济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初554号
原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人康宇，董事长。
委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。
被告陈洪禄，男，1954年6月13日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。
原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）诉被告陈洪禄物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理。本案依法由代理审判员张斌适用简易程序，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告彼得物业的委托代理人王坤，被告陈洪禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彼得物业诉称：原告系济南市槐荫区发祥巷小区前期物业服务单位。被告作为该小区业主，自2013.7.1-2015.6.30拖欠原告物业管理服务费共计人民币541.20元，经原告多次催缴，至今未缴。原告依法依约有权要求被告支付拖欠的物业费及相应的逾期违约金。原告彼得物业诉请判令被告陈洪禄：一、向其支付物业管理服务费541.20元；二、支付上述拖欠物业管理服务费的违约金764.20元（以拖欠金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2015年6月30日）；三、承担诉讼费用及相关费用。
被告陈洪禄辩称：确实欠物业费，但是不交物业费是有原因的，因为房子漏水，我是顶楼，我一入住就漏水，我发现后就找物业，说登记，登记后一个星期后就给打胶，弄好了之后装修，发现起泡了，我找装修的，人家说是屋顶漏，我就找物业，又让我登记，等了半年多都没有修好，一下雨就得往家跑，至今没有修好。我的储藏室卫生有问题，不积极打扫，保安也不巡检，但是听说院里有丢自行车、地下室还有被盗的。楼顶都长草长树了，我把小树给拔了，如果我不上去不就长成大树了。我跟物业说我拿钱让他找开发商给我修房子，他说物业费和房子没关系。物业服务态度太差。
经审理查明，发祥巷小区的开发商为济南市发祥置业有限公司，2008年7月4日，其作为甲方与黑龙江新明基物业管理有限公司作为乙方签订《济南市前期物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方为发祥巷小区提供前期物业服务，物业类型为商住，建筑面积为23.90万平方米。合同约定物业费收费标准为为多层住宅0.80元／月·平方米，高层住宅1.20元／月·平方米，办公楼3元／月·平方米，收费时间提前预收，每次至少预交半年，业主逾期交纳物业费的，从逾期之日按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。该合同还对乙方应当提供的物业服务等权利义务以及业主的权利义务等其他事项进行了约定。
济南市槐荫区发祥巷XX室系被告陈洪禄原房屋被拆迁后的安置房。被告陈洪禄为该房屋的业主。
被告陈洪禄作为乙方与小区的物业服务单位黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司（作为甲方）于2009年7月20日签订《物业管理服务协议（住宅）》，载明被告陈洪禄房屋面积56.36平方米，约定物业管理服务费用交纳时间为办理入户之日，收费标准为按建筑面积暂预收200元。甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理等，被告陈洪禄的义务包括承诺不改变房屋用途等。关于物业管理服务的具体内容，合同约定包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生等。在协议的“第八条违约责任”处约定“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。原、被告双方均认可涉案房屋面积为56.36平方米。
另，发祥巷小区制订有《业主临时公约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反公约应当承担的责任等事项作出约定。被告陈洪禄就此出具《承诺书》，确认已详细阅读并同意遵守，还同意承担违反“本临时公约”的相应责任。
济南市物价局曾于2009年11月17日下发《关于制定棚户区改造安置小区物业服务收费标准的通知》{济价房字（2009）123号}，通知济南市个物业服务企业及其他管理人，棚户区改造安置小区物业费收费标准为，多层住宅0.40元／月·平方米，高层住宅0.85元／月·平方米（含电梯运行费用）。原、被告双方均认可涉案房屋的物业费标准为0.40元／月·平方米。
以上事实有原告彼得物业提供《发祥巷拆迁房屋迁入通知单》、《济南市前期物业管理委托合同》、《物业管理服务协议（住宅）》、《业主临时公约》、《承诺书》、《关于制定棚户区改造安置小区物业服务收费标准的通知》及原、被告双方的陈述为凭。
2013年11月20日，发祥巷小区的开发商济南发祥置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《发祥巷小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对发祥巷小区提供前期物业服务，物业类型包括小高层住宅、多层住宅、商业用房、商务办公楼等，建筑面积为176265.76平方米，合同中对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定，其中物业服务费用约定收费采用包干制，具体标准为多层住宅0.80元／月·平方米，高层住宅1.20元／月·平方米，办公楼3元／月·平方米，商业用房及学校、医院为2.60元／月·平方米；交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的违约责任处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之30向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该《发祥巷小区前期物业服务合同》除由济南发祥置业有限公司与原告彼得物业分别加盖印章外，济南市槐荫区住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。原、被告双方均认可，涉案房屋延续原收费标准，为0.40元／月·平方米。
原告彼得物业与济南发祥置业有限公司签订该《发祥巷小区前期物业服务合同》后，又于2013年11月27日与发祥巷小区原物业服务公司黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由原黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）签订《发祥巷小区物业管理交接协议》，其为协议乙方，黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司为协议甲方。协议中载明甲方系济南发祥置业有限公司委托的发祥巷小区前期物业管理单位，因经营入不敷出、严重亏损将退出发祥巷小区及发祥巷一号公馆的物业管理；乙方系经过业主依法选聘，具有合法资质的物业管理单位，继甲方退出后将成为发祥巷小区新的物业管理单位。关于交接期限的划分协议约定甲方对发祥巷小区的物业管理服务截止至2013年12月31日，该管理服务期限界满，甲方不再向小区业主提供物业管理服务，乙方自2014年1月1日起，正式接管发祥巷小区的物业管理服务，属前期物业管理性质；甲乙双方需在2014年1月1日前完成物业交接工作。该协议中对资料及财物交接进行了详细约定，关于债权债务的处理约定为：甲方在发祥巷小区进行物业管理服务期间，业主拖欠的物业费（截止至2013年12月31日），甲方作为债权全部转让给乙方，甲方负责通知欠费业主债权转让事宜。甲方除物业费之外的其它债权债务，由甲方自行承担解决，若因此给乙方造成损失，乙方有权向甲方追偿。对“正在履行的合同的处理”约定为甲方在物业管理服务期间对外签订的涉及物业的合同，自甲方撤出后，由甲方负责向乙方交接，甲方负责通知合同相对方合同主体变更，要求合同相对方及时联系乙方，乙方在合同主体一方盖章确认，在合同履行期内，由乙方代替甲方行使合同约定的权利及义务。协议另对员工安置等事项进行了约定。同日，济南市槐荫区住房保障和房产管理局出具济槐荫区合同备案第2013038号《济南市物业服务合同备案证明》，内容为“济南发祥置业有限公司（委托方）将坐落于槐荫区经二纬六道，四至范围：东纬五路、南经二路、西纬六路、北发祥巷小区B地块商务办公楼，建筑面积176265.76平方米的发祥巷小区委托山东彼得物业管理有限责任公司（受托方）进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。2015年7月10日，原告彼得物业将上述物业费债权转让事宜通过特快专递向涉案房屋的地址进行了邮寄。
原告彼得物业在提供物业服务过程中，因被告陈洪禄未交纳2013年7月至2015年6月的物业服务费，其诉至本院。在本案审理中其说明涉案房屋面积为56.36平方米，按0.40元／月·平方米计算，物业费为541.20元；违约金按合同约定标准即日万分之三十（日0.3%）计算，分别自2014年1月1日、2014年7月1日、2015年1月1日起计算至2015年6月30日。
被告陈洪禄向本院提交照片四张，显示其房顶存在渗水现象，其称原告彼得物业对该渗水问题一直不予积极修缮，导致其家庭生活受到了较为严重的影响。原告彼得物业对照片的真实性没有异议，但认为不能证明渗水的时间地点和现状，且此属于房屋质量问题，应当向房屋的开发商主张权利。原告彼得物业与本次诉讼一起同时起诉了众多该小区业主，对于其他业主提交的证明原告彼得物业提供物业服务存在瑕疵的证据，被告陈洪禄均予以认可，并要求作为本案中证明原告彼得物业提供物业服务存在瑕疵的证据。
以上事实有原告彼得物业提供《发祥巷小区前期物业服务合同》、《发祥巷小区物业管理交接协议》、《济南市物业服务合同备案证明》，被告陈洪禄提交的照片等证据及原、被告双方的陈述为凭。
本院认为，涉案房屋系被告陈洪禄拆迁后所得，其并在涉案房屋居住至今，为该小区的业主。其在入住小区时，与小区的物业服务公司黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，此时该小区没有成立业主委员会，该物业服务公司系小区开发单位济南发祥置业有限公司选聘，因此该《物业管理服务协议（住宅）》应为前期物业服务合同。就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。被告陈洪禄作为小区业主，应履行协议约定的相关内容。其自己也曾出具过《承诺书》，同意遵守业主临时公约并同意承担违反后的相应责任。后在物业服务过程中，因黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）经营亏损退出，济南发祥置业有限公司又与本案原告彼得物业签订了《发祥巷小区前期物业服务合同》，该合同的内容合法，系双方当事人的真实意思表示，且在济南市槐荫区住房保障和房产管理局进行了备案，合同有效。原告彼得物业也将物业费收取的债权转让通知了被告陈洪禄，两公司间的债权转让已经生效。原告彼得物业与原物业服务公司即黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司签署交接协议后即进入发祥巷小区并提供物业服务。被告陈洪禄作为发祥巷小区的业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。因其实际未缴纳2013年7月1日至2015年6月30日间的物业服务费用，原告彼得物业诉至本院。原告彼得物业主张的物业服务费用为541.20元，经本院审查，被告陈洪禄居住的房屋面积为56.36平方米，物业服务费用为0.40元／月·平方米，按此标准计算，2013年7月至2015年6月的物业服务费用应为541.06元，原告彼得物业要求的541.20元不准确，本院予以调整。原告彼得物业要求被告陈洪禄承担的违约金764.20元。从本案查明事实来看，被告陈洪禄未按约定及时缴纳物业服务费用确实存在违约情形，但被告陈洪禄交的照片显示，其作为顶楼住户，存在属于公共区域的房顶向其家中渗水的情况。虽然该问题属于房屋质量问题，但作为物业服务单位，其应协助业主积极解决该公共区域出现的问题，但原告彼得物业未举证证明其尽到了协助义务，故本院认定其所提供的物业服务存有不足。被告陈洪禄还提出原告彼得物业存在安保不强、卫生打扫不彻底等服务瑕疵，结合从原告彼得物业起诉的本批次其他物业服务纠纷案件中查明的事实来看，原告彼得物业提供的物业服务确实存在一定瑕疵和不足，其要求被告陈洪禄承担违约金的诉讼请求，理由不充足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈洪禄于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付2013年7月至2015年6月物业服务费541.06元；
二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告山东彼得物业管理有限责任公司负担15元，由被告陈洪禄负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一六年四月十五日
书 记 员 官静