安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）田民一初字第01760号
原告：淮南万洋置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区。
法定代表人：石全，公司总经理。
委托代理人：胡炜，该公司员工。
委托代理人：姜东，安徽中天恒律师事务所律师。
被告：姚小姗，女，1975年5月4日出生，汉族，安徽省淮南市人，无业，住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：蒲光万，安徽俊诚律师事务所律师。
委托代理人：朱国顺，安徽俊诚律师事务所律师。
原告淮南万洋置业有限公司诉被告姚小姗房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年8月13日受理后，依法由审判员崔化冰适用简易程序，于2014年9月22日公开开庭进行了审理。原告淮南万洋置业有限公司及委托代理人姜东、胡炜，被告姚小姗的委托代理人蒲光万出庭参加诉讼，原告淮南万洋置业有限公司法定代表人石全、被告姚小姗经本院依法送达开庭传票、姚小姗的委托代理人朱国顺经本院依法送达出庭通知，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淮南万洋置业有限公司诉称：2012年，被告购买了金地国际城A区32栋1314号商品房一套，并与原告签订了《商品房买卖合同》。商品房买卖合同约定房屋交付的期限为2013年5月11日，原告依约发出交房通知，全面履行了合同义务。但被告以种种理由拒不收房，不提供办理产权登记所需的材料及办证费用，导致原告的阶段性保证责任无法解除。为维护原告的合法权益，原告起诉来院请求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、承担违约金37048.3元、律师费用21300元并承担本案的诉讼费用。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证一、被告身份证复印件一份，证明被告的主体身份。被告无异议，本院予以确认。
证二、《商品房买卖合同》及补充协议，证明原、被告双方的商品房买卖合同关系及被告的违约行为导致原告行使解除权。被告对买卖合同的真实性、合法性均有异议，认为该份合同签名处无被告按的指印，补充协议处出卖人即原告的印章是最近才盖的，原告提供给被告的补充协议，应有四页，但我们的合同里面只有两页，原告隐瞒了补充协议的重要条款，这是一种欺诈行为。本院认为，被告有签名但没按指印并不影响合同的效力，原、被告提交的合同虽从形式上有出入，内容却完全一致，虽然被告持有的补充协议仅有两页，但无法证实系原告的欺诈行为，故对该份证据予以确认。
证三、商品房网上备案确认单，证明该套房屋已在产权部门取得销售备案，符合办理按揭及产权登记的条件。被告无异议，本院予以确认。
证四、交房通知书邮寄凭证，证明原告依照合同约定履行了交房通知义务。被告对真实性有异议，认为邮寄凭证上无快递部门的印章且原告没有提交邮寄快递的内容，有无房屋验收合格证，是否具备交房条件，被告并不清楚。本院认为，通过该份证据，能够显示出原告于2013年4月27日17时通过邮政特快专递，依照被告提供的邮寄地址向被告寄出交房通知，结合被告提交的入伙缴费明细表等证据，能够证明被告已经收到交房通知，故对该份证据予以确认。
证五、按揭贷款合同，徽商银行贷款合同书各一份（复印件），证明是因为被告不办理房产证、逾期售房、不按时缴纳购房款等违约行为导致原告的阶段性保证责任至今没有得到免除。被告对抵押贷款事实不否认，但对真实性有异议，原告没有提交原件，被告已经履行了办理贷款需要的手续，该证据不能证明被告存在违约行为，该份证据与本案没有关联性。本院认为，该组证据能够证明被告办理了房屋按揭贷款手续，被告承担相应担保责任，故对该组证据予以确认。
证六、委托代理合同、律师费发票、转让凭证，证明原告聘请律师的实际支出。被告有异议，认为代理合同实际上已经自动解除了，代理合同的第6条有3日内一次性支付乙方代理费用，如果逾期未交费，本合同自行解除，原告没有提交支付凭证，增值税发票只能证明律师事务所向委托人出具了发票，不能证明原告已经支付了，因此应按照代理合同的约定如果没有支付自动解除；电子回单庭前没有提交，已经超出举证期限。被告不予质证。本院认为，该组证据能够证明原告为此案委托了代理律师并支付相关费用，庭审时委托代理律师亦出庭参加诉讼，故委托代理合同关系成立，对该组证据予以确认。
被告姚小姗当庭辩称：被告没有违约行为，不承担违约责任。原告在交房通知时没有提交房屋验收合格证，该房屋不具备交房条件。因此被告对交房是否延期责任不在于被告；原告存在欺诈行为，原告提交的买卖合同隐瞒了部分条款；原告没有向其委托的律师事务所支付代理费用，按照代理合同约定，签订3日内支付代理费用，如果没有支付，委托合同自动终止，因此主张的律师费用不应得到支持。原告没有提供证据来证明被告逾期接收房屋超过30天。原、被告之间的房屋买卖合同已经履行完毕，在履行期间原告没有通知被告解除合同，在原告发出交房通知以后被告向原告交付房款，原告已经接收，被告已经向原告提交办理房产登记手续，原告以自己的行为表示愿意继续履行合同，而且已经实际履行完毕。
被告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证一、被告身份证复印件，证明被告的主体资格。原告无异议，本院予以确认。
证二、房屋买卖合同书，证明原告所提交的买卖合同及补充协议和被告持有的不一样，原告有欺诈的行为；按照买卖合同第8条约定，商品房验收合格才能交付。补充协议第7条第1项，按照主合同和从合同约定房屋交付应当以验收合格和交付通知为表示，原告仅仅是有交房通知但没有向被告提交验收合格的证明，在原告发出交房通知的时候不具备交房条件，被告可以不接受交房，不构成违约。原告的补充协议是格式条款，违反法律强制性规定和主合同的约定，且被告持有的补充协议只有2页。原告对真实性无异议，但认为被告提交的商品房买卖合同及补充协议与原告提交的合同内容是完全一致的，原告这份合同的来源是从淮南市房管局调取出来的，如果双方合同有不一致的地方，应以原告提交的在房产局备案的为准。双方在自愿的基础上签订房屋买卖合同真实有效，原告没有任何欺诈行为。原告在房屋验收合格后及时履行义务，被告拖延给付款项交房办理产证是导致双方纠纷的根本原因，被告认可第7、8条的条款并依据第7条提出辩解意见，说明被告是知晓此条款内容，不存在被告在签订、履行合同内容中有不知晓情况发生。补充协议是原被告在进行磋商的情况双方自行协商签订的，不符合格式条款表现形式，也没有违反法律行政法规的强制性规定，没有加大被告义务、免除原告责任，补充协议是公平的，权利义务是对等的。本院认为，该份商品房买卖合同和补充协议是双方真实意思的表示，原告提出解除合同的依据是补充协议第8条，该条款内容与被告所持有的买卖合同内容是一致的，故对该份证据本院予以确认。
证三、被告的付款凭证，证明房屋买卖合同中约定的付款义务被告已经履行完毕，原告在要求解除合同情况下，仍然接受了被告的房款。原告对真实性无异议，但认为依合同约定，被告应当于2012年7月30日前支付111484元，从被告提供的4张收据上看，被告没有按照合同约定的期限履行，并且在2014年5月19日才把首付款余款36500元交给公司。本院认为，该组证据能够证明被告已经将首付款付清，对该份证据的真实性本院予以确认。
证四、要求被告办理入户手续的明细表、物业协议各一份，证明原告没有通知解除合同，而且要求被告办理物业的手续。原告以自己的行为继续履行自己的义务。原告对真实性无异议，原告认为该份证据结合原告提供的商品房买卖合同第8条和交房通知书的邮寄凭证，综合证明了原告完全履行了自己的交房义务，被告对应前往原告处办理相关手续、缴纳费用的时间是知晓的。本院认为，原告无异议，本院依法予以确认。
本院经审理查明的事实如下：2012年，被告欲购买金地国际城A区32栋1314号商品房一套，同年7月30日与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定买受人即被告于2012年7月30日前支付全部房款的30%计人民币111484元，余款259000元办理房屋贷款按揭手续；房屋交付的期限为2013年5月11日。被告分别于2012年7月24日付款10000元、7月30日付款28484元、2013年3月5日付款36500元、2014年5月19日付款36500元，合计111484元。原告于2013年4月27日17时通过邮政特快专递，依照被告提供的邮寄地址向被告寄出交房通知，告之被告“于2013年5月12日，来办理入伙手续，并缴纳相关费用如下：……办证费用22412元、物业管理费用987元”。现原告以被告以种种理由拒不收房，不提供办理产权登记所需的材料及办证费用，导致原告的阶段性保证责任无法解除为由，起诉来院请求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和补充协议、承担违约金37048.3元、律师费用21300元并承担本案的诉讼费用。
另查明，原、被告签订的补充协议第八条中约定：“买受人采用银行按揭贷款购买房屋的，在房屋交付时，买受人必须提供完整资料和缴纳必要相关费用，由出卖人代为办理房产证，并将他项权证交由贷款银行保存。买受人有义务配合出卖人办理上述事宜，否则出卖人有权拒绝交房。在房屋交付通知发出后超出30日，买受人仍然没有提供办理房产证的完整资料和缴齐必要费用的或提供必要的配合义务，视为买受人构成根本违约。在此情况下，买受人应按合同总价款的10%向出卖人承担违约责任，同时出卖人有权解除双方的《商品房买卖合同》。”第二十三条中约定：“出卖人依据《商品房买卖合同》和本《补充协议》向买受人追偿的范围包括但不限于为向买受人主张权利而支出的诉讼费、律师费、评估费、执行费、差旅费等所有费用。”
案件在审理过程中，涉案房屋的贷款人（徽商银行淮南洞山路支行）表示不作为有独立请求权的第三人申请加入本案，愿与原、被告自行协商或另案起诉。
本院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议应否予以解除；二、被告是否应承担违约责任。
关于争议焦点一、合同是否应当解除的问题。原告与被告在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》及补充协议，应属有效合同，受法律保护。该购房合同中双方有约定的解除条款，被告在庭审中提交的《金地国际城入伙缴费明细表》和原告出具的四张收据，证实了买受人即姚小姗在原告发出房屋交付通知后至今，仅于2014年5月19日将拖欠的购房首付款付清，一直没有提供办理房产证的完整资料和缴纳必要费用或提供必要的配合义务，姚小姗的行为已经构成违约，故对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求予以准许。
二、关于被告是否存在违约行为以及如何承担违约责任的问题。本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告未依照合同约定收房，不提供办理产权登记所需的材料及办证费用，导致原告的阶段性保证责任无法解除，被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任；对于违约金的计算，依照《商品房买卖合同》和补充协议的约定，为总房价的10%，即37048.3元；对于律师代理费的承担，由于原告提交了相关证据能够证明实际花销律师代理费用为21300元，且原、被告在补充协议中有约定，故原告的该项诉求，符合法律规定，本院应予支持。对被告姚小姗认为自己的行为不构成违约的辩论观点，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告淮南万洋置业有限公司与被告姚小姗签订的关于购买金地国际城A区32栋1314号商品房一套的《商品房买卖合同》及补充协议；
二、被告姚小姗于本判决生效之日起十日内一次性给付原告淮南万洋置业有限公司违约金37048.3元、律师费用21300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1259元，减半收取630元，由被告姚小姗承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 崔化冰
二〇一四年十一月十三日
书记员 周 悦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。