重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01422号
上诉人（原审被告）重庆市崇发房地产开发有限公司，住所地垫江县桂溪镇人民西路白领雅园，组织机构代码79804931-2。
法定代表人朱崇发，该公司董事长。
委托代理人邓华，重庆欣凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴林，男，1984年10月1日出生，汉族，住垫江县。
委托代理人易川江，重庆欣凯律师事务所律师。
上诉人重庆市崇发房地产开发有限公司（以下简称崇发房地产公司）因与被上诉人吴林商品房预售合同纠纷一案，不服垫江县人民法院（2015）垫法民初字第00227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、高鹏参加评议的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年11月6日，吴林与崇发房地产公司订立《重庆市商品房买卖合同》，约定：吴林购买崇发房地产公司开发的房屋一套，房屋总价款130405元。崇发房地产公司应当于2010年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给吴林使用，自商品房实际交付使用之日起一年内交付房产证，自商品房交付之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，崇发房地产公司如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，应承担违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至崇发房地产公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，崇发房地产公司按日向吴林支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，吴林有权解除合同。吴林要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至崇发房地产公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，崇发房地产公司按日向吴林支付已付房价款万分之一的违约金，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向吴林支付违约金。嗣后，吴林支付房款130405元。
2010年12月30日，崇发房地产公司将房屋交付给吴林。
2012年5月7日，垫江县城乡建设综合执法大队作出垫城建执法队［处罚决定］（2012）53号行政处罚决定书，以崇发房地产公司于2009年在垫江县桂溪镇陵园路开发修建西城雅豪工程中擅自改变工程规划许可证批准的建设规模，扩大建设规模建筑面积8878.28平方米为由，责令崇发房地产公司改正，并处以621479.6元罚款。
2014年3月25日，崇发房地产公司向垫江县国土资源和房屋管理局提出办理《房地产权证》的申请，并取得登记受理单。2014年5月28日，垫江县国土资源和房屋管理局为吴林办理了房屋产权证。
吴林一审诉称：我与崇发房地产公司于2009年11月6日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定崇发房地产公司应当在2010年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给我使用，并约定在商品房实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请。合同签订后，我于2010年12月30日前接收了该房，但崇发房地产公司未能在合同约定的商品房交付使用之日起60日内取得登记受理单，其实际取得登记受理单的日期为2014年3月25日。因此，崇发房地产公司应当承担逾期办理房地产权证的违约责任。现请求判令崇发房地产公司支付逾期办理房地产权证的违约金14540元。
崇发房地产公司一审答辩称：1.原告诉称的签订商品房买卖合同的日期、购房价款、交房时间等属实。2.迟延办证不是我公司迟延提出办理房地产权证申请，而是我公司无法取得垫江县国土资源和房屋管理局出具的办理房地产权证登记受理单，理由是我公司实际用地面积超出批准的面积，需补交土地出让金，但垫江县国土资源和房屋管理局以规划处罚未定、算不清账为由拒绝收缴我公司补交的土地出让金，按照规定，未完善手续补交土地出让金或者土地收益的，不予登记，故我公司无法取得办理该房屋产权登记的登记受理单。后垫江县政府召开政府常务会，我公司才取得“西城雅豪”房屋的办理房地产权证申请的登记受理单，故我公司不能取得登记受理单系政府及其部门的行政行为导致，属不可抗力，应当免除责任。3.吴林起诉超过了诉讼时效。因为双方在商品房买卖合同中约定自商品房实际交付之日起60日内向房屋登记机构提出办理房产证申请，并取得登记受理单，我公司已于2010年12月30日前将房屋交付给吴林，但截止2011年3月1日，我公司仍未取得登记受理单。此时，吴林应当知道其权利被侵害，故吴林应当在2013年3月1日前主张权利，吴林实际起起诉的日期为2014年12月，故其诉讼主张已超过诉讼时效。4.我公司不应支付违约金。理由为：当事人主张约定的违约金过高请求减少的，人民法院应当以实际损失为基础。我公司虽未能按时取得办理房地产权证登记受理单，但这并没有给吴林造成实际损失，故我公司不应支付违约金。
一审法院认为，吴林与崇发房地产公司自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，合法有效。根据合同约定，崇发房地产公司应在房屋交付使用后一年内办理房地产权证，本案中，崇发房地产公司交付房屋的时间为2010年12月30日，故逾期办理房地产权证的违约期间应从2011年12月30日起计算，其于2014年3月25日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，迟延办理房地产权证期限为816天。按照合同约定的违约金计算标准，计算的违约金为10641.05元（130405×1?元／天×816天）。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，根据违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及原告预期利益等因素并依据崇发房地产公司要求调减违约金的请求，一审法院酌情将违约金调减为5320.53元。因崇发房地产公司的违约行为从2011年12月30日日起至2014年3月25日止持续发生，且双方约定支付逾期办证违约金的期限为实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，故吴林的诉讼时效应当从2014年4月25日起计算，其于2014年12月向法院起诉，并未超过诉讼时效。崇发房地产公司辩称因行政部门原因造成迟延办证的事实，没有相应的证据证明，且于法无据，故对崇发房地产公司的该项抗辩理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、崇发房地产公司在判决生效后十日内支付给吴林逾期办证违约金5320.53元。二、驳回吴林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费164元，依法减半收取82元，由崇发房地产公司负担。
崇发房地产公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回吴林的诉讼请求。主要事实及理由如下：1.我公司迟延取得办理房地产权证的登记受理单，不是因为我公司未按合同约定期限迟延提交办理房地产权证的申请，而是因为垫江县国土资源和房屋管理局以我公司存在违规扩建行为，垫江县城乡建设综合执法大队未处罚完毕为由，拒绝收缴我公司补交的土地出让金。按照规定，若未完善手续补交土地出让金或者土地收益的，则不予办理产权登记，故我公司就未取得房屋产权证的登记受理单。而对于垫江县城乡建设综合执法大队认定我公司的违规扩建行为，系垫江县人民政府为修建安置房的需要，占用了我公司依法取得的6.08亩房地产开发用地，尔后，相关行政主管机关既未给予我公司相应补偿，也未依法对我公司依法取得的开发用地的容积率进行调整，在我公司仍按原批准的容积率修建商品房后，便产生了所谓的“违规扩建”行为。虽然该行为与我公司逾期取得房屋产权登记受理单存在关联性，但直接原因系政府行政行为所致。综上，我公司不能取得登记受理单系政府及其部门的行政行为导致，属不可抗力，应当免除我公司的合同责任。2.对于垫江县人民政府占用我公司合法建设用地的赔偿事宜，我公司已依法向重庆市第三中级人民法院提起诉讼。由于该案涉及认定垫江县人民政府占用我公司建设用地是否合法的问题，而这一定性与我公司是否存在违规扩建违法行为之间存在直接关系，该案的审理结果与本案有关联性，故请求二审法院将本案中止审理。3.虽然按照合同约定，若我公司逾期给被上诉人办理房屋产权证，应当支付违约金。但这一损失数额应当以实际损失为准，在被上诉人未举证证明其实际损失的情形下，一审法院仍判决我公司向被上诉人支付逾期办证违约金，适用法律不当。
被上诉人吴林答辩称：上诉人的违规扩建行为系其自身原因所致，其与行政机关之间的其他法律关系，不能导致我与上诉人之间的商品房买卖合同关系发生改变，故原审判决由上诉人向我支付逾期办证违约金正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人崇发房地产公司与被上诉人吴林签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据合同约定，崇发房地产公司应在房屋交付后一年内给吴林办理房地产权证。经查，崇发房地产公司交付房屋的日期为2010年12月30日前，故其应当在2011年12月30日前履行办理房地产权证的义务，其于2014年3月25日日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，迟延履行办理房地产权证义务816天。上诉人主张逾期办证系垫江县人民政府违规占用其建设用地，在上诉人按原批准建设规模建设的情况下，仍被主管部门错误地认定为“违规扩建”，进而又以上诉人违规扩建为由拒不办理房地产权证的理由，一是上诉人未举证证明垫江县人民政府违规占用其建设用地的事实，即使存在违规占地事实，亦是发生在与被上诉人订立本案商品房买卖合同之后，亦属于其可以预见的事实，二是其未举证证明垫江县城乡建设综合执法大队所作出的垫城建执法队［处罚决定］（2012）53号行政处罚决定书被依法撤销或不具有法律效力，三是即使存在第三人的侵权行为，也属另一法律关系，崇发房地产公司亦不能据此享有免除依法进行房地产开发的法定义务，也不能对抗其应当向被上诉人履行的合同义务，综上，崇发房地产公司认为自己逾期办证系行政机关行为导致的理由不能成立，其主张的事实不符合“不能预见，不能避免，不能克服”的构成要件，对其要求免除本案民事合同责任及请求中止审理本案的上诉请求，本院不予支持。根据双方合同约定及相关司法解释的规定，崇发房地产公司在房屋交付后给吴林办理房屋产权登记既是合同义务，也是法定义务，故其逾期提交办理房屋产权登记申请构成违约，依法应承担违约责任。本案中，双方在合同中约定“如崇发房地产公司逾期取得登记受理单，则从约定取得登记受理单之日起至其实际取得登记受理单之日止，按日向吴林支付已付房款万分之一的违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，崇发房地产公司与吴林就逾期办证违约金的约定条款合法有效，对双方当事人均有约束力。崇发房地产公司上诉认为吴林未举证证明其因逾期办证所造成损失，崇发房地产公司就不应承担逾期办证违约金的请求，于法不符，对其这一上诉请求，本院亦不予支持。一审法院在崇发房地产公司申请调减逾期办证违约金的情况下，结合双方履行合同的情况及各自过错大小，将合同约定的违约金予以适当调减，体现了公平原则，符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人重庆崇发房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 余云中
代理审判员 高 鹏
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年十月十二日
书 记 员 石 佳