河北省霸州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）霸民初字第2897号
原告霸州市东段乡贾庄村村民委员会。住所地：霸州市东段乡贾庄村。
法定代表人蔡学强，该村委会主任。
委托代理人张彩云、王艳，河北泰科律师事务所律师。
被告巩拾基。
委托代理人杜庆新，河北三杰律师事务所律师。
原告霸州市东段乡贾庄村村民委员会与被告巩拾基土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月13日立案受理。依法由审判员赵碧涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张彩云、王艳，被告巩拾基委托代理人杜庆新等到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于1999年12月1日签订土地租赁协议书。约定原告将30.6亩沙荒地租赁给被告使用，每年租金6万元整，租金每年交一次，不准拖欠，如拖欠协议自动解除，且每天罚0.3%滞纳金，如两年不交被告方的全部固定资产归原告所有。合同签订后，原告如约将土地交付给被告使用，而被告却未按照合同约定如期向原告交纳租金，诉请判令解除原、被告双方签订的《土地租赁协议》；被告支付租金327422.37元及逾期滞纳金200000元，并承担诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张向本院提供以下证据：
1、1999年12月1日，原、被告签订的《协议书》1份。主要内容为，甲方愿将胜芳经济技术开发区内50米大道南侧的沙荒地，东西长120米，南北170米（不包括6米路肩此路肩与乙方无关）共计20400平方米。折30.6亩长期租给乙方使用，租期30年（自2000年3月1日至2030年3月1日止），并允许乙方建厂或转租，地内之坟由甲方负责迁出。土地租赁费为每亩每年两千元，共计陆万壹仟贰佰元（因大面积租赁，少收壹仟贰佰元），土地是租赁，以后永远归贾庄村所有，土地使用证应由甲方负责办理，但村内现没有此资金，所以乙方应预交3年租金，共计壹拾捌万元整办理土地证。到2003年3月1日前再交本年度租赁费陆万元，以此类推。要一次付清，不准拖欠，如拖欠协议自动解除，还要每天罚0.3%滞纳金，如两年不交乙方的全部固定资产归甲方所有。协议还做了其他约定。用以证明双方土地租赁事实及土地面积、租金交纳方式、时间及滞纳金项目的约定。
租赁费收据8张，共计金额为468000元。
①1999年12月18日，收据一张金额180000元。
②2002年12月31日，收据一张金额58000元（注明占道4米）。
③2003年12月28日收据一张金额58000元。
④2005年1月13日收据一张金额58000元。
⑤2007年2月5日收据一张金额30000元（2006年土地租赁费）。
⑥2010年3月8日收据一张金额28000元（补交2006年租赁费）。
⑦2011年1月26日收据一张，金额30000元（2007年部分租赁费）。
⑧2012年2月18日收据一张，金额26000元（2007年部分租赁费）。
被告质证意见为，对合同的真实性，无异议。但是，第一不能达到原告的证明目。第二，合同约定的不是农业用地，是沙荒地。第三，合同第四条明确约定了原告应当为被告办理30亩30年使用期限集体土地使用证，而至今长达13年之久，原告没有全部履行，使被告使用土地严重受限，这一点已经足以说明原告违约在先。第四，合同第七条约定，双方不得以任何理由解除合同，否则违约一方要赔偿对方的一切经济损失。原告要求解除合同不符合合同约定，对原告举证2的真实性无异议，但票据不全。
被告辩称，不同意解除双方协议；同意按双方协议和实际核算的结果支付租赁费；不同意支付滞纳金。因为双方协议签订后原告没有按协议约定办理相应的土地使用证，原告违约在先，被告有权行使抗辩权，不应当属于违约。原、被告签订协议后，因原告修路占用租赁土地680平方米，土地面积变为29亩，年租金58000元，协议签订后被告在1999年12月18日按照双方约定一次性交付3年租赁费180000元，用于原告为被告办理土地使用证。而原告只办理了10亩土地证，且使用期限仅为10年，应该属于违约在先。双方在履行合同过程中，已经对合同内容进行了变更，首先被告按实际亩数支付租金，双方已经认可，另外被告截止到2012年一直在补交租金，原告也认可。根本不存在被告的违约行为，请求支持被告的答辩意见。
被告为支持其抗辩提供如下证据：
同原告举证1.证明被告租赁的土地不是农业用地，而是沙荒地；原告未依约办证使被告使用土地严重受限；双方约定任何一方不得以任何理由解除合同，否则就应当赔偿被告一切经济损失。
2000年12月霸州市人民政府领发的霸土集用（2000）字第2000150109号集体土地使用证1份。证明原告只为被告办理了陆仟陆佰平方米集体工业用地证，终止日期2009年12月30日。原告没有按照双方约定履行办证义务，使被告使用土地严重受限，被告有权履行抗辩权不应该属于违约。
租赁费收据9张，共计金额为494000元。
对被告签证原告质证意见为，对证1，真实性无异议，但不能达到被告方的证明目的，被告主张原告违约在先，合同没有明确约定，所以不存在原告违约的情况，合同第四条约定土地是长期租赁不是买卖，土地永久归原告所有，是否办证与土地租赁本身并不冲突，也不存在土地使用受限的情况。对证2的事实性无异议，证3票据需要核实。
双方当事人提供的证据经过质证查明以下案件事实：
双方于1999年12月1日签订土地租赁《协议书》约定原告将集体所有的沙荒地30.6亩租给被告建厂使用租期30年（自2000年3月1日至2030年3月1日）。租赁费每年60000元，因修路占地2003年调整为每年58000元。协议第四条约定，由原告办理土地证。协议签订后原告交付了土地由被告建厂使用。原告于2000年12月份为被告办理了6600平方米集体工业用地使用证，使用日期于2009年12月30日终止。被告共计支付原告租赁费494000元（2000年3月1日至2002年3月1日三年租赁费18万元一次支付，以后每年按58000元收取，尚欠2014年3月1日前应交租赁费324000元。
本院认为，原、被告签订的沙荒地租赁《协议书》是双方真实意思表示。该《协议书》约定，由原告为被告办理土地使用证，原告仅办理6600平方米集体工业用地使用证，且于2009年12月30日终止，该《协议书》涉及改变土地使用性质，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”该涉案租赁土地仅办理了部分集体工业用地使用证且已到期未续展，该《协议书》应属效力待定的合同。原告虽未办理土地使用证，但是目前并未影响被告依《协议书》约定的使用用途利用土地，被告应参照《协议书》约定，支付租赁费。关于原告主张被告拖欠租金解除双方签订的租赁《协议书》及支付逾期滞纳金一节，被告虽然逾期交纳租金，但是原告也未按约定为被告办理土地使用证，属违约在先，故对该主张本院不予支持。该《协议书》约定是租赁期30年（自2000年3月1日至2030年3月1日），依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。”据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告巩拾基于本判决生效后十日内支付原告2014年3月1日前应交未交租金324000元。
二、原、被告租赁《协议书》超过二十年的部分无效。
三、驳回原告解除租赁《协议书》的诉请请求及其他诉讼请求。
案件受理费8907元，原告承担4903.5元，被告承担4903.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳上诉费8907元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。逾期七日不交纳上诉费，视为放弃上诉请求。
审判员 赵碧涛
二〇一四年二月二十日
书记员 包振忠