济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第805号
原告宋海永，男，1973年11月26日出生，汉族，山东艺术学院教师，户口所在地济南市，现住济南市历下区环山路***号永大清华园*号楼*单元***室。
委托代理人张丽娟，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。
委托代理人李序蕊，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。
被告程相武，男，1960年6月5日出生，汉族，无业，住济宁市。
原告宋海永与被告程相武房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋海永的委托代理人张丽娟、李序蕊到庭参加诉讼。被告程相武经本院传票传唤，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宋海永诉称，2012年6月19日，宋海永、程相武及济南虹景房产经济咨询有限公司第一分公司（以下简称虹景房产咨询公司）签订《房屋买卖合同》。合同约定：程相武将其所有的坐落于济南市历下区环山路137号6号楼1-502的房屋以158万元的价格出卖给宋海永，宋海永向程相武支付首付款60万元（含定金叁万元），余款98万元办理按揭贷款；程相武于合同签订当日将房屋所有权证交付给宋海永，双方于6月28日前对房屋进行验收交接；任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同相对方支付合同总价款千分之三的违约金或总房价30%的违约金，并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。
2012年6月20日，宋海永、程相武及虹景房产咨询公司三方共同至房管局查询房屋登记等情况，发现程相武出售的房屋存在他项权利限制之情况，故三方又于当日签订《补充协议》，约定宋海永于当日向程相武支付首付款60万元（含定金）；程相武保证于2012年6月28日前办理完毕个人抵押壹佰万元的撤销手续并保证于7月10日前办理完毕银行还款及撤销抵押手续；待所有抵押撤销完毕后，双方办理网签及银行贷款、过户手续。
合同签订后，宋海永按约向程相武支付首付款60万元，程相武将房屋所有权证书交付给宋海永，双方亦办理完房屋的交接验收手续。但程相武经宋海永多次催促仍未解除房屋上设置的他项权利等相关事宜，致使宋海永至今未能取得房屋的所有权证书。
综上所述，程相武之违约行为已给宋海永造成了重大财产损失，宋海永有权要求程相武承担继续履行房屋买卖合同，并承担相应赔偿责任等义务。要求法院判令程相武继续履行与宋海永签订的《房屋买卖合同》及补充协议，将坐落于济南市历下区环山路137号6号楼1-502室的所有权人变更为宋海永；判令程相武向宋海永支付违约金47.4万元（总房价的30%）；判令程相武赔偿宋海永律师代理费94560元；判令程相武承担本案诉讼费。
被告程相武未提供任何答辩。
原告宋海永为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
证据1、宋海永的身份证复印件，证明宋海永的基本身份情况及作为原告主体适格；
证据2、程相武的身份证复印件以及户籍证明，证明程相武的身份信息与户籍证明和身份证等内容一致，程相武作为被告主体适格；
证据3、房屋买卖合同，证明宋海永与程相武之间存在房屋买卖合同关系；房屋总价款158万元，宋海永先付60万元，余款98万元办理银行贷款；违约方需向守约方按房屋总价款的30%支付违约金，同时违约方还需支付守约方提起诉讼产生的律师费等损失；
证据4、补充协议，证明宋海永与程相武约定涉案房产已设抵押权的解决方式，程相武应于2012年6月28日前办理完毕银行还款及撤销抵押；
证据5、购房定金收条和购房首付款收条及工商银行个人业务凭证，证明2012年6月19日宋海永向程相武支付定金3万元，6月20日支付房款57万元，宋海永已按约定向程相武支付房款60万元；
证据6、物业交割单，证明涉案房产程相武已实际交付给宋海永；
证据7、房产证，证明涉案房产的房产证号、面积以及程相武已履行房产证交付义务；
证据8、济房他证历字第0478**号他项权证原件、借款合同、借条的复印件，证明程相武曾于2010年2月10日向郭建借款100万元，并将涉案房产抵押给郭建；程相武虽持有047804号他项权利证书原件，但并未解除涉案房屋上设置的抵押权；
证据9、委托代理合同、律师费发票，证明宋海永与山东鑫士铭（济南）律师事务所存在委托代理关系，为提起本案诉讼，支付律师费94560元。
被告程相武未提供任何证据。
综合分析上述证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：
2012年6月19日，在济南虹景房产经纪咨询有限公司第一分公司（以下简称虹景房产经纪咨询公司）居间、见证下，宋海永与程相武签订房屋买卖合同。合同约定：程相武将其所有的坐落于济南市历下区环山路137号6号楼1-502室（房屋所有权证号：济房权证历字第1056**号，以下简称502室）出卖给宋海永；房屋有抵押，无租赁，建筑面积165.42平方米，成交总价款158万元；宋海永于合同签订当日支付程相武首付款60万元（含定金叁万元），余款98万元办理按揭贷款；待银行审批贷款通过2日内办理房屋过户手续，宋海永承担办理过户所需要的一切费用；程相武于合同签订当日将房屋所有权证交付给宋海永，双方于6月28日前对房屋进行验收交接；任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付合同总价款千分之三的违约金，或者支付合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择，并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。
2012年6月20日，宋海永、程相武及虹景房产经纪咨询公司三方共同到济南市住房保障和房地产管理局查询房屋登记等情况，发现程相武用502室向郭建抵押借款100万元，向银行抵押借款70万元。程相武称郭建的借款已经还清，郭建已经将他项权利证交给了程相武，只是还没有消除抵押权；银行的借款还有15万元没有还清。为此，三方签订补充协议，约定：宋海永于当日付给程相武60万元，程相武保证于6月28日前消除100万元的抵押权，于7月10日前消除70万元的抵押权，待所有抵押权消除后，宋海永、程相武再办理网签、银行贷款及房屋过户手续。
补充协议签订当日，宋海永按约定支付程相武60万元，程相武将502室交给了宋海永，并将房屋所有权证书也交给宋海永。但程相武只消除了70万元的银行抵押权手续，至今未消除100万元的个人抵押权手续。
案件审理过程中，本院根据宋海永的财产保全申请，查封了502室，并多次联系程相武到庭处理该纠纷。程相武承诺委托别人来参加诉讼，至本案判决时，未派人来参加诉讼，也不接听电话。
本院认为，宋海永与程相武在虹景经纪咨询公司居间下签订的房屋买卖合同和补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的合同和补充协议。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”补充协议约定宋海永支付60万元的首付款后，程相武应当消除502室上的抵押权。但宋海永支付60万元的首付款后，程相武并没有按补充协议约定消除502室的全部抵押权，至今尚有郭建的抵押权没有消除。程相武的行为构成违约，应当按照法律规定承担继续履行合同等违约责任。因此，宋海永要求程相武继续履行合同及补充协议，消除502室上设置的抵押权，将502室所有权人变更为宋海永，理由正当，本院应予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”宋海永和程相武在合同中约定一方违约时应向守约方支付合同总价款30%即47.4万元的违约金，双方约定的违约金过分高于因违约所造成的损失。一般而言，违约金数额的调整，应依当事人的请求为前提，通常情况下，人民法院对违约金数额不主动调整。但本案中程相武未到庭参加诉讼，未提出任何答辩意见，在缺席判决时，人民法院应当主动调整违约金数额，以维护程相武的合法权益，体现法律的公平、公正。因此，本院应当对过分高于损失的违约金数额进行调整。宋海永在签订合同后积极履行合同规定的义务。程相武则持消极、怠慢态度，不尽快消除502室上设定的抵押权。诉讼产生后，程相武不积极应诉，经本院多次联系后仍拒不到庭，不主动解决抵押权问题，导致损失扩大，程相武对此负有严重过错。鉴于宋海永和程相武各自履行合同的情况以及程相武的过错程度，并考虑到宋海永已经支付的60万元的银行利息损失（截止到本案判决时，按银行同期贷款年利率6.15%计算，利息损失约为4.6万余元）、律师代理费损失（94560元）和预期利益损失，以及超过损失的30%即为过高的标准，本院酌定程相武应支付给宋海永违约金为20万元。程相武支付给宋海永20万元的违约金后，已经能够弥补其律师代理费损失，故本院不再支持宋海永要求程相武赔偿律师代理费损失的诉讼请求。
宋海永已经支付了首付款60万元，剩余房款98万元还未支付。要求宋海永支付剩余房款，属于程相武反诉的内容。按照合同约定，剩余房款98万元宋海永应当办理按揭贷款，并在银行审批贷款通过2日内办理房屋过户。为彻底解决纠纷，并便于操作和维护程相武的合法权益，在程相武未到庭参加诉讼，未提出反诉的情况下，本院仍决定由宋海永支付给程相武剩余房款，并决定宋海永支付剩余房款应在程相武消除抵押权，协助办理过户手续时履行。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告程相武于本判决生效之日起10日内消除设定在济南市历下区环山路137号6号楼1-502室（房屋所有权证号：济房权证历字第1056**号）上的抵押权，并将济南市历下区环山路137号6号楼1-502室的所有权人变更为原告宋海永；
二、被告程相武于本判决生效之日起10日内支付原告宋海永违约金20万元；
三、原告宋海永在被告程相武履行第一条款时支付被告程相武剩余房屋价款98万元；
四、驳回原告宋海永要求被告程相武赔偿律师代理费损失94560元的诉讼请求；
五、驳回原告宋海永超出部分的诉讼请求。
案件受理费23990元，财产保全费5000元，均由被告程相武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 闫 勇
人民陪审员 马俊华
人民陪审员 李荣伟
二〇一三年九月二十二日
书 记 员 吴志远