北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终5478号
上诉人（原审被告，反诉原告）：张丽远，女，1941年5月15日出生。
上诉人（原审被告，反诉原告）：辛毓雄，男，1938年5月31日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人：何连水，北京市远望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：丁凤革，女，1966年10月16日出生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：许×1，女，2000年5月6日出生。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：韩雨，男，1987年3月7日出生。
上诉人张丽远、辛毓雄与被上诉人丁凤革、许×1、韩雨因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第13816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张丽远、辛毓雄上诉请求：撤销一审法院判决，将本案发回重审，或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求并支持上诉人原审反诉请求：1、确认丁风革就二门四零六房屋（以下简称涉案房屋）与许育群签订的《房屋买卖契约》不成立。2、丁风革、许×1、韩雨立即搬离涉案房屋，并向两上诉人交还涉案房屋。3、案件受理费由被上诉人承担。上诉理由：涉案房屋是张丽远的，从未出售给丁凤革本人或其家人。
丁凤革、许×1辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审法院在事实认定方面综合考虑了多种因素：1、涉案房屋早已实际交付，2、涉案房屋原成本购房价，房款也是许育群支付给单位的，3、房产证原件一直由许育群持有，4、2007年许育群向上诉人支付了购房款80万元，5、委托书及公证，还有双方的客观朋友关系，本案形成了一个完整的房屋买卖合同关系的证据链。上诉人坚持认为没有买卖合同关系的观点不能成立。
韩雨辩称：同意一审判决，买卖关系已经成立，应当予以过户。
丁凤革、许×1、韩雨向原审法院起诉请求：1.确认张丽远、辛毓雄与许育群签订的房屋买卖合同有效；2.依法判令张丽远、辛毓雄配合丁凤革、许×1、韩雨办理涉案房屋的过户手续，将该房屋过户到丁凤革、许×1、韩雨名下，由丁凤革、许×1、韩雨共同共有。诉讼费由张丽远、辛毓雄承担。
一审法院认定事实：涉案房屋原系张丽远所在单位的福利分房。上世纪九十年代初，辛毓雄因与许育群交情甚好，将涉案房屋提供给许育群免费居住。1996年7月19日，许育群将其户口迁入涉案房屋。1996年12月30日，许育群与丁凤革登记结婚后继续居住在涉案房屋。2000年5月6日，许育群与丁凤革共同生育一女许×1。
1999年10月，张丽远与中国科学院行政管理局签订《房屋买卖契约》，约定张丽远按照成本价以13221元购买诉争房产。上述购房事宜由许育群夫妇代为办理，13221元购房款由许育群实际支付。丁凤革主张许育群支付该款是考虑到涉案房屋应归自己所有，故理应由其负担购房款。张丽远、辛毓雄则主张该款系许育群先为垫付，后转为抵偿许育群应付房屋使用费，故无须归还。
2000年2月14日，涉案房屋产权证下发，登记在张丽远名下，建筑面积为66.5平方米，房屋性质为央产房。2005年1月28日，丁凤革户口迁入涉案房屋。张丽远、辛毓雄称2005年起将涉案房屋产权证原件交给许育群保管。
2007年10月16日，许育群通过丁凤革的妹妹丁凤梅的银行账户向辛毓雄汇款80万元。丁凤革主张许育群与张丽远于汇款时达成由许育群出资80万元购买涉案房屋的一致意思表示，双方均明确该款即购房款，双方于2007年10月16日就涉案房屋成立买卖合同。张丽远、辛毓雄对此不予认可，称许育群汇出该款时表示欲购买涉案房屋，但该款是否直接转为购房款取决于双方最终能否达成交易，该款实为借款性质，系许育群瞒着丁凤革私下借给辛毓雄，用于辛毓雄购房，未约定还款期限，利息则与此前房屋使用费相抵，此后许育群未主张过还款。张丽远、辛毓雄未就借款事实的存在提交合同等相关证据。张丽远、辛毓雄当庭表示愿意归还该80万元。
2008年2月15日，张丽远、辛毓雄向丁凤革作出书面委托书，并对此进行了公证，北京市精诚公证处作出（2008）京精诚内民证字第0347号公证书，委托书载有：“因在外地不能亲自前去办理涉案房屋的买卖过户手续，现委托丁凤革作为我们的代理人，全权代表我们办理如下事项：1、代理我们到中科院机关事务管理局房管所及中央驻京单位房产交易办公室查询及办理上述房产上市及交易相关手续。2、办理上述房产买卖过户手续。3、代理我们签订有关文件、交纳有关费用。4、本委托无转委托。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我们均予承认。本委托书有效期从2008年2月15日至2010年2月14日止。”丁凤革主张张丽远、辛毓雄办理上述公证视为就涉案房屋确认了买卖合同关系，公证委托的内容足以保证丁凤革在无须张丽远、辛毓雄到场的情况下办理房屋上市及过户手续，可知张丽远、辛毓雄已获得足额对价，因双方欠缺法律意识，且许育群当时做心脏手术，故双方未另行签订书面合同。张丽远、辛毓雄对此不予认可，主张当时张丽远、辛毓雄欲出售该房屋故要求许育群腾房，许育群多次表示欲购买该房屋，张丽远、辛毓雄认为应先办理房屋上市流通手续再谈买卖事宜，故在许育群的提议下办理了上述公证委托，考虑到涉案房屋可能卖给许育群，故在许育群的要求下将丁凤革作为受托人。对于公证委托的内容，张丽远、辛毓雄表示公证时未慎重考虑委托内容的法律效果，存在疏忽，其中关于房产买卖过户方面的委托并非张丽远、辛毓雄的真实意思表示，丁凤革委托权限仅为办理房屋上市手续。双方均认可办理上述公证时涉案房屋已能够办理上市手续，但需张丽远所在单位配合盖章。
丁凤革主张为办理房屋交易手续形式上的需要，其于2008年5月30日经张丽远、辛毓雄同意以张丽远的名义与许育群补签了一份书面《房屋买卖契约》，并将合同内容口头告知了张丽远、辛毓雄。丁凤革提交了该份契约，内容载有：“甲方（卖方）张丽远、辛毓雄，乙方（买方）许育群；一、甲方自愿将涉案房屋出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、双方议定上述房地产总价款人民币80万元。甲方已于本合同第八条20080215公证之前已经收到了乙方的房地产总价款人民币捌拾万元整。……五、由于甲方已经收到乙方的房地产总价款，自双方签字之日起，乙方即拥有此房地产的所有权。……七、此房屋因故未能完成买卖、过户手续及相应的法律纠纷甲方负全责并赔偿乙方由此产生的一切损失。八、甲方在北京市精诚公证处办理了（2008）京精诚内民证字第0347号公证书，全权委托丁凤革办理此房屋的买卖、过户手续。九、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日起到双方完成房产过户所有手续期间一直有效。该合同落款甲方签名为丁凤革，乙方签名为许育群。落款日期为2008年5月30日。”张丽远、辛毓雄对该合同中签名的真实性表示无法确认，主张该合同系丁凤革在张丽远、辛毓雄不知晓的情况下自行伪造，丁凤革代张丽远与其配偶许育群签订合同属“自我代理”的自我交易行为，违背了许育群与张丽远的意愿，不认可许育群与张丽远之间成立房屋买卖合同。
丁凤革主张许育群曾多次催促张丽远所在单位出具办理房屋上市所需手续，并要求张丽远本人来京配合办理上市手续，但张丽远所在单位及张丽远本人均未配合，导致房屋上市手续一直未能办理。张丽远、辛毓雄主张张丽远所在单位存在办理上市手续的客观问题，并非其主观不配合办理。张丽远、辛毓雄称其已于2014年底自行办理完毕涉案房屋上市手续。
张丽远、辛毓雄主张许育群本人无购买涉案房屋达成交易的意思表示，双方并未明确购房款数额。张丽远、辛毓雄就此提交了许育群与辛毓雄的往来短信：1.2011年5月4日，手机号码130XXXX****向辛毓雄手机号136XXXX****发送短信：“因回京后房子一事没落实好，没给您回话，本来这事当一家人商量办的事，但丁凤革家人认为是买卖，当时丁凤革收了她父母的六十万并答应这房以后给老人住，我千说万说也说不通，我想对老人也不能话太重，我想是这样：到拉拉考完上中学，这房按市场价说个数，我私下把您的损失补上。我想在开始弄钱，到时候我有尽量多给你，没有您适当优惠我一点，再不行我写个欠条以后还，再和丁凤革家人去纠缠没意思。我相信您能体会到我的心境，这事说啥我都得办好，要对得起我们的感情和友谊！”2.2011年5月9日，辛毓雄手机号138XXXX****回复短信：“信息收到很多天了。……未及时回是不知道如何在简短的短信把我的思绪告诉你。第一点我问自己怎么会被牵入与小丁凤革家房子的纠葛中？怎么会把房子信任交给你？本来你、我单纯的友情怎会让人推到‘利益’的‘风口浪尖’上？当然，说过程很简单：当时你离异，后也曾多次建议你应向有关方申请住房，与小丁凤革结合随后拉拉出生、上学……我一直感觉你很困难。就是张不开口让你搬出，张口让你付点租金也是我退休多年后的06年了。”法院向中国联通北京市分公司调取的130XXXX****备案登记信息显示该号码登记在丁凤革名下。丁凤革对备案登记信息予以认可，主张其不清楚许育群发送过上述短信内容，短信中“补上”二字能体现房款已交付，买卖合同已成立。
丁凤革主张2007年10月16日合同成立之时涉案房屋市场价为80万元到100万元之间。张丽远、辛毓雄对此不予认可，主张房屋当时的市场价与本案无关，对此无明确主张。经法院委托，北京国地房地产土地评估有限公司出具书面评估报告：涉诉房屋在2007年10月16日市场价值为93.52万元。
2012年9月25日许育群因病去世。许育群的继承人林敏安（许育群之母）经公证放弃了双方争议合同项下所有权益的继承权，其他继承人韩雨（许育群之子）、丁凤革（许育群之妻）、许×1（许育群之女）均作为原告参加本案的诉讼。丁凤革、许×1、韩雨均确认其在本案中要求张丽远、辛毓雄配合将涉案房屋过户到三人名下，由三人共同共有，不要求确认三人内部的分割比例。韩雨表示其对双方争议合同的订立及履行情况均不了解，其意见同丁凤革、许×1的意见。
张丽远、辛毓雄主张丁凤革、许×1、韩雨的第二项诉讼请求超过诉讼时效，三人起诉前从未催告张丽远、辛毓雄办理过户手续。丁凤革、许×1、韩雨对此不予认可，主张双方合同因房屋产权存在问题未能正常履行，不适用诉讼时效。
诉讼中，张丽远、辛毓雄曾申请对自己进行单方测谎，法院以本案不具有启动测谎程序的必要性为由未予准许。
上述事实，有双方当事人陈述、公证书、房屋买卖合同、短信、录音、房产证、死亡证明书、声明书、鉴定报告书等证据材料及法院开庭笔录在案佐证。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，双方当事人的意思表示一致是合同成立的本质要素。买卖合同并非要式合同，签订书面合同并非确认民事法律关系是否成立、生效的要件，故本案判断张丽远与许育群之间是否成立房屋买卖合同，考察重点不在于丁凤革代张丽远与许育群补签的书面契约本身，而应对双方是否达成房屋买卖的一致意思作出判断。张丽远、辛毓雄提出对其单方做测谎鉴定，对此法院认为，在许育群已去世的情况下，不应单纯以张丽远、辛毓雄内心的动机、目的判断其当时的意思表示，而应通过双方对外表示之行为来判断其真实意思，否则，一方可能借口以其不存在动机、目的为由否定合同，不仅损害对方利益，亦使合同失去稳定性。
基于上述分析，本案应重点考察双方之表示行为。首先，2007年10月16日许育群向辛毓雄汇款80万元，经鉴定该房屋当时市场价值为93.52万元，许育群汇款数额与房屋当时的市场价差距不大。现张丽远、辛毓雄主张该款为借款，但就此未提交证据，亦未做出足以使法院确信的合理解释，即便双方存在交情，许育群在当时条件下一次性汇出如此大额款项且去世前从未主张还款，根据一般生活经验和常识无法推定该款为借款。张丽远、辛毓雄认可许育群汇款时提到欲购买涉案房屋，张丽远、辛毓雄明知许育群有购房意愿而收取该款，且款额未明显低于房屋市场价，故法院对丁凤革、许×1、韩雨所持该款为购房款的主张予以采信。其次，张丽远、辛毓雄收到该款后4个月内以公证形式向丁凤革作出委托，委托理由为“因在外地不能亲自前去办理涉案房屋的买卖过户手续”，委托事项包括“办理房产交易相关手续、房产买卖过户手续、签订有关文件、交纳有关费用”，张丽远、辛毓雄虽主张房屋买卖手续的委托并非其真实意思表示，但就此未提交证据，法院认为以张丽远、辛毓雄之认知水平应能全面正确理解委托书所载内容，且庭审中张丽远、辛毓雄亦认可当初以丁凤革作为受托人正是考虑到涉案房屋可能卖给许育群，故此次公证表明张丽远、辛毓雄在收款后有委托丁凤革全权办理房屋过户手续的意思。第三，公证委托明确载明“代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我们均予承认”，其未举证证明在公证办理后对此提出过异议，故张丽远、辛毓雄对此后丁凤革代为补签买卖合同应有预见。根据以上查明的事实，综合考虑涉案房屋已交付许育群及家人使用、成本价购房款由许育群支付、房产证原件由许育群持有、80万元款项的支付、委托书的行文及公证形式、双方的关系等客观情况，可以认定双方就涉案房屋买卖曾达成一致意思表示，且许育群已实际履行付款义务，双方就涉案房屋的买卖合同成立。丁凤革主张以汇款时间作为该合同成立时间，称此后补签的书面契约仅为办理过户手续形式上的需要，在没有相反证据的情况下，法院对此予以采认。双方的房屋买卖合同不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。
张丽远、辛毓雄主张许育群本人并无购买涉案房屋的意思表示，双方并未明确购房款数额，并就此提交了2011年5月4日许育群向辛毓雄发送的短信。法院认为，从该短信内容看，许育群虽基于与辛毓雄多年交情用语委婉，但其真实意思仍是希望与辛毓雄搁置争议并确认房屋买卖成立，在此前提下其愿意基于双方长期感情的情面再行协商增加房款数额。但是，双方在往来信息中并未就新的房款达成一致意见，法院无法确认双方就房款数额达成变更意见，亦难以以此否定双方之间已经成立的房屋买卖合同关系。
张丽远、辛毓雄主张丁凤革、许×1、韩雨要求过户的诉讼请求已过诉讼时效，法院认为，双方合同未正常履行系因该房屋上市手续办理上有客观延迟，该房屋直至2014年才办理完上市手续，并非许育群主观怠于主张权利，许育群去世后丁凤革、许×1、韩雨作为其法定继承人有权继续向张丽远、辛毓雄主张权利，故张丽远、辛毓雄该项抗辩，法院不予采信。现该房屋已办理上市手续，具备过户条件，故对丁凤革、许×1、韩雨要求张丽远、辛毓雄配合将该房屋过户到三人名下由三人共同共有的诉讼请求，法院予以支持。张丽远、辛毓雄的反诉请求缺乏事实依据，法院均不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认许育群与张丽远、辛毓雄就二门四Ο六房屋成立的房屋买卖合同有效；二、张丽远、辛毓雄于本判决生效之日起十五日内协助配合丁凤革、许×1、韩雨办理二门四Ο六房屋的过户手续，将该房屋过户至丁凤革、许×1、韩雨名下，由丁凤革、许×1、韩雨共同共有；三、驳回张丽远、辛毓雄的全部反诉请求。
本院二审期间，各方均未提交新证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为涉案房屋的买卖合同是否成立的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。也就是说，合同成立的要件有三：其一是要有当事人；其二是要经过要约和承诺两个阶段；其三是当事人要对主要条款达成合意。合同成立的根本标志即在于当事人的意思表示一致。结合本案，买卖双方明确，即买房人许育群，出卖人张丽远、辛毓雄。标的物为涉案房屋，价款80万元，辛毓雄实际收到该款项。上诉人认为其从未有卖房的意思表示与其公证的委托书自相矛盾，其无法解释公证书上其委托丁凤革的事项，故本院认为上诉人出卖涉案房屋的意思表示明确。就双方是否达成合意一节，由于双方是多年好友，且从一开始的借住，到涉案房屋房改时，房屋成本价款系许育群出资且并未要求张丽远夫妇付款，张丽远夫妇亦未提出任何异议等一系列的证据显示，许育群欲购买涉案房屋的意思表示也是明确的。就价款问题，现已经司法鉴定，涉案房屋当时可以参考的市场价格为93万元。本案双方达成80万元的交易价格亦属正常，并未有不合理因素。上诉人认为该80万元系许育群出借给上诉人，但其既未提供借款协议，也未证明有许育群要求其还款的意思表示。上诉人收到80万元后并无任何异议。因此，可以认定双方对交易价款达成合意。因此涉案的房屋买卖合同成立。
由于涉案房屋的买卖合同已经成立，且未有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被上诉人主张张丽远、辛毓雄应配合丁凤革、许×1、韩雨办理涉案房屋的过户手续，将该房屋过户到丁凤革、许×1、韩雨名下，由丁凤革、许×1、韩雨共同共有的诉讼请求符合法律规定。原审法院支持该诉讼请求的处理正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费五千九百元（丁凤革已预交），由张丽远、辛毓雄负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费二十五元(张丽远、辛毓雄已预交)，由张丽远、辛毓雄负担（已交纳）。
二审案件受理费五千九百元，由张丽远、辛毓雄负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 刘国俊
审判员 刘 磊
二〇一六年九月二十三日
书记员 刘 瑾