广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1856号
原告：陆晓韵，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××0924。
委托代理人：彭绍伦，系广东循理律师事务所律师。
被告：佛山市南海万业置地有限公司，住所地：佛山市南海区，组织机构代码：××。
法定代表人：刘涛，任总经理。
委托代理人：范莉乔，系广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：姚爽，系广东广信君达律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地：佛山市禅城区佛山。
负责人：米晋湘，任行长。
委托代理人：尹瑛，系广东豪盛律师事务所律师。
委托代理人：温彩健，系广东豪盛律师事务所律师。
原告陆晓韵与被告佛山市南海万业置地有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司佛山市分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后，依法由代理审判员谢晓东适用简易程序于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭绍伦、被告委托代理人姚爽、第三人委托代理人尹瑛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2013年9月18日签订《广东省商品房买卖合同》、《广东省商品房买卖合同补充协议》、《佛山市商品房停车位（库）销售意向书》、《广东省商品房认购书补充协议》，约定被告向原告出售位于广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北46号创鸿广场2座805房，被告应于2014年10月30日将竣工验收合格的房产交付给原告，若逾期交付超过90天的，原告有权解除合同，被告应当退还原告全部已付款，并按照原告累计已付款的10%向原告支付违约金。签署完毕购房合同之后，原告支付了首期购房款279627元。同时，原告支付了物业维修基金5096.27元。签订购房合同时，被告强行要求对签署的合同进行律师见证，要求原告支付600元律师见证费。被告在原告签订购房合同前，强行要求原告支付10000元预存款（电商服务费），被告收取了原告该10000元款项。原告于签订购房合同后，与第三人签订《楼宇按揭贷款合同》，由原告向第三人贷款23万元。若原告提前还贷，须向第三人支付提前还贷违约金为提前还款金额×千分之一。办理完毕之后，第三人向被告支付了原告的贷款23万元，加上原告已经支付的首期购房款，被告共收到原告支付的全部购房款509627元。截止起诉当天，被告仍未能将竣工验收合格的房产交付给原告。原告认为，被告逾期90天未能将竣工验收合格的房产交付给原告，原告有权解除合同，被告须向原告返回购房款、支付违约金及赔偿原告的其他损失。为维护原告的合法权益，原告起诉，并明确其诉讼请求为：1、解除原、被告于2013年10月18日签订的《广东省商品房买卖合同》、《广东省商品房买卖合同补充协议》、《佛山市商品房停车位（库）销售意向书》、《广东省商品房认购书补充协议》；2、被告返还购房款509627元并支付以该款为本金从起诉之日至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、被告支付违约金50962.7元（509627＊10%）；4、被告返还物业维修基金5096.27元，并协助原告取消在中国建设银行佛山德宝支行的物业维修基金存折；5、被告返还原告因签订购房合同支付的律师见证费600元；6、被告返还原告因签订购房合同支付的预存款（电商服务费）10000元；7、被告支付原告因购房向第三人支付的房贷利息（按原告与第三人的楼宇按揭贷款合同，暂计至2015年12月为19800元）；8、被告向原告支付因提前还贷应向第三人支付的提前还贷违约金219元；9、本案的诉讼费、保全费由被告承担。
诉讼中，原告明确因为笔误，撤回其第一项诉讼请求中关于解除《佛山市商品房停车位（库）销售意向书》、《广东省商品房认购书补充协议》的请求。
被告辩称：1、被告积极履行买卖合同，已于2014年10月14日、2015年1月20日书面告知原告延期交楼，现涉讼物业已施工收尾，被告将于近期完成合同约定，不同意解约，原告不存在损失，被告无需支付违约金；2、如法院认定合同解除，被告应承担违约金，其中10%违约金约定过高，应依法调整；3、原告与第三人贷款合同与被告无关，原、被告已就合同解除情况下的违约情形有约定，并未约定因被告违约导致合同解除时，仍需支付相关贷款或其他损失，因此原告已要求被告支付违约金，还要求被告支付还贷利息及提前还贷损失，不符合合同约定，也没有法律依据，不同意承担；4、原告支付的专项维修基金已实际交付房管局，律师费由案外人收取，与被告无关，中介服务费为原告与中介公司约定，由案外人收取，与被告无关；5、综上，违约金及损失不应同时适用，应驳回原告诉请。
第三人辩称：一，原告向第三人申请贷款，并以其提供的本案涉讼房产作为抵押担保，办理了抵押备案登记，在原告还清全部贷款前，第三人不能注销本案涉讼房产的抵押登记以及协助原被告办理过户手续。第三人与原告于2014年2月18日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人向被告提供住房贷款23万元用于购买位于佛山市南海区桂城街道南海大道北46号创鸿广场2座805房的房屋，借款期限是180个月。原告提供本案涉讼房产作为上述贷款的担保抵押物并办理了抵押备案登记。现该笔贷款仍在按期供款中，截止至2016年1月26日，原告尚欠第三人贷款余额217672.94元。为了保障第三人的合法权益，在原告全部清偿其所有贷款本息前，第三人不能注销本案涉讼房屋的抵押登记以及协助原被告办理过户手续。二，如原被告双方的房屋买卖合同解除，被告在返还原告购房款中，应优先偿还原告所欠第三人的全部贷款本息及费用，否则第三人仍有权处置本案涉讼房屋，并对处置款依法享有优先受偿权。本案中，如果原被告之间的预售合同最终被判解除，被告在返还原告购房款时，应优先扣除原告所欠的第三人的贷款本息，否则，第三人仍有权不予办理解除涂销本案涉讼房产的抵押，并通过处置该房产的款项来优先抵偿该笔贷款本息及相关费用。综上，本案因被告延期交楼导致违约引起的原被告双方的商品房预售合同纠纷，而第三人是本案涉讼房屋的抵押权人，为维护第三人的权益，原被告应全部清偿第三人的所有款项之后，第三人才能协助其办理注销抵押手续，并保留因原被告之间的纠纷损害第三人利益而提起诉讼的权利。
诉讼中，原告举证如下：
1．身份证、组织机构代码证复印件各1份、工商公示信息复印件2份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2．广东省商品房买卖合同原件1份。
3．广东省商品房买卖合同补充协议原件1份。
证据2、3用以证明原、被告签订买卖合同，并就被告违约责任作了约定。
4．会员购房优惠说明原件1份，用以证明原告为购买涉讼房产支出电商服务费10000元。
5．物业维修基金存折、代收契约收据、划款凭证原件各1份，用以证明原告已支付涉讼房屋物业维修基金，该基金由被告代收。
6．收据原件1份，用以证明原告为签订涉讼买卖合同，应被告要求支付了律师见证费。
7．发票原件1份，用以证明原告依约按时支付了全部购房款，原告并未违约。
8．延期交楼情况告知书原件1份，用以证明被告延期交楼的事实。
9．函原件1份，用以证明因被告延期交房，原告曾向被告提出退房申请。
经质证，被告对原告证据1-3、7无异议；对证据4、6不确认，认为与被告无关，并非被告收款；对证据5真实性无异议，对其关联性不确认，认为已经转交房管局，该笔费用需要业主本人向房管部门申请退款；对证据8真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该告知书不能证明原告主张，但可印证被告均积极履约，要求业主延期交楼，不同意解约；对证据9真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不同意解约。第三人对原告证据1-3、7无异议；对证据4-6、8-9不清楚，同意由法院核实。
诉讼中，被告举证如下：
1.商品房预售许可证原件5份，用以证明就涉讼房屋被告已取得预售许可。
2.中国建设银行网上银行电子回执（复印件3份），用以证明被告在2015年6月12日、9月7日、10月9日分三次共向原告支付了延迟交楼赔偿金34145.02元，上述款项应在计付违约金时予以扣除。
经质证，原告对被告证据1的真实性同意由法院核实，但认为原告并非主张买卖合同无效，认为该证据与本案无关；对被告证据2的真实性合法性予以确认，但对关联性不予确认，且认为原告的举证已经超过举证期限。原告确认收到该些款项，但该些款项是因为案外人起诉被告，被告主动支付予原告的，并非原告主张所得，且原告获得该些款项所依据的合同条款与主张违约金的条款不同，属于不同的情形，所以认为该证据与本案无关，所涉金额不应当在本案中予以扣除。第三人对被告证据1的真实性同意由法院核实，但认为该证据与第三人无关；对被告证据2的真实性无法确认，同意由法院核实。
诉讼中，第三人举证如下：
1．个人住房（商业用房）借款合同原件1份。
2．个人贷款支付凭证原件2份。
3．预告登记权利证原件1页。
证据1-3用以证明原告向第三人申请贷款，并将涉讼房屋抵押给第三人，并办理了抵押登记。
4．陆晓韵欠本金及利息情况表原件1份。
5．中国建设银行个人贷款对账单原件1份。
证据4、5用以证明截至2016年3月1日，原告已偿还贷款本息数额及尚欠金额。
经质证，原告对第三人的证据1-5无异议，认为该材料证明了原告为购买涉讼房屋产生的利息支付及提前还贷损失。被告对第三人证据1-5不确认，认为与被告无关，但被告同意如法院判决解除合同，应优先支付第三人贷款本金。
本院经审查认为，原告证据4虽为原件，但该份材料的签署方均为案外人，且“购买房源（户型、房号）”为亦非本案原告所购买房产，被告亦不予确认，本院对其真实性不作审查；原告提供的证据6是原件，被告有异议但不能举证予以推翻，第三人虽未确认但同意由本院依法审查，本院对其真实性予以确认；被告的证据2虽为复印件，但是原告确认收到了该些网上银行电子回执记载的款项，本院对其真实性予以确认。其他证据，因相对方并未对证据的真实性提出异议，且上述证据来源真实合法，且与本案相关联，本院对上述全部证据的真实性均予以采信。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2013年6月9日，被告取得佛山市南海区桂城街道南海大道北46号创鸿广场第2座商品房预售许可证。
2013年10月18日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（编号20131018016902）及补充协议，约定被告将创鸿广场2座805号房以509627元的价格出售给原告，原告在合同网签之日起3日内支付全部房价款的54%，即279627元，余款230000元应在2013年10月18日前申请办理银行按揭贷款手续，被告应在2014年10月30日前交付经验收合格且已办理竣工验收备案的房屋，逾期交房不超过90天，合同继续履行，被告从交付期限的第二天起按日万分之一支付违约金，逾期交房超过90天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按原告累计已付款的10%支付违约金，原告要求继续履行合同的，被告从交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日万分之二计付违约金。同日，原告向被告交纳了上述805房的维修基金5096.27元，并应被告要求向北京盈科（广州）律师事务所支付了律师服务费600元。
2013年11月7日，原告取得上述805房的住宅专项维修资金登记薄。
2014年2月18日，原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向第三人借款230000元，以创鸿广场2座805房作为抵押，贷款期限180个月，合同项下贷款月利率5.73125‰，该利率为基准利率水平上上浮5%，遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日，逾期还款的罚息利率为合同执行的贷款利率水平上上浮50%，原告采用等额本息还款法偿还上述贷款，提前还款违约金为提前还贷金额的1‰。同年6月19日，原告和第三人就上述805房办理了预购商品房抵押权预告登记，同年9月24日，第三人通过原告账户向被告转账支付购房款230000元。同年9月30日，被告向原告开出广东省地方税收通用发票，确认已经收到全部购房款509627元。
2014年10月14日，被告发出《创鸿广场延期交楼情况告知书》，称因客观原因导致工程进度未达计划，导致创鸿广场尚未办理竣工验收，预计2015年1月中旬才可交房，准确日期以实际交付时间为准。
2015年2月2日，被告确认收到原告送达的退房申请书。
2015年6月12日、9月7日、10月9日，被告分别向原告转账支付了10855.06元、10855.06元、12434.9元，合计34145.02元，转账的备注分别为“20141030-20150531延期交楼赔偿金”、“20141030-20150531延期交楼赔偿金”、“20150601-20150930延期交楼赔偿金”。
2015年12月28日，原告提起本案诉讼，本案于2016年3月1日开庭审理。庭审中，被告确认涉讼房产目前尚未办理办理竣工验收。
另查明，截止至2016年3月1日，原告尚欠贷款本金216477.46元，2016年2月25日至2016年3月1日期间，贷款应付利息为433.05元。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《广东省商品房买卖合同》补充协议系双方真实意思表示，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应于2014年10月30日前交付经验收合格且已办理竣工验收备案的房屋给原告，逾期超过90天，原告有权选择解除合同，故从2015年1月29日开始，原告依约享有合同单方解除权。现被告确认原告于2015年2月2日向其送达《退房申请书》，本院据此认定《广东省商品房买卖合同》已于当日解除。至法庭辩论终结时止，涉讼房产仍未能办理竣工验收，被告不同意解除合同理据不足，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告起诉请求被告返还物业维修基金5096.27元，经查，双方确认，由原告交纳、被告代收的案涉房产的物业维修基金5096.27元已经交纳行政管理部门，原告也已经取得了住宅专项维修资金登记薄，在这种情况下，被告仅具有协助退费义务，故原告请求被告返还物业维修基金的请求没有依据。因《广东省商品房买卖合同》的解除是因为被告迟延交房违约造成，根据合同约定，被告应向原告支付违约金50962.7元（509627×10%），被告占用原告购房款时间较长，其认为原告主张购房款的10%作为违约金过高依据不足，本院不予采纳。因违约金和损害赔偿不可以重复主张，考虑被告逾期交房是持续违约行为，故被告应支付予原告的违约金应扣除被告已经支付原告的赔偿款34145.02元。综上，被告还应支付违约金16817.68元（50962.7-34145.02）。原告请求超出本院核定的，本院不予支持。
因《个人住房（商业用房）借款合同》是原告与第三人签订，对被告没有当然的约束力，故原告主张被告应按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定支付利息理据不足，被告亦表示反对，本院不予采纳。鉴于原、被告房屋买卖合同于2015年2月2日解除，根据《广东省商品房买卖合同》的约定，被告负有在30天内退还购房款的义务，现被告未按合同约定退还购房款，确实给原告造成损失并体现为利息损失，故原告请求被告以509627元为本金，从起诉之日，即2015年12月28日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告，依法有据，本院予以支持。原告虽应被告要求，向律师事务所支付签订合同的律师见证服务费600元，但该款属于签订合同产生的费用，在被告已按合同约定承担违约责任的情况下，原告请求被告支付该服务费600元理据不足，本院不予支持。原告虽主张其因签订《广东省商品房买卖合同》支付了电商服务费10000元，但从原告举证的证据4来看，该服务发生于案外人之间，涉及的购买房源也非本案所涉房产，被告不予确认，且根据《搜房网购房者俱乐部VIP会员购房优惠说明》第2条的约定，相关权利人可以联系搜房网办理退款手续，故原告主张被告返还其因签订购房合同支付的预存款（电商服务费）10000元理据不足，本院不予支持。
《个人住房（商业用房）借款合同》是原告与第三人所签订，根据合同的相对性原则，不对被告产生约束力，且在被告已经按照《广东省商品房买卖合同》承担迟延交房违约金和迟延退款利息损失的情况下，原告再请求被告支付其因购房向第三人支付的房贷利息理据不足，本院不予支持。虽然《个人住房（商业用房）借款合同》约定如原告提前还款，则需支付提前还款违约金，但因该约定对被告没有约束力，且《个人住房（商业用房）借款合同》尚未解除，第三人亦未向原告主张提前还款违约金，故原告主张被告支付提前还款违约金219元理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、确认原告陆晓韵与被告佛山市南海万业置地有限公司于2013年10月18日签订的《广东省商品房买卖合同》、《广东省商品房买卖合同》补充协议于2015年2月2日解除；
二、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款509627元，并以上述509627元为本金，从2015年12月28日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告陆晓韵；
三、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金16817.68元予原告陆晓韵；
四、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陆晓韵办理物业维修基金5096.27元的退费手续；
五、驳回原告陆晓韵其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4881.52元、财产保全费3501.52元，合计8383.04元（原告已预交），由原告负担306.18元，被告负担8076.86元，被告负担部分应于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 谢晓东
二〇一六年三月十四日
书 记 员 叶芳晖