山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终3652号
上诉人（原审被告、反诉原告）冯广明。
委托代理人周颖。
被上诉人（原审原告、反诉被告）穆静。
委托代理人杨吉发。
上诉人冯广明因与被上诉人穆静房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第8640号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
穆静在原审中诉称，2014年10月26日，双方签订了《房屋买卖协议》，约定：1、穆静通过法院拍卖方式先行取得位于青岛开发区太行山路525号裕华商厦1号房屋50%的产权。2、穆静以拍卖的同等价格购买冯广明持有的另外50%的标的房屋产权，在竞拍成功后2日内付冯广明房屋订金1000000元。3、冯广明协助穆静办理产权登记过户手续，穆静支付房款尾款。同时约定违约方须赔付对方该房屋总价的30%。协议签订后，穆静于2014年10月29日竞拍成功，支出竞拍佣金，并于2014年10月31日支付冯广明订金，然而冯广明无法提供原购房发票及房屋产权登记的相关资料，致使房屋产权无法正常办理过户。经穆静多次催促，冯广明亦迟迟不能协助穆静办理房屋的过户手续。冯广明明知其出售的房屋无正规的产权手续而故意隐瞒真相向穆静出售房屋，存在恶意欺诈行为，应承担惩罚性损害赔偿责任。穆静已经履行协议义务，但由于冯广明根本违约，致使合同目的已无法实现。冯广明应赔偿穆静各项经济损失共计1920309.93元，诉至法院，请求法院依法判令：1、依法解除双方签订的《房屋买卖协议》；2、冯广明返还穆静购房订金1000000元；3、冯广明赔偿穆静违约金823036.8元；4、冯广明支付穆静竞拍佣金51439.80元；5、判令冯广明返还穆静2014年11月至2015年3月房屋租金收入45833.33元；6、诉讼费用及相关费用由冯广明承担。
冯广明在原审中辩称，冯广明根本没有违约，不应赔偿违约金。穆静参加法院竞拍属于个人行为，佣金也应由穆静支付，与冯广明无关。冯广明在卖房之前签订了租房协议，冯广明应该收取下年租金，穆静也收取了部分租金，现在房屋所有权因穆静起诉而处于不确定状态，其他租金问题只能等本案判决后再确定归属。
冯广明在原审诉称，双方于2014年10月26日签订《房屋买卖协议》，签订协议前冯广明已将该房屋所有情况向穆静进行了说明，并将相关材料交给了穆静。冯广明多次催促穆静去房产局办理产权手续，但穆静一直不去，现却要求和冯广明解除合同，穆静解除合同的理由是因为办理房产证需要交纳巨大的税款。冯广明要求解除双方《房屋买卖协议》，并要求穆静承担违约责任，请求法院依法判令：1、依法解除双方签订的《房屋买卖协议》；2、判令穆静支付冯广明违约金411518.4元；3、本案诉讼费由穆静承担。
穆静在原审中辩称，买卖协议中对房屋办理产权过户的约定明确，现状是房屋根本无法办理过户，冯广明承诺可以办理产权登记的情况下，穆静才到法院拍卖另外50%房屋的产权。冯广明在反诉中提出穆静是因为巨额房产交易税而不主动办理过户，现实情况是税务与房产交易中心是两个部门，即使交纳税款也不能代表可以办理房产登记。
原审查明，一、涉案房屋位于山东省青岛经济技术开发区太行山路525号，系冯广明与案外人滕振发于1997年9月16日共同出资购买，后因青岛裕华经济发展有限公司（以下简称“裕华公司”）未按约定办理产权手续，冯广明、滕振发诉至法院，要求该公司为其提供办理产权的相关手续并承担违约责任，案件经一审、二审，即青岛市黄岛区人民法院（2000）黄民初字第1080号民事判决书、青岛市中级人民法院（2001）青民终字第1210号民事判决书，最终判决裕华公司向冯广明、滕振发支付违约金，但未支持冯广明、滕振发要求裕华公司提供办理房产产权证的相关手续的诉讼请求。2009年，冯广明起诉房屋共有人滕振发，要求法院确认两人对共有房屋拥有的份额，青岛市黄岛区人民法院以（2009）黄民初字第2357号民事判决书确认：冯广明对于其与滕振发共有的坐落于青岛经济技术开发区太行山路525号房屋享有50%的所有权。后房屋共有人滕振发因其他债务纠纷，其所拥有的涉案房屋50%的所有权份额由法院委托拍卖公司进行拍卖，拍卖公司于2014年9月25日发布拍卖公告，定于2014年10月28日以互联网电子竞价方式进行公开拍卖。穆静的姑姑也曾在同一栋楼购买过房产，房产未办理房产登记。二、穆静得知法院要拍卖房产的消息后，欲购买案外人滕振发所拥有的涉案房屋50%的所有权，并在法院进行拍卖前找到冯广明，协商购买冯广明所拥有的涉案房屋另外50%的所有权。穆静与冯广明于2014年10月26日达成一致意见，双方签订《房屋买卖协议》一份，约定：穆静根据法院拍卖公告对位于青岛经济技术开发区太行山路525号裕华商厦1号房屋腾振发所持有的50%产权进行拍卖竞价，穆静一旦通过拍卖竞价购买成功、冯广明将按法院评估价的同等价格转让给穆静所持有的另外50%产权，穆静需在拍卖成功后两日内付房款100万给冯广明；房款余额37.1728万元在冯广明协助穆静办理房屋产权登记、交易手续完毕后，穆静一次性全额付清；双方还约定严格按协议条款执行，任何一方反悔或没有履行该协议，须赔付对方该房款总价的30%。此外，双方还就房屋租赁收益等进行了约定。三、2014年10月28日，穆静通过法院拍卖途径以1371728元的最高价竞得涉案房屋中属于案外人腾振发享有的该房屋的二分之一的所有权，穆静支付给青岛振伟拍卖有限公司佣金51439.80元。2014年10月31日，穆静履行与冯广明签订的《房屋买卖协议》的约定，支付冯广明房款1000000元，冯广明出具收据一份，内容为：“今收到穆静人民币壹佰万元整（房款订金）。”后穆静与冯光明因房屋无法办理产权登记产生纠纷，形成本案。穆静提交其在房产部门欲办理产权登记的录音资料，证实目前该房产无法办理产权登记。在本案的审理过程中，原审依职权到山东省青岛市黄岛区房产登记部门了解情况，得知涉案的裕华商厦的房屋在房产管理部门没有相关档案及信息，房地产开发商并未向房产部门提交过相关材料，虽然经多方协调，但是截止目前仍然无法办理房产登记，庭审中双方对该事实予以认可。四、涉案房屋其他事实。2012年9月26日，本案冯广明与房屋共有人腾振发将青岛经济技术开发区太行山路525号裕华商厦1号房屋租赁给张艳玲，并签订《房屋租赁合同》一份，约定：自2012年10月1日至2013年10月1日租金为10万元整，以后每年递增5000元。租金半年起付一次。穆静诉称，涉案房屋自2014年10月1日起至2015年3月31日的租金共计55000元由冯广明收取，冯广明应该给付穆静租金45833.33元，但穆静并未提交租金收取的相关证据。冯广明对上述内容不认可，认为收取房租的时候，冯广明还未与穆静签订房屋买卖合同，理应由冯广明收取租金，租金的具体数额可待日后进一步清算。双方对租金收取的金额、时间等事宜亦未详述及举证。
原审认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点是：1、房屋买卖合同是否应当解除？2、合同双方对涉案房屋的产权、登记等相关情况是否明知?双方是否违约？3、合同解除后的法律后果？综合本案案情及法律规定，原审做如下分析及认定：对于争议焦点一，穆静与冯广明签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。穆静诉称无法办理涉案房产登记手续，冯广明根本违约致使合同目的无法实现，诉请原审依法解除双方所签订的《房屋买卖协议》。在案件审理过程中，冯广明提起反诉，亦要求解除买卖协议，双方对于解除合同达成一致意见，依照尊重当事人意思自治原则，原审依法解除双方房屋买卖合同。对于争议焦点二，穆静诉称冯广明故意隐瞒房屋无正规产权手续的事实，房屋无法办理产权登记，冯广明存在恶意欺诈行为，但冯广明辩称穆静的姑姑也曾在同一栋楼购买过房产，亦不能办理房产登记，同时穆静参加法院拍卖并获得滕振发所有的50%的房屋产权，理应对房屋状况包括产权登记等情况知情。原审认为穆静应当明知涉案房屋产权、登记等相关信息，原因有三：第一，穆静得知法院公开拍卖涉案房屋产权时，积极参与竞拍滕振发所持有的50%房屋产权，且在参与竞拍前与冯广明签订了附条件生效的房屋买卖合同，可以推定穆静在参与竞拍前已对涉案房产的相关情况进行过详细了解；第二，穆静亦承认其姑姑在穆静购买涉案房产之前，也曾在同一栋楼上购买房产，亦未办理房产登记；第三，穆静举证出示了黄岛区法院（2000）黄民初字第1080号民事判决书，判决书亦显示涉案房产并未办理房产证。故穆静主张冯广明明知其出售的房屋无正规的产权手续而故意隐瞒真相出售房屋，存在恶意欺诈行为的诉讼请求，原审不予支持。穆静应当承担违约责任。根据审理查明的事实，原审认为冯广明在签订买卖协议时明知房屋目前不能办理产权登记、过户等手续，仍在签订房屋买卖协议时对过户事项进行了约定，在履行合同过程中亦不能协助办理产权登记、交易等手续，且并未提交证据证实其已向穆静履行明示告知义务，故冯广明亦应当承担违约责任。综上，根据《中国人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，在庭审时经原审释明后，双方均认为违约金的约定过高。双方互相承担违约责任，现双方均主张解除合同后要求对方支付违约金的请求，原审依法不予支持。对于争议焦点三，根据《中国人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同解除的法律后果为：穆静将位于青岛经济技术开发区太行山路525号涉案房屋冯广明所持有的50%产权归还冯广明，冯广明应将1000000元购房款返还给穆静。另外，冯广明应支付给穆静房款的利息损失，即以所付房款100万元为基数自2014年11月1日起至判决生效之日止，按照同期银行贷款利率计算。穆静通过法院拍卖途径以1371728元的最高价竞得涉案房屋中属于腾振发享有的涉案房屋50%的所有权，因参加拍卖是穆静的个人行为，竞拍佣金属于穆静理应支付的费用，故其主张由冯广明负担的诉讼请求，无法律依据，原审不予支持。双方因收取涉案房屋租金等发生的其他纠纷，因双方对事实未达成一致，双方可另案诉讼解决，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除穆静与冯广明签订的《房屋买卖协议》；二、冯广明于判决生效后10日内返还穆静购房款100万元；三、冯广明于判决生效后10日内支付穆静利息损失（以本金为100万，按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算，自2014年11月1日起计算至判决生效之日止）；四、驳回穆静、冯广明的其他诉讼请求。一审案件受理费22084元，穆静负担10582元，冯广明负担11502元。反诉费3736元，由冯广明负担。
宣判后，冯广明不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法驳回被上诉人的请求，判令被上诉人支付上诉人违约金411518.40元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由为：一审认定事实不清。一审认定上诉人在签订房屋买卖协议时明知房屋目前不能办理产权登记过户手续，仍在签订房屋买卖协议时对过户事项进行约定，在履行合同过程中亦不能协助办理产权登记交易等手续，且并未提交证据证实其己向被上诉人履行明示告知义务的事实不清。1、上诉人在接到黄岛区人民法院于2014年10月28日要拍卖涉案房屋的50%产权的通知后，准备参与竞拍，并到黄岛房产登记大厅咨询法院拍卖房和涉案房屋要办理产权证的手续问题，还找了领导，当时给的答复是：涉案房屋过去一直没办产权证是历史遗留问题。无论过去什么原因，老百姓花钱买房，有办证要求，政府部门都要解决，但需要申请，办理人把材料交到房产部门，由领导上会研究解决方案。2、被上诉人主动要求购买涉案房屋，为了买到此房他们托人托关系，上诉人不得己同意卖房。被上诉人为了得到上诉人的50%产权，在法院拍卖前和上诉人签了房屋买卖协议，违约金也是被上诉人订的。当时上诉人订的是10%违约金，而被上诉人坚持要订30%违约金，订高额违约金的目的就是为了上诉人能把房卖给他。在房屋买卖协议签订前，上诉人已经把该房屋的所有情况向被上诉人进行了说明，并把自己所有的材料复印件都交给了被上诉人，让被上诉人自己再去房产登记部门咨询一下，没问题了再签协议。过了几天，被上诉人来签订了房屋买卖协议。协议签订后，上诉人就把所有材料的原件全部交给了被上诉人，上诉人履行了告知被上诉人涉案房屋实际情况的义务。一审中上诉人提交了与被上诉人丈夫的录音资料，里面明确说明了在协议签订前上诉人已经向被上诉人说明了涉案房屋的实际情况，履行了明示告知义务。3、属于被上诉人的涉案房屋的另一半产权是通过黄岛区人民法院公开拍卖所得，被上诉人在参与拍卖时已经向法院了解了涉案房屋的所有情况，并且是被上诉人的姑姑首先同上诉人联系要求买房，后来被上诉人与其姑姑以及一审代理人一起来找上诉人谈的买房事宜。被上诉人的姑姑也曾在同一栋楼上购买房产，亦未办理房产登记。从而可知被上诉人在买房前明知房屋未办理产权手续，在庭审过程中，法官宣读了黄岛法院到黄岛房产登记部门了解涉案房屋的情况，房产登记部门没有明确说明涉案房屋根本不能办理产权证。4、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》中的第二条，被上诉人需在拍卖成功后两日内付房款100万给上诉人。房款余额371728元在上诉人协助被上诉人办理房屋产权登记、交易手续完毕后，被上诉人一次性全额付清。办理产权中的一切税费由被上诉人承担。上诉人协助被上诉人办理房屋产权登记交易手续的约定，系由被上诉人准备材料去房产部门进行申请办理，而上诉人只是协助义务。实际只起签个字的作用，而且双方曾一起到房产部门去了解过房屋办理产权的情况，上诉人多次催促被上诉人去房产部门提交资料办理产权手续，但被上诉人一直不去。实际上被上诉人不去提交材料办理房产证的原因是因为在办理时需要缴纳巨额税费，办理手续后要付给上诉人全部余款。庭审中补充上诉意见：一、被上诉人多次提到上诉人故意隐瞒事实，恶意欺诈。一审法院在判决书中确定上诉人不存在这种行为，因此上诉人要求被上诉人向上诉人赔礼道歉。因为上诉人从来没有任何欺诈和故意隐瞒的行为，涉案房屋上诉人只有50%的产权，另外50%的产权系被上诉人由法院拍卖取得。一套房子的状况是一致的，被上诉人首先从法院通过竞拍买了50%的产权，这就足以证明他对涉案房屋的状况是充分了解的。既然清楚涉案房屋的状况，还多次污蔑上诉人欺诈，是对上诉人的人格侮辱，因此上诉人要求被上诉人赔礼道歉。二、被上诉人主动要买上诉人的房产，为了买到上诉人房产，使了很多手段。房产买到手后又反悔，还不履行合同，对此反常行为上诉人很不理解。经多方调查才查明真相。开始要买上诉人房产的一直是被上诉人的姑姑穆秀丽，其在上诉人的楼上也有房产。穆秀丽伪造了一份房屋买卖协议，侵占了上诉人将近70平方米的公摊面积，其违法行为怕上诉人知道，所以千方百计买了上诉人的房产，得到上诉人的产权后，其以为其违法行为可以掩盖过去了。为了赖掉上诉人的房款37.1728万元，所以姑侄联手，演出闹剧。请求法院查明真相，让他们受到法律的制裁。三、一审时，上诉人进行了反诉，目的就是为了一审法院能够公平的裁决到底谁违约。一审判决中提到被上诉人穆静提交其在房产部门欲办理产权登记的录音资料，证明目前无法办理产权登记。而上诉人提交的电话录音可以充分证明被上诉人是违约方，但是一审未予理睬，这对上诉人不公平。上诉人请求二审法院查明真相，公平公正判决。电话录音可以证明被上诉人是违约方，办不了产权登记的原因是被上诉人根本就不去办理。到目前为止，上诉人从未得到明确答复涉案房屋不能办理产权手续。综上，一、上诉人要求解除合同是被逼无奈，解除合同的前提是被上诉人赔偿上诉人违约金411518.4元。二、一审法院认定上诉人不存在恶意欺诈行为，被上诉人就应该履行合同。被上诉人不履行合同的真正原因是他需交纳高额税费。上诉人一直在积极协助被上诉人办理产权登记手续，被上诉人故意不办理产权登记手续。上诉人不应承担任何责任，违约金是被上诉人订的，被上诉人应当履行。三、一审判决没有考虑涉案房屋的后果，涉案房屋双方各执50%，将来如何相处；要办产权登记，上诉人不用交高额税费，而被上诉人方必须要交税费，被上诉人因不交税费而无法办理产权登记的后果怎样解决；还有房屋出租，房屋的维护问题怎样解决。一审判决对上诉人不公平，判决书不能体现出人民法院的公平公正。
被上诉人穆静辩称，一、上诉人故意隐瞒了涉案房屋不能正常办理房产证的事实。上诉人曾因涉案房屋不能办理产权证而向法院提起诉讼，对该事实其对被上诉人刻意隐瞒。而(2001)青民终字第1210号民事判决书最终判决的内容是裕华公司向冯广明、滕振发支付违约金，并未支持其要求裕华公司提供办理房产产权证的相关手续的诉讼请求。由此可知，冯广明对该房产不能办理产权证的事实是无比清楚的。并在该诉讼中获得了不能办证的赔偿金，也明知该房屋不能办理产权证，却在出卖该房屋时声称办理产权过户没有问题，这是恶意欺诈。在上诉状中其称找房产部门的领导交涉，由此更可以说明，冯广明明确知道该房产手续瑕疵存在不能正常办理产权证的事实，却在《房屋买卖协议》中明确约定了产权过户的具体事宜，欺骗被上诉人，而在上诉状中又称已经明示告知义务，明显与事实不符。二、被上诉人要求订立30%违约金的目的就是对该房屋是否能办理产权证存有担心，而上诉人信誓旦旦表示能办理正常过户手续，在此情形下才约定较高的违约金对此进行保证。三、被上诉人积极履行《房屋买卖协议》的约定，按约将房款100万元在拍卖成功后的两日内即支付给上诉人，并多次到房产部门交涉办理产权过户事宜，均因上诉人不能提供原始购房发票、以及涉案的裕华商厦的房屋在房产管理部门没有相关档案信息等原因导致不能办理产权过户。被上诉人多次联系上诉人要求其提供，上诉人以各种理由推诿。并一再告知被上诉人不必办理正常产权证，可以上诉人那样通过法院诉讼的形式确认房屋所有权。并明确告知被上诉人她可以到法院配合被上诉人进行虚假诉讼来对涉案房屋确定所有权，故，本案中违约责任人系上诉人，其应向被上诉人支付违约金。在与被上诉人的房屋买卖过程中，上诉人仅向被上诉人出示了(2009)黄民初字第2357号民事判决书，该判决中确认冯广明对涉案房屋享有50%的产权，一审法官仅仅“推定”，并无充分证据，就确认被上诉人对涉案房屋的相关情况进行过详细了解，据此判定由被上诉人、上诉人各自承担违约责任，显然是查的事实不清，责任划分明显不当，请求撤销一审判决中的第四项判决，改判支持被上诉人第三项诉讼请求。四、一审对被上诉人穆静要求上诉人冯广明返还2014年11月至2015年3月房屋租金收入45833.33元的请求不予处理不当。该损失属于被上诉人因买卖涉案房屋导致的直接损失，既然合同解除，由此导致的损失，与其有直接的关系的，应在本案中一并处理，一审法院对此没有审理，属于遗漏当事人诉求，请二审法院予以纠正。综上，上诉人冯广明的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法予以驳回，支持被上诉人的诉讼请求。针对上诉人的补充上诉意见，被上诉人辩称：上诉人提到的被上诉人的姑姑穆秀丽与本案无关，上诉人主张的侵占面积与本案无关。一审法院认定双方签订的协议真实，也是双方真实意思的表示。税务和产权登记过户是两件事情，税款的缴纳与否与能否过户没有关系。
经审理查明，二审查明的事实与原审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是合同解除的过错责任认定。
根据已查明的事实，本院认为，涉案诉争房产位于青岛经济技术开发区太行山路525号裕华大厦1号，该房产原系上诉人与案外人滕振发于1997年共同出资购买，二者共同共有，各占50%份额。上诉人与案外人滕振发曾因要求提供办理产权证手续等向法院提起了诉讼，但未获支持。上述房产至本案双方交易时仍未能办理产权登记手续，经原审向相关部门调查，涉案房产因缺少相关档案材料，无法办理产权手续。上诉人已购得上述房产多年，其对于涉案房产存在办理产权登记的障碍系明知。本案中上诉人与被上诉人双方签订买卖合同约定交易的房产即为上诉人在上述共有房产中的所属50%份额，同时被上诉人参加了原共有人滕振发50%房产的司法拍卖并竞得该房产，被上诉人对于上述房产产权登记情况亦应知晓。因此，双方对于涉案房产无产权手续以及存在办理产权登记手续障碍均系明知，双方对于无法履行合同约定的办理房产登记以及合同的解除均存在过错，原审对上诉人主张的违约责任未予支持并无不当。上诉人要求被上诉人承担违约赔偿责任，本院不予支持。另，上诉人主张被上诉人系故意不办理产权登记，与事实不符，本院不予采信。综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3736元，由上诉人冯广明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一六年七月十五日
书 记 员 王 繁