广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终8580号
上诉人（原审被告）：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路313号302房自编之二。
法定代表人：田全蓝，职务董事长。
委托诉讼代理人：杨紫稀，该公司职员，联系地址。
被上诉人（原审原告）：钱永强，男，1951年5月20日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
被上诉人（原审原告）：钱雪芬，女，1955年12月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。
被上诉人（原审原告）：钱雪馨，女，1962年5月19日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
被上诉人（原审原告）：钱雪燕，女，1960年3月28日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
被上诉人（原审原告）：钱燕玉，女，1963年10月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：钱永健，男，1970年12月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：钱永基，男，1966年3月7日出生，汉族，身份证住址广州市。
被上诉人（原审原告）：钱永康，男，1968年5月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
上述被上诉人委托诉讼代理人：钱雪媚，本案被上诉人。
被上诉人（原审原告）：钱雪媚，女，1953年9月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。
委托代理人：刘雪燕，广东法则明律师事务所律师。
上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）因与被上诉人钱雪媚、钱永强、钱雪芬、钱雪馨、钱雪燕、钱燕玉、钱永健、钱永基、钱永康（以下简称钱雪媚等人）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初15519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
嘉强公司上诉请求：1、不服原审法院作出的第一及第二项民事判决，原审法院并未对合同主体进行严格的核查，对有关事实并未加以核查清楚，钱雪媚等人并非适格的合同主体，恳请二审法院予以查明有关事实，发回重审或者改判钱雪媚等人并非合同主体，也非适格的权利主张人。2、恳请二审法院在公平公正合理的原则下，对该天成商行的有关停业补偿费用问题予以参照贵院（2017）粤01民终11916号判决处理。因为停业补偿费用问题是一个债权的主张，因此具有时效性，是临时性的一种补偿方式，应以承租的期限来计算。3、驳回钱雪媚等人的全部诉讼请求，并判决钱雪媚等人承担全部的诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院对于主体资格问题并未核查清楚，将临迁费用与停业补助费用混淆其主体内容而作出不当的判决。1、据（95）穗荔证内字第8498号《房屋拆迁安置协议》的被拆迁人为天成商行。协议中该商行有盖章，由代表钱汉华、钱雪媚签名。这是一个以营业执照商行19091271-2的作为集体所有制的商行，是独立的法人。因此，该商行才是合法的诉讼主体。另涉案地址为146号，但根据广州市越秀区第二房屋管理所所提供的租户承租情况表中所示承租地址为天成路148号，并非天成路146号，当年承租6.72㎡，并未看到天成商行所签订的租赁合同，钱雪媚等人所持《房屋拆迁安置协议》的内容多处有涂改，嘉强公司难以辨别真伪事实，对此希望贵院核查该协议的真实性，另外希望钱雪媚等人提供租赁合同及交租的相关依据，租赁行为的有效有赖于承租方的缴纳租金行为这一要素条件的继续履行作为保证，因此，有关租金费用单据也是有效证明该合法行为的有效一个证据要素供法院及嘉强公司参考。临迁费用是以家庭户口为单位所承租的，在自然人死亡后可以就该财产收益进行继承分配，是可以继受的。但停业补助费用确是单位或者集体所有制的民营企业为单位的，是独立的法人，因此，嘉强公司认为，应以天成商行为诉讼主体才是适格的，也请天成商行提供其营业执照的相关原件作为佐证，对该商行是吊销或者注销予以认证。请贵院予以驳回钱雪媚等人的诉讼请求。2、原审法院适用的司法程序有误，对生效判决的回避其法律效力，对此恳请二审法院予以纠正该错误行为。一审判决书中的第5页第一段也明确（2008）越法民三初字第21号民事判决已生效，广协、天佳公司应支付货币补偿款32761.34元给钱汉华、钱雪媚，其实该货币补偿款应该支付给天成商行。因此，其原协议的内容已经被此生效的法律判决已改变，而嘉强公司就算是承接原开发的权利义务也应按此货币补偿费用的总金额按同期银行存款利率加以计算费用支付给天成商行为妥，因此，钱雪媚等人现已在我司已领取的停业补助费用已经远远超出天成商行所应得到的赔偿，希望二审法院能对有关事实加以认真审理清楚，以还嘉强公司一个公平的结果。二、原审法院在处理上偏袒被拆迁人，而漠视嘉强公司作为同等的法律主体也应有被保护的权利，作为承租户持续领取停业补偿费有违公平正义原则。根据法律规定，停业补偿费具有临时性、补偿性的特点，其支付期限和数额亦应符合临时和补偿的性质。本项目作为烂尾楼项目，长达二十二年未能按原计划建设回迁，并非嘉强公司所致的，如嘉强公司应继续支付停业损失补偿费用，不符合社会的公平正义。据贵院（2017）粤01民终11916号判决中第13页第二段至第14页第一段就停业补助费用的合理期限与产权人、租户所领取的补偿问题，给予明确的认定，“认为承租人有获得临迁补助和停业补偿等拆迁补偿的权利。但承租人作为使用人可以获得的补偿与所有权人可以获得的补偿在性质上有本质的差异。根据1992年《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十四条、第四十五条的规定，参照2014年《广州市国有土地上房屋征收补偿与补偿实施办法》第三十一条的规定，对于被拆迁房屋的停产停业的损失补偿，包括对所有人的损失赔偿和对使用人的合理损失的补偿。对所有人的损失补偿应当完全充分，而使用人获得的损失补偿不应超出合理范围。因此，拆迁入向被拆迁人支付停产停业损失的补偿直到回迁安置之月，并不意味对使用人的补偿义务也必须到回迁安置之月止。”有鉴于此，天成商行作为承租人而非所有人的权利性质，在不能及时获得回迁安置的情况下，其作为承租人可以而且应当在合理的期限内寻找新的生产经营场所以弥补损失。因此，嘉强公司认为，钱雪媚等人户因拆迁造成的停业已获得足额补偿，如仍通过诉讼的方式谋取更大的经济利益，势必极大地增加嘉强公司的开发成本，不利于尽快盘活项目，也有可能使项目再次进入烂尾的胶着状态，不利于社会的稳定和谐，也损害了嘉强公司的合法权益。应参照贵院（2017）粤01民终11916号生效判决的处理结果，按天成商行所得到的补偿以当年的租赁协议期限1997年计算以不超过二十年为宜。这将是对嘉强公司及钱雪媚等人都是一个公平合理的结果。三、嘉强公司自接收该场地后便积极履行开发商的权利义务，积极复建，但鉴于政府有关问题导致嘉强公司在复建道路上如履薄冰，难以前行。嘉强公司恳请二审法院对嘉强公司作为一个小企业，当初参与拍卖该涉案地块，初心是自利利他的原则，无奈涉案地块是一项烂尾了近二十年之久、充满复杂历史遗留问题，自嘉强公司接管涉案地块以来一直积极推进项目进展、加紧工程建设。但原开发商造成的前期烂尾、拍卖后项目交接、工程规划、用地审批等行政手续均是嘉强公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力情形，因此逾期回迁责任并不在于嘉强公司，而且嘉强公司需重新与各适格的拆迁户重新签订回迁安置协议，因此不存在逾期。嘉强公司在复建的过程中，一直主观上积极复建，积极主动按时发放临迁费用，但时至今日，由于公司面临资金链断裂的情况下，才迫不得已暂停发放2017年2月至今的临迁费用，但现2017年2—3月份的费用也已继续发放。我司自拍卖至今在无任何收入的情况下艰难维持该项目的临迁费用等的支出及开展各项工程的复建及开发，而各拆迁户不能任意放大其可得利益而盲目追求，请二审法院能依法支持嘉强公司的上诉请求并驳回钱雪媚等人的诉讼请求。
钱雪媚等人辩称：一、钱雪媚等人是本案适格主体。天成路146号房屋属公租房，钱汉华一户作为承租人，自1958年开始租用该址房屋（含商铺及住宅部分）。直至现在，上址仍是钱雪媚、钱燕玉、钱永健、钱永基、钱永康的户籍所在地。该址商铺一直由钱汉华户经营，是钱汉华一户的谋生工具。钱汉华、钱雪媚并非作为天灵燕窝庄店的代表签字，而是以承租人、被拆迁人的身份在《房屋拆迁安置协议》上“乙方”处签字。由于历史原因，80年代、90年代初《公司法》出台前，并不能以个人名义兴办企业，需办理挂靠，这种情况当时普遍存在的。实际上，广州市海珠区天灵燕窝庄店完全由钱汉华一户兴办，自筹资金，自己经营，自负盈亏，该店名为集体企业实为私营企业，钱汉华一户系该店的实际经营人。而实际履行当中，原拆迁人发放停业补偿费也均是向钱汉华一户支付，钱汉华一户的被拆迁人身份是得到前拆迁人的认可的。钱汉华死亡后，被拆迁房屋的财产权益由钱雪媚等人共同继承，钱雪媚等人作为该址商铺的共同使用人均已认可这一点（见原审证据3）。因此，钱雪媚等人是本案的适格主体。二、支付停业补偿费是拆迁人的合同义务，嘉强公司称停业补偿的支付不应超过二十年并无合法依据。1、支付临迁费用是嘉强公司的合同义务，嘉强公司应履行该义务至回迁之下月止。根据双方签订的《房屋拆迁置协议》，拆迁人应每月补偿4000元的临迁费用给钱雪媚等人，至拆迁人通知被拆迁人回迁之下月止。嘉强公司应履行上述合同义务。2、嘉强公司单方设定停业补偿费的20年支付期限依据不足。嘉强公司声称参照1992年《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（下称“拆迁管理办法”）第四十四条、第四十五条，《广州市国有土地上房屋征收补偿与补偿实施办法》（下称“征收办法”）第三十一条的规定，“对使用人获得的损失补偿不应超出合理范围”，“天成商行作为承租人而非所有人的权利性质，在不能及时获得回迁安置的情况下，其作为承租人可以而且应当在合理的期限内寻找新的生产经营场所以弥补损失”，钱雪媚等人认为，嘉强公司上述观点并无合法依据。第一，上述嘉强公司“参照”的条款并无嘉强公司观点中所陈述的意思，“拆迁管理办法”第四十四条、第四十五条规定的停业补偿费的支付也是到安置之月止。而“征收办法”第三十一条只是对住宅搬迁费标准的规定，并不涉及停业补偿费。退一步来说，即使按第三十三条停产停业期限的确定，也只在选择货币补偿的情况下才按6个月计算；选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。而本案的补偿方式产权交换，并非货币补偿。另一方面，钱雪媚等人一审诉讼中要求嘉强公司支付停业补偿费基于合同约定的拆迁人义务，并非要求其赔偿损失。在合同有明确约定的情况下，不应再“参照”其他规定。第二，本案涉及的拆迁安置的是租赁的公房，公房租赁有着公益性质，公房租赁有着一定的物权性质，与私房租赁有着本质的区别。被拆迁的承租人在政府没有安置的情况下，不可能自行寻找新的公房进行经营。第三，参照“征收办法”缺乏事实基础，且违反“法不溯及既往”原则；妄顾合同约定另行确定20年的停业补偿费支付期也有违“任何人不得从自己的错误行为中获益”的法治原则。本案所涉《房屋拆迁安置协议》签订后20多年“征收办法”才签订，以新法约束20年前的行为，显然有违“法不溯及既往”原则。另外，“征收办法”系根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》制订，而该补偿条例中，承租人并非被征收人，征收人无须对承租人进行安置。而在补偿条例颁布前，承租人是应予以安置的被拆迁人之一，故本案缺乏“参照”适用征收办法的事实基础。另一方面，原拆迁人与嘉强公司逾期回迁已构成违约，如逾期回迁可免除拆迁人临迁费用支付义务的话，则有违“任何人不得从其过错行为中获利”的原则，有违公平和正义。
钱雪媚等人共同向一审法院起诉请求：1.嘉强公司向钱雪媚等人支付2010年12月17日至2012年4月19日的停业补偿费64400元（按每月4000元计算）；2.嘉强公司向钱雪媚等人支付2017年1月20日起至实际回迁之日止的停业补偿费（按每月4000元计算）。
一审法院认定事实：钱汉华（钱雪媚等人之父）和钱雪媚是原广州市天成路146号房屋（承租面积6.72平方米）的承租人，广协公司经批准拆迁该房屋所在地块。1995年8月25日，广协公司（甲方、拆迁人）与钱汉华、钱雪媚（共同为乙方、被拆迁人，天成商行）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第153号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积6.72平方米；甲方应于1995年10月30日前，付给乙方搬家费，每搬迁一次450元；甲方应于1998年10月30日前，在大新西路原征地段新建大楼第首层套间（使用面积6.72平方米）安置给乙方回迁；乙方原有非住宅面积6.72平方米回迁安置新建回迁楼的首层天成路西向铺面宽2米；乙方在临迁期间铺面面积由甲方在拆除原地段路自搭设铺位给乙方临时营业；如确需停业的，甲方同意乙方就近找铺面临迁，如找不到，乙方每月补偿4000元整等。该协议经广州市荔湾区公证处公证。协议签订后，钱汉华、钱雪媚依约迁出原址房屋，并按每月4000元的标准领取停业补偿费。
1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。
因广协公司、天佳公司无法安置回迁，钱汉华、钱雪媚于2007年向一审法院提起诉讼，要求变更回迁方式为货币补偿等。一审法院经审理于2008年3月14日作出（2008）越法民三初字第21号民事判决，判令：一、变更钱汉华、钱雪媚与广协公司于1995年8月25日签订的《房屋拆迁安置协议》中约定的回迁安置方式为货币补偿方式，广协公司、天佳公司应在判决发生法律效力之日起10日内，向钱汉华、钱雪媚支付货币补偿款32761.34元。二、广协公司、天佳公司应在判决发生法律效力之日起10日内，向钱汉华、钱雪媚支付自1997年7月1日起至判决发生法律效力之日止的停业补偿费（按每月4000元计付）；自判决发生法律效力之次日起至广协公司、天佳公司实际支付货币补偿款之日止的停业补偿费，由广协公司、天佳公司按上述同等标准逐月支付给钱汉华、钱雪媚。三、广协公司、天佳公司应在判决发生法律效力之日起10日内，向钱汉华、钱雪媚支付临迁搬家费450元。该判决已发生法律效力。
钱汉华于2008年12月4日死亡。2011年11月21日，广东省广州市公证处作出（2011）粤穗广证内字第31359号《公证书》，证明钱汉华及其配偶朱润金遗有的货币补偿款、停业补偿款、临迁补助费以及所涉被拆迁房屋的其他财产权益，由其子女即钱雪媚等人共同继承。
另查明，2010年7月27日，一审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。
2010年11月10日，一审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。
2010年11月25日，一审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。
2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。
2011年1月5日，一审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。
2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。
2011年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。
2012年4月，一审法院发出公告，其中载明：该院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函一审法院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。嘉强公司在诉讼中提交的新濠大厦回迁记录表，记载了部分被拆迁户的姓名、联系电话、拆迁地址、回迁意向，其中回迁意向中表示回迁的占了大多数，但也有部分被拆迁户表示：回迁（货币也可以）或货币补偿。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。
2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。
嘉强公司按4000元/月的标准向钱雪媚支付了2012年4月20日至2017年1月19日的停业补偿费。
在一审法院诉讼过程中，钱雪媚等人称：原天成商行经营者是钱汉华和钱雪媚，实际是家庭经营。钱雪媚等人均同意停业补偿费由钱雪媚等人共同享有。嘉强公司向钱雪媚等人支付过2012年4月20日至2017年1月19日期间的临迁费用。天成路148号房屋也是父亲钱汉华承租的。当时钱汉华承租了146号和148号，钱雪媚等人现在要求处理的是146号房屋。148号房屋早已拆迁回迁了，已住了十多年，与本案没有任何关系。148号房屋不在嘉强公司的拆迁范围内。钱雪媚等人从未向嘉强公司主张过148号房屋的相关权利，嘉强公司也没有发放过148号房屋的相关费用。
一审法院认为：钱汉华（钱雪媚等人之父）、钱雪媚与广协公司签订的《房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。钱汉华死亡后，钱汉华及其配偶朱润金遗有的货币补偿款、停业补偿款、临迁补助费以及所涉被拆迁房屋的其他财产权益，由其子女即钱雪媚等人共同继承，且钱雪媚也同意与钱永强、钱雪芬、钱雪馨、钱雪燕、钱燕玉、钱永健、钱永基、钱永康共同享有涉案的停业补偿费，故上述协议中有关被拆迁人的权利义务由钱雪媚等人共同承受。
嘉强公司经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，一审法院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。因此，嘉强公司应按上述合同约定向钱雪媚等人支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的停业补偿费。因判决发生法律效力之日后的状况处于未发生的待定状态，故本案对此所产生的相关费用不予调处。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、广州嘉强投资有限公司在一审判决发生法律效力之日起10日内，一次性向钱雪媚、钱永强、钱雪芬、钱雪馨、钱雪燕、钱燕玉、钱永健、钱永基、钱永康支付2010年12月17日至2012年4月19日的停业补偿费（按4000元/月计算）。二、广州嘉强投资有限公司在一审判决发生法律效力之日起10日内，一次性向钱雪媚、钱永强、钱雪芬、钱雪馨、钱雪燕、钱燕玉、钱永健、钱永基、钱永康支付2017年1月20日起至一审判决发生法律效力之日止的停业补偿费（按4000元/月计算）。三、驳回钱雪媚、钱永强、钱雪芬、钱雪馨、钱雪燕、钱燕玉、钱永健、钱永基、钱永康的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1910元，由广州嘉强投资有限公司负担。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间钱雪媚等人提交以下证据，1、广州市拆迁公告，证明根据钱雪媚等人在其他案件中提供的拆迁公告，天成路146号属被拆迁范围，而148号并不属于拆迁范围，与本案无关；2、1990年4月1日签订《广州市非住宅房屋租赁契约》；3、1995年6月1日签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》及租赁验证书；4、广州市工商企业、个体业户歇业完税证明。上述2-4证明涉案房屋一直由钱汉华一户承租。5、营业执照副本、企业法人申请变更登记事项、企业未参加年检被吊销营业执照登记表，证明广州市海珠区天灵燕窝庄由广州市海珠区天成综合商行变更而来，该燕窝庄已被吊销营业执照；6、部分收据，证明原拆迁人向钱汉华一户发放停业补偿费，确认钱汉华一户被拆迁人身份。
嘉强公司发表质证意见如下：1、证据1的真实性、合法性认可；2、证据2、3涉嫌涂改，对三性不予认可；3、证据4的真实性、合法性认可，完税证明是钱燕玉，与本案无关；4、证据5的真实性、合法性认可，关联性不予认可；5、证据6真实性、合法性、关联性不予认可，因为收据没有以公司名义盖章。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对钱雪媚等人的上诉请求，认定如下：
关于案涉《房屋拆迁安置协议》的主体问题。《房屋拆迁安置协议》首部虽注明被拆迁人为天成商行，但尾部由钱汉华与钱雪媚签名，另查明钱汉华为原拆迁房产的实际承租人，钱汉华亦非天成商行法定代表人，故嘉强公司据此认为天成商行系合同相对人依据并不十分充分。结合案涉合同履行过程中，原拆迁单位均是向钱汉华支付款项等事实，钱雪媚等人辩称安置补偿协议的主体为钱汉华户的意见更符合实际情况，另生效的（2008）越法民三初字第21号民事判决也确认案涉合同的主体为钱汉华、钱雪媚，故本院对一审认定钱汉华、钱雪媚系案涉合同的主体予以认可；嘉强公司辩称钱汉华、钱雪媚并非案涉合同所在地天成路146号的承租人，无相关证据支持，且与前述查明的事实不符，对其该辩解不予采纳。
嘉强公司经公开拍卖的方式竞得涉案地块，故其应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承担竞得人义务。上述拍卖转让公告及转让成交确认书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。因此，原审法院判令嘉强公司依照原拆迁人与钱汉华、钱雪媚签订的《房屋拆迁安置协议》合同约定向钱雪媚等人支付拍卖成交日后即2010年12月17日起至2012年4月19日及2017年1月20日至本判决生效之日的停业补偿费并无不当，本院予以认可。嘉强公司以案涉合同已由生效判决将补偿方式变更为货币补偿而不应承担回迁安置责任的抗辩有违其竞拍时承诺，对其该意见不予采纳。嘉强公司至今未安排钱雪媚等人回迁，其上诉辩称钱雪媚等人已获得足额补偿不应再予补偿的意见，理据不足，不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人广州嘉强投资有限公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1910元，由广州嘉强投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年五月二十八日
书记员 王日平
冯镇辉