北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终9156号上诉人（原审被告）：北京金科纳帕置业有限公司，住北京市昌平区小汤山镇沙顺路68号翰宏花园会所。法定代表人：谢滨阳，董事长。委托诉讼代理人：赵佳，北京市中永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于昌盛，男，1990年10月17日出生。委托诉讼代理人：樊丽霞，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐璐，北京市易行律师事务所律师。上诉人北京金科纳帕置业有限公司（以下简称金科公司）与被上诉人于昌盛商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初16692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金科公司上诉请求：请求撤销一审法院判决，改判驳回于昌盛一审的全部诉讼请求。事实和理由：诉争房屋原本的审批规划就是没有燃气，我公司在签订房屋买卖合同时已经明确告知于昌盛，只是合同版本使用错误才写成了有燃气，应当以口头约定为准。我公司不构成违约。于昌盛辩称，金科公司对其所主张的口头约定没有提交证据，我提供的工作人员写的证明、录音证据表明，在协商过程中金科公司承认没有燃气且没有事先告知；合同中明确约定是有燃气的，应当以此约定为准。我认为一审法院支持的损失赔偿数额过低，但未提起上诉，不同意金科公司的上诉请求及理由。于昌盛向一审法院起诉请求：1.解除我与金科公司于2015年8月8日签订的《北京市商品房预售合同》；2.金科公司返还我购房款886756元；3.金科公司支付违约金8868元；4.金科公司赔偿给我造成的经济损失（以评估结论为准）。一审法院认定事实：2015年8月8日，金科公司（出卖人）与于昌盛（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定于昌盛购买坐落为昌平区101房屋。双方在合同中约定该商品房所在土地用途为住宅，土地使用权出让年限自2010年4月29日至2080年4月28日止；商品房预测建筑面积共23.21平方米，其中，套内建筑面积18.2平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积5.01平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币48722.86元，总价款人民币捌拾捌万陆仟柒佰伍拾陆元整。该合同“第十二条交付条件”约定为“（一）出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；……3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件……”。“第十三条市政基础设施和其他设施的承诺”约定为“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：……（4）燃气：2016年8月31日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）如属出卖人原因造成，出卖人应当在买受人接房之日起180日内完善达到约定条件，在未完善达到约定条件前，出卖人应采取临时措施保证买受人的日常用水、用电、用气，如出卖人不能保证买受人的日常用水、用电、用气的，从不能保证之日起至实际完善达到约定条件之日止，由出卖人按买受人已付房价款的日万分之一计算向买受人支付违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价款的百分之一……”。“第十四条逾期交房之日”约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2、见补充协议第十二条”。《北京市商品房预售合同》的“附件十：商品房预售买卖合同补充协议”中“第十二条、逾期付款和逾期交房的约定”约定为“……2、由于出卖人责任（出卖人根据约定有权拒绝交付的除外），未按《商品房买卖合同》第十二条约定期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过45日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，待买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同预告登记、备案手续及产权登记等相关手续后，由买受人自行到出卖人处领取已付的房价款及利息（按银行同期存款利率计算），并按该房屋总房价款的10%向出卖人收取违约金，由此造成的损失（含相关税、费等损失）由出卖人自行承担。……3、买受人采用按揭付款方式支付房价款的，在出卖人对买受人归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的‘已付房价款’统一确认为双方发生争议的时间以前，买受人实际支付给出卖人的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为‘已付房价款’）；……”。2015年10月14日，于昌盛（甲方、借款人）与中国建设银行股份有限公司北京昌平支行（乙方、贷款人、以下简称建行昌平支行）、北京市住房贷款担保中心（丙方、担保人、保证人）签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定借款数额为700000元，借款于本合同生效当日划付金科公司开户行，即为甲方收取了借款；借款月利率为2.70833‰，自借款划付之日起计息；借款期限为30年，即自2015年10月14日起至2045年10月14日止；借款用途仅限于甲方购买101房屋；借款债权的担保方式为北京市住房贷款中心担保连带责任保证担保，担保服务费为2100元；还款方式按照公积金管理中心规定的还款办法中的自由还款方式进行还款，每月最低还款额为2749元。2015年8月8日，于昌盛向金科公司支付首付款186756元。2015年10月8日，于昌盛向北京市住房贷款担保中心支付担保服务费2100元。2015年10月14日，建行昌平支行向于昌盛发放借款700000元。2015年10月22日，于昌盛向金科公司支付房款700000元。2016年8月31日，于昌盛到101房屋所在地办理房屋交接手续。同日，金科公司工作人员秦某出具材料，载明“于昌盛先生于2016年8月31日到金科王府办理房源手续，期间因燃气未入户问题沟通未果，我部将于2016年9月6日前回复沟通意见，同时提供该房源70年产权性质证明文件。”案件审理过程中，于昌盛向北京市规划委员会昌平区分局（以下简称市规划委昌平分局）申请信息公开，要求公开建设工程规划许可证XX号中的1#楼首层、地下及二层平面图。后，市规划委昌平分局向于昌盛提供了上述材料。金科公司表示101房屋在设计时就是没有燃气，并称在销售该房屋时已经将相关情况告知过于昌盛。于昌盛表示自己购房时金科公司并未告知过没有燃气事项，自己购房是为结婚居住，需要做饭。经法庭询问，双方当事人一致认可于昌盛未办理101号房屋的交接手续，现房屋钥匙还在金科公司处；金科公司表示涉案房屋现已确定无法安装燃气。诉讼过程中，于昌盛申请对101号房屋市场价格与购买价值的差价进行评估。经北京市高级人民法院法院摇号选定北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司（以下简称华源龙泰公司）对101号房屋市场价格进行了评估。2017年6月26日，华源龙泰公司出具《房地产估价报告》，载明估价结果为“建筑面积：23.21平方米、房地产价值总额：119.28万元、大写：壹佰壹拾玖万贰仟捌佰元整、单位面积房地产价值：51392元/平方米”。为此，于昌盛支付评估费4771元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》、个人贷款支付凭证、发票、信息公开申请答复告知书、《房地产估价报告》及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：于昌盛与金科公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。对于于昌盛要求解除《北京市商品房预售合同》的诉讼请求，法院予以支持。首先，于昌盛与金科公司签订的《北京市商品房预售合同》中载明的该商品房所在土地用途为住宅，于昌盛购买涉案房屋的合同目的应当为居住使用，现涉案房屋的燃气确实未按合同约定达到使用条件，且金科公司明确表示该房屋现已确定无法安装燃气，而没有燃气确实影响了于昌盛对涉案房屋的使用，但该房屋并不因没有燃气而完全丧失居住使用功能，故法院对于昌盛主张因合同目的无法实现而行使法定解除权解除合同的理由不予采信。其次，根据《北京市商品房预售合同》的约定和查明的事实，现金科公司未能在2016年8月31日将符合合同约定的101号房屋交付给于昌盛，其已经构成逾期交房，且逾期交房时间超过45天，于昌盛有权解除双方之间的合同。对于于昌盛要求金科公司返还购房款的诉讼请求，因双方之间的《北京市商品房预售合同》已经达到解除条件，而且于昌盛已经向金科公司支付全部购房款但并未实际接收涉案房屋，故金科公司理应将收取的购房款返还给于昌盛。关于金科公司表示的自己作为开发商提供担保的意见，根据《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》中的内容，于昌盛的700000元借款的保证人是北京市住房贷款担保中心，故法院无法认定本案符合《北京市商品房预售合同》的“附件十：商品房预售买卖合同补充协议”中第十二条第三款的情形。对于于昌盛要求金科公司根据《北京市商品房预售合同》中第十三条支付违约金的诉讼请求，分析该条款内容，法院认为该条款适用的前提条件是双方之间继续履行合同，对因出卖人，即金科公司原因造成未按时达到约定条件的情况下，金科公司应当给付于昌盛的违约金。具体到本案实际情况，于昌盛已经明确表示要求解除双方之间的合同，故该条款不适用于本案。对于于昌盛要求金科公司赔偿损失的诉讼请求，现金科公司未按照双方之间的合同约定交付涉案房屋，导致双方发生纠纷，于昌盛至今未使用涉案房屋，确实给于昌盛造成损失，具体赔偿数额，法院根据于昌盛实际偿还贷款、支付担保费等情况，参考《房地产估价报告》中的意见，结合于昌盛的要求，酌情确定为100000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、一百零七条之规定，一审法院判决：一、解除于昌盛与北京金科纳帕置业有限公司于二○一五年八月八日签订的《北京市商品房预售合同》。二、北京金科纳帕置业有限公司于本判决生效后十日内返还于昌盛购房款八十八万六千七百五十六元。三、北京金科纳帕置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿于昌盛经济损失十万元。四、驳回于昌盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，于昌盛与金科公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。依据《北京市商品房预售合同》第十二条、第十三条的约定，金科公司交付的房屋应当具备可使用的燃气，现诉争房屋没有燃气且确实无法安装燃气，故诉争房屋不符合合同约定的交付条件，金科公司就此构成违约。金科公司主张其与于昌盛在签订合同时口头约定诉争房屋为无燃气，但未就此提交任何证据，故本院对此不予采信。依据《北京市商品房预售合同》附件十第十二条第2款第（2）项之约定，金科公司逾期交房已经超过45天，于昌盛有权解除合同，一审法院判令解除《北京市商品房预售合同》于法有据，所确定的金科公司因违约应赔偿于昌盛的损失数额并无不当，本院对此予以维持。于昌盛虽对于一审法院确定的损失数额持有异议，但未就此提起上诉，故本院对其该项异议不予审理。综上所述，金科公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。评估费4771元，由北京金科纳帕置业有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费12668元，由北京金科纳帕置业有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费13668元，由北京金科纳帕置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  范 磊二〇一七年十一月二十七日法官助理  张 超书 记 员  李 正