湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭中民一初字第51号
原告罗勤红。
委托代理人刘湘贵，湖南湘剑律师事务所律师。
被告赵泳珍。
第三人湘潭市金荣房地产开发有限公司。
法定代表人胡智，该公司董事长。
原告罗勤红诉被告赵泳珍、第三人湘潭市金荣房地产开发有限公司（以下简称金荣房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理了本案，原告罗勤红及其委托代理人刘湘贵、被告赵泳珍到庭参加诉讼，第三人金荣房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告罗勤红诉称：金荣大厦由原告承建。因金荣房产公司一直拖欠原告建设工程进度款，原告于2012年9月向湘潭市中级人民法院起诉金荣房产公司，同时申请查封了由原告承建、产权归金荣房产公司所有的36套房产（2014年11月对前述房屋进行续查封），其中就包括本案诉争的房屋。在原告申请执行金荣房产公司建设工程施工合同纠纷案的过程中，本案被告提出执行异议。2015年8月4日，原告收到法院送达的（2015）潭中执异字第32号执行裁定书，裁定中止执行。原告认为该裁定认定事实错误，适用法律错误。
一、适用法律错误。法院查封涉案房产时，房产登记人是金荣房产公司，被告并非该财产的产权人，被告只对该房产拥有债权。因原告是金荣大厦的承建人，原告申请查封的是门面，被告并非消费者，依据最高人民法院法释（2002）16号第1条、第2条规定，原告就被查封的门面享有工程价款优先受偿权。按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条、第29条规定，法院对被告提出的排除执行异议应不予支持。二、认定事实错误。被告只支付了部分购房款。执行裁定认为被告收到2120号房金荣房产公司售后返租的租金是“金荣房产公司一次性返还从签订商铺委托经营管理合同之日至三年到期日的由金荣房产公司垫付的租金收益”，应算被告支付的剩余房款。原告认为，被告收取金荣房产公司的租金，不能视为被告支付的购房款。况且2010年12月金荣大厦整个主体框架还只承建一半，不可能对外出租，更不可能由被告实际占有，故不存在金荣房产公司垫付租金一事。执行裁定凭租金收条认定实际占有，认为“金荣房产公司开发的金荣大厦竣工后，赵泳珍先后租给金荣房产公司、湘潭红叶窗帘公司使用”，但没有认定实际占有的时间。法院在2012年9月查封涉案商铺时，整个工程还未竣工，没有被任何人实际占有，竣工后也就是被查封后，未经法院许可，任何人都不得处置被法院查封的房屋，并且明明是金荣房产公司的房产，为何金荣房产公司又成了房客。因此，所谓“租金”实际上是金荣房产公司违反建设部颁布的《商品房销售管理办法》第11条规定，对未竣工的商品房采取售后返租，非法吸收公众存款玩的形式。所以“租金”收条不能作为认定“实际占有”、“全部支付房款”的依据。
本案涉及的房屋是门面，原告享有优先受偿权，不论被告是否实际占有，是否全部交付房款，人民法院都应依据最高法院法释（2002）16号第1条、第2条规定，以及法释（2015）10号第27条、第29条规定驳回被告异议。综上所述，争议的门面即金荣大厦A栋二层2120号房的产权是金荣房产公司的，被告不享有足以排除强制执行的权益，请求人民法院判令对执行标的金荣大厦A栋二层2120号房许可执行，并由被告承担诉讼费用。
被告赵泳珍辩称：一、湘潭市中院于2015年7月中止执行金荣房产公司开发的位于湘潭市雨湖区韶山东路三桥布市二期金荣大厦A栋二层2120号房，事实清楚，证据充分，适用法律准确，应依法维持。理由如下：被告在湘潭市中院2014年11月12日查封涉案房屋的6年前即2008年就与金荣房产公司签订了合法有效的书面买卖合同，并于2008年11月1日支付了全部价款，合法占有了前述房屋。被告购房后即以委托经营管理方式将房屋出租至今，并收取了承租方的租金。被告所购房屋未办理过户登记非因被告自身原因所致，被告与金荣房产公司签订商品房买卖合同后，多次催促金荣房产公司签订合同的电子版，甚至要求该公司书面承诺签订买卖合同的电子版，该公司一直答复被告合同的电子版、正规发票、产权证和国土证一起办理。二、被告与金荣房产公司没有任何债务关系，已经支付了全部购房款，并实际占有了房产，获得了租金收益。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求，并判令原告承担本案的诉讼费用。
第三人金荣房产公司没有向本院陈述其意见。
原告罗勤红为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1.原、被告的身份证复印件，拟证明原、被告主体适格；
2.（2015）潭中执异字第34号执行裁定书及送达回证一份，拟证明原告在收到该执行裁定后，在规定时间内提起诉讼；
3.（2012）潭中民一初字第13-1号和（2014）潭中执字第151号协助执行通知书各一份，拟证明：原告在2012年9月26日工程还没有竣工验收的时候就向法院申请查封了房产，包括本案诉争的房产，法院在2014年11月12日对之前已查封的房产继续予以查封，原告是第二轮候查封人；被告没有对查封人和第一轮候查封人提起诉讼，是对原告优先受偿权的认可，原告从工程尚未验收的时候就一直对本案诉争房产主张优先受偿权；
4.（2012）潭中民一初字第13号民事判决书一份，拟证明本案所涉工程项目于2010年3月8日开工，2012年9月25日原告起诉金荣房产公司，申请查封房产时，工程尚未竣工验收，原告一直在主张优先受偿权；
5.施工日志，拟证明2011年9月6日才施工到第20层和22层，整个工程项目为30层。
被告赵泳珍对原告的证据质证认为：对证据1、2没有异议；对证据3的真实性没有异议，但不认可其证明目的，因为并没有人通知被告法院查封了房屋，被告去房产局办理产权证才得知房屋被查封；对证据4的真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的，被告的证据显示被告在2008年11月1日购买了涉案房屋；证据5系复印件，无法对真实性进行确认，被告不清楚具体施工情况。
被告赵泳珍为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：
1.《湘潭日报》2008年11月4日第4版、金荣·国际商品城销售广告，拟证明被告看到公开发行的报纸广告去购房，该项目开盘时还有市领导出席开盘仪式，房屋属于预售，符合法律规定；
2.被告赵泳珍与第三人金荣房产公司签订的《商品房买卖合同》、金荣房产公司出具的收取购房款的收据、被告与第三人金荣房产公司签订的《金荣·国际商品城商铺委托经营管理合同》、租金收条、被告赵泳珍与湘潭红叶窗帘城经营管理有限公司签订的《商铺委托管理合同》，拟证明被告赵泳珍于2008年11月1日合法购买了本案所涉房屋，并且合法占有出租，享有物权；
3.第三人金荣房产公司于2015年7月1日出具的“证明”一份，拟证明当时未办理电子合同的责任在于金荣房产公司，被告方一直在要求办理；
4.阳利飞、唐立、唐震等七人出具的“证明”及银行账户明细表各一份，拟证明被告一直在收取本案所涉房屋的租金；
5.案外人万利与金荣房产公司签订的《商品房买卖合同》、《金荣·国际商品城商铺委托经营管理合同》以及相关票据，拟证明已办理了电子备案合同的其他人的购房程序和被告是一样的，被告购买房屋是真实的；
6.金荣大厦主体照片、三桥布市二期共4楼的照片以及被告所购房产的照片，拟证明本案所涉房屋目前还在用于经营，被告在收取租金。
7、2015年7月3日听证笔录，拟证明原告在听证会上陈述称知道2008年时胡智没有钱，却还帮胡智建房。
原告罗勤红经当庭质证后，对被告赵泳珍提交的证据1的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，第三人的行为是售后返租，违反建设部商品房买卖不得售后返租的相关规定。对证据2中《商品房买卖合同》的真实性有异议，合同没有签署日期；对第三人出具的收取购房款收据的真实性有异议，购房款没有交到专用账户；对被告与第三人签订的《金荣·国际商品城商铺委托经营管理合同》的真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议，签订合同时商品房还没有开建，不可能出租。被告出具的收取第三人租金的收据真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，2011年9月才建到第22层（总共30层），故当时门面不可能出租；对《商铺委托管理合同》真实性无异议，对合法性、关联性有异议，原告早在2012年9月25日就申请法院查封该房产，未经法院许可，任何人都不能对房屋进行处分。证据3只是证人证言，证人应出庭接受质询，故对“证明”的真实性、合法性、关联性均有异议，达不到被告的证明目的。对证据4显示的租金交付时间是2013年4月11日至2013年9月12日，付款人和收款人都不清楚，这个期间原告已经申请法院查封了房产，任何人不得擅自处置，被告的行为不属于合法出租。对证据5的真实性无异议，合法性、关联性均有异议，原告保留对这些房子提起诉讼的权利；对证据6的真实性无异议，合法性、关联性有异议，不能证明被告的房屋在使用。
第三人金荣房产公司没有对原、被告的证据发表质证意见，亦未向本院提交证据。
本院对原、被告提交的证据分别认证如下：
关于原告罗勤红提交的证据。被告赵泳珍对证据1、2没有异议，本院予以采信；被告对证据3、4的真实性没有异议，该两组证据系由本院相关部门发出，可以作为认定本案相关案件事实的依据，但该两组证据均无法反映原告自双方约定的竣工日期起一直行使优先受偿权的情况；证据5来源于原告与第三人建设工程施工合同一案的证据材料，本院对其真实性予以认定。
关于被告赵泳珍提交的证据。原告罗勤红对证据1的真实性没有异议，但证据1中报纸和广告本身不能证明本案所涉工程项目的合法性，故本院对该证据不予认定；证据2中《商品房买卖合同》有第三人金荣房产公司的合同专用章以及法定代表人签名，本院对该份证据的真实性予以确认；原告对证据2中其他证据的真实性没有异议，本院对证据2中其他证据的真实性亦予以确认，但能否达到被告的证明目的，需结合本案其他证据及案情再作认定；证据3系由本案第三人金荣房地产公司出具，加盖了该公司公章并由法定代表人签名，属于案件当事人的陈述，并非证人证言，本院对此予以采信；证据4中的“证明”属于证人证言，证人没有出庭作证，且其中银行交易表无法显示是何种款项的流动以及交、收款人的情况，故本院不予采信；原告对被告提交的证据5、6、7的真实性没有异议，本院对该两组证据的真实性予以确认。
经审理查明：原告罗勤红于2012年9月25日以金荣房产公司为被告向本院提起建设工程施工合同纠纷之诉。在诉讼过程中，罗勤红于2012年9月26日提出财产保全申请，本院作出（2012）潭中民一初字第13-1号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结金荣房产公司价值30000000元的财产或权利，并据此向湘潭市房产管理局依法送达（2012）潭中民一初字第13-1号协助执行通知书，查封了坐落于湘潭市雨湖区韶山东路三桥布市二期金荣大厦A栋、B栋并登记于金荣房产公司名下包括本案诉争房屋在内的房屋若干。原告罗勤红在提起该建设工程施工合同之诉时，提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的合同；2、请求判令被告返还信誉押金7000000元；3、请求判令被告偿付原告的工程款和赔偿原告的经济损失13000000元（实际工程款、实际损失额申请鉴定后确定）；4、请求确认原告在对被告拥有的债权范围内对所承建的金荣大厦世纪外滩有优先受偿权；5、请求判令本案的诉讼费用、鉴定费、财产保全费等支出由被告承担。2012年10月25日，原告罗勤红就该案提出增加和变更诉讼请求，增加和变更后的诉讼请求是：1、请求判令被告支付原告工程款18371400元；2、请求判令被告归还原告信誉押金7000000元；3、请求判令被告支付原告签证增加的费用
409928元；4、请求判令被告支付原告新增空调落水管及主楼和副楼的连接体工程量费用1000000元；5、请求判令被告支付原告因本工程钢材用量超出合同约定487.593吨而增加的钢材费2194169元；支付原告本工程钢材基价4500元\\\T正5%以外的调价1850670元；6、请求判令被告按照《补充协议》第六条约定支付原告混凝土涨价的费用1064415元；7、请求判令被告支付原告因被告拖欠工程进度款、拒绝归还信誉押金而导致工期延误12个月（时间算到2013年9月）而增加的工程费用1940391元（包括塔吊租赁费441764元、施工电梯费用286000元、脚手架费用522677元、管理人员工资689950元）；8、请求判令被告按照《补充协议》第三条支付原告总钢材欠款利息624470元。以上共计34455443元。本院经审理后，于2014年2月21日依法作出（2012）潭中民一初字第13号民事判决，判决：一、确认原告（反诉被告）罗勤红、原告（反诉被告）艾友才与被告（反诉原告）湘潭市金荣房地产开发有限公司之间的《建筑施工承包合同》及补充协议无效；二、被告（反诉原告）湘潭市金荣房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内一次性支付原告（反诉被告）罗勤红、原告（反诉被告）艾友才工程款及其他各项费用24862945元；从2010年6月22日起至原告起诉时止，以4000000元为基数按银行同期贷款利率的4倍计算利息；从原告起诉时起欠款还清之日止，以实际工程欠款为基数按银行同期同类贷款利率计算利息；原告（反诉被告）罗勤红、原告（反诉被告）艾友才对该项工程欠款享有连带债权；三、第三人湘潭市益建建设工程有限公司、第三人湖南兴华建设工程有限公司在本案中不承担责任；四、驳回原告（反诉被告）罗勤红、原告（反诉被告）艾友才的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湘潭市金荣房地产开发有限公司的其他反诉请求。该判决生效后，原告罗勤红向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2014年11月12日作出（2014）潭中执字第151号执行裁定，裁定查封坐落于湘潭市雨湖区韶山东路三桥布市二期金荣大厦A栋、B栋并登记于金荣房产公司名下包括本案诉争房屋在内的房屋若干。被告赵泳珍为此向本院提出执行异议，本院经审查后，于2015年7月30日作出（2015）潭中执异字第34号执行裁定，裁定中止对湘潭市金荣房地产开发有限公司开发的位于湘潭市雨湖区韶山东路三桥布市二期金荣大厦A栋二层2120号房产的继续执行。原告罗勤红不服该裁定，依法向本院提起本案诉讼。
另查明，被告赵泳珍与第三人金荣房产公司于2008年11月1日签订《商品房买卖合同》。双方约定，第三人金荣房产公司将雨湖区韶山东路三桥布市二期金荣大厦A栋二层2120号房出售给被告赵泳珍，总价款为73540元，买受人（即被告）在签订合同后，应一次性支付2120号房总价款；出卖人（即第三人）应在2010年5月31日将该房产交付买受人使用。，同日被告赵泳珍支付了前述房屋购房款33683元，其于2008年8月4日预付的20000元也转为购房款，两项赵泳珍合计支付53683元。同日，赵泳珍又与第三人金荣房产公司还签订《金荣·国际商品城商铺委托经营管理合同》。该合同约定，甲方（即被告）将位于湘潭市河西三大桥北的金荣·国际商品城（三桥大市场二期）二层2120号商铺委托给乙方（即第三人）经营管理，委托经营期限至2018年11月1日；乙方向甲方支付租金的方式（除前三年外）为每年按年结算支付，自2008年11月1日至2011年11月1日一次性返给甲方前三年的收益金（三年共计为甲方所购物业实际优惠总价的27%），计人民币19856元。合同签订当日，被告赵泳珍向第三人出具收据一张，收据载明收到金荣·国际商品城交来2120号铺面2008年11月1日至2011年11月1日三年租金共计人民币壹万玖仟捌佰伍拾陆元整（￥19856元）。2015年6月24日，被告赵泳珍与湘潭红叶窗帘城经营管理有限公司签订《商铺委托管理合同》一份，合同载明：“由于金荣房地产开发有限公司违反了与业主签订的‘委托经营管理合同’，根据广大业主的意愿，现将甲方（即被告）已购2120号商铺以委托管理的形式交由乙方（即湘潭红叶窗帘城经营管理有限公司）代为出租管理，甲方从乙方处领取租金。本着互利互惠、共同发展的原则，并根据国家相关法律法规，经由甲乙双方共同协商一致，签订本合同”。2015年7月1日，第三人金荣房地产公司出具书面《证明》一份，内容为“今证明朱靖﹤商铺号：2265﹥、……、赵泳珍﹤商铺号：2022﹥、……等业主，自2009年-2013年多次联系我公司要求办理购房合同电子版，至今一直未予办理，望公司证明以上说明属实，并及时给予补办相关手续”，第三人金荣房产公司在该证明上加盖公章，其法定代表人胡智并在上签名确认。
本院认为：申请执行人执行异议之诉是指申请执行人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，以案外人为被告，请求对执行标的许可执行。根据双方当事人各自提出的诉辩意见，本案争议焦点如下：一、原告罗勤红所享有的建设工程价款优先受偿权能否对抗被告赵泳珍提出的排除执行异议。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。本案中，原告罗勤红作为“金荣大厦世纪外滩项目”的承包人和实际施工人，对于其应得之建设工程价款依法享有优先受偿权。根据法释（2002）16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程约定的竣工之日起计算”的规定，原告罗勤红所享有的优先受偿权应当在工程竣工之日或者约定的竣工之日起六个月内行使。根据本院已发生法律效力的（2012）潭中民一初字第13号民事判决书认定，由于在建设工程施工合同履行过程中，原告罗勤红与第三人金荣房产公司因付款问题发生争议，出现停工以及第三人又将部分工程项目分包给其他承包人的现象，该生效判决未能查明工程实际竣工日期，原告也未能在本案审理过程中提交证据证明“金荣大厦世纪外滩项目”实际竣工日期。故此，根据前述最高人民法院的批复规定，原告罗勤红应当在双方约定的竣工日期届满之日起六个月内行使其优先受偿权，双方约定金荣大厦世纪外滩项目的竣工日期为2011年9月8日，原告应在2012年3月8日前行使该优先权。在本案诉讼中，原告罗勤红提交的证据均不能证明其在前述日期前行使了优先受偿权，故该优先权已经消灭，不能对抗被告赵泳珍提出的排除执行异议；
二、本案的法律适用问题。原告罗勤红主张，其享有建设工程价款优先受偿权，同时被告赵泳珍购买本案所涉房屋不是用于居住，故本案应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称法释（2015）10号规定）第二十七条、第二十九条规定，支持原告诉讼请求，并不应适用第二十八条的规定。首先，如前所述，原告罗勤红由于在其与第三人金荣房产公司约定的工程竣工之日起六个月的除斥期间内未能行使其优先权，该优先权已经消灭，不能再适用法释（2015）10号规定第二十七条的规定处理本案；第二，法释（2015）10号规定在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为“一般买受人”、“消费者买受人”以及“办理了物权登记的受让人”三种情形。第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条款系最高人民法院赋予符合法定条件的消费者买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。与法释（2015）10号规定第二十八条针对一般买受人规定的保护要件相比较而言，第二十九条规定的保护力度要更大一些。原告认为本案应适用法释（2015）10号规定第二十九条规定，不应适用第二十八条的诉讼意见，显然是认为被告对登记在第三人金荣房产公司名下的商品房提出执行异议，但又不符合第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，因此应当根据第二十九条规定不予支持其执行异议。对此，本院认为，原告该诉讼意见与最高人民法院制定该司法解释条款的本意相悖。本案中，被告赵泳珍购买的房屋系商业铺面，购买后实际也没有用于居住，因此，被告并非法释（2015）10号规定第二十九条所指的“消费者买受人”，不能适用该条款规定。但是被告不能作为“消费者买受人”适用第二十九条主张权利并不意味着其也不能作为“一般买受人”适用第二十八条主张权利。被告在金荣房产公司购买商业铺面，出于经营性目的，在最高人民法院法释（2015）10号规定将不动产受让人区分的三种情形中，属于“一般性买受人”，故本案应当适用法释（2015）10号规定第二十八条进行处理。原告要求适用法释（2015）10号规定第二十七条、第二十九条规定的主张，本院不予采纳；
三、被告赵泳珍提出的执行异议是否具备了法释（2015）10号规定第二十八条所规定的保护要件。最高人民法院法释（2015）10号规定第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告赵泳珍与第三人金荣房产公司签订《商品房买卖合同》的时间早于人民法院查封涉案房屋的时间；双方在签订《商品房买卖合同》同时又签订了《金荣·国际商品城商铺委托经营管理合同》，被告将所购铺面委托第三人金荣房产公司经营管理，第三人根据该管理合同预先向被告支付商铺租金19856元，该款用以折抵被告购房款，被告另行缴纳了余下款项33683元。售后包租、返租是我国商业地产开发商常用的房地产开发经营模式，其目的在于促进其开发的房屋销售。我国建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。该规定属于行政管理性规定，且《商品房销售管理办法》也并非法律和行政法规，因此不影响被告与第三人所签《商品房买卖合同》、《金荣·国际商品城商铺委托经营管理合同》的法律效力。根据目前证据显示，被告与第三人签订相关合同，房屋买卖的真实意图明确，没有证据表明该房屋买卖涉及非法吸收公众存款的情况；同时，“实际占有”包括直接占有和间接占有。被告在购买该房屋后以对外租赁方式完成了对该房屋的间接占有，并从中获益，亦可确认被告已对该房屋实际占有。本案所涉房屋在被告购买后一直未能将产权过户至被告赵泳珍名下，目前没有证据证明被告对此负有过错；同时，2015年7月1日，第三人金荣房产公司签署的书面《证明》也进一步说明，未能办理产权过户登记并非被告自身原因所致。因此，被告提出的执行异议符合法释（2015）10号规定第二十八条所规定的保护要件，应予支持。
综上所述，原告罗勤红各项诉讼理由均不成立，本院不予采纳，其要求判令对执行标的金荣大厦A栋二层2120号房屋许可执行的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告罗勤红的诉讼请求。
本案受理费1638元，由原告罗勤红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 任 莉
审 判 员 曾波毅
代理审判员 周 尧
二〇一六年一月二十日
代理书记员 刘 欣
附本案相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。