福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）榕民初字第1009号 原告:魏华彬，男，1976年2月27日出生，汉族，住福建省福州市。 委托诉讼代理人罗良，福建福兴律师事务所律师。 被告:吴秀兴，男，1976年2月2日出生，汉族，住福建省建瓯市。 被告:张礼生，男，1976年9月13日出生，汉族，住福建省建瓯市。 被告:张华军，男，1974年12月12日出生，汉族，住福建省建瓯市。 张礼生、张华军共同委托诉讼代理人连雪飞，福建天长律师事务所律师。 第三人:建瓯市意信果蔬专业合作社，住福建省建瓯市小桥镇下抱村上堡。 负责人：吴秀兴。 原告魏华彬与被告吴秀兴、张礼生、张华军,第三人建瓯市意信果蔬专业合作社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。2016年1月27日，本院以本案需以其他案件审理结果为依据，中止诉讼。2018年8月23日恢复诉讼后，再次开庭审理。魏华彬及其委托诉讼代理人罗良、郑振，吴秀兴，张礼生、张华军的共同委托代理人连雪飞，建瓯市意信果蔬专业合作社法定代表人吴秀兴参加第一次开庭；魏华彬及其委托诉讼代理人罗良，张礼生、张华军的共同委托代理人连雪飞参加第二次开庭，吴秀兴、建瓯市意信果蔬专业合作社未到庭参加第二次开庭。本案现已审理终结。 魏华彬向本院提出诉讼请求：一、吴秀兴、张礼生、张华军继续履行《房产买卖合同》，为魏华彬办理福州市台江区洋中街道广达路378号广达汇多利专业建材装饰城1#楼3层1号、2号、3号、4号、5号店面产权变更登记；二、吴秀兴、张礼生、张华军向魏华彬支付2014年1月8日至2014年3月9日的违约金396000元，2014年3月10号以后的违约金每日按6600000元的千分之一点五计算，暂计算至2015年1月31日止，为3237300元；三、本案的诉讼费由吴秀兴、张礼生、张华军承担。魏华彬在开庭时撤回上述第一项诉请，并增加诉讼请求：解除《房产买卖合同》，并由吴秀兴，张礼生、张华军及建瓯市意信果蔬专业合作社共同返还魏华彬支付的购房款6600000元，并按照银行贷款利率支付利息至全部款项付清之日。 事实和理由：吴秀兴、张礼生、张华军与案外人游某是建瓯市意信果蔬专业合作社的实际合伙人，吴秀兴是该合作社的法定代表人。案涉的房产福州市台江区洋中街道广达路378号广达汇多利专业建材装饰城1#楼3层1号、2号、3号、4号、5号店面虽然产权登记上是吴秀兴、张礼生、张华军共有，但实际上是该合作社的资产。后该合作社因资金缺乏，以案外人游某的名义向建瓯市农村信用合作联社贷款6600000元，并以案涉房产作为抵押担保，该笔贷款的利息也一直由该合作社承担。2014年1月8日为了向建瓯市农村信用合作联社返还到期贷款，经吴秀兴、张礼生、张华军与案外人游某协商，决定出售涉案房产。双方签订《房产买卖合同》，吴秀兴、张礼生、张华军三人以总价人民币9000000元的价格将案涉房产出卖给魏华彬。合同约定吴秀兴、张礼生、张华军应当于收到第一次购房款6600000元之日起60日内，配合魏华彬去房管局办理上述房产产权变更登记，魏华彬在取得上述店面房产权证之日，将余款2400000元支付给吴秀兴、张礼生、张华军。合同签订当日，吴秀兴将涉案房产的产权证交付于魏华彬作为其获得张礼生、张华军全权委托其处理本合同涉及相关房产买卖的全部事宜的证明。2014年1月8日，魏华彬向吴秀兴支付了第一笔购房款6600000元，按照约定，魏华彬应在2014年3月9日之前，协助魏华彬办理完成上述店面的房屋产权变更登记。但至今，吴秀兴、张礼生、张华军仍然没有为魏华彬办理房屋过户手续，经魏华彬多次催告，吴秀兴、张礼生、张华军仍以各种理由推脱其责任。吴秀兴、张礼生、张华军的行为严重损害了魏华彬的利益，构成严重违约，应承担违约责任，按合同约定向魏华彬支付违约金。 张礼生、张华军答辩称：一、讼争6600000元款项系魏华彬与吴秀兴个人之间的借款，不是购房款，与张礼生、张华军无关。《房产买卖合同》系魏华彬与吴秀兴个人之间恶意串通、事后炮制的虚假合同，用于掩盖他们个人之间的借款关系，企图将吴秀兴的个人债务转嫁给张礼生、张华军共同承担。因此，本案不存在真实的房屋买卖法律关系。二、不论讼争《房产买卖合同》真假与否，张礼生、张华军没有参与签订或授权他人代表签订，吴秀兴的行为不构成表见代理，张礼生、张华军自始至终都不予认可，对张礼生、张华军没有法律约束力。同时，讼争6600000元款项也是支付给吴秀兴，与张礼生、张华军无关。因此，魏华彬诉请张礼生、张华军共同返还所谓6600000元购房款并承担违约责任，没有依据。本案证据证明了讼争房产属吴秀兴与张礼生、张华军共同共有，根据《物权法》第97条、第106条和《合同法》第51条、第52条等相关规定，未经全体共同共有人同意，吴秀兴擅自处分讼争共有房产系无效行为。而且，对于讼争房产属吴秀兴与张礼生、张华军共同共有这一事实，魏华彬是明知的，讼争房产作为不动产，魏华彬既未实际占有，也未办理转让登记，魏华彬不是善意受让人。因此，即便魏华彬与吴秀兴签订的讼争《房产买卖合同》是真实的，也是无效合同。三、讼争房屋为建瓯市意信果蔬专业合作社所有或吴秀兴、张礼生、张华军三人共有，系该三人与建瓯市意信果蔬专业合作社之间的内部法律关系，与本案及魏华彬无关。生效刑事判决已认定刑事案件不是单位犯罪，涉案房屋为吴秀兴、张礼生、张华军赃物，产权不属于建瓯市意信果蔬专业合作社所有。 吴秀兴、建瓯市意信果蔬专业合作社同意继续履行《房产买卖合同》，为魏华彬办理讼争店面产权变更登记，并按约定支付违约金。 魏华彬为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据： 证据1.《房产买卖合同》、转账凭证，证明:房屋买卖的 事实、以及魏华彬已经按合同的约定向吴秀兴支付了第一笔购房款； 证据2.涉案房屋的产权证、建瓯市意信果蔬专业合作社的法人执照、建瓯市意信果蔬专业合作社的章程、建瓯市意信果蔬专业合作社成员名册、股权代持协议书、地产抵押清单、抵押合同、借款合同，证明：吴秀兴、张礼生、张华军与游某是建瓯市意信果蔬专业合作社的实际合伙人，吴秀兴是该合作社的法人代表。涉案房产实际上是该合作社的资产。吴秀兴代表张礼生、张华军、游某将涉案房产出卖给魏华彬，所得购房款用于返还银行贷款； 证据3.存款明细账单，证明该笔卖房款最终用于建瓯市意信果蔬专业合作社的还贷。 证据4.张礼生刑事案件笔录，证明：建瓯市意信果蔬专业合作社是由张礼生、张华军、吴秀兴、游某四人创立的，讼争的房产实际是用建瓯市意信果蔬专业合作社的资金购买，是该合作社的资产。 证据5.游某的证言，证明：讼争的房产是用合作社的借款购买的，属于合作社的财产，吴秀兴、张礼生、张华军属于代为持有。为了偿还此前的借款600多万元，各方商议将房产出售给魏华彬。 证据6.应收账款“福州房产项目明细表”，证明：1.建瓯市意信果蔬专业合作社财务账目以“福州房产”为单独的项目列支；2.三方在合作社购买“福州房产”时代支付了10720000元购房款；3.合作社用“福州房款”在银行抵押借款6600000元后归还或冲账了上述三方所代为支付的购房款；4.合作社福州房产出租的收入为393123元用于冲抵购买时的欠款；5.目前“福州房产”项目尚欠合作社4423727元；6.合作社是“福州房产”的所有人，权益和债务均由合作社承担；7.吴秀兴、张礼生、张华军仅系代合作社持有房产，并非实际房产的所有权人，魏华彬支付的6600000元款项是在购买房产时用于解除银行的抵押手续而支付，魏华彬是善意第三人，吴秀兴、张礼生、张华军是实际受益人。 张礼生、张华军、吴秀兴、建瓯市意信果蔬专业合作社均无证据提交。 张礼生、张华军对魏华彬的证据质证如下：对所有没有原件的证据真实性有异议。证据1.《房产买卖合同》虽有原件，但不是真实的买卖合同，对其真实性和证明对象均有异议：《房产买卖合同》系魏华彬与吴秀兴个人之间恶意串通、事后炮制的虚假合同，根本不存在真实的房屋买卖关系（如：合同未约定交房时间和交房条件、合同约定的转让价格明显不合理、明知讼争房屋已抵押和出租却写成房屋未抵押、出租；等），张礼生、张华军从未授权吴秀兴出售讼争房产并与魏华彬签订《房产买卖合同》，对该份合同不知情也不认可；转账凭证并未体现付款人是魏华彬，不能证明魏华彬曾向吴秀兴支付6600000元；即便该转账凭证是真实的且系魏华彬所付款，在该凭证的“摘要”中明确写明是“借款”，这就足以证明该6600000元款项系吴秀兴的个人借款，而非购房款，进一步印证了《房产买卖合同》是虚假的、不真实的。证据2.产权证及其他材料：对涉案房屋产权证的真实性没有异议，该证据证明了张礼生、张华军系讼争房屋的共有产权人，该房产不是建瓯市意信果蔬专业合作社的资产；即便这些证据是真实的，对其关联性及证明对象有异议：（1）这些证据与本案房产买卖纠纷无任何关联；（2）这些证据至多只能说明吴秀兴、张礼生、张华军与游某系建瓯市意信果蔬专业合作社的隐名股东，建瓯市意信果蔬专业合作社系法人单位，吴秀兴、张礼生、张华军名下的讼争房产并非建瓯市意信果蔬专业合作社的房产，二者没有任何关联性；（3）这些证据显然不能证明吴秀兴、张礼生、张华军是建瓯市意信果蔬专业合作社的实际合伙人，更不能证明吴秀兴有权代表张华军、张礼生将讼争房产出售给魏华彬，并将所得款项用于还银行贷款；（4）从房地产抵押物清单和抵押合同来看，讼争房屋于2013年1月评估价值为1114万元，而所谓讼争2014年1月8日《房产买卖合同》约定的售价只有900万元，明显属恶意虚假转让；对证据3（存款明细账单）：需核对原件，若无原件，对其真实性有异议；若属实，对其证明对象和关联性有异议：1、游某的个人存款明细账单与本案房产买卖纠纷无任何关联；2、不能证明讼争6600000元最终用于建瓯市意信果蔬专业合作社的还贷：贷款体现的是游某的个人贷款，没有证据证明与建瓯市意信果蔬专业合作社相关；也没有证据证明游某还贷的款项来源于魏华彬的6600000元款项。证据4.张礼生刑事案件笔录,真实性、合法性、关联性均有异议，证明对象不能成立：首先，证据来源不合法。其次，询问笔录缺乏完整性。再次，笔录必须经过查证属实才能作为认定事实的依据。此外，该证据与讼争房产是否归合作社所有无关，没有证据证明资金来源于合作社。魏华彬主张讼争合同对吴秀兴、张礼生、张华军有约束力，必须提供证据证明讼争房屋出售给魏华彬系经过吴秀兴、张礼生、张华军同意。证据5.证人证言。首先，证人证言无证明力，只是其个人证言，无证明力；其次，证人与本案有利害关系，他所出具的证言不能作为定案依据；再次，合作社的房产归谁所有应由出资凭证和挂名协议为准。证据6.对真实性有异议，但与本案没有关联性。讼争房屋为建瓯市意信果蔬专业合作社所有或吴秀兴、张礼生、张华军三人共有，系该三人与建瓯市意信果蔬专业合作社之间的内部法律关系，与本案及魏华彬无关。且证明对象不能成立。即便形式真实，但其内容系建瓯市意信果蔬专业合作社单方制作，并未经吴秀兴、张礼生、张华军及其他相关当事人确认，不具有证明力。生效刑事判决已认定刑事案件不是单位犯罪，涉案房屋为吴秀兴、张礼生、张华军赃物，产权不属于建瓯市意信果蔬专业合作社所有。 吴秀兴、建瓯市意信果蔬专业合作社对证据1《房产买卖合同》真实性无异议，证明对象无异议；对证据2真实性无异议，证明对象无异议；对证据3真实性无异议，证明对象无异议。对证据4、证据5、6，未发表质证意见。 本院认证如下：证据1，合同双方当事人均对合同真实性无异议，予以确认。转账双方均对转账凭证真实性无异议，且魏华彬提供了银行转账记录予以佐证，对该证据真实性予以确认。证据2，对房屋产权证书的真实性各方均无异议，予以确认。建瓯市意信果蔬专业合作社的法人执照、建瓯市意信果蔬专业合作社的章程、建瓯市意信果蔬专业合作社成员名册、股权代持协议书等证据，与（2018）闽07刑终158号刑事判决书查明的事实相互印证，予以采纳。房地产抵押清单、抵押合同、借款合同，有原件予以核对，予以采纳。证据3.存款明细清单，魏华彬提供原件核对，对其真实性予以确认。证据4.张礼生刑事案件笔录，证据来源不明，未提供原件核对，不予采纳。证据5.证人游某的证言中部分内容与（2018）闽07刑终158号刑事判决书查明的事实相互印证，即讼争房产系使用建瓯市意信果蔬专业合作社非法吸收的资金购买，予以采纳。但出售房产系吴秀兴、张礼生、张华军协商决定，因无其他证据佐证，且张礼生、张华军予以否认，不予采纳。证据6系单方提供，无其他证据予以佐证，不予采纳。 本院依职权调取了（2018）闽07刑终158号张礼生、吴秀兴、张华军、游某犯非法吸收公众存款罪的刑事判决书。 根据上述有效证据及庭审各方当事人的陈述，本院确认如下事实： 吴秀兴、张礼生、张华军与案外人游某是建瓯市意信果蔬专业合作社的实际出资人，吴秀兴是该合作社的法定代表人。案涉的房产福州市台江区洋中街道广达路378号广达汇多利专业建材装饰城1#楼3层1号、2号、3号、4号、5号店面系张礼生、吴秀兴、张华军三人使用该合作社非法吸收的资金购买，产权登记上在吴秀兴、张礼生、张华军名下，属三人共同共有。 2013年1月4日，游某向建瓯市农村信用合作社借款6600000元，借款期限自2013年1月4日起至2014年1月3日止。2014年1月4日，吴秀兴、张华军、张礼生以讼争店面为游某上述债务提供抵押担保。 2014年1月8日，吴秀兴与魏华彬就讼争房产签订一份《房产买卖合同》，其中卖方（甲方）为吴秀兴、张礼生、张华军，买方（乙方）为魏华彬。该合同中张礼生、张华军的签名均为吴秀兴代签。该合同第三条规定：约定房产成交价为9000000元，首次付款6600000元时间为2014年1月8日，第二次付款2400000元的时间为魏华彬取得房产证之日。上述款项均付至吴秀兴的账户；第五条规定：甲方保证上述的房产产权清晰，自签订本合同之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，属甲方违约；第六条规定：自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履行，发信日即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。第七条规定：甲方在收到第一次购房款之日起60日内，未配合乙方到房管局办理产权登记，视为违约。甲方未配合乙方到房管局办理产权登记，需按日向乙方支付千分之一的违约金，甲方在60日内未全额退还乙方购房款或退还不足，从第61日起，就未退还部分，甲方须按日向乙方支付千分之一点五的违约金；第八条规定，甲方确认：吴秀兴已经得到张礼生、张华军的全权授权，有权代理其处理本合同所涉房产买卖相关的全部事宜，本合同经甲方或甲方授权代表、乙方双方签字盖章后生效。 2014年1月8日，魏华彬向吴秀兴支付6600000元。同日，游某返还其对建瓯市农村信用合作社借款6600000元。 2018年7月30日，福建省南平市中级人民法院作出（2018）闽07刑终158号，认定张礼生、吴秀兴、张华军三人使用该合作社非法吸收的资金购买讼争房产，并判决已查封的讼争房产予以没收并按规定予以拍卖或者变卖后将所得款项依法返还给被害人，抵作吴秀兴、张礼生、张华军、游某的退赔款。 本院认为，南平市中级人民法院（2018）闽07刑终158号张礼生、吴秀兴、张华军犯非法吸收公众存款一案的刑事判决已经认定讼争房产属于吴秀兴、张礼生、张华军等以非法吸收的资金购买，并对已查封的讼争房产予以没收，按规定予以拍卖、变卖后将所得款项依法返还被害人。因此，吴秀兴等人的行为直接导致本案《房产买卖合同》无法履行。根据《房产买卖合同》第五条、第六条的规定，属于吴秀兴违约，魏华彬有权提出解除合同，并对合同相对方主张权利。 讼争房产登记在吴秀兴、张礼生、张华军名下，并属于三人共同共有。而吴秀兴和魏华彬签订的《房产买卖合同》也明确记载吴秀兴、张礼生、张华军依法取得该房产所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，若物权人欲出售房产，《房产买卖合同》应由吴秀兴、张礼生、张华军共同签署，或由三人的代理人签署。根据《中华人民共和国合同法》五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。吴秀兴在《房产买卖合同》承诺，其已经得到张礼生、张华军的全权授权，有权代理其处理本合同所涉房产买卖相关的全部事宜。然而，吴秀兴未提供证据证明其签约前得到共有权人张礼生、张华军的授权，事后也未得到张礼生、张华军的追认，属于无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，上述合同对张礼生、张华军以及建瓯市意信果蔬专业合作社均无约束力，而仅对魏华彬和吴秀兴具有约束力。在合同解除后，也应由吴秀兴承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，魏华彬诉请要求吴秀兴退还购房款6600000元，并支付上述款项同期银行贷款利率至全部款项付清之日止，依据充分，本院予以支持；魏华彬要求张礼生、张华军以及建瓯市意信果蔬专业合作社对上述债务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。至于魏华彬诉请中按已付购房款千分之一及千分之一点五计算的违约金，适用合同履行过程中。鉴于本案合同已经解除，魏华彬亦提出了包括退还已付购房款及相应利息的主张，本院对上述违约金诉请，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除魏华彬与吴秀兴于2014年1月8日签订的《房产买卖合同》； 吴秀兴于本判决生效之日起十日内向魏华彬返还6600000元购房款及利息（自2014年1月8日起按银行同期同类贷款利率支付利息至全部款项还清为止）； 驳回魏华彬的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币58000元，由吴秀兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  余秋萍 审 判 员  符海燕 代理审判员  刘启鸣 二〇一八年九月二十九日 书 记 员  谢海灵 附：一、本判决书引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 2.《中华人民共和国物权法》 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。