四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终2580号
上诉人（原审被告）都江堰博美众合商业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市都江堰市玉堂镇茅草碾路***号附*号。
法定代表人夏朝怡，经理。
委托代理人黄拥军，四川宗正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）严林，男，汉族，1974年8月27日出生，住四川省简阳市。
委托代理人郑伟，四川法隆律师事务所律师。
上诉人都江堰博美众合商业管理有限责任公司（以下简称博美公司）因与被上诉人严林房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2015）都江民初字第210号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明，2013年12月23日，严林为乙方（承租方），博美公司为甲方（出租方），双方共同签订了《合同书》。该合同书由《商铺租赁管理合同》、合同附件《博美装饰城商场消防及安全责任书》、《博美装饰城商品质量“先行代赔”及售后服务协议》、《博美装饰城营业员管理协议》、《博美装饰城商品价格管理协议》和《商铺租赁管理合同》之补充协议六部分构成。合同对租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积及单价，交款内容及交款方式，双方权利和义务，违约责任等进行了约定。与本案有关的合同约定有：《商铺租赁管理合同》第一条，租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积及单价：1、甲方将博美装饰城都江堰商场B区2楼B204、B205、B206、B207A（商场管理房号）经营场地租赁给乙方经营装饰装修类商品或服务。2、租赁期限为24月，从2013年3月23日起至2015年3月22日止。其中，免租金期为9个月，从2013年3月23日起至2013年12月22日止。第二条，交款内容及交款方式：质量保证金5000元/户。乙方办理退场手续后壹年无息退还。电表押金200元/户。乙方办理退场手续后无息退还。第三条，权利和义务：一、甲方的权利和义务：3、负责商场的日常经营管理，配备相应的管理人员对卖场进行营销、安全、消防、保洁等经营管理服务工作。等等。二、乙方的权利和义务：1、乙方经营产品类别：瓷砖类，格仕陶品牌。4、甲乙双方终止合同后，在不损坏原有主体装修及公共区域装修的前提下，乙方应对所租场地的内部装饰进行拆除，并负责清运拆除的杂物，清理拆除的场地，并恢复到二次可租状态。若未按上述要求清理，甲方将在乙方剩余费用中扣除用于场地清理的费用。5、当乙方装修档次及格局不符合商场整体形象要求时，甲方有权要求乙方进行装修整改，甲方给予乙方整改期限，若乙方在整改期限内未按甲方要求完成整改并达到要求，甲方有权终止合同并收回商铺，由乙方承担全部责任。6、乙方进场装修前应提交装修图纸由甲方审核，若乙方未按甲方审核的装修标准装修，属违约行为，甲方给予乙方整改期限，乙方在整改期限内未按甲方要求完成整改，甲方有权停止服务并收回商铺，所交费用作为违约金不予退还。《商铺租赁管理合同》之补充协议约定：乙方向甲方交履约保证金壹万元。备注：实收履约保证金5000元。
双方签订《合同书》后，严林按约缴纳了质量保证金5000元，履约保证金5000元，电表押金200元等费用。就商铺装修严林当庭陈述于2012年10月31日开始装修，2013年5月31日底装修完毕。博美公司于原审庭审中陈述，严林装修商铺经博美公司同意。
2014年4月21日，都江堰市公安消防大队向博美公司送达了都公（消）行罚字【2014】0006号《行政处罚决定书》，主要内容为：2014年4月9日，在对该公司进行消防监督检查时，发现该单位未经消防设计审核擅自施工；未经消防安全检查擅自营业；擅自停用消防设施；消防控制室无人员值班，因此决定给予博美公司责令停产停业并处罚款玖万陆仟元的行政处罚。
2014年4月27日，博美都江堰商场管理部向博美装饰城都江堰商场各位商家发出《关于商场停产停业的通知》，主要内容有：“2014年4月21日，都江堰市公安消防大队出具了《行政处罚决定书》，责令商场停产停业。即日起，商场停产停业，请各位商家积极配合，否则，自行承担相关责任。商场停产停业期间，各位商家如有诉求，请到商场管理部登记，商场汇总商家意见后将与玉堂政府沟通协调”。
都公消验字【2014】第0016号《建设工程消防验收意见书》载明的内容显示：该意见书系都江堰消防大队于2014年9月24日对都江堰兴市投资有限公司（以下简称兴市公司）出具；对兴市公司申报的都江堰市玉堂镇宝瓶小区安置房（二）期工程（工程位于：都江堰市玉堂镇茅草碾，建筑面积127176.9㎡）进行了消防验收，意见主要为：“一、综合评定该工程消防验收合格。三、该工程如改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报建设工程消防设计审核和消防验收；四、该工程属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查”。
2014年10月17日博美都江堰商场管理部致各位商家的《关于商家恢复正常管理的通知》（以下简称2014年10月17日《通知》）载明：“2014年9月26日，商场收到玉堂镇政府提供的商场物业《建设工程消防验收意见书》，并在场内向各位商家进行了公开展示。同时起，商场恢复正常管理，同时，截止到2015年3月31日，商场对合同中约定的租金和管理费予以免除，作为停产停业期间对各位商家的补偿。请各位商家加强消防安全意识，并积极对商场经营管理献言建策，商场将一如既往地热忱服务于各位商家”。
原审庭审中博美公司陈述，案涉房屋是公司向玉堂镇政府租赁，估计是玉堂镇政府从兴市投资有限公司处拿的房屋出租给博美公司。该消防验收意见书涉及的工程就是本案争议的租赁标的物。在与商家的合同期内，从2014年4月27日起至合同期满日止，除代收代缴商家自用水电费外，不再收取商家其他任何经营费用（含租金）。
原审另查明，2014年7月22日，严林向博美公司提出申请，主张因商场停产停业，又要养育两个小孩，生活经济困难，申请博美公司给予对小孩的5000元一次性生活补助。严林并于同日并出具收条，博美公司于7月25日向严林指定的账户转款5000元。
原审诉讼中，经严林申请，依法对严林所租赁商铺装修市场价值进行了评估鉴定。川海评报（2015）036《资产评估报告》载明，严林商铺（格仕陶瓷砖）的评估原值为618552元。
原审查明上述事实有双方签订的《合同书》、严林交纳费用收据5份、都公（消）行罚字【2014】0006号《行政处罚决定书》、都公消验字【2014】第0016号《建设工程消防验收意见书》,博美都江堰商场管理部2014年4月27日《关于商场停产停业的通知》和2014年10月17日《关于商家恢复正常管理的通知》、2014年7月22日严林关于一次性生活补助的申请、收条及博美公司转款5000元凭证，川海评报（2015）036《资产评估报告》及双方的庭审陈述等予以佐证。
严林在原审中的诉讼请求是：1、解除严林与博美公司的商铺租赁合同，退还相关合同费用102000元，其中质量保证金5000元，履约保证金5000元，电表押金200元；2、博美公司承担严林商铺装修费用389688元（以评估净值为准）；3、本案诉讼费、鉴定费由博美公司承担。
原审法院认为，一、关于严林与博美公司的商铺租赁合同是否解除问题。
严林与博美公司签订的《合同书》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同应为有效。作为房屋出租方，博美公司应在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。对此原审法院认为：1、博美装饰城都江堰商场属于公众聚集场所，根据《消防法》第十五条、第七十三条第（三）项的规定，其在投入使用、营业前，应依法申请消防安全检查，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，而博美公司未取得该证。2、原审庭审查明，因博美公司存在“未经消防安全检查擅自营业”、“未经消防设计审核擅自施工”等情形，博美装饰城都江堰商场于2014年4月21日被都江堰消防大队予以责令停产停业的处罚。该处罚针对的是博美公司，而非场内商家（承租商户）。3、双方签订的《商铺租赁管理合同》第三条“权利和义务”已明确了博美公司在卖场消防方面管理权利和义务；商家装修，博美公司审核、管理的权利和义务。作为商场管理者，博美公司若认为“商铺进行二次装修应到消防处备案”，也理应在合同签订时或履行中及时告知对方，依法办理相关手续。但博美公司载止在2014年10月17日《通知》时，也未告知或要求商家配合博美公司办理此类事宜。故博美公司关于“商家在进场装修之前应自己申报消防并进行消防验收备案，商家有过错”的辩称无证据证明，与事实不符，原审法院不予支持。4、根据《消防法》第七十条第三款“被责令停止施工、停止使用、停产停业的，应当在整改后向公安机关消防机构报告，经公安机关消防机构检查合格，方可恢复施工、使用、生产、经营”之规定，博美公司要证明其依法恢复正常经营，就应提交受到责令停产停业的处罚后，已按规定进行了整改并经都江堰市公安消防大队检查合格后才恢复经营的证据。博美公司提交的《消防验收意见书》系都江堰消防大队向兴市公司出具，在评定该工程消防验收合格的同时，也提及该工程应依法申报的事项，不能认定有该意见书后租赁房屋符合约定的用途。
综上，原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，博美装饰城都江堰商场自2014年4月21日起停产停业至今，博美公司未提供证据证明已按相关法律规定完善报批手续，案涉房屋因不符合《消防法》等关于房屋使用条件的强制性规定导致承租人严林不能合法使用，故对严林解除商铺租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持，导致合同解除的责任在博美公司。
二、关于严林要求博美公司承担商铺装修费用，退还质量保证金、履约保证金、电表押金的诉讼请求应否支持问题。
（一）关于质量保证金、履约保证金、电表押金。
原审庭审查明，严林实际缴纳了质量保证金5000元、履约保证金5000元，电表押金200元，合计10200元。合同因博美公司的违约行为而解除，故对严林要求博美公司退还质量保证金5000元、履约保证金5000元，电表押金200元，合计10200元的请求，原审法院予以支持。
（二）关于赔偿商铺装饰装修残值损失。
原审庭审中，博美公司陈述严林商铺装修经过博美公司同意。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第（一）项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，博美公司应赔偿严林剩余租赁期内装饰装修残值损失，计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用评估原值平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。严林商铺（格仁陶瓷砖）的评估原值为618552元，严林与博美公司签订的合同租期为24个月，得出每月平均分摊值25773元。博美装饰城都江堰商场自2014年4月21日起停产停业，剩余租赁期为11个月，故博美公司应赔偿严林商铺装饰装修残值损失25773×11＝283503元。对严林超出283503元的商铺装修费用赔偿请求，原审法院不予支持。
三、关于一次性生活补助5000元应否在本案中抵扣问题。
原审法院认为，案涉合同系房屋租赁合同，双方的合同并无关于生活性补助的约定。根据严林主张商场因消防停产停业支付生活补助，博美公司亦基于合同履行实际支付5000元，相关行为均系双方解决纠纷过程中产生，考虑到支付该款时双方就合同争议未最终解决，故对博美公司要求在本案中抵扣的主张，原审法院予以支持。
四、关于博美公司要求追加玉堂镇政府为本案第三人的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，本案中博美公司的违约即使是因第三人的原因造成，依法也应由博美公司承担违约责任。且博美公司与玉堂镇政府已分别在成都市中级人民法院和原审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，故原审法院对博美公司要求追加玉堂镇政府为本案第三人的申请原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条、第七十条第三款、第七十三条第（三）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条第（三）项、第十一条第（一）项之规定，判决：一、解除严林与博美公司的《商铺租赁管理合同》及补充协议；二、博美公司于判决生效之日起十日内退还严林质量保证金5000元、履约保证金5000元，电表押金200元，合计10200元；三、博美公司于判决生效之日起十日内赔偿严林商铺装饰装修残值损失283503元；上述第二、三项两项合计293703元，扣除博美公司已支付的一次性生活补助5000元，余款288703元，由博美公司在判决生效之日起十日内向严林支付；四、驳回严林的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，减半收取2950元，由严林负担738元，博美公司负担2212元。鉴定费18500元，由博美公司负担。
宣判后，博美公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原判第三项内容即“博美公司于判决生效之日起十日内赔偿严林商铺装饰装修残值损失283503元”，本案诉讼费由严林承担。其主要上诉理由是：1、本案商铺系博美公司从都江堰市玉堂镇政府租赁后再出租给严林的，原审未将都江堰市玉堂镇政府追加为本案第三人参加诉讼，违反法定程序；2、原审认定《商铺租赁管理合同》为有效合同，属于认定事实不清；3、原审未考虑严林的过错，将商铺装饰装修残值损失全部归责于博美公司，属于认定事实不清。
被上诉人严林答辩称，本案系租赁合同纠纷，租赁标的是房屋，只涉及合同相对人，博美公司要求追加都江堰市玉堂镇政府参加诉讼不符合法律规定。本案租赁合同合法有效，博美公司未履行相关义务受到行政处罚，依照规定租赁合同可以解除。装修残值损失系经鉴定机构鉴定，对鉴定结论双方当事人均无异议。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，程序合法，应予维持。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，严林与博美公司于2013年12月23日签订的《商铺租赁管理合同》是否有效，博美公司是否应赔偿严林装饰装修残值损失，是本案在二审中的争议焦点。博美公司上诉认为，都江堰市玉堂镇政府将存在消防问题的房屋租赁给博美公司，双方签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效，博美公司又将该房屋租赁给严林，博美公司与严林签订的《商铺租赁管理合同》自然也应无效。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，判断合同效力应以合同法第五十二条的规定为依据。本案中，《商铺租赁管理合同》系博美公司与严林自愿签订，合同内容是双方当事人的真实意思表示，博美公司未提交任何证据证明《商铺租赁管理合同》存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，博美公司与都江堰市玉堂镇政府签订的《租赁合同》是否有效，也不影响本案《商铺租赁管理合同》的效力。故对博美公司关于《商铺租赁管理合同》应属无效的上诉主张，本院不予支持。
博美公司上诉认为，严林在进场装修之前未自行申报消防验收备案，原审未考虑严林的过错，将商铺装饰装修残值损失全部归责于博美公司属于事实认定不清，应驳回严林关于赔偿装饰装修残值损失的诉讼请求。对此本院认为，博美公司与严林签订《商铺租赁管理合同》时，并未告知严林作为承租人应自行申报消防验收，也未在该合同中予以约定，而都江堰市公安消防大队作出的《行政处罚决定书》则明确了其处罚的责任主体是博美公司。故博美公司应对此承担责任，博美公司也正是基于受到该项行政处罚而通知严林等承租人商场停产停业，导致严林等承租人不能在商场经营，故严林等承租人的装饰装修残值损失应由博美公司承担责任。原审判决博美公司赔偿严林装饰装修残值损失并无不当，本院依法予以维持。
博美公司上诉称原审未追加原出租人都江堰市玉堂镇政府作为第三人参加诉讼，违反了法定程序。对此本院认为，博美公司与都江堰市玉堂镇政府之间的租赁关系、博美公司与严林之间的租赁关系，分别属于不同的法律关系，都江堰市玉堂镇政府是否参加本案诉讼，并不影响本案双方当事人之间权利义务的享有和承担。故博美公司关于原审未追加都江堰市玉堂镇政府作为第三人参加本案诉讼违反法定程序的上诉主张，因缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，博美公司上诉称原审违反法定程序，原判认定事实错误的上诉主张，因与本院查明事实不符，本院对其上诉主张不予支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费5900元（都江堰博美众合商业管理有限责任公司已预交2950元），由上诉人都江堰博美众合商业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 夏 伟
二〇一六年五月五日
书 记 员 吴丹丹