广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初2194号
原告：广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司。住所地，四会市东城街道清塘大道***座*号。统一社会信用代码914412846806409240。
负责人：陈文彬。
委托代理人：郑仕玉，该分公司法律顾问。
委托代理人：潘景超，该分公司客服主管。
被告：曾丽云，女，汉族，1975年2月5日出生，住四会市。
委托代理人：曾丽常（系曾丽云的妹妹），女，汉族，1976年8月8日出生，住四会市。
原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司诉被告曾丽云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理了，原告的委托代理人郑仕玉，被告曾丽云及其委托代理人曾丽常到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告为四会市海伦堡花园小区提供物业服务，被告系原告服务的第6栋603号房屋的业主。该房屋建筑面积为112.05平米，依据有关法规规定及相关约定，该房屋物业管理费的标准为1.5元/平米，即被告每月需向原告缴交管理费168.08元。自2014年7月起至2016年10月止，被告拖欠原告物业管理费5042.4元。按照双方合同的约定，每逾期一日，按拖欠金额的千分之三支付违约金。以上欠费虽经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。请求判令被告：1.按每月168.08元的标准向原告支付自2014年7月起至本案一审判决作出之日止所欠的物业管理费，现暂计至2016年10月，所欠的物业管理费为5042.4元；2.自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止，按每日千分之三的标准支付逾期付款违约金。暂计至2016年8月10日，违约金金额为4981.32元；3.承担本案诉讼费用。
原告举证：1.前期物业服务协议及临时管理规约，证明双方存在物业服务合同关系；被告应缴纳物管费的时间及标准；物管费、违约金的计收依据。2.欠费清单，证明被告欠物管费、违约金的具体数额。
被告辩称：1.原告（即广州中颐物业管理有限公司四会分公司）所签署的《住户手册》第四条第4点D项是装修垃圾及余泥清运费：一次装修200元/户，二次装修100元/户。然而2013年1月2日原告收取本人的余泥清洁费用是400元。应退还2013年1月2日不合法收费200元。2.原告自成立以来尚未按照《协议》与《承诺》约定履行其工作职责与义务，从而治安问题多多，花园里的保安停是摆设，没有人站岗，因保安不足导致有业主家被小偷光顾的，多起摩托车被盗，何来有“24小时巡逻值班”。本人于2014年7月13日被盗摩托车一辆，原价6300元，按使用年限为13年（156个月）来计算，还有78个月的使用年限。现要求原告赔偿车辆折旧款3150元。3.因为人员严重不足导致花园常常看到垃圾，绿化带的落叶、纸屑无处不有、楼道电梯卫生差。业主所提意见视若无睹或推卸责任，家乐福超市经常在三更半夜或凌晨制造粗暴卸货噪音；天台商业食肆使用的油烟排放机和商业烟管，原告和开发商未经业主同意私下安装，而且排风口没有超出建筑物，流传在小区周遭，危害业主的身体健康。另外22座，2.3.4.5.6座有私自安装的管道直接将油烟废气直排出花园。花园内到处隐藏排气管，用于排放商场油烟，废气，危害业主，置全体业主健康于不顾。物业管理费是有偿服务收费，无劳动无义务何来收费。原告对《前期物业管理协议》、《物业管理服务承诺》的内容，历时6年时间尚未履行应尽义务，为此本人并无违约，无需负法律与经济责任。原告诉称被告拖欠其2014年7月起的物业费，但原告是在2016年10月才提起法院诉讼的，原告的起诉已超两年的法定诉讼时效，要求法院依法对此进行审查，不支持原告的诉求。
被告举证:1.发票、住户手册，证明原告不合法收费。2.报警回执，证明车辆及业主家被盗。3.机动车销售统一发票联、报警回执、证明、注册登记机动车信息、行驶证。证明被盗摩托车的资料。4.信访事项受理告知书、申请投诉书、四会市海伦堡仓库使用许可证、照片，证明原告物业管理问题。5.业主代表和物业管理公司沟通面谈会的会议纪要，证明业主及物业的回应纪要。6.光盘，证明原告安保的问题。
经审理查明：被告是东城街道清塘大道二十三座六号楼603房（6楼）的权利人，建筑面积112.05平方米，上述房屋所在的小区至今未成立业主委员会。2012年8月24日，广州中颐物业管理有限公司四会分公司（2014年1月21日变更为广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司即原告）与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定服务期限自开发商通知业主交楼之日起至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，物业管理服务内容1.房屋共用部位的维护和管理，2.房屋共用设施、设备、公共场地及其运行、维护和管理，3.环境卫生和绿化管理，4.公共秩序维护，5.交通秩序与车辆停放，6.房屋装饰装修管理；服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费，逾期每天3‰交纳滞纳金等内容。
从2014年7月起至今原告没有交纳物业服务费，其理由是1.一直都准时缴纳物业管理费，是不见了车后，与原告协商，但原告的答复是不关原告的事情，很不负责。2.小桥、家乐福的噪音、油烟问题，与原告协商，但是原告一直不与我方协商。3.安保问题。另被告认为违约金过高，要求调整。
经核，2014年7月至2016年10月被告欠的物业服务费为5042.25元。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是签约双方的真实意思表示且不违反国家有关法律的强制性规定，应为合法有效。
由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的安全、卫生等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过成立业委会并召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，被告拒绝交纳物业费的主要理由是1.是不见了车后，与原告协商，但原告的答复是不关原告的事情，很不负责。2.小桥、家乐福的噪音、油烟问题，与原告协商，但是原告一直不与我方协商。3.安保问题。对车辆损失问题，与本案不属同一法律关系，双方可通过协商或依法律途径解决。噪音、油烟问题，被告可向相关部门反映或依法律途径解决，原告应予以协助。安保问题，原告应要不断加以完善。从现有证据不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，故被告该理由不足以构成拒交或少交物业费的正当理由。
关于被告提出的原告部分诉讼请求超过2年诉讼时效的抗辩，合同约定每次收缴物业服务费的时间为每月十号前，在被告未按时交纳费用时，原告应该知道自己的权利受到侵害。原告于2016年11月2日向本院提起诉讼，其未能举证证明已向被告送达2014年11月2日前的物业服务费的催收通知书，也不能证明该部分诉讼请求存在诉讼时效中止或中断的事由，依《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，故本院对被告的该抗辩意见予以采纳，对原告主张的2014年7月至2014年11月1日的物业服务费及相应违约金的诉讼请求不予支持。经核，2014年11月2日至2016年10月被告应交物业服务费为4364.48元（168.08÷30×29＋168.08×25）。
对于物业服务合同中出现的有关滞纳金条款，应该理解为合同双方在词语的选择和表述上不够准确，未能分清违约金与滞纳金的法律区别，双方在合同条款中约定的滞纳金的真实意思表示为违约金。根据民法的公平原则和诚实信用原则，应将物业服务合同中出现的有关滞纳金条款解释为违约金。合同中约定每月10日前交纳，逾期每天3‰交纳滞纳金。被告认为过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”合同法中规定的违约金，主要是以补偿损失为认定基础，本案中，被告迟延交纳物业服务费，给原告造成的损失是资金占用利息的损失，为此，根据上述本院对双方约定的违约金条款在本案中予以适当调整，按照中国人民银行同期同类贷款利率分别以每月应交物业服务费为本金，自当月11日起计至2016年10月31日为适宜。
此外，拖欠物业服务费问题产生的原因很多，包括开发商遗留问题、物业服务质量问题、邻里关系问题及业主自身的问题等，解决物业服务费拖欠问题仅依靠诉讼的方式无法解决，而应从原因入手寻找正确合理的途径，消除业主选择拖欠物业服务费作为一种手段的环境，诸如加强房地产开发企业的诚信建设、加强业主委员会的自身建设，落实业主委员会的职责，物业服务企业努力提高服务质量等，这些方是治本之策。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，判决如下：
被告曾丽云应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司支付2014年11月2日至2016年10月的物业服务费4364.48元及违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率分别以每月应交物业服务费为本金，自当月11日起计至2016年10月31日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告负担14元、被告负担11元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 邱 毅
二0一六年二0一六年十二月二十六日
书记员 何倩仪