北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第209号
原告杨中分，女，1993年9月25日出生。
委托代理人赵保洋，北京昊庭律师事务所律师。
被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，组织机构代码：80244120-3。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人朱红民，男，1976年4月21日出生。
委托代理人廉峰，北京廉峰律师事务所律师。
原告杨中分诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告杨中分及其委托代理人赵保洋，被告实地公司的委托代理人朱红民、廉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨中分诉称：我与实地公司于2013年8月6日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的5074号房屋，合同约定实地公司应于2013年11月15日前交房，并规定逾期交房超过90日，我有权退房，实地公司按照我全部已付款的1%向我支付违约金。合同签订后，我支付购房款776527元，但实地公司现在仍未向我交付该商品房。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司签订的合同编号为Y1514954的《预售合同》；2、实地公司返还我购房款776527元；3、实地公司支付我购房款1%的违约金7765.27元；4、诉讼费由被告实地公司承担。
被告实地公司辩称：我公司不同意杨中分的诉讼请求，要求杨中分继续与我公司履行合同。杨中分未在规定的时间内提出解除合同。杨中分未按照《预售合同》第35页附件十的约定履行，应承担购房款20%的违约金。2014年3月21日我公司向杨中分发出了关于支付除首付款之外的剩余房款的催款函。
经审理查明：2013年6月，杨中分至实地公司鑫源贸大厦项目看房，杨中分选定5074号房屋，并于2013年6月22日交纳购房款396527元。2013年8月6日，杨中分与实地公司签订《预售合同》，购买实地公司开发建设的5074号房屋，总房款776527元。《预售合同》第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定：一、双方同意该商品房5074号房屋总价款为人民币￥776527元，柒拾柒万陆仟伍佰贰拾柒元整。二、买受人同意以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1、2013年8月6日前，买受人向出卖人支付首付房款计人民币￥396527元，叁拾玖万陆仟伍佰贰拾柒元整。2、2013年10月28日前，买受人向出卖人支付剩余房款计人民币￥380000元，叁拾捌万零仟零佰零拾零元整。买受以贷款方式支付第二项房款，执行本合同附件十第2条。如果买受人不能在约定时间内提交办理贷款所需文件及材料，买受人同意在签署本合同后30天内一次性支付剩余房款。买受人虽提交文件及材料，但未获得银行批准贷款的，买受人同意在得到银行拒绝贷款通知后30天内一次性支付剩余房款。买受人须按照以上约定的付款期限支付房价款，买受人超出以上约定的付款期限支付房价款即构成逾期，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90天仍未支付剩余房款的，视为恶意违约，按补充协议十第2条恶意违约约定执行。《预售合同》附件十补充协议第2条对商品房预售合同第六条及附件五的修改和补充约定：买受人超出付款期限支付房价款即构成逾期违约，买受人超出以上约定的付款期限支付房价款即构成逾期，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，超出逾期90天的，视为恶意违约，出卖人有权解除和另行销售其房屋，并向出卖人支付总房款的10%作为违约金。如买受人以贷款方式付款的，买受人应在签署商品房预售合同后五日内提交完毕申请贷款所需的全部材料，签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及全部法律文件并办理完毕银行按揭贷款手续。买受人最终获得贷款的数额，以贷款管理部门批准的数额为准。买受人获得的贷款小于其所申请的贷款额，买受人应按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并在约定的付款期限前向出卖人补交未获得批准的贷款差额；如买受人未办理上述手续或银行对买受人按揭贷款申请未予批准，买受人按附件五约定的付款日支付房屋价款，否则买受人应按商品房预售合同第十一条单方合同解除的约定承担违约责任。《预售合同》第十一条逾期付款责任约定买受人未按照约定的时间付款的，按照附件十处理。《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2013年11月15日前向杨中分交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：“因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”2013年11月15日，因房屋未满足交付条件，实地公司未按照合同约定向杨中分交付5074号房屋。实地公司于2013年12月向杨中分发出入住通知，通知杨中分于2013年12月28日办理入住手续。杨中分表示其于2013年12月28日到了收房现场，但5074号房屋不符合交房条件，故其未实际办理入住手续。实地公司提供快递寄件人存联的复印件一张，称于2014年3月向杨中分在《预售合同》中约定的通讯地址邮寄了催办贷款函一份，但实地公司未向本院提供该邮件的签收情况，亦未提供证据证明邮寄的文件内容情况。杨中分称未收到实地公司邮寄的该份邮件。2014年3月26日，杨中分向实地公司交纳了剩余全部房款38万元。2014年6月26日，实地公司办理完毕了5074号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年11月29日，杨中分向实地公司在《预售合同》中约定的通讯地址北京市通州区新华大街222号邮寄《解除合同通知书》，但该邮件被退回。
在本案审理过程中，杨中分称签订合同当日其按照销售的要求在合同指定的部分签字，其本人并未仔细阅读合同，且无权对合同条款提出修改意见；合同签订后实地公司未及时向其交付合同原件及复印件。实地公司称杨中分在签订合同时应对合同的条款进行仔细阅读，《预售合同》的说明中明确写清“买受人应当仔细阅读合同条款”的提示，故签订合同后杨中分应当按照合同履行。杨中分未按照合同第36页第5条约定的时间书面提出退房申请，故杨中分不再享有解除合同的权利。杨中分称其认为该条款为实地公司提供的格式条款，显失公平。杨中分陈述在签订合同后，其即向实地公司提供了办理贷款所需要的全部材料，但因实地公司原因银行通知不能办理贷款。2014年3月，实地公司的销售人员电话通知称可以交付房屋，故其变更了付款方式，向实地公司一次性交纳了剩余房款38万元。在交纳了全部房款后，至2014年3月底实地公司的房屋仍未符合交付条件，故其要求退房。实地公司对杨中分所述不予认可，并提供了北京市建测房地产经纪有限公司（以下简称建测公司）提供的《北京O**项目住宅、写字楼、商业业主办理产权所需提供的资料》，证明杨中分未能按照规定提供相关材料，导致实地公司未能实际交付房屋。杨中分称《北京O**项目住宅、写字楼、商业业主办理产权所需提供的资料》形成于其起诉之后，在履行合同的过程中实地公司未向业主告知，且系办理产权所需提供的资料，与其因实地公司延期交房要求解除合同无关。
上述事实，有《预售合同》、《解除合同通知书》、《北京O**项目住宅、写字楼、商业业主办理产权所需提供的资料》、购房款收据、邮寄单及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告杨中分与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方合同第十二条的约定实地公司应于2013年11月15日前向杨中分交付5074号房屋，实地公司未按时交付房屋。实地公司虽向杨中分发出了入住通知，但5074号房屋在2013年12月28日时并未达到交付条件。杨中分虽然未按照合同第36页第5条的约定在实地公司逾期交房超过90日的3日内书面提出退房申请，但该条款为实地公司提出的格式条款，对杨中分的退房权进行了限制，且实地公司未对该条款提醒杨中分注意并进行必要的说明，同时因实地公司在签订合同后未及时向杨中分交付合同，也影响了杨中分知晓合同约定并及时提出退房申请，故对实地公司称因杨中分未按时提交书面的退房申请故不同意解除合同的答辩意见，本院不予采纳。在因实地公司原因杨中分不能办理贷款的情况下，杨中分于2014年3月26日支付了剩余的全部购房款38万元，但此后实地公司仍未能向杨中分交付符合合同约定的房屋，直至2014年6月26日实地公司才取得5074号房屋所在商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，自2014年3月26日起至2014年6月26日实地公司逾期交房又超过了90日，故对杨中分要求解除与实地公司签订的《预售合同》，并要求实地公司退还全部已付款776527及支付全部已付款的1%即7765.27元违约金的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告杨中分与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1514954的《北京市商品房预售合同》；
二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告杨中分购房款人民币七十七万六千五百二十七元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告杨中分违约金人民币七千七百六十五元二角七分，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千八百二十一元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘丹丹
二〇一五年三月四日
书 记 员 董盛楠