北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12933号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京回故里农产品商贸有限公司，住所地北京市东城区安德里北街21号。
法定代表人：彭军香，总经理。
委托诉讼代理人：彭宝香，女，1972年6月4日出生。
委托诉讼代理人：母福奎，北京母福奎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王治科，男，1964年1月5日出生。
委托诉讼代理人：杨柳，北京昊庭律师事务所律师。
上诉人北京回故里农产品商贸有限公司（以下简称回故里公司）因与被上诉人王治科房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初8121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人回故里公司的委托诉讼代理人彭宝香、母福奎，被上诉人王治科的委托诉讼代理人杨柳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
回故里公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、八项，改判一、回故里公司给付王治科2016年6月23日至2016年9月9日房屋租金131824元；改判二、回故里公司赔偿王治科违约金3050元；改判三、王治科赔偿回故里公司装修损失143577.5元。一、二审案件受理费由王治科负担。事实和理由：一、一审法院对2016年6月23日至2016年9月9日房屋租金计算有误，此期间租金每天为1712元，未付租金共计77天，应为131824元。二、即使回故里公司存在违约行为，违约金应分段计算，且王治科的损失也只是利息损失，应当以同期贷款利率为标准，第一段是2015年11月15日至2015年11月24日，以30万元为基数，违约天数8天；第二段是2015年11月24日至2016年2月19日，以15万元为基数，违约天数87天；第三段是2016年6月23日至2016年9月8日，以131824元为基数，违约天数77天，计算后为3050元，一审法院不应计算两个违约金，造成违约金过高，应予调整。三、回故里公司承租后进行经营不可能不进行装修，王治科对装修情况是知晓的，并没有提出异议。现仅租赁一年就解除合同，且解除的原因是由于王治科不协助回故里公司办理营业执照引起的，不是回故里公司的单方违约，王治科也有责任，因此王治科应当赔偿回故里公司的装修损失。
王治科辩称，根据合同约定，未付房屋租金期间房租标准是每半年31.5万元，根据天数计算为136500元是正确的。回故里公司拖欠房租达3个月，且拒绝支付房租，回故里公司违约给王治科造成的损失远远高于约定的违约金，合同中约定的违约金具有补偿性，根据合同第七条的规定，回故里公司违约除应当按天支付违约金外，还需支付10万元。王治科对装修行为不知情，没有同意过回故里公司装修，按照法律规定，无须赔偿回故里公司装修损失。
王治科向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）；2.回故里公司支付给王治科供暖费23665.2元；3.回故里公司支付王治科逾期交纳房屋租金的滞纳金47250元（以150000元为基数，按照每日千分之三计算，二期租金分别计算，2015年11月15日至2015年11月23日期间为4050元，2015年11月15日至2016年2月19日期间为43200元）；4.回故里公司支付王治科违约金100000元；5.回故里公司赔偿王治科装修损失200000元；6.回故里公司在租赁合同解除后将其注册的回故里物联（北京）科技有限公司的营业执照从租赁房屋上迁出；7.回故里公司支付王治科自2016年6月23日起至实际腾房之日（2016年9月9日）止的房屋租金273000元（按照每日3500元计算）；8.诉讼费由回故里公司承担。
回故里公司向一审法院反诉请求：1.王治科退还给回故里公司租房押金10万元；2.王治科赔偿回故里公司装饰装修费损失143577.5元及广告费损失56422.5元，共计20万元；3.诉讼费及反诉费由王治科承担。
一审法院认定事实：2015年6月15日，回故里公司与王治科签订了租赁合同，该合同约定，回故里公司承租涉案房屋，王治科提供房屋产权证等文件协助回故里公司办理营业执照；租赁期为6年，自2015年6月15日至2021年6月22日，其中，自2015年6月15日至2015年6月22日为乙方的免租金期；房屋租金第一年为60万元，此后每年按上年租金的5%比例递增；租金交纳时间为每半年交一次租金，租期开始前的一个月之前交租金，第一次交租金30万元，同时回故里公司向王治科交纳房屋押金10万元，2015年11月15日前，交纳第二次租金30万元，以此类推；回故里公司不得擅自装修或者拆除装修，如需装修或拆除装修须经王治科同意后另签书面合同方可进行；回故里公司未按合同约定的付款日期及时足额付清租金的，每天须按欠款总额的10%交滞纳金；回故里公司如拖欠房租累计15日以上，王治科有权收回房屋，回故里公司除补交相应租金及滞纳金外，还应支付王治科10万元的违约金；回故里公司在经营期内所需的采暖、物业等费用由其自行承担并交纳。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，回故里公司向王治科支付了租金30万元及押金10万元，并于2015年11月24日及2016年2月20日分二次向王治科支付房屋租金15万元，共计30万元。
另查，涉案房屋被回故里物联（北京）科技有限公司（以下简称回故里物联公司）作为住所地在工商局备案登记，该公司的股东之一系回故里公司的法定代表人彭军香。
该案在审理过程中，双方于2016年9月9日签订了《房屋租赁合同终止合同》（以下简称终止合同），约定双方此前签订的租赁合同终止，房屋已腾退；屋内已没有回故里公司的任何物品，回故里公司仍存放在涉案房屋内的任何物品都属于其放弃所有权的物品，王治科有权随意处置；双方对涉案房屋及屋内设施物品进行了查看交验，确认交验完毕；回故里公司将王治科垫付的物业费结清，但其未将王治科垫付的采暖费支付给王治科。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。该案中，回故里公司与王治科签订了租赁合同，系双方真实意思表示，双方理应依照租赁合同的约定履行各自的义务。王治科将涉案房屋出租给回故里公司经营使用，回故里公司理应依照租赁合同按期支付房屋租金，其未能按期支付房租，应属违约，依照租赁合同约定，王治科有权收回房屋。现双方于2016年9月9日签订了终止合同，应认定双方对解除租赁合同达成合意，该院对此不持异议，但回故里公司应对在租赁合同履行过程中的违约行为承担违约责任；对王治科要求回故里公司支付承租期间供暖费的诉求，回故里公司当庭表示认可，该院对此不持异议；对王治科要求回故里公司支付逾期交纳租金的滞纳金的诉求，该院综合该案案情，认定王治科所主张的滞纳金实质上应为逾期付款的违约金，因回故里公司确有逾期支付相关租金的行为，故该院对王治科的此项诉求予以支持，但其主张的计算标准明显过高，该院对此标准予以调整；对王治科要求赔偿违约金的诉求，因回故里公司逾期付款确属违约，且租赁合同中对相关违约金有明确的约定，故该院对此予以支持；对王治科要求支付房屋租金的诉求，理由正当，证据充分，该院予以支持，但其主张的租金标准过高，且缺乏相关依据，该院酌定参照租赁合同中第二年的租金标准予以核算，对其请求过高的部分，该院不予支持；对王治科要求赔偿装修损失的诉求，其并未提供相关证据予以证明，该院对此不予支持；对王治科要求将在涉案房屋上注册的回故里物联公司营业执照迁出的诉求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故该院对此不予支持。
对回故里公司反诉要求退还房租押金的诉求，该押金应属保证金性质，是债务人向债权人支付一定的金额作为其履行债务的担保，该案中已对王治科的诉求作出了裁决，且租赁合同中也未载有押金不退还的相关约定，故回故里公司要求退还房屋押金，理由正当，该院予以支持；对回故里公司反诉要求赔偿装修费损失的诉求，因租赁合同中约定了装修须经王治科的同意并另签书面合同，现王治科当庭陈述其并未同意回故里公司对涉案房屋进行装修，且回故里公司也未能提供证据对此予以证明，故该院对此项诉求不予支持；对回故里公司反诉要求赔偿广告费的诉求，缺乏相关依据，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决：一、确认王治科与北京回故里农产品商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一六年九月九日已解除；二、北京回故里农产品商贸有限公司给付王治科二〇一六年六月二十三日至二〇一六年九月九日的房屋租金十三万六千五百元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京回故里农产品商贸有限公司赔偿王治科违约金十万元，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京回故里农产品商贸有限公司赔偿王治科逾期付款违约金七千九百五十元，于判决生效之日起七日内执行清；五、北京回故里农产品商贸有限公司给付王治科供暖费二万三千六百六十五元二角，于判决生效之日起七日内执行清；六、王治科退还北京回故里农产品商贸有限公司房屋押金十万元，于判决生效之日起七日内执行清；七、驳回王治科的其他诉讼请求；八、驳回北京回故里农产品商贸有限公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，回故里公司与王治科签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现有证据表明，回故里公司并未按照合同约定按期支付租金，其在履行合同过程中存在违约行为。租赁合同中约定“乙方在办理该房屋项下的营业执照时，甲方应提供该房屋的产权证等相关文件协助乙方办理”，结合涉案房屋已被回故里物联公司作为住所地在工商局备案登记，该公司的股东之一系回故里公司的法定代表人彭军香的事实，以及回故里公司有关“2015年9月10日虽然办下来了，但是导致我们迟延了”的陈述，在回故里公司提供的现有证据不能证明王治科未履行协助办理营业执照的义务的情形下，本院对回故里公司有关“合同解除的原因是由于王治科不协助回故里公司办理营业执照引起的，不是回故里公司的单方违约，王治科也有责任”的上诉请求和理由不予采纳。
根据租赁合同约定以及回故里公司迟延支付租金的情形，王治科有权收回房屋，现双方于2016年9月9日签订了终止合同，回故里公司应当支付租赁合同终止前的租金。根据租赁合同中有关“第一年租金陆拾万元整，以后每年按照上年租金的5%的比例递增”的约定，以及“2016年5月15日之前，乙方向甲方交第三次（即从2016年6月23日至2016年12月22日）的租金叁拾壹万伍仟元整”的约定，一审法院酌定参照租赁合同中第二年的租金标准，并按照2个月零18天计算并无不当，故本院对回故里公司有关“一审法院计算房屋租金有误，此期间租金每天为1712元，未付租金共计77天，应为131824元”的上诉请求和理由不予采纳。
关于违约责任，双方在租赁合同的第七条第1项约定：“乙方未按本合同所约定的付款日期及时足额的付清应付租金的，每天须按欠款总额的10%向甲方交滞纳金”，第七条第2项约定：“乙方如拖欠房租累计15日以上，甲方将有权收回该房屋，乙方除必须补交相应租金及滞纳金外，还须支付甲方壹拾万元的违约金，同时乙方要向甲方支付由此所造成的一切损失”，针对逾期付款的违约行为双方在租赁合同中约定了两项不同的违约金，就其内容看两种违约金针对的是不同损失，在回故里公司因逾期付款的违约行为已经导致合同解除的情形下，结合王治科的诉讼请求内容，双方所约定的两项违约金之间不存在冲突，且回故里公司在签订租赁合同时能够明确预知其违约后果，因此两项违约金均应当得到支持，故本院对回故里公司有关“一审法院不应计算两个违约金”的上诉请求和理由不予采纳。关于违约金是否约定过高，应予调整的问题，首先关于王治科诉讼请求中有关房屋租金的滞纳金的部分，一审法院已就此部分的计算标准进行了调整，本院认为一审法院调整的标准，酌定的数额并无不当。其次关于王治科诉讼请求中有关要求回故里公司支付违约金10万元的部分，根据租赁合同中关于违约金的约定，以及租赁合同的租赁期限，结合回故里公司因违约导致租赁合同解除的情形，本院认为王治科的该项诉讼请求应予支持。故本院对回故里公司有关“违约金过高，应予调整，计算后为3050元”的上诉请求和理由不予采纳。
根据租赁合同中有关“如需装修或拆除装修必须经甲方同意后另签书面合同方可进行”的约定，在回故里公司提供的现有证据不能证明其装修行为是按照合同约定经过了王治科的同意的情形下，本院对回故里公司有关“王治科对装修情况是知晓的，且并没有提出异议，现仅租赁一年就解除合同，王治科应当赔偿回故里公司的装修损失”的上诉请求和理由不予采纳。
综上所述，回故里公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4839元，由北京回故里农产品商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 张 慧
代理审判员 赵 卉
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 张思齐
书 记 员 邸 硕