黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑12民终1084号
上诉人（原审原告）：许波，现住大庆市。
委托诉讼代理人：崔晓勇,黑龙江合昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许万福，住青冈县。
被上诉人（原审被告）：黑龙江德圣隆房地产开发有限公司。
法定代表人：张俊宝，职务经理。
委托诉讼代理人：高振军，现住黑龙江省大庆市。
被上诉人（原审第三人）：大庆市海龙建筑安装工程有限公司。
法定代表人：吴凤海，职务经理。
被上诉人（原审第三人）：辛志福，现住青冈县。
委托诉讼代理人：王宏宇,黑龙江继东律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：陈中林，现住青冈县。
上诉人许波因与被上诉人辛志福、黑龙江德圣隆房地产开发有限公司（以下简称德圣隆公司）、大庆市海龙建筑安装工程有限公司（以下简称海龙公司）、陈中林确认合同有效纠纷一案，不服青冈县人民法院（2014）青法民初字第360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许波的委托诉讼代理人崔晓勇、许万福，被上诉人辛志福及其委托诉讼代理人王宏宇，被上诉人黑龙江德圣隆房地产开发有限公司的法定代表人张俊宝及其委托诉讼代理人高振军，被上诉人大庆市海龙建筑安装工程有限公司的法定代表人吴凤海、被上诉人陈中林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许波上诉请求：1.请求撤销（2014）青法民初字第360号民事判决第一项、第二项，改判上诉人签订的合同成立并有效，该房屋归上诉人所有，被上诉人黑龙江德圣龙房地产开发有限公司协助上诉人办理产权登记手续；2.依法改判驳回被上诉人辛志福的各项诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定理由是错误的。从时间上看，海龙公司与德圣隆公司用商品房抵顶工程款的协议是2010年8月13日，当时就将涉案商品房交付给海龙公司。上诉人与德圣龙公司签订商品房买卖合同的时间是2010年12月28日，并已实际占有和使用了涉案房屋。辛志福与德圣隆公司预告登记时间是2012年8月17日，此时上诉人的房屋买卖合同已生效，上诉人已实现占有和使用涉案房屋，已全部履行完房屋买卖合同约定的权利和义务。被上诉人辛志福所做的预告登记是虚假的，是借款让与担保关系，是应当撤销的行为。原审判决适用法律错误。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定与本案事实不相符，不适用本案。预告登记是虚假的，不是真实发生的买卖行为，不存在对抗上诉人的房屋买卖合同关系，预告登记是可撤销的，海龙公司的工程价款优先受偿已履行完毕。原审判决对证据认定错误，原审没有审查证据的真实性。德圣隆公司没有提交财务帐目，辛志福也没有提交能够证明其合同履行的证据。上诉人及海龙公司与德圣隆公司之间的抵债协议、商品房交易合同在辛志福预告登记之前就已全部履行完毕，应当认定抵债协议和商品房交易合同为合法有效。
被上诉人辛志福及德圣隆公司均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人海龙公司辩称，一审判决适用法律错误，证据不足。
被上诉人陈中林辩称，一审将20号楼判给辛志福不合理。
一审法院认定事实：原告与第三人海龙公司，被告德圣隆公司在2010年期间通过第三人海龙建筑公司在被告同意的情况下将青冈县美名苑东区1号楼2楼商服20、21、23门，面积为749㎡价款为2021625元，同时向法庭提交20、21、23号商品房买卖合同书一份及票据一张，另2011年期间原告交纳的取暖费票据、2012年交纳的取暖费票据，收据是被告方开具的，同时又提交2011年、2012年两年取暖费票据各两张，经本代理人调取了青冈县地税局报税时被告方申请书，体现原告的涉案两个房屋是原告所有权，用以上证据证明原告诉请确认合同有效及确认房屋所有权归原告所有，同时向法庭提交第三人辛志福的房产预告登记，证实预告登记是有被告方称合同丢失补办的手续，方到房产部门办理的预告登记，应确定被告与第三人预告登记无效。经当庭质证、被告德圣隆公司质证意见为：我们与海龙公司签订的购房合同与收据都是真实的。由于我们当时是先拨楼后算账，在账目没有结算的情况下，发现楼拨多了，公司去了几次打算要回但是没有给，所以做了电视公告，确定合同有效。第三人海龙建筑公司质证意见为：对原告提供的证据无异议。第三人辛志福质证意见为：一、对商品房买卖合同的效力有异议，被告方已经陈述这个合同已经终止了，名为买卖合同其实抵偿工程款。二、这个人是海龙建筑公司的，另一张没有写售楼人是谁。物业费还有其他费用票据不能证明原告主张合同效力问题。三、原告代理人说到税务局，但诉争的应该是房产部门，不该是税务部门，税务的票据及物业收费票据与本案没有关联性。自2012年房屋交付时被告德圣隆公司已履行了合同的义务，将房屋交付第三人实际使用，原告提供的相关证据证实不了其享有所有权。第三人陈中林质证意见为：我就要求被告给付我购楼款，放弃对20门主张物权。通过对原告提交证据的质证和分析，应确认被告德圣隆公司将涉案房屋抵顶海龙公司工程款，海龙公司又将该房屋抵顶原告工时费和工程款的事实。
第三人辛志福向法庭提交证据：一、2012年8月7日与被告签订的商品房买卖合同三份，证实第三人已经实际购得本案诉争的房屋。二、2012年8月17日被告出具的产权证明，证实辛志福具有真实产权人的身份。三、售楼票据一份，证明房屋的买楼人是辛志福。四、商品房预告登记，证明辛志福所购买的房屋已经进行了预告登记，取得了准物权。五、青冈县房地产管理处出具的关于辛志福商品房买卖合同所填事项的情况说明，证实商品房买卖合同已经办理了预告登记以及里边的相关事项。经当庭质证，原告的质证意见为：
关于第三人辛志福提供的所有证据我共同质证。由于第三人提供的证据系被告欺诈行为导致的，而且登记时间、买卖时间是在原告之后，登记约定的是错误登记，因该涉案楼房已出卖给原告所有权，原告已向法庭出示了相关证据，足以证实该涉案标的物已归原告所有。而且为原告开具了产权证明合同等，根据第三人辛志福登记时间，为什么产权证明原告没有得到，到2014年19月份之前该楼并没有验收合格，很显然被告开具的产权证明也是违法行为，验收合格后方可办理产权证明。关于票据等，与原告提交的票据是同样的，这也是被告方与第三人之间签订的一房二卖违法行为导致的，被告方在答辩中提出在电视台已经广告，说明涉案楼房合同已经丢失，丢失后到房产部门补办的合同，又预告登记，很显然是一种违法行为，关于青冈县房地产管理处对辛志福商品房买卖合同所填事项的情况说明，认为有虚假成分，该说明当中并没有说明房产开出了两套合同，第一份是原告的合同，由于被告方称合同丢失又补办了合同没有丢失。我方认为辛志福提交的房屋买卖合同应向被告主张双倍返还价款，与本案原告没有任何因果关系。被告德圣隆公司质证意见为：辛志福已经全款支付这个楼房。这个是我们高总拿的钱，是全款支付，已经办理了预告登记，确认真实性。第三人海龙建筑公司质证意见为：对辛志福提供的证据有异议，异议内容与原告代理人意见一致。第三人陈中林没有异议。通过对第三人辛志福提交证据的质证和分析，确认第三人辛志福与被告德圣隆公司签订房屋买卖合同，并进行房屋预告登记的事实。
第三人海龙公司向法庭提交证据：提交商品房抵顶工程款协议2页一份、用商品楼顶工程款协议书2页一份，2012年1月15日是20、21、23门，证实德圣隆房地产欠海龙建筑工程款用楼房抵顶工程款这一事实。经当庭质证，原告无异议。被告质证意见为;有异议，我们在电视上已经做了无效声明，因为我们与海龙建筑公司账目没结清的情况下就已经把楼给他们了。第三人辛志福质证意见为：第一质证意见同被告。第二即便他们抵偿协议有效，在本案中享有工程价款受偿权的应该是海龙建筑公司而不是原告。另外按照最高法院（2002）16号批复，无论是海龙建筑公司还是原告，所谓的价款优先受偿权都不得对抗真正的买受人辛志福。通过对海龙公司提交证据的分析和质证，确认德圣隆房地产欠海龙建筑
一审法院认为，本案属确认商品房买卖合同效力纠纷。第一、根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第一条的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。被告已就诉争的两个商服楼房屋抵顶工程款，①2010年7月至2011年抵顶工程款协议及附表证明给付第三人海龙建筑公司工程款。②原、被告签订合同后，2011年12月份，原告接收钥匙并管理房屋。③原告许波已交纳2011年至2013年的物业费、取暖费，有忆海供热公司收费原件票据予以证实。④原告许波已取得了诉争房屋的楼门钥匙。第二、根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。应驳回原告的诉讼请求。理由是：①被告德圣隆公司与第三人辛志福签订的16门商品房买卖合同，并进行了预告登记，具有准物权效力，应认定第三人辛志福与被告德圣隆公司签订的房屋买卖合同有效。第三人辛志福主张案涉房屋买卖合同有效，继续履行合同，办理产权登记手续应予支持。②原告主张被告与第三人是借贷关系，第三人和被告均不认可，原告无证据证实，其主张不予采纳。③因涉案房屋未办理产权登记手续，原告主张善意取得无法律依据，其主张不予采纳。④原告不是该工程的施工承包人，不具备工程价款优先受偿的客观条件。故应驳回原告诉讼请求。本案的第三人辛志福已在2014年359号、360号、361号案件审理过程中作为具有独立请求权第三人参加诉讼，当时没有缴纳诉讼费用，上诉后到绥化中级法院缴纳诉讼费用，绥化中级法院认为辛志福主张的房屋与上述三个案子原告许波、辛永祥、许波主张的房屋相同，移送到本院合并审理。第三人辛志福在本院（2015）青法民初字第170号案件中缴纳诉讼费用，本院决定与本案合并审理。另，第三人陈中林以原告身份单独诉讼，本院释明后，将其列为本案有独立请求权第三人参加诉讼。其与被告签订的售楼票据有效，但已无法实现，因被告欺诈行为，要求返还购楼款并当赔偿损失的请求，应予支持，考虑被告的行为，结合商品房买卖的法律规定，适当按本金的20%比例赔偿。已查明退款223400元，应赔偿235501元，合计1413006元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十七条、第四十四条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二十条的规定，判决：一、第三人辛志福与被告德圣隆房地产开发有限公司签订的美名苑东区1号楼2楼商服20、21、23门，面积为749平方米商品房买卖合同成立并有效；该房屋归第三人辛志福所有；被告于本判决生效后协助第三人辛志福办理产权登记手续。二、驳回原告许波的诉讼请求。三、被告德圣隆房地产开发有限公司于本判决生效后给付第三人陈中林购楼款及违约损失合计1413006元。原告预交的案件受理费22995元、保全费5000元由原告自行承担；第三人辛志福预交的案件受理费31875元由被告德圣隆公司负担（已在361号判决书中承担给付责任）；第三人陈中林预交的案件受理费17517元、保全费5000元由被告德圣隆公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，第一、关于德圣隆公司与辛志福签订商品房买卖协议及进行房屋预告登记是否虚假，是否属于应予撤销问题。在本案中，上诉人许波主张被上诉人辛志福与德圣隆公司之间的商品房买卖合同及预告登记虚假，但未能提供证据证明其主张成立，且辛志福与德圣隆公司对双方的民事行为真实性均无异议，故本院对上诉人的该诉讼主张不予支持。第二、关于一审判决适用法律是否存在错误问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，因上诉人许波不是涉诉工程的承包人，且自认是与德圣隆公司签订了商品房买卖合同，被上诉人辛志福与德圣隆公司亦签订了商品房买卖合同，并已交付了全部购房款。依照上述法律规定，上诉人许波对涉案商服房不具有优先受偿权。关于上诉人许波与海龙公司称被上诉人德圣隆公司与辛志福之间存在的是借贷法律关系问题。因被上诉人德圣隆公司与辛志福均承认辛志福在购买涉及商品房时是交付的现金，否认存在借贷关系，且上诉人许波亦未举证证明双方之间存在借贷关系。因此，对上诉人许波所提被上诉人德圣隆公司与辛志福之间存在借贷关系的上诉主张，本院不予认定。第三、关于一审判决对证据认定是否存在错误问题。因上诉人许波与德圣隆公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定，且意思表示真实，应认定上诉人许波与德圣隆公司签订的商品房买卖合同有效。据此，许波上诉请求确认其与德圣隆公司签订的商品房买卖合同有效的上诉理由成立，应当予以支持。因许波在一审诉讼中未请求德圣隆公司协助办理产权登记手续，且其所签订的商品房买卖合同未进行预告登记，其可依法另行向德圣隆公司主张权利。因此，本院对许波在二审时提出由德圣隆公司协助办理产权登记手续的上诉请求不予支持。
因上诉人许波与德圣隆公司签订的商品房买卖合同、被上诉人辛志福与被上诉人德圣隆公司签订的商品房买卖合同均属于债权纠纷，不属于物权纠纷，原审法院判决涉案房屋所有权归辛志福所有缺乏法律依据，应予以撤销。与时同时，上诉人许波上诉请求涉案房屋所有权应归其所有的上诉理由亦不能成立，本院予以支持。
关于被上诉人德圣隆公司与辛志福签订商品房买卖协议效力问题。因被上诉人德圣隆公司与辛志福签订商品房买卖协议时，被上诉人德圣隆公司已经将涉案房屋抵给海龙公司，被上诉人德圣隆公司先与上诉人许波签订了商品房买卖合同，被上诉人德圣隆公司在没有处分权的情况下，又与被上诉人辛志福签订商品房买卖协议，其行为损害了他人利益，应当认定被上诉人德圣隆公司与辛志福签订的商品房买卖协议无效。
综上所述，许波的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、撤销青冈县人民法院（2014）青法民初字第360号民事判决；
二、辛志福与黑龙江德圣隆房地产开发有限公司签订的美名苑东区1号楼2楼商服（20、21、23门）面积为749平方米的商品房买卖合同无效；
三、许波与黑龙江德圣隆房地产开发有限公司签订的美名苑东区1号楼2楼商服（20、21、23门）面积为749平方米的商品房买卖合同有效；
四、驳回许波其他诉讼请求。
五、驳回辛志福其他诉讼请求。
一、二审案件受理费95360元及保全费10000元，由被上诉人黑龙江德圣隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 敏
代理审判员 付振铎
代理审判员 杜雪红
二〇一七年一月六日
书 记 员 王 雁