辽宁省北镇市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北广民初字第02832号
原告：中国工商银行股份有限公司北镇支行，住所地辽宁省北镇市。
负责人：李国义，系该行行长。
委托诉讼代理人：陆迎新，系辽宁新阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕崇，男，1968年3月26日生，汉族，中国工商银行股份有限个公司锦州分行法律顾问，住辽宁省锦州市。
被告：北镇市德宏房地产开发有限公司，住所地辽宁省北镇市。
法定代表人：杨志杰，系该公司经理。
委托诉讼代理人：李和心，系辽宁德营律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司北镇支行诉被告北镇市德宏房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司北镇支行的委托诉讼代理人陆迎新、吕崇、被告北镇市德宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李和心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司北镇支行向本院提出诉讼请求：1、判令被�按《房屋拆迁补偿安置协议》约定标准向原告交付位于北镇南环路路南“鸿德阳光家园”小区1号楼的安置房屋3户，其中：商用房屋1户，位于该小区1号楼东侧外墙皮向西约18延长米一、二层门市房，建筑面积600平方米；住宅房屋2户，位于该小区1号楼三层从东数相邻2户住宅，建筑面积合计137平方米；2、判令被告为原告办理上述回迁安置房屋的房屋所有权证和土地使用权证；3、判令被告按约定向原告支付违约金42万元（截止2015年10月，1万元/月×42个月）；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年6月25日，原、被告双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆迁原告位于北镇市南关社区西路路南的737平方米营业性用房（产权证编号为权证号北房003第37744号），被告以房屋产权调换方式对原告进行补偿安置，约定回迁补偿安置房屋位于被告开发的北镇南环路路南�鸿德阳光家园”小区1号楼，共3户。其中：1户是商用房屋，为1号楼东侧外墙皮向西约18延长米一、二层门市房，建筑面积600平方米；另2户是住宅房屋，为1号楼三层从东数相邻的2户住宅，建筑面积合计137平方米。双方还对回迁安置房屋的交付标准进行了详细约定。同时，被告保证于2012年5月1日前，按约定标准向原告交付回迁安置房屋，保证交付后2个月内为原告办理回迁房屋的产权及相应土地使用权登记，并承担办理全部相关办证费用。双方约定如被告逾期交付安置房的，自逾期之日起至实际交付之日止，按月向原告支付违约金10000元。原告如约履行义务后，被告严重违约，至今拒不履行交付回迁安置房屋义务。原告多次就此协商无果，无奈诉至法院。
被告北镇市德宏房地产开发有限公司答辩称，1、房屋拆迁安置补偿协议中只考虑了返还面积，没有规定�地使用权；2、安置补偿协议中违约金规定，没有现金基础，因此要求每月1万元不合理，只能按照房租费用计算损失，即便将房屋做价，有了现金的基础，每月给付1万元违约金，也超过法律规定；3、该三户房屋已经在签定协议之前，卖给他人，只能对原告做现金的补偿；4、基于现在原告要求返还的房屋与土地使用权已经分离，请求法院调解，给予原告现金补偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年6月25日，原、被告双方经协商一致，签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定原告将位于北镇市南关社区西路路南，总面积为737平方米营业性用房（房屋产权证号为北房003第377**号）用于产权调换，被告为原告回迁位于被告开发�北镇市南环路路南“鸿德阳光家园”小区1号楼，共3户，其中：商用房屋1户，安置在1号楼临街一、二层门市600平方米（由东侧外墙皮向西约18延长米）；住宅房屋2户，安置在1号楼三层从东数相邻2户住宅，建筑面积合计137平方米，如被告实际交付的安置房屋面积小于上述约定面积，对少于的面积被告应按相应房屋的市场价格向原告补差价。被告于2012年5月1日前按约向原告交付产权调换安置房屋，并保证于回迁安置结束之日起2个月内为原告办理好所调换房屋的产权及相应土地使用权登记，涉及办证一切费用全部由被告承担。同时，双方约定被告逾期向原告交付产权调换安置房屋的，自逾期之日起至实际交付之日止，按月向原告支付违约金1万元。
另查明，庭审中经原、被告确认，原告要求被告回迁的门市房具体位置为北镇市北镇街道办事处南关社区鸿德阳�家园1号楼东数1、2、3开间，房屋编号为040017000000003，幢号为000，房号为03，建筑面积为587.85平方米，所在层数为一、二层。原告要求被告回迁的住宅2户，实际面积为128.87平方米，已经出售给他人。根据原告申请，我院依法对该门市房予以查封，对门市房约定的附属设施及装饰、装修部分、面积不足部分和住宅2户（含附属设施和装饰、装修）的价值进行评估。经辽宁天衡房地产与土地评估有限公司鉴定，涉案门市房每平方米的单价为8571元，12.15平方米的价值为10.41万元，涉案住宅2户，面积合计128.87平方米，总价为44.94万元，其中东屋单价为3511元，建筑面积为72.12平方米，价值为25.32万元，西屋单价为3458元，建筑面积为56.75平方米，价值为19.62万元。原告要求评估结果中含附属设施和装饰、装修的价值，因其无法提供施工图纸及具体的装修标准，现场勘察时经原告确认�评估毛坯状态下房屋的市场价值。
再查明，原告为本案支付保全费5000元，鉴定费32400元。与本案诉争回迁门市同时建成的同一排门市楼中已有投入使用的。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方经协商一致签订《房屋拆迁补偿安置协议书》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。按照协议约定，原告已搬迁腾空被拆迁房屋，双方约定被告交付产权调换房屋的时间已过，且应交付给原告的产权调换房屋也已建成并具备交付使用的条件，被告应向原告交付产权调换房屋，故原告要求被告交付北镇街道办事处南关社区鸿德阳光家园1号楼东数1、2、3开间，面积587.85平方米、所在层数为一、二层门市楼，并协助办理该房屋的房屋所有权证和土地使用权证的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于涉案门市房不足的面积及涉案住宅2户，原告要求被告以货币形式进行补偿，被告表示同意，双方对鉴定结论无异议，故本院依法予以确认。关于住宅2户双方协议约定面积为137平方米，实际为128.87平方米，不足部分按约定被告应按相应的市场价格向原告补差价，该差价以单价3458元计算给付为宜。关于原告要求被告给付违约金一事，因双方在《房屋拆迁补偿安置协议书》中有明确约定，且不违反法律法规的相关规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北镇市德宏房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告中国工商银行股份有限公司北镇支行交付位于北镇市北镇街道办事处南关社区鸿德阳光家园1号楼东数1、2、3开间，房屋编号为040017000000003，幢号为000，房号为03，面积为587.85平方米，所在层数为一、二层，并协助原告办理该门市房的房屋所有权证和土地使用权证；
二、被告北镇市德宏房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告中国工商银行股份有限公司北镇支行前项门市房实际面积较约定应付面积不足部分12.15平方米（600平方米-587.85平方米）的折价款10.41万元；
三、被告北镇市德宏房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告中国工商银行股份有限公司北镇支行位于北镇街道办事处南关社区鸿德阳光家园1号楼三层从东数相邻2户，面积为128.87平方米回迁安置住宅房屋的折价款44.94万元，给付上述住宅实际面积较约定应付面积不足部分8.13平方米（137平方米-128.87平方米）的折价款28113.54元（8.13平方米×3458元），合计给付477513.54元；
四、被告北镇市德宏房地产开发�限公司于本判决生效后10日内给付原告中国工商银行股份有限公司北镇支行违约金42万元（截至2015年10月）；
五、被告北镇市德宏房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告中国工商银行股份有限公司北镇支行涉案房屋评估费32400元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59610元，保全费5000元，由被告北镇市德宏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 范琳琳
人民陪审员 高 研
二０一六年十一�十五日
书 记 员 李婷婷