江西省赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0702民初2741号
原告（反诉被告）：赣州和富置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心B栋2-33至2-40号。
统一社会信用代码证：91360702751100926U。
法定代表人：肖世优，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：何依群，江西仁天律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘洋，江西仁天律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：上海拓焰教育科技有限公司，住所地：上海市奉贤区大叶公路6758号4幢3043室。
统一社会信用代码证：310120002515106。
法定代表人：舒烈荣，该公司执行董事。
委托诉讼代理人:付少天,江西明理律师事务所律师,特别授权代理。
委托诉讼代理人:吴丹,江西明理律师事务所律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）赣州和富置业有限公司诉被告（反诉原告）上海拓焰教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，被告上海拓焰教育科技有限公司在法定期限内向本院提起反诉，本院予以受理后合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赣州和富置业有限公司的委托诉讼代理人何依群、刘洋，被告（反诉原告）上海拓焰教育科技有限公司的委托诉讼代理人付少天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2014年12月31日签订《万盛购物中心商铺租赁合同》已于2016年1月5日解除；2、被告支付所欠商铺租金及保洁费人民币77238.71元给原告，并判令被告依约支付所欠租金的违约金人民币42561.49元（算至2016年6月30日）及之后的违约金（按逾期天数×逾期付款金额×3‰计算）给原告；3、依法确认原告有权没收被告所缴纳的履约保证金人民币47000元、水电保证金人民币9600元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月31日签订《万盛购物中心商铺租赁合同》，双方约定：1、原告将赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心编号为万盛街2-108-120（×栋×-×）的租赁区域出租给被告，面积为470平方米；2、租赁期限共36个月，自2015年2月1日至2018年1月31日；3、租金：租赁之日起第一年为18800元/月、第二年为18800元/月、第三年为23500元/月，被告应于每月5日前向原告支付当月租赁费用；4、租赁期间，由于使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理费等费用由被告自行承担；5、被告交纳履约保证金47000元、水电保证金9600元给原告，被告逾期不支付租金累计超过10日的，原告按每逾期一日，加收迟延付款金额的3‰违约金，被告逾期不支付累计超过30日的，原告可书面通知被告解除合同，收回租赁区域，没收被告所支付的履约保证金、水电保证金。合同签订后，原告一直依约履行合同义务，但被告自2015年10月起至今一直拖欠租金，已构成严重违约。经多次与被告协商无果，原告于2015年12月25日委托法律顾问向被告在合同中预留的地址发出《律师函》解除合同，租赁合同现已解除。因被告拒不配合原告办理交回商铺的手续，原告现于2016年1月5日单方依据双方约定将商铺收回。故原告诉至法院，要求依法处理。
为证明自己的本诉主张和反诉的答辩理由，原告（反诉被告）提交以下证据：
证据1、原告营业执照、法定代表人身份证明等复印件，证明原告的诉讼主体资格；
证据2、被告工商登记信息查询结果复印件，证明被告的诉讼主体资格；
证据3、《万盛购物中心商铺租赁合同》、《补充协议》等复印件，证明原、被告之间的权利义务关系；
证据4、《律师函》及相应的邮递证明、通知、告知函（2份）、解除函等复印件，证明原告的催收情况以及合同的解除情况，告知函是已经送达给了被告的店长，解除函送达到了被告店铺，但被告没有签收；
证据5、欠缴租金及滞纳金计算表，证明被告的欠租金、违约金等的情况。
被告上海拓焰教育科技有限公司辩称，1、拖欠租金是事实，但是对拖欠租金的时间有异议；2、原告要求被告支付所谓的保洁费没有法律依据，法院应当予以驳回；3、原告无权没收被告所缴纳的47000元履约保证金及水电保证金；4、原告要求按每日千分之三标准承担违约金无法律依据；5、原告诉请的租金计算时间应从所欠租金的日期开始到实际解除合同为止，其诉请时间与实际时间不吻合，请求法院依法核减租金。
反诉原告（本诉被告）上海拓焰教育科技有限公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告返还承租屋内的全部物品，如不能返还则折价赔偿相应的经济损失计人民币373000元；2、本案本诉、反诉费用均由反诉被告承担。在法定期限内，反诉原告向本院申请增加诉讼请求：3、依法确认反诉原告与反诉被告于2015年2月12签订的补充协议无效；4、要求反诉被告返还2015年5月1日至2015年9月收取的保洁费共计15000元。事实和理由：2014年12月31日，反诉原告与反诉被告签订了一份《万盛购物中心商铺租赁合同》，双方约定：1、反诉被告将赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心编号为万盛街2-108-120（×栋×-×）的租赁区域出租给反诉原告，该租赁物的使用用途为淘气堡、儿童电玩娱乐项目，且反诉被告将该租赁物内原有的淘气堡设备、电玩、装修、空调、照明及电风扇等以人民币7万元折价给反诉原告。上述合同签订后，反诉原告为经营淘气堡、儿童电玩娱乐项目又购置了相关设备。现如今，反诉被告已擅自处理了承租房屋内的全部物品。反诉原告认为，租赁物内相关物品系反诉原告公司的财产，反诉被告在未经反诉原告同意的情况下，擅自处理反诉原告的财产，并占为己有的行为已严重违反合同约定及诚实信用原则，故反诉原告提出反诉，请求法院支持反诉原告的反诉请求。
反诉原告为了证明自己的反诉主张以及本诉的答辩理由，向本院提交以下证据：
证据1、反诉原告的企业法人信息资料网上打印件，证明反诉原告诉讼的主体资格以及反诉原告成立日期为2014年9月28日的事实；
证据2、反诉原告与案外人沧州勇士拓展器械有限公司于2015年1月10日签订的《儿童探索乐园购销合同》、银行付款凭证等复印件，证明反诉原告从案外人沧州勇士拓展器械有限公司处购买了价值243000元设备并已支付了款项的事实；
证据3、设备安装费用支付单据、设备安装确认单等复印件，证明反诉原告支付了设备运费10500元、卸车费1800元、安装工人餐费、住宿费等相关费用共计33180元的（10500元＋1800元＋12480元＋300元＋6000元＋700元＋400元＋1000元）的事实，上述设备已经全部安装在反诉被告出租的场地内，但现已全部被反诉被告私自处理的事实；
证据4、反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》复印件，证明反诉原告向反诉被告支付了7万元整设备折旧费和47000元保证金的事实以及合同约定了反诉被告应从保证金中折扣租金等相关费用的事实；
证据5、反诉原告在反诉被告承租的场地内添置的其他设备，办公用品等支付凭证等票据复印件，证明反诉原告在反诉被告承租的场地内添置的其他设备、办公用品等价值十几万，该数字远超26820元（反诉金额373000元-243000元-33180元-70000元=26820元）的事实。
反诉被告（本诉原告）辩称，诉讼请求没有事实与法律依据。反诉原告从2015年9月份开始就擅自撤场，答辩人按照合同约定发出了律师函，合同在2016年1月5日就已经解除了。答辩人按照合同约定，就将租赁物内的物品清空出去了，不存在答辩人需要补偿被告的情形。《补充协议》是合法有效的，是双方的真实意思表示，答辩人是开发了万盛的房地产以后，这一部分区域答辩人完全是可以出租。合同签订以后，答辩人要进行管理和其他的服务工作，答辩人向被答辩人收取保洁费是应该的。反诉原告要求返还保洁费的诉讼请求的应当予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1、2的三性没有异议，原告对被告提供的证据1、4的三性没有异议，对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提供的证据3，被告对其中的《万盛购物中心商铺租赁合同》的三性没有异议，本院对该份证据的三性予以认可；被告对其中的《补充协议》的三性均有异议，本院经庭审核实，原告未能提供证据证明该补充协议中约定的经营区域属于原告方所有或原告依法取得了使用权，即原告无权将《补充协议》中约定的经营区域交付给被告使用，故原、被告签订的《补充协议》应属无效，本院对《补充协议》的合法性不予认可。原告提供的证据4，被告对其三性均有异议，经本院庭审核实，该组证据系原告向被告发出的告知函和律师函，且已证明送达给了被告的工作人员或快递给了被告的住所，故对该组证据的三性本院予以认可。原告提供的证据5，被告对其关联性和证明对象有异议，经本院庭审核实，该组证据系原告自行制作的计算表，其载明的内容应结合庭审查明的事实给予综合认定。
2、被告提供的证据2、3、5，原告对真实性有异议，经本院庭审核实，该三组证据系被告与第三人之间买卖合同的相关材料，与本案不具有关联，本院对该三组证据的关联性和证明对象不予认可。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年12月31日签订一份《万盛购物中心商铺租赁合同》，双方约定：1、原告将赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心编号为万盛街2-108-120（×栋×-×）的租赁区域出租给被告，面积为470平方米，该租赁物的使用用途为淘气堡、儿童电玩娱乐项目；2、租赁期限共36个月，自2015年2月1日至2018年1月31日；3、租金：2015年3月1日至2017年1月31日之间租金标准为18800元/月、2017年2月1日至2018年1月31日之间租金标准为23500元/月，被告应于每月5日前向原告支付当月租赁费用；4、租赁期间，由于使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理费等费用由被告自行承担；5、被告交纳履约保证金47000元、水电保证金9600元给原告；6、被告应按时支付租赁费用，被告逾期不支付累计超过10日的，原告按每逾期一日，加收迟延付款金额的3‰违约金，被告逾期不支付累计超过30日的，原告可书面通知被告解除合同，收回租赁区域，没收被告所支付的履约保证金、水电保证金；……。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付给被告使用，并将原商铺内的部分儿童电玩设备以7万元的价格转让给被告使用。被告向原告缴纳了履约保证金47000元、水电保证金9600元以及设备转让费70000元整。
2015年2月12日，原、被告签订了一份《补充协议》，约定原告将万盛购物中心街2号天桥下往西长8米、款4.5米的场地以及万盛购物中心2号扶梯旁往东长6.5米、款4.5米的场地给被告开展场外经营，用于儿童户外拓展项目。原告自2015年5月1日起分别收取保洁费3000元/月及2000元/月。
在上述合同履行过程中，被告自2015年9月份起开始拖欠部分租金，自2015年12月开始，原告向被告多次发出告知函，并于2015年12月9日向被告发出《解除合同函》，通知被告从即日起解除合同，将商铺（租赁区域）收取，要求被告在7日内将个人资产清理完毕，逾期未清理视为自动放弃资产所有权。该《解除合同函》于2015年12月10日向被告送达。2015年12月25日，原告委托江西仁天律师事务所律师何依群向被告发出律师函，要求被告在收到律师函十日内清缴所欠租金并搬离物品。2016年1月5日，原告将被告经营的商铺内的物品全部清理，收回商铺。因原、被告因此发生争议，原告诉至法院，被告提出反诉，要求依法处理。
本院认为，首先，原、被告于2014年12月31日签订的《万盛购物中心商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行义务。在该合同履行过程中，被告拖欠租金的行为已构成违约，应承担违约责任。根据原、被告双方合同的约定，被告拖欠房屋租金的行为已经符合原告行使合同单方解除权的条件，故原告有权要求解除双方签订的合同，原告于2015年12月10日向被告书面通知解除合同，该合同已于2015年12月10日解除，本院对该项事实予以认可。同时，原告要求被告支付所欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据合同的约定，从2015年9月起至2016年1月5日之间拖欠的租金为每月18800元，共计61533元（其中9月份拖欠租金为2000元）。被告辩称，合同已于2015年12月10日解除，其拖欠的租金应计算至合同解除之日止。本院认为，虽然合同确已于2015年12月10日解除，但被告并未按照解除合同书面通知中约定的日期将案涉商铺清空并交还给原告，其个人物品仍占用案涉商铺。原告再次向被告发出律师函，要求限期清理个人资产，直至该律师函约定的期限到期，原告方自行清空物品，收回案涉商铺。上述未及时清空商铺系被告不作为造成的，在合同解除至清空商铺期间的占用使用费应由被告按原合同租金标准继续支付。为了便于计算，本院将上述拖欠的租金和占用使用费一并计算，即拖欠的租金总额为61533元。
再次，关于违约责任的承担问题。原、被告双方在合同中约定逾期支付租金，应“每逾期一日，加收迟延付款金额的3‰违约金”，本院认为，该违约金的计算过高，本院应予以调整，酌定为按应缴数额的每日1‰计算。原告要求没收被告缴纳的履约保证金并支付违约金的主张，虽然合同有约定，但履约保证金是《招标投标法》中大型招标项目、工程招标、政府采购项目或者拍卖，为了防止各种不确定性和风险以及考察中标单位有没有实力完成此采购项目的一种程序，我国立法对履约保证金的定性具有惩罚性及赔偿性双重性，即没有损失时具有惩罚性，有损失时具有赔偿性，但以损失赔偿性为原则。合同法及有关房屋租赁合同法律法规中，没有关于房屋租赁合同关系中的履约保证金的规定。本案租赁合同中约定的履约保证金，从性质上看应当属于合同法中规定的约定违约金。原告既主张按合同的约定计算所拖欠租金的逾期违约金，同时又主张支付约定违约金（即没收被告所缴纳的履约保证金）时，作为履约保证金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算，因而被告承担的违约金中应扣除履约保证金的数额。水电保证金亦属于保障被告拖欠水电费的情形下优先用于支付水电费用的保障，原告未提供证据证明被告在合同履行期间存在拖欠水电等费用的情形，故水电保证金应当予以退还给被告。
其次，关于《补充协议》的问题。原告未能提供证据证明该补充协议中约定的经营区域属于原告方所有或原告依法取得了使用权，应当对此承担举证不能的法律后果，即原告无权将该补充协议中约定的经营区域交付给被告使用，故原、被告签订的该份《补充协议》应属无效。据此，原告收取被告的保洁费没有法律依据，应予返还。具体数额为25000元（2015年5月至2015年9月，共计5个月，每个月5000元）。
最后，关于反诉原告要求反诉被告返还承租商铺的物品及赔偿损失的问题。由于本案的争议系因反诉原告逾期缴纳房屋租金以及未在合理期限内及时清空案涉商铺的物品导致的，反诉被告根据合同约定和法律规定，在通知的期限到期后单方清空案涉商铺内的全部物品、收回商铺，该行为有合同依据且不违反法律强制性规定，本院对该事实予以认可。反诉原告要求反诉被告返还案涉商铺的全部物品并要求给予赔偿的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）赣州和富置业有限公司与被告（反诉原告）上海拓焰教育科技有限公司于2014年12月31日签订的《万盛购物中心商铺租赁合同》已于2015年12月10日解除。
二、原告（反诉被告）赣州和富置业有限公司与被告（反诉原告）上海拓焰教育科技有限公司于2015年2月12日签订的《补充协议》无效。
三、被告（反诉原告）上海拓焰教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赣州和富置业有限公司支付拖欠的租金人民币61533元。
四、被告（反诉原告）上海拓焰教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赣州和富置业有限公司支付违约金（从2015年9月5日起至原告付清上述第三项款项之日止，按所拖欠总额的每日1‰计算）。
五、原告（反诉被告）赣州和富置业有限公司向被告（反诉原告）上海拓焰教育科技有限公司退还履约保证金47000元和水电保证金9600元，共计人民币56600元，该款可用于抵扣上述第三、四项应付款项。
六、反诉被告（本诉原告）赣州和富置业有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告（被告）上海拓焰教育科技有限公司返还收取的2015年5月至2015年9月份之间的保洁费25000元。
七、驳回原告（反诉被告）赣州和富置业有限公司的其他诉讼请求。
八、驳回反诉原告（本诉被告）上海拓焰教育科技有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3828元，减半收取1914元；反诉费6896元，已减半收取3448元；公告费260元，共计5622元，由原告（反诉被告）赣州和富置业有限公司负担1622元，由被告（反诉原告）上海拓焰教育科技有限公司负担4000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 吴菁菁
人民陪审员 张如铂
人民陪审员 肖柏林
二〇一七年八月八日
书 记 员 李兆莎