北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终303号上诉人（原审原告，反诉被告）北京重厦房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇新平西路金谷园。法定代表人王东春，总经理。委托代理人季志庆，北京市青天律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）郑雪丰，男，1979年6月10日出生。上诉人北京重厦房地产开发有限公司（以下简称重厦公司）因与被上诉人郑雪丰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第2427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。重厦公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方的全部诉讼请求并驳回郑雪丰的全部反诉请求。2、一、二审诉讼费由郑雪丰负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，双方合同第九条的约定仅针对一层建筑，不包括二层，（2012）石民初字第1190号民事调解书第一项指的也是腾空一层。2、一审判决适用法律错误。郑雪丰辩称，我不同意重厦公司的上诉请求，认可一审判决的结果，请求二审法院予以维持。重厦公司向一审法院起诉请求：2010年5月25日，我公司与郑雪丰签订《北京市房屋租赁合同》，我公司将2、3、5、6、7、8号楼部分地下室合计5369.95平方米出租给郑雪丰。最近发现郑雪丰违反双方合同擅自将房屋转租他人，我公司为维护合法权益，诉至法院，诉讼请求：1、判令解除我公司与郑雪丰之间于2010年5月25日签订的北京市房屋租赁合同；2、判令郑雪丰支付我公司违约金98000元；3、判令郑雪丰承担本案诉讼费。郑雪丰向一审法院反诉请求：1、请求判令重厦公司赔偿我损失180万元；2、请求判令重厦公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2、3、5、6、7、8号楼所有权人为重厦公司，其中地下二层均为人防工程。2005年3月15日，北京市公安局鲁谷派出所出具证明，载明：1楼原施工号为1号楼；2楼原施工号为17号楼；3楼原施工号为18号楼；4楼原施工号为22号楼；5楼原施工号为23号楼；6楼原施工号为24号楼；7楼原施工号为21号楼；8楼原施工号为20号楼。2006年2月15日，重厦公司及石景山区民防局出具人民防空工程交接书，载明：三期23#、24#楼地下人防工程属公用人防工程，该工程竣工验收后由开发建设单位移交石景山区人民防空办公室统一管理。建设地址：八宝山南路北重厂西区，地下层数：2层。2010年5月25日，重厦公司与郑雪丰签订《北京市房屋租赁合同》，其中载明：出租方：重厦公司，承租方：郑雪丰。第一条、房屋基本情况：该房屋2、3、5、6、7、8号楼部分地下室。租赁面积按照建筑面积测算，双方认可。2号楼地下一成面积632.77平米，2号楼地下二层面积564.11平米，3号楼地下二层面积653.33平米，5号楼地下一层面积799.3平米，5号楼地下二层面积795.57平米，6号楼地下二层面积615.94平米，7号楼地下二层面积383.62平米，8号楼地下二层面积925.31平米，合计5369.95平米。该房屋（未设定抵押）。第二条、房屋权属状况：甲方对该房屋享有所有权，证书编号为：京石字第579、580、407、408、391号。第三条、房屋用途：该房屋用途为：合法经营。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。第五条、房屋改善：甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。但施工图或方案须经甲方批准。第六条、租赁期限：（一）房屋租赁期自2010年6月1日至2020年5月31日，共计10年。装修免租期，从2010年6月1日至2010年8月31日止，共三个月为装修免租期。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承担的，应提前180日向甲方提出从书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。第十条、房屋的交付及返还：（一）交付：甲方应于2010年5月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋清单》经双方校验签字盖章并移交并交房门钥匙后视为交付完成。（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修部分，具体处理方法为（乙方放弃收回）。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十二条、转租：除甲乙双方另有约定以外，乙方不可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。第十四条、合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：不支付或者不按照约定支付租金达30日的。1、欠缴各项费用达1万元的。2、擅自改变该房屋用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、擅自将该房屋转租给第三人的。5、利用该房屋从事违法活动的。第十五条、违约责任：（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按每日1100元向乙方支付违约金。最高支付违约金不超过三个月租金。（二）因甲方未按照约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前180日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按392000元。（大写：叁拾玖万贰仟元整）。支付违约金。（四）乙方有本合同第十四条第四款约定情形之一的，应按每日1100元向甲方支付违约金。最高支付违约金不超过三个月租金。（五）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。（六）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前180日通知甲方，并按392000元。（大写：叁拾玖万贰仟元整）。支付违约金。（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每日1100元标准支付违约金。合同签订后，重厦公司将房屋交付给郑雪丰。各方当事人均认可，房屋交接给郑雪丰时为毛坯房。合同中约定的8号楼地下二层实际包括8号楼地下二层及地下一层。庭审时，郑雪丰称房屋交接时间为2010年5月，2010年5月15日至2010年7月10日郑雪丰进行了装修。郑雪丰认可将诉争房屋进行了转租，但称此行为重厦公司是明知且认可的。重厦公司称最近才知道郑雪丰的上述行为，郑雪丰因将诉争房屋用途进行了变更，且转租他人，故请求解除合同，并依据合同第十五条第四项主张违约金。郑雪丰在否认自己存在违约行为的前提下，认为违约金条款的约定及对方主张违约金的数额过高，如法院判决违约，请求法院对此予以酌减。另查，重厦公司与郑雪丰均认可2号楼地下一层已经被重厦公司于2011年11月收回。2015年5月21日，法院至现场进行了勘验。经郑雪丰申请，北京市高级人民法院随机摇号确定，法院委托北京筑标建设工程咨询有限公司进行了鉴定。2015年7月16日，北京筑标建设工程咨询有限公司作出鉴定意见书，其中载明：5号楼-1层：工程造价原值为372576元，工程造价现值为233107.15元。6号楼-2层：工程造价原值为289655.72元，工程造价现值为180603.47元。7号楼-2层：工程造价原值为301406.48元，工程造价现值为187472.95元。8号楼-2层：工程造价原值为218421.30元，工程造价现值为136022.14元。8号楼-1层：工程造价原值为187522.28元，工程造价现值为117169.67元。2号楼-2层：工程造价原值为294644.05元，工程造价现值为184142.27元。3号楼-2层：工程造价原值为325457.53元，工程造价现值为203277.20元。5号楼-2层：工程造价原值为338112.30元，工程造价现值为211002.67元。再查，此前郑雪丰曾将他人诉至法院，法院曾至石景山区人防局进行调查，该局答复：人防工程一般并无产权证明。重兴嘉园地下二层人防工程未经行政许可，不允许对外出租。2010年7月1日，石景山区人防局因重厦公司擅自出租部分人防工程，而向重厦公司发出行政处罚决定书。2010年10月8日，石景山区人防局发出通告，告知重兴嘉园2、3、5、6、7、8号楼人防地下室住户，因人防地下室非法违法使用，故对地下室进行查封处理。上述事实，有房屋所有权证书、交接书、证明、《北京市房屋租赁合同》、鉴定意见书、勘验笔录、庭审材料及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：重厦公司与郑雪丰签订的合同应当分为二个部分进行合同的价值判断及事实判断。一部分，2、3、5、6、7、8号楼地下二层的诉争房屋系人防工程。首先，该房屋进行了交接，由开发建设单位移交石景山区人民防空办公室统一管理。现重厦公司在管理权在人防部门的前提下，将上述房屋径行出租，属于无权处分的行为。而现人防部门拒绝对上述工程的租赁进行认可。其次，《中华人民共和国人民防空法》、《北京市人民防空条例》、《管理暂行办法》、《北京市人防工程和普通地下室安全使用管理办法》中均明确规定：公民、法人或者其他组织平时使用人民防空工程应当经工程所在地区、县人民防空主管部门批准，依照行政许可的程序和相应规定取得《人民防空工程使用证》。县级以上地方各级人民政府防空主管部门管理本行政区域的人民防空工作。区、县人民防空主管部门管理本区、县的人民防空工作。平时利用人民防空工程应当经所在地区、县人民防空主管部门批准。使用人民防空工程，应当按照所在地区、县人民防空主管部门批准的要求使用。不得擅自改变地下空间工程的主体结构或者拆除地下空间工程的设备设施。不得将地下空间出租给无合法有效证件、证明的单位或者个人。平时使用人民防空工程，应当按照规定经所在地区、县人民防空主管部门批准，取得《人防工程使用证》。重厦公司与郑雪丰在租赁上述人防工程时并未按照上述规定进行相应手续的办理。而上述规定应属效力性强制性禁止规范，着重违反行为的法律行为价值，以否认其法律效力为目的。最后，重厦公司与郑雪丰在明知该部分系人防工程的前提下签订并履行租赁合同，显然属于恶意串通行为，损害国家、第三人及社会公共利益。故重厦公司与郑雪丰签订的上述合同涉及人防工程的部分应属无效。另一部分，郑雪丰在承租其他部分房屋后，将房屋用途进行了变更，且擅自将该部分房屋转租，其行为使重厦公司具备了合同该部分的解除权。郑雪丰称重厦公司对此知情且认可的答辩意见，因无证据证实，法院难以采信。故涉及该部分房屋的合同应当予以解除。重厦公司请求解除合同的诉讼请求，法院予以部分支持。对于重厦公司与郑雪丰签订的合同涉及人防工程的部分被确认无效的过错认定问题，首先，重厦公司作为房屋开发商及产权单位，应当对于房屋的性质及使用出租问题负有更高的担保及审查义务，但仍然与郑雪丰签订了租赁合同，并将房屋交付给郑雪丰，应当对于合同的部分无效负有主要过错。其次，郑雪丰对于承租的房屋的性质及租赁问题并未尽到一定的注意义务，对于合同的部分无效负有次要过错。对于部分房屋合同解除的过错认定问题，郑雪丰将房屋用途进行了变更，且擅自将该部分房屋转租，其行为系导致合同解除的原因，郑雪丰对于部分房屋合同的解除应当承担过错责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方在合同中约定重厦公司同意郑雪丰进行装修，现租赁合同部分无效，已经形成附合的装饰装修物，重厦公司不同意利用，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于郑雪丰请求重厦公司赔偿装修损失的反诉请求，法院参照评估鉴定意见，按照双方导致合同无效的过错，依法予以部分支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在合同中约定重厦公司同意郑雪丰进行装饰装修，现租赁合同部分解除，双方在合同中约定合同解除后郑雪丰对于装饰、装修部分放弃收回。且合同系因郑雪丰违约导致解除，重厦公司现不同意利用郑雪丰装饰装修部分，郑雪丰请求重厦公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持。郑雪丰亦应按照合同约定给付重厦公司违约金。对于郑雪丰提出的重厦公司请求的违约金数额过高，合同约定的违约金标准过高，从而请求法院予以减少的意见，我国法律规定的违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，依合同法相关规定，对违约行为造成的损害赔偿额的约定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。法院结合本案中当事人履行合同各项义务的情况、郑雪丰一方违约行为过错程度、重厦公司实际损失及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认北京重厦房地产开发有限公司与郑雪丰于2010年5月25日签订的《北京市房屋租赁合同》涉及2、3、5、6、7、8号楼地下二层房屋的部分合同无效；二、解除北京重厦房地产开发有限公司与郑雪丰于2010年5月25日签订的《北京市房屋租赁合同》涉及2、5、8号楼地下一层房屋的部分合同；三、北京重厦房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿郑雪丰装饰装修损失七十一万元；四、郑雪丰于本判决生效后七日内赔偿北京重厦房地产开发有限公司违约金二万四千元；五、驳回北京重厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回郑雪丰的其他反诉请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，重厦公司提交鉴定意见书摘录、鉴定意见书成新率，证明一审法院鉴定范围有误和成新率偏高，后本院释明上述证据均系其对鉴定意见的理解，不属于新证据。重厦公司另提交供暖费催缴单、关于消防设备故障通知，证明上述费用应当由郑雪丰承担。本院释明由于其在原审中并未提出上述诉讼请求，在二审中增加新的诉讼请求，且郑雪丰不同意就该请求进行调解，故告知重厦公司另行主张。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：根据生效判决认定，郑雪丰将其从重厦公司承租的房屋又对外进行转租，现郑雪丰与次承租人签订的房屋租赁合同因涉及人防工程已被确认无效，故本案中涉及的人防工程部分合同亦应认定无效。原审法院对此所作认定正确，本院予以确认。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。重厦公司与郑雪丰签订的上述合同中非涉及人防工程的部分应属合法有效。但由于郑雪丰在合同履行过程中存在合同约定的违约行为，使重厦公司具备了行使合同解除权的条件，双方当事人对于一审法院判决解除该部分合同均无异议，本院对此予以确认。关于地下一层部分在合同解除后的损失赔偿问题，双方当事人对于一审的处理结果均未提出异议，本院予以确认。关于地下二层部分，因该部分合同被认定无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审法院根据鉴定意见，结合双方对于合同无效的过错程度判决重厦公司的赔偿数额正确，本院予以确认。综上所述，重厦公司的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二千三百二十元,由郑雪丰负担（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万零五百元，由北京重厦房地产开发有限公司负担六千八百二十五元（本判决生效后七日内交纳），由郑雪丰负担三千六百七十五元（已交纳）。评估鉴定费八万元，由北京重厦房地产开发有限公司负担五万二千元（本判决生效后七日内交纳）；由郑雪丰负担二万八千元（已交纳）。二审案件受理费一万二千八百二十元,由北京重厦房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  徐 冰代理审判员  朱文君二〇一六年十二月二十日书 记 员  明 玥