江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第1915号
上诉人（原审被告）孙建国。
上诉人（原审被告）陈梅。
被上诉人（原审原告）朱剑皋。
被上诉人（原审原告）王美英。
二被上诉人共同委托代理人贲浩，江苏奔月律师事务所律师。
上诉人孙建国、陈梅因与被上诉人朱剑皋、王美英房屋买卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋民初字第0118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，孙建国与孙秦安系亲兄弟关系，孙秦安是孙建国的哥哥。2005年9月28日，孙秦安以孙建国（甲方）的名义与王美英（乙方）签订了《房地产买卖契约》一份，约定：甲方自愿将坐落在如皋市白蒲镇通杨路白蒲法庭宿舍×××室98平方米房屋出售给乙方，房屋成交价格为85000元，于2005年9月28日一次性给付，甲方的房产证移交给乙方，乙方要求暂不过户。如以后需过户费用由乙方负担等。孙秦安在上述协议“甲方（盖章）”处签上了“孙建国”，王美英在“乙方（盖章）”处签字，“见证方（中介方）”处盖有如皋市林梓法律服务所见证专用章。同时，王美英给付孙秦安购房款85000元，孙秦安出具收条一份，并将该交易房屋的房屋产权证（皋房权证字第××号）交给王美英，后朱剑皋、王美英搬入此房居住至今。2009年12月31日，孙建国（甲方）又与朱剑皋、王美英（乙方）签订了《房地产买卖契约》一份，约定：甲方自愿将坐落在如皋市白蒲镇通杨路白蒲法庭宿舍×××室98平方米的房屋出售给乙方，价款于2009年12月8日前一次付清，付款方式为现金。孙建国在“甲方（盖章）”处签字，朱剑皋、王美英在“乙方（盖章）”处签字。
皋房权证字第××号房屋产权证记载：房屋所有权人为孙建国，房屋坐落于白蒲镇通杨路白蒲法庭宿舍，房号为×××，建筑面积为98平方米，产别为私有，填发日期为2004年4月20日。2012年10月25日，孙建国、陈梅在如皋市房地产监理所以遗失为由重新补领了房屋产权证，证号分别为“皋房权证字第××号”（房屋所有权人：孙建国）和“皋房权证字第××号”（房屋产权人：陈梅），两份房屋产权证均记载涉案房屋为孙建国、陈梅共有。
另，孙建国、陈梅曾向原审法院起诉，请求判决朱剑皋、王美英立即返还讼争的如皋市白蒲镇通杨路白蒲法庭宿舍×××室房屋，并偿付房屋使用费50000元，后被判决驳回诉讼请求，并经（2013）通中民终字第1373号民事判决书予以维持，孙建国、陈梅的再审申请亦被（2014）通中民申字第0026号民事裁定书驳回。现朱剑皋、王美英请求判令孙建国、陈梅共同协助将其名下位于如皋市白蒲镇通杨路白蒲法庭宿舍×××室的房屋产权进行过户登记，并承担本案的诉讼费用。
原审认为：本案的争议焦点是讼争的房屋买卖协议是否有效，孙建国、陈梅是否有协助朱剑皋、王美英办理过户登记的义务。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。首先，2005年9月28日孙建国的哥哥孙秦安代表孙建国与王美英达成《房地产买卖契约》时，其持有讼争房屋的产权证书及钥匙，足以使朱剑皋、王美英相信孙秦安具有出卖涉案房屋的代理权，构成表见代理。其次，自2005年的协议签订后，讼争房屋便交付于朱剑皋、王美英长期居住使用，孙建国在长达4年的时间内并未对此提出任何异议，反而于2009年12月31日再次与朱剑皋、王美英自愿达成《房地产买卖契约》，该契约系签订双方真实的意思表示，且内容与2005年的协议基本一致，说明孙建国对孙秦安的出卖行为是明知的，并予以了追认。再者，皋房权证字第××号房屋产权证书上记载的房屋所有权人为孙建国一人，产别为私有，因此，朱剑皋、王美英有理由相信讼争房屋为孙建国一人所有、孙建国具有合法处置权，即使房屋买卖行为发生时陈梅是孙建国的配偶，享有讼争房屋的产权，但作为买受方，朱剑皋、王美英没有法定义务对出卖人的婚姻家庭及夫妻财产所有状况一一进行实质性审查，如孙建国的擅自处分行为造成了陈梅的损失，陈梅可凭据另案向侵权人孙建国主张损失，不得以买房未经过其同意为由对抗已经支付合理对价的善意买受人。况且，现孙建国、陈梅持有的皋房权证字第12××71、12××72号房屋产权证书虽然记载讼争房屋为孙建国、陈梅共有，但是基于孙建国、陈梅声称遗失而补办，不能以此否定皋房权证字第××号房屋产权证书的物权公示效力。此外，本案房屋买卖协议的效力已经过（2013）通中民终字第1373号民事判决书和（2014）通中民申字第0026号民事裁定书两份生效法律文书的确认。综上，本案房屋买卖协议合法有效，孙建国、陈梅有义务协助朱剑皋、王美英办理案涉房屋的产权过户登记手续。
关于孙建国、陈梅申请对2009年12月31日的《房地产买卖契约》“监证机关（盖章）”处的印章进行鉴定的问题。朱剑皋、王美英当庭表示不同意进行鉴定。原审认为，该印章的鉴定与否并不影响本案房屋买卖合同的效力。虽然该契约第九点约定需经房地产买卖主管机关审查批准后生效，但房屋买卖系普通商品买卖，并非特殊商品交易，买卖合同无须经特定部门批准、登记等才生效，且该契约系房地产交易部门的格式合同，不能以此固定条款来对抗契约签订双方买卖合意的真实意思表示，再结合本案当事人的实际履行、交付情况可以看出，讼争的房屋买卖协议早已生效，因此，不能仅以此约定机械地认定其属于附生效条件的条款。现孙建国、陈梅以此条款为借口否定案涉房屋买卖合同的实际效力是违背了诚实信用的基本原则。故驳回孙建国、陈梅要求鉴定的申请。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十一条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，原审判决：孙建国、陈梅于判决生效后立即协助朱剑皋、王美英办理位于如皋市白蒲镇通杨路白蒲法庭宿舍401室98平方米的房屋产权过户登记手续。案件受理费80元，由孙建国、陈梅负担。
宣判后，孙建国、陈梅不服，向本院提起上诉称，原审认定案涉房屋买卖合同合法有效属认定事实错误，2005年9月28日合同系案外人代孙建国签订，即使表见代理成立，效力也仅及于孙建国一人，不及于案涉房屋的另一共有人陈梅；2009年12月的合同因出现前后两份内容不同的版本（一份没有鉴证机关印章，一份有鉴证机关印章）且合同所附条件未成就，故合同未生效。本案房屋共有人是二人，出卖房屋的仅是孙建国一人，故案涉房屋买卖合同应无效，原审判决孙建国、陈梅协助办理房屋过户手续不符合法律规定。原审程序严重违法，朱剑皋、王美英存在作伪证嫌疑，孙建国、陈梅原审申请对两份相互矛盾的合同进行司法鉴定，但原审未予准许，故程序严重违法，请求依法改判，驳回朱剑皋、王美英要求孙建国、陈梅协助房屋过户的诉讼请求，一二审诉讼费用由朱剑皋、王美英负担。
被上诉人朱剑皋、王美英答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案所涉2005年9月28日房屋买卖合同和2009年房屋买卖合同均为有效合同，朱剑皋、王美英不存在作伪证的情形，请求驳回孙建国、陈梅的上诉，维持原判。
二审中，孙建国、陈梅提供2009年12月房地产买卖契约复印件（有成交价格85000元和监证机关印章）及原审法院（2013）皋民初字第0750号案件庭审笔录，证明朱剑皋、王美英提交了互相矛盾的证据，存在作伪证嫌疑；提供1997年4月30日江苏省行政事业单位结算凭证一份，证明涉案房屋系孙建国购买的房改房；提供1989年3月24日结婚申请书及2006年10月9日离婚协议书，证明孙建国与陈梅结婚及离婚的时间。被上诉人朱剑皋、王美英质证称，对买卖契约复印件的真实性不予认可，监证机关印章的有无不影响买卖契约的效力，本案非特殊商品交易，买卖合同无需经特定部门批准即可生效；对离婚协议书的真实性、关联性、合法性不予认可；对孙建国、陈梅庭后提供的其他证据不需要质证，由法院审核。本院经审查认为，孙建国、陈梅提交的买卖契约系复印件，对其真实性难以确定，不能达到其证明目的；原审法院（2013）皋民初字第0750号案件庭审笔录真实合法，可以作为本案证据；江苏省行政事业单位结算凭证真实，但难以确定与本案的关联性；结婚申请书及离婚协议书真实，可以证明孙建国与陈梅结婚及离婚的事实。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，目前已生效的本院（2013）通中民终字第1373号民事判决书认定孙建国与朱剑皋、王美英之间具有房屋买卖合同关系，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。
还查明，2006年孙建国与陈梅协议离婚，离婚协议书中就两套住房即南京大明路×××号明通家园××号×××室和如皋市丁堰镇团结路××号一套住房进行了分割，并未涉及本案所涉房屋，二审中孙建国与陈梅解释该住房系留给孩子，故未在协议中涉及。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除有相反证据足以推翻的以外，当事人无需举证证明。孙建国、陈梅诉朱剑皋、王美英返还财产纠纷一案，经一审、二审，被判决驳回孙建国、陈梅的诉讼请求，该案中已认定本案所涉2005年房地产买卖契约和2009年房地产买卖契约合法有效，故对孙建国、陈梅再次主张该两合同无效的上诉理由不予支持。案涉房屋买卖发生于2005年，2006年陈梅与孙建国即离婚，离婚协议中并未涉及案涉房屋，其称案涉房屋留给孩子在协议中亦未涉及，该陈述不能采信，故可见孙建国与陈梅对于案涉房屋已不作为夫妻共同财产分割是明知的。之后孙建国2009年对房屋买卖以重新订立合同的形式予以确认，而陈梅直至2012年才重新申领房产证，并于2013年主张返还案涉房屋显然不符常理，故陈梅认为孙建国擅自处分共有财产的理由不能成立，本院不予采信。朱剑皋、王美英有权依据上述两合同要求孙建国、陈梅履行协助过户登记的义务。关于本案的程序问题，在印章的鉴定与否不影响认定合同效力的情况下，原审未准许孙建国、陈梅的鉴定申请并未违反法律规定。综上，孙建国、陈梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人孙建国、陈梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶新琴
审 判 员 卢 丽
代理审判员 杜太光
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 张慧娴