辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终5690号
上诉人（原审被告）：辽宁虎跃酒店管理股份有限公司，住所地沈阳市沈河区友好街21-1号。
法定代表人：闻明，系该公司董事长。
委托代理人：常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。
委托代理人：马薇，系辽宁英泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁省宁大宾馆，住所地沈阳市和平区市府大路**号。
法定代表人：李东海，系该宾馆经理。
委托代理人：汪席春，系辽宁事成律师事务所律师。
上诉人辽宁虎跃酒店管理股份有限公司（以下简称“虎跃公司”）与被上诉人辽宁省宁大宾馆（以下简称“宁大宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）和民二初字第03377号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员贾宏斌担任审判长，与审判员周海鹏、代理审判员史舒畅（主审）组成合议庭，对本案进行了公开审理。
原审原告宁大宾馆诉称，2011年6月29日，原告与被告签订房屋租赁协议，被告承租原告位于沈阳市市府大路25号5200平方米房屋。协议租赁期限自2011年12月10日起至2026年12月9日止。2011年至2017年，年租金为230万元。2011年11月25日，原告又与被告签订补充协议《租赁合同》。被告租赁原告四层4-10轴约900平方米房屋，租赁期限自2011年11月25日至2026年12月9日。2011年至于2017年度，年租金35万元。租金支付时间为按季度支付，即每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日支付本季度租金。2011年至2017年度，每季度被告应支付原告季度租金为662,500元。合同约定上打租，2015年2月20日交5月20日起三个月租金。截至2015年2月，被告支付原告租金624,166元，欠缴租金38,333元；2015年5月，被告支付原告租金547,500元，欠缴租金115,000元；2015年8月，被告支付原告租金485,000元，欠缴租金177,500元；2015年11月，被告支付原告租金394,000元，欠缴租金268,500元，被告共计欠缴原告租金599,334元。依据协议第十三条第三款第2项规定，被告应当给付原告29,391元违约金，原告要求被告支付违约金20,000元。为维护原告合法权益不不受侵害，原告请求法院依法作出公正合理的判决。
诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付599,334元欠缴的房屋租金；2、请求法院判令被告给付违约金20,000元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
原审被告虎跃公司辩称，原、被告双方签订的租赁合同当中约定被告向原告承租的范围包括三部分，其中，租金的约定是房屋租金为每年138万元，停车场租赁费用为每年46万元，设备租赁费为每年46万元，协议签订后，原告仅仅将房屋及部分设备向被告交付，后院停车场一直没有实际向被告交付使用，原告租赁后院停车场的合同目的是为了本企业员工以及入住客人使用该停车场，但在历史上，该停车场一直由该栋楼的其他租户占有使用，被告始终不能够正常的使用停车场，在此期间，被告多次要求原告解决其他租户占用该停车场的问题，由原告能够正常按照租赁协议使用停车场，但原告始终不予解决，因此，被告在不得已的情况下拒绝向原告交付该停车场的租金。关于原告后增加的除停车场以外的其他部分，是在最后一次交租金的时候，由于本案被告也是国有控股单位，财务审计的要求提供与租赁内容相符的发票才能够进行财务核销，但本案原告不能提供关于设备租赁的发票，导致被告不能够在财务当中列之该笔款项，如果原告能够提供出适格的发票，这部分钱被告愿意给，但是关于停车场问题，被告认为被告向原告支付了租金，并且合同当中有明确约定，就应该是由被告独占使用，而不是整栋楼所有租户使用，所以如果不能将停车场全部独占使用，被告不应该支付该部分租金。
原审法院经审理查明，原、被告于2011年6月29日签订《辽宁省宁大宾馆项目租赁合同》。合同约定：租赁房屋建筑面积约5200平米，包括一层大堂约230平方米、5-9层部分约4900平方米及所涉及建筑物的楼顶设备间、消防水箱间、电梯间约120平方米，门前免费停车位约6个，院落面积约1000平方米，归被告使用，但须提供给原告8个停车位。房屋租赁期限为15年，从2011年12月10日起，至2026年12月9日起，2011年7月10日至2011年12月9日为免租期。租金按季度支付，原告应在每季度租期开始的前35日内向被告开具以被告或者其指定为名头的合法、有效的足额发票，被告收到发票后15日内向原告支付当期租金。如果被告未能按时支付租金的，则原告有权每日按照未支付金额的万分之五要求支付滞纳金。双方约定，2011年12月10日至2017年12月9日，租金230万元/年（其中房屋租金为138万元，场地院落租赁费为46万元，设备租赁费为46万元）；2017年12月10日至2023年12月9日，租金为242万元/年（其中房屋租金为146万元，场地院落租赁费为48万元，设备租赁费为48万元）；2023年12月10日至2026年12月9日，租金252万元/年（其中房屋租金为152万元，场地院落租赁费为50万元，设备租赁费为50万元）。被告应于每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日向原告支付本季度租金。2011年11月24日，双方签订《租赁合同》补充协议，在原有租赁标的物的基础上，原告另将900平米面积租赁给被告，租期15年，2011年11月25日前交付，2011年12月10日至2017年12月9日租金35万元/年，2017年12月10日至2023年12月9日租金37.5万元/年，2023年12月10日至2026年12月9日租金40.5万元/年。2011年11月25日，双方签订房屋交接书，被告按期足额向原告支付租金。2015年2月，被告开始拖欠租金，截止2015年底，被告应给付租金共计2,650,000元（230万元+35万元），已给付2,050,666元，尚欠租金599,334元未给付原告。
原审法院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议合法有效，原审法院予以确认，原、被告应当按照租赁合同的约定行使权力、履行义务。按照合同约定，被告应当于2011年12月10日至2017年12月9日期间，每年支付租金265万元（230万元+35万元），支付方式为按季度上打租支付，即每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日向原告支付本季度租金。从2015年2月起，被告未按照约定足额支付租金，截止2015年底，共拖欠租金599,334元未付。对此，被告辩称系原告未按照合同约定履行交付院落场地（约1000平方米，含停车场）的义务所导致。原审法院认为，原、被告于2011年11月25日签订房屋交接书，即表示被告对合同中约定的房屋交接并无异议，且截止2015年初，被告一直按期足额交付租金，其行为本身亦是对于双方按照约定履行合同的认可。故，对于被告的上述抗辩，原审法院不予支持。对于被告提出的双方对于电梯费等有纠纷的抗辩，原审法院认为其不能成为不交付租金的理由，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决如下：一、被告辽宁虎跃酒店管理股份有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付拖欠原告辽宁省宁大宾馆的租赁费599,334元；二、被告辽宁虎跃酒店管理股份有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告辽宁省宁大宾馆违约金20,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9993元，由被告辽宁虎跃酒店管理股份有限公司承担。。
宣判后，虎跃公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，依法改判；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审判决认定事实错误，我方未交租金是由于被上诉人未能开具合格发票，被上诉人提供的主合同场地存在问题，电梯电费及维保费未抵扣，房屋存在查封。
被上诉人宁大宾馆辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案的基础事实原审法院未能查清，故将本案发回重审。重审时，原审法院应就以下方向进行审理：1、欠付租金的数额及起止期限；2、是否存在上诉人主张的扣缴电梯电费及维保费的情形；3、涉案房屋是否存在抵押；4、主合同的场地是否存在使用受限的情形。原审法院应当在查清案件基础事实后，结合双方的合同约定以及合同的履行情况，进行裁判。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）和民二初字第03377号民事判决；
二、发回沈阳市和平区人民法院重审。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年七月十三日
书 记 员 王潇潇
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。