广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9714号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李X明，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：李瑛，广东扬权律师事务所律师。
委托代理人：肖刚，广东扬权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周X宇，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：杨洁，湖南秦湘律师事务所律师。
原审被告：深圳市XXXX科技工程有限公司，住所地：深圳市南山区后海大道以东XXXXX广场28XX室。
法定代表人：李X明，总经理。
委托代理人：李瑛，广东扬权律师事务所律师。
委托代理人：肖刚，广东扬权律师事务所律师。
上诉人李X明因与被上诉人周X宇及原审被告深圳市XXXX科技工程有限公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人李X明上诉请求：1、判令撤销原审判决，或依法进行改判；2、判令李X明与周X宇之间签订的合同《关于XXXXX广场大厦写字楼使用及处置协议》中涉及对涉案房产处分的条款无效；3、判令李X明无须支付租金给周X宇；4、判令周X宇承担原审二审诉讼费用。事实与理由：
一、原审法院未能查明案件事实，仅以原审法院的判决结果作为依据就做出判决，属于滥用审理权的行为。周X宇在原审本诉中，以双方签订的协议（《关于XXXXX广场大厦写字楼使用及处置协议》）为由，要求李X明支付租金给周X宇。李X明对此提出异议及反诉，认为：涉案的房产（28XX房）尽管登记在周X宇个人名下，但权属不属于周X宇，而是属于XX公司，理由有二：1、涉案的28XX房以及李X明名下的2806房、28XX房于2007年由XX公司购买，其购买资金完全来源于XX公司，而不是周X宇的个人资金或公司分红。李X明与周X宇均为XX公司的股东，以其个人名义购买涉案房产亦登记在个人名下，但资金全部来源于公司，其行为本身属于职务行为，涉案房产应归属于公司。李X明、周X宇在2008年11月7日办理涉案三套房产的房产证前出具的股东声明“房产归公司所有”是自愿做出的，故房产应为公司所有而非个人所有。2、涉案房产的面积为119.02平米，李X明名下的房产面积为296.41平米（两套房，其中，2806房为244.74平米，28XX房为51.67平米）。三套房的总面积为415.43平米，根据李X明、周X宇在XX公司的股权比例（70%与30%），李X明享有的面积（70%）为290.801平米，周X宇享有的面积（30%）为124.629平米。2012年8月8日，李X明与周X宇分家时，周X宇的股权转让给李X明，双方签订了《关于XXXXX广场大厦写字楼使用及处置协议》，就是按照前述比例（周X宇占30%）计算李X明要支付给周X宇的租金金额的。双方按照单价每月每平米150元计算，李X明应支付给周X宇的租金为124.629平米*150元/平米=18694.35元。而不是按照28XX房的面积119.02平米来计算的。由此可知，双方直到2012年8月8日分家时对于涉案房产归属于公司，是没有异议的。法院仅凭房产证的名字为个人就认定为是个人财产不正确。（2015）深南法民三初字第425号做出了错误民事判决、XX公司没有上诉而生效。
二、原审法院基于前述错误认定，认为涉案房产属于周X宇的个人财产，继而认定《关于XXXXX广场大厦写字楼使用及处置协议》合法有效，包括其中约定的处分方式合法有效，属于适用法律错误。2012年8月8日，李X明与周X宇签订的《关于XXXXX广场大厦写字楼使用及处置协议》是双方真实意思的表示，并不存在否认涉案物业属于双方共有（公司财产）的事实，而仅仅是对于涉案房产的处分（权益分配）的约定采用了错误的表达方式（租金支付）。正确的方式应该是按照公司财产在股权转让时一并作价处理。
二审期间，李X明补充其上诉理由称，原审对于房产属性没有作明确认定，我们认为是公司财产。
被上诉人周X宇辩称，一、关于《关于XXXXX广场大厦写字楼使用及处置协议》有关涉案房产处分的条款有效。处置协议是周X宇与李X明自愿签订的，协议签订的时候，大股东李X明在拟定协议时处于优势地位，双方绝不可能出现欺诈胁迫的情形，也不损害第三人的利益，由于处置协议是周X宇和李X明双方的真实意思表示，也没有违反法律行政法规的强制性规定，因此根据《合同法》第52条的规定，协议应为有效协议。周X宇及李X明均应遵循处置的权利义务，李X明认为对房产的处分协议无效是没有法律依据的。二、李X明应当向周X宇依约支付租金，首先房产属于李X明没有依据，原审法院（2015）深南法民三初字第425号生效民事判决已经确认了涉案房产归周X宇所有，李X明对此没有上诉，换言之李X明对此没有异议。其次，上述生效判决也明确确认李X明已经向周X宇支付了2年零8个月的租金，第三，李X明在本案原审时提供的证据4也明确写明是租金的支付清单，该证据同时证明已向周X宇支付租金到2015年3月份，付款人注明是李X明及其妻子，还清楚写明了两个月租金的字样，这份证据是李X明提交给法庭的。以上事实完全可以看出，李X明在2015年3月之前一直在履行与周X宇的租赁协议，周X宇依法对该房产享有占有使用的权利，基于对上述房产的所有权，周X宇向李X明主张收取租金完全是合法合理，有理有据。综上，周X宇认为原审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求驳回李X明的诉请，维持原审判决。
原审被告XX公司未发表答辩意见。
周X宇向原审法院起诉请求：1、XX公司在判决生效后二十日内搬离周X宇房产；2、李X明或XX公司承担占用周X宇房期间的全部费用计185671．2元（周X宇房产面积：119．02平方米，费用单价：195元／平方/月，从2015年2月15日计至2015年10月15日，共8个月，实际计至XX公司交房给周X宇时止）；3、李X明、XX公司承担该案诉讼费及与本案相关的其他费用。原审庭审中，周X宇明确，因XX公司目前股东只有李X明一个人，是个人独资企业，故周X宇第二、三项诉讼请求要求李X明承担，放弃要求XX公司承担的诉讼请求。
李X明向原审法院反诉请求：1、周X宇与李X明签订的《关于XXXXX广场大厦写字楼使用及处置协议》中涉及对涉案房产处分的条款无效。2、周X宇承担反诉案件的诉讼费用。
原审法院认定事实：XX公司原名深圳市XX净化技术有限公司，于2006年12月5日变更登记为深圳市XX洁净室工程有限公司，于2009年10月14日变更登记为现名。周X宇和李X明共同设立了XX公司，并系XX公司仅有的股东及成员，周X宇持股30%，李X明持股70%，李X明系法定代表人。
位于深圳市南山区后海大道以东的XXXXX广场28XX号房，建筑面积为119.02平方米，房屋用途为办公，于2008年1月9日登记至周X宇名下。
2008年11月7日，周X宇和李X明签订《股东协议书》，约定：2006年10月由XX公司出资购置的2806、28XX号房产，购置价为4440437元，首期40%的购房款为1780435元，由XX公司以现金形式存入李X明个人账户，由李X明代为支付，其余60%的购房款由XX公司每月以现金形式存入李X明个人账户，由李X明每月代为按揭支付，此项资产是委托李X明以个人名义购置，其产权归属XX公司所有；2006年10月由XX公司出资购置的涉案28XX号房产，购置价为2009571元，首期40%的购房款为809571元，由XX公司以现金形式存入周X宇个人账户，由周X宇代为支付，其余60%的购房款由XX公司每月以现金形式存入周X宇个人账户，由周X宇每月代为按揭支付，此项资产是XX公司委托周X宇以个人名义购置，其产权归属XX公司所有；及其他内容。同日，周X宇和李X明签署《股东存折清单》，载明周X宇的户名：周X宇，开户行：中信银行深圳南山支行，账号：74×××69存折内的所有资金归属XX公司所有。周X宇与XX公司共同就涉案房产出具《资产购置委托书》，载明涉案房产由XX公司付款，委托周X宇以个人名义购置，所有权均归属于XX公司。周X宇就上述内容出具《股东声明》，声明涉案房产归XX公司所有。李X明提交了2006年10月至2008年11月的记账凭证及银行查账单，拟证明XX公司支付了涉案房产的购楼款项及按揭款项，至2008年10月14日，兴业银行已经全部扣除了涉案房产的按揭尾款，房屋的所有权归公司所有。周X宇对上述证据的真实性认可，关联性不予认可。
2012年8月8日，周X宇（乙方）和李X明（甲方）签订《XXXXX大厦写字楼使用及处置协议》，约定：登记在乙方名下的XXXXX广场28XX号房，登记在甲方名下的XXXXX广场2806、28XX号房归属双方共同投资所有；虽然股权变更，双方仍按原公司股权比例持有三套房产的产权，即甲方拥有总产权的70%，乙方拥有总产权的30%，该产权拥有率不因公司股权变更而变化；三套房产现由XX公司作为办公地点使用，截至2015年6月15日，房产由甲、乙双方免费提供给XX公司使用，自2012年6月15日起，乙方已将自己拥有的XX股权全部转让给甲方，如果XX公司继续使用该房产，甲方须向乙方每月支付租约费用；甲方使用期间，须向乙方支付租约费用为月租金总额的30%（月租金总额=三套房产总面积×单位面积租金），第一年月租金总额为62314.5元（415.43×150元/平方米），则甲方支付给乙方的月租金为18694.35元，第二年月租金总额参考第二年起租时该房屋租金市场价由双方协商确定，每月租金支付日期为当月15日，现金支付；双方约定租期暂定为两年，即2012年6月15日至2014年6月15日，如果甲方在使用期满后仍想继续使用的，须经乙方书面同意；2014年6月15日以后，如三套房产仍未售卖，则甲方有优先租用权；在甲方不需要租用该房产而且未出售的前提下，该三套房产在租金和租约都经双方同意的前提下，可出租给第三方；2014年6月15日之后，三套房产可以出售，但须整体出售，出售后，甲方和乙方分别收取三套房产整体出售所得款项的70%和30%；及其他内容。原审庭审中，李X明、XX公司认为上述协议是签订协议双方基于对法律的错误认识，混淆了公司财产与公司股东个人财产的关系做出的无效行为，且该行为未经过实际的权利人XX公司的追认，协议本身无效，依据此协议争议的租金或占用金没有事实与法律依据。
原审庭审中，周X宇陈述李X明按每月18694.35元向周X宇支付租金至2015年2月15日，李X明主张租金已支付至2015年3月。2015年4月22日，周X宇向李X明、XX公司发出《房租催缴通知》，通知其支付2015年2月15日至5月15日期间房租。
原审庭审中，周X宇陈述涉案房产现由李X明、XX公司使用，李X明、XX公司则认为是由XX公司使用。关于合同中约定的李X明对涉案房产有优先租用权，周X宇认为，在2014年6月15日以后，租金同等情况下李X明可以优先使用，但李X明经常不支付租金，故其没有优先使用的前置条件；李X明、XX公司则认为涉案房产没有出售，李X明就享有优先租用权，李X明会一直租用涉案房产，在涉案房产的权属没有明确为XX公司之前。原审庭审中，周X宇表示希望涉案房产由自己使用。
周X宇提交了《租金咨询报告书》拟证明涉案房产月租金单价为190-200元/平方米。李X明、XX公司对上述报告不予认可。另查，涉案房产同地段办公用途高层房产指导租金2015年上半年为100元/平方米/月，2015年下半年为110元/平方米/月。
原审另查明，XX公司（本案被告）于2015年5月7日向原审法院起诉周X宇（本案原告）、李X明（本案被告）【（2015）深南法民三初字第425号】，请求确认登记在周X宇名下的XXXXX广场28XX号房，登记在李X明名下的XXXXX广场2806、28XX号房归XX公司所有。原审法院于2015年8月4日作出（2015）深南法民三初字第425号民事判决，该判决查明，2012年9月5日，经工商变更登记，李X明持有XX公司100%的股权，周X宇不再持股，XX公司变更为自然人独资的有限责任公司，该判决判令驳回XX公司的全部诉讼请求。该判决现已生效。
原审法院认为，XX公司已于2015年5月7日向原审法院起诉，请求确认登记在周X宇名下的XXXXX广场28XX号房归其所有，原审法院已作出（2015）深南法民三初字第425号民事判决，驳回XX公司的全部诉讼请求，该判决已生效，对于该判决确认的事实，原审法院亦予以确认。因涉案房产登记在周X宇名下，周X宇可自行处分涉案房产，周X宇和李X明签订《XXXXX大厦写字楼使用及处置协议》，对周X宇出租、出售涉案房产的权利进行了限制，该协议为当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，周X宇与李X明应遵循上述合同确定各方的权利义务。对于李X明请求确认上述协议中涉及对涉案房产处分的条款无效的诉讼请求，原审法院不予支持。关于周X宇要求XX公司搬离涉案房产的诉讼请求，原审法院认为，周X宇和李X明签订《XXXXX大厦写字楼使用及处置协议》约定：“2014年6月15日以后，如三套房产仍未售卖，则甲方有优先租用权；在甲方不需要租用该房产而且未出售的前提下，该三套房产在租金和租约都经双方同意的前提下，可出租给第三方”。原审庭审中，李X明表示会租用涉案房产，且自2015年起，双方因涉案房产的归属发生争议，李X明未向周X宇支付租金也系事出有因，故对于周X宇要求XX公司搬离涉案房产的诉讼请求，原审法院不予支持。对于周X宇要求李X明支付租金的诉讼请求，李X明未举证证明已向周X宇支付2015年2月15日之后的租金，故李X明应向周X宇支付2015年2月16日至原审法院原审庭审之日即2016年1月15日期间的租金。至于租金标准，周X宇提交的《租金咨询报告书》载明涉案房产月租金单价为190-200元/平方米，李X明、XX公司对上述报告不予认可，故原审法院对此不予采纳。涉案房产同地段办公用途高层房产指导租金2015年为100元-110元/平方米/月，低于双方在《XXXXX大厦写字楼使用及处置协议》中约定的第一年月租金标准18694.35元，因双方对涉案房产的月租金标准并未重新协商，故原审法院酌定李X明应参照协议约定的第一年月租金标准18694.35元向周X宇支付2015年2月16日至2016年1月15日期间的租金205637.85元（18694.35元×11）。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、李X明应于本判决生效之日起十日内向周X宇支付2015年2月16日至2016年1月15日期间的租金205637.85元；二、驳回周X宇的其它诉讼请求；三、驳回李X明的全部诉讼请求。本诉案件受理费4013.4元，由周X宇负担780.4元，李X明负担3233元。反诉案件受理费2006.7元，由李X明负担。
本院二审期间，涉案各方均未提交新证据。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案的《XXXXX大厦写字楼使用及处置协议》（以下简称涉案协议）中相关条款的效力及李X明是否应向周X宇支付租金的问题。对此，另案生效判决已确认涉案房产并非XX公司所有，在此情形下，涉案协议中有关涉案房产的使用及租金支付的约定未有违反法律、行政法规的强制性规定，系协议双方真实自愿的意思表示，合法有效，协议双方均应就此恪守履行。据此，李X明应就使用涉案房产向周X宇支付租金。原审的处理正确，本院予以维持。另，本案非确权纠纷，原审亦未就涉案房产的权属予以认定；关于涉案房产的权属问题非本案审理范围，本案对此不作处理，涉案各方可另循法律途径解决。
综上，李X明的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6020.1元，由李X明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 林翘（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。