广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3807号
上诉人（原审原告）：祝菱，男，1980年1月4日出生，汉族，身份证住址：四川省蓬安县。
委托代理人：王志强、吕红兵，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市厚基房地产开发有限公司。住所地：深圳市罗湖区东门南路****号宝丰大厦主楼***房。
法定代表人：郑俊。
被上诉人（原审被告）：深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司。住所地：惠阳淡水土湖白云一路。
负责人：郑俊。
被上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区运行发展有限公司。住所地：惠州市惠阳区淡水排坊泗水。
法定代表人：黄运生，执行董事。
委托代理人：严有文，广东正大联合律师事务所律师。
祝菱诉深圳市厚基房地产开发有限公司（下称：厚基公司）、深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司（下称：厚基惠阳分公司）、惠州市惠阳区运行发展有限公司（下称：运行公司）商品房预售合同纠纷一案，惠州市惠阳区人民法院（下称：原审法院）于2013年9月23日作出（2013）惠阳法民一初字第2274号民事判决，祝菱、运行公司不服向本院提起上诉，本院于2014年3月24日作出（2014）惠中法民一终字第17号民事裁定，发回重审。原审法院重审后，于2016年8月10日作出（2014）惠阳法民一初字第437号民事判决（下称：原审判决），祝菱又不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的代理人吕红兵，被上诉人运行公司的代理人严有文到庭参加诉讼。被上诉人厚基公司及其分公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原告祝菱一审诉称，原2012年4月26日告与被告厚基惠阳分公司、运行公司签订《广东省商品房买卖合同》（下称合同）。合同约定，原告以一次性付款方式购买被告厚基惠阳分公司、运行公司位于惠阳区淡水土湖白云坑白云一路枫叶雅堤小区2栋A单元702室商品房（以下简称涉案房产），涉案房产建筑面积为108.03平方米，单价4629元，总金额为人民币50万元整。签订合同当日，原告依约付清全部购房款。合同还约定，被告应当在2012年3月30日前将涉案房产交付买受人使用，逾期交房超过30天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付一定比例的违约金。合同签订时，原告对合同约定的土地使用年限（2006年2月7日至2043年2月7日）和房地产证办理时间提出异议，被告分别于2012年5月11日、8月29日两次出具《承诺书》，承诺由被告向国土部门申请补足70年土地使用年限，“由此产生所有相关费用由开发商支付”。在2012年8月29日的承诺书中还进一步明确，“我司承诺上述房产的产权在70个工作日内办至购房人名下，各付各税。如延期办理房产证我司每月补偿房价5%的金额给购房人”。此后，虽经原告一再催促，被告不仅至今未能按合同约定的条件及承诺的时间交房，也未履行补足70年土地使用年限和为原告办理房地产证的义务。尤为严重的是，因被告未能及时将合同在惠阳区房地产管理部门备案登记并及时办理房地产证，涉案房产已因被告与案外人的经济纠纷被案外人通过法院保全查封。请求：1、被告排除妨碍，立即交付涉案房产；2、被告立即履行为原告办理房地产证的义务；3、被告向原告支付从2012年11月8日至判决生效日逾期办理房地产证违约金（至诉讼提起日2013年5月9日逾期共计7个月，违约金175000元。具体计算为：每月按房价500000元的5%计算，共7个月）；4、被告厚基惠阳分公司、运行公司连带承担本案诉讼费用。
被告运行公司一审答辩称：答辩人与被答辩人并未签订《广东省商品房买卖合同》，没有收取过被答辩人的任何购房款，也没有与被答辩人作过任何承诺，答辩人不是本案的适格被告，请求依照事实和法律驳回原告对答辩人的起诉。原告没有按合同约定支付购房款，原告应将购房款汇入专用账户；厚基惠阳分公司无权单独或以自己的名义出售与我司有共有权的涉案房屋；厚基惠阳分公司用涉案房产抵偿应由其单独承担的债务，行为无效。厚基惠阳分公司隐瞒事实真相签下的合同之债，未经我司同意以共有商品房抵偿其应当单独承担的债务，是对我司房产共有权的侵犯。
被告厚基公司、厚基惠阳分公司在原一审时答辩称，一、原告是用工程款抵付的方式成立的商品房买卖合同；二、《商品房买卖合同》中卖方的签订人是厚基惠阳分公司，是项目公司即枫叶雅堤项目公司，不能认为仅仅是厚基惠阳分公司销售给原告，而相关责任应当由项目公司和运行公司共同承担，枫叶雅堤是厚基惠阳分公司和运行公司共同开发，不能说是厚基公司和运行发展公司开发的；三、原告的诉求中逾期交房违约金是不能支持的，因为涉案房产已经被法院查封了，不能由被告支付违约金；四、关于办证的问题，应当以国土局实际办证时间为准，而国土证在被告运行公司手上，所以我方无法举证。原告祝菱是总包商下面的分包商，当时祝菱是用工程款抵付的方式签订的购房合同，而且原告祝菱不一定是要房子，只是一个方案，如果我方将工程款付给祝菱，则祝菱可能就将房子退回我方；关于发票，祝菱在没有通知开发商的情况下，在2013年3月25日才自主决定要房子；关于滞纳金，没有办法计算，涉案项目是厚基公司和运行公司共同开发的，根据相关证据，涉案房产的相关问题包括办证需要运行公司协助，厚基惠阳分公司的公章已经由运行公司控制了，滞纳金问题及办证问题应当由厚基公司和运行公司共同负责。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年4月26日，原告祝菱与被告厚基惠阳分公司在枫叶雅堤项目处签订《商品房买卖合同》，约定：根据惠房许字第045号商品房预售许可证，买受人（原告祝菱）购买出卖人（被告运行公司、厚基惠阳分公司）位于惠阳区淡水土湖白云坑白云一路枫叶雅堤小区2幢A单元7层02号房，总金额为50万元，建筑面积为108.03平方米，单价4629元；买受人一次性付清购房款人民币50万元，款项付至该商品房项目预售款专用户，开户银行为惠阳农行白云支行，专用账户为44×××65；出卖人应当在2012年3月30日前依照规定将商品房交付使用；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.3的违约金。《商品房买卖合同》约定的出卖人为被告运行公司和厚基惠阳分公司，但合同签章处仅有被告厚基惠阳分公司及其负责人郑俊盖章，祝菱签名，被告运行公司没有盖章。《商品房买卖合同》签订当天，原告祝菱与被告厚基惠阳分公司约定通过抵扣工程款的方式支付购房款，被告厚基惠阳分公司于2012年4月26日出具《收款收据》，确认“收到祝菱交来枫叶雅堤小区2栋A单元7层02号房房款500000元”。上述付款已于2013年3月25日开具《广东省地方税收通用发票》，2012年5月11日被告厚基惠阳分公司出具一份《承诺书》，承诺：“如本项目开发公司延长整体项目土地使用权年限，申请补足70年土地年限相关资料给国土部门，由此产生所有相关费用由开发商支付”，2012年8月29日被告厚基惠阳分公司又出具一份《承诺书》，承诺：“我司如小区整体为业主办理的延长土地年限达到70年的情况下，也同时为购买2栋A单元7层02号房业主祝菱延长土地年限，相关费用由我司承担。我司承诺上述房产的产权在70个工作日内办至购房人名下，各付各税。如延期办理房产证我司每月补偿房价5%的金额给购房人。”原告在庭审中确认涉案房产已于2014年上半年交付使用，并已缴纳物业管理费。
另查明，位于广东省惠州市惠阳区淡水白云一路枫叶雅堤花园的涉案房产系被告运行公司、厚基公司共同开发的楼盘，两被告对上述楼盘按份共有；涉案房产初始登记在被告运行公司和被告厚基惠阳分公司名下。被告运行公司于2007年10月20日出具《委托书》，全权委托被告厚基公司及其下属的被告厚基惠阳分公司全权负责“枫叶雅堤”住宅项目的开发、建设及销售等工作事宜。2009年5月7日被告运行公司又向惠阳区房产管理局出具“委托书”，全权委托被告厚基惠阳分公司办理枫叶雅堤小区项目预售登记事宜（以上事实已为生效的惠州中院终审判决予以确认）。
被告厚基惠阳分公司公司是被告厚基公司在惠阳设立的不具有法人资格的分支机构。
因被告运行公司与案外人惠州市建筑工程总公司发生商品房预售合同纠纷，涉案房产被惠州市惠阳区人民法院于2013年1月30日作出的（2013）惠阳法立保字第17号民事裁定书所查封。在本案受理前，本院曾于2013年1月30日因运行公司与惠州市建筑工程总公司商品房预售合同纠纷一案根据运行公司的申请作出（2013）惠阳法立保字第17号民事裁定书，裁定查封位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑白云一路枫叶雅堤小区包括本案涉案房产2幢A单元702号房产。
2015年8月26日，本院做出（2015）惠阳法执字第89-3号执行裁定[根据本院（2013）惠阳法民一初字第646号惠州市建筑工程总公司与厚基公司、厚基惠阳分公司建设工程施工合同案民事判决]，因第2幢A单元7层02号房和第2幢A单元2层02号房已被他人占用，存在争议；对枫叶雅堤小区2-A501房、2-A401房、2-A201房、2-A1002房、2-A902房、2-A802房、B04房、1-A803房、1-A203房以评估价为保留价进行拍卖。
2015年11月25日,本院做出（2015）惠阳法执字第195-3号执行裁定[根据本院（2014）惠阳法民一初字第250号林祥与厚基公司、厚基惠阳分公司民间借贷案民事判决]，对登记在厚基惠阳分公司、运行公司名下的枫叶雅堤小区2幢A单元7层02号房、2幢A单元2层02号房予以查封。祝菱已提出执行异议。
原告祝菱在本院规定的期限内未提交分包工程合同及工程款结算凭据。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：关于商品房买卖合同的效力：涉案房产属于被告厚基公司（包括厚基惠阳分公司）、被告运行公司按份共有。被告运行公司与被告厚基惠阳分公司签订的补充合同约定，运行公司除对项目会计账目及资金进行监管外，其余事项全由被告厚基惠阳分公司独立完成，故应认定被告厚基惠阳分公司有权以被告厚基公司和被告运行公司的名义出售位于惠州市惠阳区淡水白云一路枫叶雅堤花园的涉案房产。且该合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规禁止性规定；况且根据物权法第97条的规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，厚基惠阳分公司占枫叶雅堤项目产权的67%，达2/3以上，其处分共有不动产，故被告厚基惠阳分公司与原告签订的《商品房买卖合同》应认定合法有效。而被告厚基惠阳分公司是被告厚基公司在惠阳依法设立的分支机构，根据公司法的规定，被告厚基惠阳分公司的权利义务依法应由被告厚基公司享受并承担。
关于合同履行：原告陈述其已向被告厚基惠阳分公司支付足额的购房款，支付方式系以其分包的工程款抵付，有被告厚基惠阳分公司开出的收款收据及购房发票为证，但原告在本院规限定的期限内没有补充提交建筑施工分包合同、分包施工结算等足以证实其与被告运行公司、厚基惠阳分公司、厚基公司存在施工分包法律关系及各被告是否拖欠原告工程款50万元的证据。原告是否系被告运行公司、厚基公司、厚基惠阳分公司合作开发的枫叶雅堤项目的实际分包人存疑，故本院对原告主张的已以工程款抵付购房款的事实，不予认定，从而认定原告未履行支付购房款的合同义务，原告诉请，依法不予支持。
本案在审理期间，被告厚基公司、厚基惠阳分公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，应以缺席论处。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告祝菱的所有诉讼请求。案件受理费3900元，由原告祝菱负担（原告祝菱已预交诉讼费3900元）。
当事人二审的意见
祝菱不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人所有一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。
事实与理由：一审判决虽认定涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，但对原告主张已以工程款抵付购房款的事实，不予认定，进而以此为由未支持原告的一审诉请。上诉人认为，1、“一审判决”认定事实与该院此前判决[(2013)惠阳法民一初字第274号《民事判决书》)已查明的事实前后不一、明显矛盾，且与经举证质证的证据所证明的事实相佐，认定事实存在错误。2、本案中，对于支付房款的事实，上诉人已举证房款收据、房款发票及情况说明等证据证实，且被上诉人厚基惠阳公司对前述证据的真实性确认并自认通过工程款抵付的房款。在此情况下，上诉人已经完成举证义务，且达到应有的举证证明程度，无需再举证。故一审以未按要求继续举证为由，认定原告未支付房款，进而判决驳回上诉人的所有诉讼请求是不正确的。一、一审中通过举证、质证及庭审调查所查明的相关事实，足以证明上诉人通过以工程款折抵方式履行了全部房款支付义务，一审判决选择性引用该院此前判决导致认定上诉人未履行付款义务，是错误的。“一审判决”大量选择性引用该院(2013)惠阳法民一初字第274号《民事判决书》中所查明的事实，以及其中原、被告各方对本案相关证据的举证及质证意见。但是，对于该判决书第6页中厚基公司及其惠阳分公司的质证意见及关键事实陈述却刻意回避(即：“对原告提交的所有证据的真实性无异议，但是购房合同中的价款是用工程款抵付的，我方也不反对抵付”)，该判决书第11页倒数第三行起同时认定上诉人确系通过抵扣工程款的方式支付被上诉人厚基惠阳分公司50万元购房款，对此“一审判决”也直接回避。对于上诉人已经履行房款支付义务的事实，上诉人确已提供购房合同、收款收据、房款发票等证据予以证明，且被上诉人厚基公司及其惠阳分公司明确予以认可。可见，该事实已经有双方的直接证据予以证明，证明程度已经达到，无需再作进一步证明。故在被上诉人没有提供相反证据的情况下，上诉人亦没有义务再继续提供其它证据。因此，即便上诉人没有继续提供所谓的施工分包合同、结算资料等辅助证明材料，亦不影响本案基本事实之认定，本案也应当认为上诉人的举证义务已经完成，因为从实体上和程序上均无必要由上诉人继续举证。根据证据优势原则以及“当事人自认事实”无需再举证的规定、应当依法认定上诉人已经通过工程抵付的方式履行了支付购房款的义务。一审判决以所谓上诉人未按要求继续举证为由认定上诉人未履行支付义务确实存在错误，应当予以纠正。二，被上诉人“惠阳运行”公司作为委托人，应当依法对受托人根据授权履行合同行为承担责任。本案不能因为被上诉人惠阳运行公司的事后反对，而将其应当对外共同承担的合同风险及责任转嫁给上诉人。“一审判决”既已认定，厚基惠阳分公司有权以本人及“惠阳运
行”公司名义出售涉案房产给上诉人，那么，厚基惠阳分公司同意以上诉人以工程款的抵付房款的行为和事实对“惠阳运行”公司具有法律约束力。即便“惠阳运行”公司事后不追认，亦不影响厚基惠阳分公司前述行为的效力。被上诉人“惠阳运行”公司在此前的庭审中不承认其有过相关的授权行为与本案查明的事实相矛盾，其试图将其应与厚基惠阳分公司共同承担的合作风险及责任转嫁给上诉人等广大小业主的行为，严重违背了诚实信用原则。上诉人虽暂未追究其法律责任，但本案中确不应当碍于“惠阳运行”公司的事后反对，而继续通过不公平的判决损害明显处于弱势一方的上诉人的合法权益。涉案合同纠纷产生的根源在于被上诉人“惠阳运行”公司与厚基公司之间的合作及项目管理出现重大问题，对此，他们双方完全可通过合作协议之约定来解决争议、分清责任。这种对内责任的分担，绝不应当对外转移，否则将因违背社会公共利益而归于无效。三、上诉人巳实际入住涉案房产且三被上诉人至今未就此向上诉人提出明确异议以及上诉人针对涉案房产被查封提出执行异议的事实，均巳印证上诉人确系涉案商品房的善意买受人。综上，涉案商品房买卖合同已被认定为真实、合法、有效，且现有双方直接证据已经印证上诉人履行房款支付义务前提下，一审判决仅以上诉人未能继续提供辅助证据为由，判决驳回上诉人的全部诉请，认定事实错误，判决有失公允。上诉人作为善意买受人不应为三被上诉人之间因项目合作问题而产生的风险承担责任。
上诉人未向本院提交新证据。
被上诉人运行公司未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：原审判决结果正确，应予维持。上诉人认为用工程款抵扣方式支付了工程款，但其未能提供施工合同、结算协议及工程款支付情况，不能证明工程的承、发包主体，也不能证明我司、厚基公司及厚基惠阳分公司与上诉人之间存在建筑工程施工关系，也不能证明我司或者厚基公司及厚基惠阳分公司拖欠了其50万元工程款，上诉人仅凭收据不能证明其支付了购房款，未完成举证义务。从购房合同约定，买受人应将预售款打入专用帐户，然后凭银行开具的付款凭证向出卖人换领收款收据，但未有证据证明上诉人已将款打入专户，故原审认定上诉人没有履行支付购房款义务正确，应驳回其请求。但原审判决认定部分事实有误，1、涉案项目不是按份共有，是共同共有。2、我司未与上诉人签订合同，3、我司未委托厚基惠阳分公司出售涉案房产，故合同应无效，但事实认定的错误不影响判决结果。
被上诉人运行公司向本院提交的新证据有：1、商品房屋产权权属证明书。证明涉案房产产权人是我司、厚基惠阳分公司共同共有。2、同一项目正常签订的商品房买卖合同，证明合同均有我司、厚基惠阳分公司盖章才有效。3、（2013）惠阳法秋民初字第一步1号、（2014）惠中法民终产民终字第304号。证明生效判决认定商品房买卖合同未经我司、厚基惠阳分公司共同盖章无效。
上诉人祝菱的代理人对上述证据质证认为，被上诉人二审提交的证据并非法律上所说的新证据，我方不予认可，生效判决已确认厚基惠阳分公司开发、销售涉案楼盘得到了共有人运行公司的授权，即便采纳其在二审提交的证据，也不能证明其主张的相关内容。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：2007年7月18日、11月12日，运行公司（甲方）与厚基公司（乙方）分别签订的《合作开发枫叶雅堤商住小区项目合同书》、《合作开发枫叶雅堤商住小区项目合同书补充合同》约定由甲方提供土地，乙方提供建房资金，由乙方进行建设，房屋销售价格由双方以不低于同地段市场可销售价格共同确定，甲方收取固定利润6000万元。涉案项目领取了运行公司、厚基惠阳分公司名下的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，于2011年8月16日工程竣工验收备案。涉案房产的《商品房屋产权权属证明书》记载属于运行公司、厚基惠阳分公司共同共有。2012年12月19日运行公司向公安机关以厚基公司合同诈骗为由报案，生效刑事判决书认定有关当事人无罪。上诉人向原审提交了2015年5月5日缴交涉案房产物业管理费的收据及房产入户门、房内照片用于证明其实际占有涉案房产，但未提供交楼的有关手续。上诉人未提供建筑施工合同、工程款结算及支付工程款协议。上诉人与被上诉人厚基惠阳分公司签订的《商品房买卖合同》未经房产管理部门备案。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否用以工程款50万元抵扣涉案房产的购房款，上诉人的上诉请求应否支持的问题。对此，本院审理认为，虽然上诉人与被上诉人厚基惠阳分公司签订了《商品房买卖合同》，被上诉人厚基惠阳分公司在答辩中也承认是用工程款抵付购房款，并出具了《收款收据》和由税务局代开了发票，涉案项目是运行公司与厚基公司合作开发的房地产项目，涉及到二者的合法权益，上述行为与双方签订的《商品房买卖合同》约定的购房款应购房款打入银行专户，然后依据银行付款凭证换领交款收据不相符，且购房合同也未备案，因此，被上诉人厚基惠阳分公司是否拖欠上诉人祝菱工程款50万元，即拖欠该工程款是否真实，上诉人祝菱仍应承担举证责任。但上诉人祝菱至今未能提供建筑施工分包合同、分包施工结算协议等足以证实其与被上诉人运行公司、厚基惠阳分公司、厚基公司存在施工分包法律关系或者其是涉案工程项目实际施工人，以及各被上诉人是否拖欠其工程款50万元的证据，其应负举证不能承担不利后果，原审判决对上诉人主张的已以工程款抵付购房款的事实不予认定，从而认定其未履行支付购房款的合同义务，对其诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费3900元，由上诉人祝菱承担。
本判决为终审判决。
审判长 赖 锦 荣
审判员 赖 锦 荣
审判员 邓耀辉、曾莹
二〇一七年二月二十二日
书记员 廖 献 鹏