江西林源商贸城与江西省力远投资有限公司、江西木材厂、南昌市西湖区百姓缘大药房房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣民终97号
上诉人（原审原告）江西林源商贸城，住所地：江西省南昌市西湖区。
法定代表人罗贤权，该商贸城总经理。
委托代理人张洪、章慧，江西豫章律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江西省力远投资有限公司，住所地：江西省南昌市。
法定代表人胡溶，该公司董事长。
委托代理人祝林林、叶磊，江西盛宏律师事务所律师。
原审第三人江西木材厂，住所地：江西省南昌市西湖区。
法定代表人罗贤权，该厂经理。
原审第三人南昌市西湖区百姓缘大药房，住所地：江西省南昌市西湖区。
负责人肖敏，该药房投资人。
委托代理人谢建秀，女，汉族，系该药房员工。
上诉人江西林源商贸城（以下简称林源商贸城）因与被上诉人江西省力远投资有限公司（以下简称力远投资公司）、原审第三人江西木材厂（以下简称木材厂）、南昌市西湖区百姓缘大药房（以下简称百姓缘药房）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2014）洪民一初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭审理了本案。林源商贸城的委托代理人张洪、章慧，力远投资公司的委托代理人祝林林、叶磊，百姓缘药房的委托代理人谢建秀到庭参加诉讼。木材厂经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月26日，木材厂与危国林签订《租赁合同》1份，约定：木材厂将坐落于南昌市西湖区朝阳洲团结路10号东区乙栋底层店面2173平方米租赁给危国林经营使用；租赁期限12年，即自2010年1月1日至2021年12月31日；第1年租金为43125元／月，自第2年起每年按5%递增，危国林于每月5日前向木材厂交纳，未征得木材厂同意，逾期30天以上交纳租金，视为危国林自行终止该合同；租赁期间，危国林需与绿源公司（以下简称绿源公司）签订协议，并与当地政府部门和公安机关建立良好工作关系；租赁期内，未经木材厂同意，危国林不得转租他人，期满后危国林如续租，同等条件下享有优先承租权。2012年2月15日，危国林函告木材厂，称由江西省旺中旺投资有限公司承担其合同权利义务，与木材厂继续履行《租赁合同》。江西省旺中旺投资有限公司在该函件上确认履行合同权利义务，木材厂于2012年2月16日对函件内容表示同意。2012年11月13日，南昌市工商行政管理局核准江西省旺中旺投资有限公司变更为力远投资公司，法定代表人由钟作辉变更为胡溶。洪房权证西字第3009**号房屋产权证记载西湖区朝阳洲团结路10号东区乙栋建筑面积3420.20平方米房屋所有权人系木材厂。2014年3月12日，南昌市房屋产权交易管理处向原审法院执行局出具复函，载明：坐落于西湖区朝阳洲团结路10号、房产证号为房监K017、建筑面积3420.23平方米、部位为第一层的房屋所有权人为林源商贸城。2014年7月21日，木材厂向力远投资公司致函，载明：鉴于南昌市房屋产权交易管理处已明确涉案房屋所有权人为林源商贸城，要求力远投资公司将房屋租金直接支付林源商贸城，并按《租赁合同》约定向林源商贸城履行合同义务。力远投资公司于2014年7月23日收到该函件。2014年7月24日，林源商贸城致函力远投资公司，要求力远投资公司将房屋租金交至林源商贸城，指定熊顺斌在南昌银行利民支行开设的账户为收款账户，同时要求力远投资公司在收到函件后十日内将转租给罗春芳、百姓缘药房、汤利强、李美玲等的房屋收回，否则林源商贸城依法解除《租赁合同》。力远投资公司于2014年7月25日收到该函件。2014年8月5日，林源商贸城致函力远投资公司，载明因力远投资公司未按约向林源商贸城支付租金，亦未在期限内收回房屋，林源商贸城依法解除2009年12月26日签订的《租赁合同》，要求力远投资公司收到函件后五日内腾出房屋并缴清租金。同日，木材厂向力远投资公司邮寄通知书，认为林源商贸城解除租赁合同行为符合租赁合同及法律，要求力远投资公司收到通知后五日内腾出房屋。力远投资公司于2014年8月6日收到该两函件。2014年8月12日，力远投资公司向木材厂、林源商贸城分别致函，对解除租赁合同事宜提出异议，称其按约支付租金，转租行为得到木材厂同意，在履行2009年12月26日签订的《租赁合同》中未违约；林源商贸城非租赁合同主体，无权解除租赁合同。
又查明：力远投资公司提供2014年6月25日前向木材厂支付房屋租金的收据12张及2014年8月6日、2014年8月25日、2014年9月24日、2014年10月22日钟作辉汇款给熊顺斌的汇款回单，欲证明其按期支付房屋租金。力远投资公司还提供南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市出具的情况说明、罗春芳与江西省旺中旺投资有限公司间的员工聘用合同及盖有社保部门印章的南昌市鸿象旺中旺食品超市、南昌市鸿山旺中旺食品超市职工缴费工资花名册，欲证明罗春芳系力远投资公司员工，罗春芳作为负责人的南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市系力远投资公司投资管理的超市，不存在对罗春芳的转租行为。
再查明：江西汇仁堂药品连锁有限公司朝新店负责人为李治明，成立于2008年7月7日，住所地为南昌市西湖区团结路10号，木材厂曾于2008年5月14日出具证明1份，证明载明：兹有西湖区团结路10号店面约70㎡属木材厂房屋产权，允许李治明同志办理装修及相关证件手续。后江西汇仁堂药品连锁有限公司就上述经营地曾与雷霞燕签订租赁合同。百姓缘药房负责人为肖敏（2013年5月13日将负责人由唐承友变更为肖敏），成立于2009年11月3日，住所地为南昌市西湖区团结路10号东区乙栋，木材厂与唐承友于2008年10月29日就南昌市西湖区团结路10号东区乙栋（南昌市团结路集贸市场内）签订过租赁合同，租赁时间自2009年1月1日至2013年12月31日止。南昌市西湖区煌上煌团结专卖店负责人为李美玲，成立于2008年5月13日，经营场所为南昌市西湖区团结路朝阳洲集贸市场，南昌市团结路集贸市场与李美玲于2006年9月27日就经营地签订过租赁合同，租赁时间自2006年9月30日至2009年9月29日止。南昌市西湖区绝味团结专卖店负责人为汤利强，成立于2009年9月30日，住所地为南昌市西湖区团结路8号。南昌市西湖区中惠电子数码通讯经营部负责人为廖常斌，成立于2011年7月22日，经营地为南昌市西湖区团结路10号宏发商场右侧，廖常斌与雷霞燕就上述经营地曾签订租赁合同。南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市负责人为罗春芳，成立于2012年4月12日，经营场所为南昌市西湖区团结路10号。以上各经营户成立后经营地一直未变更。林源商贸城曾以木材厂、力远投资公司为被告，百姓缘药房、江西汇仁堂药品连锁有限公司朝新店、罗春芳、汤利强、李美玲为第三人于2014年4月21日向原审法院起诉，请求确认木材厂与力远投资公司2009年12月26日签订的《租赁合同》无效；判令第三人停止侵害，立即将坐落于团结路10号东区乙栋底层店面（面积2173平方米）交还林源商贸城。后林源商贸城申请撤回（2014）洪民一初字第32号案的起诉，原审法院于2014年8月13日裁定予以准许。同年8月20日，林源商贸城又向原审法院提起本案诉讼，诉讼中，力远投资公司以林源商贸城、木材厂为被告于2014年11月4日向原审法院提起（2014）洪民一初字第89号案的诉讼，诉讼请求为确认2014年8月5日解除租赁合同的通知无效，林源商贸城、木材厂继续履行2009年12月26日签订的《租赁合同》。该案基本事实与本案一致，亦是2009年12月26日双方签订《租赁合同》，2014年8月5日，林源商贸城向力远投资公司发出《关于解除租赁合同及催缴租金通知书》。原审法院于2015年1月20日作出（2014）洪民一初字第89号民事裁定书，驳回力远投资公司的起诉。后力远投资公司不服该民事裁定，向江西省高级人民法院提起上诉，江西省高级人民法院于2015年7月17日作出（2015）赣立终字第90号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
另查明：南昌市林业局将木材厂80%产权委托江西省南昌公共资源交易中心进行竞价交易，通过2013年4月23日竞价会，罗贤权为竞得人。2013年5月24日，转让方南昌市林业局与受让方罗贤权就木材厂80%产权签订产权交易合同，并办理产权转让交割单。2013年9月6日，经南昌市工商行政管理局核准，木材厂、林源商贸城法定代表人均由胡计华变更为罗贤权。木材厂（2009）江木党字15号、（2009）江木行字04号文件即关于请求批准《木材厂企业改制工作实施方案》的报告中职工安置内容中指出绿源公司系林源商贸城旗下公司。
原审法院认为，本案争议焦点：1.林源商贸城是否为适格原告？2.应否确认租赁合同解除？对上述焦点问题，原审法院分析如下：关于林源商贸城是否适格原告的问题。原审法院认为，债权人可以将合同权利转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中，木材厂致函力远投资公司，要求力远投资公司向林源商贸城支付租金，并向林源商贸城履行《租赁合同》义务，木材厂该行为应视为其将《租赁合同》权利转让给林源商贸城，林源商贸城自力远投资公司收到该函件即2014年7月23日起可向力远投资公司主张《租赁合同》权利，故此，林源商贸城在本案诉讼中的主体资格适格。关于应否确认租赁合同解除的问题。首先，木材厂同意危国林将《租赁合同》中危国林的权利义务由江西省旺中旺投资有限公司概括承受，后江西省旺中旺投资有限公司经工商部门核准名称变更为力远投资公司；罗贤权取得木材厂80%产权，依法不影响《租赁合同》的效力，综上，《租赁合同》中危国林相应的权利义务应由力远投资公司承受，木材厂相应的权利义务应由木材厂及林源商贸城等继续承受。其次，江西汇仁堂药品连锁有限公司朝新店、百姓缘药房、南昌市西湖区煌上煌团结专卖店、南昌市西湖区绝味团结专卖店、南昌市西湖区中惠电子数码通讯经营部均成立于力远投资公司从危国林处承受《租赁合同》权利义务之前，其中江西汇仁堂药品连锁有限公司朝新店、百姓缘药房、南昌市西湖区煌上煌团结专卖店、南昌市西湖区绝味团结专卖店（以下简称四经营户）均成立于危国林与木材厂签订《租赁合同》时间即2009年12月26日之前，成立后经营地一直未变更，对于四经营户在经营地经营业务，木材厂应知悉。且百姓缘药房与木材厂的租赁期限至2013年12月31日止，力远投资公司尊重木材厂与其他租赁户签订的租赁协议，让百姓缘药房继续使用租赁房屋，不违反法律规定，不属非法转租行为。至于南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市，该超市一直使用力远投资公司商标，超市字号与力远投资公司变更前公司名称中的字号相同，且力远投资公司确认该超市由该公司投资经营，林源商贸城诉称南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市系力远投资公司将店面转租后由罗春芳经营，证据不足，不予采纳。再次，《租赁合同》约定所涉团结路10号东区乙栋底层店面由绿源公司管理，后南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市、百姓缘药房等向绿源公司交纳物业费，绿源公司系林源商贸城所属关联公司，且江西汇仁堂药品连锁有限公司朝新店、百姓缘药房、南昌市西湖区煌上煌团结专卖店、南昌市西湖区绝味团结专卖店、南昌市西湖区中惠电子数码通讯经营部对外营业时均设有门面、招牌，林源商贸城、木材厂住所地与《租赁合同》所涉店面地址、以上各经营户经营地相同或相近，另木材厂与危国林签订《租赁合同》前，以上各经营户已在经营地经营，因此，无论是木材厂直接将店面租赁给以上各经营户，还是力远投资公司将店面转租他人经营，木材厂在六个月内未提出异议，均应视为木材厂同意将店面租赁给各经营户，此后罗贤权取得木材厂80%产权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，现林源商贸城（法定代表人为罗贤权）要求解除木材厂与力远投资公司间的《租赁合同》，不予支持。双方当事人的其他意见，无事实及法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：驳回林源商贸城的诉讼请求。案件受理费69460元，由林源商贸城负担。
林源商贸城上诉请求依法撤销原判，并依法改判支持其全部诉讼请求，一、二审诉讼费用均由力远投资公司承担。事实和理由如下：一、力远投资公司明显存在违法转租给南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市的情形，原审法院认定该情形不属于转租与客观事实不符，显属认定事实不清。首先，原审法院认定“该超市一直使用力远投资公司商标”错误。力远投资公司向法院提交了《商标注册证》三张，这三张商标注册证系复印件，注册证上载明的核定服务内容以及注册人均与本案无关联，商标注册证上载明注册人为“钟作辉”而非“江西省力远投资有限公司”，原审法院直接将复印件作为认定事实的依据已经违法，竟然将“钟作辉”的商标直接认定为力远投资公司的商标，明显属认定事实错误，依法应予以纠正。其次，原审法院认定“超市字号与力远投资公司变更前公司名称中的字号相同”错误。原审法院的该认定明显犯了常识性错误，力远投资公司工商登记显示其企业性质为有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》及《中华人民共和国公司登记管理条例》的相关规定，有限责任公司只有“名称”一说，无“字号”一说，而只有个体经商户才有字号。原审法院为了偏袒力远投资公司，认定力远投资公司不存在转租的情形显然是错误的。再次，原审法院以“力远投资公司确认该超市由该公司投资经营”就此认定力远投资公司与南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市不存在转租关系明显证据不足，认定事实不清。原审法院依据力远投资公司在庭审中提交的其与罗春芳的员工聘用合同、南昌市鸿象旺中旺超市社保缴交材料、南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市出具的情况说明及“钟作辉”名下的商标注册证等材料认定超市由力远投资公司投资，而上述材料依法均不能作为有效证据。其一，“员工聘用合同”中关键内容诸如“工资待遇”、“工资发放形式”等主要条款均为空白，这既不符合劳动合同的形式要求也不合常理，试想用人单位与劳动者连劳动报酬都不需要约定吗？而且该聘用合同的用人单位载明为力远投资公司，然而同时间段“社保缴交材料”载明的用人单位为南昌市鸿团旺中旺超市，这两组证据相互矛盾，一审法院却视而不见，将其作为认定事实的依据。其二，南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市出具的“情况说明”仅加盖了印章，该证据显然不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条之规定，依法不能作为认定案件事实的有效证据。其三，“商标注册证”等材料均系复印件，依法也不能作为认定本案事实的依据。其四，南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市的工商登记中出现了超市经营者罗春芳与“危思思”的租赁合同，该租赁合同表明超市是从危思思处承租店面，力远投资公司将案涉超市所在的经营场地不是直接转租给罗春芳的，很可能是力远投资公司先转租给危思思，再由危思思转租给超市。试问，假使罗春芳经营的超市系由力远投资公司投资经营，那超市提交给工商部门的租赁合同为何出租方是“危思思”，而不直接提供其与木材厂签订的《租赁合同》？超市是由罗春芳投资和独立经营的个体企业，无论是工商登记主体还是投资主体，均与力远投资公司无关。需要强调的是，对此转租行为，力远投资公司于2014年6月20日已当庭予以认可。一审法院全然不顾上述事实，仅凭力远投资公司单方面提供的与罗春芳的劳动合同就认定罗春芳的超市系力远投资公司投资经营显然有失审判者的公正和审慎。由此可见，力远投资公司转租给罗春芳的事实清楚，证据充分，一审法院偏听偏信，认定力远投资公司与罗春芳不存在转租关系与客观事实不符，依法应予纠正。二、原审法院认定绿源公司系林源商贸城的关联公司，进而将绿源公司收取物业费的行为视为林源商贸城同意转租行为，该认定与客观事实严重不符，依法应予以纠正。绿源公司系独立法人，其投资人为罗一龙等十来个自然人股东，企业经营性质为有限责任公司，林源商贸城的经营性质为全民所有制，两个截然不同的经营主体又没有投资关系何来下属和关联，一审法院不顾客观事实，仅凭一个缺乏有效证据支撑的实施方案进而认定绿源公司系林源商贸城的下属公司，何等荒唐！同时，绿源公司收取水电费及物管费的行为只是物业管理行为，与木材厂的租赁行为不能等同，不能以此视为木材厂明知力远投资公司转租行为。除此之外，这些票据也无法证明木材厂已同意力远投资公司全部转租。三、原审法院认定“南昌市西湖区煌上煌团结专卖店（李美玲）和南昌市西湖区绝味团结专卖店（汤利强）成立后经营地一直未变更”明显与事实不符。根据上述两家经营户工商登记信息显示，南昌市西湖区煌上煌团结专卖店（李美玲），经营场所为西湖区团结路朝阳洲集贸市场；南昌市西湖区绝味团结专卖店（汤利强），经营场所为西湖区团结路8号。由此可见，这两家经营户设立时的经营场所均不在本案所涉房屋，然而，一审法院认定其成立后一直未变更与客观事实严重不符。四、林源商贸城依法解除与力远投资公司的租赁合同，并已履行通知义务。首先，原审法院作出“木材厂在六个月内未提出异议”的认定无事实和法律依据，林源商贸城依法提出解除合同的时间未超出法律规定的六个月的异议期。根据力远投资公司向原审法院提交的木材厂出具的关于收取租金的收据可以得知，自2012年8月至2014年6月，木材厂出具收据是载明的交款人一直为“江西省旺中旺投资有限公司”，也就是说，力远投资公司于2012年11月13日变更公司名称一事并未依法告知木材厂，木材厂完全有理由相信“旺中旺”超市为力远投资公司自行经营。2014年3月，林源商贸城查询工商信息后得知力远投资公司可能存在全部转租的根本性违约行为，之后，林源商贸城在2014年6月20日庭审时力远投资公司明确其全部转租的事实后，于2014年8月5日依约依法行使合同解除权，林源商贸城行使解除合同的期间并未超出法定的六个月，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正。其次，力远投资公司存在全部转租的根本性违约行为，合同解除的条件已经成就，林源商贸城依法解除合同。根据《租赁合同》第十二条约定，在租赁期内，力远投资公司未经林源商贸城同意，不得转租他人。林源商贸城在得知力远投资公司已将涉案房屋全部转租给了罗春芳、李美玲、汤利强、江西汇仁堂药品连锁有限公司以及百姓缘药房经营及使用的事实后，随后向力远投资公司发函要求其将涉案房屋全部收回自行经营，然而，力远投资公司并未按约按期收回。至此，力远投资公司依法已构成根本性违约。根据双方签订的租赁合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条之相关规定，本案租赁合同的解除条件已成就，林源商贸城行使合同解除权的事实清楚，证据充分。最后，解除合同通知于2014年8月6日送达力远投资公司，租赁合同依法解除。该解除通知已于2014年8月6日送达力远投资公司，至此，租赁合同已依法解除，2014年8月5日，林源商贸城通过书面方式向力远投资公司送达解除双方租赁合同的通知，力远投资公司也认可其已于2014年8月6日收到解除通知。根据我国《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。也就是说，依照该规定，2009年12月26日签订的《租赁合同》依法已于2014年8月6日解除。综上，力远投资公司存在根本性违约情形是不争的事实，原审法院对力远投资公司存在全部转租的事实未依法予以认定，置客观事实不顾，违法认定力远投资公司不存在转租罗春芳等人的事实，该认定明显偏袒力远投资公司，属认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院依法予以纠正。
力远投资公司答辩称，一、力远投资公司系南昌市西湖区鸿团旺中旺超市的投资人、所有人与经营人，不存在将涉案房屋转租给南昌市西湖区鸿团旺中旺超市的事实。“旺中旺”登记于力远投资公司原法定代表人钟作辉名下，并由力远投资公司获权实际经营、打造的连锁超市品牌商标。南昌市西湖区鸿团旺中旺超市系经力远投资公司依据当时特定商业背景，投资、经营、管理、全资所有的超市经营实体，并经力远投资公司授权使用“旺中旺”商标。南昌市西湖区鸿团旺中旺超市的登记经营者罗春芳系力远投资公司聘请的员工，原在鸿象旺中旺食品超市（后更名为鸿山旺中旺食品超市）工作，受力远投资公司委托，登记设立了南昌市西湖区鸿团旺中旺超市；力远投资公司与罗春芳签订了正式劳动合同，并且向其发放工资、为其缴纳了社保。并且，南昌市西湖区鸿团旺中旺超市及力远投资公司均认可南昌市西湖区鸿团旺中旺超市确系力远投资公司投资、经营、管理的超市经营实体。此外，在南昌市西湖区鸿团旺中旺超市设立时，力远投资公司的名称为江西省旺中旺超市投资有限公司，并与“旺中旺”注册商标名称相同，一审判决认定南昌市西湖区鸿团旺中旺超市字号与力远投资公司变更前公司名称一致，事实认定清楚准确。综上，南昌市西湖区鸿团旺中旺超市系力远投资公司投资、经营、管理的超市主体，南昌市西湖区鸿团旺中旺超市使用本案房屋是力远投资公司实际履行租赁合同的正当合法行为。二、林源商贸城及绿源公司系木材厂的关联企业，绿源公司受木材厂委托进行物业管理，其行为对木材厂和林源商贸城具有法律约束力。一审法院依法调取的（2009）江木行字04号等文件以及现场调查查明，林源商贸城和绿源公司均系木材厂旗下公司。一审判决关于林源商贸城与木材厂关系、绿源公司与木材厂关系的认定事实清楚。此外，绿源公司系受木材厂的委托，对涉案房屋进行物业管理。涉案《租赁合同》中对此亦有明确约定。受托人绿源公司收取物业费、水电费的行为的后果应由委托人木材厂以及承受其在《租赁合同》中权利的林源商贸城承担。另外，涉案房屋开设的包括南昌市西湖区鸿团旺中旺超市在内的各家店铺均有独立、显著的招牌，以及木材厂开具的场租证明，足以认定绿源公司收取物业费、管理费的行为系在木材厂及林源商贸城知晓、认可上述租赁与转租事实的背景下进行的。承受《租赁合同》权利义务的林源商贸城与力远投资公司均应尊重并维护上述租赁与转租关系。因此，一审判决对此事实认定清楚准确，法律适用正确。三、南昌市西湖区煌上煌团结专卖店（李美玲）和南昌市西湖区绝味团结专卖店（汤利强）成立后经营地址确未变更。南昌市西湖区煌上煌团结专卖店（李美玲）及南昌市西湖区绝味团结专卖店（汤利强）工商营业执照上登记的地址与团结路10号有差异，系地名变更及疏漏所致。涉案房屋整体系开设有多家店铺及集贸市场、幼儿园等商业，以及有众多居民居住的超大型建筑，并经历了多次地名调整。且两经营户成立时间较早，其营业执照上载明的经营地址地名与现在称呼略有不同，实属正常情况。另，在力远投资公司接手前，南昌市西湖区煌上煌团结专卖店及南昌市西湖区绝味团结专卖店均与危国林之妻雷霞燕签订过租赁合同，且租赁合同记载的承租地址即为团结路10号。此外，经一审法院实地调查，包括该两经营户在内的开设于涉案房屋内的经营户自设立以来均未变更过经营场所。并且，南昌市西湖区煌上煌团结专卖店及南昌市西湖区绝味团结专卖店自设立以来一直向绿源公司缴纳物业费及水电费。该两经营户倘如林源商贸城所称开始设立时经营地址并非涉案房屋，则不会也不可能向受托管理涉案房屋的绿源公司缴纳物业费及水电费。因此，一审判决对此事实认定清楚准确。承前所述，木材厂在力远投资公司承受涉案《租赁合同》权利前（即2012年2月16日前），即知晓并认可江西汇仁堂药品连锁有限公司朝新店、百姓缘药房、南昌市西湖区煌上煌团结专卖店、南昌市西湖区绝味团结专卖店、南昌市西湖区中惠电子数码通讯经营部即已设立于涉案房屋处；木材厂还委托绿源公司收取上述五经营户的物业费与水电费且为上述五经营户出具了场租证明。此外，除南昌市西湖区中惠电子数码通讯经营部之外的上述其他四经营户甚至于涉案《租赁合同》签订时间即2009年12月16日前即已开设于涉案房屋处。因此，林源商贸城及力远投资公司均应尊重并维护上述经营户的租赁事实与秩序。林源商贸城关于力远投资公司存在根本违约行为的主张，以及合同已依法解除的相关陈述与请求完全没有法律与事实依据。综上，请求驳回上诉、维持原判。
百姓缘药房答辩称，没有意见，尊重法院判决。
林源商贸城提供了以下证据：江西大药谷医药有限公司企业信息，证明：肖敏既是江西大药谷医药有限公司的法定代表人，也是百姓缘药房的法定代表人。
力远投资公司质证如下：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据没有任何行政部门确认，江西大药谷医药有限公司与本案无关联性，新建县大药谷药房有限公司与江西大药谷医药有限公司没有任何联系，新建县大药谷药房有限公司也是不存在的，不可能有新建县大药谷药房有限公司签订的合同。
百姓缘药房质证如下：对该证据的真实性认可，登记的信息是正确的，当时是江西大药谷医药有限公司想组建连锁药店，连锁药店需要收购包括西湖区百姓缘药房在内的5家药店，后来，由于收购不成功，连锁药店没有成立。新建县大药谷药房有限公司与江西大药谷医药有限公司不是同一家公司，“新建县大药谷药房有限公司”是杨顶与王文签订合同时随意写的，杨顶是原来想组建连锁药店的合伙人之一，新建县大药谷药房有限公司没有成立。
本院认证如下：该证据为林源商贸城自行打印的，无法确认其真实性。即使是真实的，虽然江西大药谷医药有限公司与百姓缘药房的法定代表人均为肖敏，但江西大药谷医药有限公司与百姓缘药房是不同的法律主体，该证据与本案无关联，不能达到林源商贸城的证明目的。
力远投资公司提供了以下证据：第一组：1、力远投资公司法定代表人胡溶出具的《情况说明》一份；2、注册人为原江西省旺中旺投资有限公司法定代表人钟作辉的“新世界旺中旺”及相应图案商标的《商标注册证》三份；3、胡溶与钟作辉的《结婚证》、胡溶的《居民身份证》、钟作辉的《居民身份证》各一份。证明：1、钟作辉、胡溶夫妇共同授权江西省旺中旺投资有限公司投资、经营的各连锁“旺中旺食品超市”使用“新世界旺中旺”及相应图案商标。2、南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市系江西省旺中旺投资有限公司自行投资、控制并直接经营、管理的多家旺中旺连锁超市之一，不存在江西省力远投资有限公司将租赁房屋转租其经营的事实。第二组：1、王文与力远投资公司签订的《员工聘用合同》一份；2、周金保与力远投资公司签订的《员工聘用合同》一份。证明：王文、周金保均系力远投资公司员工，获公司授权、代表公司与承租户签订租赁合同。第三组：1、南昌市西湖区煌上煌团结专卖店合伙人周淑萍与危国林之妻雷霞燕于2012年1月15日签订的《租赁合同》一份；2、南昌市西湖区绝味团结专卖店店主汤利强与危国林之妻雷霞燕于2011年1月28日签订的《租赁合同》一份；3、雷霞燕的《居民身份证》一份。证明：1、南昌市西湖区煌上煌团结专卖店承租的地址在2012年即明确称为团结路10号，一直在原址经营至今；集贸市场是原来的地址称谓；2、南昌市西湖区绝味团结专卖店承租的地址在2011年即明确称为团结路10号，一直在原址经营至今；团结路8号是原来的地址称谓。第四组：1、罗春芳出具的《证明》一份；2、南昌市西湖区工商行政管理局出具的《企业名称预先核准通知书》一份；3、南昌市西湖区商务局出具的《酒类流通备案登记表》一份。证明：1、本案所涉鸿团旺中旺食品超市系力远投资公司全额投资、直营管理的众多连锁超市之一，罗春芳只是登记的经营者，不存在力远投资公司转租场地的情形；2、罗春芳原为鸿象旺中旺食品超市员工，后鸿象旺中旺食品超市更名为鸿山旺中旺食品超市。
林源商贸城质证如下：关于第一组证据，对《情况说明》的真实性、合法性、关联性均持异议。首先从形式上看，这属于证人证言，但是证人并未出庭；其次，该《情况说明》的内容与事实不符，旺中旺超市客观上属于个体工商户，经营者是罗春芳，对商标注册证的真实性无异议，对其关联性有异议。首先，该注册证的所有人与本案诉争的主体并非同一人；其次，涉案的承租户旺中旺超市招牌中只有“旺中旺”三个字，而非“新世界旺中旺”。对结婚证的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议。对第一组证据的证明目的均有异议，该组证据无法证明各连锁旺中旺食品超市均为力远投资公司投资与经营的，且这些超市均属于个体工商户，与力远投资公司并没有关联。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，鉴于林源商贸城不是合同的当事人，我们无法在客观上核实该合同的真实性；其次，从这两份员工聘用合同记载的内容来看，该聘用合同的条款明显不符合事实，因为一个总监月工资是1260元，一个经理的工资包括社保补贴在内是1020元，该两份员工聘用合同显然是虚假的。但是，对王文和周金保代表力远投资公司与第三方签订合同的事实没有异议。对第三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该租赁合同的合同当事人均不是本案的当事人，对其真实性无法核实。其提交的雷霞燕的身份证的真实性、合法性、关联性有异议，因为该件为复印件而非原件。客观上，经过我方向工商局查询得知，南昌市西湖区煌上煌团结专卖店、南昌市西湖区绝味团结专卖店的经营地址均不是团结路10号。南昌市西湖区煌上煌团结专卖店是由李美玲个体经营的，而力远投资公司提供的证据是周淑萍签订的合同。对第四组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该案的判决与罗春芳有利害关系，罗春芳依法应该出庭作证。南昌市西湖区工商行政管理局出具的《企业名称预先核准通知书》、南昌市西湖区商务局出具的《酒类流通备案登记表》，没有原件，均是复印件。企业名称也是预先核准的，经过查询，这些个体工商户均不存在，不能达到力远投资公司的证明目的。且根据力远投资公司的营业至照，其经营范围没有经营超市，该组证据不能证明力远投资公司的经营范围包括经营超市。
百姓缘药房质证如下：我不了解情况，与我方无关，不发表意见。
本院认证如下：关于第一组证据，林源商贸城对第一组证据中商标注册证、结婚证的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。力远投资公司未提供胡溶、钟作辉的身份证原件，对该两份证据的真实性无法核实，不予确认。《情况说明》是胡溶的证人证言，胡溶未出庭作证，且与本案有利害关系，对其真实性、合法性不予确认。该组证据不能证明各连锁的旺中旺食品超市均为力远投资公司投资与经营的，不予采信。关于第二组证据，林源商贸城虽对其真实性、合法性、关联性均有异议，但对王文和周金保代表力远投资公司与第三方签订合同的事实没有异议，本院对该事实予以确认。关于第三组证据，对两份《租赁合同》，虽然林源商贸城称其不是合同当事人，无法核实其真实性，但因力远投资公司出示了两份《租赁合同》的原件，且周淑萍之夫涂小兵对2012年1月15日周淑萍与雷霞燕签订的合同真实性也予以确认，故本院对该两份合同的真实性予以确认，该两份合同与原审法院2015年5月8日对周淑萍、汤利强所做的询问笔录相互印证，能够证明南昌市西湖区煌上煌团结专卖店合伙人周淑萍与雷霞燕于2012年1月15日就本案诉争房屋签订《租赁合同》约定租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日，南昌市西湖区绝味团结专卖店店主汤利强与雷霞燕于2011年1月28日就本案诉争房屋签订《租赁合同》约定租赁期限自2011年2月12日至2012年12月30日，该事实与本案有关联，对该两份《租赁合同》予以采信。对雷霞燕的身份证，未提交原件，本院对其真实性无法核实，不予采信。关于第四组证据，力远投资公司未提供《企业名称预先核准通知书》、《酒类流通备案登记表》的原件，对其真实性无法核实，不予采信。罗春芳出具的《证明》，系证人证言，因罗春芳本人未出庭作证，也无其他证据印证罗春芳的陈述是否真实，对该证据不予采信。
2016年4月19日本院询问了周淑萍之夫涂小兵并制作了询问笔录，涂小兵陈述内容如下：南昌市西湖区煌上煌团结专卖店由其夫妻与李美玲合伙经营，李美玲系周淑萍之嫂，由于双方系亲戚，故未签订合伙协议。对力远投资公司提交的2012年1月15日周淑萍与雷霞燕签订的《租赁合同》真实性予以确认。雷霞燕是宏发超市的人。其听李美玲说，南昌市西湖区煌上煌团结专卖店使用的房屋最早是从江西木材厂处租赁的，之后，在其负责期间，与宏发超市签订租赁合同，宏发超市将租赁的房屋交给江西旺中旺投资有限公司之后，南昌市西湖区煌上煌团结专卖店就与江西旺中旺投资有限公司签订了租赁合同。
林源商贸城质证如下：对该笔录形式上的真实性无异议，对其内容的真实性、合法性、关联性有异议。首先，涂小兵无权就2012年1月15日周淑萍与雷霞燕签订的合同真实性进行核实，因为其不是合同主体，其未见过合同原件；其次，南昌市西湖区煌上煌团结专卖店的经营者是李美玲，无论是周淑萍还是涂小兵均与本案无关；再次，涂小兵提到的“最早是跟江西木材厂签合同”与事实不符，其也未提供书面证据证实该主张。该证据属于证人证言，证人依法应出庭接受询问。
力远投资公司质证如下：对该笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。
江西木材厂质证如下：对该笔录形式上的真实性无异议，对其内容的真实性、合法性、关联性有异议。就涉案房屋其从未与李美玲签订过租赁合同，其他意见全部同意林源商贸城的质证意见。
百姓缘药房质证如下：对该笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认证如下：涂小兵的陈述与周淑萍的陈述相互印证，且力远投资公司在庭审中出示了2012年1月15日周淑萍与雷霞燕签订的《租赁合同》原件，涂小兵也提供了证据证明其与周淑萍系夫妻关系，故其有权对该租赁合同进行确认。对涂小兵的陈述部分采信。
本院二审另查明，南昌市西湖区煌上煌团结专卖店合伙人周淑萍与雷霞燕于2012年1月15日就本案诉争房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日。南昌市西湖区绝味团结专卖店店主汤利强与雷霞燕于2011年1月28日就本案诉争房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限自2011年2月12日至2012年12月30日。根据南昌市西湖区煌上煌团结专卖店和南昌市西湖区绝味团结专卖店的工商登记信息，二者设立时登记的经营地址分别为西湖区团结路朝阳洲集贸市场和西湖区团结路8号，现在的经营地址均在西湖区团结路10号本案诉争房屋中。由于该两经营户的经营地址实际发生了变更，原审法院认定“各经营户成立后经营地址一直未变更”错误，应予纠正。对原审法院查明的其他事实，本院二审予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：本案诉争2009年12月26日《租赁合同》应否确认已依法解除。林源商贸城主张解除合同的理由是力远投资公司存在非法转租的行为。经过原审法院现场勘察，本案诉争房屋现涉以下店铺：江西汇仁堂药品连锁有限公司朝新店、百姓缘药房、南昌市西湖区煌上煌团结专卖店、南昌市西湖区绝味团结专卖店、南昌市西湖区中惠电子数码通讯经营部，双方对此均无异议。江西汇仁堂药品连锁有限公司朝新店、百姓缘药房均成立于2009年12月26日危国林与木材厂签订《租赁合同》之前，成立后经营地一直未变更。在江西汇仁堂药品连锁有限公司朝新店设立过程中，木材厂还于2008年5月14日为其出具过场地证明。就现经营地，该店早在2008年4月与宏发新发展连锁签订过租赁合同，2010年5月、2011年5月均与雷霞燕签订过租赁合同，2012年3月、4月先后与王文、周金保签订租赁合同。即使存在转租，木材厂出具证明的行为和长期未提出异议的行为可以证明其同意转租。百姓缘药房的原法定代表人唐承友与木材厂于2008年10月29日签订租赁现经营地的合同，约定租赁期间为2009年1月1日至2013年12月31日。2013年5月13日百姓缘药房的法定代表人由唐承友变更为肖敏。根据谢建秀的陈述，力远投资公司的员工王文与新建县大药谷药房有限公司签订了租赁合同，约定租赁期间为2013年4月1日至2018年3月31日。虽然谢建秀未提供该合同，该合同真实性无法核实，但即使实际存在转租行为，转租行为也发生在2013年4月或5月。虽然根据工商登记的信息，南昌市西湖区煌上煌团结专卖店、南昌市西湖区绝味团结专卖店的经营地址分别为西湖区团结路朝阳洲集贸市场和西湖区团结路8号，但是，工商登记的信息为其设立之初的地址，根据本院二审查明的事实，在2012年1月、2011年1月该两家专卖店的经营者已分别就现经营地与雷霞燕签订了《租赁合同》。即使存在转租，转租行为也分别发生在2012年1月、2011年1月。南昌市西湖区中惠电子数码通讯经营部成立于2011年7月22日，2011年3月21日该经营部经营者廖常斌与雷霞燕就现经营地签订了《租赁合同》，即使存在转租，转租行为也发生于2011年。南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市的工商登记显示经营主体为个体工商户，登记的经营者为罗春芳。即使罗春芳不是力远投资公司的员工，该超市不是由力远投资公司经营而是由罗春芳实际经营，力远投资公司存在将本案诉争房屋转租给罗春芳的行为，因该超市成立于2012年4月12日，且林源商贸城提供的危思思与罗春芳签订的租赁合同约定租赁期限为2012年2月29日至2017年2月29日，故转租行为也发生在2012年。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中即使存在力远投资公司转租的事实，转租行为也都发生在2013年5月之前。按照常理，各商户在经营时不仅会悬挂招牌，还会悬挂营业执照，而林源商贸城、木材厂的住所地与本案租赁房屋所涉商户经营地相同或相近，木材厂知道或者应当知道转租的事实。木材厂未在其知道或应当知道之日起六个月内对转租行为提出异议，视为木材厂同意将店面转租给各经营户。且本案约定的合同期限为12年，即从2009年至2021年，目前，合同已经履行了大部分，解除合同也不利于交易关系的稳定，并可能会引发新的纠纷。林源商贸城依法承受了木材厂的权利义务，木材厂的行为对其有约束力。因木材厂未在法定期限内对转租行为提出异议，对林源商贸城以转租行为未经出租人同意为由请求解除木材厂与力远投资公司间的《租赁合同》之主张，不予支持。
综上，原审判决认定事实部分错误，但不影响本案的处理结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费69460元，由江西林源商贸城承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪少华
代理审判员 吴玉萍
代理审判员 陈幸欢
二〇一六年四月二十一日
代书 记员 吴 狄
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。