江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2537号
上诉人（原审原告）江苏亿城投资有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区云龙路27号。
法定代表人李彤，该公司执行董事。
委托代理人董烨、刘伟，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）华仁建设集团有限公司，住所地江苏省宜兴市周铁镇分水人民路147号。
法定代表人刘冠林，该公司董事长。
委托代理人陈晗，女，1984年11月10日生，该公司法务专员。
被上诉人（原审被告）南京瑞景房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市江宁区经济技术开发区将军路。
法定代表人马捷，该公司董事长。
委托代理人张政，江苏通雅律师事务所律师。
原审第三人徐波，男，1967年4月23日生，汉族，某公司南京分公司经理。
原审第三人沈英，女，1968年10月3日生，汉族，某公司南京分公司会计。
上述两原审第三人共同委托代理人汤静，江苏行知律师事务所律师。
上诉人江苏亿城投资有限公司（以下简称亿城公司）因与被上诉人华仁建设集团有限公司（以下简称华仁公司）、南京瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）、原审第三人徐波、沈英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
亿城公司原审诉称，位于南京市江宁区将军大道某小区37-201室房屋其因瑞景公司股东分红而获得，江宁区人民法院不应查封上述房屋，瑞景公司与徐波、沈英签订涉案房屋的买卖合同是为偿还工程款，并没有买卖的真实意思，两第三人对涉案房屋没有所有权，故要求确认涉案房屋归其所有，并停止就江宁区人民法院（2013）江宁开执字第105号执行案件中对涉案房屋的执行。
华仁公司原审辩称，瑞景公司欠其工程款，将涉案房屋与其总经理徐波夫妇办理买卖登记备案，是履行对其欠款的一种保证。瑞景公司的股东分红无效，故涉案房屋不应归亿城公司所有，不同意对涉案房屋停止执行。
瑞景公司原审辩称，2004年，其因欠华仁公司工程款，将涉案房屋与华仁公司的徐波、沈英办理买卖登记备案，用按揭贷款偿还华仁公司的工程款，但按揭贷款一直由其归还，2006年10月10日，其将涉案房屋交付给亿城公司，亿城公司实际入住。
原审第三人徐波、沈英原审述称，瑞景公司确实欠华仁公司的工程款，但涉案房屋2004年瑞景公司即出售给徐波、沈英，再于2006年以利润分配和股权转让的形式交付给亿城公司，系恶意逃避债务，故亿城公司不应拥有涉案房屋的所有权。
原审法院经审理查明，位于南京市江宁区将军大道某小区系瑞景公司开发，2004年11月，瑞景公司因欠华仁公司工程款，即与徐波、沈英签订房屋买卖合同，将某小区37-201室房屋出售给徐波、沈英夫妇，但未办理过户登记。2013年，华仁公司向原审法院申请执行，要求瑞景公司给付所欠工程款，原审法院在执行过程中对瑞景公司名下的涉案房屋进行查封，亿城公司即对该查封提出异议，原审法院于2013年12月16日作出（2013）江宁执异字第47号民事裁定书，驳回了亿城公司的异议请求。2014年1月，亿城公司诉至原审法院，本案在审理过程中，亿城公司为了证明其已占有和使用房屋，提供了瑞景公司的说明和收楼书及2013年前就涉案房屋缴纳水电费的票据，但收楼书上收楼人签名为於池，而亿城公司不能证明於池是代其收房。
就涉案房屋的取得，亿城公司称，涉案房屋系瑞景公司开发，南京雨花管桩制造有限公司（以下简称雨花公司），南京东华防腐安装工程有限公司（以下简称东华公司），均系瑞景公司的股东，2006年10月24日，瑞景公司召开股东会，作出利润分配与股权转让协议，以利润分配的形式将涉案房屋分配给雨花公司、东华公司，因东华公司与亿城公司之间存在债权债务，故华东公司在利润分配时直接将涉案房屋指定给其公司。
上述事实，有当事人陈述，房屋买卖契约、利润分配及股权转让协议、水电费票据、原审法院（2013）江宁执异字第47号民事裁定书等证据证实。
原审法院认为，不动产物权的设立变更、转让依法经过登记发生法律效力，本案中，涉案房屋登记在瑞景公司名下，亿城公司仅与东华公司存在合同关系，可能取得涉案房屋，但并未办理过户登记手续，故亿城公司关于要求确认其对涉案房屋拥有所有权的诉讼请求，原审法院不予支持。按照相关规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产转让给第三人的，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结该房产。第三人对执行标的提出确有理由的异议，人民法院应当裁定中止执行。本案中，虽然亿城公司通过提供缴纳水电费票据证明亿城公司在原审法院查封前即已实际占有涉案房屋，但其未提供证据证明其就涉案房屋的取得已支付全部房款或对价，故其关于停止对涉案房屋执行的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第一款第（二）项、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原审法院判决：驳回亿城公司的诉讼请求。案件受理费57300元，由亿城公司负担。
亿城公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决关于其仅与东华公司存在合同关系，可能取得涉案房屋的认定是错误的。瑞景公司股东2006年10月签订的《利润分配及股权转让协议》与瑞景公司2013年8月6日提交给江宁法院的说明能充分证明瑞景公司将涉案房屋交付给其的真实意思表示和实际已交付的事实，其已实际取得并占有涉案房屋，且投入了大量资金对房屋进行装饰装修并使用，因涉案房屋上抵押登记尚未注销而暂无法办理过户手续，其并无过错；二、其根据利润分配协议取得涉案房屋，应认定为其已支付全部价款，应当对房屋中止执行。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判确认涉案房屋归其所有，并停止（2013）江宁开执字第105号执行案件中对涉案房屋的执行，同时判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人华仁公司答辩称，一、（2012）江宁开民初字第56号判决书已确认瑞景公司欠付其工程款100余万元，故其申请法院强制执行，查封涉案房屋的行为是合法的。二、2004年之前，瑞景公司欠付其工程款，为了筹措房款，将涉案房屋与徐波办理买卖登记备案，从银行按揭贷款以偿还其欠款，直到其起诉瑞景公司之前，瑞景公司尚欠其100余万元。综上，涉案房屋是履行瑞景公司对其还款的保证。
被上诉人瑞景公司答辩称，涉案房屋确实由其开发，2004年由于其欠付华仁公司部分工程款，双方协商以徐波的名义办理按揭，将按揭款项支付给华仁公司，按揭一直由其偿还，其认为该合同不是三方真实意思表示，最多只是担保行为。2006年其股东在股权分配上发生争议，经过会议决定将涉案房屋分配给了亿城公司，2006年10月10日其将涉案房屋交付给亿城公司，亿城公司也对涉案房屋进行了装修与入住，其认为涉案房屋应归亿城公司所有。现其与华仁公司之间的债权债务争议已经解决完毕，请求二审法院依法改判。
原审第三人徐波、沈英述称，一、华仁公司为瑞景公司的项目施工，由于瑞景公司欠付华仁公司工程款，双方协商将涉案房屋以买卖形式在房产部门办理了备案登记，由此从银行办理按揭贷款偿还华仁公司债务。但瑞景公司从银行获得的贷款并未全额支付华仁公司，直到华仁公司起诉瑞景公司时，瑞景公司仍欠付华仁公司100余万元。其认为涉案房屋以买卖形式办理备案登记在其名下，就是瑞景公司对华仁公司欠款的保证。二、瑞景公司的股权转让协议及股权分配不合法，作为股东的雨花公司及东华公司与瑞景公司签订上述协议时，对瑞景公司的债权债务是明知的，该协议是在2006年10月份签订，但在2004年11月瑞景公司就将涉案房屋以买卖形式登记在了其名下，签订股权转让协议的三家单位对该事实是明知的。其认为在瑞景公司欠付华仁公司债务的情况下，案外人与瑞景公司之间达成的协议是违法的，应属无效。请求二审法院驳回亿城公司的上诉请求，维持原判。
本院依法对原审法院查明事实中各方当事人均无异议的部分予以确认。
二审庭审中，瑞景公司向法庭陈述，其与华仁公司之间的债权债务已经解决，对涉案房产的查封已经解除。华仁公司对瑞景公司陈述的该事实没有异议，并表示双方间债权债务已经得到解决，执行不再涉及涉案房屋，故其在二审期间没有意见。徐波、沈英表示，其同意华仁公司的上述意见。瑞景公司就其上述陈述提交了南京市江宁区人民法院（2013）江宁开执字第105号结案通知书，用于证明涉及华仁公司与瑞景公司之间债权债务的（2012）江宁开民初字第56号民事判决已经全部执行结案。华仁公司、亿城公司与徐波、沈英对该证据均无异议。
二审期间，亿城公司向法庭提交证据如下：一、瑞景公司2006年11月工商登记变更资料一份，用于证明瑞景公司2006年10月的利润分配及股权转让协议已经实际履行；二、南京优路科技实业有限公司（原雨花公司）与东华公司出具的确认书及两公司的相应工商资料，用于证明2006年10月，东华公司和雨花公司确认将涉案房屋指定给其所有；三、2006年10月签订利润分配及股权转让协议时瑞景公司的股权结构表，用于证明当时其与东华公司、雨花公司的控股股东及实际控制人均为李彤，2008年1月，雨花公司更名为优路公司；四、从法院档案中复印的2006年11月瑞景公司与东华公司利润分配一案因达成和解协议的撤诉材料一份，用于证明瑞景公司与东华公司在该案审理过程中达成和解的事实。华仁公司与瑞景公司对上述四份证据的真实性及证明目的均无异议。徐波、沈英对上述四份证据的真实性没有异议。
本院认为，一、亿城公司二审提交的瑞景公司2006年11月工商登记变更资料、南京优路科技实业有限公司（原雨花公司）与东华公司出具的确认书、2006年10月签订利润分配及股权转让协议时瑞景公司的股权结构表、从法院档案中复印的2006年11月瑞景公司与东华公司利润分配一案因达成和解协议的撤诉材料，以及瑞景公司在原审的说明等材料，已经形成证据锁链，足以证明亿城公司所陈述的“2006年10月瑞景公司通过利润分配与股权转让协议方式，以利润分配的形式将涉案房屋分配给雨花公司、东华公司，因东华公司与亿城公司之间存在债权债务，东华公司直接将涉案房屋指定给亿城公司”的真实性。故亿城公司是合法且支付相应对价后取得了涉案房屋。二、亿城公司原审提交的瑞景公司的说明和收楼书及2013年前亿城公司就涉案房屋缴纳水电费的票据，以及房屋现实际使用情况，亦可以证明亿城公司已经长期占有和使用涉案房屋。三、2004年瑞景公司与徐波、沈英就涉案房屋签订了买卖合同，并以涉案房屋抵押办理了按揭贷款，瑞景公司、华仁公司及徐波、沈英均认可该房屋买卖是作为瑞景公司欠付华仁公司工程款的付款担保，因涉案房屋上设定有抵押，导致亿城公司一直无法办理房屋过户手续，故亿城公司对于涉案未办理房屋过户手续并无过错。综上，亿城公司请求确认涉案归其所有，符合法律规定，本院予以支持。因华仁公司与瑞景公司执行一案在本案二审期间已执行结案，涉案房屋不再成为执行标的物，故亿城公司就停止（2013）江宁开执字第105号执行案件中对涉案房屋执行的请求，本院已无审理裁判必要，故对该请求本院不再予以处理。
因二审出现了新的事实和新证据，故依据《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第392号民事判决；
二、南京市某小区37-201室房屋归江苏亿城投资有限公司所有；
一审案件受理费57300元，由南京瑞景房地产开发有限公司负担；二审案件受理费57300元，由南京瑞景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一五年六月十八日
书记员 朱亚芳