浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙06民终249号上诉人（原审被告）：徐光，男，1978年10月25日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。被上诉人（原审原告）：绍兴市妇幼保健院，住所地绍兴市东街***号。法定代表人：何炳福，院长。委托诉讼代理人：徐雯、徐琦，浙江鉴湖律师事务所律师。上诉人徐光因与被上诉人绍兴市妇幼保健院房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初3939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合�庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐光上诉请求：撤销原审判决，依法发回重审或依法改判；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，具体理由如下：一、被上诉人违约在先。上诉人与被上诉人系房屋租赁合同关系，上诉人合同义务已经全面履行，按约向被上诉人交付履约保证金和第一年的租金。按照合同约定，被上诉人应交付能进行正常经营的商业用房，但被上诉人违约，在房屋刚使用第九个月时就出现下水道漏水，粪便溢出，臭味满屋，经被上诉人指派人员修理仍无法改善，修理人员表示已无法修好，门口滴水一直持续至2017年2月底。被上诉人已根本违约。二、合同已于2016年11月解除，上诉人承租该商业用房是用于经营奶茶店，出现粪便溢出，臭味满屋，此种情况致使奶茶店顾客急速减少，商誉严重受损，入不敷出，无法经营，合同目的不能实现。根据法律规定，上诉人可以行使法定解除权。上诉人已于2016年11月行使《合同法》第九十四条规定的解除权，通知并交付房屋的钥匙于被上诉人的有关负责人。被上诉人绍兴市妇幼保健院答辩称，一、被上诉人已全面履行合同义务，不存在违约行为，上诉人所诉缺乏事实依据。根据双方签订的《房屋租赁合同》，被上诉人已按照合同约定交付了房屋，且系完整、可供正常使用的房屋，已全面履行了合同中被上诉人所需承担的义务。这一事实与上诉人在上诉状中的陈述相一致，上诉人已陈述房屋系在使用第九个月的时候，下水道出现问题，故足以证实被上诉人交付的房屋是可供正常使用的，合同义务已经履行。涉案房屋在使用第九个月出现问题，且该些问题�因上诉人不正当使用所致。根据《房屋租赁合同》约定，上诉人应负责涉案房屋的保管维修及对房屋内原有设备设施的管理维护，并承担相关费用。故被上诉人已全面履行合同义务，不存在违约行为，上诉人应就相关问题自行维修，不应以此作为解除合同的理由。二、上诉人并不具有单方解除合同的事实和法律依据。根据前述理由，被上诉人并不存在违约行为，已全面履行了合同义务。同时涉案《房屋租赁合同》已就合同解除的条件作了详细的约定，上诉人并不符合单方解除合同的条件，且其也未曾向被上诉人提出过合同解除。故上诉人没有单方解除合同的事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。绍兴市妇幼保健院向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋租房合�》于2017年2月23日解除；2、原告已收取的履约保证金11800元不予退还；3、被告支付原告违约金14200元，及赔偿原告租金损失71000元（以上各项共计97000元）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求，请求判令：被告立即腾退涉案房屋，并立即归还原告。一审法院查明：2015年11月30日，原告绍兴市妇幼保健院与被告徐光签订《房屋租赁合同》、《补充协议》各1份，约定被告向原告承租中兴中路149号商业用房，建筑面积约为6.3平方米，合同同时约定了租赁期限为3年，自2016年1月16日起至2019年1月15日止，租金为每年71000元，租金采取一年一付，先付后用。第一年的租金于合同签订之前由被告汇入绍兴市公共资源交易中心指定账户，第二年租金由被告在上一年度租期届满前30日内支付至原告指定账户并在缴款后通知原告；以后年度租金以此类推。被告须在合同签订前向原告缴纳履约保证金计人民币11800元整，履约保证金用于保证租金、水电费、物业管理费等被告应付款项的担保及被告按约进行装饰装修、房屋维护维修、按约返还房屋等履行合同规定的义务的担保；若被告在承租期间发生拖欠应缴租金、水电费、物业管理费等相关费用及发生违约情形应支付原告违约金的，原告有权在上述履约保证金中予以扣除。合同因租期届满或被解除等原因终止时，被告应在合同终止之日起10天内腾退并返还该房屋。被告逾期支付租金超过30天的，原告有权解除合同，合同自原告通知到达被告时即行解除。合同因此解除，原告所收取租金及履约保证金不予退还，被告应承担当年租金20%的违约金，并原告有权要求被告赔偿其遭受的全部损失。合同同时约定，承租期内，被告负责对承租房屋的保�维修及对房屋内原有设备设施的管理维护，承担相关费用。协议签订后，被告向原告缴纳了第一年的租金71000元，同时缴纳了履约保证金11800元，原告即将涉案房屋交付给被告使用。后因被告未按约定支付第二年的租金，原告于2017年2月24日向被告邮寄了关于解除《房屋租赁合同》的通知，被告表示没有收到。一审法院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于第一年度租期届满前30日内向原告支付第二年的租金，现被告至今未付，已构成违约，应当承担违约责任，原告据此要求解除合同，返还房屋的诉请，于法有据，该院予以支持。对于合同解除的时间，因被告没有收到原告的解除合同通知，故该�以被告签收起诉状副本时间即2017年5月6日为双方合同解除之日。对被告关于原告房屋存在下水道漫水等问题的抗辩，对此该院认为，根据双方合同约定，被告应负责对案涉房屋的保管维修及对房屋内原有设备设施的管理维护，并承担相关费用，案涉房屋出现下水道漫水，被告应当自行维修，故被告以此为解除合同的理由，不符合双方合同约定，对该抗辩该院不予采纳。对被告关于其已提前两个月要求解除合同的抗辩，原告并不认可，且被告亦未提供证据证明双方就解除合同达成合意以及就案涉房屋已经交接完毕，对该辩称该院不予采纳。双方合同解除后，被告应腾退案涉房屋并归还给原告，故对原告该项请求，该院予以支持。关于原告主张的履约保证金及违约金，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，因被告逾期支付租金导致解除合同的，原告所收取的履约保证金不予退还，被告应承担当年租金20%的违约金，并赔偿原告遭受的全部损失。该院认为，本案中被告未按约支付房屋租金导致合同解除，根据合同约定，原告有权不返还履约保证金，同时，该履约保证金亦属于违约金范畴，本案中，原告因被告的原因导致合同提前终止，势必会产生一定损失，但原告提供的证据不足以证明其具体损失，考虑到原告同时主张了违约金及赔偿损失，该院认为履约保证金及当年租金20%的违约金已足以弥补原告损失，根据公平原则，该院对原告主张的违约金予以支持，对原告主张的损失赔偿不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告绍兴市妇幼保健院与被告徐光于2015年11月30日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月6日解除；二、原告绍�市妇幼保健院已经收取的履约保证金11800元不予退还；三、被告徐光应于判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市商业用房，并返还给原告绍兴市妇幼保健院，同时支付给原告绍兴市妇幼保健院违约金14200元；四、驳回原告绍兴市妇幼保健院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1113元，由原告绍兴市妇幼保健院负担815元，由被告徐光负担298元，由被告负担部分于判决生效之日起七日内向该院付清。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人主张案涉房屋出现下水道溢水、门口滴水等情况，其不能正常使用房屋，合同目的不能实现，其享有合同解除权。本院认为，根据双方订立的《房屋租赁合同》第五条第6款之约定，在承租期内，作为承租人的上诉人应负责对承租房屋的保管维修及对房屋内原有设备设施的管理和维护，承担相关费用，应按合同约定用途使用房屋。被上诉人交付给上诉人的房屋符合合同约定，而且上诉人在被上诉人交房后已正常使用房屋约九个月的时间，上诉人现主张案涉房屋出现下水道溢水、门口滴水等情况，应归责于被上诉人，但讼争房屋交付后，一直由上诉人占有、使用、管理，而且本案中现无证据证明上述情况系被上诉人方原因所致，且被上诉人存在根本性违约行为，同时根据前述合同约定，上诉人对于房屋的设备设施负有管理和维护的义务，应当自行承担维修的责任，因此，本院经审查认为，上诉人单方解除合同缺乏合同依据，同时本案情形也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，上诉人主张其享有法定解除权的上诉理由亦不能成立，故本院对上诉人提出的上诉意见不予采纳。综上，上诉人徐光提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人徐光负担。本判决为终审判决。审判长 张 靓审判员 夏 鸿审判员 李丹丹二〇一八年三月二十九日书记员 张青炀????1?