广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4693号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳中石新泰管道燃气有限公司
法定代表人：张法明，总经理。
委托代理人：方碧云，广东兆广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：练炼
委托代理人：张丽丽，广东扬权律师事务所律师。
委托代理人：王强，广东扬权律师事务所律师。
上诉人深圳中石新泰管道燃气有限公司（已下简称中石公司）与被上诉人练炼租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第496号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：一、涉案房产的位置：（甲方）中石公司将位于深圳市白石洲XXX工业区XX栋X楼部分场地（XXX）出租给（乙方）练炼。
二、房屋用途：合同约定作经营用途。
三、租赁合同签订时间：2014年10月20日，练炼与中石公司签订编号为XXXXXXXX的《房屋租赁合同书》。
四、合同约定的月租金标准：10,000元/月。
五、合同约定租金缴纳日期：每月5日前缴纳租金，拖欠租金、水电费等费用按照拖欠总额日3%的标准支付滞纳金。
六、合同约定租赁合同履行期限：2014年10月20日起至2015年6月30日止。
七、租赁保证金：合同签订之日起两个工作日，乙方交纳两个月的租金20,000元作为租赁保证金，如乙方未交清租赁保证金和一个月的租金，合同自动解除，乙方缴清款项后方可进场装修。
练炼的原审诉讼请求为：1、解除练炼、中石公司双方于2014年10月20日签订的租赁合同；2、中石公司向练炼返还入场费30,000元；一个月租金10,000元；租赁保证金20,000元，共计60,000元；3、中石公司赔偿练炼经济损失6,000元（包括律师费3,000元，交通及误工费3,000元）；4、中石公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：一、关于合同效力的问题。中石公司未能提交涉案房产的产权证明或建设工程规划许可证，故练炼与中石公司签订的租赁合同无效。无效合同自始无效，练炼及中石公司关于确认解除《租赁合同》的请求均无事实和法律依据。二、关于租赁保证金的问题。中石公司在合同签订当天收取了练炼租赁保证金20,000元，双方的《租赁合同》无效，因无效合同取得的财产应当返还，故练炼请求中石公司返还租赁保证金20,000元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。中石公司关于无需返回租赁保证金的请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。三、关于入场费30,000元的问题。练炼主张中石公司收取了入场费30,000元，并提交主张为中石公司的法定代表人张法明书写的日期为2014年10月20日的收据予以证明。中石公司否认收取了练炼的入场费，但当庭表示不申请对收据的书写笔迹进行鉴定。原审法院认为，中石公司否认练炼出具的收据的真实性，但放弃对收据的书写内容进行笔迹鉴定，故中石泰燃气公司应当承担举证不能的不利后果，原审法院采信练炼关于交付了入场费30,000元的主张。双方签订的《租赁合同》无效，故中石公司应当返还练炼入场费30,000元。四、关于房屋占有使用费的问题。双方签订的《租赁合同》无效，但出租人可以按照约定的租金标准主张房屋占有使用费。练炼主张中石公司未实际交付涉案房屋，且中石公司未按照合同约定履行在一个月内开门的义务，导致其经营店铺的合同目的不能实现，故中石公司应当返还其已经交付的租金10,000元，并提交主张系其本人与中石公司的法定代表人张法明的录音资料予以证明。中石公司否认涉案房产的用途为经营店铺，否认录音资料的真实性，但未在指定期限内缴纳录音资料鉴定费，应当承担举证不能的不利后果，故原审法院采信录音资料的内容，认定中石公司存在未按约定履行开门义务的事实，结合双方在合同中第13条关于承租人全面负责因雇员及顾客的行为导致的财物损失之约定，可以采信练炼关于涉案房屋系经营商铺用途的主张，练炼主张中石公司未交付涉案房屋，但其在缴纳了保证金及一个月租金后并无向中石公司主张交付涉案房屋，故练炼关于中石公司未交付涉案房屋的主张，有悖常理，原审法院不予采信。鉴于中石公司未履行开门义务确实影响练炼经营店铺的目的，中石公司亦无证据证明练炼已经实际使用涉案房屋，练炼无证据证明其及时履行了返还涉案房屋的义务，故原审法院采信中石公司的主张，认定中石公司于2015年1月26日收回涉案房屋。综合考虑双方的过错、涉案房屋的实际使用情况等因素，原审法院酌定练炼承担2014年11月1日至2015年1月26日期间40%的房屋占有使用费的损失，故练炼应当支付中石公司房屋占有使用费（20,000+10,000÷30天×26天）×40%=11,466.66元，中石公司请求超过上述金额的部分，原审法院不予支持；练炼实际已经交付了10,000元房屋占有使用费，故尚应支付中石公司房屋占有使用费差额1,466.66元；无效合同约定的违约条款无效，故中石公司关于滞纳金的请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。练炼请求中石公司返还已经支付的10,000元房屋占有使用费，原审法院不予支持；五、关于律师费等损失。练炼主张因本案支付了律师费并产生误工费及交通费损失6,000元，因无事实和法律依据，原审法院不予支持。六、关于装修期房屋占用费的问题。中石公司在庭审中确认练炼并无实际装修，中石公司亦曾承诺该期间为免租期，故中石公司关于练炼应当支付装修期间房屋占有使用费的请求，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、中石公司于判决生效之日起三日内返还练炼入场费30,000元；二、中石公司于判决生效之日起三日内返还练炼租赁保证金20,000元；三、练炼于判决生效之日起支付中石公司的房屋占有使用费差额1,466.66元；四、驳回练炼的其他诉讼请求；五、驳回中石公司的其他反诉请求。案件本诉受理费1,450元，反诉受理费884元，合计2,334元，由练炼承担630元，由中石公司承担1,704元。
中石公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、确认中石公司与练炼于2014年10月20日签订的《房屋租赁合同书》有效；3、练炼向中石公司支付拖欠的2014年12月、2015年1月租金人民币2万元；4、练炼向中石公司支付免租期的租金人民币3333元（自2014年10月21日至2014年10月31日）；5、练炼向中石公司支付逾期付款违约金人民币34500元（按照每日3%的标准，暂计至2015年2月16日）。6、练炼承担本案全部诉讼费用。上诉事实与理由：一、原审判决认定事实不清。（一）涉案房屋产权清晰，有深圳市人民政府国有资产监督管理委员会出具的物业产权证明，涉案房屋并非违法建筑。1、涉案房屋产权人为深圳市XXXX（集团）有限公司【于2011年11月23日变更名称为深业XX（集团）有限公司】（以下简称“XX集团”）。深圳市人民政府国有资产监督管理委员会于2008年7月7日出具《关于XX集团工业区物业权属的说明》及附件1、2、3，显示，涉案房屋权利人为XX集团；2009年11月24日深圳市人民政府办公厅(5XX)号“李锋通知协调处理南山区XX五村历史遗留问题会议纪要”会议议定第一项显示，涉案房屋划归XX集团所有。因涉案房屋原属XX华侨农场辖区，涉及农场撤销建制，资产由市政府指定接收等问题，涉案房屋未办理《房地产权证》。2、涉案房屋由中石公司向XX集团承租后转租给练炼，深圳市南山区房屋租赁管理办公司出具的南GXXXXXX（备）《房屋租赁凭证》显示，中石公司承租了涉案房屋。在原审中，中石公司已向法庭提交了上述涉案房屋的产权文件，以及中石公司向XX集团承租的《房屋租赁凭证》等文件，但法院却未对该事实进行认定，属认定事实不清。（二）中石公司并未收取练炼入场费3万元，原审认定中石公司收到练炼入场费3万元无事实根据。首先，无人签收的入场费3万元收据（收据号码为XXXXXX号）的出现，是因为双方签署的《房屋租赁合同书》（下称“合同”）约定练炼需于2014年10月20日向中石公司缴付二个月租金的租赁保证金及首月租金，共计3万元，当时练炼称需回去向公司请款，需中石公司书写有3万元金额纸条，请到款项后再缴付。故，中石公司工作人员才在XXXXXX号收据上面书写了入场费3万元的内容。但因练炼当时并未实际交付3万元费用，故XXXXXX号收据上也无签收人。其次，合同中除约定租赁保证金及首月租金外，并未约定入场费用，而对于缴纳的2万元的租赁保证金和1万元首月租金，中石公司向练炼出具了签字盖章的收据。从常理判断，练炼无理由向中石公司缴纳入场费，更无理由在缴纳入场费后不要求中石公司签收。（三）原审认定房屋租赁用途为商铺，并认定中石公司承诺一个月内打开外墙开门事实错误。首先，合同关于房屋租赁用途并无具体规定，故承租人应按照租赁物的性质来使用，即作为工业用途。原审法院根据合同第七条第(13)项“乙方全面负责由于乙方、乙方之雇员及顾客之行为”中出现“顾客”字样，而认定房屋租赁用途为商铺使用，显然是非常狭隘、错误的理解。出现在商铺的客户叫“顾客”，出现在仓库的客户就也能叫“顾客”。其次，合同并未就一个月内开门有约定。第三，练炼提交的录音并非其与中石公司法定代表人张法明的对话，中石公司从未承诺过一个月内开门的有关情况。二、原审判决适用法律错误。（一）原审判决在确认涉案房屋租赁合同效力时适用法律错误。本案并不适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定。首先，该条规定中“未取得建设工程规划许可证”立法初衷是为了明确了违法建筑物范围，即确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑，针对该类违法建筑签署的租赁合同无效。其次，涉案房屋建设于上世纪90年代，其时关于城市房屋规划建设的相关规定适用1984年国务院发布的《城市规划条例》，该条例并未规定批准建设房屋发给“建设工程规划许可证”。本案中，涉案房屋虽未办理房地产权证，但其产权由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会以及深圳市人民政府办公厅明确确认归属于XX集团所有；虽“未取得建设工程规划许可证”，但其并非违法建筑物。因此，涉案《房屋租赁合同书》不能依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条被确认无效。（二）根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同第七条第(5)项“乙方应于每月5日前将租金以现金形式缴至甲方……，如乙方逾期支付租金、卫生费以及水电费应按照每逾期一天向甲方支付拖欠总额日3%的标准的滞纳金。”承租人练炼在缴付一个月租金后再未支付后续租金，应依法承担逾期付款违约责任。
被上诉人练炼答辩称：一、中石公司出租涉案房屋的行为属于无权处分行为，在合同租赁期内也未取得权利人的确认，租赁合同无效。中石公司提交的其与深圳XX（集团）有限公司签订的《房屋租赁合同书》，该份证据第5条约定：中石公司承租涉案房屋的租赁期限是从2014年11月1日至2015年6月30日；第15条约定：租赁期间，中石公司不得将房屋全部或部分转租他人。2014年10月20日，在中石公司向练炼出租该房屋签订租赁合同时，中石公司与涉案房屋没有任何关系，无权出租该房屋。中石公司既不是房屋的产权人，也未取得原产权人的许可转租，在租赁期内也未得到追认。中石公司出租房屋行为属于无权处分行为，涉案租赁房屋合同无效。二、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，本案涉案房屋至今没有办理产权登记，中石公司不能提供产权证书及建设工程规划许可证等相关验收证件，不属于符合法律规定的合法出租房屋。国资委不是法律规定的产权登记机关，不是产权确认机关，其出具的说明不能用于证明涉案房屋出租的租赁合同的有效性。三、依据《合同法》的规定，中石公司未履行一个月开门的义务，致使合同目的不能实现。练炼于2014年11月27日向其发出书面解除合同通知书，通知其解除双方签订的租赁合同，依《合同法》规定，通知到达中石公司之日，合同解除。在原审中，中石公司确认收到此解除合同通知，而且，自练炼与中石公司签订合同之时，双方约定中石公司承诺在一月内打开商铺店门。根据租赁合同第2条规定“甲方通知乙方进场”，在合同签订后，由于中石公司不能实现其承诺交付符合约定的房屋，所以练炼实际没有占用使用过涉案房屋，中石公司也从未通知练炼进场。直至练炼提出解除合同，中石公司可随时收回涉案房屋。对于解除合同后占用费的损失，应由中石公司自行承担。四、租赁房屋用途为经营用途，练炼与中石公司签订的租赁合同第3条明确约定房屋作经营用途，结合练炼向中石公司支付了高于厂房租金5倍的价格承租涉案房屋的事实及练炼提交的录音证据、合同书上中石公司手写的承诺，能够证明涉案房屋为经营用途。另，中石公司与深圳XX（集团）有限公司签订的房屋租赁合同书第2条显示，中石公司承租涉案房屋的租金为25元/平方米，练炼以高出双倍的价格承租了厂房房屋，不符合常理。五、中石公司出具的3张收据编号连接，笔迹一致，记载内容清晰，能够相互印证，证明中石公司向练炼收取了入场费，并出具收据。在原审中，中石公司拒绝对收据笔迹及录音证据进行鉴定，应承担举证不能的责任。综上，中石公司出租涉案房屋时没有处分权，订立合同后未取得追认。根据《合同法》第51条规定，合同无效。依据无效合同收取的入场费、租赁保证金及租金应予返回。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，法院依法应对涉案合同效力予以审查。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。
涉案租赁房屋并未取得建设工程规划许可证，中石公司主张涉案租赁合同有效的理由有两个：一、涉案房产建于二十世纪九十年代，当时所适用的法律对建设工程规划许可证没有规定。二、涉案房屋虽未办理房地产权属登记，但深圳市人民政府国有资产监督管理委员会于2008年7月7日出具的《关于XX集团工业区物业权属的说明》及附件显示，涉案房屋的权利人为深圳市XX实业（集团）有限公司（以下简称XX集团）。2009年11月24日深圳市人民政府办公厅（5XX）号“李锋通知协调处理南山区XX五村历史遗留问题会议纪要”第一项显示，涉案房屋划归XX集团所有。中石公司向XX集团承租涉案房屋，并办理了房屋租赁凭证。对中石公司的上述理由，本院不予采纳，理由如下：一、中石公司并未提交证据证明涉案房屋的建造时间，而即便涉案房屋建设于二十世纪九十年代，依据１９８９年１２月２６日公布，１９９０年４月１日起施行的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，在城市规划区内新建建筑物必须向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。二、深圳市人民政府国有资产监督管理委员会、深圳市人民政府办公厅既非不动产权属登记机关，亦非法律规定的规划主管部门，中石公司根据上述单位所作出的文件主张涉案房屋的建设符合法律规定，依据不足。至于房屋租赁凭证的办理，仅是相关部门对房屋租赁关系的备案管理，中石公司以此主张租赁关系的合法性，于法无据。涉案房屋既未取得建设工程规划许可证，亦无证据证明经主管部门批准建设，原审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定合同无效正确，本院予以确认。
无效合同自始无效，中石公司主张解除《租赁合同》及没收租赁保证金、要求练炼支付滞纳金等违约责任的诉请，均于法无据，原审予以驳回正确，本院予以维持。双方因无效合同取得的财产，应当予以返还。对于中石公司已收取租赁保证金20000元的事实，双方均予确认，但对是否收取了入场费30000元，双方各执一词。中石公司在二审对于入场费收据系由其工作人员开具的事实并无异议，但主张该收据系为练炼向其所属公司请款而出具，并未实际收取入场费30000元。本院对此主张不予采信，理由有三：一、中石公司在原审从未提出该抗辩理由；二、涉案租赁合同已明确约定合同签订后应支付一个月租金和两个月租金数额的租赁保证金，中石公司称练炼需以中石公司收据作为其向公司请款的依据，不合常理；三、中石公司所出具的收据对练炼所缴付款项性质的记载均详细明晰，而该30000元收据载明为入场费，而非中石公司主张练炼请款的一个月租金和两个月租金数额的租赁保证金，中石公司对此不能作出合理解释，无法确认二者为同一项费用。双方均确认练炼以现金方式支付款项，现练炼提交了中石公司出具的收款收据对付款情况予以证明，而中石公司的举证不足以反驳练炼主张，故本院认定练炼已向中石公司支付了租赁保证金20000元、入场费30000元，该两项因合同无效均应予以返还。
虽合同无效，但中石公司可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原审认定中石公司按合同约定履行期限向练炼交付房屋，于2015年1月26日收回涉案房屋，练炼并未上诉，中石公司对该事实亦无异议，本院对此予以确认。对于中石公司是否承诺一个月内在租赁房屋的外墙开门，本院认为，从中石公司提交的平面图纸看，涉案租赁面积在内墙双侧均有出入门，其中与“虾客”相邻一侧为消防门，依照相关法律规定，消防门是不能闭锁的，如涉案房屋直接作仓库用途，无法形成密闭以确保安全性，结合双方合同所采用的“经营”等措辞及合同中第13条关于承租人全面负责因雇员及顾客的行为导致的财物损失之约定，可以采信练炼关于涉案房屋系用于经营商铺的主张。考虑到涉案房屋相邻租户是通过在外墙开门方式将房屋用于经营的实际情况，可与练炼持有的《租赁合同》中关于“一个月内开门”的备注，及练炼在一审所提交的录音资料互相印证，虽中石公司对备注及录音的真实性均予以否认，但其并未对上述备注字迹申请鉴定，而对录音资料虽申请鉴定但未在一审指定期限内缴纳录音资料鉴定费，原审认定中石公司承诺一个月内开门并无不当，本院予以确认。中石公司在一审无正当理由未缴纳录音资料鉴定费，现二审再次提出对录音资料进行鉴定的申请，不符合法律规定，且其他证据已足以构成证据链条印证练炼关于中石公司承诺开门的主张，故对中石公司二审的鉴定申请，本院不予准许。鉴于中石公司未履行开门义务确实影响练炼经营店铺的目的，原审参照合同约定的计租期间及标准，考虑双方的过错、练炼使用涉案房屋的实际情况，酌定练炼承担2014年11月1日至2015年1月26日期间40%房屋使用费11466.66元，并无明显不当，本院予以维持。练炼已支付租金10000元，故尚应支付差额部分1466.66元。
综上，中石公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2427.3元，由深圳市中石新泰管道燃气有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年七月十三日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……