福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第1072号
原告游松清，男，1970年8月18日出生，汉族，户籍地福安市，现住福安市。
原告陈韩密，女，1972年9月23日出生，汉族，户籍地福安市，现住福安市。
以上俩原告共同委托代理人罗明柏、缪万明，福建韩诚律师事务所律师。
被告福建省福安市东方房地产有限公司，住所地福安市莲池广场3号楼404。
法定代表人罗枫，董事长。
委托代理人龚纯辉，福建人文律师事务所律师。
原告游松清、陈韩密与被告福建省福安市东方房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告游松清、陈韩密的委托代理人罗明柏、缪万明，被告福建省福安市东方房地产有限公司的委托代理人龚纯辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告游松清、陈韩密诉称，原告向被告购买丽水东方商品房一套。双方订立了《商品房买卖合同》，合同约定：1.（第八条）被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付原告使用，被告交房应符合竣工验收和消防验收合格；2.（第十四条）被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。订立合同后，原告按合同约定支付了购房全款、履行了合同义务，但被告却逾期办理房屋权属证书，已构成违约，被告应继续履行合同并支付违约金。为此，原告诉至本院，请求依法判令：1.被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币34767元（自2012年3月31日起至2013年9月16日止，按日向原告支付房屋总价0.01%计算的违约金）；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告福建省福安市东方房地产有限公司辩称，1.关于逾期办理权属证书的违约金起点为实际交房时间后90日，本案中，原告实际交房时间为2013年5月1日，终点应计算至被告办理初始预登记之日即2013年8月16日。2.原告的诉请已经超过法律规定的2年诉讼时效，应驳回其诉讼请求。被告逾期办理权属证书的违约起点为2012年4月1日，原告应在2012年4月1日开始知道或应知道其合法权益受到侵害，从这时候就应开始计算逾期办理权属证书的诉讼时效，即诉讼时效是从2012年4月1日起至2014年4月1日止届满，而本案中原告是在2014年12月23日才向法院起诉，因此，原告的起诉已超过诉讼时效。
经审理查明，2010年10月20日，原告游松清、陈韩密与被告福建省福安市东方房地产有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：1.原告向被告购买位于福安市阳头工业路151号丽水东方D幢3层302号房，商品房总价款为人民币651064元。2.合同第六条约定，付款方式为原告在签订合同时向被告交纳30%的购房款计人民币196064元，余款70%计人民币455000元按合同约定办理银行按揭。3.第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，将该商品房竣工验收合格和消防验收合格后交付买受人使用。4.第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约履行了支付全部购房款的义务，被告也按合同约定的时间将商品房交付给原告。
另查明，2013年8月16日，被告向福安市房地产管理局办理了房屋所有权初始预登记。在办理初始预登记前，被告有向原告发出《通知》，告知原告办理房屋两权证需提交计生证明，单身的还需提交未婚证明，并在2013年8月25日前将所需证明送交给被告。2013年8月20日，原告取得安房权证福安字第××号房屋所有权证。2013年9月16日，原告取得编号为安政国用（2013）第3438号国有土地使用证。因被告逾期办理房屋权属证书，已构成违约，为此，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。
以上事实，有原、被告的庭审陈述及由原告提交的原告身份证、企业信息查询、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、国有土地使用证、房屋所有权证，被告提交的被告组织机构代码证、营业执照、法定代表人身份证明、住房验收交接表、房屋初始登记证明、邮政特快专递回单及通知单等证据予以证实。原、被告提供的以上证据，经庭审质证，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，但被告未在合同约定的时间内办理初始预登记，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。在庭审中，被告主张实际交房时间为2013年5月1日，逾期办证违约金起算点应按房屋的实际交房时间再加上90日。但被告提供的《住房验收交接表》并不能证明涉诉商品房的实际交房时间，且原告在庭审中表示被告已按合同约定时间将涉诉商品房交付原告；同时，根据合同约定，逾期办证违约金的起算时间应为合同约定的交房时间之后90日。因此，被告该主张于法无据，本院不予支持。根据合同约定，逾期办证违约金的起算点按商品房的交付时间再加上90日，本院予以认定，即逾期办证违约金起算点为2012年4月1日。但买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，需适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，原告于2014年12月23日起诉至本院，原告要求被告按日计算逾期办证违约金的起算点应为2012年12月24日，在此时间之前的违约金已过诉讼时效，原告要求被告从2012年4月1日开始计算办证违约金，本院不予支持。双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”根据该约定，被告有办理初始预登记并告知相关情况的附随义务，即其只是承担房屋买卖合同中的协助办证义务。在本案中，被告已完成初始预登记及通知原告出具办证所需材料的通知义务，可表明其完成过户登记的协助义务，则计算被告逾期办证违约金的终止点应为完成初始预登记的时间即2013年8月16日，原告要求被告支付逾期办证违约金的截止点为国有土地使用证办理之日即2013年9月16日，于法无据，本院不予支持。本案中，被告违约办证时间从2012年12月24日起算至2013年8月16日止，违约天数为236天，结合购房款总额人民币651064元，每日0.01%违约金，被告应向俩原告支付逾期办证违约金为651064元×0.01%／天×236天=15365.11元。对于原告主张超出上述部分的违约金，本院不予支持。另诉讼费用的负担，系属法院职权范围之事项，本院依当事人在本案中承担的责任进行分配，毋需当事人主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告福建省福安市东方房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告游松清、陈韩密支付逾期办理房屋权属证书违约金人民币15365.11元。
二、驳回原告游松清、陈韩密的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币669元，由原告游松清、陈韩密负担人民币373元，被告福建省福安市东方房地产有限公司负担人民币296元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 姜 玟
代理审判员 蔡玉贤
人民陪审员 林帮雄
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 吴进阳
附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。