山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1280号
上诉人（原审原告）济南发展物业管理顾问有限公司，住所地济南市。
法定代表人张可可，执行董事。
委托代理人杨曼，女，1987年5月21日出生，回族，济南发展物业管理顾问有限公司人事专员，住济南市。
委托代理人李静，女，1973年8月4日出生，汉族，济南发展物业管理顾问有限公司客服部职工，住济南市。
被上诉人（原审被告）王云霞，女，1980年10月28日出生，汉族，居民，住济南市。
上诉人济南发展物业管理顾问有限公司（以下简称发展物业公司）因与被上诉人王云霞物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院认定：王云霞是大地锐城住宅楼业主。2008年9月16日，发展物业公司与山东三威置业有限公司就前期物业管理服务事宜签订《大地锐城一期工程（B地块）前期物业管理委托合同》一份，该合同对服务内容与质量、服务费用及相关费用、违约责任等作出了明确约定。其中第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：1.8元／月.平方米。第十七条约定：委托管理期限自2008年9月16日至业主委员会成立，并与其选聘的物业公司签订委托管理合同生效止。2011年3月16日，发展物业公司与王云霞分别签订《大地锐城﹒临时管理公约》、《大地锐城﹒前期物业服务合同》一份。《大地锐城﹒前期物业服务合同》主要约定：（一）、物业费用：物业服务费用由甲方（业主）按其拥有物业的建筑面积交纳：1.8元／月.平方米。物业服务费用按半年期限预缴，每年的1月和7月的5日为缴付截止日。如果甲方或其物业使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的3‰按日缴付违约金。（二）、服务内容：物业共用部位的日常维护和管理；物业共用设施设备的运行、日常维护和管理；房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、养护维修、巡视检查；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放的管理。（三）服务标准：房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象；房屋小修、急修及时率98%以上，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录；物业区域内存在危险隐患部位设置提示性安全防范警示标示，在主要通道设置安全疏散指示，保证标志清晰；共用设备良好，运行正常，有设备运行记录，有专门的保养检修制度，无事故隐患；小区内公共配套服务设施完好，危险部位标志明显，有防范措施；公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当，绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象；道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁；开发企业委托前期物业服务企业经营管理的地下停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善；消防系统标志明显，设备完好，可随时启用，消防通道畅通无阻。（四）、本合同期限自本小区交付之日起至本小区业主委员会成立，并与其选聘的物业公司签订委托管理合同生效止。
发展物业公司本次诉讼主张2011年10月1日至2014年9月30日的物业费7485元，计算标准为按建筑面积115.51平方米，1.8元／月.平方米计算。发展物业公司主张按每日3‰要求王云霞承担违约金11500.7元。
另查明，涉案小区尚未成立业主委员会，相关业主与发展物业公司按照《大地锐城﹒前期物业服务合同》履行相关权利义务。
王云霞的房屋面积为115.51平方米。王云霞向原审法院提交涉案小区照片20张，以证明发展物业公司的物业服务不到位。照片显示小区存在停车场内车辆停放较乱，某些部位卫生欠佳，墙面脱落等情况。王云霞另提交其他业主的证言及齐鲁网等新闻媒体的报道等证明涉案小区物业服务存在相关问题。
原审法院认为：发展物业公司与王云霞签订的《大地锐城﹒前期物业服务合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。该合同约定本合同期限自本小区交付之日起至本小区业主委员会成立，并与其选聘的物业公司签订委托管理合同生效止，因涉案小区尚未成立业主委员会，也未签订正式的物业服务合同，因此该合同应当继续履行。发展物业公司履行了物业服务合同义务，王云霞作为业主应当及时交纳物业费。发展物业公司要求王云霞交纳物业服务费7485元，其计算方式符合合同约定，亦不违反法律规定，予以支持。对于发展物业公司主张的违约金，原审法院认为，从王云霞提交的小区照片及其他证据来看，发展物业公司在涉案小区内提供的物业服务存有瑕疵，发展物业公司应当进一步提供服务质量，以最大化的满足业主的物业服务要求，因此原审法院对发展物业公司主张的违约金不予支持。另王云霞长达三年之久未交纳物业费，已经构成违约，该行为不仅损害了发展物业公司的合法权益，同时也极大地损害了小区内其他业主的利益，同时交纳物业费用是《物业管理条例》规定的一项法定义务，故原审法院对于王云霞拒不交纳物业费的抗辩理由不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王云霞于判决生效之日起10日内支付原告济南发展物业管理顾问有限公司2011年10月1日至2014年9月30日的物业管理费7485元；二、驳回原告济南发展物业管理顾问有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由原告济南发展物业管理顾问有限公司负担130元，被告王云霞负担140元。
上诉人发展物业公司不服原审判决上诉称：1、原审判决以发展物业公司为涉案小区提供的物业服务存在瑕疵为由不支持违约金的诉讼请求于法无据。2、双方当事人对逾期缴纳物业费等费用作出了明确约定，根据合同法第六十条的规定及双方签订的物业服务合同第九条的约定，王云霞应向发展物业公司支付逾期缴纳物业费的违约金。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持发展物业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费均由王云霞承担。
被上诉人王云霞答辩称：王云霞不缴纳物业费是对发展物业公司的物业服务有异议，并不是恶意拖欠，如果发展物业公司的服务质量上去了，我会及时缴纳物业费，故不存在违约金的问题，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，本院于2015年6月19日作出的已生效的（2015）济民一终字第368号民事判决，认定2011年10月1日至2014年9月30日期间发展物业公司在涉案小区提供的物业服务存在一般瑕疵。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，发展物业公司主张物业费的期间为2011年10月1日至2014年9月30日，本院作出的（2015）济民一终字第368号民事判决已认定该期间发展物业公司在涉案小区内提供的物业服务存在一般瑕疵。虽然发展物业公司对此认定不予认可，但未提供相反证据予以推翻，且王云霞提交的证据亦显示发展物业公司对涉案小区公共设施的维修存在不及时的现象。根据上述法律规定及本案查明的事实，本院认定发展物业公司2011年10月1日至2014年9月30日期间提供的物业服务存在一般瑕疵。鉴于发展物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，王云霞亦非无故拖欠物业费，故原审对发展物业公司要求王云霞支付逾期付款违约金未予支持并无不当，本院予以确认。综上，上诉人发展物业公司的上诉理由不能成立，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费270元，由上诉人济南发展物业管理顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 赵平洋
代理审判员 何菊红
二〇一五年十一月六日
书 记 员 刘 翔