福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第970号
上诉人（原审被告）杨郎，男，汉族，1949年3月6日出生。
上诉人（原审被告）廖丽锦，女，汉族，1952年3月11日出生。
被上诉人（原审原告）吴兹标，男，汉族，1942年4月18日出生。
被上诉人（原审原告）吴秀恋，女，汉族，1926年3月21日出生。
被上诉人（原审原告）吴贞璇，女，汉族，1975年4月21日出生。
被上诉人（原审原告）吴华璇，女，汉族，1977年11月14日出生。
原审第三人厦门市房地产股份有限公司，住所地厦门市思明区文塔路211号第三层，组织机构代码15500859-2。
法定代表人翁志铃。
上诉人杨郎、廖丽锦因与被上诉人吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、原审第三人厦门市房地产股份有限公司（下称厦房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第1485号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇向原审法院起诉，请求判令：1、确认原审原、被告双方于1992年7月16日订立的《房屋买卖协议书》合法有效；2、确认经第三人厦门市房地产股份有限公司勘测、确认的东渡村8号之一房屋所涉64.7平方米及加层，即为申请表批至街道办基建的117.7平方米；东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的150平方米房屋（地上物）及无任何批建手续191.99平方米（含东渡村8号之二加层64平方米）房屋（地上物）因拆迁所产生的补偿款及相关安置补偿权利归吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有。本案一审庭审过程中，吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇表示因另案已经起诉，在本案中撤回第2项诉求，原审法院依法予以准许。
原审判决查明，案外人翁茄花1986年7月23日在厦门市公证处办理《赠与书》公证，将自己位于东渡村的一幢平屋分别赠与杨郎和案外人杨金寿、黄正锐。杨郎和黄正锐于1987年9月19日分别取得许字第2584之一、之二号《乡村建房宅基地许可证》。2005年8月26日，原审法院（2005）湖民初字第2555号民事调解书确认东渡村8号之二房屋（许字第2584之二号《乡村建房宅基地许可证》）归杨郎、廖丽锦所有。
1992年7月1日，吴兹标代表伟恩公司与杨郎签订一份《合股协议书》，约定杨郎以在本村自有房产折价入股，提供的房屋范围：杨郎本人申请建房的东渡村8号之一房屋，以及杨郎于1987年12月向案外人黄正锐购买而尚未办妥过房手续的东渡村8号之二房屋，上列二部分平房约130平方米，该建筑周围之临时搭建约130平方米、习惯性使用之庭院、空地约140平方米；杨郎不参与经营，每月收取固定“股息”1500元，“入股”年限至2000年7月15日止等。
1992年7月16日，吴兹标与杨郎、廖丽锦签订了买卖东渡村8号之一房屋的《房屋买卖协议书》，并办理了公证。该协议书约定：杨郎、廖丽锦自愿将址在厦门市湖里区东渡村内石造房屋（二房一厅，四至为东至虎脚2米，西至石间6米，南至黄炮厝8米，北至生活区公路2米）出售给吴兹标；房价为75000元，房屋自出卖后交付给吴兹标管理、使用；房屋如需改建由吴兹标向厦门市有关部门申办手续；房屋产权如果来历不明，杨郎、廖丽锦应出面清理并承担责任。自1992年始，东渡村8号之一、之二房屋及其地上物由吴兹标占有使用。
2004年9月22日，厦门市国土资源与房产管理局发布厦国土房拆通（2004）42号《关于东渡村改造建设用地房屋拆迁通告》，通告东渡村1号至96号占地面积40154.167平方米范围内的房屋及其地上物需要拆迁，拆迁人为第三人厦房公司，拆迁单位为厦门市浦南旧城区房屋拆迁工程有限公司。产权面积即为东渡村8号之一、之二房屋建筑面积64.7平方米和64平方米房屋及附属地上物均作拆迁补偿对象。
另查明，厦门市人民政府于1981年发出的《关于东渡大队改建为城市建制的通知》（厦政（1981）505号文）决定：东渡大队三个生产队现有耕地534亩，给予一次性征用，劳力分期安排；同时，撤销东渡农业队建制，由湖里公安派出所统一管理。该大队农业人口770人一次性全部转为城镇居民，享受城镇居民的供应待遇。厦府（1985）综218号《关于东渡小区规划方案的批复》、厦府（1987）综035号《关于核定东渡小区用地的批复》，厦建总字（1987）008号《关于东渡小区修改规划方案的审批》均将东渡小区内的土地列入城市规划用地，第三人取得的厦府（2004）地114号《厦门市人民政府关于东渡村改造建设用地的批复》还将位于东渡村的土地认定为“国有土地”，该文同时要求“上述用地涉及征用土地、补偿安置问题，请联系市国土资源与房产管理局按照有关规定办理”。
还查明，陈子霞、吴兹标向案外人周锡芳购买的位于东渡村12号的房屋于1991年2月12日办理了权属过户到吴兹标名下的手续。
在（2009）厦民终字第2422号案件审理过程中，厦门市中级人民法院向厦门市国土资源与房产管理局发函咨询，厦门市国土资源与房产管理局于2010年4月20日回函表示：“一、1981年市政府以《关于东渡生产大队改为城市建制的通知》（厦政（1981）505号文）决定，东渡大队三个生产队一次性征用，东渡村改为城市建制。根据原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（（1995）国土［籍］字第26号），因国家建设征用土地，农村集体建制撤销或其人口全部转为非农业人口，其未征用的土地，归国家所用，继续使用原土地的农村集体成员享有国有土地使用权。
我局2000年3月16日《关于加快农村登记发证工作的会议纪要》（2003）03号已明确：岛内城乡结合部“农转非“范围有十个地区（居委会）（即：莲坂、西郭、屿后、湖里、塘边、江头、东渡、濠头），在受理居民土地房屋权属登记时，由权籍登记中心按城镇土地房屋权属登记办理。
因此，厦府（2004）地114号用地批文和厦国土房拆通（2004）42号拆迁通告，均将东渡村的土地作为国有土地。东渡村的宅基地及其地上房屋的产权人凡向我局申请土地房屋登记的，都办理国土使用权证。杨郎、廖丽锦东渡村的土地房屋可凭《乡村建设宅基地许可证》向我局申请土地房屋登记，我局将按国有土地性质颁证。
二、……”
以上事实，有吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇提交的证据：《房屋买卖协议书》、（86）厦证内字第160号《公证书》、（92）厦证内字第532号《公证书》、许字第2584之一号《乡村建房宅基地许可证》、许字第2584之二号《乡村建房宅基地许可证》、厦门市中级人民法院（2011）厦民再终字第4号《民事判决书》；杨郎、廖丽锦提交的证据：《房屋买卖协议书》、《合股协议书》、（92）厦证内字第532号《公证书》、《关于东渡村改造建设用地房屋拆迁通告》；以及当事人陈述、庭审笔录、证据交换笔录等为证。
原审判决认为，吴兹标作为买方与作为卖方的杨郎、廖丽锦于1992年7月16日订立的《房屋买卖协议书》经双方签字认可，并经厦门市公证处公证，系双方真实的意思表示。厦府（1985）综218号《关于东渡小区规划方案的批复》、厦府（1987）综035号《关于核定东渡小区用地的批复》、厦建总字（1987）008号《关于东渡小区修改规划方案的审批》、（2004）地114号《厦门市人民政府关于东渡村改造建设用地的批复》、厦门市人民政府于1981年发出的《关于东渡大队改建为城市建制的通知》（厦政（1981）505号文）以及厦门市国土资源与房产管理局于2010年4月20日向厦门市中级人民法院的回函等文件均可以体现本案讼争房屋所占用的土地为国有土地性质。厦门市国土资源与房产管理局于2010年4月20日回函中明确答复：“东渡村的宅基地及其他地上房屋的产权人凡向我局申请土地房屋登记的，都办理国有土地使用权证。杨郎、廖丽锦东渡村的土地可凭《乡村建设宅基地许可证》向我局申请土地房屋登记，我局将按国有土地性质颁证。”杨郎、廖丽锦持有的《乡村建房宅基地许可证》，只能说明其未向相关房产管理部门领取国有土地性质的权属证书，不能证明讼争房屋所在地的土地为集体所有，吴兹标与案外人周锡芳之间的房屋买卖关系已经办理了交易过户手续也可佐证讼争房屋的转让没有违反法律的相关规定。虽然《中华人民共和国土地管理法》及建设部《城市房地产管理规定》均有“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但《中华人民共和国城市房地产管理法》实施于1995年1月1日，建设部《城市房地产转让管理规定》实施于1995年9月1日，均在本案讼争的《房屋买卖协议书》签订之后，不能作为认定房屋买卖协议无效的依据。因此吴兹标与杨郎、廖丽锦签订的《房屋买卖协议书》没有违法法律的相关规定，应当认定合法有效。至于房屋买卖协议的履行情况及双方因此产生权利归属、义务承担问题，因吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇在本案中撤回其第2项有关诉求，已在另案中起诉，依法在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：吴兹标与杨郎、廖丽锦于1992年7月16日订立的《房屋买卖协议书》合法有效。本案案件受理费100元，由杨郎、廖丽锦负担。
宣判后，杨郎、廖丽锦不服，向本院提起上诉。
上诉人杨郎、廖丽锦上诉称，原审判决对讼争房屋用地性质的认定错误。原审判决认定讼争土地为国有土地，依据就是厦门市政府及其相关部门的文件、函件，及被上诉人购买案外人房屋并办理过户的事实。但前述所有文件及事实，均不能证明讼争土地已依法征收。一、在认定土地性质时，未以国家大法包括《土地管理法》及其相关法规为依据，而以地方政府文件、函件为依据。建国以来以至改革开放后，国家法律法规政策历来规定农村集体土地必须依法征收方可变更为国有土地。土地管理法及其事实条例、解释意见均突出强调依法征收。法院应严格依照上位法优于下位法的原则，在国家法律法规有明文规定的情况下，排除对不规范的部门规章和政府文件的适用。二、将城市规划的土地等同于国有土地。城市规划区只是城市规划控制的区域，实践中包括国有土地和集体土地，城市建设需要使用城市规划区内的集体土地，必须依照《土地管理法》的规定进行征收。三、有关被上诉人购买案外人房屋并办理过户一事，上诉人一审证据材料后所附的市检察院对法院支持行政机关相同颁证行为提出抗诉，法院通过再审撤销行政机关颁证行为的案例，足以说明其二者买卖行为违法，原审判决以此作为认定讼争合同有效的佐证是错误的。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇答辩称，吴兹标与杨郎、廖丽锦于1992年7月16日订立的《房屋买卖协议书》经双方签字认可，并经厦门市公证处公证，系双方真实的意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。一审判决确认讼争《房屋买卖协议书》合法有效是正确的，上诉人杨郎、廖丽锦以房屋用地性质认定错误为由主张讼争《房屋买卖协议书》无效，上诉人的主张不能成立，其上诉请求依法应予以驳回。
一、在双方签订讼争《房屋买卖协议书》时，讼争房屋使用的土地已属国有。厦门市人民政府于1981年发出《关于东渡大队改为城市建制的通知》（厦政（1981）505号文）决定：东渡大队三个生产队现有耕地534亩，给予一次性征用，劳力分期安排；同时，撤销东渡农业队建制，改为城镇建制，由湖里公安派出所统一管理。该大队农业人口770人一次性全部转为城镇居民，享受城镇居民的供应待遇。因此，讼争房屋的用地在原东渡大队改制为城市建制后即归国家所有。厦府（1985）综218号《关于东渡小区规划方案的批复》、厦府（1987）综035号《关于核定东渡小区用地的批复》、厦建总字（1987）008号《关于东渡小区修改规划方案的审批》也均将东渡小区内的土地列入城市规划用地。原二审期间（案号（2009）厦民终字第2422号），厦门市国土资源与房产管理局于2010年4月20日给厦门市中级人民法院的回函中也已明确经1981年市政府决定，东渡大队三个生产队一次性征用，东渡村改为城市建制，土地性质已属国有。显然，在吴兹标与杨郎、廖丽锦签订《房屋买卖协议书》时，东渡村的土地已属国有，讼争房屋所在地的房屋进行转让不违反法律规定。
二、根据吴兹标等一审证据15，吴兹标与陈子霞向周锡芳购买的位于东渡村12号的房屋于1991年2月12日办理了权属过户到吴兹标名下的手续，这也可以印证当时东渡村的房产流转并未受到法律法规的限制。上诉人杨郎、廖丽锦对吴兹标、陈子霞与周锡芳之间房屋买卖行为效力的质疑，没有法律依据，是不能成立的。
三、至于上诉人杨郎、廖丽锦持有的是《乡村建房宅基地许可证》，并不影响讼争房屋使用的土地性质已属国有的事实。对于这一问题，厦门市国土资源与房产管理局于2010年4月20日给厦门市中级人民法院的回函中已明确答复“东渡村的宅基地及其地上房屋的产权人凡向我局申请土地房屋登记的，都办理国有土地使用证。杨郎、廖丽锦东渡村的土地房屋可凭《乡村建房宅基地许可证》向我局申请土地房屋登记，我局将按国有土地性质颁证”。因此，杨郎、廖丽锦持原申请建房的《乡村建房宅基地许可证》，可以经登记后领取国有土地性质的房产权属证书，杨郎、廖丽锦一直持有《乡村建房宅基地许可证》，只能说明其未向相关房产管理部门领取国有土地性质的权属证书，而不能以此证明讼争房屋所在地的土地性质为农村集体所有。
四、我国土地政策的发展、变化有特定的历史因素，当时的政府行为显然应该适用当时的相关规定，前述第一大点中的厦门市政府的几份文件与当时的政策是相符的。上诉人杨郎、廖丽锦又援引了后面出台的一些法规、文件，试图以此否定讼争房屋的用地已属国有的事实，这是根本不能成立的。
综上所述，在上诉人与被上诉人双方签订讼争房屋《房屋买卖协议书》时，讼争房屋的用地已属国有，其转让并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。一审判决确认讼争《房屋买卖协议书》合法有效，是正确的。上诉人杨郎、廖丽锦对房屋用地性质的质疑不能成立，其上诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回，维持原判。
原审第三人厦房公司述称，一、原审原、被告债权债务关系未理清属其二者之间的法律关系，不应当牵涉到第三人。事实上第三人也依法履行了己方应尽的相关义务，其二者之间发生的争议更不能损害到第三人的合法权益。二、对于讼争地块的土地性质，厦房公司受让的是国有土地。同时根据厦府（1984）综344号文件等，第三人“东渡村改造”用地属“东渡小区”大红线范围内，其用地性质已很明确。土地性质问题与本案不具有关联性。
经审理查明，上诉人对原审判决查明事实没有异议，但认为部分查明事实与本案无关。被上诉人对原审判决查明事实提出异议，认为一审判决第8页第三自然段所谓的“合股协议书”是不真实的，双方也从未履行“合股协议书”。第三人对原审判决查明事实没有异议。本院对双方无异议之事实予以确认。审理过程中，上诉人提交建设项目选址意见书、厦门市计委关于同意建设“东渡村改造”项目的批复、关于东渡村改造建设用地房屋拆迁通告，证明讼争地块的征收时间并非原审判决认定的时间；提供2013年2月28日厦门日报文章、2012年2月24日厦门日报文章，证明国家有关机关一再认定农村宅基地上的房屋不能买卖；提供公告、函、行政判决书3份，证明与本案讼争房屋交易的行为被人民法院确认无效。
本院认为，首先，本案的焦点在于讼争土地性质的认定。根据厦府（1985）综218号《关于东渡小区规划方案的批复》、厦府（1987）综035号《关于核定东渡小区用地的批复》、厦建总字（1987）008号《关于东渡小区修改规划方案的审批》、（2004）地114号《厦门市人民政府关于东渡村改造建设用地的批复》、厦门市人民政府于1981年发出的《关于东渡大队改建为城市建制的通知》等文件，讼争土地在内的东渡小区所在地块为国有性质土地。对于上诉人持有的《乡村建房宅基地许可证》，本院也已向厦门市国土资源与房产管理局发函，该局答复称，“杨郎、廖丽锦东渡村的土地可凭《乡村建房宅基地许可证》向我局申请土地房屋登记，我局将按国有土地性质颁证。”因此，上诉人以其持有的该证件为由证明讼争土地为集体土地，不能成立，本院不予采纳。其次，双方当事人签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，内容并不违法，原审判决认定该协议有效，并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人杨郎、廖丽锦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
代理审判员 洪德琨
代理审判员 夏 雯
二〇一四年六月九日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。