湖北省广水市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1381民初862号
原告张祖菊。
诉讼代表人高华。
诉讼代表人李义。
诉讼代表人张明宏。
诉讼代表人李德寿。
诉讼代表人胡军。
委托代理人乐志略（代理权限一般代理）。
委托代理人杨曼（代理权限一般代理）。
被告武汉佰特物业管理有限公司（原名称武汉市昌神物业管理有限公司），住所地武汉市××桥路××号。
法定代表人梅青。
委托代理人方喜昌（代理权限：应诉，答辩，参加庭审活动，代收法律文书等特别授权）。
被告武汉昌神房地产开发有限公司，住所地武汉市××桥路××单元××室。
法定代表人方喜昌，执行董事兼总。
原告张祖菊与被告武汉市佰特物业管理有限公司（以下简称“佰特物业公司”）、被告武汉昌神房地产开发有限公司（以下简称“昌神房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员周厚新、李明珍和沈探林组成合议庭，书记员汪晓曲担任庭审记录，于2016年5月24日公开开庭进行了审理，原告张祖菊的诉讼代表人张祖菊、李义、李德寿及诉讼代理人乐志略、杨曼和佰特物业公司的委托代理人方喜昌、昌神房地产公司的法定代表人方喜昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张祖菊诉称，原告张祖菊系佰特广场三楼B8号商铺房屋的业主，2011年10月12日与佰特物业公司签订了物业租赁合同，由原告张祖菊将位于广水市应山街道办事处永阳大道1号的佰特广场三楼B8号商铺出租给佰特物业公司，租金按时段、约定的标准给付，租赁期限为2012年1月1日至2023年9月30日等。上述租赁合同租金的履行，昌神房地产公司为佰特物业公司承担保证责任。
自2015年7月1日起至2016年6月30日，佰特物业公司欠付张祖菊商铺租赁费3157.5元及约定的违约金，经张祖菊多次催要无果。为维护张祖菊的合法权益，根据法律规定，要求人民法院依法判决。
原告张祖菊为支持自已的诉讼请求和陈述的事实，向本院提交了以下证据：
证据1，张祖菊的居民身份证复印件。证明内容：张祖菊的身份信息及诉讼主体资格适格。
证据2，佰特物业公司、昌神房地产公司出具的变更租赁合同仲裁条款《声明》。证明内容：张祖菊的部分物业租赁合同约定的合同履行争议解决方式为提交武汉仲裁委员会仲裁，佰特物业公司和昌神房地产公司同意变更为诉讼方式解决，因此，人民法院对原约定仲裁解决争议的合同具有司法管辖权。
证据3，物业租赁合同、房屋所有权证等复印件。证明内容：张祖菊将自己所有的位于广水市应山街道办事处佰特购物广场的商铺于2012年1月1日至2023年9月30日出租给佰特物业公司的事实，昌神房地产公司对的租赁合同承担连带担保责任；约定了租赁期限、租金支付标准和方式及总金额，出租方、承租方和担保方的权利义务等内容；佰特物业公司逾期向张祖菊支付租金，每逾期一日，应按约定的年租金额的万分之三向张祖菊支付违约金。
被告佰特物业公司辩称，欠大家的租金，我公司肯定按合同支付，现在公司有困难，我们公司认帐，请大家理解。
被告佰特物业公司没有向本院提交证据。
被告昌神房地产公司辩称，我公司为佰特物业公司的租赁合同提供了担保，物业公司现在不能及时履行合同，我公司一定会承担法律责任，不会赖账，只是可能在付款时间上稍晚一点，因为现在经济形式不好，请大家表示理解。
被告昌神房地产公司没有向本院提交证据。
被告佰特物业公司、昌神房地产公司对原告张祖菊提交的证据无异议，本院依法予以认定。
结合本案中当事人的陈述、举证、质证和本院对证据的认定，确认本案的事实如下：2011年10月12日，位于广水市佰特购物广场三楼B8号商铺的业主张祖菊（甲方）与佰特物业公司（乙方）、昌神房地产公司（丙方）签订《物业租赁合同》，约定：出租物业位于广水市永阳大道与三环路交汇处的百特广场内的产权式商铺，商铺区位为三楼B8号商铺，产权建筑面积均为9.99平方米，租赁期限为2012年1月1日至2023年9月30日；双方约定商铺物业的现值均为42098元，租金标准为商铺物业现值乘租金比例，2015年12月30日以前为7%（2947元）、2016年1月1日至2019年12月30日为8%（3368元）等；每季最后五日内，乙方以双方认可的方式向甲方支付当月租金；租赁期限内无论中百仓储公司经营是否盈亏，甲方均有权按约定的时间和标准向乙方收取租金，不得向中百仓储公司索取租金，甲方不得干扰乙方对物业的统一经营和管理，无权单方解除合同；租赁期限内，无论中百仓储公司经营是否盈亏，乙方均有责任和义务按照约定的时间和标准向甲方支付租金，商铺的物业管理、设备维护费用由乙方承担，乙方在租赁甲方物业经营过程中，有其他使用者，或者中百仓储公司不再租赁，乙方可另行出租给第三方或者自主经营，且无需甲方另行同意，直至租赁期满；在乙方正常支付租金的前提下，甲方违反本合同约定，乙方有权扣除本年度租金的50%作为违约金，并追究其他相关责任；甲方擅自解除本合同，甲方应向乙方支付总租金40%的违约金，并赔偿乙方经济损失；乙方无正当理由未按协议约定向甲方支付租金，每逾期一日按本年度约定租金的万分之三向甲方支付违约金；若乙方未按本协议约定支付甲方租金，对未支付部分租金，甲方有权请求丙方承担一般保证责任，并支付乙方未支付给甲方的租金；本合同如发生纠纷，甲、乙、丙三方应友好协商解决，协商不成，提交武汉仲裁委员会裁决等。上述合同签订后，张祖菊向佰特物业公司交付了商铺，佰特物业公司将上述商铺承租给中百仓储随州购物广场有限公司广水店使用。嗣后，佰特物业公司按约定支付租金，但自2015年7月1日起至今，佰特物业公司没有向张祖菊支付租金。依据张祖菊与佰特物业公司、昌神房地产公司之间签订的《物业租赁合同》计算，2015年7月1日至2016年6月30日止的经营用房租金金额为3157.5元。
另查明，2016年1月22日，佰特物业公司、昌神房地产公司出具声明，在广水市出售、租赁商铺、酒店客房、商品房期间，我公司与业主签订的合同约定，在合同履行中发生的争议、纠纷，由当事人协商解决，协商不成的，提交武汉仲裁委员会裁决；现郑重声明，与我公司签订合同的业主，若要以通过合同约定以外的其他方式（包括提起诉讼）解决合同履行过程中发生的争议、纠纷，我公司没有异议。
佰特物业公司的原名称为武汉市昌神物业管理有限公司。
本院认为，本案系出租人张祖菊将自己所有的经营用房提供给承租人佰特物业公司使用，承租人定期给付约定数额的租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的合同，当事人对该租赁行为进行了书面约定，且租赁期限不超过二十年，为定期租赁行为，故本案主合同为房屋租赁合同；各方当事人还约定，昌神房地产公司在佰特物业公司不履行合同义务时，由其对出租人张祖菊承担一般保证责任，为保证合同，是上述房屋租赁合同的从合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”佰特物业公司自2015年7月1日后至今，没有按合同的约定向张祖菊支付合同约定的经营用房租金，因此，张祖菊要求佰特物业公司给付至2016年6月30日的经营用房租金3157.5元、支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。同时，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故，佰特物业公司、昌神房地产公司应依法承担继续履行合同的法律责任。
《中华人民共和国担保法》第十七条第一、二款规定，“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。”因昌神房地产公司对本案房屋租赁合同的履行承担一般保证责任，因此，在佰特物业公司没有履行给付张祖菊经营用房租金的情形下，昌神房地产公司应对张祖菊承担一般保证责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：
一，被告武汉佰特物业管理有限公司给付原告张祖菊至2016年6月30日的经营用房租金3157.5元、支付违约金（自2015年10月1日按年租金额3157.5元，依日万分之三计算至本判决生效确定的履行之日止）。
二，被告武汉昌神房地产开发有限公司对上述第一项承担一般保证责任。
三、原告张祖菊与被告武汉佰特物业管理有限公司、被告武汉昌神房地产开发有限公司之间签订的《物业租赁合同》继续履行。
上述确定的履行义务于本判决生效之日起十日内履行，款汇本院结算帐户（户名广水市人民法院，帐号82×××59，开户行湖北广水农村商业银行北郊支行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告武汉佰特物业管理有限公司、武汉昌神房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费50元，收款单位随州市中级人民法院，开户银行中国农业银行随州市分行开发区支行，账号17×××90。上诉人在提交上诉状时未预交诉讼费的，应在接到人民法院预交案件受理费用通知后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不申请缓交的，或者申请司法救助未获批准，按自动撤回上诉处理。
审判长 周厚新
审判员 李明珍
审判员 沈探林
二〇一六年六月二十七日
书记员 汪晓曲