山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邹民初字第3805号
原告（反诉被告）山东山能重工有限公司。
法定代表人罗岑，该公司经理。
委托代理人（特别授权）王昭峰。
委托代理人罗民。
被告（反诉原告）山东凯诚机电设备制造有限公司。
法定代表人戴民，该公司经理。
委托代理人（特别授权）孙卫民，山东太阳石律师事务所律师。
原告（反诉被告）山东山能重工有限公司（以下简称“山能公司”）诉被告（反诉原告）山东凯诚机电设备制造有限公司（以下简称“凯诚公司”）返还财产纠纷一案，于2014年11月20日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山能公司的委托代理人王昭峰及罗民、被告凯诚公司的法定代表人戴民及委托代理人孙卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山能公司诉称，2014年7月30日，原、被告就涉案厂房及附属建筑物转让等事项签订合同书一份，合同总价款为930万。合同签订后，原告陆续给付被告合同款187万元，后因各种原因合同无法继续履行，双方于2014年10月20日协商解除了合同。原告多次要求被告返还购厂款，被告以种种理由拒不返还，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令被告返还已付购厂款187万元，诉讼费用由被告承担。
原告山能公司为证实其主张向本院提交如下证据：
证据1、原告营业执照和组织机构代码证复印件各一份、法定代表人证明书一份，用以证明原告的诉讼主体资格；
证据2、2014年7月30日原、被告签订的合同书一份，用以证明原、被告双方签订合同就购买厂房和各项设施达成的协议及购厂款的数额；
证据3、收据4份，用以证明被告收到原告购厂款总计187万元的事实；
证据4、合同终止协议书一份，用以证明原、被告双方就2014年7月30日签订的合同在2014年10月20日协议终止。
被告凯诚公司针对上述证据质证如下：对证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据3没有异议，确实收到该笔款项；对证据4的真实性没有异议，但是证明目的有异议。
被告凯诚公司辩称，1、由于原告的原因造成了双方合同无法履行，责任在于原告；2、由于原告没有按照合同的约定履行义务，原告应按照合同的约定赔偿被告的各项损失；3、请求法庭依法驳回原告方的诉讼请求。
被告凯诚公司为证实其主张向本院提交如下证据：
证据1、被告营业执照和组织机构代码证复印件各一份、法定代表人证明书一份，用以证明被告的诉讼主体资格。
证据2、原、被告双方于2014年6月23日签订的协议书复印件一份，用以证明：1、原告购买被告厂房等建筑物的费用为930万元；2、原告应支付首期转让费50万元，应于2014年6月23日支付，但实际是2014年7月1日支付的；3、协议书载明因原告方原因终止合同，被告不再退还50万元的预付款，原告50万元的预付款属于定金性质。
证据3、原、被告双方于2014年7月30日签订的合同书复印件一份，用以证明：1、原告购买被告厂房等建筑物的打包价为930万元，含600万元的贷款；2、合同约定签约后原告支付被告购置厂房款280万元（签约时付100万元，含预付款50万元，剩余180万元分两次付清，签约10天内支付80万元，60天内付清100万元），但实际上原告于2014年8月15日支付130万元（含签合同时应付的50万元），后又支付了7万元，而剩余的93万元原告一直未付，因此，原告存在严重违约的事实；3、合同约定涉案600万元的贷款到期后由原告负责还款，但实际上在该笔贷款到期时（2014年10月15日），原告未依约偿还贷款，因此原告违约，致使合同无法继续履行，给被告造成重大损失；4、合同约定原告应按约定交付款项并偿还约定的贷款，否则应向被告赔偿损失款两倍的违约金。
证据4、合同终止协议书一份，用以证明:1、原、被告协商一致终止2014年7月30日签订的合同；2、协议约定2014年10月31日原告将使用的被告的厂房、办公楼等退还被告，并将其设备、产品及办公设施全部搬出，说明被告已经依据2014年7月30日签订的合同履行了约定义务，被告不存在违约行为。
证据5、原告的宣传册一份，用以证明：原告宣传册上的厂房设施即为涉案厂房设施，说明被告已经将厂房、办公楼和相应的设施交付给原告，被告不存在违约行为。
证据6、2014年7月1日收条、2014年8月15日收条、2014年9月19日收条、2014年10月5日收条原件各一份，用以证明：原告四次实际给付合同款的时间和数额均与协议和合同约定的时间和数额不符，明显违反合同约定，存在违约事实。
证据7、（邹城）商行保通字（2014）第1026号担保人履行责任通知书一份、索赔函一份，用以证明：因原告未能依约代替被告向邹城农村商业银行偿还600万元到期贷款，给该笔贷款担保人山东天工机电设备有限公司造成了名誉损失，同时导致该公司向被告索赔损失。
证据8、（邹城）农某/合行/商行催通字（2014）第1008号和1026号贷款逾期催收通知书两份、贷款还款通知单两份和2014年7月至10月份贷款还款通知单5张，用以证明：由于原告未能依约偿还600万元贷款，被告分两次偿还贷款600万元，并承担利息15400.41元，同时因此给被告造成了名誉损失、利息损失175740.21元。
证据9、2014年10月16日借款合同一份、2014年10月27日借款合同一份、2014年10月30日借款合同一份，用以证明：因原告未能依约代替被告偿还邹城市农商行的600万元贷款，导致被告向孙某乙、宋某等人进行高息贷款以偿还该笔贷款，总共给被告造成利息损失59.5万元。
原告山能公司对上述证据质证如下：
对证据1没有异议。
对证据2的真实性没有异议，但对证明目的有异议，本协议是原、被告双方前期就购买厂房意向达成的协议，但期限是3个月，根据法律规定，合同约定终止期限的，期限届满时失效，这份协议原、被告双方没有履行已经失效，所以原、被告在2014年7月30日签订了新合同，因此被告主张预付款50万元为定金的约定不成立。
对证据3没有异议，但对600万贷款损失问题有异议，2014年7月30日签订的合同是以被告贷款原告付款的形式进行的，但实际贷款由被告受益，与购厂房没有关系，该合同履行的最后期限是2014年9月底，因原告发现被告实际贷款数额是1700万元，并且合同约定，如果原告替被告偿还该笔贷款，被告将厂房给付原告，实际情况是被告没有将实际贷款数额告知原告，原告因此不能履行该合同。
对证据4的真实性没有异议，该证据证明原、被告双方在2014年10月20日终止上述合同的事实，也证明被告没有向原告返还购厂房款的事实。
对证据5的真实性没有异议，但对证明目的有异议，事实是原告仅使用了被告的东厂房，而西厂房一直在被告处正常生产。
对证据6的真实性没有异议，但对证明目的有异议，虽然约定了付款时间，但原告延期付款是经过被告的同意的，否则被告可以要求拒付。
对证据7和证据8共同质证：上述证据与原告无关，是否具有真实性原告不予质证，并且被告从未向原告提起过此事。
对证据9的真实性有异议，三份借款合同均系被告个人借款，与原告无关，原告认为该证据与本案无关。
依据原告申请，本院依法向调取了邹城市工业园区中心店科技工业园管理委员会与邹城市信诚机电设备制修有限公司（被告前身）于2003年8月4日签订的土地使用权租赁合同。该证在庭审中予以出示，听取了当事人意见，并对调查收集该证据的情况予以了说明。
原告山能公司对该合同真实性无异议。合同中第四条第二款约定涉案土地使用权未经发包方同意不得转让、租赁，而被告在与原告签订厂房买卖合同时隐瞒了这一事实。
被告凯诚公司对该合同的真实性亦无异议。该合同载明被告享有涉案土地使用权，合同明确约定可以进行土地出租、转让。
诉讼过程中，被告凯诚公司提出反诉，诉称反诉原告凯诚公司与反诉被告山能公司于2014年6月23日签订关于厂房买卖的协议，后为进一步明确双方的权利义务，又于2014年7月30日签订合同书。由于原告未按照协议及合同书约定的期限支付购置厂房款及600万元银行贷款和相应利息，致使双方签订的合同无法履行，因而原告应按照协议及合同书的约定承担违约责任，故请求法院依法判令原告赔偿被告各项损失共计100万元，反诉费用由原告承担。
反诉被告山能公司辩称，反诉原告凯诚公司的反诉请求无事实和法律依据。2014年6月23日双方签订了一份协议，但由于各项事宜双方有争议，因此2014年7月21日，原告与被告签订了一份租赁协议，原告以每年26万元的租金租赁被告的厂房，后原告进驻厂房，被告也给原告腾出一间车间，后经被告要求又商议于2014年7月30日重新签订了一份厂房买卖合同，由于在原告交付180万后发现被告隐瞒了部分事实，因此2014年10月20日双方协商解除了该合同，原告认为2014年6月23日的协议因租赁合同的签订而自动解除，就被告反诉要求原告赔偿100万的请求，原告只认可并赔偿其中被告腾出车间的费用、厂房租赁费用以及电费等约20万元。
原告（反诉被告）山能公司为证实自己的辩解双方于2014年7月21日签订的厂房租赁协议一份，用以证明：1、2014年7月21日双方商议原告以每年26万元租赁被告的厂房，2、由于该协议的签订，2014年6月23日双方签订的协议自动失效。
被告（反诉原告）凯诚公司质证意见：对该证据不予认可，双方签该份租赁协议的目的是为了应付邹城市农商行，这是一份虚假的合同，如果以租赁合同为准的话，双方就不会签订2014年7月30日的合同，所以应以2014年7月30日的合同为准。
经审理查明，2003年8月4日，邹城市信诚机电设备制修有限公司（即本案被告山东凯诚机电设备制造有限公司前身）与邹城市工业园区中心店科技工业园管理委员会签订土地使用权租赁合同，由其承租位于邹城市工业园区中心店科技工业园壹号路北侧承包地一宗（即本案涉案厂房所在土地），租赁期50年。
2014年6月23日，原告山能公司（乙方）与被告凯诚公司（甲方）就被告厂房转让相关事宜达成协议，协议载明：“1.甲方将位于邹城中心机电产业园恒通路489号的厂房、建筑物及部分设备（附清单）作价玖佰叁拾万元转让给乙方；2.乙方首期预付款伍拾万元于6月23日交付甲方；3.乙方二期付款陆佰万元后，甲方即办理产权过户手续，乙方并以此手续申请贷款，待贷款办理完成后乙方将余款贰佰捌拾万元付清；……7.甲方收到预付款后，如因甲方原因终止合同履行，须向乙方支付壹百万的违约金，如因乙方原因终止合同，则甲方不再退回伍拾万的预付款；8.此协议有效期叁个月，自签订之日起，盖章签字后生效。”协议签订后，原告山能公司于2014年7月1日将约定的首期预付款50万元给付被告凯诚公司。被告凯诚公司出具收条一份，载明：“今收到山能公司购买厂房预付款人民币伍拾万元整。”
2014年7月21日，经协商，被告同意将位于邹城市中心机电产业园恒通路489号的钢结构车间和部分办公楼租赁给原告适用，双方就此签订《厂房租赁协议》，对租赁用途、租赁期限和租金及交付方式进行了约定。但该协议并未实际履行。
在2014年6月23日协议的基础上，经协商，原、被告双方于2014年7月30日就厂房买卖事宜签订合同书一份，合同对合同标的物的范围、计价方式与价款、付款方式及期限、违约责任、交房手续的办理、争议解决方式及合同效力等主要条款进行了约定。
合同签订后，原告于2014年8月15日给付被告部分合同款130万元，被告出具收条一份，载明：“今收到山能公司付款130万元整（壹佰叁拾万），包含付给的伍拾万元整。”后，原告又于2014年9月19日、2014年10月5日分别给付被告部分合同款5万元和2万元。至此，原告陆续给付被告购厂房款187万元。
后双方认为2014年7月30日所签订的合同无法继续履行，经协商于2014年10月20日签订合同终止协议，决定终止就原告购买被告工业用房、供电及所有附属建筑物等所签订的合同。协议第二条约定因合同无法继续履行给双方造成的损失由双方协商确定，并约定厂房设备的腾空事宜。
合同终止后，双方因责任承担问题发生纠纷，原告于2014年11月20日向本院起诉。
案经多次调解，均因双方分歧较大，调解未果。
上述事实，主要是依据本院依法调取的土地使用权租赁合同，原、被告分别提交的2014年7月30日合同书、合同终止协议及当事人陈述等认定。证据已收录案卷佐证。
本院认为，原、被告之间围绕“工业用房、供电及所有附属建筑物等”的买卖产生的本诉和反诉，系买卖合同纠纷。根据原告的起诉、被告的答辩和被告的反诉、原告的答辩，本案争议焦点为：一、原、被告是否存在违约行为？二、因合同终止给原、被告造成的损失如何确定？
一、原、被告是否存在违约行为
原告认为被告先行违约,主要是被告向原告隐瞒了两个事实：1.涉案厂房所在土地的土地使用权未经发包方同意不得转让、租赁的事实，2.被告在山东省邹城市农村商业银行的贷款数额实际是1700万元，而非被告先前声称的600万元。被告对此予以否认，关于土地转租和厂房转让没有关系，而且土地租赁合同中对于是否可以转租没有明确约定，关于1700万元的贷款问题，与本案有关的仅是其中的600万元贷款，系用涉案厂房抵押，其余1100万元贷款虽是以被告公司名义所贷，但抵押物为股权和法人个人资产，与本案无关。本院认为，原告所述事由系合同订立前既已存在之事实，不应作为违约事项提出，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，可以之作为欺诈事由向法院申请变更或撤销合同，因此系原告法律认识错误，再者，签约之前，原告理应但没有对两事项进行审慎审查以确保合同目的的实现。另外，针对上述事实，根据本院调取的证据和查明的事实，被告向原告转卖的是厂房及相关附属设施，并不涉及土地的转让和出租，关于贷款问题，被告对贷款具体构成进行了解释，原告亦无书面证据证实自己的主张。因此，原告认为被告存在违约行为，无确凿事实和法律依据。
被告认为原告存在违约行为，原告四次实际给付合同款的时间和数额均与协议和合同约定的时间和数额不符，明显违反合同约定，存在违约事实。原告对此予以否认，虽然约定了付款时间，但延期付款是经过被告的同意的，否则被告可以要求拒付。本院认为，原告的辩解成立，原告虽未严格按照合同约定时间付款，但被告均予以接收，被告的行为视为对主张违约权利的放弃。关于原告未能依约代替被告偿还600万元贷款问题，因原告认为被告存在隐瞒影响合同履行的事项，故行使先履行抗辩权，拒绝代为偿还贷款，但原告行使先履行抗辩权的前提存在认识错误，因而原告的行为给被告造成一定损失。
综上，结合本案的具体案情，原、被告于2014年7月30日签订的合同书已被2014年10月20日签订《合同终止协议》协商解除。该协议显示双方系协商一致解除合同，并未记载因单方或双方违约致使合同终止，系合同约定解除。该合同书的解除系既成事实。本院对该事实依法予以确认。
二、因合同终止给原、被告造成的损失
合同解除之后，原、被告应当按照2014年10月20日的协议及相关法律规定履行各自的附随义务。综观原告的起诉和被告的反诉，因原、被告在履行各自合同义务过程中均存在瑕疵，致使合同目的未能实现，给双方均带来不同程度损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及《合同终止协议》第二条和第三条的约定，被告应将实际收取的187万元购厂房款返还原告；同时，原告应赔偿被告的损失。根据被告凯诚公司提交的证据和原告山能公司当庭自认的部分事实，本院经审核后认定被告凯诚公司的损失主要包括：1、涉案厂房使用费104800元、办公楼使用费40000元、水电费12000元、厂房腾空搬迁费（酌情）30000元、土地使用税29700元、土地租赁费5600元；2、违约金383381.24元（根据2014年7月30日合同书第四条违约责任约定，按实还银行利息191140.62元的二倍计算）。综上，上述损失合计605481.24元。
综上所述，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中原、被告为降低各自损失协商一致解除履行困难的合同，系当事人真实意思表示，且未违反法律法规和行政规章的强制性规定，原、被告分别诉请对方承担合同终止后的义务，本院对双方有事实和法律依据的部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第六十八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告山东凯诚机电设备制造有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告山东山能重工有限公司购厂房款1870000.00元；
二、原告（反诉被告）山东山能重工有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）山东凯诚机电设备制造有限公司厂房使用费104800元、办公楼使用费40000元、水电费12000元、厂房腾空搬迁费30000元、土地使用税29700元、土地租赁费5600元、违约金383381.24元，以上各项合计605481.24元；
三、驳回被告（反诉原告）山东凯诚机电设备制造有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21630元、保全费5000元和反诉案件受理费6900元，由原告（反诉被告）山东山能重工有限公司负担11900元，由被告（反诉原告）山东凯诚机电设备制造有限公司负担21630元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 仲 磊
代理审判员 孙庆国
人民陪审员 徐 雷
二〇一五年十月二十日
书 记 员 司涛涛