内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0291民初294号原告：柴磊，男，1989年8月21日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：谢晶，内蒙古道扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦营营，内蒙古鹿城律师事务所律师。被告：包头市锐利宏程房地产开发有限公司。法定代表人：孟江涛，总经理。委托诉讼代理人：田新萍，女，该公司法务部经理。原告柴磊与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司（以下简称“包头锐利宏程有限公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理，因本案须以另一案的审理结果为依据，本院于2016年6月16日裁定中止审理，于2017年7月14日恢复审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴磊的委托诉讼代理人谢晶、秦营营、被告包头锐利宏程有限公司的委托诉讼代理人田新萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期向原告交付房屋；2、判令被告向原告支付逾期交房利息及违约金149263.19元（违约期间从2013年8月31日起计算至2016年3月14日），并从2016年3月15日起支付每日支付利息及违约金162.3元至实际交付房屋之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月28日，原告与被告包头锐利宏程有限公司签订了一份《包头市商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区科技路26号的檀香湾小区7-2106号商品房一套，原告按合同约定履行了付款义务，给付被告购房款599250元。合同第三条约定，被告于2013年8月31日前将符合合同约定的商品房交付原告。合同第五条约定，逾期超过120日后，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。时至今日，被告仍未取得竣工验收合格证，未向原告交付房屋。被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司辩称，一、逾期交付房屋是事实，但造成逾期交付的原因是应由政府承担的供电、排水、燃气的市政配套设施未在2013年8月底前投入运行，致使檀香湾小区的相关设施无法施工，在合同预定的交房时间无法完工也无法竣工验收。被告对违约没有任何过错，故应减轻被告的违约责任；二、关于原告诉请的违约金，被告认为原告主张的违约金过高，已远远超出原告的实际损失，违约金应当以不超出实际造成的损失的30%为标准适当减少。原告的计算方式有误，应该在逾期120天之外进行计算。本院经审理认定事实如下:2011年被告包头锐利宏程有限公司取得檀香湾小区建设土地的开发使用权，并于2012年11月4日向包头稀土高新技术产业开发区财政局缴纳了城市基础设施配套费6912414元。2012年3月13日，被告包头锐利宏程有限公司取得了由包头市房管局颁发的（2012）包房字第00**号包头市商品房预（销）售许可证，允许其对檀香湾小区5-8号商品楼进行预售。2012年5月28日，原告柴磊与被告包头锐利宏程有限公司签订了2012-0001991号《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告（以下简称乙方）购买被告（以下简称甲方）开发的位于包头稀土高新技术产业开发区科技路26号檀香湾小区7-2106号住宅，建筑面积152.87米，每平米单价3920元，房屋总价款为599250元。其中合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的。不得交付。甲方于2013年8月31日前将商品房交付乙方……”。合同第四条约定乙方（买受人）于2012年5月28日前支付首付款189250元，剩余购房款410000元于2012年6月5日前采用银行按揭公积金支付。合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在120日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第一种约定，追究甲方违约责任，即合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。”上述合同经原告柴磊签名捺印，被告包头锐利宏程有限公司加盖公司合同专用章及法定代表人孟江涛印签。双方于同日签署了附件五《补充协议》，该补充协议第四条关于房屋交付进行了补充约定：“1、本合同约定的交付期限是最后期限，出卖人在已经具备交付条件时有权在此前交付，具体以出卖人发出的《入住通知书》载明的交付时间为准（不迟于合同交房时间），买受人对此没有异议，并予以接受，双方的交接过程按照本合同约定办理……；2、买受人逾期未办理入住手续的或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，视为自《入住通知书》规定的入住截止之日起已经将该房屋交付予买受人，买受人应承担该房屋的一切责任与风险……。”合同签订后，原告依约向被告交纳了首付款189250元，剩余购房款410000元办理了银行按揭贷款。2014年5月31日，被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司通过邮寄方式向原告发出入伙通知书，通知原告2014年6月5日至2014年6月6日为集中交接验收日期，原告收到此通知后，未领取房屋钥匙，原告认为被告交付的房屋未达到交付条件，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。另查明，因被告认为按照合同约定计算违约金的数额，已远远超过原告的实际损失。被告申请对原告所购买的檀香湾小区7-2106号住宅在2013年9月1日至2017年2月14日期间的房屋租金水平进行鉴定。本院经包头市中级人民法院委托，由包头市恒信房地产价格评估有限公司对以上事项进行鉴定。2017年6月26日，包头市恒信房地产价格评估有限公司出具了一份《房地产估价报告》（编号：包头恒信估字[2017]第F0033号），确定位于包头稀土高新技术产业开发区科技路26号檀香湾小区7-2106号房屋2013年9月1日至2017年2月14日期间市场年平均租金为：10800元。以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、房款收据、承诺书、配套费收据、包头市规划局（2014）0418号文件、檀香湾住宅小区消防工程施工合同、情况说明、入伙通知书、评估报告及双方当事人陈述等证据证实，并经庭审质证认证后在案作证。本院认为，原告柴磊与被告包头锐利宏程有限公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告柴磊按约定支付了房款，被告包头锐利宏程有限公司未能按合同约定于2013年8月31日前将房屋交付原告。被告于2014年5月31日给原告邮寄了入伙通知书，但原告拒绝接收房屋，因檀香湾小区至今并未竣工验收合格，原告拒绝接收房屋的行为并未违反合同约定，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同第五条约定了违约责任，根据该条约定，如被告逾期交付房屋，除应向原告支付已付购房款利息外，还应按商品房价款日万分之一支付违约金。上述约定中的“已付购房款利息”与“违约金”属于同一性质，都是对被告逾期交付房屋需承担违约责任的约定。被告抗辩称，双方对逾期交房的违约金约定过高，已远远超过原告的实际损失，逾期交付房屋给原告造成的实际损失应参照市场租金标准进行确定，要求本院予以核减。参照包头市恒信房地产价格评估有限公司出具的《房地产估价报告》确定的市场年平均租金，原、被告双方合同中约定的逾期交房违约金确已高出市场年平均租金，被告上述抗辩理由成立。本院酌定被告向原告支付2013年8月31日至2016年3月14日的逾期交房违约金35685元(逾期交房租金损失为10800元/年÷12月×30.5月=27450元，以27450元为基数上浮30%后为35685元)。2016年3月15日前的逾期交房违约金本院已做处理，原告要求被告继续支付至实际交房之日的违约金，因该项损失尚未实际发生，无法确定数额，故原告可待实际发生后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告柴磊交付房屋；二、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告柴磊2013年8月31日至2016年3月14日期间的逾期交房违约金35685元；三、驳回原告柴磊的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中户人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3288.5元，减半收取计1644.3元（原告已预交），被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担394.63元，由原告柴磊负担1249.67元。鉴定费1500元（被告已预交），由被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员  刘丙辰二〇一七年七月十八日书记员  李姝颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等生效条件的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实性用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。