北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09719号
上诉人（原审原告）上海昂立教育投资咨询有限公司，住所地上海市长宁区茅台路906号底层。
法定代表人刘常科，董事长。
委托代理人齐凤忠，男，1982年9月25日出生。
委托代理人顾晓倩，女，1985年10月26日出生。
被上诉人（原审被告）北京品凡行物业管理有限公司。
法定代表人杨振科，总经理。
委托代理人杨晓翀，男，1984年11月12日出生。
上诉人上海昂立教育投资咨询有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第2888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月，上海昂立教育投资咨询有限公司（下称昂立公司）起诉至原审法院称：2012年4月18日，北京品凡行物业管理有限公司（下称品凡行公司）与我公司签订《房屋租赁合同》，品凡行公司将位于北京市×××31号楼的房屋整体出租给我公司使用，租期自2012年7月1日至2021年12月31日止。合同第6-3条约定，违约金按合同房屋当年总租金的6个月租金计算，违约金的总金额由违约方承担。合同签订后，我公司于2012年5月17日向品凡行公司支付了第一期租金730000元和房屋押金300000元。另，涉案房屋系北京春光房地产开发有限公司（下称春光公司）于2011年9月1日出租给北京羚羊信通传媒科技有限公司（下称羚羊公司），之后羚羊公司于2011年11月22日出租给品凡行公司。2012年11月27日，春光公司以在涉案房屋外墙张贴公告的形式通知包括我公司在内的各租户：由于羚羊公司及其租户品凡行公司拖欠其租金超过30日，已构成合同违约，其已正式向羚羊公司发出解约函，并将于2012年12月27日终止合同、收回房屋，故请上述房屋使用者务必于2012年12月27日前腾退以便其收回房屋。据此，同年12月27日，我公司向品凡行公司发出书面《告知函》，解除双方签署的《房屋租赁合同》，同时我公司已退出涉案房屋，品凡行公司并未表示异议。之后品凡行公司将涉案房屋另行出租给案外人孙×，与其成立租赁合同关系并向其收取了房屋租金。依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。品凡行公司因其与出租人之间的法律关系纠纷导致我公司无法继续租赁涉案房屋用于开办幼儿园，故我公司依据合同法的相关规定解除合同与法不悖，同时品凡行公司应承担因过错导致合同解除给我公司造成的损失。现我公司起诉要求：1、确认我公司与品凡行公司于2012年4月18日签订的《房屋租赁合同》于2012年12月27日解除；2、判令品凡行公司返还我公司已支付的房屋押金300000元；3、判令品凡行公司向我公司支付违约金730000元；4、判令品凡行公司返还我公司已执行的案款63788元、执行费857元。
品凡行公司辩称：1、昂立公司所提出的诉讼请求及涉及的实际法律关系已经过（2013）大民初字第3233号民事判决书及（2014）二中民终字第00564号民事判决书确认且已生效，根据民事诉讼法的规定，本案应属于一事不再理；2、昂立公司要求解除合同的依据模糊不清，证据不足。我公司提供的支付房租的发票及租赁合同履行证明已充分证明我公司与春光公司的租赁合同在正常履行；3、昂立公司要求我公司负担执行款没有事实及法律依据。
原审法院经审理认为：品凡行公司与昂立公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方当事人均应按合同约定履行义务。本案中，昂立公司要求确认其与品凡行公司之间签订的房屋租赁合同于2012年12月27日已经解除，因本案中春光公司与羚羊公司、羚羊公司与品凡行公司之间的房屋租赁合同一直正常履行，并未解除；昂立公司以春光公司向羚羊公司、品凡行公司发出解约函为由，向品凡行公司发出解约函，亦无证据证实品凡行公司已收到，并与对方协商解除合同；且就双方的房屋租赁合同纠纷已经生效法院判决裁决，并已认定双方之间的房屋租赁合同应正常履行。结合上述情况，昂立公司行使合同解除权并无事实及法律依据。据此，昂立公司要求确认合同已经解除，并要求返还房屋押金、支付违约金以及法院执行案款的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年7月判决：驳回上海昂立教育投资咨询有限公司的诉讼请求。
判决后，昂立公司不服，上诉至本院，认为原审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。品凡行公司同意原判。
经审理查明：2011年9月1日，春光公司与羚羊公司签订北京市房屋租赁合同，羚羊公司承租春光公司位于北京市×××总建筑面积7258.77平方米的房屋，其中包括×××2、3、4层，×××31-1号楼1、2、3层等；房屋租赁期限为2011年9月1日至2021年12月31日。
2011年11月22日，羚羊公司与品凡行公司签订北京市房屋租赁合同，羚羊公司将位于北京市×××总建筑面积4498.56平方米的房屋转租给品凡行公司，其中包括×××2、3、4层，×××31-1号楼1、2、3层；房屋租赁期：1、×××31-1号楼（原亦庄北岸售楼处）2011年12月1日至2022年3月31日届满；2、×××2011年12月1日至2027年3月31日届满。
2012年4月18日，品凡行公司（甲方）与昂立公司（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将位于北京市×××31号楼的房屋整体出租给乙方使用，租期为2012年7月1日起至2021年12月31日止。合同第6-2-（2）条约定，因合同一方违反本合同的规定，且经对方提出后，违约方在30天内未予以纠正的，对方可解除合同，并要求支付违约金；合同第6-3条约定违约金按合同房屋当年总租金的6个月租金计算，违约金的总金额由违约方承担。合同签订后，昂立公司于2012年5月17日向品凡行公司支付房屋押金300000元、第一期租金
730000元。品凡行公司将房屋交付昂立公司使用。
2012年12月28日，春光公司证明，羚羊公司已交纳×××及×××31-1号房屋2012年9月1日-2013年2月28日租金。2012年12月29日，羚羊公司证明品凡行公司已交纳×××及×××31-1号房屋租金，该合同目前正常履行。
原审庭审中，昂立公司称其于2012年12月27日，因春光公司向羚羊公司、品凡行公司发出解约函，将于2012年12月27日终止合同，收回房屋，故其向品凡行公司发出告知函，告知品凡行公司：1、自即日起，昂立公司不再支付任何房租；2、解除与品凡行公司签署的房屋租赁合同；3、请品凡行公司收到本函后的10个工作日内退还昂立公司已支付的租金及租赁押金；并称因该房屋所有权人向羚羊公司发出解约函，双方租赁合同已于2012年12月27日终止，该房屋的转租权已不存在，昂立公司与品凡行公司之间的租赁合同系效力待定，此时昂立公司发出解约函已确定双方租赁关系解除。品凡行公司对此不予认可，称其未收到过解约函，且其与羚羊公司的房屋租赁合同从未解除。
原审庭审中，昂立公司称案外人孙×于2013年2月份向品凡行公司支付房租，品凡行公司直接将钥匙交付至孙×，说明孙×已与品凡行公司形成事实租赁关系，昂立公司与品凡行公司之间的房屋租赁关系事实上已解除。品凡行公司对此不予认可，并向法庭提交委托管理合同一份，证实昂立公司和孙×系委托管理关系，对外亦以昂立公司为主体，孙×向品凡行公司支付租金，仍应视为系昂立公司向品凡行公司支付租金，他们之间的委托管理关系不影响租赁合同的正常履行。
另查，2013年2月5日，品凡行公司以房屋租赁合同纠纷为案由将昂立公司诉至北京市大兴区人民法院。品凡行公司诉称：昂立公司第一期房屋租金及房屋租赁押金即逾期30日才支付，应于2012年12月25日支付的第二期房屋租金至品凡行公司起诉时仍未支付，且昂立公司承租房屋后一直未支付物业费及供暖费，我公司起诉后，昂立公司于2013年2月17日支付第二期租金及物业费、供暖费，逾期支付52天，根据合同违约条款的约定，起诉要求判令昂立公司支付第一期房屋租金逾期付款违约金131400元、第二期房屋租金逾期付款227760元。在该案审理中，昂立公司提供证人周×、孙×出庭作证，证明经其与品凡行公司、孙×协商，其与品凡行公司的房屋租赁合同于2013年1月14日已经协商一致解除。品凡行公司对证人周×、孙×的证言不予认可，对昂立公司的证明目的亦不认可。2013年8月5日，北京市大兴区人民法院作出（2013）大民初字第3233号民事判决书，判决：一、昂立公司于判决生效后十日内给付品凡行公司第一期租金逾期付款违约金一万四千八百九十二元；二、昂立公司于判决生效后十日内给付品凡行公司第二期租金逾期付款违约金四万五千五百五十二元；三、驳回品凡行公司的其他诉讼请求。昂立公司不服，上诉至本院，本院于2014年1月9日作出（2014）二中民终字第00564号民事判决书，认为：品凡行公司与昂立公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，昂立公司未按合同约定的时间支付租金，构成违约，其主张与品凡行公司的房屋租赁合同于2013年1月14日已经协商一致解除，未提交充分证据，本院对其主张不予采信，判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6687元，由品凡行公司负担3343元（已交纳），由昂立公司负担3344元（于判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1311元，由昂立公司负担（已交纳）。
本案审理中，昂立公司申请羚羊公司原法定代表人葛×出庭作证，证明春光公司发布公示，春光公司与羚羊公司之间的租赁合同已经解除，春光公司作为房屋所有权人控制了涉案房屋，昂立公司与品凡行公司之间的租赁合同解除。品凡行公司表示，葛×承认其与品凡行公司法定代表人杨振科之间有股权转让纠纷诉讼，故葛×与品凡行公司之间有利害关系，对葛×的证言不认可。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、房产证、告知函、委托管理合同、民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：品凡行公司与昂立公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，品凡行公司将涉案房屋交付昂立公司使用。现双方当事人对于该合同是否已于2012年12月27日解除发生争议。诉讼中，昂立公司主张，因涉案房屋产权人春光公司公示羚羊公司、品凡行公司拖欠租金，春光公司将于2012年12月27日终止合同、收回房屋，故品凡行公司丧失对涉案房屋的使用权、转租权，因此昂立公司有权解除合同，且昂立公司于2012年12月27日向品凡行公司发出告知函，告知品凡行公司解除双方之间的租赁合同，故双方之间的租赁合同于2012年12月27日解除。品凡行公司对昂立公司的上述主张不予认可，认为其与昂立公司之间的租赁合同在继续履行，不同意解除合同。应当指出，即便涉案房屋的产权人春光公司曾发布过公示，但是上述行为并不必然导致品凡行公司与昂立公司之间的租赁合同无法履行，事实上，根据2012年12月28日春光公司出具的证明以及2012年12月29日羚羊公司出具的证明，可以证明昂立公司所述的羚羊公司、品凡行公司拖欠春光公司租金的问题已经解决。昂立公司另主张春光公司将涉案房屋上锁，导致昂立公司无法进入房屋，但品凡行公司并不认可，虽然昂立公司申请葛×出庭作证，但鉴于葛×与品凡行公司法定代表人之间存在股权转让纠纷诉讼，葛×与品凡行公司之间存在利害关系，因此在没有其他证据佐证的情况下，本院对葛×的证言不予采纳，对昂立公司的上述主张不予采信。且在品凡行公司起诉昂立公司要求其支付违约金的另案诉讼中，昂立公司主张双方之间的租赁合同于2013年1月14日协商解除，这表明昂立公司在该案中认可2013年1月14日之前双方之间的租赁合同并未解除，现在昂立公司又在本案中主张双方之间的租赁合同于2012年12月27日解除，昂立公司的主张前后矛盾。综合上述分析，本院认为，昂立公司主张双方之间的租赁合同于2012年12月27日解除，依据不足，本院不予支持，昂立公司基于合同已于2012年12月27日解除要求返还房屋押金，本院不予支持。昂立公司主张因品凡行公司未交纳租金导致产权人与品凡行公司解除租赁关系，故要求品凡行公司支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于昂立公司要求品凡行公司返还已执行的案款
63788元、执行费857元一节，因上述款项系人民法院就品凡行公司起诉昂立公司要求其支付违约金案件作出判决确认的法律义务，现昂立公司在本案中主张上述款项，不符合法律程序，本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7326元，由上海昂立教育投资咨询有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费14652元，由上海昂立教育投资咨询有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 祝 石