广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第109号
上诉人（原审原告）：林严，男，1969年3月11日出生，汉族，住广东省阳春市。
上诉人（原审原告）：刘云才，男，1967年10月25日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：李海洋，男，1971年6月13日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：谭弟刚，男，1974年2月8日出生，汉族，住重庆市荣昌县。
上诉人（原审原告）：赖日周，男，1963年7月6日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：李秀华，女，1971年8月25日出生，汉族，住黑龙江省五常市。
上诉人（原审原告）：曾文强，男，1969年1月6日出生，汉族，住广东省高州市。
上诉人（原审原告）：郭晓华，男，1972年2月22日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：甘敏凯，男，1967年12月1日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市。
上诉人（原审原告）：李荣光，男，1965年1月19日出生，汉族，住广东省中山市港口镇。
上诉人（原审原告）：罗敬峰，男，1978年4月17日出生，汉族，住广东省兴宁市。
上诉人（原审原告）：谈友平，女，1980年11月15日出生，汉族，住四川省泸州市。
上诉人（原审原告）：孙连国，男，1975年9月18日出生，汉族，住四川省泸州市。
上诉人（原审原告）：孔祥湖，男，1962年3月2日出生，汉族，住广东省封开县。
上诉人（原审原告）：詹春香，女，1972年2月5日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：林宁，男，1971年9月24日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：杨中华，男，1978年7月16日出生，汉族，住四川省长宁县。
上诉人（原审原告）：卢发全，男，1972年11月11日出生，汉族，住广西壮族自治区昭平县。
上诉人（原审原告）：王晓明，男，1968年1月30日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：陈海良，男，1981年6月28日出生，汉族，住广东省珠海市。
上诉人（原审原告）：梁桂娟，女，1970年5月2日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：罗文峰，男，1975年8月15日出生，汉族，住广东省兴宁市。
上诉人（原审原告）：翟玉敬，女，1969年3月11日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：王加红，女，1975年4月2日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：ＸＸ昌，男，1969年11月9日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：杨桂基，男，1972年5月28日出生，汉族，住广西壮族自治区藤县。
上诉人（原审原告）：江金河，男，1976年12月29日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：陈秋苑，女，1970年11月22日出生，汉族，住广东省兴宁市。
上诉人（原审原告）：郑广留，男，1973年6月1日出生，汉族，住广东省恩平市。
上诉人（原审原告）：王花丽，女，1976年12月10日出生，汉族，住贵州省印江土家族苗族自治县。
上诉人（原审原告）：李群英，女，1980年9月12日出生，汉族，住广东省罗定市。
上诉人（原审原告）：王东，男，1974年10月25日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：李宏兰，女，1973年6月7日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：陈运媚，女，1976年9月21日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
上诉人（原审原告）：陈驹，男，1980年1月8日出生，汉族，住广东省阳春市。
上诉人（原审原告）：林德婵，女，1969年10月8日出生，汉族，住广东省阳春市。
上诉人（原审原告）：孙延峰，男，1971年5月28日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：陈璇娟，女，1976年12月20日出生，汉族，住广东省惠来县。
上诉人（原审原告）：莫延灵，男，1966年11月5日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：廖福明，男，1976年1月20日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。
上诉人（原审原告）：曾文生，男，1966年5月11日出生，汉族，住广东省高州市。
上诉人（原审原告）：陈莹珊，女，1981年3月27日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
上述上诉人的共同委托代理人：何玲玲，广东孚道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市东升镇丽苑花园业主委员会，住所地中山市东升镇迎宾路24号丽苑花园管理处。
负责人：方贵导，该业主委员会主任。
上诉人林严、刘云才、李海洋、谭弟刚、赖日周、李秀华、曾文强、郭晓华、甘敏凯、李荣光、罗敬峰、谈友平、孙连国、孔祥湖、詹春香、林宁、杨中华、卢发全、王晓明、陈海良、梁桂娟、罗文峰、翟玉敬、王加红、ＸＸ昌、杨桂基、江金河、陈秋苑、郑广留、王花丽、李群英、王东、李宏兰、陈运媚、陈驹、林德婵、孙延峰、陈璇娟、莫延灵、廖福明、曾文生、陈莹珊（以下简称林严等42人）因与中山市东升镇丽苑花园业主委员会（以下简称丽苑业委会）确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法民一初字第877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年1月11日，在中山市东升镇东城社区居民委员会、中山市东升镇城建办的指导下，丽苑花园业主通过公开唱票点票的方式产生了业主委员会，由方贵导担任丽苑业委会主任。2010年1月22日，丽苑业委会在中山市房地产行业协会登记备案。2010年7月26日，丽苑业委会作为甲方与作为乙方的中山市爱玛丽物业管理有限公司（以下简称爱玛丽物业公司）签订了物业服务协议，约定由爱玛丽物业公司作为物业服务企业，为丽苑花园提供物业管理服务，期限为2010年8月1日至2012年7月31日，2012年8月1日，双方续签了物业服务协议，约定服务期限延长至2014年7月31日为止，协议中还约定了其他条款。2013年7月16日，林严等42人以丽苑业委会未经业主大会决定擅自与爱玛丽物业公司签订物业服务协议，以及爱玛丽物业公司在管理过程造成了业主的损失为由，诉至原审法院，请求判令：1.丽苑业委会与爱玛丽物业公司签订的物业服务协议无效；2.丽苑业委会赔偿林严等42人各项损失20000元；3.丽苑业委会承担本案诉讼费用。
原审法院审理认为：依法成立的物业服务合同除对业委会、物业服务企业有约束力外，对业主同样具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故丽苑业委会与爱玛丽物业公司签订的物业服务协议对包括林严等42人在内的小区全体业主均具有约束力。虽林严等42人提供的调查表显示部分业主否认有参与业委会的选举及对聘请爱玛丽物业公司知情等情形，但该表上的业主并未到庭作证，依法应由林严等42人承担举证不利之责任。从现有证据来看，有中山市东升镇东城社区居民委员会在备案申请书上确认丽苑业委会产生的合法性，丽苑业委会也已经中山市房地产行业协会登记备案，其已具备合法的主体资格，作为物业服务企业的爱玛丽物业公司与经相关部门登记备案的丽苑业委会签订物业服务协议或合同，已经履行了作为合同相对方的注意义务，该合同应属有效合同，受法律保护。林严等42人诉求丽苑业委会赔偿各项损失共计20000元，但未提供证据证明各项损失的具体金额以及丽苑业委会对此存在过错，应承担举证不利的后果，对于以上主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回林严、刘云才、李海洋、谭弟刚、赖日周、李秀华、曾文强、郭晓华、甘敏凯、李荣光、罗敬峰、谈友平、孙连国、孔祥湖、詹春香、林宁、杨中华、卢发全、王晓明、陈海良、梁桂娟、罗文峰、翟玉敬、王加红、ＸＸ昌、杨桂基、江金河、陈秋苑、郑广留、王花丽、李群英、王东、李宏兰、陈运媚、陈驹、林德婵、孙延峰、陈璇娟、莫延灵、廖福明、曾文生、陈莹珊的全部诉讼请求。案件受理费300元，由林严等42人负担。
上诉人林严等42人不服上述判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判丽苑业委会与爱玛丽物业公司签订的物业服务协议无效；二、判令丽苑业委会赔偿林严等42人各项损失20000元；三、由丽苑业委会承担一、二审诉讼费。理由如下：一、丽苑业委会在未召开业主大会且未获得业主大会授权的情况下，擅自与爱玛丽物业公司签订物业服务协议，在起诉前未取得业主大会或专有部分占建筑面积过半数以上的业主且占总人数过半数的业主的追认，因此，丽苑业委会与爱玛丽物业公司签订的物业服务协议为无效合同。原审法院在丽苑业委会未提供任何证据证明，且未进行调查取证的情况下，认定丽苑业委会具备合法的主体资格，与尽到注意义务的爱玛丽物业公司签订的物业服务协议有效，属于认定事实不清，适用法律错误。二、丽苑业委会应向业主赔偿各项损失。丽苑业委会已经确认爱玛丽物业公司在管理期间共丢失七辆摩托车，另林严等42人举证证明了小区内路灯严重毁损，公共设施被拆除、破坏等，林严等42人的合法权益受到严重侵害。
被上诉人丽苑业委会答辩称：一、林严等42人要求撤销物业服务合同，相当于撤销爱玛丽物业公司对丽苑小区的管理，这是对丽苑小区全体业主很不负责任的表现，要撤走爱玛丽物业公司，应收集物业管理区域内其他300多户业主、东升建设发展总公司所属物业代表、隆成公司宿舍代表、利达印染厂宿舍代表，让这些业主共同参与且过半数管理面积的业主提出才具有代表性。撤走爱玛丽物业公司后由谁来负责小区的物业服务？现在爱玛丽物业公司可以维持经营，是因为有物业管理区域半数以上业主支持。林严等42人列举这么多业主不知道物业服务合同的存在，但物业管理事实上存在相信每位业主都很清楚，有保洁员每天清理垃圾及打扫楼梯卫生，门口有保安守护，小区公共路灯、楼梯灯等有爱玛丽物业公司在支付电费，而且事前原丽苑业委会成员也陪同物管部人员上门同大部分业主沟通过，配合物管部针对不肯交费业主开会沟通过，物管部发出催缴管理费通知也有注明。二、林严等42人要求丽苑业委会赔偿20000元属于无理诉求。丽苑业委会成员没有收取任何报酬，牺牲个人时间协助配合小区的管理，丽苑业委会要求爱玛丽物业公司加强门口的监管，夜间不定时抽查保安员值班情况，对不负责的保安员提醒注意，对责任心强的保安员予以鼓励，对存在安全隐患或卫生较差的拐角要求爱玛丽物业公司整改，要求及时更换过期失效的消防灭火器等，2012年小区发生的两次火灾都是保安员发挥了主要作用及时消除火灾。现在每晚超过50辆摩托车及电动车直接放在门卫室对门让值班保安员免费监看。三、林严等42人要求丽苑业委会承担所有诉讼费用理据不足，应由他们自行全部承担。
双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：一、丽苑业委会与爱玛丽物业公司于2010年7月26日签订的物业服务协议于2012年7月31日到期，2012年8月1日续签了物业服务合同，决定由爱玛丽物业公司继续对小区进行物业管理。林严等42人以丽苑业委会的行为违反了法律法规的规定为由请求确认物业服务协议无效，因此，本案的案由应为确认合同无效纠纷。因此，本案主要审查的问题是爱玛丽物业公司对涉案小区进行物业管理是否符合法律法规的规定。经查，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该物权法第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”由上述规定可见，选聘物业服务企业是业主享有的对物业小区进行共同管理的权利，选聘物业服务企业应召开业主大会投票决定；业主委员会作为业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，但业主委员会无权自行决定选聘或解聘物业服务企业。对物业服务合同期限届满如何选聘物业服务企业的问题，《广东省物业管理条例》第五十条第一款规定：“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。”本案中，丽苑业委会并未举证证实其签订物业服务协议已经依法召开业主大会并取得业主大会的授权决定，且未举证证明其在起诉前取得业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认。因此，丽苑业委会与爱玛丽物业公司签订的物业服务协议及物业服务合同，违反了物权法关于选聘物业服务企业应由业主共同决定的规定，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利。丽苑业委会的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该物业服务协议是无效的合同。
二、林严等42人既没有提交充分的证据证实20000元损失的存在，也没有提交充分证据证实丽苑业委会对其所称的20000元损失存在过错，即现有证据难以证实林严等42人所称的20000元损失与丽苑业委会之间存在因果关系，因此，林严等42人应承担举证不足的不利法律后果。原审法院不予支持林严等42人的该项诉讼请求适当，本院予以维持。
综上，上诉人林严等42人的上诉部分有理，本院对其合理的请求予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，致部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2013）中二法民一初字第877号民事判决；
二、确认中山市东升丽苑花园业主委员会与中山市爱玛丽物业管理有限公司签订的物业服务协议无效；
三、驳回林严等42人的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元（已由林严等42人预交），由中山市东升丽苑花园业主委员会负担200元（中山市东升丽苑花园业主委员会应于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳），林严等42人负担100元。二审案件受理费300元（已由林严等42人预交），由中山市东升丽苑花园业主委员会负担200元（中山市东升丽苑花园业主委员会应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳），林严等42人负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二〇一四年五月七日
书记员 林蔓娜