湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00563号
原告（反诉被告）：李好林。
委托代理人：于小晓、盛廷凤，湖北朋来律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）：宋光荣。
委托代理人：全星、程慧，湖北予智律师事务所律师。一般授权代理。
本院于2015年8月25日立案受理了原告李好林诉被告宋光荣房屋租赁合同纠纷一案，由审判员戴猛独任审理，于同年12月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员戴猛担任审判长，与人民陪审员张建芬、李静组成合议庭，并于2016年3月15日再次公开开庭进行了审理。原告李好林的代理人于小晓、盛廷凤，被告宋光荣及代理人程慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李好林诉称：2013年7月，原告经人介绍，到四台创业园了解租赁被告房屋事宜。由于前不久四台创业园刚刚发生过大雨导致的严重淹水事件并被报纸报道，原告在与被告交流时表示非常担心类似事件再次发生，表示不太愿意承租。被告表示淹水事件发生后，工业园以及上级部门都非常重视这个问题，他作为房东肯定会解决这个问题，保证房屋不会漏水、进水，原告可以放心承租。于是，7月19日，原、被告签订租期两年的《房屋租赁合同》时，特别约定：“……承租方责任……2、房屋不得漏水、进水……”，另约定：“……十三条、出租方：每年第一季度从房屋租金内减去贰万元用作承租方买厂房保险和财产保险……”11月20日，原告以承租房屋为注册地注册了武汉市汉阳区万家丽装饰材料厂，经营装饰材料、木制品加工。一年租赁期满后，被告发现第一年租赁期内房屋没有发生漏水、进水的事件，于是找到原告，表示反正房屋漏水、进水的责任都由被告承担，原告就没有必要每年第一季度从房屋租金内减去贰万元用作买厂房保险和财产保险了，原告作为承租人只得按照被告的意思去做。2015年7月23日，大雨导致原告承租房屋不仅进水，而且被浸泡，造成原告巨额损失。就赔偿问题因于被告协商不成，故原告提起诉讼，请求法院：1、判令被告赔偿原告损失1604910.76元；2、判令被告承担本案的诉讼费用及其他合理费用。
被告（反诉原告）宋光荣辩称：一、造成原告租赁厂房进水的原因是自然灾害，系不可抗力，并非答辩人的租赁物不符合质量要求所造成的，原告即使产生了损失也不应由被告承担。原告所称的租赁厂房淹水事件系因2015年7月23日整个武汉区域发生五十年难遇的特大暴雨，且暴雨持续时间长，导致全市大面积积水受灾。该自然灾害同时致使四台工业园内60%以上的厂房被水淹。该事件发生后，汉阳区委、区政府主要领导赶赴一线防汛抗灾，社会各界及政府部门已经将该事件定性为自然灾情，同时政府已经启动对受灾户的补偿、救助工作。基于前述事实，被告认为，该大雨积水事件系自然灾害造成，不能预见、不能避免并不能克服，应定性为民法上的“不可抗力”，原告即使有损失也并非被告过错造成，被告本身也是受害人，没有承担原告损失的法定义务。另双方合同中约定“房屋不得漏水、进水”，实则为被告保证自己交付的厂房在正常使用条件下不会因质量问题产生进水的情况，而从来没有向原告承诺自己的厂房可以防止自然灾害，从而去保证武汉不发大水。原告诉状对该条文的理解本身就不符合常理，也不符合合同关系中权利义务对等原则，更不符合合约公平的基本原则。二、双方合约从来没有约定被告要替原告买保险，购买厂房保险和财产保险不是被告的义务而是原告的义务。双方合同第十三条约定：“……用作承租方买厂房保险和财产保险”，无论从文字意思还是实际情况上都可以明知，购买保险的主体是承租方即原告，只是他购买保险后的费用可以从租金中扣除。结合实际履行，原告在租期的第一年确实为其存放在租赁房屋中的财产自行购买了商业保险，并向被告出示过保单。但租期第二年，原告未购买商业保险的真实原因，是因为其觉得不合有什么意外发生，钱交给保险公司划不来，为搞好租赁关系，从而自行放弃了合同约定的投保权利和义务，而并非原告在诉状中所称的“系被告强烈要求不投保并愿意承担一切责任，故其只得按照被告的意思去做”等虚构的事实。原告作为一名正常的成年人，应该对自己的合同权益、合同行为有基本认知、判断，同时，被告也从没有对其进行要挟、强迫的行为。以前述借口来免除其自身的责任和过错显得过于牵强。综上，被告认为，原告诉请无事实依据，无法律基础，应驳回其诉讼请求。
被告（反诉原告）宋光荣提出反诉称：2013年7月19日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于武汉市汉阳区永丰街四台工业园面积1700平方米的厂房，租期2年，自2013年9月1日至2015年8月30日，每季度租金人民币68850元（其中每季度房租66300元，季度物业费2550元）。原告遂进入租赁房产。2014年5月底，双方口头协商，增加租赁面积460平方米并调整租金至每季度人民币89480元（其中每季度房租84300元，季度物业费5180元），租期不变。后原告按约使用了新增面积的厂房，并从2014年6月1日起按照变更后的租金标准向被告支付租金；租金支付至2015年5月30日后即停止向被告支付租金。被告多次要求原告支付租金并在租赁期满后要求原告搬离租赁房屋，但原告一直占用租赁房屋至今。被告认为，原、被告之间所签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，后双方签订了口头的补充协议，原告也以实际行为按照补充协议的约定履行了大部分支付租金的义务。合同期于2015年8月30日届满，但原告未按协议约定“于用房前10日内”履行支付最后一个季度租金的义务，该行为已构成违约。根据《房屋租赁合同》第八条第二款第1项的约定，原告除应如数补交外应偿付违约金5%；原告逾期不归还房屋，根据《房屋租赁合同》第八条第二款第4项的约定，原告除应补交租金外还应偿付违约金5%。另原告应根据《房屋租赁合同》第五条的约定支付在实际占用租赁房屋期间欠缴的水费。为维护被告合法利益，故提起反诉，请求：1、判令原告立即腾退租赁房屋；2、判令原告向被告支付租赁期内未付的租金90380元和违约金4519元；3、判令原告向被告支付从租赁期满之日起至实际腾退之日止的房屋占用费90380元（从2015年9月1日暂计算至2015年11月30日）及逾期不归还房屋的违约金4519元；4、判令原告承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）李好林针对被告（反诉原告）宋光荣的反诉答辩称：被告要求原告腾退没有事实和法律上的理由，根据物权法的规定，原告享有留置权，因被告对原告负有债务，原告主张留置权。原告不应支付剩余租期内的租金、水费、物业费及违约金，房屋进水发生在2015年7月23日，双方合同约定的支付租金时间是在每季度的最后，该季度支付租金时间还未到。根据相关法律规定，原告履行顺序履行抗辩权，故没有支付上述费用。房屋进水后，原告没有进行实质经营活动，实施的均是止损的行为，根据相关法律规定，原告不应当支付房屋占用费及违约金。
经审理查明：2013年7月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于武汉市汉阳区永丰街四台工业园厂房二栋四台三路30号（分为两处），住房10间，共计1700平方米。租赁期限两年，出租方从2013年9月1日起将符合使用要求的房屋交付承租方，至2015年8月30日止。租金按季度交纳，每季度房租66300元，季度物业管理费2550元，共计68850元，租金交纳时间为用房前10天内。出租方将厂房租于承租方，承租方有义务保管与维修好该房屋，不得自行改建、扩建房屋，如有需要必须征得出租方的同意。房屋租赁期间的水、电、暖、通讯等费用由承租方自行承担，交付方式和时间和各主管部门协商。承租方支付房屋使用押金壹万元给出租方，在承租期内，承租方应妥善使用该房屋，不得擅自更改房屋结构，否则出租方有权将该押金优先用于房屋还原维修，并保留向承租方索赔的权利。承租方如提前退租，未提前两个月通知出租方，出租方有权没收押金。出租方责任：1、……2、房屋不得漏水、进水……。承租方责任：1、未按时交付租金，应如数补交，偿付违约金5%……4、逾期不归还房屋，除补交租金外，偿付违约金5%。双方如果在特定环境下或人为不可逆转的情况下要解约须提前二个月通知对方，双方协商解决。出租方每年第一季度从房屋租金内减去贰万元用作承租方买厂房保险和财产保险。合同还对其它内容进行了约定。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告用于存放货物。期间，双方口头约定增加了租赁面积，每季度租金、物业费、水费也相应增加至84300元、5180元、900元。原告支付租金、物业费、水费至2015年5月30日。租期第一年，原告购买了保险，第二年原告没有购买保险。2015年7月23日，因武汉地区连续强降雨，导致四台工业园园区几乎全部渍水。涉案房屋也发生渍水现象，导致原告所存货物被浸泡毁损。经鉴定，原告因此次水灾事故导致的财物损失为人民币1604910元。租赁期限届满后，原、被告未续签合同。原告未向被告移交涉案房屋，原告仍有货品存放在涉案房屋内。2016年6月，被告自行将原告存放在涉案房屋内的货品清理出去。现原、被告因诉争房屋腾退事宜及损失赔偿问题协商未果，原告起诉来院。
以上事实，有当事人陈述及房屋租赁合同、收据、司法鉴定意见书、照片、武汉百年四台经贸集团有限公司向汉阳区人民政府提交的四台工业园严重渍水的紧急情况汇报、网站截图等证据证实，可作如上认定。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订之前，原告已知晓所租房屋发生过渍水的情况。在合同履行期间，因强降雨导致涉案房屋渍水致使原告所存货物受损。依《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋渍水虽系强降雨所导致，但此次渍水事件之前已发生过相同事件，被告对此应当能够预见，此并非不可抗力，被告不能因此而推卸保持涉案房屋符合约定用途的义务。鉴于涉案房屋所在四台工业园是大面积渍水，并非涉案房屋独有之现象，加之原告本人明知涉案房屋发生过渍水情况，其也未尽到注意义务，没有购买相关保险，故对于原告所受损失原告承担70%的责任，被告承担30%的责任。合同约定，租金按季交付，用房前10天交纳，依该约定，原告应将最后一个季度的租金、物业费、水费共计人民币90380元支付给被告。租赁期满后，双方没有续签合同，原告未将涉案房屋返还给被告，仍有货物存放在涉案房屋内，后被告于2016年6月自行将原告的货物清理出涉案房屋，原告应向被告支付2015年9月1日至2016年6月的占用费人民币281000元（参照合同约定的租金计算，每月人民币28100元10个月）。因合同对逾期不归还房屋的违约责任约定不明，且已令原告支付逾期不归还房屋期间的占用费，故对被告要求原告支付逾期不归还房屋违约金的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宋光荣于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）李好林赔偿款人民币481473元；
二、原告（反诉被告）李好林于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）宋光荣支付租金、物业费、水费共计人民币90380元；
三、原告（反诉被告）李好林于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）宋光荣支付房屋占用费人民币281000元；
四、驳回原告（反诉被告）李好林的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）宋光荣的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币24400元，鉴定费人民币132000元（原告均已预交），由原、被告各承担人民币78200元；反诉案件受理费2675元（被告已预交），由原告李好林承担，抵扣之后，被告宋光荣应于本判决生效之日起十日内将应承担的案件受理费及鉴定费人民币75525元直接支付给原告李好林。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 戴 猛
人民陪审员 张建芬
人民陪审员 李 静
二〇一六年七月七日
书 记 员 王朝阳