河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终7756号
上诉人（原审被告）：河南仁信置业有限公司，住所地郑州市民航路6号院。
法定代表人：张立洲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张哲，河南成务律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李美颖，女，汉族，1991年4月8日出生，住河南省内乡县。
委托诉讼代理人：蔡自洋，河南言东方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张艺，男，汉族，1991年8月17日出生，住河南省内乡县，系李美颖弟弟。
原审第三人：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号11楼112层1205号。
法定代表人：郭海军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：田鹤飞，该公司员工。
上诉人河南仁信置业有限公司因与被上诉人李美颖、原审第三人郑州市正天房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初3222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
河南仁信置业有限公司上诉请求：1、撤销郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初3222号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；2、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院仅凭第三人郑州市正天房地产经纪有限公司陈述张彦峰系材料供应商的事实就确认“仁信实际行动视为收取首付款事实”，判决上诉人交房，不符合法律规定及交易习惯，更损害了上诉人的合法权益，应予纠正。1、被上诉人及第三人提供的证据不足以证明其将首付款支付给了上诉人。2、被上诉人所购房屋为特殊房源，上诉人开具首付款发票属配合完成特殊房源的购买工作，不能认定上诉人收到了首付款。李美颖并未持有首付款发票原件，在未支付首付款的情况下，上诉人并未将原件交付给被上诉人李美颖。二、一审中被上诉人自认首付款并未直接支付给上诉人，而是转账形式支付给了上诉人并不知情的第三人张彦峰，更无证据证明该首付款支付给了指定收款人。在无充分证据支撑下，无法证明首付款支付到位，而该首付款发票的开具是基于《团购协议》及《合同书》首付款押金所致，霍其伟垫付了首付款押金之后，并不丧失对实际购买人的债权追索。三、一审认定上诉人与案外人霍其伟签订的《合同书》《团购协议》对原告不具有约束力不符合案件基本事实，应予纠正。四、上诉人在一审中书面申请齐林平、霍其伟为第三人参加诉讼，一审法院拒绝接收追加第三人申请，导致案件重大事实未查清。五、一审法院对延期办理初始登记的原因事实未予查明。关于初始登记，上诉人及时申请了房屋测绘部门进行测绘，部分业主在装修过程中，擅自将入户门外移等违法改变房屋原有规划设计行为，测绘部门以现场房屋与规划手续内容不符合退件整改，导致上诉人无法按期向产权登记机关报送初始登记材料。对此上诉人不负责任，不应再要求上诉人承担逾期办理初始登记的违约责任。综上，原审判决认定事实错误，程序不当，请二审法院判如所请。
李美颖辩称，一、仁信公司是《商品房买卖合同》的签约主体，是合同的一方当事人，仁信公司应当承担合同的权利义务。根据合同相对性，李美颖与仁信置业公司之间形成房屋买卖合同关系，李美颖与霍其伟或黑龙江建工集团并无任何合同关系，仁信公司上诉辩称其仅仅是配合霍其伟、齐林平卖房不能成立。二、李美颖按照仁信公司的指示途径支付了首付款，指示支付产生的后果应当由仁信公司承担。三、李美颖与霍其伟、黑龙江建工等主体之间无任何合同关系，工程款抵账合同书或团购协议是仁信公司内部财务问题，与本案《商品房买卖合同》并非同一法律关系。四、仁信公司是《商品房买卖合同》的实际履行主体，也是实际受益主体，仁信公司应当承担违约责任。五、仁信公司违反合同约定，逾期交房、逾期办理产权登记构成违约，应当承担合同约定的违约责任。仁信公司在尚未完成测绘的情况下，允许部分业主擅自装修导致违反规划设计，测绘部门的退件整改，恰恰说明仁信公司对工程建设管理不善、对物业管理存在瑕疵，由此导致的逾期报送初始登记，应当由开发商承担违约责任。六、据了解，李美颖等客户的首付款已在国家开发银行监管，仁信对此未予否认，仁信公司辩称未收首付款不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
郑州市正天房地产经纪有限公司述称，1、本案商品房买卖合同，是购房客户李美颖在开发商仁信公司的售楼部签订的，是正式的网签备案合同，合法有效，仁信公司是合同的卖方主体，应当按照合同约定履行交房义务。2、本案首付款的支付方式和收款账号，是仁信公司售楼部现场工作人员安排的，称首付款直接支付抵偿工程款、材料款，收款账号是南三环钢材市场的商户（中泰物资公司股东、财务）张彦峰，是仁信公司的下游材料供应商。3、本案纠纷的原因，是开发商仁信公司与其关联的建筑公司、材料公司之间内部结算发生了争议，与购房客户无关，开发商仁信公司拖延交房不能成立，应当承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
李美颖向一审法院起诉请求判令：1、被告仁信置业向原告履行交房义务并办理房屋产权登记；2、被告仁信置业自2017年1月1日起按日向原告支付已付房价款万分之0.5的逾期交房违约金至实际交房之日止（暂计算至起诉之日为22709元）。自2017年3月1日起按日向原告支付总房款0.005％的逾期产权登记违约金至办理产权登记之日止（暂计算至起诉之日为18428元）；3、第三人正天公司协助被告向原告履行交房及办理产权登记义务；4、本案诉讼费全部由被告仁信置业负担。诉讼中，原告申请追加张彦锋、郑州中泰物资有限公司为共同被告，并变更诉讼请求为：1、被告仁信置业向原告履行交房义务并办理房屋产权登记；2、被告仁信置业自2017年1月1日起按日向原告支付已付房价款万分之0.5的逾期交房违约金至实际交房之日止（暂计算至起诉之日为22709元）。自2017年3月1日起按日向原告支付总房款0.005％的逾期产权登记违约金至办理产权登记之日止（暂计算至起诉之日为18428元）；3、张彦锋、郑州中泰物资有限公司协助原告办理交付房屋手续，对第2项诉讼请求承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：一、2016年4月18日，经第三人正天公司提供居间服务，原告李美颖（××）与被告仁信置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002396672），主要载明：1、合同约定原告购买被告开发的位于金水区××大道西、民航路北××楼××房，房屋面积130.81平方米，总价款1451069元，并约定首付款291069元应于2016年4月18日以现金交付，余款1160000元用商业贷款方式交付；2、合同第八条约定被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1……2…．．．3、因政府机构、市政公共配套设施施工、城市规划调整等影响项目建设的；第九条约定逾期交房超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金；第十五条约定出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定，出卖人应当在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向××支付总房款的0.005％的违约金；
二、合同签订后，原告通过其母亲李秀红转给第三人正天公司员工许国华首付款291069元。庭审中许国华证明其收到原告首付款后，将首付款291069元转给张彦锋，并提交转账凭证及微信聊天记录。第三人庭审中述称张彦锋系材料供应商负责人，张彦锋与被告仁信置业之间存在业务关系，当时第三人收到原告交付的首付款后，系根据被告售楼部工作人员的指示将原告的首付款转给了张彦锋。庭审中被告未明确否认张彦锋系其材料供应商负责人，但否认指定张彦锋接受原告首付款。被告认可收到原告的商业银行贷款116万元；
三、2016年4月18日，被告仁信置业向原告出具收到维修基金8502元的《收据》一份；2016年4月28日，郑州市物业维修基金管理中心向原告出具交纳维修基金8502元的《维修资金交存凭证》一份；2016年6月21日，被告仁信置业向原告出具编号为02199083的购房款发票一份，发票载明付款方为李美颖，收款方为被告河南仁信置业有限公司，金额为116万元；
四、2016年6月14日，原告与中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行签订《个人购房借款／担保合同》，主要载明：原告向中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行贷款116万元，用于购买位于金水区××大道西、民航路北××楼××房，房屋面积130.81平方米，保证人为被告仁信置业；
五、被告提交的证据显示因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工164天。被告主张实际交房日期应为2017年6月3日；
六、另查明，2015年11月28日，（甲方）河南仁信置业有限公司；（乙方）霍其伟，（丙方）郑州怡乐房地产营销策划有限公司；（丁方）黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部；四方签订一份《合同书》，合同显示：在甲方开发的宏光协和城邦D区项目中，齐林平系丁方总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，乙方系齐林平的合作伙伴，乙方要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，甲方和丁方表示同意；甲方承诺，甲方既未收到乙方指定购房人交付的购房首付款金额或购房人向乙方付款的证据、又未收到乙方关于收取其指定购房人交付的与首付款相等金额的通知时，为保证各方合法利益，不得擅自向任何人交付商品房等。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告与被告仁信置业签订有房管部门备案的《商品房买卖合同》，后原告通过其母亲李秀红转给第三人正天公司员工许国华首付款291069元，庭审中许国华证明其收到原告首付款后，将首付款291069元转给张彦锋，被告仁信置业称原告未向其支付首付款，其有理由按照合同约定拒绝交付房屋。但根据第三人作为涉案合同居间方在庭审中的陈述，张彦锋系材料供应商负责人，其与被告仁信置业之间存在业务关系，第三人收到原告交付的首付款后系根据被告售楼部工作人员的指示将原告首付款转给了张彦锋。庭审中被告也未明确否认张彦锋系其材料供应商负责人。另根据被告仁信置业向原告出具交付维修基金8502元的《收据》，且被告仁信置业亦在随后的合同履行过程中配合原告办理了房屋按揭贷款并收取了余下房款116万元，故该院认为原告虽未将首付款291069元按照合同约定直接支付给被告仁信置业，但在合同履行过程中被告仁信置业的实际行动应视为其对原告已经向其支付首付款事实的认可。至于被告仁信置业与实际收款人之间存在的债权债务关系与原告无关，被告仁信置业与霍其伟，郑州怡乐房地产营销策划有限公司等签订的《合同书》、《商品房团购合同》对原告不具有约束力，被告仁信置业不能以此为由拒绝向原告交付房屋。本案中原告已经足额支付了所有购房款，被告仁信置业有义务按照合同约定向原告交付涉案房屋，并依据合同约定办理房屋产权登记手续。
被告仁信置业在庭审中明确表示涉案房屋至今仍未交付原告，亦未将办理房屋权属初始登记的资料报送房屋登记部门，原告诉求被告未按期交房及未按期报送资料的违约金，该院认为被告仁信置业提交的证据足以证明其因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工164天，该延期符合双方的合同约定，被告主张实际交房日期应为2017年6月3日，故逾期交房的违约期限应自2017年6月3日起按已交付房款1451069元的日0.005％计算。合同附件四中约定出卖人应在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，否则按日向××支付总房款的0.005％的违约金，故逾期报送初始登记资料的违约期限应自2017年8月4日起计算。原告申请追加张彦锋、郑州中泰物资有限公司为共同被告，根据本案中已查明的事实，张彦锋、郑州中泰物资有限公司与本案不具有法律上的利害关系，故不予准许。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后30日内向原告李美颖交付位于金水区××大道西、民航路北××楼××房屋，并将办理房屋权属初始登记的资料报送至相关房屋登记部门办理房屋产权登记手续；二、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告李美颖逾期交付房屋违约金（违约金自2017年6月3日其按照总房款1451069元的日0.005%计算至实际交付房屋之日止）；于本判决生效后10日内支付原告李美颖逾期办理初始登记的违约金（违约金自2017年8月4日其按照总房款1451069元的日0.005%计算至被告仁信置业有限公司将办理房屋权属初始登记的资料报送至相关房屋登记部门之日止）；三、驳回原告李美颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18230元，由被告河南仁信置业有限公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实相一致。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务,应当遵循诚实信用原则。本案中，河南仁信置业有限公司与李美颖签订有房管部门备案的《商品房买卖合同》，后李美颖通过其母亲李秀红转给郑州市正天房地产经纪有限公司员工许国华首付款291069元，在庭审中许国华证明其收到首付款后，将首付款291069元转给张彦锋。根据郑州市正天房地产经纪有限公司作为涉案合同居间方在庭审中的陈述，张彦锋系材料供应商负责人，其与河南仁信置业有限公司之间存在业务关系，郑州市正天房地产经纪有限公司收到李美颖交付的首付款后根据河南仁信置业有限公司售楼部工作人员的指示将首付款转给了张彦锋。庭审中河南仁信置业有限公司也未明确否认张彦锋系其材料供应商负责人。另根据河南仁信置业有限公司向李美颖出具交付维修基金8502元的收据，且河南仁信置业有限公司亦在随后的合同履行过程中配合李美颖办理了房屋按揭贷款并收取了余下房款116万元。故一审法院认为李美颖虽未将首付款291069元按照合同约定直接支付给河南仁信置业有限公司，但在合同履行过程中河南仁信置业有限公司的实际行动应视为其对李美颖已经向其支付首付款事实的认可，并无不当。至于河南仁信置业有限公司与实际收款人之间存在的债权债务关系与李美颖无关，河南仁信置业有限公司与霍其伟，郑州怡乐房地产营销策划有限公司等签订的《合同书》、《商品房团购合同》对李美颖不具有约束力，河南仁信置业有限公司不能以此为由拒绝向李美颖交付房屋。现李美颖已经足额支付了所有购房款，河南仁信置业有限公司有义务按照合同约定向李美颖交付涉案房屋，并依据合同约定办理房屋产权登记手续。河南仁信置业有限公司至今未将房屋交付李美颖，亦未将办理房屋权属初始登记的资料报送房屋登记部门，其应支付李美颖逾期交付房屋及逾期办理房屋权属初始登记的违约金。故河南仁信置业有限公司的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，河南仁信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18230元，由河南仁信置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王志民
审判员 常爱萍
审判员 王燕燕
二〇一八年七月十二日
书记员 吴奇奇