河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终1363号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谷德印，男，1982年5月15日出生，汉族，现住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：刘大伟，北京市铭基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：齐洪英，女，1973年6月12日出生，汉族，现住固安县。
委托诉讼代理人：王静，廊坊市广阳区爱民道通顺法律服务所法律工作者。
原审第三人：北京微行天下房地产经纪有限公司固安分公司。
地址：固安县北横街新村地段英国宫底商。
法定代表人：陈波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：于建芸，该公司员工。
上诉人谷德印因与被上诉人齐洪英房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初2656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人谷德印及其委托代理人刘大伟、被上诉人齐洪英及其委托代理人王静、原审第三人委托代理人于建芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谷德印上诉请求：请求撤销(2017)冀1022民初2656号民事判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人违约金100000元或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实有误。上诉人与被上诉人及第三人于2017年3月14日签订了《房屋买卖合同》，约定了自签订合同之日起90日内（即2017年6月11日之前），买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。签订合同后，2017年5月20日上诉人发现根据现行政府政策规定，被上诉人根本就没有购房资格，故此向被上诉人发出备忘录，告知其无法履行合同，要求终止合同履行。而此时被上诉人确实没有购房资格并且被上诉人是在明知其没有购房资格的情况下与上诉人签订的《房屋买卖合同》，本身就违反了诚实信用的原则。直到2017年7月12日被上诉人才取得购房资格，导致合同在约定的履行期内根无法履行，其行为已经构成违约。一审判决所述“关于反诉原告的诉讼请求，因涉案房屋买卖不存在应当解除的情形，反诉被告不构成违约”，这是对客观事实认定的错误。本案中即便是出于对房屋交易安全及稳妥角度出发，认定在诉讼过程中被上诉人取得了购房资格，《房屋买卖合同》不宜解除而应当继续履行，但这并不能成为被上诉人没有违约的依据。被上诉人是否违约与《房屋买卖合同》是否应当解除是两个概念，不可混淆。基于一审判决没能对事实进行充分的认定并结合上诉人因被上诉人的违约行为实际遭受的损失，现上诉人提起上诉，要求依法改判被上诉人赔偿上诉人违约金100000元或发回重审。
齐洪英答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人违约。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同及补充协议合法效，双方均应按合同约定履行自己的义务。在合同履行过程中，被上诉人按合同约定履行了义务，上诉人却在双方约定的向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的期限届满前即2017年5月20日向被上诉人发出备忘录，上诉人以政府出台限购政策，致使双方无法屐行房屋买卖合同为由，告知上诉人终止履行房屋买卖合同。后上诉人又将涉案房屋进行抵押，直到2017年9月7日抵押权注销。由于涉案房屋始终在抵押中，导致双方房屋买卖合同不能正常继续履行。上诉人的行为明确表示自己不履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。综上，被上诉人按照合同约定履行，不应承担违约责任，不能赔偿上诉人的违约金。一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，判决合理、合法，故上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院查明事实后依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
齐洪英向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告办理房屋网签过户手续，并交付房屋；2、给付原告违约金60万元；3、诉讼费由被告承担。
谷德印向一审法院反诉请求：一、依法判令解除反诉人与被反诉人及第三人之间签订的《房屋买卖合同》；二、依法判令被反诉人赔偿反诉人违约金50万元；三、诉讼费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2017年3月14日，原、被告及第三人签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于固安县房屋，该房屋所有权人登记为被告谷德印，房屋产权证号为：固房权证固房权字第××号，建筑面积178.53平方米，成交总价款310万元。付款方式和期限为：原告向被告支付50万元作为购买该房屋定金，30日内双方去银行面签，面签当日原告向被告支付房屋首付款（含定金）100万元，剩余尾款210万元待银行批贷后由银行直接划转至被告。该房屋已设定抵押，抵押人为河北银行股份有限公司固安支行，被告应于2017年7月21日前办理完抵押注销手续。权属转移登记约定，双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。房屋交付时间为被告应在双方过户当日将房屋交付原告。2017年4月13日，原、被告签订补充协议，其内容为：2017年4月13日，买卖双方在固安邮政银行办理面签手续，谷德印收到齐洪英首期房款30%首付100万元，按银行政策，评估总价310万元面签，现因政策原因，以50%首付款面签，在2017年4月22日前买受人补齐20%首付款，以凭条为准。在合同履行中，原告给付被告购房款155万元。2017年5月10日，该涉案房屋在抵押人河北银行股份有限公司固安支行设定的抵押权已注销。2017年5月20日，被告向原告发出备忘录，以政府出台限购政策，致使双方无法履行房屋买卖合同为由，告知原告终止履行房屋买卖合同。2017年6月22日，被告在张家口银行股份有限公司廊坊群安道小微支行借款190万元，并以涉案房屋进行抵押，后将借款还清，于2017年9月7日抵押权注销。2017年6月29日，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司固安县支行签订个人购房/购车借款及担保合同，借款金额155万元，借款用途为购买坐落于固安县的房屋，借款人授权贷款人将贷款资金划付至谷德印账户62×××23。2017年7月12日，固安县房屋产权产籍监理所为原告出具了固安县存量房购房资格证明。双方因履行合同发生争议，致使合同未能继续履行。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议，对涉案房屋价款、付款方式、交付时间、违约责任等进行了明确约定，合同内容不违反法律规定，该房屋买卖合同及补充协议合法有效。双方均应按合同约定履行自己的义务。在合同履行中，原告已支付首付款155万元，履行了合同义务。被告却在双方约定的向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的期限届满前即2017年5月20日向原告发出备忘录，以政府出台限购政策，致使双方无法履行房屋买卖合同为由，告知原告终止履行房屋买卖合同。后被告又将涉案房屋进行抵押，直到2017年9月7日抵押权注销。而原告2017年7月12日取得固安县存量房购房资格证明，由于涉案房屋正在抵押中，使双方房屋买卖合同不能正常继续履行。被告的行为已表明自己不履行合同义务，已构成违约。被告主张政府出台限购政策，致使双方无法履行房屋买卖合同的理由不能成立，本院不予采信。原告要求被告协助办理房屋网签过户手续，并交付房屋的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金60万元一节，虽然被告构成违约，但原告亦在2017年7月12日取得固安县存量房购房资格证明，根据本案实际，要求被告支付违约金有失公平原则，原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告的诉讼请求，因涉案房屋买卖合同不存在应当解除的情形，反诉被告不构成违约，因此，反诉原告要求解除涉案房屋买卖合同，并要求反诉被告赔偿违约金50万元的诉讼请求，本院不予支持。判决：一、被告谷德印继续履行与原告齐洪英签订的房屋买卖合同及补充协议，于本判决书生效后10日内协助原告办理固安县房屋网签过户手续到原告齐洪英名下，并向原告交付该房屋。二、驳回原告齐洪英其他诉讼请求。三、驳回反诉原告谷德印的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36500元，减半收取18250元，财产保全费5000，由原告齐洪英负担2400元，被告谷德印负担20850元。反诉案件受理费4450元，减半收取2225元，由反诉原告谷德印负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方的争议焦点为上诉人诉请被上诉人赔偿其100000元违约金是否于法有据的问题。上诉人诉请被上诉人赔偿其100000元违约金，理由是被上诉人在与其签订涉案房屋买卖合同时没有购房资格，导致涉案买卖合同没有在双方约定的期限内履行。双方当事人2017年3月14日签订的涉案房屋买卖合同，载明了被上诉人齐洪英系辽宁省营口市户口，被上诉人签订合同时也没有向上诉人提供固安县购房资格的证明，在此情况下上诉人仍与被上诉人签署房屋买卖合同并收取定金，故应推定上诉人同意被上诉人签约后再行取得购房资格证明。合同履行过程中，双方当事人2017年4月13日签署补充协议约定增加首付款数额为总房款50%，上诉人并收取差额款项，双方此时亦未提及购房资格一节，进一步印证了上诉人同意被上诉人签约后再办理购房资格证明。2017年5月20日上诉人通知被上诉人终止履行房屋买卖合同，理由是政府出台限购政策，致使合同无法履行。因当时涉案房屋买卖合同尚在履行过程中，被上诉人是否具备购房资格并不确定，上诉人即单方认为合同不能继续履行没有事实依据，上诉人此举表明本人不再履行合同义务，此行为构成违约。本案中被上诉人2017年7月12日取得购房资格证明，取得证明的时间晚于合同约定房屋过户的最后时限（按照合同约定，房屋过户应于6月12日之前完成），影响了上诉人收取剩余一半房款，确实给上诉人造成了部分损失，但因上诉人已在此之前的2017年6月22日，将涉案房屋抵押利用了涉案房屋的全部价值，而且直至2017年9月7日上诉人方偿还款项注销抵押，故被上诉人迟延取得购房资格证明的行为给上诉人造成的实际损失并不明显，一审法院综合考量双方行为、违约后果等因素对上诉人该主张未予支持符合法律规定，本院予以维持，上诉人该上诉主张于法无据。
综上所述，上诉人谷德印的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人谷德印负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊清维
审 判 员 梁志斌
审 判 员 李成佳
二〇一八年三月十九日
法官助理 刘远鸥
书 记 员 徐世玄