海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终352号
上诉人（原审原告）覃小玲。
委托代理人苏蕾。
被上诉人（原审被告）三亚明珠实业有限公司。
法定代表人郑华封。
委托代理人刘金涛。
上诉人覃小玲因与被上诉人三亚明珠实业有限公司（简称明珠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第1477号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人覃小玲及其委托代理人苏蕾，被上诉人明珠公司的委托代理人刘金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
覃小玲一审诉称：2005年6月10日，覃小玲与明珠公司签订《商品房买卖合同》，购买明珠公司开发的三亚明珠广场一层B067、B068号铺面，总建筑面积为39.64平方米，套内面积为19.82平方米，房屋价格按套内面积计算，单价为21953.68元／平方米，总价为435121.93元。同日，覃小玲与明珠公司双方签订《三亚明珠广场（原新城市广场）铺面租赁合同》（简称《铺面租赁合同》），将该铺面出租给明珠公司经营，租赁期限十年，从2005年10月28日计至2015年10月27日止。租金的支付方式为按季度支付，季度租金为10878元，年租金为43512元（即约房屋总价435121.93的10%）等内容。2015年合同期限即将届满前，覃小玲多次找明珠公司商量合同续签问题，因双方意见不一致没有续签。2015年10月27日，双方所签租赁合同期限届满，明珠公司并未将铺面交还，明珠公司的行为已经侵犯了覃小玲的合法权利。请求判令：一、终止履行覃小玲与明珠公司于2005年6月10日签订《铺面租赁合同》的权利义务，明珠公司向覃小玲返还租赁的B067、B068号铺面；二、明珠公司支付拖欠铺面租金损失3694元（暂计到2015年10月28日起计至2015年11月6日止，最终以明珠公司实际占有的时间计算）；三、明珠公司赔偿覃小玲三个月的租金损失35676元。
明珠公司一审未出庭答辩。
原审法院查明：位于三亚市河西区解放路668号明珠广场第一层B067、B068号铺面属覃小玲所有。2005年6月10日，覃小玲与明珠公司（原名：三亚南宏实业有限公司）签订《铺面租赁合同》，约定：覃小玲将上述铺面出租给明珠公司，该铺面套内面积19.82平方米，从2005年10月28日起，租期十年，年租金43512元；明珠公司应在本合同约定期限届满前四个月内与覃小玲协商，续签合同租期，以10年为周期，覃小玲不得借故不续签合同影响明珠公司对广场的经营管理；续签租赁合同时铺面租金在本合同的基础上可根据市场状况上下浮动，但每一租期周期租金标准调整幅度不超过10%。合同签订后，覃小玲将上述铺面交付明珠公司使用，明珠公司按约定支付租金，至2015年10月27日合同约定的期限届满，双方因租金事宜未达成协议，未签订续租合同，明珠公司现正在使用上述铺面。
庭审过程中，覃小玲要求收回上述铺面，并主张，上述铺面是一线商铺，明珠公司占用期间的租金参照市场价格的铺面月租金300多元／㎡计算。
原审判决认为：覃小玲与明珠公司签订的《铺面租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同。双方约定的租赁期限从2005年10月28日起，租期十年。到2015年10月28日，合同租赁期限已经到期。虽双方在合同中约定，覃小玲不得借故不续签合同影响明珠公司对广场的经营管理，但是明珠公司没有跟覃小玲达成续签合意。合同到期后，覃小玲请求明珠公司交还该B067、B068号铺面的诉求，应予以支持。关于如何计算第一周期期限届满之后（从2015年10月28日起）的租金，双方原签订的租赁合同约定：续签租赁合同时铺面租金在本合同的基础上可根据市场状况上下浮动，但每一租期周期租金标准调整幅度不超过10%。酌情确定第一周期届满后的租金按原合同约定提高10%，即日租金为131.13元［（43512元÷365天）×（1＋10%）］，至2015年11月6日租金为1180.17元（131.13元×9天）。关于覃小玲诉求的租金损失问题，因该项利益属于间接损失，不予支持。明珠公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、明珠公司从判决生效之日起十日内将位于三亚市河西区解放路668号明珠广场第一层B067、B068号铺面交还覃小玲；二、明珠公司从判决生效之日起十日内支付租金损失1180.17元给覃小玲（从2015年10月29日计算至2015年11月6日），从2015年11月6日开始至明珠公司返还B067、B068号铺面之日按日131.13元计算；三、驳回覃小玲的其他诉讼请求。
上诉人覃小玲不服原审判决，上诉称：1、原审判决认定覃小玲与明珠公司续签租赁合同的租金标准为按原合同约定提高10%的事实错误。《铺面租赁合同》第七条约定，双方应当在合同期满前四个月续签租赁合同，续签租赁合同时铺面租金标准在本合同的基础上根据市场状况上下浮动。双方约定的是根据市场价格决定，而当前商场铺面的租赁价格均价为300元／平方米（按建筑面积计算）。而原审判决却查明续签租赁合同时铺面租金在本合同的基础上根据市场状况上下浮动，但每一周期租金标准调整幅度不超过10%。原审判决认定的事实无合同依据。2、原审判决认定覃小玲诉求的租金损失为间接损失错误。根据《铺面租赁合同》第七条的约定，双方应在合同期满前四个月内续签租赁合同，明珠公司在合同期满前也一直承诺与覃小玲续签合同，若不签订合同会提前告知并返还铺面，但截止目前合同期满已经超两个月了，明珠公司仍未向覃小玲返还铺面并继续向他人出租收取高额租金，侵犯了覃小玲的利益。明珠公司未提前告知并继续占有的行为，使覃小玲丧失与他人订立合同的机会，产生了经济损失，而该经济损失是真实存在的也是可期待的利益。综上，请求判令撤销原判，改判支持覃小玲的原审诉讼请求。二审庭审中，覃小玲明确其上诉请求是撤销原审判决第二、三项，维持第一项判决。
被上诉人明珠公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回覃小玲的上诉请求，维持原判。
经审理查明：原审判决查明的事实除“续签合同每一租期租金标准调整幅度不超过10%”不实之外，其余查明的事实属实，予以确认。
本院认为：覃小玲与明珠公司对《铺面租赁合同》到期后不再续签合同及原审判决明珠公司应在判决生效之日起十日内向覃小玲返还涉案铺面无异议，予以确认。
本案争议的焦点是：（一）合同到期后，明珠公司继续占用铺面期间应支付的租金数额；（二）明珠公司是否应当向覃小玲支付三个月的租金损失。
（一）《铺面租赁合同》于2015年10月27日到期后，双方当事人均同意不再续签合同，故明珠公司应当及时向覃小玲返还其承租的铺面。明珠公司逾期腾房，应当参照《铺面租赁合同》第七条关于“续签租赁合同时铺面租金标准在本合同的基础上可根据市场状况上下浮动”的约定向覃小玲支付逾期腾房期间的占有使用费。根据该条约定，续签合同时确定新的租金标准的依据有二：一是在《铺面租赁合同》约定租金的基础上上下浮动，不可偏离太远；二是要根据市场状况确定新的租金价格。因双方对租金上下浮动的幅度未作约定，且覃小玲未提交证据证明现在的房屋租赁市场行情，故原审判决在《铺面租赁合同》约定的租金基础上向上浮动10%确定明珠公司逾期腾房期间的占有使用费（租金）并无不当，明珠公司对此亦无异议，予以确认。二审期间，覃小玲申请对涉案铺面的市场租赁价格进行评估，因覃小玲关于“一审双方说要调解，结果没调解成功，被上诉人开庭缺席，导致我方过了期限”的逾期提供证据的理由不能成立，故本院对其鉴定申请不予支持。
（二）根据《铺面租赁合同》第七条“甲方（即明珠公司）应在本合同期限届满前四个月内与乙方续签租赁合同”的约定，明珠公司应当于2015年6月27日前与覃小玲达成续签租赁合同的合意，否则应在合同期满时及时向覃小玲返还房屋。因双方对新的租金价格协商不成，导致无法续签合同，且合同到期后，明珠公司拒不及时腾退房屋，致使覃小玲无法及时再将涉案铺面向他人出租，确实会给覃小玲造成了一定的经济损失。故覃小玲诉求明珠公司赔偿3个月的租金损失符合合同约定，亦不违反法律规定，应予支持，但每月租金数额应按原审判决确定的标准计算，共计11965.80元（43512元／年×（1＋10%）÷12个月×3个月］。
综上所述，覃小玲的部分上诉理由成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第1477号民事判决第一、二项；
二、撤销三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第1477号民事判决第三项；
三、被上诉人三亚明珠实业有限公司应自本判决生效之日起十日内向上诉人覃小玲赔偿损失11965.80元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件一审受理费392元（覃小玲已预交），由覃小玲负担261元，由三亚明珠实业有限公司负担131元；案件二审受理费784元（覃小玲已预交），由覃小玲负担522元，由三亚明珠实业有限公司负担262元。
本判决为终审判决。
审判长 李柔翰
审判员 袁俊杰
审判员 左家锋
二〇一六年四月十二日
书记员 周海晶
附相关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……