湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初2820号原告中航物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心S层。负责人邹民，总经理。委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。委托代理人王鹏飞，长沙市雨花区凤凰法律服务所法律工作者。被告向欲芳，女，汉族，1972年4月18日出生，住湖南省怀化市鹤城区。原告中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称中航物业长沙分公司）诉被告向欲芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成全合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王鹏飞到庭参加了诉讼，被告向欲芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中航物业长沙分公司诉称，2008年9月9日，原告由中铁房地产集团长沙置业有限公司依法选聘对长沙市开福区XX路XX号XX小区从事物业管理服务。原告严格依约履行了义务，但被告自2013年6月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴均无结果，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计9420.96元，其中物业服务费6470.44元，违约金2950.52元；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告向欲芳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2008年9月9日，长沙市大联实业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对XX一期物业提供前期物业管理服务事宜。后开发商变更为中铁房地产集团长沙置业有限公司，该公司（甲方）于2011年4月18日与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同约定：一、委托管理服务事项：房屋建筑共用部位、共用设施设备、附属建筑物构筑物等的维修、养护和管理；公共绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运等；交通与车辆停放、疏导及车辆安全的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视等（不含业主的人身与财产保险保管责任）；负责向业主收取物业管理服务费，代收代缴水、电等费用。二、委托管理期限从合同签订生效之日起至本物业业主大会成立并选聘新的物业管理企业，同时按国家相关规定及有关协议约定完成相关物业移交后止。三、物业管理服务质量：房屋外观完好、整洁；设备运行正常，设备设施完好；房屋及设施设备的维修、养护，无违反规划的乱搭乱建，统一美观；环卫设施完备，垃圾日产日清，房屋共用部位清洁、无乱贴、乱画和占用堆放杂物现象，无违反规定饲养宠物、家禽、家畜等；绿化防止人为破坏、践踏和随意占用现象等；车辆停车场管理制度完善、管理责任明确有序；小区实行24小时值班及定时巡逻制度；消防设备设施完好无损，消防通道畅通；小区附属设备设施抢修时限20分钟，房屋零修急修及时率99%。四、物业管理服务费：住宅物业服务费为每建筑平米每月1.48元；业主应当在每季度第一个月的10号前依据乙方发出的缴费通知书等文件预交；业主逾期交纳物业管理服务费的，按《业主临时公约》有关约定执行。合同另对双方权利义务、违约责任等事项作出约定。该合同由甲乙方盖章。2010年12月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。协议约定：乙方交纳物业管理服务费起算时间为2011年1月1日，住宅为1.48元/月/平方米（建筑面积）；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金等。被告向欲芳系XX一期X栋X号（建筑面积118.16平方米）房屋业主。2013年5月2日，被告交纳截至2013年5月的物业管理费，此后被告欠交物业管理费。原告以缴费款通知单等方式要求被告支付物业管理费。另查明，深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司于2011年1月18日变更为中航物业管理有限公司长沙分公司。以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、长沙市商品房买卖合同、XX业主入伙会签单、缴费发票、欠费明细、缴费通知单、交款通知书、工商登记资料、当事人的陈述等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，一、原告分别与长沙市大联实业发展有限公司、中铁房地产集团长沙置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对该小区业主具有约束力。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》亦应合法有效，原、被告均应受上述合同约束。二、原告提供物业管理服务，被告应依约支付物业管理费。原告已举证证明被告支付截至2013年5月物业管理费，被告未证明其支付之后的物业管理费，应承担举证不能的法律后果。被告应支付2013年6月至2016年6月的物业管理费为174.88元/月（1.48元/平方米×118.16平方米）×37个月=6470.56元，故对原告要求被告支付拖欠的物业服务费6470.44元的诉讼请求，本院予以支持。三、原告诉请违约金按每日千分之二计算，但未提交证据证明因被告违约造成的实际损失，本院认为违约金过高，酌情认定按欠交物业费的10%计算，即647.06元（6470.56元×10%）。四、被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、限被告向欲芳在本判决生效之日起10日内支付原告中航物业管理有限公司长沙分公司物业服务费人民币6470.56元及违约金647.06元；二、驳回原告中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，公告费560元，由被告向欲芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  胡运虹人民陪审员  李国志人民陪审员  余 鑫二〇一六年十一月二十一日代理书记员  黄俊杰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。