重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初3145号
原告李族坤，男，1968年3月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人姜丹书，重庆智模律师事务所律师。
委托代理人吴菲菲，重庆智模律师事务所律师。
被告重庆城外城投资有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号名义层第5层，组织机构代码69658096－2。
法定代表人周荣富，该公司董事长。
委托代理人李伟，重庆广君律师事务所律师。
委托代理人陈继红，重庆广君律师事务所律师。
被告重庆世贸采博城经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号5－2#，组织机构代码78746369－X。
法定代表人刘萍，该公司执行董事。
委托代理人吴毅，该公司员工。
被告重庆西五物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号，组织机构代码20290084－0。
法定代表人陈松，该公司执行董事。
委托代理人田墅，该公司员工。
原告李族坤与被告重庆城外城投资有限公司（以下简称城外城公司）、被告重庆世贸采博城经营管理有限公司（以下简称世贸采博城）、被告重庆西五物业发展有限公司（以下简称西五公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蓝兰独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员魏魏担任法庭记录。原告李族坤的委托代理人姜丹书、吴菲菲，被告城外城公司的委托代理人李伟、陈继红，被告世贸采博城的委托代理人吴毅，被告西五公司的委托代理人田墅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李族坤诉称，重庆市渝中区菜园路27号名义层2层A2房屋由西五公司建设，因西五公司欠重庆富通消防设备有限公司（以下简称富通公司）货款，由重庆市渝中区人民法院依法裁定涉案房屋归富通公司所有。后因富通公司欠李族坤借款，2011年7月21日，重庆市渝北区人民法院裁定涉案房屋归李族坤所有。李族坤因西五公司的原因一直未取得涉案房屋产权证。城外城公司一直占用涉案房屋，李族坤向城外城公司出示获得涉案房屋产权的裁定，并要求交还房屋和支付房屋使用费，但被拒绝。李族坤不知晓三被告之间的租赁关系。世贸采博城从未向富通公司或李族坤支付租金，西五公司也未向富通公司和李族坤支付租金。李族坤取得了涉案房屋产权，取代了出租人的地位，涉案房屋的承租人、实际使用人从未向李族坤支付任何费用。因承租人拖欠租金，作为出租人的李族坤有权解除租赁关系。故诉至法院，请求判令：1、解除西五公司和世贸采博城于2006年4月19日签订的租赁经营合同，解除世贸采博城和城外城公司于2009年11月12日签订的租赁合同及2010年4月26日签订的补充协议；2、西五公司、世贸采博城、城外城公司将位于渝中区菜袁路27号名义层2层A2房屋交付给李族坤；3、西五公司、世贸采博城、城外城公司向李族坤支付2011年7月22日至2016年12月21日期间的房屋占有使用费。
被告城外城公司辩称，李族坤取得涉案房屋产权前，城外城公司与世贸采博城已经签订房屋租赁合同，且取得当时的产权人西五公司的确认，该租赁合同合法有效。李族坤取得涉案房屋产权，城外城公司并不知晓该情况，李族坤亦未向其主张任何权益，城外城公司已经向世贸采博城履行了租赁合同中约定的义务，不应再承担责任。同时，根据合同相对性原则，城外城公司不应向李族坤承担责任。李族坤既要求被告返还房屋，又要求被告支付房屋占有使用费的诉求相互矛盾，请求驳回李族坤的诉讼请求。
被告世贸采博城辩称，1、李族坤的诉求矛盾，诉求涉及多重法律关系，只能主张一二项诉求中的一项。同时，李族坤未取得涉案房屋产权证明，主体不适格。2、李族坤并非合同的相对方，无权要求解除世贸采博城与西五公司间的租赁合同。3、世贸采博城已根据租赁合同取得了涉案房屋使用权，并由西五公司交付给其使用，李族坤在世贸采博城与西五公司签订租赁合同后取得房屋产权，根据买卖不破租赁原则，世贸采博城与西五公司之间的租赁关系受法律保护。4、世贸采博城已向西五公司支付至2015年12月31日前的租金，根据合同相对性原则，世贸采博城无义务向李族坤支付租金。
被告西五公司辩称，西五公司系菜园路27号开发商，涉案房屋经相关判决先后由重庆瑞杰控制工程有限公司、富通公司、李族坤取得产权。李族坤于2011年取得涉案产权，而西五公司与世贸采博城于2006就已形成租赁关系。其他辩称意见同世贸采博城的意见。
经审理查明，2006年4月19日，西五公司（甲方）与世贸采博城（乙方）签订《租赁经营合同》，双方在该合同中约定：一、甲方将其投资开发的“重庆西五市场”交给乙方全面经营管理30年，即从2004年11月29日至2034年11月28日止，由乙方对“重庆西五市场”进行全面包装、统一定位、规划、招商、营运、宣传，并使用“重庆世贸采博城”的专属定位品牌。其费用由甲方承担，乙方垫付，在今后乙方支付给甲方的场地占用费中扣除，“重庆世贸采博城”品牌使用费为每年270万元。二、甲方交给乙方所使用的“重庆西五市场”面积58000平方米，乙方向甲方缴付每平方米12元的场地占用费，每月合计696000元，全年合计8352000元。三、场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算。双方还对其他内容进行了约定。2007年，西五公司取得了西五市场的房地产权证。
2009年11月12日，世贸采博城（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区菜袁路27号世贸采博城商用部分根据房屋产权证核准房建筑面积：即负二楼8217平方米，负一楼7221.46平方米（扣除配电室、中央空调室共计面积1000平方米），配电中央空调等设备间双方共同管理使用，一楼6562.4平方米，二楼6631.7平方米，三楼6863.49平方米，四楼6863.49平方米，五楼7289.57平方米，（其中应扣除甲方保留面积暂计1643.32平方米，交付时以双方确认后的面积为准，位置图附后），合计47005.33平方米，按现状租赁给乙方，开办批零市场，乙方可以自营、联营、转租、出租柜台或门面等方式经营使用租赁房屋；租赁期为16年，其中优惠免租期一年，甲方将全部房屋交付给乙方开始计算租赁期（以双方办理相关书面交房手续为准）；负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼第一年至第三年租金为建筑面积每月27元/平方米，第四年至第六年为建筑面积每月32元/平方米，第七年至第九年为建筑面积每月37元/平方米，第十年至第十五年为建筑面积每月47元/平方米；负二楼、五楼租金为建筑面积每月27元/平方米，15年租赁期间内不递增。双方还对其他权利义务进行了约定。2010年4月26日，世贸采博城（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）、城外城公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方在上述《租赁合同》中所有的权利义务全部由丙方承继，乙方自本补充协议签订之日起不再承担《租赁合同》项下的权利义务。上述合同签订后，城外城公司一直按合同约定向世贸采博城履行给付租金的义务。
重庆市渝中区人民法院于2008年12月8日作出（2007）中区民执字第621-1号民事裁定书，裁定如下：一、立即解除西五公司所有的本区菜袁路27号名义层2层A2房屋所有权的冻结。二、重庆瑞杰控制工程有限公司、西五公司欠富通公司债务202219元，以西五公司所有权的本区菜袁路27号名义层2层A2房屋作价92300元清偿部分欠款，余款109919元继续执行。三、立即将西五公司所有的本区菜袁路27号名义层2层A2房屋所有权及土地使用权变更为富通公司所有和使用。2011年，重庆市渝北区人民法院作出（2011）渝北法民初字第2211号民事调解书，李族坤与富通公司达成协议如下，富通公司在2011年3月7日前归还李族坤借款10万元，余款43万元自2011年3月起，每月月底之前按月向李族坤支付10万元，直至还清53万元借款为止。如富通公司在2011年3月7日前未向李族坤支付10万元，则李族坤有权就全部53万元借款向人民法院申请强制执行。2011年7月21日，重庆市渝北区人民法院作出（2011）渝北法民执字第1444号民事裁定书，裁定如下：将富通公司依照重庆市渝中区人民法院（2007）中区民执字第621-1号民事裁定书取得的位于重庆市渝中区菜袁路27号名义层2层A2号房屋裁定给李族坤。后重庆市国土资源和房屋管理局颁发101房地证2015字第18973号房地产权证，载明权利人李族坤，坐落渝中区菜袁路27号名义层2层A2号，房屋建筑面积24.82m2，套内建筑面积11.46m2。
审理中，世贸采博城、城外城公司均陈述城外城公司向世贸采博城支付至2015年12月31日前的租金；西五公司、世贸采博城均陈述世贸采博城向西五公司支付至2015年12月31日前的租金。
上述事实，有《租赁经营合同》、《租赁合同》及《补充协议》、（2007）中区民执字第621-1号民事裁定书、（2011）渝北法民初字第2211号民事调解书、（2011）渝北法民执字第1444号民事裁定书等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，西五公司与世贸采博城于2006年4月19日签订《租赁经营合同》，约定租期为30年，即从2004年11月29日至2034年11月28日止。世贸采博城与陈一新、周荣富、粟兴旺于2009年11月12日签订《租赁合同》，后于2010年4月26日与陈一新、周荣富、粟兴旺、城外城公司签订《补充协议》。2011年7月21日，重庆市渝北区人民法院作出（2011）渝北法民执字第1444号《民事裁定书》，李族坤方才享有对重庆市渝中区菜袁路27号名义层2层A2房屋的权利。根据上述法律规定和法律事实，西五公司与世贸采博城之间的租赁合同、世贸采博城与城外城公司之间的租赁合同建立在李族坤取得涉案房屋所有权之前。西五公司与世贸采博城之间的租赁合同其内容除租赁期间超过法律规定的20年以外，并不违反法律禁止性的规定，故该《租赁经营合同》中除租赁期间超过法律规定20年的约定违反法律规定属无效条款外，其他内容应属合法有效。世贸采博城与陈一新、周荣富、粟兴旺签订的《租赁合同》，与陈一新、周荣富、粟兴旺、城外城公司签订的《补充协议》亦无法律规定的无效情形，故该《租赁合同》和《补充协议》合法有效。
城外城公司、世贸采博城、西五公司辩称李族坤取得房屋所有权在西五公司与世贸采博城签订租赁合同和世贸采博城与城外城公司签订租赁合同之后，应当参照适用“买卖不破租赁”的相关法律规定，本院认为该项辩解理由成立，本院对李族坤要求西五公司、世贸采博城、城外城公司返还涉案房屋的诉讼请求不予支持。
本案中，李族坤请求给付租金的前提是建立在其对涉案房屋享有所有权的情况下而行使的权益。2011年7月21日，重庆市渝北区人民法院作出（2011）渝北法民执字第1444号民事裁定书后，李族坤取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层2层A2房屋所有权，后又取得涉案房屋产权证，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。李族坤由此取代了西五公司的出租人地位，应继续履行其与世贸采博城之间签订的《租赁经营合同》。该《租赁经营合同》约定房屋租金标准为每月每平方米12元，从开业之日起计算，每年年底结算。审理中，经西五公司和世贸采博城确认，西五公司收到世贸采博城交付至2015年12月31日止的租金。李族坤取代西五公司的出租人地位后，租金标准应照此计算并履行。因此，西五公司向世贸采博城收取的租金应当作为李族坤享有的收益，故西五公司应从李族坤取得房屋所有权之日起将租金支付给李族坤。从2011年7月22日起至2015年12月31日期间，该房屋租金应为14392.4元。至于2016年1月1日起的房屋租金因尚未到支付时间，本案不予主张。
关于李族坤认为其在2011年通过重庆市渝北区人民法院裁定书获得涉案房屋产权后向城外城公司出示过上述裁定，并要求城外城公司交还房屋和支付房屋使用费的问题，李族坤并未举示证据证明其向城外城公司出示过裁定并要求交付房屋和支付房屋占有使用费，且城外城公司的合同相对方为世贸采博城。李族坤亦未举示证据其向世贸采博城主张过相关权益，故本院对李族坤要求城外城公司、世贸采博城支付房屋占有使用费的诉求不予支持。
综上所述，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆西五物业发展有限公司在本判决生效后十日内向原告李族坤支付位于重庆市渝中区菜袁路27号名义层2层A2号房屋（建筑面积24.82平方米）从2011年7月22日至2015年12月31日的租金14392.4元；
二、驳回原告李族坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
本案受理费减半收取183元，由被告重庆西五物业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 蓝兰
二〇一六年六月二十四日
书记员 魏魏