广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第883号
上诉人（原审原告）：黄国平，男，1984年10月22日出生，汉族，住惠东县平海镇西北村包公巷，居民身份证号码：4413231984********。
上诉人（原审原告）：谢衍超，女，1985年5月2日出生，汉族，住广州市大学城外环西路***号，居民身份证号码：3622021985********。
委托代理人：韦世州，广东衡仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：惠州市景跃房地产发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水人民五路88号二楼。
法定代表人：肖志水。
委托代理人：唐秋红，广东日升律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（下称惠阳建行），住所地：惠州市惠阳区淡水金惠大道1号之1。
负责人：李远通，行长。
上诉人黄国平、谢衍超与上诉人惠州市景跃房地产发展有限公司（下称景跃公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2013）惠阳法民一初字第567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年8月15日，原审原告黄国平、谢衍超向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、请求依法判决解除原被告签订的编号为惠阳（2012）0001073的《广东省商品房买卖合同》；2、请求依法判决被告向原告退还已支付的购房款504496元、住宅专项维修资金6802元、办证费用1358元；3、请求依法判决被告向原告支付违约金25224.8元（按原告已付款的5%计算）；4、请求依法判决被告向原告赔偿贷款利息损失3702.36元（暂计算到2013年8月15日）及由于银行贷款造成的其它损失、购房契税损失7567.44元、档案查询费100元。
主要事实和理由是：2012年12月31日，原被告双方签订了一份编号为惠阳（2012）0001073的《广东省商品房买卖合同》；根据合同的约定，原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水白云坑内环西路东侧的御珑名苑1号楼10层06号商品房一套。根据合同第八条的约定，被告应当在2013年5月31日前，将符合合同约定的商品房交付给原告使用，而且合同第九条明确约定，如果被告在逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，解除合同后，被告应当退还全部的已付款，并按照原告已付款的5%向原告支付违约金。合同签订后，原告已按照合同的约定履行了付款义务，已支付包括首期款154496元、银行按揭款350000元及其他费用。然而至今，被告仍未将符合合同约定的商品房交付给原告使用，逾期交房已超过60日，被告的行为已严重违反合同的约定，严重损害原告的合法权益，原告有权根据合同的约定解除合同，并追究被告的违约责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。
被告景跃公司辩称：一、答辩人于2013年9月17日已经过竣工验收，即2013年9月17日涉案商品房已经达到了合同约定的交付条件。根据双方签订的商品房买卖合同第八条规定（出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……），只要涉案商品房验收合格即达到双方约定的商品房交付条件，而涉案商品房是在2013年9月17日验收合格，所以涉案商品房在2013年9月17日已经达到了合同约定的交付条件。二、根据双方合同及补充协议约定，因不可抗力因素答辩人可以从2013年5月31日据实延期6个月即顺延至2013年11月30日前交付房产。根据法律规定，在遇到不可抗力时，应当部分或者全部免除答辩人的责任。且双方2012年12月31日签订的《御珑名苑商品房买卖合同补充协议》第四条也约定，在遇到包括上述不可抗力的特殊原因时，除双方协商同意解除合同或变更合同外，答辩人可据实予以延期；除于房地产买卖合同第八条中不可抗力外，下列（1）、（2）等不可抗力的特殊原因，出卖人凭惠州市或惠阳区有关主管部门证明文件，可作为延期交房的依据；（1）施工中遇到的异常困难及重大技术问题不能及时解决；（2）其他非出卖人所能控制的因素，如有工程变更，为保证变更质量，交房日期相应顺延。针对本案，致使答辩人在二被答辩人起诉前不能交房的主要原因具体如下：（1）因工程施工过程中遇到不明箱涵等原因导致工程局部重新规划。景跃花园工程因场地内存在一条埋深约5米，2.6×2.6米的雨水泄洪箱涵，是白云坑村的主要排水渠道，无法更改或截断，供电局高压电塔无法移除等共计六项工程局部需要修改，答辩人于2013年1月24日向惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局提交了建筑图修改申请函，经相关部门多方多次协商审查于2013年6月5日才予以回复，所以答辩人可因非答辩人因素履行审批义务延期4个月的交房时间。（2）惠阳区政府强制性节能减排措施的影响。惠阳府办（2011）37号文件要求：为了节能减排，对企业实行“开六停一”或“开五停二”的错峰方案的限电措施。因景跃花园的过程施工基本上全机械化施工，所以该限电措施对工程的进度产生了很大的影响。（3）台风、高温及阴雨等自然条件的影响。作为建筑工程，首先要保证工程质量。由于景跃花园工程建筑框架是剪力墙结构，都是用混凝土现时浇灌的，所以下雨天气对其影响极其严重。通过惠州市惠阳区气象台提供的晴雨表及2003至2012年降雨天数的综合表来看，惠阳下雨天气较多，且2012年的降雨天数（157天）明显高于近十年平均值（125天）32天。根据惠阳府办（2012）186号文件解释，高温是指日最高气温在35摄氏度以上的天气现象，文件规定如遇台风和高温，则户外作业要采取停止作业措施。从惠州市惠阳区气象台提供的2011年9月至2012年间高温及6级以上风力记录来看，七、八两个月中每个月超过35度气温的天数在7-8天。由于建筑工程的特殊性，可见天气原因的影响也在很大程度上影响了工程的进度。由此可见，仅惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局迟延履行规划变更审批义务造成答辩人延期近4个月的交房时间，再加上天气、惠阳区政府强制错峰方案的限电措施等原因足以造成答辩人延期交房长达6个月的时间。三、二被答辩人于2013年8月份向惠阳区人民法院起诉以答辩人2013年5月31日前没有向其交付符合合同约定的商品房为由主张解除其与答辩人签订的编号为（2012）00010738的《商品房买卖合同》并要求赔偿各项损失，因该时间属于法律规定和双方约定的答辩人据实顺延交房期间，故其诉求明显没有事实和法律依据，请法院依法驳回二被答辩人的诉讼请求。虽然合同约定答辩人应当在2013年5月31日前将符合合同约定的商品房交付给二被答辩人，但根据双方约定，因上述各种不可抗力因素应当从2013年5月31日起顺延至2013年11月30日均为答辩人合理交房期间。二被答辩人是在2013年8月份向惠阳区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同的，而该时间是在答辩人符合法律规定的延期交付房产的期间内，所以其诉讼请求明显没有事实和法律依据。综上，二被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法查明本案事实，予以驳回二被答辩人的全部诉讼请求。
第三人惠阳建行述称，2013年5月2日，黄国平和谢衍超与我行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向我行借款35万元用于购买位于惠州市惠阳区淡水白云坑内环西路东侧御珑名苑1号楼10层06号房的房产，借款期限从2013年5月2日至2033年5月2日共20年，并用上述房产作为抵押，并办理了抵押登记。惠州市景跃房地产发展有限公司也为该笔贷款提供了最高额保证。我行于2013年5月24日向黄国平和谢衍超发放了贷款，黄国平和谢衍超依借款合同约定按期还款。截止2013年10月8日，黄国平和谢衍超在我行的贷款本金余额为347071.62元。我行认为，黄国平和谢衍超与我行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、房产抵押是合法有效的，应当依法受到法律保护。现黄国平和谢衍超因惠州市景跃房地产发展有限公司违约要求解除商品房买卖合同，但未要求解除借款合同。因上述房产已抵押给我行，房产所有权益受到限制，在黄国平和谢衍超清偿我行贷款之前，房产产权不得变更。在此恳请法院如果同意黄国平和谢衍超解除商品房买卖合同的诉讼请求，请依法判决由黄国平和谢衍超或惠州市景跃房地产发展有限公司清偿我行贷款，厘清答辩人与被答辩人一、被答辩人二的债权关系和抵押关系，以及答辩人与被答辩人三的保证关系，依法维护答辩人的合法权益。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年12月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳（2012）00010738），约定：原告向被告购买位于惠州市惠阳区淡水白云坑内环西路东侧御珑名苑1号楼10层06号房，房屋总价款为504496元，付款方式为银行按揭；原告首付154496元，余款35万元向银行申请按揭；被告应于2013年5月31日前将经验收、综合验收、分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。
另查明，《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付首期购房款154496元、住宅专项维修资金6802元、办证费用1358元、契税7567.44元、档案查询费100元，通过银行按揭支付房屋余款35万元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。《商品房买卖合同》签订后，原告已按约定履行合同，交付了购房款及相关费用，被告未能按合同的约定将房屋交付给原告，已构成违约，依法应承担违约责任。原告起诉请求解除《商品房买卖合同》，理由正当，应予支持。原告请求被告退还所支付的全部购房款504496元及赔偿贷款利息、其他损失，因其中35万元及贷款利息、其他损失属《个人住房（商业用房）借款合同》范畴，本案不作处理，原告可另行主张权利。维修资金、办证费用、档案查询费系原告向被告收取，应予返还；契税系由税务机关收取，原告请求被告返还无事实及法律依据，本院不予支持。因被告违约，应按约定向原告支付违约金。本案系《商品房买卖合同》而非《建设工程施工合同》，被告所称因天气等不可抗力及施工过程中所遇的问题与本案无直接因果关系，对其所提出的抗辩理由，不予支持。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应按缺席处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原、被告于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳（2012）00010738）；
二、被告景跃公司返还原告黄国平、谢衍超购房款154496元、住宅专项维修资金6802元、办证费用1358元、档案查询费100元，合计162756元；
三、被告景跃公司向原告黄国平、谢衍超支付违约金7724.80元；
前第二、三项款项于本判决发生法律效力之日起十五日内付清；
四、驳回原告黄国平、谢衍超的其他诉讼请求。
案件受理费9293元，由原告黄国平、谢衍超负担5583元，被告景跃公司负担3710元。
当事人二审的意见
上诉人黄国平、谢衍超不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法判决撤销惠阳区人民法院（2013）惠阳法民一初字第567号民事判决书第三、四项；2、请求依法判决被上诉人向上诉人返还按揭购房款350000元；3、请求依法判决被上诉人向上诉人支付违约金25224.8元（按已付款的5%计算）；4、请求依法判决被上诉人向上诉人赔偿贷款利息损失（暂计算到2013年8月15日为3702.36元）及由于银行贷款造成的其他损失：5、依法判决全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：
一、一审法院对案件部分事实认定错误，请求二审法院在查清事实的基础上予以改判。
1、一审法院对于被上诉人存在逾期交房的违约行为，上诉人根据购房合同的约定具有解除双方商品房买卖合同的权利义务在事实认定清楚，判决解除双方签订的商品房买卖合同适用法律正确，对此应当予以维持，但一审法院在计算被上诉人应向上诉人支付解除购房合同违约金的数额上存在错误。
2、本案件中涉案房产的总价款为504496元。首期款为154496元，银行按揭款为350000元。根据购房合同第九条第一款第（2）项的约定：出卖人逾期交房超过60天，买受人有权解除合同，在合同解除后出卖人按买受人累计己付款的5%向买受人支付违约金。一审法院在计算解除合同违约金时，按照上诉人支付的首期款计算得出7724.8元是错误的，根据购房合同的约定应当按照上诉人己支付的总房款5%计算。上诉人与银行之间形成了借款合同关系，银行按揭贷款350000元实际上为银行向上诉人发放的贷款，为上诉人所有，由上诉人根据贷款合同的约定承担还款义务，而且上诉人己将该款项用作购房款向被上诉人支付，因此，在计算被上诉人解除合同违约金时，应当根据购房合同约定按照总房款504496的5%计算。
二、一审法院对案件处理上适用法律错误，请求二审法院予以改判。
l、在本案件中存在两份合同，即上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同和上诉人、被上诉人及第三人签订的商品房担保贷款合同。在后一份合同书中，存在三个法律关系，即上诉人与第三人之间的借款合同关系、上诉人与第三人之间的以尚未建成或者己竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、第三人与被上诉人之间的保证合同关系。
2、在一审中，有独立请求权的第三人作为担保权人己参加了本案的诉讼，并己提出了诉讼请求，一审法院在查清被上诉人存在逾期交房的违约行为，判决解除上诉人及被上诉人签订的购房合同后，因上诉人、被上诉人及第三人签订的商品房担保贷款合同的目的己无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及《广东省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》第七条的规定，一审法院应当在判决解除双方的购房合同后，判决解除三方签订的商品房担保贷款合同，并由被上诉人将收受的购房贷款和购房首期款的本金及利息分别返还第三人担保权人和上诉人。
3、退一步来讲，即使一审法院认定银行按揭贷款及利息属于商品房担保贷款合同范畴在本案中不予处理，根据上述第一点，该银行按揭贷款实为上诉人向第三人所借款项，为上诉人所有，由上诉人向第三人承担还款义务。那么，在上诉人与被上诉人之间的购房合同关系被解除后，根据《合同法》第九十七条及《广东省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》第七条第二款的规定，被上诉人也应当将所收取的全部购房款，包括首期款和银行按揭款的本金及利息全部返还给上诉人，并由被上诉人根据购房合同约定承担违约责任，赔偿上诉人损失。再由上诉人（被上诉人及第三人根据商品房担保贷款合同的约定处理三方的法律关系。
综上，原审法院对案件事实认定不清，适用法律错误，导致了错误的判决：故请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求，保护上诉人的合法权益。
上诉人景跃公司也不服一审判决，向本院提出上诉请求：依法撤销惠州市惠阳区人民法院于20l4年5月4日作出的（2013）惠阳法民一初字第567号民事判决书，驳回被上诉人黄国平、谢衍超的全部诉讼请求。
事实与理由：
根据双方合同及补充协议约定，因不可抗力因素上诉人可以从2013年5月31日据实延期6个月即顺延至2013年11月30日前交付房产。根据法律规定，在遇到不可抗力时，应当部分或全部免除上诉人的责任。且双方2012年12月31日签订的《御珑名苑商品房买卖合同补充协议》第四条也约定，在遇到包括上述不可抗力的特殊原因时，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期；除于房地产买卖合同第八条中不可抗力外9下列（1）、（2）等不可抗力的特殊原因，出卖人凭惠州市或惠阳区有关主管部门证明文件，可作为延期交房的依据；（1）施工中遇到的异常困难及重大技术问题不能及时解诀；（2）其他非出卖人所能控制的因素，如有工程变更，为保证变更质量，交房日期相应顺延。另外，涉案商品房己于2013年9月17日通过竣工验收，达到了合同约定的交付条件。因此上诉人没有合同约定的违约行为，也没有法律上规定的违约行为。
综上，上诉人认为：一审法院判决无事实依据和法律依据，请求二审支持上诉请求。
原审第三人惠阳建行在二审中未派员出庭口头陈述，也未提交书面意见。
本案二审中，各方当事人均未提交新证据。
本案二审中，经本院主持调解未果。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院查明的事实与一审相同。本院还查明，涉案的按揭贷款350000元已经于2013年5月24日支付到景跃公司的账户。
本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷，景跃公司是出卖人、黄国平与谢衍超是买受人，惠阳建行是涉案房屋的按揭贷款发放人。各方当事人对买卖关系、按揭贷款关系的成立以及已经支付的款项等没有争议，本案二审中争议的问题是：景跃公司交付房屋是否违约并导致涉案的房屋买卖合同应当解除的问题，违约金的计算基数问题，按揭贷款是否应当在本案审理中一并处理的问题。
在房屋买卖合同关系中，景跃公司作为出卖人的义务是按照合同约定的时间和标准将涉案的房屋交付给买受人，黄国平、谢衍超作为买受人的义务是按照合同约定的时间和金额支付价款。本案中景跃公司并未抗辩及举证黄国平、谢衍超没有及时、足额支付价款，因此本案中重点审查的是景跃公司交付房屋是否符合约定的问题。一审中已经查明，涉案的房屋买卖合同第八条明确约定的交房时间是2013年5月31日；第九条第一款第二项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。据此计算，从2013年5月31日且至一审起诉的2013年8月15日，已经超过了60日的时间，黄国平、谢衍超有权提起解除合同之诉。对于景跃公司上诉中提出的其遇到了不可抗力的情形依法应当延期交房的问题，根据景跃公司一审诉讼中提交证据即白云坑村小组的证明，景跃公司所称的箱涵是该村小组的雨水泄洪箱涵，并非“不明箱涵”。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。无论是降雨量大还是箱涵的问题，都是应当预见并且能克服的问题，属于正常开发建设风险，不属于不可抗力。该箱涵问题是开工建设前应当在地质勘探、设计报建中就应当已经发现并考虑的问题，应当在建筑施工合同中预留出充分的时间，并据此计算确定工程竣工时间；同时也是签订涉案的房屋买卖合同时就已经存在并出现的问题，确实对房屋交付存在影响的也应当签订合同时预留充分的时间，确定可以向房屋买受人交房的时间。对于景跃公司主张的降雨、高温等属于客观事实，但是降雨量和高温是否达到影响建筑施工的进程，影响程度有多大，以及是否无法通过统筹安排施工项目减少影响等，既没有合同约定的标准也没有提交行业标准等予以证明。此外，由于本案并非审理建筑施工合同纠纷，以上情况即便存在的对工程进度的影响也不属于本案审理的范围。因此，上诉人景跃公司认为存在不可抗力、应当顺延交房时间并部分或者全部免除其违约责任的，依据不足。一审法院认定景跃公司交房超过合同约定的实现且已经达到可以解除合同的程度，符合合同的约定，本院予以支持。
关于违约金计算的基数问题，上诉人黄国平、谢衍超主张按照其支付的全部价款，即首付款加上按揭贷款计算的，有事实依据。因为在黄国平、谢衍超与银行签订按揭贷款合同后，惠阳建行已经将相应的款项支付到景跃公司的账户，同时黄国平、谢衍超已经成为贷款的还款义务人。黄国平、谢衍超支付首付款、按揭款只是付款的方式不同，景跃公司已经全额收取涉案房屋的购房款的，应当按照全额房款作为违约金的计算基数。违约金总额为25224.8元，即总房款504496元x5%。
关于按揭贷款问题，本案是因为商品房买卖而引发的纠纷，按揭贷款合同的成立前提是买卖合同成立，涉案的买卖合同作为主合同解除后，按揭贷款合同作为从属合同已经失去继续履行的基础。黄国平、谢衍超与景跃公司之间的房屋买卖合同解除后，景跃公司依法应当将收取的全部款项返还给黄国平、谢衍超；黄国平、谢衍超收到景跃公司的退款后，应当及时向惠阳建行清偿按揭贷款的尾款，并协助办理解除涉案房屋的抵押登记手续。本案一审中，惠阳建行已经提出了如果法院同意解除涉案的房屋买卖合同的，请求依法判决由黄国平、谢衍超或者景跃公司偿还拖欠的按揭贷款。一审法院对黄国平、谢衍超提出的返还按揭贷款本金及利息的请求不予处理，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定的精神，对该部分的判决本院予以纠正。
尽管黄国平、谢衍超和景跃公司均未请求法院判决涂消抵押登记、协助返还契税等问题，但是为彻底解决双方的纠纷，在景跃公司向黄国平、谢衍超返还法院判决确定的款项后，黄国平、谢衍超应当协助景跃公司办理涉案房屋的抵押登记注销手续；景跃公司也应当协助黄国平、谢衍超办理涉案房屋交易的契税退税手续。
综上所述，上诉人黄国平、谢衍超的上诉理由有事实依据和法律依据，本院依法予以支持；上诉人景跃公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审查明的事实清楚，但是实体处理不当，其判决本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠阳区人民法院（2013）惠阳法民一初字第567号民事判决第一项；
二、撤销惠州市惠阳区人民法院（2013）惠阳法民一初字第567号民事判决第二、三、四项及受理费负担部分；
三、惠州市景跃房地产发展有限公司在本判决生效后十日内返还黄国平、谢衍超购房款504496元（其中首期款154496元，按揭贷款350000元的利息从2013年5月24日起至清偿之日止按《个人房屋抵押借款合同》中约定的利率计算）、住宅专项维修资金6802元、办证费用1358元、档案查询费100元。
四、惠州市景跃房地产发展有限公司向黄国平、谢衍超支付违约金25224.8元；
五、惠州市景跃房地产发展有限公司向黄国平、谢衍超返还本判决第三项确定的款项后十五日内，黄国平、谢衍超应当向中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行清偿拖欠的按揭贷款本金及利息，并协助惠州市景跃房地产发展有限公司办理涉案房屋的抵押登记注销手续；惠州市景跃房地产发展有限公司应当在涉案房屋抵押登记手续注销后十五日内协助黄国平、谢衍超办理涉案房屋交易的契税退税手续。
本案一审受理费9293元，由惠州市景跃房地产发展有限公司负担，黄国平、谢衍超已经实际交付的抵作惠州市景跃房地产发展有限公司应当负担的费用，由惠州市景跃房地产发展有限公司在支付本判决书第三项确定的款项时一并支付给黄国平、谢衍超。二审案件受理费人民币9293元，惠州市景跃房地产发展有限公司已经预交的由其负担；黄国平、谢衍超预交的9293元，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据：
1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；