吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民初118号
原告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市。
负责人：李洪江，总经理。
委托诉讼代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。
被告（案外人）：阚超，男，1973年2月19日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。
被告（被执行人）：通化市北方房地产开发有限公司，住所地吉林省通化市。
法定代表人：徐利茂，总经理。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
被告（被执行人）：徐利茂，男，1969年1月23日生，汉族，通化市北方房地产开发有限公司总经理，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
被告（被执行人）：杨云，女，1967年7月8日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
原告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称信达公司）与被告通化市北方房地产开发有限公司（以下简称北方公司）、徐利茂、杨云、阚超申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信达公司委托诉讼代理人张景顺，被告北方公司、徐利茂、杨云共同委托诉讼代理人衣焕伟，被告阚超委托诉讼代理人于治生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达公司向本院提出诉讼请求：1、恢复通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定书的执行，准许对阚超购买的通化市锦ＸＸ府小区-1-5、-1-6、-1-7号房屋的执行；2、确认信达公司享有的抵押权优先于阚超受偿；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：信达公司与北方公司、徐茂利、杨云金融借款合同纠纷一案，通化市中级人民法院于2015年6月17日裁定查封了北方公司所有的包括本案争议的上述房屋共计112套，2015年9月2日作出（2015）通中民二初字第17号民事判决，并已发生法律效力。2016年3月1日，信达公司向通化市中级人民法院申请恢复强制执行，通化市中级人民法院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖被执行抵押房屋，并张贴公告。阚超提出执行异议，要求中止对抵押房屋的执行。通化市中级人民法院认为案外人享有的建设工程价款优先权和消费者购买商品房物权期待权优于抵押权，于2016年10月24日作出（2016）吉05执异21号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。北方公司赊购阚超建筑材料，双方签订协议以抵押房屋抵顶建材款，阚超不是建筑工程承包人，不享有建筑工程优先受偿权。阚超的异议申请不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条对抗抵押权情形，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一项之规定，应判决准许对本案争议的房屋的执行。
阚超辩称，应驳回信达公司的诉讼请求。2011年3月，徐利茂找到其借款用于支付拆迁费，共计借款700万元，借期二年，年息15%。截止2013年5月双方对账本息为902.26万元。2013年5月15日其与北方公司达成协议，北方公司用锦ＸＸ府-1-5（面积154.17平方米、作价3083400元）、-1-6（面积150.38平方米、作价3007600元）、-1-7（面积146.58平方米、作价2931600元）房屋抵顶借款本息，双方签订商品房买卖合同，北方公司为其出具收据，其实际接收上述房屋并装修后出租给他人使用。签订的房屋买卖协议在法院查封之前，根据相关法律规定，阚超与北方公司签订的房屋买卖协议有效，信达公司的请求不能成立，请求驳回信达公司的诉讼请求。
北方公司辩称，同意通化市中级人民法院（2016）吉05执异21号执行裁定书。该裁定书所依据的事实，涉及北方公司签字盖章部分是北方公司所作出的客观行为，意思表示真实，内容属实。请求驳回信达公司的诉讼请求。北方公司与中国人民建设银行股份公司通化支行之间的借款纠纷中，建设银行在借款合同中的违约行为导致此案执行受阻。为使被拆迁人和购房人如期入住，北方公司不得不要求购房人交纳现金，用于必要的费用支付，北方公司与购房人签订的《商品房买卖合同》并不违反法律，符合现实的市场交易规则，是有效的民事行为。应当获得人民法院的支持。故请求驳回信达公司的诉讼请求。
徐利茂、杨云与北方公司答辩意见一致。
经本院审理查明：信达公司与北方公司、徐利茂、杨云金融借款合同纠纷一案，本院作出民事判决，判令北方公司于判决生效后立即偿还中国建设银行股份有限公司通化分行借款本金5400万元及利息，如北方公司不履行上述偿还义务，中国建设银行股份有限公司通化分行有权就北方公司提供的抵押物折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。徐利茂、杨云对北方公司的上述债务承担连带责任。本案诉讼期间，本院作出（2015）通中民二初字第17号民事裁定书及协助执行通知书，于2015年6月17日对北方公司所有的位于通化市锦ＸＸ府112套房屋予以查封，以上房屋均系本案抵押物。2015年9月17日，信达公司与中国建设银行股份有限公司吉林省分行签署了资产转让合同，原债权人将包含其对北方公司的债权及其从权利转让给信达公司，信达公司于2016年3月1日向本院申请强制执行，本院于2016年3月2日立案，在本案执行中，本院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖北方公司以上被本院查封的房屋，同日作出（2016）吉05执17号公告，在锦ＸＸ府相关房屋处予以张贴，阚超等人向本院提出异议，本院作出裁定中止了对本案的执行，信达公司向本院提起申请执行人执行异议之诉。
另查明，2011年3月，北方公司徐利茂找到阚超借款用于支付拆迁费，共计借款700万元，借期二年，年息15%。截止2013年5月双方对账本息为902.26万元。2013年5月15日阚超与北方公司达成协议，北方公司用锦ＸＸ府-1-5（面积154.17平方米、作价3083400元）、-1-6（面积150.38平方米、作价3007600元）、-1-7（面积146.58平方米、作价2931600元）房屋抵顶借款本息，双方签订商品房买卖合同，北方公司为阚超出具收据。现阚超已将上述房屋装修后出租他人使用。
以上事实有本院（2015）通中民二初字第17号民事判决书、（2016）吉05执异25号执行裁定书及阚超提供的商品房买卖合同、购房收据及水电费缴费凭证为证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”据此规定，案外人除非享有法律、司法解释另有规定的权利外，一般不能对抗申请执行人享有的担保物权优先受偿权。而根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，只有消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后所享有的消费者的物权期待权，方可排除本案诉争的执行行为。本案中，阚超通过抵顶借款的方式取得对案涉房屋的占有、使用，而该房屋用途为门市房，且实际对外出租经营，显然并不符合司法解释规定的消费者物权期待权的标准，不具有排除信达公司依据担保物权优先受偿权而申请执行的情形。因此，信达公司要求准许对阚超购买的通化市锦ＸＸ府小区-1-5、-1-6、-1-7号房屋的执行符合法律的规定，本院应予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
准许吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定对案外人阚超所购的位于通化市锦ＸＸ府-1-5、-1-6、-1-7号房屋的执行。
案件受理费100元，由被告通化市北方房地产开发有限公司、徐利茂、杨云、阚超共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2016）吉05执异21号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 申洪钟
审判员 张 娜
审判员 黄吉国
二〇一六年十二月三十日
书记员 单铄然