广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）青行初字第54号
原告甘登任。
原告吴爱祝。
原告甘明。
原告甘少美。
原告甘少玲。
上述原告的共同委托代理人陈杰，广西弘景律师事务所律师。
上述原告的共同委托代理人司阳，广西弘景律师事务所实习律师。
被告南宁市城乡建设委员会，住所地：南宁市金湖路59-1号。
法定代表人赵红明，该委员会主任。
委托代理人麦燕来，该委员会征收科副科长。
委托代理人雷水娟，广西吉强律师事务所律师。
第三人南宁市海茵房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市青秀区长湖路36号金湖·富地广场五楼。
法定代表人覃健，该公司董事长。
委托代理人苏建荣，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人唐子雯，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。
原告甘登任、吴爱祝、甘明、甘少美、甘少玲不服被告南宁市城乡建设委员会（以下简称南宁市建委）作出的房屋拆迁行政裁决一案，于2015年10月16日向本院提起行政诉讼。本院于2015年10月21日立案后，于2015年10月26日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭审理了本案。原告甘少玲及五原告的共同委托代理人陈杰、司阳，被告南宁市建委的委托代理人麦燕来、雷水娟，第三人南宁市海茵房地产开发有限责任公司（以下简称海茵房地产公司）的委托代理人苏建荣、唐子雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告南宁市建委于2015年8月5日作出南建拆裁字（2015）3号《城市房屋拆迁行政裁决书》，该裁决查明：申请人海茵房地产公司（原名称为：南宁市房地产开发经营公司）取得拆许字（2004）第4号《房屋拆迁许可证》后，对许可拆迁范围内的房屋进行拆迁，被申请人甘登任、吴爱祝、甘明、甘少美、甘少玲位于水街7号的房屋，属拆许字（2004）第4号《房屋拆迁许可证》许可的拆迁范围。据桂房证字第0007728号房屋所有权证载明，房屋产权人为李艳珍（其与配偶甘国威均已故），共有人为甘登任、甘登华。被申请人甘登任、甘登华（已故，其继承人妻为吴爱祝、子为甘明）、甘少玲，甘少美为李艳珍子女。该房屋砖木结构，建筑面积为92.07平方米，1952年向廖纲宗买受所有（房屋层次：一层为经租房屋，二层、三层为房主所有）。2004年3月经××投票选取公证处公证的广西公大房地产评估有限公司（以下简称公大评估公司）按照许可时的评估时点对被拆迁房屋进行了评估，并出具（桂）公大评报房（拆）字（2004）第1015-110号《南宁市壮志小区拆迁房地产分户评估报告书》，评估单价为1819元／平方米，评估总价为167475元。申请人于2004年3月22日将该分户价格评估报告送达被申请人，并告知被申请人若对评估结果有异议，可在10日内提出复估申请。被申请人在规定的时间内未申请复核评估。2011年申请人为提高拆迁效率，推进拆迁工作，从保护××合法利益，体现现时的房屋实际价值出发，自愿选取2011年9月22日作为估价时点，委托原公大评估公司对房屋产权登记面积另行评估，该房屋产权登记面积评估单价为4680元／平方米，评估总价为430888元。该裁决认为：申请人于2004年2月25日取得拆许字（2004）第4号《房屋拆迁许可证》，其作出的拆迁补偿安置方案符合拆迁管理的法规、规章的规定，申请人对被申请人的房屋进行拆迁，是城市建设的需要，程序合法、手续完备。公大评估公司于2004年3月12日作出的估价报告符合法律规定，我委予以认可。但申请人自愿以2011年9月22日公大评估公司二次估价的标准实施补偿，即：评估单价4680元／平方米，评估总价430888元。经比对，二次评估的价值明显高于2004年的评估单价1819元／平方米，评估总价167475元的价值。申请人采用新的评估结果补偿有利于被申请人，应予以支持。申请人提出的产权调换补偿方案，虽超出《城市房屋拆迁管理条例》的规定，但属申请人自愿提出，且未侵犯被申请人利益，应予采纳。被申请人提出给予补偿两套（60-70平方米／每套）房或补偿人民币100万元的要求，不符合拆迁管理规定，不予支持。被申请人认为房屋一楼经租部分也应属其所有的问题，不属本案裁决范围。现根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第二十四条、第二十五条第一款，《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》第四条、第三十一条、第三十四条、第四十一条、第四十二条，《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》等有关规定，裁决如下：一、若被申请人选择原地回迁产权调换补偿安置。（一）被申请人应得补偿建筑面积为92.07平方米，申请人以本次项目开发建设的商住楼新建住宅与被申请人实行产权调换，双方互不作价。对被申请人应得补偿建筑面积部分，双方互不作价。具体补偿房屋由被申请人在申请人提供的安置房中选择。超出应补偿建筑面积10平方米以内（含10平方米）的部分，按南宁市上一年度经济适用房最低价结算差价，10平方米以上的部分，按照交房时房产部门近期公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。（二）临时过渡期限为30个月（从搬迁完毕之日起计算，不足30个月的按实际过渡时间加3个月计算），在过渡期间，申请人在本市快环以内提供面积不少于92.07平方米的房屋作为周转房给被申请人；若被申请人自行过渡的，申请人支付临时安置补助费15元／㎡／月×30月×92.07㎡＝41432元给被申请人。（三）申请人还应付给被申请人下列搬迁补助费：1、房屋所有权证办证补助费：1证×300元／证＝300元；2、搬迁费：92.07㎡×10元／㎡／次×2次＝1842元；3、搬迁误工费：500元／次×2次＝1000元；4、电话、空调、有线电视等迁移费凭发票按规定支付。上述款项，申请人应在被申请人搬迁完毕后3个工作日内付清。二、若被申请人选择异地产权调换补偿安置。（一）被申请人应得补偿建筑面积为92.07平方米，申请人提供新建商品房“邕江御景”的现房，与被申请人实行产权调换，具体调换房屋由被申请人在申请人提供的安置房中选择。超出应补偿建筑面积10平方米以内（含10平方米）的部分，按南宁市上一年度经济适用房最低价结算差价，10平方米以上的部分，按交房时房产部门近期公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。（二）申请人还应付给被申请人下列搬迁补助费：1、临时安置补助费：15元／㎡／月×3个月×92.07㎡＝4143元；2、房屋所有权证办证补助费：1证×300元／证＝300元；3、搬迁费：92.07㎡×10元／㎡／次×2次＝1842元；4、搬迁误工费：500元／次×2次＝1000元；5、电话、空调、有线电视等迁移费凭发票按规定支付。上述款项，申请人应在被申请人搬迁完毕后3个工作日内付清。三、若被申请人选择货币补偿的，由申请人对被申请人实行以下货币补偿：（一）该房屋评估总价款为430888元。（二）申请人还应付给被申请人下列搬迁补助费：1、临时安置补助费：15元／㎡／月×9个月×92.07㎡＝12430元；2、房屋所有权证办证补助费：1证×300元／证＝300元；3、搬迁费：92.07㎡×10元／㎡／次×2次＝1842元；4、搬迁误工费：500元／次×2次＝1000元；5、电话、空调、有线电视等迁移费凭发票按规定支付。上述款项，申请人应在被申请人搬迁完毕后3个工作日内付清。四、被申请人若选择货币补偿或选择“邕江御景”现房异地产权调换补偿安置，应在收到本裁决书之日起10日内向申请人提出书面主张，逾期不提出书面主张的，视为放弃货币补偿和“邕江御景”现房异地产权调换补偿安置。五、被申请人应在收到本裁决书之日起20日内自动搬迁，将被拆迁房屋交由申请人拆除，并按裁决规定办理补偿、安置手续。
原告甘登任等5人诉称，南建拆裁字（2015）3号《城市房屋拆迁行政裁决书》认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，应予撤销，理由如下：一、裁决书认定事实不清。（一）被告未对第三人取得的拆许字（2004）第4号《房屋拆迁许可证》进行认真审查，忽视了第三人具备拆迁主体资格的有效期间。2004年第三人取得拆迁许可证时，该证并未将涉诉的水街7号房屋列入拆迁范围，直到被告2011年8月3日下发《关于壮志路旧城改造项目房屋拆迁补充公告》后才将涉诉房屋列入拆迁范围，故第三人在2004年2月至2011年8月3日期间所从事的动迁工作因未得到合法许可而属违法，其于2004年3月组织原告等拆迁户进行房产价格评估事宜应属违法，与之相对应的（桂）公大评报房（拆）字（2004）第1015-110号《南宁市壮志小区拆迁房地产分户评估报告书》应属无效。（二）被告无视第三人2011年单方委托评估公司对涉诉房屋进行估价，估价程序违法的事实，认可第三人提供的2011年估价报告，系对原告合法权益的侵害。1、第三人在未征求原告意见的情况下，擅自委托评估机构对涉诉房屋进行评估，其所得估价报告不应对原告产生约束力。2011年评估工作开展时，第三人未通知原告参与到评估机构的选定工作中，而是在原告不知情的情况下，单方委托评估机构作出估价报告。2、拆迁估价的初步结果未依法公示。评估期间，估价机构未将分户的初步估价结果对原告等权利人进行公示和现场说明，违反了法律程序。3、估价报告作出后，第三人未将其送达给原告，也未告知原告对评估结果有异议的救济途径，侵犯了原告的知情权，剥夺了原告提出异议的权利。此报告作出的程序严重违法，不能作为被告行政裁决的依据，对原告没有约束力。4、第三人单方委托评估机构作出的单价4680元／平方米、总价430888元的估价不合理。该评估报告出自2011年9月，而今房价飞涨，本案房产所在地段新建的住宅小区每平米均价在1万元左右，而依据评估机构的评估结算标准作出的补偿方案，无法在该地段买到类似被拆迁房产面积的房产。5、评估机构没有按照市场价格评估，评估方法错误，且已过期，应重新评估。被拆迁房屋附近有众多楼盘，其成交记录可以作为市场比较的依据，而评估机构并未按照市场比较法进行评估，违反了《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条、第十六条的规定。（三）被告对涉诉房屋的具体面积未进行详细查实即认定了征收面积，应予以更正。涉诉房屋的面积应以房产内档资料中《私改遗留问题调查处理表》上查明的122.36平方米为准。五原告共有的涉诉房屋1952年由已故亲属李艳珍向廖纲宗买受，买受时房屋总建筑面积为155.83平方米，后因响应国家经租政策，将部分房屋交由国家经租。1984年，李艳珍向国家申请退回全部经租房屋，落实私改房屋政策办公室按照南发（1983）40号文件精神，同意将经租住宅部分的房屋退还给李艳珍，经租非住宅部分不退，同时在《私改遗留问题调查处理表》上查明涉诉房屋的建筑面积为155.83平方米，经租非住宅建筑面积为33.47平方米。因此，前述两者相减，涉诉房屋总建筑面积应为122.36平方米，而非房产证上载明的92.07平方米。涉诉房屋实际面积之所以与房产证上载明的面积有出入，是由于特殊历史时期的特殊政策导致，被告对涉诉房屋的面积进行确认时，应结合历史客观情况并查实相关房产内档资料，不应草率依据房产证上记载的面积来确认征收面积。二、裁决书适用法律错误。被告作出裁决的时间为2015年8月5日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2011年公布实施，被告理当适用该条例，而被告却继续适用2011年1月21日已废止的《城市房屋拆迁管理条例》。同时，裁决书中裁决的法律依据《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》也已于2011年12月29日废止。被告在作出裁决时，国家早已出台新的法律，而被告无视新法，继续沿用旧法，其作出的裁决属适用法律错误。三、裁决过程违反法定程序。（一）在被告核准向第三人发放《房屋拆迁许可证》前，原告从未接到过口头或书面的权利告知，被告在作出裁决书前亦未对此事实进行查证，违反了《中华人民共和国行政许可法》（以下简称《行政许可法》）第四十七条第一款关于行政机关在作出行政许可前应告知当事人享有听证权利的规定。（二）被告从受理第三人申请到作出裁决历时一年三个月，远远超过《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十四条规定的30日的法定审理期限，程序违法。（三）被告在2014年3月5日召开协调会时，仅通知两名涉诉房屋产权人参与，其他权利人未收到被告的与会通知，亦未到会，发言权受到了剥夺。（四）依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第（四）项规定，被告明知原告吴爱祝、甘登任对评估结果有异议，此结果也未经相关房地产专家评估委员会鉴定，被告仍未委托专家评估委员会进行鉴定，违反法定程序。四、裁决书的安置补偿方案不合法。（一）裁决书第四项裁决剥夺了原告选择补偿方式的权利。被告在裁决书第四项中阐述：“被申请人应在收到本裁决书之日起10日内向申请人提出书面主张，逾期不提出书面主张的，视为放弃货币补偿和‘邕江御景’现房异地产权调换补偿安置。”该裁决违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，设定时限剥夺原告选择货币补偿或原地回迁的权利。（二）裁决书中提供的异地产权调换的“邕江御景”商品房目前仍处于“竣工未验收”阶段，开发商未经验收即交房，房屋产权证亦未落实，此异地产权调换方案根本无法给予原告安定的住房保障，显而易见不可行。综上，请求法院：1、撤销被告于2015年8月5日作出的南建拆裁字（2015）3号《城市房屋拆迁行政裁决书》；2、责令被告在查明事实的基础上，按照法定程序，重新对涉诉房屋拆迁问题作出裁决；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告甘登任等5人向本院提供了以下证据：
1、电脑咨询单，证明第三人的诉讼主体资格；
2、南建拆裁字（2015）3号《城市房屋拆迁行政裁决书》，证明被告依第三人申请，于2015年8月5日对五原告的房产征收补偿问题作出具体行政行为；
3、桂房证字第0007728号《房屋所有权证》；
4、字第0007728号《房屋共有权保持证》；
5、户口簿；
证据3-5证明五原告是涉诉房屋的合法权利人；
6、买卖地房纸契、草契纸；
7、《私改遗留问题调查处理表》；
8、《宣化街23号私改房屋遗留问题处理意见》；
证据6-8证明依据房产内档信息，涉诉房屋原总建筑面积为155.83平方米，经租非住宅建筑面积为33.47平方米，两者相减，涉诉房屋总建筑面积应为122.36平方米，不应为房产证上载明的92.07平方米；
9、甘少美、吴爱祝、甘明的常住人口登记卡；
10、邕房权证字第××号《房屋所有权证》；
11、甘登任的《房屋所有权证》；
证据9-11证明原告甘少美、吴爱祝、甘明、甘少玲、甘登任一直以来的住址均不在水街7号，被告将涉诉文书送达至水街7号，原告不可能收到，不存在原告拒绝签收涉诉文书留置送达的情形。
被告南宁市建委辩称，一、被告具有依法作出拆迁行政裁决的主体资格与法定职权。根据《城市房屋拆迁管理条例》第五条、第十六条及《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》第五条、第二十条规定，被告作为南宁市房屋拆迁行政主管部门，依法负责本市城市房屋拆迁工作的监督管理，具有作出房屋拆迁行政裁决的主体资格和法定职权。二、裁决书认定事实清楚，证据充分。（一）该项目依法取得拆迁许可，原告的房屋列入拆迁范围。（二）裁决认定的房屋拆迁补偿金额符合法律规定。首先，该项目的评估程序合法公正。该项目在政府部门的主持下采取投票方式选取评估机构，并由公证机关对开箱验票过程进行公证，最终由公大评估公司中选，并履行评估职责。该公司出具的评估报告书已依法履行送达程序，因此其作出的评估结论“评估单价1819元／平方米，评估总价167475元”合法有效。2011年拆迁人为提高拆迁效率，保护××合法利益，自愿选取2011年9月22日作为估价时点，委托公大评估公司对房屋产权登记面积另行评估，评估结果为单价4680元／平方米，总价430888元。被告认为，拆迁人自愿以该评估结果作为补偿依据更有利于××，且不违反法律规定，予以认可。其次，被告已依法核实被拆迁房屋的产权状况。依据第三人提交的房屋所有权证存根、社区证明、死亡户口注销单等材料，确认被拆迁房屋坐落于南宁市水街7号，现所有权人为甘登任、甘少玲、甘少美、吴爱祝、甘明，房屋为砖木结构，建筑面积92.07平方米。（三）拆迁人的补偿安置方案符合法律规定，但由于原告的主观原因，提出过高的补偿要求，双方无法达成补偿安置协议。（四）在裁决前，拆迁双方多次就补偿安置问题进行协商，拆迁人已经充分履行了动迁义务，原告的补偿要求亦得到全面阐述。同时，被告在裁决程序中，还召开了调解会听取双方意见和组织协调，确保了双方当事人的陈述、申辩权利。三、裁决程序合法。本次裁决是依拆迁人的申请而启动，被告在受理裁决前依法审核了申请材料，受理后，被告依法履行了受理告知、组织调解、领导集体决策、作出裁决等程序性义务，并将相关法律文书送达给双方当事人。因此，本案裁决程序合法。四、裁决书适用法律正确。裁决适用的法律依据是《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第二十四条、第二十五条和《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》的有关条款。同时，在临时安置补助费和搬迁补助费等方面则适用了最新的本市标准，即《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》（南府发（2011）4号）。
被告南宁市建委向本院提供了以下证据、依据：
依据有：1、《城市房屋拆迁估价指导意见》；2、《南宁市人民政府关于印发南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见的通知》（南府发（2011）4号）。
证据有：
1、组织机构代码证（副本），证明被告具有依法裁决的职权；
2、拆许字（2004）第4号《房屋拆迁许可证》、南建房拆字（2004）第4号《关于壮志路旧城改造项目房屋拆迁公告》、南宁市建委《关于壮志路旧城改造项目房屋拆迁补充公告》、《南宁市城市房屋拆迁延期证》，证明裁决事项所依据的拆迁许可证；
3、《南宁市壮志小区旧改项目水街7号房屋拆迁补偿安置裁决申请书》、海茵房地产公司的营业执照，证明第三人向被告申请对拆迁补偿纠纷进行裁决；
4、桂房证字第0007728号房屋所有权证存根、南宁市西乡塘区华强街道办事处永宁社区出具的《证明》、死亡户口注销单，证明被拆迁房屋的产权状况；
5、（2004）桂南经证字第0083号《公证书》、投票结果统计表，证明评估机构的产生程序合法、公正；
6、公大评估公司的企业法人营业执照（副本）、房地产价格评估机构资格证书、房地产估价师资质证书，证明评估机构具备相应拆迁房屋评估的资质；
7、公大评估公司现场勘察记录，证明评估机构依法进行现场查勘；
8、（桂）公大评报房（拆）字（2004）第1015-110号《南宁市壮志小区拆迁房地产分户评估报告书》及文书送达回证，证明2004年房屋评估结果及评估报告的送达程序合法；
9、桂公大评报房字（2011）（南宁）第1287-25号《房地产估价报告》及文件送达签收回执，证明2011年房屋评估结果；
10、协商记录表、委托书，证明拆迁人的动迁义务及无法达成协议的原因；
11、《城市房屋拆迁行政裁决受理通知书（被申请人）》及文书送达回证，证明被告决定受理裁决申请，进入裁决程序；
12、会议签到表、授权委托书、水街7号房屋拆迁调解会笔录，证明裁决前经过调解程序；
13、甘登任、吴爱祝、甘少美、甘少玲写给南宁市国有土地房屋征收补偿办公室的说明材料，证明原告等人就房屋经租的情况进行说明；
14、会议记录，证明裁决前经过领导集体讨论、决策；
15、南建拆裁字（2015）3号《城市房屋拆迁行政裁决书》，证明本案的具体行政行为；
16、南建拆裁字（2015）3号《城市房屋拆迁行政裁决书》的送达回证，证明被告依法履行了文书送达程序。
第三人海茵房地产公司述称，五原告起诉要求撤销被告作出的南建拆裁字（2015）3号《城市房屋拆迁行政裁决书》没有事实与法律依据，理由如下：一、被告作出的行政裁决认定事实清楚，证据确实充分。（一）五原告未对原南宁市建设局2004年2月27日发布的南建房拆字（2004）第4号《关于壮志路旧城改造项目房屋拆迁公告》的内容进行认真核查，忽视了公告第三项“被拆迁单位（××）及拆迁范围”的具体内容，本案讼争的水街7号房屋早在2004年就被列入壮志路旧城改造项目的拆迁范围。（二）第三人2011年委托公大评估公司对水街7号房屋进行估价，属于对2004年评估程序的一个延伸与补充，2004年与2011年的评估程序均符合法定的程序，五原告以其拒绝签收行为来否认留置送达的合法性，有违诚信。五原告以其老旧房屋来主张按新建商品房价格进行货币补偿，不具有合理性。（三）五原告自1995年底持有桂房证字第0007728号《房屋所有权证》及《房屋共有权保持证》，至今已将近20年，其对于南宁市房产局登记公示确认水街7号房屋建筑面积为92.07㎡未提出书面异议，如今面临拆迁补偿时方才反言认为面积应为122.36㎡，是无诚信之举。二、被告适用《城市房屋拆迁管理条例》作出裁决，于法有据。五原告在诉状中已陈述“2004年第三人取得拆迁许可证”，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，被告继续沿用《城市房屋拆迁管理条例》裁决本案拆迁补偿安置纠纷，符合“法不溯及既往”的基本原则。三、被告裁决本案拆迁补偿安置纠纷，符合法定程序。（一）听证并非行政机关发放《房屋拆迁许可证》的法定必经程序。《行政许可法》第四十七条虽然对行政许可申请人、利害关系人的听证权利作出了规定，但拆迁法规及规章并未明确颁发房屋拆迁许可证须经听证程序。其理由在于，行政许可作为对一般禁止的解除，行政机关需对权利人行使权利的资质、能力和条件进行验证，验证可以通过听证来进行。但在房屋拆迁许可方面，由于涉及的利害关系人众多，且具有很大的不确定性与流动性，甚至还有××已旅居国外多年未回的情形，行政机关在作出拆迁许可前已对拆迁人的资质进行验证，对各方利益进行了评估。因此，在发放房屋拆迁许可证的程序中，有关的拆迁法规及规章并没有参照《行政许可法》的规定，赋予利害关系人要求听证的权利。此外，原南宁市建设局于2004年2月发放壮志路旧城改造项目拆迁许可证时，《行政许可法》尚未颁布施行，2004年7月1日才开始施行，因此五原告据此规定主张未听证程序违法，违反了“法不溯及既往”的原则。（二）关于超期裁决的问题，虽有瑕疵，但未构成严重程序违法，也未影响到本案实体公正处理，从行政程序公正与效率价值考量平衡，不应以程序存在瑕疵为由予以撤销。（三）已到会参与协调的部分产权人提出过高的补偿要求，导致无法与第三人达成相对一致的补偿方案，故即便全部产权人悉数到场，也难以达成一致的补偿意见。因此，第三人申请被告进行行政裁决，是正确解决本案纠纷的途径。（四）根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条的规定，如五原告对本案房屋估价报告有异议，可在5日内申请复核或另行委托估价机构评估，行使其提出异议的权利，否则应视为其放弃异议的权利。对于双方均无异议的房屋估价报告予以采信，被告何错之有。综上，被告作出的行政裁决，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，恳请法院判决驳回五原告的诉讼请求，以维护正常的城市房屋拆迁秩序及第三人的合法拆迁权益。
第三人海茵房地产公司向本院提交了以下证据、依据：
依据有：《广西壮族自治区城镇房屋拆迁许可听证工作规程（暂行）》。
证据有：1、企业法人营业执照；2、南宁企业变更通知书；证据1、2证明海茵房地产公司的工商登记变更情况。
经庭审质证：
一、原告对被告提供的上述证据1、13的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对证明事项有异议，认为拆迁主体是南宁市房地产开发经营公司，并非海茵房地产公司；对证据3的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为涉案房屋进行评估时，原告未参与评估机构的选取投票，评估程序违法；对证据4中房屋所有权证存根的真实性、合法性、关联性无异议，但认为涉诉房屋总建筑面积应为122.36平方米，对《证明》的真实性、合法性有异议，认为证明的内容与事实不符，对死亡户口注销单无异议；对证据5-7的真实性、合法性、关联性均有异议，认为现场勘查记录没有涉案房屋的产权人签名，违反现场勘察程序；对证据8-10的真实性、合法性、关联性均有异议，认为李艳珍、甘登任、甘登华均不在水街7号房屋居住，因此到水街7号房屋送达文书肯定无人签收，且送达回证上见证人的身份不合法，原告也从未参加过协商，协商记录是拆迁方杜撰的；对证据11中受理通知书的真实性、合法性、关联性无异议，对甘明、甘少玲、甘登任、甘少美送达回证的真实性、合法性、关联性有异议，对吴爱祝的送达回证无异议；对证据12中签到表及笔录的真实性、合法性、关联性无异议，对授权委托书的真实性无法确认；对证据14的真实性无异议，对合法性有异议，被告审理期限超出法律规定，程序违法；对证据15的真实性无异议，对合法性有异议，认为裁决程序违法，适用法律错误；对证据16中甘登任送达回证的真实性、合法性、关联性无异议，对其他人送达回证的真实性、合法性、关联性有异议。原告对第三人提供的上述证据1、2的真实性无法确认。
二、被告对原告提供的上述证据1无异议；对证据2-5的真实性、合法性、关联性无异议，但不同意原告的主张；对证据6-8的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为房屋产权面积应依据房屋所有权证来确认；对证据9-11的真实性、合法性、关联性无异议，但不同意原告的主张，实际生活中户籍、房产地址并不能代表常住地，本案中各类文书的送达均合法。被告对第三人提供的上述证据1、2无异议。
三、第三人对原告提供的上述证据1无异议；对证据2-5的真实性、合法性、关联性无异议；对证据6-8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据9-11的真实性无异议，对关联性有异议，认为户籍所在地、房产所在地是固定的，但人具有流动性，讼争的水街7号房屋属原告所有，第三人在水街7号留置送达文书是完全有可能的，而非原告所说的绝无可能。第三人对被告提供的上述证据1无异议；对证据2-16的真实性、合法性无异议，对关联性同意被告的举证意见，不同意原告的质证意见。
本院对上述证据认证如下：一、原告提供的证据1合法有效，能够证明第三人的工商登记情况，本院依法予以确认；证据2系被诉行政裁决书，来源合法，且与本案具有关联性，本院依法予以确认；证据3、4合法有效，能够证明涉案房屋权属登记情况，本院依法予以确认；证据5、9合法有效，能够证明原告的户籍登记情况，本院依法予以确认；证据6-8来源合法，且与本案具有关联性，能够证明涉案房屋的来源及相关历史遗留问题，本院依法予以确认；证据10、11与本案无关，不作为本案的定案依据。二、被告提供的证据1合法有效，能够证明被告的组织机构情况，本院依法予以确认；证据2-6、8-10与本案具有关联性，能够证明第三人取得拆迁许可证及延期证、对涉案房屋进行评估、与××进行协商、申请被告进行裁决的情况，本院依法予以确认；证据7因原告对其真实性有异议，被告亦未能提供证据原件供法庭核对，故对其真实性无法确认，本院不予认可；证据11-16来源合法，且与本案具有关联性，能够证明被告受理裁决申请、组织调解、作出裁决并送达裁决书的情况，本院依法予以确认。三、第三人提供的证据1、2来源合法，且与本案具有关联性，能够证明海茵房地产公司的工商登记变更情况，本院依法予以确认。
经审理查明，南宁市房地产开发经营公司成立于1991年8月8日，2007年7月3日公司名称变更为南宁市海茵地产开发公司，2015年2月4日再次变更为南宁市海茵房地产开发有限责任公司。2004年2月25日，南宁市房地产开发经营公司取得南宁市建设局颁发的拆许字（2004）第4号《房屋拆迁许可证》，成为壮志路旧城改造项目的拆迁人，拆迁期限为2004年3月28日至2004年5月7日。此后该项目多次获准延期，拆迁期限延长至2015年10月7日。2004年2月27日，南宁市建设局发布南建房拆字（2004）第4号《关于壮志路旧城改造项目房屋拆迁公告》，南宁市水街7号房屋在该项目拆迁范围内。根据桂房证字第0007728号《房屋所有权证》记载，南宁市水街7号房屋为砖木结构，建筑面积92.07平方米，所有权人为李艳珍，共有人为甘登任、甘登华，同时附记注明“1952年向廖纲宗买受所有。（房屋层次：一层为经租房屋，二层、三层为屋主所有）”。李艳珍于2009年11月11日死亡，甘登华于2009年11月5日死亡，李艳珍的丈夫甘国威也已故，原告甘少美、甘少玲系李艳珍的女儿，原告吴爱祝、甘明系甘登华的妻儿。2004年2月29日，南宁市房地产开发经营公司委托南宁市公证处对壮志路旧城改造项目拆迁选取估价机构投票进行公正，公大评估公司中选。公大评估公司于2004年3月12日针对南宁市水街7号房屋出具（桂）公大评报房（拆）字（2004）第1015-110号《南宁市壮志小区拆迁房地产分户评估报告书》，涉案房屋评估单价为1819元／平方米，总价值为167475元。后因壮志路旧城改造项目需时较长，2011年南宁市海茵地产开发公司再次委托公大评估公司以2011年9月22日作为估价时点，对南宁市水街7号房屋进行评估。公大评估公司于2011年12月5日出具桂公大评报房字（2011）（南宁）第1287-25号《房地产估价报告》，涉案房屋评估单价为4680元／平方米，总价为430888元。在动迁期间，拆迁人与××多次就拆迁安置补偿问题进行协商，但均未能达成一致意见。2013年12月30日，南宁市海茵地产开发公司向被告南宁市建委申请裁决。被告受理后，经组织双方调解未果，遂于2015年8月5日作出南建拆裁字（2015）3号《城市房屋拆迁行政裁决书》。原告收到裁决书后对该裁决不服，遂向本院提起行政诉讼，并提出前述的诉讼请求，被告则答辩如前，第三人亦陈述如前。
本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点主要是围绕着被诉房屋拆迁行政裁决认定事实是否清楚、适用法律是否正确、程序是否合法等问题展开。本案中，从南宁市房地产开发经营公司2004年2月25日取得涉案房屋有关项目的拆许字（2004）第4号《房屋拆迁许可证》，至被告南宁市建委2015年8月5日作出南建拆裁字（2015）3号《城市房屋拆迁行政裁决书》，期间与城市房屋拆迁有关的法规、规章等进行了修订，因此要审理上述争议焦点，首先应当解决的是法律的适用问题。
国务院2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”住房和城乡建设部2011年6月3日公布的《国有土地上房屋征收评估办法》第三十三条规定：“本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。”涉案的拆许字（2004）第4号《房屋拆迁许可证》系南宁市房地产开发经营公司于2004年2月25日取得，在该《房屋拆迁许可证》未经法定程序确认违法的情况下，本案应适用《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定。
根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款“拆迁人与××或者拆迁人、××与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……”的规定，原告甘登任等5人与第三人海茵房地产公司因涉案房屋拆迁达不成拆迁补偿安置协议，第三人向被告申请裁决，被告作为南宁市城市房屋拆迁管理部门，具有作出本案被诉房屋拆迁行政裁决的主体资格和法定职权。
关于被告作出的拆迁行政裁决认定事实是否清楚的问题，综合本案来看，现各方当事人争议最大的即作为拆迁裁决依据的涉案房屋估价报告是否合法的问题。本案中，拆迁人前后两次委托评估机构对涉案房屋进行评估，第一次是在2004年，南宁市房地产开发经营公司经组织××投票选取公大评估公司作为评估机构，公大评估公司于2004年3月12日出具评估报告书，涉案房屋评估总价值为167475元；第二次是在2011年，南宁市海茵地产开发公司委托公大评估公司以2011年9月22日作为估价时点，再次对涉案房屋进行评估，该公司2011年12月5日出具的估价报告对涉案房屋的总估价为430888元。针对这两次评估报告，被告在被诉房屋拆迁行政裁决书中认定，公大评估公司于2004年3月12日作出的估价报告符合法律规定，予以认可，但第三人自愿以2011年9月22日公大评估公司二次估价的标准实施补偿，经比对，二次评估的价值明显高于2004年的评估单价1819元／平方米、评估总价167475元的价值，第三人采用新的评估结果补偿有利于原告，应予以支持。即，被告在进行裁决时，是在审查确认第一次估价报告合法的基础上，采纳了第三人自愿采取的、高于第一次评估价值的二次估价作为被拆迁房屋的货币补偿标准。对此，本院认为，《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁估价指导意见》对被拆迁房屋房地产市场价格评估已有明确具体的规定，其中包括评估机构的确定、评估时点的选择、评估报告的作出、××的权利等，拆迁人应当依照《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，对被拆迁房屋进行评估。关于2004年第一次评估，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条规定：“拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、××签字认可。因××的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者××不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。”第十八条规定：“估价机构应当将分户的初步估价结果向××公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向××转交分户估价报告。”第二十条规定：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”但本案中，被告仅向法庭提供了一份2004年3月4日公大评估公司对涉案房屋的现场勘察记录复印件，因原告对该勘察记录的真实性存疑，被告又未能提供证据原件供法庭核对，故对该勘察记录的真实性无法确认。本案中也无证据表明公大评估公司在2004年进行评估时，将分户的初步估价结果向××进行过公示，亦无证据表明其进行过现场说明和听取意见，其作出的（桂）公大评报房（拆）字（2004）第1015-110号《南宁市壮志小区拆迁房地产分户评估报告书》中并无有关××对估价结果有异议时救济途径的内容，拆迁人亦未另行告知××对估价结果有异议时可以申请复核估价或另行委托估价机构评估的救济途径。被告在被诉房屋拆迁行政裁决书中查明拆迁人已告知××若对评估结果有异议可在10日内提出复估申请，因缺乏证据证实，本院不予采信。因此，被告在上述情形下认定公大评估公司2004年3月12日作出的估价报告合法，显属认定事实不清，证据不足。至于2011年的第二次评估，系拆迁人在未经××同意的情况下，自行确定评估机构、自行选择评估时点、自行委托评估机构所为，与《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定明显不符，故该评估报告不能作为拆迁行政裁决的依据。
关于被告作出的拆迁行政裁决程序是否合法的问题。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第（四）项规定：“房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。”被告在明知原告甘登任等人对评估结果有异议且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的情况下，未委托专家评估委员会进行鉴定即径直作出裁决，程序违法。
综上所述，被告作出的被诉房屋拆迁行政裁决，认定事实不清，证据不足，程序违法，依法应予撤销。原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销被告南宁市城乡建设委员会于2015年8月5日作出的南建拆裁字（2015）3号《城市房屋拆迁行政裁决书》；
二、由被告南宁市城乡建设委员会依法重新作出行政行为。
案件受理费50元（原告甘登任、吴爱祝、甘明、甘少美、甘少玲已预缴），由被告南宁市城乡建设委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内到','2018-09-19
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一、引用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百零三条承担连带责任的当事人败诉的，应当共同负担诉讼费用。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
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