安徽省阜阳市颍泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民二初字第01474号
原告（反诉被告）：方玉柱，男，汉族。
原告（反诉被告）：申皊，女，汉族，。
委托代理人：徐爱民，安徽勇胜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：阜阳市颍州区燃料有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州中路37号，组织机构代码71990664-7。
法定代表人：骆平业，公司经理。
委托代理人：郭卫峰，安徽坤慧律师事务所律师。
方玉柱、申皊诉阜阳市颍州区燃料有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月8日公开开庭审理了本案。方玉柱、申皊的委托代理人徐爱民、阜阳市颍州区燃料有限公司郭卫峰、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）方玉柱、申皊诉称：2005年6月23日，其和阜阳市颍州区燃料有限公司签订承包阜阳市颍州区燃料有限公司所属的“和谐宾馆”为期八年的《谐和宾馆餐厅及客房承包合同》，2005年6月23日又签订了《补充协议》。承包合同及补充协议签订后，其按照合同和协议履行了付款义务，而被告却不按合同约定履行相关义务，二楼201-207号房一直漏水不能经营，被告不给维修，其垫付维修费2.6万余元自行维修，锅炉房设备及土地被法院拍卖，供热问题一直不给解决，原告又出资63000余元购买了电锅炉，并在宾馆后自建房七间用于锅炉房及配套设施，另在三楼建两间房用于办公。上述，均有证据为证，请依法判令被告给付房款折价106070元，电锅炉折价款22130元，计款128200元。判令被告承担维修费26000元。被告承担本案诉讼费及评估费。
原告（反诉被告）方玉柱、申皊为支持其诉讼请求，向本院提交的证据为：
一、方玉柱、申皊的身份证，目的证明方玉柱、申皊具有诉讼主体资格；
二、1、2005年6月23日《和谐宾馆餐厅及客房承包合同》：第一条载明甲方将和谐宾馆所属的餐厅（包括一楼餐厅和配电房及西侧餐厅）前楼一楼营业大厅2—6层客房，东南角楼上洗衣房、机房、井泵、变压器、后楼会议室。第二条载明协助乙方（即方玉柱）经营期间锅炉供热使用问题；协助乙方经营期内外部环境及消防验收发证的相关工作；第七条载明违约方承担乙方的相关损失，目的证明双方合同依法成立，任何一方不遵守合同就应承担违约损失赔偿责任；
三、1、2014年5月1日《交接单》：移交人，方玉柱，接收人，付新继书记（现负责人）、吕建华副经理、ＸＸ会计，交接项目：自建房及锅炉。2.《价格评估意见书》（皖笑价评字（2015）0012）：评估标的，阜阳市和谐宾馆消防用房、锅炉用房、锅炉用房、厨房餐厅，价格评估标的在价格评估基准日的价格为106070元。3.《价格评估意见书》，（皖笑价评字（2015）0054）：评估标的，电加热蒸汽锅炉；评估标的在价格评估基准日采用公开市场价格标准的价格为22130元，目的证明：原告的自建房及锅炉已经在2014年5月1日移交给被告，被告一直无偿使用至今。被告应按评估价给付原告费用总计128200元（106070元，电加热蒸汽锅炉22130元）；
四、1.房屋开裂漏水照片15张；
2、2008年7月26日维修发票：13500元；
3、2010年9月11日维修发票：13000元；
目的证明：被告租给原告的房屋开裂漏水，原告垫付维修费26500元，该款被告应当支付；
五、评估费发票；
1、2015年09月30日评估发票：4000元；
2、2015年10月10日评估发票：1800元；
目的证明被告燃料公司应承担评估总计5800费用。
方玉柱、申皊为支持其反诉抗辩向本院提交的证据为：
一、2014年3月31日，中国工商银行安徽省分行余额对账单：3297.02元，目的证明反诉人不可能替方玉柱、申皊缴纳税费，反诉人缴纳的税费迟于5月1日以后缴纳。二、2015年5月1日的《宾馆交接协议》约定：第一条，自本协议签订之日起《宾馆承包合同解除》，乙方退出承包经营，并将宾馆整体移交给甲方。第二条，交接范围，按甲乙双方签订的承包合同条款进行交接。目的证明双方于2015年5月1日全部交接完毕，反诉人反诉请求第二项不能成立，费用应由被告方自行承担。
阜阳市颍州区燃料有限公司反诉及答辩称：2005年6月23日，反诉人（甲方）与被反诉人（乙方）签订《和谐宾馆餐厅及客房承包合同》，合同约定：“一、承包范围，甲方将和谐宾馆所属的餐厅（包括一楼餐厅和配电房及西侧餐厅）前楼一楼营业大厅2-6层客房，东南角楼上洗衣房、机房、井泵、变压器、后楼会议室。六、其他事项，乙方在承包经营期间所添置的一切物品，在承包期满后一切设备（除电梯以外）及各项证照无条件归甲方所有。七、违约责任，2、乙方不按合同缴纳甲方承包费，超过两个月不缴的，甲方有权解除合同。”合同生效后，由于被反诉人拖欠反诉人承包费超过合同约定的期限，反诉人于2013年9月2日向颍泉区人民法院提起诉讼，要求解除与被反诉人签订的上述合同。颍泉区人民法院审理本案期间，反诉人于被反诉人于2014年5月1日签订“宾馆交接协议书”，按照该协议书约定，双方2005年6月23日签订的《宾馆承包合同》解除，被反诉人在协议签订后将其承包的宾馆全部返还给反诉人，2014年5月1日以后的水、点、税等费用由被反诉人缴纳。该协议生效后，反诉人替被反诉人垫付2014年5月1日前的水、电、税等费用共计15326元。另外，按照双方2005年6月23日《和谐宾馆餐厅及客房承包合同》的约定，被反诉人应将该合同项下的洗衣房及洗衣机、脱水机、相关证照等交付给反诉人，但经反诉人多次催要，被反诉人拒不履行上述义务，为维护反诉人合法权益，反诉人特向贵院提起诉讼，请贵院查明事实，依法判令1、被反诉人支付反诉人为其垫付的水费103元，电费14212元、税费1011元，合计15326元；2、被反诉人返还反诉人位于安徽省阜阳市颍泉区民主路6号院内东楼5楼洗衣房一间及工业洗衣机一台，SS-450型不锈钢离心式脱水机一台；3、被反诉人将阜阳市和谐宾馆消防意见书、特种行业经验许可证、卫生许可证、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、电梯资料等交付给反诉人；4、被反诉人承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）阜阳市颍州区燃料有限公司为支持其抗辩理由向本院提交的证据为：
一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书；目的证明被告身份及具有诉讼主体资格；
二、和谐宾馆餐厅及客房承包合同，目的证明该合同第六条约定：“乙方在承包经营期间所添置的一切物品，在承包期满后一切设备（除电梯以外）及各项证照无条件归甲方所有。”按照该条约定，原告诉请的7间自建房及电锅炉均应无条件归被告所有，且被告不用支付任何费用。另提交水电费发票、税费发票，停电通知书等，目的证明其公司为方玉柱、申皊垫付水费103元、电费14212元、税费1011元，合计15326元。
经庭审当庭举证、质证，阜阳市颍州区燃料有限公司对方玉柱、申皊提交的证据质证意见为：
对证据一没有异议；对证据二合同的真实性没有异议，对证据三中的交接单真实性没有异议，对交接单中的证明目的全部移交有异议，洗衣房没有移交，自建房有三间没有移交，当时是原告出租出去的没有到期，到现在也没有移交，双方对自建房有异议，交接单写的比较清楚；对证据三中的价格评估意见书有异议，对评估锅炉有异议，评估意见书中没有经过技术监督局检验的资料，评估的不是具有可以安全使用的，不具有使用价值，对与第二份评估意见书，对自建房的评估有异议，该评估意见把原告的自建房作为了合法自建房使用，但是是在被告的土地上建的，是违法的建筑，对于违法建筑没有使用价值，违法建筑是要拆除的，评估意见书的假设条件第三页第六条假设在公开市场可以转让，违法建筑不可以自由转让，这个假设条件不成立，所以该份评估意见书不能作为证据；对两张发票均有异议，票号是连号的发票，发票开票日期中间差了2年，发票不具有真实性，发票的内容来看仅写了维修，没有写具体的维修事项，光凭维修不能证明就是楼房漏水进行维修，发票抬头是安徽省货物销售有奖统一发票，发票的章看不清楚，看不清楚是哪个单位维修的，没有提供具体事项；对评估发票持有异议，鉴于刚才说的理由两份评估发票均不能作为立案的依据，产生的费用应由原告自行承担。对第四组证据的15张照片有异议，拍摄地点我们不知道在哪里拍摄的，涉案的照片不知道是哪里宾馆，时间不明，不知道拍摄哪年哪月哪日，不能仅凭照片拍摄就证明房间维修。另对被反诉人针对反诉抗辩的证据质证意见为：对证据一有异议，帐户余额截止日期是在2014年3月31日，不能证明交接以后还有余额，反诉人替被反诉人缴纳的税款是原告未按期申报缴纳的罚款滞纳金等费用，该对账单也不能证明税收的缴纳不能使用现金；对证据二的证明目的有异议，交接协议上对于三份承租户所使用的电费问题没有约定，该反诉人所主张的垫付电费没有关联性，从交接协议书上看不能证明被反诉人已经交付了洗衣机房。
方玉柱、申皊对阜阳市颍州区燃料有限公司提交的证据质证意见为：一对主体资格没有异议；二对宾馆交接协议交接清单没有异议，对证明目的有异议，对水费103元的认可，电费14212元的，对票号9062的有异议，3328.50元的结算时间是5月18日到6月18日，我们是5月1日交接的，对交接表上的用电交接本上写的清楚，三户租房用电交接本上写的有，洗衣机房提供的证据不能证明洗衣机房在我们手里，洗衣机房是固定的；三对消防资料手续都是方玉柱名下，不能把证据交给被告个人，办理的是和谐宾馆，该宾馆合同解除申请工商机关注销。关于税费不应该由我们承担，我们5月1日已经不经营了，我们与税务局签订的有三方协议，我们是由工商银行专门代收，通过划账方式，不应该你们帮我们代缴。对于被告提交的停电通知书不在举证范围内，不进行质证。
经审理查明：2005年6月23日，阜阳市颍州区燃料有限公司（甲方）与方玉柱、申玲（乙方）签订南苑宾馆餐厅及客房承包（实为租赁）合同，约定：一、承包范围，甲方将南苑宾馆所属的餐厅（包括一楼餐厅和配电房及西侧餐厅）前楼一楼营业大厅2—6层客房，东南角楼上洗衣房、机房、井泵、变压器、后楼会议室、院内生产车间锅炉房承包给被告。四、承包金额及付款方式，承包金额为每年16万元，付款方式为合同签订时首付款8万元，余款还申玲的工程欠款。五、承包时间及装饰预留时间，承包期限8年，从乙方开业之日算起，装饰预留时间从合同签订之日算起，甲方给乙方预留整改及装饰时间七十天，如确实时间不够，双方再另行协商。七、违约责任，2.乙方不按缴纳承包费，超过两个月不缴的，甲方有权解除合同。八、未尽事项，双方另行协商，此合同双方签字生效。该承包合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2005年8月26日，双方又签订补充协议，将承包费调整为每年16.5万元。该合同生效后，方玉柱、申玲开始进行租赁经营，并于2008年10月8日注册登记名称为阜阳市和谐宾馆，负责人方玉柱，类型为非公司私营企业。
经审理另查明：原、被告于2014年5月1日经协商一致，于庭后达成了宾馆交接协议，双方一致同意解除宾馆租赁合同，至协议签订之日起解除，被告退出租赁经营，将宾馆整体移交给原告。
合同及补充协议签订后，方玉柱、申皊按照合同和协议履行了付款义务，方玉柱、申皊因二楼201-207号房维修，支付维修费26500元，因锅炉房设备及土地被法院拍卖，方玉柱、申皊自费购买了电锅炉，同时在宾馆后自建房七间用于锅炉房及配套设施，另在三楼建两间房用于办公。方玉柱、申皊申请安徽笑天木子价格评估有限公司对涉案的消防用房、锅炉用房、厨房餐厅（先前为办公室用）等建筑物进行价格评估，安徽笑天木子价格评估有限公司作出皖笑价评字（2015）0012号价格评估意见书，结论为：106070元。安徽笑天木子价格评估有限公司对涉案电加热气锅炉作出皖笑价评字（2015）0054号价格评估意见书，结论为：22130元。方玉柱、申皊先后支付评估费4000元、1800元，合计5800元。阜阳市颍州区燃料有限公司为方玉柱、申皊垫付2014年5月1日前的水费103元、电费10883.50元、税费1011元。
上述事实，有当事人举证材料及庭审笔录在卷佐证。
综合双方当事人的主张及举证、质证意见，本案争议的焦点主要有：1.双方当事人是承包经营关系还是租赁经营关系；2、租赁合同解除后产生的费用如何承担，投入使用的固定资产如何处置；3、涉案的洗衣房及工业洗衣机，SS-450型不锈钢离心式脱水机和阜阳市和谐宾馆消防意见书、特种行业经验许可证、卫生许可证、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、电梯资料等是否应当由方玉柱、申皊移交给阜阳市颍州区燃料有限公司管理使用。
经审查本院认为：关于双方当事人是承包经营关系还是租赁经营关系问题，由于方玉柱、申皊与阜阳市颍州区燃料有限公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思，合法有效，双方均应对此严格履行，纵观原、被告签订合同的内容及履行情况进行分析，双方即未对承包应达到的指标进行约定，也未对承包风险进行约束，该合同约定仅是阜阳市颍州区燃料有限公司将其财产交由方玉柱、申皊使用和按使用年度交纳年度使用费，双方只是形成了事实上的财物租赁关系，故原被告所签订的宾馆餐厅及客房承包合同系名为承包，实为租赁。有关租赁合同解除后产生的费用如何承担，投入使用的固定资产如何处置问题，经审查本院认为：方玉柱、申皊诉称因其租赁的二楼201-207号房维修，支付维修费26500元，但由于其出示的维修票据系货物销售发票，不具有证据的形式要件，该诉讼理由不予支持。因锅炉房设备及土地被法院拍卖，同时在宾馆后自建房七间用于锅炉房及配套设施，另在三楼建两间房用于办公，上述资产已经实际固定投入使用，不可搬迁他用，且因安徽笑天木子价格评估有限公司系第三方提供对涉案的消防用房、锅炉用房、厨房餐厅（先前为办公室用）等建筑物进行价格评估，该意见书真实、合法、有效，为避免损失扩大，该房屋的价款及附属设施价款应当由现实际使用人阜阳市颍州区燃料有限公司支付，同时产生的评估费亦应当由其公司承担。方玉柱、申皊自费购买了电锅炉应当自行移走。另由于阜阳市颍州区燃料有限公司为方玉柱、申皊垫付2014年5月1日前的水费103元、电费10883.50元、税费1011元，该费用产生在租赁期内，方玉柱、申皊作为租赁期间的受益人，该部分费用应当由其二人承担。阜阳市颍州区燃料有限公司反诉称要求方玉柱、申皊承担电费3328.50元，因该部分费用结算时间是2014年5月18日到6月18日，系双方当事人交接后产生的费用，应当由阜阳市颍州区燃料有限公司自行负担。关于涉案的洗衣房及工业洗衣机，SS-450型不锈钢离心式脱水机和阜阳市和谐宾馆消防意见书、特种行业经验许可证、卫生许可证、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、电梯资料等是否应当由方玉柱、申皊移交给阜阳市颍州区燃料有限公司管理使用问题，经审查认为：涉案洗衣机房、工业洗衣机，SS-450型不锈钢离心式脱水机系固定在宾馆使用，阜阳市颍州区燃料有限公司未提供证据证明该用具现在仍然在方玉柱、申皊掌管使用，该反诉主张不能得到支持。涉案消防意见书、特种行业经验许可证、卫生许可证、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、电梯资料等均办理在方玉柱名下，为阜阳市和谐宾馆专门使用，涉案宾馆租赁合同解除，是否申请工商机关注销或者有偿及无偿转交阜阳市颍州区燃料有限公司使用，方玉柱、申皊有自主处分权，不受本案诉讼调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十三条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）阜阳市颍州区燃料有限公司支付给原告（反诉被告）方玉柱、申皊支付的消防用房、锅炉用房、厨房餐厅（先前为办公室用）等建筑物费用106070元，评估费4000元，合计110070元；
二、原告（反诉被告）方玉柱、申皊支付给被告（反诉原告）阜阳市颍州区燃料有限公司垫付的水费103元、电费10883.50元、税费1011元，合计11997.50元；
三、驳回原告（反诉被告）方玉柱、申皊的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）阜阳市颍州区燃料有限公司的其他反诉请求。
上述第一、二项相互冲抵后，被告（反诉原告）阜阳市颍州区燃料有限公司支付给原告（反诉被告）方玉柱、申皊各种费用合计98072.50元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3384元，保全费720元，反诉费92元，合计4196元，由原告（反诉被告）方玉柱、申玲负担1945元，被告（反诉原告）阜阳市颍州区燃料有限公司负担2251元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 崔保山
审 判 员 陈英明
人民陪审员 李世影
二〇一六年五月十二日
书 记 员 任梓纬
附：（2015）泉民二初字第01474号民事判决书适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。