南昌铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2014）南铁中民再终字第3号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：魏敏，女，汉族，1976年9月16日出生，住江西省南昌市东湖区。
委托代理人：魏治林，江西国威律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：南昌长晶乐房地产开发有限公司。住所地：南昌市湾里区。
法定代表人：王森林，该公司董事长。
委托代理人：万卫国，男，该公司总经理助理。
委托代理人：万小明，江西联创律师事务所律师。
申请再审人魏敏因与被申请人南昌长晶乐房地产开发有限公司（简称长晶乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民三终字第1号民事判决，向江西省高级人民法院申请再审。江西省高级人民法院于2014年8月5日作出（2014）赣民申字第141号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人魏敏的委托代理人魏治林、被申请人长晶乐公司的委托代理人万卫国、万小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年7月4日，一审原告魏敏起诉至南昌市湾里区人民法院称，2007年5月25日，魏敏购买了长晶乐公司开发的南昌市湾里区帝景湾洋城小区的9栋5单元601室的商品房，并签订了商品房买卖合同，魏敏依约交付了各项相关费用，按照双方所签订的合同约定，长晶乐公司应于2008年10月31日前交付商品房给魏敏，可是长晶乐公司至今都不肯交房。长晶乐公司在魏敏及其他业主的催促下，才于2011年2月16日、2月22日分别发来短信，要求魏敏到小区验房。魏敏同众业主于2011年2月27日如约前来，并认真填写了《帝景湾洋城验楼情况表》，结果却没有了下文。经多方协调，魏敏至今仍未能收房。由于长晶乐公司一直拒不交房，魏敏为了维护自身的合法权益，特向法院起诉，要求：1、长晶乐公司立即交付魏敏所购买的帝景湾洋城小区9栋5单元601室的商品房；2、判令长晶乐公司依约偿付违约金109794.41元（即房价款164486元×1335天×0.0005=109794.41元；3、判令长晶乐公司承担本案诉讼的案件受理费及一切相关费用。
一审被告长晶乐公司辩称：长晶乐公司在规定时间内通知了魏敏交房，且交付的房屋完全符合双方签订的商品房买卖合同的交房条件。魏敏起诉的事实和理由主要是说物业管理方面存在的种种问题，且魏敏诉称长晶乐公司附属设施不到位与事实不符。魏敏所诉长晶乐公司通知其交纳电视初装费等费用，恰恰证实了长晶乐公司已经按约于2008年10月30日通知魏敏前来交房，长晶乐公司2011年2月16日就通过短信通知魏敏验房也就是收房，是魏敏迟迟不肯收房。魏敏购房后主张违约金的真正目的在于获取高额违约金，并非真正购房。综上，魏敏的起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回魏敏的诉讼请求。
南昌市湾里区人民法院一审查明，2007年5月25日，魏敏与长晶乐公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，合同编号为1000066626。合同约定长晶乐公司以出让方式取得位于南昌市湾里区招贤路312号地块的土地使用权。经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为帝景湾洋城。该合同第二条约定该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为南昌市房产管理局，商品房预售许可证号为（2007）14002。合同第三条约定，魏敏购买长晶乐公司帝景湾洋城第9号楼5单元601室房屋，户型为2室2厅l厨1卫1阳，建筑面积为75.87平方米。合同第四条约定每平方米售价为2168元，总金额为164486元。合同第六条约定，魏敏于签订合同之日起付清房款34486元，余款130000元办理银行按揭。合同第八条约定，长晶乐公司应于2008年10月31日前将经验收合格的该商品房交付魏敏，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，长晶乐公司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且长晶乐公司在发生之日起30日内告知魏敏的；由于大型市政建设所需导致工程延期，由于政府房地产政策的重大调整或规划设计变更导致工程延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，长晶乐公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付魏敏使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，长晶乐公司按日向魏敏支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，魏敏有权解除合同。魏敏解除合同的，长晶乐公司应当自魏敏解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按魏敏累计已付款的5%支付违约金。魏敏要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，长晶乐公司按日向魏敏支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，长晶乐公司应当书面通知魏敏办理交付手续。双方进行验收交接时，长晶乐公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，长晶乐公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。长晶乐公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，魏敏有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由长晶乐公司承担。合同附件四的第二条关于商品房交付通知约定，除魏敏未能按合同约定期限付清房款及相关款项外，在本合同约定的商品房交付时间之前，长晶乐公司应以电话或挂号信／特快专递通知魏敏商品房交付。以挂号信或特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的收件日期。以电话通知的，通知送达的时间为长晶乐公司给魏敏安排的办理商品房交付手续的时间，在办理商品房交付手续现场发给商品房交付通知书。第三条关于商品房交付约定，魏敏办理交付手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于魏敏。长晶乐公司的通知送达后，除非有合法理由，魏敏超过通知规定的时间10日未办理商品房交付手续的，视为长晶乐公司已按期交付。第十条约定，长晶乐公司为“帝景湾洋城”作的一切介绍、宣传及广告资料，仅供魏敏参考，帝景湾洋城和该商品房有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准。第十三条约定，本合同第十五条所述“规定的期限”是指：长晶乐公司与魏敏双方同意，长晶乐公司应于房屋交付且魏敏付清房款、魏敏向长晶乐公司交齐办理产权所需魏敏全部资料及相关税费后一年内与魏敏共同办理魏敏房屋的权属证书。第十四条约定，买卖双方的通讯联络以本合同所载明的电话、传真、地址为准，魏敏保证所提供资料的真实性，并对其真实性负责。魏敏通讯方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知长晶乐公司，本合同所称通知采用传真，发出时视为收讫，通知采用挂号、特快专递的，在寄出三天后（本省），七天后（外省）视为收讫。长晶乐公司履行完上述通知手续后，视为魏敏已获悉通知。同时，魏敏也须尽注意义务，在本合同约定的期限内前来办理有关手续。该合同于同年5月31日在南昌市房屋商品化办公室进行了备案登记。
合同签订后，魏敏于2007年5月29日交付房款34486元，契税、房屋维修基金、管道液化气等费用12224元，其中契税6579元、房屋维修基金1645元。2009年10月21日长晶乐公司出具收到魏敏房款的发票。同年10月26日，魏敏的房屋维修基金1645元打入湾里区住房资金管理所的账号。10月30日南昌市湾里区契税征管所出具收到魏敏缴纳契税6579元的发票。2009年10月30日，湾里区房管局颁发了本案涉案房屋的产权证书。
本案涉案房屋的勘察、设计、施工、监理和建设单位同意竣工验收时间为2008年10月31日，南昌市湾里区建筑管理局收讫竣工验收备案文件时间为2008年11月6日。2011年2月16日长晶乐公司向魏敏手机发一短信，短信内容为“各位业主，请您在2011年2月22日至27日止，前来帝景湾洋城对你们的房屋进行验收，如有质量问题告知物业并填好验楼情况表”。同年2月22日魏敏又收到长晶乐公司发的同一内容的短信。
南昌市湾里区人民法院一审认为，长晶乐公司与魏敏签订的并经过房管部门备案的《南昌市商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合有关法律规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。按合同约定，长晶乐公司应当在2008年10月31日前将经验收合格的该商品房交付魏敏。根据国务院《建设工程质量管理条例》和原建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的相关规定，商品房经设计、勘察、施工、监理、建设五方联合验收并在竣工验收报告上签署质量合格意见，即应视为商品房经验收合格。本案诉争房屋按合同约定已于2008年10月31日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，故本案诉争房屋2008年10月31日已符合交付条件。但是根据双方所签订的商品房买卖合同及附件的约定，本案诉争房屋达到交付使用条件后，长晶乐公司应以电话或挂号信／特快专递通知魏敏交付商品房。长晶乐公司因未提交足够的证据证明其已向魏敏直接送达了交房通知书，故长晶乐公司的行为已构成违约。从魏敏在庭审中所举证的用以证明其自2009年以来多次采取电话、上门、发挂号信及通过媒体、上访等方式，要求长晶乐公司交房的一系列证据看，魏敏至少从2009年8月16日起就应当知道本案诉争房屋符合交房条件，但魏敏以该房屋未通管道煤气、可视电子门及小区附属设施不完善为由拒绝收房并就此主张2009年8月16日以后的逾期交房违约责任，本院认为理由不充分，不予支持。长晶乐公司以约定的“按日向魏敏支付房价款万分之五的违约金”过高为由，请求法院减少的抗辩，本院认为其理由正当，酌定为按每日已支付房款的万分之二的比例支付违约金，这对守约的魏敏造成的直接经济损失予以了弥补，也使违约的长晶乐公司较为合理地承担了相应的违约责任。据此，2008年11月1日至2009年8月16日，长晶乐公司逾期交房288天，应支付违约金9474元（总房款164486元×288天×0.0002）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，南昌市湾里区人民法院作出（2012）湾民一初字第52号民事判决：一、原告魏敏于本判决生效之日起十日内办理收房手续，被告长晶乐公司应当协助予以办理。二、被告长晶乐公司于本判决生效之日起十五日赔付原告魏敏逾期交房违约金人民币9474元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5415元，由原告魏敏负担2707元，被告南昌长晶乐房地产开发有限公司负担2708元。
魏敏不服一审判决，向江西省南昌市中级人民法院提起上诉称，一审法院以原告至少从2009年8月16日起就应当知道本案诉争房屋符合交房条件的推断为由，来计算被上诉人赔付上诉人的逾期交房违约金9474元的判决，既不符合本案事实，又缺乏法律依据。被上诉人至今都未书面通知上诉人收房，但决非上诉人不收房，而是被上诉人百般刁难、极力阻挠上诉人收房，致使上诉人至今未收到其所购商品房。故请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人赔付上诉人逾期交房违约金109794.41元。一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
长晶乐公司不服一审判决，向江西省南昌市中级人民法院提起上诉称，诉争房屋符合交付条件，魏敏不肯收房，企图通过诉讼获取巨额违约金。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回魏敏的全部诉讼请求。
江西省南昌市中级人民法院二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同。
江西省南昌市中级人民法院二审认为，长晶乐公司与魏敏签订的并经过房管部门备案的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人自愿签订，符合有关法律规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。按合同约定，长晶乐公司应当在2008年10月31日前将经验收合格的该商品房交付魏敏。本案诉争房屋按合同约定已于2008年10月31日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，故本案诉争房屋2008年10月31日已符合交付条件。但是根据双方所签订的商品房买卖合同及附件的约定，本案诉争房屋达到交付使用条件后，长晶乐公司应以电话或挂号信／特快专递通知魏敏交付商品房。长晶乐公司因未提交足够的证据证明其已向魏敏直接送达了交房通知书，故其行为已构成违约。从魏敏在庭审中所举证的用以证明其自2009年以来多次采取电话、上门、发挂号信及通过媒体、上访等方式，要求长晶乐公司交房的一系列证据看，魏敏至少从2009年8月16日起就应当知道本案诉争房屋符合交房条件，但其以该房屋未通管道煤气、可视电子门及小区附属设施不完善为由拒绝收房并就此主张2009年8月16日以后的逾期交房违约责任，理由不足，原审法院不予准许正确。长晶乐公司以约定的“按日向原告支付房价款万分之五的违约金”过高为由，请求法院减少的抗辩，原审法院认为其理由正当，酌定为按每日已支付房款的万分之二的比例支付违约金正确。上诉人魏敏称一审法院以其至少从2009年8月16日起就应当知道本案诉争房屋符合交房条件的推断为由，来计算被上诉人赔付上诉人的逾期交房违约金9474的判决不符合本案事实，本院认为，理由不足，不予采纳。上诉人长晶乐公司要求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回魏敏的全部诉讼请求，理由不足，本院不予支持。原审法院所作判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，江西省南昌市中级人民法院作出（2013）洪民三终字第1号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人魏敏交纳的2442元，由魏敏承担。上诉人长晶乐公司交纳的5415元，由长晶乐公司承担。
魏敏申请再审称，原判决认定长晶乐公司交房的基本事实缺乏证据证明；长晶乐公司违约金的赔偿标准未严格按照合同的约定来计算。原一、二审法院适用法律不当。故请求：1、撤销原一、二审判决，请求再审改判被申请人依法应偿付违约金69824.31元（自2008年11月1日起至2011年2月27日止）及依法加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、本案全部诉讼费用由被申请人承担。
长晶乐公司当庭辩称，魏敏申请再审超过诉讼时效；涉案房屋在约定的交房期限已符合交房条件并已通知申请再审人收房；申请再审人以实际行为承认了长晶乐公司已交房；不是长晶乐公司不肯交房，而是申请再审人不肯收房；即便长晶乐公司违约，原一、二审判决调低违约金也依法有据。
本院再审查明的事实与原一、二审审理查明的事实一致。
再审期间，申请再审人魏敏与被申请人长晶乐公司均未提交新的证据。
根据双方当事人的再审申请、答辩及陈述情况，并征询当事人意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案申请再审是否超过诉讼时效？2、被申请人是否通知交房？通知的时间？3、逾期交房违约金如何计算？（起止时间及标准）4、申请再审人是否以实际行为承认了被申请人已交房？
本院再审认为，本案属房屋买卖合同纠纷。魏敏与长晶乐公司签订的并经过房管部门备案的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人自愿签订，符合法律规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。按合同及其附件的约定，长晶乐公司应当在2008年10月31日前将经验收合格的该商品房交付魏敏，并应当书面通知魏敏办理交付手续。
关于本案申请再审是否超过诉讼时效的问题。江西省南昌市中级人民法院于2013年3月1日作出（2013）洪民三终字第1号民事判决，该民事判决书分别于2013年3月15日、2013年9月9日向魏敏、长晶乐公司送达，送达后判决发生法律效力。2014年1月27日魏敏向江西省高级人民法院申请再审，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出”的规定，魏敏申请再审未超过六个月的诉讼时效。
关于长晶乐公司是否通知、何时通知交房、魏敏是否以实际行为承认了长晶乐公司已交房的问题。经审理查明，魏敏与长晶乐公司签订的《南昌市商品房买卖合同》第十一条明确约定，商品房达到交付使用条件后，长晶乐公司应当书面通知魏敏办理交付手续。该合同附件四的第二条关于商品房交付通知又约定，除魏敏未能按合同约定期限付清房款及相关款项外，在合同约定的商品房交付时间之前，长晶乐公司应以电话或挂号信／特快专递通知魏敏商品房交付。2011年2月16日长晶乐公司向魏敏手机发一短信，短信内容为“各位业主，请您在2011年2月22日至27日止，前来帝景湾洋城对你们的房屋进行验收，如有质量问题告知物业并填写好验楼情况表”。根据上述查明的事实，长晶乐公司通知的最早交房时间为2011年2月22日，故长晶乐公司延迟交房的违约时间至少应算至2011年2月22日。长晶乐公司关于2011年2月16日之前已通知魏敏以及2008年10月31日以后魏敏已用各种方式多次要求收房即表示魏敏承认了长晶乐公司已交房的陈述，因长晶乐公司未提交足够的证据证明其已向魏敏直接送达了交房通知书，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故其行为已构成违约，长晶乐公司的主张不予支持。据此，从2008年11月1日起至2011年2月22日止，长晶乐公司逾期交房844天。
关于逾期交房违约金计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案双方当事人在购房
合同中第九条明确约定，……（2）逾期超过60日，……魏敏要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，长晶乐公司按日向魏敏支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房买卖合同是长晶乐公司提供的格式合同，对双方当事人均具有约束力，在长晶乐公司没有提供违约金过分高于实际损失的相关证据的情况下，原一、二审法院采纳长晶乐公司提出的按日向魏敏支付房价款万分之五的违约金过高的理由，判决酌定长晶乐公司按每日已支付房价款的万分之二的比率支付违约金，与法律规定相悖。长晶乐公司逾期交房844天，应支付逾期交房违约金69413（总房价款164486元×844天×0.0005）。
关于魏敏要求长晶乐公司加倍支付迟延履行期间的债务利息的再审请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。……”的规定，该再审请求不属于本案再审审理范围。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、维持（2012）湾民一初字第52号民事判决第一项，即“原告魏敏于本判决生效之日起十日内办理收房手续，被告南昌长晶乐房地产开发有限公司应当协助予以办理”；
二、撤销（2013）洪民三终字第1号民事判决；
三、撤销（2012）湾民一初字第52号民事判决第二项，即“被告南昌长晶乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日赔付原告魏敏逾期交房违约金人民币9474元”；
四、被申请人南昌长晶乐房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔付申请再审人魏敏逾期交房违约金69413元；
五、驳回申请再审人魏敏的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5415元、二审案件受理费7857元，共计13272元，由申请再审人魏敏负担4881元，被申请人南昌长晶乐房地产开发有限公司负担8391元。本判决为终审判决。
本判决为终审判决。
审判长 谢卫红
审判员 帅晨薇
审判员 彭 咏
二〇一四年十二月四日
书记员 罗洁儒