江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0311民初547号原告：吴文丽，女，1977年12月12日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王培，江苏泰信律师事务所律师。被告：江苏华厦融创置地集团有限公司，住所地徐州市中山北路延长段马场湖。法定代表人：陈晓非，经理。委托诉讼代理人：张光辉，男，1985年8月12日生，汉族，该公司员工，住徐州市云龙区。原告吴文丽与被告江苏华厦融创置地集团有限公司（以下简称华厦融创）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告吴文丽及其委托诉讼代理人王培到庭参加诉讼。被告华厦融创的委托诉讼代理人张光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金67247元（其中房屋迟延交付违约金65339元，地下室迟延交付违约金1908元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年6月27日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于天山绿洲小区四期XXX室房屋一套，房屋价款978131元（另地下室房款为28560元）。被告应当于2016年1月28日交付房屋。原告依约支付了全部购房款并收到被告开具的不动产统一发票，但被告直到2017年11月27日才交付相应房屋。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当承担延期交房违约金。违约金计算的法律依据为：被告按日向原告支付购房总价款万分之一的违约金，逾期天数668天。原告为维护自身权益，遂诉至法院。被告华厦融创辩称，华厦融创于2017年11月7日向原告交付了房屋，符合合同约定的交房期限，不存在逾期上房的情况，不应当承担逾期上房的赔偿责任。华厦融创就涉案商品房于2013年1月3日取得编号为XXX的《建设工程规划许可证》，2015年5月28日因规划变更，徐州市规划局又为涉案商品房项目办理编号为XXXX的《建设工程规划许可证》，因政府部门的行为直接导致华厦融创工程延期875天。根据《商品房买卖合同》补充协议第3条（2）的约定：由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确定后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告华厦融创应于2016年1月28日前向原告交付符合合同约定的商品房，但因不可抗力事实造成工期延误，华厦融创只需于2018年6月21日前向原告交付涉案商品房。而本案被告华厦融创于2017年11月27日前向原告交付了涉案商品房，实际上系提前向原告交付了商品房，故原告诉请的逾期上房违约金没有事实和法律依据。另《商品房买卖合同》补充协议第六条第3项约定：如双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得第八条约定的证明文件或尚未满足双方约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方变更了该房屋的交付条件。原告于2017年11月27日自愿向华厦融创签署了《确认书》，原告认可被告华夏融创于2017年11月27日通知其上房时的房屋现状，并愿意以房屋现状上房，应视为双方变更了房屋交付条件，即原告签订《确认书》当日，履行了房屋交付义务。另原告于2017年11月27日向华厦融创出具《确认书》，明确现状上房，放弃对华厦融创有关涉案房房产的一切诉讼请求，华厦融创亦是在此承诺下为原告办理上房手续。该承诺系原告对自身权利义务的确认和放弃，被告认为原告已不具备对华厦融创诉讼的权利，原告再行诉讼不仅违背诚实信用原则，浪费司法资源，而且损害了被告的名誉。因此，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年6月22日，原告吴文丽（乙方）、案外人张某（乙方）与被告华厦融创（甲方）签订《华厦·天山绿洲地下室协议》，约定乙方自愿购买华厦·天山绿洲小区地下室，建筑面积（面积暂定，以产权部门测绘为准）约13.6㎡，地下室单价2100元/㎡，总价款28560元；乙方必须于签订本协议之日一次性付清本协议第一条约定的价款，本地下室一经售出即不能退换；甲方有义务及时通知乙方签订商品房买卖合同，乙方应在接到甲方通知五日内至甲方指定地点（天山绿洲售楼处）签订合同，逾期未签订的一切后果自负。同日，被告华厦融创向原告吴文丽及案外人张某出具地下室的付款收据，金额28560元。2014年6月27日，原告吴文丽（买受人）、案外人张某（买受人）与被告华厦融创（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的天山绿洲小区四期第XXX室商品房，该商品房建筑面积共104.84平方米，房屋总价款为人民978131元；买受人于2014年6月27日已付房款528131元整，余款450000元整办理按揭，应于2014年7月27日付清；买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的利率违约金）。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际应付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2016年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电办热电、天然气、自来水、市政道路部门等，非出卖人原因导致工程延期的，出卖人可据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的、除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过270日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过270日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第3条第2）项约定:由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确定后30天内书面告知买受人，但不承担违约责任；第6条第3）项约定：出卖人按照合同规定提供证明文件后，买受人应当按照合同约定接收该商品房，办理房屋交接手续，否则，该商品房自合同约定的交付之日即视为已交付给买受人，如双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得第八条约定的证明文件或尚未满足双方约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方变更了该房屋的交付条件。2014年11月6日，被告华厦融创向原告吴文丽及案外人张某出具了金额为978131元的销售不动产统一发票。另查明，案外人张某与原告吴文丽是夫妻关系，涉案商品房购买于二人夫妻关系存续期间，张善俊于2018年3月18日出具情况说明，承诺其对本案享有的所有权利均归原告吴文丽所有。2017年11月27日，被告为原告办理了上房手续。因被告逾期交房且未向原告支付逾期交房违约金，原告遂以诉请事项诉至法院。本院认为，原告吴文丽与被告华厦融创签订的《华厦·天山绿洲地下室协议》、《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告亦应当按照合同约定的时间交付涉案房屋。原、被告双方在合同中约定的交房时间为2016年1月28日，而被告实际交付房屋的时间为2017年11月27日，故原告主张被告支付逾期上房违约金67247元（其中房屋迟延交付违约金65339元，地下室迟延交付违约金1908元）。被告辩称，逾期交房是由于政府部门的原因致使规划设计变更，才导致逾期交房；另原告已签署了《确认书》，认可被告于2017年11月27日通知其上房时的房屋现状，且愿意以房屋现状上房，并放弃对被告有关涉案房屋的一切诉讼权利。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告对于其辩称，提供了徐州市规划局于2015年5月28日向其出具的《建设工程规划许可证》（副本），本院认为，该证据仅能证明涉案工程经审查，符合城乡规划要求，徐州市规划局准予建设，无法证明涉案工程系由于政府命令直接导致的规划设计变更，不符合《商品房买卖合同》补充协议第3条第2）项之约定，故被告不能据此免除其违约责任；另被告提供了原告于2017年11月27日向其出具的确认书，该确认书载明：天山绿洲四期1#-8#楼已按照法律规定的程序通过了对现场实体的验收，但相关竣工手续还正在办理之中，目前现场已正式通水、通电，电梯已通过检测和验收，并取得了《合格证》，本人确认：已交清所有购房款，对上述现场实际情况全部知晓，因急用房，同意按目前现状上房，并不再因竣工验收手续不全而追究相关单位和部门的责任。本院认为，逾期交房违约金和因竣工验收手续不全而可能享有的权利是两个概念。根据该确认书的内容显示，原告在2017年11月27日上房时，已知晓涉案房屋的相关竣工手续尚未办理完毕，依然同意上房，并确认不再因竣工验收手续不全而追究相关单位和部门的责任。该确认书仅是原告放弃其基于涉案房屋竣工验收手续不全而可能享有的权利，并未明确表明其放弃对被告主张逾期交房违约金的权利。综上，对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，逾期交房违约金的数额为65339元（978131元*0.0001*668天）。对于原告主张被告支付逾期交付地下室的违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《华厦·天山绿洲地下室协议》对当事人、标的、价款以及价款的支付方式等条款作出了明确的约定，该协议与《商品房买卖合同》是两个独立的合同。原、被告在《华厦·天山绿洲地下室协议》中并未对涉案地下室的交付时间、逾期交付违约金等事项作出约定，双方事后亦未作出补充协议，且原告也没有提供其曾向被告主张交付涉案地下室的证据，因此被告可随时向原告交付涉案地下室。故原告依据《商品房买卖合同》的约定要求被告支付逾期交付涉案地下室违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告江苏华厦融创置地集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴文丽逾期交房违约金65339元；二、驳回原告吴文丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480元，减半收取740元，由被告江苏华厦融创置地集团有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  马盛军二〇一八年三月二十三日书记员  李 洁