宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初2202号
原告：宁波美屋物业管理经营有限公司（组织机构代码：71723326-6）。住所地：宁波市江北区文教路*号。
法定代表人：屠元伟该公司董事长。
委托代理人：李雪梅，该公司员工。
被告：宁波展博国际贸易有限公司（统一社会信用代码：91330204756292330L）。住所地：宁波市江东区百丈东路***号6-2.
法定代表人：王祝耿该公司董事长。
委托代理人：韩淑艳，该公司员工。
原告宁波美屋物业管理经营有限公司（以下简称美屋物业公司）为与被告宁波展博国际贸易有限公司（以下简称展博公司）物业服务合同纠纷一案，于2016年3月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员郭丙丽适用简易程序独任审理。审理中，原、被告同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准，延长审理期限三个月。本案分别于2016年4月22日、2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告美屋物业公司的委托代理人李雪梅，被告展博公司的委托代理人韩淑艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告美屋物业公司起诉称：其于2006年11月8日与宁波诚业土地估价有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，并对位于鄞州区科技支路179号的百盛商务楼实施了物业管理。物业管理费收费标准：综合服务费：商务办公2.00元/平方米×月，公共设施日常维修费2.40元/平方米×年。被告于2011年10月21日与宁波鸿德房地产开发有限公司签订了一份缴纳物业管理费的协议，协议明确规定：2011年11月1日起物业管理费由被告支付。从2011年11月1日至2015年12月31日止，被告应付物业管理综合服务费141984.70元，应付公共设施维修费14198.60元，合计156183.30元。原告多次电话、派人、发函向被告催讨所欠费款，被告无理拒付。原告曾于2016年3月3日委托宁波市天诚法律服务所发法律顾问函向被告催讨物业管理费，被告不予理睬。现原告诉至法院，请求判令：被告支付拖欠原告物业管理综合服务费141984.70元，公共设施维修费14198.60元，合计156183.30元。后原告以本案审理中被告已交付部分物业费用为由，申请变更诉讼请求为：请求被告支付拖欠原告物业管理综合服务费、公共设施维修费合计131490.50元。
被告展博公司答辩称：涉案房产的实际所有权人为五洋建设集团股份有限公司（以下简称五洋公司），被告只是受五洋公司委托在移交说明上盖章，对此原告是知晓并认可的，从原告从未对被告进行过催款也能看出，如果仅由于被告的一次盖章行为，就认定物业费应由被告承担，对被告是不公平的；原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到支持；涉案部分房产存在空置问题，根据宁波市相关规定，物业费应打六折。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供证据及被告质证意见如下：
1.《关于百盛商务楼物业管理收费标准备案报告》1份，拟证明涉案百盛商务楼物业收费标准；被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为系被告自行制作，根据相关规定对于空关房物业费应当打六折；
2.前期物业管理服务合同1份，拟证明原告根据该合同对百盛商务楼进行管理，以及规定了物业收费标准的事实；被告对真实性无异议，但认为空关房应打六折，对收费标准不认可，认为是物业内部文件，该合同中明确说明要业主委员会成立后重新定价；
3.百盛商务楼办公用房、商铺移交说明及移交清单1组，拟证明2011年以后三方约定由被告支付物业管理费的事实；被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为原告没有向被告催讨过物业费，已过诉讼时效；另，涉案房产实际所有人是五洋公司，并非被告；
4.挂号信件1份，拟证明原告于2016年3月3日通过挂号信对被告催讨物业费的事实；被告认为其从未收到过催讨信，根据邮戳可见原告是本案立案后才向被告催讨的；
5.催缴通知单、法律顾问函1组，拟证明原告自2013年起就涉案房屋的物业费向五洋公司进行催讨的事实；被告对真实性无异议，认为涉案房屋的实际所有权人是五洋公司，物业费应当由五洋公司承担。
被告为证明自己的答辩主张，向本院提供证据及原告质证意见如下：
1.建设工程施工补充合同、协议书各1份，拟证明位于百盛商务楼的涉案房屋实际所有权人系五洋公司的事实；原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为该组证据与本案无关联，根据原告提交的证据3，涉案房屋的物业费应由被告承担。
上述证据，经庭审举证、质证，本院综合认证如下：
原告证据1-2，具有真实性，能够证明原告系百盛商务楼的物业管理公司以及涉案房屋的收费标准，本院予以确认；原告证据3，具有真实性，能够证明自2011年11月1日起涉案房屋的物业费由被告承担的事实，本院予以确认；原告证据4，具有真实性，能够证明原告于2016年3月3日首次向被告催讨物业费但信件被退回的事实，本院予以确认；原告证据5，虽具有真实性，但与本案无关联，本院不予确认。被告证据1，本院仅对真实性予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对有效证据的确认，认定本案事实如下：
原告系位于宁波市鄞州区科技支路179号的百盛商务楼物业管理服务公司。《前期物业管理服务合同》第八条规定：商务办公用房综合服务费为2.00元/平方米/月，公共设施日常维修费为2.40元/平方米/年。第九条规定：物业交付时在不违背业主意愿的前提下交纳一年的物业管理服务费，每次交纳的时间为计费期的第一个月。
2011年10月21日，原告、被告、宁波鸿德房地产开发有限公司三方签订《百盛商务楼办公用房、商铺移交说明》（以下简称移交说明），约定：“……移交房屋的物业费2011年10月31日止由宁波鸿德房地产开发有限公司负责解决，2011年11月1日起由接收方宁波展博国际贸易有限公司负责承担。……”经过三方盖章确认的移交清单上包括本案涉案房屋。原告于2016年3月3日向被告邮寄挂号信，催讨拖欠的物业费，但因迁移新址不明被退回。
本院认为，本案的主要争议焦点有二，一是被告主体是否适格，二是本案是否已过诉讼时效。关于被告主体是否适格问题，本院认为，被告虽非涉案房屋的所有权人，但原告、被告、房屋所有权人宁波鸿德房地产开发有限公司三方在移交说明中约定，2011年11月1日起包括涉案房屋在内的百盛商务楼移交房屋的物业费由被告负责承担，被告已盖章确认。被告亦认可其受房屋实际所有权人五洋公司的委托在移交说明上盖章，故该约定系被告真实意思表示，表明其同意代五洋公司缴纳涉案房屋的物业费，现被告未提供任何证据推翻该约定的内容，故被告应受其约束，由其负责承担2011年11月1日之后的涉案房屋物业费用。现原告根据该移交说明，向被告主张涉案房屋的物业费，本院予以支持。关于本案是否已过诉讼时效问题，本院认为，被告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中原告于2011年10月21日与被告签订移交说明，已知晓涉案房屋的物业费用由被告承担，但原告于2016年3月3日才首次向被告邮寄缴费通知主张权利，再结合《前期物业管理服务合同》中原告约定的每次交纳物业费用的时间为计费期的第一个月，也就是说，2014年度被告交纳物业费的时间为2014年1月1日至31日，次日起开始计算原告主张2014年度物业费的诉讼时效，故本案涉案房屋中欠费日期截至2014年12月31日前的物业费用均已超过两年的诉讼时效，本院不予支持。涉案房屋中308号、311-312号、315-316号、513-514号房屋2015年度的物业费用尚未超过诉讼时效，被告应当支付原告上述房屋2015年度的物业费用。据计算，综合服务费合计13107.49元，公共设施维修费合计1311.46元，两项共计14418.95元。因双方均认可上述房屋为空关房，按照宁波市物业服务收费管理实施细则的规定，空关房物业服务费按80%的比例交纳，故被告应付原告的物业费（包含综合服务费和公共设施维修费）合计为11535.16元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告宁波展博国际贸易有限公司支付原告宁波美屋物业管理经营有限公司物业综合服务费、公共设施维修费合计11535.16元，限于本判决生效后五日内履行完毕；
二、驳回原告宁波美屋物业管理经营有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2930元，减半收取1465元，由原告宁波美屋物业管理经营有限公司负担1421元，被告宁波展博国际贸易有限公司负担44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
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代理审判员 郭丙丽
二〇一六年九月五日
代书 记员 金燕雯
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