重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝02民终411号上诉人（原审原告）：王永华，男，1978年8月24日出生，汉族，户籍地湖北省恩施市，现住重庆市万州区。被上诉人（原审被告）：北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司，住所地重庆市万州区江南新区管理委员会综合楼7-709室，统一社会信用代码915001016889139825。负责人：齐国堂，北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司总经理。委托诉讼代理人：刘峰光，重庆征程律师事务所律师。上诉人王永华因与被上诉人北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司（以下简称北京中工万州物管分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初9298号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王永华上诉请求：1.依法撤销（2017）渝0101民初9298号民事判决第三项，改判北京中工万州物管分公司退还收取的公共能耗费60元；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人的物业服务合同中未就公共能耗费的承担进行明确约定，应视为约定不明，如需收费双方需另行协商处理。一审想当然推定由业主承担既违反合同意思自治原则，也违反了《物业管理条例》第四十一条规定，违反了2015年5月1日施行的《重庆市物业服务费收取管理办法》第十六条的规定，一审的认定于法无据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。综上所述，请求二审依法改判，为塑造风清气正的法治环境而努力。北京中工万州物管分公司辩称，1.上诉人与被上诉人签订的物业服务合同中约定能源费未含在物业服务费中，上诉人认为双方没有约定属理解错误。2.被上诉人收取的水、电公共能耗费系上诉人所在小区公共区域的开支，属保障全体业主共同利益而产生的费用，按照物权法的规定，应当由业主承担。同时按照新《重庆市物业服务收费管理办法》的相关规定，在上诉人未签订新的物业服务合同前，仍应按上诉人与被上诉人所签订的前期物业服务合同的约定执行。因此，上诉人的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王永华向一审法院起诉请求：1.判令北京中工万州物管分公司立即恢复王永华汽车停车卡通行功能并赔礼道歉（诉讼过程中，王永华放弃要求北京中工万州物管分公司赔礼道歉的诉讼请求）；2.依法公示小区游泳池及电梯内广告费收入（2010年-2017年）的使用情况，确保分配给业主享有；3.退还王永华所交的公共能耗费60元；4.北京中工万州物管分公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王永华是重庆市万州区江南新区××××××的业主。2011年4月26日，该楼盘的开发商北京中恒房地产开发有限公司万州分公司（甲方）与北京中工万州物管分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：“甲方选聘乙方对中恒.江南第一城实施前期物业服务。物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木的养护和管理；附属配套设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部分的管理；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防的管理及服务；物业服务费和本合同约定的其他费用的收取等。本物业服务区域的物业服务收费实行包干制：根据物业服务收费指导价格，经报区物价管理部门批准后，收费标准为：（1）公寓（高层住宅）1.20元/月.平方米；（2）小高住宅1.20元/月.平方米；（3）商业物业3元/月.平方米。甲方或业主向乙方缴纳物业服务费后，乙方按本合同约定的内容和标准提供服务，盈亏自担。停车实行收费管理，乙方应与买受人签订停车协议约定权利义务。甲方自行经营管理权属内会所及其他设施，其收益归甲方所有。乙方的权利义务：按本合同和有关规定向甲方、买受人（业主）或物业使用人收取物业服务费和其他费用；自主开展各项经营活动，但不得侵害买受人（业主）或物业使用人的合法权益，不得利用服务事项获取不当利益；在物业服务区域内公示物业服务约定的收费项目及标准，以及公示向买受人（业主）提供特约服务的收费项目及标准；未经甲方同意，不得擅自在物业服务区域内从事物业服务相关服务以外的经营活动等。服务期限为3年，自乙方接管验收之日起算。服务期限届满前一个月，业委会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议”等。2009年8月9日，重庆市万州区物价局确定中恒.江南第一城物业服务收费标准[万州价房（2009）70号]：一、高层住宅1.00元/月.平方米。电梯费：电梯收费标准：每张月票价＝10元/人/月＋0.30元×（N－3），N为楼层数；次票价单人上下每人次0.30元，往返每人次0.50元；电梯费包括：电梯运行电费、日常维修及保养费、年检费、电梯司机工资等，住宅电梯费按常住人口计算。门面1.50元/月.平方米；住宅改商用由双方协商。业主入住时，如申报的相关设施设备未完善，下浮30％收费，下浮的费用由建设单位承担。二、物业服务收费属政府指导价，可在此价格内与业主协商具体收费标准。三、日常维修费用实行专款专用，每年公示一次。四、应遵守国家法律、法规和物业管理的相关规定，除上述收费项目外，不得自立项目和提高收费标准向业主收取其他费用，并保质保量提供服务，接受业主监督。五、此标准为试行标准，在小区设备等相关条件达到申报条件后，物业服务企业及时申报正式收费标准。2010年6月30日，王永华（甲方）与北京中工万州物管分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：“甲方将中恒.江南第一城物业委托乙方实施前期物业服务，物业服务的主要内容与北京中工万州物管分公司和开发商签订的前期物业服务合同服务内容一致。前期物业服务合同自2010年7月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。甲方的权利义务：根据合同接受服务；对物业共用部分、共用设备设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权；按时交纳物业服务费及其他相关费用等。乙方的权利义务：履行合同，提供物业服务；按本合同和有关规定向甲方收取物业服务费和其他费用；在物业服务区域内公示物业服务约定的收费项目及标准，以及向甲方提供特约服务的收费项目及标准等。物业管理服务费用：经重庆市万州区物价局[（2009）70号]文件批复，本小区B区符合特级收费标准，物业服务费（高层住宅）1元/月.平方米（不含电梯维护保养费、年检费和能源费）；物业服务费从2010年7月1日开始；甲方应于收楼手续办理后一次性交纳12个月物业服务费，以后每月5日前交纳当月物业服务费。电梯收费标准及缴费时间：根据重庆市万州区物价局[（2009）70号]文件批复，住宅物业服务费中不含电梯费，电梯费包括：电梯运行电费、日常维修及保养费、年检费、电梯司机工资等；本小区执行住宅电梯收费标准：10元/人/月＋0.30元×（N－3），N为楼层数；本小区电梯费在业委会成立前，暂免收取，在业委会成立后，协商制定收费标准再行收费。物业管理服务费的使用：物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用”等。2015年3月25日，北京中工万州物管分公司在本小区发出“关于中恒.江南第一城公共能耗费据实分摊公示”，载明：“从2015年4月开始将公共能耗费据实分摊到给各业主。公共能耗费，是指小区共用部位、共用设施设备在为全体业主服务中，产生能源消耗的费用。各小区公共能耗费的构成：A区为楼道照明、电梯间照明、庭院路灯、小区路灯、草坪灯；B、C、D、E区为楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、庭院路灯、小区路灯、草坪灯、发电机油料。收费时间：2009年7月至2015年3月期间江南第一城各区公共能耗费均由中恒房地产开发公司承担，现已完成不同项目的能量表安装，从2015年4月开始，将公共能耗费按月份摊给各业主，每两月予以公示并同时向业主收取。分摊方式为以实际消耗费用除以总户数”等内容。从2015年4月1日至2017年5月31日止，北京中工万州物管分公司共向王永华收取公共能耗费59.48元。按被公示的内容，B区收费项目包括楼梯间照明电费、室外公共区域照明电费、柴油发电机实际油料费用。2016年，北京中工万州物管分公司在小区入口安装了通道门禁系统，并给有车的业主配发小区内停车通行卡。2017年6月，王永华的停车通行卡不能打开上区入口通行栅栏。对原因的陈述：王永华认为是未按期交纳物管费，由北京中工万州物管分公司停止使用；北京中工万州物管分公司不认可王永华的停车通行卡停止使用。在诉讼过程中，北京中工万州物管分公司曾恢复王永华的停车通行卡的使用功能，后又对王永华的停车通行卡停止使用。一审法院派员现场查看，王永华持有的停车通行卡不能正常使用。从2015年起，北京中工万州物管分公司对小区游泳池和电梯广告对外出租经营，北京中工万州物管分公司认可涉及王永华B6单元的广告费收入是每年800元，小区游泳池年经营收入10000元，王永华对北京中工万州物管分公司的经营时间及经营行为本身无异议。一审法院认为，本案争议的焦点：一、王永华的停车通行卡的使用功能恢复问题；二、小区公共设施经营收入公示问题；三、北京中工万州物管分公司所收公共能耗费退还问题。一、王永华的停车通行卡的使用功能恢复问题一审法院认为，建设单位以及业主与前期物业服务企业签订的前期物业服务合同，对王永华与北京中工万州物管分公司双方分别有约束力，北京中工万州物管分公司在小区入口安装通道门禁系统的目的应当是规范管理的措施，应当给有车的业主配发停车通行卡并保障正常使用；任何管理措施均不能作为对业主不交相关费用或者不履行相关义务的惩戒手段，不能妨碍小区业主汽车自由通行权，不能损害王永华的合法权益。王永华请求北京中工万州物管分公司恢复停车通行卡的使用功能符合法律规定，一审法院予以支持；北京中工万州物管分公司有保障通行之义务，在王永华的停车通行卡不能正常使用时，即使是系统本身的原因，北京中工万州物管分公司仍有责任查明原因并予以恢复，确保畅通；北京中工万州物管分公司关于王永华不能就此提出诉讼请求的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。二、小区公共设施经营收入公示问题一审法院认为，小区游泳池和电梯属于住宅小区共用设施设备，北京中工万州物管分公司将游泳池对外出租经营，在电梯内有偿设置广告，所获得的收益业主有知情权。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：…（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况”，北京中工万州物管分公司认可从2015年起将游泳池和电梯广告对外出租的事实，王永华请求北京中工万州物管分公司对收益情况予以公示符合法律规定，一审法院予以支持。《物业管理条例》第五十五条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”该条例已对经营收益的使用原则作了规定。王永华请求将小区内游泳池和电梯广告出租的收益分配给业主享有，无业主大会的决定，亦无法律依据，一审法院不予支持；北京中工万州物管分公司关于王永华个人不能主张权利的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。三、北京中工万州物管分公司所收公共能耗费退还问题一审法院认为，《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”1998年11月1日施行的《重庆市物业服务收费管理办法》规定“公共服务费的构成包括公共设施、设备日常运行维护及保养费，由产权人交纳，其余各费和据实分摊的公用水、电费由使用人交纳。”诉争小区的物业服务收费标准，已由重庆市万州区物价局于2009年8月9日以[（2009）70号]文件批复同意，审批的物业服务收费中有电梯单独收费的项目，王永华与北京中工万州物管分公司双方在前期物业服务合同中约定“本小区B区符合特级收费标准，物业服务费（高层住宅）1元/月.平方米（不含电梯维护保养费、年检费和能源费）。…住宅物业服务费中不含电梯费，电梯费包括：电梯运行电费、日常维修及保养费、年检费、电梯司机工资等；本小区电梯费在业委会成立前，暂免收取，在业委会成立后，协商制定收费标准再行收费。”该约定未超出价格主管部门批复的收费标准，应遵从其约定；双方约定物业服务费中不含电梯维护保养费、年检费和能源费，此处的“能源费”，双方并未明确约定为专属电梯的能源费，结合小区公共区域共用设施设备属业主公众受益的客观情况，应理解为除专用能耗以外的公共能源消耗费用。在小区物业服务的前期阶段，其公共能耗费由开发商承担自行负担，属于开发商在完善小区相关设施设备阶段的管理措施；在相关能量表安装完成可以分户计价时，由物管公司公示后代收代缴或者按总表交纳费用后，再按公共区域的实际能耗分摊给小区业主并收取公共能耗水、电费等，符合双方的约定。在2015年5月1日起施行的《重庆市物业服务收费管理办法》规定“物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。…物业服务成本构成主要包括以下部分：…（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行。”此处的“共用设施设备的日常运行、维护费用”应当是设施设备本身的正常运行、维修、养护费用，双方在2010年6月30日签订的前期物业服务合同，明确约定至业主大会与物业服务企业重新签订物业服务合同生效之日止，王永华居住的住宅小区尚未成立业主委员会并另行选聘物业服务企业，王永华与北京中工万州物管分公司双方的前期物业服务合同仍然有效，双方当事人应按合同约定履行；《重庆市物业服务收费管理办法》规定未到期之合同仍按原收费标准执行，王永华要求返还公共能耗费59.48元的请求，不符合双方的约定，一审法院不予支持；北京中工万州物管分公司的该项抗辩理由成立，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第五十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、由北京中工万州物管分公司立即恢复王永华在重庆市万州区江南新区南山路25号第一城B小区的上区汽车通行停车卡的正常通行使用功能；二、由北京中工万州物管分公司于判决生效后十日内在小区公告栏公示2015年至2017年B小区游泳池及电梯内广告费收入及使用情况；三、驳回王永华要求北京中工万州物管分公司退还公共能耗费60元的诉讼请求；四、驳回王永华本案中的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由北京中工万州物管分公司承担；王永华已预交，北京中工万州物管分公司直付王永华。二审中，北京中工万州物管分公司举示以下证据：重庆市万州区物业管理协会和重庆市万州区房屋管理中心《关于物业收费中“公共能耗费”的说明》，拟证明在新的《重庆市物业收费管理办法》颁发前的收费管理办法，对公共能耗费有明确约定，应当由产权人和使用人交纳，向上诉人收取公共能耗费符合法律规定，也符合双方约定。王永华质证认为，重庆市万州区物业管理协会和重庆市万州区房屋管理中心无权对公共能耗费进行说明，所作出的说明没有法律效力，不能把公共服务费当做能耗费。二审查明的基本事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2015年5月1日起施行的《重庆市物业服务收费管理办法》第二十六条第二款规定，“本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行。”本案中，前期物业服务合同明确约定合同至业主大会与物业服务企业重新签订物业服务合同生效之日止。王永华居住的住宅小区尚未成立业主委员会并另行选聘物业服务企业，故案涉前期物业服务合同仍然有效，当事人应按合同约定履行。案涉前期物业服务合同明确约定被上诉人经重庆市万州区物价局批复同意，按1元/月·平方米收取的物业服务费不含电梯维保养护费、年检费和能源费。本案讼争的公用水电费虽在合同中未予明确约定由何方承担，但依据《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》[渝价（1999）398号]第八条规定，“物业管理公共性服务收费中的房屋共同部位及共用设备、设施养护维修费由产权人交纳，其余各费和据实分摊的公用水电费由使用人交纳”，因此上诉人作为业主应当分摊公用水电费。至于在小区物业服务的前期阶段，公共能耗费由开发商自行负担，系开发商自愿承担应由小区业主分摊的公用水电费，现被上诉人按公共区域的实际能耗分摊给小区业主并收取公共能耗的水电费用符合相关规定。综上所述，王永华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元,由王永华负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙江莉审 判 员 李洪武审 判 员 刘 健二〇一八年三月三十日法官助理 陈思静书 记 员 朱 海