湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第06404号
上诉人（原审原告、反诉被告）游跃强。
被上诉人（原审被告、反诉原告）彭伟华。
委托代理人欧阳亮，长沙市鑫海法律服务所法律工作者。
上诉人游跃强因与被上诉人彭伟华租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2015）天民初字第01523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年3月26日，游跃强、案外人吴建军与原长沙县暮云镇沿江村南托六村民组（以下简称南托六组）签订《预制场租赁合同》，南托六组将本组集体用地2亩（即本案争议场地）租赁给吴建军、游跃强，合同期限为5年，即2010年3月26日至2015年3月26日止。2012年5月6日，游跃强将该场地转租至彭伟华，并签订租赁合同，合同期限为三年，即2012年5月6日至2015年5月5日。合同主要约定，游跃强向彭伟华提供预制场地约2亩、房屋6间；每年租金为23400元；租用期间，游跃强方人员不得随意断电、堵路等，不得以任何借口阻扰彭伟华方的正常工作，如有本地纠纷归游跃强负责。在使用期间因纠纷问题影响彭伟华方损失的由游跃强赔偿所有损失。同日，彭伟华给付游跃强半年（即2012年5月6日-2012年11月5日）租赁费11700元，游跃强交付场地给彭伟华使用。2012年11月6日，彭伟华又给付游跃强半年（即2012年11月6日-2013年5月5日）租赁费11700元。2013年5月，游跃强要求彭伟华继续支付租赁费，彭伟华认为自已在经营期间，多次受到当地村民阻止，且游跃强未能解决问题，致其在2013年11月底被迫停业，故彭伟华拒绝再给付租赁费。后双方就租赁费给付事宜多次发生纠纷。2014年3月11日，游跃强认为多次找彭伟华协商未果，考虑其需向场地所有人交纳租金，为减少个人损失，游跃强将涉案场地另行租赁给案外人黄恺，并已交付使用。
游跃强一审请求判令：一、彭伟华支付游跃强场地租赁费46800元和逾期付款利息（按同期银行贷款利率标准，从2013年5月6日起至款项实际支付之日止）；二、彭伟华承担本案诉讼费。一审诉讼中，彭伟华提起反诉，请求判令：一、确认双方签订的《预制场租赁合同》无效，游跃强返还彭伟华租赁费23400元；二、驳回游跃强的本诉请求；三、游跃强承担本诉、反诉受理费。
原审法院认为：一、关于租赁合同是否合法有效。合法的租赁关系应受法律保护。游跃强与彭伟华均在租赁合同上签名，系双方真实意思表示，该合同成立。但经原审法院核实，涉案场地的土地性质系农业用地，且游跃强未能提交证据证明该场地已办理农用地转用审批手续。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条第（一）款的规定，该土地不得用于非农建设。且在依法流转土地承包经营权时，不得改变土地的农业用途，故租赁合同内容违反法律的强制性规定，租赁合同无效。二、合同无效后的法律后果。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。游跃强对涉案场地的性质认识不清，将涉案场地租赁给彭伟华，其主观上存在过错。彭伟华在订立合同中未能对涉案场地的性质进行审查，亦存在过错。合同履行过程中，彭伟华实际使用涉案场地，并已支付实际使用期间的租赁费23400元，游跃强亦已接受，该期间的场地使用费已经结清，彭伟华要求游跃强返还该款的理由不成立，不予支持。其次，因合同无效，自始没有法律约束力，合同也无继续履行之可能，因此不会发生当事人订立合同时所期望发生的结果。且庭审中，游跃强对2013年5月5日后彭伟华未实际使用涉案场地的事实无异议。故游跃强要求彭伟华继续支付租赁费46800元和逾期利息，无事实和法律依据，不予支持。
综上，为维护当事人合法权益，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、驳回游跃强的诉讼请求；二、驳回彭伟华的诉讼请求。本诉案件受理费975元，减半收取487.5元，由游跃强负担。反诉案件受理费385元，减半收取192.5元，由彭伟华负担。
上诉人游跃强不服原审判决，向本院提起上诉称：2010年3月26日，上诉人、吴建军与南托六组签订《预制场租赁合同》时，南托六组已建成预制场（含场地、设备及生产用房）。预制场从最先建成至今已经使用十多年，一直未办理相关审批手续，在上诉人租赁之前已经由南托六组多次租赁给其他人经营。农用地转建设用地的审批手续只能是由所有权人南托六组办理，上诉人无权办理审批手续。2012年5月6日，上诉人经南托六组同意，将预制场租赁给被上诉人使用，双方是合同法律关系，内容不违反法律规定，合法有效。故，请求撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人场地租赁费46800元及其逾期付款利息（按同期银行贷款利率标准从2013年5月6日起算至实际偿还之日止），并承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人彭伟华答辩称：一、原审法院适用《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条第（一）款的规定正确。二、上诉人在收取了几万元的场地转让费后又将涉案场地出租给黄恺，请求予以审查。三、上诉人在收取了被上诉人的租金后，并未搞好当地关系，被上诉人多次受到南托六组村民的阻工，根本无法开展工作。故，原审判决基本正确，请求二审依法判决。
在本案二审审理过程中，上诉人游跃强向本院提交了一份南托六组出具的《证明》，拟证明预制场的审批手续不由游跃强去办理，所有本案上诉人与被上诉人签订的场地租赁合同合法有效。被上诉人彭伟华对该证据的三性均无异议，认为其恰好证明预制场占地的性质为集体土地，无法办理相关审批手续。
本院对游跃强提交的上述证据进行审核后认为，因被上诉人彭伟华对其真实性无异议，且能证明涉案场地的性质为集体土地，至今未办理农用地转用审批手续，故本院予以采信。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：首先，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”游跃强从南托六组处承租的涉案预制场的土地性质为农民集体所有的土地，根据上述法律的强制性规定，该农村土地未经依法批准不得用于非农建设。在涉案农村土地未经依法批准的情况下，游跃强与彭伟华于2012年5月6日签订《预制场租赁合同》，将涉案农村土地转租给彭伟华用于非农建设，故该租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。其次，无效的合同自始没有法律约束力，彭伟华可随时要求退还所承租的涉案场地。经双方当事人确认，彭伟华于2012年底就告知游跃强要求退租，并于2013年5月5日前就实际退还了涉案场地，游跃强使用涉案场地并不会受到限制，故对游跃强要求彭伟华支付此后租赁费的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人游跃强的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费975元，由上诉人游跃强承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉