上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2614号
上诉人吴秀妹（原审被告。
委托代理人俞子安，上海市恒泰律师事务所律师。
委托代理人李浩，上海市恒泰律师事务所律师。
被上诉人陈高琴（原审原告。
委托代理人唐勇强，上海市浦栋律师事务所律师。
原审被告姜红。
上诉人吴秀妹因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第11389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号501室（以下简称系争房屋）原产权人为陈高琴。2007年10月9日，上海市闵行区公证处出具委托书公证书一份，证明陈高琴在该公证处签署委托书一份。委托书载明受托人姜红，内容为：委托人陈高琴名下有坐落在上海市浦东新区＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号501室房屋一套，现欲出售。因本人无法亲自办理相关手续，故在征得配偶陆某的同意后委托姜红代表我办理一切手续，具体委托权限和委托期限：一、签订房地产买卖合同、收取房屋转让款、办理产权交易过户、物业交接、水、电、燃气过户手续，并按规定缴纳相关税费。二、办理现有银行按揭贷款的提前结清手续，包括领取贷款结清资料、他项权利证书、办理抵押注销登记、退保等手续。本委托书自签署之日起至上述委托事项办结止。受托人在上述委托权限和委托期限内签署的文件我均予承认，由此产生的权利和义务由我享有和承担。受托人无转委托权。
同日，姜红（甲方）与陈高琴（乙方）签订《房屋抵押借款合同》，约定乙方有坐落于上海市浦东新区＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号501室房屋，已抵押给中国农业银行上海市＊＊支行，借款金额人民币28万元，期限自2006年4月20日起至2026年4月19日止，尚欠余额27万元。甲乙双方协商借款金额26万元，借款期限自乙方出具借条之日起六个月（从2007年10月9日至2008年4月8日止）。违约责任约定如乙方逾期不归还借款，即构成违约，甲方有权行使下列全部或部分权利：乙方除按照本合同约定偿还借款本息外，另每日就未还款额的千分之二计违约金。甲方根据乙方的委托书，去上述银行办理乙方提前还款的手续，办理抵押登记注销手续，然后通过法定程序（或根据乙方委托的代理人）将上述房屋变更，并将所得资金用于乙方应偿还给甲方的欠款（包括但不限于借款本金、利息、违约金及因追付借款而发生的一切费用，诉讼费、律师费……各类费用）。如乙方违约，甲方可通过司法途径解决，也可通过房屋拍卖解决。甲方出借给乙方的具体金额与具体日期以乙方出具给甲方的借条为准。合同另对其他事项作了约定。
2014年5月23日，姜红以陈高琴（卖售人、甲方）名义与吴秀妹（买受人、乙方）签订买卖合同，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价105万元。甲方于2014年12月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2014年6月30日前办理转让过户手续。甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.7%的违约金，合同继续履行。合同补充条款（一）约定乙方在2014年6月30日之前支付房款50万元，同时办理过户相关手续。乙方在2014年7月30日之前、同时乙方取得新房产证后，支付房款50万元。甲方在2014年12月30日前迁出该房内所有户口，结清水、电、煤等相关费用腾空房屋，乙方支付5万元。
同日，姜红以陈高琴为甲方，与吴秀妹（乙方）签订补充协议一份，约定鉴于双方签订了房屋买卖合同约定的房屋转让价为105万元，现双方达成补充协议如下：一、除上述房屋转让价款105万以外，乙方还需支付甲方该房屋装修补偿款48万元，上述房屋转让总价为153万元；二、双方对买卖合同补充条款（一）增补一条，甲方在2014年12月30日前迁出该房内所有户口，结清水、电、煤等相关费用，且腾空房屋的，乙方在三日内支付甲方装修补偿款48万元。该补充条款（一）的原有内容不变；三、若甲方未能在2014年12月30日前迁出该房内所有户口，结清水、电、煤等相关费用，且腾空房屋的，甲方自愿另行承担违约金15万元。
2014年5月23日，姜红出具收条，内容为收到吴秀妹购房款现金30万元。2014年6月12日，姜红出具收条，内容为收到吴秀妹购房款现金20万元。2014年6月18日，姜红出具收条，内容为收到吴秀妹购房款现金50万元。2014年5月23日，户名为姜红的银行卡存入现金22万元。同日，姜红归还系争房屋的银行贷款201，659.14元，并涤除了抵押权人为中国农业银行上海市＊＊支行的抵押登记及抵押权人为姜红的借款抵押登记。
2014年6月13日，系争房屋经核准登记至吴秀妹名下。
2014年9月22日，陈高琴与丈夫陆某登记离婚。离婚协议书财产分割内容包括宝马车一辆归女方所有，各人名下存款归各自所有，婚后无其他共同财产，无共同债务，各自名下的债务由各自承担。
2014年10月27日，陈高琴曾以吴秀妹为被告起诉至原审法院，案号（2014）浦民一（民）初字第39311号，诉请要求撤销以陈高琴名义与吴秀妹签订的房屋买卖合同，吴秀妹将系争房屋恢复登记至陈高琴名下等。该案追加姜红为第三人。并于2014年11月25日、2015年2月6日进行了二次庭审。2015年3月19日，陈高琴撤回了该起诉，原审法院出具了（2014）浦民一（民）初字第39311号民事裁定书，裁定准许陈高琴撤回起诉。
2014年11月19日，姜红发函给陈高琴，称受陈高琴委托，已将系争房屋转让给吴秀妹，房屋转让总价款153万元，已收到吴秀妹支付的部分房价款100万元。为进行交易，姜红为其办理了银行按揭贷款提前结清手续，垫付了剩余贷款本息及手续费、应缴税费。通知于2014年12月30日前腾空房屋等，否则承担相应的违约金。
2015年3月26日，陈高琴再次诉至原审法院，请求判令：1、确认吴秀妹、姜红就系争房屋签订的买卖合同无效；2、吴秀妹将系争房屋的产权恢复登记至陈高琴名下；3、吴秀妹、姜红支付陈高琴因本案纠纷而产生的律师费77，000元。吴秀妹不同意陈高琴的诉讼请求，并提出反诉请求：1、陈高琴继续履行与吴秀妹间的买卖合同与补充协议，立即腾空系争房屋并将该房屋交付给吴秀妹；2、陈高琴支付吴秀妹未按时腾空房屋的违约金15万元；3、陈高琴支付吴秀妹逾期交房违约金，按已付款100万元每日0.7%，从2015年1月1日暂计算至2015年3月1日。姜红辩称，吴秀妹与姜红之间不存在恶意串通，姜红是依据陈高琴出具的委托书与吴秀妹签订买卖合同。陈高琴不同意吴秀妹的反诉请求。
原审中，姜红称2007年借钱给陈高琴是现金给付，借款收条等凭据可能找不到了。2014年3、4月时，姜红找陈高琴催讨借款，陈高琴主动提出将系争房屋出卖后抵债。姜红从事房屋中介，得知吴秀妹要买房，故于2014年5月初陪同吴秀妹的儿子包某甲至系争房屋内看房，房屋钥匙是陈高琴此前给姜红的，看房时系争房屋内无其他人，买卖合同签订后姜红即将房屋钥匙放置于陈高琴家的信箱内。吴秀妹支付给姜红的款项均是现金。
原审中，吴秀妹称，其年事已高，故购房事项均是由儿子包某甲操办，看房及付房款均由包某甲代办，除了第一笔付款是拿现金在银行交给了姜红，其余二笔均是在姜红工作的房产中介支付的，房款均是现金支付，包某甲是生意人，平时习惯用现金结帐。
原审中，陈高琴称已经不记得2007年办理委托书的时候是否有叫姜红的人在现场，陈高琴与姜红不认识，陈高琴也从未给过姜红房屋钥匙，系争房屋一直由陈高琴及其儿子居住至今，陈高琴直至与陆某离婚时才得知系争房屋产权已被登记至吴秀妹名下，2007年时由于陆某向案外人借款，让陈高琴签署了一些文件，陈高琴本人从未向姜红借过款项。
陈高琴申请证人陆某到庭作证，证人陆某到庭陈述，其是陈高琴前夫，两人2014年离婚，证人不认识吴秀妹，但认识姜红，姜红是证人朋友包某乙的伙计，包某乙做典当一行，也给赌客洗码，2007年证人向包某乙借款30万元，用系争房屋作抵押，包某乙就委托姜红去房产交易中心等办了一些手续，具体是什么手续不清楚。证人向包某乙借款后，后来陆续归还本金和利息，至2011年、2012年间30万元借款已全部还清。但在2011年、2012年时证人去澳门赌博，又向包某乙借过200余万元，尚未还清。证人从未向姜红借过款，证人在庭审前提交过包某乙出具的两张收条（一张3万元，一张43万元）给陈高琴，证明证人已经归还包某乙2007年的借款。
陈高琴另提供了吴秀妹家庭成员的户籍资料及房产信息，证明包某乙、包某甲均是吴秀妹与丈夫包某丙的儿子，吴秀妹夫妇因拆迁分得房屋，两儿子名下有多套房屋，不存在居住困难之说；从法院网调取的裁判文书二份，证明在他案中姜红也是作为包某乙的委托人，包某乙发放高利贷，一旦借款不还，就由姜红出面处置房屋，两人之间存在合作关系；律师聘请合同，证明陈高琴为提起本案诉讼花费律师费77，000元；搜房网调取的价格走势图，证明2014年5月系争房屋的市场价格约160万元。
经原审庭审质证，陈高琴对证人证言无异议。吴秀妹认为证人从作证动机上肯定为照顾陈高琴及其儿子的利益出发，证明力较低，证人不认识吴秀妹，包某乙是吴秀妹儿子，但证人与包某乙之间的借款关系与吴秀妹的购房事项没有关联，没有证据反映包某乙与姜红间存在代理等其他关系。对陈高琴提供的其他证据真实性没有异议，认为与本案无关联性，系争房屋的交易价格接近市场价。姜红对陈高琴提供的证人证言等其他证据的质证意见与吴秀妹相同。
原审中，陈高琴表示如系争房屋的买卖合同确认无效后，对姜红代为清偿银行贷款垫付的费用201，659.14元，同意支付给姜红，在本案中一并处理。对于吴秀妹、姜红间有关给付购房款的内容，陈高琴认为系虚构，与陈高琴没有关联。倘若法院认为买卖合同有效的，吴秀妹、姜红恶意串通虚构的巨额违约金明显过高，陈高琴不同意承担，违约金应当参照银行同期存款利率计算。吴秀妹表示如果买卖合同确认有效，购房余款53万元同意支付给陈高琴。
原审认为，本案的争议焦点在于：一、姜红出售系争房屋的代理行为是否合法有效；二、姜红与吴秀妹是否存在恶意串通，所签订的买卖合同是否有效。
关于焦点问题一，陈高琴确实在2007年出具了经公证的委托书，其中的授权委托范围包括代为签订买卖合同、收取房屋价款、办理银行按揭贷款的提前结清手续等项内容，故从委托书内容看，姜红具有代理权，有权代陈高琴出售系争房屋。但联系双方在同一天签订的房屋抵押借款合同可以看出，陈高琴是为借款提供抵押才出具了委托书，该委托书显然不是陈高琴出卖系争房屋的真实意思表示。且根据房屋抵押借款合同的约定，只有在借款人逾期不归还借款的情况下，出借人才可行使委托书的内容，合同同时约定出借的具体金额与日期均以借条为准，姜红显然也明知陈高琴出具委托书的原由。在陈高琴否认其与姜红间存在真实的借款事实的情况下，姜红并未提交证据证明其与陈高琴间的借款合同客观、真实且已实际履行。然姜红在时隔7年后，仍利用公证委托书私下出售系争房屋，其行为非正常之代理行为，不具有合法有效性。
关于争议焦点二，吴秀妹本人并未参与购房中诸如看房、付款等系列行为，而吴秀妹、姜红自称曾在签订买卖合同前由姜红陪同吴秀妹儿子包某甲在陈高琴不在家的情况下进入过系争房屋进行过查看，其陈述的内容既未得到陈高琴的认可，也无相应证据佐证。倘若陈高琴出卖系争房屋的意思表示真实，吴秀妹或吴秀妹的代理人完全可以通过正常途径至系争房屋进行查看，因此，对吴秀妹、姜红陈述的看房事实，难以采信。此外，陈高琴本人并未收到过购房款。吴秀妹提交的由姜红出具的购房款收条三张，金额为30万元、20万元、50万元。合计100万元的收款内容除了吴秀妹、姜红陈述系现金给付，无其他任何支付凭证，亦不符合房屋买卖的正常交易习惯，有违常理。结合陈高琴提交的他案民事判决书以及证人证言，反映姜红与吴秀妹儿子包某乙之间相识并存在某种关系。而陈高琴前夫陆某亦到庭陈述其与包某乙之间长期存在借贷关系等内容。综合上述内容，不难判断在系争房屋的购房过程中，吴秀妹并非善意购房人，其与姜红间存在恶意串通签订买卖合同，损害了陈高琴的利益。故姜红与吴秀妹间就系争房屋签订的买卖合同应当认定为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。系争房屋的产权应当恢复登记至陈高琴名下。姜红在办理系争房屋登记至吴秀妹名下时，代陈高琴偿还的银行贷款201，659.14元，陈高琴已受益，应当将此款支付给姜红，本案中一并予以处理。陈高琴诉请要求吴秀妹、姜红支付其聘请律师发生的费用，缺乏依据，不予支持。至于吴秀妹、姜红间的收付款内容，由吴秀妹、姜红自行结算，本案不作处理。由于买卖合同无效，吴秀妹的反诉请求均应驳回。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条之规定，于2015年6月12日作出判决：一、姜红以陈高琴名义与吴秀妹就上海市浦东新区＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号501室房屋签订的买卖合同无效；二、吴秀妹于判决生效之日起十日内协助陈高琴将上海市浦东新区＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号501室房屋产权恢复登记至陈高琴名下；三、陈高琴于判决生效之日起十日内支付姜红201，659.14元；四、驳回陈高琴的其他诉讼请求；五、驳回吴秀妹的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14，943元，减半收取计7，471.50元，财产保全费5，000元，合计12，471.50元，由姜红、吴秀妹负担。反诉案件受理费减半收取计4，750元，由吴秀妹负担。
原审法院判决后，上诉人吴秀妹不服，向本院提起上诉称：姜红出售房屋的代理行为有效，上诉人根据姜红出具的公证委托书与其签订房屋买卖合同，上诉人没有任何过错。上诉人系善意第三人，无论姜红与被上诉人之间代理行为是否有效，对上诉人而言均构成表见代理，故买卖合同应属有效。上诉人与姜红之间不存在恶意串通。上诉人已经分三次支付了房款100万元，原审对此未予认定，不符合客观情况。综上，要求撤销原审判决第一、二、三、五项，改判驳回被上诉人在原审时的诉讼请求，并支持上诉人在原审中的反诉请求。
被上诉人陈高琴辩称：原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，被上诉人陈高琴于2007年出具经公证的售房委托书给原审被告姜红，系作为双方之间履行抵押借款合同的一种担保，即一旦陈高琴逾期归还借款，姜红可凭借该委托书代为出售房屋，并将所得房款用于归还借款。然双方当时签署的借款合同并未明确约定借款的具体金额及还款日期，姜红亦未提供证据证明双方之间实际履行了上述借款合同，陈高琴对此也予以否认。因此，在双方之间并未发生借贷关系的情况下，姜红在2014年再行利用该公证委托书擅自出售系争房屋，违背了委托方陈高琴的真实意思表示，原审据此认定该代理售房行为不具合法性，当属正确。至于上诉人吴秀妹，其作为购房者在购买系争房屋时，一则未实地查看房屋，也未能提供切实有效的证据证明除代为归还按揭贷款所涉及的20余万元款项外，其已履行了其余房款的支付义务。二则，从签订买卖合同到房屋产权过户至吴秀妹名下，仅短短二十几天，不仅吴秀妹未完成房款的支付义务，双方约定的房屋售价也低于当时的市场价。再则，根据陈高琴前夫即证人陆某陈述，其与吴秀妹之子包某乙之间长期存在借贷关系，而法院多份他案判决文书也显示，包某乙与姜红之间相识并存有某种关系。综上上述情况，吴秀妹在本次房屋买卖中并非善意购房者，其与姜红之间存在恶意串通，损害了陈高琴的合法权益。原审据此认定姜红与吴秀妹就系争房屋所签订的买卖合同无效，亦属正确。吴秀妹上诉主张其系善意第三人，与事实不符，本院不予采信。综上，原审法院已在查明事实的基础上，就判决理由做了详尽的阐述，本院予以认同，故不再赘述。原审法院判决正确，本院予以维持。吴秀妹的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19，693元，由上诉人吴秀妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……