广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初127号
原告：鲁清华，男，1950年7月18日出生，汉族，住江门市蓬江区，
委托代理人：司徒健芳，系广东金浓律师事务所律师。
被告：李锡桃，女，1966年3月15日出生，汉族，住珠海市香洲区，
委托代理人：陈鉴铭、黄健嫦，均系广东金泽律师事务所律师。
被告：许祥裕，男，1977年4月11日出生，汉族，住江门市蓬江区，
被告：彭永畅，男，1970年7月25日出生，住江门市蓬江区，
原告鲁清华诉被告李锡桃、许祥裕、彭永畅租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月8日立案受理后,依法由代理审判员杨婷焕适用简易程序,于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告鲁清华的委托代理人司徒健芳、被告李锡桃的委托代理人陈鉴铭、黄健嫦、被告彭永畅到庭参加诉讼，被告许祥裕经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告鲁清华诉称：2009年11月30日，鲁清华与许祥裕、彭永畅签订关于江门市蓬江区ＸＸ二路48号之15二楼商铺的《租赁协议书》。2012年4月15日，李锡桃承接许祥裕、彭永畅的铺位，并与鲁清华确定租赁关系，双方约定权利义务按照鲁清华与许祥裕、彭永畅签订的《租赁协议书》履行。《租赁协议书》中约定房产租赁税由承租方负担，如承租方违约，出租方可没收保证金并按照保证金金额的三倍要求承租方支付违约金。2015年7月，李锡桃向鲁清华提出不再租赁该铺位，当时李锡桃同意按合同约定交清包括租赁税在内的所有费用。2015年9月，鲁清华到税务部门查询时发现李锡桃、许祥裕、彭永畅自始至终都未缴纳过租赁税，由于租赁税未交清，鲁清华的铺位无法再次出租。李锡桃、许祥裕、彭永畅在承租期间没有履行房产租赁税的缴交，已构成违约，鲁清华按照合同约定有权要求三人承担违约责任。鲁清华将铺位出租后，许祥裕、彭永畅拆除了商铺一楼通往二楼的楼梯，李锡桃、许祥裕、彭永畅拆除了商铺二楼的防盗网、大门，破坏了二楼楼梯的瓷砖。李锡桃、许祥裕、彭永畅将租赁的铺位全部恢复，交清拖欠的租金以及税收款项才能解除合同。据此，请求判令李锡桃、许祥裕、彭永畅共同支付：1.从2015年8月1日起至鲁清华与李锡桃、许祥裕、彭永畅签订的《租赁协议书》解除之日止的租金（其中从2015年8月1日至2015年11月30日的租金按每月3625元计算，从2015年12月1日其至《租赁协议书》解除之日止的租金按照每月3915元计算）；2.从2009年2月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁税（包括房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、地方教育附加、营业税、印花税、个人所得税、教育费附加等税款及相应滞纳金）41500.24元；3.违约金12000元；4.本案诉讼费用。庭审过程中，鲁清华明确上述第3项诉讼请求为请求法院判令鲁清华有权没收保证金3000元，李锡桃、许祥裕、彭永畅共同支付违约金9000元给鲁清华。
鲁清华鲁清华在诉讼期间提供的证据有：1.租赁协议书1份；2.房地产权证2份；3.税收缴款书8份。
被告李锡桃辩称：一.李锡桃从2012年4月15日起租赁鲁清华的商铺，于2015年7月双方协商一致解除租赁合同，李锡桃已于2015年7月底将涉案商铺交还给鲁清华。二.李锡桃与鲁清华的租赁合同关系于2015年7月已终止，鲁清华主张2015年8月至同年12月的租金没有事实和法律依据。三.根据鲁清华提供的中华人民共和国税收缴款书中涉及的税种品目名称有：房屋租赁、营业税地方教育费附加、市区（营业税附征）、其他房屋出租、城市土地使用税等级1、财产租赁合同、个人房屋出租。房屋租赁、营业税地方教育费附加、市区（营业税附征）是属于营业税及营业税的附加税种，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条和第二条的规定，鲁清华提供的是服务业中租赁业的劳务，应由鲁清华作为营业税的纳税人，因此营业税及附加税种营业税地方教育费附加、市区（营业税附征）应由鲁清华缴纳。其他房屋出租属于房产税，根据《者将人民共和国房产税暂行条例》第二条的规定，涉案商铺的房产税应由产权所有人即鲁清华缴纳。个人房屋出租是属于个人所得税，根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条的规定，涉案商铺的租金为鲁清华租赁所得，应由鲁清华缴纳个人所得税。城市土地使用税等级1属于土地使用税，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条的规定，涉案商铺是由鲁清华出租，鲁清华应为土地使用税的纳税人。四.李锡桃与鲁清华在《租赁协议书》第六条约定“工商、营业税等费用由乙方自理，如有违反治安、防火、防盗等安全规定，一概由乙方负责。乙方在租赁任期内负责铺位的租任税，环卫，环保，治安等部门的相关收费”，工商税与营业税的文意理解应为鲁清华在经营生产中的工商方面的营业税，并不指代租赁商铺所产生的营业税。上述条款中的“租任税”在法律上是没有这个税种的，合同中也并没有明确指明“租任税”具体包括哪些税项，即双方对此是约定不明，所以按照法律法规的规定应由鲁清华缴纳因商铺租赁产生的商业税、印花税、房产税、个人所得税及土地使用税。退一步而言，若李锡桃与鲁清华在《租赁协议书》约定因商铺租赁产生的营业税、印花税、房产税、个人所得税基土地使用税由李锡桃负责，但根据法律法规规定该类税费的纳税人应为鲁清华，双方协议的条款与税收法律、行政法规相抵触，属于无效的合同条款，对李锡桃自始不发生法律约束力。五.李锡桃作为承租人没有违反租赁合同的约定，现双方的租赁关系已解除。李锡桃在承租期间没有缴纳房产租赁税的义务，鲁清华不能把鲁清华应尽的纳税义务转嫁给李锡桃并进而认为李锡桃违约，且双方租赁关系已解除，不存在违约之说。六.由于李锡桃在合同期未满时提前解除合同，故李锡桃同意由鲁清华没收保证金3000元。综上所述，李锡桃已合法履行了《租赁协议书》的约定，双方租赁关系已于2015年7月解除，房屋租赁税是鲁清华作为纳税义务人应承担的税费，鲁清华主张要求鲁清华支付2015年8月至12月的租金，承担房屋租赁税和违约金没有事实和法律的依据，请求法院驳回鲁清华的诉讼请求。
被告李锡桃在诉讼期间没有提供证据。
被告许祥裕没有答辩和举证。
被告彭永畅辩称：一.鲁清华提供的证据与其关于租金的主张自相矛盾，从2012年4月15日的书面证据显示鲁清华已确认许祥裕、彭永畅将铺位转让给李锡桃。二.关于铺位楼梯拆除的问题。2012年4月15日鲁清华已确认转租，已经不存在未得到鲁清华确认的事项。三.关于租金的问题。2015年8月1日后的租金产生于许祥裕、彭永畅转让后，转让合同已得到鲁清华确认才转让，鲁清华要求许祥裕、彭永畅承担责任不合理，鲁清华要求许祥裕、彭永畅承担违约金也不合理。四.关于租赁税的问题，彭永畅与李锡桃的观点一致。
被告彭永畅在诉讼期间没有提供证据。
经审理查明：江门市蓬江区ＸＸ二路48号之十五首层A-C+1.5M4-6-5.15M轴和二层-2.50M+A-D1-4+1.65M轴房屋登记权属人为鲁清华。2009年11月30日，鲁清华（甲方）与许祥裕、彭永畅（乙方）签订《租赁协议书》，合同载明“一.出租地点：江门市ＸＸ二路48号之15二楼商铺面积约135平方米（含首层楼梯商铺）。二.租赁期限：从2009年12月1日起至2017年11月30日止，租赁期为捌年。三.租金问题：2009年12月1日至2010年11月30日2665元，以后月租金每年递增8%。四.交租时间：双方签约后，乙方必须在每个月的10号前交租，逾期不交租，甲方有权没收乙方的保证金，并收回出租商铺。五.乙方在合同签订后，须向甲方交缴人民币3000元作为租赁商铺的保证金（不计息），待租赁期结束后，甲方应如数退还给乙方，乙方租赁期满后可优享有续租权。六.工商，营业税等费用由乙方自理，如有违反治安、防火、防盗等安全规定，一概由乙负责。乙方在租任期内负责铺位的租任税，环卫，环保，治安等部门的相关收费。七.一方如要求提前终止本合同，必须提前1个月通知对方。经双方同意后可终止本合同，如甲方违约，乙方有权向甲方追讨金额为保证金的叁倍；如乙方违约，甲方可没收乙方的保证金，并向乙方追赔保证金叁倍的罚款。八.租任期满乙方要恢复楼梯及楼梯间”等内容。签订合同后，许祥裕、彭永畅向鲁清华支付了保证金3000元，鲁清华将房屋交给许祥裕、彭永畅使用，许祥裕、彭永畅用来经营网吧并按月支付租金给鲁清华。
2012年4月15日，许祥裕、彭永畅与李锡桃协定将网吧转让给李锡桃经营，并将《租赁协议书》的权利义务转让给李锡桃。鲁清华、李锡桃、许祥裕、彭永畅在《租赁协议书》上签名确认“甲方同意将此合同转让给李锡桃承租经营，合同条款不变”。签名后，鲁清华将房屋交给李锡桃使用，李锡桃用来经营网吧并按月支付租金。
2015年年中，李锡桃向鲁清华提出终止合同，鲁清华要求恢复房屋原状。李锡桃支付租金、水电费至2015年7月30日，并在恢复了楼梯和楼梯间后将房屋交回给鲁清华。
2015年11月2日，鲁清华向蓬江区地方税务局缴纳了2009年12月1日至2015年12月31日房产税及滞纳金28238.36元，2009年12月1日至2015年12月31日城镇土地使用税及滞纳金1928.62元，2015年10月1日至2015年10月31日城市维护建设税、地方教育附加、营业税、印花税、个人所得税和教育费附加共11333.26元，合共41500.24元。2016年1月6日，鲁清华以上述税费应由李锡桃、许祥裕、彭永畅缴纳为由提起本案诉讼。
另查明：鲁清华提供的《税收缴款书》显示税种对应的品目名称分别是房产税为“其他房屋出租”及“滞纳金”，城镇土地使用税为“城市土地使用税等级1”及“滞纳金”，营业税为“房屋租赁”，城市维护建设税为“市区（营业税附征）”，地方教育附加为“营业税地方教育附加”，教育费附加为“营业税教育费附加”，个人所得税为“个人房屋出租”，印花税为“财产租赁合同”。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案焦点有五：一是《租赁协议书》第六条中“租任税”如何理解；二是《租赁协议书》的效力如何；三是许祥裕、彭永畅、李锡桃要否支付2015年8月1日之后的租金；四是鲁清华能否依据《租赁合同》第六条主张许祥裕、彭永畅、李锡桃返还2009年12月1日至2015年12月31日期间的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税；五是鲁清华能否没收保证金3000元，许祥裕、彭永畅、李锡桃要否支付违约金9000元。
关于焦点一。从《租赁协议书》第六条“乙方在租任期内负责铺位的租任税”的词句分析，“租任税”应为笔误，应为“租赁税”。鲁清华与李锡桃、彭永畅对第六条中租赁税有不同的解释，鲁清华主张解释为其已缴纳的因房屋租赁引起的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税，但李锡桃、彭永畅主张解释为承租方经营商铺引起的税费。本院认为，双方在第六条既约定了营业税由承租方承担，又约定了租赁税由承租方承担，可见双方约定的租赁税并非承租方经营商铺引起的税费，而是因房屋租赁引起的相关税费，双方将因房屋租赁引起的相关税费简称为租赁税与日常生活习惯相符，故本院采信鲁清华主张将第六条租赁税解释为其已缴纳的因房屋租赁引起的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税的意见。
关于焦点二。李锡桃以《租赁协议书》第六条中约定由承租方承担因房屋租赁引起的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税与税收法律、行政法规的规定相抵触为由抗辩该条条款无效。房产租赁税费的纳税义务人由税务机关依照国家的法律及行政法规确认，税务机关和纳税义务人之间的法律关系属于国家税法等行政法规所调整的范畴，而出租方和承租方作为平等民事法律关系主体可以依合同约定税款的交纳方式，与国家法规对纳税义务人的确认没有冲突，故本院对李锡桃上述抗辩意见不予采信。
鲁清华与许祥裕、彭永畅在2009年11月30日签订的《租赁协议书》没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。
关于焦点三。许祥裕、彭永畅在2012年4月15日将《租赁协议书》的权利义务一并转让李锡桃得到了出租人鲁清华的确认，没有违反国家法律法规的强制性规定，本院予以确认。由于许祥裕、彭永畅在2012年4月15日将《租赁协议书》中的权利和义务一并转让给李锡桃，故鲁清华与许祥裕、彭永畅的租赁合同关系在2012年4月14日终止。
而鲁清华与李锡桃的租赁合同关系，因李锡桃在2015年年中提前与鲁清华协商解除合同，并已恢复楼梯和楼梯间、结清2015年7月30日前的租金、水电费、交付房屋给鲁清华，李锡桃主张在2015年7月30日解除《租赁协议书》符合合同约定，本院予以采信。至于鲁清华以李锡桃没有恢复商铺二楼的防盗网、大门、楼梯瓷砖，没有结清税费为由主张《租赁协议书》没有解除，李锡桃不同意，本院认为合同约定需要恢复楼梯及楼梯间，鲁清华主张修复防盗网、大门、楼梯瓷砖并结清税费是合同解除的条件，但其未能提供证据证明，鲁清华该意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
由于鲁清华与许祥裕、彭永畅的租赁合同关系以及鲁清华与李锡桃的租赁合同关系在2015年8月1日前已终止，鲁清华又未能举证证明许祥裕、彭永畅、李锡桃在2015年8月1日之后仍有使用租赁房屋，故鲁清华主张许祥裕、彭永畅、李锡桃支付2015年8月1日之后的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点四。鲁清华与许祥裕、彭永畅、李锡桃在《租赁协议书》中约定因房屋租赁引起的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税由承租方承担，许祥裕、彭永畅、李锡桃作为承租方没有依约履行，鲁清华在交付后要求许祥裕、彭永畅、李锡桃返还，符合合同约定。
鲁清华交付了2009年12月1日至2015年12月31日共73个月的房产税及滞纳金28238.36元，2009年12月1日至2015年12月31日共73个月的城镇土地使用税及滞纳金1928.62元，合共30166.98元。由于本院认定鲁清华与许祥裕、彭永畅的租赁合同关系从2009年12月1日至2012年4月14日，鲁清华与李锡桃的租赁合同关系从2012年4月15日至2015年7月30日，故许祥裕、彭永畅应向鲁清华返还2009年12月1日至2012年4月14日的房产税、城镇土地使用税及滞纳金11777.52元[30166.98元×（28.5个月÷73个月）]，李锡桃应向鲁清华返还2012年4月15日至2015年7月30日的房产税、城镇土地使用税及滞纳金16323.23元[30166.98元×（39.5个月÷73个月）]，鲁清华请求超出该数额部分本院不予支持。
至于2015年10月1日至2015年10月31日城市维护建设税、地方教育附加、营业税、印花税、个人所得税和教育费附加共11333.26元，由于该段时间不在鲁清华与许祥裕、彭永畅、李锡桃的租赁关系存续期间，鲁清华请求返还缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点五。由于许祥裕、彭永畅、李锡桃没有支付租赁税，违反合同约定，应承担相应的违约责任，鲁清华请求没收保证金3000元和支付违约金9000元，符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告许祥裕、被告彭永畅应向原告鲁清华返还2009年12月1日至2012年4月14日的房产税、城镇土地使用税及滞纳金等款项合共11777.52元，被告李锡桃应向原告鲁清华返还2012年4月15日至2015年7月30日的房产税、城镇土地使用税及滞纳金等款项合共16323.23元；
二、被告许祥裕、被告彭永畅、被告李锡桃应向原告鲁清华支付违约金9000元；
三、被告许祥裕、被告彭永畅、被告李锡桃已交纳的保证金3000元归原告鲁清华所有，原告鲁清华不需退还；
四、驳回原告鲁清华的其他诉讼请求。
上述一、二项在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1590元，减半收取795元，保全费820元，合共1615元，由原告鲁清华负担615元，由被告许祥裕、被告彭永畅、被告李锡桃负担1000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 杨婷焕
二〇一六年三月十七日
书 记 员 戴柏莲