上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2841号
原告唐光生，男，住上海市。
委托代理人王汝安，上海市欣隆律师事务所律师。
委托代理人宋晓娜，上海市欣隆律师事务所律师。
被告被告杨鸣春，女，住上海市。
被告钱建成，男，户籍地上海市，现服刑。
委托代理人王琪，上海市信诚律师事务所律师。
委托代理人赵建高，上海市信诚律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市静安支行，住所地上海市静安区康定路699号。
负责人吴晓春，行长。
委托代理人张姝，女，中国公司银行上海市分行员工。
委托代理人李军，男，中国公司银行上海市静安支行员工。
原告唐光生诉被告杨鸣春、钱建成房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张沁独任审判，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。经当事人申请，本院依法追加中国工商银行股份有限公司上海市静安支行作为第三人参与诉讼。因案情复杂，于2014年1月5日裁定转为普通程序，并于2015年2月9日、3月12日公开开庭进行了审理。原告唐光生的委托代理人王汝安、宋晓娜，被告杨鸣春，被告钱建成及其委托代理人王琪、赵建高，第三人中国工商银行股份有限公司上海市静安支行的委托代理人张姝、李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐光生诉称，原告与被告杨鸣春于2002年8月20日登记结婚，是夫妻关系。2012年1月6日，原告与被告杨鸣春通过买卖形式取得上海市404室房屋（以下简称“涉讼房屋”），产权登记在被告杨鸣春名下，属于夫妻共同财产。2012年6月8日，两被告签署了房屋买卖合同，被告杨鸣春将涉讼房屋以人民币240万元的价格出售给被告钱建成，并办理了房产变更登记手续。原告对此毫不知情，也从未有人上门看房，交易两年多以来，被告钱建成也从未要求原告搬离或迁出户口。经原告反复追问，被告杨鸣春才将实情告知，为套取银行贷款，与被告钱建成订立了虚假的买卖合同。现被告钱建成因诈骗犯罪被长宁法院定罪，涉讼房屋被公安部门查封。原告认为，两被告的行为未得到原告同意，且属于虚假的买卖合同，诉至法院，要求判令：1、确认两被告签订的涉讼房屋《上海市房地产买卖合同》无效；2、两被告共同归还银行剩余按揭贷款；3、两被告协助原告办理将涉讼房屋产权变更登记至原告名下。审理中，调整第三项诉讼请求为：两被告将房屋产权恢复登记至被告杨鸣春名下。
被告杨鸣春辩称，被告杨鸣春因做生意需要钱款周转，通过案外人介绍，与被告钱建成签订买卖合同，以套取银行贷款。并说好待贷款还清后将房屋返还给被告杨鸣春。被告钱建成并未支付过房屋价款，首付款是通过朋友介绍后走的流水，钱款已经归还给他人。所得银行贷款由被告杨鸣春使用并归还。被告钱建成因刑事案件被关押后，被告杨鸣春与第三人达成了协议，由被告杨鸣春直接向第三人还款。两被告之间是虚假买卖合同关系，被告杨鸣春签订买卖合同套取贷款的行为事先没有告知过原告。故同意原告的诉讼请求。
被告钱建成辩称，两被告之间的房屋买卖合同是真实有效的，被告钱建成已经支付了对价并完成了过户登记，合同已经完成履行。被告钱建成在被捕之前一直归还银行贷款，后因涉案被捕故无法正常还贷。在签署买卖合同后，因被告杨鸣春需要继续居住，所以与被告杨鸣春签署了房屋租赁合同，被告杨鸣春每月支付的钱款系房屋租金，而非房屋贷款。原告与被告杨鸣春系夫妻关系，原告只能向被告杨鸣春主张，而不能主张合同无效。涉讼房屋现被查封，在现有条件下执行存在障碍，故不同意原告的诉讼请求。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市静安支行述称，两被告之间的纠纷第三人不清楚，第三人与被告钱建成的抵押借款合同是有效的，第三人抵押权是有效的。被告钱建成在还贷过程中存在迟延，第三人获悉被告钱建成被羁押判刑后，上门进行贷款催收，发现是被告杨鸣春居住在内，经过确认后，被告杨鸣春签署了承诺书，由其偿还房屋贷款。因被告钱建成的还贷帐户被查封，被告杨鸣春将钱款支付到第三人的过渡帐户，再由第三人划转用于还贷。如需变更涉讼房屋产权登记，必须提前归还全部剩余贷款本息。
经审理查明，原告与被告杨鸣春于2002年登记结婚，系夫妻关系。2012年1月6日，被告杨鸣春登记为涉讼房屋产权人。2012年6月8日，被告杨鸣春与被告钱建成签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定，被告杨鸣春向被告钱建成出售涉讼房屋，建筑面积86.04平方米，转让价款为240万元，在2012年8月15日前办理过户手续。合同补充条款约定付款方式为：2012年6月8日前支付10万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；6月12日前支付84万元，9月30日前支付2万元及144万元。签约当日，被告杨鸣春出具收条一张，载明收到被告钱建成支付的购房定金10万元。2012年6月11日，被告杨鸣春出具收条一张，载明收到被告钱建成支付的购房款84万元。
2012年7月6日，被告钱建成与第三人签署《个人购房借款／担保合同》，约定为购买涉讼房屋贷款144万元，期限为360个月。2012年8月27日，被告钱建成核准登记为涉讼房屋的产权人。同日，第三人登记为抵押权人。2012年8月28日，贷款发放。
2013年5月22日，涉讼房屋被上海市公安局长宁分局查封。
后原告提起本案诉讼。
审理中，关于房屋的居住使用，原告主张，涉讼房屋一直由原告及被告杨鸣春居住使用。被告钱建成主张，房屋在交易后出租给原告及被告杨鸣春，故房屋是由原告及被告杨鸣春居住使用。但被告钱建成因涉嫌刑事犯罪被公安机关羁押，导致租赁合同遗失，无法提供相应证据。
关于首付款，2012年6月11日，尾号为5397银行卡向尾号为3750的帐户中转入84万元。同日，尾号3750的帐户向尾号为4233银行卡转入84万元。同日，从尾号为4233的帐户中向尾号为5397的卡号中转入84万元。被告杨鸣春陈述，该笔首付款是通过朋友介绍，由案外人金国提供，实际操作走账的是金国的公司的员工姚文琦。庭审中姚文琦到庭作证，陈述证人曾于2011年8月至2014年9月期间在上海金涵投资有限公司（以下简称“金涵公司”）任职，被告杨鸣春是公司客户。2012年6月12日，被告杨鸣春找到金涵公司要求做一笔资金转账，金额为84万元，证人按照公司老板金国的安排，陪同被告杨鸣春到工商银行浦东大道第二支行办理了转账手续。先是从金国个人帐户转出，转入被告钱建成卡内，再从被告钱建成帐户转入被告杨鸣春卡内，最后由杨鸣春卡内转回金国卡内，转账单据均由证人填写。被告杨鸣春为此支付了服务费。后查明，金涵公司法定代表人为金国。金涵公司出具证明载明证人姚文琦在2011年8月至2014年9月期间任职该公司。被告杨鸣春确认尾号4233为其帐户。尾号3750帐号为被告钱建成所有。
关于还贷情况，原告及被告杨鸣春主张贷款一直由被告杨鸣春偿还，被告杨鸣春每月存入被告钱建成还贷帐户8，000余元用以还贷，被告钱建成被羁押后，经与第三人协商，被告杨鸣春直接向第三人还款。被告钱建成主张，贷款系由其偿还，后因被公安机关羁押故未能按时还款，被告杨鸣春向被告钱建成每月支付的款项为租金而非用于还贷。
另查明，被告钱建成于2013年4月因涉嫌合同诈骗罪被上海市公安局长宁分局刑事拘留。被告钱建成确认，后经本院审理被定罪判刑，现于上海市宝山监狱服刑。
上述事实，有《个人购房借款／担保合同（商业）》、《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、上海市房地产登记簿信息、尾号5397、4233、3750的工商银行卡交易明细、中国工商银行个人还款凭证、起诉书、证人证言等证据及当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误。
本院认为，原、被告的争议焦点在于：房屋买卖合同的效力。原告主张，买卖合同并非真实的买卖，而是为了获取贷款而做的假买卖。且被告杨鸣春出售行为未征得原告同意，属于无权处分。被告杨鸣春同意原告意见。被告钱建成主张，买卖合同系真实意思表示。从房屋买卖合同付款情况看，银行卡的交易流水显示，首付款在同一日经过了多次转账，结合证人证言内容，可以认为，首付款系案外人提供，经过多次转账流转后，实际返还给了案外人。且委托案外人进行钱款转账的是被告杨鸣春而非被告钱建成。贷款的偿还，被告杨鸣春每月向被告钱建成支付的款项，被告钱建成主张系租金，但未能提供相应证据予以证明，本院难以采信。第三人也证实后续购房贷款由被告杨鸣春偿还。从房屋的实际占有情况看，房屋实际一直由原告及被告杨鸣春居住使用。上述交易过程，与正常的房屋买卖交易情况相悖。综合本案交易实际情况，可以认定，两被告之间并无真实的房屋买卖的意思表示，两被告就涉讼房屋签订的买卖合同无效。第三人对于两被告之间的交易已尽到审慎注意义务，并已发放了贷款，取得了抵押权登记，且未有证据显示第三人在取得抵押权登记时知晓两被告之间的真实交易情况，故抵押权有效。考虑到贷款实际由被告杨鸣春使用，被告杨鸣春应当全额偿还银行抵押贷款本息。鉴于涉讼房屋被公安机关查封，原告要求过户的诉讼请求存在客观障碍，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告杨鸣春与被告钱建成于2012年6月8日就上海市404室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告杨鸣春应于本判决生效之日起一个月内向第三人中国工商银行股份有限公司上海市静安支行偿还剩余贷款本息，并协助第三人中国工商银行股份有限公司上海市静安支行于贷款清偿之日起十日内注销设定于上海市404室房屋上的抵押登记；
三、驳回原告唐光生其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15，780元，由被告杨鸣春和被告钱建成各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金喆勋
代理审判员 张 沁
人民陪审员 牟世荣
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。