浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第475号
上诉人（原审原告）：陈浩。
委托代理人（特别授权代理）：张玲燕。
上诉人（原审被告）：杭州万悦投资有限公司。
法定代表人：陈帮政。
委托代理人（特别授权代理）：陈捷，国浩律师（杭州）事务所律师。
上诉人陈浩为与被上诉人杭州万悦投资有限公司（以下简称万悦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2014）杭经开民初字第896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年7月4日，陈浩与万悦公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定陈浩向万悦公司购买杭州经济技术开发区时代山商务大厦2幢714（办公）室，建筑面积56.18平方米，总价款759385元。第七条约定，买受人应在本合同签订之日支付首付款380385元，剩余房款379000元在本合同签订之日次日起5个工作日内与银行签订按揭贷款合同手续。第九条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定，出卖人逾期交房不超过90日，按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和合同约定的保修范围及保修期限承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付。买受人拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交房的责任。第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证明或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十条约定，买受人的房屋仅作办公楼使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。同日，双方签订了《时代山商务大厦精装修委托服务合同》，约定陈浩自愿委托万悦公司为其所购买的涉案房屋提供精装修管理服务。第五条第三项约定，该房屋所配置的材料、设备的产品质量由供应商或厂家负责，万悦公司负责向陈浩提供供应商或厂家关于质量的保证或承诺文件，陈浩在产品质量发生问题时，自行向供应商或厂家主张权利。第六条第三项约定，万悦公司应在双方办理验收交接手续时，将装修设计平面图、装修管线图，以及装修设备说明书、保修卡等资料交给陈浩。
合同签订后，陈浩按约向万悦公司支付了购房款。涉案房屋于2013年3月25日办理了竣工验收备案登记手续。2013年3月，万悦公司向陈浩邮寄了《交房须知》、《交房通知书》、《需缴纳款项明细》，要求陈浩于2013年3月28日办理收房手续。陈浩认为万悦公司存在多方面违约未办理收房手续。2013年6月24日，涉案房屋办理了房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》。
本案在原审审理过程中，经该院组织双方现场勘查，确认房屋现存的问题：1.露台未设置地漏；2.卫生间墙面瓷砖大量空鼓；3.主卧灯泡有损坏；4.房间门窗洞口不平齐。陈浩主张整修上述房屋问题需花费7788元（未包含时间延误损失），万悦公司同意支付陈浩7788元。陈浩诉至法院请求判决：1.万悦公司支付陈浩逾期交房违约金112768.673元（按合同约定自2013年1月1日起暂计算至2014年5月10日，此后计算至交房之日止）；2.万悦公司支付陈浩逾期交付权属证书的违约金30831.031元（按合同约定自2013年3月30日起暂计算至2014年5月10日，此后计算至交付权证之日止）；3.万悦公司对陈浩提出的房屋质量问题进行保修和整改；4.万悦公司提供房屋所配置的材料、设备的供应商或厂家关于质量的保证或承诺文件；5.万悦公司承担延期交房及房屋整改期间的全部物业费和公共能耗费4134.85元；6.万悦公司承担因延期交房而造成的土地使用年限损失10000元；7.本案诉讼费及评估费等相关费用由万悦公司承担。原审审理中，陈浩变更第三项诉讼请求为：万悦公司向陈浩支付房屋质量损失7788元（不包含因万悦公司多次反复造成的时间延误损失）。
原审法院认为：陈浩、万悦公司签订的《浙江省商品房买卖合同》、《时代山商务大厦精装修委托服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。陈浩应按约支付购房款，万悦公司应按约交付房屋和权属证书。合同签订后，陈浩依约支付了购房款，但万悦公司未能按约交付房屋和权属证书构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定交房时间为2012年12月31日前，但万悦公司于2013年3月25日才办理房屋竣工验收备案登记手续，通知陈浩收房时间为2013年3月28日，逾期交房87天，应按照已付购房款759385元的日万分之二支付陈浩违约金13213.30元。合同约定2013年3月30日前，万悦公司办理土地使用权初始登记和商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，交付给陈浩，但万悦公司于2013年6月24日才取得《房屋所有权证》，逾期85天，应按照已付购房款759385元的日万分之一支付陈浩违约金6454.77元。陈浩主张逾期交房和逾期办证违约金暂计算至2014年5月10日，实际计算至交房之日，该院认为万悦公司2013年3月25日办理了房屋竣工验收备案登记手续，具备商品房正常使用的基本条件，已通知陈浩于2013年3月28日办理收房手续，但陈浩以房屋通电非民用电、无天然气等理由拒绝收房，上述不能成为陈浩拒收房屋的理由，由于陈浩未收房导致的时间延误，不能由万悦公司承担违约责任。对于房屋质量问题，双方已达成一致意见，按照7788元计算，该院予以确认。对于陈浩主张的除维修费7788元之外的时间延误损失，于法无据，该院不予支持。陈浩要求万悦公司提供房屋所配置的材料、设备的供应商或厂家关于质量的保证或承诺文件，因万悦公司已通知陈浩收房，但陈浩并未收房，而上述材料需在收房时交接，故该院对陈浩的该项诉请不予支持。陈浩要求万悦公司承担延期交房及房屋整改期间的全部物业费和公共能耗费，原审庭审中，陈浩自述其至今未交纳物业费及公共能耗费，该项费用并未实际发生，现陈浩不存在物业费和公共能耗损失，故该院对该项诉请不予支持。陈浩主张万悦公司承担因延期交房而造成的土地使用年限损失10000元，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，陈浩并无证据证明土地使用年限损失10000元，该院对该项诉请亦不予支持。万悦公司抗辩不应当支付逾期交付权属证书的违约金，因合同对逾期交付权属证书的情形及计算方式有明确约定，万悦公司已逾期交付权属证书，应承担相应的违约责任，故该院对该项抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，该院于2014年12月22日作出如下判决：一、万悦公司于判决生效后十日内支付陈浩逾期交房违约金13213.30元。二、万悦公司于判决生效后十日内支付陈浩逾期办证违约金6454.77元。三、万悦公司于判决生效后十日内支付陈浩房屋维修费7788元。四、驳回陈浩的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3610元，由陈浩负担3011元，万悦公司负担599元。陈浩于判决书生效之日起十五日内来该院退费；万悦公司于判决书生效之日起十日内，向该院交纳应负担的诉讼费（该院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：7332910182600017841）。
宣判后，上诉人陈浩和万悦公司均不服原审法院上述民事判决，分别向本院提起上诉。
陈浩上诉称：一审法院认定事实不清，证据不足。1.一审法院认定当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》、《时代山商务大厦精装修委托服务合同》有效，据此，万悦公司履行交付房屋的义务必须是符合合同约定的房屋，即应具备合同约定及法律规定的交付必备条件。根据商品房买卖合同第九条约定，万悦公司应当在2012年12月31日前，将符合下列交付条件的商品房交付陈浩使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许文件；用水、用电、用气、道路、无等，具备商品房正常使用的基本条件。据此，万悦公司是否具备交房条件，至少要同时具备两个条件，一是验收合格，二是符合合同约定，两者缺一不可。案涉房屋的用电、用气不符合合同约定，根本不具备交房条件，一审法院对这一事实认定不清。从一审庭审期间万悦公司的答辩和提供的证据来看，其一，未安装管道，没有履行供气义务是其承认的事实。其二，电费发票只有一张，是2013年6月24日开具的，该发票不能证明通知收房日即2013年3月28日起案涉房屋就已经是居民生活用电。2.从万悦公司2013年3月30日发出的通告情况来看，案涉房屋还未申请公变用电，不是民用电；房屋也存在着质量问题。万悦公司明知不具备交房条件，采用欺骗、隐瞒的手段，使买受人在不明真实情况、违背自己真实意思情况下领取钥匙。即使领取钥匙，但这一行为显然不属于法定和约定的交付行为，正式的交付应当是万悦公司取得合同约定的交付条件并合理通知时为准。3.一审法院对除维修费7788元之外的时间延误损失不予支持有误。案涉房屋约定为精装修标准交付，但万悦公司未能依约交付达到符合合同约定的商品房。保证房屋质量合格交付是出卖人依据法律规定或依据当事人的约定交付标的物的主要义务，该义务不仅是约定义务，更是法定义务。该房屋的质量问题严重，显然万悦公司构成了违约。经双方长期交涉以及一审现场查勘，一审法院确认了房屋存在质量问题，万悦公司开始同意整修，后拖延了长时间又提出不予整修，而只支付整修费，导致案件时间拖延，更加扩大了期间造成的其他损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。此条款中的“修复期间造成的其他损失应包括因维修整改导致延长交房期限而给陈浩造成的实际或潜在的迟延交付损失，明确了万悦公司应对此情形承担迟延交付的违约责任。可见，万悦公司不仅应承担维修费7788元，还应承担修复期间造成的其他损失。该其他损失是万悦公司延期交房的逾期违约金，因为用电、用气以及严重的质量问题均属于万悦公司不具备交付条件，构成违约而应承担合同约定之逾期交房之违约金。如法院认为过高，也可以酌情考虑按同时间同地段的租金计算该时间延误的其他损失。二、原判审查分析认定证据违背法律规定。1.一审判决以万悦公司提供《竣工验收备案表》认定案涉房屋具备商品房正常使用的基本条件，并判决陈浩无权拒收房屋、由此导致的时间延误不能由万悦公司承担违约责任，违背了《合同法》第8条，第60条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定。2.万悦公司提供的《竣工验收备案表》系复印件，不应予以采信。万悦公司提交的6月份一个月的电费发票也无法证明万悦公司通知收房时就已符合交房条件。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持陈浩的一审诉讼请求，本案上诉费由万悦公司承担。
万悦公司答辩称：一、本案所涉房屋符合合同约定的交房条件；二、装修的质量瑕疵并不导致万悦公司承担逾期交房的责任；三、陈浩认为没有提交竣工验收备案表原件，但原审中万悦公司已提交原件供法院核对。综上，请求驳回陈浩的上诉。
万悦公司上诉称：原判支持逾期办证违约金错误，显失公平。首先，陈浩本人拒绝收房，并且一直拒绝配合万悦公司办理包括接收权属证书在内的一切手续。因此，在陈浩拒办交房手续期间内，并不存在逾期交付权属证书的问题。因陈浩无理由拒办交房手续导致的一切逾期，应当由陈浩自行承担。其次，初始登记的房产证需要在达到交房条件，即取得竣工验收备案表之后才能办理，正常的办理时间需要三个月左右。因此，本案因达成交房条件（取得建设工程竣工验收备案表）存在逾期，导致初始登记的时间不可避免的需要向后推迟。因此，因同一个原因不能重复主张违约责任。陈浩也不能因此获得重复收益。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，万悦公司通知陈浩于2013年3月28日收房，因此，交付房屋权属证书的时间应当自实际交付房屋时间起计算。因万悦公司于2013年3月28日交付房屋，并于2013年6月24日取得初始登记证书，在90日之内，因此，万悦公司不应支付逾期办证违约金。综上，请求二审法院撤销原判第二项，改判其不承担逾期办证的违约金，并由陈浩承担本案全部诉讼费用。
陈浩答辩称：一、一审判决支持逾期办证违约金是正确的，应当驳回万悦公司的该项上诉请求；二、并非陈浩本人拒绝收房，而是万悦公司交付的房屋不符合交房条件，应承担逾期交房的违约责任。请求驳回万悦公司的上诉。
二审期间，陈浩未向本院提交新的证据。
二审期间，万悦公司向本院提交竣工验收备案表，欲证明万悦公司已经于2013年3月25日通过竣工验收，符合交房条件。经质证，陈浩对该证据无异议，本院予以确认。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：陈浩在与万悦公司签订《浙江省商品房买卖合同》、《时代山商务大厦精装修委托服务合同》后，按约支付了购房款，万悦公司未在合同约定的交房时间2012年12月31日以前交付房屋，存在逾期交房的违约事实。万悦公司在2013年3月25日办理涉案房屋竣工验收备案登记手续，应视为其具备商品房正常使用的基本条件。万悦公司于2013年3月28日通知陈浩收房，陈浩以案涉房屋通电非民用电、无天然气等原因拒收房屋缺乏合同依据和法律依据，故原审法院计算的逾期交房期间并无不当。万悦公司上诉认为原审判决支持逾期办证违约金错误，因同一个原因导致的办证推迟不能重复主张违约责任，对此，本院认为，案涉商品房买卖合同明确约定了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证的违约金，系万悦公司作出的合同承诺。万悦公司既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同约定分别承担相应的违约责任，故本院对其该项上诉主张不予采纳。陈浩上诉主张的除7788元维修费之外的时间延误损失，由于陈浩未能提供相应证据证实，原审法院未予支持亦无不当。综上，陈浩、万悦公司的上诉请求事实和法律依据均不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3111元，由上诉人陈浩负担3061元，由上诉人杭州万悦投资有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 瞿 静
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一五年四月十四日
书记员 王 颖