天津市蓟县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0225民初998号
原告周顺，居民。
委托代理人周振海（原告之子），居民。
被告天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路329路322，主要营业地天津市南开区黄河道虹畔大厦A座11层。
法定代表人段磊，职务董事长。
委托代理人李国良，公司职员。
原告周顺与被告天津浩地集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周振海、被告委托代理人李国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告天津浩地集团有限公司（以下简称浩地公司）在蓟县开发山水颐城小区北园。被告天津浩地集团有限公司将诉争房屋抵账给案外人天津市华奥供热有限公司（以下简称华奥公司），后华奥公司将该房屋抵账给案外人天津渔阳建工集团有限公司第五工程分公司（以下简称五建）。2010年原告从五建购买诉争房屋山水颐城北园10-1-201室楼房一套，并于当日缴清购房款270267元（含50000元定金）。2012年9月20日原告与浩地公司签订《房屋预定合同》，浩地公司代收契税和维修基金，同时向原告交付了房屋钥匙，原告装修后居住至今。根据合同约定，浩地公司应在签订合同12个月内，办理完抵押涂销手续并通知原告签订《天津商品房买卖协议》。但浩地公司一直以与华奥公司存有经济纠纷为由，拒绝与原告签订正式协议。无奈，起诉请求法院判令浩地公司与原告签订《天津市商品房买卖合同》，给原告出具购房发票并为原告办理商品房权属登记；诉讼费用及办理商品房权属登记时发生的一切相关费用和给原告造成的损失由被告承担。庭审中，原告明确表示请求确认原告与被告签订的《房屋预定合同》有效；由被告协助原告办理诉争房屋的权属变更登记手续。
被告浩地公司辩称，原告所述属实。但原告购买的房屋被法院查封，因查封导致无法办理房屋过户手续，且我公司与华奥公司存在工程款纠纷尚未解决。综上，不同意原告诉讼请求。
经审理查明，被告浩地公司是蓟县碧玉家园北侧福地花园南侧山水颐城北园楼盘开发商。浩地公司开发该楼盘时与案外人华奥公司签订供热协议，约定由华奥公司为浩地公司开发的新建住宅提供供热服务，并由华奥公司实施工程、设备、管道及其它配套设施投资建设和经营管理。双方在履行合同过程中，分别达成多份关于以部分商品房抵冲应支付给华奥公司供热配套费的供热补充协议。其中2009年1月5日签订的供热补充协议3约定，将浩地公司开发建设的山水颐城北园60套商品房的85%房款抵冲应付华奥公司供热配套费14749588元。华奥公司需办理房屋买卖手续时，由其或其指定的个人将总房款的15%交付给浩地公司，浩地公司协助办理房屋买卖的相关手续等等内容。协议后附载了60套商品房的明细表，同时注明：若甲方（华奥公司）单套房屋实际销售价格与本协议列明的“总房款”不一致时，在办理销售手续时，甲方或甲方指定个人按甲方实际销售价格的15%向乙方交付房款，其余85%作为抵付甲方工程款等内容。因华奥公司与五建存在建筑工程债权债务纠纷，2009年2月10日，华奥公司与五建签订协议书，约定华奥公司用浩地公司开发的山水颐城北园45套抵债房，总建筑面积为3102.17平方米，抵付给五建建筑工程款1560万元。后附45套房屋明细表。上述45套房屋包括在浩地公司抵顶给华奥公司的60套商品房内。此后五建公司陆续出售抵债房。2009年11月30原告从五建购买山水颐城北园10-1-201室楼房一套，并向五建交清购房款270267元。因华奥公司与浩地公司存在经济纠纷，导致原告一直未能办理商品房买卖的相关手续。
2012年9月20日，原告与被告浩地公司签订《房屋预定合同》，该协议确认原告购买甲方销售的山水颐城北园10-1-201室楼房一套，建筑面积为78.91平方米，单价为每平方米3425元，总房款为270267元，同时合同第四条约定了双方的其它权利、义务与违约责任。其中第3款约定，被告办理抵押涂销后电话或短信通知原告，原告在接到电话或短信通知后三个工作日内须携带本合同、产权人身份证及个人签章到售楼处签订《天津市商品房买卖合同》，《天津市商品房买卖合同》一经签订，此预订合同自动终止。如果被告在本合同约定期限内办理完毕抵押涂销，而原告未在本合同约定期限内至售楼处签订《天津市商品房买卖合同》，被告有权解除本合同，原告已付定金不予退还，被告无须通知原告，可另行处理该房屋。第7款约定，如果被告未能在本合同签订后18个月内办理完毕抵押涂销手续，则原告可以选择解除本协议，被告无息退还原告所交款项，互不承担违约责任及相应的损害赔偿责任。合同签订后，浩地公司代收了房屋契税和维修基金，并向原告交付了房屋。原告使用至今。
另查，经本院依法调取天津市房地产登记簿档案，该房产无抵押、查封等他项权记载。
上述事实，有原、被告陈述，相关证据在卷证实。
本院认为，根据原、被告当庭对事实的陈述及举证、质证，被告浩地公司与案外人华奥公司存在债权债务关系，为抵消债权债务，双方签订以房抵债协议，意思真实，其抵债行为应为有效。华奥公司与五建存在债权债务关系，华奥公司又用浩地公司抵顶的商品房与五建建立以房抵债协议，也是双方的真实意思，该行为亦应有效。现五建公司将抵债房出卖给原告，而原告又持购房缴款证明与浩地公司签订了《房屋预定合同》，浩地公司亦将诉争房屋交付原告使用，通过原告与被告及案外人华奥公司、五建等各方实施的一系列民事行为，可以证明浩地公司认可其与原告存在商品房买卖合同关系。《房屋预定合同》确认了房屋的具体位置、楼层、面积、单价和总房款及双方的权利义务和违约责任，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告已经支付购房款，因此应当认定为商品房买卖合同。被告主张诉争房屋有查封，但诉讼中该诉争房屋未显示有查封等限制，故原告与被告浩地公司理应依约继续履行合同。浩地公司主张华奥公司与浩地公司尚有工程款未结算，因浩地公司与华奥公司的债权债务关系属于另一法律关系，与本案无关，故对浩地公司的该项辩驳意见，本院不予支持。鉴于诉争房屋现仍登记于浩地公司名下，故应由浩地公司协助原告办理过户登记手续。原告主张办理商品房权属登记时的费用，应按照相关法律规定执行。其主张的损失内容不明确，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、确认原告周顺与被告天津浩地集团有限公司签订的《房屋预定合同》有效；
二、由被告天津浩地集团有限公司于本判决生效后十五日内协助原告到天津市蓟县房地产管理局办理蓟县碧玉家园北侧、福地花园南侧山水颐城北园10-1-201室楼房权属变更登记手续；
三、驳回原告其他诉讼请求。
诉讼费用40元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 张 莉
二〇一六年四月十七日
书记员 王继辉
附生效法律文书：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。