南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第629号
原告南宁市海茵地产开发公司，住所地南宁市长湖路36号金湖·富地广场五楼。
法定代表人覃健，总经理。
委托代理人韦金海，南宁市海茵地产开发公司职员。
委托代理人苏建荣，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被告南宁市教育局，南宁市金洲路22号。
法定代表人潘永忠，局长。
委托代理人黎军，南宁市教育局职工。
被告南宁市教育工业总公司，住所地南宁市白沙大道南四里8号。
法定代表人金坚兵，主任。
委托代理人陈治升，南宁市教育工业总公司职员。
被告南宁市职教大厦，住所地南宁市华东路***号。
法定代表人黄玲芝。
第三人郭绍仪。
委托代理人陈敦建，南宁市伟信法律事务所法律工作者。
第三人黄德光。
第三人黄荣萍。
原告南宁市海茵地产开发公司与被告南宁市教育局、南宁市教育工业总公司、南宁市职教大厦、第三人郭绍仪、黄德光、黄荣萍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告南宁市海茵地产开发公司的委托代理人韦金海、苏建荣，被告南宁市教育局的委托代理人黎军，南宁市教育工业总公司的委托代理人陈治升，第三人郭绍仪的委托代理人陈敦建、梁小明到庭参加诉讼。被告南宁市职教大厦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告南宁市海茵地产开发公司诉称：原告原名南宁市房地产开发经营公司，于2007年7月3日办理工商变更登记。被告南宁市教育局为被告南宁市教育工业总公司、南宁市职教大厦的主管部门。
2013年4月1日，原告与被告南宁市教育局签订《南宁市壮志路旧城改造项目房屋拆迁补偿协议书》（以下简称“《拆迁补偿协议书》”），双方约定：对被拆迁房屋，即座落于南宁市壮志路1号的两层砖木结构的房屋实行货币补偿安置。被告南宁市教育工业总公司亦受被告南宁市教育局委托在该合同上签字盖章。合同签订后，原告按照协议将相应补偿款支付给被告南宁市教育局，但被告南宁市教育局及南宁市教育工业总公司未能履行合同搬出及腾空被拆迁房屋的义务。经调查，2012年8月20日，被告南宁市职教大厦擅自与第三人郭绍仪签订《铺面租赁合同》，将被拆迁房屋出租与第三人郭绍仪。此后，第三人郭绍仪与黄德光、黄荣萍长期占用被拆迁房屋经营甜品、凉茶等食品，使得两被告未能履行合同搬出及腾空房屋的义务。原告及被告南宁市教育局经多次与第三人协商，第三人均拒绝搬离被拆迁的房屋。
为维护原告权益，原告特诉至法院，请求判令：一、被告南宁市教育局、南宁市教育工业总公司履行《房屋拆迁补偿协议书》约定的搬出及腾空南宁市壮志路1号房屋的义务；二、被告南宁市教育工业总公司、南宁市职教大厦对履行拆迁合同造成的损失承担损害赔偿责任；三、第三人郭绍仪、黄德光、黄荣萍腾空和搬出南宁市壮志路1号房屋；四、本案诉讼费由两被告承担。
被告南宁市教育局辩称：被告南宁市教育局愿意履行与原告签订的《房屋拆迁补偿协议书》的合同义务，将南宁市壮志路1号房屋腾空后交付原告，但第三人郭绍仪与黄德光、黄荣萍现占据房屋开展经营，经被告南宁市教育局多次劝导都拒不搬出，故被告南宁市教育局无法履行合同义务。
被告南宁市教育工业总公司辩称：被告南宁市教育工业总公司系受南宁市教育局委托与原告签订《房屋拆迁补偿协议书》。其与南宁市教育局均愿意履行合同义务，将南宁市壮志路1号房屋腾空后交付原告，但第三人强占该房屋且拒不搬出，故被告南宁市教育工业总公司无法履行合同义务。
第三人郭绍仪、黄德光、黄荣萍共同辩称：一、第三人黄德光、黄荣萍系第三人郭绍仪经营郭记凉茶甜品店时雇请的帮工，第三人黄德光、黄荣萍并未实际侵占到被拆迁的南宁市壮志路1号房屋，因此，本案的腾房义务与第三人黄德光、黄荣萍无关。二、被告南宁市教育局、南宁市教育工业总公司并非南宁市壮志路1号房屋的产权人，其与原告签订的《房屋拆迁补偿协议书》不具备法律效力，因此，原告及被告南宁市教育局、南宁市教育工业总公司均无权要求第三人郭绍仪搬离南宁市壮志路1号房屋。三、第三人郭绍仪目前与被告南宁市职教大厦签订的租赁合同未到期，依据合同约定，第三人郭绍仪有权继续占用南宁市壮志路1号房屋。原告及三被告主张第三人郭绍仪搬离被拆迁房屋，应依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定依法向第三人郭绍仪作出补偿。
经审理查明：原告系原南宁市房地产开发经营公司于2007年更名而来。根据中共南宁市委、南宁市人民政府办公厅《关于印发﹤关于南宁市党政机构改革方案的实施意见﹥的通知》（南发（2001）43号），原南宁市教育委员会更名为南宁市教育局。
2004年2月，原南宁市建设局发布《关于壮志路旧城改造项目房屋拆迁公告》，将昌明街、壮志路等相关路段房屋及附属物列入拆迁范围。同月，南宁市房地产开发经营公司取得壮志路旧城改造项目的房屋拆迁许可证。2011年，南宁市城乡建设委员会发布《关于壮志路旧城改造项目房屋拆迁补充公告》，将壮志路1号等路段的房屋及附属物列入拆迁范围。2013年4月1日，原告作为拆迁人（“甲方”）与被拆迁人，被告南宁市教育局（“乙方”）签订《房屋拆迁补偿协议书》。该协议书约定甲方同意对乙方座落于南宁市壮志路1号的房屋实行货币补偿安置，甲方将相应补偿款转入乙方指定的南宁市教育工业总公司的账户内。合同第6条约定，乙方应在收到补偿款和安置费后七日内搬迁完毕，与甲方办理交房手续。合同还对其他相关权利义务作出约定。被告南宁市教育局在该补偿协议书上加盖公章。被告南宁市教育工业总公司受被告南宁市教育局委托亦在该补偿协议书加盖公章。2013年4月15日，原告按照合同约定将1026813.1元补偿款转入被告南宁市教育工业总公司的账户。
另查明：2001年，原南宁市教育委员会向南宁市原永新区人民法院起诉林某，要求林某立即从壮志路1号房屋搬出。南宁市原永新区人民法院在一审判决书［案件号：（2001）永民初字第407号］中认定如下事实：南宁市壮志路1号（原水街27号）的房屋原属南宁市壮志路一小，后归南宁市教育委员会管理。因列入拆迁范围，原南宁市教育委员会向房产部门申请办理南宁市壮志路1号房的产权证，向规划部门申请办理建设工程规划许可证均未获批准。1998年1月21日，原南宁市土地管理局确认原南宁市教育委员会为南宁市壮志路1号房屋的土地使用权人。自1970年起，林某占用南宁市壮志路1号房屋。2001年10月，南宁市原永新区人民法院一审判决林某搬离南宁市壮志路1号房屋。其后，林某不服一审判决，提起上诉。南宁市中级人民法院终审裁定［案件号：（2002）南市民终字第199号］案件按林某撤回上诉处理，按原审判决执行。
2012年8月20日，被告南宁市职教大厦（“甲方”）与第三人郭绍仪（“乙方”）签订《铺面租赁合同》，由甲方向乙方出租南宁市壮志路1号的两层楼房，租赁期限为2012年8月22日至2013年8月21日。其后，第三人郭绍仪在承租房屋开设南宁市郭记凉茶甜品店，并聘请第三人黄德光、黄荣萍作为帮工。在第三人郭绍仪办理南宁市郭记凉茶甜品店营业执照的过程中，被告南宁市职教大厦向工商行政部门出具《产权归属证明》一份，证明被告南宁市职教大厦为南宁市壮志路1号房的产权人，郭绍仪为房屋的承租人，被告南宁市教育局在该证明上加盖“情况属实”的公章。2013年8月29日，第三人郭绍仪再次与被告南宁市职教大厦签订《铺面租赁合同》，继续租赁南宁市壮志路1号的房屋至2014年8月21日并实际使用至今。
此外，在庭审时，原告撤回第二项诉讼请求，不再向被告南宁市教育工业总公司、南宁市职教大厦主张赔偿损失的民事责任。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告南宁市职教大厦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。原告在本案中撤回第二项诉讼请求，属其对自身权利的合法处分，并无不当，本院予以准许。
关于壮志路1号房权利人的问题。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。截至目前，壮志路1号房虽未取得产权证及建设工程规划许可证，但其建设时间远早于对房屋建设、规划、权属登记作出规定的相关法律的实施时间，在本案中，亦未有证据体现壮志路1号房属违法建筑，因此，本院依法认定壮志路1号房因合法建造而来，相关权利人据此享有相应物权。南宁市原永新区人民法院在生效的判决中已载明壮志路1号房由原南宁市教育委员会管理，认定原南宁市教育委员会对房屋具有使用权，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，本院对此予以确认。第三人否认被告南宁市教育局为壮志路1号房的权利人，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
原南宁市教育委员会已更名为南宁市教育局，原南宁市教育委员会对壮志路1号房具有的权利义务，应由南宁市教育局承继，因此，南宁市教育局作为壮志路1号的权利人，与原告签订的《拆迁补偿协议书》出自双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，该协议对双方当事人均具有约束力。被告南宁市教育工业总公司系受托与原告签订合同，接收相应补偿款，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条之规定，相应的法律责任应由委托人，即被告南宁市教育局承担。原告在本案中要求被告南宁市教育工业总公司承担相应法律责任于法无据，本院不予支持。
第三人郭绍仪与被告南宁市职教大厦签订《铺面租赁合同》，承租壮志路1号房的时间为2012年8月20日，而2011年8月3日，壮志路1号房即列入拆迁范围，对此，《城市房屋拆迁管理条例》第十二条第一款第（三）项明确禁止对拆迁范围的房屋进行租赁，故，第三人郭绍仪与被告南宁市职教大厦签订《铺面租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，应属无效，第三人郭绍仪主张继续占用房屋于法无据，本院不予支持。相应的民事责任，当事人可另行起诉解决。
依据《拆迁补偿协议书》第6条之约定，原告有权诉请被告南宁市教育局腾空房屋并将之交付，但因第三人郭绍仪已实际占有了壮志路1号房并拒绝搬出，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，被告南宁市教育局已无法实际履行该合同义务，故对原告诉请南宁市教育局腾空房屋、搬离房屋的诉讼请求，本院依法予以驳回。第三人郭绍仪现明知原告与被告南宁市教育局签订《拆迁补偿协议书》，仍非法占用壮志路1号房，侵犯了原告的合法权利，导致原告的合同利益无法实现，原告诉请第三人郭绍仪腾空、搬离壮志路1号房合法有据，本院依法予以支持。
此外，根据本案现有证据，原告不足以举证证实被告南宁市职教大厦及第三人黄德光、黄荣萍有侵占南宁市壮志路1号房，导致原告合同利益无法实现的情形，对此，应由原告承担举证不能的后果，因此，对原告之于被告南宁市职教大厦、第三人黄德光、黄荣萍的诉讼请求，本院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第一百一十条第（一）项、第三百九十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《城市房屋拆迁管理条例》第十二条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告南宁市海茵地产开发公司对被告南宁市教育工业总公司的诉讼请求；
二、第三人郭绍仪应于本判决生效之日起十日内腾空并搬离位于南宁市壮志路1号的两层房屋；
三、驳回原告南宁市海茵地产开发公司的其他诉讼请求。
案件受理费7153元（原告南宁市海茵地产开发公司已预交），由第三人郭绍仪负担。
上述债务，义务人应按本案生效判决确定的履行期限履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，人民法院可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 何开科
人民陪审员 李秉鸿
二〇一四年七月二十六日
书 记 员 唐 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国物权法》
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
中华人民共和国合同法
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第九条下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
《城市房屋拆迁管理条例》
第十二条第一款第（三）项拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（三）租赁房屋
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。