云南省石林彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0126民初1250号
原告：袁和生，男，1955年3月20日生，汉族，云南省石林县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。
原告：韩琼仙，女，1959年7月19日生，汉族，云南省石林县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。
原告：袁雅君，男，1983年2月25日生，汉族，云南省石林县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。
原告：袁娅丽，女，1988年10月23日生，汉族，云南省石林县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。
四原告委托诉讼代理人：段明星、毕学明，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。
被告：丁文学，男，1974年1月30日生，汉族，云南省宜良县人，现住云南省昆明市石林彝族自治县。
被告：杨美丽，女，1975年3月27日生，汉族，云南省石林县人，现住云南省昆明市石林彝族自治县。
二被告委托诉讼代理人：徐立伟，云南滇石律师事务所律师。特别授权代理。
二被告委托诉讼代理人：武训冰，云南滇石律师事务所实习律师。特别授权代理。
原告袁和生、韩琼仙、袁雅君、袁娅丽与被告丁文学、杨美丽确认合同效力纠纷一案，本院于2016年8月12日受理后，依法适用普通程序，于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告袁和生、韩琼仙、袁雅君、袁娅丽及其委托诉讼代理人段明星、毕学明，被告丁文学、杨美丽及其委托诉讼代理人徐立伟、武训冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁和生、韩琼仙、袁雅君、袁娅丽向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2010年1月13日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告袁和生与韩琼仙系夫妻，袁雅君与袁娅丽同袁和生、韩琼仙系父母子女关系。四原告共同共有位于石林县××办事处××号建筑面积191.67平方米的农村房屋一处，2010年1月13日，因原告韩琼仙患有腰椎间盘突出，如不及时治疗将导致股骨头坏死，急需用钱，遂在原告袁娅丽不知情的情况下由原告袁和生、韩琼仙、袁雅君与二被告签订《房屋买卖协议书》，将前述房屋以101,000.00元低价卖予二被告，交由二被告居住。现房屋面临拆迁，四原告接到“县棚户区改造办”通知前去协商房屋拆迁补偿相关事宜。后几原告找到国土资源局咨询了解，得知农村房屋只能在本集体成员内进行转让，二被告作为石林县大叠水村委会大叠水村居民，无权在原告村集体购买农村房屋，也不能办理产权登记手续，因原告与被告之间签订的《房屋买卖协议书》违反法律、法规强制性规定，损害社会公共利益，违背社会公序良俗，属于无效合同。
被告丁文学、杨美丽辩称：1.双方所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示；原告袁娅丽与其余三位原告属于共同家庭成员，即便未在房屋买卖合同上签字也应构成表见代理，不影响合同的成立和生效；原告诉称将涉案房屋以101,000.00元低价卖给被告不符合事实，原告当时出售的房屋破旧不堪，与当时相同地段的其他房屋相比已经物超所值；《房屋买卖协议书》签订后，被告按照协议约定履行了交付房款及其他相关义务，原告亦向被告交付了房屋，故合同的主要权利义务已经履行完毕；被告购买涉案房屋后，因房屋墙体和屋顶倒塌无法居住，被告将原房屋拆除，并对房屋进行了重建和修缮；在合同履行过程中，双方均未发生过争议，在棚户区改造拆迁过程中，被告已同拆迁部门谈妥了拆迁补偿事宜，原告知情后见利忘义诉至法院，违背诚信，请求法庭驳回原告方的诉讼请求。
庭审中，四原告围绕诉讼请求，依法向法庭提交了：1.《房屋买卖协议书》、《石林县房产管理所档案摘抄表》、《证明》各1份；2.《户籍证明》、《申请》、《证明》、《调解建议书》各1份，情况说明书2份，身份证复印件4份；3.石林县医院《证明》3份、《出院小结》2份、残疾人证复印件1份；4.现场照片4张。原告欲证实2010年1月13日，原告袁和生、韩琼仙、袁雅君在共有人�娅丽不知情的情况下与两被告签订《房屋买卖协议书》，约定将原告家位于石林县××办事处××号建筑面积191.67平方米的房屋以101,000.00元的价格出售给二被告；该房屋位于鹿阜街道办事处东门社区居委会小东门居民小组，房屋附着土地性质为宅基地；《房屋买卖协议书》签订以后，原告虽将房屋交由被告居住，但未办理房屋过户登记手续；涉案房屋现由四原告共同共有；二被告系石林县大叠水村委会大叠水村人，并非石林县鹿阜街道办事处小东门社区居委会的村民；原、被告买卖房屋的行为因违反法律的强制性规定并损害了鹿阜街道办事处小东门村民的合法权益，小东门部分村民以及村民代表强烈反对该房屋买卖的行为；石林县鹿阜街道办事处就原、被告之间的纠纷进行调解但未果。原告韩琼仙自2005年就患有左股骨坏死并骨性关节炎，现因病致残，原告家庭因为�治疗生活陷入困苦；照片欲证实涉案房屋现状。
5.申请证人杨某出庭作证。欲证实涉案房屋所在的石林县鹿阜街道办事处东门社区居委会反对原、被告之间的房屋买卖行为。其陈述：我是东门社区小村子居民小组的村民代表，同时也是东门社区的代表，我认为只有本集体的成员才能购买涉案房屋，本案原、被告买卖房屋的协议是违法的，严重侵害了村小组和村民的利益，且买卖房屋的行为未经社区居委会的同意。
庭审后，原告方补充提交了一份经东门社区居委会盖章的《证明》，证实涉案房屋原来门牌号为××，后改为小东门130号。
经质证，被告丁文学、杨美丽对上述第1组证据中的《房屋买卖协议书》的“三性”无异议，认为双方已按照该协议履行了各自义务；档案摘抄表只能证实房屋的�有权人和共有情况，不能证实所占用土地属于宅基地；对《证明》仅认可真实性，不认可与本案关联性及原告的举证目的。对第2组证据中《户籍证明》、《证明》的“三性”予以认可，对该组其余证据的“三性”均不予认可，认为被告并未参加过调解；第3组证据认为与本案无关；第4组证据的照片反映的确实是涉案房屋临街面的现状，但房屋是被告购买后作了建盖和修缮；杨某不能代表村小组和村委会，其证言含混不清，起不到证明的作用；对原告方庭审后补充提交的《证明》无异议。本院对双方无异议的上述证据予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院依法认定如下：
1.对第1组证据中石林县房地产管理所档案摘抄表系行政主管部门出具，并加盖了石林彝族自治县房地产管理所的印章，本院对其真实性、合法性予以认可，�该证据只能证实房屋的所有权人为袁和生，共有人有袁娅丽、韩琼仙、袁雅君；石林彝族自治县国土资源局出具的《证明》虽被告方不予认可，但本院认为该证据能证实原告袁和生于2001年11月14日取得集体土地使用权证书一本，使用权面积为101.1平方米，土地实际用途为住宅。
2.对第2组证据的申请、情况说明书、东门社区居委会出具的《证明》及杨某等人的身份证复印件，本院认为与本案并不具备关联性，本院不予采信；对调解建议书仅能证实原告方向石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区人民调解委员会申请过调解，但未果的事实。
3.第3组证据与本案并无关联性，本院不予采信。
4.第4组证据能反映涉案房屋在拍照时的状况，但无法核实拍照时间，在无其他证据相印证的情况下，本院认�无法证实原告的证明目的。
5.对杨某的证言，本院认为其陈述的仅是其个人的理解和看法，而非对本案相关事实的描述，并不具备证据的特征，本院对其陈述内容不予采信。
被告丁文学、杨美丽围绕辩解主张依法提交了如下证据：1.涉案房屋所有权证复印件一份；2.《房屋买卖协议书》、收据复印件各1份；3.34张照片。欲证实原、被告双方买卖房屋时，原告袁和生系房屋的合法所有权人，房屋出售给被告后，原告在交房时将涉案房屋的相关权属证书一并交付被告管理持有；2010年1月13日原、被告签订房屋买卖协议，对房屋坐落、价款、交付、拆旧翻新及拆迁等事项作了明确约定，被告向原告支付了购房对价101,000.00元；照片证实被告对涉案房屋进行了拆除、建盖及修缮。
四原告质证后对证据1的“三性”予以认可，但不认可被告举证目的；对证据2真实性无异议，但不予认可合法性及举证目的；对证据3的“三性”及证明目的不予认可，认为从照片上无法看出被告对房屋进行了建盖和修缮，对关联性不予认可。
本院原对告无异议的证据1及证据2的真实性予以确认并在卷佐证。对双方有异议的34张照片及欲证事实，本院认为在无其他证据相印证的情况下，无法确认被告对涉案房屋进行了建盖和修缮，对被告方的证明目的本院不予采纳。
本院经审理，认定事实如下：原告袁和生、韩琼仙系夫妻，袁雅君、袁娅丽系袁和生、韩琼仙之子女；被告丁文学、杨美丽系夫妻。2010年1月13日，原告袁和生、韩琼仙、袁雅君（甲方）与被告杨美丽、丁文学（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“一、甲方自愿将属于自己私�坐落石林县鹿阜镇东门街××房屋编号1：房屋2层，建筑面积172.50平方米；编号2：房屋1层建筑面积19.17平方米，合计191.67平方米卖给乙方；二、甲乙双方商定售房价为壹拾万另壹仟元（101,000.00元）；三、付款方式：由乙方于2010年1月13日一次性付清购房款壹拾万另壹仟元给甲方；四、甲方在收取乙方的购房款后，将所售房屋及与房屋有关的所有权证书证件交付给乙方。甲方自房屋交付乙方之日起即丧失该所售房屋的所有权，乙方自付清房款甲方交付房屋之日起即对所购房屋享有所有权……”签订协议当天，被告向原告付清了购房款101,000.00元，原告将涉案房屋及房产证等相关权属证书交付被告管理使用，但未办理房屋过户登记手续。2016年7月，根据《石林彝族自治县人民政府关于石林县西北街区棚户区改造项目土地及房屋征收的决定》，涉案房屋被划入改造范围之内�被告杨美丽于2016年7月8日就涉案房屋同石林投资开发有限公司签订了《石林县西北街片区棚户区改造土地及房屋征收安置补偿协议》。
另查明，涉案房屋门牌号原为石林县鹿阜镇东门街××，后改为石林县鹿阜街道办事处东门街居委会小东门130号；该房屋所有权人为袁和生，共有人为袁娅丽、韩琼仙、袁雅君，该房屋所占用土地的所有权性质为集体所有；原告袁和生、韩琼仙、袁雅君、袁娅丽除涉案房屋外，还于2000年在石林县鹿阜镇××村另行取得宅基地并建盖了住房；被告丁文学、杨美丽系石林县鹿阜街道办事处大叠水村委会大叠水村村民，不具备涉案房屋所在的石林县鹿阜镇东门街居委会小东门居民小组的集体经济组织成员资格。
本院认为：本案原告袁和生、韩琼仙、袁雅君与二被告于2010年1月13日签订了《房屋买卖协议书》，约定原告将涉案房屋以101,000.00元的价格出卖给被告。该协议书系双方当事人真实意思表示，在协议书签订后，被告也已按约定履行了支付合理对价即购房款101,000.00元人民币的义务，原告随后将涉案房屋及相关权属证书原件交由被告管理使用。至此，双方在从双方在《房屋买卖协议书》中约定的主要权利义务均已履行完毕。袁娅丽作为涉案房屋的共有权人，其虽未在《房屋买卖协议书》上签字，但其作为房屋出卖人的家庭成员之一，在涉案房屋被其他家庭成员及共有人出卖并交付二被告使用后长达6年多的时间内均未提出异议，其称在外打工不知情的辩解显然不符合常理，被告方有理由相信其余共有人出卖涉案房屋的行为已经过袁娅丽同意。故对原告袁娅丽以自己未签字为由请求认定原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》无效的主张本院不予支持。�娅丽如认为其他共有人未经其同意擅自出卖涉案房屋损害其合法权益，可另案向其余共有人主张权利。
对本案《房屋买卖协议书》是否违反法律强制规定的问题，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准……”，由此可见，宅基地属于农村居民集体所有，本集体经济组织成员享有宅基地使用权，但并不享有处分权，并且买卖宅基地需经政府主管机关审核批准。本案双方当事人签订的《房屋买卖协议书》出售的标的物虽为房屋，但根据房地统一原则，在房屋转让后，导致该房屋所占用的土地也一并转让，而涉案房屋所占用土地为集体所有，而二被告作为买受人并不具�房屋所在集体经济组织成员资格，且涉案房屋的买卖未经政府主管部门的批准，因此原、被告双方买卖涉案房屋的行为违反我国相关现行法律及土地政策之规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，故本案原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》中涉及房屋买卖部分的内容因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
原告袁和生、韩琼仙、袁雅君与被告丁文学、杨美丽于2010年1月13日签订的《房屋买卖协议书》无效。
案件受理�人民币100.00元，由原告袁和生、韩琼仙、袁雅君、袁娅丽负担50.00元，由被告丁文学、杨美丽负担50.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 李翠芬
代理审判员 毕向红
人民陪审员 张荣敏
二〇一七年一月十三日
书 记 员 汪云春