浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯民初字第1225号
原告：温州市瓯海区梧田街道蟠凤村前岸老人协会。
代表人：陈光荣。
委托代理人：黄孟苏、陈翰丹。
被告：苏兆铭（曾用名苏强民）。
委托代理人：张成德，温州市经济法律服务所法律工作者。
原告温州市瓯海区梧田街道蟠凤村前岸老人协会（以下简称蟠凤村前岸老人协会）为与被告苏兆铭房屋买卖合同纠纷一案，于2015年8月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭于2015年10月10日公开开庭进行了审理，原告温州市瓯海区梧田街道蟠凤村前岸老人协会的委托代理人黄孟苏、陈翰丹，被告苏兆铭及其委托代理人张成德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告蟠凤村前岸老人协会起诉称：1999年4月，原告与被告（已于1984年9月1日前转为非农业户口）签订一份《房屋售购契约》，约定：原告将位于蟠凤村的老人活动中心的房屋二层三间及其东面相邻土地109.65平方米、西面相邻土地10.2平方米作价17万元出售给被告，被告于房屋产权过户手续办理前支付15万元，房屋产权办妥并交予被告之日支付2万元。合同签订后，被告支付购房款15万元。温州市瓯海区梧田街道蟠凤村村民委员会（以下简称蟠凤村委会）在该《房屋售购契约》上签章“同意出售”。
后蟠凤村委会认为上述买卖行为违反法律和行政法规的强制规定，于2007年8月31日向法院起诉，请求判令《房屋售购契约》无效。温州市瓯海区人民法院经审理，作出（2007）瓯民初字第1242号民事判决，认为本案诉争房产系违法建筑，不是合法的交易标的物；房屋东西相邻土地为蟠凤村集体所有，禁止流通，判决确认《房屋售购契约》无效。苏兆铭不服上诉至温州市中级人民法院，该院审理后认为《房屋售购契约》上双方签章真实，并经所在村集体即蟠凤村委会签章“同意出售”，苏兆铭已依约给付相应购房款，接受卖方交付的房屋并使用和管理多年。蟠凤村委会诉请判令合同无效缺乏事实与法律依据，且有悖诚实信用原则，故不予支持，遂作出（2008）温民四终字第300号民事判决，撤销温州市瓯海区人民法院（2007）瓯民初字第1242号民事判决并驳回蟠凤村委会的诉讼请求。随后，蟠凤村委会提起申诉。浙江省人民检察院经审查认为，温州市人级人民法院（2008）温民四终字第300号民事判决存在错误，建议温州市中级人民法院依法予以再审。但温州市中级人民法院至今未对合同效力进行改判。
原告认为涉案房产及相邻土地均属于蟠凤村集体所有，依法不能出售给城镇户口的被告，且交易房屋属违章建筑，交易行为未经村集体讨论通过，买卖程序违法。涉案房屋至今未办理房屋产权登记手续，也不可能办理房屋产权登记手续并过户给被告。《房屋售购契约》所约定的买卖行为系法律上与事实上不能履行的行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第（一）项之规定，应予解除。故原告诉请判令：一、解除原、被告于1999年4月签订的《房屋售购契约》；二、被告腾空并向原告归还位于温州市瓯海区梧田街道蟠凤村蟠前路106号老人活动中心的二层三间房屋及其东面相邻109.65平方米、西面相邻10.2平方米的集体土地。
被告苏兆铭答辩称：一、《房屋售购契约》的效力已经法院判决确认有效。二、涉案房屋及建房用地在《土地管理法》实施之前已用于非农建设，且在房屋买卖之前已取得用地审批，涉案房屋及相邻土地的买卖不违反《土地管理法》及其他相关法律的规定。本案交易的标的物不属于违法建筑。三、根据2003年11月温州市政府《关于妥善解决市区私人住宅建设遗留问题的通知》，涉案房屋可补办征地手续，继而办理房地产手续及过户手续，被告也多次要求先予支付剩余的购房款2万元，因原告原因尚未办理，原告的行为有悖诚实信用原则。四、2012年3月12日，原、被告双方签订《人民调解协议书》，确认买卖合同中原有的房屋间隔、空地及其他所有权均按《房屋售购契约》原有的规定归属苏兆铭，原告已自愿放弃解除权，原告的合同解除权已消灭。原告起诉解除涉案合同已过两年诉讼时效。
经审理查明，1999年4月，原告（原瓯海县慈湖乡蟠凤村老人协会）与被告签订一份《房屋售购契约》，约定：原告将现门牌号为温州市瓯海区梧田街道蟠凤村蟠前路106号的蟠凤前岸老人活动中心房屋二层三间（该房屋建于上世纪八十年代）及其东面相邻土地109.65平方米、西面相邻土地10.2平方米，作价17万元出售给被告，并约定被告于房屋产权过户手续办理前支付15万元，手续办理后支付2万元。蟠凤村委会在该《房屋售购契约》上签章“同意出售”。合同签订后，被告支付购房款15万元，并对该房屋实施管理和使用。该房屋曾于1992年3月、4月间以蟠凤村老人协会名义填报《乡（镇）村集体建设用地呈报表》，并分别经原瓯海县慈湖乡蟠凤村村民委员会、原瓯海县慈湖乡人民政府同意上报审批，但该房屋及东西相邻土地至今未取得权属证书。
2007年8月31日，蟠凤村委会以上述买卖行为违反法律和行政法规强制规定为由向本院起诉，请求判令《房屋售购契约》无效。本院经审理作出（2007）瓯民初字第1242号民事判决，确认《房屋售购契约》无效。苏兆铭不服，提起上诉，温州市中级人民法院经审理作出（2008）温民四终字第300号民事判决，撤销（2007）瓯民初字第1242号民事判决并驳回蟠凤村委会的诉讼请求。随后，蟠凤村委会提起申诉，浙江省人民检察院经审查认为，温州市中级人民法院（2008）温民四终字第300号民事判决存在错误，作出（2009）浙检民行建字第47号检察建议书，建议温州市中级人民法院依法予以再审。
2010年4月7日，苏兆铭以蟠凤村前岸老人协会、蟠凤村委会侵占涉案房屋为由向本院起诉，请求判决确认《房屋售购契约》有效，判令蟠凤村前岸老人协会退出房屋并赔偿损失，蟠凤村委会对损失承担连带赔偿责任等。本院经审理，作出（2010）温瓯民初字第207号民事判决，确认《房屋售购契约》有效，蟠凤村前岸老人协会赔偿苏兆铭经济损失76121.5元，驳回苏兆铭其他诉讼请求。蟠凤村前岸老人协会、苏兆铭均不服，提起上诉，温州市中级人民法院经审理作出（2011）浙温民终字第601号民事判决，维持原判。
审理过程中，本院为明确涉案房屋及东西相邻土地能否办理土地使用权、房屋所有权初始登记及过户手续，分别致函温州市国地资源局瓯海分局、温州市瓯海区房产管理处。温州市瓯海区房产管理处于2016年2月4日复函，载明：“一、坐落在瓯海区梧田街道蟠凤村蟠前路106号的房产于1992年9月18日由瓯海县慈湖乡人民政府批准建设用地，未曾办理土地证、建设工程规划许可证、故该房产目前无法办理房屋所有权初始登记手续。二、该宗土地性质为集体建设用地，在取得房屋所有权证后，如需过户，应到国土部门办理土地证过户后再行办理产权交易过户手续。”温州市国土资源局瓯海分局于2016年2月17日复函，载明：“贵院函告我局咨询坐落于温州市瓯海区梧田街道蟠凤村蟠前路106号房屋能否办理土地使用权初始登记及过户手续。根据《土地登记办理》及《浙江省土地登记实施细则》规定土地使用权初始登记需提供的材料有：‘1、土地登记申请书，2、申请人身份证明材料，3、土地权属来源证明，4、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，5、地上附着物权属证明，6、法律法规规定的完税或者减免税凭证，7、其他证明材料等。’据贵院提供的材料未能反映该宗地的权属来源，不能给予土地使用权初始登记。另根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：‘农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。’，故本宗集体土地使用权不能办理过户手续。”被告对该两份复函的真实性没有异议，但表示在目前政策下，不同意解除合同，有关土地、产权登记问题，须待相关政策调整，目前只能等相关条件具备后再办理，剩余未付的房款2万元亦表示愿意支付。
证明上述事实的证据有原、被告的陈述，原告提供的《房屋售购契约》、（2007）瓯民初字第1242号民事判决书、（2008）温民四终字第300号民事判决书、（2009）浙检民行建字第47号检察建议书，被告提供的（2008）温民四终字第300号民事判决书、（2010）温瓯民初字第207号民事判决书、（2011）浙温民终字第601号民事判决书，本院依法向温州市国土资源局瓯海分局、温州市瓯海区房产管理处发出的函及上述单位的复函。上述证据均经双方质证，本院审查后予以认定。
本院认为：关于合同效力问题。涉案《房屋售购契约》经本院、温州市中级人民法院二审终审确认合法有效，双方均应根据合同约定全面履行自己的义务。原告以浙江省人民检察院已提出再审检察建议书为由，认为涉案房地产买卖行为违法，因至今没有提供已进入再审程序的依据，故本院对原告请求对合同效力重新予以审查的意见不予采纳。
关于原告是否具有诉权的问题。涉案《房屋售购契约》尚在履行过程中，原告诉请判令解除合同，符合法院受理民事案件的条件。对此，被告主张原告的解除权已丧失，原告起诉已过两年诉讼时效的意见，本院不予采纳。
关于《房屋售购契约》是否应予以解除的问题。对此本院分析如下：一、原告的合同目的为获取购房款，被告在审理过程中表示愿意支付剩余购房款2万元并曾多次要求支付给原告，说明原告的合同目的可以实现，且合同成立后客观情况并未发生当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的重大变化，并不存在对合同当事人不公平的情形。二、本案被告作为非违约方不同意解除涉案合同，原告自身不能履约请求解除，不符合合同协商解除和法定解除的条件。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合同期限内未要求履行。”本案被告对温州市国土资源局瓯海分局、温州市瓯海区房产管理处就涉案房屋及土地能否办理初始土地使用权、房屋所有权手续及过户手续出具的复函进行质证时表示须待相关政策调整，等相关条件具备后再办理，未在本案中请求原告履行合同，原告据此主张解除合同，依据不足。综上，本院对原告以合同客观上不能履行而主张解除合同的意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条、第九十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
驳回原告温州市瓯海区梧田街道蟠凤村前岸老人协会的诉讼请求。
本案受理费8800元，由原告温州市瓯海区梧田街道蟠凤村前岸老人协会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 陈淑雅
人民陪审员 周培俊
人民陪审员 朱锦育
二〇一六年三月七日
代书 记员 林晶晶
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；
（三）债权人在合同期限内未要求履行。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。