江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2597号
上诉人（原审原告）南京市浦口区天润城第一街区业主委员会，住所地南京市浦口区百润路2号。
负责人王春花，该业委会主任。
委托代理人李祥春，江苏朗华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京金吉星物业管理服务有限公司（原名称为南京清茳物业管理有限公司），住所地南京市江东北路418号。
法定代表人房亚山，该公司总经理。
委托代理人闵捷、杨斌，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公司，住所地南京市浦口区沿江工业园泰冯路1号。
法定代表人张康黎，该公司总经理。
委托代理人朱随春，男，南京天华百润投资发展有限责任公司法务。
委托代理人潘宁炜，江苏国泰新华律师事务所律师。
上诉人南京市浦口区天润城第一街区业主委员会（以下简称业委会）因与被上诉人南京金吉星物业管理服务有限公司（以下简称金吉星物业）、南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）业主共有权纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）浦民初字第720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
业委会原审诉称，天华百润公司系南京市浦口区天润城一街区之开发商，金吉星物业系开发商委托的前期物业管理单位。2011年1月天润城一街区住宅小区业委会成立，经业主大会决议，通过公开招投标的方式选聘物业服务公司，金吉星物业未参加投标，南京积富顺物业管理有限公司中标对该小区提供物业服务。2011年3月1日，业委会与金吉星物业对小区共用设备、设施、共用场地等进行了详细的清点交接。在交接中，金吉星物业书面确认了有关共有设备、设施存在损坏、遗失问题（详见移交资料明细表）；但对相关资料、物业管理用房、财务资料等金吉星物业以开发商未移交等理由未进行移交。此后，业委会多次要求金吉星物业对存在的共用设备设施进行修复、并移交物业管理用房、资料、财务明细，但金吉星物业一直未解决。对涉及小区业主人身安全、生活必需的电梯、水泵、锁等设备、设施，业委会委托积富顺物业公司先行修复。根据相关规定，建设单位委托的原物业管理企业未全部移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理服务用房或移交资料不全的，由建设单位负最终责任。故列开发商与金吉星物业为共同被告承担连带赔偿责任，请求判令：1、金吉星物业、天华百润公司修复失火的三间物业管理用房并交付业委会使用，并赔偿逾期交付给业委会造成的损失，自2011年3月2日起至实际交付之日止，按4000元／月×32个月=128000元；2、金吉星物业、天华百润公司向业委会移交施工、结构、水电、供排水、供电弱电设计结构图及资料，具体包括原11幢施工图、结构图，还有开发商未移交的办公室图纸、营业房图纸、地下室全套图纸、其他附属设施图纸、供水管网图、排水线路图、供电线路图、弱电线路图、煤气管道图等；3、金吉星物业向业委会移交超收和物业管理费、预收的装修押金、装修垃圾清运费、小区停车费、公共水电费等财务明细清单；4、金吉星物业、天华百润公司修复污水井铁质井盖、单元门禁系统、地下室照明系统、电线、电表等设备设施；5、金吉星物业、天华百润公司赔偿修复排污泵、锁、闭门器、道闸设备、恢复监控设备、电梯设施、路灯等费用107765元；6、由金吉星物业、天华百润公司共同承担本案诉讼费用。
针对业委会的上述诉讼请求，法庭在庭审中向业委会释明，业委会的诉请含有业主共有权纠纷与物业服务合同纠纷两个法律关系，不宜在同一案中一并审理，业委会需选择其一，业委会当庭表示优先选择审理业主共有权纠纷一案进行审理。
金吉星物业原审辩称，其提供物业服务期间共使用了7间物业管理用房，直至2011年3月离场时，业委会接收了4间物业管理用房，其后来向业委会交付另外3间物业管理用房钥匙，但是由于该3间房屋墙壁被烟火熏黑，业委会不肯签收，但业委会已实际掌握了该3间房屋的使用权，目前经过协调，天华百润公司同意修复并已修复完毕，由于房屋不在其，所以其没有交房的义务。另外，根据业委会所提交的浦规验改（2006）1号《南京市浦口区建设局建设工程规划验收整改意见通知书》，该通知明确第一街区应配建物管用房350-466平方米，其离场时向业委会移送的物业用房已经满足了物业用房的需要。关于赔偿问题，其认为，物业管理用房不是经营用房，不存在经济损失，目前业委会将该4间物业用房出租，另主张4000元／月的标准没有事实和法律依据。关于施工结构水电图纸和资料开发商并没有交给其，其也无法移交给业委会。
天华百润公司原审辩称，业主委员会作为诉讼主体需要满足法律规定的前置程序，对于业委会提交的业主授权签名的真实性不予认可。天润城第1、2、3、4街区在同一规划核准总图上，属于同一物业管理区域，根据国务院物业管理条例第9条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，如果业主主张建筑物区分所有权，也应达到同一物业管理区域业主人数、面积双过半的要求，现天润城1-4街区有近5000户，建筑面积681138.16平方米，2144平方米的物业用房是1-4街区业主共用的，并不是位于一街区的600平方米的物业用房均属于第一街区业主，如果主张权利应达到2500户以上，面积要达到34余万平方米，而业委会并不具备上述前置条件，不符合起诉的要求，应当裁定驳回业委会的起诉。关于相关图纸和资料，根据相关法律规定，开发公司应当向物业公司移交，该移交的其都移交给了金吉星物业，业委会不是物业公司，向其主张移交图纸和资料没有法律依据。
原审法院经审理查明，南京市浦口区天润城第一街区系天华百润公司开发建设，于2005年陆续交付使用，共有18幢住宅楼，总建筑面积105958平方米，共有业主1034户，该小区经浦口区房产局物业科备案配置的物业用房位于南浦路311－1号3楼，面积为651.51平方米，含七间独立房间及大厅一间。
金吉星物业于2006年入驻小区进行前期物业管理工作。2011年1月28日，小区业主向浦口区人民政府沿江街道办事处物业管理办公室进行备案，成立了天润城一街区业委会，2011年2月，小区业主通过业委会选聘了南京积富顺物业管理有限公司为小区的物业服务公司，终止了与金吉星物业的前期物业服务合同。2011年3月1日，业委会与金吉星物业在浦口区沿江街道工作人员的见证下对小区的物业用房、公共设施等公用设备进行移交，其中有三间物业用房在移交前几个月因失火导致整面玻璃外墙毁坏、墙面、天花板熏黑等，无法正常使用，以致业委会不愿接收此三间物业用房，缺少原11幢施工图、结构图，另金吉星物业以天华百润公司未曾向其移交小区的施工、结构、水电、供排水、供电弱电设计结构图及资料为由，未能移交小区的办公室图纸、营业房图纸、地下室全套图纸、其他附属设施图纸、供水管网图、排水线路图、供电线路图、弱电线路图、煤气管道图等，故业委会诉至原审法院，要求判如所请。
原审另查明，南京市浦口区物价局于2005年1月18日下发浦价发（2005）2号《关于天华百润·天润城第一街商品房价格的批复》，在该批复第二条第二段明确第一街区物管房、设备用房等面积共2211平方米，作为公共配套面积，其建设费用分摊进入商品房成本。南京市浦口区建设局于2006年5月11日下发浦规验改（2006）1号《南京市浦口区建设局建设工程规划验收整改意见通知书》，该整改意见指出天润城第一街区项目存在的问题其中之一是第一街区应配建物管用房350-466平方米，社区活动用房213-1056平方米，应明确具体位置和面积。
天华百润公司于2009年6月23日向浦口区房产局出具了情况说明，内容为天润城第1-4街区系分批开发销售，已基本交付，建筑面积为：681138.16平方米，其中，第一街区商业中心（现为南浦路311-1号）3楼：651.51平方米；第二街区11幢（现为天润城1-4街区63幢）102室-105室：960.21平方米；第四街区14幢（现为天润城1-4街区43幢）101-103室：532.35平方米，共计建筑面积：2144.07平方米暂作为物业管理用房。同日，金吉星物业出具了上述物业用房的接收证明。
2012年9月27日，南京市浦口区房产管理办公室向业委会出具了答复函，内容为：一、天润城第一、二、三、四街区在同一张规划核准总图上，属于同一物业管理区域。该项目总建筑面积681138.16平方米，开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理用房，其产权属该住宅全体业主共有；二、天华百润公司于2009年7月6日在房产管理办公室办理了物业用房备案，由于规划部门未核准物业用房的具体位置，开发企业自行划定位置，该项目实际配置物业用房2144.07平方米，分别位于第一街区商业中心301（651.51平方米）；第二街区11幢102-105室（960.21平方米），第四街区14幢101、102、103（532.35平方米），于2009年6月23日交付给前期物业金吉星物业使用；三、2011年2月底在沿江街道参与下，前期物业与业委会进行了交接，但由于2月中旬第一街区商业中心301发生火灾等问题，物业用房暂未全部移交。
原审庭审中，业委会提交了天润城一街区630余户的业主签名，以证明该小街超过半数的业主同意业主委员会就物业管理用房纠纷提起诉讼。
原审再查明，2013年10月15日，经原审法院组织双方一同前往南浦路311-1号3楼现场勘察，以及业委会庭审陈述，目前未交付的三间物业用房尚有瑕疵，已经具备交付条件。
双方争议的焦点在于，业委会认为天润城第一街区是独立的规划区域，理由是天润城第一街区的业主在2011年1月28日就已经通过政府相关部门的备案成立了业主委员会，该业主委员会也事实上终止了与金吉星物业前期物业服务合同，金吉星物业在撤离小区前也与业委会办理了涉案物业用房及相关资料、小区公用设施等的交接手续，与一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务的规定相符。而天华百润公司则认为，天润城第1、2、3、4街区在同一规划核准总图上，属于同一物业管理区域，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，如果业主主张建筑物区分所有权，也应达到同一物业管理区域业主人数过半、面积过半，双过半的要求，现天润城1-4街区有近5000户，建筑面积681138.16平方米，2144平方米的物业用房是1-4街区业主共用的，并不是位于一街区的600平方米的物业用房均属于第一街区业主。
原审法院认为，公民、组织的合法权益受法律保护。2012年9月27日房产管理办公室向业委会出具了答复函，明确天润城第一、二、三、四街区在同一张规划核准总图上，属于同一物业管理区域。根据《物业管理条例》第九条、第三十八条之规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，物业管理用房的所有权依法属于业主。根据以上规定，诉争的物业管理用房属天润城第一、二、三、四街区业主所有，现业委会仅代表天润城第一街区的业主，主张诉争的物业用房及相应的物业资料缺乏相关规划为依据。另外，物业用房的用途系专属物业服务活动和业主委员会的活动，业委会将该物业用房以对外出租租金的标准计算损失没有法律依据，对业委会的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《物业管理条例》第九条、第三十八条之规定，原审法院判决：驳回业委会的全部诉讼请求。原审案件受理费2775元，由业委会负担。
业委会不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定天润城第一、二、三、四街区在同一张规划核准图上，属于一个物业管理管理区域，该认定完全错误。1、第一街区业主委员会依法成立并报请房管部门备案，而其他三个街区也在各自物业区域成立了业主委员会。2、根据2005年1月18日浦口区物价局《关于天华百润城第一街区商品房价格的批复》已明确注明，物管房、设备用房等面积共2211平方米，作为公共配套面积，该批复针对第一街区的物管用房明确是第一街区，与其他街区毫无关系。3、根据上诉人提供的《商品房买卖契约》附件一和第一街区的总平面图，均证明第一街区是独立的规划，不存在四个街区在一张规划核准总图上的说法。4、《南京市浦口区建设局建设工程规划验收整改意见通知书》明确注明第一街区应配套建设物管用房350-466平方米，被上诉人为掩盖第三街区物业用房缺失的事实，向房产局出具情况说明，故意将四个街区曲解成一个街区。5、原审法院认定四个街区在一张核准图上，属于同一物业管理区域，主要依据2012年9月27日房产局向陈鸿泉等三人的答复函，而该答复内容又与其认可第一街区业委会合法地位相矛盾，也与上诉人提交的第一街区总平面图相矛盾。二、被上诉人拒绝提供相应的图纸等资料，造成上诉人无法完成水电改造等工作。三、被上诉人拒绝移交物业用房，造成被上诉人后来聘请的物业公司在商业中心一楼大厅过道建隔断办公，上诉人请求参照该地段相同类型房屋的租金损失要求被上诉人赔偿，依法应予支持。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人在原审的诉讼请求。
被上诉人金吉星物业答辩称，上诉人诉称的三间物业用房已不在金吉星物业掌控之下，上诉人主张的供电、给排水资料等，因天华百润公司未移交给金吉星物业，故金吉星物业无法进行移交，请求二审法院维持原判。
被上诉人天华百润公司答辩称，上诉人不具备本案诉讼主体资格，诉争三间物业用房及相关物业资料实际早已交付给金吉星物业，其在本案中已无交付义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人业委会认为原审查明的事实有遗漏，即其在原审提交两户业主商品房买卖契约的附件，即第一街区的总平面图，而原审未将该事实列明。被上诉人金吉星物业和天华百润公司对原审查明的事实不持异议。
本院二审另查明，经工商行政管理部门核准，南京清茳物业管理有限公司的名称于2015年4月13日变更登记为南京金吉星物业管理服务有限公司。
二审中，业委会陈述，四个街区分别成立了业委会，但二、三街区在业委会成立后，因业委会委员人数不足、管理混乱，由街道办事处接管后成立了临时管理委员会。另业委会、金吉星物业均陈述，四个街区由各自的物业服务企业进行服务。
本院二审查明的其他事实与原审认定一致，本院予以确认。
此节事实，有《公司准予变更登记通知书》、本院谈话笔录等在卷证实。
本院认为，根据本院查明的事实来看，虽然天润城四个街区当初规划在一张规划核准总图上，原则应属同一物业管理区域，但四个街区在相继开发及操作过程中，各自成立业主委员会并报请有关部门备案，且分别由相应的物业服务企业进行服务，自然形成了四个独立的物业管理区域。从天华百润公司针对四个街区物业用房配备的过程来看，现配置在第一街区七间物业用房并非专属于第一街区，且配备面积为651.51平方米也超出第一街区建筑面积应配备标准。本案中，金吉星物业退出时已向业委会移交了四间物业用房，现业委会无证据证明已完成移交的四间物业用房面积未达到法定350-466平方米配备标准，故其要求金吉星物业、天华百润公司向其移交剩余三间物业用房及赔偿逾期交房的损失，依据不足，原审未判决支持，并无不当。由于天润城四个街区原规划属一个整体性物业管理区域，相关配套物业图纸资料也应由自然形成的四个街区业主委会共同管理，故业委会以第一街区的名义要求金吉星物业和天华百润公司向其交付相关配套物业资料，依据不足。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2775元，由上诉人南京市浦口区天润城第一街区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 汪德全
二〇一五年九月六日
书 记 员 汪海燕