浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南凤民初字第165号
原告：张敏，�，1978年11月28日出生，汉族，住址：嘉兴市余北大街**号*幢***室，公民身份号码：3304111978********。
原告：王雅芬。
两原告共同委托代理人：刘卓文，浙江南湖律师事务所律师。
被告：嘉兴市信达南郡置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区余新镇幸福路与新贤路交叉口东北侧。
法定代表人：李斌星。
委托代理人：黄亚文、段云鹏（实习），浙江品尚律师事务所律师。
原告张敏因与被告嘉兴市信达南郡置业有限公司（以下简称信达公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年6月3日受理后，依法追加王雅芬为共同原告，并适用简易程序于2015年7月2日、2015年9月17两次公开开庭审理了本案。原告张敏参加第一次庭审，被告委托代理人段云鹏参加了第二次庭审，两原告共同委托代理人刘卓文，被�委托代理人黄亚文二次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张敏、王雅芬起诉称，2013年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南湖区信达南郡第45幢1单元602室商品房，房款904148元。原告按合同已将全部房款支付至被告指定帐户，依约履行了买受人应尽义务。根据合同约定，该商品房应于2013年6月15日前验收合格并交付使用，但被告至今未交房。合同第十条约定被告逾期交房不超过60日，每日支付已付房款万分之三的违约金，超过60日，每日支付已付房款万分之五的违约金。为此，诉请判令：一、被告继续履行合同，立即交付原告所购房屋；二、被告给付原告逾期交房违约金336795.13元（自2013年6月15日至2015年6月3日合计745天按每日万分之五计，实际要求计算至房屋交付之日）；三、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求：一、判令被告办理房产证；二、判令被告给付原告因迟延办理房产证违约金35578.22元（以房款904148元的每日万分之零点五自2013年4月6日暂计算至2015年6月3日，实际要求计算至办理之日止）。
被告信达公司答辩称，诉争房屋未予交接，责任在于原告，被告不应承担违约责任：1.诉争房屋系现房，于2012年12月即已竣工验收，具备交付条件，被告不存在交付不能的理由；2.原告在购买房屋前后均由销售人员陪同察看房屋现状，对房屋有着清楚的了解，其于2013年4月15日与被告签订房屋买卖合同时，明知只要付清房款即可取得房屋，但因原告当时需要办理公积金贷款购房，需要时间，故房屋交付期限合同约定为2013年6月15日前；3.原告在办理公积金贷款后，怠于办理房屋抵押登记和交接手续，不到被告处开具换取购房发票及办理结算，故意拖延�当缴纳的款项，因此，原告应承担房屋未交接的全部责任。请求驳回原告的诉请，被告保留追究原告违约责任的权利。原告在法庭辩论结束后增加诉请，不符合法律规定，应予驳回。况且原告增加的诉请，并无事实依据，也应当予以驳回。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1.商品房买卖合同一份，证明合同第10条约定出卖人逾期交房的违约责任，第12条约定交房程序为出卖人书面通知买受人并签署房屋交接单。
2.购房发票三份，证明原告于2013年2月25日、4月16日、6月14日分三次付清房款904118元。
3.结婚证一份，证明两原告系夫妻。
4.公积金贷款审核书、借款合同签订有关事项通知书各一份，证明原告与被告签订房屋买卖合同后，于2013年4月17日即办理公积金贷款申请，原告未延期办理购房贷款手续。
5.�人抵押贷款房屋综合保险保险单副本一份，证明原告于2013年6月8日办理了房屋抵押登记。
经质证，被告对上述证据无异议，但认为证据5不能证明抵押登记办理完成。
针对自己的抗辩，被告提供了下列证据：
1.工程竣工综合验收备案申请表、备案意见书及竣工验收备案表各一份，证明诉争房屋于2012年12月已达到合同约定的交付条件，原告购买的是现房。
2.房屋所有权证及土地使用权证各一份，证明诉争房屋于2012年已取得权属初始登记，具备办理产权变更条件。
3.结算清单一份，证明原告在办理房屋交接时应缴纳维修基金、垃圾清理费、物业费等费用。
4.业主钥匙借用、归还登记表一份，证明原告于2013年8月20日到物业公司借取房屋钥匙，查看了诉争房屋。
5.住房公积金贷款借款合同一份，证明原�按揭贷款购房，及作为借款人和抵押人，负有办理诉争房屋抵押登记的义务。
6.《房屋他项权证》收妥通知书一份，证明原告未办理房屋他项权证。
经质证，原告认为：证据1、2、5的真实性均无异议，但与本案诉争房屋是否交付的争议没有关联；证据3，系被告单方制作，不能作为证据使用；证据4，无异议。证据6，没有关联性。
根据被告的申请，本院就被告是否告知过原告办理交房手续的争议，准许证人吴某出庭作证。吴某陈述，2013年年初，原告有意购房，证人多次带原告查看诉争房屋，之后成交，看房过程中，向原告告知过交房所需办理的手续，包括需要交纳维修基金、物业费等。经质证，原告认为，证人系被告员工，其陈述内容有一定的偏向性，对于证人表示口头告知过原告办理交房手续的陈述，原告不认可。被告无异议。
本院认证认为，一、原告提供的证据1、2、3、4，被告无异议，且与本案相关，予以认定；证据5，并非房屋抵押登记凭证，与原告主张的事实不具有关联性，不具有相应的证明力，不予认定。二、被告提供的证据1、2、5，与诉争房屋交付条件相关，予以认定；证据3，系被告单方制作，真实性无法确认，不具有证明力，不予认定；证据4，原告无异议，予以认定；证据6，系复印件，且与本案当事人无关，不符合证据形式要件，不予认定。三、证人吴某陈述的内容，其中关于原告查看房屋的情况，原告未予否认，予以采纳，至于口头告知交房手续的情况，原告未认可，且证人系被告销售员工，与被告有利害关系，不予采信。
经审理，本院认定案件事实如下：2013年年初，原告在被告销售人员带领下查看诉争房屋后，表示意愿购买。2013年2月25日，原告交付�告购房定金50000元。2013年4月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告向被告购买位于南湖区余新镇信达南郡45幢602室商品住宅（预售）一套，房屋价款904148元，合同签订当日支付684148元，其余房款220000元于2013年5月15日前付清或办妥贷款支付，…第九条：出卖人应当在2013年6月15日前将符合下列条件的商品房交付买受人，…出卖人逾期交房的违约责任：1.逾期不超过60日，自交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付房款并按已付房款的10%向买受支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之�的违约金，…商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，第十六条…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，负责申请商品房所有权初始登记，取得商品房《房屋所有权证》，承诺于2013年4月6日前取得前述土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理商品房转移登记…2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的…（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，等。合同附件八第三条：出卖人按合同第九条约定的日期（即2013年6月15日）将房屋交付买受人使用的前提是买受人已经全额付清房款（包括逾期付款违约金）和履行合同全部义务，交付期限届满，若买受人有银行按揭贷款购�，房款未划入出卖人银行帐户，未按期付清相应款项和履行合同全部义务，本合同继续履行的，交付期延至买受人付清相应款项和履行完义务后，顺延期间出卖人不承担逾期交房的责任，在买受人未付清全部款项前，房屋所有权仍为出卖人所有；第四条：若买受人购房按揭贷款的，并由出卖人提供担保的，买受人必须在付清购房款项和拿到出卖人提交的办理权属的证书后60天内，前去房产抵押登记机关办理相关权属登记和按揭贷款抵押登记手续，出卖人凭买受人办理好的相关产权证书和银行已经收妥的抵押他项权证证明，才与买受人办理房屋交接手续…合同签订后，原告于2013年4月16日交付被告购房款634148元，4月17日申请办理住房公积金贷款220000元并获准受理。2013年6月9日原告（作为借款人、抵押人）、被告（作为保证人）与嘉兴市住房公积金管理中心（作为委托人、抵押权人）、中国建设银行嘉兴分行（作为受托人、贷款人）订立《个人住房公积金贷款借款合同》。2013年6月14日，原告交付被告购房款220000元。另查明，诉争房屋于2012年11月通过竣工验收，于2012年12月22日办理房屋所有权初始登记，于2013年2月5日办理土地使用权初始登记。房屋产权至今未转移至原告名下，原告未办理房屋贷款抵押登记，被告亦未交付原告房屋。
本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效。双方争议的焦点在于被告是否构成诉争房屋逾期办证及逾期交房违约。
关于逾期办证问题。对于诉争房屋产权的登记，合同第十六条约定的是，由被告将房屋权属初始登记证书交付原告自行办理，即在房屋产权过户登记中，被告负有交付原告房屋权属初始登记证书的先行义务。被告未提供证据证明在约定或法定的期限内履行该先行义务，应当承担违约责任。原告主张被告自2013年4月6日起即应承担逾期办证违约责任。本院认为，合同虽载有被告应于2013年4月6日前将房屋权属初始登记证书交付给原告的内容，但合同系在2013年4月15日签订，可见该期限约定不成立，应视为未约定办证期限。本案诉争房屋为现房，根据商品房买卖合同纠纷解释第十八条第一款第（三）项规定，出卖人应于合同签订之日起90日内履行房屋办证相关义务，故被告应自2013年7月15日起承担逾期办证违约责任。原告主张违约金按已付房款的每日万分之零点五计算，符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。原告要求违约金计算至办证之日止，因被告在办证中负有的仅是交付房屋权属初始登记证书的先行义务，而非整个办证义务，办证与否，尚需原告是否申请，故应计算至被告交付房屋权属初始登记证书之日。
关于逾期交房问题。合同虽约定被告应于2013年6月15日前交付原告房屋，但合同附件八第四条又约定“若买受人购房按揭贷款的，并由出卖人提供担保的，买受人必须在付清购房款项和拿到出卖人提交的办理权属的证书后60天内，前去房产抵押登记机关办理相关相关权属登记和按揭贷款抵押登记手续，出卖人凭买受人办理好的相关产权证书和银行已经收妥的抵押他项权证证明，才与买受人办理房屋交接手续”。诉争房屋买卖属于按揭贷款购房且被告提供保证，根据合同上述约定，房屋交付受制于房款的付清及房屋抵押贷款手续的办理。原告虽已付清房款，但房屋抵押登记尚未办理，被告有权不予交付房屋。原告称未办理房屋抵押登记系因被告未交付房屋权属初始登记证明造成，故应由被告承担责任。本院认为，被告未交付房屋权属初始登记证明与房屋抵押登�并无直接关联，被告即使交付房屋权属初始登记证明，并不必然产生房屋抵押登记后果。被告交付房屋权属初始登记证明后，房屋过户登记的完成尚需原告申请办理，房屋产权过户登记办理后是否办理抵押登记亦在于原告。因此，房屋交付条件未成就，不能直接认定为被告的责任。故原告关于被告至今未交付房屋构成违约的主张不成立，其要求被告交房并承担逾期交房违约金，本院不予支持。
至于被告辩称，原告在第一次庭审法庭辩论结束后增加诉讼请求不符合法律规定，应予驳回的意见。本院认为，法庭基于查明事实，向当事人释明相关权利义务，当事人因此变更或增加诉讼请求，并不受庭审次数的约束。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案�适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告嘉兴市信达南郡置业有限公司于判决生效后五日内交付原告张敏、王雅芬南湖区余新镇信达南郡第45幢1单元602室房产土地使用权及房屋所有权初始登记证书并支付原告张振、王雅芬相应违约金（以房款904148元的每日万分之零点五自2013年7月15日计算至前述证书交付日止）
二、驳回原告张振、王雅芬其他诉讼请求。
如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3176元，由原告张振、王雅芬共同负担2882元，被告嘉兴市信达南郡置业有限公司负担294元（于判决生效后�日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 刘中郎
二〇一五年十一月二十六日
书记员 王 芸