成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金牛民初字第1963号
原告成都农村商业银行股份有限公司金牛支行，住所地：成都市金牛区。
负责人尹华锋，支行行长。
委托代理人祝遥同，男，汉族，1988年5月3日出生，住江苏省扬州市广陵区，员工。
委托代理人于治鹏，男，汉族，1990年3月23日出生，住黑龙江省绥滨县，员工。
被告张立文，男，汉族，1988年11月30日出生，住四川省南江县。
委托代理人李荣德，四川公生明律师事务所律师。
原告成都农村商业银行股份有限公司金牛支行与被告张立文金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨亚萍独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行审理。原告的委托代理人祝遥同、于治鹏，被告张立文及其委托代理人李荣德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月27日，原告与被告张立文签订了《最高额授信合同》（合同编号：成农商金个高授20140016）一份，并根据该合同与被告张立文签订了《个人贷款授信合同》（合同编号：成农商金个授20140021）一份，约定由原告向被告张立文发放贷款195万元（借据编号00729523）用于购买服装，借款期限为2014年3月31日至2015年3月30日。同时，合同还对借款利率及利率的调整、结息方式、借款人逾期还款的违约责任进行了约定。同日，原告与被告张立文签订《最高额抵押合同》（编号：成农商金个高抵20140044）一份，约定张立文以其单独所有的位于高新区盛和三路＊号＊栋＊单元＊层＊号住宅用房（房产证编号：成房权证监证字第38561**号），对被告张立文依前述《个人贷款授信合同》所形成的债务提供抵押担保，并对担保范围、抵押权的实现等进行了约定，双方于2014年3月27日办理了抵押登记。上述合同签订后，原告依约履行了划款义务，但张立文自2015年1月20日起未再依照合同约定支付利息，原告故诉至本院，宣布该笔贷款提前到期，请求判令：1、被告张立文立即清偿所欠原告借款本金195万元及至全款还清之日止的利息、罚息及复利（截至2015年1月21日已欠息1.61万元，从2015年1月22日起至全款还清之日止的利息、复利及罚息按合同约定计算）；2、被告张立文按照合同约定支付违约金19.5万元；3、确认原告对被告张立文用于抵押的房产享有抵押权，并有权在被告张立文不履行上述第一、二项诉讼请求的债务时，对抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿；4、被告承担本案全部诉讼费用、财产保全费用。庭审中原告明确第三项诉讼请求的房屋是指张立文单独所有的位于高新区盛和三路＊号＊栋＊单元＊层＊号房屋（权2546032）。
被告辩称，第一，对原告起诉的事实没有异议，对原告主张的本金、利息、复利、罚息无异议，但是利息、复利、罚息已经对被告进行了惩罚，原告不应当再过高的收取违约金；第二，被告在积极还款，只是暂时经济困难，只愿意给1到2万的违约金；第三，对于案涉房屋一直在卖，但是暂时卖不出去，如果卖出去了就愿意付款。
经审理查明，2014年3月27日，原告与被告张立文签订了《最高额授信合同》（合同编号：成农商金个高授20140016）一份，约定由原告向被告提供最高额授信额度254万元，包括授信业务本金195万元、授信业务利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金和实现债权及担保权利而产生的费用59万元。同日，原告与被告张立文还签订了《个人贷款授信合同》（合同编号：成农商金个授20140021）一份，约定由原告向被告张立文发放个人生产经营贷款195万元，借款期限为2014年3月31日至2015年3月30日，执行利率为年利率9.6%，结息方式为按月结息，结息日固定为每月的第20日，还款方式为到期一次还本付息。《个人贷款授信合同》第三条第二款约定贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；第十条第四款约定被告张立文未按约定归还债务本息的，原告有权宣布贷款立即到期，要求立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用；按未清偿本金的一定比例向张立文收取违约金，违约金为10%；借款逾期的，对张立文未按时还清的借款本金和利息（包括被宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和本合同约定结息方式计收利息和复利。同日，原告与被告张立文还签订了《最高额抵押合同》（编号：成农商金个高抵20140044）一份，约定张立文以其单独所有的位于高新区盛和三路＊号＊栋＊单元＊层＊号住宅用房（（权属证书及编号：权2546032）），对被告张立文依前述《个人贷款授信合同》所形成的债务提供抵押担保，双方于2014年3月28日办理了抵押登记，抵押登记的债权数额为254万元。上述合同签订后，原告依约履行了195万元的划款义务，但张立文未依照合同约定支付利息，截至2015年1月21日已差欠利息1.61万元。
以上事实有《最高额授信合同》（合同编号：成农商金个高授20140016）、《个人贷款授信合同》（合同编号：成农商金个授20140021）、《个人借款凭证》（编号为00729523），《最高额抵押合同》（合同编号：成农商金个高抵20140044）、房产证（复印件）、国土证（复印件）、《他项权证》（编号：成房他证他权字第11928**号）（复印件）等证据及原、被告当庭陈述在案予以证实。
本院认为，原告与被告张立文签订的《最高额授信合同》（合同编号：成农商金个高授20140016）、《个人贷款授信合同》（合同编号：成农商金个授20140021）、《最高额抵押合同》（合同编号：成农商金个高抵20140044）均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效。原告按约向张立文发放贷款后，张立文应当按约按期归还本息，因张立文未按期归还本息，构成违约，根据《个人贷款授信合同》第三条第二款、第十条第四款约定，原告有权要求收取罚息、复利，故本院对原告要求张立文归还贷款本金195万元及支付截至2015年1月21日的利息1.61万元的诉讼请求予以支持，2015年1月22日起的利息、罚息、复利应当按照《个人贷款授信合同》约定计算。另外，张立文以其所有房屋（房产证编号：成房权证监证字第38561**号）为原告设定了抵押，故本院对原告主张对该套房屋享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为原告所主张的罚息和复利已足以弥补违约行为所造成的损失，对于罚息和复利本院已经支持，对原告要求支付违约金19.5万元的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下：
一、张立文于本判决生效之日起10日内向成都农村商业银行股份有限公司金牛支行归还借款本金195万元，支付利息、罚息、复利（截至2015年1月21日的利息为1.61万元，2015年1月22日起的利息、罚息、复利应当按照《个人贷款授信合同》约定计算至借款本息付清日止）。
二、成都农村商业银行股份有限公司金牛支行对张立文抵押的位于高新区盛和三路＊号＊栋＊单元＊层＊号住宅用房（权属证书及编号：权2546032；他权证号：成房他证他权字第11928**号）有权以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款在254万元的范围内优先受偿。
三、驳回成都农村商业银行股份有限公司金牛支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24089元，减半收取12044.5元，财产保全费5000元，共计17044.5元，由张立文负担（此款成都农村商业银行股份有限公司金牛支行已预交，张立文于归还借款时一并支付给成都农村商业银行股份有限公司金牛支行）
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨亚萍
二〇一五年八月十一日
书记员 任红梅