河北省沧州市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第822号
原告马秀云，女，1980年8月12日出生，汉族，住沧州市新华区。
委托代理人刘若菊，河北建平律师事务所律师。
被告张玉才，男，1970年11月10日出生，汉族，住沧州市沧县。
被告宣金岐，男，1982年2月19日出生，汉族，住沧州市孟村回族自治县。
被告白金旭（曾用名白健蓉），女，1981年9月5日出生，汉族，住沧州市运河区。
被告沧州万起钢材有限公司，住所地沧州市新华区金龙广场。
法定代表人宣金岐，该公司经理。
原告马秀云与被告张玉才、宣金岐、白金旭、沧州万起钢材有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘若菊到庭参加诉讼，被告张玉才、宣金岐、白金旭、沧州万起钢材有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告马秀云诉称，2013年2月27日，被告宣金岐向原告马秀云借款200万元，并签订借款合同。因为到期不能清偿，2014年2月26日被告宣金岐、白金旭（二人系夫妻关系）与原告达成房屋转让协议，二被告将其购买的大和庄新村59栋5号房产一套以100万元的价格转让给原告，用于抵顶100万元的借款。协议签订后，双方共同到大和庄村委会办理了房屋交接及更名登记手续。被告交付房屋后，原告将其对外出租。被告张玉才以该房屋系宣金岐、白金旭所有为由，向贵院提出执行申请，贵院将2014年4月8日的诉讼查封转为执行中的查封，并于2015年4月10日裁定要对该房产进行拍卖。原告得知情况后，提出执行异议。贵院于2015年5月作出（2015）新执异字第191、192号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为：该房产与被告宣金岐、白金旭没有任何关系，并非该二人的财产，被告张玉才根本无权申请对该财产进行执行。该房产系原告合法取得的财产，支付了价款，并已实际交付，且该转让行为已经得到村委会认可。贵院驳回异议的理由都是站不住脚的。为此，诉请法院判决：1、撤销（2015）新执异字第191、192号执行裁定书；2、不得执行大和庄新村59栋5号房产；3、诉讼费用由被告承担。
被告张玉才辩称，本案被答辩人所提起的执行异议之诉不符合法定起诉条件，法院依法不应受理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》，案外人提起执行异议之诉应当自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案执行异议裁定自2015年5月26日即送达给被答辩人，自送达之日起十五日内被答辩人未向法院提起执行异议之诉，其在2015年6月12日提起的执行异议之诉不符合起诉条件，应依法驳回。
被告宣金岐、白金旭、沧州万起钢材有限公司在答辩期间未向本院提交答辩状。
经审理查明，原告张玉才诉被告沧州万起钢材有限公司、宣金岐、白金旭民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月10日作出（2014）新民初字第671号民事判决书，判决被告沧州万起钢材有限公司、宣金岐、白金旭偿还原告张玉才借款30万元及利息。在原告张玉才与被告沧州万起钢材有限公司、宣金岐、白金旭所签订的两份借款协议第二条均约定：乙方法定代表人宣金岐、白金旭自愿用其二人所拥有的位于沧州市运河区解放西路大和庄新村59栋5号房产作抵押；如乙方到期不能归还甲方的贷款，则甲方有权处理该抵押品，如乙方如数归还甲方贷款，则抵押权消失；乙方承诺该房产面积为148㎡，产权明确，无任何纠纷，如有任何纠纷，乙方愿意承担一切后果。在该案审理过程中，原告张玉才向本院提出财产保全申请，本院于2014年4月8日作出（2014）新民初字第671-2号民事裁定书，裁定查封被告宣金岐、白金旭所有的位于沧州市运河区解放西路大和庄新村59栋5号房产，查封期限两年。该裁定书及协助执行通知书于2014年4月10日向沧州市运河区南陈屯乡大和庄村委会送达。该案判决生效后，原告张玉才提出执行申请，本院于2015年3月10日立案执行。该财产保全裁定进入执行程序后，自动转为执行中的查封措施。
后本院于2015年4月10日作出（2015）新执字第191、192号执行裁定书，裁定对上述已查封房产进行拍卖。2015年5月8日案外人马秀云向本院提出书面异议，称其对该房产享有产权。审查异议期间，本院从诉讼案卷中调取了以下证据：1、2001年9月15日郭中梅（乙方）与沧州市运河区南陈屯乡大和庄村委会（甲方）签订的拆迁安置协议书，显示：乙方为郭中梅，先更名为白金旭，后更名为马秀云；乙方需要安置面积148㎡，2003年9月9日已安置，安置面积款186480元现金收讫；2、2014年2月26日甲方白金旭、宣金岐（转让方）与乙方马秀云（受让方）签订的房屋转让协议，内容为：因甲方于2013年12月27日借乙方200万元作为甲方的资金周转，在规定日期内甲方未如数归还，甲方夫妻二人达成一致意见，将位于沧州市运河区大和庄59号楼东五门（建筑面积148㎡）二层楼转于乙方（并将此房房产的相关土地使用权转让乙方）作为部分抵账（100万元整）。特此立此协议，一式两份，自签字之日起即日生效。此外，本院还于2015年4月1日到该争议房产处实地调查，该房产由杨志伟租住，杨志伟称是从马祥龙那里租的房屋，房屋是马祥龙朋友韩周（系马秀云之夫）的；2015年4月23日，本院执行员在沧州市看守所对宣金岐进行了询问，主要内容为：“因欠韩周和马秀云钱，被韩周控制了几个月，迫于无奈，去村委会将协议书中白金旭改为马秀云，改完名后房屋并未实际交接，室内物品都在，从法律上来说，该房屋的所有权并未改变，另200万元欠款已偿还了87万元，还欠不到200万元，其已将一辆奥迪、一辆福特探险者交给韩周抵押，加上房子远超欠韩周和马秀云的钱”。本院经审查认为，本案所涉沧州市运河区解放西路大和庄新村59栋5号房产属大和庄新村建设安置房，属在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金，未有房管部门颁发的产权证，此类房也叫小产权房，该房并无法定意义上的登记管理机构。异议人和被执行人在大和庄村委会备案的协议书上的更名行为并不等同于法律规定的不动产物权的变更之情形，因此对涉案房屋亦未发生物权变动之效力。另外，异议人认为对拍卖房屋享有产权的主要证据为大和庄村委会备案的协议书，该协议书显示该套房屋的权属方由最初的郭中梅更改为白金旭，又更改为马秀云，是用划横线的方式更改，并未加盖校对专用章，且并无更改的具体时间，不符合协议更改的客观要件，加之被执行人宣金岐对房屋权属为马秀云并不认可，故异议人马秀云称其为沧州市运河区解放西路大和庄新村59栋5号房产的所有人的证据不足。遂依法于2015年5月13日作出（2015）新执异字第191、192号执行裁定书，裁定驳回异议人（案外人）马秀云的异议。该裁定书于2015年5月26日向马秀云送达，因马秀云对该裁定不服，于2015年6月5日向本院提交起诉状及相关证据，本院于2015年6月12日决定立案受理。上述事实有本院（2015）新执异字第191、192号执行裁定书、送达回证、诉讼材料接收单、立案审查审判流程管理信息表等证据予以证实。
在本案审理过程中，原告马秀云除起诉状中主张的事实外，还提出以下主张：涉案房产148㎡，以单价7000元／㎡抵顶所欠原告100万元债务，符合当时的房价；双方签订转让协议后，被告宣金岐、白金旭将购买该房产的所有手续交给原告，并将自己的一些财物清出后，到大和庄村委会办理了更名手续；该房产是大和庄村委会的小产权房，土地使用权是集体的，这些房产由该村委会进行管理，第一个房主郭中梅与村委会签订了买卖合同，后郭中梅将房产转让给宣金岐，宣金岐又将房产转让给马秀云，都签订了转让协议，村委会进行了三次登记，手续完全相同，前后三个产权人身份相同，都不是大和庄村民；张玉才以该房产是宣金岐合法购买郭中梅的为由，而提出执行申请，既然前一购买行为具有合法性，那么该房产通过相同方式转让给马秀云，马秀云对该房产实际享有占有、使用、收益的财产权利；马秀云取得该房产后将该房产租给了马祥龙，后马祥龙将该房产租给杨志伟居住。原告对其主张提供了以下证据：第一组，宣金岐、白金旭购买郭中梅房产的证据，包括：1、宣金岐、白金旭与郭中梅于2005年11月11日签订的房屋买卖合同；2、双方交接购房款、有线电视本、水电费本、有线电视初装费、服务费、钥匙的收条，以及郭中梅向该村委会缴纳购房款的收据，共计7份；3、2013年12月16日大和庄村委会出具的证明及涉案房产房号位置图，证明内容为：大和庄新区59号别墅东5门有白金旭全家居住，产权属白金旭、宣金岐所有。第二组，马秀云购买房产并交付的证据，包括：1、宣金岐与马秀云于2013年12月27日签订的借款200万元的借款合同；2、马秀云与白金旭、宣金岐于2014年2月26日签订的将涉案房产转让给马秀云（抵账100万元）的房屋转让协议；3、2015年5月29日大和庄村委会出具的证明及涉案房产房号位置图，证明内容为：郭中梅于2003年8月在我村购买大和庄新区59号东5门别墅（面积148㎡、院43.3㎡），郭中梅非本村村民，郭中梅于2005年11月卖给宣金岐、白金旭，宣金岐、白金旭非本村村民，宣金岐、白金旭于2014年2月卖给马秀云，马秀云非本村村民，并在村委会办理了更名手续；4、马秀云与马祥龙于2015年3月5日签订的房屋租赁合同。
本院认为，本院（2014）新民初字第671-2号民事裁定书所查封的被告宣金岐、白金旭位于沧州市运河区解放西路大和庄新村59栋5号房产系大和庄新村建设的安置房，该房产范围内的土地属于该村农民集体所有，但该宗土地是否属于农用地或建设用地，是否符合土地利用总体规划并取得建设用地使用权，因涉案各方当事人均未提供证据证明，且诉争房地产并未办理权属初始登记和转移登记，故对诉争房地产买卖、转让等处分行为并不发生物权效力。因此，该财产保全裁定所查封的财产权利实际上是被告宣金岐、白金旭作为买受人根据其与郭中梅所签订的房屋买卖合同而享有的权利，至于该合同是否有效，并不影响其享有的债权。根据原告所提交的本院出具的诉讼材料接收单可以确定原告提交起诉状的时间为2015年6月5日，并非被告张玉才主张的2015年6月12日，原告所诉并未超过“自执行异议裁定送达之日起十五日内”的法定期间，故对于被告张玉才提出的原告所诉不符合起诉条件的辩解，本院不予支持。原告主张其购买了诉争房产并已实际交付所依据的证据中存在以下问题：1、借款200万元的借款合同出借人马秀云是否履行了出借义务、借款人宣金岐是否履行了还本付息义务，对此原告并无直接证据证明；2、房屋转让协议应当在借贷双方核算借款、还款账目，确定债务数额基础上自愿签订，但在执行阶段本院对宣金岐进行询问时其主张“……改完名后房屋并未实际交接，室内物品都在……200万元欠款已偿还了87万元，还欠不到200万元，其已将一辆奥迪、一辆福特探险者交给韩周抵押，加上房子远超欠韩周和马秀云的钱”。对此原告并无相应证据证明；3、2015年5月29日大和庄村委会出具的证明及涉案房产房号位置图，与该村委会于2013年12月16日出具的证明及涉案房产房号位置图相对照，2015年5月29日的证明中没有王维德的签名，其涉案房产房号位置图在由白金旭更名为马秀云处也未加盖该村委会印章。综上，原告所提交的证据尚不足以证明诉争房产已转让给原告并已实际交付的事实主张，对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告马秀云的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 李英杰
代理审判员 回海峰
人民陪审员 杨立新
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 张 晨