天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第906号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘福岭。
委托代理人窦宗有，天津天信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）天津远望资产管理咨询有限公司，住所地东丽区开发区一经路与二纬路交口。
法定代表人杨光，总经理。
委托代理人张杰，天津钧兴律师事务所律师。
上诉人刘福岭与被上诉人天津远望资产管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，天津市东丽区人民法院曾于2014年11月12日作出（2014）丽民初字第4643号民事判决，原审判决后，上诉人不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日以（2015）二中民四终字第43号民事裁定书裁定，撤销原判，发回重审。原审重审后，于2015年7月16日作出（2015）丽民重字第10号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人刘福岭的委托代理人窦宗有，被上诉人天津远望资产管理咨询有限公司的委托代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年9月1日，被告（反诉原告）刘福岭与天津市伟光装饰工程有限公司签订房屋租赁合同。合同约定“乙方（刘福岭）承租甲方（天津市伟光装饰工程有限公司）所有的坐落于天津市东丽区开发区一经路与二纬路交口房屋；出租房屋面积2355平方米（建筑面积）附属院落1100平方米；租赁期间为10年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止；第一年租金30万元，第二年租金40万元，第三年至第七年，每年租金递增5万元，第八至第十年，每年租金70万元；乙方�赁该房屋用于办公及经营快捷酒店；租金每年分两次付清，乙方需每半年预付房租一次，下一期房租需提前一个月支付，如乙方延期支付房租，甲方可解除合同”。合同签订后，2010年11月26日天津市伟光装饰工程有限公司将承租房屋交付被告（反诉原告）。
2011年9月9日，天津市伟光装饰工程有限公司与被告（反诉原告）刘福岭签订协议一份，协议如下：乙方拖欠甲方房租及水电费20万元分两次付清，1、2011年9月20日交现金10万元整，2、2011年9月30日交现金10万元整。以上20万元付清后甲方不追究乙方违约金及利息，如果乙方2011年9月30日前未能付清全部欠款，甲方有权于2011年10月1日开始对外出租乙方所租房屋。
2011年11月30日，因被告（反诉原告）未能按时交纳房租，天津市伟光装饰工程有限公司与被告签订补充协议一份。协议约定“乙方（刘福岭）尚欠甲�（天津市伟光装饰工程有限公司）2010年下半年房租及水电费4万元，承诺2011年11月30日以前付清；同时乙方应于2011年12月1日交纳2012年上半年租金20万元；今后无论何种原因乙方再拖欠甲方房租则乙方同意按照银行同期利率四倍计算利息补偿给天津市伟光装饰工程有限公司；如果乙方逾期三十天仍不能付清房租及有关费用，即证明乙方已经没有能力继续承租该房屋，甲方有权停止向乙方供应水电；甲方停止供应水电一周后，乙方仍没有付清房租及费用，甲乙双方认同终止执行房屋租赁合同，甲方有权将房屋重新对外出租”。
2012年3月6日，天津市伟光装饰工程有限公司名称变更为天津远望资产管理咨询有限公司。
2013年10月16日，因被告（反诉原告）未能按时交纳房租，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）再次签订协议书一份，约定所欠房租于2013年10月31日付清，并再次确认今后如有欠租金情况发生，双方认可租房协议作废，原告（反诉被告）可随时解除合同，收回房屋，不另行通知。
2014年1月29日，被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）水电费8000元、暖气费1.5万元、违约金4万元，将2014年以前拖欠的租金、违约金付清。
2014年2月28日，被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）2014年上半年租金10万元，其余租金未付。
2014年7月1日，被告（反诉原告）撤离场地，随即原告（反诉被告）将租赁房屋上锁并实际控制。
原告诉请，1、判令确认原告（反诉被告）、被告（反诉原告）租赁关系于2014年7月1日解除；2、判令被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）租金15万元；3、判令被告（反诉原告）按照银行同期贷款利息的四倍给付截止至2015年6月30日延期利息；4、诉讼费由被告（反诉原告）承担。
原审认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。双方在租赁物交接后，应当履行各自义务。后因被告（反诉原告）反复拖欠原告（反诉被告）租金，双方先后三次签订补充协议，约定给付拖欠租金的时间和违约解除租赁合同的方式。2013年10月16日双方最后一次协议约定，今后乙方如有欠租金情况发生，双方认可租赁协议作废，甲方可随时解除合同收回租赁房屋不另行通知，对此被告（反诉原告）亦签字认可。后因被告（反诉原告）未能如期支付2014年上半年租金，2014年7月1日原告（反诉被告）在被告（反诉原告）撤离后将租赁房屋收回，是原告（反诉被告）在被告（反诉原告）未按期支付租金的情况下，行使租赁合同的解除权，基于原告（反诉被告）及被告（反诉原告）在庭审中均认可2014年7月1日租赁合同解除，予以照准。鉴于双方的租赁合同于2014年7月1日解除，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2014年上半年欠付的15万元租金的诉讼请求予以支持。被告（反诉原告）称原告（反诉被告）在院内加盖小屋，扩建装修外檐致使酒店无法正常营业，但一是其未提供2014年7月1日搬出之前原告（反诉被告）施工影响其经营，向原告（反诉被告）主张权利的证据；二是被告（反诉原告）在重审中陈述，酒店一直未取得营业执照未对外经营，其抗辩理由与陈述事实互相矛盾，故被告（反诉原告）的该意见不予采纳。被告（反诉原告）在2014年2月28日支付2014年上半年租金10万元后，剩余上半年租金15万元亦一直未付，其行为已构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。双方约定按照银行同期贷款利率四倍计算逾期付款利息，被告（反诉原�）认为过高，因原告（反诉被告）的损失为其不能收回租金的利息，本院予以调整，违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。被告（反诉原告）在2014年1月29日曾给付原告（反诉被告）违约金4万元，双方对此笔违约金的含盖范围未明确约定，因被告（反诉原告）此前曾多次拖欠租金，被告（反诉原告）支付此笔费用时尚未支付2014年上半年的租金，因此本院认定该4万元为其逾期拖欠2014年1月1日之前租金的违约金，而非本案原告（反诉被告）所诉2014年租金的违约损失。本案逾期付款利息应为：10万元，2013年12月1日至2014年2月28日期间利息为1384元；15万元，2013年12月1日至2015年6月30日期间利息为14444元，以上利息总计15828元。关于被告（反诉原告）的反诉。反诉是本诉被告对本诉原告提出的诉讼请求，目的是抵销、吞并或者消除本诉原告的诉讼请求。首先，本案重审中被告（反诉原告）称租赁房屋用于经营的快捷酒店非月半湾（天津）酒店管理有限公司资产或分店及分支机构，其资产属于被告（反诉原告）刘福岭个人所有，截至2014年7月1日亦未申请到营业执照，酒店也未正式开业，其可以个人名义提起反诉。但在原一审中，以月半湾（天津）酒店管理有限公司的营业执照证明酒店正常营业，重审庭审中提供的证据也证实系以该公司名义申办酒店各种证照，现却以酒店资产为个人所有，以个人名义提出反诉，此前后证明主张相悖，故被告（反诉原告）提供的证据不足以证实该酒店系其个人财产。其次，本案本诉系租赁合同之诉，被告（反诉原告）亦以此基础法律关系提起反诉，因而反诉主张能否成立，出租方是否违约是前提。纵观本案，依照双方《房屋租赁合同》约定，承租方应提前一个月支付下一期房租，因被告（反诉�告）不能如期支付房租，双方三次订立补充协议，且对拖欠房租解除租赁合同的条件亦不断修改。2013年10月16最后一次协议中双方确认如有欠租金情况发生，双方认可租房协议作废，甲方可随时解除合同收回房屋。2013年12月1日因被告（反诉原告）未支付2014年上半年25万元租金，构成违约，已符合协议解除租赁合同的条件。加之被告（反诉原告）在2014年7月1日搬出之前没有作出任何原告（反诉被告）出租方存在违约行为的抗辩。现诉讼中被告（反诉原告）以原告（反诉被告）加盖小房扩修外檐影响其经营为由，反诉要求原告（反诉被告）赔偿其装修改造及相关损失，缺乏法律依据和事实根据，本院不予支持，对被告的反诉请求予以驳回。最后，对于被告（反诉原告）的鉴定申请，如前所述，被告（反诉原告）诉请不能成立，且房屋状况已经改变，不具备鉴定条件，�予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：“一、确认原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》于2014年7月1日解除。二、被告（反诉原告）刘福岭给付原告（反诉被告）天津远望资产管理咨询有限公司房屋租赁费15万元、逾期付款利息15828元，合计165828元。执行办法：于本判决生效后十日内被告（反诉原告）将款送交本院转原告（反诉被告）。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）天津远望资产管理咨询有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）刘福岭对原告（反诉被告）天津远望�产管理咨询有限公司的反诉请求。案件受理费7871元，由原告（反诉被告）天津远望资产管理咨询有限公司负担2979元，被告（反诉原告）刘福岭负担4892元。反诉费10500元，由被告（反诉原告）刘福岭负担。”
原审判决后，上诉人刘福岭不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其原审的诉讼请求或发回重审。主要理由：租赁期间，因被上诉人在院内搭建房屋并对楼体进行装修，导致上诉人无法正常经营，故被上诉人诉请租金及违约金应予驳回；因双方合同解除系被上诉人违约所致，故上诉人投入的180万元装修损失，被上诉人应予赔偿。
被上诉人天津远望资产管理咨询有限公司答辩意见，要求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方签订的租赁合同意思表示真实，且不违反法律强制性规定，为有效合同。合同履行期间，因上诉人多次不按期交纳租金，双方为此签订数份协议予以解决。其中双方于2013年10月16日签订的最后一份协议明确约定，上诉人今后如有欠租情况发生，双方认可租房协议作废，被上诉人可随时解除合同，收回房屋，不另行通知。现上诉人拖欠2014年上半年租金，构成解除合同条件，故原审判令双方合同解除，上诉人给付被上诉人租金及逾期付款违约金并无不当，本院应予维持。虽然租赁期间，被上诉人在院内搭建房屋并对楼体外墙进行装修，但上诉人当时对此并未提出异议，且现有证据也不能证实被上诉人的上述行为损害了上诉人的租赁权益，故在此情况下，上诉人主张被上诉人违约，房租不应支付的上诉请求，本院不予支持。鉴于双方合同解除系上诉人违约所致，且上诉�就其主张的180万元装修损失也未提供充分证据予以证实，故根据相关规定，上诉人诉请180万元装修损失，本院也不予支持。综上所述，依据中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14117元，由上诉人刘福岭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 新
代理审判员 苏美玉
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 张紫君
速 录 员 李 晶