安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一终字第01038号
上诉人（原审原告）：刘锦华，男，1975年7月30日出生，汉族，住福建省福安市甘棠镇过洋村猴池**号，身份证号3207051975********。
委托代理人：胡德根，五河县城关镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：蚌埠畅达房地产开发有限公司，住所地安徽省五河县。
法定代表人：许武昌，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ，该公司员工。
委托代理人：徐永生，该公司员工。
上诉人刘锦华因与被上诉人蚌埠畅达房地产开发有限公司（以下简称畅达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院于2014年10月27日作出的（2014）五民一初字第01457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月29日公开开庭进行了审理。上诉人刘锦华的委托代理人胡德根，被上诉人畅达公司的委托代理人ＸＸ、徐永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年3月18日，刘锦华与畅达公司签订了合同编号为五房合编0005809、0005856、0005857、0005873、0005882号的商品房买卖合同，由畅达公司开发的坐落在五河县城关镇淮河路南侧的国贸大厦第三层部分房屋预售给刘锦华。每份合同均约定了建筑面积、套内建筑面积及价款。双方所签订的每份合同的第七条买受人逾期付款的违约责任的约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，……”。第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如由因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、协商解决，并由出卖人负责解决。”同日，双方就每份合同还签订了一份《代收费用协议》，其主要内容：1、出卖人依据相关规定向买受人收取下列费用：产权登记费、配图费、测绘费、他项权证费、契税、公共维修基金、物业费，上述费用均于房屋交付时收取。2、买受人如在办理入住手续前未付清上述费用，不予办理交房手续，并按本商品房买卖合同第七条规定承担违约责任。刘锦华于2011年3月24日向畅达公司付清了所购房屋款，但刘锦华没有向畅达公司交付应交纳的代收费用。刘锦华以畅达公司至今未按合同约定办理涉案房屋的房产证为由提起诉讼，请求判令：1、畅达公司依法�理房产证；2、畅达公司支付未办理房产证违约金451973元；3、畅达公司承担诉讼费。
原审法院认为：刘锦华与畅达公司签订的《商品房买卖合同》及《代收费用协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同及协议约定的内容，履行各自义务。刘锦华虽支付了购房款，但没有向畅达公司交纳应交的代收费用，按《代收费用协议》约定，畅达公司可以不予办理交房手续且有权解除合同。故刘锦华要求畅达公司依法办理房屋产权证及支付未办理房产证所产生的违约金，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回刘锦华的诉讼请求。案件受理费8080元，由刘锦华负担。
刘锦华上诉称：1、本人一审提供的录音资料可以证明畅达公司认可收取了房租并且愿意在扣除办证的相关费用后将剩下的房租支付给本人，一审法院对该证据的真实性、合法性和关联性也予以认定，不存在一审法院认为的“本人虽支付了购房款，但没有向畅达公司缴纳代收费用”的问题。2、本人一审提供的“从房屋租金中扣除办证费用”的书面凭证也可以证明不存在一审法院认为的“本人虽支付了购房款，但没有向畅达公司缴纳代收费用”的问题。该凭证虽是复印件，但畅达公司的委托代理人在庭审中认可该凭证的真实性，一审法院不予认定错误。3、《代收费用协议》是《房屋买卖合同》的从合同，是对所有购房者普遍适用的，购房者依照约定当然应当缴纳费用后由卖方办理相关权证。但本人所购房屋是交由畅达公司出租的，租金由畅达公司收取，畅达公司从租金中扣除代收费用，本人也没有异议，所以应当认定本人已经缴纳了代收费用，不存在一审法院�为的“本人虽支付了购房款，但没有向畅达公司缴纳代收费用”的问题。一审法院依此判决驳回本人的诉讼请求错误。综上，原判采证错误，导致认定事实错误，请求二审法院依法撤销原判，改判支持本人的一审诉请。
畅达公司在庭审中辩称：1、双方之间存在商品房买卖关系的事实，本案争议焦点是本公司是否按照商品房买卖合同第十五条已经履行了备案手续；2、一审法院认为本公司在履行义务后，刘锦华仍存在违约的事实，该事实是根据《代收费用协议》的约定，即刘锦华没有交清部分购房款及办证费用。综上，原判认定事实清楚，请求维持原判。
本院二审查明：一审庭审中，畅达公司认可涉案房屋于2008年由其出租给苏果超市使用，并收取租赁费，但未给过刘锦华租赁费；其与刘锦华签订合同后就具备交付房屋条件；涉案房屋以外的房屋交付后，购买人返�给其出租。二审庭审中，双方均认可涉案房屋是用来抵刘锦华欠款的，签合同时就已经付清房款了，故原判关于刘锦华于2011年3月24日向畅达公司付清了所购房屋款的认定有误，应为刘锦华于2009年3月18日付清了购房款，畅达公司于2011年3月24日向其出具了购房发票；二审庭审中，畅达公司还认可签合同同时，双方还签订了委托经营合同，因为房屋是分割销售模式，购房者买过房屋后需要出租，这是对所有购房者的特殊约定；对于刘锦华一审中提交的畅达公司会计与刘锦华的结算清单复印件（证据2），畅达公司认可是其会计陈保龙所写，但认为公司无人委托陈保龙，亦不是最终的结算凭证。结合刘锦华提供的录音资料内容及畅达公司将涉案房屋租赁给苏果超市并收取租金的事实，该证据的真实性、合法性、关联性应予认定，原判不予认定不当，本院予以纠正。该结算�载明：刘锦华5房苏果超市购房款1328553元；2010年8月23日-2011年8月23日期间1328553元×7.5%=99641元，扣除税金99641×17.61%=17547元，应退租金82094元；2011年8月23日-2012年8月23日应退租金82094元；2012年8月23日-2013年2月23日应退租金41047元；合计应退租金205235元，扣除办证费用83244元，最后应退租金116206元；另加2009年8月20日-2010年8月20日租金99641元。
对原审法院查明的其他案件事实，本院予以确认。
本院认为：刘锦华与畅达公司签订的《商品房买卖合同》及《代收费用协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。双方于2009年3月18日签订《商品房买卖合同》时，刘锦华即已交清购房款，畅达公司理应按约定于2009年8月20日前将涉案房屋交付刘锦华使用。因双方签订《商品房买卖合同》的同时还签订了委托经营合同，�畅达公司对外出租涉案房屋，且畅达公司认可其于2008年就已出租涉案房屋，结合畅达公司于2009年4月16日将该合同提交备案及2011年3月24日又给刘锦华开具购房发票的事实，可以确认畅达公司对房产交付是认可的，故涉案房屋的交付使用时间应为2009年8月20日。畅达公司辩称没有交付涉案房屋与合同约定和客观事实不符，本院不予支持。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定虽表述的是“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但该条还载明“如由因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……”，结合《代收费用协议》约定的内容及畅达公司在其收回的《商品房买卖合同》原件上加盖的“办房产证使用”字样，办理房地产权属证书显系畅达公�的义务，且该90日内的约定应为办理房地产权属证书的期限。刘锦华请求判令畅达公司办理房产证的诉请，于法有据，原判不予支持有误，本院予以纠正。畅达公司关于办理房地产权属证书不是其义务的辩称意见有悖合同约定和本案事实，本院亦不予支持。畅达公司还辩称其未办理房地产权属证书是因刘锦华未按照《代收费用协议》的约定交纳相关办证费用，但刘锦华提供的结算清单复印件上明确载明了“扣除办证费用83244元”的内容，且畅达公司庭审中也认可未给付过刘锦华涉案房屋的租金，故对其该项辩称意见，本院亦不予支持。鉴于双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“双方同意协商解决，并由出卖人负责解决”，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，根据该条规定，可以按照刘锦华已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算畅达公司没有按约办理房地产权属证书的违约责任，因房屋交付时间为2009年8月20日，办理期限为交付使用后90日内，因此违约金的起算点应为2009年11月19日，故对刘锦华主张畅达公司未办理房产证的违约金为451973元（自2009年3月18日至2014年7月16日，按中国人民银行五年定期利率6.55%）的诉请部分支持为399647.9元。综上，原判认定事实部分错误，应予纠正；刘锦华的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国�事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省五河县人民法院（2014）五民一初字第01457号民事判决；
二、蚌埠畅达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为刘锦华合同编号为五房合编0005809、0005856、0005857、0005873、0005882号《商品房买卖合同》所涉房屋办理房地产权属证书；
三、蚌埠畅达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘锦华逾期办理房地产权属证书违约金399647.9元（以1328553元为基数，自2009年11月19日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2014年7月16日止）；
四、驳回刘锦华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8080元，由刘锦华负担935元，由蚌埠畅达房地产开发有限公司负担7145元；二审案件受理费8080元，由刘锦华负担935元（已交纳），由蚌埠畅达房地产开发有限公司负担7145元（于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王朝霞
审判员 耿 杰
审判员 杜玲玲
二〇一五年七月十三日
书记员 王亭亭
附：《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使�，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾�贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。