北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3991号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贾建萍，女，1978年11月29日出生。
委托诉讼代理人：李国清，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严丽丽，北京市京师律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘亚莉，女，1971年10月26日出生。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务。
上诉人贾建萍因与被上诉人刘亚莉及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初18425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贾建萍上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持我一审全部反诉请求。事实和理由：1.一审法院酌减违约金不当；2.刘亚莉构成根本违约，给我造成损失近90万元。
刘亚莉辩称，同意一审判决。
链家公司述称，同意一审判决。
刘亚莉向一审法院提出诉讼请求：1.解除我与贾建萍于2017年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.贾建萍退还我交付的定金100000元及第一笔首付款400000元，共计500000元。
贾建萍向一审法院提出反诉请求：1.解除我与刘亚莉于2017年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.刘亚莉向我支付合同违约金74.6万元。
一审法院认定事实：2017年3月12日，刘亚莉（买受人）与贾建萍（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定贾建萍将位于房山区×××1503号房屋出卖给刘亚莉，房屋建筑面积为94.73平方米。房屋已经设定抵押，出卖人应于2017年4月15日前办理抵押注销手续，房屋成交价格为308万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价65万元。买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为200万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。关于违约责任，双方合同约定买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，贾建萍（甲方）、刘亚莉（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2017年3月12日将第一笔定金5万元以自行划转的方式支付甲方，乙方于2017年4月12日前将第二笔定金5万元以自行划转的方式支付甲方。乙方于2017年4月12日前将第一笔首付款40万元以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方于2017年6月20日前将第二笔首付款108万元以建委监管支付的方式交付甲方，乙方于2017年6月20日前将第三笔首付款13万元以理房通支付的方式支付甲方。乙方若出现拒绝购买该房屋的情形的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。
刘亚莉于签订合同当日向贾建萍支付定金5万元、于2017年4月10日向贾建萍支付定金5万元、购房款40万元。合同履行过程中，2017年3月17日北京市住房和城乡建设委员会等四部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（简称3.17新政）规定，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。庭审中，刘亚莉辩称其于2017年5月份才通过中介得知将会受新政影响提高首付款比例，故2017年6月23日，刘亚莉向贾建萍发送声明，声明称因政策变动和其他一些因素导致不能正常履行，迫于无奈放弃购买，单方终止合同。
另查明，签订涉案房屋买卖合同时，刘亚莉向链家公司提交的均为离异的身份材料，并签署了未婚声明。经一审法院核查，刘亚莉与案外人冯维纲于2001年离婚，2014年9月9日其又与案外人李士忠结婚，签订涉案房屋买卖合同时刘亚莉处于已婚状态。刘亚莉称因政策变动放弃购买涉案房屋系因其丈夫李士忠曾有公积金住房贷款记录，根据新出台的3.17新政，其购买涉案房屋时的首付款比例将有所提高，首付款数额将比合同约定高出70万左右，而其无力筹措增加的首付款，故要求解除合同。
再查，2017年2月8日，刘亚莉与案外人周明签订了房屋买卖合同，将位于北京市石景山区永乐小区62号楼2单元3层303号房屋出卖给案外人周明，成交价格为410万元。针对该套房屋，刘亚莉于合同签订当日收到定金10万元，2017年2月17日收到房款100万元，2017年6月6日收到房款105.0175万元，2017年6月10日收到房款103万元，2017年8月1日收到房款80万元。刘亚莉称出卖该套房屋时亦是链家公司提供的居间服务，并且是同一业务员，出卖该套房屋时其向链家公司提交的均为已婚材料，而在购买涉案房屋时因其征信系统上为未婚，故链家公司让其提交了未婚材料，对于该说法，链家公司不予认可，称刘亚莉一直声称离异未婚，该公司是在涉案房屋买卖合同的履行过程中才得知刘亚莉属于离异再婚的。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案合同履行过程中，刘亚莉曾向贾建萍发出终止合同的声明，拒绝履行合同，并向法院起诉要求解除房屋买卖合同及补充协议，且贾建萍亦反诉要求解除合同及补充协议，链家公司亦表示同意解除，故法院依法解除双方签订的存量房屋买卖合同及补充协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，现双方签订的房屋买卖合同及补充协议已经解除，故刘亚莉要求贾建萍退还已付定金及房款共计50万元的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。本案争议焦点为，刘亚莉拒绝履行涉案房屋买卖合同及补充协议是否构成违约，其是否能以受房产新政影响为由要求无责解约。对此，法院认为，国家出台的房地产政策属于面向全体公众公开发布的国家政策，该政策一经发出，社会公众即有了解、知晓并遵照执行的义务。本案中，刘亚莉对于自身婚姻状况一直明知，在3.17新政出台之后理应知晓其丈夫李士忠的贷款记录将对购买涉案房屋产生影响，且其于2017年4月10日仍向贾建萍付款，而此时距离新政出台已经时隔二十多天，故其不知晓新政将对其购房产生影响的抗辩理由不能成立，法院不予采纳，刘亚莉在2017年4月10日的付款行为应理解为其具有新政出台之后支付高于合同约定的首付款的能力，故刘亚莉以受新政影响为由要求无责解约的主张不能成立，其于2017年6月23日要求终止合同的行为已经构成违约，应该承担相应的违约责任，但综合考虑刘亚莉的违约情节、贾建萍的损失及全案整体情况法院认定合同约定的房屋总价款20%的违约金标准过高，酌情予以调整，调整后的违约金数额为10万元。链家公司于第二次庭审时经法院传票传唤未到庭应诉，法院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除刘亚莉、贾建萍于二〇一七年三月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及刘亚莉、贾建萍、北京链家房地产经纪有限公司于二〇一七年三月十二日签订的《补充协议》；二、贾建萍于判决生效后十日内退还刘亚莉定金及房款共计五十万元；三、刘亚莉于判决生效后十日内给付贾建萍违约金十万元；四、驳回贾建萍的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院审理中，刘亚莉提交其与链家公司工作人员侯建清之间的微信通信记录，欲证明其在2017年5月4日告知侯建清由于新政影响其不具备支付购房首付款的能力，其上显示侯建清于5月4日告知刘亚莉业主希望继续交易,让刘亚莉凑首付。贾建萍对该证据的真实性予以确认，但对证明目的不予认可。链家公司对真实性予以认可。因查明事实需要，本院要求侯建清到庭陈述相关事实。侯建清称其为刘亚莉与贾建萍之间交易的经纪人，3月新政出台后其以电话形式告知刘亚莉，因刘亚莉以离异身份购房，新政对其没有影响。至5月做借款公证时，公证处核实出刘亚莉的已婚身份，此时必须以已婚身份购房，因刘亚莉爱人曾有公积金贷款记录，故由于新政影响，其只能以二套房标准购买，刘亚莉表示首付不够不能购买涉案房屋。侯建清称其于5月底6月初将刘亚莉的决定告知贾建萍，贾建萍表示不同意解除合同，也不同意面谈，如果刘亚莉不再购房，则坚持要求其承担违约责任。贾建萍对侯建清的陈述予以认可。刘亚莉称侯建清未以电话形式告知过其房屋新政情况。链家公司对侯建清的陈述予以认可。另，贾建萍于2017年10月15日签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给王晓桐，合同显示成交价为286万元。
本院认为，贾建萍与刘亚莉、链家公司之间签订的房屋买卖合同及补充协议系各方真实意思表示，各方均应依约履行。刘亚莉作为买方，有义务如实告知其婚姻状态，并以真实的身份购买房屋。3.17新政公布时，刘亚莉交易正在进行中，其有义务依据自身真实情况对新政产生的影响进行了解。现刘亚莉称其迟至5月才得知3.17新政导致其首付数额提高难以负担，此说法与链家公司工作人员侯建清的说法基本一致，刘亚莉在此未能尽到足够的注意义务。刘亚莉与链家公司基于刘亚莉不真实的婚姻状态，错误的认为新政对其不产生影响，刘亚莉并于2017年4月10日支付了首付款。一审法院基于上述事实认定刘亚莉单方要求终止合同的行为构成违约，本院亦持相同观点。对于刘亚莉应当承担的违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院根据刘亚莉违约的原因、过错程度，考虑贾建萍的损失，酌情确定刘亚莉应承担的违约金数额，并无明显不当，本院不再予以调整。贾建萍的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11260元，由刘亚莉负担（于本判决生效后七日内缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 淼
审 判 员 周梦峰
审 判 员 李 珊
二〇一八年六月十五日
法官助理 宋 佳
书 记 员 李 丽