山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第429号
上诉人（原审被告）董生，居民。
上诉人（原审被告）秦玉芹，居民，系董生之妻。
二上诉人共同的委托代理人刘建民，临朐城关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李娟，居民。
委托代理人吴爱波，昌乐五图法律服务所法律工作者。
上诉人董生、秦玉芹因与被上诉人李娟商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2013）乐城民初字第463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董生及其与秦玉芹共同的委托代理人刘建民，被上诉人李娟的委托代理人吴爱波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2011年2月16日，董生、秦玉芹与潍坊金土地置业有限公司签订《昌乐县商品房期房买卖合同》一份，该合同约定：董生、秦玉芹购买潍坊金土地置业有限公司开发的位于昌乐县昌盛街436号6号楼1单元901室，建筑面积144.2平方米，按建筑面积计算每平方米2008元，计房款289554元。按揭付款首付89554元，余款200000元办理中国建设银行贷款。
2013年1月4日，董生委托张桐纲将上述涉案房屋对外出售，价格每平方米2850元。同时董生给张桐纲出具授权委托书一份，该委托书载明：“我今授权委托张桐纲给卖金地佳苑6号楼1单元901室的房产，价格为每平方米2850元，张桐纲有权收取房屋定金和房款。委托人：董生，2013年1月4日”。
2013年1月6日，张桐纲作为甲方与李娟作为乙方签订了《房屋买卖协议》一份，约定：“一、甲方代表所有权人董生将位于昌乐县金地佳苑6#-1-901室的房屋以每平方米2850元的价格卖予乙方，具体面积以房产证为准。二、产权人董生给乙方办理房产证前的所有费用由董生承担，以后的由乙方承担。三、乙方负责董生银行按揭部分的余款，董生已付银行的部分按揭款归乙方所有。四、乙方付给委托人张桐纲定金20000元，董生在30日内协助乙方办理完房产证，余款乙方在60日全部付清。五、甲、乙双方及所有人董生不得违约，如违约自愿承担购房款的等额违约金，并自愿放弃向有关法定部门调整违约金的权利。六、如代理人或董生违约赔偿乙方的一切损失（该房屋的装饰款）。七、该合同双方签订后作为交付时间。八、该房产证之前所有纠纷由董生承担，之后由乙方承担。九、本合同一式叁份，甲、乙双方及委托人各执一份”。合同签订当日，张桐纲收取李娟房屋定金20000元、房款30000元，张桐纲给李娟出具收到条两份，分别载明“收到条，今收到李娟房屋定金贰万元整（金地佳苑6#-1-901房），张桐纲，2013年1月6日”；“今收到李娟交来昌乐县金地佳苑6号楼1单元901室的房款叁万元整（30000元整），收款人张桐纲，2013.1.6”。
2013年3月7日，董生作为甲方与李娟作为乙方又签订了一份《房屋买卖合同书》，载明：“甲方已委托张桐纲将位于昌乐县金地佳苑6号楼1-901室卖给乙方（详见授权委托书）。甲方完全同意。1、甲方将位于昌乐县金地佳苑6号楼1-901室的所购楼房，面积144.2平方米，以每平方米2850元的价格卖给乙方，楼房总价值421670元，其中包括天然气开口费和维修基金、契税等所有费用由甲方承担。2、乙方在协议签订后，2日内负责一次性清偿甲方在昌乐县建设银行的按揭部分的余款，以银行出具的收据为准。3、乙方在清偿完银行按揭贷款后3日内支付给甲方楼房差价款120000元，该差价款是指甲方在购房和卖房时的差价。在甲方收到房款后，在2日内给乙方办理完更名，所有费用由甲方承担。如甲方违约自愿承担购房款欠款额违约金并承担银行4倍利息。4、双方在办理完房产更名后，乙方在2日内把甲方的余款131142元一次性清偿完毕，乙方如出现违约应承担欠款额银行利息，按银行贷款利率的4倍支付利息。5、房屋在更名前的纠纷及费用由甲方承担，之后产生的纠纷由乙方承担。6、本协议一式四份，双方各执一份，委托代理人各一份，本协议双方应严格履行，不能违约，签字生效。甲方：董生，乙方：李娟，2013年3月7日”。该合同签订的同时，双方当事人到中国建设银行昌乐县支行，李娟为董生付清涉案房屋贷款余额170527.73元及利息586.40元，共计171114.13元。董生给李娟出具证明一份，载明：“证明，今收到李娟代我偿还建设银行的房贷171114.13元，大写壹拾柒万壹仟壹佰壹拾肆元壹角叁分，该款已于2013年3月7日李娟已汇到银行，特此证明，董生，2013年3月7日”。
2013年3月12日，李娟通过农村商业银行给董生转账66000元。
另查明，2013年1月7日，李娟向金地佳苑物业公司，即昌乐县富友世家物业管理有限公司交纳涉案房屋2011年1月至2012年12月物业费3460.80元。
再查明，董生、秦玉芹已办理了涉案房屋的产权证书，董生房产证号为潍乐房权证昌乐县字第××号，秦玉芹房产证号为潍乐房权证昌乐县字第××号。
上述事实，有授权委托书、房屋买卖协议、定金收到条、房款收到条、物业公司收款收据、房屋买卖合同、中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款提前还款通知书（会计联）、董生收到李娟偿还贷款171114.13元的证明、农村商业银行个人业务转账回单、商品房期房买卖合同及当事人陈述等在案为证。
原审法院认为，董生委托张桐纲出售涉案房屋，是董生的真实意思表示，委托代理关系依法成立，为有效代理。张桐纲与李娟签订的房屋买卖协议以及董生与李娟签订的房屋买卖合同书，也是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。李娟按房屋买卖协议约定给付张桐纲定金20000元及房款30000元，后为董生垫付物业费3460.80元，又偿还了中国建设银行按揭贷款余额170527.73元、利息586.40元，2013年3月12日，李娟通过农村商业银行转给董生房款66000元，综上，李娟已按2013年3月7日董生签订的合同书第三条约定，（除建设银行贷款余额170527.73元外），支付董生房款120047.20元，履行了合同书第三条约定支付楼房差价款120000元的义务，董生在收到120047.20元后应按约定在2日内给李娟办理房产更名手续，但至今董生也未能履行“办理完更名”的约定，董生已构成违约。李娟依据合同书第三条的约定，请求董生支付违约金120000元及银行4倍利息10000元，董生辩称违约金与利息不能一并主张，董生的辩解理由成立，依法予以采纳。因董生未对违约金请求调整，对李娟请求的违约金予以支持。至今，李娟尚欠董生房款131094.80元，应当是双方签订的房屋买卖合同书第三条载明的“购房款欠款额”，李娟自愿按120000元主张违约金，未超出131094.80元，是对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，予以准许；对李娟请求的银行4倍利息不予支持。董生辩称收到120000元后是为李娟办理更名，而不是办理过户手续。因双方签订的两份房屋买卖合同前后约定不一致，应以最后约定“更名”为准。但涉案房屋已办理房产证于董生、秦玉芹名下，只有到房管部门办理房产过户手续才能变更房屋所有权人。至今未“更名”的现状，是董生违约造成的。因此，董生应当协助李娟办理房产过户手续，并由董生承担全部的过户费用。办理完过户手续后，董生有权依约向李娟主张剩余购房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：一、董生、秦玉芹于判决生效后七日内支付李娟违约金120000元，并同时协助李娟将坐落于昌乐县城昌盛街436号金地佳苑小区6号楼1单元901室房产过户至李娟名下；过户费用由董生、秦玉芹负担；二、驳回李娟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，诉讼保全费1170元，共计4070元，由董生、秦玉芹负担。
宣判后，董生、秦玉芹不服，向本院提起上诉称：一、原审认定上诉人违约与事实不符，事实是被上诉人与张桐纲恶意串通侵害上诉人利益。1、被上诉人提交的授权证明是虚假的，虽然该虚假证明有上诉人签字，但委托内容是被上诉人的委托人孟令章弄虚作假伪造的。上诉人给张桐纲的委托书内容是上诉人亲自手写的，内容仅是委托张桐纲联系出售房屋而未授权其收取定金和房款。2、上诉人与被上诉人于2013年3月7日签订房屋购买合同时只知道张桐纲收到被上诉人20000元定金，在诉讼中才得知张桐纲于2013年1月6日与被上诉人签订房屋买卖协议并收取30000元房款。被上诉人在未签订正式合同前就支付房款显然与交易习惯不符，且签订正式购房合同时，对已支付的20000元定金、30000元房款并不体现，也未从总房款中抵顶，显然是被上诉人与张桐纲恶意串通侵害上诉人利益。3、被上诉人垫付的物业费应由物业公司向上诉人主张，与本案无关。且被上诉人于2013年1月7日为上诉人垫付物业费，却在2013年3月7日签订合同时不予体现，也与常理不符。4、双方未签订正式购房合同时，被上诉人就私自更换上诉人房门并对该房屋进行装修，侵占了上诉人的合法财产。二、原审认定房屋过户费由上诉人承担，明显没有法律依据。双方当事人签订合同时约定的产权变更方式为更名，所需费用很低。而被上诉人欺骗上诉人，不按合同履行，构成违约，因此过户费不应由上诉人承担。请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人李娟答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，董生委托张桐纲出售涉案房屋，并给张桐纲出具授权委托书一份，张桐纲与董生先后与李娟签订房屋买卖协议，将涉案房屋售予李娟，上述事实双方当事人均无异议，本院予以确认。董生虽主张李娟提交的授权委托书系伪造的，但未提供充分的证据予以证明，且对该委托书上董生的签字捺印予以认可，故董生的上述主张证据不足，本院不予支持。董生主张张桐纲与李娟恶意串通侵害其利益，但其未提供充分的证据证明该事实，故对其该项主张本院亦不予支持。关于董生与李娟何方违约的问题，董生与李娟于2013年3月7日签订的房屋买卖合同约定，李娟在签订协议后2日内负责一次性清偿董生在建设银行按揭部分的余款，在李娟清偿完银行贷款后3日内支付董生楼房差价120000元，董生收到房款后2日内给李娟办理更名手续。李娟于2013年3月7日清偿涉案房屋贷款余额170527.73元，偿还利息586.4元，双方约定李娟清偿贷款余额，故原审将利息数额计入李娟另付的房款并无不当；张桐纲于2013年1月6日收取李娟定金20000元、房款30000元，李娟明知张桐纲系董生代理人，故该行为产生的法律后果对董生有约束力；李娟于2013年1月7日缴纳物业费3460.8元，双方约定涉案房屋更名前的费用由董生承担，故原审认定该款系李娟代董生垫付并无不当；李娟于2013年3月12日向董生支付房款66000元，至此，李娟已向董生支付房款120047.2元（586.4元＋20000元＋30000元＋3460.8元＋66000元），即李娟已履行双方合同约定的支付房款120000元的义务，但董生未将房屋更名至李娟名下。因此，原审认定董生违约并无不当。关于董生应承担的违约金数额问题，董生虽未要求调整违约金数额，但董生以其不应支付违约金为由抗辩，且涉案房屋虽未过户至李娟名下，但一直由李娟居住，综合李娟的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益，原审认定违约金数额过高，本院酌情认定董生承担违约金60000元。关于涉案房屋过户费用问题，因董生未按约定为李娟办理更名，且已将房屋登记于董生、秦玉芹名下，故原审认定董生、秦玉芹为李娟办理过户并承担因此产生的过户费用并无不当。综上，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省昌乐县人民法院（2013）乐城民初字第463号民事判决的第二项，即“二、驳回李娟的其他诉讼请求”；
二、变更山东省昌乐县人民法院（2013）乐城民初字第463号民事判决的第一项，即“一、董生、秦玉芹于本判决生效后七日内支付李娟违约金120000元，并同时协助李娟将坐落于昌乐县城昌盛街436号金地佳苑小区6号楼1单元901室房产过户至李娟名下；过户费用由董生、秦玉芹负担”为：董生、秦玉芹于本判决生效后七日内支付李娟违约金60000元，并同时协助李娟将坐落于昌乐县城昌盛街436号金地佳苑小区6号楼1单元901室房产过户至李娟名下；过户费用由董生、秦玉芹负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2900元，诉讼保全费1170元，共计4070元，由董生、秦玉芹负担。
二审案件受理费2900元，由董生、秦玉芹负担1100元，由李娟负担1800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
代理审判员 崔福涛
代理审判员 王小维
二〇一六年四月十五日
书 记 员 肖维克