福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0502民初798号
原告（执行案外人）：陈柏波，男，1977年12月3日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：施争荣，福建建达（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋杰夫，福建建达（泉州）律师事务所律师。
被告（申请执行人）：杨美英，女，1943年9月21日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
�三人（被执行人）：苏丽华，女，1962年9月6日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
第三人：王志家，男，1983年4月22日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
原告陈柏波与被告杨美英、第三人苏丽华、王志家案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈柏波及其委托诉讼代理人施争荣到庭参加诉讼，被告杨美英经传票传唤无正当理由拒不到庭,第三人苏丽华、王志家经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
陈柏波向本院提出诉讼请求：1．撤销（2017）闽0502执异9号《执行裁定书》，判决解除查封鲤城区南俊路北拓工程安置房片区X区X幢XXX室、X区X幢XXX室；2．诉�费用由杨美英承担。事实和理由：2012年2月12日，陈柏波与苏丽华、王志家母子签订《房屋买卖合同》，苏丽华、王志家母子二人将址在鲤城区南俊路北拓工程安置房片区X区X幢XXX室、X区X幢XXX室的安置房（以下简称“涉诉房屋”）以742000元的价格出售给陈柏波。双方约定，以现金付款方式分三期付款。上述《房屋买卖合同》签订后，陈柏波根据双方约定向苏丽华、王志家支付购房首付款（定金）50000元，并由苏丽华于2012年2月2日出具《首付款（定金）收条确认书》作为收款凭证给陈柏波收执。此后，陈柏波又向苏丽华、王志家支付购房的第二笔房款617800元，并由苏丽华于2012年5月14日出具《二次付款收条确认书》作为收款凭证给陈柏波收执。双方约定，剩余购房款（第三笔房款）74200元待双方完成变更产权证等法定手续后次日内再行支付。2012年5月，拆迁部门通知苏丽华交接安置房，苏丽华、王志家即将上述涉诉房屋交付给陈柏波使用至今。期间，陈柏波对上述房屋进行装修，并与其母亲林雪玉共同为上述房屋办理燃气开户与安装、电信宽带以及用水、电户改户名等事宜。后陈柏波即将址在鲤城区南俊路北拓工程安置房片区X区X幢XXX室、X区X幢XXX室出租他人使用，而址在鲤城区南俊路北拓工程安置房片区X区X幢XXX室由陈柏波一家居住使用。基于上述事实，陈柏波认为，苏丽华、王志家虽然尚未将涉诉房屋产权过户至陈柏波名下，但陈柏波与苏丽华、王志家签订的房屋买卖合同合法有效，且陈柏波已经支付了大部分购房款，涉诉房屋已实际由陈柏波占有、使用并收益，涉诉房屋应依法认定归属于陈柏波所有。2016年2月17日，鲤城区人民法院作出（2016）闽0502执20号《执行裁定书》，并于2016年7月21日对涉诉房屋进行了查封。陈柏波于2017年3月2日向鲤城区人民法院提出案外人执行异议。鲤城区人民法院于2017年3月14日作出（2017）闽0502执异9号《执行裁定书》，裁定驳回陈柏波的异议申请。
杨美英未作答辩。
苏丽华、王志家未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨美英、苏丽华、王志家经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证的诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨美英与苏丽华民间借贷纠纷一案，鲤城区人民法院于2015年11月23日作出（2015）鲤民初字第3576号民事判决书，该法律文书于2015年12月18日生效后，杨美英于2016年1月7日向本院申请执行，本院向苏丽华发出执行通知书，责令其履行法律文书所确定的义务，但苏丽华未履行。本院于2016年2月17日作出（2016）闽0502执20号执行裁定书，并于2016年7月21日依法查封苏丽华名下涉诉房屋（鲤城区南俊北路X区X号楼XXX室、X区XX号楼XXX室的安置房与鲤城区南俊路北拓工程安置房片区X区X幢XXX室、X区X幢XXX室房屋系同一标的）。陈柏波于2017年3月2日向鲤城区人民法院提出案外人执行异议。鲤城区人民法院于2017年3月14日作出（2017）闽0502执异9号《执行裁定书》，裁定驳回陈柏波的异议申请。
另查明，1998年9月9日，苏丽华取得原址在鲤城区开元东昇XXXX房屋的国有土地使用证（其夫王某某已于1997年户口注销）。2007年12月28日及2012年5月10日，泉州市鲤城区地产开发公司与苏丽华先后签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《泉州市鲤城区南俊路北拓及米仓巷危旧房改造工程住宅拆迁补偿安置补充协议书》，约定泉州市鲤城区地产开发公司拆迁苏丽华址在鲤城区开元东昇XXXX房屋，并安置于鲤城区南俊北路X区XX号楼XXX室、X区XX号楼XXX室等三处房产。2012年2月12日，陈柏波与苏丽华、王志家母子签订《房屋买卖合同》。合同约定，苏丽华、王志家母子二人将址在鲤城区南俊路北拓工程安置房片区X区X幢XXX室、X区X幢XXX室的安置房以742000元的价格出售给陈柏波，陈柏波分三期付款，其中第三笔房款74200元待双方完成变更产权证等法定手续后次日内再行支付。上述《房屋买卖合同》签订后，陈柏波根据双方约定向苏丽华、王志家支付购房首付款（定金）50000元，并由苏丽华于2012年2月2日出具《首付款（定金）�条确认书》作为收款凭证给陈柏波收执。此后，陈柏波又向苏丽华、王志家先后二次支付第二笔房款共计617800元，并由苏丽华于2012年5月14日出具《二次付款收条确认书》作为收款凭证给陈柏波收执。2012年4月18日拆迁指挥部通知苏丽华于2012年5月3日至6月3日前办理涉诉房屋交接手续。2012年5月，苏丽华、王志家将上述涉诉房屋交付给陈柏波使用至今。期间，陈柏波将址在鲤城区南俊路北拓工程安置房片区X区X幢XXX室出租他人使用，而址在鲤城区南俊路北拓工程安置房片区X区X幢XXX室由陈柏波一家居住使用，并于2010年以陈柏波之母的名义办理电信宽带，于2012年、2013后先后将涉诉房屋的用电户、用水户改户名为陈柏波之母林某某，于2012年以陈柏波的名义开设燃气管道等。诉讼中，陈柏波承诺剩余价款74200元将按照人民法院的要求交付执行。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”提出异议的买受人应同时符合上述规定的四个要件才足以排除执行。苏丽华虽未办理原址在鲤城区开元东昇XXXX房屋的所有权证，但其在其夫去世后于1998年9月9日取得该房屋的国有土地使用证，且此后又与泉州市鲤城区地产开发公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，可以综合判断苏丽华是原址在鲤城区开元东昇相公巷108号房屋的所有权人。苏丽华因其自有的房屋被拆除而取得本案拆迁安置房，苏丽华及其子王志家就苏丽华取得的拆迁安置房与陈柏波达成买卖合意后签订《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。陈柏波在涉诉房屋被查封前已与苏丽华及其子王志家签订合法有效的《房屋买卖合同》，查封之前已合法占有该不动产，且已按照合同约定支付了667800元的购房款并承诺将剩余价款74200元按照人民法院的要求交付执行。陈柏波与苏丽华、王志家签订《房屋买卖合同》约定余款74200元，待双方完成变更产权证等法定手续后次日内再行支付。因苏丽华至今未取得涉诉房屋权属证书，故涉诉房屋未办理过户登记手续的原因不能归责于陈柏波。综上，陈柏波关于停止对涉诉房屋强制执行的请求，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”故陈柏波请求解除对涉诉房屋的查封措施，本院不予支持。杨美英、苏丽华、王志家经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。
综上所述，陈柏波的部分诉讼请求，合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、不得执行址在鲤城区南俊路北拓工程安置房片区X区X幢XXX室、X区X幢XXX室房屋；
二、驳回陈柏波的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由陈柏波负担10元，由杨美英负担90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
本院（2017）闽0502执异9号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 潘银幼
人民陪审员 江建容
人民陪审员 林旭芳
二〇一七年九月二十日
书 记 员 陈柳诗
速 录 员 连丽娜
引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
�三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。