重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0101民初2337号
原告谭舟，男，土家族，1989年1月8日生，住重庆市石柱县西沱镇纵二路，现居住重庆市万州区北山大道。
委托代理人付美春，重庆宁静律师事务所律师。
被告重庆市亿远房地产开发有限公司，住重庆市万州区北山路。
法定代表人李万林，男，汉族，1977年10月13日生，住重庆市万州区石柱。
委托代理人骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。
原告谭舟诉被告重庆市亿远房地产开发有限公司（以下简称亿远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月22日受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院于2016年3月17日裁定驳回其管辖权异议。被告不服提出上诉，重庆市第二中级人民法院于2016年5月11日裁定维持原裁定。本案依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告谭舟的委托代理人付美春，被告亿远公司的委托代理人骆世和均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭舟诉称，2013年3月2日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的重庆市万州区北山大道339号附2号1006室房屋，面积92.33㎡，成交价款540000元。被告应于2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。原告按约定支付了购房款，被告未按约定向原告交付符合验收标准的房屋，直至2015年4月2日才取得建设工程竣工验收备案登记证。2014年6月25日被告通知原告接房，原告于2014年7月11日接房。法定办证期间为90日，被告应为原告办理房地产权证，被告在2015年11月18日才办理已构成违约，应承担违约责任。双方约定逾期交房、逾期办理房地产权证的违约金为以房款总额按日万分之一计算，被告违约414天，应支付违约金22356元（540000元×414天×1/000）。诉讼请求：一、判决被告支付延迟交房及延迟办证违约金22356元；二、本案的诉讼费由被告承担。
被告亿远公司辩称，一、原、被告签订《商品房买卖合同》属实，原告已支付购房款，被告在2014年6月30日前已通知原告接房。该商品房于2014年5月30日通过建设工程竣工验收合格，于2015年4月2日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，于2015年8月31日经重庆市万州区房地产管理局取得房屋初始登记受理通知书，已交付商品房及取得房屋登记受理单。
二、双方签订的商品房买卖合同及合同补充协议合法有效，对双方具有约束力。对商品房交付的条件进行了约定，即商品房已取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但对违约或者不符合约定条件时，未约定违约责任；该合同第九条是对交房逾期的违约责任约定，而不是交付商品房不符合约定条件的违约责任。对被告未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》或者出示证明文件不齐全时，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任才由被告承担；若原告接房，是对合同约定交房条件的变更，即原告同意接受经竣工验收合格的房屋，而不是通过竣工验收备案登记的房屋交付，可视为原告对其权利的放弃，不产生逾期交房的客观事实及逾期交房责任，无权再行主张该权利。
三、假定原告主张逾期交房违约成立，未造成原告的实际经济损失，合同约定违约金标准过高，请求调减违约金。房屋交付是指占有及使用的交付，实现居住目的。对未取得建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付，原告接房后已实现居住目的，被告交付的房屋亦通过竣工验收合格，符合法律关于建设工程经竣工验收合格后可交付使用的规定；对需竣工验收备案登记只是重庆市地方规章的规定，未取得备案登记证，不因此对原告造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金是损失补偿性，同时有限地兼具惩罚性。故，本案原告无实际损失并已接房，应依法调减违约金。
四、2015年4月2日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，根据合同约定被告应于2015年6月3日前取得取得房屋初始登记受理通知书，并分户取得房屋登记受理单。被告在2015年8月31日才取得重庆市万州区房地产管理局的房屋初始登记受理通知书，原告未按约定期间申请办理产权分户登记并提交办理房地产权登记的相关资料，应自行承担逾期办理房地产权登记的责任。即使该逾期违约事实成立，但期间仅限于2015年6月3日至2015年8月31日，逾期办证对原告不产生实际损失，该合同约定违约金标准过高，请求调减违约金。
综上所述，对原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求应予驳回；对逾期办证违约金请求依法调减。
经审理查明，2013年3月2日，原告谭舟（乙方）与被告亿远公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“甲方将坐落于重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）2号1006室房屋（建筑面积92.33平方米）预售给乙方，总成交金额540000元，付款方式首付加按揭贷款支付。交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做到办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方的原因，未能按期交付的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。甲方逾期交房的违约责任，除甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。办理房屋产权登记约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”原告已按约定支付购房款540000元。2014年6月25日书面通知原告接房，原告于2014年7月11日与被告对诉争房屋进行交接，并装修居住。
2014年5月31日，财富中心2号楼工程验收合格，2015年4月2日，被告取得重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）财富中心1、2号楼、财富中心（商业）调整及地下超市、车库的《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。2015年8月31日，被告取得重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）财富中心1、2号楼房屋产权初始登记业务受理通知书。2015年11月18日，重庆市万州区房地产管理局受理原告所购房屋的分户登记业务受理通知书，已办理房地产权登记。
以上事实，有原告提供的商品房预售合同、购房发票、物业管理合同、购房综合情况表、分户产权登记业务受理通知书及被告提供的建设工程竣工验收意见书、接房通知、建设工程竣工验收备案登记、房屋产权初始登记业务受理通知书、业主领用交接表等书证证明，经质证，双方对对方提供的书证无异议，本院予以认定。
双方争议的焦点是被告是否构成逾期交房、逾期办理房屋产权登记及违约金的调整问题，结合双方当事人的举证、质证及当庭陈述意见，本院作如下综合评析：
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定在2014年6月30日前将原告所购商品房交付原告。2014年被告通知原告接房后，原告未拒绝，双方于2014年7月11日交接房屋钥匙，原告占有使用房屋，但此时被告交房不符合双方约定的条件，不发生商品房交接效力，被告应承担违约责任。2015年4月2日，被告取得建设工程竣工验收备案登记证，已符合约定交付条件，确认双方于2015年4月2日交接商品房。双方明确约定“逾期交付房屋超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”，被告违约应支付逾期交房违约金，其支付期限应从2014年7月1日起至2015年4月2日止；被告关于原告提前接受房屋即是改变合同约定的交房条件并自动放弃追究违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
双方已明确约定向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的期间，原告诉请办理房地产权证的期间为90日是其对权利的主张，不违反法律规定，本院予以采纳；从符合交房条件之次日起延后90日，被告应在2015年6月30日前为原告所购房屋取得分户登记业务受理通知书，逾期应承担违约责任。被告抗辩原告提交办证资料迟延问题，因双方约定办证期限届满时，被告预售的房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，不能办理分户产权登记，在取得建设工程竣工验收备案登记证后，被告未提供证据证明已通知原告提交办证资料且原告未按规定期限提交，被告未合理履行通知义务；即使原告提交办证资料迟延，亦不能认定属于原告的责任导致未按期办理房屋产权登记。双方约定“因甲方的责任未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”，被告在2015年11月18日才取得涉案房屋分户登记业务受理通知书，被告逾期办理房屋产权登记，应承担违约责任；原告主张办理产权登记期间90日，被告应从2015年7月1日起至2015年11月18日支付违约金；被告抗辩只在取得建设工程初始登记的时间范围内承担违约责任的理由不成立，本院不予采纳。
被告以约定违约金过高为由请求调低。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人约定买卖标的物的性质为一般商品住房，多数购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。被告实际占有使用房屋，不再需要租房居住并支付租金，租金损失已得到弥补，原告未举证明逾期办理产权登记的具体损失，被告亿远公司抗辩应以违约给原告造成的实际损失为基础，调减合同违约金给付金额于法有据，本院予以采纳。根据本案具体情况，兼顾合同履行情况及被告亿远公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情调整合同约定违约金的支付标准，对逾期交房违约金调整为按原告已付购房款日万分之零点四；对逾期办理房地产权登记违约金调整为按原告已付购房款日万分之零点三。被告应从2014年7月1日起至2015年4月2日止支付逾期交房违约金，从2015年7月1日起至2015年11月18日止支付逾期办理房地产权登记违约金。虽然原告是要求被告就此二项诉讼请求共支付414天的违约金，但已明确违约时间计算的起止点，属于计算方式不同，应按实际违约天数计算，被告应支付原告逾期交房违约金5961.60元（540000元×0.4/000×276天）、支付逾期办理房地产权登记违约金2284.20元（540000元×0.3/000×141天），合计8245.80元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、由被告重庆市亿远房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告谭舟逾期交房及逾期办理房地产权登记违约金8245.80元。
二、驳回原告谭舟在本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费359元，减半收取180元，由被告重庆市亿远房地产开发有限公司负担；原告已预交，被告迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审判员 程地华
二〇一六年七月二十六日
书记员 张 燕