江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1467号
上诉人（原审原告）徐忠仁。
被上诉人（原审被告）盛晓峰。
上诉人徐忠仁因与被上诉人盛晓峰房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2014）武民初字第1320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
徐忠仁诉称，2010年11月15日，徐忠仁与盛晓峰订立租房合同一份，约定由徐忠仁将其所有的、位于常州市武进区广电路27-5号门面房（二间二层楼）出租给盛晓峰，双方对租期、租金、装修、退房交接手续、违约责任等作了明确约定。合同订立后，双方按约定履行。合同到期，盛晓峰拒不搬离。双方经协商，于2014年1月25日订立补充协议一份，约定将租期延长至2014年5月31日，盛晓峰一次性付清了全部房租金46800元。该补充协议还约定，如盛晓峰提前搬走，需提前20天书面通知徐忠仁；如盛晓峰在2014年5月31日不搬走，室内所有物品可由徐忠仁作为垃圾清理；盛晓峰搬走时不得破坏所有装修，如有破坏盛晓峰必须恢复完整，否则盛晓峰必须赔偿徐忠仁15000元。到期后，盛晓峰搬出租赁房屋，但未将房屋钥匙交给徐忠仁，并且未将所破坏的装修恢复完整。请求法院判令盛晓峰承担违约金2万元；本案诉讼费由盛晓峰承担。
盛晓峰辩称，2010年11月15日，双方确实签订了一份商铺租赁合同，约定由徐忠仁将其位于常州市武进区湖塘镇广电路27-5号的二间二层门面房出租给我使用，租赁期限为自2010年11月15日起至2013年11月14日。到期后，我继续租用，双方又于2014年1月25日订立补充协议，约定将租期延长到2014年5月31日，租金增加为每月7800元；如果我提前搬走，需提前20天书面通知徐忠仁。当天，我将到2014年5月31日止的租金支付给了徐忠仁。2014年4月20日左右，我书面通知徐忠仁于2014年4月30日搬走，事实上，我也是于2014年4月30日搬走了。搬走时确实损坏了徐忠仁房屋内的几块地砖，但徐忠仁的损失并不大；徐忠仁还应退回给我一个月的租金7800元和2000元押金，我同意将该款作为违约金赔偿徐忠仁的损失。
原审经审理查明，2010年11月15日，徐忠仁与盛晓峰订立租房合同一份，约定由徐忠仁将其所有的、位于常州市武进区广电路27-5号的门面房（二间二层楼）出租给盛晓峰使用，租赁期限为自2010年11月15日起至2013年11月14日。合同约定，年租金为8万元，于每年的11月1日前一周内付清，盛晓峰还需支付租期内每月66元的物业管理费和水、电、煤气费；期满后，盛晓峰要保证门窗、地面、吊顶、厨房、卫生间完好，如有损坏应照价赔偿；同时盛晓峰应当结清租期内的水、电等费用，并把房门钥匙归还给徐忠仁后，徐忠仁退还给盛晓峰押金2000元；盛晓峰如违约，应当支付给徐忠仁违约金5000元。合同还对租赁物如遇拆迁等事宜进行了约定。合同订立后，双方均按合同履行，徐忠仁另外收取了盛晓峰押金2000元。租赁期满，盛晓峰未搬出租赁的房屋，继续使用租赁物，双方为此产生纠纷。徐忠仁曾于2013年12月26日向法院提起诉讼，后双方于2014年1月25日订立补充协议，徐忠仁向法院申请撤诉。该补充协议约定将租期延长到2014年5月31日，租金增加为每月7800元；如果盛晓峰提前搬走，需提前20天书面通知徐忠仁；盛晓峰搬走时应当结清租期内的水、电、物业等费用，并把房门所有钥匙交还给徐忠仁，徐忠仁退还给盛晓峰押金2000元；盛晓峰搬走时不得破坏所有装修。如有，则盛晓峰必须将店面房内地砖墙面等恢复完整；如不恢复完整，盛晓峰必须赔偿徐忠仁15000元。当天，盛晓峰将2014年5月31日止的租金全部支付给了徐忠仁。2014年4月20日左右，盛晓峰书面通知徐忠仁将于2014年4月30日搬走，并要求徐忠仁于当日到场办理交接手续、结清所有款项。2014年4月30日，盛晓峰搬出了租赁房屋，但地砖、墙面和厨房的厨柜有部分损坏。徐忠仁拒绝与盛晓峰办理交接和结算手续，盛晓峰也未将房门钥匙交给徐忠仁。2014年5月16日，徐忠仁以邮政特快专递方式向盛晓峰邮寄一份告知书，要求盛晓峰将店面房内地砖墙面等恢复完整后再通知其办理结账。该邮件因拒收而被退回。2014年6月2日，徐忠仁更换了租赁房屋的门锁，支付了换锁费500元。徐忠仁认为盛晓峰未将店面房内地砖墙面等恢复完整构成了违约，据此向法院提起诉讼，要求盛晓峰支付违约金2万元。
原审另查明，徐忠仁为盛晓峰代交了租赁期间的电费703元、水费28元、物业费（2014年1月到6月）500元。
以上事实有徐忠仁提供的租房合同、补充协议、房产证复印件、盛晓峰给徐忠仁的通知书、代交款凭证等书证以及双方当事人的陈述等在卷佐证，法院予以认定。
原审法院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，徐忠仁将自己的商铺出租给盛晓峰经营，不违反法律规定，故双方于2010年11月15日签订的租房合同以及2014年1月25日订立的补充协议有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。盛晓峰在履行2010年11月15日签订的租房合同时是有违约，但双方已达成补充协议，对因违约所造成的损失的赔偿进行了重新约定，故徐忠仁以盛晓峰在履行2010年11月15日签订的租房合同时有违约行为并要求其支付违约金5000元，不符合法律规定，法院对徐忠仁该项诉讼请求不予支持。
盛晓峰于2014年4月30日搬出了租赁房屋，按照补充协议徐忠仁尚应退还给盛晓峰一个月的租金7800元；徐忠仁为盛晓峰代付的、至2014年4月30日止的水、电、物业费和换锁费共计1564元，可以从徐忠仁收取盛晓峰的押金2000元中扣除，多余部分应退还给盛晓峰。
依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，徐忠仁与盛晓峰在补充协议中约定，盛晓峰搬走时不得破坏所有装修。如有，则盛晓峰必须将店面房内地砖墙面等恢复完整；如不恢复完整，盛晓峰必须赔偿徐忠仁15000元，这是原、盛晓峰双方对于违约金的约定。在合同履行中，盛晓峰于2014年4月30日搬出租赁房屋时，确实对该房屋内的地砖、墙面和厨房的厨柜有部分损坏，且未能恢复完整，盛晓峰应当承担违约金；但盛晓峰认为约定的违约金过高，请求予以减少，法院依法予以采信。
综上，本案经调解未果，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，作出如下判决：一、盛晓峰支付徐忠仁违约金8236元，在徐忠仁应退还给盛晓峰的租金和押金8236元中抵销。二、驳回徐忠仁的其余诉讼请求。案件受理费300元，由徐忠仁、盛晓峰各负担150元。盛晓峰应负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内支付给徐忠仁。
上诉人徐忠仁不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，查清事实后依法改判被上诉人给付上诉人违约金15000元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由在于：一、原审法院认定事实不清，证据不足。1、原审认定被上诉人于2014年4月30日搬出了租赁房屋有误，因此上诉人不应退还被上诉人一个月房租金7800元。4月30日上诉人到租赁房屋现场，看见被上诉人在拆柜。上诉人当场要求被上诉人拆除后要恢复完整，因此直到2014年4月30日，被上诉人并未搬出租赁房屋，该房屋仍在被上诉人占有之中。2014年5月9日被上诉人打电话约上诉人至租赁房屋现场，询问上诉人需恢复成如何，上诉人回答“有窟窿的地方填平刷白，所有破坏的地砖换成颜色接近的即可”。被上诉人当时一口答应，因此直到2014年5月9日，该租赁房屋仍在被上诉人占有之中。2014年5月13日上诉人至租赁房屋现场，发现仅有木工在吊顶上修复了半块石膏板，其他地砖及墙面尚未修复，因此直到2014年5月13日，该租赁房屋仍在被上诉人占有之中。2014年5月16日上诉人邮寄书面通知给被上诉人，遭到被上诉人的拒收，因此直到2014年5月16日，该租赁房屋仍在被上诉人占有之中。直至2014年5月31日被上诉人未将地砖及墙面修复（包括楼上橱柜），也未将租赁房的钥匙交还上诉人。2014年6月1日上诉人打110报警，并请开锁公司来开锁才进入租赁房屋内（上诉人在原审中已提供开锁换锁发票，被上诉人也予以认可，原审法院也予以认定）。因此直到2014年5月31日该租赁房屋仍在被上诉人占有之中，至当日前，被上诉人一直未按约定将房屋交付给上诉人。原审法院认定2014年4月30日被上诉人搬离该房屋有误，即使搬出房屋但未将房屋交付给上诉人，应认为该房屋仍在被上诉人使用之中。所以上诉人的租金应收到2014年5月31日。2013年11月15日租房合同到期后上诉人去该租赁房屋时，被上诉人挑衅其朋友对上诉人使用暴力，并且在不付租金的情况下强行占用该房屋两个多月。2014年6月1日上诉人进屋后发现被上诉人有意将室内电线乱搭，导致送电就跳闸。因被上诉人未将地砖及墙地面恢复完整导致此房整整三个月未租出去，造成上诉人三个月的房租金损失。故上诉人不应退还被上诉人一个月房租金7800元。2、原审判决认定上诉人拒绝与被上诉人办理交接和结算手续有误，因此上诉人不应退还押金2000元。上诉人严格履行双方于2014年1月25日签订的补充协议，原审判决经审理查明部分也多次认定被上诉人需将钥匙交还给上诉人后，上诉人退还押金2000元。而事实上，被上诉人至今都未将钥匙交付给上诉人。原审法院认定上诉人拒绝与被上诉人办理交接和结算手续未有相关证据予以证实，按照协议约定，被上诉人应将所有钥匙交还上诉人后，上诉人才退还押金。因被上诉人违约，按双方意思自治原则，上诉人不应退还押金。二、原审法院审理案件存在严重程序违法。1、原审法院不应适用“抵销”，存在超范围审理。根据合同法第99条规定，法定抵销必须具备四个要件：一是双方当事人互负债务、互享债权；二是双方互负债务的给付种类、品质相同；三是自动债权已届清偿期；四是依债的性质可以抵销。本案双方并不互负债权债务，其种类、品质并不相同。仅凭此，原审法院适用抵销不符合法律规定。在诉讼之前，被上诉人从未向上诉人表示过要求抵销，被上诉人就抵销未进行反诉，也未进行另诉，被上诉人抵销的抗辩事由与上诉人案件事实不属于同一法律关系，原审法院不应适用抵销，适用抵销超出了法院审理事项的范围。2、违约金调整须依申请而不得依职权。被上诉人未请求原审法院调整违约金。原审法院自行调整违约金，不仅违反合同法意思自治原则，也严重违反了民事诉讼程序。在当事人诉讼主导模式之下，双方当事人诉讼地位平等，根据合同法第114条规定，人民法院对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有在当事人请求调整，并确实低于或过分高于违约行为给当事人造成的损失时，才能进行调整。换言之，违约金调整须依申请而不得依职权。
被上诉人盛晓峰辩称，上诉人徐忠仁的上诉不合理，我在原审中已经说明，最多就以我的一个月房租和押金作为违约补偿，不可能另外再加补偿。
二审中，上诉人徐忠仁向本院提交照片一组共四张，系拍摄于2014年5月7日、5月17日和6月2日的租赁房屋内情况照片，证明被上诉人盛晓峰于2014年5月份还在使用租赁房屋。
被上诉人盛晓峰对上诉人徐忠仁提交的上述证据质证认为，对于四张照片拍摄时间及所反映的房屋内状况予以认可，我确实在5月7号进入房屋对我所做的装修进行了拆除，但是5月17日和6月2日的照片所反映的情况与我无关，我于4月30日从房屋中搬离，从5月1号开始拆除装修，到5月7号装修拆除完毕，之后未再到房屋里去过。徐忠仁给我的房屋是毛坯，没有什么附属装饰，我拆除装修与他无关。
二审庭审中，上诉人徐忠仁陈述，由于盛晓峰未按补充协议的约定返还房屋所导致的损失包括，盛晓峰拆掉装修后未将徐忠仁原有的装修恢复完整导致房屋三个月没有租出去，盛晓峰将房屋内的电线有意乱搭导致房屋不能送电，一送电就跳闸，也影响房屋的租赁。徐忠仁还陈述，后来房屋实际于2014年9月中旬才租出去。
二审庭审中，被上诉人盛晓峰陈述，除了在双方达成补充协议之前，由于徐忠仁断水断电导致我只能从隔壁借水电的情况之外，租赁房屋期间的水电都是由徐忠仁来负责的，我从租赁房屋搬离时也没有动过水电。盛晓峰还陈述，我于2014年4月30日搬离租赁房屋时将主要设施都搬走了，装修拆除工作也大体完成了，4月30日之后到5月7日之间，徐忠仁对房屋的修复多次提出要求，我按照他的要求对房屋进行了多次修复，到5月7日实在没办法进一步修复了，我就向徐忠仁提出从我的租金和押金中扣除徐忠仁自行修复的费用。关于租赁房屋的钥匙，我于2014年4月30日从租赁房屋搬出后就将钥匙交给了做修复工作的工人，后来工人可能把钥匙弄丢了，我就没有钥匙了，也没有将钥匙交还给徐忠仁。
二审经审理查明，盛晓峰自2014年4月30日从租赁房屋搬出后至2014年5月7日期间，对房屋因拆除装修所造成的部分损坏进行了修复。
经查阅原审卷宗，二审另查明，2015年1月30日，被上诉人在接受原审法院询问时表示，与上诉人在合同中约定的15000元违约金太高，被上诉人搬走时弄破了几块瓷砖，墙面和橱柜也有破损，但维修费也不多，不可能造成15000元的损失，因此要求法院调减违约金。
上述事实，有上诉人徐忠仁二审提交的照片、原审询问笔录及双方当事人陈述在卷佐证。
二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，第一，关于徐忠仁是否应退还盛晓峰一个月房租金7800元的问题。根据双方达成的补充协议的约定，如果盛晓峰提前搬走，需提前20天书面通知徐忠仁。现盛晓峰实际于2014年4月20日书面通知徐忠仁，并于2014年4月30日搬出。则按照补充协议的约定，应认定双方的租赁合同于2014年5月10日解除。同时根据盛晓峰在二审中的陈述，其从房屋搬出后将钥匙交给了负责修复的工人。由于后来负责修复工作的工人丢失了钥匙，导致盛晓峰未将房屋钥匙及时交还给徐忠仁，故盛晓峰应承担2014年5月10日至5月31日期间的房屋占有使用费。综上，徐忠仁无需退还盛晓峰10天的房租和21天的房屋占有使用费合计7800元。
第二，关于徐忠仁应否退还盛晓峰押金2000元的问题。所谓押金，系一方当事人将一定费用存放在对方处，以保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害，可以以此费用据实支付或另行赔偿。当双方的法律关系不存在且无其他纠纷时，押金应予以退还。当交付押金的一方当事人出现违约时，押金可以被扣除。就本案而言，盛晓峰确实存在违约情形，但双方合同中已经约定了违约金条款，以此来弥补因盛晓峰违约给徐忠仁造成的实际损失。此外在盛晓峰未按约将钥匙交付给徐忠仁的情况下，原审也已判决徐忠仁为更换门锁钥匙所支出的费用由盛晓峰承担。在此情况下，徐忠仁应将押金2000元退还给盛晓峰。
第三，关于应否将徐忠仁应退还给盛晓峰的款项予以抵销的问题。在本案房屋租赁合同解除后，盛晓峰负有向徐忠仁缴清因使用房屋产生的水、电、物业费用等以及因违约所产生违约金的债务，徐忠仁负有向盛晓峰退还押金等的债务。因徐忠仁与盛晓峰互负到期金钱债务，任何一方可将自己的债务与对方债务予以抵销。盛晓峰于原审中也提出要求徐忠仁退还房租金和押金，可视为盛晓峰要求抵销，故原审依据合同法第九十九条的规定进行抵销并无不当。
第四，关于违约金问题。根据二审审理查明的事实，盛晓峰在原审中提出了调整违约金的请求，故原审不存在未经当事人申请主动调整违约金的情形。关于盛晓峰应当承担的违约金数额，盛晓峰抗辩15000元的违约金过高，徐忠仁主张因盛晓峰违约给其造成的实际损失主要是三个月的房租。鉴于本案房屋租赁合同的实际履行情况以及房屋的出租还受其地理位置、商业环境、租赁市场整体活跃度等多方面因素影响，本院酌情将盛晓峰违约所应支付的违约金调整为5000元。结合盛晓峰还应支付徐忠仁水、电、物业费和换锁费1647元，徐忠仁还需退还盛晓峰押金2000元，盛晓峰总计还需支付徐忠仁5000＋1647-2000=4647元。
综上，上诉人徐忠仁的上诉理由部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销常州市武进区人民法院（2014）武民初字第1320号民事判决；
二、盛晓峰于本判决生效之日起十日内支付徐忠仁违约金4647元；
三、驳回徐忠仁的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，由徐忠仁负担125元，由盛晓峰负担175元；二审案件受理费300元，由徐忠仁负担125元，由盛晓峰负担175元。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 顾 佳
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 蒋 洁