浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1680号
上诉人（原审被告）：杭州鑫鳌实业投资有限公司。
法定代表人：金祥勇。
委托代理人：陈相国，浙江西子律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处。
法定代表人：王斌达。
委托代理人：张轶群、牛金卓，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人杭州鑫鳌实业投资有限公司（以下简称鑫鳌公司）与被上诉人杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处（以下简称紫阳街道办）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年12月31日，鑫鳌公司（乙方）经公开招标、投标与杭州市上城区紫阳街道公有资产管理中心（甲方、以下简称管理中心）签订凤凰农贸市场租赁合同一份，约定由甲方将位于杭州市姚江路×-×号×苑1楼1050平方米，2楼2070平方米，共计3120平方米房屋（实际面积以房产证为准，见附件：房产证、土地证及契证复印件，含13个车位）通过核准出租给乙方；租赁期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止，甲方给予乙方前期装修和招商期7个月，租金自2011年8月1日起算；租金为前三年即2011年至2013年为93万元／年，从第四年起每三年递增8%即2014年至2016年为100万元／年，2017至2019年为108万元／年，2020年为117万元；乙方第一次支付租金为本合同签订生效后一周内付清，从第二次开始，每半年提前一个月支付一次，分别为每年5月31日前和11月30日前支付，逾期按每日2‰支付滞纳金；乙方向甲方缴纳合同履行、食品安全、水电费用、消防安全等保证金35万元，租赁期满退还不付息；租赁期间乙方对甲方提供的场地和设施拥有使用权，如租赁期满乙方不续租，属甲方出租的不动产的使用权和占有权无条件归还甲方，乙方租赁期间对物业的装修、固定设施和添附物一并归甲方所有，如因甲方原因提前解除合同，乙方租赁期间购置的可移动设备、设施，可拆除添附物经评估，可优先转让给甲方，市场物业的装修、固定设施和添附物，经评估折价后归甲方所有；甲方有权监督租赁物业不受损害和损失，有权对市场物业进行监督和指导管理，包括对市场的装修、消防、卫生、环保、安全防范和经营设施的管理和维修；甲方有权对市场的经营及管理进行监督和检查，维护市场的整体形象，依法维护市场职工及摊位经营者的合法权益；甲方应保障乙方正常经营，协助乙方办理开业证照等有关手续按约定协助做好相关经营场地和相关设施的配套，为经营提供便利条件，同时协调有关部门加强周边马路菜市场的管理和整治，并及时协调解决乙方市场经营活动中出现的问题和困难；甲方力争在市场开张前完成市场前面绿化带改造和停车带的施工工作，确保不影响乙方的正常经营；乙方对市场进行装修、经营，需确保消防设施和建筑物主体结构完整；在遵守法律法规的前提下，乙方按照约定，在工商行政管理部门核准的经营范围内，对市场经营有完全的自主权，但不得改变一楼农贸市场的经营性质；乙方与经营者之间的合同履行期限不得超过本合同约定的期限；因乙方逾期支付租金30天以上等原因，甲方有权提前解除合同；任何一方违反合同规定的义务给另一方造成损失，应赔偿另一方的损失和违约金20万元；因甲方违约致使乙方无法继续经营的，乙方有权解除本合同，甲方应退回乙方预交的租金和保证金，按评估价赔偿乙方对本市场的装修及后续购置资产的损失，同时协助乙方做好市场及经营户善后工作；因乙方违约，甲方有权解除本合同，收回物业及市场经营权，没收保证金，并由乙方按本合同约定承担违约责任，无论乙方是否配合，甲方有权按评估价处置乙方对本市场的装修及后续购置资产的投入等有关事项。合同签订后，鑫鳌公司于2011年3月9日向管理中心交付了自2011年8月1日到12月31日的租金38.75万元，于同年3月10日交纳保证金35万元，后未再付租。鑫鳌公司进场对涉案租赁房屋进行了装修，一楼用于市场经营，二楼用于转租给其他公司。2011年11月，农贸市场开始营业。2012年5月30日，管理中心经工商部门批准，领取了名称为杭州×苑农贸市场的市场名称登记证。紫阳街道办以鑫鳌公司拖欠租金为由，于2014年12月9日提起本案诉讼，诉请判令：1、解除管理中心与鑫鳌公司于2010年12月31日签订的凤凰农贸市场租赁合同，鑫鳌公司立即腾退杭州市姚江路33-36号×苑一、二楼房屋并返还给紫阳街道办；2、鑫鳌公司立即支付紫阳街道办租金286万元并支付实际付清之日止的滞纳金（按所欠租金金额千分之二／日标准计算，暂计算至2014年12月31日为3787220元）；3、鑫鳌公司向紫阳街道办支付自2015年1月1日起的房屋使用费至实际腾退之日止（按2740元／日标准）；4、本案诉讼费由鑫鳌公司承担。
原审法院另查明：管理中心系经杭州市上城区机构编制管理委员会于1999年5月批准建立的事业法人，行政上隶属紫阳街道办的领导和管理。2012年7月，该委员会作出上编委（2012）33号文件，撤销了管理中心。
原审法院再查明：2009年3月，杭州市×苑R5组团1#楼工程经建设单位杭州市房地产联合开发总公司及施工单位、监理单位竣工验收。2010年8月30日，紫阳街道办与杭州市房地产联合开发总公司签订移交协议一份，约定该公司于2010年9月9日将×苑R5组团1#楼1-2层正式移交给紫阳街道办等事项。上述移交房屋即涉案租赁房屋，至今尚未领取房屋所有权证。
原审法院审理认为：管理中心建立时行政上隶属紫阳街道办的领导和管理，其主要职能系对紫阳街道办公有资产的管理，故涉案合同以管理中心名义与鑫鳌公司签订。现管理中心被依法撤销，涉案合同的权利义务应由紫阳街道办继受，紫阳街道办作为原审原告主体并无不妥。
涉案凤凰农贸市场租赁合同系管理中心与鑫鳌公司的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应依约全面履行自己的义务。本案中，双方当事人争议焦点主要在于双方当事人是否依约履行及法律责任的承担。对此，原审法院分析如下：一、涉案合同虽为房屋租赁合同，但存在特殊性。涉案房屋属国有资产，系经过公开招、投标和评标程序，才将鑫鳌公司确定为中标出租人，且指定了租赁房屋的用途即经营农贸市场，涉及保证民生的菜篮子工程。从涉案合同来看，管理中心作为出租人的权利义务不同于普通房屋租赁合同关系中出租人，还赋予其对农贸市场监督、检查和指导管理等权利，相对其承担的义务亦更多，包括保证鑫鳌公司正常经营，协助鑫鳌公司办理开业证照，协助做好相关经营场地和相关设施的配套，为鑫鳌公司提供便利条件，同时协调有关部门加强周边马路菜市场的管理和整治，并及时协调解决乙方市场经营活动中出现的问题和困难等。二、从双方当事人的陈述及鑫鳌公司提供的证据来看，在涉案合同履行过程中，紫阳街道办事处至今未能领取房屋所有权证，市场名称登记证至2012年5月30日才领取的事实清楚，另尚有经营户集体投诉、鑫鳌公司退还租金117万余元、市场周边绿化施工鑫鳌公司支付了费用、市场地面抬高和垃圾房建设及二楼隔墙鑫鳌公司支付了部分费用、地面沉降造成水管破裂鑫鳌公司多支付水费、无法正常排污返工改造鑫鳌公司支付了费用、电容不够于2011年11月8日才增加、消防验收未及时通过等情况出现，杭州市上城区商务局亦表示“情况属实”，具有可信力。紫阳街道办未能依约履行保证鑫鳌公司正常经营及其他协助义务，导致鑫鳌公司较长时间处于招商困难、非正常经营状况，经营户还退租一年，其行为具有过错，鑫鳌公司相应的抗辩成立。三、涉案合同约定了租金标准及支付方式，鑫鳌公司使用了涉案租赁房屋，支付了至2011年12月31日后未再付租，虽鑫鳌公司几次向紫阳街道办提交报告要求减免租金，但未有证据显示获得了紫阳街道办的同意，故其拖欠租金的行为已构成违约。因此，原审法院认为，根据双方的履行情况、过错情节等因素，原审法院酌定双方负有同等责任，由此产生的房屋租金、滞纳金，应给予鑫鳌公司相应的减少。
综上所述，现紫阳街道办提出要求解除涉案合同、腾退涉案租赁房屋的诉讼请求，鑫鳌公司亦表示同意，故对此请求，原审法院予以支持。但涉案租赁房屋一楼尚有经营户在经营、二楼尚有租户在使用，审理中经原审法院释明后紫阳街道办仍表示不追加经营户、租户参加诉讼，属紫阳街道办行使自己的诉讼权利，原审法院不予干涉。紫阳街道办要求鑫鳌公司支付2012年1月1日至2014年12月31日的租金286万元及至租赁房屋实际腾退之日租金的诉讼请求，原审法院结合双方过错依法予以调整，另鑫鳌公司已向紫阳街道办缴纳的保证金经双方当事人认可予以抵扣。关于鑫鳌公司提出紫阳街道办对租金的诉讼请求已超过一年诉讼时效的抗辩理由，原审法院认为，从鑫鳌公司提供的证据来看，其于2012年1月5日向管理中心提出的报告中曾要求紫阳街道办和管理中心予以减免6个月租金，于2014年3月31日向紫阳街道办提出的报告中要求减免二年的租金，表明鑫鳌公司对欠租事实是确认的，亦表明双方当事人就租金、解除合同事宜一直有协商，故鑫鳌公司的此抗辩理由不成立，原审法院不予采信。关于鑫鳌公司提出要求以投入的财产冲抵租金，紫阳街道办表示不同意，故原审法院不予准许，而由于紫阳街道办的违约行为给鑫鳌公司造成的装修等损失，因鑫鳌公司并未在举证期内提出反诉，可另案起诉解决。紫阳街道办要求鑫鳌公司支付滞纳金378.722万元的诉讼请求，原审法院认为，该滞纳金实系违约金，其计算标准约定过高，鑫鳌公司亦提出抗辩，原审法院依法予以调整，参照银行同期贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，于2015年4月30日判决：一、管理中心与鑫鳌公司2010年12月31日签订的凤凰农贸市场租赁合同于判决生效之日予以解除，鑫鳌公司于判决生效之日起30日内将所租赁的杭州市姚江路×-×号×苑1、2楼房屋腾空，将房屋归还给紫阳街道办；二、鑫鳌公司于判决生效之日起10日内支付给紫阳街道办房屋租金108万元（按合同约定的年租金标准的50%为基数，从2012年1月1日起暂计算至2014年12月31日止，已扣除35万元保证金），并按上述租金标准支付租金、房屋占有使用费至鑫鳌公司实际腾退房屋之日止；三、鑫鳌公司于判决生效之日起10日内支付紫阳街道办滞纳金158233.16元（按合同约定的年租金标准的50%为基数，以银行同期贷款年利率分段计算，从2012年1月1日起计算至2014年12月31日止）；四、驳回紫阳街道办的其他诉讼请求；如果鑫鳌公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；预收案件受理费58331元，减半收取29165.5元，由紫阳街道办负担23732.5元，鑫鳌公司负担5433元；保全费5000元，由鑫鳌公司负担。
宣判后，原审被告鑫鳌公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清，证据不足；2、原审判决适用法律不当；3、原审判决实体处理不当，对上诉人投入予以认定却未抵销租金。鑫鳌公司在二审诉讼中补充述称：被上诉人违约在先，应承担全部违约，上诉人依法具有抗辩权，不支付租金的行为不属于违约。鑫鳌公司变更后的上诉请求为：撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求、被上诉人退还上诉人租金和押金或者发回重审。
被上诉人紫阳街道办答辩称：上诉人要求退回租金和押金是一个新的诉请，上诉人并未在原审诉讼中就此提出反诉，故不应是二审审理范围。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审诉讼中均未提出新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院另查明：2015年9月23日，鑫鳌公司将×苑1、2楼除一楼4间商铺外的其余房屋腾空交还给紫阳街道办。
本院认为：对于原审判决所认定的双方当事人签订的案涉市场租赁合同的效力，双方当事人均无异议，本院予以确认。紫阳街道办在原审诉讼中提交证据证实管理中心建立时行政上隶属紫阳街道办的领导和管理，其主要职能系对紫阳街道办公有资产的管理，故涉案合同以管理中心名义与鑫鳌公司签订。管理中心现已被依法撤销，涉案合同的权利义务由紫阳街道办继受，原审判决据此认定紫阳街道办作为原审原告主体并无不妥系正确。鑫鳌公司不能提交相反证据予以反驳，故其关于紫阳街道办诉讼主体不适格的主张不能成立。根据鑫鳌公司于原审诉讼中提交的证据证实，紫阳街道办自订立案涉市场租赁合同起至今存在众多的违约行为，导致鑫鳌公司发生长时间招商困难、非正常经营、经营户还退租一年等损失，对该事实原审判决已作了认定并确认鑫鳌公司相应的抗辩成立。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”紫阳街道办未按约先履行其协助鑫鳌公司办证、为鑫鳌公司提供经营便利条件等一系列合同所约定的保障鑫鳌公司正常经营之合同义务，违约在先，鑫鳌公司依法享有拒绝支付租金的抗辩权利。原审判决既认定鑫鳌公司具有抗辩权又认定鑫鳌公司逾期支付租金构成违约系矛盾，判令鑫鳌公司承担逾期付款滞纳金缺乏法律依据。双方当事人在原审诉讼中一致同意解除案涉市场租赁合同，原审判决判令解除系正确。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原审判决根据违约情形，酌情判令鑫鳌公司减半支付给紫阳街道办自2012年1月1日起至2014年12月31日止的租金以及至实际腾退日止的占有使用费，紫阳街道办未提出异议，本院予以确认。鑫鳌公司在原审诉讼中未就紫阳街道办的违约行为所应承担的法律责任提起反诉，原审判决认为应另行主张并无不当。鑫鳌公司在二审诉讼中诉请判令紫阳街道办退还其租金和押金同样未在原审诉讼中提起反诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，不属本院二审审理范畴，鑫鳌公司应另行起诉。根据鑫鳌公司提交的证据，原审判决认定鑫鳌公司在法定诉讼时效期间曾与紫阳街道办进行过协商，主张过相应权利，故本案诉讼时效期间由此中断而重新计算，据此原审判决认定鑫鳌公司关于诉讼时效的抗辩理由不成立系正确。原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，实体处理部分不当。鑫鳌公司的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第1831号民事判决；
二、原杭州市上城区紫阳街道公有资产管理中心与杭州鑫鳌实业投资有限公司于2010年12月31日签订的凤凰农贸市场租赁合同于本判决生效之日予以解除；
三、杭州鑫鳌实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处房屋租金108万元（按合同约定的年租金标准的50%为基数，从2012年1月1日起暂计算至2014年12月31日止，已扣除35万元保证金），并按上述租金标准支付租金、房屋占有使用费至2015年9月23日；剩余四间商铺按照所占租赁房屋总面积的比例，参照上述租金计算标准折算支付自2015年9月24日起至杭州鑫鳌实业投资有限公司实际腾退房屋之日止的上述费用；
四、杭州鑫鳌实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将所租赁的杭州市姚江路×-×号×苑1、2楼房屋剩余房屋（四间商铺）腾空归还给杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处；
五、驳回杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费58331元减半收取为29165.5元，由杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处负担24426.5元，由杭州鑫鳌实业投资有限公司负担4739元；财产保全申请费5000元，由杭州鑫鳌实业投资有限公司负担。二审案件受理费15944元，由杭州鑫鳌实业投资有限公司负担13907元，由杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处负担2037元。限双方当事人于本判决书生效之日起十五日内分别至原审法院和本院办理结算手续。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 王勤