浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2597号
上诉人（一审原告）：中国工商银行股份有限公司慈溪分行，住所地：慈溪市古塘街道三北西大街198号。
代表人：张一飞，该分行行长。
委托代理人：翁博甫，浙江合创律师事务所律师。
委托代理人：郑勇，浙江合创律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：慈溪凯驰吉豪汽车销售服务有限公司，住所地：慈溪市古塘街道华胜路1-9号。
法定代表人：胡建江，该公司总经理。
被上诉人（一审第三人）：慈溪欣兴石化配件厂，住所地：慈溪市古塘街道北二环东路*******号。
法定代表人：许良财，该公司执行董事。
委托代理人：龚旭，浙江煜华律师事务所律师。
委托代理人：卢万庆，浙江煜华律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司慈溪分行（以下简称工商银行）为与被上诉人慈溪凯驰吉豪汽车销售服务有限公司（以下简称凯驰公司）、被上诉人慈溪欣兴石化配件厂（以下简称配件厂）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2015）甬慈执异初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
工商银行上诉称：1.凯驰公司和配件厂于2009年7月签订的第一份租房协议内容简单，不符合一般的市场活动情形。而2012年签订的第二份租赁合同，则租期长达12年，也不符合基本的商业活动基本规则。凯驰公司于2009年9月14日成立，其成立时工商注册登记地位于慈溪市古塘街道华胜路1-9号，直至2015年11月12日才变更为慈溪市古塘街道北三环西路69号；2.配件厂名下的土地使用性质为工业用途，即使配件厂与凯驰公司存在真实租赁关系，凯驰公司也系擅自将土地使用性质变更为商业用途，且未就改变土地房屋的性质经过规划行政部门同意许可，依照法律规定租赁合同为无效。在涉案的房地产中，凯驰公司在租赁的土地上擅自加盖的临时建筑钢棚是其主要的经营场所，在一审法院认定对钢棚的租赁无效后，余下的面积不过83平方米合法建筑以及少许空地根本不具备独立使用的功能，因此即使凯驰公司存在租赁权，也因占据主导地位的钢棚部分租赁无效，导致其他有机联系的部分无效。综上，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院改判并支持上诉人一审时的诉讼请求。
配件厂答辩称：凯驰公司营业执照有效期为2009年9月至2029年9月，根据2009年工商审批规定，工业用途性质的土地无需改变土地用途性质就可以审批该行业的营业执照，因此不存在审批法律错误。凯驰公司审批营业执照流程规范，合法合理。钢棚为凯驰公司自行审批，自行建造，且当时审批手续完整有效，就算时过境迁也应属于政府行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
凯驰公司未提供答辩意见。
工商银行向一审法院起诉请求：2015年9月6日，原告收到(2015)甬慈执异字第31-2号执行裁定书，裁定书载明：第三人将房地产抵押给原告时，被告已经租赁了第三人的部分房地产，故租赁关系不受抵押权的影响，对被告与第三人于2012年8月1日签订的房屋租赁合同应予保护，被告的异议成立。原告认为上述裁定书认定事实和适用法律错误，理由如下：1.认定事实错误。因为房屋租赁合同所涉租房面积大部分为无证建筑，对这一重要事实未予认定；目前合法证载面积只有83.26平方米；被告自己也陈述其租用的大部分建筑为无证建筑；房屋租赁合同擅自改变了土地和房屋的用途，因为慈国用(2000)第013101号国有土地使用证载明为工业用地，而被告作为汽车销售公司，其土地用途为商业用途。2.适用法律错误。首先，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。被告与第三人签订的房屋租赁合同无效。其次，房屋租赁合同违反土地法的强制性规定，擅自改变了土地和房屋的用途，房屋租赁合同应无效。故起诉要求：1.请求判令不予保护被告的租赁权，确认原告抵押权不受租赁权的影响；并在排除被告租赁权的前提下对第三人名下位于慈溪市古塘街道北二环线的房地产［房产证号为慈房权证浒山镇字01043116、01××17号，土地证号为慈国用(2000)第013101号］中的第8幢房屋及东首空地(第三人名下房产证号为慈房权证浒山镇字第××号0101024图3，地址为慈溪市古塘街道华胜路1-9号房地产面积为1680平方米)许可执行；2.请求判令本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2009年7月28日，第三人与被告签订租房协议一份，将第三人名下的位于慈溪市古塘街道北二环东路的房地产出租给被告，期限为2009年8月1日至2012年7月31日，租金每年18万元，分二次给付，在每年的8月1日和3月1日前付清。租赁房屋面积1680平方米。2009年8月19日，上述租赁房屋面积内的临时建筑即1032平方米钢棚获批，时限二年。租赁到期后，双方于2012年8月1日又签订房屋租赁合同一份，约定第三人房屋在原有基础上必须按被告方所提供的钢结构图纸搭建，并办理好合法的手续。期限为2012年8月1日至2024年7月31日，租金每年22万元，分二次给付，在每年的8月1日和3月1日前分别付清。租赁总面积1680平方米，其中建筑面积1200平方米。2009年9月14日被告经工商核准登记，住所地为慈溪市古塘街道华胜路1-9号，2009年9月起一直在上述承租的房地产内经营至今。2012年8月10日，第三人将位于慈溪市古塘街道北二环东路的房地产［房产证号为慈房权证浒山镇字第××、01××17号，土地证号为慈国用(2000)第0131**号］抵押给原告。双方并于2012年8月14日办理抵押登记手续，房屋他项权证书编号为慈房他证2012字第0096**号。2013年8月23日，原告以第三人为被申请人向浙江省慈溪市人民法院提出实现担保物权的申请，浙江省慈溪市人民法院于同年9月22日作出(2013)甬慈商特字第139号民事裁定，支持了原告的申请。浙江省慈溪市人民法院于2015年5月21日作出（2015）甬慈执民字第2536-1号执行裁定书，查封了第三人位于慈溪市古塘街道北二环东路的房地产［房产证号为慈房权证浒山镇字第××、01××17号，土地证号为慈国用(2000)第0131**号］。2015年8月18日，被告向浙江省慈溪市人民法院提出书面异议，请求法院在采取拍卖、变卖时保护其租赁权。浙江省慈溪市人民法院受理后，依法进行审查，并于2015年8月31日作出(2015)甬慈执异字第31-2号执行裁定，认为被告的异议成立。原告不服该裁定，诉至法院。
另查明，中国工商银行股份有限公司慈溪支行于2015年4月14日变更为中国工商银行股份有限公司慈溪分行。2014年11月17日第三人法定代表人许建杰更名为许良财。
一审法院认为：原告对系争房屋抵押前被告与第三人之间已设立租赁关系并无异议，当事人争议的是租赁合同的效力，即租赁标的物是否合法。原告工商银行主张该租赁关系不受法律保护，理由是被告租用的大部分建筑为无证建筑，且房屋租赁合同擅自改变了土地和房屋的用途。被告与第三人主张租赁物是证载面积83.26平方米的房屋，其余是空地，租赁关系应受法律保护。法院认为，被告与第三人之间订立的房屋租赁合同的标的物应包括证载面积83.26平方米的房屋、钢棚及空地。具体理由如下：首先，从时间上分析，租赁合同标的中包括钢棚具备时间条件。钢棚建造在2009年5月，首份租赁合同签订在2009年7月28日，钢棚建造在合同订立前，而2012年8月1日的合同租赁物范围与首份合同一致；其次，从合同记载内容分析，租赁合同标的中包括钢棚已经明确。两份合同均记载租用房屋约1680平方米，并且2012年8月1日的租赁合同进一步明确总面积1680平方米，其中建筑面积1200平方米，同时载明甲方（注：第三人）房屋在原有的基础上必须按乙方（注：被告）所提供的钢结构图纸搭建，并办理好合法手续，而钢棚实际搭建时间为2009年5月，因此，该1200平方米建筑面积应为证载房屋面积与钢棚面积之和；再则，从现有证据分析，钢棚是以第三人名义审批，又建造在租赁合同之前，被告及第三人均没有充分的证据证明钢棚的实际权利人为被告而非第三人。故综合上述分析，租赁合同的标的物应包括钢棚。而钢棚作为临时建筑，时限为2年，至2011年8月18日时限届满。其后至今，该临时建筑未经主管部门批准延长使用期限，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”的规定，2012年8月1日租赁合同中关于钢棚的租赁应为无效，其余租赁标的未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，而有效的租赁关系设立在抵押之前，根据《中华人民共和国物权法》的规定，该租赁关系不受抵押权的影响。原告提出的租赁合同改变了土地和房屋的用途，不属于法院审理范围，况且相关行政部门核准被告登记时，已明确了被告经营地址即为租赁房地产地址。因此，对原告合理的诉讼请求予以支持，其余部分请求不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决：一、不予保护被告慈溪凯驰吉豪汽车销售服务有限公司向第三人慈溪欣兴石化配件厂租赁的位于慈溪市古塘街道北二环东路的土地证号为慈国用(2000)第0131**号中的钢棚部分的租赁权；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司慈溪分行的其余诉讼请求。本案案件受理费22620元，由原告中国工商银行股份有限公司慈溪分行与被告慈溪凯驰吉豪汽车销售服务有限公司各半承担。
本院二审期间，上诉人提供了其与配件厂签订的“最高额抵押合同”，拟证明抵押物清单上载明的土地及房产显示“正常”，即抵押物没有租赁或其他情况。被上诉人配件厂质证后认为，因上诉人提供的是复印件，真实性无法确认，即使合同是真实的，“正常”也可有多种理解，事实上，凯驰公司营业执照地址就是租赁物地址。本院对上诉人提交的抵押合同的真实性予以认定。被上诉人配件厂提交了对证人郭某及唐汝福的调查笔录，拟证明租赁标的物中的钢棚是由凯驰公司通过设计公司设计并根据使用需要出资建造。上诉人质证后认为该二份调查笔录证明力不足，证人也没有出庭作证，调查笔录不能证明案涉的钢棚是由凯驰公司出资设计建造的事实。本院认为，因证人未出庭作证，故对被上诉人提交的二份调查笔录不予采信。
被上诉人凯驰公司未提供新证据。
经审理，上诉人工商银行与被上诉人配件厂对一审查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实均予以认定。
本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，配件厂与凯驰公司签订的租赁合同由涉案房屋、钢棚及空地组成，涉案房屋在抵押前已经设立租赁关系。钢棚系临时建筑，又未经相关部门审批延长使用期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，钢棚租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。故2012年8月1日租赁合同中关于钢棚的租赁为无效。但钢棚租赁的无效并不影响其他租赁标的物的效力，涉案房屋的租赁不违反法律的规定，应为有效租赁。工商核准登记由相关行政部门行使，事实上行政部门明确了凯驰公司的经营地址即为租赁地址，故上诉人称租赁合同改变了土地和房屋用途的上诉请求，本院不予采信。上诉人要求改判不予保护凯驰公司租赁权的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22620元，由中国工商银行股份有限公司慈溪分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 项 红
审判员 陆慧慧
审判员 董俊慧
二〇一六年十一月一日
书记员 杨丽丽