山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东民四终字第173号上诉人（原审原告）：商松海。委托代理人：尚树林，山东龙合律师事务所律师。委托代理人：刘勇，山东龙合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东营市恒力有限责任公司。住所地：东营市东营区西四路***号。法定代表人：李玉峰，董事长。上诉人商松海因与被上诉人东营市恒力有限责任公司（以下简称恒力公司）所有权确认纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2014）东民初字第2684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人商松海的委托代理人尚树林到庭参加诉讼，被上诉人恒力公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。商松海向原审法院起诉称，原告系被告恒力公司职工，自2000年起，被告为原告分配住房一间，该房屋位置为被告原单职工宿舍（11幢）东数第三间。2011年6月7日，被告以8000元价格把该房屋出售给原告，并承诺协助办理该房屋的所有权证和土地使用权证，同时为原告出具了购房证明。后来被告由于经营不善，基本停止运营，原告多次要求被告为其办理上述两证无果。根据《合同法》、《物权法》相关规定，涉案房屋的买卖行为系原、被告双方真实意思表示，原告向被告支付了合理对价，并已实际占有该房屋，该买卖行为没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，原告认为自己对涉案房屋享有所有权，对涉案土地享有使用权。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、依法确认原告为东营区西四路179号11幢恒力公司原单职工宿舍东数第三间房屋的所有权人及该房屋四至土地的使用权人；二、本案诉讼费用由被告承担。恒力公司辩称，涉案房屋所有权、土地使用权均不能归原告所有，房屋和土地均是公司的财产。公司从未答应将涉案房屋出售给原告，只是答应让原告自己去办理房屋所有权证，能办下来就是原告自己的，办不下来房屋还是公司的。当时董事会内部有分歧，后来一致同意原告交纳8000元，让其自己办理房屋所有权证。至于原告提交的证明、收据上载明的“房款”系收款人所写，收款人并不知道该款项的用途。原审法院查明，2011年6月7日，被告恒力公司向原告商松海出具证明一份，载明“今收到商松海房款捌仟元整。房屋位置：东营区西四路179号11幢（东营市恒力有限责任公司原单职工宿舍东数第三间）”。同日，被告向原告出具收据一份，载明“商松海房款8000元，收款人陈萍”。双方当时未签订书面协议。涉案房屋系被告于1996年之前建成的单身职工宿舍中的一间。因2009年东营市进行棚户区改造，政府无偿为职工提供45平方米住房，剩余房款要用职工所有的平房拆迁补助予以折抵，前提是职工对拆迁房屋享有所有权。2011年，商松海、李某甲、张某甲、孙某某、岳某某、郑某某、李某乙、张某乙八位职工为了享受棚户区改造政策，找到被告董事长李玉峰说其能够办理房屋所有权证。此后，该公司董事会决定让八位职工每人交8000元并允许他们办理房屋所有权证，需要公司出具的相关材料公司可以提供，但房屋所有权证仍由职工自行办理。原告至今未能办理房屋所有权证及土地使用权证。2011年5月6日，岳某某、商松海、张某甲、郑某某、李某甲、李某乙、马某某、张某乙向被告董事会提出申请，载明“由于种种原因，我们的住房未参加房改，没有办理房屋所有权证、土地证，经过我们多次找有关部门协调，同意给予我们办理。因此我们特此向董事会提出申请，给予我们出具有关证明及相关手续”，该公司董事会成员魏某某、庞某某、卢某某、刘某某、陈某甲、陈某乙在该申请上签字，李玉峰作为董事会成员虽未签字，但是其同意该申请。另查明，涉案房屋登记所有权人、土地使用权人均为东营市标准件厂，且涉案房屋所在土地权属性质系划拨。1997年11月11日，经东营市经济贸易委员会、东营市经济体制改革委员会批复，东营市标准件厂改制后名称变更为恒力公司，恒力公司使用土地仍作为国家划拨地使用。2002年5月10日，被告股东会决议，原东营市标准件厂剥离后净资产形式出现的44.8万元资产转让给恒力公司内部股东；注销东营市标准件厂，原企业的债权债务由改制后的恒力公司负责处理。原审法院认为，本案争议焦点为原、被告是否存在有效的房屋买卖合同关系。第一，买卖合同关系的成立应以双方达成买卖合意为前提。原告向被告董事会提交书面申请并经董事会成员同意，原告向被告交纳房款8000元后，被告向原告出具收款收据和房屋坐落位置证明，可以认定双方存在房屋买卖合同关系。第二，关于原、被告之间的房屋买卖合同是否有效的问题。根据原告向被告提交的书面申请中载明的内容，当时包括原告在内的八位职工要求被告出具相关证明和手续系基于其未参加房改政策，未办理房屋所有权证、土地使用权证，且有关部门同意为其办理。由此可见，导致原告对涉案房屋不享有所有权、对涉案土地不享有使用权的初始原因系其未享受房改房政策，且原告未能提交证据证明其应享受房改房政策的事实。根据原、被告在庭审中一致认可的事实，可以看出原告要求被告办理房屋所有权证、土地使用权证的目的是为了享受棚户区政策下的拆迁补助，故原、被告之间达成的买卖合同是以原告能够享受拆迁补助为条件的，应属无效合同，没有法律约束力。因此，原告要求依法确认原告为东营区西四路179号11幢恒力公司原单职工宿舍东数第三间房屋的所有权人及该房屋四至土地的使用权人的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回原告商松海的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。上诉人商松海不服原审判决提起上诉称，原审法院认定涉案房屋买卖合同无效没有事实和法律依据。一、涉案房屋系合法建筑，被上诉人对涉案房屋有合法的所有权，被上诉人有权对其进行处分；被上诉人与上诉人达成了买卖合意，上诉人按当时的市场价格支付了房款、被上诉人交付了涉案房屋，涉案房屋买卖合同依法成立。二、涉案房屋的买卖行为不违反法律法规和东营市人民政府的强制性规定，上诉人以能够享受到东营市人民政府的拆迁补助为条件与被上诉人买卖涉案房屋并不必然导致其买卖行为无效。东营市人民政府办公室于2009年11月5日公布的《关于中心城棚户区改造工作的实施意见》（以下简称《棚户区改造意见》）第六部分第一条第二款规定：“违法建筑和超过批准期限的临时建筑一律不予补偿”，第六部分第三条第四款规定：“被拆迁人及被拆迁房屋承租人、使用人只能享受一次棚户区拆迁优惠。”涉案房屋系合法建筑，依据上述规定，市政府进行棚户区改造时应当给予相应的补偿。上诉人系被上诉人的职工，已经在涉案房屋中居住了十多年，且没有其他住房，上诉人购买涉案房屋以便享受到市政府的安置房，该目的不违反《棚户区改造意见》的规定，是合法的。《棚户区改造意见》第七部分第二条规定：“对纳入整体改造范围的棚户区实行冻结管理，停止办理新建、改建、扩建房屋及改变房屋、土地用途等手续”，并没有禁止涉案房屋进行合法买卖。依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，涉案房屋买卖合同合法有效。三、原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条判决本案系适用法律错误。综上，请求撤销原判，依法确认涉案房屋的所有权及该房屋四至土地的使用权归上诉人所有。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人恒力公司未答辩。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，上诉人提交的房款收据、房屋坐落位置证明与其向被上诉人提交的书面申请相互印证，可以认定双方就涉案房屋的买卖达成意思表示一致，双方成立涉案房屋买卖合同关系；在不违反法律的特别规定且双方不存在关于合同效力的特别约定的情况下，本案当事人之间的房屋买卖合同关系自成立时生效。双方成立该合同关系的目的即使是为了享受有关国家政策，该目的亦非非法目的，双方合同关系不能因此无效；本案合同关系亦不存在违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条等法律、行政法规强制性规定的情形。故，本案合同关系不存在法定无效的情形，本案房屋买卖合同成立并已生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被上诉人收取上诉人8000元房款之后，上诉人一直占有使用涉案房屋，被上诉人对上诉人的占有使用行为未提出过异议，上诉人对涉案房屋已享有占有、使用、收益等物权性质的权益，是否办理过户手续不影响上诉人依据其与被上诉人形成的房屋买卖合同关系对该房屋享有相关权利。鉴于涉案房屋系在划拨土地上建设，双方在转让房屋时并未办理有关的土地出让手续，上诉人要求确认其为涉案房屋的所有权人及该房屋四至所在土地使用权人的诉讼请求不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，原审法院驳回其诉讼请求并无不当。综上，原审法院认定涉案房屋买卖合同无效属于事实认定错误，但不影响本案的判决结果。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人商松海负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 芳代理审判员  许晓芳代理审判员  李 静二〇一五年九月八日书 记 员  温继春