湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民一初字第2060号
原告湘潭潭城物业服务有限公司
法定代表人颜宇，该公司总经理。
委托代理人杨祖荣，该公司职员。
委托代理人黄耀光，该公司职员。
被告刘妙元。
委托代理人王瑞璋，湘潭县新城法律服务所法律工作者。
原告湘潭潭城物业服务有限公司（以下简称潭城物业公司）诉被告刘妙元物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，依法由审判员胡康宁适用简易程序，于2016年1月5日公开开庭进行审理。原告潭城物业公司的委托代理人杨祖荣、黄耀光、被告刘妙元及委托代理人王瑞璋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潭城物业公司诉称：原告于2012年3月23日经合法程序进驻湘潭县易俗河镇长通名城住宅小区实施物业管理，被告自2011年5月25日入住本＊栋＊单元＊房，面积92.3平方米；自拥有使用＊栋＊号车库，面积22.7平方米。物业费计费价格，住宅0.6元／㎡／月，车库0.3元／㎡／月，至2014年5月18日被告一直未主动交纳物业费，2014年5月18日至2015年12月30日共计金额为人民币1209元，按照合同规定，被告应承担违约金300元，共计人民币1509元，原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理等费用，但其一直拒绝交纳。特向法院提起诉讼，请求依法判决：由被告刘妙元支付拖欠原告潭城物业公司的物业管理费用及违约金共计人民币1509元。本案诉讼费用，由被告刘妙元承担。
被告刘妙元辩称：原告所诉不属实。理由是：一、本案物业合同纠纷是原告自己造成的，被告与原告所签的《前期物业服务委托合同》是无效合同。二、原告对本纠纷负有不可推卸的责任，原告小区负责人运用多种方式方法对被告打击报复，加重被告女儿的病情，变为二级精神残疾。三、原告诉称要求被告承担违约金300元，于法无据，应予以驳回。四、因原告对被告的家庭成员造成巨大伤害，被告不应承担本案诉讼费用。五、请求法院判决原告赔偿被告精神损害抚慰金10万元，以维护被告及残疾人的合法权益。
原告潭城物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告的营业执照、被告的常口信息，拟证明原、被告的基本情况，是本案适格的诉讼主体。2、资质证书，拟证明原告具有物业服务资质。3、长通名城住宅小区前期物业服务合同书、项目物业管理相关事项移接交协议书、前期物业管理委托合同、长通名城变更物业服务企业的公告，拟证明2011年5月25日，原告与湘潭龙腾物业管理有限公司签订了前期物业管理委托合同，2012年3月19日，长通名城小区的物业服务公司由龙腾物业变更为潭城物业公司。4、物业费催缴通知书四张、物业服务费收缴明细表、物业费催缴通知书五张、海棠路门面登记表、海棠花苑物业服务部的证明，拟证明被告未交纳物业服务费，原告已经进行以多种方式催缴的情况。
被告对原告的提交证据质证后，发表意见如下：1、缴费通知书是原告方自己填写，通知书注明是贴在门上，视为没有送达。2、前期物业服务合同给被告的这一份没有盖公章和签名，是无效合同。3、交接合同是原告的交接手续，不认可。4、明细账目是看在杨主任是作为物业管理的负责人交的，予以认可。
被告为支持其主张，向本院提交证据如下：1、前期物业管理委托合同，拟证明该合同上没有单位公章和负责人签名盖章，是一份愚弄业主的无效合同。2、湘潭县公安局天易派出所的证明，拟证明2015年12月20日16时被告报警，301房褚兴华打烂门发生矛盾的出警事实。3、湘雅医院CT诊断报告单和动态脑电图报告单，拟证明被告的女儿欧阳君达CT诊断报告单和动态脑电图报告单检查结论为中高度异常脑电图的事实。4、北京海华医院入院记录，拟证明被告女儿欧阳君达因癫痫等疾病入院治疗的情况。5、北京海华医院住院通知单及住院病案首页，拟证明被告女儿欧阳君达因癫痫等疾病入院治疗的情况。6、残疾人证，拟证明被告女儿欧阳君达为三级多重残疾人的事实。7、残疾人证，拟证明被告女儿欧阳君达的病情恶化为二级精神残疾人的事实。
原告对被告提交的证据质证后发表如下意见：1、前期物业委托合同都是有盖章的，被告提交的没有盖章，不予认可。2、出警记录和病历记录是纠纷问题，与物业公司服务无关。
本院综合原、被告的举证、质证意见，综合认证如下：一、对原告提交的证据1、2、3、4，予以采信。二、对被告提交的证据1，不予采信。三、对被告提交的证据2、3、4、5、6、7，与原告的物业服务无直接关系，对证明目的不予采信。
经审理查明：原告于2012年3月23日经合法程序进驻湘潭县长通名城住宅小区实施物业管理，被告自2011年5月25日入住本小区＊栋＊单元＊房，面积92.3平方米；自拥有使用＊栋＊号车库，面积22.7平方米。2011年5月25日，被告与湘潭龙腾物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》。合同约定：委托管理期限为2011年5月25日起至小区业主委员会选聘的物业公司进行服务止。由被告委托原告房屋实行物业管理，被告应当按照合同的约定按时交纳物业管理服务等费用；如果被告没有按时清交物业管理服务费，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，按每天千分之三收取违约金，同时原告有权采取相应限制措施进行催交。物业服务费标准依业主拥有的物业建筑面积，物业费计费价格，住宅按0.6元／㎡／月收取，小车库按0.3元／㎡／月收取。物业管理服务费每十个月交纳一次。2012年3月19日，湘潭龙腾物业管理有限公司将该合同转让给原告后，原告在该合同上盖章确认与被告履行合同，合同权利义务均未变动，被告未提出异议，合同签订后，原告履行合同约定的相关权利和义务，实行物业管理，为被告提供了物业管理服务。自2014年5月18日至2015年12月30日，被告共拖欠原告物业管理服务费计1209元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理等费用，但其一直拒绝交纳。2015年12月9日，原告诉至本院。
本院认为：（一）关于前期物业管理委托合同效力。原告与被告自愿签订《前期物业管理委托合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。被告在2014年5月18日之前向原告交纳过物业管理费，系对该服务委托合同效力的认可，故对被告的抗辩不予采纳。原告诉称要求被告支付物业管理费2014年5月18日至2015年12月30日共计金额为人民币1209元，因被告逾期不交纳原告物业服务费，系不履行合同义务，应承担相应的责任，本院予以支持。原告诉称按照合同规定，被告应承担违约金300元。因原、被告之间合同约定被告支付物业服务费从逾期之日起，按每天千分之三收取违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院对约定的违约金酌情予以调整，根据本案的实际情况，本院宜支持100元。
（二）关于被告刘妙元抗辩提出，原告对本纠纷负有不可推卸的责任，原告小区负责人运用多种方式方法对被告打击报复，加重被告女儿的病情，变为二级精神残疾，要求原告赔偿被告精神损害抚慰金10万元。该抗辩不属于本案审理的范围，被告可以另寻途径进行处理。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告刘妙元在本判决生效后十日内支付原告湘潭潭城物业服务有限公司物业服务费1209元并支付该款违约金100元；
二、驳回原告湘潭潭城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘妙元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 胡康宁
二〇一六年二月二十六日
代理书记员 胡 愁
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。