广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初5120号
原告李玉根，男，汉族，1986年12月18日出生，住所地为江西省吉安市吉水县，
委托代理人张宪忠，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
委托代理人周建嵩，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
被告桂兰秀，女，汉族，1965年7月21日出生，住所地为江西省新余市渝水区，
委托代理人ＸＸ超，广东巨龙律师事务所律师。
委托代理人李婷婷，广东巨龙律师事务所律师。
第三人东莞市友邦房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇柏地村中惠香樟绿洲帕缇欧商住区8栋商住楼102铺。
法定代表人朱兰桂。
委托代理人邓经宇，男，汉族，1989年12月10日出生，住所地为广东省云浮市郁南县，
第三人中国工商银行股份有限公司东莞樟木头支行，经营场所为广东省东莞市樟木头镇永宁路展鹏大厦。
负责人林立新。
第三人何火金，男，汉族，1963年8月18日出生，住所地为江西省新余市渝水区，
委托代理人张骏，广东巨龙律师事务所律师。
原告李玉根诉被告桂兰秀、第三人东莞市友邦房地产经纪有限公司（以下简称友邦公司）、中国工商银行股份有限公司东莞樟木头支行（以下简称工行樟木头支行）、何火金房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员杨潮源担任审判长，与人民陪审员利见弟、赵春瑞组成合议庭，于2016年9月7日公开开庭进行审理。后本案变更合议庭组成人员，依法由审判员钱开群担任审判长，与人民陪审员利见弟、蔡雪萍组成合议庭，于2017年4月11日再次公开开庭进行了审理，原告李玉根及其委托代理人周建嵩，被告桂兰秀的委托代理人ＸＸ超，第三人友邦公司的委托代理人邓经宇，第三人何火金的委托代理人张骏均到庭参加了诉讼，第三人工行樟木头支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉根诉称，经友邦公司提供居间服务，李玉根于2015年11月5日与桂兰秀签订《房屋买卖合同》，约定桂兰秀将位于东莞市樟木头镇××香樟半岛花园（××）住宅楼第8幢1××2号房屋作价72万元转让给李玉根。合同签订后，李玉根向桂兰秀支付了定金3万元，桂兰秀也办理了委托友邦公司办理过户手续的公证手续。但因房价上涨，当李玉根联系桂兰秀及友邦公司办理资金监管手续时，友邦公司称桂兰秀已通知其不配合办理过户手续，并表示不再将房屋出售给李玉根。此后，李玉根、友邦公司多次与桂兰秀协商，但桂兰秀仍不愿意继续履行合同。综上，为维护自身的合法权益，李玉根特诉至法院，请求判令：一、桂兰秀继续履行《房屋买卖合同》，按照合同约定的价款将涉案房屋转让给李玉根；二、桂兰秀向李玉根承担违约金5万元；三、工行樟木头支行协助办理东莞市樟木头镇××香樟半岛花园（××）住宅楼第8幢1××2号房屋的抵押解除手续；四、本案诉讼费由桂兰秀承担。
被告桂兰秀辩称，一、涉案房屋属于桂兰秀与其配偶何火金的夫妻共同财产，桂兰秀擅自与李玉根签订的房屋买卖合同未经何火金的同意，因此属于无效合同。房屋的交易价格明显低于市场价，因此何火金不同意以此价格出售合情合理。二、交易房屋至今没有办理房产证，没有办到房产证不是桂兰秀的原因，而是开发商的问题。因为没有办出房产证，所以不能如期办理资金监管手续，因此银行不可能同意李玉根的购房贷款。桂兰秀没有向李玉根明确表示要毁约，所以桂兰秀不存在违约的事实。综上，李玉根的请求没有任何事实及法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。
第三人友邦公司述称，何火金在涉案房屋交易的过程中是有到现场的，友邦公司的业务员有见到何火金，何火金也有到担保公司及签署资料，可见何火金不知情是谎话。友邦公司在通知桂兰秀办证的过程中，桂兰秀要求提价才继续履行合同，双方对此没有达成一致意见，故合同没有继续履行。关于办房产证的问题，开发商的办证证明已经开出来了，只需要业主签了资料就可以去办证。
第三人工行樟木头支行提交情况说明述称，涉案房产已于2013年11月26日办理了抵押登记手续，工行樟木头支行为抵押权人。至今桂兰秀尚未清偿贷款本息，故工行樟木头支行对该房产享有优先受偿权。根据工行樟木头支行与桂兰秀签订的《个人购房借款/担保合同》，在桂兰秀按约定偿还工行樟木头支行的全部贷款本金及利息、罚息、复利的前提下，工行樟木头支行同意协助办理涉案房产的解除抵押登记手续。
第三人何火金述称，何火金与桂兰秀为夫妻关系，也是涉案房产的共有权人。桂兰秀未经何火金的同意擅自出售涉案房屋，且出售价格低于购买价，严重侵害了何火金的合法权益，何火金对于桂兰秀擅自处分涉案房产的行为不予认可也不予追认，故房屋买卖合同为无效合同。何火金直到在担保公司的时候才了解涉案房产买卖的情况，何火金当时也是不同意转让房产的。综上，请求法院确认李玉根与桂兰秀、友邦公司签订的《房屋买卖合约》无效。
经审理查明，涉案位于东莞市樟木头镇××香樟半岛花园（××）住宅楼第8幢1××2号房产（建筑面积为97.59平方米），系桂兰秀以842099元的价格向东莞中惠鸿福山庄商住开发有限公司购买所得，房屋买卖合同（编号为201310302DCD39138782）于2013年12月9日办理了备案登记。2014年7月12日，涉案房产办理了抵押登记手续，抵押权人为工行樟木头支行，抵押金额为58.9万元，抵押期间为2013年11月25日至2028年11月25日。桂兰秀与何火金于1985年8月21日登记结婚，为夫妻关系。
2015年11月5日，桂兰秀经友邦公司居间介绍与李玉根签订《房屋买卖合约》。合同约定：（1）李玉根以72万元向桂兰秀购买位于东莞市樟木头镇××香樟半岛花园（××）住宅楼第8幢1××2号房，涉案房屋已签订《商品房买卖合同》，尚未办理房地产权证；（2）李玉根承担房产交易的全部税费，桂兰秀于房产过户当天交付房产给李玉根，并付清房产交付前包括水电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等相关费用；（3）买卖双方同意在签订本合同后，卖方将该物业之权属证明原件交由经纪方或银行指定的按揭机构等其他机构保管至该物业交易递件当日；（4）买方应于本合同签订之日向卖方支付定金3万元（合同生效后定金抵作楼款），买方自贷款申请经银行初审通过后支付卖方首期款19万元，余款50万元由买方通过商业贷款方式支付，并由贷款银行直接划入卖方在该行开设的账户；（5）卖方在买方或者经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的通知后五天仍不履行本合约之条款或者卖方无故终止本合约、拒绝出售该物业以及不履行本合约之约定或履行约定不符合本合约之要求等情形，导致本合约无法履行的，均视为卖方违约，买方有权解除本合约并要求卖方赔偿与定金同等数额的赔偿金；（6）买方应在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费1万元，若卖方出现上述违约行为时，卖方应即时向经纪方支付买方的中介代理费及咨询费作为违约金（如经纪方已收取了买方的中介代理费及咨询费，则经纪方应在收到卖方上述违约金后将原银无息退还给买方）。
合同签订后，李玉根向桂兰秀支付了购房定金3万元。桂兰秀出具了收款收据，收据写明“收到李玉根购房（樟木头镇樟洋村香樟半岛花园（一期）住宅楼第8幢1××2号房）定金3万元”。
2015年11月9日，李玉根、占秀辉（买方）与桂兰秀、何火金（卖方）签署了一份《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》，约定由买方委托东莞盈辉按揭服务有限公司（以下简称盈晖公司）提供第三方担保申请银行贷款，并由买卖双方共同委托盈晖公司代为办理涉案房屋的贷款、赎楼、交易等相关事项。同时，李玉根、占秀辉与桂兰秀、何火金还签署了一份《个人房屋抵押借款合同》，拟向华夏银行股份有限公司申请购房抵押贷款。桂兰秀、何火金向华夏银行股份有限公司出具了一份《房屋转让声明书》，声明房产共有人桂兰秀与何火金同意将涉案房产出售转让给李玉根。
2016年4月25日，李玉根以桂兰秀不同意继续履行合同构成违约为由诉至本院，要求继续履行合同，并由桂兰秀承担违约责任等。庭审中，友邦公司主张可能是因为房价上涨的原因，桂兰秀在合同履行过程中要求涨价，但是李玉根不同意涨价，因此桂兰秀就不同意卖了。桂兰秀则主张没有继续履行合同的原因是房产证没有办下来，无法继续履行后续的合同义务，同时因为当时考虑出国，卖房是在情急之下作出的草率决定，导致出售价格偏低，其配偶何火金也不同意以这么低的价格出售。何火金则主张对桂兰秀出售房产一事并不知情，且售价过低，损害了何火金作为房产共有权人的合法权益，故涉案房屋买卖合同应属无效。
庭审中，李玉根同意代桂兰秀向工行樟木头支行偿还涉案房产上的抵押贷款，并且一次性向桂兰秀支付剩余购房款。桂兰秀确认涉案房产所在物业小区已有部分业主已经办理了房产证，涉案房产尚未办理房产证的原因是桂兰秀一直在国外，但其已委托东莞市尚宽律师事务所办理房产证，但至今没有办下来。
以上事实，有李玉根提交的《房屋买卖合约》、收据、商品房合同备案登记证明书、《房屋转让声明书》、《情况说明》、《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》、《个人房屋抵押借款合同》、房产登记信息查询结果，何火金提交的结婚证、户口本等证据及本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李玉根与桂兰秀签订的《房屋买卖合约》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。《房屋买卖合约》是否有效与房屋能否发生物权的变动，二者具有一定的独立性，即使不能发生物权的变动，也并不意味着买卖合同无效。因此，何火金以其对涉案房屋买卖合同并不知情为由，主张合同无效，本院不予支持。
虽然《房屋买卖合约》约定交易的房产位于东莞市樟木头镇××香樟半岛花园（××）住宅楼第8幢1××2号，但双方在其后的定金收据、《房屋转让声明书》、《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》中已经明确了交易房产为位于一期，故本院确认上述“二期”为笔误，双方实际交易的为东莞市樟木头镇××香樟半岛花园（××）住宅楼第8幢1××2号房产。
李玉根与桂兰秀签订《房屋买卖合约》后，何火金先后在《房屋转让声明书》、《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》、《个人房屋抵押借款合同》上签名，应视为对桂兰秀出售涉案房产行为的追认，因此何火金以其不知情为由进行抗辩，本院不予支持。出售房产的价格系当事人自由协商的结果，桂兰秀及何火金以价格偏低为由进行抗辩，于法无据，本院不予支持。桂兰秀确认涉案房产所在物业小区已有部分业主已经办理了房产证，故本院推定涉案房产符合办理房产证的条件，桂兰秀至今没有办出房产证并以出售价格偏低及何火金不知情为由不同意继续履行合同，是合同的违约方。李玉根有权要求继续履行合同并要求桂兰秀承担违约责任，本院予以支持。关于违约金，合同没有明确约定合同继续履行情况下的违约金的计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本院参照合同履行后李玉根可能获得的租金收益计算违约金。涉案房产位于东莞市××头镇樟洋村香樟半岛花园，建筑面积为97.59平方米，故违约金酌定为每月1500元，并从2016年7月1日起计算至涉案房产过户至李玉根名下之日止（以不超过李玉根主张的5万元为限）。
关于欠工行樟木头支行的按揭贷款，因李玉根愿意代桂兰秀向工行樟木头支行偿还，且工行樟木头支行同意在偿还全部贷款本金及利息、罚息、复利的前提下，协助办理涉案房产的解除抵押登记手续，故本院确认由李玉根一次性向工行樟木头支行清偿涉案房屋的按揭贷款（含本息等费用）。工行樟木头支行、桂兰秀应协助李玉根办理涉案房屋抵押权的注销登记手续。桂兰秀应办理涉案房屋的权属证书并交纳一手房权属证书的相关税费，房产证等权属证明原件交由友邦公司托管至该房产交易递件当日。李玉根清偿上述按揭贷款后的购房款余额（72万元减去定金3万元及清偿按揭贷款的费用），李玉根应支付给桂兰秀。桂兰秀应协助李玉根将涉案房产过户登记至李玉根名下，并在过户当天将涉案房产交付给李玉根占有使用，二手房过户的相关税费由李玉根自行承担，房产交付前的相关费用包括水电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等费用由桂兰秀承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告桂兰秀应继续履行与原告李玉根于2015年11月5日签订的《房屋买卖合约》；
二、原告李玉根应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告桂兰秀向第三人中国工商银行股份有限公司东莞樟木头支行清偿位于东莞市樟木头镇樟洋村香樟半岛花园（一期）住宅楼第8幢1××2号房产的抵押贷款（含本息等费用）；
三、原告李玉根应在清偿上述第二判项的抵押贷款后五日内支付被告桂兰秀房屋转让余款（72万元减去定金3万元及清偿按揭贷款的费用）；
四、被告桂兰秀应于本判决发生法律效力之日起五日内办理东莞市樟木头镇樟洋村香樟半岛花园（一期）住宅楼第8幢1××2号房产的权属证书并交纳一手房办证相关税费，房产证等权属证明原件交由第三人东莞市友邦房地产经纪有限公司托管；
五、被告桂兰秀及第三人中国工商银行股份有限公司东莞樟木头支行应在原告李玉根清偿上述抵押贷款后五日内协助原告李玉根办理东莞市樟木头镇樟洋村香樟半岛花园（一期）住宅楼第8幢1××2号房产的抵押权注销登记手续；
六、被告桂兰秀应于东莞市樟木头镇樟洋村香樟半岛花园（一期）住宅楼第8幢1××2号房产的抵押权注销登记之日起五日内协助原告李玉根将房产过户登记到原告李玉根名下，并在过户当天将房产交付给原告李玉根占有使用，房产过户登记的相关税费由原告李玉根自行负担；
七、被告桂兰秀应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李玉根支付迟延履行违约金（按照每月1500元的标准，从2016年7月1日起计算至东莞市樟木头镇樟洋村香樟半岛花园（一期）住宅楼第8幢1××2号房屋过户至原告李玉根名下之日止，以不超过李玉根主张的50000元为限）；
八、驳回原告李玉根的其他诉讼请求；
九、驳回第三人何火金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11500元、保全费4120元，合计15620元，由被告桂兰秀负担。第三人何火金起诉的诉讼费5500元，由第三人何火金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审 判 长 钱开群
人民陪审员 利见弟
人民陪审员 蔡雪萍
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 钟冬妮
赵萌
附法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。