浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第527号
上诉人（原审原告）：嘉善嘉洲物业管理有限公司。住所地：浙江省嘉善县木业大道***号嘉洲阳光花园**幢*楼。
法定代表人：徐复泉，执行董事。
委托代理人：王强、唐为群，浙江天册律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邵星平。
委托代理人：姜惠贞。
上诉人嘉善嘉洲物业管理有限公司（以下简称嘉洲物业公司）为与上诉人邵星平物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2014）嘉善民初字第1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，嘉洲物业公司是一家经营物业管理的有限责任公司，成立于2006年2月28日。2009年12月20日，邵星平及其配偶姜惠贞与开发商嘉善五鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充合同》各1份，邵星平从开发商处购得“嘉洲阳光花园”房号为28-1-302，建筑面积为236.98平方米房屋一套。同时约定嘉洲物业公司在2010年2月10日前，将涉案商品房交付邵星平使用。在《补充合同》中约定：开发商选聘杭州五星物业管理有限公司对“嘉洲阳光花园”物业实施前期管理，前期物业管理服务费多层、单身公寓0.55元/月㎡（建筑面积），排屋0.85元/月㎡（建筑面积）等。2006年嘉洲物业公司从杭州五星物业管理有限公司接收对“嘉洲阳光花园”的物业管理，2011年“嘉洲阳光花园”小区成立了业主委员会，对此在嘉善县建设局进行了备案，同年11月30日，嘉洲物业公司与嘉善嘉洲阳光花园业主委员会签订了《物业管理服务合同》一份，约定了委托嘉洲物业公司进行物业管理服务的事项、期限等，其中对物业费的收取作出的约定为：多层、单身公寓每月每平方米0.55元，排屋每月每平方米0.85元、交纳时间每年1-3月预收全年的费用、逾期交纳的从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金，空置、空关房屋的物业管理公共服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米其收费标准的70%交纳。邵星平收房后已交纳至2011年2月9日的物业管理服务费，此后至今未交纳。2013年1月至2014年12月，涉案房屋为空关状态，邵星平陈述“因涉案房屋漏水严重影响房屋的质量，多次向物业公司反映，经5次维修仍未解决，致使房屋既不能住也不能出租，根据相关法律规定，无需再交纳物业费”。嘉洲物业公司为催讨物业管理服务费，每年通过张贴通知、温馨提示等形式向业主提示、催讨。
2014年10月10日，嘉洲物业公司诉至一审法院，请求判令：1、邵星平立即向嘉洲物业公司支付物业费9400元，支付逾期付款违约金3290元，二项共计12690元；2、诉讼费用由邵星平承担。
邵星平一审答辩称，1、接受物业管理服务的真正主体是全体业主个人，而不是业主委员会也不是业主大会。这与消费者权益保护法所要求的消费者应当是个人而不是单位或组织是相符合的。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，物业管理是服务业，消费者权益保护法里规定的商品包括服务，物业与业主也是经营者与消费者之间的关系，因此，适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。消费者的九项权利中的安全权、公平交易权、求偿权其都没有享受到，物业公司不作为，没有兑现服务合同。请法院判令邵星平无需支付2011年2月至2014年12月31日物业费。2、嘉洲物业公司歪曲事实，捏造邵星平无故拒缴物业费用的事实，请法院主持公道。物业公司不作为，没有兑现服务合同，提供“伪劣服务”侵犯业主财产安全权。1994年《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条关于惩罚性赔偿的规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务费用的一倍。现“假一赔二”的“惩罚性赔偿”现已变成“假一赔三”。嘉洲物业公司提供的“伪劣物业服务”就是典型的伪劣产品，从邵星平缴纳2010年至2011年的这一年物业费推算，可以充抵至2014年2月，邵星平无需再缴纳物业费。3、2010年初开发商交房不久，邵星平发现屋顶漏雨。屋面漏水漏的如水帘洞，惨不忍睹。物业公司修了几次，却越修越漏。房屋更是漏得一塌糊涂，已经基本不能使用。因此，邵星平多次向物业公司反映要求彻底修好，却找不到物业管理人员，后来总算找到物业管理人员，却根本没有人来修理。物业公司不及时修复房屋造成的损失，物业公司必须赔偿。房屋漏雨不仅存在严重质量问题，还存在安全隐患。我国法律规定的诉讼时效为两年，过了这个时效债务人有权拒绝履行债务。
一审法院经审理认为，根据涉案《商品房买卖合同》和《物业管理服务合同》的约定以及嘉洲物业公司事实上实施的物业服务管理经营活动，表明双方当事人之间已经形成物业服务合同关系，双方应各自履行自己的义务。虽邵星平自2011年2月拖欠物业费至今，但嘉洲物业公司无证据能证明已通过合理的方式连续向邵星平明确催讨，又因当事人向人民法院请求保护其民事权利的诉讼时效期间为二年，嘉洲物业公司提起诉讼时，拖欠的部分物业费已超过了二年的诉讼时效，故对嘉洲物业公司的该部分诉讼请求不予支持，对嘉洲物业公司诉请要求邵星平支付2013年、2014年物业费予以支持。由于在上述期间内，邵星平表示其未入住，嘉洲物业公司也无证据证明其入住，且结合水电表的记载，不能证明邵星平此期间入住，但嘉洲物业公司已向其提供了相应的物业管理服务，故邵星平也应按约向嘉洲物业公司支付物业费。根据双方合同约定，空关房屋为收费标准的70%，故邵星平应支付的物业费每月为236.98㎡×0.85元/㎡×70%=141元，对嘉洲物业公司要求邵星平每月全额支付之诉请不予支持，对邵星平就此所提的抗辩意见予以采纳。综上，对嘉洲物业公司诉请要求邵星平支付2013年、2014年期间的物业费计3384元的诉讼请求予以支持。邵星平已逾期给付了上述款项，对此应当承担相应的违约责任，嘉洲物业公司诉请的违约金要求按逾期交款数额的年20%来计算，显然过高，酌情调整为可就逾期付款数额按中国人民银行的同期同类贷款利率1.3倍分段计算。其中，2013年度逾期交款1692元的违约金为自2013年4月1日起至起诉之日止为（18个月又10天÷12个月）×6%×1.3×1692元=201元；2014年度逾期交款的1692元的违约金为自2014年4月1日起至起诉之日止为（6个月又10天÷12个月）×6%×1.3×1692元=69元，上述二项合计270元。邵星平认为涉案房屋存在漏水等严重质量问题，邵星平的上述意见属于房屋质量纠纷，可以另行主张，邵星平提出物业费“假一赔三”即已缴纳的一年物业费充抵此后三年的物业费缺乏依据，对邵星平的该意见不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、邵星平支付嘉洲物业公司物业费3384元，于判决生效之日起三日内履行；二、邵星平支付嘉洲物业公司逾期交款违约金270元，于判决生效之日起三日内履行；三、驳回嘉洲物业公司之其他诉讼请求。如果邵星平未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117元（嘉洲物业公司预交），由嘉洲物业公司负担84元，邵星平负担33元。
一审判决宣告后，嘉洲物业公司、邵星平均不服。嘉洲物业公司向本院提起上诉称，一、邵星平在一审中未对诉讼时效提出过抗辩，即使邵星平提出了诉讼时效抗辩，本案一审于2014年10月10日立案受理，本案的诉讼时效也可以追溯到2012年10月11日，一审不应当将物业费仅限定在2013年、2014年。二、一审对于本案证据的认定以及与本案的实体处理结果自相矛盾。对于嘉洲物业公司提供的证据4，一审法院一方面认为结合关联案件中已被生效判决书认定的事实对“通知”予以认定；另一方面却又认为，虽邵星平自2011年2月拖欠物业费至今，但嘉洲物业公司无证据证明其已通过合理的方式连续向邵星平明确催讨，一审法院的上述认定自相矛盾。嘉洲物业公司向欠费业主送达催交通知书，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达，应当视为嘉洲物业公司已有证据能够证明已通过合理的方式连续向邵星平明确催讨，不存在诉讼时效超过的问题。请求撤销一审判决，判令邵星平立即向嘉洲物业公司支付物业费9400元，支付逾期付款违约金3290元，共计12690元。
针对嘉洲物业公司的上诉，邵星平答辩意见同一审答辩意见一致。
邵星平上诉称，一审法院认定事实错误。嘉善五鑫房地产开发有限公司与嘉洲物业公司实为父子关系。开发商违反法律的强制性规定，未通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而是直接指定其子公司即嘉洲物业公司作为物业服务企业，明显违反法律规定。物业公司提供伪劣服务，本案应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条“假一赔三”的规定。邵星平根本没有享受到物业公司提供的服务，应驳回嘉洲物业公司的请求。二、一审法院适用法律错误。依据约定，委托管理服务事项第四条约定，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间走廊通道、门厅。嘉洲物业公司对邵星平房屋漏雨、外墙渗水等问题，既没有维修、又没有养护、管理。嘉洲物业公司没有尽责，致使邵星平房屋长期住不进、租不出，嘉洲物业公司提供伪劣服务，不应支持其物业费的请求。嘉洲物业公司违约在先，邵星平可行使先履行抗辩权，拒绝支付物业费。三、一审认定事实不清，证据不足。嘉洲物业公司未举证证明其服务达到了约定的质量要求。请求撤销一审判决，驳回嘉洲物业公司的诉讼请求。
针对邵星平的上诉，嘉洲物业公司答辩称，邵星平上诉理由主要是针对房屋质量问题，房屋质量问题和物业公司没有关系。省高院的相关解释已经作出了明确规定。故邵星平拖欠的物业费应全额缴纳。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，一审认定事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，邵星平所在小区业主委员会与嘉洲物业公司签订《物业管理服务合同》，该合同对双方当事人均具有约束力。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。邵星平称其收房后几个月就发现房屋漏雨，无法入住，并以此拒交物业费。本院认为因商品房质量问题发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，邵星平在物业服务合同纠纷诉讼中因此提出的抗辩，不予支持，其可另行主张。邵星平有关假一赔三，即用已缴纳的一年物业费冲抵此后三年物业费的主张无依据，一审不予支持正确。
邵星平一审书面答辩称嘉洲物业公司诉讼请求超过了诉讼时效。嘉洲物业公司有关邵星平一审未提出诉讼时效抗辩的主张与事实不符。根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《物业管理服务合同》第二十一条约定：“本物业管理公共服务费每年缴纳一次，每次缴纳费用时间为每年1-3月预收全年的费用。”故嘉洲物业公司请求缴纳每年物业费的诉讼时效期间应自当年的4月1日开始起算，嘉洲物业公司于2014年10月10日方起诉主张权利，其有关要求邵星平支付2011年、2012年物业费的请求显已过诉讼时效。物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。嘉洲物业公司在未直接向邵星平催交物业费的情况下，直接在小区门口张贴公告的行为，不能产生诉讼时效中断的效力。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。上诉人嘉洲物业公司和邵星平的上诉理由均不能成立，对其上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费117元，由上诉人嘉善嘉洲物业管理有限公司负担67元，邵星平负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 坤
代理审判员 陈海滨
代理审判员 周 倩
二〇一五年七月二十日
书 记 员 苏 轶