广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）右民一初字第1222号原告百色市右江区迎龙中学，住所地百色市右江区城东路115号。法定代表人蒙瑞常，校长。委托代理人韦君，广西百澄律师事务所律师。被告黄彩珍。退休教师。委托代理人黄晓疆，广西锐州律师事务所律师。原告百色市右江区迎龙中学与被告黄彩珍合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理，依法组成由审判员李洪波担任审判长，审判员李瑞兴，人民陪审员王罗铁参加的合议庭，于2015年8月4日公开开庭审理了本案。书记员黄振步担任法庭记录。原告百色市右江区迎龙中学的委托代理人韦君，被告黄彩珍及其委托代理人黄晓疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于1981年从六塘搬迁到现校址办学后，为解决教职工的住房困难问题，自1994年底先后向原那毕乡教委办、原那毕人民政府、原百色市人民政府申报集资筹建教职工宿舍楼。教职工宿舍楼建筑面积1350平方米，设有两个单元20套间，属五层砖混结构楼房，建设资金共计75.05万元，其中百色市财政局拨款10万元，那毕乡教委办拨款23万元，铁路补偿款20万元，自筹资金22.05万元。由于学校当时经费紧张，自筹资金通过向职工集资方式筹集。经上级部门批准后，该宿舍楼于1995年9月开工建设，并于1998年交付使用。当时入住教职工宿舍楼的20户住户中部分住户与学校签订了《住房协议书》，约定本校内一切住房产权归学校所有，获准居住的住户必须向学校交足押金（原称集资款），方可迁入。协议还约定了各押金类别和金额等条款。部分未签订书面协议的住户也按规定缴纳了押金。为完善产权手续，时任学校领导多次组织相关人员和住户代表到房产管理部门办理集资房产证，但由于不具备办理集资建房产权证相关材料和房改政策限制的原因，该教职工宿舍楼一直没有得到产权证。百色市房产局也作出百房函（2014）85号《关于要求补办迎龙中学教职工住宅楼房产证的复函》，确定该栋职工住宅楼产权为学校所有，所要求办理的房产证纳入学校产权，不宜办理个人产权登记。2014年9月，原告因百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区建设需要被纳入拆迁范围，为此原告多次为该项目征地涉及教职工宿舍楼召开专门会议与住户协商，并张贴公示文件、通知等材料，截止2015年3月9日，已有14户住户自愿与项目指挥部签订《房屋征收补偿协议书》并撤离，尚有6户住户（包括被告在内）拒绝签订协议并撤离。2015年6月原告依法向被告发出了解除住房协议通知书，但至今被告拒绝撤离。请求法院判决解除双方签订的《住房协议书》，并责令被告立即搬出居住的房屋。原告为其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、《住房协议书》，证明本校内一切住房产权归学校所有，获准居住的住户必须向学校交足押金方可入住；2、住户交纳押金票据，证明被告交纳住房押金14100元；3、相关文件和通知，证明百色市人民政府以百政函（2014）191号批复同意百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区房屋征收补偿安置方案，并以书面授权指挥部作为该项目的协议主体及实施主体；百色市房产局作出百房函（2014）85号《关于要求补办迎龙中学教职工住宅楼房产证的复函》，确定该栋职工住宅楼产权为学校所有，不宜办理个人产权登记；项目指挥部函告原告于2015年2月10日起学校移交指挥部以便对宿舍楼进行拆除，并以双签订的《房屋征收补偿安置协议书》的约定征收原告宿舍楼支付住房押金、房屋装修补偿款、搬迁补助费、临时过渡安置补助费等费用；4、有关会议纪要、记录、签到表及张贴公示文件、通知等，证明原告多次为该项目征地涉及教职工宿舍楼召开专门会议与住户协商，并张贴公示文件、通知等材料；5、解除住房协议通知书及签领表，证明原告依法履行解除合同的通知协议；6、装修评估一览表及住户补偿明细表，证明六被告的补偿费用未领取的事实。被告辩称，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。因此本案不属于人民法院管辖。原告解除合同目的是迫使被告搬出房屋，其实质是政府征收土地涉及被告房屋，政府未妥善解决被告的安置和补偿而引发的征地拆迁问题，根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》以及《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定，人民法院不应受理本案。关于《住房协议书》问题，该协议书第八条明确约定了协议生效条件为“报乡教委办签字盖章后生效”。根据合同法的规定，当事人可以约定合同的生效条件。该协议未经乡教委办盖章，显然未生效。原告无权要求被告搬离房屋。被告居住的房屋因其他原因至今未能办理产权证，但并不能改变集资房性质。被告参与集资建房并交纳了房款，等于已购买了集资房，成为房屋的所有权人。购买后被告对房屋进行了装修，并从1998年一直居住至今。在此期间原告从未有过异议，且多次试图为被告办理房产证，说明被告是该房屋的实际所有权人。被告认为，被告作为房屋的所有权人，无效的《住房协议书》不能作为被告搬离房屋的依据，原告要求被告搬离房屋没有事实和法律依据。为维护被告的合法权益，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告对其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1、时任校长杨新才的证明材料，证明被告的房屋是集资建房；2、原教委办主任邓伦才的证明材料，证明被告的住房是集资房；3、原教育局局长劳以东的证明材料，证明被告的住房是集资房。经过开庭质证，被告对原告提交的上述证据的真实性均无异议，但对其证明目的有异议。本院对被告无异议的证据予以认定。原告对被告提交的证据的真实性均有异议，认为证人没有到庭作证并接受质询，对其证言不予质证。本院认为，原告提交的证明材料属于证人证言，因证人未到庭作证并接受质询，故对其证明力不予确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：百色市右江区迎龙中学（原百色市那毕一中）于1981年从六塘搬迁到现校址办学。1994年间南昆铁路经过校区，国家征收了学校的一排平房和一栋教学楼，学校获得补偿款40万元。为解决教职工的住房困难问题，学校自1994年底先后向原那毕乡教委办、原那毕乡人民政府、原百色市人民政府申报集资筹建教职工宿舍楼。该教职工宿舍楼建筑面积1350平方米，设有两个单元20套间，属五层砖混结构楼房，建设资金共计75.05万元，其中百色市财政局拨款10万元，那毕乡教委办拨款23万元，学校用铁路补偿款20万元，自筹资金通过向职工集资方式筹集22.05万元。该集资款第一笔款于1995年开始交纳，学校出具的收据注明“预交房款”。经上级有关部门批准后，该宿舍楼于1995年9月开工建设，并于1998年交付使用。当时入住教职工宿舍楼的户主黄彩珍与学校签订了《住房协议书》，并约定本校内一切住房产权归学校所有，获准居住的住户必须向学校交足住房押金（原称集资款），方可迁入。黄彩珍户应交押金1.41万元，其实际交付1.41万元。随后黄彩珍户入住该教职工宿舍楼2单元2楼2号房。为完善产权手续，时任学校领导多次组织相关人员和住户代表到右江区教育局、百色市房产管理局要求办理集资房产权证。2014年12月百色市房产管理局作出百房函（2014）85号《关于要求补办迎龙中学教职工住宅楼房产证的复函》，该函内容为“右江区教育局：贵局报来《关于要求补办迎龙中学教职工住宅楼房产证的请示》收悉，现根据迎龙中学1996年建设该栋教职工住宅楼的实际情况和现行的房改政策，意见如下：根据该栋教职工住宅楼建设资金来源构成和住户与学校签订的《住房协议书》为依据，确定该栋教职工住宅楼产权为学校所有，所要求办理的房产证纳入学校产权，不宜办理个人产权登记。”据此该栋教职工住宅楼至百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区征收时仍未取得房屋产权证。另查明，2014年9月，学校因百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区建设需要被纳入拆迁范围，为此学校多次为该项目征地涉及教职工宿舍楼召开专门会议与住户协商，并张贴公示教职工宿舍楼拆迁安置协议书、房屋征收补偿安置方案等材料，截止2015年3月9日，已有14户住户自愿与项目指挥部签订《房屋征收补偿协议书》并撤离，尚有6户住户（包括黄彩珍在内）拒绝签订协议并撤离。2015年6月10日学校向黄彩珍发出解除住房协议书通知，限至函发之日起双方签订的《住房协议书》予以解除，并在收到通知5日内到学校办理房屋移交及领取住房押金、房屋装修补偿款、搬迁补助费、临时过渡安置补助费等手续。但至今黄彩珍拒绝撤离房屋，其所获得的住房押金14100元、房屋装修补偿款14821元、搬迁补助费1000元、临时过渡安置补助费8400元，共计38321元仍存留在学校。本院认为，关于本案是否属于人民法院受案范围的问题。首先解决涉案房屋是否属于集资房问题。根据双方当事人签订的《住房协议书》的约定，该栋教职工住宅楼产权归学校所有，黄彩珍对此无异议并按约定交纳了住房押金，据此认定该栋教职工住宅楼为单位住房，并非被告的集资房。其次，本案不属于黄彩珍所称的因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。故本案属于人民法院受理的民事诉讼范围。关于黄彩珍辩称该协议书第八条明确约定协议生效条件为“报乡教委办签字盖章后生效”。该协议并未经乡教委办盖章，显然未生效问题。根据双方当事人履行《住房协议书》的实际情况，学校已将房屋交付黄彩珍居住使用，而黄彩珍也按约定交纳了住房押金，该《住房协议书》已实际履行，并不存在未生效的问题。关于黄彩珍辩称学校解除合同目的是迫使住户搬出房屋，其实质是政府征收土地涉及住户房屋，政府未妥善解决住户的安置和补偿而引发的征地拆迁问题，人民法院不应受理本案的问题。因本案不是房屋拆迁补偿安置引发的纠纷，故本案不适用《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》以及《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定。关于双方当事人签订的《住房协议书》是否符合解除条件的问题。该《住房协议书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规的强制性及禁止性规定，为合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。自然灾害、战争、社会异常事件、政府行为等属于不可抗力。本案涉案房屋因百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区建设需要被纳入拆迁范围，属于政府行为。该不可抗力致使双方当事人签订的《住房协议书》涉及的房屋已不能再居住。该客观情况符合法定解除合同条件。故该《住房协议书》依法应予解除。据此学校请求解除双方当事人签订的《住房协议书》，并责令黄彩珍搬出居住的房屋于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规之规定，判决如下：一、解除原告百色市右江区迎龙中学与被告黄彩珍于1998年签订的《住房协议书》；二、限被告黄彩珍于本案判决生效之日起十日内从原告百色市右江区迎龙中学教职工宿舍楼2单元2楼2号房屋搬出。案件受理费100元，被告黄彩珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长李洪波审判员李瑞兴人民陪审员王罗铁二〇一五年八月二十四日书记员黄振步附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”