昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新23民终607号
上诉人(原审原告)：于新禄，男，1958年11月1日，汉族，无固定职业，现住昌吉市。
委托代理人：黄连明，新疆联明律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：新疆华中房地产开发有限公司。
住所地：昌吉市。
法定代表人：张学财，该公司总经理。
委托代理人：王振宇，新疆同创律师事务所律师。
上诉人于新禄、新疆华中房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2015）昌民一初字第02625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2016年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人于新禄的委托代理人黄联明，上诉人新疆华中房地产开发有限公司（以下简称华中房产公司）委托代理人王振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年5月16日，原告与被告签订一份《房屋拆迁安置补偿协议》，原告将自己743.18平方米的房屋交由被告公司拆迁，被告公司给原告置换面积为907.65平方米的房屋，再给原告22388元的现金补偿。在协议第五条中约定，被告公司为原告办理不超过四套房屋的房产证，置换房屋套数超过四套以上的，超出套数的房屋在办理房产证时，办证费用由原告自行承担，若需要过户的，过户费用由原告自行承担，在房屋交付原告之日起，被告方需在180天内将房产证交与原告，协议中还约定了其他事项。2013年4月25日，原告与被告签订《抽签确认单》，同日，被告向原告交付位于昌吉市北京南路紫金名门小区的八套房屋，即2-3-603，面积107.8平方米的房屋一套，3-1-1903，面积122.63平方米的房屋一套，3-1-1003，面积122.63平方米的房屋一套，3-1-1101，面积120.58平方米的房屋一套，2-2-703，面积106.86平方米的房屋一套，2-1-1101，面积107.82平方米的房屋一套，3-2-2303，面积122.54平方米的房屋一套，5-1-1102，面积98.21平方米的房屋一套。原告与被告签订抽签确认单后，经双方协商，被告公司以每平方米3300元的价格，将原告所有的位于紫金名门小区5-1-1102，面积98.21平方米的房屋以现金回购，回购价格为324093元。2015年6月13日，被告公司向原告交付了紫金名门小区2-3-603、3-1-1903、3-1-1003、3-1-1101四套房屋的房产证。原告剩余的三套房屋，即2-2-703，面积106.86平方米的房屋，2-1-1101，面积107.82平方米的房屋，3-2-2303，面积122.54平方米的房屋，尚未办理房产证。原告以被告公司已办理的四套房产证延期及未办理剩余三套房屋房产证为由，要求被告公司承担50万元违约金，原告计算违约金的方式为根据合同被告应在2013年10月25日将房产证交付原告，原告实际拿到四套房产证的时间是2015年6月13日，违约天数596天，4套已经办理房产证的违约金为258793元，计算方式473.64㎡3300元=1563012元7.8%÷365天596天=199072元1.3倍；另外三套还没办理房产证的违约金为224753，计算方式为337.22㎡3300元=1112826元7.8%÷365727天=172887元1.3倍=224753元，两项合计483546元。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告2010年5月16日签订了房屋拆迁安置补偿协议，原告将自己743.18平方米的房屋交由被告公司拆迁，被告公司给原告置换面积为907.65平方米的房屋，再给原告22388元的现金补偿。原告与被告签订房屋拆迁安置补偿协议的性质实际是双方以物易物，属易货交易，作为被拆迁安置的原告实际已将被拆迁房屋交付被告，其履行了合同义务，故应视为原告向被告交付了相当于商品房买卖合同中的购房款。本案争议焦点为被告公司是为原告办理四套房屋的房产证还是办理七套房屋的房产证？原审法院认为双方应严格按照合同履行自己的权利与义务，在双方签订的房屋拆迁安置补偿协议第五条中明确约定，被告公司为原告办理不超过四套房屋的房产证，置换房屋套数超过四套以上的，超出套数的房屋在办理房产证时，办证费用由原告自行承担，若需要过户的，过户费用由原告自行承担，在房屋交付原告之日起，被告方需在180天内将房产证交与原告。由此可见，被告公司的义务是免费为原告办理四套房屋的房产证，对另外三套房屋的房产证，在双方签订的房屋拆迁安置补偿协议中约定的是由原告承担办证费用，被告公司再为其办证，因原告未申请办证，且原告未缴纳办证费用，故被告公司无义务为原告办理另外三套房屋的房产证。双方约定房产证办理时间是在交付房屋以后的180天之内办理完毕，被告公司向原告交付房屋的时间是在2013年4月25日，故被告公司应在2013年10月25日之前为原告办理完四套房屋的房产证，被告公司实际向原告交付四套房产证的时间为2015年6月13日，被告公司已逾期596天为原告办理房产证的行为构成违约，应向原告承担违约责任。对被告公司向原告承担的违约金，被告公司在向原告回购紫金名门小区5-1-1102房屋时是以每平方米3300元的价格回购的，对被告公司向原告承担的违约金应按照此价格为计算依据，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，中国人民银行公布的一年以上贷款利率为4.75%，逾期可以加收30%-50%的罚息，本院对逾期罚息酌定为按照贷款利率的30%计算，原告四套房屋房产证的面积为473.64㎡，被告应向原告承担的违约金为157597.7元（473.64㎡3300元4.75%÷365天596天130%）。对被告公司辩解的四套房屋房产证逾期办理的原因是昌吉市地税局在税价的审核上一直未能通过，属于不可抗力的因素造成的，责任不在被告公司，不承担责任的意见，本院不予采信。
遂判决：一、被告新疆华中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告于新禄给付逾期办理昌吉市北京南路紫金名门小区四套房屋（2-3-603，3-1-1903，3-1-1003，3-1-1101）房产证的违约金157597.7元；二、驳回原告于新禄的其他诉讼请求。
双方当事人均不服上述判决，向本院提出上诉。
上诉人于新禄上诉称：一、原审认定被上诉人负有办理4套房产证之外房产证义务的事实正确，上诉人负有自费的义务也正确，上诉人没有异议。二、四套房务之外的房产证应当在交付房屋后90天内办理完毕，尽管双方没有约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条规定，办理产权证书的时间是交付房屋后90天。除非购买人的原因，造成办证时间延误，应由出卖人承担违约责任。三、上诉人没有所谓“申请”办理房产证的义务，一审法院以“未申请”为由认定案件事实，得出错误认定。四、上诉人交费义务的产生，应当在被上诉人通知交费之后履行，不存在拒不交费的事实。五、按照房地产交易习惯，被上诉人不可能在90日内办理完毕房产证。如果上诉人已经收到了办证费，也不可能办理完毕房产证。请求依法撤销一审判决第二项，改判为：被上诉人向上诉人给付逾期办理另外三套房产证的违约金35万元；上诉费用由上诉人承担。
上诉人华中房产公司答辩称：原审法院并没有确定我公司办理四套房务之外的三套房屋房产证的义务。本案涉及的并不是商品房买卖，和房屋拆迁安置补偿是不同的法律关系。房产证的办理法律有明确规定是买受人申请出售人协助办理。华中房产公司因为有关部门的原因不能在90天甚至是180天之内办理房产证并不是华中房产公司所致，华中房产公司不是商品房的出卖人。请求驳回于新禄的上诉请求。
上诉人华中房产公司上诉称：一、原审判决虽然查明被上诉人2015年6月13日才拿到房产证，但漏查原因，原审中上诉人提交的昌吉市地方税务局的情况说明、昌吉市维修基金办公室的情况说明及上诉人涉税申请审核表等证据，充分证实逾期领证并非上诉人的原因而是政府部门审核所致，政府部门用于审查和办理手续的时间上诉人无法控制。被上诉人未能在约定的时间内取得房产证是因为昌吉市地方税务局对本案所涉及的“城中村改造项目”中村民回迁房应按何价、何种税率计征税款存疑，迟迟不能给上诉人、被上诉人开具发票；昌吉市维修基金办公室不能确定按何价计征维修基金所致。原审漏查上述事实，致使上诉人承担不利后果；二、原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决属适用法律错误。本案所涉及的房屋均是“城中村项目改造”中的村民回迁房，双方订立的是房屋拆迁安置补偿协议，而不是商品房买卖合同。即使按照该解释第18条第1款判决，原审应在确定是出卖人的原因才能判令承担违约责任，原审不仅适用贷款利率计算违约金，还加收30%的罚息显属适用法律不当；三、原审判决上诉人承担违约金数额较高。上诉人于2013年4月25日就将房屋交付给被上诉人，合同的主要义务已经履行完毕，是否办理房产证并不影响被上诉人的使用处分，原审在被上诉人无任何损失的情况下判决给被上诉人高额违约金属偏袒被上诉人，请求依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
上诉人于新禄答辩称：根据建设部第88号令，《商品房销售管理办法》第34条规定，华中公司的上诉理由不能成立。办理房产证的前提是华中房产公司把大证办下来，才能给各买受人办理房产证，但是华中公司不具备办理的条件。关于法律适用双方是一个易货的买卖符合商品房买卖的法律特征，适用商品房买卖合同纠纷司法解释，我方以该解释规定主张违约金应当得到支持，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人于新禄提交1、房地产权属登记受理通知单；2、昌吉市房屋所有权证存根一份。拟证实：1、房地产开发公司在办理房屋产权证时提交的资料里没有维修基金、发票；2、华中公司申请办证的时间是2014年3月19日；3、房管局用4天时间就办好了房产证，所以逾期办证是因为华中公司申请时间晚，而不是因为税或维修基金的原因。
经质证，上诉人华中公司对该证据的真实性认可，对关联性不认可。上诉人在2013年6月就已经提交了办证申请，房产局没有收。本院对该证据的真实性予以确认。
上诉人华中公司提交情况说明一份，拟证明：华中公司将完税凭证、维修基金收据提供齐全后房产局才受理办证申请。我公司是2014年11月才收到完税凭证、维修基金收据。
经质证，上诉人于新禄对该证据的真实性无异议，对证明的问题不认可，认为是华中公司迟延缴纳税金，导致延期办证，责任在华中公司。本院对该证据的真实性予以确认。
庭审后，上诉人华中公司提交下列证据：1、昌吉市房管局“情况说明”一份，证明：华中房产公司于2013年9月17日向该局申请办理7栋楼房的初始登记。2、昌吉市地税局城区管理三所出具“情况说明”一份，证明：华中房产公司于2013年6月13日将办理回迁房产权证所需的购买人的详细名单、金额等相关资料交至该局申请核税，但因该局审核体制变更、人事变动等原因，最终于2014年11月4日核准完毕。3、“南五工二村与华中房产公司关于回迁房存在问题处理方案备忘录”，证明，该备忘录第四条明确房产证土地证三年内办好。
经质证，上诉人于新禄对上述证据1、2的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据不符合证据的形式要件，且存在重大瑕疵，对其证明力不认可。对证据3的真实性认可，对关联性及证明的问题不认可，根据合同的相对性，，华中公司与村委会签订的合同，对村民没有约束力。
经核实，本院对该组证据1、2的真实性予以确认，对证据3因于新禄并未签字或授权他人签字确认，对其关联性不予确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：二审中，华中房产公司提交昌吉市房产管理该公司情况说明一份，主要内容为：华中房产公司于2013年9月17日向我局申请办理该7栋高层的产权初始登记，因昌吉市政府对城中村改造的前期手续如何办理未明确，我局暂未受理，让该公司等我局通知后再来办理。2014年3月19日，经我局通知，新疆华中房产公司向我局申请办理了该7栋高层的产权初始登记，我局于2014年3月24日核准登记并向该公司发放产权证书。昌吉市地税局城区管理三所情况说明一份，主要内容：华中房产公司于2013年6月13日将办理回迁房产权所需要的购买人详细名单、金额等相关资料提交至昌吉市地税局进行审核，因我局审核体制变更（由专管制改为管事制）、人事变动及该房系城中村改造村民回迁项目（享受国家优惠政策），我局最终于2014年11月4日对照拆迁补偿名单核准完毕，同时按照3384.46元/平方米开具发票。
本院认为：双方当事人争议的主要问题为：1、房产公司是否负有办理四套房产以外房屋房产证的义务；2、华中房产公司逾期交付房产证是否构成违约及如何承担违约责任。
本院认为，双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定的内容，属于合法有效协议，合同当事人均应依照约定履行各自义务。首先，因双方签订的房屋拆迁安置补偿协议第五条中明确约定，被告公司为原告办理不超过四套房屋的房产证，故上诉人于新禄请求华中房产公司支付四套房以外逾期办证违约金的请求于双方的约定不符。其次，本案拆迁安置补偿协议性质上属于民事合同范畴，受《民法通则》、《合同法》调整，双方通过签订拆迁补偿安置协议建立的法律关系为房屋拆迁补偿安置法律关系，并非商品房买卖法律关系，上诉人于新禄按照《商品房买卖合同司法解释》有关规定主张四套房屋以外房屋逾期办证违约金无法律依据，其请求本院不予支持。
对于上诉人华中公司是否构成违约及如何承担违约责任问题，本院认为，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》明确约定华中房产公司需在房屋交付上诉人之日起180天内将房产证交与上诉人于新禄，实际华中房产公司向于新禄交付房屋的时间是在2013年4月25日，但向于新禄交付四套房产证的时间为2015年6月13日，逾期交付房产证，违反了双方的约定。
对于上诉人华中房产公司应当承担的违约责任，本院认为，首先本案是拆迁安置补偿协议纠纷，华中房产公司在合同中的主要义务是按约定向上诉人交付安置回迁房，办理房产证是附属义务，从查明事实来看，华中公司在合同约定的期限内向上诉人于新禄履行了交房的主要义务。随后华中公司于2013年9月17日向昌吉市房地产管理局提交了产权初始登记申请，并于2013年6月13日将办理回迁房产权所需要的资料提交昌吉市地税局审核。但因不可归责华中房产公司的原因导致逾期办理房产证，上诉人华中房产公司的违约具有客观因素而非其主观故意拖延所造成。再次，至上诉人于新禄起诉时，上诉华中房产公司已经将四套房产证交付上诉人于新禄，其履约行为并无明显损害后果；第四，上诉人未举证证实因预期办理房产证证给其造成损失及损失的数额，原审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》有关规定确定违约金数额属适用法律错误，所确定的违约金数额明显过高，加算罚息明显错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。所以说违约金的数额确定应当相当于因违约所造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会状况等应诉综合考量，因本案上诉人于新禄并未举证证实其损失，本院综合考虑上述原因分析，根据公平原则及诚实信用原则，确定上诉人华中房产公司向上诉人于新禄支付违约金共计8000元,每套房屋房产证违约金为2000元。
综上所述，上诉人于新禄的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持，上诉人华中房产公司的上诉理由部分成立，对成立部分本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、一百一十三条一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销昌吉市人民法院（2015）昌民一初字第02625号民事判决；
二、上诉人新疆华中房地产开发有限公司于接到判决书后十日内向上诉人于新禄给付逾期办理四套房屋房产证的违约金8000元(四套房屋：2-3-603，3-1-1903，3-1-1003，3-1-1101，每套房屋违约金2000元）；
三、驳回上诉人于新禄其他原审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4400元由上诉人于新禄负担3400元，上诉人华中房产有限公司负担1000元；二审案件受理费，上诉人于新禄缴纳6550元由于新禄自行负担；上诉人华中房产有限公司缴纳3452元，由于新禄负担2000元，华中房产有限公司负担1452元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建生
代理审判员 杨 洁
代理审判员 王云凌
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 钞 威