内蒙古自治区库伦旗人民法院民 事 判 决 书（2015）库民初字第218号原告卞洪志，男，蒙古族，个体。委托代理人马鸣镝，内蒙古蒙鑫律师事务所律师。被告通辽市友朋房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古通辽市科尔沁区南顺大街14-1号。法定代表人：刘桂臣职务：总经理委托代理人闫存东，内蒙古陈淑文律师事务所律师。委托代理人韩锋，男，汉族，通辽市友朋房地产开发有限责任公司职工。第三人刘白龙，男，蒙古族，个体。第三人肖宇鹏，男，满族，个体。原告卞洪志诉被告通辽市友朋房地产开发有限责任公司及第三人刘白龙合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法由审判员**美适用简易程序于2015年4月7日公开开庭进行了审理，原告卞洪志及其委托代理人马鸣镝，被告委托代理人闫存东、韩锋，第三人刘白龙到庭参加诉讼。庭审后本院依职权追加第三人肖宇鹏，并依法组成合议庭于2015年5月22日公开开庭进行了审理，原告卞洪志及其委托代理人马鸣镝，被告委托代理人闫存东，第三人肖宇鹏到庭参加诉讼，第三人刘白龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告卞洪志诉称：2012年7月26日原被告签订了房地产合作开发协议，该协议约定原告和刘白龙投资完成库伦旗广电新苑A座剩余部分。被告提供开发资质承担相应费用，开发项目完成后作为利润，被告将六套商铺、十三套住宅交由原告和刘白龙所有。合同签订后原告和刘白龙依约履行了合同义务，完成了项目的开发建设。房子是2013年4、5月份经验收完毕。被告也按照约定向原告和刘白龙交付了房屋。但是据不办理相关产权手续。2013年1月28日原告和刘白龙签订了合作建房后分房协议，原告分得了两套商铺和三套住宅。2013年4月份原告对分得的两套商铺进行了装修开始使用，并催促被告办理产权手续。但原告发现被告将已分配并交付给原告的两套商铺另行出售给肖宇鹏，并办理了商品房预售登记，原告认为被告应全面履行合同约定。故诉至法院，请求判令被告履行合同为原告办理房产证，并承担本案诉讼费。被告通辽市友朋房地产开发有限责任公司庭审答辩称：双方签定的合作开发协议，是双方真实意思表示，但是合同签定后，原告和第三人刘白龙共同承建广电新苑小区A座剩余部分时，从被告处累计借款163万元，为此被告将两套商铺留置了，原告和第三人刘白龙把这个款还上，被告方会把两套商铺给原告的，如果未还的情况下被告不可能将两套商铺交付给原告。原告主张的两套商铺确实已经进行了预告登记，但实际上是原告及第三人向我借钱时，我抵押给别人借钱了。诉争房屋于2013年年底验收完毕。第三人刘白龙在第一次庭审时陈述：原告起诉的是友朋房地产开发有限责任公司，我是向韩锋个人借的钱，数额不确定了。原被告所说的合作开发一事我没有异议。我借的钱与原告无关，一部分用在工程上，一部分我个人花了。当时是约定分给我们六套商铺、13套住宅。六套商铺是抵押了，但是抵押的过程我不知道。13套住宅只把原告的3套给了。商铺是130平米，不含地下室面积。当时没有具体约定房屋价格，不论我们投入多少都分得这些房子。第三人肖宇鹏陈述：韩锋向我借钱，他说用房子抵押，因为他的房子没有房产证办不了抵押，我说我可以买下来，但必须在房产局备案登记，韩锋也同意了，并且商定半年后如果把钱还上，再解除备案，如果不还房子归我。当时我也同意此方案。我所说的房屋是位于库伦旗库伦镇福缘寺居委会广电新苑小区A座-15至16号商品楼。2014年4月25日对该房屋办理了预告登记和商品房买卖合同手续。本案争议焦点：原告诉求的事实和法律依据是什么？围绕争议焦点原被告及第三人进行了举证、质证，本院依法进行了综合认证。围绕争议焦点原告提供了以下证据：1.协议书两份，证明第三人与原告在合作当中的相关约定及原告与第三人已经将分得房屋再次进行分配。2.房地产合作开发协议一份，证明原告、第三人刘白龙与被告之间联合开发的相关约定。3.合作开发分房协议书一份，证明原告、第三人刘白龙与被告关于联合开发的房产分配情况。4.第一次庭审笔录中刘白龙的陈述及韩锋的陈述，证明刘白龙向韩锋个人借款与原告无关。5.房产证一份，房产证所有人柳静，房屋座落：广电新苑A座，登记时间2014年9月11日，证明广电新苑A座至少在2014年9月11日就已能办理产权登记。被告质证意见：1.协议书两份与被告没有关系。2.对房地产合作开发协议没有异议，3.对合作开发分房协议真实性有异议，此协议是在原告与刘白龙所签的房屋分配协议之前，不符合常理，被告不能支配原告与刘白龙对房屋的分配。另外公章在总公司不是韩锋加盖且没有韩锋签字，此公章加盖不符合常理，怀疑是假的。4.上次庭审笔录中刘白龙及韩锋的陈述不能证明借款与原告无关。5.对房产证的真实性和证明力无异议，合作开发是刘白龙及原、被告三人个人之间的事。原告主张的两套商铺于2014年7月份左右已经出售给肖宇鹏，售房款已借给第三人刘白龙，并办理了产权预告登记，所以原告要求被告办理房产证在法律上不能实现。原告和第三人刘白龙应将163万欠款还上，被告可以为其房产办理产权登记。第三人刘白龙在第一次庭审中对以上原告提供的四份协议的真实性及证明力均没有异议。第三人肖宇鹏质证意见：对四份协议我不清楚，我和被告签订商品房买卖合同时不知道有这四份协议；对房产证及庭审笔录中刘白龙和韩锋的陈述我不清楚。本院认证意见：1.协议书两份，系原告及第三人刘白龙对合作开发所得房产进行分配的协议，原告及第三人刘白龙对此没有异议，因此本院对其真实性及证明力予以确认。2.房地产合作开发协议，原告、第三人及被告对此均没有异议，该协议系三方真实意思表示，能够证明三方合作开发广电新苑剩余部分的事实，因此对其真实性及证明力予以确认。3.合作开发分房协议系原告、第三人刘白龙与被告签订的协议，约定合作开发房产的分配方案，该协议加盖有被告公司公章，被告虽对此协议持有异议，但未提供有利反驳证据予以证实，因此本院对此协议的真实性及证明力予以确认。4.第一次庭审时被告委托代理人韩锋认可当时是第三人刘白龙向其借款，韩锋认为该款刘白龙应该是用于与原告合作开发一事，但未提供证据，第三人刘白龙也认可是其个人向韩锋借款，且原告与刘白龙只是合作关系而非合伙，因此第一次庭审中韩锋及刘白龙的陈述的证明力予以确认。5.房产证是广电新苑A座的房屋，产权登记时间为2014年9月11日，说明该处的房产在2014年9月份就已经能够办理产权登记，因此对其真实性及证明力予以确认。围绕争议焦点第三人肖宇鹏提供以下证据：房屋预告登记证及，商品房买卖合同各一份，证明我与韩锋是房屋买卖关系并在房产局备案登记。原告质证意见：对两份证据有异议，首先韩锋在第一次庭审中所述是抵押借款，第三人当庭陈述充分证明是抵押借款，这份证据规避法律规定应为无效证据，即便是买卖关系，预告登记也超过了法律规定的三个月期限，因而不具备物权效力。被告质证意见：被告和第三人签订的商品房买卖合同是附期限的商品房买卖合同应当履行。本院认证意见：第三人肖宇鹏虽然持有商品房买卖合同及预告登记证，但原被告及两位第三人在法庭陈述时均认可以诉争房屋抵押借款的事实，因此对第三人提供的两份证据的真实性及证明力不予确认。经审理查明，原告卞洪志、第三人刘白龙于2012年7月26日与被告通辽市友朋房地产开发有限责任公司签定了房地产合作开发协议，约定原告及第三人刘白龙投资完成库伦广电新苑A座剩余部分工程，项目完成后被告将广电新苑A座六套商铺和13套住宅给付原告及第三人作为投资的回报。2013年1月25日原告卞洪志、第三人刘白龙与被告签订合作开发分房协议明确将广电新苑A座除东数1、2号商铺及西数1、2号商铺为被告所有外，其余6个商铺归原告及第三人刘白龙所有，其中包括诉争两间商品楼。原告与刘白龙于2013年1月28日签订合作建房后分房协议书，约定广电新苑A座西数第七、八间商铺即广电新苑小区A座-15至16号商品楼归原告所有。2014年4月份原告已对诉争房屋进行装修并实际占有使用。2014年4月25日被告向第三人肖宇鹏借款并以诉争房屋进行抵押。本院认为，本案系原被告及第三人刘白龙三方共同投资、共享利润合作开发房地产产生的纠纷，因此本案案由应为合资、合作开发房地产合同纠纷。本案中原告提供的四份协议能够充分证明原告、第三人刘白龙与被告通辽市友朋房地产开发有限责任公司合作开发通辽市库伦旗库伦镇广电新苑小区A座剩余部分的事实及三方对所开发房产的分配即利润分配已达成共识，三方同意将诉争房屋作为利润分配给原告卞洪志，但在协议签订后，被告不积极履行协议，未给原告办理产权证，并在原告不知情的情况下将此房产以买卖的形式抵押给第三人肖宇鹏进行借款，虽然肖宇鹏持有与被告签订的商品房销售合同，但从原被告及第三人在庭审中的陈述可以认定其二者之间是抵押借款的关系，因此其所持的商品房买卖合同并非合同双方真实意思表示，应属于无效合同。而原告因被告方的原因一直未能办理产权登记，但其与被告所签的房地产合作开发协议及合作开发分房协议系双方真实意思表示，该两份协议真实有效，且原告已实际占有并使用该房屋，因此被告应继续履行该两份协议，并协助原告办理产权登记。被告主张第三人刘白龙与原告系合伙关系，在二人合伙期间第三人刘白龙向被告借款尚未偿还，因此被告将应分给原告及第三人的六间商铺留置，被告的此主张与本案不属于同一法律关系，因此在本案中不予处理，被告如有证据可另案主张。第三人肖宇鹏主张其对诉争房屋享有所有权，但在法庭陈述时其也认可当时是抵押借款，因没有产权证无法办理抵押登记才办理的商品房买卖合同及预告登记，因此肖宇鹏与被告之间形式上虽然是买卖关系，但实际上还是抵押借款关系，第三人肖宇鹏与被告之间的债权债务可另案主张。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告卞洪志、第三人刘白龙与被告通辽市友朋房地产开发有限责任公司签订的房地产合作开发协议、合作开发分房协议有效，继续履行，被告通辽市友朋房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即协助原告卞洪志为以上两处商品楼办理房屋产权登记。案件受理费16500.00元由被告通辽市友朋房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长  赵淑珍审 判 员  **美人民陪审员  王旭英二〇一五年六月二十九日书 记 员  格日乐附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。