四川省渠县人民法院	民 事 判 决 书	（2017）川1725民初703号	原告：任中富，男，汉族，1968年1月20日出生。	原告：卢华容（系原告任中富妻子），汉族，1967年12月31日出生。	委托诉讼代理人：喻江，渠县涌兴法律服务所法律工作者。	被告：任中胜，男，汉族，1970年1月8日出生。	被告：李绪梅（系被告任中胜妻子），汉族，1980年8月15日出生。	委托诉讼代理人：王贤元，四川达州正大法律事务所法律工作者。	原告任中富、卢华容与被告任中胜、李绪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年3月7日和6月16日两次公开开庭进行了审理。原告任中富、卢华容及其委托诉讼代理人喻江，被告任中胜、李绪梅及其委托诉讼代理人王贤元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。	原告任中富、卢华容向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告给付原告下欠购房款30000元并承担协议约定的20%违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月14日，原告将自己位于渠县XX镇XX村X组的两楼一底房屋出售给被告，并签订《房屋买卖协议》，明确约定房屋总价款为70000元，并约定签订协议时被告支付原告40000元，余款30000元在五年内付清。签订协议时，被告如约向原告支付了房款40000元，但余款30000元至今尚未支付。期间，原告多次找到被告催收余款，但被告均拒不支付，现原告为维护自身合法权益，故依法诉至本院。	被告任中胜、李绪梅提出如下几点辩解意见：1.原告的起诉超过诉讼时效，请求依法驳回原告的起诉；2.原告起诉所称的事实和理由并非真实，诉争房屋总价款是75000元，而不是原告起诉所称的70000元，被告下欠原告房款是25000元而并非原告诉称的30000元；3.原、被告于2011年12月14日签订的《房屋买卖协议》系被告任中胜酒后签订的，违背其真实意思表示，该协议应当无效；4.《房屋买卖协议》上的“李绪梅”字样并非本人所签，存在明显瑕疵；5.原告出售给被告的房屋事实上是三间，而不是协议上约定的两间。	2017年3月7日，被告方对《房屋买卖协议》及其补充协议提出异议，并于2017年3月13日向本院提交鉴定申请，要求对原告任中富提交的于2011年12月14日签订的《房屋买卖协议》中乙方签字的“李绪梅”字样进行鉴定。申请提出后，被告未按照本院指定的期间预交鉴定费用，同时原告承认协议中“李绪梅”字样系被告任中胜代签，故本院不再组织鉴定。	本院经审理认定事实如下：原告任中富与被告任中胜系兄弟。2005年，原告将自己新修的位于渠县XX镇XX村X组的砖混清水房屋（三间两楼一底）中两间（靠任中文房）出售给被告。2010年，二被告结婚后，将原告出售给被告的房屋进行了装修。2011年12月14日，原、被告在同村村民的见证下补签《房屋买卖协议》，明确约定“房价柒万元，现已付甲方肆万元，下剩叁万元定于五年内付清”。《房屋买卖协议》签订后，原、被告对诉争房屋中的家具进行了补充约定。付款期限届满后，被告至今尚未支付余款30000元，经原告多次催收余款无果，现原告为维护自身合法权益，依法诉至本院要求被告支付房屋余款及违约金。	以上事实，有当事人身份证明、《房屋买卖协议》及补充协议复印件、《集体土地建设用地使用证》复印件、诉争房屋照片四张、任某松等签名的证实材料、被告委托诉讼代理人王贤元对任某国、任某跃、任某金的调查笔录各一份以及证人熊某术等当庭证词在卷佐证，足以认定。	根据原、被告在庭审中的诉辩意见和案情实际，本院归纳本案争议焦点如下：1.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；2.本案原、被告签订的《房屋买卖协议》是否合法有效；3.假如协议有效，原告出售给被告的房屋是两间还是三间，房屋总价款是多少？	一、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题	《民法通则》第一百三十五条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。本案中，原、被告于2011年12月14日签订《房屋买卖协议》，明确约定“房价柒万元，现已付甲方肆万元，下剩叁万元定于五年内付清”，即被告应于2016年12月13日前付清下欠房款30000元。约定付款期限届满后，被告未如约及时支付下欠房款，明显构成违约，已对原告的合法权益造成侵害，现原告为维护自身合法权益依法提起诉讼，明显尚未超过诉讼时效期间，故被告在庭审中提出的这一辩解理由不成立。	二、关于原、被告签订的《房屋买卖协议》的效力问题	被告辩称，原、被告于2011年12月14日签订的《房屋买卖协议》系被告任中胜酒后签订，违反其真实意愿，也并非其真实意思表示，应当无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，若该协议并非其真实意思表示，被告应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，然而自协议签订至今已长达五年，被告一直未行使撤销权，故其撤销权依法消灭。此外，针对被告辩称，《房屋买卖协议》上的“李绪梅”字样并非被告李绪梅本人所签，系被告任中胜代签，协议效力存在瑕疵这一问题。原、被告于2011年12月14日签订的《房屋买卖协议》，被告李绪梅虽未在该协议上亲笔签名，但被告李绪梅明知原、被告签订了《房屋买卖协议》，未明确提出异议，并在协议签订后支付原告房款40000元，且事实上二被告自2010年将诉争房屋进行装修后一直共同居住至今，事实上是在按照约定履行协议，可见被告李绪梅本人对该协议已表示默认。综上所述，原、被告签订的《房屋买卖协议》及补充协议合法有效。	三、关于原告出售给被告的房屋是三间还是两间以及房屋总价款的问题	在《房屋买卖协议》中，明确约定了“任中富将现有砖混房屋两间（两楼一底，靠任中文房）出售给乙方”，在补充协议中，也重复强调了上述约定，上述约定均系原、被告双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且存在无利害关系人在场见证，属合法有效协议。可见，原告出售给被告的房屋是两间，而不是被告所辩称的三间。关于房屋总价款问题，被告在庭审中称，原告将房屋出售给被告的真实价款是75000元，而不是《房屋买卖协议》上约定的70000元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，被告未能提供充分证据证明其主张，故本院对被告的这一辩解理由不予支持。	本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《房屋买卖协议》及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。在签订《房屋买卖协议》时，被告按协议约定及时支付原告40000元购房款，但未按照约定期限及时支付剩余房款30000元，属于未全面履行合同约定的付款义务，已构成违约。现原告要求被告支付剩余房款30000元，于法有据，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告按合同金额的20%承担违约金问题，本院认为，违约金系对违约行为的惩罚，违约金的高低应当以实际损失为基础，兼顾本案协议的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”规定，因原、被告在《房屋买卖协议》及补充协议中均未对违约金问题进行明确约定，且本案被告的违约行为未对原告造成明显损失，故本院对原告提出的这一诉讼请求，不予支持。	据此，为保护合同当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：	一、被告任中胜、李绪梅于本判决生效后十日内支付原告任中富、卢华容剩余房款30000元；	二、驳回原告任中富、卢华容的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费550元，减半收取计275元，原告任中富已垫付，由被告任中胜、李绪梅负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。	审判员  李庆国	二〇一七年七月十七日	书记员  张 军