广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠金法三民初字第101号
原告珠海市荣丰物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区。
法定代表人余国治，总经理。
委托代理人孔静，广东华大律师事务所律师。
被告李丽珍，汉族，住珠海市金湾区。身份证号码：×××7823。
本院受理原告珠海市荣丰物业管理有限公司诉被告李丽珍物业服务合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2014年5月23日公开开庭进行了审理。原告珠海市荣丰物业管理有限公司的委托代理人孔静到庭参加诉讼，被告李丽珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系珠海市金湾区三灶镇映月路618号鸿雅花园8栋2单元404房业主，于2006年5月17日与原告签订《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，根据该协议第六条第二款约定：“多层住宅按建筑面积每平方米0.5元人民币，高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.8元人民币；非住宅按建筑面积每月每平米1元人民币计收物业管理费。从2011年5月1日起，根据2011年4月7日鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示，本小区全体业主住户从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／平米，楼梯房每月调至0.7元／平米，计收物业管理费。根据上述服务协议第十二条第三款约定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天千分之三交纳违约金”。被告自2007年4月至2013年9月30日期间未按合同约定交纳物业管理服务费等费用。为此，原告多次催告未果。
在物业管理服务期间，原告为被告垫付了可视对讲系统维护费、电梯维护费、安装电梯对讲及电梯更换配件等费用，被告应当予以返还。
综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付物业管理费人民币6020.1元（2007年4月至2013年9月30日）；2、被告支付垫付费用1565.8元（自2007年4月至2013年9月30日，其中可视对讲系统维护费240元，电梯维护费1248元，安装电梯对讲分摊费77.8元）；3、被告支付逾期缴纳违约金人民币26，170.8元（暂计至2013年9月30日，并请求支付违约金至被告付清费用之日止）；4、承担本案诉讼费。以上共计：33，756.7元。
原告对其诉称向本院提交如下证据：1.房产交易登记信息；2.《鸿雅花园前期物业管理服务协议》；3.费用催缴通知；4.物业管理费催缴通知书；5.珠海市斗门兴达电子设备经营部委托书；6.可视对讲系统维护费用收取证明；7.珠海市华纬电梯有限公司委托书；8.珠海市华纬电梯有限公司维护费收取证明；9.珠海市同心清洁服务有限公司委托书；10.珠海市同心清洁服务有限公司生活垃圾清运费用收取证明；11.鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示及投票流程；12.印章备案证明；13.调查问卷记录；14.书面征求意见的调查卷；15.2012年至2013年公用水电费发票及分摊公示表。
被告未提交答辩意见，也未提交证据。
经审理查明，鸿雅花园8栋2单元404房为高层（带电梯）住宅，业主为被告李丽珍，面积为87.1平方米。
2006年5月17日，以被告李丽珍为乙方，以原告珠海市荣丰物业管理有限公司为甲方，双方签订《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定：乙方交纳费用时间以《收楼通知书》约定收楼之日起15天后开始计收；本物业的管理服务费（不含公共分摊的水电费），参照政府有关规定和管理服务的广度、深度、质量，结合实际管理成本，按建筑面积及房屋类型定为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元人民币；高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.8元人民币，非住宅按建筑面积每月每平方米1元人民币；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。上述协议有双方签字盖章确认。
原告提供《业主委员会备案确认书》和《印章备案证明》各一份。《业主委员会备案确认书》上显示：你会成立时间为2009年10月27日，任期5年，你会可凭此确认书向公章刻制管理部门申请印章刻制，取得印章后15日内请将印章图样和全体委员签名式样报我局备案。落款由珠海市金湾区建设局盖章。《印章备案证明》上注明：下列印章一枚已在我处备案，并盖有“珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会”公章，抬头有“珠海市公安局金湾分局治安管理大队”的公章，页面下方有段建国等7名业主委员会成员的签名。原告据此证明业主委员会成立的合法性。
原告提供一份加盖有原告公司公章的《关于调整物业管理费的函》、一份鸿雅花园业主委员会会议记录、一份同时加盖有业主委员会和原告公司公章的《鸿雅花园关于召开业主大会的公告》和《关于调整物业管理费的调查问卷》、一份印有张贴公告照片的证据、一份《鸿雅花园调查问卷记录》。上述证据的内容显示，原告基于管理预算，向业主委员会提出调整物业管理费为电梯房每月调至1元／平方米，楼梯房每月调至0.7元／平方米，每户按房产证确权面积计算的请求，经业主委员会开会通过后，向鸿雅花园业主发出召开业主大会的公告，并张贴于鸿雅花园小区内，同时确定以书面征求意见的形式来决定，后对发出去的书面调查问卷反馈的情况进行统计，统计结果有原告出具一份同时加盖有业主委员会公章和原告公司公章的《三灶鸿雅花园召开业主大会关于调整物业管理费标准的投票结果》，内容载明：本小区全体业主住户从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／平方米，楼梯房每月调至0.7元／平方米，每户按房产证确权面积计算。（管理费不含公共设备设施的维修维护分摊费、卫生处理费、公共水电分摊费）。最后原告对上述投票结果进行公示，出具一份有同时加盖有业主委员会公章和原告公司公章的《鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示》。
原告提供以下三组证据：1.两份盖有斗门区井岸兴达电子设备经营部公章的委托书和可视对讲系统维护费用收取证明，内容为斗门区井岸兴达电子设备经营部委托原告向鸿雅花园小区业主收取可视对讲系统维护费，每月每户5元，并已全额收取原告代付小区业主可视对讲系统维护费。2.两份盖有珠海市华纬电梯有限公司的委托书和收取证明，内容为华纬电梯有限公司委托原告收取鸿雅花园小区业主电梯维护费每月每户16元，并已全额收取原告代付小区业主电梯维护费用。3.垫付费用发票，原告据此证明原告已实际垫付费用。
原告再提供一份《物业管理费催交通知》，落款时间为2013年9月10日，并分别盖有珠海市荣丰物业管理有限公司鸿雅花园管理处和珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会的公章。内容载明：您户自2007年4月到2013年9月（共计：33，756.7元）的物业管理尚未缴付，物业管理处每月都有派管理费催缴单到贵户信箱且在单元门口公布栏有费用催交提示，但贵户一直未有缴纳。根据贵户与珠海市荣丰物业管理有限公司签订的《鸿雅花园前期物业服务协议》第十二条第三款的规定：“业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，物业管理企业有权要求业主补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施”。
原告提供另一份《费用催缴通知》，内容显示：户名李丽珍，物业管理费6020.1元，可视对讲系统维护费240元，电梯维护费1248元，安装电梯对讲分摊费77.8元，滞纳金26，170.8元，合计金额33，756.7元，打印时间为2013年12月8日。
庭后，本院召集原告代理人与部分被告代表前往鸿雅花园小区实地查看，确有部分区域垃圾未清理、小区设施破损未维修等管理问题存在。
本院认为，原告与被告签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。上述协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故本院予以确认。
根据本院查明的事实，原告主张鸿雅花园的物业管理费标准自2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／平方米，楼梯房每月调至0.7元／平方米，每户按房产证确权面积计算。（管理费不含公共设备设施的维修维护分摊费、卫生处理费、公共水电分摊费）。被告没有提出相关证据反驳，原告关于调整物业管理费标准的行为，并没有违反强制性法律法规，且有充分证据佐证，本院有理由相信原告的行为有效，故本院对原告的主张予以采信。关于原告垫付的可视对讲系统维护费240元，电梯维护费1248元，安装电梯对讲分摊费77.8元，原告提供有相应的服务公司的委托证明及收费证明，本院予以确认。原告主张被告尚欠自2007年4月至2013年9月30日的物业管理费，应当区别计算：2007年4月至2011年4月30日期间按照原、被告签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》约定的每平米0.8元／月计算；2011年5月1日至2013年9月30日期间应当按照调整后的1元／㎡／月计算。
根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告已经通过书面方式向被告发出催缴通知书，故本院对原告关于被告尚欠原告物业管理费6020.1元、可视对讲系统维护费240元，电梯维护费1248元，安装电梯对讲分摊费77.8元的主张予以确认。
关于原告主张的违约金，原、被告双方签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》第十二条约定：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。本案中原告主张的违约金为26，170.8元，远高于原告主张的物业管理费6020.1元。此处应当以原告的实际损失及双方的过错程度作为考量，显然，原告就本案的实际损失应当视为2010年3月至2013年9月无法收缴的物业管理费及垫付费用；就过错程度而言，原告作为管理方，对涉案小区存在管理不善等各种问题，对被告的催款也未尽到足够的责任，而被告作为业主方，在已知需要交纳物业管理费后仍未缴纳，明显存在自己的过错责任。物业公司与小区业主应当是互助共存的关系，物业公司作为专业服务企业应当与业主保持良好关系，以服务的理念引导管理的手段，不断完善自身管理方式，业主作为受服务的群体，每一户业主均应配合物业公司的管理，这样才能使整个小区物业管理以良性的态势发展。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少，迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额的基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。故本院酌定原告可依照中国人民银行同期贷款利率要求计算违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李丽珍于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告珠海市荣丰物业管理有限公司物业管理费人民币6020.1元、可视对讲系统维护费240元，电梯维护费1248元，安装电梯对讲分摊费77.8元，合计人民币7585.9元；
二、被告李丽珍于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告珠海市荣丰物业管理有限公司逾期支付物业管理费违约金（以人民币6020.1元为基础，参照中国人民银行同期贷款利率，自2007年4月1日起计算至本判决确定的债务履行期限届满之日为止）；
三、驳回原告珠海市荣丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费644元，由原告珠海市荣丰物业管理有限公司负担174元，被告李丽珍负担470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 陈德玉
审 判 员 袁朔霖
人民陪审员 张水金
二〇一四年十二月十日
书 记 员 吴丽敏
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