浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1522号
上诉人（原审被告）金银芳。
委托代理人李忠，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
委托代理人吴旭日，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯云芳。
委托代理人朱新民，浙江商城天马律师事务所律师。
上诉人金银芳为与被上诉人冯云芳宅基地使用权纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2015）金浦民初字第367号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审原告冯云芳在原审法院起诉称，2011年4月，原告冯云芳经人介绍认识金银芳，金银芳说东付宅村有旧改安置的地基卖，每18平方米的地基权益，安置小高层108平方米住宅一套，相应配套一二楼13.5平方米店铺一间，地下室18平方米车库一间，造好后土地性质为国有，每18平方米价格为126万元，原告买了36平方米，原告按约支付金银芳人民币252万元。2012年10月，由于原告未见上述房子动工建造，曾起诉过被告，被告返还购房款25万元。最近，东付宅旧村改造的小高层已经结顶，原告到该村去交建房工程款，才发现原告向被告买的36平米面积安置的房子并不存在。原告以为，原告向被告支付了购房款4年以后，却发现被告金银芳所卖的标的物并不存在，被告应承担相应的民事责任。根据合同法规定，应返还原告购�款233万元及利息损失。原告现诉请要求被告金银芳返还人民币233万元及利息（从2011年6月9日起按银行同期同类贷款基准利率计算至返还之日），确认解除原、被告之间的买卖合同。
原审被告金银芳在原审中答辩称，本案原、被告不具有买卖合同关系，签订合同是原告与黄剑锋，被告并不是房屋出卖方。原告明知被告是居间介绍业务的。退一步讲，如果原告要求确认合同解除需具备合同法关于解除之条件，且根据法律规定，需书面通知到达相对方，而本案中原告直接要求确认解除于法无据。要求驳回原告的诉讼请求。
原审法院认定，2011年4月，原告冯云芳经郑苏兰介绍认识被告金银芳，想通过金银芳购买义乌东付宅村旧改安置地基。经双方协商，确认由冯云芳向金银芳购买东付宅村旧改安置地基两间，一间18平方米计126万元。之后原告冯云芳通过转账等方式向被告金银芳支付了252万元购房款及6万元押金，共计258万元。冯云芳在东付宅村民委员会缴纳了建房款14万元。被告金银芳后安排黄剑锋（东付宅村人）与冯云芳签订旧改地基所有权抵偿协议书一份，以黄剑锋尚欠冯云芳800万元为由，将黄剑锋的旧改安置地基36平方米所有权作价抵偿给冯云芳。因购买的地基未交付，2012年，原告冯云芳曾向义乌市人民法院起诉，要求金银芳返还购房款，后金银芳退还冯云芳25万元，冯云芳撤回了起诉。现原告以东付宅村旧改安置地基房屋已经结顶，却发现购买的房屋不存在为由，又提起本案诉讼。庭审中被告表示，因原告迟迟不缴纳第二笔建房款，黄剑锋已将该地基转卖给他人。
原审法院审理认为，本案双方争议焦点为被告金银芳在本案旧改安置地基买卖中所处地位及买卖合同效力问题。根据现有的证据，原、被告协商确定旧改安置地基的所有买卖事宜包括面积、价款、付款方式等，现有的证据也证明原告将所有购房款支付给被告，而被告虽然抗辩将房款支付给了实际出售人，但现有的证据无法证明其是否支付或支付的具体金额，且被告也自认从中赚取了一笔差额。另外在原告第一次提起的诉讼中，被告退还25万元，也明确写明为房款退补款，并非中介费用。据此，原审法院认为，被告金银芳意图通过倒卖宅基地牟取利益的事实较为明显，可予认定。被告在与原告协商中一直处于卖家地位，属买卖合同的相对人。被告抗辩其仅仅系居间介绍人的意见，未能提供充分的证据予以证明，不予采信。对于该买卖合同效力问题。根据庭审调查，原、被告均非义乌东付宅村村民，双方意图买卖的是东付宅村的旧改安置地基，且该地基尚未落实，买卖标的物并未实际存在。该买卖合�违反了国家强制性规定，属于无效的合同。依据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，故原告主张合同目的无法实现要求解除该买卖合同的意见，于法不符，不予支持。根据合同法规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。故被告金银芳应将已收取的购房款返还给原告冯云芳。对于原告冯云芳主张的由被告赔偿其占用资金期间的利息损失，合理合法，予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告金银芳于本判决生效后二十日内返还原告冯云芳购房款人民币2330000元，并赔偿损失（按中国人民银行同期贷款基准利率从2011年6月9日计算至本判决确�的履行之日止）；二、驳回原告冯云芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费29440元，保全费5000元，共计34440元，由被告金银芳承担。
一审宣判后，原审被告金银芳不服，向本院提起上诉称，原审判决认定的事实有误，适用法律错误。原审判决认定的金银芳为买卖合同的相对方属于事实认定错误。一、上诉人在原审中提交的1至4组证据在原审中已被采信，综合这些证据不能得出被上诉人“属买卖合同的相对人”的结论。二、被上诉人在原审中提交的录音材料可以证明上诉人是被上诉人与宅基地权利人（即案外人黄剑锋）的居间介绍人。该份录音材料可以反映出被上诉人清楚知道上诉人作为房产中介的身份，录音材料的第2分39秒至3分30秒的对话内容可以看出，作为中介身份的上诉人，其房源有东前王村和东傅宅村，从这个角度也可以说明上诉人向他人介绍房源的事实且也符合作为拥有多套房源的房产中介性质。三、即使上诉人收取了款项，原审判决也不能认定上诉人与被上诉人存在宅基地买卖关系，如本案买卖合同无效，被上诉人应当向案外人黄剑锋主张。原审判决认定“被告金银芳后安排黄剑锋与冯云芳签订旧改集体所有权抵偿协议书一份，以黄剑锋尚欠冯云芳800万元为由，将黄剑锋的旧改安置基地36平方米所有权作价抵偿给冯云芳”的事实错误，事实是该份协议中“甲方欠乙方人民币800万元”的内容是被上诉人提出来的，目的是保障自己的权益，以防黄剑锋事后违约，被上诉人明知上诉人的中介身份，而不是卖家。四、上诉人作为中间人，在为被上诉人及黄剑锋提供订立房�产买卖合同的服务后，理由获得报酬。上诉人返还给被上诉人的25万元系中介费，原审判决对“被告退还25万元，也明确写明为房款退补款，并非中介费用”这一认定与事实不符。首先，因25万元的收条系被上诉人书写，在上诉人金银芳看来，退还房款和中介费的性质一样，且重点在于“退还”，且退还后被上诉人也撤回了当时案件的起诉，并同时明确表明涉案房地产买卖的事情已经与上诉人“不相干”。其次，居间费用的高低取决于各方当事人的意愿，“被告自认从中赚取了一笔差额”并不是就能认定上诉人作为卖家出售房地产，而只是居间费用的计算方式。本案客观上上诉人在居间行为中获得的报酬也退还给了被上诉人，再无其他收益，上诉人处于一个居间人的地位。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人冯云芳答辩称，被上诉人提�的录音内容已经客观全面记载了上诉人与被上诉人之间关于房屋买卖的面积、价款、付款等事实过程，上诉人卖房给被上诉人的意思表示很明确，从未涉及上诉人他认为的是介绍的内容。在上诉状当中，他提到的7分36秒的内容，这段内容是被上诉人所陈述的话，这个内容的意思就是上诉人他还有很多房子，要求被上诉人介绍客人向他购买，并不是说上诉人是介绍关系，是叫被上诉人介绍客人向上诉人购买房子。被上诉人与黄剑锋签订过协议是事实，但是不能认定黄剑锋是出卖方，签订协议的过程是上诉人与被上诉人双方谈好价格，全部付掉以后，上诉人提出来为了过户，出了1万元钱让黄剑锋签这份协议，这份协议是抵偿协议，这份协议的内容与事实不符。签订这分协议的目的纯粹就是为了以后过户，以后过户就不需要她签字了。这1万元钱是由上诉人直接支付给黄剑锋的，被上诉人与黄剑锋之间没有任何的交易过程。上诉人说退了25万元来证明是中间人，与本案事实不符。退25万元是购房款，是被上诉人第一次起诉的时候，也是要求全部返还购房款，第一次起诉，上诉人说上诉人口头承诺这个房子马上就要动工了，叫被上诉人再等等看，先退25万元购房款。这个25万元是购房款，不是中介费。现在标的已经不存在，也没有这个标的的，上诉人倒卖宅基地的行为也是无效的。被上诉人认为一审查明的事实已经非常清楚，上诉人是出于出卖方的地位，上诉人与被上诉人之间从未谈过中介费的收取，比例多少，佣金多少，全部没有涉及中介内容，完全是出卖方的地位。被上诉人认为一审事实查明清楚，上诉人对这个交易过程也是全部认可的。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
二审期间，上诉人金银芳向本院提交了以下证据：证据一、旧改地基所有权抵偿协议书两份，证明上诉人系中介身份；证据二、虞某汇给黄剑锋的客户收款通知复印件，金银芳的中国农业银行金穗借记卡明细对账单，朱某的银行卡对账单，证明上诉人履行中介行为；证据三、情况说明两份，证明郑苏兰和王云芳作为见证人，在金银芳退给冯云芳中介费25万元以后，双方的权利义务已经了解；证据四、申请证人孙某出庭作证，孙某出庭陈述其通过金银芳购买黄剑锋房子的情况；证据五、申请证人朱某出庭作证，朱某出庭陈述其及其妻子黄文化向黄剑锋买房屋地基的情况；证据六、申请证人虞某出庭作证，虞某出庭陈述其系金银芳女婿，金银芳通过其账号转给黄剑锋119万元购房款；证据四、五、六共同证明金银芳履行中介行为。
冯云芳对上述证据质证认为，对证据一的真实性、关联性无法确认；证据二与本案无关联性，黄剑锋有很多套房子，无法确认是否跟本案有关；对证据三的真实性无法确认；对证据四有意见，跟一审中上诉人自己承认的事实不一致；对证据五有异议，不能达到上诉人的证明目的，与上诉人一审的陈述相矛盾；对证据六真实性没有异议，但是不能达到上诉人的证明目的。
本院对上述证据认证如下，对证据一、证据二、形式真实性予以确认，但尚不足于证明金银芳与冯云芳的交易行为为中介行为；证据三、证据四、证据五属个人对相关事项的主观陈述，对陈述内容本身真实性的认定要结合其他证据综合认定；冯云芳对证据六真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定。
二审期间，被上诉人冯云芳未向本院提交新证据。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，综合考量金银芳、冯云芳对涉案安置地基协商买卖的面积、价款、付款方式、冯云芳支付买卖地基款项给冯金银芳、金银芳自称获得中介费25万元及双方当事人在庭审中的陈述等本案的客观事实，原审法院认定金银芳为双方当事人宅基地转让行为的出让方并无不当。综上，金银芳在本案的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29440元，由上诉人金银芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红彦
审 判 员 杜月婷
审 判 员 周楚臣
二〇一五年十二月九日
代书记员 汤玉婷