湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终8178号上诉人（原审被告）：刘伟，男，汉族，1987年3月17日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：刘文礼（系刘伟之父），汉族，1955年7月10日出生，住武汉市洪山区，被上诉人（原审原告）：泉州南方物业管理有限公司武汉分公司，住所地：武汉东湖新技术开发区老武黄公路2号（原鼓风机厂）。法定代表人：黄济志，该公司总经理。委托诉讼代理人：李飘，女，汉族，1986年12月14日出生，该公司员工，住河南省禹州市，委托诉讼代理人：周孟珏，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。上诉人刘伟因与被上诉人泉州南方物业管理有限公司武汉分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院于2017年10月12日作出（2016）鄂0192民初3211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘伟上诉请求：一、撤销一审判决，在查明事实基础上改判刘伟不交纳物业费并由物业公司向刘伟赔偿装修期间因卫生间漏水造成的各项经济损失共计9400元；二、本案二审诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：1、一审法院审理程序违法。一审法院适用简易程序审理，没有组织双方调解却在案件审理一年时间后才判决；2、一审法院查明事实错误。交房期间物业公司通知不让试水，也是物业公司负责人向漏水业主承诺赔偿，而此后物业公司履职不善导致漏水问题迟迟没有解决，刘伟有正当理由不交纳物业费，物业公司应该对漏水问题导致的损失承担赔偿责任。故一审法院以开发商与物业公司是独立的主体，赔偿应该向开发商主张为由在本案中没有认定物业公司的责任，系认定错误。物业公司辩称，卫生间是建筑物专有部分，卫生间漏水修缮不属于物业公司服务范围内。在处理漏水问题上，物业公司仅有辅助协调义务，物业公司已经尽到该义务，在漏水修理回访记录中，刘伟已经签字确认满意物业公司的辅助。房屋质量问题应该向开发商主张权利，与刘伟与物业公司之间的物业合同关系是两个独立的法律关系，刘伟认为房屋质量存在问题，应该另行向开发商主张权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：一、刘伟向物业公司支付拖欠的物业费7417.10元（从2014年2月1日起至2016年8月31日止每平方米每月1.80元，房屋面积132.92平方米），并支付违约金9316.80元，共计16743.90元；二、刘伟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年4月24日，刘伟与开发商南益置业（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定刘伟向开发商购买位于武汉东湖新技术开发区珞瑜东路2号“巴黎豪庭”小区26幢1单元10层03号房屋（合同约定建筑面积132.92平方米）。2010年1月7日，刘伟与开发商办理了前述房屋的收楼手续。前述《武汉市商品房买卖合同》中的附件五“前期物业服务内容的约定”中约定：小区由开发商通过公开招投标方式选聘的原告物业公司进行前期物业管理等内容。该附件中的第二条前期物业服务项目及价格中约定：1、基本服务项目：……；2、前期物业管理费从交房之日按房屋建筑面积计收，收费标准为：暂定1.8元/平方米，此标准计费期为两年（以合同交房日期为准），预缴一年。两年后物业管理费收费标准按照政府物价局最终核定价格收取。上述合同签订后，物业公司向案涉1003号房屋所在的巴黎豪庭小区提供物业服务，刘伟按照《武汉市商品房买卖合同》附件五前期物业管理服务内容的约定向物业公司交纳了截至2014年1月31日止的物业服务费用，但未交纳从2014年2月1日至2016年8月31日期间的物业服务费用。2014年6月30日，乙方物业公司与甲方武汉市巴黎豪庭小区第一届业主委员会、武汉市巴黎豪庭小区业主大会签订《武汉巴黎豪庭物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对巴黎豪庭提供物业服务事宜，约定了服务内容、标准、双方的权利与义务。该合同第三章服务费用中约定物业费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅（多层）按每月每平方米1.80元，住宅（高层）按每月每平方米1.80元。因刘伟未交纳2014年2月1日至2016年8月31日期间的物业服务费用，故物业公司诉至一审法院，要求判如所请。在本案一审审理过程中：一、刘伟提出其于2010年1月7日办理收房手续时是物业公司办理的，因物业公司在收房当天不让试水，所以才在后面的装修过程中试水时才发现漏水的事，所以刘伟就漏水问题一直向物业公司反映，至今未找开发商。刘伟还提出，2014年5月，物业公司的胡经理与刘伟达成合意，就刘伟家中卫生间漏水一事赔偿其6000元，但当时物业公司并未实际履行，后胡经理被调离巴黎豪庭小区，新任经理不认可刘伟与胡经理达成的合意，物业公司也没有派其他的人员来解决此事，因卫生间漏水一事一直未得到解决，刘伟要求物业公司赔偿在其装修过程中因卫生间漏水一事造成的各项损失合计9400元。2、物业公司提出，在2010年刘伟办理收房手续时物业公司只是现场辅助、统筹安排此事，但具体是由开发商向刘伟交的房；另外，根据商品房住址质量保证书中的内容，房屋漏水应由开发商进行返修，而不是赔偿。2010年5月，开发商已派人对刘伟反映的卫生间漏水问题进行了维修，并在同年7月对其进行回访时，刘伟是满意的，还在回访单上签名。刘伟提出因卫生间漏水薛经理同意赔偿其6000元一事，是薛经理为了缓和与业主的关系以便收取物业费；物业公司接到过刘伟报告卫生间渗水的问题，因属于开发商处理的事项，物业公司也已向开发商报告，但开发商不同意赔偿6000元，物业公司只是协调，所以不应当承担赔偿责任。3、经庭审调查，针对刘伟答辩时提出应赔偿其装修期间因卫生间漏水造成的各种损失计9400元的意见，一审法院已当庭向刘伟释明此要求与本案不具有明显的同一法律关系，在本案中不予一并处理，并告知其可以另行向卫生间漏水的责任主体直接主张权利要求赔偿。二、双方当事人申请庭外和解，但至今未果。一审法院认为，刘伟在购房时与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》中的附件五属于该合同的组成部分，系双方自愿签订，属双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同中的前期物业服务内容的约定依法对业主刘伟有约束力。物业公司与案涉小区业主委员会及业主大会签订的物业服务合同，亦是双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对业主刘伟亦有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，物业公司已按照合同约定为刘伟提供了主要的物业服务义务，虽然物业公司存在交涉处理业主的卫生间漏水赔偿问题不及时等服务瑕疵，但因刘伟收房后出现的卫生间漏水问题的直接责任主体不是物业公司，则在物业公司履行了合同主要物业服务义务的情形下，刘伟仅以其未解决卫生间漏水的赔偿问题作为拒绝交纳物业费的理由，会使双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，故对于物业公司要求刘伟支付拖欠的2014年2月1日至2016年8月31日期间的物业费7417.10元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因物业公司提供的物业服务存在瑕疵，其主张逾期支付物业费的违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。对于刘伟提出要求物业公司赔偿其在装修期间因卫生间漏水造成的各种损失共计9400元的意见，因房屋卫生间漏水的问题不属于物业公司提供的物业服务范围，此要求与本案的物业服务合同关系不属于同一法律关系，故一审法院在本案中对此事不予一并处理，业主刘伟可另行向房屋卫生间漏水的责任主体主张此项赔偿的权利。综上所述，刘伟应向物业公司支付拖欠的2014年2月1日至2016年8月31日期间的物业费7417.10元。因双方是在同一个小区内提供物业、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，物业公司应积极提高物业服务质量，对以刘伟为代表的业主也应该及时履行交纳物业费的主要义务，避免因为交物业费造成物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响了其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量，而涉及个体住户在居住房屋过程中存在渗水等问题，应找准原因、找对对象，并通过合法途径及时维权。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、刘伟于判决生效之日起十日内向物业公司交纳自2014年2月1日起自2016年8月31日止的物业服务费7417.10元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取110元，由刘伟承担。二审期间，刘伟提交了2014年其父刘文礼与南方物业公司薛经理、胡经理间短信来往的誊抄件，证明刘伟向开发商反映过漏水问题，且物业公司就此进行过承诺。物业公司经质证认为，短信为刘伟单方提供，存在修改痕迹，在未经公证或短信相对方认可情况下，对真实性不予认可。就短信内容来看，物业公司仅表示愿意就漏水问题进行协商和调解，并没有就调解达成一致意见，不认可该证据的证明目的。本院经审查认为，短信的真实性无法核实，且物业公司对就赔偿问题进行过协商不予认可，对该短信的证明力本院不予认可。物业公司二审未提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为，一、一审法院是否存在超审限审理的情形；二、刘伟因卫生间漏水而拒交物业管理费以及要求物业公司赔偿损失的理由是否成立。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条规定：“民事诉讼法第一百四十九条规定的审限，是指从立案之日起至裁判宣告、调解书送达之日止的期间，但公告期间、鉴定期间、双方当事人和解期间、审理当事人提出的管辖异议以及处理人民法院之间的管辖争议期间不应计算在内。”本案中，刘伟及物业公司一审中均提出过书面申请要求庭外和解并给予一定期限，故刘伟现上诉提出一审未做调解工作且超审限审理的主张没有事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”刘伟与物业公司间系物业服务合同关系。根据物业公司提交的落款时间为2010年5月10日的《工程部工作处理标签》中载明的内容，物业公司就刘伟家中漏水问题已联系过开发商并进行过维修，且此后无再次漏水现象的发生。故物业公司已经按照合同履行了相应的物业管理义务，刘伟以对其造成损失为由拒交物业管理费没有事实依据。刘伟诉称物业公司经理就漏水问题承诺给予其一定赔偿，但没有提交充分证据予以证明，且物业公司不予认可，本院对此不予支持。综上，刘伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币220元，由刘伟负担。本判决为终审判决。审判长  潘捷审判员  万军审判员  晏明二〇一八年二月九日书记员  胡庭