安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终480号
上诉人（原审被告）：王天芳。
委托代理人：邹剑，安徽华皖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：励震威。
委托代理人：周基贵，安徽经合律师事务所律师。
委托代理人：吴静。
上诉人王天芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第04365号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2015年4月1日，励震威（甲方）与王天芳（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于合肥市包河区黄山路鸿诚大厦一楼101#102#103#门面房出租给乙方使用，租赁期由2015年4月1日起至2019年9月30日止；房屋月租金为人民币40000元整；乙方应于合同签订时交付半年租金（2015年4月1日起至2015年9月30日的租金）人民币240000元整，押金人民币40000元整；乙方以后每次提前30天向甲方交付下半年租金；租赁期间，乙方除支付租赁房屋租金以外，该房屋水电费、宽带费、电话费等所有费用由乙方承担；乙方必须按时支付租金，逾期3日按该房屋日租金的3倍缴纳滞纳金给甲方作为补偿；乙方拖欠租金超过7天的视为乙方单方解除合同，甲方有权收回房屋并不予退还乙方所交租金及保证金等。
合同签订后，励震威将案涉房屋交予了王天芳，王天芳支付了押金4万元及2015年4月1日起至2015年9月30日止的房屋租金24万元。王天芳承租房屋后，对租赁房屋的门头及门外广场进行了改造和扩建，改造和扩建后增加面积约2.7㎡。因改造和扩建无相关审批手续，2015年8月6日，合肥市包河区城市管理行政执法局下达《合肥市城市管理行政执法责令改正通知书》，通知书载明：1、补办相关审批手续；2、未能补办，自行拆除相关三面搭建物。由此，双方产生争议。
2015年9月1日，因王天芳未再支付励震威2015年10月1日起至2016年3月31日止的房屋租金，励震威在催要未果后，诉至一审法院，请求判令：1、依法解除双方之间的《房屋租赁合同》并返还房屋；2、王天芳支付房屋租金34666.67元（暂自2015年10月1日起暂计算至2015年10月26日，之后的租金按日租金1333.33元计算至房屋返还之日止），并支付违约金（以2015年10月1日至房屋返还之日止的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；3、本案诉讼费用由王天芳承担。
原判认为：励震威与王天芳签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，根据房屋租赁合同的约定，励震威履行了交付租赁房屋的义务，王天芳应按约支付房屋租金，但自2015年9月1日起，王天芳因故未再支付房屋租金至今。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。王天芳作为承租人，未按照约定的期限支付租金，构成违约，成就了合同约定的解除条件，励震威作为出租方可以主张解除合同，并有权要求王天芳支付自2015年10月1日起至房屋实际返还之时止的租金及违约金。王天芳关于租赁房屋面积为291平方米，励震威实际交付只有200平方米，违约在先的辩称，由于王天芳未提供证据证明，该院对该辩称不予采信。王天芳关于励震威口头承诺涉案房屋门头及门前广场改造，其负责与城管、公安等部门协调，因励震威没有按承诺向相关部门报备，导致王天芳合同目的不能实现的辩称，该院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，励震威按约交付租赁物，即完成了合同义务，王天芳未提供证据证明励震威履行报批手续系案涉房屋租赁合同的附随义务及励震威违反该义务时应承担的法律责任，且王天芳在对涉案房屋门头及门前广场改造时，应知晓必须取得建设工程规划许可证方可进行开工系法律强制性规定，其在未取得建设工程规划许可证即建设的房屋系违法建筑，依法拆除的法律后果应由其承担，故该院对王天芳辩称不予采纳。王天芳关于装潢花费50余万元，应由励震威承担的主张，因王天芳未提起反诉，该院对此不予处理。由于合同约定按逾期日租金的三倍支付滞纳金高于法律规定，励震威自愿调整为租金被占用期间银行同期贷款利率四倍计算，不违反法律规定，该院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除励震威与王天芳签订的《房屋租赁合同》，王天芳于判决生效起十日内将案涉租赁物返还给励震威；二、王天芳于判决生效后七日内支付励震威自2015年10月1日起至租赁房屋返还之日止的房屋租金（租金为40000元／月）及违约金（以自2015年10月1日起至租赁房屋返还之日止，违约金为82.96元／日）。案件受理费21474元减半收取10737元，由王天芳负担。
王天芳上诉称：1、案涉《房屋租赁合同》解除条件不成就，原判决判令解除无事实依据，在房屋租赁过程中，励震威口头陈述案涉房屋面积为291平方米，但实际交付的房屋仅有200平方米左右，励震威这一违约行为直接导致本人合同目的不能实现，本人多次同励震威协商解决均未果。同时，励震威在租房时承诺对案涉房屋的门头及广场的改造其负责同公安、城管等部门协商，但实际上在签订合同后其没有按照其承诺向相关部门备案，导致本人对房屋的改造被拆除造成重大损失。本案系励震威违约在先且双方在协商过程中，所以不能依据原合同直接判令解除，且原合同约定拖欠房屋7天即视为单方解除合同，此条款明显与客观事实不符，不利于维持合同的稳定性应属无效条款。2、原判决本人支付违约金无法律依据，合同法第114条规定的违约责任应当是补偿性的，即有损失才应赔偿违约金。本人认为励震威违约在先，双方在协商解决事件的过程中并没有给其造成任何损失，故原判决本人支付违约金无法律依据。综上，请求撤销原审判决第一、二项，改判不需解除双方之间的《房屋租赁合同》，不需向励震威支付违约金，本案一、二审诉讼费用由励震威承担。
励震威辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。王天芳上诉要求撤销原判的理由不成立。1、关于交付房屋面积不符约定的问题，合同中没有明确具体的面积，仅仅是约定了三间房屋。2、关于门头及门前广场违规装修，完全是王天芳自己的行为导致的，双方在合同中没有这方面的约定。
本院对一审法院查明的案件事实予以确认。在二审期间，励震威提供了案涉房屋的产权证书，载明案涉鸿诚大厦101#102#103#房屋均登记在励震威名下，房屋建筑面积分别为：109.53平方米、276.43平方米、14.29平方米，王天芳对此没有异议。
本院认为：励震威与王天芳签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。就本案查明的事实反映，励震威已将案涉房屋交付王天芳实际使用，完成了合同约定的主要义务，王天芳应当按照合同约定及时支付租金。但王天芳自2015年9月1日起未再支付租金，拖欠租金的天数已满足合同约定的解除条件，故励震威据此要求解除合同，具有事实及法律依据，一审法院判决解除双方上述合同适当，本院予以维持。王天芳上诉认为励震威所交付房屋面积不足，且没有履行关于在改造案涉房屋过程中与相关部门协商的承诺，构成违约在先的意见，因王天芳不能就此提供确实有效的证据加以证实，本院依法不予采信。由于王天芳迟延支付租金的行为已构成违约，一审法院据此判令其承担违约责任并无不当，本院亦予以维持。王天芳就此提出的上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费21474元，由王天芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。