鹤壁市淇滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淇滨民初字第320号
原告鹤壁市淇滨区淇水春天业主委员会。
代表人石建军，该业主委员会主任。
委托代理人王振东，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，提起上诉，代收法律文书。
被告李芳基，男，1942年2月28日出生。
委托代理人李绍龙，男，1964年3月4日出生。代理权限为代为承认、反驳诉讼请求，代为和解、调解，提起上诉和反诉，代收法律文书。
被告鹤壁市祥瑞物业管理有限公司。
法定代表人马福生，该公司经理。
原告鹤壁市淇滨区淇水春天业主委员会（以下简称淇水春天业委会）与被告李芳基、鹤壁市祥瑞物业管理有限公司（以下简称祥瑞物业公司）确认合同效力纠纷一案，本院2015年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告淇水春天业委会的委托代理人王振东，被告李芳基的委托代理人李绍龙到庭参加了诉讼。被告祥瑞物业公司法定代表人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淇水春天业委会诉称：被告祥瑞物业公司原为淇水春天小区前期物业服务公司，其只能在合同约定的期限内对物业楼进行管理与使用。2012年11月10日，被告祥瑞物业公司在未经全体业主授权的情况下，与被告李芳基签订《房屋租赁合同》，租赁期限为5年，用途作为诊所使用。2013年9月1日，鹤壁市淇滨区淇水春天小区依法成立淇水春天业委会，为更好的服务全体业主、方便业主就医，我业委会多次与被告李芳基交涉未果，因被告李芳基未取得医疗机构执业许可证，致使无法实现房屋租赁合同的用途。二被告所签订的房屋租赁合同也未经全体业主的追认应为无效合同，其行为已严重侵犯淇水春天小区全体业主的合法权益。故请求法院判令：1、被告李芳基与被告祥瑞物业公司签订的房屋租赁合同无效；2、依法判令被告李芳基立即搬出位于鹤壁市淇水春天小区物业楼二楼的房屋；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告李芳基辩称：1、我没有改变房屋用途，该房屋主要用于中西医养生保健，原告曲解房屋用途“诊所”的概念，且根据租赁合同约定，是否改变房屋用途并不是合同终止的必要条件；2、房屋租赁合同是与祥瑞物业公司签订的，是否经过全体业主的授权是他们的内部事务与我无关，该租赁合同于2012年11月10日签订，而淇水春天业委会是在2013年9月1日成立，因此不可能经过全体业主的授权；3、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。合同签字早已生效，出租方已收取两年的房租，并未就此提出异议，原告要求终止合同既无事实根据也无法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告祥瑞物业公司未答辩。
根据原、被告双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点为：被告李芳基与被告祥瑞物业公司签订的房屋租赁合同是否有效，原告要求被告李芳基搬出所租赁的房屋有无事实及法律依据。
围绕本案争议焦点，原告淇水春天业委会提交的证据有：
1、鹤壁市淇滨区九州路办事处出具的淇九办（2013）33号文件1份，证明淇水春天业委会于2013年9月16日依法成立；
2、房屋租赁合同1份，证明被告祥瑞物业公司将淇水春天小区会所二楼入口处的房屋出租给被告李芳基作为诊所使用，租赁期限为2012年11月25日至2017年11月25日；
3、建设工程规划许可证1份，证明淇水春天会所产权归淇水春天全体业主所有；
4、卫生行政执法文书（公告）1份，证明被告李芳基未取得《医疗机构执业许可证》，擅自开展诊疗活动，被鹤壁市淇滨区卫生局依法予以取缔。
原告淇水春天业委会另陈述称：被告李芳基与被告祥瑞物业公司签订的《房屋租赁合同》，租赁物为淇水春天全体业主所有，被告祥瑞物业公司于2012年10月10日签订的房屋租赁合同只能在物业服务合同期限内进行管理使用，2013年6月30日祥瑞公司的物业服务管理合同到期，根据《合同法》规定，超过代理权限所签订的合同为效力待定合同，如未经真正权利人的追认，该合同为无效合同。且被告李芳基所租赁的涉案房屋，因其未取得《医疗执业许可证》，不能从事医疗活动，该合同目的也无法实现。综上，被告李芳基与被告祥瑞物业公司签订的房屋租赁合同无效，被告李芳基立即搬出位于鹤壁市淇水春天小区物业楼二楼的房屋。
经庭审质证，被告李芳基对证据1、2、3、4的证明内容、真实性均无异议，但认为被告李芳基在与被告祥瑞物业公司签订《房屋租赁合同》时，没有见过建设工程规划许可证，当时认为房产归被告祥瑞物业公司所有，且业主委员会是在我签订合同后成立的，所以经过全体业主追认是不可能的。关于诊所没有《医疗机构执业许可证》一事，被告李芳基现在正在办理，故双方签订的房屋租赁合同合法有效，虽然合同上签订房屋作为诊所使用，但并没有约定必须作为诊所使用，这不是解除合同的必要条件，且被告李芳基也没有违反合同的第四条可终止合同的情形。另外，被告李芳基与祥瑞物业公司签订的合同期限为五年，李芳基也不知道祥瑞物业公司与淇水春天业委会签订服务合同的时间，所以该房屋租赁合同是双方真实意思的表示，为有效合同。
围绕本案争议焦点，被告李芳基未提交证据。
本院认为：原告淇水春天业委会提交的证据1、2、3、4内容客观真实，来源形式合法，与本案具有关联性，且被告李芳基对证据真实性予以认可，本院予以采信。
根据原、被告双方的诉辩意见及有效证据，本院确认本案事实如下：
2012年11月10日，被告祥瑞物业公司与被告李芳基签订《房屋租赁合同》，约定：被告祥瑞物业公司将位于淇水春天小区会所二楼入口处的房屋出租给被告李芳基，该房屋建筑面积44.16平方米，出租给被告李芳基作诊所使用。被告李芳基承租房屋时应提供身份证明文件、行医资格证、营业执照、税务登记证证件，经验证后复印备案。租赁期限为5年，自2012年11月25日起至2017年11月25日止，年租赁费用5000元。
2013年9月1日，鹤壁市淇滨区淇水春天小区依法成立淇水春天业委会。2014年11月12日，鹤壁市淇滨区卫生局对被告李芳基开设于淇滨区淇水春天小区物业楼2楼的诊所进行检查，经查实李芳基未取得《医疗机构执业许可证》，擅自开展诊疗活动，违反了《中华人民共和国医疗机构管理条例》第二十四条的规定，依法对该诊所予以取缔。后原告以被告李芳基没有取得医疗机构执业许可证，致使无法实现房屋租赁合同的用途为由，要求被告李芳基搬出位于淇水春天小区会所二楼入口处的房屋，经多次与被告李芳基协商未果，诉至本院。
另查明：被告李芳基交纳了2012年11月25日至2014年11月25日两年的租金，被告祥瑞物业公司于2013年6月30日退出淇水春天小区物业管理。鹤壁市融泰物业服务有限公司于2013年7月1日开始进驻淇水春天小区为小区提供物业服务。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，对于2012年11月10日被告李芳基与被告祥瑞物业公司签订的《房屋租赁合同》的效力问题，应按两个时间段进行认定：一、2012年11月25日至2014年11月25日期间，被告祥瑞物业公司与淇水春天小区存在物业服务合同关系，淇水春天小区物业楼由被告祥瑞物业公司进行管理与使用，被告祥瑞物业公司有权利与被告李芳基订立《房屋租赁合同》，将位淇水春天小区会所二楼的房屋租赁给被告李芳基，李芳基也按约定交纳租金，二被告已实际履行此期间租赁合同，原告对此也无异议，故二被告签订《房屋租赁合同》在2012年11月25日至2014年11月25日期间为有效合同。二、2014年11月26日至2017年11月25日期间，被告祥瑞物业公司与淇水春天小区之间的物业服务合同已终止，被告祥瑞物业公司已无权对淇水春天小区物业楼等进行管理与使用，被告祥瑞物业公司与被告李芳基订立的超过管理期限部分的房屋租赁合同，构成无权代理，且该部分内容也未得到原告淇水春天业委会的追认，故被告祥瑞物业公司与被告李芳基签订的《房屋租赁合同》中2014年11月26日至2017年11月25日期间为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”。故本院对原告淇水春天业委会要求被告李芳基立即搬出位于鹤壁市淇水春天小区物业楼二楼的房屋之诉请予以支持。案经调解无效，合议庭评议。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告鹤壁市祥瑞物业管理有限公司与被告李芳基2012年11月10日签订的《房屋租赁合同》从2014年11月26日至2017年11月25日期间为无效合同；
被告李芳基于本判决生效之日起十日内向原告鹤壁市淇滨区淇水春天业主委员会返还位于淇水春天小区物业楼二楼的房屋。
案件受理费100元，由被告鹤壁市祥瑞物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。
审 判 长 王振平
审 判 员 郭 飞
人民审判员 李 鹏
二〇一五年七月九日
书 记 员 王 聪