山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2291号
原告济南宏祥物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人王忠英，董事长。
委托代理人张胜群，女，该公司员工，住济南市。
委托代理人韩同超，男，该公司法律顾问，住济南市。
被告祝爱玲，女，1953年2月21日出生，汉族，济南铁路局退休职工，住济南市。
委托代理人见军（系被告女儿），女，中国移动通讯有限责任公司济南分公司员工，住济南市。
原告济南宏祥物业管理有限公司与被告祝爱玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南宏祥物业管理有限公司法定代表人王忠英的委托代理人张胜群、韩同超，被告祝爱玲及其委托代理人见军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南宏祥物业管理有限公司诉称：被告购买了501室，系该小区的业主，原告为该小区的物业服务者。2012年6月30日，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上与该小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：被告应每季向原告交纳一次物业服务费和车位管理费，物业费按照建筑面积每月每平方米1.5元交纳，车位管理费按每个每月35元缴纳。原告已经严格按照物业管理协议的约定提供了合格的各项物业管理服务，但被告欠交2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业费4106.70元，虽经原告多次催交，被告却以不正当理由拒绝交纳，被告的行为给原告公司的正常运转带来直接影响，同时也一定程度降低了原告对其他业主的服务信誉，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令被告支付欠付的2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业费4106.70元；被告支付滞纳金3926.80元。
被告祝爱玲辩称，一、2013年不缴物业费的原因：2013年3月份的时候本单元电闸经常跳闸，导致家中也常跳闸，反映给物业后，物业工作人员每次仅仅是推上闸，不解决跳闸根本原因。本人外出12天回家后，由于此原因，家中冰箱内食物腐烂，水流一地，满屋子腥臭难闻。冰箱内即食海参、羊肉、海鱼、虾、鸡蛋等全部发臭，蜂王浆也不能食用。我当时立即致电物业管理人员，但当时未接通，我便直接去找他们，并在小区内遇到当时物业负责人毕XX，将其叫到家中看到了现场，当时估算损失大概人民币2000元左右，我提出了赔偿，毕姓负责人当时不停道歉，以不再交物业费作为赔偿抵销，对方同意后我才让其离开。时隔有两三天，我单元电路又频繁跳闸，物业仍然只是推上去，这一天一连跳了五六次接连断电，导致我正在使用的电脑与电视突然黑屏打不开，当时电脑正操作一只股票（600030），想卖卖不了，错过时机，损失几千元。（后来光电脑电视维修又花了人民币2000元）。当时我气愤之极，找到物业理论，让他们到我家看电器损坏现场，当时毕XX、董XX，女会计都在场，我说你们干工作不负责，光推电闸不找原因，一次次的接连断电，我的电脑、电视黑屏打不开了，股票卖不出去，你们要承担赔偿经济损失。毕XX表示道歉，表示一定检查线路，解决电闸问题。但是这次的维修费等损失物业都未承担经济责任。二、2014年上半年不缴物业费的原因：2014年春节年三十晚上十一点多，家中下水道堵塞水流一次，顾虑到过年，我便联系物业，说借给我个皮搋子，我自己搋一下下水道，物业起初答应，说工作人员当时不在过会就来，后来再联系物业说时间太晚等天亮（说话的是负责看监控值班的）。第二天清晨，我又电话联系物业，物业说这个要找主任、经理等负责人。我当时比较生气，直接找到物业，我认为大过年的我只是借个皮搋子，等了半夜，现在还上报主任经理，这不是耍弄人么！结果他们看到我后态度急转直下，十分蛮横，张口骂人说：不缴物业费，不伺候你这样的……大年三十至大年初一，他们作为工作人员，不但不提供帮助还骂人，况且他们还是男同志，我是个女同志，实在是欺人太甚，由此导致我拒绝缴纳一段时间的物业费，直至2014年中。三、2013年-2014年上半年物业未进行服务：1、2013年始我们单元的门锁坏了，门日夜不关，可视对讲，报警器都处于瘫痪状态。每天小广告几次贴到家门上，推销产品的、洗油烟机的、卖化妆品的、家政保洁的，像开放式小区一样，几次反映给物业，都未解决。2、物业服务职责包括每天清洁楼道，但我单元楼道只清扫了进单元的地方，楼梯电梯灰尘从不清扫，反映给物业也毫无改善。3、我地下室门口有一无主废坏坐便器，几次告知保洁人员清理，都不同意，后来保洁人员告诉我，他们开会领导说了不缴纳物业费的就不干。4、2013年8月份，我把一套九成新的煤气灶和油烟机暂时放地下室门口，很快就不见了，物业有监控，但他们以位置是盲区为说辞，直接不作为调查。四、关于起诉书，“被告虽经原告多次催缴，却以不正当理由拒绝缴纳应该缴纳的费用，为此，被告的行为给原告公司的正常运转带来直接影响，同时也一定程度上降低了原告对其他业主的信誉”实属不实，因为在2013年第一次我遭受到经济损失与物业交涉用物业费用抵扣赔偿的时候开始，之后每季度物业下发缴费通知单，从未填写过欠费通知的内容，不存在多次催缴的情况，至今年6月份，物业小李在院里见到我说：“你缴物业费吧”？我说：“抵了。不缴了”。他说：“你交吧咱看看怎么交，你要不交，我们就起诉法院”。我说：“你们要起诉正好我们去法院说理，法院就是说理的地方”。并且，我与物业发生的这些事情，仅仅是我与物业打交道，从未跟其他业主说过，又怎么能谈到降低他们的服务信誉呢？且自宏祥物业进入小区，绿化程度日益下降，树死了也不补栽，草坪内是野草取代了人工种植维护，蚊虫碰脸，在小区都站不住，树上全是虫子。地面到处是泥土，积水，积雪从不清扫，下雪后几次有人摔倒。小区设施不维护、不保养，工作人员在工作时间在岗不作为，毫无信誉可言，一切只为了他们自己节省成本开支，本来我们小区有三个大门进出，现在只有一个行人门，白天晚上没有保安巡视，难道物业自己的工作一团糟，信誉低下还要反咬我吗？五、我自搬入小区后，从未拖欠过物业费。我认为宏祥物业不作为，未履行工作职责，素质低下骂人未道歉，对我的损失未赔偿，我以不缴纳物业费来抵销，已经做到了让步。况且这期间已经形成了我不缴费他们不服务的局面。我自2014年7月份开始缴纳物业费，当时他们也未曾让我补交。时至今日，又提出缴纳物业费与违约金，我认为不合理，我不予接受。特向法院说明原因，实事求是。请法院公正判决，确保我的合法权益。
经审理查明：2012年6月30日，齐鲁·骏园业主委员会与原告济南宏祥物业管理有限公司签订了《齐鲁骏园物业服务委托合同》一份，合同约定齐鲁骏园业主委员会将齐鲁骏园小区委托给原告济南宏祥物业管理有限公司实施物业服务管理，委托管理期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止；收费标准为：1层住宅房屋，按建筑面积1.20元/月/平方米向业主、使用人收取，2层以上（包括2层）住宅房屋，按建筑面积1.50元/月/平方米向业主、使用人收取；收费时间为每季度第一月的15日前；业主、使用人逾期缴纳物业管理服务费及其他费用，从逾期之日起，按照应缴金额的0.3%按日缴纳滞纳金。
被告祝爱玲系涉案的齐鲁骏园小区业主，在小区内所居住房屋的建筑面积为152.10平方米，被告祝爱玲自2013年1月1日至2014年6月30日，共计18个月未交纳物业服务费，累计欠交物业费4106.70元（1.50元/月/平方米×152.10平方米×18个月＝4106.70元）。
本案审理期间，被告祝爱玲申请了证人郭庆华、王维芳出庭作证，欲证实在2013年3月因跳闸导致被告祝爱玲家中冰箱损坏，冰箱内食物变质的事实，以及物业公司工作人员曾现场承诺免交一年物业费的事实。证人郭庆华与被告祝爱玲系普通朋友关系，证人郭庆华称：“2013年3月份中旬左右，我去被告家中找她的时候发现她正在家里收拾冰箱的东西，我问她怎么回事，她说因为经常跳闸，冰箱也坏了，里边的东西也坏了，当时我让她给物业打电话，没有打通，她自己就下楼找的物业，一会物业的一个男同志和她一块上楼，一直在道歉，当时被告问物业这个事怎么办，物业说免物业费，被告问他免多长时间，他说免一年的”。证人王维芳与被告祝爱玲系同事关系，证人王维芳称：“2013年3月份中旬左右，我和郭庆华去被告家中找她的时候，一进门就闻见有味，很难闻，说是线路有问题，冰箱坏了，冰箱里的东西都坏了，当时被告去找的物业，物业的一个男同志和她一块上楼查看，一直在道歉，这个物业工作人员说先别交一年的物业费了”。原告济南宏祥物业管理有限公司对证人证言不予认可，称是什么原因导致跳闸不明确，是物业公司管理不善造成，还是业主使用电器不当所致，证人未能证明这一点，被告在答辩中提到了物业负责人毕XX，我公司没有这个负责人，被告在跳闸时并未第一时间报告物业，也没有将损失情况报告物业，不存在物业答应免物业费的事实。除上述证人证言外，被告祝爱玲对于因跳闸导致冰箱损失、食物变质，物业承诺免交一年物业费的事实未提供其他证据予以证实。
以上事实，由《齐鲁骏园物业服务委托合同》、收据及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，根据我国《物权法》的相关规定，业主委员会与物业服务企业所签订的物业服务合同可以对其他业主产生拘束力，原告济南宏祥物业管理有限公司与齐鲁·骏园业主委员会签订的《齐鲁骏园物业服务委托合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告济南宏祥物业管理有限公司依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。对于被告祝爱玲主张因跳闸导致其家中冰箱损坏、食物变质，物业公司承诺免除一年物业费作为抵偿的问题。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告祝爱玲对其主张的上述事实，仅提供了证人证言予以证实，且两位证人分别为被告祝爱玲的朋友和同事，并无其他证据予以佐证，且原告济南宏祥物业管理有限公司对此不予认可，故被告祝爱玲的上述主张，证据不足，本院不予采纳，如确因原告济南宏祥物业管理有限公司在履行物业合同过程中造成了被告祝爱玲的财产损失，被告祝爱玲可在完善证据后，另行主张权利。对于被告祝爱玲提出的物业公司工作人员服务态度差、未提供合格物业服务的问题。本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告祝爱玲对其主张的问题，并未提供证据予以证实，无法证实原告济南宏祥物业管理有限公司在小区内所实施的物业服务存在重大瑕疵，以及存在的问题是一种常态现象，故被告祝爱玲以此为由拒交物业费的抗辩理由，本院不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在原告济南宏祥物业管理有限公司按照合同约定为被告祝爱玲所居住的小区提供了物业管理服务的情况下，被告祝爱玲就应当按照有关标准向原告济南宏祥物业管理有限公司交纳物业费。被告祝爱玲未向原告济南宏祥物业管理有限公司交纳2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费已经构成违约，原告济南宏祥物业管理有限公司要求被告祝爱玲补交合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张的滞纳金。本院认为，被告祝爱玲并非无故不及时交纳物业服务费，不宜让被告祝爱玲支付滞纳金，故对原告济南宏祥物业管理有限公司要求被告祝爱玲支付滞纳金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告祝爱玲于本判决生效之日起十日内支付原告济南宏祥物业管理有限公司2013年1月1日至2014年6月30日的物业服务费4106.70元。
二、驳回原告济南宏祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告祝爱玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
审 判 员 李 钧
人民陪审员 乔永欣
二〇一五年十月九日
代理书记员 商玉莹