河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0811民初2880号
原告河南亿祥置业有限公司。住所地:焦作市人民路东段亿祥美郡办公楼。
法定代表人王海港，总经理。
委托代理人闫全喜，金研律师事务所律师。
被告刘平，男，1953年7月21日出生，汉族，住焦作市解放区。
委托代理人张建和，男，1949年出生，汉族，系焦作兴焦会计师事务所退休员工。
被告张艳军，男，1974年9月23日出生，汉族，住焦作市。
原告河南亿祥置业有限公司（以下简称亿祥公司）与被告刘平、张艳军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告河南亿祥置业有限公司的委托代理人闫全喜，被告刘平的委托代理人张建和到庭参加了诉讼，被告张艳军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是“亿祥东郡”项目的开发建设单位；2011年、2012年分别与被告张艳军就亿祥东郡幸福里D-2号1单元14#，以及亿祥东郡SOHO6号楼401-409、414-418#房屋签订《商品房买卖合同》。双方所签《商品房买卖合同》在焦作市房产管理局备案登记。
被告张艳军为购买涉案房屋，约定采取“首付+按揭贷款”方式付款；为此，被告张艳军向光大银行股份有限公司焦作分行、中国银行焦作分行等申请购房贷款，而原告就该购房贷款本息清偿向贷款银行提供了“阶段性连带保证担保”。至今，被告张艳军尚欠原告部分款项未能支付；且在购房按揭贷款到账后，被告张艳军无故迟延或拒不偿还“月供”，致使贷款银行从原告账户内扣除保证金数十万元。
被告刘平与被告张艳军因民间借贷合同纠纷，诉讼至山阳区人民法院。案件的裁判文书生效进入执行程序后，山阳区人民法院应被告刘平申请，做出（2014）山执第00691号执行裁定书等执行文书，查封、拍卖涉案房屋。原告获悉自身权益被侵犯后，向执行法院提出书面执行异议，执行法院审查后，做出（2016）豫0811执异20号执行裁定书，驳回异议申请。
原告以为：依据事实和法律，涉案房屋的所有权归属原告；原告与被告张艳军之间的《商品房买卖合同》产生的是“债权”，被告张艳军凭此合同对涉案房屋并无“物权”。《商品房买卖合同》房管局备案登记及被告张艳军实际占有使用涉案房屋等，均不能成为判定涉案房屋是否为被告张艳军所有的“依据和理由”。原执行法院认定“应视其（即涉案房屋）为（被告）张艳军所有”，无事实和法律依据，严重错误。
综上，原告提供的证据材料，足以证明原告对涉案房屋享有完全物权，（2016）豫0811执异20号执行裁定书驳回原告执行异议没有事实和法律依据。因此，原告特依据相关民事法律规定，提起诉讼，请求法院1、撤销山阳区人民法院（2016）豫0811执异20号、（2014）山执第00691号执行裁定书等相关执行文书；2、撤销对位于亿祥东郡SOHO6号楼401-409、414-418#，及亿祥东郡幸福里D-2号1单元14#等合计15套房屋的执行拍卖，解除查封、中止执行；3、确认原告对位于亿祥东郡SOHO6号楼401-409、414-418#，及亿祥东郡幸福里D-2号1单元14#等合计15套房屋享有所有权；4、本案的全部诉讼费用均由被告承担。在查明案件事实后，依法支持原告的全部诉讼请求。
被告刘平辩称，一，张艳军对涉案房屋具有准物权的效力，应当依法驳回答辩人的诉讼请求。1，张艳军与被答辩人所签订商品房买卖合同合法有效，张艳军在向开发商购买涉案房屋后办理了备案登记，并依约定交清了首付款及到银行办理按揭款等手续，且张艳军实际也一直占有使用涉案房屋至今，因涉案房屋以及所在的小区房产未办理权属证书但其并不影响张艳军对涉案房屋具有准物权的效力。可见张艳军已取得该房屋的实际支配权，有权自行处理该房屋，应认定为具有准物权的效力，并具有排他性。被答辩人请求人民法院撤销执行拍卖，解除查封、中止执行不符合法律的规定，应当予以驳回。2，法发[2004]5号最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条明确规定被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登的房屋人民法院可以查封。二，被答辩人与被告张艳军之间属于债权关系。被告张艳军以按揭贷款的方式购买了涉案房屋，被答辩人作为担保人向银行提供了阶段性连带保证责任。根据担保法的相关规定连带保证责任是由保证人与债务人对债务承担连带责任的一种保证方式，这意味着保证人与主债务人对债务均负有全部清偿的责任，主债务人到期不履行主合同债务，债务人既可以要求主债务人清偿债务，也可以要求保证人承担保证责任。被告张艳军未按期归还按揭贷款致使银行扣除被答辩人的保证金，张艳军与被答辩人之间的保证关系属于债权，被答辩人可以根据法律规定向被告张艳军追偿。
被告张艳军未到庭，亦未提交书面陈述意见。
根据原被告的诉辩意见，经合议庭评议，归纳本案争议焦点为：原告对涉案的14套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
围绕争议焦点，原告提交证据材料如下：1，《商品房（预售）买卖合同》15份，证明原告是“亿祥东郡”项目的开发建设单位；2011年、2012年原告分别与被告张艳军就亿祥东郡幸福里D-21单元14#，以及亿祥东郡SOHO6号楼401-409、414-418#房屋签订《商品房买卖合同》。2，《房屋产权证》14份，证明原告取得亿祥东郡SOHO6号楼401-409、414-418#房屋的《房屋产权证》，是上述房屋登记在册的“房屋所有人”，原告于2014年11月20日取得涉案房屋14套产权证，是该房屋的房屋所有人。3，（2016）豫0811执异20号《执行裁定书》，证明原告提起本案“执行异议之诉”的程序基础。4，按揭贷款银行扣款凭证，证明因被告张艳军无故断供，致使原告向按揭贷款银行承担担保责任，截止2016年11月已被扣划2417299.24元的事实，而且该扣款行动，逐月发生，数额增大。
被告刘平质证认为，对原告提交的证据真实性无异议。
被告刘平没有提交证据。
本院调取的证据有：涉案14套房屋的不动产登记簿存根、个人贷款合同、焦作市房地产抵押申请书、房地产抵押合同各7份；证明涉案房屋办理了抵押权预告登记，登记抵押权人为光大银行股份有限公司焦作分行、中国银行焦作分行；调解书1份，证明原告已经将涉案14套房屋交付给张艳军，而张志刚、张胜军承租张艳军购买的该涉案14套房屋，并进行装修，且本院拍卖该14套房产后，张志刚、张胜军提出执行异议，被驳回后，提起执行异议诉讼且调解结案。
对原告所举证据，被告刘平质证后对证据真实性无异议，本院予以确认；对本院调取的上述证据，双方质证后对证据真实性无异议，本院予以确认。
经庭审质证，依据原被告的陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：刘平与张艳军、张海燕民间借贷纠纷一案于2013年10月17日向本院起诉，刘平于2013年10月17日向本院提出保全申请，本院于2013年10月18日做出（2013）山民初三第00316号民事裁定书，并查封张艳军位于山阳区人民路东2855号亿祥东郡SOHO6号楼401-409号、414-418号共计14套房屋及位于山阳区××路××东郡幸福里D-2号楼1单元14号共计15套房屋，在审理中，刘平撤回对张海燕的起诉，本院作出（2013）山民三初字第00316号民事调解书，张艳军于2014年8月31日前偿还刘平借款本金150万元整。如逾期还款，则另行支付利息，按本金月息2％计算。调解书生效后张艳军未履行，刘平向本院申请执行，执行中于2014年10月16日续行查封了被执行人张艳军所有的亿祥东郡·幸福里D-2号楼房屋1套，亿祥东郡商业步行街SOHO06号楼共14套，房屋房号为：401号、402号、403号、404号、405号、406号、407号、408号、409号、414号、415号、416号、417号、418号的房产。本院于2015年7月11日作出（2014）山执第00691号执行裁定书，拍卖了上述房产。
另查明，原告是“亿祥东郡”项目的开发建设单位。2011年、2012年分别与被告张艳军就亿祥东郡幸福里D-2号1单元14#，以及亿祥东郡SOHO6号楼401-409、414-418#房屋签订《商品房买卖合同》及补充协议。约定：15套房屋总价款是3645845元，张艳军应付首付款为1735845元，银行按揭贷款是191万元。即付款方式为“首付+按揭贷款”；双方所签合同若采取按揭贷款方式，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对本合同的违约，如买受人对银行构成违约，出卖人有权解除本合同，有权将合同标的物另行出售……”双方所签《商品房买卖合同》在焦作市房产管理局办理了备案登记。但未办理不动产预告登记。
合同签订后，为办理银行按揭贷款，原告向张艳军出具了收到首付款1735845元的收据，张艳军凭商品房买卖合同及首付款1735845元的收据向光大银行股份有限公司焦作分行、中国银行焦作分行等申请购房贷款191万元。张艳军申请贷款的同时，将涉案14套房产抵押给光大银行股份有限公司焦作分行、中国银行焦作分行，并在房产管理部门办理了房屋抵押权预告登记，但抵押权人未取得抵押权他项权利证书。房屋抵押权预告登记抵押权人分别为光大银行股份有限公司焦作分行、中国银行焦作分行。191万元贷款到位后放款银行直接将贷款汇至原告账上。而原告就该购房贷款本息清偿向贷款银行提供了“阶段性连带保证担保”。2014年10月前，张艳军按约支付月供偿还贷款，此后因张艳军不再还款，银行开始扣划原告的保证金。截止到2017年1月31日，共扣划原告的保证金380433.85元即原告代张艳军偿还银行贷款380433.85元。
2014年11月24日原告河南亿祥置业有限公司对上述除亿祥东郡幸福里D-2号1单元14#房产外的14套房屋在房产管理部门进行了不动产的初始登记，登记簿上载明的房屋所有权人为河南亿祥置业有限公司。同时，原告河南亿祥置业有限公司取得了上述不动产登记证书即房屋所有权证。2015年7月11日本院作出（2014）山执第00691号执行裁定书，拍卖上述14套办理了房产证的房产后，原告提出执行异议，本院审查驳回后，原告提起诉讼。另，本院拍卖上述14套办理了房产证的房产后，张志刚、张胜军提出执行异议，被驳回后，提起执行异议诉讼，要求确认承租张艳军的涉案14套房屋租期为20年的租金交纳权利义务已经终止；确认该房屋除毛坯房外的装修、购置的房屋内物品等归张志刚、张胜军所有。该案2016年3月15日本院调解结案：原告张志刚、张胜军与被告张艳军、第三人刘平一致确认14套房屋每套装修财产现值3万元，共计42万元；原被告签订的房屋租赁协议解除；刘平同意弥补张志刚、张胜军42万元装修财产损失，该款从拍卖款中扣除。此为本案事实。
本院认为，原告亿祥置业公司与被告张艳军签订的15份《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，按规定办理了预售合同登记备案，不违反相关法律规定，依法成立并有效。被告张艳军作为买受人，有支付全部价款的义务，原告亿祥置业公司作为出卖人有交付房屋并转移房屋所有权的义务。双方合同签订后，被告张艳军按约支付首付并在原告亿祥置业公司为其开具首付款收据的情况下，将涉案14套房产作抵押，向光大银行股份有限公司焦作分行、中国银行焦作分行按揭贷款191万元，支付了后期应付的房款。此后，原告亦按约交付了张艳军购买的涉案15套房产，张艳军接收房产后将其中的14套房产出租给张志刚、张胜军，并签订租期为20年的租赁合同。据此，可以认定：原告与张艳军不仅签订了房屋买卖合同，张艳军按约支付了全部价款，且原告已交付房屋，张艳军已合法占有使用该房屋。虽然涉案15套房产中14套房产的初始登记簿上载明的房屋所有权人为河南亿祥置业有限公司，但登记系初始登记，所对应的房产证是未具体分割的大证。原告据此提起执行异议诉讼的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告河南亿祥置业有限公司的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告河南亿祥置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 李秀华
审 判 员 廉玉光
人民陪审员 孙慧芳
二〇一七年三月十五日
书 记 员 秦梦柯
（2016）豫0811民初2880号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：
1、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。