江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1357号
上诉人（原审原告）戚龙平，男，1953年6月24日生，汉族。
委托代理人崔春，江苏同盛律师事务所律师。
委托代理人戴萍，江苏同盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处，住所地南京市江宁区麒麟街道开城路60号。
法定代表人易强，该街道办主任。
委托代理人赵翠明，江苏志仁律师事务所律师。
委托代理人俞海春，江苏志仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市江宁区人民政府东山街道办事处，住所地南京市江宁区东山街道上元大街229号。
法定代表人古德武，该街道办主任。
委托代理人李丽，江苏汇丰锦律师事务所律师。
委托代理人姜兆静，江苏汇丰锦律师事务所律师。
上诉人戚龙平因与被上诉人南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处（以下简称麒麟街道办事处）、原审被告南京市江宁区人民政府东山街道办事处（以下简称东山街道办事处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
戚龙平一审诉称，南京市江宁区人民政府东山街道东麒路工程领导小组系东山街道办事处的下属办事机构，负责处理东麒路公路建设及房屋拆迁安置事宜。2006年5月14日，该领导小组与戚龙平签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定拆除戚龙平坐落于东山街道小定林村的住宅房屋240平方米、附属房15.58平方米及其附属物，并约定给戚龙平在泉水村安置240平方米别墅型安置房一套、车库一套。2010年5月，南京市江宁区人民政府作出江宁政发（2010）94号文件，决定调整东山、汤山街道行政区划，设立麒麟街道办事处，将泉水社区划归麒麟街道办事处。因约定拆除房屋的占地系集体土地，未依法办理征用审批手续，故《房屋拆迁补偿安置协议书》无效。2014年12月，为解决安置遗留问题，麒麟街道办事处向包括戚龙平在内的拆迁居民送达《东麒路安置遗留问题处理协议书》，同意将别墅型安置房换为同面积的公寓房，并按江宁政发（2005）166号文件规定的两种房型的安置单价价差进行补偿。对此，戚龙平同意将别墅型安置房换为同面积的公寓房，但认为440元／平方米的补偿标准有失公平，而以现今别墅房与公寓房的价差约8000元／平方米为标准较为合适，并应充分考虑车库及9年来在外过渡费用，方足以弥补实际损失。现要求判令：一、东山街道办事处与麒麟街道办事处向其交付两套共计240平方米的公寓型安置房；二、东山街道办事处与麒麟街道办事处共同补偿和赔偿其损失209.4万元（其中：拆除房屋及附属物损失为240平方米＊0.8万元／平方米=192万元、车库损失为1万元／平方米＊17.4平方米=17.4万元）；三、由东山街道办事处和麒麟街道办事处承担本案诉讼费用。
东山街道办事处一审辩称：一、因区划调整，戚龙平的补偿问题目前由麒麟街道办事处负责；二、案涉别墅型安置房未能建设系国土部门未予审批所致，东山街道办事处不存在过错；三、案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》系无效协议，东山街道办事处理应返还财产或折价赔偿，但赔偿的标准应以拆迁时房屋及车库的价值作为依据。
麒麟街道办事处一审辩称：一、因区划调整，戚龙平的补偿问题目前由麒麟街道办事处负责；二、案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》系无效协议，赔偿标准应以2006年5月14日案涉房屋被拆时的价值为依据，但同意补偿拆迁当时别墅型安置房与公寓房之间440元／平方米的价差，并愿意补偿车库款3万元。
一审法院经审理查明，因东麒路建设需要，东山街道办事处成立东麒路建设拆迁工作领导小组，负责处理东麒路建设拆迁事宜。2006年5月14日，该小组（甲方）代表东山街道办事处与戚龙平（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定：一、甲方拆除乙方坐落于小定林村的住宅房屋240平方米，补偿费304800元，附属房15.58平方米，补偿费4674元，附属物折价补偿70791元，拆迁奖励5000元，搬家费过渡费6700元，合计391965元；二、拆迁安置房由甲方在泉水村安置，安置时间不超过2007年11月，拆迁过渡房由乙方自行解决，别墅型安置房1套面积240平方米，乙方应缴纳安置房款432000元，车库预收30000元，合计462000元；三、乙方付清扣除补偿款后的剩余房款70035元，复建安置的待安置结束后，安置面积以产权确定面积为准，甲乙双方结算全部费用（楼层费、储藏室、车库等）。2010年5月，南京市江宁区人民政府作出江宁政发（2010）194号文件，决定调整东山、汤山街道行政区划，设立麒麟街道办事处，将泉水社区划归麒麟街道办事处，相关拆迁事宜亦由麒麟街道办事处负责。因案涉别墅型安置房所动用的土地系农用地，且未经相关部门审批，戚龙平一直未取得《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的别墅型安置房。2014年12月，为解决安置遗留问题，麒麟街道办事处（甲方）向戚龙平（乙方）出具《东麒路安置遗留问题处理协议书》，载明：“1、原协议中约定的别墅型安置房以同面积公寓房进行安置，面积240平米，安置地点位于麒麟科××安置房××区；2、乙方于2006年5月拆迁时预缴别墅型安置房及车库购房款391965元，别墅型安置房调整为公寓式安置房后，按江宁政发（2005）166号文件规定的安置房单价（别墅型为1800元／平米、公寓式为1360元／平米），乙方多缴安置房款65565元，甲方按年利率10%的复利标准支付本息，利息计算时间从2006年5月至2014年12月，本息共计148743元；3、甲方对将别墅型安置房调整为公寓式安置房给予乙方补助，补助标准为当时规定的别墅型安置房单价与按江宁政发（2005）166号文件规定的安置房单价之差乘以安置房面积（440元／平米＊240平米），再加车库购置款数额30000元，补助合计135600元；4、若人民法院就东麒路别墅型安置处理作出高于本协议补偿生效判决，甲方按人民法院生效判决的原则另行确定补偿事宜。”截至目前，麒麟街道办事处已与戚龙平协商一致，在麒麟街道集镇为戚龙平安置240平方米的公寓房。
一审庭审中，戚龙平提供网页打印资料，证明目前麒麟街道的别墅与公寓房的价差约为0.8万元／平方米，车库的单价为1万元／平方米以及标准车库的面积为17.4平方米。东山街道办事处与麒麟街道办事处对上述证据不予认可，认为与本案无关联性。
一审法院认为，案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。虽然戚龙平不能根据案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》取得别墅型安置房，但麒麟街道办事处仍应对其妥善安置，鉴于双方已对公寓房安置事宜达成一致，故麒麟街道办事处应立即向戚龙平交付总面积为240平方米的公寓型安置房。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。导致案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》无效的原因系拆迁所占用的农用地未经相关部门审批而不能作为建设用地使用，东山街道办事处对此具有过错。鉴于案涉房屋及附属物等已被拆除，无法返还给戚龙平，故东山街道办事处应当折价补偿并赔偿损失，而补偿或赔偿的标准则是本案的争议焦点所在。对此，一审法院认为，拟定补偿或赔偿标准时应当考虑如下几个因素：首先要考虑的是安置房的性质，根据案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》，戚龙平可能取得别墅型安置房，但并非别墅型商品房，因土地出让费用缴纳与否的差别使得同一区域安置房的价格远低于商品房，因此，戚龙平以麒麟街道附近的别墅型商品房的市价来作为赔偿依据显然过高；其次要考虑的是安置房的区位，根据案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》，戚龙平可能取得别墅型安置房的位置在泉水社区，而目前麒麟街道办事处为其安置的公寓房位于集镇，泉水社区的安置房与集镇的安置房之间亦存在一定的价格差，从区位角度来看，此次安置是有利于戚龙平的；再次要考虑被拆除房屋的升值问题，就当前房价随时间推移而不断上涨的情况下，如案涉房屋未被拆除则必定会升值，但不可否认的是现今给戚龙平安置的公寓房本身也蕴含和积累了相当的升值，综合以上因素考虑，为戚龙平安置240平方米的公寓型安置房后，再按照两种房型的价差440元／平方米给予补偿（即440元／平方米＊240平方米=105600元）应当足以弥补戚龙平所称其遭受的损失。此外，麒麟街道办事处自愿按照《东麒路安置遗留问题处理协议书》第2条即以65565元为基数按年利率10%的标准自2006年5月1日起计算复利向戚龙平支付本息，并不违反法律规定，一审法院予以准许。
关于车库的问题。因案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》系无效协议，其中关于安置车库的条款亦归于无效，戚龙平主张车库损失无合同无据；再者，从整个协议内容来看，从体系解释的角度分析，车库作为附属设施系与别墅型安置房作为一个整体进行安置的，戚龙平在取得240平方米的公寓型安置房的同时即获得了车库利益，其再行主张车库损失，缺乏依据。鉴于麒麟街道办事处自愿支付车库补偿款3万元，该行为不违反法律规定，一审法院予以准许。
此外，虽然案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》系戚龙平与东山街道办事处所设立的东麒路建设拆迁工作领导小组签订，但区划调整后，案涉拆迁事宜由麒麟街道办事处负责，故本案给付义务主体应为麒麟街道办事处。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处于本判决发生法律效力之日起30日内向戚龙平交付总面积为240平方米的公寓型安置房；二、南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处于本判决发生法律效力之日起10日内给付戚龙平补偿款135600元；三、南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处于本判决发生法律效力之日起10日内给付戚龙平65565元及利息（以65565元为基数，自2006年5月1日起按年利率10%的标准计算复利至实际付清之日止）；四、驳回戚龙平的其他诉讼请求。一审案件受理费23552元，由戚龙平负担20540元，麒麟街道办事处负担3012元。
戚龙平不服一审法院判决，向本院提起上诉称：一、上诉人被拆除的是住宅房屋240平方米、附属房15.58平方米及其它附属物，被上诉人应给付的等价交换物是240平方米别墅型安置房及车库各一套。因此，必须以此作为参照物，才能客观判定上诉人的实际损失。二、以公寓型房屋替代别墅型房屋，318平方米公寓型安置房才足以替代240平方米别墅型安置房。三、车库是被拆除房屋及其附属物等价交换物中的独立部分，判决的240平方米公寓型安置房尚不足替代“240平方米别墅型安置房，被上诉人当然负有支付对价即赔偿上诉人车库损失的义务。四、一审判决中的“别墅型安置房不是别墅商品房、现安置区域好于原约定区域、安置公寓房也积累了相当升值”等理由，没有考证。五、一审判决认为房屋必定升值，该升值必定是上诉人之损失。六、诉讼费的承担分配错误。上诉人承担的应仅是第四项所对应的诉讼费。
被上诉人东山街道办事处答辩称：1、合同被依法认定无效后，即为自始无效，合同条款即不受法律保护。拆迁过程中，因客观原因未能办理相关土地的征收审批手续，导致合同被认定无效。无效合同不应当予以履行，当事人预期通过履行合同可获得的利益为非法利益，不应受法律保护。故关于其中的240平方米的别墅型安置房的约定条款和车库的约定均为无效，不应当履行。并且在未履行的情况下，对于此非法利益也无权进行主张。上诉人据此非法利益的履行不能而要求赔偿损失，没有法律依据。2、一审法院对于无效合同的后续处理不违反法律规定，法律适用正确。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要退还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，从涉诉《房屋拆迁补偿安置协议书》内容来看，为货币补偿，一次性拆迁补偿费为391965元，该补偿款也就是当时上诉人被拆除房屋实际价值的体现，依法在不低于此价值的基础上赔偿上诉人的损失即为适用法律正确，而一审法院判决赔偿的结果远不低于此限。关于上诉人主张的合同无效后的损失赔偿问题，一审判决从尽可能弥补上诉人戚龙平遭受的损失角度出发，在协议无效的前提下，并未以当时上诉人被拆除房屋的价值作为损失依据，也未以等同于被拆迁房屋实际价值的拆迁补偿费391965元作为损失赔偿的依据。而是判决安置上诉人较别墅型安置房地段更优越，面积同为240平方米的安置房。另外，除地段优越、蕴含升值价值外，对于别墅型安置房与普通安置房440元／平方米的差价损失也一并予以支持，在法律上已经足以弥补了受损方所遭受的损失。关于协议中约定用货币补偿购买别墅型安置房问题，虽然东山街道办事处已经积极履行报批、开工建设，但是因用地指标紧缺，无法完成拟建设别墅型安置房地块的集体土地转国有土地的审批手续。故别墅型安置房的安置因不可归责于东山街道办事处的原因，导致无法履行，对此东山街道办事处不存在过错，不应因此赔偿上诉人损失。关于车库，因原被拆除房屋及附属物的总体价值在房屋被拆迁时已经以货币的方式对其总体价值进行一并确定。因此，上诉人额外要求车库损失，没有事实和法律依据。3、上诉人的上诉请求，无事实及法律依据。上诉人认为即使以公寓型安置房进行安置，也应当以318平方米公寓型安置房来代替，东山街道办事处认为，首先这仅是上诉人的假设，其次其要求也毫无法律依据。合同被认定无效的情况下，因该合同取得的财产应当予以返还，无法返还的，则折价补偿。不管上诉人在签订拆迁补偿安置协议时选择的是别墅型安置房还是公寓型安置房，其对压逆的被拆除房屋的价值都是固定的，都应该参考被拆除的房屋的价值进行安置补偿。另外，协议被认定无效，则安置别墅型房屋的相关条款均归于无效，上诉人仍以原合同条款，甚至以别墅商品房单价与公寓房单价的差作为依据计算损失，更是毫无依据。综合，东山街道办事处认为，《房屋拆迁补偿安置协议书》被认定无效后，依法应是对上诉人被拆除房屋的实际价值进行补偿，现一审判决的结果并未违法法律规定，且赔偿标准已经完全甚至超额弥补了上诉人的现实损失。上诉人提出的上诉请求没有法律依据，且存在多重假设，完全违背和超越了法律关于合同无效的处理原则。请求法院依法查明事实，维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人麒麟街道办事处称，同意被上诉人东山街道办事处意见。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，当事人签订协议，应当遵守法律法规的规定。
戚龙平与东山街道办事处2006年5月14日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》无效，因此，戚龙平依据该协议书主张和计算损失，不符合法律规定。一审法院综合考虑各种因素，判决给付戚龙平的赔偿费用并无不当。戚龙平要求按照无效协议确定赔偿数额，无事实和法律依据。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23552元，由上诉人戚龙平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年四月二十日
书 记 员 郭旭冬