福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽03民终2729号上诉�（原审原告）：欧青松，男，1957年3月14日出生，汉族，农民，住莆田市秀屿区，委托诉讼代理人：郑春芳，福建秉峰律师事务所执业律师。上诉人（原审被告）：莆田艾建房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区沟头建材市场A幢小区1号楼417室，统一社会信用代码91350300777517826E。法定代表人：赵庆宗，董事长。委托诉讼代理人：蔡蓉蓉（系该公司法务），女，1988年4月28日出生，汉族，住仙游县，上诉人欧青松与上诉人莆田艾建房地产开发有限公司（以下简称艾建公司）商品房销售合同纠纷一案,双方不服福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初1452号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧青松上诉请求：1.撤销一审判决，改判艾建公司立即向欧青松支付逾期交房违约金216239.36元；2.由艾建公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决将逾期交房违约金调整为日万分之一没有事实和法律依据，应依法予以改判。一、艾建公司虽抗辩双方所约定的逾期交房违约金过高，但艾建公司并没有就此进行举证，应承担举证不能的不利后果。二、日万分之四的违约金并没有过高，不应予以调整。首先，日万分之四的违约金折算为月利率仅为1.2%，低于民间借贷法律所保护月2%，日万分之四并没有过高，不应予以调整；其次，关于合同中对逾期交房违约金数额计算方法的约定是双方当事人的真实意思表示，法院予以调整违背了诚实信用原则；再次，一审判决随意调整违约金计算标准，违背契约�由、意思自治原则，应予纠正。针对欧青松的上诉，艾建公司答辩称：一、一审将违约金计算标准调整为日万分之一符合法律规定，且有事实依据；二、本案双方违约金的约定系按日计算的，一审法院对超过诉讼时效的违约金不予保护亦是正确的。故本案应驳回欧青松的上诉请求。艾建公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回欧青松的诉讼请求。2.本案诉讼费用由欧青松负担。事实和理由：一、一审法院根据双方合同第九条约定来认定艾建公司应承担逾期交房违约责任是错误的。根据双方合同第八条第二款的约定“如果未在规定日期内达到上述条件，双方同意按第二种方式处理，即买受人接收，出卖人支付买受人1000元违约金”，双方在合同中对履行了通知交房义务但不完全具备交房条件的情况的处理方式已经作�约定，不应再适用合同第九条关于逾期交房的约定。二、一审判决将逾期交房的违约责任计算至2015年12月30日止，认定事实不清，适用法律错误。1.根据双方合同约定，对本案讼争房屋交房一事艾建公司的义务仅为将符合约定条件的房屋通知交付给欧青松，而事实上无论是约定交付的时间之前还是之后，艾建公司都多次电话及书面发函通知欧青松办理交房手续，但均因欧青松原因未接收房屋，故逾期交房的责任在于欧青松。2.一审法院认定艾建公司承担违约责任应支付违约金的基础是艾建公司在履行交房通知义务时未达到约定条件，那么在讼争房屋于2014年9月19日达到合同约定交付条件时，本案违约金应计算到讼争房屋于2014年9月19日达到合同约定交付条件止。针对艾建公司的上诉，欧青松答辩称：一、双方合同第八条第二款的约定违反法律�规的强制性规定，且该格式条款免除艾建公司主要责任、排除对方主要权利，为无效条款，不能作为定案的依据。二、艾建公司逾期交房，应根据双方的买卖合同约定支付相应的逾期交房违约金，艾建公司在符合交房条件之后应再通知欧青松交房，但艾建公司直到2015年12月30日才履行通知义务，故艾建公司应承担自2014年4月1日起至2015年12月30日止的逾期交房违约金。综上所述，艾建公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。欧青松向一审法院起诉请求：1.判令艾建公司向欧青松支付逾期交房违约金216239.36元；2.由艾建公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月29日，艾建公司与欧青松签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：欧青松向艾建公司购买坐落在莆田市××区××路北侧××城市××号的商品�；商品房建筑面积为124.88平方米，单价为6763.97元/平方米，按建筑面积计算总价844685元；买受人在合同签订后5日内支付购房款254685元，余款59万元申请按揭贷款；出卖人应当在2014年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成;分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、根据2009年5月1�起实行的消防法第1项约定的“消防验收合格”应为“通过消防机构备案”。如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、其他可据实延期交房特殊原因见附件六合同补充协议；买受人未按照合同约定的付款方式按期支付购房款的（以银行贷款方式支付的，银行不予放贷、不足额放贷及因买受人的原因致使出卖人无法如期收取购房余额的，亦视为逾期付款）。除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用按以下方式处理：逾期不超�60日，自合同约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之四的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同还约定，合同确定的联系地址（欧青松、艾建公司的住所地）为各类通知、文书送达的地址，如果有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同签订后，欧青松依约支付购房款844685元。2013年12月24日，上述房屋经建设、勘察、设计、监理、施工等单位竣工验收合格。2014年9月19日，莆田市公安消防支队向艾建公司出具莆公消验[2014]第0100号建设工程消防验收意见书，对艾建公司申报的三迪.城市花园1#-10#楼、配套附属综合楼及地下室综合评定为建设工程消防验收合格。2013年12月、2014年7月11日和2015年12月30日，艾建公司均通过EMS快递向合同确定的联系地址寄送交房通知给欧青松。2016年3月29日，欧青松以艾建公司违约为由向一审法院提起诉讼。一审法院认为：欧青松与艾建公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。根据该合同，艾建公司应于2014年3月31日前将符合规定的房屋交付给欧青松使用，但其未依约履行，已构成违约。艾建公司辩称商品房买卖合同约定其公司在期限内未交付符合交付条件的房屋时双方同意按以下方式处理，即买受人同意接收，出卖人支付1000元违约金给买受人；但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”和《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防�收或消防验收不合格的，禁止投入使用…….”的规定，通过竣工验收和消防验收系本案房屋交付使用的法定条件，不能通过约定排除适用，且双方签订的合同也约定房屋交付时出卖人应出示相应证明文件，否则买受人有权予以拒收，故在房屋未通过竣工验收和消防验收前欧青松有权予以拒收，故艾建公司的上述辩解缺乏依据，不予采信。欧青松主张逾期交房违约金以人民币844685元为基数按日万分之四计算，艾建公司则辩称该违约金过高应予调整，因本案逾期交房给欧青松造成的损失主要体现租金等实际损失，而欧青松主张的该违约金则远超过该实际损失，故对该违约金予以调整为以人民币844685元为基数按日万分之一计算；欧青松主张逾期天数按640天计，因自逾期交房之日2014年4月1日起至2015年12月30日止为639天，故艾建公司应支付给欧青松的违约金为844685元×0.01%/天×639天=53975.37元；欧青松于2016年3月29日即向法院提起诉讼，故艾建公司辩称欧青松的部分诉讼请求已超过诉讼时效，缺乏依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：莆田艾建房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给欧青松逾期交房违约金53975.37元。本案案件受理费4554元，由欧青松负担3417元，由莆田艾建房地产开发有限公司负担1137元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，欧青松与艾建公司对一审认定的事实均无异议，本�对一审认定的事实予以确认。本院认为：欧青松与艾建公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。根据双方合同约定，艾建公司应于2014年3月31日前将符合规定的房屋交付给欧青松使用，因艾建公司未如期交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金约定应体现公平的原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也明确规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。欧青松主张逾期交房违约金以844685元为基数按日万分之四计算，艾建公司则主张该违约金过高应予调整。本案逾期交房给欧青松造成的损失可以参照房屋租金损失，欧青松主张的该违约金则远超过该实际损失，故一审法院对本案逾期交房违约金调整为以844685元为基数按日万分之一计算与租金损失相当，并无不当。艾建公司交付的房屋在竣工验收和消防验收合格方符合交付条件，艾建公司在尚不具备交房条件的情况下，买受人有权拒绝接收。艾建公司主张根据双方合同第八条第二款的约定支付1000元违约金，但该条约定应是针对房屋符合交付条件后仍有质量瑕疵的违约金。在符合交房条件后，艾建公司应当告知欧青松并再次通知其接收房屋。艾建公司没有提交证据证明讼争房屋在消防验收合格后至2015年12月30日间有再次通知欧青松接收房屋，应承担举证不能的不利后果。综上所�，欧青松及艾建公司的上诉理由均不能成立，不予采纳；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉人欧青松与上诉人莆田艾建房地产开发有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费4554元，由上诉人欧青松负担3417元，由上诉人莆田艾建房地产开发有限公司负担1137元。本判决为终审判决。审 判 长  陈建华审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年三月十七日书 记 员  黄慧萍附注：相关主要法律条文《中华�民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发�重审。