上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2845号
原告张跃进，男，住上海市。
委托代理人张伟鉷，上海市万达律师事务所律师。
被告周静茹，女，住上海市。
被告上海人元餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人周静茹，总经理。
以上两被告共同委托代理人张继昌，上海市恒信律师事务所律师。
第三人胡海燕，女，户籍地湖北省，现住上海市。
原告张跃进诉被告周静茹、上海人元餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月31日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张沁独任审判。被告方于2014年11月7日收到诉状副本，被告上海人元餐饮有限公司于2014年11月19日提起管辖异议，本院于2014年11月25日作出驳回管辖异议的民事裁定。被告上海人元餐饮有限公司提起上诉，上海市第一中级人民法院于2015年2月15日作出驳回上诉，维持原裁定的终审裁定。本院遂于2015年3月23日公开开庭进行了审理。为查明事实，本院依法追加胡海燕作为本案第三人参与诉讼，并于2015年4月13日再次公开开庭进行了审理。原告张跃进的委托代理人张伟鉷、两被告共同委托代理人张继昌、第三人胡海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张跃进诉称，被告周静茹为设立餐饮公司，向原告租借位于476号-2（二楼一整层和一楼一开间门面商铺，以下简称涉讼房屋）。双方于2010年9月9日签订房屋租赁合同，约定租赁期为2010年11月6日至2018年9月31日；每月租金人民币65，000元，从第三年起每两年递增5%；租金按季支付，提前15天支付下期租金，押金为两个月房租；承租方拖欠房租累计一个月以上，出租方有权解除合同。合同签订后，原告按约向被告方交付房屋，被告于2011年1月设立被告上海人元餐饮有限公司，在涉讼房屋内经营火锅至今。被告在租赁期间经常不按约支付租金，2014年拖欠两个月租金未付，原告两次发函催讨，被告仍未按约支付。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同，被告返还上海市租赁房屋；2、被告支付房屋租金至返还之日止；3、被告支付滞纳金921.38元，违约金409，500元，押金130，000元不予返还。审理中，原告明确，被告周静茹作为承租人应当承担全部诉请要求的责任，被告上海人元餐饮有限公司为实际使用人，应当与被告周静茹承担连带责任。同时，1、撤回滞纳金的诉讼请求，其余诉讼请求不变。2、明确要求从2014年7月8日起支付租金。
被告周静茹、上海人元餐饮有限公司共同辩称，涉讼房屋实际由被告上海人元餐饮有限公司（以下简称“被告人元公司”）使用，应当由被告人元公司承担承租人的合同责任。被告方迟延支付租金的原因在于原告一直没有向被告开具发票，造成被告方经营上的很多问题，同时因为隔油池由多家经营户共用，与当初说好的不一致，电费计算也不正确，双方未能协商解决。且原告主张的违约金过高。被告方将涉讼房屋中的一部分转租给了第三人，原告已经直接收取了第三人的租金。故被告不同意原告的诉讼请求。
第三人胡海燕述称，第三人与被告方是2012年6月签署的合同，承租的是二楼的一部分，租金是支付给被告周静茹的，付至2014年10月份。后面因为原、被告之间产生争议，故不知道向谁支付。第三人希望跟原告直接签署租赁合同，向原告直接支付租金。
经审理查明，2010年9月9日，原告（甲方）与被告周静茹（乙方）签署《房屋租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租涉讼房屋，经营用途为火锅、餐饮。2010年9月5起自2010年11月5日为免租期，租赁期限自2010年11月6日起至2018年9月31日止。每月租金为65，000元，提前15天支付下期房租，每三个月支付一次，付三押二，租金从第三年起每两年递增5%：2010年11月6日至2012年11月5日每月租金65，000元；2012年11月6日至2014年11月5日每月租金68，250元；2014年11月6日至2016年11月5日每月租金71，663元；2016年11月6日至2018年9月31日每月租金75，246元。合同第八条第三款约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）拖欠房租累计一个月以上。合同第十条第三款约定，甲方违反合同约定提前收回房屋的，应当向乙方支付违约金130，000元，还应赔偿乙方相当于半年的租金作为违约金。合同第十一条第六款约定，乙方逾期支付租金，每逾期一日，须按月租金的万分之三支付滞纳金，逾期超过15日，视为乙方违约，乙方所支付的租房押金130，000元，甲方不予退还，作违约金处理。同时乙方还应赔偿甲方相当于半年的租金作为违约金。
2012年5月29日，原告与被告周静茹签订《补充协议》，约定，由于被告周静茹经营遇到困难，双方协商约定，原告对被告周静茹的经营支持同意从2012年5月6日起至2014年5月5日按原合同65，000元／月优惠5，000元／月，在优惠期中被告如有未按月支付房租，本优惠条件（5，000元／月）自动作废，按原合同执行。原合同不变。
2012年6月，被告周静茹与第三人签订《上海市房屋租赁合同》，约定，被告周静茹将上海市长宁区茅台路478号-2房屋150平方米的部分出租给第三人使用，租赁期自2012年6月1日起至2018年5月31日止，月租金为20，000元，每两年递增5%，保证金为40，000元。
2014年8月12日、8月14日，原告分别向被告方发送了告知函，催讨2014年7月5日至9月6日的房租，未果，故涉讼。
审理中，关于租金的支付情况，查明如下，原、被告截至2014年5月5日前的租金已结清。2014年5月6日后，被告方共陆续支付了租金142，000元。原告认为，自2014年5月6日起，被告方应当按照每月68，250元的标准支付租金，被告方系自2014年7月8日起欠付租金。被告方认为，还是应当按照每月60，000元的标准支付，故被告方的租金截至2014年8月5日尚欠38，000元。被告方认为拖欠租金是有正当理由的，原告主张的违约金过高，应当按照银行同期贷款利息计算。
关于第三人使用的房屋，原告确认，同意第三人继续使用，不需要搬离，亦不需要被告方返还。原告、被告及第三人一致确认，第三人使用的部分是二楼。
原、被告确认，被告承租的房屋明确坐落为476号-2底层，以及476、478、480号二层。被告人元公司在涉讼房屋内实际经营，并支付租金。
以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、告知函、收据、上海市房屋租赁合同、银行转账凭证、业务回单及当事人的陈述等证据予以证明，并经庭审审核无误，本院予以确认。
因双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，双方的争议焦点在于：一、谁是适格承租人。原告认为承租人为被告周静茹，被告人元公司作为实际使用人承担连带责任。被告方认为承租人应为被告人元公司。本院认为，被告周静茹在签署租赁合同及其补充协议时，均作为承租人在合同上签字。在与第三人签署转租协议时，也是由被告周静茹作为出租人在合同上签字，应当认为，被告周静茹是当然适格的承租人。被告人元公司，作为在涉讼房屋内实际经营的主体，在租赁合同履行中向原告支付租金，承担了本应承租人承担的主要合同义务，应当视为债的加入，与被告周静茹共同承担合同责任。
原告是否享有合同解除权以及违约责任的承担。被告方确认存在迟延支付租金的行为，但认为具有正当理由。被告主张的隔油池问题、电费计算问题以及发票问题，均无合同约定赋予被告方拖欠或拒付租金的理由，故被告的该项抗辩意见，缺乏法律和事实依据，本院难以采信。被告方迟延支付租金已逾一月，符合合同约定的解除条件，原告按约行使合同解除权，具有事实和法律依据，本院予以支持。双方租赁合同于诉状副本送达之日即2014年11月7日解除。租赁期内欠付租金的标准，按照补充合同约定，优惠月租的标准至2014年5月5日结束，自2014年5月6日起至解除之日的租金标准应按照合同约定的每月68，250元支付。两被告应当将涉讼房屋（除去第三人使用的部分）腾空后返还给原告，并按照每月68，250元的标准承担2014年7月8日起截至实际返还之日的房屋使用费。原告主张的违约金系合同约定的欠租15日导致的违约责任，包括没收押金并支付半年的租金作为违约金。被告方抗辩违约金过高，认为应当按照银行同期贷款利率计算违约金。本院认为，被告的迟延支付租金的行为缺乏正当的理由，且违约金具有弥补守约方损失并对违约行为进行惩罚的双重作用，考虑到原告尚存在免租期损失、提前终止可能导致的房屋空置损失等，本院酌定违约金为273，000元，押金予以返还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
原告张跃进与被告周静茹就476号-2底层、476、478、480号二层房屋签订的房屋租赁合同于2014年11月7日解除；
被告周静茹、上海人元餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述房屋（除第三人胡海燕使用的二层房屋部分）腾空后返还给原告张跃进；
被告周静茹、上海人元餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币68，250元的标准向原告张跃进支付自2014年7月8日起至实际搬离之日止的租金／房屋使用费（合同解除之前为租金，解除之后为房屋使用费）；
被告周静茹、上海人元餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张跃进支付违约金人民币273，000元；
原告张跃进应于本判决生效之日起十日内向被告周静茹、上海人元餐饮有限公司返还押金人民币130，000元。
案件受理费人民币10，741.71元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币5，370.85元，由被告周静茹、上海人元餐饮有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 沁
二〇一五年五月十二日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。