辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终2138号
上诉人（原审被告）：王军，住大连市甘井子区。
被上诉人（原审原告）：大连生生物业管理有限公司。住所地：大连市甘井子区辛寨子镇天华集团办公楼*层。
法定代表人：曲建波，该公司总经理。
委托代理人：陶玉松，系辽宁星海九鼎律师事务所律师。
上诉人王军因与被上诉人大连生生物业管理有限公司（简称生生物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第3115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，王军系大连市甘井子区新星艾维尼小区A区5#2-1-1号住宅房屋的业主，一层房屋建筑面积为73.07平方米，房屋下跃面积为73.07平方米。但房地产权证上载明的房屋建筑面积为73.07平方米。2010年10月24日，被告与大连彩虹房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，附带《物业使用守则》及原、被告签订的《房屋装饰装修管理协议》，上述协议约定原告接受开发建设单位大连彩虹房地产开发有限公司的委托，管理被告所在的新星艾维尼小区；小区内住宅按建筑面积每月每平方米2元、非住宅按建筑面积每月每平方米3元收取物业管理服务费用。此外，第十七条约定：“本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。”协议亦对各方的其他权利义务作出约定。另查，案涉房屋系住宅性质，被告领取房屋钥匙时按照每月每平方米3元的标准交纳了首年物业服务费，但自2012年2月19日起一直拖欠物业费未付。再查，案涉小区未成立业主委员会，原告亦未办理物业收费许可证。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，根据被告与开发商签订的《前期物业服务协议》，被告同意由开发商委托物业管理企业实施前期物业管理，而此协议在案涉物业业主委员会与其选定的物业管理企业另行签订《物业服务委托合同》生效之日前应是有效的。现案涉物业小区于庭审辩论终结前未成立业主委员会，被告亦未提交该小区全体业主与案外物业公司签订的其他物业服务合同，那么，被告应受该《前期物业服务协议》的约束。据此，对被告辩称《前期物业服务协议》有效期为一年的辩驳意见不予采纳。关于物业费的标准问题，被告主张合同约定的是每月每平方米2元，且物业费中包含电梯费，而被告家住一层，不应交纳电梯费。原告对此不予认可，被告对此亦未提交证据。而根据原告提供的各方签订的《前期物业管理服务协议》，小区内住宅按建筑面积每月每平方米2元、非住宅按建筑面积每月每平方米3元收取物业管理服务费用。案涉房屋虽系住宅性质，但由于该房屋系跃层房屋，故原告解释称其物业费收费标准与平层住宅的物业费收费标准不同，比照非住宅进行收费也符合常理。另外，被告领取房屋时交纳了首年物业费，当时也是按照每月每平方米3元的标准来交纳的，由此可见，原、被告双方已经就案涉房屋物业费的收费标准达成了合意。故，原审法院认为，案涉房屋的物业服务费缴费标准应为每月每平方米3元，被告应当按此标准交纳物业费。故被告的上述辩解，依据不足，不予采纳。现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费。因此，被告应向原告支付2012年2月19日至2014年6月30日期间的物业费6，207.86元（73.07平方米x3元／平方米x28个月10天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告王军于判决生效之日起十日内给付原告大连生生物业管理有限公司自2012年2月19日至2014年6月30日的物业服务费6，207.86元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预付），由被告王军负担。被告负担部分于判决生效之日起十日内给付原告。
原审法院宣判后，王军不服原判，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉请。其提出的主要上诉理由是：1、《商品房买卖合同》约定案涉房屋属于住宅性质，该合同《补充协议》已经明确约定了案涉房屋的物业费为2元，法院认定3元没有法律和事实依据。2、根据大发改收费字（2009）449号《大连市物业收费管理实施细则》的有关规定，被上诉人作为物业服务企业必须具有收费资质及收费许可证，被上诉人并没有收费资质及收费许可，其无权收取物业费。3、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。根据物业服务条例，应先由业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下被上诉人才可以向法院起诉，物业公司也应履行通知上诉人交纳物业费的义务，被上诉人也未提交证据证明其履行该义务。
被上诉人大连生生物业管理有限公司答辩称不同意上诉人的上诉请求及理由，服从原判。
除原审法院认定的“小区内住宅按建筑面积每月每平方米2元”的内容外本院对原审法院查明的事实予以确认。另查，根据案涉《前期物业服务管理协议》其中载明“住宅按建筑面积每月每平方米3元、非住宅按建筑面积每月每平方米3元收取物业管理服务费用”；被上诉人在二审中举证了大连市国土资源和房屋局于2014年4月21日向其颁发的物业企业资质证书一份，其上记载被上诉人资质等级为三级，“监督检查结论”一栏记载：2013年度资质检查合格。
上述本院另查的事实，有被上诉人举证的《前期物业服务管理协议》、物业企业资质证书在案为凭，已经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以采信。
本院认为，首先，案涉小区建设单位大连彩虹房地产开发有限公司与上诉人签订的案涉《大连市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据该协议约定，上诉人认可由建设单位委托的物业管理企业即被上诉人对其所有的房屋所在案涉小区实施前期物业管理，且双方认可被上诉人已实际对案涉小区进行了物业管理，本院对此予以确认。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，故上诉人理应按约向被上诉人交纳物业费，其拖欠物业费系违约行为，应承担相应的违约责任，原审法院对此所作认定并无不当，本院予以确认。关于被上诉人诉请按照每月每平方米3元的标准向上诉人收取案涉房屋物业费是否有据的问题，根据案涉《前期物业管理服务协议》的约定，小区内住宅按建筑面积每月每平方米3元、上诉人在该协议上亦签字确认，被上诉人按该约定标准向上诉人收取相应物业费符合约定，且上诉人已交纳的该房屋的首年物业费就是按照每月每平方米3元的标准计算的，亦应视为上诉人对被上诉人主张的对其房屋应按每月每平方米3元的收费标准的认可，据此，原审法院对被上诉人按此标准向上诉人主张案涉房屋的物业费予以支持并无不当。关于上诉人主张其与建设单位大连彩虹房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》所附《补充协议》约定的标准是每平方米2元的观点，该《商品房买卖合同》及所附《补充协议》系上诉人与建设单位所签其中内容不能约束被上诉人，物业费的交纳应以《前期物业管理服务协议》约定为准，其此项上诉主张无理本院不予支持。至于上诉人提出被上诉人不具备物业费收费资格无权收费故其不应交纳物业费的问题，首先，上诉人作为案涉小区的业主已实际接受了被上诉人提供的物业服务，理应按约及时向被上诉人交纳物业费，且是否取得收费许可属于行政管理范畴，上诉人以此为由拒交物业费无理，原审法院对此不予认定并无不当。至于上诉人主张被上诉人未按相关规定的程序向其主张物业费的观点，上诉人未按约定交纳物业费构成违约，被上诉人有权向上诉人主张，上诉人此项观点无理本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人王军负担。
本判决为终审判决。
审判长 白 波
审判员 卢宏翔
审判员 高明伟
二〇一六年六月三日
书记员 葛美玲