山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初6096号原告：济南明律物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：胡炳雨，执行董事。委托诉讼代理人：梁茂卿，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马红祥，山东德衡（济南）律师事务所实习律师。被告：山东魅力四射文化娱乐管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：ＸＸ，总经理。委托诉讼代理人：王庆刚，山东金诚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐宽磊，山东金诚诺律师事务所律师。原告济南明律物业管理有限公司与被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南明律物业管理有限公司法定代表人胡炳雨的委托诉讼代理人梁茂卿、马红祥、被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司法定代表人ＸＸ的委托诉讼代理人王庆刚、唐宽磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南明律物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费3042638.41元；2、被告向原告支付供暖费3060124.18元；3、被告向原告支付制冷费1548061.48元；4、被告向原告支付物业费滞纳金435076.59元；5、被告向原告支付供暖费滞纳金436493.32元；6、被告向原告支付制冷费滞纳金198955.49元；7、被告向原告支付电费577386.49元。事实和理由：原告是济南市市中区金龙中心的物业服务企业，被告是该中心的业主。依照原告与金龙中心业主委员会签订的物业管理委托合同，被告应按照7元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费，并按照年度向原告交纳供暖费和制冷费。但被告并未依约及时交纳，至2016年9月，被告拖欠物业服务费、供暖费、制冷费累计7650824.07元。被告的行为违反了物业服务合同的约定，损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，诉至法院。被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司辩称：一、因原告并没有给被告的物业提供物业服务，被告自行聘请了济南亲情物业服务有限公司对涉案房产进行了物业服务，因此原告要求支付物业费依法不能成立。1、原告为金龙大厦提供物业服务的历史背景。金龙大厦是山东金龙地产公司开发，金龙地产公司在开发建设时将房产抵押给银行贷款进行建设。金龙大厦建成后，金龙地产公司遂以其占有房产面积比例极大为理由，成立了以金龙地产公司为主的业主大会，随后金龙大厦业主委员会与原告签订物业服务合同。另外，金龙地产公司不仅仅与原告签订物业服务合同，还签订了房屋租赁合同，将房产租给原告，租期长达20年。从社会关系上来看，金龙大厦的业主委员会主要成员均是金龙地产公司的高管或亲属，原告的股东也是金龙地产公司的股东和高管或亲属。金龙地产、业主大会、原告，这三家本质上是金龙地产公司胡总营一家人在控制。从工商登记也可以看出：（1）金龙地产公司法人是胡总营、高管是黄芳和方青（方青是胡总营之妻）；（2）业主委员会主任卞筱林是金龙地产公司的高管；（3）原告法人是方宏（方宏是方青的弟弟、胡总营的妻弟）、胡炳雨，高管是黄芳。2、被告自聘物业公司管理自己物业的原因。金龙地产公司在经营中，没有偿还各银行的贷款，银行起诉到法院主张贷款本息，法院判决金龙地产公司承担本息还款责任后，金龙地产公司仍未偿还，银行无奈将该资产对外进行了转让。金龙地产公司为了阻止他人占有房产，与原告签订20年的房屋租赁合同。被告在2010年通过陆续购买“不良资产包”的方式，从资产公司受让“金龙大厦地下一层、二层、西楼7-22层、以及主楼、东楼部分房产”，被告通过购买不良资产占有了金龙大厦总房产面积的47%左右，被告想进驻归自己所有的房产，但遭到金龙地产公司和原告的坚决反对。金龙地产公司为阻止被告进驻房产，采取了多种手段进行干扰，中间还破坏了大厦的楼梯、拆走了电梯、破坏空调等设施，双方还曾各自召集社会人员几百人对峙，经过很多波折，被告最终还是进驻了自己购买取得的房产，并且被告还投入巨资整修楼梯，重新安装电梯、空调等设备。3、被告自聘了济南亲情物业管理有限公司对自己的房产进行了管理。《物权法》第81条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或其他人管理。鉴于原、被告之间的剧烈矛盾，加上被告购买金龙大厦的房产面积占比在47%左右，根据该法律规定，被告于2010年6月1日自行聘请了济南亲情物业管理有限公司进行物业管理服务，且双方签订了《物业管理委托合同》，约定由亲情物业对被告的物业进行管理。亲情物业尽职尽责，全方位的提供了安保、保洁、设施设备维修等物业服务，取得了业主的一致好评。二、原告收取物业服务费的依据不合法，且原告在2016年1月19日物业管理委托合同到期后，未能取得继续为金龙大厦提供物业服务的权利，也未向管理部门备案，其更无权收取此后的物业服务费。1、《物权法》第76条第1款第4项及《物业管理条例》第11条第1款第4项规定，下列事项由业主共同决定：选聘或解聘物业服务企业和其他管理人。金龙大厦业主大会选聘原告作为物业服务企业，并没有按照法律规定召开业主大会。在没有业主大会会议和会议决议的情况下，业主委员会私自与原告签订物业服务合同，该物业服务合同依法属于无效合同。2、原告收取物业服务费没有提供相应的收费标准和收费依据。《物业管理条例》第32条规定：国家对从事物业管理活动实行资质管理制度。第40条规定：物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。山东省及济南市《住宅物业服务收费管理办法》规定，住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。各县市价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限负责本行政区内物业服务收费的监督管理工作。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：物业服务企业违反物业服务合同或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为理由提出抗辩的，人民法院应予支持。4、依据原告提供的金龙中心物业管理委托合同，合同期限是十年，即自2006年1月20日至2016年1月19日止。2016年1月19日合同到期后，基于原告管理混乱且服务不到位，业主纷纷提出投诉并集体到主管部门济南市房管局反映情况。因此，原告在2016年1月19日以后便一直未能取得金龙大厦的物业服务备案资格。因金龙大厦物业管理混乱，在市区各级政府部门的协调下，经过业主大会开会选举，2016年9月9日新的业主委员会正式成立，并一同日在主管部门济南市市中区住房保障和房产管理局正式备案。2016年11月14日，新的业主委员会书面通知原告限期搬离金龙大厦并完成交接工作。三、原告不仅没有给被告提供过物业服务，也从来没有向被告要求支付过物业服务费，更从未依法履行书面催告的前置义务。1、被告的房屋系自己委托亲情物业公司进行管理的，原告从未给被告提供过物业服务。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：经书面催告，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主承担支付物业费的，人民法院应予支持。3、被告的房屋系自己聘请亲情物业公司服务并管理，原告对此是明知的，也是默认的。因为原告从未提供过服务，所以多年来，原告从未向被告主张过物业费，更没有依法履行过书面催告的前置义务。四、原告并未给被告提供供暖和制冷服务，原告主张供暖费和制冷费事实依据不足，收费标准也不合法。1、因为金龙地产公司和原告的前期恶意破坏，加上被告与他们之间的关系恶化，原告便故意采取不供暖、不制冷等刁难措施。被告为了房产的使用，便自己修缮和安装了诸多空调设施，被告为自己提供了供暖和制冷服务，原告并没有提供供暖和制冷服务，也没有证据证明其履行了义务。2、原告主张供暖费和制冷费的收费标准和收费依据不合法。五、原告主张的电费无法律依据，且其主张的电费证据不足。1、《物业管理条例》第45条第1款规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。根据该项规定，业主与供水、供电、供气等有关单位是服务合同关系，与原告之间没有法律上的服务合同关系，因此原告无权向被告主张电费。2、原告主张的电费，因与被告之间没有合同关系，且原告也未提供合法有效的证据，其主张应予驳回。六、原告从未主张过权利，也从未依法书面催告过，加上诸多房产被告早就不是业主，因此原告诉请已经超过诉讼时效。原告主张的滞纳金无法律依据。1、根据原告提交的房屋权属状况信息，被告自2012年8月开始就陆续成为金龙大厦的业主，但此后长达四年多的时间里，原告从未主张过权利，也从未书面催告过，诸多房产被告早已不是业主。2、物业服务费属于按期履行的债权，其追索时效为两年。原告现在提起诉讼主张物业服务费、供暖费、制冷费、电费，早已超过了法律规定的诉讼时效。综上，原告所诉，事实和法律依据不足，应依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年1月19日，案外人金龙中心业主委员会（甲方、委托方）与原告济南明律物业管理有限公司（乙方、受委托方）签订了《金龙中心物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方为金龙中心（包括金龙中心东楼、主楼、西楼及裙楼）提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业管理委托期限为十年，自2006年1月20日起至2016年1月19日止；收费标准为2006年度按建筑面积每平方米每月7元收取，由业主或物业使用人交纳，之后年份按市场有关价格变化调整（调整后的价格经业主委员会认可后遵照执行）；物业费交费时间为每月25日至30日的8:30—17:30；因水电供应部门要求金龙中心物业管理方统一代收代缴各业户的水电费，乙方有权在业主办理入住前或入住后收取适当的物业保证金或水电费保证金（约三个月费用之金额）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及空调费的，约定可按以下方式处理：“1、从逾期之日起按每天500元交纳滞纳金，或者；2、从逾期之日起按每天应缴未缴管理费的千分之三缴纳滞纳金；3、适时暂停有关服务”；业主出租物业时，物业管理费由业主交纳；业主转让物业时，须缴清转让前的物业管理服务及供暖费、制冷费等费用；合同第四十四条第3款约定“若个别业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，逾期不缴管理费及相关费用，乙方有权暂停供应服务，及有权收取滞纳金”。2016年1月19日，金龙中心业主委员会与原告济南明律物业管理有限公司再次签订了《金龙中心物业管理委托合同》，约定的物业管理委托期限自2016年1月20日起至金龙中心业主委员会选聘的新的物业公司进驻时止，合同约定的其他权利义务与前述合同基本一致。被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司对于第二份《金龙中心物业管理委托合同》不予认可，称合同未办理备案，主管单位对其物业管理行为不予认可，该合同不合法，且约定的滞纳金远超法律规定的范围。原告济南明律物业管理有限公司在本案中提交金龙中心业主委员会与原告2006年4月10日签订的《金龙中心物业管理委托补充协议》复印件一份，欲证实供暖、制冷的期间及收费依据，业主不要求使用空调的应在供暖、制冷期前二十天提出书面申请，未提交的应当依约交纳相关费用。《金龙中心物业管理委托补充协议》的内容为：“……一、金龙中心大厦内空调属于大厦自有运行设备，每年分制冷和供暖两季运行，为了保证其运行时间和费用收缴，经双方协商如下：制冷日期：每年的6月1日至9月15日供暖日期：每年的11月15日至次年的3月15日（乙方可根据天气冷暖情况适当提前或延后）。乙方应在此日期前做好相应设备的维保与试压运行，以确保设备正常运行。业主（或使用人）应在上述日期前15天向乙方财务缴纳空调费用（制冷、供暖结束后，由乙方财务按实际运行天数结算后，多退少补），以确保运行机组的正常运行。二、业主（或使用人）如不需要使用空调，须在制冷或供暖日期开始前20天向乙方提供书面申请，并办理相关手续后停用。停用的业主（或使用人）须按正常使用空调费用的50%交纳基本运行费用，以确保空调机组的正常运行……”。被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司对于复印件的效力不予认可，主张业委会与原告存在交叉控制关系，文件和资料他们随时可以签订和盖章。原告济南明律物业管理有限公司在本案中提交“关于调整金龙中心供暖费收费标准的报告”及“金龙中心业委会关于金龙中心供暖费收费标准调整的回复”、“关于调整金龙中心中央空调制冷收费标准的报告”及“关于对调整金龙中心中央空调制冷收费标准的回复”，主张供暖费收费标准为每天0.8788元/平方米、制冷费收费标准为每天0.4458元/平方米，被告欠付供暖费3060124.18元（含裙楼五层的供暖费1393109.96元）、制冷费1548061.48元（含裙楼五层的制冷费865058.16元）。被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司对此不予认可，称原告无证据证实提供过供暖和制冷服务无权收取该项费用，业委会与原告是交叉控制关系，文件是串通形成，对业主不具有约束力，收费标准未经相关部门认可，收费标准不合法。原告济南明律物业管理有限公司在本案中提交自行制作的“缴费通知”七张、电表照片六张，欲证实本案中主张的被告欠付电费产生情况共涉及四块电表，金额共计577386.49元（东楼一层应缴电费为227860.49元、裙楼五层国美电器作为承租人的应缴电费为248938元、裙楼五层晟纳川商贸公司作为承租人的应缴电费为61302元、裙楼五层山东大美公司作为承租人的应缴电费为39286元），主张上述房产均归被告所有，被告应向原告缴纳发生的上述电费。被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司对此不予认可，称原告举证的电表看不出是哪里的电表，电表的初装时间、初始度数、起算度数均无法确定；原告主张的裙楼五层本身是由原告自行对外出租的，原告在出租过程中明确约定不再单独收取电费、物业费、制冷费、供暖费，这些费用均包含在租赁费中，双方也因此产生了诉讼纠纷，原告自行出租时已免收电费，故无权再向被告主张；电表的安装应向供电公司申请，电表的度数应由供电公司抄表，原告自行拍摄的照片不能确定是哪一块电表，原告据此主张电费依据不足；原告在长达六七年的时间里从未向被告主张过电费，已超过诉讼时效期间；原告并非电费收取的权利主体，原、被告之间没有电费收取的合同关系，原告无权向被告主张电费；金龙大厦电表没有实行分户计量，大厦很多层共用一个电表，无法证实这四块电表就是被告所使用的。另查明，下述位于济南市61套房屋的原登记所有权人均为被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司，61套房屋的基本情况为：1、金龙中心大厦房屋，面积757.93平方米，登记时间为2012年8月3日；2、金龙中心主楼22100房屋，面积91.34平方米，登记时间为2012年8月3日；3、金龙中心东楼30704号房屋，面积83.70平方米，登记时间为2012年8月3日；4、金龙中心东楼30705号房屋，面积70.08平方米，登记时间为2012年8月3日；5、金龙中心东楼30706号房屋，面积79.68平方米，登记时间为2012年8月3日；6、金龙中心东楼30803号房屋，面积152.57平方米，登记时间为2012年8月3日；7、金龙中心东楼30904号房屋，面积155.03平方米，登记时间为2012年8月3日；8、金龙中心东楼30906号房屋，面积136.54平方米，登记时间为2012年8月3日；9、金龙中心东楼31406号房屋，面积91.44平方米，登记时间为2012年8月3日；10、金龙中心东楼31605号房屋，面积231.60平方米，登记时间为2012年8月3日；11、金龙中心东楼31703号房屋，面积91.44平方米，登记时间为2012年8月3日；12、金龙中心东楼31804号房屋，面积227.97平方米，登记时间为2012年8月3日；13、金龙中心东楼31606号房屋，面积231.60平方米，登记时间为2012年8月3日；14、金龙中心大厦22101号房屋，面积113.12平方米，登记时间为2012年8月3日；15、金龙中心大厦22102号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2012年8月3日；16、金龙中心大厦22103号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2012年8月3日；17、金龙中心大厦22104号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2012年8月3日；18、金龙中心大厦22105号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2012年8月3日；19、金龙中心大厦22106号房屋，面积113.12平方米，登记时间为2012年8月3日；20、金龙中心大厦32201号房屋，面积227.97平方米，登记时间为2012年8月3日；21、金龙中心1号楼32202号房屋，面积227.97平方米，登记时间为2012年8月3日；22、金龙中心1号楼32203号房屋，面积227.97平方米，登记时间为2012年8月3日；23、金龙中心主楼20702号房屋，面积135.94平方米，登记时间为2013年11月11日；24、金龙中心主楼20703号房屋，面积154.49平方米，登记时间为2013年11月11日；25、金龙中心主楼20704号房屋，面积92.18平方米，登记时间为2013年11月11日；26、金龙中心主楼20906号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；27、金龙中心主楼20907号房屋，面积113.12平方米，登记时间为2013年11月11日；28、金龙中心主楼20911号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2013年11月11日；29、金龙中心主楼21010号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2013年11月11日；30、金龙中心主楼21206号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2013年11月11日；31、金龙中心主楼21207号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；32、金龙中心主楼21303号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2013年11月11日；33、金龙中心主楼21305号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；34、金龙中心主楼21306号房屋，面积113.12平方米，登记时间为2013年11月11日；35、金龙中心主楼21307号房屋，面积113.12平方米，登记时间为2013年11月11日；36、金龙中心主楼21308号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；37、金龙中心主楼21310号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2013年11月11日；38、金龙中心主楼21311号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；39、金龙中心主楼21402号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；40、金龙中心主楼21403号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2013年11月11日；41、金龙中心主楼21404号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2013年11月11日；42、金龙中心主楼21405号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；43、金龙中心主楼22501号房屋，面积113.12平方米，登记时间为2013年11月11日；44、金龙中心主楼22502号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；45、金龙中心主楼22503号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2013年11月11日；46、金龙中心主楼22504号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2013年11月11日；47、金龙中心主楼22505号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；48、金龙中心主楼22506号房屋，面积113.12平方米，登记时间为2013年11月11日；49、金龙中心主楼22507号房屋，面积113.12平方米，登记时间为2013年11月11日；50、金龙中心主楼22508号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；51、金龙中心主楼22509号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2013年11月11日；52、金龙中心主楼22510号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2013年11月11日；53、金龙中心主楼22511号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；54、金龙中心主楼22512号房屋，面积113.12平方米，登记时间为2013年11月11日；55、金龙中心主楼20802号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；56、金龙中心主楼20805号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；57、金龙中心主楼20808号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日；58、金龙中心主楼20809号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2013年11月11日；59、金龙中心主楼21208号房屋，面积113.12平方米，登记时间为2013年11月11日；60、金龙中心主楼21410号房屋，面积91.34平方米，登记时间为2013年11月11日；61、金龙中心主楼21411号房屋，面积153.08平方米，登记时间为2013年11月11日。61套房屋中现仍有33套登记在被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司名下，另外28套房屋已于不同时间转移登记至其他案外人名下。原告济南明律物业管理有限公司主张被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司除应负担上述61套房屋在其名下时产生的各项费用外，还应承担尚未办理产权登记的金龙大厦裙楼五层整层房屋（面积为5301.81平方米）产生的各项费用。原告济南明律物业管理有限公司在本案中主张上述62套房屋的总面积为7677.23平方米（含裙楼五层整层面积5301.81平方米），物业费收费标准为每月每平方米7元，被告欠付物业费金额为3042638.41元（含裙楼五层的物业费1521619.47元），原告提交了自行制作的“魅力四射房产欠费计算表”，计算表中分别列明了房屋坐落、面积、产权证号、所有权期限、欠费期间等，其中：1、计算表中序号1-34号共计34套房屋（含裙楼五层整层），物业费计算期间分别是从房屋登记至被告名下时起至2016年9月30日止；2、计算表中序号35-62号共计28套房屋，物业费计算期间分别是从房屋登记至被告名下时起至房屋转移登记至其他案外人名下时止。被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司对于原告主张的房屋信息、面积、证号、房屋转移登记时间、物业费计算起始时间均无异议，但主张计算截止时间最长应至2016年1月19日第一份物业服务合同到期之日；主张裙楼五层系由原告对外出租，所收取的租赁费中已包含了物业费、供暖费、制冷费、电费等所有费用，原告在已收取了物业费等相关费用的情况下，无权再要求被告支付。被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司在本案中提交了照片及报纸，主张原告故意破坏楼梯、拆走电梯、破坏楼道和空调等设施，阻止被告进驻并使用自己的房屋。原告济南明律物业管理有限公司对此不予认可，称不能确定照片的拍摄时间和地点，不能证明原告没有履行物业服务合同和实施过上述破坏行为。被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司在本案中提交了2010年6月1日与案外人济南亲情物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》，主张被告所有的物业均由济南亲情物业管理有限公司提供物业服务。在该《物业管理委托合同》第一章中约定的物业管理区域为：济南市市中区泺源大街229号地下一层、二层金龙中心西楼7-22层与主楼东楼部分房产；委托管理期限为十年，自2010年6月1日起至2020年5月31日止。原告济南明律物业管理有限公司对此不予认可，称该合同载明的签订时间为2010年6月1日，此时原告与金龙中心业委会签订的物业服务合同已经主管部门备案，正在合法履行期间，被告作为单个业主无权对自己拥有的部分房产单独选聘物业公司提供物业服务；即使被告与有关物业公司签订了物业合同，也不能对抗原告与业委会签订的物业合同，因为物业服务具有公共服务性质，单个业主的单独委托势必破坏物业服务的公共服务属性，导致金龙中心的物业管理产生混乱。被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司在本案中提交客户受理情况一览表、工程巡视记录表、安保巡更记录表、卫生垃圾清运费单据，欲证实济南亲情物业管理有限公司为被告的物业提供了客户受理服务、工程维修服务、安保巡逻服务、卫生保洁服务等全部物业服务措施。原告济南明律物业管理有限公司对此不予认可，称客户受理情况一览表可以看出涉及的服务项目均为业主自有部分的维修和服务，本身不在物业公司的服务范围内，任何一个业主均有权单独委托社会上的个人或公司对其自有部位涉及的设施设备、水、电等进行维修或更换；2013年的一览表中有空调不制冷这一故障描述，可以证实被告作为业主实际上在使用原告提供的供暖和制冷服务，2014年的一览表中多次提到空调开放时间，也可以证明被告将物业出租后承租人使用了原告提供的制冷和供暖服务；主张原告为金龙中心的保安及秩序提供了全面的服务，单个业主对其自有部位聘用安保人员与原告无关；被告作为业主可以对其自有部位委托其他保洁人员或企业提供特色化服务，与原告提供的公共物业服务不存在交叉，不能以此证明原告未提供物业服务。被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司在本案中提交了济南市业主委员会换届备案通知书及“关于济南明律物业管理有限公司撤离金龙中心物业服务区域的通知”，主张2016年9月9日新的业主委员会正式成立并在济南市市中区住房保障和房产管理局备案，新的业主委员会拒绝让原告继续提供物业服务并另行选聘物业公司，但原告拒不撤离，2016年11月14日新的业主委员会书面通知原告限期2日内撤离金龙中心。原告济南明律物业管理有限公司对此不予认可，称业主委员会备案时间是2016年9月9日，与原告主张的各项费用不存在冲突；新业主委员会成立是在违法撤销了业主自行换届成立的业委会之后，备案通知书中载明的主任、副主任等均是被告工作人员或利害关系人；业委会发出的撤离通知实际上是被告发出的，该行为与业委会与和原告续签的物业服务合同约定内容相违背，因此撤离通知对原告没有约束力。被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司在本案中提交（2015）市民初字第3781号民事判决书，欲证实原告主张的物业费中包含了涉案裙楼五层，裙楼五层的房屋是由原告自行对外出租，大部分出租给了天津银行，原告和天津银行的租赁合同中明确约定免收物业费、制冷费、供暖费、电费等，原告在本案中再向被告主张上述费用不合法。原告济南明律物业管理有限公司对此不予认可，称判决书尚未生效，被告在该判决书中主张裙楼五层为其所有，故被告应向原告交纳裙楼五层的各项费用；原告向被告主张物业费等费用与该判决书查明的内容并不矛盾，因为原告将裙楼五层转租给天津银行时对物业费等费用的约定是对自己权利的处分，并不排除向被告主张的权利，且原告收取天津银行的租赁费、物业费等各项费用已被判决全部返还被告，这种情况下原告向被告主张权利不存在矛盾和重复。以上事实，由物业管理委托合同、补充协议、关于调整金龙中心供暖费收费标准的报告、金龙中心业委会关于金龙中心供暖费收费标准调整的回复、关于调整金龙中心中央空调制冷收费标准的报告、关于对调整金龙中心中央空调制冷收费标准的回复、缴费通知、照片、房屋权属状况信息、报纸、客户受理情况一览表、工程巡视记录表、安保巡更记录表、卫生垃圾清运费单据、备案通知书、关于济南明律物业管理有限公司撤离金龙中心物业服务区域的通知、民事判决书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，我国《物权法》规定，业主委员会与物业服务企业所签订的物业服务合同可以对其他业主产生拘束力。原告济南明律物业管理有限公司与金龙中心业主委员会于2006年1月19日签订的《金龙中心物业管理委托合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。虽然被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司主张物业费的计算截止时间应至2016年1月19日合同到期之日止，但并无证据证实原告济南明律物业管理有限公司在2016年1月19日合同到期后不再提供物业服务，且根据被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司提交的“关于济南明律物业管理有限公司撤离金龙中心物业服务区域的通知”显示，至2016年11月14日原告并未撤离金龙中心，故被告的此项抗辩理由，依据不足，本院依法不予采纳。我国《物权法》第七十二条第一款规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。虽然被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司主张自行聘请了济南亲情物业管理有限公司为涉案房屋提供物业管理服务，原告未提供服务无权收取物业费，但原告济南明律物业管理有限公司作为金龙中心的物业服务企业，其所提供的物业服务主要是针对公共区域、共用设施设备等，具有公共服务的性质，关系到金龙中心全体业主的共同利益，如单个业主以自行选聘物业公司为由拒交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终将损害其他业主的权益，故被告以此不为由拒绝支付物业费的主张，依据不足，本院依法不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在原告济南明律物业管理有限公司按照合同约定提供了物业管理服务的情况下，被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司就应当按照有关标准向原告济南明律物业管理有限公司交纳物业费，被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司未按约支付，构成违约，原告济南明律物业管理有限公司要求补交，合法有据，本院依法予以支持。关于供暖费和制冷费。本院认为，虽然被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司辩称未接受供暖和制冷服务，但对此并未提供证据予证实，亦无法证实被告曾提出过停止供暖和制冷的要求，而合同、补充协议及收费标准的报告和回复中已对该部分费用的计算期间、费用标准等进行了明确约定，故对被告的此项抗辩理由，本院不予采纳，对于原告提出的供暖费、制冷费主张，本院依法予以支持。因金龙中心裙楼五层房屋涉及原、被告之间的纠纷尚未处理终结，相关权益如何承担、应交费房屋面积等现尚无法确定，故对原告提出的裙楼五层房屋所涉及的物业费、供暖费、制冷费的主张，本案不予处理，原告可待权利义务明确后另行主张权利。关于电费问题。本院认为，虽然原告主张被告欠付电费577386.49元，但所提交的缴费通知系原告自行制作，所载明的起止时间、抄表数等并无被告方的签字确认，而提交的电表照片也无法证实电表的实际使用人，本院无法据此确定被告欠付电费的相关事实，故原告济南明律物业管理有限公司的电费主张，证据不足，本院依法不予支持。关于被告主张的诉讼时效问题。本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业服务费等各项费用应视为一个整体，而业主或物业使用人每次缴纳应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，至被告主张的2016年11月14日业委会向原告发出“关于济南明律物业管理有限公司撤离金龙中心物业服务区域的通知”时，原告济南明律物业管理有限公司仍在金龙中心提供物业服务，原告于2016年10月9日起诉本案向被告主张权利，并未超过诉讼时效期间，故对被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。关于滞纳金。本院认为，虽然合同约定被告欠付相关费用应支付滞纳金，但原告在如此长的时间内并未向被告进行过催收，也未与被告进行过有效沟通，且原、被告因涉及其他纠纷一直在处理过程中，故对原告主张的滞纳金，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南明律物业管理有限公司物业服务费1521018.94元。二、被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南明律物业管理有限公司供暖费1667014.22元。三、被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南明律物业管理有限公司制冷费683003.32元。四、驳回原告济南明律物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65360元，由被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司负担26798元，由原告济南明律物业管理有限公司负担38562元，财产保全费5000元，由被告山东魅力四射文化娱乐管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 钧人民陪审员  乔永欣人民陪审员  关晓军二〇一七年九月二十五日代理书记员  孙 靖