江西省新余市渝水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝民初字第00901号
原告习开财，男，1965年10月12日生。
委托代理人习雅丽，女，1987年11月10日生。
被告李小敏，男，1976年11月14日生。
委托代理人杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。
委托代理人刘磊，江西弘杰律师事务所律师。
原告习开财与被告李小敏房屋租赁合同纠纷一案，本院�2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告习开财及其委托代理人习雅丽，被告李小敏的委托代理人杨七芽、刘磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月8日，原告与被告签订《店铺转租协议书》，约定：甲方（李小敏）将市煤炭公司位于新余市城南抱石大道店面三个转租给乙方（习开财）；煤炭公司店面只要不拆、不卖，乙方在正常交租情况下都必须由乙方承租，年租金每年72000元；如果市煤炭公司出租价格上涨或者下跌，店面租金由双方协商解决；合同实行每年一签。合同签订后，原告习开财依约向被告李小敏交纳租金并对店面重新进行了装修，对店面接通了水电、贴地砖，安装吊顶、灯具、中央空调、店面招牌、玻璃门，做卫生间等装修，共花费装修费100000余元。2013年10月7日，原告将其中二间店面转租给廖海兵，双方签订《店铺转租协议书》，约定：店面租金为每年85000元，租赁期限一年。2014年3月18日，原告将另一间店面转租给万中中，双方签订《店铺转租协议》，约定店面租金46000元，租赁期限一年。合同签订后，原告习开财依约将店面交付廖海兵、万中中使用。另，本案诉争店面产权人是新余市化建煤冶公司，煤冶公司将其店面出租给李小敏，李小敏又将店面转租给廖洪磊、傅小志，后李小敏解除与廖洪磊、傅小志的转租合同又将店面转租给原告，原告共支付廖洪磊、傅小志店面转让费54000元。2014年5月8日，被告李小敏拒不与原告续签《店铺转租协议书》，强行将转租给原告的店面上锁，廖海兵、万中中向公安报警，廖海兵、万中中随之拒不向原告交纳店面租金并向法院起诉原告索赔。被告行为明显构成恶意违约，给原告造成重大经济损失。故原告诉至法院要求判令被告李小敏赔偿原告习开财自2014年5月8日起至被告李小敏与新余市化建煤冶公司解除店铺租赁合同止店面租金损失（按每年59000元店面租金损失云计算）；被告李小敏赔偿原告习开财店面转让费54000元、店面装修损失80000元。
被告辩称，原告的第一项诉请不明确，没有具体的诉讼标的额，不符合民事诉讼法之规定；2013年5月原告与被告签订商铺租赁合同，被告将三个店面转租给原告，合同实行每年一签，合同约定2014年5月8日到期，合同到期后被告一直联系不到原告，被告也没有依约缴纳租金，原告也没有与被告续签合同，所以原告诉被告的第一项诉讼请求显然是没有事实和法律依据；被告没有收取原告店面转让费，租赁合同到期后，原告自己不向被告缴纳租金，被告才将店面转租给他人，被告不存在过错，原告的第二项诉请没有事实和法律依据。故原告的诉请都不能成立，请求驳回原告的全部诉请。
原告为支持其诉请，向本院提交了以下证据：
1、2013年5月8日《店铺转租协议书》、租金收条、银行转账凭证各一份。用以证明2013年5月8日原、被告签订店铺转租协议书，被告将店铺转租给原告，双方约定年租金72000元；原告依约于2013年4月14日支付了半年的36000元租金，原告通过银行转账48000元给被告，48000元其中包括36000元是租金，而12000元是廖洪磊欠李小敏的租金；合同约定煤炭公司店面只要不拆不卖，乙方在正常交租情况下都必须由乙方承租；如果煤炭公司出租价格上涨或者下跌，店面租金由双方协商解决，合同实行每年一签。
2、廖洪磊、傅小志向原告出具的收条二份、转店协议一份、转款凭证一份。用以证明本案诉争店面产权人是新余市化建煤冶公司，该公司将其店面出租给李小�，李小敏将店面转租给廖洪磊、傅小志，廖洪磊、傅小志又将店面转租给被告，被告已依约支付廖洪磊、傅小志店面转让费54000元。
3、2013年10月7日原告与廖海兵签订的《店铺转租协议书》、2014年3月18日原告与万中中签订的《店铺转租协议书》、购买空调收据2份。用以证明2013年10月7日原告将其中二间店铺转租给廖海兵，租金为每年85000元，租赁期限一年；2014年3月18日原告将另一间店面转租给万中中，租金46000元，租赁期限一年，后原告依约将店面交付给廖海兵、万中中使用；原告对店面接通了水电、贴地砖、安装吊顶、灯具、中央空调、店面招牌、玻璃门、做卫生间等装修，共投入店面装修支出10万元，廖海兵、万中中转租后一直在使用；原告对该三个店面转租每年有59000元房屋租金收益。
4、接处警登记表、照片、收据各一份。用以证明2014年6月3日被告拒不与原告续签店铺转租协议书，强行将转租给原告的店面上锁，廖海兵、万中中向公安报警，廖海兵、万中中随之拒不向原告交纳店面租金并将店面租金交给被告，导致原告自2014年5月8日每年损失店面租金收益59000元。
被告为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：
1、李小敏与新余市化建煤冶公司签订的《房屋租赁合同》一份。用以证明被告李小敏具备对诉争店面的租赁经营权。
2、2014年9月3日收款收据、万中中2014年9月3日收条、潘颖与余名璐于3014年9月3日签订的《房屋租赁合同》2015渝民初字第00607号案件庭审笔录各一份。用以证明原告未经被告同意，擅自将其从被告处承租的一间店铺转租给万中中经营，原告存在合同违约行为；原告在合同到期后，不与被告签订合同，也不向被告交纳租金，存在合同违约行为；因原告严重�约，被告于2014年9月3日向万中中收取2014年5月8日至2014年9月3日租金7670元；万中中于2014年9月3日将其从原告处转租的店面转让给余名璐经营，并收取了余名璐转让费25300元；万中中将其店面转让给余名璐的同时，余名璐与潘颖签订房屋租赁合同。
3、兰芬与潘颖于2014年10月10日签订的《房屋租赁合同》、（2015）渝民初字第00608号案庭审笔录各一份。用以证明原告未经被告同意，擅自将其从李小敏处承租的2间店铺转租给廖海兵经营，原告存在合同违约行为；原告在合同到期后，不与被告签订合同，也不向被告交纳租金。存在合同违约行为；原告严重违约，被告于2014年10月10日向廖海兵收取2014年5月8日至2014年10月10日租金20000元；廖海兵于2014年10月10日将其从原告处转租的店面转让给兰芬经营，并收取兰芬转让费30000元的事实；廖海兵将其店面转让给兰芬的同时，�芬与潘颖签订房屋租赁合同。
上述证据，均经庭审质证，现双方对真实性未提出异议，本院予以采信。
根据上述证据，结合庭审，本院可确认如下事实：
2013年5月8日，原告与被告签订《店铺转租协议书》，约定：甲方（被告）将市煤炭公司位于新余市城南抱石大道三间店面转租给乙方（原告），煤炭公司店面只要不拆、不卖，乙方在正常交租情况下都必须由乙方承租，年租金每年72000元，如果市煤炭公司出租价格上涨或者下跌，店面租金由双方协商解决；自2013年5月8日至2014年5月8日房租不变，租赁期满后，合同实行每年一签订制。合同签订后，原告于2013年4月14日向被告李小敏交纳半年租金36000元，2013年12月9日支付了另半年租金。2013年10月7日，原告将其中二间店面转租给廖海兵，并签订《店铺转租协议书》，约定：店面租金为每年85000元，租赁期限一年。2014年3月18日，原告将另一间店面转租给万中中，并签订《店铺转租协议》，约定店面租金46000元，租赁期限一年。原告依约将店面交付廖海兵、万中中使用。2014年6月3日，被告方强行将店面上锁，廖海兵、万中中向公安报警，在廖海兵、万中中向被告支付了租金后继续承租。故原告诉至法院提出前列诉请。另查明，涉案店面为新余市化建煤冶工业公司（甲方）所有并出租给被告（乙方），合同约定未经甲方允许，乙方不得转租，转让房屋，不得用任何方式方法及合作伙伴经营等关系转租转让房屋，总之乙方无权转让、转租房屋等条款；后被告将店面转租给廖洪磊、傅小志，在原告向廖洪磊、傅小志支付店面转让费54000元，原告与被告签订了上述租赁合同；被告李小敏强行收取万中中从2014年5月9日至2014年9月17日期间租金7670元、廖海兵从2014年5月9日至2014年10月7日期间租金2万元。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为，原告的诉请应否支持。原、被告签订的店面转租合同，属双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于被告是否存在违约的问题，原告主张被告拒不与原告续签合同，并擅自终止合同构成违约，而被告则抗辩原告将店面转租并拖欠租金，存在违约行为。本院认为，首先，原、被告签订的店铺转租协议书已约定煤炭公司店面只要不拆、不卖，乙方在正常交租的情况下都须由乙方承租，如果市煤炭公司出租价格上涨或者下跌，店面租金由双方协商解决，合同实行一年一签制，该条款应属被告享有租金收益，在原告正常交租的情况下，原告即享有租赁权，而一年一签并不是指原告仅享有一年的承租权；其次，因被告并非产权人，其将该店面转租给原告，被告所享有的系赚取其向产权人所交租金的差额，根据其与产权人化建公司签订的租赁合同已约定其不得转租，但其仍将店面转租给廖洪磊、傅小志，后再转租给原告，而在原、被告签订的合同中亦未明确原告不得转租，故在确保被告租金收益的情况下，原告理应具有转租权；第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告主张被告拒不与其签订续租合同，被告抗辩原告拒不支付租金，本院认为，根据上述规定，被告可以要求原告在合理期限内支付，原告逾期不支付，被告则可以解除合同，本案中原告向廖海兵、万中中转租涉案店面，每年扣除原告向被告�纳的租金，尚余5.9万元租金收益，被告抗辩其拒不交纳租金，不符合常理；且双方合同也未对第二年的交租期限进行约定，即使原告未及时交纳租金，根据上述规定，被告也应通知其在合理期限内交纳，而本案被告并无证据证明其已通知原告在合理期限内交纳，故被告单方终止合同构成违约，其抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于原告诉请要求被告赔偿自2014年5月8日起至新余市化建煤冶公司解除合同止店面租金损失、转让费、装修费的问题。因被告违约单方终止合同，确实给原告造成了损失。对于租金损失、转让费、装修费的计算问题，被告提出原告租金损失诉请不明确，后经本院释明，原告主张至判决之日，本院予以支持，因万中中店面原告已收租金至2014年9月17日，该店面租金损失从2014年9月17日算至2015年11月17日（判决之日），而廖海兵店面原告已收租金至2014年10月7日，该租金损失从2014年10月7日算至2015年11月17日，共计6.7万元。对于转让费、装修费损失，因原告转让该店面确实支付了相应的转让费，已造成了相应的损失，但该转让费中包含了装修及部分设备，而原告也未提供证据证明其装修费损失，故对该诉请，本院按其已支付的转让费计算，被告应赔偿原告5.4万元，加之租金损失共计12.1万元，扣除原告尚未支付给被告其中一间店面从2014年5月9日至2014年9月17日期间租金7670元以及另二间店面从2014年5月9日至2014年10月7日期间租金2万元，被告应向原告支付赔偿款9.333万元，故原告的诉请，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李小敏应于本判决生效之日起十日�赔偿原告习开财店铺损失93330元；
二、驳回原告习开财的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4160元，由原告习开财承担2149元，被告李小敏承担2011元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审 判 长 管东长
人民陪审员 梁 颖
人民陪审员 刘 勇
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 黄 欢