江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终3278号
上诉人（原审被告）：无锡聚江房地产有限责任公司，住所地无锡市锡山区东亭街道春江花园303号-1。
法定代表人：李伟文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘广阔，上海隆天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：无锡市第五建筑工程有限公司，住所地无锡市锡山区东亭学前东路春江花园301号。
法定代表人：冯海兴，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：徐而迅，江苏迅安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱正诣，江苏迅安律师事务所律师。
上诉人无锡聚江房地产有限责任公司（以下简称聚江公司）因与被上诉人无锡市第五建筑工程有限公司（以下简称五建公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2015）锡法民初字第00947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
聚江公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回五建公司的诉讼请求，或发出重审。事实与理由：1.五建公司向聚江公司的债权人支付履约担保金不能等同于向聚江公司履行了支付购房款的义务。五建公司与江苏精享裕建工有限公司（以下简称精享裕公司）、宜兴市芳桥街道办事处（以下简称芳桥办事处）签订的协议，由于聚江公司并非合同当事人，因此不具有约束，而且五建公司将其支付购房款的义务，在未征得聚江公司同意的情况下转让给精享裕公司、芳桥办事处，对聚江公司同样不具有约束力，况且五建公司支付的1000万元并非购房款，只是与案外人的履约保证金。2.一审法院没有依据房屋买卖合同的约定判决双方继续履行合同，而是变更了付款和交房的履行顺序，在五建公司尚未给付房款时即要求聚江公司交付房屋。3.虽然精享裕公司、芳桥办事处是聚江公司的债权人且已在执行程序中，但是如果精享裕公司、芳桥办事处认为聚江公司怠于行使到期债权，可以提起代位权诉讼，但是未经聚江公司同意，私自和五建公司协议处理聚江公司的财产，不仅侵犯聚江公司的利益，也侵犯了其他债权人的利益。而且一审查明的五建公司与精享裕公司、芳桥办事处达成的协议、承诺书等证据未经聚江公司质证。4.一审判决后，聚江公司向五建公司寄送了关于解除商品房买卖协议书的告知函，已解除双方的商品房买卖协议。
五建公司辩称，1.五建公司的付款义务已经履行完毕。五建公司与精享裕公司、芳桥办事处达成了转让1000万元债权的协议，精享裕公司、芳桥办事处已将对聚江公司享有的1000万元债权转让给五建公司，并通知了聚江公司，而五建公司受让债权后，已经通知聚江公司进行债权债务抵销，由于五建公司对聚江公司的债权远高于对聚江公司所负债务，因此，五建公司已经完全履行了商品房买卖协议中的义务，聚江公司应当交付房屋并办理过户手续。2.双方签订的商品房买卖协议书是双方真实意思表示，协议签订后，五建公司积极履行义务，在聚江公司不配合办理房屋过户手续、五建公司享有不安抗辩权的情况下，五建公司仍按约支付了大部分房款，聚江公司解除协议的行为没有事实和法律依据，并不能产生解除合同的效力。综上，请求驳回上诉，维持原判。
五建公司向一审法院起诉请求：1.确认春江花园301号房屋所有权归属五建公司；2.聚江公司继续履行合同，协助五建公司办理房屋变更登记手续。
一审法院认定事实：2007年10月17日，聚江公司与五建公司签订商品房购买协议一份，约定：五建公司向聚江公司购买春江花园三期16幢1-5层西侧部分商品房（即春江花园301号房屋），建筑面积约为2000平方米，交付时间为2008年7月31日；该商品房的单价为人民币7888元/平方米，总价款约为1577.6万元，若实测面积与约定面积有差异的，按约定单价多退少补。付款时间为：五建公司于2007年支付500万元，2008年7月1日前支付670万元，余款于一楼交付时结清。双方同时约定，聚江公司最晚于2009年10月份将一楼交付给五建公司。协议签订后，五建公司于2007年10月25日向聚江公司支付500万元，聚江公司于2007年底交付了上述房屋中的3、4、5层。2009年3月2日，五建公司又支付300万元，合计付款800万元，余款777.6万元未付。双方未办理登记备案手续，五建公司对已交付房屋占有使用至今。
2014年9月28日，聚江公司因结欠精享裕公司、芳桥办事处等建设单位工程款，上述房屋被一审法院查封。现工程款纠纷案件已生效，并已申请执行。案件执行中，五建公司与精享裕公司等建设单位达成协议，约定由五建公司直接向精享裕公司等单位支付1000万元，明确具体金额以法院生效的裁判文书为准，如低于1000万元的，五建公司愿意按1000万元支付。协议签订后，精享裕公司与芳桥办事处向一审法院出具“承诺书（申请书）”一份，载明在其收到上述协议约定的款项后，即向法院申请解除对本案所涉房屋的查封。2016年7月20日，五建公司按约转账支付了上述1000万元。精享裕公司、芳桥办事处向法院申请解除对本案所涉房屋的查封。
以上事实，有五建公司提供的商品房购买协议书、购房发票、协议书、承诺书、委托付款书、本票签收件及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为，五建公司与聚江公司于2007年10月17日签订的商品房购买协议，系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按约履行。该合同约定的房款总价为1577.6万元，双方均无异议，一审法院予以确认。现五建公司按约向聚江公司支付了首期房款500万元，但第二期房款670万元未能于2008年7月1日前支付。五建公司虽称与聚江公司口头商定变更了付款时间、付款金额，但其所提供证据不足以证明该主张，一审法院不予采信。2009年3月2日，五建公司支付了300万元，第二期余款370万元逾期未付。最后一期双方约定了余款于一楼交付时结清，但聚江公司至今未交付，五建公司也未支付房款，现实际结欠房款余额777.6万元。五建公司在一审中已向聚江公司的债权人精享裕公司与芳桥办事处支付了1000万元，履行了合同付款义务，现精享裕公司与芳桥办事处已向一审法院申请解除本案所涉房屋上的查封，故办理房屋变更登记的条件已成就。聚江公司应及时履行交付1-2层房屋及协助办理房屋变更登记的义务。对五建公司要求确认对春江花园301号房屋的所有权，因本案系合同履行过程中产生的给付之债，并非权属争议，故一审法院不予支持。双方在本案中未主张违约造成的损失，本案对此不予理涉，但五建公司在剩余房款之外已自愿承担了违约责任，系其对自身民事权利的处分，于法无悖。对聚江公司辩称的本案所涉房屋已列入财产清单提交税务局，其对该房屋无处置权，但未举证证明，一审法院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，该院判决：一、聚江公司于判决生效之日起十日内向五建公司交付春江花园301号房屋一、二层；二、聚江公司于判决生效之日起十日内协助五建公司办理春江花园301号房屋变更登记手续；三、驳回五建公司的其他诉讼请求。一审案件受理费116456元，保全费5000元，合计121456元，由聚江公司负担60728元，五建公司负担60728元。该款已由五建公司预交，聚江公司应负担部分于判决发生法律效力之日起十日内直接给付五建公司。
二审中，除聚江公司对五建公司支付的1000万元性质、是否实际支付、房屋尚未解除查封以及未付房款的金额有异议以外，对一审查明的其他事实予以确认。
二审另查明，2016年8月31日，聚江公司向五建公司出具关于解除《商品房购买协议书》的告知函，聚江公司认为，根据合同约定，五建公司应于2008年7月1日前支付第二笔房款670万元，但五建公司仅在2009年2月支付300万元，剩余的370万元至今未付，五建公司迟延付款的行为已构成根本性违约，致使聚江公司无法实现合同目的，故通知五建公司于2016年9月1日解除双方签订的《商品房购买协议书》，要求五建公司在收到通知之日起30日内腾空已交付的3-5层房屋，并返还给聚江公司等。
2016年9月8日，五建公司向聚江公司出具《复函》，不同意解除合同并要求继续履行合同、办理产权过户。五建公司认为，对于第二期房屋支付金额改为300万元，是经过双方协商确定的，而且自2009年2月支付后，聚江公司从未提出任何异议，五建公司并未违约。而聚江公司并未按约交付1-2层房屋，而且迟迟不配合办理房屋过户手续，已严重违约。而且就本案诉争纠纷，五建公司已两次诉至法院，包括在本案一审过程中，聚江公司总是以房屋被查封无法交付和房款未付清为由进行抗辩，从未认为五建公司违约，也从未提出过解除合同的主张。
2016年12月15日，精享裕公司、芳桥办事处与五建公司达成债权转让协议，精享裕公司、芳桥办事处将本院（2015）锡民终字第02580号及（2015）锡民终字第02582号民事判决书中载明的对聚江公司债权中的1000万元转让给五建公司，且已收到全部债权转让款，并同意根据五建公司的指示，向法院递交关于春江花园301号房屋解封的申请文件。
2016年12月20日，精享裕公司、芳桥办事处向聚江公司出具通知，通知聚江公司债权转让事宜，并通知聚江公司就已转让的1000万元债权直接向五建公司履行。
2016年12月26日，五建公司向聚江公司出具通知，通知聚江公司债权转让事宜，同时要求将对聚江公司享有的到期债权与五建公司根据商品房买卖协议所应承担的付款义务进行抵销。
2016年12月28日，聚江公司向五建公司出具关于不同意债权债务抵销《通知》的回函，聚江公司认为对于通知所附债权转让协议的真实性还有待核实，而且商品房买卖协议已经解除，五建公司不存在需要向聚江公司支付的到期债务，不存在债权债务抵销的前提条件。
二审还查明，本院（2015）锡民终字第02580号民事判决确定聚江公司应向芳桥办事处支付工程款（含甲供材料超欠供金额）6234469.56元及利息（自2011年12月27日起至判决应给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），本院（2015）锡民终字第02582号民事判决确定聚江公司应向精享裕公司支付工程款（含甲供材料超欠供金额）4253792.62元及利息（自2011年12月27日起至判决应给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）、返还投标保证金5万元。上述两案均在一审法院执行过程中，均未执结。
二审还查明，春江花园301号房屋现登记在聚江公司名下，发证日期为2009年3月31日，建筑面积2060.13平方米，根据商品房买卖协议约定，房屋总价16250305.44元，尚有房款8250305.44元未付。芳桥办事处申请一审法院对春江花园301号房屋进行了查封，精享裕公司第一顺位轮候查封，五建公司第二顺位轮候查封，之后还有其他单位、个人申请法院进行轮候查封，现芳桥办事处、精享裕公司已申请法院解除了对春江花园301号房屋的查封。
本案争议焦点：1.商品房买卖协议是否已经解除；2.五建公司是否已经履行完毕付款义务，聚江公司是否具备拒绝交付房屋和协助过户的事由。
关于焦点一，本院认为，商品房买卖协议并未解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，聚江公司解除合同的理由是五建公司迟延支付第二期房款，而根据合同约定，第二期房款670万元的支付时间为2008年7月1日之前，而五建公司在2009年2月支付了第二期房款300万元，但是聚江公司直到2016年8月才通知五建公司解除合同，明显已超过解除权的行使期间，解除权已经消灭，故不能产生解除合同的效力。
关于焦点二，本院认为，五建公司已经履行完支付房款的义务，聚江公司无权拒绝交付房屋和协助过户。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，根据生效判决书确定的精享裕公司、芳桥办事处对聚江公司享有的到期债权总额以及精享裕公司、芳桥办事处与五建公司之间债权转让协议，精享裕公司、芳桥办事处已将1000万元债权转让给五建公司，并通知了聚江公司，因此，聚江公司对五建公司负有1000万元的到期债务，而根据商品房买卖协议的约定，五建公司应付聚江公司的剩余房款总额仅有8250305.44元，虽然其中部分房款需要待聚江公司交付一楼时才需付清，但五建公司自愿放弃期限利益，主张将双方互负的债务进行抵销，并已经通知聚江公司，因此，自抵销通知到达聚江公司时，五建公司应付剩余全部购房款与聚江公司对五建公司所负债务抵销，五建公司已经履行完商品房买卖协议项下的全部付款义务，聚江公司应当按约履行交房和协助过户的义务。虽然涉案房屋被芳桥办事处、精享裕公司申请法院查封在先，但是芳桥办事处、精享裕公司已申请法院解除了对涉案房屋的查封，房屋过户亦不存在法律上的障碍。至于五建公司是否存在逾期付款、聚江公司是否存在逾期交房，由于双方均未在本案中向对方主张违约责任，故本案中不予理涉，双方可另行处理。
综上，聚江公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但根据二审中出现的新证据，裁判结果并无不当，可以予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费116456元，由聚江公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈君
审判员 缪凌
审判员 胡伟
二〇一七年二月二十七日
书记员 周咪