新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）新审二民提字第323号
申请再审人(一审第三人、二审上诉人)：海兵，男，回族，1976年9月29日出生，乌鲁木齐市新市区保安公司保安。住新疆乌鲁木齐市。
申请再审人(一审第三人、二审上诉人)：马玉英，女，回族，1950年5月4日出生，农民，系海兵之母。住乌鲁木齐市。
二申请再审人共同委托代理人：张新中，乌鲁木齐市金瑞法律服务所法律工作者。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)：马文贵，男，回族，1971年4月18日出生，农民。住新疆乌鲁木齐市。
委托代理人：金国恒，乌鲁木齐市水磨沟区精诚法律服务所法律工作者。
被申请人(一审被告)：马文福，男，回族，1960年6月29日出生，农民。住新疆乌鲁木齐市。
被申请人(一审第三人)：马永清，男，回族，农民。住新疆乌鲁木齐市。
被申请人(一审第三人)：张水明，男，汉族，1953年10月15日出生，农民。住江苏省启东市。
申请再审人海兵、马玉英因与被申请人马文贵、马文福、马永清、张水明房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院(2013)乌中民四终字第684号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年8月5日作出（2014）新民申字第470号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，申请再审人海兵及其与马玉英的共同委托代理人张新中、被申请人马文贵及其委托代理人金国恒到庭参加诉讼。被申请人马文福、马永清、张水明经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。
一审原告马文贵诉至乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院称，1995年3月，马文贵从马文福手中购得乌鲁木齐市新市区二宫乡三宫村七队住宅一套，位于现乌鲁木齐市新市区二宫乡三宫村七队安吉3巷26号。该住宅系马文福1993年从马永清手中购得，马永清1989年从张水明手中购得，张水明又是1985年从海志全、马玉英夫妇手中购得。2005年海志全去世，海兵系海志全的继承人。该房屋几次交易，只是按当地习惯交钱后将房产证原件转交买方，均未办理产权过户手续。故现马文贵诉至法院，要求马文福及马永清、张水明、海兵、马玉英共同办理房屋产权过户手续，并由被告承担本案诉讼费用。马文福辩称，马文贵所述属实，同意马文贵的诉讼请求。马永清未到庭，亦未提交书面意见。张水明述称，马文贵所述属实，同意马文贵的诉讼请求。张水明是1983年到新疆乌鲁木齐打工，期间结识了二宫乡三宫村七队村民陈锦兰，恋爱结婚后因无住房，于1985年向海志全、马玉英购买了其房屋居住，并支付购房款1000元。1989年返回江苏老家，将该房屋卖给了马永清。海兵述称，海兵的父亲海志全及母亲马玉英从未向他人出售或转让过位于乌鲁木齐市新市区二宫乡三宫村安吉3巷七队26号的房屋;张水明述称从海志全、马玉英处购买涉案房屋无证据证实，马文贵、马文福以及与马永清、张水明之间就涉案房屋的买卖均是无效的欺诈行为，现争议房屋已合法登记在海兵名下，海兵是该房屋的合法所有权人,应驳回马文贵的诉讼请求。马玉英述称，同意海兵的意见，争议房屋是马玉英与海志全于1980年建造的，马玉英不认识张水明，与其之间不存在房屋买卖合同关系，亦未将房屋出卖过他人，马玉英已将其享有的部分房产所有权赠与了海兵，马文贵是强行占有的房屋，其诉讼请求不能成立，应予驳回。
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审查明，马文贵、马文福、张水明的配偶陈锦兰、马永清、马玉英及海志全均是原乌鲁木齐县二宫乡三宫村村民。1980年，马玉英和其丈夫海志全在乌鲁木齐县二宫乡三宫村七队的宅基地上自建了房屋三间半。1984年3月，海志全向乌鲁木齐县人民法院起诉与马玉英离婚，同年5月2日，乌鲁木齐县人民法院判决海志全与马玉英离婚，房屋三间半归马玉英所有。马玉英不服该判决向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院提出上诉。同年7月2日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院终审判决海志全与马玉英离婚，住房三间半由马玉英分得东侧住房二间，海志全分得西侧住房一间半。此后第三人马玉英即搬离该房屋。1985年间，海志全将该三间半房屋出售给张水明，并将房屋交付张水明居住。1989年，张水明将该房屋出售给马永清，并将房屋交付马永清居住。1993年，马永清又将该房屋出售给马文福，并将房屋交付马文福居住。上述房屋交易，双方均未签订书面协议，仅交付了房款、房屋及房地产使用证，且均未办理房屋过户手续。
1995年3月20日，马文贵（乙方）与马文福（甲方）签订《农村房屋买卖合同》一份，双方约定甲方将其座落于乌鲁木齐县二宫乡三宫村七队的宅基地住房以12800元的价格出售给乙方；乙方应于合同生效之日向甲方支付所有房屋价款；甲方应于合同生效之日起三十日内，将该房屋的划拨证明和三宫村村委会出具的证明交给乙方，并在收到该房屋全部价款之日起20日内，将该房屋交付乙方等等。合同签订后，马文贵按约向被告马文福支付了房款，被告马文福亦将房屋交付马文贵居住并将持有的登记在海志全名下的房地产使用证一并交付给了马文贵。此后马文贵一直居住使用该房屋，现该房屋已成危房无法居住。
另查明，2010年3月10日，乌鲁木齐市新市区二宫乡三宫村村民委员会出具证明一份，证明:马文贵购买海志全、马玉英宅基地及房屋后，因按照乌鲁木齐市委和市政府对乌鲁木齐县的经济发展和规划，乌鲁木齐县所属的几个乡镇的农村宅基地，在乌鲁木齐市国土资源局、乌鲁木齐市房产局不办理任何过户手续及审批手续，所以马文贵购买的宅基地及房屋无法办理过户登记，村委会未再给马文贵划拨其他宅基地，而马玉英、海志全夫妇也在一九八几年搬出我村到今。1996年马文贵购房后申请并换领了乌鲁木齐县房管部门换发的仍登记在海志全名下的上述房屋的《宅基地使用证》及《私有房屋所有权证》，房屋产权建筑面积为99.36平方米，土地使用面积为620.81平方米。
再查明，2005年海志全去世，海兵于2009年4月28日向乌鲁木齐市公证处申请继承权公证，要求继承海志全的遗产，同日该公证处出具（2009）新乌证内字第007976号公证书，认定被继承人海志全与前妻马玉英在乌鲁木齐二宫乡三宫村七队有共有房产一处四间，海志全生前与其前妻马玉英于1984年7月2日经乌鲁木齐市中级人民法院判决离婚，上述房产马玉英分得东侧两间，故上述房产其余部分为被继承人海志全遗产，应由其儿子一人海兵继承。2009年4月24日，马玉英与海兵签订赠与合同一份，约定马玉英将乌鲁木齐二宫乡三宫村七队与海志全共有房产中其拥有的东侧住房两间赠与海兵。2009年4月28日，马玉英、海兵对该赠与合同进行了公证。2010年12月27日，海兵凭上述继承、赠与公证将本案争议房屋由海志全名下过户至自己名下并领取了房屋所有权证及土地使用权证，房屋建筑面积登记为99.36平方米，土地使用面积为620.81平方米。
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审认为，根据马文贵成功申领乌鲁木齐县房管部门换发的仍登记在海志全名下的《宅基地使用证》及《私有房屋所有权证》以及马文贵实际居住使用该房屋至今的事实，再结合乌鲁木齐市新市区二宫乡三宫村村委会出具的证明及该村村民出具的证明以及马文贵、马文福及张水明的陈述，可以认定海志全与张水明、张水明与马永清、马永清与马文福、马文福与马文贵之间存在房屋买卖的事实，上述交易虽未办理房屋过户手续，但均为交易当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，符合合同生效成立的要件，故上述交易的口头及书面协议均应为有效协议，协议相对人均应按约履行各自的义务。海兵、马玉英主张海志全与张水明之间、张水明与马永清之间、马永清与马文福之间以及马文福与马文贵之间均不存在房屋买卖的意见不能成立，不予采纳。马文贵及张水明主张房屋是张水明与海志全、马玉英共同口头协商购买，因无证据证实马玉英共同参与了出卖房屋，现马玉英对此亦不予认可，故对马文贵及张水明主张马玉英与海志全共同出让房屋的意见不予认定。因本案争议房屋原系海志全、马玉英二人夫妻共同财产，1984年二人离婚诉讼中，法院对争议房屋进行了分割，其中马玉英分得东侧住房二间，海志全分得西侧住房一间半，1985年海志全在二人离婚后将房屋全部出卖给张水明，处分了属于马玉英所有的部分房产，该行为虽属无权处分，但海志全与马玉英对其各自所有的房屋房产证未进行分割，海志全出卖房屋并交付全部房屋及房地产使用证的情况下，张水明、马永清、马文福以及马文贵有理由相信海志全有完全的处分权，其购买房屋亦均是出于善意的目的，且马玉英在其房屋被出售后20余年时间内对几手交易未提出过异议，亦未主张过权利的情形有悖常理，同时结合当地村民及村委会均认可房屋最终系马文贵购买，村委会亦再未给马文贵分配宅基地的情况，马文贵在1995年最后一手交易中支付完毕房款后应当善意取得争议房屋的所有权。马玉英在马文贵已取得房屋所有权的情形下将房屋赠与海兵的行为应属无效；海兵作为海志全的继承人，虽继承了房产，但其仍应当履行海志全所应承担的过户义务。马文福作为争议房屋最后一手出卖人负有协助马文贵办理房屋过户的附随义务，张水明、马永清、海兵、马玉英虽非马文贵房屋买卖合同的相对人，但其均有义务协助房屋所有权人即马文贵办理房屋过户手续，因此该院对马文贵要求被告及第三人共同履行房屋过户义务的诉讼请求予以支持。海兵虽持有争议房屋的《房屋产权证》，但这并不是房屋所有权的唯一合法凭证，确认房屋的所有权应当综合房屋产权登记档案载明的内容以及房屋的来源、交易、房屋的实际权利享有者等情况综合认定，故海兵、马玉英辩称争议房屋所有权属于海兵所有，其没有协助马文贵办理房屋过户义务的意见，不予采纳。马永清经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2013年6月8日作出（2013）沙民三初字第6号民事判决：被告马文福、第三人马永清、张水明、海兵、马玉英于本判决生效后三十日内协助原告马文贵办理位于乌鲁木齐市新市区二宫乡三宫村七队安吉三巷26号，房屋建筑面积为99.36平方米，土地使用面积为620.81平方米的产权过户手续。案件受理费70元（原告已预交），由被告马文福负担（该款由被告于本判决生效后十日内直接给付原告，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息）。
海兵、马玉英不服原审判决，向乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉称：一、马文贵在本案中将马文福作为被告提起诉讼系主体错误，案由错误。海兵已于2010年12月27日取得涉案房屋的权属证书。马文贵应当将海兵列为被告而不是将马文福列为被告，且本案系权属争议而非房屋买卖合同纠纷，因此，马文贵诉讼的案由错误；二、原审法院审判程序错误。马文贵在原审的诉讼请求为要求办理房屋过户手续，而原审法院确认的是房屋买卖合同的效力，超出了当事人的诉讼请求范围；三、原审判决认定海志全将涉案房屋转让给张水明错误。张水明不是乌鲁木齐县二宫乡三宫村七队村民，其与海志全无书面房屋买卖协议，更无付款凭证，双方间买卖关系不成立。张水明的公证书实质是证人证言，该证人证言未到庭接受质询，不具备法律效力；四、马文贵起诉的事实不存在。马永清未出示其与张水明签订的房屋转让协议及付款凭证，马文福亦未向法庭出示其与马永清签订的房屋转让协议及付款凭据。因此，上述各方未签订房屋转让协议，海兵与马玉英也从未听说自己家房屋转让给他人。综上，请求二审法院查清事实，依法撤销原审判决，改判驳回马文贵的诉讼请求。马文贵答辩称，涉案房屋的几手买卖均真实有效，买卖房屋当事人文化水平有限，根据当地的交易习惯，一手交钱一手交房。海兵、马玉英与马文福及马永清、张水明应当协助马文贵办理过户手续。原审法院认定事实清楚，判决结果正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。马文福陈述，马文福从马永清处买房是事实，马文福交给马永清8000元，马永清把海志全的房产证交给马文福。张水明陈述，张水明是从马玉英处买的房，向马玉英支付房款l000元，马玉英将房产证交给张水明。住了四年后，张水明将房屋卖给马永清。我们那里卖房都是付钱后，把房产证交给买房人。马永清未到庭应诉，亦未提交书面意见。
乌鲁木齐市中级人民法院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
乌鲁木齐市中级人民法院二审认为：一、案件系何种法律关系由原告的起诉主张确定。马文贵在本案中依房屋买卖合同关系主张对方当事人履行协助办理过户的合同义务，并因此将房屋买卖合同的出卖人马文福列为被告，将第一手出卖人海志全的继承人列为第三人正确。海兵、马玉英的该项上诉理由无法律依据，不予支持；二、合同纠纷中，有效成立的合同才涉及履行问题。因此，法院首先要审查合同的效力，其次才是合同的履行情况。原审法院在审理本案房屋买卖合同纠纷中首先审查合同的效力符合法律规定。海兵、马玉英的该项上诉理由无法律依据，不予支持；三、关于涉案房屋是否存在多手转让的事实。根据马文贵在原审出示的《农村房屋买卖合同》、村民委员会出具的《证明》、村民出具的《证明》、乌鲁木齐县房屋产权登记换(发)证申请书、《宅基地使用证》、《私有房屋所有权证》、私有房屋所有权证存根、乌房权证新市区字第XX**号《房屋产权证》、《集体土地使用证》、公证书等证据及各手交易当事人的陈述可以证实其起诉的事实存在。海兵与马玉英否认上述事实，但未能提供有效证据予以反驳。结合涉案房屋多年的实际占有使用及维护情况，原审法院认定海志全转让房屋事实成立并无不当。张水明本人虽非乌鲁木齐县二宫乡三官村七队村民、但其妻子系该村村民，且其购买房屋用于家庭成员共同居住，其与海志全间的房屋买卖合同合法有效。综上，上诉人海兵、马玉英的上诉理由无事实及法律依据，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，乌鲁木齐市中级人民法院于2013年10月24日作出（2013）乌中民四终字第684号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元(海兵、马玉英各预交70元)，由海兵、马玉英各负担70元。
海兵、马玉英申请再审称：（一）张水明与海志全、马玉英之间的房屋买卖行为是虚假的。张水明未能提供双方签订转让房屋和宅基地的协议，亦未出示收款收据，不能证实双方存在房屋买卖法律关系。张水明与马永清、马永清与马文福之间的房屋买卖行为因无房屋买卖协议、无付款凭证，亦是虚假无效的。故马文福与马文贵之间的房屋买卖关系不能成立；（二）海兵已于2010年12月27日继承了涉案房屋，并取得了该房屋的产权证。海兵于2011年4月4日继承了本案争议的宅基地，并取得土地证。本案争议的房屋和土地属海兵所有，马文贵诉讼主体错误。本案属于权属争议，不是房屋买卖合同纠纷，本案应该先确权。故原审案由错误，审判程序错误。被申请人马文贵答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。张水明虽然不是该村村民，但是张水明与该村村民结婚后获得资格，可以买卖该村房屋和土地。马永清、马文贵、马文福均是该村村民，属于本集体经济组织成员。且马文贵购买该房屋后，村委会再没有给其划分宅基地。请求驳回海兵、马玉英的再审申请。
本院认为，虽然马文贵的诉讼请求是要求马文福、马永清、张水明、海兵、马玉英共同办理房屋产权过户手续，但其请求权成立的前提是原告马文贵对涉案宅基地的使用权得到确认，而本案中尚无确凿的证据能够证明马文贵就是涉案宅基地的使用权人；海兵认为其为涉案宅基地使用权人亦缺乏相应的证据证明。基于各方当事人在庭审中的陈述，本院认为双方的争议符合《中华人民共和国土地管理法》第十六条所规定的”土地所有权和使用权争议”。而根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，此类争议应由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理......当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。因此,本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，当事人应通过行政程序解决,若对行政处理决定不服，可提起相应的行政诉讼。故海兵、马玉英的申请再审理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2013）乌中民四终字第684号民事判决及乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第6号民事判决；
二、驳回一审原告马文贵的起诉。
一审案件受理费70元，二审案件受理费140元，合计210元，由一审原告马文贵负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李阿丽
代理审判员 孙 祎
代理审判员 宋振芹
二〇一六年十一月十三日
书 记 员 张晓彤