上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初31313号原告：张祖华，男，1956年10月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：张彩英，女，1967年1月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：武圣合，上海知谦律师事务所律师。被告：汤林元，男，1961年7月7日出生，汉族。被告：范小新，男，1935年2月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：范某某(系范小新的女儿)，女，汉族，住上海市浦东新区。原告张祖华、张彩英与被告汤林元、范小新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张祖华及其两原告的共同委托诉讼代理人武圣合、被告汤林元及被告范小新的委托诉讼代理人范某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张祖华、张彩英向本院提出诉讼请求：1.要求确认汤林元与范小新关于上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖合同无效；2.确认该房屋归张祖华、张彩英所有。诉讼过程中，张祖华、张彩英撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2007年7月，张祖华为了获得银行贷款，通过从事中介服务的案外人顾某某，与汤林元就上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称“系争房屋”)签订了虚假的买卖合同，将系争房屋过户至汤林元名下，但房产证及封口密码由张祖华保管。同年9月11日，以汤林元名义所借的贷款到账，并于次日转入原告账户。原告使用了该31万元并负责每月偿还银行本息2500元。买卖合同签订后，系争房屋仍由原告及其家人居住使用。2009年1月，汤林元借口从原告处将系争房屋的产权证及封口密码借走后一直未予归还。2012年，范小新持有写着其名字的房地产权证要求原告搬离系争房屋，此时原告才知道系争房屋已经由汤林元擅自出售。后原告向公安机关报案。2015年4月，上海市徐汇区人民法院作出刑事判决，以诈骗罪判处汤林元三年六个月有期徒刑并处罚金3万元，上海市第一中级人民法院维持上述刑事判决。2016年9月，上海市徐汇区人民法院作出(2016)沪0104民初7735号民事判决，确认张彩英与汤林元之间就系争房屋的买卖合同无效。张祖华、张彩英认为，双方之间系虚假买卖行为，系争房屋一直由原告居住使用，自始至终没有发生转移，汤林元实际并未取得系争房屋。现张彩英与汤林元之间就系争房屋的买卖合同已经被生效的民事判决书确认无效；范小新明知系争房屋不属于汤林元所有，与汤林元恶意串通，以借款抵押的方式，非法处置系争房屋并过户，违反了法律规定，应为无效合同，为此，张祖华、张彩英向法院提起诉讼，要求判如所请。汤林元辩称，其是冤枉的，因被羁押于监狱，待其被释放后再说。范小新辩称，两被告是通过中介介绍认识。因为范小新年纪大了，当时确实没有去看现场，只看了房型图。范小新支付了80万元房款，还多支付了税费、公证费、中介费。原告名下的贷款也是范小新归还的。范小新曾经起诉要求两原告搬离系争房屋，后由于范小新身体不适才撤诉。原告的虚假买卖引起了一系列的纠纷，原告应当承担一定的责任。根据张祖华、张彩英提交的上海市房地产买卖合同、房地产登记申请书、房地产登记簿、报案材料、情况说明、申明、起诉状、询问笔录、刑事判决书、刑事裁定书、民事判决书，被告范小新提供的收条、物业费收据、补充协议、借款合同、公证书、税费发票等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张祖华、张彩英系夫妻关系，为系争房屋的原产权人。范小新与案外人范某某系父女关系。2007年7月，汤林元与张祖华约定，采用虚假交易的方式，张祖华将系争房屋过户给汤林元，但实际仍由张祖华及其家人居住使用，且过户后的房产证及封口密码亦由张祖华保管，由汤林元以其名义将系争房屋抵押给光大银行市西支行，贷款31万元交由张祖华使用，并由张祖华承担还款义务。同年8月17日，张祖华委托案外人顾某某办理贷款事宜并签订贷款委托协议书，该协议书载明：申请贷款额为31万元，申请贷款年限为20年，张祖华支付顾某某综合服务费定金48000元。贷款发放后，汤林元从中获取报酬1万元，张祖华按约定使用并归还贷款。此后张祖华出现月还款逾期未还的情况。2009年1月19日，汤林元以银行催款并为确保张祖华按约还款为由，从张祖华处取得系争房屋的产权证和封口密码。2012年3月23日，汤林元向案外人范某某借款45万元，将系争房屋作了抵押登记，并办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2012年6月1日，汤林元(卖售人、甲方)与范小新(买受人、乙方)通过案外人上海新灵达房地产置换有限公司环镇北路分公司居间介绍，就系争房屋买卖签订《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋的转让价款为80万元；甲方于2012年6月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；乙方应在收到通知之日起的一日内对该房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；2012年8月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同附件三(付款协议)约定：本合同签订后，乙方于2012年5月30日前，支付全部房价款的2.5%，计2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2012年6月20日前支付22万元；乙方于2012年8月30日前支付56万元。该协议的“甲方”处由案外人曹某代为签名。2012年6月4日，案外人范某某通过银行划账，向汤林元账户内汇入238259.9元，用以归还系争房屋上设定的银行抵押贷款。2012年6月25日，范小新代汤林元支付其他个人所得税9000元、其他企业城市维护建设税5850元、一般营业所45000元，上述款项共计298109.90元。2012年7月3日，系争房屋被过户至范小新名下。当日，范小新通过其中国工商银行账户向汤林元的售房委托人曹某的银行账户转账45万元。2012年8月1日，案外人范某某因汤林元未及时归还借款，持上海市宝山公证处出具的执行证书，向上海市普陀区人民法院申请执行。执行期间,范某某出具收到汤林元归还欠款45万元，且该款系汤林元委托曹某出售系争房屋的部分售房款的收条。2012年9月17日，范小新向案外人蒋某借款80万元，并将系争房屋抵押登记。2012年12月17日，系争房屋被过户至案外人王某名下。2015年4月10日，上海市徐汇区人民法院作出(2014)徐刑初字第134号刑事判决，认定汤林元隐瞒了其通过虚假交易获取系争房屋产权的真相，虚构了其有处理系争房屋房产权利的事实，骗取他人财产，数额巨大，其行为已构成诈骗罪，应予处罚。关于汤林元提出付款购买系争房屋的辩解及其辩护人的相关辩护意见，与查证的事实不符，不予采纳。据此判决汤林元犯诈骗罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金3万元，违法所得予以追缴。汤林元不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理认为，汤林元的行为构成诈骗罪。汤林元提出系争房屋是由其出资购买的辩解，不仅缺乏相关的证据证实，且与在案的其他证据相互矛盾，法院不予采信。现有证据证明，汤林元隐瞒系争房产实属他人的事实，将系争房屋抵押借款45万元，后再将该房产出售用于还债，上述事实可以证明汤林元主观上具有非法占有的故意，客观上采用了隐瞒真相的方法诈骗他人的财产，其行为符合诈骗罪的特征。据此于2016年1月20日作出(2015)沪一中刑终字第849号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。2016年9月7日，本院作出(2016)沪0104民初31313号民事判决，确认张彩英与汤林元关于系争房屋的买卖合同无效。该判决书认定：张祖华与汤林元之间虽然办理了系争房屋的买卖及过户手续，但系争房屋仍然由张祖华一家实际居住，汤林元也未向张祖华支付过房款，且房屋抵押的贷款亦由张祖华使用并归还，因此本院认定张祖华与汤林元之间关于系争房屋的买卖为虚假交易，且是以合法形式掩盖非法目的，该买卖合同为无效合同。审理中，范小新陈述：系争房屋是范某某介绍购买，该房屋便宜，市场价在100万元左右，而购买系争房屋只需支付80万元；购买前，范小新未去现场查看，表示只要看看房型图即可；2012年8月，范小新到原告处讨要系争房屋，与原告发生争议，后到当地派出所；范小新曾起诉过原告，后撤诉；80万元的房价款不包括税费，税费原约定由汤林元支付，·实际都是由范小新承担，并从支付的房价款中扣除；剩余的5万元左右作为汤林元借其款项的利息，由范小新直接支付给范某某。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，不得以合法形式掩盖非法目的。根据生效判决书的认定，张祖华与汤林元之间关于系争房屋的买卖为虚假交易，是以合法形式掩盖非法目的，该房屋买卖合同为无效合同。鉴于此，汤林元对系争房屋无处分权。善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权。本案中，汤林元与范小新之间虽签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，但根据本院查明的事实和当事人的陈述，范小新的女儿范某某在范小新购买系争房屋前，与汤林元之间存在债权债务关系；范小新在与汤林元签订系争房屋买卖合同时未曾看过房，有违常理；范小新自认系争房屋当时的市场价在100万元左右，合同约定的80万元房价款并不属于合理的转让价格；系争房屋长期以来一直由张祖华一家实际居住，范小新因身体不适而撤诉，不属于阻却范小新主张权利的合理理由；房屋买卖合同中约定范小新应支付的80万元房价款，其中68850元用于支付系争房屋的交易税、费，238259元用于归还汤林元所欠的银行贷款，45万元用于归还汤林元欠范某某的借款，剩余5万元左右也作为汤林元借款的利息等。因此，范小新与汤林元之间关于系争房屋的买卖不符合正常的交易习惯，范小新不属于我国法律规定的善意受让人。鉴于本院上述阐明的理由，范小新与汤林元签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》亦认定为无效，张祖华、张彩英的该诉请本院应予支持。至于确认该房屋归张祖华、张彩英所有的诉请，鉴于该诉请已被撤回，且系争房屋目前的产权仍登记在案外人名下，故对于合同被认定无效后系争房屋的权属问题，在本案中不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：确认汤林元与范小新关于上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同无效。案件受理费11800元，减半收取计5900元，由汤林元、范小新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王兆根二〇一七年一月二十日书记员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。