舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初1666号原告：沃松飞，女，1965年1月4日出生，汉族，户籍住址：舟山市普陀区，现住舟山市普陀区。原告：金鼎，男，1987年5月25日出生，汉族，户籍住址：舟山市普陀区，现住舟山市普陀区。被告：舟山市普陀区富发水产制品厂，住所地：舟山市普陀区六横镇丁船湾。投资人：杜夫国（又名杜富国）。委托诉讼代理人：周海飞，女，1960年6月29日出生，汉族，住舟山市普陀区，系被告舟山市普陀区富发水产制品厂职工以及投资人杜夫国妻子。原告沃松飞、金鼎与被告舟山市普陀区富发水产制品厂（以下简称“富发水产品厂”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告沃松飞、原告金鼎、被告富发水产品厂诉讼代理人周海飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沃松飞、金鼎诉称，2000年10月13日，被告富发水产品厂因生产资金周转困难，将名下所有的台门东港路旁部分平房的所有权及土地使用权有偿转让给原告沃松飞丈夫金明国（已病故）。为此，被告富发水产品厂与金明国自愿达成了转让协议，协议除对土地使用权面积、四至、转让价格等作了明确约定外，还在第五项载明房屋及土地使用权出让后的有关法律手续（即产权证）由作为被告的甲方办理，所需的各种费用均由作为乙方的金明国承担。现被告不讲诚信，至今未按协议规定履行做产权证和土地使用权证的过户手续，导致两原告有房无证的状态。两原告认为，被告富发水产品厂与金明国双方自愿依法订立的有偿转让协议即买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应受法律保护。为此，两原告诉至本院，请求：1.判决被告协助两原告办理房屋产权及土地使用权过户登记手续；2.案件受理费由被告承担。原告沃松飞、金鼎为证明其诉讼请求所依据的事实与理由而向本院提交了《房屋及土地使用权转让协议》、结婚证书（复印件）、居民户口簿（复印件）各1份，舟山市普陀区六横镇小郭巨村大支农业股份经济合作社与舟山市公安局普陀区分局六横分局共同出具的证明2份。被告富发水产品厂辩称，一、被告与金明国之间签订的《房屋及土地使用权转让协议》并非房屋买卖合同。转让的概念比较大，不一定涉及房屋和土地权属的实际转移，而买卖应当是明确需要发生产权转移。金明国选择性履行协议，即只要房屋，不要产权证。二、两原告称“被告不讲诚信，至今未按协议规定履行做产权证和土地使用权证的过户手续”，与事实严重不符。实际情况正好相反，被告没有任何主客观理由和动机想要违反协议。一方面，被告当时经营困难，急需资金周转，甚至屡次上门催讨无果，才搁置此事至今。另一方面，转让协议第五条明确约定，房屋及土地使用权出让后的有关法律转移手续（即产权证）由被告办理，所需的各种费用由金明国承担支付给被告5000元（包括房屋转让款2000元，其余为水电由工业转为居民用的开户费以及房产过户费等），如乙方不愿缴付产权证费用，甲方有权收回房屋；第八条明确约定，本协议自经双方签字并付清转让款及相关费用后生效。双方意思表示十分明确，即先付清转让款25000元，再付清相关费用5000元后，协议才生效，协议生效了才能办理产权过户手续。综上所述，并非被告未予办理过户手续，而是原告方违反协议约定，拒绝履行付款义务，故此请求法院依法判定该协议无效，被告愿退还转让款25000元，期间的利息与房租互抵，并由原告方腾退房屋给被告；或者在两原告合理补偿被告因原告拒不履行付款义务导致的损失83361元[5000元×（1+18%）×17年]前提下，被告给予办理房屋及土地过户手续。被告富发水产品厂向本院提交了舟房权证普字第××号房屋平面图（复印件）1份。为查明案情需要，本院向舟山市国土资源局普陀六横中心所查询了被告富发水产品厂名下位于六横镇台门沿港路的不动产登记情况，并调取了国有土地使用证（复印件）1份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年10月13日，被告富发水产品厂与金明国签订《房屋及土地使用权转让协议》约定，被告因生产资金周转困难，将名下位于舟山市普陀区六横镇台门沿港路旁部分平房的所有权及土地使用权转让给金明国；转让的土地使用权面积为27平方米，土地东至被告的四层综合楼，南至厂区6M大路，西至被告的厂房，北至区财政局用地；转让的房屋坐落在转让的土地上，建筑面积25.2平方米，为一层，即东面方向第三间（目前该间房屋的门牌号为舟山市普陀区六横镇台门沿港路三弄16号）属于金明国所有，分界线为砖墙中线；转让价为25000元；付款方法为协议签订后一次性付清。此外，该协议第五条还约定，房屋及土地使用权出让后的有关法律转移手续（即产权证）由被告办理，所需的各种费用均由金明国承担支付给被告5000元；如金明国不愿缴付产权证的费用，被告有权收回所转让的房屋。协议第八条约定，本协议自经双方签字并付清转让款及相关费用后生效。协议签订后，金明国向被告支付了转让款25000元，被告向金明国交付了上述房屋。另认定：六横镇台门沿港路三弄16号房屋所在的整幢房屋（房屋产权证号为舟房权证普字第××号）及相应的土地使用权[土地使用权证号为舟普国用（1999）字第23-4号]目前登记的权利人均为被告富发水产品厂。原告沃松飞系金明国妻子，其与金明国共生育一子，即原告金鼎。金明国于2006年12月28日病故。金明国父亲金保青于2000年3月18日亡故，金明国母亲曹秀莲于1979年11月1日亡故。本院认为，根据《中华人民共和国继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。第三条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第3条规定，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。《中华人民共和国继承法》第五条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第十条规定，继承开始后，遗产由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。第一顺序继承人为配偶、子女、父母。第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。根据上述法律、司法解释规定，本案中金明国与被告富发水产品厂签订《房屋及土地使用权转让协议》后亡故，而金明国父母早于金明国死亡，故作为金明国的配偶和儿子，原告沃松飞、金鼎是金明国仅有的第一顺序法定继承人；且因未见金明国立有遗嘱或签订有遗赠扶养协议，原告沃松飞、金鼎也未表示放弃继承，故两原告在金明国亡故后有权继承金明国依据《房屋及土地使用权转让协议》所享有的财产性债权，但应以所继承遗产实际价值为限清偿金明国依法应当缴纳的税款和债务。原、被告双方对本案争议的焦点主要在于，《房屋及土地使用权转让协议》是否已生效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，协议第八条约定，本协议自经双方签字并付清转让款及有关费用后生效。被告富发水产品厂据此主张，只有原告方先付清了转让款和办理产权证的各项费用5000元后，协议才生效，协议生效后，被告才有义务为两原告办理产权过户手续，现原告方一直未支付有关费用5000元，协议未生效。本院认为，附生效条件的合同是指合同的双方当事人在合同中约定某种事实状态，并以该事实状态将来发生或者不发生作为合同生效条件的合同。合同所附的条件事实与合同中约定的当事人权利义务不同，附条件合同的所附条件只是合同的附属内容，而本案中转让协议第八条约定的付清转让款和办理产权证的各项费用虽是不确定发生之事实，但属金明国以及两原告应履行的合同基本义务，是合同自身内容的一部分，协议自付清转让款及有关费用后生效的约定也与合同当事人依据生效合同约定的权利义务履行合同内容的内在逻辑相矛盾。另外，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。据此，当事人可以约定合同附生效条件，之后，经协商一致，也可以对所附生效条件进行变更、撤销。本案中，协议签订后金明国已向被告支付了房屋转让款，被告也向金明国交付了房屋，双方当事人履行协议主要义务已有10多年。双方履行合同义务的行为体现了双方意思表示的一致性，表明双方均认可房屋转让协议已生效，并按协议约定实际履行了各自的主要义务，双方关于协议自付清转让款及有关费用后生效的约定内容已被双方实际履行行为予以变更撤销。因此，被告关于合同未生效以及其有权收回房屋的抗辩意见，既不符合合同法关于附生效条件合同的立法本意，也有悖诚实信用的法律原则，更不符合双方签订房屋转让协议的真实意思以及金明国与被告履行合同的实际状况，故本院不予采纳。被告富发水产品厂与金明国签订的《房屋及土地使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。协议以转让房屋以及相应的土地使用权为目的，双方之间构成房屋买卖合同关系，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。协议签订后，金明国依约向被告支付了房屋转让价款，被告也向金明国交付了舟山市普陀区六横镇台门沿港路三弄16号的房屋。协议未明确约定被告协助金明国办理房屋所有权及土地使用权过户登记手续以及金明国支付被告办理过户手续相关费用5000元的期限或者先后履行顺序，原、被告双方也均未提供证据证明根据交易习惯上述义务履行的先后顺序，故双方应同时履行。现两原告起诉要求被告协助办理房屋产权过户登记手续，并表示愿意向被告支付办理过户手续的相关费用5000元或者向有关部门支付办理过户手续实际所需的费用，但被告仍拒不履行该义务，故被告应承担协助两原告办理房屋所有权及相应的土地使用权转移登记手续的合同责任。关于办理房屋产权过户登记手续的费用问题。根据协议约定和双方庭审中确认的事实，两原告应支付给被告负责办理案涉房屋权属转移登记手续的相关费用数额为5000元，但因协议签订至今已有十几年，现在办理相关手续的费用与协议签订时当事人预估的费用相比可能发生了较大变化，故现在办理相关手续的费用无论是否超过5000元，均应由两原告负担，但不超过5000元时，差额部分应由两原告支付给被告。对于被告辩称协议约定的5000元费用中包含部分购房款之问题，因被告就此未在本案中提起反诉，也未提供直接证据证明该主张，且原、被告双方对此未明确达成一致意见，故本院不予处理。综上所述，原告沃松飞、金鼎的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国继承法》第三条第（七）项、第十条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：限被告舟山市普陀区富发水产制品厂于本判决生效之日起五日内协助原告沃松飞、金鼎办理舟山市普陀区六横镇台门沿港路三弄16号房屋所有权及相应的土地使用权转移登记手续。案件受理费80元，减半收取40元，由被告舟山市普陀区富发水产制品厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 员 李向锋二〇一七年七月二十八日代书记员 王茗潇【附相关法律条文】《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（四）公民的文物、图书资料。（）法律允许公民所有的生产资料。（四）公民的文物、图书资料；财产权利。（七）公民的其他合法财（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。