四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民终字第2505号
上诉人（原审原告）：绵阳市游仙区农村信用合作联社石马分社。住所地绵阳市游仙区。
负责人：梁斌，该分社主任。
委托代理人：任雪峰，四川科通律师事务所律师。
委托代理人：冯菊梅，四川科通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绵阳市万丰房地产开发有限责任公司。住所地：绵阳市游仙区。
法定代表人：巩胜，公司董事长。
委托代理人：罗建全，绵阳市涪城区城北法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）:蒲映林，男，汉族，生于1963年7月2日，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人:陈星年，绵阳市涪城区城北法律服务所法律工作者。
绵阳市游仙区农村信用合作联社石马分社（以下简称游仙区信用社石马分社）因与绵阳市万丰房地产开发有限责任公司（以下简称绵阳万丰房产公司）、蒲映林合同纠纷一案，不服绵阳市游仙区人民法院(2014)游民初字第6117号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员夏春梅担任审判长，与审判员刘立冬、审判员汤显组成合议庭，于2016年5月4日、5月27日、7月6日三次进行了审理。上诉人游仙区信用社石马分社的委托代理人冯菊梅、被上诉人绵阳万丰房产公司的委托代理人罗建全、被上诉人蒲映林的委托代理人陈星年均到庭参加诉讼，蒲映林参加了第二次审理。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：2008年12月23日，游仙区信用社石马分社（甲方）与蒲映林（乙方）、绵阳万丰房产公司（丙方）签订《抵偿协议》一份，该协议约定：“一、蒲映林（乙方）同意用位于游仙区石马镇七姓村现中科小区门口丽境人家项目工程1号楼门面1-6号抵偿蒲映林欠石马信用社的挂息。石马信用社同意接受该资产。二、双方协商1号楼门面1-6号面积约232平方米（具体以房管局测量为准），每平方米抵偿价为3600元，计价835200元，抵偿蒲映林欠信用社的挂息759723.44元，2006年7月1日的贷款本金6万元，利息7547元，双方互不找补。三、蒲映林用门面抵偿贷款挂息后，在蒲映林中科丽境人家项目先期投入的土地成本中支付，由蒲映林签字认可。四、本协议签订后，丽境人家1号楼1-6号门面所有权、使用权、处置权归石马信用社，蒲映林贷款6万元从签订之日起止息，抵资方保证所抵门面水、电等设施完备。五、万丰房地产开发有限公司将丽境人家1号楼门面1-6号的房产证、土地证、办到石马信用社名下，税费由抵资方承担，在蒲映林的投入收益中支付。六、本协议签订后，万丰房地产开发公司不得以任何理由将该门面变卖，否则承担违约责任。七、本协议从双方签字之日起生效，一方违约支付另一方合同总金额的30%的违约金。八、本协议一式四份，甲方、乙方各一份，蒲映林一份、公证处一份。”该协议书有游仙区信用社石马分社的签章及时任石马信用分社负责人欧尤富的签字以及绵阳市万丰房产地开发有限公司的签章及法定代表人巩胜的签字，在蒲映林签字一栏签注有“代理人辛家才、刘迎福注该协议已念给蒲映林听表示同意”字样。2014年9月15日，游仙区信用社石马分社诉至原审法院，请求依法判决：1.二原审被告将丽境人家项目工程1、2、5、6号门面过户给石马分社，并以每平方米3600元的价格，赔偿因原审被告已出售3、4号门面导致不能履行的损失；2.二原审被告支付违约金227917.032元；3.本案的诉讼费、保全费由原审被告承担。
在一审庭审中，蒲映林当庭对该《抵偿协议》提出异议，表示其并未授权辛家才、刘迎福签署该协议。原审法院经对辛家才进行询问，辛家才陈述：“字是我签的，蒲映林没有给我出具授权委托书。2008年12月23号下午，我在百盛对面的科伦吧茶楼喝茶，欧尤富给我打的电话，说找我有事情，我就告诉他我在的地方，他和巩胜、刘迎福三个人一起来了后，说他们有个协议找我签字，我看了那个协议，甲乙丙三方都与我无关，我说作为乙方你们应该找蒲映林本人签字，欧尤富说蒲映林躲债在外地，不方便，年末了，叫我代蒲映林签字，签上个代理人就是了，我们后头再找蒲映林补签，协议的内容已经念给蒲映林听了的，他同意了。另外我们信用社在年底要完成收贷任务，帮忙签一下，以后我们晓得找蒲映林补签就行了。后来我听说信用社完成了收贷任务后，石马信用社几个负责收贷的人还领了6万多元的奖金。”此外，游仙区信用社石马分社还当庭提交了委托书复印件一份，载明“今委托辛家才、刘迎福全权代理我解除与绵阳市万丰房地产营销策划公司冯竞仪签订的中科丽境人家项目商品房代销合同。并处理与此相关事宜委托人蒲映林”。绵阳万丰房产公司和蒲映林质证认为该份委托书为复印件，对真实性不予认可，即便是真实的，也不能推断蒲映林授权辛家才签订了《抵偿协议》。此外，绵阳万丰房产公司应原审法院要求其提供《抵偿协议》中约定的1-6号房屋使用情况而提交了所有权证号为绵游房权证2014字第029**号的房屋所有权证（显示房屋座落于绵阳市游仙区石马镇七姓村2社1－1－6－71栋1层6－7号，所有权人绵阳万丰房产公司，登记时间2014年10月21日，建筑面积80.76平方米，套内面积75.75平方米）和所有权证号为绵游房权证2014字第029**号的房屋所有权证（显示房屋座落于绵阳市游仙区石马镇七姓村2社1－1－21栋1层1－2号，所有权人绵阳万丰房产公司，登记时间2014年10月21日，建筑面积94.55平方米），并称3－5号房屋因其他债务在办理他项权证，故在房管局。游仙区信用社石马分社对万丰房产公司提交的该两份房屋所有权证的真实性无异议，并认为绵阳万丰房产公司应按协议将该房产过户给自己。蒲映林亦对该两份房屋所有权证的真实性无异议，但认为该房屋实际上是蒲映林的。
在二审审理中，游仙区信用社石马分社提交一份由蒲映林于2007年9月3日签名并捺印出具的授权书，该授权书载明“今授权辛家才全权处理我与石马信用社发生的全部借款业务、全部借款担保业务、全部承诺借款归还业务的结息、归还和办理相关手续事宜。”欲证明蒲映林是授权了辛家才办理游仙区信用社石马分社贷款的全部事宜，包括签订的抵偿协议。对此，蒲映林质证认可该授权书是其签名出具的，并称是其当时在广元时，欧尤富（当时游仙区信用社石马分社主任）弄好了拿到广元来让其签的，但其没有给辛家才说过，辛家才现在都不晓得授权委托书的事情，最后贷款没有贷下来。绵阳万丰房产公司质证认认可蒲映林的陈述，并认为该授权书不属于新证据，且是授权辛家才去信用社单笔贷款，但并没有贷到款，故该授权书与本案无关。此外，为进一步核实《抵偿协议》中约定的1-6号房屋使用情况，游仙区信用社石马分社在绵阳市游仙区住房和城乡建设局查询并打印了权证号为201402994的房屋信息摘要（显示房屋地址为游仙区石马镇七姓村2社1－1－6－7号1栋1楼6－7号，登记权利人绵阳万丰房产公司，建筑面积80.76平方米）和权证号为201402995的房屋信息摘要（显示房屋地址为游仙区石马镇七姓村2社1－1－2号1栋1楼1－2号，登记权利人绵阳万丰房产公司，建筑面积94.55平方米），并称没有查询到3－5号房屋的信息，游仙区住房和城乡建设局工作人员反映该3－5号房屋已出售给他人。对此，绵阳万丰房产公司质证称该6－7号房屋属于《抵偿协议》中约定的1－6号房屋范围内，该1－2号房屋不属于《抵偿协议》中约定的1－6号房屋范围内，也不清楚《抵偿协议》中约定的3－5号房屋的权属情况。蒲映林质证称不清楚该6－7号和1－2号房屋是否属于《抵偿协议》中约定的1－6号房屋范围内。
以上事实，有当事人的组织机构代码证、营业执照、身份信息表，《抵偿协议》，询问笔录，委托书复印件，房产证复印件及双方当事人的当庭陈述等证据证实，足以认定。
原审法院认为：原告当庭举证的《抵偿协议》上并没有被告蒲映林的签字认可，在蒲映林一栏签名的代理人辛家才在接受询问时也表示当时其并没有获得被告蒲映林的授权，而原告当庭举证的授权委托书复印件即便是真实的，该委托书也未授权辛家才处分房产的代理权限。因此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”之规定，本案中辛家才的无权代理行为在被告蒲映林当庭表示不予追认的情况下，对被告蒲映林不产生约束力。因此，该份抵偿协议应为无效。故对于原告履行抵偿协议的诉请应不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决如下：驳回原告绵阳市游仙区农村信用联社石马分社的全部诉讼请求。本案征收案件受理费13780元，由原告绵阳市游仙区农村信用联社石马分社承担。
原审法院宣判后，原审原告游仙区信用社石马分社不服原审判决，提出上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《抵偿协议》合法有效。1.民事法律行为的代理可以是书面的，也可以是口头的。本案中,上诉人与被上诉人在签订《抵偿协议》时,蒲映林的委托代理人辛家才当场向委托人蒲映林打电话确认了《抵偿协议》的内容，委托人蒲映林表示同意，受委托人辛家才作为蒲映林的代理人在《抵偿协议》签字，并注明“该协议已念给蒲映林听表示同意”，且上诉人的原负责人欧尤富、被上诉人绵阳万丰房产公司的法定代表人巩胜、案外人刘迎富均在《抵偿协议》上签字确认，故被上诉人与蒲映林之间的委托代理关系成立，上诉人与被上诉人签订的《抵偿协议》合法有效。2.一审法院在审理过程中对蒲映林的代理人辛家才进行了询问,辛家才表示否认,称未经蒲映林授权。但上诉人认为代理人辛家才在一审法院询问时的陈述与《抵偿协议》签字注明的“该协议已念给蒲映林听表示同意”意思表示完全相背，法院在认定事实时应当以原书面形成的意思表示为准。二、被上诉人绵阳万丰房产公司、蒲映林将已抵偿给上诉人的3、4、5号门面进行抵押贷款，若被上诉人未能按约将3、4、5号门面过户给上诉人，二被上诉人应当承担赔偿责任。现被上诉人绵阳万丰房产公司、蒲映林违背协议义务，擅自将抵偿给上诉人的门面向第三人的债权提供抵押担保，被上诉人绵阳万丰房产公司、蒲映林的行为严重侵害了上诉人的合法权益，若二被上诉人未能按《抵偿协议》约定将已抵偿给上诉人的门面过户至上诉人名下，二被上诉人应当按市场价格赔偿上诉人的损失。三、二被上诉人未按《抵偿协议》约定履行义务，已构成违约，根据《抵偿协议》的约定，二被上诉人应当承担违约责任，向上诉人支付违约金。四、上诉人在上诉期间收集到新证据，证明被上诉人蒲映林委托辛家才全权处理与石马信用社的贷款归还和办理相关手续事宜。故请求：1.撤销原判；2.确认上诉人与被上诉人签订《抵偿协议》合法有效；3.判令二被上诉人将丽境人家项目1、2、3、4、5、6号门面过户给上诉人；若被上诉人不能过户，则按市场价格进行赔偿损失；4.判令二被上诉人向上诉人支付违约金227917.32元；5.本案一审诉讼费、二审诉讼费、保全费由二被上诉人承担。
绵阳万丰房产公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
蒲映林辩称：自己对抵偿协议从始至终均不知，应属无效。
本院认为：对游仙信用社石马分社在二审中提交的由蒲映林于2007年9月3日签名并捺印的授权书，由于蒲映林对该授权书中的签名予以认可，故对该授权书的真实性予以采信。因此，根据蒲映林出具的授权书载明内容“今授权辛家才全权处理我与信用社发生的全部借款业务、全部借款担保业务、全部承诺借款归还业务的结息、归还和办理相关手续事宜。”、辛家才在《抵偿协议》中签注的“该协议已念给蒲映林听表示同意”以及原审法院针对《抵偿协议》对辛家才询问时其所作陈述“字是我签的，蒲映林没有给我出具授权委托书。……”，可以认定辛家才于2008年12月23日签署该《抵偿协议》系得到了蒲映林的授权，故该《抵偿协议》应合法有效，该协议当事人均应按《抵偿协议》的约定如实履行自己的义务。
根据绵阳万丰房产公司应原审法院要求其提供《抵偿协议》中约定的1-6号房屋使用情况而提交的所有权证号为绵游房权证2014字第029**号的房屋所有权证（显示房屋座落于绵阳市游仙区石马镇七姓村2社1－1－6－71栋1层6－7号，所有权人绵阳万丰房产公司，建筑面积80.76平方米，套内面积75.75平方米）和所有权证号为绵游房权证2014字第029**号的房屋所有权证（显示房屋座落于绵阳市游仙区石马镇七姓村2社1－1－21栋1层1－2号，所有权人绵阳万丰房产公司，建筑面积94.55平方米），以及游仙区信用社石马分社在二审中提交的其在绵阳市游仙区住房和城乡建设局查询并打印的权证号为201402994的房屋信息摘要（显示房屋地址为游仙区石马镇七姓村2社1－1－6－7号1栋1楼6－7号，登记权利人绵阳万丰房产公司，建筑面积80.76平方米）和权证号为201402995的房屋信息摘要（显示房屋地址为游仙区石马镇七姓村2社1－1－2号1栋1楼1－2号，登记权利人绵阳万丰房产公司，建筑面积94.55平方米），可以认定所有权证号为绵游房权证2014字第029**号和绵游房权证2014字第029**号两处房屋为本案《抵偿协议》中约定的抵偿房屋中的其中两处。由于此两处房屋的权属关系明确，绵阳万丰房产公司、蒲映林应按《抵偿协议》的约定将该两处房屋的产权过户并移交给游仙区信用社石马分社，由此所产生的税费按约定亦应由绵阳万丰房产公司、蒲映林承担。对于本案《抵偿协议》中约定的其它几处抵偿房屋，由于万丰房产公司和蒲映林均未提交相关房屋登记情况，导致其它抵偿房屋的权属关系以及登记面积无法查清，故绵阳万丰房产公司和蒲映林应按《抵偿协议》的约定以3600元／平方米的单价按56.69平方米（232平方米-80.76平方米-94.55平方米）的面积折价补偿游仙区信用社石马分社。因此，绵阳万丰房产公司、蒲映林应向游仙区信用社石马分社补偿204084元（3600元／平方米×56.69平方米）。对游仙区信用社石马分社主张的违约金，由于双方并未约定履行期限，且现有证据无法确认绵阳万丰房产公司将《抵偿协议》中约定的除所有权证号为绵游房权证2014字第029**号、绵游房权证2014字第029**号的两处房屋外的其它抵偿房屋变卖他人，故对游仙区信用社石马分社主张的违约金不予支持。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其成立的上诉请求予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销绵阳市游仙区人民法院(2014)游民初字第6117号民事判决；
二、绵阳市万丰房地产开发有限责任公司于本判决生效后二十日内将房屋所有权证号为绵游房权证2014字第029**号（建筑面积80.76平方米）的房屋和房屋所有权证号为绵游房权证2014字第029**号（建筑面积为94.55平方米）的房屋的产权登记过户给绵阳市游仙区农村信用合作联社石马分社，由此所产生的税费由绵阳市万丰房地产开发有限责任公司、蒲映林承担；
三、绵阳市万丰房地产开发有限责任公司、蒲映林于本判决生效后二十日内向绵阳市游仙区农村信用合作联社石马分社支付人民币204084元；
四、驳回绵阳市游仙区农村信用合作联社石马分社的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13780元，由绵阳市游仙区农村信用合作联社石马分社承担；二审案件受理费4718元，由绵阳市万丰房地产开发有限责任公司、蒲映林承担。
本判决为终审判决。
审判长 夏春梅
审判员 刘立冬
审判员 汤 显
二〇一六年七月十九日
书记员 王 欢