浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙11民终1092号上诉人（原审被告）：庆元县汇金房产有限公司，住所地庆元县濛洲街道濛洲街185号，统一社会信用代码91331126576549346C。法定代表人：叶允兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵洁茹，浙江汇时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余开华，男，1985年12月7日出生，汉族，农民，住庆元县。被上诉人余开华委托诉讼代理人兼被上诉人（原审原告）：叶小青，女，1988年4月15日出生，汉族，农民，住庆元县。上诉人庆元县汇金房产有限公司因与被上诉人余开华、叶小青商品房销售合同纠纷一案，不服庆元县人民法院（2017）浙1126民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。庆元县汇金房产有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的违约金诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定“交付房屋的时间应从2015年6月30日顺延至2015年11月12日，逾期交房违约金应从2015年11月13日开始计付”，系认定错误。2015年6月12日，庆元县住房和城乡建设局向上诉人下发文件，要求上诉人将已建好的防排烟系统拆除，重新设计并报消防部门审查同意后再组织施工。在此文件下达之前，上诉人已按经过庆元县住房和城乡建设局、规则局等部门审批通过的图纸就案涉汇金城工程完成施工，按照进度，本应能于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间即2015年6月30日前向被上诉人交付房屋。上诉人在临近交房期才接到要求重新设计及施工的文件，此系各联合部门的重大变更决定导致工程施工时间延长及房屋交付时间延期，上诉人并无违约故意。虽然上诉人已于接到庆元县住房和城乡建设局文件后第一时间委托设计单位进行优化设计，但防排烟系统设计图纸于2015年10月才完成，2016年4月才完成施工。《通知》文件的90天只是预估的可能时间，根据图纸设计及施工实际情况来看，根本不可能完成，更何况还要进行消防、竣工验收等验收程序。根据《商品房买卖合同》第九条第二款第二项约定：“当地规划、文物、环保、土管、林水等主管部门依据法律规定作出某项措施或重大技术问题导致工程延期的”，上诉人可以根据实际情况对交房时间予以延期，案涉交房时间应当从防排烟施工完成及汇金城工程整体验收合格满足交付条件后开始计算。且验收合格后，上诉人已通过短信方式通知被上诉人办理交付手续，故上诉人不存在违约的情形，被上诉人主张逾期交房违约金无事实和法律依据。综上所述，上诉人认为一审判决事实认定不清，导致判决错误，应予纠正。余开华、叶小青辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持原判。上诉人认为不存在违约没有事实和法律根据。根据一审法院查明的事实，上诉人联合庆元县住房和城乡建设局以《通知》的方式将整改通知告知各业主，并将原定房屋交付时间顺延90个工作日，完全是上诉人真实的意思表示，是合法的民事行为，对上诉人具有法律约束力。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。余开华、叶小青向一审法院起诉请求：1.判令被告庆元县汇金房产有限公司依约交付房屋，办理并交付房屋权属证书；2.判令被告支付延迟交房违约金44037.35元（该违约金算至2017年2月1日止，此后按每日76.59元支付违约金，至房屋交付日止）；3.判令被告支付延迟办理房屋产权证违约金6893.1元（从2017年1月1日至2017年3月31日止），此后从2017年4月1日起，按每日76.59元支付违约金，至产权证办理完毕日止；4.判令被告依法交付独立完整商铺，同时完成通水通电等，并按实际交付的商铺面积进行结算。一审法院认定事实：原告余开华、叶小青于2014年1月2日与被告庆元县汇金房产有限公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的坐落在庆元县濛洲街道濛洲街东门·汇金城B区3楼311号商业用房，合同约定原告所购房产建筑面积为41.22平方米，套内建筑面积为27.68平方米，分摊面积为13.54平方米，房屋单价为每平方米18580元，总价款为765867元。上述《商品房买卖合同》第六条面积确认和面积差异处理约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。《附件八：补充协议内容》第五条规定：合同第六条“面积确认及面积差异处理”按国家测绘部门实际测绘结果具时结算面积，多退少补。《商品房买卖合同》第九条约定交付房屋时间为2015年6月30日前，且所交付的房屋应符合以下条件：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.……3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；但若遇到当地规划、文物、环保、土管、林水等主管部门依据法律规定作出某项措施或重大技术问题导致工程延期的，出卖人可据实予以延期。第十条约定除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……②逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价的万分之一的违约金。第十六条第三款约定出卖人承诺于2016年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。第十六条第四款约定出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：①……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款765867元。涉案房屋至今未交付，相应的土地、房屋权属证书亦未办理。案涉房屋的实际测绘面积为39.60平方米。另查明，2015年6月12日，庆元县住房和城乡建设局发文，要求被告将已建好的东门·汇金城项目的防排烟系统全部拆除，重新优化设计方案，并报消防部门审查同意后再组织施工。2015年8月28日，被告联合庆元县住房和城乡建设局以《通知》的形式将上述整改通知告知各业主，并将原定房屋交付时间顺延90个工作日。2015年10月，新的防排烟系统图纸设计完成。2016年5月6日，新防排烟系统通过消防验收。2016年11月17日，庆元县住房和城乡建设局向被告发放《浙规核字第：庆规公确2016-012号》浙江省建设工程规划核实确认书，确认东门·汇金城商住楼具备竣工规划确认条件。2016年12月29日，东门·汇金城商住楼工程办理竣工验收备案登记。庆元县不动产登记服务中心《回函》表示，2017年2月7日，东门·汇金城商住楼取得房屋产权初始证书，东门·汇金城项目拆迁安置部分的不动产转移登记已在办理，市场销售部分由于部分房产备案信息与竣工验收结果不一，需重新核实并由住建部门出具信息核查函后才可办理转移登记手续。庆元县住房和城乡建设局《回函》表示，东门·汇金城项目在浙江省房屋交易与产权管理系统补录尚未完成。案涉房屋属于市场销售部分的房屋。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方应按《商品房买卖合同》约定的内容履行权利义务。本案中，原告余开华、叶小青在合同签订后支付了案涉房产的全部购房款项，被告庆元县汇金房产有限公司应按《商品房买卖合同》所约履行交付房屋，办理并交付土地、房屋权属证书等义务。被告至今未履行上述义务，已构成违约。现原告诉请要求被告交付房屋，根据竣工验收报告，东门·汇金城商住楼基础、主体、装饰、屋面、节能、给排水、电气、通气与空调、智能、电梯等分部验收质量均为合格，案涉房屋已符合交付使用条件，对该主张予以支持。原告另要求被告办理并交付房屋土地、房屋权属证书，根据庆元县不动产登记服务中心及庆元县住房和城乡建设局《回函》，案涉房屋目前尚不可办理土地、房屋权属证书，故对原告要求被告办理并交付房屋土地、房屋权属证书，不予支持。原告可待房屋具备办理土地、房屋权属证书条件后另行主张。关于逾期交房违约金，被告抗辩迟延交房系因庆元县住房和城乡建设局发文要求被告整改防排烟系统导致。该抗辩符合《商品房买卖合同》第九条第二款第二项所约定的事由，但交房顺延时间应按被告与庆元县住房和城乡建设局于2015年8月28日联合签发《通知》所确定的90个工作日为准，即交付房屋的时间应从2015年6月30日顺延至2015年11月12日，逾期交房违约金应从2015年11月13日开始每日按两原告已付购房款765867元的万分之一计算至验收备案登记之日即2016年12月29日止（共412天），共计人民币31553.72元。至于2016年12月29日之后的逾期交房违约金，原告称公共部位未完工，所购房屋不具备交房的条件，但东门·汇金城商住楼已竣工验收合格并登记备案，原告没有证据证明该项目存在不符合房屋交付使用的情形，原告述称的公共部位对原告所购买房屋的损失影响，原告可另案主张，故对原告请求被告支付2016年12月29日之后的逾期交房违约金及要求被告通水、通电的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理土地、房屋权属证书的违约金，因交房时间因约定事由顺延90个工作日，故办理土地、房屋权属证书的时间应从2016年12月30日顺延至2017年5月14日，而2017年5月14日至今未满90日，根据合同第十六条第四款约定，违约金计算标准无法确定，故对此不予支持，原告可待计算标准明确后另行主张。关于原告诉请要求被告按约定结算所购房屋的面积差价，原告所购房屋面积差为1.62平方米（41.22平方米-39.6平方米），误差比为3.93%（1.62平方米/41.22平方米），按照合同第六条的约定，被告应支付原告的面积差价为37221.16元[（3%×41.22平方米×18580元/平方米）+（0.93%×41.22平方米×18580元×2/平方米）]，被告同意按照合同第六条约定进行结算，且该约定不违反法律规定，对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告庆元县汇金房产有限公司应于判决生效后十五日内向原告余开华、叶小青交付庆元县濛洲街道濛洲街东门汇金城B区3楼311号商业用房；二、被告庆元县汇金房产有限公司应于判决生效后十五日内支付原告余开华、叶小青逾期交付房屋违约金人民币31553.72元；三、被告庆元县汇金房产有限公司应于判决生效后十五日内支付原告余开华、叶小青房屋面积差价37221.16元；四、驳回原告余开华、叶小青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1851元，由原告余开华、叶小青承担299元，被告庆元县汇金房产有限公司承担1552元。二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院经审理认定与一审法院查明的相关事实一致。本院认为，上诉人庆元县汇金房产有限公司主张其交房不存在违约情形，但其与庆元县住房和城乡建设局于2015年8月28日联合签发《通知》，并未将重新设计施工时间排除在顺延的90个工作日之外。现上诉人主张该期限并不包括设计时间在内，与《通知》内容不符。据此，上诉人主张其交房不存在违约，缺乏依据。故一审法院根据其违约情形，作出认定并无不当。综上所述，庆元县汇金房产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由上诉人庆元县汇金房产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕 湘审 判 员  汤丽军审 判 员  聂伟杰二〇一七年九月二十九日代书记员  汪鑫莹