广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1737号
上诉人（原审原告）周xx，住所地深圳市龙华新区。
委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人轩俊博，广东信荣律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）吕xx，住所地广东省深圳市龙华新区。
委托代理人吕伟红，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人赖丹丽，广东宝城律师事务所律师。
原审第三人深圳市xx房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市南山区金晖大xx。
法定代表人顾伟盈，该司总经理。
委托代理人黄涛，住所地湖北省蕲春县，系该公司职员。
原审第三人中国xx股份有限公司深圳福田支行，住所地深圳市福田区红荔路7028号香蜜新村一栋首层。
负责人覃斌，职务行长。
委托代理人郑坦明，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人杨长禄，广东深天成律师事务所律师。
上诉人吕xx与上诉人周xx、原审第三人深圳市xx房地产投资顾问有限公司（以下简称xx公司）、原审第三人中国xx股份有限公司深圳福田支行（以下简称中国xx深圳福田支行）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第721号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年4月12日，深圳市房地产权登记中心向吕xx颁发了深房地字第××号《房地产证》，吕xx系深圳市龙华新区龙华街道民治路西侧潜龙鑫茂花园xx地产权利人，该房地产建筑面积70.94平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2013年4月24日，涉案房地产抵押给中国xx深圳福田支行。
2015年3月28日，周xx作为买方与作为卖方的吕xx签订了一份《房地产买卖合同》，约定吕xx将涉案房地产出售给周xx，转让成交价为1，795，000元；买方在签订合同时向卖方支付定金35，000元；买方应于签署合同之日起六十日（含当日）内付清首期房款（以银行贷款承诺为准，前述首期房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的进入，多退或少补应付首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续。涉案房地产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；买方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署合同之日起四十日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予买卖双方指定的第三人处。买卖双方协商同意在购房定金或一次性付款买房的第二部分楼款或银行按揭付款买房的首期房款中预留2，000元作为该物业之交房保证金，此款在完成产权转移登记及卖方实际交付房地产时进行结算；此交房保证金由买卖双方指定的第三方托管，托管方在买卖双方办妥房地产交接手续、扣除卖方结欠杂费及擅自转移、毁损装修、家私之市值后多退少补。涉案房产赎楼、过户等交易税费由买方支付。涉案房地产不附有租赁合同。买卖双方约定交楼日期为卖方收到首期款当天，交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、有线或数字电视、上网、管理费等费用），买方收楼后代卖方缴纳的，有权向卖方追索。卖方须将该物业以空置状态交付，卖方须于交付使用前将物业内家私电器搬出，但不得破坏或更换该物业既有的门窗、壁橱、橱柜、洁具、水电、煤气、灯饰、通讯等装修及固定设施，否则须赔偿买方之损失。如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
2015年3月28日，吕xx出具了一份《收款收据》，载明收到周xx支付的定金35，000元。
2015年4月30日，周xx作为甲方与作为乙方的吕xx及丙方中国工商银行股份有限公司深圳星河支行签订了一份《二手楼交易资金监管协议》，甲乙双方同意将510，000元交由丙方进行监管。该资金监管协议中乙方收款账户一栏中账号及开户行为空白；乙方签章一栏由吕xx的代理人黄xx签名。周xx分别于2015年4月24日、28日分两笔将510，000元存入丙方二手楼资金监管账户。
周xx向原审法院提交了一份（2015）深证字第48291号《公证书》复印件，该公证书显示吕xx于2015年3月31日委托深圳市万通融资担保有限公司、黄xx、肖霞、刘喜峰、黄涛办理涉案房地产赎楼、资金监管、注销抵押登记、递件过户等事项。周xx依据该证据主张吕xx委托黄xx等代理人办理涉案房产的赎楼、资金监管等事项，但在代理人黄xx签署资金监管协议后，拒不提供收款银行账户，撤回公证授权委托书，致使周xx无法申请银行按揭贷款审查。吕xx称该份证据没有原件核对，真实性不予认可；并称吕xx授权的受托人于2015年4月30日签署了资金监管协议。
另查明，2015年2月10日，周xx与案外人签订了一份《二手房买卖合同》，将其名下皓月花园10栋2单元507号房产（建筑面积65.68平方米）出售给案外人，并于2015年4月20日办理转让登记。
另查明，周xx符合国家住房限购政策的要求，可以在深圳市购买两套住房；周xx愿意一次性支付购房款，愿意在吕xx不履行赎楼义务时代为赎楼。涉案房地产仍处于抵押状态，吕xx否认从担保公司处撤回赎楼公证授权委托书，但未能对涉案房产未完成赎楼做出解释。
以上事实，有当事人当庭陈述及周xx提交的房地产买卖合同、房地产证、收款收据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院予以确认。
周xx在原审中诉请，一、吕xx继续履行《房地产买卖合同》，将涉案房产物权转移登记至周xx名下并于收到首期款之日交房；二、吕xx支付直至交付房屋并完成过户之日止的迟延履行违约金（按成交价的日万分之四从2015年5月1日起算违约金）；三、确认吕xx负有配合周xx减免相关交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由吕xx承担；四、吕xx承担本案诉讼及保全费用。
原审法院认为，周xx、吕xx签署的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应全面遵照合同约定履行义务。
关于涉案合同不能履行的原因。周xx称系吕xx撤回公证授权委托书，拒不提供收款账号，致使周xx不能获得贷款审批；吕xx称系周xx不能取得银行贷款承诺，亦未补足购房款，吕xx已经出具公证授权委托书，其委托的代理人已经签署了资金监管协议。xx公司称系吕xx拒不配合提供收款账户，单方撤销担保公司赎楼授权，明确表示毁约所致。原审法院认为，当事人对其主张的事实负有举证证明的责任，周xx、吕xx均应提供证据证明其主张事实成立。周xx提供了一份吕xx出具的公证授权委托书复印件及资金监管协议；吕xx陈述其已经出具了公证授权委托书，不认可周xx提供的公证授权委托书的真实性，但吕xx并未提供该公证授权委托书。原审法院认为，吕xx作为出具委托书的一方，其有能力向法院提交该份证据，现吕xx未提交该份证据，且未对此作出合理解释。周xx提交了一份资金监管协议，吕xx不认可该份资金监管协议的真实性，称其委托的代理人签署了资金监管协议，但吕xx并未提交其主张的该代理人签订的该份资金监管协议。综上，吕xx的主张没有任何证据予以证明，其用于反驳周xx的主张事实没有证据证明，原审法院不予采信。根据涉案合同的约定，提供收款银行账户系吕xx应履行配合协助周xx申请按揭贷款的合同义务，根据资金监管协议上记载可知吕xx并未提供用于收取购房款的银行账户，该事实亦与涉案买卖合同居间方的xx公司的陈述一致，足以证实涉案合同不能履行的原因系吕xx未履行合同义务，吕xx已经构成违约。吕xx的上述违约行为必然导致周xx无法提供充分的贷款申请资料以供按揭贷款银行审查，周xx亦因此无法获取银行贷款承诺。吕xx关于周xx未取得银行贷款承诺函，已构成违约的主张，没有事实和合同依据，原审法院不予支持。
关于违约责任。原审法院认为，根据合同约定，如吕xx未按合同约定的期限履行义务，周xx有权要求吕xx以转让价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同。
关于合同继续履行。原审法院认为，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，周xx愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务涤除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍可消除。周xx基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在周xx未与特定银行签订住房按揭贷款合同及判决生效日期存在不确定性的情况下，原审法院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额。只有判令周xx一次性支付剩余购房款才能确保依据周xx继续履行诉讼请求所做出的继续履行的判决具有确定性和可强制执行性，尽管这在一定程度上会增加周xx履行涉案合同的负担。对此增加的负担，周xx已经知晓，并在庭审中做出同意将购房款一次性支付给吕xx的承诺。综上，原审法院认为，周xx应当将剩余购房款1，760，000元（1，795，000元-35，000元）一次性支付给吕xx，吕xx应当将涉案房地产过户登记至周xx名下，并将涉案房地产实际交付给周xx；涉案交易所产生的税费应当按照合同的约定由周xx承担。
关于迟延履行违约金。根据合同约定，吕xx应于周xx应付首期款之日起三日内无条件配合提交签署申请贷款所需的收款账号等资料，即吕xx应于2015年5月3前提供收款账号，但吕xx一直未提供收款账号，其应当按照合同约定自2015年5月4日起向周xx支付迟延履行违约金。但合同约定的违约金标准过高，原审法院确定该迟延履行违约金数额以合同转让价1，795，000元为基数，按每日万分之三的标准从2015年5月3日起计算至涉案房地产实际交付给周xx之日止，最迟不得超过判决指定的房地产交付之日。
关于申请减免个人所得税等税费。原审法院认为，周xx表示愿意承担涉案房地产过户登记的全部税费，因此，涉案房地产交易买卖双方应缴纳的税费均应由作为买方的周xx负担；但此约定不能视为依照法律规定确定的纳税主体的变更，即吕xx依法应缴纳税费的义务并未因涉案合同的约定而免除，只是发生吕xx应缴纳的税费由周xx实际支付的合同约定效果。本案中，吕xx是否具备申请减免个人所得税等税费的条件，属于税务主管部门审查处理范畴。即使吕xx符合减免税费的条件，是否行使该申请减免税费是吕xx的合法权利，在不违反法律规定的前提下，吕xx可自由处分该权利。周xx主张吕xx申请减免个人所得税等税费系吕xx应履行的合同附随义务。对此，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，合同附随义务系当事人遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。吕xx所负附随义务应为将税务主管部门征收税款的数额及税款收取账号及时正确无误的告知周xx，申请减免相关税费显然已经超出协助、通知的范围，不属于合同履行所需义务。综上，涉案合同没有约定吕xx有申请减免个人所得税等税费的义务，周xx诉请判令吕xx申请减免个人所得税等税费，没有合同依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国商业银行法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决，一、吕xx应于判决生效之日起十日内注销涉案房地产抵押登记；二、周xx应于判决生效之日起十五日内支付吕xx剩余购房款1，760，000元；吕xx应于判决生效之日起十五日内将深圳市龙华新区龙华街道民治路西侧潜龙鑫茂花园B区1栋B1座2单元7××号房地产（房地产证号码为深房地字第××号）过户登记至周xx名下（过户登记的税费由周xx承担），并将上述房产实际交付给周xx；三、吕xx应于判决发生法律效力之日起十五日内向周xx支付迟延履行违约金（具体金额以合同转让价1，795，000元为基数，按每日万分之三的标准从2015年5月3日起计算至涉案房地产实际交付给周xx之日止，最迟不得超过判决指定的房地产交付之日）；四、驳回周xx的其他诉讼请求；
上诉人吕xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第721号民事判决，依法驳回周xx的全部诉讼请求或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费由周xx承担。
上诉事实和理由：一、原审中，xx公司单方出具证明称交易无法完成的原因是吕xx一方据不配合提供首期款监管所需账号、单方撤销赎楼授权，拒不自行筹资完成赎楼。而xx公司未出庭应诉，原审在该证明未进行质证的情况下，采信该证据，程序违法。二、原审法院未征求承租人是否优先购买该涉案房产，就判决吕xx将房屋卖给周xx，违反法律规定。涉案房屋存在租约，承租人赖楚楚一直在使用并按期缴纳租金，周xx及xx公司也知道该房屋一直由承租人使用的实际情况。三、吕xx依法向原审法院提起反诉，但原审法院不予受理，违反法定程序。四、吕xx已经将收款账号提供给xx公司工作人员，并按其要求办了授权委托书，委托担保公司及其工作人员全权办理资金监管事项，吕xx已经履行了合同义务，没有违约。
吕xx二审中补充上诉称，一、周xx提交的《资金监管协议》落款时间为2015年4月30日，但周xx于2015年4月24日即28日就转账至银行账户，但是在双方未签订《资金监管协议》时，周xx支付的款项不是首期款。《资金监管协议》在吕xx未提供账户的情况下是不可能签订的。并且吕xx实际已向xx公司提供了中国银行收款账户，但未收到首期款，周xx构成违约。二、原审判决吕xx于判决生效之日起注销涉案房产抵押登记违反了吕xx与中国xx深圳福田支行签订的《个人贷款抵押合同》，该合同约定，吕xx提前赎楼必须提前30天申请，并且经过双方同意的情况下才能提前赎楼，原审判决与双方合同约定不符，不具操作性。三、涉案房产交易过程中，吕xx曾与xx公司发生争执，且中介费是由周xx承担，因此xx公司具有利害关系，其证言不可采信。四、吕xx没有违约导致合同不能继续履行，由于双方都有过错，合同没有继续履行。周xx在2015年5月6日起诉吕xx，此时合同约定的60天收首期款期限未届满，可见周xx未按合同约定履行，在其违约的情况下，吕xx可以不履行合同。由于双方已丧失了交易的诚信原则，吕xx不同意继续出售涉案房产，也仅需承担违约责任，不应强迫吕xx继续履行合同。
针对吕xx的上诉，周xx当庭答辩称，一、原审审理程序合法，中介方提供给原审法院的交易过程证明，原审法院予以采信符合法律规定。二、涉案房屋合同约定不附有租约，经周xx了解租客吕xx的租赁合同在签订前已经到期，周xx与租客有沟通并有录音为证，能够证明承租人是放弃购买涉案房屋的。三、据周xx所知，吕xx虽在原审曾经主张过反诉，但因超过反诉期限，被法院告知另案起诉，吕xx原审无异议，并全程参与了庭审过程，其二审就此提出异议，主张不能成立。四、针对吕xx上诉补充，1、周xx已将所有首期款全部打入工商银行的监管账户，并已提交了相关的证据。2、首期款的转付根据监管协议必须完成过户后，由监管银行转付，而非过户前的直接支付给吕xx本人。3、吕xx上诉称其赎楼必须提前30日申请，原审判决不具有操作性不是事实。实际情况是其借款银行中国xx深圳福田支行已明确表态只要法院作出生效判决可以依据判决配合完成赎楼。4、吕xx在周xx起诉之前即存在大量的违约事实，根据合同法规定，周xx有权在首期款监管期限届满提出合同之诉。
上诉人周xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、在原审判决第一判项后增加判决：吕xx如逾期不注销抵押登记，周xx有权代为清偿抵押债权，注销抵押登记；2、改判原审判决第三判项为：吕xx应于判决发生法律效力之日起十五日内向周xx支付迟延履行违约金（具体金额以合同转让价1，795，000元为基数，按每日万分之四的标准从2015年5月1日起计至涉案房地产实际交付给周xx之日止）（撤销最迟不得超过判决指定的房地产交付之日）；3、确认吕xx负有配合周xx减免相关交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由吕xx承担；4、吕xx承担本案一审、二审全部诉讼及保全费用。周xx二审庭审中明确将其第二项上诉请求变更为：改判原审判决第三项为吕xx应于判决发生法律效力之日起十五日内向周xx支付迟延履行违约金（具体金额以合同转账价1795000元为基数按每日万分之四的标准从2015年5月1日起计算至涉案房屋过户并实际交付给上诉人周xx之日止，撤销最迟不得超过本判决指定的房地产交付之日）。
上诉的事实与理由：一、原审判决第一项可能存在执行障碍。虽然赎楼（注销房屋抵押登记）是卖方的义务，但存在判决生效后拒不履行的可能，为排除该障碍，虽然己承诺可以代为清偿抵押债权，原审判决亦已确认查明，为防止吕xx拒不履行赎楼义务导致判决不能执行，应当判决确认吕xx具有赎楼义务的同时，判决周xx有权在吕xx不履行该义务时代为履行以保障判决生效后的顺利执行。二、周xx因吕xx毁约损失巨大，日万分之三的迟延履行违约金远不足以弥补周xx的损失，应严格按照合同约定判决。三、申请减免税费是吕xx的合同附随义务，吕xx负有申请减免义务，理由如下：1、减免税费法定情形明确，并非个案税务主管部门审查处理范畴。2、税费转嫁后申请减免的权利随之转移，纳税义务人申请减免已不是权力而是义务。3、吕xx是法定纳税义务人。4、周xx是实际支付方。5、申请减免税费手续简单，且降低了交易成本，有利于合同的履行。6、过往判例已经确认业主实收情况下负有申请减免税费的义务。
针对周xx的上诉，吕xx当庭辩称，一、周xx要求注销登记，违反了吕xx与中国银行福田支行签订的个人贷款抵押合同的约定，不具有可操作性，原审判决继续履行合同是不现实的。二、吕xx没有违约，不应承担支付迟延履行违约金的责任，而且买卖合同约定的违约金过高。三、买卖双方在合同中并没有约定，吕xx配合减免税费的义务，周xx的请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
原审第三人xx公司当庭表示无答辩意见。
原审第三人中国xx深圳福田支行当庭答辩称，一、本案是周xx与吕xx之间的房产买卖合同纠纷，应由其双方自行解决，但该纠纷解决不能损害中国银行作为抵押权人的利益。二、中国银行对涉案房产享有抵押权，若法院有生效判决要求中国银行在抵押债权得到全部清偿的情况下，予以配合办理注销抵押登记返还房产证的义务情况下，中国银行将尊重判决予以配合。三、除前述义务外，中国银行就本案不再承担其他任何附加性的相关义务。
本院经审理查明，（一）《房地产买卖合同》约定，周xx以银行按揭付款方式支付购房款，买卖双方同意银行按揭付款买房的按揭款（不含定金、交房保证金）指定银行监管，买方须在付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管方之监管协议规定的程序操作。
（二）本案二审庭审中，吕xx一方确认其于2015年3月31日出具赎楼公证委托书给深圳市万通融资担保有限公司及其工作人员黄xx等，该公证书即为周xx原审中向法院提交的公证书（复印件）。
吕xx庭审中称其在出具公证委托书时即2015年3月31日已将资金监管的收款账户具体为中国银行的账户提交给xx公司及担保公司。xx公司代理人黄涛表示出具公证委托书时未明确中国银行账号为监管账户的账号，当时是要求吕xx提供工商银行的账号，其拒不提供。
（三）周xx2015年4月24日、2015年4月28日转账的两笔款共计510000元，收款商户名称为“工行深圳市分行星河支行二手楼资金监管”。
（四）原审中，xx公司未指派代理人参与诉讼，但于2015年6月16日向原审法院提交了一份该公司盖章、名为《证明》的书面陈述。xx公司代理人黄涛二审期间也对该《证明》的真实性予以确认。
（五）原审于2015年5月26日向吕xx送达起诉状副本、举证通知书等材料，并要求吕xx于收到起诉状副本之日起15日内向原审法院提交证据。吕xx向原审法院提交的反诉状落款时间为2015年6月12日，反诉请求判令解除双方签订的《房地产买卖合同》，并要求周xx支付违约金。原审庭审中吕xx以被告身份参与庭审，未就未受理反诉提出异议。
除以上事实外，原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《房地产买卖合同》约定，周xx应于2015年5月26日前将首期款存入监管银行账户。根据本案已查明的事实，周xx与吕xx的代理人黄xx在上述期限前签订了《二手楼交易资金监管协议》，并存入了首期款510000元，周xx已按照合同约定履行了支付首期款的义务。在双方签订的《二手楼交易资金监管协议》中，吕xx一方未提供用于收取款项的账户信息。吕xx主张其提供出具公证委托书之时已向经纪方及担保方提供了中国银行账号，并未违约，本院认为，吕xx作为卖方提供定金收取账号、首期款收取账号是其权利也是其义务，因此，上述账号信息均需要吕xx一方提供及确认才有效，而现无证据表明吕xx在提供账户时已明确中国银行账号即为监管首期款的收取账号，并且双方同意指定的监管银行为中国工商银行，按照一般惯例，吕xx也应提供中国工商银行的相应账户信息；吕xx的代理人在与周xx签订《二手楼交易资金监管协议》时，也未明确收取监管首期款的账户信息；此外，吕xx一、二审中对于是否提供收款账户、是否出具公证委托书等情况表述不一，综合以上情况，本院认为，吕xx一方没有积极履行提供收款账户的义务。而按照《房地产买卖合同》的约定，吕xx应于合同生效之日起三日内向第三方出具赎楼、过户的公证委托书，并至迟于签订合同之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，本案中，吕xx作为委托人有能力但未提供公证委托书的原件，同时也没有在合同约定的时间内赎楼、注销抵押登记，该情形与xx公司的陈述亦相印证。因此，涉案房屋买卖合同不能继续履行的原因在于吕xx一方。
吕xx一方构成违约，原审判令吕xx继续履行合同及按日万分之三的标准支付延期履行的违约金处理恰当，本院予以维持。吕xx上诉所称的有关承租人优先购买权、继续履行可能违反其与中国xx深圳福田支行的《个人贷款抵押合同》约定等理由，均不能成立，本院不予采纳。
至于吕xx上诉认为原审未受理其反诉程序违法的问题，本院认为，首先，吕xx提出反诉的时间晚于举证期限，其次，原审中，吕xx未就未受理反诉提出异议；再次，原审判决实质也解决了该实体争议，综上，吕xx认为原审程序违法依据不足，本院不予采纳。
周xx上诉认为原审未判令周xx可以代为赎楼以及判令的按万分之三的标准支付违约金过低，本院认为，原审判决吕xx继续履行合同，并且已在判项中明确了具体的履行步骤，吕xx负有注销涉案房产抵押登记及办理、过户的义务，无需再行判令周xx代为赎楼；在双方买卖合同继续履行的情况下，周xx也未举证证明其他损失，原审判令的延期履行违约金的标准及期间并无不当，依法应予维持。
周xx另上诉主张吕xx负有申请减免相关交易税费的附随义务，本院认为，双方在合同中虽未约定吕xx负有该项义务，但双方房屋买卖合同中约定由周xx承担房产交易的相关税费，一般而言，此种情况下，房屋交易过程中，税费的高低直接影响到房屋交易的总成本，是买方考量及交易能否达成的因素之一，周xx请求吕xx配合申请减免交易税费符合诚信原则；并且配合申请减免交易税费，并不会损害吕xx一方的利益，综合以上因素，本院认为，吕xx应履行申请减免交易税费的附随义务，至于能否通过审核则由税务机关依法审查，在所不问，原审判决对此未予支持不当，本院予以纠正。
综上，吕xx的上诉请求不成立，本院不予支持。周xx上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第721号民事判决第一、二、三项；
二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第721号民事判决第四项；
三、吕xx负有配合周xx办理申请减免相关交易税费的义务；
四、驳回周xx的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计18744元，由周xx负担239元，由吕xx负担18505元，保全费4342元，由吕xx负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。