天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0101民初3405号原告：吴志达（反诉被告，以下直称吴志达），男，1950年6月23日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘忠义，天津同文合律师事务所律师。被告：张伟（反诉原告，以下直称张伟），女，1983年9月22日出生，汉族，住天津市河北区。第三人：天津市工商业用房经营管理中心，住所地天津市和平区重庆道***号。法定代表人：刘文浩，主任。委托诉讼代理人：李凤茹，该中心职员。原告吴志达与被告张伟及第三人天津市工商业用房经营管理中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴志达委托诉讼代理人刘忠义，被告张伟、第三人天津市工商业用房经营管理中心委托诉讼代理人李凤茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴志达向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方租赁合同于年月日解除。2.被告将位于天津市和平区××道××沿街商铺××号腾空交原告收回。3.给付2015年10月19至2016年5月18日拖欠的房屋租金40833元及按照5833元/月标准支付自至实际腾房之日的房屋使用费。2016年8月25日被告以现状交付房屋，原告收回。原告撤回要求被告腾房的诉讼请求，并不再主张2016年4月15日至2016年5月20日期间的房屋租金。事实和理由：2015年10月18日双方签订租赁合同，约定被告承租原告位于天津市和平区××道××沿街商铺××号房屋，租期1年，自2015年10月19日至2016年10月18日，年租金7万元。交付方式为按季度交付。现被告自2015年10月起至今没有按约定向原告交付租金。张伟辩称，对欠付2015年10月19日之后的租金属实，被告有权拒交。2015年9月2日涉案房屋屋顶发生漏水，2015年10月18日与原告达成口头协议，约定原告对涉案房屋屋顶进行维修，并以该合同第一季租金折抵因漏水给被告造成的损失。2016年1月3日涉案房屋屋再次发生漏水，被告要求维修但一直未予维修。2016年3月初屋内再次发生漏水，被告再次要求原告进行维修，原告表示让被告将物品全部搬出后进行维修2016年4月15日被告将钥匙交付原告，2016年5月21日被告发现涉案房屋原告正在拆除被告的装修，被告对此提出异议并阻止施工，并将门锁上。双方发生纠纷并报警。针对吴志达的本诉，张伟提出反诉，要求：1.继续履行租赁合同，恢复天津市和平区XX道XX号X4号商铺原状；2.赔偿损失9万元（其中装修损失50900元，2016年1月3日至4月15日期间经营损失3万元，为保管涉案房屋内货物的运费850元，2016年4月15日至8月14日期间租用房屋存放货物租金的损失每月2100元。共计90150元，现按照9万元）。后变更继续履行的诉讼请求为要求吴志达按每月2万元赔偿2016年4月15日至2016年10月19日期间经营损失。事实和理由：张伟自2008年即开始在此经营，2015年9月2日被告发现涉案房屋漏水，导致货物被浸泡，产生损失17万余元。2016年1月3日、2016年3月商铺内又分别出现进水情况，导致货物受损严重，不能正常经营。双方多次就修缮问题协商，原告承诺予以修缮。同时达成租金折抵货物损失。2014年6、7月份装修，因合同解除装修无法再使用，现要求吴志达对装修进行赔偿。2016年4月15日因吴志达对涉案房屋进行维修，故货物运走并租房存放。产生运费和租金。针对张伟的反诉，吴志达辩称，不同意全部反诉请求。装修张伟自身行为，与吴志达无关。营业损失没有依据。对4月15日要求被告搬离修房事实无异议。天津市工商业用房经营管理中心述称，涉案房屋系我中心管理的工商业用房，对双方纠纷不发表意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。有争议的事实为：双方是否就第一期租金折抵原告损失达成一致意见。张伟对吴志达同意就租金与其损失进行折抵提交证据。但就其漏水损失事实，提交人保天分委托北京中达信保险公估有限公司的2015年9月2日现场查看笔录，显示9月1日天气恶劣降雨量较大，9月2日开门营业后发现楼下地面积水，小储物间顶部漏水致储物间内衣物受损。漏水点为储物间顶部。共有38件衣物受损。保险公司实赔36000元。本院认为，张伟主张吴志达同意让免第一季度租金以与其2016年9月2日漏水损失进行折抵，吴志达予以否认，张伟亦未向本院提交证据证实，且其漏水系自然下雨导致，并非吴志达侵权行为的后果，其作为房屋使用人在使用期间有损害防免的注意义务，另其损失已经保险赔偿。张伟的该抗辩，本院不予采信。张伟当庭认可2016年1月3日、3月1日的漏水对货物未造成损失故没有报保险。双方认可3月15日虽涉案房屋漏水，但找不到漏水点，根据当事人陈述及现证据，不足以认定该次漏水对张伟使用房屋产生实质性影响。截至4月15日之前的租金，张伟应予以给付。对于张伟反诉请求。张伟装修时间为2014年6、7月，该合同到期日为本次合同的起始日，即张伟装修时知晓合同到期日，现虽双方续签租赁，但不能以前合同期内的装修作为本次合同中要求吴志达承担责任依据。且张伟亦未证明该次装修经吴志达同意，张伟要求吴志达赔偿装修损失本院不予支持。对于营业损失，双方为租赁合同纠纷，吴志达作为出租人其义务为保证租赁标的物符合使用功能，对应权利则为收取租金，出租人不保证承租人即张伟必然营利，营业损失系张伟的经营风险，张伟的该主张本院不予支持。对于搬运物品及另行租房存货产生的租金问题，该费用系搬运和存放张伟自身物品产生的费用，正如前述出租人义务为保证租赁标的物符合使用功能，吴志达亦不对该费用承担责任。如因租赁房屋无法使用，承租人有权拒付无法使用期间的租金，且吴志达亦未主张2016年4月15日至5月20日期间的租金，张伟的该请求，本院亦不应予以支持。对于2016年5月20日至2016年8月25期间房屋使用费问题，吴志达于4月15日收回房屋理由为维修，但实际并未维修而直接予以收回，显然不符合诚实信用原则。该期间房屋已经不符合租赁房屋的使用条件，以原租金标准要求张伟承担使用费显属不当，而张伟将涉案房屋上锁妨碍吴志达对涉案房屋的使用亦应承担相应的责任。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故本院酌定被告按原租金标准的一半承担房屋使用费为宜。综上所述，双方已经解除合同并交接房屋完毕，对该请求本院不再裁判。吴志达要求张伟支付2015年10月19日至2016年4月15日期间的租金34520元（70000*180/365），本院予以支持。对于2016年5月21日至2016年8月25期间的房屋使用费，应按原租金标准一半缴纳，即9301元（70000*97/365/2），该请求本院部分支持。对于张伟的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，张伟给付吴志达2015年10月19日至2016年4月15日期间的租金34520元；本判决生效之日起十日内，张伟给付吴志达2016年5月21日至2016年8月25日期间的租金9301元；三、驳回吴志达其他诉讼请求；四、驳回张伟全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费967元，减半收取483.5元，反诉费1025元，全部由张伟负担（于本判决生效之日起十日内直接给付吴志达）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  殷红方二〇一六年九月八日书 记 员  魏雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。