文书内容安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）亳民一初字第00010号原告：安徽省阜阳商厦股份有限公司。法定代表人：闻玉华，该公司董事长。委托代理人：高凤立，安徽众豪律师事务所律师。委托代理人：余军，男，1967年10月24日出生，汉族，该公司财务经理，住阜阳市颍州区。被告：亳州市佳地房地产开发有限责任公司。法定代表人：祁明礼，该公司董事长。委托代理人：李袆，安徽明泉律师事务所律师。原告安徽省阜阳商厦股份有限公司（以下简称阜阳商厦）与被告亳州市佳地房地产开发有限责任公司（以下简称佳地公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告阜阳商厦的委托代理人高凤立、余军，被告佳地公司的法定代表人祁明礼及其委托代理人李袆，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阜阳商厦诉称，2007年7月27日，原告与被告订立了一份“租赁合同”，该合同主要内容为：(1)被告将位于亳州市谯城区希夷大道D号共约17681.6平方米的商用楼租给原告经营使用，租期12年，自2007年9月16日至2019年9月15日；(2)房屋租金为前三年免租金，第4年至第8年每年150万元；第9年至12年每年200万元；(3)租赁房产被告应分别于同年8月6日和16日交付原告；(4)被告保证原告对租赁房产、设备、设施等的正常使用而不受外来干扰；保证对上述租赁物的维修、保养而能够安全正常使用，保证在合同有效期限内如将租赁物所有权转让或抵押给第三方应提前3个月通知原告；保证被告与第三方发生的经济纠纷及产权纠纷与原告无关，而由此造成的经济损失应向原告赔偿；(5)原告保证按本合同的约定使用租赁物，足额如期支付租金，保证爱护并正常使用房产、设备及设施等，同意帮助被告在被告提供资产抵押的前提下向银行融资；(6)被告在违反其保证或责任及违反本合同其他相应规定致使原告不能正常营业或使合同权益受到实质损害的情形下，原告有权提前终止本合同；(7)本合同订立后原告向被告支付履约定金100万元；上述合同同时还约定了税收和费用的负担、保险、违约责任等条款，随后双方还签订了“补充协议”等，同时明确相应附件及补充协议均为主合同组成部分，具有同等法律效力。作为亳州市政府招商引资的本案合同项目，原告在合同成立后即积极全面适当履行上述合同约定的相应义务。为此在亳州注册新设全资子公司亳州翔隆商贸有限公司，经营场所命名为阜阳商厦亳州购物中心，派驻管理人员并招聘大部分营业员。由于被告资金困难，原告向被告预付了部分租金，出借了部分资金及代还代付了部分欠款，垫付电路改造费用等等。然而，从购物中心迟至2007年11月18日正式开业至今，原告对合同项下的租赁物房产、设备、设施等等从未能正常使用:被告应保证的商场中央空调不能正常使用，配电设施损坏后无人修复；自2008年元月18日起数十人围堵商场办公区并进行封闭，为此经报告亳州市委、市政府，后由公安出面才得以暂时平息。同时，由于被告隐瞒租赁物被抵押的事实以及商场被分割出售的事实，从而引发相应诉讼，进而通过法院执行，造成租赁物所有权转移他人，如此等等，致使原告与亳州公司疲于应付，造成重大的直接经济损失及企业商誉损失。而对于上列相关事实，原告己通过致函等多种方式向被告通报并抄报相关部门，但被告至今未采取任何有效补救措施解决这些问题，从而直接导致原告及亳州公司实质利益遭受严重损失，且己直接危及租赁合同的履行。综上事实和理由，原告认为，被告己严重违反了我国法律规定的诚实信用的基本原则，未能履行与原告所订立的“租赁合同”中明确的基本保证义务，且己造成合同无法继续履行，致使实质损害了原告合法权益。据此特具状起诉，请求：1、依法确认原、被之间“租赁合同”为有效，并判令依法解除。2、依法判令被告向原告赔偿因合同解除而应承担的各项损失为：(1)预付租金383万元；(2)经营场所装修装饰损失265，564元；(3)其他损失199，051.15元。3、依法判令被告向原告双倍返还定金200万元。被告佳地公司未提供答辩状，庭审中口头辩称，1、原、被告所签订的房屋租赁合同事实上已解除，且双方办理了交接手续，故不需法院处理。2、在合同的解除原因上，被告无任何过错，不应承担责任。3、原告要求双倍返还定金无事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。原告阜阳商厦为证明自己的主张，提供了下列证据：第一组证据：租赁合同、租赁合同补充协议。证明原、被告之间的租赁合同关系，明确规定了双方的义务和合同解除的条件，约定了定金条款，补充协议约定了由承租方垫付电路改造款等内容，约定了保证责任。第二组证据：合同定金支付凭证（计2页、金额100万元）。证明该定金100万元已支付给被告。第三组证据：预付租金凭证（计12页、金额65＋90＋112＋36＋30＋50＝383万元）。证明原告分六笔通过银行打给被告租金共计383万元。第四组证据：冷柜发票（计3页、金额20万元）。证明被告给原告造成的损失。第五组证据：装修发票（计4页、金额56139＋1000＋7225＋1200＝65564元）。证明被告给原告造成的损失。第六组证据：垫付各项费用的凭证〔计13页、金额2500＋9337.06＋34829.93（无签字）＋34830.13（无签字）＋13902.45（无签字）＋17079.61（无签字）＋4986.75（无签字）＋6432（无签字）＋22879.72（无签字？）＋18379.8（无签字？）＋21396.6（无签字？）＋12479.1（无签字？）＝199051.15元〕。证明被告请求原告垫付的各项费用，共计199051.15元。第七组证据：盖盛祥超市的通知函1页。证明盖盛祥超市有限责任公司通过亳州中院拍卖取得被告商场一层，而向原告发出的函，且已办理了房地权证。第八组证据：盖盛祥超市的产权证书。证明合同约定的租赁物已发生产权转移。第九组证据：亳州中院公告、亳州中院通知、亳州中院（2008）亳执字第42－3号裁定书。证明租赁物产权已转移，被告违反合同，造成原告无法使用租赁物，合同无法履行。被告的质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但合同第4条第2项也是与本案有关的，阜阳商厦的装饰装修应由阜阳商厦支付。合同第6.4、6.6、6.7条，被告方并未违反上述三项条款。条款第7.2条双方也未违反。但原告未履行第7.4条条款、附件条款第七项，在2007年7月27日签合同，原告对于被告房产抵押的事实是明知的。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第三组证据的真实性无异议，但与本案无关联性，不是违约产生的赔偿关系。对第四组证据，与本案无关联。对第五组证据，与本案无关联，发票不能独立证明本案租赁的关系。对第六组证据，疏通管道费2500元是事实，无异议；对其它电费，是原告单方制作的表，不符合证据的要件，不能证明是被告方拖欠原告的。对第七、八、九组证据，无异议，是事实；但该抵付的面积是3242.2平方米，抵付的金额是1368万元；这是被告产生资金链断裂，所产生的后果。被告佳地公司为证明自己的主张，提供了下列证据：第一组证据：营业执照副本。证明原告身份的情况。第二组证据：租赁合同以及补充协议各一份、房地权亳字第××号房地权证复印件一本。证明原告与被告2007年7月27日签订租赁合同以及2007年12月17日签订补充协议的事实，以及2006年7月17日亳州市房地产交易中心复制三份房地权亳字第××号房地权证给被告，被告提供给原告作为合同附件的事实。第三组证据：融资贷款协调函、承诺书、最高额抵押合同、抵押物清单、收条各一份。证明原、被告双方签订租赁合同后，按照合同约定，被告向原告发函要求办理融资事宜，并出具了承诺书，经过协调，在2007年10月16日与中国银行股份有限公司阜阳分行签订《最高额抵押合同》的事实；期间，被告将房屋他项权证办理好交付给了原告。第四组证据：安徽省亳州市金铎公证处（2008）皖亳金公证字第874号、第875号公证书二份、手机一部。证明2008年8月29日，被告法人代表祁明礼打电话给中国银行股份有限公司阜阳分行业务部主任李兵师询问原告是否用申请人公司房产抵押贷款，因李兵师主任正在开会，双方发短信，李兵师主任回短信“办了”（指办理了贷款）的事实，当祁明礼短信询问办理的具体金额时，李兵师进行了回避。第五组证据：亳州市中院民事裁定书五份、律师函二份、通知函一份。证明被告书面通知原告履行协议约定，尽快办理融资解决被告资金周转问题，但因原告占用了贷款资金，导致被告因为资金周转发生困难，相关债权人通过法院拍卖部分租赁房产的事实。第六组证据：工程承包施工合同书、工程结算审核报告各三份。证明虽然原、被告双方租赁合同约定由原告自行对租赁房屋进行装修、装饰及设备安装，但实际操作时，是由被告公司进行办理的；相关工程款有结算报告，具体金额为：C#、D#楼地下室通风空调及电气安装工程1838868.90元、C#、D#楼地下室消防报警安装工程826811.16元、C#、D#楼地下室装饰工程1205477元。第七组证据：房产及设备、设施交接单、说明各一份。证明在2010年元月27日，原告与被告进行了房产交接，相关设备均完好，原告尚欠部分水电费的事实。第八组证据：领条、借条、收条、领用物品明细表共计23张。证明原告在租赁期间向被告领用大量物品未归还的事实。原告的质证意见为：对第一组证据本身无异议，但应提供机构代码证予以佐证。对第二组证据的真实性无异议，但附件甲方房产抵押证明被告至今仍未提供任何书面材料；融资贷款约定7.4中的前提是甲方的财产向银行抵押；被告未履行合同。对第三组证据的协调函、抵押合同、清单、收条本身无异议，对承诺书真实性有异议，但其证明目的不成立；抵押物清单和收条不是一码事，不能形成相互印证关系；最高额抵押合同是被告与银行签订的，原告无签字和盖章，与原告无关，原告不是该合同主体；被告隐瞒了房产已抵押的事实，有情况说明为证。原告并未从中行贷过款，原告为被告融资贷款作了很多工作，尽到了努力，被告未贷到款，是其自己造成的，很多人上门闹事原告才知有关被告房产的问题。对第四组证据，公证的合法性无异议，但与原告无关联性，恰恰证明被告在与银行办理贷款关系，与原告无关。对第五组证据，对裁定书不持异议，对律师函、通知函有异议，不能证明该函已交与原告签收；对真实性、合法性、关联性均有异议；原告接到拍卖商厦一楼，原告未参与竞买是事实，但被告将该楼抵押在前且未向原告说明才出现该所有权转移给第三人。对第六组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告未履行合同约定的基本义务，也不是全部经营场所的装修费用，且原告也投入了相关费用。对第七组证据，对交接单的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，商场投入是为了保证正常经营；原告方交与被告方设备正常，而不是交时运行正常；说明无签字、印章，欠水费是不真实的。对第八组证据本身无异议，在2010年元月27日已全部移交给被告，但对证明目的有异议，其证明目的不成立。经合议庭评议：被告对原告提供的第一、二、三、七、八、九组证据的真实性无异议，予以认定；被告认为原告提供的第四组证据与本案无关联，经审查，该组证据系原告阜阳商厦购买冷柜的报价明细表1页、山东增值税发票2页（计金额20万元），虽然该增值税发票载明的地址、电话为阜阳市颖上北路118号、0558-2296501，考虑到原告的经营范围以及该冷柜的可移动性，为了经营购买冷柜应在情理之中，但不能证明原告在亳州市使用的冷柜是该套冷柜，也不能证明该套冷柜现仍在被告处。被告认为原告提供的第五组证据与本案无关联，发票不能独立证明本案租赁的关系；经审查，该组证据系装修发票（计4页、计金额65564元），其中3页发票（计款64564元）付款方名称分别为阜阳商厦购物中心、亳州翔隆商贸有限公司，应认定与本案有关；其中1页发票（计款1000元），付款方名称、何时付款不详，不予认定。被告认为原告提供的第六组证据中，除疏通管道费2500元（4页）是事实以外，其它电费是原告单方制作的表，不符合证据的要件，不能证明是被告方拖欠原告的；经审查，该组证据中疏通管道费2500元（4页）属实，其它电费欠款表或通知单（9页）系原告单方制作，其中1页虽有人签字，但不能证明是被告方人员，另8页无被告签字，不符合证据的要件，不予认定。原告对被告提供的第一组证据、第二组证据（即租赁合同、补充协议）、第三组证据（即协调函、抵押合同、清单、收条）、第五组证据（即裁定书）、第六组证据、第七组证据、第八组证据的真实性无异议，予以认定。第二组证据中租赁合同的第7页载明附件中有甲方（即被告方）的房产抵押证明，原告方关于附件甲方房产抵押证明被告至今仍未提供任何书面材料的观点不能成立，对被告方的房产抵押应当知道。第三组证据中承诺书，被告未提供证据证明原告已经收到，不予认定。第四组证据，原告对公证的合法性无异议，但认为与原告无关联性，恰恰证明被告在与银行办理贷款关系，与原告无关。经审查，该组证据仅能证明2008年8月29日，被告法人代表祁明礼用手机给中国银行股份有限公司阜阳分行业务部主任李兵师发信息询问贷款数额多少？办吗？因李兵师主任正在开会，双方发短信，李兵师主任回短信“我在外地，你可和商厦联系“，“办了”；但不能证明贷款人是谁，李兵师没有正面回答祁明礼询问的具体贷款数额。该组证据结合本案案情作参考使用。对第五组证据，原告对裁定书不持异议，对律师函、通知函有异议，不能证明该函已交与原告签收；对真实性、合法性、关联性均有异议；原告接到拍卖商厦一楼，原告未参与竞买是事实，但被告将该楼抵押在前且未向原告说明才出现该所有权转移给第三人。经审查，原告对裁定书不持异议，予以认定；原告对收到律师函、通知函有异议，因被告不能证明该函已交与原告签收，对被告关于原告已收到律师函、通知函的观点，不予采信。经审理查明，2007年7月27日，原告与被告订立了一份“租赁合同”，该合同主要内容为：(1)被告将位于亳州市谯城区希夷大道D号共约17681.6平方米的商用楼租给原告经营使用，租期12年，自2007年9月16日至2019年9月15日。(2)房屋租金为前三年免租金，第4年至第8年每年150万元；第9年至12年每年200万元。(3)租赁房产由被告于同年8月6日前负责设计好图纸，交由原告负责装修、装饰及设备安装，所需费用经双方认可后，由原告从最后一年应付被告租金中抵减；被告同意于同年8月16日将租赁房产交付原告使用。(4)被告保证原告租用的房屋、设备、设施等在正常使用中不干扰周围群众；保证对上述租赁物的维修、保养而能够安全正常使用，保证在合同有效期限内如将租赁物所有权转让或抵押给第三方应提前3个月通知原告；保证被告与第三方发生的经济纠纷及产权纠纷与原告无关，而由此造成的经济损失应向原告赔偿。(5)原告保证按本合同的约定使用租赁物，足额如期支付租金，保证爱护并正常使用房产、设备及设施等。（6）租期内，原告保证为被告解决融资贷款，利息由被告负担，前提是被告向银行提供资产抵押；若被告不能按期还款，原告有对被告的抵押物与银行共同处置的权利；若被告不能如期提供抵押物并办理好抵押物权，原告不对无法解决融资贷款负任何责任。(7)被告在违反其保证或责任及违反本合同的其他规定致使原告不能正常营业或使合同权益受到实质损害的情形下，原告有权提前终止本合同。(8)本合同订立后原告向被告支付履约定金100万元。上述合同同时还约定了税收和费用的负担、保险、违约责任（主要是按约定交付租赁物、未按约定要求终止合同应征得对方许可、按约定交付租金）等条款，同时明确相应附件及补充协议均为主合同组成部分，具有同等法律效力。该合同附件载明：1、被告董事会决议及董事会成员身份证复印件；2、房产所有人授权委托书；3、房产平面图；4、房产所有权证、土地使用权证复印件；5、原、被告双方的营业执照的复印件；6、房产、设备及设施交付确认书；7、被告房产抵押证明。2007年12月17日双方还签订了“补充协议”，主要内容是原告租赁被告房产经营，需要在原基础上增敷设一路高压供电线路，由原告垫付36万元，以后从原告应付被告租金中抵减。上述租赁合同签订后，原告于2007年7月27日通过转账方式向被告支付定金100万元。2007年11月13日通过转账方式向被告支付工程款65万元，2007年8月6日通过转账方式向被告支付工程款90万元，2007年10月19日通过转账方式向被告支付工程款112万元，2007年12月19日通过转账方式向被告支付电源工程款36万元，2007年12月17日通过转账方式向被告支付高压电路建设款30万元，2007年9月19日通过转账方式向被告支付工程款50万元，合计383万元。由被告代原告对租赁房屋进行装修、装饰及设备安装。2007年12月3日阜阳商厦购物中心向阜阳立景装饰公司支付装饰工程款56139元，2008年的9月8日、10月18日亳州翔隆商贸有限公司分别向谯城区永安消防器材经营部购买1200元、7225元的消防器材，计款64564元。2008年6月4日原告代被告向李学思支付杂工费2500元。2007年9月21日，被告向原告出具融资贷款协调函，该函表明，由于被告资金问题，很多工作都无法正常推进，要求原告尽快为其解决融资贷款。2007年10月16日，被告与中国银行股份有限公司阜阳分行（以下简称阜阳中行）签订最高额抵押合同，该合同为格式合同，填写不全，被担保的债权的最高限额等值人民币3000万元，抵押物评估值为人民币4382万元，主要是为了确保债务人阜阳商厦与本合同抵押权人阜阳中行之间已经签订或将要签订的多个主合同项下债务人义务得到切实履行，抵押人佳地公司自愿将其享有合法处分权、并列入后附抵押物清单的财产为抵押权人的债权设立抵押担保，双方经平等协商签订本合同。2007年11月21日，原告阜阳商厦收到被告佳地公司房地产他项权证200710180037#（登记号）一本，他项权利人为阜阳中行，权利价值11500000元，建筑面积3044.63平方米；收土地他项权利证书一本NO.010634709#权利人同上述房地产他项权证相同，评估地价2020000元，面积882平方米。原告至今未将上述房地产他项权证、土地他项权利证书交还给被告。2008年1月20日，阜阳中行向原告阜阳商厦出具情况说明，该说明载明：“应贵公司申请，我行于2007年上报你公司授信总量4000万元，以公司位于莲池路口的儿童购物广场所在房屋及位于亳州市的一处房产抵押。后因提供的亳州房产一楼已经抵押他行、能够办理抵押的仅为二层以上房屋，存在不易变现风险，且不利我行贷后管理，省分行在评审时该处抵押物未能通过。2007年11月省分行批复以地理位置良好、易于变现的阜阳市莲池路口儿童购物广场房产抵押为贵公司核定授信总量1500万元。具体条件按省分行批复执行”。另查明：在原告阜阳商厦于2007年7月27日与被告佳地公司签订租赁合同之前，被告佳地公司已与亳州农行签订了抵押合同，亳州农行对被告佳地公司享有的债权于2008年10月30日转让给亳州市盖盛祥超市有限责任公司（以下简称盖盛祥公司），因被告佳地公司未主动履行生效法律文书确定的义务，本院依法定程序对被告佳地公司已设定抵押的财产进行处置，于2009年7月20日作出（2008）亳执字第042－3号执行裁定书，将被告佳地公司所有的位于亳州市希夷大道的D号商用楼一层（房地权亳字第××号、房地产他项权证房地权亳他字第200701854号）以第三次拍卖保留价计人民币13680000元抵付给盖盛祥公司抵偿债务。原佳地公司所有的位于亳州市希夷大道的D号商用楼一层的权属归盖盛祥公司所有。盖盛祥公司向本院书面申请要求佳地公司、阜阳商厦强制迁出，本院作出（2008）亳执字第042号通知，责令佳地公司、阜阳商厦于2009年12月9日前迁出。2010年1月28日，原、被告双方对原告租赁经营使用被告的设备、设施及房产进行了交接。本院认为：1、原、被告双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，应为有效协议。由于被告资金短缺（欠贷款），原告也未能为被告解决融资贷款，被告所有的位于亳州市希夷大道的D号商用楼一层抵付给盖盛祥公司抵偿债务，权属归盖盛祥公司所有，双方签订的租赁合同已实际解除。该合同表明，被告保证原告租用的房屋、设备、设施等的正常使用，在有效期限内如将租赁物所有权转让或抵押给第三方应提前3个月通知原告；保证被告与第三方发生的经济纠纷及产权纠纷与原告无关，而由此造成的经济损失应向原告赔偿。原告的保证责任是在租期内同意为被告解决融资贷款，利息由被告负担，前提是被告向银行提供资产抵押；若被告不能按期还款，原告有对被告的抵押物与银行共同处置的权利；若被告不能如期提供抵押物并办理好抵押物权，原告不对无法解决融资贷款负任何责任。协议的附件中载明的有被告房产抵押证明。阜阳中行向原告阜阳商厦出具情况说明表明，原告以位于亳州市的一处房产抵押向阜阳中行贷款，后因提供的亳州房产一楼已经抵押他行、能够办理抵押的仅为二层以上房屋，存在不易变现风险，且不利我行贷后管理，省分行在评审时该处抵押物未能通过。由于被告欠亳州农行的债务未清偿，致使其部分房产被法院拍卖，被告与原告之间的房屋租赁合同目的因而不能实现，是导致双方合同解除的原因。原告虽在合同中保证为被告解决贷款，但前提是被告向银行提供资产抵押，现因抵押物存在瑕疵致使贷款无法解决，并非原告的主要原因造成的，故被告应承担主要过错责任。该租赁合同的附件中载明的有被告的房产抵押证明，原告在与被告签订合同时对亳州的房产已经抵押他行应当知道；由于原告未能对被告的房产抵押尽到审查义务，致使原告向阜阳中行贷款时，该处抵押物未能通过，也未能为被告解决融资贷款，且至今未将被告办理融资贷款的房地产他项权证、土地他项权利证书交还给被告，故原告应承担次要过错责任。2、双方约定，租赁房产由原告负责装修、装饰及设备安装，所需费用经双方认可后，由原告从最后一年应付被告租金中抵减。说明是原告先垫资，实际上是被告出资对租赁房产装修、装饰及设备安装，现双方已实际解除租赁协议，且该租赁房产商用楼一层的权属已归盖盛祥公司所有，势必造成装修、装饰及设备安装的费用损失，应各自承担相应损失。以原告承担投资损失的30％、被告承担损失的70％为妥。已查明，原告投资总额为383＋6.4564＋0.2500＝389.7064万元。被告应承担的损失为389.7064×70％＝272.7945万元。3、100万元的定金是否应当双倍返还。由于双方签订的房屋租赁合同已经履行，不可归责于一方的原因造成不能继续履行，故对于原告关于双倍返还定金的诉讼请求不予支持；但被告收到的100万元定金应予返还。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告亳州市佳地房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告安徽省阜阳商厦股份有限公司赔偿因合同实际解除而应承担的损失272.7945万元；二、被告亳州市佳地房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告安徽省阜阳商厦股份有限公司返还定金100万元；三、驳回原告安徽省阜阳商厦股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55862元，由原告安徽省阜阳商厦股份有限公司负担22778元；由被告亳州市佳地房地产开发有限责任公司负担33084元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长  江海洋审判员  刘长友审判员  顾玉华二〇一〇年十二月七日书记员  孟艳杰