河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民三终字第01011号
上诉人（原审被告）：谢保岑。
委托代理人：张国瑞，河南雷鸣律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：朱航。
委托代理人：邢立民，河南雷鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田存。
被上诉人（原审原告）：丁军。
被上诉人（原审原告）：谢清玉。
被告：邓州市龙海房地产开发有限公司。
住所地：邓州市交通路**号。
法定代表人：武明龙，任该公司经理。
原审被告：常义胜。
原审被告：刘新才。
原审被告：麻小杰。
原审被告：宋明献。
原审第三人：郑州予晨贸易有限公司。住所地：郑州市金水区纬四路东段金水花园西区**号楼***号。
法定代表人：王龙，任该公司经理。
上诉人谢保岑、朱航与被上诉人田存、谢清玉、丁军、原审被告邓州市龙海房地产开发有限公司（以下简称龙海公司）、常义胜、刘新才、麻小杰、宋明献、原审第三人郑州予晨贸易有限公司（以下简称予晨公司）房屋买卖合同纠纷一案，田存、谢清玉、丁军于2010年1月11日向河南省邓州市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、田存、谢清玉、丁军与龙海公司所签订的“商品房买卖合同”为有效合同，商品房归田存、谢清玉、丁军所有；2、龙海公司、谢保岑、常义胜、刘新才、麻小杰、宋明献、予晨公司自判决生效后十日内为田存、谢清玉、丁军办理房屋所有权证书；3、龙海公司、谢保岑、常义胜、刘新才、麻小杰、宋明献、予晨公司自判决生效后十日内交付房屋，共同赔偿损失16万元；4、龙海公司、谢保岑、常义胜、刘新才、麻小杰、宋明献、予晨公司承担本案诉讼费。原审法院经审理于2010年12月7日分别作出（2010）邓法民一初字第007号、第008号、第006号民事判决，第三人予晨公司不服向本院提起上诉。本院于2011年10月10日分别作出（2011）南民一终字第135号、第133号、第134号民事裁定，裁定撤销（2010）邓法民一初字第007号、第008号、第006号民事判决，发回重审。原审法院另行组成合议庭，进行了合并审理。审理中，朱航申请以第三人身份参加本案的诉讼，原审法院经审理于2012年7月19日做出（2012）邓法民一初字第15、16、17号判决。判决后朱航、谢保岑提起上诉，本院经审理于2013年12月18日做出（2013）南民三终字第00364号裁定，裁定撤销原审法院（2012）邓法民一初字第15、16、17号民事判决，发回重审。原审法院经重新审理于2014年5月15日作出（2014）邓法民初字第73、74、75号民事判决。谢保臣、朱航不服，向本院提起上诉，本院于2014年7月31日受理后，依法组成合议庭于2014年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人谢保臣的委托代理人张国瑞，上诉人朱航的委托代理人邢立民到庭参加诉讼，被上诉人田存、谢清玉、丁军，原审被告龙海公司、常义胜、刘新才、麻小杰、宋明献、予晨公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年5月30日、6月5日、7月6日，田存、谢清玉、丁军与龙海公司分别签订商品房买卖合同，田存、谢清玉、丁军分别以27万元、60万元、27万元的价格购买龙海公司所开发的“东都花园”5号楼商铺一间（S509）、二间（S506、S507）、一间（S508）。田存、谢清玉、丁军在支付房款后，龙海公司也将房屋交付田存、谢清玉、丁军。双方未办理产权登记手续，但于2009年7月27日在邓州市房地产市场管理处办理了商品房交易分户登记。田存、谢清玉、丁军在接受房屋后即将房屋出租给他人使用。2010年元月6日，第三人予晨公司以田存、谢清玉、丁军所购房屋归该公司所有为由，将田存、谢清玉、丁军所买的房屋换锁后锁上。
另查明，“东都花园”5号楼是常义胜、刘新才、谢保岑、麻小杰、宋明献以龙海公司的名义进行的房地产开发项目。该5号楼所使用土地原系第三人予晨公司通过国有土地出让形式合法取得，2007年2月28日，第三人予晨公司将该土地使用权有偿转让给张吉峰，并与张吉峰、张正平签订了合同书。予晨公司为合同甲方，张吉峰为合同乙方。该合同第2条约定：“甲方收到乙方定金后，同意乙方以甲方名义办理准建手续，乙方在十日内提供施工有关方案、图纸等，甲方负责办理规划许可证……。”第3条约定：“乙方付清款后，乙方全权负责该项目的报批建设，销售、核算等一系列相关事宜，甲方配合”。同日，张吉峰又与刘新才签订土地分割协议书一份，张吉峰为乙一方，刘新才为乙二方，张吉峰将从予晨公司处购买的土地中的9.9亩土地使用权转让给刘新才，该协议第二条约定“双方准建及施工手续由甲方帮助统一办理……”。刘新才与张吉峰签订土地分割协议后分割取得其中的9.9亩土地，又以土地作为出资方式，由谢保岑、刘新才（甲方）与常义胜、张正平（乙方）在2007年3月19日签订了联合建房协议书，约定：“乙方在甲方所指定的地皮上按规划建房，建好后五五分成。”此协议签订后，张正平退出。因建房土地刘新才等人购买后没有办理过户手续，土地使用证上仍显示户主是予晨公司，因常义胜没有房产开发资质，开发的房产手续仍需以龙海公司、予晨公司名义办理，龙海公司、予晨公司只提供相关手续未进行实际开发。2007年8月29日邓州市规划局颁发的邓规管字（2007）第2007023号建设工程规划许可证上所批户头为郑州予晨贸易有限公司，2007年10月17日邓州市房产管理局颁发的商品房预售许可证所批的户头为郑州予晨贸易有限公司、邓州市龙海房地产开发有限公司。常义胜依约进行了建设。5#楼是2007年5月1日开发，2008年12月13日竣工，2009年1月3日组织验收，2009年7月9日办理备案手续。工程建成后由常义胜负责后期对外销售。又查明：2007年2月28日第三人予晨公司将其22.4亩土地转让给张吉峰，张吉峰又将其中的9.9亩分割转让给刘新才等人，因刘新才等人未将土地款当即付清，同时王秉申代表予晨公司与张吉峰又签一附加协议，把刘新才等人所欠300万元土地款由所建房屋相抵，协议规定“房产位于联合开发小区的东一环大门南侧，面积为，一层500平方米，二层250平方米，四层250平方米，小区内单位二层250平方米，三层250平方米，一层作价每平方米3500元，二至四层作价每平方米1000元。”予晨公司之后出售东都花园5#楼部分房屋，卖后将款收抵欠款，收款后给东都花园售楼部出具收据，由售楼部给买房人出具龙海公司收据，买房人持龙海公司收据办理房权证明。2007年2月26日，谢保岑给予晨公司出具委托书称“我特委托张正平同志与其公司签订位于团结路和东一环交叉口西北角、网通公司东22.4亩土地中的南半部9.9亩联合开发协议”。2007年2月29日谢保岑以予晨公司土地授权方代表身份作为甲方，张正平以予晨公司联合开发商代表身份作为乙方签订一联合建房协议，协议约定“一、甲方以网通公司东侧地皮作为投资，作价陆佰万元整，计9.9亩（资金自筹），乙方协助所筹得资金，甲方按2%计息付给乙方。二、乙方在甲方所指定的地皮上按规划建房，建好后五五分成（待实际面积建成后再行细分配），甲方协助所筹得资金，乙方按2%计息付给甲方……。甲方：谢保岑、乙方：张正平”。2007年2月28日甲方谢保岑，乙方张正平签一联合开发附加协议，经甲乙双方共同协商，甲方土地乙方联合开发，甲方所欠郑州予晨贸易有限公司300万元，乙方所欠予晨贸易有限公司20万元，共计320万元，由5号楼支付相抵，一层500平方米，二、三、四层各500平方米，二、三、四层各为四个单元，自北往南一层门面500平方米，自北往南一至九号房，具体面积以图纸设计为准，如面积有出入以实际结算多退少补”。协议中约定的房屋包含争议的四间门面房。同日，由王秉申代表予晨公司作为甲方，谢保岑作为乙方，签订附加协议，约定：“1、甲、乙双方联合开发中，甲方以320万元购买乙方所建部分房产。2、房产位于联合开发小区的东一环大门南侧，面积为：一层500平方米，二层500平方米，三层500平方米，四层500平方米；二、三、四层为各四个单元，门面房以大门南起从北往南一至九号房。”该协议与谢保岑、张正平签订的附加协议内容一致，虽名为购买，实则仍是以房抵款。2007年10月20日张正平为甲方，谢保岑为乙方，予晨公司为丙方签订房屋交接协议，内容为“根据郑州予晨贸易有限与谢保岑、张正平签订的联合开发协议及附加协议的约定，经三方同意，现将已建成的五号楼应分配给予晨公司的房产明确如下并进行交接：“1、门面房500M2从小区大门开始，自北向南1-9间。2、二三四层各500M2，位置从北向南四个单元。3、合计面积以办房产证实际面积为准，多退少补。”2007年11月26日，第三人予晨公司与第三人朱航签订了房屋买卖合同，将本案涉及的房屋出售给第三人朱航。为此酿成诉讼，田存、谢清玉、丁军诉至法院，要求依法予以解决。
原审法院认为：田存、谢清玉、丁军分别与龙海公司所签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且田存、谢清玉、丁军已付清房款，常义胜已交付了房屋，双方又在相关职能部门就交易行为进行了分户登记，为有效合同，受法律保护。常义胜、谢保岑、刘新才、麻小杰、宋明献作为实际房地产开发人，应与龙海公司一起协助田存、谢清玉、丁军办理产权登记手续，履行自己的合同义务。田存、谢清玉、丁军在未取得房屋产权证的情况下请求赔偿损失无事实和法律依据。谢保岑、刘新才、麻小杰、宋明献欠土地款属实，但是其购买土地是从张吉峰手中取得，张吉峰是从予晨公司手中购得，予晨公司追要土地款应向张吉峰追要。刘新才、谢保岑、麻小杰、宋明献与常义胜联合开发的房屋，常义胜、刘新才、谢保岑等人有处分所建房屋的权利。常义胜、刘新才、谢保岑、麻小杰、宋明献所卖房屋都是以龙海公司的名义对外销售，这是不争的事实。谢保岑原本与刘新才作为出地方与常义胜签订联合建房协议，可又于2007年2月29日以予晨公司土地授权方代表的身份与予晨公司联合开发商代表张正平签联建协议，该协议实际是予晨公司与予晨公司自己签订的协议，况且与东都花园5#楼是常义胜、刘新才、谢保岑等人联合开发的事实不符，应为无效协议，予晨公司并非东都花园5#楼实际开发人。同样道理，2007年2月28日谢保岑与张正平签订的联合开发附加协议也属无效协议，并且，谢保岑作为联合开发人之一，在事先未得到其他联合开发人常义胜等的授权、事后也未得到常义胜等人追认的情况下，与张正平、予晨公司签订以房抵款的附加协议，实为无权处分，均为无效协议。予晨公司并未取得附加协议中约定房屋的所有权。故予晨公司对田存、谢清玉、丁军所购房屋无处分权。第三人予晨公司与朱航之间的房屋买卖合同也属无效合同。第三人请求确认与予晨公司签订合同有效，并限予晨公司给其办理房产权证书的理由不能成立，不予支持。第三人予晨公司、谢保岑的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第一百四十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、田存、谢清玉、丁军分别与邓州市龙海房地产开发有限公司于2009年5月30日、6月5日、7月6日所签订的“商品房买卖合同”为有效合同；二、邓州市龙海房地产开发有限公司、常义胜、谢保岑、刘新才、麻小杰、宋明献于本判决生效后三十日内协助田存、谢清玉、丁军到邓州市房管部门办理产权登记手续；三、驳回田存、谢清玉、丁军要求邓州市龙海房地产开发有限公司、常义胜、谢保岑、刘新才、麻小杰、宋明献赔偿损失的诉讼请求。案件受理费20500元，由邓州市龙海房地产开发有限公司、常义胜、刘新才、谢保岑、麻小杰、宋明献负担。
朱航上诉称：一、龙海公司与予晨公司是本案的共同被告，原审判决列予晨公司为第三人参加诉讼程序违法。二、原审判决认定基本事实不清，部分事实错误。1、原审判决认定予晨公司与朱航签订的房屋买卖协议无效事实不清。2、原审判决认定龙海公司与田存、谢清玉、丁军分别签订了房屋买卖合同错误，龙海公司只是涉案房屋的被挂靠单位之一，既不是房屋的出卖人，也不是收款人，实际上其房屋买卖合同是田存、谢清玉、丁军与常义胜签订的，售房款也是常义胜收取的；原审判决认定龙海公司收到房款后已向田存、谢清玉、丁军交付房屋错误；原审判决认定田存、谢清玉、丁军接受房屋后将房屋出租他人使用错误；原审判决认定予晨公司将田存、谢清玉、丁军购买的房屋换锁错误，实际上涉案房屋早在2007年11月已交付给朱航，2010年1月朱航父亲发现房屋被人打开才换的锁。三、原审判决认定予晨公司对涉案房屋无权处分错误。涉案的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》均注明予晨公司是开发商之一，2007年10月20日，张正平与谢保臣、予晨公司签订的协议已将包括涉案的四间房屋在内的房屋交付给了予晨公司，开发商之间是否存在挂靠关系并不影响朱航与予晨公司与朱航之间房屋买卖合同关系。四、朱航与田存、谢清玉、丁军持有的房屋买卖合同均为有效合同，在双方均没有办理房屋产权证的情况下，应当按照合法占有房屋以及买卖合同成立的先后顺序确定权利保护顺位，朱航签订合同的时间是2007年11月26日，早与田存、谢清玉、丁军与常义胜以龙海公司签订的合同，因此依法应当支持朱航的诉讼请求。
谢保臣上诉称：一、原审判决认定田存、谢清玉、丁军与龙海公司签订的商品房买卖协议有效错误。该合同显示的出卖方为龙海公司，但实际出卖人为常义胜，出卖方主体错误；商品房预售许可证明确记载预售人为龙海公司和予晨公司，而合同上显示的出卖方只有龙海公司，合同内容与登记不符；合同约定的交付时间为2008年11月30日，但签订合同时间为2009年7月6日，明显不符；田存、谢清玉、丁军提交的房管部门分户登记备案表填写的价格与合同价格明显不符。二、原审判决对各方当事人的证据采信标准不一，没有做到客观公平，尊重事实。三、原审判决超越审判职权，错误认定了部分与本案无关的事实。1、原审判决认定谢保臣、刘新才、麻小杰、宋明献与田存、谢清玉、丁军有合同关系错误。田存、谢清玉、丁军所持有的商品房买卖协议的相对方为龙海公司，实际出售人为常义胜，与谢保臣、刘新才、麻小杰、宋明献无合同关系，更谈不上合同义务的履行问题。2、原审判决认定常义胜、谢保臣、刘新才、麻小杰、宋明献为实际房地产开发人是对案件事实的严重歪曲。事实上刘新才、麻小杰、宋明献与谢保臣系雇佣关系，谢保臣与常义胜是房屋联建合同关系。3、原审判决认定予晨公司追要土地款应向张吉峰追要错误，且超出法院的审理范围。4、原审判决认定刘新才也是土地出让方错误。5、原审判决认定谢保臣与张正平签订的协议是予晨公司与自己签订的协议为断章取义，是对该合同的严重误解。6、原审判决认定东都花园是常义胜、谢保臣、刘新才等人联合开发的无任何证据支持。实际上东都花园5号楼是谢保臣与张正平联合开发的，后因张正平资金不足退出，才吸纳常义胜作为投资人进行建设。7、原审判决认定2007年2月28日谢保臣与张正平签订的联合开发协议是无权处分，是无效合同违背事实，且超越审理范围。8、原审判决认定谢保臣与张正平、予晨公司签订的以房抵款的附加协议为无权处分也是无效协议违背事实，且超越审理范围。
谢保臣与朱航相互对对方的上诉理由均无异议。
二审庭审中朱航向法庭提交了以下新证据：1、2014年9月5日谢清玉与常义胜签订的案外和解协议；2、2014年9月5日予晨公司、龙海公司与朱航、常义胜签订的案外和解协议（分别加盖有予晨公司和龙海公司印章）。朱航庭审中请求法院对以上协议进行核实并依法确认，并明确表示放弃对丁军和田存所购买的两间房屋主张权利。谢保臣的质证意见为，请求法庭对以上和解协议予以核实，依照该协议谢清玉、丁军、田存的问题已经解决，但原审判决认定的部分事实错误，故我方坚持上诉意见。
因田存、谢清玉、丁军、常义胜经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。庭审后本院分别对田存、谢清玉、丁军、常义胜就以上协议的真实性进行了询问。田存、谢清玉、丁军、常义胜对以上两份协议的真实性均无异议，并表示各方已按该协议实际履行。丁军、田存还向本院提交了情况说明，内容为，东都花园5号楼开发商经予晨公司确认已于2014年6月将争议的S508、S509房屋归还我们。
合议庭认为，二审中朱航提交的谢清玉与常义胜签订的案外和解协议谢清玉与常义胜均予以认可，予晨公司、龙海公司与朱航、常义胜签订的案外和解协议分别加盖有予晨公司和龙海公司印章，朱航与常义胜亦予以认可，且各方已按协议内容实际履行，应予采信。
本院经审理除对原审判决查明的事实予以确认外另查明：本案审理期间，谢清玉与常义胜于2014年9月5日签订了案外和解协议书，该协议约定：1、解除常义胜代表龙海公司与谢清玉签订的《商品房买卖合同》，谢清玉购买的房屋由常义胜另行处理。2、常义胜按谢清玉实际交付购房款数额的双倍返还购房款和赔偿损失110万元。常义胜在签订本协议时已经付清100万元，下欠10万元由常义胜对谢清玉写出欠条，并由常义胜按欠条约定的时间付款。3、谢清玉和常义胜之间的一切来往手续（包括所有收条、欠条），双方都没有收回，但是在本协议签订之时全部作废，常义胜自愿放弃向谢清玉追要剩余全部购房款。除常义胜需要支付欠条所写的10万元外，双方对此房屋从此不存在其他债权债务关系。4、此协议签订以后，买卖双方的所有争议均告解决，永远不再追究对方的其他责任（常义胜欠条的10万元除外）。当日，常义胜与朱航又签订了案外和解协议，内容为：1、常义胜代表龙海公司与谢清玉签订《商品房买卖合同》予以解除，“东都花园”五号楼一楼从北往南数第6、7间商铺（S506、S507）归朱航所有。2、常义胜因解除与谢清玉之间的《商品房买卖合同》，需要接受金额向谢清玉双倍返还购房款和赔偿损失共计110万元。朱航为了协助常义胜解除与谢清玉之间的商品房合同，自愿补偿常义胜40万元。3、常义胜协助朱航办理房屋所有权登记手续，由此发生的费用由朱航承担。4、此协议签订后，予晨公司、朱航、常义胜之间因本案发生的所有争议均告解决，双方永远互不追究对方的其他责任。5、朱航与予晨公司之间的房屋买卖合同，由朱航负责处理，常义胜不承担任何责任。予晨公司、龙海公司均在该协议上加盖了印章。
本院认为：虽然朱航向本院提起上诉请求确认朱航与予晨公司签订的《房屋买卖合同》有效并应当予以履行，但其在庭审中明确表示请求确认其与常义胜、龙海公司、予晨公司之间达成的案外和解协议，并表示放弃对丁军和田存所购买的两间房屋主张权利，属当事人对自己权利的合法处分，本院仅对其与常义胜、龙海公司、予晨公司之间达成的案外和解协议进行审查，对朱航的其他上诉请求及理由本院不予评述。关于谢保臣的上诉请求及理由，本院认为，邓州市房产管理局颁发的涉案房屋的商品房预售许可证注明的预售许可人为予晨公司和龙海公司，龙海公司具备房地产开发资质，而予晨公司不具备房地产开发资质，依据该预售许可证龙海公司有权对外销售涉案房屋，依据常义胜等人与龙海公司签订的联合开发房地产协议的约定，常义胜有权以龙海公司的名义对外销售房屋。邓州市房产管理局颁发的商品房预售许可证具有公示效力，而常义胜等人与龙海公司及常义胜与刘新才、谢保臣签订的协议均系其内部约定，对外不产生法律效力，田存、谢清玉、丁军与龙海公司签订的商品房买卖协议均加盖有龙海公司的印章，且有龙海公司授权人常义胜的签字，该商品房买卖合同的相对方应当为田存、谢清玉、丁军与商品房预售许可证注明的房地产开发企业龙海公司，谢保臣上诉称合同主体错误、合同内容与登记不符的理由均不能成立，本院不予采信。田存、谢清玉、丁军与龙海公司签订的商品房买卖协议约定的交付时间是否早于合同的签订时间及房管部门分户登记备案表填写的价格与合同价格是否相符，属合同的履行问题，均不能对合同的效力产生影响，故原审法院认定田存、谢清玉、丁军与龙海公司签订的商品房买卖协议有效正确，谢保臣上诉称该协议无效的理由不能成立，本院不予支持。因该案系商品房买卖合同纠纷，应当依据具有公示效力的商品房预售许可证确定合同的相对方，至于涉案房屋占用的土地在转让过程中签订的一系列协议及发生的纠纷与本案不属同一法律关系，本院不予审查，可另行处理。常义胜作为龙海公司的授权人其在诉讼过程中与谢清玉签订的案外和解协议经本院核实是双方当事人的真实意思表示，亦不损害国家、集体和第三人的利益，应予认定，依据该协议的约定，谢清玉与龙海公司签订的商品房买卖协议双方均同意予以解除，本院予以准许。同样，常义胜与朱航签订的案外和解协议因常义胜系龙海公司的授权人，且经龙海公司和予晨公司盖章确认，亦应予以认定，依据该协议约定，谢清玉与龙海公司签订的商品房买卖协议解除后，该协议约定的“东都花园”五号楼一楼从北往南数第6、7间商铺（S506、S507）归朱航所有，该约定不违背法律规定，本院予以确认。以上两个协议约定的其他内容均系各方当事人自愿达成的，可自行履行。综上，原审判决认定事实基本清楚，但因二审期间出现了新的事实，应予变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，变更原审判决为：
一、解除谢清玉与邓州市龙海房地产开发有限公司于2009年6月5日所签订的“商品房买卖合同”。
二、邓州市龙海房地产开发有限公司所开发的“东都花园”5号楼商铺S506、S507二间归朱航所有，S508一间归丁军所有，S509一间归田存所有。邓州市龙海房地产开发有限公司、常义胜于本判决生效后三十日内协助朱航、丁军、田存到邓州市房管部门办理产权登记手续；
三、驳回田存、谢清玉、丁军要求邓州市龙海房地产开发有限公司、常义胜、谢保岑、刘新才、麻小杰、宋明献赔偿损失的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计61500元，由邓州市龙海房地产开发有限公司、常义胜、刘新才、谢保岑、麻小杰、宋明献负担20500元，朱航负担20500元，谢保臣负担20500元。
本判决为终审判决。
审判长 龚跃伟
审判员 马 蕊
审判员 沈 飞
二〇一五年一月二十日
书记员 张俊博