湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂96民终333号
上诉人（原审被告）：余仁良，职工。
上诉人（原审被告）：吴志芳（曾用名吴自芳），职工。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：万安松，湖北蓝宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潜江市机关幼儿园，住所地潜江市园林路**号。
法定代表人：万莉，潜江市机关幼儿园园长。
委托诉讼代理人：徐宗江，湖北章华律师事务所律师。
上诉人余仁良、吴志芳因与被上诉人潜江市机关幼儿园租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2015）鄂潜江民初字第01509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月2日公开开庭进行了审理。上诉人余仁良、吴志芳及委托诉讼代理人万安松，被上诉人潜江市机关幼儿园的法定代表人万莉及委托诉讼代理人徐宗江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余仁良、吴志芳上诉请求：撤销湖北省潜江市人民法院（2015）鄂潜江民初字第01509号民事判决，驳回潜江市机关幼儿园的诉讼请求。事实和理由：1.潜江市机关幼儿园不具有诉讼主体资格。涉案房屋为国有资产，潜江市行政事业单位资产收益征管办公室（以下简称资产征管办公室）对其享有管理权，潜江市机关幼儿园没有管理权，无权出租。2.一审法院对涉案房屋定性为出租房屋，没有事实依据，属定性错误。余仁良、吴志芳的母亲陈斯珍作为潜江市机关幼儿园的退休职工，可享受政策性福利分房待遇，潜江市机关幼儿园在一审庭审中承认了已经落实了福利性分房政策，也承认了涉案房屋是潜江市机关幼儿园于2005年就安排陈斯珍居住直到其过世，以上可推断涉案房屋为陈斯珍的福利性分房。虽然双方之间签订了租赁协议，但潜江市机关幼儿园收受的租金已经和余仁良、吴志芳的水电费相抵而实际退还了，故租赁协议并未实际履行，租赁关系并不成立。3.一审法院认定涉案房屋为20平方米，与事实不符，实际建筑面积为34平方米。4.一审法院对涉案房屋定性错误，故而适用法律错误。
潜江市机关幼儿园辩称，1.涉案房屋属于国有资产，潜江市机关幼儿园对其享有管理使用权，资产征管办公室对其权限进行监督，潜江市机关幼儿园有权与余仁良、吴志芳签订租赁合同，无需资产征管办公室批准，现租赁合同发生纠纷，其有权向法院提起诉讼。2.签订租赁合同是双方真实意思的表示，且合同已经履行，一审法院将其定性为租赁合同，定性准确，适用法律正确。3.涉案房屋的面积与本案审理无关联，并非本案审查范围。
潜江市机关幼儿园于2015年8月10日以租赁合同纠纷向一审法院起诉请求：判令余仁良、吴志芳立即腾空并返还占有潜江市机关幼儿园位于园林路18号的二间半房（20平方米左右）。
一审法院认定事实：余仁良与吴志芳系夫妻关系，吴志芳的母亲陈斯珍生前系潜江市机关幼儿园职工。陈斯珍于1979年10月退休后，住单位无证平房，2005年搬住潜江市机关幼儿园所有的位于潜江市园林路18号临街门面的二楼二间半房屋居住。2012年3月陈斯珍去世。在陈斯珍去世前，吴志芳、余仁良与其共同居住，陈斯珍去世后，潜江市机关幼儿园要求收回房屋，余仁良、吴志芳不同意。2013年3月1日双方经协商签订了房屋租赁协议，协议约定的租赁期为2013年3月1日至2013年12月31日，每月租金100元。协议还约定：租赁期满后，余仁良、吴志芳若继续租赁，应在租赁期满前30日内书面通知潜江市机关幼儿园，潜江市机关幼儿园如同意，则可以续签合同；若在租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前30天书面告知对方，可以解除协议。协议签订后，余仁良、吴志芳向潜江市机关幼儿园缴纳租金1000元。租赁合同到期后，余仁良、吴志芳认为所交租金高于母亲陈斯珍去世前从工资中所扣的租金为由与潜江市机关幼儿园协商，潜江市机关幼儿园默认将余仁良、吴志芳2013年缴纳的租金1000元与水电费相抵，房屋仍由余仁良、吴志芳租赁居住。2014年11月10日，该楼房被鉴定为严重损坏房屋，潜江市机关幼儿园据此请示潜江市教育局拆除此房并申报了拆除经费。2015年5月潜江市机关幼儿园告知余仁良、吴志芳，让其搬迁，余仁良、吴志芳拒绝，同年6月26日潜江市机关幼儿园给余仁良、吴志芳发送了3日内搬迁通知，余仁良、吴志芳仍拒绝。为此，潜江市机关幼儿园请求法院判令余仁良、吴志芳立即搬迁并返还位于潜江市园林路18号的二间半房屋（20平方米左右）。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，余仁良、吴志芳与潜江市机关幼儿园签订房屋租赁合同，潜江市机关幼儿园将租赁物交付了余仁良、吴志芳，余仁良、吴志芳亦按约定给付了租金，双方形成了租赁关系，应受法律保护。租赁期间届满后，余仁良、吴志芳继续使用租赁物，潜江市机关幼儿园没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同。潜江市机关幼儿园现因租赁物属严重损坏房屋准备撤除，在撤除前已在合理期限之前通知了余仁良、吴志芳，在通知送达给余仁良、吴志芳后，其双方签订的租赁合同已依法解除，余仁良、吴志芳拒不返还租赁物，潜江市机关幼儿园主张余仁良、吴志芳立即搬迁并返还租赁物理由正当，依法予以支持。余仁良、吴志芳称租赁物是其母陈斯珍生前应享有的福利，没有事实依据、不能成为继续占有租赁物的理由。余仁良、吴志芳以租赁物有装修等要求潜江市机关幼儿园支付相关费用，但未提交潜江市机关幼儿园同意装修及明确的装修费用估价证据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：余仁良、吴志芳于判决生效后七日内将潜江市园林路18号的二间半房屋腾空并返还给潜江市机关幼儿园。案件受理费2000元，减半收取1000元，由余仁良、吴志芳负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院认为：双方当事人提交的证据，从程序上不属于新证据，且与本案争议事实无关联，不予采信。
本院二审查明：一审判决认定的事实属实，二审予以确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点有以下三方面：1.涉案房屋的权属问题；2.双方当事人之间租赁合同法律关系是否成立的问题；3.一审法院将本案定性为租赁合同关系，其适用相关法律是否正确的问题。
关于涉案房屋的权属问题。本院认为，陈斯珍生前系潜江市机关幼儿园退休职工，1979年10月退休，住单位无证平房。2005年被安排居住在涉案房屋直至其过世，但潜江市机关幼儿园并没有确定产权由其享有。涉案房屋所属二层门面楼的国有土地使用权证为潜国用（96）字第141号，上面注明的土地使用者为潜江市机关幼儿园。余仁良、吴志芳主张涉案房屋是其母陈斯珍的福利性分房，但没有提供证据予以证明。故涉案房屋的权属由潜江市机关幼儿园享有，有证据证实，余仁良、吴志芳主张涉案房屋是其母亲的福利性分房无证据证实。
关于租赁合同法律关系是否成立的问题。本院认为，2005年陈斯珍被潜江市机关幼儿园安排居住在涉案房屋，期间潜江市机关幼儿园从其退休工资中扣除少量部分作为租金，其性质是租赁关系；陈斯珍过世后，潜江市机关幼儿园又与同住家属余仁良、吴志芳签订书面租赁合同，双方形成租赁合同关系。合同到期后，余仁良、吴志芳继续使用涉案房屋，潜江市机关幼儿园没有提出异议，双方形成不定期的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条进一步明确，合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。可见，合同效力的评价原则在于法律的效力性强制性规定及其内涵的社会公益标准。财政部令（第36号）《事业单位国有资产管理暂行办法》第七条规定：事业单位的主管部门负责对本部门所属事业单位的国有资产实施监督管理。其主要职责是：（三）审核本部门所属事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借和担保等事项，按规定权限审核或者审批有关资产购置、处置事项；第八条规定：事业单位负责对本单位占有、使用的国有资产实施具体管理。其主要职责是：（三）办理本单位国有资产配置、处置和对外投资、出租、出借和担保等事项的报批手续。涉案房屋属于国有资产，潜江市机关幼儿园作为产权人，在取得主管部门审核后，有权将涉案房屋出租，收取租金。潜江市机关幼儿园租赁涉案房屋，虽没有得到主管部门的审核，但《事业单位国有资产管理暂行办法》属于部门规章，其关于国有资产出租管理的规定均系管理性强制性规范，并非效力性强制性规定，违反该类规定并不当然导致合同无效，潜江市机关幼儿园将剩余空闲房屋租赁给退休职工陈斯珍及同住家属，不违反社会公益，故租赁合同合法有效。关于余仁良、吴志芳主张一审法院认定涉案房屋为出租房屋，属于定性错误，与事实和法律规定不符，不予支持。余仁良、吴志芳还主张一审法院对涉案房屋定性错误，必然导致其适用法律错误，无事实和法律依据，不予支持。
余仁良、吴志芳以一审法院将本案定性为租赁合同纠纷，潜江市机关幼儿园对涉案房屋没有管理权，无权出租为由主张潜江市机关幼儿园不具有诉讼主体资格。本院认为，潜江市机关幼儿园与余仁良、吴志芳签订的租赁合同合法有效，潜江市机关幼儿园以涉案房屋被依法鉴定为危房，需要拆除为由要求余仁良、吴志芳腾空并返还涉案房屋，双方发生纠纷，潜江市机关幼儿园有权向法院提起诉讼，其是适格诉讼主体。关于余仁良、吴志芳主张一审法院认定涉案房屋的面积为20平方米，与事实不符，实际建筑面积为34平方米。本院认为，涉案房屋的面积大小并非本案审查范围，不予审查。
综上，余仁良、吴志芳的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由余仁良、吴志芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈先锋
代理审判员 陈 建
代理审判员 邵 晨
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 陶锡锡