温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温龙民初字第860号
原告：郑光明。
委托代理人：郑琦。
委托代理人：叶丽雅。
被告：温州广纳五金市场开发有限公司。
法定代表人：严永光。
委托代理人：金宪宽。
委托代理人：赵伟。
原告郑光明与被告温州广纳五金市场开发有限公司（以下简称：广纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月27日受理后，依法由审判员金丛适用简易程序于2013年12月31日公开开庭进行了审理。原告郑光明的委托代理人郑琦、被告广纳公司的委托代理人金宪宽到庭参加诉讼。审理中，应原、被告双方申请进行了庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告以经营高档门窗为业，原租赁温州装饰城A101、102商铺经营。因原商铺2012年8月份到期，受被告宣传其开发经营的“广纳五金装饰市场”2012年5月份开业吸引，于2012年3月29日与被告签订了一份《定租认铺合同》，约定原告认租“广纳五金装饰市场”B4-201、202、203、204、205、211、212、213共计8间商铺，被告应于2012年5月1日前通知原告签订正式租赁合同并在正式合同签订后10日内交付商铺。《定租认铺合同》签订当日，原告向被告交付了160000元定金。但直至2012年8月份，被告仍无法交付商铺供原告使用，双方继续履行《定租认铺合同》已无意义，原告只能另选其他商场入驻经营，并于2012年9月29日致函被告解除了涉案《定租认铺合同》，要求被告在接到通知函件后7日内双倍返还定金320000元，被告于2012年9月30日签收了通知函件，但至今未向被告双倍返还定金。综上，原告认为被告未能在《定租认铺合同》约定的时间通知原告签订正式合同并交付商铺已构成违约，并因此导致不能实现合同目的，原告有权依法解除合同；案涉《定租认铺合同》已在解除合同通知函件到达被告时即2012年9月30日解除；《定租认铺合同》解除后，被告基于违约应向原告双倍返还定金320000元，被告至今不双倍返还定金已经损害了原告的权益，原告为此诉请判令：1.确认原、被告2012年3月29日签订的《定租认铺合同》于2012年9月30日解除；2.被告向原告双倍返还定金320000元；3.本案诉讼费由被告负担。
被告答辩称：一、原告诉称被告未能在《定租认铺合同》约定的时间通知其签订正式的租赁合同，导致其不能实现合同目的，从而构成违约，无事实和法律的依据。1.双方签订的《定租认铺合同》并没有约定确定的签订《商铺租赁合同》的日期及交付商铺使用的日期，被告不存在迟延履行合同的违约情形。鉴于双方签订《定租认铺合同》时，市场尚未竣工验收，所以双方对市场何时交付存在的不确定性已有所预见。双方在《定租认铺合同》第二条租赁期限中已明确约定“如甲方交付商铺时间延迟，则租赁期限也按迟延时间顺延起算（具体准确的租赁期限在交付时签署的正式《商铺租赁合同》中明确）”；另外，双方在《定租认铺合同》第三条甲方的权利义务第1款中约定“甲方根据市场主体工程进度及完工情况，同意约于2012年5月1日前适时通知乙方并与其正式签署正式的《商铺租赁合同》”。2.被告于2012年9月份通知原告签署《商铺租赁合同》，是由于政府审批、施工企业迟延完工等原因导致，不应由被告承担责任。众所周知，被告开发的市场所处位置原属于温州经济技术开发区管委会管辖范围，后转为温州高新园区管委会管辖，由于政府管理机关调整，造成市场建设审批、工程验收等手续滞后；另外，在工程建设后期，由于天气的不可预料性以及施工企业因工人工资等因素无法招聘充足工人施工，致使市场建设工程没有按照原计划于5月1日之前完工。3.被告于2012年9月份通知原告签订《商铺租赁合同》，并没有致使原告的合同目的无法实现。首先，双方并没有在《定租认铺合同》中约定确定的签订《商铺租赁合同》日期及交付商铺的日期；其次，原告在被告通知其签订《商铺租赁合同》之前并没有催告被告，也没有告知被告签订《商铺租赁合同》的最后期限；再次，被告通知原告签订《商铺租赁合同》时，仍可以达到订立《定租认铺合同》的目的，只是由于原告的原因没有签订《商铺租赁合同》。二、原告在收到被告的通知后，单方解除合同，系违约行为，原告应承担相应的违约责任，原告作为违约方，要求双倍返还定金没有依据。综上，被告认为原告要求双倍返还定金的诉讼请求没有事实和法律的依据，请求法院予以驳回。庭审中，被告表示，对原告第1项诉讼请求无异议，但就合同解除后的违约责任问题，被告认为是原告单方行使解除权、拒绝签订《商铺租赁合同》，是原告违约，根据《定租认铺合同》第三条第2款约定，被告可以没收定金。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1.《定租认铺合同》，证明原告认租广纳五金装饰市场B4-201、202、203、204、205、211、212、213共计8间商铺，定金每间20000元共计160000元，被告应于2012年5月1日前通知原告签订正式租赁合同并在正式合同签订后10日内交付商铺，商场正式开业为2012年5月1日。2.收款收据，证明原告已向被告交付了定金160000元。3.被告通知和投递单，证明被告至2012年9月26日才发函给原告，通知原告2012年9月30日前签订正式合同，并告知市场正式开业时间为2012年11月29日，已违反《定租认铺合同》约定。4.解除《定租认铺合同》通知书、邮寄单、邮件全程跟踪查询、短信，证明因被告违约未能按照预定期限交付商铺致使合同目的无法实现，原告发通知给被告解除合同，被告于2012年9月30日收到通知。5.温州装饰城营业房租赁合同2份、店面租赁协议书1份；6.收条、证明、发票4份；7.身份证、户口簿；8.公司基本情况、税务登记证，证明原告原租赁温州装饰城A101、102商铺经营，租赁合同在2012年8月份到期；该处商铺系夏春兰从市场承租后转租给原告，原告按与夏春兰的合同缴纳租金给夏春兰及其指定的收款人；市场按照与夏春兰约定的租金价格向实际承租人即原告开具发票；原告承租温州装饰城A101、102商铺以温州明杰节能装饰有限公司分公司名义经营。9.租赁商铺意向书、场地租赁面积测量表、收款收据、温州银行卡网络消费签购单、区域总代理加工协议书，证明原商铺到期后，原告为及时正常经营，另行与温州富尔玛国际装饰建材博览中心有限公司签订了租赁商铺意向书并入驻富尔玛商场经营。10.通知、投递单；11.关于通知的复函、邮寄单、回单，证明2013年5月份，被告在原告通知解除合同后，又无理要求原告入驻广纳市场，原告复函告知《定租认铺合同》已经解除，再次要求被告立即双倍返还定金320000元。
被告为证明其主张，提供了如下证据：12.网页截图（来源http：／／news.66wz.com／system／2012／10／11／103391366.shtml），证明因被告原政府主管机构温州经济技术开发区整合为温州高新技术产业开发区过程中，相关职能部门审批延后，导致被告的市场延迟获得各种行政审批的事实。13.市场名称登记证，证明被告于2012年8月22日方才取得市场名称登记证的事实。证据12、13共同证明被告于2012年9月份交付商铺主要系政府政策之事由所致。14.建设工程竣工验收意见表，证明由于施工单位原因造成市场工程于2012年7月13日才竣工验收。
上述证据经庭审出示质证，证据1被告对真实性无异议，但认为《定租认铺合同》前言部分载明“乙方知悉……项目概况……建设周期”；第二条第1款约定“租赁期限5年……约从2012年5月1日至2017年4月30日”，第三条第1款约定“约于2012年5月1日前适时通知乙方并与其签署正式的《商铺租赁合同》”，“约”字表明期限不确定；第三条第2款约定“如在甲方通知的时间内，乙方未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方有权没收定金”；第三条第3款约定“约于《商铺租赁合同》签署后的10日内向甲方交付商铺”，“约”字也表明商铺交付时间不确定；第三条第4款约定商铺交付期限顺延也包括天气、政府政策等；第四条约定“乙方收到甲方关于签订《商铺租赁合同》通知后……乙方逾期则按上述第三条第2款规定处理”，即定金无法返还；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，可证实双方签订《定租认铺合同》及约定的内容，至于对本案原告诉请的影响，本院将在下文再行阐述。证据2被告无异议，亦符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。证据3、4被告对真实性无异议，被告通知原告签署《商铺租赁合同》及交付商铺在前，原告解除合同通知在后，被告有收到原告的解除通知，但其理由不能成立；本院审查认为，该两组证据的真实性应予确认，可证实双方各自向对方发出通知及通知到达的情况，至于其对本案原告诉请的影响，本院将在下文再行阐述。证据5-9被告对其中部分证据的真实性无异议，部分证据的真实性有异议，并认为不能证明原告原租赁的商铺于2012年8月到期，且原告与他人新签订的租赁合同时间迟于被告通知原告签订《商铺租赁合同》及交付商铺的时间，原告以此证明被告迟延履行导致合同目的不能实现不成立；本院审查认为，证据5-9系原告向案外人承租商铺的相关情况及时间节点，其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据10、11被告对真实性无异议，被告确有收到，但只能证明双方还曾继续就本案合同履行问题进行协商；本院审查认为，该两组证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据12-14原告对形式真实性无异议，但认为不能证明被告的主张；本院审查认为，该三份证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。
根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：2012年3月29日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《定租认铺合同》一份，载明“在签订本合同之前，乙方已经知悉甲方投资开发的温州广纳五金装饰市场（拟）项目概况，包括但不限于商铺信息、经营范围、租赁价格、支付方式、建设周期、配套设施、土地情况及确定商铺位置等，同时已认真阅读了后拟签订的《商铺租赁合同》内容，对拟签订的正式合同文本条款及本合同文本条款均已了解清楚、且均无异议。第一条，乙方认租商铺的基本情况。1.乙方认租的商铺位于B4-201、202、203、204、205、211、212、213（具体位置以合同所附的平面图为准）共计8间，合计商铺套内建筑面积约140平方米（具体准确面积以交付时实测为准）……第二条，租赁期限、租金、押金。1.双方商定商铺租赁期限为5年，从市场正式开业甲方向乙方交付商铺时起算，即约从2012年5月1日至2017年4月30日止，如甲方交付商铺时间迟延，则租赁期限也按迟延时间顺延起算（具体准确的租赁期限在交付时签署的正式《商铺租赁合同》中明确）；2.租赁期限内，前三年商铺租金均按每年每间24000元收取，第四年度商铺租金按每年每间27000元收取，第五年度商铺租金按每年每间30000元收取；3.为保证乙方及时与甲方签署正式《商铺租赁合同》，甲方对乙方承租8间商铺收取租赁定金160000元，该定金在签署本合同时，即由乙方一次性向甲方直接缴纳，在签署正式《商铺租赁合同》时，定金直接转为商铺押金，在租赁期限届满或《商铺租赁合同》解除、终止时，在乙方结清所有应予支付、缴纳的各项费用后，由甲方不计息退还押金……第三条，甲方的权利义务。1.甲方根据市场主体工程施工进度及完工情况，同意约于2012年5月1日前适时通知乙方并与其签署正式的《商铺租赁合同》；2.如在甲方通知的时间内，乙方未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方有权没收定金，并将乙方已认租的商铺另行出租；3.甲方根据工程进度及完工情况，同意约于《商铺租赁合同》签署后的10日内向乙方交付商铺；4.如遇以下情况，商铺交付期限应顺延，包括不可抗力，台风、暴雨等致使市场工程建设延误，因政府政策调整或非甲方原因而市场工程、配套设备延迟交付及相关部门延期验收的……第五条，合同的变更、终止和解除。1.甲乙双方经协商一致并订立书面协议可变更或终止、解除本合同”等，该《定租认铺合同》还就管辖权等事宜进行了约定。
同日，原告向被告支付160000元，被告向原告出具收款收据一份，载明“收保证金B4-201、202、203、204、205、211、212、213，160000元”。
2012年5月，因涉案市场工程尚未竣工，被告并未通知原告签订《商铺租赁合同》、交付商铺。
2012年7月13日，涉案市场工程商铺A、B、D区竣工验收合格。2012年8月22日取得市场名称登记证。
2012年9月26日，被告向原告发出《温州广纳五金装饰市场签署合同及交付通知》，载明“商铺已于2012年8月通过工程竣工验收，具备交铺条件并可投入使用……将于2012年9月20日正式开始签署《商铺租赁合同》并办理交铺手续……请于2012年9月20日至9月30日前来办理。市场装修时间为2012年9月21日至11月25日，市场正式开业时间为2012年11月29日。公司将在市场开业第一年给予5年租约客户免租半年”等。
原告收到通知后，于2012年9月29日向被告发出《解除〈定租认铺合同〉通知书》，载明“贵公司建设的温州广纳五金市场至今未达交付条件、不能向本人交付，已经失去继续履行《定租认铺合同》的意义……现特通知贵公司，自即日起解除《定租认铺合同》，贵公司应在收到本通知书之日起7日内向本人双倍返还定金320000元”等。该通知书于2012年9月30日到达被告。
2013年5月15日，被告又向原告发出《通知》，载明“广纳五金装饰市场已于2012年11月29日开业……您至今尚未前来签订《商铺租赁合同》、办理入驻手续，已影响市场正常经营……通知如下：1.请您于2013年5月25日前的工作时间，前来公司签订《商铺租赁合同》，办理入驻手续，进场装修开业，您可享受市场公布的优惠措施……2.如您未按本通知第1条办理，视为您自动放弃商铺承租权，我公司不再保留您认租的商铺，并将对外重新出租，您支付的定金根据《定租认铺合同》第三条、第四条的约定处理”等。
2013年5月23日，原告向被告发出《关于通知的复函》，载明“贵公司函收悉，本人认为双方之间的《定租认铺合同》已于2012年9月30日解除……因贵公司的违约行为导致《定租认铺合同》无法达到合同目的，本人已依法通知贵公司解除，贵公司不得再无理要求本人签订后续合同或入驻，而应立即双倍返还定金320000元”等。该复函于2013年5月24日到达被告。
本院认为：原、被告于2012年3月29日签订的《定租认铺合同》虽已包含拟租赁商铺位置、面积、租期、租金等内容，但因当时拟租赁商铺尚未建成，租期起算时间尚未确定，双方又约定待租赁商铺建成交付时签订《商铺租赁合同》以进一步明确租期起算时间等权利义务，故该《定租认铺合同》应为预约合同。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告于2012年9月29日以被告未按合同约定通知原告签订正式租赁合同并向原告交付商铺为由，通知被告解除《定租认铺合同》，该通知已于2012年9月30日到达被告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，双方未约定收到解除合同通知后的异议期限，故被告对合同解除如有异议，应在解除合同通知到达之日即2012年9月30日起三个月内向人民法院起诉，被告未在该期限内起诉，《定租认铺合同》自解除通知到达被告时即2012年9月30日解除。被告虽曾于2013年5月15日向原告发出《通知》，要求原告继续履行《定租认铺合同》，但因《定租认铺合同》在此前已经解除，该《通知》已不具有法律效力。本案审理中，被告对原告第1项诉讼请求即确认《定租认铺合同》于2012年9月30日解除亦无异议，本院对该项诉请依法予以确认。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，双方在《定租认铺合同》第二条第3款约定“为保证乙方及时与甲方签署正式《商铺租赁合同》，甲方对乙方承租8间商铺收取租赁定金160000元”，第三条第2款约定“如在甲方通知的时间内，乙方未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方有权没收定金，并将乙方已认租的商铺另行出租”，双方约定的定金应为立约定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，原告已于2012年3月29日实际交付了定金，该定金的数额亦没有超过主合同标的额的20%，定金合同生效。
原告诉请被告双倍返还定金320000元。本院认为，一方面，本案被告作为收受立约定金的一方并未拒绝订立合同，并不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定的双倍返还立约定金的情形；另一方面，本案被告虽确实存在迟延履行，但并非不能履行，原告主张被告迟延履行致使合同目的无法实现，但原告所谓合同目的主要涉及原告向案外人承租商铺的相关情况及时间节点，因现并无证据证明被告在与原告签订《定租认铺合同》时已知晓上述情况及时间节点，双方签订的《定租认铺合同》中也未将上述情况及时间节点纳入作为交易背景或条件，上述情况及时间节点并不构成《定租认铺合同》双方的共同目的，被告迟延履行尚未达到致使合同目的无法实现的程度，故亦不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定的可以适用定金罚则的情形。原告诉请双倍返还定金不能成立。
被告除辩称应驳回原告双倍返还定金的诉请外，还表示原告拒绝订立主合同，单方行使解除权，被告根据《定租认铺合同》相关约定有权没收定金。本院认为，虽双方在《定租认铺合同》第三条第2款约定“如在甲方通知的时间内，乙方未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方有权没收定金”，但该约定的适用应以被告依《定租认铺合同》约定的时间通知原告签署《商铺租赁合同》为前提。根据《定租认铺合同》第三条第1款约定“甲方约于2012年5月1日前适时通知乙方并与其签署正式的《商铺租赁合同》”及第三条第3款约定“甲方约于《商铺租赁合同》签署后的10日内向乙方交付商铺”的情况，如被告在上述期限内通知原告签署《商铺租赁合同》并办理交铺手续，原告拒绝订立的，被告有权根据上述约定没收定金。然而被告直到2012年9月26日才通知原告签署《商铺租赁合同》并办理交铺手续，明显违反上述约定；被告虽提出上述期限之前均使用“约”字，表明约定期限不确定，但本案双方签订《定租认铺合同》的时间为2012年3月29日，此时距离2012年5月1日仅有月余，在此情况下使用的“约”字应根据常理进行解释，如被告迟延履行时间较短，或可解释为并不违反约定，但显然无法解释为可以迟延四个月以上，更不应理解为没有期限；被告另认为存在政府审批、施工单位、天气等多方面导致迟延履行的因素，但被告提供的证据并不足以证明上述情况发生在签署《定租认铺合同》之后，且在仅有月余时间间隔的情况下，被告对能否如期履行应有足够的认识和判断；因此，上述没收定金的约定并不适用于本案。被告主张没收定金同样不能成立。
综上，本案合同解除后，被告应返还原告定金160000元。原告相应诉请，本院予以支持；超出部分，依法予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2012年3月29日签订的《定租认铺合同》于2012年9月30日解除。
二、被告温州广纳五金市场开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告郑光明160000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告郑光明的其他诉讼请求。
本案受理费3050元，由原告郑光明负担1525元，被告温州广纳五金市场开发有限公司负担1525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 金 丛
二〇一四年六月十六日
书记员 王赛娜