北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第09435号
上诉人（原审被告）张岚，女，1970年8月21日出生。
被上诉人（原审原告）北京顺鑫佳宇物业管理有限公司，住所地北京市顺义区杨镇府前街北侧100米。
法定代表人张松涛，总经理。
委托代理人张红艳，北京市京轩律师事务所律师。
上诉人张岚因与被上诉人北京顺鑫佳宇物业管理有限公司（以下简称顺鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第04868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月8日受理后，依法组成由法官周荆担任审判长，法官王奔、法官石煜参加的合议庭，并于2014年7月11日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。
顺鑫公司在一审中起诉称：张岚为涉案房屋的业主。2009年7月21日，顺鑫公司、张岚签订了《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》，2009年12月25日，顺鑫公司、张岚签订了《临时管理规约附件》，协议约定由顺鑫公司为张岚提供物业服务，张岚支付服务费。依据协议约定的收费标准，张岚均应于每年1月20日前按每月335.90元的标准一次性交纳本年度物业费4030.80元。顺鑫公司一直为张岚提供物业管理服务，张岚却拖欠2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计人民币8061.60元。顺鑫公司多次催要，张岚一直拒绝交纳。张岚的行为已构成违约，依合同约定张岚应自逾期之日起每日按欠费总额的万分之三向顺鑫公司交纳滞纳金共计人民币1470.44元。现起诉要求：1.判令张岚支付拖欠的物业管理费共计人民币8061.60元；2.判令张岚支付逾期未交纳物业管理费的滞纳金共计人民币1470.44元（从逾期付款之日起暂时计算至2014年3月21日止）；3.诉讼费用由张岚承担。后顺鑫公司放弃要求张岚支付滞纳金的诉讼请求。
张岚在一审中答辩称：不同意顺鑫公司的诉讼请求。理由为：1.张岚家是顶层，屋顶连续3年漏雨，对墙面和地面都造成了损失。后报给顺鑫公司，并提供墙漆由顺鑫公司维修，但漆的颜色和墙面的颜色不一致，要求顺鑫公司赔偿，但顺鑫公司一直未予回复。去年夏天漏雨时，张岚又及时报告顺鑫公司，让其采取措施，但顺鑫公司没有任何办法，给张岚造成了更大的损失；2.自张岚入住至今，室内水压小，水流小，多次和顺鑫公司反应，但水压的问题至今未得到改善；3.小区安保较差，车辆随便出入小区。张岚所在单元门门禁坏了，顺鑫公司也没有维修，令业主缺乏安全感。顺鑫公司提供的物业服务与其收取的物业费标准不匹配；4.张岚家的暖气温度一直达不到国家规定的最低标准，多次向顺鑫公司及供暖部门反映得不到解决，这也是顺鑫公司物业服务不到位的表现。故不同意支付顺鑫公司物业费。
一审法院审理查明：张岚系涉案房屋的所有权人，该房屋建筑面积152.68平方米。
2009年7月21日顺鑫公司与张岚签订《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》，约定由顺鑫公司为涉案房屋提供物业服务。2009年12月25日，顺鑫公司与张岚签订《临时管理规约附件》，双方约定涉诉小区5号楼物业服务费标准为2.2元／月／平方米，业主应于每年1月20日前到物业服务部交纳本年度物业服务费。但2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计8061.60元，张岚一直未予交纳。
一审庭审中，张岚提交室内漏雨照片，证明涉案房屋内漏雨受损，但顺鑫公司一直未予解决。同时提交损坏防护栏照片1张，用于证明顺鑫公司物业管理服务不达标。对此，顺鑫公司均不予以认可，称涉案房屋漏雨与顺鑫公司无关，张岚应找开发商解决；对防护栏的照片真实性亦不予认可，认为从照片上看不出在哪里拍摄的，且照片的拍摄时间是2013年，但顺鑫公司还主张了2012年的物业费，此照片不能达到张岚的证明目的，物业区域内随时会出现问题，顺鑫公司也都根据情况予以解决，出现问题不能代表顺鑫公司服务不达标。
一审法院判决认定：顺鑫公司与张岚签订的《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》及《临时管理规约附件》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。顺鑫公司履行了服务义务，张岚享受了物业服务，应当按约向顺鑫公司支付物业管理费。张岚以顺鑫公司拒绝赔偿因涉案房屋漏雨给其造成的损失以及室内温度不达标为由拒交物业费，理由不足，一审法院不予采纳。张岚所述室内水压低、小区安保服务与物业费收费标准不符等抗辩意见，因顺鑫公司不予认可，且张岚又未能提供充分的证据证明顺鑫公司提供的物业服务与现行法律法规所确定的物业管理服务标准和质量之间存在明显差距，故一审法院不予采信。故，顺鑫公司要求张岚支付物业管理费的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：张岚给付北京顺鑫佳宇物业管理有限公司二〇一二年一月一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业服务费共计八千零六十一元六角，于判决生效之日起七日内执行。如果张岚未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张岚不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。张岚上诉称：1.张岚家连续3年夏天屋顶都漏雨，漏雨对张岚家的墙面和地面都造成不小的损失。报顺鑫公司说定时间维修，由于都是工薪阶层需要上班，很长时间确定维修时间，但是维修人员到现场后说不能保证修复的墙面和原墙面颜色完全一致，张岚只能提供以前家里剩下的墙漆，但是在张岚又请假（请假是要扣工资的），家里又暴土扬长的情况下，最后顺鑫公司将墙面还是刷的很不成功（边上有白印）。第二年张岚家还是继续漏雨，而且损失更大。跟顺鑫公司协商时张岚提出如果还像去年那样维修的话，顺鑫公司得保证跟张岚家原墙面颜色一模一样，顺鑫公司提出无法保证，张岚遂要求顺鑫公司将其遭受的损失折成现金后赔付给张岚，张岚以后自己装修的时候一起装修即可，顺鑫公司称回去请示领导，但一直到今天也没有给张岚任何答复；2.张岚家去年夏天漏雨时及时报修顺鑫公司，让其采取措施，但是顺鑫公司没有任何措施和办法，以至于张岚家从早上一直到晚上都漏雨，损失更加严重，张岚认为顺鑫公司服务与物业费的收费标准不符；3.从张岚入住至今，水压一直很小，楼下勉强能洗澡，楼上从来就不能洗澡，多次报修，顺鑫公司总说予以改善，但是至今楼上的水压还是很小，4年的时间都不能解决；4.小区的安保非常差。张岚的车子忘记放出入证了，保安根本没有反应，朋友来访也没有保安拦住问询，这让所有业主没有安全感；5.张岚家单元的门禁坏了，也没有人维修，业主的安全不能得到保障；6.供暖协议是张岚和顺鑫公司签署的，现在供暖温度一直达不到国家规定最低温度，多次向顺鑫公司及供暖部门反映都得不到解决，这是顺鑫公司服务未到位，属于顺鑫公司失职；7.小区的环境非常差，垃圾成堆，臭气熏天。由于房屋漏雨是房屋质量问题和物业维修不及时造成的，法官应现场采集证据，判令顺鑫公司赔偿张岚因房屋漏雨对家里造成的损失以及物业服务不到位应对物业费打的折扣。除去上述费用后的其余物业费，张岚同意支付。综上，张岚请求二审法院撤销一审判决，并判令：1.驳回顺鑫公司的起诉；2.顺鑫公司赔偿由于多年房屋漏雨给张岚房屋内造成的损失；3.一、二审诉讼费用由顺鑫公司承担。
顺鑫公司服从一审法院判决。其针对张岚的上诉理由答辩称：同意一审判决。张岚上诉所主张的事实不能对抗其缴纳物业服务费的义务。张岚的房屋内漏雨与顺鑫公司的物业服务无关，属于房屋的建筑质量问题，张岚应依照其与开发商签订的涉案商品房购买合同，向开发商主张权利。张岚提出的其他上诉主张也不能证明顺鑫公司没有提供服务或者服务质量不符合约定。顺鑫公司请求驳回张岚的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》、《临时管理规约附件》、《供暖协议》、照片及双方当事人陈述、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：张岚与顺鑫公司签订的《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》及《临时管理规约附件》合法有效。顺鑫公司依约履行物业服务义务后，张岚应当按约向顺鑫公司支付物业服务费。对于张岚提出顺鑫公司应赔偿其因涉案房屋漏雨给其造成损失的上诉主张，因房屋漏雨涉及房屋质量问题，并非物业服务范畴，张岚以此为由拒交物业服务费缺乏依据，本院不予支持，张岚对此应另行解决。对于张岚提出室内水压过小的问题，亦不属于物业服务范围，亦应另行解决。对于张岚提出小区在安保服务及环境卫生存在问题的上诉主张，因张岚未能提供充分证据予以证明，其提出要求减免物业服务费的上诉请求，本院亦不予支持。对于张岚提出的室内温度不达标的上诉理由，因本案系物业服务合同纠纷并非供用热力合同纠纷，故其以此拒交物业服务费亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，张岚提出的上诉主张均不成立，其上诉请求本院不予支持。顺鑫公司要求张岚支付相应的物业服务费并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由张岚负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由张岚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周荆
代理审判员 王奔
代理审判员 石煜
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 徐晨