广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第303号
上诉人（原审被告）：刘志强，男，1958年9月14日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：屈俊新，男，1981年10月10日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
上诉人刘志强因返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘志强与连小娟于1986年1月11日登记结婚。连小娟曾因离婚与刘志强发生纠纷向原审法院起诉，要求离婚及确认海珠区滨江西路176号之三507房归其所有等。原审法院在该案审理过程中查明：夫妻共有房产有登记在连小娟名下的位于海珠区滨江西路176号之三507房，因断房贷已于2009年7月9日被广州市白云区人民法院以（2009）云法民执字第1988号民事裁定书查封；等。根据查明的事实，原审法院作出（2010）海民一初字第1439号民事判决：一、准予连小娟与刘志强离婚；二、……；等。因海珠区滨江西路176号之三507房被查封，原审法院并未在该案中处理，并释明双方应待房屋的权属明确后再另寻途径解决。刘志强对上述判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院另查明：2010年9月17日，原审庭审时，连小娟、刘志强均确认涉案房屋不再该案中进行处理。广州市中级人民法院认为原审时刘志强与连小娟均确认涉案房屋不在该案中处理，因此，该院对该房亦不予处理。广州市中级人民法院于2011年11月2日作出（2011）穗中法民一终字第2211号民事判决：一、维持（2010）海民一初字第1439号民事判决第一项……；二、……等。
广州市房地产档案馆于2013年6月17日出具的《房地产登记簿查册表》记载：广州市滨江西路176号之三507房产权人为屈俊新，登记时间为2012年10月9日，房屋建筑面积为83.7385平方米。
屈俊新于2013年6月25日向原审法院提起诉讼。请求判令：1、刘志强归还广州市滨江西路176号之三507房使用权；2、刘志强支付涉案房屋自2012年10月至判决的房屋租金；3、刘志强支付诉涉案房屋自2012年10月至判决的物业管理费和电梯水电维修费用及垃圾费等杂费（至2013年6月，暂计产生管理费83.73平方米×2元×9个月=1507元＋电梯费557元＋垃圾费60元=2124元）；4、本案诉讼费用刘志强承担。
原审诉讼中，屈俊新表示：屈俊新是在中国银行白云支行里和连小娟签订了房屋买卖合同，没有经过白云法院的同意；屈俊新把购房款115万元支付给了连小娟，在中国银行白云支行申请解封、涂销抵押后，连小娟协助屈俊新办理了过户；当时买房时屈俊新知道房屋由谁使用，连小娟说她会给钱给刘志强；第三项诉讼请求的具体金额为电梯维修费557.6元，管理费每个月189元，垃圾费60元，每个月5元。刘志强表示涉案房屋有刘志强及两个案外人使用。对此，屈俊新表示不追加第三人。
屈俊新为证明其主张，原审中还提交了以下证据：1、屈俊新于2012年8月4日与广州市亿海物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）签订的《物业管理服务协议》，该协议约定：屈俊新所购的涉案房屋建筑面积83.74平方米；物业公司提供物业管理服务；亿海湾住宅物业管理费为2元／平方米，按业主单元建筑面积计收（最终按房管部门测绘面积为准）；等。2、物业公司向屈俊新出具的2012年11月1日至2013年6月30日的金额为1322.4元的住宅管理费发票。3、物业公司出具的涉案房屋的金额为557.6元的电梯维修集资费收据。刘志强表示上述证据与刘志强无关。
刘志强为证明其主张，原审中提交了以下证据：1、广州市人民检察院民事行政检察立案通知书；2、广州市海珠区人民法院（2012）穗海法执字第255号执行裁定书；3、入户申请表；4、收据两份。屈俊新表示对证据1-3真实性没有意见；对证据4，刘志强没有权利出租涉案的房屋。
原审法院认为，根据房管部门的登记，屈俊新从2012年10月9日起已是广州市滨江西路176号之三507房产权人所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，屈俊新对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。故屈俊新要求刘志强交付房屋的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。涉案房屋登记在连小娟名下，刘志强在本案中并无证据证明屈俊新与连小娟串通，故屈俊新通过连小娟取得涉案房屋并无不妥。刘志强与涉案房屋原业主连小娟原是夫妻关系，刘志强、连小娟内部对涉案房屋的产权的归属不足以对抗屈俊新取得涉案房屋所有权的行为。而且，根据原审法院（2010）海民一初字第1439号及广州市中级人民法院于2011年11月2日作出（2011）穗中法民一终字第2211号民事判决，刘志强知晓涉案房屋曾被查封的事实，刘志强在此情况下并未及时通过法律途径解决涉案房屋权属问题，应对自己的行为负责。故刘志强主张其是涉案房屋所有权人，缺乏依据，不予采纳。
屈俊新从2012年10月9日起取得涉案房屋的所有权，刘志强实际使用了涉案房屋，给屈俊新造成损失，刘志强应向屈俊新支付房屋使用费予以补偿，故屈俊新要求刘志强支付2012年10月9日之后租金的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。由于双方对具体的补偿标准并无约定，故房屋使用费按有资质评估机构评定的广州市房屋私房住宅标准价租金标准支付，但应以屈俊新主张的每月3300元为限。
屈俊新要求刘志强支付物业管理费1507元，并提交了物业公司出具的发票。根据屈俊新上述证据，屈俊新已支付了涉案房屋2012年11月1日至2013年6月30日的金额为1322.4元，刘志强一直使用涉案房屋，应将屈俊新垫付的上述费用支付给屈俊新。故屈俊新要求刘志强支付物业管理费1322.4元的诉讼请求，合法有理，予以支持。对于超出上述部分的诉讼请求，因屈俊新未提供相应的证据，不予支持。屈俊新要求刘志强支付电梯维修费557元，虽然屈俊新提交的收据证明其曾向物业公司支付557.6元的电梯维修集资费，但屈俊新未举证证明上述费用必然用于刘志强使用涉案房屋时，故屈俊新的该项诉讼请求，依据不足，不予支持。屈俊新要求刘志强支付垃圾费60元，但并未提交相应的证据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，于2013年9月13日作出判决：一、刘志强在本判决生效之日起10日将广州市滨江西路176号之三507房交付给屈俊新；二、刘志强在本判决生效之日起10日内按有资质评估机构评定的上述房屋的住宅租金的标准向屈俊新支付2009年10月9日起至本判决生效之日止的房屋使用费（每月以3300元为限）；三、刘志强在本判决生效之日起10日内向屈俊新支付2012年11月1日至2013年6月30日的物业管理费1322.4元；四、驳回屈俊新其它的诉讼请求。一审受理费348元，由屈俊新负担50元、刘志强负担298元。
判后，刘志强不服，向本院提出上诉称：一、刘志强是涉案房屋的合法所有人。首先，涉案房屋由刘志强出资购买，虽然涉案房屋是登记在前妻连小娟名下，但属于夫妻共有财产，刘志强与前妻连小娟的离婚纠纷一案中，法院均未对涉案房屋进行处理，后刘志强也就双方的离婚纠纷一案向广州市人民检察院提出申诉并被受理，该房屋已被认定为夫妻共同财产，故刘志强对该房仍然享有物权。其次，刘志强与屈俊新不存在房屋买卖关系和房屋租赁关系，也不认识屈俊新，对该涉案房屋的买卖情况也不知情。屈俊新没有证据证明双方接触谈判收楼，也没有证据证明刘志强同意出卖涉案房屋。房屋买卖不可能在连涉案房屋都没有见过的情况下便草率交易，甚至连评估都没有进行就按揭给银行了。同时，对涉案房屋交易过程也没有经过白云法院的同意，正常的买房人都不会在明知不动产存在上述巨大法律风险的情况下依然花费巨资进行交易。而且，涉案房屋以115万元的价格成交，成交价格远远低于市场价格，很明显是交易双方串通交易恶意转移夫妻共有财产，侵害刘志强合法权益的行为，故不能适用《中华人民共和国物权法》关于善意取得之规定，理应驳回其屈俊新获得涉案房屋物权的权利。再次，刘志强与前妻连小娟的离婚纠纷一案判决不公，刘志强目前的生活已非常拮据，而且年纪渐大，疾病缠身，主要靠出租涉案房屋的部分使用权以维持生计和获取治病款项，租赁合同均是通过中介完成，若再失去涉案房屋，生活将难以为继。二、根据上述第一点事实和理由，屈俊新都不应取得涉案房屋的所有权，故更无权要求刘志强搬离物业，并向其支付房屋使用费。三、同理，根据上述第一点事实和理由，刘志强才是涉案房屋的所有权人，因此请求二审法院驳回屈俊新要求刘志强支付物业管理费，同时刘志强也无需承担相关电梯水电维修费、垃圾费等相关费用。四、目前，涉案房屋还没有分割，作为夫妻共同财产，连小娟无权单方处理。另外，依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第92条的规定，屈俊新与连小娟之间的买卖行为侵害了刘志强的优先购买权。综上，刘志强上诉请求：1.撤销原审判决，驳回屈俊新全部诉讼请求；2.本案诉讼费均由屈俊新负担。
屈俊新答辩称：1、刘志强提交的租赁合约不符合实际出租情况；2、涉案房屋查册得知产权人是连小娟，连小娟和我签订合同时已经离婚，刘志强长期拖欠物业管理费、银行按揭供款，没有尽到产权人义务；3、对刘志强提出价格异议的问题，涉案房屋我方交给房管部门合同是115万元，私下约定成交价是125万元。如果连小娟与前夫理顺财产关系，一个月内交出房屋使用权就按照实际支付115万元成交。
经查，双方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，刘志强确认：1、清楚涉案房屋被白云法院查封，其提交的评估报告就是白云法院当时委托评估公司出具的报告，该报告送达后其清楚涉案房屋拍卖的事实。而且其同案外人连小娟离婚后一直没有协商涉案房屋如何处分，因为找不到连小娟也没有对连小娟出售涉案房屋的行为提出过异议。2、其缴纳涉案房屋的物业管理费的期间为2005年至2012年5月份。
二审中刘志强还提交证据1.广东高迪评估咨询有限公司2010年1月28日出具的《报告书》，拟证明屈俊新与连小娟交易成交价过低；证据2.刘杏芳香港居民身份证复印件，拟证明租赁合同中刘云芳不是刘志强姐姐；证据3.广州市亿海物业管理有限公司2005年11月2日出具的《收款收据》两份，业主名称为“刘志强、连小娟”，拟证明涉案房屋刘志强有产权份额。屈俊新质证称：三份证据合法性认可，证据1、2关联性不认可，证据3关联性认可。证据1《报告书》的评估时点是2010年1月份，而屈俊新是2012年交易，房价的升幅不能作为评价的标准，而且物业价值是交吉评估价，屈俊新当时是不交吉价格，存在抵押查封情况；证据2租赁合同真实性关注点是刘云芳，不涉及刘杏芳；证据3可以证明刘志强和前妻离婚以后没有打理该物业，至今没有再交物业管理费。
屈俊新亦提交证据：2014年1月10日广州市亿海物业管理有限公司出具《发票联》及《个人转账汇款凭证》，拟证明2013年7月1日至2014年6月30日的物业管理费是屈俊新缴纳。刘志强质证称：发票联没有名字不承认真实性、合法性，转账汇款凭证暂时认可真实性，合法性确认，但是物业公司经常会变更名字，两份证据的关联性均不确认。
本院认为，《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”涉案房屋已于2012年10月9日经国土房管部门登记确认房地产权属人为屈俊新，屈俊新作为该房屋的产权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，同时刘志强在清楚涉案房屋已经登记在屈俊新名下的情况下，也并未积极寻求救济途径。故一审判令刘志强交付涉案房屋给屈俊新及从上述之日起支付使用费并无不妥，本院予以支持。刘志强以案涉房屋为夫妻共同财产为由主张不予交回房屋使用权及支付使用费，缺乏依据，该主张本院不予支持。但原审判决判项二中判令“从2009年10月9日起支付房屋使用费”应属笔误，应变更为“2012年10月9日起支付房屋使用费”，该部分内容本院予以纠正。至于刘志强提出的案外人连小娟与屈俊新之间恶意串通侵犯其共有人的权利以及作为共有人享有优先购买权的问题均属于另一法律关系，应另案主张权利，在本案不予处理。刘志强还以涉案房屋的租金是其生活来源为由主张不交付涉案房屋，该理由不成立，本院不予采纳。
刘志强二审期间提交的证据均不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，不属二审的新证据，且不影响本案处理，故本院不予采纳。屈俊新提交证据涉及的物业管理费时间段超出其在原审中的的诉请范围，故该证据本院亦不予采纳。
综上所述，上诉人刘志强的上诉理由不成立，其上诉请求不应予支持。但原审存在笔误部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1832号民事判决第一、三、四项；
二、变更广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1832号民事判决第二项为“刘志强在本判决生效之日起10日内按有资质评估机构评定的上述房屋的住宅租金的标准向屈俊新支付2012年10月9日起至本判决生效之日止的房屋使用费（每月以3300元为限）”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费348元由上诉人刘志强负担298元，被上诉人屈俊新负担50元，二审案件受理费596元由上诉人刘志强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 蔡 峰
代理审判员 刘 卉
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 党春婷