浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0802民初6589号原告：张卿明，男，1957年3月16日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋利刚，浙江天口律师事务所律师。原告：朱添香，女，1961年1月10日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被告：殷思途，男，1971年10月2日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。原告张卿明与被告殷思途物权保护纠纷一案，原告于2017年12月18日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法通知朱添香作为原告参加诉讼。本案依法适用简易程序由审判员陈仁根独任审理，公开开庭进行了审理。原告张卿明的委托诉讼代理人蒋利刚、原告朱添香、被告殷思途到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张卿明向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退房屋，将建新路32号第4幢房屋、第7幢北侧10间房屋及该两幢房屋间约700平方米的土地（含地上钢棚等临时建筑物）清空后归还原告；2.判令被告支付厂房使用费96416元（该费用自2016年4月15日起计算至2017年10月31日止，自2017年11月1日起至被告实际将房屋交还给原告止，按65000/年据实计算）；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告立即腾退房屋，将建新路32号第7幢房屋、第4幢楼的5间房屋（从西至东数的第2、3、5间，二楼的第4、6间）及该两幢房屋间约700平方米的土地（含地上钢棚等临时建筑物）清空后归还原告事实和理由：原告张卿明系建新路32号4、7幢房屋的所有权人，该房屋原出租给宝德汽车维修中心使用至2015年止。故原告一直未去关注厂房的使用情况。2016年7月，原告到建新路32号，发现32号4、7幢厂房及门前土地被他人侵占并使用。后经原告多方了解，32号4、7幢房屋及门前土地被被告侵占并使用。原告要求被告立即清空建新路32号4、7幢房屋及门前土地，并将房产归还给原告，但被告均予以拒绝。为此，原告向法院提起诉讼。原告朱添香陈述，案涉房产系原告朱添香委托张晓寅租赁给被告使用，被告已经支付租金10000�，被告之后也未讲过将房产交还给原告也未实际将房屋交还原告。2017年7月21日省高院将张卿明、朱添香的房产、土地进行分割，对于2017年7月21日前的房产、土地使用费用要求享有三分之一的份额。被告殷思途答辩称，被告是2016年4月15日从原告朱添香的儿子张晓寅处承租的建新路32号4幢、7幢厂房及场地，被告与原告朱添香儿子张晓寅签订的租赁合同，租金已支付给张晓寅10000至20000元。但被告仅于2016年4月至2016年11月份使用，2016年12月因法院通知被告搬走，就没有使用了。2017年10月受原告张卿明妻子姚明红的委托帮其浇筑水泥地及搭建钢棚，当时姚明红口头答应钢棚建好后将房屋、场地出租给被告的。被告同意支付合理的房租。原告张卿明围绕诉讼请求提交了2016年4月1日租赁合同、2009年7月5日�赁合同书、执行笔录复印件各一份，证明2016年4月15日被告未征得原告张卿明的同意占用原告建新路32号4幢、7幢厂房及场地至今，原告张卿明与被告之间没有租赁关系的事实。原告朱添香及被告殷思途对2016年4月1日租赁合同真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告朱添香、被告对执行笔录真实性有异议，本院认为原告张卿明提交的执行笔录系复印件，被告对其真实性有异议，原告也未能提交原件进行核对，故对该证据不予确认。原告朱添香对2009年7月5日租赁合同书无异议，被告认为没有见过2009年7月5日租赁合同书，本院结合本院已生效的民事判决书对该证据予以确认。原告朱添香向本院提交了授权委托书、浙江省高级人民法院民事裁定书、民事调解书、协议各一份，证明朱添香授权其儿子张晓寅与被告签订租赁合同及2017�7月21日经浙江省高级人民法院调解朱添香与张卿明对共有的房屋及场地进行分割的事实，原告张卿明、被告对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告殷思途向本院提交手机微信截图一份，证明原告张卿明妻子姚明红于2017年9月委托被告殷思途建造钢棚的事实，原告张卿明、朱添香对该证据内容无异议，原告张卿明认为与本案无关，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：原告张卿明与原告朱添香1983年3月23日登记结婚，婚后生育一子张晓寅，后于2000年10月8日签署离婚协议。双方离婚后对位于衢州市1-7幢房产及土地所有权产生争议，经原告朱添香向本院提起离婚后财产纠纷诉讼，本院于2014年8月20日作出（2013）衢柯民初字第380号民事判决，判决确认原告朱添香对衢州市1-7幢房产及土地享有1/3份额，原告张卿明享有2/3份额。双方均不服提出上诉，衢州市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）浙衢民终字第445号民事判决维持原判。2009年7月5日原告张卿明与衢州市柯城宝德轿车维修中心（筹）签订租赁合同书一份，约定：原告张卿明将位于市经济开发区间房（从西至东数第一楼的第2、3、5间，二楼的第4、6间）及该两幢房门口的约700平方米的土地出租给衢州市柯城宝德轿车维修中心（筹），租赁期限：自2009年8月1日起至2014年7月31日止。2016年4月1日，原告朱添香委托儿子张晓寅将位于衢州市部分房产出租，张晓寅与被告殷思途签订一份租赁合同，约定从2016年4月15日起将位于市经济开发区内原宝德汽修厂的土地及房子出租给被告，租期十年，自2016年4月15日起至2026年4月15日止，2016年4月15日起至2016年12月15日租金为36833元，需在2016年4月15日进场前付清，自2017年1月1日起。2017年1月1日至2017年12月31日年租金为65000元，之后五年内租金每年租金按5%递增，2022年1月1日开始，每年租金按5%-10%递增。被告在签订合同后已向原告朱添香支付租金10000元。原告张卿明发现房产被租赁之后要求被告搬离未果，遂向本院提起诉讼。诉讼中本院依法通知朱添香为原告参加诉讼。另查明，2017年7月21日经浙江省高级人民法院调解，原告张卿明与朱添香达成调解协议：位于衢州市北面的土地使用权（占总面积的三分之二）及其上的1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、7幢北侧房屋所有权为张卿明享有，南面的土地使用权（占总面积的三分之一）及其上的6幢、7幢南侧房屋为朱添香享有，且双方在土地分割线已建造2米高的围墙。本院认为，关于本案的争议焦点�，被告殷思途与原告朱添香儿子张晓寅签订的租赁合同的效力问题。本院认为，其一，被告殷思途与原告朱添香儿子张晓寅签订的租赁合同对原告张卿明是否具有约束力。原告朱添香认可系其委托张晓寅所签订，但原告张卿明并非租赁合同当事人，也未向原告朱添香及张晓寅出具授权，故该合同对原告张卿明不具有约束力。其二，未取得全体共有人同意的租赁合同效力问题。根据本院查明的事实，案涉房产系原告张卿明与原告朱添香按份共有，所占份额分别为2/3、1/3。依照物权法的规定，各共有人应当按照约定管理共有的不动产或者动产，处分共有的不动产或者动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。两原告间对于共有物的管理没有明确约定，原告朱添香仅占1/3份额而擅自与被告签订租赁合同，该处分行为无效。被告殷思途应当返�占有物并支付占有期间的使用费。共有人在对外关系上享有连带债权，负有连带债务，被告殷思途已向共有人之一朱添香支付了10000元，原告张卿明对该部分房屋占有使用费无权再行主张；关于争议焦点二，被告殷思途占用涉案房屋及场地的期限，被告抗辩称其使用的时间为2016年4月起至2016年11月，但原告张卿明及朱添香均否认被告将涉案的房屋、场地交还给两原告，被告也未提交证据证明其已将涉案的房屋。场地交还给两原告，故其应当承担举证不能的法律后果。因两原告于2017年7月21日将共有的房屋及土地使用权进行实物分割，故原告朱添香对分割前的房屋、场地使用费享有权利。故原告张卿明诉请要求被告腾退并交还房屋、支付占有使用费的诉请，其合理部分本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条�第九十六条、第九十七条、第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告殷思途于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告张卿明位于衢州市间房屋（从西至东数的第一楼2、3、5间，二楼的第4、6间）、第7幢北侧房屋及该两幢房屋间的土地（含地上钢棚等临时建筑物，前述第7幢房屋及场地均为原告张卿明、朱添香分割围墙的北侧部分）；二、被告殷思途于判决生效之日起十日内支付原告张卿明、朱添香房屋使用费（从2016年4月15日起至房屋实际腾退之日止，其中2016年4月15日起至2016年12月31日止按36833元计算，自2017年1月1日起至房屋实际腾退之日止按65000元/年据实计算，并扣除被告已支付的10000元；2016年4月15日起至2017年7月20日止的房屋使用费由原告张卿明与原告朱添香分别享有2/3和1/3份额，2017年7月21日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费由原告张卿明享有）；三、驳回原告张卿明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2210元，减半收取1105元，由原告张卿明负担115元（已预缴），被告殷思途负担990元，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  陈仁根二〇一八年一月二十九日书记员  邵 琪