山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民终333号上诉人(原审被告）：青岛亚鲁特食品有限公司。法定代表人：胡贤波，执行董事。委托诉讼代理人：董方蓥，山东光浩律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：青岛鸿润珑工贸有限公司。法定代表人：薛彦会，总经理。委托诉讼代理人：高玉春，青岛黄岛王台法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）：宫建。委托诉讼代理人：高玉春，青岛黄岛王台法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杜桂安。委托诉讼代理人：马世来，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫修香，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。原审被告：胡俊明。原审第三人：王立柱。原审第三人：薛彦会。上诉人青岛亚鲁特食品有限公司(以下简称亚鲁特公司)、上诉人青岛鸿润珑工贸有限公司（以下简称鸿润珑公司）、上诉人宫建因与被上诉人杜桂安、原审被告胡俊明、原审第三人王立柱、原审第三人薛彦会房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初3933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亚鲁特公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回杜桂安的诉讼请求；2、本案案件诉讼费用由杜桂安承担。事实和理由：1、王立柱和薛彦会签订的协议不能约束鸿润珑公司，协议转让的是集体土地和无规划手续的地上建筑物，应为无效合同。且鸿润珑公司经过胶南土地局招拍挂手续、支付了土地出让金后合法取得建设用地使用权，杜桂安、王立柱、薛彦会的相关权利义务均发生在鸿润珑公司取得建设用地使用权之前，应当由出让方胶南市国土资源局负责处理，不应由鸿润珑公司承担。2、涉案厂房的权属属于鸿润珑公司，杜桂安不享有处分权。自2016年10月起，鸿润珑公司对亚鲁特公司的承租提出异议，杜桂安不能排除此障碍，亚鲁特公司按鸿润珑公司的指示与宫建签订合同并实际履行，杜桂安无权要求支付租金。3、一审判决基于亚鲁特公司与杜桂安之间一份未实际履行的合同，判令亚鲁特公司支付租金，属适用法律错误。杜桂安针对亚鲁特公司的上诉答辩称，1、王立柱和薛彦会分别代表青岛元方建筑装饰材料有限公司和鸿润珑公司，涉案土地和房屋也最终办理到了鸿润珑公司名下，该协议对鸿润珑公司有约束力。2、根据买卖不破租赁的原则，鸿润珑公司明知涉案土地及房屋存在租赁关系的情况下，将土地和房屋再次对外出租，违反法律规定，杜桂安和亚鲁特的合同应当继续履行。3、亚鲁特公司一直在涉案租赁物中生产经营，不存在无法使用的情形，应当依照约定支付租金。鸿润珑公司与宫建共同辩称，亚鲁特公司上诉理由和事实是成立的，鸿润珑公司将涉案土地厂房收回后，租赁给宫建，又由宫建租赁给亚鲁特公司，在鸿润珑公司将土地厂房收回之日起，杜桂安与胡俊明之间的租赁合同已经终止，所以不应当向杜桂安支付租金。鸿润珑公司与宫建上诉请求：1、撤销一审判决，驳回杜桂安的诉讼请求；2、本案案件诉讼费用由杜桂安承担。事实和理由：1、杜桂安与胡俊明签订的合同是无效合同，不应得到法院支持。鸿润珑公司自2015年1月4日起取得涉案土地和房屋的权利后，杜桂安无权处分，一审认定杜桂安与胡俊明签订的合同有效，认定错误。2、鸿润珑公司系与胶南市国土资源局签订土地出让合同取得涉案土地房屋的权属，与王立柱无关。王立柱与薛彦会签订的协议对鸿润珑公司无约束力。王立柱与薛彦会签订协议时，王立柱未取得涉案土地的使用权，该协议以及元方公司与杜桂安签订的租赁协议均无效。3、涉案房屋和土地一直在鸿润珑公司控制之下，鸿润珑公司是合法所有人，亚鲁特公司无法继续履行与杜桂安的合同。鸿润珑公司收回涉案土地和房屋之时，杜桂安和胡俊明签订的合同即终止履行。亚鲁特公司不能按与杜桂安的合同继续使用房屋，自然无需向杜桂安支付租金。4、宫建自鸿润珑公司承租涉案土地和房屋，并经鸿润珑公司的同意转租，宫建是善意第三人，其合法权益应当得到保护。5、鸿润珑公司在一审提交了涉案房屋和土地的不动产登记证书，足以证明杜桂安不享有处分权，无权对外出租。至于杜桂安与元方公司以及王立柱与薛彦会的关系，与本案不是同一法律关系，由于时间跨度大、关系错综复杂，应当另案处理。一审不断追加第三人，致使案件越来越复杂，导致认定事实不清，判决错误。杜桂安针对鸿润珑公司和宫建的上诉答辩称，1、鸿润珑公司和宫建是以无独立请求权的第三人参加诉讼，一审未判其承担责任，无权提起上诉。2、涉案的土地和房屋于2015年1月4日取得了房地产权证书，杜桂安与亚鲁特公司的合同合法有效。3、根据买卖不破租赁的原则，杜桂安与亚鲁特公司的租赁关系不受影响。4、鸿润珑公司与宫建的合同、宫建与亚鲁特公司的合同均侵犯了杜桂安的合法权益。4、一审适用法律正确。亚鲁特公司针对鸿润珑公司和宫建的上诉称，同意鸿润珑公司和宫建的上诉意见。杜桂安向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令亚鲁特公司和胡俊明支付2016年10月1日至2017年3月31日期间的厂房租赁费98000元，并支付逾期滞纳金2000元；2、本案诉讼费由亚鲁特公司和胡俊明承担。一审法院查明事实：2006年4月29日，杜桂安与青岛元方建筑装饰材料有限公司（以下简称元方公司）签订《青岛元方建筑装饰材料有限公司土地租赁协议》，约定杜桂安租赁元方公司西北角12.09亩土地20年，自2007年1月1日至2027年1月1日止。每亩5万元，共计60.45万元，合同签订后杜桂安一次性交清租赁费。元方公司法定代表人为王立柱，于2013年8月12日吊销。2006年4月12日杜桂安与胡俊明签订《厂房租赁合同》，双方约定就厂房的建设、租赁事宜协商一致，并约定租赁期限为二十年，每年为196000元，交付时间为每半年一次性付清半年租金，杜桂安收取租赁费不开发票只开收款凭证，每迟交一天，加收一年租赁费1%的滞纳金。合同第十六条约定乙方(胡俊明)成立了公司以后，自登记之日起，承租方变更为乙方新成立的公司。2006年7月18日胡俊明出资设立亚鲁特公司，该公司法定代表人为胡贤波。2012年1月12日，甲方王立柱与乙方薛彦会签订《土地及地面附着物转让协议》，该协议第一条第二项约定：该宗土地甲方已于2006年租给杜贵安12.09亩（院墙内面积），租期20年（附元方公司与杜贵安签订的土地租赁协议），本协议签订后，该租赁土地一并转交给乙方，乙方相应承担租赁协议中的权利和义务，甲方不再给予补偿。该协议第二条第一项约定：甲方在该土地现有车间1060平房米，办公室144平方米，变压器、变压器房及水、电配套等设施一次性转让给乙方（附明细表），共作价60万元人民币。2012年7月6日胶南市国土资源局作为出让人与作为受让人的鸿润珑公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让土地坐落于长春路南、刘家园村北，出让价款为191万元，并对胶南市珠山办长春路以南、刘家园村北土地取得土地使用权。2015年1月4日鸿润珑工贸公司对编号xxx号、xxx号、xxx号、xxx号房产取得所有权。薛彦会系鸿润珑公司的法定代表人。2015年6月9日，鸿润珑公司作为甲方与作为乙方的宫建签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于黄岛区刘家园村北路1号的土地厂房租赁给乙方用于生产经营。租赁期限为20年，从2015年6月9日至2035年6月8日。乙方在签订合同后向甲方一次性交付租金200万元。2016年9月30日、10月7日，鸿润珑公司通知亚鲁特公司因其土地厂房转让，要求亚鲁特公司于限定日期内搬离鸿润珑公司所属的院区。2016年10月31日，亚鲁特公司向杜桂安发出《关于限期排除妨碍的通知》，要求杜桂安于2016年11月15日前，履行期出租人义务，排除鸿润珑公司对亚鲁特公司使用租赁物的妨碍、使鸿润珑公司撤销对其的两个书面通知。亚鲁特公司作为乙方与作为甲方的宫建签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于原胶南市武装部靶场南侧约2240平方米的厂房，完整租赁给乙方，甲方承诺最迟于2016年12月10日前将乙方所租赁的厂房及配套设施完全、完整交付给乙方使用。租赁期限为5年，年租金为196000元，租金自2016年12月1日起计取。乙方每半年支付一次租金，先付款再使用，第一笔租金98000元于2017年5月31日前付清，之后每过6个月支付一次租金。鸿润珑公司同意宫建转租。2016年12月13日，鲁特公司扣除5000元房屋维修费后向宫建支付2016年12月1日至2017年5月31日期间的房租93000元，2017年5月31日亚鲁特公司扣除2000元房屋维修费后向宫建支付96000元房租。一审法院认为，房屋租赁合同系出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中杜桂安与胡俊明签订《厂房租赁合同》，并明确了租赁厂房的位置，对租赁期限、租赁费用、违约责任等进行约定，是双方真实意思表示。杜桂安依约将租赁厂房建好交付亚鲁特公司使用，根据《厂房租赁合同》第十六条的约定，亚鲁特公司应按合同约定向杜桂安支付厂房租金。根据王立柱与薛彦会签订的《土地及地面附着物转让协议》第二条第一项的约定及庭审中王立柱的陈述，该协议中地面附着物并不包含杜桂安与亚鲁特公司签订的《厂房租赁合同》中约定的涉案厂房，且《土地及地面附着物转让协议》第一条第三项王立柱已告知薛彦会其与杜桂安之间的土地租赁约定，故鸿润贸公司在明知上述约定的情况下将涉案厂房出租给宫建，再由宫建与亚鲁特公司签订《厂房租赁合同》约定亚鲁特公司向宫建支付厂房租赁费，明显侵犯了杜桂安的合法权益。故亚鲁特公司应按合同约定向杜桂安支付厂房租赁费。杜桂安主张厂房租赁费交至2016年10月1日，亚鲁特公司不予认可，辩称移交至2016年11月30日，但未提交证据予以证明，故对亚鲁特公司的辩称意见不予支持。杜桂安要求亚鲁特公司支付自2016年10月1日至2017年3月31日期间的厂房租赁费98000元，符合法律规定，予以支持。杜桂安与亚鲁特公司签订的《厂房租赁合同》第六条约定的滞纳金，一审认为滞纳金是国家行政管理部门依法对行政相对人采取的一种惩罚性措施，而杜桂安与亚鲁特公司属于平等民事主体，双方在《厂房租赁合同》中约定滞纳金不符合法律规定，故对杜桂安主张的滞纳金2000元，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，第二百一十三条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、亚鲁特公司于判决生效之日起10日内给付杜桂安自2016年10月1日至2017年3月31日期间的厂房租赁费98000元；二、驳回杜桂安的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，由亚鲁特公司负担，因杜桂安已预交，由亚鲁特公司于判决生效后10日内给付杜桂安2300元。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，杜桂安与胡俊明签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。鸿润珑公司已经办理了涉案土地房屋的房地产权证书，该合同不存在无效的情形，现亚鲁特公司、鸿润珑公司、宫建主张该合同为无效合同，理由不能成立，本院不予采纳。合同签订后，杜桂安依约将租赁厂房交付亚鲁特公司使用，亚鲁特公司应按合同约定向杜桂安支付租赁费。王立柱与薛彦会签订《土地及地面附着物转让协议》转让涉案土地及地上附着物时，双方在合同中对杜桂安已经承租部分土地的事实进行了明确确认，该转让行为不能影响杜桂安承租使用涉案土地的权利。薛彦会是鸿润珑公司的法定代表人，涉案土地的使用权最终也由鸿润珑公司取得，鸿润珑公司在取得涉案土地的使用权之前应当明知杜桂安承租涉案土地的事实。本案中，亚鲁特公司、鸿润珑公司、宫建均未提交证据证明杜桂安的承租权已经灭失，亦未提交证据证明杜桂安与亚鲁特公司的合同已经解除，其主张杜桂安无权向亚鲁特公司收取租金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，亚鲁特公司、鸿润珑公司、宫建的上诉请求均不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人青岛亚鲁特食品有限公司负担2300元，由上诉人青岛鸿润珑工贸有限公司、宫建负担2300元。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一八年四月十三日书记员 王 繁