浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第992号
上诉人（原审被告）：浙ＸＸ成投资开发有限公司。
法定代表人：沈凤飞。
委托代理人：何健华、吴啸。
被上诉人（原审原告）：浙江远东建设有限公司。
法定代表人：夏淑芳。
委托代理人：余弥。
上诉人浙ＸＸ成投资开发有限公司（以下简称华成公司）因与被上诉人浙江远东建设有限公司（以下简称远东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2008年6月18日，远东公司与华成公司签订2份商品房买卖合同，约定：远东公司向华成公司购买华成国际发展大厦19层1901室、1902室房屋，购房款分别为13237274元、11886819元，华成公司应当在2010年5月28日前交付房屋；华成公司应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因华成公司责任远东公司不能在规定期限内取得房地产权属证书、远东公司不退房的，华成公司按已付购房款的万分之五向远东公司支付违约金；等等。远东公司实际向华成公司支付了2套房屋的购房款13375386元、12013502元，共计25388888元。华成公司于2010年5月28日向远东公司交付了上述2套房屋，于2012年11月20日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2012年12月12日，华成公司向远东公司发放通知，告知远东公司自2012年12月12日起可以办理房屋所有权证。2011年12月30日、2012年5月30日，远东公司向华成公司邮寄《催办房地产权属证书函》各1份，载明：由于贵司延期办理房产证，导致该房产权长期处于不稳定状态，严重侵犯了发函人的合法权益，不仅已构成违约，并已对发函人的经营活动造成了严重损失。请贵司本着诚实守信的态度，积极与发函人联系协商处理贵司延期办理房产权之赔偿事宜……2014年1月28日，远东公司向华成公司邮寄《要求贵司承担逾期办理房地产权属证书的法律责任函》，载明：我司自取得已购房产权属证书后，向贵公司销售、财务等部门经办人员主张有贵司承担违约责任和赔偿责任。但贵公司以已购房产需要配套地下车位，要求我司购买地下车位后再谈为由拖延。我司只得在2013年8月向贵司购买了4个车位，但贵司仍未向我司支付任何违约金和赔偿金……请贵司本着诚实守信的态度，在2014年2月28日之前，积极与我司联系协商处理贵司延期办理房产权之赔偿事宜……。原审另查明，华成公司于2010年12月31日向远东公司开具华成国际发展大厦19层1901室房屋的不动产发票，于2013年1月25日重新向远东公司开具华成国际发展大厦19层1902室房屋的不动产发票。现远东公司起诉至原审法院，要求判令华成公司支付远东公司逾期办理房屋权属证书的违约金770976元（从2010年7月29日计算至2013年1月25日，以购房款25388888元为计算基数，按每日三万分之一标准计算）。
原审法院认为，远东公司与华成公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。华成公司于2010年5月28日向远东公司交付涉案房屋，按合同约定华成公司应于2010年7月27日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但华成公司至2012年11月20日才完成备案。华成公司主张其公司逾期备案是因地方政府争夺税收导致的，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，因此华成公司逾期备案的行为已构成违约，华成公司应向远东公司承担违约责任。合同约定，因华成公司责任远东公司不能在规定期限内取得房地产权属证书、远东公司不退房的，华成公司按已付购房款的万分之五向远东公司支付违约金。远东公司主张该违约金过低，要求增加。原审法院认为，华成公司逾期备案达2年多，由此造成远东公司对涉案房屋的使用、收益、处分权能均不同程度受限，虽然远东公司未能证明其具体损失数额，但按已付购房款的万分之五计算的违约金确实过低，远东公司要求违约金增加至按已付购房款每天三万分之一的标准计算，原审法院予以支持。华成公司以远东公司要求支付违约金已超过诉讼时效期间进行抗辩，远东公司主张其于2011年12月30日、2012年5月30日、2014年1月28日向华成公司主张了权利。原审法院认为，华成公司未于2010年7月27日前完成备案，从2010年7月28日起远东公司有权要求华成公司支付违约金，诉讼时间期间从此开始计算。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2011年12月30日、2012年5月30日、2014年1月28日远东公司向华成公司主张权利、2012年11月20日华成公司进行备案，该些行为分别属于当事人一方提出要求、同意履行义务，发生诉讼时效中断的效果，因此诉讼时间期间从2014年1月28日重新计算。远东公司于2014年11月20日提起本案诉讼，未超过2年的诉讼时效期间，华成公司的抗辩不能成立。关于计算案涉违约金的截止时间。远东公司与华成公司签订的商品房买卖合同约定“华成公司应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款明确约定华成公司有关权属登记的义务为“由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该义务仅为备案义务，因此，华成公司提出的若计算逾期办证违约金也应计算至2012年11月20日的主张，原审法院予以采纳。因此，经计算，华成公司应支付远东公司逾期办理房屋权属证书的违约金为715120元（25388888／30000＊845）的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决：浙ＸＸ成投资开发有限公司向浙江远东建设有限公司支付违约金人民币715120元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币5755元，由浙江远东建设有限公司负担人民币279.5元，由浙ＸＸ成投资开发有限公司负担人民币5475.5元。浙ＸＸ成投资开发有限公司负担的诉讼费用应于判决生效后三日内交纳至原审法院。
宣判后，华成公司不服，向本院提起上诉称：一、远东公司在一审诉讼中要求支付违约金已经超过诉讼时效。华成公司认为，按照合同约定，华成公司应当在2010年7月27日前向登记机关提交房屋备案资料，华成公司逾期备案，则远东公司应当从2010年7月28日起两年内向华成公司主张权利。在两年诉讼时效期间内，远东公司于2011年12月30日向华成公司发函要求华成公司承担违约责任，时效发生中断。但从该时间后，远东公司长时间未向华成公司主张违约赔偿问题，期间已过两年。远东公司在2014年1月28日向华成公司发函要求处理赔偿事宜，已经超过两年诉讼时效。至于远东公司提供的2012年5月30日函件，该函件系远东公司为应对本案诉讼而单方制作，华成公司并未收到过该函件，而且该函件邮寄单上并没有邮戳，也没有收发凭证，不能作为有效证据认定。但原审法院却认可该证据的真实性，是错误的。二、原审法院认定事实错误，没有边界的支持远东公司请求，没有兼顾限制赔偿范围原则。1、发生本次违约是华成公司不可预见的，是因萧山区政府与江干区政府争夺税源所引起，华成公司虽有违约事实，但并非主观故意造成，而是政府原因造成。华成公司额外支付大额资金才得以完成备案，现原审法院又要求华成公司承担巨额违约金，明显没有适用限制赔偿原则。2、赔偿违约金数额应在损失的基础上扣减相应的得利。本案中，首先远东公司并没有因为延期办理房产证遭受任何损失，远东公司在诉讼过程中并未对其损失进行完整举证。原审法院未审查远东公司的实际损失，盲目扩大远东公司的可期待利益。其次，案涉房屋在数年时间内已经增值巨大，远高于远东公司所称的实际损失，华成公司已经无须再向远东公司承担巨额的违约责任。综上，请求二审查明事实，依法撤销原审判决，改判驳回远东公司的诉讼请求。
被上诉人远东公司辩称：一、原审判决认定华成公司逾期备案行为已经构成违约，华成公司应当向远东公司承担违约责任，是完全正确的。首先，华成公司逾期备案时间长达2年有余的事实是清楚的，华成公司以政府争夺税源导致不能完成房屋初始备案登记的理由不能成立。事实上华成公司在向政府缴纳了各项费用后，顺利进行了备案，说明华成公司并非不能而是不愿履行备案义务。其次，华成公司上诉称违约赔偿金额应当在损失的基础上扣减相应的得利，但远东公司在一审中已经提交证据证明，因远东公司无法取得案涉房产的权属证书使得公司资金被迫沉淀在不动产上，流动资金总额减少，导致融资成本大幅上升，丧失了较多扩大经营的机会，期待利益损失严重。华成公司以案涉房产在数年时间内增值巨大为由，认为无需承担违约责任的理由是不成立的。二、原审判决认定本案未超过诉讼时效，是正确的。华成公司认可了远东公司提供的2011年12月和2014年1月的邮寄函件，该两份函件上也均无邮戳只有收寄人员签字，与2012年5月邮寄单上的形式是一致的，华成公司唯独否认2012年5月函件，明显不符合事实。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，请求依法驳回华成公司的上诉请求。
上诉人华成公司在二审期间未提交新的证据。
被上诉人远东公司在二审期间提交录音记录一份，欲证明双方就违约金支付金额和支付方式进行过协商，本案并未超过诉讼时效。华成公司认为该证据并非二审新证据。本院经审查后认为该证据不属于二审新证据范畴，对其证明效力不予确认。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点之一系远东公司就本案违约金诉讼请求是否已经超过诉讼时效。根据法律规定，诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行而中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，虽然华成公司否认其曾收到过远东公司2012年5月30日制作并于2012年6月2日邮寄的函件，但该邮寄单上所填写的华成公司住所地无误，而且该邮寄单的形式与华成公司认可收到的2011年12月30日函件及2014年1月28日函件邮寄单形式相一致。同时，该段时间内双方就违约事宜进行协商的事实应是客观存在的，故原审法院认定远东公司在诉讼时效期间内曾三次书面向华成公司提出违约赔偿事宜，本案诉讼时效存在中断情形，并进而认定本案并未超过诉讼时效，并无不当。华成公司认为本案已经超过诉讼时效的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。本案争议的焦点之二系原审法院认定的违约金数额是否合理。华成公司上诉认为逾期办证并未给远东公司造成实际损失，相反因案涉房屋增值，远东公司获利远高于损失。本院经审查后认为，双方所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。现华成公司逾期进行房屋备案的违约行为是客观存在的，即使是因第三方的原因造成华成公司违约的，华成公司亦应当向远东公司承担违约责任。关于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，远东公司所购2套商品房的价值达25388888元，而华成公司逾期办理权属登记资料备案手续的时间长达二年多的事实是清楚的，在此期间远东公司无法对房屋行使出售、出租或者抵押的处分权利，虽然远东公司无法提供损失的具体额度，但作为价值2500余万元的房产而言，该损失的额度必然高于合同约定的已付购房款的万分之五的违约金数额。同时结合本案纠纷的实际情况，原审法院认为远东公司将违约金计算标准增加至按已付购房款日三万分之一的标准进行计算尚属合理，并无不当。华成公司认为案涉房屋在几年内增值巨大，远东公司不存在实际损失，华成公司无须支付违约金的上诉理由，缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11510元，由上诉人浙ＸＸ成投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 吴梦姣