山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1091民初773号
原告：郭晓凌，女，汉族，户籍地山东省威海火炬高技术产业开发区。
委托诉讼代理人：车晓丹，山东健华律师事务所律师。
被告：威海市盛元房地产开发有限公司，住所地威海市高区仁泰花园8号楼，统一社会信用代码91371000754459301R。
法定代表人：王建华，董事长。
委托诉讼代理人：吴守庭，男，汉族，户籍地山东省威海火炬高技术产业开发区。系被告公司员工。
第三人：阮军鹏，男，汉族，户籍地山东省威海市环翠区，现住户籍地。
原告郭晓凌与被告威海市盛元房地产开发有限公司（以下简称“盛元公司”）、第三人阮军鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭晓凌及委托诉讼代理人车晓丹、被告盛元公司之委托诉讼代理人吴守庭、第三人阮军鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭晓凌向本院提出诉讼请求：判令原、被告间关于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园*号***室的商品房预售合同优先继续履行；在具备办理产权登记条件时，被告协助原告办理产权登记手续。事实和理由：2006年10月25日，原告与被告签订威海仁泰旅游度假花园认购书，约定原告认购被告开发的仁泰旅游度假花园*号楼*楼**室，签订认购合同时原告需向被告支付人民币3万元作为购房定金，定金在商品房预售合同签订后转作房款，由被告出具财务签章专用收据，作为收款唯一凭证。认购书签订后，原告依约向被告支付3万元定金，之后分多次向被告支付剩余房款，房款共计473566元。
2007年7月3日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买涉案房屋，建筑面积为108.12平方米，总价款473566元，被告应当在2008年10月1日前交付房屋。合同签订后，被告于2008年8月将涉案房屋交付给原告使用，原告在2009年装修入住。现第三人以与被告签订购房合同为由让原告搬出已经入住的房屋，致使原告无法居住，无法继续履行原、被告间就涉案房屋签订的商品房预售合同。现原告诉至法院，请求依法裁决。
被告盛元公司辩称，原告所述属实，望法院依法裁决。
第三人阮军鹏述称，第三人与被告就涉案房屋签订了预售合同，交付了房款40万元，交纳了住宅维修基金，在房管部门办理了合同备案手续，且原、被告在2009年撤回了涉案房屋的预售合同，故涉案房屋应为第三人所有。
本院经审理认定事实如下：威海高区仁泰旅游度假花园*号楼东单元***室房屋与威海高区仁泰旅游度假花园*号***室房屋系同一房屋。2006年10月25日，原、被告签订《威海仁泰旅游度假花园认购书》一份，编号51，认购书约定原告认购威海高区仁泰旅游度假花园*号楼东单元***室房屋，认购价455976元，原告于本合同签订时一次性向被告缴纳人民币3万元作为购房定金，定金在《商品房预售合同》签订后转作房款，由被告出具财务签章专用收据，作为收款唯一凭证。协议签订后，原告依约向被告缴纳定金3万元，被告给原告出具了收款收据。
2007年7月3日，原、被告签订编号为【预】******的商品房预售合同一份，约定原告以473566元的价格购买被告开发的威海高区仁泰旅游度假花园*号***室房屋，被告应当在2008年10月1日前将竣工并依照国家和威海市人民政府的有关规定验收合格的商品房交付原告使用。若交付前，遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内通知原告，被告不承担逾期交付违约责任。该合同在威海市房地产管理局办理了备案登记，但未办理预告登记。原告于2006年12月2日向被告付款5万元、2007年2月5日向被告付款56800元、2007年4月23日向被告付款5万元、2007年6月8日向被告付款15万元、2007年7月3日向被告付款136766元，原告共计向被告支付房款473566（含定金3万元）。
上述合同签订后，被告于2008年8月1日向原告发出《交房通知书》交付了涉案房屋，原告接收后装修入住。原告提交的物业费收费单据显示，原告自2010年10月18日即开始进行物业费缴纳；采暖费收费单据显示，2011年至2016年间，原告每年都缴纳了采暖费；电费收费单据显示，原告自2011年11月4日始即有电费缴纳记录。另有有线电视费、水费等缴纳记录。
因原告要求将涉案房屋转让给女儿高屹，2009年5月19日，原、被告签订《协议书》一份，约定原、被告已就涉案房屋签订商品房预售合同，合同编号为【预】******，该合同已经登记备案，现原告要求将房屋转让给女儿高屹，经协商，双方同意先解除合同，再将房屋办理到高屹名下，双方不找差价。相关事宜由原告负责办理，被告提供协助。
协议签订后，原、被告撤回了已在房管部门备案的【预】******商品房预售合同，后涉案房屋并未办理到高屹名下，原、被告又于2009年6月19日就涉案房屋签订《威海市商品房预售合同》一份，约定原告以473566元的价格购买涉案房屋，被告应当在2012年12月30日前将涉案房屋交给原告使用。原、被告未办理合同备案登记和预告登记。
2014年12月11日，被告又与第三人就涉案房屋签订了编号为【预】201400042591的商品房预售合同，约定第三人以40万元的价格购买涉案房屋，被告应当在2015年6月30日前将单体竣工验收合格的商品房交付给第三人使用。该合同已在房管部门办理了备案登记，但未办理预告登记。被告于2014年12月11日为第三人出具了收取房款40万元的收款收据，第三人亦于同日缴纳了山东省住宅专项维修基金11893元。
本院认为，除法律另有规定外，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，故所有权人在一个标的物上只能设定一个买卖法律关系、履行一个买卖合同，但被告在与原告签订预售合同将涉案房屋售给原告后，又与第三人签订预售合同将涉案房屋售给第三人，是商品房的多重买卖行为，且该两份买卖合同均不存在法定无效情形，均系有效合同，故本案的处理争点在于应当履行哪份合同。本院认为，一般应当遵循以下原则和顺序予以确定：1、办理了所有权登记手续的买受人的权利应当得到优先保护。因为我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。2、办理了商品房预告登记手续的合同优先履行。不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，依法应予支持。3、先行合法占有房屋的买受人的权利应当得到优先保护。虽然房屋交付使用并不具有所有权转移的意义，但是房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。4、先行交付房屋价款的买受人的权利应当得到优先保护。支付对价是房屋买卖合同中主要履行行为，先行支付房屋价款、履行了自己的合同义务的买受人，要求合同相对方履行合同义务的要求理应得到支持，以最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。5、签约在先的合同应当优先履行。因为签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同而言，签约在先的合同的标的物无瑕疵，签约在后的合同则因出卖人的故意或过失，造成合同标的物在合同成立之前即已存在第三方权利的情况，根据公平原则、诚实信用原则，签约在先的买受人的权利理应得到优先保护。
根据以上原则，本案原告和第三人分别与被告签订了商品房预售合同，均未办理所有权登记手续、未办理预告登记，但原告已先行合法占有，原告占有在先，被告则一直未实际占有该房屋；其次，原告也是先行支付房屋价款的买受人，原告早在2007年签订书面预售合同时即交付了全部购房款，原告交款在先，被告交款在后；再次，原告亦是签约在先的买受人，先成立的合同理应优先履行。但是第三人的合同已在房管部门办理了备案登记，而原告的合同未办理备案登记，那么第三人合同的备案登记是否相当于预告登记、能否对抗原告的先行签约、先行付款和先行合法占有，则是本案的焦点问题。
本院认为，商品房买卖预告登记与商品房买卖合同备案登记在权源与性质上不一样。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，只在行政程序上对预购人具有保护功能，不具有准物权的效力，对权利人也不具有准物权权利人的性质；而不动产物权交易的预告登记则不是行政管理行为，它源于买卖当事人双方的意思自治，是当事人借助法律制度和登记机关所实施的一种民事权利义务设置，是当事人对买卖债权附设的预期物权，这种预期权也是一种独占权和对世权，可以对抗来自不特定主体的物权主张。
另外，预售合同登记备案和预告登记的法律效力也不一样。预告登记的目的在于保障将来实现物权，是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权；而预售合同登记备案制度只在行政程序上对预购人具有保护功能。因此，预告登记较登记备案更具实用性法律效力，在其他条件相同的情况下，办理了买卖合同预告登记的买受人较之仅办理了商品房预售合同登记备案的买受人，毫无疑问地享有更充分的权利保障。
综上可见，商品房买卖合同预售备案登记不能等同于商品房买卖预告登记，在多个买受人均未办理产权登记和预告登记的情况下，备案登记并非合同权利优先保护排序在前之要件，亦非优于合法占有、先行付款和先行签约而保护之要件，故第三人的预售合同备案登记不能对抗原告的先行签约、先行付款和先行合法占有而优先履行，原告要求先行履行其与被告间的预售合同，在涉案房屋具备产权登记条件时协助办理产权登记手续的诉讼请求，合法有据，依法应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百五十条之规定，判决如下：
原告郭晓凌与被告威海市盛元房地产开发有限公司间关于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园*号***室的预售合同优先继续履行；在该房屋具备办理产权登记条件时，被告协助原告办理产权登记手续。
案件受理费8404元，减半收取计4202元，由被告威海市盛元房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 徐玉超
二〇一七年五月八日
书记员 姜爱辉