辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终1454号
上诉人（原审原告）：大连康达房屋开发有限公司，住所地大连市沙河口区西南路883号。
法定代表人：王春兰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周国柱，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈宇，辽宁律昇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘强功，男，1962年1月10日生，汉族，大连市西岗区八一路街道办事处员工，住辽宁省大连市西岗区。
上诉人大连康达房屋开发有限公司（以下简称康达公司）因与被上诉人刘强功房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初3154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康达公司的委托诉讼代理人陈宇、周国柱，被上诉人刘强功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康达公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持康达公司的诉讼请求。主要事实和理由：上诉人与被上诉人之间不是仅有住房承租关系，而是平等民事主体之间形成的房屋租赁关系，被上诉人不是上诉人单位员工，不存在享受上诉人单位员工福利的问题，案涉房屋是上诉人的私有财产，不是国有或者集体企业所有财产，上诉人不是国有或集体企业，也不是大连市房地产管理机构委托的国家或者集体财产的代管机构，双方仅仅是参照公有房屋租赁合同条款执行而已。一审判决认定双方房屋租赁合同是公有房屋承租关系且没有约定租金支付时间是错误的。一审未认定被上诉人侵占房屋及违约的事实，双方之间早已不存在合法的房屋租赁关系，被上诉人早已在2012年就已拥有了自己个人产权的房屋，被上诉人继续非法侵占上诉人的私有房屋且只缴纳公有住房租金标准是不应得到支持的。一审判决适用法律错误。
刘强功辩称，与一审答辩意见一致，即不同意上诉人的诉讼请求。首先，我承认欠房租，因为上诉人从2008年至2015年没有人去我那收房租，2015年夏天有人去我单位，跟我说收房租的问题，我说收房租可以给，但是必须把房屋透寒等问题解决了，才交房租，那个人说只管收房租，不管修房子。其次，上诉人收取的房租属于乱收费，我之前是按每个月86元交房租，后期不知什么原因涨到148.77元，再后来又涨到188.85元。再次，上诉人与我单位之间有房屋动迁协议，我们单位领导说我住的房屋是我们单位自己的产权，不用交房租。最后，上诉人的起诉已经超过诉讼时效了,即使交房租,也只认可两年内的租金。
康达公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付欠交的自2008年7月至2016年8月的房屋租金18507.30元（188.85元/月×98个月）；2.被告支付逾期付款违约金5000元；3.被告支付2016年9月1日至2016年9月31日房屋占用费1600元；4.确认双方之间的租赁合同已解除。
一审法院认定事实：案涉大连市西岗区晴明街39号2-1-3号房屋系原告所有，建筑面积85.71㎡，使用面积66.8㎡，由被告自1997年起以公有住房租赁形式租住。2000年4月1日，原、被告签订《公有住房租赁合同》，约定由被告继续承租案涉房屋，租赁期限自2000年4月1日起至2001年3月31日止，月租金188.85元。原、被告双方签订的公有住房租赁合同到期后双方未续签合同，但被告使用案涉房屋至今，原告继续按月租金188.85元标准收取房租。自2008年7月至2016年8月期间，被告刘强功欠原告康达公司房租18507.3元未缴纳。
2015年3月19日，原告通过EMS向被告邮寄续签房屋租赁合同及缴付租金通知书。2016年6月18日，原告通过EMS向被告邮寄解除租赁合同通知。被告认可收到上述两份通知。
一审法院认为，原告与被告之间系房屋租赁合同关系，虽然自2001年4月起双方未续签合同，但房屋租赁关系客观存在，双方均应按照原合同约定履行各自义务。关于原告主张被告支付自2008年7月起至2016年8月止房屋租金18507.3元的诉讼请求,被告提出原告起诉已经超过诉讼时效,同意支付两年的租金。本案中,原、被告之间的《公有住房租赁合同》未约定支付租金的期限，依照合同法的规定:“对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付。”本案《公有住房租赁合同》约定租赁期限起始时间为2000年4月1日,根据上述法律规定,原告应当在每年的3月31日向被告主张支付租金。因延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，现原告主张被告支付自2008年7月起至2016年8月止的租金,原告主张的2015年4月之前的租金已经超过法律规定的诉讼时效期间，被告应当支付自2015年4月起至2016年8月止的租金,因本案被告同意支付两年的租金4532元（188.85元×24个月，取整），一审法院予以照准。关于原告请求违约金一节，因无法律依据，一审法院不予支持。关于原告请求确认租赁合同已解除一节，因原告与被告之间系公有房屋租赁关系，非平等主体之间的法律关系，故原告该项诉讼请求不属于人民法院民事案件受案范围，一审法院不予支持。关于被告提出因原告未维修房屋故不付租金的辩解，该主张无合同及法律依据，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、被告刘强功于判决生效之日起十日内支付原告大连康达房屋开发有限公司租金4532元；二、驳回原告大连康达房屋开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费528元，减半收取264元（原告已预交），由原告大连康达房屋开发有限公司负担164元,由被告刘强功负担100元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院补充查明：1993年11月23日，康达公司与大连腾达工贸企业总公司（以下简称腾达总公司）签订动迁协议书，康达公司拆迁了腾达总公司位于大连市八一路的幼儿园和厂房，并于1997年给予腾达总公司回迁安置了包括本案争议的房屋在内的三套房屋。腾达总公司直接将案涉房屋分配给其职工刘强功居住。腾达总公司系大连市八一路街道下属企业。
本院认为，福利分房政策是我国特定历史条件下形成的，公房租赁合同关系不具备一般意义上租赁合同那种双方平等协商、权利义务对等的特点；一般情况下，国家并不一定直接管理房屋，而由国家或者企事业单位委托房屋管理所、物业公司等机构代为管理；公房承租人之所以能够承租公房，在某种程度上亦是国家对其多年贡献的一种回报，是国家对其多年低工资支付的一种补偿性回报，在一定程度上，公房的租赁类似于劳动报酬的给付；公房的管理人所取得的房屋产权系有限产权，并非完全意义上的产权，仅是代表国家行使管理权，其行使合同解除权往往受到严格限制，并非象平等主体之间的房屋租赁合同一样可以随意解除；公房承租合同具有行政合同的性质。本案中，康达公司基于其拆迁了腾达总公司位于大连市八一路的幼儿园和厂房，并于1997年给予腾达总公司回迁安置了包括案涉在内的房屋，腾达总公司直接将案涉房屋分配给其职工刘强功居住，刘强功居住案涉房屋基于其享有原单位的福利而由其原所在单位同意将案涉房屋分配给其作为应享有的福利待遇，在此情况下，康达公司于2000年与刘强功签订公房租赁合同，因此，可以认定案涉房屋系公房福利性质的房屋租赁。案涉房屋的产权虽然仍然登记在康达公司的名下，但案涉房屋系应由康达公司回迁安置给腾达总公司，由康达公司行使管理权，其解除合同的权利会受到严格的限制，通常情况下不得随意解除公房承租合同，因此，康达公司主张解除案涉公房承租合同，缺乏充分的法律依据，其该上诉主张，本院不予支持。
关于康达公司主张刘强功支付欠交的自2008年7月至2016年8月的房屋租金18507.30元（188.85元/月×98个月）一节，本院认为，双方在合同中未约定支付租金的期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，双方合同约定租赁期限起始时间为2000年4月1日,根据上述法律规定,康达公司应当在每年的3月31日向刘强功主张支付租金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，因延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，现康达公司主张刘强功支付自2008年7月起至2016年8月止的租金,刘强功进行了诉讼时效已过的抗辩，因此，康达公司主张2015年4月之前的租金已经超过法律规定的诉讼时效期间，刘强功应当支付自2015年4月起至2016年8月止的租金,因本案刘强功同意支付两年的租金4532元，系其对自身权益的处分，符合法律规定，本院予以确认。
关于康达公司主张刘强功支付逾期付款违约金5000元一节，本院认为，双方在合同中对于如逾期支付租金如何承担违约责任没有约定，因此，康达公司主张逾期付款违约金，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于康达公司主张支付2016年9月1日至2016年9月31日房屋占用费1600元一节，本院认为，因双方之间系公房租赁关系，康达公司可以向刘强功主张房屋租金，现案涉房屋租赁合同继续履行，康达公司主张房屋占用费缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，康达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费328元，由康达公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 阁成宝
审判员 季 烨
审判员 刘丽媛
二〇一七年三月二十七日
书记员 董 芳