广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初14042号
原告：佛山市佛奥物业服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道南，统一社会信用代码：91440606754518375D。
法定代表人：胡大为，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾玉霞，女，该司员工。
委托诉讼代理人：谭嘉敏，女，该司员工。
被告：齐照雷，男，1980年4月20出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区，
原告佛山市佛奥物业服务有限公司诉被告齐照雷物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月11日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曾玉霞、谭嘉敏及被告齐照雷均到庭参加诉讼；后于2017年11月6日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曾玉霞、谭嘉敏及被告齐照雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付佛奥湾8座XX单元的物业服务费、公摊电费共15804.8元及违约金30851.7元（违约金按每日5‰的标准从2014年5月1日起计算至实际付清之日止）；2.诉讼费用及相关费用由被告承担。事实和理由：被告购买由佛山市奥园置业投资有限公司（以下简称开发商）出售的佛奥湾8座XX单元。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十七条以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第一条、第三条、第十二条的约定，被告同意确认由原告提供前期物业服务管理，并在每月10日前缴纳当月物业管理费和上月公共分摊费用。被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的5‰交纳违约金。被告于2014年2月11日按照相关约定办理了房屋收楼手续，同时按照《前期物业管理服务协议》第三条的约定缴交物业服务费（被告的物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米3元的标准收取，被告房屋面积为169.09平方米，即被告每月10日前应向原告缴纳507.3元的物业服务费及其他应承担的费用）。但自2014年5月1日起至今，被告一直拖欠原告的物业服务费共计15804.8元，期间原告多次催收，但被告均置之不理。
被告的答辩意见：一、原告未尽物业服务义务，达不到合同约定及其承诺的服务水平，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方均应按照合同约定善意全面地履行各自承担的义务，但原告只顾收取物业费，却不能尽职全面地履行合同约定的义务，具体表现如下：（一）未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务。1.佛奥湾仍有部分建筑正在施工，而晚上、节假日均有施工。施工产生的噪音严重影响到业主的生活、休息，被告多次联合其他业主投诉到原告，但原告一直置之不理。被告物业离施工工地只有几米的距离，到目前为止还没有竣工。2.维持小区环境整洁卫生本是物业公司的基本职责，也是《前期物业管理服务协议》约定的服务内容，但原告未能安排充足的人手打扫卫生，垃圾也没有及时清理，造成小区内老鼠随意出没，与原告宣称的六星级服务形成鲜明的对比。管理水平低下，对于一些问题不从根本去解决，采取简单粗暴的管理模式，在小区内醒目位置张贴不文明标语，对业主恶言相向，这是对业主们的一种挑衅和不尊重，不断激化两者之间的矛盾。3.建筑垃圾随处堆放却无人管理，在楼房门口、地下室出口等地，常年堆放了很多装修建筑垃圾，堵塞路口，占用产权车位，物业既不管理，也未及时清理。地面积水长时间不清理，经过极为不便，平时都不好意思说自己住的是豪宅，因为实在说不出口，开发商、物业说的国际性豪宅跟现实有多大的区别。（二）未对安全防范工作尽到义务。1.虽然佛奥湾是新建小区，但楼房电梯经常出现异响，还多次出现掉落的现象，幸好未造成严重后果，被告多次向物业反映，但物业一直敷衍，并未对电梯进行妥善全面的修复，电梯维保工作不到位，经常损坏，甚至多次出现安全事故，给业主生命财产造成威胁，竟然同时坏两台电梯导致本座业主老老少少无法进出。2.据物业管理条例第三十五条的规定，会所位于小区中心位置，对外开放影响小区安全，业主的权利受到严重的侵犯。原告一直以来妄顾业主的利益，非法侵吞业主的公共财产收入，已引起业主们的强烈不满,该行为已经违反了双方当初签订的物业协议。对外营业，小区业主的生命财产受到威胁，违背了合约精神，原告存在严重的过失。3.小区的脏乱差引起业主的公愤，在沟通仍没有效果的情况下，业主们采取挂横幅的方式来表达自己的意愿。结果原告竟然在没有告知业主的情况下就对所有业主合理诉求的横幅进行强拆。（三）未对物业综合管理工作尽到义务。1.佛奥湾小区内会所属于小区的公摊面积范围之一，且小区的日常水电等支出均为小区业主分摊，购房时明确约定小区悠闲会所只限业主使用以丰富业主业余文化生活，现会所对外开放营业，大量非小区人员出入会所，严重侵害小区业主的利益。根据《物业管理条例》第五十五条的规定，会所本属于业主的公共财产，但是原告无视国家法律法规，公然违法，私自对外出租场地、对外开放会所，通过各种途径来谋取私利。原告未经合法程序私自将小区会所用于经营性活动明显违反了《物业管理条例》第六十四条的规定,在此要求原告依法公开并上交侵占全体业主所得的非法收入。2.违反物业管理条例，没有进行财务收支公示，侵害业主权益，不接受账务收支查阅。根据广东省物业管理条例第四十六条的规定，原告自2012年交付使用以来，未对小区会所的收支情况进行公示。又根据广东省物业管理条例第四十九条的规定,原告一直以来无视业主合理要求，无视业主的合法权益，如自收楼以来已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳情况；如公共部分出租物业的收支情况；财务管理不公开不透明，严重侵害业主合法权益，存在违法合约行为。3.根据《物业管理条例》第六条第（八）款及第（九）款的规定，业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况向原告提出公示，原告时至今日，从未公示过，更不用说对业主所提出质询的答复了。原告的行为严重地侵害了被告的知情权和监督权，是对被告合法权益地严重侵犯和践踏。近期公布一次竟然亏损几十万，请把收支明细拿出来让大家看看。4.物业多次故意为难业主车辆通行，且已有部分业主报警，本小区负一层负二层有七千余个车位，业主有权享有租用权（按顺德区政府规定标准）。但物业只限四十个车位出租，迫使业主车辆无处可停或者被迫在小区乱停乱放已致被开罚单，原告的行为根本就是变相迫使业主高价购买车位。5.房屋质量差，多处出现问题，维修多次仍未能完成解决问题。被告所购买的物业墙体松散，贴的墙纸跟墙体分离，连窗帘的挂钩都无法固定。房屋内墙体墙纸脱落及窗台处出现渗漏。被告联系原告上门维修多次，但墙体仍然存在渗水，多次修葺都未能完全解决问题，足以证明了房屋质量之差。原告虽履行了维修的义务，但房屋存在质量问题毋庸置疑。房屋多处多次修葺，耗费了被告大量的精力和时间。6.小区安保问题。小区出现多次被盗现象，也没见原告拿出什么措施来避免类似现象发生。邻居室内着火，报警系统如同虚设，何来安全，简直是侮辱这样豪宅的含义。7.保安刁难辱骂业主。被告多次遇到保安刁难业主，甚至跟业主动手。即使业主再错，作为服务人员也不能动手打业主，动嘴骂业主。被告本人也遇到同样事情，最终处理结果保安处说是罚了200元了事。物业根本没把业主放在眼里，最起码的道歉也没有，投诉到12345，回复说是物业会联系被告，到目前为止也没有物业相关人员联系过本人，更别说道歉了。8.小区物业配置设备不安全。被告本人小孩不到两岁，就在本座电梯口放置的垃圾桶割破手指，缝了好几针，向物业反馈问题，也根本没当回事，不但不换位置，还影响美观整洁。9.维权遭威胁。由于不满开发商和物业不协商解决问题导致业主维权，拉的横幅被小区内早不明身份的人抢夺，本小区保安不闻不问。烦请物业相关领导反思一下。综上所述，原告在此纠纷诉讼中存在过错，除未完成物业合同中约定的责任和义务以外，拒绝与被告进行任何形式的沟通、协商，被告多次以投诉的方式要求原告解决上述问题，都没得到起码的答复和稍许的改进，故拒交相应的物业费用，以此敦促原告改进工作方法，解决基本问题，此期间被告曾要求与原告直接对话并协商交纳物业费，但原告拒绝。二、1.关于原告违约金问题。被告是在上述不得已的情况下，采取拒交物业费的方法敦促原告做出服务改进或进行起码的沟通、交流，被告认可方式方法上存在不当和过错，愿意在法院的调解下合理结算拖欠的物业费。但在原告未尽到物业管理服务义务，在双方就物业管理服务质量和应收费用达成一致意见之前，被告拒绝支付每日0.5%的高额违约金。另，被告是2014年2月11日签的收房协议，当时买房的时候开发商是有送一年的物业费的，即使算也要从2015年2月11日开始算物业费。2.为了依法维护被告和原告各自的合法权益，本着共同构建和谐社会主题精神，敬请法院依法驳回原告的不当诉讼请求，支持被告合法合理的请求事项：（1）通过调解协商结算物业费，依法驳回原告诉求的物业管理费中未尽到责任和义务的部分；（2）采取切实有效的措施，依法要求原告向业主公示物业服务资金的收支情况；（3）采取切实有效的措施，依法要求原告向业主公示外包物业服务项目的合同或协议；（4）采取切实有效的措施，依法要求原告与业主就《物业管理服务合同》签订补充协议，杜绝侵害业主合法权益的霸王合同、霸王协议和条款；（5）细化物业管理服务的质量和服务标准，制定相应的强制性条款，借以约束物业管理企业和业主，最大限度地减少物业纠纷，构建和谐社会；（6）要求物业彻底修葺好被告室内墙体出现的问题，保证出现类似情况物业无条件修缮。
原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：原告的营业执照复印件一份、被告的身份证复印件一份、《商品房买卖合同》复印件一份、《前期物业管理服务协议》复印件一份、楼宇接受记录复印件一份、物业验收记录表复印件一份、欠费明细表复印件一份、催告函复印件一份、EMS邮寄回执单一份、照片十八份、工作联系函复印件四张、通知复印件一张、工作简报复印件二份、电梯维修保养服务外包合同复印件一份、电梯日常维护保养记录复印件一本、登记表复印件四本、维修问题记录汇总复印件一份、事件报告复印件一份、奖惩审批表复印件一份、财务收支情况公示复印件一份。被告围绕诉讼请求依法提交如下证据：优盘一份（含若干图片及视频）、照片打印件十八份、照片打印件四十八张。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对对方提供证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：被告于2013年12月6日向佛山市奥园置业投资有限公司购买了佛奥湾8号楼XX单元的房产。2013年6月29日，被告与原告签订了《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，在《顺德区（前期）物业管理服务协议书》中约定物业服务资金由被告按总建筑面积预先交纳，具体标准为3元/月·平方米，被告房屋的总建筑面积为166.6平方米，被告每月应缴物业服务费499.8元，物业服务支出不包含公共水电费用、二次供水电费、电梯分摊电费等，被告应从交收楼之日起在每月10日前缴交，逾期按每日千分之五追缴逾期付款违约金，另还需缴交公摊水电分摊等内容。2014年2月11日，被告办理了收楼手续。但被告认为原告的管理没有达到3元/月·平方米的标准，遂自2014年5月开始没有向原告交纳公摊水电费用及自2015年3月开始没有向原告交纳物业服务费。原告催收未果，遂于2017年9月1日向本院提起本案诉讼。
另，原、被告双方确认佛奥湾8号楼XX单元的建筑面积为169.09平方米，每月应收的物业管理费为507.3元。
本院认为，本案的第一个争议焦点为原告是否已经履行物业管理的职责。庭审中，被告提供了相关照片及视频拟证明原告无履行物业服务职责。但从被告提供的证据来看，首先，照片及视频只能反映拍照或拍摄时的个别情况，不能由此证明原告长期经常性无履行物管职责，不能成为被告长期不缴纳物业服务费的抗辩理由。如原告的管理存在过失，被告可要求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任。其次，从原告提供的证据来看，其已按《顺德区（前期）物业管理服务协议书》的约定履行了基本的物业管理职责，即使存在被告照片及视频中的情形，也属微小瑕疵，不构成被告长期拒交物业管理费的抗辩理由。再次，被告答辩中多次提及的小区迟迟未开发完、空置停车位不向业主开放出租、房屋质量差、业主维权遭阻挠的问题，应属于包括被告在内的所有业主与开放商之间的问题，与本案所审理的物业服务合同为两个不同的法律关系，不应混同。
本案的第二个争议焦点为被告是否有预交三个月的物业管理费。庭审中，被告称其买楼时开发商承诺赠送一年的物业管理费及收楼时已预交三个月的物业管理费，均应予以扣除。而原告只确认赠送一年的物业管理费，对预交的事实不予确认。因被告对其预交三个月管理费的主张并未能提供相关的证据证明，应承担举证不能的不利后果，故本院确认被告应从2015年3月开始缴纳物业管理费。
综上，原、被告双方所签订的《顺德区（前期）物业管理服务协议书》合法有效，对原、被告双方具有约束力。原告已对被告提供了基本物业管理服务，有权按约向被告收取相应物业服务费。庭审中，双方确认每月被告应缴纳的物业管理费为507.3元，原告主张被告欠缴自2015年3月至2017年7月共29个月的物业服务费共14711.7元，本院予以确认。对于违约金，协议约定按每日千分之五计付，因该标准明显过高，本院综合考虑，违约金的标准应参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。还有公摊的水电费1093.1元，是维持小区的运作及照明等所需，应有实际发生，故被告应予承担，本院予以确认。综上所述，原告诉请合理部分本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告齐照雷应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市佛奥物业服务有限公司支付2015年3月至2017年7月的物业服务费14711.7元，并以每月所欠的物业服务费507.3元为基数从当月的11日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付违约金；
二、被告齐照雷应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市佛奥物业服务有限公司支付公摊水电费1093.1元；
三、驳回原告佛山市佛奥物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为483.21元（原告佛山市佛奥物业服务有限公司已预交），由原告佛山市佛奥物业服务有限公司承担319.52元，被告齐照雷承担163.69元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 何斯琳
二〇一七年十一月八日
书记员 李秋霞