江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）修民二初字第528号
原告江西省更香房地产开发有限公司。
法定代表人官廉，该公司经理。
原告修水县华宁商务有限公司。
法定代表人朱剑，该公司经理。
二原告共同委托代理人车参荣，江西东太律师事务所律师。
二原告共同委托代理人张象德，该公司物业部经理。
被告卢大杨，男，1971年10月11日出生。
委托代理人刘丙生，江西问章律师事务所律师。
原告江西省更香房地产开发有限公司（以下简称更香公司）、修水县华宁商务有限公司（以下简称华宁公司）与被告卢大杨房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年12月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人车参荣、张象德与被告卢大杨及其委托代理人刘丙生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告共同诉称，更香公司将其所属“江南休闲茶博城”（以下简称茶博城）房地产项目的前期物业委托华宁公司管理。2013年6月19日，根据更香公司授权，华宁公司与被告卢大杨签订了《江南休闲茶博城房屋租赁合同》。依据约定，被告租赁茶博城*号楼一楼1***、1***、1***、1***、1***、1***铺面及二楼、三楼整层共计3126㎡用于经营餐饮、宾馆，同时双方对租金价格、支付期限、免租时间、违约责任等事项均作了明确约定。合同签订后，被告在完成承租房屋的装修后便开办了“**大酒店”从事餐饮经营，至原告起诉时已经营二年零六个月，但被告已累计拖欠租金517380元及物业管理费64057元，原告多次催讨未果，请求判令：1、被告支付租金517380元及物业管理费64057元；2、被告支付违约金327012元；3、被告承担本案一切诉讼费。
被告卢大杨辩称，一、其租赁的房屋尚在约定的免租期内，在该期间享有免付租金的权利。更香公司开发江南休闲茶博城商业小区后，华宁公司为引进商户形成市场，作出了免租费的优惠条件，被告作为原告第一家引进的商户，华宁公司承诺免收三年租赁费，并保证享有的优惠不会低于今后引进的商户，但因被告是第一家，华宁公司要求被告按其意思签订一份意向合同，以便为后进来的商户作示范，被告遂按原告的要求，于2013年6月19日与华宁公司签订了免租费期、违约责任等意思表示不真实的意向租赁合同，并在《江南休闲茶博城房屋租赁合同附件一》第10条中约定“签订此意向书后7个工作日内签署正式租赁合同”。后来被告多次要求与原告签订免租期三年的正式租赁合同，原告叫被告放心，但一直拖着未签至今。在被告之后进入的商户的免租期均为三年，因此依据前述事实，被告租赁的房屋尚在免租期，无需支付租金。二、华宁公司未依法定程序被选聘为物业服务企业，未与被告签订物业服务合同，更未与被告约定物业费支付事宜。承租后，被告对物业服务项目、收费标准、支付方式，一概不知。事实上，被告承租后到2015年底，原告未履行物业服务，且服务费价格过高，不合理亦不合法。三、按照《江南休闲茶博城房屋租赁合同附件一》的约定，双方未签订正式合同，装修期无法确定，租金无法计算。即便按意向合同计算，装修期为2013年6月20日到2013年12月19日，免租期限一楼为一年即2013年12月20日至2014年12月19日，二楼、三楼的免租期为一年半即2013年12月20日至2015年6月19日。据此，一楼租费的起算时间为2014年12月20日，*楼、*楼为2015年6月20日。按照第五条载明一楼第二年30元/㎡/月、二楼第三年15元/㎡/月、三楼第三年12元/㎡/月的标准，计算至2015年12月19日的租费为315624元，原告多算租费201756元。四、双方未签正式房屋租赁合同，被告不存在违约。意向合同中约定日千分之三的滞纳金，高达年利率108%，明显过高，应以不超过同期银行贷款基准利率的130%计算，高出部分应予减少。请求法院查明事实，作出公平、公正裁判。
经审理查明，更香公司将其开发的茶博城授权华宁公司委托管理，管理事项包括招商及收取物业管理费等。2013年6月19日，华宁公司（甲方）与卢大杨（乙方）签订《江南休闲茶博城房屋租赁合同》、《江南休闲茶博城房屋租赁合同附件一》、《江南休闲茶博城*号楼补充合同》。双方在《江南休闲茶博城房屋租赁合同附件一》中约定:“卢大杨租赁茶博城4号楼一楼铺面1***、1***、1***、1***、1***、1***及*楼整层、*楼整层共计3126㎡用于经营餐饮、宾馆；一楼租赁期限自2013年6月20日至2016年6月19日，二楼、三楼租赁期限自2013年6月20日至2021年6月19日；一楼租金单价按年逐推依次为25元/㎡/月、30元/㎡/月、35元/㎡/月，二楼租金单价按年逐推依次为12元/㎡/月、13元/㎡/月、15元/㎡/月、18元/㎡/月、21元/㎡/月、24元/㎡/月、27元/㎡/月、28元/㎡/月，三楼租金单价按年逐推依次为9元/㎡/月、10元/㎡/月、12元/㎡/月、14元/㎡/月、16元/㎡/月、18元/㎡/月、20元/㎡/月、21元/㎡/月；合同保证金拾万元；优惠条件：一楼免一年，二楼免一年半，三楼免一年半，装修期半年；物业管理费、经营管理费等按甲方统一标准收取；为表示租赁诚意，乙方须在签订本协议同时，向甲方交纳合作意向保证金拾万元，在签订正式租赁合同时此合作意向保证金自动转化为合同保证金；乙方要在签订此意向书后七个工作日内签署正式租赁合同，否则意向保证金不予退还；面积以实际测量为准，装修期半年从签订合同时算；一楼铺面必须经营茶叶店；二楼楼梯由乙方自行处理，二楼楼梯口由甲方施工，乙方补贴25000元现金给甲方。”双方在《江南休闲茶博城房屋租赁合同》第九章违约责任第四条约定：“乙方无故逾期支付应付租金等款项的，应按每日拖欠款项部分的千分之三向甲方支付滞纳金并承担违约责任。”双方在《江南休闲茶博城*号楼补充合同》中约定：“装修期间使用的水、电要另外装表，费用由乙方自理；乙方交纳装修保证金人民币300000元整，乙方交现金200000元整（不计息），由俞献武个人帮乙方担保100000元整。全部墙体楼梯拆完后，未发现房屋主体损坏，装修工程结束且开业后10天内退10万元整；乙方为了改造原房层，将一至二楼的楼梯封口承包给甲方施工，由乙方支付人民币25000元整给甲方，该施工费从第一次退还的装修保证金中扣除；房租费交纳办法：每次按季度前交付。”
另查，在签订上述合同之前的2013年6月5日，卢大杨就承租上述房屋在原告提供的《合作条件审批表》上签字，关于管理费约定2元/㎡/月（铺面）、二、三楼2元/㎡/月。1楼租金：第一年25元/㎡（免租半年）、第二年30元/㎡（免租半年）；2楼租金：第一年12元/㎡（免租半年）、第二年13元/㎡（免租半年）、第三年15元/㎡（免租半年）；3楼租金：第一年9元/㎡（免租半年）、第二年10元/㎡（免租半年）、第三年12元/㎡（免租半年）。
上述协议签订后，卢大杨交付10万元合同保证金、20万元装修保证金，装修后开始经营“**大酒店”,原告退还装修保证金10万元（扣除卢大杨应支付的改造施工费25000元，实际退还75000元）。卢大杨经营期间，另10万元装修保证金冲抵其应付电费，尚有10万元合同保证金在原告处。双方未另行签订正式租赁合同。
有关双方约定的“物业管理费、经营管理费等按甲方统一标准收取”，修水县物价局、修水县房产管理局修价字[2014]*号文件第五条第三款及第十三条规定实行市场调节价并由买受人与物业服务企业在物业服务合同中约定。自2014年1月1日起，华宁公司执行统一收费标准为一楼2元/㎡/月，二楼、三楼为1元/㎡/月。自2014年7月1日起，三楼调整为0.8元/㎡/月。自2015年1月1日起，一楼调整为1.5元/㎡/月，二楼调整为0.8元/㎡/月，三楼调整为0.6元/㎡/月。庭审中，双方一致确认自2014年4月1日起开始计算物业管理费，原告在2014年8月以充抵形式收取卢大杨物业管理费2322元。
被告抗辩免租期为三年，提供了华宁公司与李新华签订的《经营协议书》复印件，以此协议书中原告给予李新华三年免租期来证明原告曾口头承诺给其三年免租期。经查，该经营协议书中约定：“免经营期费为36个月，甲方按照一楼2元/平方米/月的标准收取管理费，二、三楼1元/平方米/月的标准收取管理费”。原告质证认为：与本案无关联，李新华是经营茶叶的商户，对茶叶商户均给予三年免租，但不等同于给被告免租三年，被告应遵守双方约定。本院认为，原告给予李新华的优惠条件具有特定性，受优惠人是李新华，不能以此类推来证明被告的抗辩目的，故本院不予采信。
诉讼过程中，二原告提出财产保全申请，请求对被告卢大杨844392元银行存款或等价值财产进行保全，并以江南国际茶博城第**栋***号商铺（产权证办理中）承诺承担保全不当造成的法律责任。本院作出（2015）修民二初字第***号民事裁定书，对被告卢大杨所有的位于修水县义宁镇**移民扶贫安置小区*栋*单元***室（房产证号修房权证义字第****号）予以查封，查封二年。
以上事实，有原、被告陈述、《江南休闲茶博城房屋租赁合同》、《江南休闲茶博城房屋租赁合同附件一》、《江南休闲茶博城*号楼补充合同》、《合作条件审批表》、《经营协议书》、《茶博城市场物业费收取说明》、修价字[2014]*号文件等证据在卷证实。
本院认为，被告卢大杨承租原告房屋经营金陵大酒店的事实清楚，双方就此签订的租赁合同及补充合同中有关租赁物位置、面积、单价、租金支付时间、违约责任等约定具体明确，意思表示真实，应认定租赁合同关系成立并有效。双方虽未签署正式租赁合同，但不影响合同成立及效力。
本案争议焦点是，免租期限是否是被告抗辩的三年。当事人对自己的主张应提供证据证实，而被告卢大杨提供的《经营协议书》并不能直接证明其主张，亦未提供其他有效证据证实，应承担举证不能的不利后果，故本院认可合同上记载的免租期限。双方约定装修期半年，即自2013年6月19日至2013年12月19日。结合《合作条件审批表》中分段免租，本院认定，一楼自2013年12月20日至2014年6月19日免半年租金，2014年6月20日至2014年12月19日应付半年租金36360元（30元/㎡/月×202㎡×6个月）,2014年12月20日至2015年6月19日免半年租金，2015年6月20日至2015年12月20日（原告诉请之日）应付半年租金42420元（35元/㎡/月×202㎡×6个月）；二楼自2013年12月20日至2014年6月19日免半年租金，2014年6月20日至2014年12月19日应付半年租金114036元（13元/㎡/月×1462㎡×6个月）,2014年12月20日至2015年6月19日免半年租金，2015年6月20日至2015年12月20日应付半年租金131580元（15元/㎡/月×1462㎡×6个月），2015年12月20日至2016年6月19日免半年租金；三楼租金自2013年12月20日至2014年6月19日免半年租金，2014年6月20日至2014年12月19日应付半年租金87720元（10元/㎡/月×1462㎡×6个月）,2014年12月20日至2015年6月19日免半年租金，2015年6月20日至2015年12月20日应付半年租金105264元（12元/㎡/月×1462㎡×6个月），2015年12月20日至2016年6月19日免半年租金。卢大杨共计应支付租金517380元。
双方约定物业管理费按甲方统一标准收取，结合修价字[2014]9号文件及华宁公司与李新华约定的物业费收取标准，原告收取物业管理费的价格合理，故自2014年4月1日至2015年12月31日，一楼应付物业管理费7272元（2元/㎡/月×202㎡×9个月+1.5元/㎡/月×202㎡×12个月），二楼应付物业管理费27193.20元（1元/㎡/月×1462㎡×9个月+0.8元/㎡/月×1462㎡×12个月），三楼应付物业管理费21930元（1元/㎡/月×1462㎡×3个月+0.8元/㎡/月×1462㎡×6个月+0.6元/㎡/月×1462㎡×12个月），被告应付物业管理费共计56395.20元，抵扣已充抵的2322元，被告尚应向原告支付物业管理费54073.20元。
关于违约责任，双方约定每次按季度前交付并按每日拖欠款项部分的千分之三支付滞纳金。被告抗辩该约定过高，请求调整。关于该约定是否能够调整以及如何调整的问题。本院认为，违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚功能。本案中，该约定明显过高，违反公平原则，从平衡双方当事人利益的角度考虑，应予以调整。本案双方尚在履行合同，被告拖欠租金致使原告不能及时收取，造成原告利息损失，故本院兼顾合同履行情况及公平原则和诚实信用原则，参照同期银行贷款利率的1.3倍，调整为月利率0.65%（年利率6%÷12个月×1.3倍），并按季度前交付时间计算至2015年12月20日，一楼为5140.40元[30元/㎡/月×202㎡×3个月×0.65%/月×（18个月+15个月）+35元/㎡/月×202㎡×3个月×0.65%/月×（6个月+3个月）]，二楼为16079.08元[13元/㎡/月×1462㎡×3个月×0.65%/月×（18个月+15个月）+15元/㎡/月×1462㎡×3个月×0.65%/月×（6个月+3个月）]，三楼为12486.94元[10元/㎡/月×1462㎡×3个月×0.65%/月×（18个月+15个月）+12元/㎡/月×1462㎡×3个月×0.65%/月×（6个月+3个月）]，共计应付违约金33706.42元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条、第二十九条之规定，判决如下：
一、由被告卢大杨于本判决生效后十日内向原告江西省更香房地产开发有限公司、修水县华宁商务有限公司支付租金人民币517380元（截至2015年12月20日）、物业管理费54073.20元（截至2015年12月31日），并支付违约金33706.42元，共计人民币605159.62元。
二、驳回二原告的其他诉讼请求。
案件受理费12244元，财产保全费4742元，共计16986元，由二原告负担4812元，由被告卢大杨负担12174元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 孙晓波
审 判 员 苏家发
代理审判员 陈济瑛
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 周 琦
附：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。