文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初18008号原告:重庆九里香堤物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦19-5号，统一社会信用代码91500107678655799T。法定代表人：陶波，职务总经理。委托代理人：付金萍，女，汉族，1982年6月16日生，住重庆市江北区。委托代理人：赵永钊，男，汉族，1987年1月18日生，住河北省辛集市。被告：陈玲，女，汉族，1971年11月2日生，住重庆九龙坡区。委托代理人：鞠兴亮，男，汉族，1971年10月14日生，住重庆九龙坡区。原告重庆九里香堤物业服务有限公司诉被告陈玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月21日受理后，依法由审判员张雷适用小额诉讼程序于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告重庆九里香堤物业服务有限公司的委托代理人付金萍、赵永钊，被告陈玲的委托代理人鞠兴亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆九里香堤物业服务有限公司诉称：原告系被告物业所在小区的物业管理服务企业，并按约提供物业管理服务。被告自2016年4月1日起未缴纳物管费和公摊费。原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告给付原告2016年4月1日至2017年6月30日的物管费1250元、公摊费125.89元；2、被告给付原告违约金405元；3、本案诉讼费用由被告负担。被告陈玲辩称：认可原告是被告所在小区的物管公司，认可原告诉请的物管费和公摊费的金额，被告确实�缴纳相应费用，但不认可缴纳相应费用，一是建设单位给原告的务管费抵用券免除了被告2017年1月1日至12月31日的务管费，原告于2017年7月撤场，原告应该返还被告剩余期间的物管费，二是原告物业服务不到位，存在原告无故撤场，物管公司没有协助成立业委会，广告招商未经业主同意，电信宽带因为物管吃拿卡要无法入驻，物管公司不能及时解决问题，小区没有规划正式停车位，车辆存在乱停现象，施工车辆随意进入，小区绿化长期维护不好，公共设施维护不及时，消防通道长期堵塞，环境卫生维护不到位，电梯间发生漏水，电梯经常发生故障，临时道路拆除导致不能进出车辆，电力系统在交房后一直是临时用电，小区门禁及监控系统一直未能启用等问题。经审理查明,原告公司成立于2008年8月4日，具有物业服务企业经营资质。2013年12月1日，原告与重庆市九龙坡区某小区的建设单位重庆恺成房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为小区的物业提供物业管理服务；原告按照建筑面积收取物管费，高层住宅为每月每平方米1.8元，花园洋房为每月每平方米2.7元，公摊费据实由全体业主分摊；业主应于建设单位书面通知接房之日或合同约定交房之日的次日起缴纳物管费；如业主未按约缴纳物管费，原告则按照每日3‰支付违约金。该合同于2013年12月6日在房管局备案，价格标准于2015年10月13日在重庆市物价局备案。合同签订后，原告入驻该小区提供物业管理服务。被告购买有该小区房屋1套，建筑面积为99.21平方米，于2015年10月1日办理接房手续。2015年10月1日，原、被告之间签订有前期物业服务协议，协议内容与前述前期物业服务合同内容基本一致。原告实际收取物管费是按照高层住宅每月每平方米1.26元收取的，被告自2016年4月1日起未按约缴纳物管费。2016年12月28日，物业建设单位发给被告物业管理费抵用券1份，该券使用须知记载客户于2017年1月20日前持券到物管中心办理免除手续，本券不能抵用上述期限之外的物管费，本券不兑现、不找零，逾期作废。审理中，原告认可被告可以凭券免除2017年的物业费，自愿减少诉讼请求为，要求被告支付2016年4月1日至2016年12月31日的物管费1125元、公摊费125.89元、违约金405元。原告同时陈述，原告已经于2017年7月1日撤场，被告可以凭卷到被告处处理后续不足期间物业费的退还问题。审理中，原告提供了小区照片及视频，以证明原告提供的物业服务存在被告答辩意见中陈述的相关问题。原告针对被告等业主所述相关问题陈述，原告撤场是因为小区的后续开发商重新聘请了新的物业公司；业委会的成立应符合法定条件且不属于原告职权范围，原告没有进行广告招商，也从未对电信公司吃拿卡要；业主反映车辆停放问题，是因为小区配有室外停车场地，小区装修期间室外停车较多，不属于乱停乱放；开发商在交房时取得竣工验收备案登记，水电满足使用要求，停水停电是水电公司的水电供应问题，与原告没有直接关联；原告履行了电梯检修、绿化维护相关义务；由业主反应环�卫生问题，可能照片拍摄时确实没有清除，但原告事后都及时予以清除和维护；业主反映开发商车辆进入及门禁、监控系统未投入使用问题，是因为开发商继续开发楼盘，尚未完全移交原告，相关问题是由开发商在负责，也正因如此，原告实际是按照高层住宅每月每平方米1.26元收取物管费，没有按照合同全额收取。以上事实，有原告重庆九里香堤物业服务有限公司提供的营业执照、资质证书、前期物业服务合同、合同备案证明、价格备案表、商品房买卖合同、交接房手续、前期物业服协议，被告陈玲提供的照片、视频、物业管理费抵用券，以及当事人在庭审中的陈述笔录为证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与被告所在小区的建设单位签订的前期物业服务合同，以及原、被告之间的前期物业服务协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法受法�保护，对原、被告双方有约束力，双方当事人应该按照合同约定履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告作为物业管理服务企业，依约入驻小区提供物业管理服务，履行了合同主要义务，现原告已通过诉讼向被告催缴，被告作为业主应该履行缴纳物管费的义务。被告答辩意见陈述原告物业服务存在诸多问题，其中原告撤场是因为原告与原建设单位前期物业服务合同的终止，而非无故撤场；业委会的成立问题不是原告职权职责范围，也与原告履行物业管理服务义务无关；电信公司宽带不能入驻是否因为原告吃拿卡要也无证据予以证明；而涉及房屋质量等部分问题并非原告原因，也不应由原告负责。同时，原告虽就车辆停放、停水停电、环境卫生等相关问题进行了积极解释，但被告提供的证据依然足以证明原告提供的物业服务存在不到位的方面，被告未按期缴纳物业费也是双方未能妥善沟通所致，并非被告恶意拖欠。因此，在考虑到原告已经自愿按照高层住宅每月每平方米1.26元主张物管费，实际主张物管费标准已经低于合同约定收费标准情况下，本院对原告要求被告支付2016年4月1日至2016年12月31日的物管费1125元、公摊费125.89元的诉讼请求依法予以支持，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告陈述建设单位给原告的务管费抵用券免除了被告2017年1月1日至12月31日的务管费，原告于2017年7月撤场应该返还被告剩余期间的物管费，由于务管费抵用券明确记载该券不能抵用记载期限之外的物管费，故原告持有的抵用券不能抵扣被告应该缴纳的2017年1月1日之前的物管费，至于被告提前撤场问题，被告可以另行要求原告退还相应物管费，双方存在争议也可以另案解决。物业服务合同履行中，物业公司和业主双方应该加强沟通，相互配合，在充分认识各自权利义务基础上，依法依约全面履行各自义务，享有各自权益，共同努力营造和谐的小区环境。据此，依照《中�人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈玲于本判决生效之日起十日内给付原告重庆九里香堤物业服务有限公司2016年4月1日至2016年12月31日的物管费1125元、公摊费125.89元，合计1250.89元；二、驳回原告重庆九里香堤物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，减半收取为25元，由被告陈玲负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员 张 雷二〇一七年九月三十日书记员 李丹琪