北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00524号
上诉人（原审被告）王利臣，男，1957年3月1日出生。
委托代理人郑力新，北京市京昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）崔继，男，1991年5月1日出生。
原审被告胡功顺，男，1973年2月7日出生，汉族，无业。
委托代理人江超，北京市两高律师事务所律师。
上诉人王利臣因与被上诉人崔继、原审被告胡功顺房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年5月，崔继诉至原审法院称，我与王利臣于2013年11月28日签订租赁合同，约定我承租位于北京市朝阳区×口北侧10平方米铺位，租赁期限自2013年11月28日至2014年11月27日。该铺位实际所有人为胡功顺，王利臣自胡功顺处承租并转租给我。我支付王利臣房屋租金99000元和押金33000元，同时支出10000余元对铺位进行了装修。2014年2月19日，当地城管部门通知我该铺位系违章建筑，不许再继续经营，导致我停止至今。2014年2月27日我与王利臣、胡功顺三方达成协议，约定房屋租金和押金由王利臣返还我，胡功顺赔偿我装修款及加盟费，但至今王利臣、胡功顺均未履行承诺。故我诉至法院要求：1.确认我与王利臣签订的租赁合同无效；2.王利臣返还我房屋租金99000元及押金33000元，赔偿我违约金1650元；3.胡功顺补偿我装修损失9500元，王利臣对此承担连带责任；4.王利臣、胡功顺另行赔偿我经济损失42169.6元。
王利臣辩称，我并不知道铺位系违法建筑，我本身也是受害者。双方租赁合同履行过程中出现问题，各方已就合同无法履行的后果达成了新的协议，无论合同效力如何，后续达成的协议均属有效。我仅同意按照新协议的内容履行我的义务，因胡功顺并未按照新协议的要求给付我78万元，故我无法给付崔继房屋租金和押金等费用。此外崔继主张退还房屋租金数额与新协议的约定相悖，其提出的其他诉讼请求无法律依据，故请求法院依法驳回其无理诉讼请求。
胡功顺辩称，我并非租赁合同的相对方，我虽在三方协议中承诺补偿装修费，但前提条件是崔继得腾退铺位给我，现崔继并未腾退铺位，我认为装修费补偿给付条件未成就，故我不同意崔继的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为，王利臣将无规划建筑许可和无合法产权的房屋转租给崔继，双方签订的租赁合同违反法律的强制性规定，应属无效合同。因三方已就租赁合同履行的后续问题签署了三方协议，故合同无效的后果应依据新协议内容确认各自权利义务。关于返还房屋租金和押金，按照三方协议的内容，合同已履行期间的租金应按百分之十标准赔付给崔继，未履行期间租金应全额退还。本案中，考虑铺位交付后并未通电，故实际履行期间法院酌情确认一个半月。该一个半月实际发生租金由王利臣按照10%赔偿崔继，剩余四个半月租金由王利臣全额退还崔继。此外，崔继经营期间实际发生的水电费应在退还租金中一并予以扣除。关于装修赔偿，因胡功顺已承诺给付崔继具体数额，现铺位已被拆除，胡功顺应按照承诺书所载给付该笔费用。崔继主张的超出承诺书所载数额部分，于法无据，法院不予支持。至于违约金及其他经济损失问题，因三方协议中已明确三方协议系一次性处理完毕，故法院对崔继的该项主张不予支持。至于崔继要求胡功顺及王利臣相互承担连带责任问题，于法无据，法院亦不予支持。综上，原审法院于2014年8月判决：一、确认崔继与王利臣签订的租赁合同无效；二、王利臣于判决生效之日起七日内返还崔继租金七万四千八百五十一元及押金三万三千元（其中租金中已扣除水电费一千八百七十四元）；三、胡功顺于判决生效之日起七日内补偿崔继装修款九千五百元；四、驳回崔继的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，王利臣不服，上诉至本院称，崔继应支付2个月零11天的租金，实际发生租金应为39841元，原判认定起止时间有误；三方协议中明确了发生租金时的赔偿额为月租金的10%，原判以发生的租金额作为基数有误；三方协议明确以胡功顺支付我补偿款为我向崔继付款的条件，现该付款条件不具备，故请求撤销原判第二项，依法改判为我收到胡功顺返还的758840元后七日内返还崔继租金58341元及押金33000元。崔继、胡功顺均同意原判。
经审理查明：2013年11月12日，王利臣与胡功顺签订租赁合同，约定王利臣自胡功顺处租赁位于北京市朝阳区×口旁北侧商业用房约150平方米。2013年11月28日，王利臣将自胡功顺承租的商业用房中约10平方米铺位转租给崔继。王利臣与崔继签订的租赁合同约定：崔继承租位于北京市朝阳区×口北侧建筑面积10平方米的铺位，经营糖葫芦、臭豆腐、煎饼，租期自2013年11月28日至2014年11月27日，年租金198000元，半年一交，押金33000元，押金租赁期满或合同解除后扣除抵扣部分退还。
合同签订同时，崔继支付王利臣半年租金99000元及押金33000元。王利臣亦向崔继交付了铺位。崔继称除装修时临时用电外，该铺位在2013年12月底正常通电，王利臣虽否认临时用电的说法，但未提供证据予以证明。2014年2月19日，城管部门以该铺位系违章建筑为由禁止继续经营。2014年7月底，该铺位被拆除。
2014年2月27日，胡功顺（甲方）、王利臣（乙方）、崔继（丙方）三方就合同无法继续履行达成新协议，该协议约定：1.丙方就经营而投入的装修费用，经营加盟费用，由丙方列出清单，丙方列出的清单不应高于社会平均值，如经确认由虚假部分，应冲减总额，经确认后上述费用由甲方支付；2.丙方与乙方分承租的租金和押金，由丙方与乙方结算，如发生租金时，乙方按月租金的百分之十赔付给丙方（结算在甲方向乙方退还费用时进行）；3.并丙方所有诉请为：装修费用、经营加盟费，租金及押金，除此之外对甲方和乙方不再提出新的诉求（即放弃其它所有权益）；4.甲方与乙方间清偿事宜由双方进行，丙方不参与任何意见；5.本协议是三方解决所有问题的最终协议，一经各方签署后认真遵守，不得悔约。2014年3月19日，胡功顺为崔继出具承诺书，表明其同意向崔继支付装修款9500元，在所有商户统一搬出后由胡功顺即日支付。
上述三方协议及承诺书后，胡功顺、王利臣均未履行各自给付义务。
王利臣依据三方协议，将胡功顺诉至原审法院要求其给付78万元，原审法院已对此作出（2014）朝民初字第35869号民事判决，判决胡功顺于判决生效后七日内支付王利臣758841元，该判决已于2014年9月22日生效，但尚未执行，王利臣至2015年1月13日亦未申请执行。
庭审中，王利臣提交核算证明一份，其上载实际发生的租金、电费、水费等数据，其中电费1832元、水费42元。崔继对实际发生的水、电费数额无异议，对实际发生的租金数额不予认可。王利臣认为实际发生的水、电费应在退费中予以扣除。
以上事实，有双方当事人陈述及相关证据在案证明。
本院认为，王利臣将无规划建筑许可及合法产权的房屋转租给崔继，双方签订的租赁合同违反法律的强制性规定，应属无效合同。因三方已签署了三方协议，系各方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故该三方协议应作为无效合同的后续问题处理的依据，三方均应依该三方协议履行各自的义务。关于已发生房屋租金的问题，考虑到涉案铺位于2013年12月底正式通电，而至2014年2月19日即被城管部门禁止经营的实际情况，原判酌定发生一个半月租金并无不当。但关于发生租金时的赔偿标准问题，三方协议中明确约定应按月租金的百分之十标准赔付，崔继在原审中亦主张如此，而原审判决以一个半月租金的百分之十计算该赔偿额，既缺乏合同依据，又超出了崔继的诉求范围，原判对此项诉求处理错误，本院予以纠正。在酌定发生一个半月租金后，剩余四个半月租金由王利臣全额退还崔继。此外，崔继经营期间实际发生的水、电费在应退租金中予以扣除。关于装修赔偿，因胡功顺已承诺给付崔继具体数额，现铺位已被拆除，胡功书应按照承诺书所载给付该笔费用。
关于王利臣上诉主张的其向崔继付款以胡功顺向其付款为条件一节，本院对此认为，其一，三方协议对此并无明确约定，三方协议中的“结算在甲方向乙方退还费用时进行”是以及时结算为协议存在的基础，对此三方有共同认知，反之，若以胡功顺退还王利臣费用作为王利臣向崔继的付款条件，则意味着王利臣可依自己意愿操控该条件的成就时间，这对崔继显属不公；其二，即便存在付款条件之说，王利臣与胡功顺之间的纠纷已经法院处理，且判决已发生法律效力，而王利臣在判决生效后未及时申请执行以实现其债权，其怠权行为致其所谓付款条件不成就，依法应视为该付款条件已成就，故对王利臣据此提出的上诉请求本院不予支持。
因原审判决对崔继的赔偿额诉求未在判决主文中做出明确的处理，而是在应退租金数额上予以叠加，此处理虽在结果上看并无不可，但形式上似有未对崔继之该诉请事项予以回应处理之虞，故在对赔偿数额予以更正的前提下，本院对崔继的该项诉求在主文中予以明确判处。
原判对三方其他争项的处理均无不妥，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22936号民事判决第一项、第三项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22936号民事判决第二项、第四项；
三、王利臣于判决生效之日起七日内返还崔继租金七万二千三百七十六元（已扣除崔继应负担的水、电费一千八百七十四元）及押金三万三千元；
四、王利臣于判决生效之日起七日内赔偿崔继一千六百五十元；
五、驳回崔继的其他诉讼请求；
六、驳回王利臣的其他上诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1950元，由崔继负担705元（已交纳），由王利臣负担1220元（于本判决生效之日起七日内交纳），由胡功顺负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费192元，由王利臣负担142元（已交纳），由崔继负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王成
代理审判员 夏莉
代理审判员 陈茜
二〇一五年四月二十日
书 记 员 刘栋