福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第384号
上诉人（原审被告）雷员铭，男，1989年12月17日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
被上诉人（原审原告）伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司，住所地：福建省宁德市蕉城区环城南路143号闽东大广场A幢六层606。
法定代表人何祥文，总经理。
委托代理人林民全，福建合伦律师事务所律师。
委托代理人郑益强，福建合伦律师事务所律师。
上诉人雷员铭因与被上诉人伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司（以下简称伯恩公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2014）蕉民初字第850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人雷员铭、被上诉人伯恩公司的委托代理人郑益强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：被告雷员铭系福建省九龙房地产有限公司开发建设的位于宁德市蕉城区曲尺塘8号海德公园小区14幢102单元业主，原告伯恩公司系该小区的物业服务单位。根据《海德公园前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》等的相关约定，被告住宅的建筑面积为220.33平方米，被告应于每月5日前按建筑面积1.5元／月／平方米向原告交纳上月度物业管理费，逾期付款应按照欠费总额的日千分之五支付滞纳金。被告应于首年入住时，按建筑面积0.45元／月／平方米，向原告预交一年水电公摊费，一年后根据实际发生费用多退少补，次年水电公摊费与物业管理费同时交纳。被告于2010年3月入住后，仅交纳给原告上述的部分费用，尚欠原告2010年9月至2014年8月的物业管理费及2011年3月至2014年7月止的水电公摊费743.13元。2012年3月16日至2013年12月17日，原告多次向被告催收物业费。
原审判决认为：原告与福建省九龙房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原、被告签订的《前期物业服务协议》系各方的真实意思表示，均合法有效。原告已依约为海德公园小区业主提供物业服务，被告雷员铭作为海德公园小区业主，应依约向原告交纳物业管理费及水电公摊费。被告未按时交纳2010年9月至2014年8月的物业管理费15864元及2011年3月至2014年7月的水电公摊费743.13元，构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告支付物业管理费及水电公摊费，本院予以准许。由于原告主张的逾期交纳物业费违约金按日千分之五计算，过分高于违约造成的损失，可予调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。被告雷员铭未到庭，依法缺席审理和判决。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决如下：
一、被告雷员铭应于本判决生效之日给付原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司2010年9月至2014年8月的物业管理费15864元及2011年3月至2014年7月的水电公摊费743.13元，合计16607.13元。
二、被告雷员铭应给付原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司逾期缴纳物业费的违约金（以被告每月应缴物业费数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2010年9月6日起逐月分期计算至结清全部物业管理费之日止）。
三、驳回原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司的其他诉讼请求。
宣判后，雷员铭不服，向本院提出上诉。
上诉人雷员铭上诉称：1、被上诉人未通过法定程序来主张拖欠的物业费。被上诉人没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴物业管理费用。上诉人未收到一审传票即被缺席判决。2、被上诉人没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，违约在先，应承担相应的违约责任。3、《前期物业服务协议》中约定的滞纳金按日千分之五计算严重违法，该份协议系不平等协议，应予撤销。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、被上诉人赔偿因管理不善造成上诉人至今不能装修入住房屋造成的损失，并按千分之五标准赔偿从2010年3月27日至今的滞纳金。3、撤销《前期物业服务合同》。4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人伯恩公司答辩称：一、伯恩公司与雷员铭签订的《前期物业服务协议》合法有效，其已依法为雷员铭提供物业管理服务，雷员铭应依约全面履行缴纳物业服务费的义务。雷员铭主张撤销《前期物业服务协议》已超过法定期限，撤销权早已消灭。二、雷员铭在二审中提出的第二项请求，属于独立的诉讼请求，已构成反诉，反诉不应在二审中与本诉一并审理。伯恩公司在提供物业服务管理过程中尽职尽责，不存在管理不善问题。请求法院驳回该项请求。三、宁德市三盛海德公园尚未成立业主委员会，伯恩公司为该小区提供的是前期物业管理服务，伯恩公司因雷员铭拒缴物业费，先在其房门上粘贴物业费催缴单，后向其发出律师函催缴物业费，均无果后才诉至法院，伯恩公司催缴物业费的程序合法合理。四、伯恩公司一审提供的证据足以证明其与雷员铭存在物业服务关系，其物业服务费和水电公摊费的主张具有充分的事实依据。一审法院已对其主张的违约金进行了调整，故一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明：上诉人、被上诉人对一审判决查明的事实，除上诉人对其住宅的建筑面积有异议外，其余事实并无争议。本院对无争议的事实予以确认。
另查明，上诉人雷员铭在二审中增加要求被上诉人赔偿因管理不善造成上诉人至今不能装修入住房屋的损失、滞纳金及撤销《前期物业服务合同》的反诉诉请。
本案争议焦点为：一、原审程序是否合法；二、雷员铭是否要缴纳2010年9月至2014年8月的物业费、违约金及2011年3月至2014年7月止的水电公摊费。本院就此分析、认定如下。
关于原审程序是否合法的问题。
本院认为，原审将传票等诉讼文书寄往雷员铭户籍地，并由“雷员铭”签收，雷员铭表示系其家人签收，故原审送达程序合法，雷员铭关于未收到原审传票，原审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人在二审中要求被上诉人赔偿其不能装修入住房屋的损失、滞纳金及撤销《前期物业服务合同》系二审中上诉人增加的反诉请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，经本院主持双方当事人调解，调解不成，故上诉人雷员铭可另行起诉。
二、关于雷员铭是否要缴纳2010年9月至2014年8月的物业费、违约金及2011年3月至2014年7月止的水电公摊费的问题。
本院认为，上诉人雷员铭与被上诉人伯恩公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。上诉人拖欠2010年9月至2014年8月物业费及2011年3月至2014年7月止的水电公摊费，被上诉人伯恩公司已向雷员铭送达综合缴费通知书及律师函催缴物业费、公摊水电费，故上诉人雷员铭主张伯恩公司未通过法定程序来催缴拖欠物业费的上诉理由依据不足，本院不予以采信。上诉人雷员铭主张被上诉人没有完全履行相关维修、养护、管理义务，违约在先，应承担相应的违约责任，但上诉人未提供相应的证据予以证实，本院不予采纳。上诉人主张《前期物业服务协议》中约定逾期交纳物业费违约金按日千分之五计算过高，原审已调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，符合有关法律规定。因此，原审判决雷员铭向伯恩公司支付物业管理费、水电公摊费及逾期缴纳物业费的违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）并无不当。
综上所述，本院认为，上诉人雷员铭的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1690元，由上诉人雷员铭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄建方
代理审判员 易丽容
代理审判员 吴惠玲
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 叶婷婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。