湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民二初字第566号
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司怀化市分行。
法定代表人丁跃恒，该分行行长。
委托代理人（特别授权）向网，湖南人和人（怀化）师事务所律师。
委托代理人陈芳，湖南人和人（怀化）师事务所实习律师。
被告周兴文，男，汉族，1964年07月11日出生。
被告刘和秀，女，瑶族，1968年04月25日出生。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司怀化市分行（以下简称邮政银行）与被告周兴文、刘和秀金融借款合同纠纷一案，于2015年6月3日诉至本院，本院于同日受理后，依法适用普通程序，由审判员向和平担任审判长，与审判员谢文、人民陪审员王志双组成合议庭，于2015年10月10日公开开庭进行了审理。代理书记员催仁耀担任法庭记录。原告邮政银行的委托代理人向网、陈芳到庭参加诉讼，被告周兴文、刘和秀经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邮政银行诉称：2013年3月15日，原、被告签订了一份《个人购房借款及担保合同》，该合同约定：被告因购买门面向原告借款7万元，借款期限为120个月，实际放款日与到期日以借据为准，还款方式为按月等额本息还款法，年利率为7.205%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按合同约定的第4条处理。按照合同约定被告以怀化市“新天地城市广场”负一层253号的房产作为抵押物并办理了抵押登记手续，同时确认担保范围为主合同项下债务人应承担的全部本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权及担保权而发生一切费用。
2013年4月15日，原告按照约定向两被告发放了贷款7万元，然而贷款发放后，被告并未按照合同约定按时归还本息。根据《个人购房借款及担保合同》第10.1条、第10.2条约定，在出现上述情形下，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同。截至法庭辩论终结前，被告已逾期连续超过3个月未按时归还本息，现共结欠借款本金62865.45元及利息2908.57元、罚息204.94元。
鉴于上述事实，被告的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益及维护金融资金的安全与稳定，现特向贵院起诉请求判决：1、解除原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》；2、被告偿还尚欠的借款本金62865.45元、利息3113.51元（含罚息）（利息暂计算至2015年5月20日，此后利息、罚息等按照《个人借款及担保合同》约定的利率计算至借款还清之日）；3、确认原告对抵押物怀化市新天地城市广场负一层253号房产（怀房预鹤城字第2130020**号）享有优先受偿权；4、被告承担本案原告为实现债权所支付的律师费、诉讼费等费用。
被告周兴文、刘和秀未作答辩。
原告向本院提交了以下书证：1、原告营业执照及组织机构代码证、负责人身份证明及身份证复印件各1份，拟证明原告身份情况；2、被告身份证复印件1份、常住人口登记卡2份、结婚证复印件1份，拟证明被告身份情况；3、《商品房买卖合同》1份、怀化好安居房地产开发有限公司新天地城市广场项目部出具的收据1份，拟证明被告买房的事实；4、《个人购房借款及担保合同》、个人贷款（手工）借据及放款单、预购商品房抵押权预告登记证明各1份，拟证明原、被告双方签订了《个人购房借款及担保合同》、被告借款及原告放款的事实，以及已经办理抵押登记的事实；5、《贷款结算试算表》1份，拟证明证明被告截至2015年5月20日的欠款数额；6、《系统数据拖欠表》1份，拟证明被告还款逾期的天数达到合同约定的违约情形；7、还款流水详情单1份，拟证明被告之前按期还款的事实。
被告对原告所提供的上述书证无异议，上述书证真实、合法，与拟证明的案件事实有关联性，本院对其证明力予以确认。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2011年9月18日，被告与怀化好安居房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：怀化好安居房地产开发有限公司将已取得预售许可证的位于怀化市鹤城区“新天地城市广场”商业负一层253号7.01平方米商铺预售给被告，价款142995元，首付72995元，向银行按揭贷款7万元；被告于合同签订后30日内向出卖人提交按揭贷款所需要的资料，被告如果未按照银行或出卖人通知的时间前往指定地点签订按揭合同及相关手续，逾期超过10日，出卖人有权解除合同，等等。
2013年3月15日，原、被告订立了一份《个人购房借款及担保合同》，该合同约定：被告因购买门面向原告借款7万元，年利率为7.205%，借款期限为120个月，实际放款日与到期日以借据为准；被告授权原告将贷款发放至被告周兴文在原告邮政银行的6210985670003396643号账户；还款方式为按月等额本息还款法；在每期还款日16：00前，被告应向还款账户中按应偿还的贷款本息足额存入相应资金，并授权贷款人于每期还款日从还款账户中划收；被告以所购买的位于怀化市鹤城区“新天地城市广场”商业负一层253号商铺作为抵押并办理了抵押预告登记手续（抵押预告登记号码为：怀房预鹤城字第213002085号）；抵押担保范围为主合同项下债务人应承担的全部本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权及担保权而发生一切费用；被告有连续三个月或累计六个月未足额偿还贷款本息情形的，原告有权解除合同、宣布发放的贷款提前到期，并要求借款人提前清偿全部贷款及利息、罚息、违约金等。合同订立后，原告于2013年4月15日按照约定将贷款7万元转入被告的还款账户。贷款发放后，被告按照合同约定还款。从今年3月起被告开始拖欠原告贷款，被告已逾期连续超过3个月未按时归还本息，截止至2015年5月20日，被告欠原告借款本金62865.45元、利息3113.51元，合计65978.96元。原、被告于是发生纠纷而诉至本院。
本院认为：原、被告订立的《个人购房借款及担保合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。因原告已履行合同全部义务，而被告未按合同约定期限向原告偿还借款本息，连续三个月未按时还款，已构成违约，且双方在《个人购房借款及担保合同》已规定了如果被告连续三个月未按时还款，原告有权提前解除合同，提前收回借款本息。故对于原告要求解除与被告订立的《个人购房借款及担保合同》，由被告提前偿还原告借款本息的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，办理房屋抵押预告登记后仅发生对抗第三人的效力，而未发生抵押的物权效力；另根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以房屋抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。据此规定，由于被告所购买的位于怀化市鹤城区“新天地城市广场”负一层253号商铺仅办理了抵押预告登记手续，未办理抵押登记手续，因此原、被告的抵押合同尚未生效，原告对位于怀化市鹤城区“新天地城市广场”负一层253号商铺依法没有优先受偿权，本院对原告的第三项诉讼请求不予支持。
原告主张由被告赔偿原告所支付的律师代理费，因原告未提交律师代理费的支付凭据，故本院对该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第（二）项之规定，判决如下：
一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司怀化市分行与被告周兴文、刘和秀于2013年3月15日订立的《个人购房借款及担保合同》；
二、被告周兴文、刘和秀于本判决生效之日起10日内清偿原告中国邮政储蓄银行股份有限公司怀化市分行借款本金及截止2015年5月20日的利息、罚息合计65978.96元；并按年利率7.205%支付自2015年5月21日至借款清偿之日的利息；
三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司怀化市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1449元，由被告周兴文、刘和秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
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审 判 长 向和平
审 判 员 谢 文
人民陪审员 王志双
二〇一五年十月十三日
代理书记员 张 茜
附判决引用的法条：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零八条借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。
《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条第（二）项办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；