北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03279号
上诉人（原审被告）闫孝铜，男，1973年5月10日出生。
被上诉人（原审原告）闫东福，男，1936年6月29日出生。
被上诉人（原审原告）杨淑凤，女，1937年4月4日出生。
二被上诉人之委托代理人丛玉国，北京市君邦律师事务所律师。
上诉人闫孝铜因与被上诉人闫东福、杨淑凤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第8511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人�孝铜，被上诉人闫东福、杨淑凤之委托代理人丛玉国，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月，闫东福、杨淑凤诉至原审法院称：我们有一宅院闲置不用，闫孝铜想租用该宅院使用。双方经过协商，于2007年6月10日签订了《关于闫孝铜租用闫东福、杨淑凤河庄房屋及庭院的协议》（以下简称租赁合同），我们将自己的宅院包括院内的房屋、树木等出租给闫孝铜，闫东福、杨淑凤允许闫孝铜在院内翻建房屋，但出资由闫孝铜负担。因为闫孝铜出资翻建房屋，双方约定闫孝铜从2007年6月10日起可以免费使用该宅院5年零6个月，期限届满后也即2012年12月9日前归还。时至今日，闫孝铜仍未将房屋归还，双方经过多次协商未果。恳请法院在查清事实后，依法判令：1.双方所签租赁合同终止；2.闫孝铜将涉诉宅院及房屋腾空归还；3.闫孝铜支付从2012年12月9日起至实际归还房�时止每月3000元房屋使用费。
闫孝铜辩称：闫东福是我叔伯大爷，当时说的期限是5年半，如果再续租要跟我哥哥去谈。现在合同到期，北边的6间房子没有异议，同意返还闫东福、杨淑凤。我在院子南边也建了300平方米的平房。南边的房子不在合同里，该房屋没有和闫东福、杨淑凤协商好，我认为应当归我。支付房屋使用费的请求我不同意，当地也就是每月1500元。故不同意闫东福、杨淑凤的诉讼请求。
原审法院经审理认为：双方所签租赁合同的终止日期为2012年12月9日，闫东福、杨淑凤于2012年11月20日以书面通知提前告知闫孝铜合同终止后不再续租并要求闫孝铜腾退房屋事宜，并称2012年11月29日闫孝铜到闫东福、杨淑凤家中时明确表示收到过该通知。闫孝铜称当时确实去了闫东福、杨淑凤家里，但其当庭表示没有收到过该通知，对此法院不予采信，故双方之租赁合�已于2012年12月9日终止。闫孝铜应当按照租赁合同的约定将涉诉宅院及宅院内的房屋腾退给闫东福、杨淑凤。合同终止后，闫孝铜继续占有、使用涉诉宅院及房屋的行为已没有合同和法律依据，故闫东福、杨淑凤要求闫孝铜支付相应房屋使用费的请求合理，予以支持。具体数额以闫孝铜所认可的金额予以确定。另外，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。闫东福、杨淑凤认为闫孝铜在院内增建的其他房屋没有经过其同意并要求闫孝铜予以拆除，但根据双方租赁合同中关于庭院使用的约定，应当认定闫东福、杨淑凤同意闫孝铜增建房屋的行为。依据庭审查明的事实并结合现场勘验情况，由于闫孝铜增建的房屋与翻建的原有房屋在结构上具有一体性，如依闫东福、杨淑凤的主张将其拆除，必将对翻建的原有房屋造成损害，且不利于发挥该部分房屋�经济价值。故闫东福、杨淑凤要求拆除院内除北房6间以外的其他建筑的请求，不予支持。闫东福、杨淑凤要求将原有门楼和大门恢复原状的请求，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。但应当指出，闫孝铜在腾退时虽需将其在院内增建的其他房屋一并交付闫东福、杨淑凤，如闫孝铜要求闫东福、杨淑凤给付一定的费用，可另行主张。据此于2013年12月判决：一、确认闫东福、杨淑凤与闫孝铜于二〇〇七年六月十日所签《关于闫孝铜租用闫东福、杨淑凤河庄房屋及庭院的协议》于二〇一二年十二月九日终止；二、自本判决生效之日起三十日内，闫孝铜将位于北京市××村涉诉宅院及宅院内的房屋腾退给闫东福、杨淑凤；三、自实际腾退房屋之日起七日内，闫孝铜给付闫东福、杨淑凤自二〇一二年十二月十日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按每月二千五百元计算）；四�驳回闫东福、杨淑凤之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，闫孝铜不服，上诉至本院，表示其翻建的6间房屋同意腾退，但增建的300平方米房屋不应腾退给闫东福、杨淑凤，请求二审法院撤销原审判决，予以改判。闫东福、杨淑凤同意原判。
经审理查明：闫孝铜是闫东福、杨淑凤的侄子。闫东福、杨淑凤在北京市××村有宅基地一处，登记在杨淑凤的名下。2007年6月10日，双方签订租赁合同，约定将闫东福、杨淑凤的河庄宅院及北房6间（1间已塌，实际5间）租给闫孝铜。为经营需要，闫东福、杨淑凤同意闫孝铜将上述房屋翻建为新房6间，但翻建后的房屋产权仍属于闫东福、杨淑凤所有。合同期内如遇拆迁等变化，所得补偿归闫东福、杨淑凤所有。翻建所需全部费用由闫孝铜承担，闫东福、杨淑凤同意将原房所拆一切建筑材料投入新房建设之用。翻建房屋前，闫孝铜需自行办理房屋翻建的审批手续并承担相关责任和费用。作为补偿，翻建后的6间房屋、庭院及庭院内的其他建筑自租赁合同签订之日起由闫孝铜无偿使用5年6个月。合同终止前3个月，双方协商后期事项，后期租用闫孝铜享有优先权。关于庭院的使用，闫孝铜按经营需要，可在庭院内建所需房屋。在庭院内建房时若树木碍事，经审批后可以伐掉，若无碍建房，树木要保留。租赁合同到期后，闫孝铜未及时腾退，引发本案诉讼。
原审审理过程中，闫东福、杨淑凤提供2012年11月20日、2013年4月10日、2013年5月10日的通知3份，证明在租赁合同期满前后，先后分3次以书面形式通知闫孝铜在租赁合同期满后不再续租并要求闫孝铜腾退房屋事宜。�孝铜称只收到了2013年的两份通知。闫东福、杨淑凤称2012年11月29日闫孝铜去闫东福、杨淑凤家里的时候明确提到收到了2012年11月20日的通知。闫孝铜认可当时确实去了闫东福、杨淑凤家中谈房屋的事。闫孝铜提供河庄村委会的证明以证实涉诉宅院内房屋均为闫孝铜所建，建设时间是2007年6月。闫东福、杨淑凤认可该证据的真实性，不认可其关联性；提供房屋平面图以证明涉诉宅院房屋格局和建设房屋的事实，闫东福、杨淑凤认可北房是闫孝铜翻建的，称其他房屋是闫孝铜根据需要建设的临时建筑。闫孝铜证人李×出庭作证，证明2007年其与闫孝铜到闫东福、杨淑凤处谈合同，闫东福、杨淑凤同意闫孝铜使用涉诉宅院，同年与闫孝铜翻建北房6间并新建院内其他房屋300多平方米，均为现浇。建房使用了院内的7、8棵树。建房过程中，闫东福、杨淑凤夫妇均不在场。闫东福�杨淑凤称当时只是与闫孝铜谈合同，与证人没有关系，且房屋不都是现浇的，宅院南半部分的房屋不是现浇，也不是2007年建的，其中最南边的棚子是2011年建的，并称合同签完之后闫孝铜就没有再找过闫东福、杨淑凤。
闫东福、杨淑凤坚持认为，双方合同中谈及的只有北房6间，闫孝铜所建院内其他房屋没有经过其同意，故变更其第二项诉讼请求为要求闫孝铜将涉诉宅院及北房6间腾退给闫东福、杨淑凤，除北房6间以外的其他建筑予以拆除，原有门楼和大门恢复原状。经询问，闫孝铜称除最南侧的彩钢棚子建于2010年左右以外，其余增建的房屋与翻建的原有房屋均为同时所建，并非临时建筑。现房屋为一个整体，房顶为水泥浇筑，故其坚持不同意拆除增建的房屋，亦不同意腾退房屋。关于涉诉房屋的租金，闫孝铜认为全部房屋每月约2500元租金。
经原审法院现场勘验，涉诉宅院内现有北房6间，北房6间以南西半部分建有餐厅4小间及男、女卫生间各1间，东半部分建有操作间2小间和1大间，上述建筑物以南建有彩钢顶棚子。
本院审理中，闫孝铜认可收到闫东福、杨淑凤的3份解除通知。
上述事实，有双方当事人陈述、集体土地建设用地使用证、租赁协议、通知书、证明、现场勘验照片等证据在案佐证。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据查明的事实，双方租赁合同的终止日期届满前，闫东福、杨淑凤通知闫孝铜不再续租，故双方之租赁合同已于2012年12月9日终止。闫孝铜理应当按照租赁合同的约定将涉诉宅院及宅院内的房屋腾退给闫东福、杨淑凤。关于承租期间，闫孝铜出资在涉诉宅院内增建的300平方米房屋，因在杨淑凤宅基地使用范围内，�实现租赁合同的目的建造，使用期限不应超过租赁期限，应随同6间北房一并腾退。考虑到闫孝铜增建的房屋与翻建的原有房屋均为同时所建，并非临时建筑，现房屋为一个整体，不便拆除。在此情况下，原判认为”如闫孝铜要求闫东福、杨淑凤给付一定的费用，可另行主张”，本院予以准许。闫孝铜主张增建的300平方米房屋不应腾退的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由闫东福、杨淑凤负担10元（已交纳），由闫孝铜负担60元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由闫孝铜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 新 华
代理审判员 陈�
代理审判员 鲁 南
二〇一四年三月十四日
书 记 员 王 雨