广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终337号
上诉人（原审原告）：吴媚莎，女，1988年7月7日出生，汉族，住清远市。
委托代理人：周密，广东大观律师事务所律师。
委托代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清远市凤迪房地产开发有限公司。住所地：清远市新城十八号区半环北路南院**栋首层1至3卡。
法定代表人：潘镜棠。
委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。
委托代理人：薛力韬，广东平信律师事务所实习律师。
上诉人吴媚莎因与被上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初3329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托代理人周密、黄振杰，被上诉人委托代理人薛锡庭、薛力韬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人吴媚莎上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、变更原审判决第一项为“判令被上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司限期向上诉人吴媚莎支付逾期交付商品房的违约金，违约金调整至以购房款478231元为基数按每日万分之四的标准自2014年7月1日起计算至商品房实际办理工程竣工验收备案之日止”；3、变更原审判决第二项为“判令被上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司向上诉人吴媚莎支付逾期办理产权登记的违约金，违约金调整至以购房款478231元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2014年9月29日起计算至上诉人实际取得房地产权属证书之日止”；4、判令被上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人至今未办理规划验收和消防验收，未组织竣工验收，未按合同约定履行交付经竣工验收备案的商品房的合同义务，被上诉人交付商品房的行为违反法律的禁止性规定和合同约定，属无效行为，不能免除被上诉人的违约责任。本案中逾期交房违约金应计算至商品房实际办理工程竣工验收备案之日止。二、原审判决按中国人民银行同期贷款利率计算逾期交房违约金，忽视了违约金所具有的惩罚性和敦促违约方履行合同义务的初衷，不足以促使被上诉人尽快履行办理商品房规划验收、消防验收和竣工验收及办理的合同义务。逾期交房违约金应调整至以购房款为基数按每日万分之四的标准计算至商品房实际办理工程竣工验收备案之日止。三、原审判决按已付购房款总额十万分之五的标准计算逾期办证违约金，明显违反公平原则和诚实信用原则，不足以促使被上诉人履行协助办理房地产权属证书的合同义务，逾期办证违约金应调整至按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至上诉人实际取得房地产权属证书之日止。四、原审判决的裁判标准与原审法院此前审理同类案件时所作的判决和上级法院生效判决所采用的裁判标准差异巨大，损害人民法院的司法权威，应予纠正。
被上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司答辩称：一、上诉人要求逾期交楼的违约金以购房款为基数按每日万分之四计算至商品房实际办理工程竣工验收备案之日止没有事实和法律依据：1、双方约定的交楼日期为2014年6月30日，2015年9月19日，上诉人与物业公司签订了业主收楼确认书，己经收楼，因此商品房实际交付日期应为2015年9月l9日。答辩人交付房屋后，上诉人己经实际占有、使用涉案房屋，没有再遭受到任何损失，因此逾期交楼违约金的计算日期是由2014年7月1日计至2015年9月19日；2、双方约定的逾期交楼违约金的计算标准是已付房款每日的万分之零点一，一审判决认为双方约定的违约金低于逾期交楼对上诉人所造成的损失，己经将标准提高至以已付房款为基数按照银行同期贷款利率来计算，一审判决的违约金实质上是过高的，超过了上诉人因逾期交楼所遭受的实际损失，己经能够完全赔偿上诉人的经济损失。二、上诉人主张以已付房款为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算逾期办证违约金没有事实和法律依据，上诉人违反《商品房买卖合同》的约定办理贷款手续，答辩人依约定不承担迟延办理房产证的责任。1、当事人双方在合同补充协议第二款中约定：“……如买受人未按时办妥银行按揭手续，每逾期一日，出卖人可按累计逾期天数相应顺延交楼，并免除出卖人迟延办理房产证的责任”。上诉人于2013年2月23日与答辩人签订商品房买卖合同，而上诉人与银行签订的按揭贷款合同是2013年8月26日签订的，显然己经超过了双方约定办妥按揭手续的时间，因此依约定答辩人不承担迟延办理房产证的责任。2、双方约定的逾期办证违约金为己付房款的0.005%，该约定为双方真实意思表示，即使答辩人要承担逾期办证的责任，也应按上述约定来赔偿。上诉人没有证据证明因逾期办证而遭受到损失，所以没有调整逾期办证违约金的事实和理由，因此上诉人主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算逾期办证违约金没有事实与法律依据。三、与本案同一系列的案件原来在一审时是有九件案件，现在有四件案件的一审判决已经生效并且已经履行。所以被上诉人认为应当维持一审判决。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人向一审法院起诉请求：1、清远市凤迪房地产开发有限公司向吴媚莎支付因逾期交付经建设局工程竣工验收备案商品房的违约金，违约金调整至以购房款478231元为基数按每日万分之四的标准自2014年7月1日起计算至商品房实际办理工程竣工验收备案之日止，暂计至2016年6月30日为139643.5元；2、判令清远市凤迪房地产开发有限公司向吴媚莎支付因逾期办理产权登记的违约金，违约金调整至以购房款478231元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2014年9月29日起计算至吴媚莎实际取得房地产权属证书之日止，暂计至2016年6月30日为75468.8元（第1至2项诉讼请求暂计至2016年6月30日共计215112.3元）；3、清远市凤迪房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年2月23日，吴媚莎与清远市凤迪房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定吴媚莎向清远市凤迪房地产开发有限公司购买位于清远市新城半环北路X号凤迪豪庭商住小区X号楼X层X号房屋，建筑面积116.07平方米，房屋总价款为478231元。付款方式为买受人签订本合同时支付收期178231元，余款300000元通过办理公积金代款支付。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之零点一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。”，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”2015年9月19日，清远市凤迪房地产开发有限公司向吴媚莎交付了涉案房屋。
另查明，涉案凤迪豪庭商住小区至今未取得规划验收许可、消防验收许可等工程竣工验收备案手续。
一审法院认为：对于清远市凤迪房地产开发有限公司逾期交付房屋和逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的办证违约金是否应当调整问题。一审法院对清远市凤迪房地产开发有限公司的该答辩意见予以部分采纳，本案中，吴媚莎已按约定向清远市凤迪房地产开发有限公司付清购房款，按约定清远市凤迪房地产开发有限公司应于2014年6月30日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人，并于商品房交付使用90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但涉案房屋至今未办理建设工程竣工验收备案手续，但涉案房屋至未办理建设工程竣工验收备案手续，应视为房屋尚未按合同约定完成交付，已构成违约，吴媚莎不能预期取得房屋，确实存在实际损失，合同第十五条的违约金的约定过低已不足以弥补吴媚莎由此造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，吴媚莎认为约定的违约金低于实际造成的损失，故一审法院对吴媚莎主张增加逾期收楼违约金的诉讼请求予以部分支持，清远市凤迪房地产开发有限公司应从约定收楼2014年6月30日次日起以购房总价款478231元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息的标准支付违约金至2015年9月19日。对于逾期协助办证违约金应否调整问题。按合同约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”。诉讼中，吴媚莎认为上述约定低于清远市凤迪房地产开发有限公司违约行为造成其实际损失,但没有提供相应依据，故吴媚莎要求清远市凤迪房地产开发有限公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于清远市凤迪房地产开发有限公司迟延协助办证的违约事实，清远市凤迪房地产开发有限公司应按约定向吴媚莎支付违约金23.91元（478231元×0.005%）。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、限清远市凤迪房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向吴媚莎支付逾期交楼违约金（违约金从2014年6月30日起以总购房款478231元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2015年9月19日；二、限清远市凤迪房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向吴媚莎支付逾期办证违约金23.91元；三、驳回吴媚莎的其他诉讼请求。案件受理费2263元，由吴媚莎负担2238元，清远市凤迪房地产开发有限公司负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合上诉人的上诉请求与被上诉人的抗辩意见，归纳本案争议焦点为：一、上诉人是否已经实际接受涉案房屋；二、逾期交房违约金的标准应否调整；三、逾期办证违约金的标准应否调整。
关于上诉人是否已经实际接受涉案房屋的问题。涉案房屋至今未经建设主管部门竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件。但是，上诉人于2015年9月19日收取涉案房屋的钥匙，并在《业主收楼物品、资料签收确认书》、《楼宇（单元）验收情况记录表》、《入住承诺书》等文件上签名确认收楼，上诉人与被上诉人已完成了合同约定的房屋交接手续，应认定上诉人已实际接受涉案房屋。上诉人在2015年9月19日实际接受涉案房屋后，又主张被上诉人支付2015年9月19日后的逾期交楼违约金，缺乏事实依据，应不予支持。原审法院计算逾期交楼违约金期间为合同约定的交房之日起至2015年9月19日止，该节认定并无不当，本院予以维持。
关于逾期交房违约金的标准应否调整的问题。原审法院结合案件情况及当地实际情况，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，调整逾期交房违约金的标准为以已付购房款478231元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息，实体处理并无不妥。上诉人主张调整逾期交房违约金为以购房款为基数按每日万分之四的标准计算至商品房实际办理工程竣工验收备案之日止，但并未提供证据证明其实际损失，上诉人该主张缺乏事实依据，本院不予支持。
关于逾期办证违约金的标准应否调整的问题。从双方合同第十五条约定的内容来看，双方约定的逾期办证违约金为按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金，在被上诉人长期未履行义务的情形下该违约金数额本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则，原审法院以已付购房款的0.005%计算违约金，实体处理欠妥。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。鉴于上诉人在本案中并未举证证明其实际损失，而被上诉人确实存在迟延协助办证的违约事实，本院综合考虑合同的履行情况及当地的实际情况，酌情调整逾期办证违约金为每年按已付购房款数额1%的标准支付违约金。另外，《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人于2015年9月19日实际接受涉案房屋，故被上诉人应在2015年12月19日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人至今仍未履行该义务，故逾期办证违约金应从2015年12月20日起算至被上诉人履行协助办证义务完毕之日止。综上，被上诉人应从2015年12月20日起，以总购房款478231元为基数，按每年1%的标准向上诉人支付逾期办证违约金至被上诉人将办理涉案房屋权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案之日止。
审判长 苏永术
审判员 郑家驹
审判员 何 燕
二〇一七年三月二十七日
书记员 李慧玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。