河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终411号
上诉人（原审被告）：韩续军，男，1981年1月10日出生，汉族，住山西省阳泉市矿区。
被上诉人（原审原告）：祝伟，男，1971年8月20日出生，汉族，住安徽省铜陵市狮子山区。
委托诉讼代理人：延志文，北京市亿嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：三河市顺心置地房地产经纪有限公司，住所地：河北省三河市燕郊镇中赵甫村东南。
法定代表人：宋润姬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁永超，男，1991年9月4日出生，汉族，住河北省承德市平泉县，系该公司员工。
原审第三人：韩庆瑞，男，1978年11月15日出生，汉族，住山西省阳泉市矿区。
原审第三人：韩宜廷，男，2009年2月1日出生，汉族，住山西省阳泉市矿区，系原审第三人韩庆瑞之子。
上诉人韩续军因与被上诉人祝伟、三河市顺心置地房地产经纪有限公司（以下简称顺心置地公司）、原审第三人韩庆瑞、韩宜廷房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
韩续军向本院提出上诉请求：1.依法撤销河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初1739号民事判决书，改判上诉人韩续军不承担违约责任，驳回被上诉人祝伟的诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案的基本事实，2016年6月8日，上诉人在与被上诉人祝伟签订合同时，已明确告知其该房屋的真正产权人是甄翠琳，现因甄翠琳已经去世，实际享有所有权和处分权的是韩庆瑞和韩宜廷，并向居间方和被上诉人出示了该房屋的产权证等其他材料，这一点在一审庭审时被上诉人顺心置地公司即本合同居间方已经明确认定在签订合同时上诉人韩续军提交了涉案房屋的所有材料，包括房产证、公证书等。同时，上诉人韩续军也明确向被上诉人祝伟和居间方表示自己没有授权委托书，也不确定能否取得授权委托书。在此情况下，被上诉人祝伟和居间方明确表态如果不能取得授权委托书，则代理人韩续军不用承担责任。由此，双方在《房屋买卖居间合同》第八条第二款做了明确的约定。该条款约定：双方协商一致认为代理人韩续军不是该房屋产权人的指定代理人、也没有授权委托书，如�产权人不同意卖房，代理人韩续军对此不承担任何责任。也由此可知，被上诉人祝伟明知该房屋的实际情况，仍自愿签订该购房合同，自愿承担交易风险，且通过约定的方式认可代理人韩续军不承担因房屋不能交易产生的任何责任。在合同签订后两天，上诉人韩续军就明确告知居间方及祝伟其无法取得韩庆瑞、韩宜廷的卖房授权委托书，这一点被上诉人祝伟是完全知晓的，从一个事实也可以认证这一点。因为按照双方签订的合同约定，在合同签订后15日内，被上诉人祝伟应支付首付款，可是祝伟从未有过支付首付款的行动和表示，足以证明这时祝伟已经知晓韩续军无法取得授权委托书的事实。同时，法律也明确赋予了无权代理合同相对人要求房屋实际产权人追认的权利，在得不到真正产权人追认的情况下，合同相对人享有合同撤销权。同时，上诉人韩续军也仅仅收取祝伟5万元，并没有大量占用祝伟购房的资金，没有进行网签、评估等后续手续。祝伟完全有能力、有资格另行购买房屋。因此，在祝伟知道房屋交易不能进行时，不用法律赋予自己的权利行使撤销权，而是凭自己主观错误认识要求继续履行合同。如果因此产生的所谓的损失，也是祝伟自己的过错造成的扩大损失，应由其自行承担。二、一审法院作出的（2017）冀1082民初1739号民事判决书枉顾上述事实，适用法律错误且混乱，前后矛盾。通观整篇判决内容，一审法院没有对查明的对于定案至关重要的事实作出认定。且在“本院认为部分”通篇都是法院的主观判断，没有任何的事实和法律依据。完全违法了“以事实为根据，以法律为准绳”的审判原则。1.一审法院在判决中没有对查明的对于定案至关重要的事实作出认定。从一审判决“本院认定事实”部分看，一审法院�对涉案合同签订和履行的表面现象进行了描述，对于在签订涉案合同时一些对于定案至关重要的事实细节只字不提，忽略不见。就本案而言，最重要的事关定案依据的两点事实为：第一，上诉人韩续军在签订涉案合同时已明确告知其该房屋的真正产权人是甄翠琳，现因甄翠琳已经去世，实际享有所有权和处分权的是韩庆瑞和韩宜廷，并向居间方和被上诉人出示了该房屋的产权证等其他材料，这一点在一审庭审时被上诉人顺心置地公司已经明确认定在签订合同时上诉人韩续军提交了涉案房屋的所有材料，包括房产证、公证书等。同时，上诉人韩续军也明确向被上诉人祝伟和居间方表示自己没有授权委托书，也不确定能否取得授权委托书。第二，涉案各方在《房屋买卖居间合同》第八条第二款做了明确的约定。该条款约定：双方协商一致认为代理人韩续军不是该房屋�权人的指定代理人，也没有授权委托书，如果产权人不同意卖房，代理人韩续军对此不承担任何责任。上述两点事实对于认定合同各方应承担什么样的责任至关重要、且一审法院在庭审时已经查明并记录在案，但一审法院在判决中对该事实视而不见，不作出任何认定。2.一审判决适用法律错误且混乱，前后矛盾。作出的判定没有任何的事实和法律依据，完全违法了“以事实为根据，以法律为准绳”的审判原则。依据合同法第四十八条的规定，本案涉案合同为效力待定合同，可适用该条款不能机械僵化。就本案而言，合同的各方当事人已经通过约定的方式对代理人的责任予以免除，这是合同各方的真实意思表示，法律应该予以认可和保护，而不能由法庭的主观判断随意改变当事人的意思表示。恰恰一审法院就枉顾本案各方已经通过约定的方式对代理人责任免除这一客�事实，牵强僵化的适用该规定，认定上诉人韩续军应承担违约责任。同时，一审判决也依据了合同法第五十八条，则意味着一审法院也认为本案涉案合同为无效合同。按照该条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，一审法院应该对合同各方对造成合同无效的过错责任进行区别划分，按照责任大小判定各自承担其应承担的责任。遗憾的是，一审法院依据了该条规定，却没有按照该条的规定依据庭审时查明的事实对合同各方的责任大小进行划分和区别，从而确定各方是否应承担责任，承担多大的责任。反而是适用合同法第一百一十六条的规定，直接认定上诉人韩续军应承担违约责任。一审判决这一逻辑认定实在是让人难以信服。根据合同法第五十八条的规定，如果存在所谓的赔偿，也应先认定被上诉�祝伟是否存在损失。上诉人韩续军认为祝伟不存在任何的损失。祝伟也没有举证证明其存在损失的情况下，一审法院对被上诉人祝伟是否存在损失一事不作任何调查和认定，或者通过第三方鉴定机构进行鉴定评估直接主观判断要求上诉人韩续军承担违约责任，酌定支付违约金30万，简直可笑至极。可见一审法院对于“酌定”二字的运用完全脱离了事实和法律规定，突破了法院公平、公正、客观的审判底线。综上，上诉人依法提起上诉，请求贵院依法判令上诉人韩续军不承担违约责任，驳回被上诉人祝伟的诉讼请求。
祝伟答辩称，上诉人有两项诉讼请求，我们不予认可，请求二审法院予以驳回。1.上诉人认为本案的基本事实部分合同第8条第2项违约责任条款，认为法院没有做出明示，系对合同条款的误读。合同记载代理人声明是该房主的指定代理人，如该房�违约代理人自愿承担违约责任和法律责任。不动产以过户登记为要件，房屋产权登记人为产权人，代理人如果不具备不动产登记管理人书面委托，则无法代理不动产。被上诉人顺心置地公司作为专业房产代理机构，具备丰富的代理经验，合同签署初期审查了代理人的代理资质，上诉人持有书面的委托代理协议，双方签订买卖合同以后，因为市场房价上涨，而且数额较大，产权人不想买卖房屋，与上诉人商议后拒绝出示代理权限，导致该买卖行为无法继续进行。另案中，祝伟要求继续履行房屋买卖合同的案件因为上诉人没有代理权限的书面代理材料导致败诉，才引发此案的一审，两个案件的一审材料均可以证明上诉人作为成年人，具备成年人应预见的法律风险和责任意识，对于其签订的法律合同及约定的法律义务，应当承担责任。2.上诉人认为一审法院做出的判决适用法律错误、事实不清、前后矛盾，属于对法律的误读，该房产通过两次诉讼，就上诉人所做在两个案件中的表述做了客观公正的记录，应当对其签订的书面合同负法律责任，一审法院事实查明清晰，适用法律得当，仅仅在一审中对上诉人的违约行为处以30万元的违约金已经是考虑了上诉人的实际家庭情况，按合同约定应承担70多万元的违约金，该约定不高于国家规定上限的30%，一审法院折中处理充分的考虑了上诉人家庭实际情况。因此，一审法院判决并无不妥，对于双方的诉求是经过权衡做出的正确判决，被上诉人同意一审的庭审结果，请求人民法院对上诉人的诉求予以驳回。3.上诉人刚才描述被上诉人并无实际损失属于错误判断。首先，上诉人的行为导致被上诉人所购房产的交易行为失败，被上诉人所购房产因为市场价格升值损失100多万元，该诉讼耽误的诉�时间正好遇到河北省的购房限令，导致被上诉人丧失了在河北购房的资格，上述行为均是被上诉人的实际损失，因此与上诉人的描述是有很大差距的。
顺心置地公司答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人韩庆瑞、韩宜廷未作陈述。
祝伟向一审法院起诉请求：1.被告韩续军双倍返还购房定金10万元；2.被告韩续军承担买卖合同违约金721500元；3.被告韩续军承担逾期履行合同赔偿金36075元；4.被告顺心置地公司退还居间服务费4万元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、房屋评估费12000元；5.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年6月8日，被告韩续军作为房屋登记产权人甄翠琳的代理人与原告祝伟在顺心置地公司的居间下签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，约定原告以2405000元的价格购买甄翠琳名下位于三河市燕郊开发区房屋。原告应于合同签订后1日内支付定金5万元，15日内支付首付款73万元，余款在银行放款之日由银行交付甲方。合同签订后,原告支付定金5万元,被告韩续军出具收条。原告又向被告顺心置地公司交纳信息服务费4万元，过户、贷款服务费6000元，评估费12000元，共计58000元。原告祝伟曾以房屋买卖合同纠纷向一审法院起诉被告韩续军、韩庆瑞、韩宜廷，第三人顺心置地公司，要求三被告继续履行合同并配合办理银行贷款及过户手续。一审法院于2016年12月26日作出（2016）冀1082民初3630号民事判决书，以原告主张依据不足，判决驳回了原告的诉讼请求。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认�对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。涉案房屋登记在已去世的甄翠琳名下，又通过公证方式继承给韩庆瑞和韩宜廷。被告韩续军在未取得代理权限的情况下，与原告祝伟就涉案房屋签订房屋买卖合同，且事后未被追认，被告韩续军作为行为人应承担相应的民事责任。原告同时主张双倍定金、违约金和赔偿金无法律依据,且主张的违约金数额过高，一审法院根据双方合同履行情况及被告韩续军违约程度,酌定被告韩续军在向原告返还定金5万元的同时，支付违约金30万元。被告顺心置地公司自愿退还尚未发生的贷款、过户及评估费用18000元，一审法院照准。同时被告顺心置地公司在居间服务过程中，对涉案房屋的权属及被告韩续军授权手续等没有尽到完全的审查义务，居间服务存在过失，亦应承担相应的民事责任，一审法院根据该公司过错程度，酌定顺心置地公�退还原告信息服务费3万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告韩续军返还原告祝伟已付购房定金5万元，支付违约金30万元，共计35万元。二、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司退还原告祝伟信息服务费、过户、贷款服务费、评估费共计48000元。上述款项均于本判决生效后七日内履行。三、驳回原告祝伟其他诉讼请求。案件受理费16426元，由原告祝伟承担8876元，被告韩续军承担6550元，被告三河市顺心置地房产经纪有限公司承担1000元。
二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，1、房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第四十八条规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案房屋买卖合同自始无效，理由如下：首先，从一审法院查明的事实“涉案房屋登记在已去世的甄翠琳名下，又通过公证方式继承给韩庆瑞和韩宜廷”看，韩续军已经不能取得甄翠琳的授权。其次，从一审法院公告传唤韩庆瑞、韩宜廷看，韩庆瑞、韩宜廷未作表示及截止到二审调查，韩续军亦未提交权利人追认或授权的证据，应当认定权利人�绝追认。房屋买卖合同无法认定为有效。再次，从祝伟向一审法院先提出履行并配合办理银行贷款及过户手续的诉讼请求，一审法院于2016年12月26日作出（2016）冀1082民初3630号民事判决，判决驳回祝伟的诉讼请求。祝伟于2017年3月15日又向一审法院提起本案诉讼。通过祝伟两次向一审法院主张权利内容看，祝伟并没有主张撤销房屋买卖合同。综上，房屋买卖合同在2016年6月8日签订时成立；在祝伟催告追认期内或者行使撤销权期限内，房屋买卖合同属于效力待定状态；签订房屋买卖之后，在权利人韩庆瑞、韩宜廷拒绝追认韩续军的行为的情形下，该房屋买卖合同自始无效。
2、房屋买卖合同未被追认自始无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的�其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。合同不成立、无效、被撤销或不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，即缔约过失责任。综合分析造成本案房屋买卖合同自始无效的原因，祝伟在房屋登记产权人与订立合同之人并非同一人且未见到授权委托书的情况下，合同内容涉及重大财产的处理决定，其在有责任尽到较平时更加审慎的义务时未尽；顺心置地公司作为专业的中介机构熟知交易流程及行业法规、规范，未尽到合理忠实和尽力的义务；相比较祝伟及顺心置地公司的过错程度，韩续军的主观过错程度较大。故三方当事人均有过错，应当各自承担相应的民事责任。
3、本案如何处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。通过上述对合同自始无效各方当事人过错分析，顺心置地公司应当返还祝伟部分报酬。具体返还数额，顺心置地公司对于一审法院判决返还数额未提起上诉，视其对该项内容的认可。韩续军因为房屋买卖合同自始无效过错程度较大，亦应按照过错程度承担因合同无效造成祝伟相应的损失。祝伟两次向一审法院起诉均认为合同有效而主张的权利、提交的相关证据。而缔约过失责任的赔偿范围主�是由此产生的费用和给相对人造成的实际损失。故，综合形成诉讼的原因、各方当事人的过错程度、结合祝伟因纠纷两次向一审法院提起诉讼的情形及本案案情，祝伟虽未提供关于实际损失的证据，本院从减少当事人诉累、节约诉讼成本等因素综合考量，酌定韩续军赔偿祝伟损失5万元。
4、一审法院认为根据双方合同履行情况及韩续军违约程度，酌定韩续军在向祝伟返还定金5万元的同时，支付违约金30万元认定错误。理由如下：首先，通过上述对房屋买卖合同效力的分析，房屋买卖合同自始无效。根据《中华人民共和国合同法》规定，本案房屋买卖合同自始无效，当事人应承担的是缔约过失责任，不是违约责任。违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形下，应承担的民事责任。承担违约责任的前提一般是在合同有效的情形下。其次，合同无效或撤销后返还财产是合同法的明确规定，不适用裁量规则。再次，在不考虑30万元性质的情况下，仅就数额来说，亦不符合本案具体案情。综上，应予纠正。
5、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条作出判决，属适用法律错误。理由如下：前述已经分析，房屋买卖合同自始无效，当事人承担缔约过失责任，不适用违约责任。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十六条违约金与定金的选择条款错误；一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条不协助调查、执行的强制措施条款明显错误。故本院对一审法院适用法律错误予以纠正。
综上所述，韩续军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初1739号民事判决第二、三项（即：二、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司退还原告祝伟信息服务费、过户、贷款服务费、评估费共计48000元。上述款项于本判决生效后七日内履行；三、驳回原告祝伟其他诉讼请求。）；
二、撤销河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初1739号民事判决第一项（即：被告韩续军返还原告祝伟已付购房定金5万元，支付违约金30万元，共计35万元。）；
三、韩续军返还祝伟购房定金5万元，赔偿祝伟损失5万元，合计10万元。上述款项于本判决生效之日起七日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16426元，由祝伟负担8876元、韩续军负担6550元、三河市顺心置地房产经纪有限公司负担1000元；二审案件受理费5800元，由韩续军负担2900元，祝伟负担2900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马令梅
审 判 员 刘德璋
审 判 员 杨立军
二〇一八年二月二十三日
法官助理 田庆军
书 记 员 陈 杨