福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0702民初912号
原告：中国水利水电第十六工程局有限公司，住所地福建省福州市湖东路82号。
法定代表人：林文进，该公司总经理。
委托诉讼代理人：官颖，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：林凌，男，该公司员工。
被告：南平市闽江九九养老院，住所地福建省南平市延平区黄墩建溪路**号。
法定代表人：齐家福，该院院长。
原告中国水利水电第十六工程局有限公司（以下简称中水十六局）与被告南平市闽江九九养老院（以下简称闽江九九养老院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中水十六局的委托诉讼代理人官颖、林凌，被告闽江九九养老院的法定代表人齐家福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中水十六局向本院提出诉讼请求：1.解除中水十六局与闽江九九养老院签订的《房屋租赁合同》；2.闽江九九养老院支付所欠缴租金至其完全付清止，自2013年7月起，暂计至2016年12月31日共计772575元；3.闽江九九养老院支付因拖欠租金而产生的滞纳金2072794元，暂计至2016年12月31日；4.闽江九九养老院支付房屋租金税费244188元，暂计至2016年12月31日。在本案审理过程中，中水十六局将诉讼请求变更为：1.解除中水十六局与闽江九九养老院签订的《租赁合同》；2.闽江九九养老院支付中水十六局从2013年7月份起至《租赁合同》解除之日止的租金（暂计至2016年12月31日的租金为772575元；2017年1月1日起的租金按照2016年的租金标准上浮3%即301410.96元计算）；3.闽江九九养老院支付中水十六局因拖欠租金而产生的违约金（从2014年1月1日起，以实际欠付租金为基数，按照实际欠缴租金的每日0.5%的标准，计算至《租赁合同》解除之日止）；4.闽江九九养老院支付中水十六局从2013年7月1日起计算至《租赁合同》解除之日止，按照每年的房屋租金乘以税率标准（2013年7月1日至2016年4月30日的营业税、房产税、防洪税合计17.69%；2016年5月1日至《租赁合同》解除之日的增值税、房产税、水利基金税、租赁合同印花税合计17.70%）的房屋租金税费。事实和理由：2011年1月5日，中水十六局与闽江九九养老院签订《租赁合同》，由闽江九九养老院租用中水十六局位于南平市建溪路五里亭（原职工医院）房屋及周边场地，作为养老院营运使用。合同约定租期自2012年1月1日起至2021年12月31日止，租金每年为26万元，从次年起每年递增3%，所涉税费均由闽江九九养老院承担。合同同时约定，闽江九九养老院逾期交付租金的，除应补交欠租外，还应按租金的0.5%，以天数计算向中水十六局交付滞纳金。
合同签订之后，闽江九九养老院总以各种理由拖延交付租金。中水十六局多次以书面方式向其发出催缴通知书，闽江九九养老院均置之不理。2017年2月15日，中水十六局向闽江九九养老院发出《律师函》，要求闽江九九养老院在收到《律师函》七日内支付拖欠的租金、税费及滞纳金（暂计至2016年12月31日）共计3089557元。闽江九九养老院签收后也一致不予理睬。中水十六局认为，《租赁合同》是双方在协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合法有效。但闽江九九养老院拖欠租金的行为，已经严重侵犯了中水十六局的合法权益。因此，中水十六局特提起诉讼。
闽江九九养老院辩称，1.双方《租赁合同》约定的面积是4500平方米，但是实际上根据2013年中国社会组织对闽江九九养老院评估等级时的实际面积为3252.86平方米，相差1247.14平方米。2.《租赁合同》约定的滞纳金只能由行政机关收取，不能由个人收取。即使该滞纳金的性质是违约金，违约金标准过高，应当按照银行同期存款利率标准计算。3.对于中水十六局主张拖欠租金的数额没有异议，但是2017年之后有补缴3万元租金。4.对于中水十六局主张解除合同的诉讼请求有异议，闽江九九养老院已经实际投入三百多万元。5.对中水十六局主张的租金税费的要求没有意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据为中水十六局提交的《租赁合同》和闽江九九养老院提交的《租赁合同》，本院予以认定如下：两份租赁合同的落款时间均为2011年1月25日，其主要差异在于租赁面积的约定、租赁租期的起止时间、租赁的具体用途等方面。中水十六局提交的《租赁合同》的落款出租方和承租方的签章分别为中水十六局基础综合管理处和闽江九九养老院，闽江九九养老院提交的《租赁合同》落款出租方和承租方的签章分别为中水十六局和齐家福。中水十六局庭审中已提交其举证的《租赁合同》的原件核对。而闽江九九养老院提交的《租赁合同》仅有复印件，没有原件核对；中水十六局亦对该《租赁合同》的真实性持有异议。故本院对有原件核对的中水十六局提交的《租赁合同》予以采信，对没有原件核对的闽江九九养老院提交的《租赁合同》不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年1月25日，中水十六局（出租方，合同甲方）与闽江九九养老院（承租方，合同乙方）签订一份《租赁合同》。该合同主要约定：“第一条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1.租赁房屋及场地位于南平市局职工医院内，用地范围主要包括：住院病房大楼共四层（含地下室）、传染病房二层、防疫站、食堂及周边场地。2.该房屋现有装修及设施、设备（详见2011年合同附件）。第二条租赁期限、用途。1.该房屋及场地租赁期为十年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止。2.双方签订合同日至2011年12月31日止作为装修改造期，改造期不列入租赁期。3.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为养老院使用。租赁房屋周边的场地属于乙方管理使用，用做道路、活动场地、园林绿化、停车场等。第三条租金及支付方式。1.房屋及场地的第一年租金为人民币26万元（大写贰拾陆万元整），从次年起每年递增3%。甲方所收取租金为实收款，所涉税费均由乙方承担。2.支付方式：租金每半年支付一次，分别在当年6月30日和12月30日前支付。3.租赁合同签订后五天内乙方应交人民币6.5万元作为筹备期的履约保证金，待筹备期结束后转为第一期的租金（每三个月为一期）。第四条权利、义务与违约责任。1.乙方应及时交付租金，逾期交付租金的，除仍应补交欠租外，并按租金的0.5%，以天数计算向甲方交付滞纳金。乙方拖欠租金超过二个月时，甲方有权解除合同。2.……第五条免责条件。……第六条其他。……第七条争议的解决方法。……”中水十六局基地综合处在该合同落款的“出租方：（盖章）”处盖章，翁建平在“委托代租人：（签名）”处签名。闽江九九养老院在该合同落款的“承租方：（盖章）”处盖章，其法定代表人齐家福在“法定代表人：（签章）”处签名。
合同签订后，中水十六局将前述租赁房屋及场地交付闽江九九养老院使用。闽江九九养老院依约向中水十六局支付了2013年6月30日前的租金。2013年7月1日起，闽江九九养老院开始欠付租金。2013年7月1日至2013年12月31日期间，应支付租金总额为133900元，闽江九九养老院未予支付。2014年1月1日至2014年6月30日期间，应支付租金总额为137917元，闽江九九养老院仅支付4万元。2014年7月1日至2014年12月31日期间，应支付租金总额为137917元，闽江九九养老院仅支付5万元。2015年1月1日至2015年6月30日期间，应支付租金总额为142054.50元，闽江九九养老院仅支付43900元。2015年7月1日至2015年12月31日期间，应支付租金总额为142054.50元，闽江九九养老院仅支付5万元。2016年1月1日至2016年6月30日期间，应支付租金总额为146316元，闽江九九养老院未予支付。2016年7月1日至2016年12月31日期间，应支付租金总额为146316元，闽江九九养老院仅支付3万元。截止至2016年12月31日，闽江九九养老院共计拖欠租金772575元。2017年1月1日至今的租金，闽江九九养老院仅支付3万元。中水十六局分别于2014年4月21日、2014年7月3日、2016年6月3日向闽江九九养老院发出催讨租金的书面通知，还于2017年2月15日委托福建名仕律师事务所向闽江九九养老院发出《律师函》催讨租金，均无果。中水十六局遂诉至本院。
本院认为，中水十六局与闽江九九养老院签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：一、中水十六局与闽江九九养老院签订的《租赁合同》能否解除；二、闽江九九养老院是否应当支付中水十六局拖欠的租金；三、闽江九九养老院是否应当支付中水十六局违约金；四、闽江九九养老院是否应当支付中水十六局房屋租金税费。
关于第一个争议焦点。支付租金是承租人的主要义务。《租赁合同》第四条第一款约定：“乙方（闽江九九养老院）应及时交付租金，逾期交付租金的，除仍应补交欠租外，并按租金的0.5%，以天数计算向甲方（中水十六局）交付滞纳金。乙方拖欠租金超过二个月时，甲方有权解除合同。”根据该条约定，闽江九九养老院拖欠租金超过二个月时，中水十六局有权解除合同。闽江九九养老院从2013年7月1日起欠付租金，累计拖欠租金已超过二个月。经中水十六局书面通知催讨和《律师函》催讨，闽江九九养老院仍未足额支付租金。闽江九九养老院的行为已构成违约，《租赁合同》约定的合同解除条件已成就，中水十六局有权解除合同。故中水十六局主张解除《租赁合同》的诉讼请求，具有合同依据和法律依据，予以支持。闽江九九养老院以其已经实际投入三百多万元为由，拒绝解除合同的抗辩意见，缺乏法律依据，不予采纳。
关于第二个焦点问题。从2013年7月1日至2016年12月31日期间，闽江九九养老院欠付中水十六局租金772575元。2017年1月1日起，闽江九九养老院仅支付租金3万元。根据《租赁合同》第三条第一款“房屋及场地的第一年租金为人民币26万元（大写贰拾陆万元整），从次年起每年递增3%”的约定，2017年的年租金为301411.26元[26万元×（100%+3%）×（100%+3%）×（100%+3%）×（100%+3%）×（100%+3%）]。故截止至2017年3月8日，闽江九九养老院累计欠付中水十六局的租金总额为799508.24元（772575元+301411.26元÷12个月×2个月零8天-3万元）。该欠付租金闽江九九养老院仍应及时支付给中水十六局。2017年3月9日起至《租赁合同》解除之日（即本判决发生法律效力之日），闽江九九养老院还应当按照《租赁合同》约定的租金标准向中水十六局支付租金。中水十六局主张的后续租金标准301410.96元低于《租赁合同》约定的租金标准，是其对自身民事权利的处分，应予准许。
关于第三个争议焦点。《租赁合同》第四条第一款约定：“乙方（闽江九九养老院）应及时交付租金，逾期交付租金的，除仍应补交欠租外，并按租金的0.5%，以天数计算向甲方（中水十六局）交付滞纳金。乙方拖欠租金超过二个月时，甲方有权解除合同。”根据该条约定，闽江九九养老院逾期支付租金时，应当按租金的0.5%，以天数计算向中水十六局交付滞纳金。该合同虽将名称约定为滞纳金，但实际具有违约金性质，故中水十六局依照该合同条款约定，主张闽江九九养老院支付因拖欠租金而产生的违约金，具有合同依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，中水十六局未举证证明闽江九九养老院欠付租金给其造成的损失，则欠付租金的损失主要为利息损失。《租赁合同》约定的违约金标准为按欠付租金的0.5%，以天数计算，即相当于月利率为15%（每天0.5%×30天）。该标准显然已超过法律规定的利息限度，故在闽江九九养老院对该标准高低提出异议，并要求减少违约金时，本院对该违约金标准予以适当减少。根据中水十六局的实际利息损失，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，本院确定违约金标准参照银行罚息利率并上浮30%计算，即按月利率0.91%【年利率5.6%÷12个月×（1+50%）×（1+30%）】计算。《租赁合同》第三条第二款约定：“支付方式：租金每半年支付一次，分别在当年6月30日和12月30日前支付”，故闽江九九养老院应当从逾期支付租金之日起，按照月利率0.91%向中水十六局支付违约金。截止至2016年12月31日，闽江九九养老院应支付中水十六局的违约金为123919.97元。2017年1月1日起至《租赁合同》解除之日（即本判决生效之日）止的违约金，闽江九九养老院还应当以实际欠付租金为基数，按照月利率0.91%的标准支付给中水十六局。中水十六局主张的违约金数额和标准超出上述确定的部分，不予支持。闽江九九养老院提出不予支付违约金的抗辩意见，依据不足，不予采纳。
关于第四个争议焦点。《租赁合同》第三条第一款约定：“房屋及场地的第一年租金为人民币26万元（大写贰拾陆万元整），从次年起每年递增3%。甲方（中水十六局）所收取租金为实收款，所涉税费均由乙方（闽江九九养老院）承担。”根据该条款约定，中水十六局所收取租金为实收款，租金税费由闽江九九养老院承担。中水十六局未举证证明其已代闽江九九养老院向税务部门缴纳涉案房屋租赁税费，故其主张闽江九九养老院支付房屋租金税费的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除中国水利水电第十六工程局有限公司与南平市闽江九九养老院于2011年1月25日签订的《租赁合同》。
二、南平市闽江九九养老院于本判决生效之日起十日内支付中国水利水电第十六工程局有限公司欠付租金（2013年7月1日至2017年3月8日期间的欠付租金为799508.24元；2017年3月9日起至本判决生效之日止的租金，按年租金301410.96元的标准计算）。
三、南平市闽江九九养老院于本判决生效之日起十日内支付中国水利水电第十六工程局有限公司欠付租金的违约金（2014年1月1日至2016年12月31日期间的违约金为123919.97元；2017年1月1日起至本判决生效之日止的违约金，以实际欠付租金为基数，按月利率0.91%的标准计算）。
四、驳回中国水利水电第十六工程局有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费31516.40元，由中国水利水电第十六工程局有限公司负担22096.40元，由南平市闽江九九养老院负担9420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 徐华强
人民陪审员 马小颖
人民陪审员 李小平
二〇一七年九月五日
书 记 员 陈 芳
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。