江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03522号
上诉人（原审被告）苏州誉华机械有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村澄阳路888号。
法定代表人孙静，该公司总经理。
委托代理人邱卫民，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）苏州市江南国际置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇。
法定代表人陶冶，该公司总经理。
委托代理人韩阳，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人王毅贞，江苏新苏律师事务所实习律师。
原审被告徐华明。
上诉人苏州誉华机械有限公司（以下简称誉华公司）因与被上诉人苏州市江南国际置业有限公司（以下简称江南公司）、原审被告徐华明返还原物纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2014）相民初字第01484号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年4月11日，苏州金座商业管理有限公司（以下简称金座公司）作为甲方（出租方），徐华明作为乙方（承租方），双方签订《商户租赁合同》一份，主要内容为：乙方向甲方租赁苏州市相城区嘉元路588号7楼702室房屋，建筑面积为120.1平方米，用于办公；租赁期限为36个月，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。租赁费用为2013年5月1日至2014年4月30日租金为人民币72720元；2014年5月1日至2015年4月30日租金为人民币72720元；2015年5月1日至2016年4月30日租金为人民币76356元。租金按每6个月为一期由乙方向甲方交付，即租金在合同签订日交付费用合计42360元；第二期房租及费用自2013年10月1日前支付36360元，第三期房租及费用自2014年5月1日前支付36360元，第四期房租及费用自2014年10月1日前支付36360元，第五期房租及费用自2015年5月1日前支付38178元，第六期房租及费用自2015年10月1日前支付38178元。合同签订以后，上述房屋由誉华公司实际入住使用，并向金座公司交纳租金至2014年4月30日。
原审再查明，苏州市相城区元和街道嘉元路588号房屋所有权人为江南公司。江南公司与金座公司于2012年6月20日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：江南公司将其所有的位于苏州市相城区嘉元路588号的13层楼房（毛坯房、建筑面积13243.54平方米）整幢出租给金座公司；租赁期间是2012年5月1日起至2024年4月30日止；2012年5月1日起至2013年4月30日止的租赁费为5502000元，自2012年5月1日起每年的租赁费以12个月为周期按4%递增。后因金座公司未按约缴纳租金，江南公司向原审法院起诉，要求解除与金座公司签订的《房屋租赁合同》。原审法院于2013年9月16日作出（2012）相民初字第1357号民事判决书，判决解除江南公司与金座公司签订的《房屋租赁合同》。金座公司对此不服，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。江苏省苏州市中级人民法院于2013年12月12日作出（2013）苏中民终字第3003号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，由江南公司提供的当事人身份信息、《商户租赁合同》复印件、房产证复印件、（2012）相民初字第1357号民事判决书复印件、（2013）苏中民终字第3003号民事判决书复印件以及当事人的陈述为证，原审法院予以确认。
原审审理中，各方当事人一致确认，如原审法院需计算占有使用费，可以以江南公司出租给金座公司的租金为标准计算占有使用费。
原审原告江南公司的诉讼请求为：1、判令誉华公司迁出江南公司所有的苏州市相城区嘉元路588号7楼702室；2、誉华公司、徐华明共同支付占有房屋的使用费54000元；3、誉华公司、徐华明共同支付占有房屋期间的物业费、水电煤气电话等费用，据实结算；4、本案诉讼费由誉华公司、徐华明承担。原审审理中，江南公司撤回第一、三项诉讼请求。
原审法院认为本案争议焦点为：誉华公司、徐华明是否应向江南公司支付占有使用费。
江南公司主张，江苏省苏州市中级人民法院于2013年12月12日作出的（2013）苏中民终字第3003号民事判决书判决其与金座公司签订的《房屋租赁合同》解除。故自2013年12月13日起，誉华公司、徐华明应当向江南公司支付使用费。誉华公司、徐华明于2014年9月12日才将钥匙交还江南公司，故誉华公司、徐华明应当以江南公司出租给金座公司的租金标准，支付自2013年12月13日起至2014年9月12日止的房屋使用费。
誉华公司、徐华明认为：其与金座公司签订的《商户租赁合同》，江南公司对此是知晓并认可的；其基于上述《商户租赁合同》，已经将2013年12月13日至2014年4月30日的租金交给了金座公司，所以该时段其不应当再支付房屋使用费；至于后续的房屋使用费，因为江南公司停电，造成其无法正常营业，所以其也不应当支付；并且其是2014年8月15日搬离诉争房屋，交还钥匙，对此提供对诉争房屋所在大楼提供物业管理的百家信物业管理人员谢爱华出具的证明一份。
经质证，江南公司认可谢爱华为其所有的苏州市相城区元和街道嘉元路588号房屋提供物业管理的物业公司的人员。但是经与谢爱华核实，该证明系誉华公司打印后让其签订，实际情况是誉华公司于2014年8月15日搬离，但直至2014年9月12日才交付钥匙。
原审法院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，江南公司与金座公司签订的《房屋租赁合同》被判决解除。故江南公司有权要求誉华公司支付上述合同被解除后的房屋占有使用费。（2013）苏中民终字第3003号民事判决书于2013年12月12日作出，（2012）相民初字第1357号民事判决书判决金座公司于判决生效之日起十日内迁出房屋，该履行期限可同样适用于誉华公司，故江南公司可自2013年12月23日起要求誉华公司支付房屋占有使用费。誉华公司于2014年8月15日搬离，对此提供了物业公司工作人员的证明，故原审法院认定占有使用费计算至该日。关于占有使用费计算的标准，各方当事人一致认可以江南公司出租给金座公司的租金标准计算。江南公司与金座公司签订的《房屋租赁合同》约定租金为2012年5月1日起至2013年4月30日止的租赁费为5502000元，自2012年5月1日起每年的租赁费以12个月为周期按4%递增。故誉华公司应支付2013年12月23日至2014年4月30日的房屋占有使用费18339.6元，支付2014年5月1日至2014年8月15日的房屋占有使用费15820.39元，合计支付房屋占有使用费34159.99元。誉华公司、徐华明认为支付2014年5月1日后的房屋占有使用费的前提是由江南公司返还誉华公司交纳给金座公司的押金6000元，但原审法院认为该押金系由金座公司收取，故誉华公司要求江南公司返还没有依据。徐华明自愿与誉华公司共同支付，可予准许，故誉华公司、徐华明应共同支付江南公司占有使用费人民币34159.99元。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及相关法律、法规的规定，判决：苏州誉华机械有限公司、徐华明于判决生效之日起十日内共同支付苏州市江南国际置业有限公司房屋占有使用费34159.99元。案件受理费减半收取为465元，由苏州市江南国际置业有限公司负担138元，苏州誉华机械有限公司、徐华明共同负担327元。
上诉人誉华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人已实际向金座公司支付租金至2014年4月30日，故原审法院判令上诉人从2013年12月23日起至2014年8月15日止，向江南公司支付房屋占有使用费34159.99元明显不公，导致誉华公司存在重复支付的问题。二、2014年5月1日至2014年8月15日期间，因江南公司擅自停电，导致上诉人不能正常进行工作造成损失，故该期间的房屋使用费上诉人也不应支付。三、上诉人另向金座公司支付租赁期间的押金6000元，该款项应在江南公司诉请的房屋使用费中予以抵扣。综上所述，上诉人特提起上诉，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审；本案上诉费用由江南公司承担。
被上诉人江南公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告徐华明未作答辩。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，2013年12月12日，本院作出（2013）苏中民终字第3003号民事判决，判令解除江南公司与金座公司于2012年6月20日签订的《房屋租赁合同》，金座公司于判决生效之日起十日内迁出苏州市相城区嘉元路588号房屋。上述民事判决中确定的迁出房屋期限，应同样适用于次承租人誉华公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据为苏州市相城区嘉元路588号房屋提供物业服务的物业公司工作人员谢爱华出具的证明，誉华公司直至2014年8月15日才交还钥匙并搬离涉案房屋。且在本案一审期间，江南公司、誉华公司同意按照江南公司与金座公司在《房屋租赁合同》中约定的租金标准计算江南公司诉请的房屋占有使用费。原审判决据此判令誉华公司向江南公司支付2013年12月23日起至2014年8月15日止的房屋占有使用费34159.99元并无不当，本院予以确认。誉华公司主张其已向金座公司支付至2014年4月30日的房屋租金，并提供付款凭证及发票等证据予以佐证。在誉华公司应向江南公司支付《房屋租赁合同》解除后的房屋占有使用费的情况下，誉华公司可向金座公司另行主张权利，要求金座公司返还已收取的2013年12月23日至2014年4月30日止的房屋租金。
誉华公司同时上诉主张因江南公司擅自停电造成其损失，故其不应支付2014年5月1日至2014年8月15日止的房屋占有使用费。但誉华公司就其前述主张，并未提供相应证据予以佐证。且在江南公司与金座公司签订的《房屋租赁合同》解除后，誉华公司作为次承租人未及时搬离涉案房屋，所产生的损失属于其自行扩大的损失，应由誉华公司自行承担相应的法律责任。江南公司对于誉华公司的前述上诉主张亦不予认可，故就誉华公司的前述上诉主张，本院不予支持。
誉华公司另上诉主张其向金座公司交纳的6000元租赁押金应抵扣江南公司诉请的房屋占有使用费。但根据合同相对性原则，上述6000元租赁押金并非由江南公司实际收取，江南公司也不同意该款项抵扣其诉请的房屋占有使用费。故就誉华公司的前述上诉主张，本院亦不予支持。誉华公司可就上述6000元租赁押金，向金座公司另行主张权利。
综上所述，上诉人誉华公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费930元，由上诉人苏州誉华机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 闻 艺