江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0750号
上诉人（原审被告）高庆琴。
委托代理人张敏，江苏宏浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋用和（曾用名宋运和）。
委托代理人宋雅春。
上诉人高庆琴因与被上诉人宋用和排除妨碍纠纷一案，不服连云港市连云区（2013）港民初字第2249号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
宋用和一审诉称：我儿宋雅春于2010年10月3日背着我向我侄儿宋雅根借钱，但写在胡维平名下，两人共同签了9万的借条，我儿宋雅春因生意失败，无法还款。因此宋雅根威胁宋雅春写了借条，但写在刘波的名下，宋雅春拿着借条叫我还款，我本人这才知道来龙去脉。我本人看到借条，无法还款，因此宋雅根带着好多人逼我夫妻两人跟他身边的人叫刘旻绮签了房屋抵押买卖合同，可是三份合同都在宋雅根手中。后宋雅根将我的房屋卖给多人，其中有高庆琴。2013年1月至8月，高庆琴侵占我名下的上述房屋。请求法院判令高庆琴立即停止侵占、排除妨碍，搬出位于连云区云山乡老君堂村二组4号的宅基地和房屋，本案的诉讼费用由高庆琴承担。
高庆琴一审辩称：宋用和诉求无法律依据。宋用和的诉求是停止侵害、排除妨碍，那么宋用和应当对争议的房屋具有完整的所有权，而实际上，宋用和已经于2011年将所争议的房屋卖给案外人刘旻绮，为此宋用和与案外人刘旻绮于2011年5月10日签订了购房协议，双方也按照协议履行完毕，因此，宋用和丧失了对该房屋的所有权，鉴于以上情况，高庆琴在此反诉，要求宋用和办理相关的产权过户手续，希望法院依法驳回宋用和对高庆琴的诉讼请求。
原审法院经审理查明：位于云山乡老君堂村第二村民小组地号为03-4-04（1）-133土地性质为集体土地，系宅基地，该处土地使用权登记于宋用和名下，该地上房屋为宋用和所建。
2011年5月10日，宋用和与案外人刘旻绮签订购房协议一份，宋用和将其所有的位于连云区云山乡老君堂村第二村民小组4号的房屋及房屋占用范围内的土地使用权以400000元的价格转让给刘旻绮。该协议由宋用和及其妻子徐为兰、儿子宋雅春签字确认。协议备注载明：宋用和房屋周边的所有财物都归买方所有。今收到购房款肆拾万元整。
2011年8月16日，刘旻绮与宋雅根签订购房协议，将上述房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给宋雅根。2012年9月18日，宋雅根与高庆秀签订购房协议，将上述房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给高庆秀，协议由高庆秀签订，高庆琴为证明人，但房屋的实际购买人为高庆琴，高庆秀为代签。该合同备注载明：今收到购房现金肆拾伍万元正（即高庆琴、程红霞、李艳与宋雅根借款合同）。高庆琴称宋雅根共计向其本人及程红霞、李艳借款450000元（其中借其本人200000元、借程红霞200000元、李艳50000元），用于冲抵购房款，房屋归高庆琴所有，其已将程红霞、李艳的钱付给本人了。该房屋现为高庆琴占有。
另查明，案外人刘旻绮及高庆琴并非老君堂村集体成员，宋雅根系该集体成员。
高庆琴在答辩期内提起反诉，要求宋用和协助办理涉案房屋的权属变更登记手续，但其未在原审法院规定的期限内交纳反诉费用，故原审法院对其反诉请求依法不予以处理。
原审法院认为，违反法律及行政法规强制性规定的合同系无效合同。本案所涉房屋建于宋用和所有的宅基地上，根据相关法律规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的人转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。案外人刘旻绮及高庆琴均非连云区云山乡老君堂村集体成员，故本案所涉三份购房协议均为无效合同，涉案房屋的所有权及宅基地使用权并未发生转移，高庆琴无法取得该房屋所有权，故宋用和要求其排除妨碍，搬出涉案房屋于法有据，依法应予支持。至于宋用和与案外人刘旻绮及高庆琴与宋雅根之间的债务纠纷，可另行主张权利。综上，原审法院遂依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第六十三条之规定，判决：高庆琴于判决生效之日起十日内搬出位于连云港市连云区云山乡老君堂村第二村民小组地号为03-4-04（1）-133的房屋。案件受理费100元，由高庆琴承担。
高庆琴不服一审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实不清。一审法院并没有对涉案房屋交付给案外人刘旻绮后，对房屋是否修葺、装饰进行审查。在一审判决后，上诉人找到刘旻绮，刘旻绮陈述，被上诉人交付给他的房屋时，房屋系被上诉人20多年前所建，破旧不堪，四处漏风，且房屋没有院墙，刘旻绮在接收该房屋后，拉了围墙，将院子里打满了地坪，通了自来水，对房屋进行修葺后彻底改建并重新装潢。二、一审适用法律错误。1、一审法院认定涉案土地性质为集体土地，系宅基地，认定错误。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条的规定：下列土地属于全民所有即国家所有（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇的，原属于其成员集体所有的土地。根据苏政发（2012）142号文件规定：在全省范围内取消农业户口、非农业户口、地方城镇户口、蓝印户口、自理口粮户口等各种户口性质，按照实际居住地登记户口，统称为“居民户口”，以上规定，可以证实涉案房屋所在土地性质为全民所有，故一审法院对此适用法律错误。2、被上诉人签订购房协议将涉案房屋卖给刘旻绮，并办理了交接手续，后刘旻绮将涉案房屋卖给宋雅根，上诉人从宋雅根处购得涉案房屋，在此期间刘旻绮、宋雅根对房屋进行了修葺后彻底改建并重新装潢，即使被上诉人与刘旻绮之间的买卖合同无效，案外人刘旻绮购买房屋已近三年，对房屋及院落进行了改造，其行为已经导致交易标的物的变化，形成了事实上的返还不能。一审法院认为所有权及宅基地使用权并非发生转移，适用法律错误。三、一审法院程序违法。被上诉人主张其房屋所有权被侵犯，要求排除妨碍，上诉人已陈述被上诉人已将房屋卖给了刘旻绮，其已丧失了涉案房屋所有权。被上诉人要证实其对房屋具有所有权，应当向法院诉讼确认与刘旻绮所签订的合同是无效合同，方有本案诉讼中的原告资格。本案的案由是侵权纠纷，一审法院对三份合同的合法性进行审查，程序违法。退一步讲，使对合同进行审查，根据合同相对性原则，上诉人提供了三份合同，涉及到刘旻绮、宋雅根，应该追加为第三人。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人宋用和对上诉人高庆琴的诉讼请求。
被上诉人宋用和辩称：一、一审法院认定事实清楚。位于连云港市连云区云山乡老君堂村二组地号为03-4-04（1）-133的土地性质确实是集体土地，是宅基地，该土地使用权登记在宋用和名下，并由宋用和于1998年建造和装修房屋。房屋的外观结构没有发生改变。围墙、地坪、门垛均是以前就有的，自来水是以前就安装。二、一审法院适用的法律正确，程序合法，判决恰当。房子所有权没有发生改变，依然登记在被上诉人的名下。上诉人的非法侵占并不能改变房屋本身的所有权。针对上诉人所诉的一审法院程序违法。在一审时起诉的是有关物权的纠纷，并不需要采用证明合同无效的方式来证明房屋的归属。至于上诉人与案外人刘旻琦，以及其他债务纠纷，上诉人可以另行主张。上诉人不可以把案外人刘旻琦、宋雅根欠上诉人的不确定的钱款转嫁到被上诉人的头上。希望二审法院查清事实，维持原判。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人高庆琴二审期间提供一组照片，证明刘旻绮对涉案房屋进行了装潢。被上诉人宋用和质证认为，房屋的外观、结构没有改变，但是以前的围墙和大门被拆了重建了，楼上的窗户、门没有了，室内铺了瓷砖，卫生间贴了瓷砖又装了浴柜，其他的东西都是以前就有的。
被上诉人宋用和二审期间提供2010年12月3日宋用和交纳自来水安装费用的收据和2013年9月10交纳2013年8月份水费的发票，证明自来水是宋用和安装的。上诉人高庆琴质证认为，对收据、发票的真实性没有异议，收据只是反映出宋用和交了1079元，不能证明其他事实，水费发票是2013年8月份，当时房屋已经交付给上诉人高庆琴了，高庆琴没有证据证实刘旻绮所说的自来水是刘旻绮安装的事实。
本院认为，宋用和与刘旻绮于2011年5月10日签订房屋买卖协议，并将涉案房屋交付给刘旻绮占有；后刘旻绮与宋雅根签订房屋买卖协议，将涉案房屋转让给宋雅根；宋雅根与高庆秀签订房屋买卖协议并交付房屋。高庆秀出具证明，证明该购房合同系其代高庆琴所签，该房屋实际由高庆琴出资购买。高庆琴于2012年9月18日占有该房屋至今。综合以上事实，本院认为，高庆琴对于涉案房屋的占有是基于房屋买卖合同，且高庆琴已支付了相应的对价，属合法占有。占有权系物权，在占有权本身未被确认无效的情况下，宋用和主张高庆琴返还房屋，本院依法不予支持。
此外，原审判决认定涉案三份购房协议均为无效合同，超出了宋用和的诉讼请求，且合同的相对人刘旻绮、宋雅根均未参加诉讼，故该认定不当，本院对此予以纠正。
综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销连云港市连云区人民法院（2013）港民初字第2249号民事判决；
二、驳回宋用和的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由宋用和负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
代理审判员 万红英
代理审判员 闫 杰
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 祝蔷薇
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；