山东省泰安市岱岳区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁0911执异字第10号
异议人（案外人）张辉。
委托代理人米宏坤、张董，山东××山律师事务所律师。
申请执行人泰安市岱岳区农村信用合作联社，住所地泰安市岱岳区。
法定代表人李延玲，理事长。
委托代理人赵士林、付颖，山东××律师事务所律师。
被执行人张林。
被执行人王香君。
被执行人刘艳艳。
被执行人张强。
本院在执行申请执行人泰安市岱岳区农村信用合作联社（以下简称岱岳区信用社）申请执行被执行人张林、王香君、刘艳艳、张强金融借款合同纠纷一案中，异议人张辉对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人张辉称，岱岳区法院在执行岱岳区信用社申请执行被执行人张林、王香君、刘艳艳、张强金融借款合同纠纷一案中，查封位于泰安市丽景花园10#2单元902户房屋，异议人对此提出异议，请求解除查封。一、该房屋所有权属于异议人。异议人与张林、王香君于2013年9月23日签订《房屋买卖合同》，张林、王香君将其所有的丽景花园10#2单元902户房屋转让给异议人，异议人按合同约定支付给王香君房款115万元，王香君将房屋钥匙及其与泰安鲁邦房地产开发有限公司签订的YS0012142《商品房预售合同》、房款支付凭证交付给异议人。异议人于2013年10月1日入住至今。异议人购买该房时，小区房屋因开发商的原因均无法办理房产证，故所购买的住房亦未办理房产过户登记。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人的异议符合上述司法解释规定的情形，为此请求法院依法支持异议人的异议。
申请执行人岱岳区信用社辩称，王香君未在房产管理部门办理本案涉案房屋的所有权登记，异议人与王香君签订的房屋买卖合同即使真实，亦违反《城市房地产管理法》第38条及《合同法》第52条第5项之规定，应属无效合同。王香君与开发商签订的合同、购房及专项维修基金发票、房管部门出具的查档证明等证据均充分证实涉案房屋为被执行人王香君所有。该房屋在房管部门及卖方开发商处均未办理购买人的变更手续，依据《物权法》第14条的规定，该房屋未发生物权变动，其所有权人始终为王香君，异议人无权主张物权。异议人称已购买了涉案房产，其应到开发商处办理相关变更手续，并应到房管部门办理网签变更和预告登记手续，但其自2013年9月23日签订合同至2014年5月28日法院查封时长达8个月的期间内未办理上述任何手续，异议人主观存有过错，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。且该法条是对登记在被执行人名下的不动产提出异议的相关规定，因本案涉案房产至今未办理产权登记手续，故异议人的异议不适用于该条法律规定。综上，岱岳区法院查封涉案房产符合法律规定，异议人的异议不成立，请求予以驳回。
被执行人张林、王香君、刘艳艳、张强未到庭参加听证，无答辩意见。
本院查明，本院在审理岱岳区信用社诉张林、王香君、刘艳艳、张强金融借款合同纠纷一案中，于2014年5月28日以（2014）岱商初字第369-2号民事裁定书，查封被告王香君位于泰安市丽景花园10#2单元902户房产，并于同日向泰安市房产交易中心送达协助执行通知书。案经审理，本院于2014年11月11日作出（2014）岱商初字第369号民事判决书，判决：一、限被告张林、王香君于本判决生效之日起十日内偿还原告岱岳区信用社借款本金100万元，利息38010.31元（计算至2014年4月21日），延付期间的利息继续按照约定的利率计算至本判决确定的付款之日止；二、限被告张林、王香君于本判决生效之日起十日内偿还原告岱岳区信用社为实现债权支付的律师代理费48000元；三、被告张强、刘艳艳在债权最高余额1500000元范围内对上述债务承担连带清偿责任。
上述判决生效后，岱岳区信用社向本院申请强制执行，本院于2015年1月14日立案执行。执行中，异议人张辉对本院查封的位于泰安市丽景花园10#2单元902户房屋提出书面异议，并提供以下证据：一、泰安市房产交易中心于2013年9月23日出具的姓名为王香君的《申请人家庭住房登记情况证明》，张林、王香君与张辉于2013年9月27日签订的《房屋买卖合同》；二、户名为王香君、交易日期为2013年9月18日、存款金额为20000元的中国农业银行银行卡存款业务回单，交易时间为2013年9月24日、付款方户名为燕丽、收款方户名为王香君、金额为130000元的转账交易回单，交易时间为2013年9月26日、付款方户名为燕丽、收款方户名为王香君、金额分别为120000元及500000元的转账交易回单，交易时间为2013年9月29日、付款方户名为燕丽、收款方户名为王香君、金额为380000元的转账交易回单，中国农业银行股份有限公司泰安凤台支行于2015年7月4日出具的转出方户名为燕丽、转入方户名为王香君的《个人历史交易明细》，落款人署名为王香君、落款时间为2013年9月27日的收到丽景花园10号楼2单元902室房款115万元的收据，出卖人泰安鲁邦房地产开发有限公司、买受人王香君于2010年8月20日签订的《商品房预售合同》及王香君购房发票、王香君缴纳专项维修基金收据；三、深圳市万夏居业有限公司泰安分公司丽景花园物业服务处于2015年11月23日出具的《证明》；四、深圳市万夏居业有限公司泰安分公司丽景花园物业服务处于2015年10月9日出具的深万夏泰通字（2015）15号《通知》。异议人提供以上证据，用以证明在本院查封涉案房屋前，异议人与张林、王香君已签订该房屋的买卖合同，异议人已支付全部购房款并实际占有居住，房屋所有权已属于异议人，系因开发商的原因而未办理房产过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院应解除对该房屋的查封等异议主张。
另查明，出卖人泰安鲁邦房地产开发有限公司与买受人王香君于2010年8月20日签订编号为YS0012142的《商品房预售合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为泰安市房产管理局，商品房预售许可证号为泰房预售证第（2010）003号；王香君购买的商品房为泰安鲁邦房地产开发有限公司开发建设并出售的泰安市岱宗大街丽景花园10号楼2单元9层902户住宅和1号车库B区85号车位，其中房屋价款441098元，车位价款75000元；出卖人应当在2010年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同生效之日起30日内，由出卖人向泰安市商品房预（销）售管理办公室申请登记备案等内容。2010年9月19日，该合同文本首页加盖泰安市商品房预（销）售管理办公室合同登记备案专用章。2010年11月14日，收款单位泰安鲁邦房地产开发有限公司为付款人王香君出具岱宗大街丽景花园10座2单元9层10-2-902户房款441098元及1号车库B区85号车位款75000元的发票。2010年12月23日，深圳市万夏居业有限公司泰安分公司丽景花园物业服务处为王香君出具8149元专项维修基金的收据。
本院认为，泰安鲁邦房地产开发有限公司与王香君于2010年8月20日签订《商品房预售合同》，并于2010年9月19日在房产管理部门办理了该合同的登记备案手续。王香君购买泰安鲁邦房地产开发有限公司出卖的位于泰安市岱宗大街丽景花园10号楼2单元9层902户房屋和1号车库B区85号车位，该公司并于2010年11月14日为购房人王香君开具了其支付441098元房款及75000元车位款的发票，丽景花园物业服务部门亦为王香君出具该房屋专项维修基金的收据，故本院查封被执行人王香君购买的上述房屋符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如符合在法院查封前已签订合法有效书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，以及非因其自身原因未办理过户登记等四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持。本案中，王香君购买的上述丽景花园10号楼2单元9层902户房屋权属尚未登记在王香君名下，异议人张辉亦未提交其与王香君及泰安鲁邦房地产开发有限公司三方签订的本案涉案房屋的相关转让合同，现在房产管理部门登记备案的该房屋预售合同的买受人仍为王香君，因此，异议人提供其与王香君签订的《房屋买卖合同》、银行转账交易凭证等证据主张本案涉案房屋已归其所有，并请求排除对该房屋的执行，其异议没有法律依据、本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人张辉的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 马 辉
人民陪审员 孙 波
人民陪审员 冯云峰
二〇一六年五月十一日
书 记 员 赵 青