湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1485号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周清，男，1982年6月7日出生，汉族，住宜都市。
委托诉讼代理人：商卫华，湖北百思特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘传英，女，1972年9月23日出生，土家族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。
原审第三人：桂实，男，1977年11月7日出生，汉族，住湖北省宜昌市。
委托诉讼代理人：刘飞，湖北前锋律师事务所律师。
上诉人周清、刘传英与原审第三人桂实因房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2015）鄂三峡民初字第00818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周清上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判刘传英于判决生效后十日内退还周清40000元（其中转让费38000元，押金2000元）；二、撤销一审判决第四项，改判周清于判决生效之日后十日内支付刘传英房屋租金31904元。事实和理由：一、周清向刘传英交纳转让费38000元，一审仅判令刘传英返还30000元不当。由于一审判决解除刘传英与桂实之间的房屋租赁合同，同时判令周清与刘传英之间的房屋租赁合同也于同日解除。按照房屋租赁的交易习惯和行业惯例，业主将房屋出租给租赁户，租赁户收取一定转让费转租给次租赁人，次租赁人收取转让费再转让下一个租赁人……，本案中，桂实与刘传英之间的租赁合同、周清与刘传英之间的租赁合同已经解除，那么实际上周清已不能再将房屋进行转租，周清已交纳的房屋转让费打了“水漂”，故刘传英应当全额退还收取的房屋转让费，一审酌情扣减了8000元显然不当。而且刘传英缴纳给桂实的房租每月为2000元，而刘传英收取周清的房租，每月达到4000多元，刘传英处于牟利状态，刘传英还要全额收取周清交纳的转让费（周清使用租赁房屋才6个月），明显不合理。二、周清向刘传英交纳的1900元，一审判决没有冲抵房租。周清应向刘传英支付的房屋租金不是33804元，应当是31904元（33804元—1900元）。
刘传英上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回周清的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审庭审中，周清提交了《关于腾退房屋的通知》来证实刘传英违约，但该通知不能作为本案的定案依据。1、该通知署名为邓玲，而邓玲并非房屋出租人；2、桂实、周清均未将该通知的意思通知刘传英，该通知不当然影响周清的经营，其效力亦不能及于刘传英；3、通知上载明的时间为2015年2月26日，但并不能说明该通知是在当时形成。二、一审判决适用法律错误。首先，周清未提供证据证实刘传英向其收取38000元转让费。本案中刘传英并未退出原租赁合同，周清并未与房东订立新的租赁合同，其不可能向刘传英支付转让费。其次，刘传英收取的款项，不应退还。刘传英将房屋转租给周清使用，周清对刘传英不是出租行为而是转租行为的情形实是明知的，且对刘传英是否得到了房屋出租人同意可能存在的风险持放任态度。因此，周清应承担由此产生的一切后果，其主张刘传英退还费用不应当得到支持。再者，刘传英向周清返还转让费，将造成刘传英极大不公平。刘传英承租房屋后，对房屋进行装修，投入大量资金，使房屋具备农家乐经营的条件。周清仅以房东向其主张权利为由（实际并未造成影响），即要求刘传英返还全部费用，对刘传英明显不公。
桂实述称，周清和刘传英均未向桂实提出上诉请求，请二审依法处理。
周清向一审法院起诉请求：1、判令解除周清与刘传英于2014年8月24日签订的房屋租赁合同；2、判令刘传英向周清返还转让费38000元、押金2000元，并赔偿房屋装修损失35000元，合计75000元。
刘传英向一审法院反诉请求：1、判令解除周清与刘传英于2014年8月24日签订的房屋租赁合同；2、判令周清支付刘传英房屋租金32400元（其中，2015年2月26日至2015年8月25日租金24000元，2015年8月26日至2015年10月25日租金8400元）；3、判令周清立即腾退租赁房屋，并支付自2015年10月26日至实际腾退房屋之日止的占用费（按4200元每月计算）。
桂实向一审法院提出诉讼请求：1、确认桂实与刘传英于2015年4月14日解除房屋租赁合同，并确认刘传英与周清之间的租赁合同无效；2、判令刘传英、周清向桂实腾退交付位于宜昌市城东大道××房屋及附属物品，并恢复原状；3、判令刘传英、周清共同向桂实支付从解除房屋租赁合同（2015年4月14日）之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费以22000元/年为基数，截至2015年10月21日，暂计算11512元）。
一审法院认定事实：桂实（合同甲方）于2013年9月27日与刘传英（合同乙方）签订一份租赁合同，约定桂实将位于宜昌市城东大道38-21-151号房屋租赁给刘传英做餐饮。租赁期限为36个月，即从2013年9月28日起至2016年10月27日止。第一年租金为20000元，第二、三年的租金为22000元。双方同时约定，合同生效之日乙方向甲方支付保证金3000元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应当在合同到期当日将保证金无息退还给乙方，未经甲方同意，乙方擅自转租房屋的甲方有权单方面解除合同并要求乙方在7天内退还房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。合同期满，乙方将装修遗留给甲方，甲方与乙方协商一致恢复房屋格局事宜，若甲方要求恢复，乙方有义务恢复（原文如此）。甲方给乙方一个月装修期，时间为2013年9月28日-2013年10月28日，交房时间顺延一个月为2016年10月27日。双方同时对房屋现状及室内物品进行了交接，并有交接清单。2014年9月4日，桂实向刘传英出具收据，载明“今收到2014-2015年畔山林语租金￥22000”（即2014年10月27日至2015年10月28日）。刘传英接收房屋后，即对房屋进行了装修，取名“半山缘私房菜”，进行餐饮经营。
2014年8月26日，刘传英与周清签订一份租赁合同，约定将刘传英所租的宜昌市城东大道38-21-151号“半山缘私房菜”转租给周清，租赁期限为2014年8月26日至2017年8月25日，租金及交付方式为：第一年48000元，第二年50400元，第三年52800元，每年采取先交后使用的原则。关于租赁房屋的装修装饰，双方约定，乙方根据其经营需要，需对所承租的房屋进行装饰、装修的，需将装修方案报甲方备案，经甲方同意方可实施，但不能破坏房屋的主体结构，合同到期，乙方需将其所承租的房屋地板、墙面、墙纸、电线、水管、等、水池、便池、抽油烟机交还甲方，甲方任何情况下，均不对乙方的装饰、装修予以补偿（原文如此）。合同到期后，乙方如未能将所有承租房屋按规定返还而导致甲方自行恢复而产生的费用及租金损失，甲方有权向乙方追偿。甲乙双方在合同上签字，其中周清所持有的合同上有手写的“附加：如甲方收取乙方房租未交由原房东则一切法律责任和损失由甲方承担。刘传英、2014.8.26”。合同最后有打印的“合伙经营，对半分成，合伙人刘传英，周清”。刘传英持有的合同上有手写的“冰柜（一个）、条桌（一个）、鱼缸、花盆、店牌、门牌、电脑一套，不用后退还甲方。周清。2014.8.26”。合同最后打印的“合伙经营，对半分成，合伙人刘传英，周清”被划去。双方于同日签订一份“协议”，甲方为刘传英，乙方为周清，协议约定：“甲乙双方就半山缘私房菜达成补充协议，就合同上写的，合伙经营，对半分成，合伙人刘传英、周清，只作合同形式，不形成实际合同，也不具有合同约束力”。合同签订当日，刘传英向周清出具“收据”,载明“今收到现金弍万元整”，同时出具“收据”，载明“刘传英今收到肖传敏房租壹万肆仟元整”。2014年8月28日，案外人肖传敏向刘传英的账户转款10000元，8月29日转款10000元，8月30日转款9900元。2014年9月4日，肖传敏向刘传英出具“欠条”，载明“欠弍万肆仟元，12月1号支付。肖传敏”。2014年9月29日，刘传英再次出具“收据”，载明“刘传英今收到半山缘肖传敏房屋押金2000元。凭此收据退还押金”。周清共支付刘传英各项款项合计65900元。周清接手后开始对该房屋进行了部分装修，并经营。
2015年2月26日，桂实之妻邓玲向周清发出《关于腾退房屋的通知》，载明：“周清，你现租赁的宜昌市东山开发区畔山林语半山缘私房菜馆房屋，我系该房屋的权利人。我于2013年9月27日与刘传英签订有房屋租赁合同，在该合同中明确约定，该房屋未经我同意，不得转租。现发现，刘传英将该房屋私自转租给你使用，现通知你腾退房屋，我将收回使用，逾期将承担赔偿责任，你与刘传英因此产生的纠纷与我无关。特此通知！房东邓玲桂实（邓玲代）”。
2015年4月14日前，桂实、刘传英、周清三方因房屋再次转租问题没有达成一致，邓玲（桂实之妻，房屋共有人）向刘传英发出短信“刘传英、彭龙平：鉴于你将畔山林语38-21-151房未经房主桂实同意转租周清之事实，违反合同第七条第一款。现通知你与桂实签订的房屋租赁合同于2015年4月14日解除。限你7日内退换房屋，同时没收保证金。桂实保留对你追偿违约损失的权利”（原文如此）。
一审诉讼过程中，一审法院于2016年3月7日组织桂实、刘传英、周清三方对涉案房屋进行交接，经清点，桂实认为“交接清单上的东西都在”，刘传英认为“差船木根雕茶具”。周清认为“未拿根雕”，但双方的交接清单上并无“船木根雕茶具”。周清于2016年3月14日房屋交付刘传英。刘传英于2016年7月12日将房屋交付桂实。桂实之妻邓玲出具收据，载明“今已收到畔山林语38-21-151房屋钥匙。房内物品齐全，不多不差”。
一审法院认为：桂实作为房屋出租人、刘传英作为房屋承租人、周清作为房屋次承租人，应根据法律规定及合同约定行使各自权利、履行相应的义务。
关于桂实解除合同的问题。
1、桂实有权解除其与刘传英之间的租赁合同。刘传英将承租房屋转租周清使用，其未能提供证据证实转租得到桂实的认可，应认定为擅自转租行为。依据双方合同的约定，刘传英未经同意转租房屋的桂实有权解除合同。
2、桂实解除合同的时间。2015年10月21日，桂实以刘传英、周清为共同被告，作为第三人参与本案诉讼请求确认其与刘传英之间的租赁合同于2015年4月14日解除。一审于2015年11月4日向刘传英送达了第三人参加诉讼申请书。桂实为证实其于2015年4月14日将解除合同的意思表示通知到刘传英提供了邓玲短信记录，但未提供证据证实刘传英确已收到该短信，且邓玲虽是桂实之妻但不是合同当事人，并非当然能代表桂实作出解除合同的意思表示。故，桂实应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”，一审确认2015年11月4日（即刘传英收到一审送达的第三人参加诉讼申请书之日）双方之间的租赁合同解除。
二、关于刘传英与周清之间租赁合同效力及解除问题。
1、合同的效力。刘传英与周清于2014年8月26日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，但因转租合同的租期长于租赁合同期限，对于超过的期间（2016年10月28日-2017年8月25日）一审认定为无效，其他内容并没有违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
2、合同的解除。周清以桂实向其主张权利，导致无法继续使用租赁房屋为由诉至一审要求解除该合同，刘传英于2015年10月10日收到起诉状副本，并当庭（2015年11月5日）提出反诉请求以周清拖欠租金为由要求解除该合同。虽双方解除合同的理由各异，但终止合同的意思表示一致。故刘传英与周清之间租赁合同应于2015年11月5日解除，但因该时间晚于桂实与刘传英之间租赁合同的解除时间，故一审认定刘传英与周清之间租赁合同亦于2015年11月4日解除。
三、关于刘传英承担法律责任的问题。
1、刘传英应向桂实支付房屋租金及占有使用费。双方的合同于2015年11月4日解除，刘传英此前租金到期日为2015年10月27日，其应向桂实支付2015年10月28日至2015年11月4日租金为482元（（22000元/年÷365天/年*8天））。因刘传英的违约行为导致合同解除，依约其缴纳的保证金3000元不予退还，且应承担合同解除后的房屋占用使用费，桂实请求刘传英及周清参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一审予以支持。合同解除后周清腾退房前的占有使用费应由周清支付，此后至刘传英将房屋交付当日的占有使用费应由刘传英支付，其应向桂实支付2016年3月15日至2016年7月12日房屋占用使用费为7233元（（22000元/年÷365天/年*120天））。故，刘传英应向桂实支付房屋租金及占有使用费共计7715元。
2、刘传英应赔偿周清的损失。刘传英将其不享有转租权的房屋出租给周清使用，导致桂实向周清主张权利，致使周清订立合同的目的不能实现而解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，周清有权要求刘传英赔偿其损失。周清主张刘传英赔偿装修费35000元的请求，因双方约定任何情况下刘传英均不对周清装饰装修进行补偿，一审不予支持。根据一审庭审查明的事实，刘传英共计收取周清款项65900元，其中，房屋租金24000元、押金2000元，剩余39900元其不能说明名目。结合交易习惯及行业惯例，周清主张向刘传英支付38000元转让费，一审依法予以采信。
关于周清要求返还转让费38000元及押金2000元的诉讼请求，一审认为，应根据合同履行情况及双方的过错程度予以综合认定。首先，周清作为具有完全民事行为能力的主体，其对刘传英有可能不具备转租权未尽到合理的审慎义务，存在一定过错。其次，租赁合同约定的租赁期限为3年，合同订立后至桂实主张权利已履行6个月。故，一审酌定刘传英应向周清返还转让费30000元及押金2000元。
关于周清承担法律责任问题。
1、周清应向刘传英支付房屋租金及合同解除后的房屋占有使用费。双方合同于2015年11月4日解除，在此之前的租金应按合同约定的租金标准进行计算。其中，2015年2月26日至2015年8月25日租金为24000元、2015年8月26日至2015年11月4日租金为9942元（50400元/年÷365天/年*72天），租金合计为33942元。
2、周清应向桂实支付房屋占有使用费。刘传英与桂实合同解除后至周清腾退房屋之日止，周清作为房屋实际占有人应向桂实承担给付房屋占用使用费的责任，此期间即2015年11月5日至2016年3月14日房屋占有使用费为7896元（22000元/年÷365天/年*131天）。
五、关于腾退房屋的问题。
周清于2016年3月14日将房屋腾退后交付给刘传英，故刘传英关于请求周清腾退房屋的诉求已实现。刘传英于2016年7月12日将房屋腾退后交付桂实，且桂实对附属物品及房屋现状并未提出异议，故桂实关于请求刘传英腾退房屋及附属物品，并恢复原状的诉求已实现。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》四十四条、六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、确认周清解除合同的行为有效，其与刘传英于2014年8月24日签订的租赁合同已于2015年10月13日解除；二、确认桂实解除合同的行为有效，其与刘传英于2013年9月27日签订的租赁合同已于2015年11月5日解除；三、刘传英于判决生效之日后十日内退还周清款项人民币共计32000元（其中，转让费30000元、押金2000元）；四、周清于判决生效之日后十日内支付刘传英房屋租金人民币共计33942元；五、刘传英于判决生效之日后十日内向桂实支付房屋租金及占有使用费共计人民币7715元；六、周清于判决生效之日后十日内向桂实支付房屋占有使用费人民币7896元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。七、驳回周清的其他诉讼请求；八、驳回刘传英的其他诉讼请求；九、驳回的其他诉讼请求。一审案件受理费888元（已减半，周清预交838元、桂实预交50元），反诉费305元（已减半，刘传英已预交），由周清负担838元、刘传英负担355元。
二审中，当事人未提交新证据。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：
依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人将租赁物转租给第三人的，应当经出租人同意。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说，承租人并非可以当然、无条件转让租赁物，故周清上诉所称“按照房屋租赁的交易习惯和行业惯例，业主将房屋出租给租赁户，租赁户收取一定转让费转租给次租赁人，次租赁人收取转让费再转让下一个租赁人…”，一审判决剥夺其再次转租的权利与法不符，本院不予支持。法律一经公布即应推定为公众所知晓，当事人应当依照法律规定行使权利，履行义务。本案中，承租人刘传英未经出租人桂实同意，将租赁物转租给次承租人周清，导致桂实解除与刘传英之间的租赁合同，收回租赁物，对于租赁合同的不能履行和解除，刘传英、周清均有过错，应当各自承担相应的责任。
根据一审查明的事实，刘传英共计收取周清款项65900元，其中房屋租金24000元，押金2000元，一审根据租赁行业惯例，认定周清向刘传英交纳38000元转让费并无不当。周清称尚有1900元一审没有处理，因周清接手租赁物时尚有部分物资，否则不能合理解释周清为什么向刘传英交纳该款，故周清不得要求该款冲抵房租。因周清实际仅经营六个月，一审综合全案案情，判决刘传英返还周清转让费30000元，押金2000元较好地衡平了当事人的利益。周清要求全部返还，刘传英要求全部不返还，均不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，周清、刘传英的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由周清负担50元，刘传英负担600元。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一七年五月二十七日
书记员 袁昌芹