陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终2621号上诉人（原审第三人）：某物业公司。法定代表人：徐某，该公司监事。委托诉讼代理人：李某某，陕西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：何某某，陕西某律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甲物业公司。法定代表人：孙某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛某，陕西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，陕西某律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马某，女。上诉人某物业公司（以下简称某物业公司）因与被上诉人甲物业公司（以下简称甲物业公司）、马某物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2741号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人某无物业公司的委托诉讼代理人何某某，被上诉人甲物业公司的委托诉讼代理人薛某、张某到庭参加诉讼。被上诉人马某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。某无物业公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回甲物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由甲物业公司、马某负担。事实和理由：1、某房产公司于2015年6月20日向某无物业公司出具《委托书》，《委托书》明确意思表示某无物业公司收取费用是受开发商委托的代理行为，最终的法律责任应由某房产公司承担，本案将某无物业公司列为当事人，诉讼主体不适格。2、某无物业公司代收的费用不足4万元，实际支出费用244761.9元，以上费用的支出均系处理甲物业公司违约造成的遗留问题，不存在占有业主物业费的行为，某无物业公司的代理行为后果依法应由开发商承担，故其不应向甲物业公司返还物业费。3、甲物业公司因违约被解除《前期物业服务合同》，退出涉案小区物业服务，因此不应收取物业费。综上，一审判决认定事实不清，损害了某无物业公司合法权益，请求二审法院驳回甲物业公司的诉讼请求。甲物业公司辩称，1、某无物业公司所谓的代理行为，因所授权利不存在而无效，不能对抗甲物业公司合法的追索权，某无物业公司在无任何权利的情况下收取本应由甲物业公司收取的费用，与本案具有法律上的利害关系，某无物业公司的诉讼主体适格。2、某无物业公司无证据证明其所谓支出用于甲物业公司服务期间遗留问题，甲物业公司已履行了其约定的法律义务，某无物业公司认为因甲物业公司违约而被解除《前期物业服务合同》，无权收取相关费用之辩称，与生效裁决书查明的事实相悖，纯属无稽之谈。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。马某未到庭，亦未提交书面答辩意见。甲物业公司向一审法院起诉请求：1、马某立即向甲物业公司支付2014年9月至2015年3月期间拖欠的物业综合管理费605.7元；2、马某立即向甲物业公司支付所拖欠总费用利息38.36元（按照中国人民银行同期同类贷款年基准利率4.75%计算，自2015年4月1日计算至2016年8月31日，实际应计算至付款日）；3、本案诉讼费由马某承担。一审庭审中，甲物业公司追加某无物业公司为第三人，请求判令某无物业公司返还甲物业公司管理期间某无物业公司收取马某的物业综合管理费605.7元（2014年9月至2015年3月）并承担相应利息。一审法院认定事实：甲物业公司系某小区物业管理公司，马某系该小区1号楼1单元2904室业主，房屋建筑面积为114.6平方米。2014年9月17日，甲物业公司（乙方）与某房产公司（甲方）签订《前期物业服务合同》。合同约定，甲方将某小区委托乙方实行物业管理，物业服务期限为2014年8月起开始服务；计费方式：采取包干制约定物业服务费。业主向乙方支付固定物业管理服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担；物业服务费标准：住宅1.2元/月·平方米。2016年,甲物业公司与某房产公司就双方《前期物业服务合同》产生纠纷，向西安仲裁委员会申请仲裁，西安仲裁委员会裁决书查明并认定，甲物业公司与某房产公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，某房产公司于2015年4月1日以非正常方式接管小区物业管理，甲物业公司同日离开小区，并在离开前删除了电脑内关于物业管理的相关数据。某房产公司以非正常交接方式接管小区的物业管理使双方的《前期物业服务合同》实际解除。2015年3月31日，甲物业公司向某热力公司交纳采暖费413335.24元。同时查明，马某已向甲物业公司支付了2014年9月至10月的物业综合管理费。马某已向第三人交纳2015年1月至2015年3月的物业综合管理费606元。一审法院经审理认为，甲物业公司与案外人某房产公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，马某系该小区业主，根据《最高人民法院》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此前期物业服务合同对马某具有法律约束力，且从西安仲裁委员会的裁决书及2015年3月31日甲物业公司向某热力公司缴纳采暖费票据，可以认定甲物业公司为马某居住小区物业管理服务行为已履行至2015年3月31日。因此甲物业公司、马某之间已形成物业服务合同关系。由于本案甲物业公司与第三方某房产公司因非正常原因解除了《前期物业服务合同》，甲物业公司于2015年4月1日退出该小区。此后马某在不知情的情况下已将该期间的物业费交至现在的物业管理方即第三人某无物业公司。而第三人某无物业公司在2014年9月至2015年3月期间并未对马某居住小区提供物业管理服务，故某无物业公司收取马某该期间的物业管理费缺乏事实和法律依据，其辩称代开发商某房产公司收取物业费，依法不予采信。因此，甲物业公司要求第三人某无物业公司向其返还已收取马某交纳的（在甲物业公司提供物业服务期间）物业费的请求，符合法律规定，依法应予支持。对于第三人应返还的数额，由于已向第三人交纳了2015年1月至2015年3月的物业费412.56元，故对于返还数额，本院依法认定为412.56元。对于甲物业公司要求马某支付2014年9月至10月物业费的请求，由于马某已向甲物业公司交纳了2014年9月至2014年10月的物业费，故对于甲物业公司的此项请求，依法不予支持。对于甲物业公司要求马某支付2014年11月至12月物业费的请求，由于马某虽辩称其已将上述费用交纳给甲物业公司，但并未提交证据证明，故马某应向甲物业公司支付上述期间物业费275.04元。对于甲物业公司主张拖欠物业费利息一节，因其并未就逾期拖欠费用的事实提供充分证据证明，故该项请求不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十一条、第四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、第三人某物业公司应于本判决生效之日起十日内向原告甲物业公司返还物业综合管理费412.56元；二、被告马某于本判决生效之日起十日内向原告甲物业公司支付拖欠的物业费275.04元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告甲物业公司其余的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告甲物业公司承担25元，由被告马某承担25元。因原告已预交，被告马某应在履行上述付款义务时将其应负担的案件受理费一并给付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，某无物业公司在一审中提供某房产公司2015年6月20日为其出具的《委托书》一份，该《委托书》载明：“兹委托某物业公司代本公司收取某小区2015年7月1日之前的物业综合管理费，并代公司处理前期物业全部遗留问题，包括代为支付垃圾费、水电费、水泵维修费、电梯维修费、电梯补检费、暖气退费、装修押金退费等相关费用，由此产生的法律责任由我公司承担。”本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案外人某房产公司作为某小区建设单位，于2014年9月17日与甲物业公司签订了涉案《前期物业服务合同》，该合同经西安仲裁委员会西仲裁字（2016）第103号生效裁决书确认为有效合同。依据上述法律规定，该《前期物业管理合同》对马某具有约束力，在甲物业公司进行物业服务期间，马某作为业主，理应按照合同约定向甲物业公司支付相关物业费用。经查，甲物业公司于2015年4月离开涉案小区，终止了相关物业服务，现其要求马某支付2014年9月至2015年3月期间拖欠的物业综合管理费，理由正当，该请求中合理部分予以支持。鉴于甲物业公司退出物业后，马某在不知情的情况下将2015年1月至2015年3月期间的物业费用已交至现在的物业管理方即某无物业公司，而某无物业公司在2015年1月至2015年3月期间，并没有在某小区开展物业管理服务，故某无物业公司收取马某上述期间的相关物业费用，应向甲物业公司予以返还。关于某无物业公司上诉认为其系受开发商委托的代收代支的代理行为，诉讼主体不适格，相关法律责任应由开发商承担，并提供某房产公司为其出具的《委托书》予以佐证，由于某房产公司于2015年4月1日才将涉案物业予以接管，同时从该《委托书》内容也不能确认某房产公司委托其收取2015年1月至2015年3月期间相关物业费用，故某无物业公司所述理由不能成立。关于某无物业公司上诉认为甲物业公司怠于履行合同义务，无权收取相关物业费用，无事实与法律依据，其所述本院不予采纳。综上所述，某无物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，某物业公司已预交，由某物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二〇一八年四月十一日书记员  李艳