福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民再终字第79号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）刘榕芳，女，1961年3月3日出生，汉族，住福建省宁德市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）福建省福铁大厦有限公司，住所地福州市。
法定代表人叶顺剑，董事长。
委托代理人陈桂华、王姝旻，福建天恩律师事务所律师。
申请再审人刘榕芳因与被申请人福建省福铁大厦有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2012）榕民终字第2848号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2014年9月3日作出（2014）闽民申字第534号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人刘榕芳、被申请人福建省福铁大厦有限公司的委托代理人陈桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福州市晋安区人民法院一审查明，2009年12月31日，以原告为买受人和被告为出卖人双方分别签订了三份《购房协议》，原告向被告订购了位于福州市华林路508号“福铁大厦”7层15、16、17单元的三套商品房。其中，《购房协议》第八条约定：“买受人须在接到通知后三日内与出卖人签订正式范本的《商品房买卖合同》，否则视为买受人违约，所付定金不予退还，出卖人有权另行出售该商品房。”同日，原告向被告缴纳了上述房屋的预付购房款，其中讼争15单元房屋的预付款为200430元（含此前交纳的定金50000元）和被告代为收取的该房屋的房屋备案登记费及房屋抵押登记费1105元。同日，原告向被告出具了《确认函》，《确认函》内容：“兹本人收到贵司发给我的签约通知函件（附：函件内容），我定于2010年1月3日18：00之前前往贵公司通知地址签定《商品房买卖合同》，否则视为本人违约，贵司有权按贵我双方签定的《购房协议》条款及贵司发给我的《函》处理，特此确认。”被告发给原告的附函内容为：“按贵我双方签定的《购房协议》条约之规定，我司通知您于2010年1月3日前到达福州市华林路508号曼哈顿广场（福铁大厦）售楼部确定实际购买人并签定您所定购的房屋之《商品房买卖合同》，逾期则视为您违约，我司将直接取消您的购房资格并没收您的购房定金，您所支付的除定金外的购房款将于您违约之日起（2010年1月4日起）30日内无息退还。”2010年1月3日，原告前往被告公司售楼部与被告分别签订了原告所购买7层16单元、17单元的两套商品房的《商品房买卖合同》，但是原告没有与被告签订讼争15单元房屋的《商品房买卖合同》。同年1月18日，被告将讼争15单元房屋出售给第三人。被告至今也没有按约将原告购房款及房屋备案登记费用及房屋抵押登记费1105元退还。
另查明，陈勇系被告公司项目经理，被告未授权陈勇有权代表被告公司与原告磋商有关商品房买卖相关事宜，故原告主张陈勇曾代表被告公司向原告承认将原告所购15单元房屋擅自再出售，并对原告的损失列明及与原告协商赔偿损失等事宜，证据不足。
福州市晋安区人民法院一审认为，原、被告双方签订的《购房协议》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应依约全面履行。商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据》第的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《》第规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案讼争《购房协议》虽载明了签约双方的基本情况及房屋的基本情况（位置、面积、单价），并收取了预付款200430元，但对“交付使用条件及日期”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，因此，该协议并不具备《》第规定的商品房买卖合同的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，不能认定为商品房买卖合同，而是商品房买卖合同的预约合同。故在诉讼中原告主张其与被告签订的讼争《购房协议》即是商品房买卖合同，缺乏法律依据，不能成立。由于本案中原告没有按照《确认函》承诺的签约时间与被告正式范本的《商品房买卖合同》，违反了购房协议的约定，该行为已构成违约，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，被告有权按协议约定不退还定金，并有权另行出售讼争商品房。原告关于解除原、被告于2009年12月31日签订的《购房协议》的诉讼请求合法，原审法院予以支持。由于原告违约在先，其主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定要求被告赔偿已付购房款一倍损失的诉讼请求，于法无据，原审法院不予采纳。被告关于对原告的购房款及房屋备案登记费用在扣除定金50000元后将剩余的购房款150430元及房屋备案登记费用1105元返还原告的抗辩主张合法，原审法院予以采纳。原告违约后，被告并未按约定及时返还原告购房款及房屋备案登记费等费用，已给原告造成损失，应按中国人民银行同期贷款利率计付原告的利息损失。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告刘榕芳和被告福建省福铁大厦有限公司于2009年12月31日签订的《购房协议》。二、被告福建省福铁大厦有限公司应于本判决生效后十日内返还原告刘榕芳房屋备案登记费等费用1105元和购房款150430元；并支付原告刘榕芳自2010年2月2日起至本判决确定还款之日止，以欠款金额151535元按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、驳回原告刘榕芳的其他诉讼请求。本案案件受理费7329元，适用简易程序减半收取3664.5元，由原告刘榕芳负担2293元，由被告福建省福铁大厦有限公司负担1371.5元。
本院二审确认一审认定的主要事实清楚。
本院二审认为，双方争议的焦点主要为被上诉人是否已经履行通知上诉人签订715单元房商品房买卖合同的义务。被上诉人主张，2009年12月31日其针对上诉人所购买的三套单元房（即715、716、717单元房）一次性通知上诉人于2010年1月3日18：00之前前往曼哈顿广场售楼部签订商品房买卖合同，上诉人于当日签收的《确认函》和附函可以证明该事实。上诉人主张《确认函》的附函中并未写明具体房号，无法证明被上诉人已经通知上诉人前往签订715单元房的商品房买卖合同。本院认为，《确认函》已经经过上诉人签收，虽附函中未标明具体房号，但结合上诉人在被上诉人处一次性签订三套房屋的《购房协议》情况看，该证据形式更能与被上诉人的主张契合。且上诉人已经于2010年1月3日前往被上诉人指定地点签订了716、717单元房的商品房买卖合同，该情况可以辅证被上诉人已经将签订商品房买卖合同的时间、地点通知到位。上诉人主张715单元房系因特殊原因未与716、717单元房同时通知，但其并未举证证明，故本院依法不予采信。
上诉人主张陈勇系被上诉人的委托代理人，并提供陈勇的通话记录、电话清单、汇款账户条等为证。经核实一审庭审笔录，被上诉人否认该通话记录的真实性，而其他证据亦无法证明该主张，故一审法院根据证据规则对上诉人的上述主张不予采信，系适用法律正确，应予维持。
上诉人主张双方签订的《购房协议》即为商品房买卖合同。本院认为，《购房协议》不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要条款，且《购房协议》第八条约定“买受人须在接到通知后三日内与出卖人签订正式范本的《商品房买卖合同》……”，实际上，上诉人事后也与被上诉人就其他套房屋另行签订正式的《商品房买卖合同》，据此可以认定，上诉人与被上诉人已经达成合意该《购房协议》不是正式的商品房买卖合同。故本院对上诉人的该主张依法不予采信。
上诉人主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定计算损失。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的“逾期付款”情形应为买受人未按商品房买卖合同的约定按时支付购房款，本案不属于该情形，故对上诉人的主张，本院依法不予采信。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实根据和法律依据。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费人民币4586元，上诉人刘榕芳负担。
刘榕芳申请再审称，一、一二审以福建省福铁大厦有限公司提供的《确认书》认定刘榕芳有收到签订合同通知，从而做出错误判决结果，有悖本案的客观事实和法律规定；二、由于一二审对福建省福铁大厦有限公司一房二卖违约行为的错误认定，从而导致未能客观认定刘榕芳所签订的《购房协议》不能认定为《商品房买卖合同》。
福建省福铁大厦有限公司辩称，一、福建省福铁大厦有限公司已经履行了通知刘榕芳签订合同的通知义务；二、刘榕芳没有按照购房协议及确认书的时间来签订合同，已违反购房协议的约定，福建省福铁大厦有限公司有权将讼争房屋卖给他人；三、原审认定购房协议不能等同于商品房买卖e话通是正确的。
在本案再审过程中，刘榕芳提交了如下两份证据：证据一2009年12月23日福建省福铁大厦有限公司出具的《开盘通知书》复印件，证据二2009年12月31日福建省福铁大厦有限公司出具的《函》复印件，证明对象为《开盘通知书》及《函》中都明确注明三套房屋，而确认书中没有注明715房号不能证明《确认书》系通知签订715房屋的合同的。
福建省福铁大厦有限公司对上述证据的真实性没有异议，并且认为福建省福铁大厦有限公司向刘榕芳发出了《函》，刘榕芳才签署了《确认书》，该《函》证明了福建省福铁大厦有限公司已经履行了通知义务。
经庭审质证，福建省福铁大厦有限公司对上述两份证据的真实性未提出异议，本院确认上述两份证据的真实性。
原审查明的事实基本属实，本院再审予以确认。
另查，刘榕芳在再审期间提供的证据2009年12月31日福建省福铁大厦有限公司《函》内容为：“我司通知您于2010年1月3日前到达福州市华林路508号曼哈顿广场（福铁大厦）售楼部确定实际购买人并签定您所定购的七层15、16、17单元之《商品房买卖合同》，逾期则视为您违约，我司将直接取消您的购房资格并没收您的购房定金，您所支付的除定金外的购房款将于您违约之日起（2010年1月4日起）30日内无息退还”。
本院再审认为，根据刘榕芳于再审期间提供的2009年12月31日福建省福铁大厦有限公司出具的《函》以及福建省福铁大厦有限公司于原审提供的《确认书》，可以证明福建省福铁大厦有限公司已于2009年12月31日通知刘榕芳于2010年1月3日签订讼争房产的《商品房买卖合同》。刘榕芳与福建省福铁大厦有限公司在《购房协议》第八条中约定，“买受人须在接到通知后三日内与出卖人签订正式范本的《商品房买卖合同》，否则视为买受人违约，所付定金不予退还，出卖人有权另行出售该商品房”。刘榕芳于2010年1月3日到福建省福铁大厦有限公司处仅签订了716及717单元的《商品房买卖合同》，并未签订本案讼争的715号单元的《商品房买卖合同》。刘榕芳主张未签订715号单元《商品房买卖合同》的原因系其想等几个月其子回国后签署并已告知项目经理，但未举证证明福建省福铁大厦有限公司同意延期签订合同，对此不予采纳。由于刘榕芳未依约签订讼争房产的《商品房买卖合同》，其行为构成违约，福建省福铁大厦有限公司有权依照《购房协议》的约定不退还定金，并另行出售讼争房产。刘榕芳提出的要求福建省福铁大厦有限公司赔偿损失的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。关于刘榕芳主张双方签订的《购房协议》即为商品房买卖合同的问题，双方签订的《购房协议》缺乏商品房买卖合同的主要条款，且《购房协议》中约定双方应签订正式的《商品房买卖合同》，因此对刘榕芳的此项主张不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法审判监督程序司法解释》第三十七条的规定，判决如下：
维持本院（2012）榕民终字第2848号民事判决。
本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费按二审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 连 萍
代理审判员 林 蕤
代理审判员 叶道伟
二〇一四年十二月十日
书 记 员 张 伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。