山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第952号
上诉人（一审原告）：邵现增。
被上诉人（一审被告）：宗克路。
委托代理人：邓胜利，山东两仪律师事务所律师。
上诉人邵现增因与被上诉人宗克路土地租赁合同纠纷一案，邵现增不服郓城县人民法院（2015）郓民初字第1253号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人邵现增、被上诉人宗克路及委托代理人邓胜利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邵现增一审诉称，2013年10月20日原被告签订土地租赁合同，原告将位于鄄巨公路南、邵垓村五小队北、刘万秋板厂路口东的土地租赁给被告使用，租金114000元，一次性付清。合同签订后被告至今没有按照合同约定支付租金。被告的行为严重违约，为维护原告的合法权益，向人民法院起诉，要求解除与被告宗克路签订的土地租赁合同，诉讼费由被告承担。
宗克路一审辩称，被答辩人的诉请无事实根据和法律依据，应依法驳回其诉请。2013年10月20日答辩人与被答辩人签订了《土地租赁合同》，该合同已成立并生效。被答辩人所租赁的土地，原系周广明租赁，2008年周广明将涉案土地租赁给答辩人且答辩人在该土地上建造了4间房屋使用。2013年10月周广明土地租赁合同到期后，邵垓村委会在答辩人不知情的情况下将涉案土地又租赁给被答辩人，被答辩人于2013年10月20日与答辩人又重新签订了租赁期限为40年的土地租赁合同，四至为鄄巨公路南，邵垓大队五队地北，刘万秋板厂路口东，东西宽19米（东面）留路3米，但在该租赁的土地上尚有16棵成材杨树被答辩人没有清除且尚有东西宽0.6米的土地没有交付给答辩人使用，故答辩人只支付了被答辩人7万元的土地租金，剩余的土地租金待被答辩人完全将租赁的土地交付给答辩人之后，答辩人再行支付。因此系被答辩人违约在先，答辩人并不构成违约，因此不具备法定的解除条件，所以被答辩的诉请无事实根据和法律依据，应依法予以驳回。
邵现增在一审中提交证据：1、2013年10月17日黄安镇邵垓村委会与其签订的土地承包合同，证明邵垓村委会将唐庙乡后刘村北东西长68.5米，南至生产路，北至339省道，西至刘万秋板厂路口，东至王晓伟楼房的土地租赁给原告，期限40年。2、2013年10月20日原告、被告宗克路签订的土地租赁合同，证明将该土地转租给被告宗克路，承包期40年。经质证，被告认为当时原告与邵垓村委会签订租赁合同时，被告不知情，该宗土地上有被告2008年春所建造的4间房屋，被告系涉案土地的原使用人，若村委会重新签订合同，被告有优先承租权，该合同剥夺了被告的优先承租权。对原告与被告签订的土地租赁合同的真实性没有异议，该合同明确注明了租赁土地的四至，但至今原告并没有按照合同约定完全交付租赁土地，即在该土地上尚有16棵树没有清除；租赁土地东西长没有19米，至2014年春才达到18.4米，原告没有按照合同约定交付租赁的土地；合同并没有具体支付租金的时间，属于租金期限约定不明。
被告宗克路在一审中提交证据：1、2013年10月20日黄安镇邵垓村委会出具的证明，证实该租赁土地经村委会同意转租给被告使用。2、周某某与徐某某书面证言，证明被告于2008年就租赁该宗土地，并在该宗土地上建造了4间房屋。3、现场照片4份，证实租赁的土地上有被告建造的房屋及尚有原告的树木没有清除。4、银行转账凭证一份，证实被告于2013年10月24日分两次转给原告租金70000元。经质证，原告认为现场照片中的树木不是自己的，不知道是谁的，原告与村委会签订合同时树木、房子就存在，邵垓村委会也不给原告清障。对其他证据没有异议。原被告提交的证据，双方均无异议，均与案有关联，能作为认定案件事实的依据，为有效证据。
一审法院审理查明：2013年10月17日郓城县黄安镇邵垓村委会与原告签订的土地承包合同，邵垓村委会将唐庙乡后刘村北东西长68.5米，南至生产路，北至339省道，西至刘万秋板厂路口，东至王晓伟楼房的土地租赁给原告，期限40年。2013年10月20日经邵垓村委会同意，原告又将其中土地转租给被告宗克路，双方签订的土地租赁合同，主要内容为“刘万秋板厂路东，东西宽19米承包期40年，自2013年10月20日至2053年10月17日，租金114000元，一次性付清”。合同签订后，被告于2013年10月24日分两次经银行转账支付原告租金70000元。在合同履过程中，双方因租赁土地生长有16棵树木产生矛盾。另外，案外人周广明2008年将上述土地租赁给宗克路，宗克路在该土地建有4间房屋。
一审法院认为：原被告签订土地租赁合同是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同，双方未约定合同解除的相关条款及违约责任。被告支付原告大部分租金，履行了主要合同义务，合同中未约定租金支付时间，且被告抗辩系原告没有履行租赁土地上的清障义务。合同中虽未约定原告的合同义务，但作为土地出租人有义务清除出租土地的障碍。合同签订后，双方应遵守相互协助原则，全面履行合同义务，同时被告亦在租赁土地上建有房屋。故对原告要求解除土地租赁合同的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告邵现增的诉讼请求。案件受理费2580元，由原告邵现增负担。
邵现增上诉称：1、双方租赁合同所租赁的土地属于农用地，根据法律规定，任何人都不能在未经法定程序的情况下改变土地用途。而被上诉人擅自改变土地用途，在租赁的土地上建设房屋，违反了《合同法》第五十二条之规定，属于无效合同，一审认定合同无效适用法律错误。2、即使合同有效，被上诉人未全面履行合同约定的立即付款的义务，并最终表示不再继续履行，已构成根本违约。符合《合同法》第九十四条规定的合同解除条款中的第（三）项规定，上诉人有权解除合同。3、一审认为上诉人有清除出租土地障碍的义务不当，租赁土地上生长有16棵杨树，不归上诉人所有，并且在签订合同时已经存在，被上诉人在签订合同时应了解这个事实，并接受了这个事实的存在。综上，上诉人请求二审法院依法改判或发回重审。
宗克路答辩称：1、被上诉人没有实施任何违法建筑行为，签订合同前被上诉人的四间房屋已经存在，现在又以房屋为违法建筑为由，否认合同效力，违背了合同的目的；2、上诉人做为出租方，应保证承租方合理使用所出租的土地，对妨碍被上诉人使用土地的因素应当排除，被上诉人拒付小部分租金的行为是正当行使抗辩权的行为；3、双方签订的租赁合同是真实当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。
本院认为，同时履行抗辩权或者先履行抗辩权行使前提主要是当事人之间互负债务，且互负之债务需对等或者基本对等，如果一方履行的是次要义务或者履行瑕疵，另一方则不能以对方次要义务未履行或瑕疵履行为由拒绝履行自己的主要义务。本案中，根据上诉人邵现增与被上诉人宗克路签订的土地租赁合同的约定，出租人邵现增的主要义务是将土地交给承租人宗克路使用，作为对价，承租人宗克路的主要义务是按时交纳租金。上诉人邵现增虽然已将土地交给宗克路使用，但近一半租赁土地上栽有树木，影响了被上诉人对租赁土地的使用，上诉人的部分义务尚未履行；而被上诉人宗克路已向上诉人支付大部分租金，以不支付下欠部分的租金作为对出租方不履行合同义务的抗辩，其理由成立，本院予以支持。上诉人在自己未完全履行合同的情况下，以对方欠租金为由请求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，本院对上诉人邵现增的上诉理由不予采纳。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2580元，由上诉人邵现增负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张中斌
审 判 员 陈淑梅
代理审判员 古雅清
二〇一六年一月二十日
书 记 员 王 婷