广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅平法民二初字第91号
原告孙某某，男，汉族，现住广东省平远县。
原告吴某某，女，汉族，现住广东省平远县。
被告某某房地产开发有限公司。
地址：广东省平远县。
法定代表人陈富东，该公司董事长。
委托代理人何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
委托代理人黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
原告孙某某、吴某某诉被告某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院2015年4月7日受理后，依法由审判员赖桂香独任审判，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告孙某某、吴某某及被告某某房地产开发有限公司的委托代理人何火日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某某、吴某某诉称，原告于2012年3月22日向被告某某房地产开发有限公司购买了优山美地XXXX的商品房，并签署了《商品房买卖合同》（合同编号：2012-03-421）。合同签订后，原告于2012年3月21日分三次向被告交清47万余元的全部购房款，其中15万元为商业贷款（2012年4月27日），由中国农业银行平远县支行直接划给平远县盛世富港房地产开发公司。当时签合同的面积为170.88平方米，2014年5月原告经向房管局查询得知，E2-2101商品房的实测面积为143.20平方米，差额面积为27.68平方米，比实测面积多出19.32%。在双方签订的《商品房买卖合同》补充合同第一条第2款中明确规定了当出现差额面积时应退补并支付利息（按银行同期贷款利率计算）。2014年10月原告向该公司的工作人员交涉这件事，一是因房屋面积差异，业主在缴纳契税上有政策（税率）不同，要求重新修订合同；二是协商解决房屋面积返还差额面积购房款及业主支付给银行的利息（与该公司签订的补充合同第一条第2款中已注明）。并提交了相关的文字说明材料。2015年初，回复要求提出申请。2015年1月8日，原告书面致函被告，要求按合同协商解决房屋面积差异的问题：一是重新修订合同，以便业主缴纳涉及房屋应缴的契税；二是协商解决房屋面积差异纠纷，返还差额面积购房款及业主支付给银行的利息（至2014年12月止，共计89908.38元）。2015年2月4日，被告的工作人员电话通知可以办理购房差额面积的购房款，但未提及所产生的利息及多收的相关费用。原告再次向被告的工作人员交涉这件事，被告的工作人员请求主管口头答复要在春节过后才研究。对于被告的处事方法和态度，原告作为业主，对被告这种态度感到遗憾。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特根据《民事诉讼法》的规定提起诉讼，请求：1、重新修订购房合同，以便原告缴纳涉及房屋应缴的契税；2、判令被告向原告返还购房差额面积的购房款人民币76950元，及原告支付给银行的利息人民币14381.15元（截止2015年3月20日，请求支持至实际支付之日，按照同期银行贷款利率计算）；退还多收的房屋维修基金769.50元；退还多收的物业管理费636.64元；3、判令被告向原告赔偿因其违约给原告造成的损失计人民币15390元（76950×20%=15390）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告某某房地产开发有限公司的委托代理人在庭审时辩称，1、原告主张重新签订购房合同的请求没有依据，应予以驳回。从合同上来看，《商品房买卖合同》中对面积差异处理已经有明确约定，没有关于存在面积差异的需重新签订合同的条款。《商品房买卖合同》已经过房产管理部门备案，且房屋已经办理产权登记，不存在重新签订《商品房买卖合同》的情形。从操作实务来看，原告可以凭住建部门重新测量面积的有效文件，向税务部门申请办理契税的退还，由税务部门按重新测量后的房产建筑面积作为计税面积缴纳相关税费。无需重新签订《商品房买卖合同》。2、被告无需就面积差异向原告退款。《商品房买卖合同》第四条第3款约定，该商品房属现房，按套出售，总价款为475046元。由于双方已经约定该商品房的计价方式为按套计价，不存在按建筑面积计价的情况。由于是现房销售，原告在购房时也看过房屋现场，因此不存在需要退还房款的情形。3、原告主张退还房屋维修基金的请求没有依据，应予以驳回。住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。《政府商品房住宅专项维修资金管理办法》第十条：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。”而且《补充协议》第十二条也明确约定开发商只是代政府部门收取。因此，原告向被告主张退还住宅专项维修资金没有依据，对象错误。4、原告主张退还物业管理费636.64元的请求没有依据，应予以驳回。原告是与佛山市三水广场物业经营管理有限公司平远分公司签订《前期物业管理服务协议》，由物业公司向原告收取物业管理服务费的，被告非合同的相对方，该物业费的收取与被告无关，应驳回原告请求。5、原告主张赔偿违约损失没有任何依据。面积差异非违约行为，是正常的施工中产生的差异，原告主张20%的违约金没有任何合同依据。
经审理查明，2012年3月5日，原、被告双方签订《住宅认购协议》，原告自愿认购被告开发的位于平远县大柘镇平兴路优山美地第XX幢XX单元XX号房，建筑面积170.88平方米，套内面积141.35平方米，建筑面积单价每平方米2780元，认购价人民币475046元，黑体字加注“上述建筑面积以房产管理部门最终测绘面积为准；建筑面积单价不变，成交总款作相应调整”，协议中还注明原、被告双方签署《商品房买卖合同》后，此认购协议自动失效。2012年3月22日，原、被告双方签订正式的《商品房买卖合同》（合同编号：2012-03-421）及《合同补充协议》。该《商品房买卖合同》约定：该房屋建筑面积为170.88平方米，其中，套内建筑面积141.35平方米；该商品房属现房，按套出售，总价款为475046元；面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）为：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算），面积差异百分比=×100%；付款方式及期限为分期付款，2012年3月22日前支付全部房价款的40%，计人民币190018元，2012年4月22日前支付全部房价款的40%，计人民币190018元，2012年5月22日前支付全部房价款的20%，计人民币95010元。《合同补充协议》第一条对《商品房买卖合同》中面积确认及面积差异处理补充约定为：1、合同约定计价面积与产权登记面积误差比绝对值在0.6%以上（含本数）至3%以内（含本数）的，在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内由甲、乙双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税，多退少补。2、产权登记面积小于合同约定计价面积且面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）时，乙方不退房，面积误差比绝对值减少3%（不含本数）部分的房价款由甲方在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内返还乙方，并按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计付需返还款项的利息给乙方，计息期间自甲方收到乙方多付款项之日起至退款日止。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告于2012年4月27日止向被告付清了约定的总房价款475046元，被告分别于2012年3月28日开具了190018元购房款发票（发票上显示建筑面积为170.88㎡，单价2780元／㎡）、于2012年4月13日开具了135028元购房款发票（发票上显示建筑面积为170.88㎡，单价2780元／㎡）、于2014年11月11日开具了73050元购房款发票（发票上显示建筑面积为143.20㎡，单价2780元／㎡）给原告，三张发票总金额为398096元，并于2012年8月向原告交付了房屋。2012年7月7日原告与佛山市三水广场物业经营管理有限公司平远分公司签订了《前期物业管理服务协议》，并向佛山市三水广场物业经营管理有限公司平远分公司交付了4750元物业专项维修基金。2014年8月7日房地产权属登记部门对该房屋进行了房地产权属登记［粤房地权证平远县字第XX**号］，登记权属人为某某房地产开发有限公司，房屋产权证上登记的建筑面积为143.20㎡，其中套内建筑面积为138.77㎡。因房屋约定面积与实际登记面积不符的原因，原、被告双方发生争执，在协商不成的情况下，原告将被告诉至本院，提出上述诉请。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：2012-03-421）及《合同补充协议》、购房款发票三张、物业专项维修基金收据、《住宅认购协议》，被告提交的房地产权证［粤房地权证平远县字第XX**号］复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：2012-03-421）及《合同补充协议》、原告与费山市三水广场物业经营管理有限公司平远分公司于2012年7月7日签订的《前期物业管理服务协议》以及庭审笔录予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXX）及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。关于原告主张重新修订购房合同，以便缴纳涉及房屋应缴的契税的请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”的规定，原告无证据证明签订该合同时存在重大误解或显失公平的情形，且原告主张修订合同的理由是因面积的差异致使原告无法享受契税政策上关于减半征收契税的优惠，对此原告可按实测面积向税务机关申请办理契税手续，而无须修订合同，因此，对原告此项请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告返还购房差额面积的购房款人民币76950元、业主支付给银行的利息人民币14381.15元（截止2015年3月20日，请求支持至实际支付之日，按照同期银行贷款利率计算）及赔偿因被告违约给原告造成的损失计人民币15390元的请求，虽《商品房买卖合同》中约定该商品房是现房，按套计价，被告提出按套计价的房屋不存在面积误差退补的问题，但是根据原、被告双方提交的证据分析及庭审调查，原、被告双方在签订正式合同前签订有《住宅认购协议》，其中约定了面积、单价2780元及以黑体字特别注明了“建筑面积以房产管理部门最终测绘面积为准；建筑面积单价不变，成交总款作相应调整”，《商品房买卖合同》中该房屋总价款是以面积乘以单价2780元得出，之后被告所开具的发票的总房价款也是根据实测面积乘以单价2780元得出，由此可见，原、被告双方并未按《商品房买卖合同》中按套计价的条款执行，而是以建筑面积计价执行，应视为原、被告双方事实上对该条款进行了变更，因此原告主张被告返还多付的购房款76950元，理应支持，因此给原告造成的利息损失及违约金，因《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均未约定，可依中国人民银行同期同类贷款利率计付自原告多付款项之日起至退款日止的利息。关于原告要求被告退还多收的房屋维修基金769.5元的请求，因收取房屋维修基金的收据系佛山市三水广场物业经营管理有限公司平远分公司所开具，原告可向佛山市三水广场物业经营管理有限公司平远分公司主张，因此对该项请求本院不予支持。关于原告要求被告退还多收的物业管理费636.64元的请求，因原告未提交收取物业管理费的证据，该项请求因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告某某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告孙某某、吴某某返还超出产权登记建筑面积部分的购房款人民币76950元，以及按中国人民银行同期同类贷款利率计付自原告多付款项人民币76950元之日（2012年4月27日）起至该款退款日止的利息。
二、驳回原告孙某某、吴某某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费依法减半收取1231元，由被告某某房地产开发有限公司负担1022元，由原告孙某某、吴某某负担209元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 赖桂香
二〇一五年七月七日
书记员 林彩霞
2．
3．