海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第803号
原告（反诉被告）三沙市海口事务管理局。
法定代表人邝道义，局长。
委托代理人陈海涛，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人曹春秀，海南法立信律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）海南国宝花梨实业有限公司。
法定代表人陈学，总经理。
委托代理人李晶瑜，海南如瑜律师事务所律师。
委托代理人孙标，海南如瑜律师事务所实习律师。
第三人李沅哲（海口龙华恒吉府商务休闲馆。
原告三沙市海口事务管理局与被告国宝花梨实业有限公司及第三人李沅哲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈海涛和曹春秀、被告的委托代理人李晶瑜和孙标到庭参加诉讼。第三人李沅哲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月海南省西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛办事处（以下简称三沙办）因工作的特殊环境需要与被告签订《租赁协议》，约定被告将承租的第三人所有的位于海口市泰华路XX号恒吉府临街四层营业场所（建筑面积1761㎡）出租给三沙使用，由三沙办向被告支付租金每月130314元，并约定三沙办向被告支付专用设施设备和房屋正常保证押金人民币100万元。2012年1月5日三沙办通过银行转账将押金100万元支付给被告，被告于次日向原告出具收据，三沙办租赁房屋后，一直按时交付租金，从未违约。2012年7月国家根据南海态势，成立了三沙市，并由三沙市海口事务管理局承接原三沙办驻海口办公基地的日常管理工作及租赁合同的权利义务，由于原三沙办与被告租赁协议。原告按合同规定提前三个月通知被告并经与被告协商起草了《租赁协议》的终止协议书，要求被告结算租金，并对所租赁的房屋进行交接。原告于2013年2月份退出房屋后，双方对整个承租房屋进行了清点，被告接收了房屋。对于合同的提前解除，被告要求原告多支付三个月的租金，双方因此产生歧义，被告拒绝返还原告交付的专用设施设备和房屋正常保证押金100万元。100万元押金的性质是作为专用设施设备和房屋正常的保证押金，根据《租赁协议》第四条、第六条约定，除非原告拖欠租金60天以上且全部未付，被告才有权解除合同及不退还押金，原告方一直按时交付租金，从未违约，且原告退出房屋后，被告已接受了房屋，双方的租赁合同已经终止，对于设施设备及房屋的正常使用双方均未提出异议，因此，被告拒不返还原告支付的专用设施设备和房屋正常使用押金没有法律和事实依据，属于严重损害原告合法权益的违法行为。特提起诉讼，请求判令：一、解除海南省西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛办事处与被告签订的《租赁协议》；二、被告立即向原告返还专用设施设备和房屋正常保证押金人民币100万元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利息从2013年4月1日起暂计算至2014年2月27日计55497.78元）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，2011年11月，被告与原告（原海南省西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛办事处），就租赁海口市泰华路XX号恒吉府临街4层营业场所一事，签订了《租赁协议》。协议约定，“租赁期限从2011年12月15日起计算，租赁期限为5年；在乙方使用期满并办理房屋交接完成之日起7日内甲方将押金退给乙方；每月应付租金130314元；若乙方租金付款拖欠60天以上，且全部未付，视为乙方违约，甲方有权解除本合同并不退还押金；合同到期自行终止或双方协商一致可随时终止，但必须提前三个月通知对方”。协议签订后，答辩人依约向原告履行了交付房屋等义务。然而，原告却在2013年3月以后不再支付房租，截止目前原告已拖欠13个月租金，总计人民币1694082元。原告于2014年2月27日向贵院提起诉讼，要求解除租赁合同，并要求被告返还押金及利息无事实和法律依据。具体事实理由有：一、原告诉请解除合同无任何事实和法律依据。首先，根据《合同法》的规定，合同一旦签订即对双方产生约束力。本案双方签订合同后被告一直依约履行出租方义务。被答辩人无权单方解除合同。其次，双方签订的《租赁协议》中，没有约定被答辩人单方解除合同的条件。因此，被答辩人没有《合同法》第93条第2款规定的单方解除权。再次，双方签订的《租赁协定》约定，被答辩人只有在提前3个月通知答辩人并与答辩人协商一致，才能终止合同。被答辩人在未履行上述合同义务的情况下，当然不存在《合同法》第93条第1款规定的约定解除的情形。被答辩人在起诉中所述“被告接受了房屋”不是事实，被答辩人也没有任何证据证明这一说法。二、被答辩人没有理由要求返还押金及逾期利息。在没有任何依据的情况下，不能认定双方签订的《租赁协议》已解除。故根据《租赁协议》第3条“在乙方使用期满并办理房屋交接完成之日起7日内甲方将押金退给乙方”的约定，被答辩人要求返还押金的条件尚未成熟。另外，被答辩人自2013年3月后一直未付租金，根据《租赁协议》第4条第3款“若乙方租金付款拖欠60天以上，且全部未付，视为乙方违约，甲方有权解除本合同并不退还押金”之约定，答辩人有权不退还押金。因此被答辩人无权要求返还押金。
被告反诉称，2011年11月，反诉人与被反诉人（原海南省西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛办事处），就租赁海口市泰华路XX号恒吉府临街4层营业场所一事，签订了《租赁协议》。协议约定，“租赁期限从2011年12月15日起计算，租赁期限为5年；合同到期自行终止或双方协商一致可随时终止，但必须提前3个月通知对方；合同履行期间，除上述已明确合同终止条款外，双方不得擅自终止，若违约擅自终止，另一方可按《中华人民共和国合同法》有关条款，向对方索赔”。协议签订后，反诉人依约向被反诉人履行了交付房屋等义务。然而，被反诉人却未履行通知义务，未与反诉人协商一致的情况下，于2013年3月以后不再支付房租。被反诉人拒付租金无任何事实和法律依据，其行为已构成严重违约，依法应当赔偿反诉人的损失。根据《合同法》第107条、第112条规定，被反诉人在没有任何依据的情况下拒付租金，依法应当承担违约责任，赔偿反诉人的损失。根据《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被反诉人应向反诉人支付“合同履行后可以获得的利益”，即自2013年3月至合同期满的全部租金5864130元（130314元／月＊45月）。反诉人特提起诉讼，请求判令：一、被反诉人继续履行双方签订的《租赁协议》；二、被反诉人承担违约责任，赔偿反诉人的损失，即自2013年3月起至合同期满2016年12月45个月的租金损失人民币5854130元；三、被反诉人承担全部案件受理费。
原告针对被告的反诉辩称，一、本案事实：因国家成立三沙市人民政府这一不能预见、不能避免、不可克服的客观原因造成答辩人无法继续履行合同；答辩人积极履行了及时通知被答辩人、并与之协商的义务，双方已解除合同。2011年，海南省西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛办事处（以下简称三沙办）与被答辩人签订了《租赁协议》，租期为五年，签订协议后答辩人按约定支付了专用设施设备和房屋正常保证押金100万元。之后，答辩人一直按时支付租金，合理使用房屋从未违约。2012年，由于南海态势急剧变化，国家根据经济和政治立场等需要于7月份成立三沙市政府，这一重大政府行为是签订《租赁协议》时双方都不能预见、不能避免、不能克服的客观原因，并且这一客观原因造成租赁的房屋远远无法达到三沙市政府办公需要，合同的目的已无法实现，这属于不可抗力，亦属于因不可归责于双方当事人的原因而发生的合同履行中的情势变更，答辩人因这一客观原因不能继续履行合同显然不是自身主观上的过错。并且答辩人于2013年2月便通知了被答辩人这一事实理由及解除合同的要求，2013年3月答辩人正式送达终止租赁合同的通知并于同月与被答辩方协商一致，解除合同并起草《租赁协议终止协议书》，后由于双方就多支付三个月还是半年租金上产生了分歧，被答辩人拒绝返还答辩人支付的房屋正常保证押金，双方遂起诉。从整个事实过程中看出：答辩人并非主观不继续履行合同，而是因为出现了订立合同时无法预见的不可抗力因素，导致重大事实变化，致使答辩人继续履行合同无法达到合同目的，也严重不公平。在这种情况下，答辩人已积极履行通知对方的义务，以便于对方做好准备，防止损失进一步扩大，根据《合同法》第九十四条、第一百一十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，答辩人有权要求解除合同。二、原《租赁协议》已经解除，且目前客观上无法继续履行合同，被答辩人反诉请求判令继续履行协议违背事实也无法律依据。《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”按照上述法律规定，在被答辩人在合同期限届满前，因客观原因无法继续履行合同时，答辩人通知了被答辩人，明确表示无法继续履行合同，要求解除合同，则房屋租赁协议自通知到达被答辩人时解除。即便是被答辩人对解除合同有异议，也应当在解除合同通知到达之日起三个月内起诉提出异议（因租赁协议中没有约定异议期间，则应当认定异议期间为三个月），否则人民法院不予支持。且租赁房屋无法满足答辩人发展及办公需求，租赁协议在事实上已经无法履行。因此，被答辩人反诉请求判令继续履行协议违背事实也无法律依据。被答辩人反诉要求答辩人向其支付“合同履行后可以获得的利益”，即自2013年3月至合同期满之日全部的45个月租金5864130元违约金没有事实和法律依据。这一诉求从事实和市场规律上来说是不合常理的，也是答辩人在订立合同所不能预见或者应当预见的。答辩人退出房屋后并不会导致房屋以后不能产生效益。被答辩人可继续将房屋另行出租或作他用，况且答辩人及时提前通知被答辩人要终止租赁合同，被答辩人完全有足够的时间进行新的招租或作他用，而非将房屋闲置到合同期满后再索赔，造成资源的浪费和扩大损失。《民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”《合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”《合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”依据法律规定和法理，应根据实际风险和损失，确定违约责任的承担，因此，被答辩人要求答辩人承担全部租金的违约就诉请没有事实和法律依据。
第三人李沅哲未作陈述。
经审理查明，2011年1月5日，第三人李沅哲经营的海口龙华恒吉府商务休闲馆与被告海南国宝花梨实业有限公司签订《酒店承包经营合同》，由被告承包海口市泰华路XX号恒吉府临街四层（第二层为的加层）营业场所。建筑面积约1800平方米（共11个房间），另加店前临街停车场。承包期限10年，从2011年3月1日起计算。2011年11月，被告海南国宝花梨实业有限公司与海南省西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛办事处签订《租赁协议》，约定被告将承租第三人经营的海口市泰华路XX号恒吉府临街四层营业场所（外加临街停车场，建筑面积1761㎡）出租给三沙办使用。租赁期限5年，从2011年12月15日起计算。承租方向出租方支付100万元专用设施设备和房屋正常保证押金。租金每平方米74元／月（停车场不计租金），每月应付租金130314元，每月一缴，租赁方收到发票三个工作日内支付，若拖欠超过60天以上，且全部未付，出租方有权解除合同并不退还押金。若终止合同，必须提前三个月通知对方，否则按《中华人民共和国合同法》的有关规定进行赔偿。发生争议协商不一致时，任何一方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。同时，海口龙华恒吉府商务休闲馆在《租赁协议》上签字盖章，予以确认。2012年1月5日三沙办通过银行转账将押金100万元支付给被告。上述房屋的产权登记在谢巩华、聂红、黎光明、邹陟、苏国林、黄智和海南恒吉实业有限公司名下。上述房屋所有权人对第三人与被告、被告与原告所签订合同的效力均予以确认。2012年7月国家设立了三沙市，原三沙办驻海口办公基地的日常管理工作及租赁合同的权利义务由原告三沙市海口事务管理局承担。因租赁的房屋无法达到三沙市政府的办公需要，原告向被告提出提前终止《租赁协议》，双方协商未果。原告于2013年2月底搬出所租房屋，钥匙交到保安室。原告已付清截止2013年2月的租金。
上述事实有《酒店承包经营合同》、《租赁协议》、押金银行转帐凭证、收据、房产登记信息表（7份）、《追认书》（7份）、当事人的陈述及庭审笔录为证，足以认定。
本院认为，第三人与被告签订的《酒店承包经营合同》、原告与被告签订的《租赁协议》，该两份合同是各方当事人真实意思的表示，没有违反法律、法规禁止性的规定，且房屋所有权人对合同的效力均予以确认，合同依法有效，应受法律保护。因国家设立三沙市，原告租赁的房屋无法达到三沙市政府的办公需要，向被告提出提前终止《租赁协议》，双方协商未达成一致意见，原告就于2013年2月底搬离所租房屋，自2013年3月起，应视为合同已经解除，原告所付的100万元押金被告应返还给原告。原告2013年2月底搬离所租房屋，属违约行为，依法应承担违约责任。由于原告违约，其要求被告支付占用押金期间的利息损失本院不予支持。按照合同约定，若终止合同，必须提前三个月通知对方，由于原告未按合同的约定通知被告，应赔偿被告3个月租金损失390942元（130314元×3个月）。被告反诉继续履行合同及要求原告支付超出部分的租金损失无理，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告三沙市海口事务管理局与被告海南国宝花梨实业有限公司于2011年11月签订的《租赁协议》自2013年3月起解除；
二、限被告海南国宝花梨实业有限公司于本判决生效后十日内，返还原告三沙市海口事务管理局专用设施设备和房屋正常保证押金100万元；
三、限原告三沙市海口事务管理局于本判决生效后十日内，赔偿被告海南国宝花梨实业有限公司3个月租金损失390942元；
四、驳回原告三沙市海口事务管理局的其他诉讼请求；
五、驳回被告海南国宝花梨实业有限公司的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14299元，由被告负担；案件反诉费26390元，原告负担2745元，被告负担23645元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王天贵
代理审判员 张子刚
人民陪审员 张 磊
二〇一四年十月二十日
书 记 员 余红梅