北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第18939号
原告龚颖，女。
委托代理人杨春林，北京市浩东律师事务所律师。
被告王俊，男。
委托代理人贾秀春。
原告龚颖与被告王俊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚颖及其委托代理人杨春林，被告王俊之委托代理人贾秀春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
龚颖诉称，我与王俊于2014年8月4日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我以245万元的总价购买位于海淀区×1201室房屋，王俊应于2014年11月8日之前将房屋交付给我，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费等由王俊承担。合同签订后，我按约给付了王俊房款，履行了合同约定的所有义务，于2014年11月3日办理了过户手续，但王俊未按约定交房。直到2015年3月2日，王俊才将房屋交付给我，但欠缴煤气费155.04元，后由我缴付；王俊拖欠2014至2015年度采暖费1852.52元，后由我于2015年4月7日缴付。此后，我多次要求王俊承担违约赔偿责任，但王俊以各种理由不肯同意。我认为，王俊延期交房、不交付采暖费的行为已构成违约，损害了我的合法权益，特起诉请求：1、判令王俊给付我违约金139650元；2、判令王俊给付我垫付的采暖费1853.52元；3、判令王俊承担本案的诉讼费用。
王俊辩称，合同是约束双方的，违约是事实，但事出有因责任在龚颖。2014年8月4日双方签订买卖合同，龚颖说自己不住，想和房屋已有租户续租，租户同意。2014年10月11日租户联系我问新房东何时可以办理续租，2014年10月12日我主动联系龚颖要求办理房屋过户以及和租户续租的事情，但龚颖说时间有变，2014年10月27日龚颖联系我说房款可以先打给我，2014年11月3日办理过户时，我问龚颖交接时间，龚颖没有通知我。2014年12月银行贷款批下来到我账户，2014年12月5日租户让我转告龚颖说不租了，我通知龚颖，龚颖一直没有来。2014年12月17日我问中介公司交接时间，但是龚颖一直说忙，直到2014年12月30日中介公司说龚颖同意元旦后交接。2015年2月5日我已经把钥匙和电卡交给中介。2015年2月28日中介通知我2015年3月2日进行交接。龚颖索要的巨额违约金没有依据，是她拖延时间不办理交接，在2014年11月17日发给我的微信中明确说让我等消息，之后却一直拖着不办理交接。我卖房是急需用钱，但是龚颖一直拖着不办理过户和交接，给我造成了损失。2014年11月7日租户合同已经到期，龚颖明知却不与租户办理续租，是其原因导致交接时间延长，造成我违约，我没有任何责任，无需赔偿。关于供暖费，因2014年11月3日已经办理过户，供暖费不应由我负担。关于燃气费，我已经交过，有发票为证。
经审理查明，2014年8月4日，王俊（出卖人）与龚颖（买受人）就购买海淀区×1201号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定房屋总价款为245万元。合同第五条约定：在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。第六条房屋的交付：出卖人应当在2014年11月8日之前将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行下列手续，包括：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。第七条第（一）项违约交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在30日之后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的20%向买受人支付违约金。第十条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在2014年11月3日前取得房屋所有权证书的，按照下列方式处理…。合同签订后，龚颖向王俊支付了全部购房款，双方于2014年11月5日办理了房屋权属转移登记手续。
龚颖主张王俊延迟交付房屋，为此提交物业交验单一份，显示交验时间为2015年3月2日，在煤气表数一栏原填写为698平方米，涂改后在旁边填写630平方米。对此龚颖表示2014年11月3日查看煤气表数为630平方米，交验当天显示为698平方米。王俊对物业交验单真实性认可，认可交验当天煤气表数为698平方米，但认为2014年11月3日并未查看煤气表，对该数字不予认可。王俊主张其已负担部分燃气费，为此提交燃气费交费通知及发票的照片打印件，证明2015年1月9日抄表时，上次表示数为630，本次为639，缴费20.52元。龚颖对上述证据真实性认可。龚颖表示对于燃气费155.04元的诉讼请求不再主张。
王俊主张延迟交房系龚颖导致，为此提交其母亲贾秀春（以下简称贾）与龚颖（以下简称龚）的微信聊天记录一份，内容为：“2014年11月17日（日期）龚：今天把房本交到银行了，银行人说房本一个月才能给，在这期间，我们办一下物业的事，我今天已经跟中原的人说了，咱们等信。贾：好的，知道了，房本一个月才到你手里，那钱什么时候下来。龚：钱应该用不了这么长时间，没问。贾：明白。2014年12月5日（日期）贾：龚颖在线吗？真不好意思，刚才原来租我房子的许大夫，他们经理给我打电话说许大夫不在他们单位干了，因为他年龄大了，家人没人陪，就不干了，走了，所以这房子人家就不租了，她刚跟我说，我说是吗，我放下电话赶紧跟你说一声，她的意思是等咱们约好了过去，把房子结清了，咱们把水、电、物业查一下都结清，然后好做一个交接什么的，这样你看看，完了她说你要是没时间就把钥匙放小崔他们门诊也行，到时候你还得继续租呀，你看看，到时候人家看房不方便，看房可以去她那拿，反正到时候再说吧，或者你放中介也行，你自己是怎么打算的，到时候再说，我就不清楚了，她跟我说，房子已经腾出来了，许大夫早走了，她是一直等我电话呢，我说我一直等你信呢，你看哪天，咱们约一下好吗。龚：那个好，晚上我回去跟我老公商量一下，看这房子怎么处理，然后咱们定个时间，把那房子结清了，再说其他的，你说呢。2014年12月23日（日期）贾：龚颖那个要不怎么约到下周，你看行不行，这周实在有些不舒服，你看下周你找个时间，咱们做一下交接，你看能不能安排开。龚：行，下周吧您好好休息。2015年2月2日，龚：贾姐，今天给你们打电话，你们都没接，房子的事，你嫂子说周四搬东西，你和她说一声可以，但不能再拖了，您拖一周我就损失一千块，我拖不起了，周四我会过去，周五我把房钥匙换了，所以您跟她说一声务必。贾：对不起，我没听见，好，我和她说一声，周四务必搬，谢谢了。龚：好的。2015年2月10日（日期）龚：东西我已经拿到了，您什么时候回北京。贾：周一到。龚：那下周找个时间把物业的事办了，您看周二行吗。贾：物业没什么交接的，只有供暖的事，需要跟供暖公司先联系好。龚：您把电话给我，我联系好告诉你。贾：我问一下告诉你，我之前跟小孙说过。2015年2月11日（日期）贾：其实这事早就该弄完了，时间拖得太久，我也很烦，电话8811****，你再问一下带什么证件。龚：好。2015年2月11日（日期）龚：您给的电话无人接听，还有别的吗。贾：别过五点。龚：好，我知道了。贾：中午最好错过，我怕他们午休。龚：好”。龚颖表示无法确认上述记录的真实性，但通过微信内容可以看出是王俊一方拖延交房，对于2014年11月17日中“我和中原的人说了，咱们等信”的陈述，龚颖表示因房产证原件在银行，中介公司说取回房产证后可以办理交接，让其等消息，故告知贾秀春已和中介联系，等中介回信协商一致三方确认交接时间。王俊另提交其母亲贾秀春与中介公司业务员孙璐的微信聊天记录，证明其多次要求交接房屋。龚颖对此不予认可。龚颖亦提交其与中介公司业务员孙璐的谈话录音，证明系王俊原因导致延期交房。王俊对录音真实性认可，但表示录音内容有诱导嫌疑，且是双方交接完成后录制。
龚颖对其主张的供暖费提交供暖费发票及刷卡凭条，王俊对上述证据真实性认可，但不同意负担。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、房产证、物业交验单、微信聊天记录、录音、供暖费发票等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王俊与龚颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，王俊应于2014年11月8日前将房屋交付给龚颖，但双方实际于2015年3月2日对房屋进行交验，王俊已构成违约，应承担相应的违约责任。龚颖主张其自2014年11月3日起多次催促王俊进行房屋交接，但未提交证据。根据王俊提交的其母亲贾秀春与龚颖的微信聊天记录，龚颖于2014年11月17日告知贾秀春等信，贾秀春表示同意，12月5日贾秀春告知龚颖房屋租户已搬走，希望双方进行交接，龚颖表示需和家人协商，12月23日贾秀春表示因身体原因希望下周（即12月30日前）再进行交接，龚颖表示同意。以上内容表明双方对房屋交付时间协商一致进行了变更。2015年2月2日，龚颖要求贾秀春须于周四（即2月4日）将房屋腾空，贾秀春表示同意。后贾秀春于2015年2月5日将房屋钥匙交给中介公司，龚颖于2月10日取得房屋钥匙。现龚颖主张王俊给付2014年11月9日至2015年3月2日期间的违约金，本院认为，2014年11月9日至12月23日期间，双方通过微信聊天已对房屋交付时间进行了变更，王俊最迟应于2014年12月30日前交房。后王俊未如期交房，亦未提交证据证明双方对交房时间再次变更，故王俊应对其逾期交房行为承担相应的违约责任。龚颖虽于2015年2月10日取得房屋钥匙，但根据合同约定，房屋交付双方对房屋进行验收，记录水电气表数并签字确认，故龚颖主张王俊给付违约金至2016年3月2日，本院对此予以支持。
对于供暖费，根据合同约定，在房屋交付日以前发生的供暖等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。据此，2015年3月2日以后发生的供暖费应由龚颖承担，故龚颖要求2014年11月15日至2015年3月15日期间的全部供暖费由王俊负担的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、王俊于本判决生效后十五日内给付龚颖逾期交房违约金七万五千九百五十元及二Ｏ一四年十一月十五日至二Ｏ一五年三月二日期间的供暖费一千六百三十九元零六分，上述共计七万七千五百八十七元二角八分；
二、驳回的龚颖其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千一百三十元（龚颖已预交），由龚颖负担一千四百一十四元，已交纳；由王俊负担一千七百一十六元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏文慧
人民陪审员 陈 婕
人民陪审员 韩胜利
二〇一六年六月二十日
书 记 员 胡美青