辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终1636号
上诉人（一审被告）：张于，女，满族，1987年5月23日出生，住址辽宁省凤城市。
被上诉人（一审原告）：沈阳恒弘置业有限公司，住所地：沈阳市铁西区南六东路12号。
法定代表人：温介邦，职务：总经理。
委托代理人：轩斯文，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：赵如，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人张于因与被上诉人沈阳恒弘置业有限公司（以下简称“恒弘置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第00961号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
恒弘置业公司一审起诉称：2013年11月19日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及《关于首付款分期支付的特别补充约定》，约定由被告购买沈阳市铁西区北四西路7号2-14-1号房屋。依照合同约定，被告应于2013年11月19日前支付购房款72，000元，于2014年2月28日前支付购房款70，000元，于2014年4月30日前支付购房款72，983元，于2014年5月30日前支付剩余购房款49万元。2014年11月原告仅向被告支付了部分首付款，之后未再履行首付款及购房余款的付款义务。原告于2015年4月30日向被告发出律师函，通知被告解除合同，并要求其尽快到售楼处办理退款手续及支付违约金，但至今对方始终没有给出回应，故原告诉讼至法院，请求法院依法判令：1、确认原、被告签署的《商品房买卖合同》解除；2、判令被告支付原告违约金140，996.6元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
张于一审答辩称：不同意原告诉讼请求。我是2013年11月份定的涉案房屋，当时被告的售房经理姓刘，约定2014年6月进行尾款补款，后来我去了售楼处，接待我的经理姓李，我补款时说我要调成三房，经理说行，说帮我沟通流程手续，我交了1万元定金，说再进行尾款补充。后来我一直在等经理的消息，当我接到消息时就已经是第三个经理了，他姓白，他跟我说我之前的信息都不对，是两样的，我跟他表述了以上情况，他建议我写一个情况说明，说他也是后期接手，我按照他的要求写了情况说明，后期他给我回复说给我调了一个我想要的五楼，但是价格特别贵，我买房时房价是掉的，当他给我换的时候已经超出了市场价，我跟他沟通，经理意思就是这个价了，所以一直僵在这了，因为这个房子我三次去主动与原告沟通，但原告一直没有说法，我也一直没住上。原告换了三个经理，都说给我沟通，我积极配合原告，导致今天的情况双方都有原因，所以不同意原告要求。
一审法院查明：2013年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定，被告购买原告开发建设的位于沈阳市铁西区北四西路7号2-14-1，建筑面积88.17平方米，房屋总价款为704，983元。合同第六条约定，买受人于签订本合同当日付清本合同第四条第一款规定的全部房价款的30%，计214，983元，贷款余额490，000元应于签订本合同之日起一个月之内到达出卖人指定账户。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超出叁拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。
同日，原、被告另签订《关于首付款分期的特别补充约定》一份，其中约定，被告分三期向原告支付首付款214，938元。该协议中第四条约定，如乙方违背第一条约定的逐笔支付首付款的约定（含其中任意一笔），按日向甲方支付总房款万分之八的惩罚性违约金。逾期超过7日，甲方有权单方面解除原合同，且收取乙方总房款20%的惩罚性违约金。
2013年11月30日，被告张于分两笔向原告支付购房款共计72，000元，其他款项至今未给付。
2014年7月8日，原告向被告邮寄《关于尽快缴纳购房款的督促函》一份，内容为向被告催缴房款及阐明相应违约责任。2015年4月30日，原告向被告邮寄《律师函》一份，内容为行使合同解除权，通知被告解除合同，并依据《关于首付款分期支付的特别补充约定》向被告主张总房款20%的违约金。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系合法有效的合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同中关于房屋价款、履行时间以及相应违约责任有明确约定，被告未依约向原告履行支付购房款的义务，符合合同约定的解除权行使的条件，原告已依约行使了合同解除权，一审法院予以确认。关于原、被告合同解除的时间，依据合同法相关规定，当事人行使约定解除权解除合同的，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告向被告邮寄《律师函》通知被告解除合同，合同应自该《律师函》到达被告时解除，依据原告提供的邮件邮递存根以及邮递详细情况网上打印件中载明的信息，被告已于2015年5月1签收该邮件，故双方的合同应于该日解除。合同解除后，原告应向被告返还已付购房款，并可以向被告主张合同违约金。
关于违约金的金额，原告主张140，996.6元，依据为双方签订的《关于首付款分期支付的特别补充约定》第四条，其中约定了总房款20%的惩罚性违约金。一审法院认为，依据合同法相关规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定被告应承担的迟延付款的违约金为“累计应付款的10%”，但双方于同日签订的《关于首付款分期支付的特别补充约定》中约定的被告迟延付款的违约金为“总房款20%的惩罚性违约金”。一审法院认为，特别补充约定为被告提供的格式条款，其在该格式条款的设定中对双方当事人权利义务的确定有违公平原则，明显加重被告方的违约责任，应认定该条款无效。因此，原告应依据双方签订的《商品房买卖合同》中逾期付款违约责任的约定向被告主张权利，即被告应向原告支付累计应付款10%的违约金，应为（704，983元-72，000元）×10%=69，778.3元。
关于被告提出的其一直在与原告积极沟通、协商办理调换房屋相关事宜的抗辩意见，因原告对被告的上述陈述予以否认，并且被告除其本人的陈述以外，未提供任何证据对其陈述问题的客观真实性加以证明，因此，对被告的抗辩理由，一审法院不予采信。
一审法院判决：一、原告沈阳恒弘置业有限公司与被告张于2013年11月19日签订的《商品房买卖合同》于2015年5月1日解除；二、原告沈阳恒弘置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还被告张于购房款72，000元；三、被告张于于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳恒弘置业有限公司违约金69，778.3元；四、驳回原告沈阳恒弘置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，120元，由原告沈阳恒弘置业有限公司承担1，576元，由被告张于承担1，544元（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，上诉人张于不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，改判或发回重审。主要理由：一审认定事实不清。我方之所以迟延交付剩余房款是因为恒弘置业公司销售人员明确告知可以调房，由小换大，所以我方才又交付定金1万元，但恒弘置业公司并未按照承诺给我方调房，却单方强制罚没定金，说我方购买两套房屋都不补齐余款。在此期间恒弘置业公司更换过两次销售经理，给予的说辞都不一样，对此事情也一再推诿，讲自己不了解实情，不予解决问题等等，此事情我方要求当初答应调房的销售经理出庭作证，证实恒弘置业公司的确曾答应调房。由于调房问题迟迟未予解决，未达到我方购房意愿，所以房款才未补齐，交涉后恒弘置业公司告知的结果不合理，楼层不理想，且房屋单价高出其他房源很多，所以我方接受不了恒弘置业公司解决事情的态度和方式。对于一个普通老百姓家庭怎么会一下购买两套房屋，仅一套房屋都需要贷款30年才能购买。一审通知我方去时比较匆忙，未带齐合同及票据是我方的问题，但一审法院并未看到我方提供的证据就作出判决，认定事实不清。综上，请求二审法院查明事实，维护我方合法权益。
恒弘置业公司二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。双方间签订的买卖合同均合法有效，张于违反合同约定逾期付款，我方有权按照合同约定解除合同，并要求张于承担违约责任支付违约金。我方没有以任何形式承诺张于调房，张于所谓调房问题没有得到解决不能成为其逾期付款的理由。张于称我方口头承诺可以调房，因我方未将调房问题解决才迟迟未付房款，但张于并未提供任何证据证明，其抗辩没有事实和法律依据。我方多次要求张于补齐购房款，但张于一拖再拖，我方无奈通过法律途径解决。因此，请求二审法院在查清事实基础上维持原判。
上诉人张于二审提交证据：收款收据、付款凭证，主张证明张于2013年11月19日向恒弘置业公司支付7万元房款，2013年11月14日向恒弘置业公司支付2，000元房款。此后，调房过程中2014年5月26日由张于男友栾涛向恒弘置业公司支付1万元定金。被上诉人恒弘置业公司对于张于支付房款没有异议，对于栾涛支付款项有异议，提出交款人是栾涛，与本案张于购房无关。
本院查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、《关于首付款分期支付的特别补充约定》、收款收据、付款凭证、《律师函》、《关于尽快缴纳购房款的督促函》、快递存根联及快递投递情况网上查询打印件等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：张于未按合同约定向恒弘置业公司支付剩余房款的事实存在，张于辩称因其与恒弘置业公司一直就换房问题进行协商未果，故未向恒弘置业公司支付剩余房款。虽然张于并不能提供出其与恒弘置业公司曾就换房问题进行协商的直接证据，但是张于能够清楚陈述出何时何地与恒弘置业公司销售人员李贺经理和白雨森经理具体协商换房事宜的事情经过，而恒弘置业公司二审明确不能找到负责张于购房的销售人员出庭接受法庭调查。此外，张于主张与恒弘置业公司协商换房过程中曾以其男友栾涛为购房人，向恒弘置业公司另行支付过购房定金1万元，栾涛对张于的主张表示认可，而恒弘置业公司予以否认，提出是栾涛购买另一处房屋交付定金后想要换房。由于弘置业公司既提供不出其与栾涛之间的房屋买卖合同，也提供不出相关的收款收据，且不能说明栾涛购买的是哪套房屋，以及双方协商想要更换房屋的情况等。据此，恒弘置业公司主张栾涛购买的是另一处房屋，与张于购买本案诉争房屋无关的主张不能成立。综合分析本案的案情，对于张于提出与恒弘置业公司协商换房，故未按合同约定支付剩余房款的主张，本院予以采信。考虑到张于并非恶意违约拒绝支付剩余房款，且涉案房屋尚未实际交付，而双方无法就换房问题达成一致意见。因此，一审判决解除房屋买卖合同并返还购房款，本院予以维持。一审判决张于向恒弘置业公司支付违约金不妥，本院应予纠正。为了避免给当事人造成诉累，一次性解决合同解除的后续问题，本院二审改判恒弘置业公司返还张于购房款项82，000元。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第00961号民事判决书第一项；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第00961号民事判决书第二项、第三项、第四项；
三、沈阳恒弘置业有限公司于本判决生效之日起10日内一次性返还张于购房款项82，000元；
四、驳回沈阳恒弘置业有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费3，120元（沈阳恒弘置业有限公司预交），由沈阳恒弘置业有限公司负担1，560元，张于负担1，560元。
二审案件受理费3，120元（张于预交），由沈阳恒弘置业有限公司负担1，560元，张于负担1，560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年三月十六日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。