安徽省来安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）来民一初字第01410号
原告：来安县图书馆，住所地安徽省来安县来阳路。
法定代表人：徐应龙，该馆馆长。
委托代理人：俞德梅，安徽皖新律师事务所律师。
被告：刘德才，个体户。
被告：马传敏，农民。
上述二被告共同委托代理人：张红海，来安县新安法律服务所法律工作者。
原告来安县图书馆与被告刘德才、马传敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理，依法由代理审判员付春燕适用简易程序审理。因来安县图书馆申请追加马传敏为被告，经审查，本院于2014年10月11日依法追加马传敏作为本案的被告参加诉讼，于2014年10月28日公开开庭进行了审理，原告来安县图书馆的委托代理人俞德梅，被告刘德才及刘德才、马传敏共同委托代理人张红海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
来安县图书馆诉称：2008年2月1日，刘德才承租图书馆楼下门面房2间、办公室1间，办公室每月租金300元，门面房每间每月租金为900元，租赁期限1年。2009年2月28日，马传敏承租刘德才原租赁的门面房2间，每间每月租金900元，租赁期限为1年。租赁期届满，刘德才、马传敏继续使用诉争房屋。2012年1月起，图书馆将办公室每月租金调整为500元，门面房每间每月租金调整为2000元，每月共计4500元。根据上级要求，需收回原图书馆馆舍统一使用。2014年4月8日，其通知刘德才收回租赁房屋，并支付租金，刘德才、马传敏以种种理由拖延，故起诉要求解除房屋租赁合同，刘德才、马传敏将租赁房屋腾空返还图书馆；刘德才、马传敏支付2012年1月份以来房屋使用费106000元，按每月支付租金4500元至租赁房屋返还时止；并承担本案的诉讼费。
刘德才、马传敏在庭审中辩称：2008年，刘德才与图书馆签订房屋租赁合同是事实，租一间办公室，租金每月300元，租金已交纳完毕。2009年，马传敏与图书馆签订二间门面房租赁合同，租赁期为一年，同等条件下顺延至今，房租也按时交纳。对图书馆要求解除租赁合同没有异议，但其在租赁房屋期间，改善了租赁房屋周围环境，对租赁房屋进行装修装饰及其购买图书馆楼后他人搭建的两间简易房子，图书馆必须给予75000元的合理补偿。
经审理查明：2008年2月1日，来安县图书馆（甲方）与刘德才（乙方）签订一份《租房协议》，内容为乙方承租甲方楼下办公室1间，每月租金300元，租赁期限半年，后期租房（在同等条件下）乙方应当优先续租，乙方在使用期间，不得擅自改变房屋结构，如需改造，需事先经过甲方同意后方可施行。2009年2月28日，来安县图书馆（甲方）与马传敏（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，内容为：乙方承租甲方楼下门面房二间（从西往东数第3、4间），房租每月每间租金900元，租赁期限为壹年，即从2009年元月20日起至2010年元月20日止。乙方在租赁期间如需在室内外进行装潢、改造，必须事先经甲方同意，一切费用自理。乙方租赁期满后，室内所有装潢、装修（饰）物件自行处理或自行拆除。租赁期届满，来安县图书馆未与刘德才、马传敏再续订书面租赁合同，刘德才、马传敏一直租赁使用诉争房屋至今。
另查明，马传敏系刘德才儿媳，双方为同住家庭成员，并以有限责任公司、个体名义分别在来安县工商行政管理局登记成立滁州德才粮油贸易有限公司、个体经营工商户，在所租赁的房屋内经营饲料、添加剂、零售业务。2013年，来安县图书馆馆址搬至来安县政务新区来阳路，原馆址位于来安县永阳东路68号坐南朝北，一楼共有门面房六间、办公室二间，刘德才承租的办公室位于一楼从西往东数第5间；马传敏承租的二间门面房位于一楼从西往东数第3、4间，与刘德才承租的办公室相邻。
庭审中来安县图书馆陈述，刘德才、马传敏2012年以前的房租费已经结清。刘德才、马传敏在房屋租赁期间以刘德才名义于2012年12月20日缴纳房屋租赁费18000元、2013年9月27日缴纳10000元、2014年2月6日缴纳10000元，共计缴纳38000元。刘德才、马传敏同意解除与来安县图书馆的租赁合同。
2014年4月，来安县政府要求收回原图书馆馆舍统一使用，同年4月8日、9月20日，来安县图书馆以书面形式分别通知刘德才、马传敏收回租赁房屋。刘德才、马传敏以种种理由拖延，来安县图书馆起诉要求判令解除其与刘德才、马传敏房屋租赁合同，刘德才、马传敏将租赁房屋的腾空，返还给其；刘德才、马传敏支付所欠房屋租金106000元，并自2012年1月起，按每月4500元标准支付租金至房屋返还止；诉讼费由刘德才、马传敏承担。
上述事实，有原、被告陈述及来安县图书馆提供的租房协议、房屋租赁合同收款收据、通知；刘德才、马传敏提供的照片、收据、证人证言等证据在卷佐证。
本院认为：根据原、被告的诉辩主张及庭审中各方当事人和代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：一、2012年1月起，房屋租金标准应为多少？刘德才、马传敏共计拖欠租金是多少？二、刘德才、马传敏要求来安县图书馆补偿其租赁房屋装修、装饰费及其它费用75000元是否应当支持。
对于争议焦点一，来安县图书馆与刘德才签订的租房协议以及马传敏签订的房屋租赁合同均系双方在自愿协商的基础上签订，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。来安县图书馆与刘德才、马传敏在租赁合同到期后，未再续签合同，但刘德才、马传敏继续使用诉争房屋，来安县图书馆没有提出异议，原房屋租赁合同继续有效，租赁期限视为不定期租赁。来安县图书馆主张2012年1月起，门面房房租每间每月调整为2000元，办公室租金每月调整为500元，并没有书面约定，刘德才、马传敏也不予认可，本院不予支持，租金应按原租房协议、房屋租赁合同约定的租金标准履行，即办公室一间每月租金300元，门面房二间每间每月租金900元。按此标准计算，2012年1月至2014年8月，刘德才、马传敏应付租金67200元，刘德才、马传敏以刘德才名义共缴纳租金38000元，扣除刘德才租赁一间办公室的租金9600元，余款28400元视为马传敏缴纳的租金，马传敏仍须向来安县图书馆支付租金29200元。同时自2014年9月1日起，刘德才应按每月300元、马传敏应按每月1800元标准支付租金至租赁房屋返还止。
对于争议焦点二，刘德才、马传敏要求来安县图书馆补偿其租赁房屋装修、装饰费及其购买简易房屋费用共计75000元，因刘德才与来安县图书馆签订的《租房协议》，马传敏与来安县图书馆订立的《房屋租赁合同》中均明确约定，承租人在租赁期间如需在室内外进行装潢、改造，必须事先经出租人同意，而刘德才、马传敏未能提供证据证明装修、装饰已征得来安县图书馆同意，故对其此项请求，本院不予支持；刘德才、马传敏要求来安县图书馆补偿其购买的简易房屋款，与本案不是同一法律关系，不在本案的受理范围。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告来安县图书馆与被告刘德才于2008年2月1日签订的租房协议；解除原告来安县图书馆与被告马传敏于2009年2月28日签订的房屋租赁合同。
二、被告刘德才于本判决生效后十日内搬迁让出位于来安县新安镇永阳东路原来安县图书馆楼下办公室（从西往东数第5间）房屋，并将房屋返还给原告来安县图书馆。
三、被告马传敏于本判决生效后十日内搬迁让出位于来安县新安镇永阳东路原来安县图书馆楼下门面房（从西往东数第3、4间）房屋，并将房屋返还给原告来安县图书馆。
四、被告刘德才按每间每月300元标准向来安县图书馆支付自2012年1月起至搬出房屋之日止的房租费。
五、被告马传敏按每间每月900元标准向来安县图书馆支付自2012年1月起至搬出房屋之日止的房租费。
六、驳回原告来安县图书馆的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2510元，减半收取1255元，由原告来安县图书馆负担455元，被告刘德才、马传敏各负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
代理审判员 付春燕
二〇一四年十一月五日
代理书记员 童绪琼
附判决适用的相关法律法条：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
当事人对利己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。