福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2177号
上诉人（原审被告）洪丽灵，女，1981年7月26日出生，汉族。
委托代理人郑亦超、卜允涵，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许隽瑜，女，1973年10月17日出生，汉族。
委托代理人韦继升，福建九信律师事务所律师。
上诉人洪丽灵因与被上诉人许隽瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第6369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许隽瑜向原审法院起诉，请求判令：一、确认许隽瑜与洪丽灵签订的《房屋租赁合同书》（编号：000806）已于2014年2月27日解除；二、洪丽灵立即搬离厦门市思明区洪莲东2里路25号1102室；三、确认许隽瑜有权没收押金5500元；四、洪丽灵赔偿许隽瑜滞纳金16170元。
原审判决查明，2013年5月7日，许隽瑜与洪丽灵签订一份《房屋租赁合同书》（编号000806），将许隽瑜所有的位于厦门市思明区洪莲东2里路25号1102室房产出租给洪丽灵使用，建筑面积为165平方米，用途为住家，租赁期限自2013年6月1日至2016年5月31日止，每月租金为5500元，付款方式为每季度支付16500元，每次付款应提前七天付清。合同签订当天，洪丽灵应向许隽瑜交付押金5500元，到合同期满，且洪丽灵交清租赁期间应交的一切费用后，许隽瑜应无息退还押金。租赁期间，洪丽灵若有迟延支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达七天的，许隽瑜有权自行提前解除合同，收回房屋，若有家具杂物等不搬者，许隽瑜可视为废物，任由许隽瑜处理，洪丽灵不得有异议；并追回所欠租金及滞纳金。
该合同签订当天，洪丽灵向许隽瑜转账支付了19250元作为第一季度的租金和押金。2013年9月25日，洪丽灵转账支付第二季度租金16500元。2013年12月10日，洪丽灵转账支付第三季度租金16500元。2014年2月25日，许隽瑜向洪丽灵邮寄发出一份《律师函》，以洪丽灵多次迟延交付租金，迟延时间超过七天构成违约为由，主张解除与洪丽灵之间签订的《房屋租赁合同》，并要求洪丽灵在收到函件后5日内付清全部欠交租金、搬离房屋、并将房屋恢复原状。2014年2月27日，洪丽灵收到该律师函。同日，洪丽灵转账支付第四季度租金16500元。
原审判决认为，许隽瑜与洪丽灵签订的讼争《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，洪丽灵应当在2013年8月24日前支付第二季度租金，在2013年11月23日前支付第三季度租金。从洪丽灵的付款事实来看，其迟延支付第二、三季度的租金均已逾期超过7日，许隽瑜依约享有合同解除权。洪丽灵迟延支付第三季度租金超过7天，许隽瑜自2013年12月2日起享有解除权，故其在2014年2月25日发出律师函时并未超过三个月期限，许隽瑜在合理、有效地行使了合同解除权。洪丽灵在收到许隽瑜律师函的当天支付了第四季度的租金，但其行为并不能消灭迟延支付第二、第三季度租金的违约事实；许隽瑜虽收取了租金，但其并未明示表示放弃行使合同解除权，反而是提起诉讼要求确认合同已经解除，故洪丽灵主张许隽瑜收取租金即无权行使合同解除权的抗辩理由，缺乏事实与法律依据，应不予采纳。原审判决确认双方之间的《房屋租赁合同书》已于洪丽灵收到律师函当天即2014年2月27日解除。许隽瑜要求洪丽灵立即搬离讼争房产的诉讼请求合理合法，应予以支持。讼争合同中并无许隽瑜因洪丽灵违约即可没收押金的约定，故许隽瑜要求没收押金的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应不予支持。讼争合同约定的滞纳金计算标准过高，可酌情调整为以16500元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率计算49天，许隽瑜主张的超过部分缺乏合法依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认许隽瑜与洪丽灵签订的《房屋租赁合同书》（编号000806）已于2014年2月27日解除；二、洪丽灵应自判决生效之日起七日内搬离厦门市思明区洪莲东二里25号1102室；三、洪丽灵应于判决生效之日起七日内向许隽瑜支付迟延支付租金的滞纳金（以16500元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率计算49天）；四、驳回许隽瑜的其他诉讼请求。
宣判后，洪丽灵不服，向本院提起上诉。
上诉人洪丽灵上诉称，原审判决关于许隽瑜行使解除权的合理期限的认定缺乏法律依据，依此认定做出的判决明显有误。一、现行法律及相关司法解释从未规定租赁合同的解除权行使期限为三个月。原审判决简单以三个月作为本案讼争合同解除权的合理期限不妥。二，《房屋租赁合同》约定的付款方式为每季度支付16500元。因此，洪丽灵于2013年12月10日支付租金16500元所获得的合同对价是讼争房屋3个月（2013年12月1日至2014年2月28日）的使用权。而对于仅有3个月期限的合同权利，其解除权的合理期限必然应当明显小于3个月。因此，原审法院以三个月作为本案讼争合同解除权的合理期限明显有误。三、许隽瑜并未在洪丽灵迟延支付租金超过七日后（2013年12月1日）提出异议，也未在收到洪丽灵迟延支付的第三季度租金后（2013年12月10日）提出异议，反而是继续允许洪丽灵承租讼争房屋。《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条的规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，其行为表明已接受的，可以认定为默示。因此，洪丽灵支付租金的行为就是要求继续履行合同，而许隽瑜接收租金并允许洪丽灵继续使用讼争房产的行为就应当视为许隽瑜以实际行为同意继续履行《房屋租赁合同书》。四、依据《中华人民共和国合同法》，当合同一方出现构成解除合同条件的违约情形时，合同相对方要么继续履行合同，要么要求解除合同。若合同相对方选择继续履行合同，则不能要求解除合同。继续履行合同是对合同状态的一种确认，一旦确认继续履行合同，则无权擅自变更。因此，在合同一方作出继续履行合同的意思表示时，应当视为其已放弃已成就的合同解除权。否则，合同一方在要求另一方继续履行合同义务的同时，仍然享有随时解除合同的权利，必然导致合同效力长期处于不确定的状态，严重影响合同交易安全，有违合同公平原则及诚实信用原则。
五、许隽瑜之所以主张解除合同并不是因为洪丽灵逾期付款导致其无法收到租金，而是洪丽灵将讼争房产出售给他人，企图将洪丽灵全家赶出讼争房产。因为法律规定“买卖不破租赁”，许隽瑜才想到行使合同解除权。但许隽瑜已经收到该季度的租金，且其在发出解除通知时，该季度的租期已经到期，不存在任何利益受损或损失扩大的情形，许隽瑜显然是滥用合同解除权，有违诚信使用原则。洪丽灵长期租赁房屋，但之前因为租期往往一年一签，所以，在讼争房产所在小区里，已经多次出现因为房东卖房租期到期而被赶出租赁房屋的情形。此次，洪丽灵跟许隽瑜商谈租赁合同的时候就要求要租得长一点，许隽瑜也是同意的。许隽瑜已经收到租金且允许洪丽灵继续使用讼争房产，但却为了出售房产的一己私利而置诚信不顾要求解除合同，承租人已经足额交付租金且其继续使用讼争房产得到许隽瑜的允许。在这情况下，原审法院保护不诚信的出租方的利益，却不保护作为弱势群体承租人的利益，是非常不公平的。综上，请求撤销原审判决，改判驳回许隽瑜的诉讼请求。
被上诉人许隽瑜答辩称，一、原审判决认定解除权的合理行使期限合理合法。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原审判决参考该条款，遵循实务惯例，认定解除权的合理行使期限为三个月合理合法。相反，洪丽灵对解除权的合理行使期限的上诉主张没有任何依据，且明显是倾向一方利益，缺乏公平立场，不能普遍推行。二、洪丽灵继续向许隽瑜支付租金的行为不能视为许隽瑜同意继续履行合同。洪丽灵继续向许隽瑜支付租金是通过银行转账的方式进行，不为许隽瑜所控制，不能视为许隽瑜放弃解除权，同意继续履行合同。三、合同约定的解除权合法有效。《房屋租赁合同》第六条明确约定，在乙方（洪丽灵）拖欠租金超过七天的情况下，甲方（许隽瑜）可解除合同。该合同条款不违反法律法规强制性规定，合法有效。四、洪丽灵拖欠租金达49天，合同解除的条件成就。按合同的约定，洪丽灵的第二期租金共16500元应于2013年8月23日前支付，但洪丽灵直到2013年9月25日才支付，延迟共32天：洪丽灵的第三期租金共16500元应于2013年11月23日前支付，但其直到2013年12月10日才支付，延迟共17天，两次共延迟49天。合同约定洪丽灵如拖欠租金超过七天，许隽瑜有权解除合同，其拖欠租金的期限远远超过七天，合同约定的解除权成就，许隽瑜有权解除合同。五、许隽瑜依法行使了解除权，《房屋租赁合同书》已依法解除。许隽瑜的合同解除权成就。其也于2014年2月26日发《律师函》解除合同，依法行使了解除权，洪丽灵于次日收到了《律师函》，解除的通知生效，双方的《房屋租赁合同书》此时已解除。综上，请求维持原审判决，驳回洪丽灵的上诉请求。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均无新的证据提交。
本院认为，洪丽灵支付租金之行为业已超过合同约定应付租金期的长达数日，其亦无相关证据佐证因不可抗力等事由而致延期支付租金，故许隽瑜依约享有合同之解除权。许隽瑜亦在合理的期限内行使解除权，通知洪丽灵解除双方所签订的《房屋租赁合同书》，原审判决综合各因素确定行使解除权之合理期限并无不当。虽许隽瑜在洪丽灵转账支付租金后方才发出解除通知，但洪丽灵转账支付租金行为系单方行使，并不能视为许隽瑜对双方可继续履行合同之意思表示的认可。该行为亦不可为致许隽瑜丧失其解除权之事由。许隽瑜行使其解除权存合同和法律之依据，并无不当，故应确认双方之间签订的《房屋租赁合同书》已于2014年2月27日解除。洪丽灵的上诉缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人洪丽灵的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费140元，由上诉人洪丽灵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年八月二十日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。