广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5153号
上诉人（原审被告、反诉原告）：董倩，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：吴清毅、洪志雄，分别系广东君厚（萝岗）律师事务所律师、律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江映华，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：吴凤眉，广东舜华律师事务所律师。
上诉人董倩因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：董倩是广州市天河区体育西路5号22D房（房屋建筑面积113.63平方米，规划用途“住宅”，以下简称“涉案房屋”）的登记权属人。
2011年11月4日，董倩（出租方、甲方）、案外人江某荣（承租方、乙方）双方签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，使用性质以该房屋产权资料记载的性质为准。租赁期限自2011年11月5日至2016年11月19日，其中2011年11月5日起至2011年11月19日为免租装修期。每月租金6800元，乙方须在当月20日前支付租金。乙方同意支付甲方租赁保证金13600元；待租赁期满或解除合同当日，如乙方在合同履行过程中没有违约、没有拖欠甲方租金及其它任何费用，没有造成房屋结构或装修的破坏，房屋的其它设备设施未遭到破坏，甲方将保证金不计息退回乙方。租赁期内，甲方如需提起解除合同，须征得乙方同意，否则作违约处理。甲方承担该房屋的物业租赁税。乙方逾期支付租金的，每逾期一日乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，如逾期3天，除经甲方同意，否则甲方有权解除合同并要求乙方承担相应违约责任。乙方须严格按房屋使用性质使用房屋，如乙方擅自改变房屋用途，除经甲方同意，乙方拒不按照甲方要求限期整改的，甲方可解除合同、收回房屋。乙方因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修，必须经甲方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督，并且在租赁合同终止前，甲方有权要求乙方恢复房屋原状，否则作违约处理。乙方要爱护和正常使用房屋及其设备，发现该房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿。乙方支付除房屋租赁税费之外的一切杂费如管理费、电话费、管道煤气费、公共和自用水电费、有线电视维护费等。任何乙方未能履行本合同规定的条款或者违反国家法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。租赁期内，如属甲方违约，乙方有权单方提出解除合同，且甲方除须退回乙方所交保证金及预收的租金外，并须按保证金的金额作为违约金赔偿给乙方；如属乙方违约，甲方有权在乙方违约后3天内单方解除合同，收回房屋并追讨欠费，乙方向甲方缴交的保证金不予退还。如乙方在租赁期届满当天或违约之日未迁出该房屋，甲方给予乙方3天作限期迁出。在限期内，每占用1天，乙方应按月租金的7%给甲方作为补偿金；如在限期内仍未迁出，除经甲方同意，否则甲方有权自行收回房屋，并对房屋内的一切物件作出处理及向乙方追讨由此而造成的一切损失；由此而造成乙方的一切损失甲方概不负责。违约金、赔偿金应在确定责任后十天内付清，每逾期一天，按应付金额2%支付滞纳金。（第十六条第4款手写部分）上述租金为甲方实收价，该房屋出租综合税由乙方承担；乙方须对该房屋进行装修，租赁期满乙方恢复至交房原状。（附件）房屋交付乙方时电表读数22989度、水表读数1835吨、管道煤气读数943方，管理费已交至2011年10月31日。等等。
签约后江某荣支付董倩租赁保证金13600元，董倩交付涉案房屋。
2012年11月12日，董倩（甲方）、江某荣（乙方）、江映华（丙方）三方签订《协议书》，约定：江某荣的承租人地位由江映华承接；乙方已交纳的租赁保证金甲方待租赁期满或租赁关系解除后按照原合同约定退还给江映华，江某荣、江映华双方另行结算。
2014年4月28日，广州市天河区人民政府天河南街道办事处消防安全委员会办公室（简称“天河南街道办消安委”）向涉案房屋发出天南检（2014）字第04281号《安全生产、消防安全隐患整改告知书》，载明：受检单位“雍某”，存在问题包括①用电不当、电线乱拉乱接，造成明显的消防安全隐患；②未经批准进行违章搭建；③未出示营业执照、住改商、使用易燃地板、电器开关盒子损坏。以上问题构成安全隐患，建议在3天内整改。
2014年5月23日，董倩向江映华出具《解除﹤房地产租赁合同﹥告知函》，函称：你方未经其同意改变房屋间隔装修并擅自改变房屋使用性质，将住宅作为商业用途使用，开设美容会所进行营业，违反法律规定和合同约定。现根据合同法及合同相关约定，正式通知你方合同于2014年5月30日解除，请你方在合同解除后7天内搬离房屋并恢复原状。鉴于你方的违约行为，合同保证金将不予退回。
2014年6月8日，董倩向江映华出具《关于办理房屋交接及恢复原状的催告函》，函称：鉴于你方违约，我方于2014年5月30日解除了双方的《房地产租赁合同》。近日，通过向物业管理公司了解并对房屋现状进行察看，我方发现你方已搬离出租房，腾空了你方相关美容设备，已锁门停止正常营业，但没有对房屋恢复原状，也未通知我方办理房屋交接手续，故我方函告你方在2014年6月20日前完成恢复原状工作并交付房屋给我方，否则我方视为你方占用房屋，我方将按同地段房屋租金标准计收房屋使用费，并保留随时收回房屋的权利。
2014年6月16日，江映华针对董倩上述《解除﹤房地产租赁合同﹥告知函》、《关于办理房屋交接及恢复原状的催告函》，以《关于退还押金及赔偿违约金的函》作出回复，函称：1、关于房屋间隔装修。我方对房屋进行的装修完全是根据合同第十六条第四款约定进行，且装修是按现状进行装修，没有你所提出的间隔装修，我方保留追究你方单方解除合同的违约责任。2、关于房屋使用性质。由于你出租的房产为住宅用途，在经你书面同意（详见备案租赁合同）下，我才到广州市天河区天河南街道办事处办理了《临时经营场所使用证明》，且在租赁房屋时已与你写上清楚租赁用途，现你为达到单方解除合同目的，歪曲事实称我方在租赁过程中擅自改变房屋使用性质，此说法毫无依据。你提前解除合同，属于违约行为，你须退还我所交的保证金13600元及预收取的租金外，并须按保证金的金额作为违约金赔偿给我，共计27200元，否则我方将通过诉讼途径保护我方合法权利。
江映华于2014年9月18日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.董倩退还江映华保证金13600元，退回预收江映华2014年5月20日至2014年6月19日期间的租金2493.33元（6800／月÷30天×11天），支付违约金13600元，合计29693.33元；2.董倩承担本案诉讼费用。董倩提起反诉，请求法院判令：1.确认江映华与董倩之间的《房地产租赁合同》于2014年5月30日解除；2.不予退还江映华押金13600元；3.江映华支付2014年6月20日至2014年7月4日期间的房屋占用费9837.33元、电费367.72元、物业管理费374.99元，共计10589.04元给董倩；4.江映华支付董倩2013年9月1日至2014年7月4日期间的出租屋税费689.07元；5.江映华赔偿董倩经济损失23700元（包括锁具修理服务费700元、拆除间隔墙等费用3000元、恢复房屋原状费用20000元）；6.江映华承担本案诉讼费用。
本案中江映华为证明董倩对其将涉案房屋用于商业用途知情并同意，提供如下证据：1、江映华、董倩于2012年8月17日签订的《广州市房屋租赁合同》（已经房管部门登记备案），合同载明甲方出租涉案房屋给乙方作临商用途，租赁期限自2012年9月1日至2015年8月31日，每月租金4000元等。2、2013年8月8日天河南街道办出具的天南临0702339号《临时经营场所使用证明》，该办同意江映华使用的涉案房屋可临时作为生产（经营）性场所使用，可经营的项目为“办公”，本证明有效期自2013年9月1日至2014年8月31日。上述证据经质证，董倩认为：证据1的真实性不予确认，该合同当时是江某荣为了少缴税，便拿着一份空白合同让我方签的，但江某荣根本没有告知承租人改为江映华，否则我方与江映华也不会迟至2012年11月才签订合同；对该证据中反映的临商用途，我方不知情。证据2真实性无异议，但关联性有异议，这是江映华在我方不知情的情况下办理的。
本案中江映华、董倩双方确认：江映华支付涉案房屋的租金至2014年6月19日，支付物业管理费、分摊电费、垃圾处理费至2014年5月31日；涉案房屋的物业管理费为340.8元／月。
董倩称其于2014年7月4日在物业的见证下收回涉案房屋，对此董倩提供谭某乙签名的、落款时间2014年7月4日的《房屋清查清单》一份（江映华称对该证据没有物业盖章，没有签字人的身份证复印件，字体为一人所写，系单方作出，故真实性、合法性、关联性均不予确认）。该清单载明：涉案房屋水表读数156，电表读数42436、煤气读数1232.64，空调4台、洗碗机1台，抽烟机1台，另有“经业主要求，确定此房屋有以上物品及相关水电等数据。谭某乙”字样。
江映华另确认：1、其支付涉案房屋的电费至2014年3月，其搬走时供电部门的缴费通知还没下来。2、江某荣是其叔叔，涉案房屋原由江某荣用作经营美容生意，后因经营不善于2012年11月12日转租给其，江某荣没有要求其支付转租对价。
关于董倩反诉主张的电费367.72元、出租屋税费689.07元，董倩提供如下证据：1、2014年6月16日《广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书》、电费电子发票各一份。《广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书》载明：涉案房屋截至2014年6月16日拖欠电费367.72元（不含滞纳违约金），将定于2014年6月23日停止供电。电费电子发票载明：付款方名称为涉案房屋，收款人广州城建开发物业有限公司，代收2014年2月1日至2014年5月31日期间电费212元。2、2014年7月1日广州市天河区天河南一街出租屋管理服务中心出具的《出租屋税催缴通知》。载明：涉案房屋自2013年9月1日起未申报缴纳出租屋税，请接通知三日内到我中心申报缴纳。上述证据经质证，江映华认为：证据1中的《广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书》并未加盖电子印章，电子发票没有原件，故真实性、合法性、关联性均不予确认；证据2真实性无异议，但根据合同约定出租屋税费应由董倩负担。
关于董倩反诉主张的经济损失23700元，董倩提供如下证据：1、2014年7月4日深圳市总统开锁服务有限公司广州分公司出具的锁具修理发票一份（金额700元）。2、涉案房屋照片多张（照片中的文字说明指出涉案房屋受损地方包括电线线路、大理石洗手盘、按摩冲凉房及座厕、加建间隔墙、加建拉闸门等）。3、广州市华发装饰有限公司分别于2014年7月9日、9月25日出具发票各一份。其中2014年7月9日发票载明：顾客名称“涉案房屋董倩”，项目“拆除间隔、清理垃圾、租车等”，金额3000元；2014年9月25日发票载明：顾客名称“涉案房屋董倩”，项目“补天花、修复墙体、水电维修、厕所补漏等材料费、人工费”，金额20000元。上述证据经质证，江映华认为：证据1的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，董倩修理锁具与我方没有关联，无法证明是我方损坏锁具；证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认；证据3的真实性无异议，但如上述施工项目属实，董倩应有签订合同，而我方是按原样承租涉案房屋，故上述维修费用与我方无关。
关于涉案房屋的装修情况，江映华表示：租赁合同已经明确约定涉案房屋是用作商业；江某荣承租后对涉案房屋进行装修，用来做美容生意，后转租给我方，我方承租后没有进行过装修，董倩称我方对房屋格局进行改动及进行过装修不属实。董倩表示：租赁合同没有约定涉案房屋可用作商用，且合同明确约定对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修，必须经过我方同意，但江映华从来没有通知我方，也没有与我方签订书面协议，我方从未同意江映华可改变间隔进行装修。
另，董倩称：1、我方确已为江映华垫付涉案房屋的出租税费及2014年6月1日之后的物业管理费，但相关单据已找不到。2、自从我方与江某荣签约后就从未进入过涉案房屋，直到天河南街道办上门检查后才发现江映华违约使用涉案房屋。3、江映华在2014年6月8日前已将涉案房屋内的主要设备、物品搬走，但搬走后锁门，导致我方无法入内，我方是在门外看到涉案房屋内的情况；江映华搬走时从未通知或要求我方办理交接手续。江映华则称：1、2014年5月23日董倩发函解除合同，要求我方在7日内搬离，我方不同意该解约理由，但由于受到董倩的种种干扰导致无法正常使用房屋，无奈之下搬离涉案房屋，但我方搬离房屋必须经过物业公司的同意，并向物业公司支付了最后一月的物业管理费，否则物业公司不会同意我方搬离。我方在2014年6月8日前已搬离涉案房屋。涉案房屋大门是封闭式，在门外无法看到涉案房屋内的任何情况，董倩最晚在2014年6月8日前已实际控制并收回涉案房屋。2、按照常理，董倩作为出租人对涉案房屋的性质及现状是完全清楚的，我方是按现状从江某荣手中承接涉案房屋，我方对涉案房屋的使用并没有董倩所称的违约行为。
诉讼中原审法院向天河南街道办发出《协助调查函》，向该办调查核实天南检（2014）字第04281号《安全生产、消防安全隐患整改告知书》的有关情况，该办于2015年6月3日复函称：2014年4月28日上午，我办在例行巡查过程中发现涉案房屋雍某私人会所存在“住改商”、使用易燃毛地毯及电闸外壳损坏等情况，存在消防隐患，我办工作人员要求提供相关证件时，该场所工作人员拒不出示。针对上述情况，我办对涉案房屋下发天南检（2014）字第04281号《安全生产、消防安全隐患整改告知书》，要求该场所就上述情况在三个工作日内进行整改并签名确认，但该场所工作人员以负责人不在等理由拒绝签名，在社区居委会工作人员的见证下，我办工作人员将该整改告知书张贴在该场所大门。整改期后，我办工作人员到现场复查，该场所已经搬走。
原审法院认为：涉案房屋原由案外人江某荣向董倩承租，后董倩、江某荣、江映华三方签订协议，江某荣作为承租人的权利义务由江映华享有和承接。涉案《房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
关于董倩作为出租方对涉案房屋装修一事是否知情并同意的问题。合同约定“乙方因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修，必须经甲方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督，并且在租赁合同终止前，甲方有权要求乙方恢复房屋原状，否则作违约处理”，但合同同时约定乙方对涉案房屋享有免租装修期，第十六条“双方约定其他事项”手写部分约定“乙方须对该房屋进行装修”，表明当时董倩已明知承租方须对涉案房屋进行装修并表示同意。现董倩称其对装修一事未知情及同意，与事实不符，原审法院不予采信。
关于董倩称江映华擅自改变房屋用途及装修时改变房屋间隔，构成违约，故其有权解除合同的问题。其一，江映华提供的董倩签字确认并经过房管部门登记备案《广州市房屋租赁合同》及天河南街道办出具的《临时经营场所使用证明》均明确载明涉案房屋作临商用途，董倩对此是知情并同意的，因此董倩称江映华未经其同意将住宅性质的涉案房屋改作商业用途，与事实不符，原审法院不予采信。其二，天河南街道办出具的天南检（2014）字第04281号《安全生产、消防安全隐患整改告知书》指出涉案房屋存在违章搭建、存在消防隐患等，这属相关行政主管部门对涉案房屋是否符合相关消防安全要求的检查结果，而并非城管执法部门对涉案房屋内违法搭建的认定。其三，董倩提供的涉案房屋照片未能证实江映华改变了房屋原有墙体的承重结构或存在其它破坏性使用涉案房屋的情形。即使如董倩所述，江映华改变了房屋间隔，但该事实也未至于严重至危及房屋安全，董倩据此认为其有权解除合同、收回场地，并不符合合同法鼓励交易的原则。其四，2012年11月12日董倩、江某荣、江映华三方确定江某荣作为承租人的权利义务由江映华承接和享有，在江某荣与江映华前后两个承租人双方办理交接时，董倩作为出租人明知涉案房屋是用于临商用途及江某荣也对涉案房屋进行了装修用于经营，但当时董倩对涉案房屋当时的现状（包括当时房屋是否加建了间隔墙等）并未尽到审慎审查的注意义务。综上，董倩称江映华擅自改变房屋用途及装修时改变房屋间隔，构成违约，故其有权解除合同，理据不足，原审法院不予采信。在江映华未拖欠董倩租金的情况下，董倩于2014年5月23日发函解除合同，缺乏事实及法律依据，原审法院对董倩要求确认双方合同于2014年5月30日予以解除的诉请不予支持。鉴于董倩、江映华双方均确认江映华已搬离涉案房屋，董倩自认其于2014年7月4日收回涉案房屋，故双方合同已实际解除，对此原审法院在判决主文不再赘述。合同解除后，董倩应返还江映华租赁保证金13600元。
关于江映华要求董倩退还2014年5月20日至2014年6月19日期间租金2492.33元的诉请。本案中江映华交租至2014年6月19日。江映华自称其已于2014年6月初搬离涉案房屋，董倩则于2014年6月8日发函称经上门察看发现江映华已腾空房屋并搬离，表明最迟在2014年6月8日董倩已实际控制了涉案房屋，故董倩称其于2014年7月4日才实际收回涉案房屋，与事实不符，原审法院对董倩要求江映华支付2014年6月20日至2014年7月4日期间的房屋占用费的诉请不予支持。综合本案案情，原审法院判令董倩退还江映华2014年6月8日至2014年6月19日期间的租金2720元（6800元／月÷30日×12日）。
关于江映华要求董倩支付违约金13600元的诉请。如前所述，虽董倩不具有合同解除权，董倩在2014年5月23日发出的合同解除通知不具法律效力，但在董倩并未强行收回房屋或采取其它措施阻止江映华正常使用房屋的情况下，江映华自愿搬离涉案房屋，应视为双方协商解除合同。江映华称董倩单方解除合同，构成违约，应支付违约金13600元，缺乏理据，原审法院不予支持。
关于董倩要求江映华支付电费367.72元的诉请。本案中江映华自认其交电费至2014年3月，而董倩提供的2014年6月16日《广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书》载明截至2014年6月16日涉案房屋尚欠电费367.72元，上述费用应是江映华承租期间发生的电费，故董倩要求其支付上述费用，并无不当，原审法院予以支持。
关于董倩要求江映华支付物业管理费及租赁税费的诉请。上述款项属江映华依约应向物业公司及税务部门缴纳的费用，而本案中董倩并未举证证实其已代江映华支付上述款项，故董倩上述诉请缺乏事实依据，原审法院不予支持。
关于董倩要求江映华赔偿经济损失23700元（包括锁具修理服务费700元、拆除间隔墙等费用3000元、恢复房屋原状费用20000元）的诉请。如上所述，本案中董倩于2014年5月23日发函解除合同后，江映华自行搬离涉案房屋，视为双方协议解除合同，但合同约定合同解除后承租方须恢复原状，虽双方对合同解除的责任归属及结算问题产生纠纷，但江映华明知合同相关约定，却未通知董倩到场办理清点物品、核对水电读数等房屋交接手续，便搬离涉案房屋，导致双方对房屋现状未能共同确认。江映华上述行为应是与诚实信用原则相悖的。根据董倩提供的照片及天河南街道办《安全生产、消防安全隐患整改告知书》，江映华在承租期间确实存在不当使用涉案房屋的情形，给董倩造成一定损失。综合本案案情，遵循公平合理原则，原审法院酌情判令江映华赔偿董倩恢复房屋原状费用5000元。江映华上述其余诉请，理据不足，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年8月18日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，董倩退还江映华关于广州市天河区体育西路5号22D房的租赁保证金13600元；二、自判决发生法律效力之日起10日内，董倩退还江映华上述房屋2014年6月8日至2014年6月19日期间的租金2720元；三、自判决发生法律效力之日起10日内，江映华支付董倩垫付的上述房屋的电费367.72元；四、自判决发生法律效力之日起10日内，江映华赔偿董倩恢复房屋原状的费用5000元；五、驳回江映华的其它本诉请求；六、驳回董倩的其它反诉请求。案件本诉受理费540元，由江映华负担330元，董倩负担210元；反诉受理费374元，由江映华负担25元，董倩负担349元。
判后，上诉人董倩不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院认定涉案房屋是由原承租人江某荣装修、间隔并用于临商经营与事实不符。涉案房屋所存在的违章间隔及将涉案房屋用作商业用途为江映华所为，董倩是合法解除双方租赁合同关系。董倩与江某荣虽于《房地产租赁合同》中约定了免租装修期，但双方所约定免租装修期中的装修是将房屋作居住用途的装修。现涉案房屋的装修是根据江映华所经营的美容会所的格式进行。董倩从未同意将涉案房屋用作经营用途，更不允许涉案房屋作经用途的装修。《广州市房屋租赁合同》及《临时经营场所使用证明》并不能得出江伯荣对涉案房屋进行了装修并用于经营之结论。该份《广州市房屋租赁合同》是无效合同，并非双方当事人合意所达成的。该两份证据恰恰直接证明江映华将涉案房屋用于商业用途。涉案房屋存在的违规现象为江映华所为，江映华严重违约，董倩是合法解除双方合同关系。即使董倩所提供证据未能证实江映华改变房屋原有墙体的承重结构，但江映华的违约却是不争的事实。根据《整改告知书》，涉案房屋不仅存在住改商及违章搭建等问题，还存在使用易燃底板、用电不当、电线乱拉乱接、造成明显的消防安全隐患的问题。依据《房地产租赁合同》第七条第七款之规定，只要江映华有违中国政府法例之事，董倩均有权要求改正，如江映华拒绝限期改正的，董倩有权解除合同，并要求江映华承担违约责任。2.原审法院对双方解除租赁合同关系的时间认定不清，且其判令董倩返还江映华2720元租金违反法律不告不理原则。董倩上门察看仅仅是在涉案房屋外围，通过房屋“猫眼”了解屋内情况，该行为并不能直接证明董倩已实际控制房屋，董倩仅仅是通过向物业相关人员的了解才得知江映华搬东西的举动，但江映华并无通知董倩办理房屋交接手续。董倩实际控制的时间应为2014年7月4日，而非2014年6月8日。3.原审法院判令江映华赔偿董倩恢复原状的费用5000元无法律依据。董倩提供了证据证明因恢复房屋原状而产生的各项经济损失达23700元，原审法院判令赔偿5000元的恢复房屋原状费用无任何法律依据。请求法院判令：l.撤销原审判决第一项；2.撤销原审判决第二项，江映华支付董倩2014年6月20日至2014年7月4目的房屋占用费及补偿金9837．33元；3.撤销原审判决第四项，江映华赔偿董倩恢复房屋原状的费用23700元；4.江映华承担本案全部诉讼费用。
被上诉人江映华答辩称：1.董倩违约提前收回房屋是为争取涉案房屋更大的利益。2.董倩对江某荣装修的用途是明知且同意的，转租的时候三方知情。涉案房屋可以作为临时经营场所使用。董倩知道江映华用作经营用途。江映华办理临时经营场所证明必须得到董倩的书面同意，且需要董倩提交身份证原件、复印件、房产证原件和复印件，一同前去办理。江某荣与董倩签订的合同约定有免租期，结合董倩与江某荣签订合同的时间，天河区的住宅平均租金为40元／平米，办公用途的租金为60元／平方，涉案房屋（113.63平方米）以6800元每月的租金出租给江某荣，可认定是作为商业用途的。房屋装修后也需要董倩进行验收合格后，物业方才允许江某荣将办公用品搬进房屋。因此董倩的解约理由均不成立。董倩提到的不告不理原则，根据江映华的起诉状明确要求董倩返还2014年5月20号至2014年6月19日期间内的租金。对于董倩提出的整改通知书问题，该整改通知书不能作为认定涉案房屋消防状况的证据，天河南街道办并非消防管理部门。江映华已经办理经营证明，不存在住改商的情况，涉案房屋允许用做商业用途。并且整改通知书没有说江映华的行为违反法律的规定。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，董倩（甲方）与江某荣（乙方）于2011年11月4日签订的《房地产租赁合同》第七条第七款约定：乙方应遵守楼宇的物业管理和业主住户公约，注意防火安全，不得在房屋内非法存放易燃、易爆等危险物品及违禁品，或做一切触犯中国政府法例之事，若有违例，甲方除有权通知当地公安部门处理外，甲方还有权要求乙方改正，乙方拒绝限期改正的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任。
二审中，董倩陈述其出租给江某荣的房屋原状为精装修，免租装修期是依据江某荣特殊需求作出的约定。
本院认为：江映华以董倩擅自解除租赁合同为由，提起本案诉讼，要求董倩退还租赁保证金及预收租金等。董倩以江映华违反合同约定存在住改商、改变房屋间隔、违法搭建等行为为由提出抗辩并提起反诉，要求确认合同解除、江映华支付房屋占用费、税费、赔偿经济损失等。本案二审双方的争议焦点为董倩主张江映华构成违约的理由是否成立。
本院作如下分析：1.关于改变房屋用途方面。考察董倩与江映华所签订的《广州市房屋租赁合同》约定，涉案房屋用途为临商；根据日常生活经验可知，江映华作为承租人，如未能出示产权人同意的文件则难以取得涉案房屋的《临时经营场所使用证明》，现江映华已取得该证明；董倩与江某荣签订的《房地产租赁合同》关于免租装修期的约定，符合日常商业租赁惯例。综合分析以上事实可认定，董倩主张其未同意江映华将涉案房屋作商业用途，于理不合。对董倩该主张，本院不予采信。2.关于改变房屋间隔方面。董倩主张房屋间隔是江映华擅自改变的，江映华予以否认，故董倩对此应负举证责任。对于在与江某荣、江映华签订《三方协议》进行房屋交接时房屋的状态，董倩自认没有到现场进行确认，也因此没有提供证据予以证实，董倩在本案中提交的证据未能证明房屋的间隔是江映华在接收房屋后作出改变的。故本院对于董倩主张江映华擅自改变房屋间隔构成违约的意见，不予采纳。3.关于违法搭建等问题。行政主管部门发出的《安全生产、消防安全隐患整改告知书》上记载了涉案房屋存在的违法搭建、使用易燃毛毯及电闸等问题。根据《房地产租赁合同》的约定，如承租人存在违反法例的行为，出租人可要求承租人限期改正，承租人拒绝改正的，出租人可解除合同。从上述合同约定可知，如江映华确已作出上述违法搭建等行为，董倩行使合同解除权的条件为，其已发出整改要求但江映华拒绝整改。但董倩并未提交其已向江映华发出整改通知的证据，故其据此行使合同解除权，缺乏合同依据。
综上，董倩主张江映华存在违约行为导致租赁合同解除，缺乏合同及法律依据。鉴于江映华已搬离涉案房屋，董倩已收回涉案房屋，可视为双方协商一致解除合同，原审法院据此判令董倩返还江映华租赁保证金，合法有理，本院予以认可。
关于房屋收回时间的认定问题。从董倩于2014年6月8日出具的催告函可知，董倩已对房屋现状进行查看并知道江映华已搬迁，则其最迟于该日可实际收回房屋。故其即使确于2014年7月4日才实际收回，亦是其怠于行使权利导致。现其主张江映华应负担2014年7月4日之前的房屋占用费，于法无据。原审法院判令其返还6月8日至6月19日的租金予江映华，符合法律规定。江映华提起本案诉讼时已有要求董倩返还6月19日之前租金的请求，原审所判决返还租金的期间并未超过江映华诉请请求的时间，故不属于超范围判决。
关于房屋修复费用的问题。如上所述，在董倩所主张的江映华构成违约的理由不成立的情况下，董倩发出了解除合同的通知，江映华也实际搬离了涉案房屋。据此，造成合同没有继续履行的原因，董倩应负主要责任。但江映华在搬离时，并未通知董倩办理交接手续，也有违合同约定及法律规定。因此，原审法院根据公平原则，酌情判令江映华对房屋修复所产生的费用负担5000元，并无不妥。
综上所述，上诉人董倩的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费914元，由董倩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 谭碧婷
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 张 利