上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第84号
原告（反诉被告）上海乔泽实业发展有限公司。
法定代表人林玉华。
委托代理人龚毅，上海源法律师事务所律师。
委托代理人徐颖文，上海源法律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海锦航精密模具有限公司。
法定代表人蒋安平。
委托代理人刘慧。
原告上海乔泽实业发展有限公司（以下简称“乔泽公司”）与被告上海锦航精密模具有限公司（以下简称“锦航公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理后，依法适用简易程序。审理中经原、被告同意，本案适用简易程序延长一个月审限。审理中，被告锦航公司向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2014年3月12日、5月27日两次公开开庭进行了审理。被告锦航公司的委托代理人刘慧到庭参加了两次庭审，原告乔泽公司的委托代理人徐颖文到庭参加了第一次庭审，原告乔泽公司的委托代理人龚毅到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告乔泽公司诉称：2012年9月24日，上海乔泽机械设备有限公司（后变更名称为原告）与被告签订《新格路工业用房租赁协议》，约定原告将其所有的位于上海市松江区新格路XXX号1幢中底层部分526.8平方米、辅助用房底层196平方米房屋及现有简易仓库（以下简称“涉案房屋”）出租给被告作厂房使用；租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日；年租金为210，000元；每年分两期支付，每期支付人民币（以下币种同）105，000元，先付后用；若被告逾期支付，则每天按照1%罚滞纳金。被告本应在2013年2月28日和2013年8月31日前分别向原告支付105，000元租金并按照每月549.36元标准分摊物业管理费，但被告拖延支付。被告2013年4月1日至9月30日期间的租金尚欠5，000元未付，之后未再支付租金，另外物业费和水电费均有所拖欠，故原告主张被告对于上述拖欠费用应予支付。同时，按照合同约定，被告还应承担逾期支付租金的滞纳金，应收滞纳金主要分两部分，其中2013年4月1日至9月30日期间的租金应于2013年2月28日支付，被告已付10万元，系分两笔支付，其中2万元实际支付日期为2013年4月28日，8万元实际支付日期为2013年5月7日，均存在逾期，故要求按照逾期的情况承担滞纳金。尚欠的均以应付日为起算日。至于标准合同约定为日百分之一，原告认为过高自行调整至日千分之一。现原告诉请至法院请求判令：1、被告支付原告尚欠租金，具体为：2013年4月1日起至2013年9月30日止尚欠租金5，000元，2013年10月1日至2014年3月31日欠付租金105，000元；2、被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金，具体为：2万元自2013年3月1日起至2013年4月28日止，8万元自2013年3月1日起至2013年5月7日止，5，000元自2013年3月1日起至实际支付之日止，10，5000元自2013年9月1日起至实际支付之日止，均按照日千分之一的标准计算；3、被告向原告支付拖欠的水费5，210元；4、被告向原告支付2013年1月至12月的物业费6，592.32元（按照每月549.36元标准计算）。审理中，原告变更诉讼请求：1、要求确认原、被告的租赁合同于2014年4月14日解除；2、被告向原告支付租金，具体为2013年4月1日至2013年9月30日欠付5，000元，自2013年10月1日至2014年4月14日欠付113，390元（上述均按每月17，500标准计算）；3、被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金，具体为：以2万元为本金，从2013年3月1日至2013年4月28日；以80，000元为本金，从2013年3月1日至2013年5月7日；以5，000元为本金，从2013年3月1日至判决生效之日止；以105，000元为本金，从2013年9月1日起至判决生效之日止；以8，390元为本金，从2014年3月1日起至判决生效之日止（均按日千分之一标准计算）；4、被告向原告支付2013年1月1日至2014年4月14日水费5，210元、物业管理费8，515.08元（按照每月549.36元标准计算）；5、被告支付原告违约金17，500元。
被告锦航公司辩称：关于诉请1，同意解除合同，但解除时间应该是2013年9月20日。关于诉请2、被告在9月20日已经搬出涉案房屋，故租金应该算至9月20日，被告实际支付的租金应超过该日期，故不应再支付。关于诉讼请求3，房租已经付清，故也不存在滞纳金，而且即便存在，标准也过高，要求调整。关于诉讼请求4、2013年1月1日至9月20日水费和门卫费的确没有支付，水费没有具体标准仅是原告自己写的单子，被告认为300元／月差不多，应该约2，700元；门卫费原来虽然一直按照549.36元／月标准计算，但被告认为因为其只租赁了一幢厂房的一半，故该费用其也应该承担一半即280元／月比较合理，应该为2，520元。关于诉讼请求5，根据合同约定被告提前退租，多余的租金及押金不再退还，故不需要再支付一个月的违约金。
同时被告锦航公司反诉称：原、被告于2013年9月4日协商一致同意解除《新格路工业用房租赁协议》，原告于2013年9月20日搬离涉案房屋。原告已经支付了租金210，490元（具体为：2012年10月10日支付50，000元，同年12月29日支付60，490元，2013年4月28日支付20，000元，2013年5月7日支付80，000元），另外还有水费2，700元、门卫费2，520元需支付而未支付，上述费用原告均未开具发票，被告多次催要未果，故被告反诉要求：1、确认原、被告的租赁合同于2013年9月20日解除；2、原告向被告开具210，490元的租赁费发票；3、原告向被告开具2，700元的水费发票及2，520元的门卫费发票。
原告乔泽公司针对被告锦航公司的反诉辩称：解除合同没有异议，但解除的时间为2014年4月14日；反诉请求2、3并非法院受理范围，应该是行政部门处理的。
经审理查明：原告原名称为上海乔泽机械设备有限公司，2013年1月16日核准变更为上海乔泽实业发展有限公司。
2012年9月24日，上海乔泽机械设备有限公司作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《新格路工业用房租赁协议》，合同第一条约定：“1、甲方同意将新格路XXX号北厂底层部分526.8平方米、辅助用房底层部分196平方米，合计建筑面积为722.8平方米及现有简易仓库租金10，000元，租赁给乙方做厂房使用；2、租赁期为三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止”；第二条约定：“1、房屋租金第一年合计210，000元，租金每期支付为半年，支付每期租金为105，000元，从第三年起每二年递增8%，每期租金在租金期满前一个月支付，先付租费后使用（租金含税）；2、乙方在房屋租赁期间支付租房押金为6，500元，如乙方中途退房必须提前一个月通知甲方并经甲方许可，否则乙方将多余租金费用作为甲方的补偿，未到期满退房押金不退”；第三条约定：“……3、乙方在租赁期间必须实行门前三包，房租费、水电费等按期交付，逾期每天按1%罚滞纳金……”；第四条约定：“1、乙方在租赁期间如甲方收回，甲方必须提前一个月通知乙方并赔偿乙方一个月房屋租金的，乙方必须无任何费用无条件及时搬迁，否则造成的损失由乙方负责，搬迁后甲方当天退回押金和剩余租金费用。……”合同另对其他事项进行了约定。
合同签订后，被告使用涉案房屋，并向原告支付了如下钱款，具体为：2012年10月10日支付50，000元，2012年12月29日支付60，490元，2013年4月28日支付20，000元，2013年5月7日支付80，000元，合计210，490元。双方一致确认该210，490元中有5，490元系2012年12月31日前的水费以及门卫费，其余为第一年度（即2012年10月1日止2013年9月30日）的租金合计205，000元，该年度租金尚欠5，000元，之后未再支付过租金。另外，双方一致确认在本案合同签订前，被告还交纳给原告押金6，500元（系前次租赁合同顺延而来），该押金按照合同约定不予退还。
另外就水费及门卫费，原告向被告开具了收款收据。其中水费收据共5张，载明期限自2013年1月10日至8月10日，合计金额为5，210元；门卫费单据1张，载明期限自2013年1月至9月，金额为4，944元（9个月×549.33元／月）。被告称单据上水费金额其予以认可，但支付的前提系原告要开具发票；门卫费原来一直按照549.36元／月标准计算，但这个标准不对，因为被告租赁的不是全幢，所以不应该就这个标准计算，应当按照实际租赁面积分摊，故应为280元／月。
另查明：上海市松江区规划管理局于2004年12月31日向上海乔泽机械设备有限公司颁发了《建设工程规划许可证》，该许可证列明的建筑物为3幢，配合宗地图显示，北面、南面及东面各一幢，3幢房屋在一个厂区内，四周有围墙。上述房屋现已办理出产权证，产权证对应的幢号分别为1、2、3幢。
审理中，被告为证明其已于2013年9月20日将涉案房屋返还给了原告向本院提供如下证据：1、涉案房屋所在厂区门卫王志新、杨正明出具的收条，该收条载明：“今收到上海锦航精密模具有限公司已交给上海乔泽机械设备有限公司厂房、电动大门、宿舍钥匙各壹把，该厂现搬离新格路505厂房。”2、电信短信及通话号码记录，证明2013年9月4日、11日、15日、18日、20日，原、被告有电话往来，具体内容就是被告通知原告退租。原告质证认为：1、对于收条不予认可，首先整个厂区没有门卫，只有看门的保安，系各承租人共同出资请来的，与原告不存在任何关系，所以被告即便将钥匙交给保安也不能视为房屋交接。而且经与保安核实收据出具日期并非是落款的2013年9月20日，而是2014年2月被告拿着收据让保安补签的。2、通话记录真实性没有异议，但不能反映被告所称内容，电话实际是原告为向被告催款所打。
为了核实收条出具情况，本院于2014年4月1日至涉案房屋向王志新、杨正明制作了询问笔录。其中杨正明称，其是通过王志新介绍负责松江区新格路XXX号整个厂区的保安门卫工作，整个厂区分租了八户人家，老板叫林玉华（原告法定代表人），其工资是由林玉华向各承租人收取后发给其的。本案中的收条系其出具，并由王志新签字，具体情况是被告从2013年10月开始就陆续搬离，被告搬的时候，原告不在场。同月15日，被告方一个女的将厂区入口处的电动门钥匙交给其，钥匙一直放在其处，没有给过原告。被告提供的收条中所列其余的钥匙均未收到过。2014年2月被告方那个女的过来要求其出具收条，其就按照这个女的意思出具了收条。收条上所载明的宿舍钥匙是指在门卫间内其和王志新休息的小房间的钥匙。王志新称，其是弟弟介绍过来，负责新格路XXX号整个厂区的门卫工作，其工资是到各承租户那里上门收取的。对于收条出具的情况杨正明所述属实，收条是2014年2月写的，其中提到的交钥匙的情况因其并不在场故不清楚，以杨正明陈述为准。原告质证认为杨正明、王志新的陈述不清楚。被告质证认为，其9月20日搬走的时候林玉华在场，其将钥匙交给门卫后就未再使用房屋，收条是在2014年2月份出具的，因为当时还钥匙的时候没有写收条，所以其让门卫补写了，虽然收条系事后补写，但其中记载的内容是客观真实的。门卫对于交付的钥匙陈述不属实，其交给门卫的钥匙是厂房、工人宿舍及电动大门的钥匙。
同日，本院就涉案房屋现场进行了勘查并拍摄了照片，涉案房屋现场与建设工程规划许可证所附宗地图一致，东侧系大门，大门北侧系门卫。被告租赁的房屋为松江区新桥镇新格路XXX号1幢底层东北侧部分及3幢部分，现均已清空。
2014年4月14日，就本案合同本院结合现场勘查的现状及被告明确表示不再租赁的意见，向询问双方当事人，为了防止双方损失进一步扩大，双方可考虑解除合同，并就合同解除的后果在本案中进行主张。嗣后原告变更了诉讼请求，被告提出了反诉请求。原告就其所提的诉讼请求补充称，若法院采信被告主张的交房时间，则原告要主张因被告提前退租而给其造成的损失，损失数额同租金的主张，按照月租金标准，从被告搬离之日起计算至2014年4月14日止。
以上事实，由新格路工业用房租赁协议、准予变更登记通知书、建设工程规划许可证、宗地图、房地产登记簿、收条、通信记录、转账凭证、收款收据、照片、询问笔录、庭审笔录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告于2012年9月24日签订的《新格路工业用房租赁协议》系双方当事人真实意思表示，并未违法律、行政法规定的强制性规定，应属有效。当事人应当按照合同全面履行各自的义务。
本案中，鉴于被告已经搬离了涉案房屋并表示不会再继续使用，为了防止空置损失进一步扩大，原、被告均于2014年4月14日表示愿意解除合同，本院对此予以确认。现双方争议的主要焦点为：一、合同的解除时间？二、租金、水费及门卫费应如何结算？三、上述费用应否开具发票？四、原告主张的违约金能否成立？
关于争议焦点一。原告认为，被告擅自退租并未提前通知其，也未经得其同意，所以不能成立，双方合同解除的时间应为2014年4月14日；被告则认为，其已于2013年9月20日搬离了涉案房屋，并将钥匙予以了返还，故该日期为合同解除之日。本院认为，合同解除必须符合法律规定或合同的约定，且具备一定的形式。本案中，被告并不具有法定的或约定的合同解除权，且就本案现有的证据也尚不能证明被告在本案诉讼前曾明确向原告提出过解除合同的要求，故被告现主张其搬离之日即为合同解除日，显然难以成立。原、被告是于2014年4月14日经本院释明后达成了解除合同的一致意思表示，故本院认为该时间应为合同解除之日。
关于争议焦点二。要对相关费用予以结算，首先应对杨正明、王志新出具的收条作出判定。该收条虽然是在2014年2月补写的，但并不因此否定上面所载内容的真实性，通过该收条可以确定被告于2013年9月20日之前搬离并将涉案房屋的钥匙交给了杨正明、王志新的事实。而对于杨正明、王志新的身份，虽然原告一再否认系其工作人员，但作为原告所有的整个厂区的门卫，报酬也是由原告直接给付的，可以确定两人应受雇于原告。作为原告的厂区门卫其接收钥匙的行为并无明显超越职权，且从两人出具的收条内容来看，收条载明：“今收到上海锦航精密模具已交给上海乔泽机械设备有限公司……”这里两人以原告方的身份确认了收到钥匙的事实。即便两人在发现被告搬离并收到被告返还的钥匙后未及时转告原告，由此产生的不利后果对外也应由原告来承担。综上，本院确认被告已于2013年9月20日将涉案房屋返还给了原告，故租金应计算至该日。经计算，被告已付租金所对应的截止日期已经超过2013年9月20日，故原告主张租金的请求本院不予支持。当然因被告擅自退租使房屋出现空置，原告的确存在损失，故对此被告应予赔偿。至于赔偿的数额，被告认为应该按租赁协议第二条第2款约定承担责任。故对于超付的租金993元及押金6，500元，按照合同约定应作为补偿不再返还。但这并不足以弥补原告损失，故被告仅按照该约定承担责任有失公允。根据原、被告的过错程度、双方有关搬离需要提前一个月通知的约定及原告的实际损失，本院酌情确定被告尚应给付原告相当于三个月租金的金额作为损失赔偿。至于原告主张的逾期支付租金滞纳金，根据前述分析可以确认被告支付的租金中有两笔存在逾期，分别是20，000元及80，000元，但是逾期时间较短，原告在本案诉讼前并未提出过异议，鉴于本院在前述损失赔偿中对此情况也予以了综合考量，故就该两笔租金滞纳金不再另行予以认定。
关于水费，被告对于原告出具的收款收据并无异议，故本院确认原告主张成立，被告应支付原告搬离之前的水费5，210元。
关于门卫费，根据被告搬离的时间及前次支付截止时间，本院认定被告应按照每月549.36元标准支付原告门卫费计4，761元。至于被告提出的标准应按280元／月计算，因原、被告以前一直按每月549.36元标准计算，被告也未能提供证据双方对此进行过变更或其他租户已经分摊了其中部分费用，故被告的此项抗辩意见，本院不予采信。
关于争议焦点三。本案中原、被告均系公司，且合同明确约定了租金系含税的，故现被告要求开具已付租金的发票，本院予以支持，金额以双方确认的已付租金为准。关于水费及门卫费，并非原告收益，双方对此也无约定，故让原告开具发票，显然依据不足。
关于争议焦点四。原告主张违约金并无合同约定，况且对于因被告擅自退租而造成原告损失的问题，本院也已经在前述争议焦点二中予以了充分考量，故对于原告此处主张的违约金本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海乔泽实业发展有限公司与被告（反诉原告）上海锦航精密模具有限公司于2012年9月24日签订的《新格路工业用房租赁协议》于2014年4月14日解除；
二、被告（反诉原告）上海锦航精密模具有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海乔泽实业发展有限公司损失52，500元；
三、被告（反诉原告）上海锦航精密模具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海乔泽实业发展有限公司尚欠水费5，210元；
四、被告（反诉原告）上海锦航精密模具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海乔泽实业发展有限公司尚欠门卫费4，761元；
五、原告（反诉被告）上海乔泽实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海锦航精密模具有限公司开具已付租金205，000元的发票；
六、驳回原告（反诉被告）上海乔泽实业发展有限公司的其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）上海锦航精密模具有限公司的其余反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，372元，减半收取1，686元，反诉案件受理160元，财产保全费1，166元，合计诉讼费3，012元，由原告（反诉被告）上海乔泽实业发展有限公司负担1，606元（已付），由被告（反诉原告）上海锦航精密模具有限公司负担1，406元（已付200元，余款1，206元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 黄燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。