台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台黄民初字第1573号
原告（反诉被告）：浙江山企电器有限公司。住所地：台州市黄岩区经济开发区四海路*号。
法定代表人：王庆华，总经理。
委托代理人：陶慎行，该公司职工。
被告（反诉原告）：台州市感恩汽车用品有限公司。住所地：台州市黄岩区江口街道蟠龙路*号。
法定代表人：潘安，董事长。
委托代理人：周伟，上海市中远蓝天律师事务所律师。
原告浙江山企电器有限公司（以下简称山企公司）与被告台州市感恩汽车用品有限公司（以下简称感恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理。被告感恩公司于同年8月31日提起反诉，本院亦予以受理。本案先由审判员牟宇立适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月13日、2015年12月18日、2016年3月28日三次公开开庭进行了审理。原告山企公司的委托代理人陶慎行、被告感恩公司的委托代理人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山企公司起诉称：2013年12月1日，原、被告签订了租用厂房协议书，约定被告租赁原告的厂房（包括新建大楼、标准厂房、简易厂房三幢建筑），租期4年，租金每年1292040元。2015年7月，被告通知原告，单方解除租赁关系。原告不同意，被告就将钥匙寄给原告。原告认为，被告单方解除合同是违约行为。据此，请求判令被告单方解除合同的行为不成立，继续履行租赁协议中关于新建大楼的部分，但同意解除标准厂房和简易厂房的租赁关系。
被告感恩公司答辩并提起反诉称称：本案实际情况是原告违反法律规定，擅自将已经出租给被告的三幢厂房中的标准厂房出售给了他人，也是原告首先提出解除双方签订的租用厂房协议。2015年3月，被告得知原告将涉案租赁厂房出售给了他人，造成被告无法长期稳定生产经营。原告明知被告有购买该厂房的意愿，也曾进行过商谈，却隐瞒售房，侵犯了被告的优先购买权。原告自知理亏，请人出面调解，愿意提前解除租用协议，并于2015年4月3日发函给被告，表示同意提前终止租用协议，愿意赔偿被告的搬迁损失等并承诺租金按实际租用日期结算。被告于2015年7月10日通知原告，将于2015年7月31日搬离并要求退还此后的租金。被告即于该日搬离该厂房。据此，要求原告退还租金901590元。审理中，被告又将退还的金额变更为557456元。
针对反诉，原告山企公司答辩称：被告的反诉不能成立，应当另案诉讼。被告要求解除合同，是单方行为。原告不同意解除其中一幢新建大楼部分应属有理。如果确实无法履行，应按照最终解决的时间结算租金、税收。
鉴于原、被告间的租赁协议已在实际上无法继续履行，经本院释明后，原告将诉讼请求变更为要求解除双方的租用厂房协议，被告支付拖欠的2014年度租金116424元、2015年度租金163816元、2016年前三个月租金323010元，支付土地使用税、租赁税507210.57元，并承担违约金15万元。
针对原告对诉讼请求的变更，被告补充答辩称：对解除租赁协议没有异议，但2014年、2015年的租金并未拖欠，实际上是原告应当退还租金，要求支付2016年的租金与事实不符，违约系原告造成，要求被告支付违约金不能成立。至于土地使用税、租赁税的问题，与租赁协议是否解除并无关系，属于超出法院释明范围增加的请求，不应在本案中处理。
在举证期限内，原告提供了以下证据：
1、租用厂房协议书，证明原、被告间的租赁关系。
2、反馈意见承诺书、通知函，证明双方的协商过程。
3、回复函，证明原告不同意解除新大楼的租赁合同。
4、房产税、土地使用税计算表及纳税凭证，证明被告应承担的相关税收。
被告提供了以下证据：
1、租用厂房协议书，证明双方确实存在租用新建大楼、标准厂房、简易厂房的法律关系。
2、反馈意见承诺书，证明原告要求解除租赁合同，房租按实际租用日期进行结算。
3、通知函，证明被告已经发出书面函件，租赁协议于2015年7月31日终止，并要求原告退还租金。
4、房屋所有权登记信息、断卖厂房协议书，证明原告将租赁厂房出售给了他人。
5、原、被告间的租赁协议、租金支付凭证、租金计算清单，证明租金支付情况及2015年8月后的租金金额。
本院认证如下：经质证，原告提供的证据1、2、3和被告提供的证据，当事人对证据真实性均无异议，本院予以认定；原告提供的证据4，被告对关联性有异议，本院认为，由于原、被告间的租赁协议在实际上无法继续履行，故本院向原告作了释明，原告对诉讼请求的变更应当限于此范围之内，被告的异议成立，税收问题应由双方另行处理，对该证据本院不作认定。
根据上述证据和当事人陈述，本院认定本案事实如下：
2013年9月30日，被告感恩公司由郑辉出面与原告山企公司签订了一份租用厂房协议书，约定：租赁原告山企公司厂房中的新大楼1-4层计5347m，租期4年即2013年12月1日至2016年11月30日止，租金每年788196元。被告感恩公司并于2013年10月3日至11月1日分四次支付了第一年租金788196元。2013年10月31日，被告感恩公司又由郑辉出面与原告山企公司签订了第二份租用厂房协议书，约定：租赁原告山企公司厂房中的标准厂房及简易厂房计5130m，租期4年即2013年12月1日至2016年11月30日止，租金第一年为839376元，后三年每年871776元。被告感恩公司并于2013年11月2日、11月14日分二次支付了租金839360元。2014年1月3日，被告感恩公司又由郑辉出面与原告山企公司签订了第三份租用厂房协议书，约定：租赁原告山企公司厂房中的新大楼剩余部分计4064m，租期4年即2014年1月1日至2017年12月31日止，租金第一年为419820元，后三年每年503844元。被告感恩公司并于2014年2月17日支付了租金419820元。在前述协议的基础上，被告感恩公司与原告山企公司签订了第四份租用厂房协议书，约定：租赁原告山企公司厂房中的新大楼1-6层计9411m、标准厂房计1848m、简易厂房计3282m，租金每年2163816元，先付后用，每年定于12月1日前一次性付清，租期4年即2013年12月1日开始至2014年11月30日止，其中2013年12月1日至2014年11月30日被告支付租金2047392元。被告感恩公司于2014年5月6日支付租金1000000元，于2014年11月19日支付租金1000000元。2015年初，由于原告将标准厂房转售他人，原、被告产生争议，通过中间人进行了多次协调。2015年4月3日，原告向被告发出一份反馈意见承诺书，表示新大楼最好租用到合同期满为止，简易厂房和标准厂房力争在2015年底腾空归还，假如新大楼要求在年底腾空也赞同，涉及腾房造成的搬迁损失，尽量给予优惠，房租按实际租用日期结算。2015年7月10日，被告向原告发出一份通知函，表示租用厂房协议书在2015年7月31日终止，被告在此日期前搬离，要求原告自行接收所有厂房，退回预付的2015年8月至12月租金901590元。原告于当月15日回复被告，表示如被告坚持要解除，双方必须订立解除的书面协议，对原租赁物恢复原状，归还原告代缴所得税50万元，租金按实际使用日结算，以上条件不能满足，则不同意解除。此后，被告于2015年7月31日前搬离了承租厂房。
本院认为：本案房屋租赁合同系原、被告真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方本应按约履行。被告作为生产企业，厂房状况与其生产经营有着重大关联。现由于其他因素的影响，原告要求新大楼租用到合同期满，简易厂房和标准厂房在2015年底腾空归还，在实践中将导致被告的经营管理受到影响。被告提出解除租赁协议，有其客观理由。鉴于租赁协议已无法继续履行，现双方也均同意解除协议，因此，本案租赁协议应当予以解除。被告于2015年7月31日前搬离厂房，事先未能与原告达成一致意见，且其在7月初通知将于月底搬离，留给原告另寻租户的时间也显然过短，根据本案实际情况，相应给予原告的招租时间按三个月确定为宜。因此，对于搬离后厂房空置期间的租金损失，被告应当承担一定的责任。而原告在出售厂房等事宜上未能与被告事先沟通一致，对于本案纠纷的发生也有一定责任，应当自行承担一部分的空置期租金损失。综合本案的实际情况，本院酌情确定被告应支付租金至2015年8月31日。按双方约定的租金标准，2013年12月1日至2014年11月30日的租金金额为2047392元，2014年12月1日至2015年8月31日的租金金额为1622862元，租金总额应为3670254元，被告已支付的租金总额为4047376元，其差额377122元原告应当退还被告。原、被告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。本案租赁合同无法继续履行，并不能完全归责于被告，因此，原告要求被告承担违约金，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、解除浙江山企电器有限公司与台州市感恩汽车用品有限公司间的租赁合同。
二、浙江山企电器有限公司在判决生效后10日内退还台州市感恩汽车用品有限公司租金377122元。
三、驳回浙江山企电器有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回台州市感恩汽车用品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11332元，反诉案件受理费4687元，合计16019元，由浙江山企电器有限公司负担14500元，台州市感恩汽车用品有限公司负担1519元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［上诉案件受理费16019元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19900001040000225089001。在预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院］
审 判 长 牟宇立
审 判 员 杨 莹
人民陪审员 喻生吉
二〇一六年四月二十五日
代书 记员 梁益玲