江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终3855号上诉人(原审被告)：奚全昌，男，1967年08月10日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：陆卫红，江苏欣博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘胜利，男，1981年12月2日出生，汉族，住山东省曹县。委托诉讼代理人：周建斌，江苏正气浩然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张素霞，女，1982年9月23日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周建斌，江苏正气浩然律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：常州市常居房地产营销策划有限公司，住所地江苏省常州经济开发区戚墅堰街道商住中心26幢1号。法定代表人：孙华，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋媛，女，该公司法务经理。原审被告：施惠贤，女，1977年12月5日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。上诉人奚全昌因与被上诉人刘胜利、张素霞、常州市常居房地产营销策划有限公司（以下简称常居公司）、原审被告施惠贤房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奚全昌上诉请求：改判驳回刘胜利、张素霞要求奚全昌双倍返还定金8万元的诉讼请求;一、二审诉讼费用由刘胜利、张素霞、常居公司承担。事实和理由：1.本案所涉房屋系奚全昌的个人财产，奚全昌仅是委托施惠贤代为签订《房地产买卖居间合同》，但并没有委托施惠贤收取定金，因此施惠贤收取定金的行为属于无权代理行为，根据我国《民法通则》的相关规定，不应由奚全昌承担责任。2.该4万元定金在签订《房地产买卖居间合同》时已经转化为履约保证金，也即无论是施惠贤还是奚全昌并没有真正收取所谓的4万元定金，更谈不上需要双倍返还定金。3.奚全昌不存在中途毁约的行为。本案所涉房屋买卖之所以到目前为止没有履行完毕,主要过错是在于《房地产买卖居间合同》的丙方即常居公司。根据我国《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。常居公司作为专业从事房屋买卖的中介机构，应当尽到审核和如实告知的义务，而常居公司在签订本案所涉《房地产买卖居间合同》时，根本没有履行审核及如实告知义务，既没有审核奚全昌的房屋所有权证、土地使用证、身份信息等，更没有如实告知买受人有关房屋的基本情况，即房屋是否存在贷款，是否被查封等。由于奚全昌在签订本案所涉《房地产买卖居间合同》时，根本不知道房屋已在2016年9月份被法院查封，即如果知道被法院查封的话，是不可能签订《房地产买卖居间合同》，而且查封的原因是2016年9月，常州市常鸿电器厂与苏州银行股份有限公司常州分行采取财产保全而查封了奚全昌所有的房屋，事后虽经奚全昌与苏州银行股份有限公司常州分行协调，但由于苏州银行股份有限公司常州分行不同意解封，所以导致本案的房屋买卖无法继续履行。因此，如果说常居公司在履行居间行为的过程中，对本案所涉房屋履行审核义务的话，在2016年11月23日签订合同前就能发现房屋是否被查封的情形，如果按合同法的规定如实向刘胜利、张素霞履行告知义务的话，就不会导致本案合同的签订，更谈不上收取定金的情形。所以本案不存在奚全昌中途毁约或违约的情形，真正的原因是奚全昌在不知道房屋被查封的情形下而签订的《房地产买卖居间合同》，作为奚全昌没有过错，故刘胜利、张素霞要求奚全昌双倍返还定金8万元没有事实和法律依据。刘胜利、张素霞辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。常居公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。施惠贤未陈述意见。刘胜利、张素霞向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方于2016年11月23日签署的《房地产买卖居间合同》；2.请求判令奚全昌、施惠贤双倍返还定金8万元，并赔偿刘胜利、张素霞已支付的佣金2万元、代办费100元、评估费3140元，合计103240元；3.诉讼费用由奚全昌、施惠贤承担。审理中刘胜利、张素霞变更第二项诉讼请求为：请求判令奚全昌、施惠贤双倍返还定金8万元。一审法院认定事实：刘胜利、张素霞系夫妻关系，奚全昌、施惠贤系夫妻关系。2016年11月23日，奚全昌作为甲方(出售方)，刘胜利、张素霞作为乙方(承购方)、常居公司作为丙方(居间方)，三方签订《房地产买卖居间合同》（合同编号：6100534），合同中约定甲方自愿将坐落在常州市武进区湖塘镇新城南都252幢丙单元101室的房地产出售给乙方，房屋建筑面积165平方米，产权人为奚全昌；甲、乙双方议定房地产成交价格为1338000元，乙方在签订本合同时支付购房定金4万元给甲方，甲方同意乙方将购房定金的全部或部分直接支付暂存在丙方处作为该合同的履约保证金；违约责任中约定甲方中途毁约或严重违约的，乙方有权单方解除本合同，甲方应从合同解除之日起3日内双倍返还购房定金给乙方，若逾期返还的，还应按照未返还金额每日千分之一的标准向乙方支付违约金。合同中还对房屋支付方式、过户税费等其他事项作了约定。当日双方还签订了《房地产买卖居间合同补充协议》，对付款方式、免费服务项目等事项作了约定。合同及补充协议甲方处均由施惠贤作为委托代理人代为签字。刘胜利、张素霞于当日将4万元定金支付给施惠贤，施惠贤当场出具收条一份给刘胜利、张素霞，后该款作为合同履约保证金暂存在第三人常居公司。因案涉房屋已于2016年9月被常州市钟楼区人民法院查封，双方于2016年12月30日签订《补充（变更）协议》，对办理资金监管手续和产权转移登记手续时间进行变更，甲方处仍由施惠贤作为委托代理人代为签字，乙方处由刘胜利签字。现该房屋至今未解封，导致合同不能继续履行，因此刘胜利、张素霞起诉至法院，请求判如所请。一审另查明，奚全昌、施惠贤于2007年3月21日登记结婚，奚全昌为案涉房屋所有权人，该房屋系奚全昌婚前取得。一审庭审中，刘胜利、张素霞提供委托书照片打印件一份，上载明：“兹因本人事务繁忙，现全权委托施惠贤代为本人与刘胜利、张素霞签订位于常州市湖塘镇××丙单元××室房屋买卖居间合同，其所签之字本人均认可，此委托书拍照有效。委托人：奚全昌，2016年11月23日。”证明奚全昌明确认可施惠贤签署及履行合同。奚全昌、施惠贤对该委托书真实性无异议，但认为奚全昌仅仅是委托施惠贤签订《房地产买卖居间合同》，并没有委托施惠贤收取房屋定金及签订其他补充协议，出具收条及签订其他补充协议是施惠贤个人超越代理权的行为，与奚全昌没有关系。庭审中奚全昌、施惠贤表示签订合同后才得知涉案房屋被查封，当时是想继续履行合同，但是至今无法解决查封问题。一审法院认为，合同依法成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，关于双方签订的《房地产买卖居间合同》，刘胜利、张素霞、奚全昌、施惠贤及常居公司对该合同真实性均无异议，奚全昌也认可施惠贤的代理行为，因此该合同对当事人具有法律约束力。现刘胜利、张素霞与奚全昌对于解除该合同达成一致意见，法院对此依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于定金交付的问题，法院认为虽然该4万元定金由施惠贤代收，但刘胜利、张素霞有理由相信收取定金是奚全昌、施惠贤夫妻两人的共同意思表示，因此奚全昌、施惠贤已经履行了定金交付的义务。现案涉房屋被司法查封且未能在双方约定的履行期内解除该查封措施，造成合同无法继续履行，奚全昌存在过错，根据双方合同约定以及法律规定，应当双倍返还刘胜利、张素霞定金8万元。因施惠贤非合同当事人以及案涉房屋所有权人，因此刘胜利、张素霞主张施惠贤承担双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。至于奚全昌暂存于常居公司的履约保证金4万元，庭审中常居公司也陈述如合同解除，常居公司也愿意配合退还，因此，奚全昌就该4万元履约保证金可另行向常居公司主张。判决：一、解除刘胜利、张素霞与奚全昌、常州市常居房地产营销策划有限公司于2016年11月23日签订的《房地产买卖居间合同》（房屋买卖部分）；二、奚全昌于判决发生法律效力之日起十五日内双倍返还刘胜利、张素霞定金8万元；三、驳回刘胜利、张素霞的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1223元，由刘胜利、张素霞负担323元，由奚全昌负担900元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，奚全昌与刘胜利、张素霞、常居公司签订的《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖居间合同补充协议》及《补充（变更）协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，各方应当按照合同的约定履行各自的义务。因涉案房屋被法院查封致上述合同无法履行，对此刘胜利、张素霞无过错，其要求奚全昌双倍返还定金的诉讼请求应予支持。奚全昌认为施惠贤无权收取定金，但依据奚全昌出具的委托书，其全权委托施惠贤代为签订合同，又依据《房地产买卖居间合同》的约定，刘胜利、张素霞在签订合同时支付定金4万元给奚全昌，奚全昌同意将该4万元作为履约保证金暂存在常居公司，故该约定对奚全昌具有效力。奚全昌抗辩称上述定金4万元已经转化为履约保证金，无需双倍返还。而定金和履约保证金系不同性质的款项，可以根据合同当事人的意思表示分别独立，不存在转化的问题。奚全昌认为其不存在中途毁约，且常居公司存在过错。本案所涉房屋虽系案外人申请法院查封，但奚全昌在出卖该房屋时具有保证房屋所有权转移的义务，奚全昌因其自身债务纠纷被他人申请法院查封涉案房屋，致使本案合同无法履行，该违约责任应由奚全昌承担。奚全昌认为常居公司未尽到审核及告知义务，但当事人之间的权利义务关系应当在合同中予以明确，本案所涉合同中并未明确约定常居公司在签订合同时应当查询涉案房屋的所有权状况，故奚全昌认为常居公司对此存在过错无事实依据。综上，奚全昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2446元，由奚全昌负担。本判决为终审判决。审判长  卢文忠审判员  尤建林审判员  是飞烨二〇一八年一月十五日书记员  刘玉宇