广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第470号
上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司。
法定代表人：罗永强。
委托代理人：程祥煌、麦嘉文。
被上诉人（原审原告）：田先福。
委托代理人：龚雪莹。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东x号xx花园2栋801房。
2009年8月31日，田先福（乙方）与致岭公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定田先福向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为632000元，乙方以按揭贷款方式付款，甲方应当在2010年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。
合同附件七为本合同补充协议，协议第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。
合同签订后，田先福按约定向致岭公司支付了全部购房款，致岭公司亦于2010年12月30日将涉案房屋交付给田先福使用。
2013年11月20日，田先福向致岭公司提交办证所需的契税完税证等相关资料。2014年2月17日，涉案房屋所在项目办理了确权手续（大确权），所有权人为致岭公司。2014年3月12日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请。2014年4月28日，涉案房屋登记至田先福名下。2014年4月29日，田先福取得涉案房屋的房地产权属证书。
田先福于2014年8月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、致岭公司支付逾期办理及交付房产证的违约金288508元（违约金自2011年10月29日起计至2014年4月29日止）；2、致岭公司承担诉讼费。致岭公司原审答辩称：1、致岭公司在本案中无过错，无责任，且田先福的诉讼请求证据不足。本案逾期办证的原因是由于承建商广西建工集团第三建筑工程有限公司为索要高价，以拒绝竣工验收为手段要挟致岭公司。由于该公司拒不履行竣工验收义务，最终导致涉案楼盘不能按时办理大确权手续，进而影响涉案房屋的办证进程，并非致岭公司原因造成逾期办证。因此，致岭公司在礼仪上对造成逾期办证后果向业主表示歉意，但依照相关法律规定，致岭公司不应承担逾期办证的违约责任。2、田先福存在逾期提交办证资料的情形。3、致岭公司受田先福委托办理房地产权证，该委托是无偿的，且致岭公司在履行合同过程中无重大过错，根据法律规定，致岭公司无须承担责任。4、田先福关于违约金的主张已超过诉讼时效的规定，依法不应得到支持。
原审法院认为：田先福与致岭公司签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，田先福已按约定履行支付购房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为田先福办妥产权登记，并将以田先福为产权人的房地产权证交付田先福。涉案房屋已于2010年12月30日交付田先福使用，但致岭公司未在约定期限内为田先福办妥产权登记，构成违约，应自逾期之日起每天按房价款0.05%的标准向田先福支付逾期办证违约金至田先福取得房地产权属证书之日（2014年4月29日）止。
经计算，自房屋交付之日（2010年12月30日）起第210个工作日为2011年11月4日，故逾期办证违约金应从2011年11月5日起计算。但2011年11月5日距田先福提起本案诉讼之日（2014年8月25日）已超过两年的诉讼时效期间，而田先福所提交的证据又无法证明存在时效中断或中止情形，故违约金起算日应为田先福提起本案诉讼之日向前倒推两年，即2012年8月26日。对致岭公司关于诉讼时效抗辩的有理部分，予以采纳。经计算，致岭公司应向田先福支付2012年8月26日起至2014年4月29日止的逾期办证违约金193392元（632000元×0.05%×612天）。对田先福主张未超出193392元的部分，予以支持，对超出部分，不予支持。
致岭公司辩称造成逾期办证的责任在于施工方广西建工集团第三建筑工程有限公司。原审法院认为，本案所审理的是田先福与致岭公司之间的房屋买卖合同关系，致岭公司与施工方之间属于另一法律关系。根据合同相对性原则，田先福有权根据《商品房预售合同》的约定向致岭公司主张权利。至于致岭公司与施工方之间的纠纷，应另行通过合法途径解决，不属于本案审理范围。其次，即使田先福于2013年11月20日才向致岭公司提交办证所需资料，但涉案房屋所在楼盘于2014年2月17日才确权登记至致岭公司名下，已超出双方约定的办证期限；田先福提交办证资料时，涉案房屋尚不具备办证条件。因此，本案田先福提交办证资料的时间并不对办证期限造成影响。且田先福所选择的付款方式为按揭付款，《商品房预售合同》附件七第19条关于致岭公司有权顺延办证时间的约定，并不包括按揭付款的业主在内，致岭公司亦不能以此作为顺延办证时间的理由。另外，根据《商品房预售合同》约定，致岭公司迟延办证的，应向田先福支付逾期办证违约金，致岭公司以其为田先福办证属无偿委托合同关系，且致岭公司没有过错为由抗辩无须承担逾期办证违约责任无理，亦不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，于2014年11月24日作出判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起15日内，向田先福支付迟延办证违约金193392元；二、驳回田先福的其他诉讼请求。案件受理费2814元，由田先福负担928元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担1886元。
判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书的制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决致岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。三、致岭公司原审陈述了五条答辩意见，原审判决没有全部罗列，没有阐述不予采纳的法律依据，损害致岭公司权益。四、原审法院在买受人未交齐房款、税费、住房维修基金的前提下判决致岭公司支付逾期办证违约金错误。买受人交清购房发票、完税发票、住房维修基金发票的前提下才能办理房产证，买受人迟延提交资料的，致岭公司应予免责。五、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，致岭公司在合理期限内将办证资料交到房管部门，就不再承担逾期办证的违约责任。六、田先福无证据证明其损失，致岭公司即使承担违约金也只能按0.01%计算。请求判令：1、改判驳回田先福的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。
被上诉人田先福答辩称：请求驳回致岭公司的全部上诉请求。致岭公司主张的事实和理由与客观事实不符。致岭公司没有证据证明田先福在办证义务问题上存在过错，其要求田先福承担过错责任没有事实和法律依据。致岭公司主张房屋已经交付就无损失是不成立的，田先福购买房屋应享有的是物权，并不单单是使用权，由于致岭公司迟延办证导致田先福的处分权与收益权无法实现。田先福一直都有向致岭公司主张过办证，存在诉讼时效中断的情况，有相关报道，但因时间久远无法提供相关证据。致岭公司无证据证明其通知买受人提交办证资料。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审审理期间，致岭公司提交了广东省高级人民法院（2014）粤高法审监民提字第58号民事裁定书复印件，拟证明工程款纠纷责任不在致岭公司。田先福对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
本院认为：关于致岭公司应否承担逾期办证违约责任的问题。《商品房预售合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给田先福，否则应承担逾期办证的违约责任，致岭公司未依约履行，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。致岭公司关于其无过错、田先福无证据证明存在损失、致岭公司是受田先福委托无偿办证故应予免责的主张，均缺乏合同依据，本院不予采纳。关于致岭公司与施工方之间的纠纷，与本案房屋买卖合同关系属不同法律关系，不能免除致岭公司应向买受人承担的违约责任，原审法院对此认定正确，本院予以认可。
关于逾期办证违约金计算起止时间的问题。原审法院关于诉讼时效以及应以2012年8月26日为逾期办证违约金的起算日期的认定并无不当，本院予以认可。致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理大确权之后才能为买受人办理房产证，故原审法院认定在大确权手续办妥之前，田先福是否提交办证资料对办证期限无影响正确。田先福于2013年11月20日向致岭公司提交完税凭证等资料，如致岭公司认为田先福未交齐办证资料应及时通知田先福补齐相关资料，但致岭公司未举证证明田先福尚欠有关办证资料并通知田先福补交，故致岭公司关于田先福未交齐房款发票等办证资料而无权主张逾期办证违约金的主张缺乏合同依据，本院不予支持。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。
合同明确约定逾期办证违约金的标准是0.05%，致岭公司主张该标准过高要求调整至0.01%无充分依据，本院不予支持。
致岭公司二审期间提交的证据不能证明其上诉主张，本院不予采纳。
综上所述，致岭公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3772元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 谢 淳