成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第1221号原告龙锦综合开发（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路**号。法定代表人陈国邦，龙锦综合开发（成都）有限公司董事长。委托代理人邓辉，四川衡平律师事务所律师。委托代理人邓舒丹，四川衡平律师事务所律师被告四川中金汇通投资管理有限公司。住所地：成都市锦江区总府路**号*栋*单元**层**号。法定代表人邹君。原告龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）与被告四川中金汇通投资管理有限公司（以下简称中金公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托代理人邓舒丹到庭参加诉讼。被告中金公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决”的规定，本案现已缺席审理终结。原告龙锦公司诉称，原告与被告签署了《租赁合同》约定，被告租赁原告合法拥有的位于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心一号办公楼x楼单元x，租赁期为2014年3月24日至2017年3月23日，并对租金、管理费及其他杂费的计付方式、违约责任以及通知送达方式等进行了约定。原告于2014年3月24日向被告交付了租赁场地，依据合同约定在租赁期内，被告须于每月的首个工作天或之前，向原告及管理单位预支付该月的租金、管理费及其它杂费。但经原告多次催收，被告一直未按上述约定按时足额向原告支付前述租金、管理费、电费，原告多次向被告发送了《缴款通知书》，但被告均未理会，至今也未支付任何欠费，被告的行为已严重违约。为维护原告合法权益，故诉至法院请求判令：1、确认原、被告签订的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与四川中金汇通投资管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼x楼单元x》于2015年6月12日解除；2、被告支付因租赁国际金融中心一号办公楼x单元x欠付原告的费用（庭审中阐明包括2014年11月1日至2015年6月12日的租金394446.72元、管理费82372.83元、2014年9月1日起至2015年6月12日的电费698.84元），及滞纳金（庭审中阐明以每月应支付的租金为基数分段计算至付清款项时止，按每日0.03%计算）、违约金214174.86元；3、被告支付原告免租期、空置损失407475.14元（包含免租期租金182118.46元、免租期管理费11181.82元、空置期从2015年6月13日至2015年9月12日的租金180629.4元、空置期从2015年6月13日至2015年9月12日管理费33545.46元）；4、被告支付原告律师费6960元、公证费3800元；5、案件受理费由被告承担。原告龙锦公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1、营业执照、金融许可证、组织机构代码，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2、租赁合同，用以证明原、被告签署了租赁合同，被告承租原告成都国际金融中心一号办公楼13A单元7房屋，且对租金、管理费、违约责任等进行了约定。3、办公楼交接表、用电量统计表三份、电表度数照片四份，用以证明原告于2014年3月24日向被告交付租赁物，被告在租赁期间的实际用电数额；4、装修指南，用以证明电费的收费标准为1.4元/度。5、缴款通知单两张，用以证明原告多次发送了函件催收欠费，但被告拒不支付；6、委托代理合同、律师费发票、记账单，用以证明原告向被告催讨欠费，实际支付的律师费用6960元；7、情况说明，用以证明依据租赁合同约定除租金外，物业管理费、电费由原告委托的成都夏利文物业管理有限公司收取，并由成都夏利文物业管理有限公司代为交付租金场地。8、公证书两份、EMS邮寄单两张、邮件查询情况、解除租赁合同及收回场地通知、发票，用以证明原告于2015年6月9日分别向被告在租赁合同中载明的地址及注册地址邮寄解除租赁合同及收回场地通知，并支付公证费3800元。10、电费发票五张，证明2014年8月至2014年12月产生的电费，其中包括案涉房屋应缴纳的费用698.84元，已由原告代为支付。11、照片六张，用以证明案涉房屋现一直闲置。被告中金公司未作答辩，也未提交证据材料。经庭审审查，原告龙锦公司提交的上述证据来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，而被告中金公司未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告龙锦公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，原告龙锦公司提交的证据本院予以采信，作为本案证据使用。根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：原告系成都国际金融中心的产权人。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区红星路的成都国际金融中心一号办公楼x单元x租赁给乙方使用，租赁场地的实测面积约为430.07平方米；租赁场地仅作办公用途；租赁期系本合同约定的起租日起，为期三十六个月，即暂定由2014年3月24日至2017年3月23日；乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，第1个月至第36个月的每月每平方米建筑面积租金为人民币140元，月租金为60209.8元；免租期共三个月，定为自起租日起第1、第2个月（由2014年3月24日至2014年5月23日），租赁期的第13个月（由2015年3月24日至2015年4月23日）止，在免租期期间，乙方仍须如期交纳有关租赁场地之管理费及其他杂费；乙方须按月向甲方或其他当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米人民币26元；本租赁合同之保证金为214174.86元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费，不足一整月，按照实际租赁天数计算；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其让他杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算滞纳金，直至乙方付清所有欠付款项日为止；若乙方拖欠甲方款项超过七天，甲方亦有权解除本合同；甲方因向乙方催付租金、管理费或其他费用而引起的所有费用和开展（包括但不限于律师费），或一切合理损失、费用、开展，均由乙方承担；乙方违约导致甲方提前收回租赁场地的，甲方有权将乙方限期支付的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方更有权向乙方追讨已使用的免租期的费用，租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费。诉讼费、律师费、公证费，其他杂费、手续费。合同签订后，被告向原告支付保证金214174.86元。2014年3月24日，原、被告双方签订《办公楼交接表》，原告将案涉商铺交付被告。被告自2014年11月起未按约定支付租金及管理费。被告自2014年9月起未按约定支付电费，期间产生电费698.84元，由原告代为支付。2015年1月12日，原告就其与被告租赁合同纠纷委托四川衡平律师事务所提供代理服务，并签订《委托代理合同》，约定一审按6960元计收代理费。原告分别于2015年1月26日、2015年12月9日向四川衡平律师事务所支付律师费共计6960元。2015年6月9日，原告向被告邮寄送达《关于解除及收回租赁场地的通知》，主要内容为因被告未按约定支付租金、管理费等费用，其行为已构成严重违约，原告决定解除与被告签署的《租赁合同》。原告就上述邮寄送达的内容及过程委托四川省成都市蜀都公证处进行了保全证据公证。2015年7月20日，四川省成都市蜀都公证处出具（2015）川成蜀证内经字第96505号、第96506号《公证书》。该邮件于2015年6月12日由被告签收。2015年6月18日，原告委托四川省成都市国力公证处对位于成都市锦江区大慈路成都国际金融中心x号房屋现状进行保全证据公证。四川省成都市国力公证处于2015年7月13日出具（2015）川国公证字第66338号《公证书》。原告共计花费公证费3800元。被告现未在成都市锦江区大慈路成都国际金融中心13A07号房屋内办公，该房屋闲置至今。另查明，成都市夏利文物业管理有限公司出具《情况说明》，载明：我司系位于成都市锦江区红星路三段1号成都国际金融中心大厦至业主龙锦综合开发（成都）有限公司指定的该大厦的物业管理公司，经业主委托，我司代该大厦业主进行租赁物业的交收、物业管理、收取物业管理费用及其他杂费等费用。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违我国反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的义务。关于合同解除。《租赁合同》签订后，原告按约定交付了案涉房屋，但被告自2014年11月起至今没有按约定支付租金、管理费等，且被告已经私自停止其业务，其行为直接影响合同的正常履行，进而影响到原告签订合同目的的实现。且原告已于2015年6月12日邮寄送达了解除合同的通知，并进行了公证，被告收到通知后也未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认《租赁合同》已于2015年6月12日解除。关于租金、管理费及电费。截至2015年6月12日，被告尚欠租金394446.72元、管理费82372.83元及电费698.84元，根据《租赁合同》约定，被告每月应向原告及管理单位支付租金、管理费及其他杂费。故原告要求被告支付尚欠的租金394446.72元、管理费82372.83元及电费698.84元，符合双方的约定，本院予以支持。关于上述费用的滞纳金。双方《租赁合同》约定的滞纳金实质应为违约责任的承担方式，因被告未按时支付租金、管理费及电费，其行为已构成违约，原告要求其支付所拖欠租金的滞纳金，符合事实和法律规定，本院予以支持。但双方约定的滞纳金过高，综合考虑双方合同履行情况，本院酌情确定滞纳金应以本金477518.39元为基数，自2015年6月12日起至付清上述款项时止，按每日万分之三计算，对原告多主张部分，本院不予支持。关于免租期租金。根据《租赁合同》约定，被告享有三个月的免租期，即2014年3月24日至2014年5月23日及2015年3月24日至2015年4月23日。本案中，被告实际已享有了两个月的免租期即2014年3月24日至2014年5月23日，免租金额为120419.6元。因被告的违约行为导致双方《租赁合同》提前解除，致使原告的合同目的不能实现，按照双方合同约定，原告有权要求被告支付免租期间的租金，故本院确认被告应向原告支付免租期间租金120419.6元，对原告多主张部分，本院不予支持。关于违约金及空置期间损失。原告主张被告支付违约金214174.86元。虽然本院已支持了原告对滞纳金等费用的主张，但因被告违约致使双方签订的《租赁合同》提前解除，约定的三十六个月租赁期限不能实现，原告收回案涉房屋后，原告需要对租赁物进行复原以及待租，故本案根据被告的违约程度,并结合原告需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人，原告对租赁物的使用存在复原期和待租期，该期间会给原告造成损失的情况，本院酌情确定，被告应支付原告违约金为214174.86元。因被告已支付保证金214174.86元，为减轻诉累，该保证金用于抵扣被告应支付的违约金，被告不再另行向原告支付。原告主张空置期间损失407475.14元，其实质也系违约责任的承担方式，我国违约金赔偿采取“补偿为主、惩罚为辅”的原则，且主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，在本院已支持原告对滞纳金、违约金等费用主张，其损失已得到相应补偿的情况下，原告再行主张空置期间损失，本院不予支持。关于公证费及律师费。因被告的违约行为导致原告对邮寄送达、物品清理进行了公证，并委托了律师事务所代理本案诉讼事宜，原告要求被告支付产生的公证费用3800元及律师费6960元，符合双方的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、确认原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告四川中金汇通投资管理有限公司签订的《租赁合同》,已于2015年6月12日解除；二、被告四川中金汇通投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付租金394446.72元、管理费82372.83元及电费698.84元，上述款项共计477518.39元；三、被告四川中金汇通投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付滞纳金，滞纳金计算方式：以本金477518.39元为基数，自2015年6月12日起至付清时止，按每日万分之三计算；四、被告四川中金汇通投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付免租期间租金120419.6元；五、被告四川中金汇通投资管理有限公司应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付违约金214174.86元（此款以被告四川中金汇通投资管理有限公司已向原告龙锦综合开发（成都）有限公司给付的保证金214174.86元予以抵扣）；六、被告四川中金汇通投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师费6960元、公证费3800元；七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。如果被告四川中金汇通投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12816元、公告费300元及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告四川中金汇通投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  李 军人民陪审员  刘淑蓉人民陪审员  胡士戎二〇一五年十二月十六日书 记 员  张海燕附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。