乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第858号
原告：刘星。
委托代理人：陈劲。
被告：刘刚。
被告：田岩。
被告：王德良。
被告：王玮。
委托代理人：徐涛。
原告刘星与被告刘刚、田岩、王德良、王玮确认合同无效纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月25日公开开庭进行了审理，原告刘星及其委托代理人陈劲、被告田岩、王德良、被告王玮的委托代理人徐涛到庭参加诉讼，被告刘刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘星诉称，乌鲁木齐市沙依巴克区南昌北路1号1栋1单元401室住宅原为被告刘刚所有，后该区域门牌号码变更，该房屋原位置变更为南昌北路164号3栋4单元401室。2012年7月，被告刘刚在原告不知情的情况下，按遗失补证程序申领了新的房产证。另2003年10月29日，被告刘刚以7.5万元价格将上述房屋卖予原告，当日交付房屋，双方并于2003年11月18日签订了《房屋买卖协议》。2004年2月12日，刘刚出具公证委托书，委托原告领取乌市南昌北路1栋1单元401室的房产证、土地使用证手续并办理房产证、土地证过户手续。截止2004年12月23日，原告将7.5万元房款付清，刘刚也已将房产证和土地证交付原告用于过户。2005年1月11日，双方签订了制式《乌鲁木齐市房产转让合同书》。后原告持相关资料前往乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心办理过户手续，被告知凭委托书只能转移登记至受托人之外的其他人名下、不能直接登记至受托人名下。因与被告刘刚失去联系，办理房产转移登记事宜无奈搁浅。自2003年10月29日起，原告一直居住上述房屋，并于2013年9月至2014年春节前将房屋重新改造、装修，还添置了家俱、电器等，花费近10万元。2014年3月7日，原告发现住宅防盗门上张贴《通知函》，载明现产权人王玮书面通知该房住户，在见到本通知函的5日内搬离该房屋，但未预留联系方式，原告遂在《通知函》上留下了自己的电话号码，望与通知人联系。后被告王德良作为被告王玮的父亲与原告见面后，要求原告在《通知函》上签字，并要求原告限期搬离，对其如何取得房屋产权等问题只字不提，十几天后，原告收到了（2014）沙民三初字第629号物权保护纠纷案的民事起诉状和开庭传票。王玮要求原告立即腾出房屋并赔偿损失3000元。在该案审理过程中我方了解，被告田岩与被告王德良系夫妻，被告王玮系二人之子。2013年7月22日，田岩向刘刚出借37万元，期限2个月。当日，刘刚并出具《借据》，并认可本借据经公证证明即为赋予强制执行效力的债权文书。同日，刘刚向王德良出具委托书，委托王德良代签上述房地产的转让合同书，代办上述房地产的转让过户相关手续。2013年7月23日，刘刚申请办理了房屋抵押登记，房屋他项权利人为田岩。因刘刚未能依约还款，2013年11月11日，自治区公证处出具执行证书，田岩据此向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院申请强制执行。执行期间，法院未对诉争房屋强制执行。2014年3月3日，田岩与王玮签订《房屋买卖合同》，约定田岩转让交易价格为440000元。2014年3月6日，王德良代表刘刚与王玮签订房产转让合同书、以18万元将房屋转让予王玮。2014年3月7日，王玮取得了诉争房屋的房屋所有权证。在物权保护纠纷庭审中，王玮的委托代理人王德良承认将房屋过户至自己名下之前未进原告房门看过，不知谁在屋内居住，只是看过房屋的位置在4楼401室，过户完后才在原告房门上张贴了《通知函》。原告认为，2003年11月18日被告刘刚与原告签订的《房屋买卖协议》系有效协议。协议履行中，刘刚已于2003年10月29日交付房屋、原告也已于2004年12月23日付清全款，并实际居住长达十年以上，仅是因《委托书》存在瑕疵，且刘刚本人下落不明，导致原告长期无法办理《房屋所有权证》的转移登记，原告对此无过错。被告田岩、王德良夫妇将37万元出借予被告刘刚，二人与刘刚系债权债务关系，虽刘刚将房屋抵押于田岩，但根据法律规定，田岩的抵押权仅是有权就该财产优先受偿，法律同时规定抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。刘刚未能依约还款，后下落不明，田岩、王德良夫妇向法院申请强制执行，本身并无不当。但根据2014年3月3日田岩与王玮签订的《房屋买卖合同》第四条，田岩系将抵押房产做为刘刚抵偿债务即做为自己的财产径行出卖，其行为违反了法律强制性规定，基于此，2014年3月3日田岩与王玮签订的《房屋买卖合同》应属无效。关于被告王德良持刘刚2013年7月22日借款时出具的《委托书》，于2014年3月6日以刘刚名义与王玮签订《房产转让合同》，原告认为，《委托书》对王德良的授权产生于2013年7月22日借款之时，借款到期后，刘刚下落不明。田岩申请强制执行后，在刘刚无授权王德良出卖房屋的意思表示的情况下，王德良利用其持有刘刚《委托书》的便利，形式上代表刘刚将房屋出卖与其子王玮，实质上属双方代理、自我交易。基于此，2014年3月6日王德良以刘刚名义与王玮签订的《房产转让合同》因欠缺出卖人刘刚的意思表示而不生效。原告还认为，该房所有权原归刘刚所有，而刘刚对田岩、王德良夫妇负有债务，二人已向法院申请强制执行，执行标的为金钱债务。本案诉争房屋转移登记至王玮名下，并非基于法院的强制执行，而是基于王德良利用其持有刘刚借款时出具的《委托书》的便利、在欠缺刘刚表示的情况下进行的单方交易、自我交易，系以房屋买卖为名，行私力收账之实。基于上述，被告王玮做为王德良、田岩二人之子，明显存在与父母恶意串通、损害原告利益的重大嫌疑，三被告的行为均属恶意办理房屋登记，违背了民法公平、公正、诚实信用等基本原则，系属典型的以合法形式掩盖非法目的行为。综上，被告之间的两份合同无效。现诉至法院，请求确认2003年11月18日被告刘刚与原告签订的《房屋买卖协议》有效，2014年3月3日被告田岩与被告王玮签订的《房屋买卖合同》无效，2014年3月6日被告王德良以被告刘刚名义与被告王玮签订的《房产转让合同》无效，四被告共同负担本案案件受理费、邮寄送达费、公告费、财产保全费等全部诉讼费用。
被告刘刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告田岩辩称，本案原告起诉不符合法律规定，应该驳回。刘刚与原告之间签订的合同是无效的，在2003年11月18日原告与刘刚买卖的标的物与房产证上的地址不一致，该合同上的地址是虚构的，根据2004年2月12日刘刚给原告出具的委托书，说明刘刚与原告交易房产时根本无房产证，在2012年7月原告手里持有的房产证是废证，刘刚已经公告遗失了该份房产证，原告的诉状写的很清楚，受托人是不能在自己的名下办理房屋产证的，原告不是产权人，根本无资格来起诉，所以原告与刘刚的协议是无效的，田岩与刘刚签订的合同是有效的，田岩借给刘刚37万元，刘刚没有按时归还，在我方申请执行的时候，刘刚的债务已经是40多万元超出了房子的价值，根据最高院的司法解释，该房屋用来抵债是符合法律规定的，我方是享有抵押权的物权，我方在房产局合法办理了登记，刘刚与田岩的合同是有效的合同，刘刚委托王德良的行为是有效的行为，王德良的行为未超过委托书的范围，符合公证委托的约定，没有违反法律的强制性规定，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告王德良辩称，针对原告的第一项诉讼请求，我认为，该房屋买卖协议是一份虚假、欺诈、无效的协议，违反法律、行政法规的强制性规定，亦未依法成立，是原告用来欺诈王玮以达到侵权目的，且房屋买卖协议无法律效力，刘星持有的房产证已经作废，没有交易的权利；针对原告的第二项诉讼请求，我方认为，公证的借款合同是经过强制执行效力的债权文书，涉案房屋是刘刚自愿提供的抵押担保，田岩有权处分涉案房产并优先受偿，借款合同第十条约定房产在解押的第一时间需通知出借方，并与出借方重新办理该房产的抵押登记手续，现借款合同规定的法律程序已经全部走完，此借款合同合理合法，田岩全部履行了自己的应尽义务，主张权利也合理合法，有权与王玮签订房屋买卖合同；针对原告的第三项诉讼请求，我方认为公证的委托书真实、合法、有效，委托书具备房屋登记的法律效力，我方也不承担本案的诉讼费用。
被告王玮的辩称意见与被告田岩的辩称意见相同。
经审理查明，2001年，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向被告刘刚颁发了位于乌鲁木齐市沙区南昌北路1号1栋1-401室房屋（建筑面积68.17平方米，房产证编号乌房权证乌市沙区字第000450**号）的房屋所有权证。
2012年7月31日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向被告刘刚换发了位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌北路164号3栋4层4单元401号房屋（建筑面积68.17平方米，房产证编号乌房权证沙依巴克区字第20123718**号）的房屋所有权证。
2013年7月22日，被告刘刚向被告王德良出具公证的委托书，其委托王德良处理位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌北路164号3栋4层4单元401号（房产证编号乌房权证沙依巴克区字第20123718**号）房产的相关手续。其委托权限概括授权，包括但不限于代签上述房地产的转让合同书，代办上述房地产的转让过户相关手续。
2014年3月6日，被告王德良代被告刘刚与被告王玮签订《房产转让合同书》，双方针对涉案房屋进行有偿转让，刘刚转让房屋的价款为180000元。
2014年3月7日，涉案房产过户至被告王玮名下。
庭审过程中，原告提交如下证据：1、2003年10月29日被告刘刚向原告出具的收条（收到刘星购房款首期4万元）；2、2003年11月18日原告与被告刘刚签订的《房屋卖买协议》，该协议上约定刘刚将产权属于自己的位于乌鲁木齐南昌北路建银小区D区1栋3号楼1单元401室的住房卖于原告，房款7.5万元，原告先支付刘刚购房款4万元，剩余3.5万元于2004年6月30日前付给刘刚；3、2004年2月12日被告刘刚出具的公证委托书，委托事项涉及委托原告作为刘刚委托人，领取乌鲁木齐市南昌北路1栋1单元401室（建行区分行）的房产证，土地使用证手续，办理房产证和土地证过户手续；4、2004年2月13日被告刘刚向原告出具的收条（收到刘星购房款7000元）；5、2004年12月23日被告刘刚向原告出具的收条（收取刘星的购房款28500元，房款已清）；6、2013年7月22日，被告刘刚和被告田岩签订《借款合同》并出具借据，刘刚向田岩借款37万元。借款期限为2个月。双方同意以涉案房屋作为抵押担保。该合同及借据经公证系具有强制执行效力的债权文书；7、2013年7月22日被告刘刚收取被告田岩37万元借款的收款收条；8、2013年7月23日乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向被告田岩颁发的针对涉案房屋的他项权证；9、2013年11月11日针对被告刘刚向被告田岩借款及被告刘刚未能按期偿还借款，应被告田岩的要求，公证处出具的执行证书；10、2014年3月3日被告王玮与被告田岩签订的《房屋买卖合同》，双方约定田岩转让房屋的价款44万元；11、2014年3月5日，被告田岩收取被告王玮房款44万元的收款收据。被告田岩、王德良、王玮对原告提交的原告与被告刘刚签订的合同及收款收据均不认可，认为无法核实是被告刘刚本人签写，对被告刘刚向原告出具的委托书真实性无异议，但认为委托的地址与房产证地址不一致，委托事项涉及的房产是虚构的，亦不能证明原告是实际产权人，三被告对以上被告田岩向被告刘刚出借资金后的其他证据（即证据6-证据11）均予以认可。
另查，1、乌鲁木齐市沙区南昌北路1号1栋1单元401室现变更为乌鲁木齐市沙区南昌北路164号3栋4单元401室；2、针对被告田岩申请执行被告刘刚到期债权一案，申请人田岩向本院执行出具结案证明载明：我申请执行刘刚公证债权纠纷一案，沙区法院进入执行程序后，刘刚无故不配合法院执行，并与我们失去联系，依据借款合同协议及执行公证书条款，我们自行办理房屋过户手续，被执行人承担执行费，对法院再无要求，申请法院结案；3、被告田岩与被告王德良系夫妻关系，被告王玮是二夫妻的儿子；4、从2003年开始，涉案房屋一直由原告使用至今，且其一直持有被告刘刚名下当时的房屋所有权证（编号乌房权证乌市沙区字第000450**号）及土地使用证；5、原告在本案审理过程中放弃了第一项诉讼请求，即放弃要求确认其与被告刘刚《房屋卖买协议》有效的诉讼请求。
上述查明事实有房产档案、房屋所有权证、公证书、收据、他项权证、执行证书、结案证明、《房产转让合同书》、《房屋卖买协议》、票据若干、申请、当事人陈述和庭审笔录为证。
本院认为，一、本案首先应解决原告主体是否适格的问题。依据原告诉称及庭审查明的事实，原告从与被告刘刚签订房产转让合同开始，一直使用涉案房屋达10年之久，且其已向被告刘刚支付完毕全部房款，只因长期无法查找被告刘刚下落导致无法办理涉案房屋的房屋所有权证。另在被告王玮向其张贴限期搬迁通知时，原告才知道涉案房屋已过户至被告王玮名下，为维护其合法权益，原告将涉案利害关系人均起诉至法院，并无不当，故原告主体适格；二、针对原告要求确认被告田岩与被告王玮签订的《房屋买卖合同》无效、被告王德良代被告刘刚与被告王玮签订的房产转让合同书无效的诉讼请求，本院认为，依据庭审中原、被告各方举证、质证的意见，这两份合同签订的背景是，被告田岩向被告刘刚出借资金37万元（借款期限2个月），二被告签订了借款合同，被告刘刚并向被告田岩出具了借据，该合同及借据经公证已具有强制执行效力，被告刘刚同时以涉案房产为该债权设立了抵押担保，田岩亦取得了涉案房产的他项权证，在被告刘刚到期未偿还被告田岩欠款的情况下，被告田岩凭借具有强制执行效力的债权文书及公证处出具的执行证书，向本院执行局申请强制执行，后因查找不到被告刘刚的情况下，被告田岩向本院出具结案证明：“刘刚无故不配合法院执行，并与我们失去联系，依据借款合同协议及执行公证书条款，我们自行办理房屋过户手续，被执行人承担执行费，对法院再无要求，申请法院结案”。其后被告田岩与其子被告王玮签订房屋买卖合同，对此本院认为，被告田岩并未取得涉案房产的处分权，其与被告王玮签订房产转让合同系无权处分行为，依据相关法律规定，应属效力待定的合同，需要经过被告刘刚的追认方为有效，否则应属无效合同。另借款人田岩、房产交易中的实际经办人王德良（出卖方刘刚的受托方）、涉案房产的现登记人王玮系夫妻、父子、母子关系，存在利害关系。王德良代刘刚与自己的儿子王玮签订房产转让合同的行为有悖代理权行使的基本原则（即受托人应尽到善良管理人谨慎、勤勉的义务），系变相的自己代理行为，且鉴于田岩与王玮、王德良之间特殊的身份关系，均无法证实王玮在购买房屋过程中系善意第三人，而被告田岩在本院执行局留存的结案证明中明确“我们自行办理房屋过户手续”，亦不能合理排除三被告之间的恶意串通损害他人合法利益以及以合法形式掩盖非法目的之嫌，另被告王德良代被告刘刚与其子被告王玮签订的房产转让合同，其转让价款亦明显低于涉案房屋的市场价值，综合以上各因素，被告田岩与被告王玮签订的《房屋买卖合同》以及被告王德良以被告刘刚的名义与被告王玮签订的《房产转让合同书》均属无效合同，故本院对原告要求确认该两份合同无效的诉讼请求亦予以支持；三、被告田岩、王德良、王玮辩称，原告与被告刘刚签订的合同标注的房屋位置与房产证位置不符，故原告与被告刘刚签订的合同应属无效，对此本院认为，原告与被告刘刚签订的合同中标注的位置为“南昌北路建银小区D区1栋3号楼401室”与当时涉案房屋的房屋所有权证的位置“南昌北路1号1栋1-401室房屋”，的确有所不同，但合同上1栋和3号楼本身表述矛盾，如去除“3号楼”，其合同上标注的位置与房屋所有权上的位置基本一致，且原告自签订合同后一直使用涉案房屋并正常交纳各类费用，其持有涉案房屋的房屋所有权证和土地使用证原件，结合被告刘刚向原告出具的委托书内容，该合同与原告提交的其他相关证据相互印证，亦与正常的交易做法相互吻合，故本院可以认定原告与被告刘刚签订合同的标的物即涉案房屋，三被告的辩称意见本院亦不予采纳；四、被告田岩、王德良、王玮均辩称被告田岩对抵押的涉案房产有优先受偿权，被告田岩用该房产抵债并无不当，对此本院认为，依据我国法律规定，设立抵押权的房产，抵押权的实现形式是抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，在抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。由此可以看出，被告田岩优先受偿的前提必须是涉案房产由人民法院依法拍卖和变卖，被告田岩只对拍卖和变卖后所得款项优先受偿，且被告田岩在申请法院强制执行时，因其无法联系被告刘刚，亦不可能与被告刘刚达成以抵押房产折价的协议，故其实现债权的方式只能通过申请法院强制执行即通过拍卖和变卖程序对所得款项优先受偿，其申请法院结案，自行办理过户手续的作法显属不当，属于无权处分，故本院对被告的辩称意见不予采纳。另针对原告在本案审理过程中放弃了要求确认其与被告刘刚签订的《房屋卖买协议》有效的诉讼请求，本院对原告的该项诉讼请求不作处理。被告刘刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告田岩与被告王玮于2014年3月3日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告王德良以被告刘刚名义与被告王玮于2014年3月6日签订的《房屋转让合同书》无效。
案件受理费70元（原告刘星已预交），由被告田岩、王德良及王玮负担，保全费2270元（原告刘星已预交）、公告费390元（原告刘星已预交）、邮寄送达费80元（原告刘星已预交），均由被告田岩、王德良及王玮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 谷丽娜
人民陪审员 李 笠
人民陪审员 李玉玲
二〇一四年十月九日
书 记 员 施群峰