鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂商终字第94号
上诉人马永青，男，蒙古族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
上诉人陈香莲，女，汉族，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
共同委托代理人张晓霞，内蒙古久晖律师事务所律师。
被上诉人中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯猛格支行，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛东街兴泰办公楼
负责人贾美英，该行行长。
委托代理人张利东，内蒙古三恒律师事务所律师。
委托代理人武耀荣，内蒙古三恒律师事务所律师。
被上诉人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区准格尔南路纺织城。
法定代表人邬成万，该公司总经理。
上诉人马永青、陈香莲因与被上诉人中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯猛格支行（以下简称工行猛格支行）、鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司（以下简称集泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服伊金霍洛旗人民法院（2014）伊民初字第1458号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人马永青、陈香莲的委托代理人张晓霞，被上诉人工行猛格支行的委托代理人张利东、武耀荣到庭参加了诉讼，被上诉人集泰房地产公司经依法传票传唤无正当理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年11月28日，马永青与集泰房地产公司签订合同编号为2011-xxxxxxx的商品房买卖合同一份，购买了其公司开发的位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区幸福街24号集泰新园小区x号楼x单元xxx号房屋，建筑面积87.87平方米，房屋价款462899元，付款方式为首付40%即192899元，余款60%即270000元办理银行按揭。
2012年2月23日，借款人即马永青、陈香莲与贷款人即工行猛格支行、保证人即集泰房地产公司签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放金额为27万元的个人购置住房贷款，用于购买坐落于位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区幸福街24号集泰新园小区4号楼2单元504号建筑面积87.87平方米的房屋，贷款期限为10年（实际放款日与到期日以借款凭证为准），贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述贷款利率的浮动比例确定并执行新的利率；根据法律、法规、规章及贷款人的相关管理规定，贷款采用受托支付方式的，贷款人可根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付至借款人指定的符合本合同约定用途的借款人交易对象账户；借款人对其提供的收款账户的性质与真实性负责；借款人授权贷款人将贷款一次性划入户名为鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司、账号为×××、开户行为中国工商银行鄂尔多斯猛格支行的账户，贷款利息自实际放款日起计算；借款人以按月等额本金还款法（按日计息）偿还贷款本息，每月15日还款日；借款人指定其在工行猛格支行开立的户名为马永青、账号为×××个人结算账户作为还款账户；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行；如果贷款人要求，抵押人应办理抵押物保险，保险期限应不短于贷款期限，保险金额应不低于贷款金额；保险费用由抵押人负担。违约责任为：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约，贷款人有权解除合同”。
2011年12月26日，马永青、陈香莲与工行猛格支行在鄂尔多斯市房屋产权产籍管理中心办理了编号为鄂房预东胜字第041395号的预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为工行猛格支行，房屋坐落于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区幸福街24号集泰新园小区4号楼2单元504号。
2012年3月30日，工行猛格支行按照合同约定将27万元贷款支付到马永青、陈香莲指定的收款人帐户内（收款人名称为鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司，账号为×××、开户行为中国工商银行鄂尔多斯猛格支行），马永青、陈香莲在中国工商银行借款凭证上借款人签章处签字、捺印，借款到期日为2022年3月20日。截止2013年1月15日，马永青、陈香莲累计向工行猛格支行返还贷款50107元。
原审法院认为，马永青、陈香莲与工行猛格支行、集泰房地产公司签订的《个人购房借款／担保合同》均为各方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定工行猛格支行与马永青、陈香莲、集泰房地产公司于2012年2月23日签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，签约各方理应按约定全面履行各自的义务。在本案中，双方的法律关系系金融借款合同纠纷，在双方《个人购房借款／担保合同》签订后，工行猛格支行依照合同的约定履行了出借人的义务，且马永青、陈香莲在《个人购房借款／担保合同》中委托工行猛格支行将27万元贷款支付至集泰房地产公司账户中，故马永青、陈香莲应当按照《个人购房借款／担保合同》的约定履行还本付息的义务。
另在《个人购房借款／担保合同》中的第30.1条约定：“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行”，第十四条约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约，贷款人有权解除合同”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。综上所述，马永青、陈香莲要求解除个人购房借款合同的请求于法无据，于理不合。因此，该院对马永青、陈香莲要求解除与工行猛格支行签订的个人购房借款合同的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三、第九十四条之规定，判决如下：驳回马永青、陈香莲全部诉讼请求。案件受理费1054元，由马永青、陈香莲负担。
一审判决后，马永青、陈香莲不服，向本院提起上诉，请求撤销伊金霍洛旗人民法院（2014）伊民初字1458号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：一、本案事实清晰、证据确凿。上诉人与集泰房地产公司之间的《商品房买卖合同》解除后，上诉人与工行猛格支行之间签订的《个人购房借款／担保合同》的原因已经消灭，合同目的已经不能实现，上诉人依法取得合同解除权。二、原审法院适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，判决解除上诉人与工行猛格支行签订的《个人购房借款／担保合同》，而原审判决规避签订该合同的原因和目的，片面强调合法有效，应属适用法律错误。
被上诉人工行猛格支行答辩认为不同意上诉人的上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确。
被上诉人集泰房地产公司经依法传唤未到庭，未进行答辩，亦未提供任何证据。
本院经审理查明，2011年12月21日，借款人马永青、陈香莲与贷款人工行猛格支行及保证人集泰房地产公司签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：工银蒙字鄂尔多斯行猛格支行2011年0803号）。2011年12月26日被上诉人工行猛格支行按照合同约定将27万元贷款发放至马永青、陈香莲指定的收款人账户（户名：鄂尔多斯市集泰房地产开发有限责任公司，账号：×××）。同日，工行猛格支行出具借款凭证一支，载明：借款金额为27万元，借款当期执行利率为年利率7.755%，借款起息时间为2011年12月26日，借款到期日为2021年12月26日。上诉人马永青、陈香莲在借款借据上借款人签章处签字并捺印。
另查明，上诉人马永青从2012年1月15日起开始向被上诉人工行猛格支行归还借款本金及利息，截至2013年1月15日共向被上诉人工行猛格支行归还借款本金29250元，借款利息20857.46元，本息合计50107.46元。
又查明，2013年马永青曾向鄂尔多斯仲裁委员会提出仲裁申请，被申请人为集泰房地产公司，马永青请求裁决解除双方于2011年11月28日签订的《商品房买卖合同》，并请求集泰房地产公司立即退还马永青支付的购房款468765元及相应利息，赔偿马永青因集泰房地产违约造成的损失80元。2013年11月7日，鄂尔多斯仲裁委员会作出如下仲裁裁决：一、解除马永青与集泰房地产公司于2011年11月28日签订的《商品房买卖合同》；二、集泰房地产公司于2013年12月7日之前向刘瑞军退还房屋首付款及多余款198765元；三、集泰房地产公司向马永青支付从2013年3月2日起至2013年11月7日止的利息损失8315元；四、驳回集泰房地产公司向马永青支付房屋所有权登记费80元的仲裁申请。仲裁受理费13700元，处理费1300元，共计15000元，由马永青承担9000元，集泰房地产公司承担6000元。
本院经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的基本事实一致，予以确认。
本院认为，本案系因上诉人与集泰房地产公司之间的《商品房买卖合同》被仲裁裁决解除，故上诉人请求解除其与工行猛格支行签订的《个人购房借款／担保合同》所引发的纠纷。现马永青、陈香莲提起诉讼，请求解除合同，要求工行猛格支行返还其已经偿还的贷款本息，并要求集泰房地产承担连带返还及赔偿责任。工行猛格支行则认为应当继续履行合同。
关于《个人购房借款／担保合同》是否应当解除的问题。合同解除问题涉及解除权成就与解除权行使两方面内容。首先，从解除权成就的角度分析，当事人行使合同解除权，须以法定或约定事由为依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该条应属《中华人民共和国合同法》第九十五条规定的合同法定解除的“法律规定的其他情形”。本案中，上诉人与集泰房地产公司之间的《商品房买卖合同》已于2013年11月7日被鄂尔多斯仲裁委员会裁决解除，致使上诉人签订《个人购房借款／担保合同》贷款购房的合同目的无法实现。故，上诉人以合同目的无法实现作为要求合同解除的理由，有事实依据，亦符合法律规定。
其次，从解除权的行使角度分析，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，案涉合同并无法定的解除行使期限，双方当事人亦未约定合同解除权的行使期限，工行猛格支行也从未进行催告，故应认定为上诉人的请求并未超出解除权的行使期间。综上所述，上诉人主张的合同解除权成立，且并未超出解除权的行使期间，原审法院对其该项主张不予支持的处理不当，应予以纠正。
关于合同解除后的法律后果如何处理的问题。本院认为，本案若仅处理马永青、陈香莲诉请，将会导致不能妥善解决纠纷、增加当事人讼累，故本院将综合判定和处理合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据上述法律规定，集泰房地产公司作为出卖人应将收受的购房贷款27万元和购房款198765元的本金及利息分别返还工行猛格支行和马永青、陈香莲。鉴于鄂尔多斯仲裁委员会已经作出仲裁裁决，裁决集泰房地产公司向刘瑞军返还购房款198765元，并支付利息损失8315元，故本案对购房款的返还问题不再作出处理。集泰房地产公司本应向工行猛格支行返还贷款本金27万元及27万元从2011年12月26日起至实际返还之日止的按同期同类人民银行贷款利率计算的利息，但马永青、陈香莲已向工行猛格支行偿还贷款本息合计50107.46元。故集泰房地产公司应向马永青、陈香莲支付其向工行猛格支行偿还的贷款本息50107.46元，并向工行猛格支行返还贷款尾款（贷款本金27万元及27万元从2011年12月26日起至实际返还之日止的按同期同类人民银行贷款利率计算的利息，核减马永青、陈香莲已经偿还的本息50107.46元）。上诉人诉请的工行猛格支行向其返还已经偿还的贷款本息，及集泰房地产承担连带返还和赔偿责任的请求不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定的基本事实清楚，但适用法律错误，判决不当，应当予以纠正，上诉人马永青、陈香莲的上诉理由部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：
撤销伊金霍洛旗人民法院（2014）伊民初字第1458
号民事判决；
二、解除上诉人马永青、陈香莲与被上诉人中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯猛格支行签订的《个人购房借款／担保合同》；
三、被上诉人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向被上诉人中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯猛格支行返还尾欠的贷款本息（贷款本金27万元及27万元从2011年12月26日起至实际返还之日止的按同期同类人民银行贷款利率计算的利息，核减马永青、陈香莲已经偿还的本息50107.46元）；
四、鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向马永青、陈香莲支付其已向银行偿还的贷款本息50107.46元；
五、驳回马永青、陈香莲的其他诉讼请求。
一审案件受理费1054元，二审案件受理费1054元，合计2108元，由上诉人马永青、陈香莲负担1054元，由被上诉人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司负担1054元。
审 判 长 李顺和
代理审判员 樊 宁
代理审判员 贺楚涵
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 赵瑞娟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。