宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0205民初3028号
原告（反诉被告）：宁波一以当百优卡二手车经纪有限公司（统一社会信用代码：91330205MA282MBY75）。住所地：宁波市江北区甬江街道夏家村西区。
法定代表人：邰庆铜该公司执行董事。
委托诉讼代理人：来晓明，浙江金道律师事务所所律师。
委托诉讼代理人：郭天奇，浙江金道律师事务所所律师。
被告（反诉原告）：宁波亚驰汽车服务有限公司（统一社会信用代码：913302055612769048）。住所地：宁波市江北区甬江街道夏家村。
法定代表人：朱亚超该公司总经理。
委托诉讼代理人：施周，浙江波宁律师事务所律师。
原告宁波一以当百优卡二手车经纪有限公司（以下简称百优卡公司）与被告宁波亚驰汽车服务有限公司（以下简称亚驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后,依法适用简易程序审理。亚驰公司于2017年9月19日向本院提起反诉，经审查，本院决定合并审理。本院于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百优卡公司法定代表人的邰庆铜及其委托诉讼代理人来晓明、郭天奇、被告（反诉原告）亚驰公司的委托诉讼代理人施周到庭参加了诉讼。双方当事人申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。
原告百优卡公司起诉称，原告系一家从事二手车经纪服务的公司，成立于2016年9月19日。2016年8月4日，为公司登记设立及日后生产经营需要，原告法定代表人邰庆铜与被告签订《厂房租赁合同》，向被告承租位于梅竹路1127号北区的厂房，租赁期限为三年，从2016年8月4日起至2019年8月3日止，租金每年15万元，每年以1万元递增。
2017年7月25日，在合同约定的租赁期内，被告向原告法定代表人发送《解除租赁合同通知书》要求解除租赁合同，将原告方车辆、物品搬离租赁房屋，否则将按照本地租赁市场标准两倍要求原告赔偿。双方遂成纠纷。
原告认为，原告法定代表人为公司设立及经营需要以自己的名义对外签订合同，公司成立后使用租赁的场地，实际享有合同权利，对案涉合同予以确认，该《厂房租赁合同》的承租方为原告。原告在签订合同后，一直按约履行合同，支付房屋租赁押金、租金，不存在任何违约行为。被告作出解除租赁合同通知没有事实和法律依据，不能发生解除合同的效力，案涉合同应继续履行。为此诉至法院，请求判令：1.要求被告继续履行与原告法定代表人在2016年8月4日签订的《厂房租赁合同》；2.办案诉讼费用由被告承担。
被告亚驰公司未提供书面答辩状，庭审中口头答辩称:1.本案原告诉讼主体资格不适格，承租方为邰庆铜，付款方及收据上名字均为邰庆铜不是本案的原告；本案的房屋租赁合同没有约定原告公司成立后，合同主体即为原告公司，根据合同的相对性原则，本案原告应为邰庆铜，请求法院驳回原告起诉。2.退一步讲双方合同约定原告承租地仅仅限于200平方的厂房，及正前方场地的使用权，但是承租人侵占了租赁物的北面的将近1000平方的场地，原告无权侵占，被告多次发函给原告要求原告腾退场地，原告收到并回复，但是一直没有腾退，原告违反了合同约定。我们已经履行了催告义务，合同解除符合法律规定，即使主体适格原告的诉请也应该驳回。
原告百优卡公司为证明自己的主张，向本院提供如下证据材料：
1.厂房租赁合同一份，用以证明原告法定代表人为公司登记设立及生产经营需要与被告签订的厂房租赁合同，就租赁位于梅竹路1127号北区厂房的相关情况作了明确约定的事实；
2.网上银行电子回单、收据，用以证明原告通过网上银行汇款方式向被告指定账户支付房租押金2万元，被告出具收据予以确认的事实；
3.网上银行电子回单、收据，用以证明原告通过网上银行汇款方式向被告指定账户支付房租15万元，被告出具收据予以确认的事实；
4.网上银行电子回单、收据，用以证明原告通过网上银行汇款方式向被告指定账户支付房租16万元，被告出具收据予以确认的事实；
5.解除租赁合同通知书，用以证明2017年7月25日，在合同约定的租赁期内，被告向原告法定代表人发送《解除租赁合同通知书》要求解除租赁合同的事实。
被告亚驰公司对原告提供的证据质证意见如下：
对证据1，真实性无异议，合同第一点明确租赁物面积为200平方及正前方的场地有使用权，协议应该是很明确不包括北面停车场，承租方也明确为邰庆铜；对证据2、3、4，真实性无异议，但付款人均为邰庆铜，银行走账也是邰庆铜，始终没有原告；第一年房租也有逾期，应该是2016年7月4日付款，实际付款是2016年8月10日；对证据5，无异议。
被告亚驰公司为证明自己的主张，向本院提供如下证据材料：
通知、回复函，用以证明被告发通知催告原告搬离涉案房屋北面停车场的事实。
原告质证认为，原被告之间的合同是2016年8月4日签订的，被告的通知是2017年6月向原告发出的。也就是说双方产生争议之前的一年时间内，被告从未对原告使用租赁物提出任何异议。从通知及回复函内容来看，这不是解除合同的通知。它不能引用合同法第九十六条产生解除合同效力，并且针对被告刚才提出的合同主体的问题，从这三份通知及回复函中，可以直接反映出被告已经明知并确认涉案合同的主体是原告而非原告法定代表人。
反诉原告亚驰公司反诉称：2016年8月4日，反诉原告与反诉被告的法定代表人签订《厂房租赁合同》一份，协议第一条约定“甲方（反诉原告）将位于梅竹路1127号北区的厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方（反诉被告）使用，租赁物面积为200平方米（乙方租赁物正前方厂地有使用权）”。后，反诉原告依约将房屋出租给反诉被告。位于反诉被告承租的房屋的北面有一面积大约为1000平方米左右的场地，本为反诉原告的停车场，但反诉被告一直侵占该停车场用于停放二手车，反诉原告多次要求反诉被告停止侵占该停车场，但反诉被告一直置之不理。
反诉原告认为反诉被告应该停止侵占该停车场，腾退并返还给反诉原告，同时反诉被告还应支付占有使用费。为此，提起反诉，请求判令：1.反诉被告将位于梅竹路1127号北区厂房的北面的停车场腾退并返还给反诉原告；2.反诉被告支付停车场占有使用费81000元（暂计至2017年9月18日），并继续支付停车场占有使用费至反诉被告实际腾退并返还给反诉原告之日止，按每月6000元计；3.本案反诉受理费由反诉被告承担。
反诉被告百优卡公司答辩称，反诉原告的第1项诉请缺乏事实和法律依据，反诉原、被告双方在签订厂房租赁合同时已经明确，反诉被告租赁的场地为200平方米的厂房及厂房周围、北侧停车场的空地，而非反诉原告所称的仅仅包含字面意义上的场地。反诉被告一直按约定使用租赁场地，反诉原告在双方产生矛盾前的一年多时间内从没有提出任何异议，已通过实际行动确认了租赁场地包含厂房北侧停车场。并且从日常生活实际角度出发，反诉被告作为二手车经营公司，为品牌建设及发展需要在江北区寻觅适合经营场所设立公司，反诉被告不会只租赁200平方的厂房及厂房前只能停下5辆车子的场地，支付15万元的租金，这个不符合常理。如果按照反诉原告所述，北方场地为反诉原告所用，那么必然会经过反诉被告场地，影响反诉被告正常经营，反诉被告作为有经验的二手车品牌公司也就不会签订涉案租赁合同。反诉原告对合同的解释是错误的，是为了牟取利益，歪曲事实。第2项诉请，缺乏事实和法律依据，如前所述，反诉被告不存在占用情形，故占有使用费的前提不存在，反诉原告并非该停车场的土地使用权人，该场地是集体土地，反诉原告亦是承租人，反诉原告要求收取租金或者占有使用费，应当提交其有权将停车场地出租的依据，向法庭出示其向前手租赁场地的合同。6000元/月计算占有使用费没有任何证据支持，原告不应支付该笔费用。综上，请求法庭驳回反诉原告的诉请。
反诉原告亚驰公司为证明自己的主张，向本院提供如下证据材料：
1.情况说明、图纸、房屋租赁合同（备案）（亚驰公司与百优卡公司签订）、《厂房租赁合同》[亚驰公司与宁波江北华方工艺品有限公司(以下简称华方公司)之间签订]，用以证明反诉原告有权将涉案房屋及地坪及场地进行转租的事实；
2.照片四张，用以证明反诉被告侵占涉案房屋北面停车场的事实。
反诉被告百优卡公司对反诉原告亚驰公司提供的证据质证意见如下：
对证据1，《厂房租赁合同》非原件，对其真实性、关联性、合法性均有异议。另外图纸只能说明土地现状，但是并不是土地证的附图，不能证明其合法性。江北华方公司也并非土地使用权人，如果反诉原告要向反诉被告收取占用使用费，应该对一系列的转租的合法性进行证实。对情况说明、图纸的真实性、关联性、合法性也均有异议。对备案合同的真实性没有异议，但备案合同上租赁物面积及租金都是与原合同不一致,有逃避税收的嫌疑；另外百优卡公司提供的备案合同（亚驰公司与华方公司）与亚驰公司提供的与华方公司的合同、以及亚驰公司与百优卡公司签订合同时提供的与华方公司订立的合同，这三份合同均不一致，亚驰公司存在变造合同的嫌疑；对证据2，真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议；本案存在争议的停车场地由反诉被告装潢及使用，双方在签订合同时已经明确停车场地由反诉被告使用，反诉被告就是希望使用这个停车场地才会和反诉原告签订合同，之后反诉原告没有提出任何异议和要求支付费用，反诉原告提供的证据无法证明其证明目的。
反诉被告百优卡公司为证明自己的主张，向本院提供如下证据材料：
《厂房租赁合同》二份（第一份是双方订立涉案合同时反诉原告向反诉被告出示的合同复印件，第二份是反诉被告向江北区市场监督管理局调取的登记备案的租赁合同），用以证明租赁物的表述与涉案合同的表述一致，如果正前方仅为字面意义的正前方，那厂房北侧的停车场就不是反诉原告有使用权的场地，反诉原告不能以此为由向反诉被告收取占有使用费；双方签订的合同版本是由反诉原告提供的，因双方当时合作关系融洽，反诉被告未对合同内容进行修改；对于正前方场地的表述并不能仅从字面意义上理解，应该理解为周边用于停车的场地的事实。
反诉原告亚驰公司对反诉被告百优卡公司提供的证据质证意见如下：
第一份合同真实性无法确认，另外华方公司与亚驰公司签订的合同反诉原告已经提供了，并且华方公司也出示了情况说明；第二份合同真实性没有异议，但是当时亚驰公司只用了800平方米，剩余亚驰公司要出租的，因此在备案时租赁物面积写的比较少。
百优卡公司申请证人厉国表出庭作证，用以证明当时双方对租赁物及场地使用已经达成一致，包括厂房及北面停车场场地均由百优卡公司租赁使用的事实。
证人厉国表当庭陈述：本人受原告法定代表人邰庆铜的委托装修涉案的厂房及对涉案厂房北面停车场等进行划线及安装招旗。当时涉案厂房北面停车场堆放杂物，亚驰公司派人清理了大部分，本人后来将剩余部分作了清理。划线等工作，本人做了两天，当时原、被告双方都是比较友好的，亚驰公司对于本人施工未提出任何异议，本人有时向亚驰公司借用工具等，亚驰公司也愿意。
百优卡公司对证人厉国表的证言的质证意见为亚驰公司同意百优卡公司使用涉案厂房北面停车场，并且一年内都没有提出任何异议，从实际行动上也明确了，北面停车场也在租赁范围内。
亚驰公司对证人厉国表的证言的质证意见为证人证言不能证明停车场包括在租赁合同范围内，证人既没有参与合同的谈判也没有参与合同的选址，证人是租赁之后才进来装修的，他仅仅是干活的工人，而且之前和百优卡有来往，证人证言仅仅是推测而非看到、参与的，所以亚驰公司不认可证人证言的内容。
本院依职权对宁波市江北区甬江街道夏家村书记夏永国作了调查并制作了调查笔录，夏永国陈述涉案房屋及场地是本村租给华方公司的，租赁场地的费用为每年每亩2万元至4万元，厂房为每月每平方米13元；本村将梅竹路1127号厂房租赁给华方公司后，华方公司将厂房转租给亚驰公司及亚驰公司将部分厂房转租给百优卡公司，本村都是同意的。
百优卡公司质证认为，对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，涉案厂房北面停车场涉嫌违法建筑，应该以该地块合法建筑用地红线图及建设用地红线图判断该地建设用地范围；双方签订合同时，所付租金已经包含了北面停车场地的租金；合同里面表述的涉案厂房的正前方应该理解为一直从东侧开始延伸到北面的含射范围内，都属于出租使用范围，这也符合合同的约定。
亚驰公司质证认为，对真实性没有异议，但村里所述房屋和土地的租赁价格，不能作为原、被告双方房屋租赁价格标准，原、被告之间的租赁范围和租赁价格应以双方签订的合同为准，合同约定不包括北面的停车场。
本院对原、被告提供的证据认证情况如下：
本诉部分：
原告提供的证据：对证据1，因被告对真实性无异议，本院予以认定；对证据2、3、4，因被告对真实性无异议，本院予以认定；对证据5，因被告对真实性无异议，本院予以认定。
被告提供的证据：因原告对该组证据真实性无异议，本院予以认定。
反诉部分：
反诉原告提供的证据：对证据1，该组证据中情况说明系华方公司出具，对其真实性予以认定；图纸是说明租赁物概况，本院亦予以认定；对备案合同，因是向宁波市江北区市场监督管理局调取并盖有该单位档案专用章，本院对其真实性予以认定；对《厂房租赁合同》，因与备案合同在租赁期限等不一致，且有多处涂改，涂改处加盖的又是亚驰公司的公章，本院对其真实性不予认定；对证据2，因照片系现场拍摄，本院对其真实性予以认定。
反诉被告提供的证据：该组证据中第一份合同，因被告有异议，且该合同系复印件，本院不予认定；第二份合同，因是向宁波市江北区市场监督管理局调取并盖有该单位档案专用章，本院对其真实性予以认定；
本院对证人厉国表的证言认证情况：因亚驰公司对该证人证言所述内容真实性未提出异议，本院对其真实性予以认定；
本院依职权调查夏永国所作笔录内容，因涉案厂房及场地属该村集体所有的，其又是村里主要负责人，对涉案租赁物出租事宜清楚，因此其所述内容真实，本院对其陈述的内容予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年8月4日，原告百优卡公司的法定代表人邰庆铜与被告亚驰公司签订《厂房租赁合同》一份，被告将位于梅竹路1127号北区的厂房租赁于原告使用，租赁物面积200平方米（被告租赁物正前方厂地有使用权）；租赁期限为叁年，即从2016年8月4日起至2019年8月3日止；租金每年为人民币壹拾伍万元整，每年以壹万元递增，每年支付一次租金，提前壹个月支付即每年柒月肆日之前支付。厂房押金为贰万元。双方还约定了其他事项。合同签订当日，邰庆铜支付押金20000元，于2016年8月10日支付150000元，于2017年7月3日支付160000元，被告亚驰公司均开具了收据。
2016年9月19日，原告公司登记成立，住所地为江北区即涉案厂房，注册资本壹佰万元整，法定代表人为邰庆铜。
2014年5月27日，被告亚驰公司与案外人华方公司签订《厂房租赁合同》，合同约定华方公司将江北区甬江工业区夏家村的厂房租赁于被告使用，租赁期限为5年，其中第三条第二款第6项约定被告租赁物正前方厂地（四周）有使用权，双方还约定其他事项。该合同还在宁波市江北区市场监督管理局备案，其中在备案档案中有一份《关于同意将无产权证明的房屋作为经营场所的证明》，由夏家村股份经济合作社夏永国同意，并由甬江街道办事处盖章同意夏家村的集体房屋作为被告生产、经营场所的材料。
2016年8月1日，邰庆铜（乙方）与被告亚驰公司签订《房屋租赁合同》，被告将位于宁波市江北区甬江街道夏家村西区的房屋租赁于乙方使用，租赁物面积约50平方米（乙方租赁物正前方厂地有使用权）；租赁期限为3年，租金每年为壹万元整，每年以壹万元递增，每年支付一次租金，提前壹个月支付。双方还约定其他事项。合同落款处下方有宁波市江北区夏家村股份经济合作社及华方公司盖章同意转租。该合同还在宁波市江北区市场监督管理局备案，作为原告工商注册使用。
2017年6月26日，被告亚驰公司发通知给原告百优卡公司，要求原告于接到通知书后3日内腾退涉案厂房北侧停车场。原告于2017年6月26日、27日分别向被告亚驰公司发《回复函》，表明涉案厂房北侧停车场属合同租赁使用范围，若被告亚驰公司单方终止合同，将承担赔偿损失等违约责任。
2017年9月17日，案外人华方公司出具《情况说明》一份，言明：“位于宁波市江北区甬江街道夏家村梅竹路地厂房及该厂房周边的水泥道路场地、停车场地等场地，由我司于2014年7月8日出租给宁波亚驰汽车服务有限公司，宁波亚驰汽车服务有限公司可以转租。”。
2017年7月25日，被告亚驰公司向邰庆铜发出《解除租赁合同通知书》，要求提前解除合同，原告百优卡公司遂向本院起诉成讼。
另查明，原、被告签订涉案合同后，原告百优卡公司在对涉案租赁物北侧停车场进行划线及安装招旗过程中，未表示异议。
宁波市江北区夏家村股份经济合作社将包括涉案厂房及场地租赁给华方公司时，厂房租金为每月每平方13元，场地租金为每年每亩2-4万元。宁波市江北区夏家村股份经济合作社同意华方公司及被告亚驰公司的转租行为。
本案的主要争议焦点：1.原告百优卡的主体是否适格？涉案厂房正东面场地地坪及北侧停车场地是否属于租赁使用范围？3.被告亚驰公司的《解除租赁合同通知书》是否具有解除合同的效力？
1.原告百优卡的主体是否适格？
本院认为，《厂房租赁合同》虽然系邰庆铜以个人名义与被告亚驰公司订立，但邰庆铜作为原告公司的法定代表人是为设立原告公司与被告亚驰公司订立《厂房租赁合同》，原告公司成立后，原告公司对租赁合同是确认的，而且原告公司实际享有合同权利，履行合同的义务。上述事实，也由原告提供的营业执照副本、邰庆铜的陈述、被告亚驰公司于2017年6月26日向原告公司发送的《通知》以及亚驰公司向原告公司提起反诉得到印证，因此本案原告实际享有合同的权利，履行合同的义务，原告享有主体资格。
2.涉案厂房正东面场地地坪及北侧停车场地是否属于租赁使用范围？
根据双方订立的《厂房租赁合同》第一条第一项“甲方（亚驰公司）将位于梅竹路1127号北区的厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方（百优卡公司）使用。租赁物面积为200平方米（乙方租赁物正前方厂地有使用权）。”。双方对“乙方租赁物正前方厂地有使用权”理解有争议。百优卡公司认为“乙方租赁物正前方厂地有使用权”应包括租赁物正东面道路地坪及北侧停车场原告有权使用，而亚驰公司认为原告租赁应是200平方米的厂房，以及厂房东面的道路地坪有权使用，不包括租赁物北侧的停车场。本院认为，对于“乙方租赁物正前方厂地有使用权”这句话内涵的理解，应综合分析认定。首先从原告为实现合同的目的来说，原告是从事二手车经纪服务的公司，其要求的办公场所面积不需要很大，但需要有较大面积的场地用以停放二手车，用于销售，以赚取经纪费用；其次原告在对租赁物北侧的停车场进行划线及安装招旗过程中，并未提出异议，且在原告经营长达近一年的时间内并未提出异议，这表明被告亚驰公司是认可原告有权使用租赁物北侧的停车场；最后根据本院调查夏家村书记夏永国的笔录，该村出租的涉案厂房大概每月每平方米13元，场地为每年每亩2-4万元，因此原告租赁200平方米厂房及厂房东侧仅能停放几辆汽车的道路地坪而支付每年15万元的租金，显然是不合理的，不符合公平的原则。这也可以从亚驰公司提供的与华方公司签订的合同中得到印证，厂房年租金55万元，租赁物（厂房）面积2390平方米，折算下每月每平方米大概19元多，而且合同约定外围水泥道路地坪可以使用，租赁物正前方厂地（四周）有使用权。综合上述的分析论证，涉案厂房东面的道路地坪以及北侧停车场应属原告租赁使用范围内。
3.被告亚驰公司的《解除租赁合同通知书》是否具有解除合同的效力？
根据《合同法》规定，符合两种情形，合同可以解除。一种情形是：双方当事人协商一致，当事人可以解除合同。当事人约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。另一种情形是法定解除的五种情形。原告百优卡公司按照合同的约定已经履行了按期缴纳租金的义务，本案被告亚驰公司要求解除合同既不符合约定解除的条件，又不符合法定解除的情形，因此本案双方当事人均应严格遵守合同的约定，履行各自的权利、义务。被告亚驰公司发送给原告百优卡公司的《解除租赁合同通知书》不发生解除合同的效力。
综上，本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应予以遵守。原告百优卡公司按照合同的约定已经履行了按期缴纳租金的义务，被告亚驰公司要求解除合同既不符合约定解除的条件，又不符合法定解除的情形，因此本案双方当事人均应严格遵守合同的约定，履行各自的权利、义务。故本院对原告的诉讼请求予以支持。因原告百优卡公司主体资格适格，被告亚驰公司发送给原告的《解除租赁合同通知书》不发生解除合同的效力，故对被告亚驰公司的抗辩理由不予采纳。根据本院上述认定，涉案厂房东面的道路地坪以及北侧停车场应属原告租赁使用范围，因此对反诉原告亚驰公司的反诉请求，本院不予支持。对反诉被告百优卡公司的抗辩理由，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)第二条之规定，判决如下：
一、原告宁波一以当百优卡二手车经纪有限公司的法定代表人邰庆铜与被告宁波亚驰汽车服务有限公司于2016年8月4日签订的《厂房租赁合同》，原、被告继续履行；
二、驳回反诉原告宁波亚驰汽车服务有限公司诉讼请求。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告宁波亚驰汽车服务有限公司负担。反诉案件受理费1825元，减半收取912.50元，由反诉原告宁波亚驰汽车服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审判员 陆剑峰
二〇一七年十月三十日
书记员 何超男
附件一：本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。