广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终687号
上诉人（一审原告）覃炜。
委托代理人胡为民，桂林市星宇法律事务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）赵毅，律师。
被上诉人（一审被告）包振摇。
委托代理人赵毅，广西桂宁律师事务所律师。
上诉人覃炜因与被上诉人赵毅、包振摇房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2015）星民初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员卢卫民、代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人覃炜的委托代理人胡为民、被上诉人赵毅（亦是被上诉人包振摇的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年4月21日，原告覃炜与被告赵毅签订《房屋转让协议》一份，以原告为卖方、被告赵毅为买方。该协议的买方处打印有被告包振摇的姓名及身份证号，但协议上并无包振摇的签名。该协议约定“第一条交易房产情况。卖方所拥有的房屋座落于桂林市七星区环城北二路30号7栋204号，全额集资房协议书记载面积为153.41平方米（具体面积以政府有关主管部门的确认为准），该房屋已经缴纳土地出让金，系卖方之父覃显修与桂林市公安局交通警察支队签署全额集资房协议书所购买，卖方保证系该房屋的唯一合法继承人，拥有完整的所有权等权利。第二条成交价格。该房屋之转让成交价为人民币柒拾伍万元整（￥750000.00元）。第三条付款方式。1、买方在签署本协议时向卖方支付人民币伍万元整（￥50000.00元）作为第一笔房款。2、自支付第一笔房款之日起，每满一年买方向卖方支付人民币伍万元整（￥50000.00元），叁年共计壹拾伍万元整，若卖方未及时向银行还款（卖方另行向工商银行贷款伍拾万元，由买方担保），则买方有权将该款项直接支付给银行，则视为支付给卖方。3、人民币伍拾万元整（￥500000.00元）自办理房产证之时，由买方选择按揭或一次性付款给卖方，若卖方未及时向工商银行还款（卖方向工商银行贷款伍拾万元，由买方担保），则买方有权将该款项直接支付给银行，则视为支付给卖方，若最终该工商银行贷款的伍拾万款项以及利息均由买方支付，则相应扣减其他部分房款。买方承诺，买方赵毅须以个人名义为卖方在工商锒行贷款伍拾万元作保。4、剩余人民币伍万元整（￥50000.00元），自将房产证、土地证办理至买方名下之日起60日内支付给卖方。……”合同签订当日，被告支付给原告购房款5万元，原告将房屋交付给被告使用。其后，被告先后于2013年5月14日、6月21日、7月27日、11月13日、11月26日及2014年1月2日、2月27日，分别支付给原告购房款1万元、1.5万元、5.4万元、0.6万元、0.8万元、0.5万元、0.6万元，共计支付给原告购房款15.4万元。被告又先后于2013年12月4日、12月26日及2014年2月28日、3月27日，在原告向案外人赵海平借款1万元（借期一年，每月10日前支付利息300元）、1万元（借期一年，每月10日前支付利息400元）、0.5万元（借期一年，每月10日前支付利息200元）、1万元（借期一年，每月10日前支付利息1200元）的借条上备注：“若覃炜到期无法还本付息，赵毅作为本借款本金及利息的保证人，向赵海平履行担保责任。赵毅向赵海平支付的款项（含本金及利息）视为赵毅向覃炜支付的桂林市七星区环城北二路30号7栋204号房屋购房款”，为覃炜向赵海平的借款提供担保。2014年9月1日，被告赵毅转账支付赵海平1.1万元。
原告认为自2014年4月，原告开始办理房产证之后，多次催促被告按揭或一次性付款给原告，但被告一直拖延不办，故原告提起诉讼，请求判决解除与二被告于2013年4月21日签订的房屋转让协议；判令被告将七星区环城北二路30号7栋204室房屋立即返还给原告；本案的诉讼费用由被告承担。
综合诉辩双方的意见及庭审查明的事实，因原告与被告赵毅签订的《房屋转让协议》上虽打印有被告包振摇的姓名，但包振摇并未在合同上签字，且包振摇亦表示其不属于合同的当事人，故该合同与包振摇无关；该合同未违反法律规定，是双方的真实意思表示，合法有效，现原告认为被告已根本违约，以此提出解除合同，故本案的争议焦点为：被告是否有根本违约的行为。
一审法院审理认为，双方在合同中未约定解除合同的条件，原告认为被告有根本违约行为，即其认为被告有《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）、（五）项规定的单方法定解除的情形。原告认为自2014年4月其开始办理房产证之后，被告即应该以按揭或一次性付款的方式付款给原告，虽原告催促被告付款属实，但其出售的房屋属于桂林市公安局交通警察支队的集资建房，办理权属证书属于集资建房的单位行为，个人无法办理，原告认为其开始办理房产证的意见不成立；且原告亦未举证证明桂林市公安局交通警察支队已经将办理权属证书所需的手续材料提交给房产管理部门或土地管理部门，本案涉案房屋的权属证书已经开始办理，因此其不能依据合同中关于“自办理房产证之时，由买方选择按揭或一次性付款给卖方”的条款，要求被告支付伍拾万元购房款，即其不能证明解除合同的条件成就。根据合同的约定，被告在前三年仅需每年向原告支付5万元，自合同签订之日起至被告在原告起诉之前仅需支付10万元之时，便已经支付了15.4万元购房款给原告，被告已依约履行了合同义务。综上，被告没有原告所称的根本违约的行为存在，故对原告的诉讼请求，该院不予支持。当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用的原则。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）、（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告覃炜的诉讼请求。本案收取案件受理费100元（原告已预付该院），由原告负担。
上诉人覃炜不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。涉案合同第三条第三款约定：“人民币伍拾万元整（￥500000.00元）自办理房产证之时，由买方选择按揭或一次性付款给卖方”，现房产证已经开始办理，被上诉人应依照合同约定给付房款。被上诉人拒绝办理银行按揭手续又未能一次性付款，已构成根本违约，合同无法继续履行。请求：撤销（2015）星民初字第170号民事判决；判决解除上诉人与被上诉人于2013年4月21日签订的《房屋转让协议》；判决被上诉人将七星区环城北二路30号7栋204室房屋立即返还给上诉人；本案上诉费由被上诉人承担。
被上诉人赵毅、包振摇共同口头答辩称：一审认定事实清楚，应予以维持。被上诉人按照合同约定履行了合同义务，上诉人应确定有房产证后并过户到被上诉人名下，被上诉人才能按揭和付款。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人是否构成根本违约，双方当事人签订的《房屋转让协议》应否解除？上诉人提出解除《房屋转让协议》的理由是自办理房产证之时，被上诉人拒绝办理银行按揭手续又未能一次性付款，构成根本性违约。本院认为，双方当事人签订的《房屋转让协议》意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。该合同第三条付款方式约定：“人民币伍拾万元整（￥500000.00元）自办理房产证之时，由买方选择按揭或一次性付款给卖方”对自办理房产证之时，双方当事人有不同的理解。上诉人认为是桂林市公安局交警支队办理房产证至覃炜父亲覃显修名下之时，被上诉人认为是上诉人办好了属于覃炜父亲覃显修名下的房产证并过户到被上诉人名下之时。本院认为，该条款内容属于约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。涉案合同转让的房产为桂林市公安局交警支队的集资建房，所取得的房屋通常登记在享有集资资格的当事人（即覃炜的父亲覃显修）名下，然后再依照双方订立的房屋转让协议办理过户手续至购房人名下，因此，按照房屋买卖的交易习惯，涉案合同中约定的自办理房产证之时，应为出卖人获得房屋所有权之后，具备了过户条件之时。上诉人提交由桂林市公安局交警支队出具的证明确认，涉案房屋产权证正在办理过程中，尚未取得房屋的所有权证，不具备过户条件。被上诉人未交付购房款50万元给上诉人，未违反合同约定，不构成违约。上诉人请求解除双方签订的《房屋转让协议》及要求被上诉人将涉案房屋返还的上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人覃炜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 卢卫民
代理审判员 蒋子秀
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 郑 欣