新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民三初字第188号
原告：方卫科。
被告：新疆星云房地产开发有限公司。
法定代表人：周新桥。
第三人：新疆新平房地产开发有限公司。
法定代表人：魏新生。
委托代理人：张洪，新疆广翼律师事务所律师。
第三人：赵连红。
第三人：赵强。
第三人：曾庆鑫。
原告方卫科与被告新疆星云房地产开发有限公司（以下简称星云房地产公司）、第三人新疆新平房地产开发有限公司（以下简称新平房地产公司）、赵连红、赵强、曾庆鑫商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，由简易程序转为普通程序，由代理审判员赵金贵担任审判长，人民陪审员张成胜、武凤义依法组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭进行了审理，原告方卫科、被告星云房地产公司的法定代表人周新桥、第三人新平房地产公司的委托代理人张洪、第三人赵强、第三人曾庆鑫到庭参加了诉讼，第三人赵连红经本院合法送达诉状及开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方卫科诉称：2004年11月26日，我与被告星云房地产公司签订商品房买卖合同，购买了位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋，建筑面积71.641平方米，单价每平方米1680元，总房款120356.88元，在3个月内办理房屋权属登记手续。我按照合同约定向被告星云房地产公司付清了房款，并支付契税1805.35元，维修基金2407.14元，被告星云房地产公司向我交付了房屋钥匙入住至今，但第三人新平房地产公司与赵连红违法办理虚假按揭抵押登记备案手续，被告星云房地产公司至今未协助办理该房屋的过户手续。故诉至法院，请求判令被告星云房地产公司协助我办理位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋房产证并承担本案的诉讼费用。
被告星云房地产公司辩称：同意原告的诉讼请求，但由于第三人新平房地产公司办理了假按揭，至今房屋没有解封，因为政府、房产局及第三人的原因办不了房产证，不是我公司的原因，不同意承担诉讼费。
第三人新平房地产公司述称：原告没有居住该房屋，在2001年12月我公司将房屋出售给了第三人赵连红，双方合同合法有效并已备案，原告不能善意取得房屋，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人赵连红未到庭但提交书面答辩状述称：我没有购买过位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室的房屋，我本人没有签过字，我的身份证信息在毫不知情的情况下被盗用，用于虚假按揭向银行套取按揭款，严重影响了我的正常生活，如对我因此原因造成损害，我将追究其责任。
第三人赵强述称：位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋是我在房屋还没有交工时最先购买的，我在2005年付清了全部房款，最先办理入住装修后让表弟于从东作为婚房居住使用，住了2年后我在自己办公室把钥匙交给了第三人曾庆鑫帮我看管房子至今，该房屋归我所有和原告没有关系，我现保留另案主张该房屋所有权的诉讼权利。
第三人曾庆鑫述称：因为我所购买的房屋被告星云房地产公司没有向我交付，第三人赵强让我先住他的房子，赵强所述属实，我不参与原、被告之间的纠纷，我是暂时居住，等我的房子下来，我就将房屋归还。
经审理查明：2001年11月20日，被告星云房地产公司与第三人新平房地产公司签订的《联建合同》约定，双方联合开发建设位于乌鲁木齐市新市区河北路“新鑫花园小区”经济适用住房四栋，双方权益各占50%。2004年9月，被告星云房地产公司与第三人新平房地产公司签订了联建补充协议。补充协议约定，位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区1-4号楼产权分配方式：1、2号楼产权归第三人新平房地产公司；3、4号楼产权归被告星云房地产公司；第三人新平房地产公司已办理的3、4号楼的《商品房预售许可证》变更为被告星云房地产公司；第三人新平房地产公司此前与住户订立的《商品房买卖合同》出卖人由第三人新平房地产公司变更为被告星云房地产公司。
2004年11月，乌鲁木齐市房产管理局（下称房产局）作出（2004）房产罚字第2号行政处罚决定书，撤销了第三人新平房地产公司编号分别为（2001）070501、070502、070503、070504的《商品房预售许可证》。同年，房产局向被告星云房地产公司重新核发了3、4号楼的《商品房预售许可证》，向第三人新平房地产公司重新核发了1、2号楼的《商品房预售许可证》。
2004年11月26日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，被告星云房地产公司将位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋（建筑面积71.641m2）出售给原告，约定单价每平方米1680元，总房款120356元。被告星云房地产公司自本合同生效之日起30天内，向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请登记备案。原告在合同签订当日向被告星云房地产公司支付了总房款120356元，另支付契税1805.35元、维修基金2407.14元。原告未实际入住该房屋。
2005年8月16日，被告星云房地产公司与第三人赵强签订《商品房买卖合同》约定，被告星云房地产公司将位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋（建筑面积71.641m2）出售给第三人赵强，单价每平方米1680元，总房款120356.90元，付款方式为一次性支付，被告星云房地产公司自本合同生效之日起30天内，向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请登记备案。2005年8月16日，被告星云房地产公司向第三人赵强出具一份收到房款120356.90元的《收据》。之后，被告星云房地产公司向第三人赵强交付了该房屋，第三人赵强将房屋装修后让其表弟于从东作为婚房使用，其中2007年至2008年度和2008年至2009年度的采暖费由第三人赵强支付。2008年9月，第三人赵强将房屋钥匙交于第三人曾庆鑫，由第三人曾庆鑫居住使用新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋至今，并支付物业、水、电、天然气、采暖费相关费用。第三人曾庆鑫称系为第三人赵强看管房子，是暂时居住，该房屋权利与自己无关。
另查明，位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋在2001年12月18日由第三人新平房地产公司预售登记在第三人赵连红名下，付款方式为按揭。经本院询问第三人赵连红，第三人赵连红称其没有购买过位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室的房屋，有赵连红签名的商品房买卖合同、房地产抵押合同（契约）、中国建设银行个人住房贷款委托扣款协议上的签名都不是其本人所签。
上述事实有合同书、收据、商品房预售许可证、规划许可证、批准书、承诺书、行政处罚决定书、房产信息查询单、民事判决书以及庭审笔录等存卷为证。
本院认为，被告星云房地产公司作为新鑫花园小区四栋楼房的联建一方，根据被告星云房地产公司与第三人新平房地产公司签订的联建补充协议约定，3、4号楼产权归被告星云房地产公司，房产局向被告星云房地产公司核发了3、4号楼的《商品房预售许可证》，被告星云房地产公司有权对外出售该房屋，其与原告方卫科以及第三人赵强签订的出售位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋的商品房买卖合同是双方真实意思表示，并无违反法律的强制性规定，依法成立有效。被告星云房地产公司分别向原告方卫科和第三人赵强出售同一套房屋，实质上为“一房二卖”。对于两份房屋买卖合同应优先履行哪一份问题，本院认为，根据相关法律规定，如果出卖人与两个以上买受人签订房屋买卖合同的，已办理产权变更登记的优先取得该房屋的物权；在双方均未办理产权登记的以先办理入住的一方优先取得物权。本案涉案房屋虽然预售登记在第三人赵连红名下，但这不是法律意义上的产权登记和预告登记，第三人赵连红经本院询问亦没有购买过涉案房屋，本院对第三人新平房地产公司向第三人赵连红出售涉案房屋的真实性不予确认。第三人赵强在签订房屋买卖合同后实际居住使用涉案房屋数年，其对涉案房屋享有的权利具有物权公示的属性，第三人曾庆鑫现在实际使用涉案房屋，但第三人曾庆鑫没有购买涉案房屋，其称是为第三人赵强看管房子，不享有涉案房屋的物权。原告方卫科虽然与被告星云房地产公司签订了商品房买卖合同约定购买涉案房屋，但未实际入住，原告方卫科在签订商品房买卖合同后多年时间内并未采取相关措施以保障其权利，其对涉案房屋享有的权利不具有物权公示的属性，因此不享有优先权。加之，从维护交易稳定考虑，原告方卫科亦不能优先取得涉案房屋的物权，被告星云房地产公司为原告方卫科办理房屋房产证已无履行的可能。故对原告方卫科的诉讼请求本院不予支持。至于原告方卫科不能实现物权的损失可以另案主张权利。综上所述，判决如下：
驳回原告方卫科的诉讼请求。
本案案件受理费70元，邮寄送达费60元，原告已预交，现由原告自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 赵金贵
人民陪审员 张成胜
人民陪审员 武凤义
二〇一五年六月十九日
书 记 员 苗 密