山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邹民初字第3069号
原告邹城市燕京花园业主委员会，住所地邹城市燕京花园小区崇义路。
负责人赵成尧，主任。
委托代理人吴强，山东思雅律师事务所律师（一般代理）。
被告邹城永大物业服务有限公司，住所地邹城市普阳山路。
法定代表人齐俊红，董事长。
委托代理人贾庆华，物业公司经理。
被告邹城市燕京幼儿园，地址邹城市崇义路1999号燕京花园小区。
法定代表人纪利霞，园长。
委托代理人孔凡振，男，1964年10月11日，汉族，居民，幼儿园法律顾问，住济宁市。
委托代理人孟华，男，1961年12月16日出生，汉族，居民，济宁市（特别授权）。
原告邹城市燕京花园业主委员会（下称燕京业主委员会）与被告邹城永大物业服务有限公司（永大物业）、邹城市燕京幼儿园（下称燕京幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张苗苗独任审判，公开开庭进行了审理。原告负责人赵成尧及其委托代理人吴强、被告永大物业的委托代理人贾庆华、被告燕京幼儿园的法定代表人纪利霞及其委托代理人孔凡振、孟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月13日，邹城市房产局制作出房产证，将燕京花园小区内的燕京幼儿园登记在燕京花园全体业主名下，全体业主对燕京花园小区燕京幼儿园的所有权为共同所有，原告于2010年11月21日合法成立，2010年12月在主管部门邹城市房管局备案，随后原告代表全体业主行使权利。原告依据与第一被告签订的新的物业服务合同，依据双方的协议，原告在2014年12月24日收回全体业主共有房屋租赁权。第一被告因与第二被告签有租赁合同，曾协助原告通知协调，但第二被告坚持与第一被告原告签订的房屋租赁协议，继续非法占有幼儿园房产，拒绝承认原告的权利。第二被告的行为已经严重侵犯了原告及代表的全体业主的合法权益，为维护原告的合法利益，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。一、确认被告签订的房屋租赁协议无效。二、确认第二被告继续占有原告房产对原告所有权构成侵权，要求第二被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状。三、案件受理费由两被告承担。
被告永大物业辩称，2010年以前被告燕京幼儿园签订的房屋租赁协议，2010-2015年正式签订物业合同，2014年以前执行前期合同，2009年物业公司法定代表人变更为齐俊红，2015年签订合同之后，现在物业用房是6个单位，有4家是与业主委员会签订的合同，物业公司不再参与公共用房的租赁。
被告燕京幼儿园辩称，两被告签订的《房屋租赁协议》合法、有效，应受法律之保护。依法成立的合同具有法律约束力，合同当事人应全面履行合同义务。原告诉请被告侵权并承担侵权责任，无事实和法律依据，依法不能成立。原告应当依法继续履行涉案房屋租赁协议，否则应依法承担违约责任和相关法律责任。第二被告申明承认原告合法的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，提交以下证据：
一、提交企业信息一份，证明前期物业公司与现物业公司仅依据政策变更名称，投资人变更但是及经营场所、范围均没有变化。
二、业委会备案申请表、备案通知书、成立照片四份（从房管局复印），证明证明业委会2010年11月21日合法成立，及现任主任及成员是通过正当程序选举当选。
三、业委会章程、议事规则、选举办法（从房管局复印）三份，证明业委会的自治管理、选举及表决机制。
四、物业管理服务合同一份（业委会签订），证明前期物业服务合同的内容终止时间（业委会成立并选聘了物业公司）。
五、协议一份，证明物业公司在新物业合同签订时同意终止之前签订的租赁合同（包括燕京幼儿园）。
六、房产登记证明及房屋所有权证书一份，证明燕京幼儿园的所有人为燕京小区全体业主，共同共有。
七、通知四份，证明从2014年年底至2015年6月，业委会多次试图与燕京幼儿园协商解决纠纷，都被拒绝。后无奈要求其搬出。
八、业主代表大会决议一份，证明业主大会通过决议，以诉讼方式解决与燕京幼儿园的纠纷。
被告永大物业为证明自己的主张，提交以下证据：
提交邹城永大房地产开发有限公司与邹城永大物业服务有限公司签订的《燕京花园前期物业管理服务合同》一份，证明委托期限自2009年7月1日起至业主大会聘用的物业公司服务合同生效时，本合同自然终止。
被告燕京幼儿园为证明自己的主张，提交以下证据：
提交2007年1月5日被告二与被告一签订的房屋租赁协议一份，证明涉案房屋租赁物位置面积用途租赁期限为2007年-2027年，以及租金及缴纳方式和合同终止的约定情形，违约责任以及双方的其他权利义务和其他内容。
经庭审质证，被告永大物业对原告提交证据一的质证意见是现在的物业公司与原来的物业公司（属于永大房地产物业开发公司2009年将物业公司卖给个人齐俊红，所以法人变了）不是一家。我们接收物业公司后，原物业公司与原来的租赁合同到期的继续签订新的租赁合同，没到期的继续履行。邹城永大物业管理有限公司与邹城永大物业服务有限公司只是名字的变更，内容都没有变。对原告提交的其他证据无异议。
被告燕京幼儿园对原告提交证据的质证意见是对该证据一对真实性无异议，法定代表人的变更、企业性质的变更，并不影响永大公司的地位。对该证据二、证据三无异议。对该证据四原告与被告一签订的合同与第二被告无关。对该证据五协议真实性无异议，合法性有意义，内容涉及了第三方的权利与义务。被告一与原告的协议侵犯了第二被告，签订的协议不应涉及第三人。对该证据六、证据七真实性无异议，合法性有异议，双方可以通过协商的方式处理，相关通知涉及违反法律。对该证据八真实性有异议。
原告对被告永大物业提交证据的质证意见是第二章委托管理事项中没有委托授权对小区物业出租等处分权，证明物业公司出租幼儿园没有取得开发商授权，是无权处分行为。第三章，证明前期物业公司服务合同到期后的附随义务为向业委会移交房产，并应约束自己在管理或服务过程中注意这一期限，所签合同超出这一时间点的都是无效期限。2009年7月1日开发商才与物业公司签订合同，而前期物业公司出租幼儿园是在2007年1月5日，进一步证明该出租行为是前期物业公司的个人行为，并没有获得开发公司的特别授权。
被告燕京幼儿园对被告永大物业提交证据的质证意见是依据合同第18条，永大物业受业主与永大房地产公司的委托，与我们签订了租赁合同，要先签订新的服务合同，原合同才终止。新的服务合同我方与物业公司并未签订，原合同不应终止，应继续履行。永大公司与我们签订的合同是合法有效的。
原告对被告燕京幼儿园提交证据的质证意见是一、对该证据对房屋租赁协议真实性有异议，物业公司与燕京幼儿园均为机构，但是二者签订的合同只在最后一页盖有物业公司一家的公章，而且物业公司在本庭开庭初为提交组织机构代码，该公章没有公安局备案的编号，是否合法无从考证，二、双方仅在最后一页和第一页签字，前四页协议内容是否真实，有疑问，双方有骑锋章就不会造假，约定期限20年是否是真实意思表示，无从证明。三、对协议的合法性有异议，依据《物业管理条例》26条，姑且不论该协议的20年租期存在伪造可能，就算是双方当时签的就是20年，26条规定“前期物业服务合同可以约定期限”，但是期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止，因此，到2015年元月一日燕京小区业委会与物业公司签订新的物业服务合同时，前期的物业服务合同的所有内容所有条款及效力都已经终止，燕京幼儿园从那一刻起对该房产的占有就是一种侵权。
被告永大物业对被告燕京幼儿园提交证据的质证意见是对证据真实性无异议。
经审理查明，2007年1月5日，邹城永大物业管理公司（出租方甲方）与纪利霞（承租方乙方）签订房屋租赁协议一份，载明：甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：一、租赁地点及用途：租赁地址：崇义路1999号燕京花园托儿所；房屋面积1833平方米。用途：托儿所幼儿教育。二、租用期限及其约定：1、租用期限：甲方同意乙方租用该房屋贰拾年；自2007年4月1日起至2017年3月31日；2、房屋租金：按双方协议约定按年度支付；3、双方签订本协议当天，乙方向甲方交付房屋租赁押金叁万元，并交付第一年租金。4、付款方式：按年支付，每年的12月25日前交纳下年度租金。5、租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，按乙方违约处理，并赔偿甲方损失。（1）乙方擅自将房屋挪作它用或转租、转让、转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方拖欠房屋租金或连续三个月不付应付所有费用的。6、租赁期满，甲方验房无误后，将押金叁万元退给乙方，按银行存款计息。……合同经甲方盖章、乙方签字按手印。
2010年11月21日，邹城市燕京花园小区业主委员会成立。
2014年10月9日，邹城市房产管理局出具证明邹城市房管局于2010年6月13日作出房屋登记，坐落于崇义路1999号燕京花园的房屋归燕京花园全体业主共同共有。
2014年12月10日，原告（甲方）与被告永大物业（乙方）签订《关于邹城市燕京花园小区全体业主共有房对外租赁的协议》，协议约定：根据《中华人民共和国房产权》之规定，经双方协议，同意于2015年1月1日起对共有房由业主委员会主权向外租赁，签订合同。原永大服务公司对外签订的租赁合同终止于2014年12月31日。2015年1月1日，原告燕京业主委员会与被告永大物业签订《邹城市燕京花园小区物业管理服务合同》。2015年6月2日，邹城市燕京花园小区业主代表大会决议通过诉讼途径解决与燕京幼儿园纠纷。
另查明，2008年4月1日，邹城永大物业管理有限公司变更为邹城永大物业服务有限公司。2009年7月1日，邹城永大房地产开发公司（甲方）与邹城永大物业服务有限公司（乙方）签订《燕京花园前期物业管理服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对燕京花园提供前期物业管理服务事宜，委托期限自2009年7月1日起至业主大会聘用的物业公司服务合同生效时，本合同自然终止。
本院认为，邹城永大物业管理有限公司出租给被告燕京幼儿园的房屋所有权为全体燕京花园业主所有。本案的焦点问题为，邹城永大物业管理有限公司与被告燕京幼儿园签订的房屋租赁合同是否符合认定无效的条件。本院认为虽然与被告燕京幼儿园签订合同的是邹城永大物业管理有限公司，但是被告永大物业系邹城永大物业管理有限公司变更后的名称，被告永大物业应承担邹城永大物业管理有限公司的权利义务。前期物业服务的目的，在于当尚没有业主大会行使其相关权利的时候，及时、有效地开展对物业的使用、维护和管理，维护和增进业主的共同利益。2009年7月1日前，被告永大物业虽然没有签订前期物业服务合同，但是原邹城永大物业管理有限公司隶属于邹城永大房地产开发公司，2009年7月1日永大房地产开发公司与永大物业公司签订了《燕京花园前期物业管理服务合同》，选聘邹城永大物业服务有限公司为燕京花园前期物业服务企业，符合法律规定。
自燕京花园业主入住以来，直至2010年11月份，燕京花园业主大会和业委会才相继成立、备案，此前并无业主大会或业委会行使经营管理属于全体业主所有的物业的权利。经查《燕京花园前期物业管理服务合同》的内容，虽然对于永大物业是否能够以及如何经营管理属于全体业主所有的物业并无明确约定，但永大物业在进行前期物业服务时，于2007年1月将燕京花园内涉案房屋出租给被告燕京幼儿园并收取租金，符合维护和增进业主的共同利益的物业服务宗旨。综上，永大物业管理公司与被告燕京幼儿园签订的《房屋租赁合同》，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的任何条件，燕京业主委员会也未提供证据证明永大物业管理公司与燕京幼儿园签订《房屋租赁合同》时，存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任何无效情形，因此其诉讼请求，本院不予支持。被告燕京幼儿园依据合同承租涉案房屋开办幼儿园并交纳租金，并未改变房屋的用途，也未对涉案房屋的所有权进行处分，对原告请求确认被告燕京幼儿园继续占有原告房产对原告所有权构成侵权，要求被告燕京幼儿园停止侵害、排除妨碍、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决如下：
驳回原告邹城市燕京花园业主委员会的诉讼请求。
案件受理费50元由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 张苗
二〇一五年十二月三十日
书记员 王莉