福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初2635号原告：永安天立物业管理有限公司，住所地永安市永星小区3幢2层。统一社会信用代码：913504816966400648。法定代表人：曾齐文，总经理。委托诉讼代理人：李观明，该公司副总经理。被告：李兴益，男，1976年9月25日出生，汉族，住福建省永安市。原告永安天立物业管理有限公司(以下称天立物业公司)与被告李兴益物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天立物业公司的委托诉讼代理人李观明到庭参加诉讼。被告李兴益经公告开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天立物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李兴益支付物业服务费1,508元、公摊费168元、违约金120元，合计1,796元；2.诉讼费用由李兴益负担。诉讼过程中，天立物业公司变更违约金计算方式，要求李兴益按同期银行贷款利率的1.3倍计算拖欠物业服务费的违约金。事实与理由：2011年12月22日，天立物业公司接管了蝶翠山水小区物业。双方在《物业管理服务合同》中约定：天立物业公司按有关规定提供各项物业管理服务，李兴益每月按每平方米0.78元交纳物业管理服务费；如拖欠物业服务费，按拖欠总额的日3‰收取违约金。鉴于约定的违约金标准过高，本案按日0.2‰标准收取违约金。从签订合同至今，天立物业公司完全履行了合同约定的管理服务事项和义务，李兴益享受了各种物业服务。李兴益物业位于小区9幢4-202室，建筑面积93.56平方米，每月应交物业服务费72.98元，但其从2014年1月1日起至2015年9月20日止不交物业服务费。截止目前，共欠物业服务费1,508元、公摊费168元、违约金120元，合计1,796元。在其欠费期间，天立物业公司多次催收未果，故向法院起诉。李兴益未作答辩。天立物业公司围绕诉讼请求依法提交证据：营业执照、法定代表人身份证明、《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》、《物业费、公共公摊、违约金一览表》、永安市房产局房产信息查询结果证明、公摊表、发票等，本院庭审时对上述证据进行了举证和质证，李兴益经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃进行举证、质证和抗辩的诉讼权利。对天立物业公司提供的证据和陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，李兴益于系蝶翠山水小区9幢4-202室业主，该小区《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》主要约定：住宅物业服务费按0.78元／月·平方米支付，公共设施费用由业主按建筑面积共同分摊；物业服务费每半年交纳一次，交纳时间为每半年起始的15日内。合同还对双方其他权利义务及违约责任进行了约定。李兴益依约交纳了2013年12月31日前的物业综合管理服务费，但自2014年1月1日起，未按约定交纳物业服务费用，对其应承担的公摊费用亦未支付，天立物业公司要求李兴益支付其提供物业服务期间(截止2015年9月20日)尚欠的物业费、公摊费，事实清楚，证据充分，本院予以支持。但天立物业公司计算的物业费有误，应为1,507.77元［每月物业费72.98元×20.66个月(2014年1月1日至2015年9月20日)］。天立物业公司提供的公摊费计算清单有相应的电梯、楼道、公共用电、公共用水及二次加压、维修等公摊项目和具体的计算数额，其主张公摊费168元数额可以认定，但李兴益居住楼层为二层，二次加压的费用15元应予以扣减，即应承担的公摊费用为153元。合同约定拖欠物业费应支付违约金，天立物业公司诉讼过程中变更违约金的计算方式，按拖欠的物业费数额、同期银行贷款利率的1.3倍计算违约金为136.64元［物业费1,507.77元×同期银行贷款年利率4.35%÷12个月×25个月(2015年9月21日至2017年10月20日)］，天立物业公司主张的违约金120元未超过应支付的违约金，本院予以支持。李兴益经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、李兴益应于本判决生效后七日内支付给永安天立物业管理有限公司物业服务费1,507.77元、公摊费153元、违约金120元，合计1,780.77元；二、驳回永安天立物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费600元，合计650元，由李兴益负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。当事人提出上诉的，应向福建省三明市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李如浩审 判 员  陈国延人民陪审员  吴华旺二〇一七年十一月十日书 记 员  钱晓雪上诉费缴纳专户(户名：福建省三明市中级人民法院。帐号：35×××46。开户行：三明市建行新泉分理处)附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金