广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初8341号
原告（反诉被告）：胡成云，女，1988年3月18日出生，汉族，住河南省光山县，
委托诉讼代理人：陈智英，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆炯敏，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：刘燕祥，女，1984年2月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，
委托诉讼代理人：汤麒臻，广东纵横天正律师事务所律师。
第三人：广州市宝城房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市白云区富力桃园第A1-A2幢首层102号商铺自编之二,统一社会信用代码:91440101052582778A。
法定代表人：肖捷作。
委托诉讼代理人：唐庆张，男，公司员工。
原告胡成云与被告刘燕祥、第三人广州市宝城房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本案合并审理，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈智英、陆炯敏,被告刘燕祥及委托诉讼代理人汤麒臻，第三人委托诉讼代理人唐庆张,均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年3月20日签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告返还定金50000元3.被告向原告支付违约金310000元；4.被告向原告赔偿居间服务费31000元；5.被告承担诉讼费。
事实和理由：2017年3月20日，原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，由原告向被告购买其位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园34栋1401室的物业，成交价为人民币3100000元。合同签订当天，原告向被告支付了购房定金50000元以及向第三人支付了31000元居间服务费。由于涉案房屋尚有抵押登记，《房地产买卖合同》附件第二条第（二）项第2款约定，“卖方出资赎贷”，也即由被告向抵押银行提前还贷；第4款约定，首期楼款880000元原告须于递件成功当天支付给被告；第5款约定楼款余额采取按揭付款的方式支付，被告须签订《房地产买卖合同》30天内提供资料与协助办理按揭手续。2017年4月17日，第三人对涉案房屋进行网签（编号为Y201704170075的《广东省佛山市存量房买卖合同》）。原告依约履行了合同，多次要求被告配合办理银行按揭手续，被告都以种种理由推搪，拒绝继续履行《房地产买卖合同》。被告的行为已违反合同约定，根据《房地产买卖合同》第六条第（2）项，原告有权主张解除合同并要求被告支付即总楼价十分之一违约金。买卖合同备选条款第二条中约定卖方同意，买方可指定过户至他人名下。为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。
被告辩称：一、原告诉讼资格明显存在问题，不是适格的原告。原告不是房屋买卖合同的合同相对方，根据合同相对性，应该由被代理人也就是房屋买卖合同的真正买受人来起诉，如果以代理人身份起诉至少需要被代理人书面授权来代为起诉，但是原告从未向被告披露过谁是被代理人。如果胡成云以自己实际履行为由，作为房屋买受人起诉，那么为何在2017年3月20日签订合同时不直接在买卖合同买方栏签名，而是在代理人栏签名。二、被告同意解除与原告的房屋买卖合同，但此种解除是协议解除，被告在房屋买卖过程中并无任何违约行为，而是在原告购房人主体资格不明及贷款主体资格不明的情况下，行使合同法授予的不安抗辩权，因此不需要支付给原告违约金以及承担中介费和诉讼费用。被告多次与原告以及第三人沟通，想明确房屋买卖合同的交易方到底是谁，但直至开庭无论是原告还是中介方都未明确告知谁是合同的交易方，在买卖合同中买受人身份都无法完全明确情况下，原告和第三人只是催促被告尽快办理按揭手续，但对谁来买房却是避而不谈，足以引起被告的合理怀疑。引起合理怀疑后被告通过微信、函件的形式多次要求原告以及第三人给予充分解释并将真正买受人资料披露给被告，但得到中介方的答复都是签了按揭合同你就知道谁来买你的房了，一个涉及300万的房屋买卖合同，出卖人不知道自己房屋买受人究竟是谁，任谁都会有所怀疑。被告基于此行使不安抗辩权于法有据，而并非如原告所称的恶意拖延按揭以及过户手续办理。被告依法行使不安抗辩权一个完整的过程如下：买卖合同签订当天被告在合同落款签上自己名字，而原告只在代理人栏签上了姓名，将买方签名栏空出来了，既然胡成云在合同上的身份是代理人，那么肯定有相对应的被代理人，但签订合同时原告未向被告出示被代理人任何委托授权手续，也未明确告知被代理人究竟是谁，签订合同过后原告以代理人的身份当天通过微信转账方式支付定金50000元，但是仍然没有将自己的身份资料以及所谓的被代理人的身份资料向被告披露，在签订合同后，被告一直有配合履行合同，直到2017年4月6日，被告还自己一次性支付30万办理了房屋的赎契手续，履行自己合同义务。2017年4月中旬，原告突然说要在购房合同和房产证加其他人的名字，被告表示怀疑，并通过朋友和以及其他房地产中介得知，该房屋买卖合同签订有重大瑕疵，既然原告胡成云在房屋买卖合同上以代理人身份签订合同，那么代理关系中应该是先有代理人和被代理人以及代理的具体事项，而不能由所谓的代理人先签合同给定金，然后再由代理人去找一个有购房资格的被代理人来买房屋。如果这样操作，说明原告本身在签订合同时是没有购房资格的，想利用找到下一手买家赚房屋差价，其本质就是炒房，是佛山市政策明令禁止的行为。被告因对原告购房资格及贷款资格产生合理怀疑，并未以此为由恶意拖延，而是仍然积极和原告以及中介方沟通，希望原告以及中介方能够明确胡成云就是房屋买受人，并提供身份信息给被告，然后再配合办理按揭贷款手续以及过户手续。被告于2017年5月1日，5月4日，5月23日向中介公司工作人员明确表达，只要能明确房屋买受人是胡成云，并提供其身份资料给被告，是愿意继续履行合同的，但是中介方对原告合理要求不予理会一直未回复，只是要求说办了按揭手续就知道真正买房人是谁了。对于中介的2017年4月16日的告知函，被告于2017年5月2日明确回复，被告需要知道明确房屋买受人是谁且证明买受人有购房资格及贷款资格后，才能配合银行按揭手续办理。被告于2017年5月11日发出律师函再次告知原告要求明确原告是房屋买受人并提供有合法购房资格的材料，双方继续履行合同，但原告均未能正面答复。合同只有代理人签订，但备选条款第二条约定买方可指定，故我方不认可。合同签订当天，2017年3月20日三方是在恒大酒店协商房屋价格，后再到中介处签订合同，后中介催我加名，后期也催我办理按揭，但至于以谁的名义办理按揭也并未告知我。后才找律师。三方再到酒店协商，协商时胡成云称其离婚买房。之前也说过其是买家，但其一直未在合同签订买家名字。我让其在合同上补，其也不愿意。我方只要买方在合同买方处签订，我方是愿意卖房的，且5月1日三方协商时是带了合同原件的，如果原告是要买房是可以直接在合同签名的。综上，在第三人不作为情况下，房屋出卖人出于交易安全的考虑，对购房者的购房资格以及贷款资格审查以及要求提供相应资料是合理要求，但是原告拒不配合或者说根本无法配合才是引起房屋不能正常办理按揭贷款以及过户的根本原因，直至开庭被告都不知道谁买自己房屋，因为原告作为买家身份事实上在签订买卖合同时不具备相应的购房主体资格或者贷款主体资格，作为代理人又没找好明确的被代理人。这种情况下要求被告承担违约责任没有依据。
第三人在房屋买卖过程中未对购房人主体资格进行审查，未尽合同审查义务，在买卖双方交涉过程中一味催促出卖人办理按揭贷款手续，对被告要求明确房屋买受人是谁的合理要求不予理会，反而辱骂及威胁被告，未能配合买卖双方购房合同正常履行。第三人在双方签订合同时未合理审查买受人购房主体资格以及贷款主体资格，在交易过程中对被告提出的合理审查买受人身份信息的要求视而不见，只说“你办贷款手续了就知道谁买你的房了”，且多次电话沟通中对被告辱骂、威胁。就在2017年6月14日，第三人具体经办本案争议房屋买卖中介店面的员工因不配合小区安保检查，殴打小区保安被小区物业勒令停业整改。在这种情况下，被告如何能放心由第三人继续作为中介方促成买卖双方的交易。就合同实际履行程度来说，原告只是合同签订当天支付了5万元定金，被告却于2017年4月6日，拿出30万用来提前还款，配合赎契，因为原告不能明确自己购房主体资格问题，导致房屋交易存在重大的政策风险以及民事法律风险。在此情形下被告履行不安抗辩权并未违约。原告所有的履行义务仅仅是支付了5万元定金，却起诉要求被告承担房价百分之十的违约金，明显是权利义务并不对等，要求被告承担过重，结合实际履行中原告购房主体资格的重大瑕疵，被告在已经拿出30万赎楼的情况下，为了弄清谁买自己房屋，要求原告以及第三人提供相关资料不但没有违约，反而是保证交易能够顺利进行直接体现。2017年6月1日，佛山市新政策导致二手房限购，房管局对原告用微信转账50000元定金的操作不认可，符合因政策原因导致原告丧失购房资格的情形，符合合同法司法解释规定情势变更的条件，最终房屋无法过户，合同目的无法实现也并非被告违约造成的。合同签订当天，被告将购房资料原件放置中介处，但原告并未提供任何资料。综上所述，被告在合同签订后一直有履行合同义务，在发现原告购房主体存在问题时，也是通过各种方式积极沟通协调，但因原告始终无法说清谁来购房这一合同根本问题，导致被告不知房屋到底卖给谁。后期手续暂停办理是被告考虑到交易安全以及相关政策风险、法律风险，行使不安抗辩权，并不存在任何过错。合同只有代理人签订，但备选条款第二条约定买方可指定，故我方不认可。合同签订当天，2017年3月20日三方是在恒大酒店协商房屋价格，后再到中介处签订合同，后中介催我加名，后期也催我办理按揭，但至于以谁的名义办理按揭也并未告知我。后才找律师。三方再到酒店协商，协商时胡成云称其离婚买房。之前也说过其是买家，但其一直未在合同签订买家名字。我让其在合同上补，其也不愿意。我方只要买方在合同买方处签订，我方是愿意卖房的，且5月1日三方协商时是带了合同原件的，如果原告是要买房是可以直接在合同签名的。为此请贵院查明事实基础上，依法驳回原告诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：1.原告支付房价10%的违约金310000元；2.原告承担诉讼费。事实与理由：被告与原告于2017年3月20日签订《房屋买卖合同》，被告在卖家栏签名，原告在代理人栏签名，但合同签订当天原告并未向代理人披露任何被代理人身份资料以及出示合法的委托代理手续。合同签订后，原告当天通过微信转账5万元定金给被告。2017年4月6日，被告提前还款30多万元履行自己的合同义务。2017年4月中旬，原告突然告知要在合同以及房产证加其他人名字。被告考虑交易安全性，咨询律师及中介朋友得知，在房屋买卖合同中，买家签代理人名字然后支付几万定金，再通过寻找下一手买家，赚取其中差价，房屋买卖交易是有风险的。被告考虑到炒房的政策风险以及民事法律风险后，要求第三人和原告提供的胡成云身份资料，并明确胡成云就是房屋买受人。但是原告和第三人对被告的合理要求不予理会，未提供购房人的任何资料给被告，被告在整个五月通过微信、短信、告知函、律师函的形式积极沟通要求明确原告本人是真正购房者，并提供相关证明资料。但是原告以及第三人，只要求被告尽快配合办理按揭贷款手续，第三人更是声称“办理贷款手续时你就知道谁买你房子了”，对购房主体资格这个买卖合同重大问题却避而不谈。众所周知，房屋买卖对普通人来说是大事，出卖人在房屋买卖过程中对买卖合同交易方主体身份都不能明确，如何敢进一步办理房屋按揭贷款手续以及过户手续。直至开庭被告都不清楚究竟是原告来买房，还是原告为了炒房找下家来买房。2017年5月期间，被告在和原告以及第三人积极沟通交涉购房主体事宜无果的情况下。因为原告未能明确购房主体资格问题，导致所有购房手续延期办理，其作为买受人合同主要义务，即后期305万元购房款至今也未支付，已经构成合同根本违约。2017年6月1日，佛山进一步出台限购政策，导致房价大跌。被告在无法收齐房款的情况下，已经错过最好的卖房时机。2017年6月14日，第三人提供中介服务的档口的中介人员因殴打小区保安已经被勒令停止营业了，被告更是无法在信任本案第三人。综上所述，被告在正常履行合同情况下，因原告购房主体资格以及贷款主体资格问题形成的不安事由始终未能消灭，导致合同无法正常履行。被告只收到5万元定金，合同约定的剩余305万元购房款原告至今都未能支付，原告已构成合同根本性违约，现被告要求原告承担合同约定的违约责任；第三人退还已经支付的中介费。望贵院在查明案件事实情况下，依法支持被告的反诉请求。
针对被告反诉，原告辩称，原告不同意向被告支付违约金，因合同履行及违约行为是被告造成的，在2017年4月16日，第三人发函明确告知被告，原告是买家。同时买卖合同于2017年4月17日进行网签，明确告知被告原告是买家。在2017年5月1日，三方在恒大酒店，再次明确买卖双方的身份，原告胡成云同时告诉被告，其就是买家。被告也愿意履行合同。但次日，据第三人告知，被告不配合办理按揭。根据双方合同第六条第二项的约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。
针对原告本诉、被告反诉，第三人辩称：原告只是第三人的客户，被告到我公司放盘，并未收取放盘中介费。当时原、被告在中介处协商房价，并签订合同，原告在签订合同当天现金支付第三人31000元中介费，被告微信转账10000元中介费。签订合同时胡成云称其是买家，胡成云在代理处签名是因为她怕贷不了款，可能要以家属名义购房，当时都已跟被告解释并得到被告认可才签订的合同，并收取定金。2017年3月20日签订合同后，4月15日第三人让被告到银行办理按揭，但被告不去，一直推脱，4月15日被告到第三人处要求解除合同，称其不卖房。到5月1日三方到恒大酒店再次明确买方是胡成云，但被告此后仍不同意去办理按揭。
诉讼中，当事人围绕其诉讼请求、主张的事实依法提供了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并附卷佐证。被告对原告提供的服务费确认书及收款收据有异议，认为原告涉嫌和中介串通，因其提交证据中并没有转账凭证证明转款发生。经审查，该确认书与收款收据均有第三人盖章，内容与案件关联且能相互印证，本院确认其真实性。原告对被告提交的被告与中介的微信沟通记录有异议，认为只是被告与第三人的沟通，原告没有参与。经审查，该聊天记录清楚明确，与案件事实相关联，本院确认该证据的真实性。第三人对被告提交的小区物业整改通知有异议，认为第三人一直正常营业，且不影响双方对过户事宜的办理。经审查，该证据与本案无关，本院对其证明力不予确认。
本院经审理后认定如下事实：
位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园34栋1401室于2014年8月12日办理不动产登记，登记权属人为被告刘燕祥。2017年6月5日，经查询，该房产无抵押无查封。
2017年3月20日，被告（卖方）与原告（买方）、第三人（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：卖方将位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园34栋1401室以现状（即不附任何家私电器、不附租约，但须保留原有入墙的固定及基本设施）按套出售给买方；建筑面积为125.94平方米（以商品房买卖合同为准）；买方已全面检查并清除了解该物业的所有情况而无异议，附租约，买方连租约一同购入，买方有义务协助买方与承租人签订新租约；成交价3100000元（已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用），交易产生税费由买方负担；房产交付时间为卖方收齐房款当天；在合同签订之日买方向经纪方支付咨询及中介服务费31000元，卖方向经纪方支付咨询及中介服务费10000元；如买方或卖方违约，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期未超过三十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过三十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；卖方违约的还须返还全部已收买方之款项；逾期超过三十天，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方继续履行合同并按每日总楼价的千分之一支付逾期违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限；定金50000元买方须在2017年3月20日支付给卖方；卖方应在签订合同后当天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷一切手续费用；卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起当天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还）；余下首期楼款880000元买方须于递件成功当天直接支付卖方；剩余房款以银行按揭方式支付，卖方须在合同签订后30天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助，包括但不限于签署相关文件、提供贷款所需资料等；备选条款约定买方知悉该物业产权人为刘燕祥，卖方同意本次交易过程中，买方可自行决定过户到他人名下；买卖双方同意买方在签订合同当日内将部分楼款10000元作为交楼保证金交经纪方保管，双方签订《物业交接确认书》，并核实相关单据后，视为卖方已结清该物业所产生的欠款，经纪方可把上述楼款保证金退还给卖方；原告在该合同买方下面签“胡成云（代）”。当日，被告出具收款收据，载明收取买家胡成云购房款定金50000元，胡成云与第三人签署服务费确认书，确认胡成云同意向第三人支付31000元中介服务费，第三人出具收款收据，确认收取胡成云310**元中介费。
2017年4月7日，被告还清抵押银行贷款，后取得房屋抵押注销证明书。
2017年4月16日，第三人向发出书面通知，提出买方胡成云已向建设银行申请贷款，需要被告及其配偶到建设银行签署相关文件并提供资料，并提出如未能在2017年4月20日前到场办理手续，视为未能履行办理房屋买卖合同交易的相关义务。
2017年4月17日，原告作为买方、被告作为卖方就涉讼房屋的《存量房买卖合同》进行了网签。
2017年5月2日，被告向第三人出具回复函，称已收悉4月16日的通知，第三人催促被告配合原告办理银行按揭，那么被告只能在明确买受人的基础上配合办理相关手续，提出双方签订的房屋买卖合同买方只有代理人签名，合同未成立未生效，怎么谈履行、怎么谈办理按揭手续，提出催促原告在合同的买方处签名，并就合同有关条款适当修改、增加补充协议的基础上，才能配合办理按揭手续。
2017年5月11日，被告委托律师事务所向原告发出律师催告函，认为原告在2017年3月20日签订房屋买卖合同时只在代理人签名，催告原告在收到函件30日内在一式三份买卖合同买受人栏签名，并在合同签订后30日内办理银行按揭手续，经催告后原告仍不签字明确买受人，被告有权解除房屋买卖合同并追究原告违约责任。
2017年5月26日，原告向被告发短信息，提出被告以对中介态度不满意而拒绝交易，拖延时间，请求被告给一个时间。被告回复称对原告没有意见，是中介不尽责任和义务。2017年5月27日，原告再次向被告发短信息，请求被告给个准确时间。
2017年6月6日，原告提起本案诉讼，后被告提起反诉，反诉状于同年7月19日送达到至被告。
本院认为，原、被告及第三人于2017年3月20日签订的《房地产买卖合同》系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对当事人具有法律约束力。原告起诉请求解除房屋买卖合同，被告反诉要求原告支付违约金，即属于主张解除合同后原告的违约责任，该反诉状于2017年7月19日送达至原告，本院据此确认原、被告双方签订的房屋买卖合同中有关原、被告权利义务的约定在当天解除。原告虽然在该房地产买卖合同落款处买方下面签名并注明“代”字，但原、被告均确认签订合同时原告并未批露被代理人身份，被告也明确不清楚被代理人的身份，结合该房地产买卖合同抬头处原告的名字是填写在买方处而非委托代理人处，备选条款约定卖方同意本次交易买方可自行指定过户到他人名下，本院认为原告主张在签订时已告知被告其可能需要以亲属名义办理贷款，故在合同落款处签名注明“代”字的意见合理可信，被告作为成年人，其夫妻双方均在卖方处签名，可推定其对合同具体约定清楚明晰，本院对其辩解在签订合同时并不知悉真实买受人的意见不予采纳。退一步讲，即使原告在合同落款处的签名让被告疑惑，但原告作为买受人的《存量房买卖合同》已在2017年4月17日进行了网签，第三人在2017年4月16日向被告发出的书面通知也明确原告即为买受人，至此原告作为买受人的身份已确定，被告仍以不确认原告为买受人为由拒绝履行合同的理由不能成立。从2017年5月2日被告的回复函可见，被告提出在确定原告为买受人时，同时提出修改合同条款、增加补充协议作为其配合办理按揭手续为前提，可见被告拒绝配合办理按揭手续并非仅因为无法确定原告为买受人。综上，被告拒绝配合原告办理银行按揭手续的理由并不成立，本院据此认定原、被告之间房地产买卖合同解除的违约方为被告，被告应承担违约责任。原告请求被告支付违约金310000元符合合同约定，本院依法予以支持。合同解除后因合同取得的财产应予返还，原告请求被告返还定金50000元合法合理，本院也依法予以支持。原告在履行合同中并无根本违约行为，被告反诉请求原告支付违约金310000元没有事实与法律依据，本院依法不予支持。原告向第三人支付居间服务费31000元属于原告履行合同的损失，且在合同中有明确约定守约方支付的服务费应由违约方承担，故本院对原告主张被告赔偿居间服务费31000元的诉讼予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）胡成云与被告（反诉原告）刘燕祥在2017年3月20日签订的《房地产买卖合同》中有关原、被告权利义务的约定于2017年7月19日解除；
二、被告（反诉原告）刘燕祥应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予原告（反诉被告）胡成云；
三、被告（反诉原告）刘燕祥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金310000元予原告（反诉被告）胡成云；
四、被告（反诉原告）刘燕祥应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介服务费31000元予原告（反诉被告）胡成云；
五、驳回被告（反诉原告）刘燕祥全部反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3582.5元（原告已预交），由被告负担。反诉受理费3050元（被告已预交），由被告负担。
被告刘燕祥应于本判决生效后七日内向本院立案庭交纳受理费3582.5元，逾期，本院将依法强制执行。
原告胡成云预交的案件受理费3582.5元，在本判决生效后经原告申请,本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一七年九月二十二日
书记员 黄晓璇