西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第05904号原告赵丽。委托代理人徐晓云，陕西许小平律师事务所律师。被告绿地集团西安湖景置业有限公司，住所地：陕西省西安市浐灞生态区幸福南路96号。法定代表人陈军，系该公司董事长。委托代理人巨少帅，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。委托代理人龚健，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。第三人招商银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市高新区高新二路1号招商银行大厦。负责人任莉，系该行行长。委托代理人敬鹏，系该行员工。委托代理人潘松，系该行员工。原告赵丽与被告绿地集团西安湖景置业有限公司（以下简称“绿地公司”）、第三人招商银行股份有限公司西安分行（以下简称“招行西安分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵丽的委托代理人徐晓云、被告绿地公司的委托代理人巨少帅、第三人招行西安分行的委托代理人潘松均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵丽诉称，2012年5月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：3383783）。合同约定，原告购买被告开发的位于西安市灞桥区浐河路以西月登阁路以南绿地国际生态城二期第53幢1单元1层10103号商品房（以下简称“涉案房屋”），总价款2382147元。其中，原告首付722147元，向第三人按揭贷款1660000元。原告从2012年11月15日开始偿还按期贷款，截止2015年7月15日已向第三人偿还本息399601.03元，其中利息281177.35元。该合同约定被告应当在2013年12月31日前向原告交房，逾期超过90日，原告可以解除合同。同时，合同约定房屋面积误差比绝对值超过3%，原告有权退房。被告因楼盘整体存在严重质量问题导致在交房日即2013年12月31日仍然不具备交房条件，迫使广大业主集体维权，被告对所有尚未交付的房屋进行面积测量，其中原告的房屋建筑面积误差比绝对值高达7.05%。被告至今未向原告履行交房义务，导致原告购房目的无法实现，给原告造成巨大损失。原告多次找到被告协调此事，被告虽然同意退还购房款但拖延不付诸行动。为维护自己合法权益，故原告诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告总购房款2382147元，支付违约金139555.7元（包括迟延交房违约金47642.9元和面积误差违约金91912.81元），并赔偿截止2015年8月15日已产生损失289057.54元（最终实际损失数额计算值被告实际退款日止），共计2810760.25元，承担本案诉讼费用。被告绿地公司辩称，首先，其公司在商品房验收合格达到交付条件后，分别以报纸公告和邮寄信函的方式通知原告办理收房手续，因此，被告已经依据合同约定的交付时间和交付方式向原告交付了房屋，不存在逾期交房的情形。而原告要求的房屋交付条件为两书一表与事实、法律及合同约定不符。原告至今未收房屋系其单方拒绝接收房屋，责任在其自身。其次，合同明确约定房屋面积以产权登记面积为准，现因原告的原因，涉案房屋尚未办理产权登记，产权登记面积尚未明确，合同所约定的面积差异情形并不存在。同时，涉案房屋严格按照设计图纸、施工图纸进行施工，客观上并未出现面积增大或缩小。原告所述的面积减少，实为涉案房屋入户门斗部分面积在测量时减半计算，实际房屋面积并未减少，也未给原告带来任何损失。此外，原告已经承认与被告就面积减少达成一致并同意接收房屋，由被告退还面积差款项，根据合同约定，即视为双方已经达成协议。综上，原告的诉请并没有事实及法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人招行西安分行述称，原告的贷款金额为166万元，期限是20年，其银行从2012年11月2日发放贷款，截至2032年11月2日合同期限届满。如原告或者被告结清贷款，其银行同意解除商品房买卖合同，以实际清偿日确定的金额为准。经审理查明，2012年4月6日，原告向被告支付购房首付款722147元。2012年5月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，登记备案号为Y12054222，由原告购买被告开发的位于西安市灞桥区浐河西路以西月登阁路以南绿地国际生态城涉案房屋，建筑面积215.69平方米，总价款2382147元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以下方式处理：面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。原告退房的，被告在原告提出退房之日起30天内将原告已付款退还给原告，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。合同第七条约定，买受人应于本合同签订之日即2012年4月8日前向出卖人支付该商品房总价款的30.3%作为首付款即722147元。买受人应于本合同签订之日起20日内即2012年4月28日前办理完毕银行按揭贷款手续，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余购房款即1660000元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同附件七第四条约定，若出卖人逾期超过九十日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，出卖人应当在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还原告的全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同附件七第六条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当通过发送书面信函或者登报通知的方式通知原告办理交付手续。合同附件八第十条关于合同解除补充约定，若买受人根据合同约定选择解除本合同或提出退房的，出卖人应当在正式收到买受人解除合同的通知或退房通知后与买受人签订解除合同协议，并在买卖双方在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60日内退还买受人全部已付款，并按中国人民银行公布的活期存款利率付给利息（利息计算期间为出卖人收到买受人支付的房价款之日起至出卖人收到买受人发出的解除合同的书面通知之日止）。2012年8月3日,原告与第三人招行西安分行签订《个人购房借款及担保合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，以涉案房屋作抵押向第三人申请个人购房贷款1660000元，被告为贷款合同的保证人。2012年11月2日，第三人招行西安分行向被告支付原告的剩余购房款1660000元。2012年11月15日，原告开始按期向第三人招行西安分行偿还贷款。截止2015年8月15日，原告共偿还411668.76元，其中，本金122611.22元、利息289057.54元。2013年5月24日，涉案房屋所在楼栋的主体结构检测合格。2013年12月20日，被告向原告邮寄《商品房交付通知》，通知涉案房屋已具备交房条件，原告应自2013年12月31日起正式办理收房手续。2013年12月23日，被告在西安晚报上刊登《商品房交付公告》，通知涉案房屋所在楼栋的业主办理收房手续。2015年6月16日、7月3日，原告因被告延期交房及涉案房屋面积差两次分别填写《客户投诉受理单》交被告客服部门，要求被告退还房款、贷款本息。2015年7月10日，原告向被告送达《律师函》，要求被告退购房款并承担违约金、赔偿损失。本案在审理中，被告称涉案房屋已经竣工验收备案，但在限定的时间内未提交《竣工验收备案表》。本院经原告的申请依法向西安市房产测量事务所调取了涉案房屋的建筑物实测分户平面图，查明涉案房屋的实测面积为208.64㎡，比合同约定面积缩小7.05平方米，面积误差比为3.26%。庭审中，原告认为商品房买卖合同解除后，其遭受的损失远高于合同约定的违约金，故将其诉请明确为主张赔偿实际损失。其主张的实际损失包括：2012年11月2日至2015年8月15日已偿还月供中的利息损失289057.54元、逾期交房违约金47642.9元、面积误差违约金按照银行活期存款利息计算为91912.81元、购房款2382147元，以上共计2810760.25元。此外，第三人在本案中未提出一并解除贷款合同的主张。以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《个人购房借款及担保合同》、客户投诉受理单、律师函、贷款已还款明细清单、商品房交付公告、通知、建筑物实测分户平面图和笔录、庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告称涉案房屋取得竣工验收备案，但未提交竣工验收备案表佐证，并且被告以《陕西省建设工程质量主体结构检测报告》来证明涉案房屋已经验收合格，并不符合合同约定和法律规定。从被告向原告发出交房通知至原告向被告书面提出解除合同时，涉案房屋并不符合交付条件，故被告已经逾期交房超过90日。同时，涉案房屋的实测面积为208.64㎡，比合同约定面积减少7.05平方米，面积误差比绝对值为3.26%，面积误差比绝对值超过了3%。因此，根据双方签订的合同约定，合同的解除条件已经成就，原告向被告书面提出解除合同，符合合同约定及法律规定，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议已于2015年6月16日予以解除，被告理应向原告返还购房款2382147元，并依照合同附件八第十条的补充约定承担已付购房款按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息。但原告当庭主张被告应按实际损失予以赔偿，本院依据原告及第三人提交的贷款还款明细清单、首付款收据等证据来看，在双方合同解除后截止2015年8月15日，原告从偿还按揭贷款之日起至2015年8月15日期间的按揭贷款利息289057.54元系其遭受的客观损失。该损失已明显高于合同约定的按同期活期存款利率计算的利息，并且在被告未及时向原告返还购房款的情况下该损失还一直持续增加。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，原告请求被告赔偿其实际损失289057.54元，于法有据，本院予以支持。而原告要求被告支付迟延交房、面积误差导致解除的违约金之诉请，无合同依据及法律依据，本院不予支持。此外，因原告现仍向第三人按月偿还按揭贷款，故被告还应承担原告偿还按揭贷款中自2015年8月16日起至贷款合同实际解除之日止的按揭利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、原告赵丽与被告绿地集团西安湖景置业有限公司于2012年5月10日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12054222）已于2015年6月16日解除。二、被告被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵丽返还购房款2382147元。三、被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵丽赔偿合同解除的损失289057.54元，并支付原告向第三人招商银行股份有限公司西安分行偿还按揭贷款中自2015年8月16日起至贷款合同实际解除之日止的按揭利息。四、驳回原告赵丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29286元，由被告绿地集团西安湖景置业有限公司承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅代理审判员  秦 冰人民陪审员  马成功二〇一五年十二月十二日书 记 员  张超阳