江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏12民终1616号上诉人（原审被告）：靖江市滢龙工矿配件厂，业主郭向龙。委托诉讼代理人：刘学明，江苏苏泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成纪章。委托诉讼代理人：王文龙，靖江市平安法律服务所法律工作者。上诉人靖江市滢龙工矿配件厂（以下简称滢龙配件厂）因与被上诉人成纪章房屋租赁合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2016）苏1282民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人滢龙配件厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回成纪章的诉讼请求。事实和理由：1、讼争房屋已于2011年由靖江市东兴镇人民政府（以下简称东兴镇政府）交由惠圣村托管。2012年12月，滢龙配件厂与惠圣村签订了土地租赁合同，约定由滢龙配件厂向惠圣村缴纳讼争房屋所属土地的土地使用费，且滢龙配件厂已实际缴纳土地使用费至2017年9月18日。基于该份土地租赁合同，滢龙配件厂才在该土地上搭建了停车棚。2、关于租金问题，因成纪章担任法定代表人的靖江市富奥重型万向节厂（以下简称富奥厂）已于2014年成立破产清算组。在此之前，东兴镇政府已为富奥厂支付各项费用达200余万元，鉴于靖江市万向节厂（以下简称万向节厂）与富奥厂及成纪章个人资产混同，故东兴镇政府工业公司于2014年10月口头通知滢龙配件厂停止向成纪章支付租金，并非一审法院认定的“无正当理由不缴纳租金”的情形。滢龙配件厂并非无正当理由不支付租金，因此案涉租赁合同解除条件并未成就。被上诉人成纪章辩称，1、成纪章的房屋是原惠丰乡人民政府改制给成纪章的，东兴镇人民政府无权将成纪章的资产托管给任何人。滢龙配件厂与惠盛（圣）村签订土地租赁合同与成纪章无关。2、富奥厂是集体企业，东兴镇政府在富奥厂破产时确实支付了一定的费用，但与成纪章没有任何关系，成纪章只不过是该厂的法定代表人。成纪章个人资产与集体资产不能混同。3、一审时滢龙配件厂提供的2011年6月《关于申请托管原惠丰集镇集体资产的报告》，这份报告是惠丰村村委会要求镇领导将闲置的部分土地归惠圣村村委会接管，但成纪章的土地、房屋并不闲置，一直租给滢龙配件厂使用，所以这份报告不能说明成纪章的土地闲置。综上，请求驳回滢龙配件厂的上诉，维持原判。成纪章向一审法院起诉请求：成纪章原系万向节厂的投资人。2004年，万向节厂与郭向龙（系滢龙配件厂业主）签订生产经营用房租赁合同一份，约定由郭向龙租用万向节厂座落在靖江市东兴镇封头坝港西的房屋15间，建筑面积400平方米。租赁期间为4年，自2004年6月1日至2008年6月1日，租金1000元/月。该租赁合同到期后，双方口头约定由郭向龙继续租赁上述房屋，但租金变更为25000元/年。后郭向龙仅向成纪章足额支付租金至2013年，2014年支付租金15000元，2015年、2016年的租金至今未能支付。另，郭向龙租赁房屋系用于滢龙配件厂的生产、经营，其在租赁期间未经成纪章同意擅自搭建了停车棚，应予拆除。2007年12月7日，万向节厂被申请注销。现请求判令滢龙配件厂立即迁出靖江市东兴镇封头坝港西南路33号房屋（建筑面积400平方米），支付租金60000元（按照25000元/年计算，其中2014年尚欠租金10000元，2015年、2016年尚欠租金50000元），并拆除停车棚，恢复原状。滢龙配件厂辩称：成纪章原系万向节厂的投资人，郭向龙系滢龙配件厂业主。郭向龙于1997年与成纪章相识，并自1997年开始租赁万向节厂房屋。成纪章所述双方于2004年签订生产经营用房租赁合同以及滢龙配件厂支付2014年的租金计15000元、万向节厂于2007年12月7日被申请注销等情况属实。合同到期后，滢龙配件厂继续承租原租赁房屋，成纪章亦同意，但双方未变更租金。且滢龙配件厂已经按照1000元/月的标准支付租金至2014年。2011年，东兴镇政府将讼争房屋交由靖江市东兴镇惠圣村（以下简称惠圣村）托管。2012年12月，滢龙配件厂与惠圣村签订土地租赁合同，约定由滢龙配件厂向惠圣村缴纳讼争房屋所属土地的土地使用费，且滢龙配件厂已实际缴纳土地使用费至2017年9月8日，故滢龙配件厂在自己租赁的土地上搭建停车棚与成纪章无关。富奥厂的法定代表人为成纪章，该厂已于2014年成立破产清算组。在此之前，东兴镇政府已为该企业支付各项费用达200余万元。因富奥厂与原万向节厂及成纪章的个人资产混同，故东兴镇政府于2014年10月口头通知滢龙配件厂停止向成纪章支付租金。综上，请求法院驳回成纪章的诉讼请求。针对滢龙配件厂答辩，成纪章补充陈述：滢龙配件厂称其于1997年开始租赁万向节厂房屋的情况属实。1998年6月15日，靖江市惠丰乡人民政府与成纪章签订企业资产出售合同书，约定政府将万向节厂的全部房产出售给成纪章个人。讼争房屋所属土地是万向节厂以租赁方式取得，租赁期限20年，自1998年7月29日至2018年7月28日。该土地至今仍在租期内，故滢龙配件厂与惠圣村签订的土地租赁合同应属无效。根据双方原先签订的合同，滢龙配件厂是向成纪章租赁的房屋，而该房屋产权所有单位为万向节厂。万向节厂的所有资产均为成纪章个人所有，富奥厂是集体所有制企业，富奥厂与万向节厂是两个不同的企业，富奥厂破产亦与成纪章无关。一审经审理查明：万向节厂原系集体所有制企业。1998年改制为个人独资企业，成纪章为投资人。2007年12月7日，万向节厂被注销。靖江市滢龙工矿配件厂系个体工商户，于2004年6月24日成立，经营者为郭向龙。1997年5月，万向节厂与郭向龙签订协议书一份，约定由万向节厂将其西厂区的房屋出租给郭向龙，年租金12000元，租期一年（1997年5月1日至1998年4月30日）。1998年6月15日，靖江市惠丰乡人民政府（以下简称乡政府）与成纪章签订企业资产出售合同书一份，约定由乡政府将位于丰头坝南首的万向节厂出售给成纪章。土地所有权属乡政府，乡政府有偿租赁给成纪章使用。出售给成纪章的万向节厂固定资产中包括出租给郭向龙的房屋。1998年7月29日，万向节厂取得了靖土管[1998]籍证（06）号土地使用权证，租赁期限20年，自1998年7月29日至2018年7月28日。2004年，万向节厂与郭向龙签订生产经营用房租赁合同一份，约定由郭向龙租用万向节厂座落在靖江市东兴镇封头坝港西的房屋15间，建筑面积400平方米。租赁期间为4年，自2004年6月1日起至2008年6月1日止，租金1000元/月。2004年6月24日，靖江市东兴镇惠圣村村民委员会出具了生产经营场所证明一份，证明郭向龙租用的上述房屋的产权所有单位为靖江市万向节厂。该租赁合同到期后，郭向龙继续使用上述房屋，然其仅支付租金至2013年。2014年，郭向龙支付成纪章租金15000元。后因滢龙配件厂未能支付剩余租金，致起讼争。以上事实有双方当事人当庭陈述以及原告提供的企业资产出售合同书、公证书、靖土管[1998]籍证（06）号土地使用权证、泰州市靖江工商行政管理局企业登记资料查询表、企业直接申请注销资料查询表原件、生产经营用房租赁合同、生产经营场所证明复印件等证据在卷佐证。一审法院认为，成纪章与郭向龙签订的生产经营用房租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，双方形成了租赁合同关系。成纪章将房屋交付滢龙配件厂使用，滢龙配件厂应按照约定支付租金。法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故成纪章与郭向龙之间的租赁合同关系仍应按照2004年的合同约定履行。成纪章称租赁期间届满后，双方约定将租金变更为25000元/年，滢龙配件厂予以否认，成纪章未能举证证明，故一审法院按照原合同约定确定租金为1000元/月。因双方对已付租金无争议，故一审法院确认滢龙配件厂告自2015年4月起拖欠成纪章租金。滢龙配件厂辩称因富奥厂与万向节厂及成纪章的个人资产混同，富奥厂破产后，政府垫付了大量资金，故东兴镇政府通知被告暂停向成纪章交纳租金，成纪章予以否认。对此一审法院认为，富奥厂破产与滢龙配件厂和成纪章之间的租赁关系并无必然联系，且滢龙配件厂未能举证证明其停止支付租金具有正当理由，故对滢龙配件厂此节辩称意见不予采信。滢龙配件厂还称讼争房屋已由东兴镇政府交惠圣村托管，且其已向惠圣村缴纳土地使用费至2017年。然租赁合同仅对房屋的出租、使用进行了约定，并未涉及房屋所属土地。且讼争房屋所有权人为万向节厂，房屋所属土地的使用权人亦为万向节厂。现万向节厂已被注销，成纪章作为万向节厂的投资人继续向滢龙配件厂主张房屋租金并无不当。滢龙配件厂所称缴纳给他人的土地使用费亦与本案无关。现成纪章要求滢龙配件厂支付租金，符合法律规定，但租金应自2015年4月、按照1000元/月计算。合同法第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，经成纪章催告，滢龙配件厂未能支付2015、2016年度租金，现成纪章请求解除合同，依法予以支持。租房协议解除后，滢龙配件厂应当返还房屋。滢龙配件厂拖欠的房屋租金及房屋返还前所产生的使用费，应当支付。滢龙配件厂在租赁房屋期间，搭建了停车棚，因该行为未经成纪章同意，现成纪章要求解除租赁合同，拆除停车棚，恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除成纪章与靖江市滢龙工矿配件厂于2004年签订的生产经营用房租赁合同。二、靖江市滢龙工矿配件厂于判决生效后三个月内拆除搭建在靖江市东兴镇封头坝港西南路33号的停车棚。三、靖江市滢龙工矿配件厂于判决生效后三个月内从靖江市东兴镇封头坝港西南路33号的房屋内迁出。四、靖江市滢龙工矿配件厂于判决生效后十日内支付自2015年4月1日起至实际迁出之日止的租金和房屋使用费（按月租金1000元计算）。如果靖江市滢龙工矿配件厂未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1460元减半收取730元，由成纪章负担170元，靖江市滢龙工矿配件厂负担560元（此款成纪章已交纳，靖江市滢龙工矿配件厂负担的部分在履行判决确定的义务时一并付给成纪章）。二审中，上诉人滢龙配件厂提交下列证据：1、东兴镇政府于2016年8月3日出具的《情况说明》一份；2、证人丁某、魏某出庭证言，上述证据共同证明东兴镇政府在富奥厂破产清算后，清算组工作人员丁某和魏某口头通知了滢龙配件厂的业主郭向龙，要求暂时停止向被成纪章个人缴纳任何租金，因此证明了滢龙配件厂并非无正当理由不支付租金。被上诉人成纪章质证认为：证据1与事实不符，成纪章与富奥厂是两个不同的概念；对证人丁某、魏某的证言不认可。被上诉人成纪章未提交新证据。二审中双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，万向节厂与郭向龙于2004年签订的《生产经营用房租赁合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，双方形成了租赁合同关系。成纪章依照《生产经营用房租赁合同》的约定将讼争房屋交付郭向龙使用，郭向龙应按照《生产经营用房租赁合同》约定支付相应的租金。又因万向节厂系成纪章投资的个人独资企业，且靖江市惠丰乡人民政府将包含讼争房屋在内的万向节厂资产出售给成纪章，故在万向节厂于2007年12月7日被注销后，该《生产经营用房租赁合同》的当事人变更为成纪章与郭向龙。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，承租人郭向龙在《生产经营用房租赁合同》约定的租赁期间即2008年6月1日届满后仍继续使用讼争房屋，而出租人成纪章没有提出异议的，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。成纪章与郭向龙之间的租赁合同关系仍应按照2004年的《生产经营用房租赁合同》约定履行。现因郭向龙未向成纪章支付自2015年4月1日起的租金，成纪章有权主张权利。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款规定“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”因滢龙配件厂系个体工商户营业执照登记的字号，郭向龙系滢龙配件厂的经营者，故本案民事诉讼中当事人为滢龙配件厂。对于滢龙配件厂上诉提出的主张即因富奥厂与万向节厂及成纪章的个人资产混同、富奥厂破产后东兴镇政府因垫付了大量资金而通知滢龙配件厂暂停向成纪章交纳租金。根据滢龙配件厂现有证据及证人证言，应当认定富奥厂与万向节厂系相互独立的民事主体，两者之间的债权、债务相互独立，且不存在万向节厂需承担富奥厂破产时债务的情形。因此，富奥厂在破产时其债务与本案中滢龙配件厂和成纪章之间的租赁关系及租金并无关联性，在未经成纪章同意的情况下，滢龙配件厂无权以案外人东兴镇政府工作人员的通知为由拒绝向成纪章支付自2015年4月1日起使用讼争房屋的租金。滢龙配件厂以东兴镇政府工作人员的通知为由拒绝向成纪章支付租金，无法律依据，本院不予支持。对于滢龙配件厂二审中提交的证据，因东兴镇政府工作人员通知滢龙配件厂暂停向成纪章支付租金的理由无法律依据，故该证据无论是否真实均因其内容缺乏合法性，本院不予采信。对于滢龙配件厂上诉提出讼争房屋已由东兴镇政府交惠圣村托管、且其已向惠圣村缴纳土地使用费至2017年等主张。因根据万向节厂取得的靖土管[1998]籍证（06）号土地使用权证，万向节厂对讼争房屋所属土地的合法使用权有效期至2018年7月28日。本案中，因滢龙配件厂与万向节厂或成纪章之间所签订的租赁合同仅对讼争房屋的出租、使用进行了约定，并不涉及讼争房屋所属土地，故滢龙配件厂与案外人惠圣村于2012年12年25日签订的土地租赁合同及其所称缴纳给案外人惠圣村的土地使用费均与本案所涉讼争房屋的租金无关。在万向节厂对讼争房屋所属土地享有合法使用权的情况下，滢龙配件厂在租赁成纪章的房屋期间未经成纪章同意而在该块土地上搭建了停车棚，该行为侵犯了成纪章的合法权益。现成纪章要求滢龙配件厂拆除停车棚、恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，依法应予以支持。综上所述，上诉人靖江市滢龙工矿配件厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1460元，由上诉人靖江市滢龙工矿配件厂负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  陈继元审 判 员  丁万志代理审判员  黄方林二〇一六年九月三十日书 记 员  曹剑桥