云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楚中民一终字第253号
上诉人（原审原告）唐协才，男，汉族，小学文化，个体工商户。
上诉人（原审原告）李代莲，女，汉族，小学文化，个体工商户。
二上诉人共同委托代理人艾可生，云南义达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）永仁润发房地产开发有限公司。
法定代表人杨润平，该公司董事长。
委托代理人李帅，云南滇中律师事务所律师。
上诉人唐协才、李代莲因与被上诉人永仁润发房地产开发有限公司（以下简称：润发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服永仁县人民法院（2015）永民初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年5月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判认定，唐协才与李代莲系夫妻关系，2012年8月3日，李代莲、唐协才之子唐勇与润发公司签订了商品房定购协议一份，约定唐勇购买润发公司开发的一品水岸商住小区商铺，套内面积122.79平方米，建筑面积为128.29平方米，付款方式为唐勇现交40000元购房定金，并计入首期房款中，约定银行按揭付款，扣除1年返租租金6%，优惠后单价为人民币每平方米6157.92元，总房价为79万元。2012年8月29日，唐协才、李代莲与润发公司签订了商品房购销合同（该合同为示范文本），唐协才、李代莲购买润发公司开发的“一品水岸”商住小区商铺，合计房价为73万元（已对一年返租租金扣减）。该合同于同年9月3日经永仁县建业房地产交易中心登记备案。合同第七条约定润发公司应于2012年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给唐协才、李代莲。合同第九条第一款约定润发公司逾期交房的违约责任为：约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日，逾期60天内，润发公司按每天20元向唐协才、李代莲支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，润发公司按下列（1）、（2）、（3）种约定承担违约责任，1、解除合同，润发公司按唐协才、李代莲已付款的10%向唐协才、李代莲支付违约金，润发公司向唐协才、李代莲退还已付款，已发生的交易相关税费由润发公司承担。2、润发公司按唐协才、李代莲已付款的0.03%乘以逾期天数向唐协才、李代莲支付违约金，合同继续履行。3、自本合同约定交房期限次日起超过90天后，润发公司应向唐协才、李代莲支付商品房款15%的违约金，且唐协才、李代莲有权解除本合同。双方对逾期交房60天后的上述三项违约条款未做明确选择。合同第十二条约定，唐协才、李代莲委托润发公司代办房产登记手续，润发公司给予协助，并对违约情况进行了约定。合同签订后，唐协才、李代莲按约定于2012年9月3日、12月28日分两次（一次现金38万、一次按揭35万）交清了全部房款。因设计变更，双方协议如发生面积误差，多退少补。2013年3月27日，润发公司组织部份业主代表、物管公司、施工单位、监理单位、设计单位对1#-15#楼的门市、住宅感观、质量以及装饰等工程进行了抽检，最后对分户验收过程中发现的问题进行了汇总，并作出了分户验收结论，均同意验收合格。2013年3月30日，润发公司发信息通知唐协才、李代莲购买的一品水岸商铺于2013年3月经分户验收合格，公司定于3月31日起正式交房，请唐协才、李代莲于1个月内办理接房手续，并于2013年3月30日将通知粘贴于小区。唐协才、李代莲按时到被告公司办理交接手续时，认为润发公司开发的商品房未取得《竣工验收备案表》，润发公司的验收不符合法定标准，而拒绝办理接房手续。润发公司2011年7月21日取得商品房预售许可证。唐协才、李代莲2013年8月实际接收房屋装修并进行副食品经营活动至今。2014年6月17日，在永仁县住建局建筑工程质量监督管理站的监督下，一品水岸商住小区验收组对工程进行了验收，相关单位均同意验收合格，润发公司2014年11月5日取得《竣工验收备案表》。
原审根据上述事实认为，唐协才、李代莲之子唐勇与润发公司签订的商品房定购协议，是双方订立购销合同前的预约合同，定购协议中对付款方式、优惠及返租期间、租金进行了约定，之后唐协才、李代莲与润发公司按定购协议签订了商品房购销合同是双方的真实意思表示，且不违反有关法律规定，合同合法有效，购销合同是对定购协议的确认，双方应按协议及合同约定全面履行各自的义务。唐协才、李代莲已按约定交清了房款，但润发公司未按照约定按期交房，润发公司应承担逾期交房的违约责任。根据2009年4月1日施行的《云南省建设工程竣工验收管理办法》第三条关于竣工验收条件是建设单位应在取得城市规划、公安消防、环境保护、城建档案等主管部门出具的认可或准许使用文件后组织进行。第六条规定，建设单位在组织建设工程竣工验收七个工作日前，应将相关材料报送建设工程质量监督机构审查是否同意建设单位组织竣工验收。本案中被告2013年3月27日未按规定组织的分户验收及现场验收意见只是部份验收，不符合国家规定的验收程序和条件，故对润发公司主张2013年3月27日的验收为验收合格，可以交房的答辩意见，不予采纳。根据备案表记载，涉案房屋验收合格时间应为2014年6月17日，因此，润发公司的违约责任也应计算至2014年6月17日止。但本案中，双方在定购协议中约定了一年返租期间，根据协议和合同返租时间应为2013年1月1日至2013年12月31日止，租金已在合同购房款中进行扣减，现唐协才、李代莲2013年8月已装修入住所购商品房，实际占有房屋进行经营活动，该期间在返租期间内。故唐协才、李代莲的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。唐协才、李代莲要求润发公司及时将房屋相关证件交付唐协才、李代莲的诉讼请求，因唐协才、李代莲未能提供已完成办理产权登记有关前置手续的证据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李代莲、唐协才的诉讼请求。案件受理费1245元，由李代莲、唐协才交纳。
宣判后，唐协才、李代莲不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判支持唐协才、李代莲一审主张的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由润发公司承担。其主要理由是：一、一审认定事实错误。一审认定2012年8月3日所签订的《商品房定购协议》是双方为签订房屋销售合同而签订的预约合同，且购销合同是对定购协议的确认属认定事实错误。首先，该定购协议体现的是润发公司为促成本案讼争房屋的销售、在促销过程中收取定金后，明确双方适用定金罚则所达成的协议，该定购协议的实质只反映了润发公司售房时的价格和买方逾期不签订商品房买卖合同的责任。并不能作为双方2012年8月29日所签订的《商品房购销合同》的当然组成部分。《商品房定购协议》第三条第（5）款中明确注明：“本认购书双方签署盖章之日生效，签订《商品房购销合同》之日，本认购书由卖方收回并失效”。故《商品房定购协议》，因为买方按时履行完自己签订《商品房购销合同》并支付约定购房款的义务而终止；其次，如果按照一审认定的《商品房定购协议》中关于返租期间及租金的约定是对《商品房购销合同》双方具有当然约束力的条款，那么为何双方还要在《商品房购销合同》第七条中明确约定交房的时间为2012年12月31日。《商品房定购协议》中所谓的返租优惠条款是润发公司在促销过程中对价款进行浮动的策略，类似于商品打折的一种手段；再次，假设如一审认定的《商品房定购协议》中关于返租期间及租金的约定是《商品房购销合同》的当然组成部分，对该商品房的售买双方均有约束力，如果在润发公司按期交房的情况下，则会出现润发公司享有按照《商品房定购协议》关于返租的约定，向购房人主张补偿购房差价的权利，这是很荒唐的，也违背该商品房售买双方订立合同时的初衷。二、一审适用法律错误。一审查明润发公司有逾期交房的事实，也应当承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，结合唐协才、李代莲与润发公司所签订的《商品房购销合同》第九条关于甲方（润发公司）逾期交房的违约责任约定，唐协才、李代莲诉请润发公司承担违约责任的诉讼请求于法有据，依法应当得到支持。唐协才、李代莲2013年8月有接收本案讼争房屋装修并进行副食品经营活动的事实，也并不表示唐协才、李代莲放弃对润发公司主张违约责任的权利。《商品房购销合同》第九条第一款约定违约交房责任的承担方式有三种，但该约定是明确的，对唐协才、李代莲与润发公司之间的违约行为同样具有约束力。因为该1-3条的约定是有逻辑联系的，其正确的理解应当是：60天内逾期交房，唐协才、李代莲没有合同解除权，合同需要继续履行，唐协才、李代莲仅能主张违约金；60天后90天前，唐协才、李代莲就可以选择解除合同并要求支付违约金，计算标准为已付款的10%，也可以选择不解除合同而只主张违约金，计算标准为已付款的0.03%×逾期天数；如果超过90天后，唐协才、李代莲享有的权利则不单可以要求支付违约金，计算标准为已付款的15%，也可以要求解除合同。因此该条约定是加重违约方持续违约责任的规定，能够最大限度保护守约方的权利，同时也是赋予守约方在纠纷发生后对违约方追究责任时享有的一种选择权。
被上诉人润发公司抗辩认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由是：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房定购协议》合法有效，是《商品房购销合同》的组成部分，《商品房定购协议》中约定的总房款扣减6%返租租金客观存在，上诉人否认返租约定，主张定购协议失效的上诉理由没有事实依据；2、唐协才、李代莲于2013年8月己实际接收房屋并从事经营活动，润发公司己实际交付房屋，唐协才、李代莲提出润发公司逾期交房的诉讼请求不能成立；3、唐协才、李代莲对《商品房购销合同》违约责任选择的理解及合同的性质明显存在错误，《商品房购销合同》第九条第一款第1-3条内容为并列选项，甲乙双方当事人协商确定后，选择的打勾不选择的打叉，本案中双方并没有对违约责任按照1、2、3何种方式进行选择，故本案对于违约责任的承担没有约定。
二审中，经征询双方当事人对原审认定事实的意见，上诉人唐协才、李代莲对原审认定的事实有三项异议：1、对“已对一年返租租金扣减”有异议，认为是一审法官的臆断，实际上并没有扣减；2、对“润发公司给予协助”有异议，认为是唐协才、李代莲给予协助；3、遗漏认定《商品房购销合同》是由润发公司单方提供的格式合同；《商品房订购协议》在签订《商品房购销合同》之日已经被润发公司收回并失效了。被上诉人润发公司对原审认定的事实无异议，但认为遗漏认定唐协才、李代莲在接收房屋后，在房屋符合交房条件后，一直拒绝交纳相关费用，唐协才、李代莲至今没有交清房屋的契税及维修基金等相关费用，故没有办理房屋产权证。双方当事人提出的异议能否成立，本院将结合本案争议焦点予以综合评述。对双方当事人均无异议的一审认定的其他事实，本院予以确认。
二审中，双方当事人除一审提交并经过质证的证据外，均无新证据提交。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、润发公司逾期交房违约金应如何计算？2、润发公司向唐协才、李代莲支付逾期交房违约金时能否扣减返租租金？
针对焦点1，二审中双方对逾期交房的事实均无争议，对逾期交房违约金计算标准和时间存在争议。上诉人唐协才、李代莲认为逾期交房的期间自2012年12月31日起至2014年11月5日房屋取得《建设工程竣工验收备案表》止，逾期交房的违约金应按购房款73万元的15%计算。被上诉人润发公司认为逾期交房期间应自2012年12月31日起至2013年8月31日唐协才、李代莲实际装修使用房屋止，逾期交房违约金参照同期银行贷款年利率计算。本院认为，商品房的交付应依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，通过工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行竣工验收合格方可进行，润发公司2013年3月27日组织进行的分户验收，仅是竣工验收的必备条件，不属竣工验收，还不具备交房条件。本案中，虽然唐协才、李代莲购买的商品房于2014年6月17日完成进行竣工验收，但唐协才、李代莲于2013年8月31日在未与润发公司办理商品房交接手续的情况下，对房屋进行了装修并实际使用至今，应视为唐协才、李代莲于2013年8月31日接收了该房屋，故逾期交房的期间应自2012年12月31日起计算至2013年8月31日止。关于逾期交房违约金的计算，本院认为双方在商品房购销合同中对违约金的约定，其性质系约定违约金，约定违约金体现当事人意思自治，但以补偿性为基本功能，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中唐协才、李代莲未提交其造成损失的相关证据，且润发公司请求对违约金参照中国人民银行同期贷款年利率6%予以调整，故本院综合衡量本案实际情况参照中国人民银行同期贷款年利率6%依法对违约金予以调整，即29200元（730000×0.06÷12×8）。
针对焦点2，上诉人唐协才、李代莲认为其与润发公司签订的《商品房购销合同》未约定返租问题，且约定返租的《商品房定购协议》在双方签订《商品房购销合同》后已失效，返租租金不应在逾期交房违约金中扣除；被上诉人润发公司抗辩认为，双方签订的《商品房定购协议》合法有效，是《商品房购销合同》的组成部分，《商品房定购协议》中约定的总房款扣减6%返租租金客观存在，返租租金应当扣减。本院认为，《商品房购销合同》中双方并未对返租问题进行约定，且《商品房定购协议》对效力期限作了明确的约定，即协议自双方签署盖章之日起生效，签订《商品房买卖合同》之日失效。据此，《商品房定购协议》约定的返租条款对《商品房购销合同》的当事人唐协才、李代莲并不具有约束力，润发公司不能将此协议约定的返租租金用于抵扣应向唐协才、李代莲支付的逾期交房违约金。
综上所述，原审认定事实清楚，但判处不当，应予以纠正。上诉人唐协才、李代莲的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销永仁县人民法院（2015）永民初字第42号民事判决；
二、由永仁润发房地产开发有限公司向唐协才、李代莲支付逾期交房违约金29200元；
三、驳回唐协才、李代莲的其他诉讼请求。
以上款项，限于本判决生效后十五日内履行完毕。
一审案件受理费1245元，由唐协才、李代莲承担913元，由永仁润发房地产开发有限公司承担332元；二审案件受理费2490元，由唐协才、李代莲承担1826元，由永仁润发房地产开发有限公司承担664元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判长 邱德英
审判员 杨光文
审判员 刘 莹
二〇一五年九月一日
书记员 殷 肖