浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙08民终121号
上诉人（原审被告）：徐春旺。
被上诉人（原审原告）：杭州奥航物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区大关苑路15号3层335室，
法定代表人：马志军，总经理。
委托代理人：方海青，男，1971年5月4日出生，汉族，公司江山区域经理，公民身份号码3308211971********，住浙江省江山市阳光新城29幢102室。
上诉人徐春旺为与被上诉人杭州奥航物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院于2015年12月11日作出的（2015）衢江民初字第1333号民事判决，于2016年1月8日向本院提出上诉，本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：原告杭州奥航物业管理有限公司于2012年7月27日与江山市华达房地产有限公司签订了《华达·阳光新城前期物业服务合同》，约定由原告为华达·阳光新城1-3、4-5组团提供物业服务，双方对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等作了具体约定。后原告杭州奥航物业管理有限公司分别于2013年12月31日、2014年12月9日与江山市阳光新城小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为华达·阳光新城小区提供物业服务，双方对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等作了具体约定。被告徐春旺系江山市学府四区阳光新城小区13幢506／606室房屋业主，经原告多次催收，被告自2011年1月1日起至今尚未缴纳物业管理费。
原审法院审理认为：关于被告徐春旺是否有权拒绝缴纳物业管理费以及应从何时开始缴纳物业管理费的问题。被告徐春旺主张与其同单元的206室业主进行违章装修时，被告曾多次找物业公司要求处理，但物业公司并没有履行义务，造成了被告房屋受到严重影响，被告有权拒绝支付物业费，且金迪物业于2012年9月份仍主持物业管理工作，原告无权代他人主张权利，同时华达公司无权解除被告与金迪物业签订的协议，也无权代金迪物业将被告的权利义务进行处分，原告无权向被告主张2015年未到期的物业费。原告杭州奥航物业管理有限公司主张物业公司已就206室业主违章装修问题进行过阻止并通知了有关部门，物业公司已经尽到了其义务，被告不能拒交物业费，被告应缴纳自2011年1月1日至2015年12月31日止的物业费2897元。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，原告虽出示了《华达·阳光新城前期物业服务合同履行协议书》，但被告现主张其并不知晓物业公司之间的债权转让，原告又未提供证据证明之前的物业服务企业已将债权转让事宜通知了业主，故原告无权向被告主张2012年7月27日之前的物业管理费。被告虽主张206室业主装修时物业公司未尽到管理义务，但本案原告于2012年7月进驻阳光新城小区，而206室业主已于2010年装修完毕，原告已无法就206室业主装修问题再进行劝阻，且法院并未支持原告2012年8月之前的物业管理费。另，根据阳光新城小区业主委员会与原告于2014年12月9日签订的《物业服务合同》第七条规定“物业服务费用按年预收（但计费期截至2015年12月31日止），业主或物业使用人应在新的交费期开始之日起15日内履行交纳义务”，故被告徐春旺应缴纳2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费。法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告杭州奥航物业管理有限公司与江山市华达房地产有限公司及江山市阳光新城小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，应受法律保护，且对阳光新城全体业主均具有法律约束力，被告徐春旺作为业主理应按照物业管理服务合同的约定支付2012年8日至2015年12月的物业管理服务费共计2015元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告主张其不应缴纳违约金且违约金数额过高，法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院调整违约金的，人民法院应予支持，本案中原告要求被告按每日千分之三的标准支付2136元的违约金数额过高，法院酌情认定被告应支付的违约金数额为605元（2015元＊30%）。综上，原告合理的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告徐春旺支付原告杭州奥航物业管理有限公司自2012年8月至2015年12月的物业管理服务费2015元，并支付违约金605元，合计2620元，限于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐春旺负担。
判决后，徐春旺不服，向本院提起上诉称：一审法院判决无事实和法律依据。一、被上诉人杭州奥航物业管理有限公司不具备管理华达·阳光新城小区的企业管理资质。江山市阳光新城小区总建筑面积为380787.58㎡，其中多层113391.60㎡，排屋和别墅27654.18㎡，高层135532.45㎡，酒店式公寓11544.46㎡，其他商业面积19662.89㎡，底下车库面积73000㎡。被上诉人承接的本案小区物业服务合同项目住宅面积共计288122.69㎡，其他商业面积92662.89㎡。被上诉人系三级质证物业管理公司，根据《物业服务企业资质管理办法》第八条第三款之规定，被上诉人只能承接200000平方米以下住宅项目和50000平方米以下非住宅项目的物业管理服务，同时，本案一审诉讼过程中，上诉人并没有看到被上诉人的营业执照和组织机构代码证，被上诉人是否具有合法经营主体尚不明确。被上诉人无权承接江山市阳光新城小区物业管理服务，本案的前期物业服务合同和物业服务合同均为无效合同，被上诉人实际也没有对上诉人房产受到他人侵害行为进行管理。二、一审法院判决的物业管理服务费2015元包括了2015年的物业服务费，而2015年的物业服务费用至一审判决之日没有到最后履行期限，并未违约。三、被上诉人对于本案206室业主违章装修侵害上诉人房屋的行为未履行一定的管理义务，上诉人的房屋及周边环境损害至今没有得到处理，上诉人有权按照合同法第六十六条第三款规定的一方履行债务不符合约定时，另一方有权拒绝其相应的履行要求实施。一审法院认定被上诉人就本案206室违章装修进行阻止和通告有关部门错误，被上诉人并未履行该义务。故请求二审法院撤销一审法院判决，将本案发回重审或者改判支持上诉人在一审中提出的诉讼请求。
被上诉人杭州奥航物业管理有限公司答辩称：被上诉人系二级物业管理资质企业，公司已依法办理营业执照等材料。被上诉人自2012年8月开始接管华达·阳光新城小区，一审法院对于上诉人在2012年8月之前拖欠的物业管理费没有支持，系因被上诉人未提供相应的证据证明，被上诉人二审中可以提供证据证明，但因被上诉人未提起上诉作罢。根据物业服务合同的约定，2015年的物业服务费应在当年的1月15日之前交清，一审法院认定上诉人拖欠物业服务费的行为构成违约正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，当事人均未向本院提供新的证据材料。
经审理，本院二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实基本一致。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案被上诉人杭州奥航物业管理有限公司与江山市华达房地产有限公司签订的《华达·阳光新城前期物业服务合同》，与江山市阳光新城小区业主委员会签订《物业服务合同》，主体适格，内容合法，当事人意思表示真实，应属有效合同。被上诉人在合同签订后已按合同约定提供了小区绿化、垃圾清理、治安管理等物业服务，上诉人已经享受到被上诉人提供的服务，故上诉人应按约缴纳相应的物业管理服务费。上诉人认为被上诉人不具备管理华达·阳光新城小区物业管理资质，相应的物业服务合同应属无效合同，本院认为，被上诉人杭州奥航物业管理有限公司提供企业信息资料中显示被上诉人系二级资质等级的物业服务企业，符合《物业管理企业资质等级》的资质条件，具备管理华达·阳光新城小区的资质，对上诉人徐春旺所称的上诉理由，本院不予采纳。上诉人徐春旺上诉称被上诉人对于206室业主违法装修行为未进行管理，疏于履行物业管理职责，本院认为，上诉人楼底的206室业主的装修行为在被上诉人管理华达·阳光新城小区物业时已经结束，对于该住户装修期间上诉人本应缴纳的物业服务费，一审法院判决并未支持，现并无证据证明被上诉人自2012年8月至今未提供物业服务，故对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。上诉人未及时缴纳物业服务费，违反《物业服务合同》的相关约定，一审法院判决上诉人缴纳相应的物业服务费并承担违约责任，并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理50元，由上诉人徐春旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴超英
代理审判员 郑一珺
代理审判员 孙燕芳
二〇一六年四月十三日
书 记 员 项红霞