广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤09民终470号
上诉人（原审被告）茂名百雄房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市电白区。
法定代表人蔡铭建，该公司经理。
委托代理人林杨，广东凯成律师事务所律师。
委托代理人李晓琼。
被上诉人（原审原告）陈明，男，汉族，住址：广东省茂名市电白区。
被上诉人（原审原告）吴茂娟，女，汉族，住址：广东省茂名市电白区。
上述两被上诉人的共同委托代理人钟锦尧，广东南天竹律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托代理人柯沛君，广东南天竹律师事务所律师。
上诉人茂名百雄房地产开发有限公司（以下简称百雄公司）因与被上诉人陈明、吴茂娟商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2015）茂电法民四初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年9月27日，原告陈明、吴茂娟与被告百雄公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：由两原告购买被告开发的位于电白区水东镇人民路166号盈翠生态花园15栋1101房；房屋建筑面积共171.86平方米，其中套内建筑面积149.76平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积（以下简称分摊面积）22.1平方米；该商品房属预售，房屋按套出售、按套内建筑面积计算，商品房单价为每平方米人民币3621.21元，预售房屋总金额为542313元。同日，两原告与被告还签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：上述《商品房买卖合同》所载明的面积为预测面积，最后以买受人的房地产所有权证上记载的实测面积为准。1.如套内面积误差绝对值在0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿；2.如套内面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）的，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，无息多退少补，合同继续履行，并于取得房产证之日起十天内支付应退款额或应补款额，逾期支付的按应退款额或应补款额的每日万分之二点一支付违约金。原、被告双方签订上述《商品房买卖合同》和《补充协议》后，原告向被告付清了购房款，并向被告支付了由被告代为办理产权证及相关手续的费用，被告也已将涉案房屋交付原告使用。
2015年3月2日，被告向两原告发出《通告函》，主要内容为：根据电白县房地产管理局测绘中心测量的结果，确定两原告的该房屋套内建筑面积为154.49平方米，与原签订的《商品房买卖合同》及其补充协议所约定的套内面积149.76平方米存在差异，按合同约定的套内面积单价计算，面积差价款为17128元。而由于两原告在签署购房合同时已预交部分手续费，余额约为8100元，因此两原告须补交房款实为9028元。
被告向原审法院提供的两原告名下的涉案商品房的房产证复印件显示，涉案商品房建筑面积为168.97平方米，套内建筑面积为154.49平方米，结算分摊面积为14.48平方米。上述套内面积比合同约定增加了4.73平方米（154.49－149.76），分摊面积比合同约定减少7.62平方米（22.1－14.48），建筑面积比合同约定减少2.89平方米（171.86－168.97）。
原、被告就上述房屋出现套内面积增多，分摊面积减少所产生的房屋补偿问题发生争执，经多次协商无果而引发本案诉讼。
原审法院认为，本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，原、被告应当按照上述合同的约定全面善意履行各自的义务。本案原、被告已按合同约定履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，但双方在履行合同过程中，被告交付的房屋实测建筑面积、套内面积和分摊面积均存在与合同约定不符的情形，而合同只约定对套内面积出现差异时的处理方法，对该处理方法，原、被告双方没有争议。但合同对分摊面积、建筑面积出现差异时如何处理没有约定。对该种情形应如何处理？是本案双方争议的焦点。
原、被告在《商品房买卖合同》的第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定：该商品房的建筑面积共171.86平方米，其中套内面积149.76平方米，分摊面积22.1平方米。现被告交付给原告的房屋，房产权证登记的套内面积为154.49平方米，建筑面积为168.97平方米，即套内面积比合同约定增加了4.73平方米，建筑面积比合同约定减少了2.89平方米，实测分摊面积比合同约定减少了7.62平方米。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。依上述规定，本案涉案房屋的建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，实际建筑面积少于合同约定面积，误差比约为1.68%（2.89÷171.86），被告应按上述《解释》的规定向原告退还建筑面积减少的相应房款，具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积），即被告应向原告退还的房款为9119.54元（542313÷171.86×（171.86-168.97）］。
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（以下简称《规则》）第五条规定：“商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。”据此，商品房的销售面积为套内建筑面积＋分摊建筑面积的总和，分摊面积也是房屋销售面积的一个组成部分。本案商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，分摊面积的建设费用已计入套内面积的销售单价内。被告辩称涉案房屋分摊面积的增减对购房不产生影响以及分摊面积是被告对原告的无偿赠与的答辩意见，缺乏事实及法律依据，原审法院不予采纳。
根据《规则》第五条规定，本案被告交付给两原告的房屋，被告实际已按合同约定的建筑面积收取了两原告全部房价款，原、被告双方虽然约定最后以原告的房地产所有权证上记载的实测面积为准，但建筑面积减少，明显对原告房屋的销售价值产生影响，被告应按《解释》第十四条的规定向原告退还由于分摊面积减少导致建筑面积减少产生的差价款较为公平、合理。两原告主张要求被告按分摊面积减少部分来计算房屋实际面积误差比，并要求被告按合同约定的套内面积的单价双倍返还分摊面积减少部分的购房款，依据不足，原审法院不予采纳。因此，两原告请求被告向两原告返还房价款38204元的诉讼请求，超出建筑面积误差价款9119.54元部分，原审法院不予支持，予以驳回。
关于两原告要求被告退还预交的购房手续费的问题。根据原、被告双方提供的证据，两原告向被告预交的购房手续费，由被告代办有关购房手续，属双方自愿。现因双方对涉案的房屋的房价款有争议，可能会导致双方的购房手续费数额发生变动。且被告在答辩意见提出：“因现原、被告双方就面积差异有争议，涉案房屋的总价款尚未完全确定，进而影响相关契税的补缴及其他相关手续的办理，因此剩余的办证手续费暂未能最终结算退还。但被告承诺：在办妥相关手续后，会据实结算，将办证费用多还少补。”原审法院认为该意见合理，应予采纳。故原告要求被告退还预交的购房手续费的问题，本案不作处理，两原告可待原、被告双方对房屋的手续费作最终结算后，再另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、限被告茂名百雄房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈明、吴茂娟返还购房款人民币9119.54元；二、驳回原告陈明、吴茂娟的其他诉讼请求。如果被告茂名百雄房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费479元，被告茂名百雄房地产开发有限公司负担25元，原告陈明、吴茂娟负担454元。
上诉人百雄公司不服原审判决，向本院提出上诉称，一、双方签订的《商品房买卖合同》第四条及《补充协议》第五条约定，涉案房屋按套内建筑面积计算房价款，预测面积与实测面积出现差异时的处理方式以套内建筑面积计价。一审判决判令百雄公司按照建筑面积计算涉案房屋单价，由百雄公司向陈明、吴茂娟返还建筑面积（实际为分摊面积）减少部分的购房款，明显与事实相悖，且无故强制变更了合法有效的合同条款，违背合同自治的基本法律原则。1.《商品房买卖合同》第四条约定了涉案房屋按套内建筑面积计算房价款；《补充协议》第五条约定合同所载明的面积为预测面积，最后以买受人的房地产所有权证上记载的实测面积为准，并约定以套内建筑面积误差为依据处理涉案房屋的面积误差。上述合同条款是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力，因此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当涉案房屋存在面积误差时即应当按照约定的套内建筑面积误差的处理方式进行处理。2.一审判决关于退还购房款的计算方式是强制将合同约定的涉案房屋按套内建筑面积计算房价款变更为按建筑面积计算房价款，强制变更了合法有效的合同条款，违背民法上合同自治的基本法律原则。3.一审判决一方面认定涉案房屋按套内建筑面积计算房价款及面积出现误差以套内建筑面积计算的方式处理的约定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务的事实；而另一方面在判决结果上却判令百雄公司按照建筑面积误差处理涉案房屋的分摊面积误差，并且以合同约定总房价÷合同约定建筑面积作为计算单价方式，以建筑面积计算房价款。由此可见，一审判决的结果与认定的事实自相矛盾。二、一审判决根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定认定陈明、吴茂娟对分摊面积支付了对价，明显将“按‘套’出售”和“以套内建筑面积计价”两个概念混淆，导致认定事实不清。1.按套出售是商品房出售方式的一种；涉案房屋约定按套出售，以套内建筑面积计算房价款，两者并不冲突，一审法院认定涉案房屋按套出售已经包含了分摊面积，从而推定涉案房屋的分摊面积已纳入计价范围，否定“按套内建筑面积计价”的事实，缺乏事实依据，适用法律错误。三、一审判决回避了商品房买卖合同中按套内面积计价并对套内面积存在误差的处理已有约定的情况，直接以合同未对建筑面积出现误差时的处理方式作出约定为依据，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条处理本案错误。1.涉案合同已约定按套内面积计价，并对套内面积存在误差的处理方式作了约定，因此，依法依约均无需再另行约定建筑面积误差时的处理方式。（1）“按套内建筑面积计算房价款”和“按建筑面积计算房价款”是两种法定的计价标准和违约责任计算标准。《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”本案当事人已约定涉案房屋按套内面积计算购房款和套内面积存在误差时的处理方式，不可能再按建筑面积误差处理涉案房屋的面积误差问题。（2）《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”因此，“按套内建筑面积计价”仅就套内面积误差处理方式作出约定即可，无需另行约定建筑面积误差的处理方式。2.一审判决以双方没有约定建筑面积出现误差时的处理方式为由，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理本案属于适用法律错误。（1）上述规定所指的“面积”是指房屋套内建筑面积或建筑面积。本案中，双方已明确约定以“套内建筑面积”作为处理房屋面积误差的计算标准，则不存在对“建筑面积或分摊面积出现误差时的处理方式”进行再约定的必要。因此，本案购房合同未涉及建筑面积误差时的处理方式并不属于“没有约定”的情形。（2）上述规定对房屋面积存在误差时“合同有约定的，按照约定处理”，不是强制性规定，而是补充规定。本案中，合同双方已对面积误差的处理方式做了详细的约定，应依约定处理。综上所述，请求：1.撤销（2015）茂电法民四初字第346号民事判决第一项，改判驳回陈明、吴茂娟的全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用均由陈明、吴茂娟承担。
被上诉人陈明、吴茂娟答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。1.双方对涉案商品房的建筑面积、套内面积和分摊面积均作了明确约定，选择以套内面积作为商品房总房价的计价方式，并约定总房价及套内面积误差的处理方式，但对涉案房屋的总建筑面积和分摊面积与合同约定不符如何承担违约责任未作约定。2.一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》正确。3.一审判决程序合法，百雄公司交付的商品房虽然套内面积增加，但分摊面积比合同约定的减少，冲抵后总建筑面积比合同约定减少，一审判决百雄公司返还购房款公平合法。二、百雄公司上诉的事实和理由不能成立，应驳回上诉。1.《商品房买卖合同》第四条及《补充协议》第五条是对总房价以及套内面积产生差异时如何处理的约定。2.《商品房买卖合同》约定了总建筑面积和分摊面积，但未对实测总建筑面积及分摊面积与合同约定不符时该如何处理作出约定。3.百雄公司交付的涉案房屋的分摊面积及建筑面积均严重减少，应承担赔偿损失的违约责任，由于双方未对违约责任作明确约定，一审根据公平的民事活动原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定判令百雄公司退还购房款正确。4.《商品房买卖合同》是有偿合同，双方是等价交换，双方既约定了套内面积也约定了分摊面积，在一份有偿合同中不可能其中套内面积有偿而分摊面积无偿，分摊面积的价值必然包含在合同总价款当中，广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法（2012）240号）规定：“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。”由此可见，分摊面积虽然不作为计价依据，但其价值已经包含在总房价当中。5.分摊面积包括公共楼梯间、通道、电梯间、入口大堂等，属于商品房不可缺少的组成部分，分摊面积的大小直接影响商品房的单价，亦即分摊面积虽不单独计价，但其价值已经包含在总房价中。6.以套内建筑面积计价只是确定合同总价款的一种计价方式，不影响百雄公司按套出售涉案商品房的客观事实，按套即包含套内或单元内建筑面积和公用建筑面积。因此，一审认定陈明、吴茂娟支付的总房款已就分摊面积部分支付了对价正确。综上所述，请求：1.维持原判，驳回百雄公司的上诉；2.一、二审诉讼费由百雄公司承担。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
二审另查明，百雄公司与陈明、吴茂娟签订的《盈翠·生态花园商品房认购书》的内容反映：双方约定涉案房屋的建筑面积为171.86平方米，其中套内建筑面积为149.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为22.1平方米，优惠折扣后，涉案房屋认购总价款为542313元。《补充协议》附录二：该楼房价为人民币542313元。
二审再查明，2015年8月19日，陈明、吴茂娟向原审法院起诉，诉讼请求为：1.依法判决百雄公司向陈明、吴茂娟返还购房款人民币38204元（55332元-17128元）；2.依法判决百雄公司向陈明、吴茂娟退还预交的购房手续费约8100元（具体金额以陈明、吴茂娟实际预交的手续费扣除百雄公司实际代支费用的结余为准）；3.本案的诉讼费用由百雄公司承担。
本院认为，根据本院查明的事实及上诉人的上诉请求，本案争议的焦点是：上诉人百雄公司应否退还因分摊面积减少导致建筑面积减少的购房款给陈明、吴茂娟。
关于上诉人百雄公司应否退还因分摊面积减少导致建筑面积减少的购房款给陈明、吴茂娟的问题。
本院认为，第一，百雄公司与陈明、吴茂娟签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，该合同应受法律保护，双方均应依约履行自己的义务。《商品房买卖合同》对分摊面积及建筑面积作了明确约定。现百雄公司实际交付的涉案房屋的分摊面积及建筑面积少于合同约定，根据《中华人民共和国物权法》第七十条关于“业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专用部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，专有部分与共有部分实际上是一套房屋价值必不可少的组成部分，共有部分（分摊面积）或专有部分面积的减少，势必会造成物权所有人生活居住质量的降低及房屋经济价值的减少，一定程度上损害买方的利益。第二，虽然《补充协议》约定对套内面积出现差异时的处理方式，但涉案房屋的实测套内建筑面积比合同约定增加了4.73平方米，实测分摊面积比合同约定减少了7.62平方米，涉案房屋实测建筑面积比合同约定的建筑面积减少2.89平方米，实测建筑面积与约定建筑面积误差比绝对值为1.68%，面积误差比绝对值在3%以内，对建筑面积、分摊面积与实测面积出现差异时应如何处理，《补充协议》没有约定，因此，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持”的规定正确。第三，《商品房买卖合同》第四条约定涉案房屋按套出售，按套内建筑面积计算，单价为3621.21元／平方米，同时约定了涉案房屋总金额为542313元。且第三条亦约定了涉案房屋的建筑面积为171.86平方米，套内建筑面积为149.76平方米。经本院分析，从双方签订的《盈翠·生态花园商品房认购书》反映，双方在认购时约定的涉案房屋建筑面积、套内建筑面积及房屋总价款与后来签订的《商品房买卖合同》约定的涉案房屋的建筑面积、套内建筑面积及房屋总价款是一致的，双方从协商到最终签订合同对涉案房屋约定的总价款一直不变，而涉案房屋套内建筑面积单价亦是来自该总房价÷套内建筑面积，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。”因此，涉案房屋按套出售的总房款应包含套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积。百雄公司已按合同约定的建筑面积171.86平方米按套收取了陈明、吴茂娟交付的总房款542313元，现百雄公司交付给陈明、吴茂娟的涉案房屋实测建筑面积为168.97平方米，比合同约定的建筑面积少2.89平方米，已构成违约，而百雄公司对于分摊面积不足造成建筑面积减少的原因未举证证明其免责，故百雄公司应将已收取的2.89平方米的房款退还给陈明、吴茂娟。故原审判令百雄公司按照合同约定的总房价÷合同约定的建筑面积×实际减少的建筑面积的计算方式向陈明、吴茂娟退还建筑面积差异款合法合理。百雄公司上诉称无需退还因分摊面积减少导致建筑面积减少的购房款，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应予维持。上诉人百雄公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人茂名百雄房地产开发有限公司负担。上诉人茂名百雄房地产开发有限公司已向本院预交的二审案件受理费958元，多交部分，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 黎湛红
审判员 徐金信
审判员 庞健军
二〇一六年五月九日
书记员 周靖茵
书记员 张淑贞