福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第589号原告融侨集团股份有限公司，住所地福州市闽江大道167号。法定代表人林文镜，董事长。委托代理人陈立新、许琦翔,福建谨而信律师事务所律师。被告林光晓，男，1983年4月3日出生，汉族，住福建省闽侯县。原告融侨集团股份有限公司（以下简称融侨集团）与被告林光晓商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月19日公开开庭进行了审理。原告融侨集团的委托代理人许琦翔、被告林光晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融侨集团诉称，2012年11月27日，原告与被告签订合同编号为201235520137的《商品房买卖合同》，由被告向原告购买福州市仓山区建新镇金榕北路与金林路交叉处观邸花园·观澜2#楼27层2601单元房屋，约定被告应于定购协议签订之日起7日内支付购房款583014元，余款1340000元申请银行按揭贷款；《附件六：合同补充协议》第四条第6项约定，因被告未及时还本付息导致贷款银行向原告主张保证责任的，被告应于原告发出还款通知之日起10天内归还相关款项，被告在约定时间未归还相关款项的，应按日万分之五向原告支付违约金。被告累计6个月未偿还银行按揭贷款，也不到原告处归还相应款项的，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，收回该套房产并另行销售，被告应按合同总价的5%向原告支付违约金，若因此造成原告另售他人的差价损失的，被告还应据实赔偿，且被告还应向原告支付另行销售的费用10000元；第四条第9项约定因被告违约，导致原告根据本合同约定行使合同解除权的，原告因此所发生的律师费、诉讼费、差旅费等一切费用均由被告承担，原告有权从被告已付房款中直接扣回所发生的律师费、诉讼费、差旅费、违约金、赔偿金、另行销售费用等费用。2012年12月5日，原告到福州市房地产交易登记中心办理了上述预购商品房的预告登记手续。2013年4月17日，被告作为借款人和抵押人、中国银行股份有限公司福州黎明支行（下称“中国银行福州黎明支行”）作为贷款人以及原告作为保证人签订合同编号为SHAA-2013-01-0021《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，由中国银行福州黎明支行向被告发放购房贷款1340000元，用于购买上述商品房，借款期限自2013年4月起至2043年4月止。原告提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起，至被告办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他权证之日止，为被告的债务承担连带保证责任。2013年4月18日，中国银行福州黎明支行发放了按揭贷款1340000元。2014年6月4日，该行从原告账户中扣划了33876.21元。此时，原告才发现被告至2014年6月4日止已拖欠4期银行按揭贷款。之后，中国银行福州黎明支行又分别于2014年9月11日、2014年11月20日、2014年12月24日从原告账户中扣划了被告拖欠的6期欠款51536.71元，共扣划10期欠款共计85412.92元。另，原告于2014年12月5日通知被告交房，但被告至今仍未前往原告处办理交房验收手续。原告认为，上述买卖合同系原、被告双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效，双方均应严格按照合同的约定履行。由于被告截止至2014年12月24日已累计10个月拖欠银行按揭贷款，导致原告为被告的债务承担连带保证责任，被告也不到原告处归还相关款项，其行为已构成严重违约，那么，原告依约有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产进行重新处置，被告应向原告支付违约赔偿金96150.7元，并支付另行销售费用10000元。原告因此而支出的律师费、诉讼费等各项费用均应由被告承担。此外，被告还应将原告被中国银行福州黎明支行扣划的85412.92元以及相应的违约金支付给原告，并配合原告办理上述预购商品房预告登记的注销手续。原告请求判令：1、解除原、被告双方于2012年11月27日签订的合同编号为201235520137的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告共同到福州市房地产交易登记中心办理上述《商品房买卖合同》的预购商品房预告登记的注销手续；3、被告向原告支付违约赔偿金96150.7元（按合同总价1923014元的5%计算），并支付另行销售的费用10000元;4、被告向原告支付被中国银行福州黎明支行扣划的85412.92元以及至被告实际付清之日止的违约金（按日万分之五计算，其中的33876.21元自2014年6月4日起算，25804.52元自2014年9月11日起算，17172.58元自2014年11月20日起算，8559.61元自2014年12月24日起算，分别计算至款项实际付清之日止）；5、被告赔偿原告为本案诉讼支出的律师代理费15000元；6、本案诉讼费由被告承担。被告林光晓辩称，原告所述属实，对原告的六项诉讼请求均无异议，但违约金标准过高，请求予以调低。本案在审理过程中，原告向法庭提交如下证据：1.原、被告签订的合同编号为201235520137的《商品房买卖合同》，证明：1、2012年11月27日，被告向原告购买福州市仓山区建新镇金榕北路与金林路交叉处观邸花园·观澜2#楼27层2601单元房屋，付款方式及期限为被告于定购协议签订之日起7日内支付购房款583014元，余款1340000元申请银行按揭贷款；2、《附件六：合同补充协议》第四条第6项约定，因被告未及时还本付息导致贷款银行向原告主张保证责任的，被告应于原告发出还款通知之日起10天内归还相关款项，被告在约定时间未归还相关款项的，应按日万分之五向原告支付违约金。被告累计6个月未偿还银行按揭贷款，也不到原告处归还相应款项的，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产并另行销售，被告应按合同总价的5%向原告支付违约金，若因此造成原告另售他人的差价损失的，被告还应据实赔偿，且被告还应向原告支付10000元的另行销售费用；3、《附件六：合同补充协议》第四条第9项约定，因被告违约，导致原告根据本合同约定行使合同解除权的，原告因此所发生的律师费、诉讼费、差旅费等一切费用均由被告承担，原告有权从被告已付房款中直接扣回所发生的律师费、诉讼费、差旅费、违约金、赔偿金、另行销售费用等费用；4、合同还对双方其他权利义务作了明确规定。2.《商品房预告登记证》，证明讼争商品房于2012年12月5日办理了预告登记手续。3.《个人一手住房贷款合同》，证明：1、被告作为借款人、中国银行福州黎明支行作为贷款人、原告作为保证人共同签订《个人一手住房贷款合同》；2、合同第十二条约定，中国银行福州黎明支行向被告发放个人住房贷款1340000元，用于购买讼争商品房，借款期限自2013年4月起至2043年4月止；3、合同第十八条约定，原告作为保证人提供阶段性连带责任担保；4、合同附件一第四条第2项约定，阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。4.2013年4月18日，中国银行福州黎明支行出具的《个人消费贷款借款借据》，证明中国银行福州黎明支行已于2013年4月18日向被告发放了按揭贷款1340000元。5.2014年6月4日，中国银行福州黎明支行向原告发出的《关于从融侨集团股份有限公司账户中扣划款项的通知》及《中国银行特种转账借方传票》；6.2014年9月11日，中国银行福州黎明支行向原告发出的《关于从融侨集团股份有限公司账户扣划款项的通知》及《中国银行特种转账借方传票》；7.2014年11月20日，中国银行福州黎明支行向原告发出的《关于从融侨集团股份有限公司账户扣划款项的通知》及《中国银行特种转账借方传票》；8.2014年12月24日，中国银行福州黎明支行向原告发出的《关于从融侨集团股份有限公司账户扣划款项的通知》及《中国银行特种转账借方传票》；证据5-8共同证明：1、被告未按《个人一手住房贷款合同》的约定定期归还贷款本息，自2014年2月开始欠款，截止2014年12月24日，共欠款10期，欠款金额共计人民币85412.92元。为此，中国银行福州黎明支行已分别于2014年6月4日、2014年9月11日、2014年11月20日、2014年12月24日从原告账户中扣划了33876.21元、25804.52元、17172.58元和8559.62元，共计85412.92元。2、基于被告逾期归还贷款的违约行为，原告依约有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产进行重新处置，被告应向原告支付违约赔偿金96150.7元，并支付另行销售费用10000元。原告因此而支付的律师费、诉讼费等各项费用均应由被告承担。此外，被告应将原告被中国银行福州黎明支行扣划的85412.92元以及相应违约金支付给原告，并配合原告办理上述商品房预告备案登记的注销手续。9.2014年12月5日，原告发出的《入伙通知书》及EMS出具的《整付零寄交寄清单》，证明原告于2014年12月5日通知被告交房，被告至今仍未前往原告处办理交房验收手续。10.2015年1月13日的律师代理费发票；11.《委托代理合同》；证据10-11证明原告为主张合法权益聘请了律师，已支付的15000元律师代理费，应由被告承担。被告林光晓对原告提交的上述证据的真实性及证明对象均无异议。本院对上述证据分析、认证如下：证据1-11双方当事人对其真实性均无异议，内容真实，来源合法，且与原件核对无异，与本案具有关联性，本院予以采信并作为定案依据。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2012年11月27日，原、被告签订合同编号为201235520137的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》。合同签订后被告依约支付了583014元购房款。2012年12月5日，诉争商品房办理了预告登记手续。2013年4月17日，被告作为借款人、中国银行福州黎明支行作为贷款人、原告作为保证人签订合同编号为SHAA-2013-01-0021的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，由中国银行福州黎明支行向被告发放购房贷款1340000元，借款期限自2013年4月至2043年4月，原告提供阶段性连带责任保证。2013年4月18日，中国银行福州黎明支行发放了按揭贷款1340000元。中国银行福州黎明支行分别于2014年6月4日、2014年9月11日、2014年11月20日、2014年12月24日从原告账户中扣划了33876.21元、25804.52元、17172.58元、8559.61元，共计85412.92元。原告于2014年12月5日通知被告交房，诉争房屋至今未办理交房验收手续。另，原告因本案支出律师代理费15000元。本院认为，原、被告双方于2012年11月27日签订的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。按照《附件六：合同补充协议》第四条第6项约定，因被告未及时还本付息导致贷款银行向原告主张保证责任的，被告应于原告发出还款通知之日起10天内归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还之日期间的利息（按日万分之四计算），逾期未向原告归还上述款项的，除按前述标准支付利息外，还应按日万分之五向原告支付违约金。被告累计6个月未偿还银行按揭贷款，也不到原告处归还相应款项的，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，被告应按合同总价的5%向原告支付违约金，若因此造成原告另售他人的差价损失的，被告还应据实赔偿，且被告还应向原告支付另行销售的费用10000元。故原告请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。原告请求被告按合同总价1923014元的5%计付违约赔偿金96150.7元，被告主张该违约金标准过高，要求予以调低，本院认为，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定违约金过高。本案原告未举证证明被告的违约行为造成其损失的具体金额，本院酌定为70000元。中国银行福州黎明支行从原告处扣划的85412.92元，被告应当予以返还；另，原告要求按照日万分之五的标准计算扣划款项的违约金显属过高，本院认为该违约金的标准应按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。《附件六：合同补充协议》第四条第9项约定，因被告违约导致原告根据本合同约定行使合同解除权的，原告因此所发生的律师费、诉讼费、差旅费等一切费用均由被告承担，故原告请求被告支付另行销售的费用10000元、律师代理费15000元，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、解除原告融侨集团股份有限公司与被告林光晓于2012年11月27日就福州市仓山区建新镇金榕北路与金林路交叉处观邸花园·观澜2#楼27层2601单元商品房签订的编号为201235520137的《商品房买卖合同》及相应的补充协议；二、被告林光晓于本判决生效之日起三十日内协助原告融侨集团股份有限公司办理上述商品房的预告登记注销手续；三、被告林光晓于本判决生效之日起十日内赔偿原告融侨集团股份有限公司违约金人民币70000元、另行销售的费用人民币10000元，共计人民币80000元；四、被告林光晓于本判决生效之日起十日内返还原告融侨集团股份有限公司代垫的银行按揭款人民币85412.92元，并支付利息（分别以33876.21元、25804.52元、17172.58元、8559.61元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年6月4日、2014年9月11日、2014年11月20日、2014年12月24日分别计至款项还清之日止）；五、被告林光晓于本判决生效之日起十日内赔偿原告融侨集团股份有限公司支出的律师代理费人民币15000元；六、驳回原告融侨集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22107元，由被告林光晓负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，原告融侨集团股份有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告林光晓可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  翁 昕人民陪审员  吴国钧人民陪审员  陈小兰二〇一五年七月三日书 记 员  郭友情附一：本判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”