云南省昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0102民初4649号
原告：吴敏，女，1966年5月20日出生，汉族，云南省昆明市人，无业，住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：李戚扬、杨向东（实习律师），云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。
被告：王明燕，女，1980年9月20日出生，汉族，陕西省汉中市人，无业，住云南省昆明市。
委托诉讼代理人：陈瑞彤（与王明燕系夫妻关系），男，1979年1月15日出生，汉族，陕西省西安市人，个体工商户，住云南省昆明市，特别授权代理。
原告吴敏与被告王明燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告吴敏的委托诉讼代理人李戚扬、杨向东，被告王明燕的委托诉讼代理人陈瑞彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告腾还昆明市五华区人民中路168-178号武成新时代广场负一层195平方米的房屋；2、判令被告向原告支付2015年9月26日至2016年6月5日（合同解除之日）所欠租金151300.40元（共计8个月零5天，按每天597.24元计算）；3、判令被告向原告支付解除合同次日起（2016年6月6日）至实际腾还房屋之日止的房屋占用费（参照租金计算，每天为597.24元）；4、判令被告支付违约金31693.46元（按照合同约定剩余期间的20%，自2016年6月6日-2017年2月28日止）；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆明市五华区人民中路168-178号武成新时代广场负一层195平方米的房屋出租给被告；租期三年，自2014年3月1日至2017年2月28日；每月租金18166元/月，支付方式为半年付，即3月1日和9月1日支付后半年的租金。按每年365天计算，日租金为597.24元。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告开办了美容店。但被告自2015年3月1日开始拖欠租金，自3月22日至6月26日分六笔支付了10万元，自11月3日至11月18日分五笔支付了2.5万元，以后就未再支付。截至最后一笔租金，被告仅付清至9月25日的租金。此后经原告多次催收，被告均未支付任何租金。2016年6月5日原告通知解除合同，但被告现仍占有租赁房屋，拒不腾还。
被告王明燕辩称，原、被告双方之间的争议就是租金的支付方式。当时我方向原告租房时，原告收了30万元的转让费。我方从10月份想承租房屋，但未能承租。之前的租客想转租出去也未能转租。从2014年1月2日，我们开始跟房东接触，直到2014年2月我们将年租金谈到218000元，支付方式为半年支付，公司也同意按半年支付。原告说房东不能接受半年以下的支付方式，合同必须写半年支付，实际支付时可按季度支付。到2014年9月付第四季度租金时，结果我们晚付了15天，房东非要我们支付5000元的滞纳金。后来租金和滞纳金我们也支付了。到2015年房东突然翻脸，什么都不承认了还将商铺的门锁了，导致被告无法正常营业，员工跑了客人也跑了，原告的行为给被告造成重大的损失。对原告的诉请第一项同意将房子还给原告，但原告要将装修损失10万元还给我；第二项诉请不予认可，房租我已支付到了2016年1月31日，没有支付的是2016年2月1日以后的；对第三项诉讼请求合同解除我认为还没有解除。
归纳当事人的诉、辩理由，经依法审核对应的证据后，本院依法确认以下当事人无争议的事实或者当事人无须举证的事实为案件事实：依据昆明市房权证字第××号《房屋所有权证》载明，位于昆明市人民中路168-178号南、北楼A、B幢房屋登记的所有权人为昆明通发实业有限公司。2008年12月20日，原告与昆明通发实业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于人民中路168号-178号武成新时代广场北楼负一层临街商铺4号房屋（出租面积：195平方米）；租期十八年，自2008年12月26日起至2026年12月31日。同日案外人昆明通发实业有限公司出具一份《同意书》，载明同意原告吴敏将人民中路168号-178号武成新时代广场北楼负一层（195平方米）房屋转租给第三人。2014年2月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同中约定由被告承租人民中路168号-178号武成新时代广场北楼负一层房屋（出租面积195平方米）；租赁期限为三年，原告从2014年3月1日起将出租房屋交付被告使用，至2017年2月28日收回；自2014年3月1日起至2017年2月28日租金为18166元/月，218000元/年；租金支付方式为半年支付。原告有权按时向被告收取租金，被告如不能按时付清，则每日以租金总额的千分之三收取滞纳金，若有严重违反合同行为，原告有权收回被告所租用房屋，并终止租赁合同。合同还约定被告存在拖欠租金及各项费用达15日等情形的，原告可以终止合同，收回房屋。另外原、被告任何一方违约，违约方则按剩余年限租金总额的20%作为违约金对守约方进行赔偿。合同签订后原告向被告交付了租赁房屋。
2016年1月16日被告的配偶陈瑞彤向原告出具了一份《房租减免、付款计划及保证书》（以下简称：保证书）。保证书中载明经甲乙双方友好协商，甲方认可乙方经营实际情况，给予乙方房租减免，实际减免金额39660元，应付属于2015年度的房租1.7万元中的1万元于2016年7月31日付清，7000元已于2016年1月8日付清。2016年房租付款计划保证内容为：2016年1月31日付2万元；2016年3月31日付2.5万元；2016年4月30日付4.5万元；6月31日付4.5万元；7月31日付1万元，属于2015年尾款；9月30日付4.5万元。逾期未付款即保证失效，立即清物走人。
2016年4月1日，昆明市公安局五华分局翠湖派出所出具一份《昆明市公安局五华分局治安调解协议书》。该调解书主要事实一项中载有“2014年2月25日，当事人吴敏与当事人王明燕签订关于人民中路168号-178号武成新时代负一层商铺房屋租赁合同。因王明燕未按约定支付租金，双方于2016年1月16日通过协商由王明燕丈夫陈瑞彤代王明燕书写一份双方认可的房租减免、付款计划及保证书。2016年4月1日，吴敏、吴敏表哥苏颖、陈瑞彤因合同终止问题发生纠纷，双方到翠湖派出所协商。”的文字。经翠湖派出所调解，当事人未能就终止合同等事项达成一致。后原告于2016年6月3日向被告邮寄了解除房屋租赁合同的通知，被告于2016年6月5日收到了该通知。另外，被告于2016年1月29日向原告支付2万元款项。现租赁房屋由被告使用。
本院认为，原、被告于2014年2月25日签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，权利义务约定不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应诚信履行合同义务。依据原告提交的《昆明市公安局五华分局治安调解协议书》中载明，原、被告双方均认可保证书，故原、被告双方应按照保证书的内容履行。后因被告未按约定向原告支付租金，原告于2016年6月3日向被告邮寄了解除房屋租赁合同的通知，被告于2016年6月5日收到了该通知后并未提出异议，故应认定原、被告双方签订的涉案协议于2016年6月5日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”庭审中被告表示愿意将房屋归还，且合同解除后被告应将租赁房屋腾还原告，故本院对原告要求被告腾还租赁房屋的诉讼请求予以支持。
本案中，原告主张被告自2015年3月1日开始拖欠租金，自3月22日至11月18日共计支付了12.5万元。依据2016年1月16日保证书的内容，原告给予被告39660元减免租金，被告应付2015年度的房租1.7万元，其中7000元已于2016年1月8日付清，故被告未支付的2015年度租金为1万元。后被告于2016年1月29日支付2万元，抵扣被告应支付的2015年度的租金后，剩余租金1万元用于支付2016年度租金。合同已于2016年6月5日解除，故被告应向原告支付自2016年1月1日起至2016年6月5日止的租金93816.2元，扣除被告已支付的1万元，被告还应支付租金83816.2元。合同解除后，被告并未将涉案房屋腾还原告，故被告应当按照18166元/月的标准向原告支付自2016年6月6日至实际腾还涉案房屋之日止的租赁物有偿使用费。
关于原告主张的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告未按约向原告支付租金行为构成违约，依法应向原告支付违约金。本院结合被告的违约行为、过错程度以及原告的损失情况，酌情由被告向原告支付违约金8381.6元（83816.2元×10%）。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：
一、被告王明燕在本判决生效后十日内将位于人民中路168号-178号武成新时代广场北楼负一层195平方米房屋腾还原告吴敏；
二、被告王明燕在本判决生效后十日内向原告支付自2016年1月1日起至2016年6月5日止的租金83816.2元；
三、被告王明燕在本判决生效后十日内按照18166元/月的标准向原告支付自2016年6月6日至实际腾还涉案房屋之日止的租赁物有偿使用费；
四、被告王明燕在本判决生效后十日内向原告吴敏支付违约金8381.6元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3960元，由原告吴敏负担1350元，由被告王明燕负担2610元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 李其恒
代理审判员 徐 嘉
代理审判员 丁 茜
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 赵云莉