陕西省安塞县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0624民初599号
原告杨某某，女，汉族，1984年9月21日出生，现住安塞县真武洞镇杜庄政村关庙塔村***号。
委托代理人艾玛利，女，汉族，1980年9月25日出生，陕
西省安塞县人，现住安塞县真武洞镇街道办居委一道街。
被告某房地产公司，住所地：西安市金花南路1号。
法定代表人贺军，该公司执行董事。
委托代理人郝智慧，男，汉族，1991年3月15日出生，系该公司销售经理。
本案于2016年7月6日受理后适用简易程序，于2016年8月15日公开开庭进行了审理，原告杨某某及其委托代理人艾玛利到庭参加了诉讼，被告某房地产公司的委托代理人郝智慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告杨某某与被告某房地产公司于2011年12月7日签订《圣华园认购协议书》，约定原告认购被告销售的位于安塞县郝家洼建材市场路口《圣华园》项目4号楼3单元1502号房，被告收取原告购房预付款6万元整。被告承诺两年之内楼房封顶并取得所有销售证件，届时，原告交付剩余首付款，并办理按揭手续。但协议签订后，被告开发的《圣华园》项目迟迟没有动工，至今近四年的时间并未取得《房屋预售许可证》；长达四年的时间，原告预期的购房目的早已破灭。期间，原告多次找被告要求退还房屋预付款，但被告拒绝退还。
根据《商品房销售管理办法》第二十二条之规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。被告在未取得相关预售许可的情况下与原告签订的《认购协议》应属无效协议。被告收取原告房屋预付款的行为也属违法行为，依法应予以返还，并赔偿原告所有的损失，本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据材料
1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体适格。
2、《圣华园认购协议书》复印件一份，证明：（1）原告杨某某与陕西圣华房地产有限公司与2011年12月7日签订了《圣华园认购协议书》；（2）原告向被告实际向被告支付购房预付款陆万元；（3）《圣华园认购协议书》中约定原告选择银行按揭付款方式。
3、收据二份和圣华园房源预留单一份及圣华园房源缴款单一份，证明原告分别于2011年12月5日向被告交购房款预付10000元和2011年12月7日向被告交购房预付款5万元，两次合计交购房预付款6万元。
4、城市经济导报于2016年6月3日和2016年7月9日对被告五证不全售楼无人监管的报道二份，证明：（1）被告于2016年7月9日仍未取得《商品房预售许可证》；（2）被告给原告预售的房屋属于违法销售行为，被告与原告签订的《圣华园认购协议书》属无效协议书；（3）原告于2016年6月3日得知道自己的权益受到侵害。
被告辩称，答辩人与原告签订的《圣华园认购协议书》（以下简称认购协议书）并非商品房买卖（预售）合同，而是预约合同，该预约合同是合法、有效的。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》的相关规定，认购协议如果约定了商品房买卖合同的主要内容，其性质应当认定为商品房买卖（预售）合同。本案中，虽然答辩人与原告签订的认购协议书对认购房屋的一些具体事项做了约定，但却未达到法律规定的、应当认定为“商品房买卖合同”的标准，因此，该认购协议书并非商品房买卖（预售）合同，而是一种、预约合同与本约合同。
该认购协议书与商品房买卖（预售）合同的关系本质上是预约合同和本约合同的关系。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方依照合同事先约定的事项诚信谈判、协商，继而履行订立本约合同的义务。因此，就本案中双方签订的认购协议书来看，原告只能请求答辩人在具备预售商品房资格后，按照认购协议中的约定，在没有出现认购协议中约定的不可抗力因素外的前提下，与其签订商品房买卖（预售）合同，而不能直接依据该协议的约定要求解与答辩人的认购关系，并向其返还认购意向金及支付利，原告的这一诉请是没有法律依据的。
答辩人与原告之间签订的认购协议书中并没有约具体的交房日期，亦无约定原告必须于签订该认购协议书的几日内或者具体期限内与答辩人签订商品房买卖(预)合同。因此，从这一我们亦可以看出，答辩人与原告签定这份认购协议书并非法律及生活实践当中的商品房买（预售）合同，而仅仅是一份预约合同，现原告依据《商房销售管理办法>之规定请求认定双方签订的预约合同无显然适用法律错误，于法无据。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规，如合同具备该条法律规定的情形时，该合同依法才被为无效合同。本案中，原告与答辩人双方均是是自愿、平等、互利有偿的原则上，通过协商一致签订的认购协议书。答辩人与原告签订的认购协议书无论是从内容上还是形式均未违反法律规定，不符合《合同法》关于合同无效的情，依法不应当被认定为无效。
该认购协议书是具有履行可能的，答辩人与原告全可以依据该认购协议书的约定，在答辩人取得商品房预资格证后，签订商品房买卖（预售）合同。事实上，答辩在与原告签订该份认购协议书时已经开始施工，并非原告诉状中陈述的答辩人迟迟没有动工。如果不是因为2013的洪涝自然灾害及政府政策等多种不可预知因素的影响，楼盘项目早已竣工封顶。2015年10月份，答辩人在楼盘封顶后曾通知原告，答辩人己通过了商品房预售许可的审批，只是证件还未实际下发到答辩人手中，待答辩人拿到预售许可证后，便会依据双方之前签订的认购协议书，与原告签订的商品房买卖（预售）合同。
最后，在答辩人与原告签订认购协议书时，答辩人从未以任何形式向原告作出，答辩人会在与原告签订认购协议书两年内楼盘竣工并取得所有销售证件的承诺。原告诉称答辩人曾在双方签订认购协议书时向其承诺两年内楼房封项并取得所有销售证件是不属实的。
原告提出的要求答辩人向其返还购房意向金6万元，利息17665元的诉请无事实及法律依据，依法不应当被认定为无效。
首先，答辩人与原告之间签订的认购协议书是合法有效，双方应当依据诚实守信原则，在答辩人具备预售资格后依照认购协议书的约定签订商品房买卖（预售）合同。其次，在双方签订后并实际履行该认购协议书时并未出现协议书中约定的任何一方违约的情形，该认购协议书双方答辩人均在实际、合法的履行协议书的约定。
因此，双方签订的认购协议书合法有效，且协议双方均依约履行协议书约定的权利义务，双方均无任何违法违约行为，原告现要求答辩人返还购房意向金并支付利息的诉请于法无据。
被告未向法庭提交证据材料。
本院根据当事人的陈述、举证、质证和认证，查明以下事实：
被告于2011年开始开发位于安塞县郝家洼建材市场路口的《圣华园》房地产项目。原、被告于2011年12月7日签订了《圣华园认购协议书》，约定：原告自愿认购《圣华园》项目4号楼3单元1502室，建筑面积为128.87平方米。按照要求，原告分别两次交了共计6万元的“诚意金”，剩余首付款费用在主体工程封顶后一次性支付给被告，否则每日按照总房款的千分之三收取违约金。时至本案开庭时，被告未取得商品房预售许可证。
本院认为，原告交的“诚意金”实属买房的部分首付款，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订的《圣华园认购协议书》自始无效，被告应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定予以退还原告所交房款，并赔偿相应的损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：
由被告某房地产公司在本判决书生效后15日内返还给原告杨某某购房款6万元。并承担以此款为本金，从2011年12月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息产生的利息至履行完毕止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1742元，减半收取871元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审判员 曹海义
二〇一六年九月十三日
书记员 高 磊