南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第5404号
原告蔡继文，女，汉族，1962年4月9日生，无业。
委托代理人汪峥，江苏汪峥律师事务所律师。
被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司，住所地在南京市鼓楼区江东北路298号阳光锦绣阁3A。
破产管理人，江苏致邦律师事务所。
委托代理人章昌美，江苏致邦律师事务所律师。
第三人庞启渝，女，汉族，1964年7月15日生。
委托代理人吴宇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人时宇，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。
第三人南京银行股份有限公司，统一社会信用代码913201002496827567，住所地在南京市玄武区中山路288号。
法定代表人林复，董事长。
委托代理人孟春梅，江苏天豪律师事务所律师。
原告蔡继文与被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司（以下简称蟠龙公司）、第三人庞启渝房屋买卖合同纠纷一案，原告蔡继文于2013年9月5日诉至本院，本院于2014年12月19日作出（2013）鼓民初字第5466号民事判决书，第三人庞启渝不服提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2015年7月31日以原审法院认定事实不清，适用法律错误为由，作出（2015）宁民终字第1097号民事裁定书，发回本院重审。本院重审过程中，因南京银行股份有限公司（以下简称南京银行）与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡继文的委托代理人汪峥，被告蟠龙公司破产管理人江苏致邦律师事务所的委托代理人章昌美，第三人庞启渝及其委托代理人吴宇、时宇，第三人南京银行的委托代理人孟春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡继文诉称：蔡继文曾是蟠龙公司的员工。2005年蔡继文与蟠龙公司签订了单位内部购房协议并交纳了30万元的购房款。2007年8月13日，蔡继文与蟠龙公司签订了《商品房认购协议》一份，约定由蔡继文以每平方米4800元价格购买蟠龙公司开发的位于南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（以下简称涉案房屋）一套，面积105.8平方米，总价5074840元，付款方式为2005年12月已付的30万元，余款在签订商品房合同时支付；2008年7月31日签订《南京市商品房买卖契约》。2008年7月14日，蟠龙公司将涉案房屋交付给了蔡继文，但蟠龙公司一直未为蔡继文办理房屋所有权证及土地使用权证过户手续。故蔡继文诉至法院，请求判令蟠龙公司为蔡继文办理涉案房屋房屋所有权证及土地使用权证，并承担本案诉讼费用。
被告蟠龙公司辩称：蟠龙公司已经进入破产程序，原工作人员无法联系，相关事实也无法确定，故请求法院在查明事实的基础上依法判决。
第三人庞启渝述称：庞启渝于2006年6月9日与蟠龙公司签订了《商品房买卖契约》，约定蟠龙公司将涉案房屋出售给庞启渝，总价款是823124元等等。庞启渝按照合同约定支付了购房首付款，并在南京银行办理了购房按揭贷款，涉案房屋也预登记在庞启渝名下，故庞启渝对涉案房屋享有所有权，蔡继文与蟠龙公司之间就涉案房屋签订的买卖合同无效，故请求法院判令：1、确认庞启渝与蟠龙公司于2006年6月9日签订的《商品房买卖契约》有效，并要求蟠龙公司将涉案房屋的所有权证变更至庞启渝名下；2、蔡继文与蟠龙公司签订的《商品房认购协议》无效。
第三人南京银行述称：南京市鼓楼区人民法院已生效的（2014）鼓商初字第174号民事判决书已经确认南京银行对涉案房屋具有抵押权，且该房屋已办理抵押预告登记，故不管是蔡继文还是庞启渝只有清偿债务之后才有可能取得涉案房屋所有权。
经审理查明：位于南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（即涉案房屋，建筑面积105.8平方米）系蟠龙公司开发建设，并领取了宁房销第3430号《南京市商品房预售许可证》。目前涉案房屋仍为蟠龙公司名下的预售商品房。蔡继文原为蟠龙公司员工。庞启渝原与蟠龙公司法定代表人平理（已故）为夫妻关系。平理于2008年7月27日去世。
2007年8月13日，蔡继文（乙方）与蟠龙公司（甲方）签订了《商品房认购协议》，约定乙方认购涉案房屋，建筑面积为105.8平方米；单价为4800元/平方米，总房款为507840元；付款方式为2005年12月前已付30万元（含定金），余款签订商品房合同时支付；乙方同意签定本协议时，支付定金2万元；甲、乙双方应于2008年7月31日前签订《南京市商品房买卖契约》；甲、乙双方在遵守上述条款基础上，补充约定此房已办抵押按揭贷款，2008年8月底前办理解押过户手续；甲、乙双方未按约定期限内签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销；本协议在双方签署了《南京市商品房买卖契约》后自动失效等等。
2005年9月30日、2005年10月18日、2005年12月23日，蟠龙公司分别三次向蔡继文出具收据，金额均为10万元。其中2005年9月30日的收据载明收款事由为“80平方米房屋定金”，2005年10月18日的收据载明收款事由为“二楼80平方米”。蔡继文称该三笔款项即为上述认购协议中所载已支付的30万元购房款，并称2005年，涉案房屋所在楼盘尚未竣工，蟠龙公司告知蔡继文待房屋套型确定后再明确具体房号，故收据上房号并非最终确认交易的房屋。但蔡继文对于30万元购房款的交付情况未能提交证据予以证明。
2008年7月14日，蔡继文取得涉案房屋的室内物品清单、交付清单、住宅使用说明书。其中室内物品清单右上方注明“1328”、交付清单右下方购房业主签字处为“蔡继文”字样；住宅使用说明书业主姓名处为“蔡继文”，房屋坐落“X路X号X幢X单元X室”，且加盖有蟠龙公司印章。之后，蔡继文实际取得涉案房屋，并交纳了物业管理费。
庞启渝则认为其对涉案房屋享有合法权利，应取得涉案房屋的所有权。对此提交了《商品房买卖契约》、《个人住房借款合同》、个人借款借据、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、南京银行个人贷款对账单、庞启渝拖欠明细清单、首付款247124元收据的复印件予以证明。该组证据均来源于南京银行。其中《商品房买卖契约》签订的时间为2006年6月8日，约定蟠龙公司将涉案房屋出售给庞启渝，总价为823124元；定金2万元；房屋交付时间为2007年8月31日前等等。该买卖契约于2006年6月9日进行了预登记；《个人住房借款合同》、个人借款借据、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、南京银行个人贷款对账单、庞启渝拖欠明细清单证明庞启渝为购买涉案房屋于2006年6月13日与南京银行签定借款合同，通过按揭贷款取得购房贷款57.6万元，并以涉案房屋就上述贷款设立抵押权。从2006年7月20日起庞启渝按月偿还贷款直至2008年6月20日，其中2006年7月至2007年12月20日，每月还款4044.33元。2008年6月20日之后庞启渝开始拖欠还款等事实。但庞启渝未能举证证明首付款的交付情况。
2013年12月31日，南京银行以庞启渝拖欠偿还购房贷款为由将庞启渝、蟠龙公司作为被告，蔡继文为第三人另案诉至本院，请求法院判令庞启渝偿还本金、利息、罚息共计766318.61元，南京银行对预抵押的南京市鼓楼区X路X号B区1328室房屋（后变更为南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋，即本案所涉房屋）享有优先受偿权，蟠龙公司对上述债务承担连带清偿责任。本院对此予以立案审理，案号为（2014）鼓商初字第174号。本院经审理查明2006年6月13日南京银行（乙方）与庞启渝（甲方）、蟠龙公司（丙方）签订《个人住房借款合同》一份，约定甲方为购买座落于南京市鼓楼区X路X号B区1328室房产向乙方申请住房按揭借款，借款金额为576000元，借款期限为2006年6月20日起至2026年6月19日止等等。同日，庞启渝、南京银行、蟠龙公司签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，约定庞启渝将其购买的上述房屋抵押给南京银行，为上述借款提供抵押担保；蟠龙公司为庞启渝的上述借款承担连带保证责任至南京银行领取上述抵押房产的他项权证；三方同意在本合同签订后，办理上述房产的抵押预告登记手续，在申请办理预告登记的同时，庞启渝、南京银行同意向抵押登记机关提前申请办理庞启渝该商品房抵押登记，庞启渝连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，蟠龙金陵公司也未履行保证责任的，南京银行有权处分抵押房产等等。本院根据上述事实，认定南京银行与庞启渝、蟠龙公司签订的借款合同、抵押合同合法有效，庞启渝、蟠龙公司未按约定偿还贷款，且涉案房屋已办理了预抵押登记，南京银行作为抵押权人依法对涉案房屋进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。2015年9月24日，本院据此作出（2014）鼓商初字第174号民事判决书，判决：一、被告庞启渝自本判决生效之日起十日内偿还原告南京银行股份有限公司借款本金544530.35元，支付截至2013年12月23日的利息及罚息221788.26元，并自2013年12月24日起至实际给付之日止按合同约定的利率标准继续支付利息、罚息；二、如被告庞启渝未履行上述（一）项债务，原告南京银行股份有限公司有权就位于南京市鼓楼区X路X号B区1328室的房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；三、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司对上述（一）项债务承担连带清偿责任至原告南京银行股份有限公司领取位于南京市鼓楼区X路X号B区1328室房产的他项权证之日止。该判决作出之后，各方当事人均未上诉，该判决现已生效。后因庞启渝、蟠龙公司未履行判决义务，南京银行于2016年4月5日向本院申请强制执行。
该案在执行过程中以及本案的审理过程中，经案外人南京天宝混凝土有限公司申请，本院于2016年2月16日作出（2016）苏0106民破1-1号民事裁定书，裁定受理案外人南京天宝混凝土有限公司对蟠龙公司的破产清算申请。江苏致邦律师事务所为蟠龙公司破产管理人。目前该破产案件尚未审结。
本案审理过程中，本院调取了蟠龙公司以下财务账册以及文件资料：1、2005年9月30日、2005年10月31日的两张记账凭证均载明“借蔡继文款”“借方金额为10万元”；2、2006年7月和2006年12月份的还款明细载明庞启渝月还款额为4044.33元，该金额与南京银行出具的庞启渝个人贷款对账单所载庞启渝每月还款金额一致。其中2006年12月份的还款明细还标注房号“1328”；3、阳光金峰阁13层业主明细表，最后一栏记录信息为“房号1328姓名庞面积105.8合同总价款576000元交付日期2007年12月31日按揭”，此处的合同总价款与庞启渝通过南京银行办理按揭贷款所取得的金额一致。
蔡继文对于法院调取的证据真实性不持异议，认为两份记账凭证证明了蟠龙公司在2005年收到了蔡继文的款项，还款明细以及业主明细则证明了蟠龙公司替庞启渝还款的事实。
蟠龙公司认为两份记账凭证与本案无关，还款明细则证明了蟠龙公司存在替公司内部员工购买房屋进行还款的事实。
庞启渝则认为记账凭证与庞启渝之前提交的证据能够相互印证蔡继文与蟠龙公司之间存在借款关系。还款明细的真实性无法确认，即便存在蟠龙公司代替还款的事实，也不能否认庞启渝购房的真实性。业主明细表则证明了蟠龙公司认可庞启渝是涉案房屋的所有权人。庞启渝另称且因其丈夫平理是蟠龙公司的法定代表人，故购买涉案房屋的大部分手续交由平理完成，部分银行贷款的偿还也是平理安排其他人员代办，但款项来源属于庞启渝与平理的个人财产。
南京银行对于本院调取证据的真实性不持异议。
经本院调查目前涉案房屋仍属于蟠龙公司所有的预售商品房，无司法查封。
对于南京银行设立的抵押，庞启渝表示可以偿还所欠本息，以涤除抵押登记。蔡继文表达了同样的意思表示。
本案因各方争议较大，致调解不成。
上述事实，有各方当事人陈述、商品房认购协议、收据、室内物品清单、交付资料清单、住宅使用说明书、商品房买卖契约、贷款对账单、《个人住房借款合同》、个人借款借据、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、首付款收据、银行还款记录、记账凭证、还款明细、阳光金峰阁13层业主明细、本院（2014）鼓商初字第174号民事判决书、（2016）苏0106民破1-1号民事裁定书等证据以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据已查明事实，本案争议焦点为：一、《商品房认购协议》的效力；二、蔡继文实际取得涉案房屋是否符合法律规定；三、庞启渝与蟠龙公司之间是否存在房屋买卖合同关系；四、涉案房屋的所有权变更如何履行。
关于《商品房认购协议》效力的问题。首先，商品房认购协议其本身具备了一般合同有效成立的要件，即合格的合同主体、真实意思表示、内容合法、形式合法。且对于房屋位置、房屋价款及支付方式、解押过户手续均进行了约定，故应认定为该商品房认购协议具有合同本约的效力。但是该认购协议对于协议的履行及效力进行了限制约定，即“应于2008年7月31日前签订《南京市商品房买卖契约》；未按约定期限内签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销；本协议在双方签署了《南京市商品房买卖契约》后自动失效”。由于蔡继文与蟠龙公司未在2008年7月31日前签订《南京市商品房买卖契约》，且无证据表明系蟠龙公司故意促使该条件不能成就，且蔡继文在签订该认购协议时已知晓涉案房屋存在按揭抵押，因此该认购协议于2008年7月31日之后解除。蔡继文不能基于此要求蟠龙公司将涉案房屋予以过户，但可以依据认购协议的约定依法主张返还购房款及违约金等合同权利。
关于蔡继文实际取得涉案房屋是否符合法律规定的问题。按照商品房屋买卖交易习惯，存在按揭贷款通常是该商品房已经出售，并由买受人依据商品房买卖合同以及与银行签订的借款合同、抵押合同将该商品房抵押给银行进而取得购房贷款。本案中，蔡继文在签订《商品房认购协议》时已明知涉案房屋存在按揭贷款及抵押，即此时蔡继文应当知道涉案房屋已在其与蟠龙公司签订认购协议之前，已被蟠龙公司出售给他人。据此，即便该认购协议注明“2008年8月底前办理解押过户手续”，但蟠龙公司本身不是按揭贷款偿还人，且至2008年7月14日，蔡继文实际取得涉案房屋时，涉案房屋此时仍未解除抵押，蔡继文与蟠龙公司也未签订《南京市商品房买卖契约》，蔡继文对此明知却仍然受让涉案房屋，并非善意，也无其他法律依据，其占有房屋不符合法律规定。
关于庞启渝与蟠龙公司之间是否存在商品房买卖合同关系的问题。首先，庞启渝虽然未能提交商品房买卖合同的原件，但依据南京银行提交的证据、银行发放贷款时需审核原件的审批惯例，以及庞启渝已就涉案房屋设立预登记等事实，可以认定庞启渝与蟠龙公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系。蔡继文虽然抗辩存在蟠龙公司以庞启渝名义骗取银行贷款的可能，但蔡继文对此未提交充分证据予以证明，故对此抗辩意见，本院不予采纳。其次，本院从蟠龙公司处调取的还款明细以及阳光金峰阁13层业主明细，载明了庞启渝所对应的房号是1328室，即涉案房屋。庞启渝从南京银行取得购房贷款的金额是57.6万元，且庞启渝与南京银行签订的借款合同、抵押合同已经生效判决确认其合法有效。蔡继文也未能提交证据证明庞启渝或蟠龙公司存在骗贷行为，故本院认为庞启渝与蟠龙公司就涉案房屋存在买卖合同关系。再次，蟠龙公司在庞启渝与南京银行签订的借款合同、抵押合同中均为保证人，对庞启渝偿还贷款的义务承担连带保证责任，因此即使存在蟠龙公司代庞启渝偿还贷款的行为，也不能据此否定庞启渝与蟠龙公司之间房屋买卖合同关系的成立。据此，综合本案案情，应认定，庞启渝与蟠龙公司之间存在房屋买卖合同关系，庞启渝于2006年6月9日就涉案房屋与蟠龙公司签订的《商品房买卖契约》合法有效。
关于涉案房屋所有权变更如何履行的问题。生效的法律文书具有既判力。本案中，本院已生效的（2014）鼓商初字第174号民事判决书已经确认了南京银行就涉案房屋具有抵押权，并可就涉案房屋拍卖、变卖的款项优先受偿，故庞启渝可在涉案房屋涤除抵押权之后要求蟠龙公司办理涉案房屋所有权变更手续。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告蔡继文的诉讼请求；
二、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司于2006年6月9日与第三人庞启渝就南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（即南京市鼓楼区X路X号B区1328室房屋）签订的《商品房买卖契约》有效；
三、第三人庞启渝、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司于上述房屋被设立的抵押权被涤除后的十日内为第三人庞启渝办理南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋的不动产权属变更登记手续。
四、驳回第三人庞启渝的其他诉讼请求。
本案受理费18285元，由原告蔡继文负担12270元，被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司负担6015元（此款庞启渝已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付庞启渝）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
代理审判员 周 磊
人民陪审员 周 铮
二〇一六年七月十八日
见习书记员 李雅文