广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）玉中民一终字第434号
上诉人（一审被告）：李某某。
委托代理人：吴恩，广西纳百川律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：刘某。
委托代理人：黄锦坚，广西广盟律师事务所律师。
一审第三人：曹某。
委托代理人：黄锦坚，广西广盟律师事务所律师。
上诉人李某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2015）博民初字第305号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年9月22日受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，代理审判员邹丽娟、李小莉参加的合议庭，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。书记员许泰榕担任记录。上诉人李某某的委托代理人吴恩、被上诉人刘某及其委托代理人黄锦坚、一审第三人曹某及其委托代理人黄锦坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：刘某、李某某系亲戚关系，于2013年3月9日签订《房屋租赁协议》一份，约定：刘某将自有的位于博白县龙潭镇东华南路107号一栋两层楼房继续出租给李某某经营生意和居住，租赁期限为农历2014年1月1日起至农历2018年12月30日止，五年租金共2万元，李某某已支付给刘某。2014年4月，刘某因资金紧张，需转让该房屋，并在李某某同村兄弟李志强、李明的陪同下，多次与李某某协商，承诺如李某某购买，可优惠5万元优先转让给李某某，李某某说没钱购买。刘某于2014年10月22日与第三人签订《房屋转让协议》，合同签订后，第三人已支付全部购房款88万元给刘某，并于2014年11月7日办理了土地使用证过户登记手续。2015年1月13日，刘某以邮寄的方式向李某某发出解除《房屋租赁协议》的通知，李某某于2015年1月17日收到通知后拒绝腾出房屋。本案争议的房屋于2006年4月29日依法被合浦县人民法院查封，2015年1月9日，合浦县人民法院作出予以解封该房屋的裁定。
2015年1月29日，刘某向一审法院提起诉讼，请求：1、确认刘某、李某某于2015年1月13日解除《房屋租赁协议》的行为有效；2、判令李某某停止占用刘某的房屋，清空房屋并退还房屋给刘某。
一审法院认为：2013年3月9日，刘某、李某某签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均已履行合同交付义务，虽然合浦县人民法院于2006年4月29日作出（1998）合执字第263—2号民事裁定书依法对该房屋查封，但该裁定书规定查封期限为两年，刘某、李某某签订的《房屋租赁协议》不在法院查封期间，所以，刘某、李某某签订的《房屋租赁协议》合法成立并生效。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的变动，经依法登记发生法律效力”、第十四条规定：“不动产物权的变动，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”。本案中，刘某于2014年10月22日与第三人曹某签订《房屋转让协议》，刘某作为房屋所有权人，其依法有权与第三人曹某签订房屋买卖合同，且双方办理了过户登记手续，该买卖合同依法成立并具有法律效力。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条之规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。”。本案中，刘某于2014年4月在李某某同村兄弟李志强、李明的陪同下，多次与李某某协商转让房屋事宜，而李某某因资金不足无法购买。可见，刘某在房屋出卖前提前6个月通知李某某，已履行了通知义务。刘某、李某某签订的《房屋租赁协议》第五条约定：“租赁期限内，刘某保证所出租房屋在租赁期限内给李某某正常使用，若因房屋损坏或被征收等原因导致房屋无法继续使用的，刘某将为到期的房租返还给乙方。”，2014年11月7日，因第三人曹某购买并办理了房屋过户登记手续，刘某无法继续租赁该房屋给李某某使用，视为不能履行合同主要债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”。本案中，刘某于2015年1月13日以邮寄的方式向李某某发出解除《房屋租赁协议》的通知，李某某于2015年1月17日收到通知视为合同解除。刘某请求解除双方于2013年3月9日签订的《房屋租赁协议》证据充足，理由充分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”。刘某请求李某某腾退房屋给其，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条的规定，判决：一、解除刘某与李某某于2013年3月9日签订的《房屋租赁协议》；二、李某某于本判决生效之日起十日内腾退博白县龙潭镇东华南路107号房屋，并将该房屋交予第三人曹某。案件受理费50元，由李某某负担。
上诉人李某某不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误，应予纠正。一审认定被上诉人多次与上诉人协商转让房屋事宜不是事实，而是被上诉人与李志强、李明在被上诉人的房屋转让给第三人后，被上诉人多次带人恐吓、威胁上诉人，要使用暴力将上诉人强行搬出房屋。被上诉人将已出租给上诉人的房屋转让给第三人，其转让行为并不必然导致房屋的灭失，只是房屋所有权发生转移，转让所有权行为并不能导致租赁房屋无法继续租给上诉人使用，一审认定转让行为属不能履行合同主要义务的事实是错误的。二、一审判决适用法律错误的。合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，一审判决解除房屋租赁合同是没有法律依据的，新的所有权人可继续履行原租赁合同至期满。本案中上诉人与被上诉人并没有就解除租赁合同协商一致，被上诉人通过邮寄方式送达《通知》的行为并不具备解除双方签订的合同的法律效力，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》并没有解除，合同对各方当事人仍具有法律约束力。请求：撤销一审判决。
被上诉人刘某、一审第三人曹某答辩和陈述称：上诉人的上诉理由不成立。上诉人提出合同法第二百二十九条的规定，该规定中有法定及约定两种情况，法定可不按租赁合同的规定，因房屋在1994年已抵押给银行，抵押权设定在先，出租在后，不适用买卖不破租赁原则。在被上诉人要卖房屋前，被上诉人与上诉人沟通过，上诉人口头答应过要找地方搬离。所以上诉人应搬出讼争房屋。请求：驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘某在二审中提供以下证据：1、博白县农业银行的还款凭证。欲证明被上诉人以租赁房屋在1994年5月向农业银行贷款16万元，把讼争房屋产权证作为抵押，因为要还贷款，所以要卖房，在2014年10月9日才还清本息。2、照片2张。欲证明讼争房屋因上诉人所用不当造成瓦、横条等损坏。一审第三人曹某在二审中提供建设工程规划许可证和建设用地许可证各一份。欲证明其就讼争房屋于2015年4月向有关部门申请拆除重建，因房屋已是危房。经组织质证，上诉人对被上诉人提交的证据1真实性无异议，但认为与本案无关联。对照片真实性有异议，认为上诉人正常使用房屋，租赁的房屋未有损坏，照片属租赁房屋外的附属之处，而且就算房屋有损坏也可能是自然耗损，不能证实是上诉人使用不当所造成；对一审第三人提供的证据，认为不能证明第三人的主张，房屋是否是危房并不是有建设许可证就能证明，许可证也并不能对抗承租人对租赁房屋的使用。被上诉人、一审第三人对各自提供的证据无异议。本院认为：被上诉人提供的还款凭证，与本案双方讼争的事项无关联，照片也不能证明是上诉人对租赁物使用不当所造成，一审第三人提供的证据，不能证明本案租赁房屋是危房的主张，与本案也没有关联，以上证据本院不作为认定本案事实的依据。
经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：刘某出租给李某某的房屋，已办理了证号为桂房证字第1658561号的房屋所有权。合浦县人民法院于2006年4月29日裁定查封该房屋时，明确查封期限为两年。刘某将该房屋于2013年3月出租给李某某之前，没有办理过把房屋抵押给他人的抵押登记。
本院认为：被上诉人刘某与上诉人李某某于2013年3月9日签订的《房屋租赁协议》是有效合同，合同签订后，刘某已将房屋交予李某某使用，李某某也已按约定交付了租金，在该租赁合同尚未到期也未解除的情况下，刘某于2014年10月22与一审第三人曹某签订转让协议将已租赁的房屋转让给曹某，并已办理房屋产权转移登记手续，该房屋所有权已归曹某所有。根据我国合同法第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，本案房屋所有权转移给曹某所有后，原出租人刘某与承租人签订的《房屋租赁协议》中出租人的权利义务已概括转移给新的房屋所有人曹某，即刘某退出原出租人地位，由曹某继受出租人的地位，并由曹某依法与原承租人李某某继续履行《房屋租赁协议》。刘某将其房屋出卖给曹某后其已不再享有该房屋的所有权更不享有上述租赁合同的权利义务，上述权利依法应由房屋所有权人曹某行使。因此，刘某在本案中起诉请求确认其解除上述租赁合同，并要求李某某将房屋返还给其已无事实和法律依据，本院对其起诉予以驳回。一审法院受理刘某的起诉并判决支持其诉讼请求属适用法律错误，判决结果错误，本院依法予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销博白县人民法院（2015）博民初字第305号民事判决；
二、驳回被上诉人刘某的起诉。
一审案件受理费50元，由一审法院退回给刘某；二审案件受理费50元（上诉人李某某已预交），由本院退回给上诉人李某某。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 梁 坚
代理审判员 邹丽娟
代理审判员 李小莉
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 许泰榕