宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第907号
原告（反诉被告）：宁波甬空投资有限公司。
法定代表人：蔡康乾。
委托代理人：葛攀攀。
委托代理人：耿超。
被告（反诉原告）：宁波市海曙宏达物业管理有限公司。
法定代表人：余茂达。
委托代理人：俞友多。
原告宁波甬空投资有限公司与被告宁波市海曙宏达物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，被告宁波市海曙宏达物业管理有限�司在举证期限内提起反诉，本院予以并案审理。本案依法适用简易程序，由审判员袁永达独任审判，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告宁波甬空投资有限公司的委托代理人耿超、被告宁波市海曙宏达物业管理有限公司的委托代理人俞友多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波甬空投资有限公司起诉称：2014年5月5日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租位于宁波市桂芳巷25号的房屋，租赁期限一年，自2014年5月20日至2015年5月19日止，实际租金共计719500元。原告有权在给予被告两个月准备时间的情况下提前解除合同。合同期满后，被告应在期满日搬出，并腾空房屋。逾期腾空房屋的被告须向原告加倍支付逾期期间应交房租，作为给原告的赔偿。为落实被告租赁期间的消防安全责任，双方当日又签订了一份《安全责任书》，作为房屋租赁合同�补充协议，责任书要求被告做好消防验收工作，并落实相关防火安全措施，承担防火安全责任。2015年3月9日，原告向被告发函，告知其双方合同到期终止，并要求被告按期腾空房屋。然而合同到期后，被告仍未腾空房屋。故原告诉至法院，请求判令：1.被告腾退承租的位于海曙桂芳巷25号的房屋，并恢复原状；2.被告双倍支付承租期满后的占有使用费，按每日3942.5元计算至腾退房屋止；3.诉讼费用由被告承担。
被告宁波市海曙宏达物业管理有限公司答辩并反诉称：1.被告承租房屋不是被告自己用的，被告是用来出租的，共有250户承租户，根据法律规定，应当追加次承租人作为被告或第三人，原告单单诉被告是不能腾退房屋；2.原、被告之间的房屋租赁关系已经存续十多年了，被告在十几年的承租过程中，将房屋出租给次承租人，根据原被告形成的惯例是每年都会签�同。原告要求解除合同，被告同意，但是原告要赔偿被告的损失；3.原告的第二项诉讼请求理由，被告认为双方存在长期租赁关系，不存在占有使用费的问题；4.2004年5月始，原、被告签订房屋租赁合同，由被告租赁坐落于宁波市海曙区桂芳巷25号计6198.77平方米的房屋，第一次的租赁年限为5年，到期后改为房屋租赁合同一年一签，同时原告也同意给告转租给案外人使用，租赁费也从原来的620000元/年，提高到737400元/年，至今已有11年。同时房屋租赁合同第十条第1项特别约定：“原告在确因自身生产经营需要时提前解除房屋租赁协议，但需给被告2个月搬迁时间（租金减半），同时原告按国家财务规定的折扣标准补偿被告的固定装修损失。”历年来被告均如期支付租金并与原告续约，双方实际上已经形成到期后肯定续约的惯例，且双方在合同中明确约定被告有优先租赁权。2004年3月18日-5月17日，被告对租赁房屋进行了重新装修，用去装修费用近2000000元，后又逐年进行装修约200000-300000元/年；同时与诸多案外人签订了租赁协议。对此，被告认为原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，不存在可撤销可变更及合同无效的情景，原告理应按照合同的约定和双方的交易习惯履行约定的义务，现原告无理要求被告腾退房屋，显属无理，也不合法。据此为维护被告的合法权益，特此提起反诉，请求判令：1.原告给予被告两个月的搬迁时间（该两个月的租金减半计收）；原告补偿被告扣除折旧后的固定装修损失费1800000元；2.被告转租租赁房屋的赔偿责任由原告承担。
原告宁波甬空投资有限公司为证明其诉称主张，向本院提交如下证据，经被告宁波市海曙宏达物业管理有限公司质证，本院作如下认证：
证1.房产证、土地使用证各二份，拟证明原告享有位于宁波市海曙区桂芳巷25号房屋的所有权，具备出租主体资格的事实。被告没有异议。经审核，本院予以认定。
证2.房屋租赁合同、房屋租赁安全协议书各一份，证明原告将房屋出租给被告使用，2015年5月19日到期后，被告应腾空承租房屋及被告承担出租房屋的消防安全责任的事实。被告对该组证据的真实性、合法性没有异议，但认为原、被告之间存在多份房屋租赁协议，是长期租赁关系，只有合同约定的情形出现的情况下原被告才可以解除合同，没有出现，租赁期满后被告可以自动续租。经审核，本院认为原告提供的证据来源真实合法，载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证3.律师函、EMS投递查询单各一份，拟证明原告向被告发函，告知其合同到期终止不再续租并要求其腾空房屋，结算水电费的事实。被告对真实性、合法性及关联性�有异议，认为没有收到过。经审核，本院认为原告提供的证据已形成完整的证据链，能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证4.火灾隐患督改单一份，拟证明被告宏达物业公司未按照房屋租赁安全协议书的约定履行义务，造成承租房屋存在很大的安全隐患，被告的行为属于根本违约，原告据此决定到期终止合同的事实。被告对真实性、合法性及关联性均有异议，认为没有收到过。经审核，本院对该份证据的真实性予以认定。
被告宁波市海曙宏达物业管理有限公司为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告宁波甬空投资有限公司质证，本院作如下认证：
证5.房屋租赁合同七份，拟证明被告长期租赁原告房屋，双方已经就房屋租赁形成到期后续签合同的惯例，及合同约定原告在确因自身生产经营需要时提前解除房屋租赁协议，但需给被告2个月搬迁时间（租金�半），同时原告按国家财务规定的折扣标准补偿被告的固定装修损失的事实。原告对真实性没有异议，认为除2014年5月5日签订的合同外，其余合同已履行完毕与本案没有关联性，2014年5月5日的合同也是到期终止。经审核，本院对该组证据的真实性予以认定。
证6.房屋装修材料工程款清单一份，拟证明被告于2004年一次性固定装修投入近2000000元的事实。原告认为该份证据是被告单方制作的，并不能证明其实际花费，即便该份证据是真实的，原告到期终止合同也无需向被告支付任何的补偿费用。经审核，本院认为，该份证据系被告自行制作的费用清单，未提供装修合同及相关支付凭证予以佐证，本院不予认定。
证7.原告同意被告转租给案外人证明及被告与案外人签订的房屋租赁合同若干份，拟证明经原告同意后，被告将租赁房屋转租给部分案外人，如原告要恶意中�租赁合同，应承担案外人的租赁损失的事实。原告认为，被告没有任何理由向原告主张转租后的损失，原告根本不知道被告转租的实际情况，且被告提供的转租合同均已到期，不存在其所主张的损失情况。经审核，本院对该组证据的真实性予以认定，原告对同意被告转租的事实并无异议，对此本院予以认定，但该组证据不能证明原告需承担案外人损失，对此本院不予认定。
综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：2004年3月16日，原告与被告法定代表人余茂达签订房屋租赁合同一份，约定余茂达租赁原告所有的位于宁波市海曙区桂芳巷25号建筑面积为6198.77平方米房屋租赁期限为5年，自2004年5月20日至2009年5月19日等。余茂达承租房屋后，经工商登记成立了被告，被告开设宏达公寓将房屋分割转租。该合同到期后，原、被告顺期一年一签合同，最后一期合同签订于2014年5月5日，约定租赁期限为一年，自2014年5月20日至2015年5月19日，年租金为737400元，其中17900元作为房屋维修费，实际支付租金719500元，先付后用，采用每三个月为一支付期、提前15天支付，首期租金在2014年5月5日支付，金额为179875元，以后依次类推；原告在确因自身生产、经营需要时提前解除房屋租赁协议，但需给被告2个月的搬迁时间该2个月的租金减半计算，同时原告按国家财务规定的折扣标准补偿被告的固定装修损失；合同终止或期满后，被告须在该终止日搬出并腾空房屋，逾期腾空房屋的被告须向原告加倍支付逾期期间的应交房租作为给原告的赔偿等。同日，双方又签订了一份房屋租赁安全责任书，作为房屋租赁合同的补充协议，责任书要求被告做好安全管理和防范工作等。2015年3月4日，宁波市海曙区人民政府鼓楼街道办事处、宁波市公安局�曙分局鼓楼派出所向原告出具火灾隐患督改单，对存在的火灾隐患要求原告在2015年4月4日前整改完毕。2015年3月11日，原告通过律师发函给被告，通知被告合同到期不再续签，要求被告在2015年5月19日前腾空承租房屋，被告于次日收到。合同期内，被告均按期支付租金。合同期满，被告未腾退房屋归还给原告。原告遂诉至本院，请求依法解决。审理中，因原、被告意见不一，致调解不成。
本院认为，原、被告于2014年5月5日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。该合同于2015年5月19日履行期限届满后，双方未续签合同，故被告应根据合同约定腾退承租房屋归还给原告。原告在租赁期限届满前二个月已通知被告房屋租赁合同不再续签，被告至今未腾退承租房屋，显属违约，被告应承担腾退承租房屋并支付房屋占有使用费的违约责任。原告要求被告腾退承租房屋并按照合同约定加倍支付2015年5月20日起至实际腾退房屋期间的房屋占用费（按3942.5元/日），不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告将房屋恢复原状，因原告未提供房屋出租前的原貌，合同对此也未约定，故对原告要求被告将房屋恢复原状的请求本院不予支持。被告主张原、被告签订的房屋租赁合同系长期租赁合同，不存在可撤销可变更及合同无效的情形，原告理应按照合同的约定和双方的交易习惯履行继续出租的义务，现原告要求被告腾退房屋，属于违约行为，要求法院判决原告给予被告两个月的搬迁时间（该两个月的租金减半计收）并赔偿被告的损失，本院认为，被告的主张与合同约定不符，原告不存在违约行为，被告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告要求追加次承租人为本案被告，因原告不同意，本院亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宁波市海曙宏达物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退其承租的位于宁波市海曙区桂芳巷25号的房屋并归还给原告（反诉被告）宁波甬空投资有限公司；
二、被告（反诉原告）宁波市海曙宏达物业管理有限公司应支付给原告（反诉被告）宁波甬空投资有限公司房屋占有使用费（自2015年5月20日起按每日3942.5元支付至实际腾退房屋之日止），该款被告（反诉原告）宁波市海曙宏达物业管理有限公司在实际腾退房屋之日履行完毕；
三、驳回原告（反诉被告）宁波甬空投资有限公司的其他本诉诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）宁波市海曙宏达物业管理有限公�的反诉诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告宁波市海曙宏达物业管理有限公司负担；反诉案件受理费10500元，由被告宁波市海曙宏达物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁�市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 员 袁永达
二〇一五年八月十七日
代书记员 徐倩倩
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四�第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。