重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终6667号上诉人（原审原告）：重庆匡记亿佰家商贸有限公司，住所地重庆市江北区盘溪路150号附15号，统一社会信用代码9150010533961516XK。法定代表人：李忠琼，执行董事。委托诉讼代理人：黎永红，四川泰常律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王德军，男，1984年11月14日出生，汉族，住重庆市梁平县。上诉人重庆匡记亿佰家商贸有限公司（以下简称匡记公司）因与被上诉人王德军房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初17388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人匡记公司的委托诉讼代理人黎永红与被上诉人王德军到庭参加了审理。本案现已审理终结。匡记公司上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初17388号民事判决第二项，依法改判王德军支付违约金52200元；2、二审案件受理费由王德军承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，匡记公司超市停业整顿并未对王德军的经营产生影响，也没有对合同的继续履行造成任何障碍；2、一审判决适用法律错误，双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》真实合法有效，是据以判定违约金的依据，且匡记公司对合同的解除并无任何过错，而王德军的违约解除行为实际导致其利益受到了巨大损失；3、一审判决即使按照相关法律规定对违约金予以了调整，但调整的额度也过低，依法应予以纠正。王德军辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。匡记公司向一审法院起诉请求：1、确认匡记公司、王德军2015年12月7日签订的《商铺租赁合同》于2016年6月29日解除；2、判令王德军搬离租赁的位于重庆市江北区盘溪路150号附15号的“匡记超市”内A0005-1、A0005-2号商铺；3、判令王德军向匡记公司支付违约金52200元；4、判令王德军支付截止2016年6月24日已拖欠的租金18000元；5、判令王德军向匡记公司支付截止2016年6月24日已拖欠的租金滞纳金1296元、电费4220元，共计5516元。本案诉讼费由王德军承担。一审法院认定事实:2015年12月7日，王德军（乙方）和匡记公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定王德军承租A0005-1、A0005-2号商铺，实际面积分别为190、13平方米，用于儿童乐园经营，租赁期为3年，即自2015年12月5日起至2018年12月5日止，月租金合计18000元，从第二年开始，每年租金在上一年的基础上递增百分之五，匡记公司给予王德军3个月的装修免租期，免租期从甲方超市开业起算。合同第4.5条约定：能源费：乙方应承担使用该商铺所产生的日常费用，包括但不限于该商铺的电费、电话费、网络费、水费、煤气费、空调费等，并应在收到甲方的交费通知单之日起7日内支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按拖欠费用的千分之三支付滞纳金。合同第5.1条约定：本合同的履约保证金为18000元，乙方应于签订本合同时一次性支付给甲方，乙方不得以交纳保证金为由拒绝交纳其他一切应由乙方承担的费用，合同期结束后，甲方应在15个工作日内无息退还履约保证金给乙方。第7.3条约定：乙方在租赁期内，应确保商品、人员、服务等各项经营工作正常进行，乙方应向顾客提供优质服务，以维护“匡记”的良好形象。7.7条约定：乙方应当遵从甲方关于“匡记”市场推广的各项合理要求。11.10条约定：乙方商铺开业不得晚于甲方超市卖场开业时间。14.2条约定：由于甲方或乙方的自身原因而要求在租赁期内解除本合同的，应提前至少六十日向对方发出提前解除本合同的书面通知，在征得对方书面同意后方可解除合同，还需按剩余租期租金总额的10%支付违约金。16.2条约定：下列情况不作为影响“匡记”营业的因素或乙方拒绝接受租赁该商铺或缴纳本合同约定费用的理由…….（4）其他店铺的经营。合同签订后，王德军向匡记公司支付2个月租金36000元、物管费5928元、保证金18000元、装修保证金5000元。2016年6月24日，王德军与其他六家租赁户联名向匡记公司发送一份《解除商铺租赁合同及赔偿函》，提出由于超市无法正常营业，导致外租区名誉受到极大影响，营业额大幅下滑，此属于匡记公司严重违约，由此应对外租区进行赔偿，同时提出三项要求：1、立即解除商铺租赁合同；2、退还已经缴纳的履约保证金及预交的商铺租金；3、赔偿我外租区商户违约金及各项损失费用。该函件匡记公司在当日收到。另，涉诉租赁场地处于负一楼，从地面平层乘扶梯下行直达。该租赁场地内有匡记超市和其他商铺进行经营活动，王德军经营的商铺即是其中之一。匡记超市的开业时间为2015年12月19日。庭审中，王德军举示了一组照片和视频，拟证明2016年6月19日至24日匡记超市关门停业，2016年7月19日，进入整个市场的一楼大门关闭。匡记公司陈述2016年6月24日超市只是暂时整顿，7月20日一楼大门关门，超市正式停业。另，庭审中双方均认可，2016年6月24日王德军发函后并未搬离涉诉场地，一楼大门关门后，王德军也无法进入，至一审庭审之日，商铺及物品仍处于涉诉租赁场地之内。另，匡记公司2016年6月29日曾诉讼至江北区人民法院，要求确认其与王德军签订的《商铺租赁合同》在2016年6月24日解除，在该案审理过程中，王德军提出反诉，后因匡记公司未按时到庭应诉，该院对其本诉按撤诉处理。一审法院认为，2015年12月7日匡记公司、王德军签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定行使权利、承担义务。对于第一项诉讼请求。一审法院认为，2016年6月24日，王德军向匡记公司发送《解除商铺租赁合同及赔偿函》时，其并不具备合同解除权，其主张的匡记公司根本违约导致合同目的不能实现的解除理由不成立。理由如下：1、《商铺租赁合同》的主要权利义务表现为一方交付房屋、一方支付租金，匡记公司作为出租方，自交付给王德军可以满足日常经营使用的商铺之时即已履行了租赁合同的主要义务；2、虽然在涉诉商场中，由于超市经营对人流的巨大吸引性，周边的商铺经营与超市形成了一种积聚互动效应，但是王德军作为商铺投资经营者，其应该对投资经营中的商业风险有合理的预期，应该预期到如果超市经营出现意外状况可能对自身经营产生的影响，其在承租时可以将此种潜在的影响在双方的租赁合同中另行约定救济，但是纵观《商铺租赁合同》，并没有此种条款的体现，相反，在16.2条反倒是约定了其他商铺的经营不构成王德军拒绝接受租赁商铺或者拒交租金的理由；3、从时间上来讲，6月24日发函之日，超市虽然经营出现了停顿，但是是否在经历该停顿之后可继续复业经营在当时尚未可知，此种情况下，王德军发送解除函要求立即解除合同，缺乏法律依据。但是，匡记公司要求确认合同在2016年6月29日解除，法院也不予支持。匡记公司认为，其要求解除合同，并非是对6月24日王德军发函要求解除合同表示同意，而是因为王德军存在根本违约导致匡记公司提出解除合同，其提出解除合同的时间为2016年6月29日首次起诉时，故要求确认该日合同解除。法院认为，6月24日王德军发函之时其不具备合同解除权，6月29日，匡记公司起诉王德军要求确认合同在6月24日解除，此应该视为匡记公司同意解除合同，该意思表示已经在前次本诉开庭当日到达王德军，故合同解除时间应为2016年6月24日。这与租赁合同第14.2条“由于甲方或乙方的自身原因而要求在租赁期内解除本合同的，应提前至少六十日向对方发出提前解除本合同的书面通知，在征得对方书面同意后方可解除合同……”关于合同解除的约定也相符合。匡记公司将6月29日视为合同解除时间，于法无据，也与其6月29日初次起诉时的意思表示明显相悖，一审法院不予支持。综上，一审法院认为，可以确认双方当事人之间的《商铺租赁合同》在2016年6月24日已经解除。此种解除的性质，按照租赁合同第14.2条的约定，应该是王德军因为自身原因要求解除合同，匡记公司予以同意。对于第二项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同已经解除，匡记公司要求王德军搬离，于法有据，一审法院予以支持。对于第三项诉讼请求。前述已经认定，王德军在2016年6月24日发函要求解除合同时，其主张的匡记公司根本违约导致合同目的不能实现的解除理由不成立，合同解除的性质，按照租赁合同第14.2条的约定，应该是王德军因为自身原因要求解除合同，匡记公司予以同意。按照该条约定，王德军还需按剩余租期租金总额的10%支付违约金。王德军庭审中请求对违约金进行调整。法院认为，前述虽然认定在超市停业整顿之时王德军不具有合同的解除权，但是不能回避的是超市的停业确实对王德军的经营产生了影响，对租赁合同的继续履行造成了一定程度的障碍，作为超市的投资方、租赁合同的出租方，匡记公司对于合同的最终解除也存在一定的过错。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，法院酌定将违约金调整为剩余租金的3%。双方的剩余租期为2016年6月25日至2018年12月5日，此期间的租金总额为18000×6-18000×20/31+18000×12×1.05+18000×12×1.05×1.05=561327.1元。王德军应该向匡记公司支付的违约金为561327.1×3%=16839.81元。对于匡记公司超过此金额的违约金诉讼请求，一审法院不予支持。对于第四项诉讼请求。超市的开业日期为2015年12月19日，根据《商铺租赁合同》免租期从超市开业起算3个月的约定，2016年3月18日前，王德军免交租金。从2016年3月19日起至2016年6月24日合同解除，王德军应该支付给匡记公司的租金总额为18000×3+18000×6/30=57600元。王德军举示的证据显示其仅预交租金36000元，故其尚拖欠租金21600元。现匡记公司主张18000元，一审法院予以支持。对于第五项关于电费的诉讼请求。王德军认可其从租赁商铺开始就未缴纳过电费，虽然庭审中王德军表示对抄表数字有异议，但是其并未举示证据证明，匡记公司举示的抄表记录截止6月24日的数字为5239，王德军陈述7月18日的数字为7421，两者在时间上也可以合理解释。在没有相反证据推翻的情况下，一审法院予以支持。对于拖欠租金滞纳金的诉讼请求。王德军抗辩日千分之三的标准过高，请求予以调整。匡记公司在庭审中也表示滞纳金的性质是迟延支付租金的利息。一审法院认为，上述已经认定王德军产生租金的期间为2016年3月19日至2016年6月24日，王德军曾预交2个月的租金36000元，即事实上其欠费行为从2016年5月19日才发生，距离6月24日合同解除的时间间隔很短，结合考虑滞纳金的性质等因素，故一审法院酌定将其调整为100元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、王德军于一审判决生效之日起十五日内搬离重庆市江北区盘溪路150号附15号A0005-1、A0005-2号商铺；二、王德军于一审判决生效之日起十五日内支付重庆匡记亿佰家商贸有限公司违约金16839.81元；三、王德军于一审判决生效之日起十五内支付重庆匡记亿佰家商贸有限公司租金18000元；四、王德军于一审判决生效之日起十五内支付重庆匡记亿佰家商贸有限公司逾期支付租金滞纳金100元；五、王德军于一审判决生效之日起十五内支付重庆匡记亿佰家商贸有限公司电费4220元；六、驳回重庆匡记亿佰家商贸有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，依据一审判决查明的事实，王德军在2016年6月24日发函给匡记公司的时候并不享有合同的解除权，即使当时匡记公司开办的超市处于经营不正常或停业整顿状态，但此种状态在王德军发函之时尚处于刚开始阶段，该情形是否会持续或者是否会影响到王德军商铺的经营均为未知状态，故此时王德军发函要求解除属于合同约定的违约提前解除行为，应承担相应的违约责任。双方所签《商铺租赁合同》对此种违约情形约定的违约责任为由违约方“按剩余租期租金总额的10%支付违约金”，如果匡记公司开办的超市能够正常持续经营，并和超市外围的商铺互利互惠形成良好的商业氛围，在此情形之下如王德军要求提前解约，本院认为该条款所约定的违约金则基本合理；但实际情况是，匡记公司在2016年7月19日就将进出负一楼的大门锁上，其开办的超市实际已经停业，而王德军发函后并未搬离涉诉场地，因此匡记公司锁门的行为对于合同不能继续履行以致最终解除实质上存在较大过错，故一审判决兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金比例酌情调减为剩余租期租金总额的3%，本院认为并无不当可予以维持。综上所述，重庆匡记亿佰家商贸有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1105元，由重庆匡记亿佰家商贸有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷审 判 员  余彦龙代理审判员  刘 希二〇一七年十月十八日书 记 员  冉梦云