北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京民终96号
上诉人（原审被告）北京兴隆置业有限公司，住所地北京市东城区。
法定代表人高哲明，董事长。
委托代理人舒子平，北京大成律师事务所律师。
委托代理人蔡诺，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘瑛，女，1946年3月15日出生。
委托代理人赵婷，女，1972年2月9日出生，个体工商户。
原审第三人北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区。
法定代表人张玉方，董事长。
委托代理人张鹏，男，1982年3月31日出生。
上诉人北京兴隆置业有限公司（以下简称兴隆公司）因案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第09572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兴隆公司之委托代理人舒子平、蔡诺，被上诉人刘瑛的委托代理人赵婷，原审第三人北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）之委托代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年10月，刘瑛向原审法院起诉称：我于2005年4月9日与长兴公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区15号楼403号房屋（以下简称涉案房屋），我依约支付了购房款，并入住该房屋至今。期间，我多次催促长兴公司办理房屋所有权证，长兴公司拖延至今未予办理。后我方知涉案房屋已被抵押、查封。我在购买涉案房屋时已经尽到了合理的注意义务，没有任何过错，合法拥有涉案房屋的所有权，任何人不得剥夺。兴隆公司与长兴公司的纠纷与我无关。故起诉请求：1、停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封；2、兴隆公司承担诉讼费用。
兴隆公司辩称：一、依据法院生效判决，长兴公司应向我公司支付转让款及违约金，我公司申请执行其名下财产，刘瑛提出执行异议申请，法院裁定驳回其申请，认定事实清楚，适用法律正确；二、刘瑛的主张及提交的证据均未构成依法可以停止执行的情形；三、刘瑛未按法院通知提起诉讼，就其主张已经失权；四、法院查封涉案房屋合法有效，依法可以继续查封。综上，刘瑛的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。
长兴公司述称：刘瑛购买房屋是合理合法的，同意其诉讼请求。
原审法院经审理认为，在原审法院依兴隆公司申请对长兴公司的强制执行程序开始之前，刘瑛即与长兴公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在合同履行中，刘瑛支付了房款，履行了合同项下的义务，长兴公司亦向刘瑛交付了房屋。从刘瑛提交的物业费等生活费用的票据可以看出，其收房后控制使用涉案房屋至今，即有实际占有涉案房屋的事实存在。同时，并无直接证据证明刘瑛在购买房屋时知晓该房屋涉诉、涉查封、涉执行等事由。就涉案房屋办理产权登记一节，《商品房买卖合同》中约定了长兴公司的义务，且从北京农村商业银行太居寺支行2006年6月24日告知函的内容和长兴公司庭审中的陈述意见，均可以看出刘瑛对房屋未能办理产权登记并无过错，而是因长兴公司的原因未能办理房屋产权登记，从而造成目前刘瑛对涉案房屋所享有的居住权利与兴隆公司的金钱债权之间的冲突，对此，应由长兴公司负全部责任。现基于刘瑛对涉案房屋的居住生存利益与兴隆公司的经营利益发生冲突之间的权衡，原审法院认定刘瑛对涉案房屋享有的权利应当优先于兴隆公司的权利，即刘瑛的权利能够排除法院对涉案房屋的执行。原审法院判决：停止对北京市丰台区南顶路51号康泽园小区15号楼403号房屋的执行。
判决后，兴隆公司不服，以原审法院判决认定事实不清，适用法律不当，存在严重错误为由，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，改判继续对涉案房屋进行查封并允许执行该标的物，判由刘瑛承担本案诉讼费用。刘瑛与长兴公司表示同意原判。
经审理查明：2005年4月9日，长兴公司（出卖人）与刘瑛（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买由出卖人开发的位于北京市丰台区南顶村康泽园15号楼403号房屋作为住宅，总金额550000元整。为证明已支付了房款，刘瑛提供了开票日期为2005年5月31日，加盖有长兴公司财务专用章的购房发票，发票显示：经营项目房款，金额合计550000元，付款单位（个人）原为“刘建军”，后被划去，旁有手写“刘瑛”，划改处盖有长兴公司财务专用章。刘瑛称，涉案房屋最初被长兴公司转让给刘建军，后被转让给其，其已交纳全部房款，但发票已经开具，无法更改，故由长兴公司工作人员手写划改为其姓名。购买后，刘瑛对涉案房屋控制使用至今。
2006年6月24日，刘瑛接到北京农村商业银行太居寺支行的告知函，被告知：至今无法办理产权证的根本原因是长兴公司欠缴土地出让金等问题造成；包括刘瑛所居住的涉案房屋在内的61套房屋，根据该银行与长兴公司签订的项目贷款合同及抵押合同约定，仍然抵押在该银行，尚未销售，如长兴公司不履行还款义务，该银行将有权按照约定及生效法律判决对抵押房屋行使抵押权。
因兴隆公司与长兴公司项目转让合同纠纷一案，2005年7月29日，原审法院作出（2005）二中民初字第1295号民事判决，判令：一、北京兴隆置业有限公司与北京长兴房地产开发有限责任公司于2000年12月28日签订的协议书和2004年3月12日签订的补充协议书有效；二、北京长兴房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向北京兴隆置业有限公司支付一千零三十五万五千元；三、北京长兴房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向北京兴隆置业有限公司支付至2004年12月31日前产生的违约金四十六万三千四百八十五元，并按日万分之三的标准支付欠付款项一千零三十五万五千元自2005年1月1日至实际给付之日的违约金。判决后，长兴公司不服，上诉至本院。本院经审理于2005年12月20日作出（2005）高民终字第1411号判决，判决：驳回上诉，维持原判。后因长兴公司未履行生效法律文书确定的义务，兴隆公司于其后向原审法院申请强制执行。在执行过程中，原审法院又查封了该小区的部分房屋。后，刘瑛以原审法院查封的涉案房屋系其合法购买为由提出执行异议，原审法院经审查驳回了其执行异议。刘瑛遂提起诉讼。
原审庭审中，兴隆公司主张刘瑛逾期未诉讼，已经丧失诉权或胜诉权，并提供2007年8月27日原审法院执行工作管理办公室发布的《通知》予以证明。该《通知》主要内容为：在本院受理的兴隆公司、北京市丰台区农村信用合作联社分别申请执行长兴公司的项目转让合同纠纷案件的执行过程中，案外人郑关仁等向本院提出执行异议，我办经审查认为，由于生效判决已确认北京市丰台区农村信用合作联社拥有抵押物的抵押权及优先受偿权，因此，上述争议房屋所有权的确认，须经审判程序解决，故异议人应自本通知送达之日起30日内提起诉讼，确认其对争议房屋是否拥有所有权，并在诉讼中必须讲明长兴公司已将房屋抵押给北京市丰台区农村信用合作联社的事实，在此期间，所争议房屋不予解封，亦暂不予处理，逾期不诉讼，则视为放弃权利。刘瑛对此不予认可。
对于未办理涉案房屋产权证的原因，长兴公司称系其过错，是由于其未缴纳税款和房屋被抵押、查封等原因未能办理。刘瑛同意长兴公司意见。兴隆公司称刘瑛亦存在过错，但未提供充分证据。
另查明：在兴隆公司与长兴公司项目转让合同纠纷一案的诉讼过程中，原审法院于2005年4月27日保全查封了涉案房屋。在本院审理过程中，长兴公司委托代理人张鹏表示，该公司目前无账簿材料，公司认可已开具的收条和发票的真实性，有收据和发票即表明购房人已支付购房款。
上述事实，有各方当事人陈述、（2005）二中民初字第1295号民事判决书、（2005）高民终字第1411号民事判决书、商品房买卖合同、购房款票据、物业费等生活费用票据、北京市房地产交易管理网网上公示信息、京华时报相关报道、北京农村商业银行太居寺支行告知函、协助执行通知书、通知等证据材料在案证明。
本院认为，根据现有证据，可以确认在原审法院查封涉案房屋之前，刘瑛与房地产开发企业长兴公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，支付了全部购房款，长兴公司向刘瑛交付了涉案房屋，刘瑛在收房后合法占有和使用涉案房屋至今，且对涉案房屋未能办理产权登记不存在过错。因此，原审法院关于停止对涉案房屋的执行的判决结果正确，本院予以维持。兴隆公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京兴隆置业有限公司负担（于收到本判决书后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由北京兴隆置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜莉红
代理审判员 金 曦
代理审判员 付晓华
二〇一六年五月五日
书 记 员 王文越