苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江商初字第0904号
原告中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路202号。
负责人陈刚，该行行长。
委托代理人王贻。
被告周远（曾用名杨康）。
被告洪海艳�
原告中国农业银行股份有限公司吴江分行与被告周远、洪海艳金融借款合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理，依法由审判员游佳适用简易程序进行审理。因被告周远、洪海艳下落不明，本院于2013年10月10日作出民事裁定，依法组成合议庭适用普通程序，于2014年1月24日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司吴江分行委托代理人王贻到庭参加诉讼，被告周远、洪海艳经本院公告送达诉状副本、开庭传票等诉讼材料，公告期限届满后未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司吴江分行诉称：原告与二被告于2012年9月20日签订《个人购房担保借款合同》一份（编号：32020120120114785），约定原告向二被告提供个人购房贷款630000元，由二被告以所购房产（坐落于苏州市吴江区松陵镇＊＊＊路＊＊＊＊号太湖明珠城望湖苑＊幢＊＊＊�）提供抵押（目前该处房产已办妥抵押登记手续），还款方式为按月等额本息还贷法，执行年利率为央行同期利率下浮10%。2012年9月20日，原告向被告周远签发借据一张，约定借款期限为2012年9月20日起至2039年9月19日止。原告依约发放贷款后，二被告未能按期归还贷款已逾期三期以上。至2013年9月9日止，共结欠本金625170.82元、利息15488.28元。原告催讨无果，故提起诉讼，请求判令：1、二被告归还借款本金625170.82及相应利、罚息（至2013年9月9日结欠利、罚息15488.28元，自2013年9月10日起至债务全额清偿之日止按双方合同约定计息）；2、如二被告到期不偿还债务，则将抵押物拍卖、变卖、折价，由原告从中优先受偿；3、本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求如下：二被告归还借款本金625170.82元及相应利、罚息（至2014年1月20日结欠利、罚息31048.85元，自2014年1月21日起至债务全额清偿之日止按双方合同约定计息）。
被告周远、洪海艳未作答辩，也未提交任何证据。
经审理查明：2012年9月11日，周远、洪海艳向案外人徐平、沈炜购买坐落于原吴江市松陵镇＊＊＊路＊＊＊＊号太湖明珠城望湖苑＊幢＊＊＊室房屋，并于同日向中国农业银行股份有限公司吴江市支行申请购房贷款630000元。2012年9月20日，中国农业银行股份有限公司吴江市支行与周远、洪海艳签订《个人购房担保借款合同》一份（附抵押物清单），约定周远、洪海艳二人向中国农业银行股份有限公司吴江市支行借款630000元，用于购买上述房产，借款期限为324个月，自2012年9月20日起至2039年9月19日止；合同适用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基�利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式采用等额本息还款法；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；第12.4条第（2）项约定：如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；周远、洪海艳作为抵押人同意以所购房产为上述借款提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务�息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。同日，中国农业银行股份有限公司吴江市支行向周远、洪海艳发放贷款630000元。合同签订后，双方办理了抵押登记手续，房屋他项权证号为吴房他证字第0015＊＊**号。后因周远、洪海艳未能按约还本付息，中国农业银行股份有限公司吴江分行于2013年5月29日向周远发出贷款催收通知书，告知其住房贷款已逾期二期，应尽快还清逾期欠款，如逾期三期以上将提前收回全部贷款本息。该催收通知书于2013年6月2日妥投。后周远、洪海艳仍未履行还款义务，截止2014年1月20日，周远、洪海艳共结欠中国农业银行股份有限公司吴江分行借款本金625170.82元、利、罚息31048.85元，合计656219.67元。
另查明，2013年1月4日，中国农业银行股份有限公司吴江市支行经苏州市吴江工商�政管理局变更登记为中国农业银行股份有限公司吴江分行。
以上事实，有二被告身份证、户口本、房地产买卖契约、个人购房贷款申请表、个人购房担保借款合同（附抵押物清单）、个人借款凭证、房屋他项权证、房产证、个人消费贷款对账单、贷款催收通知书、EMS快递回单、欠款明细、准予变更登记通知书及到庭当事人陈述等证据为证。
本院认为：原告与二被告之间的借款合同依法成立并有效，对于合同双方均具有法律约束力。原告依约提供贷款后，二被告理应按期还本付息。二被告拖欠借款不还是引起本案纠纷的原因，应当承担包括提前归还全部借款并偿付利、罚息等在内的相应违约责任。原告与二被告之间的抵押合同依法成立并有效，原告依据有效成立的抵押合同主张对抵押物行使抵押权，该主张于法有据，本院予以支持。二被告经本院合法传唤，未到�应诉，视为放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告周远、洪海艳应归还原告中国农业银行股份有限公司吴江分行借款本金625170.82元，偿付利、罚息31048.85元（截止到2014年1月20日），及自2014年1月21日起至判决给付之日止的罚息（以本金625170.82元按合同约定利率上浮50%计算），以上各项合计于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：07×××93）。
二、如被告周远、洪海艳未在判决确定给付期限内履行相应义务，则以二被告所抵押房产即坐落于苏州市吴江区松陵镇＊＊＊路＊＊＊＊号太湖明珠城望湖苑＊幢＊＊＊室的房屋（他项权证号为吴房他证字第0015＊＊**号）折价或拍卖、变卖所得价款优先清偿原告，如有不足，不足部分由两被告继续履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10288元、公告费560元，由被告周远、洪海艳负担，于本判决生效后十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还；上述诉讼费用亦属于抵押担保债权范畴，原告有权自处分抵押物所得价款中优先受偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定�江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××99，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 陈 竞
审 判 员 游 佳
人民陪审员 钱国良
二〇一四年二月十日
书 记 员 陆 蕴
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支�，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百九十五条债务人�履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。