江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00241号
上诉人（原审被告）兴化市雅园房地产开发有限公司，住所地兴化市戴南镇戴南大道史堡段。
法定代表人翟宝银，董事长。
委托代理人张曙，江苏中望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）滕培华。
委托代理人金晓平，兴化市茅山法律服务所法律工作者。
上诉人兴化市雅园房地产开发有限公司（以下简称雅园公司）与被上诉人滕培华房屋买卖合同纠纷一案，兴化市人民法院于2015年2月4日作出（2014）泰兴戴民初字第0700号民事判决，上诉人雅园公司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：雅园公司以出让方式取得位于兴化市戴南镇人民西路南侧编号为034-0306-220／219的地块的土地使用权，用于开发商品房。2011年8月11日，滕培华（买受人）与雅园公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定：“买受人购买的房屋为第26幢第1单元503号房，该商品房建筑面积共160.92平方米。计价方式与价款：该商品房单价为每平方米4130元，总金额陆拾陆万肆仟陆佰元。付款方式及期限：买受人2011年8月13日支付首付274599元并签订合同，买受人2011年8月13日办理3900000元银行按揭贷款手续。买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期在十五日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之拾（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。房屋交付期限：出卖人应当在2013年5月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万�之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的伍%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之拾（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的贰%向买受人支付违约金……”。�方并签订合同补充协议，协议约定：“若买受人延迟或拒绝办理该商品房交付手续，则因此造成的全部损失由买受人自行承担，同时该商品房合同第十一条约定自催告书约定的验收交付之日起之第二日起由买受人承担”。合同签订后滕培华于2011年8月18日缴纳购房款274600元（到2011年11月4日，雅园公司重新开具销售不动产统一发票给滕培华），并缴纳自行车库费用10000元、房屋维修基金3220元，同年11月8日，滕培华与中国建设银行股份有限公司兴化支行签订个人住房（商业用房）借款合同，向银行借款39万元并汇入雅园公司账户。2012年10月10日，雅园公司开发的兴化市戴南东方名墅原2#楼经验收合格。2014年8月7日，滕培华向原审法院提起诉讼。
原审另查明，雅园公司开发的位于兴化市戴南镇人民西路南侧的东方名墅小区楼盘在2011年6月10日因编号调整，将2#楼栋（幢）变�为第26栋（幢）楼。2014年11月28日，雅园公司向滕培华邮寄书面收房催告函，要求滕培华尽快办理房屋入住手续。同年12月2日，滕培华收到收房催告函，但滕培华至今并未与雅园公司办理房屋交接手续。
一审庭审中，雅园公司陈述称，商品房验收合格后，雅园公司就用短信群发的方式向所有的购房户发出了领房通知，早在2012年10月份就开始陆续向买受人交付，许多业主按照短信接收了房屋，就是与滕培华同一幢楼同一单元已有八户装修入住，但是滕培华要求将房产证同时交付才同意收房，雅园公司并申请证人朱某、仇某出庭作证。证人朱某陈述称：“我原来是雅园公司公司的员工，负责财务与销售，今年（2014年）春节后就离开公司。我在雅园公司工作时，手下有个员工叫许云峰，在2012年7、8月份就开始群发短信通知各个购房户到公司领取钥匙。有的业主来拿的，�培华当时也来看的，但没有拿钥匙，去年（2013年）4、5月份时，有天下午滕培华来约我找开发商老板谈拿房子问题，他还带了个人，我们这边也有两个人，具体是老板李树青和我，滕培华提出拿房子可以，但必须要拿到房产证，当时房产证正在办理中，这样一直拖到去年年底滕培华一直没有来，后来我辞职了”。证人仇某陈述称：“我是今年（2014年）春节后才接手雅园公司公司会计职务，也就是接的朱某的职务，从我2014年2月份到公司至今，滕培华没有找过我要房子，也没有打过电话，在公司里，除了负责财务，业主有什么问题都找我”。经质证，滕培华对证人仇某的证言未提出异议，对证人朱某的证言提出异议，称该证人是雅园公司单位员工，证明效力低，且是孤证。
上述事实，有滕培华提交的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款明细、销售不动产统一发票、兴化市戴南人民调解委员会调解协议各一份，收据、手机短信各两份，雅园公司提交的商品房预售许可证、东方名墅楼幢号变更说明、住宅工程质量分户验收汇总表、兴化市同城物业服务有限公司证明各一份，部分业主与物业公司签订的物业服务合同、雅园公司与23位业主签订的调解协议、证人朱某、仇某证言和庭审笔录予以证实。
原审法院认为：合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定享有权利，履行义务。任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，滕培华与雅园公司达成房屋买卖合意并签订商品房买卖合同，该合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利，履行义务。合同签订后，滕培华已缴付了首付款并办理了按揭贷款手续，滕培华虽然逾期付款，但雅园公司并未追究。双方所签订的商品房买卖合同中明确约定交房时间为2013年5月31日，并应当书面通知买受人，现雅园公司虽抗辩其在2012年10月份后就通过短信群发方式通知包括滕培华在内的购房户收房，但其除了申请证人朱某到庭作证外，未能再提供其他证据证明其履行了通知交房义务，因证人朱某曾是雅园公司的会计，与雅园公司有一定的利害关系，其陈述的通知方式不符合购房合同中约定的书面通知方式，故应当认定雅园公司在2013年5月31日前未书面通知滕培华交房，雅园公司的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。双方在购房合同中虽然约定了违约金的计算标准，但该标准明显超高，且滕培华�提供证据证明其因雅园公司逾期交房所造成的具体损失数额，诉讼中，雅园公司亦要求对违约金进行调整，故一审酌定每日违约金按已付房款的万分之三计算为宜。诉讼中，雅园公司已于2014年11月28日向滕培华邮寄书面收房催告函，要求滕培华尽快收房，滕培华在2014年12月2日收到收房催告函后，应当按要求尽快收房，但滕培华至今未与雅园公司办理收房交接手续。雅园公司逾期交房，应从2013年6月1日起至2014年12月2日止，每日按已付购房款664600元的万分之三计算给付滕培华违约金计109659元（664600元×0.0003×550天）。因双方尚未完成房屋交付义务，滕培华要求雅园公司承担逾期办证违约金及滕培华的其他诉讼请求于法无据，依法不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民�院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、雅园公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付滕培华逾期交房违约金109659元。二、驳回滕培华的其他诉讼请求。案件受理费5686元，滕培华负担3193元，雅园公司负担2493元。
上诉人雅园公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，上诉人在合同规定的交房期限之前就已经通知了被上诉人。1、上诉人是用短信方式向包括被上诉人在内的所有购房户发出了交房短信，只是未按合同约定的书面方式来通知。2、一审中上诉人提供了在合同规定的交房期限之前就已经具备了交房条件的证据，证明当时早就具备交房的条件。3、与被上诉人在同一幢楼里的其他购房户都已经入住或者进入装修。4、整个小区其他购房户没有一户因上诉人延期交房与上诉人发生矛盾或诉至法院。5、朱某虽然是上诉人的会计，但是当时确实是他接待的被上诉人，被上诉人当时要求将房产证办好一起交付，才肯接收房屋。6、后来上诉人向被上诉人发出书面交房通知后，被上诉人仍然未及时来接收房屋。7、真正的原因是被上诉人一直在外地工作，并不急于收房，更不急于用房。直到一审判决书下发之日，被上诉人也没有来接收房屋。8、既然被上诉人诉称上诉人逾期交房，为什么被上诉人起诉时不向上诉人要求交房呢？又为什么在诉讼期间不先去接收房屋呢？二、一审法院未按最高院的相关规定调整违约金数额，判决不公。1、被上诉人卖房共计房款为66万余元，迟交房一年半要求上诉人承担违约金近28万元。如果被上诉人再迟来接收房屋一年半，那么，不是就刚好把房子送被上诉人了吗？2、《合同法》解释二第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。而一审判决只是简单地按照迟延交房天数，就作出了判决，而没有采纳上诉人提出的按总房款计算逾期期间的同期银行利息，或者参照当地相同地段、相同面积的未装修房的一年半的租金来作为被上诉人的实际损失。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人要求上诉人给付延期交房违约金的诉讼请求。
被上诉人滕培华答辩称：一、原审判决认定事�清楚、适用法律正确。1、上诉人辩称在合同规定的交付期限之前已经通过短信形式通知了答辩人，明显与事实不符。答辩人根本没有收到短信，如果上诉人发了短信应当保存，或申请法院调取短信话单，即使时间长了手机没有保存，也可以用软件恢复。案涉合同明确规定交房必须书面通知，而不是群发短信就算通知交房了，如果购房户换了手机号码或没有收到短信，那么算通知交房了吗？事实上，交房时购房户需要准备许多资料，不是凭短信就能说得清楚的，故商品房合同中明确规定交房必须书面通知，上诉人的该辩称显然是苍白无力的。2、上诉人在原审中称早已具备交房条件，事实上，上诉人在向答辩人发出书面交房通知后都不具备交房条件。答辩人收房时发现《商品房面积公正测量证明书》上测量日期竟然是2013年10月，报告日期是2014年12月29日，而合同约定�交付期限是2013年5月31日，并且《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的交付日期是2015年2月10日。按照合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由此可见，上诉人在合同约定的期限内根本不具备基本的交房条件。二、原审法院已经按合同约定调整了违约金数额。案涉合同是上诉人提供的格式合同，双方在平等自愿的基础上签订的。答辩人按合同约定履行给付房款义务，而上诉人却未按合同约定期限交房，应当承担违约责任。事实上，如果上诉人具备交房条件且书面通知答辩人来收房，答辩人超过合同约定限期不收房，同样属于违约，也要承担违约金，双方的权利义务是对等的。三、原审法院判决违约金偏少，没有超出答辩人的实际损失。答辩人按合同约定将664600元房款交给上诉人，而上诉人未按合同约定交付期限（2013年5月31日前）将房屋交给答辩人，明显违约，应当按照合同约定承担违约金。法院判决的违约金仅仅是按万分之三计算，而且违约天数也算少了。答辩人长期在外做生意，所需本金巨大，上诉人逾期19个月之久才将房屋交付给答辩人，所造成的损失远远大于法院判决的损失，原审判决上诉人承担10多万元是微不足道的。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为：上诉人雅园公司与被上诉人滕培�所订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有权利，履行义务。该商品房买卖合同中明确约定“出卖人应当在2013年5月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用”，同时约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。上诉人认为其在2012年10月份就通过短信群发方式通知包括滕培华在内的购房户收房，但其仅就此提供了证人朱某当庭所作证言，未能再提供其他证据加以佐证，证明其已按合同约定履行了通知交房义务，因证人朱某曾是雅园公司的会计，与雅园公司有一定的利害关系，并且其陈述的短信群发方式不符合合同约定的书面通知方式，故应当认定雅园公司在2013年5月31日前未按合同约定书面通知滕培华交房，原审据此认定雅园公司的行为构成违约，依法应当承担违约责任，应予支持。购房合同中虽然约定了违约金的计算标准，考虑到该违约金计算标准明显偏高，且滕培华未提供证据证明其因逾期交房所造成的具体损失数额，一审中雅园公司亦要求对违约金进行调整，故一审法院从均衡保护双方当事人的合法权益出发，酌定违约金按已付房款的日万分之三计算至上诉人书面通知交房之日，已充分考虑了上诉人的合法权益，并无不当之处。
综上，上诉人兴化市雅园房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5686元，由上诉人兴化市雅园房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
�判长高云
审判员 刘春生
审判员 丁万志
二〇一五年五月二十七日
书记员 张 建