上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第907号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈小霞。
委托代理人傅兵，上海康腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）胡苏莉。
委托代理人刘海勇，上海元才律师事务所律师。
上诉人陈小霞�房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第3544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人陈小霞的委托代理人傅兵，被上诉人胡苏莉的委托代理人刘海勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月3日，甲方（卖方：案外人上海和济房地产有限公司，以下简称“和济公司”）、乙方（买方：胡苏莉）签订《上海市商品房出售合同》，主要内容：甲方依法取得杨浦区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权（出让合同编号：沪杨房地（2007）出让合同第121号、沪杨规土（2009）出让合同补字第2号），投资建造的《五角丰达商务广场》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证（大产证）证书号：杨XXXXXXXXXX，乙方向甲方购买国庠路《五角丰达商务广场》41号1层1层室，据上海市房屋土地资源管理局认定的杨浦区房地产测绘所测绘机构测量该房建筑面积为71.01平方米，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）70，000元，总房价款为4，970，700元，甲、乙双方商定2012年12月31日前由甲乙双方共同向杨浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申请该房屋房地产权证。
2012年12月5日，出租人（甲方：胡苏莉）、承租人（乙方：陈小霞）签订《商铺租赁合同》，主要内容：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为71.01平方米，该房屋用途为经营用房，类型为店铺，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为美甲经营使用，甲乙双方约定甲方于2012年12月10日向乙方交付该房屋，房屋租赁日期自2012年12月10日至2017年12月9日止，第一年月租金为25，918.6元，年租金为311，023.8元；第二年月�金为28，078.5元，年租金为336，942元；第三年月租金为28，078.5元，年租金为336，942元……，乙方第一次付款为付三押一，以后乙方每月的第一天向甲方支付该房屋的本月的租金，乙方应在签订本合同时向甲方支付租赁保证金30，000元；租赁期间，因乙方的违约行为导致合同解除或不能实际履行的，保证金将不予退还，甲方收取保证金之行为不影响对乙方违约责任、延迟付款之违约金及赔偿金的追索，租赁期间使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、通讯设备费用由乙方承担；甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，乙方可以解除合同；乙方逾期不支付租金累计超过30天的，甲方可以解除合同，违约的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金；……。
合同签订后，陈小霞支付2012年12月10日至2013年3月9日的租金77，887.35元及押金30，000元。
2013年1�4日，上海依芙悦美甲有限公司成立，该公司住所地位于上海市杨浦区国定支路XXX号XXX室，于系争房屋内经营，陈小霞、案外人罗雯婷为该公司股东。北京市依芙悦科技有限公司出具《品牌特许授权书》，授权陈小霞为上海市杨浦区依芙悦指定战略合作伙伴，经营依芙悦相关美甲美容专项服务及产品售卖。
2013年3月27日，陈小霞停止经营，离开系争房屋，但并未将该房屋钥匙归还胡苏莉。
2013年4月1日，陈小霞向胡苏莉发送《合同解除函》，主要内容：根据双方2012年12月5日签订的《商铺租赁合同》，胡苏莉应当提供租赁房屋有效的房产证，但因胡苏莉至今未提供，使陈小霞无法继续经营，故根据合同相关条款，正式通知解除双方的《商铺租赁合同》。
2013年4月15日，胡苏莉登记取得系争房屋产权。
2013年8月28日，陈小霞与胡苏莉签订《商铺交接协议》，主要内容：�方同意在第三方上海申能物业管理有限公司的见证下，对位于上海市杨浦区国庠路XXX号商铺进行交接，陈小霞同意于本协议签订之日已将商铺内的所有个人物品及其他财物全部搬离，已无任何个人物品及其他财物滞留在商铺内，并将商铺钥匙归还胡苏莉。陈小霞与胡苏莉均确认双方于当日完成房屋交接手续。
2013年9月25日，和济公司出具《情况说明》，主要内容：国庠路XXX号商铺于2012年12月3日签订出售合同，购买人为胡苏莉，付款方式为一次性付款，并于2013年3月承诺自行办理小产证。
原审法院另查明，上海申能物业管理有限公司、五角丰达商务广场管理处出具系争房屋电表抄见表显示：该房屋2012年12月电费1，582.8元、2013年1月电费6，258元、2013年2月电费3，303.6元（已收）、2013年3月电费1，398元、2013年4月电费192元，共计9，430.8元。《付款通知书》显示，该房屋每月物业管理费为1，065.2元。陈小霞与胡苏莉双方均确认该房屋2013年3月至2013年4月的水费为65.2元。
因陈小霞认为在整个租赁过程中，其都受到了欺骗，陈小霞为经营美甲店投入大量资金装修，现因美甲店无法经营，造成损失，故起诉至原审法院，请求判令：1、撤销陈小霞与胡苏莉就系争房屋签订的《商铺租赁合同》；2、胡苏莉赔偿陈小霞装修损失208，973元；3、胡苏莉返还陈小霞租金77，887.35元；4、胡苏莉将系争房屋租赁保证金30，000元返还陈小霞。原审审理中，陈小霞表示，即使系争房屋已办出产权证，陈小霞不同意将注册地址迁回系争房屋，并不同意继续履行合同。
胡苏莉提起反诉，请求判令：1、确认陈小霞与胡苏莉签订的《商铺租赁合同》于2013年8月28日解除；2、要求陈小霞支付胡苏莉自2013年3月9日至2013年8月28日的房屋租金144，286.58元；3、要求陈小霞支付违约金51，924.9元；4、要求陈小霞支付2012年12月5日至2013年8月28日的物业服务费9，586.2元（每月1，065.2元，共9个月）；5、要求陈小霞支付2013年3月至2013年4月的水费65.2元；6、要求陈小霞支付2012年12月至2013年4月的电费9，430.8元（已扣除陈小霞交纳的2013年2月的电费）。
原审审理中，经陈小霞申请，法院委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市杨浦区国庠路XXX号房屋装饰装修进行鉴定，该公司出具《司法审价鉴定意见书》，主要内容为：该房屋装饰装修造价为208，973元。陈小霞对该意见书无异议，胡苏莉对该意见书有异议，称：意见书初稿最后一页房屋装饰装修增加部分统计科目计算标准为1＋2-3，总计为35，253元，但在正式稿中计算标准为1＋2＋3，总计金额为63，474元，计算规则明显不一致；附表中许多计价的项目在现场并不存在，如第一项原墙体拆除，因系争�屋是新建房，是无需进行墙体拆除的，且鉴定人在整个鉴定过程中并未采纳胡苏莉提供的相关材料，对于胡苏莉提出的诸多异议，也只是就地板砖问题作出回复，其余异议未进行复核，该报告过多采纳了陈小霞提供的材料。上海第一测量师事务所有限公司对上述异议作出解释：针对房屋装饰装修增加部分的计算规则，鉴定说明第三页有明确反映，陈小霞在预算时准备减少该部分，但实际装修时并未减少，这与发票总金额确认的数字也是符合的，故该部分涉及的14，110元应计入鉴定内容，至于胡苏莉所反映的其他异议内容，鉴定人在鉴定报告中有详细回复。
原审法院认为，陈小霞与胡苏莉在签订《商铺租赁合同》时，胡苏莉虽然尚未取得系争房屋产权证，但已持有该房商品房预售合同，有权对该房进行出租，《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，陈小霞与胡苏莉�方均应按约履行，陈小霞租赁系争房屋开设并经营美甲店，理应按期支付相应的房屋租金和合同约定的其他费用。根据庭审查明的事实及双方的意见，法院概括本案争议焦点如下：
一、导致系争房屋租赁合同解除的违约方是陈小霞还是胡苏莉？陈小霞称在整个房屋租赁过程中，胡苏莉存在欺诈行为，未提供该房合法有效的权利证明，导致陈小霞无法正常经营，且收取保证金、租金与实际签订合同的主体并非同一人。法院认为，虽然收取保证金、租金与实际签订合同、交付房屋钥匙、办理房屋交接手续的主体并非同一人，但胡苏莉是系争房屋合法权利人，且其对上述合同履行行为均表示认可且履行，故陈小霞所述胡苏莉存在欺诈行为，并以此为由要求撤销《商铺租赁合同》，缺乏相应的法律依据，法院难以采信。
陈小霞所述因签订合同时，系争房屋尚未办理出产�证，致使陈小霞无法在该房内注册公司并经营，无法实现其合同目的，故其拒绝支付租金。法院认为，《商铺租赁合同》仅明确系争房屋用途为经营用房，并未约定陈小霞开设公司的注册地即为系争房屋所在地址，陈小霞亦未提供证据证明因注册地与实际经营地不一致，致使其经营利益受损。此后系争房屋已办理出产权证，陈小霞仍拒绝将其注册地址迁回系争房屋，并明确表示不愿意继续履行合同。陈小霞所述其拒付租金的理由缺乏依据，其行为显属违约，故陈小霞要求胡苏莉返还租金的诉请缺乏法律依据，法院难以支持。胡苏莉要求解除房屋租赁合同，并要求陈小霞承担相应违约责任的反诉诉请于法有据，法院可予支持。现陈小霞与胡苏莉均确认2013年8月28日双方办理交接手续，胡苏莉要求确认该日为双方合同解除之日，陈小霞称其早已于2013年3月27日离开系争房�，故当日租赁合同实际已解除。法院认为，陈小霞称其于2013年3月27日离开系争房屋，但并未将房屋钥匙归还胡苏莉并与其办理交接手续，虽然其曾于2013年4月1日向胡苏莉发出解除函，但因陈小霞违约在先，无权行使合同解除权，故法院确认系争《商铺租赁合同》于2013年8月28日解除，陈小霞应按照合同约定支付欠付的租金、违约金、水、电费、物业管理费。
合同既约定没收保证金，亦约定月租金的两倍作为违约金，明显过高。根据庭审查明的情况，最终导致合同解除的原因系陈小霞拒付租金。法院根据本案具体情况予以酌情调整相应数额，支持胡苏莉没收履约保证金30，000元，并对违约金数额作相应调整。
二、就陈小霞要求胡苏莉赔偿装潢损失一节，因陈小霞对系争房屋进行了装修，法院委托鉴定单位出具了鉴定报告，胡苏莉对该报告存有异议，但均未提供足够的证据予以推翻，故法院对该鉴定报告予以采纳。根据鉴定报告，该房屋装饰装修造价为208，973元。法院认为，陈小霞存在违约情形，但考虑其装潢时间较短，尚有利用价值，胡苏莉应在利用价值范围内予以适当补偿。鉴于鉴定结果为装修价格，而非残值，故由法院结合使用年限等情况酌情确定具体数额。综上，法院确认胡苏莉应补偿陈小霞30，000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、陈小霞与胡苏莉于2012年12月5日就上海市杨浦区国庠路XXX号房屋签订的《商铺租赁合同》于2013年8月28日解除；二、陈小霞应于本判决生效之日起十日内支付胡苏莉2013年3月10日至2013年8月28�的房屋租金144，286.58元；三、陈小霞应于本判决生效之日起十日内支付胡苏莉违约金40，000元；四、陈小霞应于本判决生效之日起十日内支付胡苏莉2012年12月至2013年4月电费9，430.8元；五、陈小霞应于本判决生效之日起十日内支付胡苏莉2013年3月至2013年4月水费65.2元；六、陈小霞应于本判决生效之日起十日内支付胡苏莉2012年12月10日至2013年8月28日物业管理费9，586.2元；七、现在胡苏莉处的房屋租赁保证金30，000元归胡苏莉所有；八、胡苏莉应于本判决生效之日起十日内补偿陈小霞30，000元；九、陈小霞的其余诉讼请求，不予支持；十、胡苏莉的其余反诉请求，不予支持。如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6，053元，减半收取计3，026.5元，由陈小霞负担2，740元，胡苏莉负担286.5元；本案反诉案件受理费2，265元，由陈小霞负担2，155元，胡苏莉负担110元；本案鉴定费5，940元，由陈小霞负担5，087元，胡苏莉负担853元。
陈小霞不服原审法院判决，向本院提起上诉称，系争房屋在出租时不符合法定出租条件，胡苏莉为尽快将系争房屋出租牟利，故意隐瞒合法有效的商品房出售合同的签订时间，并在协商、签订及履行租赁合同过程中故意隐瞒自己的真实身份，使用虚假的商品房预售合同、虚假承诺等欺诈方式使得陈小霞做出了错误的决定，签订了租赁合同，该租赁合同依法应予以撤销；陈小霞因申报设立公司需要经常场地证明，要求胡苏莉提供系争房屋产权证，胡苏莉承诺很快就能办好，但经多次催促均无果，陈小霞为了早日经营，用其他地址注册公司，后工商部门多次指出陈小霞注册地址与经营地址不一致�要求改正，否则要进行处罚，由于胡苏莉没有兑现承诺办好产权证致陈小霞无法正常经营，2013年3月27日，胡苏莉在未告知的情况下，强行收回了系争房屋，陈小霞租赁系争房屋为经营进行了装修并支付租金，现无法经营陈小霞有权要求胡苏莉赔偿装修及租金损失，原审法院认定事实错误，要求撤销原审判决第一、二、三、四、六、七、八、九项，同意原审判决第五、十项，依法改判：1、撤销租赁合同；2、陈小霞支付2012年12月至2013年3月电费9，238.8元；3、陈小霞支付2012年12月10日至2013年3月27日的物业费3，195.6元；4、由胡苏莉返还租赁保证金30，000元；5、由胡苏莉返还租金77，887.35元；6、由胡苏莉赔偿装修损失208，973元。
被上诉人胡苏莉辩称，2012年12月3日，胡苏莉购买系争房屋时已经支付了房屋全部房款，系争房屋产权清晰，租赁合同履行期间，没有第三方提出�议，胡苏莉没有承诺过何时办出产证，没有欺诈行为，原审法院认定事实清楚，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争房屋的租赁合同签订时，胡苏莉虽未取得房屋产权证，但其持有系争房屋预售合同，且付款完毕，应视为胡苏莉已享有系争房屋合法权属证明，故胡苏莉出租系争房屋符合法律规定，原审法院认定租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按约履行，并无不妥。陈小霞上诉称在租赁合同协商、签订及履行过程中胡苏莉存在隐瞒自己的真实身份，使用虚假的商品房预售合同、虚假承诺等欺诈行为，根据查明事实显示，胡苏莉作为系争房屋的权利人与陈小霞签订租赁合同，出租系争房屋，不存在陈小霞所称的欺诈行为，原审法院据此对陈小霞以胡苏莉存在欺诈行为为由要求撤销租赁合同不予支持，�无不妥。由于租赁合同仅约定系争房屋用途为经营用房，并未约定陈小霞开设的公司注册地应为系争房屋，且在胡苏莉取得系争房屋产权后，陈小霞已明确表示不再愿意继续履行合同，在陈小霞未提供证据证明其因注册地与实际经营地不一致而利益受损的情况下，原审法院认定陈小霞拒付租金构成违约，并无不当。原审法院据此判决对陈小霞要求胡苏莉返还租金及保证金的诉讼请求不予支持，而对胡苏莉要求没收保证金的反诉请求予以支持，并根据本案实际情况酌情调整确定陈小霞应承担的违约金数额，也无不当，本院予以认同。虽然陈小霞于2013年3月已停止经营并离开系争房屋，但直到双方于2013年8月28日办理房屋交接手续之前，陈小霞未将系争房屋钥匙归还胡苏莉，同时由于陈小霞违约在先，原审法院以2013年8月28日作为租赁合同的解除日，依法有据，原审法院�于租赁合同解除日期并按照合同相关约定，判决陈小霞支付相应欠租、水电费及物业管理费，亦无不当，本院予以赞同。陈小霞上诉对租金、电费、物业管理费等所提异议，缺乏依据，本院不予采信。关于装潢费用，虽然陈小霞存在违约，但基于系争房屋装修时间较短，尚有利用价值，原审法院在鉴定结果的基础上综合使用年限等因素酌情确定胡苏莉应补偿陈小霞的金额，亦无不妥，陈小霞上诉要求胡苏莉按照鉴定结果赔偿装修损失，理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院在查明事实的基础上所作判决正确，本院予以维持。陈小霞的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，053元，由上诉人陈小霞负担。
本判决为终审判决�
审 判 长 顾慧忠
代理审判员 张的日
代理审判员 高 胤
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……