云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）保中民二初字第65号原告肖蓉，女，汉族，1968年7月21日生，云南省昆明市人。委托代理人王文龙，云南昕坤律师事务所律师。一般授权代理。委托代理人肖莉，云南天之泰律师事务所律师。一般授权代理。被告腾冲县云生房地产开发有限公司（以下简称云生公司）。法定代表人韩剑勇，该公司董事长。委托代理人姜涛、白平。系该公司职工。特别授权代理。原告肖蓉诉被告腾冲县云生房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月25日向本院起诉，本院于2014年12月2日立案受理后，依法由审判员程国远、代理审判员李娇、茶晓皎组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭审理了本案。原告肖蓉的委托代理人王文龙、肖莉，被告云生公司的委托代理人白平、姜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖蓉诉称，2009年4月11日，原被告签订2份《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告位于腾冲县腾越镇天城社区腾北小区9号2幢207、208号商品房，价款分别为95万元和94万元，被告应于2009年8月20日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付原告。合同签订后，原告按约交付了房款，但被告开发的商品房一直不符合交付条件，至今仍未向原告交付，已经构成违约，应当承担迟延交房的违约责任。原告所购的商品房须向银行办理按揭手续，故将两套房屋的土地证、房产证及完税证明交付被告，现银行按揭已经办成，但被告一直未交还土地证、房产证及完税证明等资料，严重影响原告对房屋的使用权利。请求：1、判令被告向原告交付腾冲县腾越镇天城社区腾北小区9号2幢207、208号商品房，并出具《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；2、判令被告向原告承担逾期交付房屋的违约金1730625元；3、判令被告向原告交付所购房屋的土地证及相关完税证明等资料。4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审过程中，因被告已经归还相关证照，原告肖蓉自愿放弃第三项诉讼请求及相应理由，即判令被告向原告交付所购房屋的土地证及相关完税证明等资料。被告云生公司答辩称：1、本案已过诉讼时效，被告应于2009年8月20日前交房，计算至今已经5年多，原告的起诉超过诉讼时效，应该予以驳回。2、原告所讲的与事实不符，被告云生公司所建设房屋已于2009年6月10日竣工，因一直联系不到原告肖蓉，于2009年7月23日向原告肖蓉公告交付房屋。3、原告肖蓉未按时归还的银行贷款，云生公司代为向银行支付，房屋的相关权属证书的办理及费用都代办代垫。云生公司起诉要求肖蓉返还代垫费用，直到今年11月份肖蓉才将拖欠费用付清。请求驳回原告肖蓉的全部诉讼请求。归纳双方诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原告肖蓉的起诉是否已过诉讼时效？2、原被告是否存在违约行为？如存在违约行为，应如何承担违约责任？原告为证明自己的诉讼主张向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告肖蓉主体资格适格。2、被告企业信息登记卡片，证明被告云生公司主体资格适格。3、《商品房购销合同》两份，证明合同约定被告应于2009年8月20日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付原告，被告至今未交付房屋，应向原告承担1730625元迟延交付违约责任。4、购房款首付单据、购房发票（2份）、借款合同，证明原告按约支付购房款。5、借款合同、抵押合同、房屋所有权证（2份）、办理产权证委托书、办理他项权证委托书，证明原告委托被告代办银行按揭、产权证抵押登记，并将土地证、房产证及购房首付单据、相关完税凭证交付被告。被告云生公司质证，对五组证据的真实性不持异议，但认为不能证明被告的证明观点，云生公司不存在违约行为，不应承担违约责任。被告云生公司为证明自己的答辩主张向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明被告主体资格。2、交房公告、公告照片，证明因云生公司无法联系上肖蓉，于2009年7月23日以公告方式通知肖蓉接房。3、工程竣工验收报告，证明云生公司所开发的项目已于2009年6月10日竣工，于2009年7月18日开始交房，2009年11月3日作出该报告。4、建设工程竣工验收备案表，证明工程已经验收合格且资料齐全方能备案。5、声明及腾冲县房地产管理股收件收据，证明云生公司在无法联系肖蓉的情况下，垫付办证费用63847.56元，替肖蓉办理产权登记。6、按揭贷款回收凭证，证明肖蓉多次逾期还贷且腾冲县农村信用社及云生公司多次无法联系到肖蓉的情况下，云生公司替肖蓉还清2014年3月—7月的5期逾期还贷额，共计59784.45元。7、肖蓉所签西路商场代办手续费移交清单，证明云生公司在无法联系肖蓉的情况下，替肖蓉办理房屋房产证、土地证所交费用63847.56元。8、肖蓉出具的收条，证明肖蓉于2014年11月6日付清云生公司所垫交的63847.56元后，云生公司将购房合同、土地批复、土地转让申请书交付给肖蓉。原告肖蓉质证，对第1组证据予以认可。对第2组证据不予认可，交房公告存在后补的可能性，购房合同中提供了肖蓉的相关信息，不存在联系不上的情况。工程2010年才竣工验收，不可能在2009年竣工交房。对第3组证据予以认可，但对证明目的不认可，在该份证据中看不出竣工验收的时间、交房的时间及作出报告的时间。对第4组证据认可，但竣工验收的时间是2010年的12月份。对第5组证据真实性认可，关联性不认可，替肖蓉办理房屋房产证、土地证是购房合同约定的被告的义务，不存在无法联系肖蓉的情形。对第6组证据真实性、合法性无异议，但关联性不认可。对第7组证据不予认可，虽垫付费用是事实，但费用已经归还了被告。对第8组证据予以认可。本院认为，原告提交的证据，被告云生公司对其真实性不持异议，本院予以采信。被告云生公司提交的第1、3、4、5、6、8组证据，原告肖蓉对其真实性不持异议，本院予以采信。被告提交的第2组证据交房公告、公告照片能够与第3组证据《工程竣工验收报告》竣工日期为2009年6月10日，后云生公司于2009年7月18日竣工交房的事实相吻合，本院对该证据予以采信。被告云生公司提交的第7组证据《西路商场代办手续费移交清单》与第8组证据肖蓉出具的收条证明内容相吻合，原告肖蓉对第8组证据不持异议，本院对第7组证据予以采信。经法庭调查、举证、质证，本院确认如下法律事实：2009年4月11日，原告肖蓉向被告云生公司购买位于腾冲县腾越镇天城社区腾北小区9号西路商场2幢207、208号商品房两套，并分别签订书面《商品房销售合同》及《补充协议》，其中207号房屋价值94万元，208号房屋价值95万元。合同约定：云生公司应于2009年8月20日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给肖蓉。合同签订当天，肖蓉交纳购房款87万元，余款由云生公司代办银行按揭。2009年6月10日，被告云生公司开发的“西路商场”竣工。云生公司于2009年7月18日开始向购房户交房，因云生公司无法联系肖蓉，2009年7月23日公告向肖蓉交房。2009年11月3日云生公司出具了《工程竣工验收报告》，2010年12月27日工程竣工验收合格，行政机关于2011年7月21日出具了《建设工程竣工验收备案表》。2013年11月15日，肖蓉授权云生公司为其办理房屋产权证相关手续。云生公司代为办理房屋产权证并代肖蓉垫付费用63847.56元。2014年8月28日，因肖蓉未及时归还5期银行按揭贷款，云生公司代为偿还。2014年11月6日，肖蓉将云生公司代垫的费用付清，云生公司将房屋产权证书及相关税费单据交还肖蓉。本院认为，原告肖蓉向被告云生公司购买商品房，并签订《商品房购销合同》，双方已经形成房屋买卖合同关系。现云生公司已将房屋权属证书办理在肖蓉名下，房屋已实际交付。原告肖蓉要求被告云生公司交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，被告云生公司同意，本院予以支持。2009年6月10日房屋竣工后，被告云生公司积极履行了交房、代办银行按揭及办证义务，但被告云生公司向原告肖蓉公告交付的房屋并未经过竣工验收，不符合交付条件，工程于2010年12月27日竣工验收，云生公司的行为已经构成违约。因云生公司无法联系肖蓉，在肖蓉购买的商铺前张贴公告通知肖蓉接房，4年多时间肖蓉一直未履行接房义务，也未按约定支付办证费用及银行按揭贷款，其行为亦构成违约，双方互不承担违约责任。合同约定2009年8月20日交房，肖蓉明知交房时间已过，但未向云生公司主张违约权利，现已5年有余，肖蓉的诉求已过诉讼时效。故本院对原告肖蓉要求云生公司支付违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条之规定，判决如下：一、由被告腾冲县云生房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告肖蓉交付腾冲县腾越镇天城社区腾北小区9号西路商场2幢207、208号商品房的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。二、驳回原告肖蓉的其他诉讼请求。本案案件受理费20376元，由原告肖蓉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  程国远代理审判员  茶晓皎代理审判员  李 娇二〇一三年十二月十八日书 记 员  张雪娇