重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第07474号
上诉人（原审被告）：重庆国奥实业发展有限公司。
法定代表人：杨靖，董事长。
委托代理人：吴忠富。
委托代理人：孙艳杰。
被上诉人（原审原告）：邵愚。
委托代理人：孙绍波，重庆政远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈亚兰。
委托代理人：孙绍波，重庆政远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邵警仪。
法定代理人：陈亚兰，身份信息同上。
委托代理人：孙绍波，重庆政远律师事务所律师。
上诉人重庆国奥实业发展有限公司（以下简称国奥公司）与被上诉人邵愚、陈亚兰、邵警仪商品房预售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年8月13日作出（2014）江法民初字第05717号民事判决，国奥公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，审判员刘家秀主审，与代理审判员罗太平组成合议庭，于2014年11月18日公开进行了询问。上诉人国奥公司的委托代理人吴忠富、孙艳杰，被上诉人邵愚、陈亚兰、邵警仪的委托代理人孙绍波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年10月23日，邵愚、陈亚兰、邵警仪与国奥公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由邵愚、陈亚兰、邵警仪购买国奥公司开发的重庆市江北区房屋，房屋总价款2185820元。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由买卖双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因卖方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至卖方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，邵愚、陈亚兰、邵警仪按其所购房屋的实际面积支付了2173362元购房款。2013年8月5日，国奥公司向土地房屋登记机构提交了本案涉讼房屋的办证资料；2013年8月12日，国奥公司取得土地房屋登记机构出具的关于预售后房屋权属登记的登记受理单。
庭审中，邵愚、陈亚兰、邵警仪举示了房屋交接验收表，拟证明其实际接房时间为2012年8月4日。国奥公司对该证据的真实性并无异议，但认为该证据仅能说明邵愚、陈亚兰、邵警仪于2012年8月4日到过交房现场，但实际接房时间应该以业主实际领取钥匙并第一次交纳物业服务费的时间为准，并举示了物业服务费收款收据，拟证明邵愚、陈亚兰、邵警仪实际接房时间为2013年5月15日。邵愚、陈亚兰、邵警仪对物业服务费收款收据的真实性并无异议，但对国奥公司的证明目的不予认可。
邵愚、陈亚兰、邵警仪一审诉称：邵愚、陈亚兰、邵警仪与国奥公司于2011年10月23日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由邵愚、陈亚兰、邵警仪购买国奥公司开发的重庆市江北区房屋，房屋总价2185820元。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由买卖双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因卖方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期应当按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，邵愚、陈亚兰、邵警仪依约提供了购房和办证所需的全部资料，并支付了购房款、办证费等其他税费。2012年7月31日，邵愚、陈亚兰、邵警仪实际接房，但截止至2013年8月12日，国奥公司才将办证申请提交至土地房屋登记机构。国奥公司的行为已经构成违约，故请求判令国奥公司支付邵愚、陈亚兰、邵警仪2012年9月30日至2013年8月12日期间逾期办证的违约金69290元。
国奥公司一审辩称：邵愚、陈亚兰、邵警仪主张的违约金计算错误，邵愚、陈亚兰、邵警仪与国奥公司签订的商品房买卖合同中关于逾期办证违约责任的约定亦存有显失公平的情形，加之国奥公司在邵愚、陈亚兰、邵警仪实际接房后一年内将房屋产权证书办理完毕符合行业惯例，且邵愚、陈亚兰、邵警仪亦存有逾期接房或逾期签订按揭贷款合同的违约行为，故请求驳回邵愚、陈亚兰、邵警仪的诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。邵愚、陈亚兰、邵警仪与国奥公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，故商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
本案中，按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，国奥公司负有配合邵愚、陈亚兰、邵警仪办理本案涉讼房屋房地产权证的义务，且将国奥公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单作为国奥公司将办证义务履行完毕的标志，故对国奥公司提出的其2013年8月5日已向土地房屋登记机构提交办证资料、逾期办证的违约金计算应截止至2013年8月5日的抗辩意见，一审法院不予采纳。
至于邵愚、陈亚兰、邵警仪的实际接房时间，一审法院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，国奥公司应对其将房屋实际交付邵愚、陈亚兰、邵警仪的时间承担举证责任。本案中，邵愚、陈亚兰、邵警仪举示了房屋交接验收表，足以说明邵愚、陈亚兰、邵警仪确于2012年8月4日前往国奥公司处办理接房手续，而国奥公司仅举示了物业服务费收款收据拟证明其关于实际交房时间的主张，且对物业服务费收款收据与实际交房时间之间存在何种关联并未举示任何证据予以说明，因此邵愚、陈亚兰、邵警仪举示证据的证明力大于国奥公司举示证据的证明力，加之国奥公司应对其将房屋实际交付邵愚、陈亚兰、邵警仪的时间承担举证责任，故一审法院对邵愚、陈亚兰、邵警仪关于实际接房时间的主张予以确认。根据上述认定及双方合同的约定，国奥公司应当支付邵愚、陈亚兰、邵警仪2012年10月4日至2013年8月12日期间逾期办证的违约金68026元（2173362元（实际房价款）×0.0001／天（违约金标准）×313天（违约天数）］。至于国奥公司提出的双方关于违约责任的约定显失公平及其履行办证义务符合行业惯例的抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳；而对国奥公司提出的邵愚、陈亚兰、邵警仪存在逾期接房或逾期签订按揭贷款合同的抗辩意见，一审法院认为，根据双方合同的约定，邵愚、陈亚兰、邵警仪是否逾期接房或逾期签订按揭贷款合同与国奥公司逾期办证是否应当承担违约责任之间并无关联，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，国奥公司可以另案主张其民事权利，故对此抗辩意见，一审法院亦不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆国奥实业发展有限公司在本判决生效后十日内支付邵愚、陈亚兰、邵警仪逾期办证的违约金68026元。二、驳回邵愚、陈亚兰、邵警仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取766元，由邵愚、陈亚兰、邵警仪负担14元，重庆国奥实业发展有限公司负担752元；重庆国奥实业发展有限公司负担的部分已由邵愚、陈亚兰、邵警仪向一审法院预交，重庆国奥实业发展有限公司在履行本判决确定的义务时一并给付邵愚、陈亚兰、邵警仪。
国奥公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由邵愚、陈亚兰、邵警仪负担。主要事实和理由：1、2012年8月4日邵愚虽领取了房屋的质量保证书及使用说明书，但其在随后的验房中以质量为由拒绝领取房屋钥匙及缴纳物业管理费，并在《交房流程单》书面表示“缺陷整改后接房”。同年8月22日，邵愚第二次验房时仍表示有整改事项未完成。因此，2012年8月4日，邵愚、陈亚兰、邵警仪并未实际接房。邵愚、陈亚兰、邵警仪领取钥匙及首次缴纳物管费的时间为2013年5月15日，应当认定为房屋的实际交付之日。2、合同约定办证期限为60日，并非双方协商约定，而是有关部门的规定，应当适用法律规定的90日的办证期限。3、邵愚、陈亚兰、邵警仪未及时履行提交权属登记申请书、办证委托书等资料的配合义务，导致办证迟延，国奥公司被迫代业主出具办证委托书，国奥公司不应承担逾期办证违约责任。4、由于邵愚、陈亚兰、邵警仪对逾期办证负有责任，且国奥公司是无偿办证，逾期办证未给邵愚、陈亚兰、邵警仪造成实际损害，因此，国奥公司要求以违约金不超过造成的损失30%为标准适当减少。5、国奥公司一审中反诉邵愚、陈亚兰、邵警仪支付逾期接房违约金，一审法院未予受理并告知其另案诉讼，违反法律规定。
邵愚、陈亚兰、邵警仪答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，合同约定，交房时间为2012年7月31日，交房条件为取得竣工验收备案登记。双方进行正式验收交接时，国奥公司应当出示竣工验收备案登记证。验收交接后，双方应签署房屋交接单，国奥公司还需提供房屋质量保证书及使用说明书。涉案房屋于2012年7月27日取得竣工验收备案登记证，载明的竣工验收合格时间为2012年7月26日。2012年8月4日，邵愚到国奥公司接房时签字领取了质量保证书、使用说明书及装修需知，验房后房屋交接验收表上对有关质量瑕疵问题予以列明，邵愚予以签字确认，并在国奥公司的交房流程单“交房手续完成（业主签字）”栏内签署“缺陷整改后接房邵愚2012、8、4”。同年8月22日，国奥公司的房屋交接验收表载明涉案房屋还存在有关质量瑕疵问题，邵愚签字予以确认。国奥公司提交的业主领取物品一览表中，陈亚兰签字领取了入户门钥匙，但未注明领取时间。2013年5月23日，国奥公司代邵愚、陈亚兰、邵警仪出具办证委托书，邵愚、陈亚兰、邵警仪认可是其真实意思表示。
本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。
上述事实，有国奥公司举示的竣工验收备案登记证、交房流程单、业主领取物品一览表、房屋交接验收表、办证委托书等证据在案佐证，经庭审质证属实，本院予以采信。
本院认为，邵愚、陈亚兰、邵警仪与国奥公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、关于实际交房时间如何认定问题。二、关于合同约定60日的办证期限是否应当变更为90日问题。三、关于逾期办证违约责任如何认定问题。四、关于违约金是否应当进行调整问题。五、关于一审法院未予受理国奥公司的反诉是否违法问题。本院对此分别评述如下：
一、关于实际交房时间如何认定问题。2012年8月4日，邵愚前去接房时，涉案房屋已取得竣工验收备案登记证，符合合同约定的交房条件。国奥公司向其交付房屋质量保证书及使用说明书，邵愚并签署交房流程单，应当认定为双方已于2012年8月4日实际交房。至于房屋交接验收表载明有关质量瑕疵需整改，交房流程表中邵愚批注“缺陷整改后接房”，属于国奥公司履行质量瑕疵整改义务，不影响对其实际交房时间的认定，该整改期间，国奥公司承担的不是逾期交房违约责任。因此，国奥公司关于逾期办证所涉及的实际交房时间应当以交钥匙及首次缴纳物业管理费时间来认定的上诉理由不成立。
二、关于合同约定60日的办证期限是否应当变更为90日问题。国奥公司理应在确认合同条款系其真实意思表示前提下签订合同；即使合同约定的办证期限显失公平，亦应当在签订合同之日起一年内行使变更权。现国奥公司行使变更权已过法定的除斥期，本院对此不予支持。
三、关于逾期办证的责任如何认定问题。合同约定国奥公司
负有办证义务，国奥公司应当在取得权属初始登记后通知邵愚、陈亚兰、邵警仪提交办证相关资料，但国奥公司未举示充分的证据证明其已履行通知义务、邵愚、陈亚兰、邵警仪迟延提交办证资料导致逾期办证，因此，国奥公司以邵愚、陈亚兰、邵警仪未及时履行办证配合义务为由主张免责的上诉理由不成立，本院不予采纳。
四、关于违约金是否应当进行调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，国奥公司并未举示证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，因此，国奥公司关于调整违约金的上诉理由，本院不予采纳。
五、关于一审法院未予受理国奥公司的反诉是否违法问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。该规定指的是可以合并审理，不是必须合并审理，国奥公司可以另行提起诉讼。因此，一审法院未受理国奥公司的反诉，并未违反法定程序，国奥公司关于一审法院未予受理国奥公司的反诉违法的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，国奥公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1532元，由重庆国奥实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 喻 瑜