广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终1424号上诉人（原审被告）：朱凤云，男，1978年10月3日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县，。委托诉讼代理人：谢娟，广东礼律律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓明，广东礼律律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司东莞市分公司，住所地：广东省东莞市南城区三元路6号，统一社会信用代码为9144190071225069XQ。负责人：陈大灿。委托诉讼代理人：王文勇，广东赋诚律师事务所律师。上诉人朱凤云因与被上诉人中国邮政集团公司东莞市分公司（以下简称为中国邮政东莞公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初18946号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。中国邮政东莞公司起诉请求：1．解除朱凤云与中国邮政东莞公司之间的《租赁合同》，朱凤云在一个月之内恢复房屋原状后，向中国邮政东莞公司交还房屋；2．朱凤云向中国邮政东莞公司支付租金（或占用费），以每个月131682.5元为标准，自2015年10月1日起计算至实际交还房屋之日止，暂计至2016年7月31日为10个月合计1316825元；3．朱凤云向中国邮政东莞公司支付拖延支付租金的违约金，以每月租金131682.5元为本金，每拖延一日1.5‰为标准，自当月11日开始起算至实际清偿之日为止，暂计至2015年7月31日为312285.05元；4．朱凤云向中国邮政东莞公司支付案涉房屋租赁权拍卖手续费用117357.34元；5．朱凤云向中国邮政东莞公司支付案涉房屋空置待租损失526730元（四个月租金）；6．朱凤云向中国邮政东莞公司支付拖欠的水电费合计2800元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认中国邮政东莞公司和朱凤云签订的《房屋租赁合同》解除，朱凤云应于判决发生效力之日起三十日内将东莞市××××号综合信息大楼第一、二层部分房产返还中国邮政东莞公司；二、朱凤云应于判决发生法律效力之日起三日内向中国邮政东莞公司支付2015年10月1日至2016年10月31日期间租金1711872.50元，此后的租金按131682.50元/月的标准计算至实际交还租赁物之日止；三、朱凤云应于判决发生法律效力之日起三日内向中国邮政东莞公司支付违约金，违约金以每月租金131682.50元/月为本金，自当月11日起计算，按每日1.5‰的标准计算至实际清偿之日止，总额以本金为限；四、驳回中国邮政东莞公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费12503.99元，由中国邮政东莞公司负担3553.99元，朱凤云负担8950元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初18946号民事判决书。朱凤云不服原审判决，上诉请求撤销原审判决，改判驳回中国邮政东莞公司对朱凤云的全部诉讼请求。事实与理由：一、朱凤云并非本案适格的主体，中国邮政东莞公司应向案外人东莞湾外投资咨询有限公司（以下简称“湾外公司”）主张本案的诉讼请求，朱凤云无需对中国邮政东莞公司承担案涉合同义务。1．案涉租赁合同第五条约定：“租赁期内，乙方（朱凤云）负责承担以下责任：1.乙方先以个人名义与甲方（中国邮政东莞公司）签订《租赁协议》，待使用租赁物业的公司在工商行政管理部门正式登记注册后，则本协议乙方之权利由该公司全部承接”。中国邮政东莞公司是该租赁合同文本的提供方，其明显清楚湾外公司才是租赁物的真正承租方，朱凤云是代表湾外公司与中国邮政东莞公司履行签订合同的手续，双方才在租赁合同同意约定该条款。该条款也明确湾外公司自成立后就自动承接合同的权利义务，朱凤云无需将湾外公司的成立情况通知中国邮政东莞公司。事实上，朱凤云向中国邮政东莞公司报批装修时，中国邮政东莞公司就清楚知悉湾外公司已成立。2．根据意思自治原则，中国邮政东莞公司真正的合同相对方是湾外公司，湾外公司已于2016年1月27日登记成立，且湾外公司成立后也在租赁合同中注明了是由其全部承接租赁合同的权利义务。因此，按照案涉租赁合同约定以及遵循合同当事人的真实意思表示，朱凤云与中国邮政东莞公司签订的租赁合同的权利义务应由湾外公司全部承接，中国邮政东莞公司应向湾外公司主张权利。二、即使人民法院最终认定由朱凤云对中国邮政东莞公司履行案涉租赁合同义务，原审法院判决的租赁物占有使用费以及违约金是错误、显失公平的。具体如下：1．中国邮政东莞公司未能提供拥有案涉租赁物处分权的证明，中国邮政东莞公司无权处分租赁物，其与朱凤云签订的租赁合同无效，其主张的违约赔偿没有法律依据。案涉租赁物的建设工程规划许可证的建设单位为东莞市邮政局，并非中国邮政东莞公司，中国邮政东莞公司从未提交房地产权证等证件证明其拥有租赁物的合法所有权和处分权，其与朱凤云订立的案涉租赁合同是无效的。本案应按无效租赁合同处理，朱凤云仅需向中国邮政东莞公司返还租赁物及支付租赁物的占有使用费。双方约定的违约条款不具有法律约束力，中国邮政东莞公司主张违约赔偿没有法律依据。朱凤云多次在庭审上重申该问题，但原审法院并未采纳朱凤云的意见，也没有在判决书上解释说明原因，原审判决明显存在错误，应予以纠正。2．案涉租赁合同已于2016年8月24日解除，朱凤云实际上已于该日期返还租赁物，无需继续支付该日期后的占有使用费。案涉租赁物位于东莞市××××号综合信息大楼（即中国邮政东莞公司的办公场所）的第一及第二层，朱凤云在接收租赁物后，在中国邮政东莞公司的同意下仅对租赁物第一层进行简单的空调管道铺设，对第二层没有进行任何改动。该两层租赁物从来没有上锁实际上一直处于中国邮政东莞公司的控制之下，中国邮政东莞公司在原审庭审中也撤回了要求对租赁物恢复原状的诉讼请求。根据法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》应于朱凤云收到法院送达的起诉状及证据副本即2016年8月24日被解除。鉴于上述情况，朱凤云并没有占有租赁物，租赁也不存在需要恢复原状的情形，中国邮政东莞公司切实享有租赁物的控制权，既然租赁物已于2016年8月24日被解除，朱凤云自然无须支付该日期后的租金或占有使用费、违约金。中国邮政东莞公司主张该日期后的扩大损失没有事实和法律依据，应予驳回。3．若人民法院认为需要继续计算租赁物占有使用费，根据公平原则，应酌情降低计算标准。鉴于朱凤云在本案中从未入驻租赁物，也未因租赁物而获利，如仍按原租金标准计算占有使用费，与双方基于租赁物可以获得的利益严重不符，会导致出现双方利益严重显失公平的情况。因此，若要持续计算租赁物的占有使用费，可以原租金数额的50%来计算为宜。4．若人民法院认为需要继续计算违约金，租赁合同约定的违约金计算标准也过高，应予调整降低。案涉租赁合同约定拖延支付租金的每日违约金为月租金的1.5‰，即违约金年利率高达54.75%。出租方的主要损失为承租方拖欠的租金产生的利息损失，出租方以高达54.75%的年利率来计收违约利息明显高于实际损失，法院应依法进行调整，降低违约金计算标准。另外，朱凤云还向中国邮政东莞公司支付了履约保证金240100元，中国邮政东莞公司相当于同时主张了违约金以及保证金。违约金、保证金本身均具有惩罚性与补偿性的双重属性，两者同时主张将产生重复的违约赔偿，对朱凤云是严重不公的。根据租赁合同第三条约定，案涉合同的履约保证金是承租人履行支付租金义务的担保，在合同期满或解除时应予返还。案涉租赁合同已经解除，中国邮政东莞公司应向朱凤云退还履约保证金240100元，为避免当事人诉累，该履约保证金应于案涉租金本金中扣除。5．中国邮政东莞公司要求朱凤云支付房屋租赁权拍卖手续费、房屋空置待租损失以及水电费均缺乏事实和法律依据，原审法院依法驳回，事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持。中国邮政东莞公司答辩称：一、朱凤云是本案适格主体，合同的签订、履行都是朱凤云，合同双方没有就合同权利义务的转移签订补充协议。二、中国邮政东莞公司之前的名称是东莞市邮政局，双方签订的合同合法有效。三、朱凤云至今未归还房屋，中国邮政东莞公司在原审时要求朱凤云返还房屋以避免损失，但朱凤云未予理睬。四、中国邮政东莞公司主张的违约金符合合同约定，中国邮政东莞公司的损失包括之前支付给拍卖行的费用、未收租金、利息损失、恢复原状、空置期间租金、招拍挂费用等损失。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。另查明，朱凤云在二审期间提交了两份由案外人湾外公司出具的通知，朱凤云主张其曾书面通知中国邮政东莞公司解除合同，通知其交回房屋，案涉房屋没有上锁，双方交回房屋不需要进行交接，朱凤云不存在继续占有的情形。经质证，中国邮政东莞公司主张该两份通知没有日期，中国邮政东莞公司没有收到上述两份通知，且目前朱凤云仍有物料存放在案涉房屋，没有做任何交接。中国邮政东莞公司在二审期间提交了核准变更登记通知书，显示中国邮政东莞公司之前的企业名称为东莞市邮政局。经质证，朱凤云确认上述证据的真实性。再查明，二审期间，朱凤云确认其为案外人湾外公司的发起人；中国邮政东莞公司表示不要求湾外公司承担责任，只要求朱凤云承担责任。本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对朱凤云上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本案的争议焦点有：一、案涉租赁合同是否为有效的合同；二、朱凤云应否承担案涉租赁合同的义务；三、租金、违约金的处理。关于争议焦点一，案涉租赁物已取得建设工程规划许可证，案涉租赁合同属合法有效的合同，朱凤云主张案涉租赁合同为无效合同，没有依据，本院不予支持。至于朱凤云对案涉租赁物的权属提出的异议，中国邮政东莞公司已在二审期间提交核准变更登记通知书予以反驳，朱凤云该上诉意见没有依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，朱凤云作为合同的相对方在案涉租赁合同中签字确认，其应当承担案涉租赁合同的义务。尽管案涉租赁合同约定，使用案涉租赁物的公司登记成立后，朱凤云的合同权利义务由成立的公司承接，但合同并未免除朱凤云的所应承担的责任。而且，根据朱凤云的陈述，朱凤云系湾外公司的发起人，中国邮政东莞公司要求朱凤云承担合同责任，符合《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条的规定，应予以支持。关于争议焦点三，原审对租金、违约金的处理无误，本院不再赘述。朱凤云主张已向中国邮政东莞公司返还案涉租赁物，并提交两份通知书为证，但该两分通知的出具日期不明，且朱凤云没有其他证据证明中国邮政东莞公司已收到该通知，中国邮政东莞公司也不予确认，故本院对朱凤云该上诉主张不予支持。至于朱凤云上诉要求调整租金、违约金，并无依据，本院亦不予支持。综上，朱凤云的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20206.85元，由朱凤云承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈锦波二〇一七年六月十二日书记员  杨忠明李俊峰