大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0211民初5917号
原告：亿达物业管理有限公司大连分公司。
负责人：于世平，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈宁，系辽宁昭明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭静，系辽宁昭明律师事务所实习律师。
被告：周建云，女。
原告亿达物业管理有限公司大连分公司与被告周建云物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人陈宁及被告周建云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告亿达物业管理有限公司大连分公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠物业费13,077.23元（2015年12月5日至2017年6月30日）及逾期交费违约金（按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金直至付清物业服务费之日止，自2015年10月11日至2017年8月29日的违约金为1,070.66元）。事实和理由：被告系第五郡雅林园3号地房屋的业主，房屋建筑面积为202.44平方米,下跃189.18平方米。原告为案涉房屋提供物业服务，按照物业服务合同的约定，小高层住宅的物业费标准为2.20元/月/平方米，叠院（下跃部分）的物业费标准为1.20元/月/平方米，被告应于每季度首月10日内交纳该季度物业服务费。自2015年12月5日起，被告欠交物业服务费，期间虽经原告多次催要，但被告至今仍欠缴2015年12月5日至2017年6月30日期间的物业服务费，共计13,077.23元。按照约定，被告迟延支付物业服务费，应按日千分之三的标准支付违约金，现原告仅按照中国人民银行同期贷款利率主张违约金，截至目前，因被告迟延支付物业服务费已发生违约金1,070.66元。综上，原告已依约提供了物业服务，但被告未按时支付物业服务费，构成违约，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求维护原告合法权益。
被告周建云辩称，被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、拖欠时间没有异议及物业费的缴纳标准没有异议。不同意缴纳物业费及违约金。理由如下：第一，原告无权收取下跃的物业费用。第二，被告装修的时候卧室西墙发生了渗水，破坏了装修材料，后被告跟物业沟通，申请了4,000元的赔偿，包括材料费和人工费，物业只同意给1,000元的材料费，后来这件事就一直没有进行下去，在没有缴费的这段期间发霉的问题又出现了很多，被告给物业打了电话，物业也去看了，给被告的答复是10月份再看一下，等待处理。第三，暖气问题，从入住起被告房屋下跃的暖气一直是凉的，被告告诉了物业，物业让被告找供暖公司，供暖公司也来过，查明应该是暖气的管路问题，到现在没有人给被告解决。第四，门窗问题，从装修开始被告的门窗一直是坏的，与物业沟通，物业说解决不了，给被告找了修理门窗的人，修完之后，修理人要了1,000元的修理费，现在修理费也没有人给被告报销。而且现在门窗的锁还是坏的，修门窗的人说关键的问题是现在的门窗没有厂家生产，配件不全，如果想彻底解决需要把所有的门窗都换掉。第五，绿化问题，被告家住一楼，周围有一圈起安全作用的绿化带，可能是因为天气热没有浇水的原因，很多都死掉了，被告跟物业反映让物业重新栽种，物业答复是暂时没有钱，被告为了安全只能自己种了一些，但是因为面积太多了，还有些地方被告种不到，这些地方已经被踩成小路了，危及到住宅的安全。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，大连亿达物业管理有限公司住宅分公司在2016年11月16日经大连高新技术产业园区市场监督管理局核准变更登记名称为亿达物业管理有限公司大连分公司。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区第五郡雅林园3号地提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区第五郡雅林园3号地房屋的业主，房屋建筑面积202.44平方米,下跃面积为189.18平方米。2015年7月23日，原告（乙方）与第五郡雅林园3号地业主委员会（甲方）签订《第五郡雅林园3号地物业服务合同》，物业服务期限为5年，自2015年7月23日起至2020年7月22日止。合同第四条约定物业收费标准为住宅：2.20元/月/平方米，下跃：1.20元/月/平方米。第七条约定，物业服务费，业主或物业使用人应于每半年首月10日前向乙方交纳，在下个半年首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。被告入住案涉房屋后，自2015年12月5日起拖欠物业服务费一直未付。原告多次催收，被告均未交纳。自2015年12月5日起至2017年6月30日止，被告总计拖欠物业服务费13,077.23元。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故《第五郡雅林园3号地物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费。根据《第五郡雅林园3号地物业服务合同》的约定，被告房屋的物业服务费住宅每月每平方米为2.20元，下跃每月每平方米为1.20元，自2015年12月5日起至2017年6月30日止依法应向原告交纳物业服务费13,077.23元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费13,077.23元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告的其不应交纳下跃物业服务费用的辩解，本院认为，首先被告未提供相应的证据证明物价局曾向其进行过不需交纳下跃物业费用的回复；其次，《物业管理条例》第四十二条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，物业服务合同已经约定了下跃需要交纳物业服务费用，被告应遵守合同约定交纳下跃的物业服务费用，
关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金的计算标准过高，主张自2015年10月11日起，按照同期银行贷款利率，自逾期之日起分段计算，在合理范围，因此原告的主张本院予以支持。
关于被告所反映的墙体渗水、发霉，暖气管道及门窗的问题，本院认为，墙体问题属于房屋质量问题，在质保期内应由房屋开发商承担维修责任，而暖气管道及门窗的问题属于被告自有房屋部分的装饰装修问题，不在物业服务范围之内，被告以此拒交物业费用于法无据。关于被告辩称的绿化挡光问题，虽然原、被告双方对于案涉房屋周边安全绿化带被破坏的原因存在争议，但原告同意按照被告的要求补植，该问题不足以单独成为被告拒交物业费的理由。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条、第四十二条之规定，判决如下：
被告周建云于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司物业服务费人民币13,077.23元（自2015年12月5日起至2017年6月30日止）及违约金（自2015年10月11日起至2017年8月29日的违约金1,070.66元及自2017年8月30日起至被告给付完毕之日止，以13,077.23元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算的违约金）。
如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费153元（原告已预付），由被告周建云负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 赵丽艳
人民陪审员 张爱华
人民陪审员 王景华
二〇一七年十二月四日
书 记 员 戚 鑫
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第十一条乡镇人民政府或者街道办事处收到房产行政主管部门告知后，应当及时组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组由建设单位、业主、房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处、居民委员会的代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡镇人民政府或者街道办事处代表担任。
筹备组应当自成立之日起十五日内将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告，并自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
第十二条业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（二）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）拟定首届业主委员会成员选举办法草案、提出候选人条件和建议名单；
（五）确定首次业主大会会议表决规则；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款第一项、第二项、第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域公告。
设区的市人民政府房产行政主管部门应当公布管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本。
第四十二条建设单位应当在预售或者现售房屋时一并公布本物业管理区域内规划的车库和车位的数量、售价。
建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案，但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。