山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第671号
上诉人（原审被告）闫咏梅，女，1970年1月29日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人刘伟，山东海蔚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南市技师学院（济南市劳动就业训练中心），住所地济南市。
法定代理人杜喜亮，校长。
委托代理人王世莹、孟令振，均为山东华梦律师事务所律师。
上诉人闫咏梅因与被上诉人济南市技师学院房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市市中区人民法院（2014）市民初字第3292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市市中区马鞍山48号房屋的登记所有权人为原济南市商业技工学校，房产证号为：济房权证中字第0164**号，产权为自管产，根据济政发（2005）18号文的要求，济南市商业技工学校并入了济南市高级技工学校，后根据鲁政字（2005）219号文的要求，济南市高级技工学校更名为济南技术学院，后根据鲁政字（2009）139号文的要求，济南技术学院改建为济南市技师学院，济南市技师学院商贸分院为济南市技师学院所属的教学业务机构。
2013年5月16日，济南市技师学院商贸分院作为出租方与闫咏梅签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，合同编号为201303号，合同约定由闫咏梅承租济南市技师学院所有的位于济南市市中区马鞍山路48-3号第三层的房屋，租赁期限自2013年5月16日至2014年5月15日，合同第二条约定有：“租赁合同期满，乙方（即承租方闫咏梅，下同，原审法院注）应如期交还所租赁房屋；乙方逾期不交还的，甲方（出租方济南市技师学院商贸分院，下同，原审法院注）有权收回所租赁房屋。甲方如需继续出租，同等条件下，乙方享有优先承租权，经原批准机构批准，双方另行签订租赁合同”；合同约定的年租金标准为88000元，租金每半年支付一次，半年支付租金44000元，下半年交纳时间为2013年11月16日。在上述租赁合同期内，涉案房屋均由闫咏梅占有使用，2014年5月15日合同到期后至今，涉案房屋仍由闫咏梅占有使用。截止至2014年5月15日合同到期日之前的房屋租金，闫咏梅均已按时足额支付；2014年5月15日租赁合同到期后，济南市技师学院、闫咏梅之间未再续签，闫咏梅未向济南市技师学院支付过占有使用涉案房屋的使用费。
济南市技师学院主张曾于2014年8月4日在涉案房屋所在地张贴“通告”一份，要求闫咏梅腾空房屋交还济南市技师学院。“通告”的内容为：“各位承租人（单位）：根据市长办公会议确定的‘置换老校区、建设新校区’的总体要求，我院商贸校区（位于济南市马鞍山路48号）定于2014年8月20日全部腾空迁至其他校区，商贸校区将交付‘旧城’集团进行整体开发。我院与各承租人的租赁合同均已到期，请各承租人按照现场张贴的‘腾房通告’要求腾房。为确保商贸校区如期交付，学院研究决定，自2014年8月10日上午9时起对该校区进行停水、停电整修。自2014年8月20日上午9时起我院将根据市政要求进行水、电的销户工作。特此通知”，济南市技师学院称仅在2014年8月10日停水一天，其他时间均未停水、停电。闫咏梅称是在2014年8月10日被停水、停电后找到济南市技师学院时才得知有这份通告的，主张涉案房屋自2014年8月10日起至今一直被停水、停电，为证实2014年8月10日后被停水、停电的事实，闫咏梅提交了证人证言两份予以证实。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。济南市技师学院所属的商贸分院与闫咏梅签订的关于涉案房屋的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，济南市技师学院、闫咏梅均应按照合同的约定履行各自义务。对于闫咏梅提出的在济南市技师学院、闫咏梅之间形成了不定期租赁关系的抗辩理由。原审法院认为，在涉案的房屋租赁合同到期后，虽然涉案房屋仍由闫咏梅占有使用，但济南市技师学院既未与闫咏梅续签租赁合同，也未继续收取闫咏梅的房屋租金，济南市技师学院以行为表明了不再与闫咏梅继续履行关于涉案房屋的租赁关系的意愿，故对闫咏梅提出的上述抗辩理由，原审法院不予采纳。我国《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，合同约定的租赁期限自2013年5月16日起至2014年5月15日止，在约定的租赁期限届满后，济南市技师学院、闫咏梅之间并未达成继续履行关于涉案房屋租赁关系的相关约定，闫咏梅在合同到期后也未支付占有涉案房屋期间的使用费，且根据合同约定，租赁合同到期后，闫咏梅应如期交还所租赁房屋，在无证据证实闫咏梅对涉案房屋的继续占有、使用是经过济南市技师学院许可或有其他约定等可证实其对涉案房屋有合法的占有、使用权利的情况下，济南市技师学院要求闫咏梅腾房是具有事实和法律依据的，故济南市技师学院要求闫咏梅腾空涉案房屋并交还济南市技师学院的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，原审法院依法予以支持。关于济南市技师学院主张的房屋占有使用费的问题。原审法院认为，虽然闫咏梅辩称在2014年8月10日至今涉案房屋被济南市技师学院停水、停电，已不具备营业经营的条件，所以停水、停电后的租金不应支付，但对停水、停电的事实仅提交了两份证人证言予以证实，证人并未出庭作证，亦未提供其他证据予以佐证，且闫咏梅当庭陈述“看到其他业户都没走我才又回来继续经营”，故闫咏梅的上述抗辩理由，原审法院不予采纳，在涉案的房屋租赁合同到期后，涉案房屋仍由闫咏梅继续占有使用，闫咏梅应向济南市技师学院交纳其占有使用涉案房屋期间的使用费，现济南市技师学院主张要求闫咏梅交纳自2014年5月16日（合同到期后的次日）起至2014年10月20日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持，济南市技师学院主张要求参照原租赁合同约定的年租金88000元的标准计算，亦符合法律规定，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、闫咏梅于判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区马鞍山路48-3号第三层房屋腾空，交还济南市技师学院。二、闫咏梅于判决生效之日起十日内支付济南市技师学院自2014年5月16日起至2014年10月20日止的房屋占有使用费，按年租金88000元的标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由闫咏梅负担。
上诉人闫咏梅不服一审判决上诉称，既然法院查明被上诉人停水停电的事实就应依据事实判决，被上诉人自2014年8月10日起停水停电，该房屋不具有营业条件，不应按合同价格收取租金（一审所说的房屋占用费）。一审判令支付到2014年10月20日房屋占用费，没有依据。解除合同本应有合理的期限，未通知就采取停水停电的方式，也不给予适当的时间，也不解决房屋转让费、装修费等问题，明显不合理。因此，一审法院包庇被上诉人。只有被上诉人解决了赔偿义务，才有权利让上诉人腾出房屋。
被上诉人济南市技师学院答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁合同期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，2014年5月15日双方签订的租赁合同到期后，济南市技师学院、闫咏梅之间未再续签租赁合同，闫咏梅未向济南市技师学院支付涉案房屋的占有使用费，在济南市技师学院、闫咏梅之间形成不定期租赁合同关系，故出租人济南市技师学院可以随时解除合同，故原审法院支持济南市技师学院的诉讼请求，本院予以维持。关于涉案房屋是否停水停电的问题，济南市技师学院认可2014年8月10日停水1天，并且在2014年8月4日的通告中已预先告知，在合理期限之前通知了闫咏梅，不会影响正常经营。闫咏梅上诉称济南市技师学院自2014年8月10日起停水停电，该房屋不具有营业条件，不应按合同价格收取租金（一审所说的房屋占用费），二审中闫咏梅对停水停电的事实提交报警证明、济南市技师学院用水用电明细、四份证人证言的证据，济南市技师学院认为报警证明、济南市技师学院用水用电明细不能直接证明停水停电的事实，并且济南市技师学院用水用电明细系复印件，对闫咏梅提交的前3份证明真实性不予认可，证人亦未出庭作证，第四份证人证言系闫咏梅与其他租户之间的相互证明，与本案有利害关系。对此，本院对闫咏梅提交的证据不予采信，闫咏梅的该上诉理由，本院不予支持。关于闫咏梅上诉称济南市技师学院解除合同没有给予合理的期限及解决房屋转让费、装修费等问题，济南市技师学院提交的2014年8月4日腾房公告中明确载明，承租人与我院的房屋租赁合同均已到期。根据我院发展规划，经学院研究决定，到期后不再续租。请各承租人自公告之日起15日内腾退房屋。能够证明济南市技师学院作到了解除合同在合理期限之前通知承租人的义务。关于房屋转让费双方在合同中并未约定。关于房屋装修费双方在合同中有明确的约定，即租赁合同期满或解除后，闫咏梅房屋装修、改善增设他物的处理：“闫咏梅自行处理，济南市技师学院不予负责，不承担经济责任”。况且闫咏梅对其所称的损失并未提供证据予以证明。综上，上诉人闫咏梅的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人闫咏梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 王云春
审判员 孟繁荣
二〇一五年十月二十日
书记员 李姗姗