江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04512号
上诉人（原审被告）钱鸣。
委托代理人王红林，江苏正文人律师事务所律师。
委托代理人武慧，江苏正文人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州工业园区建屋物业发展有限公司。
委托代理人钟晶晶，江苏名仁律师事务所律师。
委托代理人赵志刚，江苏名仁律师事务所律师。
上诉人钱鸣因与被上诉人苏州工业园区建屋物业发展有限公司（以下简称建屋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第01044号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，钱鸣系苏州工业园区九华路88号30幢401室业主，该房屋建筑面积为142.66平方米，建筑用途为成套住宅。2009年6月21日，苏州工业园区建屋发展集团有限公司（发展商）、建屋物业公司（物业服务者）及钱鸣（业主）签订业主（临时）管理规约，约定业主名下物业为：中央景城30幢401室房产；管理期限为已交付使用物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，或者达30%不足50%但交付使用已超一年的，则由业主委员会决定是否继续聘请建屋物业发展有限公司进行物业服务。规约第四章房产发展商享有的权利部分约定，根据《苏州市前期物业管理委托合同》物业服务者向各业主收取服务费，逾期不交者，自逾期之日起按每天千分之三计付滞纳金。第五章物业服务的权利和责任约定，负责对本物业内房屋装修的管理，检查每一位业主及其使用者是否严格按照《装修手册》的规定完成其房产的装修工程。根据本规约制定《住户手册》、《装修手册》、《防火手册》及其他必要的规章制度，并督促业主和使用人遵规守约。第六章管理费用约定，各业主须依物业服务者制定的收费办法如期缴交应付的物业服务费，物业服务费收费标准（按建筑面积）为：高层2.2元／M2／月、商铺4.15元／M2／月。各业主应每半年缴交一次服务费，1-6月缴交上半年服务费，7-12月缴交下半年服务费，同时接纳业主自愿缴纳全年度物业服务费，首期服务费从房产发展商向业主发出入住通知书起计算。本规约待小区综合验收交付使用或按国家有关规定，已交付使用物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，或者达30%不足50%但交付使用已超一年的，选举并产生业主委员会，按有关程序修订、公布实施《业主管理规约》即自动失效。建屋物业公司至今仍为涉案小区提供物业服务。
2014年4月15日，建屋物业公司向钱鸣物业房屋发函催缴费用，但信件无人签收被退回。
建屋中央景城住户手册关于装修管理规定，业主及装修负责人如实填写《装修申请表》、《装饰装修管理协议》，签收装修相关须知，物业处会在当天给予批复。得到批准后，业主和装修公司分别向物业服务处交纳装修押金、装修保证金各1000元。按规定办理装修公司进场手续，发放装修许可证、装修人员出入证等。关于验收约定：“待工程完成后，业主通知物业服务处，服务处指派工作人员对装修工程进行初验，确定有无违章现象。一个月后，再次通知物业服务处复验，确认隐蔽工程是否发生问题。初、复验没有问题的提供收据原件给予办理退还装修保证金手续。如有违章行为或不良后果，应从保证金中扣除赔偿费用或缴纳违约金后多退少补。装修完毕半年后，如又发现上述问题，应由乙、丙双方连带承担修复与赔偿的责任”。
另查明，2012年6月21日，原审法院受理钱鸣诉施雅玲相邻滴水纠纷一案，钱鸣诉称：“建屋物业公司系苏州工业园区九华路88号30幢401室房屋业主，钱鸣系楼上501室业主，双方为上下楼邻居。2011年5月，建屋物业公司发现房屋卫生间漏水，其他房间也有漏水痕迹，经物业检查后确认系钱鸣卫生间地面漏水所致。后经物业多次设法联系，终于在2012年4月17日与钱鸣进行了联系。2012年4月26日，在物业在场的情况下，建屋物业公司去钱鸣处勘察现场，发现钱鸣对该房屋原先设计的两个卫生间都进行了不同程度的改建，将其中一个卫生间马桶进行了方向性的变更，因此造成建屋物业公司卫生间屋顶漏水，还造成建屋物业公司多处房间屋顶漏水。而且还违规将其中一个卫生间拆除后移至建屋物业公司另一房间屋顶处，并增设冲淋房，因此造成建屋物业公司心理上受影响，总觉生活在污水之中。建屋物业公司要求钱鸣整改未果，诉来原审法院，其诉讼请求为：1、判令钱鸣拆除违法改造的卫生间，并恢复房屋中两处卫生间原状；2、判令钱鸣对建屋物业公司屋顶漏水处进行修复；3、判令钱鸣赔偿经济损失人民币2万元；4、判令钱鸣负担本案诉讼费用。”施雅玲辩称：“建屋物业公司房屋屋顶漏水属实，但并不能证明系钱鸣卫生间改造所导致。建屋物业公司卫生间改造未被法律法规所禁止，建屋物业公司要求恢复原状即拆除现有装修的理由，不属于民事诉讼审理的范围，且建屋物业公司主张的经济损失缺乏依据。为妥善化解双方矛盾，愿意协商解决本案纠纷。”该案经原审法院主持调解，双方达成以下协议：“一、钱鸣施雅玲于调解协议生效后四十五日内将其位于苏州工业园九华路88号中央景城30幢501室房屋次卧内建造的卫生间内设施（包括马桶、浴缸、淋浴间、台盆及相应给排水管道等设施）拆除；二、钱鸣施雅玲于调解协议生效后四十五日修复位于苏州工业园九华路88号中央景城30幢501室房屋漏水问题；三、钱鸣施雅玲于调解协议生效后四十五日内支付建屋物业公司钱鸣15000元；四、双方就本案诉争事由再无其他纠葛”。
以上事实，由建屋物业公司提交的房地产登记簿、业主（临时）管理规约、钱鸣提交的住户手册、（2012）园民初字第1235号民事调解书及该案诉讼材料等证据及当事人庭审中的陈述予以证实，原审法院予以认定。
原审法院认为，钱鸣与建屋物业公司之间签订的“业主（临时）管理规约”性质上属于物业服务合同，该合同意思表示真实，不违反现行法律的强制性规定，合同有效，双方均应按约履行义务。建屋物业公司主张钱鸣自2010年7月1日至2014年6月30日期间欠付物业费用，钱鸣对该期间亦无异议，原审法院经核算就建屋物业公司主张的欠费数额15064元予以确认。钱鸣主张2012年以前的欠付物业费已过诉讼时效问题，因建屋物业公司持续为涉案小区提供物业服务，钱鸣自2010年7月1日起系连续欠费，诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，故钱鸣的诉讼时效抗辩原审法院不予支持。钱鸣抗辩认为楼上业主装修致其房屋漏水，建屋物业公司在楼上业主装修过程中未尽监管义务，对钱鸣造成了经济和精神损失，故钱鸣物业费应做相应扣除，对此原审法院认为，钱鸣已通过诉讼向楼上业主主张权利，从该相邻滴水纠纷一案中可以看出，建屋物业公司在漏水一事上亦履行了相应检查、沟通义务，且建屋物业公司囿于职权限制，虽可就装修问题进行斡旋、协调，但缺乏强制执行的权力，故钱鸣亦不能以该问题为由而拒交物业费用。对于建屋物业公司主张的滞纳金，钱鸣未及时缴纳物业费给建屋物业公司造成了一定损失，建屋物业公司要求滞纳金的诉讼请求应予以支持，原审法院根据钱鸣欠费情况等因素，酌定钱鸣应支付滞纳金1000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、钱鸣于判决生效之日起十日内支付苏州工业园区建屋物业发展有限公司物业服务费15064元。二、钱鸣于判决生效之日起十日内支付苏州工业园区建屋物业发展有限公司滞纳金1000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取120元，由钱鸣负担。
上诉人钱鸣不服上述民事判决，向本院提出上诉称，原审判决认定事实有误，适用法律不当，依法应予改判。1、根据《业主管理规约》的约定，物业费应当每半年交付一次，每期物业费有先后且彼此独立，故物业费属定期债务，应当根据每半年物业费的履行期限计算诉讼时效。本案原审法院于2015年3月27日向上诉人发送应诉通知书，可据此向前推两年，超过部分的物业费诉讼时效已过。2、被上诉人2010年7月至2014年6月期间对上诉人邻居的装修行为未尽监管检查义务，违反了《业主管理规约》的约定和国务院《物业管理条例》的规定，应减免该期间的物业费。
被上诉人建屋物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，钱鸣与建屋物业公司签订的《业主（临时）管理规约》合法有效。建屋物业公司按约为涉案小区提供物业服务，钱鸣作为业主应当支付相应的物业费。关于钱鸣提出的诉讼时效问题，本院认为，建屋物业公司为涉案小区连续提供物业服务至今，其要求业主给付物业费的诉讼时效期间，应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，故钱鸣主张部分物业费已过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。关于钱鸣提出的2010年7月至2014年6月期间建屋物业公司对其楼上业主的装修行为未尽监管义务，故应减免该期间物业费的上诉理由，本院认为，钱鸣与其他业主因装修问题产生纠纷，建屋物业公司已经履行了基本的沟通、协调义务，但物业服务人对业主并无强制执行的权力，钱鸣也已通过诉讼向楼上业主主张权利，故本案中钱鸣以建屋物业公司未尽监管义务为由要求减免物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人钱鸣负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十月十九日
书记员 王文君