安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民一终字第00658号
上诉人（原审被告）：方精高，男，1969年4月15日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审原告）：查学清，男，1968年4月30日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：查勇，男，1990年10月10日出生，汉族，学生。
上述两被上诉人的共同委托代理人：檀小红，安徽文法律师事务所律师。
上诉人方精高为与被上诉人查学清、查勇房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院（2013）怀民一初字第01596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月6日公开开庭审理了本案。上诉人方精高、被上诉人查学清以及与查勇的共同委托代理人檀小红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
查学清、查勇一审共同诉称：2008年10月13日，方精高与查学清签订房屋租赁合同。合同约定，由查学清将自有的位于怀宁县高河镇黄梅路69号房屋中两列门面、二楼前半部、三楼前半部、四楼整体出租给方精高用于经营宾馆，租金6万元／年，租期五年。对方除对第一批租金依约支付外，后期租金总是拖延支付。尤其是最后半年租金在多次催要下，予以支付。因合同于2013年11月7日到期，对方未提出续租请求，查学清遂于2013年10月10日书面告知，若续租，租金依市场行情上涨至12万元／年；若不续租，则应于租期届满后腾让房屋。合同到期后，方精高既未续租又不腾让房屋。请求判令：1、解除房屋租赁合同；2、被告方精高立即腾让房屋并恢复房屋原状（四楼阳台栏杆恢复）；3、被告方精高自2013年11月8日开始支付延期退房的租金至实际退房之日止；标准按12万元／年确定。
方精高一审庭审辩称：1、讼争租赁合同期限为10年，即到2018年10月12号止，故对方主张解除租赁合同无依据；2、现将房屋租金增到12万／年不当，故请求法院驳回对方的诉讼请求；3、若坚决要求解除合同，查学清、查勇应予以适当补偿，因对方承诺于2009年4月份始将隔壁三列房屋一并出租给方精高，在此情况下，方精高按照十年的规划和投入，对房屋进行了改造；4、方精高自2013年正月开始与对方多次协商无果，并发生争执，导致现在的情形。
原审法院经审理查明：2008年10月13日，查学清（甲方）与方精高（乙方）签订房屋租赁合同，约定：1、由甲方将其家庭所有（产权登记在其子查勇名下）的位于怀宁县高河镇黄梅路69号房屋中两列门面、二楼前半部、三楼前半部、四楼整体以现状出租给乙方用于经营宾馆、酒店；乙方租房期间对房屋进行的装潢、装修方面发生的费用，甲方不予承担，合同期满后，乙方离开时不得对已装潢的门面、地面、顶棚等进行破坏，乙方走时无偿留给甲方；3、经甲、乙方双方协商，房屋租期为五年，每年租金为陆万元整，第一年租金乙方进屋时一次交清，第二年开始每年提前一个月交下一年半年租金，一切市政、水、电、有线电视、电话等费用及房租税增由乙方承担；4、本合同一式两份，双方各执一份，如乙方不遵守合同，不按合同交付房租，甲方有权单方解除合同。希双方共同遵守，未尽事宜双方共同协商解决。在合同履行过程中，查学清依据约定交付房屋，方精高未依据双方约定如期给付合同期限内的后续租金。经查学清多次催要，方精高于2013年7月7日交清合同期限内下欠租金30000元。另查明：查学清于合同签订之日，在方精高持有上述房屋租金合同上的第4条内容后，亲笔备注如下内容：“甲方同意房屋租期为拾年，但五年后租金根据当时价格签订”。
原审法院认为：本案争议焦点为查学清备注内容的文义如何正确理解问题。从备注文字内容分析，该内容系独立的一句话内容，其“但书”后的内容应与其前内容相呼应，不能肢解并加以扩张理解。在讼争双方对合同价款产生争执情形之下，应理解为双方未对合同主要条款即合同价款达成一致意见。“但书”后的内容应属附生效条件约定，在约定条件未成就时，依据合同法关于附条件合同的生效规定，续租合同未生效。另从讼争合同第6条“如乙方不遵守合同，不按合同交付房租，甲方有权单方解除合同”内容分析，该约定系双方真实意思表示，在方精高未依据约定如期交清租金情形下，查学清依据此项约定行使解除权系其正当行使权利。故对查学清的解除双方租赁合同的请求，应予支持。方精高虽提出对方应依据合同继续履行出租义务的抗辩，但其主张不符合双方约定，故其抗辩不能成立。对查学清关于恢复栏杆原状的请求，因方精高的此项抗辩符合其经营的必备要件，故对此项抗辩予以采纳。对讼争合同到期后的租金，综合考虑方精高前期的必要投入等因素，可按原合同约定即6万元／年标准确定为宜。综上，对查学清合理请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百三十五条的规定，判决如下：（一）解除原告查学清与被告方精高之间签订的房屋租赁合同；（二）被告方精高于本判决生效后十五日内自行腾让其承租的房屋并向原告查学清交付；（三）被告方精高于本判决生效后十五日内向原告查学清支付合同到期后实际占用期间的租金（自2013年11月7日始至本判决确定给付之日止，标准按60000元／年计算）；（四）驳回两原告其他诉讼请求。案件受理费1000元，依法减半收取500元，由查学清负担200元、方精高负担300元。
方精高不服，上诉称：1、租赁合同约定的租期为10年，而原审法院认定“但书”后的内容属附生效条件的约定，进而以条件未成就判决解除房屋租赁合同，判决错误；2、方精高已付清前五年的租金，后五年的租金尚须与对方协商，因对方随意加价导致后期租金未能交纳，原判却认定方精高未依约交清租金，认定事实错误；3、方精高是按租期十年对承租的房屋进行装修，投入了大量资金，如果提前解除租赁合同又不予补偿，将给方精高造成巨大的经济损失，原审法院无视承租人的权利，判令解除合同，处理不公；4、2013年11月7日以后，因方精高未利用租赁房屋进行经营，不应再支付租金。综上，请求撤销原判，改判驳回查学清、查勇一审的诉讼请求，一、二审案件受理费均由被上诉人负担。
查学清、查勇二审庭审辩称：1、后五年的租金价格需要双方再行协商，因双方的价格差距较大，查学清和查勇才要求解除合同，原判确认解除合同并判令方精高返还租赁房屋，事实和法律依据充分；2、方精高至今未返还租赁房屋，并继续经营，应当支付租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦未提出复核意见。二审法院对证据的认证意见与原审一致。二审法院经审理查明的事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以确认。
本院认为：综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：1、原判确认解除双方签订的租赁合同并判令方精高返还承租的房屋，处理是否适当；2、对于2013年11月7日以后的占用期间，原审参照合同约定借款判令方精高支付租金，处理是否适当，方精高以未实际经营为由主张不应支付，该上诉理由能否成立。
围绕上诉人的上诉请求及理由，第一，租赁合同是否终止。租赁合同第四条约定，房屋租期为五年。其后，查学清在该条内容后亲笔备注如下内容：“甲方（即查学清）同意房屋租期为拾年，但五年后租金根据当时价格签订。”根据上述内容可见，第二个五年租期的租金须双方根据市场价格另行商定。由于租金是租赁合同的基本条款，双方当事人就该项内容尚未协商一致前，仅能认定双方有续租的意向。查学清、查勇于第一个五年租期届满前提出租金价格将涨至12万元∕年，方精高不接受这一价格，致使双方当事人不能达成续租五年的租赁合同，双方的租赁合同于2013年11月7日因租赁期限届满而终止。因此，原审再行判令解除双方之间的房屋租赁合同不当，二审予以纠正，二审确认双方当事人的租赁合同于2013年11月7日因租赁期限届满而终止，方精高应当自行腾让其承租的房屋并向查学清交付。第二，2013年11月7日以后的租金应否支付。如上所述，方精高作为承租人，在租赁合同终止时，负有返还租赁物的义务，却至今未能履行返还租赁物的义务。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，方精高应当支付逾期腾房占有使用费。因此，原判参照约定的租金标准，对合同到期后占用租赁物使用费予以支持，并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省怀宁县人民法院（2013）怀民一初字第01596号民事判决第二、三、四项，即“被告方精高于本判决生效后十五日内自行腾让其承租的房屋并向原告查学清交付”、“被告方精高于本判决生效后十五日内向原告查学清支付合同到期后实际占用期间的租金（自2013年11月7日始至本判决确定给付之日止，标准按60000元／年计算）”、“驳回两原告其他诉讼请求”；
二、撤销安徽省怀宁县人民法院（2013）怀民一初字第01596号民事判决第一项，即“解除原告查学清与被告方精高之间签订房屋租赁合同”；
三、驳回上诉人方精高的上诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
一审案件受理费1000元，依法减半收取500元，由查学清负担200元、方精高负担300元。二审案件受理费1000元，由上诉人方精高负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章伏虎
代理审判员 潘 红
代理审判员 马文杨
二〇一四年七月十七日
书 记 员 严 正
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；