湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘02民终442号上诉人（原审原告）：李桂芳，男，1966年6月20日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：刘国强，湖南一星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏顺培，男，1970年11月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：魏健，株洲市中良法律服务所法律工作者。原审第三人：株洲中田房地产开发有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建宁开发区上雷家棚子组。法定代表人：田佑明。上诉人李桂芳因与被上诉人夏顺培、原审第三人株洲中田房地产开发有限责任公司（以下简称中田房地产公司）侵权责任纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院作出的（2017）湘0203民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案受理后依法组成合议庭，并进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人李桂芳上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法重新审理本案，支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、上诉人合法取得中田山语城小区第5栋901号房屋（以下简称901号房）的占有和使用权，依法应受法律保护；一审驳回上诉人的诉请，等于提倡暴力解决民事纠纷，对暴力撬门入室者判决可以继续占有房屋，违反公序良俗。上诉人取得房屋占有权和使用权，是基于与第三人中田房地产公司签订的购房合同、交付购房款、办证费、配套费、维修基金等费用的合同履行的行为，以及与物业公司办理房屋交接手续的交付行为，于法有据。而被上诉人仅提供合同一份，没有其他凭据和票据，也没有办理房屋交付手续的任何证据，足以证实被上诉人与中田房地产公司签订的购房合同没有实际履行，小区物业没有交付，被上诉人没有取得房屋的占有和使用权，其只能依法向中田房地产公司主张权利。上诉人虽不是房屋所有权人，但已合法占有和使用，被上诉人未经上诉人同意，采取暴力手段撬门入室，擅自更换房屋门锁强行占有房屋，侵害上诉人权益，其应当退出房屋和赔偿损失。2、一审遗漏了中田房地产公司已于2014年12月1日将涉案房屋交付上诉人的事实，严重侵害上诉人的合法权益。上诉人不仅提供了购房合同、购房款收据、办证费、配套费、维修基金收据、物业管理费和装修押金票据，还提供了物业公司出具的已将涉案房屋钥匙交付上诉人的书面证明。一审法院主审法官前往物业公司调取了原始记录，物业公司管理人员告知仅向上诉人交付了房屋。3、上诉人与第三人签订的《安置房购销合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，一审认定合同无效违反法律规定。被上诉人夏顺培辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人中田房地产公司未发表答辩意见。李桂芳向一审法院起诉请求：1、被告夏顺培退出中田·山语城小区5栋901号房；2、被告赔偿原告门锁损失500元；3、被告赔偿原告房屋被占损失14483.5元（总购房款472783元×6%年利率×180天）；4、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月10日，被告夏顺培与中田房地产公司签订一份《安置房购销合同》，约定中田房地产公司以523996元的价格将坐落于株洲市芦淞区的中田·山语城小区第5栋901号出售给夏顺培，并约定暂定于2014年12月30日交付房屋，房屋性质为征地拆迁安置房。同年11月28日，原告李桂芳与中田房地产公司签订一份《安置房购销合同》，约定中田房地产公司以482783元的价格，将该901号房出售给李桂芳，并约定暂定于2015年6月30日交付房屋，房屋性质为征地拆迁安置房。同日，中田房地产公司开具两张收据给李桂芳，载明收取李桂芳5栋904号房款482783元及5栋901号办证费26553元、配套费17685元、维修金14483元。另查明，原告在庭审中陈述，涉案房屋是中田房地产公司与原告、案外人龚晓三方通过抵债形式，口头协商确定给原告的，三方没有签订书面抵债协议，原告也没有实际支付购房款。原、被告在庭审中一致确认均未对涉案房屋办理所有权登记，所购买的房屋类型为商品房。还查明，涉案房屋未在株洲市不动产登记中心进行土地、房屋权属登记，也未办理预售、销售许可。2011年1月18日，株洲市发展和改革委员会下发株发改[2011]16号《关于核准早禾坪安置小区的批复》，同意株洲芦淞国有资产投资控股有限公司为项目业主建设早禾坪安置小区，项目选址芦淞区龙泉办事处早禾坪村；2012年8月20日，经株洲市国土资源局签发，株洲市人民政府城乡建设用地审批，中田房地产公司作为用地单位获得早禾坪安置小区项目建设用地审批，土地所有权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为住宅；2013年7月31日，建设单位为中田房地产公司、工程名称为早禾坪安置小区（中田·山语城）一期一标段（5、6、7栋及幼儿园）的建设工程获得施工许可。一审法院认为：本案系侵权责任纠纷。一、原、被告双方与中田房地产公司签订的购房合同是否有效问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案涉案房屋所在的中田·山语城小区系经批准建设的早禾坪安置小区，中田房地产公司对该小区房屋作为商品房的交易未办理预售和销售许可，涉案房屋至今亦未办理任何权属登记；且涉案房屋所在的土地系国有划拨用地，中田房地产公司至今未办理土地出让手续，也未报有批准权的人民政府审批同意作为商品房进行交易。故中田房地产公司与原、被告双方以征地拆迁安置房交易以外的形式签订的购房合同，因违反法律法规的强制性规定，应为无效合同。二、李桂芳对涉案房屋是否拥有合法使用权问题。当事人对房屋的占有使用权只能依其对房屋的所有权取得，或依合法有效的契约取得。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因原、被告双方就涉案房屋的所有权均未办理权属登记，故双方至今仍未获得该房屋的所有权；且因双方与第三人所签订的购房合同无效，即原、被告均不能依与中田房地产公司签订的房屋买卖合同直接享有房屋的使用权；故对原告起诉认为被告侵犯其房屋占有使用权并赔偿相关损失的主张不予支持。判决：驳回原告李桂芳的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年12月1日，李桂芳向株洲中田物业管理有限责任公司交纳了5栋901号房装修押金3000元及一年的物业管理费2261元（从2015年2月1日至2016年1月30日），并领取了901号房的钥匙8片。中田物业公司均出具了收费票据，并进行了钥匙领取登记。另二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案系侵权纠纷。争议焦点为：1、901号房应由谁占有和使用；2、夏顺培是否侵犯了李桂芳的权益并赔偿损失；3、损失范围应如何确定？现分析如下：首先，虽然根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，李桂芳与夏顺培分别与中田房地产公司签订的房屋买卖合同均无效，但中田房地产公司收取了双方以抵债形式缴纳的购房款，其出售、交付涉案房屋的意思表示真实，亦未提出返还原物及其他异议，故购房人对涉案房屋虽不享有所有权，但依法可享有占有和使用的权利。其次，从双方提交的证据及庭审陈述可确认，李桂芳于2014年11月28日向中田房地产公司交纳了房屋维修基金等其他配套费用，并于同年12月1日向中田物业公司交纳了物业管理费、装修押金，领取了钥匙，从而与中田房地产公司完成了涉案房屋的交付手续，故李桂芳已对涉案房屋实际占有并享有使用权。被上诉人夏顺培主张先占有，但没有提交充分证据予以证实，对该答辩意见本院不予采纳。因李桂芳对涉案房屋已先行占有并享有使用权，故夏顺培强行入住涉案房屋的行为侵犯了李桂芳的合法权益，其应当退出该房屋，并赔偿相应损失。关于损失范围，李桂芳主张总购房款472783元按年利率6%从2016年5月11日开始计算半年计14483.5元及门锁损失500元，但房款是向中田房地产公司交纳，被上诉人妨碍的是上诉人的占有和使用，故本院酌定按每月1000元租房损失从2016年5月11日起计算半年，共计6000元。夏顺培承担责任后，可另行向中田房地产公司主张权利。综上所述，上诉人李桂芳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈡项之规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初933号民事判决；二、被上诉人夏顺培于本判决生效之日起三十日内搬离坐落于株洲市芦淞区房屋；三、被上诉人夏顺培于本判决生效之日起三十日内赔偿上诉人李桂芳损失6000元；三、驳回上诉人李桂芳的其他上诉请求。一审案件受理费175元，由李桂芳负担75元，夏顺培负担100元；二审案件受理费175元，由李桂芳负担75元，夏顺培负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 易文胜审 判 员 李少华审 判 员 邓画文二〇一八年四月十一日法官助理 伍 露书 记 员 文 雅