江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04333号
上诉人（原审被告）黄永芳。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
上诉人黄永芳因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥小商品市场）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第0470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月8日，原审原告与原审被告签订《协议书》一份，约定原审被告承租原审原告所有的苏州市钱ＸＸ桥小商品市场二楼四区2630、2631、2632、2633、2634号营业房（共计使用面积38.36平方米），原审被告向原审原告预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）。原审被告取得营业房使用权后，每年另行缴纳设施物业管理费36825元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。
协议签订后，原审原告按约向原审被告交付了营业房，并为包括原审被告在内的商户提供了相应设施物业管理服务。原审被告向原审原告支付了2012年10月8日至2013年6月7日期间的商铺设施物业管理费24550元，但至今未支付2013年6月8日至2014年12月7日期间商铺设施物业管理费合计55170元，故原审原告诉至本院。
以上事实，由原审原告提供的《协议书》、房屋所有权证及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告钱ＸＸ桥公司诉称：原审原、被告于2012年2月8日签订商铺租赁协议五份，协议约定了设施物业管理费的金额、缴费方式及逾期责任等。合同签订后，原审原告按约将二楼四区2630、2631、2632、2633、2634号门面交付原审被告使用，但是原审被告未按约支付设施物业管理费。原审原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令：原审被告支付原审原告2013年6月8日至2014年12月7日期间商铺设施物业管理费55170元及滞纳金（以18390元为基数，自2013年6月8日起计算至判决履行之日，以18390元为基数，自2013年12月8日起计算至判决履行之日，以18390元为基数，自2014年6月8日起计算至判决履行之日，三期均按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。
原审法院认为：原审原、被告双方虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系《协议书》中所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案中，履行市场管理职责的主体就是房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求。原审原告作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守，至于费用的名称不影响其法律性质的认定。原审原、被告双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现原审原告要求原审被告支付2013年6月8日至2014年12月7日期间商铺设施物业管理费55170元的诉讼请求，并未超出约定的范围，于约、于法有据，原审法院予以支持。关于原审原告主张的滞纳金的问题，性质为违约金，现原审原告自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍进行主张，并未超出法律规定的范围，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：一、黄永芳于判决生效之日起10日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司2013年6月8日至2014年12月7日期间的设施物业管理费55170元。二、黄永芳于判决生效之日起10日内按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司滞纳金（三期均以18390元为基数，分别自2013年6月8日、2013年12月8日、2014年6月8日起计算至判决确定的履行之日止）。案件受理费1230元，减半收取615元，由黄永芳负担。
上诉人黄永芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案协议书既是格式合同又是被迫签订的。当时签订协议书时有政府参与，武警在旁，强制要求上诉人签订协议，违反合同自由原则。协议书系为重复使用由被上诉人拟定，只约定了对被上诉人有利的条款，加重了上诉人一方责任应属无效。协议约定营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，应作出不利于提供格式条款一方的解释，即按年下调不超过20%。上诉人在签订协议前，格式条款没有尽到告知义务，应认定为无效。二、周围同类型商铺，包括中翔小商品市场、金门小商品市场、礼品城小商贸市场等同类型的服务费用和租赁费用明显低于被上诉人收取的费用标准，上诉人在市场竞争的环境中，处于明显不利的情形。营业房设施物业管理费应予调整。三、双方当事人签订的协议书中约定的有关设施物业管理费条款属于无效条款；且协议书中没有设定相应的物业管理服务企业，钱ＸＸ桥小商品市场不具有物业管理资质，故其依法不得收取物业管理费。四、被上诉人对其服务的范围、条件和服务的内容曾向上诉人做出了明确的承诺，但有大量的承诺内容没有兑现，包括其提供大巴车的服务、电子屏、广告的服务以及对外进行宣传的服务等均没有服务到位，被上诉人违反承诺，应对其对应的费用进行调整，否则应视为被上诉人违约在先，其无权在服务不到位的情况下，向上诉人按照原合同的约定收取相应服务费用。五、涉案营业场所存在严重消防案情隐患，急需整改，被上诉人未尽到相应义务。六、被上诉人未经上诉人同意，也未经国家规划管理部门同意，私自变更市场内部原有的规划、设计，将一楼改为与二楼经营同一种类的商品，严重影响上诉人的营业收入。七、由于被上诉人违约在先，未履行承诺，上诉人享有不安抗辩权，不交服务费合理合法。综上所述，上诉人请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场答辩称：双方当事人签订的协议书中约定的设施物业管理费不属于物业费，《物业管理条例》不适用于本案。钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人提供一般出租人义务以外的其他管理服务，同时向受益人收取费用并无不当。至于其他市场的收费情况与本案无关。恳请驳回上诉请求。
上诉人黄永芳二审中补充提供了如下证据：证据一、设施物业管理费下调申请函，证明上诉人依据原协议第三条要求调整所谓的管理费；证据二、紧急报告、个人观点陈述各一份、邮寄单四份，证明上诉人给政府机关法院等相关部门提出意见，要求有关部门进行协商；证据三、中翔商贸城前期物业管理协议及其对应收据、苏州金门国际商业广场商铺租赁合同、苏州礼品小商品综合交易市场租赁合同及相应收据，证明同类型同地段的市场的收费价格均低于被上诉人的物业管理费；证据四、建设工程消防审核设计意见书三份，证明被上诉人在管理过程中消防设施不达标，给上诉人的经营环境造成了大量的安全隐患，至今仍未消除；证据五、照片八页，证明当时签订协议书时，被上诉人联合武警及政府人员强制上诉人搬迁，上诉人受到胁迫。另证明消防存在隐患，导致火灾发生，被上诉人没有按照前期宣传标准提供服务，构成违约；证据六、苏州市发展和改革委员会的文件、苏州市政府关于钱ＸＸ桥小商品市场整体搬迁的通告、搬迁安置的几项原则、搬迁方案、报纸摘抄，证明被上诉人未按照搬迁安置原则照顾老商户原则、公开、公平、公正原则。证明当时的拆迁是在政府等机关强制要求下进行的，上诉人的权利是被部分剥夺的；证据七、设施物业管理费收费项目明细，证明被上诉人未按约提供服务，构成违约。
被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场对上述证据发表质证意见为：对证据一、二不认可，上诉人举证的维权组织不具合法性；对证据三不予认可，其他市场的收费标准与本案无关；对证据四、七不认可，双方协议中的“设施物业管理费”并不属于真正的物业费，且部分管理服务是随市场发展而变化的；对证据五、六不认可，与本案无关。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案并非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而引发的物业服务合同纠纷，故《物业管理条例》在本案中不予适用。本案中，履行市场管理职责的主体系房屋所有权人，也即业主钱ＸＸ桥小商品市场本身，而非专门的物业服务企业。法律、行政法规并未禁止业主自行管理其所有的物业，对业主也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥小商品市场与黄永芳于2012年2月8日签订的《协议书》中关于设施物业管理费的约定，并未违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。黄永芳认为双方协议书中有关设施物业管理费的约定系无效条款、钱ＸＸ桥小商品市场没有管理资质的上诉主张，没有法律依据，本院不予采信。
上诉人认为签订涉案协议时受到要挟的依据不充分，故上诉人认为签订协议时收到胁迫，本院不予采信。因钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人已履行了提供租赁物以外的其他管理行为，故其按约向受益人收取设施物业管理费并无不当。黄永芳结欠钱ＸＸ桥小商品市场设施物业管理费未付，构成违约。原审法院据此判令黄永芳向钱ＸＸ桥小商品市场支付涉案营业房设施物业管理费，并酌情判令黄永芳按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍标准向钱ＸＸ桥小商品市场支付滞纳金均无不当，本院予以确认。黄永芳认为钱ＸＸ桥小商品市场未按物业服务企业的特征进行管理，不应收取管理费的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄永芳的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1230元，由上诉人黄永芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 黄源榕