江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6192号
上诉人（原审被告）：丁德跃。
上诉人（原审被告）：石云（曾用名石红云）。
委托诉讼代理人:丁兴山，江苏正文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张春艳，江苏正文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州车市物业经营管理有限公司,住所地苏州市姑苏区城北西路1588号（金阊物流园阳山东路新莲路交叉口西侧）。
法定代表人：王卫兵,总经理。
委托诉讼代理人：陆伟，江苏德瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞恒臻，江苏德瀚律师事务所律师。
上诉人丁德跃、石云因与被上诉人苏州车市物业经营管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。
上诉人丁德跃、石云上诉请求：一审法院判决认定事实错误，请求二审法院依法改判。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人在物业管理中存在瑕疵，却判决上诉人支付被上诉人全部物业费，对上诉人显失公平。二、一审法院对物业费和滞纳金计算有误。上诉人与被上诉人之间前期物业服务协议约定前期物业管理期限为2年，到期后双方没有续签合同。上诉人已经缴纳了2009年9月18日至2010年3月18日的物业费，故被上诉人主张上诉人欠付2009年6月18日至2016年4月17日的物业费没有依据。欠缴物业费基数计算错误导致滞纳金计算有误。
被上诉人苏州车市物业经营管理有限公司答辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。1、物业服务合同属于公共服务合同，一般情况下业主不得以服务瑕疵作为拒交物业费的理由。2、关于物业费的计算，被上诉人有权按照2006年12月28日进行计算，事实上，被上诉人从2008年12月18日计算已经放弃了部分物业费的权利。滞纳金一审法院按照人民银行同期贷款利率计算，并无不当。
苏州车市物业经营管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令丁德跃、石云支付物业费20846元；判令丁德跃、石云支付从2014年9月18日起至实际支付之日止的滞纳金(暂计算至2015年9月17日为22826元);3、本案诉讼费由丁德跃、石云承担。后苏州车市物业经营管理有限公司当庭将诉讼请求变更为：要求丁德跃、石云支付物业费26732.82元（从2009年6月18日计算至2016年4月17日）、滞纳金16939.18元（计算方式为20846元*365天*0.3%=22826元，现主张16939.18元），合计43672元；诉讼费由丁德跃、石云承担。
一审法院认定事实：2006年7月10日，丁德跃与开发商江苏中明实业发展有限公司（以下简称“中明实业有限公司”）签订了《商品房买卖合同》两份，购买了苏州市城北西路1588号15幢101室、15幢301室房屋，房屋建筑面积分别为51.08平方米、115.18平方米。同日，中明实业有限公司作为甲方与丁德跃（乙方）签订了《苏州市前期物业管理服务协议》两份，约定在业主委员会成立前，由车市物业公司负责前期物业管理，前期物业管理费为底层商铺3元/月·平方米；2-4层商铺1.5元/月·平方米。物业费自甲方通知乙方入伙之日起计算。协议还约定，甲方和其委托的物业管理企业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给苏州车市物业经营管理有限公司丁德跃、石云造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任；乙方不按约定交纳有关费用的，物业管理企业有权要求补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。2006年12月28日，丁德跃、石云办理了收房手续。收房手续完成后，两被告于2010年5月3日缴纳了半年度的物业管理费，此后未再缴纳物业管理费。
另查明，丁德跃、石云系夫妻关系，石云曾用名石红云。
审理中，丁德跃提供照片一组，欲证明丁德跃、石云店面附近常年有车辆违停，堵塞消防通道，不仅影响店面生意，也影响通行便利，并造成安全隐患，说明苏州车市物业经营管理有限公司未尽到物业管理的义务；丁德跃、石云另提供情况反映一份，称该情况反映有小区业主的联名签字，说明苏州车市物业经营管理有限公司物业长期管理混乱。车市物业公司认为，通道阻塞并不能全面反映物业服务的范围，苏州车市物业经营管理有限公司非公安交警，无执法权；且照片显示的仅仅是某一时段的路面状况，与丁德跃、石云长达82个月拒付物业费时间相比，不能证明原告的服务义务未全面履行；丁德跃、石云提供的情况反映并未交付给物业公司。
以上事实，有商品房买卖合同、苏州市前期物业管理服务协议、苏州市不动产权属登记簿、答辩状、领（付）款凭证、照片、情况反映及当事人庭审陈述等在卷佐证。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时起生效。中明实业有限公司与丁德跃签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，约定由本案车市物业公司负责涉案小区的前期物业管理工作，双方之间的物业服务合同依法成立，合法有效，在业主委员会成立及选聘新的物业管理企业之前，对双方均具有约束力，双方均应按该合同之约定履行相关的义务，违反该约定的，依法承担民事责任。车市物业公司作为小区的前期物业管理企业，已对小区提供了相应的物业管理服务，丁德跃、石云应按协议约定的标准支付物业管理费。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，即使苏州车市物业经营管理有限公司在物业管理过程中存在瑕疵，丁德跃、石云等业主亦应通过合法合理的途径行使权利，若如丁德跃、石云陈述苏州车市物业经营管理有限公司未履行基本的物业管理服务，业主应及时行使自己的权利，向苏州车市物业经营管理有限公司提出书面整改要求，仍不能达到要求的，可经全体业主大会决定解除物业服务合同，另行选聘物业服务企业，而不应采用不支付物业管理费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主的利益。当然，苏州车市物业经营管理有限公司作为物业管理企业，对业主普遍反映的涉及道路通行、治安管理、环境卫生、噪音污染等方面的问题，亦应及时与业主沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。因此，车市物业公司要求丁德跃、石云支付拖欠的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业费的金额：苏州车市物业经营管理有限公司称为便于计算，从2008年12月18日开始计算物业费，扣减丁德跃、石云已缴纳的半年物业费，故欠费日期从2009年6月18日起计算至2016年4月17日，共计82个月。其中15幢101室的物业费为12565.68元（51.08平方米*3元/月*82个月），15幢301室的物业费为14167.14元（115.18平米*1.5元/月*82个月），合计26732.82元。丁德跃认为：1、物业费计算面积应当按照商品房买卖合同记载，分别以50.91平方米、108.75平方米计算；2、丁德跃、石云于2010年5月3日缴纳的物业费系2009年9月18日至2010年3月18日期间的物业费，应当在苏州车市物业经营管理有限公司的诉请中予以扣除。对此一审法院作出如下认定：1、物业服务费计算面积应当以不动产权属登记簿记载，分别按照51.08平方米、115.18平米计算；2、丁德跃、石云的收房日期为2006年12月28日，之后其仅缴纳过一次半年度的物业费，现苏州车市物业经营管理有限公司选择从2008年12月18日起算物业费，并扣除了丁德跃、石云已缴纳部分，故丁德跃、石云主张再次扣除没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院对丁德跃、石云应缴纳的物业服务费金额认定为26732.82元。关于滞纳金：苏州车市物业经营管理有限公司以起诉时主张的物业费金额20846元为基数，按照每日千分之三的标准从2014年9月18日开始计算，暂计算至2015年9月17日，金额应为22826元（20846元*365天*0.3%），现只主张16939.18元，并要求将滞纳金计算至被告实际支付之日止；丁德跃、石云称滞纳金未在协议中明确起算时间，故不予认可。对此一审法院作出如下认定：1、关于滞纳金起算时间。虽然前期物业管理服务协议中并未约定物业费的缴纳时间，但自2010年起苏州车市物业经营管理有限公司对丁德跃、石云的欠费持续进行过催讨，丁德跃、石云方应在合理的期限内支付物业费，逾期未付的，应当承担滞纳金。现苏州车市物业经营管理有限公司选择自2014年9月18日起计算滞纳金系其对自身权利的处分，一审法院予以准许；2、关于滞纳金计算基数。苏州车市物业经营管理有限公司主张自2014年9月18日起计算滞纳金，故滞纳金计算基数应为被告2014年9月17日前欠缴的物业费总额，金额为20538.63元（51.08平方米*3元/月*63个月+115.18平米*1.5元/月*63个月）；3、关于滞纳金计算标准。虽然协议中约定了滞纳金标准，但丁德跃、石云抗辩因苏州车市物业经营管理有限公司服务不到位而拒付，不同意支付滞纳金，现苏州车市物业经营管理有限公司未提供证据证实有其他损失，故一审法院酌情予以调整，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算。关于诉讼时效问题，物业服务人要求业主给付物业服务费的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，现苏州车市物业经营管理有限公司仍在提供物业服务，故苏州车市物业经营管理有限公司的主张并未超过诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条之规定，判决如下：一、丁德跃、石云于本判决生效之日起10日内支付苏州车市物业经营管理有限公司2009年6月18日至2016年4月17日期间的物业管理费人民币26732.82元。二、丁德跃、石云于本判决生效之日起10日内支付苏州车市物业经营管理有限公司物业管理费的滞纳金。（以20538.63元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年9月18日起计算至实际履行之日止）三、驳回苏州车市物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费892元，减半收取446元，由苏州车市物业经营管理有限公司负担173元，丁德跃、石云负担273元，丁德跃、石云应负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给苏州车市物业经营管理有限公司。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，物业服务合同为公共服务合同，被上诉人按照前期物业服务协议提供了物业服务，被上诉人物业管理中存在瑕疵，上诉人亦应通过合法合理的途径解决，上诉人以物业管理存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费本院不予认可。上诉人认为前期物业服务协议已经到期，但业主委员没有选聘新的物业服务公司，被上诉人仍在提供服务，故双方之间形成事实上的物业服务关系，上诉人不得以协议到期为由拒按缴纳物业费。上诉人认为已经缴纳的半年物业费为2009年9月18日至2010年3月18，但是未提供相应证据证明，本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费892元，由上诉人丁德跃、石云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年十一月一日
书 记 员 孟桢