福建省上杭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭民初字第1350号
原告杨荣硕，男，1958年9月10日出生，汉族，公务员，住福州市鼓楼区。
被告张丽娟，女，1985年6月26日出生，汉族，公司员工，住福州市鼓楼区。
委托代理人董帝亮，福建建达（福鼎）律师事务所律师。
被告赖玉文，男，1973年8月22日出生，汉族，农民，住上杭县。
被告巫小美，女，1972年2月18日出生，汉族，住上杭县。
原告杨荣硕与被告张丽娟、赖玉文、巫小美申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨荣硕，被告张丽娟及其委托代理人董帝亮到庭参加诉讼，被告赖玉文、巫小美经本院传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告杨荣硕诉称，被告张丽娟系福鼎市人，户籍所在地是福鼎市桐山街道小西湾巷39号，工作也在福鼎市。根据福州购房限购令的规定，被告张丽娟不符合在福州购房的条件，所以被告巫小美与张丽娟经房产中介签订的《房地产代办合同》无效。福州市鼓楼区法院于2013年7月25日对茂林山庄9号楼201单元房产解除查封，而被告巫小美与张丽娟早于2013年7月10日签订《房地产代办合同》，明显存在恶意串通。被告巫小美对设定抵押权且被告福州市鼓楼区法院查封的房产，依法不享有处分权。虽然其与被告张丽娟签订的合同附有被告张丽娟代偿债务，但转让房产是隐瞒被告赖玉文被执行财产，损害原告等债权人利益，《房地产代办合同》属无效合同。最高人民法院在被告转让房产之前就已公告被告赖玉文为被执行人，有多件未结执行案件，但被告在受让房产时，未核实转让方对债务承诺的真实性，存在过错。被告签订的合同约定转让方隐瞒债务导致合同目的无法实现，应承担赔偿责任，被告张丽娟据此合同取得的是合同债权，不能对抗生效判决的执行。依法被查封、扣押、监管的财产不得进行抵押，被告巫小美、赖玉文的房屋被法院查封，依法不得进行买卖。按法律规定，被执行人的财产应按其所欠债务的数额比例在债权人中分配，被告张丽娟明知被告赖玉文有多件执行案件正在执行，但且与被告巫小美、赖玉文恶意串通以严重低于市场价购买房屋，违反法律规定，是不公平的。综上，上杭县法院裁定解除对上述房屋的查封是错误的，被告巫小美与张丽娟签订的《房地产代办合同》是无效合同。现请求判决被告巫小美与张丽娟2013年7月10日签订的《房地产代办合同》无效，由法院继续对被告赖玉文坐落于福州市鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋进行执行。
被告张丽娟辩称，其在福州学习、工作已经十年。2013年6月29日，被告张丽娟通过福州房产中介平台，得知位于福州市鼓楼区五凤街道江厝路茂林山庄有一套128平方米的房子，因房主急需用钱还债拟以140万元出售，条件是一次性付款。经了解：被告赖玉文、巫小美夫妇因欠建设银行福州南门支行贷款本金69万元、欠郑水宁、郑增官借款本金53万元，分别被建行南门支行和郑水宁、郑增官诉至福州鼓楼区法院，其所有的位于福州市鼓楼区五凤街道江厝路茂林山庄9号楼201单元房屋也于2013年5月30日被福州鼓楼区法院查封，两案均已进入执行程序。福州市大伟房产经纪服务有限公司与巫小美均称法院同意该房产进行自行变卖。7月10日，被告张丽娟通过第三方大伟房产与被告巫小美签订房地产代办合同。7月15日上午，被告张丽娟和巫小美及大伟房产的工作人员一起来到鼓楼区法院找到承办案件的法官和书记员，向他们说明来意，并了解法院查封房屋的买卖、过户情况。根据法院法官的要求，被告张丽娟当日即将被告赖玉文、巫小美欠建行南门支行的款项789247.75元（包括本息及诉讼费等），直接汇入建行南门支行账户；另一笔欠郑水宁、郑增官的借款本金53万元，被告张丽娟将53万元及执行费7700元汇入鼓楼区法院账户。随后被告张丽娟将购房尾款73052.25元支付给被告巫小美。至此，被告张丽娟付清了全部购房款140万元。鼓楼区法院收到款项后于7月15日解除对上述房屋的查封，建行南门支行收到还款后也于7月15日解除房屋的抵押，将他项权证交给被告巫小美，被告巫小美据此到房管部门换回房屋的所有权证。7月17日，被告张丽娟与赖玉文、巫小美签订房产交付协议书，被告赖玉文、巫小美夫妇当即将被告张丽娟所买受房屋连同该房屋的房产证、土地使用权证交付给被告张丽娟。但鼓楼区法院在执行郑水宁、郑增官与被告赖玉文、巫小美民间借贷纠纷一案时也曾查封上述房屋，被告张丽娟将被告赖玉文、巫小美欠郑水宁、郑增官的借款53万元及执行费汇入鼓楼区法院账户后，由于承办该案的分管领导出差，无法签发解除查封裁定书，直到7月29日才解除查封。8月2日，被告张丽娟与巫小美到房产交易中心办理房屋产权过户手续，才知道所买受的房屋被上杭县法院执行局因原告杨荣硕与被告赖玉文民间借贷纠纷执行一案查封。为此，被告张丽娟提出执行异议，2014年3月10日上杭县法院作出（2014）杭执异字第2号执行裁定书，认为被告张丽娟付清房款并实际占有该房屋，在房屋交易过程中没有过错，裁定中止对该房屋的执行。
原告杨荣硕提起案外人执行异议之诉，请求确认被告张丽娟与巫小美经房产中介签订的房地产代办合同无效。原告不是该合同的当事人，根据合同相对性原理，原告不是确认合同是否无效的诉讼主体。被告张丽娟签订的房地产代办合同真实有效。被告张丽娟及其家人长期在福州工作生活，符合在福州购房的条件。福州市限购政策性文件属政府规章，审查合同的效力应以法律法规为依据。买卖有抵押的房产，如果受让人代为清除债务消灭抵押权的，不违反法律规定。被告张丽娟代赖玉文偿还抵押权人建行南门支行贷款，银行也注销了该房产的抵押权，被告张丽娟受让房屋符合法律规格定。被告在解除房屋查封之前签订房地产代办合同并不违反法律规定。城市房地产管理法规定法院查封的房产不得转让，应理解为是房屋产权变动的结果条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记。根据物权法规定，房屋转让合同，自成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。且鼓楼区法院已于2013年7月15日解除查封，此时该房产已不存在不能进行产权过户的限制。被告张丽娟购买房产时是善意的，不存在恶意串通低于市场价购买房产的行为，不能要求其购买房产时了解清楚卖方的债权债务相关情况。被告张丽娟支付了全部价款并实际占有讼争房屋，已产生物权变动效力，有权排除对讼争房屋的执行，上杭县法院的2014杭执异字第2号裁定书是正确的。综上，原告请求判决合同无效，没有事实和法律依据，应予驳回原告的诉讼请求。
被告赖玉文、巫小美未作答辩。
原告杨荣硕为证明其主张，向本院提供房地产代办合同一份，证明被告赖玉文、巫小美以欺诈的方式签订该合同，且合同约定的价格明显低于市场价。
被告张丽娟质证认为真实性无异议，但不能证明原告的主张，不存在欺诈，合同是张丽娟的真实意思表示，交易价格也符合市场价，张丽娟是一次性付款，比分期付款低一点。
被告赖玉文、巫小美未到庭应诉，视为放弃质证权利。
被告张丽娟为证明其主张，向本院提供如下证据材料：
1、个人历年缴费明细表一份，证明被告张丽娟在福州工作生活的事实；2、房地产经纪合同一份，证明被告张丽娟通过房产经纪公司以140万元价格向被告巫小美购买福州市鼓楼区五凤街道江厝路茂林山庄房屋一套，双方约定部分购房款冲抵执行款，由张丽娟直接支付给鼓楼区法院以解除房产冻结；3、房屋所有权证和土地使用权证各一份，证明被告张丽娟购买的房屋产权证号；4、银行汇款凭证及收条，证明被告张丽娟全额支付了购房款；5、（2013）鼓执行字第852-1号和（2012）鼓执行字第141号执行裁定书各一份，证明鼓楼区法院同意被告房产变卖，解除对讼争房屋的冻结；6、房产交付协议书和证件交接证明各一份，证明2013年7月17日被告巫小美、赖玉文夫妇与被告张丽娟办理了房屋交接手续，被告张丽娟实际占有讼争房屋；7、（2014）杭执异字第2号执行裁定书一份，上杭县法院认为被告张丽娟执行异议成立，裁定中止对讼争房屋的执行。
原告杨荣硕质证认为，对被告张丽娟提供的证据材料1、3、4没有异议；其他证据材料的真实性没有异议，但认为房屋转让价格明显低于市场价，鼓楼区法院解除房屋冻结不合法，被告在房屋查封情况下转让房产，被告张丽娟未办理房产证过户，未实际占有房屋，上杭县法院裁定中止执行，不是不再执行房产。
被告赖玉文、巫小美未向本院提供证据。
本院经审查分析认为，对原告杨荣硕和被告张丽娟提供的证据材料真实性予以认定，可以作为认定本案事实的依据。
根据上述有效证据及当事人的陈述，可认定以下案件事实：
原告杨荣硕与被告赖玉文民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方于2011年4月15日达成调解协议，确认被告赖玉文欠原告12.4万元，自愿减至7.4万元，于2012年1月10日前付清，如未按时付清，按借款12.4万元执行。被告赖玉文未按协议履行，原告于2012年3月2日向本院申请强制执行，本院立案受理后，经查被告赖玉文在银行没有存款，也没有其他可供执行的财产，于2012年12月17日，依法裁定对该案终结本次执行程序。
2013年6月底，被告张丽娟通过福州房产中介平台，得知位于福州市鼓楼区五凤街道江厝路茂林山庄有一套128平方米的房子，因房主急需用钱还债拟以140万元出售，条件是一次性付款。经了解：被告赖玉文、巫小美夫妇因欠建设银行福州南门支行贷款本金69万元、欠郑水宁、郑增官借款本金53万元，分别被建行南门支行和郑水宁、郑增官诉至福州鼓楼区法院，并已判决，生效后进入执行程序，被告赖玉文、巫小美夫妇所有的位于福州市鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋也于2013年6月被福州鼓楼区法院查封。
2013年7月10日，被告张丽娟作为买方，被告巫小美作为买方，福州大伟房产经纪服务有限公司作为中介服务方，签订一份房地产代办合同。该合同主要约定：本宗买卖房产位于福州市鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元，建筑面积128.45平方米，交易价格140万元，但所有交易税费、相关交易费用、中介服务费由被告张丽娟承担；签约时被告张丽娟已知上述房产已被鼓楼区法院查封（2013鼓执行字第852号执行裁定书），由被告张丽娟出资代归还欠款以便被告巫小美办理法院解冻手续；被告张丽娟以一次性付款方式购买上述房产。2013年7月15日，被告张丽娟代被告赖玉文、巫小美夫妇归还建行福州南门支行借款本金及利息合计789247.75元，消除房产的抵押权，同日，通过银行向鼓楼区法院汇款537700元，用作代被告赖玉文、巫小美夫妇缴纳其与郑水宁、郑增官案件的执行款，剩余购房款53052元直接支付给被告赖玉文、巫小美。至此，被告张丽娟按房地产代办合同履行了全部支付购房款义务。2013年7月15日，鼓楼区法院作出（2013）鼓执行字第852-1号之兴裁定书，裁定解除对鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋的查封。郑水宁、郑增官诉被告赖玉文、巫小美一案，鼓楼区法院于2011年9月作出（2011）鼓民初字第4263号诉讼保全裁定，并查封了鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋，2013年7与25日，鼓楼区法院认为被告赖玉文、巫小美与郑水宁、郑增官达成执行和解协议，并已履行，裁定解除对鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋的查封。2013年7月17日，被告赖玉文、巫小美将鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证交付给被告张丽娟，并约定2013年7月开始水、电、煤气费及物业费由被告张丽娟缴纳。
2013年7月16日，原告杨荣硕向本院申请对鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋采取执行措施，本院于2013年7月19日对鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋进行查封。2013年8月8日，被告张丽娟向本院提出执行异议，认为其已买受该房屋，请求本院解除对鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋的查封。2014年3月10日，本院经查明，认为被告张丽娟在2013年7月15日全部付清了房款，并在2013年7月17日占有了该房屋，在房屋交易过程中并没有过错，其申请本院解除查封措施，理由正当，依法应予支持，本院作出（2014）杭执异字第2号执行裁定书，裁定中止对鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋的执行。原告杨荣硕不服该裁定，向本院提起诉讼。另查明，被告张丽娟自2008年起在福州市工作，并在福州市社会劳动保险管理中心办理和缴纳了社会保险。
本院认为，原告杨荣硕作为申请执行人，不服本院对被告张丽娟作为案外人提出执行异议而作出的裁定，提起本案诉讼，原案由案外人执行异议之诉应变更为申请执行人执行异议之诉。被告张丽娟与被告巫小美签订的《房地产代办合同》，是双方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定。被告张丽娟通过福州大伟房产经纪服务有限公司与被告巫小美达成房产转让协议，受让被告巫小美所有的福州市鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋，被告张丽娟按合同约定付清了购房款140万元，不是以明显不合理低价受让房产，且实际占有该房屋，双方签订的合同也不存在恶意串通损害第三人利益的情形。因此，原告请求确认被告张丽娟与被告巫小美签订的《房地产代办合同》无效，由本院继续对被执行人赖玉文坐落于福州市鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋进行执行，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告赖玉文、巫小美经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，依法可以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告杨荣硕的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告杨荣硕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 李其基
审 判 员 谢 彤
人民陪审员 赖锦良
二〇一四年十一月七日
代理书记员 李海燕
附：本案适用的相关法律法规
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。