上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2942号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明县XX路XX号XX室。法定代表人王一中，董事长。委托代理人牛庆丽，公司员工。委托代理人傅霞，上海市沪一律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李正，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地河南省郸城县XX镇XX庄XX村XX庄XX号，现住上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人王曙东，上海国创律师事务所律师。委托代理人顾希希，上海国创律师事务所实习律师。上诉人上海承望资产管理有限公司（以下简称承望公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第16744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭,于2016年4月5日公开开庭审理了本案。上诉人承望公司之委托代理人牛庆丽、傅霞，被上诉人李正之委托代理人王曙东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2014年3月5日，李正（乙方）与承望公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX、XX号XX大厦四层4F-08、4F-09室场地出租给乙方使用，租期为5年，自2014年5月1日至2019年4月30日止，计租起始日为2014年7月1日，甲方于2014年5月1日前向乙方交付租赁场地，管理费的交付起始日自2014年5月1日起计；租金逐年递增，其中2014年7月1日至2015年4月30日的月租金为人民币（下同）58,674元，年租金为704,085元；每月物业管理费为17,602元；租金和管理费支付方式为先付后租，每个支付期支付2个月的基本租金和管理费；乙方另支付租赁押金176,022元。合同还约定，基本租金每月15日为制账单日期，25日为乙方最后付款日期，若乙方先付后租，则收取下期的基本租金、管理费及上期的水电费等，若乙方不能足额支付应付租金或管理费、水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用事业费或其他应付费用在内的各种费用连续超过30天，视作乙方擅自终止合同，乙方因此应当承担违约责任；逾期支付租金及各项费用的，应按每日万分之五支付滞纳金，因逾期而解除合同的，乙方应承担的违约金相当于3个月的租金（含管理费），同时乙方无权要求返还押金；乙方应于2014年6月30日前开业经营，如延期开业则支付违约金，新开业项目，若因甲方原因调整开业日期，则租赁期、租金起算日、物业费缴付日等作相应调整。合同签订后，李正向承望公司支付了租赁押金176,022元，装修押金19,290元以及首期两个月的租金、物业费152,552元，承望公司亦将系争商铺交付给李正使用。2014年5月，李正进场对系争商铺进行装修，至2014年7月初主体装修基本完成，但由于承望公司未能取得XX大厦的环评及消防验收手续，系争商铺未能于2014年7月开业。2014年12月9日，承望公司向李正送交《开业确认书》，李正确认商铺最晚于2015年1月8日开业，试营业时间为2014年12月15日，该确认书由李正本人签名。原审审理中，因李正否认其签名真实性，法院委托司法鉴定机构进行了笔迹鉴定，鉴定意见为《开业确认书》中“李正”的签名确为李正本人所签。原审再认定，2014年10月28日，XX大厦通过环保设施竣工验收。2014年12月17日，XX大厦通过建设工程消防验收。2015年1月26日，承望公司向李正发出《收租通知》，要求李正于2015年1月31日前缴纳2015年3月1日至2015年4月30日的房租117,348元以及2014年6月8日至2015年2月28日的物业管理费，两项合计271,474元。因李正未缴纳上述费用，2015年3月4日，承望公司向李正发出《催告函》，要求李正于2015年3月5日之前缴纳2015年2月26日至2015年4月25日的租金117,348元以及2014年12月26日至2015年2月25日的物业管理费35,204元。因李正未缴纳上述费用，承望公司随即于2015年3月6日对系争商铺断水断电，李正遂停止经营。2015年3月24日，李正向承望公司递交《申请书》，称签订租赁合同时招商人员承诺商场只经营一家同类餐厅，但在李正的餐厅开业后，五楼又经营了一家同类餐厅，故申请将收租方式改为提成或保底方式。2015年4月，李正搬走了系争商铺内的部分物品，承望公司将其余物品另外存放，并将系争商铺另行出租，新的租户对系争商铺进行了重新装修。后李正诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、承望公司返还租赁保证金、装修押金195,312元；3、承望公司赔偿李正损失1,106,220.60元；4、承望公司赔偿李正律师费32,000元；5、本案诉讼费由承望公司承担。承望公司则提出反诉，要求判令：1、解除双方租赁合同；2、李正支付租金，按每日1,929元的标准自2015年2月26日起计算至2015年5月31日；3、李正支付物业费，按每日579元的标准自2014年12月26日起计算至2015年5月31日；4、李正支付违约金228,828元，并没收押金；5、李正支付律师费65,750元；6、反诉诉讼费由李正承担。原审又认定，2015年6月25日，李正搬走了遗留在系争商铺内的其余可移动物品。原审审理中，应李正申请，法院委托司法鉴定机构就李正对系争房屋的固定装修价值进行评估。鉴定机构出具的鉴定意见为，系争商铺装修造价为252,587元。李正与承望公司对该鉴定结论无异议，并一致同意在鉴定造价的基础上扣除水费50元。李正另提出，除鉴定结论外，李正还安装了中央空调风机管道，造价7万元；铺设煤气管道造价75,000元；消防设施安装及审批花费3万元，但除消防安全检查合格证外未提供证据证明。承望公司否认存在李正所述的上述鉴定结论之外的装修部分。鉴定人的意见为，李正提出的中央空调、煤气管道均未提供依据，故无法确定造价；消防设施也未提供依据，但根据系争商铺的建筑面积估算，若确实有该施工项目，造价3万元尚属合理。原审审理中，李正还递交了员工劳动合同、工资签收单等证据，证明因延期开业造成的工人工资损失37万余元，承望公司对上述证据均不予认可。原审认为，李正与承望公司签订的《物业租赁合同》系当事人真实合意，双方就系争商铺建立的租赁合同关系成立并生效。根据租赁合同约定，商场原定于2014年6月30日开业，租金自2014年7月1日起算，物业费自2014年5月1日起算，若因承望公司原因调整开业日期，则租赁期、租金起算日、物业费缴付日等作相应调整。本案租赁合同实际履行过程中，由于商场环评、消防验收等迟延的原因，至2014年12月才具备开业条件，系争商铺的租期应作相应调整。李正签署的《开业确认书》可以证实双方曾协商一致系争商铺于2014年12月15日开业，承望公司主张租金起算日调整至2014年12月26日符合双方约定，法院予以采纳，李正于签约时预交的两个月租金应对应于2014年12月26日至2015年2月25日的租期。李正主张系争商铺2015年1月26日才开业，与其签署的《开业确认书》不符，法院不予采纳。双方约定物业费自2014年5月1日房屋交付时起算，即装修免租期内李正仍应承担物业费，但未约定若因承望公司原因迟延开业，迟延期间的物业费李正是否需要承担。法院认为，根据合同约定以及双方合同本意，李正签约时预交的物业费应为2014年5月1日至6月30日的物业费，之后因承望公司原因迟延开业，迟延期间的物业费不应由李正承担，应自正式开业即2014年12月26日起再支付物业费，承望公司2015年3月4日发出的《催告函》中也认可此计算方式。李正提出的应自2015年1月26日开始计算物业费以及承望公司提出迟延开业期间的物业费也应由李正承担的意见法院均不予采纳。李正未按约支付2015年2月26日起的租金以及2014年12月26日起的物业费属于迟延履行，但是考虑到之前系因承望公司原因导致商场开业迟延，以及2015年1月承望公司发出的《收租通知》中亦存在租金及物业费计算错误的情况，双方就租金及物业费事宜在交涉中，因此至2015年3月6日，李正迟延付款的行为尚不构成根本违约，承望公司尚不具备单方解除合同的权利，承望公司此时对系争商铺采取断水断电的措施影响李正经营，不符合合同约定。嗣后，承望公司将系争房屋另行出租给了案外人，本案租赁合同事实上已经无法继续履行，双方均提出解除合同，法院予以准许。由于双方就合同解除均存在过错，因此对于承望公司要求李正支付违约金、没收押金、赔偿律师费以及李正要求承望公司赔偿律师费的诉讼请求法院均不予支持。李正实际经营至2015年3月5日，故租金及物业费均应结算至该日，李正还应支付承望公司2015年2月26日至2015年3月5日共八日的房屋租金（按每日1,929元的标准）计15,432元以及2014年12月26日至2015年3月5日的物业费（按每日579元的标准）计39,836元。根据法律规定，合同解除后，因合同取得的财产应当返还，故承望公司应当将李正支付的租赁押金及装修押金返还给李正。李正为经营商铺投入资金进行了装修，遭受了实际损失，该损失由双方根据过错分担，承望公司应给予李正一定赔偿，金额由法院酌定。李正提出的其他物品损失及工人工资损失，缺乏充分证据证明，要求承望公司进行赔偿也缺乏合同及法律依据，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定，于二○一六年一月七日作出判决:一、解除李正与承望公司于2014年3月5日签订的《物业租赁合同》；二、承望公司应于判决生效之日起七日内返还李正租赁保证金176,022元以及装修押金19,290元；三、承望公司应于判决生效之日起七日内赔偿李正装修损失15万元；四、李正应于判决生效之日起七日内支付承望公司租金15,432元以及物业费39,836元；五、驳回李正的其余本诉诉讼请求；六、驳回承望公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,800元，减半收取计8,400元，由李正负担5,160元，承望公司负担3,240元；反诉案件受理费4,905.50元，由李正负担590.50元，承望公司负担4,315元；笔迹鉴定费3,500元，由李正负担；审价费12,000元，由李正负担6,000元，承望公司负担6,000元。判决后，承望公司不服，上诉于本院，诉称:上诉人延期开业不构成被上诉人延付租金的理由；被上诉人未按约支付租金、物业费，上诉人有权停电；上诉人对涉讼商铺有断电行为，但无断水行为；合同因被上诉人违约而解除，装修损失不应由上诉人承担，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三、四、六项，改判其无需返还租赁保证金、被上诉人支付租金183,255元、物业费90,903元、违约金228,828元、律师费65,750元。被上诉人李正辩称:出租人一直未达到开业条件导致商铺装修、开业均持续延期，造成本案纠纷及损失的根本原因在于出租人；被上诉人已经预付租金、物业费，扣除不能开业期间，上诉人无权停电停水；原审评估的装修损失远低于被上诉人的实际投入，故不同意上诉请求。经本院审理查明，上诉人原审庭审中确认2015年3月6日断电，但未有关于断水之陈述。原审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《物业租赁合同》合法有效，双方均应恪守。合同约定：承租人应于2014年6月30日前开业经营，如延期开业则支付违约金；新开业项目，若因出租人原因调整开业日期，则租赁期、租金起租日、物业费缴付日等作相应调整。本院注意到，承望公司向李正送达并经李正签字确认的《开业确认书》载明广场于2014年12月26日正式开业。原审庭审中，承望公司陈述其发出的第一份《收租通知》中管理费算多了。本院认为，李正迟延支付租金、物业费既有商场迟延开业的原因，又有承望公司费用计算错误的原因，此时，承望公司尚不享有单方解约权，原审确定本案双方对于合同解除均有过错，合理妥当。鉴于合同解除的责任在于双方，故原审判决承望公司支付装修损失、返还租赁保证金，于法有据，可予维持。涉讼合同还约定，因履行本合同发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费、诉讼费等全部费用。本案中，合同未能继续履行的责任在于双方，故承望公司依据该条款主张律师费，显无事实及合同依据，本院难以支持。综上而言，承望公司关于撤销原审判决主文第二、三、四、六项，改判其无需返还租赁保证金、李正支付租金183,255元、物业费90,903元、违约金228,828元、律师费65,750元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币10,203元，由上诉人上海承望资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年四月二十五日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……