青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民一终字第169号
上诉人（原审被告）蒋月珍。
委托代理人马海军、马占仓，青海马海军律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱小凡。
委托代理人李晓庆，西宁城中中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）高兴珑。
原审第三人张耀军。
委托代理人程启春，西宁市城西区虎台法律服务所法律工作者。
蒋月珍与朱小凡、高兴珑、张耀军房屋买卖合同纠纷一案，青海省西宁市城中区人民法院于2014年4月9日作出（2013）中民一初字第945号民事判决。蒋月珍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月18日公开开庭审理了本案。上诉人蒋月珍及其委托代理人马海军、被上诉人朱小凡及其委托代理人李晓庆、被上诉人高兴珑、原审第三人张耀军的委托代理人程启春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，朱小凡与高兴珑于2000年9月12日登记结婚，2002年4月26日，高兴珑与其父高怀全签订《房地产买卖契约》，该契约内容是：高怀全将其所有的位于本市城中区石坡街＊号楼＊单元＊＊＊室房屋以35000元的价格出售给高兴珑，同日，西宁市住房保障和房产管理局为高兴珑颁发了宁房权证中（私）字第2200＊＊＊＊＊**号房屋产权证书。庭审中，高兴珑陈述，其向第三人张耀军借款共计1200O0元，承诺以位于本市城中区石坡街＊号楼＊单元＊＊＊室房屋抵押，在房产部门未办理抵押登记手续。2012年12月13日，高兴珑与其朋友楼文英及第三人张耀军共同到青海省恒源公证处对委托事项进行公证，该委托书“朱小凡”签名不是本案朱小凡本人签名，而是楼文英所签。同日，该公证处出具了（2012）青恒源证民字第3896号委托书公证书，该公证书内容为：高兴珑、朱小凡不能亲自办理本市城中区石坡街＊号楼＊单元＊＊＊室房屋的出售，委托张耀军代理签字《西宁市房屋买卖契约》、代收房款、代办房屋产权过户手续、代缴费税、代办房屋出售后的一切事宜、受托人在上述权限内的行为所引起的法律后果，由委托人承担。第三人张耀军持上述公证书，并通过房屋中介机构，在2013年3月21日与蒋月珍签订了《西宁市房屋买卖契约》，该契约中“高兴珑”签名不是本案高兴珑签名，该契约约定，以80000元价格将本市城中区石坡街＊号楼＊单元＊＊＊室房屋出售给蒋月珍，同日，何国政通过工商银行向张耀军汇款250000元。在上述房屋买卖过程中，蒋月珍未进入该房屋进行查看、验收。2013年4月2日，西宁市住房保障和房产管理局给蒋月珍颁发了房权证城中区字第＊＊＊＊**号房屋产权证书。2O13年4月22日，蒋月珍到西宁市土地管理局办理了宁国有（2013）第G一＊＊＊＊＊号国有土地使用证。现高兴珑、张耀军一直未将该房屋交付给蒋月珍，该房屋至今仍由朱小凡居住。
另查明，2013年3月13曰，高兴珑因涉嫌合同诈骗，西宁市公安局城中公安分局将其刑事拘留，现高兴珑在青海省西川监狱服刑。何国政系蒋月珍女儿。
原审法院认为，朱小凡与高兴珑系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，高兴珑购买了其父高怀全所有的位于本市城中区石坡街＊号楼＊单元＊＊＊室房屋，该房屋属夫妻共同财产，夫妻对共同所有的财产，具有平等的处理权。高兴珑在向第三人张耀军借款后因无能力偿还，在未经房屋共有人朱小凡授权情况下，由他人顶替朱小凡办理委托公证文书，委托第三人张耀军办理出售房屋等手续，高兴珑的行为具有主观恶意。张耀军持该公证文书，在朱小凡不知情的情况下，将房屋出售给蒋月珍。蒋月珍虽辩称，因第三人张耀军持有高兴珑委托的公证书，才购买了房屋，办理了过户手续，但本案的争议焦点在于蒋月珍是否善意，根据蒋月珍与第三人张耀军签订的《西宁市房屋买卖契约》，双方约定的房屋出售价格为80000元，蒋月珍主张实际价款为300000元，其提交的交付房款凭证为何国政通过银行向第三人张耀军转款250000元，蒋月珍称该款为其女儿交付的房款，现合同约定价款、蒋月珍主张的价款及何国政所汇款项存在较大差距，蒋月珍未提交上述款项存在较大差距及何国政所汇款项系购房款的相关证据，也未提交第三人张耀军收到购房款的凭证，不能真实反映该房屋合理价格。另蒋月珍在购买该房屋时，未尽到买受人应尽的合理注意义务，即对所购买的房屋未实地进行核查，在不知房屋结构、户型等基本状况的情况下购买房屋，其购买房屋的行为不符合通常的房屋交易习惯，故应认定蒋月珍在购买房屋过程中不具有善意，对其抗辩理由不予采信。因此，高兴珑委托第三人张耀军与蒋月珍所签订的房屋买卖契约应为无效。第三人张耀军经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为对诉讼权利的放弃。遂判决：高兴珑委托第三人张耀军与蒋月珍于2013年3月21日签订的《西宁市房屋买卖契约》无效。
蒋月珍上诉称，1、因张耀军当天没带房屋钥匙，便进入相邻房屋进行考察，对房屋结构和户型有了充分了解，且张耀军持有公证的委托书、房产证原件，上诉人足以相信张耀军的解释；2、房屋登记部门对张耀军持有的公证委托书及房屋所有权证进行了审核，并未提出质疑。一审法院对公证委托书的效力没有否认，上诉人作为普通公民没有能力、没有理由去质疑该公证委托书的合法性。至于，高兴珑办理委托公证时是否征求朱小凡的意见及是否是其真实署名，应由其夫妻二人承担责任；3、上诉人支付了合理价款。向张耀军汇款25万元，现金支付并承担了全部过户费用30000余元，这个价略高于当时的市场价。综上，上诉人完全属于善意取得。请求撤销原判，确认合同有效。
朱小凡口头答辩称，一审认定事实正确，请求维持。
高兴珑口头答辩意见同上。
张耀军陈述称，自己未签字接受邮件，不能视为向其送达了一审判决书，一审法院剥夺了其上诉权；原审法院认定事实不清，适用法律不当，且不顾当事人已取得住房的客观事实，判决结果显失公正，可能诱发不稳定因素；其没有能力审查办理公证时是否是真实署名及来办理时是否是其本人。办理公证之前也是高兴珑带着称是其妻子朱小凡的女人与自己见面；公证处有审查义务，房屋权属登记部门对自己所持的公证书、房产证、土地证进行了严格审查，未提出异议；朱小凡应先撤销公证，才能提出房屋买卖无效；自己也收到了蒋月珍的28万元，符合当时的市场价。综上，因蒋月珍属于善意、有偿取得房屋，请求撤销原判，确认合同有效。
二审经审理查明，原审法院查明事实部分除冒称“朱小凡”女子的实名无证据证实外，其余部分正确，本院予以确认。
二审另查明，2012年12月13日，高兴珑与冒称“朱小凡”的女子向张耀军出具借条，内容为“今借张耀军现金230000元，如到期不能还清则按借款合同中约定的余款执行。备注：以城中区石坡街＊号楼＊单元楼房全部手续抵押，还清借款后此借条自行作废。”同时双方签订《借款合同》，内容为“借款23万元，借款期限自2012年12月13日起至2013年1月30日止。借款方自愿用房权证宁（私）2200＊＊＊＊＊**号、土地证宁国用（2004）字第＊＊＊＊＊＊＊号做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭。”高兴珑与该女子向张耀军交付了涉案房屋的房产证、土地证、高兴珑的身份证和头像为该女子的“朱小凡”的身份证及盖有海南州共和具民证局婚姻登记专用章的婚姻证明。再查，张耀军与蒋月珍在房屋中介机构的介绍下达成了房屋买卖协议，该协议签订之时蒋月珍之女何国政知道了该房主欠张耀军借款之事。张耀军收到蒋月珍房屋款现金30000元、转账250000元，房屋买卖相关手续费用由蒋月珍支付。涉案房屋建筑面积为69.98平方米。
以上事实有借条、借款合同、原国有土地使用权证复印件、原房屋所有权证复印件、结婚证明、身份证复印件、庭审笔录、调查笔录等在案佐证，本院予以确认。
本院认为，基于与张耀军办理委托书的“朱小凡”非朱小凡本人且未经朱小凡追认代理权的事实，应认定张耀军代理朱小凡所实施的一系列行为为无权代理。《房屋买卖契约》签订主体“高兴珑”非高兴珑本人所签，且蒋月珍未能进入所购买房屋进行核实并知道欠款事实的情况下，认定蒋月珍有理由相信张耀军有代理权依据不足。本案审理焦点在于张耀军是否构成表见代理进而认定合同是否有效的问题，一审法院归纳、认定争议焦点虽不当，但不影响案件的最终处理结果。蒋月珍上诉所述张耀军有代理权的理由无事实依据，不予采信。其余上诉理由不能成立，亦不予采信。依据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》，张耀军提出一审送达程序违法于法无据。故，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一项）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1800元由蒋月珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 卓 玛
审判员 李 娟
审判员 李宏宁
二〇一四年八月十九日
书记员 张 媛
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；