河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民终2427号
上诉人（原审原告）：平顶山市正信实业有限责任公司，住所地：平顶山市湛河区平宝路2号院（建机厂修理车间）。组织机构代码：694888322。
法定代表人：刘金国，经理。
委托诉讼代理人：郜元俊，平顶山市“148”法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：平顶山市中建物业管理有限公司，住所地：平顶山市新华区中兴南路27号院1号楼（中建二局土木工程有限公司院内）。统一社会信用代码：914104006780684474。
法定代表人：张军，经理。
委托诉讼代理人：蔡玉红，女，1974年4月9日出生，平顶山市中建物业管理有限公司综合办公室主任，住郑州市经济技术开发区。
被上诉人（原审被告）：平顶山市恒顺泰实业有限公司，住所地：平顶山市湛河区光明路南段路东（原光明电视院）。组织机构代码：698749864。
法定代表人：包占军，经理。
委托诉讼代理人：李海洋，河南前行律师事务所律师。
上诉人平顶山市正信实业有限责任公司（以下简称正信
实业公司）因与被上诉人平顶山市中建物业管理有限公司（以下简称中建物业公司）、平顶山市恒顺泰实业有限公司
（以下简称恒顺泰公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2016）豫0411民初第823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人正信实业公司的法定代表人刘金国以及委托诉讼代理人郜元俊、被上诉人中建物业公司的委托诉讼代理人蔡玉红、被上诉人恒顺泰公司的委托诉讼代理人李海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
正信实业公司上诉请求：请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误。被上诉人之间签订的土地出租合同因违反国务院55号令第44条关于行政划拨的土地不得出租的禁止性规定，属于无效合同。上诉人的租赁优先权应当依法保护，因二被上诉人之间签订的无效合同自始无效，不影响上诉人的优先权。上诉人在原租赁合同到期前二个月已向中建物业公司提出续租申请，被上诉人中建物业公司提供的格式合同，关于续租申请须书面提出的约定违反合同法第39条的规定，即没有向合同的对方提请注意和说明而导致该约定无效。另外，一审适用物权法第39条把国家所有的土地认定为被上诉人中建物业公司所有，违反宪法第十条和土地管理法、物权法关于城市的土地属于国家所有的规定。
中建物业公司辩称，中建物业公司与谁签订合同以及签订何种合同与上诉人无关，与本案无关，上诉人纠结这个问题是在混淆视听。关于续租优先权问题，根据合同的约定，租赁期满上诉人需续租，须在租赁期满二个月前书面告知对方，经被上诉人方同意后重新签订合同。在合同约定的时间内，上诉人未提出申请，相反，被上诉人方分别于2015年8月19日、2015年8月27日两次已书面告知上诉人到公司结清相关费用并办理退租手续，但上诉人不履行合同约定，未向被上诉人方提出任何主张，被上诉人方有理由相信上诉人不再续租。其次，上诉人在合同租赁期满半年后搬迁完毕，将房屋交还，并于2016年5月4日在一审判决结果未下达的情况下，到被上诉人方办理完退租结算手续并结算相关费用，上诉人用其行动证明不再续租。关于房屋拆除问题，被上诉人是在合同期满上诉人搬迁完毕后才拆除的，并且该房屋是上世纪七十年代的老旧厂房，已是危房，为消除安全隐患，才予以拆除，与上诉人所谓的因房屋拆除优先权不能实现无任何关联。关于续租申请需书面申请的问题，这是合同的明确约定，也是上诉人最明确的提示与说明，与合同法第39条并无冲突。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
恒顺泰公司辩称，答辩人不是本案适格的被告，上诉人与中建物业公司签订的合同，根据合同相对性原则只能约束双方当事人，恒顺泰公司不是合同的当事人，因此，对我方恒顺泰公司不具有约束力。上诉人起诉恒顺泰公司于法无据。恒顺泰公司与中建物业公司签订的合同并不存在无效的行为，是合法有效的合同。恒顺泰公司与中建物业公司签订的合同没有损害上诉人的租赁优先权。优先承租权大多是对合同法第二百三十条关于房屋承租人的优先购买权予以学理解释后提出优先承租权，优先承租权应满足标的仅限于房屋或类似于房屋的不动产，而本案所涉及的房屋要进行拆除，房屋拆除后何来优先租赁权。优先租赁权须在同等条件下才能行使，而两份合同在租赁面积、租赁价格、租赁期限等主要条件都不同等。上诉人和中建物业公司签订的《场地和房屋租赁合同》2015年9月30日到期，截止到2016年3月30日，上诉人已欠缴租金21000元，答辩人不但没有损害上诉人的利益，反而使其至少不当得利21000元。上诉人在租赁合同到期后，为了一己私利，利用对其本身不具有的优先租赁权，滥用诉权，以达到继续占有使用中建物业公司的场地和房屋的目的，拖延搬离。上诉人行为属于滥用诉讼权利，是侵权行为，上诉人的行为给答辩人造成了不必要的人力和财力损失，应当承担相应的民事责任，答辩人保留向上诉人追偿的权利。
正信实业公司向一审法院起诉请求：判决中建物业公司、恒顺泰实业公司之间的租赁合同为无效合同，应予撤销；判决中建物业公司与正信实业公司优先延续签订租赁合同；被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：正信实业公司自2009年起就开始租赁中建物业公司部分场地和房屋，原来双方签订的租赁期限为三年，2011年又续签了三年合同，租期到2014年。2014年9月22日正信实业公司和中建物业又签订一份《场地和房屋租赁合同》，合同约定：场地和房屋租赁期限为壹年，自2014年10月1日起至2015年9月30日止，租赁总面积为1431.25平方米，租金为每年4.2万元，租赁期满原告需续租，须在租赁期满2个月前书面告知中建物业，经中建物业公司同意后重新协商签订合同，同等条件下原告享有优先租赁权。正信实业公司承租中建物业的场地和房屋用途为钢筋加工，未经中建物业公司同意正信实业公司不得擅自改变用途。2015年8月26日，恒顺泰实业公司和中建物业公司双方签订《场地租赁合同》，合同约定：场地租赁期限为伍年，自2015年8月26日起至2020年8月25日止，租赁总面积为100000平方米，租金为首年100万元，以后每年递增3%，租赁期满恒顺泰实业公司需续租，须在租赁期满6个月前书面告知中建物业公司，经中建物业公司同意后重新协商签订合同，同等条件下恒顺泰实业公司享有优先租赁权。恒顺泰实业公司承租中建物业公司的场地用途为工业产业园，未经中建物业公司同意恒顺泰实业公司不得擅自改变用途，场地内现有合同未到期租户合同继续履约，履约期间中建物业公司负责管理，租金由中建物业公司收取。
另，正信实业公司和中建物业公司签订的《场地和房屋租赁合同》已于2015年9月30日到期，到期前正信实业公司没有书面通知中建物业公司需要续租，到期后双方也没有续签租赁合同，中建物业公司在2015年8月19日和2015年8月27日两次向正信实业公司下发了不在续租和租赁合同到期后搬离通知。
一审法院认为，正信实业公司与中建物业公司签订的《场地和房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对双方均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，合同约定租赁期满正信实业公司需续租，须在租赁期满2个月前书面告知中建物业公司，经中建物业公司同意后重新协商签订合同，同等条件下正信实业公司享有优先租赁权，庭审中正信实业公司没有证据证明其在租赁期满2个月前书面告知中建物业公司需续签合同，同时中建物业公司分别在2015年8月19日和2015年8月27日两次向正信实业公司下发了不再续租和租赁合同到期后搬离通知，上述行为应视为在租赁合同到期双方不在续签租赁合同。关于优先租赁权，租赁合同明确约定：同等条件下，正信实业公司才享有优先租赁权。中建物业公司与恒顺泰实业公司签订的场地租赁合同为整体出租，面积约为10万㎡，而正信实业公司只是租赁了中建物业公司部分场地和房屋，租赁总面积仅为1431.25平方米，从两份租赁合同上看，租赁方式与租赁面积及价格、附加条款等发生了很大的改变，正信实业公司与恒顺泰实业公司的合同条件已不同等，在不同等条件下不存在优先权，因此正信实业公司并不享有合同约定的优先租赁权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。恒顺泰实业公司与被告中建物业公司签订的《场地和房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：驳回平顶山市正信实业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费850元，由平顶山市正信实业有限责任公司负担。
二审中，被上诉人中建物业公司提交2016年5月4日与正信实业公司双方办理的退租手续，于2016年7月6日将正信实业公司所交20000元押金退回。双方争议的租赁房屋现已被中建物业公司拆除。当事人各方对述事实均无异议，本院予以认定。本院经审理查明的其它事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为：本案的争议焦点为1、上诉人要求判决中建物业公司与恒顺泰实业公司签订的场地租赁合同无效、予以撤销是否应予支持。2、正信实业公司是否享有优先承租权。中建物业公司与恒顺泰实业公司签订的场地租赁合同，其当事人是中建物业公司与恒顺泰实业公司，不包括正信实业公司，根据合同相对性原则，其产生的权利与义务对正信实业公司不产生约束力，且从租赁合同标的内容来看，不为同一。因此，正信实业公司请求法院认定中建物业公司与恒顺泰实业公司签订的场地租赁合同无效并予以撤销，本院不予支持。上诉人称被上诉人之间签订的土地出租合同因违反国务院55号令第44条关于行政划拨的土地不得出租的禁止性规定应为无效，不属于本案的审理范围，对于该合同的效力问题，本院不予认定。
上诉人与被上诉人中建物业公司签订的《场地与房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，属于合法有效的合同。双方当事人应按合同的约定履行自己的义务，《场地与房屋租赁合同》第二条第一款约定，租赁期满乙方需续租，须在租赁期满2个月前书面告知甲方，经甲方同意后重新协商签订合同，同等条件下乙方有优先租赁权。对于上诉人主张的已在租赁合同到期前二个月向中建物业提出续租申请，没有提供证据证明，本院对于该事实不予认定。中建物业公司分别在2015年8月19日与2015年8月27日两次向正信实业公司下发不再续租和租赁合同到期后搬离通知，另在2016年5月4日正信实业公司与中建物业公司已经办理完退租手续，并且结清了押金费用，证明双方不再续租。且上诉人原承租的房屋现已不存在，上诉人优先承租权已不存在。双方租赁合同明确约定：同等条件下，正信实业公司享有优先租赁权。中建物业公司与恒顺泰实业公司签订的场地租赁合同为整体出租，面积约为10万㎡，而正信实业公司只是租赁了中建物业公司部分场地和房屋，租赁总面积仅为1431.25平方米，从两份租赁合同上看，租赁方式与租赁面积及价格、附加条款等发生了很大的改变，正信实业公司与恒顺泰实业公司的合同条件已不同等，正信实业公司并不享有租赁合同约定的优先租赁权。
综上所述，正信实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，除对于二被上诉人之间的租赁合同效力认定不当外，其它处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由平顶山市正信实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邢智慧
审判员 翟建生
审判员 程显博
二〇一六年十月十三日
书记员 陈紫竹