上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初26657号
原告(反诉被告)：施慕超。
委托诉讼代理人：何俊勇，上海市志致远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞长生，上海市志致远律师事务所律师。
被告(反诉原告)：王立华。
被告：徐湘明，男。
两被告共同委托诉讼代理人：李松梅，上海励精律师事务所律师。
原告施慕超与被告王立华、徐湘明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告王立华、徐湘明于2016年11月28日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)施慕超及其委托代理人何俊勇，被告(反诉原告)王立华、被告徐湘明的委托诉讼代理人李松梅及被告(反诉原告)王立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施慕超向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告王立华按定金罚则赔偿原告人民币(以下币种相同)300,000元；2、判令被告徐湘明对被告王立华的上述赔偿义务承担连带责任。
本诉的事实与理由：2016年7月3日被告徐湘明代理被告王立华与原告至上海至恒房地产经纪事务所签订《居间合同》，约定将被告王立华位于上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室出售给原告，被告到手价格为6,000,000元，2016年8月15日前签《上海市房地产买卖合同》等事宜。同日，原告与被告徐湘明又签订《补充协议》、《协议书》，《补充协议》将6,000,000元细分成4,150,000元购房款和1,850,000元装修补偿款，《协议书》约定被告徐湘明在被告王立华以任何理由拒卖房屋的情况下承担退赔责任。合同签订后原告于2016年7月3日、4日通过转账向被告支付了定金300,000元。然而，2016年8月12日，被告王立华与原告及中介碰头，明确表示要违约解除合同，同意退还定金，但不愿意退一赔一，希望能够少赔点，双方就赔偿金额未能达成一致。2016年8月15日，被告王立华闭口不谈违约解除事宜，要求按6,300,000元签订《上海市房地产买卖合同》，双方尚在协商过程中，被告王立华于15点20分左右自行离开，后再也不接电话，中介发函要求双方于2016年8月19日至中介处签约，被告王立华拒绝，反而以过了2016年8月15日为由反诬原告违约。2016年8月23日被告王立华向原告返还了定金300,000元，但赔偿金至今未支付给原告。原告认为，被告在《居间合同》、《补充协议》签订后，先是明确表示不愿意继续履行合同，也不愿意承担定金罚则，后为逃避责任，假借《补充协议》的效力，拒绝签约，其行为构成根本违约，根据合同法规定及签订的《居间合同》的约定，被告王立华应向原告双倍返还定金，而被告王立华至今只向原告返还了定金300,000元，赔偿金300,000元还尚未支付给原告。另外，根据《协议书》的约定，被告徐湘明对被告王立华履行合同进行了保证担保，据此被告徐湘明应当对被告王立华的赔偿义务承担连带责任。故原告提起上述诉请。
被告王立华、徐湘明针对本诉辩称，不同意原告的诉请。买卖合同没有签订，是由于原告的过错所导致，因为原告要签订做低房价的虚假合同，故被告王立华予以拒绝。被告徐湘明与本案无关，故不需要承担任何责任。
另被告(反诉原告)王立华向本院提出反诉请求：判令反诉被告施慕超赔偿反诉原告王立华损失55,207元，其中交通费6,157元、住宿费33,780元、调档费70元、复印打印费200元、律师费15,000元。
反诉的事实及理由：经中介公司居间，2016年7月3日，反诉原告王立华经儿子徐湘明代理与反诉被告施慕超就涉案房屋签订《居间合同》，约定2016年8月15日前双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定反诉原告王立华净到手价6,000,000元。2016年8月2日，反诉原告王立华从美国回国。8月15日12时50分，反诉原告按约至中介公司办理网签房地产买卖合同事宜，但历时近三个小时，反诉被告及中介公司一再要求反诉原告签订逃税的、合同价为虚假的4,150,000元的买卖合同，中介公司提供给买卖双方的是2016年7月31日就网签的买卖价格为4,360,000元的买卖合同版本。鉴于反诉原告经咨询法律专业人士后，知悉该行为违法，且8月12日三方已经商定按净到手价6,000,000元加所有卖方税费后的金额作为交易成交价签订买卖合同，故执意不肯，最终导致8月15日买卖合同未能签订。8月22日、23日，反诉原告与反诉被告经协商，就签订书面确认书终止买卖、协商退还定金达成口头协议，并于23日将已收取的300,000元定金退还给反诉被告。但反诉被告收到退还的定金后，不接反诉原告的电话、不回短信，不予配合签订书面确认书。8月29日，反诉原告向法院提起诉讼，要求反诉被告配合签订确认书、赔偿反诉原告损失，要求中介公司撤销7月31日的网签合同，交还房产证。中介公司经法院做工作后，撤销了网签合同。反诉原告亦申请补发了房产证，反诉原告遂撤回了起诉。不料，反诉被告现已恶意诉讼。故反诉原告提起上述反诉诉请。
原告(反诉被告)施慕超对被告(反诉原告)王立华的反诉辩称，要求驳回反诉原告的反诉诉请。反诉原告的主张没有事实及法律依据。反诉原告反诉的事实及理由是剪辑过的，其遗漏了诸多关键事实，反诉被告并不认可双方达成了口头协议。
本院经审理认定事实如下：2016年7月3日，由被告王立华作为甲方(出售方)，原告施慕超作为乙方(购买方)，案外人上海Z房地产经纪事务所作为丙方(中介方)签订《居间合同》一份，合同约定：一、房屋基本状况：房屋座落于闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室，房屋的权利人为王立华；甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体产权人的同意。若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本协议违约责任条款的标准向乙方、丙方承担责任；二、经丙方居间介绍，乙方已充分了解合同中所载的甲方房屋的情况，现同意以本协议第六条所约定的买卖条件购买上述房屋，并于签署本合同之日支付购房意向金100,000元，委托丙方代为议价、转付甲方；三、经丙方居间介绍，甲方同意按本合同第六条所列条件出售房屋并签署本合同签收丙方转交的乙方上述意向金的，则该意向金转为定金，丙方议价成功，甲乙双方达成购买意向，受定金法律关系约束；……六、房屋买卖条件：1、房屋成交价格为6,000,000元，为甲方净到手价；2、乙方的付款付款：(1)2016年7月3日乙方支付意向金100,000元，甲方按本合同第三条签署合同签收该意向金的，该意向金转为定金。定金若有不足的，由乙方在甲乙双方签订本合同后2日补足定金至300,000元；(2)2016年8月15日前乙方支付房款1,700,000元，该款项与上述定金共同构成首期房价款2,000,000元(如需贷款，则首期房价款不应少于30%)。若甲方就该房地产尚有抵押并须使用乙方房价款还贷款的，上述款项应用于归还贷款，解除抵押；(3)乙方若贷款购房的，申请贷款金额为3,000,000元，该贷款由乙方委托银行向甲方支付。贷款数额以银行审核为准，不足部分，乙方同意在产权过户之前以现金补足；(4)2016年10月15日前产权过户当天支付房款950,000元；(5)交易税费：由乙方承担双方全部交易税费；(6)双方约定在2016年8月15日前签订《上海市房地产买卖合同》；……八、议价成功即本合同生效后，未经三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本合同。按照定金罚则，甲方不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的应向乙方双倍返还定金，乙方不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的则甲方有权没收乙方定金。合同末尾的甲方处由被告徐湘明代被告王立华签字，乙方处由原告施慕超签字，丙方处加盖了上海Z房地产经纪事务所的合同专用章。
同日，由原告施慕超作为乙方(承购方)、被告王立华作为甲方(出售方)签订《补充协议》一份，补充协议约定：甲乙双方于2016年7月3日就乙方购买甲方所有的位于上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室的房屋，签订了编号为XXXXXXX的居间合同，买卖合同约定的该房屋成交价为4,150,000元，经甲乙双方友好协商，对买卖合同未尽事宜达成如下补充协议：一、乙方同意在买卖合同成交价的基础上另行补偿甲方房款1,850,000元，乙方应在产权过户前向甲方支付该笔补偿款；二、本次交易所产生的全部税费由乙方承担，甲方实际净到手价为6,000,000元；三、若签订买卖合同后国家出现新的政策，增加税费。双方协商解决，如有一方不同意，双方愿无偿解除合同，甲方退还所有房款和定金，双方互不追究违约责任；四、本协议作为甲乙双方于2016年7月3日签订的《居间合同》的补充部分，本协议与居间合同不一致的，以本协议为准。
当日，被告徐湘明与原告施慕超另签订《协议书》一份，协议书中载明：经甲乙双方协商一致：出售方徐湘明承诺征得房屋权利人王立华的口头授权，代表其签订闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋的出售居间合同，并收取定金。若权利人(王立华)以任何理由不同意出售此房屋，徐湘明愿意退还承购方300,000元并且赔偿承购方300,000元作为对承购方的补偿，另外支付给Z房产房价1%作为中介费。若承购方以任何理由不购买此房屋，则300,000元定金由甲方没收并且另外承购方支付给Z房产房价1%作为中介费。
嗣后，被告徐湘明代被告王立华收取了原告施慕超所支付的定金合计300,000元。庭审中，被告王立华对于被告徐湘明代理其签订上述居间合同及协议书，并收取定金的代理行为予以确认。
审理中，应原告施慕超的申请，本院传唤证人沈某某(系上海Z房地产经纪事务所的法定代表人)出庭作证，证人称：2016年7月被告王立华委托其儿子徐湘明签订了居间合同。8月12日双方见面沟通，主要是被告方想解除合同，故主要沟通的是违约金的事宜。顺便提及了房屋的价格。当时原告施慕超坚持需要赔偿240,000元-260,000元之间，大概双方差几万元的差距，最后没有谈拢。之后到15日期间，中介方再次与被告方进行沟通，被告方同意签订合同，遂在15日至中介公司处签订合同。15日当天，被告方要求按6,000,000元的价格作为签订正式买卖合同的价格，这与之前沟通时候的约定不同，若这样签订合同，将会导致原告方多出很多税费，故原告方一时难以接受。之后，被告方就先行离开了，之后经中介方沟通，原告方同意该方案，然经中介方再次通知被告方，被告方不愿意回来签订合同。一直到16日，中介方仍是通知被告方签订合同，但被告方不愿意签订合同。另上海Z房地产经纪事务所于2016年8月16日向被告王立华、徐湘明发出书面催告函，通知双方于2016年8月19日至中介公司处签订该房屋的二手房买卖合同。
以上事实，由原告施慕超提供的：1、2016年7月3日原告施慕超与被告王立华签订的《居间合同》一份；2、2016年7月3日原告施慕超与被告王立华签订的《补充协议》一份；3、原告施慕超与被告徐湘明签订的《协议书》一份；4、2016年7月3日、7月4日的定金付款单二份；5、2016年8月16日中介方向两被告发出的催告函一份；6、中介方与被告王立华的短信息的截图一组；7、中介方出具的情况说明一份；8、原、被告及中介方之间的录音材料一组；9、网络截图一组；10、原告施慕超申请证人沈某某出庭作证的证人证言一份。被告王立华、徐湘明提供的：1、2016年8月15日中介方与被告王立华的录音一组；2、被告王立华与中介方业务员的短信聊天记录一组；3、房地产买卖合同的拍照件、涉案房屋的房地产登记簿信息一组；4、2016年8月23日被告王立华退还原告施慕超300,000元的贷记凭证一份；5、被告王立华与原告、中介方的短息记录一组；6、被告王立华与原告之间的录音材料一份；7、被告王立华起诉原告及中介方的诉调材料一组；8、被告王立华与中介方的聊天记录一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，被告徐湘明代被告王立华与原告施慕超所签订的《居间合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合同及协议书均依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同及协议书当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据居间合同约定，双方理应在2016年8月15日前至中介公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。本案的争议焦点在于：双方最终就涉讼房屋未能签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》是否由被告王立华的违约行为所导致。
针对该争议焦点：依据居间合同及补充协议的约定可以得知，涉案房屋的出售价格为6,000,000元的净到手价格，而且双方在补充协议中对于6,000,000元的价格构成作了明确约定，即4,150,000元的交易中心价格，加上1,850,000元的补偿款，故双方在签订补充协议之时是明确要以4,150,000元的价格作为签订备案的房屋买卖合同的价格。结合中介方的证人证言，可以说明约定较低的备案买卖合同的价格是做低房价，进而降低原告施慕超的税费。但双方对于净到手价为6,000,000元并无争议。2016年8月15日系居间合同所约定的签署网签房屋买卖合同的约定日期，诚然被告王立华在当日到了中介公司处，欲与原告施慕超签约，但是其提出要求以6,000,000元的房屋价格作为网签买卖合同的房屋总价，显然被告王立华提出的该项磋商条件与之前双方所协商沟通存在较大出入，原告施慕超作为买受人，若按照该条件签约，势必会使得其增加较大金额的税费，故原告施慕超在被告王立华提出该项条件后一时难以接受，然经中介方的沟通后，原告施慕超仍然愿意接受被告王立华提出的该项签约条件。然被告王立华在原告施慕超同意该项条件之后，在经中介方口头、书面催告后，拒绝与原告施慕超签署示范文本的房地产买卖合同。对此本院认为，涉讼合同的定金属于立约定金，其目的在于确保本约合同的订立。在最终双方未签订本约合同的情况下，对于是否使用定金罚则应根据具体履行预约中的约定义务情形来决定。就本案而言，在就本约进行磋商谈判过程中，被告王立华提出的新的签约条件即“要求以6,000,000元作为示范文本的房屋价格。”本院认为，被告王立华在签约当日提出的签约条件，显然是与之前的补充协议约定不符的，但原告施慕超在慎重考虑之后，仍然是愿意接受被告王立华提出的上述签约条件。实则被告王立华在签约当天执意要求增加新的签约条件的行为,进而要求原告施慕超必须在与所签本约的重大事项上作出让步，已经有违公平和诚信的原则，但原告施慕超在综合考虑房价上涨的因素的基础上，仍然同意被告王立华在签约当日提出的签约条件，然被告王立华在知悉原告施慕超同意上述签约条件后，对于原告施慕超及中介方提出再次签约的要求一再予以拒绝，被告王立华以实际行动拒绝签约显然已经构成违约，理应按照居间合同的约定承担双倍返还定金的定金责任。虽然被告王立华已经返还给原告施慕超300,000元的定金，但其仍应基于定金责任尚需返还原告施慕超300,000元。而被告王立华作为违约方，其在反诉中提出的反诉诉请，即使其所主张的损失确实存在，亦是其为了合同签约所进行的必要成本，更何况双方未能签订示范文本的违约责任在于被告王立华，其更无权主张上述反诉损失。故本院对被告王立华提出的反诉诉请不予支持。
另被告徐湘明与原告施慕超所签订的协议书中明确约定了，若被告王立华以任何理由不出售此房屋，被告徐湘明愿意退还原告施慕超300,000元并赔偿300,000元作为对原告施慕超的补偿。本院认为，结合该项约定，说明被告徐湘明作为新加入的债务人愿意对债务人被告王立华可能产生的债务承担连带责任，即由被告徐湘明加入债的关系中，并与债务人被告王立华成立连带关系，共同作为连带债务人，进而对债权人原告施慕超负责，故属于连带之债的并存债务承担。即被告王立华系主债务人，且主债务人并没有脱离债的关系，由被告徐湘明作为第三人加入到原告与被告王立华之间的债权债务关系中，属于债务加入，由被告徐湘明与被告王立华共同向原告施慕超承担上述债务的支付责任，被告徐湘明与被告王立华系连带债务人。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)王立华、被告徐湘明于本判决生效之日起十日内赔付原告(反诉被告)施慕超定金300,000元；
二、驳回反诉原告(被告)王立华的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计2,900元，由被告王立华、徐湘明负担(并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告施慕超)。反诉案件受理费减半收取计590.09元，由被告(反诉原告)王立华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一六年十二月二十三日
书记员 李睿培
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。