宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0591民初7号原告：宜昌市经济技术开发区张家村村民委员会，住所地湖北省宜昌市宜昌开发区张家村，组织机构代码79875682-6。负责人：杨泽军，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：周昌亚，湖北诚业律师事务所律师。被告：谭孝雷，男，汉族，1984年7月20日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区，原告宜昌市经济技术开发区张家村村民委员会与被告谭孝雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜昌市经济技术开发区张家村村民委员会的委托诉讼代理人周昌亚、被告谭孝雷到庭参加诉讼。双方在庭外和解的2018年1月31日至2018年2月28日期间内未形成一致意见。本案现已审理终结。原告宜昌市经济技术开发区张家村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付合同期限内所拖欠的租金292180元，支付违约金68112元。2、判令被告赔偿原告的损失56760元（合同到期日起至被告向原告实际返还租赁房屋之日止，按照合同约定的租金标准计算：28380元×2月=56760元）。3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年4月5日，被告谭孝雷与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定的租赁物位于宜昌市经济技术开发区发展大道××市场××楼的房屋，建筑面积为2183.04平方米；租期为2016年6月1日至2017年5月31日止；租金标准为：月租金为28380元，年租金为340560元。租金支付：按季支付，在每季度的第一个月的5日前支付。合同第十二条约定，被告拖欠租金达一个月以上（含1个月），原告有权终止合同，收回房屋。违约责任：任何一方违反合同的规定，须按年度租金的百分之二十支付违约金，被告逾期未付租金的，每一天按年度租金的百分之一支付滞纳金。合同签订后，原告按照约定履行了义务，但被告未按约定支付租金，现原告具状诉讼，希望判如所请。被告谭孝雷辩称：原告没有交付完整的房屋给被告经营：1、前任承租方收取租户的押金都是由被告退还的；2、承租之前三楼窗户掉落造成的损失，也是由被告赔付的；3、被告交过两次反映房屋的现状报告，但都没有得到原告解决；4、被告对房屋的翻新、以及购买空调、衣柜、床、热水器、抽油烟机等投入了大量的人力物力等等这些，希望能与原告协商解决纠纷。本院经审理认定事实如下：2016年4月5日，甲方（原告宜昌市经济技术开发区张家村村民委员会）与乙方（被告谭孝雷）签订的《房屋租赁合同》约定：房屋基本情况为坐落于发展大道41号鑫昌大市场6号楼，结构为砖混，建筑面积2183.04平方米。房屋使用期限自2016年6月1日至2017年5月31日止。房屋租金标准：乙方每月向甲方缴纳房屋租金为28380.00元，年租金为叁拾肆万零伍佰陆拾元整……。房屋的维修养护及管照责任：使用期间，由乙方负责对房屋内外进行维修养护。房屋的返还：租赁期限届满或提前解除合同，乙方均在合同期满之日或合同解除之日起三日内向甲方返还租赁物，损坏的物品按市场价进行赔偿，逾期返还的，则由乙方按照合同规定的租金标准的两倍赔偿甲方损失。同时约定了违约责任：房屋使用期间双方必须信守协议，任何一方违反本协议的规定，须按年度缴纳房屋租金总额的20%向守约方支付违约金，乙方逾期支付租金，则每一年按年度缴纳租金总额的1%向甲方交纳滞纳金……。该合同签订后的次日，双方又签订《谭孝雷房屋租赁合同补充协议》约定：双方合同签订日期为2016年4月5日，交房日期与合同签订日期相同，而甲方收取乙方租金起始日期为2016年6月1日，免除的约两个月租金是甲方让乙方用于解决前承租方与鑫昌6号楼各单个租户之间的押金及借款纠纷问题，甲方在免除其约定两个月租金后负责协助乙方解决，但所涉及的费用问题均由乙方承担且乙方今后不得以任何理由拒绝解决此问题。原被告的合同履行届满期日为2017年5月31日，按合同约定被告应于2017年6月3日前返还所承租的楼房，原告诉称其及时主张收回租赁物，而被告不予理会，不得已于2017年7月21日15:23分以微信方式向被告送达《返还租赁物的通知》，被告仍不理会，直到到8月底断水停电才收回租赁物。同时查明，被告谭孝雷支付履约保证金80000元及交纳租金48380元；以及被告为解决该涉案楼房的遗留问题确有费用支出，也曾多次与原告协商解决遗留问题，但未形成一致意见。还查明原告为解决拆迁问题而占用10个月的涉案楼房的三间房屋，双方都认可应计算占用费以冲抵租金，只是对冲抵多少租金存在分歧。上述事实有《房屋租赁合同》、《谭孝雷房屋租赁合同补充协议》、《返还租赁物的通知》、《微信记录证明》、《房屋返修合同书》、《收据》、《退押金单》、《购置空调、衣柜、床、抽油烟机、热水收条》等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，原告宜昌市经济技术开发区张家村村民委员会与被告谭孝雷签订的《房屋租赁合同》及《谭孝雷房屋租赁合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。一、关于所欠租金数额的认定。双方在实际履行合同中，被告虽为解决租赁物的遗留问题，与原告多次协商，但未形成一致意见，且原告让被告使用租赁物近2个月未计收租金，就是让被告收益后处理租赁物的遗留问题，从被告提交的证据来看其解决遗留问题的支出小于2个月的应收租金，所以被告为解决遗留问题的支出不予冲抵租金。现查明被告已交纳租金48380元，支付履约保证金80000元，以及原告使用被告承租的租赁物的占用费都应予以冲抵租金。另外，被告对租赁物的翻修等有支出，因被告明确表示不并案处理，另行诉讼，故在本案中不予审查。因此，本院认定被告所欠原告的租金为：340560元（28380元/月×12个月）扣减已支付的租金48380元、扣减保证金80000元、扣减房间占用费18000元（原告主张15000元、被告主张24000元、本院酌情认定18000元），即被告欠原告租金194180元。二、关于违约金的问题。被告逾期支付租金，构成违约，应承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中原告未对其损失举证证明，原告主张的违约金68112元确实过分高于其未付资金被占用期间的损失。本院根据合同的履行情况、被告的过错、原告资金被占用期间的损失等因素，酌情确定违约金，违约金以所欠租金为基数，从合同到期之日起按中国人民银行同期贷款利率的4倍予以计算。三、关于原告主张无法律依据占用租赁物的损失问题。原被告的合同履行届满期日为2017年5月31日，按合同约定被告应于2017年6月3日前返还所承租的楼房，原告诉称其及时主张收回租赁物，而被告不予理会，不得已于2017年7月21日15:23分以微信方式向被告送达《返还租赁物的通知》，被告仍不理会，直到到8月底断水停电才收回租赁物。再结合被告辩称合同到期后没几天，原告就对租赁物断电停水迫使被告返还租赁物，但原告否认对租赁物断水停电，而是在被告不予理会的情况下告知各承租户说明被告的合同已到期，不能再与被告续签租赁合同来看，虽然被告理应承担从合同期限届满后三日起至实际返还租赁物止期间的损失，但原告没有证据证实其主张返还租赁物的时间起点。按谁主张谁举证的原则，原告理应承担不利法律后果，只能认定原告在2017年7月21日主张返还租赁物，且原告自认其在8月底已收回租赁物，故被告因无合同依据占有租赁物给原告造成可预见的一个月的租金损失应予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告谭孝雷于本判决生效之日起三日内支付原告宜昌市经济技术开发区张家村村民委员会房屋租金194180元及违约金，违约金以194180元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍从2017年6月1日起计算至实际清偿之日止的方式予以计算。二、被告谭孝雷于本判决生效之日起三日内赔偿原告宜昌市经济技术开发区张家村村民委员会可预见的租金损失28380元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3778元（已减半，原告已预交），由被告谭孝雷负担，并在履行上述判项时转付给原告宜昌市经济技术开发区张家村村民委员会。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 员 张青山二〇一八年三月十五日法官助理 李 敏书 记 员 马梦月