四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川10民终196号
上诉人（原审被告）威远县严陵镇平山村十七社。
负责人徐培吉，社长。
委托代理人郑秀英，威远县中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）刘淑兰，女，汉族，四川省威远县人，住威远县严陵镇。
委托代理人李按花，威远县中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李会勤，女，汉族，四川省威远县人，住威远县严陵镇。
委托代理人李按花，威远县中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李淑容，女，汉族，四川省威远县人，住威远县严陵镇。
委托代理人李按花，威远县中心法律服务所法律工作者。
上诉人威远县严陵镇平山村十七社因与被上诉人刘淑兰、李会勤、李淑容拆迁安置合同纠纷一案，不服四川省威远县人民法院（2015）威民初字第1687号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭审理了本案。上诉人威远县严陵镇平山村十七社负责人徐培吉及其委托代理人郑秀英，被上诉人李会勤及被上诉人刘淑兰、李会勤、李淑容的委托代理人李桉花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：原告刘淑兰与李培生原系夫妻，原告李会勤系原告刘淑兰与李培生之女，李淑容系原告刘淑兰与李培生继女。李培生原系威远县严陵镇平山村十七社村民，在该社建有土木房屋一间，约80平方米．李培生于2007年11月3日死亡1993年12月22日，威远县严陵镇房地产综合开发公司（即现在的被告威远县严陵镇房地产开发有限责任公司）与严陵镇平山村村民委员会签订协议书，协议载明：将严凌镇平山村村民委员会所属建筑队伍编入开发公司，在行政、业务管理上隶属于开发公司，其编制为威远县严陵镇房地产综合开发公司第三施工队，队长徐培吉；第三施工队独立核算，自负盈亏，在生产管理上拥有自主权，对其所施工的工程独立承担民事责任和经济责任，开发公司在业务方面予以指导协助第三施工队完善有关手续，第三施工队按经营收入的3%向开发公司交纳管理费，每月结算清帐。开发公司第三施工队行政印章由严陵镇平山村村民委员会持该村委会与开发公司签订的协议书、开发公司的证明，以其下属组织的名义于1993年在威远县公安局雕刻．开发公司第三队成立后未向开发公司交纳管理费，只向严陵镇平山村村民委员会交纳了管理费．该队于1996年歇业，财产由严陵镇平山村村民委员会接管。1995年5月21日，威远县严陵镇平山村十七社（甲方）作为承建方与动迁户李培生（乙方）签订了建房动迁协议，协议约定：为服从城市总体规划，甲方将乙方住房进行改造，甲方在乙方原有宅基地上修建平房4间，面积约80㎡，修好后甲方占2间约30㎡，乙方占2间约50㎡；定于1996年3月底交房；乙方不干涉甲方施工；乙方所有2间房屋位置为东方临近通道，西面靠近周顺清房屋，北与余风英为界，南靠甲方修建房屋．民事纠纷由甲方负责处理，产权由甲方代办，费用由乙方自理．协议一式二份，双方各执一份，盖章签字后生效．甲方代表徐培吉（队长）和乙方代表李培生在协议上签字和盖章，威远县严陵镇平山村村民委员会在协议尾部的签字栏左前方加盖印章．协议签订后，李培生将房屋交付给了被告负责人徐培吉，徐培吉以第三施工队的名义将李培生房屋交给第三施工队王治宏予以拆除。但由于李培生建房未得到相关部门的审批，李培生房屋拆除后至今一直未予以修建。为此，李培生及其家人多次与徐培吉协商，严陵镇平山村村民委员会多次协调处理无果。原告另行起诉被告徐培吉、威远县严陵镇房地产开发有限责任公司、威远县严陵镇平山村村民委员会财产损害赔偿纠纷一案，该院作出（2015）威民初字第1022号生效民事判决书确认该案未过诉讼时效，并认定威远县严陵镇平山村村民委员会不是建房动迁协议的义务主体。该判决书认定威远县严陵镇平山村十七社负责人徐培吉依据该社与李培生签订的建房动迁协议将李培生房屋交给第三施工队第三施工组以拆除，威远县严陵镇平山村十七社与第三施工队之间形成施工合同关系，威远县严陵镇平山村十七社是履行合同义务行为，第三施工队的第三施工组也是依照该社和该施工队之间的协议而履行合同，第三施工队的施工行为与李培生之间没有直接的合同关联；认定第三施工队隶属于威远县严陵镇合房地产综开发公司，徐培吉作为第三施工队队长将李培生的房屋交由该队第三施工组予以拆除是履行职务行为。另查明、威远县物价局、威远县房地产管理局关于公布2010年房地产交易、抵押指导价格的通知载明：住宅用房指导价格，框架结构为1，100-2，000元／㎡。被告认可该社安置房屋在取得证照后每平方米在2，000元以上。同时该社成员夏玉林将其未取得产权的安置房屋出售单价2，630元／㎡。被告村实行全征全转，被告称被告修建房屋一栋，其余32栋房屋为村民自行修建。由于部分村民安置问题未得到解决，该社建房均未取得土地使用权和房屋产权证。2013年5月11日，威远县严陵镇人民政府会议纪要记载：威远县严陵镇平山村十七社于1994年进行村基建，因l995年县上通知，不能搞“散居拆迁，集中修复”，当时十七社的其他拆迁户均已安置，李会勤等4人因政策问题未得到安置，至今无房居住。现原告诉至法院，请求判决被告赔偿原告财产损失125，000元和利息、临时房屋租金48，000元。
原审法院认为：被告威远县严陵镇平山村村民委员会证实李培生房屋拆除后未得到安置赔偿，李培生及其家人一直要求徐培吉和被告威远县严陵镇平山村村民委员会子以赔偿，被告威远县严陵镇平山村村民委员会多次协调处理，有关组织和部门协调处理后至今没有结果，因此，该案并未超过诉讼时效，并且已被人民法院的生效判决书子以确认，被告认为该案超过了诉讼时效，但没有新的证据推翻人民法院的生效判决确认的事实，对被告提出的诉讼时效的杭辩，该院依法不予以支持。李培生的房屋拆除后进行新建，新建的房屋本应当由李培生享有完全的所有权，但李培生（乙方）自愿与威远县严陵镇平山村十七社（甲方）签订建房动迁协议，约定威远县严陵镇平山村十七社（甲方）作为承建方为李培生拆除和修建房屋，李培生自愿用新建的部分房屋支付拆除和建房费用，双方对此以协议方式予以确认，该协议是双方真实意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”及第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”之规定，双方采用书面形式签订的建房动迁协议，协议内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效．依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力．当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同．依法成立的合同，受法律保护”之规定，双方之间签订的协议，应当受法律保护，对双方当事人具有法律效力，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务．徐培吉作为本案被告的负责人和施工队负责人将李培生房屋交由施工队的王治宏予以拆除，是履行原、被告之间的协议行为，被告据此认为双方之间的协议无效，没有事实依据和法律依据，对此主张，该院不子采信。虽然威远县严陵镇平山村村民委员会在威远县严陵镇平山村十七社与李培生签订的建房动迁协议上加盖印章，但该协议约定的权利义务的承担者为威远县严陵镇平山村十七社和李培生，协议内容未约定被告威远县严陵镇平山村村民委员会的权利义务，依照《中华人民共和国合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立，变更、终止民事权利义务关系的协议”及第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”之规定，威远县严陵镇平山村村民委员会与李培生之问没有订立合同的意思表示，根据合同的相对性原理，被告威远县严陵镇平山村村民委员会不是该协议的主体且从协议履行情况来看，被告也没有证据证明威远县严陵镇平山村村民委员会履行了该协议权利义务，因此，被告认为应当追加威远县严陵镇平山村村民委员会为本案的被告，理由不能成立，该院依法不予以准许。被告属于其他组织，其认为自己不是适格的主体的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，虽然由于政策原因原告未取得建房审批手续，但是县里要求不能搞“散居拆迁”，并不是不能进行集中建房，也并没有要求不进行房屋安置，被告作为基层一级组织和合同当事人撤除原告房屋后有义务为原告建房，且该社实行了全征全转，该社除原告4户村民外已撤除原房屋后均取得了房屋，根据该社拆除房屋后建房的实际情况来看，也并非不能建房，因此，被告按照合同约定拆除原告房屋后，未按照合同约定为原告修建房屋和交付房屋，被告没有按照合同全面履行自己的义务，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约损失的计算问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失、包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告未履行协议，导致原告至今未取得房屋，给原告造成了损害其损失赔偿额包括实际的损失和合同履行后可以获得的预期利益。由于被告未如期交付房屋，造成原告现在未取得房屋，因此，应当按照现有房屋市场价格计算损失。被告认可该社安置房屋在取得证照后每平方米在2，000元以上，且该社成员夏玉林出售其未取得产权的安置房屋单价为2，630元／㎡，参照2010年房地产买卖指导体格框架结构为1，100元-2，000元／㎡，结合现在房屋市场价格，综合认定现在屋房市场价格为2，000元／㎡。原告房屋为50㎡，被告应当赔偿原告损失100，000元。原告要求按损失计算利息，于法无据．原告要求赔偿租金损失，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定原告应当举证证明租赁房屋的事实和支付租金情况，原告未提供相应证据予以证明，对此主张，该院不予支持．综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第七条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条，之规定，判决：一、被告威远县严陵镇平山村十七社于本判决书生效之日起三日内赔偿原告刘淑兰、李会勤、李淑容房屋损失100，000元；二、驳回原告刘淑兰、李会勤、李淑容的诉讼请求．本案受理费1，150元，由被告威远县严陵镇平山村十七社负担。
宣判后，原审被告威远县严陵镇平山村十七社不服，向本院提起上诉称：上诉人不是本案适格的被告，《建房动迁协议书》落款是威远县严陵镇平山村村民委员会盖章，表明协议是该村民委员会与被上诉人签订的，徐培吉仅是以甲方代表名义签名，不代表上诉人；且上诉人没有公章，也没有可支配的独立财产，不属于民诉法规定的其他组织，没有承担民事责任的能力，不应成为本案适格被告；威远县严陵镇平山村村民委员会应为本案适格被告，原审未通知其参与诉讼，程序不当；上诉人不符合拆迁安置的主体资质，本案协议应是联合建房协议，而非拆迁安置协议，上诉人没有对拆迁安置义务。李培生未按时交付的责任不在上诉人，而在于其房屋是没有经过审批的不合法的房屋，其新建房，应由其以自身名义办理新房报建手续才能修建，但其至今没有完善报建手续，其违约在先，上诉人没有违约行为，不承担违约责任；李培生房屋为农村宅基地房屋，不是安置房，也不是商品房，原审以严陵镇城区商品房价格确定房屋单价损失错误，即使违约也应在原被拆除的基础上来确定被拆除房屋的价值。请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘淑兰、李会勤、李淑容答辩称：签订双方协议的是李培生和上诉人，承建方也是上诉人，协议的承担者应是上诉人，村民委员会没有与李培生签订协议其不是本案主体，一审程序不存在违法；双方协议约定，产权是由上诉人办理，所有事项由上诉人处理，现上诉人未能修建房屋存在违约，应当承担违约责任；讼争房屋土地2008年已经征收为国有土地，房屋已不能再建，一审判决支持我方的违约金请求正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人为证明其诉讼主张，向法院提交了如下证据材料：
1、1993年12月22日威远县平山村村委会（镇开发公司第三施工队）与威远县严陵镇房地产开发公司签订的协议书、1994年11月28日威远县严陵镇房地产开发公司三施工队与其第三施组签订的建筑工程承包合同。证明当时徐培吉的身份是第三施工队队长；
2、2007年9月26日罗永琴与李桂芬房屋买卖协议，证明当时房屋交易价格；
3、房屋相片，证明交房时的房屋状况；
4、1997年6月18日上诉人与李培生签订的拆迁赔偿协议，证明主体是村委会，徐培吉是代理人，建房相关手续被上诉人方没有提供，故没有修建。
被上诉人的质证意见是：证据1真实性无异议，但与本案没有关联性；证据2，真实性和关联性均不予以认可，且其价格时间与现在相距时间长，不具有参照性；证据3，仅照了房屋一面，无法证明房屋情况；证据4，真实性、合法性、关联性均予以认可，但不能达到对方证明目的，恰好证明协议主体为上诉人与李培生，交房时间为1999年，上诉人违约。
本院的认证意见是：证据2、3与本案没有关联性，不予以采信；证据1、4符合证据三性，予以采信，但证明内容见后述。
被上诉人二审期间未提交新的证据。
二审补充查明，1997年6月18日，上诉人平山村十七社作为甲方，李培生作为乙方签订拆迁赔偿协议，双方约定：“为改造居住条件，服从城市总体规划，经甲乙双方商定，由平山村十七社协商赔偿，协议如下：一、平山村十七社拆房后，甲方赔偿乙方50㎡。二、新修住房。一套住房除去50㎡剩余多平方，乙方按造价计算，计人民币补给甲方。三、交房时间，99年6月底。……”。落款甲方处有徐培吉签名及平山村村委会加盖的公章，落款乙方处有李培生签名。
二审查明的其他案件事实与原审法院查明一致，本院依法予以确认。
本案二审期间的争议焦点为：一、上诉人主体资格是否适格，原审程序是否不当；二、上诉人是否违约，违约责任如何认定。
本院认为：本案双方当事人1995年8月21日建房动迁协议书所涉法律关系应为农村合作建房，其涉及的宅基地均在本村社集体组织内部流转，并不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。该协议明确约定的协议主体为上诉人与李培生，平山村村委会虽在协议中加盖了公章，但未约定其应承担的权利义务，现作为原告的被上诉人依据双方协议仅向协议相对方上诉人主张权利，上诉人也未提供证据证明平山村村委会是必须参加诉讼的必要共同诉讼参与人，原审据此未追加平山村村委会参与诉讼，符合合同相对性原理和民事诉讼不告不理原则，上诉人系合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，其作为本案被告主体资格适格。另外，另案已生效的（2015）威民初字第1022号民事判决书已经认定威远县严陵镇平山村村民委员会不是建房动迁协议的义务主体。故原审认定上诉人被告主体适格，并不予以追加平山村村委会，程序并无不当；关于上诉人是否违约，原审已经阐明相关事实和理由，现根据二审补充查明的1997年6月18日双方签订的拆迁赔偿协议内容约定，也可以印证，即使在上诉人主张的因政策变化因素，不能于原协议约定的1996年交房情形下，上诉人仍承诺在1999年6月底，赔偿被上诉人50㎡房屋，但其至今仍未履行，应当认定其违约。至于违约责任，原审综合考虑违约情节、时间、实际交易价格以及违约原因、政策变化因素等，酌定房屋价格为2，000元／㎡，确定上诉人应当支付被上诉人损失100，000元并无不当。
另，原审判决第一项判项支持了被上诉人（原审原告）的前述部份请求，是正确的，但判决第二项判项出现笔误，误为“驳回原告刘淑兰、李会勤、李淑容的诉讼请求”，漏掉了“其他”二字，正确表述应当是“驳回原告刘淑兰、李会勤、李淑容的其他诉讼请求”，现予以纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人威远县严陵镇平山村十七社上诉理由不成立。本院对原审判决相关笔误纠正后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费2，300元，由上诉人威远县严陵镇平山村十七社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李锋
审 判 员 吴敏
代理审判员 王侯
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 王琳