云南省富民县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0124民初227号
原告（反诉被告）李俊萍。
委托代理人张萍。
被告（反诉原告）龙福明。
委托代理人陆伟、姚玉玺。
原告李俊萍诉被告龙福明租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，被告龙福明提出反诉，经适用简易程序合并审理，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李俊萍的其委托代理人张萍，被告（反诉原告）龙福明的委托代理人陆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李俊萍诉称：2013年3月11日原告与被告共同签订了一份的《房屋租赁合同》，由原告租用属于被告所有的位于富民县环城南路消防队旁住房中由东向西第一个铺面起至第四个铺面止的四间铺面用于经营、管理和收益。合同签订后，原告按约定支付了租金，对所租房屋行使了相关权益。现原告已交付租金至2016年4月30日止。由于近年来的经济发展等问题，原告的经营受到严重的影响，每年都在亏损。为了减少损失，基于合同第十一条“租赁中途，甲乙双方协商一致可以终止或解除本协议”，原告于2015年3月上旬就与被告协商终止合同，又于9月中旬电话告知被告协商终止事宜，被告均以各种借口推脱，虽经多次协商而未果。2016年1月30日，原告实在无法经营便搬离了租用的房屋和商铺，并通知了被告前来接手房屋，但被告却不来接交租赁房屋。2016年2月25日和3月1日，双方两次面谈也未果。因此，为了减少原告和被告的损失，根据《合同法》第93条、94条、《民事诉讼法》的相关规定，依法向人民法院提起诉讼，请求判决终止原告与被告2013年3月11日签订的《房屋租赁合同》。
被告龙福明辩称：2013年3月11日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定了租赁期限和违约责任，被告将房屋交给了原告。现原告履行了三年，还差两年。原告明确表示不履行合同，并向法院起诉，已构成违约，应支付违约金35万元。我已提起反诉。原告提出终止合同，并不存在合同法第91条规定的终止条件，而应为解除合同。
被告（反诉原告）龙福明同时提出反诉称：2013年3月11日，反诉人与被反诉人订立房屋租赁合同，约定反诉人将富民县环城南路235号房屋租给被反诉人。合同约定，租赁其限为5年，并约定如单方违约应向对方支付违约金35万元。但是，被反诉人承租了三年后，以经济不好和亏损为由明确表示不再履行合同并向人民法院提起诉讼。反诉人认为，被反诉人违反诚实信用原则，不按合同约定履行，已经构成违约，按合同约定应当向反诉人支付违约金。另外，由于被反诉人已经明确表示不再履行合同，反诉人订立合同的目的已不能完全实现，故同时诉请人民法院解除双方的订的房屋租赁合同，请人民法院支持反诉人的反诉请求：1、判决被反诉人向反诉人支付违约金35万元；2、解除反诉人与被反诉人于2013年3月11日所订的房屋租赁合同；3、由被反诉人承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）李俊萍对被告龙福明的反诉辩称：一、双方所签订的租房协议是基于双方受益的基础上签订，在反诉答辩人经营过程中不能实现双方受益的目的，最终还亏本巨大的前提下，才向反诉原告提出终止合同，实在出于无奈。答辩人的处境已在双方之前的几次谈话过程中陈述过，是在双方就终止合同一事无法达成一致的基础上才向人民法院提起的诉讼，也是无奈之举。现反诉原告也提出终止双方合同，足以说明双方对该合同的继续履行已是不能。答辩人已于半年前就与反诉原告进行过协商，同时也尽到了合同约定的告知义务。双方确定的第一个租赁期到期半年前，故答辩人可以与反诉原告协商终止合同。从法律的角度，答辩人已给了反诉原告合理的向外租赁期限。二、双方签订的房屋租赁合同是事实，但在约定违约金时未能充分考虑市场等因素，该约定纯属畸高的情形，对于违约金的承担问题，请人民法院依法予以下调，或按法律规定的标准予以作出公正判决。对于合同终止问题，答辩人对反诉原告的体谅也表示感谢。但对违约金的承担，尚需反诉原告和人民法院予以同情和从公平角度出发。答辩人将反诉原告租赁的房屋交还，并不会产生反诉原告住房的任何损失，更何况答辩人还对该住房进行了装修，装修后使用至今也才三年不到，这对于反诉原告继续使用或向外租用均具有较好的条件和因素，也不会给反诉原告造成相应的损失。法律设定违约金制度的初衷即在于弥补损失，理应调低至不超过其损失的30%，而本案的损失根据即将到期的合同而言，最多也就是两个月的租金支付。三、现答辩人租赁的房屋，尚有四间商铺租赁给其他人作电动车出售经营，现合同期还未到期，该租户也愿意继续租用，反诉原告也可从该租户处收到每年8万余元的租金，损失也得到一定的弥补。违约金的支付也应考虑降低。综上所述，反诉原告的诉讼依法不能得到法庭的全部支持。
原告（反诉被告）李俊萍针对其诉讼主张，提交了以下证据予以证明：
1、《房屋租赁协议》一份，欲证明李俊萍租赁龙福明房屋的事实。
2、谈话录音光盘一张，欲证明李俊萍在诉前已主动找过龙福明就终止租房协议事宜进行协商。
被告（反诉原告）龙福明针对其辩解及反诉，提交了下列证据予以证明：
1、李俊萍起诉状一份，欲证明李俊萍约定的事实。
2、《房屋租赁协议》两份，欲证明李俊萍与龙福明于2013年3月11日签订协议，约定李俊萍租赁龙福明的房屋，租期五年，违约金35万元，同时还约定了其他权利义务。同日，李俊萍又与江秀德签订协议，约定李俊萍将从龙福明租来的房屋中的由东向西的第一至第四共四间铺面房转租给江秀德经营。
经质证，龙福明的委托代理人陆伟对李俊萍提交的证据无异议，李俊萍家是找龙福明谈过，但没有谈拢。并说明违约金35万元并不算高。李俊萍的委托代理人张萍对龙福明提交的证据真实性无异议，但认为不能证明其目的。
本案经双方当事人在庭审中诉辩和举证、质证等，本院对双方的诉讼证据审核后确认以下案件事实：李俊萍与龙福明于2013年3月11日签订房屋租赁协议，约定李俊萍租赁龙福明坐落富民县环城南路235号房屋中的自东向西第一个铺面起至第六个铺面止的六间铺面及铺面上方二、三楼的相应房屋用于经营，租期五年（自2013年5月1日至2018年4月30日止）；可转租；头三年租金每年208000元，后两年租金每年228000元，每年的4月1日前付清各一年度的租金；协商一致可终止或解除协议；违约金350000元。同时还约定了其他权利义务。同日，李俊萍又与他人签订协议，将租来的房屋中的从东向西第一个铺面至第四个铺面共四间铺面房转租给别人经营。头三年的租金李俊萍已付给龙福明。2016年年初，李俊萍搬离除转租他人以外的租赁房屋。随后李俊萍找龙福明协商要求解除房屋租赁协议，但未能达成一致。现李俊萍诉来本院，要求终止双方签订的房屋租赁合同。龙福明提起反诉，要求李俊萍支付违约金350000元；解除双方所订的房屋租赁协议并承担全部诉讼费用。
本院认为：合同双方本应遵循诚实信用原则，严格按照约定全面履行自己的义务。本案中，李俊萍搬离所租用大部分房屋后向本院起诉要求终止房屋租赁协议，而龙福明反诉要求李俊萍支付违约金并解除双方所订的房屋租赁协议，故双方于2013年3月11日所订的房屋租赁协议可以解除。但解除双方房屋租赁协议是因为李俊萍在租期未满且双方未能协商一致的情况下经诉讼要求终止协议后龙福明才反诉要求解除的，故双方协议中约定的违约金条款应继续适用。双方约定的违约金为350000元，虽未超出合同未履行部分的标的额456000元，但考虑到当前经济下行压力的影响和龙福明的实际损失及双方的合同履行情况、预期利益等因素，根据诚信、公平原则，本院将违约金调至250000元较为适宜。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项和第（四）项、第九十八条、第一百一十四条第一款和第二款、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李俊萍与被告（反诉原告）龙福明于2013年3月11日共同签订的《房屋租赁合同》。
二、原告（反诉被告）李俊萍应付给被告（反诉原告）龙福明违约金250000元。款限判决生效当日内付清。
三、驳回被告（反诉原告）龙福明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费100元（李俊萍已预交），反诉费6550元（龙福明已预交3275元），均减半收后由李俊萍承担2325元，龙福明承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审判员 钟玉祥
二〇一六年四月二十八日
书记员 火有明