河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民二终字第1062号
上诉人（原审被告）郑州克尔达房地产营销策划有限公司。
法定代表人徐佳，该公司总经理。
委托代理人蒋曙光，金博大律师事务所律师。
委托代理人何瑞锋，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）方连芝，女，1974年1月20日出生，汉族。
委托代理人李安民，男，1959年9月1日出生，汉族。
上诉人郑州克尔达房地产营销策划有限公司（以下简称克尔达公司）与被上诉人方连芝房屋租赁合同纠纷一案，方连芝于2014年1月2日向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告租房押金4000元及利息；2、被告返还原告已交的剩余租金8800元及利息；3、被告向原告支付违约金4800元。河南省郑州市金水区人民法院于2014年5月7日作出（2014）金民二初字第659号民事判决，克尔达公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年7月22日受理后依法组成合议庭，并于2014年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人克尔达公司的委托代理人蒋曙光、何瑞峰，被上诉人方连芝的委托代理人李安民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
1、2012年11月9日，方连芝与克尔达公司签订了《代理房屋出租合同》。该合同主要约定：一、克尔达公司将其代理的位于郑州市金水区农业路东45号3号楼1021号、1121号房屋及设施，出租给方连芝居住使用。二、租赁期限自2012年11月10日至2013年11月9日。三、每套房屋的租金为每月1200元，保证金为2000元。方连芝应提前一个月支付下次租金，每次按季度支付。四、租赁期内，克尔达公司不得无故收回出租房屋，如需收回，必须提前三十天通知方连芝，并赔偿二个月租金的违约金。五、方连芝应按约定合法使用租赁房屋，不得擅自改变使用性质，不得擅自转租或转借他人，否则视为违约，克尔达公司有权解除合同，且方连芝须赔偿克尔达公司两个月租金为违约金，因上述情况所造成的一切伤害，方连芝承担全部责任；等等。
2、2012年11月9日，克尔达公司方工作人员朱超群，向方连芝出具了在合同期不欠房租情况下，方连芝对于承租房屋可以转租的证明。
3、合同签订后，方连芝向克尔达公司交纳租赁保证金4000元，并交纳了2012年11月10日至2013年2月9日期间的租金7200元。2013年1月8日，方连芝交纳了2013年2月10日至2013年5月9日期间的租金7200元。
4、2013年1月21日，克尔达公司将方连芝从承租房屋内赶出。方连芝以讼称事由提起本案诉讼。
原审法院认为：方连芝与克尔达公司签订的《代理房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定全面履行合同义务。克尔达公司在合同期限内将方连芝从承租房屋内赶出的行为，影响了方连芝对承租房屋的正常使用，且不属于双方合同约定的拖欠租金等合理原因，故其行为应属违约，应承担违约责任。按照双方合同约定，克尔达公司在租赁期内不得无故收回出租房屋，如需收回，必须提前三十天通知方连芝，并赔偿二个月租金的违约金。因此，克尔达公司应退还方连芝租赁保证金4000元；返还方连芝剩余的租金8640元，即2013年1月21日至2013年5月9日期间的租金（108天×40元／天×2=8640元）；应赔偿违约金4800元（1200元×2间×2）；故对于方连芝主张的该部分诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持；超出部分，没有依据，该院不予支持。对于克尔达公司的辩称意见，因其未能提交有效证据加以证明，故其辩称理由不足，该院不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告郑州克尔达房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内退还原告方连芝租赁保证金4000元；二、被告郑州克尔达房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还原告方连芝剩余租金8640元；三、被告郑州克尔达房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告方连芝违约金4800元；四、驳回原告方连芝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费283元，由原告方连芝负担50元，被告郑州克尔达房地产营销策划有限公司负担233元。
原审判决宣判后，克尔达公司不服该判决向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人对被上诉人的转租行为不予认可，被上诉人的行为明显违反合同约定。2012年11月9日，上诉人和被上诉人签订了房屋出租合同。在本合同的首页显著位置，我公司已经作出郑重声明，即：“我公司员工做出任何合同规定以外的承诺，需经我公司书面授权和追认。否则视为违法犯罪行为和个人行为，我公司不承担任何责任。”另外，在合租条约的第十二条也明确约定：“租房住户不得私自将房屋转租给他人，一经发现扣除两个月的房租”。在此情况下，被上诉人明知合同有约定，为达到其转租的目的，仍然私下与业务员达成了其所谓的补充协议。被上诉人的行为明显违反合同约定，并且在明知上诉方业务员没有权利与其签署补充协议的情况下，仍然与之签署，该补充协议对上诉人不产生法律效力。二、被上诉人将房屋转租后，改变了房屋的使用性质，违反了合同的约定。房屋出租合同第五条第七款明确约定：“乙方应按本合同规定合法使用租赁房屋，不得擅自改变使用性质，不得擅自转租或转借他人。”而该合同的第一条明确约定该房屋是作为居住使用。尽管合同有约定，但被上诉人不仅将房屋转租，而且将房屋转租给快捷酒店使用，改变了房屋的约定使用性质。换句话说，即使被上诉人可以转租，仍然违反了不得作为经营用房的合同约定，仍属违约行为。三、被上诉人违反合同约定，在未经上诉人同意的情况下，对房屋进行了装修。房屋出租合同第五条第二款规定：“若因居住或业务需要进行改善、装潢及增加设备，须经甲方同意，方可在承租房内进行装修及添加设备，否则视为违约。”被上诉人在未经上诉人同意的情况下，不仅将房屋转租用以经营酒店使用，而且还对该房屋进行了装修，明显违反了合同约定，侵犯了上诉人的合法权益。故请求：1、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第659号民事判决；2、依法改判，判决驳回被上诉人的诉讼请求；3、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人方连芝辩称，双方签订的协议上约定的非常明确，在不欠房租的情况下，可以转租，况且我并没有转租。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实根据和法律依据，故请求驳回上诉，维持原判。
本案在本院二审审理过程中，双方当事人均未举出新的证据。
本院二审经审理查明的事实同原审法院查明事实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中双方当事人所签订的《代理房屋出租合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同；克尔达公司诉称方连芝在双方合同约定的租赁期限内违反了合同的约定，但并没有举出相应有效证据予以证明，故其诉称理由证据不足，本院不予采信；克尔达公司在双方合同约定的租赁期限内，于2013年1月21日将方连芝从出租房屋内赶出，构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。综上所述，克尔达公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费283元，由郑州克尔达房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 金
审判员 谢宏勋
审判员 宋江涛
二〇一四年十月二十日
书记员 崔顺龙