河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0411民初1862号原告：孙红超，男，1976年10月4日出生。委托诉讼代理人：王东飞。被告：河南贵人居房地产开发集团有限公司，住所地：平顶山市湛河区亚兴路6号院南环路办事处办公楼三楼。统一社会信用代码：91410400798226171T。法定代表人：苏学义，董事长。委托诉讼代理人：张旭，河南春来律师事务所律师。原告孙红超与被告河南贵人居房地产开发集团有限公司（以下简称贵人居公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙红超及其委托诉讼代理人王东飞、被告贵人居公司的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红超向本院提出诉讼请求：1、判令解除孙红超与贵人居公司之间的房屋买卖合同；2、判令被告退还原告购房款502740元，赔偿原告损失502740元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年6月23日，孙红超出资502740元向贵人居公司购买位于遂平××××大道中段开发的“澜湾壹号”小区房屋两套，面积分别为84平方米和102.2平方米。贵人居公司向孙红超出具《澜湾壹号认购单》2份、收据3份。但贵人居公司一直未与孙红超签订正规商品房买卖合同，也不向孙红超交付房屋。后经查询，84平米房屋于2015年10月22日被法院查封，102.2平米房屋于2016年12月19日出售给他人并已办理预售登记。贵人居公司行为已构成根本违约。故提起诉讼。贵人居公司辩称，房屋认购单是商品房预约合同，不是正式的商品房买卖合同。孙红超未有证据证明正式商品房买卖合同未能签订的原因在贵人居公司。故，贵人居公司不应承担预约合同未能履行的法律后果。孙红超围绕其诉讼请求依法提交证据：证据1、认购单、收据，拟证明孙红超于2015年6月23日购买澜湾壹号6号楼2单元3层东室面积84平方米房屋一套；证据2、认购单1份、收据2份，拟证明孙红超于2015年6月23日购买澜湾壹号6号楼2单元12层西户面积102.2平方米房屋一套；证据3、遂平县房地产管理所证明一份，拟证明孙红超购买的84平方米房屋已被查封，102.2平方米房屋已被出售的事实。贵人居公司未有证据向本院提供，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以采信。对当事人有争议的证据，本院认定如下：贵人居公司认为孙红超提供证据2中的补款确认单是复印件且无公章，无法核实其真实性。本院认为，补款确认单虽系复印件，但与贵人居公司出具的2740元补款收据相一致，故对该份证据本院予以采信。证人乐某的证人证言，证明2013年左右孙红超经其介绍分三次将500000元投资到驻马店市三和投资有限公司，后贵人居公司以澜湾壹号房产抵债的事实。本院认为，贵人居公司对乐某的证言无异议，且乐某与孙红超无利害关系，故对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年左右孙红超经人介绍分三次将500000元投资到驻马店市三和投资有限公司。2015年6月23日，贵人居公司以其在驻马店房产抵偿上述债务，双方于2015年6月23日签订澜湾壹号认购单两份。两份认购单上显示：1、甲方（贵人居公司）、乙方（孙红超）；2、房屋位置分别为：6号楼2单元3层东室，面积84平方米和6号楼2单元12层西室，面积102.2平方米；3、房屋单价均为2700元/平方米；4、房屋认购金：6号楼2单元3层东室认购金为226800元、6号楼2单元12层西室认购金为273200元；5、付款方式为一次性付款。并约定：1、乙方承诺在签订选房后3日内（即2015年6月23日至2015年6月25日），根据双方约定的付款方式，缴纳所购房屋首付款或全部房款，并签订认购协议书，如逾期不缴纳约定房款或者签订认购协议书，甲方按乙方退房处理，乙方所缴纳的认购金甲方不再退还，乙方所认购房屋甲方可另行销售；2、双方签订认购协议书后，该认购单自动失效，乙方已付定金将转入应付款中；3、本选房单在双方约定的期间内，乙方认购房屋甲方不得另行出售，如发生乙方所认购房屋甲方另行出售，乙方可获得所付定金双倍。两份认购单上并有“抵中州”字样。2015年6月23日，贵人居公司与孙红超签订补款确认单：6号楼2单元12层西室补款2740元。同日，贵人居公司向孙红超出具三份收据分别显示：今收到孙红超购房款273200元、226800元、购房款2740元。订购单签订后，孙红超一直与贵人居公司联系协商签订认购协议书事宜，贵人居公司以各种理由推脱。2017年5月15日，遂平县房地产管理局向河南都林律师事务所出具证明一份：经查询，截止至2017年5月14日，澜湾壹号6号楼2单元3层东室于2015年10月22日办理查封登记；澜湾壹号6号楼2单元12层西室于2016年12月19日办理预售登记备案，户主姓名不是孙红超。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中双方当事人签订的《澜湾壹号认购单》对房屋坐落、面积、单价、总价、优惠后单价、房屋认购金、付款方式等都已进行了明确约定，孙红超除以债权债务充抵的方式支付500000元房款，并以现金形式补交房款2740元，贵人居公司对此予以接受。双方此种买卖方式不违背法律禁止性规定，本院予以认定。孙红超与贵人居公司之间已形成事实上商品房买卖关系。现贵人居公司无法向孙红超提供房源，其行为已构成违约，应依法向孙红超承担违约责任。关于违约责任的承担，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任:(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，贵人居公司在与孙红超之间存在房屋买卖关系的情况下，后又将澜湾壹号6号楼2单元12层西室卖给案外人，并已办理预售登记备案，现孙红超要求贵人居公司赔偿其已付房款275940元一倍损失，于法有据，本案予以支持。对澜湾壹号6号楼2单元3层东室因被法院查封致使合同目的不能实现，孙红超亦要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定要求贵人居公司赔偿其已付房款226800元一倍损失，于法无据，本院不予支持。本案中双方当事人对违约损失的计算方法未进行约定，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同中没有约定逾期违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。故对其损失应以226800元为本金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至房款实际返还之日止。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第八条，《最高人民法院》第二十四第四款、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、解除孙红超与河南贵人居房地产开发集团有限公司之间的商品房买卖合同。二、河南贵人居房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三日内向孙红超返还购房款502740元，赔偿孙红超购房款一倍的损失275940元，并以226800元为本金，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准向孙红超支付违约金至全部清偿之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13849元，由原告孙红超负担4000元，被告河南贵人居房地产开发集团有限公司负担9849元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长 刘 威审判员 岳华锋审判员 孙新鸽二〇一七年八月二十五日书记员 韩孟君附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第（二）项在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同中没有约定逾期违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。