苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园民初字第2905号
原告（反诉被告）吴全胜。
原告（反诉被告）丁亚萍。
委托代理人谢群山，江苏百年东吴律师事务所律师，代理上述两原告。
委托代理人张馨云，代理上述两原告。
被告（反诉原告）江苏华润万家超市有限公司。
法定代表人蔡立斌。
委托代理人喻雷。
委托代理人罗煜。
原告吴全胜、丁亚萍（以下简称“吴全胜、丁亚萍”）与被告江苏华润万家超市有限公司（以下简称“华润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月10日立案受理，华润公司于2013年12月23日向本院提起反诉。后因案情复杂，本案转为普通程序，组成合议庭，于2014年8月14日、9月22日公开开庭进行了审理。吴全胜、丁亚萍的共同委托代理人谢群山，华润公司委托代理人喻雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告吴全胜、丁亚萍诉称，2011年4月25日，原告将其所有的位于苏州市银泰路6号金都名苑3幢底层商铺租赁给被告使用，双方签订房屋租赁合同，租赁期限10年，自2011年4月25日至2021年4月24日止。合同10.3条，如被告在房屋开设的超市连续两个会计年度发生亏损且亏损额达50万元（以具备法定资质的会计事务所的审计结果为准），则被告有权选择解除该合同，双方互不承担赔偿和违约责任，但被告已预付的租金不予退还。双方还约定，被告单方解除合同，应支付租金至房屋交还之日，并按当年度租金总额另付违约金。为照顾被告经营需要，原告还与电力公司签订施工合同，对电力电容改造，共支付工程款136000元。原告依约交付房屋，被告租金付至2013年10月24日，但被告忽然以第10.3条为由称于2013年8月底提前解除合同，原告认为被告单方解除合同构成违约。原告诉至法院要求判令被告继续履行合同，支付本期租金12万元（2013年10月25日-2014年4月24日）；被告支付逾期支付房屋租金的滞纳金1675.4元（按银行同期同类贷款利率的1.3倍核计，自2013年10月16日暂计至2013年12月25日）；被告承担本案的全部诉讼费用。审理中，原告称鉴于2014年1月28日在法院的协调下，原告无奈从法院取回房屋钥匙，房屋租赁合同实际已经于2014年1月28日被违约解除，为此原告将诉讼请求变更为：被告支付房屋租金62666.68元（自2013年10月25日到2014年1月28日）及逾期支付房屋租金滞纳金人民币62666.68元；被告支付违约金24万元及为实现合同目的安装电力电容装置电缆工程费用98600元（电力电容安装电缆工程费用=工程总造价／10年＊7.25年）；被告承担鉴定费42880元；被告承担原告实现债权支付的律师费8000元；上述费用合计514813.36元；判令被告承担全部的诉讼费用。
原告为此提供如下证据：
证据1、《房屋租赁合同》。证明合同对解除合同的条件做了明确的约定及约定了逾期支付房屋租金及滞纳金的内容。
证据2、《施工合同》及发票。证明为了履行与被告之间的租赁合同，原告与案外人苏州工业园区娄建电力建设发展有限公司于2011年4月10日签订《施工合同》，对租赁房屋内的电力电容安装电缆进行了增容，原告为此支付费用13.6万元，被告违法解除合同后，理应予以承担。
证据3、2013年7月26日，由被告发给原告的一份函及2013年8月26日原告给被告的回函。证明被告通知原告将于2013年8月底关店，被告提交该函的时候并没有按照合同的约定提交具备法定资质的会计事务所的审计报告，回函明确要求被告提交审计报告。
证据4、原告委托律师于2013年11月13日向被告发出的律师函。证明原告针对被告擅自解除合同的违约行为要求被告承担支付电力电容费用、违约责任、承担包括律师费和诉讼费在内的其他损失费用。
证据5、鉴定费支付凭证。证明本诉原告已经支付了全部的鉴定费用共计42880元。
证据6、聘请律师合同及发票，证明原告为了实现权利支付了律师费8000元。
被告华润公司辩称，1、被告租赁本诉原告的房屋开设了超市，从2011年8月到2013年7月两年期间严重亏损，早已经超出50万元，依据合同第10.3条其解除租赁合同是不承担任何违约责任。因此，在2013年7月以函件的方式通知原告解除租赁合同，并于2013年8月31日将房屋归还给本诉原告。原告拒绝收房的，不肯收本诉被告交还的钥匙。2、依据合同约定，被告需要会计事务所出具审计报告，但会计报告出具需要一定的时间。被告是不应当承担租金、滞纳金违约金。3、鉴定费应当由原告自行承担。4、原告要求其承担电力电容费用没有合同依据。5、律师费、诉讼费不予承担。
被告针对原告的上述证据质证认为：证据1真实性和合法性予以认可，被告开设超市两年亏损达到50万元可以不承担违约责任，解除合同。证据2电力电容改装合同真实性没有异议，但不能证明是为其而改造的，因为电力安装工程是房屋出租的必要条件。证据3函件。这份函件中明确说明被告的超市已经亏损50万元，是可以不承担责任解除合同的。证据4被告收到了律师函，但会计事务所要在结束后三个月才能做出审计报告。证据5鉴定费被告不承担。证据6律师费被告不承担。
被告华润公司反诉称，2011年4月25日，双方签订房屋租赁合同，合同10.3条约定，如华润公司在房屋开设的超市连续两个会计年度发生亏损且亏损额达50万元，则华润公司就可以解除该合同，不承担任何责任，经专业审计，该店从2011年8月至2013年10月累计亏损120余万元，符合上述解除条件。故请求法院判令解除合同，反诉原告不承担违约责任。
反诉原告为此提供如下证据：证据1、苏州万隆永鼎会计事务所有限公司出具的审计报告一份。证据2、苏州万隆永鼎会计事务所有限公司出具的审计报告及EMS快递单和回执，证明，原告在2013年12月18日收到审计报告。
3、原告寄给被告的《关于解除双方间房屋租赁合同的补偿要求》，证明原告于2013年9月10日已经明确表明同意解除合同。
反诉被告吴全胜、丁亚萍辩称，反诉被告于2014年1月28日从法院取到该房屋的钥匙，租赁合同事实已经被违约解除，关于反诉费问题，我方认为该费用因为本案由反诉原告违约而引起，与本案相关的所有诉讼费用应当由反诉原告承担。
反诉被告针对反诉原告的上述证据质证认为：关于该审计报告的形式的真实性没有异议，但是对其内容的真实性有异议。首先，这份审计报告是对华润公司提交的利润表的一个简单复述，根本没有所谓专业的审计行为。其次，这份审计报告出具于2013年11月18日，而审计的截止时间是2013年11月31日，这与反诉原告说的需要三个月审计不符合。再次，关于这份审计报告的审计结果与利润表一致，但是与经过重新鉴定后鉴定机构的结果不同。最后，本案被告向原告提出解除合同的时间点是2013年8月底，但是本诉被告出具报告的时间已经到了2013年11月底，说明本诉被告提出单方解除合同时无意也不愿意出具审计报告，其未按时提交审计报告即构成违约。故引起了本诉原告的怀疑，才向法院申请从新鉴定。且本诉原告为此支付了巨额的鉴定费。本案提交鉴定报告的举证责任在本诉被告，因此所发生的鉴定费用理应有本诉被告承担。
经审理查明，2011年4月25日，原告（甲方）与被告华润公司（乙方）签订了《房屋租赁协合同》，约定原告将位于苏州市银泰路6号金都名苑3幢底层商铺（下称“房屋”）出租给乙方，租赁期限10年，自2011年4月25日至2021年4月24日止。合同3.1条，在租赁期间，按照以下方式计算租金：2011年4月25日至2015年4月24日，含税年租金为24万元，2015年4月25日至2018年4月24日，含税年租金为26.4万元，2018年4月25日至2021年4月24日，含税年租金为29.04万元。每6个月为一期，在每个租期起算且甲方提供房屋租赁专用发票后的10个工作日内，乙方向甲方支付当期租金。乙方应将租金支付至甲方账户。合同10.3条，如被告在房屋开设的超市连续两个会计年度发生亏损且亏损额达50万元（以具备法定资质的会计事务所的审计结果为准），则被告有权选择解除该合同，双方互不承担赔偿和违约责任，但被告已预付的租金不予退还。
2013年7月26日，本诉被告华润公司向本诉原告发函，通知本诉原告将于2013年8月底关店，解除合同。
2013年8月26日，本诉原告向本诉被告华润公司回函，要求提交具备法定资质的会计事务所的审计报告。
2013年8月31日，本诉被告华润公司搬离争议租赁房屋，争议租赁房屋租金交至2013年10月24日。
2013年9月10日，本诉原告向本诉被告邮寄了《关于解除双方间﹤房屋租赁合同﹥的补偿要求》，提出“为防止损失进一步扩大，本着友好精神，在本人同意解除合同后，除贵司已经支付的租金不予退还外，本人特提出如下补偿要求：一、因本人为贵司办理电力增容，当时预计使用十年，但贵司只使用了二年，故贵司将136000元工程款的80%计人民币108800元支付给本人。二、贵司单方提出解除合同，令人措手不及，为此贵司得给予本人重新招租期三个月，考虑到新的承租人进来后，本人至少给予其两个月的装修免租期，故本人要求贵司一次性给予五个月房屋租金补偿，计人民币100000元。”
2013年11月28日，经华润公司委托的苏州万隆永鼎会计事务所有限公司出具了苏万隆专审字（2013）第2-151号审计报告，审计结论为苏州金都名苑店截止2013年10月31日利润总额为-1206217.26元，与之相关的收入总额为2961840.44元，支出总额为4168057.7元。本诉被告于2013年12月17日向本诉原告快递上述审计报告。
2014年1月28日，原告收到该房屋的钥匙。
审理中，原告对苏万隆专审字（2013）第2-151号审计报告不予认可，申请法院委托重新审计。本院委托苏州华明联合会计事务所进行重新审计，2014年7月18日，苏州华明联合会计事务所出具了苏华专审（2014）第5036号专项审计报告，审计结论为江苏华润万家超市有限公司苏州金都名苑店2011年8月-12月，2012年度和2013年1月-10月的经营收入总额为2961840.44元，经营支出总额为3999593.17元，经营收支净额为-1037752.73元。
上述事实由《房屋租赁合同》、苏万隆专审字（2013）第2-151号审计报告、苏华专审（2014）第5036号专项审计报告、《关于解除双方间﹤房屋租赁合同﹥的补偿要求》、收条等及当事人庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，合法成立、生效的合同对当事人具有约束力，当事人应诚信履行。吴全胜、丁亚萍与华润公司签订的《房屋租赁合同》，系双方意思表示真实，亦不违反法律规定，合法有效。
本案争议焦点在于：华润公司解除合同的行为是否违约。依据《房屋租赁合同》10.3条，“如被告在房屋开设的超市连续两个会计年度发生亏损且亏损额达50万元（以具备法定资质的会计事务所的审计结果为准），则被告有权选择解除该合同，双方互不承担赔偿和违约责任，但被告已预付的租金不予退还”。现依据审计结果，华润公司在2011年8月-12月，2012年度和2013年1月-10月的经营收支净额为-1037752.73元，故华润公司有权解除合同。其次、华润公司已于2013年7月26日发函通知本诉原告将于2013年8月底退还房屋，解除合同，而本诉原告也在2013年9月10日通过《关于解除双方间﹤房屋租赁合同﹥的补偿要求》致函华润公司同意解除合同，故华润公司对合同的不存在过错。综上，房屋租赁合同已于2013年7月26日实际。本诉原告要求本诉被告支付2013年10月25日至2014年4月24日房屋租金及逾期滞纳金、违约金，无事实和和法律依据，本院不予支持。
本诉原告主张安装电力电容装置电缆工程费用98600元，本诉被告认为，不能证明原告为合同目的而支付的改造费，因为电力安装工程是房屋出租的必要条件，并不是为被告改造的工程。本院认为，双方之间的租赁合同关系开始于2011年4月25日，本诉原告在此之前与案外人签订《施工合同》，进行了电力电容改造，但本诉原告与本诉被告对于上述改造产生费用是否由本诉被告承担并无相关约定，本诉原告的相关主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
对本诉原告主张的律师费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
对本诉原告主张的鉴定费，本诉被告认为审计结论和其提供的审计报告基本一致的，鉴定费应当由本诉原告自行承担。本院认为，两份审计报告都能证明江苏华润万家超市有限公司苏州金都名苑店亏损已超50万元，故双方互不承担赔偿和违约责任，本诉原告申请重新鉴定，应当由本诉原告自行承担鉴定费用，故对本诉原告上述主张不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认反诉原告江苏华润万家超市有限公司与反诉被告吴全胜、丁亚萍签订的房屋租赁合同于2013年7月26日；
二、驳回本诉原告吴全胜、丁亚萍的诉讼请求；
本诉案件受理费9931元，鉴定费42880元，合计52811元，由本诉原告吴全胜、丁亚萍负担。反诉案件受理费11480元，由反诉被告吴全胜、丁亚萍负担，此款反诉原告已预交，反诉被告吴全胜、丁亚萍应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告江苏华润万家超市有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，帐号：10×××99。
审 判 长 朱 云
人民陪审员 费 珊
人民陪审员 徐家骝
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 李靖伟