广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初7556号原告（反诉被告）杨云标，男，汉族，1986年10月6日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人李峰，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人梁雪琴，广东聚英华律师事务所律师。被告（反诉原告）广东全品惠佳市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路32号2区2座首层P6-P13和2区3座首层P1-P11，统一社会信用代码914406003348674563。法定代表人孔惠玲。委托诉讼代理人陈梓林，广东粤龙律师事务所律师。委托诉讼代理人黄汉荣，男，汉族，1983年5月6日出生，住广东省高州市，系该公司主管。原告杨云标与被告广东全品惠佳市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，被告在法定期间内提起反诉，本院予以准许。后本案适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁雪琴，被告委托诉讼代理人陈梓林、黄汉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原被告于2017年4月28日签订的两份《租赁合同》及《补充协议》于2017年5月22日正式解除；2、被告返还原告租金、管理费和按金共21000元；3、被告返还原告建设费22000元；4、被告赔偿原告搬迁费及其他损失共2000元；5、本案诉讼费由被告承担。以上合计45000元。事实与理由：2017年4月28日，原、被告签订了两份《租赁合同》及《补充协议》，约定原告承租被告两个铺位。合同签订后，原告已向被告支付相关费用。被告在签订《租赁合同》后未向原告提供其承诺的承租条件。2017年5月20日原告方在收到被告的短信终止通知之后，在2017年5月19日正式撤场，并且在2017年5月22日书面通知被告要求其收回租赁的铺位。庭审中，原告陈述承租条件是指建设和规划完善市场，用以吸引新的更多的顾客来。被告在签订合同前承诺在5月1日开市时全部的档口都会开的，但实际上只有几个猪肉档跟饺子馆有开，其他都是没有开的，包括现在市场情况也只有零星的几个档口在开。被告辩称，本案合同合法有效，不存在解除合同的法定条件，原告主张解除合同，没有任何事实和法律根据，其相应的请求返还租金及其他费用，也缺乏事实根据。因此请求法院驳回全部的诉请。被告向本院提出反诉诉讼请求：1、原告向被告支付2017年5月水电费92元、2017年6月至7月的租金13800元、管理费600元，合计14492元；2、原告向被告支付律师费5000元；以上两项合计19492元；3、诉讼费用由原告承担。事实与理由：2017年4月28日，原、被告签订了两份《租赁合同》及《补充协议》，约定原告承租被告两个铺位。合同签订后，被告按照约定将租赁场地交付原告使用。原告在使用租赁场地过程中，未能按照约定交付租金、管理费及水电费，并向法院提起诉讼。上述合同系双方真实意思表示，内容合法，双方均应继续履行。原告辩称，1、被告请求支付2017年5月的水电费，根据合同约定是由被告代收代付，由被告实际代付了的，应提供相应的支付凭证，但被告没有提供；2、2017年5月19日，原告已经撤出，双方的租赁关系已经解除，因此无需支付6、7月的管理费；3、支付律师费没有事实和法律依据。以上请求法院驳回。本案原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告身份证、被告工商登记信息网页截图；2、租赁合同（附平面图）、合同补充协议；3、收据四张（原件核对）；4、被告经理黄汉荣手写的费用明细；5、账户明细查询；6、顺丰快递邮单；7、短信。被告提交如下证据：1、房地产权证（粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）；2、租赁合同[合同编号：（2015）第2号]；3、民事委托代理合同、律师费发票；4、禅城区食品安全委员会及食品药品监督管理局颁发的2016禅城区十佳互联网+智慧菜市场。经审查，对于原、被告提交的上述证据，由于双方均无反证推翻对方提交的证据的真实性，故本院对双方提交的上述证据的真实性均予以确认。经审理查明：坐落于佛山市禅城区汾江南路32号2区二座首层P8号、P9号的房屋权属人均为案外人佛山华美东方房地产中介服务有限公司。2015年2月15日，案外人孔惠玲（承租方、乙方）与案外人佛山华美东方房地产中介服务有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁佛山市禅城区汾江南路32号2区2座首层P6-P13号及2区3座首层P1-P11号合计19个铺位，承租物业用于经营食品超市。其中第六章乙方保证及责任6.1约定乙方若需部分分租给其他商户，应书面通知甲方。2017年4月28日，被告（出租方、甲方）和原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：……一、铺位概况。1、铺位地址：佛山市禅城区汾江南路32号。2、铺位编号：C010……3、铺位面积：……按现状交付……二、租赁期限、保证金、租金及支付方式：1、乙方于签订租赁合同时向甲方支付保证金6200元（人民币），该保证金待本合同到期且乙方不存在违约情况时予以无息退还。2、租金：3100元/月（为不含税价），先交租后使用，乙方应于每月3日前交纳本月租金。3、水费为4.00元/立方米，电费为1.50元/度。该费用为代收代付，如乙方需开具发票，由乙方向水电部门申报单独开户，费用由乙方承担。4、租赁期从2017年5月1日起至2018年4月30日止……四、乙方的权利与义务：……3、乙方保证该铺位正常营业，如铺位累计停业两天或两天以上，乙方需书面告知甲方，并取得甲方书面同意，否则视为违约……七、违约责任：1、乙方违反本合同第四条约定，甲方有权解除合同，不予退还保证金，并由乙方承担由此产生的费用和损失。2、甲方双方如任何一方违反本协议其他约定，违约方均应向对方赔偿其各方面损失，该损失包括律师费损失……”同日，原、被告签订《补充协议》，约定铺位C010清洁费、垃圾处理费分摊、公共照明费用分摊、公共资源的日常维护、租赁费用合计150元/月。同日，被告收取原告铺位C010按金6200元、5月租金3100元、5月管理费150元。2017年4月28日，被告（出租方、甲方）和原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：……一、铺位概况。1、铺位地址：佛山市禅城区汾江南路32号。2、铺位编号：C013……3、铺位面积：……按现状交付……二、租赁期限、保证金、租金及支付方式：1、乙方于签订租赁合同时向甲方支付保证金7600元（人民币），该保证金待本合同到期且乙方不存在违约情况时予以无息退还。2、租金：3800元/月（为不含税价），先交租后使用，乙方应于每月3日前交纳本月租金。3、水费为4.00元/立方米，电费为1.50元/度。该费用为代收代付，如乙方需开具发票，由乙方向水电部门申报单独开户，费用由乙方承担。4、租赁期从2017年5月1日起至2018年4月30日止……四、乙方的权利与义务：……3、乙方保证该铺位正常营业，如铺位累计停业两天或两天以上，乙方需书面告知甲方，并取得甲方书面同意，否则视为违约……七、违约责任：1、乙方违反本合同第四条约定，甲方有权解除合同，不予退还保证金，并由乙方承担由此产生的费用和损失。2、甲方双方如任何一方违反本协议其他约定，违约方均应向对方赔偿其各方面损失，该损失包括律师费损失……”同日，原、被告签订《补充协议》，约定铺位C013清洁费、垃圾处理费分摊、公共照明费用分摊、公共资源的日常维护、租赁费用合计150元/月。同日，被告收取原告铺位C013按金7600元、5月租金3800元、5月管理费150元。2017年5月20日，被告通过手机短信向原告发出通知，内容为：“……您租赁我司的档位已连续停业三天以上，我司现按双方签定合同相关规定，视为你单方违约，我司现终止双方合同。请您在2017年5月21日15点前将原档位属于你所有的物品自行清走，否则我司当垃圾处理……”2017年5月22日，原告向被告邮寄《已退场交付铺位通知书》，被告于2017年5月25日签收。另查明一，根据被告委托诉讼代理人黄汉荣向原告出具的费用明细，铺位C010和铺位C013的建设费均为11000元。庭审中，被告委托诉讼代理人确认收到原告的建设费，但收到多少需要原告提供相应的凭证。另查明二，庭审中，原告委托诉讼代理人陈述：被告说建设费是说用于后续对于完善该铺位的对外装修和对外市场整体宣传的费用。在租赁合同签订以后，实际租赁期间，市场都没有进行实际性的建设和对外宣传。对于收取该建设费用没有任何的合理使用或其他的说法。因此该费用既然被告已经通知原告单方解除租赁合同，在双方正式解除合同后，被告应当返还原告该笔费用。被告委托诉讼代理人陈述：建设费是用于市场前期建设。包括原告在内的租户，签订合同时，被告是向租户提出共同分摊前期的建设费用，如果同意就直接支付并签订合同，不同意的就不签订租赁合同。原告当时是同意支付建设费，并同被告签订了租赁合同。涉案商铺现状是空着，没有门的。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请确认涉案合同于2017年5月22日解除，经审查后，本院确认涉案合同于2017年5月25日解除。理由如下：从本院查明事实来看，2017年5月20日，被告以原告档位已连续停业三天以上为由向原告发出终止合同的通知，但被告在本案中对于原告停业的事实并未提供证据予以证明，且原告对此并不确认，故对于被告在终止合同通知中所称的原告档位已连续停业三天以上不予确认。另外，由于原告已提供证据证明其起诉前已向被告邮寄《已退场交付铺位通知书》并于2017年5月25日签收，基于双方协商一致可解除合同，故本院确认原告《已退场交付铺位通知书》送达被告之日为合同解除的时点，即涉案合同已于2017年5月25日解除。原告诉请于2017年5月22日解除，依据不足，本院不予支持。至于原告主张被告未向其提供承诺的承租条件，从涉案合同约定来看，承租铺位是按现状交付，原告亦未提供其他证据予以证明，故对于原告上述主张不予采纳。关于原告应承担的租金、管理费问题。考虑到涉案商铺是没有门的，故在空置的情况下，并不妨碍被告对其实施占有使用。另外，被告系事先通知原告限期清空，原告亦事后通知被告退场交铺，故原告通知到达之日可视为原告向被告交还涉案商铺。原告应承担的租金、管理费应计算截止至该日，即原告应承担2017年5月1日至5月25日的租金、管理费。其中租金为（3100元/月+3800元/月）÷31天×25天=5564.52元，管理费为（150元/月+150元/月）÷31天×25天=241.94元，被告应退还原告的租金、管理费合计应为（3100元/月+3800元/月）+（150元/月+150元/月）-5564.52元-241.94元=1393.54元。被告诉请原告支付2017年6月至7月的租金、管理费，依据不足，本院不予支持。关于水电费，被告未提交证据予以证明，故不予支持。关于被告诉请原告承担律师费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于按金即涉案合同约定的保证金，由于保证金是用于保证原告履行涉案合同，故在双方协商一致解除涉案合同及被告无证据证明原告存在其他关于涉案合同未履行的债务的情况下，被告继续占有该保证金缺乏依据，故被告应向原告返还按金合计7600元+6200元=13800元。关于建设费，结合本案证据及双方当事人陈述，本院采信被告对于建设费性质的主张，即建设费是用于市场前期建设的分摊，故原告要求被告退还，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的搬迁费及其他损失，原告并未提供证据予以证明，故不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告杨云标与被告广东全品惠佳市场经营管理有限公司2017年4月28日签订的关于租赁佛山市禅城区汾江南路32号C010铺位的《租赁合同》、《补充协议》和关于租赁佛山市禅城区汾江南路32号C013铺位的《租赁合同》、《补充协议》已于2017年5月25日解除；被告广东全品惠佳市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨云标返还租金、管理费合计1393.54元；三、被告广东全品惠佳市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨云标返还按金13800元；四、驳回原告杨云标的其他诉讼请求；五、驳回被告广东全品惠佳市场经营管理有限公司的反诉请求。如果被告广东全品惠佳市场经营管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费463元，由被告广东全品惠佳市场经营管理有限公司负担90元，由原告杨云标负担373元。反诉受理费143.65元，由被告广东全品惠佳市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年八月四日书记员 冯裕雯附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。