湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0105民初6009号
原告长沙市立超投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东二环三段299号雄新华府2栋3107房。
法定代表人董特明，董事长。
委托代理人张正兵，湖南三湘律师事务所律师。
委托代理人周益丹，湖南三湘律师事务所律师。
被告瞿某某，男，1981年8月XX日出生，汉族，住湖南省保靖县。
原告长沙市立超投资有限公司与被告瞿某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员毛江晔独任审判，对本案公开开庭进行了审理，代理书记员朱银担任庭审记录。原告长沙市立超投资有限公司的委托代理人张正兵，被告瞿某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙市立超投资有限公司诉称，2015年12月31日，原、被告就租赁洪山文化城安置小区门面签订门面租赁合同，约定，面积为50平方米，租金为每月2150元，从合同签订之当日起交纳第一年半年租金，后期租金每半年交纳一次，但需在租费到期的前30天交纳。该合同签订后，原告按约履行了义务，但被告未按合同约定履行义务，截止起诉之日，被告已有四期租金未按时支付，每期12900元，共欠交租金47300元（第一期：2016年3月1日至2016年8月31日；第二期：2016年9月1日至2017年2月28日；第三期：2017年3月1日至2017年8月31日；第四期：2017年9月1日至2018年2月28日），上述租金已减免2个月，违约金9460元未付。同时，2016年3月1日至2017年8月31日期间的物业费共计3600元（200元/月），被告已支付1200元，尚欠2400元，被告还欠空调费1500元。2016年5月1日，原、被告另就租赁月湖商务大楼负一层的仓库事宜达成一致，并签订仓库租赁合同，约定仓库面积为95.5平方米，租金每月955元，被告需提前15天向原告预付租金，租金半年一交，现金支付。物业管理费每月955元，半年一交，第一次缴纳半年租金及物业费共计11460元，水电费自理，电费每月结算一次，电费按每度1.15元收取。该合同签订后，原告履约后，被告未按合同约定履行义务。截止起诉之日，被告已有三期租金和物业费未按时支付，第一期：2016年6月10日至2016年12月9日租金11460元；第二期：2016年12月10日至2017年6月9日租金11460元；第三期：2017年6月10日至2017年12月9日租金12033元，共欠租金和物业费34953元，滞纳金6991元。被告共拖欠原告门面租金、仓库租金、物业费、空调费、违约金共计102604元，原告就上述欠费多次与被告沟通未果，故原告诉至法院请求依法判令：1、被告立即向原告支付门面租金、仓库租金、物业费、空调费、违约金等费用共计102604元。2、被告承担本案诉讼费用。
被告瞿某某辩称，1、关于门面租赁的问题。被告租的门面欠付租金属实，但原告于2017年8月8日将门面已上锁。被告欠原告门面租金的原因是，原告当时的承诺没有履行，在租赁时说要安装门面内的空调，但直到2017年5月才安装，招商的时候宣传被告租赁的市场都是经营建材，但现在一楼是生活超市、歌厅、餐厅，二楼是茶楼、电游室，三楼是洗浴中心。原、被告签订租赁合同时，被告要求看建材市场的证照，原告未给被告出示，原告未取得相关建材市场的经营证照，属虚假宣传。被告欠门面的物业费属实。门面空调费是按10元/平方米计算的，被告只在2017年7月份使用了空调。2、关于仓库租赁的问题。被告与原告签订合同是2016年5月份，被告于6月份才搬进仓库，原告是将地下车库改为仓库租赁给被告。2016年7月4日因仓库进水，导致被告的货物损失6万余元。该仓库被告于2017年7月就已退租。原告已另行将该仓库租赁给他人。被告就货物损失问题与原告协商未果，故被告未交纳租金。对于仓库物业费欠费事实属实，没有异议。
经审理查明，2015年12月31日，原、被告双方就被告租赁湖南月湖大市场洪山文化城安置小区物管大楼门面从事经营墙纸、软装有关事宜，签订一份《月湖大市场洪山文化城安置小区物管大楼门面租赁合同》，合同约定，被告同意租赁二楼十八号门面，面积约50平方米，用于墙纸、软装批发；租赁期限：从市场整体开业之日起（2016年3月1日），三年一签订；每月租金2150元，按此金额计算，从合同签订之当日交纳第一年半年租金，后期租金每半年交纳一次，但需在租费到期的前30天交纳。2016年3月1日起至9月1日租费43元/月/平方。总金额为12900元；被告每月应缴纳的商铺其他费用，如物业管理费、公用水电费、空调费、通风费等，原告在收支平衡、不赚不亏的原则上收取，由本市场墙纸协会全程监督；合同期三年共优惠八个月，按（2、3、3）优惠执行，即第一年优惠2个月，每二三年各优惠三个月，统一在下半年交租金时减除；被告必须守法经营，按期缴纳租费及各项税费；被告交纳租费不及时的，每逾期一天，按照应缴金额的1%承担违约金。合同签订后，原告将湖南月湖大市场洪山文化城安置小区物管大楼门面交付给被告承租使用，被告向原告交纳10000元押金。被告未向原告交纳门面租金，截止2017年10月17日，被告拖欠原告租金47300元（拖欠的租金中原告已减免2个月的租金），拖欠租金的期数分别为：2016年3月1日至2016年8月31日、2016年9月1日至2017年2月28日（2016年3月1日至2017年2月28日租赁期间任意免两个月租金）、2017年3月1日至2017年8月31日、2017年9月1日至2018年2月28日（2017年3月1日至2018年2月28日租赁期间任意免三个月）。2016年10月28日，原告与该市场商户代表签订一份《协商书》，具体内容为，市场方于2017年1月31日前完成空调系统的安装调试，并能交付使用；若市场方未按约定时间前将空调系统安装完毕并可正常使用，由此产生的后果由市场方承担；本协议在2016年10月31日前全体商户交清各自所欠费用（含租金、物业费、水电费等）后生效，否则视为商户违约，由此产生的一切后果由商户承担。被告未在2016年10月31日前向原告交纳租金、物业费等费用。庭审中，被告认可每月需向原告交纳门面物业管理费200元，对原告主张的从2016年3月1日至2017年8月31日期间的物业管理费共计3600元，被告向原告交纳了1200元，尚余2400元未交纳的事实予以认可。被告认可门面空调费双方约定为10元/平方米/月（门面面积为50平方米），但认为其只使用了2017年7月份一个月的空调。被告称2017年8月8日其租赁的门面由原告上锁，原告对此有异议，称被告欠交租金和水电费后，原告向被告发出律师函，在被告没有反应的情况下于2017年10月份对门面加了一把锁，现仍是锁门状态。庭审中，被告提供缴费通知单，拟证明2016年3月18日至2017年3月17日，原告免其租金四个月，对此原告予以否认。
2016年5月1日，原、被告签订一份《墙纸批发城仓库租赁合同书》，合同约定，原告将位于月湖商务大楼负一层的仓库租赁于被告使用，租赁物面积经原、被告双方认可确定为95.5平方米；本租赁物的功能为墙纸软装仓库，包租给被告使用；租赁期限为3年，即从2016年6月10日起至2019年6月9日止；租金和物业费每年递增5%（最高递增至26元每月），合同三年一签；被告应提前15天向原告预付租金，租金为每月955元（10元/月/㎡），租金半年一交，现金交付。物业管理费每月955元（10元/月/㎡），物业费半年一交，第一次缴纳半年租金及物业费共计11460元；被告逾期支付租金，每超过一天应向原告支付滞纳金，按月租金的5‰收取。合同签订后，原告将仓库交付给被告承租使用，被告未向原告交纳2000元押金。被告未按合同约定向原告缴纳租赁费和物业管理费，截止2017年10月17日，被告拖欠原告租金17346元，拖欠租金的期数分别为：2016年6月10日至2016年12月9日（欠租金5730元）、2016年12月10日至2017年6月9日（欠租金5730元）、2017年6月10日至2017年12月9日（欠租金5886元）。被告拖欠原告物业管理费17346元，拖欠物业管理费的期数及金额同租金期数和金额。被告共计拖欠原告租金和物业管理费34692元。庭审中，被告称2016年7月份因仓库进水致货物受损，故未交纳租金及物业管理费，被告未提出反诉请求。被告提出原告出租的仓库系车库，原告于2017年7月另行租赁，对此，原告予以否认，被告未提供相关证据证明。
上述事实有当事人陈述、《月湖大市场洪山文化城安置小区物管大楼门面租赁合同》、《墙纸批发城仓库租赁合同书》、《湖南月湖市场物管综合大楼合作开发协议书》、《协商书》等证据材料及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，一、原、被告签订的《月湖大市场洪山文化城安置小区物管大楼门面租赁合同》、《墙纸批发城仓库租赁合同书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同、协议约定履行各自的义务。原告按约将门面、仓库交付给被告承租使用，被告应按时向原告交纳租金和双方约定的其他应交纳的费用。被告以原告延迟安装空调、宣传虚假、仓库进水而不交租金及相关费用的理由不充分，证据不确凿，本院不予采纳。被告就其仓库进水致其货物受损可另案诉讼解决。
二、关于门面租金金额的确定。根据原、被告签订的《月湖大市场洪山文化城安置小区物管大楼门面租赁合同》约定“合同期三年共优惠八个月，按（2、3、3）优惠执行，即第一年优惠2个月，每二三年各优惠三个月，统一在下半年交租金时减除。”被告承租原告门面期间有三次优惠可免除租金，即第一年免除任意两个月的租金，第二年免除任意三个月的租金。被告从2016年3月1日至2018年2月28日（24个月）租赁期间，共计应免除五个月租金，被告应向原告交纳租金40850元（2150元×19个月）。被告陈述其门面于2017年8月被原告上锁，但未提交原告于8月份上锁的相关证据，而原告认可是2017年10月份起上锁，本院认定被告承租的门面是2017年10月份被原告上锁，原告将被告承租的门面上锁，影响了被告正常使用，故从2017年10月份至2018年2月28日此段期间的租金应予以剔除为10750元（2150元×5个月），综上，被告应向原告交纳门面租金为30100元（40850元-10750元）。由于被告未按约交纳门面租金，其违约在先，应承担违约责任，原告表示为降低违约金的标准，主张被告按欠款金额的20%承担违约金的诉请，本院予以支持，被告应承担违约金为6020元（30100元×20%）。根据双方签订的上述合同约定，被告应向原告缴纳门面物业管理费共计3600元，空调费1500元。被告庭审中承认已缴纳1200元，余2400元门面物业管理费未缴纳，故原告主张被告支付门面物业管理费2400元的诉请理由充分，本院予以支持。原告主张2017年6月至8月三个月的空调费的诉请1500元理由充分，本院予以支持，被告未提供证据证明原告是2017年7月开放空调及8月份被锁门面的证据，对此，本院不予采纳。被告提供的缴费通知单上未加盖公章，且原告对被告拟证明的事实予以否认，故被告认为在2016年3月18日至2017年3月17日租赁期间原告免其租金四个月的抗辩理由不成立，本院不予认可。
三、关于仓库租金金额的确定。庭审中，被告认可其从2016年6月10日至2017年7月6日共计欠原告仓库租金和物业管理费24830元，从中可得出，被告认可的仓库租金和物业管理费每月分别为955元（955元×2×13个月=24830元）。根据原、被告签订的《墙纸批发城仓库租赁合同书》约定“租金和物业费每年递增5%（最高递增至26元每月）”，本院认定2016年6月10日至2017年6月9日的仓库租金及物业管理费分别为每月955元，2017年6月10日至2018年6月9日的仓库租金及物业管理费分别为每月981元。被告从2016年6月10日至2017年12月9日未向原告交纳仓库租金及物业管理费，根据双方约定的“租金、物业管理费每半年一交”，被告从2016年6月10日至2016年12月9日欠交租金及物业管理费为11460元（955元×2×6个月），2016年12月10日至2017年6月9日欠交租金及物业管理费为11460元（955元×2×6个月），2017年6月10日至2017年12月9日欠交租金及物业管理费为11772元（981元×2×6个月），被告共计欠交仓库租金17346元和物业管理费17346元，被告应向原告支付仓库租金17346元，仓库物业管理费17346元，共计34692元。被告未按时交纳租金及物业管理费，其行为构成违约，应承担违约责任。原告表示为降低违约金的标准，主张被告按欠款金额的20%承担违约金的诉请，本院予以支持，被告应承担违约金为6938.4元（34692元×20%）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告瞿某某于本判决生效之日起10日内向原告长沙市立超投资有限公司支付门面租金30100元、仓库租金17346元；
二、被告瞿某某于本判决生效之日起10日内向原告长沙市立超投资有限公司支付门面物业管理费2400元、仓库物业管理费17346元、门面空调费1500元；
三、被告瞿某某于本判决生效之日起10日向原告长沙市立超投资有限公司支付门面违约金6020元；
四、被告瞿某某于本判决生效之日起10日向原告长沙市立超投资有限公司支付仓库违约金6938.4元；
五、驳回原告长沙市立超投资有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2352元，因适用简易程序减半收取为1176元，由被告瞿某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 毛江晔
二〇一八年四月四日
代理书记员 朱 银