上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初9590号
原告(反诉被告)上海磐润置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人周刚烈。
委托代理人吴家寅、潘懿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告(反诉原告)陈振寰，女，1973年5月30日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人李云、包智渊，上海市锦天城律师事务所律师。
第三人虞增辉，男，1977年5月11日出生，汉族，户籍地浙江省舟山市。
委托代理人曹岭，上海市国泰律师事务所律师。
原告上海磐润置业有限公司与被告陈振寰、第三人虞增辉房屋买卖合同纠纷及反诉原告陈振寰与反诉被告上海磐润置业有限公司、第三人虞增辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)上海磐润置业有限公司的委托代理人吴家寅、潘懿，被告(反诉原告)陈振寰及其委托代理人李云，第三人虞增辉的委托代理人曹岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海磐润置业有限公司诉称，原、被告双方于2015年5月11日签订了《上海北岛嘉园房屋定购单》，被告向原告支付了人民币15万元(以下币种均为人民币)定金，定购了原告开发的上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。根据定购单约定，被告应在2015年5月18日前携带身份证等资料前来原告售楼处支付首付款并签署上述房屋的商品房预售合同，办理购房手续，但被告并未前来付款与签约。原告催促未果，于2015年9月3日向被告寄送了《<房屋定购单>解除函》，依法解除了与被告签署的定购单。现原告诉至法院，请求判令：1、原、被告签署的《上海北岛嘉园房屋定购单》已于2015年9月3日解除；2、被告支付原告的15万元定金不予返还；3、本案诉讼费由被告承担。
被告陈振寰辩称，第一，签订定购单前被告明确如实将自己的限购情况告知原告的销售人员，对方表示可以等待被告的限购问题解决后再签订预售合同。定购单签订后，除支付定金外，又在原告销售人员的陪同下分三次支付了后续款项，每次的金额都是原告销售人员确定好的，最终原告开具了总的发票。第二，被告没有收到原告发送的解除函，原告寄送的地址是被告的户籍地，该处是老房子，信箱是公用的。第三，2016年1月原告将自有房屋出售，限购问题解决，被告遂与原告的销售人员联系要求支付剩余款项，销售人员还计算了被告需要支付的违约金为13万元。2月份，被告再次前去原告处付款，原告不让被告进门并报了警。综上所述，双方以支付与收取房款的实际行为修改了定购单中关于在2015年5月18日前签订预售合同的约定，原告无权单方面解除合同，被告不同意原告的诉请。
反诉原告陈振寰诉称，2015年5月11日，双方就系争房屋签订了《上海北岛嘉园房屋定购单》，对房屋状况、房屋单价、总价及付款方式等进行了约定，并对按上海市房屋主管部门要求签订的上海市商品房预售合同全部条款达成一致。其中，房屋单价为每平方米56200元，房屋预测面积为99.94平方米，房屋总价款为561.6628万元。购房协议签订后，反诉原告按约向反诉被告支付房款共计224.6628万元。反诉原告按约履行付款义务后，曾多次要求反诉被告继续履行购房协议，签订预售合同并协助办理银行贷款等事宜，但至今未果。反诉原告认为，购房协议合法有效，反诉被告要求解除购房协议没有依据，反诉被告理应继续履行购房协议，如反诉被告不能继续履行，则应依法承担赔偿责任。现反诉原告诉至法院，请求判令：1、反诉被告继续履行《上海北岛嘉园房屋定购单》、签订示范文本买卖合同、办理过户手续并交付房屋，如反诉被告不能履行，则返还反诉原告已付房款224.6628万元以及自支付之日起至实际返还之日止的利息(每笔房款分别计算，按照银行同期贷款利率)，并赔偿反诉被告224.6628万元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告上海磐润置业有限公司辩称，第一，因签约时间集中，客户众多，除定金外，其余三笔房款是反诉原告凭定购单自行至反诉被告的财务室付款，并没有反诉被告工作人员陪同。反诉被告系误收，此行为非双方合意，开具发票也仅代表反诉被告确认收到了相关款项。后反诉被告财务人员发现收款超过了首付30%，核实情况后才发现双方尚未签订预售合同，反诉被告准备退还钱款但无法联系反诉原告，便向反诉原告在定购单上确认的地址发送了解除函，又因无人签收被退回。第二，双方无法继续履行是反诉原告的违约造成的，且违约时间长达十个月，责任应当由其承担。定购单性质上属于预约合同，不具备买卖合同的全部要素，不适用退一赔一的规定。第三，反诉被告已将系争房屋另行出售给第三人，客观上不具备再次出售给反诉原告的可能性。综上，不同意反诉原告的诉讼请求，反诉被告愿意将已付房款扣除定金后全部返还反诉原告，并且同意支付利息(以已收房款为基数，按照同期银行贷款利率，分别自收款次日计至实际返还之日止)。
第三人虞增辉诉称，在与原告签订预售合同前，第三人不清楚原、被告之间的纠纷。第三人认为原告是在与被告的买卖关系解除后，才将系争房屋出售给第三人的，预售合同是原告与第三人的真实意思表示，应当得到法律保护。目前，第三人已经付清首付款，第二笔房款是银行贷款支付，在审批过程中，银行以系争房屋存在本案诉讼为由暂缓发放贷款。第三人对本诉请求不发表意见，不同意反诉请求。
经审理查明，2015年5月11日，原告(卖方)与被告(购房人)签订《上海北岛嘉园房屋定购单》，约定被告定购原告开发的系争房屋，房屋预测面积99.94平方米，定购单价56200元，定购总价561.6628万元，被告的联系地址“本市襄阳南路XXX弄XXX号”，定金金额15万元，正式签约日期是2015年5月18日之前；签约时支付首付款30%，剩余房款申请组合贷款；特别约定为：购房人在签署本定购单前，已对国家限购政策清楚知晓，并确认其符合有关规定不存在任何限购情况；购房人在签署本定购单前已经对房屋情况和定购房屋的商品房预售合同内容有充分了解和认同，并对预售合同全部条款(包括但不限于房价款支付、面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款)清楚无异议；购房人同意以其在本定购单项下所支付的定金作为卖方和购房人双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，购房人支付的定金转为房价款；购房人应在2015年5月18日内携带相关证明文件和按揭贷款所需之全部资料及本房屋定购单至本售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将该房屋另行处置，购房人所交付定金，不予退还；在上述约定的正式签约日期内，在未事先说明理由并取得卖方同意之情况下，购房人在约定签署预售合同当日或之前发生以下情况之一，并且导致双方当日无法签约，即视为购房人拒绝签署预售合同，卖方有权不经催告即解除本定购单并对房屋另行处置、出售，购房人无权要求卖方返还已收取的定金：(1)购房人之全体或部分人士未到达签约现场；(4)购房人无法购买或受让该房屋(包括但不限于因国家限购政策、外籍人士或港澳台人士在中国大陆已经购买过住房等)；本房屋定购单作为上海网上登记备案定金合同的书面形式，网上备案后具有同等法律效力，客户应保证所填资料的真实性；本定购单经双方签字盖章且购房人支付定金后生效。
签订定购单当日，被告向原告支付定金15万元。6月13日，被告向原告支付房款50万元。6月21日，被告向原告支付房款99.6628万元。8月29日，被告向原告支付房款60万元。8月29日，原告向被告开具发票，确认收到购房款224.6628万元。
2015年9月3日，原告向被告发出《<房屋定购单>解除函》，邮寄地址为“上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号”，称被告未在约定期限前与原告签订商品房预售合同并支付首付款，原告多次通知均未果，被告已逾期，构成严重违约。原告通知被告从即日起解除《房屋定购单》，该房屋由原告另行处置、出售，被告所交付的定金不予退还。该解除函因无人签收被退还原告。
2016年2月23日，被告至原告处协商解决，双方发生纠纷，原告报警。后双方经房管部门协调后仍未果。
2016年3月21日，原告(卖方)与第三人(买方)就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定第三人以总价款549.67万元向原告购买系争房屋，付款方式与期限为：3月21日前支付165.67万元，已支付的定金(如有)可冲抵部分，5月20日前支付384万元由第三人采取按揭贷款形式支付。3月21日，第三人向原告支付房款150.67万元，并开具收款收据，确认收到第三人支付的房款共计165.67万元。
另查明，被告系单身，上海人，户籍所在地为本市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号。2016年1月23日，被告(卖售人)与案外人任某某(买受人)就本市南码头路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》。3月17日，南码头路房屋产权登记在案外人任某某名下。
现原告诉至本院，请求判决如其诉请。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求。
反诉部分查明事实同本诉。
庭审中，原告补充意见如下：第一、原告发出的解除函被退回后，致电被告，向被告明确了解除定购单的意思表示，故被告对于合同解除是明知的，解除日期由法院认定。第二、原告为了妥善解决纠纷，自愿无息退还被告已经支付的定金15万元。被告的反诉诉请明确为要求继续履行《上海北岛嘉园房屋定购单》、签订示范文本买卖合同、办理过户手续并交付房屋，并补充意见如下：在被告解除限购问题后不久，原告便将系争房屋出售给第三人，价格低于之前，贷款比例也高于被告，被告有理由怀疑原告是为了达到无法出售给被告的目的而恶意另售。被告向本院申请开具调查令，请求查询第三人在2016年1月1日至3月31日间在中国建设银行股份有限公司上海浦东分行开设账户的来往明细情况以及第三人在2015年至2016年期间在上海缴纳社保的情况。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海北岛嘉园房屋定购单》系双方真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于该定购单的定性。根据法律规定，具备房屋买卖的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的协议应当认定为房屋买卖合同。本案中，尽管定购单载明“购房人在签署本定购单前已经对房屋情况和定购房屋的商品房预售合同内容有充分了解和认同，并对预售合同全部条款(包括但不限于房价款支付、面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款)清楚无异议”，然结合其他约定看，该定购单仍是对双方将来签订商品房预售合同的预先安排，内容上与正式的预售合同相比较，缺少诸如付款时间、方式、交付使用条件和日期、面积差异的处理方式、办理过户手续、违约责任等重要条款的约定，仍需通过进一步协商在正式的预售合同中加以确定，故即便原告收取了被告后续相关房款，仍无法否定本案的定购单属预约合同性质这一结论。
就本诉而言，根据本院查明的事实，被告在签订定购单时属于限购对象，其限购问题直至2016年3月17日才得以解决，被告因此未能于定购单约定的2015年5月18日前与原告签署正式的商品房预售合同。根据定购单约定，上述情况视为被告违约，原告有权不经催告即解除定购单并对系争房屋另行处置且不返还被告已付的定金。被告辩称原告向其承诺保留系争房屋直至限购问题解除，原告予以否认，被告未提供证据证明且与定购单“购房人在签署本定购单前，已对国家限购政策清楚知晓，并确认其符合有关规定不存在任何限购情况”的约定相悖，本院对该辩称意见不予采信。现原告主张定购单解除，符合协议约定，本院予以支持。协议解除后，原告应将已收房款如数返还被告。原告自愿退还定金，无不当，本院予以准许。因原告应及时行使解除权、返还房款以便被告另行购房、减少损失，现原告自愿支付逾期返还房款的利息，符合本案实际，本院予以准许。
就反诉而言，基于上述论述，因反诉原告自身原因导致反诉被告依约解除了定购单，责任在于反诉原告，现其主张继续履行《上海北岛嘉园房屋定购单》、签订示范文本买卖合同、办理过户手续并交付房屋，无事实与法律依据，本院不予支持。审理中，反诉原告请求本院开具调查令调查第三人的相关情况。本院认为，尽管反诉被告发出的解除函被退回，但双方于2016年2月发生了纠纷并报警，此时反诉原告知晓或应当知晓反诉被告要求解除定购单的意思表示，故反诉被告有权在此后另行出售系争房屋给第三人，至于第三人是否与原告有关联、是否具有购房资格以及是否实际支付购房款与反诉原告无涉且与本案无关，故本院未接受反诉原告的调查令申请。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告上海磐润置业有限公司与被告陈振寰就上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海北岛嘉园房屋定购单》解除；
二、原告上海磐润置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告陈振寰购房款人民币XXXXXXX元；
三、原告上海磐润置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告陈振寰购房款人民币XXXXXXX的利息(其中以人民币500000元为基数，自2015年6月14日起算，以人民币996628元为基数，自2015年6月22日起算，以人民币600000元为基数，自2015年8月30日起算，均按照中国人民银行同期同档贷款利率，计至实际返还之日)；
四、准许原告上海磐润置业有限公司退还被告陈振寰定金人民币150000元，该款应于本判决生效之日起十日内履行完毕；
五、对反诉原告陈振寰要求继续履行《上海北岛嘉园房屋定购单》、签订示范文本买卖合同、办理过户手续并交付房屋的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案保全费人民币5000元，由被告(反诉原告)负担。
本案本诉受理费人民币40元，已减半收取，由被告负担。
本案反诉受理费人民币40元，已减半收取，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈文丽
二〇一七年三月二十九日
书记员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。