广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法学民初字第182号
原告（反诉被告）：张武祥，身份证住址：广东省五华县。
委托代理人：袁娜娜，系广东银德律师事务所律师。
委托代理人：吴静屏，系广东银德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市乐购城物业管理有限公司，地址：广州市番禺区。
法定代表人：吴男杰。
委托代理人：冼志明，系广东明盛律师事务所律师。
原告（反诉被告）张武祥与被告（反诉原告）广州市乐购城物业管理有限公司（以下简称“乐购城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。张武祥及其委托代理人袁娜娜、吴静屏，乐购城公司委托代理人冼志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张武祥起诉称：原告与被告于2014年2月23日签订了《商铺租赁合同》。合同中约定：被告出租的商铺位置为广州市番禺区南村镇文明路187号第一栋第一层，编号：01；租赁期限为3年零4个月，即自2013年10月1日起至2017年1月31日止，其中免租装修期1个月，即自2013年10月1日起至2013年10月30日止；商铺的计租起始时间为2013年11月1日；原告于每月5日之前以现金（含现金支票、银行现金转账）向被告支付当月租金；原告于合同签订后一次性向被告支付租赁保证金68250元，同时预缴第一个月的租金；在原告遵守并履行合同的情况下，若被告无故提前解除合同，视为被告违约，被告应双倍返还原告已支付的租赁保证金。合同签订后原告于2014年3月15日向被告支付了2013年11月至2014年4月的租金，又于2014年3月25日向被告支付了合同保证金68250元与商场基础装修费253500元。商场基础装修费实为入场费，双方签订的《商铺租赁合同》第五条第一款已明确约定“甲方（被告）将房屋交给乙方（原告）后，乙方（原告）应负责投入消防设施、冷气及室内的所有装修，相关费用甲方（被告）概不负责…”，被告交给原告的商铺系毛坯房，原告需要自行装修后才能开始经营，因此才有一个月的免租期。原告为装修该商铺，投入装修款共计390922元。签订合同时，原告曾询问被告，涉案商铺是否有竣工验收合格证、建设规划许可证及房产证等，被告向原告再三保证该商铺证件齐全。2015年4月，原告得知其向被告租赁的商铺其实并没有取得建设规划许可证。原告就该问题屡次向被告询问都没有得到确切回复。为避免因商铺没有相应的产权证明而造成原告更大的损失，原告要求解除合同，但被告提出不合理的要求作为解除合同的条件，原告不同意。2015年5月19日，被告强行停止对原告所租赁商铺进行供电，原告两次报警仍无法解决停电问题，只能被迫停止经营，收拾贵重物品离场。原告认为，根据相关法律规定，被告在没有取得涉案商铺相关产权证的情况下与原告签订的《商铺租赁合同》无效，为此被告应当承担全部的缔约过错责任，应当依法向原告返还商场基础装修费、租赁保证金，并赔偿原告装修费用损失及利息损失。同时，被告收取原告高额商场基础装修费（实为入场费）没有任何事实和法律依据，也应全额返还给原告。为维护原告的合法权益，特向某甲提起诉讼，请求依法判令：1、确认原、被告于2014年2月23日签订的《商铺租赁合同》无效；2、被告返还原告已支付的商场基础装修费253500元及占用原告资金期间原告的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算自2014年3月25日计至实际清偿日止）；3、被告返还原告已支付的租赁保证金68250元；4、被告向原告赔偿装修费用损失390922元；5、由被告承担本案的一切诉讼费用。
被告乐购城公司答辩称：请求法庭驳回原告诉请求，理由如下：一、原被告于2014年2月23日签订了《商铺租赁合同》，因为该合同是原被告的真实意思表示，符合法律的规定，不存在合同法52条无效的情形，因被告所出租的标的物具有房产证，且经有南村镇政府临时经营场所许可证明，故双方签订的合同成立生效；二、商场基础装修费是双方的意思表示，原告诉请返还于法无据，原告诉状中是建立在无效的返还，但是恰恰本租赁合同是合法有效，基础装修费是公共设施的配套投入，包括中央空调、门面、广告牌等是统一的投入费用是双方的意思表示；三、租赁保证金因原告多次拖欠租金，而被告依约第三条第六行的规定以折抵，原告在2015年6月24日向某甲起诉的诉状中也提到确有抵函，在原告保证金已经交还被告做充抵；四、原告诉讼请求中的装修费于法无据，原告的装修费没有经被告的同意，擅自装修，其装修行为并没有得到被告许可，且其装修费没有其发票，另外，2015年8月17日的原告诉状中已明确已于同年5月19日，已收拾贵重物品离场，另外，在2015年5月19日被告已经报案，证明原告将租赁物外其他物品损毁，关键的是2015年5月7日，原告已亲笔签名成名书，确定2015年7月1日撤离经营场所，在原告的证据六中也显示。故此，请求直接驳回原告诉请。
反诉原告乐购城公司反诉称：一、反诉被告没有按照合同约定支付租金并单方提前解除合同，均属于反诉被告根本违约解除合同的情形，按照合同约定反诉被告应向反诉原告支付提前解除合同违约金。反诉原告作为甲方与反诉被告作为乙方签订的《商铺租赁合同》第十条第4款约定：……乙方逾期支付租金以及其他费用，超过3天，甲方有权停水、停电以及停止向乙方提供其他有关服务等强制措施，由此造成的一切损失和后果均由乙方自行承担；逾期超过15天，视为乙方根本违约，甲方有权通知乙方终止租赁合同，并追究乙方的违约责任。第2款约定：乙方提起解除合同（含视为乙方根本违约导致甲方通知乙方终止合同），均应按剩余租赁期限租金总额的50%向甲方支付违约金。除违约金外，对于乙方已缴纳保证金，甲方亦不予退还，乙方拖欠的租金及其他款项，甲方有权继续追偿。2015年5月的租金反诉被告至今没有支付，显然属于反诉被告根本违约的情形。同时，从反诉被告提交的证据《申请》、《协议》和《声明书》来看，反诉被告是由于自己经营问题提前解除合同，提前撤场，属于反诉被告提前解除合同的情形。按照合同约定：第一、反诉原告收取的保证金不予退还；第二、反诉被告应支付剩余租期租金的50%，即292500元；反诉原告要求反诉被告支付违约金的要求符合商铺租赁合同的约定。二、反诉被告至今没有将租用场地交还反诉原告，导致反诉原告无法将场地转租使用应支付2015年5月至7月的租金或场地占用费用78000元及其产生的滞纳金43160元。从反诉被告提供的证据来看，是反诉被告自己管理不善无法继续经营导致其撤离场地。2015年5月份的租金应该在2015年5月5日前支付，但是直到现在反诉被告都没有支付。虽然反诉被告未经与反诉原告协商单方解除合同，没有继续经营，但是其拒不与反诉原告办理场地交接手续，场地内至今还摆放着反诉被告的货柜等物品，导致反诉原告无法将涉案场地出租使用。因此，反诉被告应该支付反诉原告拖欠租金以及场地占有费用，具体数额按照租金的标准以及实际使用、占用场地的时间计算。三、反诉被告于2015年5月21日晚砸毁商场设施、毁坏场地，造成损失近2万元，按照相关法律规定应该赔偿，并应该以故意毁坏财物罪追究其刑事责任。2015年5月17日，在反诉被告要挟反诉原告免租的要求不能满足时，其砸毁商场的招牌、设施，毁坏商场墙壁、天花板等，反诉原告当时报警，南村派出所民警到达现场进行处理。经初步估算商场损失达2万元，这些损失系反诉被告无理取闹而导致，应该由反诉被告赔偿。同时，反诉原告还会视具体情况决定是否举报反诉被告破坏公私财物追究其刑事责任。四、反诉被告砸毁场地停止经营，导致整个商场经营受到很大影响，应赔偿经营损失10万元。综上，反诉原告请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告提前合同解除违约金292500元；2、反诉被告支付拖欠反诉原告租金、场地占用费78000元及滞纳金43160元（租金、场地占用费最终截止时间为双方办理场地交接手续之日）；3、反诉被告赔偿反诉原告商场损失10万元；4、案件诉讼费全部由反诉被告负担。
反诉被告张武祥对反诉原告乐购城公司的反诉答辩称：答辩同时回应被告的答辩意见回应如下：一、关于反诉的请求1是没有事实同合法的依据，被反诉人并没有提前解除合同，而是反诉人主动要求被反诉人撤离经营场所，被反诉人基于签订合同以来一直要求反诉人提供相应的建筑许可证、房产证，但是反诉人只是口头告知被反诉人他的经营场所是有合法的规划许可证、房产证，但是从没有出示过相关证件的原件给被反诉人核对，基于保护自己的合法权益，才向反诉人提出合理的要求，因此，反诉人要求被反诉人的违约金是毫无法律依据；二、关于反诉人提出的反诉请求2是没有事实以及双方约定的合法依据，应当依法驳回，首先，被反诉人没有拖欠反诉人的租金以及场地占用费，反诉人的代理人在答辩原告本诉中已经明确，反诉人在7月1日已经撤离场所，且没收了被反诉人的履约保证金，被反诉人没有拖欠租金以及场地占用费，所以就没有产生滞纳金，所以反诉请求2没有依据；三、对于反诉请求3的没有合法的依据，反诉人没有提供证据证实其在被反诉人撤离的时候造成损失10万元，在双方约定也没有约定也没有事实依据，且双方签订的合同是无效的；四、回应关于合同是否有效的问题，虽然签订合同是真实意思表示，双方的意思表是真实的前提该租赁合同是在建立在合法的基础之上，根据合同法的相关规定，租赁物应该有相应的房产证或者规划许可证，但是被告提供的证据没有办法证实其提供的经营的场所是有合法的房地产证或者规划许可证，因此该租赁合同应当认定法律上的无效合同，无效合同的法律效力是无效，所有的状况应当恢复原状，被告提供的南村镇政府的临时许可证证明，该证明的第一点已经明确说明该临时经营许可证不代表对建筑物的合法证明也不能作为权属证明，因此双方的租赁合同是无效的；五、关于装修费，被告应当赔偿原告的基础装修费，双方签订的合同是无效的合同，原告为此付出所有的损失均应由被告赔偿，即便合同有效，但是双方所有约定均没有约定基础装修费，那么基础装修费，被告又如何说明无须返还，所以由此造成原告的损失应当被告赔偿；六、基于双方的合同是无效的，因此没有无效的行为，那么被告应当返还原告的保证金，无充抵之说，应当返还；七、根据双方合同约定，被告交给原告的是毛坯状态，应当投入装修才能使用，其由原告装修才能使用，所以被告说是原告自己装修是无事实依据，因为原告请的施工队是私人的施工队不是公司的施工队，因此没有装修发票，有材料单据以及收款人的收据也符合私人的交易习惯，收据已经证明为此有装修费用的支出。
张武祥为支持其主张，提供以下证据：1、原告银行账号明细信息原件、收据两张原件（编号：4076285、4076286）；2、协议原件、2013年9月11日签订《商铺租赁合同》复印件、收款收据三张复印件（编号：0023688、0023703、0023641）；证据1-2证明原告与被告先后在2013年7月7日、2013年9月11日签订《商铺租赁合同》，这两份合同均没有实际履行，原告于2013年7月3日、2013年7月9日、2013年7月16日共向被告支付266000元。双方约定在上述合同解除后重新签订合同，原告所支付的费用直接抵扣新合同约定的保证金及商场基础装修费（入场费）；3、商铺租赁合同原件，证明原告与被告于2014年2月23日签订的《商铺租赁合同》及相关约定；4、收款收据三张（编号：0039165复印件、0039044原件、0039090复印件），证明合同签订后原告于2014年3月15日向被告支付了2013年11月至2014年4月的租金，又于2014年3月25日向被告支付了合同保证金68250元与商场基础装修费253500元；5、原告对商铺进行装修所支付的费用明细原件，证明商场基础装修费实为入场费，被告交给原告的商铺系毛坯房，原告需要自行装修后才能开始经营，因此原告有一个月的免租期；6、申请书复印件、声明书复印件，两份原件已经交给了被告；7、协议书打印件（双方没有签名的，是由被告打印的）；证据6-7共同证明2015年4月，原告得知其向被告租赁的商铺其实并没有取得建设规划许可证，为避免因商铺没有相应的产权证明而造成原告更大的损失，原告要求解除合同，但被告提出不合理的要求作为解除合同的条件，原告不同意；8、物管费收据（编号：9105106)原件、水电费发票原件；9、报警回执原件；证据8-9证明2015年5月19日，在原告向被告付清4月份的水电费与物业管理费后被告强行停止对原告所租商铺继续供电，原告先后两次向南村派出所报警；10、视频光盘，证明原告因被告强行停电被迫停止经营，收拾贵重物品离场；11、被告对涉案商铺的招租公告相片（是被告贴出的招租公告），是在2015年6月30日照的，证明被告逼原告迁出后对涉案商铺重新对外招租；12、房产登记档案查询结果证明原件、土地登记档案查询结果证明原件，证明被告租赁给原告的商铺没有土地证也没有房产证；13、(2014)穗番法民三初字第861号民事判决书原件，证明有判例证明出租人就未取得建设规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效及应承担的法律后果；14、广州市规划局的复函原件，证明被告出租给原告使用的铺位是没有建设规划许可证，是没有相应的证件证明是合法建筑物，因此双方签订的合同是无效合同；15、原告手工制作的涉案商铺位置图，证明涉案商铺有三分之一在房产证建筑物范围内，有三分之二属于违章加建。
乐购城公司为支持其主张，提供以下证据：1、商铺租赁合同，证明租赁关系；2、2015年6月8日追租挂号信；3、2015年6月17追租挂号信，证明原告欠租金；4、商铺遭破坏当天报警回执，证明原告打烂租赁物范围内财物损毁（被告本人在U盘12时08分）；5、张武祥提早离场的申请，证明如原告所法庭上陈述的申请；6、U盘（商铺破坏现状、张武祥与员工的劳动仲裁、商场监控视频。）7、派出所核查门牌证明0001828；8、派出所核查门牌证明0806463，证据7-8证明文明路187的门牌与兴南路938号的门牌是存在的。9、南村镇市政房屋管理服务所、派出所出具的证明，证明文明路187的门牌与兴南路938号的门牌是同一地块；宗地编号是房产证0501-01**，与房产证的地址是一致的。10、房地产管理局出具的证明，证明该租赁物是有房产证的；11、被告与房产业主华南制衣厂出具的合同，被告具有出租权的；12、南村镇临时经营场所使用证明，证明被告有权在租赁期内的经营地块有商业性质使用。13、房地产权证（土地证号：G05-0001**、房产证号：06××57、附房屋平面图、地籍图），证明被告所出租的租赁物是有房产证明的。
经审理查明：案外人广州市番禺环宇制衣厂是位于广州市番禺区南村镇大南岗脚（新车间大楼）房产的业主，领取了房地产权证（土地证号：G05-0001**、房产证号：06××57）。2013年5月23日，乐购城公司与广州市番禺环宇制衣厂签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定将该房产（地址为番禺区南村镇文明路187号第一栋）出租给乐购城公司使用，租赁期限从2013年4月1日至2023年5月31日。
2013年7月7日，乐购城公司作为甲方、张武祥作为乙方，双方签订了一份《商品租赁合同》，该合同签订前后，张武祥向某乙购城公司支付了266000元，乐购城公司出具了内容为“张武祥场地押金228000元”、“张武祥8月份租金38000元”的收据两张，之后双方没有实际履行该合同，并经双方协商变更商铺经营位置，于2013年9月11日签订了一份《协议》及另外签订了一份《商品租赁合同》，协议约定：解除双方于2013年7月7日签订的《商品租赁合同》，乐购城公司退回保证金228000元及首月租金38000元（共266000元），双方重新签订变更位置后的《商铺租赁合同》；《商品租赁合同》就主要方面作以下约定：第一条，商铺位置为广州市番禺区南村镇文明路187号第一栋第一层（入门口最右边），面积为65㎡，仅限于经营珠宝使用、品牌为周某；第二条，租赁期限为3年零一个月，自2013年10月1日起至2016年10月30日止，其中免租装修期1个月，即自2013年10月1日至2013年10月30日止；第三条，租金于每月5日之前支付当月租金，租金标准分段计收：2013年11月1日至2014年10月30日29250元/月，2014年11月1日至2015年10月30日37505元/月，2015年11月1日至2016年10月30日39755元/月，乙方一次性向甲方支付租赁保证金87750元，如乙方有违约行为，甲方可在乙方所交租赁保证金中先行扣划乙方应付之款项；第十条，除法定或者约定事由外，乙方提前解除本合同（含视为乙方根本违约导致甲方通知乙方终止本合同），均应按剩余租赁期限租金总额的50%向甲方支付违约金，除违约金外，对于乙方已交租赁保证金，甲方亦不予退还，乙方拖欠的租金以及其他款项，甲方有权继续追偿，乙方逾期支付租金以及其他费用，每逾期1日，乙方须按拖欠费用总额的1%向甲方支付滞纳金，逾期超过3天，甲方有权采取停水、停电以及停止向乙方提供其他有关服务等强制措施，逾期超过15天，视为乙方根本违约，甲方有权通知乙方终止本租赁合同，并追究乙方的违约责任；该合同对其他方面亦作了相关约定。该合同签订当天，乐购城公司向张武祥出具了三张总金额为195000元的收款收据，内容为“张武祥一楼周某保证金87750元”、“周某2013年11月场地租金29250元”、“张武祥商场基础装修费78000元”。该合同签订后，2013年10月1日，乐购城公司将涉案商铺交付给张武祥使用。2014年2月23日，乐购城公司作为甲方与张武祥作为乙方再签订一份《商铺租赁合同》，该合同与2013年9月11日签订的合同作比较，作了以下补充和变更：1、租赁期限为3年零4个月，即自2013年10月1日至2017年1月31日止；2、租金标准分段计收：2013年11月1日至2014年10月30日22750元/月，2014年11月1日至2015年10月30日26000元/月，2015年11月1日至2017年1月31日28600元/月，乙方一次性向甲方支付租赁保证金68250元。其他内容与2013年9月11日签订的合同一致。该合同签订后，乐购城公司于2014年3月15日出具了内容为“周某张武祥2013年11月、12月、2014年1月、2月、3月、4月租金，84675元”、于2014年3月25日出具了内容为“周某张武祥合同保证金，68250元”、于2014年3月25日出具了内容为“周某张武祥商场基础装修费,253500元”的三张收据。庭审中，乐购城公司表示2014年3月25日收据所载的68250元保证金已经转化为张武祥应付的租金。
上述合同履行至2015年5月7日，张武祥向某乙购城公司提出终止双方于2014年2月23日签订的合同，并于2015月7月1日撤出涉案商铺。但双方未能达成一致意见，引起本案纠纷。
另查明，乐购城公司于2015年12月29日收回涉案商铺管业。
本院认为：一、关于双方签订的《商铺租赁合同》效力问题。双方分别于2013年7月7日、2013年9月11日、2014年2月23日签订了三份《商铺租赁合同》，均确认按2014年2月23日所签订的《商铺租赁合同》执行，乐购城公司提供了案外人广州市番禺环宇制衣厂《房地产权证》及其与案外人签订的租赁合同足以证实其对涉案商铺有合法的出租权，而张武祥未能提供相应的证据证明涉案商铺不在乐购城公司提供的《房地产权证》范围之内，故本院认为双方2014年2月23日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。张武祥主张该合同无效没有法律依据，本院不予采纳。鉴于张武祥已经撤出涉案商铺，乐购城公司也已经收回商铺管业，故双方2014年2月23日签订的《商铺租赁合同》应予解除。二、乐购城公司收取张武祥商铺基础装修费253500元在双方签订的《商铺租赁合同》中没有约定，乐购城公司收取该款项没有依据，应向张武祥退还商场基础装修费253500元及支付资金占用的损失（以253500元本金，按中国人民银行贷款基准利率从2014年3月25日计算至实际退还之日）。三、乐购城公司在反诉中主张张武祥支付2015年5月份之后的租金或场地占用费，可见，张武祥应已经支付了2015年4月份（含4月）之前的租金，而张武祥在2015年5月7日作出的声明书中表明于2015年7月1日撤出涉案商铺并终止租赁合同，故张武祥应向某乙购城公司支付2015年5月至6月份的租金共52000元；而乐购城公司明知张武祥要终止合同并于2015年7月1日撤出涉案商铺，之后乐购城公司没有采取适当措施防止损失的扩大，故乐购城公司要求张武祥支付2015年7月至实际收回商铺期间租金损失的主张，本院不予支持。四、因张武祥没有合法的理由，提前终止合同，已构成违约，应按照合同第十条的约定承担相应的违约责任，但依该违约金的约定过高，本院予以调整，鉴于乐购城公司于2015年12月29日才实际收回涉案商铺管业，涉案商铺从2015年7月至12月的空租损失实际发生，本院参照涉案商铺所约定的租金标准认定张武祥应向某乙购城公司支付违约金156000元；至于张武祥主张返还合同保证金68250元，张武祥未能提供该保证金收据的原件，乐购城公司表示期间因张武祥欠租而已经转化为租金，并向张武祥收回该保证金收据的原件，合符情理，本院对乐购城公司的意见予以采信，故张武祥要求返还的主张不予支持。五、张武祥要求乐购城公司赔偿装修费的损失以及乐购城公司要求张武祥赔偿商场损失，双方均未能提供相关的证据及依据予以支持，故本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十三条、第七十四条、第七十六条的规定，判决如下：
一、解除张武祥与广州市乐购城物业管理有限公司于2014年2月23日签订了的《商铺租赁合同》；
二、广州市乐购城物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向张武祥退还商场基础装修费253500元及支付资金占用的损失（以253500元本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从2014年3月25日计算至实际退还之日）；
三、张武祥应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市乐购城物业管理有限公司支付2015年5月、6月份的租金共52000元；
四、张武祥应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市乐购城物业管理有限公司支付违约金156000元；
五、驳回张武祥的其余诉讼请求；
六、驳回广州市乐购城物业管理有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费9650元，由张武祥负担4550元、广州市乐购城物业管理有限公司负担5100元；反诉费4468元由广州市乐购城物业管理有限公司负担2258元、张武祥负担2210元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。
审 判 长 吕荐宗
人民陪审员 甘雨平
人民陪审员 区洁芳
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 吴惠玲