河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第1657号原告龙春阳，市民。被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司，所在地昌黎县金海大街中段北侧（五街白衣庵146号）。法定代表人庹大鹏，该公司董事长。委托代理人梁红梅，河北红梅律师事务所律师。原告龙春阳与被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司（以下简称鹏湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法由审判员周志玮适用简易程序于2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告龙春阳、被告鹏湖公司委托代理人梁红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙春阳诉称，2011年6月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买被告开发的鹏湖小区第7幢3单元802号房屋，建筑面积76.77平方米，购房款335695元。我依约向被告交足了购房款。商品房应交付日期为2012年8月31日，但被告直至2013年8月17日才将房屋交付，逾期交付达350天。本合同第九条规定逾期交房的违约责任为：（1）逾期90日内，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。综上所述，请按《商品房买卖合同》的第九条的约定，判令被告给付逾期交房违约金23498元。被告鹏湖公司辩称，1、被告与原告签订的《商品房买卖合同》属实，购房款317419元。原告所述的购房款335695元，包括代收费用，不属于房款。2、原告迟延三个月交款35000元，应承担违约责任。3、我方于2013年8月15日通知业主交房，原告延迟受领，我方不承担责任。4、遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交房：1遭遇不可抗力，施工期间遭遇百年不遇的雨天自然灾害；2遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为及其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误。本工程鹏湖1#7#住宅楼是昌黎县人民政府招商引资开发建设拆迁、返迁、剩余商品房出售，保开发商8%利润。该鹏湖1#7#住宅楼是被告承包给昌黎县建筑工程有限公司的，该施工人存在恶意拖延验收、拒不交付等原因。5、我方认可逾期交房，但约定的违约金过高，已超过造成损失的30%，请求适当减少。故请法院委托鉴定机构进行鉴定，依法降低违约金数额。原被告双方无争议的事实：2011年6月14日，原告龙春阳与被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告以317419元人民币的总价款预购了被告开发建设的鹏湖小区第7幢3单元802号房及下房壹间。该合同第八条交付期限记载：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定�将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为及其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任记载，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）按逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已交付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同关于买受人逾期付款后继续履行合同的违约责任没有约定。原告购房款已付清，2013年8月15日被告通知原告接收所购商品房。2013年8月17日原告签收交房通知，原被告因逾期交房违约金未达成一致意见而诉至本院，要求被告给付迟延交房屋的违约金23498元。被告主张存在延期交房的法定事由且约定的违约金过高，被告为此提交如下证据并申请委托鉴定机构对逾期交房给原告造成的损失进行鉴定：1、2014年5月10日昌黎县气象局出具的《气象公证资料》一份，证明2009年3月15日到11月15日总降水量为522.3毫米，降水日数58天；2010年3月15日到11月15日总降水量为659.7毫米，降水日数58天；2011年3月15日到11月15日总降水量620.1毫米，降水日数61天；2012年3月15日到11月15日总降水量为1164.2毫米，降水日数65天。其上加盖有昌黎县气象局印章。主要证明迟延交房有因降水等不可抗力延误工期造成。2、鹏湖地产同地段《租房合同》五份，证明违约金过高，违约金应按照实际损失确定，应按照同期同地段的价格支付违约金。3、昌黎县人民法院立案通知书一份，证明鹏湖小区是为县政府三年大变样改造工程，迟延交房系因建筑施工方未向开发商交房所致，非被告自身原因。4、昌黎县旭峰物业服务有限公司出具的收据一份，证明被告为部分业主交纳物业费。原告经以上证据均不认可。根据被告鹏湖公司申请，本院依法委托昌黎县价格认证中心对迟延交付期间涉案原告同�段同类型房屋租房所需房租进行价格鉴定，昌黎县价格认证中心出具（2015）昌价（鉴）字（69）号昌黎县涉案资产价格鉴证结论书，鉴定结论为李金元等47人租房所需房租鉴定价格为478686元，其中龙春阳租金计算期间2012.9.1-2013.8.31，鉴定价格为7677元。原、被告对鉴证结论书无异议。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：被告提交的证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。昌黎县价格认证中心出具的价格鉴证结论书来源合法，客观真实，与本案有关联，原被告均无异议，本院予以采纳。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，本院对原被告争议的事实认定如下：昌黎县价格认证中心出具（2015）昌价（鉴）字（69）号昌黎县涉案资产价格鉴证结论书，鉴定结论为李金元等47人租房所需房租鉴定价格为478686元，其中龙春阳租金计算期间2012.9.1-2013.8.31�鉴定价格为7677元。本院认为，原告龙春阳与被告鹏湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依合同约定向被告交清了全部购房款，被告未依合同约定如期将原告所购商品房交付给原告，存在违约的事实清楚，被告鹏湖公司应承担迟延向原告交付商品房的违约责任。原告在交房通知书上签字，认可被告通知交房的时间，故被告迟延受领，由其自行承担责任。关于逾期交房的违约金计算问题，原、被告签订的商品房买卖合同第八条中约定，逾期交房超过90日后，出卖人应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告鹏湖公司认为双方约定的违约金过高，要求进行调整，并向本院提出迟延交房期间房屋租金价格鉴定申请。本院依法委托昌黎县价格认证中心作出了原告龙春阳在2012年9月1日至2013年8月31日同地段同类型房屋租金的鉴定价格为7677元。按该鉴定结论为计算依据，2012年8月31日至2013年8月15日迟延交房的违约金为22155.85元（317419元×349天×0.0002），原告主张23498元明显过高，本院对被告要求调整违约金的抗辩主张予以支持，被告应承担逾期交房的违约金数额以不超过租金损失130%为限，即9542.62元（7677元÷365天×349天×130%）。被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之一，系因降水等不可抗力造成，非出卖人（被告）所能控制的原因造成，被告不应承担违约责任。不可抗力系在合同履行中发生了不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，降水等天气因素对施工进度确实有一定的影响，但属于正常的天气现象，不构成不可抗力事由，故本院对被告的该项抗辩不予支持。被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之二，系建筑商未及时向开发商交房所致，被告已就建筑商违约之事向人民法院提起了诉讼，待建筑商赔偿后再给付原告所主张的违约金，因本案与被告起诉建筑商系两个独立的合同关系，故本院对被告的该项抗辩不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告龙春阳迟延交房违约金9542.62元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费387元，减半收取194元，由被告负担50元，原告负�144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员周志玮二〇一五年九月十日代理书记员王玲玲