江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终470号
上诉人(原审被告)：南通中港地产有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：洪军晋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王丹丹，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈柳华，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：包汉明，男，1981年2月21日出生，汉族，住江苏省南通市港闸区。
上诉人南通中港地产有限公司（以下简称中港公司）因与被上诉人包汉明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市港闸区人民法院（2016）苏0611民初3168号民事判决，向本法院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中港公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担赔偿责任；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。被上诉人租赁上诉人案涉房屋的原因在于其不愿意购买也没有能力购买案涉房屋，即不存在购买案涉房屋的主观意图。房屋租赁期间，被上诉人多次拖欠租金，这不仅仅是违约行为，更证明了被上诉人没有意愿购买案涉房屋的事实。上诉人早已口头告知被上诉人案涉房屋将出售，购房人到现场勘查房屋时被上诉人亦未提出任何异议。可见，被上诉人并不存在购买案涉房屋的意愿，从而也不存在侵害优先购买权的事实。2.一审法院适用法律错误。上诉人在出售房屋前已告知被上诉人，且被上诉人对案涉房屋最终将出售是明知的，被上诉人从未有过购买案涉房屋的意图，且上诉人出售房屋后，被上诉人亦将案涉房屋租金直接支付给购房人，故一审法院认定上诉人侵害了被上诉人优先购买权，并承担赔偿责任错误。3.一审法院赔偿金额过高。即使上诉人侵害被上诉人优先购买权应当承担赔偿责任，侵权时间节点应以出售案涉房屋时或以其知道权利被侵害之日为准，最迟也应当是起诉之日为准。优先购买权仅仅是一种机会权利，不能完全以房屋差价作为主张损失的依据，应根据案情平衡双方的利益，一审直接判决8万元没有事实和法律依据，应结合评估报告中确定侵权单价300元每平方米、案涉房屋面积111.26平方米，作为计算损失依据，合计应为33378元。包汉明辩称，上诉人侵害被上诉人优先购买权的事实客观存在。上诉人将案涉房屋出售给他人，并办理房屋产权变更登记手续，侵害了被上诉人的优先购买权，应当承担相应的赔偿责任。
包汉明向一审法院起诉请求：1.判令中港公司赔偿房屋差价40万元；2.诉讼费用由中港公司承担。
一审法院认定事实：2015年4月10日，双方签订房屋租赁合同，约定包汉明租赁中港公司所有的中港城5幢101室房屋用于经营汽车养护会所，房屋面积90.34平方米，租金54204元/年，租期自2015年5月1日至2018年4月30日。2016年11月14日，中港公司与案外人吴某签订商品房买卖合同，将中港城5幢101室房屋以1130153元的价格出售给案外人吴某。2016年11月22日，中港公司通知包汉明签订与吴某的三方协议，包汉明拒绝签字。案件审理过程中，包汉明申请对房屋的市场价值进行评估，江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司于2017年5月31日做出评估报告书，评估结论为：2017年5月24日房屋市场价格为198.17万元，单价21936元/㎡。
本案的争议焦点在于：一、中港公司是否侵犯了包汉明的优先购买权；二、如果中港公司侵犯了包汉明的优先购买权，包汉明主张的房屋差价的损失能否成立。
一审法院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：…（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。本案中，中港公司主张在2016年11月1日将书面通知张贴于包汉明承租房屋的卷帘门上，内容为：中港公司拟出售涉案房屋，成交价为1130153元，包汉明享有优先购买权，请于5日内给予中港公司书面答复，如未按期答复视为放弃优先购买权。中港公司为证明其主张提供照片，但未能提供照片的原始载体，包汉明对照片的真实性不予认可，一审法院因无法核实照片的真实性，故对该照片的真实性不予确认，因此，中港公司提供的该证据不能证明其主张。即便中港公司所述属实，中港公司应当给予包汉明不少于15天的答复期限，中港公司要求包汉明在5天内答复，也不符合法律关于行使优先购买权期限的规定，故应当认定中港公司侵犯了包汉明的优先购买权。
二、关于包汉明的损失问题。包汉明主张房屋出售价1130153元和评估的市场价1981700元的差价为其损失，包汉明现在要求中港公司赔偿40万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。包汉明享有的优先购买权，该权利赋予包汉明取得房屋所有权的机会，因中港公司侵犯包汉明优先购买权，导致包汉明丧失了优先购买权，即丧失了取得房屋所有权的机会，依法应当承担赔偿责任。就赔偿数额问题，考虑到包汉明享有的优先购买权仅是一种机会，且是否行使以及能否行使尚不确定，一审法院根据房屋差价酌情确定中港公司赔偿包汉明房屋差价8万元。中港公司辩称包汉明享有的优先购买权是一种机会，但不一定能够行使，故房屋差价不应作为赔偿范围。就此，一审法院认为，权利是以存在救济途径为保障的，没有救济就没有权利，倘若中港公司无需承担赔偿责任，则法律赋予承租人的机会权利就成为一纸空文，故对中港公司的该抗辩意见不予采信。在房屋租赁合同中，承租人在同等条件下有优先购买权，承租人通过行使优先购买权能够使承租人对房屋的投资进行最大程度的利用，避免不必要的搬迁，提高社会效率。一审法院在审理过程中向包汉明释明可以主张房屋装修价值和搬迁费用损失，但包汉明没有进行主张，应视为其对自身权利的放弃。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条规定，判决：一、中港公司于判决生效之日起十日内赔偿包汉明8万元；二、驳回包汉明的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8740元、评估费11000元，合计19740元，由包汉明负担6992元，由中港公司负担12748元。
二审中,双方当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立生效的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，双方签订的租赁协议合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务，该协议约定若中港公司出售案涉房屋，同等条件下包汉明享有优先购买权。中港公司作为出租人，在出卖房屋时，应以书面方式通知承租人本人或者授权的代理人，并就出卖租赁房屋的事实、时间、具体出卖条件等相关信息告知承租人，未告知以上内容或者告知内容不真实、不全面的，应当认定未履行通知义务，并依法承担相应的赔偿责任。中港公司主张已在包汉明承租店铺大门张贴通知，履行了通知义务，通知期限为5天，并向法院提供了通知的照片，包汉明对此不予认可，故本院仅凭照片不能认定中港公司履行了通知义务。即使张贴通知属实，从中港公司通知内容看，该通知中并未载明出售案涉房屋的付款方式、时间等具体出卖条件信息，且店外张贴通知亦非履行通知义务的正确形式，故中港公司主张已经履行通知义务，本院不予支持。至于包汉明是否具有购买案涉房屋的主观意图，是否具有购买能力，均非免除中港公司通知义务的法定事由，亦不能排除包汉明对案涉房屋的优先购买权。综上，中港公司违反约定和法律规定，侵害包汉明对案涉房屋的优先购买权，应当承担相应赔偿责任。关于赔偿损失范围问题，一审法院根据房屋差价及优先购买权是否能够行使的不确定性酌情认定赔偿8万元并无明显失当。
综上所述，中港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8740元，由中港公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴勇军
审判员 谷昔伟
审判员 刘彩霞
二〇一八年五月八日
书记员 瞿秀梅