河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终2561号
上诉人（原审被告）：河南华晟房地产开发有限公司。住所地：河南省郑州市管城区紫荆山路东、商城路北裕鸿国际*号楼*单元**层***号。
法定代表人：曲华杰。系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：莫琳辉，河南形象律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邵菊卿，女，1957年10月27日出生，汉族，住河南省巩义市。
上诉人河南华晟房地产开发有限公司（以下简称华晟公司）因与被上诉人邵菊卿房屋买卖合同纠纷一案，不服巩义市人民法院（2016）豫0181民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华晟公司的委托诉讼代理人莫琳辉、被上诉人邵菊卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
华晟公司上诉请求，一、依法撤销一审判决第一项由其支付违约金28450元，维持其余判决；二、本案诉讼费由邵菊卿承担。事实与理由：一、本案《团购商品房协议》签订时，其公司未取得商品房预售许可证，属于无效协议，没有法律约束力。在本案起诉前，其公司虽然取得商品房预售许可证，但双方又签订了《东润峰景认购书》，已经取代团购协议，因此，团购协议仍然应无效。二、在签订认购书时，已经超过了团购协议约定的32个月的交房期限，并重新约定了房屋坐落、面积及违约责任等主要条款。这不仅说明双方形成了新的合同关系，更说明邵菊卿认可逾期或延期交房。三、本案团购协议签订后，由于政府延期交地、燃气公司延期接通燃气等因素，导致其公司延期开工20个月以上，并最终导致延期交房，这属于不可抗力造成的，其公司不应承担责任。
邵菊卿辩称，一、本案《团购商品房协议》（下称团购房协议）系当事人双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，华晟公司在签订协议时虽未取得商品房预售许可证明，但在起诉前取得了商品房预售许可证，该团购房协议应认定为有效。该团购房协议中，当事人双方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，属实质意义上的商品房预售合同，当事人双方即可以按照商品房预售合同的规定履行各自义务，签订正式《商品房买卖合同》，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。双方没有必要另行订立一个合同，《东润峰景认购书》并非取代了团购房协议，因其只有经过选房，公证后才能对房屋的精确座落，建筑面积及价款进行明确认定，其选房、公证后签订《东润峰景认购书》是在履行团购房协议中约定的义务，是对团购房协议的补充确认（并非重新约定），也即该案应自始至终依据《团购商品房协议》来认定双方责任，华晟公司明显违反合同约定的32个月的交房期限，应按《团购商品房协议》约定承担违约责任。二、华晟公司称政府延期交地、燃气公司延期接通燃气等因素属于不可抗力或情势变更明显是在规避风险，逃避违约责任，政府机关、燃气公司等违约均有相应的违约责任承担方式，华晟公司完全可以此为据向政府机关、燃气公司主张权利，而不应违背合同相对性原则将该责任转嫁至各方当中最弱势的一方，原判对此不予认定完全正确。
邵菊卿向一审法院起诉请求：判令华晟公司自2014年3月5日起至实际交房之日止按每日70.64元（总房款353215元的万分之二）向其支付违约金。
一审法院认定事实：2011年7月5日，邵菊卿、华晟公司双方签订《团购商品房买卖协议》一份，约定邵菊卿向华晟公司购买普通住宅一套，房屋第一层（按地平即正负零计算）单价为每平方米2760元，其余楼层价格为每增加一个楼层每平方米增加39元（顶层按倒数第四层计算）。邵菊卿于签订协议前在规定银行支付20万元；华晟公司工程出地平当日，邵菊卿支付房款5万元；华晟公司工程进行到主体封顶后3日内，邵菊卿支付到总房款的95%，余款工程验收合格后，交钥匙前全部付清。华晟公司于协议签订之日起32个月内（2014年3月4日之前）向邵菊卿交付房屋。华晟公司未按时、按质、按量给邵菊卿交付房屋，违约金按所收金额的日万分之二计算。《团购商品房买卖协议》签订后，邵菊卿于2011年7月25日向华晟公司支付房款200000元，于2013年10月19日向华晟公司支付房款50000元，2014年3月4日，华晟公司未按《团购商品房买卖协议》约定的期限向邵菊卿交付房屋。2014年9月6日，邵菊卿、华晟公司签订东润峰景认购书一份，约定邵菊卿购买华晟公司位于巩义市东区××路与××交叉口西南角华晟新城6号楼2单元2406户房屋一套，建筑面积134.11平方米。邵菊卿自签订认购书7日内，应缴纳全部房款的95%，并签订《商品房买卖合同》。2014年9月10日，邵菊卿向华晟事故支付房款103215元。2015年9月下旬，华晟公司工作人员以短信通知的方式通知邵菊卿于2015年9月25日携带相关资料、交纳相关费用后到华晟公司处办理交房事宜，邵菊卿以华晟公司未按约定时间交付房屋构成违约为由要求华晟公司支付违约金，双方协商未果，遂引起诉讼。
另查明，华晟公司于2013年12月20日取得双方争执的房屋的商品房预售许可证。
一审法院认为，邵菊卿、华晟公司双方签订《团购商品房买卖协议》系双方真实意思表示，华晟公司在签订协议时虽未取得商品房预售许可证明，但在起诉前取得了商品房预售许可证明，《团购商品房买卖协议》可以认定为有效。华晟公司未按约定的时间向邵菊卿交付房屋，构成违约，应当按约定承担违约责任。华晟公司以短信通知的方式通知邵菊卿于2015年9月25日携带相关资料、交纳相关费用后到华晟公司处办理交房事宜，邵菊卿未按华晟公司通知的时间到华晟公司处办理交房事宜，则房屋应视为已交付，交付的时间视为2015年9月25日。华晟公司应按《团购商品房买卖协议》约定交房之日所收房款25万元的日万分之二（50元）自2014年3月5日起至2015年9月24日止向邵菊卿支付违约金，共计28450元（569天×50元/天）。《团购商品房买卖协议》约定的交房期间届满时，华晟公司未按约定向邵菊卿交付房屋，邵菊卿也未向华晟公司支付剩余房款，华晟公司依据《东润峰景认购书》的约定向邵菊卿收取103215元房款并无不当，实际占有该房款的期间也符合协议约定，故邵菊卿不能以全部房款为基数主张违约金。邵菊卿多诉的违约金无事实根据，该院不予支持。华晟公司辩称2014年9月6日，邵菊卿、华晟公司签订的《东润峰景认购书》重新约定了房屋坐落、面积、交款时间及违约责任等主要条款，形成了新的合同，该合同取代了《团购商品房协议》，或者是对《团购商品房协议》的变更。《东润峰景认购书》签订后，邵菊卿所交款项已冲抵到认购书约定的95%的房款之中，华晟事故无违约行为，不应承担违约责任。该院认为，《东润峰景认购书》重新约定了房屋坐落、面积、交款时间、逾期交款和不按时签订《商品房买卖合同》的违约责任等条款，该部分内容是对《团购商品房协议》的补充、变更。《东润峰景认购书》并未对交房时间重新进行约定，华晟事故通知邵菊卿于2015年9月25日办理交房事宜，该交房时间已超过双方约定的房屋交付时间，华晟公司的行为已构成违约，对华晟公司的该部分辩解，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，该院判决：一、华晟公司于判决生效之日起十日内支付邵菊卿逾期交房违约金28450元；二、驳回邵菊卿的其他诉讼请求。华晟公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，由邵菊卿、华晟公司均担。
本院经审理查明的事实同一审。
本院认为，从涉案房屋买卖双方所签的《团购商品房买卖协议》和《认购书》内容看，《认购书》应为《团购商品房买卖协议》的补充，《认购书》的签订不会导致《团购商品房买卖协议》的无效。该两份协议均为签约人的真实意思表示。且在本案起诉前，卖方已取得商品房预售许可证。故《团购商品房买卖合同》及《认购书》的签订并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。签约双方均应依约履行。涉案合同的履行亦不存在不可抗力等免责事由。
综上所述，华晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由河南华晟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 梅
审判员 王胜利
审判员 童 铸
二〇一七年三月十六日
书记员 程佳攀