新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终156号
上诉人（原审原告）：周勤
委托诉讼代理人：周建智
被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐三雄实业有限责任公司。
法定代表人：何平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘华
原审第三人:李欣芮
委托诉讼代理人：李强
委托诉讼代理人：李文德
上诉人周勤与被上诉人乌鲁木齐三雄实业有限责任公司（以下简称三雄公司）、原审第三人李欣芮商品房销售合同纠纷一案，2012年9月7日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出（2012）沙民三初字第342号民事判决，周勤、三雄公司均不服该判决提出上诉。本院于2013年3月17日作出（2013）乌中民四终字第42号民事判决。周勤不服该生效判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年7月23日作出（2015）新民监字第22号民事裁定，指令本院再审本案。2016年3月22日，本院作出（2016）乌中民再字第14号民事裁定，撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2012）沙民三初字第342号民事判决和本院（2013）乌中民四终字第42号民事判决，发回乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院重审。乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2016年11月3日作出（2016）新0103民初3770号民事判决，周勤不服该判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月3日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人周勤及其委托诉讼代理人周建智、被上诉人三雄公司的委托诉讼代理人刘华、原审第三人李欣芮的委托诉讼代理人李强、李文德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周勤上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律错误、程序错误。
案件涉及的所有证据都证明李欣芮与三雄公司签订的所谓的购买合同是恶意串通的结果，李欣芮根本不具备善意取得形式。我在2001年9月18日与三雄公司签订商品房预购合同后，已支付购房款177800元，办理了有关购房手续，并在房产管理局产籍处办理了登记备案，房屋的所有权具有绝对排他的效力，房屋权属归我所有。由于三雄公司迟迟不能交房而造成我另行租赁房屋的损失，三雄公司应当承担。
三雄公司辩称，周勤事实上已经退房，我方有权解除合同。本案的涉案房产已经出售，且李欣芮善意取得。周勤要求我方赔偿租赁损失与本案没有关系。请求驳回周勤的上诉请求。
李欣芮述称，我是依法、合法买房，与我方没有关系。
周勤向一审法院起诉请求：1、判令三雄公司协助我办理乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄大厦（原21世纪大厦1-16-南B号房产）房屋产权证和国有土地使用证，并办理房产交付手续；2、三雄公司承担我经济损失50000元；3、三雄公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我与三雄公司于2001年9月18日签订购房合同，约定由我购买三雄公司开发建设的住宅，乌鲁木齐市扬子江路36号三雄21世纪大厦1-16-南B号房产一套，售价386000元，合同签订后我即给三雄公司支付房款及按揭费用177800元，三雄公司也即将上述房产办理了销售登记备案，但是未为我办理上述房屋产权证和国有土地使用证，且至今也未给我办理房产交付手续，对此我多次催促，三雄公司总是以房产要涨价为由拒不交付房屋，我因为原租房租期实在无法再续，只得在三雄大厦另租一处房屋使用，由此支付房租50000元，三雄公司的上述违约行为严重损害了我的合法权益,现我诉至法院如诉。
三雄公司辩称，周勤事实上已经退房，我方有权解除合同。我方和新疆力森电梯有限公司（法定代表人周勤）签订合同，在合同中对双方签订的涉案商品房买卖合同有所约定，双方的的责权义进行了明确约定，周勤也交付了156000元购房首付款，我公司按约向新疆力森电梯有限公司支付电梯定金10万元。2003年10月10日，周勤向我公司提出退房申请，经我公司同意后，周勤给我方出具委托书，委托我方代为办理退税事宜，双方的合同已经实际解除。本案涉案房产已经出售并交付给第三人李欣芮，由其善意取得；我公司所属三雄大厦至今未办理房产证，是因为当年我方和十月拖拉机厂签订联建协议后，十月拖拉机厂将出让给我公司的土地的一部分又擅自出让给广汇房地产开发有限公司由其开发红十月小区，由此双方发生争议，要求暂缓办理房产证，等纠纷理清后再予办理，综上，周勤诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回周勤的诉讼请求。
第三人李欣芮述称，针对涉案房屋，我方系支付了相应对价后取得的，在取得该房屋之前，我方不知道该房屋曾卖给周勤的事实，我方在三雄大厦使用该房屋长达九年的时间，周勤从未向我方主张过对其房屋享有的权利，我方对该争议房屋系善意取得，2007年5月28日我方与三雄公司签订了商品房买卖合同，按揭购买此房，合同签订后，我方共计向三雄公司支付各项费用合计153006.4元，因三雄公司的原因，我方购买的房屋银行贷款手续一直办不下来，但三雄公司已将房屋交付给我方使用，我方实际使用房屋长达九年，在此期间无人向我方主张过权利，周勤主张要回房屋，是对我方权利的侵害，建议周勤向三雄公司追偿。
一审法院认定事实：2001年9月18日，周勤、三雄公司签订《商品房买卖合同》，约定周勤购买三雄公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄21世纪大厦1栋16层南B号房屋一套，价格386000元。合同付款方式为首付和银行按揭。合同签订后，周勤向三雄公司支付房款156000元及按揭手续费21800元。三雄公司至今未向周勤交付该房屋，亦未与周勤办理房屋所有权变更登记手续。
2007年5月28日，三雄公司与第三人李欣芮签订《商品房买卖合同》，约定第三人李欣芮购买三雄公司位于三雄21世纪大厦1栋16层南1603室（即三雄公司出卖给周勤的房屋），总金额415870元。双方亦未办理房屋所有权变更登记手续。
另查，一、三雄公司向本院提交的2003年10月10日和2003年10月20日落款签名为“周勤”的退房申请及委托书，已经新疆恒正司法鉴定所作出的鉴定结论认定，“周勤”签名不是周勤书写形成；二、现涉案房屋由第三人李欣芮对外出租收益；三、位于乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄21世纪大厦1栋16层南B号房屋至今仍处于查封状态。
一审法院认为，周勤、三雄公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周勤在协议签订后即依约向三雄公司交纳了购房首付款及按揭手续费，三雄公司虽主张周勤已退房，但经鉴定机构作出的鉴定结论认定，退房申请及委托书非周勤本人书写形成，周勤亦不认可，故三雄公司主张周勤已退房因其举证不足，本院不予采信。另，三雄公司与第三人李欣芮就本案争议的房屋签订的商品房买卖合同亦是基于真实意思表示，同样合法有效。综合上述分析，三雄公司在合同履行过程中，存在一房二卖的情况，周勤虽与三雄公司签订合同在先，备案在先，但本院认为备案登记并不必然产生物权必然随之转移的法律后果，且三雄公司并未向周勤交付房屋，周勤对涉案房屋仍处于物权期待权的状态，周勤、三雄公司之间仍系合同范围内的债权债务关系，周勤对争议房屋并不享有排他性的优先权；而第三人李欣芮虽与三雄公司签订购房协议在后，但其已实际使用涉案房屋多年，依照相关法律规定的精神，相对于周勤而言，由第三人李欣芮继续使用涉案房屋更为适宜。另鉴于本案涉案房屋依然处于查封状态，尚不具备过户条件，综上，周勤要求三雄公司交付涉案房屋并协助办理涉案房屋的房屋产权证和土地使用证的诉讼请求，因其依据不足，本院不予支持。周勤称第三人李欣芮并非善意取得，其与三雄公司之间系恶意串通，因其举证不足，本院不予采信。另对于周勤要求三雄公司支付经济损失50000元，因周勤、三雄公司双方之间对房屋交付时间未作明确约定，且周勤在涉案房屋所在的三雄大厦内另外租用房屋办公，对争议房屋的交付及使用情况应当是知情的，现周勤要求三雄公司支付经济损失50000元亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。
原审判决：一、驳回原告周勤要求被告乌鲁木齐三雄实业有限责任公司协助办理位于乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄21世纪大厦1栋16层南B号房产的房屋产权证和国有土地使用证的诉讼请求；二、驳回原告周勤要求被告乌鲁木齐三雄实业有限责任公司交付位于乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄21世纪大厦1栋16层南B号房产的诉讼请求；三、驳回原告周勤要求被告乌鲁木齐三雄实业有限责任公司支付经济损失50000元的诉讼请求。
本院二审认定的事实与原审法院认定事实一致。
另查明，2007年5月28日，三雄公司与第三人李欣芮签订《商品房买卖合同》后，李欣芮向三雄公司交纳购房定金、购房款、维修基金、物业费等各项费用共计153006.4元，同时三雄公司向李欣芮交付涉案房屋，李欣芮使用至今。
以上查明事实有周勤、三雄公司之间商品房买卖合同、李欣芮、三雄公司之间商品房买卖合同、李欣芮购房收据、一审、二审庭审笔录等证据附卷佐证。
本院认为，周勤与三雄公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合法有效。李欣芮、三雄公司就本案争议房屋签订的商品房买卖合同亦是基于双方当事人的真实意思表示，同样合法有效。本案中，三雄公司在合同履行过程中存在“一房二卖”的行为，即将同一套房屋分别出售给了两个受让人。本案系同一标的物为标的的两份合同均为有效，根据债权平等原则，各买受人均可要求继续履行合同。但鉴于标的物的特定性，谁能够依据合同最终取得标的物，应区分不同情形加以判定。一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。已办理备案登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案周勤虽然与三雄公司签订协议在先，且在房产管理机构办理了备案登记手续，但因备案登记并不能产生物权随之转移的法律后果，且三雄公司并未向周勤实际交付房屋，周勤与三雄公司之间仍系债权法律关系，故周勤对争议房屋并不享有排它性的优先权。李欣芮与三雄公司签订商品房买卖合同的时间虽在周勤之后，但李欣芮自2007年起已实际占有、使用本案争议房屋至今，根据本案实际情况及依照相关法律规定的精神，相对于周勤而言，由李欣芮继续使用涉案房屋更为适宜。且本案争议房屋仍处于查封状态，尚不具备过户条件。周勤关于李欣芮与三雄公司签订商品房买卖合同系恶意串通的主张，未提供充分有效的证据加以证明，本院对此不予采信。综上，周勤关于判令三雄公司协助其办理乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄大厦（原21世纪大厦1-16-南B号房产）房屋产权证和国有土地使用证，并办理房产交付手续的上诉请求不能成立，本院不予支持。三雄公司辩称周勤已退房，但原审法院委托鉴定机构作出的鉴定结论认定，退房申请及委托书并非周勤本人书写，周勤本人亦不认可曾提出退房的事实，故此辩称不能成立，本院不予采信。
周勤关于三雄公司应支付经济损失50000元的上诉请求，经查因周勤与三雄公司在合同中并未明确约定房屋交付时间，且周勤在本案争议房屋所在的三雄大厦另外租房办公，对于争议房屋的交付及使用情况其应当是知情的，现周勤向三雄公司主张经济损失50000元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因买卖协议履行不能，三雄公司与周勤间的纠纷，周勤可另案主张。
综上所述，周勤的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费7840元（周勤已预交），由周勤负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑进民
审判员 达莲花
审判员 于 翔
二〇一七年三月二十七日
书记员 崔益策