山东省淄博高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第91号
原告：刘锦，女，1968年10月9日生，汉族。
委托代理人：吕言言，北京京创律师事务所律师。
被告：淄博阿波罗置业有限公司。
法定代表人：陈凌，董事长。
委托代理人：刘学良，男，1981年12月3日生，汉族。
委托代理人：马乃柱，山东普正律师事务所律师。
原告刘锦诉被告淄博阿波罗置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2013年12月27日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘锦及其委托代理人吕言言，被告淄博阿波罗置业有限公司的委托代理人刘学良、马乃柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘锦诉称，2008年4月6日，原告就购买位于淄博高新区鲁泰大道以北、世纪路以西淄博阿波罗S0HU011301号房屋，并与被告签订了《商品房买卖合同》，约定总价款为194250元，该款项原告已在合同签署日一次性支付。根据原、被告签订的购房合同第八条、第九条之规定，被告应于2009年10月31日前交房，若被告逾期，原告有权要求被告按累计延迟交房日期乘以万分之三支付违约金，但经原告多次催促，截至今日，被告未履行交房义务，并对原告提出的支付违约金要求不予配合，给原告造成很大损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令被告按照合同约定支付原告违约金88286.63元，本案的诉讼费由被告承担。
被告淄博阿波罗置业有限公司辩称，涉案项目系高新区政府的重点烂尾项目，2010年2月8日在高新区管委会的主持下我公司收购了该项目，并按照政府的一系列要求进行了项目的规划变更，截止2011年10月规划变更手续才齐备，该项目的竣工按照政府的要求势必会迟延；双方约定的违约金过高，依法不能超过实际损失的30%，且原告的主张已超过诉讼时效。
经审理查明，2008年4月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于淄博高新区鲁泰大道以北�世纪路以西淄博阿波罗S0H01单元011301号商业房一套，总价款为194250元，被告应当于2009年10月31日之前向原告交付涉案房产。合同第八条约定，“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门的原因造成工程施工、验收延误的。”该合同第九条约定，如被告逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付购房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告如约缴纳了全部购房款，但涉案房屋至今尚不具备法定的交付条件，被告亦未履行交房义务，为此，原告诉至本院，请求依法判令被告按照合同约定支付原告违约金88286.63元，本案的诉讼费�被告承担。庭审时，原告明确诉讼请求为：请求依法判令被告按照合同约定支付原告自2009年11月1日至2013年12月26日止的违约金88286.63元（按购房款194250元乘以万分之三，即每天58.275元，从2009年11月1日计算至2013年12月26日，共计1515天计算），以及2013年12月27日至被告实际交房之日止的违约金，本案的诉讼费由被告承担。
诉讼中，被告主张双方约定的逾期交房违约金过高，遂请求参照同地段同类房屋的租金标准作为认定实际损失的依据，向本院提出鉴定申请，本院依法予以准许；2014年11月4日，山东正信资产评估有限公司以接受委托后多次与被告沟通，被告未提供评估所需材料，且不配合勘查现场致评估工作无法进行为由退回鉴定。
庭审中，原告提供房屋买卖合同一份，用以证明被告应依约支付违约金；被告质证后表示，该合同证明原告向被告主张交房的时间应为2009�10月31日，该主张未在法定的期限内提出，已超出了诉讼时效。被告提供关于通乾拉菲项目房屋延期交房的情况说明一份，用以证明该项目系高新区重点烂尾项目，按照高新区管委会的要求进行了项目整体的规划变更，所以项目的交房势必延后；原告质证后认为，该文件不符合证据形式。被告提供股权转让合同、股权转让协议、股东会决议、协议书、工商信息查询各一份，用以综合证明阿波罗公司股东变更情况，于2011年7月26日才完成股东的变更，并开展了阿波罗公司的相关正常建设工作；原告质证后认为与本案无关。被告提供与政府的《投资协议》及政府部分审批表，证明阿波罗公司股东是在政府的要求下接手了该烂尾楼并承担起了投资建设任务，并承诺按政府的要求于2014年6月底全部完成项目的建设并进行交房；原告质证后认为，被告对规划变更作出的申请不属�政府的行政行为导致的工期拖延。被告提供《淄博阿波罗置业有限公司关于通乾拉菲项目规划调整情况的报告》一份，用以证明2011年9月政府批准了项目的整体规划，相关的手续2012年初才最终完成，涉案楼座的建设交房工作也相应的延后；原告质证后认为，不属于协议约定的免责事由。被告提供冠都新城变更为通乾拉菲项目的政府批文一份，用以证明通乾拉菲名称变更情况；原告质证后认为不属于违约责任免责事由。
本院认为，首先，根据相关法律规定，商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人可据合同约定请求出卖人交付房屋，买受人的此债权请求权应当适用诉讼时效的规定，但房屋尚不具备法定的交付条件的，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。本案中，涉案房产至今不具备法定的交付条件，故被告认为原告请求逾期交房违约金已超过诉讼时效的主张，本院依法不予支持。
其次，被告提供的《投资协议书》、《淄博阿波罗置业有限公司关于通乾拉菲项目规划调整情况的报告》及审批表是被告对项目投资、规划变更的主动申请，不能证明被告所称的是在政府的要求下接手了涉案工程并承担起了投资建设任务，即不属于合同第八条约定的“因政府部门的原因造成工程施工、验收延误”可据实延期的情况，因此，对被告认为系政府原因造成涉案工程施工延误的主张，本院依法不予支持。
最后，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条的相关规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。结合本案，被告主张双方约定按已交购房款日万分之三支付违约金的标准过高，依照“谁主张，谁举证”的举证原则，本院认为应由主张调整违约金的被告承担违约金过高的举证责任。由于被告在申请同地段同类房屋的租金鉴定后不予配合，致鉴定部门退回鉴定。同时，在双方未就计算损失的方法进行约定、原告亦未就被告逾期交房给其造成实际损失提供任何证据的情况下，本院认为应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算实际损失为宜。经本院计算，自2009年11月1日至2013年12月26日原告的利息损失为51776.26元（详见利息损失计算明细表），按违约金不超过造成的损失30%的调整标准，即被告应支付原告2009年11月1日至2013年12月26日的违约金67309.1元（即利息损失51776.26元的1.3倍）。对原告多主张的部分，本院依法不予支持。另外，原告请求被告支付自2013年12月27日至实际交房之日止的违约金，符合法律规定，本院依法予以支持，但亦应以不超过利息损失的30%为标准。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告淄博阿波罗置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘锦逾期交房违约金67309.1元（自2009年11月1日至2013年12月26日止）。
二、被告淄博阿波罗置业有限公司支付原告刘锦自2013年12月27日至实际交房之日止的逾期交房违约金（以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准）。
三、驳回原告刘锦其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案�受理费2007元，由被告淄博阿波罗置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 李鸿飞
审 判 员 白丽娜
人民陪审员 刘海宝
二〇一四年十二月二日
书 记 员 王梦洋
利息损失计算明细表
1、2009年11月1日-2010年10月19日（共计352天）
银行三至五年期贷款利率为5.76%，按本金194250元，计算为194250×5.76%÷360×352=10940.16元
2、2010年10月20日-2010年12月25日（共计66天）
银行三至五年期贷款利率为5.96%，按本金194250元，计算为194250×5.96%÷360×66=2122.5元
3、2010年12月26日-2011年2月8日（共计44天）
银行三至五年期贷款利率为6.22%，按本金194250元，计算为194250×6.22%÷360×44=1476.7元
4、2011年2月9日-2011年4月5日（共计55天）
银行三至五年�贷款利率为6.45%，按本金194250元，计算为194250×6.45%÷360×55=1914.2元
5、2011年4月6日-2011年7月6日（共计91天）
银行三至五年期贷款利率为6.65%，按本金194250元，计算为194250×6.65%÷360×91=3265.3元
6、2011年7月7日-2012年6月7日（共计336天）
银行三至五年期贷款利率为6.90%，按本金194250元，计算为194250×6.90%÷360×336=12509.7元
7、2012年6月8日-2012年7月5日（共计27天）
银行三至五年期贷款利率为6.65%，按本金194250元，计算为194250×6.65%÷360×27=968.8元
8、2012年7月6日-2013年12月26日（共计538天）
银行三至五年期贷款利率为6.40%，按本金194250元，计算为194250×6.40%÷360×538=18578.9元
以上共计51776.26元。