北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第504号
原告张更祥，男，1956年2月19日出生。
原告张更山，女，1949年11月28日出生。
委托代理人张更祥（原告张更山之弟），即原告张更祥。
原告张更麟，女，1947年9月17日出生。
委托代理人张更祥（原告张更麟之弟），即原告张更祥。
被告北京京苑隆贸易有限公司，住所地北京市西城区西黄城根南街21-23号。
法定代表人王秀敏，经理。
委托代理人靳军，男，北京京苑隆贸易有限公司职员，联系地址同单位。
原告张更祥、张更山、张更麟与被告北京京苑隆贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告张更祥兼原告张更山、张更麟的委托代理人张更祥，被告北京京苑隆贸易有限公司之法定代表人王秀敏、委托代理人靳军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张更祥、张更山、张更麟诉称：三原告为北京市西城区西黄城根某房屋东房4间的产权人。2011年5月9日，三原告及兄弟张更利、张更武与被告签订房屋租赁合同，约定将西城区西黄城根某号院东房5间、西房2间、自建房4间及小院租赁给被告使用，租赁期限为2011年5月14日至2013年5月14日，年租金为30万元，日租金为821.92元，其中三原告每天应得房屋租金为每人164元。被告将房屋租金交至2013年5月14日，此后未交纳房屋租金。租赁协议期满后，被告未向原告腾退房屋。2013年9月9日，上述房屋拆除。现起诉要求被告给付原告2013年5月15日至9月9日期间的房屋使用费58056元，诉讼费由被告负担。
被告北京京苑隆贸易有限公司辩称：被告租赁原告房屋进行经营已有十四年之久，期间共签订过5次协议书，最后一次协议的期限自2011年5月14日至2013年5月14日，被告将租金交纳至2013年5月14日。2012年6月26日，西城区人民政府在西黄城根南街张贴了拆迁布告。2012年8月26日，西城区人民政府作出征收决定及征收补偿方案，被告进入拆迁腾退工作阶段，停止正常经营。双方的租赁合同于2012年8月26日因拆迁而终止。2000年5月2日，三原告兄弟张更利与被告签订的《租赁协议补充说明》中约定遇拆迁致使被告无法经营而终止租房协议，时间按照拆迁通知日期计算，租金多收部分退还被告。原告未按照约定退还被告租金，违约在先，因此被告享有先履行抗辩权，有权继续使用房屋，被告只能在原地雇员留守，等待原告履行合同中约定的义务，与拆迁办签订落实被告应得到的商业补偿款。原告没有理由向被告索要违约使用费，原告还应退还被告房屋租金10万元。拆迁布告要求的签约期限自2012年8月26日至9月24日，被告积极响应政府政策，于2012年8月另行租赁经营用房，等待原告收回房屋并退还多收的房屋租金。而原告既不退还租金，也不来收房，反而拖延与拆迁办的签约时间，给被告造成经济损失。被告租赁房屋的目的是为了经营，而拆迁现场仅剩下一处房屋，已经不具备经营条件，原告收取租金没有依据。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：北京市西城区西黄城根南街某号院东房5间、西房2间的产权人原为原告母亲黄××。1993年黄××去世，上述房屋由黄××子女即三原告与张更利、张更文、张更武继承。
1999年5月12日，张更利将西城区西黄城根某号院东房5间、西房2间、自建房房4间及小院租赁给被告使用，租赁期限自1999年5月15日至2001年5月14日。诉讼中，被告出示日期为2000年5月2日署名为张更利的《租房协议补充说明》，主要内容为因西黄城根南街在改造展宽规划范围内，具体拆迁时间未定；一旦在使用期间发生国家占地拆迁，致使被告无法经营，而中止租房协议，时间按照拆迁通知的日期计算；租金多收部分，退还被告；租金预交一年，西黄城根南街某号房主保证退还租金。原告对《租房协议补充说明》上张更利签名的真实性不予认可，但不申请笔迹鉴定。
2000年7月31日，三原告取得西城区西黄城根南街某号院东房4间（幢号3，建筑面积71平方米）的房屋产权。
1999年5月12日签定的租房协议期满后，原告及张更利、张更文、张更武等六人陆续与被告签订租赁协议，最后一份租赁协议的签订日期为2011年5月9日。2011年5月9日的《租房协议书》约定，”甲方（即原告等六人）将坐落在西城区西黄城根南街某号东房五间、西房两间建筑面积119.9平方米、自建房四间、小院全部租给乙方（即被告）使用......二、本合同租赁期限为贰年，从2011年5月14日至2013年5月14日止。三、本合同2011年5月14日至2012年5月14日止的年租金为壹拾万元整。2012年5月14日至2013年5月14日止的年租金为壹拾贰万元整......八、在租赁期间，如遇到不可抗力的因素，如：国家征用、拆迁、修路等，本合同终止。租金按实际使用期限收取，多余部分退回。但甲方不负责乙方所受的损失。乙方享有国家对商业经营补偿损失的权利......十、本合同两年租期到期后，乙方必须腾空房屋，完好交给甲方，如果乙方在本合同规定的终止日期2013年5月14日后未能腾空房屋并完好交给甲方，双方约定以年租金为叁拾万元为基数计算日租金，乙方按超出合同终止日后的使用天数交纳租金。具体计算方式：30万元／365天×超出合同终止期后实际租用天数，即821.92元×超出合同终止期后实际租用天数。同时甲方有权收回房屋，终止协议。十一、甲乙双方曾在2009年签订一份租期自2010年5月14日至2011年5月14日止的租赁协议，乙方租赁甲方本协议所出租的房屋及小院。甲方向乙方明确表示至2011年5月14日合同到期日后甲方不再与乙方续租并收回所租房屋及小院。但是乙方再三向甲方恳求延长租期两年，甲方考虑到和乙方合作多年，在牺牲自己利益的情况下同意乙方的请求，望乙方遵守合同，到本合同终止日按约腾空房屋及小院，完好交给甲方。否则，按本合同第十条交纳租金，甲方还要追究乙方的违约责任，并有权收回房屋，终止协议。”协议签订后，被告将房屋租金交至2013年5月14日。
2012年8月26日，北京市西城区人民政府因西黄城根南街整治工程需要作出房屋征收决定，西城区西黄城根南街某号院位于征收范围内。
2013年6月3日，北京市西城区人民政府对三原告（被征收人）、被告（第三人）作出西政房征补字（2013）第9号《房屋征收补偿决定书》，决定被征收人选择货币补偿的，给付被征收人房屋补偿款4014928元、停产停业补助费213300元，其他各项补助费按照《西黄城根南街道路微循环工程房屋征收补偿方案》确定，补偿款专户存储；被征收人选择房屋产权调换的，自补偿决定作出之日起六十日内提出书面申请，逾期不申请予以货币补偿。决定书作出后，被告认为停产停业补助费的面积与实际经营面积不符，申请重新核定。
此后，原告向本院起诉要求被告腾退西城区西黄城根南街某号院东房4间（房号3），要求被告给付自2013年5月15日起至实际腾退之日止的房屋使用费。2013年9月9日，上述房屋拆除。
诉讼中，三原告及张更文、张更武、张更利协商分割房屋使用费，同意三原告的房屋使用费按每人每日164元计算。
上述事实，有租房协议书、租房协议补充说明、房屋产权证、北京市西城区人民政府房屋征收决定、北京市西城区人民政府房屋征收补偿决定书、交房通知单、收条、租房合同、执行通知、照片及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：原告虽然对2000年5月2日署名为原告的《租房协议补充说明》中张更利的签名不予认可，但未申请鉴定，本院认定《租房协议补充说明》真实有效。2000年5月2日的《租房协议补充说明》系对1999年5月12日租房协议的补充说明，而1999年5月12日的租房协议早已履行完毕，且履行期间未出现国家占地拆迁的情形。2011年5月9日原、被告签订的《租房协议书》对于在合同履行过程中遇到拆迁做出了明确的约定，即合同终止，租金按实际使用期限收取，多余部分退还。2012年8月26日拆迁开始，被告未在此时将房屋退还原告，而是继续使用，被告应当向原告支付租金。2013年5月14日合同期限届满后，被告仍未按约定将房屋交付原告直至房屋拆除，被告应当向原告支付房屋使用费。原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：
本判决生效后十五日内，被告北京京苑隆贸易有限公司给付原告张更祥、张更麟、张更山自二〇一三年五月十五日至二〇一三年九月九日的房屋使用费五万八千零五十六元。
如果被告北京京苑隆贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百二十六元，由被告北京京苑隆贸易有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 张 爽
二〇一四年一月二十二日
书记员 郭高明