浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终1310号
上诉人（原审被告）：杭州美林房地产开发有限公司。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆建华。
被上诉人（原审原告）：陆利芳。
陆建华、陆利芳共同委托代理人：杨辉，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
上诉人杭州美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人陆建华、陆利芳商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第1641号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年2月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年12月20日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定：陆建华、陆利芳向美林公司购买位于杭州市余杭区五常街道文一社区（荆长大道东侧）“华元·美林公馆”24幢1单元701室商品房一套，建筑面积共88.87平方米，其中套内建筑面积72.33平方米，应分摊共有建筑面积16.54平方米。合同第五条计价方式与价款约定：“按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米15350.4元，房屋总价1364190元”。合同第六条面积确认和面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》第四条对合同第六条的补充中约定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》第二十四条关于广告、楼书等宣传资料的约定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。《补充协议书》第二十七条附则约定：“……3、本补充协议书是本合同的组成部分，与合同具有同等效力，补充协议与合同主文有冲突的，以补充协议为准。5、在签订本合同（协议）前，出卖人已就本合同（协议）的全部条款，包括涉及免除或减少出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明和解释，买受人已充分理解并同意其全部内容。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准”。
《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》签订后，陆建华、陆利芳按约交纳了全部购房款。案涉商品房竣工后，经测绘，实际测得的建筑面积为88.85平方米，套内建筑面积为68.06平方米，比双方合同约定的72.33平方米，减少4.27平方米。2014年7月22日，双方办理房屋交接手续，签署《商品房交接书》，对房屋实测建筑面积88.85平方米及房屋总价款1363883元予以确认，并按建筑面积进行了房价款补差，开具销售不动产统一发票。陆建华、陆利芳诉至原审法院，请求判令：美林公司赔偿房价款50000元并承担诉讼费。
原审法院认为：本案双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共88.87平方米，其中套内面积72.33平方米，应分摊共有面积16.54平方米。”虽该合同中双方未对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在《浙江省商品房买卖合同》第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。……”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，美林公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。现由于美林公司向陆建华、陆利芳所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故美林公司已构成违约，原审法院对陆建华、陆利芳要求美林公司赔偿相应损失的请求予以支持，对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及美林公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定美林公司赔偿陆建华、陆利芳的损失为19663元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2016年1月15日判决：一、美林公司赔偿陆建华、陆利芳损失19663元，于判决生效后十日内付清；二、驳回陆建华、陆利芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由陆建华、陆利芳负担325元，美林公司负担200元。
宣判后，美林公司不服，向本院提出上诉称：一、原审法院认为讼争房屋已约定“得房率”且“得房率明显降低”，属认定事实错误。1、《商品房买卖合同》并未约定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》及《补充协议书》全文中均未出现“得房率”三字，更未约定“得房率”发生误差如何处理，陆建华、陆利芳主张的“得房率”没有合同依据。2、根据《商品房买卖合同》约定的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积，并无法确定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》第四条约定了讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积，原审法院据此认为：通过相关数据完全可以计算出“得房率”。但《商品房买卖合同》以及《补充协议书》中均明确约定了，讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积均为预测面积，均可能与产权登记面积发生差异，并已经明确约定了差异处理办法。试问，无论是“除数”——套内建筑面积，还是“被除数”——建筑面积，都是变量，那么又如何能够计算“商”——“得房率”呢？3、原审法院并未依据证据认定事实，而是根据主观推断“计算出”讼争房屋“得房率”；假如按照原审法院认定事实的方式来确定讼争房屋的“得房率”，那么不但导致《商品房买卖合同》无法履行，反而有悖房地产市场交易的基本惯例，扰乱房地产市场秩序。让我们假设一下，按照原审法院方法计算出讼争房屋“得房率”，那么，当讼争房屋交付时如何确定最终房价款呢？（1）当讼争房屋建筑面积不变，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（2）当讼争房屋建筑面积不变，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（3）当讼争房屋建筑面积变大，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（4）当讼争房屋建筑面积变大，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（5）当讼争房屋建筑面积变大，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（6）当讼争房屋建筑面积变小，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（7）当讼争房屋建筑面积变小，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（8）当讼争房屋建筑面积变小，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（9）当讼争房屋套内建筑面积不变，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（10）当讼争房屋套内建筑面积不变，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（11）当讼争房屋套内建筑面积变大，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（12）当讼争房屋套内建筑面积变大，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（13）当讼争房屋套内建筑面积变大，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（14）当讼争房屋套内建筑面积变小，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（15）当讼争房屋套内建筑面积变小，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（16）当讼争房屋套内建筑面积变小，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？……还有很多很多种组合。原审法院随意计算出的“得房率”，将直接导致所有预售商品房的最终房价款无法确定，所有《商品房买卖合同》的履行都将陷入争议导致无法履行。按照原审法院认定，那么，所有商品房要先按合同约定的建筑面积确定最终房价款，再按照所谓的“得房率”高低情况确定是赔偿损失还是返还房款，至此，市场的基本秩序和规则被完全打破，彻底扰乱了房地产市场。二、原审法院认定“美林公司的行为构成违约”进而酌情确定“美林公司赔偿损失19663元”，明显缺乏依据、适用法律错误。1、《商品房买卖合同》已经明确约定了面积差异处理办法，美林公司交付的房屋虽然存在面积差异，但按照《商品房买卖合同》约定的面积差异处理办法执行即可，美林公司并不构成违约；陆建华、陆利芳不按合同约定执行，反而提出有悖合同的无理主张，陆建华、陆利芳的行为才构成违约。（1）美林公司和陆建华、陆利芳在《商品房买卖合同》第六条已经做出明确选择，即选择“建筑面积”、不选择“套内建筑面积”作为计价方式，双方在“建筑面积”一栏打“√”，在“套内建筑面积”一栏打“ⅹ”。（2）《补充协议书》第四条第2款明确约定“按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。由此可见，美林公司和陆建华、陆利芳在订立《商品房买卖合同》时已经达成一致约定，只按照建筑面积确定房价并进行面积补差，套内建筑面积的增加和减少均不再进行差异处理。陆建华、陆利芳对套内建筑面积可能发生误差，且发生差异后不再进行差异处理是明知的、可预见的。（3）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十一条规定，双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积发生误差时的处理方式，美林公司和陆建华、陆利芳在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中关于面积差异的相关约定合法有效，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。2、原审法院酌情确定陆建华、陆利芳的损失为19663元，明显缺乏依据。一方面，陆建华、陆利芳在订立《商品房买卖合同》时即已明知其对套内建筑面积可能发生误差，且其对套内建筑面积的增加或减少不享有相应的财产权利；另一方面，美林公司交付的讼争房屋无论在户型、结构、空间尺寸、朝向、功能等方面均与《商品房买卖合同》约定一致，并未给陆建华、陆利芳造成任何损失。但陆建华、陆利芳却置合同约定于不顾，提出无理主张。原审法院在没有任何依据的情况下，随意地确定了陆建华、陆利芳的损失为19663元并判令美林公司承担赔偿责任，明显缺乏依据。3、美林公司和陆建华、陆利芳已经按照约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，《商品房买卖合同》已经履行完毕，陆建华、陆利芳无权另行主张赔偿责任。美林公司和陆建华、陆利芳已签署了《商品房交接书》，对讼争房屋的房价款、面积差异处理等进行了核对和确认，并补差了相应房款，开具了相应发票。作为出卖方，美林公司已经向陆建华、陆利芳交付了房屋，作为买受人，陆建华、陆利芳也向美林公司支付了全部房款，双方在《商品房买卖合同》项下的主要权利义务已经履行完毕且无异议。陆建华、陆利芳单方推翻原有的约定，其主张既无合同依据也不受法律保护。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法判决驳回陆建华、陆利芳的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陆建华、陆利芳承担。
针对美林公司的上诉，陆建华、陆利芳答辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，美林公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、原审法院认定“得房率明显降低”正确。1、《浙江省商品房买卖合同》约定了建筑面积、套内面积及应分摊面积，虽然未直接约定得房率，但从上述约定可以计算出得房率。2、虽然依据房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付的房屋面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，而且也约定了房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式，但这些条款只是相关法律法规的通常条款。3、美林公司未按合同约定，把公摊面积作为套内面积卖给陆建华、陆利芳，显然违背作为房地产经营者的诚实信用原则，扰乱房地产市场秩序。陆建华、陆利芳作为普通的购房者，刚需用户，买的又是小套，显然非常看重得房率，而美林公司为了出售房屋，居然把公摊面积作为套内面积出售，这不但使房屋使用面积减少，也使房屋进行了贬值。美林公司构成违约，甚至涉嫌存在欺诈。如果所有房地产开发商都那么操作，作为普通购房者的权益如何保障，合同约定的套内面积有何作用？二、原审法院认定“美林公司的行为构成违约”进而酌情确定“美林公司赔偿损失”正确。1、在商品房买卖合同的履行中，虽实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但应当在合理范围内，而房屋建筑面积的变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性，而从合同约定及实际交付发现套内面积明显减少，公摊面积明显增加，陆建华、陆利芳作为刚需用户，如果在购买前知道得房率如此之低，是不会购买的。2、原审法院根据本案合同的性质、实际履行情况、美林公司的过程程度、以交付的房屋的套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同的单价酌情确定美林公司赔偿陆建华、陆利芳的损失符合法律规定。故原审法院认定事实清楚，适应法律准确，请求二审驳回美林公司的上诉请求，维持原判。
二审期间，美林公司及陆建华、陆利芳均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同虽然没有对“得房率”这一概念直接作出约定，但按照该合同，可以计算得出案涉房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例。美林公司最终交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例存在较大差距。原审法院考虑到这一差距明显超过了合理范围，酌情判令美林公司赔偿陆建华、陆利芳损失19663元，尚属合理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费292元，由杭州美林房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年三月三十日
书 记 员 王 颖