山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第2739号
原告济南金色长城物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘玉传，总经理。
委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人王术慧，山东豪才律师事务所律师。
被告刘叶顺，男，1958年11月24日生，汉族，职业不详，住济南市。
被告夏金祥，男，1979年3月1日生，汉族，职业不详，住济南市。
原告济南金色长城物业管理有限公司与被告刘叶顺、夏金祥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南金色长城物业管理有限公司法定代表人刘玉传的委托代理人周华、王术慧到庭参加了诉讼，被告刘叶顺、夏金祥经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南金色长城物业管理有限公司（以下简称金色长城物业公司）诉称，被告刘叶顺为伟东新都·新银都8号楼底层公建110室房屋的业主，被告夏金祥承租被告刘叶顺的房屋。原告受开发商山东金源泰房地产有限公司的委托，对伟东新都·新银都小区进行物业管理，被告刘叶顺的房屋面积为312.04平方米，物业费用收费标准为1.8元∕月·㎡，被告应按照合同约定每月向原告支付物业费用561.7元。但被告自2009年6月起开始欠交物业费用及其他相关费用，至2013年1月8日共拖欠原告物业管理费24279.9元。原告多次催交，两被告均置之不理。因被告逾期支付上述费用，被告应按照《前期物业服务合同》及相关约定，从逾期之日起按应交费用的千分之三按日交纳违约金。被告的欠费行为给原告造成严重的损失，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令两被告向原告支付拖欠的物业费共计24279.9元，判决两被告向原告支付违约金，以24279.9元为基数，按日千分之三的标准计算至判决生效之日止，由两被告承担本案的诉讼费用。
被告刘叶顺、夏金祥在本案审理期间未进行答辩。
经审理查明，2007年7月17日，原告金色长城物业公司与山东金源泰房地产有限公司（以下简称金源泰房地产公司）签订了《伟东新都·新银都前期物业管理委托合同》一份，约定由原告金色长城物业公司为该公司开发建设的伟东新都·新银都小区及周围封闭区域提供前期物业管理，期限“自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会成立并与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。”双方在合同中约定设立“济南金色长城物业管理有限公司伟东新都·新银都物业管理处”，由原告金色长城物业公司“按约定标准向甲方（金源泰房地产公司）、业主和使用人收取物业管理费”；合同中约定的收费标准为：“第十三条物业管理服务费……2、本合同有效期内未交付使用物业的物业管理费，由甲方（金源泰房地产公司）按下列标准向乙方（金色长城物业公司）支付：小高层住宅房屋为1.0元∕每月每平方米建筑面积（底层为0.8元∕每月每平方米建筑面积），非住宅房屋为1.8元∕每月每平方米建筑面积。收费时间为每个季度第一个月的15日之前，第一次需缴纳6个月的物业管理费。3、本合同期内已交付使用物业的物业管理费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取：小高层住宅房屋为1.2元∕每月每平方米建筑面积（底层为0.8元∕每月每平方米建筑面积），非住宅房屋为1.8元∕每月每平方米建筑面积。收费时间为每个季度第一个月的15日之前，第一次需缴纳6个月的物业管理费。……10、如果甲方、业主和使用人逾期缴纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的3‰按日缴纳滞纳金。经乙方催收仍不缴纳的，乙方有权对其采取停止物业服务等催缴措施，或向人民法院提起诉讼。”被告刘叶顺系该小区8号楼底层公建110室业主，2008年11月20日，该被告与原告金色长城物业公司设立的伟东新都·新银都物业管理处签订《伟东新都·新银都前期物业管理服务协议》一份，该协议中也约定了小区内的商铺物业管理服务费，由物业业主或物业使用人按售房合同所注建筑面积每月每平方米1.8元的标准向物业公司交纳。房屋交付业主时，业主需预付六个月的物业费。以后业主或使用人需于每季度第一个月的15日前付清当季物业费。同日，被告刘叶顺在《业主临时公约》业主承诺书上签字，表示认可《业主临时公约》的内容并遵守《公约》中的义务。2011年4月1日，被告刘叶顺与案外人张波签订《房屋租赁合同》一份，约定被告刘叶顺将本案涉诉房屋租赁给案外人张波，期限自2011年4月1日至2031年4月1日；合同中约定案外人张波在租赁期间，可将承租房屋转租或与他人联营或交换使用，由案外人张波承担承租期间的水、电费用，但未约定物业费用的负担问题。2011年4月20日，案外人张波与被告夏金祥签订了《房屋租赁合同》，约定案外人张波将包括本案涉诉房屋110室在内的共计462.19平方米的房屋（另外还有109室房屋）出租给被告夏金祥，合同中约定，在被告夏金祥使用该房屋期间所产生的水、电、暖气、燃气、物业等费用，均由被告夏金祥承担。原告金色长城物业公司在该小区实际服务期限至2013年1月18日。自2009年6月起至原告金色长城物业公司实际撤出小区时止，被告刘叶顺、夏金祥未向原告金色长城物业公司交纳物业费共计43个月，欠交金额计24151.90元（1.8元×312.04平方米×43个月＝24151.90元）。原告金色长城物业公司诉至法院，请求法院依法判决被告刘叶顺补交拖欠的物业管理费24279.9元，被告夏金祥对2009年7月至2013年1月8日的物业管理费承担连带责任，由两被告按欠款额日千分之三的标准向原告支付违约金至判决生效之日，由被告方承担本案的诉讼费用。
另查明，被告夏金祥实际开始在涉诉房屋内经营时间为自2009年6月起至2013年6月30日止。
以上事实，由前期物业委托合同、物业管理服务协议、承诺书、房屋租赁合同及原告方的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。原告金色长城物业公司与金源泰房地产公司签订的《伟东新都·新银都前期物业管理委托合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同；被告刘叶顺与原告金色长城物业公司签订的《伟东新都·新银都前期物业管理服务协议》也是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，也应为有效合同。原告依照该合同的约定，在伟东新都·新银都小区从事物业服务，是具有事实和法律上的依据的。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。原告根据前期物业委托合同和与被告刘叶顺签订的物业合同的约定，在小区内进行物业服务，收取物业费用，是具有合同和法律依据的。被告刘叶顺无任何理由，拒不交纳2009年7月至2013年1月的物业服务费，显然不符合法律规定和合同约定。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告刘叶顺、夏金祥未举证证实原告金色长城物业公司的服务构成重大瑕疵，故在没有证据和得到原告金色长城物业公司许可的情况下，被告刘叶顺、夏金祥拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定。关于交纳物业费主体的问题，本院认为，根据合同约定，业主或物业的使用人依法负有交纳物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，被告刘叶顺与案外人张波所签订的《房屋租赁合同》中并未约定物业费用的负担问题，而案外人张波与被告夏金祥所签订的《房屋租赁合同》中明确约定了由使用人即被告夏金祥承担在使用期间的物业管理费及其他相关费用，其中可以看出，物业的实际使用人是对物业费负有交纳义务的，业主刘叶顺并未实际占有和使用房屋，原告金色长城物业公司在该小区服务长达五年时间，应对物业的实际使用人是夏金祥的情况是明知的，故原告金色长城物业公司要求业主刘叶顺与被告夏金祥共同承担物业费的诉讼请求不能成立，本院不予支持；应当是由被告夏金祥补交拖欠的物业费，由被告刘叶顺对夏金祥的上述补交义务承担连带责任，故原告要求物业实际使用人即被告夏金祥补交拖欠的2009年7月至2013年1月物业服务费的诉讼请求，符合合同约定和相关法律规定，本院依法予以支持。关于违约金的问题，本院认为，物业委托服务合同中虽约定了业主或物业使用人迟延交纳物业服务费应按日3‰的标准承担违约金，但原告一方并未能举证证实其曾向被告刘叶顺或夏金祥进行过有效的催交，故对原告金长城物业公司要求被告刘叶顺、夏金祥支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告夏金祥于本判决生效之日起十日内给付原告济南金色长城物业管理有限公司2009年7月至2013年1月的物业服务费24151.90元。
二、被告刘叶顺对被告夏金祥的上述补交义务承担连带责任。
三、驳回原告济南金色长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费410元，由被告夏金祥负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李江
审 判 员 宋芳
代理审判员 李钧
二〇一四年二月十二日
代理书记员 孙靖