北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03284号
上诉人（原审原告，反诉被告）吴晟，男，1976年9月27日出生。
委托代理人彭锐，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人万振，北京市两高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）贝贝，女，1975年4月3日出生。
被上诉人（原审被告，反诉原告）王俊，男，1971年12月26日出生。
二被上诉人委托代理人白如冰，北京市中洋律师事务所律师。
上诉人吴晟因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第22946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人吴晟之委托代理人彭锐、万振，被上诉人贝贝及其与被上诉人王俊的共同委托代理人白如冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴晟在原审法院起诉称：2013年底，我经北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田公司）中介，与贝贝、王俊签订了购房合同，购买对方名下位于海淀区301号房屋（以下简称301号房屋），总价款为1449万元，其中定金100万元。合同签订后，因房款支付存在一定困难，双方又签订了《补充协议》，就首付款的支付进行了变更。约定购房款中的1000万元通过中介公司过桥贷款的方式支付给贝贝、王俊。2014年4月28日，双方口头将首付款数额由250万元变更为230万元。此后在办理过桥贷款手续时，因银行政策调整，致使过桥贷款手续存在一定迟延。2014年7月28日，对方向我发出《解约通知书》。我认为银行政策调整使办理贷款手续存在迟延，该情况系双方不能预见与左右的，原合同完全可以继续履行。在此情况下对方要求解除合同，违背了合同的约定，也侵犯了我的权益。现起诉要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、要求对方返还我方购房款330万元、支付违约金289.8万元，赔付我方中介费391230元，诉讼费由对方承担。
贝贝、王俊在原审法院答辩称：我们不同意吴晟的诉讼请求。我们作为出卖人已按约定履行了全部义务，而对方事实上无力购房，在合同履行过程中拖欠支付购房款，导致最后无法办理过户。现吴晟应承担违约责任，我们反诉要求吴晟支付违约金3427110元，扣除对方的已付款3300000元，剩余的违约金为127110元，吴晟承担反诉费。
吴晟针对贝贝、王俊的反诉答辩称：我方不存在违约行为，不同意对方的反诉请求。
原审法院判决认定：合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，合同双方应当遵照合同约定履行。本案中，双方在合同中约定了以吴晟办理抵押贷款的形式付清房款，虽然根据贝贝还清房款的时间客观上导致吴晟不可能按约定期限支付房款，但吴晟理应在合理的顺延期限内继续支付房款。现因吴晟在贝贝贷款还清后无法从银行处办下抵押贷款，致其无力支付剩余房款，客观上已不具备履约的可能。贝贝、王俊在了解到上述情况后要求解除购房合同，符合合同约定，现吴晟也同意解除上述协议，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、《补充协议》、《履约保证书》等均予以解除。贝贝、王俊在合同履行过程中多次允许吴晟延期支付首付款，并给了吴晟合理的履行期限，二人无违约行为。因吴晟对自己的履约能力估计过高，无力支付房款，致合同无法履行而解除，构成违约，理应承担违约责任。个别银行贷款规定的变化不是因国家政策调整所致，是常见的商业风险，吴晟并不能以此为由不履行合同约定的支付义务，但吴晟个人在主观上愿意积极履行合同，其履约不能系外界客观条件变化所致，故在适用违约金条款时法院考虑上述情节对违约金数额予以酌减。现吴晟所要求违约金、中介费，没有事实及法律依据，法院不予支持。贝贝、王俊反诉要求的违约金过高，具体数额由法院依法判定。鉴于合同无法继续履行的事实，贝贝、吴晟已收取的购房款超过吴晟违约金的部分应予以返还。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除吴晟与贝贝、王俊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、《补充协议》、《履约保证书》；二、贝贝、王俊于本判决生效后七日内返还吴晟购房款人民币三百三十万元。三、吴晟于本判决生效后七日内支付贝贝、王俊违约金人民币七十二万四千五百元。四、驳回吴晟的其他诉讼请求。五、驳回贝贝、王俊的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
吴晟不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决第三项。2、一、二审诉讼费由贝贝、王俊承担。上诉理由是：1、贝贝、王俊的行为已经构成根本违约，贝贝、王俊迟延办理解抵押手续且在合同尚不具备解除条件的情况下，恶意提出解除合同。2、我在合同后续履行过程中并不存在违约，过桥贷款无法办理并非我的责任。3、一审法院认定我构成违约严重错误。4、我方已经放弃主张中介费，一审法院仍然进行审理并判决明显错误。
贝贝、王俊服从原审法院判决，针对吴晟的上诉理由答辩称：我们同意一审判决，请求二审法院予以维持。
经审理查明：2013年12月28日，吴晟与贝贝、王俊经麦田公司中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关附件，约定吴晟以1449万元购买贝贝、王俊名下301号房屋。合同约定吴晟于合同签订当日支付定金100万元，于2014年2月28日前支付购房款130万元，于2014年5月31日前支付购房款120万元，于2014年7月31日前支付购房款799万元，并以资金监管的方式支付购房款300万元。因上述房屋已设定抵押，该合同中约定贝贝、王俊应于2014年5月31日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。关于违约责任，合同约定任何一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按约定成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。
合同签订当天，吴晟向贝贝支付了定金10万元，2014年1月21日吴晟向贝贝支付了定金100万元。2014年3月16日，双方又签订了补充协议一份，内容为因吴晟逾期付款，贝贝、王俊考虑到买受人当前实际困难，同意吴晟将首付款130万元延期至2014年3月31日支付。双方协商一致，因首付款逾期支付，吴晟应支付违约金10万元，该违约金与最后一笔房款（2014年7月31日支付）一并支付，原合同的其它约定不变。因吴晟在2014年3月31日未能按期支付130万元的首付款，双方又签订了《履约保证函》一份。该保证函的内容为吴晟应于2014年4月30日前支付首付款250万元，于2014年5月31日前支付购房尾款1099万元及补充协议约定的违约金10万元，并约定其中的1000万元以交易房屋为抵押物办理抵押贷过桥方式获得。该函还约定如在上述两个付款期限内，吴晟未能按约定时间和金额支付房款的，贝贝、王俊随时有权解除合同，还受原合同宽限期限约束，且有权按原合同约定要求吴晟承担违约责任和赔偿损失。
该《履约保证函》签订后，吴晟于2014年4月28日向贝贝支付了购房款230万元。贝贝、王俊主张吴晟未按照约定足额支付250万元购房款，已经构成违约。吴晟主张其支付230万元购房款虽与双方约定的250万元不一致，但已经征得贝贝、王俊的同意，并不构成违约。吴晟为证明其主张，申请麦田公司工作人员柳磊出庭作证，柳磊当庭陈述：吴晟在向贝贝、王俊支付230万元购房款后，因与约定数额不符，柳磊曾打电话询问贝贝的意见，贝贝表示需要征求王俊的意见，并要求吴晟给其发个短信，后来贝贝在征求王俊的意见后明确表示同意首付款为230万元。2014年4月28日，吴晟向贝贝发送短信“贝贝女士，您好。买受人（吴晟），应于2014年4月30日前支付首付款250万元，现支付230万元于出卖人（贝贝）所指定的工行账户！剩余20万元首付款和其余款项109万元，一起按已签合同中所约定的，在房屋过户前一天一并存入出卖人（贝贝）原合同指定的收款账户！买受人：吴晟”，同日贝贝向吴晟发送短信“230万元已收到。”
2014年5月份，贝贝向其贷款的中国工商银行提出提前还款的申请，2014年6月12日贝贝提前还清了上述房屋的银行贷款。2014年7月28日，因吴晟未按照《履约保证函》约定的付款期限支付房款，贝贝、王俊向吴晟发出了解约通知书。
另查，昊晟向麦田公司支付了居间服务费318780元，因办理贷款向北京金诚丰担保有限公司支付了服务费72450元。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《补充协议》、《履约保证函》、《解约通知书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、收据、证人证言、短信记录等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴晟与贝贝、王俊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。现双方当事人均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、《补充协议》、《履约保证书》，但对于违约责任的承担问题意见不一，这亦是本案争议的焦点问题。纵观本案双方当事人签订房屋买卖合同、补充协议、履约保证函的过程以及上述协议内容的约定，双方在合同履行过程中，吴晟确实存在未能按照约定时间、数额支付购房款的事实，但每次双方又以补充协议、履约保证函的方式对付款数额、期限做出了相应的变更，应当说双方均有继续履行合同的意愿，但对于合同没有能够继续履行下去的违约责任承担问题，也应当根据合同履行的具体情况进行分析，具体来说，就是对每一笔购房款的支付是否构成违约分别进行认定。
由于吴晟未能按照合同约定在2014年2月28日前支付130万元购房款构成逾期付款，吴晟对于自己的违约行为表示认可，双方亦对违约责任的承担问题达成了一致，即由吴晟向贝贝、王俊支付10万元违约金，双方继续履行房屋买卖合同，并签订补充协议重新确定了该笔购房款的支付时间。故在吴晟同意支付10万元违约金之后，双方就继续履行房屋买卖合同达成了新的合意。
后因吴晟再次未能按照补充协议确定的履行期限如期支付上述款项，双方又另行签订《履约保证函》，按照《履约保证函》的约定，吴晟应于2014年4月30日前向贝贝、王俊支付首付款250万元。吴晟于2014年4月28日支付了230万元，对于实际支付的购房款数额与《履约保证函》约定数额不一致的原因，吴晟表示双方对此协商一致，变更了首付款的数额，贝贝、王俊对此不予认可，并主张吴晟未足额支付首付款构成违约。对于首付款的支付问题，双方当事人的陈述截然相反，故应当根据相关证据和双方的履行情况进行认定。从麦田公司工作人员柳磊的证言可以看出贝贝、王俊对于吴晟支付230万元首付款是同意的，且根据汇款后吴晟向贝贝发送的短信内容以及贝贝的回复来看，贝贝亦未对吴晟未按约定足额支付购房款提出异议。关于上述证人证言及短信，在程序方面，均已在原审法院庭审中经过质证，在实体方面，中介公司工作人员对于交易过程中的相关事实十分了解，且具有中立性，其证言的内容与吴晟与贝贝之间的短信内容亦能够相互印证，形成完整的证据链，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，应当作为认定案件事实的依据。贝贝、王俊虽对上述证据不予认可，但是未能提供相应的反证，且贝贝、王俊在收取230万元购房款后不仅没有提出异议，在此之后还继续履行了解抵押的义务，故从行为上亦可推定贝贝、王俊对于吴晟支付230万元购房款是同意的，否则其不可能在对首付款数额有异议的情况下继续履行之后的合同义务。故结合上述证据以及双方履行合同的情况，可以认定双方就首付款的支付数额进行了变更，吴晟支付230万元首付款是双方协商一致的结果，吴晟对此并不构成违约。
双方在《履约保证函》中同时还约定吴晟应于2014年5月31日前支付购房款1099万元及违约金10万元，其中的1000万元为吴晟通过居间人协助以本次交易标的为抵押物办理抵押贷过桥方式获得。双方在合同履行过程中，关于该笔购房款的支付问题发生争议，贝贝、王俊主张吴晟未按时支付该笔购房款构成违约，吴晟主张未能支付购房款的原因系贝贝、王俊未及时办理解抵押手续，导致自己无法办理贷款。对此本院做如下分析：首先，双方在《履约保证函》中约定以本次交易标的为抵押物办理抵押贷，此种操作方式有别于正常的房屋买卖贷款流程。双方在未对该种履行方式进行充分了解的情况下即选择采用该种方式进行操作，故对于这一非规范业务可能带来的风险双方均应承担。其次，由于诉争房屋上已经设定抵押，故办理抵押贷过桥方式的前提条件是贝贝、王俊先对诉争房屋进行解抵押。按照双方合同约定，贝贝、王俊应于2014年5月31日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，而吴晟向贝贝、王俊支付购房款1099万元及违约金10万元的时间也是2014年5月31日前。根据交易流程，在贝贝、王俊办理解抵押之前，吴晟不可能以诉争房屋为抵押物办理贷款进而支付购房款。所以吴晟支付最后一笔购房款的时间完全取决于贝贝、王俊办理解抵押的进度。本案中，贝贝、王俊直至2014年6月才偿清诉争房屋的银行贷款，故吴晟不可能按照双方约定的方式在2014年5月31日前支付最后一笔购房款，故吴晟在最后一笔购房款的支付问题上亦不存在违约行为，无需承担违约责任。
关于合同的解除问题，双方当事人在原审法院审理中均同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、《补充协议》、《履约保证书》，原审法院根据双方的合意判决解除上述合同及协议正确，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，吴晟有权要求贝贝、王俊返还其支付的330万元购房款，原审法院判决支持吴晟的该项诉讼请求正确，本院予以确认。但原审法院在认定合同解除的原因时并未综合考虑双方履行合同过程中数次变更行为以及双方对于银行贷款方式约定不明的因素，进而导致对于违约责任的认定错误。吴晟对于第一笔购房款的支付确实存在违约行为，其同意支付贝贝、王俊违约金10万元以继续履行合同，贝贝、王俊对此亦表示认可，本院不持异议。但在首付款以及最后一笔购房款的支付问题上，吴晟并不构成违约，无需承担责任。综上，吴晟应当向贝贝、王俊支付违约金10万元。原审法院未对每一笔购房款支付是否构成违约加以区分，进而判决吴晟承担全部违约责任是错误的，本院予以纠正。
关于中介费损失问题，吴晟虽在起诉时提出了该项诉讼请求，但其在2014年9月24日原审法院的开庭中已经要求撤回该项诉讼请求，根据不告不理原则，原审法院不应对其该项诉讼请求进行审理。但原审法院仍对中介费损失问题予以审理并判决驳回了吴晟的该项诉讼请求显属错误，对此本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第22946号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第22946号民事判决第四项、第五项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第22946号民事判决第三项为：吴晟于本判决生效后七日内支付贝贝、王俊违约金人民币十万元；
四、驳回吴晟的其他诉讼请求。
五、驳回贝贝、王俊的其他反诉请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费二万八千九百六十二元，由吴晟负担一万三千五百四十二元（已交纳），由贝贝、王俊负担一万五千四百二十元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费二千八百四十二元，由贝贝、王俊负担（已交纳）。
二审案件受理费二千八百四十二元，由吴晟负担七百九十元（已交纳），由贝贝、王俊负担二千零五十二元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 舒 妍