甘肃省合水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘1024民初736号
原告：李秉伟，汉族，居民。
委托诉讼代理人：王华（李秉伟表兄），男，1956年11月12日出生，汉族，居民，住宁县。
被告：白继皓，汉族，居民，住合水县。
第三人：杨清泉，汉族，居民。
原告李秉伟与被告白继皓、第三人杨清泉返还原物纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秉伟及其委托诉讼代理人王华、被告白继皓、第三人杨清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秉伟向本院提出诉讼请求：1.被告退还西五排2号、西六排3号楼房2套；2.被告将退还的楼房室内外墙体恢复原状；3.被告支付2套楼房占有使用费50400元；4.确认2013年12月27日的《房屋买卖合同》无效；5.被告返还多收的退款1266959元。事实和理由：原被告2013年8月19日签订《房屋买卖合同》，被告购买原告楼房13套，于2013年8月20日、23日给原告共汇款200万元，原告于2013年12月28日给被告出具收据1张。后被告退还了11套楼房，收取原告退款3266959元，下剩2套被告租赁给他人使用。
被告白继皓辩称：原告因资金短缺向被告借款200万元，用13套楼房抵顶，双方于2013年12月27日签订了《房屋买卖合同》，被告持有的合同当时未填写日期。后又约定借款期限为1－6个月，逾期不能偿还借款再用13套楼房顶账。2013年8月19日，被告收取的347959元是借款利息。2014年1月8日汇款15万元，是原告归还双方以前的借款，不在200万元内。原告给被告归还借款本息276.9万元并非3266959元。被告并未占用西五排2号和西六排3号楼房。
第三人杨清泉述称：原被告的陈述隐瞒案件事实，双方的诉讼标的及争议与第三人无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、交易明细表1份，证实李秉伟于2014年1月8日给白继浩汇款15万元。白继浩辩称是归还双方以前的借款，不在200万元内，但未能提供证据证实。依据《民间借贷规定》第十七条”原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼,被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务,被告应当对其主张提供证据证明。”之规定，对白继浩的辩称不予认定，应当认定该15万元属于李秉伟归还本次借款的金额。
2、①李秉伟与贾会玲签订的《（东七排6号）房屋买卖合同》1份，证实总价款28.3万元；②张一江（贾会玲儿子）2016年2月26日的汇款单1张，证实白继皓收取11万元；③张洪鹏（贾会玲丈夫）的书面证明1份，证实白继浩收取现金17.3万元，银行卡转账11万元，共计28.3万元；④杨清泉开具的收据存根记载白继浩收款28.3万元。李秉伟辩称白继皓收取29.3万元，白继浩辩称其只收取27万元，这与上列证据所证事实不符，双方辩称不予认定，应当认定白继浩收取东七排6号房款28.3万元。
3、李秉伟提交的白继皓出具的证明1张，证实东七排3号楼房售价28万元，经李秉伟同意，白继浩于2016年1月3日实际收取房款26万元。李秉伟辩称白继皓收取28万元，与其提交的证据所证事实不符，不予认定，应当认定白继浩收取东七排3号房款26万元。
本院经审理认定事实如下：合水县西华池镇三里店村民委员会拟修建塚子洼居民小区，经与挂靠在合水县陇辉建筑安装工程有限责任公司的第三项目部负责人李秉伟协商，于2012年6月1日委托李秉伟垫资承建，所建楼房由李秉伟出售，仅限本村农户购买。2013年8月19日，白继浩出具收条1张：今收到李秉伟交来200万元三个月利息347959元。双方约定的借款利率为70%/年（347959元÷3个月÷200万元×12个月）。2013年8月20日、23日，白继浩给李秉伟汇款共计200万元。2013年12月27日，李秉伟与白继浩签订《房屋买卖合同》担保借款的履行，李秉伟持有的合同未填写日期，二人持有的合同标的楼房为：东四排3号，西五排2号，东六排3号、6号，西六排2－6号，东七排3－6号，共13套，总价款200万元。2013年12月28日，李秉伟给白继浩书写《借款承诺书》1份：借款200万元期限1－6个月，利息为每3个月抵顶楼房（价值347959元）1套；用13套楼房（即2013年12月27日《房屋买卖合同》标的楼房）作抵押；每出售1套由购房人向白继浩付款，白继浩给购房人交钥匙；如借款到期不能归还，13套楼房由白继浩出售，抵押期间由白继浩对楼房上锁；13套楼房收据已开出，借款还清之日收据、合同、承诺书收回。白继浩在《借款承诺书》上签字确认。当日，合水县陇辉建筑安装工程有限责任公司第三项目部给白继浩补开收据1张：13套楼房款200万元。2014年1月8日李秉伟给白继浩汇款15万元。2014年6月28日白继浩收取李秉伟34万元，退还（东四排3号、东六排6号）钥匙2套，同时约定2014年7月10日前再付66万元，否则2013年12月28日的抵押合同有效。2014年7月11日白继浩收取李秉伟36万元。借款逾期后，白继浩于2014年8月3日收取李秉伟10万元，退还（西六排5号）钥匙1把。2014年10月24日白继浩收取李秉伟29.5万元。2016年1月3日白继浩收取（东七排3号）房款26万元，2月18日收取（东七排6号）房款17.3万元，2月20日收取（西六排6号）房款28.3万元，2月26日收取（东七排6号）房款11万元，3月5日收取（东七排5号）房款27万元，3月7日收取（东七排4号）房款27.6万元，5月31日收取（东六排3号）房款30万元。因白继皓既不履行清算义务，又不将其在抵押期间上锁的（西五排2号、西六排3号）楼房退还，李秉伟对该2套楼房也上了锁。李秉伟提起诉讼并辩称双方是房屋买卖合同并非民间借贷关系，不承担支付利息的义务。诉称白继浩将未退还的2套楼房租赁给他人使用，请求支付占有使用费50400元，但未提供楼房有租赁事实的证据。
另查明：2014年1月8日至2016年5月31日，白继皓收取李秉伟归还借款本息2917000元（15万元+34万元+36万元+10万元+29.5万元+26万元+17.3万元+28.3万元+11万元+27万元+27.6万元+30万元）。
本院认为，李秉伟作为塚子洼居民小区承建人，在与白继浩进行融资的同时，基于同一笔款项产生了两份合同，一份买卖合同，一份借贷合同，是双方为了规避法律的禁止性规定，而采取的变通做法，通过签订买卖合同担保民间借贷的履行。并约定用楼房作抵押，到期不能归还，13套楼房由白继浩出售，即在借贷合同不能偿还的情况下履行买卖合同。这种民事争议的真实法律关系的性质是一种”名为买卖，实为借贷”的民事法律关系。一个行为不可能同时产生两种法律关系，应当认定双方是民间借贷合同关系而非房屋买卖合同关系。李秉伟辩称双方是房屋买卖合同并非民间借贷关系，这与《民间借贷规定》第二十四条相悖，且双方均不具有房屋买卖的真实意图，对其辩称不予支持。民间借贷合同中”到期不能归还13套楼房由白继浩出售”的约定，违反了《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条”禁止流押”的强制性规定，应属无效。双方签订的《房屋买卖合同》属于非本集体经济组织成员购买农村住房的行为，违反了集体经济组织的成员属性，应当认定该合同无效。依据《合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。”之规定，白继浩应当退还因借贷而抵押的楼房。在本案民间借贷中，白继浩于2013年8月20日、23日，给李秉伟共借款200万元，于2013年8月19日预收李秉伟三个月的借款利息347959元，李秉伟在收到白继浩出具的利息收条时并未表示异议，且在随后的借款归还中已实际支付，其辩称是房屋买卖合同并非民间借贷关系，不承担支付利息的义务，其辩称理由与事实不符，不予支持。双方约定的借款年利率70%，超过了《民间借贷规定》第二十六条第二款”年利率36%”之规定，应以月利率3%按实际借款期间分段计算利息，超过部分的利息已经支付的抵做本金，剩余的部分由白继皓予以返还。依据《民间借贷规定》第二十七条”预先在本金中扣除利息的,人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”之规定，白继浩给李秉伟实际借款本金为1652041元（2000000-347959）。李秉伟对借款本金及利息已于2016年5月31日全部还清，符合《合同法》第九十一条规定的合同权利义务终止的法定情形，双方的借款合同终止履行。但因债权人白继皓不及时履行清算义务，多收取李秉伟还款64422.87元（《李秉伟归还白继皓借款本息明细表》附后），应当予以如数返还。恢复原状这种责任方式的运用是以物受损毁并有恢复原状之可能为前提的。李秉伟诉请由白继浩将退还的楼房室内外墙体恢复原状，但未提供证据证实墙体存在毁损的事实，其请求不予支持。诉称白继浩将未退还的2套楼房租赁给他人使用，请求支付占有使用费，因双方约定抵押期间由白继浩对楼房加锁，且李秉伟对该2套楼房也上了锁，李秉伟未能提供楼房有租赁事实的证据，其诉称理由不能成立，故对其请求不予支持。白继浩提供的《（东四排7号）房屋买卖合同》及收据1张，与本案返还原物纠纷无关联性，不予认定。杨清泉虽申请作为第三人参加了本案的诉讼，但本案诉讼标的及处理结果与其无关，不承担责任。
综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、第九十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十六条、第二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、李秉伟与白继皓签订的《房屋买卖合同》无效；
二、白继皓返还李秉伟64422.87元；
三、白继皓退还李秉伟位于三里店村塚子洼居民小区的西五排2号、西六排3号楼房二套；
四、驳回李秉伟的其他诉讼请求。
上述给付内容，限判决生效后30日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17080元，由李秉伟负担14950元，白继皓负担2130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
附：《李秉伟归还白继皓借款本息明细表》1份。
审 判 长 左文立
审 判 员 杨 鹏
代理审判员 田皓毓
二〇一八年五月十日
书 记 员 高培嘉