成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第1486号
原告郑莲莉
委托代理人李华，四川公生明律师事务所律师。
被告成都市浩林实业发展有限公司（以下简称浩林公司）。住所地：成都市武侯区
委托代理人蔡利平
原告郑莲莉与被告浩林公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法由审判员赵阳适用简易程序，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告郑莲莉及其委托代理人李华，被告浩林公司的委托代理人蔡利平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑莲莉诉称，就购买“金林.俊景”负一层车库事宜，2011年6月19日、7月23日，原告郑莲莉与被告浩林公司分别签订了JLC-79号、444号的《商品房买卖合同》。原告郑莲莉支付了两个车库的全部价款，被告浩林公司也向原告郑莲莉交付了车库。根据合同约定，买受人应在车库交付之日起365日内取得车库的所有权证书。但至今被告浩林公司仍未将车库的所有权转移登记至原告郑莲莉名下。现查明，被告浩林公司与原告郑莲莉签订前述《商品房买卖合同》前，隐瞒了车库被人民法院查封的事实，且车库至今处于查封状态。2014年12月4日，原告郑莲莉向被告浩林公司发出通知，解除与被告浩林公司签订的JLC-79号、444号《商品房买卖合同》。被告浩林公司明知处于查封状态的商品房不能出售，而采取欺诈的方式取得原告郑莲莉信任并与原告郑莲莉签订了无法履行的《商品房买卖合同》，致使原告郑莲莉购买车库的合同目的无法实现。据此，原告郑莲莉向人民法院起诉，请求：1、判决确认原告郑莲莉解除与被告浩林公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：JLC-79号、444号）行为有效；2、判决被告浩林公司立即退还原告郑莲莉购房款308000元，并赔偿原告经济损失82979元（暂计算至2015年1月22日，以后继续计算）；3、判决被告浩林公司承担本案的全部诉讼费用。
被告浩林公司辩称，被告浩林公司确实与原告郑莲莉之间签订了商品房买卖合同，对原告郑莲莉提出的事实也认可，也同意解除买卖合同，但是原告郑莲莉提出的经济损失82979元没有依据，合同约定如果被告浩林公司没有在约定的时间为其进行产权办理，原告郑莲莉有权选择退房或者出卖人按照5%支付违约金，因此原告提出的经济损失82979元没有依据，应当按照合同约定的违约金计算。另外，根据调查，原告郑莲莉的两个车位一直在出租使用，这两个车位一直处于使用状态，给原告郑莲莉造成的损失也是微乎其微的，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，违约金的约定最高不能超过所造成损失的30%，请求法院调整原告提出的经济损失，按照合同约定的5%基础上再乘以30%来给付违约金。
经审理查明，2011年6月19日，原告郑莲莉与被告浩林公司签订《商品房买卖合同》（JLC-79），约定原告郑莲莉向被告浩林公司购买位于成都市武侯区永丰乡龙爪村一组的“金林.俊景”负一层79号车位。该车位建筑面积30.53平方米，总价
138000元。约定交付时间为2011年6月20日。并约定，如因出卖人被告浩林公司的责任，买受人原告郑莲莉未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：“买受人可选择退房，出卖人应当按合同约定车位款的5%支付违约金。”同日双方还签订了《车位买卖补充协议》。原告郑莲莉于2011年6月19日支付了车位款138000元，被告浩林公司于2011年6月20日完成交房。根据合同约定，原告郑莲莉应于2012年6月20日前取得该车位的所有权证书，但实际至今仍未取得。
2011年7月23日，原告郑莲莉与被告浩林公司签订《商品房买卖合同》（JCL-444），约定原告郑莲莉向被告浩林公司购买位于成都市武侯区永丰乡龙爪村一组的“金林.俊景”负一层444号车位。该车位建筑面积37.96平方米，总价17万元。约定交付时间为2011年7月24日。并约定，如因出卖人被告浩林公司的责任，买受人原告郑莲莉未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：“买受人可选择退房，出卖人应当按合同约定车位款的5%支付违约金。”同日双方还签订了《车位买卖补充协议》。原告郑莲莉于2011年7月22日支付了车位款17万元，被告浩林公司于2011年7月24日完成交房。根据合同约定，原告郑莲莉应于2012年7月24日前取得该车位的所有权证书，但实际至今仍未取得。
上述原告郑莲莉向被告浩林公司购买的车位，登记在被告浩林公司名下，属于业务件号权2444130的若干车位中的两个车位。
2010年12月6日，成都市中级人民法院裁定查封了登记在被告浩林公司名下业务件号权2444130的全部车位，限制解除时间为2015年12月6日。
2011年7月20日，成都市武侯区人民法院裁定查封了登记在被告浩林公司名下业务件号权2444130的全部车位，限制解除时间为2015年7月20日。
2014年12月4日，原告郑莲莉向被告浩林公司致以《解除与成都市浩林实业发展公司签订的商品房买卖合同（合同编号分别为JCL-79、JCL-444）的通知书》，称原告郑莲莉所购买的两个车位均先后被人民法院查封，原告郑莲莉有理由认为被告浩林公司明知处于查封状态的商品房不能出售，而采取欺诈甚至诈骗的方式取得原告郑莲莉的信任并与原告郑莲莉签订了无法履行的《商品房买卖合同》。因此，原告郑莲莉于2014年12月4日解除与被告浩林公司签订的编号为JCL-79、JCL-444的两份《商品房买卖合同》，并要求被告浩林公司于2014年12月10日前退还原告郑莲莉支付的全部价款30.8万元、并赔偿由此造成的全部损失10万元。
上述事实，有编号为JCL-79、JCL-444的《商品房买卖合同》、《车位买卖补充协议》、《收据》、房屋信息摘要、《解除与成都市浩林实业发展公司签订的商品房买卖合同（合同编号分别为JCL-79、JCL-444）的通知书》、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。
本院认为，被告浩林公司出售给原告郑莲莉的两个车位在此前已被人民法院查封，被告浩林公司未告知原告郑莲莉，反而将上述两个车位出售给原告郑莲莉，其行为违反诚实信用原则，使合同标的物所有权转移的合同目的不能顺利实现，损害了原告郑莲莉的利益，因此，原告郑莲莉解除上述两份合同符合法律规定而有效，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告浩林公司应退还原告郑莲莉交纳的购房款。关于原告郑莲莉的损失，本院分析，因合同签订后被告浩林公司及时交付了合同标的物，原告郑莲莉可以根据自己的需要及时占有和使用，所以原告郑莲莉在车位的使用上不存在实际损失；原告郑莲莉的损失在于未取得车位的产权证导致车位转让较为困难，在车位的市场行情有较大涨幅的情况下可能难以获得转让收益的相应损失。对此，本院认为，这种损失具有较大的不确定性，而原告郑莲莉主张的损失金额过高。相反，被告浩林公司主张按合同约定的违约金金额即购房款的5%再乘以30%给予赔偿又过低。本院综合处理，确定按购房款的5%处理。所以，本院确定被告浩林公司按两处车位的购房款合价30.8万元的5%即15400元对原告郑莲莉给予赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告郑莲莉在2014年12月解除其与被告成都市浩林实业发展有限公司签订的JLC-79号、444号《商品房买卖合同》的行为有效；
二、被告成都市浩林实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郑莲莉购房款308000元，并赔偿原告郑莲莉经济损失15400元；
三、驳回原告郑莲莉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7165元，减半收取3582.5元，由原告郑莲莉承担182.5元，被告浩林公司承担3400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 赵 阳
二〇一五年四月二十七日
书记员 杨谨荣