广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）百中民一终字第317号
上诉人（一审被告）百色市海龙房地产有限公司。
法定代表人田汉清，该公司董事长。
委托代理人林运文，广西凌盛律师事务所律师。
委托代理人全晓静，百色市海龙房地产有限公司办公室职员。
被上诉人（一审原告）李彩勤。
委托代理人窦智，百色市秉正法律服务所法律工作者。
上诉人百色市海龙房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第2180号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月9日受理后，依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员黄小萍和审判员张力夫参加的合议庭，于2014年5月6日召集上诉人百色市海龙房地产有限公司的委托代理人林运文、全晓静，被上诉人李彩勤的委托代理人窦智到庭进行举证、质证及辨论。书记员林兴担任记录。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年7月6日，原告与被告签订上水家园认购书，认购被告开发的位于百色市右江区城东路8号上水家园6幢1单元3楼302号商品房，并交纳认购定金10000元。2012年9月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定，出卖人将其开发的位于百色市右江区城东路8号上水家园6幢1单元3楼302号商品房一套预售给买受人，建筑面积123.59平方米，单价为每平方米3307元，合同约定总房价为408712元，付款方式为银行按揭贷款，买受人于2012年9月7日向被告交纳购房首付款112712元，余款286000元，由买受人向银行申请按揭，并按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和费用，由出卖人代办银行按揭有关手续，买受人无法获得银行按揭贷款的，应当在接到通知后20日内付清余款，如未能交清，出卖人有权解除合同，买受人承担总房款的8%支付违约金。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任为买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款（到期应付款与实际已付款的差额）的5%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告向被告提供办理银行按揭所需的相关资料，由被告代为办理银行按揭有关手续，由于原告身体健康状况原因，未能获得银行按揭贷款，被告于2013年9月向原告发函要求补齐购房款286000元，原告没有能力补交余下购房款，便要求被告解除合同退回购房首付款122712元，被告提出按合同约定扣除总房款的8%支付违约金后，才予以退款，双方协商未果，引起纠纷，诉至法院。
一审法院经审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，应属有效。本案的争议焦点是：1、被告是否有为原告办理银行按揭贷款的义务；2、原告是否承担未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的民事责任；3、被告是否应退还原告缴纳的购房首付款122712元及利息损失6500元。关于焦点一、办理银行按揭贷款的问题。本案中，合同约定余款286000元，由买受人（原告）向银行申请按揭，且应在签订商品房买卖合同后七天内按银行要求提供办理银行按揭所需的相关资料和费用，由出卖人（被告）代为办理银行按揭有关手续。本案的商品房买卖合同系被告拟定的格式合同，被告同意原告选定按揭贷款的方式支付购房款，并收取了办理银行按揭手续的资料和代办按揭费用，可以推定办理银行按揭是被告应尽的义务之一。原告依据合同约定交纳了首期购房款、办理按揭贷款的费用以及个人贷款资料，被告亦依约将办理银行按揭所需的相关资料提交银行，履行了义务，但能否获得银行按揭贷款取决于原告的个人信用记录、健康状况及提供的相关资料是否齐全，原告最终能否订立商品房担保贷款合同由银行审查决定。被告未能如约代为办理得按揭贷款，是因原告的健康出状况不符合银行贷款条件要求所致，并非被告违约造成，且双方也联系其他银行办理按揭贷款业务均未果。故原告提出被告没有帮原告办理得银行按揭贷款已构成违约的主张，与事实不符合，不予采信。关于焦点二、原告是否承担未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的民事责任问题。虽然本案合同约定买受人无法获得银行按揭贷款的，应当在接到通知后20日内付清余款，如未能交清，出卖人有权解除合同，买受人承担总房款的8%支付违约金。另合同第七条约定买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。对于当事人来说都希望合同能够履行，合同签订后，原告按约向被告提供办理银行按揭所需的相关资料，由被告代为办理银行按揭有关手续，由于原告身体健康状况客观原因不符合银行贷款条件，最终未能订立商品房担保贷款合同并获得银行的按揭贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行，并非双方当事人的意愿，也非原告主观过错违约造成，属于不可归责于当事人双方的事由，产生的法律后果应由双方承担。关于焦点三、被告是否应退还原告缴纳的购房首付款122712元及利息损失6500元。本案因原告身体健康状况不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并获得银行按揭贷款，且没有能力补交余下购房款导致商品房买卖合同不能继续履行，原告可以请求解除合同。现当事人双方都请求解除合同，符合合同约定及法律规定，予以确认，被告应当将收受的购房首付款本金122712元返还原告。对于购房款的利息6500元，因被告向原告出具销售不动产统一发票缴纳了税费且在合同解除后还要办理商品房预售登记备案的注销手续，也产生一定损失，鉴于合同的解除属于不可归责于当事人双方的事由，原、被告的损失应各自承担。故原告要求被告支付购房款利息6500元的主张及被告反诉要求原告赔偿违约金32697元的请求，理由不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、确认原告李彩勤与被告百色市海龙房地产有限公司于2012年9月7日签订的商品房买卖合同解除；二、被告百色市海龙房地产有限公司返还原告李彩勤购房款本金122712元；三、驳回原告李彩勤的其他诉讼请求；四、驳回被告百色市海龙房地产有限公司的反诉请求。
上诉人百色市海龙房地产有限公司不服一审判决，提出上诉称，1、上诉人与被上诉人签订的《商品房屋买卖合同》，该《商品房屋买卖合同》是合法有效合同，该合同约定的违约责任，应该由被上诉人承担，所以要求被上诉人承担违约责任是符合合同及法律约定的。2、根据合同约定被上诉人不能向银行贷款的，应当在约定时间内支付购房款。现在被上诉人无法通过银行贷款支付款项，已经构成违约。上诉人只是代为办理，上诉人承担的责任是在银行批准贷款时，作为担保人签订担保合同，担保合同系从合同，当主合同生效时担保合同才生效，由于被上诉人的原因没有与银行之间形成借款合同，上诉人的担保责任自然不成立，被上诉人购买房屋的款项来源方式与上诉人无关，被上诉人不能以没有付款能力作为违约免责条款，上诉人在本合同中没有违约。3、上诉人与被上诉人是买卖合同关系，被上诉人不能以银行不放款作为抗辩理由，被上诉人应当承担银行不放款的风险，所以被上诉人已经构成违约。为此，请求二审法院撤销一审判决；驳回被上诉人的全部诉讼请求；支持上诉人的反诉请求；本案费用由被上诉人承担。
被上诉人李彩勤辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审期间，双方当事人都未向法庭提供新证据，且对一审查明的事实没有异议。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对一审判决“一、确认原告李彩勤与被告百色市海龙房地产有限公司于2012年9月7日签订的商品房买卖合同解除；三、驳回原告李彩勤的其他诉讼请求。”没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：1、本案不能办理银行按揭贷款，各方当事人是否有责任；2、上诉人要求按《〈商品房买卖合同〉附件四》约定的违约金扣除赔偿其损失是否有事实和法律依据。
关于本案不能办理银行按揭贷款，各方当事人是否有责任的问题。从双方当事人签订的《商品房买卖合同附件四：合同补充协议》第一条第二项约定：“银行按揭付款，被上诉人在规定的时间内提供了办理银行按揭所需的全部资料和费用，商品房产权登记和银行按揭有关手续由上诉人代办。”的内容来看，对银行按揭贷款，被上诉人的义务是按时提供办理银行按揭所需的全部资料和费用。银行按揭贷款有关手续则是由上诉人代办，由于本案签订的是商品房预售合同（是在上诉人没有取得完全产权登记的情况下预售给被上诉人），上诉人代办银行按揭贷款有关手续并非简单的代办，而是有义务为被上诉人办理银行按揭贷款提供相应的担保，使银行发放该笔贷款有保证，银行才签订按揭贷款合同。故上诉人主张本案银行按揭贷款其只是代为办理，由于被上诉人的原因没有与银行之间形成借款合同，借款主合同生效时上诉人的担保合同才生效，其在本合同中没有违约的事实，本院不予采信。
关于上诉人要求按《〈商品房买卖合同〉附件四》第五条约定的违约金扣除赔偿其损失是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先议定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，双方当事人在签订《〈商品房买卖合同〉附件四》第五条并没有特别明示，应认定为格式条款。又根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，本案的《〈商品房买卖合同〉附件四》第五条约定“买受人无法获得银行按揭贷款的，应当在接到通知后20日内付清余款，如未能交清，出卖人有权解除合同，买受人承担总房款的8%支付违约金。”，按照通常理解应解释为买受人有过错（不按时提供办理银行按揭所需的全部资料和费用）造成无法获得银行按揭贷款的，才适用本条。而本案无法获得银行按揭贷款，是不可归责于被上诉人，故上诉人主张要求按《〈商品房买卖合同〉附件四》第五条约定的违约金扣除赔偿其损失是没有事实和法律依据的，本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2754元（上诉人已预交），由上诉人百色市海龙房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 张力夫
审判员 黄小萍
二〇一四年五月二十一日
书记员 林 兴