上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1039号
原告王品章。
委托代理人孙蔚然，上海市华亭律师事务所律师。
委托代理人左高飞，上海市华亭律师事务所律师。
被告蒋朝庆。
原告王品章与被告蒋朝庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月30日立案受理。因被告下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2013年10月18日公开开庭进行了审理。原告王品章的委托代理人左高飞到庭参加了诉讼。被告蒋朝庆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告王品章诉称，原、被告于2012年4月28日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于本市闵行区××路××号，建筑面积为97.89平方米的店铺租赁给被告，租期为6年（自2012年5月1日至2018年5月31日），并约定租赁费用支付方式为先付后用，付三押一，以一季度为一期支付。2012年5月1日至2013年4月30日每3个月租赁费为人民币（下同）33，750元。然被告从2013年2月起无故拖欠租赁费未付，原告经多次催讨未果。根据租赁合同第九条约定，被告拖欠租金超过7天，须赔付原告三个月租金。原告遂诉诸法院要求判令：（一）被告支付拖欠租金25，500元（自2013年2月1日至同年4月8日）；（二）被告支付违约金33，750元。
诉讼中，由于被告于2013年3月底已离开承租店铺，故原告增加要求判令原、被告的房屋租赁合同已经解除的诉请。同时由于原告同意向被告返还租赁保证金，故对上述第（二）项诉请金额变更为22，500元（已扣除相当于一个月租金的租赁保证金）。放弃要求被告支付拖欠租金25，500元的诉请。对被告在承租期间使用的水、电费明确表示暂不要求在本案中处理。
被告蒋朝庆未作答辩亦未向本院提供证据。
经审理查明，位于上海市闵行区××路××号1-2层店铺的产权人为原告王品章及其家人翁某某。
2012年4月28日，原告王品章（作为出租方，签约甲方）与被告蒋朝庆（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将自有的闵行区××路××号（1-2层），建筑面积为97.89平方米的店铺租赁给乙方用于经营美容美发，租赁期限为6年（从2012年5月1日至2018年5月31日止）。每年税后租赁费用如下：2012年5月1日-2013年4月30日，年租赁费用为135，000元，每三个月租赁费用为33，750元；2013年5月1日-2015年4月30日，年租赁费用为148，500元，每三个月租赁费用为37，125元；以后逐年递增（省略）。甲乙双方约定，本合同的租赁保证金为1月的租赁费用，即11，250元整。乙方租赁费用支付方式如下：先付后用，付三押一，以一个季度为一期支付。首期租赁费用及租赁押金于双方签订本合同日内由乙方支付给甲方。以后每季度提前7天支付下一期租赁季度的租赁费用。乙方承担在进场装修及日后使用中该承担范围内所发生的水费、电费、煤气费、通讯、物业管理费等费用，并由乙方全额及时地向有关收费部门缴纳。甲乙双方有以下违约行为的，赔付另一方三个月的租金：（1）甲方提前收回出租房屋；（2）乙方未到期退租；（3）乙方拖欠租金超过7天。本合同到期后，乙方凭交付保证金的收据及甲方验收房屋证明，并结清水、电、煤、通讯、物业管理等费用后，办理保证金退还手续。交房前必须恢复房屋原有结构。
签约后，原告按约向被告交付租赁店铺，被告则向原告支付了租赁押金及相关租金，并入住装修使用。
然被告自2013年2月起拖欠租赁费用不付，原告即委托律师向被告发送《律师函》，称：截止2013年3月14日，你已拖欠××路××号房屋2013年2月1日至4月30日的租金一个多月，根据合同约定你应该赔付三个月的租金，故根据王品章的委托特函告如下：一、望贵方收到本函后于2013年3月21日前向王品章履行支付租金的义务。二、逾期不履行的，将根据王品章的授权，并根据相关法律规定采取必要的司法措施，以保障王品章的合法权益。被告接函后不但未向原告支付拖欠租金，还擅自离开承租店铺，遂成讼。
以上事实，由原告提供的原、被告签订的《房屋租赁合同》、涉案房屋产权证、律师函及邮寄凭证、被告支付租赁押金及租金凭证、租赁现场照片以及原告的当庭陈述等为证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。
上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。根据上述合同约定，被告应于每季度提前7天支付下一租赁季度的租金。然本案中，被告自2013年2月起，拖欠支付自2013年2月至同年4月的租金，在原告委托律师发送书面催告函的情况下仍未能支付，且于2013年3月底擅自离开承租店铺。被告以自己的行为表明其无法再继续履行合同，已构成根本违约，致使原告不能实现合同目的。原告于2013年5月30日起诉本院要求确认双方的租赁合同已经解除，故本院确认双方的租赁合同于2013年5月30已经解除。原告为防止损失的进一步扩大，于2013年8月已收回房屋。另根据租赁合同约定，被告拖欠租金超过7天，须赔付原告3个月租金。现原告在收回租赁房屋后同意向被告返还相当于一个月租金的租赁保证金，本院对此予以准许，故在扣除上述租赁保证金后被告还需向原告赔付2个月租金。此外，租赁合同还约定，被告在向原告交还房屋前必须恢复房屋原有结构。因此，原告对被告的装修费损失无须补偿。诉讼中，原告对被告在承租期间使用的水、电费已明确表示暂不要求在本案中主张，故本案对此不作处理。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告王品章与被告蒋朝庆签订的《房屋租赁合同》已经解除；
二、被告蒋朝庆于本判决生效之日起十日内赔付原告王品章租金22，500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费643.75元，由被告蒋朝庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
人民陪审员 陆家寿
人民陪审员 陈务宁
二〇一三年十月二十三日
书 记 员 林 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。