湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第187号
上诉人（原审被告）沈友文。
委托代理人张果，湖南红都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘丽。
委托代理人尹智高、杨希，均为湖南潭州律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）湘潭路路通房地产经纪有限公司。
法定代表人黄铁军，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ，系该公司法律顾问。
上诉人沈友文与被上诉人刘丽、湘潭路路通房地产经纪有限公司（以下简称路路通公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2013）雨法民二初字第220号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员朱卫平担任审判长，审判员李强华，代理审判员曾波毅参加合议，书记员周尧担任记录，于2014年7月1日公开开庭审理了本案。上诉人沈友文及其委托代理人张果，被上诉人刘丽及其委托代理人尹智高、杨希，被上诉人路路通公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年6月5日，被告与原告及第三人（经纪方）签订一份《房屋买卖协议》，被告将自己拥有的位于湘潭市雨湖区云塘街道建设北路306号A栋3单元323号的房屋出售给原告。协议约定：①该房屋的成交价格230000元，原告在当日应支付购房定金21000元给被告。②双方在2013年7月10日前办理房产过户手续。③付款方式为银行按揭。④被告负责在2013年6月25日前将该房产的国土证办至自己名下，费用自理。⑤签订本买卖协议之时，原告向第三人支付居间服务费4600元。本协议自签订之日起生效。若被告违约，被告负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款，另双倍赔付原告交纳的购房定金42000元，并向第三人支付甲乙双方应缴居间服务费的总和4600元。若原告违约，原告应负担办理该宗买卖所发生的一切费用，原告所付定金将作为违约金赔偿被告，并向第三人支付双方应缴的居间服务费4600元。协议还对其它事项作了约定。协议签订后，原告于当日交购房定金21000元给被告，被告出具收条。后原告支付被告10000元购房款。被告在2013年6月13日将该房屋的国土证办至自己名下，于2013年6月18日领取了国土证，但无证据证明被告在2013年6月25日前将该国土证（复印件）交给第三人，导致未在2013年7月10日前将涉案房屋办理过户手续。经第三人协商，原、被告始终未达成一致意见。2013年9月6日，被告委托湘潭市雨湖区富立房地产信息服务中心为其提供现场看房服务，并于2013年10月通过湘潭市雨湖区富立房地产信息服务中心将涉案房屋出卖给黄某某。
原审认为本案争议的焦点是：原、被告双方谁违约？原告认为，被告未在约定的2013年6月25日前将国土使用权证办至自己名下，导致双方未在2013年7月10日前办理过户手续、拒绝配合办理银行按揭手续及拒不退回购房定金和购房款的行为严重违约。被告认为，原告不按约支付购房定金，不能在银行办理按揭贷款手续，是造成房屋买卖协议不能履行的原因，应承担违约责任。
该院分析：当事人之间订立的合同，对双方均具有约束力，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。原、被告订立的《房屋买卖协议》在没有全面履行的情况下，双方应就合同是否继续履行或解除进行协商。在合同未解除的情况下，被告将合同所涉标的房屋出卖给他人，导致该《房屋买卖协议》无法履行，构成违约，被告应承担违约责任。第三人的行为在本案中是居间行为，根据合同的约定，第三人没有违约，不应承担违约责任。
综上，该院认为原、被告之间签订的《房屋买卖协议》合法有效。被告在《房屋买卖协议》未解除的情况下，将涉案房屋卖给他人，造成该《房屋买卖协议》不能履行，是形成该案的原因，应承担违约责任。原告的诉请有理有据，予以支持。被告的抗辩主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十八条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百二十四条的规定，遂判决：一、解除原告刘丽与被告沈友文、第三人湘潭路路通房地产经纪有限公司于2013年6月5日签订的《房屋买卖协议》；二、被告沈友文自本判决生效之日起三日内返还原告刘丽购房款10000元、双倍返还定金42000元、居间服务费4600元，合计56600元。一审案件受理费1215元，由被告沈友文负担。
宣判后，沈友文不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判驳回刘丽的诉讼请求，并由其负担全部诉讼费用。主要事实和理由如下：一、原审判决认定上诉人沈友文将房屋卖予他人的事实，被上诉人刘丽并未提交证据证明，而原判将此作为违约事实予以认定，超出了当事人的诉请。二、被上诉人刘丽于2013年6月25日才将购房定金交付给上诉人沈友文，未按合同约定的时间即2013年6月5日交付，其行为构成违约。三、上诉人沈友文于2013年6月13日将国有土地使用权证办至其名下，于同年6月18日签收领取该证。在房屋买卖合同中约定的是2013年6月25日将此证交到路路通公司，上诉人沈友文多次向路路通公司提出要求被上诉人刘丽尽快履行合同，因路路通公司不同意将刘丽的联系方式告知沈友文，沈友文才于2013年8月12日向路路通公司发送律师函，要求路路通公司通知刘丽在三天内履行合同，否则合同解除，而路路通公司对此未如实向刘丽履行告知义务。此后，沈友文与路路通公司才于2013年8月16日签订《独家委托售房协议》一份，委托路路通公司销售涉案房屋，委托期限为2013年8月16日至2013年8月26日。因路路通公司未在委托期限内完成房屋销售，上诉人沈友文才于2013年10月将房屋售予他人。四、刘丽因办理银行按揭存在难度，对此刘丽和路路通公司也未将合同不能如期履行的原因及时告知上诉人沈友文，导致房屋买卖合同不能得到履行的结果是路路通公司造成的。以上事实原审法院没有查清，上诉人沈友文并没有违约行为，原审判决沈友文承担违约责任错误。
被上诉人刘丽答辩称：一、刘丽在原审提交了上诉人与被上诉人路路通公司签订的《独家委托售房协议》，用以证明上诉人以其明确的行为表示不履行房屋买卖协议，原审并未超出刘丽的诉请和主张。上诉人的该行为表明其不再履行与刘丽订立的房屋买卖合同，已经构成根本违约，依法应承担违约责任。二、刘丽不存在违约行为。刘丽于2013年6月25日才向上诉人支付定金，但上诉人并未提出异议，双方以实际行为对定金支付时间进行了变更，故刘丽对此不存在违约行为；上诉人应将房屋产权证及其他相关权属证书原件存放于路路通公司，但上诉人对此未提交证据证明其依约履行了该合同义务，刘丽从未作出过不愿履行合同的意思表示，而是多次要求上诉人办理房屋过户及银行按揭的相关手续；双方在房屋买卖合同中约定的部分购房款是以银行按揭的方式支付，据此，上诉人应将房屋过户至被上诉人刘丽名下，刘丽才能办理银行按揭贷款手续，即使银行按揭手续未办理下来，按合同约定，刘丽也无须承担违约责任；刘丽自始至终未收到上诉人的律师函，上诉人向被上诉人路路通公司发出律师函后不久，就与被上诉人路路通公司签订《独家委托售房协议》，在委托售房未果后，又将房屋私自再出售给他人，而上诉人与被上诉人刘丽的房屋买卖协议并未终止，表明存在违约行为是上诉人。
被上诉人路路通公司答辩称：一、本案完全系上诉人违反合同约定所致，路路通公司作为居间人不存在违约行为，无须承担法律责任。被上诉人刘丽支付了部分购房款和定金后，因刘丽申请了银行按揭贷款，贷款额度为8万元，在路路通公司组织双方按银行要求办理按揭手续时，上诉人不配合才导致银行按揭手续未办理，这是上诉人根本违约的行为之一。二、上诉人虽与路路通公司签订了《独家委托售房协议》，但上诉人又将房屋售予他人，该行为未经路路通公司许可，这是上诉人根本违约行为之二。三、路路通公司在收到上诉人的律师函后，积极做双方的协调工作，双方同意终止合同，由上诉人退还已支付的部分购房款和定金，但上诉人要求刘丽支付利息，且利息标准超过了银行规定的范围，导致双方协商未果。因此，在本案中路路通公司和刘丽不存在违约行为，构成根本违约的是上诉人沈友文。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
经审理查明：上诉人沈友文于2013年6月25日收取被上诉人刘丽的购房定金2.1万元，出具的收条上签署的时间为2013年6月5日。
湖南红都律师事务所根据上诉人沈友文的授权于2013年8月12日，向路路通公司发出《律师函》一份，该函称上诉人于2013年6月25日收到定金2.1万元和购房款1万元，按合同约定路路通公司和刘丽至今已违约33天之久，因上诉人系委托路路通公司出卖房屋，上诉人对刘丽的联系方式不清楚，根据合同约定路路通公司有尽快督促刘丽履行合同的义务，如路路通公司不履行义务，则依约须承担经纪人的责任。该函中还载明上诉人委托路路通公司发放本函给刘丽，并催告路路通公司和刘丽须接到此函之日起三个工作日内履行合同义务，否则视为刘丽放弃购买房屋，上诉人沈友文收取的2.1万元定金不予退还，沈友文有权将房屋另行出售。并建议路路通公司尽快联系刘丽，要求其尽快办理房屋转让手续，并将购房余款尽快支付给沈友文。
2013年8月16日上诉人沈友文与被上诉人路路通公司签订《独家委托售房协议》一份，沈友文委托路路通公司将涉案房屋出售，委托价格为23万元，委托期限从2013年8月16日至同年8月26日止。
2013年8月30日，被上诉人路路通公司向上诉人沈友文和湖南红都律师事务所发出《律师函复函》一份，该函载明因刘丽申请了8万元额度的银行按揭贷款，而贷款难度增大，以及上诉人沈友文补办房屋国有土地使用权证拖延了较长时间的原因，导致房屋买卖双方无法按合同约定的时间办理过户手续，该原因是路路通公司无法控制的，路路通公司积极组织双方进行了协调，路路通公司和房屋买受人刘丽没有故意拖延时间导致违约。上诉人明知在合同中约定付款方式包含了银行按揭贷款，但上诉人强加于被上诉人刘丽要求一次性支付购房款，导致双方未按合同约定履行，也是双方未按合同约定时间履行的原因，完全是上诉人不接受银行按揭贷款的付款方式所致。路路通公司组织买卖双方进行了协商，双方同意解除合同，由上诉人退还1万元的购房款和定金2.1万元，后因上诉人反悔不同意再退还已收款项。路路通公司认为，系上诉人沈友文擅自变更合同内容，要求买受人一次性支付购房款所致，被上诉人路路通公司已尽到居间责任，要求沈友文履行合同义务。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人争议的焦点问题是上诉人沈友文是否存在根本违约行为，应否承担违约定金责任及赔偿相应损失。
上诉人沈友文领取涉案房屋国有土地使用权证的时间是2013年6月18日，收取刘丽购房定金的时间是2013年6月25日，从上述事实看，上诉人沈友文依约定将土地权属证书已办至沈友文自己名下，并不存在违约行为。因上诉人沈友文无法直接与刘丽取得联系，上诉人沈友文只能通过发送律师函的方式给路路通公司，该函中载明上诉人要求房屋买受人刘丽积极履行合同，如刘丽在三日内未履行，则合同解除，路路通公司作为居间人是明知的，在上诉人无法与房屋买受人刘丽取得联系的情况下，其有义务及时做好协调事宜。上述事实表明上诉人并无不履行合同的意思表示。且从路路通公司的回函中可以看出，被上诉人刘丽也存在如期办理银行按揭贷款的困难，故上诉人沈友文的行为没有导致合同不能履行的事实，并不构成根本违约。上诉人在2013年8月16日又与路路通公司签订委托售房合同的事实，表明上诉人沈友文与被上诉人刘丽之间的房屋买卖合同已经解除，且上诉人是按照律师函所载明的时间即三日内解除合同予以处理的，居间人路路通公司与上诉人沈友文再行订立委托售房合同的行为，同时也表明路路通公司对解除合同是予以认可的，据此也可看出上诉人沈友文并无根本违约行为。因合同已经合法解除，故被上诉人刘丽起诉请求解除合同已无存在的基础，本院不再予以处理。上诉人沈友文在委托路路通公司销售房屋到期后，另行出卖房屋是合法有效的，不是原审法院所认定的根本违约行为。因此，刘丽起诉要求沈友文承担相应违约责任的请求不能成立，本院不予支持。
根据合同法的相关规定，解除合同后应恢复原状，合同双方就已履行的部分应相互返还，有损失的一方可以要求赔偿，故上诉人应将收取的3.1万元返还给被上诉人刘丽，同时上诉人沈友文占有该资金期间实际取得了相应的期限利益，给刘丽造成了损失，该损失应由上诉人沈友文承担，故从2013年6月26日即沈友文收取资金的第二日起至给付之日止，上诉人应以3.1万元为基数按银行同期贷款利率向被上诉人刘丽支付相应利息。因该合同未得到履行，且双方均无违约行为，被上诉人路路通公司收取的居间服务费应予退还，因刘丽在本案中未因此向路路通公司提出相应请求，故本院对此在本案中不作处理。
综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，处理不当，依法应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2013）雨法民二初字第220号民事判决；
二、由上诉人沈友文于本判决生效之日三日内一次性支付3.1万元及相应利息给被上诉人刘丽，利息以3.1万元为基数，从2013年6月26日起按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率计算利息至判决给付之日止；
三、驳回被上诉人刘丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各1215元，合计2430元，由上诉人沈友文和被上诉人刘丽各自负担1215元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱卫平
审 判 员 李强华
代理审判员 曾波毅
二〇一四年七月十五日
书 记 员 周 尧
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……