浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2219号
上诉人（原审原告）：王齐辉，宁波城管局工作人员。
被上诉人（原审被告）：刘周全，无固定职业。
上诉人王齐辉因与被上诉人刘周全房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2016年5月30日作出的（2015）甬鄞民初字第2053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年4月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其坐落于宁波市鄞州区下应街道紫郡小区47幢104号504室的房屋出租给被告，用途为住宅包租，租赁期自2012年5月4日至2016年5月3日止，每月租金2600元，三个月支付一次，先付后用，每期租金提前半个月支付；被告应向原告支付租金押金2600元，租赁期满，被告如不再续约，原告应在租赁期结束后三日内将被告未支付的全部水、电煤气及电话费等各项费用结算从押金内扣除后，将押金余额退还给被告；租赁期内并非原告原因导致合同终止的，押金不予退还；租赁期内产生的水费、电费、煤气费、电话费（物业管理费、街道卫生费、治安管理费已划除）等物业相关费用，由被告承担；被告不得擅自转借、转让、抵押、出卖物业（“转租”被划除），私自转租、转借、转让、抵押、出卖物业属无效，且被告承担相关法律责任；未经原告书面同意，被告不得擅自设立、安装或移动设施及设备，不能擅自设立隔断，不得擅自对房屋的结构机关改动或增加，在房内已有的装修和设施以外，被告如要增加设备或其他装修须征得原告同意，租赁期满必须恢复原状，并承担其费用，经原告验收认可后归还原告；被告逾期不交租金、水电费、物业费等各项费用，经原告合理通知或催缴后，逾期15天仍未交付的，原告有权单方面解除合同，并无条件收回物业；如原、被告有一方违约，违约方应支付守约方相当于8个月租金的违约金，并按实结算房租。合同签订后，被告支付押金2600元及租金，原告将白坯状态的房屋交付给被告，并允许被告装修。被告对涉案房屋进行装修并分隔成多个房间，因被告想要运进8张床而遭涉案房屋所在物业公司阻止，原、被告均到物业公司说明情况。此后，被告将涉案房屋转租给案外人。
审理期间，被告将涉案房屋内的装修予以拆除并于2016年4月7日将房屋交还给原告，双方对涉案房屋内阁楼一块玻璃破损、水管未接通水龙头、卫生间地面未完全铲除、电路不通、门禁显示器损坏、竹梯子一把损毁、地漏试水、大门锁芯损坏等问题存在争议，原告要求被告继续修复，被告认为上述问题不是被告造成，不同意修复。交接房屋后，原告要求被告对卫生间地面继续修复并经被告拒绝后仍将房屋钥匙交给被告，被告表示会将房屋钥匙放置在车棚内，要求原告自行提取。
另查明：被告支付租金至2016年2月3日。
原审原告王齐辉于2015年11月10日诉至原审法院，请求判令：1.立即终止与原审被告的租赁合同；2.原审被告在10日内将房屋恢复原状。审理期间，原审原告撤回第2项诉讼请求，并增加诉讼请求为：1.原审被告支付逾期支付房租的违约金20800元；2.原审被告赔偿房屋修复费用5550元；3.原审被告支付2016年2月3日至2016年5月3日租金7800元；4.原审被告支付物业费1020.60元。
原审法院审理认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。对于原告要求解除合同的诉讼请求，现租赁期限已届满且被告已交还房屋，涉案《房屋租赁合同》无解除之必要，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。对于被告是否存在转租、破坏房租结构、拖欠租金的违约行为，原审法院认为，首先，合同条款的“不得擅自转租”中的“转租”二字被划除，划除时被告也告知原告将房屋用作转租，原告虽当庭陈述其并不同意转租，但并未采取更换合同、另行标注等行为对此进行修改，且原告知晓被告向房屋内搬运8张床的过程中被物业公司阻止的事情，应认定原告同意被告转租；其次，被告经原告同意对涉案房屋进行装修，虽将房屋进行隔间，但并未发现由改变房屋使用功能及构造的情形；最后，被告虽未按约支付2016年2月4日后的租金，但该情形发生在本案审理过程中，当时原告已要求解除合同，被告基于对合同能否继续履行的不确定性而未支付房租，实属常理，不能以此认定被告违约，故被告不存在擅自转租、破坏房屋结构、拖欠租金的违约行为。故对原告主张的违约金20800元，不予支持。对于原告主张的修复费用5550元，原审法院认为，阁楼玻璃无法确定为被告损坏，原告要求被告赔偿该玻璃损失缺乏依据；水、电接通及门禁显示器修复等费用系原告预估，原告并未提供相应的证据，经原审法院释明后亦未申请鉴定，原告主张该部分损失缺乏依据；房屋内墙面系被告使用房屋后自然形成的使用痕迹，房屋租赁的本意即原告提供房屋收取租金，被告对房屋正常使用所形成的痕迹不属于对房屋的损坏，不应由被告另行修复，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。对于原告主张的租金7800元，被告已于2016年4月7日将房屋恢复为框架结构并交还给原告，此后并未使用该房屋，故租金应计算至2016年4月7日，计5546.67元（2个月4天×2600元），现原告自愿扣除押金2600元，被告尚应支付原告租金2946.67元。对于原告主张的物业费1020.60元，合同条款中被告应负担的费用部分明确划除了物业管理费，物业费不应由被告负担，故对原告的该项诉讼请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、被告刘周全支付原告王齐辉租金2946.67元，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告王齐辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费679元，由原告王齐辉负担629元，被告刘周全负担50元。
宣判后，原审原告王齐辉不服，上诉至本院，称：4月7日去查看房屋，发现还需要维修，钥匙也还没有给上诉人，因此，房租费应计算到一审开庭当天是4月27日。被上诉人虽然已经搬离，但因被上诉人把卫生间地漏位置进行了改动，上诉人只好把卫生间地砖和地基保护层敲掉，对卫生间进行补漏。房屋原来是白坯的，被上诉人进行了补粉，现在墙面需要铲掉才能用。阁楼的五块钢化夹胶玻璃破碎。自来水的水管破裂，上诉人进行更换，花了1000多元。大门的门锁坏了，信箱的锁也没有了。房间里电没有，可视对讲机坏了，要500元。还有垃圾清理费130元。加起来房间修复费用就是5550元。按照合同约定，被上诉人应该于1月19日支付租金，但是被上诉人在判决后才给我，水电费到现在都没有支付，还差100元，因此，被上诉人应该承担违约金责任。请求二审法院撤销原判，依法改判，在一审判决基础上增加1993.33元租金、5550元的维修费和水电费100元，并由被上诉人承担20800元违约金。
被上诉人刘周全答辩称：被上诉人在4月7日和法官一起去看现场，当场把钥匙交给上诉人的，垃圾被上诉人也已清理干净。现场查看时，阁楼上的玻璃就碎了一块，并且本来就是碎掉的。卫生间的地面被上诉人没有改动，漏水是淋浴房漏水，是业主的问题，被上诉人也已把漏水搞好。可视对讲电话被上诉人没有用过，大门的锁本来就是坏的。房间电线都是被上诉人自己安装的，水管也是被上诉人自己安装的。房子本来就住过人，被上诉人进去后就涂了一层老粉上去。一审法院判决正确，请求维持。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。
经审理，对原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为：根据双方当事人诉辩称，本案争议焦点为：一、被上诉人刘周全是否存在迟延支付租金的事实，并因此需要承担违约责任；二、上诉人王齐辉主张的修复费用应否支持；三、原判确定被上诉人刘周全应支付租金至4月7日，是否合理。
关于被上诉人是否存在迟延支付租金问题。涉案《房屋租赁合同》约定，每月租金2600元，三个月支付一次，先付后用，每期租金提前半个月支付。现被上诉人已支付租金至2016年2月3日，而上诉人于2015年11月10日已经向原审法院提起诉讼，因此，上诉人起诉时，被上诉人并不存在迟延支付租金的事实。而自2016年2月4日起的租金，虽根据合同约定，被上诉人应于2016年1月19日支付，但基于上诉人已经提起合同解除之诉，因此，被上诉人未再支付房租，也符合常理，故上诉人关于被上诉人违约理由不成立，其违约金请求本院难以支持。
关于上诉人主张的修复费用5550元应否支持问题。上诉人提出阁楼玻璃存在五块破碎，但在原审法院组织双方当事人进行现场查看时，明确阁楼玻璃仅一块破碎，因此，另四块玻璃破碎，上诉人没有证据可以证明系被上诉人造成，因此上诉人要求被上诉人赔偿该玻璃损失，依据不足；上诉人提出房屋交还时存在电未接通、房门锁及门禁显示器损坏、卫生间地漏移位等，因上诉人未能举证证明其将涉案房屋交付给对方时的状况，又未能举证证明上述问题修复所需的费用，因此，原判对此未采信，理由充分，也无不当。至于上诉人提出的水电费100元，系二审审理期间新增请求，不属本案审理范围。
关于被上诉人应支付租金的届止日确定。因2016年4月7日原审法院进行现场查看时，被上诉人已经搬离涉案房屋，对房屋装修部分也已进行了基本拆除，被上诉人并表示不存在其他需要修复问题，而原审法院当场也要求被上诉人于当天将房屋钥匙交还给上诉人，双方对此也未表示异议，故原判认定被上诉人已于2016年4月7日将房屋恢复为框架结构并交还给上诉人，并据此认定租金计算至2016年4月7日，理由充分，也无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，判决并无不当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费679元，由上诉人王齐辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年八月十六日
代书记员 桂红艳