重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终3215号
上诉人（原审原告）罗长桂，
委托代理人杨维岗（特别授权），重庆静昇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江利，
被上诉人（原审被告）杨长寿，
二被告委托代理人赵璇（特别授权），重庆百君律师事务所律师。
原审第三人重庆森焱安装工程有限公司。
法定代表人张露，董事长。
委托代理人刘志航（特别授权），
委托代理人赵详，
原审第三人重庆塑料十一厂。
法定代表人张东，厂长。
上诉人罗长桂因与被上诉人杨长寿、江利房屋买卖合同争议纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第07455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理
（以下简称“讼争房屋”）系重庆塑料十一厂所有，建筑面积34平方米。原告罗长桂、被告江利、杨长寿均系重庆塑料十一厂职工。罗长桂原居住在南岸区马鞍山257号房屋。
1995年11月20日杨长寿向罗长桂出具一份收条，该收条载明“收到罗长贵人民币2000元杨长寿房屋转让装修费。”1999年3月11日罗长桂、杨长寿向重庆塑料十一厂缴纳了讼争房屋1993年10月至1998年12月的房租、水电费。同年11月10日罗长桂向重庆塑料十一厂缴纳杨长寿房屋转让过户费。2000年1月13日罗长桂向重庆塑料十一厂缴纳了讼争房屋的1999年1至12月的房租、水电费727.8元。同年12月8日罗长桂向重庆塑料十一厂缴纳了讼争房屋2000年全年的水费251.7元。上述四笔款项的收款经办人均为张成芳。罗长桂从1995年11月至今居住在讼争房屋。
2001年4月江莉、杨长寿向重庆塑料十一厂反映1995年收取的罗长桂的2000元仅是装修费，并未转让讼争房屋的使用权。该厂鉴于1999年12月办理讼争房屋过户时，杨长寿、江利夫妇并未到该厂现场处理，仅听取罗长桂的意见，该厂2001年4月1日作出决定：重庆塑料十一厂宿舍，马鞍山257号住房居住权系杨长寿、江利夫妇所有。
2001年9月25日重庆市国土资源和房屋管理局颁发了房屋所有权证（，建筑面积34平方米），确认产别为集体所有房产，房屋所有权人为重庆塑料十一厂。2002年2月8日重庆森焱安装工程有限公司（甲方）与重庆塑料十一厂（乙方）签订了《重庆森焱安装工程有限公司收购重庆塑料十一厂协议书》，该协议第七点约定：十一厂宿舍产权属甲方，使用权属现住户（租房户除外）。企业收购后，甲方不收取住户房租。房屋维修及水电费、安全等均由住户自行负责，与甲方无关，今后甲方若对住房户进行货币安置或采取其他方法安置，甲方参照国家政策并同住户协商一致后执行。该协议附件4乙方宿舍清单（2）显示：厂山顶宿舍123平方米为单独土地证：397平方米，共计三个房管证。分别是：①39平方米住户陈本碧（此人不属厂职工，以前此人将私房卖给十一厂，由十一厂解决临时住房）②51平方米住户：张某、罗长贵。③34平方米住户江莉。
2014年12月8日重庆市南岸区人民政府作出《关于征收海棠溪小学工程项目国有土地上房屋的公告》，讼争房屋属征收范围。2015年4月3日罗长桂与江利在案外人张勇的见证下，写有书面的情况说明，该情况说明载明：马鞍山254号，建筑面积34平方米，产权证名字为塑料十一厂，该房屋在海棠溪小学征收范围内，在此次海棠溪小学征收过程中，塑料十一厂开具证明住户是江利，现房屋实际居住人为罗长桂，江利与罗长桂对此套房屋存在权属买卖纠纷，现正在进行司法诉讼。根据此次征收补偿方案，此套房屋货币补偿400050元（因无法确定权利人，未算重症、困难补助），该补偿款在江利与罗长桂司法诉讼结束，法院最终调解或判决后，由法院指定领取人领取。该情况说明在双方签字认可前提下，南岸区征收中心有权在该说明签订时间十日内，对该房屋进行拆除。重庆塑料十一厂成立于1980年6月30日，系集体经济企业，现该厂营业执照已被吊销。
在本案的审理过程中，原告申请出庭作证的证人张某证言显示她不知晓原、被告之间房屋买卖情况。证人米家常证言显示他在1992年至1993年担任重庆塑料十一厂厂长，后他去广州工作，每年春节回来时均看见原告居住在讼争房屋内的。本院对上述二证人证言的真实性认可，亦可证明原告长期居住在讼争房屋的事实，但不能证明原、被告之间存在转让房屋使用权的情况。被告申请出庭作证的证人曹某证言显示，他于1993年至2002年担任重庆塑料十一厂厂长，1999年罗长桂找到厂办公室主任说讼争房屋要办理过户，罗长桂本人也找他申请过，他当时说收条上写的装修费以后会有争议，张成芬、罗长桂说不会出问题，故厂里根据那张收条办理了使用权过户。后杨长寿找到厂里反映双方并未办理过户的意思，双方对此有争议，厂内就改正了过户认定，并在厂内黑板上张贴了公告，否定了将讼争房屋过户给罗长桂，要退还过户费给罗长桂，但罗长桂一直未来领取，后罗长桂也未向厂里交过房租了。厂里由办公室负责管理单位公房，只要双方自愿办理过户厂里是不反对的，办理过户需要双方到厂里进行表态，厂里出具收据，原、被告并未到场表态。证人卢某证言显示，他于1989年至1990年在重庆塑料××厂××队工作，他于1989年夏天和其他十几个工友花了3到4天对讼争房屋进行了重新修建，将房屋从原来老的砖木结构修建成了新的砖木结构，他得到了杨长寿的报酬大约30到40元。
上述事实，有双方当事人当庭陈述及举证，并经当庭认证，足以认定。
原告罗长桂诉称，原告与被告江利、杨长寿均为重庆塑料十一厂职工，1995年11月20日被告将位于重庆市南岸区马鞍山257号房屋出售给原告，并向原告出具收条一张。该房屋转让价2000元，原告以现金方式支付给被告。该房屋的买卖已征得重庆塑料十一厂的同意，原告于1999年11月10日向该厂支付买卖该房屋的过户手续费576元。被告从1995年11月20日将房屋交付给原告，原告携家人居住该房屋至今，房租、水电费均由原告向重庆塑料十一厂缴纳，现该房屋纳入拆迁范围，原、被告房屋买卖合同是否成立有争议，为维护原告合法权益，原告遂诉至本院，请求判令确认原、被告于1995年11月20日就杨长寿出售位于重庆市××岸区龙门××街道××＃11-3-7房屋（房权证编号：106字第××号）34平方米房屋使用权给原告的房屋使用权买卖行为成立并有效；本案诉讼费由被告承担。
被告江利、杨长寿辩称，原、被告之间并未进行房屋交易买卖，仅存在一收条，收条上载明了装修费，讼争房屋系公房不能进行转让。收取2000元的原因是在1995年前该房屋被告方进行了修缮、装修，也当做了以后的租金。原告利用不正当手段办理了公房转让手续，后重庆塑料十一厂对讼争房屋已进行处理，确认房屋使用权为被告。原告诉讼请求已超过诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。
一审法院认为，综合本案书证及当事人陈述，本案证据中的“江莉”应为本案被告江利，“罗长贵”应为本案原告罗长桂。因讼争房屋修建于20世纪80年代，重庆塑料十一厂修建有多套公房，本案当事人均认为厂属公房门牌号混乱。原、被告产生的收条交易发生在1995年，重庆塑料十一厂对讼争房屋所做的书面处理在2001年4月1日，讼争房屋的房屋所有权证办理时间为2001年9月25日。一审法院认为，本案证据中显示的南岸区马鞍山254号、257号、257号附1号均为房屋所有权证上记载的南岸区龙门浩街道马鞍山254#11-3-7的房屋（即讼争房屋）。
原告申请出庭作证证人张某、米某的证言，张某作为原告邻居，能够证明原告自1995年11月20日至今居住在讼争房屋的事实。证人米家常在1992年至1993年当过重庆塑料十一厂的厂长，后在1994年离职。上述二位证人因对原、被告之间的“房屋转让装修费”一事不知晓，故不能证明讼争房屋使用权存在转让。
本案的核心证据为1995年11月20日杨长寿向罗长桂出具的收条。但该收条仅是载明了：收到罗长贵人民币2000元杨长寿房屋转让装修费。根据《中华人民共和国合同法》第十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条规定：合同的内容一般包括当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。其中当事人的名称或者姓名和住所、标的和数量为必备条款。该收条如果作为一份合同，当事人姓名应是罗长桂、杨长寿，基于杨长寿与江利系夫妻，杨长寿代表了江利的行为。数量基于讼争房屋系公房，根据日常生活经验每个单位职工仅能享受一套公房租赁权，故该合同的数量为一套。“房屋”，虽无明确的坐落位置，根据审理中当事人陈述，“房屋”应是指讼争房屋，但“房屋转让装修费”具体指向原、被告认识不一，原告认为合同标的为讼争房屋使用权的转让，被告则认为仅是将房屋使用权转租给原告，基于该房屋进行修缮、装修，需要收取装修费2000元。
一审法院认为，从文意解释上并不能清楚释出双方是永久转让讼争房屋的使用权利，故该合同标的约定不明，不具备合同成立的必备条款。一审法院认为，现有证据不能确认原、被告于1995年11月20日就讼争房屋的使用权买卖合同成立并生效。理由如下：杨长寿、江利就讼争房屋与重庆塑料十一厂存在单位公房租赁关系，双方未签订租赁合同，应为不定期租赁，此租赁关系系特定历史时期集体经济单位给予职工的住房福利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。故公房租赁权的转让需要经过出租人即重庆塑料十一厂的同意。虽然原告举示1999年11月10日由重庆塑料十一厂工会主席张成芳出具的收据中该厂收取了罗长桂5**元的房屋转让手续费。但基于上述时间系原告单方向重庆塑料十一厂申请，二被告并未到该单位说明情况。2001年4月1日该厂经了解情况后，认为转让讼争房屋使用权并非杨长寿、江利的真实意思表示，遂出具了该房屋的解决情况的书面文件，该文件确认了讼争房屋系杨长寿、江利享有居住权，故重庆塑料十一厂并未认可原、被告之间房屋使用权的转让。虽然重庆塑料十一厂现无经营活动，未出庭应诉，但时任该厂厂长的曹某作为证人的证言及张成芳的书面情况说明对此情况亦予以印证。在2002年2月8日《重庆森焱安装工程有限公司收购重庆塑料十一厂协议书》附件4中重庆森焱安装工程有限公司与重庆塑料十一厂亦认可厂山顶宿舍34平方米房屋的住户为江利。此系所有权人对诉争房屋使用权益归属的判定，是所有权人的处分权能的体现，现杨长寿、江利亦不同意1995年11月20日收条的合同转让标的为讼争房屋使用权，故原告诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告罗长桂的诉讼请求。
宣判后，罗长桂不服一审判决，向本院提起上诉，认为一审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判，理由如下：一、一审判决认定包括十一厂的情况说明、对标的房屋缴纳水电费占有使用及房屋修缮等事实认定错误；二、一审法院认定被上诉人向上诉人出具的收条其约定标的不明，不具备合同成立必备条款，是错误的，该收条是双方真实意思表示，充分明确了双方行为性质是对房屋使用权的永久性转移；三、纠纷发生时间是1995年，当时我国并未有相关合同法规定当时交易行为，现在以合同法的来评判是否属于合同行为，是错误的。
被上诉人杨长寿、江利答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人罗长桂向本院明确，其一审诉讼请求“确认原、被告于1995年11月20日就杨长寿出售位于重庆市××岸区龙门××街道××＃11-3-7房屋（房权证编号：106字第××号）34平方米房屋使用权给原告的房屋使用权买卖行为成立并有效”表述有欠规范，其内涵为“确认杨长寿于1995年11月20日将重庆市××岸区龙门××街道××＃11-3-7房屋（房权证编号：106字第××号）使用权转让给罗长桂之房屋使用权转让行为成立并有效”。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，本案系当事人以公房使用权转让为基础诉由提起的诉讼。综合双方的诉辩意见，二审争议焦点为上诉人诉称之公房使用权转让行为是否成立并有效。有鉴于诉争之公房使用权转让系双方法律行为，属于合同法调整范畴，对此，应纳入合同成立及效力的法律适用予以评判。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第一条规定，“实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用的规定；实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用的有关规定。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，“下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；此款2009年8月27日删除。(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”可见，一般合同的成立要件包含主体、标的、意思表示的基本要素，而效力评判主要涉及合法性审查。本案中，对于诉称的公房使用权转让行为，上诉人举示了1995年11月20日杨长寿出具一份收条，该收条载明“收到罗长贵人民币2000元杨长寿房屋转让装修费。”对此，被上诉人辩称系支付诉争房屋之装修费用，但从书证文义，其明确使用“转让”之法律概念，应涵摄“转让”之法律行为内涵。故此，上诉人举示的收条包含主体、标的、“转让”之意思表示等基本要素，符合合同成立的要件要求。关于相关合意之效力评判，有鉴于其并未违反《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定之无效情形，本院依法对其效力予以确认。被上诉人虽以公房使用权不得转让、单位未予以认可等事由进行抗辩，但合同效力与合同履行属于不同的法律适用层面，本案上诉人诉请为确认之诉，案件诉讼标的仅涉及诉称之法律行为效力评判，该法律行为导致当事人之间契约关系的产生，而不涉及契约之履行问题。被上诉人相关抗辩意见超出本案审理范围，本院对此不予采信。综上，上诉人上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。一审判决关于民事法律行为成立及效力之法律适用错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第07455号民事判决；
07455号民事判决；
二、杨长寿于1995年11月20日将重庆市南岸区龙门浩街道马鞍山254#11-3-7房屋（房权证编号：106字第××号）使用权转让给罗长桂之房屋使
一审案件受理费80元、公告费600元,由杨长寿、江利负担，二审案件受理费80元，由杨长寿、江利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
代理审判员 史大贤
代理审判员 邓 瑀
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 汪腊梅