成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初9285号
原告：成都高新发展股份有限公司，住所地：成都市高新技术产业开发区。
法定代表人：陈明乾，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭昉，男，汉族，1990年11月14日生，住成都市青羊区。原告公司员工，一般授权代理人。
委托诉讼代理人：张莉，女，汉族，1989年5月29日生，住四川省都江堰市。系原告公司员工，特别授权代理人。
被告：成都隆芯科技有限公司，住所地：成都市武侯区云影路1号。
法定代表人：罗膺。
原告成都高新发展股份有限公司（以下简称“高新发展”）诉被告成都隆芯科技有限公司（以下简称“隆芯科技”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员钟珏独任审理。分别于2016年9月29、2017年3月31日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告高新发展的委托代理人张莉、彭昉，被告隆芯科技法定代表人罗膺到庭参加诉讼；第二次开庭，原告高新发展的委托代理人张莉，被告隆芯科技法定代表人罗膺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高新发展向本院提出诉讼请求：一、被告隆芯科技向原告高新发展返还租赁的房屋；二、被告隆芯科技向原告高新发展支付2015年1月1日至2016年8月19日期间的租金473338.57元，并承担合同终止后占有使用房屋的费用，计算方式为：以22940.48元/月的标准计算，从2016年8月20日开始计算至实际返还房屋之日为止；三、被告隆芯科技向原告高新发展支付水电费59132.16元、并承担物业管理费，计算方式为：按照5元/月/平方米的标准，从2015年1月1日开始计算至房屋实际返还之日为止；四、被告隆芯科技向原告高新发展支付逾期付款违约金200000元。事实及理由：2014年8月20日成都高新发展股份有限公司高新区科技工业园与隆芯科技签订了《成都高新发展股份有限公司高新区科技工业园租赁合同》。因公司经营需要，成都高新发展股份有限公司高新区科技工业园于2016年5月24日注销，其全部债权债务依法由原告高新发展承担。根据上述合同的约定：被告隆芯科技承租位于成都市高新区高朋大道11号第1栋第5层第C2号的房屋，租赁期自2014年8月20日至2016年8月19日；月租金32元/月/平方米，按季支付，首期租金在合同签订之日支付，以后各期租金在每季度开始之前支付；物业管理费按5元/月/平方米由原告代物业与各期租金一并收取；水、电、电话费及宽带费由被告隆芯科技承担；被告隆芯科技拖欠水电费、物管费累计达三个月或拖欠租金累计达两个月，合同自动解除，原告高新发展有权停水停电并收回房屋；被告隆芯科技逾期支付租金、物管费及水电费的，每逾期一日按逾期总额3‰支付违约金，逾期超过30天自第二个月起加收月租10%的违约金。自2015年1月1日起被告隆芯科技开始拖欠房租及物业费用，截止2016年6月27日，拖欠房租及物业费451855.77元，水电费49439.72元，虽原告高新发展多次发函催收，被告隆芯科技至今仍未支付也未搬离，故诉至法院。
被告隆芯科技辩称，对于拖欠房租、物管费及水电费的事实和金额予以认可。高新发展主张的违约金过高，希望能免除违约金，希望法庭予以调整。
经审理查明，2014年成都高新发展股份有限公司高新区科技工业园（以下简称“科技工业园”，系高新发展的分公司，于2016年5月24日注销，注销后的债权债务由高新发展承担）与隆芯科技签订《成都高新发展股份有限公司高新区科技工业园租赁合同》，约定科技工业园将高新发展所有的位于高新区高朋大道11号1栋5层c2号房屋出租给隆芯科技使用，房屋面积为716.89平方米，租赁期限为2014年8月20日至2016年8月19日，租金标准为22940.48元/月，租金支付时间为按季度支付，首期租金在合同签订之日支付，后续租金在每季度开始前支付。合同第八条“违约责任”约定：“……3、乙方逾期交付房屋租金、物管费、水电费的，需按逾期总额每日支付3‰的违约金，逾期超过30天，从第二个月起，加收月租的10%的违约金。……”。
合同签订后科技工业园依约将涉案房屋交付隆芯科技使用，隆芯科技从2015年1月1日开始欠缴租金及物业管理费，截止本案一审辩论终结前欠缴水电费59132.16元。因欠缴租金等费用，科技工业园多次发函催缴，隆芯科技也回函承诺支付，但一直未实际支付。隆芯科技一直占有使用涉案房屋。
本院认为，隆芯科技与科技工业园签订的《成都高新发展股份有限公司高新区科技工业园租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。科技工业园系高新发展的分支机构，高新发展在其注销后承担其债权债务，故高新发展作为本案原告主体适格。隆芯科技对于高新发展所主张的租金、物业管理费、水电费均予以认可，故本院均予以支持。对于迟延履行的违约金，根据合同第8.3条的约定，隆芯科技应当以逾期付款总额为基数，按照每日3‰的标准支付违约金，并从逾期第二月起每月支付月租金10%的违约金。对此隆芯科技认为违约金计算方式过高要求予以调整，本院认为，根据本案的实际履行情况、高新发展的损失情况、隆芯科技的过错程度等综合因素考量，本案高新发展主张的违约金200000元确实较高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院参照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，将违约金酌情调整为100000元。
根据合同约定，合同于2016年8月19日终止，租赁期限到期后隆芯科技应当返还房屋，在返还房屋前应当支付占用房屋的占有使用费，占有使用费参照合同约定的租金标准计算即22940.48元/月，故对于高新发展要求隆芯科技返还房屋并承担房屋占用费的主张予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告成都隆芯科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都高新发展股份有限公司返还位于高新区高朋大道11号1栋5层c2号的房屋；
二、被告成都隆芯科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都高新发展股份有限公司支付2015年1月1日至2016年8月19日期间的租金473338.57元，并承担合同终止后占有使用房屋的费用，计算方式为：以22940.48元/月的标准计算，从2016年8月20日开始计算至实际返还房屋之日为止；
三。被告成都隆芯科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都高新发展股份有限公司支付水电费59132.16元、并承担物业管理费，计算方式为：按照5元/月/平方米的标准，从2015年1月1日开始计算至房屋实际返还之日为止；
四、被告成都隆芯科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都高新发展股份有限公司支付逾期付款违约金100000元；
五、驳回原告成都高新发展股份有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费5406元，由被告成都隆芯科技有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 钟珏
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 张勤