从诸月华与祁梅芳签订的协议内容看，诸月华提供启鼎花园3栋105室车库给祁梅芳使用，祁梅芳支付房屋租金，双方之间形成的是房屋租赁合同法律关系。诸月华原审中的诉讼请求亦是要求祁梅芳、朱建春腾空搬离并支付房屋占用期间的租金损失等费用。原审确定本案属于房屋租赁合同纠纷，并无不当。
关于争议焦点二，诸月华方认为原审认定诸月华方于2014年7月28日通过更换门锁的方式收回房屋不当。祁梅芳、朱建春则认为双方在2012年8月31日租赁合同到期后没有续签应视为解除了租赁关系。本院认为，从双方签订的租赁合同看，双方合同约定的租赁期限为2011年9月1日至2012年8月31日止。按照法律规定，租赁期满后，承租方应返还租赁物。故按照双方合同约定，祁梅芳应在2012年8月31日前向诸月华返还讼争房屋。双方因车库漏水食材受损问题发生矛盾，多次经公安机关处理，祁梅芳、朱建春并无证据证明其已经将房屋返还给诸月华，房屋并未处于诸月华的实际控制下，故祁梅芳、朱建春主张双方租赁关系至合同到期后即解除无事实和法律依据。2014年7月28日，叶星通过更换门锁的方式收回房屋，祁梅芳、朱建春已经实际失去了对房屋的控制，诸月华再行主张2014年7月28日后的租金损失无法律依据。至于诸月华方称讼争房屋内有祁梅芳、朱建春的物品，导致其无法实际使用房屋，原审及本院审理过程中，祁梅芳、朱建春均称讼争房屋内并无其物品，即使有祁梅芳、朱建春的物品，诸月华方在更换门锁后可通过合法方式处理讼争房屋内的物品，其以此为由继续主张房屋使用费，无法律依据。
关于争议焦点三，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。2014年8月29日叶星作为原告起诉祁梅芳、朱建春依据的事实与本案的事实相同，此次起诉主体错误被驳回，仅属于诉讼准备不足，诸月华方于2014年8月29日提起诉讼的行为应视为其积极行使权利的行为，符合诉讼时效中断的条件。祁梅芳、朱建春辩称本案超过诉讼时效，无法律依据。
关于争议焦点四，本案于2015年1月28日立案，因双方争议较大，案情较为复杂，于2015年4月20日转为普通程序审理，于2015年7月28日结案，并未超过审理期限。叶星与诸月华作为共同原告起诉，因叶星不具备原告诉讼主体资格，原审裁定驳回其起诉，对诸月华的主张进行判决，并无不当。至于证人林某的证言，原审给予了双方对证人林某发问的权利，且一审对其证言并未予以采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费246元，由上诉人诸月华与祁梅芳、朱建春各半负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 顾春旺
代理审判员 缪翠玲
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 叶 红