辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终4184号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：金明新，男，1963年5月6日出生，汉族，住址辽宁省抚顺市顺城区。
委托代理人：邱招胜，辽宁越佳律师事务所律师。
委托代理人：金秋萍（金明新姐姐），女，1954年2月21日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王爽，女，1971年1月25日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：王飞，辽宁百联律师事务所律师。
委托代理人：万永辰，辽宁百联律师事务所律师。
上诉人金明新因与被上诉人王爽房屋租赁合同纠纷一案不服（2015）大东民二初字第00549号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
金明新一审诉称：金明新与王爽于2014年7月20日签订房屋租赁合同，约定王爽将坐落于沈阳市大东区滂江街139号5号门，航空西路1号14号门，航空西路1号1-3轴B-
C轴的房屋出租给金明新作为餐饮行业使用，王爽应提供房产证或具有出租权的有效证明，并配合金明新办理工商、税务登记，王爽给金明新一个月的装修期，装修期间免租金，并承诺在一周之内取得房产证来。
合同签订后，金明新向王爽交纳了押金1万元，定金7万元，并支付了中介费23，000元。金明新为装修后经营饭店，支付施工方沈阳普临建筑装饰工程有限公司95，000元，购买装饰材料花费18，474元，支出消防施工材料费、设计费、人工费共计10，200元，大门顶棚装修花费6500元，瓦工工时花费4000元，装修期间电费花费400元，支出城市道路占用和挖掘修复费117元，牌匾制作安装和外墙维修涂刷花费15，000元，签订沈阳金诺郎餐饮店施工合同，花费工程款20，000元，为筹备饭店开业招聘员工花费3300元。金明新在装修过程中，被沈阳市公安局大东分局长安公安派出所责令停止施工，罚款3000元，被沈阳市城市管理行政执法局大东分局罚款2000元。金明新遂要求王爽按照承诺，提供房产证，以办理消防设计审核，消防设计备案，建筑施工许可等相关手续，王爽承诺可以延长装修期，以弥补金明新的停工损失，然而王爽并未履行承诺。
金明新认为王爽在合同履行过程中一直存在违约行为，比如装修期间下水管堵塞王爽不予解决，王爽始终不提供房产证导致金明新无法通过消防设计审核，未进行消防设计备案，无法办理建筑施工许可等相关手续，金明新也无法办理餐饮服务许可证等相关手续，现王爽又把房屋另行出租，金明新的合同目的无法实现，为了维护金明新的合法权益，金明新请求法院判令：1、解除金明新与王爽签订的房屋租赁合同；2、王爽赔偿金明新各项损失共计280，991元；3、诉讼费用由王爽承担。
王爽一审辩称：金明新与王爽签订的房屋租赁合同真实有效，在房屋租赁合同签订前，王爽明确告知金明新没有房产证的事实，但有法院判决，金明新是在明知上述事实的情况下，与王爽签订了房屋租赁合同，王爽并未承诺金明新在一周内办理房产证，且房产证也不是办理餐饮服务许可证、建设工程施工许可证、消防验收的必要要件。王爽履行了房屋租赁合同的全部义务，并不存在违约行为。
金明新与王爽签订的房屋租赁合同中约定租赁租期5年，前三年每年租金为28万元，交租周期为首年按半年交，后续租金按年交。双方约定金明新应于2014年7月22日前支付王爽定金7万元，金明新应于2014年8月22日前支付王爽剩余首期租金七万元，合同签订后，王爽依约交付房屋，但金明新并未依约于2014年8月22日前支付剩余首期租金7万元。2014年10月，金明新通知王爽，因其家中突生变故，无法继续经营，其以本人名义对外发布出兑广告，但均无人承租。由于金明新拖欠租金数月，王爽多次催要无果，根据金明新与王爽签订的房屋租赁合同第五条第3款的约定：乙方逾期支付租金累计达30天，视为乙方自动放弃租赁，造成违约，甲方有权收回此房。现金明新逾期支付租金远远超过30天，王爽多次催要，金明新均表示无法支付，故王爽于2014年12月9日口头通知金明新解除双方签订的房屋租赁合同，由此产生的损失应由金明新自行承担。
王爽一审反诉称：王爽与金明新于2014年7月20日签订《房屋租赁合同》，约定王爽将其位于沈阳市大东区滂江街139号5号门，航空西路1号14号门，航空西路1号1-3轴B-
C轴的房屋出租给金明新，租期5年，自2014年8月23日至2019年8月22日。前三年租金为每年28万元。按照合同约定，金明新应于2014年7月22日前支付王爽定金人民币7万元，应于2014年8月22日前支付王爽剩余首期租金人民币7万元。
合同签订后，王爽依约交付房屋，但金明新并未按照合同约定于2014年8月22日前支付剩余首期租金7万元。王爽多次催要，金明新以家里有变故无力支付租金也无力经营为由，拒绝支付租金。2014年12月9日，王爽又一次催要租金，金明新再次提出自己无力支付租金，也无力继续经营后，王爽口头通知其解除《房屋租赁合同》，金明新同意后搬出租赁房屋。至此，金明新已拖欠王爽租金3916元。另外，金明新未按照约定支付剩余首期租金7万元，应当按日百分之一支付滞纳金。考虑到金明新的经济情况，王爽按照日千分之二要求金明新支付滞纳金。因金明新的违约行为同时也造成了王爽2014年12月10日至2015年1月31日期间的租金损失40，404元。综上所述，为维护王爽的合法权益，请求法院判令：1、确认王爽与金明新签订的房屋租赁合同于2014年12月9日解除；2、金明新给付王爽房租3916元；3、金明新给付王爽房租滞纳金（以7万元为基数，按照日千分之二标准，从2014年8月23日计算至2014年12月9日；以3916元为基数，按照日千分之二标准，从2014年12月10日计算至实际支付之日止）；4、金明新赔偿王爽房屋租金损失40，404元（从2014年12月10日起至2015年1月31日止）；5、金明新承担本案诉讼费。
金明新一审反诉辩称：金明新之所以未按照合同约定于2014年8月22日前支付剩余首期租金7万元，是因为王爽违约在先，由于王爽没有按照约定在一周之内办下来房产证，导致金明新无法办理餐饮服务许可证，在装修过程中几次被相关部门责令停止施工，并被处以罚款，致使金明新无法完成装修并经营饭店，无法实现合同目的。另外，由于王爽房产证迟迟未办理下来，金明新装修几次被责令停止施工，为弥补金明新的损失，王爽曾经口头承诺多给金明新一个月的装修免租期，也就是说装修免租期应延长到2014年9月22日。金明新并非无力经营，而是由于王爽没能提供房产证，导致金明新无法实现签订合同的目的。金明新是由于王爽将房屋另行出租给案外人，金明新无法继续经营饭店，才搬出出租房屋的。综上，金明新不存在违约行为，请求驳回王爽的反诉请求。
原审法院审理查明：本案中诉争房屋为沈阳市大东区滂江街139号5号房屋，大东区航空西路1号车库（1-3轴B-
C轴）及大东区航空西路1号14号车库。诉争房屋的原房屋所有权人为案外人孙烨，2011年2月28日，本案王爽与孙烨签订房屋买卖协议书，向孙烨购买诉争房屋。此后，王爽与孙烨因诉争房屋的交付和更名过户问题发生纠纷，经沈阳市大东区人民法院（2012）大东民二初字第1072号民事判决书一审判决和沈阳市中级人民法院（2012）沈中民二终字第3100号民事判决书二审判决，最终判定孙烨协助王爽办理诉争房屋的更名过户手续。王爽到沈阳市大东区人民法院申请强制执行，该院于2013年11月12日作出（2013）大东执字第1833号民事（执行）裁定书，裁定将诉争房屋更名过户给王爽，该案进入执行程序，截至2015年4月3日，诉争房屋全部过户登记在王爽名下。
经沈阳市大东区力创房产中介所介绍，在王爽明确告知金明新，王爽尚未取得诉争房屋的产权证书，王爽仅有生效的法律文书的情况下，金明新（乙方）与王爽（甲方）于2014年7月20日签订房屋租赁合同，约定甲方将诉争房屋出租给乙方，房屋仅作为餐饮行业使用，甲方提供房产证或具有出租权的有效证明；租赁期限为5年，自2014年8月23日起至2019年8月22日止；第1至3年的年租金为每年28万元，首年按半年交，后续租金按年交，乙方于2014年7月22日向甲方支付定金7万元，再于2014年8月22日前支付首期剩余租金7万元，后续租金乙方于所交租金到期前一个月支付，如不能按时支付房租，则每天按实欠当期租金的1%加收滞纳金，乙方逾期支付租金累计达30天，视为乙方自动放弃租赁，造成违约，甲方有权收回此房；房屋押金为1万元整，租赁期满返还，如乙方拖欠租金或水电费等费用甲方可从押金中扣除；乙方不得将房屋擅自转租他人；装修免租期为1个月，自2014年7月23日至2014年8月22日。
金明新与王爽双方签订租赁合同后，王爽于2014年7月20日将诉争房屋交付给金明新，王爽还将（2012）大东民二初字第1072号民事判决书和（2013）大东执字第1833号民事（执行）裁定书交给了金明新；金明新于2014年7月20日向王爽交纳了定金27，000元，又于2014年7月22日交纳了定金43，000元，押金1万元。金明新接收诉争房屋后，开始着手装修，筹备经营金诺郎烧烤店，在金明新着手装修不久，沈阳市公安局大东分局长安公安派出所在2014年7月28日日常消防监督检查过程中，发现金明新未经消防审核报批，擅自施工，责令其停止施工，并对其罚款3000元；同日，沈阳市城市管理行政执法局大东分局对金明新的装修施工现场进行检查，发现其未经审批，擅自施工，责令其于次日接受调查。此后，金明新一直未取得诉争房屋装修需要的建设工程施工许可证和建设施工消防许可证，及经营金诺郎烧烤店需要的餐饮服务许可证，但金明新未停止装修诉争房屋。
金明新未按照租赁合同的约定于2014年8月22日交纳首期剩余租金7万元，王爽多次催缴，但金明新仍未交纳。2014年10月，金明新在互联网上发布出租诉争房屋的广告，但没有人承租。2014年12月9日，王爽口头通知金明新解除房屋租赁合同，金明新搬离诉争房屋。2014年12月22日，王爽将诉争房屋出租给案外人张文冰，用于经营教育培训机构。
原审法院认为，金明新与王爽于2014年7月20日签订的房屋租赁合同为双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守约定。签订合同后，王爽已经按照合同约定向金明新交付了诉争房屋，且按照合同的约定将能够证王爽对诉争房屋具有出租权的生效判决书和民事（执行）裁定书提供给金明新；办理装修中需要的各项审批手续和经营饭店需要的各项审批手续的义务人均为金明新，而非王爽，且办理各项审批手续需要提供哪些材料是由各行政管理部门规定的，与王爽无关；金明新在承租诉争房屋时明知王爽尚未取得诉争房屋的房产证，且原告未提供证据证明王爽曾承诺会在一周之内取得房产证；综上，王爽在履行房屋租赁合同的过程中不存在违约行为。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案金明新作为诉争房屋的承租人，其最主要的义务为按时交纳房屋租金，但金明新未按照合同约定于2014年8月22日交纳首期剩余租金7万元，经王爽多次催缴，其仍未交纳，且金明新也以对外发布出租诉争房屋的广告的方式表达了其不想继续承租使用诉争房屋的意思表示，故王爽有权提出解除租赁合同。王爽于2014年12月9日口头通知金明新，与其解除房屋租赁合同，金明新也于当日搬离诉争房屋，故原审法院认定解除金明新与王爽签订的房屋租赁合同。金明新与王爽双方签订的房屋租赁合同在租赁期满前解除是由于金明新违约而导致的，王爽并不存在违约行为，故金明新要求王爽赔偿中介费、罚款、装饰装修损失及招聘费用共计200，991元的诉讼请求，原审法院不予支持。
金明新应按照合同约定的年租金28万元的标准向王爽支付其承租房屋期间的房屋租金。金明新承租诉争房屋的期间为2014年7月20日至2014年12月9日，其中2014年7月20日至2014年8月22日为装修免租期，故金明新应当支付2014年8月23日至2014年12月9日期间的房屋租金82，849元（28万÷365天×108天），金明新已向王爽交纳的款项为定金7万元及押金1万元，故原审法院认定，金明新还应向王爽交纳房屋租金2849元，对于金明新要求被告返还定金7万元及押金1万元的诉讼请求原审法院不予支持。由于金明新实际欠付王爽的房屋租金仅为2849元，故对于王爽要求金明新以7万元为基数，按照日千分之二的标准承担2014年8月23日至2014年12月9日期间的房租滞纳金的反诉请求原审法院不予支持。按照金明新与王爽签订的房屋租赁合同的约定，交纳房屋租金的时间为上打租，故金明新应于2014年8月22日交纳房屋租金2849元，但其至今未交纳，金明新应支付滞纳金，但合同中约定的每日1%的滞纳金标准过高，原审法院酌情认定金明新以2849元为基数，按照同期人民银行贷款利率的标准支付滞纳金。
关于王爽要求金明新承担诉争房屋在2014年12月10日至2015年1月31日期间未能出租的租金损失40，404元的反诉请求，王爽未提供相关证据证明诉争房屋在此期间未能出租是由于金明新的过错导致的，故对于王爽的此项反诉请求原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）金明新与被告（反诉原告）王爽于2014年7月20日签订的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）金明新于本判决生效之日起10日内给付被告（反诉原告）王爽房屋租金2849元；三、原告（反诉被告）金明新于本判决生效之日起10日内给付被告（反诉原告）王爽房屋租金滞纳金（以以2849元为基数，按照同期人民银行贷款利率，从2014年8月22日起计算至实本判决确定给付之日止）四、驳回原、被告的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5614元，由原告（反诉被告）金明新负担；反诉费655元，由原告（反诉被告）金明新负担50元，由被告（反诉原告）王爽负担605元。
宣判后，金明新不服，向原审法院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉请或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：签订合同时，被上诉人承诺一周内取得房产证，被上诉人实际取得房产证时间为2015年4月3日，已违反双方约定；案涉房屋无证导致上诉人开办烧烤店前期工作难于开展，无法办理装修、消防手续，领取营业执照，多次被罚，在双方约定的一个月装修期内无法完成装修工作。
被上诉人王爽辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、房屋登记查询证明、房屋租赁合同、收款收条、消防检查记录、责令改正通知书、罚没款收据、行政执法调查通知书、民事裁定书、民事判决书、公证书等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，金新明与王爽签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定合法有效并无不当，双方当事人均应依约履行。金新明经王爽催告后仍未交纳剩余租金，原审判令解除案涉合同及金新明向王爽给付剩余租金并滞纳金并无不当，本院予以维持。
关于上诉人提出的王爽向其承诺于签订案涉合同后一周内办理案涉房屋产权证主张，上诉人现所提供的证据不足以证明双方就案涉房屋的产权证书办理时间有过明确约定，另上诉人所提供的证据亦不能证明王爽存在违约行为致使其无法办理经营所需相应手续、证照，故对其该项主张本院不予采信。
关于上诉人所主张的装修损失，因案涉合同系因金新明欠付租金而解除，且金新明亦未提供证据证明其装修已形成附合且被王爽实际利用，故原审判令驳回金新明装饰装修损失赔偿诉请并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5614元，由上诉人金新明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年五月十一日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。