浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温永商初字第418号
原告：中国银行股份有限公司永嘉县支行。
负责人：刘其先。
委托代理人（特别授权）：王丽丽。
被告：陈莲香。
委托代理人（一般授权）：陈长铭。
被告：温州市大川房地产开发有限公司。
法定代表人：叶建成。
委托代理人（特别授权）：徐锋。
委托代理人（特别授权）：胡斌。
原告中国银行股份有限公司永嘉县支行（以下简称中行永嘉支行）诉被告陈莲香、温州市大川房地产开发有限公司（以下简称大川公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理，依法由审判员廖鸿展适用简易程序，于2015年8月19日公开开庭进行审理。原告中行永嘉支行的委托代理人王丽丽，被告陈莲香的委托代理人陈长铭，被告大川公司的委托代理人胡斌均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告中行永嘉支行起诉称：2011年7月5日，被告陈莲香以购房为由向原告申请借款194万元。2011年7月13日，原告与被告陈莲香、大川公司签订一份《个人一手住房贷款合同》（编号：永住xxxxx725111026），合同约定：被告陈莲香向原告借款194万元用于购买浙江省温州市永嘉县瓯北镇xxxxx房屋，被告大川公司对上述款项承担连带保证责任。合同签订后，原告依约发放了贷款。但是迄今为止，被告陈莲香已经连续三期未按约定的还款方式还款。截止2015年6月8日，被告陈莲香尚欠原告借款本金1741779.64元，利息26701.3元，本金罚息456.52元，利息罚息817.33元，总计欠款1769754.59元。原告多次催收无果，故诉诸法院，请求判令：一、依法解除原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住xxxx725111026）；二、被告陈莲香立即偿还原告借款本金1741779.64元，利息26701.3元，本金罚息456.52元，利息罚息817.33元，总计1769754.59元，以及2015年6月8日以后的利息、罚息（利息按照月利率4.7083‰计算，逾期罚息按上述利率上浮50%计算，从2015年6月8日开始随借款本金同时结付清楚）；三、原告对拍卖、变卖被告陈莲香为上述借款而设立抵押的永嘉县xxxxx房产后所得款项有优先受偿权；四、被告大川公司对上述款项承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由两被告承担。
原告中行永嘉支行为证明其主张，在举证期限内，向本院提供下列证据材料：
1、原告营业执照、金融许可证、组织机构代码证各一份，以证明原告的诉讼主体资格；
2、被告陈莲香身份证、户口簿、无婚姻登记记录证明、被告大川公司企业法人营业执照各一份，以证明两被告的诉讼主体资格；
3、个人借款申请表一份，以证明陈莲香以购房为由向原告申请借款194万元的事实；
4、被告陈莲香收入证明一份，以证明被告陈莲香有固定工作和收入的事实；
5、《个人一手住房贷款合同》（编号：永住xxxxx725111026）一份，以证明原、被告之间的借贷关系以及相应合同约定的事实；
6、证明一份、销售不动产统一发票两份、房屋预告登记证书一份，以证明被告陈莲香向被告大川公司购买商品房，并就所购房屋办理预购商品房抵押权预告登记（温房预永嘉县字第xxxx号）的事实；
7、贷款用款凭证、借款借据各一份，以证明原告已按约向被告陈莲香发放贷款194万元的事实；
8、逾期未还款查询单一份，以证明被告陈莲香从2015年4月8日开始至今连续逾期3期，累计欠下本金、利息、罚息共计1769754.59元的事实，提前收回贷款的事由发生；
9、催收记录一份，以证明原告多次向被告催讨，被告不作回应的事实。
被告陈莲香答辩称：1、国家对房地产市场进行政策调控属于不可抗力，被告陈莲香并非有意违约。2、被告大川公司对商品房定价过高，制造了房地产市场的泡沫，造成被告陈莲香所购商品房资不抵价，被告陈莲香也是受害人。3、政府监管部门失职，放任商品房价格虚高，存在不可推卸的责任。4、原告对贷款风险评估不足，协助被告大川公司套取国家资金，也有责任。5、所购商品房是被告陈莲香的唯一住宅，被告陈莲香不想放弃，但无力承担更大的风险。因此，对于贷款违约造成的法律后果，三方依法应当根据公平原则予以分担。其中，原告应当将被告陈莲香偿付的65万元按揭款全部折抵本金；被告大川公司应当对商品房重新定价，退还原告部分贷款；被告陈莲香愿意承担部分风险，但是请求法院从被告陈莲香已偿付的180万元中留出部分生存费，同时免除本案诉讼费。
在举证期限内，被告陈莲香未向本院提供证据。
被告大川公司答辩称：1、对于被告陈莲香借款以及逾期还款的事实没有异议。2、不同意原告对被告大川公司的诉请。被告大川公司已经完成了所涉商品房的全部开发义务，并办理了初始登记手续，因此被告大川公司的阶段性保证责任应当予以解除。3、双方签订的合同是格式合同，且双方对于保证范围的约定不明，在双方存在争议的情况下，应当作不利于原告的解释。同时，原告主张被告大川公司应对被告陈莲香的借款承担全部保证责任，不符合签订合同时双方的真实意思表示，也不符合市场交易的公平原则。
被告大川公司为证明其主张，在举证期限内，向本院提供下列证据材料：
1、工程质量监督报告、房屋建筑工程竣工验收备案表各一份，以证明2014年8月22日，xxx项目竣工验收合格，2014年10月28日，xxxx项目办理竣工验收备案手续的事实；
2、房屋所有权证书（温房权证永嘉县字第××号）一份，以证明2015年5月12日，案涉xxxx办理初始登记手续，取得房屋所有权证书的事实；
3、土地使用权证书【永国用（2014）第005458号】，以证明2014年12月15日，国际xxx办理了土地使用权登记，取得土地使用权证书的事实。
对于原告中行永嘉支行提供的证据，被告陈莲香质证：均无异议；被告大川公司质证：对证据1-3均无异议，对证据4被告陈莲香收入证明是否真实不知情，对证据5《个人一手住房贷款合同》（编号：永住xxxx725111026）中被告大川公司盖章的部分予以认可，未盖章的部分不予认可，对证据6-8要求以法院核实为准，对证据9有异议，被告大川公司未收到相应催收通知。
对于被告大川公司提供的证据，原告中行永嘉支行质证：对于这些证据的真实性均无异议，但是案涉商品房的权利证书2015年才办理，而且被告大川公司并没有将相关权利证书提供给原告，同时，目前房屋还是登记在被告大川公司名下，房屋所有权人还不是被告陈莲香，因此，被告大川公司仍应承担连带保证责任；被告陈莲香质证：要求以法院核实为准。
对于双方均无异议的证据，本院审核认为，这些证据形式完整，内容合法，与本案具有关联性，而且本院尚未发现这些证据存有瑕疵和疑点，故本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。对于双方存在争议的证据，本院作如下认定：
1、关于原告中行永嘉支行提供的证据5《个人一手住房贷款合同》（编号：永住xxxx725111026）。本院审核认为：虽然被告大川公司对该份合同中未经被告大川公司盖章确认的附件部分不予认可，但是该份合同的主文与附件的页面之间纸张粘连，编码连续，整份合同具有完整性、统一性及不可分割性，而且该份合同主文第十条明确约定附件构成合同不可分割的组成部分，与合同具有相同的法律效力，因此，被告大川公司主张对合同附件的约定不知情不符合常理，本院确认该份合同及其附件作为认定本案相关事实的依据。
2、关于原告中行永嘉支行提供的证据4收入证明，证据6证明、销售不动产统一发票、房屋预告登记证书，证据7贷款用款凭证、借款借据，证据8逾期未还款查询单。本院审核认为：原告中行永嘉支行已经提供了这些证据的原件，这些证据形式完整，内容合法，与本案具有关联性，而且本院尚未发现这些证据存有瑕疵和疑点，故本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。
3、关于原告中行永嘉支行提供的证据9催收记录。本院审核认为：该份催收记录系原告中行永嘉支行单方制作，且其中亦未载明已向两被告催收贷款的相关内容，被告大川公司对该份证据不予认可，原告中行永嘉支行亦未提供其他证据佐证已向两被告催收贷款，故本院确认该份证据不能作为认定本案相关事实的依据。
4、关于被告大川公司提供的证据1工程质量监督报告、房屋建筑工程竣工验收备案表，证据2房屋所有权证书（温房权证永嘉县字第××号），证据3土地使用权证书【永国用（2014）第005458号】。本院审核认为：这些证据均为相关有权机关制作并出具，故本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定如下事实：2011年7月5日，被告陈莲香以购房为由向原告中行永嘉支行申请借款194万元。
2011年7月13日，原告中行永嘉支行与被告陈莲香、大川公司签订一份《个人一手住房贷款合同》（编号：永住xxxx725111026），合同约定：贷款金额194万元，贷款期限240个月（2011年7月至2031年7月）；贷款用途仅限于购买浙江省温州市永嘉县瓯北镇xxxx预售商品房；贷款利率为浮动利率，浮动周期至每次年1月1日，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定利率作为下一个浮动周期的适用利率，按月结息和付息，每月的8日为结息日和付息日，未按约定期限还款的，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的利率水平上加收50%；全部贷款直接划至开发商或售房单位的专用账户；还款方式为按月等额本息还款；未按期归还贷款本息构成违约，原告中行永嘉支行有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；合同由被告陈莲香以浙江省温州市永嘉县xxxxxxx房屋提供抵押担保，由被告大川公司提供阶段性连带责任保证担保。
2011年7月15日，原告中行永嘉支行与被告陈莲香在永嘉县房产管理局办理永嘉县xxxxx预购商品房抵押权预告登记（温房预永嘉县字第2008001428号），原告中行永嘉支行为预告登记权利人。
2011年7月28日，原告中行永嘉支行向被告陈莲香发放贷款194万元。
借款以后，被告陈莲香按期偿付贷款本息至2015年3月8日，自2015年4月8日起未按期偿付贷款本息，现尚欠原告在中行永嘉支行贷款本金1741779.64元，以及相应利息、逾期罚息。
另查明：2015年1月1日，原告中行永嘉支行依据《个人一手住房贷款合同》（编号：永住xxxxx725111026）的约定，将贷款利率调整为月利率4.7083‰，自2015年1月1日起执行。
2015年5月12日，被告大川公司就案涉xxxxxx在永嘉县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始登记手续（房屋所有权证号：温房权证永嘉县字第××号）。
本院分别于2015年7月28日、8月2日将原告中行永嘉支行递交的民事起诉状副本送达被告大川公司、陈莲香。
本院认为：被告陈莲香因购买xxxxxx预售商品房而向原告中行永嘉支行借款194万元的事实清楚，证据确实充分。
原告中行永嘉支行已经按约向被告陈莲香发放贷款194万元。借款以后，被告陈莲香按期偿付贷款本息至2015年3月8日，自2015年4月8日起未按期偿付贷款本息。被告陈莲香的行为显属违约。根据原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111026），被告陈莲香未按期偿付贷款本息的，原告中行永嘉支行有权解除合同，并提前收回全部贷款本息。但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告中行永嘉支行主张解除合同，并提前收回全部贷款本息，但是未提供相应的证据证明其在本案起诉之前已经通知被告陈莲香，而本院于2015年8月2日将原告中行永嘉支行递交的民事起诉状副本送达被告陈莲香，故应视为原告中行永嘉支行于2015年8月2日通知被告陈莲香解除合同，自2015年8月3日起，原告中行永嘉支行有权要求被告陈莲香提前偿付全部贷款本息。
至于被告陈莲香主张因不可抗力造成损失应根据公平原则分担责任的答辩意见，由于证据和理由均不足，不应予以支持。
原、被告已就本案借款的抵押物在永嘉县房产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，原告中行永嘉支行为预告登记权利人。本院在本案审理过程中并未发现原告中行永嘉支行存在怠于行使抵押权之情形，故根据民事活动中的公平原则，原、被告为本案借款而设立的预告抵押的效力应予维系。根据原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住xxxx725111026），被告陈莲香未按期偿付贷款本息的，原告中行永嘉支行有权拍卖、变卖抵押物，并就所得价款优先受偿。
至于被告大川公司的阶段性连带责任保证担保问题。从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性，以及合同目的考量，如果房地产开发公司已经完成所涉商品房的全部开发义务，并具备所涉房屋所有权初始登记条件的，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则，房地产开发公司应在办理所涉房屋所有权初始登记以前，继续承担保证责任。现被告大川公司已于2015年5月12日就案涉xxxx在永嘉县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始登记手续，故被告大川公司的阶段性连带责任保证担保应予解除。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条之规定，判决如下：
一、确认原告中国银行股份有限公司永嘉县支行与被告陈莲香、温州市大川房地产开发有限公司于2011年7月13日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111026）于2015年8月2日解除；
二、限被告陈莲香于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司永嘉县支行借款本金1741779.64元，并支付相应的利息、逾期罚息（2015年8月2日以前所欠的利息、逾期罚息按照《个人一手住房贷款合同》（编号：永住xxxx725111026）中的约定计算；自2015年8月3日起，就所欠的全部借款本金计收逾期罚息，逾期罚息按照月利率4.7083‰上浮50%，即按照月利率7.06245‰计算至本判决确定的履行之日止】；
三、如果被告陈莲香未按照本判决履行还本付息义务，则原告中国银行股份有限公司永嘉县支行有权依照法律规定对永嘉县xxxx房屋（房屋所有权证号：温房权证永嘉县字第××号）以折价或者以拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后所得款项就本判决书主文第二项所确定的债务优先受偿；
四、驳回原告中国银行股份有限公司永嘉县支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20476元，现减半收取10238元，由被告陈莲香负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉受理费20476元，汇款至温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：中国农业银行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审判员 廖鸿展
二〇一五年九月六日
书记员 谢真杰