湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民初字第04285号
原告（反诉被告）：武汉市铭源投资有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路442号中南国际城a座28楼。
法定代表人：朱劲松，总经理。
委托代理人：赵小美、李霏，湖北天明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉市睛彩汉明眼镜有限公司，住所地武汉市武昌区中南路2-6号工行广场b栋b座24层d、e室。
法定代表人：王庆雄，总经理。
委托代理人：刘峰，公司职员。
委托代理人：廖浩，湖北晨丰律师事务所律师。
原告（反诉被告）武汉市铭源投资有限公司（以下简称铭源公司）与被告（反诉原告）武汉市睛彩汉明眼镜有限公司（以下简称汉明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月8日受理后，汉明公司在法定期限内提出反诉请求，本院依法将反诉与本诉合并审理，由审判员曾红艳独任审判，于2013年12月2日开庭公开进行了审理，被告（反诉原告）汉明公司经法院释明，于2014年1月25日申请变更诉讼请求，并于2014年2月10日和4月25日两次向法院申请鉴定评估，因铭源公司不配合评估工作及不同意评估，鉴定机构分别于2014年5月28日和8月20日将案件退回。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，由审判员曾红艳担任审判长，与人民陪审员张俊良、孙圌组成合议庭，于2014年8月20日对本案开庭公开进行了审理。原告（反诉被告）铭源公司的委托代理人李霏、被告（反诉原告）汉明公司的委托代理人廖浩到庭参加诉讼。庭后，双方申请法院调解，因双方分歧较大，无法达成一致意见。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）铭源公司本诉称：2011年9月23日，铭源公司与汉明公司签订《中南国际城二期商铺租赁合同》，约定由铭源公司向汉明公司出租一间面积为88平方米的商铺，汉明公司用于经营眼镜店，汉明公司向铭源公司支付租金。合同签订后，汉明公司于2012年2月18日进场装修，汉明公司应在2012年3月18日前支付第一季度租金，但时至今日，汉明公司未按合同约定支付租金，铭源公司多次发函催要，汉明公司不予回复，汉明公司的行为已构成根本违约，铭源公司向汉明公司发函要求解除租赁合同并告知其限期办理退场事宜，为防止损失进一步扩大，铭源公司在社区居委会的配合下，将汉明公司放置在租赁商铺内的所有物品封存。铭源公司诉至法院请求判令：1、汉明公司向铭源公司支付自2012年3月18日起至2013年5月17日止的租金616000元；2、汉明公司向铭源公司支付逾期付款违约金548592元；3、由汉明公司承担案件受理费。
被告（反诉原告）汉明公司辩称：铭源公司在未取得房屋竣工验收和消防验收，也未取得该房屋的产权证书的情况下就与汉明公司签订房屋租赁合同，违法了消防法和建筑法的强制性规定，双方签订的合同无效；汉明公司不应向其支付租金和违约金，即使要给付，双方约定的违约金过高，请求予以调整；综上，请求驳回铭源公司的诉请。
原告（反诉被告）铭源公司为支持其本诉请求，向本院提供以下证据：
1、2011年9月23日双方签订《中南国际城二期商铺租赁合同》、2012年2月17日商户装修申请表、铭源公司制定的违约金一览表格1份，拟证明双方签订的合同有效；汉明公司进场装修后，即从2012年3月18日起计算租金616000元；汉明公司应缴纳租金的时间及逾期付款违约金。
2、2013年1月10日《工作联系函》、2013年1月21日《律师函》、2013年4月8日《关于解除房屋租赁合同的通知》、2013年5月13日《商铺退场通知书》、2013年5月17日《中南国际城喜来登眼睛店物品清场清单》各1份，拟证明铭源公司多次向汉明公司发函催其支付租金，但汉明公司不予答复，构成根本违约，为防止损失扩大，铭源公司依法解除合同，在基层组织的配合和见证下，铭源公司将汉明公司放置在涉案房屋中的物品妥善整理后封存。
被告（反诉原告）汉明公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对双方签订的租赁合同的合法性和证明目的有异议，认为合同在签订时涉案房屋未经验收，铭源公司将既未取得竣工、消防验收合格，也未取得房屋所有权的商铺出租给汉明公司经营使用，该合同违反强制性规定，应为无效合同；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为是铭源公司违约在先，未向汉明公司提供房屋产权证，导致汉明公司无法向工商部门提供资料而无法办理营业执照，致使汉明公司无法正常经营，对《中南国际城喜来登眼睛店物品清场清单》的真实性、合法性有异议，认为其是铭源公司在事先未通知汉明公司的情况下，私自撬开店铺门锁、非法占有财产后单方制作的清单，与汉明公司门店货品数额相差很大。
被告（反诉原告）汉明公司反诉称：2011年9月23日，汉明公司与铭源公司签订中南国际城二期商铺租赁合同，约定：铭源公司出租给汉明公司的物业位于武汉市武昌区武珞路442号中南国际城二期1层，建筑面积为88平方米；消防、安防系统按铭源公司原设计施工完成，并保证验收通过；合同租赁期为10年；铭源公司未按合同规定提供合法营业场地的，应赔偿乙方投入的资金损失。合同签订后，汉明公司向铭源公司支付了5万元保证金，并在支付3000元装修押金后于2012年2月18日至3月31日对承租的房屋进行装修。期间，汉明公司多次要求铭源公司提供承租房屋的建设规划及消防验收合格证书，但铭源公司称相关验收手续正在办理中，要求汉明公司等待。至2012年8月，汉明公司办理工商登记手续时，铭源公司仍未能提供上述验收合格证书，导致汉明公司无法办理营业执照，不能正常经营。期间，汉明公司曾因无消防验收合格证书和工商营业执照收到工商行政部门及公安消防部门的处罚并被勒令停业。2013年3月27日，铭源公司单方面停电停水，迫使汉明公司关门。2013年5月17日，在汉明公司不知情的情况下，铭源公司撬开门锁擅自将店内的设备等物品占有，给汉明公司造成重大损失，为此特提起反诉请求判令：1、汉明公司与铭源公司于2011年9月23日签订的《中南国际城二期商铺租赁合同》无效；2、铭源公司赔偿汉明公司经济损失515454.37元；3、由铭源公司承担诉讼费用。
庭审中，经本院释明，汉明公司变更其反诉请求，撤回第一项，即要求判令汉明公司与铭源公司2011年9月23日签订的《中南国际城二期商铺租赁合同》无效；对第二项诉请变更为：铭源公司赔偿汉明公司经济损失1433236.47元，包括装修费用215400元，装修押金3000元，设备投入损失102055.17元，货品损失194137.6元，缴纳水电费3861.6元、缴纳合同保证金50000元、预期收益损失778911.93元及人工损失138870.17元。
原告（反诉被告）铭源公司针对汉明公司的反诉辩称：汉明公司认为租赁合同无效的理由是不成立的；铭源公司没有停电停水的行为；铭源公司没有占用汉明公司的物品，也没有给汉明公司造成损失，请求驳回汉明公司的反诉请求。
被告（反诉原告）汉明公司为支持其反诉意见，向本院提供以下证据：
1、汉明公司与武汉硚口区开达五金建材经营部2012年2月8日签订的《房屋装修合同》1份、2012年2月17日至5月5日收据10张，证明汉明公司为汉明喜来登眼镜国际城分店投入装修资金215400元。
2、增值税发票3张、办公用品收据1张，证明汉明公司2012年3月投入19.5万元购买设备，购买空调及办公用品102055.17元。
3、2013年8月31日中南国际城库存情况表，内部调拨流水账、购货发票及进货单若干份；铭源公司提供的《中南国际城喜来登眼睛店物品清场清单》及现场照片1张，证明汉明公司一直无法正常营业，导致商品过季无法销售；铭源公司撬开门锁，非法占有汉明公司的商品而造成损失194137.6元。
4水电发票4张，证明汉明公司在租赁期间支付水电费3861.6元。
5、2013年1月23日，武汉市工商行政管理局武昌分局行政指导警示书1份，证明因房屋未经验收，汉明公司无法办理营业执照，导致被工商行政部门作出处罚。
6、工商登记一次性告知书1份，证明汉明公司2012年8月到工商行政部门办理分公司营业执照时被告知需提供房屋产权等信息，因铭源公司未向汉明公司提供房屋证明，导致汉明公司无法办理营业执照。
7、2012年12月12日申请书、2013年1月10日工作联系函、2013年1月21日律师函、2013年4月8日关于解除房屋租赁合同的通知、2013年5月20日报案材料、2013年7月16日工作联系函各1份，证明铭源公司知道汉明公司无法办理营业执照的情况，在取得房屋合法的手续后仍然不向汉明公司履行告知义务，来协助汉明公司办理执照，反而单方面采取停水停电封门等过激手段，给汉明公司造成很大损失。
8、2014年1月3日武汉市江汉区海通眼镜设备经营部出具的验光设备安装情况说明1份，证明汉明公司购买的经营设备由武汉市江汉区海通眼镜设备经营部安装在涉案商铺内使用。
9、中南国际城店库存情况表及调拨流水账若干份，证明汉明公司留存在涉案商铺中南国际城店的货品明细；汉明公司调拨到中南国际城店的货品总计金额461120.05元，后汉明公司将该店部分货品陆续调往其他店，现剩余留存在该店的货品金额为194137.6元。
10、汉明公司的其他分店（水果湖店、解放路店）的利润及利润分配表，证明汉明公司的其他分店在2012年的利润情况，按上述两店的情况计算出中南国际城店在2012年、2013年的月均收益损失分别为28848.59元和28853.45元。
11、2012年8月至2013年3月，汉明公司中南国际城店员工工资清单，证明汉明公司在2012年8月至2013年3月支付员工工资和社保费用138870.17元。
原告（反诉被告）铭源公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1有异议，认为合同的施工方没有资质，其合同为无效合同，并认为收据是假的，并不能作为入账的凭证；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明发票上购买的物品就放在中南店，认为收据不能作为证据使用；对证据3中库存情况表有异议，认为不能证明库存表中的物品存放在中南店中，认为购货发票及流水账等与本案无关；对证据4无异议，并认为不是预存的电费；对证据5认为不是原件，无法认定真实性，且认为不是勒令停业，不是行政处罚通知书；对证据6的真实性无异议，对证明内容有异议，认为出租的房屋是在建设过程中，有建筑工程规划许可证就可以办理工商登记，租赁合同中也没有约定铭源公司协助汉明公司办理营业执照的义务，且汉明公司的营业执照已经办理完毕；对证据7无异议，但认为报案材料和申请书是汉明公司单方面行为，铭源公司没有收到申请书和工作联系函；对证据8有异议。
原告（反诉被告）铭源公司为支持其辩论意见，向本院提供以下证据：
1、2003年12月31日《建设用地规划许可证》、2010年6月17日《建设工程规划许可证》、2012年8月28日《武汉市公安消防建设工程消防验收意见书》、2012年9月26日《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》、汉明公司的工商登记信息，证明铭源公司提供的房屋符合法律规定，已通过消防验收，双方签订的租赁合同为有效合同；汉明公司2012年2月8日已办理工商登记，取得营业执照，不存在汉明公司诉称是因铭源公司不提供有关证照而导致不能办理营业执照的事实。
2、2011年9月23日双方签订《中南国际城二期商铺租赁合同》、2013年1月10日《工作联系函》、2013年1月21日《律师函》、2013年4月8日《关于解除房屋租赁合同的通知》、2013年5月13日《商铺退场通知书》各1份，证明汉明公司如果拖欠费用超过2个月，铭源公司有权单方面解除合同，汉明公司还应补偿铭源公司的损失，汉明公司的损失由其自行负担。
3、《中南国际城喜来登眼睛店物品清场清单》及光碟，证明合同解除后，为防止双方损失进一步扩大，铭源公司在武昌区中南街武珞路社区居委会的共同配合和见证下，将汉明公司存放在商铺内的物品整理后封存保管，并非占有汉明公司的物品。
4、汉明公司支付的水电、物业费等单据，证明汉明公司2013年3月28日最后一次支付1000元水电费，按照合同约定，铭源公司有权单方解除合同，由此造成的损失由汉明公司自行承担；也证明汉明公司在2013年3月还在缴纳电费，铭源公司没有停电停水。
被告（反诉原告）汉明公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，认为消防验收证书和工程竣工备案证明书均是签订租赁合同之后取得的，铭源公司在取得证书后未按法律规定履行告知义务，协助汉明公司办理相关工商登记手续，认为工商企业登记信息与本案无关，铭源公司租赁商铺是为了设立分支机构，用于经营眼镜店，并不是办理公司的营业执照；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同无效，铭源公司向其发函时，汉明公司回函协商过；对证据3同本诉的质证意见；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同违反法律强制性规定，并认为水电费是之前缴纳的，因为要更换电表，要先预存，发票是后开的。
经汉明公司申请，本院依法调取的证据：
1、昌工商警示字（2013）9-053号武汉市工商行政管理局武昌分局行政指导警示书1份，
2、武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书1份，
3、2013年11月21日，本院前往武汉市工商行政管理局武昌分局的调查笔录1份，
铭源公司对以上证据无异议，但认为汉明公司没有提出过协助事宜，铭源公司也无合同义务帮助办理营业执照，警示书没有勒令停业，只是警示。
汉明公司对以上证据无异议。
经庭审举证、质证，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定进行综合判断，确认以下事实：
2003年12月31日，武汉市城市规划管理局向铭源公司颁发建设用地规划许可证（武规地字（2003）第368号）。
2010年6月17日，铭源公司取得位于武昌区武珞路440号的建设工程规划许可证［武规建（2010）150号］。
2011年9月23日，铭源公司（出租方，甲方）与汉明公司（承租方，乙方）签订《中南国际城二期商铺租赁合同》，合同第一条约定：“甲方出租给乙方的物业位于武汉市武昌区武珞路442号中南国际城二期1层，建筑面积为88平方米；消防、安防系统按甲方原设计施工完成，并保证验收通过；乙方租赁上述物业用途为眼镜店经营使用。”合同第二条约定：“本合同的租赁期为10年，暂定甲方从2012年1月1日将出租房屋给乙方使用，至2022年1月31日收回；甲乙双方同意，预定2012年1月1日为交房日期，自该日期起，甲方将租赁房屋腾空交付乙方进场施工，甲方未能在该日期交付房屋的，则租赁及租金起算日期相应顺延。”合同第二条约定：“甲方保证自己作为该物业的唯一产权人，对该物业拥有完整的房屋所有权，不存在共有情况（银行抵押除外）。”合同第三条约定：“租赁物业的租金标准为第一年至第五年人民币500元／平方米／月，第六年至第十年租金标准为600元／平方米／月；甲方给予乙方1个月的免租期（即2012年1月1日至2012年1月31日），该期间，甲方免除乙方租金；签订本合同之日，乙方向甲方支付保证金人民币50000元，合同终止或解除时若乙方无违约行为，甲方一次性免息返还；乙方同意按季度（3个月）为支付周期向甲方缴纳租金，首期租金于交房日提前7天支付，从第二期开始为每一支付周期开始前的7日内支付。”合同第六条约定：“甲方保证，租赁物业在土地使用权来源，土地用途、房屋用途等房屋权属、用途、使用功能等方面不影响乙方对于租赁用途的行使。”合同第九条约定：“违约责任：该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的14日内进行修复，逾期不予修复的，乙方有权要求起租期的顺延；甲方未按合同规定提供合法营业场地的，应赔偿乙方投入的资金损失；乙方必须按期支付租金及水、电、物业管理费的费用，逾期支付，每逾期一天，乙方须按所欠款项的千分之三支付滞纳金；乙方如果累计拖欠任何费用超过2个月的，甲方有权单方解除合同，收回物业，由此给甲方造成的损失，乙方应予补偿，由此给乙方造成的损失，由乙方自行负责，与甲方无关；由上述条款致使甲方解除合同的，乙方的装修损失由乙方自行承担，甲方不负任何责任。”合同签订后，汉明公司组织施工人员将涉案房屋进行了整体设计，并与武汉硚口区开达五金建材经营部2012年2月8日签订房屋装修合同，同年2月17日，汉明公司将商户装修申请表报给铭源公司，铭源公司同意后，于2012年2月18日将涉案房屋交给汉明公司，汉明公司组织施工人员开始进场对房屋进行装饰装修。期间，汉明公司从各地组织进货，并多次前往工商部门办理中南国际城店分公司营业执照，因不能提交分公司营业场所使用证明，致使中南国际城店分公司的营业执照一直未能办理。
2012年8月28日，武汉市公安消防局向铭源公司出具武公消验（2012）第0179号建设工程消防验收意见书，对中南国际城a、b座（位于武汉市武昌区武珞路442号，a座含a1、a2、a3三座底部为1-4层商业裙房的28层商住楼，b座为25层公寓，建筑面积为77358平方米）的工程消防验收合格。同年9月26日，武汉市城乡建设委员会向铭源公司出具该工程的竣工验收备案证明书（编号05-12-0032）。
2013年1月10日，铭源公司向汉明公司送达工作联系函，载明：我公司于2011年9月23日与贵公司签订了《房屋租赁合同》，按照合同3.3条规定，贵公司应于交房日前7日支付租赁房屋的第一期租金。贵公司于2012年2月18日进场装修，免租期1个月，至2012年3月17日结束。根据合同约定，免租期结束之日即为起租日。截至目前，贵公司应缴纳2012年3月18日至2013年3月17日共12个月租金，租金金额528000元。
2013年1月23日，因汉明公司中南店无照经营，武汉市工商行政管理局武昌分局向汉明公司中南店送达昌工商警示字（2013）9-053号行政指导警示书，向汉明公司中南店提出警示，要求汉明公司中南店于2013年2月9日前纠正违法行为。
2013年4月8日，铭源公司通过邮寄的方式向汉明公司发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，主要内容：我公司曾于2013年1月、2013年3月先后发函贵公司……、鉴于此，我公司特通知贵司解除双方所签订的《房屋租赁合同》，并请贵公司配合做好如下工作：1、物品清理工作，请贵公司收到此通知后7日内将原租赁房屋内所有物品清理并进行处理，到期未处理的或未搬出的，将视为贵公司放弃所有权，由我公司任意处置。2、费用结算工作。3、贵公司的装修损失由贵公司自行承担。汉明公司2013年4月9日收到该通知后未做答复。
2013年5月17日，铭源公司将汉明公司存放在涉案房屋中的眼镜、眼镜架等物品进行清理转移，并将涉案房屋换锁贴上封条。
在案件审理中，本院于2014年2月20日会同双方当事人至现场勘验。经勘验，确认涉案房屋大门上锁并贴有铭源公司字样的封条，大门由铭源公司人员当场打开；涉案房屋由一个大房间内套一个小房间组成，大房间靠墙有三排组合柜子，柜子旁有一条桌，房顶有吸顶空调一个，内套小房间内有包括焦度计、综合验光仪、电脑验光器和裂隙灯各一台（根据汉明公司提供的购货发票，共计花费195000元）。另外，在铭源公司售楼部二楼封存着汉明公司的货品（包括5个纸箱、2个塑料袋子）和若干办公用品。2014年3月28日，本院组织双方进行现场清点，双方在清单上签字确认，汉明公司现场签收可搬迁物品，包括：各种品牌的眼镜749副、放大镜4个、隐形眼镜试戴装1盒、隐形眼镜盒60盒、隐形眼镜药水100瓶、棕色柜台1个、文件柜4个、清洗台1个、电脑1台、打印机1台、办公椅8个、饮水机1只和其他小物品若干。现场清点后，汉明公司向法院提出鉴定申请，要求对上述物品因过季和过期等损失进行鉴定，但因铭源公司不同意鉴定，鉴定程序无法进行。本院于2014年10月31日向铭源公司送达通知书，要求铭源公司对是否利用涉案房屋的装饰装修予以说明，同时了解到，铭源公司已占有使用涉案房屋。铭源公司2014年11月3日书面回复不同意利用涉案房屋的装饰装修。
另查，2010年2月8日，汉明公司取得企业法人营业执照，注册的住所地位于武昌区中南路2-6号工行广场b栋b座24层d、e室。
本案争议的焦点：一、铭源公司与汉明公司签订的《中南国际城二期商铺租赁合同》是否有效？二、铭源公司诉讼请求能否得到支持？三、汉明公司的反诉能否得到支持？
一、关于铭源公司与汉明公司签订的《中南国际城二期商铺租赁合同》是否有效的问题？
汉明公司称，铭源公司将不符合约定用途并未经相关行政主管部门验收合格的房屋租赁给汉明公司，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同应为无效。
本院认为，根据本案查明的事实，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，只有合同行为违反效力性禁止性规范才会影响该行为的效力。铭源公司在与汉明公司签订租赁合同之前已经取得该房屋的建设工程规划许可证，虽然房屋在出租时没有经过消防等有关行政部门的验收，根据相关法律规定，未经消防验收的建设工程禁止投入使用，但此项规定的目的在于维护特定的管理秩序，并不直接涉及国家利益或社会公共利益的维护。因此此项规定属于管理性禁止性规范，不是效力性强制性规定。故铭源公司与汉明公司签订的租赁合同是双方之间的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效。汉明公司以租赁房屋未经消防验收为由主张合同无效，无法律依据，本院对汉明公司的意见不予采纳。
二、铭源公司的诉讼请求是否支持？
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，铭源公司将涉案房屋租赁给汉明公司使用至汉明公司将房屋封门为止，而汉明公司一直未付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，汉明公司迟延支付租金已超过60天，铭源公司依据合同约定享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，铭源公司于2013年4月8日向汉明公司邮寄合同解除函，汉明公司于次日收到该解除函且未提出异议，故本院以2013年4月9日作为合同解除之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，汉明公司继续占有涉案房屋丧失了依据，铭源公司于2012年5月17日将涉案房屋换锁封门后，汉明公司不再使用涉案房屋。合同解除之前欠付的租金及合同解除后的房屋占有使用费，汉明公司应当支付给铭源公司，汉明公司拒付租金的理由没有法律依据，法院不予采纳。经计算，从2012年3月17日至2012年9月26日房屋验收备案之日期间的租金共计283066.7元（500元／平方米／月×88平方米×193天÷30天）；从2012年9月27日至2013年4月9日双方合同解除之日期间的租金共计284533.3元（500元／平方米／月×88平方米×194天÷30天）；从2013年4月10日至2013年5月17日期间的实际使用费54266.7元（500元／平方米／月×88平方米×37天÷30天）。综上，汉明公司应向铭源公司支付房屋租金和实际使用费共计621866.7元（283066.7＋284533.3＋54266.7）。
关于铭源公司要求汉明公司支付违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”和第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定，本案中，铭源公司主张汉明公司按所欠款项的日千分之三支付违约金，合同约定的违约金过高，明显与上述规定不符；且按照合同约定，铭源公司应提供符合要求的经营场所供汉明公司经营使用，但铭源公司自2012年3月17日至2012年9月26日却将未经消防验收合格的、法律明文规定禁止投入使用的房屋租赁给汉明公司，致使汉明公司无法正常经营，应承担相应的违约责任，现汉明公司请求法院调整违约金，故本院依据合同履行情况及双方的过错程度，本院酌情将违约金予以调整【以338800元（284533.3＋54266.7）为基准，从2012年9月27日按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至2013年5月17日止）】。
三、汉明公司的反诉请求能否得到支持？
关于汉明公司要求铭源公司赔偿经济损失的问题，本院认为，汉明公司经铭源公司同意对涉案房屋进行装饰装修，后双方签订的租赁合同因汉明公司根本违约导致解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”和第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，铭源公司书面答复不同意利用涉案房屋的装修，汉明公司对装饰装修物可自行拆除，其要求赔偿装修费用没有法律依据，本院不予支持。关于汉明公司要求在租赁期间投入的物品损失，本院组织双方进行清点后，已对相关的物品进行移交；对尚未移交的物品，铭源公司应向汉明公司移交；如铭源公司不移交，汉明公司可另行就未移交的物品损失向法院主张权利。关于汉明公司缴纳的合同保证金，本院认为，本案中的合同保证金具有违约金的性质，铭源公司现已向法院主张了违约金，故铭源公司应将保证金退还给汉明公司；关于装修押金，汉明公司虽然主张了装修押金，但没有提供证明其向铭源公司缴纳过此款及铭源公司没有退回此款的证据，故本院支持其主张；关于汉明公司提出赔偿缴纳的水电费、人工损失和预期收益损失的主张，此项费用是汉明公司自身经营行为所支出必需费用，预期收益损失不是直接损失，且本案的合同系因汉明公司不付租金而解除，故对汉明公司的此项主张，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）武汉市睛彩汉明眼镜有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市铭源投资有限公司支付房屋租金和实际使用费共计621866.7元。
二、被告（反诉原告）武汉市睛彩汉明眼镜有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市铭源投资有限公司支付违约金（以338800元为基准，从2012年9月27日按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至本院确定之日止）。
三、原告（反诉被告）武汉市铭源投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）武汉市睛彩汉明眼镜有限公司合同保证金50000元。
四、驳回原告（反诉被告）武汉市铭源投资有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）武汉市睛彩汉明眼镜有限公司的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费15282元由武汉市铭源投资有限公司和武汉市睛彩汉明眼镜有限公司各负担7641元，反诉案件受理费4478元由由武汉市铭源投资有限公司和武汉市睛彩汉明眼镜有限公司各负担2239元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 曾红艳
人民陪审员 孙 圌
人民陪审员 张俊良
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 肖 晟