辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终595号
上诉人（原审被告）侯某某。
委托代理人郭某某。
委托代理人张某某。
被上诉人（原审原告）某物业管理总公司某分公司。
负责人于某某，该公司经理。
委托代理人顾某某，某律师事务所律师。
上诉人侯某某因与被上诉人某物业管理总公司某分公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太松民初字第00233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人侯某某的委托代理人郭某某、张某某，被上诉人某物业管理总公司某分公司的负责人于某某、委托代理人顾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）某物业管理总公司某分公司原审诉称，原告为全民所有制物业管理服务企业，于2012年1月1日正式接管位于松山新区的电业南园小区，对小区进行物业管理服务。2012年6月份，原告按照锦州市物价局锦价发（2012）55号文件批复，以每平方米0.5元向小区业主收取物业费。被告居住在该小区48-1号楼房，每月应交物业费69.50元。原告多次收费，被告一直拖欠未交，自2012年6月至2015年3月，共34个月，合计欠费2363元。以上欠费在原告多次讨要未果的情况下，无奈诉至人民法院，要求被告给付所欠物业费，使原告对小区的物业管理服务有一定的资金保障，以利于全体业主在小区的正常生活和活动。
上诉人（原审被告）侯某某原审辩称，一、2014年9月原告把业主告到法庭，从法庭的卷宗中业主第一次看到原告与锦州供电公司签订的《物业服务移交合同》。可以认定，原告与锦州供电公司在无视法规条例，没有进行招投标及业主大会依法选聘过程的情况下，便擅自签订此“合同”是没有法律依据的无效合同，而且原告入驻南园小区三年多没有与业主签订过《物业服务合同》，虽然履行物业管理，但原告服务的主体是锦州供电公司的委托，不是具体业主，原告没有合法依据，不能起诉业主支付物业费。在物业服务移交合同中，锦州供电公司共拨原告资金2528686.16元，在法院卷宗中，原告提供的小区整治费用33万元的工程预算书有将近15万元资金去向不明，业主又请求法院要求原告提供《工程决算书》，原告用了一个月的时间造了一个工程决算表，业主质疑该决算表是假的。原告依据2011年12月15日与锦州供电公司签订南园一号小区《物业服务移交合同》和投资40万元用于小区各项改造工程，两项向物价局申报0.5元每平方米，当时正是冬季，由于多项是土建，花木等项目，寒冷季节无法施工，工程只能在2012年的四月以后开工，可物价局却在小区各项改造工程刚刚开工，甚至有的工程还没有开工的情况下，于2012年4月17日批复了《关于南园一号住宅小区物业服务收费标准》，我们小区业主强烈质疑在没有相关主管部门审批，验收的情况下，在小区业主不知情的情况下，物价局又是如何对小区服务等级进行验收考评的？批复是怎样下发的呢？同时也肯定了原告欺骗了锦州物价局，也欺骗了小区广大业主，各项改造工程至今没有完成，这是不交物业费的根本原因。二、原告进入南园小区后，没有与业主签订服务合约，没有召开业主大会，没有帮助业主成立业主委员会，没有向业主公布与锦州供电公司签订的《物业服务移交合同》，没有公布小区改造工程，没有公布物价局收费标准，没有公布业主公约，没有公布原告在南园小区的服务项目等等，众多的没有是造成业主不交物业费的另一个根本原因；三、原告在起诉状中写道：原告为全民所有制物业管理服务企业，于2012年1月1日接管位于松山新区的电业南园小区，对小区进行管理服务。原告说是接管南园电业小区，对什么不敢写出原、被告双方物业管理服务关系合法有效；进行管理服务，为什么原告都没有敢写出进行相应的物业管理服务。实际上原告一直以来在南园小区所提供的强行服务都是违法的。四、我们所住的南园电业小区可以说是一个比较好的文明小区，本小区是由锦州供电公司自2001年至2012年进行前期物业管理，在原告没有入驻前我们业主安居乐业。2012年1月原告入驻后，不经业主商量同意，乱用小区的整治费用，小区改造远不如从前，把小区的防火绿化带改成停车场，危及业主安全，路面坑坑洼洼，下雨天雨水可以没过脚面，多次要求原告停止施工，公开账目（附2012年4月送达原告“证明”文件），原告对业主的请求置之不理，为所欲为、强行施工，是造成业主不交物业费的又一个根本原因。五、为维护法律的尊严和业主的合法权益，向法院提出如下反诉请求：（一）请求法院依法确认物业十二分公司未通过招投标方式选聘又未通过“议标”方式选聘，该公司进驻南园小区，进行物业管理，不合法。（二）请求法院依法要求物业十二分公司举证锦州供电公司是开发商身份的证据，如不能举证开发商身份的证据，则不能证明“物业服务移交合同”的有效性。（三）请求法院依法要求物业十二分公司举证业主与十二分公司协商收费标准的证据，同时还要举证收费标准向主管部门备案的证据，两者缺一不可，否则，即便有管理资质，也有管理依据，但无合法的收费标准，相应的物业管理费的诉讼请求无法得到支持。（四）请求法院依法确认物业十二分公司在未与业主签订《物业服务合同》的情况下，就直接收取物业费，不符合法律规定，请求法院对其予以纠正。（五）请求法院依法确认物业十二分公司为扩大停车场地，收取停车费，竟不顾业主居住安全，强行拆除业主住房防火隔离绿化带，属于严重违法行为，请求法院责其按照《消防法》有关规定，恢复业主住房防火隔离绿化带，以杜绝因其违法行为给业主住房造成不安全隐患。（六）请求法院依法要求物业十二分公司提供南园小区工程改造的决算书（真实的）及决算书中相对应的395000元资金的原始发票。否则证明原告私占挪用广大业主的改造资金，应予以追究法律责任。六、既然存在这样那样问题，那为何要急于收物业费呢？我们业主一直给原告一个改正错误，一个逐步完善自身服务的过程，但是很遗憾，业主看不到原告做出哪怕是一丝一毫的努力。我仅是一个坚持正义，维护业主自身权利的代表，如果原告的服务是合法的，是物有所值的，我们业主没有理由不缴纳相关费用，明明白白的消费是大家的共识，我们广大业主一直认为原告的服务不合法，现在不能因为原告提供了强制性的服务就要业主交钱，那么我们业主所看到的所谓原告的服务到底是怎样的呢？（1）小区管理混乱：物业费的收缴与支出情况从没公示过，《合同》中几百万资金去向没有公示过，那么多的费用，而小区就看到寥寥4个老年保安及2个保洁，作为业主，我们有权利知道原告把我们业主的钱用到哪里去了？（2）小区保安形同虚设，各种外来人员，车辆可以随意进出小区，没有任何签字，询问过程，小区保安没有巡逻体制。小偷偷了东西可以大摇大摆出门，原告进入南园小区后，多次发生地下室盗窃案件，大白天电动车电瓶被盗，自行车被偷，汽车被砸、被划，连晒在门前的鞋子都被偷。小区大门的栏杆在夜间不是高高举起，随便出入，就是处于关闭状态，经常出现业主晚归时叫门不开，保安的失职是造成上述事件的直接原因（附证明）。（3）清洁卫生：小区内主路面每天能清扫一次，楼道内一周能清扫一次，公共区域的玻璃，楼梯扶手及地面从未擦洗过，小区内各处死角都有严重脏、乱、差现象。垃圾设施从未进行过清洁，存在很大异味。在夏天，垃圾点附近的居民甚至因此无法打开窗户进行通风（附照片）。（4）小区绿化不维护，原告进入我们小区，毁掉和盗走小区原有50%绿化，剩下的50%，由于原告不管理、不维护，有的被虫子咬死，有的被旱死。我们小区的绿化是靠老天爷养的，而我们小区的杂草是靠原告来养的，我们小区杂草丛生，草的高度过腰，都有蛇出现。要收物业费了，要上法院起诉业主了，原告开始清理，成为原告收费的道具。小区监控设备：2012年锦州供电公司拨给安装小区监控系统及门禁系统费用7万元，原告为了缩减资金任意缩减了监控系统，国家有明确规定，在围墙，围栏旁需安装监控设备。我们小区围栏旁一个监控设备也没有，导致靠近围栏的业主家东西被偷，和停放围栏旁的汽车被划无处可查，业主多次跟原告提出此问题，至今没有结果，只是在围栏上绕了二行铁丝网，这样的物业能收来物业费吗？小区路面：冬天下雪，原告很少清扫积雪，即使清扫也是做样子，走形式。夏天下雨，小区主路成河，业主淌水过河，汽车通过积水四溅，给业主，尤其是老人和小孩造成出行极大不便（此地面为原告改造铺设的，附照片）。（5）小区业主排水堵塞时，都由业主自己处理，原告进入小区以来没有清掏过粪便池，原告告诉业主清掏粪便池由环卫负责，不归他们管。（6）小区铁艺围栏有多处损坏，原告没有进行积极的修复只抹上黄油便草草了事，至使一些业主的衣物不慎被污损。防火绿化带：我们小区的防火绿化带被原告改建成停车位，紧靠一楼住户的窗户，车一旦发生自燃，后果不堪设想，给小区业主生活带来不安全隐患，业主多次请求原告恢复防火绿化带，至今没有结果。
综上所辩：原告无论在法律层面，还是在极不正确的物业服务理念和非常不合格的物业服务上，以及在涉及物业各项资金使用不明等等方面上，都存在很严重的问题。由于原告在小区的倒行逆施，现已有占小区三分之二以上的业主联名，对原告的所作所为表达强烈的不满，这就是对答辩最有利的佐证。所以，我们业主有充分的理由不欠原告物业费，只认可其卫生费部分。
再次，我们广大业主强烈请求人民法院依法确认原告在南园小区经营物业的违法，违规性，以及不作为的行为，并予以合理的判定，从而有效的维护业主们的合法权益，捍卫法律尊严。
原审法院经审理查明，被告侯某某购买了锦州市松山新区福州街电业南园一号48-1号建筑面积138.8平方米的住宅楼。辽宁省电力有限公司锦州供电公司负责小区的管理工作，该小区未成立业主委员会。2011年12月15日，辽宁省电力有限公司锦州供电公司将南园一号小区的物业服务移交给锦州市房屋管理处（锦州市物业管理公司），双方签订了物业服务移交合同，合同内容共计七条，其中第三条二款（八）项规定，锦州市房屋管理处负责向业主和物业使用人收取物业管理费。2012年1月1日锦州市房屋管理处下设的某物业管理总公司某分公司正式接管了锦州市松山新区福州街南园一号小区，对小区进行物业管理服务。2012年6月份某物业管理总公司某分公司依照锦州市物价局锦价发（2012）55号文件批复，以每平方米0.5元向小区业主收取物业费。原告与锦州市松山新区福州街电业南园一号小区业主李继海已生效的（2013）太松民初字第00313号民事判决认定，原告与南园一号小区全体业主间存在物业服务合同关系。2012年6月-2015年3月，被告应交纳物业费2635元。因被告拒绝交纳物业费，故原告诉至本院。某物业管理总公司某分公司的营业执照经营范围：物业管理、服务。
原审法院认为，辽宁省电力有限公司锦州供电公司将南园一号小区的物业服务移交给锦州市房屋管理处（锦州市物业管理公司），双方签订了物业服务移交合同，该合同对被告有约束力。原告入驻该小区进行了物业管理服务，原、被告间的物业服务合同关系已为本院（2013）太松民初字第00313号民事判决所认定。被告为该小区业主，接受了原告提供的物业服务，被告应当根据房屋面积及物价局批复的收费标准，向原告支付物业服务费。被告抗辩所称的未与原告签订物业服务合同，无合同关系的抗辩，本院不予采纳。原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十三条（五）项的规定，判决如下：被告侯某某于本判决生效后10日内给付原告某物业管理总公司某分公司2012年6月-2015年3月期间的物业服务费2363元。如未能按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告侯某某承担。
宣判后，上诉人侯某某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、二审法院依法撤销松山法院（2015）太松民初字第00233号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼案件受理费、邮寄费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审中被上诉人用锦州供电公司与锦州市房屋管理处之间签订的《物业服务移交合同》（以下简称合同）起诉上诉人是违法的。《合同》的主体是锦州市房屋管理处和锦州供电公司，而不是被上诉人，因此被上诉人无权依据此《合同》主张权利。该《合同》乙方以锦州市房屋管理处冠名，且在甲、乙双方签章处，乙方加盖的是锦州市房屋管理处的公章。大家都知道该管理处是市住建局下属一个管理市区公房的国家事业编制部门，没有经营权，更无权代被上诉人签订《合同》，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》中第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”那么在此《合同》中可确认乙方名称和合同主体为锦州市房屋管理处，而不是被上诉人。《合同》中确认没有被上诉人的公章，因此不是《合同》主体的被上诉人依据《合同》主张权利是非法的。在此请求二审法庭依法确认《合同》中合同主体违法，确认一审被上诉人以《合同》起诉上诉人属无效非法起诉，依法改判（2015）太松民初字第00233号民事判决书。二、《合同》不属于前期物业合同，前期物业合同是指开发公司移交给物业管理之间签的有效合同。我们南园小区2000年时，是由锦州两锦电力公司所属，具有独立法人资质的房屋开发公司开发建设。由于小区建成后，大部分房屋购置者是电业职工，开发公司将小区物业管理移交给了锦州两锦电力公司行政部门托管，并实际在小区托管服务持续到2011年12月，形成了前期物业关系。这样就完成了南园小区物业第一次事实上的前期物业移交过程，此后锦州两锦电力公司分离，又成立了锦州供电公司，同时承接了小区的物业管理。三、一审法庭使用判例作出判决明显违法。我国民事诉讼法不适用判例，作为一审法庭错误的适用法律解释，让人费解。一审法庭套用（2013）太松民初字第00313号南园小区业主李继海民事判决，就认定了小区全体业主与被上诉人物业服务合同关系，这是在中国法律中禁用的违法判例案件应用。其就李某民事判决也是存在很大争议的（有其他业主证明），当年因李某对应诉准备不充分，被他人欺压输了那次诉讼。然而我们上诉人在一审抗辩中列举了大量证据，和李某的民事审理时相比内容有着诸多的事例不同，一审却盲目的将李继海民事判决应用我们的审理中，错用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十三条（五）项规定法律条款，这样认定合同关系判例违法，请二审依法确认。四、《合同》本身因违法而无效，一审法庭却判决被上诉人依据此《合同》向上诉人收取物业费违法。1、2011年12月，小区已是100%入住率，锦州供电公司按照上级有关“企业要逐步剥离社会管理事务”的规定，在当时所有业主不知情，且未经招投标、议标及业主大会依法选聘的情况下，擅自签订了关于南园小区的《合同》，并二次将小区全部服务一并移交给了被上诉人，该公司作为小区物业托管企业，无权擅自转移物业管理权，再转移行为是不属于前期物业合同的，而属违法转让行为，违反了国务院《物业管理条例》第二十四条、第五十七条，锦州市《物业管理办法》第三十三条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条（一审中法庭无视该法条中有关“业主大会依法选聘”的重要内容）和第二条第一款多项法律规定。而且该《合同》既是合同主体违法，更不属前期物业，所以对小区业主是不具约束力的非法无效合同，一审认定《合同》合法有效也是罔顾民意的滥用法律。请法官明鉴，依法确认。2、一审中，依据违法无效《合同》中第三条第二款（八）项规定，要求南园小区的第三方业主向被上诉人缴纳物业服务费非是严重侵犯业主合法权益的，从法理讲其《合同》是非法无效的，它违反了《中华人民共和国合同法》中的第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定。从道理说：甲乙双方私下针对第三方签订的任何协议是第三方无法接受的，法律也是不允许的。上诉人与被上诉人之间没有签订过任何物业服务合同，这样的强买强卖以及一审中滥用法规偏判，严重的伤害了我们广大业主的感情，造成了新的民怨，党的“十八大”以来，习总书记强调依法治国的主题，最重要实现的目的是真正实现人民当家作主，难道人民的法律主体地位就这样被藐视和践踏吗？请法官明鉴。3、被上诉人获得锦州物价局锦价发（2012）55号文件批复违法。被上诉人在小区整治施工的伊始，就取得物价局对小区的验收及收费标准文件批复，这一严重违反程序，违反日常生活经验法则的问题文件，却得到一审法庭采信。这一违反程序的行为适合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十三条（四）项“根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实”这一法律解释。请二审法庭纠正其错误，认定锦州物价局锦价发（2012）55号文件属违规无效（详见一审答辩状第二部分）。五、一审中我们上诉人的多项抗辩和反诉请求没有被认真对待、审理及查明，以致错审漏判。1、一审时我们上诉人向一审法庭提交答辩状当时及之后，他们都没有负责任的提示和告知当我们上诉人有反诉请求时，应另提供书面材料及缴纳费用，这样漠视老百姓法律知识缺少是不应该的，也就直接导致了我们上诉人在一审中，多项合理、合法反诉请求被不负责的违法漏审。人民法庭不为人民之所想、之所急，真是让百姓们非常失望，因此一审判被上诉人胜诉也就是不足为怪了。2、一审中，我们上诉人就被上诉人的决算书要求提供相关原始票据，以及在小区整治中套取的大量资金一事要求说明，被上诉人没有提供和说明，一审也没依法办案（详见一审答辩状第三条第三项和第四条全部）。请求二审法庭依法要求被上诉人举证说明。3、一审中上诉人参照物业服务标准为依据，反诉被上诉人在实际物业服务中的诸多不作为、没有达标的事实，没有被认真审理认定，请二审法庭明鉴，有关大量证据存在（详见一审答辩状第五条全部）。六、被上诉人进驻南园小区以来，从未提供过合格的物业服务，也未得到过广大业主的认可，因此无权索要物业服务费，而且还应赔偿给小区造成的损失。其非法套取的小区整治费、破坏的楼房隔火带、被盗走的花卉、小区业主光天化日被盗窃的财物等等事实俱在，请法官详阅上诉人在一审中答辩状的第三、第四、第五部分。七、一审判决书中应用《中华人民共和国合同法》第六十条法律为依据是错误的。因被上诉人非法进驻南园小区经营、整改小区物业以来，严重违反了该法条中明确规定的：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被上诉人至今从未公开过《合同》内容，小区整治工程不经业主大会招投标，所有费用支出使用也从未公示过等等。被上诉人如此剥夺小区业主知情权，逃避业主们监督是严重的违背“诚实信用原则”，也没“履行通知、协助”的规定，更是违反了省《物业服务收费管理办法》第二十四条和市《物业管理办法》第三十五条的规定。请二审法庭依法公正确认。综上所诉，一审法庭在长达一年多的此案审理中，没有充分的将我们人民业主多项合法权益给予保护，缺失深入全面认真办案调查，更是将明明白白的各项法律法规错误解释、滥用法律，将违法、违规、物业服务不作为的被上诉人判决了胜诉，使我们的小区广大业主心寒致极，难道小区三分之二以上的业主联名对被上诉人的种种倒行逆施不满意，还不能说明其问题的严重性和严肃性吗？因此在这里我们上诉人坚决、诚恳的请求二审法庭为我们弱势业主们依法伸张正义，依法判决一审法庭（2015）太松民初字第00233号判决书的认定事实错误，法律运用不当，判案程序违法，应依法改判或发回重审。
被上诉人某物业管理总公司某分公司答辩称，原审判决正确，请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。理由是：1、上诉人等5位上诉人所居住的位置为锦州供电公司为职工所承建的住宅楼，楼房竣工入住之后，始终没有物业管理服务，由锦州供电公司后勤部门管理，供电公司根据上级部门有关规定企业要逐步剥离社会管理事务的要求，将南园小区移交给被上诉人进行管理，并签订了前期物业服务合同。随着社会发展，国家越来越重视百姓的生活环境和所有权的保护，2000年1月27日辽宁省颁布了《辽宁省城市住宅物业管理条例》，2003年9月1日国务院颁布《物业管理条例》，2007年8月26日决定修订《物业管理条例》，2009年10月1日国家颁布并实施《物权法》，2009年2月1日辽宁省人大颁布《辽宁省物业管理条例》，2012年6月14日，锦州市颁布《物业管理办法》。被上诉人与锦州供电公司签订合同时，锦州市的物业管理办法还没有实施，故根据辽宁省物业管理条例第19条规定“业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同”，法律之所以这样规定，就是为了保护广大业主的利益，根据辽宁省人大对该条款的解读，业主与建设单位之间存在房屋买卖和房屋租赁关系，建设单位与物业之间存在合同关系，业主与物业服务企业虽然不存在合同关系，却存在事实上的物业管理关系。这种事实上的合同关系是法定的。前期物业服务移交合同的乙方是锦州市房屋管理处（锦州市物业总公司），房屋管理处作为锦州市物业总公司的上级主管部门签订的合同是合法有效的，十二分公司作为物业总公司的下属单位，有主体诉讼资格。2、辽宁省物业管理条例第21条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，前款规定的住宅规模标准由各市人民政府规定。根据《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房2003第130号）规定，前期物业管理招标的方式分为公开招标和邀请招标两种。招标人采用公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。公开招标的优点是招标方有较大的选择范围，可以在众多的投标单位之间选择优者，缺点是由于竞标单位较多，工作量大，时间长，增长了招标成本。公开招标一般适用于规模较大的物业管理。邀请招标是向3个以上物业单位直接发出投标邀请书，由招标人选定。这是目前广泛采用的招标方式。住宅规模较小的，采用的是协议方式选聘的，被上诉人是协议被选聘企业。3、物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。住宅的物业服务收费，实行政府指导价，非住宅的物业服务收费，实行市场调节价。物业服务收费作为公益性服务价格，政府可以实行指导价格或政府定价。被上诉人是按照政府定价标准收费。4、关于小区物品被盗问题，小区保安人员负责物业管理区域内公共场所秩序的安全防范及公共设施设备的安全管理，同时协助当地派出所预防一些治安案件的发生及协助破案等，小区的保安不是业主的保镖，不可能24小时保护您的人身和财产的安全，如有保镖式的服务，需要另行签订服务协议。打个比方，全国有成千上百万警察，每天都有盗窃、抢劫、杀人等刑事案件发生，你能要求警察承担责任吗，故业主财产被盗，被上诉人不负责任。5、关于小区住宅墙皮脱落是潮湿或房屋质量问题，不是物业公司所致。6、房屋维修基金由政府专门的账户管理，物业公司不管理维修基金。7、最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。物业公司对该小区进行服务、改造并非是对小区进行破坏，我们小区服务的标准以及服务的内容也是按照物业服务合同内容进行服务，每一个业主应该能够正确区分，不能黑白颠倒，业主所说不符合事实。以上几点，上诉人作为小区的业主，应该履行交纳物业费的义务，上诉人上诉的理由与法律不符，故请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，2012年6月-2015年3月，上诉人侯某某应交纳物业服务费2359.6元。另查明，原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，辽宁省电力有限公司锦州供电公司将南园一号小区的物业服务移交给锦州市房屋管理处（锦州市物业管理总公司），双方签订了物业服务移交合同，而被上诉人某物业管理总公司某分公司作为锦州市物业管理总公司的分支机构实际为南园一号小区提供了物业管理服务，原审法院认为物业服务移交合同对上诉人侯某某具有约束力，上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系正确。上诉人应当向被上诉人交纳物业服务费。关于上诉人主张在被上诉人为其小区提供物业管理服务的过程中，存在管理上的问题，并认为不应交纳物业服务费一节，如以上问题确实存在，上诉人可以通过物业行政主管部门督促被上诉人加强管理，如果确实因被上诉人服务给上诉人造成损失，上诉人可以对侵害其财产权益的行为另案主张权利，但不能以此作为拒交物业费的理由。综上所述，原审判决上诉人交纳物业服务费并无不当，上诉人的上诉理由及请求本院不予支持。但原审确认物业服务费数额有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条（五）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太松民初字第00233号民事判决。
二、上诉人侯某某于本判决生效后10日内给付被上诉人某物业管理总公司某分公司2012年6月-2015年3月期间的物业服务费2359.6元。
三、驳回上诉人侯某某的上诉请求。
四、驳回被上诉人某物业管理总公司某分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币50元，二审案件受理费人民币50元，合计人民币100元，由上诉人侯某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 周天颖
审判员 庄 晓
审判员 王 晶
二〇一六年五月二十日
书记员 董佳什