吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终1611号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘丽君，女，1954年2月8日生，汉族，现住长春净月高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：孙晓燕，吉林全策律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春中信城物业服务有限公司。住所：长春净月高新技术产业开发区净月大街****号。法定代表人：陈煊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：温春磊，系该公司员工。上诉人刘丽君与被上诉人长春中信城物业服务有限公司（以下简称中信物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘丽君的委托诉讼代理人孙晓燕，被上诉人中信物业的委托诉讼代理人温春磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信物业原审中诉称：中信物业与刘丽君双方于2012年4月6日签订了《前期物业管理服务协议》，根据该协议的约定，刘丽君应以5.55元/平方米/月的单价标准，按照269.5平方米的建筑面积向中信物业缴纳地上物业管理费；以2.5元/平方米/月的单价标准，按照150平方米的建筑面积向中信物业缴纳地下物业管理费；以80元/个/月的单价标准，按照两个车位缴纳车位管理费，但是刘丽君只缴纳物业管理费至2014年12月31日止。自2015年1月1日至今未缴纳过任何费用。中信物业管家多次催收未果所以诉至法院。请求判令：1.刘丽君给付中信物业自2015年1月1日起至2017年8月31日止的物业管理费合计64944.24元、滞纳金17792.13元，总计82736.37元；2.诉讼费由刘丽君承担。刘丽君原审中辩称：1.中信物业应当按照《物业服务手册》的承诺履行相应的义务。2.中信物业提供的服务质量不符合约定，如房屋破损，公共道路、部分墙体破损，没有进行维修保养；环境脏乱差；道路两侧无草坪、土壤裸露；园区内行车线路没有标志；物业管理账目不透明；业主擅自私占道路和绿地等。3.物业公司应承担违约责任，将物业费降低至3元/平方米/月的标准。刘丽君原审时反诉称：1.中信物业应当按照《物业服务手册》的承诺履行相应的义务。2.中信物业提供的服务质量不符合约定，如房屋破损，公共道路、部分墙体破损，没有进行维修保养；环境脏乱差；道路两侧无草坪、土壤裸露；园区内行车线路没有标志；物业管理账目不透明；业主擅自私占道路和绿地等。3.中信物业应承担违约责任，将物业费降低至3元/平方米/月的标准。诉讼请求：1.判令中信物业将物业费标准减少至3元/平方米/月。2.判令中信物业将2015年1月1日至2017年8月31日的物业费减少为3元/平方米/月。3.反诉诉讼费由中信物业承担。中信物业原审反诉答辩称，根据《长春市物业管理条例》和《前期物业管理服务合同》的规定，刘丽君无权更改物业费价格。原审法院经审理查明：2011年7月29日，长春中信鸿泰置业有限公司与刘丽君签订《商品房买卖合同》一份，刘丽君购买长春中信鸿泰置业有限公司开发的中信净月山小区68幢1单元102房，建筑面积为269.5平方米，另赠送地下室面积为150平方米，长春中信鸿泰置业有限公司聘请中信物业根据物业管理服务合同对物业进行物业管理服务。2011年1月5日长春中信鸿泰置业有限公司和中信物业签订《前期物业服务合同》，约定了物业服务内容和服务标准，其中净月山物业的收费标准为5.55元/平方米/月。2012年4月6日刘丽君（甲方）和中信物业（乙方）签订《中信净月山前期物业管理服务协议》，协议中约定了净月山小区物业费收费标准为5.55元/平方米/月（含地下室面积），车位服务标准为80元/个/月。乙方向甲方收取物业费，计费面积按与发展商签订的《商品房买卖合同》中注明的建筑面积与地下室赠送面积之和计算。甲方缴纳物业管理服务费从建设单位发出《入伙通知书》约定交付之日起计算，约定日期15日内无特殊情况未接收房屋的视为自动接收。管理费按年或季度交纳。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按千分之一收取滞纳金，或中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用。中信物业的服务内容包括：房屋共有部位的维护和管理、房屋共有设施设备及其运行的维护和管理、公共绿地、花木等的养护与管理、协助公安部门维护本物业区的公共秩序、每天24小时全天候安全监控与巡逻、交通秩序与车辆停放的管理。原审法院另查明：刘丽君主张中信物业物业服务存在质量问题，例如房屋破损，未达到完好、整洁；公共道路、部分墙体破损，没有进行维修保养；环境脏乱差；道路两侧无草坪、土壤裸露；园区内行车线路没有标志；物业管理账目不透明；业主擅自私占道路和绿地等，中信物业称发现房屋破损和墙体破落，物业会及时进行修补；2017年夏季进行了草坪补植；车主占用车道，物业一经发现会立即清理。原审法院认为，《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违法相关的法律和政策，协议成立并生效。刘丽君与中信物业之间形成物业管理关系。刘丽君作为业主，接受了中信物业提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费。因合同约定地下室的收费标准为5.55元/平方米/月，现中信物业主张按2.5元/平方米/月收取，原审法院予以支持，故刘丽君从2015年1月1日至2017年8月31日应当缴纳的物业费数额为64983.2元（5.55元/平方米/月*269.5平方米*32个月+2.5元/平方米/月*150平方米*32个月+80元/个/月*2个车位*32个月），因中信物业主张物业费数额为64944.24元，故对中信物业的主张，原审法院予以支持。关于中信物业主张的滞纳金，根据刘丽君居住园区物业服务质量的实际情况，中信物业亦存在未完全按照合同约定进行物业服务的瑕疵，结合本案具体情况，对中信物业的该项请求不予支持。关于刘丽君提出的降低物业费收取标准的反诉，经查，此反诉不具有独立性和对抗性，其作为答辩或反驳更为适宜。关于刘丽君提出中信物业提供的物业服务不符合约定进而应当降低物业费收费标准的主张，因《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》上明确约定了物业费的收费标准，刘丽君作为完全民事行为能力人亦在《前期物业管理服务协议》上签字，并接受了中信物业提供的物业服务，原审法院亦在中信物业主张的违约金上进行了减免，故对刘丽君的此项请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决：一、刘丽君于判决生效后十日内向中信物业支付2015年1月1日起至2017年8月31日期间的物业费共计人民币64944.24元；二、驳回中信物业的其他诉讼请求。三、驳回刘丽君的反诉。案件受理费1868元,减半收取934元由刘丽君负担712元，由中信物业负担222元；反诉案件受理费374元退还给刘丽君。宣判后，刘丽君不服，向本院提起上诉。其上诉请求：1.撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初1375号民事判决书，依法改判，保护刘丽君的原审反诉请求，驳回中信物业的其他诉讼请求；2.一、二审案件受理费由中信物业负担。事实及理由：1.一审法院认定刘丽君按《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准支付物业费64983.2元，没有事实及法律依据；2.中信物业实际提供的物业服务中有六类未达到约定的质量标准，有多项约定的服务未实际提供，亦未能履行关于对众多业主违反物业管理制度的行为进行制止及进行诉讼的承诺，构成严重违约，但一审法院仅认定为服务瑕疵，没有认定为违约，是认定事实错误；3.一审法院认定刘丽君要求中信物业承担违约责任、减少物业费的请求不具有独立性，认定事实及适用法律错误；4.中信物业的严重违约行为，导致本小区房屋价值贬损，未正常提供服务，导致本园区住户拒交物业费。综上，一审法院没有查明事实，认定刘丽君应按照中信物业完全履行义务和承诺的情况支付物业费，没有保护刘丽君的反诉请求，是认定事实及适用法律错误，请二审法院依法改判。中信物业答辩称，请求维持原判。本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，刘丽君对于依据物业服务合同计算的物业服务费数额应为64944.24元无异议。本院认为：一、关于刘丽君应否向中信物业支付物业服务费64944.24元的问题。刘丽君在原审中提供视频资料及照片，主张中信物业存在多项物业服务不达标的情形，应按3元/平方米收取物业服务费。但刘丽君提供的此类证据仅能证明拍摄的当时案涉小区存在的物业服务问题，而物业服务是持续性的过程，亦是不断出现需要服务的内容与进行有效服务的交替发展的过程，不能因某一时刻或某一时间段没有达到合同约定的标准就否认物业公司在合同期限内提供的全部相关物业服务。且原审中中信物业也提供了补种草坪、行政部门进行行政执法的照片，以及24小时巡逻、巡查签到表等证据证明中信物业一直在积极履行物业服务合同中约定的相关服务内容，故刘丽君提供的证据不足以证明物业服务整体持续存在不达标的状态，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，刘丽君就此主张减免部分物业服务费，本院不予支持。由于刘丽君对于原审认定的物业服务费数额无异议，在此不再赘述，刘丽君应全额向中信物业支付物业服务费64944.24元。二、关于刘丽君原审中提出的诉讼请求是否构成反诉的问题。刘丽君原审中提出物业服务不达标，应酌减物业费，系刘丽君在诉讼程序中行使减价权的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定，没有规定的，参照买卖合同的有关规定”及《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第四十四条第一款：“买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩”之规定，刘丽君主张的减价权作为一种形成权，在符合减价的条件下，只要减价意思表示到达中信物业就产生减价的法律效果，在中信物业要求支付物业费的诉讼中，刘丽君的减价主张是中信物业主张物业费请求权在刘丽君行使减价权范围内已经消灭的事实抗辩，并非独立的权利行使。从法律效果来看，将刘丽君的减价主张作为抗辩对待与要求其提起反诉的实体法律效果基本一致，但作为反诉主张，需要特定的受理条件，且当事人需要另行缴纳诉讼费用，原审法院出于保护刘丽君诉讼权利的目的，将其诉讼主张定义为减价抗辩更符合事实及相关法律规定，此种做法并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1798元，由上诉人刘丽君负担。本判决为终审判决。审 判 长  谷娟代理审判员  闫冬代理审判员  时秋二〇一八年四月二十三日书 记 员  苏展