天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终4572号
上诉人（原审原告）：王富强，男，1971年11月13日出生，汉族，富巢酒店经营者，住河南省林州市。
委托诉讼代理人：王琳，天津世杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈国玺，男，1977年2月5日出生，汉族，天津红桥区津门印象总经理，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：沈明宇，天津津海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵磊，天津津海律师事务所律师。
上诉人王富强因与上诉人陈国玺租赁纠纷一案,不服天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初5768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人王富强上诉请求判令：1、请求贵院依法撤销天津市红桥区人民法院作出(2016)津0106民初5768号民事判决第四项部分内容;2、请求贵院依法改判对方支付房屋使用费的起始时间为2015年5月1日;(不服内容涉及的金额为360371元)3、本案二审诉讼费用由对方承担。事实与理由:本案一审法院认定事实清楚,适用法律正确,双方签订的房屋租赁合同涉及的房屋属临时建筑,到期后没有取得合法手续,也未取得建设规划许可证,致上诉人承租期间消防未经过验收,影响上诉人的经营,故上诉人提起诉讼,原审法院在认定上诉人给付被上诉人占用房屋期间使用费的起算时间为2014年11月1日,而双方签订的租赁协议中明确约定租赁的起始时间为2015年5月1日,所以上诉人针对该事实进行上诉,望二审法院依法裁判。陈国玺答辩称：请求贵院驳回对方上诉，我们认为一审法院认定的支付方使用费的起始时间无误，我方认可从2014年7月份起算。
上诉人陈国玺上诉请求判令:1、依法撤销(2016)津0106民初5768号民事判决书第四项并发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案中,上诉人和被上诉人在2013年4月29日签订的租赁协议中约定租赁期限暂定五年(2013年7月1日至2018年6月30日),年租金800000元,五年租金共计4000000元。上诉人和被上诉人在2015年2月2日签订的租赁协议中约定2015年5月1日至2020年5月1日年租金800000元,五年租金共计4000000元。但在判决书中关于“原告主张的退还租金问题”一节中,认为“原、被告确认的全部租金数额4000000元的期间应为:原告实际入住诉争房屋之日2014年11月至双方约定的租赁期限结束之日2020年5月1日止”。那么该期间明显已经超过五年,相应租金应当提高或相应缩减租期才符合事实情况。二、一审法院关于“原告主张的退还租金问题”一节中,认定的每日房屋使用费应为1991元,上诉人认为该支付标准计算有误。根据?最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释?第五条:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的,人民法院一般应予支持。本案中,上诉人和被上诉人关于合同约定的租金标准的真实意思表示是租期五年,每年租金为800000元,五年租金为4000000元,那么日租金应为2191.78元(800000/365天)。一审法院将该4000000元租金的期限认定为“原告实际入住诉争房屋之日2014年11月至双方约定的租赁期限结束之日2020年5月1日止”,这明显已超过五年,无疑延长了双方约定的租期,那么以4000000元为基数,按此期间计算每日房屋使用费,明显是错误的。应以年租金800000元为基数计算每日房屋使用费,每日房屋使用费为2191.78元,以此为标准由被上诉人支付自2014年11月1日至被上诉人实际腾房之日至的房屋使用费是合理且公平的。综上所述,上诉人认为应按每日房屋使用费2191.78元为标准,由被上诉人支付自2014年11月1日至被上诉人实际腾房之日至的房屋使用费。现根据相关法律法规之规定提出上诉,望贵院查清事实,依法撤销原判决并发回重审。王富强答辩称：不认可对方的上诉理由，原审判决认定租金数额客观真实。上诉人王富强认可一审法院认定的房屋使用费的数额，只是对使用房屋的起始时间不认可。
王富强向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年4月29日和2015年2月2日签订的租赁协议无效；2.依法判令被告返还原告房屋租金3300000元；3.依法判令被告返还原告房屋押金100000元；4.依法判令被告赔偿原告自2015年2月2日起至判决确定的给付之日止的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率截止到2016年9月1日的利息为254523.05元）以上共计：3654523.05元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月29日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告承租被告所有的坐落天津市××路竹园项目井河富巢酒店3-5层房屋，用于酒店住宿经营，租期为五年，租金每年800000元，共计4000000元，交付时间以原告的实际经营时间为准。2015年1月原告准备开始经营，双方于2015年2月2日再次签订房屋租赁协议，协议内容与之前的内容基本一致，原告将房屋租金3300000元和押金100000元支付给被告，随后原告开始准备酒店经营以及试运营阶段。由于被告房屋没有经过消防验收，天津市红桥区公安消防支队责令原告停止营业，理由是该酒店未办理消防安检手续存在火灾隐患。由于被告房屋没有进行产权登记，故无法办理消防安检手续。原告与多家旅行社达成入驻意向，由于该酒店没有消防安检手续导致原告与旅行社的合同无法履行。现原告无法继续经营，且在贵院审理过程中，被告向法庭提供的证据表明本案原告租赁的房屋属于临时建筑，使用期限原则上不超过两年，该房屋属于违章建筑且相关手续不合法，因此向法院提起诉讼，希望判如所请。
一审法院认定事实如下：诉争房屋坐落天津市××路富巢酒店3、4、5层。诉争房屋系天津市红桥区政府招商引资，被告出资建造，原告负责实际施工并垫付工程款。2011年4月28日天津市红桥区人民政府办公会会议纪要（以下简称会议纪要）载明，诉争房屋建设属临时建筑，并按照临时建筑有关程序办理相关手续，同时提出如需建设临时建筑，须经区政府同意，并办理临时建筑手续，原则上时间不超过两年，如需延长使用，经区政府同意后，再按照相关程序办理，同时遇有规划调整，将无条件拆除临时建筑。
2012年3月24日，原、被告签订《合作协议书》一份，但双方并未实际履行该协议内容。后双方于2013年4月29日签订《租赁协议书》一份，约定诉争房屋3-5层作为酒店住宿业经营，用途不能改变，租赁期限暂定五年（2013年7月1日至2018年6月30日），原告需向被告缴纳4000000元（5年*800000/年，交纳时间以实际开业时间为准），付款方式为一年一付。协议签订后，原告于2014年11月开始入驻诉争房屋经营富巢酒店。2015年2月2日，原、被告双方再次签订《租赁协议》一份，约定诉争房屋用于经营酒店项目，时间自2015年5月1日至2020年5月1日，年租金为800000元，每年5月1日支付，如原告未按时交付租金，则违约，被告有权终止合同，酒店经营期间不得从事违法活动，不得转让，有大型拆改部分，需双方协商，原告要保护房屋，被告有义务协调各部门关系，保证原告正常经营，同时约定原告欠被告余款700000元，每年五月份给被告140000元，逐年支付，五年交清。同日，被告向原告出具收条及押金条，载明：被告收到原告缴纳的五年租金3300000元及押金100000元。经双方确认，上述租金3300000元及押金100000元并未实际支付，而是用原告建造诉争房屋所垫付的工程款3400000元抵偿上述租金及押金。对于尚欠租金700000元，原告未按协议约定向被告支付。
原告经营期间，天津市红桥区公安消防支队于2016年7月6日向原告下达《责令立即改正通知书》一份，载明原告经营的富巢酒店未办理消防安检手续、擅自开业，且消防设施未保持完好有效，故责令酒店停止营业，在火灾隐患未消除之前不得擅自开业。故原告诉至法院，以上述理由要求解除双方租赁协议。在本案审理过程中，被告提交了会议纪要，原告变更诉讼请求，以诉争房屋系违章建筑为由要求确认双方租赁协议无效。
庭审中，被告确认诉争房屋并未取得房屋管理部门的文件。一审法院于2017年1月4日对诉争房屋进行了现场勘验，经双方确认，诉争房屋内的物品均为原告所有，无被告物品，且该酒店还在正常经营。庭审中，原告称本案判决生效后可随时交付诉争房屋。
一审法院认为，本案争议焦点为涉案房屋是否为合法建筑。根据查明的事实，诉争房屋系招商引资由被告出资建造的临时建筑，根据2011年的会议纪要记载，该临时建筑需要办理相关建设、建筑手续，且不超过两年，现被告当庭自认未取得房屋管理部门的文件，即未取得临时建筑手续，两年期满后，被告亦未办理相关手续。诉争房屋在2013年5月就已经超过会议纪要载明的两年期限，原、被告先后签订两份租赁协议中约定的租赁期限均超过两年期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”的规定，现原告要求确认双方签订的两份租赁协议无效的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。庭审中，原告表示可以随时向被告返还诉争房屋，一审法院对此予以照准。
关于原告主张的押金100000元，待原告返还诉争房屋后应予退还，一审法院对原告该项诉讼请求予以支持。
关于原告主张的退还租金问题，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的应予支持。本案中虽原、被告在第二份租赁协议中确认2015年5月1日至2020年5月1日年租金800000元，五年租金共计4000000元，但根据双方庭审及勘验现场确认原告实际从2014年11月开始在诉争房屋经营酒店。一审法院认为，如双方租赁协议全部履行，则2014年11月至2015年4月30日的租金予以免除，但现双方租赁协议被确认为无效，无法全部履行，原告应按照实际占用房屋的期间向被告支付使用费，关于使用费标准，根据公平原则，原、被告确认的全部租金数额4000000元的期间应为：原告实际入驻诉争房屋之日2014年11月至双方约定的租赁期限结束之日2020年5月1日止，该期间每日房屋使用费应为1991元（4000000元/2009天）。鉴于原告已用其垫付的工程款抵付了租金3300000元，原告应按每日1991元的标准向被告支付自2014年11月1日至原告返还被告诉争房屋之日止的房屋使用费，超出3300000元的部分由原告继续缴纳，少于3300000元的部分由被告退还给原告。
关于原告主张的利息，因原告并未实际缴纳租金及押金，而是用原告垫付的工程款抵付，因此，原告主张的利息，无事实和法律依据，不予支持。
一审法院判决：一、确认原告王富强与被告陈国玺于2013年4月29日签订的《租赁协议书》以及于2015年2月2日签订的《租赁协议》无效；二、原告王富强于本判决生效之日起十日内，将坐落天津市××路富巢酒店3、4、5层房屋腾空，并返还被告陈国玺；逾期则由被告陈国玺在外环线以内提供一处仓库作为腾房去处，所需费用由被告陈国玺垫付，由原告王富强负担；三、被告陈国玺于原告王富强履行完毕本判决书第二项内容后十日内，一次性退还原告王富强押金100000元；四、本院确认原告王富强应向被告陈国玺支付自2014年11月1日至原告王富强实际腾房之日止按每日1991元标准计算的房屋使用费，其中超过3300000元的部分由原告王富强履行完毕本判决书第二项内容后十日内一次性给付被告陈国玺；少于3300000元的部分由被告陈国玺于原告王富强履行完毕本判决书第二项内容后十日内一次性退还原告王富强；五、驳回原告王富强的其他诉讼请求。案件受理费36036元，由原告王富强负担18000元，由被告陈国玺负担18036元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。据此规定，一审判决认定的租金数额欠妥：双方已明确约定2014年11月至2015年4月30日的租金予以免除，虽租赁合同无效，但应遵从双方意思表示，将2014年11月至2015年4月30日作为免租金期间，不计算该时段房屋使用费；一审法院未依据双方合同约定的五年租期确定房屋使用费用，而是以合同租金总数除以五年零六个月计算使用费，此计算方法欠妥，应调整为以双方合同约定的租金标准2191.78元计算使用费。
综上所述，一审判决查明事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初5768号民事判决第一、二、三、五项及诉讼费用部分；
二、撤销天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初5768号民事判决第四项；
三、变更天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初5768号民事判决第四项为：王富强应向陈国玺支付自2015年5月1日至王富强实际腾房之日止按每日2191.78元标准计算的房屋使用费，其中超过3300000元的部分由王富强履行完毕本判决书第二项内容后十日内一次性给付陈国玺；少于3300000元的部分由陈国玺于王富强履行完毕一审判决书第二项内容后十日内一次性退还王富强；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费共计11545元，由上诉人王富强负担5772.5元，由上诉人陈国玺负担5772.5元。
本判决为终审判决。
审判长 郭萍会
审判员 王宗新
审判员 张玉明
二〇一七年八月十六日
书记员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
…
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
…
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。