贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终1508号
上诉人（原审被告）：周文红，女，1968年3月10日出生，汉族，贵州省安龙县人，住凯里市。
上诉人（原审原告）：贵州省凯里新欣民族贸易有限公司，住所地凯里市北京西路1号。
法定代表人：杨昌美，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：杨明桂，贵州争荣律师事务所律师。
上诉人周文红与上诉人贵州省凯里新欣民族贸易有限公司（以下简称“新欣民贸公司”）租赁合同纠纷一案，均不服贵州省凯里市人民法院（2017）黔2601民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周文红上诉请求：⒈依法撤销原审判决，改判全部驳回新欣民贸公司的原审诉讼请求；⒉本案的一、二审诉讼费用概由被上诉人承担。事实及理由：1、本案是因优先承租权引发的诉讼，上诉人早在2016年4月10日就书面向新欣民贸公司申请续租要求，又于2016年11月再次提出续租要求并参与向社会招租的报名，新欣民贸公司均没有作出任何答复，却多次发函要求周文红将酒店进行移交，根本没有提及不同意上诉人要求续租的内容。被上诉人是在没有考虑上诉人两次书面要求续租的前提下对外进行招租的，在其提供的符合条件的报名人中，根本没有杨志明的报名资料，上诉人的合伙人中有人提出每年188万元租金要求对酒店租赁承包的，不知为何没有取得酒店承包权？新欣民贸公司确认杨志明每年176万元租金承包酒店，杨志明没有报名，怎么会取得酒店承租权呢？当事人对此提出异议后，被上诉人又以公司董事会、监事会的名义作出自己已经不再出租的决议。按照公司章程及法律规定，公司董事会、监事会无权对此进行决定。既然公司决定对外招租，为何又要自己经营呢？新欣民贸公司称报名人员的报价结果达不到公司预定目标，才收回自主经营的，但庭审中又称招租没有设定具体报价，这完全是欺诈行为。新欣民贸公司认可周文红的优先承租权，但在多次发函要求将酒店进行移交的过程中，却没有提及收回公司自己经营及周文红有优先承租权的任何内容。直至凯里市人民法院（2017）黔2601民初573号民事判决生效前，新欣民贸公司从来不认可周文红具有优先承租权，这正是纠纷发生的根本原因。新欣民贸公司的行为构成根本性违约。按照《租赁合同》第十三条第四款的规定，新欣民贸公司必须按周文红投资物的评估价值进行赔付，在没有对投资物依法评估鉴定的前提下，周文红完全有理由不同意将酒店进行移交，而且根据《合同法》第四十二条的规定，新欣民贸公司依法应承担缔约过失责任。原审判决完全不顾及新欣民贸公司违约事实，完全不顾及周文红投资物的评估价值及停业损失情况，片面支持新欣民贸公司的诉讼请求，于情于理于法都说不过去。2、周文红不移交酒店不构成违约，新欣民贸公司的诉讼请求依法不能成立。
新欣民贸公司上诉请求：⒈请求二审改判原审判决第二项，即周文红向新欣民贸公司支付非法占用租赁房屋期间的租金由239166.66元，改为99万元（租金以市场价198万元/年估算,时间暂且从2017年2月17日计算至2017年8月17日6个月）；⒉请求二审判令周文红逾期退还租赁房屋违约金70万（逾期罚款11.67万元/月，时间暂且从2017年2月17日计算至2017年8月17日6个月）；⒊一、二审诉讼费由周文红承担。事实及理由：1、双方的《租赁合同》是9年前签订的，现在涉案租赁物的租金与9年前的租金不可能是同一个价。一审法院判决周文红非法占有新欣民贸公司租赁房屋期间的租金是参照2008年的《租赁合同》标准（即年租金70万元)，显失公平，请求二审法院对该租金依法予以调整和改判。2、一审法院认定周文红非法占有上诉人租赁房屋期间时间为一审判决之日，但是，至今被上诉人还非法占有上诉人的租赁房屋。因此，原审认定时间与客观事实不符，请求二审法院依法支持上诉人起诉时的估算时间。3、原审法院不支持上诉人的违约金主张，不符合客观事实，请求二审法院依法支持新欣民贸公司的违约金主张。
新欣民贸公司向一审法院提出起诉请求：⒈搬出承租房屋，将承租房屋退还给新欣民贸公司；⒉支付非法占用租赁房屋期间的租金99万元（租金以市场价198万元/年估算，时间暂且从2017年2月17日计算至2017年8月17日共6个月）；⒊请求判令周文红支付逾期退还租赁房屋违约金70万元（逾期罚款11.67万元/月，时间暂且从2017年2月17日计算至2017年8月17日共6个月）；⒋承担本案诉讼费。
一审法院认定的事实：2008年2月20日，原告周文红（乙方）与被告凯里民贸公司（甲方）签订《租赁合同》，合同主要内容为：1、甲方将所属的位于凯里市北京西路1号（大十字），民贸大厦六至十四层（即“蓝天大酒店”。其中第七层一间美容美发室除外）、停车场、锅炉房及周围空地、部分附属设施、设备、物品（明细详见附件清单）出租给乙方。2、租赁期为九年，时间从2008年2月10日至2017年2月9日。3、合同期满，甲方有权收回租赁物。如甲方继续出租，乙方也有意承租，应在合同期满前三个月向甲方书面提出续租要求，在同等条件下，乙方有优先承租权，甲乙双方重新签订租赁合同。4、租金每年70万元，合同期内租金不变。一年一交，先交后用，本年合同期满前30日内预交下一年度租金。5、合同签订之日，乙方应向甲方交纳20万元履约保证金。合同签订后，原、被告均按照合同的约定全面履行各自的义务，在整个租赁期内双方合作良好。因酒店租赁期限即将到期，原告于2016年4月向被告提交了一份《蓝天大酒店投资营销方案》明确续租酒店的意愿，并将每年租金增加至150万元，租赁期延长为15年。被告也有意出租，但认为原告提出的年租金偏低，后于2016年11月正式决定并实行向社会公开招租。原告填写了报名表并重新拟定了《蓝天大酒店投资营销方案》，在报名期限内交至被告。经被告对原告及其他有意承租人提交的相关材料进行审查后认为原告等人的报价均未达到被告的预订目标。2016年12月30日，被告向原告发出《告知函》要求原告在2017年2月16日以前完成酒店移交。2017年2月8日，被告再次向原告发出《再次告知函》，再次要求原告按照合同的约定移交酒店。2017年2月15日，被告发出《通知》要求原告在2017年2月16日前将酒店移交。原告认为被告的行为侵害其在合同中约定的“优先承租权”，双方在协商未果的情况下，被告于2017年2月16日向凯里市人民法院提起诉讼，案经该院审理后，于2017年5月12日作出（2017）黔2601民初573号《民事判决书》，判决“一、确认原告周文红和被告贵州省凯里新欣民族贸易有限公司于2008年2月20日签订的《租赁合同》有效，并确认原告周文红对《租赁合同》中的租赁物在同等条件下享有优先承租权。二、驳回原告周文红其他诉讼请求”。2017年4月6日，原告以被告非法占用门面为由向该院提起诉讼。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案原、被告签订的《租赁合同》约定的租赁期限已于2017年2月9日届满，依据合同约定，被告应当在合同终止后七日内按照约定向原告办理房屋移交手续。合同履行过程中，双方在合同期限届满前均有继续出租、承租的意愿，但双方最终未达成一致意见。虽然法院作出的（2017）黔2601民初573号《民事判决书》，判决确认被告周文红对《租赁合同》中的租赁物在同等条件下享有优先承租权，但同等条件下的优先承租权的实现须有两个前提条件，一是合同到期后出租人仍有继续出租的意愿；二是在同等条件下。所谓“同等条件”主要是指价格（租金）和（租金的）支付方式，另外并无其他苛刻要求。通过庭审查明的事实来看，原告多次通过发《告知函》及《通知》的形式要求被告搬出，由此可见，原告已无向被告继续出租的意愿。若原告新欣民贸公司在招租过程中存在侵害被告周文红的优先承租权的行为，被告周文红可另行提起诉讼，但不能以此作为合法占用租赁物的理由。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。故原告诉请被告办理租赁物，并将承租房屋退还有事实与法律依据，予以支持。无论被告基于何种理由，被告在合同租赁期限届满之后仍然继续占用租赁物是客观事实，故原告诉请被告支付占用期间的租金符合法律规定，但要求按照市场价每年198万元计算，缺乏事实与法律依据，应予以调整。由于双方因优先承租权问题一直发生争议，均未达成新的承租价格，且合同期满后被告也一直处于歇业状态，故被告占用租赁物期间的租金酌情参照双方之前签订的《租赁合同》中的约定，即年租金70万元的标准予以支持，因判决之日后的实际损失尚未产生，故法院依法调整租金计算时间至判决之日（2017年6月20日），调整后的租金金额为239,166.66元（700,000÷12×4+700,000÷12÷30×4）。本案被告虽然未按照合同约定按时退还租赁物是事实，但从庭审查明的事实来看，被告一直未退还租赁房屋系双方因优先承租权及被告的招租行为发生争议，虽然没有证据证明被告已经将本案诉争的租赁物重新租赁给他人，但原告在招租过程中并未明确告知被告其预期租赁价格，也未就租赁价格事宜等与被告进行协商是事实，因此原告的行为亦存在过错，故基于公平原则，原告主张被告支付逾期退还房屋违约金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、周文红在本判决生效之日起十日内搬出承租房屋，将承租房屋退还给贵州省凯里新欣民族贸易有限公司。二、周文红在本判决生效之日起十日内向贵州省凯里新欣民族贸易有限公司支付2017年2月17日至2017年6月20日的租金239,166.66元。三、驳回贵州省凯里新欣民族贸易有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费20,010元，减半收取10,005元，由贵州省凯里新欣民族贸易有限公司负担8604元，被告周文红负担1401元。
二审期间，周文红向本院提交了以下几份证据材料：①照片15张，拟证明周文红于2017年7月8日已对蓝天酒店内的相关可移动财物（不包括固定在楼面、楼顶及墙体上的资产）搬走并处置的事实。新欣民贸公司的承租人苏宁易购于2017年4月20日开始在民贸大厦二、三、四楼进行装修，导致蓝天大酒店大厅、通道全部堵塞以及蓝天大酒店未营业的事实。②2017年6月27日苏宁电器工作员刘龙海出具的证明，拟证明新欣民贸公司将大厦二、三、四层出租给苏宁易购，苏宁易购因装修堆放货物在一楼大厅，蓝天大酒店未营业的事实；③《买卖协议》，拟证明周文红于2017年7月7日与杨政勇签订《买卖协议》，约定周文红将蓝天大酒店可移动财物拆除并转让给杨政勇的事实；④收款收据，拟证明周文红于2017年7月25日向新欣民贸公司交付水费，此前的水费已全部结清的事实。周文红二审提交的上述①②③④证据，拟证明其早已移交酒店给新欣民贸公司，不应再计算租金。新欣民贸公司质证后认为周文红虽然向公司管水电的员工杨胜军交钥匙，但杨胜军也未接，而且周文红未按合同的约定办理财产移交手续，不能算是已把酒店移交给新欣民贸公司。蓝天大酒店的一楼大厅由周文红管理，但一楼大厅是公共通道，所有进出大楼的人员都可以由大厅通行。大楼的二、三、四楼原承包人周益弟把二、三、四楼转租给苏宁易购，并不是新欣民贸公司出租给苏宁易购，苏宁易购装修时堆放物品在大厅与新欣民贸公司无关。对于水电费，后面补交是事实。本院审查认为，按双方《租赁合同》第十三条关于移交的约定，合同终止后七日内，由甲乙双方根据租赁之初的财产移交清单对租赁物逐项清点、查验，并签字认可。而周文红仅把钥匙拿给新欣民贸公司的水电工杨胜军的行为，不符合双方关于合同终止后移交财产的约定，不能视为是正式移交租赁物。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为：综合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、优先承租权的行使条件是什么？2、合同到期后周文红不及时移交租赁物的理由是否成立？3、新欣民贸公司主张按198万元/年计收逾期租金是否有依据？4、新欣民贸公司主张违约金70万元是否支持？
一、关于优先承租权的行使条件及周文红不及时移交租赁物的理由是否成立的问题。“优先承租权”是合同双方在合同中约定的在原租赁合同到期时，若出租人继续出租，原承租人享有在同等条件下请求出租人与其优先订立新租赁合同的权利。我国现行法律及司法解释并未规定有“优先承租权”，但基于民事当事人主体平等、缔约意愿自由的原则，只有当事人在合同中约定了承租人享有优先承租权时，根据意思自治原则，承租人才有权主张，出租人也才负有同等条件下与承租人优先订立新租赁合同的义务。本案中，双方当事人在原《租赁合同》第二条中约定了“优先承租权”的内容，因此，应尊重双方当事人关于“优先承租权”的约定。
按民法基本理论，承租人主张优先承租权，应当具备以下条件：1、双方有“优先承租权”的约定；2、出租人可以继续出租；3、出租人有继续出租的意愿；4、承租人要有明确的继续承租的意思表示；5、承租人满足合同约定行使优先承租权的条件；6、满足出租人要求的“同等条件”。优先承租权不仅需要保护承租人的利益，同时也不得侵害出租人的利益，因此承租人主张优先承租权，应当提供与潜在的新承租人同等的条件。此处的“同等条件”不仅包括租赁价格、租赁期限、租金支付方式等，而且还应当包括与租赁有关的其他条件，如房屋用途、维修责任、装修的约定、转租的约定、解除合同的条件、违约责任、整体还是部分承租等。如果原承租人不能满足出租人与新的承租人之间的出租条件，即不能行使优先承租权。
就本案而言，周文红若要行使优先承租权，首要的前提是原租赁物已确定继续对外出租。如果租赁期届满前或届满后，出租人已经明确表示对出租房屋收回自用，不再对外出租或者无法继续出租的，承租人丧失继续承租的基础，优先承租权自然丧失。本案中，新欣民贸公司在原《租赁合同》到期前，曾对外预约招租，包括周文红在内的有意愿承租的多人进行了报名登记，但有意愿承租人的报价均达不到新欣民贸公司的预期价，公司决定收回自主经营，至今未能再次出租。因此，在原出租物未再次对外出租的情况下，周文红主张优先承租权没有依据。在原租赁合同到期后，出租人不再出租，并要求原承租人周文红退还租赁物的请求合法正当，应予支持。因新欣民贸公司决定收回自主经营，不对外出租而没有与周文红继续签订续租合同并没有违反原合同约定。因此，周文红上诉称“新欣民贸公司的行为已构成根本性违约”的观点不能成立。周文红在上诉状中称“……（新欣民贸公司）却让杨志明以每年176万元租金承包酒店”，但未向法院提交新欣民贸公司已另出租给杨志明的证据，因证据不足，本院不予确认这一事实。如果新欣民贸公司在招租过程中存在侵害周文红的“优先承租权”的行为并导致周文红丧失优先承租权的，周文红可另行起诉，但不能以此作为占用租赁物的理由。
二、关于新欣民贸公司主张按198万元/年计收逾期租金是否有依据的问题。一审期间，新欣民贸公司自述公司对租赁物（蓝天大酒店）的预期招租价是198万元/年，但该价格只是一个预期价，实际上现在无人投标这个价格。也没有第三方评估机构来确认该租赁物的租赁价格是198万元/年，故新欣民贸公司主张按198万元/年计算租金损失没有依据。因周文红逾期退还租赁物，同时在一审判决之日后的实际损失尚未产生，一审法院参照双方原《租赁合同》约定的年租金标准判决支付逾期租金至一审判决之日并无不当。
三、关于新欣民贸公司主张违约金70万元是否应支持的问题。周文红未按照合同约定按时退还租赁物已构成违约是事实，但从一审查明的事实来看，周文红在原《租赁合同》快到期前已经向新欣民贸公司递交续租申请并要求按合同约定享有优先承租权，而且新欣民贸公司在合同未到期前已确定对外招租并已接受他人报价登记。虽然没有证据证明新欣民贸公司已经将本案诉争的租赁物重新租赁给他人，但在合同约定原承租人有优先权的情况下，新欣民贸公司在招租过程中并未明确告知周文红其预期租赁价格及他人的报价，也未就续租价格事宜等与周文红进行协商，使周文红无法进一步知晓“同等条件”而提出合理的报价，新欣民贸公司违反了应向优先权人告知“同等条件”的基本程序性要求。新欣民贸公司既然已对外启动招租程序，却在中途又停止招租。虽然该行为发生在原《租赁合同》到期前，但新欣民贸公司在招租过程中存在一定过错，导致双方发生争议（原因之一）。因此，一审判决不支持新欣民贸公司主张违约金请求并无不当。
综上所述，上诉人周文红、新欣民贸公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20,010.00元，由贵州省凯里新欣民族贸易有限公司承担15,123.00元，由周文红承担4887.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙集东
审 判 员 李邦华
审 判 员 肖佳杭
二〇一七年十一月九日
法官助理 章 杰
书 记 员 罗朝丽