江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终858号
上诉人（原审被告）陈林，男，1974年4月27日生，汉族。
委托代理人郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市第九初级中学，住所地江苏省南京市玄武区杨将军巷**号。
法定代表人倪宗磊，该校校长。
委托代理人柳国林，江苏行知律师事务所律师。
委托代理人葛勇武，江苏行知律师事务所律师。
上诉人陈林因与被上诉人南京市第九初级中学（以下简称南京九中）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南京九中原审诉称，南京市玄武区杨将军巷46号大门南侧（以下简称杨将军巷46号）约80平方米的门面房系南京市玄武区教育局交由南京九中管理使用的房产。2005年起，陈林承租上述房屋从事餐饮经营。2014年1月5日，南京九中、陈林双方签订房屋租赁合同一份，约定由陈林承租上述房屋用于经营茶餐厅，租赁期限自2014年1月2日起至2014年7月1日止，租金标准为9.2万元／年。租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同。南京九中收取陈林的租金截止于2015年3月31日。根据南京市玄武区人民政府制定的《玄武区区属公有房屋出租管理暂行办法》［玄政（2014）240号］的规定，区属公有房屋实行集中向社会公开招租，价高优先，现场开标。南京九中多次通知陈林解除合同，并告知陈林如果继续承租，则需书面承诺参加统一招租竞标，如未中标，应于招租竞标结束后30日内搬离承租房屋。2015年3月23日，南京九中将书面《承租户告知书》寄送给陈林。但陈林既不同意解除合同并搬离涉案房屋，又不出具书面参与统一招租竞标的承诺。南京九中故诉至法院，请求法院依法判令：确认解除南京九中、陈林之间不定期房屋租赁合同于判决生效之日起解除，陈林向南京九中移交杨将军巷46号租赁房屋；陈林支付自2015年4月1日起至实际向南京九中移交租赁房屋之日止的租金，并据实结清水电费用。
陈林原审辩称，南京九中通过招标确定承租人之前，南京九中、陈林双方的租赁关系应继续存在。陈林愿意参与投标，而且南京九中在向陈林发出的告知函中也明确，只有在陈林不参与投标的情况下，陈林才有义务搬离房屋，现在陈林愿意参与投标继续承租房屋，但不能承诺无条件搬离房屋。陈林不应该立即向南京九中移交房屋，南京九中的诉讼请求与其向陈林发出的告知函相违背，且陈林对承租房屋享有优先权，现南京九中要求陈林无条件与其他意向的投标人同等地按照现状进行竞争，对陈林是不公平的，请法院依法驳回南京九中的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市杨将军巷46号大门南侧的门面房系南京市教育局所有的房产，交由南京九中管理使用，并同意南京九中自主对外出租并签订租赁合同。陈林自2005年起承租上述房屋用于餐饮经营。2014年1月5日，南京九中、陈林双方签订房屋租赁合同一份，约定：由陈林承租杨将军巷46号约80平方米的门面房用于经营茶餐厅，租赁期限自2014年1月2日起至2014年7月1日止，租金标准为9.2万元／年；付款方式先付后用、半年付；租赁期届满，双方未就续租达成新合同的，南京九中有权收回房屋，陈林添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归陈林所有，不能移动拆除的设备设施，视为自动放弃，陈林应在租赁期限届满后7日内搬离。如租赁房屋需继续出租，在同等条件下，陈林有优先权，但须另定租赁合同方能生效；陈林于退租前必须结清应缴水电费及房租。租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同。2015年3月31日前的租金，陈林已支付给南京九中。
2015年3月23日，南京九中向陈林发出《承租户告知书》，告知陈林：双方签订的租赁合同租期已经届满，合同终止；根据玄武区人民政府的有关规定，公有商业用房租赁合同到期之后，应上公告平台统一招租竞标，如不愿意继续承租现租赁房屋，应办理租赁房屋及设施的交接手续、结清费用，并于2015年3月31日搬离承租房屋；如愿意继续承租现租赁房屋，需向南京九中书面承诺，愿意按照玄武区人民政府的租赁管理规定参加统一招租竞标，如未能中标签订新的租赁合同，将按照约定与南京九中办理租赁房屋及设施的交接手续、结清费用，并于统一招租竞标活动结束后三十日内搬离承租房屋。因陈林既不同意解除合同并搬离涉案房屋，又不按照南京九中要求出具书面承诺，故南京九中于2015年4月23日诉至原审法院。
原审法院另查明，2014年8月27日，南京市玄武区人民政府印发《玄武区区属公有房屋出租管理暂行办法》［玄政（2014）240号］规定，该办法规定：“公有房屋原则上实行集中招租管理方式，向社会公开招租。不采用公开几种招租方式确定承租单位或个人的，须由经营单位提出申请，经区国资办审核，并报区规范公有房屋出租工作领导小组方可执行。”
上述事实有房屋租赁合同、情况说明、告知书、公有房屋出租管理暂行办法、谈话笔录及原审法院庭审笔录等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。南京九中与陈林于2014年1月5日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据南京九中、陈林双方租赁合同的约定，租赁期限已于2014年7月1日届满，此后陈林继续使用承租房屋用于经营并向南京九中交纳租金，南京九中、陈林双方原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期，南京九中可以随时解除合同。本案中，2015年3月23日南京九中向陈林发出的《承租户告知书》中明确告知陈林：租赁合同期限已经届满，合同终止。2015年4月23日，南京九中诉至原审法院，要求法院确认解除南京九中、陈林之间的租赁合同，故南京九中要求解除其与陈林于2014年1月5日签订的租赁合同的请求于法有据，原审法院予以支持。合同解除后，陈林应当将承租房屋返还给南京九中，并支付自2015年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金、房屋使用费。南京九中关于要求陈林结清水费、电费的主张，因南京九中未提供证据证明陈林拖欠上述费用，原审法院对该项主张依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、南京市第九初级中学与陈林之间的租赁合同于判决生效之日起解除，陈林于判决生效之日起十日内将承租的杨将军巷46号大门南侧的门面房腾空返还给南京市第九初级中学。二、陈林于判决生效之日起十日内按照9.2万元／年的租金标准支付南京市第九初级中学自2015年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金、房屋使用费。三、驳回南京市第九初级中学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费80元，由陈林负担。
上诉人陈林不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未能对上诉人在原审中的反诉请求进行判决，程序有误。二、原审判决违背了被上诉人向上诉人出具的《承租户告知书》中的承诺。根据《承租户告知书》，只有在上诉人不愿参与被上诉人组织的招租竞标的情况下，上诉人才必须立即与被上诉人办理缴回房屋的相关手续。如果上诉人承诺参与竞标，则应该在通过竞标产生新的承租人后才能要求上诉人交回房屋。原审判决陈林立即向被上诉人交还房屋不妥。综上，请求二审法院：l、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、判令被上诉人承担诉讼费用。
南京九中答辩称：一、原审法院审理程序无误。上诉人所称原审判决程序有误的上诉理由不能成立，上诉人并没有交纳反诉费用，原审程序合法。二、原审判决解除双方租赁合同具有合同和法律依据。综上，上诉人陈林的上诉理由缺乏事实和法律依据，二审法院应予维持原审判决。
二审查明的事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。
二审中，被上诉人提供了从南京市城建档案馆调取的诉争房屋经南京市规划局核准的建设工程规划设计总平面图一份，证明诉争房屋经过规划部门的审批，不属于违法建筑。上诉人对该证据的真实性没有异议，但是对关联性和证明目的不予认可。对该图，本院向南京市规划局进行了调查，该局法规监督处工作人员答复称，该图纸加盖了南京市规划局核准章，该建筑是经过核准的。上诉人对本院的调查笔录的真实性没有异议，但认为该图纸显示不了诉争房屋的情况。被上诉人对本院的调查笔录的真实性、合法性、关联性均没有异议。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、上诉人陈林与被上诉人南京九中签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、上诉人陈林应否向被上诉人南京九中交还诉争房屋；三、原审法院审理程序是否有误。
一、关于上诉人陈林与被上诉人南京九中签订的《房屋租赁合同》是否有效问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被上诉人南京九中二审中提供的从南京市城市建设档案馆调取的诉争房屋档案资料表明，南京市规划局于1993年以对涉案房屋建设工程规划设计总平面图进行了核准，因此，在案涉房屋经主管部门批准建设的情况下，依法应当认定上诉人陈林与被上诉人南京九中于2014年1月5日签订的《房屋租赁合同》有效。
二、关于上诉人陈林应否向被上诉人南京九中交还诉争房屋问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本院认为，根据前述，上诉人陈林与被上诉人南京九中签订的《房屋租赁合同》有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2014年1月2日起至2014年7月1日止，在租赁期满后双方并未签订新的租赁合同，上诉人继续承租使用诉争房屋，依法应认定双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被上诉人于2015年3月23日向上诉人发出合同终止通知，因此，原审法院认定双方合同解除并判令上诉人返还诉争房屋具有法律依据，依法应予维持。上诉人认为其不应交还涉案房屋的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于原审法院审理程序是否有误问题。本院认为，反诉是指在诉讼程序进行中，本诉被告针对本诉原告向法院提出的独立的反请求。反诉具有以下特征：一、当事人的同一性与特定性。二、诉讼请求的独立性。反诉本身具有独立性，不因本诉的消灭而消灭。三、诉讼目的具有对抗性。被告提起反诉目的在于抵销或者吞并原告提起的诉，使原告的诉讼目的无法全部实现或者部分实现。原审中，陈林提起反诉要求确认对诉争房屋拥有优先承租权，并要求被上诉人在招标文件中明示陈林有优先承租权及陈林在涉案房屋添置的设施、设备归陈林所有不属于招标范围。原审法院经审查认为陈林反诉请求不符合反诉条件，不能合并审理，并告知陈林可另行起诉，符合相关法律规定。上诉人陈林认为原审程序错误的意见不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂甫
代理审判员 吴勇
代理审判员 付双
二〇一六年三月十八日
书 记 员 王慧