湖北省云梦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂云梦民初字第00026号
原告云梦县农业局。
法定代表人黎少华，该局局长。
委托代理人鲁军，男，1973年4月21日出生，汉族，湖北省云梦县人，云梦县农业局干部。代理权限：代为增加、变更、放弃诉讼请求，进行和解，上诉等权利。
委托代理人饶立民，湖北梦云律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告胡建华，男，1962年10月9日出生，汉族，湖北省孝感市人，个体工商户，云梦县亿美亿康美容店业主。
委托代理人罗超英，女，1986年1月10日出生，汉族，广东省罗定市人，云梦县亿美亿康美容店员工，户籍地广东省罗定市金鸡镇罗贯村委莲塘下**号。代理权限：答辩、开庭、代为调解、承认、否认诉讼请求，代签法律文书等。
原告云梦县农业局诉被告胡建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理后，依法组成由审判员周莺担任审判长，代理审判员袁刚、人民陪审员李锋奎参加的合议庭，于2014年1月24日公开开庭进行了审理。原告云梦县农业局的委托代理人鲁军、饶立民，被告胡建华及其委托代理人罗超英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云梦县农业局诉称，2007年9月24日，胡建华与云梦县农业局签订了一份房屋租赁合同。合同约定：云梦县农业局将位于云梦县城关镇梦泽大道151号的农业综合楼第二层租赁给胡建华，面积约860平方米，租赁期暂定为10年，自2007年10月28日至2017年10月27日止，胡建华应于2007年10月10日前一次性缴纳前二年房屋租赁费29万元，第三年至第五年每年房租费14万元，于当年第一季度结清，合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，云梦县农业局如期将房屋交给胡建华，胡建华向云梦县农业局交付了部分房屋租赁费。根据合同约定，2013年度胡建华应交租金14万元，于当年第一季度结清，但胡建华一直拖欠未付。2013年8月8日，胡建华因业务调整申请终止租赁合同，并将全部相关设备迁走，清场完毕，水电气费用结清，并于2013年8月8日将上述租赁场地移交给云梦县农业局。但2013年应交租金109056元（284天×14万元／365天）一直推脱不付。2013年9月25日，云梦县农业局向胡建华发出催款函，但胡建华拒不支付租金，云梦县农业局故诉至法院，请求判令：1、胡建华立即给付租金109056元及逾期交款的违约金（按银行同期贷款利率标准，自2013年3月31日计算至还清之日止）；2、胡建华承担本案诉讼费用。
原告云梦县农业局为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、云梦县农业局组织机构代码证、机关法人证明。拟证明：云梦县农业局主体适格。
证据二、云梦县工商行政管理局2013年11月14日出具的云梦县亿美亿康美容店个体信息一份。拟证明：胡建华系云梦县亿美亿康美容店业主及身份信息。
证据三、2007年9月24日，云梦县农业局与胡建华签订的租赁合同一份。拟证明：原、被告签订租赁合同的事实。
证据四、2013年8月8日胡建华出具的场地租赁终止申请书一份，拟证明：胡建华于2013年8月8日将租赁房屋移交云梦县农业局。
证据五、2013年9月25日湖北梦云律师事务所出具的律师函一份，拟证明：云梦县农业局向胡建华催要租金109056元。
证据六、2012年3月15日云梦县农业局出具的非税收入票据一份，拟证明：胡建华已交清2012年房租14万元。
经庭审质证，胡建华对云梦县农业局提交的证据一、二、三、六没有异议，对证明四真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为不能证明租赁时间到2013年8月8日，对证据五有异议，认为没有收到过律师函。本院认为，对云梦县农业局提交的证据，被告胡建华对其真实性没有异议的，本院亦认为其真实合法，对其真实性依法予以采信。对被告胡建华有异议的证据四，能否达到证明目的，本院将综合予以评价；对被告胡建华有异议的证据五，因原告云梦县农业局不能证明胡建华收到过该律师函，被告胡建华质证有理，对该份证据本院不予采信。
被告胡建华辩称：1、云梦县农业局欺骗胡建华在场地租赁终止申请书上签字，该申请书是无效的；2、2007年12月26日，胡建华与富足职业培训学校签订合作合同，将诉争的租赁房屋用于合作经营足浴店，时间自2007年12月26日至2012年12月25日，合作到期后胡建华便未使用该房屋，已将诉争租赁房屋归还原告云梦县农业局；3、胡建华的亿美亿康美容店系五人合伙经营，云梦县农业局应将其余合伙人追加为本案被告。
被告胡建华为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、2007年12月26日，胡建华与富足职业培训学校签订的合作合同一份，拟证明：1、涉案房屋用于经营足浴，经营期在2007年12月25日到期，并已清算完毕；2、足浴店是合伙经营，共有五名合伙人。
证据二、租赁房屋协议书一份。拟证明：足浴店停止营业并清算完毕。
证据三、2013年10月26日结余分配表、2013年11月14日银行交易记录一份。拟证明：足浴店已清算完毕。
经庭审质证，原告云梦县农业局对被告胡建华提交的证据一、证据三真实性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关。对证据二真实性、关联性均有异议，认为证据二是云梦县农业局第一楼门面房，与本案无关。本院认为，对于被告胡建华提交的证据，原告云梦县农业局对其真实性没有异议的，本院亦认为其真实合法，对其真实性依法予以采信。对原告云梦县农业局有异议的证据二，本院认为，该一楼门面房虽与诉争租赁房屋无关，但其真实合法，本院亦依法予以采信。
经审理查明：云梦县城关镇梦泽大道151号系云梦县农业局办公楼。该办公楼改造后，将一楼门面房出卖给个人，将二层及以上房屋留作办公和出租。一楼及二楼均有单独楼道可供通行。“云梦县亿美亿康美容店”前称为“世纪首脑足浴（云梦店）”，该店登记企业类型为个体工商户，经营者为胡建华。2007年9月24日，胡建华与云梦县农业局签订了一份《房屋租赁合同》一份，内容为：1、租赁房屋为云梦县农业局农业综合楼二楼，面积约860平方米；2、租赁期限：自2007年10月28日起至2017年10月27日止；3、租金：2007年10月10日前一次性交清2007年10月28日至2009年10月27日租金29万元；2009年10月28日至2012年10月27日租金为年租金14万元，于当年第一季度结清。2012年10月以后租金按市场价格协商面议；3、胡建华合同期满或中途退租时应征得云梦县农业局同意，并提前一个月通知云梦县农业局。除动产部分移走外，不动产部分归云梦县农业局所有；4、违约责任：任何一方，给对方造成损失赔偿违约金为胡建华投资总额的2倍。合同签订后，云梦县农业局将房屋交给胡建华使用。2007年12月26日，胡建华与富足职业培训学校签订合作合同，将租赁房屋用于合作经营专业足浴，时间自2007年12月26日起至2012年12月25日止。胡建华租赁房屋后用于经营足浴，并从农业局院后楼梯出入。2008年后，胡建华又将云梦县农业局综合楼一层门面房租赁了二间，将一楼与二楼重新用楼梯连接成一个整体，并在一楼经营美容美发等业务。2012年3月25日，胡建华依约向云梦县农业局交纳2011年10月28日至2012年10月27日租金14万元。2012年12月25日，胡建华与富足培训学校合作合同到期，足浴店停止营业，并搬出租赁房屋。2013年元月，胡建华在店外张贴广告，表示要转让该承租房屋。根据合同约定，至2013年3月31日止，胡建华应与云梦县农业局重新约定房屋年租金，但双方既未重新协商新的房屋租金，胡建华也未交纳租金，云梦县农业局也未催要租金或要求解除合同。2013年5月，胡建华在店外打出横幅，表示要转让承租房屋租赁权。云梦县农业局得知后，表示房屋系云梦县农业局所有，胡建华不得私自转让该房屋，并要求胡建华缴纳租金，胡建华表示愿意用空调及部分设备抵偿部分租金，但云梦县农业局未同意，双方协商未成。2013年5月19日，梦泽大道151号一楼业主张斌与胡莉签订《租赁房屋协议书》，将一楼门面房出租给胡莉，胡建华退出云梦县亿美亿康的经营，胡莉将一楼重新装修，与二楼分隔。2013年8月8日，云梦县农业局将自行打印的《场地租赁终止申请书》交给胡建华，胡建华在申请书上签字。后双方为租期及租金产生争议，云梦县农业局认为房租应自2012年10月28日计算至2013年8月8日止，租金标准按14万元／年计算为109056元，胡建华认为房租应自2012年10月28日计算至2012年12月26日止。因胡建华一直未给付租金，云梦县农业局故诉至本院。
本院认为，本案系因租赁合同解除引起的纠纷，应确定为房屋租赁合同纠纷。本案的发生，是双方当事人在合同履行中均怠于行使自己的权利所引起。云梦县农业局作为房屋出租方，没有根据合同约定与承租人协商新一年的房屋租金，在胡建华没有按期缴纳房租情形下，也怠于行使自己的租金催告权和合同解除权，放任损失的扩大；胡建华作为房屋承租方，怠于行使自己的合同解除权，导致无限期地不实际交还房屋，对房屋所有权人造成损失。故原、被告对引起纠纷和造成的损失，均负有责任。
关于涉案房屋租赁合同的效力。云梦县农业局与胡建华签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力，依法应认定为合法有效。双方当事人应当依照合同的约定全面履行自己的义务。
关于本案双方当事人争议的房屋租赁合同应为何时解除的问题，本院认为，被告胡建华虽于2012年12月25日与富足职业培训学校合作合同到期，租赁房屋已停止营业，但没有与原告云梦县农业局解除租赁合同的意思表示，不能认定该合同已经解除。2013年5月初，被告胡建华在店外打出转让房屋的横幅，原告云梦县农业局知晓后，与胡建华协商如何处理未付的房租，虽然双方未能达成一致，但双方已表示出解除租赁合同的合意，只是就租金的计算及支付方式未能统一意见。2013年5月19日，案外人胡莉与一楼门面房业主达成《租赁房屋协议书》，被告胡建华退出云梦县亿美亿康的经营。因无法查明原告云梦县农业局与被告胡建华在5月份协商的具体时间，本院根据公平、诚实信用的民法基本原则，综合考虑双方当事人的过错程度，确定本案合同的解除时间应为2013年5月19日。故被告胡建华应支付2012年10月28日计算至2013年5月19日的租金，租金标准比照上年度租金标准14万元／年计算为78246元（14万元／365天×204天）。
关于原告云梦县农业局要求被告胡建华支付逾期付款违约金的诉请，本院认为，因双方对新一轮的租金标准及支付方式没有约定，故对此诉请本院不予支持。
关于被告胡建华要求亿美亿康美容店的其他合伙人承担责任的辩论意见，本院认为，根据合同的相对性原则，本案租赁合同系被告胡建华与原告云梦县农业局签订，其他合伙人是否承担责任系被告胡建华与他人的合伙内部事务，与本案无关，对此辩论意见本院不予采纳。
是此，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告胡建华应给付原告云梦县农业局房屋租金78246元，限本判决生效之日起十日内给付。
二、驳回原告云梦县农业局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2481元，由被告胡建华负担受理费1756元，由原告云梦县农业局负担725元，限本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）款的规定，向孝感市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 莺
代理审判员 袁 刚
人民陪审员 李锋奎
二〇一四年四月二日
书 记 员 郭文娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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