重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00459号
上诉人（原审原告）：邓淑英，女，1957年2月23日出生，汉族，城镇居民，住重庆市南川区。
上诉人（原审原告）：陆德声，男，1955年3月21日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）：刘伟，男，1966年8月24日出生，汉族，南川区骑士百货商场业主，住重庆市南川区。
委托代理人：赵兵，重庆市南川区金山法律服务所法律工作者。
原审第三人：重庆市南川区鼓楼坝商场业主委员会，住所地重庆市南川区鼓楼坝商场。
负责人：龚梅钰，该业主委员会主任。
委托代理人：吴树全，男，1954年2月24日出生，汉族，该业委会办公室主任，住重庆市南川区。
委托代理人：张勇，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。
上诉人邓淑英、陆德声与被上诉人刘伟、原审第三人重庆市南川区鼓楼坝商场业主委员会（以下简称鼓楼坝商场业委会）排除妨害纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2014年12月18日作出（2014）武法民初字第01147号民事判决。邓淑英、陆德声对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邓淑英、陆德声诉称：邓淑英、陆德声的房产即位于重庆市南川区鼓楼广场的门市A-4号，有独立的产权证，与其他人的门市不是共有房产证。现鼓楼坝商场业委会在未经授权的情况下擅自将邓淑英、陆德声的门面出租给刘伟，是不合法的，刘伟侵占邓淑英、陆德声房产不还，侵犯了其合法权益。请求判决刘伟返还其上述房产。
刘伟辩称：邓淑英、陆德声虽然取得了房产证，但由于上述房产在鼓楼坝广场范围内，属不可分物。刘伟是与鼓楼坝商场业委会签订的整体租赁合同，刘伟签订合同的程序是合法的，合同本身也是合法有效的，维护了广大业主的利益。因此，邓淑英、陆德声的诉请是不符合法律规定的，应当驳回邓淑英、陆德声的诉讼请求。
鼓楼坝商场业委会述称：首先同意刘伟的答辩意见，请求驳回邓淑英、陆德声的诉讼请求。鼓楼坝商场业委会是通过合法程序产生的，是专门为签订整体租赁合同而产生的，签订整体租赁合同是其职责，且与刘伟签订合同也是通过业主大会讨论决定的。业主委员会与刘伟签订合同的行为是合法的，刘伟对商场的占有也是合法的。在没有依法对业主委员会和刘伟订立的租赁合同进行撤销和宣告无效前，邓淑英、陆德声没有请求返还和要求排除妨碍的权利。
一审法院审理查明：1999年，重庆市南川市市政开发建设公司对南川市鼓楼坝进行旧城改造，对鼓楼坝的房屋进行拆迁改建鼓楼坝广场。1999年至2000年间，南川市市政开发建设公司与鼓楼坝原住房户分别签订了《南川市鼓楼坝广场旧城改造工程房屋拆迁补偿安置协议书》，协议中约定被拆迁人原单独经营的临街底层商业用房，现改为大厅式隔栏式安置。
2001年，南川市市政开发建设公司制定《鼓楼广场工程商业用房拆迁安置方案》，该安置方案载明：“……一、安置范围、地点：凡属鼓楼广场工程拆迁的临街底层商业用房（商场）均在鼓楼广场商场内安置；二、安置方式：实行大厅或摊位安置，商场摊位由拆迁人划定，每个摊位范围用地砖镶条标注；三、安置房源、房号：商场内所有摊位均为安置房源，共分A、B、C、D、F、G六区，其房号和房号所在摊位位置见商场摊位分区平面图；四、安置原则和安置用房选择办法：（一）实行私有产权与单位产权分区安置，先安置私有房产，后安置单位房产，单位房产原则上成片整体安置。……”，该方案制定后，报南川市建设委员会审批，南川市建设委员会作出南川建委发（2001）72号《南川市建设委员会关于鼓楼广场工程商业用房拆迁安置方案的批复》，同意按该方案实施商业用房的安置工作。同年11月20日，南川市建设委员会作出南川建委发（2001）133号《关于印发鼓楼坝广场商业用房拆迁安置方案修改意见的通知》，该通知载明：“……四、第五条第五款协议原为单独经营的单间门面安置时，按还房套内面积50元每平方米补偿隔栏费用，协议原为大厅式经营的门面不予补偿。……”上述方案制定后，南川市市政开发建设公司与被拆迁人签订了《鼓楼广场工程商业用房安置协议书》（有少数因遗留问题由建设委员会出面于后期签订），所签订的协议中除未办理房地产权证的刘胜外均有取消隔栏装饰后按每平方米50元进行补偿的款项。
重庆市南川区鼓楼坝商场现有门面房129间，涉及业主56户，面积约3980平方米。2002年7月23日，苏勇、刘伟、罗代华租赁鼓楼坝商场进行整体经营，租赁期为10年，于2012年6月30日到期。到期前，为鼓楼坝商场租赁事宜，鼓楼坝商场业主于2011年5月20日召开业主大会，决定改选业主委员会并研究商场租赁事宜。通过选举，吴树全、龚梅钰、王宗英、梁红、重庆市南川区百货大楼有限责任公司、南川区五金交电化工有限责任公司、重庆市南川区曙光饮食服务公司等7位业主当选为业主委员会委员。同日，业主委员会选举了龚梅钰担任鼓楼坝商场业委会主任。业主委员会成立后，即着手制定了《重庆市南川区鼓楼坝商场业主公约》和《重庆市南川区鼓楼坝商场业主大会议事规则》并于2011年6月通过书面方式陆续征得了大部分业主的同意。该征求意见表同时要求业主注明其对第二轮物业租赁期望的租金标准。《业主公约》的主要内容为：“第二条，本公约对本物业管理区域内全体业主具有约束力；第三条，本物业区域全体业主赞成和拥护‘整体出租’的经营管理方案”。《议事规则》的主要内容为：“第五条，业主大会的召开应当遵循以下原则：第（三）项，赞同和维护整体出租的原则；……第十五条，业主委员会依法履行以下职责：第（二）项，按业主大会通过的决议或方案与承租方协商、签订物业租赁合同。”2012年4月16日，鼓楼坝商场业委会将选举结果、业主委员会人员名单、《业主公约》、《议事规则》等材料向其所在地重庆市南川区东城街道办事处城镇建设管理办公室提交并进行了备案登记。
鼓楼坝商场业委会在《业主公约》和《议事规则》获得通过后，即与刘伟、风之彩公司、罗代华协商续租事宜。2011年8月31日，鼓楼坝商场业委会（作为甲方）与刘伟、风之彩公司、罗代华（作为乙方）签订《南川区鼓楼坝商场整体租赁合同》，该合同主要内容为：“1.甲方将重庆市南川区新华路7号鼓楼坝商场整体出租给乙方，租赁期限陆年，自2012年7月1日起至2018年6月30日止。……4.租金按145元／月／m2为计算单位，以合同签订的日期为起始日期，连续累计12个月为一年，逐年增长。……7.自本合同签订的第二年起，按本协议第四条议定的租金标准逐年递增。递增幅度为月租金的5%，不累进计算。……甲方保证标的物整体出租的完整性。”鼓楼坝商场业委会主任代表业主委员会在该合同上签字。
合同签订后，鼓楼坝商场业委会全体业主发出了《重庆市南川区鼓楼坝商场业主委员会征求意见表》，其内容为：“鼓楼坝商场第二轮整体租赁合同已于2011年8月31日正式签署。合同主要内容：租赁期限陆年，月租145元／月.m2，增长幅度为月租的5%；租金支付方式每季度支付一次，提前一月一次支付。……，业主委员会原来设想在合同正式签署之前报告业主大会，但由于少数业主坚持己见，有可能使谈判结果功亏一篑，给全体业主的切身利益造成损害，业主委员会经过充分讨论、郑重作出决议：按照大多数业主的意愿正式签署了下一轮合同。鼓楼坝商场业委会正式将上述结果报告给各位业主，请大家郑重表达你们的意见。”收到该《征求意见表》后，刘胜、娄仕会、张丽、李利、李荣云、杨淳、邓淑英、邱乾新、邹晓迪、邹连、陆德声、黄小莲、黄小青、黄小萌、张德林等人认为租金过低并认为租赁合同应经过本人同意未在该意见表上签字认可，其余业主在该意见表上签字予以认可。
合同签订后，刘伟在租赁门面开办了重庆市南川区骑士百货商场，风之彩公司开办了风之彩超市，罗代华开办了重庆市南川区老板凳鞋城，同时刘伟、风之彩公司、罗代华向鼓楼坝商场业委会按约支付了租金并进场进行经营。张德林等业主不同意刘伟、风之彩公司、罗代华经营，并采取信访、书面反映等方式阻止其经营，拒绝领取租金。
另查明，邓淑英、陆德声现所有的A-4门面房原系李世秀的安置房。李世秀于1999年12月27日与重庆市南川市市政开发建设公司签订《南川市鼓楼坝广场旧城改造工程房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议第十条约定李世秀原单独经营的临街底层商业用房，现改为大厅式隔栏式安置。之后由于政策的变化，鼓楼坝商场全部取消隔栏，实行大厅或摊位安置。2001年11月27日，李世秀与重庆市南川市市政开发建设公司签订了《鼓楼广场工程商业用房安置协议书》，该协议约定补偿李世秀取消隔栏装饰费1025.50元。邓淑英、陆德声于2007年办理了位于重庆市南川区鼓楼坝商场A-4号门面的房地产权证。
还查明：2003年5月27日，张德林（乙方）与南川市房地产管理所（甲方）签订《拆迁遗留问题协议书》，该协议书载明：“因城市建设的需要，市建委和原市政公司拆除鼓楼坝广场的房屋后，涉及拆迁补偿遗留问题的处理，市政府有关领导和市建委确定，现经甲、乙双方协商达成如下协议：一、甲方同意将鼓楼坝商场C-18号摊位一个出售给乙方，套内面积：14.92㎡，公摊面积：5.12㎡。……五、乙方所购房屋因系商场，只能整体出租，乙方自愿服从整体出租管理，并服从商场物业管理。……”
2003年4月3日，重庆市南川市房地产管理所与吴谨康、吴树全签订《商用房的安置协议书》，该协议书第七条载明：“乙方（吴谨康、吴树全）取得房屋因系商场，只能整体出租，乙方自愿服从整体出租管理，并服从商场物业管理。”
2014年6月23日，邓淑英、陆德声向一审法院起诉，请求判决刘伟返还其的上述房产。
一审法院认为，本案的争议焦点为刘伟是否侵害了邓淑英、陆德声的合法权益，即邓淑英、陆德声的请求是否成立。
根据查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，评述如下：一、从拆迁人与被拆迁人在1999年至2000年达成的《南川市鼓楼坝广场旧城改造工程房屋拆迁补偿安置协议书》第十条即“被拆迁人原单独经营的临街底层商业用房，现改为大厅式隔栏式安置”可以看到最初的安置方式是大厅式隔栏式安置，也就是说每个被拆迁人所获得的门面是独立的。但2001年经南川市建设委员会以南川建委发（2001）72号《关于鼓楼广场工程商业用房拆迁安置方案的批复》所确定的《鼓楼广场工程商业用房拆迁安置的方案》第二条安置方式“实行大厅或摊位安置，商场摊位由拆迁人划定，每个摊位范围用地砖镶条标注”可以看到鼓楼广场工程商业用房在实施安置时是取消了原拆迁协议中约定的隔栏式安置，实行的大厅式安置。且该方案也能从邓淑英、陆德声所有的A-4门面的前被拆迁人李世秀，于2001年11月27日与重庆市南川市市政开发建设公司签订的《鼓楼广场工程商业用房安置协议书》中，约定补偿李世秀取消隔栏装饰费1025.50元得到印证。而取消隔栏式安置实行大厅式安置方式是要求鼓楼坝商场进行整体出租，这从2003年5月27日原告与南川市房地产管理所签订的《拆迁遗留问题协议书》第五条“乙方所购房屋因系商场，只能整体出租，乙方自愿服从整体出租管理，并服从商场物业管理”和2003年吴树全、吴谨康与重庆市南川市房地产管理所签订的《商用房的安置协议书》中第七条“乙方（吴谨康、吴树全）取得房屋因系商场，只能整体出租，乙方自愿服从整体出租管理，并服从商场物业管理。”可以得到印证。事实上鼓楼坝商场于2002年至2012年就进行了整体出租。综合上述事实，鼓楼坝商场以整体出租的方式进行出租是有历史和事实依据的，邓淑英、陆德声诉称不知道整体出租和不同意整体出租的主张与客观事实不符，该院不予支持。二、鼓楼坝商场所有业主在原租赁合同未到期前就重新召开业主大会，重新选举鼓楼坝商场业委会，而选举鼓楼坝商场业委会的目的，就是鼓楼坝商场业委会代表所有业主与租赁人签订租赁合同，对此，邓淑英、陆德声是清楚明白的。鼓楼坝商场业委会选举产生后，就依据其获得的权利于2011年8月31日与刘伟、风之彩公司、罗代华签订《南川区鼓楼坝商场整体租赁合同》，该租赁合同是合法有效的。邓淑英、陆德声虽然没有书面的授权给鼓楼坝商场业委会，但其参加了业主大会，并同意产生了业主委员会，即也就从形式上同意了鼓楼坝商场业委会代表邓淑英、陆德声与承租人签订租赁合同，现邓淑英、陆德声以没有授权给鼓楼坝商场业委会，而认为鼓楼坝商场业委会于2011年8月31日与刘伟、风之彩公司、罗代华签订《南川区鼓楼坝商场整体租赁合同》无效的主张不成立，该院不予支持。
综上，该院认为被拆迁人在签订《鼓楼广场工程商业用房安置协议书》时就接受了大厅式安置的，也即接受了鼓楼坝商场整体出租的方式的。邓淑英、陆德声在获得该门面后，也应当遵守原被拆迁人取得物权时所附加的条件即必须进行整体出租的事实。邓淑英、陆德声也是基于接受了商场必整体出租的事实才参加了业主大会，并选举产生了鼓楼坝商场业委会。鼓楼坝商场业委会产生后所作出的行为对邓淑英、陆德声具有约束力，即鼓楼坝商场业委会于2011年8月31日与刘伟、风之彩公司、罗代华签订《南川区鼓楼坝商场整体租赁合同》对邓淑英、陆德声是有效的。刘伟根据该合同占有使用邓淑英、陆德声的门面，并没有侵害邓淑英、陆德声的权益。因此，邓淑英、陆德声要求刘伟返还门面的请求不成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百一十七条、第一百二十条之规定，判决：驳回陆德声、邓淑英的诉讼请求。本案案件受理费80元（已交40元），由陆德声、邓淑英负担。
宣判后，邓淑英、陆德声不服，上诉至本院，请求撤销一审判决，改判刘伟返还其讼争门面，并由刘伟承担一、二审诉讼费用。其上诉的事实和理由是：1、一审判决适用法律错误，没有遵循《宪法》、《物权法》、《合同法》的规定判案。根据《宪法》第13条规定，公民的合法私有财产不受侵犯。《物权法》第4条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《物权法》第245条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨碍占有的行为，占有人有权请求排除妨碍或者消除危险；因侵权或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《合同法》规定，订立合同采取要约、承诺方式；要约的内容须具体、确定；2、一审判决认定事实错误。2001年11月27日南川市政开发建设公司和被拆迁人签订的《安置协议》以及南川建委的通知，还有每位业主的房产证上，都没有明确提出讼争房产属于整体性质必须整体出租。张德林、吴树全所签《拆迁遗留问题协议书》、《商业房的安置协议书》的时间均是在整体出租之后。其自愿服从整体出租管理、服从商场物业管理，并非放弃自己房产的处置权。且该协议只能自2002年起的10年租赁合同期内有效，在下一轮租赁合同签订时失效。一审判决片面采信该证据，认为业委会无需各业主授权委托而出租门面错误。同时，自2002年起，门面租赁合同就没有由权利人签订，所以在2011年5月召开第一次业主大会时，各业主就明确提出下一轮的门面出租必须公开透明。业委会可出面协商租赁门面事宜，但签订合同必须由业主本人执行。并且，一审判决错误采信尚未没有经过业主大会讨论通过的《鼓楼坝商场业主大会议事规则征集稿》、《业主公约》，认定2012年租赁合同的签订不需要56户业主签名委托，其合同主体错误，内容中出租门面面积3980平方米也与房产证上标注的4223平方米不一致。此外，一审判决认为上诉人邓淑英、陆德声等7户参加了2011年5月鼓楼坝商场业主大会，即视为赋予鼓楼坝商场业委会签订合同的权利，是错误理解《物权法》、《物业管理条例》。该业主大会的会议记录上并没有上诉人邓淑英、陆德声等7户业主签字认可。但上诉人邓淑英、陆德声等7户业主并不是反对整体出租，而是不委托他人代签门面租赁合同，其没有破坏整体出租方案，事实是承租人不与其签订租赁合同；3、上诉人邓淑英、陆德声等7户业主对自己的门面享有独立的私有产权，依法不受侵犯。鼓楼坝商场业委会不按2011年5月第一次业主大会的决议，不公开招租、不经大会讨论通过、不经业主委托授权，与刘伟、风之彩公司等承租人签订2012年租赁合同，剥夺了业主私有财产权利，该合同对上诉人邓淑英、陆德声等7户业主没有约束力。其曾向承租人提出另行签订租赁合同，却遭到承租人拒绝。上诉人邓淑英、陆德声等7户业主多次向政府反映，提出维权求助，但刘伟等承租人自2012年前一租赁合同到期后继续占用房产不予归还。上诉人邓淑英、陆德声等7户业主与刘伟、风之彩公司等承租人没有合同关系，邓淑英、陆德声也没有收到租金，刘伟属于非法侵占，造成其不能自主经营、对外招租的经济损失，应予赔偿。鼓楼坝商场业委会擅自与刘伟等承租人签订租赁合同，属没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由其自行承担责任。
被上诉人刘伟答辩称：其与鼓楼坝商场业委会签订的鼓楼坝商场租赁合同，是在尊重历史客观事实基础上，符合绝大多数业主利益的情况下形成。其签订合同的内容和程序均是合法的，应为有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，主张驳回上诉，维持原判。
原审第三人鼓楼坝商场业委会陈述意见：1、鼓楼坝商场业委会系依法成立的业主委员会，成立和产生严格依照我国物权法、物业管理条例等规定，并报南川区东城街道办事处备案，其功能主要是管理包括上诉人邓淑英、陆德声等7户业主在内的专有财产，并按照业主大会的决议与相关商家签订整体租赁合同；2、鼓楼坝商场业委会签订各业主门面整体租赁合同的行为，是为维护全体业主的合法权利，是让全体业主的利益实现最大化，对上诉人邓淑英、陆德声等7户业主不构成侵权；3、上诉人邓淑英、陆德声等7户业主的上诉主张是对其私有物权的滥用，公民对私有财产物权行使，不能损害他人的利益。最高人民法院司法解释中，对于业主建筑物区分所有权的行使进行了明确限制。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，主张二审予以维持。
本案二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。
本院认为，二审中双方当事人的争议焦点是：鼓楼坝商场业委会以鼓楼坝商场全体56户业主名义，与刘伟、风之彩公司、罗代华签订的《南川区鼓楼坝商场整体租赁合同》，对邓淑英、陆德声业主是否具有约束力。刘伟占有使用属邓淑英、陆德声业主享有所有权的鼓楼坝商场A-4门面（摊位），是否构成物权侵害。
根据查明的事实，原南川市市政开发建设公司1999年对原南川市鼓楼坝房屋拆迁改建鼓楼坝广场时，制定房屋拆迁安置方案并与被拆迁人签订房屋拆迁安置协议，约定原为单独经营的临街底层商业用房的被拆迁人，采取大厅式、隔栏式安置。随后，原南川市市政开发建设公司经原南川市建设委员会批复同意，变更鼓楼广场商业用房拆迁安置方式，即“实行大厅或摊位安置，商场摊位由拆迁人划定，每个摊位范围用地砖镶条标注”。并由拆迁人与被拆迁人签订《鼓楼广场工程商业用房安置协议书》，对全部取消隔栏式改为摊位式安置的被拆迁人给予经济补偿。邓淑英、陆德声现享有所有权的鼓楼坝商场A-4号门面（摊位），原为鼓楼坝商业用房被拆迁人李世秀拆迁安置所得。而李世秀在拆迁安置过程中，是同意房屋拆迁安置方案并与拆迁人达成安置补偿协议，获得相应补偿的。虽然原南川市建委以及拆迁人原南川市市政开发建设公司，没有明确要求或规定鼓楼坝所有安置的商业用房必须用于整体租赁，但从安置方案实施后的建筑物使用功能发挥效果看，商业性摊位更便于整体出租利用。事实上，自2002年7月起，南川区鼓楼坝商场即开始进行整体租赁经营。
至2012年6月30日南川区鼓楼坝商场租赁期届满前，该商场所有业主于2011年5月20日召开业主大会，选举成立以龚梅钰为主任的鼓楼坝商场业委会。该业主委员会经大部分业主的同意而制定的《重庆市南川区鼓楼坝商场业主公约》和《重庆市南川区鼓楼坝商场业主大会议事规则》，连同鼓楼坝商场业委会选举结果等材料，已报其所在地南川区东城街道办事处备案登记。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条的规定，鼓楼坝商场业委会的成立及其制定管理规约、议事规则等行为，并不违法。鼓楼坝商场业委会的决定，对包括邓淑英、陆德声在内的全体业主具有约束力。而鼓楼坝商场业委会的该《业主公约》和《议事规则》中，均载明全体业主赞成整体出租的经营管理方案，以及业主委员会按照业主大会通过的决议或方案与承租方协商、签订物业租赁合同。即全体业主具有委托其选举成立的业主委员会，对外签订整体租赁合同的意思表示。
本案中，虽然鼓楼坝商场业委会以全体56户业主名义与刘伟、风之彩公司、罗代华签订合同，将南川区鼓楼坝商场进行整体出租的行为，形式上没有经过业主大会讨论通过而形成决议，但其事后向全体业主发出征求意见表征求意见，并作出说明。该行为，应视为其将有关共有和共同管理权利的重大事项提交全体业主共同表决。通过表决，除15户业主表示不予认可外，其余业主均表示认同。由此表明，该应由业主共同决定的重大事项，获得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，符合多数业主的利益。鼓楼坝商场业委会与与刘伟、风之彩公司、罗代华签订整体租赁合同的行为，应视为执行业主大会或者业主委员会的决定，接受了全体业主共同的委托。因此，该合同对邓淑英、陆德声业主具有约束力。从而，刘伟占有使用属邓淑英、陆德声业主享有所有权的鼓楼坝商场A-4号门面，系合法有效的租赁行为，并不构成对邓淑英、陆德声的物权侵害。
综上所述，上诉人邓淑英、陆德声的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人邓淑英、陆德声负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐正东
代理审判员 李 川
代理审判员 李佳霖
二〇一五年六月十八日
书 记 员 赵许梅