广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第493号
原告周彦伊（曾用名周延浩）。
委托代理人李国锋，广东深信律师事务所律师。
被告东莞市塘厦镇房地产开发公司，住所地：东莞市。
法定代表人赵锦辉，总经理。
委托代理人邓凤歧，广东康邦律师事务所律师。
委托代理人杜飞，广东康邦律师事务所实习律师。
被告广群置业有限公司，住所地：香港特别行政区。
原告周彦伊诉被告东莞市塘厦镇房地产开发公司（以下简称“塘厦房地产公司”）、广群置业有限公司（以下简称“广群置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周彦伊及其委托代理人李国锋，被告塘厦房地产公司的委托代理人邓凤歧、杜飞均到庭参加诉讼。被告广群置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周彦伊诉称，一九九三年十二月，原告与被告签订一份《东莞市塘厦镇莲湖新村商品房买卖合同》。依据合同约定，原告悉数向被告交付了购房款，被告亦将已经竣工的房屋交付原告使用，但时至今日被告并未依约将上述一套房屋的产权证书办妥并交付原告。为此，在较长一段时间内原告曾不断反复向被告主张上述权利。二0一二年三月，原告曾向东莞市第三人民法院提起民事诉讼，要求被告履行合同办理房屋产权登记。在诉讼过程中，被告以愿意有条件地为原告办理涉案房屋产权登记为由骗取了原告的信任，双方达成了案外的《和解协议》（见相关证据）。依据《和解协议》的约定，原告发现由于被告的原因和隐瞒致使原告无法缴纳住房维修基金，被告为原告办理房屋产权登记手续的承诺更属于子虚乌有，原告此时方觉受骗上当。另，在房屋买卖合同订立后，原、被告是按照合同履行的，尽管被告交房时间长，但原告已经对涉案房屋进行使用。被告未按照合同约定为原告办理房产证，2012年3月原告曾向法院提起诉讼达成协议，原告已经按照协议缴纳相关费用，但当原告去国土局交维修资金时，国土局无法查到维修资金的费用，是因为被告未为原告缴纳费用导致原告无法办理过户手续。为保障原告的合法利益，特起诉请求判令：一、二被告限期30日内给原告办理位于莲湖新村地下商场第323号商铺的房屋产权证书；二、被告支付原告因长期违约未办理房屋产权证书的违约金港币276484元；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告塘厦房地产公司辩称，原告的陈述与客观事实不符。一、涉案房屋是被告广群置业公司挂靠在被告塘厦房地产公司名下的，涉案房屋已经办理相关手续，已经具备办理房产证的资格。因原告不履行与广群置业公司的协议，缴纳维修资金，导致无法办理房产证；二、塘厦房地产公司无义务为原告办理房产证，办理产权登记的义务在于原告，被告已经为原告办理涉案房屋的房产证履行了相应的配套义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告广群置业公司在法定期限内没有提出答辩，也没有提交任何证据。
经审理查明，原告周彦伊曾用名周延浩，于1999年7月6日改名为周彦伊。
1993年12月17日，原告与两被告签订了一份《东莞市塘厦镇莲湖新村商品房买卖合同》，由原告向两被告购买两被告开发的位于东莞市塘厦镇莲湖新村地下商场第323号商铺一套。合同第十四条约定：在原告付清楼款后，两被告应出具付清楼款证明书，并协助原告向东莞市房产权登记处申请登记、领取房地产证，领取房地产证手续费由原告负责。合同签订后，原告已付清楼款，两被告也已将涉案房屋交付原告使用。
2011年12月26日，原告曾向本院起诉两被告，案号为（2012）东三法民一初字第230号。2012年3月27日，原告向本院申请撤回对两被告的起诉，本院于2012年4月9日作出民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。在此案审理过程中，原告作为甲方、被告广群置业公司作为乙方，双方于2012年3月27日签订了一份《和解协议书》。另，原告主张被告塘厦房地产公司也是此《和解协议书》的合同相对方，被告塘厦房地产公司予以否认。经审查，从该《和解协议书》的行文内容来看，被告塘厦房地产公司并非系该协议书的合同相对方，被告塘厦房地产公司也并未在该协议书上盖章确认。
该《和解协议书》第三条约定“本协议签订后，乙方按规定程序给甲方办理涉案房屋的房屋产权登记手续。乙方承诺在甲方交付涉案房屋'住房维修基金'并向乙方交付'维修基金'收据之日起为3-6个月时间内为甲方办理完毕涉案房屋的房屋产权登记手续”。该协议书签订后，原告并未缴纳涉案房屋的住房维修基金。未缴纳的原因，原告主张系因两被告并未到相关的房地产管理部门对涉案房屋进行相应的房屋产权备案登记手续，导致原告无法缴纳住房维修基金。对原告的上述主张，被告塘厦房地产公司予以否认，主张其已对涉案房屋进行房屋产权备案登记手续。经本院到东莞市塘厦房地产交易所调查取证，查明涉案房屋所在小区的商品房已先后于1994年7月18日、1999年7月21日、2001年10月31日办理了房屋产权备案登记手续。
另查，2012年11月9日，原告从被告塘厦房地产公司处领取了以下办理房产证资料：1、商品房买卖合同（公证书、办证联）三份；2、契税完税证三份；3、广东省东莞市房地产办证证明三份；4、相关房屋专项维修资金缴款资料三份；5、广东省东莞市房地产登记申请书三份；6、相关房屋查丈表、平面图各三份。
以上事实，有《东莞市塘厦镇莲湖新村商品房买卖合同》、《和解协议书》、民事裁定书、答辩状、收款收据、经过公证的《声明书》及《登记事项证明书-
香港身份号第H320＊＊号》、《签收条》、本院到东莞市塘厦房地产交易所调取的房屋产权备案登记证明书等以及本院庭审笔录附卷为据。
本院认为，被告广群置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
原告与两被告于1993年12月17日签订的《东莞市塘厦镇莲湖新村商品房买卖合同》，系原告与两被告的真实意思表示；原告与被告广群置业公司于2012年3月27日签订的《和解协议书》，系原告与被告广群置业公司的真实意思表示。上述买卖合同及协议书均未违反法律强制性规定，合法有效，各方应依约履行。按照该买卖合同的约定，两被告负有协助原告办理房地产权证的义务，办理房地产权证的主要义务还是在于原告。按照该协议书的约定，被告广群置业公司负有办理涉案房屋的房屋产权备案登记手续的义务，原告负有按照规定缴纳涉案房屋住房维修基金的义务，在原告履行了缴纳住房维修基金的义务后，被告广群置业公司才负有为原告办理房地产权证书的义务。从内容来看，后签订的协议书对之前签订的买卖合同进行了部分修改，两者内容不符之处，应以协议书为准。
本案中，协议书签订后，原告并未按照约定缴纳住房维修基金。未缴纳的原因，原告主张系因两被告并未到相关的房地产管理部门办理房屋产权备案登记手续导致无法缴纳；被告予以否认，主张其早已办理房屋产权备案登记手续。经本院向东莞市塘厦房地产交易所调查取证，查明涉案房屋所在小区的商品房已先后于1994年7月18日、1999年7月21日、2001年10月31日办理了房屋产权备案登记手续。故原告主张的未能缴纳住房维修基金的理由并不能成立。另，原告已于2012年11月9日从被告塘厦房地产公司处领取了缴纳住房维修基金的相关资料，但原告至今仍未缴纳涉案房屋的住房维修基金，原告存在违约。按照协议书的约定，在原告履行了缴纳住房维修基金的义务后，被告广群置业公司才负有为原告办理房地产权证书的义务，现原告违约不缴纳住房维修基金，致使两被告客观上无法为原告办理房地产权证，责任在于原告。综上，对原告要求两被告限期为其办理涉案房屋房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。
承上所述，本案中，两被告已履行了协议书约定的办理涉案房屋的房屋产权备案登记手续的义务，并未存在违约，反而是原告存在违约未缴纳住房维修基金。因两被告并未存在违约行为，故原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告周彦伊的全部诉讼请求。
本案受理费2309元，由原告周彦伊负担。
如不服本判决，被告东莞市塘厦镇房地产开发公司可在判决书送达之日起十五日内，原告周彦伊、被告广群置业有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 韦枝展
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 陈倩媚
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。