大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初5861号原告：亿达物业管理有限公司，住所地大连市高新技术产业园区软件园知音园21号，统一社会信用代码91210231723451243K。法定代表人：高炜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宁，系辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭静，系辽宁昭明律师事务所实习律师。被告：田枝利，女原告亿达物业管理有限公司与被告田枝利物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈宁、被告田枝利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠2015年7月1日至2017年6月30日期间物业费36,319.7元及逾期缴费违约金。事实和理由：原告与大连圣安房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为融庄小区提供物业管理服务，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金。被告系上述物业融庄***房屋业主，物业面积269.04平方米，收费标准为4.5元/月/平，按约定应向原告交纳自2015年1月1日至2017年6月30日的物业管理费用36,319.7元，但被告一直拒绝缴费，故诉至法院。被告田枝利辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积属实。未交物业时间有问题，在2015年的时候全年的物业费被告都交了，当时不允许刷卡，只允许拿现金，而且不提供发票，只给收据，但收据被告扔了，所以现在没有证据。2014年，被告家在装修期间被偷盗过，被告家铺的地热，地热上有铜件，被物业指定的收废品的人员给切掉了，后来派出所抓到这个人了，装修公司跟卖废品的和物业公司一起协商解决了这件事情。之后被告家里漏水、墙体裂缝、下沉，2015年的时候被告家漏水比较严重，有木制作，把木制作给淹了。地产问过装修公司的人多少钱，当时物业承诺给被告赔偿2,000元，让被告先垫上，之后在物业费里面抵扣，但当时也是口头承诺，但至今也没给被告赔偿。被告家一直存在漏雨的问题，被告向物业反映过，但是物业一直没给过被告反馈，现在还一直在漏。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：1.大连亿达物业管理有限公司（乙方）与大连圣仁房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对融庄B1区提供前期物业管理服务；服务费用4.5元/月/平方米；甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金；乙方提供的前期物业管理服务包括：本物业共用部位的维修、养护和管理，本物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。合同签订后，原告进入该小区提供物业服务至今。2.2016年10月17日，大连亿达物业管理有限公司变更名称为亿达物业管理有限公司。3.被告系大连市甘井子区辛寨子街明珠路融庄***房屋的业主，房屋面积为269.04平方米。被告未缴纳自2015年1月1日至2017年6月30日期间的物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米4.5元，故，自2015年1月1日起至2017年6月30日止被告依约应交纳的物业服务费为36,320.4元（4.5元/月/平×30个月×269.04平方米）。现原告仅主张36,319.7元，本院予以照准。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称其已缴纳2015年度物业费及原告承诺赔偿被告2,000元一节。本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现被告并未提供证据证明其上述辩称，故应当承担举证不能的不利后果。因此，对于被告的上述辩称，本院不予采纳。关于被告辩称家中被盗，认为原告未尽到相应的安保义务一节。本院认为，盗窃发生在2014年，系他人违法行为所致，庭审中，被告并未提供相应的证据证明其损失情况，并且被告称该问题已协商解决，故被告以此拒缴2015年之后的物业费没有法律依据。因此，对于被告的上述辩称，本院不予采纳。关于被告辩称家中漏水、墙体裂缝、下沉等问题一节。本院认为，根据原告与大连圣仁房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，原告的物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等，而被告房屋存在的上述问题系被告房屋自有部分存在的问题，非原告物业服务范围，被告不能以此拒缴物业费。故，对于上述辩称，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告田枝利于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司自2015年1月1日至2017年6月30日的物业服务费人民币36,319.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费798元（原告已预交），由被告田枝利负担。被告田枝利负担部分于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘 瑾人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一七年十二月二十六日书 记 员  王 琛本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。