湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民一终字第762号
上诉人（原审被告）王代文，居民。
委托代理人阳旭东，湖南顺时律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南百花商贸有限公司，住所地娄底市娄星区育才路民营市场2楼。
法定代表人彭自如，该公司负责人。
委托代理人卢东林，湖南真理律师事务所律师。
上诉人王代文因房屋租赁合同纠纷一案不服娄底市娄星区人民法院于2015年8月13日作出的（2014）娄星民一初字第1519号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月11日，原、被告就原告管理的娄底市青山东路百花购物广场三楼租赁给被告用于商业经营进行协商，双方对租赁用途、期限、保证金、租金标准及支付期限和方式、权利义务等进行了约定，约定租金为每月25000元，交付为在每一季度租赁期开始之日的前十天交付该季度的租金，被告如拖欠原告租金应按0.5%每天支付滞纳金。被告向原告交付30000元押金后，双方按协议约定交付租赁场地，被告没有在原告的免租期内完成装修任务。为此，原、被告于2014年3月14日又达成了补充协议，双方约定：“1、原合同承租免租金期为90天，现延长为180天；2、若出现被告不能按时交付租金的情况，无条件服从原告终止合同，由原告收回租赁场地，被告所投入的装修归原告所有；3、被告不能向原告提出其他合同之外的要求。”达成补充协议后，被告将租赁场地的装饰装修物拆除后，并没有重新装修营业，同时被告没有按约定向原告支付租金，经原告多次催促后，被告仅支付了2014年5月20日至8月19日期间的租金。之后没有再支付租金。2014年9月20日左右，原告在租赁场地重新张贴招商出租广告。2015年4月27日，娄底市东升房地产评估有限公司受法院委托作出评估意见书，确认租赁场地装饰装修物损失为156207元。
原审法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签订的租赁合同及补充合同系当事人真实意思表示，为有效合同，并已实际履行，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告双方就租期、租金的计算方式、支付时间及支付方式与违约责任进行了约定，双方理应按照合同约定履行合同义务，双方约定免租金期的前提条件是被告履行了合同义务的情况下，而本案被告在将租赁场的装饰装修物拆除后未重新装修营业，被告未履行合同。故对原告要求被告向原告支付租金的请求，予以支持；至于租金的具体数额，在2014年9月20日前的未付租金为25000元，2014年9月20日之后，原告在未解除租赁合同时在租赁场地重新张贴招商出租广告，对之后的租金未支付双方均存在一定的过错，故2014年9月20日之后的租金由原、被告各自负担一半为宜，由于原告主张的租金数额为75000元在按照上述租金计算的数额之内，故被告应支付给原告的租金应为75000元。双方在租赁合同中就违约责任进行了约定，当出现违反约定拖欠租金的情形时，按所拖欠的租金的千分之五每日向原告支付违约金，且原告有权单方面终止或者解除合同。故原告提出的解除双方签订的租赁合同，租赁合同之后不再继续履行的诉讼请求予以支持。至于违约滞纳金的具体计算，因本案中违约行为实际就是租金的迟延支付，约定的违约金计算标准明显过高，予以适当减少至以拖欠的租金为基数，以每日万分之五为计算标准计算违约金。由于被告的违约，将租赁场地的装饰装修物拆除后，并没有重新装修营业，故租赁场地装饰装修物损失156207元应由被告负担。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告湖南百花商贸有限公司与被告王代文百花购物广场三楼的租赁合同；二、由被告王代文在本判决生效后十日内赔偿原告湖南百花商贸有限公司租赁场地装饰装修物损失156207元，并向原告支付租金75000元，并自2014年9月20日起按租金的万分之五每日计算支付违约金至指定清偿之日止；三、驳回原告湖南百花商贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，由被告负担5000元，由原告自己负担7400元。
上诉人王代文不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清、证据采信错误。1、上诉人王代文签订租赁合同后，立即就委托设计、装饰公司着手租赁场地的装修设计、施工，由于一时资金紧张，在交付了第一租赁季度（2014年5月20日至8月19日）的租金后，未能提前10天交付第二季租金，但双方为此在反复交涉，完全没闹到要解除租赁合同的地步。而被上诉人湖南百花商贸有限公司在同年9月12日即在租赁房屋墙面上打出另行出租的“火热招商”大幅广告，此举给上诉人王代文造成了巨大的商业信誉打击和经济损失。2、原审判决采信娄底市东升房地产评估有限公司作出的评估鉴定不合法。该评估的对象即租赁场地既无原貌资料，也没有通知双方当事人到场说明和确认动工前租赁场地的相关情况，仅仅依据被上诉人的一面之言进行评估，显然不客观、不合法，不应当予以采信。二、上诉人王代文不应赔偿其租赁场地的所谓损失。承租人租赁房屋用于经营美容健身场所，对房屋进行装修改造是租赁合同所容许的，也是出租方事先能够预见并且必须同意的，只要不存在损害主体结构安全，就不应当赔偿所谓损失，且原装饰装修物实际都是废物，根本不存在所谓的场地装饰装修物损失。上诉人王代文虽有违约之处，但并不严重，而被上诉人在第二季度还未到来之前就打出另行出租广告，则属根本违约，是导致租赁合同解除的根本原因。退一万步讲，即使要赔偿损失，也应当按照各自过错来承担，不应当由承租人一方来承担赔偿责任。三、被上诉人于2014年9月12日打出另行出租广告后的租金不应当再由上诉人负担。同时，原判决的结果与判决理由部分存在矛盾。原判决理由部分：“至于租金的具体数额，在2014年9月20日前的未付租金为25000元，2014年9月20日之后，原告在未解除租赁合同时在租赁场地重新张贴招商出租广告，对之后的租金未支付双方均存在一定的过错，故2014年9月20日之后的租金由原、被告各自负担一半为宜。”被上诉人在起诉状中的诉讼请求要求上诉人支付的租金总额是75000元，即三个月租金（25000元×3个月），按照原审判决说理部分，只应承担2014年9月20日之前一个月租金25000元，之后二个月租金50000元的一半25000元，共计应为50000元，至于2014年11月20日应当视为被上诉人主动放弃。四、上诉人向被上诉人支付了3万元的保证金，原审判决未作处理，上诉人请求予以退还。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，判决错误，请求二审法院撤销原审判决第二项，一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人湖南百花商贸有限公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分。1、双方达成租赁合同后给予了承租人免租金期3个月，2014年3月14日双方达成补充协议，又延长了免租金期3个月，并要求承租人在延长免租金期内积极进场动工装修并择日开业，但上诉人在拆除租赁场地装饰装修物后，迟迟没有动工装修经营，也没有按约支付租金，在出租人多次发函催促的情况下，支付了一个季度的租金。2014年8月10日，上诉人王代文应当支付下一个季度租金，但多次发函催促，上诉人王代文以各种理由拖欠租金。根据合同法的相关规定，上诉人王代文将租赁场地的装饰装修物拆除后，一直没有重新装修经营，且不支付租金，是上诉人王代文没有履行合同。同时租赁场地已不能正常使用，应当承担修复、赔偿损失的责任。2、原审法院采信评估鉴定意见合法。在评估过程中上诉人王代文拒绝到场，评估公司在实地勘查、登记造表后作出的损失价值为156207元，该评估是客观、真实、合法的。且上诉人王代文虽然对该评估意见有异议，但之后又放弃重新鉴定，因此，应当视为已经认可该评估鉴定意见。二、上诉人王代文拒绝支付租金是导致租赁合同解除的根本原因。出租人已经二次给过承租人免租金期，而承租人还是不履行合同的约定支付租金，属于根本违约。上诉人自己资金问题与被上诉人没有任何关系，被上诉人有权解除合同并有权要求赔偿损失。2014年9月20日的招商广告在承租人不履行合同义务严重违约情况下作出，这对租赁合同的解除没有任何影响。三、被上诉人要求上诉人支付租金75000元，是暂时的计算数额，不是最终的租金计算数额，最终的租金计算数额应以双方租赁合同的解除时间点为终结点。四、保证金不应当退还。双方租赁合同明确约定，保证金用于租赁期合同的履约及相关费用支付的保证，租赁期限届满，并在承租人无违反任何合同约定的情形下才将保证金退还。现履行合同过程中承租人违约导致合同无法继续履行，该违约行为是承租人的责任，因此不应予以退还。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审审理期间，被上诉人湖南百花商贸有限公司向本院提交了对易楚平、胡双华的调查笔录2份，拟证明租赁场地原装饰装修系上诉人损坏的。上诉人王代文经质证认为2份调查笔录的真实性无法确认，不能达到被上诉人的证明目的，即使拆除一些旧东西，也是租赁合同所容许的，只要没有损坏房屋的主体结构即可。二审经审查，被上诉人湖南百花商贸有限公司提交的该证据不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。
本院二审经审查，确认一审判决所查明的事实。
本院认为，上诉人王代文与被上诉人湖南百花商贸有限公司签订的《百花购物广场三楼租赁合同》及补充协议是双方真实意思的表示，合同合法有效。上诉人王代文作为承租人其主要权利是享有合法合理使用租赁场地的权利，其主要义务是依约向出租人支付租金。上诉人王代文第二租赁季度租金依约应当在2014年8月10日前支付而没有未支付，在双方协商租金支付等事宜过程中，被上诉人湖南百花商贸有限公司匆促打出另行招租广告，致使双方继续履行合同的诚意基础丧失，对招租事件之后的租金损失双方均有一定过错，故原审判决据此认定后续租金各自负担一半并无不当。由于被上诉人湖南百花商贸有限公司在诉讼请求中要求上诉人王代文支付拖欠的租金75000元，该款并没有限定为3个月，其在诉讼请求中只是对滞纳金暂时计算三个月（暂时计算至2014年11月19日止），故原审判决不存在判决结果与判决理由不一致情形。原审法院委托娄底市东升房地产评估有限公司对租赁场地的装修装饰损失进行了评估，上诉人王代文并没有提交足够证据予以反驳，故原审法院采信该证据亦无不当。但对于租赁场地装修装饰损失的分担，本院认为应当综合考虑合同的性质、合同履行中当事人的过错程度等因素来分担。本案是租赁合同纠纷，被上诉人湖南百花商贸有限公司作为出租人可以预见承租人即上诉人王代文在使用租赁物的过程中需另行进行装饰装修，故出租人应负在承租人没有损坏房屋主体结构等情况下的适当容忍义务，但此次合同未能继续履行的重要原因是上诉人王代文未能及时缴纳租金所导致，且租赁场地的损坏确实给被上诉人湖南百花商贸有限公司的另行招租带来了一定的瑕疵，本院综合考虑上述情形认定租赁物装修装饰损失由上诉人王代文分担一半为宜。至于保证金30000元，因上诉人王代文在原审中并没有提出反诉，本院亦不作处理。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院予以适当改判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持娄底市娄星区人民法院（2014）娄星民一初字第1519号民事判决第一项；
二、撤销娄底市娄星区人民法院（2014）娄星民一初字第1519号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分；
三、由上诉人王代文在本判决生效后十日内赔偿被上诉人湖南百花商贸有限公司租赁场地装饰装修物损失78103.5元，并向被上诉人湖南百花商贸有限公司支付租金75000元，并自2014年9月20日起按租金的万分之五每日计算支付违约金至指定清偿之日止；
四、驳回被上诉人湖南百花商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费12400元，二审案件受理费4768元，合计17168元，由上诉人王代文负担10168元，由被上诉人湖南百花商贸有限公司负担7000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王纲礼
代理审判员 王晶晶
代理审判员 刘 聪
二〇一六年三月二十五日
代理书记员 李亭攸
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。