江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第03145号
上诉人（原审原告）盐城市晶鑫物业管理有限公司，住所地盐城市盐马路32号时代雅居101室。
法定代表人李必仁，该公司董事长。
委托代理人彭长春，江苏知本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）盐城市广安房地产有限公司，住所地盐城市开发区八菱花园别墅E-1号。
法定代表人廖帮吉，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）廖帮吉，居民。
被上诉人（原审被告）唐修彤，居民。
委托代理人唐庆九，男，1969年4月5日生，汉族。
被上诉人（原审被告）郑德，居民。
被上诉人（原审被告）钱洪芳，居民。
委托代理人吴永祥（系钱洪芳丈夫），男，1967年10月28日生，汉族，居民。
委托代理人邹业宏。
上诉人盐城市晶鑫物业管理有限公司（以下简称晶鑫物业公司）因与被上诉人盐城市广安房地产有限公司（以下简称广安房产公司）、廖帮吉、唐修彤、郑德和钱洪芳确认合同无效纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第4072号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年12月10日公开开庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2000年3月16日，广安房产公司（甲方）与吴永祥（乙方、钱洪芳之夫）签订一份《商品房购销协议书》，约定：1.甲方将位于盐城市区盐马路6号地块的北京苑第五幢由东向西第五间面积为14.4平方米的门面（即本案讼争之北京苑第5幢5020号房屋）以5800元／㎡、总价为83520元出售给乙方；2.协议签订后，预交61000元，余款在房屋竣工交付时一次性结清。当日，吴永祥向广安房产公司交纳了房款61000元，后者出具了收款收据。
2002年12月5日，广安房产公司（甲方）与晶鑫物业公司（乙方）签订《物业管理工作移交协议书》，约定：甲方将其开发的北京苑、广安大厦、南郊市场的物业移交给乙方进行前期管理。协议书约定甲方向乙方提供广安大厦七楼管理性用房作为物业管理用房，其产权归业主所有。
2004年8月2日，广安房产公司（甲方）与晶鑫物业公司（乙方）签订一份《物业管理用房置换协议》，约定：1.将双方于2002年12月5日签订的《物业管理工作移交协议书》中约定的“广安大厦七楼管理性用房”改换为“北京苑5号楼门市房第5号和第8号作为物业管理用房”，其产权仍归业主所有；2.甲方须于2004年8月2日将置换后的房屋钥匙交给乙方，乙方必须在8月7日前将广安大厦七楼的房屋腾清后交给甲方。
2005年8月9日，广安房产公司与钱洪芳签订一份《商品房买卖合同》，约定广安房产公司将北京苑第5幢5020号建筑面积为22.87平方米的房屋，以3104.5元／㎡、总价为71000元的价格出卖给钱洪芳。同月12日，房产管理机关在该合同上加盖鉴证章。该月下旬，盐城市国土资源局及盐城市房产管理局分别向钱洪芳核发了土地使用证及房屋所有权证。后钱洪芳要求晶鑫物业公司的法定代表人李必仁让出北京苑第5幢5020号房屋未果，遂于2011年6月29日诉至一审法院。一审法院立案受理后，依法追加晶鑫物业公司为被告，并于同年12月1日作出（2011）亭民初字第2685号民事判决，判决晶鑫物业公司应于判决生效之日起十日内搬出位于盐城市亭湖区北京苑5020号房屋，交给钱洪芳所有。晶鑫物业公司不服该判决，上诉至本院。在审理期间，晶鑫物业公司以“另行提起诉讼，要求确认钱洪芳与广安房产公司商品房买卖合同无效”为由，于2013年9月23日申请撤诉。本院于同日作出（2012）盐民终字第0644号民事裁定，准许晶鑫物业公司撤回上诉。
一审法院另查明，广安房产公司于1998年5月12日设立，廖帮吉、唐修彤、郑德为该公司股东。
一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”首先，原告认为涉案商品房买卖合同无效，但其提供的现有证据不能证明该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故原告的诉讼请求不能成立，依法不能支持。其次，钱洪芳之夫吴永祥与广安房产公司于2000年3月16日即已就涉案房屋签订了《商品房购销协议书》，并交纳了部分房款，这就表明买卖双方在广安房产公司与晶鑫物业公司签订《物业管理用房置换协议》，将涉案房屋改作为物业管理用房之前，已经就涉案房屋买卖达成一致意见，房屋买卖行为是当事人真实意思表示。2005年8月9日，广安房产公司与钱洪芳就涉案房屋签订正式的商品房买卖合同，将房屋买卖的各项条款予以明确化，该行为并不为法律法规所禁止。涉案房屋为广安房产公司所开发，其有权出卖。该房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。一审法院判令晶鑫物业公司让出涉案房屋并交付给钱洪芳的判决亦已生效。故原告的诉讼请求，依法不予支持，被告要求驳回原告诉讼请求的辩称意见，予以采信。据此，一审法院判决：驳回原告盐城市晶鑫物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告盐城市晶鑫物业管理有限公司负担。
上诉人晶鑫物业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定被上诉人广安公司与被上诉人钱洪芳之夫吴永祥签订商品房购销协议书的事实错误。1.认定钱洪芳与吴永祥系夫妻关系无证据证实；2.该购销协议书中的房屋与涉案房屋不是同一房屋，即使系同一房屋，涉案商品房购销协议书亦为虚假；3.该购销协议书中广安房产公司的代表那伟强证实签名非其本人所签，故购销书系虚假的，不能作为本案判决的依据。二、一审判决认定上诉人没有证据证实涉案房屋的买卖合同符合法定无效情形错误。1.被上诉人钱洪芳于2005年8月9日与被上诉人广安公司签订涉案房屋买卖合同时已知悉涉案房屋由上诉人占有使用，系物管用房，产权属于业主所有，故钱洪芳与广安房产公司恶意串通，损害第三人利益，涉案房屋买卖合同应认定为无效。2.涉案房屋的单价由2000年的每平方米5800元降低到2005年的每平方米3104.5元也印证了存在恶意串通情形。请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人广安房产公司、廖帮吉、郑德均未到庭答辩。
被上诉人唐修彤答辩称：因唐修彤于2004年期间被羁押，不能行使总经理职权，也未授权任何人将涉案房屋作为物管用房使用，涉案物业管理用房转换协议非法，内容不真实，应为无效。
被上诉人钱洪芳答辩称：一、1.上诉人认为钱洪芳与吴永祥不是夫妻关系不能成立，且其一、二审中均确认吴永祥是钱洪芳丈夫，上述二人系夫妻关系是不争事实；2.两份合同约定的面积不一致系因面积有所增加；3.那伟强作为证人身份应当到庭作证，且合同中加盖了广安房产公司公章。二、案涉合同没有恶意串通、损害国家、集体或者第三人的情形，应为有效。三、房屋的买卖价格应当由当事人双方约定，在2005年时以3000多元／平方米价格出售并没有显失公平的情形，同时当时的房屋有多户都是以相同的价格出售的，除非因位置不同价格有所涨跌。四、涉案房产的产权已确定，无可争议。五、上诉人已无物业管理权限，因为物业管理要经过全体业主选聘，而本案中的上诉人未经选聘，没有和业主委员会签订物业服务合同，上诉人无权使用涉案房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审另查明，吴永祥与被上诉人钱洪芳于1987年5月14日登记结婚。2005年8月24日，盐城市国土资源局向被上诉人钱洪芳发放涉案房产国有土地使用证，证号为盐国用（2005）字第013000293。同月，盐城市房产管理局向被上诉人钱洪芳发放涉案房产房屋所有权证，证号为盐房权证市区字第××号。
二审再查明，盐城市亭湖区人民法院作出的（2011）亭民初字第2685号民事判决已进入执行程序。
二审还查明，涉案门市房已由上诉人晶鑫物业公司对外出租给他人使用。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实相同，对一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。
1.关于涉案房产的属性是否系物业管理用房的问题。住宅小区建设除由开发商开发出售予业主的住宅、经营性用房等专有部分外，还包括按一定规划设计要求配套建设的小区道路、绿地、公用设施、物业用房等共有部分。开发商有义务在小区建设区域内配置必要的物业服务用房，物业服务用房属小区全体业主所有，专用于物业服务工作。本案中，被上诉人广安房产公司于2002年将广安大厦一楼通道西侧管理用房4M2和七楼管理性用房73M2作为物业管理用房给上诉人晶鑫物业公司使用，后又于2004年8月2日将广安大厦七楼管理性用房置换成涉案房产，因涉案房产系门市房，并非规划的物业管理用房。因此，上诉人主张因涉案房产系广安大厦的物业管理用房而不得转让的上诉理由不能成立，本院不予支持。
2.关于涉案商品房买卖合同是否无效的问题。上诉人认为被上诉人钱洪芳与广安房产公司恶意串通，双方签订涉案商品房买卖合同损害了第三人利益，应当认定为无效。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，被上诉人钱洪芳丈夫吴永祥于2000年3月便与被上诉人广安房产公司签订了购销协议书，并交纳了部分房款。后被上诉人钱洪芳于2005年与被上诉人广安房产公司签订了正式的商品房买卖合同，上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定。上诉人虽主张签约的双方当事人系恶意串通，但其所提供的证据不足以证明该主张成立。其次，涉案房产非物业管理用房，故被上诉人广安房产公司作为开发商有权出售涉案房产，其出售给被上诉人钱洪芳的行为并未损害他人利益。再次，被上诉人钱洪芳已取得涉案房产的权属证书，且经盐城市亭湖区人民法院（2011）亭民初字第2685号生效民事判决确认被上诉人钱洪芳享有该房产所有权，并判令上诉人限期交房，该案已进入执行程序。因此，上诉人主张被上诉人广安房产公司与被上诉人钱洪芳之间存在恶意串通，双方签约的商品房买卖合同无效的上诉理由依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人晶鑫物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人盐城市晶鑫物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 臧 峰
代理审判员 樊丽萍
二〇一五年一月十六日
书 记 员 吴思懿