福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民初字第1560号
原告毛卫兵，男，1951年3月14日出生，汉族，退休干部，住福州市台江区。
委托代理人王玲，福建心至律师事务所律师。
被告福建建阳胜德房地产开发有限公司，住所地建阳市民主北路55号B幢201室。组织机构代码61106925-0。
法定代表人陈圣英，董事长。
第三人林学新，男，1967年8月20日出生，汉族，户籍所在地建阳市，住建阳市。
第三人叶桂凤，女，1967年7月20日出生，汉族，户籍所在地建阳市，住建阳市。
第三人中国农业银行股份有限公司建阳市支行，住所地建阳市人民路13号。组织机构代码85714829-0。
法定代表人范家茂，行长。
委托代理人张丹虹，福建大潭律师事务所律师。
原告毛卫兵与被告福建建阳胜德房地产开发有限公司（以下简称胜德公司）、第三人林学新、叶桂凤、中国农业银行股份有限公司建阳市支行（以下简称农行建阳支行）合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理。在审理过程中，原告向本院申请追加林学新、叶桂凤、农行建阳支行作为第三人参加诉讼，本院予以准许，并依法适用普通程序于2015年3月9日第一次公开开庭进行了审理。原告毛卫兵的委托代理人王玲，第三人农行建阳支行的委托代理人张丹虹到庭参加诉讼，被告胜德公司及第三人林学新、叶桂凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。2015年4月23日，原告向本院提出保全申请，本院予以准许并依法作出（2014）潭民初字第1560-1号民事裁定，查封了被告胜德公司出售给第三人林学新的坐落于建阳市潭城街道某层某某号房屋一套。之后于2015年11月18日第二次公开开庭进行了审理。原告毛卫兵的委托代理人王玲，第三人农行建阳支行的委托代理人张丹虹到庭参加诉讼，被告胜德公司及第三人林学新、叶桂凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告毛卫兵诉称，原告原在建阳市中山路190号农资宿舍的房屋在旧城改造时被拆迁，于2003年3月12日与建阳市竹柴炭公司签订了《建阳市旧城改造拆迁补偿安置协议》与《补偿协议书》，约定了房屋拆迁安置补偿的相关事宜，同时约定，原告已将房屋产权转让给徐英（系原告妻子的姐姐），因面临拆迁而尚未办理过户登记手续，拆迁人同意将安置房屋的产权证办理到徐英名下，后被告通过公开竞标取得该宗地土地的开发资格，并依法承担拆迁人与被拆迁户的全部义务。原告被安置在514号房，因被告违约未向原告交付房屋，原告为此提起诉讼，经建阳市人民法院审理，于2008年3月18日以（2007）潭民初字第452号判决书判令被告在判决生效十日内向原告交付所购房屋。由于被告在将该房作为原告的安置房的同时又将房屋出售他人的欺诈行为，原告不得已向法院申请执行。在执行过程中，经建阳市人民法院执行庭调解，原、被告于2008年10月16日达成（2008）潭执行字第174号和解协议书，被告用506号房屋调换原告的514号房，之后被告向原告交付了506号房屋。根据协议，被告应在交房后90日内为原告办理好房屋权属证书。因到期后原告未接到房屋权属证书，即到被告处催促，被告承诺在2009年4月30日前通知原告再办理房屋权属登记有关手续，但被告仍未履行，现已拖延1886天，期间原告于2013年7月向建阳市人民法院提出诉讼，经法院调解，被告承诺在两个月内还清该房屋的银行贷款，为原告办好产权证，原告为此向法院撤回起诉。但被告继续失信至今，其一系列违约行为侵害了原告的合法权益，现诉请法院依法判令被告协助原告将506号房屋的权属过户变更至原告名下，并承担违约金124402.04元，之后违约金仍按上述标准加倍计算至履行完毕为止。
被告胜德公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
第三人林学新、叶桂凤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
第三人农行建阳支行述称，本诉讼与农行建阳支行无关，不应追加农行建阳支行作为第三人参加诉讼。按照建阳市人民法院（2007）潭民初字第452号民事判决书约定原告回迁房是515、516房，而不是506号房屋。第三人林学新购买被告的506房的时间是2005年12月6日，被告胜德公司已将该房屋卖给了第三人林学新，第三人林学新当日就支付了首付款106276元，被告接受了此款并出具了收据，双方在2007年1月10日签订了《商品房买卖合同》，2007年1月19日双方在建阳市建设局办理了房屋预售登记备案，2007年2月8日第三人林学新与农行建阳支行签订了个人借款担保合同并在建阳房管处办理了房屋抵押登记，同日，农行建阳支行将贷款的247000元支付给了被告。第三人林学新已经全面履行了买卖合同约定的义务，买卖合法合法有效，涉案房屋是属于第三人林学新的，（2008）潭执行字第174号执行和解协议书侵犯了第三人林学新和农行建阳支行的合法权益，应当予以撤销。为此请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告毛卫兵为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、《建阳市旧城改造拆迁补偿安置协议书》、《补充协议书》、《回迁安置房确认书》，证明原告的房屋在城市改造时被拆迁，拆迁单位与原告签订拆迁协议，拆迁方式约定是产权置换，安置的地点是514号房。
2、（2007）潭民初字第452号《民事判决书》，证明被告应当在判决生效十日内向原告交付原告拆迁安置的房屋。
3、（2008）潭执行字第174号《执行和解协议书》、《回迁安置房计算单》，证明由于被告拒不履行生效判决，原告申请执行，在执行过程中双方达成和解，被告用506号房与原告调换514号房。
4、《协议书》，证明经双方协商，于2008年10月16日签订《协议书》，被告承诺在2009年4月30日前通知原告办理房屋产权登记手续，至2013年11月29日，被告共逾期1613天。
被告胜德公司及第三人林学新、叶桂凤在举证期限内未向本院提供证据。
第三人农行建阳支行向本院提供证据如下：
1、《商品房买卖合同》，证明林学新在2007年1月10日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买的房屋为506号房，在林学新购买了该房屋后办理了预售登记备案。
2、《个人购房担保借款合同》、《房屋抵押登记信息》，证明林学新在2007年2月8日与农行建阳支行签订了《个人借款担保合同》，向农行建阳支行贷款247000元用于购买讼争房屋，该房屋已经在建阳市房管处办理了抵押登记手续。
3、中国农业银行进账单、《收款收据》、个人借款凭证，证明在2005年12月6日林学新向被告购买讼争房屋，支付了首付款106276元，此后向农行建阳支行贷款247000元全部付清了购房款，林学新已经全面履行了购买房屋的合同义务。
本院依职权调取了本院（2014）潭执行字第444-1号《执行裁定书》、（2014）潭民初字第1674号《民事判决书》、（2014）潭执行字第444-1号《执行裁定书》、《商品房购销合同备案一览表》、《房屋登记薄证明》、《建阳市商品房初始登记审批表》、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》。
经质证，第三人农行建阳支行对原告所举证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为原告拆迁后向被告购买的是514房，与第三人林学新购买的506房没有关联性。对证据2的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为法院判决的是515、516房，而不是林学新购买的506号房。对证据3的真实性没有异议，对合法性有异议，认为侵犯了林学新和农行建阳支行的合法权益。该协议应予以撤销。对证据4的真实性无异议，对合法性有异议，认为侵犯了林学新和农行建阳支行的合法权益，属无效协议，应予以撤销。原告对第三人农行建阳支行所举证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告及第三人林学新均未到庭，无法确定合同的真实性，即使双方有签订买卖合同，但房屋交付原告使用至今，第三人林学新从未提出过异议，不符合常理。原告及第三人对本院所调取的证据均无异议。
本院认为，原告所举证据1、2、3、4及第三人农行建阳支行所举证据1、2、3真实、合法、与本案具有关联性，本院予以确认，可以作为认定案件事实的依据。对本院依职权调取的证据本院予以确认。
经审理查明，2003年，建阳市旧城改造，拆迁人建阳市供销社竹柴炭公司依法对原告坐落于建阳市的自有房屋实行拆迁，双方于2003年3月12日、12月26日分别签订了《建阳市旧城改造拆迁补偿安置协议书》和《补充协议》。2004年4月16日，建阳市国土资源局发布了《建阳市国土资源局关于8号拍卖地块的补充须知》。该须知记载土地拍卖成交确认后，原《建阳市旧城改造拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》等文件约定的权利、义务相应转移给竞得人等条款。2004年4月18日，被告胜德公司与原拆迁人建阳市供销社竹柴炭公司签订《房屋拆迁安置转移合同》，合同约定，合同签订后，建阳市供销社竹柴炭公司将原签订的《建阳市旧城改造拆迁补偿安置协议书》和《补充协议》一并移交给被告；被告须在土地拍卖成交确认之日起500天内将回迁安置房交付给原告。2004年5月16日，被告通过公开竞标获得位于建阳市的宗地开发资格，与出让人建阳市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，2004年12月13日，原告选定的回迁安置房为被告开发建设的建阳市514号房（销售面积为215.96平方米），原、被告双方在《回迁安置房确认书》上签名、盖章。原、被告因回迁安置房超面积部分的价格意见不一致，经协商未果，被告将514号房变更为515、516两套房，2006年1月24日被告与黄小伟签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告将515、516两套房出售给黄小伟。原告毛卫兵于2007年5月9日将被告胜德公司诉至法院，要求依法判令被告立即履行建阳市旧城改造拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》的义务，与原告签订514号房的《商品房买卖合同》，并将514号房交付原告。本院经审理于2008年3月18日作出判决，判令被告应于判决生效之日起十日内将建阳市514号房（已变更为515、516号）交付给原告毛卫兵。判决生效后，被告未履行判决内容，原告毛卫兵遂于2008年5月16日向本院申请强制执行，本院在执行过程中，申请人毛卫兵与被执行人胜德公司于2008年10月16日达成执行和解协议书，约定一、毛卫兵的委托代理人傅榕德同意胜德公司用506号房调换514号房，不足面积79.56平方米，每平方米按1100元补偿，购房合同即日签订。二、购房款与不足面积补偿款对抵，胜德公司还应支付毛卫兵18291元，案件受理费1175元，合计19466元，定于2008年12月30日前支付。同日，毛卫兵与胜德公司达成协议书，内容为为了解决毛卫兵506房安置房问题，经双方协商一致，同意签订协议条款如下：1.胜德公司506房已销售，为解决毛卫兵安置房，需要对该房原已销售的业主办理退房、还贷、合同注销等审批时间。毛卫兵同意购房合同待贵司上述问题办妥后，接到胜德公司通知再办理合同登记报备手续。2.胜德公司办理退房、还贷、合同注销时间需在2009年4月30日内办妥。
另查明，被告胜德公司于2007年1月10日与第三人林学新签订合同编号为0706186的《商品房买卖合同》，合同约定被告将506号房以353276元价格出售给第三人林学新，第三人林学新于2005年12月6日支付首付款106276元，余款247000元以按揭贷款方式支付。该合同在建阳市房地产管理处备案登记。2007年2月8日，第三人林学新（借款人）、叶桂凤（抵押人）、被告胜德公司（保证人）与第三人农行建阳支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，第三人林学新向第三人农行建阳支行借款247000元，以506号房作为抵押担保，并在建阳市房地产管理处办理预售商品房抵押登记即预告登记，被告胜德公司作为保证人提供阶段性保证担保。《个人购房担保借款合同》签订当日，农行建阳支行将贷款247000元直接支付至被告胜德公司名下。
又查明，被告开发某城的于2010年5月28日竣工验收，506号房2010年8月6日已办理初始登记，登记所有权人目前仍为被告胜德公司，所有权证号为20103835号。2008年10月16日原、被告达成执行和解协议及协议书后，被告即将506号房交付给原告使用至今。2010年10月30日，原、被告双方确定506号房房价为87760元，经结算，毛卫兵交付完购房款后，被告尚欠毛卫兵14734元。
再查明，中国农业银行建阳市支行于2014年向本院起诉，要求林学新、叶桂凤偿还借款本金人民币104684.57元及其利息5457.04元；胜德公司承担保证责任；以拍卖、变卖抵押物（房屋）所得价款优先清偿上述债务；被告支付原告诉讼律师代理费1000元。本院于2014年11月17日作出判决，判令一、林学新、叶桂凤应于本判决生效之日起十日内偿还农行建阳支行借款本金104684.57元及其利息5457.04元（该利息算至2014年7月3日止，其后利息按借款合同约定，计算至清偿之日止）。二、林学新支付农行建阳支行律师代理费1000元。三、胜德公司对上述一、二项确定的债务承担连带清偿责任。四、驳回农行建阳支行的其他诉讼请求。因林学新、叶贵凤与骆建忠存在民间借贷纠纷，林学新、叶贵凤未履行本院作出的（2014）潭民初字第1223号民事调解书，骆建忠向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2014年8月15日作出（2014）潭执行字第444-1号执行裁定书，查封了林学新所有的位于建阳市5层506号房（商品房买卖合同号为0706186）。之后，骆建忠向本院申请解除对上述房产的查封，本院于2015年4月23日作出（2014）潭民初字第444-2号《民事裁定书》，解除对上述房产的查封。同日，原告向本院申请对上述房产的查封，本院予以准许，并作出（2014）潭民初字第1560-1号《民事裁定书》，对上述房产予以查封。
本院认为，原告毛卫兵原系被拆迁人，其与被告胜德公司因房屋拆迁合同纠纷一案，本院作出相应判决后，因被告未履行生效法律文书所确定的义务，原告依法向本院申请强制执行，在执行过程中，原、被告双方经协商，于2008年10月16日达成和解协议并签订《协议书》，被告同意将其506号房替换514号房用以替代履行，将506号房作为原告的拆迁安置房，且经双方结算后，被告亦将506号房交付原告使用至今。虽然被告在2007年1月10日已与第三人林学新签订《商品房买卖合同》，将讼争房屋即506号房出售给第三人林学新，但是，在签订《协议书》时，讼争房屋所有权尚未转移给第三人林学新，被告有权对讼争房屋进行处分。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果被拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，原告享有优先取得讼争房产之权利，且本案中，讼争房屋已竣工验收完毕，并已办理完商品房初始登记。此外，第三人农行建阳支行虽与第三人林学新签订抵押合同并办理了预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，抵押权自登记时设立，预告登记尚不发生抵押权设立的效力。因此，讼争房产不存在房屋所有权转移登记无法履行的问题。故对原告主张被告协助原告将506号房屋的权属变更登记至原告名下的请求，本院予以支持。因被告未及时履行《协议书》约定的义务，导致原告无法取得房屋权属证书，被告应当承担相应的违约责任。鉴于讼争房屋已于2008年10月16日实际交付原告使用，原告主张从2009年5月29日起开始计算违约金直至被告履行协助办证义务之日止，未违反法律规定。本院予以准许，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。因506号房购房款为87760元，结合中国人民银行2015年同期贷款利率5.65%／年，并加收30%的罚息标准，确定被告应承担的违约金为41898.82元即（87760元×5.65%×（1＋30%）×6.5年（2009年5月29日起至2015年11月28日止）］，之后违约金按上述标准计算至被告协助原告履行完毕办证义务之日止。被告胜德公司、第三人林学新、叶桂凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告福建建阳胜德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内协助原告毛卫兵将坐落于南平市建阳区5层506号房的权属过户登记至原告毛卫兵名下。
二、被告福建建阳胜德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告毛卫兵违约金41898.82元（从2009年5月29日起至2015年11月28日止），之后违约金按已付购房款87760元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告福建建阳胜德房地产开发有限公司履行协助办理产权过户登记的义务之日止。
三、驳回原告毛卫兵的其他诉讼请求。
如果被告福建建阳胜德房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2788元，由原告毛卫兵负担1941元，由被告福建建阳胜德房地产开发有限公司负担847元。公告费860元，由被告福建建阳胜德房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 戴琳丰
审 判 员 钟金凤
人民陪审员 陈 玲
二〇一五年十一月二十八日
书 记 员 连春蕾
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果被拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。