福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第10940号
原告巨化集团公司厦门分公司，住所地厦门市思明区湖滨南路300-302号。
诉讼代表人曾一峰，总经理。
委托代理人邱志平、张仕清，福建天翼律师事务所。
被告王霄，男，1969年12月13日出生，汉族，住厦门市。
委托代理人陈川、庄梓梁，福建天衡联合律师事务所律师。
第三人刘晓敏，男，1974年8月8日出生，汉族，住厦门市湖里区。
原告（反诉被告）巨化集团公司厦门分公司（以下简称巨化厦门公司）与被告（反诉原告）王霄、第三人刘晓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理后，被告王霄于2015年4月2日提出反诉，本案后于2014年10月27日转为普通程序，由审判员戴卫真担任审判长，与代理审判员王瑛及人民陪审员林维组成合议庭进行审理；后变更为由审判员彭朝辉担任审判长，与代理审判员王瑛及人民陪审员陈睿组成合议庭进行审理，并于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告巨化厦门公司的委托代理人张仕清，被告王霄的委托代理人陈川、庄梓梁到庭参加诉讼。第三人刘晓敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告巨化厦门公司诉称，原、被告签订《厦门市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租厦门市湖滨东路172号第四至七层及第三层五个房间，期限至2012年6月1日至2014年5月31日，月租金为20833元。合同签订后，原告依约向被告履行合同项下约定的义务，合同履行期间，被告以“房屋出租很不理想，7楼由于长期漏水无法使用，大部分房间由于门窗破损，噪声大，屋内设施老化，出租率和出租价格无法达到当初的预期，承租以来一直处于亏损状态”为由向原告出具《关于提前终止房屋租赁合同的申请》，申请自2013年4月30日起终止本处房产的租赁合同（最终以原告批准的时间为准），并希望原告给予被告免除由于提前解约需承担的赔偿。2013年5月17日原告向被告出具《关于同意提前终止房屋租赁合同的回复》，同意提前终止合同，终止日期为2013年5月24日。2013年6月18日，原告通过律师函要求被告返还租赁房屋，但被告拒绝。现请求判令：1、确认原、被告于2012年5月25日签订的《房屋租赁合同》已于2013年5月24日解除并终止；2、被告立即向原告返还2012年5月25日签订的《房屋租赁合同》项下址于厦门市湖滨东路172号第四至七层及第三层五个房间；3、被告向原告支付2013年6月1日起至被告返还房屋之日止的房屋使用费（按总面积1123.6平方米计算，其中2013年以38元／平方米／月为标准，2014年以40元／平方米／月为标准，2015年起至实际返还之日按42元／平方米／月为标准）及利息（自起诉之日起算至实际返还房屋之日止，按银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算）；4、被告向原告支付2013年8月1日起至被告返还房屋之日止占用期间的车库（一间）使用费13200元。
被告王霄辩称，一、原告诉讼主体并不适格。原告并非讼争房屋的所有权人，原告主张其系接受巨化集团公司的全权委托对讼争房屋进行经营管理和使用（包括对外出租等），原告仅仅只是受托人，讼争租赁合同直接约束的是讼争房屋的所有权人与被告，故巨化厦门公司不是本案适格的原告；原告在本案中诉请的房屋使用费，也只能是房屋所有权人有权提出。二、原告无权要求被告返还讼争房屋。（一）讼争房屋仍在租赁期限内。双方曾签订租赁合同，约定被告向原告承租厦门市思明区湖滨南路300-302号一层房屋，租赁期间自2010年1月1日起至2012年12月31日止，该房屋租期届满前，被告曾委托第三人刘晓敏作为被告的代理人与原告协商该房屋与本案讼争房屋的整体续租事宜。2013年4月25日，第三人刘晓敏以原告已经同意整体续租，但要先在形式上提前终止讼争合同以便签订整体续租合同为由，向被告提交了《关于提前终止房屋租赁合同的申请》要求签字，后刘晓敏将该申请递至原告，但双方的真实意思表示是要整体续租，而不是要提前终止合同。但之后原告向被告提出刘晓敏才是承租人，被告遂多次向原告以书面函件形式告知事实真相、揭露刘晓敏以不正当手段非法窃取承租权的行为，及整体续租合同的真正承租方是原告而非代理人刘晓敏。故，本案讼争合同并未解除，而是已整体续租，现正在租赁期限内，原告无权要求被告交还房屋。另，原告以实际行动表明其承认讼争房屋租赁合同并未提前解除。（二）本案实质上是原告与第三人刘晓敏串通，试图通过诉讼手段损害被告的合法权益。原告提起本案诉讼的真实目的是试图通过诉讼手段使被告从讼争房屋中搬出，以便其与刘晓敏合谋获取利益；刘晓敏仅系被告的代理人，其与原告签订的合同应由被告与原告履行。三、原告诉请支付房屋使用费不能成立，讼争房屋仍由被告续租至今，无需支付房屋使用费且原告也并非讼争房屋的所有权人，无权主张该费用；另，原告诉求的车库也并不在讼争租赁合同中，因此不在本案的审理范围内。综上，应依法驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告王霄诉称，2012年5月25日，反诉原告与反诉被告签订一份《厦门市房屋租赁合同》，约定反诉原告向反诉被告承租厦门市思明区湖滨东路172号第四层至第七层及第三层五个房间，租赁期限自2012年6月1日起至2014年5月31日止，月租金为20833元。讼争房屋与厦门市思明区湖滨南路300-302号房屋（简称为一层房屋）为同一栋楼的不同部分，反诉被告已于2010年1月5日该一层房屋出租给反诉原告。因发展需要，反诉原告希望合并租赁讼争房屋及一层房屋进行整体经营，故在两份合同租赁到期前就与反诉被告协商，并请第三人刘晓敏代为协助协商，反诉原告为此还向刘晓敏支付了酬劳及费用。时任反诉被告领导的刘秋生口头同意讼争房屋到期后可签3至5年，故反诉原告对讼争房屋进行大规模装修。2013年4月25日，刘晓敏称已与反诉被告就长期整体租赁达成一致，但反诉被告要求在形式上先提前终止讼争租赁合同；故反诉原告在刘晓敏出示的《关于提前终止房屋租赁合同的申请》上签字后，由刘晓敏将该申请递交给反诉被告。后，在收到反诉被告发出的《关于同意提前终止房屋租赁合同的回复》时，却被告知反诉被告已与刘晓敏签订了房屋租赁合同。反诉原告多次向反诉被告发函明确告知刘晓敏只是代理人，其采用欺诈手段骗取反诉原告签字的《关于提前终止房屋租赁合同的申请》系无效，故双方提前终止讼争租赁合同因重大误解及欺诈而予以撤销。租赁期间，反诉原告曾为反诉被告垫付电费10661.8元，反诉被告应予返还；另，讼争房屋自2014年1月起因地铁口施工受到交通、噪声、粉尘严重影响至今，无法正常经营，反诉原告无法回收装修的投入，因此要求延长租赁期限三年。现反诉请求：1、讼争的厦门市湖滨东路172号第四至七层及第三层五个房间由反诉原告继续承租至少三年，自讼争房屋门口的地铁口施工竣工之日起算；2、确认租赁期限届满后，反诉原告对案涉房产享有优先续租权；3、租赁期间经延期届满，如反诉原告未能续租的，反诉被告应给反诉原告不低于九个月的时间用于另行选址、装修、员工安置及与单身公寓租户协商补偿安置及办理租赁房屋；4、反诉被告立即支付反诉原告自2012年6月1日起至2013年6月27日期间为其垫付的电费10661.8元、讼争房屋装修费用83751元；5、反诉被告与第三人刘晓敏就讼争房产签订的租赁合同应由反诉原告与反诉被告实际履行；6、撤销反诉原告发出的《关于提前终止房屋租赁合同的申请》及反诉被告发出的《关于同意提前终止房屋租赁合同的回复》。
反诉被告巨化厦门公司辩称，自讼争合同签订后至今，反诉被告均未与任何第三人就讼争合同签订租赁合同，故反诉原告要求履行其他租赁合同之诉求不能成立；讼争合同系因反诉原告申请提前终止及反诉被告同意终止而合意解除，反诉原告称反诉被告与第三人合伙欺诈，并无依据；自2013年5月30日后至今反诉原告均未向反诉被告支付租金、水电费、物业费等租赁费用，反诉原告请求确认续租权并无事实与法律依据；反诉被告同意支付反诉原告垫付的电费10661.8元，但反诉原告要求反诉被告赔偿装修费用无事实与法律依据。另，反诉原告行使撤销权已超过法定的除斥期间。
第三人刘晓敏未作陈述。
经审理查明，2012年5月25日，原、被告签订了一份《厦门市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租厦门市湖滨东路172号第四至七层及第三层五个房间，租赁用途为住宅、办公，租赁期限自2012年6月1日至2014年5月31日止，月租金为20833元；原告负责对房屋及其房屋附着物承担正常的房屋维修费用，因原告延误房屋维修而使第三人遭受损失的，原告负责赔偿；合同到期后，被告可以优先按此合同续签，如原告因总公司对该房屋进行处置或该房屋作用发生变化，本合同自然终止，原告不予补偿，但应提前六十天通知被告；被告如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得原告书面同意，费用由被告自理；装修房屋不得改变原房屋主体结构，影响原房屋安全，否则原告有权终止合同并收回房屋；租赁期满退房时装修部分不得拆除，不予折价。该合同签订后，原告依约将讼争房屋交付被告使用，被告亦依约支付租金至2013年5月。
后，被告签署了一份《关于提前终止房屋租赁合同的申请》，该申请主要内容为因“房屋出租很不理想，7楼由于漏水长期无法使用，大部分房间由于门窗破损，噪音大，屋内设施老化，出租率和出租价格无法达到当初的预期，承租以来一直处于亏损状态”，被告向原告申请自2013年4月30日起终止讼争租赁合同（最终以原告批准的时间为准），并希望原告给予被告免除由于提前解约需承担的赔偿。2013年5月17日，原告向被告出具了一份《关于同意提前终止房屋租赁合同的回复》，表示同意提前终止合同，终止日期为2013年5月24日，给予免除合同约定的提前解约赔偿责任。2013年6月7日，被告向原告邮寄了一份《关于刘晓敏采取欺诈等不正当手段窃取贵司房产承租权的告知函》，表示知悉原告于2013年5月17日书面同意提前终止讼争租赁合同，并声明其系因受到刘晓敏欺诈才作出《关于提前终止房屋租赁合同的申请》，故属无效，刘晓敏与原告签订的房屋租赁合同也系无效，被告要求对讼争房屋行使优先承租权。
还查明，讼争房屋产权人系巨化集团公司，其中厦门市湖滨东路172号第四、五、六、七层面积均为250.9平方米。
经原告申请，本院依法委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司就讼争房屋自2013年6月1日起的占有使用费进行评估；鉴定中，原、被告均同意讼争房屋中三层五个房间的面积按120平方米计算。后，鉴定机构作出厦银晟（2015）估字F201505思0017号《房地产估价报告》，评估认为讼争房屋2013年平均月租金为38元／平方米／月，2014年平均月租金为40元／平方米／月，2015年平均月租金为42元／平方米／月。
以上事实，有《厦门市房屋租赁合同》、《关于提前终止房屋租赁合同的申请》、《关于同意提前终止房屋租赁合同的回复》、《告知函》、厦银晟（2015）估字F201505思0017号《房地产估价报告》、土地房屋登记卡及庭审笔录、询问笔录为证，本院予以认定。
本案审理中，被告王霄主张其还向原告承租了湖滨南路300-302号房屋，被告为整体续租该房屋及讼争房屋，故委托刘晓敏代为与原告协商，因刘晓敏欺诈原告称需在形式上先终止讼争合同才能签订整体续租的合同，原告才在《关于提前终止房屋租赁合同的申请》中签名，故《关于提前终止房屋租赁合同的申请》、《关于同意提前终止房屋租赁合同的回复》系因被欺诈、重大误解作出，依法可以撤销；原告与刘晓敏就讼争房屋签订的租赁合同的真正承租方系被告，应由被告履行。并提交以下证据予以证明：1、《装饰协议书》、《收款收据》、《收据》，载明被告曾于2012年5月28日与案外人签订装饰合同，对讼争房屋进行装修，因此支出装修费83751元，被告主张因时任原告领导刘秋生曾口头同意讼争房屋可续租3-5年，故被告才在剩余租期限只有2年的情况下进行大范围装修。2、《关于刘晓敏采取欺诈等不正当手段窃取贵司房产承租权的告知函》及其EMS邮件详情单、《关于贵司2013年6月9日对王霄﹤告知函﹥的﹤复函﹥的回复》、《关于巨化集团与本人在厦门房产的租赁合同争议的第三次致函》及其EMS邮件详情单，载明被告分别于2013年6月7日、2013年6月13日、2013年6月24日发函原告，告知其发出的《关于提前终止房屋租赁合同的申请》系因受到刘晓敏欺诈才作出，原告签字该申请的本意是为了提前整体续租。3、银行回单，载明王霄于2012年6月6日向刘晓敏转款10万元，被告主张其曾委托刘晓敏与原告商谈讼争房屋续租事宜，并已支付10万元酬劳，刘晓敏系被告代理人身份，其所签订合同应由被告实际履行。4、录音资料，被告主张其及其配偶与原告工作人员的谈话，以证明原告曾与刘晓敏就讼争房屋签订了租赁合同。5、庭审笔录，以证明原告告知刘晓敏可承租讼争房屋，且已与刘晓敏签订租赁合同。6、电子邮件，被告主张2013年7-8月期间，原、被告就终止房屋租赁合同事宜反复进行协商，双方虽最终并未签署《协议书》，但双方往来的多次《协议书》（稿）均在显著位置明确原、被告协商的目的是要“终止《房屋租赁合同》”，证明原告也承认讼争房屋租赁合同并未于2013年5月终止。
原告对被告提交的上述证据质证认为：1、《装饰协议书》、《收款收据》、《收据》真实性不予确认，无法证明装修实际发生，也无法证明原告方曾口头同意续租3-5年。2、《关于刘晓敏采取欺诈等不正当手段窃取贵司房产承租权的告知函》及其EMS邮件详情单、《关于贵司2013年6月9日对王霄﹤告知函﹥的﹤复函﹥的回复》、《关于巨化集团与本人在厦门房产的租赁合同争议的第三次致函》及其EMS邮件详情单，确认收到相关函件，但函件所载内容系被告单方陈述，原告曾于2013年6月18日回函确认合同终止。3、银行回单真实性无异议，但与本案无关，被告并未委托刘晓敏与原告协商整体续租事宜。4、录音资料因被告未出示录音器材，真实性无法确认。5、庭审笔录真实性无异议，原告与刘晓敏系讼争合同终止后，曾口头沟通讼争房屋的租赁事宜，但并未签订正式租赁合同。6、电子邮件真实性无法确认，且双方在讼争合同终止后，重新商谈租赁事宜亦属正常。
本院分析认为，被告主张其系因受到刘晓敏欺诈及存在重大误解，才在《关于提前终止房屋租赁合同的申请》中签名，根据“谁主张，谁举证”原则，被告应就其该项主张进行举证证明。首先，被告所提交的相关函件所载内容均系其单方陈述，不足以证明其出具《关于提前终止房屋租赁合同的申请》的真实意思为提前整体续租讼争房屋；原告主张其曾于2012年对讼争房屋进行装修，但该装修行为也不能证明原告曾同意整体续租。其次，被告虽主张曾委托刘晓敏代表其与原告协商整体提前续租事宜，但银行回单等在案证据并不足以证明被告该项主张；被告主张因刘晓敏向其谎称需在形式上解除讼争合同才能整体续租，才签署了《关于提前终止房屋租赁合同的申请》，但被告也未就该项事实进行举证，且该申请所载明内容显属提前解约之申请，在原告未出示相关书面材料承诺确定可续租的情形下，被告即签署前述申请，也有悖常理。再次，被告发出《关于提前终止房屋租赁合同的申请》之后，刘晓敏是否与原告就讼争房屋签订租赁合同以及原、被告双方是否仍就终止租赁合同事宜进行协商，均与被告在签署《关于提前终止房屋租赁合同的申请》时的真实意思表示无必然联系。综上，被告所举证据不足以证明其系因受到刘晓敏欺诈以及基于重大误解作出《关于提前终止房屋租赁合同的申请》。
本院认为，原、被告于2012年5月25日签订的《厦门市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应依约履行。原告作为讼争合同相对方，可依据讼争合同提起本案，其系本案适格主体，对被告主张原告主体不适格之抗辩意见，本院不予采信。
被告在租赁期限内向原告出具《关于提前终止房屋租赁合同的申请》，申请自2013年4月30日起终止讼争租赁合同，并载明终止时间以原告批准的时间为准，后原告回函同意于2013年5月24日终止租赁合同，故应视为双方合意于2013年5月24日解除讼争合同，对原告要求确认讼争合同已于2013年5月24日解除之诉求，本院予以支持。讼争合同解除后，被告仍继续使用讼争房屋，应支付相应的占有使用费，原告要求被告按评估租金标准支付自2013年6月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持，其中2013年6月1日至2013年12月31日期间的占有使用费按42696.8元／月（38元／平方米／月×1123.6平方米）的标准计算，2014年1月1日至2014年12月31日期间的占有使用费按44944元／月（40元／平方米／月×1123.6平方米）的标准计算，2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费按47191.2元／月（42元／平方米／月×1123.6平方米）的标准计算。另，原告要求被告支付占有使用费的利息，并无法律依据，本院不予支持。原告主张被告还应支付2013年8月1日起至被告返还房屋之日止占用期间的车库（一间）的使用费13200元，但讼争合同约定的租赁范围并未包含车库，对该项诉求，本院不予支持。
如前分析，在案证据无法证明反诉原告系因受到刘晓敏欺诈及基于重大误解作出《关于提前终止房屋租赁合同的申请》，且相关法律系规定一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权要求法院撤销，反诉原告现主张其系受到非合同相对方即第三人欺诈，该情形亦不适用前述法律规定，且其在收到反诉被告发出的《关于同意提前终止房屋租赁合同的回复》时即应知晓其所主张的被欺诈、重大误解之事由，直至在本案中提起反诉请求，已超过一年的除斥期间，故对反诉原告要求撤销其发出的《关于提前终止房屋租赁合同的申请》及反诉被告发出的《关于同意提前终止房屋租赁合同的回复》，并无事实及法律依据，本院不予支持。另，如前认定，讼争合同已于2013年5月24日因双方合意解除，故反诉原告要求继续承租及确认其在租赁期限届满后享有优先承租权、可延期腾退讼争房屋之诉求，均于法无据，本院均不予支持；反诉原告要求由其履行反诉被告与刘晓敏的租赁合同，亦无法律依据，本院亦不予支持。另，依照讼争合同约定，被告在租赁期内对房屋进行改装或增扩设备的费用由被告自理，租赁期满退房时装修部分不得拆除、不予折价，故反诉原告要求反诉被告赔偿其装修费用，与合同约定不符，本院不予支持。鉴于反诉被告同意支付反诉原告代垫电费，对该项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条、第五十五条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告巨化集团公司厦门分公司与被告王霄于2012年5月25日就厦门市湖滨东路172号第四至七层及第三层五个房间签订的《房屋租赁合同》已于2013年5月24日解除；
二、被告王霄应于本判决生效之日起十五日内将讼争《房屋租赁合同》项下址于厦门市湖滨东路172号第四、五、六、七层及第三层五个房间腾空交付给原告巨化集团公司厦门分公司；
三、被告王霄应于本判决生效之日起十五日内向原告巨化集团公司厦门分公司支付讼争《房屋租赁合同》项下址于厦门市湖滨东路172号第四、五、六、七层及第三层五个房间自2013年6月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（其中2013年6月1日至2013年12月31日期间的占有使用费按42696.8元／月计算；2014年1月1日至2014年12月31日期间的占有使用费按44944元／月计算；2015年1月1日起至实际返还房屋之日的止占有使用费按47191.2元／月计算）；
四、反诉被告巨化集团公司厦门分公司应于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告王霄于2012年6月1日至2013年6月27日期间垫付的电费10661.8元；
五、驳回原告巨化集团公司厦门分公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告王霄的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7348元，由原告巨化集团公司厦门分公司负担240元、被告王霄负担7108元，反诉受理费1080元，由反诉原告王霄负担958元、反诉被告巨化集团公司厦门分公司负担122元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 彭朝辉
代理审判员 王 瑛
人民陪审员 陈 睿
二〇一五年十一月十九日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日
起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自
己的行为放弃撤销权。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。