北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初11096号
原告：马有为，男，1980年9月16日出生。
委托诉讼代理人：王湘君，女，1982年7月23日出生。
被告：张志新，女，1955年7月22日出生。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生。
原告马有为与被告张志新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后。依法适用简易程序，追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告马有为及其委托诉讼代理人王湘君，被告张志新及第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人杜文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马有为向本院提出诉讼请求：1、被告张志新返还原告马有为自2017年3月7日起至2017年8月8日的房屋租金23000元、押金6500元；2、被告张志新支付原告马有为违约金17万元；3、被告张志新向原告马有为支付2017年1月至2017年5月15日的物业服务费200元；案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年12月18日，马有为与张志新签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定马有为购买张志新位于北京市东城区×××胡同×××号院×××号楼×××单元×××号房屋（以下简称涉诉房屋）。2017年3月，涉诉房屋过户至马有为名下。2017年4月26日，银行将贷款向张志新发放。马有为及我爱我家公司多次通知张志新进行房屋交接，但张志新拒不回复。张志新直至2017年5月15才办理了涉诉房屋的交接手续。在房屋交接前，张志新将涉诉房屋打上隔断，分别出租给了案外人王世英、刘迎迎、韩雨瑶及卓春名，并恶意提前收取了租户6月至8月的租金。办理涉诉房屋交接手续时，张志新拒绝将房屋租赁关系及相关押金、租金转交马有为。张志新的行为，违反了《补充协议》关于房屋交接的约定。由于张志新拒不向租户退还房屋租金及押金，导致租户与马有为产生纠纷，租户将马有为诉至法院，要求马有为赔偿各项损失等共计4万余元。因张志新的违约行为，导致马有为无法将涉诉房屋出租，也无法入住涉诉房屋。马有为每月需要偿还贷款，还需要在外租房，家庭现金流断裂，需要与亲友及银行借款，给马有为造成经济损失。故原告诉至法院。
被告张志新辩称：因张志新身患疾病且养老金比较低，故决定将涉诉房屋出售。2016年12月18日，张志新与马有为签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将涉诉房屋出售给马有为，合同约定的房屋总价为600万元。因张志新从未出售过房屋，马有为口头承诺两个月内完成全部购房手续，但签订合同当日，马有为仅支付定金25万元，直到2017年3月7日，马有为又支付张志新购房款275万元。在马有为仅支付300万元购房款的情况下，涉诉房屋办理了过户手续。经张志新多次催促，直到2017年4月26日，张志新才拿到剩余购房款300万元。因马有为一直不支付购房款，导致张志新损失了交给银行的理财定金1万元。故张志新收取了四个租户的租金。马有为及我爱我家公司工作人员欺骗张志新，实际最终经过四个月才完成了买卖涉诉房屋的全部手续，张志新认为不应返还马有为四个月的房屋租金及押金，应扣除两个月的租金。现马有为要求张志新自2017年3月7日起支付相关费用，对张志新不公平。马有为逾期付款，亦应支付张志新违约金或迟延付款的利息。此外，张志新已将收取四个租户的租金、押金全部退还，并赔偿了租户韩雨瑶的损失，得到了租户的谅解。故张志新不同意退还马有为租金，不同意马有为的全部诉讼请求。
第三人我爱我家公司述称：我爱我家公司不是房屋买卖合同的当事人，由于房屋买卖合同发生的纠纷，我爱我家公司尊重法院的判决。2016年12月18日，经我爱我家公司居间，马有为与张志新签订房屋买卖合同，合同约定的房屋总价为600万元。根据合同约定，在张志新收到全部购房款当日交付房屋。合同签订当日，马有为支付张志新定金25万元。2017年1月13日，双方办理了涉诉房屋的网签手续。2017年3月7日，双方办理了涉诉房屋的过户手续。2017年4月26日，银行向张志新发放了最后一笔购房款。按照合同约定，张志新与马有为应于2017年4月26日办理涉诉房屋交接手续。但因张志新对涉诉房屋进行了出租且张志新未到现场，导致双方在2017年4月26日未能办理涉诉房屋的交接手续。后双方就租金收取问题产生纠纷，导致没有办法办理房屋交接手续。
本院经审理认定事实如下：在我爱我家公司居间下，2016年12月18日，张志新（甲方）与马有为（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，甲方将北京市东城区×××胡同×××号院×××号楼×××单元×××号房屋出售给乙方，该房屋所在楼层为6层，建筑面积59.44平方米。涉诉房屋性质为商品房。涉诉房屋成交总价为600万元，其中房屋主体价格为467万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为133万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金25万元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款，拟贷款金额为303万元，乙方分一次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签之后，过户之前，乙方向甲方支付272万元，资金通过资金监管方式划转。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，按乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。甲方应当在收到全部房款当日将涉诉房屋交付给乙方。涉诉房屋交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。除不可抗力外，甲方逾期交房的违约责任：1、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。2、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行。甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款的约定。乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金。同日，张志新（甲方、出卖方）、马有为（乙方、买受方）及我爱我家公司（丙方、见证方）签订《补充协议》。该协议约定，甲方同意将涉诉房屋出售乙方，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或承诺书等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺。乙方最迟于2017年4月8日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未能按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任，如至2017年4月18日未能过户，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。鉴于签订《北京市存量房屋买卖合同》时，涉诉房屋处于出租状态，甲方承诺涉诉房屋的承租人已放弃优先购买权。若乙方是通过贷款方式购房，甲方保证涉诉房屋的承租人完全配合评估公司评估房屋。如必须和标的房屋的承租人解除租赁关系才能继续履行上述两个条件，则租赁关系解除过程中产生的违约金由甲方支付。若甲方无法按上述约定履行，甲方须在十个工作日内解决上述问题。如甲方超过十个工作日未解决，则视为甲方违约，甲方每天向乙方支付相当于房价款千分之三数额的违约金并继续履行原义务。在房屋过户后，对房屋租客按下列方式处理，甲方将与涉诉房屋租赁关系及相关押金、收益一并转交给乙方。同时甲方应协助乙方与涉诉房屋的承租人签署新的房屋租赁合同。若甲方未按本条款约定执行，甲方应在十个工作日内无条件执行。若超过十个工作日，则视为甲方违约，甲方每天向乙方支付相当于房价款千分之三数额的违约金直至甲方按约定完成应履行之责任。如本协议中相关条款与《北京市存量房屋买卖合同》相抵触，以本协议为准。
签订上述合同当日，马有为支付张志新定金25万元。2017年3月3日，马有为将首付款108万元放入我爱我家公司资金监管账户，将首付款164万元放入建委资金监管账户，并将购房款3万元打入张志新账户。2017年3月7日，马有为取得涉诉房屋所有权，张志新收到上述首付款共计275万元。2017年4月25日，银行将剩余购房款300万元发放给张志新。
另查，2017年5月22日，案外人王世英书写说明，内容为：“现说明我方员工租住在东城区×××胡同×××号院×××号楼×××层×××单元×××号，至2017年5月21日搬离。租金1900元/月，押一付三，已将房屋租金和押金交给张志新至2017年7月25日”。2017年5月26日，案外人刘迎迎书写说明，内容为：“现说明我租住在东城区×××胡同×××号院×××号楼×××层×××单元×××室至2017年5月26日搬离。租金1200/月押一付一，已将房屋租金和押金交给原房东张志新至2017年6月9日”。2017年5月26日，案外人卓春名书写说明，内容为：“本人租住在×××胡同×××号院×××号楼×××单元×××号，入住时间2016年5月5日，付款方式押一付一，每月租金950元，租金已交至6月5日，于5月26日搬离，押金和租金均交给张志新至今未退还”。
庭审中，关于房屋交付问题，马有为称，其与张志新未办理涉诉房屋交接，张志新于2017年5月15日将刘迎迎、卓春名的租赁合同交给了马有为，但未办理交接手续，张志新当时称租金、押金不给马有为，就离开了涉诉房屋。张志新称，2017年5月15日，张志新带马有为先后到供暖公司及派出所，说明供暖费及户口的情况。后张志新将除王世英外的三份租赁合同交给马有为，王世英的租赁合同因时间久远已找不到，故张志新与马有为在2017年5月15日已经办理了涉诉房屋交接手续。我爱我家公司称，马有为与张志新未办理涉诉房屋交接手续，按照合同约定应当在银行放款当日办理交接，但因房屋里面有租户故没有办理交接，后双方就租金发展争议，双方未就租赁关系办理交接。
关于涉诉房屋租赁及张志新收取、退还租金的情况，马有为称，张志新将涉诉房屋出租给王世英、刘迎迎、韩雨瑶、卓春名四人，根据张志新与王世英、刘迎迎、韩雨瑶、卓春名的租赁合同，四人每月租金总额为6250元。王世英于2017年5月21日搬出涉诉房屋，刘迎迎于2017年5月26日搬出涉诉房屋，卓春名于2017年5月26日搬出涉诉房屋。马有为不清楚韩雨瑶何时搬出涉诉房屋，直到2017年7月15日，马有为才知道韩雨瑶已经搬出涉诉房屋。张志新称，其将涉诉房屋出租给王世英、刘迎迎、韩雨瑶、卓春名四人，王世英的租金为每月1900元，张志新收取了其租金至2017年7月25日并收取了押金。韩雨瑶的租金为每月2200元，张志新收取了其租金至2017年8月8日，并收取了押金。刘迎迎的租金为每月1200元，张志新收取了其租金至2017年6月8日，并收取了押金。卓春名的租金为每月950元，张志新收取了其租金至2017年6月4日，并收取了押金。2017年7月24日，张志新将收取王世英的2017年5月21日至2017年7月25日的租金及押金5960元退还王世英；将收取韩雨瑶2017年5月9日至2017年8月9日的租金6600元，押金2200元退还韩雨瑶同时支付韩雨瑶违约金2200元及经济损失4000元；将收取刘迎迎2017年5月26日至2017年6月8日的租金及押金1800元退还刘迎迎；将收取卓春名2017年5月26日至2017年6月4日的租金及押金1270元退还卓春名。为证明其已将租金及押金退还，张志新提交王世英书写收据原件一份，韩雨瑶书写收据原件一份及中信银行客户回单原件一份、北京银行业务回单原件一份。马有为对张志新提供的上述证据真实性无法确认，认为张志新将属于马有为的租金及押金退还原租户，未告知马有为，亦未告知马有为租赁关系解除，故马有为认为房屋一直处于租赁状态。我爱我家公司对张志新提交的上述证据不发表意见。
关于马有为主张的违约金，马有为称合同约定张志新应于2017年4月26日交付涉诉房屋，但张志新实际为2017年5月15日交付房屋。依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第一项及《补充协议》第七条第三项的约定，按照房屋总价600万元的日千分之三计算的违约金数额过高，故马有为考虑实际损失情况，要求违约金17万元。对于马有为主张的违约金，张志新认为2017年4月26日才应该交付涉诉房屋，故张志新只欠马有为一个月的房租6250元。关于马有为的损失，马有为称为房屋占用期间的租房损失，隔断拆除费用及误工费，但马有为未提供相关证据证明其损失。关于马有为主张的物业费，马有为称物业费200元为其酌定，其未向物业公司交纳2017年1月至2017年5月的物业费。
上述事实，有双方当事人当庭陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，不动产权证，证明，银行回单等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，马有为、张志新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及马有为、张志新、我爱我家公司签订的《补充协议》不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据《补充协议》约定，在房屋过户后，张志新应将涉诉房屋租赁关系及相关押金、收益一并转交马有为，涉诉房屋于2017年3月7日过户至马有为名下，故张志新应将2017年3月7日后的房屋押金及租金转交马有为。现涉诉房屋的承租人王世英于2017年5月21日搬出涉诉房屋，刘迎迎于2017年5月26日搬出涉诉房屋，卓春名于2017年5月26日搬出涉诉房屋，而张志新已将其收取的王世英2017年5月21日至2017年7月25日的租金及押金退还王世英，将收取韩雨瑶2017年5月9日至2017年8月9日的租金及押金退还韩雨瑶，将收取刘迎迎2017年5月26日至2017年6月8日的租金及押金退还刘迎迎，将收取卓春名2017年5月26日至2017年6月4日的租金及押金退还卓春名。故张志新仍需将其收取的王世英、刘迎迎、卓春名自2017年3月7日至各自搬出前及韩雨瑶2017年3月7日至2017年5月8日的房屋租金交给马有为。现马有为要求张志新返还2017年3月7日至承租人搬出时间的租金，有合同依据，本院予以支持。但马有为要求张志新返还承租人搬出后到2017年8月8日的房屋租金及押金，没有事实依据，本院不予支持。根据合同约定，张志新应于收到全部购房款当日即2017年4月26日将涉诉房屋交付马有为，但张志新迟延交付房屋，构成违约。且张志新未按合同约定协助马有为与承租人签署新的房屋租赁合同，故马有为要求张志新支付违约金，有事实与法律依据，本院予以支持。关于马有为主张的物业费，没有合同依据，本院不予支持。张志新的答辩意见，没有依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告张志新于本判决生效后七日内返还原告马有为租金一万四千八百九十六元；
二、被告张志新于本判决生效后七日内支付原告马有为违约金十七万元；
三、驳回原告马有为的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元，由原告马有为负担150元（已交纳），由被告张志新负担2000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨 莹
二〇一七年八月三十日
书记员 赵思宇