江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1543号
原告：陈祥峰，男，1986年1月9日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：陶晓东，江苏苏东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李曹，江苏苏东律师事务所律师。
被告：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地：江苏省东台市东进大道1号。
法定代表人：夏克春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴丽娟，江苏天全律师事务所律师。
原告陈祥峰与被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下至判决主文前简称“沿海公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈祥峰的委托诉讼代理人李曹，被告沿海公司的委托诉讼代理人臧申秋、吴丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈祥峰向本院提出诉讼请求：1、判决沿海公司将江苏沿海国际农产品交易中心16幢108号商住房房屋土地使用权证办理后交付陈祥峰；2、沿海公司向陈祥峰支付自2013年3月10日起至2015年9月21日止的违约金99956.81元（此后至实际办理土地使用权证之日止的违约金按约定支付）。事实和理由：2012年2月18日，陈祥峰与沿海公司签订《商品房买卖合同》，约定陈祥峰购买沿海公司开发的位于东台市东进大道X号XX幢XXX号商住房，建筑面积为43.43平方米，房屋总价442371元，交房时间为2012年12月10日前。陈祥峰按约支付了购房款，但沿海公司至今未办理案涉房屋的土地使用权证书并交付给陈祥峰。
沿海公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定双方因办证产生的纠纷，由双方协商解决，按照“有约定从约定”的规定，该约定中没有约定违约金，陈祥峰无权向被告主张违约金。沿海公司延期交房是因政府的客观原因造成的，符合《商品房买卖合同》第八条第二款第三项的约定，应认定沿海公司不存在违约行为，陈祥峰无权主张违约金。商品房买卖合同纠纷适用一般时效2年的规定，从权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起计算，陈祥峰诉讼请求中明确要求违约金的起算时间为2013年3月10日，已经超过两年的时效规定。请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年2月18日，陈祥峰与沿海公司签订《商品房买卖合同》，合同约定陈祥峰购买沿海公司开发的东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心XX幢XXX号商住房一套，建筑面积43.43平方米，房屋总价442371元。
合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人帐户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到帐之日起十日内；3、发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明。
合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理。第十五条第4项约定双方协商解决。
合同签订后，陈祥峰向沿海公司支付房款442371元。
2011年11月5日，陈祥峰（甲方）与江苏农发市场经营管理有限公司（乙方）签订《江苏沿海国际农产品交易中心商铺委托经营管理合同》，合同约定，王鸣、杨桂兰将东台市东进大道X号江苏沿海国际农产品交易中心XX幢XXX号商铺委托给江苏农发市场经营管理有限公司租赁。
2013年7月7日，陈祥峰在沿海公司提供的交房流程表、交房确认单上签名。同日，陈祥峰（甲方）与江苏农发市场经营管理有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定陈祥峰将位于江苏沿海国际农产品交易中心第XX幢XXX号商铺委托乙方租赁，委托期限为十年，委托租赁起算时间自2013年1月11日起计算。
2016年1月13日，陈祥峰购买的房屋在东台市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。2016年1月28日，案涉房屋办理了房屋所有权证，但未办理土地使用权证。
本院认为，陈祥峰与沿海公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定沿海公司应于2012年12月10日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付陈祥峰，并约定在房屋交付后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但沿海公司未按约定的期限交付房屋，并按约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应当承担违约责任。故陈祥峰因未能按期办理产权证要求沿海公司承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。
关于陈祥峰要求沿海公司为其办理土地使用权证并交付的问题。
陈祥峰与沿海公司签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该约定，沿海公司作为出卖人，其负有协助办理案涉房产的权属证书的义务，不负有直接办理案涉房产权属证书并向购房人陈祥峰交付的义务。陈祥峰要求沿海公司办理江苏沿海国际农产品交易中心XX幢XXX号商住房土地使用权证并交付的诉讼请求，本院不予支持。
关于违约金标准的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。陈祥峰与沿海公司签订的《商品房买卖合同》虽约定了办理产权证各方当事人的义务，但对当事人的违约责任未进行约定，依法陈祥峰主张的违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行公布的五年以上贷款年利率为4.90%，陈祥峰主张的违约金标按高于中国人民银行规定的贷款利率的30%计算。
关于陈祥峰主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，法律另有规定的除外。”陈祥峰应当在沿海公司违约后两年内主张其权利，其虽未于沿海公司违约后两年内主张权利，但沿海公司的违约行为系持续性的违约行为，该违约金的计算属于继续性的债权。陈祥峰与沿海公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋尚未建成，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，因出卖人的原因自房屋交付使用之日起90日，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。由于陈祥峰与沿海公司约定的交房时间为2012年12月10日之后至今，故本案中沿海公司承担违约责任的起止时间应为2013年3月11日起，此后每一日均产生一个违约金的债权，其诉讼时效应该分别计算。陈祥峰未能提供证据证明其从2013年3月11日起至向本院起诉之日即2015年9月21日，曾向沿海公司主张过违约金，存在时效中断的情形，故本案违约金的计算应自2015年9月21日陈祥峰向本院起诉之日向前推算二年即自2013年9月22日起计算，至2016年1月28日房产证办理之日止，案涉房屋违约金应为66162.82元（442371元×857天/365天/年×4.9%×130%）。其余违约金请求，本院不予保护。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于本判决生效之日起15日内向原告陈祥峰支付违约金66162.82元；
二、驳回原告陈祥峰的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2380元，由陈祥峰负担680元，江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担1700元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 杨礼红
审 判 员 吴海燕
人民陪审员 吴永海
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 姜小健
附录法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》法释[2009]5号
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。