广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终725号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘华，男，汉族，住湖南省衡山县，公民身份号码×××0918。
委托代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶其源，男，汉族，住广东省罗定市，公民身份号码×××0410。
委托代理人：黄丽明，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：李映辉，广东非凡律师事务所实习律师。
上诉人刘华因与被上诉人叶其源房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年8月3日，叶其源（甲方）与刘华（乙方）签订一份编号为20110803号租赁合同，约定甲方将位于中山市坦洲镇十四村网髻路53号101、102、104场地租赁给乙方使用，租赁期限为2011年8月3日至2015年8月3日；每月交纳租金为8500元；甲方2011年8月5日将钥匙或场地交给乙方装修，装修期为15天，装修期间甲方不收取租金，租金从2011年8月20日计；2014年8月3日至2015年8月3日租金为每月9350元；乙方租赁期间所产生的水，电，电话，卫生，税费以及在租赁期间的其他费用由乙方自行承担；乙方在租赁期间有权分租或转租给第三方，甲方不得收取任何费用；如甲方不履行相关职责，视为违约，转让只能为合同期内；租赁期间，如乙方需要中途解除合同，甲方已收取的押金及广告费不予退回，以作为向甲方支付的违约金（不包括因乙方其他违约行为所应承担的违约金，赔偿金）；合同期满后，乙方在同等条件下可优先租赁，甲方必须提前一个月将续签合同租金以书面形式通知乙方，其租金必须以左右市场租金为参照，只能为左右平均价格，如租金不合理，原合同继续有效，经双方同意后续签合同，甲方不得收取其他费用；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，叶其源依约将商铺交付给刘华使用。刘华承接商铺后经营服装，并自2011年8月20日向叶其源缴纳租金。2015年2月3日，叶其源以刘华未足额支付租金为由向原审法院提起诉讼，请求：1.解除叶其源与刘华签订的租赁合同；2.刘华腾退场地；3.刘华向叶其源支付自2012年2月21日起至实际返还之日止的租金本金及滞纳金（按照1%的标准）。原审法院于2015年4月29日作出（2015）中一法坦民一初字第180号民事判决，认定租赁合同有效，刘华不存在欠缴租金的情形，故驳回叶其源的诉讼请求。2015年8月14日，叶其源委托律师向刘华邮寄告知函一份，载明：刘华租赁合同期限即将届满，并且委托人需将租赁场地收回自己使用，不再对外租售，现通知刘华于2015年8月30日前腾退涉案场地。2015年9月3日，叶其源向刘华张贴限期腾房告知书，告知其应于2015年9月6日返还涉案场地。因刘华欲继续租赁涉案商铺，其于2015年9月24日诉至原审法院，请求判令：1.叶其源继续履行2011年8月3日与刘华签订的合同，将其位于中山市坦洲镇十四村网髻路53号101、102、104号的房屋继续出租给刘华使用；2.叶其源向刘华退还所收续租费25000元，并赔偿刘华装修费80000元及转让费65000元；3.叶其源承担本案的诉讼费用。原审庭审中，刘华将其诉讼请求变更为：1.叶其源继续履行2011年8月3日与刘华签订的合同，将其位于中山市坦洲镇十四村网髻路53号101、102、104号的房屋继续租给刘华使用；2.叶其源因砸烂刘华的装修，其应赔偿刘华装修费损失80000元；3.叶其源承担本案的诉讼费用。叶其源亦提出反诉请求，请求判令：1.刘华向叶其源支付拖欠的水电费2825.06元并以2825.06元为本金从刘华起诉之日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；2.刘华向叶其源支付自2015年2月14日起至2015年9月7日止拖欠的租金9250元及以9250元为本金从2015年3月21日起至实际清偿之日止按照每日1%计算的滞纳金；3.刘华承担本案全部诉讼费用。
原审法院另查明：叶其源提交的电费通知单显示2015年7月水费为142元；2015年7月、8月电费及滞纳金为2683.06元（934.71元＋1748.35元）。刘华辩称水费因为有两户商户共用一个水表，因此无法得知自己用水的金额；电费是自己用的，但没有收到缴费通知。叶其源确认是两户商户共用一个水表。
原审法院认为：租赁合同系叶其源、刘华的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。虽然双方约定合同期满后，刘华在同等条件下可优先租赁。但2015年8月14日，叶其源告知其涉案房屋收回自己使用，不再对外租售。故双方合同期满后，刘华要求继续租赁涉案房屋，不符合双方约定，原审法院不予支持。关于装修损失，刘华称系因叶其源砸烂装修所致。故装修费损失系侵权纠纷，与本案不属同一法律关系，原审法院不予处理，刘华可另循途径解决。刘华撤回续租费、转让费的诉讼请求，系其对自己民事权利的自由处分，原审法院予以准许。关于水电费的问题。双方约定水电费由刘华自行负担，且刘华确认2015年8月电费是其所用，故叶其源请求刘华支付2015年8月电费及滞纳金2683.06元，予以支持。因水表是由两个商户共用，无法确定刘华使用的水费，其要求刘华支付水费142元，不予支持。叶其源可待水费确定后另行主张权利。刘华逾期支付电费，叶其源请求支付从起诉次日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，不违反法律规定，原审法院予以支持。关于拖欠2015年2月14日起的租金及违约金问题。因叶其源在（2015）中一法坦民一初字第180号民事案件中已经向刘华主张了2012年2月21日至实际返还租赁物之日的租金，现叶其源属重复起诉，根据“一事不再理”的原则，原审法院予以驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第五项、第一百四十五条之规定，判决：一、驳回刘华的诉讼请求；二、刘华于原审判决发生法律效力之日起七日内支付叶其源2015年7月、8月电费及滞纳金2683.06元并以实际欠款为本金从2015年9月25日起至清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失；三、驳回叶其源的其他反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3700元，减半收取为1850元（刘华已预交），由刘华负担；反诉案件受理费52元（叶其源已预交），由叶其源负担30元刘华负担22元（刘华于原审判决发生法律效力之日七日内向原审法院缴纳）。
上诉人刘华不服原审判决，向本院提起上诉称：叶其源违背诚信原则，违反双方合同中关于优先承租权的约定，单方强行收回涉案房屋，并将该房屋另行租赁给他人使用。刘华在一审期间向原审法院提交了两份录音证据，该两份证据足以证明叶其源强行收回涉案房屋并非自用，其行为剥夺了刘华的优先承租权。原审法院对该事实视而不见，仅凭叶其源的通知就认定叶其源收回涉案房屋系自用，属于认定事实不清、证据不足。此外，原审法院以刘华要求叶其源赔偿因强行收回涉案房屋所造成刘华的损失的诉求与本案不属于同一法律关系而不予审查处理。但叶其源在原审中提起的关于要求刘华支付所拖欠的水电费、租金的反诉请求与本诉明显亦属于不同的法律关系，不能同案处理，原审法院对叶其源的反诉请求进行审理并作出判决，属于适用法律错误，有偏袒叶其源之疑。原审法院对于刘华当庭提交的两份录音证据没有采纳，但未阐释不予采纳的理由，属于遗漏了上诉人所提交的上述证据，违反了证据采信的规则，属于程序违法。综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，且程序违法，请求判令：1.撤销原审判决第一、第二项；2.改判叶其源继续履行与刘华于2011年8月3日签订的合同，将中山市坦洲镇十四村网髻路53号101、102、104场地继续租给刘华使用；3.本案一、二审诉讼费由叶其源承担。
被上诉人叶其源答辩称：一、双方当事人通过延长租赁期限并减少租金的方式达成了租赁期限届满后，承租人向出租人返还涉案商铺的合意。在本案纠纷前，由于涉案租赁合同的解除、涉案商铺的腾退及租金的支付问题，叶其源曾向原审法院提起另案诉讼［一审案号为（2015）中一法坦民一初字第180号，二审案号为（2015）中中法民一初字第1261号］。在该案审理过程中，双方当事人经协商，叶其源同意将涉案租赁合同约定的租赁届满期限从2015年8月3日延长至2015年8月30日，并将租金减少至每月7500元，但双方同时约定，租赁期限届满后刘华需向叶其源归还涉案商铺。二、刘华不存在优先续租涉案商铺的条件。根据双方签订的涉案合同第六条的约定，刘华的优先租赁权必须建立在同等条件的基础上。而“同等条件”除了指租金金额、租金支付时间及方式、租赁期限等条件外，还包括履约的能力的相当。但由于双方当事人在履行涉案租赁合同过程中，双方因租金支付问题产生纠纷并诉至法院，双方之间互相信赖的基础已不存在，叶其源对于刘华的支付能力已失去了信任，不同意将涉案商铺继续向其租赁。因此，本案中，双方约定的“同等条件”和“同意续租”两项条件均不存在，双方之间已无继续进行协商的条件及基础，故刘华无权主张优先承租权。此外，叶其源在双方关于租金争议一案的处理过程中，已通过附条件减租、延长租赁期限的方式对刘华放弃优先租赁权进行了补偿，所以刘华的诉讼请求没有事实和法律依据。三、由于叶其源提起的反诉的当事人与本诉的当事人相同，且均基于同一法律事实，二者具有牵连性，原审法院审理并支持叶其源提出的反诉请求合法。四、原审法院在一审判决书第3页已列明刘华当庭提交的录音及光盘的证据，因此原审法院已对刘华提交的证据材料进行了审核，原审法院的审理程序并不违法。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。故请求驳回刘华的上诉请求。
二审期间，刘华向本院提交了如下新证据：1.个体户机读档案登记资料；2.叶其源与李斌签订的租赁合同；3.承诺书。叶其源未向本院提交新的证据。
经庭审质证，叶其源对刘华提交的上述证据的真实性均不予确认。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院对此予以确认。
本院另查明：叶其源因与刘华就涉案租赁合同的解除及涉案商铺的腾退及租金的返还问题产生纠纷，曾提起另案诉讼［一审案号为（2015）中一法坦民一初字第180号，二审案号为（2015）中中法民一初字第1261号］。现该案已发生法律效力。在该案中，刘华提供的录音光盘与叶其源在本案中提供的录音光盘的内容相同。本院在（2015）中中法民一初字第1261号民事判决中审理查明，该录音发生的时间为2015年2月14日，录音光盘中刘华与叶其源的对话内容如下：
刘华：我很感激您以前同意给我降租，你也知道我以前从来都没有少交您一分钱租金。
叶其源：行了，你就按现在的租金交，交到8月30号，到时候我跟律师说说，这事就算了，我最多就这样了。
刘华：你的意思市说现在我继续交租，按7500元交，交到8月30号？
叶其源：是的，是的，到时候给我就算了。
刘华：那您二楼还没到期怎么办？
叶其源：二楼合同还有一年零三个月，我也同他说了，我要加层，＊＊还同我说要我承担空调和床的钱，空调好像装了15台。空调如果是新的我可以考虑按5折6折收，床我就不要了。
刘华：这样嘛，二楼做到什么时候，我就做到什么时候。
叶其源：行了，你就按我刚才说的，按照7500元交到8月30号。
刘华：你以前也说过按7500交，可现在你又要起诉我。
本院在（2015）中中法民一初字第1261号民事判决中认为，根据上述录音对话，叶其源与刘华在合同履行过程中变更了合同，对租金进行了降低，即叶其源同意刘华按每月7500元的标准交纳租金至合同期限届满之日。本院故在该案中认定叶其源关于刘华拖欠租金的主张不成立，故维持原审法院关于驳回叶其源诉讼请求的判决。刘华在本案中确认其一直按照每月7500元的标准向叶其源交纳涉案商铺的租金。原审法院在本案中作出的（2015）中一法坦民一初字第719号民事判决第三页载明，刘华提起本案诉讼所提交的证据包括了两份录音及光盘。
本院认为：根据本院（2015）中中法民一初字第1261号民事判决审理查明的事实可知，刘华与叶其源在2015年2月14日经协商，双方就涉案商铺的租金交纳标准问题达成一致意见，即叶其源同意刘华按每月7500元的标准交纳涉案商铺的租金至合同期限届满之日。根据上述民事判决审理查明的刘华与叶其源对话的内容可知，叶其源并非无条件同意刘华按降低后的租金标准（7500元／月）交纳涉案商铺的租金。恰恰相反，叶其源已明确表示其对刘华所作出的上述允诺附有条件，即刘华必须于合同期限届满时（2015年8月30日）向叶其源返还涉案商铺。刘华在该录音对话中虽未明确对叶其源提出的上述附条件的允诺行为表示认可，但其亦未明确提出反对的意见。且刘华在2015年2月14日后至合同期限届满之日期间亦是按照叶其源允诺的每月7500元的标准向叶其源交纳涉案商铺的租金。故刘华继续按照双方在2015年2月14日协商的以每月7500元的标准向叶其源交纳租金的行为可视为刘华对叶其源提出的上述附条件的允诺行为表示同意。因此，本院认定刘华与叶其源于2015年2月14日经协商对双方签订的涉案合同中关于涉案商铺租金是交纳标准及合同期限届满后刘华对涉案商铺的优先承租权的约定进行了变更，即双方同意刘华继续按每月7500元的标准交纳涉案商铺的租金至2015年8月30日，而刘华需在合同期限届满后将涉案商铺返还给叶其源，其对涉案商铺不再享有优先承租权。现刘华在合同期限届满后继续主张对涉案商铺的优先承租权，理据不足，本院不予支持。由于刘华主张叶其源强行收回涉案房屋，砸烂其装修，致其装修损失而主张叶其源赔偿其装修损失的诉讼请求属于侵权法律关系的范畴，而本案为租赁合同纠纷，二者属于不同的法律关系，故原审法院对此未作处理并无不当。相反，叶其源向刘华主张拖欠的水电费及租金是基于双方签订的租赁合同的约定，其与本诉均属于租赁合同纠纷，二者具有牵连性，且属同一法律关系，故原审法院对叶其源提出的反诉请求在本案中一并进行审理并无不妥。此外，原审判决书第三页已列明刘华提供的证据包括了两份录音及光盘证据，至于对该证据是否采纳属于法院自由裁量的范畴，故刘华关于原审法院遗漏其提交的证据，程序违法的主张，理据不足，本院亦不予支持。
综上，刘华的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人刘华已预交），由上诉人刘华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 龙战江
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