广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终66号
上诉人（原审原告)：黄桂财,男，汉族，1981年9月12日生,户籍地址:广东省清新县，现住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：林耀荣，广东敬业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)：林琼芳，女，汉族，1986年7月16日出生，户籍地址：广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：彭峰，北京大成（珠海）律师事务所律师。
原审第三人：程华伟，男，汉族，1971年5月5日出生，户籍地址：广东省云浮市云城区。
上诉人黄桂财因与被上诉人林琼芳、原审第三人程华伟案外人执行异议之诉一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初4452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人黄桂财上诉请求：一、撤销原审判决；二、判令在（2016）粤0402执10437号执行案件中，停止要求黄桂财迁出并向林琼芳移交珠海市香洲区前山梅花�X号X栋X单元X房的套房（即主人房）；三、诉讼费用由林琼芳承担。事实和理由：一、原审判决认定黄桂财与程华伟于2015年3月3日签订的《租房合同书》是真实的，但又否定其效力，否定黄桂财的租赁权益，不合情理。二、原审判决认为案涉套房每月租金500元明显低于市场承租价格，缺乏依据。三、原审判决质疑黄桂财向程华伟支付租金及支付方式，这一质疑也是无理的。黄桂财向程华伟支付租金的方式没有背离一般的日常生活习惯，林琼芳也无法否定黄桂财提交的租金收据的真实性。四、黄桂财与程华伟存在亲属关系，不能以此否定两人之间的租赁关系。这两层关系并不排斥，并且现实生活中还不少。五、程华伟在另案中的说辞不能作为认定本案租赁关系存在或不存在的依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华�民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，请求二审法院予以改判。
被上诉人林琼芳二审答辩称：一、程华伟在庭审中多次陈述房屋由家人及小孩居住，且法庭多次确认，根本不存在租赁的可能。二、张秀珍提交的租赁合同存在多处不合常理之处。张秀珍是程华伟的前妻，黄桂财是张秀珍表亲，均居住涉案房屋内，为了维护其小孩及自身的居住利益，与第三人程华伟串通杜撰虚假租赁合同，阻碍法院执行。涉案一套房产分租两人，租赁合同的期限动辄10年，这在自然人之间的租赁中十分罕见，明显不合常理。三、综合原审庭审中张秀珍陈述的事实，可以认定张秀珍、黄桂财均属程华伟的利害关系人。原审中，张秀珍承认离婚后大额借钱给程华伟、离婚后以女主人身份积极出资装修、离婚后办理房屋的各种费用手续，可以看出张秀珍与程华伟虽然名义离婚，但实质上仍然属于特定的利害关系人，不是其所谓的借款人。黄桂财是张秀珍表亲，同张秀珍一样，对于阻止房屋腾退有共同的利益，所以张秀珍、黄桂财关于租赁关系的证据及陈述真实性极低。
原审第三人程华伟陈述：一、租房子是事实，程华伟从来没见过林琼芳，不知道有这个人存在，房屋买卖是一个局。当时过户是一天内完成的，程华伟不知道房屋已经过户，程华伟当时借了高利贷，被逼签了公证文书，房子就过户了。高利贷本金40万元，还5分的月利息，还了二三十万元，还了一年多。二、另案中，程华伟没有说不存在租赁的问题，只是另案没有提出这个事情，程华伟也没提过不出租。三、程华伟和张秀珍是2006年5月离婚，小孩1999年出生。房子是2009年买的，买之前向张秀珍借钱买房和装修。后来写了欠条给张秀珍，之后又补了租赁合同租给她。如果要将房子更改过户会产生费用，所以没有去走这个手续。房子四房两厅，其中一个房间是程华伟的父母住，另外租了两间给张秀珍，剩下的一间是因为欠了黄桂财的钱，所以租给黄桂财住。程华伟的小孩住在张秀珍那两间房。四、因为程华伟生病，向张秀珍借了钱，于是就租了10年。五、没生病之前程华伟和黄桂财一起过橱柜装修工程，程华伟本人也做装修。
黄桂财向原审法院起诉请求：一、请求判令在（2016）粤0402执10437号执行案件中，停止要求黄桂财迁出并向林琼芳移交珠海市香洲区前山梅花路X号X栋X单元X房的套房（即主人房）；二、诉讼费用由林琼芳承担。
原审法院认定事实：林琼芳与程华伟物权保护纠纷一案，原审法院审理后作出（2015）珠香法民三初字第1021号民事判决，判令：程华伟于判决发生法律效力之日起三十日内将位于珠海市香洲区前山梅花路X号X栋X单元X房腾退、返还给林琼芳使用。该判决宣判后，程华伟不服向广东省珠海市中级人民法院提出上诉，但程华伟未在指定的期限内交纳上诉费，广东省珠海市中级人民法院作出（2016）粤04民终2230号民事裁定，裁定：本案按程华伟自动撤回上诉处理。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。该民事裁定于2016年11月15日发生法律效力。因程华伟未能自觉履行，林琼芳向原审法院申请强制执行，案号为（2016）粤0402执10437号。在执行过程中，原审法院依法向程华伟发出执行通知书、报告财产令。2017年2月28日，原审法院作出（2016）粤0402执10437号公告，责令程华伟及在位于珠海市香洲区前山梅花路X号X栋X单元901房居住的其他人�在2017年3月15日前自行迁出上述房屋。原审法院执行人员将上述公告张贴于珠海市香洲区前山梅花路X号X栋X单元X房。其后，黄桂财向原审法院提出执行异议，原审法院于2017年4月20日作出（2017）粤0402执异81号裁定，驳回了黄桂财的异议请求。黄桂财不服向原审法院提起本案诉讼，至本案审查终结时，黄桂财及在位于珠海市香洲区前山梅花路X号X栋X单元X房居住的人员均未迁出。
黄桂财举证一份2015年3月3日与程华伟签订的《租房合同书》，约定：程华伟将其所有的位于案涉房产中的套房出租给黄桂财使用；租赁期为10年，自2015年3月3日至2025年3月2日；合同签订后，黄桂财交纳50000元（其中30000元抵工程款、20000元支付现金）给程华伟作为租房押金；第一年至第三年每月租金为500元、第四年至第六年每月租金700元、第七年至第十年每月租金900元，每月交200元作为�电物业管理费用、有线电视费等；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同时，黄桂财还提交了一份交纳押金的收据以及支付2015年、2016年、2017年部分租金等的相关票据。林琼芳对于上述证据均不予认可，认为上述证据是程华伟与黄桂财恶意串通伪造的。
林琼芳辩称程华伟在（2015）珠香法民三初字第1141号案庭审中曾陈述案涉房产由其父母及孩子居住，案涉房产不存在租赁的可能，并提供了（2015）珠香法民三初字第1141号庭审笔录及民事判决书予以佐证。
另查明，案涉房产的入门左边两间房亦于2013年3月15日出租给张秀珍[（2017）粤0402民初4433号案原告]，两件房租金为每月600元。张秀珍与程华伟曾系夫妻关系，后于2006年5月离婚，黄桂财系张秀珍的表弟。
原审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，黄桂财请求停止要求其迁出并向林琼芳移交案涉房产的套房（主人房），根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，即本案焦点系黄桂财是否对案涉房产的套房享有足以阻止交付执行标的的民事权益。
首先，黄桂财与程华伟于2015年3月3日签订的租赁合同均有双方的签字、按捺指模，林琼芳主张该合同系伪造或者后补没有提供相关证据，原审法院依据现有证据认定黄桂财与程华伟签订的租赁合同是真实的。合同约定租赁套房的租金为每月500元，之后递增，但实际上考虑到案涉房产所在地段、出租年份、房屋成新率、小区及周边配套设施以及拆分房间的出租房屋一般较成套出租的市场价格要高等因素，案涉房产的�房于2015年仅以每月500元出租，明显低于市场承租价格。而且黄桂财称押金为50000元，是月租金的100倍，明显不符合一般租赁房屋“押二付一或押一付一”的交易惯例。故原审法院认定程华伟以明显不合理低价将案涉房产的套房出租给黄桂财。
其次，虽然黄桂财提供了押金收据及缴纳案涉房产水电费、管理费等支付凭据，但每月租金如何支付并无转账凭证或者其他书面证据予以佐证，又因黄桂财与程华伟系亲属关系，仅凭黄桂财、程华伟等人的言辞证据，不能排除存在恶意串通阻却执行的嫌疑，而且程华伟在原审法院多个案件中对于房屋由谁居住的陈述不一致，黄桂财提供的证据亦不足以证明其说法，故原审法院无法认定黄桂财一直有按约缴纳租金给程华伟，亦无法认定黄桂财有基于租赁关系而居住在案涉房产。
因此，根据《最高人民法院关于�民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，黄桂财主张停止要求其迁出并向林琼芳移交案涉房产套房的请求，事实与法律依据不足，原审法院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款之规定，原审法院判决：驳回黄桂财的全部诉讼请求。一审案件受理费1618元，由黄桂财负担。
二审期间，各方均未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，虽然黄桂财与程华伟签订了租赁合同，但是合同约定租赁套房的租金为每月500元，之后递增。考虑到该房同地段租赁房屋的市场价格，该租金标准明显较低。且按合同约定合同签订当天黄桂财支付了5万元押金，其中3万元抵工程款，2万元支付现金，该押金标准是签订合同时月租金标准的100倍，且除了程华伟出具的收据之外，没有其他证据证明“抵工程款”、“支付现�”的事实。故原审判决认定该租赁合同明显不符合租赁房屋的交易习惯，程华伟以明显不合理低价将房间出租给黄桂财，并无不当。
从程华伟在原审法院其他案件中对房屋居住使用情况陈述不一致，租金标准很低且租金支付方式不合常理，以及承租入门左边两间房的张秀珍与程华伟曾为夫妻关系、承租房屋主人房的是张秀珍的表弟等事实分析，原审法院认为存在恶意串通签订租赁合同阻止涉案房屋被执行的合理怀疑，并无不当。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1618元，由上诉人黄桂财负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 艺 能
审判员 �朱玮
审判员 王 芳
二〇一八年一月十八日
书记员 吴 佳 鲜
王莉