山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1102民初765号
原告：日照和协物业服务有限公司，住所地日照市山海天路南段（北大产学研居日照基地10号楼），统一社会信用代码：913711005625416502。
法定代表人：戴世宾，经理。
委托诉讼代理人：尹德玉，该公司职工。
被告：王全军，男，1969年11月19日出生，汉族，居民，住日照市山海天旅游度假区。
委托诉讼代理人：葛长亮，日照东港弘德法律服务所法律工作者。
原告日照和协物业服务有限公司（以下简称和协物业公司）诉被告王全军物业服务合同纠纷一案,本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和协物业公司的法定代表人戴世宾，被告王全军及其委托诉讼代理人葛长亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告和协物业公司向本院提出诉讼请求如下：1.依法判令被告立即支付2016年5月至2018年3月拖欠的物业费3765.1元及违约金22179元和垃圾处理费151.8元（6.6元/月）及违约金1343.1元，共计27439元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由为：2013年1月1日，原告与日照正德房地产有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告对“正德广场”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定对逾期交纳物业管理费、水费、垃圾处理费的业主收取滞纳金。被告是日照正德房地产有限公司开发的“正德广场小区”1B-1606业主，住宅面积为90.96㎡。其享受了物业服务，却没有按时向交纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。原告多次催要，被告均以各种理由予以搪塞，不予交纳，原告为维护自身合法权益提起诉讼。
被告王全军辩称，1.原告起诉的诉讼主体不符，物业合同是日照正德房地产开发有限公司与原告方签订的前期服务合同，况且在签订后房地产开发公司向原告支付了8万元的前期物业费用，从合同签订的主体以及实际履行的情况来看,原告方应该向正德房地产开发有限公司要求支付前期物业费用，不应该向被告要求；2.原告诉讼请求要求前期物业费用与前期物业合同服务时间不符，从原告的诉讼请求来看，原告方要求的是2016年5月-2018年3月份，而根据被告方与开发商签订的房屋买卖合同约定的前期物业服务截止时间是2017年10月份，而现在原告要求显然不合理；3.原告的物业服务标准没有按服务合同约定进行服务，服务标准没有达到合同要求，原告方按照1.8元/月/平方收费不合理。鉴于服务标准没有达到服务要求，开发商开发的房产质量存在问题，现在的房屋也没有验收与交付，原告要求滞纳金也无法在法律上予以支持，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
本案原被告双方围绕各自的诉讼主张向法庭提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。
原告向法庭提交证据如下：证据1.原告与日照正德房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，约定具体收费标准，住宅1.8元/月/平方，每月1-3号缴纳上月物业管理服务费，业主逾期不交超过七天的,物业管理公司将加收物业服务费,违约金按本金每天2%，垃圾处理费按本金每天3%；证据2.被告从2016年5月-2018年3月拖欠物业费明细一份，证实拖欠物业费本金3765.1元及违约金22179元、垃圾处理费151.8元及违约金1343.1元（6.6元/月/户，该标准在日照市物价局官网上就可以查到，文件号是（2003）72号）；证据3.《山东省物业管理条例》，依据该条例第55条之规定，业主在物业管理活动中履行下列义务第5项：按时缴纳物业费；第77条规定：已交付的物业服务费由业主承担；证据4.《日照市物业管理条例》，依据该条例第74条之规定，业主应该根据物业服务合同之约定缴纳物业费；证据5.日照市政府下发的日政办发（2013）5号文件《日照市住宅物业服务收费管理实施办法》，依据该办法第14条规定：业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月缴纳物业服务费，第32条规定：本办法是2013年2月1日起施行，本办法实行前已签订物业服务合同并约定期限的在合同期内物业服务及其收费标准仍按照合同约定执行，物业服务合同未约定固定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准应当按照本办法规定执行。由以上证据看原告收取1.8元/月/平方是合法的，没有违反规定。
对原告提交的证据,被告质证意见如下：针对证据1，前期物业服务管理合同期限是2013年1月1日开始，原告是2015年才入住的正德广场，之前没有提供物业服务，这个合同是投标使用的，这个前期物业服务合同不真实；针对证据2欠费明细中1.8元/月/平方过高，在日照最高标准1.5元/月/平方上浮了20%，被告购房合同中虽然也约定了1.8元/月/平方，但是原告在合同中约定的各项物业服务都没有达标，原告违背了承诺，所以原告1.8元/月/平方收费是过高的；收费的起始时间和截止时间，起始时间与事实不符，从被告的购房合同来看，签订的日期是2016年4月26日，显然是从5月份开始计算不合适，按照最新的物业管理条例，物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同中写明的交楼日期算起，如果开发商没有通知业主收楼，延迟收楼的业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费，证据2时间是从合同签订之日就收取物业费显然违反最新规定，被告认为应该从收楼时间开始计算，被告是在2017年6月份收到装修钥匙，2017年11月入住的；对证据3、4、5文件真实性无异议，但是文件规定的一些物业服务标准原告没有做到。这个楼到现在都没有正式交楼，因为这个楼的消防没有经过验收合格，按照国家规定未经消防验收或者消防验收不合格的禁止投入使用，房子存在严重质量问题，现在还没法正常居住，被告不能交物业费。
被告向法庭提交证据如下：证据1.原告与开发商之间签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号是20160426107，该份合同第21条第二款约定了前期物业服务时间是2015年10月-2017年10月，证明如果原告有权收取物业费也只能收到2017年10月份；证据2.原告在本生活小区内拍照19张，证明原告在物业人员配备、设施维护、维修，绿化管理、业主快件管理等方面原告物业服务没有达标；证据3.日照市物价局与日照市住房和城乡规划建设委员会的合署文件日价费（2013）6号文件，主要是对住宅前期物业收费的等级标准划分，一共划分为五个等级，最高等级五星级是1.5元/月/平方米，每个标准都可以加减10%-20%，这个等级是根据物业服务的服务质量、服务成本进行的划分，原告收费标准是按照最高标准又上浮了20%，按照原告的服务标准按照最高收费是不合理的；证据4.正德大厦（正德广场）物业管理满意度调查表47份，证明原告物业公司在正德广场小区服务过程中存在很多问题，业主对其服务不满意。
对被告提交的证据,原告质证意见如下：针对证据1，被告与开发商约定的物业服务时间原告不知情，原告是依据政府的规定与开发商签订的前期物业服务合同，约定时间为2013年1月1日起至正德广场业主委员会成立与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止；针对证据2，原告认为其物业服务符合要求，小区绿化、路灯的问题是开发商配套设施的问题；对证据3，认为原告不受（2013）6号文件约束，因为原告和开发商的合同在这个文件出台之前；对证据4，关于满意度调查表的问题原告不予认可，调查表没有任何依据，调查表与被告欠交物业费没有任何关系。
根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年1月1日，原告和协物业公司（乙方）与日照正德房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对“正德广场”进行前期物业管理。合同约定：服务期限自2013年1月1日起至正德广场业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止；物业管理服务费：住宅收费为每平方米每月1.80元；约定物业服务费交纳时间为每月1-3号，业主逾期不交付超过7天的，物业管理公司将加收物业费违约金每天2%，垃圾处理费违约金每天3%；物业费由乙方向业主收取；甲方与物业买受人签订物业买卖合同时,应包含本合同主要内容,要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承继本合同的相关权利、义务。
2016年4月26日，被告王全军向日照正德房地产开发有限公司购买“正德广场”小区1B-1606房屋一套，面积为90.96平方米。对于该房屋交付被告王全军的时间，原告表示不清楚，且未提供有关房屋交付的证据，被告庭审中自认于2017年6月取得该房屋的钥匙，2017年11月入住。被告王全军房屋交付后未交纳过物业费和垃圾处理费。
另查明，原告根据日照市物价局有关文件规定，按照每户每月6.6元的标准收取垃圾处理费。至本案开庭审理时，“正德广场”小区尚未成立业主委员会，原告还在该小区提供物业服务。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定的“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人抗辩的，人民法院不予支持。”故本案原告和协物业公司与日照市正德房地产股份有限公司签订的前期物业管理服务合同，对被告王全军有约束力,本院对被告提出的其主体不适格的抗辩不予支持。原告在与开发商签订的前期物业合同中约定住宅按照每月每平方1.8元收取物业费，被告在庭审中也认可其在与开发商签订房屋买卖合同中载明了该收费标准，被告应遵照该合同的约定履行合同义务。被告在庭审中主张原告服务未能达到相应的标准，收费是按照五星级服务标准来收取，认为原告收费不符合规定。根据物业管理条例及政府有关文件规定，物业服务收费受人民政府价格主管部门和房地产行政主管部门监督，物业公司超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的或者低于服务等级要求提供服务并收费的，由价格主管部门依据价格法等予以处罚，故如果被告认为原告收费存在不合理之处，首先应当向主管部门反映，由主管部门进行监督或采取相应的处罚措施，但被告在诉讼过程中并未提交向相关部门反应和相关部门对原告收费作出处罚的相关结论，被告当庭提交的证实自己主张的证据亦不充分，故本院对原告主张的收取物业费用标准予以认定。被告还主张房屋存在质量问题，而根据被告的陈述，该房屋质量问题是被告与房产开发商之间的问题，与原告所负义务不存在关联性，与本案也并非同一法律关系，被告以此为由拒交物业管理费理由不成立。
业主从房屋交付之日即对房屋即享有占有使用的权利,故从房屋实际交付业主之后即应当由业主交纳物业服务费,本案原告主张被告应自2016年5月起交纳物业费，但庭审中原告对被告房屋的交付时间表示不清楚，且未提交有关证据证明房屋实际交付的时间，庭审中被告自认2017年6月份拿到房屋装修钥匙，2017年11月实际入住，故本院认为可从2017年6月开始计算物业费，对原告主张的2016年5月开始收取物业费的主张不予支持。被告还提出原告在该小区服务的时间应该截止到2017年10月，无权收取该时间之后的物业费用，但根据前期物业合同的约定,原告在该小区的服务期限为2013年1月1日起至正德广场业主委员会成立与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止，根据查明的事实，现原告还在正德广场提供物业服务，因此有权继续收取物业服务费用，对被告的该项主张不予支持。
被告在房屋交付后一直未交纳物业服务费，按照约定逾期不交纳物业费构成违约，应依法支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，此规定表明违约金的数额与因违约给对方造成的损失相当。按照最高人民法院的有关司法解释，逾期付款违约金可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算，按照最高法院对民间借贷最高利息的规定，违约金的所有赔偿不得超过年息24%的上限。前期物业合同中约定了违约金的计算标准为每日2%或3%，该约定显然不符合上述规定，故本院将违约金标准调整为年利率24%。前期物业合同约定每月的1-3号交纳上月物业服务费，业主逾期不交付超过7天的，物业管理公司将加收物业费违约金，故违约金应自次月11日起开始计算，至实际给付之日止。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一.被告王全军于本判决生效之日起一个月内给付原告日照和协物业服务有限公司2017年6月至2018年3月期间的物业费1637元、垃圾处理费66元,共计1703元；
二.被告王全军于本判决生效之日起一个月内给付原告日照和协物业服务有限公司逾期交纳物业费和垃圾处理费的违约金（以违约金每月欠费数额为基数，第一个月基数为170.3元，此后逐月递加，自2017年7月11日起至实际给付之日止，均按照年利率24%的标准计算）；
三．驳回原告日照和协物业服务有限公司本案的其他诉讼请求。
案件受理费411元，由原告日照和协物业服务有限公司负担361元，由被告王全军负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 焦 婷
人民陪审员 秦泗清
人民陪审员 费 龙
二〇一八年六月二十日
书 记 员 李义安