江西省景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0203民初1321号
原告：周文斌，男,户籍地为江西省南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：江徇明，江西泰方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪斌，江西泰方律师事务所律师。
被告：彭镇生，男，住江西省景德镇市。
委托诉讼代理人暨被告：邹桃香，女，住江西省景德镇市。系被告彭镇生妻子
原告周文斌与被告彭镇生、邹桃香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月13日受理后，依法适用简易程序，于2017年11月27日公开开庭进行了审理，原告周文斌及其委托诉讼代理人洪斌、被告彭镇生委托诉讼代理人暨被告邹桃香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周文斌向本院提出诉讼请求:1.判令被告彭镇生、邹桃香返还原告租赁房屋拆迁补偿款61054.40元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由:原告于2007年5月5日与被告彭镇生签订房屋租赁协议书，约定原告承租被告坐落于景德镇市××号房屋，房屋面积为151平方米，租赁期限为三年，租金为每月700元。2010年5月5日，原、被告续签租赁协议书，租赁期限为一年，租金为每月900元。自2011年5月4日开始，双方未再签订租赁合同，但该房屋仍由原告租赁，租金也每年上涨。2017年3月戴家弄路延伸段棚户区改造项目部对原告租赁的房屋进行拆迁，拆迁政策规定原告停业损失、搬迁费、装修费、奖励等费用归承租人原告所有，但在拆迁时，该费用由被告领取。原告多次要求被告返还应由原告所得拆迁补偿费用，但二被告均拒不返还，故原告诉至法院。
被告彭镇生、邹桃香辩称：根据原、被告双方于2007年5月签订的租赁协议书第六条、第七条之约定，即“如果国家需要拆迁，乙方无条件退出，甲方不负责任何责任”，“乙方如不经营，拆不动的装修不能拆走，甲方不付乙方装修费用”。至2010年5月5日，原、被告约定的租赁期届满后，双方又续签了为期一年的租赁协议，协议内容继续按原协议各项规定执行。2011年，因租赁房屋所在路段被纳入到拆迁范围内，考虑到随时有可能拆迁的因素，故未再与原告续签房屋租赁合同，但仍按原租赁协议将房屋出租给原告。2017年3月，戴家弄路延伸段棚户区改造项目部正式通知被告拆迁房屋，被告也将上述情况告知原告，通知原告尽快搬出，并自2017年4月起至9月原告搬出之前的6个月，被告未再收取租金。2017年9月下旬，被告搬出后，原告迟迟不愿搬出。拆迁补偿是对被告的安置补偿，与原告无关。被告保留向原告主张收取剩余房租的权利。综上，基于原、被告双方于2007年签订的租赁协议第六、第七条之规定，原告已签字认可，故原告主张的原告停业损失、搬迁费、装修费、奖励及诉讼费等费用，被告不予承担。请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。
原告周文斌围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.周文斌身份证，证明原告诉讼主体资格；
2.2007年5月5日协议书和2010年5月5日租赁合同，证明原、被告存在租赁关系；
3.照片十张，证明租赁房屋状况；
4.戴家弄路延伸段棚户区改造项目部操作手册，证明该路段2017年征收时补偿标准；
5.松涛项目部承诺书，证明搬迁费、停业费应由承租人取得；
6.视频光盘，证明原告支付房租到2017年5月，其中5月份的房租系通过抵扣押金支付。
被告彭镇生、邹桃香围绕其辩解，向本院提供了如下证据：
1.彭镇生、邹桃香身份证，证明被告主体身份；
2.2007年5月5日协议书，证明原、被告就房屋租赁达成了协议，其中甲方为彭镇生、乙方为周文斌，协议第六条约定，如国家需要拆迁，乙方无条件退出，甲方不负任何责任；
3.租赁房屋现场图片四张，证明原告没有生产任何产品，未对房屋进行任何有价值装修。
本院组织原、被告质证。对周文斌身份证、2007年5月5日协议书、房屋现场照片、彭镇生和邹桃香身份证，因双方均无异议，本院予以采信，并在卷佐证。对其他有争议的证据，本院评析如下：1.原告提供的2010年5月5日房屋租赁合同，被告提出该合同中，被告彭镇生的姓名不属实，且合同系复印件，因原告未补充其他证据印证该合同的真实性，本院不予采信；2.戴家弄路延伸段棚户区改造项目部操作手册，系戴家弄路延伸段棚户区改造项目部依照景德镇市珠山区人民政府珠府发[2017]14号文件，向拆迁范围被拆迁人制发的公示信息，内容涉及诉争房屋征收、补偿安置方案、工作流程等，本院对该证据真实性，与案件关联性予以采信；3.松涛项目部承诺书，因系复印件，承诺单位未加盖印章，且与本案涉及的戴家弄路延伸段棚户区改造地段不具有关联性，故对该证据不予采信；6.原告提供的光盘，因被告在录音中自认以原告押金抵扣2017年5月份房租，故对该证据的证明目的，本院予以采信。
根据原告的陈述以及审核确认的证据，本院认定事实如下：位于景德镇市××号房屋系被告彭镇生、邹桃香所有，该房右边28号房屋系彭长生所有。2007年5月5日，被告彭镇生与原告周文斌经协商，就租赁景德镇市××号一层店铺、二层中间大厅，以及右边28号房屋三个房间和全部阳台签订协议书一份。双方约定：甲方为彭镇生，乙方为周文斌；租期为三年，时间自2007年5月5日至2010年5月6日止；租金为700元/月，甲方收取乙方押金700元；如国家需要拆迁，乙方无条件退出，甲方不负任何责任；乙方装修需经甲方同意，乙方如不经营，拆不动的装修不能拆走，甲方不付乙方装修费用，等等。其中，属于彭镇生和邹桃香的一层店铺面积为50.61平方米、二楼50.61平方米，属于彭长生的二楼约50平方米。协议签订后，被告彭镇生按约将租赁房屋交付原告周文斌使用，原告周文斌接受用于经营足浴，并能按约支付租金给彭镇生。2010年5月5日租期届满，原、被告续签租期一年的租赁协议。此后，双方未再签订书面租赁协议，仍按原签订的租赁协议继续履行，租赁房屋由原告经营使用，但租金逐年上调，至2017年原告每月向被告支付租金为1900元。2017年5月后，被告未再收取原告租金，其中2017年5月的部分租金由原告原交纳的900元押金抵扣。到2017年9月下旬，被告将出租的房屋交付景德镇市戴家弄路延伸段棚户区改造项目部拆迁时，原告尚结欠被告房屋租金8600元。
还确认：2017年3月1日，景德镇市珠山区人民政府发出拆迁公告，对景德镇市戴家弄延伸段棚户区进行改造。景德镇市解放路24、26、28号房屋所属地段属于此次征收改造范围。根据征收与补偿安置方案，搬迁费、临时安置补助费及停产停业补助费标准为：被征收经营性非住宅房屋、经营性店面房，按房屋建筑面积每平米补助20元搬迁费；因征收经营性店面（含经营性非住宅经营性用房）造成停产、停业损失的，按营业用房的市场评估价值的3%给予被征收人一次性补偿停产停业补助费。另房屋附属设施补偿标准：普通装修240元/㎡。2017年9月6日，被告邹桃香就解放路24、26、28号房屋征收补偿事宜与景德镇市戴家弄路延伸段棚户区改造项目部签订《房屋征收产权调换协议书》一份。被告邹桃香除领取房屋征收等补偿外，另领取诉争26号房屋一层店铺的停产停业费28847.70元（50.61㎡×19000元/㎡×0.03）、装修费12146.40元（50.61㎡×240元/㎡）、搬家费1012.20元(50.61㎡×20元/㎡)，二层停产停业费6276.65元（50.61㎡×3180元/㎡×1.3×0.03）、装修费12146.40元（50.61㎡×240元/㎡）、搬家费1012.20元(50.61㎡×20元/㎡)，以及28号二层停产停业费6201元（50㎡×3180元/㎡×1.3×0.03）、装修费12000元（50㎡×240元/㎡）、搬家费1000元(50㎡×20元/㎡)。租赁房屋拆迁后，原告认为停业损失费、搬迁费、装修费、奖励等费用应由承租人原告所有，经多次要求被告返还相关拆迁补偿费用无果，故诉至法院。
本院认为，原告周文斌与被告彭镇生平等民事主体之间经协商签订的租赁协议书，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，有效。原告于2011年5月6日租期届满后，未再与被告签订书面租赁合同，但其继续使用租赁房屋，被告没有提出异议，并按原协议有关约定收取租金，双方形成不定期租赁关系。依照法律规定，被告给予合理时间通知原告，即可解除双方租赁关系。景德镇市××号、28号房屋于2017年9月份被拆迁，原、被告不定期租赁关系随之解除。因房屋征收部门从2017年3月份开始就发出征收公告，对房屋征收工作进行宣传、动员，涉案房屋纳入征收范围内至被告与征收部门签订拆迁安置补偿协议后拆迁，原告租赁房屋虽不是用于生产，但正常的经营活动受到一定影响，戴家弄路延伸段棚户区改造项目部认可有停产停业损失，并专项给予补偿。同时，依据房屋拆迁时状况，对诉争租赁房屋装修、搬家费给予补偿。双方在租赁协议中约定：如遇国家拆迁，原告无条件退出，被告不负任何责任；原告装修需经被告同意，原告如不经营，拆不动的装修不能拆走，被告不付原告任何装修费用。本院审核认为，该条款是明确遇到政府拆迁，原告周文斌对解除租赁关系，无条件；原告要求解除租赁协议，则被告不赔偿原告装修损失。但对于政府因征收租赁经营房屋造成停产停业损失，以及装修给予的补偿，双方未明确约定原告放弃该项有关权利的主张，属于未作约定或约定不明情况。被告彭镇生、邹桃香辩解，诉争的房屋原来由被告用于经营餐饮业，原告的停产停业与被告无关，因有关补偿是对房屋拆迁时现状给予的，被告未提供证据印证补偿款是弥补被告的经营损失，且原告提出的主张并不是要求被告赔偿，故本院不予采纳。租赁房屋因征收产生的停产停业、装修、搬家损失，本院根据双方租赁关系发生的实际情况，按照公平原则，以戴家弄路延伸段棚户区改造项目部征收与补偿安置方案有关规定，结合原告经营性质、被拆迁房屋照片反映的租赁房屋装修状况及被拆迁房屋的价值等因素，酌定原告周文斌停产停业补偿款20662.67元[（28847.70+6276.65+6201）×50%]、装修费18146.40元[（12146.40+12146.40+12000）×50%]、搬家费1512.20元[（1012.20+1012.20+1000）×50%]，合计40321.27元。邹桃香从房屋征收与补偿部门领取的该部分费用，应予返还原告。原告周文斌要求二被告返还原告租赁房屋拆迁补偿款的主张，本院调整后予以部分支持。被告辩解，房屋征收公告发布后，未再收取原告自2017年5月至9月租金，保留向原告主张收取剩余房租的权利。为减少当事人诉累，本案一并给予处理。至于彭长生将自己位于解放路28号部分房屋委托被告代为对外出租、收取租金，并由邹桃香出面协商房屋征收补偿事宜，因彭长生未在有关协议上签名，被告在纠纷发生之前也未告知原告有关解放路26号房屋右边二层产权人实际情况，双方构成隐名代理。原告现选择彭镇生、邹桃香作为被告主张权利，彭镇生、邹桃香已对原告主张所涉及彭长生房屋事由进行抗辩，并当庭表示接受一并处理。故本案租赁纠纷产生的民事责任，由被告彭镇生、邹桃香承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零五条，《中华人民共和国合同法》第九条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，判决如下：
被告彭镇生、邹桃香于本判决生效之日起三日内向原告周文斌返还景德镇市解放路26号房屋一层、二层及28号房屋二层征收补偿款合计人民币31721.27元（已扣除原告未支付的租金8600元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1326元减半收取663元，由被告彭镇生、邹桃香承担345元，原告周文斌承担318元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审判员 伍建平
二〇一七年十二月十三日
书记员 徐 娜