浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初7234号
原告：嘉兴市秀洲区交通建设投资有限责任公司。住所地：浙江省嘉兴市亚夏路***号***室。
法定代表人：郭荣根，董事长。
委托代理人：钱益波、王宁，浙江子城律师事务所律师。
被告：周凤君，男，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。
被告：李有福，男，1980年11月18日出生，汉族，住黑龙江省桦南县。
原告嘉兴市秀洲区交通建设投资有限责任公司（以下简称秀洲交投公司）因与被告周凤君、被告李有福房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱益波、王宁以及被告李有福到庭参加诉讼，被告周凤君经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秀洲交投公司起诉称，2015年7月6日，原告与被告周凤君双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告周凤君向原告承租位于嘉兴市底层营业用房一间，面积为72.6平方米，租赁期限自2015年8月15日期至2018年8月14日止。租金第一年为人民币72100元，第二年起租金每年在上一年的基础上递增5%，水电费等由被告周凤君承担，被告周凤君逾期支付租金及其他费用的没逾期一天应按欠付金额的千分之一向原告支付逾期付款违约金。被告李有福向原告出具了承诺书，自愿对租赁合同内的付款义务承担连带偿还责任。租赁合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。合同签订后，被告周凤君一直未能及时支付租金。经原告核算，被告周凤君支付的租金仅截止到2016年4月15之后的租金49268元及水电费。经原告多次催讨，被告周凤君仍拒不支付。为维护原告权益，故诉请判令：1、解除原告与被告周凤君之间的租赁合同，被告周凤君将房屋腾退后交还原告；2、被告周凤君向原告支付拖欠的房屋租金49268元（租金暂计至2016年12月15日，请求判决至房屋实际腾退之日止），违约金14934元（自2015年7月12日起，以24033元为基数按照每天千分之一暂计算至2016年12月1日；自2016年7月30日起，以25235元为基数按照每天千分之一暂计算至2016年12月1日。请求判决至款项实际付清之日止）3、水电费按被告实际使用量计算支付；4、被告李有福对被告周凤君的付款义务承担连带还款责任；根据庭审查明情况，原告增加诉讼请求要求被告周凤君和被告李有福腾退涉案租赁房屋。后原告明确上述诉讼请求的第2项内容为合同解除前支付租金，合同解除后参照合同约定租金支付房屋占用使用费.
被告周凤君未作答辩。
被告李有福答辩称，原告诉称事实属实，之前这个房子是被告周凤君在使用，2017年1月开始由被告李有福实际使用和管理，周凤君和李有福之间并未签订任何协议。前不久被告李有福交过19000元房租给原告，被告李有福希望调解，希望原告给予时间处理之前的欠款，让被告李有福继续使用租赁房屋。
针对自己的诉讼主张，原告秀洲交投公司提供了下列证据：
1．房屋租赁合同一份，证明原告与被告周凤君签订了租赁房屋合同。
2．承诺书一份，证明被告李有福提供担保。
3．委托经营管理协议、授权委托书、秀洲政办发（2013）75号文件以及房产实物移交清单各1份，证明原告是适格的诉讼主体。
4.收缴通知一份，是2017年2月10日原告向涉案店铺承租户发送的收缴通知书，证明截止2016年12月12日，涉案店铺欠缴电费23109.7元，欠缴水费1904.4元。
被告周凤君未到庭质证，亦未提交证据。
被告李有福对原告提供的上述证据无异议，未向法庭提交证据。
经审核，本院对原告提供的证据的真实性、合法性以及关联性均予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2015年7月6日，原告与被告周凤君双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告周凤君向原告承租位于嘉兴市底层营业用房一间，面积为72.6平方米。租期三年，自2015年8月15日至2018年8月14日止。租金第一年为人民币72100元，第二年起租金每年在上一年的基础上递增5%。水费、电费等由被告周凤君承担。合同4.2、4.3条约定，租金按年支付，实行先付后用，第一年租金在拍租成交后5天内付清，第二年起，按本合同签订日期的对应日计算提前十五天支付；周凤君逾期支付租金及其他费用的，每逾期一天应按欠付金额的千分之一向原告支付逾期付款违约金。合同11.2条约定，租赁期内若周凤君欠付租金或水、电、煤气、电话等费用超过一个月，原告有权单方提前解除本合同。合同签订当天，被告李有福向原告出具了承诺书，自愿对周凤君的上述租赁合同内的付款义务承担连带偿还责任。租赁合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。合同签订后，被告周凤君一直未能及时支付租金。2017年2月10日，原告向涉案店铺即禾兴北路105号承租户发出收缴通知，告知“截止2016年12月12日，涉案店铺欠缴电费23109.7元，欠缴水费1904.4元，欠缴2016年4月16日至2017年2月15日期间房租63000元；欠缴2017年2月16日至2017年5月15日期间房租18900元。”经原告核算，被告周凤君支付的租金仅截止到2016年4月15日。之后未支付。2017年6月被告李有福代为支付过19000元租金。庭审原告和被告李有福确认截止至2017年7月31日，尚欠的房屋租金为77392.25元。
本院认为，原告和被告周凤君之间订立的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。依照合同约定，被告周凤君应于2015年7月11日前付清第一年度2015.8.15-2016.8.14期间租金72100元，应于2016年6月21日前付清第二年度2016.8.15-2017.8.14期间租金75705元。但涉案房屋的租金实际支付到2016年4月15日后未再支付，第一年度尚欠四个月租金24033.33元未付。至原告起诉时已拖欠租金时间长达半年以上，依据双方合同约定，原告有权单方解除房屋租赁合同，原告诉请解除合同，本院予以支持。考虑到本案具体情况，为便于计算，本院酌情确定房屋租赁合同的解除日为2017年7月31日。
涉案房屋租赁合同由被告周凤君和原告签订，无论被告周凤君后期是否实际使用涉案房屋，其均应根据合同相对性向原告承担承租人义务。在合同解除之前，被告周凤君应按照房屋租赁合同约定履行交付房租、水电费等费用的义务。具体费用计算如下：第一年度尚欠4个月租金24033.33元；第二年度计算至合同解除日2017年7月31日，扣除李有福代为支付的19000元租金，尚欠53550.625元；第一、二年度欠付租金（截止至2017年7月31日）共计77583.95元。原告自愿主张截止至2017年7月31日的欠付租金77392.25元，被告李有福认可，本院予以支持。原告确认已收取的10000元保证金可以抵扣，抵扣后欠付租金为67392.25元。关于逾期付款违约金，应相当于原告实际利息损失，被告周凤君理应支付，原告主张按照未付租金的日千分之一利率计算过高，本院酌情确定为人民银行同期同类贷款利率两倍计算。关于利息起算日，原告主张第一年度欠付租金利息起算日为2015年7月12日，第二年度欠付租金利息起算日为2016年7月30日，相较合同约定合理，本院予以确定。原告要求被告李有福对被告周凤君承担的上述款项支付义务承担连带责任，有被告李有福书面承诺书为证，本院予以支持。关于水电费，截止至2016年12月12日电费23109.7元及水费1904.4元有收缴通知书为证，被告李有福认可，本院予以支持。
合同解除后，被告周凤君作为承租人应负有交还原告租赁房屋的义务，被告李有福作为涉案租赁房屋的实际使用人，与原告和周凤君均未签订任何租赁协议，不应继续使用涉案房屋。合同解除后，两被告应及时腾退涉案房屋并交还给原告，同时继续使用涉案房屋的应参照合同约定标准支付原告房屋占用使用费。被告周凤君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃一审抗辩权，应自行承担由此带来的法律后果，本院依法可以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下:
一、原告嘉兴市秀洲区交通建设投资有限责任公司和被告周凤君2015年7月6日签订的房屋租赁合同于2017年7月31日解除；
二、被告周凤君、被告李有福于本判决生效后七日内腾退并向原告嘉兴市秀洲区交通建设投资有限责任公司交还租赁物嘉兴市底层营业用房（建筑面积72.6平方米）；
三、被告周凤君于本判决生效后七日内支付原告嘉兴市秀洲区交通建设投资有限责任公司截止至2017年7月31日的租金67392.25元（10000元保证金已抵扣）及房屋占有使用费（按合同约定租金标准，自2017年8月1日起计算至实际腾退完毕之日止）；
四、被告周凤君于本判决生效后七日内支付原告嘉兴市秀洲区交通建设投资有限责任公司电费23109.7元及水费1904.4元，共计水电费25014.1元；
五、被告周凤君于本判决生效后七日内支付原告嘉兴市秀洲区交通建设投资有限责任公司逾期付款违约金(按照中国人民银行同期同类贷款利率两倍分两段计算至判决确定的履行之日止，第一段以14033.33元为基数，2015年7月12日起算，第二段以53550.63元为基数，自2016年7月30日起算)；
六、被告李有福对被告周凤君承担的上述第三、四、五项付款义务承担连带清偿责任；
七、驳回原告嘉兴市秀洲区交通建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1405元，公告费460元，由被告周凤君、被告李有福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 余锦明
代理审判员 蒋 莉
人民陪审员 鲍 嘉
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 王雯琪
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。