河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终4678号
上诉人（一审原告、反诉被告）：陈忠坤，男，1986年1月19日出生，汉族，农民，河北省大城县人，现住本村。
上诉人（一审原告）：马学军，男，1987年6月3日出生，汉族，农民，河北省廊坊市安次区人，现住安次区。
二上诉人的共同委托代理人：齐瑞霞、何阿新，河北天源通和律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：牛桂芬，女，1969年6月16日出生，汉族，农民，河北省永清县人，现住本村。
委托代理人：李伟，河北恒帆律师事务所律师。
委托代理人：郝佳伟，男，1991年9月19日出生，汉族，农民，系牛桂芬之子。
上诉人陈忠坤、马学军因与被上诉人牛桂芬之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院作出（2017）冀1023民初1075号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
陈忠坤、马学军上诉请求：撤销原审判决第三项，改判驳回反诉原告牛桂芬的反诉请求。事实与理由：�审法院故意曲解永清县房管局于2017年5月23日的证明本意，明显偏袒牛桂芬，最终导致错误判决。永清县房管局于2017年5月23日的证明原文：我县住房限购政策，始于2017年3月22日，此前发生的住房交易行为，不受限购政策影响。在2017年3月22日（不含3月22日）之前已为所购住房支付了相关费用，并提供相关证明材料申请办理房产交易或商品房买卖合同备案的，仍可按限购政策前办理房产交易。由此可见，该证明明确载明了不受限购政策影响的条件，并不是只要在3月22日前签订了房屋买卖合同，交了首付就不受限购政策影响。该证明的后半句对不受限购政策影响的两个条件表述的十分清楚，而一审法院故意曲解证明的本意，才导致判决错误。
牛桂芬辩称，一审法官并未曲解永清县房管局的证明本意，偏袒牛桂芬。2017年5月23日的永清县房管局《证明》，陈忠坤�马学军也明知包含两个部分，第一部分为在2017年3月22日之前已为所购房屋支付了相关费用，二是并提供相关材料申请办理房产交易或商品房买卖合同备案。通过庭审举证可以看出（1）河北银行永清支行的调查笔录可以明确看出，陈忠坤、马学军不受限购政策的相应，河北银行永清支行能够为陈忠坤、马学军办理代理款。（2）北京美唐房地产经纪有限公司工作人员出庭作证可以看出中介公司已经为陈忠坤、马学军与牛桂芬之间的买卖合同办理了网签手续。陈忠坤、马学军满足永清县房管局出具证明的两项条件。为此，陈忠坤、马学军具备继续履行合同的条件，是陈忠坤、马学军恶意以限购为由，想通过诉讼的方式拒不履行合同而已。
陈忠坤、马学军向一审法院起诉请求：1.解除牛桂芬与陈忠坤、马学军签订的《北京市房屋买卖合同》；2.判令陈忠坤、马学军退还牛桂芬所付的购房款23万元并支付同期银行贷款利息；3.本案诉讼费由陈忠坤、马学军承担。
牛桂芬向一审法院提出反诉请求：1.请求法院依法判决陈忠坤赔偿违约金11.5万元；2.本案反诉费由陈忠坤承担。
一审法院认定事实：2017年3月14日，陈忠坤与陈忠坤、马学军牛桂芬由北京美唐房地产经纪有限公司永清分公司作为中介，签订了《北京市房屋买卖合同》。合同约定：牛桂芬将其所有的坐落于永清益昌路西侧昊业新居1号楼3单元402室的房产一处（房产证号为永房权证直字第××号）出售给陈忠坤，成交价格为115万元。补充协议第四条第三款约定：乙方陈忠坤若出现下列问题之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除买卖合同，（1）提供的证件等购房所需的材料不完整，不真实或者无效，导致无法办理房屋所有权转移登记�续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行“如房屋登记机构要求乙方必须到场办理手续的，则乙方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，按时领取房屋所有权证，并办理完毕抵押权登记，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延”超过30日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的10%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方（中介公司）收取的乙方的费用不予退还。
以上事实有《北京市房屋买卖合同》一份及补充协议一份、北京美唐房地产经纪有限公司永清分公司员工李南出庭证人证言一份及双方当事人当庭陈述可证实。
2017年3月21日，马学军在河北银行股份有限公司永清支行向牛桂芬转账23万元作为首付款。此次房屋买卖行为是以陈忠坤�名义签订合同，以马学军名义办理备案，系陈忠坤与马学军二人共同出资购买。以上事实有河北银行股份有限公司永清支行出具的转账凭条一张、永清县住房保障和房产管理局出具的证明一份及马学军、陈忠坤二人的当庭陈述可证。
另查，我县住房限购政策，始于2017年3月22日，2017年3月22日之前已为所购住房支付了相关费用，并提供相关证明材料申请办理房产交易或商品房买卖合同备案的，仍可按限购政策前办理房产交易。马学军于2017年3月21日向河北银行股份有限公司永清支行申请按揭贷款。马学军本身收入不足，需要补充共同借款人，共同申请贷款未能通过审批。
以上事实有《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》（廊政办【2017】27号）文件一份、廊坊市人民政府办公室发布的【2017】61号文件一份、永清县人民政府办公室发布的永政办【2017】49号文件一份、永清县住房保障和房产管理局出具的证明一份及法院向河北银行股份有限公司永清支行信贷部经理孙静所作的调查笔录一份可证。
原审法院认为，陈忠坤、马学军与牛桂芬签订的《北京市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同真实有效。现陈忠坤、马学军请求解除该合同，牛桂芬同意解除，原审法院对牛桂芬与陈忠坤、马学军请求解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》的主张予以支持。
陈忠坤、马学军要求牛桂芬返还其二人交付的房屋首付款23万元，因双方均同意解除该份《北京市房屋买卖合同》，故对牛桂芬的主张原审法院予以支持。
牛桂芬以陈忠坤严重违约为由，要求其支付违约金11.5万元。因该房屋买卖行为发生在限购政策之前，能�办理过户登记，且河北银行表示能够办理贷款。故陈忠坤以限购为导致合同不能履行的理由不能成立。牛桂芬主张陈忠坤违约并赔偿损失的请求，原审法院予以支持。因陈忠坤、马学军系共同购房，故二人应当共同支付违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条条之规定，判决：一、解除陈忠坤、马学军与牛桂芬签订的《北京市房屋买卖合同》；二、牛桂芬于本判决生效之日起十日内返还陈忠坤、马学军首付款23万元；三、陈忠坤、马学军于本判决生效之日起十日内给付牛桂芬违约金11.5万元。
本诉案件受理费2375元，由牛桂芬负担（三日之内缴纳）；反诉案件受理费650元，由陈忠坤、马学军负担；保全费5000元，由牛桂芬负担1670元，由陈忠�、马学军负担3330元（三日之内缴纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审期间，根据陈忠坤、马学军的申请，本院前往永清县住房保障和房产管理局就住房限购政策如何执行进行了咨询。永清县住房保障和房产管理局工作人员答复，只要在3月22日之前发生了交易行为，即订立了合同并交付了购房首付款，就不受限购政策影响，房管局是可以为其办理房产交易的。永清县住房保障和房产管理局所出具的证明中所提到的“证明材料”，应是指房屋买卖合同及交付首付款的凭证等材料。
二审查明的其它事实与原审一致。
本院认为，一审时永清县住房保障和房产管理局就限购政策所出具的证明及二审期间永清�住房保障和房产管理局工作人员对限购政策所作的进一步的解释，表明只要在限购政策出台之前，即2017年3月22日之前发生的交易行为，即不受限购政策的影响。本案中陈忠坤、马学军与牛桂芬之间的房屋买卖发生在限购政策出台之前，是可以在房管局办理房产过户的。陈忠坤、马学军以限购政策导致其不能履行涉案房屋买卖合同的理由不能成立。一审法院依据双方合同的约定判令陈忠坤、马学军支付牛桂芬违约金并无不当。综上，陈忠坤、马学军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人陈忠坤、马学军负担。
本判决为终审判决。
审判长 �章水
审判员 崔 玉 水
审判员 罗 丕 军
二〇一七年十一月十日
书记员 王 强