葫芦岛市龙港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民二初字第00114号
原告（反诉被告）葫芦岛市瑞德酒庄有限公司，住所地葫芦岛市高新技术产业开发区。
法定代表人冷铁平，该公司董事长。
委托代理人周红伟，辽宁卓辰律师事务所律师。
被告（反诉原告）辽宁富亿达房地产开发集团有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。
法定代表人肖建国，该公司董事长。
委托代理人宿旭芳，住葫芦岛市连山区。
委托代理人张素美，住葫芦岛市龙港区。
原告（反诉被告）葫芦岛市瑞德酒庄有限公司（以下简称为瑞德酒庄公司）诉被告（反诉原告）辽宁富亿达房地产开发集团有限公司（以下简称为富亿达开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年11月11日向本院提起诉讼，本院于2014年10月27日作出（2013）龙民二初字第00145号民事判决书，原告（反诉被告）瑞德酒庄公司不服该判决，提出上诉，葫芦岛市中级人民法院于2015年2月3日作出（2014）葫民终字第01259号民事裁定书，撤销原审判决，将此案发回本院重新审理。本院依法另行组成由审判员陈志伟担任审判长，与审判员谷月，人民陪审员付瑶参加评议的合议庭，书记员牛璐担任法庭记录，并于2015年5月14日、2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞德酒庄公司法定代表人冷铁平及其委托代理人周红伟，被告（反诉原告）富亿达开发公司委托代理人宿旭芳、张素美到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）富亿达开发公司法定代表人肖建国经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）瑞德酒庄公司诉称：原告于2011年11月购买了被告公司位于龙港区龙湾大街48-6号楼仓库，建筑面积981.01平方米。原告已向被告支付购房款132万元，后原告发现所购仓库存在严重积水、渗水，且被告卖给原告的仓库中有部分为配电室，致使原告无法使用。原告多次找被告协商退房及返还购房款，被告同意退房及返还购房款，但却一直拖延。故原告诉至法院，请求解除原被告的仓库买卖合同，由被告返还购房款及支付利息，由被告赔偿原告办理房屋产权手续发生的税费45,483.45元，装修保证金1,000.00元，物业费7,063.00元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）富亿达开发公司辩称：1、瑞德酒庄法人冷铁平在购买地下审时，经过多次的现场查看，我方对地下室现状并无任何隐瞒。2、对方购买完该房产后，办理了房屋产权证书，并办理了抵押贷款，原告承诺待贷款发放下后归还所欠我公司房款，但事实是贷款发放下后，对方将这笔款项用于自家公司的筹建及经营流动资金，在此期间，对方也同样无诉讼请求。对方贷款还清后，因我方多次催款，对方才提出上诉请求。3、关于房屋面积的情况说明，对方所购买的是六号楼地下室的房屋面积，共34间,981.01m2，物业所用的积水坑、电井、通讯及消防设施，不属于对方所购买的房屋面积之内的，属于全体六号楼业主共有面积，不存在面积不足的现象，我方所售房屋面积与葫芦岛市产权监理处测量确认的面积一致，公用部分与归规划施工原始蓝图都一致，无隐瞒欺瞒行为。4、地下室能否达到对方用于藏酒的条件，我方认为，我出售的是地下室房屋，合同签订没有说明让售房者去做什么，并非藏酒用的酒窖，如果对方想用于藏酒，可做装饰装修等处理。我方只能保证所出售的房屋是经过相关单位验收合格的房屋。原有的少量积水，并非地下反水，漏点及源头现已查明，同时物业公司也进行了维修处理。5、关于地下室有积水一事，现作如下说明：我方认为并不属于房尾主体结构质量问题，属于物业管理公司维护、维修责任范围内，在对方购买地下室前，现场也见积水情况，对方同意并购买该地下室，并且同意物业给予维修，并于2011年12月6日向富亿达物业管理有限公司缴纳了7063元的物业费及1000元的装修保证金。据物业公司王经理介绍，在2012中旬，已将该地下室维修完毕，已无积水。在2014年11月末，因葫芦岛市中级人民法院要再次开庭审理此案，我方与物业公司人员到地下室查看，地下室无积水，2014年12月4日葫芦岛市中级人民法院再次开庭审理，12月5日法官及双方当事人进行现场勘察，发现原本干燥的地面有部分积水，经了解，我方才知晓对方在开庭的前两日，自称自家的下水管道有堵塞现象，无法正常将下水排入管道井内，物业工作人员经过检查后，确认无法正常排出下水，外管线有堵塞现象，应对方要求物业维修工作人员拆卸管道强行在房内排放下水，致使地面形成流水现象。从2014年12月份中旬开始，物业公司维修人员极力疏通对方下水堵塞的管线，经多方努力查找一直疏通不开，直到2015年3月份，物业公司进行下水井维护，发现原木六号楼门市前的六个下水管道井，现缺少一个，该缺少的下水井，正是对方堵塞的下水管线。以上是对方所购地下室的漏水点及源头说明，无一处是楼体地下反水现象，不属于楼体建筑质量问题，并且都是物业公司维修范围内的问题，与开发公司无关。基于上述几点，我方不同意对方的退房请求，并且请求法院支持我方反诉请求，将对方所欠房款及按双方约定的利息全额一次性支付给我方。
被告（反诉原告）富亿达开发公司反诉称：被反诉人于2011年11月份购买反诉人位于龙港区龙湾大街48-6号楼1单元负一层1#-34#地下室，标的物面积981.01平方米，价款为2，256,323.00元，被反诉人仅支付了132万元，至今尚欠本金936,232.00元及相关利息。因反诉人催要上述欠款，被反诉人起诉反诉人要求解除合同并退还购房款，故此反诉人提起反诉，请求法院依法判决被反诉人给付反诉人购房款936,232.00元及利息769872.62元（利息自2011年12月14日起计算至2015年5月13日），利息具体金额按实际归还本金日确定金额，并承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）瑞德酒庄公司辩称：1、反诉方出售给答辩人的房屋存在公共设施，答辩人在支付132万元后发现该房屋存在公共设施配电室、集水坑、泵房、电井及通讯、消防设施，依据《物业管理条例》相关规定，该物业公共设施的所有权归业主所有，反诉人并不具有所有权，其无权进行出售，故反诉人卖给答辩人的行为是无效的，并且这些公共设施的存在导致答辩人不能独立的、完整的享有使用权，导致合同目的无法实现；2、反诉方出售给答辩人的房屋存在严重积水的质量问题，致使答辩人购买房屋作为藏酒室的合同目的不能实现，合同一方未履行义务或者未适当履行义务的，另一方有权拒绝其相应的履行要求；鉴于以上，答辩人已起诉反诉方要求解除买卖合同，返还购房款并赔偿答辩人损失，故请法院依法驳回反诉方的诉讼请求。
本院经审理查明：原告（反诉被告）瑞德酒庄公司于2011年11月份购买了被告（反诉原告）富亿达开发公司开发的位于龙港区龙湾大街48-6号楼1单元负一层1#-34#地下室，并分别于2011年11月17日、11月21日、12月7日、12月20日、12月23日向被告（反诉原告）富亿达开发公司交纳房款共计132万元。原告（反诉被告）瑞德酒庄公司于2011年12月7日、12月8日交纳了相关税费45,483.45元，并办理了产权登记手续，并于2011年12月14日用该房产办理了抵押贷款。2011年12月6日，原告（反诉被告）向葫芦岛市富亿达物业管理有限公司交纳了7，063.00元的物业费及1，000.00元的装修押金。2011年12月6日，原告（反诉被告）瑞德酒庄公司法定代表人冷铁平出具欠据一张，内容为2，136，323.00元为6号楼地下室1#-34#房款，此款应于2011年12月7日交还50万元整，余款1，636，323.00元整应于2011年12月13日前一次交清，如有延期按月息2分计息。被告（反诉原告）富亿达开发公司已收到原告（反诉被告）瑞德酒庄公司购房款132万元，其尚欠房款为936，232.00元，月息按2分计息。原告（反诉被告）瑞德酒庄公司对上述欠款事实并无异议，但称由于已交付的房屋存在质量问题，故已不存在给付剩余房款的必要。在庭审过程中，原告（反诉被告）瑞德酒庄公司提交双方签订的商品房买卖合同一份，该合同载明日期为2003年12月7日，其中计价方式与价款条款中载明按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1，000.00元，总金额为981，010.00元整。即该商品房面积为981.01平方米。被告（反诉原告）富亿达开发公司称该合同是原告（反诉被告）为办理产权登记所签订的，其中对于单价的表述是不真实的，因此才有了后续原告（反诉被告）法定代表人冷铁平向被告出具的欠据。
上述事实，有收款收据、照片、税务票据、图纸、收条、房屋查询结果证明、欠据、商品房买卖合同、询问笔录、现场勘查录像、证人证言等及双方当事人陈述在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原告（反诉被告）葫芦岛市瑞德酒庄有限公司与被告（反诉原告）辽宁富亿达房地产开发集团有限公司之间存在房屋买卖合同关系。富亿达开发公司向瑞德酒庄公司交付了位于龙港区龙湾大街48-6号楼1单元负一层建筑面积为981.01平方米的1#-34#地下室，瑞德酒庄公司实际接手了该建筑物并已于2011年12月7日办理了产权登记，成为该房屋的所有权人，之后，又用该房屋办理了抵押贷款。本案所涉的焦点问题之一为双方当事人形成的房屋买卖合同是否应予以解除。在本案中，瑞德酒庄公司主张称解除与富亿达开发公司之间形成的房屋买卖合同的原因有两个，一个是所购买的房屋存在严重的积水、渗水等质量问题；另一个是所购买的负一层房屋中存在配电室等设施，造成其无法正常使用所购买的房屋。对于瑞德酒庄公司所称的房屋质量问题，在本案审理过程中，瑞德酒庄公司对该房屋是否存在质量问题向本院提交了照片数张，证明该房屋曾有大量积水，存在质量问题，我院办案人员也到现场进行查看，发现有一处被截断的下水管道正在排放污水，所排污水向周围房间蔓延，其余大部分房间地面干燥。结合庭审及瑞德酒庄公司提供的证据，本院无法认定本案所涉房屋存在质量问题。对于瑞德酒庄公司称在购买的房屋面积中存在配电室等公共设施，造成其无法正常使用所购买的房屋，本院认为，本案所涉房屋在设计、施工、交付、买卖、过户的整个过程中，配电室等设施均自始存在，瑞德酒庄公司所购买的房屋为整栋楼的地下一层整个楼层，是作为一个整体出售并由瑞德酒庄公司购买的，无法将配电室等辅助设施从整体中割离出去，因此，此原因并不能导致双方合同的解除。故对于瑞德酒庄公司在本诉中主张的要求与富亿达开发公司解除房屋买卖合同以及要求其赔偿办理房屋产权手续发生的税费45,483.45元，装修保证金1,000.00元，物业费7,063.00元的诉讼请求，本院不应予以支持。本案所涉的另一焦点问题即剩余购房款给付的问题，本院认为，虽在双方签订的房屋买卖合同中约定每平方米价款为1，000.00元，但从后续形成的由原告（反诉被告）瑞德酒庄公司法定代表人冷铁平书写并签字的欠据可以看出，该房屋的价款并非每平方米1，000.00元，截止到该欠据形成之时，瑞德酒庄公司尚欠富亿达开发公司购房款2，136，323.00元，后经瑞德酒庄公司陆续给付，现尚欠富亿达开发公司购房款936，232.00元。瑞德酒庄公司法定代表人冷铁平出具的欠据上亦明确了剩余房款应给付的期限及利息计算标准为2011年12月13前一次性交清、延期利息按月息2分计息，故瑞德酒庄公司应给付富亿达开发公司剩余购房款936，232.00元及利息（利息自2011年12月14日起至本判决确定给付之日止按月息2分计算给付），即对于富亿达开发公司在反诉中的诉讼请求应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）葫芦岛市瑞德酒庄有限公司本诉部分的诉讼请求；
二、反诉被告葫芦岛市瑞德酒庄有限公司于本判决生效后10日内给付反诉原告辽宁富亿达房地产开发集团有限公司剩余购房款936，232.00元及利息（利息自2011年12月14日起至本判决确定给付之日止按月息2分计算给付）。
如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17,162.00元，反诉案件受理费6,581.00元，合计23,743.00元，由原告（反诉被告）葫芦岛市瑞德酒庄有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 陈志伟
审 判 员 谷 月
人民陪审员 付 瑶
二〇一五年七月十七日
书 记 员 牛 璐