江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终150号
上诉人（原审原告，执行案外人）：谢艳君，女，1964年8月14日出生，汉族，个体户，住江西省九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：袁军，江西惟民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑亚娟，江西惟民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，申请执行人）：吕碧莹，女，1977年9月23日出生，汉族，公司职员，住九江市。
被上诉人（原审被告，申请执行人）：李宝华，男，1975年9月24日出生，汉族，公司职员，住九江市，系被上诉人吕碧莹之夫。
原审第三人（被执行人）：九江亿荣房地产开发有限公司，住所，江西省九江市浔阳区十里大道33号905-909号。
法定代表人：吕亚平，该公司总经理。
上诉人谢艳君因与被上诉人吕碧莹、李宝华及原审第三人九江亿荣房地产开发有限公司（简称亿荣公司）案外人执行异议之诉一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院[简称濂溪区法院]（2016）赣0402民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，因当事人二审中没有提出新的事实、证据或理由，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
谢艳君上诉请求：1.撤销濂溪区法院（2016）赣0402民初42号民事判决，在查明事实的基础上依法确认亿荣水晶苑3号楼1单元1701室、2单元1605室归谢艳君所有；2.撤销庐山区法院（现已更名为濂溪区法院）（2015）庐执字第68号执行裁定。谢艳君另请求诉讼费由被上诉人吕碧莹、李宝华负担。
事实和理由：1.原审判决认定“抵债协议没有办理不动产登记，仅能产生债法上的效力”，属认定事实错误。2013年5月4日，亿荣公司向谢艳君出具借条；同年5月14日，双方签订商品房预售合同，亿荣公司与谢艳君口头约定：一年后亿荣公司如归还借款本息，便可解除双方之间的房屋买卖合同。后因亿荣公司资金紧张，双方确定按房屋买卖合同履行。经结算谢艳君出借款项的本息，谢艳君购买了前述亿荣公司房屋并已入住。谢艳君与亿荣公司签订了有效的房屋买卖合同，且全额支付房价并合法占有房屋，谢艳君依法就是讼争房屋的所有权人；房屋买卖未办理备案登记，系亿荣公司原因，不能据此否定谢艳君系房屋产权人的客观事实。2.原审判决对涉案房屋是否应停止执行，适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，谢艳君就涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，原审判决驳回谢艳君要求停止对涉案房屋执行的诉请不当。
吕碧莹、李宝华辩称，1.谢艳君诉请的房屋未在房管部门办理合同备案或产权登记，谢艳君依法不享有所有权。2.谢艳君诉请的房屋，并非其从房地产开发商处购买，是其与房地产开发商存在债权债务关系而形成的。3.濂溪区法院一审判决正确，应驳回谢艳君的上诉，维持原判。
亿荣公司述称，维持己方一审诉讼意见不变，同意谢艳君的上诉请求。
谢艳君2016年1月5日向濂溪区法院起诉请求：确认亿荣水晶苑3号楼1单元1701室、2单元1605室归谢艳君所有，请求法院停止对上述房产的强制执行。谢艳君另请求诉讼费由亿荣公司负担。
濂溪区法院一审认定事实：2013年5月，谢艳君出借60万元给亿荣公司，亿荣公司以其在建的亿荣水晶苑3栋1单元1401、1701和2单元1605三套房产作为民间借贷的担保，双方在九江市房产局房地产综合管理信息系统签订了制式合同。约定的1年还款期限到期后，亿荣公司无力归还借款本息。2014年11月，谢艳君与亿荣公司商定以房还债，双方结算后，谢艳君用剩余借款本金及利息购买了前述三套房产，其持有的借条被亿荣公司收回，亿荣公司向谢艳君开具了购房款收据，但双方之间的三份商品房买卖合同未到房产部门备案。
2014年12月31日，吕碧莹、李宝华与亿荣公司等人的民间借贷纠纷一案，濂溪区法院作出（2015）庐民二初字第31号民事调解书，确认当事人达成以下调解协议：由亿荣公司等人偿还吕碧莹、李宝华借款本金110万元及利息276833元。该调解书生效后，吕碧莹、李宝华向法院申请执行。2015年7月24日，濂溪区法院查封了亿荣公司开发的亿荣水晶苑3栋1单元1701、1703和二单元1106、1404、1405、1604、1605室等七套房屋，谢艳君通过抵债得来的3栋1单元1701和2单元1605号房在查封之列。谢艳君于2015年8月27日对执行标的提出异议，请求解除查封，濂溪区法院于二0一五年十二月十四日[作出（2015）庐执字第68号执行裁定]驳回了谢艳君的异议。
濂溪区法院一审另查明，1.九江市房屋产权交易管理处来函证实，谢艳君在亿荣公司购买的亿荣水晶苑3栋1单元1401、1701和2单元1605三套住房，已通过该局房产交易网站签订了制式的《商品房预（销）售合同》，因亿荣公司原因，合同未及时向该局进行备案。2014年，亿荣水晶苑项目因资金问题导致纠纷不断，根据市政府协调会精神，自2014年4月1日起停办亿荣公司开发的亿荣水晶苑项目产权变更、抵押、合同签约备案等一切业务，从而导致上述三套房产至今未备案。
2.谢艳君在浔南大道188号远州九悦廷悦雅廷X号和九江市塔岭南路X号尚有房产。
濂溪区法院一审认为，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。谢艳君与亿荣公司达成的抵债协议没有办理不动产登记，仅能产生债法上的效力。
谢艳君与亿荣公司在法院查封涉案房屋之前确实签订了有效的房屋买卖合同，谢艳君已全额支付了总价款，其中一套房还已入住，但是，谢艳君买受的房屋不具有唯一性，谢艳君除了在亿荣公司开发的亿荣水晶苑项目买了三套房产，其在本市区尚有两套住房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，谢艳君关于停止对涉案房屋执行的请求不应予以支持。
濂溪区法院于二0一六年十二月七日作出（2016）赣0402民初42号民事判决：驳回原告谢艳君的诉讼请求。案件受理费9114元，由原告谢艳君负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明：1.2013年5月4日，亿荣公司向谢艳君出具60万元的借条，同日，谢艳君向亿荣公司指定的收款账户（吕青霞账户）交付58.5万元借款，有当事人陈述（见一审谢艳君诉状）、银行转账凭证证实。一审判决认定谢艳君向亿荣公司出借60万元有误。
2.2013年5月4日，亿荣公司向谢艳君借款时，双方约定：双方同时签订房屋买卖合同，将来借款人如能依约还款，双方就解除房屋买卖合同；如借款人不能还款，就用买卖合同中的房屋抵债，以保障出借人谢艳君的债权。2013年5月14日，亿荣公司和谢艳君通过九江市房产局房产交易网站签订亿荣水晶苑3栋1单元1401、1701和2单元1605三套房屋制式商品房预售合同。上述事实，有当事人陈述（见一审谢艳君诉状、亿荣公司答辩状）、合同文本、承诺书等证据证实。
3.2015年7月24日，濂溪区法院查封了被执行人亿荣公司开发的亿荣水晶苑3栋1单元和2单元七套房屋，其中包括本案争议的1701和1605号房屋，有执行裁定书及其送达回证证实。根据谢艳君在一审中的陈述及举证，其2015年8月20日取得亿荣水晶苑3栋1单元1401、1701和2单元1605三套房屋钥匙，实现对房屋的占有。上述事实说明，本案争议的亿荣水晶苑3栋1单元1701和2单元1605号房屋在被法院查封时，谢艳君尚未占有该房。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据当事人上诉、答辩、陈述的意见内容，本案二审当事人争议的法律适用焦点为：1.谢艳君是否对争议的执行标的亿荣水晶苑3栋1单元1701和2单元1605号房屋享有所有权？2.谢艳君是否对该争议执行标的享有足以排除强制执行的民事权益？
1.关于谢艳君是否对争议的执行标的享有所有权。本案争议的执行标的为不动产房屋，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第二十八至三十条等规定，除了继承、征收等非因法律行为取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，已明确将不动产物权变动的原因行为和结果行为进行区分，即，对属于原因行为的合同效力，应当尊重当事人的意思自治，不轻易宣布合同无效；但对属于结果行为的物权登记，则应坚持登记生效的物权公示原则。简而言之，通过订立合同等法律行为取得不动产物权，必须满足债权合意加物权登记的要件，前者仅是不动产物权合法变动的前提和基础，后者才能产生不动产物权合法变动的结果和效力。
争议的执行标的亿荣水晶苑3栋1单元1701和2单元1605房屋的物权从未预告登记或登记在谢艳君名下，谢艳君关于其对未办理该房屋买卖合同登记手续并无过错、其已履行房屋买卖合同义务并已合法占有房屋，故其享有争议房屋所有权的上诉理由缺乏法律或事实依据，不应予以支持。
2.关于谢艳君是否对争议的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……”，第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务……”。上述司法解释表明，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的，因订立买卖合同的真实目的并非为了买卖（转移标的物的所有权），故当事人之间的法律关系应按基础法律关系，即民间借贷合同法律关系认定；当事人之间的买卖合同属让与担保，系债权性质的担保方式，因而不具有对抗第三人的物权效力。
本案，谢艳君与亿荣公司2013年建立民间借贷合同关系时，双方即签订了包括本案争议的执行标的亿荣水晶苑3栋1单元1701和2单元1605房屋在内的三套房屋买卖合同，双方约定：亿荣公司如能依约还款，双方就解除房屋买卖合同；否则，就用房屋买卖合同中的标的物抵债，以期保障谢艳君债权的实现。借款期限届满后，因亿荣公司不能偿付借款本息，双方遂决定履行之前签订的房屋买卖合同，以此终结双方之间民间借贷合同的权利义务关系，故谢艳君与亿荣公司之间依法系民间借贷、而非房屋买卖合同关系；双方之间的房屋买卖合同仅为民间借贷合同债权性质的担保，不具有对抗第三人的物权效力（物权法定），谢艳君对相关房屋买卖合同的标的物不享有排除强制执行的民事权益。
综上所述，谢艳君关于撤销一审判决，确认其对争议的执行标的亿荣水晶苑3栋1单元1701和2单元1605房屋享有所有权等上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，虽适用法律部分有误（未按当事人之间基础法律关系审理），但判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9114元，由原审原告谢艳君负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 健
审判员 金婉琴
审判员 罗 文
二〇一七年二月二十八日
书记员 胡中雪