山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民终2157号上诉人（原审被告）：王鹏。被上诉人（原审原告）王俊玲。委托诉讼代理人：杨联方，青岛黄岛德倡法律服务所法律工作者。上诉人王鹏因与被上诉人王俊玲房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初15647号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王鹏，被上诉人王俊玲的委托诉讼代理人杨联方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王鹏上诉请求：1、撤销一审判决，改判王鹏支付王俊玲截止双方约定过户日期的房租；2、一、二审诉讼费由王俊玲负担。事实与理由：1、王鹏和王俊玲于2017年5月31日通过微信协商租赁涉案房屋，租赁日期到过户为止，租金按日计算，王俊玲认同没有提出异议，双方将此约定事实告知中介，并要求中介按照双方约定起草房屋租赁合同。但是在6月3日三方办理房屋交接时，王俊玲与中介擅自更改租赁日期，且没有提前告知王鹏，王鹏对于补充协议并不知情，也非本人意志，对于补充协议也没有签字认可。对于中介提供的格式租赁合同和变更协议，对内容发生变更时，应向王鹏告知释明。但中介对格式合同和协议条款均没有向王鹏尽到提示义务和释明，明显对王鹏不公平，且该格式合同和协议中对王鹏明显不利的要约条款，应当认定无效。2、双方签订《房屋租赁合同》后，虽然王俊玲没有收到全部购房款，但双方在自愿情况下达成一致提前交付房屋，并按照《青岛市存量房屋买卖合同》第八条的有关规定进行交接。双方签订《房屋租赁合同》在前，完成提前交付的事实在后，应当认定提前交付事实属实。3、对于王俊玲提出的违约责任，王鹏不认同。双方签订《房屋租赁合同》后，王俊玲却清空房屋内所有家具，且两个阳台下雨时常漏水，将不具备居住条件的房屋租赁给王鹏，致使王鹏无法居住，只能在外重新租赁房屋，王俊玲违约在前。在此期间，王鹏就租赁问题一直都在积极的与王俊玲协商，且在此期间双方就房租问题达成一致，有录音为证，因此，王鹏并不存在主观、主动违约。涉案房屋贷款放款缓慢系因限购政策出台导致，非王鹏主观原因导致。政策原因属不可抗力因素，根据双方约定，不可抗力因素可免责。被上诉人王俊玲答辩称，具备不可抗力需要三大要件，不能预见、不能避免、不能克服，但是在本案中，多年来针对楼市过热中央和地方频频出台政策，经历了从限贷到限购逐步加强和完善的长期发展过程，调控目标非常明确，并非猝不及防突然发生。而且房屋买卖合同标的额相对较大，对合同当事人切身利益攸关，合同当事人在签订房屋买卖合同时，对合同订立之后可能出现的市场风险以及履行方面的障碍均应当有一定程度预见和判断，不会对各地方逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。王俊玲向一审法院起诉请求：1、判令王鹏支付王俊玲房屋租赁费9000元、违约金2000元，共计11000元；2、案件受理费由王鹏承担。一审法院认定的事实：1、2017年3月12日，出卖人即王俊玲与买受人即王鹏、共同买受人郁梦雪通过青岛链家兴业房地产经纪有限公司，签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定王俊玲将其所有的坐落于青岛经济技术开发区井冈山路x号楼x户房屋出卖给王鹏及共同买受人郁梦雪……出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。交易房屋的租赁期限至2017年11月12日；月租金为2000元，押金为2000元，就房屋租金，买卖双方一致同意期满腾房，买受人取得新的不动产权证之前的租金全部归出卖方所有，剩余租金归买受人所有。押金由出卖方转给买受方，由买受方退还给租客……房屋价款及支付：买卖双方同意上述房屋及约定留存的家具家电、装饰装修和配套设施总计转让价款为100000元……买受人于2017年3月12日将第一笔定金20000元自行支付给出卖人……定金以外的房款付款方式为贷款，买受人于2017年4月30日前将第一笔购房款250000元以“理房通托管”的方式支付出卖人，买受人向银行贷款700000元……房屋交付：出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3日个工作日内交付给买受人。出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接物业交割单中所列物品；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修相关物品清单上签字；移交该房屋房门钥匙……买卖双方应当在买受方取得新的不动产权证后3日内自行办理物业交割手续，居间方陪同……。2、上述协议签订后，王俊玲（甲方）、王鹏（乙方）、青岛链家兴业房地产经纪有限公司（丙方）又补签了“变更协议书”一份，约定：乙方取得新的不动产权证之前的租金全部归甲方所有，押金由甲方退还给租户，乙方取得新不动产证之前腾房。3、2017年6月3日王俊玲（甲方）、王鹏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定王鹏租赁王俊玲出售给王鹏的上述涉案房屋，租金每月2000元。付款方式：乙方按月支付给甲方……违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳一个月租金作为违约金……本房租金按月计算，租期至房屋买卖合同约定的交房日期止。王俊玲、王鹏在庭审中确认该房屋租赁合同的签订时间在“变更协议书”之后。4、王俊玲在庭审中主张租赁费应自2017年6月3日起计算到王鹏付清房款之日2017年10月16日止。王鹏在庭审中称租赁期限应自房屋买卖合同签订之日的2017年6月3日起计算到取得新不动产权登记证之日2017年6月21日止。王鹏提交的微信聊天记录证实了王俊玲、王鹏之间存在着房屋租赁的事实。5、2017年6月21日，王鹏取得涉案房屋的不动产权登记证书，并于2017年6月21日办理了涉案房屋的物业交割。2017年10月16日，王鹏将涉案房屋剩余房款700000元通过银行转账的方式全部支付给了王俊玲。6、庭审中一审法院询问王鹏是否提起反诉，王鹏明确答复不要求反诉。一审法院认为，本案争议的焦点为王俊玲与王鹏约定的房屋租赁期限截止时间的确定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王俊玲与王鹏签订的《青岛市存量房屋买卖合同》、《变更协议书》、《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用的原则，全面履行自己的合同义务。王俊玲与王鹏在庭审中确认房屋租赁合同的签订时间在“变更协议书”之后，王鹏在答辩中也认可该事实，故一审法院予以确认。王鹏自认租赁期限应自2017年6月3日起至2017年6月21日止，王鹏提交的微信聊天记录也证实王俊玲与王鹏之间存在着房屋租赁的事实，故一审法院确认王俊玲与王鹏之间签订的房屋租赁合同已经实际履行。本案的案由为房屋租赁合同纠纷，故王鹏应按房屋租赁合同约定的租赁期限、标准支付王俊玲租赁费。该合同约定的租赁期限为“至房屋买卖合同约定的交房日期止”，而房屋买卖合同约定的交房日期为“出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3日个工作日内交付给买受人”，王鹏系于2017年10月16日全部付清王俊玲的购房款，故租赁期限应自2017年6月3日起至2017年10月19日止，而王俊玲要求计算到2017年10月16日，不超出法律规定，一审法院予以确认。自2017年6月3日起至2017年10月16日止，计4个月零13天，租赁费应为8866.67元（4个月×每月2000元=8000元；2000元÷30天×13天=866.67元；8000元+866.67元=8866.67元）。王鹏未按合同约定的时间支付王俊玲租赁费，构成违约，其应按合同约定的标准和法律规定支付王俊玲违约金2000元。王俊玲与王鹏在房屋租赁合同中并未约定租赁期限至被告取得不动产权登记证之日，故王鹏要求将租赁期限计算到取得新不动产权登记证之日2017年6月21日，不符合合同约定，一审法院不予支持。王鹏要求王俊玲修缮两个阳台、支付违约金、赔偿金7000元，因其未提起反诉，故一审法院不作评判，在本案中一审法院不作处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决：一、王鹏于判决生效后十日内支付王俊玲房屋租赁费8866.67元；二、王鹏于判决生效后十日内支付王俊玲违约金2000元；三、驳回王俊玲的其他诉讼请求。案件受理费75元，减半收取37.5元，由王鹏承担。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，各方当事人未能达成协议。本院认为，王俊玲与王鹏于2017年6月3日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。双方在合同中约定：月租金2000元，王鹏按月支付租金给王俊玲。双方在补充协议中约定：本房租金按日计算，租期至房屋买卖合同约定的交房日期。而双方在《青岛市存量房屋买卖合同》中约定：涉案房屋的租赁期限至2017年11月12日。期满腾房，王鹏取得不动产权证之前的租金全部归王俊玲所有。双方在实际履行上述房屋买卖合同中，王鹏于2017年10月16日全部付清王俊玲的购房款。据此，一审法院确认双方租赁期限自2017年6月3日起至2017年10月16日止，并据此判令王鹏支付王俊玲上述租赁期间的租金，判决正确，本院予以维持。王鹏主张其租金应支付至其取得涉案房屋产权证为止，因其在2017年10月16日才将涉案房屋大部分剩余房款700000元支付给王俊玲，故本院对其该主张不予采信。王鹏并未按租赁合同约定的时间向王俊玲支付租赁费，根据合同约定，王鹏构成违约。一审法院据此判令王鹏按合同约定的标准和法律规定支付王俊玲违约金2000元，并无不妥，本院亦予以维持。王鹏的其他上诉理由，无事实和法律依据，本院皆不予采信。综上，上诉人王鹏上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人王鹏负担。本判决为终审判决。审判长  徐镜圆审判员  孙秀强审判员  谢雄心二〇一八年四月二十日书记员  韩明玉书记员  郑 昭