江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00491号
上诉人（原审原告）盐城国美电器有限公司，住所地江苏省盐城市建军中路28-30号。
法定代表人黄秀虹，该公司执行董事。
委托代理人耿伟，该公司法务总监。
委托代理人徐丽，江苏科腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）盐城宝龙置业发展有限公司，住所地江苏省盐城市人民中路9号。
法定代表人许××，该公司总经理。
委托代理人孙丹彤，该公司员工。
委托代理人顾亚平，江苏一正律师事务所律师。
上诉人盐城国美电器有限公司（以下简称盐城国美公司）因与被上诉人盐城宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院2015年5月23日作出的（2013）盐民初字第0090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭审理了本案。盐城国美公司委托代理人徐丽，宝龙置业公司委托代理人孙丹彤、顾亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月30日，盐城国美公司（乙方）与宝龙置业公司（甲方）就盐城国美公司承租的盐城市宝龙城市广场第1-3层的商铺事宜签订了《租赁合同》，该合同主要内容为：2.租赁物建筑面积3977平方米，上述租赁物的具体面积以政府测绘部门最终实际测量为依据，与面积有关费用均按此建筑面积计算支付，…6.租赁期限为10年，自2011年8月15日到2021年8月14日。本合同确定的租赁期限、各项费用的起算日，最迟开业日等起始时间以实际交付日为准作相应提前或顺延。自免租期起始日2011年9月23日起，每年的9月23日至下一年的9月22日为一个租赁年度，每月的1日至当月最后一日为一个租赁月度，每三个租赁月为一个租赁季度。为利于乙方的装修及开业筹备工作，自租赁起始日起甲方提供六个月装修免租赁期（即2011年8月15日至2011年9月22日为装修期，2011年9月23日至2012年2月14日为免租期），装修免租赁期内甲方不收取租金，但甲方需保证水电等正常供应，同时乙方应承担所使用的水电费用及物业管理费用，如乙方租赁物与装修期内提早开业则装修期提早结束，并提早进入免租期（租赁年度的计算时间也相应提早，但免租期截止日期并不改变），甲方保证本合同无论何种原因终止或解除，除本合同另有约定外，甲方均不向乙方要求支付装修期期间的租金。
7.本合同租金采用“保底加提成”方式计算：7.1.第一个租赁年度至第三个租赁年度，乙方按含税销售总额3.3%计算的金额（简称“提成租金”）或年保底租金人民币190.9万元（二者取其高）向甲方支付租金。其中，第一个租赁年度的租金自免税期届满次日开始计算支付（第一个租赁年度的保底租金按照该租赁年度非免租期的天数比例计算）。
11.乙方应在甲乙双方签署本合同后十个工作日内向甲方支付履约保证金【30】万元（简称“履约保证金”），同时甲方应向乙方开具等额收据。在整个合同期内履约保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付履约保证金的利息，在合同期间，乙方不得将履约保证金抵冲租金或其他未付款（应付款），但如甲方因乙方违约而从履约保证金中扣除相应的违约金（或）赔偿金的，乙方应在收到甲方的通知后五日内补足该履约保证金，如乙方未按时把被甲方扣除部分的履约保证金重新补足并存放于甲方，则甲方有权以乙方根本违约而提前解除合同。除本合同另有约定以外，本合同期满或提前终止合同时，乙方结清所有应付费用（此时保证金可冲抵乙方未缴费用）并按合同约定交还租赁物且迁离出租赁物后，甲方在十五天内将该履约保证金或其余额（如有冲抵）无息一次性全部退还给乙方。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同的同时，没收履约保证金而不予退还，但本合同第61条约定的情况除外。
13.乙方承诺该租赁物之用途为经营家用电器，摄像器材、电子产品、办公设备、通讯产品及配件，电动自行车、摩托车的销售及服务等（具体以乙方营业执照中所确定的经营范围为准，但转租区域的乙方转租不受此限，但乙方转租前需书面通知甲方，且如该转租用途可能违反甲方与第三方所订立的合同的，甲方有权反对，乙方有义务不得进行该用途的转租，但甲方无正当理由不得限制乙方转租），且乙方承诺其开业日（为乙方租赁的本合同项下租赁物开始对外营业之日）最晚不得迟于如下第B项所述日期（简称“最迟开业日”因不可抗力或甲方原因除外）A、甲方宝龙城市广场统一开业日（统一开业日以甲方或物业公司下发给乙方的书面通知为准）。B、2011年9月23日。C、自实际交付日起第1个日历届满的次日。
33.甲方对与租赁物相邻房屋（含同幢其他楼层或非同幢但距离相近的房屋）拥有产权、使用权或管理权的，甲方不得将其出售、出租给第三方全部用于经营（含与第三方以承包、联营或以其他方式合作经营）、或全部用于自营与乙方的本合同的经营用途（乙方自行转租区域的经营用途除外）相同或相似的项目。甲方对租赁物所在大厦乙方有权使用的外立面、广告位外的区域拥有所有权或管理权，甲方不得将其出售或出租给第三方（含与第三方以承包、联营或以其他方式的合作）用于宣传与乙方的经营范围相同或相似的企业或产品。否则，甲方同意在违约期间对租金标准作不低于20%的降低，作为给予乙方的赔偿，如超过60天甲方仍未纠正的，乙方可以选择解除合同。
51.无论何种原因，本合同如提前终止、解除或届满后二十个工作日内，乙方应将租赁物业及其附属的设备设施以届时应有的正常良好可使用状态归还甲方，乙方无需承担恢复原状的责任。除不可分离的装修及如拆除可能破坏建筑物结构的装修无偿归甲方所有外，其他乙方投入的设备设施可由乙方拆走。乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构及甲方提供的设施设备（经甲方同意且合法之变更除外）。乙方应在合同解除或终止届满次日起二十个工作日内迁出租赁物，包括撤出在租赁物的所有人员，搬走租赁物内乙方所添置的可移动物品，将乙方商场的注册地址迁出租赁物，并将租赁物及其附属设施以正常状态返还给甲方（租赁期间合理的自然损耗除外）。且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁物内从事任何商业活动。乙方在本合同提前终止，解除或届满之日起二十个工作日内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方方可签署书面交接书，书面交接书签署之日视为乙方迁出租赁物之日。返还期间，甲方不得收取租金，但乙方仍应承担该期间的物业管理费、水电费及其他能源费、公摊费用等。如有逾期，乙方对租赁物的占用不能视为合同续期或合同续订，在占用期间乙方需每个月按相当于合同期满或合同解除、终止前最后一个租赁月度应付租金的200%的标准向甲方支付租金，并赔偿因占用租赁物给甲方造成的损失。因甲方原因不接受租赁物或延迟接收租赁物的，乙方不予承担该期间任何费用。
56.乙方应该严格按本合同的约定支付租赁金及其他费用和款项，如乙方无故付款延期，乙方除应补足支付所欠款项外，每延期支付一天，乙方还应按所欠款项的日万分之七向甲方支付违约金；经甲方书面通知，逾期超过两个月仍未交纳的，甲方有权解除本合同。
61.如乙方在本合同项下租赁物所开设的店面亏损持续达三个月，或乙方按总部连锁店布局调整的规划需关闭租赁物开设店面的，或租赁物周边（含租赁物所在大楼）的周围环境发生重大变化影响了乙方商场的正常经营的，乙方可提前三个月向甲方发出解除合同的请求，双方即自甲方收到乙方解除合同通知之后三个月，本合同解除。此种情况下，乙方额外补偿甲方当年（即合同解除之日所属的租赁年度）三个月的保底租金，此赔偿为一次性的最终赔偿。
69.甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用（含按银行同期贷款利率计算的利息）和租赁保证金，赔偿乙方全部实际损失（包括装修费、广告费等），同时向乙方支付一年保底租金的款项作为违约金：（2）甲方违反本合同33条约定，超过60日未纠正的。
合同签订后，宝龙置业公司依约交付了场地，盐城国美公司于2011年5月27日向宝龙置业公司支付了履约保证金，于2012年8月25日和2012年9月29支付了租金714571.45元、479858.20元，合计1194429.65元。
2012年5月2日，盐城国美公司向宝龙置业公司发出《公函》，说明其面临以下问题：1.消防设施设备投入巨大。按合同约定确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规定，贵公司并未取得一次消防的合格证书，我司不得不独立申报消防，我司投入巨额资金对所承租的区域进行改造，该项工程造价为534654元；2.电梯问题，按合同第24条的约定应在交付租赁物的同时提供自动扶梯4台，保证自动扶梯的完好和正常使用，并通过当地部门的验收，但是直至开业时，仍然未给我司提供验收合格证明，同时，开业当天电梯发生故障，严重的破坏了我司的形象，给我司造成巨大影响。3.经营亏损问题，2011年9月23日开业阶段，因空飘、拱门等户外形式宣传不能开展，直接导致我司开业三天销售业绩没有达至总部制定的任务，根据总部的规定，我司必须保证每个月平均完成600万元的销售额才能保证盈利，但目前该门店每月销售在150万元左右，所以根据财务估算该门店一年下来将亏损550万元。4.宝龙城市广场整体营运状态问题。盐城宝龙广场周边商业气氛不浓，周边小区入住率偏低，人流量极少，这对我司门店销售产生了消极影响。据此提出两点解决方案：1.国美电器公司租赁物第3层面积退还给宝龙置业公司（租赁总面积为3977平方米，第3层面积为1596.33平方米），宝龙置业公司将合同中约定的年租金减少70万／年，国美电器公司退还面积后年租金120.9万元／年；2.从宝龙置业公司交付房屋起的2012年2月15日到2012年8月14日为国美电器公司免租期。
宝龙置业公司于2012年5月30日向盐城国美公司发出《关于国美电器公司公函的回复函》，提出：“若退还3层租赁区域，需补交退还面积的两个月租金作为违约金，即127706元，关于面积退还涉及相关费用请贵司与我司再行沟通后确定。另贵司提出原六个月的装修免租期（2011年8月15日至2012年2月14日）顺延至2012年8月14日的申请，经我司审批未通过，仍按原合同约定履行。
2012年6月8日和6月18日，盐城国美公司先后向宝龙置业公司发送《公函》，提出宝龙置业公司违反《租赁合同》第33条、第69条的约定，望宝龙置业公司接函后三日内与盐城国美公司洽谈相关事宜。
2012年9月14日，盐城国美公司向宝龙置业公司发送《解约函》，内容为，“根据合同第33条、69条的约定，我司在承租期间，贵司违反本合同第33条、69条的约定，将同一物业其他租赁区域承租给与我司存在竞争关系的电器销售商户，如格力空调专卖店，苏泊尔小家电专卖店，海尔电器专卖店等等，严重侵害了我司权益，前期我司多次发函，要求贵司停止违约行为，并按合同约定给予我司相应赔偿，但贵司仍然置之不理，鉴于贵司根本违约行为，我司根据合同第33条，69条约定，正式向贵司提出于2012年9月20日解除《租赁合同》。同时我司保留向贵司依法追究法律责任的权利！”
2012年9月20日宝龙置业公司向盐城国美公司发出《函复》，内容为，“国美电器公司：2012年9月14日贵司致函我司，提出于2012年9月20日解除双方签署的《租赁合同》对此，我司提出函复如下：一、贵司提出与我司解除《租赁合同》，缺乏事实根据和法律依据。贵司来函中提及的格力等专卖店在贵司进驻宝龙广场之前已与我司确立租赁关系，且已营业。此外，格力等专卖店租赁场地的经营面积仅区区100平方米左右，且与贵司租赁场地所距相远，并未对贵司的经营造成实质性影响，我司根本没有违反《租赁合同》约定，贵司以此为由解除合同没有事实根据和法律依据。二、贵司自2012年4月起，拖欠租金479858.2元，物业管理费36942元，经我司多次催要，贵司仍未支付。贵司拖欠应付费用已远远超过两个月以上，贵司的行为已经严重违反《租赁合同》第56条的约定，已构成根本违约，我司有权解除租赁合同。基于上述事实，望贵司本着诚信信用原则，依约履行合同，现我司正式函告贵司，请贵司于2012年9月30日前向我司全额支付拖欠的的费用，否则我司将按《租赁合同》的约定追究贵司的违约责任。”2012年10月22日，盐城国美公司将承租商铺退还给宝龙置业公司，双方已进行了验收交接。
2012年6月15日，盐城国美公司向盐城市盐城公证处申请对“格力”、“苏泊尔”、“海尔专卖店”等电器专卖店的门头进行证据保全，公证人员于2012年6月14日对盐城市人民中路9号宝龙城市广场的“GREE格力”、“SUPOR苏泊尔”、“海尔专卖店”、“M-Home美的中央空调”、“创维电视”、“TCL专卖店”、“樱花卫厨”、“ANGEL安吉尔净水机”、“天翼手机卖场”九家电器专卖店的门头进行拍摄照片，并出具了（2012）盐城证经内字第706号公证书。
原审还查明，据盐城工商行政管理局亭湖分局登记，盐城市亭湖区益惠电器经营部（位于宝龙城市广场购物中心1119-B商铺，即樱花卫厨）开业核准时间为2011年12月2日；盐城市亭湖区城南刘永富电器商行（位于宝龙城市广场购物中心1147、1148、1149号，即美的空调）开业核准时间为2011年11月28日；盐城市亭湖区悦福日用品商行（位于宝龙城市广场购物中心1层1155、1156、1157号，即格力空调、苏泊尔）开业核准时间为2011年12月2日；盐城市亭湖区许湖家电经营部（位于宝龙城市广场购物中心2号楼第一层1132商铺）开业核准时间为2012年2月16日。
2010年4月19日，宝龙置业公司将宝龙城市广场第2-5、2-6幢第一层6-102号房出卖给业主路雪琴和孙虎，后业主将该房出租给他人经营TCL专卖店。
2011年3月26日，宝龙置业公司与刘永富签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份，约定宝龙置业公司将位于盐城市人民中路九号的盐城宝龙城市广场购物中心第一层的编号为1147、1148、1149的店铺共三间租赁给刘永富用于经营美的空调电器。
2011年3月30日，宝龙置业公司与胡竹青签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份，约定宝龙置业公司将位于盐城市人民中路九号的盐城宝龙城市广场购物中心第一层的编号为1155、1156、1157的店铺共三间租赁给胡竹青用于经营格力空调、苏泊尔电器。租期为三年自2011年9月17日至2014年9月16日。租赁物场所之用途为经营格力空调、苏泊尔电器。
2011年6月27日，宝龙置业公司与封祝军签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份。约定宝龙置业公司将位于盐城市人民中路九号的盐城宝龙城市广场购物中心第一层的编号为1152、1153的店铺共二间租赁给封祝军用于经营家电，品牌为海尔电器专卖店，租期为三年。
2013年6月5日原审法院组织双方进行现场勘查，经营海尔电器、格力空调、苏泊尔、创维电视、樱花卫厨、安吉尔净水机的商铺已撤场。
原审又查明，盐城国美公司企业法人营业热照，经营范围为：家用电器，日用品，五金，交电，通用通讯，计算机、软件及辅助设备，文具，办公用机械，通信设备批发零售；设备租赁，信息咨询，家用电器方面技术咨询；家用电器及电子产品的调试及维修；空调安装；房屋租赁；再生资源回收（国家有专项审批规定的项目除外）。
2013年4月10日，盐城国美公司诉至原审法院称，其在合同履行期间发现宝龙置业公司有违反本合同第33条“同态禁止”行为后长期向宝龙置业公司进行交涉，并于书面形式进行函告，望宝龙置业公司能够进行改正，但宝龙置业公司均置之不理。宝龙置业公司的违约行为已给盐城国美公司销售经营造成巨大的冲击，严重侵害了盐城国美公司合法权益。鉴于此，盐城国美公司于2012年9月14日向宝龙置业公司发出解约函，告知因其严重违反合同第33条、69条约定，盐城国美公司依法于2012年9月20日解除《租赁合同》。请求：1、宝龙置业公司支付盐城国美公司违约金190.9万元（以当年保底租金计算）；2、宝龙置业公司返还盐城国美公司履约保证金30万元；3、宝龙置业公司支付盐城国美公司装修损失224.45719万元，广告投入损失32.6810万元，人工成本92.997022万元，以及宝龙置业公司对其违约10个月期间对租金标准作出20%的降低，并退还该费用23.8494万元给付盐城国美公司。以上全部费用共计594.8846万元；4、诉讼费用全部由宝龙置业公司承担。
宝龙置业公司辩称，1.盐城国美公司诉称其违反“同态禁止”情况不属实，理由不能成立。盐城国美公司诉讼中所列9家电器专卖店，首先，TCL为业主自行出租，经营地点在商业别墅，非宝龙置业公司出租，不违反合同约定；创维电视和美的空调是一家，签约时间2011年3月26日；格力、苏泊尔签约时间2011年3月30日。均在盐城国美公司和宝龙置业公司签订合同之前。其次，天翼手机、樱花、安吉尔、海尔电器专卖店并不违反“同态禁止”。一是盐城国美公司经营业态是电器卖场，而上述四家则是电器专卖店，故经营业态不相同也不相似；二是上述四家专卖店距盐城国美公司电器卖场较远；三是海尔电器专卖店建筑面积只有136.95平方米，与盐城国美公司电器卖场3977平方米相比，可以忽略不计，不会产生任何影响。第三，海尔电器专卖店、樱花、格力、苏泊尔、美的空调等五家专卖店早在盐城国美公司提出解除合同前就撤场，盐城国美公司公证书取证时间为2012年6月4日，不能证明在要求宝龙置业公司60天内整改期满的情况。综上，盐城国美公司诉称宝龙置业公司构成根本违约缺乏相应证据，盐城国美公司单方解除合同构成违约。2.盐城国美公司诉称的经营损失与“同态禁止”无关，盐城国美公司曾于2012年5月2日致函宝龙置业公司，在其所列若干问题中，没有涉及“同态禁止”，而是自己分析亏损原因是“广场周边商业气氛不浓，周边小区入住率偏低，人流量极少”，故盐城国美公司诉讼目的完全是转嫁经营风险。3.宝龙置业公司现有证据材料可以说明，早在2011年11月，盐城宝龙商业物业管理有限公司就书面致函盐城国美公司，催缴2011年10月15日之前的水费。此后若干次书面催缴物业管理费、水电费和租金。截至2012年10月22日盐城国美公司将承租物退还宝龙置业公司时，尚拖欠各种费用131681.2元。故盐城国美公司极不诚信，一再违约。4.与本案相同的情况，法院已有认定。2011年8月1日，与盐城国美公司同属一个公司的“安徽国美电器有限公司”以相同事实和理由向法院起诉，被法院判决驳回了其全部诉讼请求。综上所述，宝龙置业公司没有违反“同态禁止”约定，盐城国美公司诉称事实与实际情况不符，理由不能成立，故请求法院依法驳回其诉讼请求。
原审法院经审理后认为：盐城国美公司与宝龙置业公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。案件的争议焦点为，宝龙置业公司交付租赁房屋后，是否存在合同第33条约定的违约行为、盐城国美公司能否主张宝龙置业公司承担违约责任。具体而言，即宝龙置业公司出售、出租的相关经营电器、通讯类产品的九家商铺，是否构成盐城国美公司主张的“同业禁止”，且该种情形属于合同第33条约定。
对此原审法院认为，双方签订的合同第33条约定，宝龙置业公司不得将其出售、出租给第三方全部用于经营或全部用于自营与盐城国美公司的本合同的经营用途相同或相似的项目。从约定的本意看，盐城国美公司希望获得的是在一定区域内排除竞争的经营利益。宝龙置业公司必须履行的是在出售、出租自有或管理的物业对合同相对方使用物业的用途进行限制的义务。结合本案案情，原审法院认为，宝龙置业公司的行为不构成违约。
首先，从履行义务约定的时间上看，宝龙置业公司只能在盐城国美公司签约后，才能在其后的出售、出租等处分行为中履行此项义务。对物业用途的限制会对商业机会、收益产生影响，因此，对于在双方签订协议前宝龙置业公司已经出租、出售的物业中开设的经营电器产品的商铺，显然宝龙置业公司并无权利亦无可能对此物业的使用人另行附加限制经营用途的义务。格力空调、苏泊尔、美的空调等专卖店的出租合同均早于本案合同签订时间，故这类商铺的开设不能认定为是宝龙置业公司的违约行为。
其次，从合同目的解释，合同第33条的约定并不意味着在相关区域不能出现任何一种与盐城国美公司经营范围相重合的商品。盐城国美公司的经营范围极其广泛，包括家用电器，日用品，五金，交电，通用通讯，计算机、软件及辅助设备，文具，办公用机械，通信设备批发零售，同时还包含设备租赁，信息咨询，家用电器方面技术咨询；家用电器及电子产品的调试及维修；空调安装；房屋租赁；再生资源回收（国家有专项审批规定的项目除外）。但双方在合同中并未约定宝龙置业公司负有在一定区域对所有这些经营范围内的商品协助排除竞争，事实上如果作此理解，宝龙置业公司作为主要从事商业物业出售、出租的法人，其所承担的义务、责任和商业机会的丧失、收益的减少将明显导致双方利益的失衡，如果对其他商家经营与盐城国美公司经营范围的重合度、经营额等不加限制即认定为构成对合同第33条的违反，则将会出现该区域几乎不能存在出售商品的商铺，因为盐城国美公司营业执照载明的经营范围包括“日用品、房屋租赁”，这无疑过分加重了出租方的责任，也存在承租方任意转嫁经营中的商业风险的可能，显然有失公平。因此，合同第33条的约定应当是指宝龙置业公司负有协助盐城国美公司排除在类似经营范围、经营形态、经营规模上具有一定对等性的商业竞争。本案中盐城国美公司主张形成“同业禁止”的商铺均是从事单一类别、单一品牌商品经营，而不同于盐城国美公司综合经营多种电器，无论是从经营规模、经营形态、商品的类别、数量、营业额等方面，均难以构成对盐城国美公司的对等性竞争或经营利益的较大影响，因此，这些商铺的开设不能认定宝龙置业公司构成违约。
第三、从双方就合同履行中形成的公函往来看，盐城国美公司的经营困境并非来自于其他商铺的开设。盐城国美公司于2012年5月2日向宝龙置业公司发出的公函提及公司经营中面临的四点问题，均未提及所谓“同业禁止”问题。2012年6月份的公函中虽指出有关商铺的开设为宝龙置业公司违约，但并未要求宝龙置业公司限期进行纠正，而是直接于9月发函提出解除合同。从解除合同的程序上看，盐城国美公司的主张也不符合约定及法律规定。
综上，原审法院认为盐城国美公司主张因宝龙置业公司违约导致双方合同解除的事实不能成立，基于主张宝龙置业公司违约而要求宝龙置业公司支付违约金、降低租金、广告投入损失、人工成本的请求不予支持。关于盐城国美公司主张装修损失问题。盐城国美公司认为宝龙置业公司违反了合同中第33条、第69条的约定，于2012年9月14日向宝龙置业公司发《解约函》要求2012年9月20日解除《租赁合同》。宝龙置业公司于同月20日回函给盐城国美公司，认为宝龙置业公司不存在违反合同中第33条、第69条约定，盐城国美公司要求解除合同没有事实和法律依据。双方于2012年10月22日对租赁物返还进行了验收交接，租赁合同已实际解除。根据合同第51条的约定，无论何种原因，合同如提前终止，除不可分离的装修及如拆除可能破坏建筑物结构的装修无偿归宝龙置业公司所有外，其他盐城国美公司投入的设备设施可由盐城国美公司拆走。故对盐城国美公司投入装修的除可拆除的自行拆除外，其余应当归宝龙置业公司所有，故盐城国美公司要求赔偿装修损失不予支持。关于宝龙置业公司是否应当返还盐城国美公司30万元履约保证金的问题，根据合同第11条约定，盐城国美公司结清所有应付费用并按合同约定交还租赁物且迁离出租赁物后，宝龙置业公司在十五天内将该履约保证金无息一次性全部退还给乙方。任何因盐城国美公司违约导致宝龙置业公司提前解除本合同的，宝龙置业公司有权于提前解除合同的同时，没收履约保证金而不予退还，本案中，双方已提前终止合同履行，盐城国美公司也已全部支付租金。本案合同解除并非盐城国美公司违约而由宝龙置业公司单方解除，故宝龙置业公司应当返还盐城国美公司履约保证金30万元。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、盐城宝龙置业发展有限公司返还盐城国美电器有限公司30万元履约保证金，于判决生效后三十日内付清。二、驳回盐城国美电器有限公司的其他诉讼请求。案件受理费53442元，由盐城国美电器有限公司负担50747元。由盐城宝龙置业发展有限公司负担2695元。
盐城国美公司不服判决，向本院提起上诉称：原审法院认定部分事实不清，适用法律错误。原审法院认定宝龙置业公司的行为不构成违约，其具体理由如下：1、“首先，从履行义务约定的时间上看，宝龙置业公司只能在国美电器公司签约后，才能在其后出售、出租等处分行为中履行此项义务。……格力空调、苏泊尔、美的空调等专卖店的出租合同均早于本案合同签订时间，故这类商铺的开设不能认定为是宝龙置业公司的违约行为。”事实上，宝龙置业公司在2011年5、6、8、9、10月均对外签订了租赁合同，均在本案签订合同之后，对这明显违约行为原审法院却视而不见，就算所谓原审法院认定的少数在本案合同签订时间之前的租赁合同，其时间也仅仅相差最多不足一月且交付时间均在本案合同签订之后，从时间上不难看出，在上述合同签订时，宝龙置业公司也应当是在与上诉人盐城国美公司商量租赁事宜的时间，宝龙置业公司难道就不应该履行缔约前的告知义务吗？2、“其次，从合同目的解释……本案中盐城国美公司主张形成'同业禁止'的商铺均是从事单一类别、单一品牌经营，而不同于盐城国美公司综合经营多种电器，……因此，这些商铺的开设不能认定宝龙置业公司构成违约。”事实上，双方签订的租赁合同第33条对同业禁止已有较全面和明确约定，该约定并没有违反任何法律规定，因此理应对合同的双方均具有约束力，原审法院的认定显然违背了双方合同的约定。3、“从双方就合同履行中形成的公函来看，……2012年6月份的公函中有关商铺的开设为宝龙置业公司违约，但并未要求盐城国美公司限期进行纠正，而是直接于9月发函提出解除合同。从解除合同的程序上看，盐城国美公司的主张也不符合约定及法律规定。”从上述原审认定的事实可以看到盐城国美公司从提出宝龙置业公司违约行为的存在到提出解除合同已超过双方合同约定的60天，恰恰证明盐城国美公司履行了合同约定的义务。综上，原审法院在对部分事实认定不清的情况下（例如对宝龙置业公司持续的违约行为视而不见），得出了与事实相悖的结论，适用法律错误。请求撤销原审判决，发回重审或改判支持盐城国美公司的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人宝龙置业公司辩称：1、关于被上诉人是否违反了缔约前告知义务。本案不存在对决定订立合同有意义重大的特定情形和特别风险的事项，不存在需要提前告知的对订立合同有重大影响的特定情形。《租赁合同》第33条的用语是“项目”，而非单一的“电器产品”，故相同或相似只能理解为经营范围、经营方式、经营规模与上诉人相同或相似的综合性电器卖场（商场）。案涉的电器门店均是单一、小型的电器专卖或兼营几个品牌手机的通讯商。在一个有近20万平方米的特大型购物中心，加上周边几万平方米的商业街和独立商铺，不可能没有方便群众的小型、零星电器门店。这些均不可能构成签订《租赁合同》的特别风险。2、关于被上诉人是否违反了“同态禁止”的约定。首先，合同义务除非特别言明，产生于合同生效之后。其中有5家店铺的出售、出租均在签约之前，不受《租赁合同》“同态禁止”条款的约束。其次，其余案涉的电器门店虽然签约在本案《租赁合同》之后，但也不构成对“同态禁止”义务的违反：一是经营业态不相同也不相似，上诉人是电器大卖场，而这些门店是单一小门店；二是位置相隔较远，既不相邻也不相近。上诉人在宝龙购物中心的西南片区1-3层，而中国电信、樱花卫厨、安吉尔净水机在购物中心一层的最北端，海尔在一层最南端的东侧，系外围店铺，分属不同区域，单独朝外，与购物中心不相通；三是门店面积很小，与上诉人3977平方米的成片区域相比，小到可以忽略不计；四是海尔、樱花、安吉尔在上诉人要求解除合同前就已撤铺，中国电信在2013年7月也撤铺。综上，这些门店无论从经营品牌、数量，还是从场所面积、经营规模看，均不可能与上诉人产生同业竞争的问题。3、关于上诉人解约程序是否符合合同约定。上诉人于2012年6月18日致函被上诉人提出违约问题，并未提及限期纠正，只是要求被上诉人在接函后3日内与上诉人洽谈相关事宜，此后再未谈及此事，直至9月14日突然宣布解除合同。按合同约定，即使被上诉人存在违约行为，上诉人也应当明确提出纠正要求，同时给予60天的整改期，上诉人并未按合同约定的程序主张自己的权利，而是直接宣布解除合同，显然不符合合同的要求。另外，在被上诉人多次发函催交相关费用后，上诉人于2012年5月2日致函被上诉人，在其所列举的5个经营困难问题中，没有一项涉及“同态禁止”，提出的两点解决方案也没有一项与“同态禁止”有关。自2011年4月30日双方签订租赁合同起，到同年9月23日开业，再到2012年6月18日首次提出该问题止，前后长达1年1个多月，上诉人从未提过该问题。可见，上诉人以所谓的违反同态禁止为由要求解除合同，实质是企图转嫁经营风险的极不诚信的行为。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判，依法驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：对于本案租赁合同第33条约定的“同态禁止”义务如何解释，宝龙置业公司是否存在租赁合同第33条约定的违约行为。
本院认为，上诉人盐城国美公司与被上诉人宝龙置业公司签订的案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人盐城国美公司关于被上诉人宝龙置业公司违反了租赁合同第33条约定的“同态禁止”义务的上诉理由和主张不能成立，理由如下：
首先，从租赁合同的签约过程来看。经审查，本案租赁合同是在上诉人盐城国美公司提供的合同文本基础上经谈判而达成的，双方均认可租赁合同第33条的文本是由盐城国美公司提供的。双方签约谈判过程中并没有涉及比本案租赁合同签约在前的其他商户的情况，对此，盐城国美公司主张宝龙置业公司应当履行缔约前的告知义务，而宝龙置业公司辩称本案不存在对决定订立合同有意义重大的特定情形和特别风险的事项，因此不存在盐城国美公司所称的缔约前告知的事项。同时，宝龙置业公司提出，双方存在长期和较多的合作，作为合作伙伴，盐城国美公司清楚一般而言宝龙的大卖场附近都会有一些零星的小门店，因此对此也不需要宝龙置业公司做出特别的说明。本院认为，租赁合同第33条不能限制签约在前的出售、出租行为，一是作为该条款的提供者，上诉人盐城国美公司并没有明确提出或者以其他方式表示租赁合同第33条的约定需要延伸限制签约在前的出售、出租行为；二是大型综合性电器卖场附近存在少量规模很小的电器小门店，并不能构成特别重大的特殊事由，且双方确实存在其他合作的项目，盐城国美公司对于宝龙置业公司的商业形态是清楚的，本案少量小门店的存在在双方合理预期范围内。因此，上诉人盐城国美公司关于被上诉人宝龙置业公司没有履行缔约前告知义务的主张不能成立，本院不予支持。
其次，从对租赁合同第33条的解释上来看。《合同法》第125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。文义解释是解释合同的出发点，同时，对于文义的解释，又必须探寻合同目的，这样才能得到一个公平合理的解释结论。本案中，如何理解租赁合同第33条约定的“与乙方的本合同的经营用途相同或相似的项目”是双方争议所在，也是解释的主要对象。上诉人盐城国美公司主张，租赁合同第33条的“相同或相似”要求的是不能包含第13条约定的经营范围中的任何一条，具体而言，盐城国美公司营业执照中的任何一条都不能涉及。被上诉人宝龙置业公司则认为，第33条的约定是从整体上进行的综合性约定，盐城国美公司的经营范围涵盖了所有电器的门类和产品，双方约定的目的是要限制竞争，而不是限制仅涉及任何一种产品的销售，因此，第33条约定的目的是为了避免在该区域出现竞争对手的卖场，涉案的几家门店从各方面都达不到盐城国美公司竞争对手的标准。
本院认为，租赁合同第33条所约定的“与乙方的本合同的经营用途相同或相似的项目”应从第13条约定的经营用途整体上进行考察和解释，而不能机械地理解为不能涉及经营用途中的任何一种产品。首先，从文义上看，第33条用“相同或相似”所限制的是“项目”，“项目”是一个综合性的概念，侧重的是经营业态和经营类型，国美电器大卖场是一个“项目”，与国美电器大卖场“相同或相似的项目”应当与其具有一定的相当性，要具有这种相当性必须进行整体上的考察，因此从文义上看，无法得出不能涉及经营用途中任何一种产品的结论。其次，从合同目的上看，本案双方约定第33条“同态禁止”的目的，不能等同于一方当事人的主观目的，而应当是双方当事人在合同中通过一致的意思表示而确定的目的。盐城国美公司虽主张其目的是不能包含第13条约定的经营范围中的任何一条，即其营业执照中的任何一条都不能涉及，但这至多仅是盐城国美公司单方的主观目的，宝龙置业公司并不认可，因此并不是双方当事人通过一致的意思表示而确定的合同目的。并且，确定合同目的应当符合诚实信用原则和公平正义，如果按照盐城国美公司对于租赁合同第33条的理解，将导致在租赁合同约定的“同态禁止”区域范围内将几乎不能存在任何出售商品的商铺，因为盐城国美公司的营业执照载明的经营范围十分宽泛，不但涵盖“家用电器”，并且还包括“日用品”、“五金”、“交电”、“文具”等商品大类，如果限制所有这些商品的销售，将过分超出宝龙置业公司签订合同的预期，过分加重宝龙置业公司的义务和责任，有违诚实信用原则和公平正义。综上，本院认为，应当认定租赁合同第33条的目的是避免在该区域出现竞争对手的卖场，即不能引入在整体上与盐城国美公司具有一定相当性的竞争对手，宝龙置业公司将少量房产出租给他人经营单一类别或单一品牌的电器小门店，无论是从经营的规模、形态还是商品的类别角度，都远远构不成盐城国美公司的具有一定相当性的竞争对手，这些小门店从价格、服务等方面显然都无法与国美电器大卖场相抗衡，因此宝龙置业公司的行为不构成对于租赁合同第33条的违约。
再次，从租赁合同的履行情况来看。盐城宝龙城市广场的开业时间为2011年9月下旬，盐城国美公司也在这个时间开业，开业后数月间，在履行合同的过程中，盐城国美公司一直没有提出宝龙置业公司存在违反“同态禁止”约定的行为，2012年5月2日其向宝龙置业公司发出的公函中也完全没有涉及“同态禁止”的问题，只是提出了消防设施、电梯、经营亏损等问题，并且认为宝龙城市广场周边商业氛围不浓等原因影响了其门店的销售，以此要求调整租赁面积和免租期。但相关要求被宝龙置业公司在2012年5月30日的回复函中拒绝，然后盐城国美公司才于2012年6月8日发出公函提出了违反“同态禁止”的问题。综上，从双方合同的履行情况、往来函件的过程以及盐城国美公司提出违反“同态禁止”义务的时间等方面来看，本院认为，盐城国美公司的经营困境与解除合同的主要原因并不是本案中所涉的电器小门店的开设，盐城国美公司以此为由主张宝龙置业公司违反租赁合同第33条约定的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53442元，由上诉人盐城国美电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨晓蓉
代理审判员 周杨明
代理审判员 周亚冠
二〇一五年十一月十日
书 记 员 汪亚玲