惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠湾法民一初字第1882号
原告：余生平，男，汉族，1965年2月18日出生，住址�深圳市南山区。
被告：惠州市新屋房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙山七路秋谷阳光园11栋201号房。
法定代表人：辜典虹。
委托代理人：刘仁淮，系该公司职员。
原告余生平诉被告惠州市新屋房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理，依法由审判员薛银标适用简易程序独任审判，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告余生平、被告的委托代理人刘仁淮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年4月初，原告在深圳市观澜吉盛酒店公交车站接到惠州大亚湾西区秋谷公馆售楼员覃恒可的卖楼广告，在他的邀请下，原告于2015年4月12日跟妻子一起到大亚湾西区现场看楼，原告考虑到将来到大亚湾西区居住和创业，于是在被告公司销售部置业顾问曾平银的介绍�荐下，原告以3988元／平米的价格跟被告惠州市新屋房地产开发有限公司签订了购买“秋谷公馆二单元303号房的认购协议书，以及以4992.20元／平米的价格跟惠州市秋谷实业集团有限公司签订了购买“秋谷南迪苑9栋206商铺”建面64.1平米的认购协议书，并支付了“秋谷公馆”二单元303号房定金4万元，支付了秋谷南迪苑9栋206商铺定金10000元。2015年4月19日，秋谷公馆售楼员覃恒可和司机开车到深圳观澜黎光村来接我们到现场交商铺的首付款前，原告经多方奔波，到多家银行凑齐钱款后，又跟妻子到惠州市秋谷实业集团有限公司支付了秋谷南迪苑9栋206商铺165368元，完后签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号：大亚湾(2015)05454)，预售合同备案登记号为：HW201505454)。然后跟该公司物管处协商，请他们帮忙按市场价招租，并答应他们在招租成功后，给他们一个月租金的中介�要求，以解决原告购房资金压力。2015年5月1日，原告与妻子自费到惠州大亚湾西区龙海三路与龙山六路交汇处的楼盘现场，查看住宅的施工情况，并了解商铺周围的环境和出租情况，发现商铺附近的二楼超市已经开业，但楼下的综合市场还没有营业，考虑到资金压力，原告在商铺附近贴了一些招租信息，希望能尽快将商铺出租出去，以缓解购房的资金压力。2015年6月7日，秋谷公馆售楼员覃恒可和司机开车到深圳观澜黎光村接我们到现场交首付款前，原告经多方奔波，到多家银行凑齐钱款后，原告跟妻子一起又到惠州市新屋房地产开发有限公司，被告销售部置业顾问曾平银的说我买的那套住宅经相关部门测绘，面积已由原来的108.08平方米，增加到了109.96平方米，净增加1.88平米，于是又按他说的增加了的面积，房款又增加1.88平方米*3988元=7497元、以及按认购协议书的�期付款和付款承诺书的要求，原告支付了首期款179260元，以及代办费500元，维修基金、备案费等7580元，合计179260+500+7580=187340元，签订了购房付款承诺书后，到被告的总部签订购房合同，但到了后发观有几个人正在等着签定合同，他们说要原告排队签订购房合同，但一直等到下午16点左右，被告告知原告网签购房合同系统坏了，当天签不了合同，等网络系统搞好后马上通知原告签订合同。但直到2015年7月底，被告也没有打电话通知原告签订合同，于是原告每隔一个星期都催着被告签订合同，但被告总是以网络系统没搞好为由，拒绝签订合同，并说到月底才可以签订，但过了两个月底都没有签订。2015年8月23日，原告跟妻子、孩子一起自费到惠州大亚湾西区龙海三路与龙山六路交汇处的楼盘现场，并跟被告惠州市新房屋地产开发有限公司的曾平银商讨签订合同的�况，他推脱说网签系统还没有搞好，然后就带原告一家人到工地现场查看住宅的施工情况，完后原告一家人了解商铺周围的环境和出租情况，发现商铺附近超市楼下的一楼农贸市场已经开业，铺面楼下的商铺大部分已经出租，考虑到原告的资金压力，于是在商铺附近又贴了一些招租信息，希望能尽快将商铺出租出去，以解决原告资金压力。2015年9月21日，原告带准备租赁商铺和住宅的朋友一起自费到惠州大亚湾西区龙海三路与龙山六路交汇处的楼盘现场，查看住宅的施工情况，并了解商铺周围的环境和出租情况，发现铺面楼下一楼的商铺大部分都已出租，但二楼租出去的却较少，考虑到原告严重的资金压力，于是又在商铺附近贴了一些招租信息，希望尽快将商铺租赁出去，以解决原告购房的资金压力。2015年10月2日，原告再次打电话给被告售楼员曾平银，但他不接电话，于是又打电话给带看楼的售楼顾问覃恒可，要求与被告签订合同，并说如不能尽快签订合同，原告就要向大亚湾政府及相关部门投诉，他说他问下曾平银，并说要曾平银给我回话，然后就接到曾平银的电话说：“该套房屋是政府销控房，房管局那边税费没算好，现在公司等算出来回购后，才能跟原告签订合同；或者将原告的购房款退给原告也行”。原告说怎么会出现这种借口理由的情况？被告是否将该房多卖了？是否永远都不能签订合同？并要被告赔偿原告应得房屋增值部分的损失，或者将三期同样面积按精装修房屋标准出售并送家电的房屋跟原告进行置换签订合同也可以，但他表示不同意，并要原告找法院等有关部门投诉。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方�向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。原告已经交付给被告定金4万元，为此，申请被告双倍返还原告的定金8万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条伴的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。2015年6月7日早上，原告已经按照出卖人的约定支付了187340元购房款，并签订了购房付款承诺书，故该协议应当认定为商品房买卖合同，只是在上午付完首付款后，被告带原告到他们的总部办公室等候签订购房合同时，直到下午16点左右才被告知说：因网签购房合同的系统坏了，当天签订不了合同，并说等网签系统搞好后，就马上通知原告签订合同，但一直等到7月底，被告也没有打电话通知原告签订合同，这说明该购房协议已经具有了合同性质，应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告�买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效成者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，为维护原告的权益，遂向贵院提起诉讼，请求贵院判令：1.解除原、被告签订的关�秋谷公馆二单元303号房的认购协议书；2.被告向原告返还定金80000元；3.被告向原告退还购房款227340元；4.被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任227340元；5.被告向原告支付贷款利息13640.4元；6.被告向原告赔偿房屋涨价损失309909.6元。（原告购买房屋时单价为3988元/平方米涨到5880元/平方米，涨价损失为（58803988）*109.2*150%=309909.6元）；7.被告向原告支付按日万分之五的延期期间利息25861.38元，以及按总价20%计算违约金86204.6元及解除合同所需费用8080元；8.被告向原告支付其与家人来往耽误时间的误工损失，按每人每日1000元计算为44000元；9.被告向原告支付精神损失费50000元。
被告辩称：一、涉案房屋秋谷公馆二单元303号房被告仅向原告出售，没有出售给第三人，处于可售状态。原、被告双方于2015年4月12日签订秋谷公馆认购协议书，原告购买秋谷公馆�单元303号房，房款总价为438520元，后双方对付款方式及时间均有明确约定。原告随时可以签订商品房买卖合同，不存在一房多卖或者抵押的情形，该涉案房屋状态可以在房管局官方网站公开信息查询，被告无恶意违约情形也未给原告造成任何实际损失及影响。二、原告的诉请要求的各项赔偿于法无据。首先，被告不存在恶意违约的情形，也未实际损害原告的合法权益，不存在导致合同不能继续履行的任何情形，原告无缘要求被告赔偿损失，其次，原告诉请的19项各种赔偿缺乏事实及法律上的依据，且前后矛盾，原告主张双倍退还定金，贷款利息、一倍房价、差价、延期利息、违约金、解除合同备案费用、误工费、精神损失费均没有任何合同或者法律依据。三、原告主张解除双方签订的认购协议书，被告同意，但需按照双方签订的认购协议书的相关约定，由原告承担�约责任，所交的定金不予退还。综上，被告认为涉案房屋权属不存在争议，也不存在一房多卖，现处于可售状态，被告不存在违约情形，原告无权要求被告承担违约赔偿责任，如原告主张解除认购协议的则需要承担违约责任，扣除所交定金，望贵院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
经审理查明：2015年4月12日，原告余生平作为乙方与被告惠州市新屋房地产开发有限公司作为甲方签订了一份《秋谷公馆认购协议书》（编号为：0000033号），主要约定：原告认购被告开发的“秋谷公馆”二单元303号房，建筑面积108.08平方米；房款总价为431023.5元。认购书第二条约定原告认购缴纳定金条件是：该协议签订之日支付定金40000元；第三条约定付款方式为银行按揭；第四条约定：经双方协商，暂定2015年6月7日前签订《广东省商品房买卖合同》，如有变化以被告通知为准。原告须在约定的时间内签订《广东省商品房买卖合同》，原告延期签订合同的需向被告申请并经书面同意，被告同意原告延期的，原告须按日向被告支付总房款万分之三的延期期间的利息。第六条约定原告逾期未签订《广东省商品房买卖合同》、逾期支付房款、在接到被告电话或书面通知时仍不提供完整按揭资料或不前来办理银行按揭手续的，本认购协议效力自行终止，无需另行通告，原告所交定金不予退还，被告有权另行出售原告认购的房屋；如因原告自身原因不符合按揭条件或政策影响导致银行按揭不能办理的，原告同意在按到被告通知后三十日内一次性付清房款，否则被告有权起诉解除合同，定金不予退还，解除合同费用由原告承担。双方还约定了其他事项。协议签订后，原告向被告支付了40000元定金。
2015年6月7日，原告向被告支付了首期款179260元，并向被告交了房屋维修基金、备案等杂费8080元。当日，原、被告双方还签订了《购房款支付承诺书》，该承诺书约定：原告承诺购买被告开发的位于大亚湾秋谷公馆二单元3层3号房，房款总价438520元，已支付首期款219260元，余款219260采取分期方式支付房款，于2015年12月30日前支付人民币131556元；于2016年6月7日前支付尾款人民币87704元，并约定如原告未按上述约定期限及金额归还房款及利息，原告同意按日向被告支付总房款万分之五的逾期付款利息，如原告逾期付款超过30日的，被告有权解除合同并按总价20%承担违约金、逾期利息及解除合同备案所需的所有费用。当日，双方准备签订《广东省商品房买卖合同》之时，涉案楼盘预售商品房网签系统被惠州市大亚湾房产管理局锁定，包括涉案房屋在内，此后原告多次前往被告处协商签订合�事宜，至2015年10底前涉案房屋一直处于限售状态，被告告知原告目前还未能签订《广东省商品房买卖合同》，待预售商品房网签系统解锁后另行通知签订。
另查，涉案楼盘的网签系统已解锁，涉案房屋显示可售状态，双方可以继续签订《广东省商品房买卖合同》，但原告坚持要与被告解除《秋谷公馆认购协议书》，被告亦同意解除该协议书。
以上事实，根据原告提交的身份证复印件、工商登记信息、秋谷公馆认购协议书、收款收据、购房付款承诺书；被告提交的商品房预售许可证、楼盘销控表、秋谷公馆二单元3层03号房的基本信息以及双方当事人的陈述等证据，经庭审质证，予以证实。
本院认为：原、被告签订的《秋谷公馆认购协议书》系双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按协议书履行义务。协议书约定原告未在约定时间签订合同已支付的定金40000元不予退还，未约定被告原因未在规定时间内签订合同的罚则，根据合同的对等性原理及定金的性质，因被告原因未签订合同的应双倍返还定金。本案中，因被告原因未按约定时间与原告签订《广东省商品房买卖合同》，系被告违约，原告请求解除与被告签订的《秋谷公馆认购协议书》、双倍返还定金、返还已付购房款及其占用期间的利息，以及退还交纳的其他费用的诉讼请求，于法有理，本院予以支持。
原告要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任227340元的诉讼请求，因双方并未签订正式的《广东省商品房买卖合同》，且涉案房屋已于2015年5月27日取得商品房预售许可证，被告未将该涉案房屋抵押给第三人，也未出售给第三人，故原告请求被告承担赔偿责任的诉讼请求，于法�据，本院不予支持。原告要求被告承担涨价损失、违约金、解除合同备案费、误工损失及精神损失费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第八条、第九条之规定，判决如下：
一、解除原告余生平与被告惠州市新屋房地产开发有限公司2015年4月12日签订的关于秋谷公馆二单元303号房的《秋谷公馆认购协议书》（编号为：0000033号）；
二、惠州市新屋房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后十日内退还原告已付购房款179260元，并支付利息（利息以179260元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月7日起计付至还清此款为止）；
三、惠州市新屋房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后十日内退还原告已交纳的其他费用8080元；
四、惠州市新屋房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告双倍返还定金80000元；
五、驳回原告余生平其他的诉讼请求。
案件受理费减半收取为7226元（已由原告预交），由原告余生平负担4108元，被告惠州市新屋房地产开发有限公司负担3118元，被告负担部分由惠州市新屋房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内径付给原告3118元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 薛银标
二〇一五年十二月九日
书记员 陈 露