广东省梅州市梅县区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅县法民二初字第154号
原告李雁，男，汉族。
委托代理人张海龙，系广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。
委托代理人陈志华，系广东世纪华人（梅州）律师事务所实习律师。
被告魏锋，男，汉族。
原告李雁诉被告魏锋土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈志雄独任审判，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张海龙、陈志华，被告魏锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李雁诉称，2006年6月8日，原告与梅县南口镇群达村民委员会签订《旱地承包经营合同》。该合同中约定：梅县南口镇群达村民委员会将位于梅县南口镇群达村横窝寨元窝面积约为8.6亩的旱地、山地以人民币42300元的价格发包给原告经营，承包经营期限为50年，自2006年8月8日起至2056年8月8日止。据此，原告取得上述土地使用权。2014年8月25日，原告与被告魏锋签订《土地使用权租赁合同书》，该合同中约定：（1）原告将坐落在梅县区荷泗群达村寨元窝的空地租赁给被告使用，租赁期限为3年，自2014年9月15日至2017年9月14日止；（2）租金以每月人民币12000元计算，被告在合同生效之日交付押金人民币3万元，被告在进场前应交付第一个月的租金，以后的租金按每3个月交付一次，被告应在每期的第三个月最后一天交付租金，不得逾期，逾期一天视作违约，原告有权提前终止合同；（3）双方约定违约金为人民币10万元，任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金、因违约给对方造成的一切经济损失赔偿金、以及因违约纠纷引发的律师费、诉讼费及其他一切费用。合同签订以后履行过程中，被告在依约交付了第一个月至第四个月的租金后（即2014年9月15日起至2015年1月15日止的租金），便开始一直拖欠租金。2015年4月29日，原告在梅州市嘉应公证处的公证之下，以全球邮政特快专递的形式向被告发出催缴通知，但至原告起诉时止，被告对拖欠的租金仍分文未交。尽管原告曾多次向被告进行催缴，但均无果而终。而且更为恶劣的是，被告非但没有按时缴交租金，且对租赁场地弃而不管，同时对租赁场地大肆破坏。根据原告初步核算，被告共损坏租赁场地中下列设施：1、围墙设施30000元；2、清理场地及场地土地恢复费48000元；3、损坏厂房砖墙3000元；4、深水井潜水泵一台18**元，以上四项合计82800元。综上，被告拖欠租金的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼请求法院：1、依法判令解除原告、被告于2014年8月25日签订的《土地使用权租赁合同书》；2、依法判令被告支付其拖欠的自2015年1月15日起至2015年5月15日止的租金人民币48000元（2015年5月16日起至租赁土地交还之日止的租金仍按同一标准继续计算）；3、依法判令被告支付违约金人民币10万元，并赔偿经济损失82800元；4、判令被告承担本案的诉讼费。
被告魏锋辩称，1、原告的起诉是无稽之谈，我有录音作为证据，录音内容的1-3分钟体现了我与原告在2014年12月15日有谈到搬厂，解除租赁合同，原告也与我说了3万元在合同作用，若我要离开，3万元就不归还给我，若原告租赁给他人，3万元押金就赔给我。录音35分30秒至36分40秒中有再次说到终止合同的事宜，原告说肯终止合同，但是要我平整土地，且说了不要3万元就可离开。2、合同里没有说到终止合同要平整场地。3、围墙没有拆，还是原状。原告拍的铁皮瓦照片是我以前建来堵水用的，至今还在，没有拆。4、水泵遗失的原因是当时原告不肯接收。5、2015年3月7日晚上，我撤离时，原告还收了我1000元的电费，当时我还报了警。总之，我从2014年12月15日和甲方提出取消合同并撤场的决定，原告当时答应，并答应在2015年1月7日让我搬场地，这些都可在录音中体现。可见原告是在找各种理由不和我取消合同，从中骗取巨额的违约金和租金押金，我相信从情理法各方面我都不会理亏，希望法院给我一个公平、公正的审判结果。
针对被告魏锋的答辩意见，原告李雁提出异议称，1、关于被告提交的录音证据的质证意见：该录音是被告在与原告通话过程中偷偷录取的电话录音，故其合法性请法庭给予审查。该录音时长39分47秒，从内容上看，原、被告双方曾就解除协议进行过协商，但最终双方未能达成一致意见，合同继续得以履行。从录音的开始到9分30秒、在录音9分30秒到13分左右、18分左右、25分20秒左右、33分左右、35分左右、36分到结束，录音所反映的是：原告意解除合同的前提是，首先，按合同约定，被告要做好平整土地、砌好围墙等善后事宜；其次，被告交回合同原件，原告才可以将土地租给第三人。但被告对原告关于解除合同的善后事宜置之不理，导致双方就合同的解除未达成一致意见，至2015年3月7日那天，双方的纠纷都未能解决。所以，被告提交的证据不足以证明其主张。2、围墙拆与否，可到现场查看。3、水泵遗失，涉及到交接问题，现水泵遗失的问题应由被告承担责任。4、原告在交接土地给被告时，土地是干净的，但从照片上可看出土地有被挖水池、水沟，故要求被告恢复原状。
经审理查明，2006年6月8日，原告李雁与梅县南口镇群达村民委员会签订一份《旱地承包经营合同》，双方约定：梅县南口镇群达村民委员会将位于梅县南口镇群达村横窝寨元窝面积约为8.6亩的旱地、山地发包给原告经营，承包经营期限为50年，从2006年8月8日起至2056年8月8日止。2014年8月25日，原告（甲方）与被告魏锋（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同书》，双方约定：“经双方友好协商，本着平等、自愿、诚信的原则，甲方同意将座落在梅县区南口镇荷泗群达村寨元窝的空地（原甲方的恒基砖厂）使用权租赁给乙方，经双方协商确认达成如下协议。经协商土地使用期限三年，从2014年9月15日至2017年9月14日止。经双方协商，该块租金按月计算每月1.2万元三年使用期内不递增，（乙方必须完成双方协商的清理工程，工程见附表，否则作乙方违约）。合同生效之日起，乙方必须交付物业使用期间押金3万元，待租赁使用期满后，无任何物业损坏和经济纠纷，甲方一次性不计息返还给乙方，乙方未到使用期满提前终止使用期押金不给返还。乙方进场前除交3万元押金外，另交1.2万元作第一个月租金，以后租金按每三个月交付一次共计：3.6万元，按甲方指定人开启的收款收据为准。乙方交租金期限应在每期的第三个月最后一天交付，不得逾期，逾期一天视作违约，甲方有权提前终止合同并罚款押金3万元。双方在执行本合同过程中，如有不尽事宜双方应当本着平等、自愿、诚信的原则，以书面的形式所签订的事项与本合同等同法律效力。如哪方违约，除赔偿由此造成哪方的一切经济损失外，还应按照本合同的违约金支付，并支付纠纷引起的律师费、诉讼费及其他一切费用。双方约定本合同违约金10万元”。合同签订后，被告向原告交付了3万元押金；并支付了自2014年9月15日起至2015年1月15日共四个月的租金合计4.8万元。后被告因故不再使用上述土地，经原告催收，被告也未按合同约定继续支付租金。为此，原告向本院起诉，并提出上述诉讼请求，被告则作出上述答辩意见。
本案在审理过程中，1、对于原告李雁提出的解除双方签订的《土地使用权租赁合同书》的诉讼请求，被告魏锋当庭表示：同意解除合同，实际是被告从2014年12月就开始主张与原告解除合同，当时因原告提出过分要求，被告不接受原告的要求，原告不肯解除合同。为此，被告当庭提交了一份与原告的电话录音，但该电话录音的内容只显示出双方对于解除合同的事宜进行了协商，但未达成统一意见。
2、关于涉案土地的处理问题，经本院询问，原、被告一致同意，自2015年8月27日起，被告将土地交还给原告管理使用，此后所产生的租金原告不再向被告主张。
3、原告在开庭后向本院提交《申请书》，表示依据本案事实和相关法律，决定撤回第3项诉讼请求中“并赔偿经济损失82800元的”诉讼请求，即第3项诉讼请求变更为“依法判令被告支付违约金人民币10万元”。
以上事实，有经过质证的《身份证》、《旱地承包经营合同》、《土地使用权租赁合同书》、《收据》、《公证书、通知》、电话录音、通话记录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原告李雁与被告魏锋签订的《土地使用权租赁合同书》系双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行。关于原告请求解除双方签订的上述合同的问题：鉴于被告在庭审中明确表示同意，双方就解除合同已达成一致意见，因此本院依法予以准许。
关于原告请求被告支付所拖欠的租金问题：庭审中，双方均确认被告向原告支付了自2014年9月15日起至2015年1月15日共四个月的租金合计4.8万元，虽然被告主张其在2014年12月15日向原告提出了解除合同并撤场的决定，被告是在找各种理由不与其解除合同，从中骗取巨额的违约金和租金、押金，但是被告所提交的证据及申请出庭作证的证人，仅能证明双方对于解除合同的事宜进行了协商，但未达成统一意见，因此，被告的抗辩本院不予采纳。在双方合同尚未解除的情况下，被告应按照合同约定继续向原告支付土地租金，鉴于本案在开庭后，经本院询问，原、被告一致同意，自2015年8月27日起，被告将土地交还给原告管理使用，此后所产生的租金原告不再向被告主张，因此，被告还应向原告支付自2015年1月16日起至8月26日止共7个月零11天的租金合计88400元（日租金按合同约定12000元／月÷30天=400元／天）。
关于原告请求被告支付违约金10万元的问题：鉴于及时、足额地支付租金是承租人的主要合同义务，在双方合同尚未解除的情况下，被告经原告催收仍然未履行支付租金的义务，现原告根据合同约定要求被告支付违约金10万元，本院依法予以支持；而对于原告撤回第3项诉讼请求中“并赔偿经济损失82800元的”的申请，是当事人自由处分自身权利的行为，本院予以准许。
关于被告向原告交付的3万元押金的处理：虽然双方在合同中约定如果被告未到使用期满提前终止使用期押金不给返还，该约定相当于将3万元也作为违约金进行处理，但是对于违约金双方在合同中明确约定为10万元，本院认为，当事人约定押金的目的在于担保承租人因租赁所生债务的履行，因此，该3万元押金应作为抵对被告拖欠原告的租金进行处理为宜。
综上，在抵对3万元押金后，被告还应向原告支付其拖欠的租金、违约金合计158400元（租金88400元＋违约金10万元-
押金3万元）。案经调解无效，为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告李雁与被告魏锋于2014年8月25日签订的《土地使用权租赁合同书》。
二、被告魏锋应支付其所拖欠的租金（自2015年1月16日起至8月26日止）及违约金合计158400元给原告李雁，限于自本判决生效之日起七日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4862元，减半收取2431元，由原告负担763元，被告负担1668元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审判员 陈志雄
二〇一五年九月九日
书记员 张 琳