湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘05民终321号
上诉人（原审原告）戴先根，男，1982年6月5日出生，汉族。
委托代理人李厚展，湖南越城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）新宁县泰丰房地产开发有限公司。
法定代表人何烈湘，系该公司董事长。
被上诉人（原审被告）新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部。
负责人李有凤，系该项目部经理。
两被上诉人的共同委托代理人李继红，男，汉族，1972年11月6日出生。系新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部员工。
上诉人戴先根与被上诉人新宁县泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰公司）、新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部（以下简称泰丰公司宏信项目部）商品房销售合同纠纷一案，湖南省新宁县人民法院于二○一五年十二月十日作出（2015）宁民一初字第769号民事判决，戴先根不服，向本院提出上诉。本院于2016年3月15日立案后，依法组成合议庭于2016年4月5日对本案进行公开开庭审理。上诉人戴先根的委托代理人李厚展、被上诉人泰丰公司宏信项目部的负责人李有凤及两被上诉人的共同委托代理人李继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年9月24日，戴先根与泰丰公司宏信项目部签订了《宏信大厦商品房买卖合同》，该合同约定：第三条、戴先根购买泰丰公司宏信项目部开发的宏信大厦B单元4层B2号商品房；第四条、该商品房建筑面积为130.88平方米，每平方米2493元，总房款为326284元；第六条、采取银行按揭付款的方式并向出卖人首付房款106284元；第八条、约定出卖人在2012年9月1日前将经验收合格的商品房交给戴先根使用；第十三条、出卖人应当在所有商品房竣工验收交付使用后180日内，由买受人提供相关齐全资料和履行相关手续后与出卖人共同办理房地产产权权属登记备案手续。如买受人在接到出卖人通知后七天内未提供相关办证资料，视为买受人违约。合同签订后，戴先根按合同约定一次性付房款106284元，下余款220000元戴先根以银行按揭贷款方式支付。2012年1月14日，泰丰公司宏信项目部建设的宏信大厦主体工程完工，2013年2月27日，泰丰公司宏信项目部将涉案房屋交付给戴先根，戴先根已接收该房并入住。2015年8月19日宏信大厦经验收合格，并于2015年9月21日取得宏信大厦房权证。戴先根的房屋产权权属证书正在办理之中。另查明，泰丰公司宏信项目部系泰丰公司的分支机构，没有独立承担民事责任的能力。
原审法院认为，戴先根与泰丰公司宏信项目部签订的《宏信大厦商品房售房合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据《宏信大厦商品房买卖合同》的约定，戴先根履行了自己支付购房款义务，泰丰公司宏信项目部应于2012年9月1日前将经验收合格的商品房交给戴先根使用。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。2013年2月27日戴先根已对涉案房屋占有入住，可视为泰丰公司宏信项目部已将涉案房屋交付给戴先根。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，戴先根未能提供证明其有诉讼时效中断等证据，故戴先根请求泰丰公司宏信项目部支付逾期交付房屋的违约金的时间应于2015年2月28日前。泰丰公司宏信项目部认为逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩主张理由成立，应予支持。对于戴先根要求泰丰公司宏信项目部支付逾期取得房屋权属证书的违约金的主张，根据《宏信大厦商品房售房合同》约定：出卖人应当在所有商品房竣工验收交付使用后180日内，由买受人提供相关齐全资料和履行相关手续后与出卖人共同办理房地产产权权属登记备案手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。戴先根未能举证证明泰丰公司及泰丰公司宏信项目部在办理房屋权属证书中存在违约行为。故原审法院认为戴先根的该项诉讼请求，证据不足，理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决驳回戴先根的全部诉讼请求。
戴先根不服上述判决，向本院上诉称：一、原判以上诉人要求被上诉人支付延期交房违约金的诉讼请求已超诉讼时效为由驳回上诉人的该项诉讼请求是错误的。就商品房买卖而言，出卖人将验收合格的商品房及商品房的物权交付给买受人，才能算商品房买卖合同履行完毕。本案中，被上诉人至今没有向上诉人交付物权，故商品房买卖合同尚在履行过程中。如果因被上诉人的原因，上诉人不能取得房屋产权证书，则上诉人可以要求解除合同，并要求被上诉人承担违约责任与赔偿损失。因此，原判针对正在履行的合同的其中条款单独适用诉讼时效是错误的。涉案房屋在2015年8月19日才经有关部门验收合格，也就是说，被上诉人向上诉人交付的标的物不符合合同约定，被上诉人对该一事实是十分清楚的，故根据合同法第一百五十八条第三款的规定，买受人在接收商品房后仍有权要求出卖人承担逾期交房的违约责任，诉讼时效也应当从2015年8月19日算起。另外，上诉人与被上诉人因合同履行问题持续发生纠纷，双方就逾期交付、逾期办证事宜未能达成一致协议，故而拒绝交纳物业管理费与购房款，最后酿成诉讼，因此，上诉人一直未放弃主张权利，不存在超过诉讼时效的问题。二、原审法院判决驳回上诉人要求两被上诉人共同为上诉人办理房屋所有权证，并支付逾期取得房屋权属证书的违约金的诉讼请求错误。办理房屋所有权证的费用均是被上诉人代为收取，因此，被上诉人负有替上诉人办理房产证的义务。商品房买卖合同中，出卖人将物权交付给买受人才能算商品房的完全交付，而替上诉人办理好房产证是被上诉人交付商品房物权的唯一法定标准，被上诉人将商品房交付给上诉人装修使用，仅仅是被上诉人履行合同的义务之一。涉案房屋在2013年3月24日就已通过竣工验收，但因被上诉人与承建方及相关部门存在纠纷，故2015年9月21日才完成项目整体的初始登记，因该登记是办理上诉人房屋所有权证的前提条件，故影响到上诉人的转移登记。依照相关法律规定，即使是第三人原因造成被上诉人违约，被上诉人也应当向上诉人承担违约责任。且被上诉人与承建方延期交房纠纷一案，根据法院生效判决，承建方赔偿被上诉人延期交房违约金590余万元，按照公平原则，被上诉人也应当承担逾期交房与逾期办证的违约责任。综上，原判认定事实与适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。
泰丰公司及泰丰公司宏信项目部共同辩称，被上诉人没有违约，不应当承担逾期交房与逾期办证的违约责任，故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与证据采信和一审一致。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人争议的焦点为：一、上诉人要求被上诉人承担逾期交房的违约责任是否已过诉讼时效？二、被上诉人是否应当为逾期办理房屋权属证书承担违约责任？
关于上诉人要求被上诉人承担逾期交房的违约责任是否已过诉讼时效的问题。涉案房屋在2013年2月27日即交付给上诉人，上诉人也已接收并使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，2013年2月27日应当认定为涉案房屋的交付使用时间。根据双方的合同约定，被上诉人应当在2012年9月1日前将涉案房屋交付给上诉人使用，故在2013年2月27日交付房屋时，上诉人应当知道该房屋的交付使用已超过双方合同约定的时间，但其并未在二年内即2015年2月28日前提起诉讼。诉讼时效是对请求权的时效限制，本案上诉人在行使请求被上诉人承担逾期交房违约责任的权利的过程中，存在怠于行使权利的情形，且也未提交证据证明其有一直主张该权利的致使诉讼时效中断的事由。另外，本案系上诉人对被上诉人逾期交房提起的诉讼，不属于《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定的情形。因此，上诉人应当在2013年2月27日房屋交付使用后的二年内主张相关权利，但上诉人的起诉时间已超过二年，故原审法院以超过诉讼时效为由判决驳回上诉人要求被上诉人支付延期交房违约金的诉讼请求，并无不当。
关于被上诉人是否应当为逾期办理房屋权属证书承担违约责任的问题。虽涉案房屋所在的宏信大厦在2013年10月18日就组织了竣工验收，但因承建方的原因，直到2015年8月19日，相关验收工作才全部实施完毕，并取得建设工程竣工验收备案表，因此，宏信大厦的竣工验收时间应为2015年8月19日。根据双方的合同约定，出卖人应当在所有商品房竣工验收交付使用后180日内，由买受人提供相关齐全资料和履行相关手续后与出卖人共同办理房地产产权权属登记备案手续，现上诉人未提交证据证明被上诉人在履行该一合同义务时存在违约情形，因此，上诉人要求被上诉人承担逾期办理房屋权属证书的违约责任的上诉理由不成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费870元，由上诉人戴先根承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
审 判 员 李玉芳
审 判 员 莫佩华
二〇一六年四月二十七日
代理书记员 周 鑫
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决或裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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