河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民再终字第115号
申诉人（一审被告、二审上诉人）周洁文，女，汉族，1970年8月18日出生。
委托代理人代召国，河南大河律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）冯岩岗，男，汉族，1982年2月12日出生。
申诉人周洁文与被申诉人冯岩岗房屋租赁合同纠纷一案，郑州市金水区人民法院于2013年3月11日作出（2011）金民二初字第5274号民事判决，周洁文不服，向本院提起上诉。本院于2013年7月3日作出（2013）郑民四终字第793号民事判决，已经发生法律效力。周洁文仍不服，向河南省人民检察院申诉，该院于2014年10月9日作出豫检民（行）监字（2014）41000000024号民事抗诉书对本案提起抗诉。河南省高级人民法院于2014年12月17日作出（2014）豫法立二民抗字00108号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人周洁文及其委托代理人代召国、被申诉人冯岩岗均到庭参加了诉讼。河南省人民检察院委托检察员曹普清、王帅出庭履行职务。本案现已审理终结。
冯岩岗于2011年11月23日起诉至郑州市金水区人民法院，请求判令周洁文退还租金7800元及押金10940元，赔偿装修损失5.8万元及经营利润4万元。
一审法院经审理查明，2011年5月11日，冯岩岗作为承租人，周洁文作为出租人签订了一份房屋租赁协议，约定：冯岩岗承租位于郑州市金水区丰庆路东国基路北四月天小区16号楼一单元商业西户，房屋建筑面积117平方米（一楼），用途为商业经营，经营范围为童装；租赁期限24个月（含装修期），租金自2011年5月12日起计算，每三个月支付一次，支付时间为：“当期租金满日止前20日内支付下次租金”，每月按30天计算，月租金共计4680元，不含税；冯岩岗应于协议签订之日支付周洁文14040元作为履约保证金。租赁协议另约定了其他内容。冯岩岗提交的三份收据显示冯岩岗于2011年5月和6月先后向周洁文支付了l000元租房定金、1.9万元和4000元租金。周洁文对该三份收据有异议，质证认为2011年5月6日和2011年5月11日的收款人是河南省伯特利教育咨询有限公司，并非周洁文。周洁文认可收取了冯岩岗支付的10040元租金。周洁文自认为是本案所涉房屋的房主。冯岩岗自认实际使用房屋至2011年9月22日。另查明，冯岩岗为装修所承租房屋，花费装修费5.8万元。还查明，2011年9月16日，周洁文委托郑州市管城区148法律服务所向冯岩岗发出一份通知函，内容如下：“冯岩岗（身份证号：140428198202121616），你与周洁文2011年5月11日签订《租赁协议》，租赁周洁文位于郑州市金水区丰庆路东国基路北四月天小区16号楼一单元西户的房屋，明确了双方的权利义务，租赁期、租金及租金的支付方式进行了约定。但是由于你长期拖欠房租，不按照《租赁协议》第二条履行自己的义务，已经事先违约，且周洁文多方与你协商、沟通并向你下发了交房租的相关通知函，你仍拒交房租也不搬出房屋，已经严重损害了周洁文的合法权益。现周洁文已经委托我单位正式向你下发此函，责令你在三日内搬离所租赁的房屋，否则，委托人周洁文将按照双方所签订的《租赁协议》第三条第五项的规定强行清场，并根据约定你的所有设施、设备和货物均视为冯岩岗的废弃物，无偿归周洁文所有或周洁文进行有偿清理，一切不利后果由冯岩岗负责。此外，周洁文还将运用法律武器追究你的法律责任。”冯岩岗明确其诉讼请求为：返还租金7800元及押金10940元，赔偿装修损失5.8万元及经营利润4万元。
一审法院认为，冯岩岗提交的房屋租赁协议与三份收据相互可以证明冯岩岗于2011年5月和6月先后分三次向周洁文支付了1000元租房定金、1.9万元和4000元租金。周洁文虽然对该三份收据有异议，并且质证认为冯岩岗提交的2011年5月的两份收据的收款人是“河南省伯特利教育咨询有限公司”，并非周洁文，但是冯岩岗提交的该两份2011年5月的收据上除有“河南省伯特利教育咨询有限公司”的财务专用章外，还与2011年6月8日的收据一样，在收款人处签署有“周”，周洁文对此没有提出反驳意见；另一方面，周洁文自认为是本案所涉房屋的房主，经法庭调查也没有对周洁文与“河南省伯特利教育咨询有限公司”的关系作出解释或者说明。所以冯岩岗提交的三份收据所显示的收取2.4万元的相应责任应由周洁文承担。周洁文否认冯岩岗举证证明的上述2.4万元，但是认可冯岩岗支付了10040元租金。冯岩岗提交的2011年5月6日的收据显示冯岩岗交付的1000元系租房定金。由于冯岩岗，周洁文对租赁合同已经实际开始履行并无争议，根据担保法第八十九条的规定，法院认为该1000元也应作为租金计算。综合冯岩岗举证和周洁文自认的冯岩岗支付过的租金，本院认定冯岩岗已经向周洁文支付了34040元租金（24000＋l0040=34040）。
冯岩岗为证明其主张的其他已付租金数额，申请证人出庭作证。证人陈述称其2011年8月12日路过冯岩岗的童装店，就进去想买衣服，选好货品准备付款时，看到店主给一中年妇女付钱，数额是15020元，不知道付的是什么钱，不知道中年妇女的身份。所以，法院认为该证人证言与冯岩岗欲证明的支付租金的事实关联性不足。冯岩岗提交视听资料欲证明关于已付租金的内容，但是由于对话人的身份和与本案的关联性无法认定，所以不能作为认定本案事实的依据。综上，冯岩岗主张的其他已付租金数额，因证据不足，不予认定。根据周洁文提交的通知函，可以证明周洁文以冯岩岗“长期拖欠房租”等为由，于2011年9月16日通知冯岩岗解除租赁合同。但是根据前述的分析认定，冯岩岗已经向周洁文支付了34040元房租，而根据租赁协议约定的租金数额及支付期限，冯岩岗应当每次支付下三个月的租金，月租金标准为4680元，即至周洁文的通知函之日，包括预付的租金在内，冯岩岗应当支付的租金（包括预付租金在内）为4680元／月＊6个月=28080元。所以法院认为周洁文以冯岩岗欠付租金为由解除租赁合同没有现实依据，周洁文发出上述通知系以行为表明不再继续履行合同。根据合同法第一百零八条的规定，周洁文应当向冯岩岗承担违约责任。根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据冯岩岗、周洁文的租赁协议约定的租金起算日期、周洁文解除合同的通知函的日期、冯岩岗自认的实际使用租赁物的期限，本院认定冯岩岗实际租赁4个月零10天。按照冯岩岗、周洁文约定的租金标准，以及每月按30天计算租金的约定，法院认为冯岩岗实际租赁期间的租金应为4680＊（4＋1O／30）≈20280元。由于冯岩岗包括预付租金在内已经支付了34040元，所以周洁文应当向冯岩岗返还34040一20280=13760元。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，对冯岩岗请求的经济损失中的装修损失，周洁文应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值部分。冯岩岗提交的其与郑州清水艺术空间室内家居设计有限公司于2011年5月11日签订的装饰装修工程施工合同与收据相互印证，可以证明冯岩岗为装修所承租房屋花费装修费5.8万元。根据冯岩岗、周洁文约定的24个月租赁期限，冯岩岗实际使用租赁物的时间（4个月零10天），以及租赁协议中每月按30天计算租金的约定，本院认为周洁文应当向冯岩岗赔偿装修残值损失58000－58000／24＊（4＋10／30）≈47528元。关于冯岩岗主张的经营利润损失。合同法第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定，冯岩岗有权请求基于周洁文的违约的事实，请求周洁文赔偿合同履行后可以获得的利益，但是，经营活动的利润受市场的影响，与价格和成本有关，本院根据冯岩岗提交的证据材料，包括入库单、销售单等等，不足以认定冯岩岗主张的利润或者“合同履行后可以获得的利益”，冯岩岗应当承担因举证不能产生的不利后果，故对冯岩岗的该部分诉讼请求，不予支持。周洁文应当向冯岩岗返还l3760元，并赔偿装修残值损失47528元，上述两部分合计61288元。即周洁文应当向冯岩岗承担支付61288元的义务。冯岩岗诉讼请求的超出部分，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，一审法院判决：一、周洁文于判决生效后十日内向冯岩岗支付61288元。二、驳回冯岩岗的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2635元，由冯岩岗负担1252元，周洁文负担1383元。
周洁文不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审人民法院依法改判。二、本案上诉费用由冯岩岗承担。一审认定2011年5月6日和5月11日两张盖有河南省伯特利教育咨询有限公司财务章的收款收据，收款人系周洁文是错误的。一审时冯岩岗出示的二份证据（2011年5月6日和5月11日收款收据）已经证实了收款人系河南省波特利教育咨询有限公司，而并非本案周洁文这一事实。一审在未做司法鉴定评估的情况下，即认定冯岩岗的装修款数额为58000元证据不足。冯岩岗出示的所谓“装修合同和收条”有重大瑕疵。冯岩岗证明不了其对本案所涉房屋装修的真实性，同样，对其“收条”上显示的装修款数额的真实性也无从证实。请求二审法院明察案件事实，依法改判支持周洁文的上诉请求。
冯岩岗二审答辩称：原审判决认定事实清楚，处理正确应予维持。
原审经审理查明的事实与一审一致。
原审认为，周洁文的上诉请求缺乏有力证据支持，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，据实处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1383元，由上诉人周洁文负担。
检察机关抗诉意见：一、原审认定冯岩岗已经向周洁文支付34040元租金证据不足。周洁文在原审中明确称“收了2011年5月12日至7月12日的房租10040元，剩余房租均未支付。”显然周洁文只认可总共收取了10040元的租金，并没有在2.4万元租金之外另收10040元租金的意思表示。本案只能认定周洁文收取了冯岩岗2.4万元租金，不存在另外自认10040元租金的事实。因此，法院判决周洁文应当退还冯岩岗13760元的租金无证据支持。二、原审判决周洁文应当退还13760元租金超出了冯岩岗关于退还租金的诉讼请求。一审冯岩岗将其原来请求明确变更为退还租金7800元及押金10940元。原审根据其认定的冯岩岗已交纳34040元租金的事实，结合其认定冯岩岗实际租赁房屋的时间，按照租赁协议约定的租金标准计算出冯岩岗实际租金为20280元。据此，原审判决周洁文应退还多收的13760元租金，明显超出了冯岩岗要求退还7800元租金的诉讼请求，并遗漏了冯岩岗要求退还押金10940元的诉讼请求。三、原判适用法律错误。双方签订的协议第四条第10项明确约定：本协议因届满、解除或者其他原因终止履行时，乙方（冯岩岗）不得破坏、损坏该房屋，已添附于该房屋的不宜拆除的装修物、添附物无偿归甲方（周洁文）所有。可见双方对协议终止、解除后装修物、添附物的归属作出了明确约定。截止2011年9月16日周洁文委托法律服务所向冯岩岗发出《通知函》时，冯岩岗应向周洁文支付履约保证金14040元、支（预）付租金28080元，合计42120元，诉讼中冯岩岗并未提供充分证据证明其已履行了上述义务，判令周洁文违约证据不足。原审认定周洁文违约证据不足，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定判决周洁文承担装修费残值损失显然不当。
申诉人周洁文对抗诉意见无异议，并称其没有违约行为，应当驳回冯岩岗的诉讼请求。周洁文再审申请证人殷玉宏、张连平出庭，并提交证人李丹的证言一份，证明冯岩岗租赁的房屋实际由殷玉宏进行了装修，装修费用为10000元。
被申诉人冯岩岗对抗诉意见有异议，称三份收据原审均予以认可；有证人证言证明其缴纳了15020元的租金；其承租的房屋系毛坯房，签订的租期为2年期限，周洁文应当赔偿其装修损失。再审提交周洁文于2011年8月23日书写的通知书一份，证明其不欠周洁文房租。
冯岩岗对周洁文提交的证据发表质证意见称，其从未见过殷玉宏，其承租的房屋面积为117平方米，10000元根本装修不下来；张连平系周洁文的员工，与本案有利害关系；李丹与周洁文有利害关系，对其证人证言的真实性有异议。周洁文对该份书面通知的真实性无异议，称该份证据恰恰证明了冯岩岗拖欠房租和违约的事实。
再审经审理查明，冯岩岗与周洁文于2011年5月11日签订房屋租赁协议一份，约定：冯岩岗承租周洁文位于郑州市金水区丰庆路东国基路北四月天小区16号楼一单元商业西户一楼用于商业经营，房屋建筑面积117平方米，经营范围为童装；租赁期限24个月（含装修期），租金自2011年5月12日起计算，每三个月支付一次，支付时间为：“当期租金满日止前20日内支付下次租金”，每月按30天计算，月租金共计4680元，不含税；冯岩岗应于协议签订之日支付周洁文14040元作为履约保证金等内容。
冯岩岗一审提交的三份收据显示其于2011年5月6日向周洁文支付租房定金l000元，并于2011年5月11日、2011年6月8日分别向周洁文支付租金19000元和4000元。周洁文对该三份收据有异议，仅认可收取了冯岩岗支付的2011年5月12日至7月12日的房屋租金10040元；冯岩岗一审提交的装修工程施工合同及收据显示其于2011年5月11日委托郑州清水艺术空间室内家居设计有限公司对其承租的房屋进行装修，装修费用共计5.8万元；冯岩岗一审庭审中自认其实际使用房屋至2011年9月22日。
2011年9月16日，周洁文委托郑州市管城区148法律服务所向冯岩岗发出通知函称，冯岩岗与周洁文2011年5月11日签订《租赁协议》，明确了双方的权利义务，租赁期、租金及租金的支付方式。由于冯岩岗长期拖欠房租，不按照《租赁协议》第二条履行自己的义务，已经事先违约，且周洁文多方与其协商、沟通并向其下发了交房租的相关通知函，其仍拒交房租也不搬出房屋，已经严重损害了周洁文的合法权益。周洁文委托148法律服务所正式向其下发通知函，责令其在三日内搬离所租赁的房屋，否则，将按照双方所签订的《租赁协议》第三条第五项的规定强行清场，并根据约定所有设施、设备和货物均视为冯岩岗的废弃物，无偿归周洁文所有或周洁文进行有偿清理，一切不利后果由冯岩岗负责。
上述事实有冯岩岗与周洁文签订的房屋租赁协议一份、周洁文出具的租金收据三份、周洁文本人及委托法律服务所发出的通知函二份、冯岩岗与郑州清水艺术空间室内家居设计有限公司签订的装修工程施工合同一份及该公司出具的装修收据三份等证据在卷佐证。
本院再审认为，冯岩岗与周洁文签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。该协议第二条约定：月租金共计4680元，每三个月支付一次，支付时间为当期租金满日止前20日内；冯岩岗应当于本协议签订之日支付周洁文履约保证金14040元。根据约定，冯岩岗应当于2011年5月11日向周洁文支付履约保证金14040元，并于协议生效后缴纳当期租金14040元，于2011年8月12日前缴纳第二期租金14040元，但冯岩岗仅支付了周洁文租房定金及租金共计24000元，尚欠第一期租金4080元及第二期租金14040元未付。一审庭审中周洁文对冯岩岗提交的共计24000元的三份收据有异议，仅认可收取了冯岩岗支付的2011年5月12日至7月12日的房屋租金10040元，原审据此认定周洁文在收取冯岩岗24000元租金之外另收10040元租金的事实证据不足，且再审庭审中周洁文明确表示认可收到冯岩岗24000元。检察机关该项抗诉理由成立，本院予以支持。
该协议约定承租方未按时向出租方支付租金，出租方有权单方解除协议，若承租方对出租方解除协议有异议且双方协商不成，承租方可依约向人民法院起诉。因此，周洁文有权要求冯岩岗支付欠缴的租金并根据协议约定解除合同。周洁文于2011年8月23日向冯岩岗发出了催缴租金通知书，后于2011年9月16日以冯岩岗拖欠租金为由向其发出解除合同通知函，该协议自通知函到达对方时解除，周洁文在租赁期内共收取冯岩岗24000元，将履约保证金折抵租金后应当返还冯岩岗24000-4680×（4＋10／30）﹦3720元。因冯岩岗承租该房屋时系毛坯房，其承租后委托郑州清水艺术空间室内家居设计有限公司对该房屋进行了装修，共计支出装修费用58000元，周洁文于2011年9月22日将冯岩岗存放在承租房屋的货物进行了清理，并在收回该房屋后即对外出租，对冯岩岗的装修附属物予以利用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，酌定周洁文应当在其利用价值范围内适当补偿冯岩岗23400元。原审适用该解释第十一条第（一）项判决周洁文承担装修残值损失不当，检察机关该项抗诉理由成立，本院亦予以支持。
再审庭审中周洁文申请证人殷玉宏、张连平出庭，并提交证人李丹的证言一份，证明冯岩岗租赁的房屋实际由殷玉宏进行了装修，装修费用为10000元。但周洁文在原一、二审期间均未在庭审中对冯岩岗提交的其与郑州清水艺术空间室内家居设计有限公司签订的装修施工合同及该公司出具的装修收据的真实性提出异议，也未向法庭陈述冯岩岗承租的房屋系由殷玉宏装修的事实，亦未申请法院进行调查。周洁文提交的证人李丹的证言证明是其亲自向冯岩岗推荐的殷玉宏师傅，但殷玉宏本人出庭作证称其给冯岩岗装修是由周洁文介绍的，李丹的证言与殷玉宏出庭作证的证言不一致。殷玉宏称其装修了冯岩岗承租房屋的吊顶、乳胶漆、电线、灯、墙上放的铁货架和地板砖，不包括木头货架、收银台、门头等，并称冯岩岗尚欠其1000元的装修款未付，但殷玉宏既未提交其与冯岩岗签订的书面合同，也未提交双方算账、支付装修款项及证明冯岩岗尚欠其装修费用的证据，故周洁文以证人证言证明冯岩岗承租房屋的装修费用仅为10000元的事实本院不予认可。冯岩岗再审提交周洁文于2011年8月23日书写的通知书一份，证明其不欠周洁文房租。周洁文对该份书面通知的真实性无异议，称该份证据恰恰证明了冯岩岗拖欠房租和违约的事实。对冯岩岗提交的该份书面通知本院予以采信，但该证据仅能证明冯岩岗欠缴租金的事实但不足以证明其欠缴租金的数额。综上，周洁文应当向冯岩岗返还3720元，并适当补偿冯岩岗23400元，两项合计27120元。原审认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）郑民四终字第793号民事判决及郑州市金水区人民法院（2011）金民二初字第5274号民事判决。
二、周洁文于判决生效后十日内向冯岩岗支付27120元。
三、驳回冯岩岗的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一、二审共计4018元，由冯岩岗负担1252元，由周洁文负担2766元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 帆
审 判 员 范艳宏
代理审判员 张利亚
二〇一五年十月十四日
书 记 员 解 培