江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中商终字第00279号
上诉人（原审被告）朱瑞明。
委托代理人杨文中（特别授权。
委托代理人凌祥林（特别授权。
被上诉人（原审原告）姜堰市东旭阀门管件有限公司，企业注册号321284000002110，住所地泰州市姜堰区白米镇曹新村。
法定代表人陆秀喜，董事长。
委托代理人许炜（特别授权），江苏致邦律师事务所律师。
上诉人朱瑞明与被上诉人姜堰市东旭阀门管件有限公司（以下简称东旭公司）租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2013）泰姜商初字第0518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
东旭公司一审诉称，2010年3月，朱瑞明因从事个体经营需要，与东旭公司协商承租东旭公司部分厂房和设备，双方达成口头协议，约定每年租金60000元。朱瑞明给付定金4000元后，于2010年5月10日开始实际承租租赁物，但一直未支付租金。2012年4月18日，东旭公司书面通知朱瑞明解除租赁关系，要求朱瑞明返还租赁物，支付拖欠的租金，但朱瑞明至今未返还租赁物，亦未给付租金。东旭公司认为与朱瑞明之间的口头租赁合同为不定期租赁关系，东旭公司书面通知解除租赁合同合法有效，朱瑞明既未腾让、返还租赁物，又未支付租赁期间租金，已构成违约，且在租赁合同解除后，朱瑞明仍实际使用租赁物，造成东旭公司损失，朱瑞明应按原约定租金支付使用费。请求法院判令：1、朱瑞明立即腾让租赁房屋，返还全部租赁物（详见清单）；2、朱瑞明给付租金205150.60元（自2010年5月10日计算至2013年10月10日）。
朱瑞明一审辩称：东旭公司对出租的租赁物无所有权，双方之间的租赁合同无效；双方之间存在书面租赁合同，约定租期五年，现尚未到期；租金已经付清。
一审法院审理查明：1、2010年3月12日，东旭公司收取朱瑞明租房订金4000元。自2010年5月10日起，东旭公司将部分厂房和设备出租给朱瑞明，约定年租金60000元。出租的厂房范围为：白米镇通扬西路139号东旭公司厂区内熔炼车间、造型车间内西侧部分，上述车间外部西侧东旭公司所有的钢结构棚屋，熔炼车间北侧四间辅助用房和该辅助用房北侧对面三间辅助用房，以及厂区西南角用于职工食堂的辅助用房。
2012年11月30日姜堰市鼎厦精密铸造有限公司出具情况说明，表示其对公司厂房被东旭公司出租给朱瑞明曾经提出异议，后在东旭公司称朱瑞明是临时租用、不影响今后使用和规划的情况下未再坚持异议。
2、2012年4月18日，东旭公司向朱瑞明发出解除租赁关系通知书，要求朱瑞明十日内搬迁腾让、返还租赁财产、支付前期未付租金。同年5月18日，朱瑞明向一审法院提起诉讼，要求姜堰市东旭阀门管件有限公司履行租赁协议。审理中，姜堰市东旭阀门管件有限公司提出反诉，要求解除租赁合同、返还租赁财产、朱瑞明支付两年租金120000元。同年7月30日，一审法院作出（2012）泰姜商初字第0219号民事判决书，判决：1、驳回朱瑞明的诉讼请求；2、东旭公司与朱瑞明之间的租赁合同关系于2012年4月18日解除；朱瑞明于判决生效后十日内返还租用的租赁物，并支付租金46000元；3、驳回朱瑞明其余诉讼请求。后朱瑞明不服，上诉至泰州中院。泰州中院于2012年12月4日作出（2012）泰中商终字第0275号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。本院于2012年12月27日立案受理，2013年6月17日、27日，朱瑞明、东旭公司分别撤回起诉。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现朱瑞明认为双方于2010年5月10日起草并签订了租赁合同，其提交了租赁合同复印件加以证明。而该合同复印件并非是原件复印的初始复印件，且内容不完整，多处涂改，并存在不同笔迹，朱瑞明又不能提供原件以供核对，故朱瑞明关于双方之间存在书面租赁合同的辩称，证据不足，一审法院不予采信。
关于东旭公司、朱瑞明之间的租赁合同的效力。一审法院认为，东旭公司将其自有的部分厂房和设备，以及其使用的姜堰市鼎厦精密铸造有限公司的部分厂房，出租给朱瑞明，约定年租金60000元。朱瑞明支付了4000元租房订金，并实际使用了上述租赁物，姜堰市鼎厦精密铸造有限公司对此未表示异议，则东旭公司、朱瑞明双方之间形成租赁合同关系。该租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。朱瑞明辩称租赁合同无效，无证据证明，一审法院不予采信。
关于朱瑞明是否应返还租赁物。一审法院认为，东旭公司、朱瑞明在履行租赁合同过程中，东旭公司通知朱瑞明解除合同，朱瑞明收到通知后提起诉讼，后撤回起诉，则双方的租赁合同关系已经解除，朱瑞明应返还租赁物。因双方对租赁物无书面约定，朱瑞明认可的租赁物除房屋外，租赁的设备为变压器一套，旧行车、旧混砂机各一台，旧中频炉二台，故东旭公司要求朱瑞明返还租赁房屋及变压器一套、旧行车、旧混砂机各一台、旧中频炉二台的诉讼请求应予支持。东旭公司要求朱瑞明返还其余租赁设备的诉讼请求，无证据证明，一审法院不予支持。
关于东旭公司要求朱瑞明给付租金的诉讼请求是否应支持的问题。一审法院认为，朱瑞明承租东旭公司的房屋和设备，依法应按约向东旭公司支付租金。朱瑞明自2010年5月10日起租用东旭公司厂房和设备，东旭公司通知解除租赁合同后，朱瑞明仍然在使用租赁物，故东旭公司要求朱瑞明按每年租金60000元的约定，支付2010年5月10日至2013年10月10日租金的诉讼请求，依法应予支持。但应扣减朱瑞明已付的租房订金4000元。同时，根据合同法关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”、“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”的规定，朱瑞明因维修承租房屋所支付的70000元维修费用应由东旭公司承担，该费用应当抵算朱瑞明应支付的租金。据此，截止2013年10月10日朱瑞明欠东旭公司租金205000元，扣减租房订金4000元和房屋维修费用70000元，朱瑞明尚应向东旭公司支付租金131000元。朱瑞明辩称租金已付清，证据不足，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、朱瑞明于本判决生效后十日内向东旭公司返还租用的厂房，以及变压器一套、旧行车、旧混砂机各一台、旧中频炉二台，并支付租金131000元；二、驳回东旭公司其余诉讼请求。案件受理费11345元，由东旭公司负担1872元，朱瑞明负担9473元。
一审宣判后，朱瑞明不服，向本院提起上诉。其上诉主要理由为：一、一审判决仅认定年租金标准60000元，属认定事实不清。年租金60000元作为与租赁协议的一部分，是不能分割独立开的，没有租赁协议就不可能有年租金60000元标准的确定。一审法院仅认定租金标准而否定作为整体的租赁协议，属认定事实不清；二、涉诉房屋产权不明。上诉人提供的抵押清单及相关材料，证明案涉财产原属于集体资产姜堰市不锈钢阀门厂；三、本案自被上诉人首次起诉后应不存在租金。本案因诉争多年，争议租赁房屋没有得到正常使用，且本身是危房，影响正常使用。即使要计算损失，也应按责任大小分担；四、上诉人在此期间为被上诉人代付的费用远超租金，但该部分仅得到一审法院部分认定。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，请求二审依法撤销一审判决，发回重审或者改判。
被上诉人东旭公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不能成立，请求二审予以维持。一、关于年租金60000元已经经过几次审理，没有争议，并且一直得到对方的认可；二、关于案涉房屋产权问题，被上诉人一审已经提供相关证据证明土地使用权和房屋所有权的归属，上诉人所称涉及南京宝融实业有限公司的理由与本案无关联；三、关于起诉后租金是否应当存在，被上诉人认为上诉人使用房屋，且有60000元租金的事实，同时我们对一审的判决没有异议；四、关于上诉人支付费用的问题，一审法院没有认定的费用与本案没有关联性。
二审中双方均无新证据提交。
本院经审理，原审查明的事实正确，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：一、双方之间租赁合同是否有效；二、上诉人是否应当支付被上诉人租金以及应支付金额为多少。
本院认为，双方之间的租赁合同应为合法有效。东旭公司将自有厂房、设备以及姜堰市鼎厦精密铸造有限公司部分厂房出租给朱瑞明使用，朱瑞明向东旭公司支付租金，此系双方当事人真实意思表示内容不违反法律法规的强制性规定，本案诉讼过程中姜堰市鼎厦精密铸造有限公司出具情况说明表示对被上诉人出租其所有厂房的行为没有异议，因此应当认定该租赁合同合法有效。
本案审理过程中双方对是否存在书面租赁合同存在争议，对此本院认为，被上诉人已书面通知上诉人解除合同，上诉人收到解除通知后虽然对解除合同的效力有异议而提起诉讼，后又撤诉，应当视为双方之间的合同已经解除，故是否存在书面租赁合同不影响合同解除事实及其法律后果，上诉人应当返还租赁物并与被上诉人结清租赁费用。被上诉人于2012年4月18日向上诉人发出解除合同通知，自此合同予以解除，上诉人前期所欠租金应当给付被上诉人，上诉人在合同解除后仍继续使用租赁物，其应按租金标准给付使用费。
因上诉人已经预付订金4000元，支付房屋维修费70000元，该部分费用应从租金中予以扣减。上诉人主张的不存在租金以及超过70000元的维修费缺乏相应证据予以支持，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。上诉人的上诉理由缺乏事实依据，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费11345元，由上诉人朱瑞明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈大祥
代理审判员 周红梅
代理审判员 朱希懋
二〇一四年十一月三日
书 记 员 徐文玲