南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁禄民初字第1117号
原告（反诉被告）谢本来，男，1956年6月7日生，汉族。
委托代理人姚亮，江苏宁诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）李加涌，男，1985年2月17日生，汉族。
委托代理人巨婷芳，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告刘娣，女，1986年11月8日生，汉族。
原告(反诉被告)谢本来诉被告（反诉原告）李加涌、刘娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）谢本来及其委托代理人姚亮、被告（反诉原告）李加涌的委托代理人巨婷芳到庭参加诉讼，被告刘娣经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢本来诉称：其在江宁区××集镇××街有门面房二间四层，其与被告李加涌、刘娣于2012年12月16日签订租房协议，两被告承租后用于文体等经营。协议要求两被告承租房屋时要对地面、墙壁、楼梯、厨卫、门窗等进行装修，但目前两被告只对一楼进行了装修，同时协议要求两被告于2013年12月份交付第二年房租，但两被告至今未付，也未按照协议要求对剩余房屋进行装修，其多次要求两被告按协议装修房屋和支付租金，两被告拒绝对剩余楼层装修，且不支付房租，两被告用铁锁将门长期锁住。2014年10月22日，其报警后自行打开了该房屋。两被告已严重违反协议约定，现起诉至法院，要求判令两被告支付其2013年11月至2014年10月的租金13000元。
被告刘娣未应诉。
被告（反诉原告）李加涌辩称并反诉称：1、原告谢本来主张其支付13000元房屋租金没有法律和事实依据。其按约向原告谢本来支付第二年房租，谢本来以租房协议未公证和房屋未装修为由拒绝收取房租，其不存在无故拒绝支付房租。原告谢本来在租赁期内多次擅自断电，导致其无法正常经营，自2013年12月19日起其所承租房屋一直处于断电状态。谢本来无正当理由拒收房租且擅自断电，致使协议无法继续履行，给其造成经济损失。其反诉要求判令：反诉被告谢本来赔偿其剩余租赁期内装饰装修残值58360元、经营损失37700元，合计96060元。
反诉被告谢本来针对反诉辩称：反诉原告李加涌在履行租赁合同中未按合同约定期限交付租金，构成实质违约。其不承担赔偿责任。
经审理查明：2012年12月16日，原告（反诉被告）谢本来与被告（反诉原告）李加涌、被告刘娣签订租房协议一份，约定由李加涌、刘娣承租位于南京市江宁区××街道××集镇××街房屋二间四层以及后进小平房总面积460平方米房屋用于文体经营；租期为5年，其中第1年租金为8000元，第2年至第5年租金为每年13000元；李加涌、刘娣在承租房屋时，必须自行对包括地面、墙壁、楼梯、厨卫、门窗等进行装修。合同签订当日，谢本来将涉案房屋交付给李加涌、刘娣使用。李加涌、刘娣并向谢本来支付第1年租金8000元。李加涌于2012年12月至2013年1月间对该房屋进行了部分装修。合同第1年期满后，李加涌多次要求向谢本来支付涉案房屋第2年租金，谢本来要求必须将双方签订的租房协议进行公证后才同意收取房租，因李加涌不同意公证租房协议，谢本来拒绝收取涉案房屋第二年租金，并且于2013年12月19日切断涉案房屋电源，导致李加涌无法正常经营，后涉案房屋一直闲置未使用。原告谢本来自认其于2014年10月1日通过向公安机关报警的方式将该房大门打开，实际控制该房。
2013年3月，原告谢本来曾向本院提起诉讼，要求解除与被告李加涌签订的租房协议，并要求李加涌支付租金并赔偿损失。在该案审理中，谢本来认为李加涌拒绝缴纳第2年租金构成违约。李加涌辩称其在合同履行过程中曾多次主动要求缴纳租金，但谢本来要求必须先对租房协议进行公证，否则不同意收取租金，李加涌并向法庭提交了通话录音以证明其辩解意见。经庭审质证谢本来对通话录音真实性没有异议，但对通话录音的完整性有异议，认为通话录音经过删减，本院依法询问谢本来是否对录音完整性进行鉴定，谢本来表示不申请对录音完整性进行鉴定。经当庭播放录音，可以确认李加涌多次主动要求向谢本来缴纳承租房屋第2年租金，谢本来要求必须先对租房协议进行公证才同意收取租金，否则不同意继续租房给李加涌。审理中，李加涌在庭审中同意解除双方签订的租房协议，但认为谢本来拒绝收取租金并且擅自断电，导致其无法正常经营，致使合同无法继续履行，并给其造成经济损失，故不同意支付租金、赔偿金等。李加涌并在法定期间内依法向本院提起反诉，要求反诉被告谢本来赔偿其剩余期间内装修剩余残值58360元、经营损失37700元。谢本来不同意赔偿上述费用。李加涌主张其装修剩余残值损失为58360元（装修总费用72949元÷5年×4年），并提交有装修费用清单、收条以及通话录音予以佐证。谢本来对装修费用清单及收条均不予认可，对通话录音真实性无异议，对录音的完整性有异议，其认可李加涌装修费用为9400元。庭审中双方当事人均表示不申请对涉案承租房屋的装修残值进行鉴定。后本院依法作出（2014）江宁禄民初字第224号民事判决书，判令一、原告谢本来与被告李加涌、刘娣签订的租赁协议于2013年12月19日解除。二、被告李加涌、刘娣于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢本来电费117元。三、反诉被告谢本来于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿反诉原告李加涌装修残值58159.34元。四、驳回原告谢本来的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告李加涌的其他诉讼请求。谢本来不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院于2015年10月8日作出（2015）宁民终字第4117号民事裁定书，裁定撤销了本院（2014）江宁禄民初字第224号民事判决，发回本院重审。本院依法于2015年10月22日立案受理，本案在审理过程中，因谢本来的申请，本院依法委托江苏德衡资产评估有限公司对涉案房屋的装修装潢价值进行鉴定。2016年7月15日，江苏德衡资产评估有限公司出具鉴定报告，结论为以评估基准日2013年1月30日的价格标准，位于南京市江宁区××街道××集镇××街房屋双方当事人共同认可的装修装潢工程重置价值为31660元；李加涌另外提出还完成了大厅全面回填砂石50厘米，一层大厅安装开关插座、后院平房的水路改造及楼梯间台盆、二层卫生间厨房水路改造工程，但谢本来对此不予认可。谢本来支付鉴定费4000元。因双方调解意见不一致，调解未成。
上述事实，有租房协议、通话录音、收条、鉴定报告及当事人的陈述等证据证实。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行合同。原告谢本来与被告李加涌、刘娣签订的租房协议，系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，依法成立并生效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。审理中，刘娣表示其自愿放弃涉案租赁合同权利，其对本案的意见同李加涌的意见，不违反法律规定，本院依法予以准许。本案中，谢本来与被告李加涌、刘娣的租房协议，双方均同意解除，并已实际解除，涉案房屋已交由谢本来实际控制。关于刘娣是否系涉案租赁房屋的共同承租人，刘娣辩称其仅系涉案租赁合同的见证人，并非共同承租人，但未提交证据证明，故对其该辩解意见，本院不予采信。因双方签订的租房协议未约定必须对租房协议进行公证，谢本来要求公证租房协议后再收取租金物事实依据，李加涌在合同约定的期限内要求向谢本来交付租金，符合双方合同约定，李加涌不构成违约。李加涌、刘娣并无违约情形。因谢本来于2013年12月19日切断涉案房屋电源，导致李加涌、刘娣无法正常经营和使用，谢本来违约在先，其主张李加涌、刘娣支付2013年11月至2014年10月间的租金13000元，于法无据，本院不予支持。谢本来拒收租金，且擅自断电导致李加涌无法正常使用承租房屋，谢本来构成违约。谢本来对其违约行为给李加涌造成的损失依法应予赔偿。李加涌主张其装修剩余残值损失为58360元，未能提供证据。谢本来向本院对涉案房屋的装修费用申请鉴定，经鉴定部门鉴定，装修装饰的重置价值为31660元。李加涌认为其还有另外装修的工程，但未能提供其实际进行了施工的证据，故对李加涌认为有另外的装修工程的主张，本院不予支持。本院认定李加涌实际完成的装修装饰工程的重置价值为31660元。因双方签订涉案房屋承租期间为5年，双方租赁合同解除时间为2013年12月19日，李加涌仅能主张2013年12月20日起至2017年12月15日止的装修残值，经本院计算为25241.26元{（31660元÷5年（1825天）×[3年（1095天）+360天）]}，故对李加涌该项诉请，本院予以部分支持。关于李加涌主张的经营损失37700元，李加涌提交有收据以及退费凭证，谢本来对上述证据均的合法性均不予认可，并提交有证人证言以证明其辩解意见。本院认为李加涌提交的证据无法确认与本案的关联性，其主张经营损失37700元依据不足，故对李加涌该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、驳回原告谢本来的诉讼请求。
二、反诉被告谢本来于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿反诉原告李加涌装修残值25241.26元。
三、驳回反诉原告李加涌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案应收案件本诉案件受理费461元，反诉案件受理费1101元，鉴定费4000元，合计5562元，由谢本来负担750元，由李加涌负担4812元（因李加涌垫付反诉部分受理费1101元，谢本来垫付本诉受理费及鉴定费计4461元，故李加涌应支付给谢本来3711元，在谢本来应给付李加涌的款中予以扣除）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。
审 判 长 成 林
人民陪审员 张家文
人民陪审员 熊光荣
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 王 萌