上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0118民初2797号
原告：刘淑，女，1981年12月23日出生，汉族，户籍所在地四川省自贡市。
委托诉讼代理人：牙述彪，上海喜睦律师事务所律师。
被告：上海蒙阳物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：王科蒙，经理。
委托诉讼代理人：王中华，男。
委托诉讼代理人：项熙尧，男。
原告刘淑诉被告上海蒙阳物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2018年3月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人牙述彪、被告的委托诉讼代理人王中华、项熙尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘淑向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间所签订的《门面房屋出租协议书》无效；2、判令被告赔偿原告经济损失人民币(以下币种均为人民币)220,559元；3、判令被告返还原告所交2015年4月1日至2017年4月1日租金164,000元。事实和理由：2014年3月5日，原、被告签订门面房屋出租协议书，约定被告将座落于上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX弄大门东侧新建门面房出租给原告用于理发经营，租期五年，自2014年4月1日至2019年3月31日。合同签订后，原告投资275,699元进行装修，却因被告无法提供所租房屋产权证而无法办理营业执照，被告答应协调办好但也只是在2014年8月13日提供他人房产证让原告去申办和2015年9月22日自己向规划部门打报告要求为原告办理营业执照出具证明，均无结果，导致原告无法进行经营，直至2015年10月15日被行政机关行政处罚仍无法办理营业执照。事实上，被告出租的系争所谓门面房属于违章建筑，后被通知强拆。原告认为双方签订的门面房屋出租协议书是无效合同，被告明知无法办理产证却仍当成门面房出租给原告，且一再强调能让原告办理营业执照，因此合同无效责任在被告，被告投入的装修实际使用不到一年，按五年分摊，装修损失应予以赔偿，故原告诉至法院作如上诉请。
审理中，原告变更第二、三项诉请为：2、判令被告赔偿原告经济损失216,000元；3、判令被告返还原告所交2015年4月1日至2017年3月31日租金160,000元。原告明确，诉请二是指装修损失，租了五年，实际只用了一年，按照每年分摊，计算四年的费用。
被告上海蒙阳物业管理有限公司辩称：不同意原告诉请。合同是有效的，但2017年3月31日以后就终止了，因为根据协议规定，原告十五天不付租金的合同就终止。不同意赔偿装修损失，原告提供的施工合同无法证明装修费用，被告有异议。不同意退还租金，原告已经实际使用了，就应该支付租金。
经开庭审理查明：2014年3月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订门面房屋出租协议书，约定甲方将位于上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX弄大门东侧新建门面房出租给乙方使用，甲方同意乙方对该门面房进行合法的理发经营，租赁期为五年(2014年4月1日起至2019年3月31日止)，租金(按年计算)为，第一年8.80万元整，第二年9万元整，第三年9.30万元整……押金为5,000元。如超过规定时间15天以上未交纳房租的，甲方有权终止协议，并追索赔偿责任。乙方的装修设计及施工方案要事先征得甲方同意后方可施工。施工中不得改变原房屋结构，如造成甲方损失应由乙方赔偿。
合同签订后，原告实际按照每年8万元的标准向被告支付租金至2017年3月31日，被告对此予以确认。
2017年10月，原告搬离系争房屋，随后被告配合政府拆除系争房屋。
另查明，位于上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX弄大门东侧新建门面房属于无证建筑。2015年9月，被告公司管理处出具两份证明，并提供案外人的房地产证用以帮助原告办理营业执照。
又查明，因未取得公共场所卫生许可证，上海市青浦区卫生和计划生育委员会于2015年10月15日对原告作出罚款6,000元的行政处罚决定书，并于2016年5月向法院申请强制执行。
2017年8月17日，被上海市青浦区徐泾镇人民政府因擅自搭建建(构)筑物的行为约谈原告接受调查询问。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，门面房屋出租协议书、收据、证明、谈话通知书、行政处罚决定书、行政裁定书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示，房屋没有产证，双方签订的协议无效。原告之前是在系争房屋附近经营，是有营业执照的，租到系争房屋之后，相关部门要求办理新的营业执照，但却无法办理，原告因此无法正常经营，不断被处罚约谈，实际仅正常使用房屋不到一年的时间。系争房屋交付时是清水房，有水电和厕所，没有装修，原告进行了装修，在房屋中间做了隔层，共支付装修费用27万元。
为此，原告提供：1、建筑装饰工程施工合同2份及报价单，系原告与案外人就系争房屋签订，分别为2014年3月5日签订的承包范围分别为全包(一层二层装修搭建)的合同，以及因后续漏水又于2014年6月18日签订的承包范围为防水、地砖、墙体恢复、外围夹缝墙的合同。报价单的内容针对的仅为第一份合同。2、收据3张，分别对应2014年3月5日出具的编号为NOXXXXXXX的135,000元、2014年4月20日出具的编号为NOXXXXXXX的121,500元、2014年5月5日出具的编号为NOXXXXXXX的13,500元，收款方式均为现金。3、收款证明，系案外人2014年4月30日出具，针对的是第一份合同，内容为收到原告工程款275,699元，并注明“本项目工程款全部结清”。被告对此发表质证意见：1、合同不清楚，系争房屋被告是装修过的，对装修费用有异议；2、3张收据是连号，不予认可；3、最后一张是收据5月5日，但4月30日出具证明称工程款全部结清，不予认可。
被告表示，签订合同时告知过原告没有产证，之前原告经营过也有营业执照，应知晓有产证才能办营业执照，但被告不是专业的，不清楚没有产证没法办营业执照。房屋交付给原告时是装修好的，有地板、吊顶、卫生间、水电全通，原告承租后做了一段隔层，把地面往下挖了，破坏了原有的地砖。
为此，被告提供：1、盈港东路XXX号照片1张，原告在承租系争房屋前是在该处经营；2、微信记录、通知函、照片，证明因原告不付租金，被告通知原告2017年3月31日合同终止，并将通知函张贴在原告门面。原告对此上述证据的真实性予以认可。
根据庭审查明的事实，本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。系争租赁房屋没有产权证或其他合法建造手续，故原、被告签订的门面房屋出租协议书应依法被确认为无效。被告将无证房屋出租给原告，应承担合同无效的主要过错责任；原告作为有经验的经营者，不管是在承租时未对房屋权属情况尽到应有的注意义务，还是明知房屋的权属情况而与被告签订出租协议，其自身亦有过错。
在租赁合同无效的情况下，应根据双方的过错责任分担现值损失，原告确实对房屋进行过装修，但对于房屋的现值原告未能充分举证。根据本案实际情况，在装修折旧基础上，根据合同无效的过错责任及合同(无效)实际履行情况，法院酌定被告赔偿原告损失3万元。
法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告实际占用使用系争房屋至2017年10月，支付的租金可直接抵作其应支付的房屋使用费，原告要求返还已付的2017年3月31日前的租金的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告刘淑与被告上海蒙阳物业管理有限公司于2014年3月5日签订的《门面房屋出租协议书》无效；
二、被告上海蒙阳物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘淑损失3万元；
三、原告刘淑的其余诉讼请求不予支持。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6,940元，减半收取计3,470元，由原告负担3,193元，被告负担277元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 汪宇婧
二〇一八年三月二十六日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。