广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民事判决�
（2015）贺民二终字第386号
上诉人（一审被告）：贺州市弘晨房地产开发有限公司，住所地：广西贺州市八步区平安西路25号。
法定代表人：苏雁，该公司董事长。
上诉人（一审被告）：苏雁。
上诉人（一审被告）：李其坤。
三上诉人共同委托代理人：黎海能，广西宏民律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：梁瑞燕。
上诉人贺州市弘晨房地产开发有限公司、李其坤、苏雁因与被上诉人梁瑞燕商品房预约合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字1347号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成由审判员凌丽琪担任审判长，代理审判员邓行奇、张依传参加的合议庭审理了本案。书记员李经连担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告弘晨房地产公司是一家自然人投资的有限责任公司，从事房地�开发建设，公司的股东共二人，即本案被告李其坤和苏雁，李其坤、苏雁系夫妻关系。2010年，被告弘晨房地产公司拟开发位于贺州市光明大道与八达西路交汇处的一个房地产项目，命名为“辰泰·保利家居广场”。该公司在项目设计方案尚未获得政府部门批准的情况下，就印刷了精美的房地产信息广告宣传单，公开向社会发布房地产信息。该广告宣传单除配有精美的效果图外，还配有《置业计划表》，由促销人员把每种户型的面积、折后价格、按揭比例、月供金额等信息提供给客户作为参考。同时，公司还制作了格式化的《申请书》，接受客户申请认购商品房。2010年3月2日，原告梁瑞燕受广告宣传引导后，到被告公司签订了一份由被告提供的格式《申请书》，内容为“本人自愿认购辰泰·保利家居广场D座8层B户型0803号房，面积约137.78平方米，折后单价为2287元／平方米，总价按市房产管理局实际测量销售建筑面积×折后单价计算。本人自愿交付人民币50000元作为定房号、定单价的认购金，并承诺不悔约”。原告在该《申请书》上签了自己的名字并写上身份证号码。在该《申请书》的下半部分还印制有“同意客户申请”和注明“本项目的规划、户型以政府部门的最后批复为准”的内容，被告弘晨房地产公司在该部分内容下面落款盖章。被告李其坤还在该《申请书》下面注明“本户按0.95折计收房款，楼层加价另计。李其坤”的内容。原告签订了《申请书》后，于当日交付认购金50000元给被告，被告出具了收据。但此后，被告拟开发的该房地产项目设计方案经多次修改，都未能获得贺州市人民政府及贺州市住房和建设委员会批准通过。截止至原告起诉时，整个项目的设计方案仍未最后落实。原告认为签订《申请书》已逾期五年，被告拟开发的商品房项目仍未开工建设，被告有违约行为，要求解除预约和退款，但被告不予同意，因而引起纠纷，原告诉至该院。
一审法院经审理认为，本案双方当事人争议的焦点是：1、原告是否有权要求解除双方达成的商品房预约合同，要求被告返还财产和赔偿经济损失？2、被告李其坤、苏雁是否应承担连带偿还责任？
一、被告弘晨房地产公司通过向社会公开发行房地产信息广告，并在宣传过程中由促销人员向客户提供商品房面积、价格、按揭方式等信息，实际上属于向客户发出了签订合同的要约。原告签订购房《申请书》，并按约定交付认购金，实际上属于接受了被告的要约，其所交付的认购金，实质上属于合同定金。原告在被告提供的格式《申请书》上签字，表明原告对被告提出的购房条件予以认可和接受。因此，原、被告双方成立了商品房预约合同关�。原告签订的《申请书》中虽然有“本项目的规划、户型等以政府部门的最后批复为准”，以及申请人“承诺不悔约”的内容，但该内容并不能使原告作出“须无限期等待且不得悔约”的唯一判断，而且由于被告方因项目设计方案逾期五年仍未获批准导致项目长期不能动工，足于使原告对被告的能力和信誉度产生合理的怀疑，原告有充分的理由认为合同目的未能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，虽然无证据证明被告系故意迟延履行合同义务，但由于其项目设计方案长期无法获得通过和批准，客观上造成了被告无法履行合同的事实。因此，原告有权要求解除双方的预约合同，被告应当退还原告交付的认购金50000元。被告长期占用原告交付的认购金，客观上造成了原告一定的经济损失，且被告也因此获得相应的利益。根据公平原则，被告应当给予原告相应的经济补偿，补偿的额度应相当于银行同期贷款利息。因此，对原告主张要求被告返还认购金50000元，并按从2010年3月2日起中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，该院予以支持。
二、被告弘晨房地产公司注册登记为有限责任公司，其股东即被告李其坤、苏雁系夫妻关系，基于该公司股东具有的这种特殊关系，实际上股东的财产属于该两股东共同所有。因此，弘晨房地产公司实质上属于“一人公司”。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，由于被告未提供证据证明被告弘晨房地产公司的财产独立于股东自己的财产，因此作为公司股东的被告李其坤、苏雁对公司的债务依法应当承担连带责任，故该院对原告主张要求被告李其坤、苏雁承担连带偿还责任的诉讼请求予以支持。
综上所述，判决：1、解除原告梁瑞燕与被告贺州市弘晨房地产开发有限公司达成的商品房预约合同；2、被告贺州市弘晨房地产开发有限公司应返还原告梁瑞燕交付的认购金50000元及利息（利息计算：从2010年3月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清欠款之日止）；3、被告李其坤、苏雁对上述债务款承担连带偿还责任。
上诉人贺州市弘晨房地产开发有限公司、李其坤、苏雁不服一审判决，上诉称，一、一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《申请书》无事实和法律依据。（一）被上诉人不具有解除《申请书》的权利。1、被上诉人向上诉人提出申请，自愿认购辰泰·保利家居广场的商�房，并支付了5万元的认购金，上诉人同意了被上诉人的申请，双方分别实施了要约或承诺的民事法律行为，双方之间就存在了商品房预约合同的民事法律关系。2、被上诉人不具有解除双方签订的商品房预约合同的法定解除权。法定解除权即指由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。在我国《合同法》中规定的法定解除权集中表现在合同法第94条之中。由于双方没有约定履行期限，并在《申请书》中明确注明：“本项目的规划、户型等以政府部门最后批复为准”。也就是说，被上诉人申请时，上诉人已明确告知被上诉人，当时该项目的规划、户型等政府部门还没有批复，还需要时间，时间需要多久，要看政府部门的最终批复时间才能确定；同时，到目前上诉人也没有明确表示或者以自己的行为表明不履行该商品房预约合同；另外�上诉人也不存在致使被上诉人不能实现合同目的的违约行为，只是时间问题。因此，本案不具有我国《合同法》第94条规定的可以解除合同的法定情形。3、被上诉人不具有解除双方签订的商品房预约合同的约定解除权。约定解除权即指通过当事人约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。约定解除权的产生是基于双方当事人的约定，而不是单方所能决定（如：合同法第93条的规定）。从被上诉人提交的《申请书》中可知，双方不但没有约定一方解除合同的条件，被上诉人还“承诺不毁约”。（二）被上诉人请求解除双方签订的商品房预约合同，违反了《合同法》第八条的规定和诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益。被上诉人向上诉人提出申请，自愿认购辰泰·保利家居广场的商品房，并支付了5万元的认购金。现在由于商品房买卖市场低迷，房价下降，被上诉人就要求解除合同，不但违反了诚实信用原则，也违反了《合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定。如果解除该合同，由于商品房买卖市场低迷，房价下降的原因，上诉人的合法权益将受到严重损害。二、一审判决上诉人向被上诉人支付利息损失无事实和法律依据。由于被上诉人不具有解除《申请书》的法定解除权和约定解除权，请求解除该《申请书》是被上诉人的单方违约行为，上诉人并不存在任何违约行为。因此一审法院判决上诉人承担向被上诉人支付利息损失的责任，没有事实依据和法律依据。三、一审判决上诉人李其坤、苏雁对本案债务承担连带偿还责任无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十七条第二款规定：“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司”。而上诉人贺州市弘晨房地产开发有限公司的雇东有两个自然人，即李其坤和苏雁，因而根据该法律条文的规定，贺州市弘晨房地产开发有限公司不是一人有限责任公司，不应当适用《中华人民共和国合同法》第六十三条的规定，而应当适用《中华人民共和国合同法》第三条关于“……有限公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；……”的规定。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人梁瑞燕辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与上诉人通过上诉人弘晨公司向社会发行的房地产预订信息广告，于2010年4年15日与上诉人弘晨公司签申请书（合同�。申请书签订后，被上诉人按照约定于2010年4月15日向上诉人弘晨公司交付认购金50000元。上诉人弘晨公司已逾5年多时间都不向被上诉人提供认购房屋，一审法院依据《合同法》第九十四条第（四）项判决解除合同，返还财产，赔偿损失，属认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人苏雁和李其坤是夫妻关系，弘晨公司是其二人出资设立的独资公司，公司财产与夫妻家庭财产无法区别，一审法院依据《公司法》第六十三条的规定判决其二人对公司债务承担连带责任属适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人对一审认定的事实有异议，认为上诉人开发的项目经多次修改未获得市政府批准，不是上诉人要修改而是贺州市住建委因为城市规划变更要求进行过多次修改。
被上诉人对一审认定的事实没有异议。对上诉人的异议，被上诉人认为上诉人的方案报到住建委的时候因为不符合规划要求而被要求多次修改，且上诉人多次不按照规定修改。
双方当事人在二审期间没有新证据提交。
综合诉辩双方的意见，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据合同权利义务对等原则，被上诉人履行支付订购金的义务，上诉人也应当履行签订商品房买卖合同的义务。双方签订的申请书是上诉人提供的格式条款，双方没有约定具体的签订商品房买卖合同时间，申请书也约定不毁约，但不表示签订商品房买卖合同时间可以无期限。上诉人的辰泰·保利家居广场项目从2011年开始规划，到目前为止已四年多，规划仍未通过，也即房地产开发前期工作五年多尚未完成，被上诉人有理由相信双方签订商品房买卖合同期限无法明确。由于合同目的不能实现，被上诉人有权要求解除合�，一审判决解除合同正确，本院予以维持。协议解除后，上诉人取得的订购金5万元没有法律依据，故应当返还。由于不能实现合同目的的原因在于开发商即上诉人，应由其承担相应违约责任。订购金5万元上诉人无偿占用，造成该款利息损失。一审判决上诉人支付利息并无不当，本院予以维持。
贺州市弘晨房地产开发有限公司股东虽登记有两个自然人，即李其坤和苏雁，李其坤、苏雁系夫妻关系，其夫妻财产与公司财产无法区分，也无法证明公司财产独立于股东自己的财产。一审认定上诉人李其坤、苏雁应当对公司债务承担连带责任正确，对上诉人不承担连带责任的主张，本院不予支持。
综上，上诉人贺州市弘晨房地产开发有限公司、李其坤、苏雁上诉无理，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）�、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人贺州市弘晨房地产开发有限公司、李其坤、苏雁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌丽琪
代理审判员 张依传
代理审判员 邓行奇
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 李经连