江苏省海安县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）安商特字第00011号
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司，住所地海安县海安镇长江中路88号。组织机构代码56914337－2。
法定代表人徐晓军，该公司董事长。
委托代理人程广根，该公司西场支行副行长。
被申请人海安县万邦浆纱织造有限公司，住所地海安县城东镇（原西场镇）丰产村1组。组织机构代码77469874－8。
法定代表人肖亚东。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）要求实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人农商行申请称：2013年10月28日，海安县万邦浆纱织造有限公司（以下简称万邦公司）向农商行下属西场支行申请贷款250万元，万邦公司以自己拥有的房地产提供担保。双方签订了流动资金循环借款合同和最高额抵押合同，依法办理了抵押登记手续。申请人分两笔向借款人万邦公司发放了贷款：1、借款200万元，借款期限自2013年11月1日至2014年10月27日，年利率为8.4%；2、借款50万元，借款期限自2013年11月2日至2014年10月27日，年利率为8.4%。现上述两笔贷款本金欠2494718.97元，且已经全部逾期，因万邦公司经营恶化，经申请人多次催要，被申请人仍未归还借款本息。申请人农商行现依法申请实现担保物权，请求法院裁定准许拍卖、变卖案涉抵押财产［房产证号：海安房权证西场镇字第××、2010004148号，建筑面积3108.82平方米；土地证号：苏海国用（2010）第20100**号，土地使用权面积4505平方米］，所得价款优先偿还申请人的债权2520997.83元（其中本金2494718.97元、利息计算至2015年1月20日止为26278.86元）以及从2015年1月21日起至�申请人实际清偿之日止的约定利息和相关诉讼、执行等实现债权的费用。
经审查查明：2013年10月25日，万邦公司向农商行下属西场支行申请贷款250万元，万邦公司愿以自己的房地产提供担保。
2013年10月28日，农商行下属西场支行与万邦公司签订了编号为（2013）海农商行流循借字（08）第024号流动资金循环借款合同，主要约定：本合同项下的借款为流动资金循环贷款，在本合同约定的循环借款额度和期限内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准，借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下的借款额度为250万元，借款人使用上述额度的期限为自本合同生效之日至2014年10月27日止，在该期限内，借款人可循环使用上述借款额度，但在该期限内任一时点上的借款余�不得超过该借款额度；本合同项下借款自实际提款日起按实际借款天数按日计息（日利率＝月利率／30天），按月结息，结息日为每月20日，结息日为非银行工作日的，顺延至下一个银行工作；借款到期，利随本清；本合同利率确定为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮40%，若借款人到期不偿还本合同项下借款本金和利息的（含被宣布提前到期），就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为借期内的约定利率上加收50%；本合同属于担保人万邦公司与贷款人签订的编号为（2013）海农商行高抵字（08）第016号的最高额抵押合同项下的主合同，由其提供担保。
2013年10月28日，抵押权人农商行下属西场支行与抵押人万邦公司签订了编号为（2013）海农商行高抵字（08）第016号的最高额抵押合同，主要约定：抵�人自愿为债务人万邦公司自2013年10月28日起至2014年10月27日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币250万元提供担保；抵押担保的范围包括债务人万邦公司依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费、处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用；抵押人同意以房地产作为抵押物；抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管。
2013年10月28日，抵押人万邦公司将其拥有的座落于原西场镇丰产村一组的国有工业出让土地使�权［证号为苏海国用（2010）第2010004号，土地使用权面积为4505平方米］办理了抵押登记［证号为苏海他项（2013）第884号］。
2013年10月29日，抵押人万邦公司将其座落于原西场镇丰产村一组的房屋（产权证号分别为2010004148、2010004509；建筑面积分别为2676.54平方米、432.28平方米）办理了抵押登记（证号为海安房他证西场镇字第2013044**号）。
2013年11月1日，借款人万邦公司向农商行下属西场支行出具了一份借款借据，载明：借款金额为200万元，到期日期为2014年10月27日，年利率为8.4%，结息方式为每月21日结息，合同号为（2013）海农商行流循借字（08）第024号。当天，农商行按约向万邦公司发放了贷款200万元。
2013年11月2日，借款人万邦公司又向农商行下属西场支行出具了一份借款借据，载明：借款金额为50万元，到期日期为2014年10月27日，年利率为8.4%，结息方式为每月21日结息，合同号为（2013）海农商行流循借字（08）第024号。当天，农商行按约向万邦公司发放了贷款50万元。
后万邦公司归还了部分利息和部分本金。上述两笔贷款，现已经全部逾期，万邦公司结欠农商行下属西场支行借款本金2494718.97元及约定利息26278.86元（计算至2015年1月20日止）。被申请人至今仍未归还上述借款本息。
本院认为：农商行与万邦公司签订的流动资金循环借款合同、最高额抵押合同，是当事人真实意思的表示，万邦公司以其所有的房地产作为抵押物、提供抵押担保的意思表示具体明确，又办理了不动产抵押登记，合法有效。申请人农商行按约向被申请人万邦公司发放了贷款250万元，万邦公司应当按约向农商行归还本金，支付利息，因万邦公司逾期归还本金，还应当按约支付逾期利息。万邦公司为自己的上述债务提供了抵押担保，并办理了抵押登记，万邦公司未按约归还借款本息，现申请人农商行按照最高额抵押合同的约定，要求实现担保物权，申请人农商行要求对抵押物予以拍卖、变卖，所得价款优先受偿上述债权及实现债权的费用，本院应予准许。依照《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）、（二）项、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，裁定如下：
一、准予对被申请人海安县万邦浆纱织造有限公司的抵押房地产［座落于海安县城东镇（原西场镇）丰产村一组，抵押的房屋房产证号为海安房权证西场镇字第××、2010004148号，建筑面积共计3108.82平方米；抵押的国有工业出让土地使用权证号为苏海国用（2010）第2010004号，土地使用权面�4505平方米］采取拍卖、变卖等方式依法变价。
二、申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对上述抵押房地产变价后所得价款在250万元限额内优先偿还借款本金2494718.97元、利息26278.86元（计算至2015年1月20日止）和从2015年1月21日起至实际清偿借款之日止按逾期年利率12.6%计算的利息以及实现债权费用。
如不服本裁定，当事人可在收到裁定书之日起十五日内向本院提出异议。
审 判 长 缪宏勇
审 判 员 何志华
代理审判员 刘昌海
二〇一五年二月十二日
书 记 员 景 慧
附：《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所�的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十�条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；�符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。