上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2554号
上诉人（原审被告）张文梅。
委托代理人颜震宇，上海海业韬律师事务所律师。
委托代理人李林，上海海业韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱国雷。
被上诉人（原审原告）陈桂生。
被上诉人（原审原告）洪晓东。
三被上诉人之共同委托代理人祝明真，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人张文梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第44940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号-2室商铺（以下简称系争商铺）原权利人为上海＊＊（集团）有限公司（以下简称＊＊公司），其委托上海＊＊＊＊房地产有限公司（以下简称＊＊＊＊公司）管理该商铺。2012年7月24日，＊＊＊＊公司（甲方）与张文梅（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号-2室商铺出租给乙方用于经营熟食，房屋建筑面积115.74平方米，其中前38.14平方米，后79.60平方米。租赁期限自2012年7月1日至2013年12月31日止。双方合同第三条房屋交付日期和租赁期限约定：1、甲乙双方约定，以乙方按本合同第五.1款足额交付了房屋租赁保证金后的2012年7月1日作为甲方应向乙方交付该房屋之日期……本合同实际开始计收租金的起租日确定为2012年7月1日。双方合同第四条租金和支付方式约定：1、无论经营是否盈亏，均按照先交租后使用原则，乙方应于每季开始前的5日内，按时向甲方交纳房屋租金。2、该房屋第一年的租金标准是人民币3.80／1.70元／日／㎡。合同总租金额为149，686元。3、乙方支付租金的方式为：由乙方以银行托付等有效付款方式，将租金直接汇入或托付至甲方指定银行账号内；甲方收到乙方现金借款单、缴款单或进账单等租金到账有效凭证后，向乙方开具发票。合同第五条定金、保证金和其他费用：1、甲乙双方约定，乙方应于2012年7月1日（不晚于第三.1款之房屋交付日）之前向甲方足额支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的房屋租金，即24，945元。3、租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；保证金不足抵扣的，不足费用部分由乙方及时补足。若乙方单方提前解除或终止合同时，乙方保证金应抵作违约金，收归甲方所有。双方合同第六条房屋使用要求和维修责任约定：5、乙方无权擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或以承包、联营等名义变相转租该房屋及与他人交换各自承租的房屋；无论期间甲方是否直接或间接收取租金等相关费用、无论该种转租等状态存在多长时间如果没有甲方同意转租的书面确认，均不构成甲方对该种转租等事实状态的默认或同意，甲方随时有权依约追究乙方擅自转租的违约责任。6、若发生乙方搭建建筑物、构筑物情形的，除有甲方书面确认同意函的，无论该建筑物、构筑物客观上存在多长时间，均不构成甲方对该种搭建建筑物、构筑物等事实状态的默认或同意，应由乙方承担全部的法律责任。甲方有权在任何时间要求乙方对搭建的建筑物构筑物承担拆除工作及相关费用，若乙方未能按甲方指定时限拆除的，甲方可视情况自行拆除，相关费用由乙方承担。若因该种拆除行为而导致房屋损坏的，乙方应承担全部的房屋修复和赔偿责任。双方合同第七条房屋返还时的状态及相关处置约定：1、除甲方同意乙方续租外，当本合同提前终止（解除）或租期届满时，乙方应完好无损（正常损耗除外）、安全正常的房屋状况，及时腾清场地，向甲方返还该房屋及相关附属设施、设备。乙方在该房屋上的装潢、装修残值及附属于房屋的不可移动设备、设施全部无偿归甲方所有；甲方也有权要求乙方将房屋恢复到本合同附件二的原状，恢复费用由乙方承担。4、在本合同项下，甲方如需出售该房屋，应至少提前一个月书面通知乙方。在乙方无欠费等违约情况前提下，乙方对其租赁部位在同等条件下有优先购买权，并在收到甲方通知后十日内对是否行使优先购买权予以书面确认。乙方逾期不答复的，视为放弃优先购买权。双方确认，作为局部部位房屋承租人的乙方对甲方整体房屋出售不行使优先购买权。5、甲方出售该房屋给第三方后，原租赁合同的权利义务一并转移，并由第三方继续履行出租人的权利义务（但当事人协商解除的除外）。双方合同第八条解除本合同的条件约定：2、甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，对方无抗辩权。若属甲方有权解除合同情形的，甲方有权立即收回房屋并追究乙方违约责任：……（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或以承包、联营等名义变相转租该房屋及与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付房租超过一个月的。双方合同第九条违约责任约定：违反本合同的一方，应向守约方按本条约定支付违约金；给对方造成损失（包括但不限于追究及其利息损失、第三方索赔款、检测费、诉讼费、律师费等）的，支付的违约金不足抵付对方损失的，乙方还应另行向甲方赔偿该种全部损失：……8、乙方逾期不支付房租（或房屋占用费、水电煤费用或保证金等任一种应付费用）的，每逾期一日按欠费金额的万分之五向甲方支付违约金；9、乙方擅自转租或以承包、联营等名义变相转租该房屋的，乙方应将其转租或变相转租所获租金差价等收益赔付给甲方，且甲方有权立即收回房屋；10、乙方逾期交还房屋的，甲方除了有权直接没收乙方保证金之外，每逾期一日，甲方还有权按照本合同所约定的末期租金标准的二倍，以计算乙方应当承担的房屋占用使用费。双方合同第十条其他条款约定：5、任何根据本合同发出的文件和法律文书，均应以面呈、快递或邮寄挂号信的方式送达至对方联系地址（乙方租赁地址亦可作为对乙方的送达地址），即视为文件和法律文书已经通知并送达对方。若联系地址变更的，应在一周内函告对方，否则按原联系地址或租赁地址发送文件视为送达。双方合同补充条款3约定：甲方承诺房屋租赁合同到期后，续签新合同期限为2012年7月1日至2013年12月31日，为两年，再续签期限为2年即2014年1月1日至2015年12月31日。
2013年8月23日，朱国雷、陈桂生、洪晓东与＊＊公司签订上海市商品房出售合同一份，约定由＊＊公司将上海市＊＊路602-620（双）号房屋出售给朱国雷、陈桂生、洪晓东所有。合同附件三约定：本房屋目前带租约：610号-2承租人张文梅。2013年11月14日，朱国雷、陈桂生、洪晓东取得上海市＊＊路602-2-610-2（双）、604-1-610-1（双）、604-620（双）号1层的房屋产权证。
2013年12月18日，＊＊公司（甲方、原出租人）、张文梅（乙方、承租人）与朱国雷、陈桂生、洪晓东（丙方、现出租人）签订《房屋租赁合同出租人变更协议》一份，约定：1、甲方与乙方于2012年7月1日签署的房屋租赁合同（地址：＊＊路＊＊＊号-2），租赁房屋建筑面积115.74平方米。现经各方确认，同意将甲方（原出租人）变更为丙方（现出租人），甲方（原出租人）上海＊＊集团有限公司之权利义务改由丙方（现出租人）朱国雷、陈桂生、洪晓东承担或享有（包含相关合同、补充协议和文书、证明书等所有有效法律文书）。2、房屋租赁合同其他条款不变，继续有效。3、甲乙双方按原合同有关条款结清2013年11月7日之前的房屋租金、保证金、公共事业费和消费责任金等相关费用。从2013年11月7日起的房屋租金（包括房屋保证金、消防责任金等未了事宜处置权），改由丙方（现出租人）向乙方收取和行使处置权，收租具体方式等按原租赁合同约定办理。
之后，＊＊公司将张文梅所缴纳的押金24，945元及消防押金1，000元转交给了朱国雷、陈桂生、洪晓东，朱国雷、陈桂生、洪晓东于2014年3月21日向张文梅出具了收据。2014年3月14日，张文梅向朱国雷、陈桂生、洪晓东缴纳了2013年11月7日至2013年12月31日的租金14，990元。朱国雷、陈桂生、洪晓东与张文梅双方确认，双方虽未签订租赁合同，但均确认以张文梅与＊＊公司签订的租赁合同中补充条款约定的续签合同截止期限即2015年12月31日系双方合同的到期日。
2014年3月，朱国雷、陈桂生、洪晓东向张文梅发送“租金催缴通知”一份，要求张文梅在收到通知之日起3日内将欠租支付至洪晓东的账户。2014年5月24日，朱国雷、陈桂生、洪晓东又向张文梅发函，朱国雷、陈桂生、洪晓东曾向张文梅催缴2014年3月31日前的欠租18，710元，但至今未收到，要求付清，并要求张文梅支付自2014年4月1日至6月30日的租金18，710元。2014年7月25日，朱国雷、陈桂生、洪晓东向张文梅发送了致＊＊路602-736双号1层承租人函，要求解决拖欠租金、转租及变相转租等违约事宜。2014年10月27日，朱国雷、陈桂生、洪晓东向张文梅发函：贵方与上海＊＊＊＊房地产有限公司签订了租赁合同，承租位于＊＊路的房屋。该房屋产权自2013年11月14日已经归属于现产权人。产权人曾于2014年3月14日书面通知贵方缴纳截止2014年3月31日的租金，于2014年5月24日再次书面通知贵方缴纳截止2014年6月30日的租金。但经多次催收贵方至今尚欠产权人租金83，150元……根据原租赁合同第八条1（三）款的约定……第九条9款的约定……又据《合同法》第224条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”第227条规定“出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。综上，特致函通知贵方：1、原租赁合同于2014年10月31日解除。产权人于10月31日收回该房屋。2、贵方应在2014年10月31日前交清截止10月31日的全部尚欠租金83，150元。3、贵方应在2014年10月31日前将2013年11月15日到2014年10月31日期间向实际经营者收取的租金差价收益赔付给产权人，4、贵方向该房屋实际经营户收取的2014年11月1日之后的租金为不当得利，应当转付给产权人作为实际经营者使用房屋的占用使用费。
2014年4月1日，张文梅向＊＊公司账户汇入24，945元（款项来源为房租1-3月份）。
2014年4月8日，张文梅等商户向中央纪律检查委员会反映系争商铺由＊＊公司低价转让给朱国雷、陈桂生、洪晓东等人的情况，该信转由上海市浦东新区人大常委会、检察院、信访办等处理。
2014年10月24日，朱国雷、陈桂生、洪晓东及案外人张某、黄某、周某（甲方）与案外人北京大成（上海）律师事务所（乙方）签订《法律服务合同》一份，约定甲方因与十二商铺承租户（……张文梅……）之间涉及商铺租赁合同纠纷一案，决定聘请乙方律师作为甲方的委托代理人。乙方接受甲方委托，指派祝明真、单训平律师为甲方一审、二审阶段的诉讼代理人，代理权限为特别权限代理。合同第三条律师费约定：3.1……经双方协商，甲乙双方同意按十二户承租户一并计收律师费方式，一审起诉案件律师费共计65，000元。
2014年12月，朱国雷、陈桂生、洪晓东诉至原审法院，请求判令：1、朱国雷、陈桂生、洪晓东与张文梅双方房屋租赁合同于2014年10月31日解除；2、张文梅立即将该房屋交还给朱国雷、陈桂生、洪晓东，从该房屋搬离迁出；3、张文梅向朱国雷、陈桂生、洪晓东支付所拖欠的租金62，360元（从2014年1月1日至2014年10月31日止，租金标准为每季度18，708元）；并按两倍日租金的标准计算自2014年11月1日起至迁出之日止的房屋使用费；4、张文梅向朱国雷、陈桂生、洪晓东支付拖欠租金的违约金（按所拖欠金额每日万分之五从2014年1月5日计算至判决生效之日止）；5、张文梅赔偿朱国雷、陈桂生、洪晓东律师费5，400元。张文梅不同意朱国雷、陈桂生、洪晓东的诉讼请求，并辩称如果朱国雷、陈桂生、洪晓东解除合同，要求赔偿装修费59，000元、经营损失144，000元及转让费损失160，000元。
原审认为，张文梅与＊＊公司签订的房屋租赁合同及朱国雷、陈桂生、洪晓东与张文梅及＊＊公司签订的房屋租赁合同出租人变更协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。合同履行中，张文梅理应按约交付租金，现因张文梅未按合同约定支付租金，朱国雷、陈桂生、洪晓东发函解除双方之间的租赁合同，符合双方合同约定，应予支持。张文梅称其虽与朱国雷、陈桂生、洪晓东及＊＊公司签订了三方出租人变更协议，但未与朱国雷、陈桂生、洪晓东见面，朱国雷、陈桂生、洪晓东亦未向其告知租金支付方式，与事实不符，不予采信。张文梅认为其已向＊＊公司支付2014年1-3月的租金，遭朱国雷、陈桂生、洪晓东否认，且不符合朱国雷、陈桂生、洪晓东与张文梅及＊＊公司三方出租人变更协议的约定，不予采信，张文梅向＊＊公司缴纳的钱款应由张文梅自行与＊＊公司解决。合同解除后，张文梅已无继续使用商铺的合同及法律依据，理应迁出，但仍应支付尚未付清的租金及房屋使用费。朱国雷、陈桂生、洪晓东主张的租金及使用费标准符合双方合同约定，亦不违反法律规定，依法予以准许。租赁合同因张文梅未能按约定履行按时支付租金等的义务而解除，朱国雷、陈桂生、洪晓东要求张文梅承担违约责任，应予支持。故朱国雷、陈桂生、洪晓东要求没收保证金，亦予以支持，但消防押金并非租赁合同的履约保证金，则应予返还。至于朱国雷、陈桂生、洪晓东要求张文梅赔偿律师费，鉴于合同第九条中有关律师费的内容属于对该条中损失范畴的约定，故仍应将律师费与其他损失一并计算，并考量损失与违约金的差额。现朱国雷、陈桂生、洪晓东未提供充分证据证明其损失高于合同所约定的违约金，故对律师费不予支持。租赁合同因张文梅违约而解除，故张文梅要求朱国雷、陈桂生、洪晓东赔偿解约损失，依法不予支持。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2015年6月18日作出判决：一、解除朱国雷、陈桂生、洪晓东与张文梅之间的房屋租赁合同；二、张文梅应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号-2商铺，将商铺返还给朱国雷、陈桂生、洪晓东；三、张文梅应于判决生效之日起十五日内向朱国雷、陈桂生、洪晓东支付自2014年1月1日至2014年10月31日的房屋租金62，360元；四、张文梅应于判决生效之日起十五日内向朱国雷、陈桂生、洪晓东支付自2014年11月1日至迁出日止的房屋使用费，标准为每季度37，416元；五、张文梅应于判决生效之日起十五日内向朱国雷、陈桂生、洪晓东支付拖欠租金的违约金。该款以24，945元的日万分之五自2014年1月1日计算至判决生效之日止；以24，945元的日万分之五自2014年4月1日计算至判决生效之日止；以24，945元的日万分之五自2014年7月1日计算至判决生效之日止；以8，315元的日万分之五自2014年10月1日计算至判决生效之日止；六、朱国雷、陈桂生、洪晓东应于判决生效之日起十五日内返还张文梅消防押金1，000元；七、驳回朱国雷、陈桂生、洪晓东其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，643元，由张文梅负担。
原审法院判决后，上诉人张文梅不服，向本院提起上诉称：上诉人不存在拒付租金的情形，上诉人逾期支付租金系因涉案商铺变更产权人后，上诉人不知道支付租金的账户和方式，故逾期支付租金的责任不在上诉人。被上诉人发送的通知函并未送达到上诉人的有效地址，上诉人并未实际收到该些函件。上诉人一直愿意支付欠租，故希望继续履行租赁合同。综上，要求撤销原审判决第一至五项，改判双方继续履行租赁合同。
被上诉人朱国雷、陈桂生、洪晓东辩称：被上诉人的通知函均送达到上诉人租赁商铺所在地址或身份证地址。即便上诉人未收到该些函件，鉴于上诉人一直存在拖欠租金的行为，被上诉人也有权行使合同解除权。提起本案诉讼也是行使合同解除权的一种方式，故原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人未支付2014年1月起租金的责任归属，被上诉人是否可以据此行使合同解除权。根据本案所查明的事实，上诉人与涉案商铺原产权人之间签订的《房屋租赁合同》，以及被上诉人作为该商铺的继受者，在受让取得商铺产权后，与原产权人及作为承租方的上诉人，三方就该商铺所签订的《房屋租赁合同出租人变更协议》，系各方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，两份协议均合法有效，各方当事人均应严格恪守。上诉人作为承租人最主要的义务系支付租金，而上诉人自2014年1月起即开始拖欠租金不付，显属违约。依据上述租赁合同之约定，被上诉人有权依约行使合同解除权。上诉人以不知道租金支付方式和账户作为其拖欠支付租金的理由不成立，本院不予采信。至于被上诉人自2014年3月起陆续寄送的催讨函件，上诉人是否收悉，并不影响被上诉人基于上诉人拖欠租金而行使合同解除权，故上诉人该上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同，并就合同解除后果的各项处理，均于法有据，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，643元，由上诉人张文梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……