福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第2826号原告厦门星鲨饲料畜牧有限公司。法定代表人康彪，总经理。委托代理人叶树蔚，福建民丰律师事务所律师。被告厦门德易佳商贸有限公司。法定代表人郑志添。被告厦门桦成建材有限公司。法定代表人张莲花，经理。委托代理人金勇、邹阳青（实习），福建旭远律师事务所律师。被告福建省中天技术学校。法定代表人邓之炼。原告厦门星鲨饲料畜牧有限公司（以下简称星鲨公司）与被告厦门德易佳商贸有限公司（以下简称德易佳公司）、厦门桦成建材有限公司（以下简称桦成公司）、福建省中天技术学校（以下简称中天学校）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告星鲨公司的委托代理人叶树蔚，被告桦成公司的委托代理人金勇、邹阳青到庭参加诉讼。被告德易佳公司、中天学校经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告星鲨公司诉称，2009年2月10日，原告与案外人漳州芗城天桥人力资源开发服务有限公司（以下简称“天桥人力资源公司”）签订了一份《厦门星鲨饲料畜牧有限公司厂房项目租赁协议书》（以下简称“《项目租赁协议书》”）。约定原告将位于厦门市海沧区古楼农场--古楼村上瑶社120号上平台出租给案外人天桥人力资源公司用于人力资源培训，机配件加工使用。租赁标的物总占地面积约16494平方米，建筑面积约6239.38平方米，租赁期限为5年，即从2009年3月15日起至2015年3月14日止（实际应到2014年3月14日止，因笔误写成2015年）。随后，原告依约将租赁标的物交付给了天桥人力资源公司使用。2011年12月，原告与天桥人力资源公司又签订一份《厦门星鲨饲料畜牧有限公司厂房项目租赁补充协议书》（以下简称《补充协议书》），将租赁期限的笔误修改成到2014年3月14日止；并约定租赁期限届满或租赁关系解除之日起七天内，天桥人力资源公司应当依约搬离租赁场所，若租赁场所内有第三人占用的，天桥人力资源公司应当负责做好清退工作，保证第三方同时搬离。2014年3月16日，原告、天桥人力资源公司和被告中天学校三方共同签订了一份《协议书》，三方确认《项目租赁协议书》和《补充协议书》中的承租方权利与义务全部转让给被告中天学校，相关权利和义务也均由被告中天学校承担。并将租赁期限延长至2014年7月31日；被告中天学校承诺必须于租赁期限届满前无条件完成腾空、搬迁工作，并将租赁标的物返还给原告。2011年9月18日，被告中天学校在事先未征得原告同意的情况下，将上述租赁标的物中的部分面积（原为11205平方米，后重新约定为6090平方米）转租给了被告德易佳公司，月租金为每平方米4元，租赁期限从2011年10月1日起至2017年9月30日止。随后，被告德易佳公司和被告桦成公司之间又共同使用上述租赁标的物。从2014年8月1日起，三被告均未向原告支付过房屋及土地的占用费。原告认为，根据合同约定，被告中天学校在租赁期限届满后应当保证自己及次承租方一同搬迁，将租赁标的物返还给原告，但被告中天学校并未履行上述义务，应当依法履行督促被告德易佳公司、桦成公司搬迁的义务。鉴于原告与被告德易佳公司、桦成公司没有租赁合同依据，因此两被告应当无条件搬离上述房屋及土地，并应向原告支付占用期间的占用费。原告诉至法院，请求判令：一、被告德易佳公司、桦成公司立即全部搬离厦门市海沧区古楼村上瑶社120号上平台，并将上述房产及土地完整地返还给原告；二、被告德易佳公司、桦成公司共同向原告支付从2014年8月1日起至全部搬离厦门市海沧区古楼村上瑶社120号上平台，并完整向原告交还上述房产和土地之日止的占用费（以每平方米4元每月为标准，以被占用的房产及土地面积6090平方米为计算）；三、被告桦成公司、中天学校立即将在相关部门登记的经营场所迁出厦门市海沧区古楼村上瑶社120号；四、被告中天学校履行让被告德易佳公司、桦成公司清空和完整退还被占用的厦门市海沧区古楼村上瑶社120号的房产和土地的义务。被告德易佳公司未作答辩。被告桦成公司辩称，被告桦成公司与原告没有租赁合同关系，被告德易佳公司与被告中天学校的租赁合同未履行届满。被告德易佳公司、桦成公司依据租赁合同共同使用讼争场地，属于有权使用。根据合同相对性原则，被告德易佳公司、桦成公司与原告没有合同关系，主体不适格，不应当承担原告诉讼请求返还房产、土地及支付占用费的义务。对于原告要求被告桦成公司、中天学校立即将在相关部门登记的经营场所迁出厦门市海沧区古楼村上瑶社120号的诉求，不属于法院管辖的范畴。对于原告的诉求“被告中天学校履行让被告德易佳公司、桦成公司清空和完整退还被占用的厦门市海沧区古楼村上瑶社120号的房产和土地的义务”，被告中天学校没有法定的强制力，也没有实际的履行力。综上，被告桦成公司认为被告德易佳公司、桦成公司与被告中天学校签订的租赁合同期限尚未届满，三方未解除合同关系，被告德易佳公司、桦成公司属于基于合同约定有权使用，不存在占有物返还的义务。被告中天学校未作答辩。经审理查明，2009年2月10日，原告与天桥人力资源公司签订《项目租赁协议书》一份，约定原告将位于厦门市海沧区古楼农场古楼村上瑶社120号上平台出租给天桥人力资源公司用于人力资源培训、机配件加工使用。租赁标的物总占地面积约16494平方米，建筑面积约6239.38平方米，租赁期限为5年，即从2009年3月15日起至2015年3月14日止。协议书另约定，未经原告同意天桥人力资源公司不得以任何形式将项目整体转租给他人，否则原告有权解除协议收回房屋及土地……。协议书签订后，原告依约将租赁标的物交付给了天桥人力资源公司使用。2011年9月18日，被告中天学校与被告德易佳公司签订《厂房租赁协议》一份，约定被告中天学校将古楼村上瑶社120号上平台学校食堂后面开始，占地面积11205平方米的场地出租给被告德易佳公司，月租金为每平方米4元，租赁期限从2011年10月1日起至2017年9月30日止。协议另约定，被告中天学校应保证该项目所有权明确，未存在权属争议，否则应承担违约责任。协议后来对租赁面积另补充确定为6090平方米，年租金292320元。随后，被告德易佳公司和被告桦成公司共同使用上述6090平方米场地。2011年12月，原告与天桥人力资源公司又签订补充协议书一份，约定《项目租赁协议书》签订时存在明显的笔误，予以更正。租赁期限为5年，即从2009年3月15日起至2014年3月14日止。补充协议另约定租赁期限届满或租赁关系解除之日起七天内，天桥人力资源公司应当依约搬离租赁场所，若租赁场所内有第三人占用的，天桥人力资源公司应当负责做好清退工作，保证第三方同时搬离。2014年3月16日，原告、天桥人力资源公司和被告中天学校三方签订了一份《协议书》，三方确认被告中天学校是天桥人力资源公司的合作伙伴，原于2009年2月10日签订的租赁协议书和2011年12月16日签订的补充协议书中的承租方权利与义务全部转让给被告中天学校，相关权利和义务也均由被告中天学校承担，租赁期限延长至2014年7月31日。被告中天学校承诺必须于租赁期限届满前无条件完成腾空、搬迁工作，并将租赁标的物返还给原告。另查明，在本案审理过程中，原告明确是依侵权起诉。至今，被告德易佳公司和被告桦成公司仍在使用上述场所。上述事实有原告提供的《项目租赁协议书》一份、《补充协议书》一份、《协议书》一份、权属证明一份、登记证书一份，被告桦成公司提供的《厂房租赁协议》一份及庭审笔录为证，足以认定。本院认为，本案系物权保护纠纷。《项目租赁协议书》及《补充协议书》系合同相对人之间的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，应为有效。关于原告与天桥人力资源公司所约定的租赁期限问题。租赁协议书是原告与天桥人力资源公司所签订，在合同约定的内容有自相矛盾的情形下，只有合同相对人才有权利对合同的真实意思进行进一步明确。因此，《项目租赁协议书》的租赁期限问题，原告及天桥人力资源公司均明确是自2009年3月15日起至2014年3月14日止，而后延期至2014年7月31日止，本院予以采信。关于合同场地转租问题。《项目租赁协议书》除约定不得将项目整体转租给他人外，未对转租进行其他约定。因此，作为天桥人力资源公司的合作伙伴被告中天学校将其中6090平方米转租给被告德易佳公司，符合《项目租赁协议书》的约定。但是，依照法律规定，转租的合同期限不能超过原合同剩余租赁期限，超过原合同租赁期限的只有取得原出租人同意，方为有效。原告同意原租赁合同的期限延迟到2014年7月31日，因此，被告中天学校与被告德易佳公司所签订的《厂房租赁协议》的合同有效期限至2014年7月31日。被告德易佳公司与其合作伙伴被告桦成公司使用租赁场地的合同期限应是至2014年7月31日止。转租合同超过该期限的部分应视为无效，被告德易佳公司、桦成公司没有权利使用该场地，对原告即构成侵权。原告作为被侵权人，有权利要求被告德易佳公司、桦成公司立即全部搬离厦门市海沧区古楼村上瑶社120号上平台，并将上述房产及土地完整地返还给原告。因此，原告的此项主张，符合法律规定，予以支持。被告德易佳公司、桦成公司超过期限占用原告的场地，应当支付占用费，占用费的标准应当比照租金。因此，原告要求被告德易佳公司、桦成公司共同向原告支付从2014年8月1日起至全部搬离厦门市海沧区古楼村上瑶社120号上平台，并完整向原告交还上述房产和土地之日止的占用费（以每平方米4元每月为标准，以被占用的房产及土地面积6090平方米为计算基数，计算到实际交还上述场地之日止的主张），符合法律规定，予以支持。原告请求被告中天学校履行让被告德易佳公司、桦成公司清空和完整退还被占用的厦门市海沧区古楼村上瑶社120号的房产和土地的主张，没有法律依据。同时，作为出租人的原告、作为承租人的被告中天学校及作为次承租人的被告德易佳公司、桦成公司并未就此有作约定，因此，此一诉讼请求也无合同依据，应不予支持。另外，原告起诉要求被告桦成公司、中天学校立即将在相关部门登记的经营场所迁出厦门市海沧区古楼村上瑶社120号的诉讼请求，本院另行做出裁定。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告厦门德易佳商贸有限公司、厦门桦成建材有限公司应于本判决生效之日起一个月内全部搬离厦门市海沧区古楼村上瑶社120号上平台，并将6090平方米的场所返还给原告厦门星鲨饲料畜牧有限公司；二、被告厦门德易佳商贸有限公司、厦门桦成建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门星鲨饲料畜牧有限公司占用费（按占用面积6090平方米、每月4元／平方米的标准计算，至将所占用的6090平方米场所返还给原告厦门星鲨饲料畜牧有限公司之日止）；三、驳回原告厦门星鲨饲料畜牧有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1018元减半收取509元，由被告厦门德易佳商贸有限公司、厦门桦成建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员黄建和二〇一四年十二月二日代书记员陈丹雯附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。