北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2624号
上诉人（原审原告）马晓辉，男，1981年3月5日出生。
委托代理人杨宗志，北京诵盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告兼刘建新之委托代理人）李淑平，女，1971年5月15日出生。
被上诉人（原审被告）刘建新，男，1973年7月25日出生。
上诉人马晓辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第3001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人马晓辉之委托代理人杨宗志，被上诉人刘建新之委托代理人李淑平，被上诉人李淑平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马晓辉在原审法院起诉称：马晓辉、刘建新、李淑平于2014年3月22日签订书面合同，刘建新、李淑平将坐落于1号楼，房产证编号为××××71的房屋租赁给马晓辉使用，租期为五年。合同签订后马晓辉如约向刘建新、李淑平支付了房租，并支付押金5万元。2015年3月，谷姓男子到马晓辉处，声称刘建新、李淑平无权出租该房屋，并出示谷×1与刘建新签订的合同及登记为谷×1的房屋产权证，马晓辉方知与刘建新、李淑平所签订的转租合同未经产权人认可。现谷×1已解除与刘建新的合同，故双方之间的租赁合同事实上已经无法履行。马晓辉为继续经营公司，与新房主重新签订《租房协议》。为维护马晓辉的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除马晓辉、刘建新、李淑平签订的《北京市房屋（铺面房）租赁合同》；2、判令刘建新、李淑平退还马晓辉缴纳的押金5万元；3、本案的诉讼费用由刘建新、李淑平负担。
刘建新、李淑平在原审法院答辩称：不同意马晓辉的诉讼请求。马晓辉没有提出书面解除合同的申请。刘建新、李淑平去验收房子时，马晓辉才告知刘建新、李淑平，涉案房屋已经卖给了新的房主。但是买卖不破租赁，刘建新仍有权租赁涉案房屋，马晓辉欠刘建新、李淑平房租，不应退还押金。
原审法院经审理查明：位于1号楼101房屋（以下简称：涉案房屋）的原所有权人为谷×1。2015年3月31日，谷×1将涉案房屋出售给魏×1。
2013年3月13日，刘建新（承租方乙方）与谷×1（出租方甲方）签订《北京市房屋（铺面房）租赁合同》。该合同载明：本合同所指承租房屋坐落于1号楼房屋，建筑面积264平方米。产权人谷×1。乙方承租自2013年4月20日至2019年4月19日，租赁期限6年。年租金为35万元。第一次付款日期为2013年3月13日，金额为175000元；第二次付款日期为2013年9月15日，金额为175000元；第三次付款日期为2014年3月15日，金额为367500元；第四次付款日期为2015年3月15日，金额为404250元；第五次付款日期为2016年3月15日，金额为444675元；第六次付款日期为2017年3月15日，金额为466908元；第七次付款日期为2018年3月15日，金额为490245元。二、物业费、取暖费、水费、电费、电话费、网络费等费用，由乙方承担，并按照政府相关部门规定日期和标准缴纳，乙方如未按规定时间缴纳各项费用，逾期超过60日则视为乙方自动放弃本合同，甲方有权单方终止本合同。三、缴纳租金方式为第一年半年付，第二年后年付，应缴纳押金4万元…….第七条：合同的变更一、如果甲方将此房产转移给第三方，本合同对变更后的新的房产所有者继续有效。二、本合同不因甲乙双方的法定代表人的变更而变更。三、确因乙方原因，未经甲方认可情况下，乙方不得将房屋转租、转让……第九条：违约责任二、乙方如未按规定时间向甲方支付租金，每延迟一天，则甲方有权按照每日月租金的万分之二收取滞纳金，逾期超过30日，则视为乙方自动放弃本合同，甲方有权单方终止合同。
2014年3月22日，李淑平、刘建新（出租方甲方）与马晓辉（承租方乙方）签订《北京市房屋（铺面房）租赁合同》。该合同载明：本合同所指承租房屋坐落于1号楼房屋，建筑面积264平方米。产权人谷×1。乙方承租自2014年3月22日至2019年4月15日。第一年租金为42万元，自签订合同之日起递增租金。第一次付款日期为2014年4月18日，金额为420000元；第二次付款日期为2015年4月18日，金额为441000元；第三次付款日期为2016年4月18日，金额为463050元；第四次付款日期为2017年4月18日，金额为486202元；第五次付款日期为2018年4月18日，金额为510512元。二、物业费、取暖费、水费、电费、电话费、网络费等费用，由乙方承担，并按照政府相关部门规定日期和标准缴纳，乙方如未按规定时间缴纳各项费用，逾期超过60日则视为乙方自动放弃本合同，甲方有权单方终止本合同。三、缴纳租金方式为年付，应缴纳押金5万元，每次缴纳租金应提前以上日，遇法定节假日顺延…….第七条：合同的变更一、如果甲方将此房产转移给第三方，本合同对变更后的新的房产所有者继续有效。二、本合同不因甲乙双方的法定代表人的变更而变更。三、确因乙方原因，未经甲方认可情况下，乙方不得将房屋转租、转让……第九条：违约责任二、乙方如未按规定时间向甲方支付租金，每延迟一天，则甲方有权按照每日月租金的万分之二收取滞纳金，逾期超过30日，则视为乙方自动放弃本本同，甲方有权单方终止合同。三、甲乙双方均不得单方提前终止合同。若甲方单方提出提前终止，则应提前1个月书面通知乙方，同时支付给乙方三个月租金作为补偿且应退还乙方押金，并赔偿乙方装修等损失，双方解除合同；若乙方单方提出提前终止，应提前1个月书面通知甲方，并赔偿甲方三个月租金作为补偿，乙方装修的不动产归甲方所有，不得损坏，结清应缴纳费用，双方解除合同。
2015年4月15日，谷×1、魏×1委托北京锦竹律师事务所律师向刘建新发出《律师函》。该律师函载明：刘建新先生北京锦竹律师事务所接收谷×1、魏×1女士的委托，就有关您违反《北京市房屋（铺面房）租赁合同》郑重向您致函……2014年初，您拖欠物业费、水电费、电话费、网络费、2013年—2014年采暖季取暖费等费用至今未缴纳，已逾期60日以上；在2014年4月，您在未经过谷×1先生同意的情况下将标的房屋转租给第三方；至今仍未交付约定于2015年3月15日应交纳的租金，已逾期30日以上。现标的房屋已经由谷×1先生出售给魏×1女士，租赁合同中有关谷×1先生的权利义务由现房屋所有人魏×1女士继承。本所认为，您与谷×1先生签订的租赁合同合法有效，您上述行为已经构成违约，违反租赁合同第三条第二款、第七条第三款、第九条第二款之约定，应当承担违约责任。故此，本所郑重函告如下：您与谷×1先生签订，现由魏×1女士承继的《北京市房屋（铺面房）租赁合同》于即日起解除。该函于2015年4月16日送达，代收人刘建华。对此函，马晓辉仅提供复印件及快递查询单予以证实。但该快递查询单未显示邮件收件人、寄件人等具体信息，且签收人并既非刘建新也非李淑平。刘建新对《律师函》不予认可。
庭审中，马晓辉称其与魏×1于2015年4月17日签订了《租赁合同》，但未提供《租赁合同》原件予以证实。
马晓辉称于2015年3月向李淑平提出过解除合同，但未提供证据证实。李淑平认可，在第一年合同到期前，马晓辉曾提出解除合同。至今，马晓辉仍在涉案房屋内经营，未与李淑平、刘建新办理房屋交接手续。
刘建新、李淑平认可已收到马晓辉押金5万元。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、《北京市房屋（铺面房）租赁合同》、谈话笔录等证据在案佐证。
原审法院判决认为：马晓辉与刘建新、李淑平于2014年3月22日签订的《北京市房屋（铺面房）租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容合法有效。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。
根据《合同法》的规定，解除合同可以由当事人协议解除或根据合同约定或依据《合同法》第九十四条的规定行使解除权。关于马晓辉提出，谷×1已解除与刘建新的合同，马晓辉、刘建新、李淑平之间的租赁合同事实上已经无法履行，请求判令解除双方签订的《北京市房屋（铺面房）租赁合同》的诉讼请求。经查，第一，虽谷×1已把房屋转让给魏×1，但租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二，虽然，马晓辉主张谷×1、魏×1于2015年4月15日向刘建新发出《律师函》，解除了刘建新与魏×1的合同关系。但马晓辉仅提供《律师函》的复印件及快递查询单予以证实。快递查询单未显示邮件收件人、寄件人等具体信息，签收人也非刘建新。而且刘建新对《律师函》的事宜也不认可。法院基于上述事实认为，马晓辉目前提供的证据不能证明刘建新已经收到解除通知。故即使刘建新具有《律师函》上未按合同约定缴纳租金及物业费、暖气费等费用的行为，刘建新与新房主之间的租赁合同应视为继续履行状态。第三，至于马晓辉提出已与魏×1签订合同，但又不出示原件予以证实，而即使马晓辉提供了原件那么在刘建新、李淑平与新房主之间的合同尚存的情况下，马晓辉与新房主之间签订的租房合同也不能视为新房主解除了与刘建新、李淑平的租赁关系。第四，马晓辉签订租赁合同的目地用于经营，而事实上马晓辉至今仍在涉案房屋内经营。因此，马晓辉与刘建新、李淑平之间租赁合同的目的在事实上并未受到刘建新与他人租赁合同是否存在的影响。第五，根据双方之间的租赁合同，“若乙方单方提出提前终止，应提前1个月书面通知甲方，并赔偿甲方三个月租金作为补偿，乙方装修的不动产归甲方所有，不得损坏，结清应缴纳费用，双方解除合同”。马晓辉虽在第一年合同快到期前向李淑平提出解除合同，但未按照合同约定履行提前终止合同的义务。综上，马晓辉的该诉讼请求无法律和事实依据，法院不予支持。
关于马晓辉提出，判令刘建新、李淑平退还马晓辉缴纳的押金5万元的诉讼请求。因马晓辉与刘建新、刘淑萍的租赁关系仍然存在，故法院对马晓辉的该诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十九条，判决：驳回马晓辉的诉讼请求。
判决后，马晓辉不服原判，上诉至本院。上诉请求为：撤销原判，依法改判支持本人的全部起诉请求。主要理由为：无论是房屋的原产权人还是新产权人都向刘建新、李淑平提出过解除合同，并且马晓辉已和新产权人签订了房屋租赁合同。原来的合同已经无法履行，应当支持马晓辉的全部起诉请求。
刘建新、李淑平同意原判，不同意上诉人马晓辉的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另，在本院审理期间，上诉人马晓辉提供了新证据三份，分别为1、快递单据和解除合同通知书，用以证明，房屋新产权人魏×1已经通知刘建新、李淑平解除房屋租赁合同。刘建新、李淑平不认可收到过该通知书，对该证据的真实性、关联性均不予认可。2、手机短信，证明涉案房屋新产权人魏×1通知刘建新、李淑平解除房屋租赁合同，该手机短信的内容系魏×1向其代理人杨宗平发送的截屏内容。刘建新、李淑平表示未收到过该手机短信，不认可该证据的真实性、关联性。3、交纳房屋的收据，证明马晓辉已与魏×1履行了新的房屋租赁合同。刘建新、李淑平对该证据的真实性、关联性均不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人马晓辉所述，已向刘建新、李淑平送达解除通知一节，因未能提供充足证据，本院不予采信。现无证据证明返还押金的条件已经成就，马晓辉请求返还该押金的请求不应支持。原审法院判决驳回马晓辉的诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人马晓辉的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千零五十元，由马晓辉负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千零五十元，由马晓辉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 刘 瑾