浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初13489号
原告：浙江永利中心城投资有限公司，住所地：诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层。
法定代表人：何利云。
委托诉讼代理人：寿雪女，浙江正众律师事务所律师。
被告：李洋，男，1983年4月5日出生，汉族，住安徽省明光市。
委托诉讼代理人：李明，女，1979年7月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。
原告浙江永利中心城投资有限公司（以下至判决主文前简称永利公司）与被告李洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员金冬红独任审判。后因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永利公司的委托诉讼代理人寿雪女、被告李洋的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永利公司诉称，原、被告于2013年2月27日签订《租赁合同》一份，合同约定由被告承租原告西广场（永利中心城）四楼的商铺4-203（计面积192.50平方米）用于经营餐饮，租赁期限为5年，前三年租金为每日每平方米为2.1429元，每三个月一付，物业管理费为每月每平方米14.07元，每二个月一付，优惠免租期为4个月，合同还对质量保证金、履约保证金及滞纳金的计算等作出了明确约定。合同签订后，被告于2013年11月进场装修，于2014年1月26日开业，店名为禾勤天成。但被告一直未支付任何租金及物业管理费，甚至拖欠水电费。以上费用经原告多次催讨无果，原告遂根据双方《租赁合同》约定于2016年5月4日向被告发出了《解除租赁合同通知书》。另浙江雄风永利商贸有限公司于2016年9月14日将名称变更为浙江永利中心城投资有限公司。现原告为维护自己的合法权益，只得诉讼法院，请求法院依法判令：一、确认原、被告于2013年2月27日签订的《租赁合同》于2016年5月7日解除；二、被告支付原告租金255342.60元、物业管理费66899.30元，支付从2015年5月8日起至实际腾房日止按每日每平方米1.441元计算的房屋占有使用费及按每月每平方米14.07元计算的物业管理费；支付至2016年10月31日止的租金、物管费滞纳金119111.15元，支付自2016年11月1日起至实际付清日止以拖欠金额322241.90元为基数按月利率2%计算的滞纳金；三、支付履约保证违约金15000元；四、被告立即腾退租赁房屋；五、赔偿因违约导致合同解除给原告造成的损失150000元。审理中，原告认可本案租赁标的物已于2017年3月31日腾退给原告，故其自愿撤回要求被告腾退租赁房屋的请求，同时要求将房屋占有使用费变更为按每日每平方米2.1429元计算，另撤回要求被告赔偿因违约导致合同解除给原告造成的损失150000元。
被告李洋辩称，在租赁合同签订后，原、被告又签订了一份《补充协议》。按补充协议的第三条，被告在七日内支付了人民币5000元，被告是按照合同履行的。之后被告发现原告违约了，所以也就不再履行接下来的协议。2015年6月3日，被告的店被消防部门查处了，消防部门明确告知被告的店存在严重的消防隐患，阻碍消防通道，从而导致被告无法正常经营了。2015年8月11日，是因为原告的原因，导致被告停止了经营。2015年8月16日，被告发现原告还用一把锁将被告的店门锁住了，被告也进不去店里。被告发函给原告，要求原告处理消防通道问题。原告只是发了一个恢复营业的函，对消防的事情没有提到，也没有解决。因消防的问题没有解决，被告无法继续开业。被告店里投资了35万余元，因原告没有按照约定如期开业，原告招商时欺骗被告，说的具体招商情况都没有兑现。当初原告要求被告按期开业，被告也是做到了，被告员工也是早就到位了，都是配合原告开业的，但是原告方没有如期开业，导致被告损失了人力、物力等计36万元。对原告的诉讼请求，被告都是不同意的，被告要求原告赔偿相关损失。
原告为证实其的诉讼主张向本院提交了如下证据：
1、建设工程规划许可证（副本）、绍公消验字（2014）第0032号建设工程消防验收意见书复印件各一份（原件在城建档案馆），用于证明原告有权出租涉案商铺。
2、《租赁合同》原件一份，用于证明原、被告间的租赁关系及各项费用交纳依据等。
3、永利中心城装修申请表、确认函各一份，用于证明原告交付涉案房屋的事实，以及确认了进场日、开业日的时间。
4、致商户函一份，用于证明原告单方同意免租期是2014年4月28日开始。
5、要求限期恢复营业的函、EMS回执单各一份，用于证明原告要求被告正常营业，但是之后被告没有恢复营业。
6、《商铺租赁合同解除通知书》、EMS回执各一份，用于证明原告要求解除合同的事实。
7、变更登记情况一份，用于证明原告的主体于2016年9月14日进行变更。
上述原告提供的证据，经质证，被告对证据2、3、4、5的真实性无异议，对证据1、7的真实性认为无法确认，对证据6，认为未收到过。
被告对其抗辨主张向本院提供了如下证据：
8、《补充协议》一份，用于证明被告在履行该协议时，缴纳了5000元，后被告发现了消防问题，消防部门也来查处被告的店，造成了被告的基础装修都损失了，导致被告无法正常经营，且后原告锁了被告的店门，被告的东西都不明去向了，导致被告血本无归。原告质证认为：到2015年5月份时原告没有收到过商户租金，商户连水电费也没有交，原告方作出了让步，减免了一部分租金；被告陈述的损失和租金问题，因当时签订协议的李明不是合同主体，故原告要求李明将李洋的授权委托书提交给原告，但是李明一直没有提交，故原告认为应以《租赁合同》为准；如果法院认为该《补充协议》有效，原告的诉请就按照该协议的内容来，原告可以在庭后提交相应的变更诉讼请求报告。
9、被告李洋于2015年8月16日发给原告的《函》，当时是直接交给营运部的经理，原告方在8月17日给了被告恢复营业的《通知》，被告认为原告方已经收到该函件。原告质证认为：对于函件，原告没有收到。
10、消防违法行为举报、投诉查处情况记录（未加盖印章）一份，用于证明消防查处的情况。原告质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告出租的商铺都是合理规划的，被告的店铺没有占用消防通道，被告在使用的一年内也没有提出过消防问题。
11、永利中心城的图纸复印件一份，用于证明当时原告方的店铺分布。原告质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告店铺内的消防通道位置范围与实际的消防通道位置范围有所区别，且被告实际对承租商铺内存在消防通道是明知的。
上述原、被告提供的证据，本院根据原、被告的质证情况依法分析认定如下：
证据1、2、3、4、5、7的真实性，被告未提出实质性异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；证据6，可以证实原告按合同约定的被告送达地址向被告邮寄送达了《商铺租赁合同解除通知书》，故对证据6的真实性本院予以确认；证据8的真实性原告无异议，现被告对该协议中的“李明”的签字予以追认，故该《补充协议》的真实性本院予以确认；证据9的真实性，因原告未予认可，且被告未提供送达原告的依据，故对证据9的真实性本院不予确认；证据10，因原告未予认可，且该证据未加盖相关受理单位印章，故对证据10的真实性本院不予确认；证据11，与《租赁合同》中所附结构图一致，故对该证据的真实性本院予以确认。
综合上述证据的认定情况，并结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定如下事实：
原告永利公司原企业名称为浙江雄风永利商贸有限公司。2013年3月14日浙江雄风永利商贸有限公司与被告签订《租赁合同》一份，合同约定由被告承租原告西广场（永利中心城）四层的商铺4-203场地（以下简称为该场地），计所租建筑面积为192.50平方米，用于经营餐饮，品牌为味传奇，租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算。租金每日每平方米为2.1429元，每三个月为一付，被告应当在每个缴租期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金，首期租金应于租赁标的物交付后五个工作日内支付，如计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算。物业管理费每月每平方米14.07元，每二个月一付，被告应当在每个支付期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个支付期物业管理费，首个支付期的物业管理费在被告进场日后七日内支付。被告应在开业日前向原告支付5000元人民币作为其销售的商品或提供服务的质量保证金，该质量保证金在合同终止后的90天内，经原告确认，无任何客户索赔、投诉问题的，由原告将该质量保证金无息退还给原告。合同签署当日，被告应向原告支付履约保证金15000元，该履约保证金在被告缴纳第一个缴租期租金时自动转为租金。另双方特别确认，被告进场开始或准备开始对该场地进行装饰装修施工的或已实际接受该场地的，则视为该场地已符合合同约定的交付标准。从进场日至合同第十条所述开业日的前一日为免租装修期，免租装修期为3个月，自被告进场日起计算，在此免租装修期内，被告无需承担租金，但应当承担物业管理费、装修期相关管理费用以及水、电等费用。优惠免租期从开业之日起至实际计租日的实际天数为4个月。被告应按合同约定缴纳租金等费用，无论原告是否取得该场地的房产证或租赁许可证或办理完毕本合同的登记备案手续，被告在本合同项下的缴费义务均不受影响。双方确认，本合同因被告违约而中止、解除或终止的，则本合同项下之履约保证金作为被告违反本合同约定应向原告支付的违约金不予退还。前述违约金不足以弥补原告方损失的，原告仍有权向被告追偿。如被告延迟缴纳合同项下租金及其他费用，则每延迟一日，应向原告支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金，延迟超过30天的，原告有权单方解除合同。被告违反本合同约定(包括未支付相应费用或未承担相应赔偿责任等)，原告有权从履约保证金或质量保证金中直接扣除相应款项或费用等内容。同时约定，原告以本合同约定形式另行书面通知被告方开业的，以原告通知为准，被告应当于该日开业经营，被告方不得擅自提前或延后开业，否则，原告有权从装修保证金或履约保证金中扣除与被告提前或延后开业日起至本合同约定开业日期间的租金等额的款项，作为被告违反本合同条款规定之违约金；第九条约定，如被告未能在免租装修期内完成装饰、装修施工，导致其未能在开业日开业经营的，则本合同项下之免租装修期不予延长。另双方确认，租赁期间，被告方的有效通知地址为皖.明光市管店镇顺河街55号。合同签订后，被告按约向原告交纳了履约保证金15000元。原告于2013年11月19日向被告交付了租赁标的物。租赁期间，被告在原告商铺经营的店名为味传奇。因被告一直未支付任何租金及物业管理费等费用，原告遂于2015年5月7日与被告签订《补充协议》一份，协议约定：一、双方确认被告的租赁期间为2014年4月28日起至2019年4月27日止，建筑面积暂定为192.50平方米。二、被告应交的2014年度的租金、物管费合计7576.20元、被告应缴的水费为774.80元、电费为24373元、应缴的燃气报警系统费用为7276元，以上费用合计40000元，应在补充协议签订后七日内支付5000元，另35000元被告应在2015年8月31日前一次性付清；任何一笔款项逾期，则原告有权要求被告另加付款项50000元并支付按同期银行贷款四倍计算的逾期付款利息损失。三、双方确定2015年度的租金、物业管理费按以下方式执行：2015年1月1日至3月31日被告应缴租金及物业管理费合计40981.69元，于2015年9月30日前付清；2015年4月1日至6月30日被告应缴租金及物业管理费合计40981.69元，于2015年10月31日前付清；2015年7月1日至9月30日被告应缴租金及物业管理费合计40981.69元，于2015年11月30日前付清；2015年10月1日至12月31日被告应缴租金及物业管理费合计7276.69元，于2015年11月30日前付清；如被告任何一期逾期，原告有权要求被告加付款项30000元并支付按同期银行贷款四倍计算的逾期付款利息损失。四、双方确定2016年1月1日至2019年12月31日的租金、物业管理费按以下方式执行：2016年1月1日至3月31日被告应缴的租金为每天每平方米1.9188元、物业管理费为每天每平方米1元，于2015年12月31日前付清；2016年4月1日至6月30日被告应缴的租金为每天每平方米1.9188元、物业管理费为每天每平方米1元，于2016年3月31日前付清；2016年7月1日至9月30日被告应缴的租金为每天每平方米1.9188元、物业管理费为每天每平方米1元，于2016年6月30日前付清；2016年10月1日至12月31日被告应缴的租金为每天每平方米1.9188元、物业管理费为每天每平方米1元，于2016年9月30日前付清；2017年1月1日至3月31日被告应缴的租金为每天每平方米1.9188元、物业管理费为每天每平方米1元，于2016年12月31日前付清；2017年4月1日至6月30日被告应缴的租金为每天每平方米1.9188元/1.9764元、物业管理费为每天每平方米1元，于2017年3月31日前付清；2017年7月1日至9月30日被告应缴的租金为每天每平方米1.9764元、物业管理费为每天每平方米1元，于2017年6月30日前付清；2017年10月1日至12月31日被告应缴的租金为每天每平方米1.9764元、物业管理费为每天每平方米1元，于2017年9月30日前付清；2018年1月1日至3月31日被告应缴的租金为每天每平方米1.9764元、物业管理费为每天每平方米1元，于2017年12月31日前付清；2018年4月1日至6月30日被告应缴的租金为每天每平方米1.9764元/2.0357元、物业管理费为每天每平方米1元，于2018年3月31日前付清；2018年7月1日至9月30日被告应缴的租金为每天每平方米2.0357元、物业管理费为每天每平方米1元，于2018年6月30日前付清；2018年10月1日至12月31日被告应缴的租金为每天每平方米2.0357元、物业管理费为每天每平方米1元，于2018年9月30日前付清；2019年1月1日至4月27日被告应缴的租金为每天每平方米2.0357元、物业管理费为每天每平方米1元，于2018年12月30日前付清。五、双方一致确定租赁期间被告须支付押金（履约保证金和质量保证金）人民币15000元，已付清，于合同期满经原告验收合格后一个月内无息退还。合同第七条约定，本协议签订后，被告不得再以任何理由提出赔偿损失和减免、拖欠租金。第十条约定，本补充协议作为2013年3月14日签订的《租赁合同》的附件，和《租赁合同》具有同等法律效力；除本协议中明确所作修改条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。该《补充协议》签订后，被告按协议约定向原告支付了人民币5000元。2015年8月11日，被告停止营业。同年8月17日原告书面通知被告限期恢复营业，但被告仍未正常营业。因被告后仍未按约交纳相关费用，原告遂于2016年5月7日按合同约定的被告送达地址向被告邮寄送达了《商铺租赁合同解除通知书》。2017年3月31日原告将被告承租的租赁标的物予以腾空。
另查明，2014年4月17日绍兴市公安消防支队对该商业广场的土建工程进行了消防竣工验收（综合评定该工程消防验收合格），同年5月30日诸暨市公安消防大队对该永利中心城公共部位装修工程进行了消防验收（综合评定该工程消防验收合格）。
庭审中，双方确认涉案租赁标的物建筑面积为192.50平方米。原告自行确认首个缴租期和物业管理费支付期均调整为2014年4月28日。原告自愿将前述第二、三项诉讼请求变更为：由被告支付2014年度费用（含水电费）35000元、加付款50000元、至2017年3月31日的逾期付款利息损失11733.40元（按月利率1.74%计算）；支付2015年度租金物管费130221.76元、加付款30000元、至2017年3月31日的逾期付款利息损失38945.45元（按月利率1.74%计算）；自2017年4月1日起至款付清日止以165221.76元为基数按同期银行贷款利率四倍计算之利息损失；支付2016年度（2016年1月1日至5月7日）的租金、物管费合计58745.08元、至2017年3月31日止的逾期付款违约金16658.47元（按月利率2%计算）、自2017年4月1日起至款付清日止以58745.08元为基数按月利率2%计算之逾期付款违约金；由被告支付2016年5月8日起至2017年3月31日止的房屋占有使用费121153元、物业管理费29613元（其余诉讼请求不变）。
综上，本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》和《补充协议》，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，应依法认定有效。依法成立的租赁合同，对出租人和承租人双方皆具有法律约束力。出租人和承租人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因承租方被告未履行《租赁合同》和《补充协议》约定的支付租金和物业管理费等义务，已构成违约，出租方原告据此要求按合同约定解除双方的《租赁合同》，符合双方合同的约定和法律规定。原告根据合同约定于2016年5月7日向被告邮寄送达了解约通知书，被告未提出异议，故本院确认原、被告的租赁合同于2016年5月7日解除。合同解除后，合同的权利义务终止。被告应承担支付合同解除前约定的租金、物业管理费（包括水电费），同时应承担因其违约造成的出租方的损失和合同解除后至实际腾退租赁标的物时的占有使用费；被告已支付的履约保证金可在被告应付原告的租金、违约金等费用中直接予以抵扣。根据双方的租赁合同约定，本案的租金应从2014年8月28日起计算至2016年5月7日止；占有使用费从2016年5月8日起计算至2017年3月31日止；物业管理费从2014年4月28日起计算至2016年5月7日止（合同解除后，原告无合同义务再为被告提供物业服务）。因双方对租金、物业管理费的计算及支付问题达成了《补充协议》，故本院结合《补充协议》的约定，经核算，被告尚应支付的租金、物业管理费（含2014年度的水电费）为223334.89元（即2014年度35000元+2015年度130221.76元+2016年1月1日至5月7日止的租金为128天×1.9188元/天/平方米×192.50平方米+物业管理费为4个月×192.5平方米×按原告请求的14.07元/月/平方米）；占有使用费为121153.03元（328天×1.9188元/天/平方米×192.50平方米）。关于被告违约应承担的违约金计算问题，根据双方《租赁合同》（因被告违约而中止、解除或终止的，则本合同项下之履约保证金作为被告违反本合同约定应向原告支付的违约金不予退还。前述违约金不足以弥补原告方损失的，原告仍有权向被告追偿。如被告延迟缴纳合同项下租金及其他费用，则每延迟一日，应向原告支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金….）和《补充协议》中对逾期付款的约定，本院结合被告的实际经营状况，酌情调整2014年、2015年度的违约金按《补充协议》约定的加付款项确定，2016年度的逾期付款违约金调整为按月利率1.5%计算（本案因被告违约导致合同解除，故被告应按约定支付延迟履行违约金。鉴于双方约定的延迟履行违约金计算过分高于原告实际造成的损失，本院酌情将延迟履行违约金计算标准调整按月利率1.5%计算）。经本院核算，被告应付的租金、物业管理费违约金计算至2017年3月31日止为92420.51元（50000元+30000元+12420.51元），扣除已付15000元（被告已支付的履约保证金15000元，根据双方约定可以在上述违约金中予以优先抵扣），尚应支付77420.51元；2017年4月1日起至所欠租金、物业管理费计223334.89元付清日止的逾期付款违约金按月利率1.5%计算。综上，对原告主张的租金、物业管理费和相关违约金及占有使用费的请求，其合理部分本院予以支持；对其不合理部分，本院依法予以驳回。被告提供的证据未能证实其的抗辩主张，故本院对其提出的抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江永利中心城投资有限公司（原浙江雄风永利商贸有限公司）与被告李洋于2013年3月14日签订的《租赁合同》和2015年5月7日签订的《补充协议》于2016年5月7日予以解除；
二、被告李洋尚应支付原告浙江永利中心城投资有限公司2016年5月7日前的租金、物业管理费223334.89元和计算至2017年3月31日止的逾期付款违约金77420.51元及支付自2017年4月1日起至该租金、物业管理费计223334.89元付清日止按月利率1.5%计算之逾期付款违约金，上述款项限本判决生效之日起十五日内付清；
三、被告李洋应支付原告浙江永利中心城投资有限公司自2016年5月8日起至2017年3月31日止的占有使用费121153元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
四、驳回原告浙江永利中心城投资有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费9864元，由原告浙江永利中心城投资有限公司负担1834元，被告李洋负担8030元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 金冬红
审 判 员 杨秀丽
人民陪审员 斯梦洁
二〇一七年十一月十日
书 记 员 郑小玲