吉林省洮南市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0881民初1158号
原告：张丽云，住吉林省洮南市。
委托代理人李丽岩，洮南市国家法律援助中心律师。
被告：通榆县金鹏房地产开发有限责任公司。住所：吉林省通榆县开通镇繁荣街长青路（地税局西）。
法定代表人：郑海峰，董事长。
委托代理人：李金辉，吉林金辉律师事务所律师。
委托代理人：刘博，公司职员。
被告：通榆县金鹏房地产开发有限责任公司洮南分公司。住所：吉林省洮南市。
代表人：郑海峰，董事长。
委托代理人：李金辉，吉林金辉律师事务所律师。
委托代理人刘博，公司职员。
被告：洮南市乾元盛世一期工程项目部。
代表人：贾云雷，男，1975年8月5日出生，汉族，无职业，住吉林省洮南市乾元盛世小区**号楼*单元***室。
委托代理人：白海春，吉林金辉律师事务所律师。
被告：洮南市第一建筑工程有限责任公司。
法定代表人：石峰，经理。
第三人（追加）：王洪飞，男，1972年2月5日出生，汉族，无职业，住：吉林省洮南市团结办事处。
委托代理人：王丽敏，女，1978年10月17日出生，汉族，教师，住吉林省洮南市国美家园*号楼*单元***室。系王洪飞妹妹。
原告张丽云与被告通榆县金鹏房地产开发有限责任公司（以下简称金鹏公司）、通榆县金鹏房地产开发有限责任公司洮南分公司（以下简称金鹏洮南分公司）、洮南市乾元盛世一期工程项目部（以下简称项目部）、洮南市第一建筑工程有限责任公司（以下简称一建公司）、第三人王洪飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理，2016年5月24日、12月23日组成合议庭公开开庭进行了审理，2016年12月26日作出（2016）吉0881民初838号民事判决，被告金鹏公司、金鹏洮南分公司、项目部不服判决上诉，2017年4月10日白城市中级人民法院作出（2017）吉08民终332号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院重审后，追加王洪飞为本案第三人参加诉讼，于2017年6月28日、8月23日依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张丽云及其委托代理人李丽岩，金鹏公司、金鹏洮南分公司的委托代理人李金辉、刘博，项目部的委托代理人白海春，一建公司的法定代表人石峰，第三人王洪飞的委托代理人王丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张丽云起诉称：2015年7月17日张丽云在金鹏洮南分公司处购买了洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室楼房，双方签订了商品房认购协议书，该协议书详细说明了房屋位置、面积、价格等，真实有效。但虽经张丽云多次催促，金鹏洮南分公司等拒绝履行协议，不向张丽云交付该楼房。张丽云诉至法院要求金鹏公司、金鹏洮南分公司、项目部履行双方签订的商品房认购协议书，向张丽云交付洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室楼房，并协助办理相关产权登记手续，或者退还购楼款277694.00元。
金鹏公司辩称：一、金鹏公司不是适格被告，列为被告缺乏依据。根据合同相对性原则，将不是合同主体的金鹏公司列为合同当事人不当；未将借款人王洪飞列为本案当事人，遗漏了诉讼主体。二、本案名为房屋买卖，实为民间借贷。本案并非相互抵债所致，系张丽云为保证对王洪飞债权的实现而形成的让与担保；张丽云与金鹏公司不存在合同关系，诉争房屋所有权属于金鹏公司，施工人无权处分；商品房认购协议书不具有法律效力，不对金鹏公司发生法律效力；金鹏公司不欠张丽云、王洪飞款，相互之间不涉及相互抵债问题；张丽云既然认为王洪飞欠其钱，就应该向王洪飞主张权利。综上，应依法驳回张丽云对金鹏公司的告诉。
金鹏洮南分公司辩称：金鹏洮南分公司答辩意见与金鹏公司相同。
项目部辩称：项目部不是法人组织和其他组织，也不隶属于金鹏公司和金鹏洮南分公司；本案涉及的房屋转让协议不生效，对项目部没有约束力；本案名为房屋买卖转让纠纷，实际为民间借贷；张丽云应向王洪飞主张权利，索回借款。综上，应依法驳回张丽云对项目部的告诉。
一建公司辩称：正常情况下，项目部应该是一建公司派驻的，但洮南市乾元盛世小区商住楼房建设工程却与正常的不一样，项目部是金鹏公司、金鹏洮南分公司自行选定的。一建公司承包的时候，洮南市乾元盛世小区商住楼房建设工程都已经完工一部分了，金鹏公司、金鹏洮南分公司形式上将该工程承包给了一建公司，项目部挂靠一建公司，目的是为了利用一建公司的建设资质，使该建设工程合法化。一建公司与金鹏洮南分公司签订了建设工程施工合同，约定管理费和税钱等由金鹏洮南分公司交给一建公司，但一建公司与项目部之间没有任何协议，没有任何委托、授权，没有收过项目部管理费。综上，一建公司认为，项目部的责任应该由金鹏公司、金鹏洮南分公司承担，不应由一建公司承担。
王洪飞述称：王洪飞在项目部承包到洮南市乾元盛世小区商住楼房建设工程的木工活，工程款结算方式为用楼房抵顶工程款，项目部把洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室顶给王洪飞，抵顶工程款277694.00元。2015年7月17日王洪飞找到张丽云，与其看完洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室楼房后一起到项目部，在项目部王洪飞、项目部的王海民、张丽云一起，将项目部顶账给王洪飞的楼房（洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室）卖给了张丽云，价款277694.00元，项目部用购楼款277694.00元拨付了王洪飞工程款，项目部跟张丽云签订了商品房认购协议书，加盖了项目部印章和项目部的王海民签名。王洪飞因着急给工人开工资，在张丽云处借款24万元，签订商品房认购协议书时王洪飞和张丽云约定：王洪飞如果两个月之内偿还借款本息（月利率2%），可以抽回该楼房，如果还不上该借款本息，该楼房就归张丽云所有。后来没换上借款本息，该楼房就归张丽云所有了。
经审理查明：金鹏洮南分公司在洮南市开发建设洮南市乾元盛世小区，2015年6月10日金鹏洮南分公司与一建公司签订“建设工程施工合同”，将该小区商住楼房的部分施工工程承包给一建公司，但一建公司只是收取了管理费等，并未实际组织施工，实际组织施工的是挂靠一建公司的项目部，项目部形式上挂靠一建公司，实际上受金鹏洮南分公司管理、支配，项目部的工程款由金鹏洮南分公司用其所开发的楼房抵顶。2015年5月23日项目部的贾云雷以一建公司的名义与王洪飞签订“建筑工程分项责任施工合同”，将部分建设工程中的木工施工承包给了王洪飞，王洪飞的工程款由项目部用金鹏洮南分公司抵顶给项目部的楼房抵顶。2015年7月经结算项目部应付王洪飞工程款277694.00元，项目部用金鹏洮南分公司抵顶给项目部的洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室抵顶给了王洪飞。因王洪飞着急给工人开工资，在张丽云处借款24万元（月利率2%），王洪飞与张丽云协商由张丽云购买此楼房，购楼款277694.00元抵顶王洪飞借款本息，如果两个月内王洪给偿还张丽云借款本息，该楼房还归王洪飞，否则，归张丽云。2015年7月17日项目部的工作人员王海民以金鹏洮南分公司的名义与张丽云签订了商品房认购协议书，该协议约定：买受人张丽云认购出卖人金鹏洮南分公司开发的洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室（金鹏洮南分公司等称：房产登记号为401室）楼房，销售面积87.38平方米，销售单价3178.00元，总房款277694.00元，以及其他相关事宜，王海民在该协议上签名，并加盖了项目部印章，项目部用此购楼款277694.00元拨付了王洪飞工程工资款，并给王洪飞出具了收据。此后，项目部拒不按该商品房认购协议的约定向张丽云交付楼房，双方发生纠纷。诉讼中，项目部等称洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室早在2015年7月17日之前已经被王洪飞出卖给汪艳军了，汪艳军对该楼房进行了装修，并实际入住，张丽云应向王洪飞主张偿还借款；张丽云称购买项目部的顶账楼房必须先由项目部出具相关手续，否则不能购买，项目部未向其交付楼房，属违约，要求继续履行该商品房认购协议，不同意向王洪飞主张偿还借款。
另查明，项目部未在市场监督管理部门办理注册登记手续，未领取营业执照。洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室楼房因本院财产保全，产籍被房屋产权管理部门查封，现仍处于查封状态。
认定上述事实的证据有：“商品房认购协议书”一份、收据一份（2015年7月17日收款人王洪飞）、原审法庭审理笔录（第二次）第3页上数第17、18、19行、“乾元盛世项目部木工组王洪飞拨款明细及工程量”一份、“乾元盛世项目部木工组王洪飞施工工程量”一份、记账凭证一份、收款收据一份、“购楼协议”一份（2015年6月19日王洪飞与汪艳军签订）、收据四份、变更申请表一份、装修缴费通知单一份、洮南市房屋产权交易管理中心出具的“证明”一份、洮南市市场监督管理局出具的“证明”一份等证据证实。另有：建设工程施工合同一份（2015年6月10日金鹏洮南分公司与一建公司签订）、建设工程分项责任施工合同一份（2015年5月23日王洪飞与贾云雷签订）在卷为凭。
上述证据（建设工程施工合同一份、建设工程分项责任施工合同一份除外），张丽云、金鹏公司、金鹏洮南分公司、项目部、一建公司、王洪飞对其真实性均未提出异议，且来源合法，符合证据的形式要件，证明内容相互关联，能证明案件的基本事实，本院予以确认和采信。
根据张丽云的诉讼请求和金鹏公司、金鹏洮南分公司、项目部、一建公司的答辩意见、王洪飞的陈述，本院归纳本案争议焦点：金鹏公司、金鹏洮南分公司、项目部、一建公司应否连带承担将洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室交付张丽云，或者返还张丽云该楼房价款277694.00元的连带责任？
本院认为：项目部的工作人员王海民以金鹏洮南分公司的名义与张丽云签订的商品房认购协议书成立，应当得到履行，张丽云提起诉讼后，项目部负责人贾云雷虽然应诉、答辩，但因项目部未在市场监督管理部门办理注册登记手续，未领取工商营业执照，其不具备民事诉讼主体资格，应依法退出本案诉讼。项目部不能承担民事责任，张丽云要求项目部承担民事责任的诉讼请求，不能成立。项目部虽然挂靠一建公司，但实际管理、支配项目部的是金鹏洮南分公司，项目部与金鹏洮南分公司之间存在实际的隶属关系，对项目部对外所签订的合同，金鹏洮南分公司直接负有履行、补救、赔偿等民事责任，本案项目部与张丽云签订的商品房认购协议未得到履行的民事责任应由金鹏洮南分公司承担，金鹏洮南分公司是金鹏公司的分公司，依法金鹏公司对金鹏洮南分公司所负的民事责任，应连带承担，故对张丽云要求金鹏公司、金鹏洮南分公司连带承担交付洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室楼房，并协助办理相关产权登记手续，或者返还该楼房价款277694.00元的诉讼请求，本院予以支持。项目部等提出的王洪飞早在2015年7月17日之前已经将洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室楼房卖给了汪艳军，张丽云应向王洪飞主张偿还借款的抗辩主张，因王洪飞不可能不经项目部直接出售该楼房，本院不予支持。一建公司收取金鹏洮南分公司管理费，允许项目部挂靠，且疏于监管，对项目部对外不诚信产生的违约或侵权，应承担连带责任，即对本案项目部与张丽云签订的商品房认购协议未得到履行，应承担交付洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室楼房，或者返还该楼房价款277694.00元的连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。…”，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第二款“法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，…”，第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”的规定，判决如下：
一、被告通榆县金鹏房地产开发有限责任公司、通榆县金鹏房地产开发有限责任公司洮南分公司于本判决生效后十日内将其开发建设的洮南市乾元盛世小区7栋2单元402室楼房交付原告张丽云，并协助办理相关产权登记手续。如不交付该楼房，由被告通榆县金鹏房地产开发有限责任公司、通榆县金鹏房地产开发有限责任公司洮南分公司返还原告张丽云该楼房价款277694.00元；
二、被告洮南市第一建筑工程有限责任公司承担向原告张丽云交付上述楼房，或者给付上述楼房价款277694.00元的连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100.00元、财产保全费100.00元，由被告通榆县金鹏房地产开发有限责任公司、通榆县金鹏房地产开发有限责任公司洮南分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。
审判长 卢伟光
审判员 范国军
审判员 刘 慧
二〇一七年九月六日
书记员 李 铎