天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初3537号
原告：何佳，女，1982年3月23日出生，汉族，天津市道桥管理处职员，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：聂雷强，天津益清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭倩，天津益清律师事务所律师。
被告：王卓宁，男，1977年2月27日出生，汉族，天津飞胜心尚商贸有限公司总经理，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：李哲，天津民合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏原，天津民合律师事务所律师。
第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区xxxxxxx。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：石亚鑫，该公司员工。
委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。
第三人：李琳，女，1982年8月21日出生，汉族，天津世纪作成科技发展有限公司职员，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：程浩，男，1975年1月3日出生，汉族，天津世纪作成科技发展有限公司经理，住天津市和平区。天津世纪作成科技发展有限公司推荐。
第三人：天津农村商业银行股份有限公司梅江支行，住所地天津市河西区xxxxxxxxx。
法定代表人：孟冉，该行行长。
委托诉讼代理人：陈勇吉，该行职工。
原告何佳与被告王卓宁、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家宝业公司）、第三人李琳、第三人天津农村商业银行股份有限公�梅江支行（以下简称农村银行梅江支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年9月18日裁定转为普通程序,公开开庭进行了审理。原告何佳的委托诉讼代理人聂雷强、郭倩，被告王卓宁的委托诉讼代理人李哲、苏原，第三人链家宝业公司的委托诉讼代理人石亚鑫、孙桂荣，第三人李琳的委托诉讼代理人程浩，第三人农村银行梅江支行的委托诉讼代理人陈勇吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何佳向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行原、被告及第三人链家宝业公司签订的《房产交易合同》，被告配合原告办理过户手续，将天津市南开区××道与××马路交口尚××室房屋变更至原告名下；2.判令被告向原告支付迟延履行违约金，按照每天3410元的标准自2016年2月26日起支付至该房屋实际办理完毕过户�续之日止；3.案件受理费、鉴定费、保全费及产生的其他费用由被告承担。事实和理由：原、被告及第三人链家宝业公司于2015年7月24日签订《房产交易合同》，约定原告购买被告所有的天津市南开区××道与××马路交口尚××室房屋；贷款余款及利息由被告于2016年2月20日之前还清；原、被告双方须于2016年2月26日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。合同签订后，原告将定金650000元交予被告，被告也将上述房屋交付原告使用，但被告却迟迟不办理上述房屋剩余贷款本息的偿还及过户登记等相关手续。后经第三人链家宝业公司多次催告，被告仍然以各种借口不予配合，且明确表示不愿继续履行合同。后原告发现被告自行补办了上述房屋的所有权证，并于2016年1月18日再次用上述房屋办理了抵押手续。综上，被告的上述行为已构成严重违约，损害了原告的合法权�，遂成讼。
王卓宁辩称，原告对被告的意思表示存在一定的误解，双方在沟通过程中被告确实存在家人反对等种种理由，从而导致涉诉房屋无法完成实际过户手续，但被告始终愿意继续履行合同，暂时无法过户存在一定的原因，恳请原告给予理解。现被告与家人已达成一致意见，同意继续履行三方签订的房产交易合同，尽快还清诉争房屋的银行贷款及利息，撤销抵押登记，并且在办结上述手续后积极配合原告办理相关手续。另外，被告于2016年3月向北辰村镇银行贷款2000000元，后由于被告无力还贷被提起诉讼，导致北辰区人民法院于2016年11月份将涉诉房屋依法查封。现对于原告要求继续履行合同的请求，被告希望继续履行，对涉诉房屋存在的抵押和查封问题自行尽力解决。此外，不同意原告的第二项诉讼请求，因为三方签署的房产交易合同是格式合同，其�违约金约定过高，且被告于合同签订当日已将涉诉房屋交付原告使用，在此期间原告并没有任何实际损失产生，故请求法驳回原告的该项诉讼请求。
链家宝业公司述称，2015年7月24日，原、被告经本第三人居间介绍签订了《房产交易合同》，约定被告将涉诉房屋以3410000元的价格卖予原告。合同签订当日，原告依约将650000元作为定金交付被告。合同还约定，被告须于2016年2月20前将涉诉房屋贷款还清，并于2016年2月26日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，但被告并未在合同约定期限内还清涉诉房屋贷款，并经第三人与原告多次催告，被告仍未履行合同义务。2016年2月26日，原、被告在本第三人的见证下签订补充协议，约定原、被告须于2016年4月25日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，但此后被告明确表示不能还清尾款，无法履行合同。综上，对于原告的诉讼请求，尊重法院判决。
李琳述称，截止至2016年1月23日，被告尚有借款本息1272000元未偿还，要求被告偿清上述借款本息。现同意原告代替被告结清被担保债权数额1040000元后，撤销抵押登记手续。
农村银行梅江支行述称，截止至2016年1月23日，被告尚有借款本息2024893.09元未偿还，要求被告偿清相关借款本息，具体数额以实际偿清之日止为准。现同意原告代替被告结清相关款项后，撤销抵押登记手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月24日，原、被告及第三人链家宝业公司签订《房产交易合同书》，约定原告购买被告所有的坐落于天津市南开区××道与××马�交口尚××楼××801房屋，贷款余额2000000由被告于2016年2月20日之前还清；该房屋成交价为3410000元，原告于2015年7月24日将650000元交付被告作为定金；除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项2760000元采取贷款方式支付；上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。原、被告双方须于2016年2月26日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告将已收取得定金存入该机构。原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用；待原告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告双方在第三人链家宝业公司陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续；被告应于原、被告双方到房管部门办理过户手续完毕，且被告全部房款于2015年7月29日到账后将房屋交付原告，被告有义务配合……。合同第八条违约责任中约定：原、被告双方应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房地产成交价1‰的迟延履行违约金，经守约方催告仍不履行的……；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房地产买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；被告认可在该房屋全部房款未到帐的情况下于2015年7月29日将该房屋交付原告使用。上述合同签订后，原告于当日给付定金300000元，于2015年7月29日给付被告定金350000元，合计650000元。2015年7月29日，被告将涉诉房屋交付原告使用。后被告未能在2016年2月26日之前还清贷款。此后，被告因家人对出卖涉诉房屋持有不同意见，于是被告向原告表示其无法与原告办理涉诉房屋的过户等相关手续。后经双方多次协商，但未果。现涉诉房屋由原告居住使用至今。庭审中，原告表示同意代被告偿还给第三人李琳1200000元借款和第三人农村银行梅江支行的借款本息。该二第三人表示，在原告代被告偿清相关款项后，同意协助原告办理涉诉房屋的他项权撤销手续。被告表示，原告代其偿还给上述二第三人的相关款项，视为原告向其支付了购房款，并表示超出部分原告可另行向其主张权利。现原告已将相关款项3265000元交至本院。
诉讼中，原告向本院提出诉讼保全申请，本院以（2016）津0104民初3537号民事裁定书，裁定：冻结被告王卓宁名下坐落于天津市南开区××道与××马路交口尚××楼××801房屋所有权变更手续及他项权设立手续。原告垫付保全费5000元。
2014年6月27日，被告与第三人农村银行梅江支行签订《个人购房借款担保合同》，由被告向该第三人借款2160000元用于购买涉诉房屋，被告以涉诉房屋作为抵押。合同签订后，该第三人向被告发放了借款2160000元。同年7月18日，该第三人在涉诉房屋上设定了他项权，权利价值为2160000元，期限自2014年7月9日至2044年7月6日。截止至2017年3月29日，被告尚有借款本金1998000元和利息45356.41元，合计2043356.41元未结清。另，2016年1月8日，被告与第三人李琳签订《借款合同》及《抵押合同》，约定被告向该第三人借款1200000元用于经营周转，借款期限为2016年1月8日至2016年4月7日止，被告以涉诉房屋作为抵押物。上述合同签订后，该第三人于当日给付被告借款1200000元。2016年1月18日，该第三人在涉诉房屋�设定了他项权，被担保债权数额为1040000元，债务履行期限为2016年1月8日至2017年1月7日。现被告尚欠该第三人1200000元未偿还。此外，2016年10月28日，天津市北辰区人民法院以（2016）津0113民初6810号民事裁定书，对涉诉房屋轮后查封。同年12月9日，天津市红桥区人民法院以（2016）津0106民初7473号民事裁定书，对涉诉房屋轮后查封。
本院认为，原、被告及第三人链家宝业公司签订的《房产交易合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，原告依约履行了相关义务，但被告因自身原因不再履行合同义务，违反了合同约定，应承担违约责任。现被告表示同意继续履行合同，也同意配合原告办理过户手续，将涉诉房屋所有权变更至原告名下，故本院照准。
�于第三人李琳及第三人农村银行梅江支行在本案涉诉房屋上设定的他项权对本案合同继续履行是否存在法律上的障碍问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于买受人可代为清偿抵押债务以消灭抵押权的规定，如被告未能注销抵押登记，则原告可代为向抵押权人李琳和农村银行梅江支行清偿债务以注销抵押权。同时，原告与第三人李琳及第三人农村银行梅江支行在庭审中已对原告代为被告清偿该二第三人的相关债务达成共识，即原告代为被告清偿该二第三人的相关债务后，该二第三人同意协助原告办理涉诉房屋的他项权撤销手续，且被告对此也不持异议，也认可原告代为清偿的相关款项为原告应支付其的剩余购房款。现原告已将代为被告清偿该二第三人的相关款项3265000元交至本院，该款项业已能够涵盖支付给该二第三人的相关债�数额，且原告也表示如代为清偿债务的相关款项不足时同意继续补交，故该二第三人在涉诉房屋上设定的他项权在原告代为被告清偿相关债务后已不存在法律上的障碍，故本院予以准许。
关于其他人民法院轮后查封涉诉房屋对于继续履行涉案房屋买卖合同是否存在法律上的障碍。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款、第三十二条的规定，轮后查封在现有查封措施解除后方自动生效，在本案查封尚未解除的情况下，对涉诉房屋的另案轮后查封仍处于轮后状态而未发生查封效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款的规定，现有效的本案查封即为保障本案判决的执行，在依现有证据另两案当事人亦未主张取得本案涉诉房屋所有权的情况下，故本案合同继续履行并不存在法律上的障碍。
关于原告要求被告支付迟延履行办理过户手续的违约金一节。按照双方签订的《房屋交易合同》的约定，原、被告应于贷款银行审核通过后五个工作日内到房管部门办理过户手续。现原告主张被告自2016年2月26日起支付迟延履行违约金，不符合合同约定，故本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款、第三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、本判决书生效后七日内，原告何佳代为被告王卓宁向第三人李琳清偿借款本金1200000元�
二、本判决书生效后七日内，原告何佳代为被告王卓宁向第三人天津农村商业银行股份有限公司梅江支行清偿借款本金1998000以及利息（具体数额截止至本判决生效之日）；
三、本判决第一项、第二项履行完毕后三日内，撤销天津市南开区长江道与南开六马路交口xxxx号楼xx门xx房屋的抵押登记，第三人李琳及第三人天津农村商业银行股份有限公司梅江支行予以配合；
四、本判决第一项、第二项、第三项履行完毕后三日内，被告王卓宁配合原告何佳将位于天津市南开区长江道与南开六马路交口xxxx号楼xx门xx房屋的所有权转移登记至原告何佳名下，过户所需费用由原告何佳负担；
五、驳回原告何佳的其他诉讼请求。
案件受理费1846元，由原告何佳负担446元，由被告王卓宁负担1400元。保全费5000元，由被告王卓宁负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 郝家琨
人民陪审员 臧 如
人民陪审员 任木春
二〇一七年三月××日
书 记 员 赵金丽
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者�行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定�取保全措施。
人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。
人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十八条对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。
其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。
其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻�的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院
第三十二条财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。