海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼民一重字第1号
原告海南香江德福大酒楼。
法定代表人徐元雄，该酒楼董事长。
原告海南香江实业有限公司。
清算组负责人徐元雄。
以上两原告共同委托代理人赵启君，海南天泽律师事务所律师。
以上两原告共同委托代理人田苗苗，海南德赛利律师事务所律师。
被告海口市国土资源局。
法定代表人盛林，该局局长。
委托代理人蔡蔚，该局副科长。
委托代理人郭刻盛，海南瑞来律师事务所律师。
第三人新华通讯社海南分社。
法定代表人凌广志，该社社长。
委托代理人赵建平，海南川海律师事务所律师。
委托代理人李丽杏，海南川海律师事务所律师。
原告海南香江德福大酒楼（以下简称香江酒楼）、海南香江实业有限公司（以下简称香江公司）与被告海口市国土资源局（以下简称市国土局）、第三人新华通讯社海南分社土地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭审理了本案。原告香江酒楼及香江公司的共同委托代理人赵启君、田苗苗，被告市国土局的委托代理人蔡蔚、郭刻盛，第三人新华通讯社海南分社的委托代理人赵建平、李丽杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告香江酒楼、香江公司诉称：2014年5月4日，原告委托海南首立房地产估价师事务所对被告出让给原告的位于海口市滨海大道南侧、明珠路东侧9608.29平方米土地使用权市场价格进行了评估。琼首估（土）字（2014）第31号《土地估价报告》，确认上述被告出让给原告的土地总价值为118806506元。2001年9月10日，被告将拟出让给原告的9608.29平方米土地使用权，报海口市人民政府（以下简称市政府），2001年10月17日获得了批准。市土海核用字（2001）415号《海口市划拨土地使用权转让审批表》载明：“经讨论，同意补办土地使用权出让手续，按土地评估价的40%收取出让金，并直接办理出让给海南香江实业有限公司、海南香江德福大酒楼。”2001年10月18日，被告与原告就上述土地的出让问题签订了《国有土地使用权出让合同》。2001年12月3日，被告确认市政府同意减免土地出让金60%，原告只需缴纳土地出让金154.29万元。2003年3月18日，被告确认市政府同意原告缓期一年缴纳土地出让金，并可在完税后先办理土地证。
2003年5月12日，被告向原告送达的《关于办理纳税手续的通知》载明：“海南香江实业有限公司、海南香江德福大酒楼：报经有批准权一级人民政府批准，同意我局将位于海口市滨海大道南侧、明珠路东侧9608.29平方米国有土地出让给你单位作为建设用地。土地评估总价值1102.0709万元（1147.00元／平方米），土地使用权出让金440.8238万元（458.80元／平方米）。请贵单位持本通知于六月一日前到市地税局办理完税手续。”2008年5月20日，被告向原告送达的市土环资用字（2008）421号《划拨地补办出让缴交出让金通知书》载明：“受让单位：海南香江实业有限公司、海南香江德福大酒楼，受让面积：9608.29平方米，土地用途：城镇住宅用地，土地坐落：海口市滨海大道南、明珠路东侧，确认的评估地价：1147元／平方米，应交出让金金额：1147×9608.29×40%×35%=154.29万元，请你单位自收到本通知书后于2008年6月20日前到我局储备整理中心（五楼）办理交缴手续。逾期每日按应交出让金金额的1‰收取滞纳金，延期付款超过6个月，我局有权解除《国有土地使用权出让合同》。”2008年5月20日，被告向原告送达的市土环资用字（2008）422号《缴纳契税通知书》载明：“海南香江实业有限公司、海南香江德福大酒楼：你单位申请办理位于海口市滨海大道南、明珠路东侧，土地证号是q2188号国有土地证项下18728.**平方米中面积为9608.29平方米划拨地补办出让并转让手续，经我局审核，应补交的土地出让金为154.29万元。请你单位于2008年6月20日前到市地税局办理纳税手续。”2008年5月21日，原告按《划拨地补办出让缴交出让金通知书》向被告缴清了上述土地出让金154.29万元，同年5月30日又按《缴纳契税通知书》向海口市地税局缴清了上述土地出让的全部契税46287元。此后，尽管原告及原告的债权人曾无数次要求被告将出让给原告的涉案土地使用权证办理至原告名下，但被告时至今日仍以不实的理由进行拖延。
综上所述，被告至今不向原告履行全面的实际交付出让土地的过错行为，不仅给原告造成了重大经济损失，也给国家和社会造成了经济损失和负面影响。原告为维护自身合法权益，并避免和减少不必要的经济损失，故依据相关法律规定，特提出下列请求：1、判令被告迅速履行交付位于海口市滨海大道南侧、明珠路东侧9608.29平方米土地给原告的法定义务；2、被告迅速履行交付位于海口市滨海大道南侧、明珠路东侧9608.29平方米土地权证给原告的法定义务；3、若被告不能履行上述第一项和第二项义务，则判令被告赔偿原告118806506元人民币直接经济损失。
被告市国土局辩称：一、本案原被告之间的法律关系不属于平等主体的民事法律关系，法院依法不应受理，受理后亦应驳回起诉。市国土局不是划拨土地使用权的签订主体，只是行政管理单位。涉案土地不能办理过户登记的原因主要是新华通讯社海南分社拒绝办理后续土地过户手续，以及涉案土地被法院查封，原告应当与新华通讯社海南分社或者其他债权人处理纠纷。二、两原告主张土地权利的基础是其与新华通讯社海南分社签订的《土地使用权转让合同》，依约负有交付土地义务的人是新华通讯社海南分社。故两原告诉请要求市国土局交付土地没有事实和法律依据，依法应予驳回。涉案土地证至今仍然登记在新华通讯社海南分社名下。市国土局在接到原告和新华通讯社海南分社的共同申请且经过市政府审批后同意补办涉案土地的出让手续。划拨土地使用权转让应该补办土地使用权的出让手续，市国土局通知受让人补交土地出让金的行为是严格按照相关条例规定执行的。之后，新华通讯社海南分社向市国土局提交了停办过户手续的意见函，随后又三次提交函件明确告知其不同意办理过户手续，市国土局也曾去函要求其提交办理过户手续的资料，但新华通讯社海南分社仍表示不同意办理。基于债权和物权相分离的原则，合同签订人新华通讯社海南分社不履行交付土地义务，市国土局无法为原告办理过户手续。三、两原告诉请市国土局赔偿没有事实和法律依据，签订转让合同的主体是新华通讯社海南分社，原告应该要求其予以赔偿。
市国土局庭审中补充辩称：一、本案划拨地补办出让手续是以新华通讯社海南分社与两原告之间的划拨地转让行为为前提。该转让人新华通讯社海南分社不履行土地转让合同是导致土地过户手续无法办理的根本原因。2001年7月18日，新华通讯社海南分社与两原告订立了《划拨土地使用权转让合同》，约定由新华通讯社海南分社将其名下涉案土地转让给原告。合同签订后，转受让双方向我局提交了《土地使用权转受让申请书》，申请办理土地转让过户手续。我局对转让土地进行地籍调查、权属调查、核算补交的土地出让金，并将该划拨地转让行为呈报市政府批准。期间，新华通讯社海南分社多次向市政府、市国土局提出减免土地出让金及税费的申请，2001年12月，经市政府确定出让金为154.29万元。在市政府审批期间，2001年12月6日新华通讯社海南分社以办理新闻中心大厦房产证为由取回因办理土地过户手续而提交给市国土局业务窗口的土地证原件。2003年3月5日，新华通讯社海南分社向市政府提交《关于缓交土地转让费的报告》，提出缓交二年的申请。市政府批示：同意缓交一年。但新华通讯社海南分社和两原告都没有及时缴清土地出让金和税费。后海南鑫桥实业有限公司（以下简称鑫桥公司）代付上述款项，但新华通讯社海南分社多次向我局提出停止办理过户手续的书面意见。主要有：2010年4月27日新华通讯社海南分社向我局提出《关于请求撤销海南鑫桥实业有限公司上缴的土地转让费、苏鹏代缴的有关税费，停办土地过户手续的意见函》，认为鑫桥公司代缴土地出让金及税费是未得到授权的，属非法行为；2012年12月20日新华通讯社海南分社向我局提出《关于停办土地过户手续的意见函》，要求我局在未经新华通讯社海南分社授权的情况下，停止为任何单位办理过户手续；2013年4月8日新华通讯社海南分社向我局提出《关于撤销土地使用权转受让申请书的函》，称新华通讯社海南分社与原告已经达成解除土地转让合同的协议，要求撤销新华通讯社海南分社与原告共同提交的《土地使用权转受让申请书》；为处理涉案土地过户手续停滞的问题，2013年10月8日，我局向新华通讯社海南分社作出《关于划拨土地转让问题的函》［海土资用字（2013）589号］，要求新华通讯社海南分社提供q2188号土地证原件、转让的书面申请、委托书等，但新华通讯社海南分社不予配合。2013年10月10日新华通讯社海南分社再次提出《关于划拨土地问题的函》，要求停止办理。2014年1月23日，我局向新华通讯社海南分社作出《关于明确划拨土地转让手续办理的函》告知新华通讯社海南分社我局拟作退档处理。2014年1月26日，新华通讯社海南分社向我局作出《回复函》再次明确该宗土地转让业务不再办理，并请我局按程序退档。2014年7月16日，我局向市政府提交《关于撤销第q2188号土地证项下部分划拨土地转让审批的请示》［海土资用字（2014）350号］，提出因涉案土地被司法查封，且结合新华通讯社海南分社要求停止过户的意见，请示：1、撤销涉案划拨土地转让的审批，办理退档手续；2、退还鑫桥公司代缴的土地出让金。市政府8月27日《公文呈批表》批示同意。2014年9月10日，我局作出《关于给予办理划拨土地转让业务退档的函》［海土资用字（2014）463号］，将该土地申办档案《土地转受让申请书》、《土地使用权转让合同》等退还给新华通讯社海南分社。至此，该宗划拨地转让业务停办。二、该宗地过户手续办理过程中，宗地使用权被司法查封，也是不能办理过户手续的主要原因。在办理该过户手续期间，海南恒通工贸公司与海南民联实业有限公司（以下简称民联公司）、香江公司、香江酒楼等公司发生借款合同纠纷，2007年11月12日，海口市中级人民法院（以下简称海口中院）向我局送达（2007）海中法执字第112-1号《民事裁定书》和《协助执行通知书》查封了涉案土地及地上建筑物，并以（2007）海中法执字第112-2号《民事裁定书》将申请执行人由海南恒通工贸公司变更为鑫桥公司。2009年11月4日海口中院以（2007）海中法执字第112-5号《民事裁定书》和《协助执行通知书》继续查封。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定，“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。因此，本案土地在办理过户手续过程中被海口中院查封，致使宗地不能办理过户手续。三、香江公司的行为也影响土地办理过户手续。为避免香江公司长期拖欠土地出让金，我局2008年5月20日向两原告送达《划拨地补办出让缴交出让金通知书》［市土环资用字（2008）421号］《缴纳契税通知书》［市土环资用字（2008）422号］。2008年5月21日鑫桥公司代原告付清土地出让金154.29万元，5月30日苏鹏律师代原告支付税款46287元。在鑫桥公司代香江公司支付土地出让金及税费后，2010年4月28日香江公司向我局提出《关于请求立即撤销海南鑫桥实业有限公司假冒我司名义代缴新华通讯社海南分社土地转让有关税费、停办过户手续的函》，指出鑫桥公司代缴土地出让金及税费的行为是未经香江公司委托的假冒香江公司名义的行为，并要求撤销转让手续。香江公司作为受让人不认可鑫桥公司的代付款行为，并要求撤销土地转让手续。市国土局对本案中新华通讯社海南分社、香江公司、香江酒楼、鑫桥公司之间的复杂关系难以识别，影响了市国土局对转让手续的办理。四、市国土局没有任何过错。（一）市国土局作为海口市土地行政管理职能部门，在受理两原告与新华通讯社海南分社的划拨土地转让申请后，对转让土地进行地籍调查、权属调查、核算补交的土地出让金，并将该划拨地转让行为呈报市政府批准。整个行为符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定。（二）新华通讯社海南分社不同意为两原告办理土地过户手续，才造成两原告不能依约取得土地。市国土局并非该土地转让行为中的合同相对人，仅是该划拨土地使用权转让的批准机关或者过户登记手续办理的行政机关，不是该划拨土地使用权转让合同的签订主体。市国土局与两原告及新华通讯社海南分社之间的法律关系是土地行政管理关系。两原告不能依约取得土地使用权的后果，是因新华通讯社海南分社拒绝为其办理后续的土地过户登记手续所致。（三）市国土局在新华通讯社海南分社拒绝提供办证材料并明确表示拒绝继续办理过户手续的情况下，国土局不具有强制为两原告办理过户手续的权力。市国土局要求新华通讯社海南分社提交土地证原件、委托书等土地过户登记必备文件时，新华通讯社海南分社明确予以拒绝，并要求市国土局依照程序作退档处理。《物权法》第九条、第十四条、第十六条规定，我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭实行登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经依法登记不发生法律效力。且《物权法》第十五条规定了债权与物权相区分的原则，在土地未过户登记之前，两原告所享有的仅仅是债权，而非物权。鉴于新华通讯社海南分社明确表示其不同意土地过户登记，阻止了上述债权的实现。（四）市国土局对新华通讯社海南分社取回该土地证原件亦不存在过错。在市国土局向市政府呈报，并由市政府审批期间，2001年12月6日新华通讯社海南分社以办理新闻中心大厦房产证为由取回因办理土地过户手续而提交给市国土局业务窗口的土地证原件。当时，市政府尚未确定本宗划拨地转让应当缴交的土地出让金数额，而且，新华通讯社海南分社为办理新闻中心大厦房产证而借回土地证也属于正当理由。至于新华通讯社海南分社借走了该土地证后不归还，完全是新华通讯社海南分社的违约行为，不属市国土局的过错。（五）市国土局退档没有过错。根据国土资源部的规定，市国土局办理宗地转让行为具有期限要求，鉴于土地被法院查封，及转让人新华通讯社海南分社拒绝继续办理，土地转让过户登记手续可能在较长时间内无法办理，市国土局将该情况向市政府请示并经得市政府同意后将办证档案退还给申请人新华通讯社海南分社没有过错。五、两原告主张土地权利的基础是其与新华通讯社海南分社签订的《土地使用权转让合同》，依约负有交付土地义务的人是新华通讯社海南分社，而非市国土局。两原告诉请要求市国土局交付土地没有事实和法律依据，依法应予驳回。《土地使用权转让合同》的合同当事人是新华通讯社海南分社和香江公司、香江酒楼，不履行该转让合同将土地过户给两原告的是新华通讯社海南分社，市国土局并无交付土地的义务，其要求市国土局交付土地完全没有事实和法律依据。六、两原告诉请市国土局赔偿也没有事实和法律依据。如上文所述，《土地使用权转让合同》的合同当事人是新华通讯社海南分社和香江公司、香江酒楼。根据合同相对性原则，合同当事人是否依约履行合同义务的责任应当由合同当事人根据合同约定承担。本案中，新华通讯社海南分社拒绝为两原告办理土地过户手续，两原告应当向新华通讯社海南分社主张权利，追究其违约责任。现两原告要求市国土局赔偿118806506元的赔偿责任没有事实及法律依据。综上所述，本案具有向两原告交付土地义务的是合同相对人新华通讯社海南分社，而非市国土局。市国土局在办理划拨地转让业务过程中，通知两原告补交土地出让金是依照法律规定进行的，该补办出让土地手续的前提是划拨土地转让合同的履行，市国土局补办出让手续的行为不能独立存在。两原告要求市国土局交付土地及赔偿的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。
第三人新华通讯社海南分社述称：一、关于香江酒楼、香江公司的住所地。香江酒楼和香江公司的住所地早已不在海口市滨海大道91号，现在的住所地不详。二、关于香江酒楼和香江公司的诉讼请求。1、香江酒楼和香江公司的第一项和第二项诉讼请求，实质上是确权之诉；第三项诉讼请求，实质上是损害赔偿之诉。2、新华通讯社海南分社是本案讼争地块的合法使用权人，该地块至今仍是划拨地。市国局没有权力把新华通讯社海南分社名下的本案讼争地块交付给香江酒楼和香江公司，也没有权力把本案讼争地块的土地使用权证从新华通讯社海南分社名下过户到香江酒楼和香江公司名下。香江酒楼和香江公司更没有任何事实和法律依据，要求市国土局赔偿其所谓的巨额经济损失。三、关于本案的来龙去脉。1997年4月19日，新华通讯社海南分社与本案案外人民联公司签订《合同书》，双方合作建房，新华通讯社海南分社同意把本案讼争地块作为合作条件。在与民联公司合作过程中，新华通讯社海南分社根据民联公司的要求，确曾申请市国土局把本案讼争地块过户到当时由民联公司法定代表人林炳乐控制的香江酒楼和香江公司名下。由于民联公司违约，新华通讯社海南分社与民联公司于2012年12月8日签订《和解协议》，约定本案讼争地块仍属新华通讯社海南分社所有，香江酒楼、香江公司同时盖章认可。由于民联公司对外欠债，本案讼争地块被鑫桥公司申请海口中院多次查封，新华通讯社海南分社多次提出执行异议没有结果。为维护合法权益，新华通讯社海南分社就本案讼争地块提出执行异议之诉。海口中院经过审理，作出（2012）海中法民二初字第32号《民事判决书》，认定本案讼争地块的权利人仍是新华通讯社海南分社，鑫桥公司代为缴纳的税款，由其自行向有关单位申请退还，并判决驳回鑫桥公司对本案讼争地块的执行申请。鑫桥公司不服，向海南省高级人民法院（以下简称海南高院）上诉，海南高院作出（2013）琼民一终字第26号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。2013年6月期间，鑫桥公司通过海口中院执行香江酒楼和香江公司的股权，并把香江酒楼和香江公司的法定代表人变更为徐元雄。此后，鑫桥公司和香江酒楼、香江公司一起就本案向海南高院申诉，海南高院作出（2014）琼民申字第76号《民事裁定书》，驳回鑫桥公司和香江酒楼、香江公司的再审申请。在鑫桥公司的上述徒劳皆无效后，已被鑫桥公司控制的香江酒楼和香江公司又提起了本案，其目的就是老案新诉，要把本案讼争地块以司法判决的形式，确定在鑫桥公司控制的香江酒楼和香江公司名下。值得一提的是，鑫桥公司于2014年10月22日以香江酒楼和香江公司的名义起诉新华通讯社海南分社，要求法院判决新华通讯社海南分社与香江酒楼和香江公司之间《土地使用权转让合同》有效，要求法院判决新华通讯社海南分社返还多收香江酒楼和香江公司的补偿金1595120元，赔偿香江酒楼和香江公司的经济损失4266415元，目前海口中院已开庭审理本案，但还没有作出判决。2015年1月16日，鑫桥公司又和香江酒楼、香江公司一起，起诉民联公司并把新华通讯社海南分社列为第三人，要求法院撤销《和解协议》，并要求法院判决市国土局返还本案讼争地块及地上临时建筑物，目前海南高院已开庭审理本案，但还没有作出判决。在海南高院开庭审理期间，还发生鑫桥公司代理人通知公安到法庭抓人并冲击法庭的事件。综上所述，新华通讯社海南分社要求海南高院严肃认真依法处理本案，驳回香江酒楼和香江公司的诉讼请求，并及时把该系列案件中涉嫌的犯罪问题，移交公安部门处理。
经审理查明：2001年7月18日，新华通讯社海南分社与香江公司和香江酒楼签订《土地使用权转让合同》约定，第一条：转让人为新华通讯社海南分社（甲方），受让人为香江公司和香江酒楼（乙方）；第二条：甲方取得海口市国用（籍）字第q2188号土地使用权（土地所有权属国有），自愿将土地使用权有偿转让给乙方；第四条：甲方转让给乙方的地块位于海口明珠路东侧，土地所有权归国家所有，该地面积9608.29平方米，四至为东至交通银行，南至玉沙村，西至明珠路，北至滨海大道；第七条：同时转让地上的附属物，附属物名称：香江酒楼，占地面积2600平方米，建筑面积6600平方米；第八条：该地块的土地使用权转让金为每平方米1147元，总额为11020709元；第十一条：甲乙双方应在土地使用权转让合同签订之日起十天内，到市国土局办理变更登记手续，更改或更换土地使用证，同时按规定缴税费；第二十四条：本合同双方签字盖章后，经市国土局办理变更登记手续后生效。同日，新华通讯社海南分社与香江公司和香江酒楼持上述格式合同共同向市国土局及海口市土地交易所提交《土地使用权转受让申请书》。其主要内容为：双方已签订有效合同，通过土地合作方式，由新华通讯社海南分社将海口市国用（籍）字第q2188号土地证内的9364.45平方米土地使用权依法转让给香江公司和香江酒楼，该用地无法院查封及其他债务关系，所申报内容无虚假，并对其负完全责任。双方确认本申请书为所签订合同的有效补充，并同意由新华通讯社海南分社承担65%，香江公司和香江酒楼承担35%的规定税费，特申请核准办理变更登记。
2001年8月30日，海口市土地信息服务中心制作发布了《土地产权交易公示牌》，其中标注转让方为新华通讯社海南分社，受让方为香江公司、香江酒楼，土地证号为海口市国用（籍）字第q21**号，转让面积为9608.29㎡，评估地价为1147元／㎡。
2001年10月17日，海口市规划用地报建评审小组在海口市国土市土海核用字（2001）415号《海口市划拨土地使用权转让审批表》中的“市政府审批意见栏”中加盖海口市规划用地报建评审小组评审业务专用章，填写意见为：“经讨论，同意补办土地使用权出让手续，按土地评估价的40%收取出让金。并直接办理出让给香江公司、香江酒楼”。在此之前，在该审批表的“土地交易所核准意见”栏、“用地科审核意见”栏、“局领导审核意见”栏中，海口市土地交易所、市国土局用地科、市国土局有关经办人、负责人分别签署了同意意见。2001年4月28日，新华通讯社海南分社向市政府递交《关于请求减免土地出让费用的再次报告》，主要内容为：由于新华通讯社海南分社拨款逐年减少，只得采取以土地换房方式，与民联公司合作，建设“新华社海南新闻中心大厦”，面积1.6万平方米，于1997年11月动工，历时3年，现已接近尾声。根据协议要求，在合作方将大楼交付时，该分社必须将部分土地使用权出让给对方。请求免去新华通讯社海南分社出让土地时的出让金及其它费用。2001年6月20日，新华通讯社海南分社再次致函市政府表达相同请求。市政府两次批准给予支持，同意减免65%土地出让金。2001年12月3日，市国土局向市政府提交《关于新华社转让土地有关情况的汇报》，主要内容为：转让土地评估价为1147元／平方米，按评估价的40%收取出让金，应交土地出让金为440.8283万元，市政府二次批准给予支持，同意减免65%土地出让金，计286.5383万元，实际现只需交缴土地出让金154.29万元。
2001年12月6日，新华通讯社海南分社致函市国土局，其主要内容为：“该分社新建的新闻中心大厦已竣工验收投入使用。但所持的国有土地使用证（证号：q2188）于2001年9月4日已上交贵局办理部分土地转让给香江公司的有关手续。现该大厦需办理房产证，特向贵局申请借回该土地使用证，办理房产证后再归还贵局办理有关转让手续。”2003年3月5日，新华通讯社海南分社又向时任中共海口市市委书记王富玉、市政府递交了《关于缓交土地转让费的报告》。其主要内容为：2002年以前该分社连续6年没有被总社列入财政拨款单位，实行自收自支。该分社只能采取以土地换房的方式与民联公司合作来建设新闻大厦，按照该分社与民联公司签定的协议，该分社以一半的土地（总面积为1.87万平方米）换取民联公司给该分社建设面积16000平方米的新闻大厦。经市政府批准，先后为该分社共减少了65%的土地出让金，但是仍需交纳154万多元。为此，申请缓交此笔费用2年，先办理土地转让手续，待总社划拨该款项到帐后予以缴清。2003年3月18日，市国土局在其公文处理卡上的办理意见为：鉴于新华通讯社海南分社的特殊情况，可考虑土地转让费缓交一年，待其完税后先办理土地证。2003年5月12日，市国土局向香江公司和香江酒楼下发了《关于办理纳税手续的通知》，并抄送海口市地税局。内容为：“报经有批准权一级人民政府批准，同意我局将位于滨海大道南、明珠路东侧的9608.29平方米国有土地出让给你单位作为建设用地。土地评估总价值11020709元（1147.00元／平方米）。请贵单位持本通知于六月一日前到市地税局办理完税手续。”
2008年5月20日，市国土局向香江公司、香江酒楼发出《划拨地补办出让缴交出让金通知书》（市土环资用字（2008）421号）和《缴纳契税通知书》（市土环资用字（2008）422号），限其在规定的期限内缴纳土地出让金154.29万元及相应契税，否则该局有权解除《国有土地使用权出让合同》。同年5月21日、5月30日鑫桥公司及苏鹏律师未经委托，缴交土地出让金154.29万元和税金46287元。2010年4月28日，香江公司向市国土局出具《关于请求立即撤销鑫桥公司假冒我司名义代缴新华通讯社海南分社土地转让有关税费、停办过户手续的函》载明：“我司因与新华社存在经济纠纷，该社现不同意转让土地给我司，已去函贵局要求终止办理过户手续，并且争议土地已于2007年11月8日被海口中院查封，新华社已提出异议，认为该土地仍属新华通讯社海南分社财产，法院查封错误，应予解封，法院至今未作出裁决。土地在司法查封期间，是不能办理转让过户手续的。我司强烈要求贵局撤销有关转让手续，停止办理。”
在海南高院立案执行（2003）琼民二初字第16号民事调解书期间，2004年2月5日，新华通讯社海南分社函复海南高院，称民联公司与其合同已基本履行，为其建设的新闻大厦已竣工投入使用，仅剩部分设备款、土地转让有关费用尚未结清，尚未办理大楼双方交接手续。民联公司尚欠其空调及安装费共140万元、工程预算费9000元、土地补偿金及滞纳金202万元，还须出资办理土地转让增值费440万元及交纳土地转让各项税金约550万元。同时指出，民联公司与其有着长期良好的合作关系，该企业信守合同条款完成大厦建设，其应该遵守合同与民联公司完成有关土地转让事宜。之后，海南高院指令海口中院执行该案，在海口中院执行期间，查封了登记在新华通讯社海南分社名下的涉案土地使用权。新华通讯社海南分社对此提出执行异议，海口中院经审查判决：一、停止对登记在新华通讯社海南分社名下的被执行标的物（即涉案土地）土地使用权及该土地上的临时建筑物的执行；二、驳回鑫桥公司对执行标的物的执行申请。鑫桥公司不服一审判决提起上诉，海南省高级人民法院于2013年12月2日作出（2013）琼民一终字第26号民事判决，以讼争的土地使用权现仍登记在新华通讯社海南分社名下，权属未发生变更为由，驳回上诉，维持原判。
因鑫桥公司与被执行人民联公司、香江公司、香江酒楼、洋浦民盛实业有限公司、香江德福集团（香港）国际有限公司、海南成联贸易有限公司、洋浦新宝华实业有限公司、洋浦心诚实业有限公司、洋浦丰吉实业有限公司、林炳乐、叶陆简、林炳层、海南祥安实业有限公司借款合同纠纷一案，海口中院分别于2007年11月12日至2013年1月7日期间，作出（2007）海中法执字第112-1、112-5、112-6、112-7、112-10号民事裁定书及协助执行通知书，裁定查封了香江公司购买的现登记在新华通讯社海南分社名下的土地证号为海口市国用籍字第q2188号中的西侧面积为9364.**平方米的土地使用权及该地上的临时建筑物香江酒楼（现更名为满福隆酒楼）。
新华通讯社海南分社于2012年12月20日向市国土局出具《关于停办土地过户手续的意见函》称，海口中院已判令土地证号为海口市国用籍字第q2188号中的西侧面积为9364.**平方米的土地使用权仍为我分社所有，今后未经我分社授权同意，包括民联公司、香江公司等在内的任何公司以任何名义前往贵局办理上述土地的过户手续，均属非法无效。2013年4月8日，新华通讯社海南分社给市国土局出具《关于撤销土地使用权转受让申请书的函》称，由于香江酒楼、香江公司在与我分社合作过程中，出现严重违约行为，双方已达成解除合同的协议，特申请撤销《土地使用权转受让申请书》。市国土局于2013年10月8日向新华通讯社海南分社出具《关于划拨土地转让问题的函》，称2007年11月，香江酒楼因借款合同纠纷，被债权人鑫桥公司申请查封了上述土地及地上建筑。同年12月，鑫桥公司代缴了该宗地154.29万元土地出让金及相关税费。现鑫桥公司向我局递交了《关于请迅速办理土地证的报告》，要求给予香江公司、香江酒楼办理9608.29平方米土地的登记，办理土地证。由于该用地办理历经时间较长且涉及新华通讯社海南分社权益，要求该社提供9608.29平方米土地转让的书面申请及q2188号土地证原件。新华通讯社海南分社于2013年10月10日给市国土局出具《新华通讯社海南分社关于划拨土地问题的函》称，该社正通过司法途径解决这一历史遗留问题，在海南高院二审裁决之前请贵局暂缓执行。如贵局在法院二审裁决前擅自将在新华通讯社海南分社名下的土地办理过户手续将造成无法执行回转，由此造成的法律责任由贵局承担。同年12月3日，新华通讯社海南分社又给市国土局去函称，海南高院终审作出判决，维持原判，即涉案的9364.455平方米土地的使用权仍为该社所有，今后未经新华通讯社海南分社授权，任何公司以任何名义前往贵局办理上述土地的过户手续均属非法无效。2014年1月23日，市国土局给新华通讯社海南分社出具《关于明确划拨土地转让手续办理的函》载明，涉案土地使用权转让给香江公司的材料市国土局审核办理至今已多年，目前尚未办结。近期，贵社《关于划拨土地问题的函》要求我局在海南高院二审裁决之前暂缓办理该划拨土地使用权转让手续。鉴于市政府审批办公室关于清理历史积压业务材料、加快业务办理、提高业务办理效率的要求，我局正在组织清理历史积压业务材料。由于该业务材料在我局的时间过长，属需退档的业务，因此，在法院裁决之前，我局先给予你社办理该划拨土地转让业务退档手续。新华通讯社海南分社于2014年1月26日复函市国土局，认为该划拨土地转让业务可不再办理，请市国土局依照程序处理退档及其他手续。2014年7月16日，市国土局报经市政府批准同意，撤销q2188号《国有土地使用证》项下9608.29平方米划拨土地转让的审批，办理退档手续；由于鑫桥公司代缴的154.29万元土地出让金已缴入市财政专户，建议批转海口市财政局将该出让金拨付给我局，由我局退还给鑫桥公司。2014年9月10日，市国土局给新华通讯社海南分社、香江公司、香江酒楼发出《关于给予办理划拨土地转让业务退档的函》载明，经我局以海土资用字（2014）350号文上报海口市政府批准，同意给予你们办理9608.29平方米划拨土地使用权转让业务退档手续。2014年9月23日，新华通讯社海南分社委托该社机要室主任林美玉办理了退档手续。
香江公司于2014年1月23日将法定代表人林炳乐变更为徐元雄，香江酒楼于2014年4月16日将法定代表人杨俊丰变更为徐元雄。
本案原是由香江酒楼、香江公司清算组为原告诉被告为市国土局合同纠纷，2015年1月7日本院作出（2014）琼民一初字第11号裁定认为：香江公司虽已进入清算程序，但尚未注销，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》第十条的规定，以香江公司清算组提起本案诉讼主体不适格；原告的请求是要求市国土局履行法定义务，如不能履行的情况下，则进行赔偿。依我国行政诉讼法第十一条第一款第（五）项及第六十七条第一款的规定，本案不属于民事诉讼受案范围。因此，裁定驳回香江酒楼、香江公司清算组的起诉。香江酒楼、香江公司不服提出上诉，最高人民法院作出（2015）民一终字第83号裁定，认为：虽然本案是因香江酒楼、香江公司与新华通讯社海南分社的划拨土地使用权转让合同引发，但在市政府审批同意案涉划拨土地使用权转让后，已经转化为香江酒楼、香江公司与市国土局之间的国有土地使用权出让合同纠纷，国有土地使用权出让合同纠纷属于民事诉讼受案范围。因此，裁定撤销（2014）琼民一初字第11号民事裁定，指令本院审理。
以上事实，有《土地使用权转让合同》、《土地产权交易公示牌》、《海口市划拨土地使用权转让审批表》、《划拨地补办出让缴交出让金通知书》、《关于请求减免土地出让费用的再次报告》、《关于新华社转让土地有关情况的汇报》、《关于缓交土地转让费的报告》、《关于办理纳税手续的通知》、《划拨地补办出让缴交出让金通知书》、《缴纳契税通知书》、《关于请求立即撤销鑫桥公司假冒我司名义代缴新华通讯社海南分社土地转让有关税费、停办过户手续的函》、（2013）琼民一终字第26号民事判决书、（2007）海中法执字第112-1、112-5、112-6、112-7、112-10号民事裁定书及协助执行通知书、《关于停办土地过户手续的意见函》、《关于撤销土地使用权转受让申请书的函》、《关于划拨土地转让问题的函》、《新华通讯社海南分社关于划拨土地问题的函》、《关于给予办理划拨土地转让业务退档的函》、（2014）琼民一初字第11号民事裁定书、（2015）民一终字第83号民事裁定书及当事人陈述为证。
本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、被告市国土局是否应将涉案的9608.29平方米土地交付给原告并将该地的土地使用权证交付给原告；2、若不能办理土地过户和交付土地使用权证，被告是否应赔偿原告直接经济损失118806506元。
一、被告市国土局是否应将涉案的9608.29平方米土地交付给原告并将该地的土地权证交付给原告。
本院认为，划拨地的转让事实上产生了政府与划拨土地使用权人、受转让人三者之间的关系，政府将划拨土地使用权从划拨土地使用权人手中收回，再出让给受让人，划拨土地使用权人同意政府收回其划拨土地的使用权，受让人才能与政府订立土地出让合同，取得该宗土地的使用权。本案中，新华通讯社海南分社将名下划拨土地使用权转让给香江酒楼、香江公司，市国土局依据新华通讯社海南分社与香江酒楼、香江公司的申请办理划拨地出让审批手续，依照程序向香江酒楼、香江公司送达了《关于办理纳税手续的通知》、《划拨地补办出让缴交出让金通知书》、《缴纳契税通知书》等通知书，此时，双方形成了事实上的国有土地使用权出让合同关系。新华通讯社海南分社作为划拨土地使用权人，香江酒楼、香江公司为受转让人，双方签订了《土地使用权转让合同》，合同约定双方签字盖章后，经市国土局办理变更登记手续后生效。从查明的事实看，涉案土地迄今仍登记在新华通讯社海南分社名下，未在市国土局办理土地变更登记手续。2010年4月28日，香江公司向市国土局出具《关于请求立即撤销鑫桥公司假冒我司名义代缴新华通讯社海南分社土地转让有关税费、停办过户手续的函》认为鑫桥公司假冒公司名义代缴新华通讯社海南分社土地转让有关税费，要求市国土局撤销涉案土地的转让手续的办理。新华通讯社海南分社亦多次向市国土局提出停止办理涉案土地的过户手续，针对市国土局《关于明确划拨土地转让手续办理的函》，新华通讯社海南分社于2014年1月26日复函市国土局，认为其与香江酒楼、香江公司《土地使用权转让合同》之间的划拨土地转让业务不再办理，请市国土局依照程序处理退档及其他手续。2014年7月16日，市国土局报市政府批准撤销q2188号《国有土地使用证》项下9608.29平方米划拨土地转让的审批，办理退档手续，市国土局亦退回了《土地使用权转受让申请书》及《土地使用权转让合同》原件。另外，虽然原告和新华通讯社海南分社的划拨土地转让经市政府审批同意补办涉案土地的出让手续，但原告与市国土局未就划拨土地转让签订土地出让合同，且原告并未缴纳涉案的土地让金及契税，已缴土地出让金及契税系鑫桥公司、苏鹏未经原告委托所缴纳。由此，市国土局与香江酒楼、香江公司的国有土地使用权出让关系也因上述事实而解除。原告香江酒楼、香江公司主张被告市国土局交付海口市滨海大道南侧、明珠路东侧9608.29平方米土地及该土地的土地证给原告没有事实和法律依据，不予支持。
二、若不能办理土地过户和交付土地使用权证，被告是否应赔偿原告直接经济损失118806506元。
2008年5月20日市国土局向香江公司、香江酒楼送达了《划拨地补办出让缴交出让金通知书》和《缴纳契税通知书》，通知限香江公司、香江酒楼在规定的期限内缴纳土地出让金及契税，否则该局有权解除《国有土地使用权出让合同》。鑫桥公司、苏鹏是在未经香江公司、香江酒楼授权委托情况下缴纳土地出让金及契税，且香江公司随后去函市国土局称鑫桥公司等是假冒公司名义代缴的，并要求市国土局撤销有关转让手续，停止办理。同时新华通讯社海南分社又申请市国土局对划拨土地转让业务不办理，请求依程序处理退档及其他手续，市政府亦撤销了涉案土地转让的审批。在上述情况下市国土局报市政府批准办理退档手续，不存在违约行为。因此，香江酒楼、香江公司主张市国土局赔偿其直接经济损失118806506元没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《物权法》第九条、第十七条的规定，判决如下：
驳回原告海南香江德福大酒楼、海南香江实业有限公司的诉讼请求。
案件受理费635832.53元，由原告海南香江德福大酒楼、海南香江实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长 贺 莺
审判员 詹润红
审判员 王铭泽
elvah4h3uuoxxtc64l
案件唯一码
二○一五年十一月三日
法官助理钟小敏
书记员黄丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国物权法》
第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十七条【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。