内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二终字第428号
上诉人（一审原告）包头市云杉物业服务有限公司，住所地包头市包头站广场东侧云杉商务大厦四楼。
法定代表人王荷丽，总经理。
委托代理人王运军。
上诉人（一审被告）尚瑞珍，个体工商户，住包头市。
委托代理人陈强，内蒙古铭法律师事务所律师。
一审第三人王海曦，个体工商户，住包头市。
委托代理人王海菊，个体工商户，住包头市，系王海曦妹妹。
一审第三人李阿蕊，1969年10月22日，个体工商户，住包头市。
委托代理人王海菊，个体工商户，住包头市，系王海曦妹妹。
上诉人包头市云杉物业服务有限公司（以下简称云杉物业公司）、上诉人尚瑞珍、一审第三人王海曦、李阿蕊因物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第2389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员吴钢担任审判长，审判员刘兴平、魏晓燕参加的合议庭，并于2016年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人云杉物业公司的委托代理人王运军，上诉人尚瑞珍及其委托代理人陈强，一审第三人王海曦、李阿蕊的委托代理人王海菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告为云杉商务大厦业主，其房屋面积为737.82平方米。被告曾将房屋出租给王海曦、李阿蕊,并在《租赁宾馆协议书》中约定一切费用由王海曦、李阿蕊负担。2011年11月3日，王海曦出具了《拒交取暖费的理由说明》，表示因房间被砸毁，其拒交采暖费、物业费。2013年11月18日，被告尚瑞珍的丈夫张建军向原告出具一份承诺书，承诺如果王海曦不交采暖费和物业费，由张建军在2014年1月15日前交纳。
另查明，云杉商务大厦的部分业主向原告交纳了2010年至2013的物业费。被告向原告交纳了2014年至2015年的物业费。双方认可物业费收取标准为每平方米1.2元，但未签订物业服务合同。
一审法院认为，虽然原告与被告未签订物业服务合同，但从被告辩称2006年10月15日至2011年11月15日的物业费由承租人负担的情况和被告提交的云杉商务大厦部分业主向原告交纳2010年至2013的物业费收据，以及被告向原告交纳2014年至2015年物业费的事实，可以说明原告为业主提供了物业服务，被告应当向原告交纳物业费。被告于2003年9月成为云杉商务大厦业主，原告要求被告支付从2003年10月15日至2014年10月15日共计132个月的物业费，其诉讼请求符合法律规定，应予支持。但因被告的房屋面积为737.82平方米，双方认可物业费收取标准为每平方米1.2元，故被告应向原告支付的物业费数额为116870.7元（737.82平方米×1.2元/平方米×132个月=116870.7元）。原告要求被告支付违约金，但其未明确违约金的具体数额，且未提供证据证明双方约定了违约金的事实，故该院对其该项诉讼请求不予支持。被告关于应当由承租人交纳物业费的抗辩意见，无法律依据，且王海曦已经明确表示拒绝交纳物业费，故该院对该抗辩意见不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告尚瑞珍于本判决生效后三十日内向原告包头市云杉物业服务有限公司支付物业费116870.7元；二、驳回原告包头市云杉物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1664元（原告已预交），由被告尚瑞珍负担。
一审宣判后，云杉物业公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持云杉物业公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由尚瑞珍负担。具体理由为：一审判决将交物业费的面积认定为737.82平米，而尚瑞珍实际享受物业服务的面积为956平米。此面积在（2014）昆民初字第2389号判决第一项认定，即“将大圆弧和楼梯间恢复原状。”因此，云杉物业公司认为，尚瑞珍多占218.8平米用于宾馆经营，应当缴纳多占面积的物业费。尚瑞珍不按时缴纳物业费，构成严重违约，应当承担违约责任。
尚瑞珍答辩称，一审判决认定主体错误，本案被上诉人应与一审第三人作为共同被告；一审判决认定事实不清。
一审第三人王海曦、李阿蕊陈述称，我们的物业费是年年交清的。我与尚瑞珍在合同中约定，水、电、暖和物业费由我方负担，我们也每年都向云杉物业公司交清了。
尚瑞珍不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判；二审诉讼费由云杉物业公司负担。具体理由如下：云杉物业公司成立于2004年11月16日，而一审判决尚瑞珍从2003年10月15日起支付物业费。此时云杉物业公司尚未成立，无民事权利能力和行为能力，不具备主体资格，一审判决缺乏事实和法律依据。根据《包头市物业管理条例》第二十六条、第二十七条、第四十六条的规定，物业公司要具备资质、签订合同，并按照物业合同的约定才能提供相应服务。服务标准、收费标准及收取方式也应在合同中约定并执行。云杉物业公司虽然注册成立，但是否有收费权，一审法院并未查明，故一审判决尚瑞珍承担物业费，并按每平米1.2元交纳无事实和法律依据。一审法院依据张建军出具的承诺书判决尚瑞珍承担责任错误。该承诺书内容含糊，一是不能得出所有费用由张建军在2014年1月15日前交纳的结果；二是双方解决的是2011年到2013年第三人拒交相关费用的情形；三是张建军并非本案当事人，其承诺后果不应由尚瑞珍承担。一审第三人系物业费的实际负担人，在第三人未到庭，且已交付了2011年以前相关费用的情况下，一审法院径行判决不妥。证据显示，其他业主最早交纳物业费的时间为2010年，一审法院以此为依据，判决尚瑞珍从2003年交纳物业费不妥。云杉物业公司的诉讼请求超过诉讼时效。
云杉物业公司答辩称，我公司是有资质的，收费面积应当按照尚瑞珍实际使用面积956平米计算。承诺书是真实的，时间、内容都很清楚。我们一直向尚瑞珍追要物业费，但找不到尚瑞珍，索要物业费是一个持续的过程，不存在超过诉讼时效的问题。尚瑞珍从买房时就使用房屋，我们就提供了物业服务，应当从使用时交纳物业费。物业费收费的标准是按照有关文件和收费标准收取的。
王海曦、李阿蕊未发表意见。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院另查明，云杉物业公司成立于2004年11月16日。
以上事实有云杉物业公司营业执照及当事人陈述在案佐证。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、尚瑞珍是否应当向云杉物业公司交纳物业费及物业费的具体数额；2、云杉物业的请求是否超过诉讼时效；3、尚瑞珍是否应当向云杉物业公司支付违约金。
一、尚瑞珍是否应当向云杉物业公司交纳物业费及物业费的具体数额的问题。尚瑞珍系云杉商务大厦业主，云杉物业公司为该大厦业主提供了物业服务，故尚瑞珍与云杉物业公司形成了物业服务合同法律关系，尚瑞珍应当向云杉物业公司交纳相应的物业服务费。尚瑞珍主张其已将房屋租赁给王海曦、李阿蕊，并与王海曦、李阿蕊约定物业费由此二人交纳，应当将王海曦和李阿蕊列为共同被告，物业费应由王海曦和李阿蕊承担。对此，本院认为，《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，云杉物业公司并未向物业使用人王海曦、李阿蕊主张物业费，而是依据其与尚瑞珍之间的物业服务合同关系向尚瑞珍主张物业费，故一审法院将王海曦、李阿蕊列为第三人并判决由尚瑞珍给付物业费并无不当。上诉人尚瑞珍的该项主张不能成立，本院不予支持。尚瑞珍及王海曦、李阿蕊均主张2011年之前的物业费已向云杉物业公司交纳，但未提交相关证据证明，其该项主张证据不足，本院不予支持。
云杉物业公司成立于2004年11月16日，在此之前，其尚无民事行为能力，不具备与尚瑞珍形成合同关系的主体资格，故一审判决认定尚瑞珍应从2003年10月15日起支付云杉物业公司物业费不当，本院予以纠正。尚瑞珍应向云杉物业公司支付从2004年11月16日起至2014年10月15日共计119个月的物业费。因该房屋登记的产权面积为737.82平米，且双方在一审庭审中均认可物业费为每平米1.2元，故尚瑞珍应向云杉物业公司支付的物业费数额为105360.70元（737.82×1.2×119＝105360.70）。尚瑞珍的该部分上诉主张成立，本院予以支持。云杉物业公司主张尚瑞珍实际享受物业服务面积为956平米，物业费应当按照该面积计算。对此，本院认为，首先，尚瑞珍所有的产权面积为737.82平米，该面积系房屋产权管理部门经测量后确定的。其次，云杉物业公司主张的尚瑞珍多占的218.18平米楼内大圆弧及楼梯间的面积系本案所涉建筑物的公共部分，非某个业主的专有部分。二审庭审中，云杉物业公司称其他业主均按照房屋产权证上登记的面积交纳物业费。那么，其他业主所交纳的物业费应当包括了该部分，尚瑞珍所有的737.82平米产权面积中也包含楼内大圆弧及楼梯间的一部分。故云杉物业公司主张尚瑞珍应当按照956平米交纳物业费依据不足，本院不予支持。
二、关于云杉物业的请求是否超过诉讼时效的问题。尚瑞珍就本案在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，其在二审期间提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。
三、关于尚瑞珍是否应当向云杉物业公司支付违约金的问题。首先，尚瑞珍与云杉物业公司之间未签订书面合同，其次，云杉物业公司没有证据证明双方对迟延支付物业费约定了违约金，再次，一审庭审中，因云杉物业公司在诉状中未明确其所请求的违约金的具体数额及计算办法，一审法院告知其在庭后3日内向一审法院提交违约金计算明细，否则视为该项诉讼请求不明确，但云杉物业公司并未按照一审法院的要求提交违约金计算明细。综上，一审判决驳回云杉物业公司关于违约金的请求并无不当，云杉物业公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第2389号民事判决；
二、上诉人尚瑞珍于本判决生效后三十日内向上诉人包头市云杉物业服务有限公司支付物业费105360.70元；
三、驳回上诉人尚瑞珍的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人包头市云杉物业服务有限公司的上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费8320元，由上诉人包头市云杉物业服务有限公司负担4825.60元，由上诉人尚瑞珍负担3494.40元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 钢
审判员 刘兴平
审判员 魏晓燕
二〇一六年二月一日
书记员 邢海峰
本判决索引法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。