山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0602民初5546号
原告：罗冬菊，女，1974年5月27日出生，汉族，无固定职业，住烟台经济技术开发区。
委托诉讼代理人：石伟民，山东君辰律师事务所律师。
被告：烟台经纬实业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区前进路7号。
法定代表人：王庆文，总经理。
委托诉讼代理人：刘爱娜，山东西政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李玉胜，山东西政律师事务所律师。
原告罗冬菊与被告烟台经纬实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗冬菊及其委托诉讼代理人石伟民，被告委托诉讼代理人刘爱娜、李玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：被告返还原告购房款805234元及支付违约金160000元、利息损失33144.72元。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还购房款805234元；3、被告支付利息损失39773.53元（分别以60000元为基数自2015年4月8日、以515234元为基数自2015年9月1日、以230000元为基数自2015年10月10日按年利率4.35%计算至2016年10月21日，并自2016年10月22日起继续按上述标准计算至被告实际履行之日止）、2015年12月31日至2016年10月21日房租损失128055.77元（房屋总价款1595234元×10%÷365天×293天）及房屋差价损失100000元（2015年4月8日至2016年10月21日房价涨幅6.269%）；4、被告支付逾期办理按揭贷款手续违约金28315元（总房款1595234元×万分之0.5×355天，自2015年11月11日计算至2016年10月21日）、逾期交房违约金8052.34元、逾期办理产权登记违约金805.23元、根据补充协议“对本合同第三条的补充”支付惩罚性违约金160000元。在本院释明后，原告撤回其第4项诉讼请求中逾期交房违约金8052.34元的诉讼请求，但坚持在被告赔偿其损失的前提下，要求原告支付其第4项诉讼请求中的其他违约金。事实和理由：2015年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定原告向被告购买其开发建设的烟台市芝罘区经纬广场第1层103-1号房（以下简称涉案房屋），用途为商业，建筑面积35.28平方米，房屋总价款1595234元；被告应在2015年12月31日前交付房屋。原告依约共计支付购房款805234元；但被告至今未向原告交付房屋，且被告明确表示因需涉案房屋做大厅，要求原告换房，即使交房原告也没有使用权，原告不得不要求解除合同，根据《山东省高级人民法院2011年民事审判工作纪要》中关于商品房买卖合同解除后的损失赔偿问题相关内容及《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定，被告应赔偿原告的全部损失，包括利息损失、涉案房屋未能按时交付的房租损失及房屋差价损失。其次，因被告原因导致涉案房屋未在房管部门备案，原告无法网签，导致原告无法办理按揭贷款手续和房屋产权证书，故被告应依据合同第七条支付逾期办理按揭贷款违约金28315元以及依据合同第十五条支付逾期办理产权登记违约金805.23元。第三，补充协议“对本合同第三条的补充”条款主要是对被告不能办理房产证设定的违约金，涉案房屋因被告原因无法交付，且即使交付原告也无法使用，相当于被告无法办理房屋权属证书，被告行为属于背信弃义，应予处罚，故被告应依据该条款支付惩罚性违约金160000元，其他违约金有合同依据，也应支持。
被告辩称，被告因设计变更及与施工方的纠纷原因，未能办理涉案房屋备案手续及依照合同约定向原告交付涉案房屋的情况属实，被告同意与原告解除合同和支付利息损失；但原告关于违约金及房租损失、房屋差价损失的诉请，无事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明，2015年10月10日，原告与被告在签订的《商品房买卖合同》中约定，原告购买被告开发建设的涉案房屋，用途为商业，建筑面积35.28平方米，总价为1595234元；首付款805234元应于2015年10月10日前付清，按揭贷款790000元。合同第七条约定，被告代为原告办理按揭贷款手续的，被告应在双方签订合同之日起30日内，为原告办妥按揭贷款手续，如未能在规定时间内办结按揭贷款手续，原告有权要求被告每延时一天，按房价总额支付万分之0.5的违约金。合同第八条约定，被告应在2015年12月31日前，将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、法律法规规定需满足的其他事项的涉案房屋交付给原告。合同第九条约定，被告未按合同规定的期限将涉案房屋交付给原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应按已付款的1%支付违约金。合同第十五条约定，被告应按相关规定在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，如因被告的责任原告不能在规定时间内取得房产权属证书的，原告退房的，被告在原告提出退房要求之日起30日内将已付房款退还给原告，并按已付房款的0.1%赔偿原告损失。同日，原被告又在签订的补充协议“对本合同第三条的补充”条款中约定，该商品房网签合同建筑面积35.28平方米左右，产权登记面积35.28平方米，如未能按照上述面积办理产权证，被告支付原告160000元违约金。
合同签订之前，原告已分别于2015年4月8日支付房款60000元，2015年9月1日支付房款515234元，2015年10月10日支付房款230000元，共计805234元。2015年10月10日，被告向原告出具了内容为“罗冬菊805234元经纬广场103-1号房房款”的收款收据。后，被告未依约于2015年12月31日将符合合同约定条件的涉案房屋交付给原告。
庭审中，原告提供涉案房屋设计备案图2份，称该2份图纸均为被告法定代表人提供，其中一份系房管部门备案图，该图上未显示涉案房屋，证明被告在未将房屋备案的情况下将涉案房屋出售给原告，导致原被告签订的《商品房买卖合同》无法网签，原告因此无法办理按揭手续，被告法定代表人口头表示，在将涉案房屋卖给原告后，其又将该房屋上面的10层楼出售给他人，需要将涉案房屋作为一楼大厅，故即使向原告交付房屋，原告只能将涉案房屋返租给被告后由被告租给他人，原告对涉案房屋不具有使用权，被告的行为等同于一房两卖，侵犯其合法权益。
被告对上述证据真实性不予认可，辩称该证据上未加盖房管部门印章，无法证明系自房管部门调取及原告上述主张，但认可涉案房屋因设计变更及与施工方纠纷，至今未办理备案，也未竣工之事实。
本院所确认的上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、借记卡账户历史明细清单、收款收据、房屋设计备案图为证，还有原告与被告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。
本院认为，（一）原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，本院认定为有效。根据《商品房买卖合同》第九条的规定，被告如未在2015年12月31日前将涉案房屋交付给原告，逾期超过30日后，原告有权解除合同。本案中，被告未依约在2015年12月31日前交付房屋且已逾期超过30日之事实清楚，被告对此也予以认可，解除合同的条件已成就，庭审中被告亦表示同意解除，故原告关于解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张被告返还购房款805234元，于法相合，本院依法予以支持。
（二）关于原告主张的损失问题。本案中，合同解除原因系被告未按期交房产生的违约事实，被告对此应当承担违约责任，赔偿因合同解除给原告造成的损失，包括积极损失和可得利益损失，故被告占用房款805234元期间产生的利息应属原告损失范围之内，故原告关于被告自付款之日按年利率4.35%计付利息损失39773.53元（分别以60000元为基数自2015年4月8日、以515234元为基数自2015年9月1日、以230000元为基数自2015年10月10日按年利率4.35%计算至2016年10月21日，并自2016年10月22日起继续按上述标准计付至被告实际履行之日止），符合相关法律规定，亦不超过同期银行贷款利率，本院依法予以认定。关于房屋差价损失，原告称因全国房屋价格上涨，其主张100000元并不多，但并未提供相关证据予以佐证，且其庭审中亦当庭表示不对涉案房屋差价损失申请评估，故原告关于2015年4月8日至2016年10月21日房屋差价损失100000元的主张，证据不足，本院依法不予支持。关于房租损失，依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除的效力不仅仅及于解除之后不得履行，而且还及于解除之前恢复到合同订立前的状态，即合同自始就应为没有履行。解除溯及于合同成立之时并消灭合同效力，因解除行为而合同视为自始不存在，因此本案原告基于合同所取得的房屋所有权而主张房屋租金，理由不能成立，故原告主张涉案房屋2015年12月31日至2016年10月21日的房屋租金损失，于法无据，本院依法不予支持。
（三）关于原告主张的违约金。从原被告在签订的《商品房买卖合同补充协议》中“对本合同第三条的补充”中有关“该商品房网签合同建筑面积35.28平方米左右，产权登记面积35.28平方米，如未能按照上述面积办理产权证，被告支付原告160000元违约金”的约定内容看，该条款明确规定的是被告如未按35.28平方米为原告办理房屋权属证书所应承担的违约责任，故原告关于因被告具有背信弃义行为、无法办理房证而依据该条款支付惩罚性违约金160000元的主张，理由不当，本院不予支持；且本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》已解除，故原告主张支付逾期办理按揭贷款手续违约金28315元（总房款1595234元×万分之0.5×355天，自2015年11月11日计算至2016年10月21日）、逾期办证违约金805.23元，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告与被告于2015年10月10日签订的《商品房买卖合同》；
二、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告罗冬菊返还购房款805234元及利息损失39773.53元（分别以60000元为基数自2015年4月8日、以515234元为基数自2015年9月1日、以230000元为基数自2015年10月10日按年利率4.35%计算至2016年10月21日），并自2016年10月22日起继续按上述标准计付利息至被告实际履行之日止；
三、驳回原告罗冬菊的其他诉讼请求。
如被告烟台经纬实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16232元及保全费4770元，由原告罗冬菊负担7030元，被告烟台经纬实业有限责任公司负担13972。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 张 译 丹
人民陪审员 宁 雯 静
人民陪审员 黄 春 娜
二〇一七年一月十一日
书 记 员 姜慧萍（代）