黑龙江省双城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双民初字第1056号
原告：张凤。
委托代理人：李永明。
被告：王文富。
被告：赵冬梅。
委托代理人：李新宏，黑龙江彦学律师事务所律师。
原告张凤与被告王文富、赵冬梅租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月24日受理后，依法适用简易程序，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告张凤及其委托代理人李永明，被告王文富、被告赵冬梅及其委托代理人李新宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月20日，原告与被告赵冬梅经协商签订租房协议，原告将其所有的位于双城市建设大厦一层商业用房（即15号商服，建筑面积83.4平方米）出租给被告赵冬梅用于开旅店。合同约定，出租期限为三年，自2010年6月20日起至2013年6月20日止，年租金人民币10000元整。2013年6月20日合同到期后，被告赵冬梅又续租一年，并向原告交付了一年的租金，但双方未签订书面合同。2014年5月8日，原告口头告被告赵冬梅诉争租赁房屋不再出租，到期房要收回。而被告赵冬梅明知原告即将终止房屋出租合同，却未经原告同意，于2014年5月15日，擅自将原告房屋转租给被告王文富。原告多次与被告王文富协商要求其迁出该房屋未果。原告提起诉讼，要求判令：1、二被告停止侵权行为，从原告房屋内迁出其所有财物，并将该房交付给原告占有使用；2、请求被告赔偿损失3000元。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求为：1、二被告支付被告占用房屋使用费人民币5000元（包括原请求3000元）；2、被告赔偿原告因被告侵占原告的房屋，原告因此赔偿买房者支付的房租损失人民币25000元；3、支付物业费人民币525.28元。以上总计人民币30525.28元。
原告为证实其主张的事实，在本院确定的举证期限内所举证据有：
证据一、原告身份证复印件1份。旨在证明原告的身份情况。
证据二、房屋产权证复印件、查询证明各1份。旨在证明原告为本案争议房屋的所有权人。
证据三、租房协议书1份。旨在证明原告于2010年6月10日将建设大厦10号商服出租给被告赵冬梅，租期自2010年6月20日至2013年6月20日，租金每年壹万元，并对其它费用进行了约定。
证据四、证人翟某某。主要内容为：我与原告于2014年6月20日到建设大厦六合旅店，见到王文富，王文富称房屋是他从赵冬梅处租来的，并给我们看了二万五千多元的收据，出条时间为5月16日。
证据五、通话记录查询单复印件（两页）。旨在证明2014年5月8日，原告给被告赵冬梅打电话，通知赵冬梅房屋出租已到期，要求被告倒房。5月16日，被告赵冬梅给原告打电话，提出要把诉争的房屋转租，遭到原告的拒绝。
证据六、证人陈桂文庭审证词。主要内容为：2014年5月8日下午六点多钟，我在体育场锻炼时，碰见原告，原告跟我一起走的时候，对我说她家的房子卖了，并于当时给赵冬梅打电话，告诉了赵冬梅她将房子卖了，要赵冬梅给倒房。但赵冬梅怎么说的我就不清楚了。
证据七、证人汪秀君庭审证词。主要内容为：2014年5月16日，我与张凤一起逛街时，赵冬梅给张凤打电话，我就听说赵冬梅要将房子转租，张凤称房子已卖了，不同意转租。
证据八，证人王某某。主要内容为：2014年5月8日，我看见原告房子上贴有房屋出售字样，我就打电话给张凤，要买她的房子。5月13日，我与原告张凤见的面，双方约定房屋价款为58万。我给原告交了5万元定金。银行贷款八万四元（含房屋价款58万元之内）我已经还三个月了。我们约定2014年6月20日原告将房屋倒给我。
证据九、账户交易明细、收条各1份。旨在证明2014年5月13日，原告收到案外人王义买房定金五万元。
证据十、营业执照副本复印件、租房协议复印件、收据复印件各1份。旨在证明王义是个体工商户，其租赁房屋的情况。
证据十一、通知一份及照片三张。旨在证明原告在出卖房屋前于6月7日告知了被告赵冬梅，该房屋已出卖，不继续出租。
证据十二、物业费收据两张。旨在证明赵冬梅拖欠物业费525.28元。
被告王文富辩称，我是于2014年5月中旬，用25500元从被告赵冬梅处承兑的这个店，赵冬梅称她这个房屋租期还有二年。
被告王文富为证实其主张的事实，在本院确定的举证期限内所举证据为：房屋转租协议书及收条各一份。旨在证明二被告间于2014年5月16日签订房屋转租协议，协议约定赵冬梅将建设大厦15号门市六合旅店转租给王文富，租期至2016年6月20日。租金25500元。并于当时给赵冬梅出具收条一份。
被告赵冬梅辩称，1、被告赵冬梅不存在侵权行为。2、原、被告双方签订合同，约定被告赵冬梅租赁原告涉案房屋，租期自2010年6月20日至2013年6月20日。房屋租期届满，被告赵冬梅与原告口头约定租期再延长三年。3、故要求与原告继续履行合同，同时不应包赔原告损失。
被告赵冬梅为证实其主张的事实，在本院确定的举证期限内所举证据有：
证据一、租房协议书一份。旨在证明原、被告之间在该协议中明确约定，被告赵冬梅对该房屋可以进行转租。
证据二、房屋转租协议一份。旨在证明赵冬梅在征得原告同意的情况下，与被告王文富签订转租协议，王文富交给赵冬梅的25500元是屋内物品的费用。房屋租金每年11000元由王文富向原告张凤给付。
证据三、证人孙德全庭审证词。主要内容为：2013年6月20日，我在被告赵冬梅家打麻将，原告去取房租钱。我们在一起打麻将的一个刘姐将钱从床下取出交给赵冬梅，赵冬梅将钱给了原告。赵冬梅说要与原告签个合同，原告说关系都挺好的，不用签，反正是三年，一年一取钱。
证据四、证人关永久庭审证词。主要内容为：赵冬梅向原告交钱的时候我在场。当时赵冬梅说要再签三年合同。原告说关系都挺好的，不用签，口头说就行了。
对证据的分析与事实的认定：
庭审中，二被告对原告所举证据一、证据二、证据四均无异议。本院认为，原告所举上述证据可以证实其主张的事实，为有效证据，予以确认并采信。对原告所举证据三，被告王文富质证意见为其不知情。被告赵冬梅对该证据真实性无异议，但认为该协议同时约定，赵冬梅有权对此房屋进行转租。本院认为，因被告赵冬梅对该证据真实性无异议，故该证据可以证实原告主张的事实，为有效证据，予以确认并采信。对原告所举证据五，被告王文富质证意见为其不知情。被告赵冬梅的异议为，对真实性无异议。对证明内容有异议，认为该证据根本无法证实双方通话内容。本院认为，被告赵冬梅异议理由成立，为无效证据，不予采信。对原告所举证据六，被告王文富的质证意见为其不知情。被告赵冬梅的异议为证人不了解事实，其表述含糊，不能作为本案定案的证据。对原告所举证证据七，被告王文富的质证意见为。赵冬梅确实给张凤打过电话。赵冬梅当时用免提给张凤打的电话，我听见张凤称她在外地，等6月20日回来再续签合同。被告赵冬梅的异议为，证人不能证实是哪个月的20日。同时，不能证实在通话时，赵冬梅说话的内容。对原告所举证据八，被告王文富的质证意见为，跟我没关系。被告赵冬梅的异议为，证人证某某，其未提供其它证据佐证。本院认为，二被告对原告所举证据六、七、八，的异议成立，为无效证据，不予采信。对原告所举证据九，被告王文富无异议。被告赵冬梅的异议为，账户明细不能证实是王义所交的购房定金。对于收条的异议为，由王义先行偿还贷款与习惯不符，该证据是假的。对原告所举证据十，被告王文富的旨证意见为，与我没关系。被告赵冬梅的异议为，与本案不具有关联性。本院认为，被告赵冬梅的异议成立。为无效证据，不予采信。对原告所举证据十一，被告王文富的旨证意见为，与我没关系。被告赵冬梅的异议为，该证据没有被告签字，不足以证实对赵冬梅进行了告知义务。且与原告之前所举证据相互矛盾。本院认为，原告将通知帖到诉争房屋（旅店）的窗户上了，二被告再说没看到与事实不符。因此，原告所举证据十一可以证明其主张的事实，为有效证据，予以采信。二被告对原告所举证据十二均无异议。因此，原告所举上述证据可以证实其主张的事实，为有效证据，予以确认并采信。
庭审中，原告对被告王文富所举证据“房屋转租协议书及收条”的异议为，赵冬梅无权出卖旅店内的财物，故收条不合法。转租协议中称口头续租三年的事实不成立。另转租协议上没有张凤的亲笔签字，即转租没有征得张凤的同意，赵冬梅无权转租。被告王文富无异议。本院认为，原告的异议成立。为无效证据，不予采信。原告对被告赵冬梅所举证据一的质证意见为，对证据真实性无异议。对指向的异议为，虽协议中约定赵冬梅可以转租，但是附有期限的。对于超过三年租期，被告无权转租。被告王文富无异议。本院认为，在履行口头租赁合同过程中，被告赵冬梅转租租赁房屋须经原告同意，否则转租行为无效。为无效证据，不予采信。原告对被告赵冬梅所举证据二的异议为，转租协议不真实，该证据并不是在5月16日形成的。另外原告并未与赵冬梅续租三年。同时该证据不合法，上面没有张凤的签字。原租赁合同已到期，在未征得原告同意的情况下，赵冬梅无权进行转租。被告王文富无异议无异议。本院认为，原告的异议成立。为无效证据，不予采信。原告对被告赵冬梅所举证据三的异议为，证词不真实。当时赵冬梅给我钱的时候屋里并没有其他人。被告王文富不知道。原告对被告赵冬梅所举证据四的异议为，证词不真实。被告王文富不知道。本院认为，证人并不知道原、被告之间房屋租赁过程，庭审证词缺乏客观真实性。为无效证据，不予采信。
可以确认的事实是：
2010年6月20日，原告与被告赵冬梅经协商签订租房协议，原告将其所有的位于双城市建设大厦一层商业用房（即15号商服，建筑面积83.4平方米）出租给被告赵冬梅用于开旅店。合同约定，出租期限为三年，自2010年6月20日起至2013年6月20日止，年租金人民币10000元整。2013年6月20日合同到期后，被告赵冬梅又向原告交付了一年的租金，继续承租了诉争房屋，但双方未签订书面合同。2014年5月7日，原告用在诉争房屋窗户玻璃上粘贴通知的方式通知被告赵冬梅诉争房屋不再出租，到期房要收回。被告赵冬梅于2014年5月15日，将诉争房屋转租给被告王文富至今。截止2014年5月30日诉争房屋拖欠物业费525.28元。
基于上述证据的分析与认定，本院认为，原、被告之间的房屋租赁关系成立，行为合法。原、被告于2010年6月20日签订租房协议于2013年6月20日到期后，双方再没有签订书面租赁合同，，被告又交了一年的租金继续承租。原告诉称被告续租的期限为一年，被告则反驳续租的期限为三年，双方各执一词。应视为双方对续租期限约定不明，系不定期租赁。原告在合理的期限之内通知被告解除合同收回房屋，不违反法律规定，应予支持。被告赵冬梅给付原告房屋租金的截止时间为2013年6月20日。现诉争的房屋仍由被告赵冬梅承租，并转租给被告王文富使用。被告赵冬梅应按每年10000.00元给付原告继续使用房屋的租金。原告要求被告赵冬梅给付在其租赁使用诉争房屋时拖欠的物业费525.28元，符合法律规定，应予支持。原告要求二被告支付超出房屋租金数额的被告占用房屋使用费不符合法律规定，不予支持。原告要求二被告赔偿其买房者支付的房租损失人民币25.000元，因原告并未向买房者支付此款，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条；《中华人民合同法》第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告赵冬梅、王文富从双城市建设大厦一层15号商服中迁出其所有的私人物品，将该房屋返还给原告张凤。
二、被告赵冬梅自2014年6月20日起按每年人民币10000.00元给付原告张凤房屋租金至实际迁出之日。
上述一、二、项于本判决生效后十日内履行完毕。
三、被告赵冬梅给付原告张凤物业费人民币525.28元；
四、驳回原告张凤的其它诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币613.00元减半收取人民币306.50元，由被告赵冬梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 于纯新
二〇一四年九月十七日
书记员 张彦鹏