江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终345号
上诉人（原审被告）唐祖珍。
委托代理人钱均良。
被上诉人（原审原告）常熟市江南资产经营有限责任公司。
委托代理人邵志渊，江苏海容律师事务所律师。
委托代理人范飚，江苏海容律师事务所律师。
上诉人唐祖珍因与被上诉人常熟市江南资产经营有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟虞民初字第00693号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年6月21日，常熟市副食品公司作为出租方（甲方）与唐祖珍作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定第一条：租赁期限：租赁期为1年，出租方从2013年7月1日起将常熟市君子弄83号房屋面积约82.89平方米交付承租方用于副食品经营至2014年6月30日止。第二条：租赁费和物管费（含职工安置费）的交纳：经双方商定第一期的租赁费为13000元，物管费（人员安置费）为13000元，合计人民币总额为26000元。大写：贰万陆仟元整。按年缴纳。在签订本合同时一次性缴纳26000元的租赁费和物管费，先付后用。逾期交纳需加收20%滞纳金，逾期满30天视作承租方违约终止合同。第四条：承租方在租赁经营期间所发生的直接费用（如水电费、环卫费等）均应另外承担结算。第六条、经营场所的维修：承租方租用的房屋自行负责装修维修。承租方对租用的房屋进行装修或改善增设附着物，须向出租方提出书面申请征得有关部门及出租方同意后方可实施。装修、改善增设附着物的范围必须是经营所需的装饰，费用、维修由承租方承担，合同期满承租方如不再取得续租权，经营场所的装修、改善增设附着物的产权无条件归出租方所有。如承租方届时依法取得续租权的，可无条件继续使用。装修维修必须取得消防部门验收合格符合消防安全要求。第十条：合同期满，出租方收回房屋使用权，同等条件下，承租方有优先续包权，该优先续包权并不限制、影响出租方采取拍租等方式的处置权。合同签订后，唐祖珍一直使用该租赁房屋至今。2014年5月27日，常熟市江南资产经营有限责任公司及常熟市副食品公司向唐祖珍发出通知，告知其房屋租赁合同（协议）将于2014年6月30日到期。合同到期后公司将收回房屋、不再续签。要求唐祖珍按照合约规定时间准时搬离房屋，结清各项费用，上交钥匙。
另查明，从2005年1月4日起至2013年6月21日前，常熟市副食品公司与唐祖珍就本案出租的常熟市君子弄83号的房屋曾先后签订与以上内容相类似的经营场地使用权转让协议书、房屋租赁合同。
又查明，1992年8月27日，常政复（1992）279号常熟市人民政府（批复）关于同意市饮食服务公司等企业更名及建办有关企业的批复，决定将江苏省常熟市饮食服务公司更名为江苏省常熟市饮食服务总公司。后江苏省常熟市饮食服务公司办理了相关的更名手续。
1992年8月27日，常政复（1992）267号常熟市人民政府（批复）关于同意市第二饮食公司等企业更名及建办有关企业的批复，决定将常熟市第二百杂公司更名为常熟市百杂公司。
2003年10月28日，常商人（2003）16号常熟市商业集团有限责任公司文件决定对市副食品公司和市百杂公司进行合并，合并后的企业名称为常熟市副食品公司，不再保留常熟市百杂公司牌子。2004年2月4日，常熟市百杂公司注销了工商登记。
2010年12月31日，常熟市财政国资部门根据常熟市政府国有资产监督管理办公室常国资办（2010）8号《关于同意江南商贸集团相关企业资产整合重组方案的批复》，办理资产调拨手续为由，批准将资产占有单位常熟市副食品公司名下的常熟市第二百杂公司的常城国用（2002）字第003028号下数量为222.20平方米的土地资产及资产占有单位江苏省常熟饮食服务总公司的其名下（熟房字第××号）面积为50.25平方米的房屋资产以企业合并的处置形式调入常熟市饮食服务有限责任公司。
2011年1月14日，常熟市人民政府办公室纪要（2011）1号关于江南集团下属有关企业资产整合重组相关问题的协调会议纪要，决定对江南集团下属的公有独资企业及相关公有资产（常熟市副食品公司、江苏省常熟市饮食服务总公司、江苏省常熟市五金机械总公司、江苏常熟市五交化有限公司、常熟市王四酒家、江南集团接收的常熟市粮油资产经营有限公司有关资产）进行整合重组。一、企业和资产的整合重组方式：……2、将江南集团接收的粮油资产经营公司有关资产以资产调拨方式调拨到饮服总公司，同时将饮服总公司的部分资产以调拨方式调拨到王四酒家，再将经资产调拨整合后的饮服总公司与副食品公司、五金机械公司进行公司合并，合并后公司名称为饮服总公司，注销副食品公司和五金机械公司。3、将公司合并后的饮服总公司改制为江南集团国有独资的常熟市饮食服务有限责任公司（以工商登记为准）。4、由江南集团独资建办的常熟市江南资产经营有限责任公司吸收合并饮服有限公司和五交化有限公司。二、房产、土地权证处置办法：1、鉴于本次资产整合重组中涉及的企业均为公有全资企业，凡资产整合重组中房产、土地二证齐全的资产，凭国资部门资产调拨单或企业合并批准文件，将土地权证按实测面积以原有土地性质直接变更登记到新的资产权属方；房产权证按原证载面积直接变更到新的资产权属方。2、凡资产整合重组中有房产证、无土地权证的资产，房产权证按上述第1条办法处置；土地经测绘后，对界址清晰或四邻无争议的，以实测占地面积直接对新的资产权属方登记土地权证。3、凡资产整合重组中有土地权证、无房产权证的资产，土地权证按上述第1条办法处置；凡能提供房产历史形成的相关资料，属1990年12月31日前存在的资产，由江南集团作出权属无争议的承诺并对房屋作安全鉴定后，由房管部门按实测面积直接办理房产权证至新的资产权属方；对不能提供房产形成相关历史资料的，可参照常政办（2004）67号文件精神作补办处理。4、对原房产权证上载明的无证面积，鉴于历史原因，除简易房屋外，可按实测面积直接予以确权发证。
还查明，常熟市虞山镇君子弄83号部分房屋于1990年3月6日登记在江苏省常熟市饮食服务公司名下，2011年5月19日登记在常熟市饮食服务有限责任公司名下至今，面积为50.25平方米，现所有权证号为虞山15000729号，丘（地）号为42210154-3，常熟市虞山镇君子弄83号部分房屋于2011年5月26日登记在常熟市饮食服务有限责任公司名下至今，面积为82.89平方米，现权证号为熟房权证虞山字第××号。常熟市虞山镇君子弄83号地块土地使用权于2002年5月10日登记在常熟市百杂公司名下。
审理中，常熟市江南资产经营有限责任公司、常熟市饮食服务有限责任公司向原审法院出具情况说明一份，明确根据相关的规定，常熟市副食品公司和常熟市百杂公司进行合并，合并后的企业名称为常熟市副食品公司，后根据相关会议纪要，江苏省常熟市饮食服务总公司与常熟市副食品公司等企业进行合并，改制成常熟市饮食服务有限责任公司，后由常熟市江南资产经营有限责任公司吸收合并。常熟市百杂公司、常熟市副食品公司、江苏省常熟市饮食服务总公司、常熟市饮食服务有限责任公司名下的相关资产、权利义务均由常熟市江南资产经营有限责任公司承继，常熟市君子弄83号房产的实际所有人应为常熟市江南资产经营有限责任公司，故由常熟市江南资产经营有限责任公司提起诉讼、主张权利。
还查明，现该常熟市君子弄83号房屋处于征收范围内，2015年2月13日已由常熟市房屋征收管理办公室委托的常熟市虞山镇人民政府与常熟市江南资产经营有限责任公司签订了国有土地上房屋征收补偿协议书。
以上事实，有营业执照副本、组织机构代码、法定代表身份证明书、唐祖珍工商登记材料、基本状况登记表、经营场地使用权转让协议书、房屋租赁合同、房屋所有权证、常熟市房屋权属登记查询结果、中华人民共和国国有土地使用证、常政复（1992）267号常熟市人民政府（批复）、常政复（1992）279号常熟市人民政府（批复）、全国企业信用信息公示、国有资产处置申请核准表、常商人（2003）16号常熟市商业集团有限责任公司文件、关于江南集团下属有关企业资产整合重组相关问题的协调会议纪要、协议书、公告、协议书、情况说明及原审法院的庭审笔录在卷佐证。
原审原告常熟市江南资产经营有限责任公司的诉讼请求为：1、判令唐祖珍腾让常熟市君子弄83号房屋；2、判令唐祖珍支付租金21666元，按年租金26000元自2014年7月1日暂算至2015年4月30日，26000×（10／12）＝21666元，自2015年5月1日至实际搬离日仍按此标准计算租金；3、唐祖珍承担本案诉讼费用。
原审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。常熟市副食品公司与唐祖珍就常熟市君子弄83号房屋约82.89平方米的租赁事宜，签订租赁合同，约定租赁期限为2013年7月1日起至2014年6月30日止。该合同约定的租赁期限届满前，常熟市江南资产经营有限责任公司及常熟市副食品公司均通知唐祖珍不再续签租赁合同。该合同约定的租赁期限届满后，常熟市江南资产经营有限责任公司或常熟市副食品公司未再与唐祖珍签订新的租赁合同。按照法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现常熟市江南资产经营有限责任公司为常熟市君子弄83号房屋及土地的实际所有权人及管理人。至目前，唐祖珍仍占用租赁房屋，常熟市江南资产经营有限责任公司有权要求唐祖珍迁让房屋，其参照上一年度房租金26000元／年标准要求唐祖珍支付占用期间的房屋使用费并不违反法律规定，原审法院予以准许。故唐祖珍应支付常熟市江南资产经营有限责任公司自2014年7月1日起至实际搬离之日按年租金26000元计算的房屋使用费。唐祖珍的相关辩解意见缺乏法律依据，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、唐祖珍将其占用的常熟市君子弄83号房屋腾空后返还给常熟市江南资产经营有限责任公司，于判决生效之日起十五日内履行。二、唐祖珍支付常熟市江南资产经营有限责任公司自2014年7月1日起至实际搬离日止按每年26000元的标准计付的房屋使用费，上述款项于判决生效之日起十五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，由唐祖珍负担。
上诉人唐祖珍不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、双方之间不是简单的租赁合同关系，上诉人承租的常熟市君子弄83号房屋系上诉人单位与被上诉人置换租赁的房屋。1993年5月常熟市水产养殖场水产经营门市部与常熟市副食品公司就诉争房屋的使用权签订了置换协议。此后双方均按约履行，各自签订了租赁合同。被上诉人于2014年5月27日单方向上诉人发出解除合同通知，要求上诉人搬离。在常熟市水产养殖场水产经营门市部至今为止仍与当初置换的承租户保持租赁关系的情况下，被上诉人的上述行为对上诉人而言显失公平。二、诉争房屋面临拆迁，被上诉人具有对上诉人妥善安置的义务。上诉人是诉争房屋的承租人，亦是因拆迁造成停产停业实际损失的经营人，理应获得停产停业补偿及与相应的装修补偿。诉争房屋是上诉人夫妻用于维持生计的唯一场所，被上诉人在明知诉争房屋将拆迁的情形下，以不续签租赁合同为由，要求上诉人立即搬离，应对上诉人进行妥善安置。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人常熟市江南资产经营有限责任公司答辩称，双方之间是租赁合同关系，租赁关系终止后上诉人理应腾让房屋。原审已经查明本案事实，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，2013年6月21日常熟市副食品公司与唐祖珍签订的房屋租赁合同合法有效。该合同约定的租赁期限届满前，常熟市副食品公司及常熟市江南资产经营有限责任公司均通知唐祖珍不再续签租赁合同，要求唐祖珍按合同约定时间准时搬离房屋，但唐祖珍仍继续占有使用租赁房屋至今。现常熟市江南资产经营有限责任公司作为租赁房屋的实际权利人，要求唐祖珍迁让房屋并支付占用期间的房屋使用费，合法有据，应予支持。关于唐祖珍上诉提及的1993年置换协议，与本案房屋租赁合同并无必然关联，不影响合同到期后唐祖珍应当返还租赁房屋。关于唐祖珍上诉提出的拆迁安置补偿问题，与本案房屋租赁合同不属于同一法律关系，唐祖珍可依法另行主张权利，但无权以此对抗合同到期后返还租赁房屋的义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费422元，由上诉人唐祖珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年三月八日
书记员 王文君