辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽08民终1027号
上诉人（原审原告）：王巧晶，女，汉族，现住营口市西市区。
被上诉人（原审被告）：营口汇达管理有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地。
法定代表人周红紫，系该公司董事长。
委托代理人罗义新，系辽宁睿智律师事务所律师。
上诉人王巧晶因与被上诉人营口汇达管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服(2016)辽0803民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王巧晶，被上诉人营口汇达管理有限公司的委托代理人罗义新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王巧晶上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审。理由：一、被上诉人应我方增加赔偿营业员工资，该工资按汇达自营营业员平均工资为准，每月2,300.00元。上诉人的管理费工资，一年5万元。所剩货物返厂运输费，3万元。已支出电费1万元。二、上诉人从2015年6月29日到2016年4月8日期间应当免除租金，从2016年4月8日之后应当按每平米9.00元计算，并且优惠一个半月6,129.00元。
被上诉人营口汇达管理有限公司辩称，以上诉状为准。
上诉人营口汇达管理有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审。理由：一、原审判决适用合同法解释二第二十九条的规定判决减半收取被上诉人从2016年6月27日到2016年4月8日的租金系适用法律错误。二、原审判决案每月每平方米9.00元支付租金无依据，违反双方合同约定。三、鉴定报告书存在明显错误导致原审判决上诉人赔偿被上诉人装修损失的数额有误。四、是被上诉人违约在先，应当判决被上诉人返还上诉人保证金15,000.00元。
被上诉人王巧晶辩称，我们开始招商的时候是4楼经营红木，交一年免一年的政策，我们看这个政策财进入商场。第二年他们说经营不善减租金，这都是公开的，大部分几乎都是9元钱，我租金没降反而涨了，我的为准还不好。我的投资一共90多万，法院评估30多万，我觉得不公平，一审判决后已经判决对方输了，上诉又判他们输了，我是在上诉期间没交租金，不算违约。我的装修店面几乎不进人，我不干了，还有人用，他们没有损失。过年的时候搞活动，还停业一个月，别人都免租金，没有给我们，他们这种行为构成了违约。装修赔偿给我也不够，他们违约也导致我造成很大损失。
上诉人王巧晶向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告在2014年4月21日订立的场地租赁合同。2、判决自2015年6月28日至合同解除之日，原告按9元每月每平米支付综合物业管理费。3、被告赔偿原告装修店铺的损失，具体数额以法院委托评估价格为准。4、被告赔偿原告所有损失。明细（已交物业费74762元、投资利息15万元、装修费、营业员工资、我的管理费工资2年10万元、所剩货物返厂运输费用3万元、已支出电费1万元、履约保证金双倍返还3万元、违约拖延返还原告销售款违约金1万元）总计90万元。5、请求法院确定原告对涉案场地的优先承租权。6、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年4月22日原、被告分别两份签订商铺租赁合同，约定原告（乙方）租赁被告（甲方）营口汇达家居广场四层20号、21号铺位，面积为349.6平方米、103.5平方米，经营类别均为红木，经营品牌为苏阳红、鸿绅堂，综合物业管理费为每月每平方米55元，合同内乙方共计应支付甲方综合物业管理费分别为230736元、68310元。合同期限为2014年4月22日起至2016年6月27日止。如开业日期延迟一月的，按实际开业之日计算租期。优惠政策：1、若乙方在2014年6月15日之前装修、布展完毕，并经甲方验收通过，可另减免一个月的综合物业管理费，以甲方的验收单为据。2、开业后甲方给予乙方合同期共计12个月免费优惠，每年优惠6个月。原告现已交纳半年综合物业管理费74762元。合同第二十四条约定：甲方对代收货款实行专户管理，不得与甲方的其他银行账户相混淆，更不得将货款挪作他用。由于甲方原因未能及时支付乙方款项的，每日按为结算金额的千分之一承担违约金，超过15日，乙方是视同甲方违约并有权终止合同。合同第三十二条约定：除本合同有特别约定外，因甲方违反合同（含招商合同以及补充协议）约定导致提前终止合同的，甲方除退还乙方所缴综合物业管理费及其他费用余额、赔偿乙方装修费（按本合同第二章中第十三条的约定计算）外，还应按乙方实际付款金额双倍返还履约保证金。第二章中第十三条约定：因甲方导致合同提前终止，甲方应将装修费的净值退还给乙方（装修费用的净值=乙方支付的装修费*提前撤场的时间/合同期，乙方支付的装修费包括支付给甲方的装修费和自行进行的装修费。乙方自行装修的费用按照如下标准进行补偿：①软体、板式类200元/㎡；②实木类300元/㎡；③古典类500元/㎡）；如因乙方原因提前撤场，装修费一律不退。原告依约交纳履行保证金15000元，被告收取原告方货款27900元，至今未给付原告。诉讼中，原告仍占用本案涉及场地。依法原告申请，营口市中级法院委托营口市佳成价格评估有限公司对原告的装修评估为353889元。原、被告均对评估报告有异议，但均不申请重新评估。庭审中，被告自认曾对部分业主按每月每平方米9元计取租金。因租赁合同履行中双方发生争议，原告曾以一楼经营红木家具对其四楼经营红木家具造成严重影响为由将营口汇达管理有限公司列为被告，诉至我院。要求在被告撤销一楼红木铺位前，不收取综合物业管理费。被告退还原告已交付的综合物业管理费74762元。我院（2015）营西民一初字第210号民事判决书判决，一、被告营口汇达管理有限公司减半收取原告王巧晶承租的位于被告四楼的453.10平方米场地2014年6月27日至2015年6月27日的租金，即按一年74762元收取。二、驳回原告其他诉讼请求。被告不服上诉。营口市中级人民法院（2016）辽0803号民终48号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租方支付租金的合同。原、被告一致同意解除双方签订的商铺租赁合同，合同应当解除。本案被告向原告提供的租赁物是新建的，专门经营家居产品的商场，其规划的整体布局是影响原告是否订立租赁合同的重要条件，该规划按家居产品的种类划分经营区域也是原告选择商铺位置时必然考量的因素，所以被告在招商宣传材料中对经营区域的说明和展示构成被告的要约。在原告接受要约与被告订立租赁合同后，被告未完全按照其说明和展示的经营区域规划履行合同，在将商场的一楼确定为沙发、软床、床垫区域，四楼确定为红木家具区域的情况下，又擅自将商场的一楼部分铺位租赁给其他商户（年年红）经营红木家具，显然会对原告在四楼租赁店铺的经营活动产生不利影响，故该行为已经构成违约。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决本院依据合同权利义务的公平原则，认定在被告未按合同约定全面履行义务时，可相应减轻原告的合同义务，即减少应交纳租金的数额。本院酌情确定被告减半收取原告承租的位于被告四楼场地2015年6月27日至2016年4月8日的租金，即按一年74762元标准计算后收取。原告按每月每平方米9元标准支付场地占用费用从2016年4月9日至原告实际迁出之日止。由于被告在提供经营场地时，未按照区域规划，导致原告不能正常经营，被告的行为构成根本性违约，故被告应对原告投入的装修损失赔偿。原、被告均对评估报告有异议，但均不申请重新评估，故按照评估数额确定损失因被告违约，保证金返还按照合同约定处理。因被告未及时返还货款，违反合同约定，应承担违约责任。违约金按照未付货款的30%计算，即27900元*30%=8370元。原告其他诉讼请求没有提供充分证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十四条、第十五条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除原、被告之间签订的二份商铺租赁合同。二、被告营口汇达管理有限公司减半收取原告王巧晶承租的位于被告四楼的453.10平方米场地2015年6月27日至2016年4月8日的租金，即按一年74762元标准计算后收取。原告按每月每平方米9元标准支付场地占用费用从2016年4月9日至原告实际迁出之日止。三、被告于本判决生效之日起10日内返还原告保证金2倍即30000元、货款返还的违约金8370元、赔偿原告装修损失353889元。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8800元和评估费7000元，由被告承担（原告已预交）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人王巧晶与上诉人营口汇达管理有限公司签订的《营口汇达家居广场商铺租赁合同》合法有效，本院依法予以确认。
关于上诉人王巧晶主张的营口汇达管理有限公司应增加赔偿营业员工资，该工资按汇达自营营业员平均工资为准，每月2,300.00元；上诉人的管理费工资，一年5万元。所剩货物返厂运输费，3万元；已支出电费1万元一节。本院认为，首先，涉案的商铺租赁合同第八章违约责任和纠纷处理第三十二条违约责任第三款明确约定：除本合同有特别约定外，因甲方违反合同（含招商合同及其补充协议）约定而导致提前终止合同的，甲方除退还乙方所交综合物业管理费及其他费用余额、赔偿乙方装修费（按本合同第二章中第十三条的约定计算）外，还应按乙方实际付款额双倍返还履约保证金。而上诉人王巧晶所主张的营口汇达管理有限公司应当向其增加赔偿的营业员工资、王巧晶个人的管理费工资、所剩货物返厂运输费和已支出的电费并不属于营口汇达管理有限公司提前收取的部分，因此也不存在应当退还的余额，亦不属于履约保证金的一部分。其次，上诉人王巧晶并未举证就上述损失加以证明，根据谁主张谁举证的原则，理应由上诉人承担举证不能的不利后果。
关于上诉人营口汇达管理有限公司主张的一审判决适用合同法解释（二）第二十九条的规定判决减半收取被上诉人从2016年6月27日到2016年4月8日的租金系适用法律错误，以及是王巧晶违约在先，应当判决王巧晶返还营口汇达管理有限公司保证金15,000.00元一节。本院认为，一方面，原审法院适用合同法解释二第二十九条的规定判决减半收取被上诉人从2016年6月27日到2016年4月8日的租金确有错误，本院依法予以纠正。另一方面，另案中，营口市西市区人民法院作出的（2015）营西民二初字第210号民事判决要求营口汇达公司减半收取王巧晶承租的位于汇达广场四楼的场地2014年6月27日到2015年6月27日的租金，按一年74,762.00元收取。营口汇达管理有限公司上诉至营口市中级人民法院后，营口市中级人民法院又作出（2016）辽08民终48号生效民事判决以营口汇达管理有限公司未完全按照其说明和展示的经营区域规划履行合同，在将商场的一楼确定为沙发、软床、床垫、四楼确定为红木家具区域的情况下，又将商场的一楼、四楼部分商铺租赁给其他商户（年年红）经营红木家具，显然会对王巧晶在四楼租赁店铺的经营活动产生不利影响，该行为已经构成违约为由维持了营口市西市区人民法院作出的原审判决。而本案中，营口汇达管理有限公司在二审期间当庭自认汇达广场一楼仍有其他商户经营红木家具，即仍然存在营口市中级人民法院（2016）辽08民终48号生效民事判决中认定的违约行为。因此，营口汇达广场理应继续按照营口市中级人民法院（2016）辽08民终48号生效民事判决中认定的减半收取王巧晶承租的位于汇达广场四楼的场地下一年的租金，按一年74,762.00元收取。而由于营口汇达管理有限公司违约在先，理应由营口汇达管理有限公司依照违约责任条款的约定向王巧晶双倍返还保证金30,000.00元。
关于上诉人营口汇达管理有限公司主张的原审判决要求王巧晶按每月每平方米9.00元的标准向其支付场地占用费用是错误的一节。本院认为，双方当事人对解除涉案的《营口汇达家居广场商铺租赁合同》均无异议。在该合同解除的情况下，上诉人营口汇达管理有限公司理应按照其对其他业主计取租金的标准收取王巧晶从2016年4月9日至其实际迁出之日止的租金。而上诉人营口汇达管理有限公司在原审和二审的庭审期间均自认曾对部分业主按每月每平方米9.00元计取租金，故原审法院判决按每月每平方米9.00元标准支付场地占用费从2016年4月9日至王巧晶实际迁出之日止并无不当。
关于上诉人营口汇达管理有限公司主张的鉴定报告书存在明显错误导致原审判决上诉人赔偿被上诉人装修损失的数额有误一节。本院认为，上诉人营口汇达管理有限公司如果认为原审法院委托营口市佳成价格评估有限公司作出的价格评估报告书存在错误，应当在法定期限内提交书面的重新鉴定申请书。而上诉人营口汇达管理有限公司并未在法定期限内提交书面的重新鉴定申请书，应当认定其对价格评估报告书并无异议。
综上所述，上诉人王巧晶与上诉人营口汇达管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,632.00元，由上诉人王巧晶负担。二审案件受理费7,729.00元，由上诉人营口汇达管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈友占
审 判 员 朱 丹
代理审判员 刘佳庆
二〇一七年五月十六日
书 记 员 王 静