成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0106民初5625号原告成都睿邦物业服务有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人邱可，总经理。委托代理人何治雄，四川君合律师事务所律师。委托代理人吴丹婷，四川君合律师事务所律师。被告吴蓉，女，汉族，1962年9月29日出生，住成都市金牛区。委托代理人薛峰，四川雅州律师事务所律师。原告�都睿邦物业服务有限公司（以下简称“睿邦公司”）与被告吴蓉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告睿邦公司的委托代理人吴丹婷，被告吴蓉及其委托代理人薛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告吴蓉系成都市金牛区金沙路88号懋园国际商住城*栋*单元*号房屋业主，该房屋建筑面积为241.27平方米。根据懋园国际商住城第三届业委会与睿邦公司签订的《物业服务合同》等约定，睿邦公司为吴蓉提供物业管理服务；电梯住宅物业服务费的收费标准为按房屋建筑面积1.68元/平方米/月收取，吴蓉应于每月10-15日向睿邦公司交纳当月物业服务费，如逾期未缴纳物业服务费，从逾期之日起，睿邦公司按每日欠费金额的5‰向吴蓉收取违约金。合同签订后，睿邦公司按约提供了物业管理服务�而吴蓉自2013年7月1日起至2016年3月31日应付物业服务费13375.89元而至今未付；同时，按照《物业服务合同》的约定，吴蓉应从逾期支付物业服务费之日起按应交而未交物业服务费总金额的千分之五向睿邦公司支付违约金共计4012.77元。睿邦公司多次催收未果，为维护睿邦公司合法权益，诉请判令：吴蓉支付物业服务费13375.89元（自2013年7月1日起至2016年3月31日止）及违约金4012.77元，并承担本案诉讼费。睿邦公司当庭申请变更诉讼请求为判令吴蓉支付从2013年7月1日起至2016年6月30日止的物业服务费及违约金4012.77元，并由吴蓉承担本案诉讼费。被告辩称：1、吴蓉未与睿邦公司签订物业服务合同；2、睿邦公司提供的物业服务存在电梯安全隐患、小区卫生不达标、单元门未及时维修、无人管理噪音等诸多问题，且睿邦公司将物业费提高为1.68元/平方米/月未告知吴蓉，�蓉也未同意，不应按照1.68元/平方米/月的标准收取物业服务费；3、睿邦公司与吴蓉对违约金无约定，且违约金按照未付物业服务费的每日5‰收取，明显过高。经审理查明，2012年2月10日，懋园国际商住城第三届业主委员会与睿邦公司签订《物业服务合同》约定：睿邦公司按房屋建筑面积向业主收取物业服务费用，电梯2层以上物业服务费按房屋建筑面积1.20元/平方米/月收取；业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用；物业服务费及代收代缴水、电、垃圾处置等费用，交纳时间均为每月10-15日；业主和物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起，按每日以欠费金额的5‰收取违约金；睿邦物业的物业服务达不到本合同约定的服务事项和质量的，应向全体业主或相应业主支付2万元违约金。2013年6月8日，《懋园第六次业主大会会�纪要》和《懋园第六次业主大会公告》确认经懋园业主大会（表决人数和面积均超过半数）同意通过了上调物业服务费的集权算术平均数为39.79%。2013年7月4日，懋园国际商住城第三届业主委员会与睿邦公司签订《懋园国际商住城补充协议》约定：电梯2层以上物业服务费按房屋建筑面积1.68元/平方米/月收取；本次调整物业服务费的执行时间为2013年7月1日起。2015年1月9日，懋园国际商住城第三届业主委员会与睿邦公司签订《物业服务合同》约定：睿邦公司按房屋建筑面积向业主收取物业服务费用，电梯2层以上物业服务费按房屋建筑面积1.68元/平方米/月收取；业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用；物业服务费及代收代缴水、电、垃圾处置等费用，交纳时间均为每月10-15日；业主和物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起，按每日以欠费金额的5‰收取违约金；本合同期限自2015年2月10日12时起至2021年2月9日12时止；睿邦物业的物业服务达不到本合同约定的服务事项和质量的，应向全体业主或相应业主支付2万元违约金。另查明，吴蓉系成都市金牛区金沙路88号懋园国际商住城*栋*单元*号房屋业主，该房屋建筑面积为241.27平方米。吴蓉从2013年7月1日起至今未缴纳案涉房屋物业服务费。睿邦物业多次通过在吴蓉房门上张贴缴费通知的方式向吴蓉催收物业服务费。懋园小区在个别时间点存在小区某一区域公共卫生不达标的情况。上述事实有《物业服务合同》（2012年）、《物业服务合同》（2015年）、《懋园第六次业主大会会议纪要》、《懋园第六次业主大会公告》、《懋园国际商住城补充协议》、《房屋信息摘�3》、《照片》及原、被告当庭陈述在案予以佐证，足以认定。本院认为，虽然吴蓉作为单个业主未与睿邦公司直接订立物业服务合同，但其所在的懋园国际商住城第三届业主委员会根据业主大会决议与睿邦公司签订的两份《物业服务合同》及《懋园国际商住城补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，吴蓉作为懋园国际商住城房屋业主之一，上述三份协议对其具有约束力，其与睿邦公司之间已经形成物业服务合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。吴蓉关于自己与睿邦公司之间不存在物业服务合同关系的抗辩理由不能成立，睿邦公司提供了物业管理服务，吴蓉应当支付物业管理费。关于物业管理费支付标准问题。2013年6月，懋园小区召开第六次业主大会，投票同意上调物业服务费的集权算术平均数为39.79%。无论吴蓉在该次投票中是否投了反对票，该决议对其仍具有约束力。睿邦公司根据与业主委员会合同中相关约定，从2013年7月1日起按原1.2元/平方米/月上调39.79%即1.68元/平方米/月的标准收取物业服务费于法有据。虽懋园小区在个别时间点存在小区某一区域公共卫生不达标的情况，但该情况并不足以否定业主所获物业服务的全部价值，不能成为业主拒付物业管理费的充分理由。即便睿邦公司的物业服务存在某些未达到合同约定标准的情形，按照《物业服务合同》的约定，其违约责任也是向全体业主或相应业主支付2万元违约金，而非直接降低单个业主的物业管理费计算标准。综上，吴蓉应当从2013年7月1日起按1.68元/平方米/月的标准向睿邦公司支付物业服务费，计算至2016年6月30日为14592元（1.68元/平方米/月(241.27平方米(36个月）。关于睿邦公司主张吴蓉支付违约金4012.77元的问题，吴蓉认为每日5‰的计算标准过高。本院认为，按每日5‰计算年利率将高达182.5%，显然过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题�司法解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，综合考虑本案双方当事人履约情况，本院认为，吴蓉逾期支付物业服务费给睿邦公司造成的主要损失是该笔款项的资金利息，酌情将违约金调整为1200元。据此，依照中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事�讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告吴蓉于本判决生效之日起十日内支付原告成都睿邦物业服务有限公司物业服务费14592元及违约金1200元；二、驳回原告成都睿邦物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案案件受理费235元，减半收取为117.5元，由被告吴蓉负担。如不服本判决，可于判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 熊 寒二〇一六年七月十八日书 记 员 栾森林