湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民终289号
上诉人（原审被告）：伍颖，女，1980年1月15日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市。
被上诉人（原审原告）：湖南紫东同仁房地产开发有限公司，住所地新化县梅苑开发区上梅东路东方财富街。
法定代表人：秦光臻，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张斌，湖南迪坤律师事务所律师。
上诉人伍颖因与被上诉人湖南紫东同仁房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2016）湘1322民初2684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人伍颖上诉请求：一、请求撤销一审判决，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决结果忽视了2013年5月22日团购协议的内容。（1）江景房、纯住宅小区性质改变。人民银行、信用联社金融家园要求是独门独户的小区，位置指原东方文武学院加临资江河21亩地共96亩。现在沿江风光带跟金融家园之间又多了一个小区，江景房也没有，花园式小区改成了商业中心。（2）容积率增加。协议小区容积率是5.0以内，而2015年4月15日工程部容积率为5.04。（3）交房期限更改。协议第九条已经规定了最迟不能超过2016年12月16日，而合同上改成了2017年8月30日。（4）产权年限改为40年。（5）用地性质、车库位置已经全部是地下车库。6、小区名称变更为东方城市广场，并且不是独立的小区。（7）合同上的房屋面积与实际面积严重不符。以上用地性质、车库位置、房子位置、小区名称的改变，业主均不知情。2、《商品房买卖合同》第十五条第一项已经明确了以后会签订正式合同。在签订《商品房买卖合同》时被指导签名事项的工作人员欺骗、误导。上诉人认为此合同除免契税外没有任何其他用途，因此签上了自己的名字。3、金融家园是团购房的一部分纯属捏造，在原始团购房协议和后来的两补充协议中完全没有提及，开庭当中原告律师也承认更改。4、上诉人不是购房主体，不应成为被起诉的对象，购房主体是团购委，与开发商签订一系列合同及补充协议的也是团购委，出让指标的也是联社，定金也是交给联社，上诉人与开发商之间没有任何交集，更没有金钱上的往来，现场摇号与是由上诉人哥哥代摇的。5、合同约定本项目印刷品、展示模型及相关宣传资料仅供参考，不作为合同依据。这条已变相说明开发商从一开始提供给业主的宣传资料是虚假的、展示模型是虚假的，以达到商业欺诈的目的。综上所述，请求二审法院依法改判。
被上诉人湖南紫东同仁房地产开发有限公司答辩称，上诉人未支付商品房余款，只交纳了首期购房款13万元。一审法院判决解除商品房买卖合同是合法的，上诉人违约不支付购房款，依据合同法相关规定可以解除合同。被上诉人不构成违约，涉案房屋是团购房，是由团购委员会代表购房户签订的团购协议，是优惠房。后来与团购委达成了补充协议，并且补偿给业主1000万元，再与业主签订商品房买卖合同。上诉人所提出的项目变更事项都经过了团购委同意，在补充协议中都有约定。即使上诉人认为被上诉人违约，一审时上诉人也没有提起反诉。
被上诉人湖南紫东同仁房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告将东方城市广场3栋1108号房屋返回给原告；3、被告已交房款13万元归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。1.2013年初，陈锋、ＸＸ飞等799人在原告所开发建设的金融家园团购799套住房，并成立陈锋、ＸＸ飞等39人组成“新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会”代表全体购房业主全权负责团购房事宜。2013年5月22日，原告（甲方）与新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会（乙方）签订《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》，双方约定：一、团购房小区的具体位置：原东方文武学院靠二桥方向；二、乙方团购799套电梯房自住。三、均价2488元/平方，小区实行人车分流，甲方将第一、第二层全部设为车位（临街面除外），甲方同意按9万元的价格售给乙方车位。四、由团购委研究方案公平分配到户。五、双方协商，甲方选定新化县农村信用合作联社营业部开立一般存款结算账户，管理团购商品房和购买车位等资金。本协议签订时乙方第一次支付购房定金户型140平米每户交8万元、户型180平米的每户交10万元给甲方。乙方要求甲方购房款项只能从此账户转账结算。本项目开盘营销时，甲乙双方签好《商品房买卖合同》，共同配合办理按揭贷款手续。7、乙方业主必须提供银行按揭贷款所需书面材料。乙方购房业主资料不齐或信用等级差不能办理按揭贷款的，必须以现金支付购房款。逾期三个月未交购房款，则甲方有权将该购房户前期所交款项无息退还。六、交房标准。七、配套设施要求。金融家园小区必须按着独立小区规划设计，临街商业门面不准向小区内开门窗，小区容积率严格控制在5.0以内。十一、交房时间最迟2016年12月16日前竣工交付。如乙方未能按双方所签订《商品房团体购房协议》要求交付购房款，则取消该违约购房户的购房资格，所交购房定金无息退还。2013年9月29日，双方签订《人民银行、信用联社团购房补充协议》，约定：乙方增加团购81套电梯房，共计团购880套，增加的88套户主都参照《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》的标准执行。第一次付款在原基础上每户增加2万元，团购房均价在原基础上降低10元/平方，即2478元/平方。人民银行、信用联社金融家园小区要求是独门独户的小区，具体位置是东方武馆南面靠二桥方向，西面靠沿江风光带，东面靠开发用地。户型设计面积140平方米的按三室两厅设计，180平方米的按四室两厅设计。2015年下半年双方又签订《补充协议书》，约定：一、鉴于甲方在设计团购房整体方案时根据新化县大规委的批示与最初双方签订的合同有偏差，为此甲方承诺整体补偿乙方人民币壹千万元整。具体补偿方案由乙方自行制定、自行分配。在乙方分配后，于乙方第三次交付购房款中进行抵扣。四、车位按现在的位置规划设计不变。凡缴纳车库款5万元的业主可享受甲方有奖销售的优惠活动，交5万元抵6万元。六、甲乙双方必须互相配合办理按揭贷款。七、团购房栋号确定为3、4、5、6、7栋，不足部分在2栋进行补足。2015年12月20日原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司（甲方）与被告伍颖（证件号码：432524198001156768.地址：湖南省新化县吉庆镇杨桥村）（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同内容：“一、甲方以出让方式取得位于新化县××开发区××梅东路南侧的土地使用权，作为综合用地建商品房，现定名东方城市广场。建设工程规划审批单证号为建规（建）字第G2015044(工)号;建筑工程施工许可证号为431322201512150201。二、乙方向甲方购买东方城市广场3栋1108号住宅一套，建筑面积149.55平方米，……三、甲乙双方约定按建筑面积计算房款，该房屋单价为2290元/平方米，总价款为342470.00元。四、乙方以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向甲方交付首期购买款130000.00元，余款212470.00元向银行申请20年贷款。……五、乙方如未按甲方通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）之日交款，逾期三十个工作日的，乙方向甲方按银行同期贷款利率支付违约金；逾期超过三十个工作日后，即视为乙方不履行本协议，则甲方有权单方将乙方购买的房屋收回并终止本合同，同时追究乙方的违约责任，乙方已付款不予退还。六、甲方须于2017年8月30日前，将乙方购买的房屋交付乙方。十、面积确认及面积差异处理。面积误差比绝对值大于3%时，3%之内据实结算，超出部分赠送给乙方。附件四：合同补充协议。协议内容有：第一条、关于“买受人”信息的补充。甲、乙的联络方式以合同所记载的电话、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。甲方按照《商品房买卖合同》第一页预留的地址向买受人发出通知的，视为乙方已经收到甲方的通知。第五条、如乙方选择以银行按揭方式支付商品房房款，双方补充约定如下：1、按照约定的时间和金额支付购房款是乙方的义务，乙方未能及时获得贷款的一切法律风险由乙方自行承担。乙方因未能及时获得贷款又未按约定的时间和金额向甲方支付购房款的，乙方应承担逾期付款的违约责任；2、签订本《商品房买卖合同》时乙方应备齐向银行申请贷款所需的全部资料。3、乙方应在签订《商品房买卖合同》约定的金额。如乙方未能履行该约定，自第30日起甲方有权解除合同。附件五，团购房补充协议。协议内容有：主合同上条款必须建立在新化县农村信用合作社金融家园团购房委员会与原告于2013年5月22日签订的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》，2013年9月29日签订的《人民银行、信用联社团购房补充协议》，2015年11月3日签订的《补充协议书（2015.10）》的法律基础之上，以上条款如有违反，必须按以上三个协议条款执行，否则各自依法承担法律责任。2、原、被告双方均认可，被告伍颖非原始团购户，而系从原团购户伍先育处转让得到团购指标，并通过新化县农村信用合作联社营业部开立的一般存款结算账户，第一次支付了10万元，2015年12月18日又支付了3万元，原告共计收取了被告13万元，2015年12月19日伍颖经摇号所分得的住房系7栋2904号房，但与其哥哥伍计保自愿互换，并经原告同意，变更为3栋1108号住房。原、被告双方于2015年12月20日签订《商品房买卖合同》，被告购买东方城市广场3栋1108号房屋，总价342470.00元，被告尚有212470.00元购房款至今未办理按揭贷款手续，也未支付现金给原告。金融家园团购房小区系东方城市广场的一部分，东方城市广场于2016年9月前已经完成主体工程封顶，现在尚未全部竣工验收。本案所涉东方城市广场3栋1108号住房尚未办理被告伍颖的不动产权过户登记，也未实际交付给被告伍颖使用，仅办理了新化县商品房买卖销售合同备案登记。二、双方当事人有争议的事实。原告主张双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未履行购房主要义务，经原告送达《律师函》催缴后，被告仍未予履约，原告依约可以解除合同，将东方城市广场3栋1108号房屋收回，被告已交房款13万元归原告所有。被告主张该《商品房买卖合同》系误导，非自愿签订，应无效，且原告所售房与原约定的住房规划容积率、房屋坐落位置、车库位置、交房期限、用地性质等不符。一审法院根据相关证据认定，原告确向被告邮寄过“律师函”，本案所涉东方城市广场的现规划设计容积率为5.0，东北面设置下沉广场进入负一层车库，住宅土地使用年限为70年。新化县农村信用联社金融家园团购委员会与原告在签订《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》后，因团购房小区位置、户型调整、车库设计、小区容积率控制在5.0、户型平面布置及选择、低层住户被遮挡，缴纳房款等事宜经常互相通告、协商，并最终对于相关争议及被告更改原协议的部分规划等问题如何解决达成补充协议，由原告整体补偿所有业主一千万元，并通过签订补充协议书的方式确定，且作为《商品房买卖合同》的构成部分，原、被告双方均签字确认。被告主张被误导、骗签《商品房买卖合同》等的陈述无确凿证据印证，不予支持。一审法院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为以下三个方面：1、被告未支付商品房余款是否构成违约；2、原告要求解除合同是否合法；3、原告要求被告返回该商品房，且被告已交的13万元归原告所有能否得到支持.一、原告认为被告违约，被告认为双方所签订的《商品房买卖合同》无效。一审法院认为，原、被告系本案商品房买卖合同的权利义务主体，双方于2015年12月20日签订《商品房买卖合同》时，东方城市广场各栋位的现场主体位置、规划、容积率等已具雏形，且业主可以知晓。被告伍颖在签订《商品房买卖合同》前两天又主动交纳房款3万元，并在摇号分房后自愿与他人更换住房，与原告就更改后的住房签订《商品房买卖合同》，故其有购买东方城市广场3栋1108号房屋的意愿，双方所签订的《商品房买卖合同》依法成立，并自成立时生效。被告认为该合同系误导、被骗所签，应无效的主张，无确凿证据印证，不予支持。本案被告前期所交的13万元，原告认可于合同签订之日即转为依约应付的首期购房款，此后被告至今未按约办理银行按揭贷款，也未支付购房余款，已构成违约。二、原告要求解除合同是否合法。本案被告迟延履行合同主要义务，经原告催告后不仅在合理约定期限内未履行，且以其行为表明将不履行主要债务，致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，原告可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。本案原告提出已经尽了通知义务，被告认为未实际收到该通知。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定在解除合同前应当通知相对方，其宗旨在于限制解除权人不能随意解除合同，维护合同相对人的知情权，做到权利与义务的对等，维护交易稳定。但对解除通知的方式并没有明确的限定。本案原告已经按合同约定的地址向被告送达相关通知，且起诉至法院，立案时向法院提交诉状，提出解除合同的诉讼请求，阐述了解除合同的意思表示及理由。一审法院向被告送达诉状副本，使相对方知悉解除权人的意思，原告通过法院送达的方式也即为履行了合同法规定的通知义务。故，原告主张解除合同合理合法，予以支持。三、原告要求被告返回该商品房，且被告已交的13万元归原告所有的诉讼主张能否得到支持.原告认为《商品房买卖合同》第五条中约定了“被告（乙方）不履行本协议，则原告（甲方）有权单方将乙方购买的房屋收回并终止本合同，同时追究乙方的违约责任，乙方已付款不予退还”，故原告的诉求应于支持。一审法院认为，本案所涉东方城市广场3栋1108号住房尚未办理被告伍颖的不动产权过户登记，也未实际交付给被告伍颖使用，被告伍颖未按约支付购房余款，导致房屋买卖合同没有完成，该房的所有权尚未转移给被告伍颖，双方所签订的《商品房买卖合同》依法解除后，无需被告返回，该住房所有权仍系原告所有。对于原告主张被告已交的13万元归其所有，基于双方认可的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》作为《商品房买卖合同》的构成部分，该协议约定若乙方（购房户）未能按约交购房款，则甲方（原告）有权将该购房户前期所交款项无息退还。且在双方所签订的《商品房买卖合同》附件五中明确约定：以上条款如有违反，必须按以上三个协议条款执行，否则各自依法承担法律责任。故对于被告未按约支付房款导致合同解除后所应承担的民事责任，合同中存在矛盾，应以双方最后约定为准，在双方所签订的《商品房买卖合同》依法解除后原告应将被告已交的13万元无息退还给被告。一审法院认为，本案原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告伍颖未依约履行支付购房余款的义务，已构成根本性违约，且在原告通知后，被告仍未履约，并以其行为表明将不履行主要义务，致使不能实现合同目的，故对原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司要求解除原、告双方所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。本案所涉东方城市广场3栋1108号住房虽原、告双方签订了《商品房买卖合同》，但尚未办理被告伍颖的不动产权过户登记，也未实际交付给被告伍颖使用，且被告伍颖未按约支付购房余款，导致房屋买卖合同没有完成，故该房未发生所有权转移，仍系原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司所有。原告主张被告交纳的13万元应归原告所有，被告则要求原告双倍返还购房款即26万元及利息并赔偿被告误工费、差旅费，由于原、被告双方对因被告未依约支付购房余款而导致合同解除后的法律后果及相应民事责任有约定，且被告未提起反诉，一审法院认为，原、被告的该主张均无确凿证据支持，于理不足，于法无据，故对原、被告的此主张均不予支持，在原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》依法解除后原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司应将被告伍颖已交的13万元无息退还给被告伍颖。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司与被告伍颖所签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费8387元，由原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司承担2300元，被告伍颖承担6087元。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，本院确认原审查明的案件事实。
本院认为，本案二审中涉及以下争议焦点：
一、关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。2013年初，陈锋、ＸＸ飞等799人在被上诉人所开发建设的金融家园团购799套住房，经上述全体业主一致推荐由陈锋、ＸＸ飞等39人组成“团体购房委员会”代表全体购房业主全权负责团购房事宜。2013年5月22日，被上诉人（甲方）与新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会（乙方）签订《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》。上诉人伍颖作为该团购单位的购房户，主动向被上诉人交纳了13万元，并在摇号分房后自愿与他人更换住房，于2015年12月20日与被上诉人就更改后的住房签订了《商品房买卖合同》，故其有购买涉案房屋的真实意愿，且该《商品房买卖合同》对项目名称、上诉人所购商品房的基本情况、计价方式及价款、付款方式、逾期付款的违约责任、交付期限及条件等进行了详细约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，不违反法律规定，对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。上诉人伍颖主张该《商品房买卖合同》系误导，非自愿签订，不是正式合同，应属无效，但其未提供充分的证据予以佐证，故其该主张不能成立。上诉人主张被上诉人所售住房与原约定的规划容积率、房屋坐落位置、车库位置、交房期限、用地性质等不符。因新化县农村信用联社金融家园团购委员会与被上诉人在签订《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》后，因团购房小区位置、户型调整、车库设计、小区容积率控制、户型平面布置及选择、低层住户被遮挡，缴纳房款等事宜，经被上诉人与金融家园团购委员会协商一致，于2015年11月3日对相关争议及更改原协议的部分规划等问题达成补充协议，由被上诉人整体补偿所有业主一千万元，并通过签订补充协议书的方式予以确定。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》系在该补充协议签订之后，上诉人作为该团购单位的购房户，该团购委员会与被上诉人签订的补充协议对其具有约束力，且上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，涉案楼盘各栋位的主体位置、规划、容积率等已具雏形，购房户能够知晓。虽涉案《商品房买卖合同》中改变了团购协议中约定的交房期限，但当前后两份合同约定的内容不一致时应以后合同约定的内容为准，故本案的交房期限应以《商品房买卖合同》约定为准。上诉人主张被误导、骗签《商品房买卖合同》等的陈述无充分的证据佐证，本院不予支持。关于上诉人伍颖提出的房屋产权年限改变为40年，经查，被上诉人在一审中提供的加盖有新化县国土资源局公章的新储地[2013]25号出让资料显示，涉案房屋土地出让年限住宅为70年，故上诉人伍颖的该上诉理由与事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之规定，故本案双方所签订的《商品房买卖合同》依法成立，并自成立时生效。上诉人伍颖主张其不是涉案《商品房买卖合同》的购房主体，无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于上诉人主张的房屋面积与实际面积不符的问题，因其未提供证据予以证明，且其在一审中未对此提起反诉，本院不予支持。
二、一审判决被上诉人与上诉人解除商品房买卖合同是否合法。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定了付款的方式及乙方逾期付款的违约责任，上诉人伍颖迟延支付购房余款，经被上诉人催告后不仅在合理期限内未履行，且以其行为表明不履行主要债务，致使不能实现合同目的。上诉人伍颖迟延交纳房款的行为，表明解除合同的条件已经成就，故被上诉人湖南紫东同仁房地产开发有限公司可以按照协议约定行使解除权。关于上诉人伍颖主张被上诉人未履行相关的通知义务。经查，双方在《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条关于“买受人信息”的补充约定：“甲乙的联络方式以合同所记载的电话、通信地址为准。双方保证对所提供的资料的真实性负责，一方联络方式如有变更，应在变更后五天内书面形式通知对方。如因联系方式错误导致的后果，由责任人自行承担，甲方按照《商品房买卖合同》第一项预留的地址向买受人发出通知的，视为乙方已经收到了甲方的通知。甲方的通知方式可以选择登报或特快专递或由乙方书面签收。甲方按乙方提供的地址通知乙方未收到通知的，均按甲方作了出的联系行为之日为通知之日。”该合同补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，对双方当事人具有约束力。一审中被上诉人提供了律师函、中国邮政快递包裹单，以及EMS快递查询单，能够证明被上诉人向上诉人已经尽到了双方约定的合理通知义务，故一审法院根据被上诉人的诉讼请求，判决解除被上诉人与上诉人所签订的《商品房买卖合同》符合法律的规定。
综上所述，上诉人伍颖的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8387元，由上诉人伍颖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈友红
代理审判员 俞永清
代理审判员 刘 聪
二〇一七年五月十日
书 记 员 陈 觉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。