上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初17710号
原告马蔚文，女，1970年1月20日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人蒋华杰，上海铭耀律师事务所律师。委托代理人陈仲星，上海铭耀律师事务所律师。被告廖惠，女，1981年4月29日生，汉族，住江西省新余市。被告姚越蓉，女，1983年12月23日生，汉族，住江苏省镇江市。委托代理人廖惠(即本案被告)，女，住江西省新余市。原告马蔚文诉被告廖惠、姚越蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告马蔚文的委托代理人蒋华杰、陈仲星，被告廖惠(即被告姚越蓉的委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马蔚文诉称，2009年6月1日，原告马蔚文与案外人张某甲签订商铺租赁合同，将位于上海市浦东新区浦东大道2400-2402号商铺出租给原告，该房屋为上下两层楼商铺，建筑面积共为285.48平方米。2010年4月3日，原告马蔚文与被告廖惠、姚越蓉签订租赁合同，将位于上海市浦东新区浦东大道2402号的二楼商铺转租给两被告，租赁期限为2010年4月17日至2016年4月16日，每三个月支付一期租金，第一年租金为人民币(以下币种相同)6,000元，第二年开始(2011年1月1日开始)租金每年递增8%(即6,480元/月)，2012年租金为6,998元/月，以此类推(2013年每月租金为7,557元、2014年每月租金为8,161元、2015年�月租金为8,813元)。合同还约定每月水费、电费由两被告承担，每月物业费500元也由两被告承担。两被告逾期支付租金后，经原告多次催告仍迟迟不支付租金，且两被告在2010年11月至2015年5月期间拖欠水费共计2,901.10元，2015年3月至5月拖欠电费共计2,130.51元，2011年4月至2015年4月拖欠物业费共计24,000元。期间，原告、物业公司多次催讨，两被告拒绝支付各项费用。依据合同第10-2条约定，原告可要求解除合同，2015年4月中旬原告及业主张某甲要求其限期搬离，原告也于2015年4月27日通知两被告与其解除租赁合同，两被告也置之不理，直至2015年5月25日两被告才搬离。另，原告已向系争房屋的业主张某甲支付了2015年2月1日至2015年5月31日上下两层商铺的租金及房屋使用费77,053.94元、2010年11月至2015年5月的水费2,901.10元、2015年3月至5月的电费2,130.51元、2011年4月至2015年4月的物业费25,500元(其中楼上部分24,000元，楼下部分1,500元)。故原告诉讼至法院，要求1、判令解除原告与两被告于2010年4月3日签订的租赁合同；2、判令两被告支付自2015年1月17日起至2015年5月25日止的房屋租金及使用费共计37,710元；3、判令两被告支付违约金26,439元；4、判令两被告支付物业管理费24,000元(2011年4月至2015年4月，每月为500元)；5、判令两被告支付水费2,901.10元、电费2,130.51元；6、本案诉讼费用由两被告承担。被告廖惠、姚越蓉辩称，同意解除与原告签订的租赁合同。原告马蔚文早于2012年11月5日就与案外人张乙、杨某签订了转让协议，将包括被告承租部分在内的上海市浦东新区浦东大道2400、2402号商铺转让给了案外人张乙、杨某。被告从2013年起就将系争房屋的租金直接支付给案外人张乙、杨某，租金支付至2015年4月16日。2015年4月17日，案外人张某甲以原告马蔚文违反双方签�的租赁合同约定，以将系争房屋整体转让及没有按时支付租金构成违约为由，对系争房屋强行采取了拉闸断电的措施，导致被告在合同期内无法正常使用系争房屋，且被告实际已于2015年4月底搬离了系争房屋，故不同意向原告支付租金及使用费，亦不同意向原告支付违约金。原告所主张的物业管理费已超过诉讼时效，对物业管理费的收费标准存有异议，且物业管理费应当由物业公司来主张，故不同意向原告支付物业管理费。被告支付水电费至2015年4月16日，并不存在拖欠水电费的情况，故不同意向原告支付水电费。经审理查明，位于上海市浦东新区浦东大道2400-2402号商铺(二层)登记在案外人张某甲、张某丙名下。2009年6月1日，案外人张某甲与原告马蔚文就上海市浦东新区浦东大道2400-2402号商铺(二层)续签商铺租赁合同，约定原告马蔚文承租浦东大道2400-2402号商铺，租�期限自2009年6月20日起至2016年6月19日止。合同第8条约定：原告马蔚文拖欠(支付)租金或保证金累计达十天，案外人张某甲有权终止合同并收回房屋，原告马蔚文应立即清场并搬离房屋，并向案外人张某甲承担违约责任和损害赔偿责任。2010年4月3日，被告廖惠、姚越蓉(乙方)与原告马蔚文(甲方)签订租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区浦东大道2402号二层除南面三间阁楼之外的所有部分，该房屋建筑面积约为160平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅限作为酒吧使用。该房屋租赁期限自2010年4月17日起至2016年4月16日止，甲方于2010年4月10日前向乙方交付该房屋，乙方有7天的免租期，自2010年4月10日起至2010年4月16日止。2010年4月10日至2010年12月31日，乙方租金不变，为每月6,000元，自第二年开始(2011年1月1日开始)，乙方租金每年递增8%(即每月租金6,480元)，2012年每月租金为6,998元，以此类推。合同第4-2条约定：该房屋月物业管理费总计为500元，物业管理费由乙方承担并直接支付给承租地所属的物业管理单位。合同第4-3条约定：每期租金为叁个月的租金。乙方应在已付租金到期当月10日前向甲方支付下期租金，先付后用。乙方每逾期壹日支付，需按所欠缴租金额的5%交付滞纳金，以每天计算。合同第5-1条约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为陆仟元。合同第5-3条约定：租赁期间，乙方同意承担并应按时支付使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等有关可能发生的使用费用。如上述供应在甲方无法控制的情况下停止或发生故障和损坏，甲方必须对乙方负责。乙方保留相关票据至少一年，因逾期支付而发生的滞纳金、罚款等费用均由乙方承担。合同第5-4条约定：租赁关系终止时，乙方付清所有应付的租金和物业管理费及公用事业费等，甲方收取的房屋租赁保证金除支付本合同中约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方在30天内无息退还乙方。合同第10-2条约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金额的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付对方损失的，还须赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(二)甲方无故提前结束租约或无法继续出租的；……(九)乙方拖欠租金逾期累计超过15天的；(十)乙方拖欠水、电、费用逾期累计超过15天的；……合同补充条款第3条约定：本合同中所指的该商铺中的三间阁楼归甲方使用，其它两间阁楼及面积归乙方使用。合同附件一第8条约定：乙方同意甲方三间阁楼的用电不计费用。合同签订后，被告向原告支付了租房押金6,000元。2013年1月17日，原告向被告发送了一份通知，内容为：今兹有梁冰、马蔚文特此通知原浦东大道2402号酒吧租户廖惠、姚越蓉，自2013年1月份开始，酒吧租金将有(由)其表妹：张乙、杨某代收。2015年4月28日，案外人张某甲委托上海荣弘律师事务所郁韶荣律师向原告马蔚文发送了一份律师公函，内容为：依据张某甲先生与你就坐落于上海市浦东新区浦东大道2400-2402号商铺(二层，建筑面积285.48平方米)签订的商铺租赁合同，如承租方逾期支付租金达拾天，出租方有权终止合同，承租方必须无条件搬离。同时，承租方必须保证一层房屋自用。自2015年2月1日起，你未支付过任何租金，同时将二层商铺悉数转租，从而引发诸多矛盾，这一切均构成了根本违约。现本律师经授权郑重告知你，张某甲先生决定解除上述租赁合同，希望你在收到本律师函后15天迁出上述二层商铺，交还张某甲先生。逾期不履行，本律师将采取法律措施。2015年5月15日，案外人张某甲以原告马蔚文拒绝支付租金为由向本院提起诉讼，要求：1、判令解除案外人张某甲与原告马蔚文于2009年6月1日就系争房屋签订的商铺租赁合同；2、判令原告马蔚文支付自2015年2月1日起至2015年5月31日止的房屋占有使用费126,666元，按每月31,666元计算；3、判令原告马蔚文支付案外人张某甲水费及滞纳金12,000元，电费2,130.51元、阁楼楼梯修复费1万元、物业管理费25,500元；4、本案诉讼费由原告马蔚文承担。审理中，案外人张某甲要求变更物业管理费金额为26,500元。本院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。案外人张某甲与原告马蔚文之间的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应遵照履行。原告马蔚文对案外人张某甲要求解除双方租赁合同并无异议，本院予以准许。原告马蔚文提出房屋实际使用人非原告，故应追加相关实际使用人，本院认为即使实际使用人非原告，也不影响案外人张某甲基于租赁合同向原告马蔚文主张权利。原告马蔚文与实际使用人之间的纠纷可由原告马蔚文根据其与实际使用人之间的租赁合同另行主张权利，故对原告马蔚文的抗辩本院不予采信。对于案外人张某甲主张的使用费，原告马蔚文缴纳租金至2015年1月31日，之后2015年2月26日原告马蔚文将一楼商铺返还案外人张某甲，一楼与二楼商铺之间可独立进出，在原告马蔚文将一楼商铺钥匙返还案外人张某甲后，案外人张某甲即可实际控制一楼房屋，故其主张一楼房屋返还之后即自2月27日起的房屋使用费，本院不予支持；二楼部分，原告马蔚文亦确认案外人张某甲在5月底才实际收回，而其又未提供相关证据证明案外人张某甲收回�楼部分的实际时间，庭审中案外人张某甲自认于6月4日收回二楼房屋，故案外人张某甲主张二楼房屋至2015年5月31日止的相关使用费，本院予以支持；对于使用费标准，案外人张某甲参照租赁合同约定的标准即31,666元每月并无不当，原告马蔚文提出按照28,000元每月计算缺乏依据，本院不予采信；因双方庭审中确认楼上楼下面积一致，故楼上楼下部分房屋使用费均按照15,833元每月标准计算。对于案外人张某甲主张的水、电费，房屋未区分一楼与二楼用水、用电，但自原告马蔚文将一楼房屋钥匙交还案外人张某甲后直至案外人张某甲另行将房屋出租，期间未有证据证明案外人张某甲实际使用一楼房屋而导致产生相关的水、电，故结合二楼房屋的收回情况，本院有理由相信该水、电费系由原告马蔚文承租房屋期间实际使用产生，现案外人张某甲要求原告马蔚文予以承担，�无不当，但相关的滞纳金并未实际发生，故本院根据案外人张某甲支付的水、电费据实予以支持。对于物业管理费，二楼部分房屋根据房屋收回情况，案外人张某甲主张并无不当，本院予以准许；一楼部分，案外人张某甲已于2月26日收回一楼房屋钥匙，故案外人张某甲要求原告马蔚文再行承担一楼部分2015年3月及4月的物业费缺乏依据。案外人张某甲主张的阁楼楼梯修复费用，双方对于楼梯交付时的情况陈述不一，且案外人张某甲亦未提供相关证据证明修复费用，故对案外人张某甲的该请求，本院难以支持。审理中，案外人张某甲表示对于原告马蔚文支付的押金应抵付原告马蔚文应承担的相应费用，本院予以准许。遂于2015年8月25日判决：一、解除案外人张某甲与原告马蔚文于2009年6月1日签订的商铺租赁合同；二、原告马蔚文于本判决生效之日起十五日内支付案外人�某甲租金、房屋使用费77,053.94元(按照31,666元每月标准，自2015年2月1日起至2015年2月26日止；按照15,833元每月标准，自2015年2月27日起至2015年5月31日止，执行时应扣除原告马蔚文支付的押金25,000元)；三、原告马蔚文于本判决生效之日起十五日内支付案外人张某甲水费2,901.10元(自2010年11月起至2015年5月止)、电费2,130.51元(2015年3月至5月间)；四、原告马蔚文于本判决生效之日起十五日内支付案外人张某甲物业管理费共计25,500元[其中楼上部分24,000元(2011年4月至2015年4月，每月500元)，楼下部分1,500元(2014年12月至2015年2月，每月500元)]；五、驳回案外人张某甲的其余诉讼请求。该判决于2015年9月8日生效。2015年5月25日，被告搬离了系争房屋。另查明，案外人张某甲同意原告马蔚文将浦东大道2402号2层转租于被告开设酒吧使用。自2015年2月26日起，被告廖惠与案外人张某甲就继续租赁一事进行了多次沟通，被告廖惠曾向案外人张某甲表示愿意继续支付2015年4月17日之后的租金，但由于案外人张某甲要求被告廖惠除支付租金外，还要支付押金，否则拒绝收取租金，故双方未能协商一致。2015年4月17日，案外人张某甲对系争房屋采取了拉闸断电措施。再查明，被告通过支付宝转账的方式向案外人杨某支付了截止至2015年4月16日的租金，之后未付。2016年3月2日，原告马蔚文提起诉讼，诉请如前。庭审中，原、被告双方一致确认，浦东大道2400-2042号商铺(二层)的电费是一楼和二楼各自付各自的费用，水费则全部由二楼支付。关于被告所交付的房屋租赁保证金6,000元，原告要求将该房屋租赁保证金用于抵扣被告所欠付的租金及使用费、物业管理费和水电费，被告则要求原告予以返还。以上事实由原、被告提供的租赁合同、(2015)浦民一(民)初字第18028号民事判决书、110接警登记表、情况说明以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。现因原告马蔚文自2015年2月1日起拖欠案外人张某甲的租金而导致案外人张某甲于2015年4月28日发函要求解除双方签订的商铺租赁合同，并于2015年4月17日在与被告就继续租赁事宜协商未果的情况下单方采取了拉闸断电的措施，致使被告无法继续正常使用系争房屋而于2015年5月25日搬离了系争房屋，故本院认定原、被告双方签订的租赁合同因原告马蔚文拖欠案外人张某甲租金的行为导致客观上不能实现合同目的而于2015年5月25日解除。原告要求被告支付违约金26,439元，缺乏合同及法律依据，本院对此不予支持。合同解除后，被告仍应支付其实际使用期间的房屋租金，考虑到系争房屋断电后，确实会对被告正常使用系争房屋造成一定的影响，故本院根据公平原则和诚实信用原则结合本案的实际情况酌情确定断电期间(即2015年4月17日至2015年5月25日)的租金金额为6,000元，原告要求将被告所交付的租赁保证金用于抵扣其应支付的租金，符合合同约定，本院予以支持。原告称被告租金支付至2015年1月16日，之后未付，缺乏事实依据，故本院对原告要求被告支付自2015年1月17日起至2015年4月16日止的房屋租金的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付其已向案外人张某甲支付的2014年3月至2015年4月的物业管理费6,500元，于法有据，本院予以支持。鉴于2014年3月之前的物业管理费因原告未能提供充分的证据证明其曾向被告主张过而超过了诉讼时效，故本院对此不予支持。原告要求被告支付水费2,901.10元及电费2,130.51元，具有合同及法律依据，本院对此予以支持。据�，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告马蔚文与被告廖惠、姚越蓉于2010年4月3日签订的租赁合同于2015年5月25日解除；二、被告廖惠、姚越蓉应于本判决生效之日起十五日内支付原告马蔚文自2015年4月17日起至2015年5月25日止的房屋欠租6,000元，该款应扣除被告已支付的租赁保证金6,000元；三、被告廖惠、姚越蓉应于本判决生效之日起十五日内支付原告马蔚文物业管理费6,500元；四、被告廖惠、姚越蓉应于本判决生效之日起十五日内支付原告马蔚文水费2,901.10元、电费2,130.51元；五、驳回原告马蔚文的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,068.07元，�半收取计1,034.04元，由原告马蔚文负担839.04元，被告廖惠、姚越蓉负担195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 孟筱晖
二〇一六年五月五日
书记员 陆佳佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。????依法成立的合同，受法律保护。第九十三条?当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。