福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第1042号原告福州市仓山区一品丹厦房产中介所，住所地福建省福州市仓山区。经营者李小英，店长。委托代理人杨亚泉，福建力格律师事务所律师。被告孙冬艳，女，1975年12月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，现住福建省福州市。被告江正录，男，1972年12月30日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被告谢珠珍，女，1975年9月22日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托代理人元武，陈虓，上海瀛东律师事务所律师。原告福州市仓山区一品丹厦房产中介所（以下简称丹厦房产）与被告孙冬艳、江正录、谢珠珍居间合同纠纷一案，本院受理后，由审判员方敏依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人杨亚泉、被告孙冬艳、被告江正录、谢珠珍委托代理人陈虓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月21日，在原告提供的房地产经纪居间服务下，被告孙冬艳与被告江正录、谢珠珍就买卖仓山区建新镇海润华府店面签订了《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》及《补充协议》。根据《居间合同》第四条及《补充协议》第一条之约定，被告孙冬艳应支付原告中介佣金36000元。合同签订后，因被告江正录、谢珠珍未能按时提供产权证原件办理交易过户手续，致合同无法继续履行，被告孙冬艳诉至仓山区法院要求解除《房产买卖合同》及《补充协议》。根据合同法第426条的规定，原告有权要求被告孙冬艳支付中介佣金。经原告多次催讨，被告拒绝支付。根据《交易服务合同》的约定，原告已促成三被告之间签订《房产买卖合同》，该合同成立时即产生佣金。因此，原告有权从被告孙冬艳的履约保证金中优先支付。根据《房产买卖合同》第九条约定，被告江正录、谢珠珍未按时提供产权证原件办理交易过户手续致合同无法继续履行，是本次交易的违约方，应对已产生的中介佣金承担连带支付责任。现请求法院判令1.被告孙冬艳向原告支付佣金36000元，该款项从履约保证金中优先支付；2.被告江正录、谢珠珍负连带责任；3.三被告承担全部诉讼费用。被告孙冬艳辩称，1.由于原告在履行居间合同过程中未告知房产已出售他人，且已向交易中心申报，在被告孙冬艳不知情的情况下，与被告江正录、谢珠珍签订了《房产买卖合同》，但最终由于被告江正录、谢珠珍的过错，导致该房产无法在合同约定期间办理相关手续。原告作为居间方，未履行居间人的义务，应视为居间未成，不应当收取佣金。2.现原告起诉要求被告承担中介佣金的合同依据是《补充协议》，但在被告孙冬艳起诉被告江正录、谢珠珍的（2014）仓民初字第1308号案件中，本案原告也明确同意解除《补充协议》等，既然合同已解除，产生的法律后果就不应当是按合同约定支付费用。3.假设应当支付居间费用，也应当是被告江正录、谢珠珍。按照房产买卖合同的约定，承担佣金等费用的是违约方。（2014）仓民初字第1308号民事判决书已确定本宗交易未能完成是被告江正录、谢珠珍违约所造成的，所以按此规定，应当由被告江正录、谢珠珍承担中介佣金。4.原告主张从履约保证金中扣除佣金不能成立。佣金和履约保证金性质不同，而且依据（2014）仓民初字第1308号民事判决书，原告应当退还履约保证金150000元，已为法院判决所确定，不存在从履约保证金中扣除佣金之理。综上，请求法院驳回原告对被告孙冬艳的诉请。被告江正录、谢珠珍辩称，一、依据原、被告签订的《补充协议》，应由被告孙冬艳承担中介佣金。1.根据三被告与原告签订的《补充协议》第1条约定，房产交易过程产生的税费均由孙冬艳承担，该税费包含了原告主张的中介佣金36000元。2.连带责任分为法定和约定，我国现行法律法规中并未对居间合同中佣金给付义务规定连带责任；同时，本案当事人各方签订的合同中亦未对该中介佣金的给付约定连带责任。故原告无权主张被告江正录、谢珠珍就中介佣金承担连带责任。二、原告提起的是居间合同纠纷之诉，应根据其与三被告之间的居间关系主张佣金，而买卖合同守约方的损害赔偿请求权与本案属于两个不同的法律关系。故原告无权直接主张买卖合同的违约方承担连带赔偿责任。三、被告江正录、谢珠珍在履行与被告孙冬艳的《房产买卖合同》过程中并未存在任何违约行为。1.虽然仓山法院的民事判决认定被告江正录、谢珠珍违约，但两被告已提起上诉，该判决未发生法律效力。2.本次交易无法履行的根本原因是被告孙冬艳未按约支付购房款，被告孙冬艳是违约方。3.根据约定，被告孙冬艳应在房产交易收件手续办理前，将全额购房款及应支付给原告的佣金一次性存入原告指定账户无息监管。原告本次起诉要求支付佣金，同样证明被告孙冬艳为本次房产交易的违约方。四、即使两被告在（2014）仓民初字第1308号上诉案件中败诉，也无需向原告支付佣金。若二审法院认定两被告在履行《房产买卖合同》中存在违约行为，该违约行为对被告孙冬艳造成的损失已经包含在违约金15万元之内，依据合同法的规定，被告孙冬艳已就被告江正录、谢珠珍的违约行为选择要求赔偿固定金额的违约金，无权再次要求按照一定计算方式赔偿违约金。故在被告江正录、谢珠珍败诉的情况下，其违约责任已经履行完毕。如法院判决两被告向原告支付佣金亦违背一事不再理的诉讼原则。综上，请求法院驳回原告对两被告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月21日，以被告江正录、谢珠珍为甲方、被告孙冬艳为乙方、原告为丙方，三方签订一份《居间合同》，约定：甲乙双方就福州市仓山区建新镇海润华府店面买卖事宜委托原告提供居间服务。《居间合同》第六条约定，丙方在促成买卖合同成立时有权向甲乙双方要求支付佣金。同日，买卖双方在原告的居间服务下签订了《房产买卖合同》及《补充协议》，《补充协议》第1条约定，上述房产交易过程中产生的甲乙双方名下的税费都由乙方承担......，乙方支付给丙方的甲乙双方中介佣金人民币36000元.......。本院认为，原、被告签订的《居间合同》，及被告孙冬艳与被告江正录、谢珠珍签订的《房产买卖合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，合同各方亦不持异议，本院予以确认。根据《居间合同》的约定，原告作为居间方，接受买卖双方的委托，促成买卖双方签订《房产买卖合同》，居间义务即告完成。现三被告在原告的居间服务下已经签订了合法有效的《房产买卖合同》，故原告有权主张支付佣金。又根据《补充协议》的约定，本次交易的佣金全部由被告孙冬艳向原告支付，故原告诉请判令被告孙冬艳支付36000元佣金，本院予以支持。关于原告主张在被告孙冬艳交付的履约保证金中优先扣除佣金的诉请，本院认为，履约保证金和佣金性质不同，履约保证金是基于《房产买卖合同》而设立，是买卖合同一方当事人为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，对买卖合同双方当事人产生效力；而中介佣金是基于《居间合同》，由中介人向买卖双方提供中间代理服务而向客户收取合理的费用。本案原告收取被告孙冬艳支付的履约保证金，仅是代为保管的性质；且本院（2014）仓民初字第1308号民事判决书判令原告应当将代为保管的履约保证金退还被告孙冬艳。故原告要求从履约保证金中扣除佣金的诉请，本院不予支持。关于原告主张被告江正录、谢珠珍对佣金承担连带责任的诉请，本院认为，原告以居间法律关系提起诉讼，应当根据其与被告签订的《居间合同》及《补充协议》主张佣金，与买卖合同的违约方应承担的法律责任属于两个不同的法律关系。故原告以被告江正录、谢珠珍在本次交易中违约为由，主张两被告对佣金承担连带责任的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告孙冬艳应于本判决生效之日其十日内向原告福州市仓山区一品丹厦房产中介所支付佣金36000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费700元，由原告负担200元，被告孙冬艳负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员方敏二〇一五年五月四日书记员林娜附一：本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其它应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”