成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第1686号
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行。住所地：成都市。
负责人郭洪，中国农业银行股份有限公司成都总府支行行长。
委托代理人罗兴灵，四川博成律师事务所律师。
委托代理人段静玲，四川博成律师事务所律师。
被告李某某，男，出生于1982年4月23日，汉族，住重庆市梁平县。
被告成都中信城市建设有限公司。住所地：成都市郫县。
法定代表人王岿，成都中信城市建设有限公司董事长。
委托代理人蒋志强。
委托代理人潘嘉巍。
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）与被告李某某、成都中信城市建设有限公司（以下简称中信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理，依法由代理审判员郭莉独任审判，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告农行总府支行的委托代理人罗兴灵、被告李某某、被告中信公司的委托代理人蒋志强、潘嘉巍到庭参加诉讼。审理中，各方当事人未能达成和解协议，本案现已审理终结。
原告农行总府支行诉称，李某某因购买中信公司开发的郫县文信路199号中信未来城南区1幢1单元26楼2602号房屋向农行总府支行借款。经三方合意后，于2011年4月7日签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定李某某向农行总府支行借款359000元，由李某某按月归还借款本息；借款以李某某购买的上述房屋作抵押担保；中信公司承担阶段性连带保证责任。合同签订后农行总府支行如约向李某某发放了贷款，但李某某并未按照合同约定还款。至2014年2月7日，李某某累计27期不按时还款，且连续拖欠6期贷款未还。李某某的行为违反了合同约定，侵犯了农行总府支行的合法权益。故此，农行总府支行起诉至本院，请求判令：1、李某某归还剩余借款本金335227.16元和利息、逾期息、复利9274.13元（前述利息、逾期息、复利计算截止至2014年2月7日）；2、李某某以上述本金为基数自2014年2月8日起至还清该款项日止按照人民银行同期逾期贷款利率给付利、罚息；3、农行总府支行有权依法处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、逾期息、复利、利息损失、律师费、诉讼费及其他农行总府支行为实现债权的相关费用；4、李某某承担律师费20670元、诉讼费及其他农行总府支行实现债权的有关费用；5、中信公司对上述债务和给付义务承担连带担保责任。庭审中，农行总府支行变更第一项诉讼请求为李某某归还剩余借款本金326677.53元；变更第二项诉讼请求为李某某以本金326677.53元为基数自2014年5月8日起至还清该款项之日止按照人民银行同期逾期贷款利率给付利、罚息。
被告李某某辩称，农行总府支行所述属实，李某某因为特殊原因确实逾期了，现已将逾期款项还清，希望能和农行总府支行调解。
被告中信公司辩称，希望农行总府支行与李某某在充分谅解的基础上达成一致意见，农行总府支行撤诉。
经审理查明，2011年4月7日李某某（借款人、抵押人）与农行总府支行（贷款人）、中信公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：由农行总府支行借款359000元给李某某用于购买位于成都市郫县文信路199号·中信未来城-1-1-26-2602的房屋；借款期限自2011年4月7日起至2031年4月6日止；借款利率执行浮动利率，在基准利率基础上下浮15%；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为借款发放对应日；李某某以其所有的位于成都市郫县文信路199号·中信未来城-1-1-26-2602的房屋为其借款提供抵押担保；抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；中信公司提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为李某某的债务承担连带保证责任；借款人未按合同约定期限归还借款的，贷款人有权在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权要求停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
2011年4月7日，农行总府支行向李某某提供了359000元贷款。李某某借款后，自2011年5月7日至2014年2月7日累计27期不按时还款，2013年9月7日至2014年2月7日连续6期未归还贷款。截止到2014年2月7日，李某某尚欠贷款本金335227.16元，尚欠借款利息、逾期息、复利共计9274.13元。农行总府支行向本院提起诉讼后，李某某向农行总府支行归还了所欠的逾期本金、逾期利息、逾期息、复利，截止2014年5月7日，李某某尚欠贷款本金326677.53元。
另查明，2011年7月1日，农行总府支行与四川博成律师事务所签订了一份《委托代理合同》，合同约定：由于农行总府支行有部分客户不按照借款合同的约定归还贷款，农行总府支行委托四川博成律师事务所代理其个人住房贷款违约客户诉讼的有关事宜。庭审中，农行总府支行出具一份支付李某某案代理费20670元的发票。
本院认为，农行总府支行与李某某签订的《个人担保借款合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反国家法律的强制性规定，该合同合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。农行总府支行按约向李某某履行了发放借款的义务。李某某借款后未按约向农行总府支行履行按月偿还贷款本息的义务，自2011年5月7日至2014年2月7日累计27期不按时还款，2013年9月7日至2014年2月7日连续6期未归还贷款。按照《个人担保借款合同》的约定，李某某违反合同义务，农行总府支行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并按合同约定计收利息、罚息、复利。因截止到本案开庭审理前，李某某已归还了截止到2014年5月7日的本金、利息、罚息、复利，农行总府支行要求李某某返还剩余本金326677.53元，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。对于提前收回已发放借款未到期部分的欠款，农行总府支行要求李某某按照中国人民银行同期逾期贷款利率给付利、罚息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。李某某应按照中国人民银行同期贷款利率自2014年5月8日起至实际支付之日止向农行总府支行赔偿相应的利息损失。
李某某用所购买的位于成都市郫县文信路199号·中信未来城-1-1-26-2602的房屋为借款设置了抵押担保，但未在房地产管理部门办妥正式的抵押登记，故农行总府支行要求对上述房屋享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。
关于农行总府支行主张的律师代理费20670元，根据双方合同的约定，因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。因李某某违约，致使农行总府支行采用诉讼方式行使权利，所产生的律师代理费，按合同约定应由李某某承担。四川博成律师事务所与农行总府支行在《委托代理合同》中约定的收费标准，符合川价发（2008）264号文件的规定（50000元以上500000元以内的部分按5%-6%收取），故农行总府支行要求李某某承担20670元的律师费，本院予以支持。
中信公司系承担阶段性保证责任的保证人，根据合同的约定，阶段性保证人应自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。因李某某所购房屋尚未办理房屋所有权证，故在该房屋取得房屋所有权证，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交农行总府支行收执之前，中信公司理应为李某某的上述债务承担连带保证责任。故对农行总府支行要求中信公司承担连带保证责任的主张本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（条文全文附后）的规定，判决如下：
一、被告李某某应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行剩余借款本金326677.53元（截止2014年5月7日止）；
二、被告李某某应以本金326677.53元为基数自2014年5月8日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行利息损失；
三、被告李某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行律师费20670元；
四、被告成都中信城市建设有限公司对被告李某某的上述债务承担连带给付责任；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3389元，由被告李某某负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 郭 莉
二〇一四年九月十六日
书 记 员 张媛媛
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。