广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2890号
上诉人（原审被告）：清远市清新区环发房地产开发有限公司。住所地:清远市清新区。
法定代表人:谢俊元,董事长。
委托代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。
委托代理人：刘庆斌，广东中肯律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：邓雪梅，女，汉族，住广东省清新区。
委托代理人：叶敏华，广东定海针（阳山）律师事务所律师。
委托代理人：李洁媚，广东定海针（阳山）律师事务所律师。
上诉人清远市清新区环发房地产开发有限公司（以下简称环发公司）因与上诉人邓雪梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院(2017)粤1803民初1588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
环发公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回邓雪梅的一审诉讼请求；2、由邓雪梅承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、环发公司在本案中不存在违约行为，邓雪梅要求环发公司支付逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。1、一审法院认为环发公司未按约定办理不动产权登记是环发公司的责任存在错误，事实上清远市住房和城乡建设局已经在2014年10月24日向环发公司发出太和镇xx路x号xx湾广场AB幢房屋的《清远市房产初始登记告知书》，环发公司已按合同约定履行了义务，不存在违约行为。2、一审法院认定《国有土地使用权证》等同于《不动产登记证》缺乏依据，环发公司已办理涉案房屋的初始登记，业主权利已得到保障，不会有第三方对房屋主张权利。二、邓雪梅要求环发公司按银行同期贷款利率计算逾期办证违约金至房产登记之日止缺乏依据。邓雪梅应对合同约定的违约金低于实际损失承担举证责任，本案中邓雪梅没有提供任何证据证明合同约定的违约金不足以弥补其损失，一审法院将违约金调整为按每年1％的标准计算缺乏依据。三、邓雪梅的起诉已经超过诉讼时效。本案中，环发公司在一审中提供的证据《申请书》可证实，邓雪梅收楼时间为2013年8月26日，而环发公司与邓雪梅签订的商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即使环发公司有违约行为，邓雪梅在2013年11月26日便应当知道权利受到侵害，诉讼时效从2013年11月26日开始计算，但邓雪梅在2017年5月才提起诉讼，已经超过诉讼时效。
邓雪梅口头答辩称：一、环发公司在本案中存在违约行为，环发公司支付违约金有事实和法律依据。1、根据双方签订的买卖合同第15条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书，双方同意按第二项处理，买受人不退房，出卖人按照已付房款0.2%支付违约金。2、本案中，不能办理不动产登记的根本原因在于xx湾广场涉及两类不同类型的土地，属于环发公司的责任。二、本案约定的违约金数额过低，应当按照法律规定适当调高。三、本案并未超过诉讼时效，本案中办理不动产证书属于物权请求权，不适应诉讼时效，而违约金是物权请求权的请求权，且环发公司未办理不动产登记的侵权行为是持续的，根据民法总则的规定，诉讼时效是3年，因此本案并未超过诉讼时效。
邓雪梅上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令环发公司办理位于清新县太和镇xx路x号xx湾广场x幢xx号的房地产权证（不动产权证）；3、判令环发公司向邓雪梅支付违约金（违约金自逾期办理产权登记之日起按银行同期贷款利率的计算至办理房产登记之日止，暂计算至2017年3月1日违约金数额为64466元）；4、本案一、二审诉讼费由环发公司承担。事实与理由：一、原审法院判决存在矛盾。环发公司与邓雪梅在合同中约定的办理权属登记，包括房屋产权登记及国土使用权登记，现合并为不动产权登记。原审法院认为办理房屋产权证是环发公司的义务，但是其又认为该房屋尚不具备办理不动产权证的条件，不支持邓雪梅该项诉讼请求，互相矛盾。现环发公司未能办理产权证是环发公司自身原因导致，业主方没有责任。二、原审判决依照年利率1％的标准计算违约金没有法律依据。本案违约金应当以购房款总额为基数按照银行同期贷款利率为标准计算。综上所述，原审法院适用法律错误，应予以改判。
环发公司口头答辩称：一、合同约定环发公司在商品房交付使用后90日内进行备案登记，不是办理产权证。二、现未能办理不动产权登记是因为政策变化，当时环发公司提交资料到房管局时符合办理登记条件。三、业主方未提供损失的证据，环发公司亦没有违约，不应支持业主的违约金。
邓雪梅向原审法院起诉请求：1、环发公司办理位于清远市清新区太和镇xx路x号xx湾广场x幢××号房地产权证;2、环发公司支付违约金（违约金自逾期办理产权登记之日起按银行同期贷款利率计算至办理房产登记之日止，暂计算至2017年3月1日违约金数额为64466元）；3、案件诉讼费由环发公司承担。
原审法院认定事实：2012年8月13日，邓雪梅与环发公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，商品房开发用地《土地使用权证书》为清新国用（xx）第xx号，商品房预售许可证号为xx号。邓雪梅购买环发公司开发位于清远市清新区太和镇xx路x号xx湾广场x幢××号房屋，建筑面积116.71平方米，其中套内建筑面积97.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.89平方米，总价款465323元。2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。环发公司应于房屋交付使用后90日内将办理权属由环发公司提供的资料报产权登记机关备案，因环发公司责任，邓雪梅不能在规定期限内取得房地产权证书的，邓雪梅不退房，环发公司向邓雪梅支付已付房款1％的违约金。合同签订后，邓雪梅依合同约定支付全部购房款。2013年8月26日，环发公司将房屋交付邓雪梅使用。2014年9月25日，环发公司向清远市清新区住房和城乡建设局提供办理房屋权属证资料。2014年10月24日，清远市清新区住房和城乡建设局进行初始登记。至今，邓雪梅没有取得房地产权证（不动产权证）。
2017年6月6日，清远市国土资源局清新分局复函原审法院：因该楼盘涉及两宗土地合并开发，其中一宗地类用途为综合批发市场，终止日期为2050年8月11日；另一宗地类用途为综合用地，终止日期为2054年7月18日。该项目为房地产开发，综合批发市场不符合房地产开发用途，两宗地合并开发的必须要用途、使用终止日期相一致，完善后方可办理不动产登记。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力。邓雪梅与环发公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、房地产权证。环发公司与邓雪梅在合同中约定的办理权属登记，包括房屋产权登记及国有土地使用权登记（现合并为不动产权登记）。环发公司应依合同约定为邓雪梅办理房地产权登记（不动产权登记）。目前，该房屋尚不具备办理房屋不动产登记的条件，邓雪梅请求环发公司办理位于清远市清新区太和镇xx路x号xx湾广场x幢xx房地产权证，应不予支持。三、逾期办证违约金与诉讼时效。环发公司未能依约为邓雪梅办理国有土地使用权登记（不动产权登记），是环发公司的责任，环发公司应承担违约责任。环发公司没有提交证据证明邓雪梅在取得房地产权证（不动产权证）之前，知道该权利受到侵害，邓雪梅请求环发公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效2年。邓雪梅认为约定违约金标准过低，不足以弥补损失，应予调整，一审法院予以支持。结合本地区的实际情况，违约金调整为以房款465323元为基数从2013年11月26日起按年利率1％计至办理产权登记日止。邓雪梅请求按银行公布的同期贷款利率计算，应不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，作出判决：一、清远市清新区环发房地产开发有限公司应付邓雪梅的逾期办证违约金（以房款465323元为基数从2013年11月26日起按年利率1％计至办理产权登记日止）于原审判决生效之日起十日内付清，以后每6个月支付一次。二、驳回邓雪梅的其他诉讼请求。案件受理费1412元，折半计收706元，由邓雪梅负担606元，由清远市清新区环发房地产开发有限公司负担100元。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院二审期间，环发公司围绕上诉请求向本院提交一份《关于新大地市场第二期市场用地降为商住用地使用的请示》，拟证明涉案国有土地使用权由商业用地改为商住用地已取得规划部门的同意。经质证，邓雪梅对证据的三性没有异议，但认为该证据不能成为开发商免责的依据，开发商应该先变更土地类型后再动工，而不是仅请示便开始动工，因此环发公司应承担相应责任。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人的诉辩意见，结合查明的事实，本案争议的焦点归纳为：一、环发公司未按约定办理产权登记的行为是否构成违约；二、邓雪梅的起诉是否已超过诉讼时效；三、涉案房屋是否具备办理产权证的条件；四、原审判决调整违约金是否妥当。
关于争议焦点一。涉案的《广东省商品房买卖合同》的约定，环发公司应在交付房屋90日内将办理产权证书所需的材料报产权登记机关备案。邓雪梅已实际占有和使用涉案房屋，但涉案房屋的产权证书至今未予办理。虽然清远市国土资源局清新分局复函称因土地性质变更未能办理产权登记，但环发公司未能举证证明其已按照合同约定在交付房屋90日内，向产权登记机关履行备案义务，涉案房屋未及时办理产权证书不能完全归责于政府原因，故环发公司应承担相应违约的责任。
关于争议焦点二。如前所述，邓雪梅已于2013年8月26日实际占有和使用涉案房屋，但涉案房屋的产权证书至今未予办理，使其对房屋的所有权长期处于不稳定的状况，这与诉讼时效的宗旨相悖，故不适用诉讼时效的规定。因此邓雪梅的起诉没有超过法律规定的诉讼时效。
关于争议焦点三。清远市国土资源局清新分局复函称因楼盘涉及两宗土地合并开发，其中一宗土地性质不符合房地产开发用途，两宗土地需完善合并用途、使用终止日期一致后方可办理不动产登记，因此目前涉案房屋不具备办理产权证书的条件，原审驳回邓雪梅要求办理产权登记证书的请求并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点四。鉴于涉案房屋竣工验收合格，邓雪梅现已实际占有使用涉案房屋，但仅在形式上影响对房屋的处分权。环发公司未在约定的期限内完成涉案房屋的产权登记，理应承担违约责任。原审法院调整的违约金数额，应当根据当事人的过错程度、违约期间、当地的实际情况以及实际损失等因素来确定，充分考虑当事人的承受能力并作出裁决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原审判决将涉案违约金调整至以房屋成交价为基数按年利率百分之一计算并无不当，本院予以维持。
综上所述，清远市清新区环发房地产开发有限公司、邓雪梅上诉理据不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，清远市清新区环发房地产开发有限公司已预交1412元由其负担，邓雪梅已预交1412元由其负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一七年十二月十六日
法官助理 黄洁怡
书 记 员 朱 健
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。