广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2015）肇怀法梁民初字第61号原告李廷汉，男，汉族，住广东省怀集县，身份证号码×××4338。原告黎汝爱，男，汉族，住广东省怀集县，身份证号码×××3717。上述两原告的共同委托代理人邓锷，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省怀集县怀城镇城中永安。被告傅卓华，男，汉族，住广东省四会市，身份证号码×××0052。被告李小华，女，汉族，住广东省四会市，身份证号码×××0028，是被告傅卓华之妻。上述两被告的共同委托代理人梁建昌，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省怀集县怀城镇城中永安。第三人布意成，男，汉族，住广东省怀集县，身份证号码×××1711。原告李廷汉、黎汝爱与被告傅卓华、李小华、第三人布意成租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后,依法组成合议庭，先后于2015年3月10日、5月18日公开开庭进行了审理。原告李廷汉及其与原告黎汝爱的共同委托代理人邓锷，被告傅卓华、李小华的共同委托代理人梁建昌到庭参加诉讼。第三人布意成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李廷汉、黎汝爱诉称，2011年7月1日，原告将其使用的坐落在怀集县大岗镇富楼彩堂村原旧煤厂厂房一栋一层楼九卡出租给被告作卡拉OK使用。双方签订《租赁合同》，约定租赁期限自2011年7月1日起至2020年3月31日止，其中2011年7月1日至2015年6月31日每年租金27000元，2015年7月1日至2020年3月31日每年租金32400元，当年的6月31日一次性交齐一年期租金。并约定不按时交清租金的，违约金按所欠租金总额每日1‰支付。事后，被告仅交付一年租金。原告在追偿过程中发现被告已于2012年将其承租的房屋擅自转让给第三者布意成经营使用，被告推给第三人拒绝支付租金。自2012年7月1日计至2014年12月31日被告共拖欠原告租金67500元，违约金自2012年7月至2014年12月31日为24651元，2013年7月至2014年12月为14796元，共39447元。现原告请求：1、判令被告支付租金67500元；2、判令被告支付违约金39447元给原告；3、解除原、被告于2011年7月1日签订的《租赁合同》，在十日内腾退楼房给原告，并支付腾退前的占用费自2014年7月1日起计算每月2250元直至腾退时止；4、本案的一切诉讼费用由被告承担。被告傅卓华、李小华辩称，两被告将房屋转租给第三人布意成，原告了解到2013年后两被告没有支付租金。被告认为原告应首先向第三人追偿房屋租金，若未能如常追回租金，被告才协助原告追偿。第三人布意成未向本院提出答辩意见。经审理查明，2010年4月1日，怀集县大岗镇富楼村上彩经济合作社、怀集县大岗镇富楼村下彩经济合作社与原告李廷汉、黎汝爱签订一份《租屋协议书》，约定将其坐落在地名彩堂村的原旧煤厂厂房一栋一层九卡出租给两原告使用，租赁时间自2010年3月至2020年3月止，租金每年3000元，10年30000元……,当日，两原告按协议约定一次性支付了租金30000元。2011年7月1日，原告李廷汉在原告黎汝爱的见证下与被告傅卓华签订一份《租赁合同》，约定将上述的旧煤厂厂房一栋一层楼九卡转租给被告傅卓华作经营卡拉OK使用，租赁限期自2011年7月1日起至2020年3月31日止共9年，租金方面：头三年租金每卡250元×9×12个月=27000元，第4年（即2015年7月1日）起递增，每卡300元，即300元×9×12个月=32400元，直至租赁期限止，当年的6月31日一次性交齐一年期的租金，第一年减2个月租金（即减4500元）作为装修期，如不按时交清租金的，按欠下的总额每天支付逾期1‰滞纳金，直至交清日止。事后，被告傅卓华如约交付首年的租金22250元给原告。2011年12月14日，被告傅卓华、李小华与第三人布意成签订一份《转让协议》，约定将上述承租的房屋建成的“大成茶艺馆”一次性以48万元转让给第三人布意成经营使用，一切的债权债务与两被告无关。两被告有义务协助第三人布意成办理“大成茶艺馆”营业执照，如在3个月内未能办理好执照，第三人布意成有权要求被告退款8万元。合同签订后，第三人布意成支付了转让款给被告。以第三人布意成为负责人经营的“怀集县大岗镇大成茶艺馆”先后于2011年12月16日、22日、2012年1月18日、1月20日领取了《广东省排放污染物临时许可证》、《卫生许可证》、《娱乐经营许可证》及《个体工商户营业执照》。两原告因未能收取其他租金，向本院提起诉讼，要求被告傅卓华、李小华、第三人布育成偿还相关租金及解除合同，本院于2014年6月25日受理［案号为（2014）肇怀法梁民初字第161号］后，经审查，认为该案的第三人布育成与“怀集县大岗镇大成茶艺馆”的经营者布意成姓名不相符，原告属起诉主体错误，于2014年12月1日作出（2014）肇怀法梁民初字第161号民事裁定：驳回原告李廷汉、黎汝爱的起诉。2015年1月15日，两原告提起本案诉讼。诉讼中，原告提供一份怀集县大岗镇富楼村上彩经济合作社、怀集县大岗镇富楼村下彩经济合作社于2014年5月5日出具的证明，同意原告李廷汉、黎汝爱于2010年4月1日签订的《租屋协议书》中旧煤厂厂房一栋一层楼九卡转租给他人经营。对本院向怀集县工商行政管理局调取的一份出租方（甲方）为李廷汉，承租方（乙方）为布意成，落款时间为2011年7月1日，内容为李廷汉同意将旧煤厂厂房一栋一层楼九卡出租给布意成使用的《租赁合同》，原告李廷汉提出异议，认为不是其本人签名。被告方代理人庭后也表示该《租赁合同》上的“李廷汉”不是原告真实签名。第三人布意成无到庭进行质证。本院认为，第三人布意成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的质证和抗辩的权利。原告李廷汉、黎汝爱与怀集县大岗镇富楼村上彩经济合作社、怀集县大岗镇富楼村下彩经济合作社签订《租屋协议书》，取得坐落在彩堂村的原旧煤厂厂房一栋一层九卡房屋的承租权。在承租期间两原告将上述房屋转租给被告傅卓华，原告李廷汉与被告傅卓华签订的《租赁合同》，征得上述两经济合作社的同意，该《租赁合同》合法有效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。两原告将上述房屋交付给被告傅卓华经营，被告傅卓华仅交付首年的租金22250元给原告，自次年起不按合同约定在每年的6月31日一次性交齐当年的租金，在两原告于2014年6月提起诉讼后至今仍拖欠原告的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，两原告请求解除其与被告傅卓华签订的《租赁合同》理据充分，本院予以支持，被告应自解除该《租赁合同》起十日内将租赁的九卡房屋腾退给原告。拖欠租金方面，按该《租赁合同》的条文理解，第4年（即2015年7月1日）前的每卡租金为250元/月，自2012年7月1日起计至2014年12月31日拖欠租金250元/月.卡×9卡×30个月=67500元。违约金计算方面，按《租赁合同》约定如不按时交清租金的，按欠下的总额每天支付逾期1‰滞纳金，自2012年7月1日起至2013年6月30日按第二年未交租金27000元计算，违约金为27000元×1‰/天×364天=9828元，自2013年7月1日起至2014年6月30日按第二年共应交租金54000元（包括2012年7月1日起至2013年6月30日的租金27000元）计算,违约金为54000元×1‰/天×364天=19656元，自2014年7月1日起至2014年12月31日按第三年共应交租金81000元（包括2012年7月1日起至2014年6月30日的两年租金54000元）计算，违约金为81000元×1‰/天×183天=14823元，共为38307元。原告按每月租金2250元（注：250元/月.卡×9卡=2250元）计算房屋腾退前的占用费符合《租赁合同》约定，本院予以支持。被告李小华是被告傅卓华之妻，应对被告傅卓华的上述债务承担共同偿还责任。鉴于被告无证据证实原告同意被告将承租的房屋转让给第三人布意成，故原告与第三人布意成无直接的法律关系。被告在履行上述义务完毕后可向第三人布意成主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李廷汉于2011年7月1日与被告傅卓华签订的《租赁合同》；二、被告傅卓华应于本判决生效之日起十日内将承租的坐落在彩堂村的原旧煤厂厂房一栋一层九卡房屋腾退给原告李廷汉、黎汝爱使用；三、被告傅卓华、李小华应于本判决生效之日起十日内支付房屋租金67500元给原告李廷汉、黎汝爱；四、被告傅卓华、李小华应于本判决生效之日起十日内支付违约金38307元给原告李廷汉、黎汝爱；五、被告傅卓华、李小华应于本判决生效之日起十日内按2250元/月支付自2015年1月1日起的房屋占用费至本院确定的房屋腾退之日止；六、驳回原告李廷汉、黎汝爱的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2439元，由原告李廷汉、黎汝爱共同负担26元，被告傅卓华、李小华共同负担2413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  朱坚峰审 判 员  黄金联人民陪审员  陈 毅二〇一五年五月二十五日书 记 员  邓世华