广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民四初字第333号
原告：肇庆市俊浩科技有限公司，住所地：肇庆市端州区柑园南路。
法定代表人：吴枫。
委托代理人：黎展雄、梁凤娜，均系广东余黎张律师事务所律师。
被告：黎锦洪，男，汉族，身份证登记住址广州市越秀区禺西二路。
被告：肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司，住所地：肇庆市端州区柑园南路。
法定代表人：黎锦洪。
原告肇庆市俊浩科技有限公司（以下简称俊浩公司）诉被告黎锦洪、肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司（以下简称杏林公司）租赁合同纠纷一案，本院2014年6月18日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月24日公开开庭进行了审理。原告俊浩公司的委托代理人黎展雄、梁凤娜，被告黎锦洪以及被告杏林公司的法定代表人黎锦洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告分别于2009年2月28日、2009年3月31日签订了两份《柑园南商铺租赁合同》，同时又签订了两份《柑园南商铺管理合同》，上述合同编号分别为：GYN-
JY--0906-007、008；GYN-
JY-0903-003、004。合同分别约定原告将位于肇庆市柑园南路23号柑园综合市场首层、第二层、第三层房屋出租给被告（承租方）作为其沐足、桑拿经营，且合同均约定租赁期、管理期为2009年3月1日至2019年2月28日，被告于每月的3号前缴交当月的租金、管理费，拖欠超过30天的，原告（即甲方）有权解除合同。其中编号为（GYN-
JY-0903-003、004的合同分别为综合市场首层、第二层的租赁合同、管理合同。合同均约定前六个月为免租期、免管理费期，从2009年9月1日开始计租、计管理费，前四年租金、管理费均为每月22900元，第五年（即2013年）起租金、管理费每年每平方提增6%，其中编号为GYN-
JY-0906-007、008的合同分别为综合市场第三层的租赁合同、管理合同。合同均约定前七个月为免租期、免管理费期，从2009年10月1日开始计租，前四年租金、管理费均为每月12067.5元，第五年（即2013年）起租金、管理费分别每年每平方提增6%。
2013年3月起，被告仅支付部分租金、管理费，至2014年4月止，尚欠租金、管理费共898468.43元，原告多次催讨并要求其搬迁交还商铺，被告不但拒绝搬迁且以各种理由拒付租金。
原告认为，双方签订的租赁合同、管理合同均为双方当事人的真实意思表示，合法有效，受我国法律保护。在合同期限内，被告应该按时足额支付租金及管理费，现被告欠付租金、管理费长达一年时间，严重损害了原告的合法权益，请求人民法院判令：1、解除原告与被告签订的《柑园南商铺租赁合同》、《柑园南商铺管理合同》（合同编号分别为：GYN-
JY-0903-003、004、GYN-
JY-0906-007、008）；2、被告立即搬迁，向原告交还其承租的房屋（即肇庆市柑园南路23号柑园综合市场首层、第二层、第三层）；3、被告向原告支付2013年3月至2014年4月的商铺租金、管理费合计898468.43元（暂计至2014年4月，之后的租金、管理费应该连续计算至判决合同解除之日止）；4、被告向原告支付逾期付款违约金，按每月欠付的金额从每月4日起参照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准计算至付清之日止；5、本案诉讼费由被告承担。
诉讼中，原告向本院申请追加了肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司为本案被告参加诉讼，并要求被告杏林公司对上述请求承担连带责任。
被告黎锦洪、杏林公司辩称：对于合同期限内的租金及管理费我方予以认可，但合同有约定若拖欠租金的，原告可以终止合同，但原告怠于行使权利，未及时终止合同，故我方对于超过该期限产生的租金不予认可。我方亦是愿意搬离承租商铺的。
经审理查明：据房屋所有权证所载，肇庆市柑园南路23号柑园综合楼首层市场南段房屋、二层商场南段房屋、三层南段房屋的权属人均为肇庆市俊浩科技有限公司；肇庆市柑园南路23号柑园综合楼市场二层中段房屋、三层中段房屋的权属人均为肇庆市市场物业管理服务总站。2014年9月12日，肇庆市市场物业管理服务总站出具《确认书》，确认位于肇庆市柑园南路23号柑园综合楼市场二层中段房屋、三层中段房屋，2011年前为肇庆市市场开发建设总公司所有，其单位于2011年与肇庆市市场开发建设总公司机构合并，上述房屋转而登记在其单位名下，现对肇庆市俊浩科技有限公司与肇庆市市场开发建设总公司于2009年2月28日和3月31日签订的二份《物业委托租赁合同》无异议，并同意肇庆市俊浩科技有限公司在合同租期内继续享有原合同约定的全部权利（包括使用权、对外出租权等）。
2009年2月28日，原告与肇庆市市场开发建设总公司签订了一份《物业委托租赁合同》，肇庆市市场开发建设总公司同意将其坐落于肇庆市柑园南路23号柑园综合楼市场第三层商铺中段出租给原告，统一由原告对外出租，租期为10年，自2009年3月1日起至2019年2月28日止。同年3月31日，原告与肇庆市市场开发建设总公司又签订了一份《物业委托租赁合同》，肇庆市市场开发建设总公司同意将其坐落于肇庆市柑园南路23号柑园综合楼市场二层中段商铺出租给原告，统一由原告对外出租，租期为10年，自2009年3月1日起至2019年2月28日止。
2009年2月28日，原告（甲方）与被告黎锦洪（乙方）签订了一份《柑园南商铺租赁合同》（合同编号为GYN-JY--
0906-007），约定：乙方向甲方租用在肇庆市柑园南路23号柑园综合市场第三层物业，出租总建筑面积合计为4022.5㎡，租期为10年，自2009年3月1日起至2019年2月28日止；从2009年10月1日开始计租，前四年每月租金为人民币3元／㎡，合计12067.5元／月，第五年起租金每年每平方米提增6%到第九年止，即第五年租金为人民币3.18元／㎡，第六年租金为人民币3.37元／㎡，第七年租金为人民币3.58元／㎡，第八年租金为人民币3.79元／㎡，第九年租金为人民币4.02元／㎡，第十年租金按第九年租金标准计算；租金按月结算，乙方于每月的3号前缴交当月的租金；在签订合同当日，乙方应向甲方缴纳2万元的合同保证金，在租赁期满后，乙方尚欠租金等费用的，甲方可在合同保证金内扣除所拖欠费用，不足部分可向乙方追缴；乙方未按照合同约定期限缴付租金的，超过十天后，每拖欠一天，应付拖欠费用总额的5‰作为违约金，在合同保证金内扣除，超过三十天的，甲方有权提前终止合同，并不予退还保证金。同日，原告（甲方）与被告黎锦洪（乙方）就柑园南商铺管理事宜又签订了一份《柑园南商铺管理合同》（合同编号为GYN-
JY--
0906-008），约定乙方向甲方租用在肇庆市柑园南路23号柑园综合市场第三层物业，租用总建筑面积合计为4022.5㎡，管理的内容包括上述物业范围内的所有公共设备设施，在签订合同当日，乙方应向甲方缴纳5千元的合同保证金，管理的期限和管理费的标准与上述租金一致。此外，在合同中亦约定，乙方（即承租人）未按照合同约定期限缴付管理费，超过十天后，每拖欠一天，应向甲方（即出租人）支付拖欠费用总额的5‰作为违约金，在合同保证金内扣除，超过三十天的，甲方有权提前终止合同，并不予退还保证金。
2009年3月31日，原告（甲方）与被告黎锦洪（乙方）又签订了一份《柑园南商铺租赁合同》（合同编号为GYN-JY--
0903-003），约定：乙方向甲方租用在肇庆市柑园南路23号柑园综合市场首层南段、二层南段与中段肇庆市市场开发建设总公司委托出租的物业，出租总建筑面积合计为5725㎡，租期为10年，自2009年3月1日起至2019年2月28日止；从2009年9月1日开始计租，前四年每月租金为人民币4元／㎡，合计22900元／月，第五年起租金每年每平方米提增6%到第九年止，第十年租金按第九年租金标准计算；租金按月结算，乙方于每月的3号前缴交当月的租金；在签订合同当日，乙方应向甲方缴纳4万元的合同保证金，在租赁期满后，乙方尚欠租金等费用的，甲方可在合同保证金内扣除所拖欠费用，不足部分可向乙方追缴；乙方未按照合同约定期限缴付租金的，超过十天后，每拖欠一天，应付拖欠费用总额的5‰作为违约金，在合同保证金内扣除，超过三十天的，甲方有权提前终止合同，并不予退还保证金。同日，原告（甲方）与被告黎锦洪（乙方）就柑园南商铺管理事宜又签订了一份《柑园南商铺管理合同》（合同编号为GYN-
JY--
0903-004），约定乙方向甲方租用在肇庆市柑园南路23号柑园综合市场上述物业，租用总建筑面积合计为5725㎡，管理的内容包括上述物业范围内的所有公共设备设沲，在签订合同当日，乙方应向甲方缴纳1万元的合同保证金，管理的期限和管理费的标准与上述租金一致。此外，在合同中亦约定，乙方（即承租人）未按照合同约定期限缴付管理费，超过十天后，每拖欠一天，应向甲方（即出租人）支付拖欠费用总额的5‰作为违约金，在合同保证金内扣除，超过三十天的，甲方有权提前终止合同，并不予退还保证金。
合同签订后，双方均依约履行。被告黎锦洪取得上述租赁商铺后，一直由其使用和缴交租金及管理费。2010年9月，被告黎锦洪与他人在承租商铺成立了肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司，承租商铺由肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司经营使用。但从2013年3月起，被告黎锦洪、杏林公司一直未缴清租金及管理费，且2013年5、6月间被告杏林公司己停止正常经营。截止至2014年2月28日，尚欠租金及管理费合共741310.49元。原告屡催无果，遂诉至本院。诉讼中，本院根据原告的申请追加了肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司为本案被告参加了诉讼。庭审中，原、被告均确认租金及管理费自2013年3月起开始拖欠，期间被告在2013年3月支付了64384.71元，在2013年8月支付了83878元。此外，两被告确认，在杏林公司成立前租金及管理费由被告黎锦洪缴交，杏林公司成立后的租金及管理费由公司缴交。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告与被告黎锦洪于2009年2月28日签订的《柑园南商铺租赁合同》（合同编号为GYN-JY--
0906-007）、《柑园南商铺管理合同》（合同编号为GYN-JY--0906-008）及同年3月31日签订的《柑园南商铺租赁合同》（合同编号为GYN-JY
--0903-003）、《柑园南商铺管理合同》（合同编号为GYN-JY--
0903-004），是双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。
对于原告要求解除合同及交还承租房屋的请求。由于被告黎锦洪自2013年3月始拖欠原告的租金及管理费，虽经原告催促仍未依约交付，已构成违约，且被告杏林公司作为承租房屋的实际使用人亦未代为缴交拖欠的租金及管理费，因此，原告要求解除双方所签的合同理据充分，本院予以支持。鉴于合同已被本院判令解除，故被告黎锦洪、杏林公司基于租赁合同所取得的房屋亦理应交还给原告。
对于原告要求被告黎锦洪支付2013年3月起拖欠的租金及管理费，被告杏林公司对此承担连带责任的请求。虽然基于租赁合同所取得的房屋拖欠的租金及管理费是在被告杏林公司经营使用期间所欠，但被告黎锦洪作为合同的承租人，根据合同的相对性原则，其依法应对合同约定的租金及管理费承担支付责任。被告杏林公司作为承租房屋的实际使用人，在诉讼中确认公司成立后的租金及管理费均由其缴交，其行为应认为为债务加入，故被告黎锦洪、杏林公司对所欠的租金及管理费构成并存的债务承担关系。因此，原告的该项请求理据充分，本院予以支持。由于双方在诉讼中均确认租金及管理费自2013年3月开始拖欠，期间被告仅支付了租金及管理费148262.71元，且两被告至今尚未将承租商铺交还原告，故原告要求支付租金及管理费至合同解除之日的请求理据充分，本院予以支持。
对于原告要求被告按每月欠付的金额从每月4日起参照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准支付逾期付款违约金的请求。对于承租人逾期缴付租金、管理费的违约责任，在合同中已对此进行了约定，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于承租人逾期缴付租金、管理费的违约责任应根据合同的约定处理。根据双方所签的合同，承租人未按照合同约定期限缴付租金及管理费，超过十天后，每拖欠一天，应向出租人支付拖欠费用总额的5‰作为违约金，在合同保证金内扣除；超过三十天的，甲方有权提前终止合同，并不予退还保证金。依照该约定，超过三十天缴付租金及管理费的，“不予退还保证金”是合同双方对超过三十天缴付租金及管理费承担违约责任方式的约定，故原告要求被告按每月欠付的金额从每月4日起参照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准支付逾期付款违约金的请求理据不充分，本院不予支持。被告对此所作之抗辩理由成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（四）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告肇庆市俊浩科技有限公司与被告黎锦洪于2009年2月28日签订的《柑园南商铺租赁合同》（合同编号为GYN-JY--
0906-007）、《柑园南商铺管理合同》（合同编号为GYN-JY--
0906-008）和2009年3月31日签订的《柑园南商铺租赁合同》（合同编号为GYN-JY--
0903-003）、《柑园南商铺管理合同》（合同编号为GYN-JY--0903-004）。
二、被告黎锦洪、肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将其根据上述租赁合同租用的房屋交还给原告肇庆市俊浩科技有限公司。
三、被告黎锦洪应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付所欠的租金及管理费共人民币741310.49元给原告，上述租金及管理费已计至2014年2月28日，2014年3月1日起至合同解除之日止的租金及管理费另行根据《柑园南商铺租赁合同》约定的标准计付。
四、被告肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司对上述第三判项所确定的义务承担连带清偿责任。
五、被告黎锦洪依合同缴纳的合同保证金归原告所有。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币49992元，原告负担5000元，被告黎锦洪负担44992元。上述诉讼费用已由原告，本院不另收退。被告黎锦洪应负担的受理费在履行上述支付义务时一并付还原告。被告肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司对上述被告黎锦洪应负担的受理费承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁凯文
代理审判员 林 达
人民陪审员 梁 杰
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 林嘉慧
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