内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民二终字第297号
上诉人（原审被告）王大莉，女，1977年9月18日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区赤峰市宁城县。
被上诉人（原审原告）宋玉红，女，1974年4月18日出生，汉族，职工，住北京市丰台区。
委托代理人郭立华，男，1973年11月5日出生，汉族，职工，系宋玉红之夫，住北京市丰台区。
被上诉人（原审第三人）张海军，男，1981年3月11日出生，蒙古族，居民，住内蒙古自治区赤峰市宁城县。
上诉人王大莉因与被上诉人宋玉红、张海军房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区宁城县人民法院（2015）宁民初字第1723号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，于2015年10月26日公开开庭审理了本案。上诉人王大莉，被上诉人宋玉红及其委托代理人郭立华，被上诉人张海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年2月王大莉开始租用宋玉红的位于宁城县天义镇温馨佳苑南9号商厅经营洗车业务。双方于2014年2月25日又续签了一份租赁协议书，宋玉红为甲方，王大莉为乙方。协议约定了承租期限、注意义务及违约责任等具体事宜，其中租期为2014年2月25日至2015年2月24日，租金为20000元，继上一年的押金为5000元。乙方及时付清所使用的水、电、物业等相关费用。乙方如修改甲方的房屋结构，门窗、水电须经甲方同意，退租时需恢复原样，乙方造成甲方房屋和邻居利益受损，要照价赔偿，甲方也可以提前解约，除不返还预付的房租和押金外还可进一步向乙方索赔和采取其他法律措施。乙方如不续租必须租期满前一个月通知甲方，否则不退押金。同时协议还约定了其他内容。2015年1月5日，王大莉将经营的洗车行转让给张海军经营，王大莉将洗车工具、营业执照、运输管理证、动力表、生活用品等交付给张海军，张海军给付王大莉转让费40000元，宋玉红的房屋继续由张海军经营洗车业务。在房屋租赁期满后，宋玉红认为，王大莉没有续租，也没有将房屋交还，并私自转租他人继续使用，故宋玉红诉至法院。
另查明，宋玉红房屋在王大莉使用期间，对房屋内的设施按开办洗车业务所需条件进行了改造，增加了排水沟、过滤池、安装了动力电等。
原审法院认为：双方签订房屋租赁协议合法、有效，当事人双方均应恪守。在租赁期内王大莉将洗车行及设备转让给张海军经营，应属于王大莉对其租赁房屋的转租行为，根据现有证据不能证明该转租行为事后得到了宋玉红的认可，即在未征得房屋所有权人同意的情况下，王大莉与张海军达成涉案房屋转租合同，宋玉红对此明确不予追认，故王大莉与张海军签订的转租合同对宋玉红无约束力，王大莉与张海军签订的房屋转租合同无效，且王大莉在房屋租赁期满后未续租又未将租赁物退还给宋玉红，显属违约，故王大莉应依法承担相应的违约责任，王大莉缴纳的5000元押金，应作为违约金赔偿宋玉红。现该房屋由张海军使用，对使用期间所发生的租赁费、水电费等，应由王大莉及张海军共同承担，对期间的租赁费标准应参照上一租期标准执行。按合同约定，在退房时王大莉应承担将房屋恢复原样的义务。王大莉关于将洗车行转让是经宋玉红认可、缴纳的押金应予返还的辩解理由，因缺乏相关证据证实，对此法院不予采信和支持。宋玉红的其他主张，因不能提供相关证据支持，故法院不予支持和保护。原审法院判决：一、王大莉及张海军于本判决生效后七日内将宋玉红租赁房屋内的物品搬出，并将租赁物恢复原样后退还给宋玉红；二、王大莉及张海军退还房屋时交清使用期间产生的租赁费、水电费等费用。租赁费自租赁期满之次日起按每天54.79元计算至房屋交付之日止，水电费以实际发生的为准；三、驳回宋玉红的其他诉讼请求。
上诉人王大莉不服原审判决，上诉称，一、请求二审法院依法撤销原判，依法改判房屋转租合同有效，由被上诉人张海军继续履行合同。二、由被上诉人宋玉红退还上诉人押金5000元。1、原审认定事实错误，上诉人与被上诉人张海军签订的房屋转租合同应为有效合同。上诉人与被上诉人张海军签订《洗车行转让协议》得到被上诉人宋玉红同意认可。上诉人因无时间经营洗车行，曾多次与被上诉人宋玉红沟通要把洗车行转让，被上诉人宋玉红和其丈夫均表示同意并在店铺当面说过“可以外兑”。洗车行转让给张海军后，上诉人及时电话告诉了被上诉人宋玉红并得到认可。以上行为双方通话记录和当时在场的店员可以证明。被上诉人宋玉红在原审诉状中隐瞒事实。其诉状中称“宋玉红在2015年2月24日前询问王大莉是否继续租房，王大莉明确回答继续租赁，期间也没有告知房屋另租他人。房租到期后宋玉红多次催缴房租，王大莉告知以后房租别人交，但房内物品是王大莉的，此后二人互相推拖”。被上诉人宋玉红隐瞒了店铺转租前已经征得其同意的事实。店铺转租后店内物品已转交张海军，被上诉人宋玉红既然不知道房屋转租一事，那么为何说此后二人互相推拖？这说明在上诉人告知房屋转租事宜后，宋玉红已认可并向张海军主张过权利，只是在张海军未及时履行合同义务后，才与上诉人产生纠纷。而一审判决由不使用房屋的上诉人替使用房屋的张海军承担房租，明显适用法律错误，所以，原审法院认定现有证据不能证明该转租行为事后得到宋玉红认可的结论不成立，转租行为应当有效，上诉人不存在违约行为。2、原审法院存在有证不认和认证不准的错误。被上诉人宋玉红在上诉人因外出没能出庭的情况下，在原审中只提交了2014年双方继签的房屋租赁合同。上诉人提交的答辩状中提出2012年2月开始租用房屋，在2012年2月25日上诉人与宋玉红签订的房屋租赁合同中，没有关于对房屋结构改造后恢复原样和不能私自转租的约定。改换门窗、接电、做排水沟都是洗车行的必备条件，在2012年至2013年合同期内，所有改造都是经被上诉人宋玉红同意，在其丈夫郭立华的监督下施工，当时被上诉人宋玉红没有提过对房屋结构改造恢复原样的要求，更没有提出不让转租。上诉人与宋玉红于2014年2月25日签订的房屋租赁合同显失公平。2014年宋玉红要求再续签合同，加上对房屋结构改造后恢复原样等约定。这与原合同不符，显然不利于上诉人。上诉人改造房屋，投入了大量的财力、物力，只租赁一、二年是收不回成本的。对此宋玉红心知肚明。因此，在续签合同中提出不认可转租，又让恢复原样，合同显失公平。上诉人在2014年2月25日续签合同后，没有对房屋结构做过任何改造。故依据合同法第五十四条之规定，请求对合同恢复原状的约定予以变更，认定转租行为有效。综上所述，一审判决认定事实错误，不采用有效证据，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人宋玉红辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、上诉人与被上诉人张海军签订的转租合同无效。2、原审判决上诉人与被上诉人张海军将物品搬出，并将租赁物恢复原样后退还给被上诉人宋玉红正确。3、原审判决上诉人与被上诉人张海军退还房屋时交清使用期间产生的租赁费。水电费用正确。4、上诉人的5000元押金应作为违约金赔偿给被上诉人。
被上诉人张海军答辩称，宋玉红是知道转租这个事儿的，2015年大约正月时候，宋玉红还把张海军的东西扔到外面去了。同意支付从2015年2月26日起到2015年6月19日止的房租。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院直接予以确认。
另查明，被上诉人宋玉红在原审时未提出扣留王大莉押金的诉讼请求。
本院认为：上诉人王大莉与被上诉人宋玉红于2014年2月25日签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中明确约定上诉人王大莉私自转租转让协议无效，在租赁期内上诉人王大莉将其租赁的房屋转租给被上诉人张海军，现被上诉人宋玉红对此不予追认，上诉人王大莉亦无证据证明其转租行为经过上诉人宋玉红同意，因此，在未征得出租人同意的情况下，王大莉与张海军达成的涉案房屋转租合同无效，故上诉人王大莉关于其与被上诉人张海军的转租合同有效的上诉主张本院不予支持。关于5000元押金应否返还的问题。在原审时，上诉人并未就返还押金问题提出反诉。被上诉人宋玉红亦未提出主张，要求王大莉承担扣留押金的违约责任。因此，押金问题不属于本案审理范围。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人王大莉负担；邮寄送达费60元，由上诉人王大莉、被上诉人宋玉红、张海军各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 徐立颖
审判员 韩尚达
审判员 其其格
二〇一五年十月三十日
书记员 张乐萌