湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第441号原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)，地址：邵阳市火车南站前开发区29-2号地。负责人周星辉，该行党委书记。委托代理人刘新民，男，汉族。系该行职工。委托代理人张世敏，男，汉族。被告朱彬（反诉原告），男，汉族。委托代理人邓伟，湖南富强律师事务所律师。被告岳同兴，汉族，男。原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)与被告朱彬（反诉原告）、被告岳同兴房屋租赁纠纷一案，本院于2015年4月23日受理后，依法由审判员夏月星、人民陪审员李明琨、银晓峰组成合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)委托代理人刘新民、张世敏，被告朱彬（反诉原告）委托代理人邓伟到庭参加诉讼，被告岳同兴经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行诉称，2005年10月20日，原告所属邵阳市农业青龙支行（现改为中国农业银行股份有限公司邵阳分行北塔区支行）与朱彬签订房屋租赁合同一份，将位于中心路青龙支行原人民储蓄所办公室门面及后面仓库租赁给被告朱彬使用，租赁期限为六年，自2005年10月20日至2011年10月20日止，年租金为18000元。同时，合同第三条规定：“乙方如欠租不交，逾期部分每天加收1%的租金滞纳金，超过一个月，甲方有权单方终止本合同。以后几年的租金一年一定，其租金数目比照周边门面随行就市。合同签订后，2010年10月至今，被告朱彬未交纳租金，合同到期后，原告决定收回门面，通知被告要求将所租赁的门面腾空并交付房屋。2015年，原告发现门面被岳同兴占用，原告发函并登报要求二被告腾出房屋，未果。现原告诉至法院，要求二被告返还非法占用原告位于中心路青龙支行原人民储蓄所门面及仓库并恢复原状；2、被告朱彬支付2010年10月20日至2011年10月20日的租金20000元，并支付违约金20000元；3、判令两被告共同赔偿非法占用门面及仓库期间（2011年10月20日至2015年10月20日止）的占用费485608元，并顺延支付至实际履行之日；4、本案诉讼费用由被告承担。原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行向本院提交以下证据：1、原告法人资质证及营业执照、国有土地使用权证、产权权属证复印件各一份，拟证明原告的诉讼主体资格以及原告出租给被告朱彬的房屋没有被告所称的违章建筑楼梯；2、二被告的户籍信息复印件各一份共2页，拟证明被告朱彬、岳同兴的诉讼主体资格；3、租赁合同复印件一份共2页，拟证明被告朱彬与原告签订了租赁合同，双方形成合同关系，合同明确约定被告不得从事饮食业；4、租金催收通知（2010年11月2日）复印件一份共页，拟证明原告向被告催收租金的事实；5、门面到期催收通知（2012年1月10日）复印件一份共1页，拟证明原告向被告催收租金，并要求腾房的事实；6、邵阳日报（2015年4月17日）复印件一份共1页，拟证明原告登报向被告催收租金并腾房、赔偿损失的事实；7、照片四张，拟证明被告朱彬违约转租给被告岳同兴，以及两被告无权占用房屋的事实。佘某出庭作证，证明2009年后，佘某通过服务人员谈话中知道朱彬将所租赁的门面转租给岳同兴经营“多喜爱”的事实。曾某出庭作证，证明2010年至2012年多次找朱彬要求退还门面，其中在2011年6月、7月期间进行一次面谈，因存在分歧，没有达成统一意见。2013年起其以银行的名义找朱彬，发现朱彬经营的茶馆已关门并找不到朱彬本人的事实。被告朱彬辩称，原告与被告签订租赁合同是实，但原告租给被告的房子是有瑕疵的，房子旁边的楼梯是违章建筑，在租赁期间被邵阳市城管大队强行拆除，使被告无法经营，给被告造成了重大经济损失，事后被告多次找原告协商，未果。被告朱彬未提供证据。被告岳同兴未到庭参加诉讼，也未提供证据。对原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行提供的证据，被告朱彬质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，我们在2011年签订合同的时候并不清楚房子的楼梯是违章建筑；对证据2朱彬的户籍信息没有异议；对证据3的真实性没有异议，对证明目的有异议，我们没有从事饮食业；对证据4有异议，我们不清楚，没有接到过通知；对证据5有异议，没有接到过租金催收通知；对证据6的真实性没有异议，但是我们并没有看到，也不知晓原告登报；对证据7的真实性没有异议，但对照照片的时间有异议。反诉原告朱彬反诉称,朱彬长期租赁中国农业银行股份有限公司邵阳分行中心路门面及仓库，仓库用于开办黑森林茶馆。2005年10月17日双方签订了租赁合同，期限6年，年租金18000元。同时约定，如有违约应承担违约金和赔偿损失。合同签订后，朱彬投资100多万装修“黑森林茶馆”并将原来的二相电增容至三相电。2010年11月25日，邵阳市城管突然开来挖掘机，将“黑森林茶馆”门前台阶挖去，造成茶馆无法正常营业。事后，反诉原告主动找反诉被告协商此事，反诉被告表示，该事与其无关是反诉原告的经营风险。后反诉原告的茶馆一直停业至今。反诉原告应对反诉被告的损失承担全部的赔偿责任。故请求人民法院判令反诉被告将包含违法建筑的房屋出租给反诉原告而造成反诉原告装修损失269306.03元、室内物品、三相电源增容等损失152208元、人工工资90000元、违约金20000元，共计损失531514.03元。承担本案的反诉费用。反诉原告朱彬提供以下证据予以证明：1、房屋租赁合同复印件三份共6页，拟证明被告从2001年开始租用原告房屋；2、《邵阳市城市管理行政执法违法建设工程限期拆除决定书》复印件一份共1页，拟证明被告租用原告的房屋因楼梯部分属违法建筑被强制拆除，造成被告无法使用；3、送达回证复印件一份共1页，拟证明原告已经收到上述决定书；4、现场照片7张共3页，拟证明楼梯被拆除后原告经营的“黑森林茶座”被迫关门；5、楼梯被拆后的照片3张，拟证明楼梯被拆后的店面地板离街面高达70cm，无法使用，茶馆被迫关门；6、照片2张、视频一段，拟证明2016年1月4日，朱彬委托朋友将出租屋钥匙交给原告办公室，但被拒绝；7、蒋艳云的调查笔录一份共1页，拟证明蒋艳云从2010年11月25日至2015年11月25日因在黑森林茶馆值班领取工资90000元；8、杨兰萍的调查笔录一份共1页，拟证明黑森林茶馆从2010年11月25日至今一直停业；9、“黑森林茶座”营业执照一份，电费单五份共5页，拟证明楼梯拆除后茶座就没有经营了，且茶馆并未从事饮食业。反诉被告中国农业银行股份有限公司邵阳分行辩称，1、朱彬未经原告书面认可，违反合同约定将原用途为仓库的房屋改造成茶座经营，其造成的所有损失应由自己负责；2、湖南天健造价事务所有限公司出具的（2016）司鉴字007号鉴定意见书存在重大瑕疵，不能作为本案依据使用；3、原告一直严守合同约定，不存在违约行为，不应当承担违约责任。综上，请求法院驳回被告朱彬的全部反诉请求。反诉被告中国农业银行股份有限公司邵阳分行提供以下证据予以反驳：1、2005年10月17日《房屋租赁合同书》复印件一份、国民经济行业分类标准、黑森林茶座企业信息公示资料一份，拟证明①2005年10月17日双方签订的合同是固定期限合同，合同于2011年10月20日已经到期；②湖南省工商局企业信息公示网查询黑森林茶座企业信息公示资料显示，朱彬一直无权占有邵阳农行青龙支行仓库经营至2015年4月29日止，且其无权占有的状态持续至今；③国民经济行业分类标准（GBT4754-2011）将“6231茶馆服务”定性为“餐饮业”；④协议第八条约定了租赁期间不得从事饮食服务业，朱彬开设了黑森林茶馆违反了合同约定；⑤租赁物原用途为仓库，朱彬违反合同未经农行同意将其改造为茶馆；2、租赁屋照片二张，拟证明租赁物的正门为中心路一面，原黑森林茶馆所在地仅为仓库所在地的侧门，原黑森林茶馆仍有台阶可供无障碍自由出入；3、《邵阳市城市管理行政执法违法建设工程限期拆除决定书》及送达回证复印件各一份，拟证明承租人朱彬承租10年期间占管租赁物不善导致原告（反诉被告）遭受了行政部门的行政处罚。对反诉原告提供的证据，反诉被告中国农业银行股份有限公司邵阳分行发表如下质证意见：对反诉原告提供的证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；对反诉原告提供的证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告没有证据证明违章楼梯是由原告所建并造成违法的事实；对反诉原告提供的证据3的真实性、合法性没有异议；对反诉原告提供的证据4的证明目的有异议；对反诉原告提供的证据5的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，该证据恰好证明被告租赁屋仍有可供被告自由出入的台阶；对反诉原告提供的证据6的真实性没有异议，但对视频的完整性、证明目的有异议，他们来交钥匙的时候我们明确告知必须房屋腾空才接收钥匙；对反诉原告提供的证据7的真实性、关联性有异议;对反诉原告提供的证据8的真实性有异议；对反诉原告提供的证据9的真实性、关联性有异议，该证据恰好证明被告朱彬一直无权侵占原告门面至今的事实。对反诉被告提供的证据，反诉原告发表如下质证意见：对反诉被告提供的证据1《房屋租赁合同书》的真实性没有异议，对证明目的有异议；对国民经济行业分类标准的关联性有异议，且茶座的公示资料也显示我们并非从事餐饮服务业；对反诉被告提供的证据2有异议，黑森林茶座因为楼梯被拆除而停业确实是事实；对反诉被告提供的证据3的真实性有异议，对证明目的有异议。本院在审理过程中，原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)申请对朱彬占有所租赁的中心路青龙支行原人民储蓄所办公室门面及后面仓库2011年11月至2015年10月的租金损失进行鉴定，经邵阳天勤资产评估事务所评估：租金损失为485608元。本院在审理过程中，被告朱彬（反诉原告）申请对朱彬租赁中心路青龙支行原人民储蓄所办公室门面及后面仓库室内装修价值、黑森林茶馆物品、三相电增容估价进行鉴定,经湖南天健造价事务所有限公司鉴定：至2010年11月25日基准日室内装修价值鉴定为269306.03元，室内物品、三相电增容价值至2010年11月25日基准日价值鉴定为152208元。对原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)、被告朱彬（反诉原告）提供的证据，经本院认证如下：对原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行提供的本诉证据1至证据3，证据6、证据7，被告朱彬对其真实性无异议，均予以采信；对原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行提供的本诉证据4、证据5与证人佘某、曾某的证言相一致并符合租赁期到期后房东催收租金及要求腾房的市场惯例，对该证据本院予以采信；对反诉原告朱彬提供的反诉证据1至证据6，反诉被告对其真实性均无异议，本院予以采信；对反诉原告朱彬提供的反诉证据7、8、9与反诉原告朱彬提供的证据相互印证，证明自2010年11月25日以后“黑森林茶座”没有经营且蒋艳云雇请看守“黑森林茶座”并领取工资的事实。对反诉被告提供的证据1中的2005年房屋租赁合同，黑森林茶座企业信息公示资料、证据2、证据3，本院予以采信。对反诉被告提供的证据1中的国民经济分类标准与本案无关联性，不予采信。经审理查明，2001年6月，邵阳市农业银行青龙支行（现改为中国农业银行股份有限公司邵阳分行北塔区支行）与朱彬签订租房合同，2001年7月1日至2004年6月30日将中心路原劳服公司门面前半间租给朱彬使用，租金为500元/月。2001年9月28日，双方变更合同，中心路原劳服公司门面前半间和后面仓库一并租赁给朱彬，每月租金1500元。2005年10月17日，甲方邵阳市农业银行青龙支行（现改为中国农业银行股份有限公司邵阳分行北塔区支行）与乙方朱彬签订一份租赁合同，甲方出租中心路青龙支行原人民储蓄所办公门面及后面仓库，租赁期限2005年10月20日至2011年10月20日止。租期6年，租金为18000元/年，乙方装修房屋征得甲方同意，租赁期间乙方不得从事饮食服务业，乙方如需转租，须征得甲方同意，合同第六条：如一方违反合同，违约方赔偿2个月的租金。中心路青龙支行原人民储蓄所办公门面后面的仓库靠太平一巷一侧建有一扇大门，茶座大门砌有三层小阶梯。反诉原告朱彬在签订租赁合同后便对仓库装修成“黑森林茶座”，2010年11月25日，邵阳市城市管理行政执法局向中国农业银行股份有限公司邵阳分行下达了《邵阳市城市管理行政执法违法建设工程限期坼除决定书》：查明你单位未经批准在太平巷黑森林茶座修建台阶，建筑面积为2平方米。决定自收到本决定书之日起3日内自行拆除该违法建设工程。之后，邵阳市城市管理行政执法局将黑森林茶座门口扶手及阶梯挖去，造成“黑森林茶座”无法营业至今，2010年11月25日之后，朱彬未支付租金，并雇请蒋艳云（2009年起在黑森林茶座做事）看守“黑森林茶座”，每月工资1500元。中心路青龙支行原人民储蓄所办公门面转租给岳同兴经营“邵阳市大祥区多喜爱床上用品店”，个体工商户注册日期为2008年5月19日。另查明，原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)申请对朱彬占有所租赁的中心路青龙支行原人民储蓄所办公室门面及后面仓库2011年11月至2015年10月的租金损失进行鉴定，经邵阳天勤资产评估事务所评估：租金损失为485608元。被告朱彬（反诉原告）申请对朱彬租赁中心路青龙支行原人民储蓄所办公室门面及后面仓库室内装修价值、黑森林茶馆物品、三相电增容估价进行鉴定,经湖南天健造价事务所有限公司鉴定：至2010年11月25日基准日室内装修价值鉴定为269306.03元，室内物品、三相电增容价值至2010年11月25日基准日价值鉴定为152208元。再查明，2016年1月4日朱彬将出租屋钥匙交至中国农业银行股份有限公司邵阳分行，因双方就腾空、搬迁问题没有达成协议，中国农业银行股份有限公司邵阳分行拒绝收该钥匙。本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。一、原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)与被告朱彬（反诉原告）2005年10月17日签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应予保护。被告朱彬（反诉原告）应按照合同约定支付合同履行期内的租金。2010年11月25日邵阳市城市管理行政执法局将黑森林茶座门口扶手及阶梯挖去行为系政府行政管理行为，因原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)所租赁物存在一定瑕疵，由此导致被告朱彬（反诉原告）经营的黑森林茶座停止营业期间的租金应酌情予以减少35%（参照所鉴定的2011年11月-2015年10月租金，计算485608×35%=169962.8元，2010年10月20日至2011年10月20日的租金减少6300元）。综上，被告朱彬（反诉原告）还应支付原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)租金为327345.2元，并顺延支付至被告朱彬（反诉原告）实际交付时止，违约金被告朱彬（反诉原告）酌情承担5000元；被告岳同兴并非本案合同相对方，不应承担赔偿责任，但有义务协助被告朱彬（反诉原告）返还所租赁的房屋并恢复原状；二、被告朱彬（反诉原告）在合同租赁期内因所租赁房屋瑕疵导致黑森林茶座停止营业，原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)适当承担被告朱彬（反诉原告）室内装修损失80790元（269306.03元×30%），三相电增容损失24000元（三相电增容价值80000元×30%），人工工资30000元，合计134790元；对被告朱彬（反诉原告）要求原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)承担的违约金及室内物品损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱彬、被告岳同兴于本判决生效后30日内返还占有位于中心路青龙支行原人民储蓄办公门面及后面仓库并恢复原状；二、被告朱彬支付原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)房屋租金及占用费327345.2元(计算至2015年10月，顺延按7081元/月支付至被告朱彬实际交付时止)、违约金5000元，以上共计332345.2元；三、反诉被告中国农业银行股份有限公司邵阳分行于本判决生效后30日内支付反诉原告朱彬134790元；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告朱彬的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费3200元，原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)承担1200元，被告朱彬（反诉原告）承担2000元；反诉费3200元由原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行(反诉被告)承担1200元，被告朱彬（反诉原告）承担2000元（诉讼费3200元原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行已垫付、反诉费3200元反诉原告朱彬已垫付，相互抵扣后，被告朱彬还应支付原告中国农业银行股份有限公司邵阳分行诉讼费800元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  夏月星人民陪审员  李明琨人民陪审员  银晓峰二〇一六年十月二十七日书 记 员  马 莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。