广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5381民初447号
原告谭恒，男，1965年7月8日出生，汉族，罗定市人，住广东省罗定市。
原告李丽，女，1973年10月19日出生，汉族，罗定市人，住广东省罗定市。
被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。
法定代表人肖志均，总经理。
委托代理人卓伟寰，广东百誉律师事务所律师。
委托代理人邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。
原告谭恒、李丽诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月23日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告谭恒、李丽，被告创宇公司的委托代理人卓伟寰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2011年11月13日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的某花园X座X层X号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细的约定。原告按约定支付全部购房款646490元给被告，已按合同中的约定履行了付款义务。2011年11月6日，原告向被告支付了代办土地使用证、房产证契税及工本费28600元及按照被告要求提供了全部需要用于办理各项业务的相关证件资料。原告同意且委托被告代为办理房地产权证，原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。根据合同第十五条及附件四《合同补充协议》第四条的约定，被告应在买受人交齐款且办理收楼手续后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，（2015）云罗法民初字第324号民事判决书，对原告的收楼时间审定为2014年9月11日，因此，被告逾期办理房地产权证从2015年3月11日开始计算。因此，原告请求法院依法判决：1、被告立即为原告办理房产证；2、被告向原告支付逾期办理房地产权证从2015年3月11日至被告履行完毕（房产证办理完毕时）的违约金，截至起诉日2017年2月23日为人民币肆万陆仟贰佰捌拾捌元陆角捌分（2015年3月11日至2017年2月23日期间，按购房款的0.1‰标准即每日64.6490元，共716日的违约金46288.68元），并继续履行合同。3、被告承担本案诉讼费用。
被告创宇公司辩称：一、《不动产登记暂行条例》的出台导致办理《不动产登记证书》的程序出现变动。《不动产登记暂行条例》第十四条规定:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书;（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；…”罗定市房管局在《不动产登记暂行条例》出台后，要求被告补充提供第十六条第二款材料，在此之前，办理相关权属登记不要求提供授权委托书等材料。因此，本次纠纷产生是属于情势变更的原因。根据罗定市房管局要求，同时通过电话及邮寄书面通知的方式请原告前来签名办理授权委托书，但原告至今未履行办理相关授权委托书的义务。
二、被告逾期办证的违约行为是原告的过错导致，被告无需支付迟延办证的违约金。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。被告在知悉上述情况下，已经电话、邮寄书面通知、小区公示栏公示过原告前来办理委托手续，但原告置若罔闻，造成被告无法按要求提交办理权属的材料。从而认定迟延办证的原因在于原告，被告无责，因此，其过错责任应当由原告承担。要求被告承担上述责任显失公平。2、根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，被告已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书面授权委托书，并于2015年11月16日在某小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月7日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但原告至今未签署、提供书面授权委托书，导致我公司无法为原告办理房产证，因此责任在于原告。从本案可推知：原告明显是为自己的利益而不正当第阻止办证条件成就，因此，应当视为办证条件已成就。原告对自己的过错应当承担责任。3、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。在本案中，被告已经将数百户业主有关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在具备办证条件的情况下才会向提交人（即本案被告）开具回执。可见，被告在出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定的相关规定，是原告拒不提供委托办证的授权委托书的行为，而导致产权登记机关不接受办证材料。4、《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句但书后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知……”该条约定明确，被告代办房地产权证，必须由原告履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为止，原告仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。综上，至今不能办证的责任在于原告，要求被告承担办证迟延的违约责任于法无据，也与约定不符。
三、逾期办证违约金计算有误。如果贵院不认可被告的辩解，但原告的逾期办证违约金也是有误的。涉案房产自2014年4月28日完成竣工备案登记，此时商品房才符合交付条件，而原告于2016年1月8日才办理收楼手续，因此本案的逾期办证违约金应当自2016年1月8日后的180日，即2016年7月6日之后再进行计算，计至原告收到被告发出通知补交资料之日止。
四、诉讼费应当由原告自行承担。本案中，被告认为原告的诉讼请求不应当得到支持，对于其诉讼费用应该自行承担。
五、贵院的（2016）粤5381民初816号已经作出和该系列案同案例的判决结果，判决认定逾期交楼违约金应计至2014年4月28日商品房竣工备案之日，商品房竣工备案前未能按约定期限交房，属逾期交房。而商品房竣工备案且交付给业主使用之后，未能按约定期限办理房产权属登记，属逾期办证，但本系列案逾期办证是由于业主怠于履行，未按房管部门及被告书面要求提供书面授权委托书、唯一住房证明等必需资料，造成被告无法按要求提交办理权属登记的资料，过错在于原告，责任根本不在被告。
六、配合被告通知提供办理房产证必需资料的部分业主已经成功办理及领取了《不动产权证书》，故未配合提供办证必需资料的业主应就逾期办证承担违约责任。
七、超过商品房竣工备案180日未能办理房产证的，逾期办证违约金充其量只能从超过商品房竣工备案180日之次日起（商品房竣工备案后才交房的，则从交房180日后之次日起）计算至原告收到被告发出通知补交资料之日止。否则，原告一直不补交办证必需资料，被告则永远办不了权属证，难道被告要永远承担违约金？
综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约责任是原告本身造成的，请求法院予以驳回。
经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市罗城街道某住宅小区的房地产开发商。2011年11月13日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某住宅小区第X座X层X号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为646490元。第六条约定买受人必须在2011年11月6日前付清首期房款296490元给出卖人，剩余房款35万元须于2011年11月28日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。乙方未按甲方书面通知确定的时间和地点办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日起，视为该商品房已符合交房条件并已实际交付乙方，此后产生的一切费用（包含但不限于该物业管理费及公摊水电费用）及该商品房的全部风险责任由乙方承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……
合同签订后，原告按约定付清了购房款，并于2011年11月6日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用28600元。
另查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年9月11日，被告通过特快专递形式向原告邮寄了《收楼通知书》。2016年1月8日，原告办理了收楼手续，并缴交2014年9月至2016年4月的物业费用。因原告至今未领取房屋权属证书，原告认为被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2017年2月23日诉至本院，要求处理。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、收据、判决书，被告提供的竣工验收备案表等证据以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：被告是否存在逾期办证的违约行为？违约金应从何时起算？
本案中，被告于2011年11月6日已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，原告已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续，原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2011年11月13日已成立。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，被告须在商品房“交付”使用后的180日内为原告办妥房产证。《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。被告在涉案商品房符合交付条件后，于2014年9月11日书面通知了原告收楼，已履行了交付商品房的义务，原告虽未在合理的期限内办理房屋交接手续，但根据双方的约定应视为原告在2014年9月11日已接收了涉案商品房，即房屋的交付时间为2014年9月11日。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，还应为原告办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，其行为已构成违约。因此，被告须将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年9月11日至2015年3月10日期间）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（即2015年3月11日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。被告至今未能提供证据证实其已向房地产登记部门递交权属初始登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故原告要求被告为原告办理房产权属证书并支付从2015年3月11日起至办妥房产证之日止，每日按商品房总价款646490元的0.1‰的标准计算违约金的主张，合法有据，本院予以支持，其中计至2017年2月23日（共715天）的违约金为46224.04元。被告提出的抗辩意见，理据不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内向不动产登记管理部门提交相关产权登记资料，代原告谭恒、李丽申请办理房屋权属证书。
二、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年3月11日计至2017年2月23日止的逾期办证违约金46224.04元给原告谭恒、李丽；从2017年2月24日起的逾期办证违约金，每日按商品房总价款646490元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费478元（原告已预交），由被告云浮市创宇贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 梁梅燕
二〇一七年四月十日
书 记 员 陈绮雯