上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2277号
原告上海汉基房地产发展有限公司。
法定代表人林建岳。
委托代理人朱倩云。
委托代理人顾文祺。
被告上海未来无限信息科技有限公司。
法定代表人黄辉。
原告上海汉基房地产发展有限公司（以下简称为汉基公司）与被告上海未来无限信息科技有限公司（以下简称为未来无限公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2014年1月16日公开开庭进行了审理。原告汉基公司委托代理人朱倩云到庭参加诉讼，被告未来无限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉基公司诉称，2011年8月17日原、被告就上海市闸北区天目西路XXX号12楼整层房屋（以下简称为系争房屋）签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租系争房屋，并对租期、租金、物业管理费、水电费等费用的收取标准及违约责任等内容进行了约定。合同签订后原告依约交付了房屋，被告遂进行了装修。然而自2013年5月起，被告开始拖欠租金、物业管理费、水电费等费用，原告在多次催讨无果后向被告发出解约通知，但该通知送达后，被告仍未有任何回应。原告认为被告的违约行为给原告造成了巨大损失，故为维护原告的合法权益，特诉至法院请求法院判令：1、解除原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告将系争房屋恢复至原告交房时的状态；3、被告向原告支付租金59260.8元（以下币种均为人民币）以及滞纳金（其中以49497元为基础，按每日0.05%的标准，自2013年5月1日计算至实际支付之日；以9763.8元为基础，按每日0.05%的标准，自2013年6月1日计算至实际支付之日）；4、被告向原告支付物业管理费19483.02元以及滞纳金（其中以16273元为基础，按每日0.05%的标准，自2013年5月1日计算至实际支付之日；以3210.02元为基础，按每日0.05%的标准，自2013年6月1日计算至实际支付之日）；5、被告向原告支付水费256元、电费6475.7元；6、被告向原告支付装修期租金损失98994元；7、被告向原告支付空置期（三个月）的租金损失148491元、物业管理费损失48819元，合计197310元；8、本案的案件受理费由被告承担。
被告未来无限公司未答辩。
经审理查明，系争房屋的权利人为原告。
2011年8月17日，原告汉基公司（甲方）与被告未来无限公司（乙方），就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定甲方将系争房屋（建筑面积813.65）出租给乙方作内部办公使用。房屋租期自2011年12月20日起至2016年12月19日止，2011年10月20日至2011年12月19日为装修期，装修期内乙方无须缴纳租金，但必须支付物业管理费及装修期内的能耗费。2011年12月20日至2014年12月19日期间，租金为每日每平方米2元，共计49497元／月；2014年12月20日至2016年12月19日期间，租金为每日每平方米2.3元，共计56922元／月，物业管理费为16273元／月。租金及物业管理费按先付后用，每一个月为一期支付一次的原则，租期开始后乙方须于每月1日前支付当月的租金和物业管理费。乙方应按实际使用量及甲方提供的其使用的仪表数和账单每月向甲方或闸北广场物业管理处缴纳水、电、煤气费用。另外，乙方应于2011年10月20日前一次性缴清保证金，即两个月的租金及物业管理费共计131540元，并约定如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权敦促其履约，若经敦促乙方仍不履行合同规定的义务，则甲方有权扣除全部或部分保证金来抵偿任何乙方欠缴之款项或应赔偿甲方的损失。乙方因违反合同相应条款而向甲方清偿所有应付款项后三十天内，甲方将保证金无息返还乙方。关于“房屋返还时的状态”双方约定，乙方应在租赁期满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限按甲方对交还状况的要求将该房屋交还甲方，由此发生的费用由乙方支付，甲方亦有权以该房屋租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房屋而无须另作补偿。当乙方发生逾期交换该房屋的情况，甲方有权进入该房屋，并有权决定挪动或不挪动该房屋内的物品，或将该房屋恢复至提供给乙方时的状况，乙方不得提出异议或追究甲方责任、要求甲方赔偿。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、挪动前述物品和将该房屋恢复至提供给乙方时的状况所产生的所有费用。关于合同解除条件双方约定，乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在甲方向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后七日内仍未缴付该等应付款项的……甲方有权终止合同并要求乙方交还该房屋，本合同自甲方将终止合同通知书送达乙方之日起即行终止。此时甲方有权没收乙方缴付的全部保证金，乙方在该房屋的装修、装潢全部无偿归甲方所有，乙方并应清付一切本合同项下的应付款项（包括补付已享用的免租期租金）。如乙方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方还可要求乙方就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、物业管理费之滞纳金每日按应付款项的0.05％计收。因乙方违约行为造成甲方提前解除合同时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金，并有权向乙方追偿以下损失：1、合同约定的租期内房屋空置期的租金、物业管理费损失；2、合同约定的租期内，该房屋另行出租的租金、物业管理费、收入与甲方根据本合同约定可取得的租金、物业管理费、收入的差价；3、甲方基于承租方完全履行合同考虑而给予乙方享有的装修期及免租期的租金损失等。
另外，原、被告于合同附件三中约定了甲方向乙方交付房屋时房屋的顶、窗、墙面、地面、空调、卫生间、配餐间、卫星、电话的状态，并注明以收楼记录为准；被告于合同附件四中以签订《确认书》的形式承诺若因被告违约导致合同提前解除时，同意原告有权将被告已支付的全部押金予以没收或从上述押金中扣减、抵消被告应付而未付的租金、管理费、水电费、修复费等费用。
合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金131540元。自2013年5月起被告开始拖欠租金、物业管理费等费用。
2013年5月10日，原告向被告发出《催款通知》，要求被告尽快缴付2013年5月的租金、物业管理费、水电费。同月15日，原告再次向被告发函催讨上述费用及违约金、滞纳金。两份通知均由被告工作人员签收。6月3日，原告向被告发函催讨6月份租金、物业管理费、水电费及滞纳金，并要求被告于2013年6月5日17时前缴清所欠费用。在催讨无果的情况下，6月6日，原告在系争房屋大门处张贴《解约通知》，通知自该日起解除与被告签订的原租赁合同，同时留置被告在系争房屋内的所有物品，并将视情况进行变卖或拍卖，同时告知保证金不予退还。同期，原告还向被告公司的原注册地上海市浦东新区金杨路XXX号底层的地址寄发了该份《解约通知》，该通知被签收。
2013年6月7日，因被告仍未缴清欠费，原告在物业公司的见证下自行收回了系争房屋，并于当天在《租户退楼交接表》上记载了收房情况，其中记录的电表读数为35023，水表读数为D539、E1189。
2013年8月27日，原告在保持系争房屋装修原状的情况下将该房屋另行出租给案外人。
另查明，自2010年1月1日起，原告与上海香港广场物业管理有限公司签订《物业委托服务合同》，约定原告将包括系争房屋在内的“闸北广场”物业交由上海香港广场物业管理有限公司进行物业管理服务。
自2006年起被告先后就系争房屋中的E、F、D室房屋与原告建立租赁关系，并分别就上述房屋签署了《闸北广场单元交付设施验收表》，对上述房屋中的土建装修、机电设备、卫生洁具、消防等状况进行了约定，2011年就包括上述房屋在内的整个第十二楼房屋签订了涉案租赁合同，并于2011年10月21日与原告就系争房屋中A、B、H、C、G室房屋的土建装修、机电设备、卫生洁具、消防等状况签署了《闸北广场单元交付设施验收表》。
审理中，原告提供了自制的水、电费计算清单，显示2013年3月16日至6月6日期间，系争房屋用水量为69立方米，单价为4元／立方米，用电量为4205度，单价为1.54元／度。对此原告表示原、被告对计费单价并未约定明确、固定的计算标准，有时原告会根据市场行情及用电分摊情况对单价进行调整，合同履行期内被告一直按照原告计算出的费用进行缴纳，原告已代付了被告租赁期间欠付的水、电费。
关于要求被告对系争房屋恢复至原告交房状态的诉请，原告表示当初对被告返还房屋时应符合的状态，双方虽未通过书面形式予以具体约定，但在双方共同至现场看房时，原告曾口头告知过被告交还房屋时应恢复至目前状态，对一些大的项目双方在租赁合同附件三及《闸北广场单元交付设施验收表》中有明确记载。目前虽承租人表示按现状交付即可而无需进行恢复，但不排除在原告与该承租人合同期满后，新承租人要求实施恢复工程的可能性。在法院释明此项诉请可能对正在实际履行的合同产生的后果的情况下，原告仍坚持该项诉请。
审理中原告表示，依据合同约定原告酌情确定为期三个月的房屋空置期限。对于被告支付的租赁保证金131540元，原告要求根据合同约定作为罚金予以没收。
以上事实，由上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、闸北广场单元交付设施验收表、催款通知、解约通知、照片、闸北广场单元租户退楼交接表、企业法人营业执照复印件、电子汇划收款回单、增值税专用发票、发票记账联、转账凭证、水电费发票、款项申请表、网上银行电子回单、物业委托服务合同等及原告的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中被告在承租期间逾期支付租金、水电费、物业管理费等行为，已构成违约，原告据此要求解除合同、支付欠付费用及滞纳金均于法有据，本院可予支持。根据合同约定，若因被告违约行为造成原告提前解除合同的，原告有权不予退还保证金，并有权主张租期内房屋空置期的租金、物业管理费损失以及装修期损失，本案中原告以三个月作为房屋的空置期限，尚属合理，故对原告据此提出的相关诉请，本院均予以确认并可支持。关于原告要求被告将系争房屋恢复至原告交房状态的诉请，本院认为，在被告对系争房屋进行了装修的情况下原告要求恢复原状，则需就房屋的初始状态进行举证，而合同附件三及《闸北广场单元交付设施验收表》中记载的房屋状况较为笼统，且主要系针对系争房屋内设施、设备状况的记录，故仅此尚难确定系争房屋内的“原状”。况且在原告已将系争房屋另行出租，而新承租人同意以现状接收房屋、被告的装修尚能得到利用的情况下，原告要求实施装修恢复工程，亦缺乏合理性，故对于原告的此项诉请，本院难以支持。被告未来无限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海汉基房地产发展有限公司与被告上海未来无限信息科技有限公司就上海市闸北区天目西路XXX号12楼整层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；
二、被告上海未来无限信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海汉基房地产发展有限公司支付租金59260.8元以及滞纳金（其中以49497元为基础，按每日0.05%的标准，自2013年5月1日计算至实际支付之日；以9763.8元为基础，按每日0.05%的标准，自2013年6月1日计算至实际支付之日）；
三、被告上海未来无限信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海汉基房地产发展有限公司支付物业管理费19483.02元以及滞纳金（其中以16273元为基础，按每日0.05%的标准，自2013年5月1日计算至实际支付之日；以3210.02元为基础，按每日0.05%的标准，自2013年6月1日计算至实际支付之日）；
四、被告上海未来无限信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海汉基房地产发展有限公司支付水、电费共计6731.7元；
五、被告上海未来无限信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海汉基房地产发展有限公司支付装修期租金损失98994元；
六、被告上海未来无限信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海汉基房地产发展有限公司支付房屋空置期的租金损失及物业管理费损失共计197310元；
七、驳回原告上海汉基房地产发展有限公司的其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7788元（原告上海汉基房地产发展有限公司已预缴），由被告上海未来无限信息科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 李垚曜
人民陪审员 徐德媛
二〇一四年一月十六日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。