杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初4649号
原告（案外人）：龚立，男，1986年4月2日出生，汉族，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：叶志文、曹梦兰，常熟市董滨法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：许月明，女，1960年10月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被告（被执行人）：苏州伦达置业有限公司，住所地江苏省常熟市支塘镇华东食品城内。
法定代表人：吴良钢。
委托诉讼代理人：胡流东，该公司员工。
被告（被执行人）：上海伦达投资集团有限公司，住所地上海市黄浦区外马路974号18层。
法定代表人：吴良钢。
被告（被执行人）：李玉洁，女，1968年11月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。
被告（被执行人）：徐钟，男，1963年11月15日出生，汉族，住杭州市余杭区。
原告龚立与被告许月明、苏州伦达置业有限公司、上海伦达投资集团有限公司、李玉洁、徐钟案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法组成合议庭于2017年12月25日进行了公开开庭审理，原告龚立的委托诉讼代理人叶志文、被告许月明、被告苏州伦达置业有限公司的委托诉讼代理人胡流东到庭参加诉讼，被告上海伦达投资集团有限公司、李玉洁、徐钟经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告龚立提出诉讼请求：1、立即停止对常熟市华东食品城A01幢167号商铺（下称案涉房屋）的强制执行，并解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实理由如下：1、原告和被告苏州伦达置业有限公司于2011年9月7日签订《商铺买卖协议》，法院对案涉房屋的查封时间为2015年9月1日，即签订买卖协议早于查封时间；2、原告在签订协议后一直合法占有该案涉房屋用于经营食品批发，也是在法院查封之前合法占有；3、在签订协议后，原告已经分期支付了全部购房款，由于原告对案涉商铺被查封并不知晓，原告才按照合同约定支付了购房款，直至在办理过户手续时在知晓案涉商铺被查封；4、原告购买的商铺为食品城A01幢127、127、165、166、167号商铺，其中126、127、165、166均已顺利过户，原告在办理过户时才知晓167号商铺被查封，导致无法过户，非原告自身原因。请求法院依法判决。
被告许月明辩称：如果有证据证明380000元的付款来源的，且被告苏州伦达置业有限公司有入账凭证的，可以同意，但原告的证据不足以证明原告的购房协议是在查封前签订的，没有买卖合同的付款记录，请求驳回原告诉请。
被告苏州伦达置业有限公司辩称：对原告所述事实、请求没有异议。
被告上海伦达投资集团有限公司、李玉洁、徐钟未到庭，也未提交答辩意见。
原告为证明自己主张，提供证据如下：
1、原告身份证复印件一份，证明原告起诉资格。
2、被告身份证复印件以及工商登记信息，证明被告诉讼主体资格；
3、协议书一份，证明原告与被告苏州伦达置业有限公司签订协议，被告苏州伦达置业有限公司将其名下常熟市华东食品城A01的126、127、165、166、167五间商铺以3380000元的总价卖给原告，被告上海伦达投资集团有限公司作为担保方；
4、收款收据，证明原告与被告苏州伦达置业有限公司签订合同后分批分期支付了全部购房款；
5、合同审批单一份，证明原告与被告苏州伦达置业有限公司买卖商铺的事实；
6、营业执照复印件一份，证明合同案涉房屋一直由原告以及原告父母一直合法占有的事实；
7、房产证复印件一份，证明除涉案房屋167号外，原告已经全部取得产权；
8、现场照片一份，证明案涉商铺已经占有，并由原告父母用于食品批发经营；
9、EMS快递查询件一份,证明该诉讼符合时间规定；
10、执行异议裁定一份，证明原告提出执行异议后，被驳回。
被告许月明未提供证据，其对原告提供的上述证据经质证认为：证据1、2、7、8、9、10没有异议；证据3、真实性有异议，不能确认是当时签的；证据4、对于2015年12月25日编号为4461975号的收据有异议，系查封后开具的收据，其他不能确认；证据5、6不能确认。
被告苏州伦达置业有限公司对原告提供的证据没有异议，也未提供证据。
被告上海伦达投资集团有限公司、李玉洁、徐钟未提供证据，其未到庭视为放弃质证的权利。
本院对原告提供的证据1、2、7、8、9、10，因各方没有异议，本院予以认定。证据3、4、5、6和本案具有关联。
依据庭审当事人的陈述和相关证据，本院认定事实如下：
许月明诉苏州伦达置业有限公司、上海伦达投资集团有限公司、李玉洁、徐钟民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月11日作出（2015）杭西商初字第423号民事调解书，现已发生法律效力，后许月明向本院申请执行。在执行过程中，本院于2015年9月1日查封被告苏州伦达置业有限公司名下的案涉房屋。2017年7月，原告向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。7月7日，本院作出（2017）浙0106执异66号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。7月24日，原告在法定期限内向本院提出执行异议之诉，要求判如所请。
2011年9月7日，原告（乙方）和被告苏州伦达置业有限公司（甲方）、被告上海伦达投资集团有限公司（丙方、担保方）签订《协议书》一份，约定：甲方向乙方转让常熟市华东食品城A01-126、127、165、166、167商铺五间；转让价格：3380000元（其中126号774559.4元、127号756003.9元、165号676399.4元、166号586518.6元、167号586518.6元）；签约之日起三个工作日内乙方向甲方支付100万元，2011年10月1日前支付150万元，2011年12月31日前支付50万元，余款380万元在甲方通知办理过户手续时一次性支付；甲方承诺：于2015年12月20日前办理完毕过户手续、届时不能办理过户的乙方有权选择终止交易、甲方于2012年1月1日向乙方交付上述物业使用。协议书签订后，原告龚立于2011年9月9日至12月30日先后支付给被告苏州伦达置业有限公司房款3000000元，2015年12月25日支付给被告苏州伦达置业有限公司上述商铺的尾款380000元。2011年12月30日，被告苏州伦达置业有限公司出具的《华东食品城合同审批单》载明：铺号A01-167付款方式为分期、2011年12月30日支付定金206519元，尾款380000元于预过户后交清。2011年10月21日，原告父母龚雪涛、陈杏珍和被告苏州伦达置业有限公司草签关于案涉房屋的《商品房买卖合同》。2012年4月起，原告龚立之父龚雪涛在购买的商铺A01-165号开设食品商行，并同时占有案涉房屋。2015年12月25日，原告在办理过户手续时发现案涉房屋被本院查封。2015年12月29日、30日，上述商铺的A01-65、66号商铺过户至原告父母名下。
另查明协议书中的126、127、165、166、167商铺即为1幢26、27、65、66、67商铺。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照法律规定，当事人对自己的主张有义务提供证据予以证明，否则应承担不利的后果。本案中，原告已经举证证明相关事实，在没有相反证据推翻的情况下，应当认定原告和被告苏州伦达置业有限公司签订的《协议书》及付款行为真实、合法、有效。此外，现有证据表明，原告和被告苏州伦达置业有限公司在本院查封前已经签订了购买了包含案涉房屋在内的五间商铺的协议书，原告也在本院查封前开设个体工商户，应视为实际占有；原告按照协议书的约定，于2015年12月办理过户手续不违反法律规定，也无证据表明案涉商铺未办理过户原告存在过错。况且，在执行过程中，没有事实表明原告存在未按照人民法院的要求交付执行的情形。
综上，原告诉请依法成立，本院予以支持。被告上海伦达投资集团有限公司、李玉洁、徐钟经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
不得对常熟市华东食品城A01幢167号商铺进行执行。
案件受理费9665元，由被告许月明负担。公告费650元由被告徐钟负担，于本判决生效之日起七日内径直支付给龚立。
龚立于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；许月明于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 张钟林
人民陪审员 江启津
人民陪审员 沈 玲
二〇一八年二月五日
书 记 员 朱云儿