福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终406号上诉人（原审被告）：宋伟成，男，1979年1月18日出生，汉族，农民，住莆田市荔城区，委托诉讼代理人：王承波，福建兆恩律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：莆田市城厢区霞林街道莆糖社区居民委员会，住所地莆田市城厢区兰溪街665号，组织机构代码证代码77963602-8。法定代表人：黄光华，该居委会主任。委托诉讼代理人：陈宗贤，福建鹏翼律师事务所执业律师。原审第三人：蔡洪保，男，1972年7月3日出生，汉族，农民，住莆田市荔城区，上诉人宋伟成因与被上诉人莆田市城厢区霞林街道莆糖社区居民委员会（以下简称莆糖社区居委会），原审第三人蔡洪保房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋伟成上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回莆糖社区居委会的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由莆糖社区居委会负担。事实和理由：一、根据莆糖社区居委会在一审提交的证据材料，虽可见是莆田市土地储备中心作为委托方委托莆糖社区居委会管理本案讼争土地及房屋，但是并未提及如遇到纠纷，受委托人莆糖社区居委会有权进行处理。故在本案中，受委托人即莆糖社区居委会未获得明确授权的情况下进行诉讼，属于无权诉讼。如若因本案讼争土地及房屋需要追究宋伟成的责任，应由委托人即莆田市土地储备中心向一审法院提起诉讼，因此莆糖社区居委会的诉讼主体是不适格的。二、本案讼争房屋及土地，在2016年6月30日租期届满之后，莆糖社区居委会就已经派人将房屋锁住，致使第三人蔡洪保的器具也放在里面未搬走；而宋伟成及蔡洪保自2016年7月1日起并未占据和使用该讼争土地和房屋，因此宋伟成不应支付莆糖社区居委会土地及地上物的占用费。一审法院对上述事实并未核实，存在判决所依据的事实不清的情形。三、本案的实质是宋伟成中标之后，经莆糖社区居委会同意直接将中标地块交由蔡洪保承租，以上有蔡洪保给莆糖社区居委会交纳履约保证金及每月缴纳的租金为证。本案中实际上与莆糖社区居委会形成房屋租赁关系的是蔡洪保而不是宋伟成，故宋伟成在一审中的诉讼主体不适格，但一审法院并未审查该事实。莆糖社区居委会答辩称：1.莆糖社区居委会受莆田市土地储备中心委托对讼争土地进行管理，有法律上的占有使用收益的权利，宋伟成作为土地的承租者，未及时支付租金，并在租期届满后拒绝撤离，侵犯了莆糖社区居委会的合法权利，莆糖社区居委会作为权利主体，其诉讼主体是适格的。2.宋伟成主张莆糖社区居委会将房屋锁住，致使蔡洪保东西未搬走，但截止目前为止，莆糖社区居委会都未接到宋伟成及蔡洪保移交的钥匙，房屋是宋伟成和蔡洪保锁的，不存在居委会一方将房屋锁住导致第三人无法搬迁财产的事实。讼争土地是经过公开招投标已出租给他人，因宋伟成和蔡洪保未及时交还土地及房屋的违约行为导致莆糖社区居委会无法将讼争土地及附着物交付给案外人使用，莆糖社区居委会要求按租金支付使用费合理合法。3、宋伟成称将中标资格转让给蔡洪保，但宋伟成将中标资格转让给蔡洪保必须经过莆糖社区居委会同意，如果未经莆糖社区居委会同意，其合同则不能成立。从本案签订租赁合同来看，莆糖社区居委会自始至终都认为是同宋伟成签订的，蔡洪保只是转租关系，宋伟成辩称其在一审主体资格不适格不成立。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。蔡洪保述称：1.本案的中标只是一个形式，中标之后，在莆糖社区居委会当时的书记陈国扬见证下，宋伟成直接将中标资格卖给蔡洪保，该转让是经过居委会见证同意的。2.中标押金1.5万元是由蔡洪保缴纳的，单据也证明莆糖社区居委会是同意转让中标资格的。宋伟成和莆糖社区居委会的合同实际上是2015年3月10日补签的，叫宋伟成补签合同也只是形式，而不是实际上与莆糖社区居委会形成的中标关系，二审法院可向当时的莆糖社区居委会主任方承汉予以核实。3.宋伟成所陈述的都是事实，对宋伟成的上诉请求没有意见。莆糖社区向一审法院提出诉讼请求：1、宋伟成立即归还承租地块及该地块范围内所有地上物；2、宋伟成向莆糖社区支付自2016年7月1日起至实际归还承租地块及该地块范围内所有地上物之日止的占有使用费，占有使用费按人民币7100元/月计算；3、本案诉讼费由宋伟成承担。一审法院认定事实：2014年7月1日，莆糖社区居委会（甲方）与宋伟成（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方将坐落在荔城南路万达广场斜对面莆糖社区西北侧（原13号楼拆迁空地，以现状为准，面积450㎡），每月租金7100元（均不含税金；如须提供税务发票，税金由承租人承担）。出租给乙方，用途为商业；租期从2014年7月1日起至2016年6月30日止；租金正式缴交日为甲乙双方签订协议日。每月于期前5天内交清，逾期不交，合同终止，押金取消；本合同签订时，乙方应向甲方交付15000元作为履约保证金，合同期满后退还给乙方。乙方必须依约交付租金，如有拖欠，每天按1000元加收滞纳金，如拖欠租金或拖欠由乙方负责交纳费用达十天，甲方有权收回房屋，有权拒绝返还履约保证金，且甲方有权处理店内所有物品。合同期满，该场地应保留原样，且该地块范围内所有地上物均应归还莆糖社区居委会拥有等。2013年元月30日，莆田市土地储备中心作为委托方与作为受委托方的莆糖社区居委会签订《委托管理协议》，约定：“因委托方荔城路南通800米段工程建设需要，政府征用拆迁城厢区霞林街道莆糖社区西北侧土地原13号楼地块，该地块位于荔城路××与××路交叉口东北侧，由于延寿路交叉口项目尚未建设，为方便管理，防止该地块被侵占，莆田市土地储备中心特委托莆田市城厢区霞林街道莆糖社区居民委员会对该地块进行依法管理，若因受委托方管理不善，造成的一切经济、法律等纠纷，均由受委托方负责及承担……”。2016年7月8日，莆田市土地储备中心向一审法院出具《关于（2016）闽0302民初1653号城厢区人民法院民事证据调查令的情况说明》（莆市土储函【2016】166号），载明：“荔城路南通800米段于2006年开始征地拆迁，城厢区霞林街道莆糖社区西北侧土地原13号楼在征地红线范围内，2006年6月莆田市城港大道城厢区征地拆迁安置工作指挥部与该幢楼30户群众签订房屋拆迁面积补偿金额认定表。2012年12月至2013年1月，我中心委托莆田市国土资源局城厢分局与该幢楼30户群众正式签订《征地房屋拆迁补偿安置协议书》，安置补偿到位。在《征地房屋拆迁补偿安置协议书》签订之前，该幅土地权属不属于我中心，《征地房屋拆迁补偿安置协议书》签订后，土地权属归我中心所有，鉴于地块属于角地，位置位于荔城路××与××路交口东北侧，目前由于延寿路尚未建设，导致未使用。为方便管理，防止该边角地被随意侵占，我中心委托莆田市城厢区霞林街道莆糖社区居民委员会管理及使用，今后启动项目建设时，由莆糖社区居委会无条件无偿交还我中心。”2016年9月7日，莆糖社区居委会以宋伟成经未按约归还土地为由，向本一审法院提起诉讼。一审法院认为，莆糖社区居委会与宋伟成签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。双方约定租赁期限至2016年6月30日止，现租赁期限已届满；且因租赁合同约定合同期满，该场地应保留原样，该地块范围内所有地上物均应归还莆糖社区居委会拥有，故现莆糖社区居委会要求宋伟成归还承租地块及该地块范围内所有地上物，符合合同约定及法律规定，予以支持。宋伟成在租期届满后未归还土地，对莆糖社区居委会造成了预期租金收益损失，宋伟成应赔偿莆糖社区居委会的该损失并承担相应的占用费，故莆糖社区居委会请求宋伟成按合同约定的租金即7100元/月支付占用费至实际归还承租地块及该地块范围内所有地上物之日止亦符合法律规定，亦予以支持。宋伟成辩称其将讼争土地的中标资格转让给蔡洪保，其不是本案的适格主体，因本案租赁合同系莆糖社区居委会与宋伟成签订的，对双方具有约束力，宋伟成的辩称违反合同的相对性原则，对此不予采纳。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宋伟成应于本判决生效之日起十五日内将坐落于莆田市荔城南路万达广场斜对面莆糖社区西北侧的土地及该土地范围内所有地上物归还莆田市城厢区霞林街道莆糖社区居民委员会；二、宋伟成应于本判决生效之日起十五日内支付给莆田市城厢区霞林街道莆糖社区居民委员会自2016年7月1日起至实际归还土地及其地上物之日止按每月7100元计算的占用费。本案案件受理费244元，减半收取为122元，由宋伟成负担。本院二审期间，宋伟成和莆糖社区居委会没有提交新证据。蔡洪保向本院提交下列证据：1.收条一份，用于证明宋伟成中标后，莆糖社区居委会同意宋伟成将中标资格转卖给蔡洪保；2.福建省村集体专用收款收据、存款明细表各一份，用于证实蔡洪保是本案涉案地块的实际承租人。宋伟成对蔡洪保提交的证据没有意见，认为该1.5万元确实是蔡洪保缴纳的，与宋伟成无关。莆糖社区居委会质证认为：1.对收款收据的真实性没有异议，该收款收据的确是向宋伟成出具的，不是向蔡洪保出具的；2.对转账记录没有异议，其时宋伟成向莆糖社区居委会说明房屋已经转租给蔡洪保，后续事宜莆糖社区居委会可与蔡洪保沟通，且转账记录与押金没有关联。本院经审查认为，蔡洪保提交的《收条》在一审审理过程中已经提交，并非新的证据，本院不予审查；因本案讼争土地的租赁合同是宋伟成同莆糖社区居委会签订的，对蔡洪保提交的第二组证据即使能证实蔡洪保系实际承租人的事实，但只能证实蔡洪保同宋伟成之间系转租合同关系，故对该组证据不予采信。经审理查明，宋伟成、蔡洪保对一审认定的事实中“2014年7月1日，莆糖社区居民（甲方）与宋伟成（乙方）签订《房屋租赁合同》一份”有异议，认为该份合同不是2014年7月1日签订的，实际上是2015年3月10日补签的形式合同，本案讼争土地自始至终都是蔡洪保使用的，莆糖社区居委会对此没有异议，从押金及收取的租金情况看，也可说明莆糖社区居委会也承认本案承租人是蔡洪保，与宋伟成没有任何关系；宋伟成、蔡洪保对一审认定的其他事实没有异议。莆糖社区居委会对一审认定的事实没有异议。对一审认定的事实中各方当事人均无异议的部分，本院予以确认。本院认为,本案《房屋租赁合同》是宋伟成同莆糖社区居委会之间签订的，莆糖社区居委会依据莆田市土地储备中心的授权而获得讼争租赁土地的管理使用权，居委会可以以自己的名义的对外进行出租并获得收益，其作为原告的主体是适格的。莆糖社区居委会同宋伟成之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，莆糖社区居委会和宋伟成双方均应按合同约定全面履行自己的义务。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。虽然本案宋伟成经莆糖社区居委会同意将讼争物转租给蔡洪保，但其与莆糖社区居委会签订的《店面房出租合同》仍继续有效。依照合同相对性的原则，租赁期间届满，作为承租人的宋伟成应当返还租赁物，宋伟成至今未将租赁物移交给莆糖社区居委会，莆糖社区居委会有权要求宋伟成返还租赁物并要求其支付返还租赁物之前的占用费。综上所述，宋伟成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费244元，由宋伟成负担。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年六月二日书 记 员  黄慧萍附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。