通化市二道江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0503民初76号
原告：万晓峰，男，汉族，无职业，住白山市浑江区红旗街，户籍地吉林省白山市八道江区。
委托代理人：王元利，系吉林升圆律师事务所律师。
被告：邵妍，女，汉族，通化市铭邦小额贷款公司职员，现住通化市二道江区。
委托代理人：谭洪利，系辽宁恒睿律师事务所律师。
被告：通化市铭邦小额贷款股份有限公司，住所：通化市二道江区二道江村工业园区（以下简称：铭邦公司）。
法定代表人：王素华，职务：董事长。
委托代理人：谭洪利，系辽宁恒睿律师事务所律师。
第三人：薛焕振，男，汉族，梅河口市龙城煤业有限公司股东，现住吉林省白山市江源区，户籍地吉林省江源县。
原告万晓峰诉被告邵妍、通化市铭邦小额贷款股份有限公司、第三人薛焕振案外人执行异议一案，本院作出（2015）二民初字第77号民事判决书，万晓峰不服，上诉至通化市中级人民法院，通化市中级人民法院作出（2015）通中民三终字第233号民事裁定书，撤销了本院（2015）二民初字第77号民事判决，发回我院重审。本院于2016年3月18日依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。万晓峰的委托代理人王元利、邵妍和铭邦公司共同委托代理人谭洪利、第三人薛焕振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万晓峰诉称，2013年6月28日，万晓峰与第三人薛焕振签订《房屋买卖协议》以六百一十五万元的价格购买第三人位于白山市江源区育林街的三处房屋。因该房屋已被第三人用于在靖宇县农村信用社贷款的抵押，双方协商将部分购房款直接划到靖宇县农村信用社扣收贷款的账户。2013年6月27日，万晓峰向靖宇县农村信用社制定的扣款账户（户名王延顺）划款565万元，替薛焕振及其妻迟玉娟、其兄薛焕利偿还了贷款。同时，还向薛焕振支付50万元现金。第三人将用于抵押的房产证取回并交付给万晓峰，并将房屋交付给万晓峰。因该三处房屋已用于出租，万晓峰接收该房屋后，分别与三个承租人重新签订了房屋租赁合同，但因薛焕振无钱支付交易税，双方未及时办理房屋过户手续。2014年12月2日，通化市二道江区人民法院作出裁定，将上述房屋予以查封。为此，万晓峰向二道江区法院提出执行异议。2015年2月3日，该院作出（2015）二执异字第1号《执行裁定书》，驳回了万晓峰的执行异议。综上，请求人民法院判令：解除对万晓峰所有的三处房屋（权证号分别为江源房权证江JQ字第160909、1124**号、112498号，建筑面积分别为944.58平方米、449.82平方米、458.75平方米）的查封，停止对该三处房屋的执行。
邵妍辩称，1、从书面房屋买卖协议实质要件看该协议不符合交易规则，因为本案所执行和保全的被执行人（本案第三人）薛焕振的三处房屋分别是独立房照，而原告出具的房屋买卖协议书只有一份。不排除买卖双方有作弊的嫌疑和其他原因；2、该协议第四条明确写明“四个月内”办理房屋过户手续。而在答辩人提出诉讼保全时，上述房屋没有办理过户及其他抵押、查封的情况。3、原告提供法庭的付款凭证证明，其代偿贷款金额只能证明原告为第三人支付了借款本息，该证据不能证明原告据此具有对执行标的享有所有权；4、万晓峰支付的615万元，是万晓峰与薛焕振之间的民间借贷关系，双方签订的房屋买卖协议只是借款抵押凭证，不是双方房屋买卖的真实意思表示，双方长达一年半时间没有办理房屋过户登记这一事实足以证明邵妍的说法成立。其次，根据《物权法》的规定，原告虽然签订了所谓的房屋买卖协议并支付价款，而且是三户独立房屋却签订一份买卖协议，况且买卖双方至今没有办理房屋交易过户登记手续。因此，原告以房屋买卖协议及付款凭证，作为对贵院执行标的起诉理由不应得到法律支持。
铭邦公司辩称，1、从书面房屋买卖协议实质要件看该协议不符合交易规则，因为本案所执行和保全的被执行人（本案第三人）薛焕振的三处房屋是分别独立房照，而原告出具的房屋买卖协议书只有一份。不排除买卖双方有作弊的嫌疑和其他原因；2、该协议第四条明确写明“四个月内”办理房屋过户手续。而在答辩人提出诉讼保全时，上述房屋没有办理过户及其他抵押、查封的情况。3、原告提供法庭的付款凭证证明，其代偿贷款金额只能证明原告为第三人支付了借款本息，该证据不能证明原告据此具有对执行标的享有所有权；4、万晓峰支付的615万元，是万晓峰与薛焕振之间的民间借贷关系，双方签订的房屋买卖协议只是借款抵押凭证，不是双方房屋买卖的真实意思表示，双方长达一年半时间没有办理房屋过户登记这一事实足以证明邵妍的说法成立。其次，根据物权法的规定，原告虽然签订了所谓的房屋买卖协议并支付价款，而且是三户独立房屋却签订一份买卖协议，况且买卖双方至今没有办理房屋交易过户登记手续。因此，原告以房屋买卖协议及付款凭证，作为对贵院执行标的起诉理由不应得到法律支持。
第三人辩称，我和万晓峰的买卖协议是真实的，而且原告在我房租到期后房子也交给万晓峰了。没过户的原因是因为我没有过户费，所以一直没有过户。万晓峰要求双倍罚款，房屋买卖确实是事实。三处房产现在都登记在我的名下。
经审理查明，因邵妍、铭邦公司与薛焕振之间的合同纠纷，本院于2014年12月2日作出（2014）二钢民初字第334号民事裁定书、（2014）二钢民初字第335号民事裁定书、（2014）二钢民初字第337号民事裁定书，查封了登记在薛焕振名下，薛焕振单独所有的三处房屋（产权证号分别为江源房权证江JQ字第1609**号、112496号、1124**号，建筑面积分别为944.58平方米、449.82平方米、458.75平方米，以下简称“诉争房屋”）。2014年12月11日，邵妍、铭邦公司分别与薛焕振达成调解，本院出具（2014）二钢民初字第334号民事调解书、（2014）二钢民初字第335号民事调解书、（2014）二钢民初字第337号民事调解书，调解内容分别为：薛焕振偿还邵妍221.5万元，薛焕振偿还邵妍200万元、薛焕振偿还铭邦公司220万元。本院执行机构基于上述民事调解书和民事裁定书对诉争房屋进行执行的过程中，案外人万晓峰以已经购买诉争房屋为由，向执行机构提出案外人执行异议。2015年2月2日本院执行机构组织举行了听证会，听证组成人员为审判长黄伟军、执行员王宏昊、肖攀，万晓峰、邵妍和铭邦公司的共同委托代理人谭洪利、薛焕振出席。2015年2月3日听证组成人员进行合议，同日本院做出（2015）二执异字第1号执行裁定书，驳回万晓峰的执行异议。
薛焕振以诉争房屋为抵押，在2010年至2011年期间分两次从靖宇县农村信用合作联社贷款90万元、190万元，并进行抵押登记，借款人分别为薛焕振和薛焕振与迟玉娟夫妻二人。对于上述两笔借款，靖宇县法院分别于2012年6月19日、2012年8月27日出具民事调解书和民事判决书。2013年6月27日万晓峰向王延顺账户转入565万元，同日，王延顺账户向农村信用社转账三次，分别偿还的是薛焕振的借款1085630元，薛焕利的借款2173873元，迟玉娟的借款2284497元，共计554.4万元，其中薛焕利为薛焕振的大哥，迟玉娟为薛焕振的妻子。还款后，在本院查封前，诉争房屋已解除抵押。
2013年6月28日万晓峰与薛焕振签订了房屋买卖协议，约定以615万元为对价，将诉争房屋卖给万晓峰，并约定“在协议签订后的四个月内办理过户手续，买卖房屋前期房租由薛焕振收取，合同到期后租金由万晓峰收取，重新签订租赁合同”。同日，薛焕振出具615万元的购房款收据。万晓峰与薛焕振一直未办理房屋过户手续，诉争房屋登记的所有权人一直登记为薛焕振单独所有，诉争房屋并未实际交付给万晓峰。2015年2月2日执行听证时薛焕振仍在诉争房屋中居住。
认定上述事实的证据有：双方当事人及第三人的当庭陈述、本院（2014）二钢民初字第334号民事裁定书、（2014）二钢民初字第335号民事裁定书、（2014）二钢民初字第337号民事裁定书、（2014）二钢民初字第334号民事调解书、（2014）二钢民初字第335号民事调解书、（2014）二钢民初字第337号民事调解书、靖宇县人民法院（2012）靖民一初字第87号《民事调解书》，（2012）靖民一初字第140号《民事判决书》，万晓峰与薛焕振签订的房屋买卖合同，工商银行汇款凭证、农村信用社贷款还款凭证、薛焕振出具的收据一张、诉争房屋产权执照及土地使用证、靖宇农村商业银行人力资源部出具的证明、李祥凤的证人证言、李祥凤与薛焕意签订的房屋租赁协议、（2015）二执异字第1号民事裁定书、执行听证笔录、合议庭评议笔录。
万晓峰还提供靖宇县蒙江信用社主任魏万良的证人证言，万晓峰与李静、顾殿华、刘福秋签订的房屋租赁协议，本院未予以采信。
邵妍还提供股权转让协议，与本案无关，本院未予以采纳。
本院认为：万晓峰与薛焕振虽然签订了房屋买卖合同，但是并未办理房屋所有权人变更登记，房屋所有权人一直登记为薛焕振，并登记为薛焕振单独所有。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人财产。本院根据薛焕振与邵妍和铭邦公司的生效调解对登记在被执行人薛焕振名下的诉争房屋进行查封符合法律规定。
根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称《规定》），执行过程中能够排除执行需要符合四个条件：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。万晓峰与薛焕振虽然于2013年6月28日签订房屋买卖协议，但一直未做变更登记。万晓峰主张通过与承租人签订租赁协议的方式实现对房屋的转移占有，并且提供了分别与李静、顾殿华、刘福秋签订的三份房屋租赁协议证明上述主张。而对于诉争房屋，薛焕振在庭审中主张的是“这三个房屋我总共开成五个门市房租出去了。”可见，万晓峰提供的三份租赁协议与薛焕振的主张是矛盾的。同时，对于该三份租赁协议，邵妍和铭邦公司对其真实性也表示了异议。对于诉争房屋的情况，万晓峰在庭审中说“双方没有办理过户，具体面积没有核实，应该是五个门市”，可见万晓峰不仅购买时不了解诉争房屋情况，与承租人签订租赁协议后仍不了解出租情况，显然不符合交易习惯。万晓峰在举证阶段提交三份租赁协议证明房屋的转移占有，后又在庭审中说应该是五个门市，前后矛盾。而且根据本院调取的诉争房屋承租人李祥凤的证人证言以及2015年4月26日李祥凤与薛焕意（薛焕振的五弟）签订房屋租赁协议，可以看出房屋的实际占有人仍为薛焕振，与万晓峰主张的实际占有人已变更是矛盾的；且在执行听证中薛焕振承认自己仍在诉争房屋里进行居住，也与万晓峰主张的实际占有人已变更相矛盾。综上，本院认为，薛焕振对该房屋仍处于实际占有状态，对于万晓峰提供的与李静、顾殿华、刘福秋的三份租赁协议本院不予采信，万晓峰并未对诉争房屋形成实际占有，不符合《规定》的条件（二）。
薛焕振虽然出具了615万元的收据，但实际钱款并未支付给薛焕振。万晓峰自认565万元支付给王延顺账户，50万元支付给曲世元，共计支付615万元。对于565万元，万晓峰提供2015年7月28日靖宇县蒙江信用社主任魏万良的证人证言，证明薛焕振在该信用社用房屋贷款的本息合计为565万元，该笔款项由万晓峰转给该社指定的王延顺账户。但是魏万良的证人证言与万晓峰提供的农村信用社三张贷款还款凭证的总额554.4万元不符；且根据法院在靖宇县信用社调取的证明，证明王延顺并非信用社员工，信用社指定转入非本社员工的王延顺账户不符合常理；魏万良的证人证言中说明“（薛焕振）在我濛江信用社用其名下房屋贷款本金加利息565万元，我社已诉至法院，当时找到我社要求免除一部分罚息，偿还本金及正常利息”，但根据信用社的贷款还款凭证，三个借款人之一为薛焕利，靖宇县人民法院出具的民事调解书和民事判决书中主体只有薛焕振和迟玉娟，并没有薛焕利。综上，鉴于信用社的贷款还款凭证和靖宇县人民法院民事调解书和民事判决书是书证，均为万晓峰自己提供的，证明效力大于魏万良的证人证言，且魏万良亦未出庭作证，故与书证相矛盾的魏万良的证人证言本院不予采信。根据贷款还款凭证证实，从王延顺账户扣款是为了偿还薛焕振的借款1085630元，薛焕利的借款2173873元，迟玉娟的借款2284497元。万晓峰主张其转账给王延顺账户的钱是为了替薛焕振偿还贷款本息565万元，但王延顺偿还的并非只有薛焕振一人的借款，也并非565万元，而是三个借款人的借款，共计554.4万元。对于偿还迟玉娟和薛焕利的两笔借款，薛焕振与迟玉娟和薛焕利虽然有亲属关系，但诉争房屋为薛焕振单独所有，万晓峰也未提供证据证明，薛焕振有义务替迟玉娟和薛焕利偿还借款（靖宇县人民法院的民事调解书和民事判决书也未提及薛焕利），故该两笔还款不能视为对薛焕振的交付。且万晓峰与薛焕振签订买卖合同的时间和出具收条的时间均为2013年6月28日，万晓峰向王延顺账户转账的时间为2013年6月27日，王延顺代偿薛焕振等三人借款时间也为2013年6月27日，转账和代偿时间均早于合同签订时间，转账是否是基于房屋买卖协议并无证据证明，且先支付大部分房屋价款再签订房屋买卖合同不符合正常交易习惯，而转账数额565万元与王延顺代偿的554.4万元也不相符；而对于购房款615万元与转账的565万元的差价50万元，在执行异议听证中万晓峰主张是给薛焕振的现金，本次庭审中万晓峰主张是转至曲世元的账户，但未能提供转账凭证，两次表述自相矛盾，又无证据证明；综上，不能认定万晓峰已经实际支付了全部价款，故本案不符合规定的条件（三）。
鉴于万晓峰与薛焕振的房屋买卖行为不符合《规定》的条件（二）、（三），不能排除本院的执行，且根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故万晓峰与薛焕振的房屋买卖行为未发生物权效力，亦未达到排除执行的条件，因此，万晓峰对诉争房屋的执行异议不成立。
万晓峰主张，本院（2015）二执异字第1号民事裁定书违反法定程序，没有组成合议庭，并在庭审中明确表示不需要调取（2015）二执异字第1号案件卷宗，即使调取也不需要质证了。在本院的执行案件卷宗中，执行听证笔录及合议笔录中均列明了合议庭组成人员，有合议过程和合议庭组成人员签字。对于合议庭组织的执行听证过程万晓峰全程参与并在执行听证笔录上签字，可见万晓峰知悉合议庭的存在。（2015）二执异字第1号民事裁定书落款为审判员一人属于裁判文书格式要求，并非未进行合议，未违反法定程序。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告万晓峰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告万晓峰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 阴弥枝
审 判 员 纪晓丽
人民陪审员 霍振义
二〇一六年四月二十日
书 记 员 周 昊