上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7336号
上诉人（原审原告）：孙华琍，女，1964年5月24日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：孔一丁，上海宏仑宇君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋晨曦，上海宏仑宇君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐正，男，1973年11月13日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：刘路，上海市天一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘振亮，上海市天一律师事务所律师。
原审第三人：赵帅，男，1981年7月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：刘路，上海市天一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘振亮，上海市天一律师事务所律师。
原审第三人：上海楷全餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区田林东路75号1层101、128铺位。
法定代表人：徐立钧。
上诉人孙华琍与被上诉人徐正及原审第三人赵帅、上海楷全餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
孙华琍上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，即：1、判令孙华琍与徐正就上海市徐汇区XX路XX号签订的房屋租赁合同于2016年5月8日解除；2、徐正停止违约行为，将上海市XX路XX号房屋恢复原状；3、徐正停止在上海市XX路XX号房屋的违法行为；4、徐正、上海楷全餐饮管理有限公司、赵帅迁出上海市XX路XX号房屋；5、徐正、上海楷全餐饮管理有限公司、赵帅向孙华琍支付自合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按照每月16万元计算。事实和理由：一审认定事实不清，孙华琍至2016年1月才知道徐正未经其同意非法转租涉案房屋，因此其于当年3月向徐正书面提出异议、5月起诉要求解除系争租赁合同，并未超过六个月的异议期限；一审适用法律错误，徐正未按约支付租金，已属根本性违约，且虽然本案仍在诉讼中，但徐正始终占有并使用涉案房屋，应当承担支付租金的义务；徐正在涉案房屋中未经审批及办理相关证照从事违法经营行为，因此孙华琍有权解除系争租赁合同。
徐正辩称，孙华琍委托其妹妹孙某作为代理人对涉案房屋的出租事宜进行管理，2015年1月涉案房屋部分转租的情况告知过孙某，孙华琍也应该明知，但一年多未提出异议；纠纷发生前徐正从未拖欠租金，因2016年1月孙华琍称因要出售涉案房屋所以想解除系争合同、当年5月发函要求解除合同，因此徐正从当年6月开始未支付租金，系行使不安抗辩权；所谓徐正的违法行为中，非法经营是由于孙华琍未与前租户解决营业执照问题造成的，违章搭建被举报后已经拆除恢复原状且未影响房屋主体结构。孙华琍要求解除系争合同的理由不能成立，请求二审予以驳回。
原审第三人赵帅述称：同意被上诉人徐正意见。
原审第三人上海楷全餐饮管理有限公司未陈述意见。
孙华琍向一审法院起诉请求：1、判令孙华琍与徐正就上海市徐汇区XX路XX号签订的房屋租赁合同于2016年5月8日解除；2、徐正停止违约行为，将上海市XX路XX号房屋恢复原状；3、徐正停止在上海市XX路XX号房屋的违法行为；4、徐正、上海楷全餐饮管理有限公司、赵帅迁出上海市XX路XX号房屋；5、徐正、上海楷全餐饮管理有限公司、赵帅向孙华琍支付自合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按照每月16万元计算。
一审法院认定事实：孙华琍系上海市XX路XX号房屋产权人。2014年8月28日，孙华琍（甲方）与徐正（乙方）就租赁系争房屋签订了《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市徐汇区XX路XX（号）（以下简称房屋）……乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途；出租房屋租赁期为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前6个月，向甲方提出续租书面要求，在同等条件下乙方拥有优先租赁权，经甲方同意后双方重新签订租赁合同，双方续租期为5年（按实际签约起算日为准）；甲乙双方约定，该房屋出租月租金总计为人民币160,000元，（大写：壹拾陆万元整）甲方不提供发票，但应开具收款凭证；乙方应于每期租金到期7日前向甲方支付租金，逾期支付的，经甲方催告后仍未支付，每逾期一日，则乙方需按日租金的100%支付违约金；乙方在征得甲方同意的前提下，拥有转租权，且需满足以下条件：乙方转租该房屋，应按规定与接收转租方订立书面的转租合同；在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前6个月通知乙方。乙方在同等条件下拥有优先购买权；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应按本合同的约定向另一方支付违约金：（一）甲方未按附件（三）按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；（二）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏；（三）因乙方不合理使用原因造成房屋主体结构损坏的（事先征得甲方同意的除外）；（四）乙方擅自与他人交换各自承租的房屋的；（五）无正当理由，乙方逾期不支付租金累积超过1个月的；因甲方未告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方不得在乙方未违约情况下解除本合同，如甲方强行收回该房屋的，甲方应按解除合同的约定，除无息返还乙方已支付的三个月押金之外，另行赔偿乙方……乙方未征得甲方书面同意，或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方赔偿损失。签订该合同时，孙华琍的委托代理人系孙某在合同上签名。
2014年10月8日，孙华琍（甲方）与徐正（乙方）签订《XX路XX号租赁补充协议》，约定：调整后的房屋交付日期：经乙方验收后，甲方定于2014年10月15日将房屋交付乙方租赁使用。调整后的租赁期限：出租房屋租赁期为五年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止。原合同的条款基础描述维持不变，原合同双方的法律责任及承担义务均在新的交付日期和租赁期限调整基础上做顺延一个月处理；由于特殊原因造成，甲方让乙方支付的租赁首期款人民币88万元整。已支付至以下甲方指定的单位账号（开户银行：工行深圳市工业区支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX3640，公司名称：深圳市A有限公司）。今后双方转款以原合同为准，甲方名称：孙华琍，开户银行：中信银行北京西单支行，开户账号：XXXXXXXXXXXX1478；由于房屋交付日期调整的原因，乙方首期款另补人民币5万元于甲方（2014年11月15日交房验收日支付），之后的各期付款均按原合同双方约定标准执行。签订该补充协议时，孙华琍的委托代理人系孙某。
上海B有限公司（法定代表人为徐正）将系争房屋二层转租给原审第三人赵帅，租期为2015年1月1日起至2019年10月31日止；将系争房屋三层转租给上海C有限公司，租期为2015年1月1日起至2019年10月31日止；将系争房屋四层转租给何某，租期为2015年1月1日起至2019年10月31日止。
孙华琍于2016年3月22日向上海市徐汇区市场监督管理局、上海市徐汇区税务局、上海市徐汇区城市管理行政执法大队举报系争房屋内存在违法经营。2016年4月26日，上海市B局向一审法院做出《关于XX路XX号内违法建筑的情况说明》：我局已对XX路XX号院内环型钢结构违法建筑启动行政执法程序，目前已依法立案查处；经初步调查，该违法建筑系租赁人徐正搭建。2016年4月27日，徐正委托上海市天一律师事务所向孙华琍发出律师函，要求：停止恶意举报、迁出Z公司的营业执照。2016年5月6日，孙华琍向徐正发出解除租赁合同的通知书。2016年6月29日，徐正向孙华琍发出暂缓支付2016年7月1日起至2016年12月31日止的通知书。2016年9月28日，上海市徐汇区市场监督管理局向徐正发出行政处罚决定书，责令当事人改正违法行为并向徐正罚款人民币5万元。2016年12月29日，上海市徐汇区市场监督管理局向孙华琍举报事宜进行了书面回复。
审理中，徐正出具了有孙华琍签名的《房屋出租授权委托书》以及《委托书》，孙华琍对该签名不予认可并申请笔迹鉴定，一审法院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定，鉴定意见为：《房屋出租授权委托书》落款处“甲方”处和《委托书》落款处“孙华琍”签名字迹不是孙华琍本人书写。
2016年12月22日，一审法院对系争房屋进行现场勘查，一楼由徐正为法人的公司经营餐饮，二楼由赵帅经营酒吧、三楼由上海C有限公司使用，已搬离部分房屋，四楼、五楼由何某签订租赁合同，经营礼仪培训，上海D有限公司系实际使用人，审理中已经搬离。Z公司的注册地为系争房屋。
2017年3月31日，一审法院对系争房屋进行现场勘查，上海B有限公司以及赵帅在实际占有系争房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方争议的焦点为孙华琍是否具有合同解除权，孙华琍以下三点为由要求解除合同：1.徐正在系争房屋内从事违法行为，开设没有营业执照和食品卫生许可证的餐饮公司，并且违法搭建；2.自2016年6月起未按约支付租金，构成根本违约；3.未经孙华琍同意将系争房屋转租。徐正对此不予认可。根据孙华琍多次实名举报，上海市徐汇区市场监督管理局对徐正做出行政处罚决定。在孙华琍与徐正签订的合同中对合同解除条件有明确约定，孙华琍以徐正被行政处罚为由要求解除合同，不符合合同约定的解除条件，故对该条理由一审法院不予采信。2016年5月6日，孙华琍向徐正发出解除租赁合同《解除租赁合同解除书》，2016年5月8日徐正已经收到。2016年5月11日，就系争房屋租赁权事宜，孙华琍已经将徐正诉至一审法院。徐正在收到解除通知及诉讼的相关材料后，亦告知孙华琍暂缓支付2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金。鉴于上述情况，徐正未支付系争房屋案件审理期间的租金，一审法院予以理解。故孙华琍以徐正未按约支付租金为由要求解除合同的意见，一审法院不予采信。最后，双方2014年8月28日签订租赁合同，徐正于2015年1月已经将系争房屋转租他人，在此期间，孙华琍应当知晓系争房屋的使用状况，但孙华琍一直按惯例收取租金，从未提出异议。孙华琍称其于2016年1月才知晓系争房屋被转租，但没有提供相关证据予以证明，故孙华琍称徐正未经其同意擅自转租，明显不符常理。根据相关规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意擅自转租为由要求解除合同，人民法院不予支持。故对孙华琍提出未经其同意将系争房屋转租为由，要求解除合同的意见，一审法院不予采信。综合上述，一审法院对孙华琍要求解除合同的诉讼请求不予支持。在合同尚未解除，徐正仍应按合同约定支付租金的情况下，孙华琍要求徐正及第三人迁出系争房屋并支付房屋使用费的诉请，亦缺乏法律依据，一审法院不予支持。至于双方在诉讼中所涉及停止违约行为及违法行为，将上海市XX路XX号房屋恢复原状的，不属民事法律范畴，一审法院不予处理。上海楷全餐饮管理有限公司经一审法院传票传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条规定，判决驳回孙华琍的全部诉讼请求。案件受理费19,520元，鉴定费27,000元，由孙华琍负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：孙华琍提供其本人居民户口簿、劳动合同及社保缴费表，欲证明其居住、工作均在深圳，进而证明其对徐正于2015年1月开始将系争房屋进行转租的情况并不知情。对此本院认为，孙华琍的上述证据仅能证明其长期不在上海本地居住工作，但并不能据此直接证明其对系争房屋的转租事宜不知情，因此与本案争议事实缺乏关联性，本院对此不予采信。孙华琍提供2017年6月13日某房产中介的微信朋友圈及聊天记录截屏图，欲证明直到现在徐正仍在孙华琍不同意的情况下对涉案房屋进行转租。对此本院认为，上述证据不符合民事诉讼证据的形式，且真实性无法判断，内容亦与当事人的诉讼请求缺乏关联性，故难以采信。本院经审查本案现有证据，结合各方当事人的陈述，认定一审判决查明的事实正确，本院二审予以确认。
本院认为，本案中孙华琍与徐正签订的《上海市房屋租赁合同》及《XX路XX号租赁补充协议》系双方对于涉案房屋租赁关系的真实意思表示，内容于法无悖，双方之间房屋租赁合同关系成立有效，双方均应依约履行。现孙华琍诉讼主张为解除系争合同并处理解除后的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同可以经由双方合意、约定的解除条件成就及若干法定事由而解除。而系争合同亦约定了一方有若干违约情形的，另一方可通知解除合同，并要求违约方承担相应责任。因此本案二审争议焦点为：孙华琍作为出租人行使合同解除权主张解除系争合同是否成立。对此本院分述如下。
关于合意解除：在向一审法院提起本案诉讼之前，孙华琍已于2016年5月6日向徐正发出解除租赁合同的书面通知。后孙华琍于当月11日提起本案诉讼，徐正亦到庭作了反驳诉讼请求、不同意解除合同的抗辩。鉴于出租人孙华琍主张解除合同，承租人徐正不同意解除，因此合同双方不存在解除合同的合意。
关于约定解除：首先，一审虽然以鉴定结论否定了《房屋出租授权委托书》和《委托书》上孙华琍签名的真实性，但根据系争的房屋租赁合同、租赁补充协议及房租收据等本案其他相应证据，仍然可以认定孙某系孙华琍出租涉案房屋的委托代理人，孙某知晓并同意徐正及其授权的房产中介对涉案房屋进行转租，应当视为孙华琍知道并认可转租行为。同时，一审判决对转租问题阐述的其他理由，均具有事实和法律依据，本院亦予以支持。因此孙华琍称徐正未征得其同意擅自转租构成根本性违约的上诉理由不能成立。
其次，系争合同签订后，徐正均能按约支付房屋租金。孙华琍向徐正发出解除系争合同的通知及向一审法院提起本案诉讼之后，徐正亦通知孙华琍其将暂缓支付此后的房屋租金。徐正于诉讼中称其未支付房租系行使不安抗辩权，对此原审法院予以理解，并无不当。孙华琍以双方纠纷发生后特别是诉讼过程中徐正未付租金的行为，来作为其此前提出的解除合同的理由，明显属于因果关系颠倒，其该上诉理由本院亦不予支持。
关于法定解除：孙华琍主张徐正承租涉案房屋后，对房屋进行了违法搭建，并且从事经营未经审批领取证照，均属于违法行为，符合法定解除的条件。对此，首先在相关部门查处徐正的违法搭建行为后，徐正已经自行整改。其次，无论违法搭建还是违法经营，均不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的导致合同一方取得法定解除权的情形，孙华琍亦未提供证据证明徐正存在其他法律规定可以解除合同的违法行为，故其主张法定解除权，本院亦难以采信。
鉴于孙华琍解除系争合同的诉讼主张不能成立，因此其基于合同解除而提出的其他相关诉讼请求，原审法院均予驳回，亦无不当。
本院另需指出，租赁合同在到期或被依法确认解除之前仍为有效，承租人依据租赁合同取得的房屋仍处于持续占有状态，因此承租人亦应支付合同约定的租金并承担其他合同义务。承租人不履行合同义务的，出租人可依据相关事实另行提出主张。
综上所述，孙华琍主张解除系争租赁合同，缺乏相应事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19,520元，由孙华琍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭海云
代理审判员 许 洁
代理审判员 胡天和
二〇一七年九月七日
书 记 员 张家伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；