浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0902民初340号原告：浙江烟草投资管理有限责任公司舟山分公司，住所地舟山市定海区临城街道定沈路616号6楼，统一社会信用代码91330900689125857D。法定代表人：张燕波，经理。委托诉讼代理人：何易，北京大成（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琨，北京大成（舟山）律师事务所律师。被告：周高嵩，男，1984年3月22日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：邵其，北京上泽广霁（舟山）律师事务所律师。原告浙江烟草投资管理有限责任公司舟山分公司诉被告周高嵩房屋租赁合同纠�一案，本院于2017年1月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何易、周琨、被告委托诉讼代理人邵其到庭参加了诉讼，经双方当事人申请，本院院长批准，本院依法继续适用简易程序审理一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年10月26日签订的《房屋租赁合同》；2.被告在房屋租赁合同解除日后十日内向原告腾退座落于舟山市定海区的承租房屋；3.被告向原告缴付的300000元履约保证金归原告所有；4.被告自合同解除日起至判决腾退日止按1112元/日向原告支付房屋占用费；被告逾期腾退的，按2224元/日支付逾期腾退房屋占用费（被告已交付的年租金406000元超过解除日前租期租金的，超过部分可抵减合同解除日后的房屋占用费）。事实和理由：原告系舟山市定海�房屋所有权人。2016年9月22日，原告委托舟山市华力拍卖有限责任公司发布租赁权拍卖公告，明确招租业态为不得经营餐饮业、住宿业、娱乐业（含茶室、棋牌、OK厅、舞厅等）。同年9月29日，被告参与竞买登记，同年9月30日以第一年租金406000元、五年租金2155509元拍得房屋五年租赁权。2016年10月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签署了《房屋租赁合同》约定：租赁期限五年，自2016年10月27日起至2021年10月26日止，租金按年支付，乙方应在合同签订之日起三个工作日内向甲方一次性付清第一年租金。以后每年租金均比上年递增3%且提前1个月付清当年租金。第一年租金为406000元。签订本合同时，乙方应向甲方支付履约保证金300000元，甲方明确要求乙方不得将该房屋用于经营餐饮业、住宿业、娱乐业（含茶室、棋牌、OK厅、舞厅等）。乙方不得使用明火及私自开通管道煤气，自觉配备与经营业态相匹配的消防设施设备，若乙方违反该条款及乙方未事先征得甲方书面同意改变房屋用途，经要求未整改的，或用于抵押等用途的，视为根本违约，履约保证金归甲方，造成的损失由乙方负责赔偿。合同终止或者解除后，乙方不按时腾退房屋的，甲方有权从履约保证金中按日扣取占用费、每日占用费为当年日租金的两倍。被告装修期间，原告发现被告违反了合同约定房屋经营业态和不得使用明火及私自开通管道煤气的房屋安全条款，原告于2016年11月9日向被告发函要求被告整改，但被告未整改，且完全改变房屋租赁用途，故原告诉至法院。被告辩称，对原告陈述的招租过程无异议，但对被告提出的以下几点有异议：1.被告未收到整改函件，现被告已将承租房屋用于开办培训学校，符合合同约定的办公用途�2.被告在租得上述房产之后将租赁之前就已存在的厨房内部承包给案外人裴仁树，被告在内部承包协议明确要求裴仁树按原告陈述的业态要求使用该厨房，案外人裴仁树在使用厨房时也未使用明火及开通煤气管道。3.即便案外人裴仁树违反内部承包协议，相应的法律后果不应由被告承担，因被告本身没有违约，且原被告之间订立的合同所载明的视为根本违约的条款不符合合同法的规定，故请求法庭驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：舟山市定海区房屋为原告所有，2016年9月22日，原告委托舟山市华力拍卖有限责任公司将定海区新桥路138号房屋五年租赁权进行拍卖，明确要求租赁房屋不得经营餐饮业、住宿业、娱乐业（含茶室、棋牌、OK厅、舞厅等），其他经营项目须经委托人确认后方可报名，且确认后不得更改。2016年10月26日�原被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将位于舟山市定海区房屋出租给被告，建筑面积为1149.21平方米，如实际面积与上述面积有差异的，以实际面积为准。原告明确要求被告不得将房屋用于经营餐饮业、住宿业、娱乐业（含茶室、棋牌、OK厅、舞厅等）。被告向原告承诺租赁房屋仅作为办公，不用于原告禁止的经营业态。租赁期限5年，自2016年10月27日至2021年10月26日。租金按年支付，被告在合同签订之日起三个工作日内向原告一次性付清第一年租金。以后每年租金均比上年递增3%且提前1个月付清当年租金。原告向被告提供租赁费发票。第一年租金406000元。签订合同之日，被告应向原告支付300000元履约保证金。在本合同履行过程中产生的应由被告承担的费用、补偿、欠缴租金等一切损失，原告均有权从履约保证金中予以抵扣，不足部分被告应另行承担。第九条�（三）项：被告不得使用明火及私自开通管道煤气，自觉配备与经营业态相匹配的消防设施设备。不得私自改变房屋结构或拆除房屋墙体，造成与邻近物业安全边界不清。第十三条第（二）项：若被告未事先征得原告书面同意改变房屋用途，经要求未整改的，或用于抵押等用途的，原告有权单方解除合同，并收回该房屋。第十四条第（一）项：被告应在合同期满终止或解除后十日内返还房屋，第（四）项：如因被告原因提前解除合同的，被告改建或者装修投入部分均归原告所有。被告违反第九条第（三）项及第十三条第（二）项约定，视为根本违约，履约保证金归原告，造成的损失由被告负责赔偿。合同期满终止或解除后，被告不按时腾退房屋返还给原告的，原告有权从履约保证金中按日扣取占用费、每日占用费为当年日租金的两倍。同时，被告未搬离的房内设施设备、摆设、物件等动产，原告有权处理并要求被告承担相关费用。原被告双方向对方联系方式以挂号信、快递方式邮寄，向对方联系电话传真相关通知、文书的，视为送达对方。双方若发生争议，应友好协商解决，协商不成的，向房屋所在地的人民法院提起诉讼。原告向被告收取了2016年10月27日起的第一年租金406000元，履约保证金300000元。另查明，案涉舟山市定海区房屋为舟山市定海鑫融大酒店的经营地址，该酒店系个体工商户，经营者系邬善军。2017年1月20日，舟山市定海鑫融大酒店以该酒店的名义在舟山市蓝焰燃气有限公司定海销售分公司开通了管道煤气。原告诉至法院后，本院依法向被告送达了起诉书等诉讼材料，�告于2017年2月16日签收。上述经审理查明的事实，有原告提供的1.房产证、租赁权拍卖公告、竞买登记表、拍卖成交确认书、房屋租赁合同，2.提醒通知书、责令整改通知书、挂号信函收据，3.照片打印件，4.点菜单、增值税专用发票予以证明。被告经质证，对证据1.3的真实性予以认可，对证据2的真实性不予认可，且被告未收到函件。对于证据4，因该证据系原告当庭提供，被告要求庭后发表质证意见，但被告在法律规定的期限内未提交质证意见。原告庭后提供了5.煤气管道照片的打印件、舟山市蓝焰燃气有限公司定海销售分公司出具的用户开户及用气详情清单，6.水电费交款凭证及收据，7.被告张贴公告的照片打印件、信访材料，被告未在规定的时间内发表质证意见。被告为证明其辩称，提供了1.合作经营协议书、登记证书、办学许可证，2.培训学校照片打印件，3.厨房内部承包协议，4.舟山市职业资格培训办班审核表，原告经质证，对证据2的真实性无异议，对证据1.3.4的真实性均不认可。本院认证如下：1.对原告提供的证据1.3的真实性予以确认，证据2，被告对其真实性持有异议，原告也未能举证证明签收人与被告的关系，故对该证据的真实性，本院不予认可，证据4，被告逾期未质证，视为放弃质证的权利，本院认证认为，对原告提供的增值税专用发票的真实性予以确认，点菜单系手工制作，无法体现与被告的联系，本院对其真实性不予认定。对原告庭后提供的证据5-7，因被告逾期未发表质证意见，视为放弃质证的权利。本院认证认为，证据5-7能够相�印证，故本院对该部分证据的真实性予以确认。2.对被告提供的证据2的真实性，原告未持异议，本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的登记证书、办学许可证，本院经核实，确认其真实性。对合作经营协议书、厨房内部承包协议、舟山市职业资格培训办班审核表，因涉及到案外人的利益，本院对该证据不予采用。本院认为，原告提供的《房屋租赁合同》表明原告浙江烟草投资管理有限责任公司舟山分公司和被告周高嵩存在租赁关系，该租赁关系系双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。本案舟山市定海区号房屋系被告承租，原告按约交付了租赁房屋，履行了合同义务，被告也应按照合同约定的用途使用租赁房屋。但本案的证据表明，被告承租后，案涉房屋由舟山市定海鑫融大酒店对外经营，涉案房屋的水电费也由该酒店支付，而该酒店也以自己的名义在舟山市蓝焰燃气有限公司定海销售分公司开户且支付煤气费用，上述行为视为被告违反了合同的约定，构成根本违约，原告要求解除合同的诉请，符合合同的约定，本院予以支持，但原告要求解除合同应通知被告，根据原告提供的现有证据不能证明原告已经履行了合同解除通知的义务，原告诉至法院，被告收到法院送达的起诉书的时间，应视为原告解除合同的通知到达被告，即双方的合同于2017年2月16日解除。合同解除后，被告应向原告腾退租赁房屋，原告也应给予被告一定的合理期限，故原告要求被告在合同解除之日起十日内腾退该房屋，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。被告逾期腾退的，应向原告支付占有使用费，原告要求被告支付自合同解除之日起至判决腾退之日止按照1112元/日向原告支付房屋占用费，符合双方的约定，本院予以支持。经计算，被告自2016年10月27日至2017年2月16日应承担房屋租金125693.15元，并应向原告支付自2017年2月17日起至2017年2月26日止的房屋占有使用费11120元。因被告已向原告支付了年租金406000元，上述房屋租金125693.15元和房屋占有使用费11120元应优先在年租金406000元中予以抵扣，故至2017年2月26日，年租金尚结余269186.85元。原告要求被告按每日2224元的标准支付逾期腾退房屋期间的占有使用费的行为，系双方对违约责任的约定，该约定系原被告双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。鉴于被告已向原告缴纳了一年租金，上述费用可在已经缴纳的租金中先予冲抵，不足部分由被告继续支付。原告另主张被告交付的300000元履约保证金归原告所有的诉请，在原被告双方已约定合同解除后的合理期限被告应腾退房屋，逾期腾退的房屋占有使用费按照每日租金的两倍计算的违约责任后，原告又要求被告承担300000元的违约责任，该违约责任的标准过高，在被告要求减少违约金的情况下，本院综合租赁期限、租金标准及被告的违约情形，酌情确定该履约保证金300000元中的100000元归原告所有，其余200000元也可冲抵本案中被告应承担的其他义务。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告浙江烟草投资管理有限责任公司舟山分公司与被告周高嵩于2016年10月26日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月16日解除；二、被告周高嵩于合同解除之日起十日内向原告浙江烟草投资管理有限责任公司舟山分公司腾退位舟山市定海区号的房屋；三、被告周高嵩在本判决生效之日向原告浙江烟草投资管理有限责任公司舟山分公司支付违约金100000元（该款在被告已支付的履约保证金300000元中予以抵扣）；四、被告周高嵩在本判决生效之日内向原告支付自2016年10月27日起至2017年2月16日止的房屋租金125693.15元及自2017年2月17日起至2017年2月26日止按照1112元/日计算的房屋占有使用费11120元，并应向原告支付自2017年2月27日起至实际腾退之日止按照2224元/日计算的房屋占有使用费（上述款项在被告已付给原告的年租金406000元及200000�履约保证金中先予冲抵，不足部分由被告继续支付至房屋腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告周高嵩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。代理审判员 易 茜二〇一七年四月二十五日书 记 员 侯微波