广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）防市民一终字第37号
上诉人（一审原告）俞乐，男，1979年8月4日出生。
委托代理人黄权，广西精一律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）广西鑫巢置业有限公司。
法定代表人陈依春，总经理。
委托代理人赵顺喜，广西鑫巢置业有限公司法务。
上诉人俞乐因与被上诉人广西鑫巢置业有限公司（以下简称鑫巢公司）商品房销售合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2013）东民初字第437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月7日立案受理后，依法组成由代理审判员张小明担任审判长、代理审判员何丽敏、韦建组成的合议庭，于2013年2月26日公开开庭审理了本案。书记员温婷婷担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年3月4日，俞乐与鑫巢公司签订《商品房买卖合同》，约定俞乐购买鑫巢公司开发的锦绣华庭3栋1单元401号房，房屋面积113.38平方米，单价每平方米2451.93元，房屋总价款278000元。鑫巢公司应当于2010年3月31日前将验收合格的商品房交付使用，逾期交付的，自逾期交付第二日起每日按照俞乐支付购房款的万分之一支付违约金。遭遇不可抗力的，鑫巢公司可以据实延期。鑫巢公司应当在房屋交付后180日内办理权属登记，否则鑫巢公司按照已付房款的万分之五支付违约金。合同签订当天，俞乐支付了购房款278000元。2009年12月30日，鑫巢公司与施工、勘查、设计、监理等五单位共同对锦绣华庭3号楼进行了验收，验收结论为合格。2010年1月15日，锦绣华庭3号楼通过环保验收。当月25日通过消防验收。同年3月4日通过防雷验收。2010年3月4日，鑫巢公司将房屋交付给俞乐，实际交付面积113.37平方米，实际价款277975元。2011年4月17日，涉诉房屋取得东兴市房产管理部门备案登记。2011年6月2日，俞乐取得房屋产权证书。
一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”我国对涉及到购房者人身和财产安全的商品房实行严格验收制度。交付的商品房，不仅要经过工程质量验收，还必须经过工程质量监督、规划、消防等单项验收。2010年3月31日前，涉诉商品房已经通过工程质量和消防验收。从2010年3月4日起，俞乐已经实际占用房屋。鑫巢公司事后也报质量监督机构备案。鑫巢公司交付商品房给俞乐使用，符合合同约定，其行为不构成违约。鑫巢公司不能在约定的时间内办理房屋产权证书，构成违约，应当承担逾期办证违约金139元。俞乐请求增加逾期办证违约金，但没有证实逾期办证造成的实际损失。俞乐请求增加违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《广西建设工程质量管理条例》第二十七的规定，判决：被告广西鑫巢置业有限责任公司支付原告俞乐违约金139元；二、驳回俞乐的其他诉讼请求。案件受理费719元，由俞乐负担669元，广西鑫巢置业有限责任公司负担50元。
俞乐不服一审判决，上诉称：一、一审认定事实错误。《工程质量竣工意见书》来源不合法，内容不真实，不应采信。监理公司没有派人参加验收就加盖单位印章，存在弄虚作假行为。在未取得消防、环境、规划等部门认可的前提下，就进行五方验收，违反了住房验收的法定程序。验收结论事先电脑打印，验收结论与事实不符。上诉人俞乐购房后没有收到《房屋质量保修书》、《住宅使用说明书》，上述证据不是关于涉案房屋的文件，因此，《房屋质量保修书》、《住宅使用说明书》不能采信。二、鑫巢公司交付房屋的行为是无效行为且构成违约，应当承担违约责任。被上诉人鑫巢公司违反法定程序，在未取得规划、环保、消防等单项验收的前提下进行五方验收，验收行为和验收结论是无效的。在俞乐不知情的情况下，鑫巢公司将房屋交付给俞乐，是无效行为。鑫巢公司交付房屋的行为不是履行合同存在瑕疵，而是违约行为，应当承担违约责任。违约期间应当从2010年3月31日至2011年4月17日涉诉房屋取得工程竣工验收备案手续为止。关于违约金的数额问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，因违约损失数额难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此俞乐请求将违约金调整为每日万分之三具有法律依据。三、鑫巢公司逾期办证，应当按照每日万分之五的标准计付违约金。如果按照购房合同的约定，不论违约时间长短，均按照房屋总价款的万分之五支付违约金，对鑫巢公司没有任何督促作用。从公平原则考虑应当按照每日万分之五的标准计付违约金，以维护消费者的合法权益。综上，请求二审法院依法撤销（2013）东民初字第437号民事判决，改判支持上诉人俞乐的诉讼请求。
被上诉人鑫巢公司答辩称：一、《工程质量竣工验收意见书来源合法，内容真实，应当依法采信。涉诉工程在东兴市建设工程质量安全监督站的监督下经五方验收，依法评定工程为质量合格。东兴市建设工程质量安全监督站出具的监督报告证实了《工程质量竣工验收意见书》的结论与事实相符，不存在弄虚作假的情况。五单位依法在《验收意见书》上盖章，形式合法。俞乐没有提供任何证据证实五单位的签章和验收结论存在虚假情况，因此上述证据应当采信。二、鑫巢公司交付房屋的行为合法有效，依法不承担违约责任。鑫巢公司交付的房屋经过了五方验收以及消防、环保等单项验收，验收结论均为质量合格。俞乐于2010年3月4日已经实际占用房屋。鑫巢公司按照合同约定交付房屋，鑫巢公司没有过错，也没有给俞乐造成任何实际损失，依法不承担违约责任。三、鑫巢公司没有为俞乐办理房屋产权证书的义务，不应承担逾期办证的违约责任。双方签订的合同经相关部门备案，鑫巢公司即使违约，也应当按照合同的约定承担违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求二审法院驳回俞乐的上诉，维持一审判决。
二审过程中，双方当事人均没有提供新证据。
本院查明事实与一审查明事实一致。
综合诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点是：一、鑫巢公司是否存在逾期交房的违约行为；二、鑫巢公司逾期办证的违约责任如何承担。
本院认为：
一、关于第一个争议焦点。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。俞乐与鑫巢公司签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示且已经发生法律效力，双方均应严格遵守合同的约定，履行己方义务。双方在合同中约定，鑫巢公司应当于2010年3月31日前将验收合格的商品房交付给俞乐使用，逾期交付则承担违约责任。鑫巢公司于2010年3月4日将经过五方验收和环保、消防等单项验收的房屋交付给俞乐。俞乐认为五方验收结论不真实，且违反法定程序，故鑫巢公司交付房屋的行为是无效行为，鑫巢公司应当承担违约责任。本院认为，鑫巢公司在房屋经五方验收和消防、环保等单项验收合格的情况下，向俞乐交付房屋，符合双方在合同中约定的房屋交付条件，其交付房屋的行为合法有效。俞乐没有提供证据证实鑫巢公司存在验收造假的违法行为。鑫巢公司在房屋验收过程中是否违反法定程序，应由行政法律法规调整。即使鑫巢公司存在违反法定程序验收房屋的违法行为，也应当由行政部门对其进行处罚。上诉人俞乐不能因此要求鑫巢公司承担违约责任。综上，鑫巢公司于2010年3月4日将房屋交付给俞乐，符合双方约定的交付条件，其交付房屋的行为合法有效。上诉人俞乐主张鑫巢公司逾期交付房屋没有事实和法律依据，对其此项上诉主张，本院不予支持。一审认定鑫巢公司不存在逾期交付房屋的行为，认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。
二、关于第二个争议焦点，鑫巢公司逾期办证的违约责任如何承担。按照合同约定，鑫巢公司应当在交付房屋180日内提供资料，为俞乐办理房屋产权证书，但直到2011年6月2日，鑫巢公司才为俞乐办理好房屋产权证书，故鑫巢公司逾期提交资料办理房屋产权证书构成违约。鑫巢公司对逾期办证的事实亦当庭予以承认并表示愿意承担违约责任。俞乐主张双方约定鑫巢公司应按照房屋总价款的万分之五承担违约责任，该项违约金过低，对鑫巢公司没有约束作用，从公平公正角度考虑，应当将违约金调整为每日按照房屋总价款的万分之五的标准计付。本院认为，合同违约金的应以违约行为造成的实际损失为基础。按照双方签订的合同，鑫巢公司应当按照房屋总价款的万分之五支付违约金。按此计算，鑫巢公司应当支付违约金139元。双方约定的违约金确实偏低，但俞乐没有提供证据证实其因鑫巢公司逾期办证造成的实际经济损失。上诉人俞乐要求以房屋总价款为基础，按照每日万分之五的标准计付违约金没有依据。一审判决鑫巢公司支付逾期办证违约金135元，认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。上诉人俞乐要求按照每日万分之五的标准支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，对其此项主张，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费1438元，由上诉人俞乐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张小明
代理审判员 韦 建
代理审判员 何丽敏
二〇一四年三月十日
书 记 员 温婷婷