广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第2322号
原告：邓丽兰，住广州市越秀区。
委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。
被告：龚国强，住广州市越秀区。
被告：广州宏晖企业发展有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：谢广明，总经理。
被告：谢广明，广州市海珠区南华东路629号607房。
被告：钟桂明，住清远市清城区。
四被告共同委托代理人：李彪、王洁，分别系广东正大联合律师事务所律师、实习律师。
被告：李凤欣，住广州市越秀区。
第三人：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李俊夫。
原告邓丽兰诉被告龚国强、广州宏晖企业发展有限公司（以下简称“宏晖公司”)、谢广明、钟桂明、李凤欣及第三人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称“市房管局”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓丽兰的委托代理人陈太真，被告龚国强、宏晖公司、谢广明、钟桂明的共同委托代理人李彪、王洁到庭参加了诉讼，被告李凤欣、第三人市房管局经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓丽兰诉称：一、2010年以来，被告龚国强、宏晖公司通过广告、互联网向社会宣传具有欺诈性的承诺，宣传其位于天河区体育西路13之1、之2号商铺的地产项目“天河国际美妆中心”，并保证产权合法、投资回报等。2010年11月18日，原告与被告宏晖公司签订《天河国际美妆中心商铺认购书》；2010年11月26日，原告与被告宏晖公司签署《商铺买卖合同》，购买位于天河区体育西路13之1、之2号二楼203商铺，商铺价格为740000元，每平方米高达127147元。签署合同时，天河区体育西路13之1、之2号首层、二层、三层内部无任何建筑构造物，被告宏晖公司是通过图纸向原告标示购买标的。出卖人被告龚国强也未亲自签署合同，仅由被告宏晖公司签订并收取原告款项，原告采用现金或刷卡方式付款，凡刷卡支付的，款项均入被告宏晖公司账户，并由被告宏晖公司出具收据确认。迄今为止，原告已向被告宏晖公司支付了370000元，另付律师费1400元。因被告龚国强从未与任何商铺买受人接触，原告到广州市房地产交易中心及工商等部门查询，发现并无天河国际美妆中心，亦不存在化妆品高级批发市场一说。二、原告与被告龚国强、宏晖公司签订的《商铺买卖合同》属无效合同，被告龚国强、宏晖公司应共同返还原告所有已付款项及签约律师费。（1）被告龚国强在出售案涉商铺及签订《商铺买卖合同》时，未取得第三人市房管局向其核发的案涉商铺的房地产权证，不具有案涉商铺的合法产权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定权属有争议的、未依法登记领取权属证书的、有法律、行政法规规定禁止转让的其他情形的，房地产不得转让，故《商铺买卖合同》属无效合同；（2）案涉商铺未经广州市规划局建设规划及相关行政部门的监管允许，依法不具有交易的条件，被告龚国强、宏晖公司虚假宣传及提供有明显误导内容的合同格式条款即《商铺买卖合同》第二条“买受人所购的商铺（现铺）属框架结构，其房屋平面图经广州市房管部门批准，该商铺为本合同第一条规定的项目标的”，经查，第三人市房管局并不具有任何规划职能，被告龚国强、宏晖公司系为了获取不法利益，虚构、隐瞒事实，诱导原告签订合同以收取巨额款项的欺诈行为；（3）《房屋登记办法》第22条规定未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑不予登记，即禁止交易；（4）原告购买涉案商铺是为了购买具有建筑物物理形态、符合建筑物所有权的法律特征、规划商业使用功能、产权合法的商铺，但被告宏晖公司收取原告款项后，无法对等履行合同、交付相应商铺，被告龚国强、宏晖公司其实质是为了侵占包括原告在内的买受人的购房款而签订一系列合同，是以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同；（5）被告龚国强并未签署《商铺买卖合同》，而被告龚国强与被告宏晖公司的授权不合法，被告龚国强、李凤欣在案涉商铺未取得产权证明之前，仅通过公证委托方式授权阮少君出售天河区体育西路13号之1、之2商场，并未委托阮某出售案涉商铺，而其后阮少君通过公证委托方式授权被告宏晖公司出售体育西路13号之一、二商场的委托书，亦非案涉商铺。被告宏晖公司从未取得出售案涉商铺的合法授权，故其代为签订的《商铺买卖合同》应属无效，也无权代收房款。（6）案涉商铺的买卖依法应由取得房屋中介资格的房产经纪公司代理，被告宏晖公司并无房屋中介经营之行政许可，其代理行为违反法律规定，应确认为无效；（7）据了解，第三人市房管局并不接受原告与被告宏晖公司签订的《商铺买卖合同》作为办理案涉商铺交易过户手续的文件，即《商铺买卖合同》不具有合同履行的可能性，该合同是无效的。（8）被告宏晖公司在出售案涉商铺过程中，要求原告与其签订期限为两年的委托经营管理协议，约定被告宏晖公司有权出租、经营案涉商铺，但被告龚国强、宏晖公司从未出租或经营过案涉商铺。三、被告龚国强、谢广明作为被告宏晖公司股东，应对被告宏晖公司的债务承担连带的偿还责任。被告宏晖公司非法出售商铺期间，其股东为被告龚国强、谢广明，两人分别持有80%及20%的股份，被告龚国强、宏晖公司与原告签订的《商铺买卖合同》因违法交易的禁止性规定无效，被告宏晖公司的不法行为严重损害原告作为债权人的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，被告龚国强、谢广明滥用被告宏辉公司的法人独立地位及股东有限责任规避出售商铺获取巨额利益之后的责任承担，依法应对原告承担返还所有已付款项的连带责任。四、2012年4月10日，被告龚国强转让其持有的全部被告宏晖公司的股份予被告钟桂明，钟桂明亦应对被告宏晖公司的不法行为造成的债权人合法利益损失承担连带责任。（1）龚国强在被告宏晖公司履行商铺交付合同义务之前出让全部股权，系其操纵被告宏晖公司欺诈原告等商铺买受人巨额款项后故意逃避法律责任的交易行为；（2）钟桂明受让被告宏晖公司的股份，显示对价1600万元，但工商登记无财务凭证显示其向被告龚国强支付相应款项，双方股权交易不真实，双方有恶意串通，以助被告龚国强逃避法律责任的故意。五、被告李凤欣与被告龚国强系夫妻关系，案涉商铺是其夫妻共同财产，李凤欣伙同被告龚国强非法出售案涉商铺造成原告的巨额损失，依法应对原告的损失承担连带责任。六、未经建设规划、施工竣工备案的建筑物在使用功能、产权登记上均不具合法性，且涉案商铺不具有建筑物所有权特征，不具有界限明确的闭合范围及可独立使用的建筑物空间，第三人市房管局应依法审核案涉商铺的交易行为，其向被告龚国强核发产权证明的行政行为违法。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告龚国强、宏晖公司签订的《商铺买卖合同》无效；2、被告龚国强、宏晖公司共同退还原告370000元及利息（以370000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年12月22日起计至清偿之日止）；3、被告龚国强、宏晖公司共同赔偿原告签约律师费1400元；4、被告谢广明、钟桂明、李凤欣对上述款项的偿付承担连带责任；5、本案诉讼费由五被告承担。
被告龚国强、宏晖公司、谢广明、钟桂明某辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请法院依法驳回，理由如下：一、原告与被告龚国强、宏晖公司签订的《商铺买卖合同》合法有效，应受法律保护。（一）2010年11月26日，原告向被告龚国强购买位于广州市天河区体育西路13号之一、之二号二楼203铺（下称涉案商铺），被告龚国强为出卖人，被告宏晖公司为委托代理人及保证人，原告为买受人，各方签订了《商铺买卖合同》。被告龚国强已于2010年5月26日取得案涉商铺所在的天河区体育西路13-1、-2号二楼物业的《房地产权证》，后经被告龚国强申请分割，于2010年11月30日取得案涉商铺的《房地产权证》。2011年11月23日，被告龚国强与原告向房管部门申请将涉案商铺转移登记，但因原告未交齐剩余购房款和税费，故涉案商铺至今仍登记在被告龚国强名下。被告龚国强保留追究原告逾期支付购房款违约责任的权利。（二）被告龚国强将涉案商铺过户至原告名下属于转移登记，根据《房屋登记办法》第33条的规定，双方办理转移登记无需提交涉案商铺的规划许可文件。综上，被告龚国强、宏晖公司与原告签订的《商铺买卖合同》是双方协商一致的情况下签订的，不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形，应属合法有效，双方当事人均应依约履行，不得擅自变更或者解除。二、涉案商场分割属商业用房内部间隔调整，按《广州市城乡规划程序规定》第36条第一款“属于下列范围的建（构）筑物，建设单位或者个人可以免于申领建设工程规划许可证，但是应当根据市容环卫标准和相关主管部门的要求进行建设：（一）不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的建筑工程，但拆除重建的除外……”的规定，无需报规划部门申请规划许可。三、根据《中华人民共和国合同法》第15条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请，故原告所述的广告仅为要约邀请，双方权利、义务应以《商铺买卖合同》的约定为准。四、原告诉请被告谢广明、钟桂明承担连带责任没有法律依据和事实依据。根据《中华人民共和国公司法》第三条“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任”的规定，被告谢广明、钟桂明作为被告宏晖公司的股东，无需对被告宏晖公司的债务承担连带责任。原告称被告谢广明、钟桂明滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，应当对公司债务承担连带责任，但原告未提供任何证据予以证明，应由原告承担举证不能的法律后果。且本案属房屋买卖合同纠纷，原告起诉被告谢广明、钟桂明的理由不应在本案中审理。五、根据《商铺买卖合同》第十五条的约定，被告宏晖公司承担的是一般保证责任。六、根据合同相对性原则，原告诉请被告李凤欣承担连带责任没有合同依据和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告李凤欣未答辩。
第三人市房管局提交书面陈述意见：本案系原告与被告龚国强、宏晖公司、谢广明、钟桂明、李凤欣之间的商铺买卖合同纠纷，我局不是该商铺买卖合同的当事人，也未以任何形式参与涉案商铺的买卖，与原告不存在民事法律关系，而登记行为的合法与否不应由民事诉讼进行评判。故我局不是本案适格的诉讼主体，依法不应成为本案的第三人。
经审理查明：根据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》显示：广州市天河区体育西路13号之一，之二商场的产权人为龚国强，建筑面积为3561.98平方米，规划用途为商业，登记时间为2010年5月26日。
2010年5月26日，龚国强、李凤欣（委托人）出具《委托书》给案外人阮某（受委托人），并在广东省广州市广州公证处办理了委托公证手续，《委托书》内容为李凤欣与龚国强是夫妻关系，座落在天河区体育西路13号之一，之二6号商铺、之二商场及之二3楼是以龚国强的名义购买，依法属于龚国强、李凤欣共有财产，现委托受委托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：一、取得房产证后代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关文件；……五、有权收取所有售房款；……八、受委托人可独立办理上述事项；受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认，受委托人有转委托权，此委托书有效期从签署之日起至办妥委托事项等内容。2010年7月19日，案外人阮某（委托人）出具《委托书》给宏晖公司（受托人），并在广东省广州市广州公证处办理了委托公证手续，《委托书》内容为座落在广州市天河区体育西路13号之一、之二商场……均是以龚国强的名义登记产权，依法属于龚国强与李凤欣的共有财产，阮某是龚国强与李凤欣的受委托人，现阮某转委托宏晖公司作为委托人龚国强与李凤欣的合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、取得产权证后代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关文件等内容。
2010年11月18日，龚国强（出售方，龚国强的委托方为宏晖公司）与邓丽兰（认购方）签订《天河国际美妆中心商铺认购书》（以下简称《认购书》），约定：认购方认购广州市天河区体育西路13号之一、之二（天河国际美妆中心）二层203号铺位（即案涉商铺），建筑面积为11.1436平方米，套内建筑面积为5.82平方米；该物业用途为商业，于2013年8月31日前交付使用；该物业总价为994964元，认购方选择商业按揭付款方式认购该物业可享优惠认购价740000元；出售方已向认购方明示《商铺买卖合同》文本及法律规定应明示的其它文件、证书等资料，认购方确认已阅读并理解上述文件资料，且无异议，认购方对所认购该物业的状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；在买卖双方签订《商铺买卖合同》后，本《认购书》与《商铺买卖合同》对所认购物业均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购物业没有约定的内容，仍按本《认购书》的约定内容执行；该物业已被抵押，有关抵押事项按《商铺买卖合同》等内容。
2010年11月26日，邓丽兰（买受人）与龚国强（出卖人）、宏晖公司（龚国强的委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的案涉商铺为现铺；建筑面积共11.1436平方米，其中套内建筑面积5.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.3236平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为740000元（以套内面积单价计算127147.77元/平方米）；买受人以按揭付款方式支付房价款，2010年11月26日前支付全部房价款的30%（含定金）即222000元，2010年12月26日前支付全部房价款的20%即148000元，剩余房价款370000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号；出卖人应当于2011年9月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址（出卖人通讯地址为广州市天河区体育西路13号之一，之二首层；买受人通讯地址为广州市番禺区中华大道祈福水城花明径18座704室）进行传送；如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达；买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达;保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等内容。《商铺买卖合同》有两份附件，附件一为《房屋平面图》，附件二为《装修标准》。
2010年11月18日、11月26日、12月22日邓丽兰分别向龚国强支付了案涉商铺的定金20000元，首期款项202000元、二期款项148000元。另，邓丽兰主张其还向龚国强支付了签约律师费1400元，并向本院提交了一张由国某乙律师集团（广州）事务所出具的《收款收据》为证，龚国强以该签约律师费并非其收取为由不予确认。
2010年11月30日，广州市国土资源和房屋管理局以龚国强为权属人，以天河区体育西路13号之一，之二2203铺（即案涉商铺）为地址,共有情况为单独所有，核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。
2011年9月3日，邓丽兰签署《收楼确认书》，确认案涉商铺已符合《商铺买卖合同》约定的交楼条件，其已于该日办妥全部收楼手续。当天，邓丽兰还与宏晖公司签订了《“天河国际美妆中心”经营管理委托协议》，全权委托宏晖公司自邓丽兰签署案涉商铺《收楼确认书》之日起至2013年8月31日止，对案涉商铺进行经营及管理。
2013年8月12日，宏晖公司向邓丽兰邮寄《收楼通知书》（邮件单号：EW133446368CS，邮寄地址为邓丽兰预留在《商铺买卖合同》中的通讯地址即广州市番禺区中华大道祈福水城花明径18座704室），以案涉商铺已符合交付条件可以投入使用为由要求邓丽兰携带相关资料前往广州市天河区体育西路13号之一，之二的美妆中心办理相关收楼手续。邓丽兰确认收到《收楼通知书》。
邓丽兰为证明案涉商铺在出售时不具有合法产权、不具备交易条件还提供了如下证据：1、查询时间为2013年12月11日的《房地产登记簿查册表》，显示案涉商铺登记在龚国强名下的时间为2010年11月30日；2、（2010年8月6日B18版）的新闻报道（网页版，标题为“天河国际美妆中心开售”）、广告（载明“48万/间天河城旁双地铁产权铺王”“全球顶尖化妆品旗舰中央展厅”）、三层平面图（载明铺位号和位置）；3、案涉商铺所在商场外立面照片，显示该商场名称为“天河国际美妆中心”；4、广州市工商行政管理局天河分局出具的《市场名称查询证明》，载明“经检索，天河国际美妆中心市场名称尚未通过使用”。经质证，龚国强、宏晖公司、谢广明、钟桂明对上述证据的真实性予以确认，但认为上述证据不能证明邓丽兰的主张；龚国强在广州日报刊登案涉商铺所在商场的相关广告属要约邀请，双方的权利、义务应以《商铺买卖合同》的约定为准；“天河国际美妆中心”的名称是否通过使用并不影响《商铺买卖合同》的效力，未对案涉商铺的使用造成任何影响；案涉商铺现已符合合同交付条件。
本院经审查后认为本案《商铺买卖合同》不存在法律规定的无效情形，故向邓丽兰释明：本案《商铺买卖合同》应属合法有效，邓丽兰可变更其诉讼请求。但邓丽兰表示不变更诉讼请求。
本院认为：邓丽兰在本院向其释明本案《商铺买卖合同》应属合法有效后表示不变更诉讼请求，本院按其原诉讼请求进行审查处理。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
龚国强、宏晖公司均确认宏晖公司系接受龚国强的委托代为出售案涉商铺、收取房款等，且《商铺买卖合同》中亦已明确出卖人为龚国强，龚国强的委托代理人为宏晖公司，邓丽兰应当知晓龚国强、宏晖公司之间的代理关系，故《商铺买卖合同》系邓丽兰与龚国强之间就转让案涉商铺的权利义务的约定。龚国强于2010年5月26日便已取得案涉商铺所在商场即广州市天河区体育西路13号之一，之二商场的《房地产权证》，依法享有该房产的占有、使用、收益和处分的权利；且2010年11月30日龚国强亦取得了案涉商铺的《房地产权证》，享有案涉商铺的处分权；结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，邓丽兰以龚国强与宏晖企业之间的委托代理关系不合法，龚国强、宏晖企业无权处分案涉商铺等为由主张《商铺买卖合同》无效，无事实及法律依据，本院不予采纳。
又，邓丽兰称案涉商铺权属有争议，未依法登记领取权属证书，属《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的情形，龚国强、宏晖公司出售案涉商铺违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。但事实上市房管局已于2010年11月30日核发了案涉商铺的房地产权证，邓丽兰主张案涉商铺权属有争议，未依法登记领取权属证书显与事实不符；而关于邓丽兰主张案涉商铺未经规划消防验收等，根据《房屋登记办法》规定，第三人市房管局对案涉商铺予以登记的行为违法的问题，并不属本案民事诉讼审理的范围，本院不予审查。故邓丽兰以前述理由主张合同无效，依据不足，本院亦不予采纳。
另，龚国强与邓丽兰签订《商铺买卖合同》，邓丽兰作为买受人系为了取得案涉商铺的所有权，龚国强作为出卖人系为了取得案涉商铺的出卖价款，故在未有证据显示案涉商铺不具备客观的过户条件的情况下，邓丽兰称该《商铺买卖合同》的签订系以合法形式掩盖非法目的，缔约目的和内容非法，与事实不符；而邓丽兰主张案涉商铺不具有建筑物所有权特征，不具有界限明确的闭合范围及可独立使用的建筑物空间，本院认为，邓丽兰在签订《商铺买卖合同》已对案涉商铺的面积、位置及交付标准等情况进行了约定，案涉商铺业已取得了相应的权属证书，并附有具体位置的《房地产分户图》，邓丽兰有权要求龚国强依照合同约定的交付标准向其交付案涉商铺，但双方是否依约履行合同并不影响对《商铺买卖合同》效力的认定，故邓丽兰以此为由主张《商铺买卖合同》无效的依据不足，本院不予支持。
综上，本案《商铺买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，邓丽兰要求确认其与龚国强签订的该《商铺买卖合同》无效，本院依法不予支持。经本院释明后，邓丽兰仍坚持其诉讼请求，故对邓丽兰基于合同无效而提出的返还已付购房款及利息、赔偿律师费并要求谢广明、钟桂明、李凤欣承担连带责任等诉讼请求，本院均依法予以驳回。
李凤欣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，本院依法作缺席判决。
市房管局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告邓丽兰的全部诉讼请求。
本案受理费6870元，由原告邓丽兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 傅红亚
人民陪审员 龙国权
二〇一六年四月八日
书 记 员 蒲肖明
钟腾
本判决书已于2016年月日送达