江苏省沛县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沛商初字第0131号
原告中国农业银行股份有限公司沛县支行。
负责人曹希军，行长。
委托代理人朱永，该行个贷中心总经理。
被告张玉兰，居民。
被告马玉存，居民。
被告徐州桑夏房地产开发有限公司。
法定代表人戚国员，董事长。
委托代理人颜世军，江苏世君律师事务所律师。
委托代理人张田，江苏世君律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司沛县支行诉被告张玉兰、马玉存、徐州桑夏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月6日受理后，依法由审判员赵呈玲适用简易程序，于2014年7月16日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司沛县支行（以下简称：农业银行沛县支行）的委托代理人朱永、被告张玉兰、被告马玉存到庭参加诉讼，被告徐州桑夏房地产开发有限公司（以下简称：桑夏公司）的委托代理人颜世军到庭参加诉讼；后依法组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭进行了审理，原告农业银行沛县支行的委托代理人朱永、被告桑夏公司的委托代理人颜世军到庭参加诉讼，被告张玉兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；于2014年12月5日第三次公开开庭进行了审理，原告农业银行沛县支行的委托代理人朱永、被告马玉存到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农业银行沛县支行诉称，被告于2012年4月20日在原告处办理个人商用房按揭贷款20万元，期限10年，2022年4月19日到期，并以沛县沛城清怡花园小区商铺1-1-122号房产抵押担保，由徐州桑夏房地产开发有限公司提供保证担保。至2013年3月20日尚欠贷款本金196653.75元，利息10606.21元，未足额偿还借款本息超过90天，按照合同约定已构成违约。现诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告张玉兰之间的借款合同；2、被告偿还借款本息207259.96元；3、依法确认原告抵押权有效并实现抵押权；4、诉讼费用由被告承担。
被告张玉兰辩称，欠款属实，原告所述是事实，现在没有能力还款。
被告马玉存辩称，原告所诉是事实，数额以银行结算为准，同意还款，尽量借款还上。
被告桑夏公司辩称，被告桑夏公司与原告存在真实有效的担保合同关系。桑夏公司承担的是补充责任，只有在原告依法就抵押物实现抵押权后仍不足以清偿其债权，被告桑夏公司才承担保证责任。原告直接起诉被告桑夏公司是滥用诉权的行为。
经审理查明：
一、2012年4月20日，原告农业银行沛县支行作为贷款人、被告张玉兰作为借款人、被告张玉兰和马玉存作为抵押人、被告桑夏公司作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：
“第十条借款担保本合同项下的债权担保方式见第三十三条。10.1保证10.1.1保证方式为连带责任保证……10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。……
10.1.4保证人声明、保证和承诺：……（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或者部分债权。……
第十二条借款人、担保人的违约责任……12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。……
第二十五条借款金额为人民币（大写）二十万元正。
第二十六条借款用途26.1借款用途为购买房产。26.2借款人购买的房产位于徐州市沛县清怡花园小区1号楼1-122室，建筑面积99.34平方米，……
第二十七条借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。……
第三十一条还款本合同的还款方式为等额本息还款法。还款周期为壹个月……
第三十三条借款担保本合同项下以（3）所列担保方式：……（3）阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人徐州桑夏房地产开发有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。
第三十四条抵押抵押物清单房屋地址徐州市沛县清怡花园小区1号楼1单元122室。……
第三十七条阶段性保证担保＋抵押阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。……”
二、2012年4月20日，沛县房产服务中心出具房地产抵押（按揭）贷款证明一份，内容为：“兹有贷款人张玉兰、马玉存于2012年4月20日在我局办理抵押（按揭）手续，按揭房地产座落于清怡花园商铺1号楼1单元122室，建筑面积99.34m2，抵押权人中国农业银行沛县支行同意抵押人以此房地产及相关权益，作为按揭贷款的抵押物，贷款额为（人民币大写）贰拾万元，按揭期限为120个月，从2012年4月20日至2022年4月19日，担保人为徐州桑夏房地产开发有限公司。特此证明。经办人：李广东（沛县房产服务中心评估交易所印章）2012年4月20日沛县房产服务中心”。
经本院向沛县房产服务中心调查，沛县清怡花园小区商铺1号楼于2012年3月在沛县房产服务中心完成初始登记，本案所涉沛县清怡花园商铺1号楼1单元122室房屋具备办理房产证的条件。
三、2012年4月20日，原告农业银行沛县支行向被告张玉兰发放贷款200000元，个人借款凭证上记载的还款周期为月，还款日为20日。贷款发放后，被告张玉兰正常还款至2012年7月23日，之后被告张玉兰未能按期足额偿还贷款本息，至2014年7月11日止，尚欠贷款本金196653.75元、利息22381.41元。
上述事实，有原告的起诉、被告的答辩、《个人购房担保借款合同》、借款借据、房地产抵押（按揭）贷款证明、张玉兰还款明细等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，三被告对原告农业银行沛县支行提供的《个人购房担保借款合同》、借款借据、房地产抵押（按揭）贷款证明的真实性不持异议，本院对原告农业银行沛县支行提供的上述证据的真实性予以确认。
一、原告农业银行沛县支行按照双方约定于2012年4月20日向被告张玉兰提供了贷款200000元，双方签订的《个人购房担保借款合同》第三十一条约定“……本合同的还款方式为等额本息还款法。还款周期为壹个月……”本案个人借款凭证上记载的还款日为每月20日。根据上述约定，被告张玉兰应当于每月20日按照等额本息法偿还贷款，自2012年7月23日最后一次正常还款后，被告张玉兰未再按照约定按期足额履行还款义务，应当承担违约责任。至2014年7月11日止，被告张玉兰欠贷款本金196653.75元、利息22381.41元。
双方签订的《个人购房担保借款合同》第十二条约定借款人未按约定按期足额偿还借款的，提前收回已发放的借款，应理解为双方对借款合同解除条件的约定，现被告张玉兰未能按照约定的期限、金额偿还借款，应当认定本案借款合同解除的条件已经成就，故对原告农业银行沛县支行要求解除与被告张玉兰之间的借款合同的诉讼请求予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故本院对原告农业银行沛县支行要求被告张玉兰返还下欠借款本息的诉讼请求予以支持。
二、原告农业银行沛县支行与被告张玉兰、马玉存约定以沛县清怡花园商铺1号楼1单元122室房屋为本案借款提供抵押担保，并由沛县房产服务中心出具了房地产抵押（按揭）贷款证明，现该房屋已经具备办理房屋产权证书的条件，因被告张玉兰、马玉存怠于办理，致使本案所涉房屋至今未能取得房屋产权证书。故对原告农业银行沛县支行要求就双方约定的沛县清怡花园商铺1号楼1单元122室房屋实现抵押权的诉讼请求，本院予以支持。
三、《个人购房担保借款合同》第十条约定：“借款担保本合同项下的债权担保方式见第三十三条。10.1保证10.1.1保证方式为连带责任保证……10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。……10.1.4保证人声明、保证和承诺：……（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或者部分债权。”
第三十三条约定：“借款担保本合同项下以（3）所列担保方式：……（3）阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人徐州桑夏房地产开发有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。
第三十七条约定：“阶段性保证担保＋抵押阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。……”
根据上述约定，被告桑夏公司为原告农业银行沛县支行提供了阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证。至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时，被告桑夏公司阶段性保证担保终止。本案所涉沛县清怡花园商铺1号楼1单元122室房屋已经具备办理房屋产权证书的条件，因被告张玉兰、马玉存怠于办理，致使本案所涉房屋至今未能取得房屋产权证书。本院在本判决中已确定支持原告农业银行沛县支行就上述房屋实现抵押权的诉讼请求，被告桑夏公司的阶段性保证责任即应终止，故对原告农业银行沛县支行要求被告桑夏公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张玉兰于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沛县支行借款196653.75元及利息（截至2014年7月11日的利息22381.41元，之后利息按照双方约定计算至本判决确定的还款之日）；
二、如被告张玉兰未在上述期限内履行本判决主文第一项所列债务，原告中国农业银行股份有限公司沛县支行有权申请依法拍卖或变卖沛县清怡花园商铺1号楼1单元122室房屋，所得价款由中国农业银行股份有限公司沛县支行在约定的债权数额范围内优先受偿；
三、驳回原告中国农业银行沛县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4409元，由被告张玉兰、马玉存承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 赵呈玲
代理审判员 房 涛
人民陪审员 张前进
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 郝 倩
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》：
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国担保法》：
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法律文书执行提示
1、法律文书生效后，义务人应当自觉履行。义务人履行金钱等给付义务的，可以直接交付权利人，也可以直接或通过银行转账方式交付本院，办理款物交接手续。本院开户名称：沛县人民法院。开户行：中国邮政储蓄银行沛县香城路支行。账号：10×××66。
2、生效法律文书确定的履行期限届满后，义务人未履行义务的，权利人有权申请法院执行。申请执行的期间为二年，从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
申请执行时效的中止、中断，适用法律关于诉讼时效中止、中断的规定。
3、申请执行人应配合法院执行，积极提供被执行人的下落和财产线索。根据法律规定，当被执行人除其本人及其所扶养家属的生活必需品外，无其他可供执行的财产，申请执行人又提供不出被执行人的到期债权、预期收益等可供执行财产线索时，申请执行人将承担执行不了的法律后果。
4、人民法院在执行中，可依法对被执行人的财产采取查封、冻结、扣划、拍卖、变卖等措施。被执行人拒不申报或隐报财产、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的；隐匿、转移、变卖、毁损已被法院查封、扣押、冻结的财产；妨害执行人员执行的，人民法院将依法对被执行人或者有关人员予以罚款、拘留；情节严重的，依法追究刑事责任。