重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00685号
上诉人（原审被告）龚兴林，男，1978年5月15日出生，汉族，农民，现住重庆市南川区。
委托代理人邹政，重庆市南川区鸣玉法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）沈邦建，男，1975年10月26日出生，汉族，城镇居民，现住重庆市南川区。
委托代理人余尚芳（沈邦建之妻），1975年6月25日出生，汉族，居民，住址同上。
上诉人龚兴林与被上诉人沈邦建房屋租赁合同纠纷一案，因龚兴林不服南川区人民法院（2014）南川法民初字第01058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、陈洁参加评议的合议庭，进行了审理。上诉人龚兴林及其委托代理人邹政，被上诉人沈邦建及其委托代理人余尚芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：沈邦建的母亲朱应学原有坐落于南川区某街道房屋，2007年4月1日，其通过公证后将该房赠与给沈邦建。2011年10月1日，沈邦建（甲方）与龚兴林（乙方）签订了《门面临时租赁合同》，约定：1、乙方租用甲方坐落于某街道城某路门面房屋；2、租期为六个月（从2011年10月1日起至2012年3月31日止）；3、租金为1200元／月，一次性支付；4、乙方须向甲方支付违约保证金2000元，乙方应在合同到期前一个月通知甲方是否续租，乙方如需转让需经甲方同意，否则，乙方构成违约，甲方不退还乙方已交租金及违约保证金，乙方给甲方造成的损失超过违约金的，还应当支付相应的赔偿金；5、临时租赁期间，乙方对房屋装修所产生的费用由其自行负责，不能以各种理由要求甲方承担部分或全部费用；6、若遇拆迁，从拆迁之日起自然终止合同，乙方自行搬迁，政府补偿给甲方的费用，乙方不得要求甲方进行补偿，甲方不再向乙方支付其他任何费用，乙方不得找任何理由拖延搬迁等内容。合同签订后，龚兴林以其妻杨忠会的名义进行五金零售经营活动，沈邦建与龚兴林亦按合同约定履行各自的义务。租赁合同到期后，沈邦建与龚兴林口头约定仍按原签订的租赁合同履行，只是租金变更为每月支付。2014年3月8日，沈邦建出租给龚兴林的门面被划入拆迁对象后，沈邦建遂于3月11日起多次通知龚兴林搬离租赁房屋，龚兴林以未协商好搬迁费、停业损失、装修费、过渡费为由，拒绝搬离租赁房屋。2014年3月15日，沈邦建及其妻余尚芳对包括龚兴林承租门面在内的房屋与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订了《南川区国有土地上房屋征收补偿安置协议书》（产权调换）。该协议约定：在协议签订后，沈邦建、余尚芳应在10日内腾空被征收房屋交付给重庆市南川区国土资源和房屋管理局拆除等内容。由于龚兴林至今未搬离租赁房屋，引起本案诉讼。一审中，沈邦建对于要求龚兴林赔偿其选房及搬迁奖励损失费的诉讼请求，认可待实际造成的损失出现后再主张权利，放弃要求龚兴林支付精神损失费的诉讼请求。
沈邦建在一审诉称：我与龚兴林签订的《门面临时租赁合同》到期后，双方口头约定仍按原签订的租赁合同履行，只是租金变更为每月支付。因租赁门面所在片区属拆迁范围，我多次通知龚兴林搬离租赁房屋，但龚兴林仍强占租赁房屋，拒不搬迁。现请求判决：1、终止原、被告之间的口头租赁协议。2、立即搬离租赁原告临街房屋。3、支付房屋占用费（自2014年3月1日起至交还房屋日止按4500元／月结算）。4、支付沈邦建代为交纳的3月份电费690元、水费27.50元。5、支付违约金2000元。
龚兴林一审答辩称：租赁房屋属实。在双方对搬迁费、停业损失、装修费、过渡费赔偿协议达成后我才搬离租赁房屋。2014年3月1日后的房租未交，是因沈邦建说不交付。另沈邦建要求2014年3月1日后的房屋占用费按4500元／月支付过高，应按1200元／月交付租金；对沈邦建要求给付代交的水费27.50元、电费690元无异议；双方原只签订了半年租期的租赁合同，口头租赁合同未约定承担违约金，被告没有违约，故不应承担违约金2000元；要求沈邦建返还收取的保证金2000元。
一审法院认为，沈邦建与龚兴林于2011年10月1日签订的《门面临时租赁合同》为有效合同，对双方当事人均有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，租赁期间届满后，龚兴林继续使用租赁物，沈邦建未提出异议，在履行中除租金支付方式的口头约定进行变更外，其余约定并未发生变化，故原租赁合同中除租金支付方式外，其余条款对双方仍有约束力，但租赁期限属不定期租赁。由于原租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，双方形成不定期租赁关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。沈邦建因房屋拆迁需解除合同并及时告知了龚兴林，履行了通知义务，故对沈邦建要求解除租赁协议的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，龚兴林依法应当及时将租用的临街门面房交还沈邦建，并支付租金；如逾期交还，应当支付逾期交还房屋期间的房屋占有使用费。沈邦建主张按4500元／月的标准计付房屋占有使用费无法律依据，故对其这一诉讼请求，不予采纳，龚兴林主张按合同约定1200元／月计算交付的意见并无不当，应予以采纳。关于沈邦建要求被告给付代交的水费27.50元、电费690元，龚兴林对此无异议，应予以支持。沈邦建要求龚兴林支付违约金2000元的主张，由于合同解除系不可归责于双方的事由所致，并非龚兴林违约导致，故对沈邦建该诉讼请求不予支持。本案中，沈邦建自愿放弃要求龚兴林支付精神损失费，并另行主张选房及搬迁奖励损失费，因系沈邦建对自己权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以采纳。龚兴林提出要在签订补偿协议协后才终止租赁协议并搬离租赁房屋的抗辩理由，因于法无据，加之双方在合同中已对拆迁有明确约定，因此龚兴林抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。龚兴林要求沈邦建返还收取的保证金2000元的理由成立，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条（七）项、第九十三条第二款、第九十四条（一）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、解除沈邦建与龚兴林之间的租赁合同。二、由龚兴林于本判决生效后立即向沈邦建返还租赁的坐落于重庆市南川区某街道门面。三、由龚兴林在返还房屋时支付沈邦建房屋租金及房屋占有使用费（自2014年3月1日起至实际交还房屋之日止按1200元／月计付）。四、由龚兴林于本判决生效后立即向原告沈邦建支付代交电费690元、水费27.50元，合计717.50元。五、驳回沈邦建的其他诉讼请求。六、由沈邦建于判决生效后立即向龚兴林返还保证金2000元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元（沈邦建已预交），由龚兴林负担。龚兴林应负担之金额，于本判决生效后立即迳付沈邦建。
龚兴林不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判。其上诉的主要理由是：1、沈邦建与龚兴林于2011年10月1日签订的《门面临时租赁合同》，是龚兴林之妻杨忠会代签，因龚兴林未委托其代签，且也未予以追认，故该合同属于无效合同。2、沈邦建与龚兴林达成口头租赁协议，约定租期为5年，即从2012年4月至2017年4月止，该合同不属于不定期合同，因约定租期未满，该租赁合同不能解除。3、因沈邦建将杨忠会的营业执照与税务登记证与南川区国土资源和房屋管理局签订了门面拆迁安置补偿协议，协议内容含有搬迁费、停产停业损失费等费用，故沈邦建应支付龚兴林补偿款共计104252.85元。
沈邦建答辩称：1、沈邦建与龚兴林签订的《门面临时租赁合同》虽是杨忠会代签，但杨忠会与龚兴林是夫妻关系，沈邦建有理由相信杨忠会有代理权，且合同签订后，龚兴林履行合同，并未提出异议，故该合同有效。2、原租赁合同到期后，沈邦建与龚兴林继续履行原合同，未约定租期，故双方应视为达成不定期租赁合同，沈邦建有解除权。3、因原租赁合同已对拆迁补偿事宜进行约定，故龚兴林不能要求沈邦建支付其拆迁补偿。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，沈邦建与龚兴林于2011年10月1日签订的《门面临时租赁合同》，落款虽是杨忠会代签，但杨忠会与龚兴林系夫妻关系，且该门面租赁后，龚兴林一直用于经营五金零售，应视为龚兴林对该合同的追认。故该诉争合同应为有效合同，对双方当事人均有约束力。龚兴林的该上诉理由本院不予支持。本案中，因沈邦建与龚兴林签订的租赁合同约定租赁期间届满后，龚兴林继续使用该门面，且沈邦建未提出异议，故应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限应不定期租赁。双方均可随时解除该租赁合同。因沈邦建已在合理期限之前通知龚兴林解除合同，履行了通知义务，因此，沈邦建和龚兴林的租赁合同应予以解除。龚兴林上诉认为双方口头约定租赁期限为5年，因未举示相关证据予以证明，则需承担举证不能的后果，故本院对龚兴林的该上诉理由不予支持。关于租赁合同解除后搬迁费和停产停业损失费等费用的支付问题，因沈邦建与龚兴林在原租赁合同中对拆迁问题已作明确约定，故龚兴林上诉认为沈邦建应支付龚兴林搬迁补偿款的理由本院不予支持。综上，上诉人龚兴林的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人龚兴林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 陈 洁
代理审判员 蔡 伟
二〇一四年九月十日
书 记 员 余婷婷