贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终777号上诉人（原审被告）：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳西南商贸城国际商贸城一期工程1＃-Ｅ＃。法定代表人：林明安，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭英，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶明委，男，1984年8月3日出生，汉族，住浙江省天台县。被上诉人（原审原告）：葛彩丽，女，1984年11月4日出生，汉族，住浙江省天台县。被上诉人（原审原告）：陈金青，女，1964年4月13日生，汉族，住浙江省天台县，上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：吴渊，贵州贵达律师事务所律师。原审被告：中信银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市南明区新华路126号富中国际广场。负责人：杜晓峰，该分行行长。委托诉讼代理人：周仅尧，贵州鼎尊律师事务所律师上诉人贵阳西南国际商贸城有限公司（以下简称西南商贸城）因与被上诉人叶明委、葛彩丽、陈金青、和原审被告中信银行股份有限公司贵阳分行（以下简称中信银行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。西南商贸城上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决对被上诉人行使解除权除斥期间的起算时间认定错误，被上诉人的合同解除权已经灭失。本案中，被上诉人解除权的行使期间应从合同约定逾期交房超过九十日次日起算，合同约定交房时间为2014年9月30日，即解除权发生之日为2014年12月30日，而一审法院错误的将交房时间与交房条件混为一谈，明显曲解了司法解释的明文规定；2、一审判决结果有失法律公正。首先，上诉人并非维修基金收款单位，一审法院判决上诉人退还维修基金于法无据；其次，违约金的调整应当以实际损失为限，一审既然支持了已经支付违约金则不应再支持损失。叶明委、葛彩丽、陈金青辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，但利息赔偿明显过低。2、解除权未超过除斥期间，按照法律规定，交房的前提条件是取得建筑工程竣工合格文件。本栋楼消防合格时间为2015年6月30日，故本案法定解除权的除斥期间至早于2015年6月30日计算。一审中，西南商贸城已证明登报通知业主办理产权证时间为2016年2月4日。3、维修基金是因买卖房屋关系而产生，已实际支付至西南商贸城，故解除合同后应予以返还；4、一审法院判决已付按揭款的利息损失明显过低，应以实际按揭款的30%支付，已付按揭款以西南商贸城偿还银行剩余贷款为止时计算。中信银行述称，同一审答辩意见一致，希望保证中信银行合法权利。叶明委、葛彩丽、陈金青向一审法院起诉请求：1、依法解除原告叶明委与被告西南商贸城签订的《商品房买卖合同》；2、依法解除三原告与被告中信银行签订的《中信银行个人购房借款合同》；3、判决被告西南商贸城偿还原告已付房款488987元、维修基金9690元、银行按揭预告登记费550元及上述费用按照银行同期贷款6.4%年利率暂计至2017年6月4日的利息损失143777元，并按照此标准计算至款项付清之日；4、判决被告西南商贸城偿还原告已付按揭款（暂截至2017年6月4日）230070.68元及利息损失13706元（暂计至2017年6月4日，此后利息以实际向中信银行归还按揭款为基数按照银行同期贷款6.4%年利率计算）；5、判决被告西南商贸城向被告中信银行归还判决生效之日起的尚余贷款本息；6、诉讼费由被告西南商贸城承担。一审法院认定事实：原告叶明委与原告葛彩丽系夫妻、与原告陈金青系母子。2012年11月29日，原叶明委支付被告西南商贸城定金160000元。2012年12月6日，叶明委（买受人）与西南商贸城（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：叶明委购买被告开发的贵阳西南国际商贸城一期地面工程第4幢Ｄ单元1层44号房，房屋建筑面积为67.91㎡、套内建筑面积为37.8㎡、房屋总价款为968987元；买受人以银行按揭付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款488987元，余款480000元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书及满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件；逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起六十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。同日，叶明委将剩余首付款328987元、维修基金9690元、银行按揭预告登记费550元合计339227元付至西南商贸城账户。2013年11月6日，叶明委就涉案房屋以被告中信银行为预告登记权利人办理预购商品房抵押权预告登记。2013年12月16日，叶明委（借款人）、原告葛彩丽（借款人）、原告陈金青（共同借款人）、西南商贸城（保证人）与被告中信银行共同签订《中信银行个人购房借款合同》，约定贷款金额480000元、用于购买涉案房屋，贷款期限自2013年12月16日至2023年10月28日，西南商贸城对借款承担阶段性连带保证责任。同日，中信银行将贷款480000元支付至西南商贸城账户。叶明委依照还款计划按期支付按揭款至今。原告认为买卖合同已达解除条件，故诉至法院诉请如前。另查明，2015年6月30日，贵阳市公安消防支队出具筑公消验字［2015］第0235号《建设工程消防验收意见书》综合评定涉案房屋所在Ｄ楼消防验收合格。涉案4栋Ｄ单元房屋《竣工验收备案表》载明：竣工日期为2015年6月30日，竣工验收备案文件于2016年1月6日收讫、经验证文件齐全。一审法院认为，原告叶明委与被告西南商贸城签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，叶明委已通过交付约定首付款及按揭贷款方式履行了付款义务，西南商贸城亦应按照合同约定交付房屋，现西南商贸城抗辩原告解除权根据合同约定交房时间及逾期九十日交房可退房，应自2015年1月1日起算，对此法院认为，合同不仅约定了交房时间也约定了交房条件即交房时西南商贸城应取得建筑工程竣工合格证明文件，而其提交的《竣工验收备案表》载明备案文件2016年1月6日齐备、房屋竣工日期为2015年6月30日，即涉案房屋至早于2015年6月30日方达到合同约定交房条件，法定解除权除斥期间确为一年，但应自2015年6月1日起算，故原告起诉主张解除合同时并未超出该期间，西南商贸城该抗辩法院不予采信，依据双方合同约定原告有权解除合同，故对叶明委请求解除与西南商贸城《商品房买卖合同》之诉请法院依法予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，对三原告请求解除与中信银行贷款合同之诉请法院依法予以支持。因商品房买卖合同及贷款合同均已解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，现原告主张返还首付费用、已付按揭款及按照银行三至五年期贷款利率6.4%年利率支付利息，西南商贸城抗辩合同约定买受人退房的违约金标准为已付款的1%，原告表示因合同约定过低故请求增加，对此法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，西南商贸城2012年12月6日即收取首付款等费用、2013年12月16日即收取剩余480000元按揭款，至今已近五年，1%违约金标准确过低，依据上述规定，原告主张6.4%年利率至款项付清之日已超过30%，对其主张首付费用部分利息法院酌情按照30%认定；西南商贸城对收取首付款488987元无异议，抗辩维修基金9690元仅系代收，对此法院认为，维修基金系支付至西南商贸城账户其应当返还但其收取后未持有该资金故该部分不计算利息，另，550元银行按揭预告登记费亦系西南商贸城收取系履行买卖合同产生、现买卖合同解除系西南商贸城违约所致、故该费用亦应由西南商贸城负担、但其未持有该费用故不计算利息，综上，叶明委已付首付款488987元、维修基金9690元、银行按揭预告登记费550元合计499227元西南商贸城应予返还并赔偿首付款488987元×30%＝146696.1元利息损失；对于叶明委已付按揭款，西南商贸城应予返还并赔偿利息，因按揭款为逐月归还，现原告主张利息亦系依照6.5%年利率分段计算，法院前述已认定该标准应已超出30%，故对该部分利息法院酌情认定为10000元，即西南商贸城应返还叶明委本判决生效当月已付按揭款、赔偿10000元利息损失；西南商贸城应向中信银行返还本判决生效当月剩余贷款本金。虽原告诉请、被告抗辩均未涉及预购商品房抵押权预告登记注销及商品房预售合同备案登记注销，但上述备案注销系合同解除应有之义，中信银行应于西南商贸城返还其剩余贷款本金后配合办理注销抵押权预告登记、叶明委应于西南商贸城履行法院上述确定债务后配合注销商品房预售合同备案登记。综上，根据《中华人民共和国合同法》六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告叶明委与被告贵阳西南商贸城有限责任公司2012年12月6日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告叶明委、葛彩丽、陈金青与被告贵阳西南商贸城有限责任公司、被告中信银行股份有限公司贵阳分行共同签订的《中信银行个人购房借款合同》；三、被告贵阳西南商贸城有限责任公司于本判决生效之日起三日内返还原告叶明委首付款488987元、维修基金9690元、银行按揭预告登记费550元合计499227元，并赔偿该费用利息损失146696.1元；四、被告贵阳西南商贸城有限责任公司于本判决生效之日起三日内返还原告叶明委已付按揭款并向被告中信银行股份有限公司贵阳分行返还剩余贷款本金（以中信银行股份有限公司贵阳分行于贵阳西南商贸城有限责任公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；五、被告贵阳西南商贸城有限责任公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告叶明委已付按揭款利息损失10000元；六、驳回原告叶明委、葛彩丽、陈金青的其他诉讼请求。案件受理费11614元，减半收取5807元，由被告贵阳西南商贸城有限责任公司负担。本院二审期间，被上诉人于2018年3月5日书面申请本院向贵阳市公安消防支队调取涉案房屋消防验收及整改资料等相关信息。本院依法向贵阳市公安消防支队去函调取。贵阳市公安消防支队于2018年5月4日作出筑公消函【2018】16号贵阳市公安消防支队关于贵阳市中级人民法院协助调查的复函，载明：“…二、贵阳西南国际商贸城一期工程4＃地块Ａ．Ｂ．Ｃ．Ｄ栋室内装修项目、贵阳西南国际商贸城一期4＃地块设计变更（局部变更）项目分别经我支队消防设计审核合格。西南商贸城未向我支队申报上述两个项目消防验收。三、西南商贸城申报的消防设计审核图纸及竣工图纸无涉案房屋具体位置。关于涉案房屋所在位置是否为消防通道，能否作为门面经营以及涉案房屋拆除围墙后有无消防安全隐患事项等，应以我支队验收合格意见为准”。上诉人质证称，对该证据的三性均无异议。1、该复函第三点证实了涉案房屋消防验收为合格；2、复函第二点所涉室内装修需要业主提供装修方案上报消防支队进行验收，但本案中被上诉人未装修，也未提交相关装修方案，而复函所指的地块设计变更指的是将4号楼地下停车场调规为商业用途，与涉案商铺无关，故复函第二点与本案无关。被上诉人质证称，该复函没有正面回答该房屋所处位置是否为消防通道，能否作为门面经营以及涉案房屋拆除围墙后有无消防安全隐患。该复函第三点针对法院提出的如上三个问题回复应以支队验收意见为准明显错误，毫无事实依据，对该复函不认可。另查明，原判将贵阳西南国际商贸城有限公司误写为贵阳西南商贸城有限责任公司，本院予以纠正。二审经审理查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于：涉案合同应否解除。关于被上诉人以上诉人逾期交房为由要求解除合同的主张，双方在《商品房买卖合同》中约定上诉人应当在2014年9月30日前向买受人交付商品房，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，被上诉人以逾期交房为由的合同解除权形成于2014年12月28日，则被上诉人最迟应在2015年12月28日前行使，被上诉人直到2016年5月5日才诉至法院提出解除合同，其逾期交房的合同解除权已消灭。原审法院对此事实认定错误，本院予以纠正。关于被上诉人涉案房屋的现状不符合消防验收条件故不符合交房条件要求解除合同的主张，贵阳市公安消防支队筑公消函【2018】16号贵阳市公安消防支队关于贵阳市中级人民法院协助调查的复函，不能证明涉案房屋的现状不符合消防验收条件，被上诉人亦未提交其他充足证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被上诉人该主张，没有事实及法律的依据，本院不予支持。综上，被上诉人要求解除涉案合同的理由均不能成立，本院不予采纳。原判判决解除涉案《商品房买卖合同》错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1288号民事判决；二、驳回原告叶明委、葛彩丽、陈金青的诉讼请求。一审案件受理费11614元，减半收取5807元；二审案件受理费11614元，共计17421元，由叶明委、葛彩丽、陈金青共同承担。本判决为终审判决。审 判 长 龙珑审 判 员 刘妍审 判 员 韦娟二〇一八年五月三十日法官助理 ＸＸ书 记 员 杨欢