南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄锁民初字第352号
原告南京林业大学森南贸易公司。
法定代表人张金榜，该公司总经理。
委托代理人李萱、赵子夏，江苏当代国安律师事务所律师。
被告王某，女，1963年9月29日生，汉族。
原告南京林业大学森南贸易公司（以下简称森南贸易公司）与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，依法由审判员李伟独任审判，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李萱、被告王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告森南贸易公司诉称：1995年，原告森南贸易公司经营和管理南京林业大学的绿苑餐厅、南林一条街以及老菜场。被告王某时任绿苑餐厅主管。原告总经理张某甲考虑到被告当时离婚后无房居住且生活困难，将当时位于老菜场的营业用房裁缝房2间以每月50元的租金，口头同意出租给被告居住。2003年，南京林业大学决定拆除南林一条街和老菜场，立项新建学生第三食堂（即香樟苑服务中心），被告以生活困难为由拒绝从原裁缝房搬出，导致老菜场无法拆除。2004年6月23日，原告以建成后的香樟苑服务中心经营管理人身份，与被告王某签订搬迁协议，约定香樟苑服务中心建成后，原告将安排一间25平方米房屋出租给被告。2006年7月11日，原告根据上述搬迁协议与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将其经营管理的南京林业大学香樟苑服务中心南向一层24平方米预留办公用房出租给被告，租期为二年，自2006年8月1日始至2008年8月1日止，年租金为2000元。被告在承租期内不得改变房屋使用功能及破坏房屋结构，不得以任何借口不按时交纳应交的费用，否则视为被告违约，原告有权收回该房屋。2008年上半年，被告违反租赁合同的约定，擅自在该房屋上开窗搭台，严重破坏了房屋结构并影响到周边的卫生环境和安全。为此，原告多次要求被告进行整改，待被告恢复房屋原状后再与其续签房屋租赁合同，但被告不仅拒绝整改，且拒绝缴纳房屋租金至今。原告分别于2014年11月26日和2015年3月30日向被告发出书面通知，要求被告在通知规定的期限内搬离该房屋并交还给原告，均遭被告的无理拒绝。原告认为，南京林业大学系涉案房屋的合法所有权人，涉案房屋建成使用后，南京林业大学委托原告经营、管理涉案房屋，故原告系涉案房屋的合法使用权人。原告与被告于2006年7月11日签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告应按约履行合同义务，但被告违反合同约定，擅自在涉案房屋上开窗搭台，且拒绝整改和恢复原状，故2008年8月1日租赁合同到期后，原告未与被告续签租赁合同。自2008年8月2日起，被告继续占有使用涉案房屋，应视为原被告之间形成了不定期租赁合同关系，但被告从2008年8月2日起至今拒绝给付租金，已构成根本性违约，故原告诉至法院，请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同，被告向原告返还南京林业大学香樟苑服务中心南向一层24平方米的房屋，并支付拖欠的租金13500元（自2008年8月2日至2015年4月6日，按每年2000元计算）。
被告王某辩称：原告所述严重违反事实。自1995年起，涉案房屋系民用房，原被告签订的合同的期限是2006年8月1日至2008年8月1日，此后双方之间不存在合同关系，故被告不应向原告支付租金，更不存在被告违反合同私自搭建建筑的问题，原告亦无权对被告进行处罚。被告之所以与原告签订期限为二年的合同，是为了让原告安排被告上岗，该合同是被告被逼签订的。
经审理，查明以下事实：
一、1995年至2003年，南京林业大学授权原告森南贸易公司对南京林业大学绿苑餐厅、南林一条街以及老菜场进行使用、经营和管理。被告王某曾系原告森南贸易公司绿苑餐厅主管。因个人原因无处居住，一直由原告在南林一条街安置2间经营用房供原告居住，月租金为100元。
二、2003年，南京林业大学立项新建学生第三食堂（即香樟苑），遂决定拆除南林一条街和老菜场。2006年香樟苑建成使用后，南京林业大学授权森南贸易公司对其进行使用、经营和管理。学生第三食堂虽未取得房产证，但通过建筑工程规划许可。
三、2004年6月23日，原告以建成后的香樟苑服务中心经营管理人身份，与被告王某签订《关于王某搬迁的处理办法》，约定：原告为被告安排一间房屋（属租住，租金按房管部门规定的租房费收取），使用面积25平方米，该房屋只限王某本人使用，不得转租或从事其它经营活动，一经发现，原告有权收回该房屋。
四、2006年7月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将原南林一条街房屋拆除后新建房屋的南向一层建筑面积约24平方米的预留办公用房出租给王某作住房使用；租赁期限为2年，自2006年8月1日至2008年8月1日；租金为每年2000元，乙方按南京林业大学的规定按月向甲方交纳水电费；该房屋为甲方帮助乙方解决住房困难之用，乙方不得转租和从事经营活动，若乙方违约，甲方有权及时收回该房屋，不再向乙方继续出租，乙方不得以任何理由占有该房；乙方在承租期间，不得以任何借口改变房屋使用功能及破坏房屋结构，也不得以任何借口占用户外空地和不按时交纳应交的费用，若出现上述情况视为乙方违约，甲方有权收回租赁屋。
五、2014年11月26日，原告向被告发出《通知》，主要内容如下：2014年5月30日，南京林业大学决定原森南公司经营管理的香樟苑服务中心关闭，南京林业大学收回香樟苑经营、办公及附属用房改作教学用房。据此，原告曾于2014年9月5日口头通知被告做好搬出准备。现再次书面通知，请被告按照2006年7月签订的房屋租赁合同的约定，于2014年12月15日前搬离租赁房屋，并将房屋完好交回原告。
六、2015年3月30日，原告向被告发出《房屋迁让通知》，主要内容是：因被告违反租赁合同约定，擅自在该房屋上部开窗搭台，在原告及时通知整改后，被告不仅拒绝整改还拒付租金至今。现根据南京林业大学规划调整，该房屋所在香樟苑服务中心功能转变为教学用房，需进行整体改造，原告提出安置方案而被告拒绝且一直占用房屋。故原告通知被告于2015年4月6日之前清空所占房屋内的全部私人财物，并将该房屋交还原告。若被告拒绝在前述期限前交还房屋的，原告将依法采取停水、停电以及提起法律诉讼等方式，维护原告和南京林业大学合法权益，由此产生的损失和全部法律责任，均由被告承担。
审理中，被告称：原告与被告签订的协议中承诺给被告补偿，但原告未履行承诺。2006年7月11日的《房屋租赁合同》到期后，双方没有再签过租赁合同。虽然合同到期后，被告未再支付过租金，但原告因被告于2009年在涉案房屋上开窗搭台而据此每月扣除被告的绩效工资以抵扣房屋租金，并免去被告经理一职，给被告生活造成了很大困难。原告与被告所签订的上述《房屋租赁合同》也是被迫所签，《房屋租赁合同》到期后学校未续签，该合同已失效。原告在诉讼期间停水停电不合法，造成被告不得不在外租房居住。
因双方意见分歧较大，致本案调解无效。
上述事实，有当事人陈述、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、单位工程竣工验收证明、《证明》、《关于王某搬迁的处理办法》、《房屋租赁合同》、照片、《通知》、《房屋迁让通知》等为证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告于2006年7月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方当事人均应全面、严格履行合同。租赁合同在2008年8月1日到期后，被告一直居住在涉案房屋内，原告也未提出异议，故双方签订的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。被告称双方在租赁合同到期后即不存在租赁合同关系，于法无据，本院不予采纳。被告称原告以扣除被告的工资以抵扣房屋租金，与本案不属于同一关系，被告可另行解决。被告未经原告同意，违反租赁合同约定擅自在房屋上部开窗搭台，破坏了房屋结构，构成违约。被告在合同到期后未再支付租金，构成根本违约，故原告有权依据合同约定解除合同。因原告已于2014年11月26日书面通知被告搬离涉案房屋，故本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2014年11月26日解除。合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋，并支付实际占有期间的使用费。因被告在合同到期后未再支付租金，在合同解除后亦未支付使用费，故原告主张被告支付2008年8月2日至2015年4月6日期间的租金及使用费，于法有据，根据双方所约定的租金标准每年2000元，本院支持13360元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十九条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告南京林业大学森南贸易公司与被告王某于2006年7月11日签订的《房屋租赁合同》自2014年11月26日解除。
二、被告王某于本判决生效之日起十五日内向原告南京林业大学森南贸易公司返还坐落于南京市玄武区锁金村街道新庄9号南京林业大学学生食堂南向一层24平米的房屋，并支付自2008年8月2日至2015年4月6日的租金、房屋使用费合计13360元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费218元，减半收取109元，由被告王某负担（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十五内将此款支付给原告），原告预交案件受理费的余款109元由本院退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费218元（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；账号：10×××76）。
审 判 员 李伟
二〇一五年六月十六日
法官 助理 赵佳
见习书记员 李程