湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终4716号上诉人（原审原告）：胡涛，男，1988年4月10日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴佩英，女，1951年6月7日出生，汉族，住武汉市东西湖区，上诉人（原审被告）：袁福松（系吴佩英之夫），1946年9月28日出生，汉族，住址同上，原审第三人：武汉众成恒基房地产经纪有限公司，住所地武汉市东西湖区将军路南将军家苑二期翠林居5-7栋1层4B室（11）。法定代表人：陈威。上诉人胡涛、吴佩英、袁福松因与原审第三人武汉众成恒基房地产经纪有限公司（以下简称众成恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。胡涛上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判支持胡涛400,000元的溢价损失；二、本案一、二审诉讼费用由吴佩英、袁福松承担。事实和理由：房价上涨是目前的经济形势，胡涛提出的案涉房屋溢价损失的数额，是通过网上房屋评估机构出具的评估单来计算的。法院应当依职权到相关部门调取房屋的价值评估资料，如不能调取，也应对案涉房屋作价值评估，以确定房屋的溢价。请二审查清事实，依法改判。吴佩英、袁福松上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判；二、本案诉讼费用由胡涛和吴佩英、袁福松各自承担。事实和理由：胡涛在签订合同前承诺8月26日支付首付款，但没有兑现，违反了诚实信用原则；在只收到买方胡涛2万元定金的情况下，我方于12月20日才表示不履行合同，是符合合同法规定的。一审判决错误，请二审查清事实，依法改判。胡涛向一审法院起诉请求：1、判令解除胡涛与吴佩英、袁福松签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、判令吴佩英、袁福松返还胡涛购房定金20,000元；3、判令吴佩英、袁福松赔偿胡涛违约金90,000元；4、判令吴佩英、袁福松赔偿胡涛房屋溢价损失400,000元；5、本案的诉讼费用由吴佩英、袁福松承担。一审法院认定事实：吴佩英、袁福松系夫妻关系。2016年7月30日，吴佩英、袁福松（卖方、甲方）与胡涛（买方、乙方）、众成恒基公司（经纪代理方、丙方）签订了一份《存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方将其按份共有位于武汉市东西湖区鹏程春城9栋5单元6-7层2室的房屋出售给乙方，建筑面积126.25平方米，售价900,000元。乙方应于2016年7月30日前向甲方支付购房定金20,000元（其中10,000元由丙方代收，在交房当天由丙方转交给甲方，成交后定金自动转为房款），乙方在贷款审批通过后，在房产交易过户当天见不动产登记收件单，乙方向甲方支付购房首付款580,000元（不含定金），用于甲方提前结清该房屋贷款；余款300,000元乙方委托丙方办理贷款，以贷款的形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方以现金补齐；贷款部分具体放款时间以银行、公积金管理中心的具体规定为准。乙方承担契税、个税、增值税、交易手续费、房产登记费。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费。如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费22,500元。甲乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费22,500元。经乙方和丙方协商一致，乙方另外向丙方支付78,900元，由丙方包干后期所有费用（含交易税费、贷款费用和中介费用），乙方不再出任何费用，乙方办理契税减免后，减少的费用从总金额中扣除。双方约定于2016年8月8日之前办理乙方银行贷款。银行贷款审批15个工作日内，贷款审批通过后，甲乙双方约定在2016年9月30日之前办理房产交易过户。新证出来之后5个工作日银行放款。甲方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按已收房款的0.1%向乙方支付违约金；逾期30天，乙方有权不再购买该房屋，甲方应退还全部已收房款并向乙方支付该房屋成交价的10%作违约金。合同还约定了其他权利义务。吴佩英、袁福松，胡涛与众成恒基公司分别作为卖方、买方、经纪代理方在合同上签字、捺印或盖章。合同签订当日，胡涛向吴佩英、袁福松支付购房定金20,000元，吴佩英、袁福松于同日向其出具收条，并于2016年8月8日配合胡涛至渤海银行办理购房贷款审批手续。后因吴佩英拟购买他人房屋，故通过众成恒基公司的法定代表人陈威转告胡涛须在2016年8月30日前支付首付款580,000元（不含定金20,000元），以便其按时支付新购房屋的房款。之后，胡涛告知陈威首付款尚未到位，不能在2016年8月30日前支付，且合同约定的付款时间尚未届满。吴佩英因未及时支付购房款，另行承担了中介费及违约金共计20,000元。2016年9月2日，胡涛通过众成恒基公司通知吴佩英、袁福松首付款580,000元已准备好，要求吴佩英、袁福松协助其办理过户手续，但吴佩英、袁福松要求先付款、后过户，双方因此产生纠纷，经多次协商未果。2017年3月22日，胡涛遂起诉吴佩英、袁福松至法院，要求继续履行合同，将房屋过户至胡涛名下。吴佩英、袁福松明确表示不同意继续履行合同。一审法院认为,胡涛与吴佩英、袁福松、第三人众成恒基公司签订的《存量房居间（买卖）合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。胡涛要求解除与吴佩英、袁福松签订的《存量房居间（买卖）合同》，吴佩英、袁福松也已明确表示不愿继续履行合同，故对胡涛的该项诉讼请求一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，胡涛要求吴佩英、袁福松返还购房定金20,000元，于法有据，一审法院予以支持。关于胡涛要求吴佩英、袁福松支付违约金90,000元的诉讼请求。胡涛与吴佩英、袁福松签订的《存量房居间（买卖）合同》生效后，各方当事人应按合同约定履行各自义务。根据《存量房居间（买卖）合同》约定，买卖双方应在2016年9月30日之前办理房产交易过户，在房产交易过户当天见不动产登记收件单后，买方应向卖方支付购房首付款580,000元（不含定金）。但在实际履约过程中，吴佩英、袁福松因购房需要口头要求胡涛于2016年8月30日支付首付款未果，胡涛直至2016年9月2日将首付款准备好后通知吴佩英、袁福松配合其办理过户手续被拒。一审法院认为，胡涛未在2016年8月30日前支付首付款，并未违反合同约定，而吴佩英、袁福松以此为由拒绝配合办理过户手续，不愿继续履行《存量房居间（买卖）合同》约定的卖方义务，导致交易无法完成，已构成违约，应当承担违约责任。故对胡涛的该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于胡涛要求吴佩英、袁福松赔偿其房屋溢价损失400,000元的诉讼请求。因胡涛所提交的证据不能达到证明房屋溢价400,000元的事实，该举证不能的不利法律后果应由胡涛承担。故对胡涛的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除胡涛与吴佩英、袁福松于2016年7月30日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、吴佩英、袁福松于本判决生效后五日内返还胡涛购房定金20,000元；三、吴佩英、袁福松于本判决生效后五日内支付胡涛违约金90,000元；四、驳回胡涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,450元（已减半收取），由吴佩英、袁福松负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，胡涛与吴佩英、袁福松及众成恒基公司签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，各方当事人均应依约履行。依照合同约定，买卖双方应在房产交易过户当天见不动产登记收件单后，买方胡涛向卖方吴佩英、袁福松支付购房首付款。但在实际履约过程中，吴佩英、袁福松以口头要求胡涛提前支付首付款未果为由拒绝配合办理过户手续，导致交易无法完成，已构成违约，应当承担违约责任。一审判决解除合同、返还定金并按照合同约定由吴佩英、袁福松支付胡涛违约金90,000元正确，本院予以维持。吴佩英、袁福松提出的其未违约的理由不能成立，本院不予采信。案涉房屋买卖合同于2016年7月30日签订，同年9月，买卖双方产生争议且协商未果，合同未继续履行。在此期间，房屋的市场价格并未发生明显变化，胡涛亦未提交充分的证据证明其实际损失，因此，胡涛要求吴佩英、袁福松支付其房屋溢价损失400,000元的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，胡涛和吴佩英、袁福松的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,800元，由胡涛负担7,300元，由吴佩英、袁福松负担2,500元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 焰审 判 员  申 斌审 判 员  丰 伟二〇一八年七月三日法官助理  刘 卫书 记 员  陈亮希