河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫17民终107号
上诉人（原审原告）：梁新建，男，1967年7月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人：周恒，河南千嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文宁，河南千嘉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：孙卫，男，1970年9月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
被上诉人（原审被告）：蔡华，女，1981年10月29日出生，汉族，住河南省确山县。
被上诉人（原审被告）：张海峰，男，1963年3月25日出生，汉族，住河南省遂平县。
被上诉人（原审被告）：张恒东，男，1992年11月24日出生，汉族，住河南省遂平县。
上诉人梁新建因与被上诉人孙卫、蔡华、张海峰、张恒东案外人执行异议之诉，不服驻马店市驿城区人民法院作出的（2016）豫1702民初7529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁新建的委托诉讼代理人周恒、王文宁，被上诉人孙卫、蔡华到庭参加诉讼。被上诉人张海峰、张恒东经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁新建上诉请求：撤销驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初7529号民事判决，改判支持梁新建的一审诉讼请求。事实和理由：一、梁新建与张海峰于2013年8月29日签订的《房地产买卖契约》合法有效，诉争房屋应归梁新建所有。二、梁新建对执行财产享有足以排除强制执行的权益。三、一审程序违法。
孙卫、蔡华辩称：一审认定事实清楚，程序符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。
张海峰、张恒东未答辩。
梁新建向一审法院起诉请求：一、立即停止对梁新建购买的位于驻马店市经济开发区××办事处××楼后组××房屋拆迁款的强制执行，并解除对上述款项的冻结、提取、划拨。二、确认梁新建与张海峰于2013年8月29日签订的《房地产买卖契约》合法有效，并确认协议项下的房屋归梁新建所有。
一审法院认定事实：一、2013年1月30日，孙卫、蔡华（乙方）与张海峰、张恒东（甲方）签订买房协议一份，该协议约定：甲乙双方在自愿平等诚实守信的原则下订立本合同，双方共同遵守。甲方把位于金山办事处翟庄居委会李楼村民组四间平房三间配房连同宅基地卖给乙方。东张德随、南路、北＿、西杜根。甲方收到首付款70000元（柒万元）后合同生效，剩余款项一年内付清。总房价170000元（壹拾柒万元整）。违约责任：1、双方共同遵守本合同不得违约。2、甲方必须保证对此房具有独立的处置权，在此之前没有买卖、抵押、债务纠纷。3、如一方违约，支付违约金总房价的30％，支付损失费总房价的50％等条款。后双方又于2013年2月5日手写添加了“一年内如有其它不良情况出现，乙方只付清房价，其它人不能干涉，不能强占房子，房子归乙方，如买房不成功，甲方按所有房款每月付5％利息”条款。协议签订后，孙卫、蔡华于2013年1月30日、2013年2月26日、2013年3月24日、2013年4月6日、2013年4月11日、2013年6月10日分别向张海峰、张恒东支付70000元、50000元、30000元、15000元、10000元、5000元，共计180000元的房款。
二、2013年8月29日，梁新建（乙方）与张海峰（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：1、甲方张海峰自愿将座落于翟庄居委会李楼后居民组门牌号为××的房产东西四间、南北三间出售给乙方；2、上述房地产成交价格为15万元。乙方于2013年8月29日前一次性将15万元付清给甲方；3、双方同意于2013年8月29日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权纠纷，概由甲方负责清理等条款。合同签订当日，张海峰向梁新建出具收条一份，载明“今收到梁新建购房款壹拾伍万元正，房款已全部付清”。
三、庭审中，孙卫、蔡华称“其在入住该房屋前，对该房子室内进行了装修，安装防盗门、防盗窗等，并添置家具。2014年3月4日，梁新建强行入住该房屋，更换门锁，并把孙卫、蔡华的财物全部丢弃”。2014年3月10日，孙卫、蔡华以张海峰、张恒东为被告向一审法院提起诉讼，案号为（2014）驿民初字第893号。因孙卫、蔡华被告知农村宅基地不能进行买卖，故在审理过程中孙卫、蔡华（甲方）与张海峰及张海峰的母亲魏继兰（乙方）于2014年10月22日达成还款协议一份，载明“乙方位于金山办事处翟庄居委会李楼村的四间平房，三间配房。从此和孙卫、蔡华没有任何关系。所有权归魏继兰、张海峰所有。以上所有协议真实有效，违约承担连带责任。魏继兰、张海峰认真还钱，直到付清为止，并以此房做抵押，此房虽是魏继兰夫妻所建，但是魏继兰同意还钱，魏继兰具有所有权”。该协议签订后，孙卫、蔡华向一审法院提出撤诉申请，该院予以准许。后因张海峰、张恒东未向孙卫、蔡华返还购房款，孙卫、蔡华于2015年1月13日再次以张海峰、张恒东为被告向一审法院提起诉讼，请求张海峰、张恒东向孙卫、蔡华返还购房款180000元及利息损失并赔偿损失30000元。该院审理后于2015年1月29日作出（2015）驿民初字第387号民事调解书，调解内容为：1、张海峰、张恒东与孙卫、蔡华均同意于2013年元月30日签订的买房协议不再履行；2、张海峰、张恒东下欠孙卫、蔡华房款180000元；张海峰、张恒东应从2015年7月1日至2016年12月31日每月月底前向孙卫、蔡华返还10000元的购房款，共计180000元；3、张海峰、张恒东应向孙卫、蔡华支付利息损失（以下欠房款为基数，从2013年2月1日起计至付清之日止，按月息2分计算）。调解书生效后，因张海峰、张恒东未按协议内容还款，故孙卫、蔡华向一审法院申请强制执行。因本案诉争房屋于2016年7月份被拆迁，故该院依法对拆迁款予以冻结。2016年8月15日，梁新建以本案诉争房屋系其所有为由向一审法院提出执行异议，该院于2016年10月24日作出（2016）豫1702执异144号执行裁定书，裁定驳回了梁新建的异议。后梁新建以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。
另查明，庭审中，孙卫、蔡华申请魏继兰出庭作证，魏继兰作证称“我是张海峰的母亲，该房屋是2001年10月28日所建，有东西四间主房，南北三间配房。房屋上的宅基地是张振华（张海峰父亲）的。1990年发的有宅基地证，我没有去领。张振华于2006年去世，房子一直由我居住，张海峰没地方住时就回来和我一起住。大概在2013年我带着小儿子出去看病，2013年过了年我回来时发现门锁已经换了，我就给张海峰打电话，张海峰说房子已经卖给孙卫了，我又给孙卫打电话，孙卫说该房子由孙卫居住，但是现在孙卫又被别人撵走了，锁也被别人换了。2014年3月份，我又到我的房子那看发现是朱振伟（梁新建的代理人）在居住，我问朱振伟为何在此处居住，朱振伟称该房屋是梁新建以20万元的价格卖给朱振伟的，并拿出梁新建与张海峰签订的售房协议给我看。后来我直接找张海峰，张海峰说‘不是自愿卖给梁新建的，是梁新建开办有赌场，因欠梁新建2万元，张海峰愿意将该房屋抵押给梁新建，再借梁新建13万元，梁新建说必须签订售房合同才借钱’。因该房子是我的，我有权将这个房子拆迁款还给孙卫。我的土地使用证在关王庙土管所存放”。
一审法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，民事活动应当遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策；《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”；国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议经要》（法办［2011]4××）第15条第2款规定：“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织以外的人的合同，不具有法律效力”。依据上述规定，一审法院认为，宅基地使用权是一种特殊的用益物权，是农村集体经济组织成员享有权利，与享有者特有的身份相联系，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。非本集体经济组织成员无权取得或变更取得，向本集体以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定为无效。本案中，梁新建与张海峰签订的协议中约定的宅基地现位于驻马店市经济开发区××办事处××楼后组，而梁新建的户籍在驻马店市××城区胡庙乡××组，与张海峰不是同一集体经济组织成员，不能享有诉争宅基地的使用权，故梁新建与张海峰签订的《房地产买卖契约》，既违反了集体经济组织的成员权属性，又违反了国家政策，应为无效协议。现梁新建请求确认其与张海峰于2013年8月29日签订的《房地产买卖契约》合法有效，并确认协议项下的房屋归梁新建所有，于法无据，不予以支持。梁新建据此提出的执行异议之诉，无事实和法律依据，亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回梁新建提出的执行异议之诉。案件受理费3300元，由梁新建负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙卫、蔡华向本院提交手机录音视频一份，证明张海峰将房屋出售给梁新建不是其真实意思。梁新建质证称：视频中的男子是否是张海峰无法确认，录音内容也听不清楚，不知道谈话的内容。视频内容较短，无法呈现其所证明的内容，对其真实性不予认可。
针对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因张海峰在二审期间并未到庭参加诉讼，也无法传唤到庭，故孙卫、蔡华提供的视听资料的真实性无法核实，本院不予采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，梁新建应提供证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议是否应当得到支持应从以下几个方面进行审查：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。从本案查明的事实看，梁新建据以证明其为诉争房屋权利人的证据为2013年8月29日其与张海峰签订的《房地产买卖契约》，本案诉争房屋位于驻马店市经济开发区××办事处××楼后组，本案双方均认可诉争房屋系在宅基地上建造的农村住宅，梁新建并非房屋所在集体经济组织成员，其不享有诉争宅基地的使用权，因此其与张海峰签订的合同应属无效，其并非执行标的的权利人，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故其一审诉讼请求不应予以支持。
综上所述，梁新建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人梁新建负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨宏光
审判员 李屹东
审判员 赵 飞
二〇一八年三月二十三日
书记员 刘 柯