黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郊民初字第608号
原告陈某，公民身份号码2308111955********，男，1955年9月28日出生，汉族，现住佳木斯市向阳区万发社区**组*号。
被告佳木斯某公司，住所地佳木斯市前进区8委5组。
法定代表人谢大海，系执行董事。
第三人赵某，公民身份号码2308041958********，男，1958年6月23日出生，汉族，现住佳木斯市前进社区永安社区*组***号。
委托代理人程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、代收法律文书。
原告陈某与被告佳木斯某公司（以下简称某公司）、第三人赵某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年12月31日立案后，依法于2016年1月26日、2016年5月9日两次公开开庭进行了审理，第一次开庭，原告陈某，被告某公司委托代理人到庭参加诉讼，第二次开庭，原告陈某，被告某公司委托代理人，第三人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年6月，被告在佳木斯市光复路西段动迁了原告的住房，并与原告签订了一份房屋拆迁安置补偿协议书。协议规定了安置方式、安置地点、安置标准、结算款等事项，回迁安置时间是2011年12月。为此，原告曾数次找被告要求履行回迁安置协议，被告一直以种种借口不予安置。直至2014年3月6日被告向原告下发房屋进户通知单，安置房屋为盛世华都T楼7号商服门市，面积为154.9平方米，同年6月8日，原告办理的入户手续，交纳了水费、电费、卫生费、装修保证金、垃圾处理费以及房屋面积差价款等费用，但是被告没有向原告交付该房屋，导致原告至今没能入住。原告认为，被告无视法律，违背合同约定，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求1.判令被告继续履行房屋拆迁安置补偿协议，向原告交付某公司位于光复路盛世华都T楼7号商服门市154.9平方米；2.被告向原告支付临时安置补偿费113280元，即2014年6月9日至2015年10月9日；3.被告承担诉讼费。
被告辩称：1.被告对于原告提出的未履行拆迁安置补偿协议的主张不认可，因为被告已经依照双方签订的拆迁协议履行了交付房屋的义务；2、因被告已按照拆迁协议履行了合同义务，故不存在再向原告支付临时安置补偿费义务。
第三人诉称：2011年9月1日，被告某公司因无力偿还欠付第三人的借款，与第三人签订《嘉木年华二期盛世华都认购协议书》，以以房抵账的形式将其开发的位于盛世华都T楼7号商服，面积154.99平方米，价格774950元出售给第三人。交易次日，第三人与某公司签订《嘉木年华二期盛世华都出卖房屋明细表》、《预售商品房不得转让承诺书》。某公司向第三人承诺，不存在故意隐瞒该房屋出卖他人或为拆迁补偿安置房屋的事实。该房屋出售给第三人后，保证不再转让施工方用于抵付工程款及用于动迁业主的回迁。2012年11月15日，第三人接到某公司的入户通知，办理了入户手续，入户装修并实际占有使用该房屋。而2010年6月3日，原告陈某的《房屋拆迁补偿安置协议书》中并未明确安置房屋的具体位置、用途。2014年3月6日，某公司才向原告下发进户通知，安置回迁房屋具体位置。综上，第三人请求1.判令位于光复路盛世华都T楼7号商服为第三人所有；2.驳回原告将盛世华都T楼7号商服交付原告的诉讼请求；3.案件受理费由原告陈某、被告某公司承担。
原告对第三人的主张辩称：原告与被告在2010年12月9日签订了房屋拆迁安置补偿协议书，并同时下了房屋分配通知单，明确了安置地点为本案诉争房屋。根据相关法律规定，被拆迁人应优先取得房屋，第三人的房屋没有经过登记。抵押权没有设立。
被告对第三人的主张辩称：被告同意原告对第三人申请事项的答辩意见，该房屋已经由被告依照拆迁安置补偿协议安置给了原告。第三人所称其与被告系买卖关系与事实不符，第三人与被告之间是借贷关系。第三人未依照买卖合同的要求向被告支付诉争房屋价款，第三人所称的被告已与其签订了房屋买卖合同，入户通知单等相关手续，系其与被告之间存在借贷关系而强迫被告出具的。第三人与被告之间以签订买卖合同的方式作为借贷关系的抵押，是违反法律规定的，因其未进行抵押登记而无效。因此，被告认为本案与第三人无关，应当将房屋安置给原告。
原告为支持其诉讼主张向本院提供如下证据：
证据一、原告身份证、被告组织机构代码证。证明：原、被告诉讼主体资格。
经庭审质证，被告及第三人对此证据无异议，本院予以采信。
证据二、2014年3月6日房屋进户通知单,2010年12月9日房屋入户通知单及协议书。证明：安置地点为争议房屋地点，面积为154.9平方米。
经庭审质证，被告对此证据无异议。第三人认为此证据是伪证，第三人查阅了原、被告在第一次庭审时候的笔录，原告在庭审中没有提到这份证据，在起诉状、代理意见中也都没有提及。而且被告在举证中也没有出示这份证据。所以第三人有理由认为该证据是第三人要求参加本案诉讼以后，原、被告双方为其利益而串通制作的安置补偿协议书。拆迁单位没有加盖公章，也没有相关工作人员签字确认。入户通知单的质证意见与上一证据的意见一致。这份协议的第八条写明总价款为313650元，在2010年12月9日前已交付，与原告实际交款日2014年6月8日不符。
本院经审查认为，原告提交的2010年12月9日的房屋拆迁补偿安置协议书及入户单在第一次开庭时没有提出，只提出证据证明被告安置时间为2014年3月6日，故对2010年12月9日的房屋拆迁补偿安置协议书及入户单本院不予采信。对2014年3月6日的进户通知单本院予以采信。此证据证实被告在2014年3月6日将其开发的盛世华都T楼7号、面积为154.9平方米商服门市安置给原告，被告当庭认可没有给付原告房屋钥匙，该房屋并没有实际交付。
证据三、结算收据、入户缴费票据。证明：原告向被告支付了入户费，实际履行了义务。
经庭审质证，被告对此证据无异议，认为该证据也可以证明被告履行了交付房屋的义务。第三人对缴费票据的真实性有异议，认为没有公司的公章，没有缴费时间。对收据的真实性没有异议，能证明原告缴纳扩大面积费用时间为2014年6月8日，而且是现金收讫，证明了原告在本次庭审中提交的证据是在庭审后串通的。
本院经审查认为，原告提供了证据原件，对证据的真实性本院予以采信。此证据能够证实原告已经交付了入户的相关费用，履行了相关义务。被告当庭认可没有给付原告房屋钥匙，该房屋并没有实际交付。
证据四、2010年6月3日房屋拆迁补偿安置协议书。证明：被告实际动迁了原告的房屋。
经庭审质证，被告及第三人对此证据均无异议，本院予以采信。
被告为主张其权利向法院提供如下证据：
证据一、2010年6月3日房屋拆迁安置补偿协议。证明：双方签订了安置补偿协议，被告按照协议履行了交付房屋和支付临时安置补偿费的义务。
经庭审质证，原告及第三人对此证据均无异议，本院予以采信。
证据二、佳木斯市人民政府18号文件。证明：安置补偿费用的标准为每平方米10元。
经庭审质证，原告对此证据有异议，认为此证据中迟延赔偿标准指的是住宅，原告房屋用于经营，有工商执照和税务登记。房屋拆迁协议中被告同意原地商服门市拆迁。第三人对此证据无异议。
本院经审查认为，原告当庭放弃了对安置补偿费的赔偿主张，故此证据与本案无关联，对此证据本院不予审理。
第三人为主张其权利向法院提供如下证据：
证据一、被告某公司与第三人签订的嘉木年华二期盛世华都认购协议书、佳木斯市商品房销售专用结算单、某公司出具的收据一份及出卖房屋明细表。证明：2011年9月1日，被告某公司因欠付第三人借款无力偿还，将其开发的T楼7号商服出售给申请人抵付欠款
经庭审质证，原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为第三人主张不能成立，第三人既是借贷又是买卖，自相矛盾。被告对证据的真实性有异议，认为收据与佳木斯商品房销售结算单上，赵某的名字与其他填写内容所用的笔颜色不同，可见赵某的名字是后填写的。出卖房屋明细表因未提交原件，不予质证。其他质证意见同原告。
本院经审查认为，对认购书、结算单、收据的真实性本院予以采信，该证据证明2011年9月1日，被告某公司与第三人赵某签订嘉木年华二期盛世华都认购协议书一份，约定被告将盛世华都T楼7号商服出售给第三人，被告于当日为原告出具了结算单和收据。出售明细表因系复印件，本院不予采信。
证据二、2011年9月2日某公司向第三人出具的预售商品房不得转让的承诺书一份。证明：某公司将T楼7号商服转售给第三人后，向第三人保证该房屋不存在转让他人或已安置回迁户的情况，同时保证不会用该房屋抵付工程款及不用此房安置回迁业主。如发生违约愿承担责任，承诺人是孙洪月、孙红艳、葛书志，证明人为丛宝兴。
经庭审质证，原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。承诺书是被告与第三人因民间借贷关系签订的，不能对抗法律规定，应认定无效。被告对证据的真实性有异议，对该承诺书被告代理人需与公司核实，如该承诺书系真实的，就恰恰证明被告是在第三人的胁迫下出具的承诺书，因为该承诺书并非正常的商品房买卖关系所必须的手续。其他质证意见同原告。
本院经审查认为，对证据的真实性本院予以采信，但该承诺是被告与第三人直接的约定，不能对抗善意第三人。
证据三，2012年11月15日，某公司向第三人出具的入户通知一份。证明：被告已实际将诉争房屋交付给申请人，于2012年11月15日发出通知，办理了手续。第三人已从2012年11月15日占有、使用该房屋至今。
经庭审质证，原告认为被告与第三人系民间借贷关系，不是商品房买卖关系。入户通知只是对各自权利的保障。原告在2010年已经接到了房屋分配通知单，由于客观原因未入住。被告对此证据有异议，认为被告是在受胁迫下出具的入户通知。
本院经审查认为，该证据能够证明被告通知第三人在2012年11月15日后办理入户手续，而不能证明第三人实际占有该房屋至今。
证据四、物业费收据、水费收据。证明：申请人已占有使用该房屋，并交付了物业费和水费。
经庭审质证，原、被告对证据的真实性有异议，认为没有原件。对证明问题有异议，认为被告与第三人系民间借贷关系，不是商品房买卖关系。入户通知只是对各自权利的保障。
本院经审查认为，因此证据系复印件本院不予采信。第三人诉称其2012年11月15日办理入户手续后占有使用房屋至今，但却仅提交了2014年7月1日的交费票据，故其主张不能成立。
证据五、证人葛书志出庭作证。证明：证人是某公司二期的股东，兼任项目经理。被告的拆迁、回迁都是证人组织办理的。陈某的原始动迁合同是被告公司集体决定的，陈某配合公司拆迁，当时同意给安排在光复路，房源始终没有达成一致。在证人离职的2013年5月30日之前都没有明确位置。被告找第三人借款，本金200万，利息四分五，有违约金。到期后本息都没给，达成抵账协议，就将五套房屋抵账了。2012年下了入户通知单，钥匙交给第三人，并让他缴纳了物业费和水费。第三人始终占有该房屋。
经庭审质证，原告对证人证言有异议，认为证言前后不一致。被告认为证人所称孙红艳是董事长与事实不符，并且因证人与某公司和孙红艳本人间存在多起诉讼，有利害关系，故证言效力不应认可。
本院经审查认为，证人所述的拆迁原告房屋一事与原告所述基本吻合，证人所述的被告向第三人借款一事也能够与被告及第三人所述基本吻合，故对证人证实的原告房屋拆迁一事及被告向第三人借款一事本院予以采信。
根据双方当事人的当庭陈述、举证、质证及辩论，可以认定以下基本事实：2010年6月3日，被告在佳木斯市光复路西段动迁了原告的住房，并与原告签订了一份房屋拆迁安置补偿协议书。协议规定了安置方式、安置地点、安置标准、结算款等事项，回迁安置时间是2011年12月。2014年3月6日被告向原告下发房屋进户通知单，确认安置房屋为盛世华都T楼7号商服门市，面积为154.9平方米，同年6月8日，原告办理的入户手续，交纳了水费、电费、卫生费、装修保证金、垃圾处理费以及房屋面积差价款等费用。2011年9月1日，被告某公司因欠付第三人的借款，与第三人签订《嘉木年华二期盛世华都认购协议书》，约定将其开发的位于盛世华都T楼7号商服，面积154.99平方米房屋，以价格774950元出售给第三人。次日，第三人与某公司签订《嘉木年华二期盛世华都出卖房屋明细表》、《预售商品房不得转让承诺书》。某公司承诺，不存在故意隐瞒该房屋出卖他人或为拆迁补偿安置房屋的事实。该房屋出售给第三人后，保证不再转让施工方用于抵付工程款及用于动迁业主的回迁。2012年11月15日，被告某公司向第三人发出入户通知，让第三人办理盛世华都T楼7号商服的入户手续。本院认为：原、被告于2010年6月3日签订的房屋拆迁补偿安置协议书系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同自双方签字之日起成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告已经按照合同约定交付了被拆迁房屋，被告应按约定向原告交付回迁房屋。被告于2014年3月6日对原告作出了入户通知，将盛世华都T楼7号，面积为154.9平方米的商服门市安置给原告，原告已经缴纳了相关的入户费用，但该房屋尚未实际交付。被告应为原告提供房屋钥匙，并提供产权明晰、没有争议的房屋，故不能交付房屋的原因在于被告，对被告辩称其已履行了交付义务的观点本院不予支持。被告与第三人基于借款关系而于2011年9月1日签订了认购协议书，双方签订合同的本意并不是房屋买卖，而是以房屋买卖的形式为借款提供担保。因第三人未提供以房抵债的协议，该房屋没有过户到第三人名下，且被告对以房抵债一事不予认可，故对第三人所述的其与被告是以房抵债的主张本院不予支持。综上，第三人与被告之间的认购协议及被告为第三人出具的入户通知虽均早于被告为原告出具的入户通知，但原告系以产权调换的形式取得的争议房屋，而第三人系以抵押担保的形式用该房屋担保其借款的实现，依据物权优先于债权的原则，第三人不能取得争议房屋的所有权，对其诉讼请求本院不予支持，第三人与被告之间的民间借贷关系可另案解决。庭审中，原告放弃了对临时安置补偿费的主张，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告陈某与被告佳木斯某公司于2010年6月3日签订的房屋拆迁补偿安置协议书有效；
二、被告佳木斯某公司于判决生效后立即向原告陈某交付位于佳木斯市郊区盛世华都小区T楼7号，面积为154.9平方米的商服房屋；
三、驳回第三人赵某的起诉。
案件受理费16972元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 员 董 磊
人民陪审员 殷丽萍
人民陪审员 赵凤芝
二〇一六年六月八日
书 记 员 李姝凝