湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终2060号
上诉人（原审被告）：株洲沃德房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区天台路建行办公楼10层。
法定代表人卢德仁，系该公司董事长。
委托代理人：唐武斌，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）：刘银燕，女，1985年1月2日，汉族，湖南省衡东县人，住湖南省衡东县。
被上诉人（原审原告）：向慧斌，男，1982年3月6日，汉族，湖南省衡东县人，住湖南省衡东县。
两被上诉人共同委托代理人：袁利民，湖南瀛湘律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为复印庭审案卷材料及庭审笔录等，参与诉讼、调查收集证据、签收法律文书等；代为承认、放弃、变更上诉请求，进行和解，提出反诉或者上诉。
上诉人株洲沃德房地产开发有限公司（以下简称“沃德房地产公司”）因与被上诉人刘银燕、向慧斌房屋买卖合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人唐武斌、被上诉人刘银燕及两被上诉人的委托代理人袁利民均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人沃德房地产公司上诉请求：一、撤销（2017）湘0203民初1985号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。其理由是：一、阳台是否封闭是由规划部门决定的，签订合同时，被上诉人明知涉案房屋阳台是封闭。二、原判认定《商品房（预）销售合同》补充条款第七条无效属适用法律不当，该条款不属于免责条款，而是合同约定条款。三、原判决有悖公平原则和诚实信用原则。
被上诉人刘银燕、向慧斌答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。一、在沃德歌谷现场发放的宣传单上的户型图以及双方签订的预售合同中均承诺次卧的阳台为半赠送，但是在收房的过程中该赠送面积也收费，理应退还，但上诉人拒不退还；二、上诉人在户型图中明确标注次卧阳台半赠送，与是否封闭式无关，在收房过程中，被上诉人不曾知悉阳台规划变更或阳台面积不再赠送；三、上诉人承诺半赠送面积是直接影响被上诉人购房时决策；四、上诉人在合同中设置了普通条款，未做特别说明，但是免除了上诉人在其他地方所有的承诺，此格式条款应当无效，根据法律规定，在广告中做了特别说明的款项应当认定为合同的一部分，上诉人应当履行。
被上诉人刘银燕、向慧斌一审诉请：1.判令被告退还“赠送面积”部分（2.85平米）但被告已经预售的款项人民币壹万贰仟零叁拾壹元壹角（小写：12031.1元）；2.判令被告承担本案诉讼费。
一审法院查明的事实：2014年7月3日，原告向慧斌作为乙方与甲方株洲沃德房地产开发有限公司签订了《沃德·歌谷认购协议》，就向慧斌预订被告所开发销售的商品房达成一致。2014年7月9日，原告刘银燕、向慧斌与被告沃德房地产公司签订了合同号为9000214256的《株洲市商品房预销售合同》，合同约定乙方刘银燕、向慧斌共同购买甲方沃德房地产公司开发的沃德歌谷楼盘1、2栋706室房屋。合同约定的房屋面积为135.76平方米，每平方米的价格为4221.43元。合同签订后，原告按约定支付了房款573102元。2016年8月8日，株洲市房地产测绘队对沃德歌谷1、2栋出具了测绘报告，报告显示原告所购706室建筑面积为135.76平方米。在签订购房合同前，被告销售人员向原告出具了《置业计划书》，该计划书上载有原告所购房屋户型结构示意图。户型图所示次卧阳台位置用粉色标记，户型图右下角用图例表示粉色部分为半赠送面积（次卧阳台全面积为3米*1.9米）。因此，原告据此《置业计划书》称被告并未按承诺赠送而是按全面积收取了房款，要求退还次卧阳台一半面积的房款；被告称因最初设计时次卧阳台为半封闭，后调整规划为全封闭，因此应按照全面积计算。双方因此产生争议，引发本案。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否要返还原告2.85平方米面积的房款。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发和规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同的，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告向原告出具的《房屋户型结构示意图》因涉及到面积赠送，应当视为对所售商品房的允诺，该允诺显然会对合同的订立和房屋价格有重大影响，因此应视为合同内容，被告辩称双方未就2.85平米赠送面积形成合意本院不予支持。被告还辩称，根据原、被告所签《株洲市商品房预销售合同》补充条款第七条“本项目对外宣传用楼书、折页、模型、动画等宣传资料和广告及销售人员口头说明与承诺仅为参考使用，不作为本销售合同的有效组成部分”的约定，双方已确认涉案房屋的面积应以合同约定为准。本院审理认为，该补充条款为被告所提供的格式条款，第七条的约定免除了被告的责任，加重了原告的责任，被告也没有采取合理的方式提请原告注意该条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，应属无效约定。被告同时辩称，双方所签认购协议书及合同均约定房屋面积为135.76平方米，且原告在合同签订后按此面积支付了房款，并未要求少支付2.85平方米的房款，签订合同时也明知涉案房屋阳台是封闭的，应视为双方均认可赠送面积不存在。本院认为，原、被告签订合同时，被告并未实时交付涉案房屋，原告无法测量并确认涉案房屋的实际面积，依据合同支付价款属合理行为，不代表原告已与被告就是否有赠送面积达成一致，而涉案阳台是半封闭还是全封闭都是由被告规划，也没有和原告协商。因此，本院对被告上述辩称亦不予支持，被告应当返还原告2.85平方米面积的房款，即12031.1元（2.85平方米×4221.43元/平方米）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：限被告株洲沃德房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性退还原告刘银燕、向慧斌房款人民币12031.1元；负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币100元，减半收取50元，由被告株洲沃德房地产开发有限公司承担（原告已预交）。
二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审一致无异。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。本案双方争议的焦点是：上诉人是否应当退还被上诉人次卧阳台一半面积的购房款？本案中，被上诉人以上诉人向其出具的《置业计划书》所载户型图，要求上诉人退还户型图中所载明次卧阳台赠送一半面积的购房款，上诉人对此提出该《置业计划书》属印刷错误，并提交了一份更正过的《置业计划书》，而根据该《置业计划书》的户型图所载，次卧阳台为全面积计算。根据双方签订的《商品房（预）销售合同》的补充条款第七条约定“本项目对外宣传用楼书、折页、模型、动画等宣传资料和广告及销售人员口头说明与承诺仅为参考使用，不作为本销售合同的有效组成部分”。《置业计划书》中的户型图所载亦只能作为参考，不可作为合同的有效部分。双方在签订合同时并未对次卧阳台半赠送一事进行约定，故上诉人不必承担对被上诉人所购房屋的次卧阳台半赠送的责任。被上诉人与上诉人签订的《株洲市商品房（预）销售合同》及其附件，虽为上诉人公司提供的格式合同，但该格式合同为株洲市房屋行政主管部门即株洲市房屋产权局与市场管理处监制，其合同内容必兼顾房地产商及购房户的各项利益，并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，且被上诉人按照所购房屋的实际面积（即房产证所载面积）支付购房款公平合理，合同补充条款第七条并未免除上诉人的任何责任，亦不加重被上诉人的责任。故被上诉人以格式合同为由主张合同补充条款第七条内容无效的请求与事实和法律不符，本院不予支持，对上诉人提出的“合同补充条款第七条有效”的上诉人理由，本院予以采纳。一审法院认定该条款无效属适用法律错误，应予纠正。故上诉人的上诉请求本院予以支持，上诉人不应退还被上诉人次卧阳台一半面积的购房款。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，该处理错误，应予纠正，上诉人的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初1985号民事判决；
二、驳回被上诉人刘银燕、向慧斌的诉讼请求。
本案一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元，由被上诉人刘银燕、向慧斌承担。
本判决为终审判决。
审判长 易文胜
审判员 李少华
审判员 邓画文
二〇一八年一月三日
书记员 罗茜琼