江西省大余县人民法院民 事 判 决 书(2015)余民一初字第63号原告朱强，男，1981年10月19日生，汉族，大余县人，住江西省大余县，委托代理人张长征，大余县为民法律服务所法律工作者。（特别授权）委托代理人朱达球，男，1956年7月7日生，汉族，大余县人，住江西省大余县，系朱强父亲。（特别授权）被告卜光文，男，1967年10月29日生，汉族，大余县人，住江西省大余县，第三人张仁红，男，1970年11月18日生，汉族，大余县人，住江西省大余县，原告朱强诉被告卜光文、第三人张仁红房屋买卖合同一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱强及其委托代理人张长征、朱达球到庭参加了诉讼，被告卜光文、第三人张仁红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱强诉称：2010年6月16日，被告卜光文以自己名义把登记在第三人张仁红名下的位于大余县××镇××单元××室转让给原告，原告依约支付了价款，被告和第三人于2010年7月20日将房屋过户到了原告名下。2014年1月20日，原告根据开发商的要求缴纳了土地使用权办证费用，但土地使用权登记在第三人名下，后被告和第三人均拒绝办理土地使用权过户手续。经多次协商未果，为维护原告的合法权益，请求法院：1.责令被告和第三人把大余县××镇××单元××室土地使用权过户登记到原告名下，并赔偿原告损失5000元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉请，向本院提供了以下证据材料：1.2010年6月16日原、被告签订的《房屋买卖合同》，证明房屋买卖合同是原、被告真实意思表示，不违反法律强制性规定，房屋买卖合同成立并生效。2.余房权证私字第××号房屋产权证、契证及契税完税证，证明：（1）伯坚大道金大花园B2栋4-201号房已办理过户登记；（2）被告有处分权，2010年6月16日房屋买卖已公示交付、物权设立；（3）原告合法取得xx花园B2栋xx号房屋所有权，并依据建筑物区分所有权，取得房屋范围内土地使用权。3.大余县金大房地产开发有限公司（以下简称金大公司）收据，证明土地使用权办证费用2200元由原告支付。4.2010年6月26日原告与第三人张仁红签订的《房屋买卖合同》，证明第三人与原告签订协议后，亲自到房管局办理过户登记手续。5.张仁红与金大公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，证明是张仁红与开发商签订的合同，土地证办理在他名下。被告和第三人均未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见、证据材料和质证意见。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，原告提供的证据，来源合法，具有真实性，与本案有关联，能够相互印证，本院予以采信。经审理查明，本案诉争房屋位于大余县××镇××单元××室，建筑面积139.86平方米。该房屋原系第三人张仁红于2007年9月8日从金大公司购买，双方签有一份《赣州市商品房买卖合同》。第三人在该房居住一段时间后，将该房屋出售给被告卜光文，并将房屋交付给了被告卜光文居住使用，双方一直未办理房屋产权过户手续。2010年6月16日，被告卜光文又将房屋卖给原告，并与原告签订一份《房屋买卖合同》，约定：“甲方：卜光文；乙方：朱强。根据《中华人民共和国合同法》及房地产法规的相关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖达成如下协议：第一条甲方自愿将原户名为张仁红的房屋出卖给乙方，甲方应确保房屋所有权人产权真实性、合法性和房屋的可售性。该房屋的基本情况为（以房屋产权管理登记为准）：1、房屋的所有权人张仁红，所有权证号000xxxx，契证号06xxx。2、房屋座落在大余县××镇××单元××室，结构：砖混，建筑面积139.86米2。层次/层数2/7。3、设施、设备、水、电、闭路电视，固定装修设施不动。第二条房屋价款：1、房屋成交价：叁拾壹万陆千元整。（￥316000元）。2、房屋的装修，水、电、闭路电视已计算在房屋价款总额之中。3、经友好协商，甲方自愿把厨房的抽油烟机、卫生间的镜子及热水器、房屋已有的窗帘赠送给乙方，不另计价。第三条付款方式与时间：1、签订本合同时，乙方支付第一批购房款贰拾五万元（￥：250,000元），甲方将此房屋的钥匙、房产证、契证复印件交给乙方。房产证、契证原件留甲方办理产权过户手续。房屋交给乙方使用。2、甲方应尽快办理好将此房屋乙方的房产证、契证交给乙方。在甲方将此房屋乙方的房产证、契证交给乙方时，乙方将剩余的购房款陆万陆千元（￥：6,6000元）支付给甲方。第四条产权过户及费用：1、房屋的产权证、契证由甲方负责办理，相关交易过户的税金和费用由甲方承担。2、水、电、闭路电视的过户费用由甲方负责。3、乙方须协助甲方办理有手续，提供相关资料。4、因房地产开发商未办理土地证，甲方不负责办理土地证。土地证由乙方负责在开发商统一办理土地证时办理。第五条甲方涉及到该房屋原有产权纠纷及债权债务由甲方负责，与乙方无关。第六条房屋交付后如出现质量、结构问题，甲方概不负责任。第七条本协议自签字之日起生效，甲、乙双方应共同信守，不得反悔，双方约定违约金叁万元，如违约，违约方向另一方支付违约金。第九条本合同壹式肆份，甲、乙双方各执两份。甲方：卜光文，身份证号码6；乙方：朱强，身份证号码0。二0一0年六月十六日。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告向原告交付了房屋。第三人同意将房屋产权直接过户到原告名下，2010年6月26日，原告与第三人为办理过户手续，签订了一份《房屋买卖合同》，同年7月，第三人与原告一起到大余县房管局办理了契证及房屋所有权证过户手续。房屋土地使用权证因由金大公司统一办理，未能进行过户登记。2014年1月20日，原告向金大公司缴纳了2200元办理土地证的费用，后金大公司又以该房系第三人与其直接签订的商品房买卖合同为由，将该房的土地使用权登记在第三人名下。之后，被告和第三人一直未协助原告办理土地使用权证过户手续。上述事实，有原告提供的证据和庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2010年6月16日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方均具有法律约束力。根据庭审查明的事实，本案涉案房屋在出售给原告之前，系被告从第三人处购买，双方达成房屋买卖协议后，第三人将房屋交付给了被告居住使用，虽被告和第三人一直未办理房屋产权变更登记，但不影响双方房屋买卖合同的效力。2010年6月，被告将房屋出售给原告，并签订《房屋买卖合同》，双方已分别按合同约定履行了支付购房款和交付房屋的义务，第三人对此知情并同意将房屋产权直接变更登记到原告名下，且已于2010年7月与原告办理了契证和房屋所有权变更登记。故原、被告之间的房屋买卖合同亦属合法有效。因房屋的产权包括房屋所有权和房屋占地使用权，房屋买卖中的出卖人有协助买受人办理该两项权证变更登记的义务。本案原告已取得了房屋所有权证，但房屋土地使用权尚未办理变更登记，被告对此有协助义务。又因涉案房屋的土地使用权尚登记在第三人名下，原、被告合同中的协助过户义务依赖于被告和第三人房屋买卖关系中第三人的协助过户义务的依法履行，因此，原告要求被告和第三人共同协助办理土地使用权证过户手续，并无不当，应予支持。至于原告要求赔偿损失的诉请，因其没有提供证据证明其实际损失的存在，本院不予支持。被告、第三人经依法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告诉讼请求的抗辩及对原告证据的质证，本院依据审理查明的事实，依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卜光文、第三人张仁红应在本判决生效后十日内协助原告朱强办理大余县南安镇xx花园B2栋X单元xx室房屋的土地使用权过户手续。二、驳回原告朱强的其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告卜光文、第三人张仁红共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王宁胜人民陪审员  赖后清人民陪审员  刘秀兰二〇一五年七月二十七日书 记 员  邝小玉