广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终245号上诉人（原审被告）：贾环旭，女，1989年6月18日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，。委托诉讼代理人：赵维春，广东暨众律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚琦，广东暨众律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：珠海瀚艺文化传播有限公司，住所地：广东省珠海市A。法定代表人：张青，执行董事。委托诉讼代理人：常运鹏，广东立本律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曦俊，广东立本律师事务所律师。上诉人贾环旭因与被上诉人珠海市瀚艺文化传播有限公司（以下简称瀚艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初7270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。贾环旭上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回瀚艺公司的诉讼请求；二、由瀚艺公司承担诉讼费用。事实和理由：一、贾环旭实际于2016年6月7日就搬离，瀚艺公司收回了商铺，贾环旭不应当支付搬离后的租金。贾环旭在2016年6月7日就已经实际搬离商铺，将商铺交还瀚艺公司，瀚艺公司将商铺收回，并张贴了招租告示，有贾环旭举证的照片和聊天视频证明。贾环旭搬离商铺的行为已经以实际行动作出了贾环旭解除合同的意思表示，贾环旭搬离的同时瀚艺公司已经清楚知道贾环旭搬离的行为，并收回商铺甚至张贴了招租告示。因此，解除合同的实际日期应当以2016年6月7日贾环旭搬离商铺的日期为准，而不应当认定为瀚艺公司主张的2016年8月12日，即解除租赁合同《律师函》签收日期，贾环旭也不应当支付其搬离后的租金及后续产生的其他费用。二、一审判决的迟延履行金过高，应当调低。首先，按照一审判决的认定思路，如果没有交付履约保证金，那么每日千分之五即每年182.5%，也就是一年1.8倍的迟延履行金是没问题的，这不但没有法律依据，也太过于荒谬。而调低后的迟延履行金是每年18.25%，虽然没有超出法律规定，但是如果考虑到已经没收三个月租金41592元，那这样的违约责任显然是过高的。法律规定的违约金适用于本案，既包括迟延履行金，也包括履约保证金，在认定是否高于造成瀚艺公司损失时，应当统一考虑，而不只是考虑迟延履行金，而忽略履约保证金。其次，在租赁合同中，双方约定了履约保证金，贾环旭也交付了相当于三个月租金数额的履约保证金。履约保证金就是用来担保贾环旭的履约行为的，可以直接抵扣拖欠的租金。这笔费用已经非常高，对贾环旭来说显然不公平。如果瀚艺公司既要没收履约保证金，又要收取迟延履行金，显然是重复适用违约责任，且金额过分高于其损失，这对贾环旭是非常不公平的。迟延履行金与履约保证金应当择一适用，不能同时收取，迟延履行金应当用于抵扣拖欠的租金。即使要支付迟延履行金，但贾环旭于2016年6月7日搬离，瀚艺公司收回了店铺，双方已经以实际行动解除了合同，履约保证金在2016年6月7日就抵扣了拖欠的租金费用，租金的迟延履行金在此后就不应当再继续计算。三、瀚艺公司对贾环旭提前解约有一定过错。贾环旭从2014年3月起，租赁涉案商铺至2016年6月，一直在苦心经营，除了最后两个月，租赁期间从未拖欠过房租等费用。瀚艺公司合同里、口头上都承诺负责统筹古玩城对外的推广与宣传，但却未采取实际行动，也未取得效果。古玩城内经济效益不佳，贾环旭经营的商铺生意惨淡，并且负担着各种成本费用，实在无法维持下去。贾环旭解除合同也实属无奈。现在整个古玩城的经营状况都很差。瀚艺公司二审答辩称：一、贾环旭主张租赁关系自2016年6月7日解除，没有事实及法律依据，一审法院认定《租赁合同》自2016年8月12日解除符合事实及法律规定，应予以维持。贾环旭与瀚艺公司签订的《租赁协议》内容没有违反法律规定，双方意思表示真实，租赁合同合法有效。双方在协议签订时已清楚了解协议中的权利义务，并明白依据合同所产生的债权债务关系，对双方均具有拘束力，双方应严格按照《租赁协议》中约定的内容行使各自的权利，履行各自的义务。“协商解除”必须要经双方协商且一致同意才能解除合同，而本案中贾环旭从未与瀚艺公司就解除合同的事宜达成合意，其所称的瀚艺公司同意与其解除合同毫无任何的证据予以证明。解除合同是违约责任的一种承担方式，贾环旭作为迟延支付租金的违约方，根本就无权依据该条款行使法定解除权，合同法关于法定解除的规定显然不适用本案。即使是享有解除权的合同当事人，在法定或约定的解除条件成就时，也应当作出解除合同的明确的意思表示，即通知对方。本案的贾环旭显然从没有通知过瀚艺公司解除合同。本案合同的解除是原告依据法律的规定及合同的约定，于2016年8月11日委托代理律师向贾环旭发出解除合同的通知，贾环旭于2016年8月12日收到该通知之日起才解除。双方租赁合同约定的租赁标的为商铺，不动产的交付以实际交付能够掌控房屋的商铺钥匙为标志。本案中，在签订租赁合同之后，瀚艺公司已按合同约定将商铺交付给贾环旭实际占有、使用，并利用商铺收益。此后，贾环旭自始至终都未将商铺的钥匙即商铺交还给瀚艺公司。根据贾环旭一审期间提交的录音材料，证人何某在录音中明确证明贾环旭在2016年端午节即2016年6月9日还在案涉的商铺上张贴将其承租的商铺转让给他人承租的告示，该商铺显然仍在贾环旭的实际掌控之下，根本就不是贾环旭所称的2016年6月7日已经与瀚艺公司就解除合同事宜达成一致意见，并实际搬离商铺。二、一审法院判决的迟延履行金标准合理。第一，《租赁合同》中已明确约定如贾环旭逾期支付租金及费用的，每逾期一日，贾环旭每日应按拖欠总额的0.5%支付迟延履行金，并且约定履行期限内如贾环旭违约的，瀚艺公司可以没收贾环旭履约保证金。而贾环旭作为具有完全民事行为能力的自然人，理应对其行为的后果有清楚的认知，在明知合同约定的情况下仍然选择违反合同约定，拖延交纳租金及其他费用，就理应接受违约行为带来的后果。第二，瀚艺公司不仅因为贾环旭的违约行为导致逾期收到租金的资金损失、垫付水电费的资金损失，更重要的是因贾环旭的违约行为导致商铺空置的租金损失，而没收履约保证金仅仅是对瀚艺公司商铺空置的损失的补偿。第三，贾环旭自2016年3月开始便拖欠瀚艺公司租金不付，在瀚艺公司多次书面催促，并委托代理律师向其发出《律师函》的情况下既不与瀚艺公司就交纳租金事宜进行协商，也拒不履行交纳租金义务，对瀚艺公司的催促置之不理，明显是恶意拖欠租金，造成瀚艺公司闲置商铺的损失。综上所述，瀚艺公司认为一审判决事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。瀚艺公司向一审法院起诉请求：一、判决贾环旭向瀚艺公司支付商铺租金、管理费、水电费62229.51元（按每月租金14557元、管理费693元计算，计至合同解除之日即2016年8月12日止）；二、判决贾环旭支付迟延履行金18937.12元（以拖欠费用为基数按照每日0.5%计算，自2016年4月16日起暂计至2016年7月31日止，要求计至付清全部欠款之日止）；三、判令贾环旭承担本案律师费4000元；四、由贾环旭承担本案的诉讼费。一审法院认定如下事实：2014年3月8日，以瀚艺公司为出租方（甲方）、贾环旭为承租方（乙方）签订《珠海古玩城铺位租赁合同》，约定瀚艺公司将位于珠海市圆××街（珠海市××号珠海古玩城）的第A-31号铺租赁给贾环旭经营使用，铺位的建筑面积69.32平方米（误差不超过2%，使用面积为建筑面积的58%，详见瀚艺公司提供的红线图），铺位的租金单价以建筑面积计算每平方米200元；贾环旭经营项目为英式茶点、酒水；合同期限自2014年3月10日至2017年3月9日止，瀚艺公司给予贾环旭装修免租期一个月，自2014年3月10日起至2014年4月9日。合同第三条约定，1.铺位首年租金为11784元/月，第二年租金为13171元/月，第三年租金为14557元/月；2.贾环旭按月支付租金，贾环旭须在每月15日前以现金或转账方式向瀚艺公司按时缴付当月租金和管理费及上月产生的水电费，贾环旭逾期支付租金及费用的，瀚艺公司每日按应缴租金及费用总额的0.5%收取贾环旭迟延履行金，逾期20日仍未缴清的，视为贾环旭根本违约，瀚艺公司有权提前终止合同、没收押金、收回场地并向贾环旭追偿所有损失；3.贾环旭应在合同签订时向瀚艺公司缴纳41592元（为三个月原租金）作为履约保证金（押金），合同履行期间如贾环旭违约的，瀚艺公司可没收贾环旭履约保证金，合同期满后，贾环旭清缴租金、水电费、管理费、通讯费等相关费用且双方无争议的情况下，瀚艺公司于30日内将押金无息返还贾环旭；4.贾环旭应当在合同签订时一次性向瀚艺公司支付800元的建设配套费（主要用于古玩城的配套建设）。第五条第1项约定瀚艺公司为乙方提供正常营业所必须的综合配套服务（包括公用水电设施、保安、电子监控、电话端口、光纤端口、公共清洁服务等，）并按10元/平方/月收取综合管理费；第3项约定水电费由贾环旭自行缴纳（水表底数为170度，电表底数为5231度，此度数以后的费用由贾环旭承担，直到合同期满）。第九条第4项约定贾环旭不按规定日期足额交纳当月租金及管理费、上月所产生的水电费等，单次超过20天，或累计超过2次的，视为贾环旭根本违约，瀚艺公司有权采取加锁的方式限制贾环旭使用铺位或搬离铺内物品，或者瀚艺公司采取停水停电方式限制贾环旭经营，并有权解除合同，无偿收回铺位；第8项约定如一方违约，双方所产生的律师费、仲裁费、诉讼及拍卖费均由违约方支付。合同还约定了双方其他的权利义务。同日，贾环旭向瀚艺公司交付涉案商铺的押金41592元，瀚艺公司向贾环旭出具收据。其后，瀚艺公司将涉案商铺交付给贾环旭经营使用，双方一直依约履行各自权利义务。贾环旭于2016年4月开始拖欠当月租金、管理费及上一月的水电费等费用。瀚艺公司举证向贾环旭发出的2016年4月5日《珠海古玩城A-31铺SWEETHOME商户欠缴租金等费用的催缴通知》和2016年6月23日的《珠海古玩城A-31铺SWEETHOME商户欠缴租金等费用的最终通知》，主张贾环旭拖欠租金、管理费、水电费，瀚艺公司两次催缴但贾环旭未并理会；贾环旭质证不予认可，称未收到上述两份通知。贾环旭举证的照片显示涉案商铺被清空、处于关闭状态。贾环旭举证视频光盘及相应整理文字是贾环旭和何某的聊天记录，何谈到：“端午的时候我回去看你店里你贴的那个转让啊，是你自己贴的还是怎么样啊？不是合同上面说了不能贴吗？我们之前贴过，然后都被他们说了，然后又说我毁约说我啥的。你什么时候搬的？”贾环旭称是6月9日搬走。何又说：“我开车进去看你没开店，你白天本来就不开店的。我就想着白天找不着你的话，我就晚上过去找你聊天。然后我看你怎么贴着转让，然后里边东西都搬走了。”贾环旭以上述证据主张于2016年6月7日搬离涉案商铺，瀚艺公司同意且未阻拦贾环旭搬离商铺，瀚艺公司实际已收回商铺并于2016年6月在商铺上张贴了招租告示。瀚艺公司质证不予认可。瀚艺公司确认贾环旭于2016年7月5日停止经营，涉案商铺门锁已坏，目前处于空置状态。瀚艺公司还主张贾环旭称会转让商铺，不清楚贾环旭搬离商铺的时间，在知道贾环旭搬离后还致电贾环旭协商。贾环旭陈述2016年5月中旬停止经营，搬离前口头通知瀚艺公司经理，瀚艺公司给商铺加锁，实际收回商铺，之后双方没有就涉案商铺事宜联系。2016年8月10日，瀚艺公司与广东立本律师事务所签订一份《委托代理合同》，约定瀚艺公司委托该事务所律师代理与贾环旭租赁合同纠纷一案，瀚艺公司于签订合同之日起三日内支付律师费4000元。广东立本律师事务所受瀚艺公司委托于2016年8月11日向贾环旭发出《律师函》，陈述截止至2016年7月31日，贾环旭尚欠瀚艺公司2016年4月-7月的租金、管理费、水电费合计62229.51元以及迟延履行金18937.12元，已构成根本违约，并通知瀚艺公司：1.贾环旭、瀚艺公司于2014年3月8日签订的《珠海古玩城铺位租赁合同》自即日起解除；2.请贾环旭自收到本通知书之日起七日内向瀚艺公司缴清拖欠的租金、管理费、水电费合计62219.51元及迟延履行金18937.12元。贾环旭于2016年8月12日签收该律师函，瀚艺公司主张租赁合同解除时间为2016年8月12日。贾环旭主张经与瀚艺公司多次协商，在2016年6月7日解除租赁合同。涉案商铺所在的珠海市前山镇白石坑圆明新园买卖街AC房产的登记权属人是珠海经济特区圆明新园旅游有限公司（以下简称圆明新园公司）。2013年8月29日，以圆明新园公司为出租方（甲方）、瀚艺公司为承租方（乙方）签订一份《圆明新园买卖街租赁合同》，约定在本合同签订之前，瀚艺公司已通过公开招标形式承租该场所近一年，并自行自费安装和配备消防设施、设备等；圆明新园公司将珠海市圆明新园买卖街包括买卖街中庭、门口停车场以及外墙体、屋顶等租赁给瀚艺公司；建筑面积3253.88平方米，圆明新园公司同意瀚艺公司分租，瀚艺公司分租给第三方经营的需向圆明新园公司报告，分租后租户由瀚艺公司自行负责管理等等。2015年10月8日，圆明新园公司向珠海市工商局拱北分局出具《证明》，证明瀚艺公司租赁买卖街的期限为2013年10月1日至2033年9月30日，现瀚艺公司利用该场地经营古玩艺术品，并将原“圆明新园买卖街”名称改为“珠海古玩城”以及瀚艺公司拥有买卖街的分租权，但分租户由瀚艺公司负责管理。一审法院认为，贾环旭、瀚艺公司于2014年3月8日签订的《珠海古玩城铺位租赁合同》是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。贾环旭关于瀚艺公司主体资格的抗辩，一审法院认为，圆明新园公司是涉案商铺所在物业的登记权属人，瀚艺公司通过与圆明新园公司签订的《圆明新园买卖街租赁合同》取得涉案商铺的分租权，瀚艺公司享有将涉案商铺出租给贾环旭的权利，贾环旭的抗辩理由不能成立。贾环旭自2016年4月起开始拖欠涉案商铺的当月租金、管理费及上一月的水电费等费用，贾环旭的行为构成根本违约。瀚艺公司向贾环旭发出解除租赁合同《律师函》，贾环旭于2016年8月12日签收，一审法院依法确认贾环旭、瀚艺公司签订的《圆明新园买卖街租赁合同》于2016年8月12日解除。故瀚艺公司依约请求贾环旭支付2016年4月至7月的租金58228元和管理费2772元、2016年3月至6月的水电费1229.51元，合计62229.51元，一审法院予以支持。关于贾环旭主张与瀚艺公司订立的租赁合同于2016年6月7日解除的说法，贾环旭举证的照片和聊天视频不足以证明瀚艺公司同意与贾环旭于2016年6月7日解除租赁合同，并同意贾环旭当天搬离涉案商铺，故一审法院对贾环旭的说法不予采纳。关于迟延履行金，瀚艺公司根据租赁合同第三条第2款约定按贾环旭每日应缴租金及费用总额的0.5%收取迟延履行金，贾环旭请求调低迟延履行金。一审法院认为，迟延履行金实质是违约金，对贾环旭违约行为具有惩罚性，瀚艺公司请求贾环旭支付租金、管理费至2016年7月31日，且瀚艺公司主张直到本案一审辩论终结前即2016年9月27日尚未将涉案商铺出租，瀚艺公司因贾环旭违约导致商铺空置存在损失。鉴于瀚艺公司依约已没收贾环旭缴纳的押金（相当于三个月的租金），一审法院酌情调低迟延履行金的计算标准为每日万分之五，即贾环旭向瀚艺公司支付计至2016年7月31日的迟延履行金1893.71元以及以62229.51为本金，按每日万分之五计至欠款付清日止的迟延履行金。关于律师费，瀚艺公司与广东立本律师事务所签订合同，委托该律师事务所代理瀚艺公司与贾环旭的租赁合同纠纷案件，且广东立本律师事务所代理瀚艺公司向贾环旭发出《律师函》、领取本案诉讼文书、参与庭审活动，履行委托职责。瀚艺公司根据租赁合同第九条第8项之约定请求贾环旭支付律师费4000元，有事实基础和合同依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、贾环旭于判决发生法律效力之日起十日内向瀚艺公司支付商铺租金、管理费和水电费合计62229.51元；二、贾环旭于判决发生法律效力之日起十日内向瀚艺公司支付计至2016年7月31日的迟延履行金1893.71元以及以62229.51为本金，按每日万分之五计至欠款付清日止的迟延履行金；三、贾环旭于判决发生法律效力之日起十日内向瀚艺公司支付律师费4000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费965元，由贾环旭负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”贾环旭上诉主张2016年6月7日已搬离商铺，瀚艺公司已将商铺收回并张贴了招租告示，故贾环旭无须承担违约责任。本院认为，贾环旭在合同未到期也未通知瀚艺公司的情况下搬离租赁物，未依法依约履行合同，构成违约，理应承担违约责任。贾环旭所称照片及视频对话，没有瀚艺公司同意贾环旭解除合同并允许贾环旭搬离的内容，故一审法院采纳瀚艺公司的主张，将贾环旭收到瀚艺公司解除合同通知的时间认定为涉案合同解除的时间，适用法律正确，本院予以维持。关于迟延履行违约金标准是否过高的问题。一审法院已根据贾环旭提出调低违约金标准的抗辩，将合同约定的违约金标准从日0.5%调低为日万分之五，调降幅度为90%。可见，一审法院已从本案实际出发，大幅调低了合同约定的违约金标准。贾环旭上诉主张一审法院调整后的违约金标准仍过高，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。贾环旭还主张迟延履行违约金与履约保证金应“择一适用”，本院认为，迟延履行违约金和履约保证金都是合同约定的违约责任，贾环旭主张两种违约责任只能适用一种，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。综上所述，本院认为，贾环旭上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1930元，由上诉人贾环旭负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇一七年四月十日书记员  许婷婷