四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川05民终223号
上诉人（原审原告）邬丹妮，女，1987年2月20日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县合江镇。
委托代理人邬伦强（系邬丹妮父亲），男，1963年2月13日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县合江镇。
委托代理人李志琴，四川恒智达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宋钰，女，1979年9月30日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县合江镇。
被上诉人（原审被告）中国联通网络通信有限公司合江县分公司，营业场所：四川省合江县。
负责人彭仁锋，经理。
委托代理人左卫刚，四川融创律师事务所律师。
上诉人邬丹妮因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2015）合江民初字第2900号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人邬丹妮的委托代理人邬伦强、李志琴，被上诉人宋钰，被上诉人中国联通网络通信有限公司合江县分公司（以下简称：联通公司）的委托代理人左卫刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年11月27日，邬丹妮（出租方）与宋钰（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定了邬丹妮将位于四川省泸州市合江县少岷广场荔乡路1号底楼商铺原红十字医院14号楼底楼门诊部（建筑面积150m2）的房屋出租给宋钰；租赁期限自2014年3月20日起至2022年3月19日止；租金为前三年每月36000元，年租金为432000元；租金支付方式为按半年支付，即提前一个月支付六个月房租。合同关于违约责任的约定有：出租方或承租方擅自终止合同，应当向守约方支付违约金120000元，守约方的损失超过违约金的，违约方还应就超过部分赔偿损失；承租方在本租赁期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物时，应当提前1个月通知出租方，并不得要求退还已收部分租金。合同还约定了双方协商一致后可以变更或终止本合同等内容。合同签订后，邬丹妮按约将租赁标的物交付宋钰，宋钰在该房屋内开展联通通讯营业活动。2015年3月27日，联通公司向邬丹妮通过异地压单存款方式支付216000元，作为本案涉及租赁房屋自2015年3月20日至2015年9月20日的房屋租金。截止2015年10月，宋钰、联通公司未向邬丹妮支付租金，遂成讼。
另查明，2015年7月中旬，宋钰电话告知邬丹妮的父亲邬伦强将要退房，邬伦强回应应找邬丹妮协商，并需通过书面双方协商，但未同意解除合同。2015年8月初，宋钰搬离租赁房屋，搬离时未与邬丹妮进行当面交接。2015年8月11日，宋钰向邬丹妮出具了《解除租赁合同协议书》，协议上有宋钰的签字，无邬丹妮的签字。2015年8月19日，宋钰将租赁房屋的钥匙邮寄给邬丹妮。同日，邬丹妮向宋钰、联通公司邮寄回租赁房屋的钥匙并附函载明“联通公司及宋钰同志：我方于2015年8月19日收到你方通过特快专递邮寄的租赁房屋钥匙，我方希望你方诚信履约。我方不同意解除以“宋钰”名义与我方签订的《房屋租赁合同》，要求你方继续履行合同”。2015年9月10日，宋钰向邬丹妮回复函件，载明“你方邮寄的告知函我方已获悉，我方已于2015年7月15日电话告知你方我方将于2015年8月结束房屋租赁事宜，并于8月3日搬离该商铺。我方是按合同第9.6条‘承租方在本租赁期内不再使用合同项下的租赁标的物时，应提前1个月通知出租方，并不得要求退还已收部分租金’的约定执行；我方不再继续租赁你方少岷广场荔乡路1号楼底楼商铺，且不构成违约”。截止诉讼发生，本案涉及租赁房屋的钥匙在宋钰、联通公司处。
还查明，本案涉及的租赁房屋系邬丹妮于2014年3月10日租赁给案外人泸州迅捷通讯进行经营使用，租期为2014年3月20日至2022年3月19日，迅捷通讯已将租金交付至2015年3月19日。后因迅捷通讯不再租赁该房屋，宋钰从该租赁关系承接下租赁房屋，并与邬丹妮于2014年11月27日签订前述《房屋租赁合同》，双方约定房屋租金从2015年3月20日起算，半年一付。
上述事实，除各方当事人的当庭陈述外，有邬丹妮提交的房屋租赁合同、邬丹妮的银行卡交易打印记录、宋钰向邬丹妮送达并有其签字的解除租赁合同协议书、宋钰向邬丹妮邮寄钥匙的百世汇通快递单、邬丹妮向宋钰、联通公司邮寄告知函及钥匙的快递单、邬丹妮向宋钰、联通公司发出的告知函、宋钰向邬丹妮发出的告知函和宋钰提交的房屋租赁合同等证据在案佐证。经审查，前述证据真实合法、相互印证，一审法院予以确认采信。联通公司未提供证据。
一审法院经审理后认为：本案争议的主要焦点是宋钰、联通公司是否享有房屋租赁合同的单方解除权？邬丹妮与宋钰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按约履行。邬丹妮主张签订合同时联通公司为了规避税费而以其职工即宋钰的个人名义与邬丹妮签订合同，事实上是宋钰、联通公司共同租赁邬丹妮的房屋，且房屋租金系联通公司向邬丹妮支付，其行为已经证明联通公司与邬丹妮建立了事实租赁合同关系。一审法院认为，根据合同的相对性原则，因合同产生的纠纷应以合同相对方作为诉讼主体。邬丹妮提交的《房屋租赁合同》显示，合同上仅有邬丹妮与宋钰的签字，并无联通公司相关授权约定或签字、盖章，且未提供证据证明宋钰系联通公司职工，单从联通公司向邬丹妮支付房屋租金的行为，不足以证明联通公司系本案合同相对人，故对邬丹妮要求联通公司承担合同义务的诉讼请求，一审法院不予支持。关于宋钰是否享有单方解除权的问题。单方解除权系合同约定解除，是当事人以合同形式，约定为一方或双方保留解除权的解除。合同中约定的解除条件成就时，则享有解除权的当事人可在约定或者法定的期限内行使该权利从而解除合同。就本案而言，房屋租赁合同中第9.6条约定：“承租方在本租赁期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物时，应提前1个月通知出租方，并不得要求退还已收部分租金。”从条文本身看，承租人在符合“在本租赁期内；不再使用租赁物；提前一个月通知出租人”这三个条件时，即可行使合同解除权，该条款已从实质意义上赋予了宋钰单方解除合同的权利，并且确定宋钰在行使单方解除权时应当承担的违约责任为“不得要求退还已支付的租金”。邬丹妮主张该条款罗列在合同中的“违约责任”部分，属于违约责任约定，合同已经罗列有“合同的变更、解除与终止”部分，且明确“双方协商一致后可以变更或终止本合同”，对宋钰提出解除合同邬丹妮已经获悉，但并未同意解除，故合同仍应继续履行。一审法院认为，合同内容反映的是双方签订合同时的真实意思表示，合同条款罗列的具体位置并不能否认该条款所反映出的双方当事人的真实意思；另外，合同同时约定一方或双方享有单方解除权和协商一致可以变更、解除合同的条款也并不矛盾。宋钰作为承租人，其已将房屋租金支付至2015年9月20日，在其不需要使用租赁物的情况下，自2015年7月15日起先后通过电话告知、出具书面解除租赁合同协议书、发送告知函、邮寄钥匙等行为告知邬丹妮其不再使用租赁物的意愿，且未要求邬丹妮退还已支付的租金。宋钰的行为是按合同约定行使了单方解除合同的权利并承担了相应的违约责任。邬丹妮在2015年8月11日已经收到宋钰拟定并签字的解除租赁合同协议书，邬丹妮虽未在该协议上签字认可，但宋钰已按合同约定尽到了提前一个月告知的义务，双方间的房屋租赁合同已经解除，故对邬丹妮要求宋钰继续履行合同并支付2015年9月20日后的租金及迟延支付租金的违约金的请求，于法无据，一审法院不予支持。宋钰在办理租赁房屋时没有与邬丹妮当面交接并交付钥匙等行为存在不当之处，但邬丹妮并未就该行为给其造成的损失提出主张，且该行为并不影响宋钰行使单方解除权的结果，对此一审法院不予处理。宋钰已经按合同约定提前一个月通知邬丹妮其不再使用租赁标的物，并无擅自解除合同的情形。故对邬丹妮请求宋钰承担擅自解除合同的违约金120000元的请求无事实根据，本案不予支持。据此，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回邬丹妮的诉讼请求。案件受理费6795元，减半收取3397.5元，由邬丹妮承担。
宣判后，上诉人邬丹妮不服，向本院上诉称：1、本案租赁合同的租金是由联通公司支付，租赁房屋也是用于经营联通公司业务，故联通公司是本案租赁合同的承租人；2、合同10.1条明确约定双方协商一致后可以变更或终止合同，一审判决将合同9.6条认定为承租人的单方解除权是错误的；3、宋钰、联通公司违反合同10.1条约定，擅自终止合同应当承担120000元的违约金；4、一审判决在认定合同解除后却未解决上诉人的租金损失属漏判诉讼请求。故请求二审法院查明事实后支持上诉人要求被上诉人支付180000元租金和承担120000元违约金的诉讼请求。
被上诉人宋钰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人联通公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经二审审理后，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：《房屋租赁合同》已经明确载明合同双方分别为邬丹妮和宋钰，联通公司并非合同上载明的当事人。邬丹妮单凭联通公司支付了租金，且未提供其他证据佐证的情况下就认为联通公司也是租赁合同相对方，缺乏事实和法律依据，故本院对邬丹妮认为联通公司是承租方的主张不予支持。因《房屋租赁合同》第9.6条明确载明“承租方在本租赁期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物时，应提前1个月通知出租方，并不得要求退还已收部分租金。”，现宋钰已经按该约定在租赁期内，且提前1个月通知邬丹妮不再租赁房屋，并将房屋钥匙邮寄给邬丹妮，符合合同约定。故本院对邬丹妮认为宋钰该单方解除租赁合同的行为属擅自终止合同的行为不予采信。对邬丹妮要求宋钰承担擅自终止合同120000元违约金的请求，本院也不予支持。对于邬丹妮认为一审判决漏判租金损失的问题，因宋钰的解约行为符合合同约定，邬丹妮将房屋钥匙寄回给宋钰造成的房屋租金损失应由自己承担。故一审判决驳回邬丹妮该部分诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人邬丹妮的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6795元，由上诉人邬丹妮承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张朝云
审 判 员 卓 波
代理审判员 李 霞
二〇一六年五月十二日
书 记 员 袁雪梅