北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3385号
上诉人（原审被告、反诉原告）张伟，男，1971年5月29日出生。
委托代理人陈香桂，女，1940年9月3日出生。
委托代理人田晶华，北�田晶华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱丹丹，女，1975年7月1日出生。
委托代理人高翔，北京市瑞得律师事务所律师。
原审第三人北京凯利门房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1-023号。
法定代表人王宁，总经理。
委托代理人李丽丽，女，1980年7月7日出生。
上诉人张伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第12772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年8月，朱丹丹诉至原审法院称：我与张伟在北京凯利门房地产经纪有限公司（以下简称凯利门公司）的居间之下，签订了购买位于北京市房山区×××902房屋（以下简称涉案房屋）的合同，张伟在合同约定的期限�不配合我及凯利门公司办理相关房屋买卖手续，依照合同的约定，张伟的行为属于违约，应当赔偿我房价10%的款项为违约金。故起诉请求：1.张伟支付违约金206000元；2.张伟继续履行房屋定购协议，配合我办理房屋贷款手续，并协助办理房屋过户手续。3.诉讼费由张伟承担。
张伟答辩并反诉称：不认可朱丹丹的诉讼请求，请求法院驳回朱丹丹的诉讼请求。本案的事实是朱丹丹违约在先，才导致我不愿意履行房屋买卖合同。2015年6月初，我在建委大厅见到凯利门公司的李丽丽，其告诉我说朱丹丹可能要违约，指标下不来，我问李丽丽怎么办，李丽丽说按违约办。2015年6月22日至24日，我连续三天给李丽丽打电话，询问朱丹丹指标的事，李丽丽说现在没有，朱丹丹要求我给其延长时间，我没有同意。2015年7月2日下午3点，李丽丽告诉我，朱丹丹还是没有指标，其违约了，定金就不用退了，可以追究其违约责任，我说那行吧。直到同年7月9日，双方到凯利门公司，朱丹丹说让我配合其办理贷款手续，我没有同意，因为当时认为朱丹丹没有指标违约在先，导致其没按照约定的时间进行网签和资金监管手续，所以我解除合同，而不是我不愿意办理贷款手续。2015年4月16日双方签订了合同，朱丹丹支付定金6万元，签订合同当时我不知道朱丹丹没有购房资格，所以我接受朱丹丹定金的行为不能视为我对其将来才能获得购房资格进而才能完成买卖合同的认可和接受，故请求法院驳回朱丹丹的诉讼请求。另，合同约定，朱丹丹应于2015年6月28日前申请贷款。由于朱丹丹在此期限内没有在京的购房指标，导致房屋定购协议无法按照约定履行，双方就房屋定购事宜不能达成一致意见，故反诉请求：1.解除双方签订的房屋定购协议；2.朱丹丹支�违约金206000元；3.诉讼费由朱丹丹承担。
朱丹丹针对反诉辩称：不同意张伟的反诉请求。双方签订的房屋定购协议构成了房屋买卖关系。本案当中实质的违约方来自于张伟，由于房价上涨，张伟的母亲数次要求上涨房价，我不同意。合同履行过程中，我愿意以全款形式购买该房屋，但是张伟不同意，张伟违反了合同约定，导致了本案的产生。希望法院能够查明事实维护我的合法权益。
凯利门公司述称：同意朱丹丹的诉讼请求。2015年4月16日，双方在我公司签订房屋定购协议，在双方都确认签字的时候朱丹丹已经告知市里的房子要卖，卖完房再买这个房，当时张伟和他父母都在场，都知道这个情况才签的字。张伟刚才陈述的事实与真正的事实不符，我公司一直想促成这个事，一直履行着义务.双方把银行贷款的资料都准备齐了，等待银行办理贷款手续，2015年6月28日之前如果双方贷款的材料和审核资质的东西都给我公司，我公司是正常操作的，不涉及违约。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。依据已查明的事实，朱丹丹、张伟与凯利门公司签订的《房屋定购协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。该合同对双方当事人具有法律约束力，双方应依约履行。房屋定购协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，综合该协议的内容，可以认定为房屋买卖合同。朱丹丹具备在京购房资格，已经向张伟支付房屋定金，同意支付剩余房款，故对于朱丹丹要求继续履行合同并协助办理房屋过户手续的诉讼请求，予以支持。对于张伟主张朱丹丹不具有在京购房指标，要求解除房屋定购协议的诉讼请求，不予支持。�于朱丹丹主张的违约金请求，根据朱丹丹提供的短信证明及其与案外人的房屋买卖材料，可以看出朱丹丹对未能依约履行存在一定过错，综合考虑本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，不予支持。对于张伟反诉主张的违约金请求，因朱丹丹不具有在京购房资格导致双方无法在2015年6月28日前办理申请贷款手续，未能提供证据证明，不予支持。双方合同约定办理房屋过户手续时产生的税费，由甲、乙双方按照国家规定缴纳，法院不持异议。据此，原审法院于2016年2月判决：一、张伟继续履行与朱丹丹、北京凯利门房地产经纪有限公司于二Ｏ一五年四月十六日签订的《房屋定购协议》；二、朱丹丹于判决生效后十日内给付张伟房款二百万元；三、张伟于判决生效后十日内协助朱丹丹办理位于北京市房山区×××902房屋过户手续，过户给朱丹丹，因办理�房屋过户所产生的税费，由朱丹丹和张伟按照相关法律法规的规定各自负担；四、驳回朱丹丹的其他诉讼请求；五、驳回张伟的反诉请求。
判决后，张伟不服，以原审判决认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回朱丹丹的诉讼请求，并支持其反诉请求。朱丹丹、凯利门公司均同意原判。
经审理查明：2015年4月16日，张伟（甲方）、朱丹丹（乙方）与凯利门公司（丙方）签订《房屋定购协议》，约定：第一条：甲方房屋位于北京市房山区×××902（所有权证书X京房权证房字第0130**号），房屋建筑面积为112.65平方米（以产权证上登记的建筑面积为准），甲方保证该房屋符合国家及北京市有关房屋上市的规定及政策法规，且有权将该房屋上市交易。第二条：甲方房屋售让总价为人民币2060000元整（大写：贰佰零拾陆万�整）。第三条：乙方向甲方支付人民币60000元整（大写：陆万元）作为购房定金，同时，甲方将房屋产权证质押于丙方，该笔定金可转化为甲方房屋出售总价的一部分，定金由甲方直接收取。第四条：双方约定申请贷款当日签订《北京市存量房屋买卖合同》（网上签约）。第五条：双方约定采取以下付款方式：乙方于办理产权过户前支付首付款1360000元整（大写：壹佰叁拾陆万元整）后，剩余首付款待甲乙双方交接房屋之时结清；乙方申请商业银行贷款支付剩余房款700000元整（大写：柒拾万元）；甲乙双方于2015年6月28日前相互配合申请贷款，如因乙方申请获批的贷款金额不足申请额，乙方有义务于银行或公积金中心通知之日起五个工作日内向甲方补足金额，如在乙方办理贷款期间由于乙方自身的原因导致银行或公积金中心不放贷，乙方可第二次向其他银行申请贷款�其间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担，如第二次贷款仍未获得批准，则乙方应于得知贷款未批准之日起二十个工作日内自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给甲方。第六条：甲、乙双方于银行通知过户之日后5个工作日内办理产权过户，双方应相互配合向房屋所在地区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖过户相关手续，按有关规定申领房屋所有权证，办理上述手续时产生的税费及相关费用，由甲、乙双方按照国家规定缴纳。第八条：甲方房屋设有抵押权，抵押权人中国银行股份有限公司丰台支行，甲、乙双方约定按下面方式解除抵押权：甲方本人筹款解除抵押权，甲方于2015年4月16日向抵押权人提交提前还款申请。第十一条：本协议一经签订，则视为在丙方撮合下，甲、乙双方房产交易关系已经成立，双方对本协议条款的任何变更，均需以书面形式�认。第十二条：本合同签订后，乙方支付定金至支付首付款期间，甲、乙双方任何一方违反本协议条款，均视为违约，违约方应向守约方支付房屋总价款10%的违约金，同时违约方向丙方支付总房款2.2%的居间服务费；本合同签订后，乙方已支付了首付款后，甲、乙双方任何一方违反协议条款，均视为违约，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金，如造成其他损失，还应按实际损失赔偿，同时违约方向丙方支付总房款2.2%的居间服务费。
2015年4月16日，张伟之母陈香桂出具收据载明：今收到朱丹丹交来购买房山区×××902房屋的购房定金陆万元整（60000元），其中现金贰万元整已付，还余肆万元银行转账。
后，双方并未按照合同约定继续履行。对此，张伟称系因朱丹丹没有购房指标所致，朱丹丹则予以否认。
2015年7月7日，朱丹丹向张伟发送短信，内容为：我是购买您房子的朱丹丹，我们双方因客观原因未能在6月28日前互相配合办理贷款事宜，为了保证您的利益不受影响，我已多次通过中介向您说明可以自筹资金向您付清购房全款，这样既满足您尽快过户腾出购房指标，又能够大大缩短贷款时间让您提前拿到全款，目前，本人购房资格及购房条件均已全部就绪，请您尽快安排时间办理付款、过户事宜。
另查：朱丹丹与案外人李×1于2015年4月15日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定朱丹丹将其名下的位于北京市西城区×××2524号房屋出售给李×1。2015年4月27日，朱丹丹到北京市中信公证处办理委托公证手续，委托李×1办理该房屋的出售、过户等事宜。后朱丹丹及其委托代理人李×1与案外人姜×1签订《存量房屋买卖合同》，约定朱丹丹将该房屋出售给姜×1。
原审审理中，张伟对朱丹丹在合同约定的期限内是否具备在京购房资格提出异议，原审法院经向北京市住房和城乡建设委员会查询，得到的书面回复是2015年6月27、28日朱丹丹、之夫李×2家庭具备在京购房资格。张伟对此仍不认可，并在本院审理中提供其方在房屋管理机关向工作人员查询此事时的视频作为反证，朱丹丹对此不予认可。
本院审理中，张伟称涉案房屋系其夫妻共同财产，其出售涉案房屋时，并未取得其妻同意，现其妻不同意出售该房屋，故该房屋定购协议应为无效。为核实该事实，本院明确通知其，要求其妻在本院指定的时间亲自出庭说明该情况，但在本院指定的时间，其妻并未出庭，且无正当理由。
上述事实，有各方当事人陈述、房屋定购协议、房屋所有权证、收条、住建委查询结果告知单、短信等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方未能于房屋定购协议中约定的期限办理相互配合申请贷款的手续。现对于该原因，张伟认为是朱丹丹在该期限内不具备购房资格及指标所致，但根据原审法院查询，北京市住房和城乡建设委员会的书面回复内容是2015年6月27、28日朱丹丹、之夫李×2家庭具备在京购房资格。张伟对此仍不认可，并在本院审理中提供其方在房屋管理机关向工作人员查询此事时的视频作为反证，但该视频的证明力明显低于房屋管理机关的正式书面答复。故在证据冲突的情况下，本院对证明力较高的证据予以采信，对证明力较低的证据不予采信。故双方未能于房屋定购协议中约定的期限办理相互配合申请贷款的手续并非因朱丹丹违约所致，张伟据此要求与朱丹丹解除合同，于法无据，本院不予支持。张伟又称涉案房�系其夫妻共同财产，其出售涉案房屋时，并未取得其妻同意，现其妻不同意出售该房屋，故该房屋定购协议应为无效，但在本院明确通知其要求其妻在本院指定的时间亲自出庭说明该情况后，其妻并未出庭，且无正当理由。现对此问题只有张伟本人的意思表示，故在本案中对该问题不予处理。因此，房屋定购协议应予继续履行，原审判决对此处理并无不当之处。综上所述，对于张伟的上诉请求，本院不予支持。对于原审判决，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费11640元，由朱丹�负担11605元（已交纳），由张伟负担35元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费2195元，由张伟负担（已交纳）。二审案件受理费4390元，由张伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 王 佳
二〇一六年五月五日
书 记 员 杨 竹