广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初924号原告：珠海市斗门区德昌房产有限公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇湖心路1337号，统一社会信用代码914404007250909981。法定代表人：黄德强，总经理。委托诉讼代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹，广东正拓律师事务所实习律师。被告：卓河宁，男，1989年2月14日出生，汉族，住广东省高州市。原告珠海市斗门区德昌房产有限公司与被告卓河宁商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门区德昌房产有限公司的委托诉讼代理人霍艳辉到庭参加诉讼，被告卓河宁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市斗门区德昌房产有限公司当庭变更诉讼请求如下：1、解除原、被告于2016年5月26日签订的《商品房买卖合同》及附件；2、被告向原告支付违约金353656.20元；3、被告协助原告办理注销珠海市××区白藤××路××单元××房的预告登记手续；4、被告承担本案的律师费20000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月7日，被告认购了原告开发的位于珠海市××区白藤××路××单元××房，2016年5月26日双方签订了《商品房买卖合同》及附件，约定总房价款为1178854元，首期款235854元以现金形式支付，余款943000元通过银行按揭贷款方式支付。合同签订后，被告支付了上述房款，由原告为其按揭贷款提供保证担保，原告为被告办理了房屋预告登记及抵押权预告登记。后被告多次出现银行欠供的情况，按揭银行于2017年12月6日向原告发出《逾期贷款催收通知书》，要求原告依据《房产按揭担保贷款合同》约定，为被告逾期还款承担保证责任；同日，按揭银行向法院提起诉讼，要求解除与被告签订的《房产按揭担保贷款合同》、被告偿还本息、原告承担连带担保责任。原告认为，依据双方签订的附件十一补充协议三第二条第9款约定，被告作为买受人及借款人，有按约定全面履行合同的义务，如被告因个人原因欠供未还，导致原告作为担保人承担了担保责任，被告构成违约，原告可行使解除合同的权利收回房屋，并要求被告赔偿违约金、注销预告登记。原告珠海市斗门区德昌房产有限公司对其诉称提供了如下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》及附件，拟证明被告向原告购买了珠海市××区白藤××路××单元××房，双方于2016年5月26日签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定总房价款为1178854元，首期以现金支付，余款943000元通过银行按揭方式付款，附件十一补充协议三第二条第9款约定，如被告怠于清偿银行贷款的本金、利息，导致原告作为担保人承担担保责任的，原告有权解除买卖合同，被告应按买卖合同约定房价款的30%向原告支付违约金，并承担因解除买卖合同所发生的一切费用；2、发票3张，拟证明原告已向被告开具全部购房款的发票1178854元；3、《房产按揭担保贷款合同》，拟证明被告与贷款银行于2016年6月21日签订了按揭贷款合同，原告为保证人，并对被告欠付的贷款本金、利息承担担保责任；4、不动产登记证明2份[粤(2016)珠海市不动产证明第0055679号、粤（2016）珠海市不动产证明第0089220号]，拟证明原告已为被告所购买的房屋办理预告登记，并就被告的按揭贷款抵押权办理预告登记；5、逾期贷款催收通知书、应诉通知书、传票、起诉状，拟证明因被告多次出现欠供，贷款银行于2017年12月6日向原告发出催收通知，通知原告清偿被告所欠本息，并向珠海市斗门区人民法院提起诉讼，要求原告为被告所欠全部本息承担连带还款责任；6、律师函、快递单、快递情况查询，拟证明原告向被告发律师函要求被告在2018年3月16日前清偿所欠的全部按揭款本息，否则原告将解除合同，并收回房屋；7、民事委托代理合同、发票，拟证明因被告违约而解除合同，原告因此支出律师费20000元；8、（2018）粤0403民初459号民事判决书，拟证明被告欠银行贷款没有清偿，贷款银行起诉被告的案件已经判决，判令原告为被告的还款承担保证责任；9、付款回单，拟证明在（2018）粤0403民初459号案判决生效后，原告已经按照判决书确定的义务向贷款银行全部清偿完毕贷款、利息、诉讼费、保全费；10、证明，拟证明原告已经履行完毕（2018）粤0403民初459号民事判决书确定的义务，贷款银行同意注销预告抵押登记；11、法律文书生效通知书，拟证明（2018）粤0403民初459号民事判决书已经生效；12、广东省律师服务政府指导价格表，拟证明原告主张的律师费的诉讼请求，符合广东省律师服务收费标准的规定；13、商品房预购查询结果、不动产抵押（按揭）登记表；14、珠海农商银行交易回单。原告珠海市斗门区德昌房产有限公司庭后补充提交如下证据：15、商品房预购查询结果、不动产抵押（按揭）登记表、银行凭证2张。被告卓河宁缺席，未向本院提供答辩意见及证据。本院经审查认为，原告提交的证据，来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据。本院根据认定的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：2016年5月26日，原告作为出卖人、被告作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定买受人向出卖人购买位于珠海市××区白藤××路××单元××房，预测建筑面积100.62平方米，总房价款为1178854元，首期款（含定金）为235854元，余款943000元向珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行申请贷款支付，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。附件十一《补充协议》补充协议三第二条第9款约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于怠于清偿银行贷款本金、利息或任何费用）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任或回购该抵押物的，买受人应按买卖合同约定房价款的30%向出卖人支付违约金。出卖人有权解除合同，从买受人已付房款中扣除违约金及承担因解除买卖合同所发生的一切费用（包括解除合同、撤销预售登记而产生的诉讼费、律师费、政府部门收取的有关税费），买受人已支付的定金不予退还。”被告已依约付清房款。2016年6月21日，被告作为按揭借款人、抵押人，珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行作为按揭贷款人、抵押权人，原告作为开发商、保证人，签订《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》，第七条第一款和第二款约定，原告同意无条件及不可撤销地对本合同项下被告卓河宁向珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行的贷款承担连带保证责任，保证范围为本合同项下被告卓河宁对珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行的全部欠款（包括但不限于贷款本息及相关费用）；保证期间自本合同生效之日起至本合同项下的贷款期限届满之日后两年止。因被告欠供，珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行向本院提起诉讼，本院于2018年3月16日作出（2018）粤0403民初459号民事判决，判决如下：一、原告珠海市农村商业银行股份有限公司斗门支行与被告卓河宁、珠海市斗门区德昌房产有限公司签订的编号为10020169913056385的《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》自本判决生效之日起解除；二、被告卓河宁于本判决生效之日起十日内向原告珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行偿还贷款本金930166.95元、截至2017年12月19日的利息19529.99元、自2017年12月20日起至本判决生效之日止的利息（包含正常利息、罚息和复利，其中正常利息以被告卓河宁实际拖欠的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率下调10%计算；罚息以被告卓河宁尚欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调10%再上浮50%计算；复利以被告卓河宁未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调10%再上浮50%计算）、自本判决生效之日次日起至实际清偿之日止的利息（包含罚息和复利，其中罚息以被告卓河宁尚欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调10%再上浮50%计算；复利以被告卓河宁未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调10%再上浮50%计算）；三、被告卓河卫、珠海市斗门区德昌房产有限公司对被告卓河宁的上述第二项债务承担连带清偿的保证责任，并在承担保证责任后有权向被告卓河宁追偿；四、驳回原告珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行的其他诉讼请求。该案受理费13262元，保全费5000元，合计18262元，由被告卓河宁、卓河卫、珠海市斗门区德昌房产有限公司负担。该判决已于2018年4月9日生效。2018年4月20日，原告以转账方式，向珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行支付了该案所欠本息、诉讼费和保全费合计982377.09元。珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行于2018年5月8日出具《证明》，证实已收到原告支付（2018）粤0403民初459号案所涉及的贷款本息、诉讼费及保全费，并同意注销涉案房产的抵押权预告登记。另查明，原告于2018年3月6日向被告邮寄律师函，要求被告于2018年3月16日前向按揭银行偿还本息，否则解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》。又查明，涉案房产位于珠海市××区白藤××路××单元××房，于2016年6月6日办理了预购商品房预告登记[粤(2016)珠海市不动产证明第0055679号]，于2016年8月17日办理了预购商品房抵押权预告登记[粤（2016）珠海市不动产证明第0089220号]。再查明，原告就本案诉讼，委托广东正拓律师事务所的律师代理本案，于2018年3月5日签订了《民事委托代理合同》并支付了律师费20000元。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。被告没有按照其与珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行签订的《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》向珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行按时偿还贷款本息，导致作为担保人的原告承担担保责任，《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》补充协议三第二条第9款约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于怠于清偿银行贷款本金、利息或任何费用）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任或回购该抵押物的，买受人应按买卖合同约定房价款的30%向出卖人支付违约金。出卖人有权解除合同，从买受人已付房款中扣除违约金及承担因解除买卖合同所发生的一切费用（包括解除合同、撤销预售登记而产生的诉讼费、律师费、政府部门收取的有关税费），买受人已支付的定金不予退还。”据此，原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，被告按总房价的30%支付违约金353656.20元（1178854元×30%）及律师费20000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于注销涉案房产的预购商品房预告登记手续问题，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》补充协议二第十九条第2款约定：“买卖合同因法律规定或买卖合同约定解除的，买受人应自买卖合同解除之日起15日内，办理买卖合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续……”，另依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”的规定，且珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行已书面同意注销涉案房产的预购商品房抵押权预告登记手续，故本院对原告主张注销涉案房产的预购商品房预告登记手续，予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告珠海市斗门区德昌房产有限公司与被告卓河宁于2016年5月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件；二、被告卓河宁于本判决生效之日起十五日内协助原告珠海市斗门区德昌房产有限公司办理珠海市斗门区白藤七路1018号6栋2单元1303房的预购商品房预告登记注销手续；三、被告卓河宁于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区德昌房产有限公司支付违约金353656.20元、律师费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15590元（原告珠海市斗门区德昌房产有限公司已预交），由被告卓河宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  何颖坚人民陪审员  梁国裕人民陪审员  宋超霞二〇一八年五月十八日书 记 员  周敏静附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。