江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第00691号
上诉人（原审原告）王清华，徐州贾汪矿务局退休。
被上诉人（原审被告）孙福军，务农。
委托代理人况世同，江苏同瑞律师事务所律师。
上诉人王清华与被上诉人孙福军房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人王清华、被上诉人孙福军及其委托代理人况世同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王清华原审诉称，其与孙福军于2012年签订泉山区碧水湾A11-403室租赁合同，但2014年9月孙福军趁其不在，更换门锁，扣留室内所有物品，单方终止合同。现诉至法院，请求判令解除双方之间的房屋租赁合同；按照合同约定赔偿全年的房租6000元，退还王清华缴纳的3个月的租金1500元、押金100元；返还王清华购买的柜机海尔空调1台、双人床3张、老板桌3张、3把椅子、3个单人布艺沙发、双开门大衣柜2个、床头柜3个、台式电风扇2个、座式冷风机1台、煤气灶1台、油烟机1台、热水器1个、长方餐桌1张、2把木椅、铁衣架2个、电脑桌2张、三开门橱柜1套、小写字台2个；诉讼费由孙福军承担。
孙福军原审辩称，2012年5月份双方签订租赁合同无异议，同意解除租赁合同，但是王清华单方违约，在2013年7月2日王清华擅自将租赁房屋转租给王宁，并由李孟婷等人实际居住，2013年7月2日之后王清华不在租赁房屋内居住，却以孙福军房号长期登记为上访地址，给孙福军造成了不良影响；9月中旬，因派出所调查询问上访事宜，孙福军才知道王清华擅自转租的事实。经和被转租人协商，被转租人于2014年9月20日搬走，孙福军电话短信通知王清华搬迁自己的家具及用品，但是王清华拒不理睬。王清华主张的室内物品一直保持现状，在不破坏房屋现状的情况下王清华随时可以搬走。至2014年9月份，王清华尚欠电费288元，水费1221元，应由王清华缴纳。王清华在转租时是以900元每月提前收取房租，而其租赁房屋时给孙福军却是每月500元，关于租金王清华已经从转租户处收取，因此不存在损失。因王清华不予搬迁造成孙福军房屋目前不能出租。水电费可从提前收取的王清华2014年9、10、11月房租及押金100元中扣除。孙福军收回房屋是9月20日，租金应当计算到2014年9月20日，王清华要求孙福军赔偿损失6000元没有事实与法律依据。
原审法院经审理查明：2012年4月20日，甲方孙福军作为出租方，乙方王清华作为承租方，由孙福军收取王清华押金100元，将徐州市碧水湾A11-403室租赁给王清华使用，月租金400元。王清华添置了家具家电及生活用品后即开通了燃气、有线电视在租赁房屋内居住。为明确双方权责关系，2014年5月1日，双方重新签订房屋租赁合同，将月租金予以调整，达成如下协议：1、租期自2012年5月1日至2015年4月30日，租赁期满后如继续承租则双方重新签订协议；2、租金为每月500元，按季支付，乙方每次应提前3日支付租金，乙方应付甲方押金100元，合同期满如乙方不再续租，甲方应在乙方结清租赁期间水电费后，将押金全额退还乙方（不计利息）；3、……；5、乙方租期内要服从小区管理，不准利用房屋从事违法活动。如甲方延迟三天交付房屋或提前终止合同视为违约；乙方不按时交付房租等费用，视为违约；以上条款如有变动，双方将在友好基础上协商解决，协商不成违约方按约承担违约责任。如三年内退租房屋，应赔偿对方全年房租。房屋租赁合同签订后，王清华交纳房租至2014年11月。因王清华经常到北京上访，并不是每日在租赁房屋居住。2014年9月17日王清华从北京回来后发现孙福军换了锁，经与孙福军协商未果，遂以诉称理由诉至法院。
另查，2013年7月2日，承租人王清华（即王温馨）又与次承租人王宁签订房屋租赁合同，双方协议王宁租碧水湾A11-403室，在租赁期间如发生个人、水、电、煤等故障及事故，皆由王宁负责，房租应付三押壹仟交纳，应提前10日交下季度房租，如拖延交房租，应无条件搬出，押金不退，正常情况退租应提前10日告知对方，否则要正常收取租金，违约押金不退；每季度2700元。
2014年2月，因落实王清华信访事宜珠山派出所找到孙福军，并于同年2月18日对当时在涉案房屋居住的李孟婷进行了询问，李孟婷称房屋系其朋友王宁从王清华处承租。2014年9月20日，应孙福军要求，李孟婷清理完物品搬走，孙福军收回涉案房屋。截至孙福军收回房屋止，水表显示为0041，该租赁房屋尚欠电费310元、燃气费42元，电费与燃气费已由孙福军予以交纳。
原审庭审中，王清华陈述，2012年王清华与一位姓汪的合租，办理燃气与有线电视用户证时是孙福军同王清华、汪某一起去的。汪某走后王宁又来租的，房屋共三间，王清华住一间，王宁住两间。租赁合同中孙福军并未约定王清华不能转租，对之后转租的事孙福军是明知且口头同意的。2013年7月后、2013年11月28日孙福军来王清华居住处收房屋时就看到了，所以重新签合同就将房租涨了100元。孙福军陈述开始与王清华及姓汪的一起办有线电视时王清华只说是她的朋友，并未告知是合租人；2013年后去王清华处收房租也只是到客厅，收取租金后就走了，对转租情况并不了解。2013年7月后王清华就不在此居住了，2013年11月28日王清华只是去交房租才到承租房屋的。
原审法院审理过程中，对涉案房屋进行了现场勘验，双方确定室内王清华的主要物品包括：柜机格力空调1台、双人床3张、棕红色老板桌3张、黑色老板椅2张、单人布艺沙发3张、双开门大衣柜2个、床头柜3个、台式电风扇2个、座式冷风机1台、旧煤气灶1台、旧油烟机1台、电热水器1台、长方餐桌1张、棕红色木椅2把、铁衣架2个、电脑桌2张、四开门橱柜1个、小写字台1张、黑色简易椅2把、LED24寸电视屏1台、饮水机1台、足疗仪1台、木衣架1个。
原审法院认为，王清华与孙福军签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立且有效，王清华与孙福军双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，在租赁合同履行期间，孙福军未经王清华同意擅自换锁，以自己的行为表明不再履行租赁合同，王清华即有权要求解除租赁合同。因庭审中孙福军亦同意解除房屋租赁合同，故王清华与孙福军之间的房屋租赁合同依法予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因王清华已交纳房屋租金至2014年11月30日，故孙福军应退还王清华提前收取的自2014年9月20日至2014年11月的房屋租金1167元、押金100元及王清华添置的物品。
关于孙福军辩称王清华擅自转租单方违约的事实，根据法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。结合2012年4月王清华、孙福军与汪某一起办理有线电视手续、2013年11月28日孙福军到王清华租赁房屋内收取房租，及2014年2月珠山派出所因王清华信访找到孙福军并对当时居住该房内的李孟婷进行询问的事实可以确认，孙福军已知道或应当知道租赁房屋内非王清华一人居住及王清华转租的情况。但孙福军非但未提出异议，反而于2014年5月开始涨房租100元。因此，孙福军以王清华擅自转租而主张王清华违约不符合法律规定，法院不予采信。而孙福军未经王清华同意、擅自将锁换掉、单方终止租赁合同的行为已构成违约，故应根据合同约定承担违约责任，但约定的违约金不宜超过造成损失的百分之三十。故根据公平原则和诚实信用原则，结合双方约定的违约金6000元予以衡量，法院酌情支持王清华违约金2000元。根据合同相对性及法律规定，对于王清华在转租中尚欠的电费310元、燃气费42元应由王清华负担，此部分费用理应从孙福军提前收取的租金中扣减。扣减后孙福军还应退还王清华租金815元。关于孙福军辩称的水费问题，因孙福军未举证证明尚欠水费的具体金额，故不予处理。孙福军可补充证据后另行主张。综上遂判决：一、解除王清华与孙福军之间的房屋租赁合同。二、判决生效后十日内，孙福军返还王清华所有的柜机格力空调1台、双人床3张、棕红色老板桌3张、黑色老板椅2张、单人布艺沙发3张、双开门大衣柜2个、床头柜3个、台式电风扇2个、座式冷风机1台、旧煤气灶1台、旧油烟机1台、电热水器1台、长方餐桌1张、棕红色木椅2把、铁衣架2个、电脑桌2张、四开门橱柜1个、小写字台1张、黑色简易椅2把、LED24寸电视屏1台、饮水机1台、足疗仪1台、木衣架1个。三、判决生效后十日内，孙福军赔偿王清华违约金2000元。四、判决生效后十日内，孙福军返还王清华提前收取的房屋租金815元，押金100元。五、驳回王清华的其他诉讼请求。
上诉人王清华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人对原审认定的违约金有异议，违约金认定数额过低，无法弥补上诉人的损失，违约金中应当包括安装搬运家具家电的费用；2、三个月的房租数额认定错误，应当是1500元；3、被上诉人单方违约，强行收回房屋，其违约事实存在，故电费和燃气费应当由被上诉人自行负担，不应当扣除；4、上诉人在租赁毛坯房中投入家具家电等生活用品，是为赚取每月400元的租赁差价，因被上诉人违约，其应赔偿上诉人的可得利益损失。
被上诉人孙福军辩称：虽然被上诉人对一审判决认定被上诉人违约并承担违约责任存在异议，但是被上诉人为了尽快解决问题，愿意按照判决书的内容履行。关于租赁合同的解除，因为上诉人利用被上诉人的地址长期上访，最后公安机关找到被上诉人，被上诉人到出租房屋后才发现上诉人转租行为。在收回房屋时，电话及短信通知上诉人，上诉人均未回复，在一审审理阶段，被上诉人也多次强调，上诉人随时可以将自己的物品搬走。但是上诉人拒不搬迁，所以上诉人所说的损失问题应当由其自己承担。
上诉人在二审期间提交如下证据：2014年9月29日与被上诉人的通话录音一份，证明上诉人联系过被上诉人，被上诉人让上诉人联系街道办事处，说明是街道办事处对上诉人的一种违法行为。被上诉人质证认为，对该证据的真实性没有异议，同时录音内容能够证明被上诉人多次联系上诉人联系不上，后发现上诉人将房屋转租给别人，故被上诉人要求解除合同，要求办事处的人员到场录像，以防今后发生纠纷，起到保全证据的作用。
经当事人确认，本案的争议焦点为：1、原审法院认定的房屋租金是否正确。2、涉案的电费和燃气费是否应当由上诉人承担。3、原审法院认定的违约金是否适当。
二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。
本院认为：一、关于原审法院认定的房屋租金是否正确的问题。上诉人支付租金至2014年11月，而被上诉人于2014年9月20日收回涉案房屋，因此被上诉人应返还上诉人2014年9月21日到11月底的房租，按照每月500元标准计算，原审法院认定被上诉人返还上诉人房屋租金1167元并无不当，故上诉人该项上诉请求本院不予支持。
二、关于涉案的电费和燃气费是否应当由上诉人承担的问题。涉案房屋在转租中所欠的电费310元、燃气费42元，因该转租是由上诉人对外进行的，且上诉人与王宁签订租赁协议时，亦收取了王宁的押金，故上诉人在转租中所欠的电费310元、燃气费42元应当由上诉人承担。
三、关于原审法院认定的违约金是否适当的问题。双方约定违约金的目的是弥补守约方受到的损失。对于上诉人主张的可得利益损失，因双方当事人在签订涉案房屋租赁协议时，是将涉案房屋进行居住使用，而非用于投资经营，故对于上诉人主张的可得利益损失，本院不予支持。对于上诉人主张的不能正常使用涉案房屋内生活用品、重置冬衣以及电动车不能正常使用产生的交通费等一系列损失，因其并未提供证据证明其实际发生情况，故原审法院在双方约定的违约金数额基础上，依据约定的违约金不宜超过造成损失的百分之三十的原则，酌情支持王清华违约金2000元，并无不当。
综上，上诉人王清华的上诉请求不能成立，本院不予采信。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王清华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 崔金城
代理审判员 程 叶
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 宗 正