辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终1339号
上诉人（原审第三人）：孙远荣，女，1976年2月7日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托代理人：雷蕾、刘敏，辽宁瀛沈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨义，男，1963年5月22日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审原告）：杨凤洁，女，1958年1月21日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。
委托代理人：杨义，男，1963年5月22日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：杨凤霞，女，1960年4月7日出生，汉族，现住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：杨志平，女，1955年5月26日出生，汉族，现住本溪市溪湖区。
被上诉人（原审被告）：魏红星，男，1974年1月28日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告）：王福君，男，1963年8月15日出生，汉族，现住沈阳市皇姑区。
委托代理人：徐纯，女，1965年2月19日出生，汉族。
上诉人孙远荣与被上诉人杨义、杨凤洁、杨凤霞、杨志平、魏红星、王福君房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第05243号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月28日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨义、杨凤洁、杨凤霞、杨志平原审共同诉称：2009年4月16日经中介，ＸＸ与魏红星、王福君签订一份房屋买卖合同，并在第二天又签订了一份补充合同，决定将沈阳市于洪区昆山西路153-31号313室，67.37平方米房屋卖给王福君，首付款76000元，约定更名后，再将余款16万打入ＸＸ的账户，16万元全部到位才搬家交房，被告二人更名后就失踪，至今ＸＸ也没有收到余款16万元。魏红星因合同诈骗罪已被刑事处罚，ＸＸ不知被骗的情况下，配合魏红星将房屋更名到王福君的名下，办理了更名过户手续。被告二人又将房证押给了私人钱庄，被告的目的不是购房，而是资金拆借，倒卖房屋，从中赚取差价，恶意欺骗以构成合同违约诈骗，被告二人用同等手段被骗人员达到十多起，被告魏红星被判八年，认罪入狱，原告在不知情被骗的情况下签订了买卖合同，现为维护合法权益，诉至法院，诉讼请求：1、判令确认ＸＸ与魏红星、王福君三人签订的房屋买卖合同及补充协议无效；2、要求将诉争房屋产权登记变更为原告杨义名下；3、由二被告承担本案诉讼费用。
魏红星原审辩称：原告应返还我支付给原告的76000元房款及利息，我的案子2010年就审理完了，原告现在才起诉，时间太长，我不同意更名了。
王福君原审辩称：现在这个房子是我的名字，魏红星用这个房子办理的抵押，抵押不解除，我不能配合原告更名。
孙远荣原审述称：王福君欠我16万元及利息，用这个房子作抵押，这一事实已经大东法院生效判决确认，王福君把本金及利息还我，我才能解除抵押。
原审法院经审理查明：2009年4月16日，被告魏红星与ＸＸ签订一份房屋买卖协议，双方约定：魏红星购买ＸＸ位于沈阳市于洪区昆山西路153巷31号楼3单元1层3号，面积为67.37平方米住宅一套，成交金额为23.6万元，分两次付清，首付款7.6万元，房证下来后一个月左右放贷款后，房主搬出，剩余钱款16万元一次打入房主账号，乙方才能进住。
2009年4月17日，魏红星，王福君作为买受人与ＸＸ签订一份补充协议，协议约定：甲方ＸＸ卖给乙方王福君于洪区昆山西路153-31号3-1-3房屋63.05平，南北一楼住房一处，定于今天2009年4月17日（星期五）交首付款七万伍仟元整，付款人魏红星今付给ＸＸ人民币六万六千元，还欠ＸＸ人民币一万元整，定于2009年4月20日星期一还清。剩余房款十六万元在房证下来后一个月打入甲方账户，甲方才能搬家。
2009年7月4日，魏红星与ＸＸ签订一份补充协议，约定：前期2009年4月16日，原价23.6万元剩余房款16万元整没按时付款，现甲方魏红星愿承担违约金人民币3000元，定于2009年8月5日定期还款十六万三千元整。
上述房屋买卖协议签订后，魏红星向王福君借款15万元，将其中7.6万元支付给ＸＸ，后ＸＸ将房屋更名过户给王福君，现该房屋登记所有权人为王福君。
原审法院另查明：ＸＸ于2011年1月21日死亡，本案原告杨义、杨凤洁、杨凤霞、杨志平系其法定继承人。庭审中，杨凤洁、杨凤霞、杨志平均明确表示同意将本案争议房屋登记在原告杨义名下，并由杨义承担退还已收购房款的责任。本案争议房屋一直由ＸＸ亲属居住。
原审法院再查明，2009年9月10日，沈阳市公安局于洪分局因被告魏红星合同诈骗，将本案争议房产予以查封。
2012年2月3日，魏红星因犯诈骗罪，被沈阳市于洪区人民法院判处有期徒刑八年六个月，现羁押于沈阳市东陵监狱。
诉讼期间，本院到沈阳市房产局调取诉争房屋的房屋产权登记资料显示，被告王福君曾与第三人孙远荣达成房屋抵押权登记，以诉争房屋提供抵押担保，向第三人孙远荣借款16万元，并办理了房屋他项权证，证号为：沈房他证中心字第090305**号，
原审法院认为：民事法律行为应当具备下列要件：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益。如一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所作出的民事行为无效。本案中，被告魏红星并不具备购买房产的能力，借款后也未将全部借款用于支付购房款，亦未按约定办理房屋抵押贷款，而该类纠纷诉讼到法院的有十余起，由此可见，被告魏红星从开始就存在欺诈的心态，其真正的目的是倒卖房屋，从中赚取差价，并无购房的目的，而作为房屋登记权利人的王福君，表面上虽然实施了购买房屋的行为，但其购买房屋并非真实意思表示，只是一种为了实现债权采取的担保方式，导致ＸＸ在违背真实意思的情况下，签订了房屋买卖合同，并办理了房屋更名手续，故ＸＸ与二被告签订的房屋买卖合同应属无效。
民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。本案中，ＸＸ与二被告的房屋买卖行为被确认为无效后，被告王福君应将房屋变更回ＸＸ名下，ＸＸ也应将取得的房款退还给被告魏红星，由于ＸＸ已去世，四原告作为ＸＸ的继承人依法享有承担ＸＸ的民事权利义务的资格，庭审中，各原告均明确表示同意将本案争议房屋登记在原告杨义名下，故本院对此予以确认。又因为被告魏红星在本案所涉的民事纠纷中存在民事欺诈行为，对造成合同无效存在过错，故其应当承担房屋返还过户至原告杨义名下的相关税金、费用。至于被告魏红星向被告王福君借款一节，因本案解决的诉争为房屋买卖的法律关系，二被告之间的借款行为属于民间借贷纠纷，被告王福君可向债务人魏红星另行主张权利。
关于争议房屋所涉及到的第三人孙远荣的抵押权问题，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该法第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押……。”可见，抵押财产必须是抵押人所有或依法有权处分，且符合抵押条件的财产。本案中，如前所述，被告王福君所提供的抵押房产，其所有权人原为ＸＸ，现为其继承人各原告，并非被告王福君，被告王福君也无权处分该房产，在ＸＸ生前未予追认，现各原告亦均不予追认的情况下，第三人孙远荣不能因该抵押登记合同取得相应的抵押权，对此第三人孙远荣可向债务人王福君另行主张权利，该诉争房屋的抵押现状不足以否定和排斥各原告要求被告将诉争房屋产权登记变更为原告杨义请求。
综上所述，本院为维护民事主体的合法权益，体现诚实信用的民事交易原则，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条之规定，判决如下：一、ＸＸ与被告魏红星、王福君签订的房屋买卖协议无效；二、被告王福君与第三人孙远荣于本判决生效之日后十五日内，涂销沈阳市于洪区昆山西路153-31号313室房屋的抵押登记，并变更登记至原告杨义名下，期间发生的相关税费由被告魏红星承担；三、原告杨义于本判决生效之日后十五日内将房屋首付款7.6万元返还给被告魏红星。案件受理费4840元，由被告魏红星承担。
宣判后，上诉人孙远荣不服，向本院提出上诉。请求依法撤销原审判决第二项，依法改判上诉人对涉案房屋享有优先受偿权，被上诉人承担全部诉讼费用。上诉理由：1、原审法院未能正确认定上诉人已经对取得涉案房屋抵押权的本案基本事实。上诉人提供了借款，当时房屋所有权人为王福君，上诉人善意取得涉案房屋的抵押权。该抵押权不因房屋买卖合同无效而无效。二、原审法院以“该诉争房屋的抵押现状不足以否定和排斥各原告要求被告将诉争房屋产权登记变更为原告杨义请求”为由，否定上诉人对涉案房屋享有合法抵押权，属于适用法律的重大错误，依法应予以改判。上诉人行使抵押权是对涉案房屋的优先受偿，而非对涉案房屋产权登记变更的否定和排斥。
被上诉人杨义、杨凤洁、杨凤霞、杨志平答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人和王福君、魏红星是借贷关系，房屋买卖无效，上诉人维权应找王福君、魏红星。
被上诉人王福君答辩称：我不同意一审判决，杨义自愿的。王福君为了实现债权，魏红星、上诉人还有一个案外人三人串通，骗取王福君签订抵债协议，不是真实意思，魏红星签了担保协议，他承认因该房屋引起任何债务都与我没关系。
被上诉人魏红星未答辩。
本院查明事实与原审查明事实基本一致。
另查明，2014年6月24日，沈阳市大东区人民法院作出（2014）大东民三初字第213号民事判决，判令王福君返还孙远荣借款本金16万元及利息。2015年11月10日，沈阳市皇姑区人民法院作出（2015）皇民三初字第1677号民事判决，判令魏红星偿还徐纯、王福君借款15万元及利息。
上述事实，有房屋买卖协议、补充协议、借据、借款合同、证明、房屋抵押登记申请书、房屋他项权利证书、扣押物品、文件清单、房产档案、担保还款协议、死亡注销证明、户籍注销证明、离婚证复印件、亲属关系证明、刑事判决书、民事判决书等等证据及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，被上诉人魏红星以倒卖房屋为目的，为赚取差价，与ＸＸ签订房屋买卖合同，办理房屋更名手续，违背ＸＸ真实意思，原审认定房屋买卖合同无效并无不当。在上诉人与被上诉人王福君的借贷关系中，为担保债务履行，王福君所提供的抵押房产，即本案诉争房屋，所有权非属王福君，上诉人孙远荣不能因此取得相应抵押权，故原审判决并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4840元，由上诉人孙远荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。