新疆生产建设兵团第五师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）兵05民终字第28号
上诉人（原审原告）魏新平，现役军人。
委托代理人王志，新疆爱博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）博乐市百盛房地产开发有限公司。
法定代表人何根平，公司董事长。
委托代理人梁正辉，新疆亚桥律师事务所律师。
委托代理人于彬，新疆亚桥律师事务所律师。
上诉人魏新平因商品房预售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2015）博垦民初字第418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人魏新平及委托代理人王志，被上诉人博乐市百盛房地产开发有限公司（以下简称百盛公司）的委托代理梁正辉、于彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年11月7日，原告魏新平与博乐市百盛房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同。双方约定，原告魏新平购买百盛大厦负一层79号房屋，建筑面积19.41㎡，每平方米8，180元，合计158，774元一次性付清，最终面积以产权面积为准，房屋价款多退少补。同时双方对交付期限、违约责任进行了约定，其中，被告应于2013年12月30日前，向原告交付经验收合格的房屋，逾期60日，被告按日万分之零点五承担违约金，并有权解除合同。2014年1月9日，百盛大厦经建设、监理、施工、设计验收合格后，被告陆续通知购房人员领取房间钥匙，后原告对交付的房屋与预期承诺的房屋不一致，不予受领，并提出解除合同，要求退还房款，遭到被告百盛公司拒绝，双方也未进行协商，为此原告上访至第五师信访局。2015年3月31日，博尔塔拉蒙古自治州公安消防支队出具博公消（验）字（2015）第0019号建设工程消防验收意见书，作出关于百盛大厦建设工程消防验收合格的意见，并于4月2日送达被告。
原审法院认为，原告魏新平要求解除《商品房买卖合同》的理由不能成立。首先，原、被告之间订立的商品房买卖合同是在平等、自愿的基础上，依据《中华人民共和国合同法》所达成的协议，是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。其次，被告百盛公司已按合同约定的期限交付房屋，虽然双方约定交付期限为2013年12月30日，逾期超过60日后，原告有权解除合同。但被告于2014年1月19日电话通知原告办理交接手续，原告并未领受，应视为被告履行了告知义务。虽然合同约定应书面通知，并签署房屋交接单，但随着社会程度的发展，科技水平不断提高，在实践中，采用传真、邮寄、电话等方式作为通知方式，并不违反法律规定，同时原告魏新平拒绝领受的行为，应视为已收到交接的通知，现以被告未按约定交接为由，不能对抗对房屋的实际接收与控制；再次，被告百盛公司已按合同约定具备了房屋交付的条件，建筑工程已竣工验收。按照《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。原、被告双方订立的合同，对验收确定五种方法，双方选择第一种即商品房经验收合格，由开发商负责组织进行工程竣工验收、评定是否合格，遵循谁开发、谁验收的原则。原、被告选择经验收合格作为交付使用约定并无不当，亦不违反法律的强制性规定；最后，根据《中华人民共和国合同法》规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。经验收合格后，方可交付使用。该规定是对建设工程的质量验收报告，而非综合验收。原、被告双方所订立的《商品房买卖合同》，应当遵循合同法的相关规定行使权利。故原告魏新平要求解除合同的主张本院不予支持。
原告魏新平要求被告百盛公司退还已支付的购房款158，774元、并支付利息11，115元的理由亦不能成立。尽管双方在订立合同时约定了解除合同的条件，但解除权应在法律规定或者当事人约定的期限内行使，逾期不行使则丧失该权利，即使原告提出解除，但被告并未应允，对解除合同首先应进行协商，如果协商不成，可以请求人民法院或者仲裁机构解除合同，该请求权的行使受除斥期间的限制。虽然原告在法定期限内提出解除合同，但该请求并未向被告提出，而是向被告委托的博乐市鑫汇房地产有限公司提出，被告对此也不予认可，故其主张本院不予支持。
基于上述法律事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十八条、第二百七十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、驳回原告魏新平要求解除与被告博乐市百盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、驳回原告魏新平要求被告博乐市百盛房地产开发有限公司退还所支付的房款158，774元、支付利息11，115元的诉讼请求；本案受理费3，698元，由原告魏新平承担。
宣判后，上诉人魏新平不服一审上述判决，向本院提起上诉认为，一、被上诉人百盛公司未按合同约定的期限、方式交付商品房，构成合同违约，应当承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》第八条、第十一条对交付期限和交付方式进行了约定，被上诉人百盛公司只提供了2014年1月9日的竣工验收报告，没有提供工程竣工验收备案表、工程质量监督报告、消防验收意见书等法定的房屋验收合格的证明文件，没有有效证据证实在2013年12月30日前房屋符合交付使用条件。同时根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，被上诉人认可没有书面通知交房，提交的通话记录，只能证实通话，不能证明通话内容是通知交房，所以“电话通知”交房不符合约定，不发生房屋交付的法律后果，故原审认定2014年1月19日房屋验收合格并通知交付属于认定事实错误。二、被上诉人承建房屋在合同约定的交付期内不符合交付使用条件，被上诉人百盛公司应当承担违约责任。按照《商品房买卖合同》第八条规定被上诉人房屋交付的条件即要符合法律规定，又要履行验收程序，而事实上百盛大厦在合同约定的交付期限2013年12月30日前没有经消防验收合格，不能交付使用，2014年1月9日进行的竣工验收，只能证实工程质量验收合格，并不能证实房屋验收合格，可以交付使用。实际上该房屋的消防验收时间为2015年3月31日，比竣工验收时间晚了一年多。综上，被上诉人百盛公司未按合同约定交付房屋，事实清楚，证据充分，上诉人魏新平要求解除合同，退还其购房款并赔偿利息损失的主张符合法律规定和合同约定，法院应予支持。原审认定事实错误，判决理由不当，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决第一、二项，改判支持上诉人魏新平的诉讼请求。
被上诉人百盛公司答辩认为，上诉人魏新平称没有接到交房通知，被上诉人未交房，与其购买房屋的目的相悖。2014年1月被上诉人电话通知魏新平办理接房手续，魏新平承认百盛公司给其打电话，但却否认通知其接房，百盛大厦涉及上千个合同的履行，被上诉人均以电话方式通知，是魏新平本身不想要房，拒绝接房，不想实现合同目的才如此辩称，按照商品房买卖合同相关司法解释的规定，上诉人的解除权已经超过，被上诉人房屋交付行为完全适当，上诉人的上诉理由不能成立，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中各方当事人均未提供新证据。
二审经审理查明事实与一审认定相同。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件，双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点是：涉案房屋是否符合上诉人与被上诉人合同约定的交付条件；百盛公司是否存在延期交房的违约行为，应否承担违约责任问题。
关于被上诉人承建的涉案房屋是否符合合同约定的交付条件问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条对房屋交付期限及交付条件进行了约定，该条中共列明四种房屋交付条件，上诉人与被上诉人选择“该商品房经验收合格”作为本合同履行的房屋交付条件，所以如何理解“该商品房经验收合格”是处理本案的关键。由于合同中双方对“该商品房经验收合格”没有具体解释，双方又对具体交付中的验收内容及具体由谁组织验收、怎样进行验收，以及开发商交房时需提供哪些验收合格的证明文件未进行约定。庭审中，双方对合同第八条交付条件中的验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件在房屋交付验收中有何差别，需提供证据文件有何差别未明确，所以上诉人认为应当依照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》和《城市房地产开发经营管理条例》等的规定，被上诉人应当通过消防部门验收并提供《竣工验收备案表》才符合双方约定的交付房屋条件的事实依据不足，“竣工验收备案”是政府部门对开发商开发商品房的行政管理监督措施，其依据是部门规章，不具有强制改变当事人关于商品房买卖交付条件的约定的效力。《中华人民共和国合同法》第六十一条对合同约定不明的补救规定，协商不成可按习惯确定履行条件，现被上诉人提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告，确认被上诉人承建房屋已通过勘察、设计、施工、监理、建设五家单位的竣工验收，且消防部门已于2015年3月31日通过博公消（验）字（2015）第0019号确定该工程消防合格，综合考虑被上诉人所建房屋已有大部分住户入住，已经具备基本的使用条件，及本地区建筑工程竣工验收的实际情况，一审法院依据《中华人民共和国合同法》的规定，确认涉案房屋系验收合格的房屋，未违反双方合同约定，已达到合同约定的房屋交付条件并无不当，对此本院认定相同。
百盛公司是否存在延期交房的违约行为，应否承担违约责任问题。上诉人认为被上诉人没有按照合同约定的履行方式书面通知交房，导致逾期交房的状态一直持续，并达到超过逾期交付房屋60天的合同解除条件，根据查明的案件事实，2014年1月中旬，被上诉人电话通知上诉人交纳契税、维修金等办理房屋交接手续，虽然告知形式与合同约定不同，但不能否定被上诉人履行了相应的告知义务，上诉人接到通知而未前往办理，致使上诉人与被上诉人房屋至今未交接，双方均存有过错，因上诉人已在约定的时间内履行了相应通知义务，合同约定的解除条件不成就，上诉人因此要求解除合同理由不能成立。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，上诉人的上诉没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，698元，由上诉人魏新平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 萧万峰
代理审判员 闫保生
代理审判员 潘 宁
二〇一六年五月二十日
书 记 员 郑 悦