山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0983民初2289号原告：肥城佳园物业管理有限公司。住所地：肥城市。法定代表人：史明，经理。委托诉讼代理人：杨仁孟，山东名硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨林，山东名硕律师事务所律师。被告：段广运，住该煤矿宿舍。委托诉讼代理人：王翠敏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告肥城佳园物业管理有限公司与被告段广运物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肥城佳园物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨仁孟、杨林，被告段广运及其委托诉讼代理人王翠敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肥城佳园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即支付拖欠的物业费等费用共计39372.50元（截止至2016年5月1日）及利息（自起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：我单位系肥城矿工佳园业主大会选聘的对矿工佳园小区提供物业服务管理的物业公司，被告系矿工佳园小区的业主，于2005年12月入住矿工佳园x号楼x单元x室。依照《物业服务合同》约定，被告应于每月12日至17日交纳物业服务费等费用，如未按时足额交纳物业服务费等费用，应按每日千分之三的标准交纳违约金。至2016年5月1日被告共计拖欠物业费等费用39372.50元，经我单位连续催要，被告至今未付。段广运辩称，一、原告未提供任何证据证明2005年12月12日至2006年8月30日与我有物业服务关系，无权主张该时间段的物业费和违约金；二、2006年9月1日至2008年9月1日，鲁冠房地产有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》在签订程序上有瑕疵，对购房人没有约束力，且该诉讼请求已超过诉讼时效；三、《前期物业服务合同》对物业费用的交付标准只约定按照集团公司相关物业收费价格执行，原告未提供相关证据证明集团的收费价格。该合同对违约金的约定是千分之三而非日千分之三；四、2008年9月1日至2010年9月1日，原告未提供任何证据证明与我存在物业服务关系，无权主张该时间段的物业费和违约金，且该请求已超过诉讼时效；五、我自2006年3月搬出居住房屋，于2005年要求物业履行外墙等共用部分的维修义务，物业公司一直未采取行动，应退还我交纳的500元物业费，同时，不应再认定我接受该物业服务；六、2010年至今的物业服务合同，原告未按照物业服务合同的约定提供服务，构成根本违约，业主有权拒绝给付全部物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《前期物业服务合同》1份、2010年9月1日至2015年9月1日的《物业服务合同》1份、2015年9月2日至2017年9月2日的《物业服务合同》1份，用以证明其自2006年9月1日开始对肥城矿工佳园小区进行物业管理，与被告形成物业合同关系，其有权收取物业费。对于《前期物业服务合同》，被告认为房屋是2005年交付的，而物业管理是2006年，没有合法性，签订程序上有瑕疵，且没有按招投标的形式取得选聘，原告应提交文件证明选聘是合法的，否则不应该遵守这个合同；对于2份《物业服务合同》，被告认为从2008年9月1日至2009年是没有合同的，其没有义务交纳物业费，且合同明确约定原告有义务对公共部分进行养护等，06年1月被告住进去之后就出现屋内漏水等，多次反映，但原告一直未履行相关义务，被告有权不支付物业费；原告违约金的计算方式不符合合同约定。因被告对上述证据的真实性没有提出异议，该3份证据予以认定；2、原告提交住户物业综合费用缴费单1份、2005年12月至2008年10月矿工佳园物业收费收据、2008年11月1日至2014年4月30日应交水电及物业费表、2014年5月至2016年被告应交水电费明细表、2014年5月至2016年应交物业费明细表，用以证明截止到2016年5月16日被告共欠费39372.90元。被告除提出了同证据1的质证意见外，还认为原告主张的电费的收取主体应是供电公司，暖气费的收取主体应是供热公司，原告没有权利主张。以上证据均为原告单方制作，被告不认可，故不予认定。3、被告提交了相片22张，用以证明涉案房屋出现阳台外墙等大面积空鼓、地板渗水、东外墙及阳台外墙渗水裂缝等现象，至2015年上述现象仍然存在，向原告反映后仅仅派了两名人员过去查看。原告不认可上述证据，认为证据是由被告单方制作，且上述问题不属于物业管理公司的维护和管理义务，与本案无关。本院认为，被告提出的上述问题是被告在入住涉案房屋以后即发现的，且为此被告已向本院提出诉讼，要求与建设单位解除合同并赔偿损失，该案件尚在审理中，故被告提出的问题与本案不属同一法律关系，上述证据因与本案不具备关联性，本院不予认定。4、被告提交了鉴定意见书1份、价值鉴定报告1份，用以证明涉案房屋在外墙等不符合质量验收问题，且因房屋质量问题给其造成损失。原告对上述证据没有提出异议，但认为涉案房屋的质量问题与其无关，被告应向另外的主体主张权利。上述证据亦因与本案不具备关联性，不予认定。5、被告提交了原告单位的工商登记查询，用以证明建设单位鲁冠公司的执行董事赵俊林同时是原告的股东，两公司有关联关系。原告认为该证据不能证明两个赵俊林是同一人。该证据予以认定。6、被告提交在外租房的协议、收据及搬家费用的收到条，用以证明其自06年3月搬出房屋在外居住。原告认为被告搬出时房屋还在质保期内，房屋质量问题应由开发商予以解决，与其无关。本院认为，上述损失被告已另案向本院提出诉讼，该案件尚在审理中，故被告提出的问题与本案不属同一法律关系，上述证据因与本案不具备关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，被告在肥城矿工佳园小区购买楼房一套，于同年12月12日入住该小区x号楼x单元x层东户，建筑面积127.11㎡，未办理房产确权登记。被告入住后因房屋出现墙面空鼓、发霉、结露、墙体裂缝等，多次找施工单位泰安鲁冠房地产开发有限公司要求解决，双方未达成一致意见。2006年3月，原告认为涉案房屋不适合居住，遂搬出，除放置部分物品外闲置至今。2006年9月，原告与泰安鲁冠房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方（指泰安鲁冠房地产开发有限公司，下同）选聘乙方（指原告，下同）提供前期物业服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、物业公用部位的维修、养护和管理…；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，按集团公司相关物业收费价格执行；业主应自购房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的应按千分之三的标准向乙方支付违约金；甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担；本合同期限自2006年9月1日起至2008年9月1日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止。合同签订前后，原告对该小区提供了物业管理服务。2008年12月10日，被告向原告交纳物业费500元。2010年9月，原告与肥城矿工佳园业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：甲方（指肥城矿工佳园业主委员会，下同）选聘乙方（指原告，下同）对矿工佳园小区提供物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理…；乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准执行肥矿集团[2007]330号文件的规定：多层住宅0.25元/月.平方米…乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，水、电、物业费差额部分按照集团公司[2008]308号文件规定执行办理；业主应于购房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按肥矿集团[2008]308号文件的规定，按应交金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2010年9月1日起至2015年9月1日止。2015年9月，原告又与肥城矿工佳园业主委员会签订《物业服务合同》，除约定合同期限自2015年9月2日起至2017年9月2日止外，其他约定与2010年9月签订的合同相同。后因被告未再交纳物业费等，原告于2016年6月14日诉来本院。另查明，被告入住涉案房屋后，认为该房屋存在质量问题，不适合居住，于2014年9月22日以泰安鲁冠房地产开发有限公司为被告向本院起诉，要求解除合同并赔偿给其造成的损失，本院作出（2014）肥民初字第2926号民事判决书，段广运不服该判决，向泰安市中级人民法院提出上诉，现该案正在审理中。还查明，原告庭审中称其请求被告支付拖欠的物业费等费用共计39372.50元，其中包括物业费及水费、电费、暖气费、违约金等。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告段广运作为业主，应按原告与建设单位、业主委员会签订的合同履行义务。原告的诉讼请求中含有物业费、水费、电费、暖气费、违约金、利息。一、关于物业费。对于原告要求被告支付自2005年12月至2008年9月1日期间物业费的诉讼请求，原告虽然提交了物业服务合同，但没有提交证据证实合同约定的“集团公司相关物业收费价格”，本院无法确认物业费的计算标准，故原告的该部分诉讼请求本院不予支持；对于原告要求被告支付2008年9月2日至2010年9月1日期间物业费的诉讼请求，因原告没有提交合同予以证实，也未提交证据证实其事实上实施了物业服务行为，该部分诉讼请求不予支持；对于2010年9月2日至2016年5月1日的物业费，被告认可涉案房屋的面积为127.11㎡，合同约定物业费计算标准为0.25元/月.平方米，故该期间的物业费为2160.87元（127.11×0.25×68），建设单位已自2005年12月12日将涉案房屋交付给被告，被告应按物业服务合同的约定支付。二、关于水费、电费、暖气费。对于原告要求被告支付水费、电费、暖气费的诉讼请求，因原告没有提供证据证明其接受委托代收相应费用，亦未提交证据证明已代被告支付了相应费用，故上述费用应由供水、供电、供热等单位向用户收取，原告的上述诉讼请求不予支持。三、关于违约金、利息。对于原告要求被告支付违约金、利息的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”从以上法律规定可以看出，在当事人约定的违约金能够弥补损失时，不能同时主张违约金和损失赔偿。物业服务合同约定如未能按时足额交纳物业服务费用，按应交金额每日千分之三的标准支付违约金，对于合同约定的违约金是否过分高于造成的损失，庭审中，经本院释明，被告请求对违约金予以减少。本院认为，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。对于被告逾期支付物业费造成的损失，双方当事人均未提交证据证明，故本案无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。综合考虑原告的损失，逾期付款损失为原告的利息损失，双方约定的违约金明显高于该损失，故应予调整，且对原告要求被告支付利息的诉讼请求不予支持。同时，合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，是在弥补损失的基础上，适当体现一定的惩罚性。故本案违约金的计算，根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔1999〕8号）及《关于修改的批复》（法释〔2000〕34号），可在中国人民银行同期同类贷款利率基础上，参照中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定的逾期贷款罚息利率标准的上限即加收50%确定利率。至于违约金的起算时间，2010年9月、2015年9月签订的《物业服务合同》中并没有约定付款时间，故违约金应自原告主张（起诉）之日起起算。对于被告提出的原告未履行外墙等共用部分的维修义务，应退还其交纳的500元物业费的答辩意见，本院认为，首先，被告在入住涉案房屋后不久就发现房屋存在质量问题，由此产生的保修责任应由建设单位承担，原告对此不承担维修义务，对此，被告也已另案向建设单位主张；其次，根据被告提交的鉴定意见书，所涉及的质量问题均不属于共用部分，原告不负维修义务；第三，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，即使原告未履行维修义务，被告亦只能请求原告承担继续履行等义务，而不能拒交物业费。至于被告已缴纳的500元物业费，因系2008年12月10日交纳，应视为被告是对以前物业费等费用的自愿支付，该支付行为因发生于2010年9月、2015年9月签订《物业服务合同》之前，不能在2010年9月1日以后发生的物业费中扣除。对于被告提出的2010年至今的合同因原告未按照合同的约定提供服务，构成根本违约的答辩意见，如前所述，原告对于保修期内出现的质量问题不负维修义务，且被告提出的存在质量问题的部位不属共用部分，被告无权据此拒绝给付物业服务费，该答辩意见不能成立。综上所述，原告提交的分别于2010年9月、2015年9月签订的《物业服务合同》合法有效，原告据此要求被告支付物业费的诉讼请求本院予以支持，违约金应自原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款率加收50%计算；原告的其他诉讼请求本院不予支持。被告对2010年9月1日之后的物业费及违约金提出的答辩意见不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，判决如下：一、被告段广运于本判决生效之日起十日内，支付原告肥城佳园物业管理有限公司物业费2160.87元；二、被告段广运于本判决生效之日起十日内，支付原告肥城佳园物业管理有限公司违约金（本金2160.87元，自2016年6月14日至本判决确定的付款之日止，按中国人民银行同期贷款率的150%计算）；三、驳回原告肥城佳园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元，减半收取392元，由被告段广运负担25元，由原告肥城佳园物业管理有限公司负担367元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  鹿军二〇一六年九月七日书记员  李娟