江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6049号
上诉人（原审被告）张金良，男，1963年9月9日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京惠远物业管理服务有限公司，组织机构代码××，住所地南京市江宁经济技术开发区高湖路68号。
法定代表人杨一青，该公司总经理。
委托代理人徐尉，江苏天茂律师事务所律师。
委托代理人张锐，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人张金良因与被上诉人南京惠远物业管理服务有限公司（以下简称惠远物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第2371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
惠远物业公司原审诉称，张金良系中国人家桂园B06室房主。2010年6月30日，其与中国人家业主委员会签订物业管理委托合同，约定：中国人家小区由其进行物业管理，物业服务费标准为1.2元／m2／月。2011年11月29日，在南京市江宁区秣陵街道、湖滨社区、秣陵司法所、开发区派出所、中国人家业主代表监督下，中国人家临时业主大会表决通过：继续由其进行物业管理，物业服务费调整至1.5元／m2／月。然而自2011年7月起，张金良一直拖欠物业服务费、公共电费，其多次催要未果，故诉至法院要求：张金良支付2011年7月至2014年12月期间的物业费13138元（房屋面积214.66平方米，2011年7月至2011年12月，按1.2／m2／月计算；2012年1月至2014年12月，按1.5元／m2／月计算）、公共电费420元（按10元／月计算）以及逾期支付物业费滞纳金（每一年度滞纳金以当年实际欠付的物业费为基数，自次年1月1日起按照每日0.5‰标准计算至实际支付之日止，其中截止至2015年6月30日为4150.96元）。
张金良原审辩称，其确系中国人家小区业主，房屋面积基本属实；惠远物业公司与中国人家业主委员会签订的物业管理委托合同已经于2011年6月30日到期自然终止，此后中国人家业主委员会未与惠远物业公司续签委托服务合同，其与惠远物业公司之间不存在物业服务合同关系；中国人家业委会已经于2011年7月5日致函惠远物业公司：不再续签合同，通知惠远物业公司撤离中国人家小区并办理交接手续，且中国人家业委会已经通过招标程序选定新的物业公司并签订了合同，惠远物业公司拒绝退出中国人家小区，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，惠远物业公司无权要求其支付物业费；中国人家临时业主大会召开程序不合法，临时业主大会2011年11月26日召开，却于2011年11月29日开箱统计投票，票数造假，故不认可中国人家临时业主大会会议表决汇总表的真实性；其隔壁邻居进行露台改造，惠远物业公司参与其中，后经协调惠远物业公司承诺负责将其露台外立面改造至与隔壁邻居一致，各方签署了协议，但惠远物业公司迟迟不履行，其索要协议惠远物业公司推却不给，惠远物业公司违约在先。综上，请求驳回惠远物业公司的诉讼请求。
原审经审理查明，张金良系南京市江宁区东恒花园中国人家小区（以下简称“中国人家小区”）桂园B06室房屋业主，该房面积为214.66平方米。2010年7月1日，中国人家小区业主委员会与惠远物业公司签订物业管理委托合同一份，约定将该小区的物业委托惠远物业公司进行服务管理，物业服务收费标准为1.2元／m2／月，合同期限为2010年7月1日起至2011年6月30日止，合同期满后自然终止，双方如续订合同应在合同期满前三个月向对方提出书面意见。合同到期后，中国人家小区业主委员会未与惠远物业公司续签物业服务合同，惠远物业公司继续在该小区服务至今。自2011年7月起，张金良未缴纳物业服务费及公共电费。
原审另查明，2011年11月，在南京市江宁区秣陵街道物业管理办公室的参与主持下，中国人家小区召开了临时业主大会，会议对继续聘用惠远物业公司、物业服务费由1.2元／m2／月涨至1.5元／m2／月以及增补业委会委员等事项进行讨论并投票，总票数416票，有效票286票，继续聘用惠远物业公司赞成票269票，物业服务费由1.2元／m2／月涨至1.5元／m2／月赞成票227票。会后，惠远物业公司继续在中国人家小区提供物业服务，自2012年1月起按1.5元／m2／月的标准收取物业费，大部分业主也照此标准缴纳。
原审再查明，惠远物业公司曾提起（2014）江宁民初字第732号诉讼，该案认定：惠远物业公司在中国人家小区按10元／月的标准收取公共电费，该标准低于每月实际分摊数。
原审审理中，张金良提交：1、落款时间2011年7月5日盖有“中国人家业主委员会”公章的函件1份，载明：经业主委员会研究决定不再与惠远物业公司续签合同，通知惠远物业公司2011年7月7日撤离中国人家并与业主委员会办理交接手续。2、2011年7月4日中国人家业主委员会与南京宁设物业管理有限责任公司签订的《物业服务委托合同》以及《承诺书》。1、2以证明中国人家业主委员会通知惠远物业公司撤离中国人家小区。3、落款时间2013年8月15日盖有“南京市江宁区东恒花园﹒中国人家业主委员会”公章的《中国人家业委会关于小区物业管理的有关情况说明及事实澄清》1份，载明：临时业主大会召开程序不合法；《中国人家临时业主大会会议表决汇总表》无业主委员会签字盖章、无秣陵街道等政府主管部门的签字盖章，真实性无法核查，有效性不予认可。4、临时业主大会召开现场视频录像。3、4以证明临时业主大会召开程序不合法，《中国人家临时业主大会会议表决汇总表》造假。5、《中国人家业委会第一次扩大会议内容通报》、《第二次工作会议纪要》、2013年1月13日其与原中国人家第二届业主委员会主任周仪春电话录音以及照片1张，以证明惠远物业公司承诺的露台改造事宜。惠远物业公司质证后对真实性、合法性以及关联性均不予认可。因双方意见不一，致调解未成。
上述事实有物业管理委托合同、临时业主大会会议表决汇总表、（2014）江宁民初字第732号民事判决书、（2014）宁民终字第2954号民事判决书及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的事实情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。本案中，中国人家小区业主委员会与惠远物业公司签订的物业服务合同于2011年6月30日终止，但2011年11月中国人家小区在秣陵街道物业管理办公室的主持下召开临时业主大会，对于继续聘用惠远物业公司及物业费标准提高等事项进行了投票表决，并形成了决议，且大部分业主自2012年起按照新标准缴纳了物业费。张金良主张临时业主大会的召开程序和计票程序不符合相关规定，其提供的临时业主大会召开现场视频录像为片段的、局部的录像，不能全面反映临时业主大会的召开情况以及投票业主的人数，不足以证实其该主张。业主大会的决定事项业主委员会应当执行，无权否定，而张金良提供的《中国人家业委会关于小区物业管理的有关情况说明及事实澄清》仅系业主委员会的单方说明，依法不予采信。在业主大会决议未被撤销前，业主大会决定对全体业主均具有约束力。业主大会决定继续聘用惠远物业公司以及物业费标准由1.2元／m2／月涨至1.5元／m2／月，张金良应当按照决议向惠远物业公司支付物业费以及公共电费，故张金良应向惠远物业公司支付物业费13137.19元以及公共电费420元。对张金良辩称根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定惠远物业公司无权要求其支付物业费的意见，因本案实际情况与该条规定情形不符，对其该意见不予采纳。对张金良辩称的惠远物业公司违约的意见，其提供的证据不足以证实惠远物业公司曾就露台改造向其作出承诺，对其该意见不予采纳。临时业主大会对滞纳金并未进行表决，且会后惠远物业公司亦未签订书面的物业服务合同对此进行约定，故惠远物业公司主张的滞纳金没有依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、张金良于判决生效之日起十日内支付南京惠远物业管理服务有限公司2011年7月1日至2014年12月31日期间的物业费13137.19元、公共电费420元，合计13557.19元。二、驳回南京惠远物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取114元，由惠远物业公司负担25元，由张金良负担89元。
张金良不服一审判决，向本院提起上诉称：一、惠远物业公司与中国人家业主委员会签订的物业管理委托合同已经于2011年6月30日到期自然终止，被上诉人惠远物业公司亦于2011年6月告知上诉人其不具备物业管理资质。此后，惠远物业公司与上诉人并无合同关系，原审判决适用双方签订有效合同情况下的相关法律法规，系适用法律错误，而原审判决支持不具备物业管理资质的物业公司收费，更是于法无据。二、惠远物业公司非法占用小区会所，并勾结工程队在涉案小区内大搞违建，违反业主大会的决议，原审法院就该情况未进行调查核实。三、对被上诉人原审中提交的中国人家临时业主大会汇总表不予认可，该汇总表载明的内容及计算的票数均与事实不符，该汇总表上载明的286票是不真实的，根据业委会提供的会议录像，清楚表明会议到场人数不到286人，经上诉人现场多次清点，参加会议人数只在150人左右，在这种情况下，是不可能达到半数以上赞同票的。请求撤销原判，依法改判驳回惠远物业公司的原审诉讼请求，并由其承担一、二审诉讼费用。
被上诉人惠远物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由在一审中已经经过充分举证质证和庭审审理，是没有相应法律依据的，故请求依法驳回上诉，维持原判。
本院审理期间，张金良对原审查明的临时业主大会会议表决汇总表中记载的有效票为286票提出异议，认为原审法院对上述情况未进行核实，且原审中未出示汇总表的原件供其核对。张金良对原审查明的其他事实无异议。惠远物业公司对原审查明事实无异议，针对张金良提出的异议，其认为没有依据，与原审法院通过大量的调查取证所查明的客观事实是不符的，且临时业主代表大会合法性、有效性已被生效判决予以确认。对双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。
二审中，张金良提供南京市江宁区住房和城乡建设局二〇一五年七月二十七日对该小区业主周一鸣作出的《关于中国人家小区业主信访事项的答复意见书》，证明投票的过程与惠远物业公司陈述是有矛盾的。惠远物业公司认为该答复意见书正好佐证了公司的相应意见，临时业主代表大会的组织召开和结果都具有合法性和有效性。
惠远物业公司提供苏物业宁字第N30676号物业服务企业资质证书，证明其具备物业服务资质。该证书载明：有效期限2014年11月25日至2016年11月25日，准予从事物业管理活动时间为2009年10月。张金良认为，惠远物业公司2011年6月明确告知张金良公司不具备物业管理资质，其应提供2011年的资质证书；资质证书是收取物业管理费的必要条件，但不是充分条件，物业公司应当具备收取物业管理费的充分条件和必要条件，应该有物业服务合同。
另查明，南京市江宁区住房和城乡建设局《关于中国人家小区业主信访事项的答复意见书》主要内容为：2011年5月该小区改选成立了业主委员会并在秣陵街道物管办备案。该业主委员会在与惠远物业公司商谈物业服务合同时未达成一致意见，在未召开业主大会的前提下和宁设物业签订物业服务合同，导致小区部分业主对选聘的物业公司不满意，200多名小区业主临时召开了业主大会要求罢免业主委员会，继续续聘惠远物业公司。为避免矛盾升级，秣陵街道物管办多次召开协调会，根据相关法规，接受了该小区20%以上业主联名要求召开临时业主大会的申请，牵头组织召开了中国人家临时业主大会，经会议相关程序：1、对惠远物业公司的去留进行表决；2、对小区物业服务费是否涨价进行表决等。2011年11月26日在中国人家游泳池召开业主大会进行现场表决，同时延续三天时间进行上门征求意见，2011年11月29日在小区会所进行唱票、计票。秣陵街道物管办于2011年12月12日将“2011年11月26日中国人家临时业主大会表决结果情况”在该小区予以公示，根据大会表决结果，继续聘用惠远物业公司在小区服务，惠远物业公司在中国人家一直服务至今，未接到其他业主对该物业的反对意见。
经本院主持调解，因双方差距较大，致调解无效。
本院认为，业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主具有约束力。中国人家小区业主委员会与惠远物业公司签订的物业服务合同2011年6月30日合同期满后，在秣陵街道物管办牵头组织下于2011年11月26日召开了小区临时业主大会，对是否续聘惠远物业公司及物业服务费是否涨价进行了表决，同时延续三天时间进行上门征求意见，根据大会表决结果，继续聘用惠远物业公司在中国人家小区服务，该表决结果亦已在小区予以公示。张金良上诉称临时业主大会的召开程序和计票程序不符合相关规定，根据其提交的《关于中国人家小区业主信访事项的答复意见书》，南京市江宁区住房和城乡建设局已对小区业主反映的该问题进行了调查核实，相关行政主管部门亦未撤销业主大会决议。张金良所提供的相关证据不足以证明其主张成立，故对其该上诉理由，本院不予采纳。原物业服务合同期限届满后，小区业主委员会虽未与被上诉人惠远物业公司续签物业服务合同，但被上诉人惠远物业公司继续在该小区服务至今，上诉人张金良亦接受了该物业提供的服务，双方之间存在事实上的物业服务关系，故张金良应向惠远物业公司支付相应的物业服务费。惠远物业公司具备从事物业服务活动的资质，张金良上诉称惠远物业公司曾告知其不具备物业服务资质，但其未提供相应的证据证明，对其该上诉理由，本院不予采纳。本案双方当事人之间系物业服务合同纠纷，张金良上诉称惠远物业公司在小区内搭建违章建筑的问题，不属于本案的审理范围，本院不予理涉。
综上，原审判决并无不当，张金良的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费114元，由上诉人张金良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钮丽娜
审 判 员 沈萍儿
代理审判员 王 路
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 罗程允