吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终6253号上诉人（原审被告）：金太华，男，1966年1月19日生，朝鲜族，住长春市朝阳区。被上诉人（原审原告）：吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司。住所：长春市二道区。法定代表人：肖铁金，该公司总经理。委托代理人：米树维，该公司职员。委托代理人：朱蕾，北京市京师（长春）律师事务所律师。上诉人金太华因与被上诉人吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司（以下简称长电公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2017）吉0191民初1168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金太华，被上诉人长电公司委托代理人米树维、朱蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长电公司在原审时诉称：金太华是业主，面积148.99平方米，自2015年1月1日至2016年12月31日期间以屋面漏水为由拒绝交纳物业费6078.80元。请求判令：金太华支付拖欠的物业管理费6078.80元及滞纳金（按银行贷款利率计算）。金太华在原审时辩称：物业有义务给我修房子，有权利参加业主大会，有选举权和被选举权等，物业有没有尽到义务的地方。现在外墙还在漏水，从入住开始就漏水，因为物业服务不到位，所以我不交物业费，没有恶意拖欠，房屋漏水我就不能交物业费。原审法院经审理查明：金太华为业主，面积148.99平方米，临河风景小区业主委员会与长电公司签订《物业服务合同》，约定业主通过选聘物业企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业区域的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。业主应按半年预交物业服务费，每次交费的具体时间为1月1日至1月31日，7月1日至7月31日。业主违反合同，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，长电公司有权要求业主补交并从逾期之日起按应缴费用总额3‰/天比例交纳违约金。金太华拖欠物业费2015年1月1日至2016年12月31日共计6078.80元。金太华称自入住房屋即出现漏水，物业公司曾答应维修，其间多次维修未解决。2016年动用物业维修基金修理房屋，金太华自费共同维修但仍未解决。以上事实的证据有：物业服务合同三份、补充协议一份、收费许可证一份、收费标准备案表一份、业委会备案表、房产证、物业费催缴通知单等。原审法院认为：物业管理费是每位小区业主为维护本小区公共设施等事宜交纳的费用，依据《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条，金太华作为小区成员应履行交费义务。同时依据《物业服务合同》，长电公司有权收取物业管理费，该费用符合合同及相关规定，金太华有义务按约定交纳，拖欠物业管理费是违约行为也是侵害全体业主合法权益行为，应承担相应的违约责任，故金太华应向长电公司给付物业管理费6078.80元（自2015年1月1日至2016年12月31日）及滞纳金即违约金。依据合同约定导致数额过高，长电公司主张依据中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算该院予以支持。金太华的房屋漏水问题不能证明原因也不能证明与长电公司的物业服务有关，金太华称入住就存在该问题，但未向房屋开发商主张，不能排除是房屋质量问题，且金太华未在物业监督下自行维修，也不能排除自身维修不合理问题，金太华对物业服务不满意应通过业主委员会、业主大会或相关部门主张，由业主委员会、业主大会或相关部门通过决议对物业公司的服务质量评价，如物业公司确实存在侵害业主权益的行为，可以通过诉讼解决。但不能以此为由拒绝履行法定义务，损害全体业主的权益。长电公司亦应加强自身服务的公示，消除业主对相关服务的不理解。依照《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：金太华给付长电公司物业管理费6078.80元（自2015年1月1日至2016年12月31日）及滞纳金(2016年12月31日至实际给付之日，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算)。案件受理费25元，由金太华负担。宣判后，金太华不服，向本院提起上诉。上诉理由是:1.长电公司未举证证明对金太华房屋漏水部分进行修缮，无法证明其按照约定履行义务。故金太华仅同意在其履行义务范围内给付相应金额的物业服务费用。2.长电公司具有先履行修缮房屋的义务。2010年，长电公司曾诉至法院，主张要求金太华支付拖欠的物业费，在该案审理过程中，金太华与长电公司原法定代表人冯秀杰达成协议，约定金太华补交物业服务费用后，长电公司负责维修金太华居住的屋内漏水问题，直至不漏水为止。同年11月9日，金太华向长电公司支付了自2008年至2010年期间的物业费用，但长电公司未履行修复义务。嗣后，金太华自行进行了维修，支付维修费1万元，但房屋依然存在漏水情况。2016年6月27日，长电公司告知金太华，房屋已申请维修基金修复，但因申请资金有限，金太华垫付漏水维修及清理费用共计1.4万元。同时，因房屋漏水，金太华支付刮大白费用0.8万元；搬家费用0.16万元，租房费用1.32万元。上述费用合计5.68万元。三、若法院支持长电公司的诉讼请求，基于其存在先履行义务，故金太华主张的物业费应当从5.68万元中予以抵扣，同时金太华保留追诉上述款项的权利。综上，请求：1.撤销原判；2.涉诉一二审费用全部由长电公司承担。长电公司辩称：一、《物业服务合同》约定，物业公司日常维修养护的服务范围并不包括屋面漏水的修缮。物业公司于2016年积极协助业主启动专项维修基金对金太华所在的临河风景小区55栋进行了防水修复，金太华屋面漏水已得到修缮，物业公司已尽到服务义务，不存在违约行为。金太华主张由物业公司修缮房屋、并以此为由拒交物业费没有事实和法律依据。1.金太华房屋漏水自入住时（处于保修期内）就存在，屋面漏水属于房屋质量问题，责任承担主体是开发商并非物业公司。根据《最高人民法院》第十三条第二款，保修期内金太华不找开发商，而是要求物业公司维修房屋，并以此为由拒交物业费没有法律依据。2.《物业服务合同》第三条明确约定物业服务的范围不包括金太华房屋漏水的修缮。3.为解决55栋漏水问题，物业公司积极协调、配合申请专修维修基金，现经过修复，房屋漏水问题已解决。物业公司履行了服务义务，金太华理应交纳物业费。二、金太华所谓与冯秀杰达成“协议”不属实，也未提供证据证明。三、金太华没有证据证明其房屋漏水与物业公司存在因果关系，其自身使用房屋存在多处不当，要求物业公司承担其各项损失或抵扣物业费的主张于法无据。金太华为证实自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、2017年7月16日录像一份（当庭播放）。证明：到这一天房屋仍在漏水。长电公司质证意见：真实性没有异议，对形成日期有异议。该份录像不能证明其具体形成日期，临河风景小区于2016年已经启动了专项维修基金，对金太华所在的55栋进行了屋面的防水修复，启动维修基金期间，物业公司积极协调沟通，已尽到服务义务。证据二、照片三四十张。证明：小区楼道灯不亮，楼宇门不好使，楼内贴着野广告，卫生打扫不及时。长电公司质证意见：对真实性没有异议，对证明问题有异议。金太华拍摄的照片是2017年所拍，与2015至2016年物业公司的服务是否存在瑕疵没有关联，临河风景小区已交付10年，设备出现老化和损坏属于正常现象，物业公司接到报修后会积极协调修复。对于金太华所说的乱贴广告的问题，因为小广告的内容多为开锁公司的广告，客观上本身就无法完全杜绝，物业公司多次向相关部门反映情况，也定期对楼道进行小广告清理。另外，物业服务具有持续性和全方位的特点，金太华所反映的情况是某一时间点存在的问题，不能以某一时间点的状态来否定物业公司的服务，金太华反映的对讲机于2017年损坏的问题目前已经维修好。长电公司为证实自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、启动维修基金的相关资料（复印件）。证明：2016年1月开始，业主委员会已经牵头、物业公司已经积极协调为55栋业主启动专项维修基金，不存在责任。2016年8月维修结束，并进行了公示。金太华质证意见：真实性无异议，证明问题有异议。修缮房屋是在2017年夏天，不是2016年。证据二，整改通知书两张、照片两张。证明：金太华自2008年开始在房顶养花、安装太阳能。金太华质证意见：我没有收到整改通知书。花是今年才搬的，太阳能是从入住就安装的。本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本案争议焦点为：第一，金太华所主张的房屋漏水是否构成不应当缴纳物业费的合理依据。第二，长电公司是否存在未按照物业服务合同约定履行义务的违约行为。第一，关于金太华所主张的房屋漏水是否构成不应当缴纳物业费的合理依据。临河风景业主委员会与长电公司签订的《物业服务合同》系基于双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”金太华作为小区业主，享受了物业服务，理应按照合同约定支付物业费。金太华于2008年入住临河风景小区，其主张入住后即发现房屋存在漏水问题，依据《最高人民法院》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，房屋漏水系在房屋保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，金太华应向房屋开发单位主张保修责任和赔偿责任，如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，亦应及时向开发商主张相关权利。现房屋保修期限已过，依据《物业管理条例》第五十三条第二款“专项维修基金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”以及《物业服务合同》第三条“乙方应当提供的物业服务包括以下内容：……2.物业共用部位的日常维修、养护和管理。（不含房屋承重结构、房屋主体结构、墙面、屋面及专项维修资金使用范围内维修部位）……”案涉房屋所存在的漏水问题，属于保修期满后物业共用部位的维修，且系应动用专项维修基金进行维修的部位，并不在物业公司维修义务范围内，故应按程序申请动用专项维修基金。2016年，临河风景小区业主委员会已申请为金太华所居住的55栋业主启动专项维修基金，针对屋面防水存在的问题进行维修，2016年8月20日施工完毕，经验收，施工质量合格。即使如金太华所主张仍存在房屋漏水问题，应再次申请启动专项维修基金，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，对小区全体业主的利益亦会造成影响。综上，金太华所主张的房屋漏水不构成其不应当缴纳物业费的合理依据。第二，关于长电公司是否存在未按照物业服务合同约定履行义务的违约行为。如上所述，对于业主房屋漏水的维修不属于物业公司的法定义务，亦不属于物业服务合同项下的约定义务，故本案中长电公司未亲自维修金太华漏水房屋不属于未按照物业服务合同约定履行义务的违约行为。二审中，金太华主张小区物业服务不到位，并向法庭出示了其拍摄的数张反映小区楼道灯不亮、楼宇门不好使、楼内贴着野广告、卫生打扫不及时等问题的照片。首先，金太华的上述照片拍摄于2017年，本案诉争的物业费发生在2015年至2016年，故上述照片所反映的问题与长电公司在2015年至2016年的服务是否存在瑕疵无直接关联。其次，即使上述照片拍摄于2015年至2016年期间，上述照片所反映的问题仅属于一般瑕疵。由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业服务费。故本案中长电公司不存在未按照物业服务合同约定履行义务的违约行为。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，金太华的上诉理由不能成立。故本院依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金太华负担。本判决为终审判决。审 判 长  李雨萍代理审判员  于小依代理审判员  胡月皓二〇一七年十二月二十一日书 记 员  尤文汇