江西省余干县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1127民初699号原告祝淑琴。委托代理人艾于华，余干县法律服务所法律工作者，代理权限为代为起诉，撤诉，变更诉讼请求，代为调解，接受标的物，上诉等。被告占少和。被告高福发。委托代理人叶小芬，江西宏正律师事务所律师，代理权限为代为调解，和解，变更、减少诉讼请求等，代为上诉、撤诉等。第三人占武杰。委托代理人刘春辉，余干县永胜搏击俱乐部员工，代理权限为一般代理。第三人章文明。原告祝淑琴诉被告占少和、高福发租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月30日作出（2015）干民二初字第132号民事判决后，被告高福发不服，向上饶市中级人民法院提出上诉，二审法院以原审判决认定事实不清为由于2015年12月11日作出裁定将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，由审判员余水发担任审判长，代理审判员吴亚虹、人民陪审员詹晖为合议庭成员，公开开庭审理了本案。在审理过程中依法追加占武杰、章文明为本案第三人。原告祝淑琴的委托代理人艾于华、被告高福发的委托代理人叶小芬及第三人占武杰的委托代理人刘春辉到庭参加了诉讼。被告占少和和第三人章文明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝淑琴诉称，2013年11月18日我与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定房租费为第一年为152400元。第二年在第一年租费上增加5000元，第三年在第二年租费上增加5000元，租期为2014年元月30日至2020年5月31日止。到目前为止被告只交纳了一个季度的房租，尚欠13个月的房租加上递增的房租共计167600元。依据《合同法》、《民事诉讼法》有关规定特具此状，请求判令被告支付房租167600元，并承担本案的诉讼费。为支持其诉讼主张，原告向法庭提供的证据：一、身份证，证明原告的身份情况及本案诉讼主体资格；二、2013年11月18日的房屋租赁合同，证明原、被告存在租赁合同关系，且租赁合同到现在并没有解除，我自认被告付了我方一个季度的租金，被告尚欠我方13个月的租金未付。被告高福发对原告提供的证据质证意见是：对第一组证据没有异议，对第二组证据认为原告不是诉争房屋的产权人，不享有出租权，属于无权处分，其出租行为没有得到实际所有人的追认，属无效合同。第三人占武杰对原告的两组证据没有异议。本院认为原告提供的证据一、二符合证据的合法性、真实性、关联性要求，予以采信。被告高福发提交书面答辩状并在庭审中辩称：一、原告祝淑琴的诉讼主体不适格，原告不是诉争房屋的产权人，也一直未提交证据证明其享有出租权。二、原告与被告签订的租赁合同因原告无处分权应认定为无效合同，被告高福发仅需承担实际使用期间的占有使用费。三、原告提起的支付租金已超出诉讼时效，被告占少和与本案判决结果存在明显利害关系，其作出的辩论意见应不予采信。四、涉案房屋在被告高福发于2014年3月底实际搬离后，一直由占武杰设立的江西永胜搏击俱乐部和江西琼宇建设公司在实际使用。结合在工商局调取的章文明与占武杰签订的租赁合同，可以证实高福发签订的租赁合同已经实际解除。为支持其诉讼主张，被告高福发向法庭提交的证据：一、身份证，证明被告的诉讼主体资格；二、租赁合同，证明原被告存在合同关系，且合同已解除；三、营业执照、企业信息，证明江西琼宇建设工程有限公司的法人代表是占武杰、股东是占少和，双方是亲叔侄关系，与本案存在直接利害关系，二人答辩意见存在失实的可能；四、照片，证明至今为止第三人占武杰都在承租本案所涉案的房屋。五、余干县汽车城房屋建筑详细用地人名单一份、汽车城产权明细平面图一份、章文明名下房产信息一份，证明本案诉争房屋产权人是章文明，原告祝淑琴非房屋产权人，不享有出租房屋的权利。六、余干县工商局调取的章文明与占武杰签订的租赁合同一份，证明原告祝淑琴与被告占少和、高福发签订的租赁合同已经解除，之后将房屋出租给占武杰使用。原告对被告高福发提供的证据质证意见为：一、对第一组证据没有异议；二、对合同的真实性没有异议，但不能达到被告所要证明的目的，我方到现在为止并没有提前没收保证金；三、企业信息、营业执照与本案没有关联性，整栋房屋都是原告的，与租给被告的楼层不一样，琼宇公司不存在，该公司登记为高福发一手包办，被告占少和没有经手和签字；四、对照片的三性有异议，其照片上没有明确记载拍摄时间，且与被告租赁的楼层不一样。五、原告祝淑琴将房屋登记在章文明名下，实际为原告祝淑琴打理。六、该协议三性有异议，其中的签名也并非章文明所签，被告高福发主张其真实应由其对签名进行文书鉴定申请。第三人占武杰对被告高福发提供的证据没有异议。本院认为被告高福发提供的证据一符合证据的合法性、真实性、关联性要求，予以采信；对证据二，由于原告否认协商一致解除，亦没有没收保证金，故不能达到双方已协商解除合同的证明目的；对证据三，由于企业的住所地并未注明昌万公路汽车城内的具体楼层，故不能达到其涉案房屋已租赁给第三方的证明目的；对证据四，因原告对其合法性、关联性均有异议，该组照片的拍摄时间和地点均不明确，故不能达到被告的证明目的；对证据五，结合本院对章文明的询问笔录，涉案房屋房产登记在章文明下，但其认可原告祝淑琴签订租赁房屋给被告占少和、高福发的行为，因此对该证据真实性、合法性、关联性不予认定；对证据六，结合本院对占武杰、章文明的询问笔录，二人均不认可其为本人所签，被告高福发也放弃对合同签名进行文书鉴定申请，因此对该份合同不予采信。被告占少和未向法庭提交证据。第三人占武杰未向法庭提供证据。第三人章文明未向法庭提供证据。为查明案件事实，法庭于2016年6月29日到涉案房屋进行实地考察，拍摄了图片，并对占武杰、章文明进行调查，制作了调查笔录，2016年7月21日向余干县市场监督管理局调取南昌盛国装饰有限公司的章程及营业执照，庭审时向原、被告进行了出示宣读，原告对此均无异议，被告对照片真实性、合法性无异议，关联性有异议，称涉案房屋由永胜搏击俱乐部和琼宇公司实际使用。对占武杰笔录合法性、真实性、关联性有异议，占武杰与本案判决结果有巨大利害关系，陈述不真实。对章文明笔录内容有异议，称该协议存在造假则应由占武杰和章文明承担责任。对南昌盛国装饰有限公司的章程及营业执照关联性有异议，称该公司已实际搬离。根据原、被告所提供的证据及相互之间的质证意见，可确认以下事实，2013年11月18日被告占少和、高福发与原告祝淑琴签订一份房屋租赁合同，准备在该租赁房屋运作南昌盛国装饰工程有限公司余干分公司项目，合同约定原告将余干县昌万公路汽车城7间店铺上面二、三、四层出租给两被告经营，租赁期限为陆年半，房租费第一年为壹拾伍万贰仟肆佰元，第二年在第一年租费上增加伍仟元，即租费壹拾伍万柒仟肆佰元，承租方一次性交纳三个月的房租38000元押金给出租方作为履约保证金，房租每季度计付一次，签订合同后即时付3个月房租。合同签订后，两被告向原告支付了一个季度的房租38000元和履约保证金38000元，合计76000元。另查明，被告高福发的南昌盛国装饰有限公司仍在使用。所涉房屋一层二层现无人使用，三层和四层由永胜搏击俱乐部使用。所涉房屋登记在章文明名下，章文明认可祝淑琴签订合同的行为。本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，合同合法有效。第一，关于被告高福发主张原告祝淑琴的诉讼主体不适格，所涉房屋产权人章文明已实际认可原告祝淑琴的出租及签订合同行为，故对被告高福发称原告祝淑琴诉讼主体不适格不予采信。第二，关于被告高福发主张与原告口头协商解除了双方之间的租赁合同，但没有提供证据予以证明，且没有证据证明该涉案房屋已交还给原告，而原告否认协商一致解除，合同一直有效，且被告占少和亦认可合同未解除，故对被告高福发称合同已协商解除的辩解意见不予采信。第三，被告高福发主张其以损失保证金为代价终止了双方租赁合同，本院认为根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第一项之规定，承租方可以随时以损失保证金为代价提前终止合同，此项规定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，该法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，故被告高福发即使依照《房屋租赁合同》第六条第一项主张解除合同，亦应当通知本案作为出租方的原告，在通知这一事实行为是否作出发生争议时，根据《最高人民法院关于适用第四，关于诉讼时效，被告占少和在庭审中承认原告每个月都会向其催收房租，故本院认为，本案原告起诉未超过诉讼时效。第五，关于被告高福发主张该涉案房屋已实际由第三方江西琼宇建设工程有限公司及江西永胜搏击俱乐部承租，并提供的章文明与占武杰签订的租赁合同。经本院到现场勘察，该涉案房屋确实由江西永胜搏击俱乐部使用，但其法定代表人占武杰陈述其使用的原因是被告高福发欠其债务，并非由原告祝淑琴租给其使用。占武杰和章文明也否认二人签订过租赁合同，被告高福发为此应提供证据证明合同真实性，但被告高福发已放弃申请鉴定。故被告高福发主张原告将该涉案房屋出租给第三人江西琼宇建设工程有限公司及江西永胜搏击俱乐部，证据不足，不予采信。合法有效的合同关系受法律保护。双方均应当按照合同约定全面履行自己的合同义务，原告依约向两被告交付了租赁的房屋，两被告应当依约向原告支付房屋租赁费。故对原告诉请两被告支付房屋租金的诉讼请求本院予以支持。两被告支付了一个季度的房租38000元双方一致认可，故到原起诉时2015年5月31日止两被告尚欠13个月的房租。依据合同约定第一年房租费为152400元，第二年房租为157400元，故两被告尚欠租赁费为（152400元－38000元）＋157400元／12×4＝166867元，故原告诉请两被告支付房屋租金确认为166867元。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用被告占少和、高福发于本判决生效后十日内一次性向原告祝淑琴支付房屋租金166867元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3652元，由被告占少和、高福发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  余水发审 判 员  吴亚虹人民陪审员  詹 晖二〇一六年九月五日代书 记员  汤宏英