广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1002民初1329号
原告（反诉被告）：黄铃茜，女，1984年1月16日生，壮族，住广西百色市右江区。
原告（反诉被告）：陈蕾蕊，女，1988年6月2日生，壮族，住百色市右江区。
两原告委托诉讼代理人：邓方阳，广西桂百律师事务所律师。
两原告委托诉讼代理人：杨香云，广西桂百律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：覃文韬，男，1993年4月27日生，壮族，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：韦武，百色市右江区经济法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）黄铃茜、陈蕾蕊与被告（反诉原告）覃文韬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。原告的委托诉讼代理人邓方阳、杨香云，被告的委托诉讼代理人韦武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄铃茜、陈蕾蕊向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告的房屋租赁合同关系于2017年4月26日解除；2、由被告支付租金44640元及滞纳金2232元（自2016年7月17日至2017年4月26日）；3、被告支付水电费等1143.9元；4、原告无需返还押金5000元。事实与理由：原、被告于2016年1月17日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将座落于百色市新兴路7号的铺面出租给被告，期限自2016年1月17日至2018年1月17日止，每月租金为4800元，押金5000元；第一年每半年交纳一次房租，次年按年交纳；被告须按约向原告提前一个月缴纳租金，如无故拖欠，原告有权按实欠租金的5%加收滞纳金；水电费由被告自行缴纳。合同签订后，原告依约向被告交房使用，但被告仅缴纳半年租金，之后未履行付款义务，经多次催收未果而诉至本院。
被告（反诉原告）覃文韬答辩并反诉称，据被告所查，原告租给被告的铺面A4、B3所在的百色市新兴路7号，而该地是一个场地，是用车间非法改造来使用的，不是商业用地，因此原、被告签订的房屋租赁合同是以合法形式掩盖非法目的，且违反了法律行政法规的强制性规定，是无效的。由于合同是无效的，造成了被告租金损失及装修损失，该损失应由原告承担。故反诉请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、由原告赔偿被告装修费68496元；3、由原告退还房租33800元；4、由原告负担全部诉讼费。
原告（反诉被告）黄铃茜、陈蕾蕊辩称，案涉的租赁物属中国外运汽车运输公司所有，原告经权利人同意转租给被告，双方协商一致后签订并已履行，原告的目的是收取租金，被告的目的是使用房屋，故无以合法形式掩盖非法目的的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第三项的规定，出租人将合法建造的车间部分出租用于经营，不属违反强制性规定的范畴，也不存在房屋无法使用的事实，承租人无解除合同的权利，更无权主张《房屋租赁合同》无效。被告反诉请求退还房租及押金33800元不应支持。根据双方的约定及上述法律第十条、第十一条第一款第二项的规定，被告不按时缴纳房租超过30日已根本违约导致原告要求解除合同，房屋装修损费68496元应由被告自行承担。综上，请求驳回被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2013年11月7日，中国外运广西百色汽车运输公司（以下简称”外运公司”）将其座落于百色市新兴路7号的办公楼的第一层约500平方米的原车间出租给何向转，其中规定：何向转装修的费用外运公司不承担任何责任，外运公司允许何向转分租或转租。何向转租下后从该车间面向北部湾家宴方向延伸扩建了一排门面房。于2015年6月30日转租给原告并签订《房屋租赁合同》，合同约定的租期为五年；原告所装修的费用何向转不承担任何责任，原告在何向转同意的前提下可以分租或转租，原告对所承租的房屋有全权使用权。合同签订后，原告将原车间分隔成B1、B2、B3三个区域，将所扩建的门面用砖块砌隔为A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7七间门面房。2016年1月17日，原告将A4、B3（该两间为车间的部分墙体打通后与扩建的门面房相通）约80平方米出租给被告，约定：租期自2016年1月17日至2018年1月17日；月租金4800元，押金5000元，第一年每半年交纳一次房租，次年按年交纳；承租方须向出租方提前一个月缴纳租金，无故拖欠的按实欠租金的5%加收滞纳金；水电费由被告自行缴纳；出租方不负责承租方的装修及修缮，租期结束或中途双方协商解除合同的，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；承租方不按时缴纳房租超过30日的出租方可以中止合同收回房屋；承租方在合同期内无故终止合同的所缴纳的房租押金不退还。此外还对其他事项作了约定。合同签订后被告向原告交纳了半年租金28800元及押金5000元，并请装修公司对该铺面进行装修，费用为68496元。因被告交纳半年租金后就未续交此后的租金但仍然使用，至2016年11月被告欠交的水电费为1143.9元。因被告未按合同约定交纳余下租金并于2017年4月26日将商铺内自己的可搬动的物品及未形成附合的装饰搬走清空，2017年5月16日原告以短信方式通知被告，双方的租赁关系于2017年4月27日终止。
另查，外运公司所出租的位于百色市新兴路7号的楼房于1993年取得房产所有权证，按该证当时的标注第一层为车间，而从该车间向北部湾家宴方向延伸扩建的铺面至今未取得建设工程规划许可证。
再查，被告称当签订租赁合同后第三个月时已发现A4为违章搭建的建筑。被告的装修形成附合的装修部分为顶面黑色乳胶漆喷涂、墙在腻子粉乳胶漆喷涂、木工板打底墙板装饰、大厅地面找平水泥油抛光、吊顶架、防滑地平漆、部分水电线路设施。
以上事实，有双方陈述一致的部分和经双方质证的以下证据证实：1、外运公司与何向转签订的《场地租赁合同》；2、何向转与原告签订的《房屋租赁合同》；3、原、被告签订的《房屋租赁合同》；4、被告交纳租金及押金的收据；5、争议房屋的照片；6、被告与百色市瑞朝装广告装饰有限责任公司签订的装饰合同及被告向该公司交纳的装修款的收据；7、原告于2016年11月发给被告的被告应交水电费及解除租赁关系通知的微信截图；8、被告在微信朋友圈中发的租赁案涉房屋的现场图片；9、百色市住房和城乡规划建设委员会根据本院的委托调查函而出具的百建函[2017]305号《关于对中国处运广西百色汽车运输公司商铺调查情况的复函》。
本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告签订的房屋租赁合同是否有效；2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据；3、被告的反诉请求是否有事实和法律依据。
对于争议焦点1，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》及被告的微信朋友圈显示的房屋使用状况，证实被告承租的铺面号涉及合同中标注的B3、A4两部分的房屋，B3为外运公司合法取得所有权证的房屋，双方对B3所订立的合同未违反法律、法规的强制性规定，是有效的。而A4为未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方就A4签订的合同是无效的。故原、被告所签订的房屋租赁合同的内容为部分有效、部分无效。
对于争议焦点2、3，本院认为，如上所述，对B3、A4应区分看待。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在合同中约定承租方不按时缴纳房租超过30日的出租方可以解除合同。被告自交了第一期半年租金，此后的租金未交已超过30日，故原告有权解除合同。被告未交应交租金却占有使用案涉房屋至2016年4月26日才搬离，原告于2017年5月16日向被告发出解除合同的通知，通知到达被告时解除。因此原告请求解除涉及B3部分的合同本院予以支持，但解除时间应为2017年5月16日。而对于A4，因该部分的房屋租赁关系是无效的，无效合同自始没有法律约束力。被告请求确认双方签订的房屋租赁合同无效涉及A4的部分本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，原告请求被告支付自2016年7月18日至2017年4月26日止B3的房屋租金及A4的房屋占有使用费本院予以支持。被告欠缴的水电费为被告实际使用的，应据实支付。当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。原、被告约定的按实欠租金的5%加收滞纳金实为被告不履行合同义务的违约金，因被告对B3部分未按约支付租金，原告请求支付违约金涉B3部分本院应予支持。但又因所约定的租金未对两个部分进行数额上的划分，故本院亦视具体情况酌定被告应支付的违约金数额。原、被告在合同中虽约定承租方在合同期内无故终止合同的所缴纳的房租押金不退还，但双方已对违约责任进行了约定，即按实欠租金的5%加收滞纳金，本院在前述中已阐述支持违约金的理由及支付原则，而押金的性质是不损坏租赁物的一种保证，不属违约金，本案被告并未损坏租赁物，故此种约定于理不符，原告收取的押金应予退还被告。签订合同后被告向原告交纳了半年的租金并已实际使用，被告要求原告返还已交房租无法律依据，本院不予支持。对于被告反诉请求原告赔偿的装修损失68496元，本院认为，原告将未取得建设工程规划许可证的A4出租给被告，有过错，被告在承租第三个月时已发现该问题但仍继续使用，亦有过错。因此，被告装修A4已形成附合的装修物（未形成附合的装修物被告已搬走）的损失应共同分担。对于B3的装修是因被告违约导致合同解除，被告请求原告赔偿装修损失本院不予支持。原告分担的装修损失由本院根据两部分的房屋面积、装修留存部分及双方过错程度等具体情况确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十一条第二项之规定，判决如下：
一、确认原、被告签订的座落于百色市新兴路7号中国外运广西百色汽车运输公司楼房第一层B3部分的房屋租赁合同于2016年5月16日解除；
二、确认原、被告签订的从座落于百色市新兴路7号中国外运广西百色汽车运输公司楼房第一层扩建的A4铺面的房屋租赁合同无效；
三、被告覃文韬支付原告黄铃茜、陈蕾蕊房屋占有使用费44480元（自2016年7月18日至2017年4月26日）、违约金1116元、水电费1143.9元，三项合计46739.90元；
四、原告黄铃茜、陈蕾蕊赔偿被告覃文韬装修损失10000元；
五、原告黄铃茜、陈蕾蕊返还被告覃文韬押金5000元；
六、驳回原告黄铃茜、陈蕾蕊的其他诉讼请求；
七、驳回被告覃文韬的其他诉讼请求。
案件受理费1124元，反诉费2346元，合计3470元，由原告黄铃茜、陈蕾蕊负担477元，被告覃文韬负担2993元。
上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农业银行百色分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林红英
人民陪审员 韦建新
人民陪审员 覃雪洋
二〇一七年八月十五日
法官 助理 梁 晨
书 记 员 黄燕碧