广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民二终字第452号
上诉人（原审原告）：东莞市泽奇贸易有限公司。住所地：广东省东莞市横沥镇新城工业区城市家园*号。
法定代表人：卢泽芳，经理。
委托代理人：卢珮瑜，广东历维永盛律师事务所律师。
委托代理人：李巧成，广东历维永盛律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：东莞市五洲物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市横沥镇振兴西路城市家园*****号铺位。
法定代表人：邬美霞，总经理。
委托代理人：刘燕，广东道宣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邬美霞。
原审第三人：赵长秀。
原审第三人：东莞市恒信房地产咨询有限公司。住所地：广东省东莞市东城莞樟公路石井路段宝城花园**号。
法定代表人：邬美霞。
上诉人东莞市泽奇贸易有限公司（以下简称泽奇公司）因与上诉人东莞市五洲物业管理有限公司（以下简称五洲公司）、被上诉人邬美霞、原审第三人赵长秀、东莞市恒信房地产咨询有限公司（以下简称恒信公司）委托合同纠纷一案，泽奇公司、五洲公司均不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民二初字第1239号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
泽奇公司向原审法院起诉称：一、以装修费名义收取的售楼款部分。2005年7月28日至2009年4月22日，以及2009年11月1日至2010年6月21日期间，泽奇公司委托邬美霞作为泽奇公司开发的城市家园房地产项目的销售代理。在代理期间，邬美霞分两种票据形式销售商品房，邬美霞超越代理权限以“装修费”的名义向购房人额外收取装修款，装修款收取的标准约350元／平方米。2005年7月28日至2009年4月22日，销售面积为12943.24平方米，邬美霞以装修费名义收取的售楼款为4530134元；2009年11月1日至2010年6月21日，销售面积为2657.34平方米，邬美霞以装修费名义收取的售楼款为930069元。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，泽奇公司于2013年1月获悉邬美霞的上述超越代理权行为后，向邬美霞明确表达了追认的意思表示，并要求邬美霞向泽奇公司返还其以装修费名义收取的售楼款，但邬美霞予以拒绝。二、城市家园海棠居303号房等28套物业部分。邬美霞利用代理销售工作的便利，和泽奇公司对其无条件的信任，在泽奇公司毫不知情的情况下，邬美霞与其儿子邬强恶意串通，非法将泽奇公司18套物业过户到邬美霞与其儿子名下；此外，邬美霞还擅自销售泽奇公司所有的其他10套物业，并非法侵占收取的售房款。上述28套物业，按照销售底价计算，总房款达5203565.12元。三、城市家园项目第148号商铺房款部分。邬美霞代为销售的城市家园房地产项目第148号商铺，合同中显示的销售价格为485408元，但邬美霞仅移交了其中的245408元，剩余的24万元拒绝向泽奇公司移交。为保护自身权益，泽奇公司特诉至法院，请求判令：1.邬美霞向泽奇公司返还2005年7月28日至2009年4月22日期间以装修费名义收取的售楼款款项4530134元及利息（利息按照同期人民银行贷款利率，从2009年4月23日起算至款项本金及利息全部清偿之日止，暂计至2013年3月31日，利息为1158103.59元）；2.邬美霞向泽奇公司返还2009年11月1日至2010年6月21日期间以装修费名义收取的售楼款款项930069元及利息（利息按照同期人民银行贷款利率，从2010年6月22日起算至款项本金及利息全部清偿之日止，暂计至2013年3月31日，利息为167495.09元）；3.邬美霞向泽奇公司返还城市家园海棠居303号房等28套物业的房款5203565.12元及利息（利息按照同期人民银行贷款利率，从2007年12月5日起算至款项本金及利息全部清偿之日止，暂计至2013年3月31日，利息为1797427.03元）；4.邬美霞向泽奇公司返还城市家园项目第148号商铺的房款24万元及利息（利息按照同期人民银行贷款利率，从2010年6月22日起算至款项本金及利息全部清偿之日止，暂计至2013年3月31日，利息为43221.33元）；5.邬美霞承担本案诉讼费用。
邬美霞向原审法院答辩称：一、邬美霞并非本案适格主体。与泽奇公司发生合同关系的是五洲公司，恒信公司与泽奇公司的关联企业先行签订委托代理合同，其后泽奇公司又与五洲公司签订了新的委托代理合同，对代理进行新的确认，邬美霞并未与泽奇公司发生委托代理法律关系。二、关于案涉装修款的收取及数额问题。五洲公司所收取的装修款是经过泽奇公司同意的，且装修款的数额也是经过泽奇公司在2009年确认的。泽奇公司诉请要求的装修款没有事实和法律依据。三、关于案涉28套物业的房款及利息问题。该28套物业的销售情况泽奇公司在2009年就已经知晓，并且也是许可的，因此邬美霞无需返还相应房款。该批物业（包括购房款）作为五洲公司与泽奇公司签订的销售代理合同中约定的四六分成，在2004年至2008年期间由五洲公司取得。五洲公司占有该批物业（包括购房款）符合案涉销售代理合同中双方关于四六分成的约定，泽奇公司要求邬美霞个人返还房款及利息，没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。四、关于泽奇公司诉请的第148号商铺房款及利息的问题。该商铺在签订商品房买卖合同时约定业主用银行按揭的方式购买，该业主应当缴纳的首期款已经按照五洲公司要求缴纳至泽奇公司账户，剩余款项按照银行按揭还款，泽奇公司未收到的剩余款项应当向业主追索，而不应由邬美霞或者五洲公司承担相关法律责任。综上，邬美霞与泽奇公司没有任何法律关系，泽奇公司诉请没有事实与法律依据，请求法院驳回泽奇公司全部诉讼请求。另恒信公司与泽奇公司的关联公司签订了委托代理销售合同，但其后五洲公司与泽奇公司重新确认了双方的委托代理关系，因此恒信公司与本案案涉纠纷没有任何关联，不应将恒信公司列为第三人，也不应由恒信公司承担任何法律责任。赵长秀只是恒信公司的股东之一，恒信公司的法律主体资格尚未丧失，泽奇公司将赵长秀列为第三人没有法律依据，赵长秀与案涉委托代理关系没有关联性，不应承担任何法律责任。
原审第三人五洲公司、赵长秀、恒信公司没有出庭参加诉讼，其庭审后提交书面意见称其陈述意见均与邬美霞的答辩意见及主张一致。
原审法院经审理查明：2003年3月26日，南侨（香港）有限公司（代表人为卢泽芳）与恒信公司（法定代表人为邬美霞）签订了《横沥城市绿景家园策划、销售代理合同》，约定恒信公司独家代理销售南侨（香港）有限公司（以下简称南侨公司）开发的东莞市横沥城市绿景家园房地产项目，总售价为9000万元，代理期限由2003年3月15日到销售结束。佣金为实际成交金额的3%，每季度依据销售面积结算一次，先付2%，余款待达到销售9000万元时付清。若销售总额超出9000万元，则超出部分按南侨公司占60%，恒信公司占40%的比例分成（亦可将剩余物业按此比例分成），双方各自按分成比例承担此超出部分税费。
2009年4月23日，泽奇公司与五洲公司签订了《横沥城市家园策划、销售代理合同》，对泽奇公司（甲方）委托五洲公司（乙方）独家代理东莞市横沥城市家园项目的策划及销售代理事宜作出如下约定：（一）第三条，代理方式：按甲方确认的价格表，乙方采取代理方式销售，城市家园项目总售价为1亿元。包括前期销售总价在内，地下室除外。（二）第四条，代理期限：终止原2003年3月26日泽奇公司属下南侨公司与恒信公司签定的代理合同，即是本合同签署后原2003年3月26日的旧代理合同作废，本合同代理期限到2009年10月31日止。（三）第六条，合作期内甲方委托乙方所销售的商品房无论经任何人介绍及售出，均应算作乙方代理销售，乙方依据本合同有关条款提取佣金。（四）第八条，剩余单位销售进度：至5月31日销售1000万元；至6月30日，销售700万元，至8月31日销售800万元；至10月31日，销售705万元。上述累计3205万元。乙方须按甲方签字确认的价格表出售，并听从甲方指挥。（五）第九条，代理佣金及支付方式：1.销售总额为1亿元，甲方付给乙方的佣金为实际成交金额的百分之三，若不能按合同时间期限完成付给乙方的佣金为实际成交金额的百分之一点五；2.若销售总额超出1亿元，则超出部分按甲方占60%，乙方占40%的比例分成（亦可将剩余物业按此比例分成）。甲乙双方各自按分成比例承担此超出部分税费，乙方如果在合同期内销售总额达不到1亿元，乙方将无条件撤离商场由甲方另行销售；3.甲方负责出具收据并派人收取销售款，乙方每月佣金依据合同金额同甲方结算一次，结算点数按1.5%计，还按银行按揭放款为准。销售总额达到一亿元时补齐3%。
至2009年10月31日止，泽奇公司与五洲公司均未对销售及代理费用进行结算。因双方存在争议，故五洲公司以泽奇公司未向其支付代理费用为由，向原审法院提出诉讼，诉请要求泽奇公司支付代理费13100322元［案号：（2013）东三法民二初字第980号］。后泽奇公司以邬美霞拒不返还以装修费名义收取的售楼款和部分商品房售楼款为由，向原审法院提起诉讼。原审庭审中，泽奇公司明确诉请各款项的利息按年利率6.4%计算，另泽奇公司主张五洲公司、赵长秀及恒信公司应依法承担相应的法律责任。
结合泽奇公司、邬美霞的诉请及提交的证据，另查明事实如下：
（一）关于五洲公司收取的装修费。泽奇公司主张邬美霞返还2005年7月28日至2009年4月22日期间以装修费名义收取的售楼款款项4530134元及2009年11月1日至2010年6月21日期间以装修费名义收取的售楼款款项930069元（2009年4月23日至10月31日期间的上述款项，泽奇公司已在（2013）东三法民二初字第980号案中提出反诉请求］。邬美霞、五洲公司、赵长秀及恒信公司主张五洲公司收取装修款的行为是经过泽奇公司同意的，且泽奇公司同意该款项由五洲公司自行处理。泽奇公司曾就诉请事由以邬美霞涉嫌诈骗、侵占其财产为由，向东莞市公安局横沥分局（以下简称横沥公安分局）报案，该局后对泽奇公司和五洲公司的相关人员进行侦询。本案在审理过程中，泽奇公司向原审法院申请到横沥公安分局调取相关询问笔录内容作为证明邬美霞擅自收取装修款的证据。后原审法院调取横沥公安分局对周文雅、文雪梅、彭建新、王文华、卢月光、卢泽芳、胡少华、袁计波等人的询问笔录及相关的发票、收取装修款的收据等材料，上述证据反映如下内容：1.李火珍原为五洲公司的财务，其称五洲公司在2005年至2009年2月期间向购房人收取了装修费，该费用没有出据发票，只出据收据，装修款约为380万元，但具体的金额不清楚；2.周文雅原为五洲公司的售楼员，并负责五洲公司的广告宣传工作，其称于2006年7月份购买了城市家园牡丹阁404房，总价款20万元，其中16万元开据了房地产发票，4万元以装修款名义出据了收据。周文雅又称五洲公司在2005年至2007年间，向购房人收取了约400万元的装修费；3.彭建新原为五洲公司的销售经理，其称五洲公司于2005年至2009年期间，向购房人收取装修费，且没有与泽奇公司对帐；4.王文华为城市家园翠竹阁805房的业主，其称购买城市家园翠竹阁805房价款共221421元，后五洲公司向其出据18900元的装修款收据；5.胡少华是城市家园蔷薇阁403房的业主，其称购买城市家园蔷薇阁403房的购房款为323000元，其中4万元出据了装修费收据。针对上述证据，五洲公司承认曾在售楼过程中向购房人收取装修费，因泽奇公司一直没有如期向五洲公司支付代理费，故泽奇公司许可五洲公司在销售过程中把部分销售款列为装修款，也允许五洲公司自行使用该款项。在审理过程中，原审法院曾责令五洲公司提供证据证明其收取装修款的详细数额，但五洲公司以未能妥善保管相关票据为由，未向原审法院说明收取装修款的详细数额及提供相关的证据。
（二）关于泽奇公司要求邬美霞向其返还城市家园海棠居303号房等28套物业的购房款问题。泽奇公司主张邬美霞利用代理销售商品房的便利，将城市家园海棠居303号房等28套物业或非法过户到邬美霞与其儿子名下或侵占收取的购房款，涉及总房款达5203565.12元。泽奇公司提供了《邬美霞销售物业28套未上缴明细表》、商品房买卖合同、发票等为证，28套物业包括21套商品房和7套商铺，上述证据显示：（1）21套商品房的买卖日期在2007年3月至12月间，面积共1069.64平方米。其中海棠居306、604、605、708号、玉兰居911号、牡丹阁304号、蔷薇阁706、906号、翠竹阁1006号等9套商品房由购房人以每平方米2300多元至3800多元不等的价格购买，其余海棠居303号等12套商品房业主为邬强，合同销售价格为1799元。泽奇公司对由购房人以每平方米2300多元至3800多元不等价格购买海棠居306号等9套商品房的销售价格无异议，但对以邬强为业主的海棠居303号等12套商品房，泽奇公司认为邬美霞以明显低价将其销售给其儿子邬强，损害了泽奇公司的利益，该12套商品房应以单价每平方米2629.50元计算价款。泽奇公司结合其主张，计得上述21套商品房的实际总价为2865485.12元。（2）在7套商铺中，101、107、116号铺的单价为每平方米6000元，合同总价722460元。102、103、104、106号商铺面积共269.27平方米，106号铺单价为每平方米5243.15元，102、103、104号铺单价均为每平方米4000元。泽奇公司主张邬美霞以明显低价将102、103、104、106号商铺销售给自己，损害了泽奇公司的利益，该4套商铺应以单价每平方米6000元计算价款，并计得102、103、104、106号4套商铺的实际价款为1615620元。针对泽奇公司的上述主张和证据，邬美霞及五洲公司称101、107、116号3套商铺的购房款已支付给泽奇公司，另25套商品房、商铺（或该25套商品房、商铺的购房款）是根据《横沥城市家园策划、销售代理合同》第九条规定的分成约定，属于五洲公司已取得分成。邬美霞及五洲公司未提供证据证明已将101、107、116号3套商铺的购房款交给泽奇公司。
五洲公司在（2013）东三法民二初字第980号案中，提交了《城市家园销售累计分析表（12月）》为证，泽奇公司确认该表是由泽奇公司财务人员制作并提供给五洲公司的。《城市家园销售累计分析表（12月）》显示城市家园一、二期商铺已售面积为540.60平方米，成交金额共3037921元；商品房已售面积为40747.83平方米，成交金额为108593073元；商铺未售面积为2119.36平方米，住宅未售面积为2627.45平方米。
（三）泽奇公司主张邬美霞应向其返还城市家园项目第148号商铺的购房款24万元。泽奇公司提交了商品房买卖合同、收款收据、银行现金缴款单等为证，上述证据显示业主巫体旺于2010年6月以485408元购买了城市家园项目第148号商铺，后五洲公司向泽奇公司交付了245408元。邬美霞及五洲公司称148号商铺是业主用银行按揭方式购买，该业主应当缴纳的首期款即245408元已交付给泽奇公司，剩余款项按照银行按揭还款，泽奇公司未收到的剩余款项应当向业主追索，而不应由邬美霞或者五洲公司承担相关法律责任。
以上事实，有泽奇公司提交的《横沥城市绿景家园策划、销售代理合同》、《横沥城市家园策划、销售代理合同》、商品房预售许可证、销售明细表、《邬美霞销售物业28套未上缴明细表》、商品房买卖合同、发票、收款收据、现金缴款单等及邬美霞提交的收款收据等，横沥公安分局对周文雅、李火珍等人的询问笔录和收款收据、发票、横沥公安分局回复及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：五洲公司与泽奇公司于2009年4月23日签订《横沥城市家园策划、销售代理合同》，是双方真实的意思表示，合法有效，双方应严格依约履行。根据该合同第四条“代理期限：终止原2003年3月26日泽奇公司属下南侨公司与恒信公司签定的代理合同，即是本合同签署后原2003年3月26日的旧代理合同作废，本合同代理期限到2009年10月31日止”的约定，南侨公司与恒信公司于2003年3月26日签订的《横沥城市绿景家园策划、销售代理合同》已被该合同所取代，故原南侨公司和恒信公司之间代理销售商品房的权利和义务，分别由泽奇公司和五洲公司继受。泽奇公司诉请邬美霞返还的销售款及购房款等款项，实际是五洲公司在与泽奇公司履行《横沥城市家园策划、销售代理合同》中产生的争议款项，泽奇公司要求邬美霞承担还款责任，没有法律依据，原审法院不予支持。泽奇公司要求邬美霞返还的销售款及购房款等款项的法律责任，应由五洲公司承担。
关于五洲公司在履行合同期间向购房人收取的装修款问题。横沥公安分局的询问笔录及装修费收据，足以证明五洲公司在履行案涉合同期间，将购房人的部分购房款列为装修款，并将该装修款私自占用的事实，五洲公司亦予以确认。五洲公司称因泽奇公司一直没有如期向其支付代理费，故泽奇公司许可五洲公司在销售过程中把部分销售款列为装修款，也允许五洲公司自行使用，但五洲公司未能提供证据证明该主张，原审法院不予采信。五洲公司为泽奇公司代理销售商品房，应将全部销售款返还给泽奇公司，但五洲公司擅自将部分销售款列为装修款私自占有，明显侵害了泽奇公司的权利，五洲公司收取的装修款作为销售款的一部分，应全额返还给泽奇公司。根据横沥公安分局的询问笔录显示，原在五洲公司处工作的李火珍、周文雅、彭建新均指证五洲公司在2005年至2009年初存在向购房人收取了装修费的情况，其中李火珍称泽奇公司收取的装修费约为380万元，周文雅称五洲公司收取的装修费约为400万元。五洲公司以装修款的名义向购房人擅自收取部分销售款自行处理，其应举证证明该部分销售款的数额，但五洲公司拒不提供证据证明其收取的装修款的详细金额，五洲公司应承担举证不能的法律责任。结合公安部门的询问笔录，原审法院酌定五洲公司于2005年至2009年初期间以装修款名义收取的销售款为400万元。因此，五洲公司应向泽奇公司返还以装修款名义收取的销售款400万元。另五洲公司还应向泽奇公司支付上述款项的利息。关于利息的计算期限，鉴于双方合同履行至2009年10月31日止，合同期满后双方均未对销售及代理费用进行结算，泽奇公司亦存在拖欠五洲公司巨额代理费的情况，原审法院酌定双方就合同各项费用结算至2009年12月31日止。泽奇公司诉请的销售款和购房款的利息，原审法院确定均计算至2009年12月31日止。结合上述分析及泽奇公司要求按年利率6.4%计算利息的情况，原审法院酌定五洲公司还应向泽奇公司支付以装修款名义收取的销售款400万元两年的利息512000元。泽奇公司要求五洲公司返还超出上述部分销售款和利息的诉请，缺乏事实依据，原审法院均不予支持。
关于泽奇公司要求返还城市家园海棠居303号房等28套物业的购房款问题。五洲公司主张其中101、107、116号3套商铺的购房款已支付给泽奇公司，但其未能提供证据予以证明，上述3套商铺的合同总价为722460元。在五洲公司未能提供证据证明上述款项已支付给泽奇公司的情况下，泽奇公司要求五洲公司返还3套商铺的购房款722460元，原审法院予以采纳。因此，五洲公司应将101、107、116号3套商铺的购房款722460元返还给泽奇公司，并应支付相应的利息。
根据《横沥城市家园策划、销售代理合同》第九条“2.若销售总额超出人民币1亿元，则超出部分按甲方占60%，乙方占40%的比例分成（亦可将剩余物业按此比例分成）”的约定，五洲公司主张关于另25套商品房（或该25套商品房的购房款），是按该约定取得的分成。五洲公司在案涉合同未履行完毕或未结算的情况下，擅自占有泽奇公司的商品房（或购房款），属违约的行为，但鉴于案涉合同期满后，五洲公司依约确应取得相应的物业分成，结合城市家园商铺未售面积为2119.36平方米，住宅未售面积为2627.45平方米的事实，五洲公司主张25套商品房（或购房款）作为分成的意见，原审法院予以采纳。因五洲公司提前取得分成，五洲公司应向泽奇公司支付提前取得分成所占有的利息。上述25套商品房中，邬强为业主的海棠居303号等12套商品房销售单价为1799元，邬美霞占用的102、103、104、106号商铺的销售单价为每平方米4000元至5243.15元，上述16套物业的销售单价均明显低于案涉房地产项目的销售均价。泽奇公司主张对上述商品房以每平方米2629.5元、商铺以每平方米6000元的单价计算价款，与案涉房地产项目的销售均价基本相符，原审法院予以采纳。
另城市家园住宅的未售面积为2627.45平方米，五洲公司依约按40%比例取得的分成应为1050.98平方米，但五洲公司实际占有的21套住宅（或购房款）面积达1069.64平方米，多出部分五洲公司应按每平方米2629.5元的均价折价返还给泽奇公司，即五洲公司应返还给泽奇公司超出分成比例的商品房折价款49066.47元（2629.5元×（1069.64-1050.98）］。
结合上述分析，泽奇公司主张城市家园海棠居303号房等28套物业总值为5203565.12元，原审法院予以采纳。五洲公司应向泽奇公司支付提前占有该批物业（或购房款）的利息。泽奇公司诉请上述利息从2007年12月5日起算，合法有据，原审法院予以支持。因此，五洲公司应向泽奇公司支付提前占有城市家园海棠居303号房等28套物业（或购房款）从2007年12月5日计至2009年12月31日的利息689778.89元（5203565.12元×6.4%×（2＋26／365）］。
关于泽奇公司主张邬美霞应向其返还城市家园项目第148号商铺的购房款24万元。五洲公司主张该款项是业主以银行按揭方式购买，泽奇公司未收到该款项应向业主追索。原审法院认为，五洲公司为泽奇公司代理销售商品房，其负有向购房人收取购房款并转交给泽奇公司的责任，五洲公司以案涉商铺用银行按揭方式购买为由，主张泽奇公司应向业主追索剩余购房款，不符合双方约定，亦没有法律依据。城市家园第148号商铺所拖欠泽奇公司的购房款24万元，应由五洲公司向泽奇公司承担还款的责任。因此，五洲公司应向泽奇公司返还城市家园第148号商铺的购房款24万元。鉴于泽奇公司和五洲公司一直未对相关费用进行结算，且泽奇公司拖欠了五洲公司巨额的代理费，泽奇公司要求五洲公司返还上述购房款24万元从2010年6月起计付的利息的诉请，原审法院不予支持。
综上分析，泽奇公司诉请超出部分，缺乏事实和法律依据，原审法院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审判决如下：一、限五洲公司在判决发生法律效力之日起十日内向泽奇公司返还以装修款名义收取的销售款400万元及利息512000元；二、限五洲公司在判决发生法律效力之日起十日内向泽奇公司返还城市家园101、107、116号3套商铺的购房款722460元；三、限五洲公司在判决发生法律效力之日起十日内向泽奇公司返还超出分成部分的商品房折价款49066.47元；四、限五洲公司在判决发生法律效力之日起十日内向泽奇公司支付提前取得分成的占用利息689778.89元；五、限五洲公司在判决发生法律效力之日起十日内向泽奇公司返还城市家园项目第148号商铺的购房款24万元；六、驳回泽奇公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费106220元，由泽奇公司负担60159元，由五洲公司负担46061元。
上诉人泽奇公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于城市家园销售代理的事实。1.2003年至2005年7月28日，恒信公司取得城市家园项目的销售代理权；2005年7月28日，恒信公司被吊销了营业执照，因此2005年7月29日至2009年4月22日，销售代理变为邬美霞个人。2009年4月23日，泽奇公司与五洲公司签订代理合同，五洲公司取回销售代理权，2009年10月31日销售代理权期限届满。从2009年11月1日至2010年6月21日，销售代理又变为邬美霞个人。2.五洲公司和泽奇公司不能继受南侨公司与恒信公司之间的权利义务，五洲公司与泽奇公司无权处分南侨公司与恒信公司的合同。二、关于邬美霞隐瞒泽奇公司据为己有的以装修费名义收取的售楼款。泽奇公司并没有拖欠五洲公司代理费，双方并未进行对账及结算，不存在拖欠的情况。而且泽奇公司拖欠代理费的情况与邬美霞将以装修费名义收取的售楼款据为己有的问题不存在关联性。原审法院酌定以装修费名义收取的售楼款为400万元，没有法律依据。五洲公司持有收据却没有提交，理应承担举证不能的不利后果，原审法院应当依据泽奇公司的主张来认定装修费，但原审法院酌定金额并没有依据。对于邬美霞以装修费名义收取的售楼款利息，原审法院酌定计算两年，没有法律依据。三、关于返还28套物业的购房款问题。邬美霞在案涉代理合同签订之前，已经完成了该28套物业的转让，并侵吞了全部楼款，原审法院认定其中的25套物业是五洲公司的销售分成并没有依据。而且五洲公司是否有权取得剩余物业的分成，也并没有定论，原审法院不能直接认定该25套物业属于五洲公司的分成，且该28套房款的利息应当算至全部本息清偿完毕之日止。四、关于泽奇公司诉请的城市家园第148号商铺购房款24万元及利息，原审法院理应支持未付款的利息。五、原审法院适用法律有误。综上，泽奇公司上诉请求：1.邬美霞向泽奇公司返还2005年7月28日至2009年4月22日期间以装修费名义收取的售楼款款项4530134元及利息（利息按照同期人民银行贷款利率，从2009年4月23日起算至款项本金及利息全部清偿之日止，暂计至2013年3月31日，利息为1158103.59元），上述本金及利息暂计为5688237.59元；2.邬美霞向泽奇公司返还2009年11月1日至2010年6月21日期间以装修费名义收取的售楼款930069元及利息（利息按照同期人民银行贷款利率，从2010年6月22日起算至款项本金及利息全部清偿之日止，暂计至2013年3月31日，利息为167495.09元），上述本金及利息暂计为1097564.09元；3.邬美霞向泽奇公司返还城市家园海棠居303号房等28套物业的房款5203565.12元及利息（利息按照同期人民银行贷款利率，从2007年12月5日起算至款项本金及利息全部清偿之日止，暂计至2013年3月31日，利息为1797427.03元），上述本金及利息暂计为7000992.15元；4.邬美霞向泽奇公司返还城市家园项目第148号商铺的房款24万元及利息（利息按照同期人民银行贷款利率，从2010年6月22日起算至款项本金及利息全部清偿之日止，暂计至2013年3月31日，利息为43221.33元），上述本金及利息暂计为283221.33元；5.本案诉讼费全部由邬美霞承担。
被上诉人邬美霞并未出庭，也未向本院提交书面答辩意见。
针对泽奇公司的上诉，五洲公司向本院陈述称：一、原审法院关于装修款的数额认定有误，即使五洲公司需要向泽奇公司就案涉装修款进行分配，也应当按照销售收入的四六分成进行分配，不能全额返还。二、28套物业中的25套是五洲公司的分成，另3套邬美霞已经足额支付购房款。三、148号商铺的剩余房款应当由泽奇公司向业主追索。
上诉人五洲公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于装修款的问题。2009年4月23日的代理合同对2003年3月26日的代理合同在销售总额上进行了变更，增加了一千万，而增加的原因在于该小区前期销售不理想，泽奇公司也不愿意积极结算代理费，为了促进销售，泽奇公司与五洲公司达成一致，在销售价格由泽奇公司确定的条件下，由五洲公司以装修款可以优惠的促销方式来销售房屋，所收取的装修款不计入五洲公司的销售业绩，全部由五洲公司正常使用开支，该情况泽奇公司是清楚并许可的。所有收取装修款的收据也是以泽奇公司的名义向购房者开具的，由于五洲公司即将能完成原来九千万的销售任务，且又收取了装修款，所以泽奇公司才要求增加一千万的销售额。而五洲公司收取的装修款确实也是用于销售案涉小区房屋所聘请的工作人员的费用投入，因此泽奇公司才同意增加一千万的销售额。泽奇公司主张的装修费的计算标准为每平方米350元，并没有举证证明。五洲公司已向原审法院提交了留存的收据，根据收据，每平方米收取的装修款均价为200元，而且五洲公司并非每套都收取了装修款。并且泽奇公司于2009年已经知道五洲公司收取了装修款，即便要返还，也因超过诉讼时效而丧失了胜诉权。二、关于城市家园101、107、116号3套商铺的购房款722460元的问题。双方于2013年12月庭审后在原审法院的主持下的对账过程中，对于该3套商铺的购房款已经做出说明，泽奇公司已经收到了全部的购房款，不应当由五洲公司支付。三、关于案涉城市家园海棠居303号房等28套物业所谓提前使用利息问题。即使五洲公司在尚未完成全部销售任务之前先行占有了部分房屋，但在其依约完成全部销售任务后，原本效力待定的处分权因为销售任务的完成变得合法有效，不存在违约行为，原审法院将该行为定性为违约行为进而要求五洲公司支付所谓的利息，属适用法律错误，应当纠正。四、关于148号商铺的购房款24万元的问题，该商铺的购房者缴纳首期款后因其与按揭银行原因导致剩余购房款24万元未能支付给泽奇公司，理应由泽奇公司依据签订的商品房买卖合同自行救济，不应将付款义务强加给五洲公司。综上，五洲公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回泽奇公司全部诉讼请求，五洲公司无需向泽奇公司支付6213305.36元；2.本案诉讼费全部由五洲公司承担。
针对五洲公司的上诉，泽奇公司向本院书面答辩称：一、装修费的金额在五洲公司无法举证证明的情况下，应当按照泽奇公司的主张认定。二、邬美霞没有将其私自处分的28套物业中3套商铺的购房款交给泽奇公司，且其中的25套并不属于分成。
原审第三人赵长秀、恒信公司经本院合法传唤，并未到庭参加诉讼，也未提交任何证据材料及质证或答辩意见。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。另查明：一、2009年4月23日的《横沥城市家园策划、销售代理合同》中第三条代理方式约定：按甲方（泽奇公司）确认的价格表，乙方（五洲公司）采取代理方式销售，城市家园项目总售价为1亿元整。包括前期销售总价在内，地下室除外。五洲公司和泽奇公司确认分别从恒信公司和南侨公司处继受2003年3月26日代理合同的权利义务关系。二、五洲公司二审期间提交公证书、保险单及银行借款凭证、还款凭证，拟证明案涉三套邬美霞名下的商铺已经足额支付购房款。泽奇公司对前述证据的真实性均不予确认。本院依法向中国农业银行东莞市横沥支行（以下简称为农行横沥支行）发函调查前述三套商铺的款项支付情况，农行横沥支行向本院提供三份个人购房担保借款合同及其中的首期款收据复印件，并回复称农行横沥支行已经将借款合同中所涉借款全部划至泽奇公司在该行的专用账户内，同时提供了借款凭证予以证明。双方均确认农行横沥支行提供的材料及复函的真实性，但泽奇公司主张并未收到前述三套商铺的首期款，且无法确认是否收到按揭款。三、案涉148号商铺的商品房买卖合同第六条第3点注明付款方式为银行按揭：首期五成，另五成分10年银行按揭。泽奇公司庭审中称不清楚该商铺有无办理房产证，也不清楚能否联系到业主。
以上另查事实，有《横沥城市家园策划、销售代理合同》、公证书、保险单及银行借款凭证、还款凭证、商品房买卖合同及本院二审调查笔录附卷为证。
本院认为：本案为委托合同纠纷。案涉《横沥城市家园策划、销售代理合同》为双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，五洲公司与泽奇公司之间存在真实合法有效的委托销售房地产的合同关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案二审争议焦点为：一、2009年4月23日合同是否继受2003年3月26日合同；二、五洲公司是否应向泽奇公司返还装修款及利息，如应返还，金额为多少；三、五洲公司是否应向泽奇公司返还28套物业的购房款及利息，如应返还，金额为多少；四、148号商铺的余款24万元是否应由五洲公司支付。
关于争议焦点一。首先，2003年3月26日合同与2009年4月23日合同在代理项目、服务内容、代理方式、范围等方面的内容基本一致，只是对销售金额和代理期限进行了变更。五洲公司和泽奇公司确认分别从恒信公司和南侨公司处继受2003年3月26日合同的权利义务关系，并且在2009年4月23日合同中双方也确认终止2003年3月26日合同，由此可见，2009年4月23日合同应视为对2003年3月26日合同的承接和替代。其次，2009年4月23日合同第三条代理方式中明确约定项目总售价为1亿元整，包括前期销售总价在内。现泽奇公司主张前述合同中约定的销售总价并不包括2003年3月26日合同中已销售的部分，而是指包括前期委托邬美霞个人销售的部分。对此，本院认为，如前所述，两份合同存在前后承接的关系，合同标的自然也是前后包含的关系，并且泽奇公司并未提供证据证明曾经委托邬美霞个人进行销售，因此，本院对泽奇公司前述主张不予采信，从而认定邬美霞并非案涉合同相对方。邬美霞作为五洲公司的法定代表人，其在案涉合同中的行为应当视为五洲公司的行为，其行为产生的后果都应当由五洲公司承担，泽奇公司无权要求邬美霞个人承担责任。
关于争议焦点二。五洲公司承认其以装修款的名义收取购房款，并主张泽奇公司知晓其该项行为，同意将装修款给五洲公司使用，不计入销售额。泽奇公司并不确认五洲公司前述主张，且合同中对此未进行约定，在五洲公司没有证据证明获得泽奇公司该部分授权的情况下，五洲公司应当将已收取的装修款返还给泽奇公司。关于装修款的数额问题，泽奇公司主张按销售面积每平米350元计算，但其并未举证证明装修款的收取标准及范围，并且其该项主张也与公安机关询问笔录的内容不符。而五洲公司应提交其持有的装修款收据，却拒不提交，理应承担对其不利的法律后果，因此原审法院依据横沥公安分局的询问笔录的内容酌情认定五洲公司于2009年4月之前收取装修款400万元，并无不当，本院予以维持。前述装修款实为购房款，五洲公司应收款后及时交付给泽奇公司，逾期交付理应赔偿泽奇公司因此遭受的利息损失。泽奇公司主张利息应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2009年4月23日起算至全部清偿之日止，具有事实依据，本院予以支持，但利息应以本金400万元作为计算基础，对泽奇公司超出部分的请求，本院不予支持。另，五洲公司并未举证证明泽奇公司早于2009年就知道其收取装修款的情况，因此本院认定泽奇公司向公安机关报案时为本案诉讼时效的起算点，案涉询问笔录显示袁计波于2013年4月8日受泽奇公司委托前往东莞市公安局横沥分局报案，因此本案诉讼时效应从2013年4月8日起算，本案并未超诉讼时效。
关于争议焦点三。首先，关于邬美霞名下101、107、116三套商铺的问题。五洲公司二审期间已经向本院提交了公证书、保险单及银行借款凭证、还款凭证，拟证明案涉三套邬美霞名下的商铺已经足额支付购房款。本院依法向农行横沥支行调取了三份个人购房担保借款合同及其中的首期款收据复印件，农行横沥支行回复称已经将借款合同中所涉借款全部划至泽奇公司在该行的专用账户内，同时提供了借款凭证予以证明。经审查，五洲公司提交的公证合同与农行横沥支行提供的合同是一致的，结合农行横沥支行的复函，在泽奇公司没有相反证据予以反驳的情况下，本院认定案涉三套商铺的房款已经足额支付，五洲公司无需再向泽奇公司支付该笔款项。其次，关于剩余25套房屋及商铺，五洲公司主张系其物业分成部分，但五洲公司没有提供分得这25套房屋及商铺的证据，况且其占用前述房屋或者购房款时并未达到合同约定的分成条件，属于违约，其理应将无权占有的25套物业的价款返还给泽奇公司。原审法院通过与其他物业的销售价格比对，认定该25套房屋的合同单价明显低于其他物业，从而采信泽奇公司主张的按销售底价计算，包括邬美霞名下101、107、116三套商铺在内的28套物业的总房款应为5203565.12元，具有事实依据，本院予以维持。扣除掉邬美霞已支付的前述三套商铺房款722460元，五洲公司应向泽奇公司返还4481105.12元，并应同时赔偿泽奇公司因此遭受的利息损失。泽奇公司以前述25套物业中最后签订合同时间的次日起算利息损失，具有事实依据，本院予以支持，从而认定五洲公司应向泽奇公司支付的利息损失应以4481105.12元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2007年12月5日起计至实际清偿之日止。
关于争议焦点四。泽奇公司主张五洲公司未交付148号商铺的余款，但案涉商品房买卖合同中约定余款付款方式为银行按揭付款，剩余五成房款分10年银行按揭支付。案涉商品房买卖合同的双方为泽奇公司和业主巫体旺，在泽奇公司没有证据证明五洲公司实际收取了余款但未交付给泽奇公司的情况下，泽奇公司应当自行向业主追讨余款，五洲公司无需向其承担返还的责任。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。
综上，五洲公司和泽奇公司的上诉请求部分具有事实及法律依据，本院予以部分支持。原审判决对28套物业及148号商铺余款的事实认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百零四条、第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省第三人民法院（2013）东三法民二初字第1239号民事判决第二至六项；
二、变更广东省第三人民法院（2013）东三法民二初字第1239号民事判决第一项为：东莞市五洲物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向东莞市泽奇贸易有限公司返还以装修款名义收取的销售款400万元及利息（以400万元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2009年4月23日起算至全部清偿之日止）；
三、东莞市五洲物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向东莞市泽奇贸易有限公司返还25套房屋及商铺的房款4481105.12元及利息（以4481105.12元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2007年12月5日起算至全部清偿之日止）；
四、驳回东莞市泽奇贸易有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费106220元，由东莞市泽奇贸易有限公司负担15933元，由东莞市五洲物业管理有限公司负担90287元。本案二审受理费122090元，由东莞市五洲物业管理有限公司负担86991元，由东莞市泽奇贸易有限公司负担35099元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓潮辉
代理审判员 邹凤丹
代理审判员 万思露
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 卢婕婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者建法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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