上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2637号
上诉人（原审被告、反诉原告）朴民木制品（上海）有限公司。
法定代表人方林。
委托代理人陈欣，上海政明律师事务所律师。
委托代理人沈春，上海政明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司。
法定代表人马绍钟。
委托代理人张其满，上海福湾律师事务所律师。
委托代理人甄亚辉，上海福湾律师事务所律师。
上诉人朴民木制品（上海）有限公司（以下简称朴民公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朴民公司的委托代理人沈春，被上诉人上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司（以下简称好百年公司）的委托代理人张其满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月27日，好百年公司、朴民公司签订《租赁合同》，约定由朴民公司承租好百年公司位于上海市殷高西路XXX号XXX楼XXX号商铺。租期为2012年9月13日至2013年9月12日，建筑面积216平方米，租金每平方米每月人民币（以下币种均为人民币）70元。在附件一中第四条约定，朴民公司逾期支付租金等费用7天以上，按逾期部分每日0.3%支付违约金。保证金于合同终止期满1年后退还。事后，朴民公司进行装修后进场经营，并支付保证金15，000元。在租期内朴民公司未再支付过租金。2013年1月17日，双方在租金付款通知单上签订协议，由好百年公司免去部分租金，朴民公司同意支付租金及物业管理费共计88，382元，租期改为2012年9月28日至2013年9月27日。同年5月31日，朴民公司出具《承诺书》，承诺于2013年6月8日支付租金88，382元。在该承诺书上朴民公司书写“要求商场把漏水的地方全部弄好”。2013年10月1日，朴民公司搬离商铺。
好百年公司于2013年10月8日向法院起诉，要求朴民公司支付2012年9月28日至2013年9月27日的租金及物业管理费88，382元，并支付违约金（以88，382元为本金，自2012年9月28日至判决书生效日止，按日0.3%计算）。朴民公司提起反诉，要求好百年公司赔偿经济损失198，200元（包括装修费68，000元、员工工资17，600元、家具运费8，700元、家具维修费76，100元、店铺装饰费27，800元），返还保证金15，000元。
原审法院审理中，朴民公司提供商铺装修合同、装修费收条、运费收条、工资收条、家具维修费用清单、装饰费用清单、照片等证据证明其损失。朴民公司称运费是于2012年8月进场时运一次，2012年9月20日运一次、2013年1月26日运一次、2013年10月离场时运一次。家具损坏后，由朴民公司修理，也有找人修理，但不能提供修理费的其他相关证据。经质证，好百年公司称，收条等不具有证明力，照片也不知是在何地拍的，商场内未发生过漏水，故不予认可。
原审法院认为，好百年公司、朴民公司签订的《租赁合同》合法有效，受法律保护，双方理应履行。朴民公司承租好百年公司商铺，应当按约支付租金及相关费用。在合同履行中，双方于2013年1月17日达成协议，好百年公司免除了部分租金，双方对租金进行重新约定，故朴民公司理应按此约定的数额支付。好百年公司现起诉要求朴民公司支付租金88，382元，符合双方约定，法院予以准许。由于双方重新约定了租金数额，故朴民公司未按《承诺书》约定支付租金，应自2013年6月16日起支付违约金。因双方约定违约金过高，考虑到朴民公司已离场，故法院对违约金予以酌情调低。关于朴民公司的反诉请求，朴民公司未按约支付租金，应属违约，故其主张的装修费、员工工资、装饰费均无法律依据，法院不予支持。朴民公司所称漏水情况导致其损失、朴民公司提供的家具修理费、运费损失等均无充分有效证据相印证，故法院也不予采信。关于保证金，双方约定自合同终止1年后退还，现期限未到，故对于该主张也不予准许，朴民公司可在期限界满后另行主张。
原审法院据此判决如下：一、朴民木制品（上海）有限公司于判决生效后十日内支付上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司租金88，382元；二、朴民木制品（上海）有限公司于判决生效后十日内支付上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司违约金（以88，382元为本金，自2013年6月16日起至判决书生效日止，按每日万分之五计算）；三、上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司其余诉讼请求及朴民木制品（上海）有限公司的反诉请求不予支持。
原审法院判决后，朴民公司不服提出上诉称，上诉人装修后进场不久，就发现被上诉人的商铺由于位于商场顶层，结构存在问题，一到下雨天就会出现漏水。被上诉人没有提供合格的房屋，不能保证上诉人正常经营，上诉人有权行使先履行抗辩权拒付租金。系争商铺的质量问题应当通过权威鉴定机构予以确认，原审法院对上诉人提出鉴定未予表态，审理案件事实不清。合同虽约定保证金在合同终止一年后退还，但因合同已终止，该约定明显对上诉人不公平，应当及时予以退还。上诉人已提供证据证明因质量问题造成的损失，请求本院撤销原判，支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人好百年公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审法院组织双方当事人查看现场，上诉人出租的房屋不存在漏水情况。上诉人以生意不好等借口不支付租金，被上诉人考虑到为不影响其他租户，给予上诉人减免了约10万元租金，但上诉人仍不支付，其行为应承担违约责任。按照合同约定，被上诉人同意在2014年9月30日退还上诉人保证金15，000元。
经审理查明，原审法院判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被上诉人作为出租人应当按照约定将房屋交付承租人，并在租赁期间保持房屋符合约定的用途；上诉人作为承租人应当按约定期限支付租金。若被上诉人交付的房屋无法保证适租，上诉人可以要求减少租金或者延长租期。上诉人称房屋有漏水情况影响其正常经营。原审法院经现场勘察，未发现漏水痕迹，故对其要求鉴定的申请未予同意，符合客观事实。上诉人亦未提供有力证据证明房屋不适租，故其拒付租金的理由不成立，其要求被上诉人承担赔偿责任的主张，本院不予采纳。对其上诉请求，本院予以驳回。好百年公司与朴民公司签订的《租赁合同》约定，保证金于合同终止期满1年后退还。现被上诉人同意在2014年9月30日退还上诉人保证金15，000元，与合同约定相符，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1532号民事判决主文第一、二项；
二、变更上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1532号民事判决主文第三项为：上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司于2014年9月30日退还朴民木制品（上海）有限公司保证金15，000元；上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；朴民木制品（上海）有限公司的其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4，141元，由上诉人朴民木制品（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。