浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终5832号
上诉人（原审被告）杭州泛亚物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区黄龙雅苑5幢3单元101室。
法定代表人陈坚，总经理。
委托代理人丁娜丽、翟瑜，浙江民禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宁海景文百货有限公司，住所地浙江省宁波市宁海县跃龙街道龙珠大厦。
法定代表人田永敏，总经理。
委托代理人尹拱平，浙江圣约翰律师事务所律师。
上诉人杭州泛亚物业服务有限公司为与被上诉人宁海景文百货有限公司物权保护纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第2307号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：本市房屋（建筑面积687.42平方米，其中套内面积572.34平方米、分摊面积115.08平方米）登记在宁海景文百货有限公司名下，房屋用途为非住宅。该房屋包括20层套内面积78平方米左右，其余均为阁楼面积。竣工时，2005室房屋中20层部分有通往阁楼的内置楼梯一部，但阁楼部分并非一个整体空间，而是分为四个独立的空间，均有独立的门通往阁楼所在层的公共通道。20层可以通过两部公共楼梯通往阁楼所在层的公共通道。杭州泛亚物业服务有限公司于2014年4月1日起系涉案房屋所在的四季星座大厦的物业管理服务者。2014年9月18日，杭州泛亚物业服务有限公司将两部公共楼梯上20层通往阁楼所在层的门予以上锁，并将阁楼中的南边一间和西边电梯间旁一间的门用木板和封条予以封堵。2015年10月14日，宁海景文百货有限公司致函杭州泛亚物业服务有限公司称：杭州泛亚物业服务有限公司自2014年9月18日开始，无故强行“查封”宁海景文百货有限公司所有的房屋，要求其停止侵害，并协商赔偿事宜。2015年10月17日，杭州泛亚物业服务有限公司回函称四季星座大厦2005室是一间独立的平层房屋结构，室内并无阁楼与通道。
四季星座大厦的开发商为杭州市房屋建设开发总公司。2006年9月20日，杭州市房屋建设开发总公司新丰商务楼项目办与浙江新兰得置业有限公司签订四季星座大厦地下车位买卖协议一份，约定将地下一、二层非人防区域的56个车位一次性转让给浙江新兰得置业有限公司，同时人防区域内的31个车位也随之一并无偿移交，由浙江新兰得置业有限公司统一管理、使用，收益也归其所有。2007年12月27日，浙江新兰得置业有限公司将上述87个车位的管理、使用权转让给杭州瑞泰投资管理有限公司。2011年11月26日，杭州瑞泰投资管理有限公司将上述87个车位的管理、使用权转让给新洲集团有限公司。2014年3月14日，新洲集团有限公司与宁海景文百货有限公司签订协议，约定：新洲集团有限公司将上述非人防区域的55个地下车位使用权转让给宁海景文百货有限公司，人防区域内的地下车位一并移交，由宁海景文百货有限公司根据国家法律法规的规定进行管理和使用，收益归宁海景文百货有限公司所有。2014年3月28日，新洲集团有限公司与宁海景文百货有限公司就四季星座大厦的56个地下车位及人防区域内的地下车位办理了交接手续。杭州泛亚物业服务有限公司自2014年4月1日为四季星座大厦提供物业管理服务至今，一直在地下车库入口处设卡，对进入车辆按6元/小时收费。2014年7月24日，宁海景文百货有限公司与杭州通识停车设备有限公司签订《杭州市四季星座大厦停车场租赁协议》，约定宁海景文百货有限公司将上述87个车位出租给杭州通识停车设备有限公司统一使用和经营管理。后因协议未能履行，双方解除上述协议。2014年8月8日，宁海景文百货有限公司致函杭州泛亚物业服务有限公司称：宁海景文百货有限公司已通过买受方式取得了清江路138号四季星座大厦20楼、阁楼的所有权及地下车库87个停车位的使用权，并与杭州通识停车设备有限公司签订停车位的租赁协议，要求杭州泛亚物业服务有限公司办理车位交接事宜，并清算杭州泛亚物业服务有限公司收取的停车费。
审理中，经原审法院现场勘查，四季星座大厦物业内有地上车位5个。地下共两层，地下一层中除12、13、14、15号车位外，其余44个车位属于本案讼争的车位；地下二层中除14、28、29号车位外，其余43个车位属于本案讼争的车位。四季星座大厦防空地下室就平时做车库用途已取得杭州市人防工程平时使用证，位于非人防区域的56个地下车位属于不分摊面积。2005室20层部分通往阁楼的内置楼梯已被拆除，20层部分与阁楼部分已被完全分隔。
经宁海景文百货有限公司申请，原审法院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司杭州分公司进行评估。该公司出具评估报告，认为本市阁楼自2014年9月18日起及四季星座87个地下车位自2014年3月28日起至价值时点（2016年3月29日）的租金损失为2360326元，含阁楼租金1129546元（单价为3.4元/天·平方米）、车位租金1230780元。宁海景文百货有限公司为此支付评估费33764元。
宁海景文百货有限公司的一审诉讼请求为：请求：1、判令杭州泛亚物业服务有限公司立即停止侵害，排除妨害，不得阻挠宁海景文百货有限公司对四季星座2005室跃层阁楼的使用；2、判令杭州泛亚物业服务有限公司停止侵权，立即交还宁海景文百货有限公司87个地下车位管理使用权，并不得阻挠宁海景文百货有限公司对上述权利的行使；3、判令杭州泛亚物业服务有限公司赔偿宁海景文百货有限公司跃层阁楼的经营损失1141919元，地下车位经营损失1137500元，合计2279419元（损失暂计至2015年12月31日，请求计算至杭州泛亚物业服务有限公司停止妨害宁海景文百货有限公司使用阁楼、车位之日止）；4、判令杭州泛亚物业服务有限公司承担本案全部诉讼费。审理中，宁海景文百货有限公司将其第3项诉讼请求明确为：杭州泛亚物业服务有限公司赔偿宁海景文百货有限公司阁楼损失1129546元（2014年9月18日至2016年3月29日）、车位损失1230780元（2014年3月28日至2016年3月29日），并自2016年3月30日起继续按照上述标准支付至停止侵权、排除妨害之日止。同时，宁海景文百货有限公司增加诉讼请求，要求杭州泛亚物业服务有限公司赔偿宁海景文百货有限公司评估费损失33764元。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，案涉本市室房屋所有权登记在宁海景文百货有限公司名下，宁海景文百货有限公司作为所有权人，对该房屋享有对世性、排他性的权利。杭州泛亚物业服务有限公司就宁海景文百货有限公司对2005室房屋中阁楼部分产权提出异议，但未提交有效证据予以反驳，原审法院对其异议不予采纳。从2005室房屋的结构来看，其分为20层部分及阁楼部分，且阁楼分为四个独立的空间，每个空间均有独立的门通往阁楼所在层的公共通道部分，故2005室使用人既可选择内部原有内置楼梯通往阁楼区域，亦可选择通过两部公共楼梯通往阁楼区域。杭州泛亚物业服务有限公司作为四季星座大厦的物业管理服务者，应依法依约管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。然，杭州泛亚物业服务有限公司将两部公共楼梯上20层通往阁楼所在层的门予以上锁，并将阁楼中的南边一间和西边电梯间旁一间的门用木板和封条予以封堵，其行为缺乏依据。杭州泛亚物业服务有限公司抗辩称楼道上锁系根据消防部门的要求，但未提供任何证据予以证明，原审法院不予采纳。杭州泛亚物业服务有限公司的上述行为阻碍了宁海景文百货有限公司对于阁楼的使用。现宁海景文百货有限公司要求杭州泛亚物业服务有限公司停止侵权、排除妨害，拆除两部公共楼梯上20层通往阁楼所在层的门上的锁及阁楼区域南边一间、西边电梯间旁一间门上的木板、封条，于法有据，原审法院予以支持。对于宁海景文百货有限公司要求损害赔偿的诉讼请求，原审法院结合杭州泛亚物业服务有限公司侵权的行为、方式、时间，本案审理过程中取得的评估报告及2005室原有内置楼梯被拆除的事实，酌定杭州泛亚物业服务有限公司赔偿宁海景文百货有限公司阁楼部分损失750000元（自2014年9月18日至2016年5月4日），并自2016年5月5日起按照1250元/天的标准支付至其停止侵权、排除妨害之日止。
关于地下车位，宁海景文百货有限公司经对价受让取得案涉87个车位的管理、使用权，而杭州泛亚物业服务有限公司无合法依据占用该部分车位，以在地下车库门口设卡收费的形式收益，其已侵害了宁海景文百货有限公司对该87个车位的使用权。2014年8月8日，宁海景文百货有限公司已致函杭州泛亚物业服务有限公司，要求杭州泛亚物业服务有限公司办理车位交接事宜，并清算杭州泛亚物业服务有限公司收取的停车费，但至今杭州泛亚物业服务有限公司仍对该87个车位占用、收益。杭州泛亚物业服务有限公司抗辩称其对进出车辆收取的系管理费，对此，原审法院认为，杭州泛亚物业服务有限公司在地下车库门口设卡，对进入车辆以6元/小时收费，符合停车费收取的一般交易习惯，且其所称“杭州泛亚物业服务有限公司作为物业管理者向进入小区的车辆收取管理费”缺乏依据，故原审法院对其抗辩意见不予采纳。宁海景文百货有限公司要求杭州泛亚物业服务有限公司停止侵权、排除妨害，并支付因侵权造成的损失，均于法有据，原审法院予以支持。原审法院结合杭州泛亚物业服务有限公司侵权的时间、方式、杭州泛亚物业服务有限公司因侵权行为获得的收益及本案审理过程中取得的评估报告，酌定杭州泛亚物业服务有限公司赔偿宁海景文百货有限公司损失1280000元（自2014年4月1日至2016年5月4日），并自2016年5月5日起，按每个车位每天19元的标准支付至其停止侵权、排除妨害之日止。另，宁海景文百货有限公司为主张权利，在本案审理过程中支出评估费33764元，亦属于杭州泛亚物业服务有限公司侵权行为造成的损失，杭州泛亚物业服务有限公司应予赔偿。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州泛亚物业服务有限公司停止对宁海景文百货有限公司所有本市室房屋阁楼部分的侵权，于本判决生效之日起10日内拆除本市清江路138号四季星座大厦两部公共楼梯上20层通往阁楼所在层的门上的锁及阁楼区域南边一间、西边电梯间旁一间门上的木板、封条；二、杭州泛亚物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿宁海景文百货有限公司因侵室阁楼使用权产生的损失750000元，并自2016年5月5日起按照1250元/天的标准继续赔偿损失至其履行上述第一项义务之日止；三、杭州泛亚物业服务有限公司停止对本市清江路138号四季星座大厦地下一层、地下二层共计87个车位的侵权、排除妨害；四、杭州泛亚物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿宁海景文百货有限公司因侵犯本市清江路138号四季星座大厦地下一层、地下二层共计87个车位使用权产生的损失1280000元，并自2016年5月5日起，按每个车位每天19元的标准继续赔偿损失至其履行上述第三项义务之日止；五、杭州泛亚物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿宁海景文百货有限公司评估费损失33764元；六、驳回宁海景文百货有限公司的其他诉讼请求。如果杭州泛亚物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25683元，由杭州泛亚物业服务有限公司负担23040元，由宁海景文百货有限公司负担2643元。
宣判后，杭州泛亚物业服务有限公司不服，向本院提出上诉称：
一、一审法院对于上诉人与被上诉人之间的法律关系认定不清，忽略了上诉人在一审时提出的自己仅为杭州四季星座业委会授权代理人的身份。
首先，上诉人系杭州四季星座物业的物业服务方。在本案当中被上诉人诉称的上诉人实施的两项“侵权”行为：1、对2005室跃层阁楼的限制使用。先且不论这一行为是否成立是否构成侵权是否给被上诉人造成了损失。单就行为的发生是因为上诉人在作为物业服务方期间，接受了杭州四季星座业主委员会的委托。该行为是以杭州四季星座业主委员会的名义实施的，并非上诉人自主自动的行为。根据《中华人民共和国民法通则》第63条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任；2、对87个地下车位的侵权使用。一审法院仅凭被上诉人提供的公告及录音就认定系上诉人在实际使用收益被上诉人的车位是未尽到审慎义务的。事实上，被上诉人从未使用、收益过地下车位。杭州四季星座业委会认为本案所涉的车位系全体业主所有，该部分车位所产生的收益亦归属于全体业主，故而收费所开具的发票、收款单位全部为杭州四季星座业委会，与上诉人无关。上诉人仅是作为物业服务方根据《物业服务合同》行使了物业管理权，而非使用权、收益权。这一点从被上诉人发放的《告知函》以及上诉人提供的《会议记录》也可以明确看出。
其次，上诉人在行使代理行为时没有任何过错（即对公共通道部分通往21楼实施限制通行的行为），没有实施侵权行为。杭州四季星座业主委员会曾就此事单独对上诉人进行了授权说明，授权说明的授权范围是明确具体的，上诉人的行为并未超过授权范围；
综上，上诉人仅行使了委托代理行为且不是实际侵权人，故并非本案的适格被告，不应当承担任何责任。被上诉人应向杭州市四季星座业委会主张权利。
二、一审法院对于事实的认定存在自相矛盾的情况，且对于被上诉人损失的认定存在偏颇，忽略了被上诉人自身的原因。
首先，被上诉人在发现自身权益受到侵害后并没有积极采取补救措施，从而扩大了自身的损失。1、被上诉人未尽到告知义务。被上诉人既然作为杭州四季星座的业主方，在取得房屋的权属后就应当主动告知作为物业服务方的上诉人或者在认为自身权益受到侵害后主动联系上诉人（上诉人在“提示便签”上留有电话号码）并提供相应的权属证明。被上诉人仅在2015年10月发函告知上诉人其为本案所涉房屋的所有权人但未提供任何证据佐证。上诉人直到被上诉人诉讼后，才看到被上诉人所提供的2001、2002、2003、2004、2005、2006室的权属证明。否则上诉人就会向被上诉人催缴物业费，但事实上时至今日被上诉人从获得案涉房屋的所有权后就从未向上诉人缴纳过物业费。甚至在2014年10月，被上诉人和杭州四季星座业委会就地下87个车位发生矛盾进行街道调解时，被上诉人也未对上诉人提出过异议或者主张过权利。可见被上诉人在行使代理行为时并不知道房屋的权属方，也无法预判行使的代理行为是否会给房屋权属方造成损害；2、被上诉人未采取任何补救措施。被上诉人作为房主，应当知道被上诉人作为物业公司是没有强制执行权的。且上诉人所采取的所谓“限制使用”措施完全是可以被打破的，被上诉人如果真的要通过公用通道使用该房屋并获得高额的房租的话可以采取行为自救，而不是不提供任何证明信息只是发函维权。当然被上诉人也可以通过维修2005室房屋内内置楼梯的方式实现收益的目的；
其次，法院对于上诉人限制被上诉人使用2005室房屋及阁楼该部分事实的认定存在自相矛盾的情况：法院认定了2005室房屋中20层部分存有通往阁楼的内置楼梯一部，亦认定上诉人实施的限制行为是对公共楼梯通往21层进行了限制。既然有内置楼梯，被上诉人完全可以从室内到达21层，无需经过公共楼梯，那么上诉人的限制行为根本不可能会对被上诉人的2005室房屋阁楼的正常使用产生任何影响。且内置楼梯的拆除与上诉人无关，是被上诉人自己实施的，为什么要上诉人来承担内置楼梯不能使用而引发的责任，于理于法不合。更何况被上诉人在2015年10月发函前从未向上诉人主张过要自用或对外出租房屋；
第三，是关于实施限制使用的时间及车位管理使用的时间认定有误，法院仅根据上诉人张贴的一张《温馨提示》就认定了2005室阁楼的限制使用时间为2014年9月18日，却忽略了其中内容。被上诉人完全可以通过联系物业公司的方式实现权利使用的主张，但未提出。且在2014年10月被上诉人与杭州四季星座业委会发生纠纷时，在物业公司在场的情况下也未提出。从中可以反映出两点，第一被上诉人若不是对物业公司的张贴行为不知情就是认为这种行为不构成对其侵权无需理会，第二在当时被上诉人就没有要把物业对外出租的意思表示。关于车位使用管理，被上诉人在一审时没有提供任何证据证明业委会或者说上诉人从何时对其所拥有的车位进行了收益；
最后，是关于损失金额的认定，一审法院主要是根据安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司杭州分公司的《评估报告》来认定的。但该份《评估报告》，上诉人并未进行过质证。根据《民诉法》的有关规定，未经质证的证据不能作为法院认定案件事实的依据。且该份《评估报告》所依据的估价假设不成立，它均是以“估价对象在价值时点达到最佳利用状态”、“估价对象在价值时点和未来合理存续期间，按目前用途和使用方式、规模、环境等情况下可以继续使用”来进行评估的。但事实上本案所涉房屋历时已久，且按照现状是不能用于商业用途的，因为消防不可能按照现状评估通过。被上诉人如果要出租该房屋必须经过装修、整改才能符合相关要求，实现收益。这也就是为什么被上诉人一直迟迟未向上诉人来主张权利的原因，因为其明知这样的房屋经过正规渠道根本无法对外出租交由第三方来经营。另根据上诉人的了解，同一幢物业中比较好的楼层目前租赁市场价也仅在2元/㎡·天左右。对于所限制部分的面积的计算也无法作出明确的说明。另关于地下车位，也已经过了业委会的养护维修，与原状相去甚远，不应当根据现状来评估收益。
此外，上诉人在一审结束后了解到，被上诉人早已将案涉房屋交付给第三方使用。
综上，一审法院的认定事实不清，法律适用错误。恳请依法撤销一审法院的判决并改判驳回被上诉人的全部诉请。
被上诉景文公司答辩称：
一、上诉人认为“一审法院对于上诉人与被上诉人之间的法律关系认定不清，忽略了上诉人在一审时提出的自己仅为杭州四季星座业委会授权代理人的身份”，这是将自己实施的侵权行为与授权行为、物业管理行为混淆在了一起，显然是错误的。
1、上诉人对自己实施的2005室阁楼的妨害行为，上诉状中辩称“行为的发生是因为上诉人在作为物业服务方期间，接受了杭州四季星座业主委员会的委托，该行为是以杭州四季星座业主委员会的名义实施的，并非上诉人的自主自动行为”，但一审中上诉人对此的辩解却是根据消防部门的要求，这些前后不一的辩解实际上都是没有任何证据支持的。上诉人作为物业管理服务者，其义务或职责依据的是《物业服务合同》所约定的内容，任何超越物业服务合同的管理行为都应得到有关权利方的授权，上诉人将四季星座大厦两部公共楼梯上20层通往阁楼所在层的门予以上锁，并将阁楼中的南边一间和西边电梯旁的一间的门用木板和封条予以封堵，该妨害被上诉人对阁楼使用的行为明显不属于正常的物业管理行为，至于其称“接受了杭州四季星座业主委员会的委托”，不仅提供不了充分的证据，而且被上诉人作为阁楼的所有权人，才是真正有权作出授权的人，也是有权监督上诉人管理行为的人。因此，上诉人实施妨害阁楼使用权行为的侵权责任是无法以“授权行为”、“管理行为”所推脱的。
2、至于地下车位的管理收益行为，上诉人认为“一审法院仅凭被上诉人提供的公告及录音就认定系上诉人在实际使用收益被上诉人的车位是未尽审慎义务的。事实上，上诉人从未使用、收益过地下车位”，这是完全无视客观事实的。一审法院为了查明争议物业的现实状况，审理期间进行了两次现场勘察，对车位的具体位置、使用状态、收费情况、收费用途等问题，在现场勘察基础上，又在法庭调查中作了详细调查，上诉人又怎能说是“仅凭被上诉人提供的公告和录音”、“是未尽审慎义务的”呢？庭审中上诉人还辩解收取的停车费仅仅是“管理费”，且该管理费已用于公司的支出，上诉中却又完全否认、说“从未使用、收益过地下车位”，这岂不是“变脸”太快？
四季星座大厦地下车位的经营管理权在大厦所聘物管公司的变更中被移交的事实，可以由地下车位前所有权人新洲集团有限公司出具的《关于四季星座房屋及地下车位交接的情况说明》予以证实，上诉人自2014年4月1日正式受聘成为四季星座的物业服务公司后，地下车位的经营管理权也被一同移交给上诉人，也正因为上诉人从前手物业公司承接了地下车位的经营管理权，才有之后被上诉人要求要回地下车位经营管理权，重新租赁给杭州通识停车设备有限公司，继而各方发生纠纷矛盾，导致在2014年8月8日向上诉人书面发函，2014年10月13日在望江街道开协调会等被上诉人一系列维权事实的发生。
上诉人在上诉状中称“杭州四季星座业委会认为本案所涉的车位系全体业主所有，该部分车位所产生的收益亦归属于全体业主，故而收费所开具的发票，收款单位全部为杭州四季星座业委会，与上诉人无关。”同样是罔顾事实的，杭州四季星座业委会对案涉车位没有所有权是生效判决所确认的事实，而且杭州四季星座业委会并非市场经营主体，无权实施收费经营、开具发票的行为。另外，上诉人在一审庭审中还明确向法庭陈述过收取的停车费用于了公司人员的工资和管理费等支出。所以，上诉人这个将责任推到杭州四季星座业委会，认为与己无关的理由也是不能采信的。
因此，上诉人对2005室阁楼的妨害行为，对地下车位的实际经营管理行为都是经一审法院审慎查明、证据确凿的事实，上诉人所称“仅行使了委托代理行为且不是实际侵权人，故非本案的适格杭州泛亚物业服务有限公司，不应承担任何责任”的观点是违背事实、不能成立的。
二、上诉人认为“被上诉人在发现自身权益受到侵害后并没有积极采取补救措施，从而扩大了自身的损失”是与事实不符的。
一方面，上诉人作为物业管理服务者，掌握物业的权属状况、确定物业管理的范围是其提供物业服务的基础，也是其职责和义务所在，所以上诉人所称“被上诉人未尽到告知义务”、“不知道房屋的权属方，无法预判行使的代理行为是否会给房屋权属方造成损害”的理由是不合情理，难以令人信服的。另一方面，被上诉人在取得本案物业所有权时，正逢上诉人被新聘为物管公司，除了物业交接时与上诉人的工作联系、衔接外，被上诉人还于2014年8月8日书面致函上诉人，明确告知了上诉人己方物业的权属范围，即“我公司于2014年3月14日通过买受的方式取得了杭州市上城区清江路138号四季星座大厦20楼及21楼阁楼共1552.28㎡商业物业的所有权及地下车库87个停车位的使用权。”同时还告知了对停车位进行重新租赁、要求上诉人交接停车位经营权的意见。此后，因被上诉人要求收回地下车位经营管理权，与上诉人无法达成协议，导致双方矛盾纠纷产生，还于2014年10月13日由望江街道召集了协调会，但被上诉人仍然未能从上诉人手中要回地下车位经营权，以致被杭州通识停车设备有限公司告上法院，签订的《杭州市四季星座大厦停车场租赁协议》不得不解除。从上述与上诉人矛盾发展的事实可以清楚地看出：被上诉人不但向上诉人告知了自己物业的权属状况，而且也明确提出了自己的权属主张，并积极地寻求保护自己权利的途径，而上诉人因不愿放弃地下车位的实际经营管理权，才对被上诉人的权利告知视而不见，并反客为主地责怪被上诉人未采取任何补救措施。
三、上诉人称“法院对于上诉人限制被上诉人使用2005室房屋及阁楼该部分事实的认定存在自相矛盾的情况”是不能成立的。
首先，新洲集团有限公司出具的《关于四季星座房屋及地下车位交接的情况说明》证实：“交接时，上述房屋包括2005室跃层阁楼使用正常，房屋租赁关系保持不变”，也就是在上诉人实施妨害行为之前，2005室阁楼是正常使用的。其次，根据庭审中上诉人提供的竣工图纸，2005室阁楼分为四个部分，四个部分之间有公共通道相连，证明进出阁楼有权使用公共通道，阁楼设计的内置楼梯与使用公共楼梯、公共通道并不矛盾，上诉人的妨害行为除了直接阻止对阁楼两个部分的使用之外，还侵犯了被上诉人使用公共楼梯、公共通道的权利。因此，上诉人认为“既然有内置楼梯，被上诉人完全可以从室内到达21层，无需经过公共楼梯，那么上诉人的限制行为根本不可能会对被上诉人的2005室房屋阁楼的正常使用产生任何影响”是完全错误的。
四、上诉人认为“关于实施限制使用的时间及车位管理使用的时间认定有误”问题。
如前所述，新洲集团有限公司出具的《关于四季星座房屋及地下车位交接的情况说明》证明了以下两点事实：一是2005室阁楼交接时是正常使用状态；二是地下车位经营管理权由新的物管公司承续经营。以上与上诉人矛盾发展的事实也可以进一步证明这两点事实。因此，一审法院认定上诉人实际经营地下车位的时间自2014年4月1日起是客观公正的。而上诉人的封条、温馨提示都明确证明了上诉人对阁楼限制通行、阻止使用的行为发生在2014年9月18日，一审法院以此时间作为上诉人妨害行为的起始时间也是完全正确的。
五、关于损失金额的认定问题。
首先，损失金额由评估公司进行评估是诉讼双方庭审中一致确定的，评估程序也完全是依法进行的，评估结果出来后，一审法院也再次开庭对评估报告进行了质证，上诉人怎能对此否认、说“并未进行过质证呢”？其次，上诉人对评估报告的质疑，评估报告中的“估价师声明”、“估价的假设和限制条件”部分已经作出阐明，房屋状况、市场因素已经被评估报告所虑及。第三，对一审判决确定的损失金额，其中阁楼部分损失已经“结合杭州泛亚物业服务有限公司侵权的行为、方式、时间，本案审理过程中取得的评估报告及2005室原有内置楼梯被拆除的事实”；对地下车位的损失已经“结合杭州泛亚物业服务有限公司侵权的行为、方式、杭州泛亚物业服务有限公司因侵权行为获得的收益及本案审理过程中取得的评估报告”。因此，上诉人对于损失金额所提的异议是没有依据的，事实上被上诉人相信上诉人在停车位收费上的收益是远远超过一审判决所确定的金额的。
综上所述，上诉人所称一审法院认定事实不清，法律适用错误的上诉理由缺乏事实和法律依据，是不能成立的，被上诉人认为，一审法院程序公正，审理中调查事实细致全面，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
上诉人向本院提交以下证据：
1、关于四季星座大厦二十一层及地下室管理的授权说明1份，证明上诉人系接受四季星座业委会的委托实施了限制使用措施，而非以自己的名义主动实施相关限用措施。
2、四季星座业主大会决议1份，证明上诉人基于业主大会决议而有理由相信业主委员会有权委托实施有关限制使用措施，故对接受其委托并不存在过错。
3、图纸1份，证明（1）在被上诉人未提交房屋产权证之前，上诉人无法从图纸处看出21层标注的阳光房系第三人专属房屋，同时业委会提供业主大会决议，故而接受业主委员会的委托，上诉人并无过错；（2）一审法院对2005室21层处可用房屋的计算有误，扣除可从20曾内置楼梯进入的房屋面积及被上诉人已经租赁出去的房屋面积，可用套内面积为130.56平方米。
4、公证书1份（附录像3段，刻录于光盘），证明（1）被上诉人在诉讼前，已将阁楼部分房屋另行出租交付第三人使用；上诉人所谓的限制措施，并未实质性组织被上诉人对房屋的使用。（2）证明房屋现状破败不堪，与评估报告所述相去甚远。
5、停车费发票1份。
6、杭州四季星座货物搬运（地下车库）合同4份。证据4、5共同证明四季星座的地下停车库一直由四季星座业委会使用收益，而非上诉人。
7、杭州市物业管理服务合同2份（2014年、2015年），证明上诉人系杭州四季星座写字楼的物业服务公司，对地下车库享有管理权。
8、个人情况说明及身份证复印件1份，证明出具情况说明的人员系使用景文百货21层的人员，被上诉人委托出租房屋并未成功，并非是因为限制措施而导致的。
9、杭州市公安消防支队上城区大队文件3份，证明本案所涉的四季星座物业被上城区消防支队在14、15、16年均列为消防重点管控的单位，21层房屋根本不可能用作商业用途。
10、21层监控录像1份，证明在对21层部分门实施限制措施前，门均未上锁。被上诉人完全有能力自行管控制该层所有房屋；21层东面房间长期有人使用。
11、维修任务清单2份，证明上诉人在发现21层门锁被撬后，于2015年9月才实施了木板钉门的的行为。
12、委托书1份，证明能够杭州四季星座业主委员会认可业委会才是本案诉讼的被告而非上诉人。上诉人所称实施限制行为是接受业主委员会的委托以及地下车位系业主委员会在收取费用。
13、四季星座业主委员会（停车费）收款收据1份，证明地车位的收益一直归业委会收取。
针对上诉人提交的上述证据，被上诉人发表质证意见认为，
一、上诉人所提交的证据都不属于“新的证据”，依法应不予采纳。理由：一是除证据四外，从证据形成时间看都在双方争议成讼之前，不存在举证期限之前无法举证的事由。二是证据四《公证书》不符合二审程序中新的证据的规定。
二、从证据三性上分析：
1、《授权说明》，在真实性上，明显是不真实的假证据：一是不合情理，2014年4月1日上诉人刚新聘为物管公司，这样的授权事项约定在《物业服务合同》中或作为附件比较符合常理；另外，既然有此授权说明，本案一审中应早已提交作为己方主张的依据，而不会辩解是消防部门要求；二是自相矛盾，与上诉人庭审中“限制行为没有对阁楼的正常使用形成影响”以及其“对阁楼权属不清楚、被上诉人没有告知”的辩解相矛盾。在合法性上，授权说明书上的限制使用措施明显属于侵权行为，四季星座业委会作出这样的授权是不合法的。
2、《决议》，真实性无法判断，因为该证据的形成时间在2014年1月1日，此时被上诉人尚未受让本案所涉物业；关联性上与本案无关，决议事项也与有关生效判决相冲突。
3、《图纸》，真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明对象有异议，图纸不能证明上诉人授受业委会委托并无过错的证明目的，限制措施是侵权行为，不会因授权而转化成合法行为。至于面积计算，一审中被上诉人提供了详细的计算说明，上诉人的异议不能成立。
4、《公证书》，三性无异议，但对证明对象有异议，一是公证书保全的21层走廊状态及两间房屋内部状况只能证明是公证当时的状态，不能证明被上诉人在诉讼前，已将阁楼部分房屋另行出租的事实。阁楼的状态一审之前被上诉人的公证书、一审法院的两次现场勘察都是可以证明的。一审判决之后，由于上诉人并未告知是否已解除了妨害措施，因此，被上诉人不清楚上诉人是否已经将妨害措施已经解除，也不清楚两间房屋的使用状态。被上诉人没有将阁楼部分房屋另行出租的行为。
5、《停车费发票》，合法性有异议，业委会作为业主大会的执行机构，并非市场经营主体，不能开展经营行为，因而也不可能有开具发票的行为。另外，根据上诉人与业委会签订的《物业服务合同》，停车收费是委托给上诉人经营管理的事项，理应由上诉人出具收费发票。因此，被上诉人对业委会发票上的发票印章真实性、合法性有怀疑，即使是真实的，这样的停车费发票也是违背财税规章制度的，故无法达到其证明目的。
6、《搬运合同》，真实性无法核对，关联性上与本案没有关联。
7、《物业服务合同》2份，真实性均无异议，反而证明了地下车位的经营权、管理权由上诉人实施的事实，合同中第12项有明确授权上诉人可以收取停车费的权利。
8、《情况说明》，该证据应属于证人证言，不符合证人应当出庭的形式要件，且证明内容不符合事实，被上诉人并未免费出租于邹雨琦使用。
9、《市消防支队上城大队文件》3份，与本案缺乏关联性，无法达到其证明目的。
10、《21层监控录像》，公证所示的视频与一审判决前上诉人实施的妨害行为没有关联。视频都是一审判决后某日的短时情景。其中第一段视频反映上诉人已拆除了木门封条和木板，反而证明一审判决认定的上诉人妨害阁楼使用行为属实；第二、三段视频反映有人将货物放至阁楼东面房间内，但视频中没有任何地方证明放货物的人员与被上诉人有关联。上诉人三段视频的证明对象“被上诉人完全有能力自行管理控制该层所有房屋；21层房屋东面有人长期使用”不能成立。
11、《维修任务清单》，真实性有异议，二份维修单都没有报修人、签发人，也没有业主反馈。第二份钉三夹板固定的时间2015年9月15日与房间门上封条时间2014年9月18日也相互矛盾，故真实性不能认定。另外，第一份维修单露台门加锁系大厦公共部位的维护，与上诉人对本案阁楼实施的妨害措施没有关联性。
12、《委托书》，该委托书内容与上诉人实施的妨害行为没有任何关联性，与上诉人的两个证明对象也无关联。
13、《收款收据》，该二份收据不能反映与地下车位收费有关，且个别收款收据不能达到整个“四季星座地下车位产生的收益一直归业委会收取”的证明目的。
对上述证据，本院认为，对证据1、2，系案外人案涉物业业主委员会出具的证明以及授权，与本案并非同一法律关系，对其证据效力，本案中不作认定；对证据3真实性予以确认；对证据4，被上诉人所提异议成立，对其证据效力本院不予确认；对证据5，真实性缺乏有效证据予以印证，且上诉人在一审中亦已明确其收取停车费用途，现以该组证据对其一审陈述进行变更，本院不予采信；对证据6，系案外人间订立的合同，与本案并非同一法律关系，对其证据效力，本院不予确认；对证据7、9真实性予以确认；证据8，被上诉人所提异议成立，对其证明内容不予采信；对证据10、11，上诉人主张的证明内容缺乏有效证据相互印证，被上诉人所提异议成立，对其证明内容不予采信；证据12，真实性不予确认；证据13与上述证据5认证意见一致。
被上诉人未向本院提交证据。
原审法院查明事实并无不当，本院予以确认。另一审庭审中，上诉人陈述中明确，收取停车费用用于支付物业公司员工的工资，用于被告自己。并就业委会对其上锁行为是否有业委会相关手续时，明确回复“没有”。
本院认为，首先，关于被上诉人的权利主体地位，有关于案涉房产，其已经取得相应的不动产登记证书，上诉人对此提出异议，缺乏事实与法律依据。而关于案涉地下车位，被上诉人基于合同关系从案外人处取得，上诉人对此所提异议亦缺乏充分依据。故被上诉人作为案涉受损财产标的的权利主体提起本案诉讼，应属正当。关于侵权行为的主体认定，上诉人虽是依据与业主委员会间物业服务合同取得对物业的管理、服务的权利，但经原审法院审理查明，对案涉房屋、楼梯进行封堵的行为是以其名义作出，而案涉地下车库入口处又是由上诉人安排人员值守进行收费管理且在一审中上诉人亦明确陈述所收费用，用于支付己方人员费用。据此，被上诉人向上诉人主张权利应属正当。而上诉人实施上述行为，是否是基于业委会授权，属于其物业服务合同关系审查范畴，亦不足以作为其得以阻却上述侵权行为违法性的正当事由。关于损失赔偿的数额，一方面，经原审法院两次现场踏勘，对房屋、通道状况以及车库管理情形进行了明确，各方亦予以确认，原审法院针对房屋及车位用益受限制的事实以及本案实际，在鉴定评估结论的基础上，对损失数额作出酌情认定，并无不当。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23040元，由杭州泛亚物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 辉
审 判 员 余江中
代理审判员 石清荣
二〇一七年二月四日
书 记 员 徐媛媛