上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初59403号
原告：薛雷，男，1969年12月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：徐娟，上海市君悦律师事务所律师。
被告：李莺，女，1972年2月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：张政，上海市申达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋雯，上海市申达律师事务所律师。
原告薛雷诉被告李莺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月22日立案受理后，依法适用普通程序,于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告薛雷及其委托诉讼代理人徐娟，被告李莺及其委托诉讼代理人张政、蒋雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛雷向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年5月21日签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告支付违约金人民币(以下币种同)240万元。事实与理由：2016年5月21日，就原告向被告购买上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，原、被告及中介德佑房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》。当日，原告即向被告支付定金50万元，并约定90日内将定金补足至360万元。2016年7月28日，原告又向被告支付定金50万元。2016年7月29日、2016年8月4日，被告却擅自分两次将原告已付的定金100万元退还至原告账户，并于2016年8月5日向原告发出《解约声明书》，称不再履行上述协议。原告认为双方签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，现因房价上涨，被告趋利而反悔，有违诚信，已构成违约，故原告起诉来院，诉请如前。
被告李莺辩称：就原告诉请1，对于解除《房地产买卖居间协议》无异议，双方于2016年8月9日已就解约事宜协商一致。2016年7月28日，被告通过微信通知原告不再出售系争房屋，2016年8月3日，被告致函原告，重申解约事宜。2016年8月9日，原告回函称即日起解除双方协议，即《房地产买卖居间协议》已于2016年8月9日解除了，双方已有解约合意，无需法院判决解约。就原告诉请2，原告选择主张的是违约责任，非定金罚则。原、被告仅签订了居间协议，约定了若被告不愿出售系争房屋应承担的是定金责任，这是双方的特别约定，应当优先适用。居间协议第8条的违约责任适用的前提是一方未按本协议履行，并且超过15天，此时守约方有权解约，即适用违约责任的前提是解除合同。自2016年7月28日至2016年8月9日之间不满15天，不能要求被告承担如此重的违约责任。另外，原告主张的违约金远远超过了其实际损失，双方并未进入实际签约过程，被告仅收到原告支付的定金50万元，即使被告不愿售房了，原告主张240万元的违约金也过高。被告违约非因房价上涨，房屋并未出售给他人。被告目前居住的房屋有瑕疵，不适合家庭居住，通过改建仍不能改善，被告及父母需搬回系争房屋居住，故被告决定不再出售系争房屋。基于原告的诉请主张的是违约金240万元，非定金罚则，故被告认为应驳回原告的所有诉讼请求。
本院经审理确认如下事实：系争房屋权利人为被告。2016年5月21日，原告(买受方、乙方)、被告(出售方、甲方)以及德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》。居间协议第二条约定，该房地产的转让价格共计1,200万元。第三条中3.1约定，意向金：乙方已实地验看了该房地产(产调信息、户型分布等)，为表示购买诚意，向丙方支付意向金计50万元作为与甲方洽谈之用……3.2约定，定金及保管：如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金，乙方应于甲方签署本协议后90日内自行或通过丙方补足定金至360万元。3.3约定，签订示范文本：甲、乙双方应当在本协议签订后120日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》并办理公证手续(若需)，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期……同时协议第三条中还约定了首期房价款、第二期房价款及尾款的支付时间等。第七条约定，若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还(含由丙方代为保管的定金)。第八条约定，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。上述居间合同签订当日，原告妻子王晓琴账户向被告账户转账支付定金50万元。
2016年7月28日11：34分，被告方向中介工作人员发送微信“房东改主意了，舍不得卖房了”，中介人员回复“开玩笑吧”。之后，中介与原告进行了联系。当日16：59分，原告妻子王晓琴账户再次向被告账户转账50万元。
2016年7月29日、2016年8月4日，被告分别向原告妻子王晓琴账户返还50万元，合计100万元。
2016年7月29日下午，原告妻子与被告发生微信往来，原告妻子称“……结果你突然反悔不卖房子了……希望你再考虑一下，虽然我不知道你是基于什么样的原因突然有不卖房子的想法……”。
2016年8月4日，被告向原告寄送《解约声明书》，提出解除双方之间的房屋买卖合同关系，被告愿意双倍返还定金。
2016年8月10日，原告向被告寄送落款日期为2016年8月9日的《解约通知》，并于次日送达被告。该通知称，被告未经原告同意，于2016年7月29日、2016年8月4日分两次将定金退还至原告账户，故原告表示即日起解除双方及中介方签订的《房地产买卖居间协议》，并追究被告的法律责任。
2016年8月24日，被告方向中介人员发送微信“明白，我理解的，但是我们7月28日中午微信通知了您这里说清房东不卖房了以后，当天下午下家就又打了50万过来，是怎么回事情啊？”“是你告诉了下家房东不卖房了，下家就急了，也不事先通知我们，就自行打款过来了，还一下子打了50万？应该是你教他们的吧？”中介人员回复“是的，前辈教我的，房东肯定是没钱用了，所以才…得赶紧给人家钱。”。
审理中，原告称，从未与被告协商一致解除合同，系房价上涨导致被告违约，目前系争房屋价格约1,600万元。被告的行为属于预期根本性违约。当初中介工作人员只是说被告有反悔迹象，并非称被告明确不出售了，故让原告赶紧按居间协议支付定金。
被告称，只认可定金50万元，另50万元是原告在被告明确告知不再出售系争房屋的情况下支付的。若原告的诉请成立，则请求对于违约金数额予以调整。
以上事实，有《上海市房地产登记簿》、《房地产买卖居间协议》、招商银行户口历史交易明细表、《解约声明书》及快递凭证、《解约通知》及快递凭证、公证书以及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告在《房地产买卖居间协议》中达成的房屋买卖合同关系系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应遵照履行。本案中，被告签约后反悔表示不再出售房屋，已构成根本性违约，原告要求解除涉案房屋买卖合同，本院予以支持。就本案争议的定金数额问题。涉案买卖协议含有定金条款，定金合同属于实践性合同，以当事人实际交付定金为生效要件，而定金的支付应包括付款方的支付行为和收款方的接收行为。被告方于2016年7月28日即明确告知中介工作人员不再出售系争房屋，中介将该意思表示告知原告后，原告马上于当日向被告转账支付50万元，次日被告又将50万元退回。从合同履行情况来看，不能认定原、被告就该笔50万元定金支付达成合意，该款项不宜认定为定金性质。涉案买卖合同既约定定金，又约定了违约金，原告选择适用违约金条款，符合法律规定。庭审中，被告认为违约金标准过高，请求法院予以调整，本院综合考虑原告的实际损失、被告过错程度及合同实际履行情况等因素，酌情确定违约金数额为75万元。合同第八条涉及的“违约方逾期不履行超过15日”的约定，系针对违约方逾期履行的宽限期限，本案被告在宽限期限届满前已明确表示不再履行合同，原告基于上述条款主张解除合同并追究被告违约责任，具有事实和合同依据。被告认为基于该条款的约定，只有被告逾期履行超过15日，原告才有权解除合同并主张违约责任的意见，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告薛雷与被告李莺就上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号房屋建立的房屋买卖合同关系；
二、被告李莺于本判决生效之日起十日内支付原告薛雷违约金75万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26,000元、保全费5,000元，合计31,000元，由原告薛雷负担15,430元、被告李莺负担15,570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
人民陪审员 顾台龙
人民陪审员 顾建民
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 卞贵龙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
二、《中华人民共和国担保法》
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。