浙江省松阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽松民初字第512号
原告：松阳县金冠工艺品有限公司，住所地：松阳县望松街道工业园区。
法定代表人：黄应军，任公司执行董事。
委托代理人：应相业，浙江博翔律师事务所律师。
被告：松阳县华力橡胶有限公司，住所地：松阳县望松工业小区。
法定代表人：王雪梅，任公司董事长。
第三人：松阳县得音塑胶有限公司，住所地：松阳县望松街道马桥上（望松工业小区）。
法定代表人：王绍平，任公司董事长。
原告松阳县金冠工艺品有限公司（以下简称金冠公司）与被告松阳县华力橡胶有限公司（以下简称华力橡胶）、第三人松阳县得音塑胶有限公司（以下简称得音塑胶）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年12月10日第一次公开开庭进行了审理。因案情疑难复杂，于2015年1月14日依法转为普通程序，并于2015年3月24日公开开庭进行了审理。经本院院长批准，延长审限六个月。原告金冠公司的法定代表人黄应军及其委托代理人应相业、被告华力橡胶的法定代表人王雪梅、第三人得音塑胶的法定代表人王绍平到庭参加诉讼。本案已经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告起诉称：2013年4月2日，被告华力橡胶将位于松阳县西屏街道马桥的房产（房屋产权证号：松房权证西屏字第××、09××37、09××38、09239号，土地使用权证号：松国用（2004）第1004号，松国用（2006）第10018号）抵押给中国建设银行股份有限公司松阳县支行（以下简称松阳建行）。2013年12月25日，被告华力橡胶与第三人得音塑胶签订《买卖及租赁合同》，约定年租金54000元，租赁期限五年，并将厂房内的机器、设施出卖给第三人得音塑胶。2014年6月30日，原告通过松阳县人民法院司法拍卖执行程序购得案涉房产。原告认为，1、案涉房产租赁发生在抵押登记之后，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押权优先于租赁权，即房屋抵押权设定在先，租赁权设定在后时，抵押权的效力优先，后设立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，租赁关系对受让人无约束力。2、《城市房地产抵押管理办法》第四十九条规定：“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。”即房产租赁发生在抵押登记之后，未经抵押权人同意的，该租赁行为无效。原告作为买受人，有权行使抵押权人在抵押合同中所享有的权力，有权要求判令租赁合同无效及按照市场价收取租金（其中土地面积共8418.3平方，每月每平方米五元计算，暂计三个月为126274.5元，房屋共1588.11平方，每月每平方十元计算，暂计三个月为47643.3元，共计173917.8元）。3、案涉房地产现场有大型废弃机器、污水等，需要由第三人承担拆卸费、清洗费等。为维护法院执行权威以及维护原告权益，故诉求至法院。请求判令：1、被告与第三人签订的《买卖及房屋租赁合同》中约定的租赁合同关系无效；2、第三人立即腾退所租用的房屋、土地，交还给原告；3、第三人按市场价支付租金给原告，从2014年7月1日起计算至实际腾退之日止。（至起诉日金额约为17万元）。4、第三人恢复房屋原状，不得损坏房屋，留下污染物；5、诉讼费由被告、第三人负担。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求，放弃判令被告与第三人签订的《买卖及房屋租赁合同》中约定的租赁合同关系无效的主张；
被告华力橡胶辩称：关于抵押权的问题，租赁关系只有抵押权人即松阳建行可以解除，法院拍卖的时候松阳建行也没有提出异议，我当时曾电话通知松阳建行房屋出租，松阳建行未提出异议，应认为其对此是认可的，且法院拍卖公告明确说明案涉房产是有租赁的，并写明租期，原告既然作出拍卖决定，就认可已知和未知的瑕疵。关于租金的问题是通过市场调节的。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人得音塑胶辩称：我方与被告签订的合同是在2013年12月，抵押期间被告华力橡胶将该房子租赁给我公司，签订租赁合同的时候松阳建行来过厂里，抵押权人并未提出异议，应认定其默认租赁关系的存在，抵押权人未提出异议，我们认为原告更无权提出异议。松阳法院将案涉房产拍卖是在2014年6月，当时拍卖公告明确写明有租赁，租期至2018年12月底，租金每半年付一次，2014年上半年已付。既然法院的拍卖公告写明案涉房产的租赁情况，被告在明知的情况下购买该房产，应认为对案涉房产目前的状态是认可的，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉称事实，向本院提供如下证据：
1、工商登记（执照）复印件，待证原、被告诉讼主体资格情况；
2、组织机构代码证复印件，待证原、被告诉讼主体资格情况；
3、执行裁定书复印件，待证原告购买案涉房地产的情况；
4、土地证复印件，待证土地权属情况；
5、房屋所有权证复印件，待证房屋权属情况；
6、买卖及租赁合同复印件，待证被告把案涉房地产租给第三人的情况；
7、最高额抵押合同，待证被告将案涉房产设定抵押的时间；
8、现场照片，待证房地产使用现状等情况。
对原告提供的证据，被告华力橡胶及第三人对证据的真实性无异议。仅认为租赁关系是经过抵押权人即松阳建行同意的，且原告对案涉房产存在租赁是明知的。
被告华力橡胶为证明其答辩主张，向本院提供如下证据：
9、拍卖标的调查情况表复印件，待证松阳建行默认租赁事实；
10、拍卖公告复印件，待证松阳建行未提出异议，默认租赁事实。
对被告提供的证据，原告质证认为：对证据9、10的真实性无异议；但法院不承担瑕疵拍卖的保证，不代表被告及第三人不承担瑕疵保证，该证据不能对抗最高额抵押合同的规定。
第三人得音塑胶未提供证据。
本院对上述证据审核、评析认为，双方当事人对于证据1-10的真实性均无异议，本院予以认定；
综合上述证据的认定，本院认定如下事实：位于松阳县望松街道长虹西路202号（原西屏街道马桥上）的房地产【房屋所有权证号：松房权证西屏字第××号、松房权证西屏字第××号、松房权证西屏字第××号、松房权证西屏字第××号，土地使用权证号：松国用（2004）第1004号、松国用（2006）第10018号】原系被告华力橡胶所有。2013年4月2日，被告华力橡胶与松阳建行签订《最高额抵押合同》，将案涉房地产在肆佰玖拾万元的最高限额内设定抵押，并于当日办理了抵押登记。2013年12月25日，被告华力橡胶与第三人得音塑胶签订《买卖及租赁合同》，约定将案涉房产内的机器设备、原材料以58.8万元的价格出售给第三人，案涉房地产以每年5.4万元的租金租赁给第三人，租金每半年支付一次，先付租金后使用，租期暂定五年，在租期内租金不加不减，租期满后，是否续租由第三人确定，但最长时间不超过三年。合同签订后，第三人得音塑胶支付了至2014年6月底止的租金并一直使用上述房屋用作经营至今。
2014年5月5日，松阳建行以华力橡胶未依约履行还款义务为由向本院提出实现担保物权的申请，当日，松阳法院以（2014）丽松商特字第12号民事裁定书裁定：“一、对被申请人松阳县华力橡胶有限公司坐落于松阳县西屏街道马桥上的担保财产（即案涉房产）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国建设银行股份有限公司松阳支行对变价后所得款项在490万元的范围内优先受偿；…”。案件生效后，申请人松阳建行向本院申请执行，本院对案涉房地产委托评估后，在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，拍卖公告第二条写明“标的物出租说明：有租赁（租期至2018年12月底，租金每半年付一次，2014年上半年已付”），拍卖标的调查情况表也对拍品现状中的租赁情况进行了描述。最终李燚俊（公民身份号码：××）以最高价竞得并付清全部拍卖款340万元。2014年6月24日，本院与李燚俊签订《拍卖成交确认书》一份，该确认书第四条写明“……拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样，是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。….”。李燚俊系原告股东黄应军、叶增妙的委托代理人（案涉房地产拍卖时，该公司正在注册中，已办理了预登记）。2014年6月30日，本院作出“一、松阳县华力橡胶有限公司所有的坐落于松阳县西屏街道马桥上的房地产【房屋所有权证号：松房权证西屏字第××号、松房权证西屏字第××号、松房权证西屏字第××号、松房权证西屏字第××号，土地使用权证号：松国用（2004）第1004号、松国用（2006）第10018号】的所有权及相应的其他权利归买受人松阳县金冠工艺品有限公司所有（财产权等自裁定书送达给买受人松阳县金冠工艺品有限公司时起转移）。二、买受人松阳县金冠工艺品有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，相应的过户等费用由买受人松阳县金冠工艺品有限公司承担。”的裁定书。2014年9月2日，案涉房产办理了所有权变更登记，但未办理土地使用权变更登记。2014年7月1日至2015年12月31日止的租金，第三人得音塑胶因争议未支付给原告金冠公司。现原告提出如上诉请。
本院认为：本案的主要争议焦点为：一、被告华力橡胶在非住宅房地产设定抵押后，再与第三人得音塑胶订立租赁合同的效力问题。二、原告是否应受《拍卖成交确认书》约束的问题。对于争议问题一，现有法律、法规并未禁止房地产设定抵押权后不能再行出租，只是规定该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，以确保抵押权实现。本案被告华力橡胶作为案涉房地产原产权人，其于2013年12月25日与第三人得音塑胶签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且原抵押权人松阳建行在2013年12月25日至2014年6月30日实现抵押担保物权期间知情但未提出异议，实现抵押担保物权也未受影响，故应认定该租赁合同合法有效。对于争议问题二，根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。…拍卖公告等为要约邀请。司法拍卖公告系要约邀请，买受人在拍卖过程中出价的行为是希望拍卖人与其签订拍卖合同，属于要约行为；而《拍卖成交确认书》属于合同法第二十一条规定的承诺行为，故应认定原告参与司法拍卖的行为系成立新的买卖合同的意思表示，该买卖合同已依法成立并生效。而在对案涉的房地产进行网络司法拍卖的公告以及调查情况表中，已明确注明拍品现状存在租赁的情况，在竞得该房地产后，原告股东代理人在《拍卖成交确认书》上签字捺印，原告作为被代理人应对代理人的代理行为承担民事责任，其应受到《拍卖成交确认书》的约束。综上，原告明知买受标的物上附有租赁合同而自愿购买，事后又以该租赁合同对其作为买受人不具有约束力为由不认可该租赁合同，有违诚实信用原则。在被告华力橡胶与第三人得音塑胶租赁合同未解除情况下，原告直接诉求第三人腾退所租用的房屋、土地，依据不足，本院不予支持。关于2014年7月1日至2015年12月31日止的租金问题，第三人应按租赁合同约定支付给买受方原告金冠公司。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
一、第三人松阳县得音塑胶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告松阳县金冠工艺品有限公司支付房屋租金人民币81000元（从2014年7月1日起至2015年12月31日止，共计81000元）。
二、驳回原告松阳县金冠工艺品有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费3700元，由原告松阳县金冠工艺品有限公司负担2000元，第三人松阳县得音塑胶有限公司负担1700元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 徐彩仙
审 判 员 杨裕利
人民陪审员 潘志超
二〇一五年十月十四日
书 记 员 徐晨阳
附：法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。