陕西省三原县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民初字第00256号
原告（反诉被告）泾阳县吉元工业小区管理办公室。
法定代表人高继承，办公室主任。
委托代理人高随，办公室干事，特别授权代理。
委托代理人惠宏斌，泾阳县泾干法律服务所法律工作者，一般代理。
被告（反诉原告）王水利，男。
委托代理人田宽厚，陕西池阳律师事务所律师。一般代理。
委托代理人牛赟，陕西池阳律师事务所律师。一般代理。
本诉原告泾阳县吉元工业小区管理办公室诉本诉被告王水利租赁合同纠纷一案和反诉原告王水利诉反诉被告泾阳县吉元工业小区管理办公室租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）泾阳县吉元工业小区管理办公室之委托代理人高随、惠宏斌，被告（反诉原告）王水利及委托代理人田宽厚、牛赟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）泾阳县吉元工业小区管理办公室诉称，2009年6月19日原告下设的泾阳县吉元工业小区建材市场管理办公室与被告王水利签订了《房屋租赁合同书》，将吉元建材市场的交易大厅及建材市场的广场租赁给被告王水利。约定租赁期限为10年，从2009年10月1日起至2019年9月30日止；租赁费每年68500元；若被告转租，须经原告同意；若被告违约，除补交租金外，按应付租金的20%承担违约金。合同履行期间，被告至2013年9月共拖欠原告租金138000元，构成违约，且被告未经原告同意，将租赁的房屋转租他人，将原告投资建设的建材市场广场移交给其他企业用于房地产开发，致使该广场全部毁坏，给原告造成极大的经济损失，也导致原告与被告签订的合同无法继续履行。故原告提起诉讼，要求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》，判令被告返还原告房屋、恢复建材市场广场的原状或折价赔偿；2、判令被告立即支付原告解除协议前的租赁费138000元并承担违约金27600元；3、王水利承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）王水利辩称，在合同履行期间，泾阳县吉元工业小区管理办公室已将《房屋租赁合同书》中涉及的土地全部卖给了陕西长河投资有限公司，构成违约，并非原告所述被告违约，故原告诉请依法不能成立，应予驳回。
反诉原告（本诉被告）王水利诉称，2009年6月19日其与反诉被告下设的泾阳县吉元工业小区建材市场管理办公室签订了《房屋租赁合同书》，租赁吉元建材市场的交易大厅及建材市场的广场。约定租赁期限为10年，从2009年10月1日起至2019年9月30日止。但在合同履行期内，反诉被告于2011年7月将《房屋租赁合同书》中约定的承租场地卖给了陕西长河投资有限公司建设“泾都壹号”住宅小区，反诉被告的行为严重违反了法律规定，应承担相应的赔偿责任。故提起反诉，要求：1、判令反诉被告返还反诉原告1万元保证金；2、判令反诉被告因违约应承担的赔偿责任25万元。
反诉被告（本诉原告）泾阳县吉元工业小区管理办公室辩称，反诉原告所述与客观事实不符，双方签订的合同中所涉及的土地系泾阳县人民政府依法拍卖并非反诉被告出卖，反诉被告不应承担赔偿责任，反诉原告的反诉诉请依法不能成立，应予以驳回。
本案本诉争议的焦点为：合同履行期间原、被告是否违约，原告诉请能否成立，应否支持。
本案反诉争议的焦点为：合同履行期间原、被告是否违约，反诉原告的诉请能否成立，应否支持。
针对本诉，原告（反诉被告）泾阳县吉元工业小区管理办公室提供的证据有：
1、《房屋租赁合同书》一份。证明双方签订合同的事实。
2、2012年6月29日被告经营的水立方洗浴中心与长河投资公司达成的秘密协议一份。证明被告在租赁过程中存在违约行为。
被告（反诉原告）王水利对上述证据的真实性不持异议，但对证明目的不认可。本院审查认为，上述证据来源合法、内容真实，予以认定。
针对本诉，被告（反诉原告）王水利提供的证据有：
1、《房屋租赁合同书》一份。证明该合同合法有效，双方权利义务清晰明确。
2、2011年第十次泾阳县人民政府常务会议纪要、泾发改（2011）204号泾阳县发展和改革局文件、泾政发（2011）53号泾阳县人民政府文件、《成交确认书》各一份。证明原告违约在先，依法应承担违约赔偿责任。
原告（反诉被告）泾阳县吉元工业小区管理办公室对上述证据的真实性不持异议，但认为上述文件仅仅是意向、备案，不影响双方合同的继续履行。本院审查认为，上述证据来源合法、内容真实，予以认定。
针对反诉，反诉原告王水利当庭提供的证据有：
水立方开业庆典光盘一张。证明反诉原告开办水立方时投资了500万元，按合同约定反诉被告应承担25万元的赔偿责任。
反诉被告对上述证据不认可。本院审查认为，该证据来源合法、内容真实，但不能证明反诉原告待证之事实。
针对反诉，反诉被告当庭未提供证据。
经审理查明，2009年6月19日本诉原告下设的泾阳县吉元工业小区建材市场管理办公室与王水利签订了《房屋租赁合同书》，将吉元建材市场的交易大厅及建材市场的广场租赁给王水利用于经营水立方洗浴广场。双方约定租赁期限为10年，从2009年10月1日起至2019年9月30日止；租赁费每年共计68500元，前五年租赁费不变，后五年递增10%。合同签订之日起乙方付给甲方5万元，其中1万元作为保证金，其余4万元抵为大棚租赁费，乙方于2009年7月30日前一次性交清两年租赁费（装修3个月，租费从2009年10月1日起），其余3年于2011年10月1日前一次性交清；合同履行期间，若乙方向第三人转租，须经甲方同意后方可转租；甲方违反合同约定，中途终止合同，若给乙方造成经济损失，由甲方按损失二倍承担赔偿责任，乙方违反合同约定，拒不按时支付租金，除补交租金外，按应付租金的20%承担违约金，乙方到期拒付租金，甲方可依法终止合同。合同签订后王水利向泾阳县吉元工业小区管理办公室交纳了1万元的保证金及2011年10月1日前的租赁费13.6万元（下欠1000元）。2011年7月1日泾阳县人民政府召开常务会议纪要，讨论研究了县住建局提出的关于“泾都壹号”小区建设方案的意见，会议决定：原则同意县住建局提出的关于“泾都壹号”小区建设方案的意见。2011年7月20日泾阳县发展和改革局同意给陕西长河投资有限公司建设“泾都壹号”项目备案。2011年11月23日泾阳县人民政府收回了原出让给县吉元工业小区管委会13.36亩国有土地使用权（含吉元工业小区建材市场管理办公室租赁给王水利的交易大厅及建材市场广场所占土地）并向本诉原告送达了泾政发（2011）53号关于收回县吉元工业小区管委会16.36亩国有土地使用权的决定。2012年1月19日陕西长河投资有限公司通过法定程序竞得了编号为2011-13号宗地的国有建设用地使用权建设“泾都壹号”。从2012年2月起因“泾都壹号”的建设水立方洗浴广场已无法经营。2013年9月泾阳县吉元工业小区管理办公室向泾阳县人民法院提起诉讼，泾阳县人民法院受理后以王水利与该院干警有亲属关系为由报请咸阳市中级人民法院指定管辖，咸阳市中级人民法院（2013）咸中民他字第00002号指定管辖决定书将该案指定我院管辖。审理中，王水利向本院提起了反诉。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，应确认有效。在合同履行过程中，泾阳县人民政府收回了王水利租赁泾阳县吉元工业小区管理办公室的交易大厅及建材市场广场所占土地，并依法拍卖于陕西长河投资有限公司建设“泾都壹号”，政府的行为是双方当事人在订立合同时都不可预见的，法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案在审理中，双方当事人均认为合同已无法继续履行，同意解除合同，本院应予准许。根据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后所产生的法律后果为：1、合同尚未履行的，终止履行；2、已经履行的，恢复原状、互相返还；3、损失赔偿请求权。据此，泾阳县吉元工业小区管理办公室要求王水利返还交易大厅及王水利要求泾阳县吉元工业小区管理办公室返还10000元保证金之诉请均于法有据，应予支持。但对于泾阳县吉元工业小区管理办公室要求恢复建材市场广场的原状或折价赔偿一节，由于第三人陕西长河投资有限公司已在该广场建设“泾都壹号”，恢复原状已无可能，故对恢复原状之请求本院不予支持。至于赔偿损失一节，依据《物权法》的相关规定，政府在收回涉案土地时应对该土地上的房产及不动产一并处理，故本案不应涉及，应在政府收回土地过程中予以解决，故对该项请求本院亦不予支持。2012年2月因“泾都壹号”的建设水立方洗浴广场已无法经营，泾阳县吉元工业小区管理办公室仍要求王水利支付解除合同前的全部租赁费138000元，显然有违公平、公正原则，但2012年2月1日前王水利仍实际占有使用租赁物进行经营活动，依据公平原则，2011年10月1日至2012年1月31日间的租赁费22833元连同2011年10月1日前下欠的租赁费1000元王水利应一并支付于泾阳县吉元工业小区管理办公室。对泾阳县吉元工业小区管理办公室要求王水利支付违约金27600元及王水利反诉泾阳县吉元工业小区管理办公室因违约应承担的赔偿责任25万元的诉请，因合同无法继续履行系不可归责于双方当事人的行政行为，并非原、被告违约，故双方均以对方违约为由要求对方承担违约赔偿责任无事实依据及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、解除泾阳县吉元工业小区建材市场管理办公室与王水利签订的《房屋租赁合同书》，2012年2月1日后尚未履行的部分终止履行；
二、限本判决生效后10日内王水利向泾阳县吉元工业小区管理办公室返还租赁的交易大厅；
三、限本判决生效后10日内王水利向泾阳县吉元工业小区管理办公室支付租赁费23833元；
四、限本判决生效后10日内泾阳县吉元工业小区管理办公室向王水利返还保证金10000元；
五、驳回泾阳县吉元工业小区管理办公室的其他诉讼请求；
六、驳回王水利的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3600元，泾阳县吉元工业小区管理办公室负担2600元、王水利负担1000云；反诉案件受理2250元，王水利负担2050元、泾阳县吉元工业小区管理办公室负担200元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审判长 缑培强
审判员 李晓丽
审判员 王 芳
二〇一四年十一月十八日
书记员 曹 粤
本案适用的法律法规：
《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《中华人民共和国物权法》第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给与补偿，并应退还相应的出让金。