北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第01437号
上诉人（原审被告）卢红亮，男，1983年8月27日出生。
被上诉人（原审原告）赵凤桂，女，1953年12月15日出生。
委托代理人田×2，女，1984年12月27日出生。
上诉人卢红亮因返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第14345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年11月，赵凤桂诉至原审法院称：田×1与我原系夫妻关系，2011年两人离婚。2012年5月28日田×1死亡。2012年1月，我取得5号1幢等2幢房屋的所有权，现我为上述房屋产权人。田×1作为5号1幢等2幢房屋产权人时，曾作为甲方就5号1幢等2幢房屋的一部分与卢红亮签订《协议书》。因卢红亮不支付房租，我曾将卢红亮诉至东城区人民法院。2013年9月25日，法院判决《协议书》无效。故我现诉至法院，请求判令：1、卢红亮立即腾退5号1幢东数第1间房屋；2、卢红亮按《协议书》约定的每月2500元标准，支付我自2011年11月20日至判决生效之日的占用房屋使用费（暂计至2013年11月19日为6万元）；3、卢红亮承担本案诉讼费。
卢红亮辩称：赵凤桂的产权不合法，产权证上房屋面积为123.86平方米，但是房屋的实际面积为400到500平方米，赵凤桂将房屋非法扩建，故我不同意赵凤桂的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。无效的合同自始没有法律约束力。本案中，卢红亮与田×1签订的《协议书》已经被人民法院生效法律文书确认无效，卢红亮占有诉争房屋已经没有任何合法依据。现赵凤桂作为诉争房屋的产权人，要求卢红亮予以返还，于法有据，本院予以支持。因无效的合同自始没有法律约束力，卢红亮无权占有诉争房屋，应该向房屋的产权人支付房屋使用费。现赵凤桂要求卢红亮按田×1与卢红亮签订的《协议书》约定的每月2500元的标准支付房屋使用费，并无不当，本院予以支持。但赵凤桂于2012年1月13日才取得诉争房屋的所有权证，故赵凤桂要求卢红亮从2011年11月20日起支付房屋使用费没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原审法院于2013年12月判决：一、卢红亮于本判决生效后三十日内将位于五号一幢东数第一间房屋腾空并交付赵凤桂；二、卢红亮于本判决生效后十日内按每月二千五百元的标准向赵凤桂支付自二〇一二年一月十三日至本判决生效之日止的房屋使用费；三、驳回赵凤桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，卢红亮不服，以原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决发回重审或改判驳回赵凤桂的全部诉讼请求。赵凤桂同意原审判决。
经审理查明：田×1与赵凤桂原系夫妻关系，田×2系赵凤桂与田×1所生之女。2011年，赵凤桂与田×1经人民法院判决离婚。田×1于2012年5月28日死亡。在田×1与赵凤桂婚姻关系存续期间，田×1继承其父母遗留的5号私产平房一处。2007年9月13日，田×1（出卖人）与田×2（买受人）签订合同编号为CX13583的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，将该房屋卖给田×2。田×2于2007年9月25日取得该房屋产权证。2010年7月15日，田×2（出卖人）与赵×（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定田×2将该房屋卖给赵×。2012年1月10日，赵×（出卖人）与赵凤桂（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定赵×将该房屋卖给赵凤桂。同日，赵×与赵凤桂提交《房屋所有权转移登记申请书》。赵凤桂于2012年1月13日领取该房屋的产权证。2012年4月6日，赵凤桂取得对东直门内北小街5号房屋2号住宅进行翻建的《建设工程规划许可证》，并因房屋面积变更重新申请变更所有权登记。2012年8月10日，赵凤桂取得该房屋新的所有权证。
田×1作为诉争房屋产权人时，曾作为甲方就该处房屋的一部分（下称诉争房屋）与卢红亮（乙方）签订《协议书》一份，该《协议书》底部未注明签署日期。赵凤桂称，该《协议书》大约在2006年签订，卢红亮称该《协议书》的签订时间应为2005年3月19日。《协议书》主要内容为“甲方田×1与乙方卢红亮在东内北小街5号修理家电合伙经营特立协议如下：1、甲方提供房屋，乙方提供货源，甲方需提供营业执照。2、在经营过程中安全第一，如发生火灾乙方负责。3、服从上级领导，如不服从，出现情况自己负责。4、如乙方有变化，需提前一月告知甲方。5、付款方式叁月交付，每月贰仟伍佰元（包括电费、水费、税费）。6、防火设备自己配备。7、租期为长期，除非有拆迁，当中不可随意涨房租”。卢红亮因使用诉争房屋按《协议书》约定的标准支付租金至2011年11月19日，后因诉争房屋产权人的变更未再与相应权利人订立新的协议。
2013年2月，赵凤桂将卢红亮诉至原审法院，要求解除其与卢红亮之间的租赁关系；并要求卢红亮按照每月2500元标准支付自2011年11月19日至双方租赁协议解除之日的房屋租金。原审法院经审理认为，从田×1与卢红亮签订的《协议书》的内容和目的看，田×1不仅仅向卢红亮提供房屋，还提供个体工商户营业执照及经营权，而田×1仅收取固定租金并不参与实际经营，双方实为对含有个体工商户经营权的房屋的租赁，双方之间的《协议书》违反了相关强制性规定，应当被认定无效。因赵凤桂与卢红亮之间系延续田×1与卢红亮之间的《协议书》，延续的租赁关系亦应属无效。鉴于《协议书》无效，而经原审法院释明后赵凤桂仍坚持主张《协议书》有效，并据此要求卢红亮支付合同解除前的房屋租金，卢红亮亦坚持认为《协议书》有效，并基于此对赵凤桂的主张进行抗辩，故原审法院于2013年9月25日作出（2013）东民初字第03613号民事判决书，判决确认田×1与卢红亮签订的《协议书》无效，并驳回赵凤桂的全部诉讼请求。该判决作出后，赵凤桂、卢红亮双方均未上诉，现该判决已经生效。
原审法院经现场勘验，赵凤桂要求卢红亮腾退的房屋为东城区东直门北小街5号1幢东数第1间，房屋内堆满电视、冰箱等电器。经询，卢红亮称屋内有其他人物品，但不清楚哪些物品为自己的，哪些物品为其他人的，也不清楚都有哪些人将物品放置在诉争房屋中。
上述事实，有X京房权证东字第0685**号所有权证，（2013）东民初字第03613号民事判决书，房屋所有权转移登记申请书，合同编号为CX13583的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，房屋权属证书领证凭证，《建设工程规划许可证》及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人的合法权益受法律保护。卢红亮与田×1签订的《协议书》已经人民法院生效法律文书确认为无效，卢红亮继续使用诉争房屋无合法依据。现赵凤桂作为诉争房屋的产权人，要求卢红亮返还房屋，于法有据。因无效的合同自始没有法律约束力，卢红亮无权使用诉争房屋，应该向房屋的产权人支付房屋使用期间的使用费。原审判决卢红亮腾空并交付房屋及按每月二千五百元的标准向赵凤桂支付自二Ｏ一二年一月十三日至本判决生效之日止的房屋使用费，并无不当。卢红亮的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不能支持。原审判决正确，故本院对原审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费650元，由赵凤桂负担25元（已交纳），卢红亮负担625元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费1300元，由卢红亮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 崔智瑜
审判员 林 立
审判员 霍翠玲
二〇一四年四月九日
书记员 秦珊珊