江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0902民初147号
原告卓玉兰，女，1958年5月29日生，住盐城市亭湖区。
委托代理人祁立平，盐城市亭湖区南洋法律服务所法律服务工作者。
被告贾刘才，男，1985年11月26日生，住盐城市亭湖区。
委托代理人徐红芳，江苏兴时代律师事务所律师。
原告卓玉兰与被告贾刘才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于同年3月2日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序组成合议庭，又于2017年6月6日公开开庭进行审理。原告卓玉兰的委托代理人祁立平，被告贾刘才的委托代理人徐红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卓玉兰诉称：原、被告于2011年4月18日签订了一份房屋租赁协议，原告将坐落于盐城市亭湖区**居委会的房屋租赁给被告，租期五年，第一年租金为75000元，第二年开始每年增加5000元，先交租金后使用。租赁期限届满后，被告未能按期将租赁房屋交给原告，强占使用原告房屋不让。原告多次要求被告结清差欠的房租及占用房屋期间使用费（租金）等相关费用，并将租赁房屋交原告使用未果。现请求法院判决：被告支付原告房屋使用费（租金）6万元、违约金1万元、水电费1500元，合计71500元。
被告贾刘才辩称：1、原、被告于2011年4月18日签订房屋租赁合同属实；2、2015年10月份，原、被告以及案外人袁美云口头达成协议，案涉房屋由袁美云承租原告的房屋、经营并结算房租，被告不再租赁和经营；3、合同到期后，原告与袁美云之间是否续租与被告无关，被告在租赁期间与原告关系一直很好；4、从2015年6月10日至2016年6月10日之间差欠的1万元租金无异议，但应由谁支付，有待进一步查清。
经审理查明：2011年4月18日，原告卓玉兰（出租方、甲方）与被告贾刘才（承租方、乙方）签订房屋租赁协议一份，约定原告将坐落于盐城市亭湖区**居委会约360平方米的房屋出租给被告经营，租期五年，从2011年6月10日起至2016年6月10日止，该协议还约定：“三、租金为：2011年6月10日至2014年6月9日的年租金为75000元；2014年6月10日至2015年6月9日的年租金为80000元；2015年6月10日至2016年6月10日的年租金为85000元。租金的支付方式为一年一交，先交租金后使用。四、乙方自行装潢应合法使用承租房屋，不得从事非法活动，不得损坏房屋结构，不得延付或拒付租金，乙方有前述情形的，甲方有权立即解除本协议，同时视为乙方违约。五、租赁期满后，乙方有义务将承租的房屋恢复原状，结清水、电等各项费用和债务，并将承租的房屋和钥匙一并交还甲方，由甲方验收。如甲方继续出租，在同等条件下，乙方可以优先租用。六、如有违约，违约方应向对方罚违约金人民币1万元。”合同签订后，被告对租赁的房屋进行装修并添置电器后，以“茶互口”为店名对外经营茶餐厅，但未办理工商登记。
2016年12月1日13时许，原告卓玉兰的丈夫陈友贵以南洋茶互口内空调和电视被搬走为由报警，盐城市公安局亭湖分局南洋派出所出警，对处警经过及结果记载为：“经调查，系南洋镇茶互口经营者将其所安装的空调、电视机等物拆除搬离，但是拖欠房屋所有人陈友贵的房租未交，陈友贵报警称空调、电视机确实是经营者自己购置的，报警是要求民警作个登记，方便其房子再出租，民警对相关情况进行登记，并告知陈友贵通过合法途径解决问题。”同时，原告收回房屋，并于2017年1月份诉至本院。
关于被告差欠的租金期限及金额，原告主张从2015年6月10日至2016年6月10日期间1万元，以及从2016年6月10日至2016年11月30日期间按每天170元标准计算为40138.8元，合计差欠租金50138.8元。被告贾刘才提出：“2015年10月份，因我有其他业务，便和袁美云、原告卓玉兰、陈友贵夫妇经过多次商谈，口头协议将案涉房屋所经营的茶互口转由袁美云继续经营，以后房租由袁美云与原告结算，我不再交纳房租。但我们之间未签订书面的协议，我将装潢财产、电器等交给袁美云使用也未收取她的费用”。原告对上述陈述不予认可，坚持认为案涉房屋一直由被告贾刘才租赁，并未转租于袁美云。
为进一步查明事实，本院依法至案涉房屋周边门市进行调查了解，但周边的承租户均表示对案涉门市房承租人不清楚，亦不清楚是否存在转租的情况。本院还根据被告贾刘才的申请，至南洋派出所进行了了解，但除2016年12月1日的出警记录外，未发现有原、被告以及陈友贵、袁美云等人的报警记录记载。
至于被告贾刘才提及的“最终承租人”袁美云，系其表妹。庭审中，原、被告均表示无法找到。
另查明：关于原告主张的水费，其向本院提交2016年12月22日的水费收据一份，金额为152.65元。至于电费，原告提交南洋彩云照相的收据两份，金额分别为216元和814元，合计1030元。
上述事实，有建设工程规划许可证、房屋租赁协议、水、电代收据、接处警工作登记表、调查记录以及当事人的陈述等在卷予以证实。
本院认为：（一）关于原、被告之间法律关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告卓玉兰与被告贾刘才签订房屋租赁协议，由原告将房屋出租给被告经营，被告按约支付租金，双方对此均无异议，故本院依法认定原、被告之间构成租赁合同关系。至于被告贾刘才辩称的其已将案涉房屋转租给第三人，应由第三人支付租金的抗辩意见。被告在与原告签订租赁合同租赁房屋后，立即进行了装修、购置电器，并进行茶餐厅经营，可见被告在经营前已进行了大量资金的投入。而此时，即便如被告所言，其于2015年10月份转租他人，却既未与新的承租人签订转租协议，亦未与出租人签订终止原租赁协议，这明显不符合常理。加之被告在本案中未能提供任何证据予以证实，故本院对被告的此项抗辩意见不予采信，案涉房屋承租方仍然系被告贾刘才。（二）关于租赁期限及差欠的租金问题。承租人应当按照约定的期限支付租金。案涉租赁合同虽约定了租赁期限至2016年6月10日止，但租赁到期后，被告并未交还房屋，原告亦未采取措施收回。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原、被告之间的房屋租赁转为不定期租赁。至2016年12月1日，原告通过报警的方式将房屋强行收回，此时应视为双方的租赁合同自然终止。现原告自认被告差欠2015年6月10日至2016年6月10日之间的租金1万元，被告未提出异议，本院予以认可。对于2016年6月11日至11月30日期间的租金，因双方未重新签订合同对租金进行约定，依法应视为继续按最后一期租金标准计算，即每年85000元，计算得出在此期间差欠的租金为85000元÷365天×172天=40056元（四舍五入，精确至元）。综上，被告依法应在租赁合同终止后支付原告差欠的租金合计50056元。（三）关于水电费的问题。原、被告在合同的第五条约定在租赁期满后，被告应当结清水电费。原告卓玉兰虽提交了部分水费收据，但并不能证明该部分费用实际发生在被告承租房屋中。至于电费部分，原告也仅提供了两份由第三人出具的收款收据，非正规发票，对此本院亦不予认可。故对于原告要求被告支付水电费的诉请，本院不予支持。（四）关于原告主张的1万元违约金问题。原、被告在租赁合同中对租金的数额和支付时间已作了明确的约定，但直至原告诉至本院后，被告至今未能支付差欠的租金，根据双方在合同第四条的约定，应视为被告违约。同时合同第六条约定了违约金1万元，违约金兼有补偿实际损失和惩罚违约行为的双重属性。考虑到原告在收回房屋时，承租的房屋中还保留有茶社的装修，未能如合同中约定的由被告恢复原状，原告在接手后再行出租前势必要对原装修拆除等。被告贾刘才的上述违约行为，也必然给原告造成了一定的经济损失，但1万元的违约金又超出了必要的限度，对此本院依法调减为6000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告贾刘才应于本判决生效后十日内给付原告卓玉兰房屋租金50056元，并支付违约金6000元，合计56056元。
二、驳回原告卓玉兰的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1590元，由原告卓玉兰负担290元，被告贾刘才负担1300元（原告已预交，被告应于本判决生效之日后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 李东生
代理审判员 郑春水
人民陪审员 沈文宽
二〇一七年七月三日
书 记 员 戴媛媛
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。