浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第53号
原告：夏红阳，居民。
原告：徐文娟，居民。
两原告共同委托代理人：楼晓航、郑相科。
被告：东阳市新天地房地产开发有限公司。
法定代表人：黄孝富。
委托代理人：吴俊霞、赵敬。
原告夏红阳、徐文娟为与被告东阳市新天地房地产开发有限公司（以下简称房产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年12月25日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由代理审判员厉晶晶适用简易程序独任审判，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。夏红阳、徐文娟的共同委托代理人郑相科，房产公司的委托代理人赵敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏红阳、徐文娟起诉称：房产公司系东阳市江南紫荆庄园的开发商。2013年9月26日，夏红阳、徐文娟向房产公司购买了东阳市白云街道江南紫荆庄园j区c15a号别墅一幢（以下简称涉案房屋）并于同日签订了商品房买卖合同一份，双方对所购商品房的基本情况、计价方式、价款与付款方式、交付期限及条件、违约责任等内容作了约定。夏红阳、徐文娟按合同约定向房产公司支付了购房款4144000元。根据合同内容，房产公司应于2013年12月31日前交房，逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，房产公司按日向夏红阳、徐文娟支付已交付房价款万分之10的违约金。房产公司至今没有办理竣工验收备案手续，不符合交房条件。请求判令：被告房产公司应支付原告夏红阳、徐文娟逾期交房违约金（违约金自2014年1月1日起按4144000元按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际交付房屋之日止，暂计算至2014年12月31日的违约金为994560元）。
被告房产公司书面答辩称：一、2012年5月22日，夏红阳、徐文娟没有向房产公司购买东阳市白云街道江南紫荆庄园j区c53b号的房屋，也没有与房产公司签订编号为2012预231758的《浙江省商品房买卖合同》，综上，应驳回夏红阳、徐文娟的诉讼请求。二、2013年9月26日，夏红阳、徐文娟向房产公司购买了涉案房屋，并与房产公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定房产公司于2013年12月31日前将房屋交付给夏红阳、徐文娟。嗣后，房产公司以各种方式通知夏红阳、徐文娟于2013年12月31日来办理交房手续，但夏红阳、徐文娟至今未来办理交房手续。另外，紫荆庄园j区楼盘于2013年12月31日前就已经具备交付使用条件，建设工程竣工验收备案证明并不实质影响房屋的交付使用。因此，是夏红阳、徐文娟自身的原因导致房屋未交付，夏红阳、徐文娟存在违约行为，故房产公司无需承担任何违约责任。三、退一步讲，即使房产公司要支付违约金，夏红阳、徐文娟要求房产公司按已付购房款的银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金过高。综上，请法院驳回夏红阳、徐文娟的诉讼请求。
经开庭审理，原、被告对下列事实无异议，本院予以确认：
2013年9月26日，夏红阳、徐文娟与房产公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，夏红阳、徐文娟购买房产公司建设的涉案房屋，总房款为4144000元。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之10的违约金。
合同签订后，夏红阳、徐文娟已按约付清总房款4144000元。房产公司于2013年12月28日发函通知夏红阳、徐文娟来办理交房手续。
对夏红阳、徐文娟提供的用以证明上述事实的浙江省商品房买卖合同1份、房产公司出具的收款收据2份、民事裁定书1份和房产公司提供的紫荆庄园j区交房通知1份，快递单1份，邮件全程跟踪查询结果1份，本院予以采纳。
双方争议焦点：一、涉案房屋是否符合合同约定的交付条件，房产公司是否存在逾期交房的违约行为；二、如存在违约行为，夏红阳、徐文娟主张的违约金的计算标准是否过高。
关于争议焦点一，房产公司认为：涉案房屋已符合合同约定的交付条件，房产公司已按约通知夏红阳、徐文娟来办理交房手续，但夏红阳、徐文娟未来办理交房手续，故房产公司不存在违约行为。并提供了工程质量监督报告（复印件）3份，浙江省建设工程规划核实确认书（复印件）1份，建设工程竣工验收消防备案凭证（复印件）1份，东阳市自来水公司出具的证明（复印件）1份，紫荆庄园三期电信工程验收合格意见（复印件）1份，排水排污正常使用凭证（复印件）1份，东阳市商品房住宅质量保证书1份，东阳市商品房住宅使用说明书1份、发放钥匙通知单1份，照片打印件5张。夏红阳、徐文娟的质证意见如下：对三份报告的真实性无异议，对关联性与证明目的均有异议，认为三份报告与本案无关，不具有房产公司所主张的证明目的。对发放钥匙通知单和照片打印件的真实性、合法性、关联性均有异议，对其他证据的真实性无异议，但认为上述证据不具有房产公司主张的证明目的。本院认为，合同第九条明确约定：出卖人应当将竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房在2013年12月31日前交付买受人使用。这里的“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格逾期、竣工验收合格和取得建设工程竣工验收备案证明逾期。因此房产公司于2013年12月29日通知夏红阳、徐文娟来办理交房手续，没有“逾期交房”第一个层面的违约行为；房产公司提供的上述证据均不能说明涉案房屋已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，故仍存在“逾期交房”第二个层面的行为，即竣工验收合格和取得建设工程竣工验收备案证明逾期。
关于争议焦点二，房产公司认为违约金的计算标准过高，本院认为，按照夏红阳、徐文娟主张的违约金计算方式计算，截止2014年12月31日，夏红阳、徐文娟主张的逾期交房违约金为998427.73元。由于房产公司的违约的状态仍在持续，从公平合理的角度出发，如此违约金也显然过高，应予适当调整。房产公司要求降低违约金，本负有举证证明要求降低的理由及依据的责任。但从举证可能性的角度而言，房产公司难以举出因自己违约给对方造成损失的证据，而夏红阳、徐文娟也未能对其损失予以举证，其实际损失难以确定。本院从公平角度出发，酌情确定逾期交房的违约金的计算方式为按已付购房款4144000元按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。
本院认为：夏红阳、徐文娟与房产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。房产公司自2014年1月1日开始存在逾期交房，根据合同约定，房产公司应向夏红阳、徐文娟承担逾期交房的违约责任，而逾期交房的违约金自2014年1月1日起以购房款4144000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际履行之日止（经计算，从2014年1月1日至2014年12月31日止的违约金为324489.01元）。综上，夏红阳、徐文娟的诉讼请求部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。房产公司的部分辩称意见成立，本院予以采信；部分辩称意见不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告夏红阳、徐文娟逾期交房违约金324489.01元（已按购房款4144000元按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍自2014年1月1日起计算至2014年12月31日止，以后的违约金按购房款4144000元按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际交付房屋之日止）。
二、驳回原告夏红阳、徐文娟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13746元，减半收取6873元，由原告夏红阳、徐文娟承担4373元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司承担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 厉晶晶
二〇一五年三月二十三日
代书 记员 蒋露蓓