江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终282号
上诉人（原审被告）：南京建维房地产开发有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区将军路。
法定代表人：吴根全，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张露，江苏泓远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵辉娟，江苏泓远律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):蓝来忠,男,1968年11月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人:陶然，江苏同大律师事务所律师。
上诉人南京建维房地产开发有限公司（以下简称建维公司）因与被上诉人蓝来忠商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初5448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建维公司上诉请求：1、撤销一审法院判决，依法改判。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，实际损失与预期利益有异，实际损失包括现有财产灭失或减少等；预期利益是指合同在履行后可以实现可取得的利益。本案中上诉人逾期交房对被上诉人造成的租金损失属于预期利益损失，被上诉人亦未举证证明自己的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，请求增加的违约金数额只能以不超过实际损失额为限，虽然商品房买卖《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定了逾期交房违约金可以按照租金标准确定，但适用此条的前提是合同对违约金数额没有约定。本案中合同明确约定了逾期交房的违约金数额，且被上诉人并无实际损失，一审法院以租金为标准调高违约金明显不符合法律规定。二、被上诉人主张逾期交房违约金的依据是双方签订的商品房预售合同，一审法院依据中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证公司）对案外人刘三川所购买房屋的租金价格出具的评估报告及评估补充函进行判决错误。该评估报告本身缺乏客观性、准确性，不应被采信。评估报告应当记载估价技术路线、方法和测算过程、估价结果及其确定的理由，本案评估报告记载其采用比较法进行评估，但并未列举出交易实例，也没有测算过程，更没有评估结果确定的理由，该份评估报告不能使人信服。实际上案涉房屋位置偏远，居住聚集程度低，租金市场的需求极小，目前网上公布的租赁价格很低。案涉房屋面积为203.6平方米，而鉴定报告所评估的刘三川所购买房屋的面积214.18平方米，面积不同租金有差异，刘三川房屋的鉴定报告不具有参照性，被上诉人亦未提供周边小区出租情况的证据。一审法院在未查明市场行情的情况下，以上述鉴定报告作为依据作出判决不当。三、一审法院没有认定停工日期错误，根据南京市政府及相关部门的文件，上诉人在亚洲青年运动会（以下简称亚青会，2013年7月15日-2013年8月31日）、南京青年奥林匹克运动会（以下简称青奥会，2014年7月15日-2014年8月31日）、国家公祭日（2014年12月1日-2014年12月17日）期间停工建设，以上共计111天应从逾期交房期间扣除，一审对此未扣除错误。四、一审法院参照鉴定报告认定逾期交房违约金，首先上诉人不同意鉴定，如被上诉人认为本案需要鉴定，应当在法定举证期间内申请鉴定，程序不当。
蓝来忠辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
蓝来忠向一审法院起诉请求：1、建维公司支付逾期交房违约金12万元（按照6000元/月的标准自2014年6月30日起至2016年3月13日止）；2、建维公司对全部房屋质量问题依法进行维修，且修复结果达到国家相关质量验收规范，修复后质量保修期限自修复合格之日重新计算；3、建维公司支付房屋质量问题期间蓝来忠的损失（按每月6000元的标准，从2016年3月起算，至质量问题解决之日止）；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费由建维公司承担。
一审法院认定事实：2013年10月10日，蓝来忠（乙方）与建维公司（甲方）签订叶泊山庄商品房预售合同，约定由蓝来忠购买建维公司开发的位于南京市江宁区谷里街道丹阳大道111号叶泊山庄某幢102室房屋，房屋面积203.6平方米，单价14489.19元/平方米，总价2950000元。合同第六条第一项约定，甲方应于2014年6月30日前向乙方交付该商品房;第二项约定：该商品房交付时应当取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料;第三项约定：甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之0.1/天计算，向乙方支付延迟期间的违约金。
合同签订后，蓝来忠支付了全部购房款。2015年7月27日，案涉房屋所在楼幢取得建设工程规划核实合格书。2015年12月28日，案涉房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案表。2016年3月3日，建维公司向蓝来忠寄送入住通知书，载明案涉房屋的交房时间为2016年3月7日至13日。2016年3月30日，蓝来忠、建维公司及南京明月物业管理有限公司签订说明一份，载明蓝来忠同意将违约赔付金中的2565元冲抵案涉房屋半年的物业管理费（自2016年4月1日至2016年9月30日），即上述期限内该房屋物业管理费由建维公司从延期违约金中代为支付给物业管理公司。南京明月物业管理公司在该说明上盖章确认。
一审法院另查明，2013年8月16日-24日，亚青会在南京市召开。为确保工程质量，巩固前期“控尘”整治成效，南京市政府要求亚青会前一个月，加大巡查频次，确保各项整改措施落实到位。亚青会期间，一般工地一律停工。南京全市范围内易扬尘作业7月15日起将停止施工。
一审法院再查明，2013年6月7日，案外人刘三川与建维公司签订购房合同，约定刘三川向建维公司购买该小区16幢101室房屋，房屋面积214.18平方米，交房时间为2014年6月30日。因建维公司逾期交房，刘三川向一审法院提起诉讼并申请对上述101室房屋租金价格水平进行评估。一审法院于2016年10月14日委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证公司）进行鉴定。2016年10月27日，中证公司出具中证鉴估字（2016）第045号房地产评估报告及评估补充函，载明鉴定意见：“江宁区谷里街道丹阳大道111号叶泊山庄16幢101室房屋自2014年7月1日至2016年3月13日租金评估总价73580元，其中2014、2015、2016年的月租金分别为3287.01、3451.36、3623.93元”。经质证，蓝来忠对鉴定报告的三性不持异议，但其坚持要求按照每月6000元的租金标准主张损失。建维公司认为本案不具备申请鉴定的事由，同时报告中对租金的鉴定依据不够充分，鉴定的标准过高，与法律规定的实际损失不相符合。
一审法院又查明，案涉位于叶泊山庄某幢102室房屋在交付时存在屋顶、墙面裂缝问题，建维公司于2016年4月初对该房屋存在的裂缝问题进行了修复，2016年10月又做了饰面工作。
一审法院认为，蓝来忠、建维公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。建维公司未能按期交付房屋，应承担违约责任。关于违约金支付标准。第一，蓝来忠辩称双方约定的违约金标准过低，请求按照同地段同类型房屋的租金标准予以增加；第二，建维公司逾期交房客观上给蓝来忠造成不能占有使用案涉房屋的实际损失，该损失与蓝来忠租赁案涉房屋的租金相一致，而合同约定的“按照已收房屋价款万分之0.1/天计算”的违约金明显低于建维公司逾期交房给蓝来忠造成损失，故一审法院认定案涉房屋参照同时期同地段同类型房屋的租金标准计算违约金。经一审法院委托，中证公司作出房地产估价报告，对叶泊山庄16幢101室房屋的租金价格水平进行测算，建维公司虽对该份鉴定报告持有异议，但未提供证据予以证实，故一审法院对该鉴定报告的鉴定结论予以采信，参照该份鉴定报告，一审法院认定本案逾期交房违约金自2014年7月1日至2016年3月13日为73580元。
关于建维公司主张的亚青会、青奥会、国家公祭日时间应当从逾期交房期间中扣除的意见。首先，建维公司要求扣除的亚青会期间为2013年7月15日至2013年8月31日，而本案合同签订于2013年10月10日，即便建维公司因遵守政府相关政策在亚青会举办期间对其工地实施停工措施，其之后与蓝来忠签订商品房预售合同时，应当合理规划工期，自行降低亚青会的举办对交房造成的影响，故对上述亚青会期间不予扣除;其次，建维公司要求扣除的青奥会期间（2014年7月15日至2014年8月31日）、国家公祭日期间（2014年12月1日至2014年12月17日）均发生于合同约定的交房日（2014年6月30日）之后，与本案的逾期交房期间无关。综上，建维公司的上述主张均于法无据，一审法院不予采纳。
对于建维公司主张其公司因迟延交房对业主补偿了树木及四件套价值1900元，要求抵扣逾期交房违约金的意见，无事实与法律依据，且蓝来忠对此事实亦不认可，故一审法院不予采信。对于建维公司主张蓝来忠同意将违约赔付金中的2565元冲抵自2016年4月1日至2016年9月30日半年的物业管理费的意见，因该小区物业管理公司即明月物业管理公司对该冲抵协议予以确认，各方均同意以半年物业费冲抵2565元违约赔付金的意见不违反法律规定，一审法院予以准许。综上，一审法院认定本案逾期交房违约金应为71015元（73580元﹣2565元）。
对于蓝来忠主张的要求建维公司对房屋质量问题进行维修及主张维修期间租金损失的诉讼请求，经勘验，案涉房屋在交付时存在屋顶、墙面裂缝问题，建维公司于2016年4月初对该房屋存在的裂缝问题进行了修复，2016年10月又做了饰面工作。综合本案具体情况，一审法院酌定建维公司赔偿蓝来忠修复房屋期间的损失3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条之规定，一审法院判决：一、南京建维房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付蓝来忠延期交房违约金71015元及损失3000元，合计74015元;二、驳回蓝来忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3020元，由蓝来忠负担1395元，南京建维房地产开发有限公司负担1625元。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一审认定上诉人应向被上诉人支付的逾期交房违约金是否恰当。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。
本案中，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋存在违约行为，故一审判决其向被上诉人承担逾期交房的违约责任，具有事实及法律依据。被上诉人因上诉人逾期交房客观上产生不能使用房屋的损失，而双方约定的按照已收价款的万分之0.1/天计算逾期交房违约金标准明显偏低，不足以弥补被上诉人的实际损失。在案外人刘三川诉建维公司商品房预售合同纠纷一案中，一审法院按照法定程序委托中证公司对刘三川所购买的房屋租金价格进行鉴定，中证公司亦出具了评估报告及评估补充函，一审法院在该案中对该评估报告予以采信。因涉及到叶泊山庄逾期交付的房屋较多，本案被上诉人与案外人刘三川所购房屋面积相近，户型类似，一审法院参照中证公司对刘三川所购房屋租金出具的评估报告，对本案房屋的租金标准予以认定，并据此调整上诉人逾期交房违约金数额并无不当，且符合诉讼的经济和效率原则，本院对此予以维持。
上诉人主张其在亚青会、青奥会、国家公祭日期间停工建设，应将该期间从计算逾期交房违约金期间中扣除。本院经审查认为，涉案商品房预售合同签订于2013年10月10日，晚于上诉人主张扣除的亚青会（2013年7月15至8月31日）停工建设期间，建维公司在与上诉人签订商品房预售合同时，应当预见到相关情况，对交房时间应当作出合理约定；而青奥会、国家公祭日均发生在合同约定的交房日之后，故一审法院对上诉人的以上主张不予支持，并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，建维公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3020元，由上诉人南京建维房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年四月十二日
书 记 员 汪海燕