济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第134号
原告恒丰银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
代表人朱鸣。
委托代理人孟继苏，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
被告张红，住山东省临朐县。
被告山东泰祥房地产开发有限公司，住所地济南市
法定代表人杭宁，董事长。
委托代理人柳广波，山东李晓明律师事务所律师。
被告济南市置业担保有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人，孙新华，董事长。
委托代理人耿延丽，该公司员工，住山东省沾化县。
原告恒丰银行股份有限公司济南分行与被告张红、山东泰祥房地产开发有限公司、济南市置业担保有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告恒丰银行股份有限公司济南分行委托代理人孟继苏，被告张红、被告山东泰祥房地产开发有限公司委托代理人柳广波到庭参加了诉讼，被告济南市置业担保有限责任公司委托代理人耿延丽未参加全部庭审。本案现已审理终结。
原告恒丰银行股份有限公司济南分行诉称，被告张红与原告签订编号为2010年恒银济借字第10000401015号个人一手住房按揭贷款，合同金额为44.6万元。被告张红自2013年8月至今未按照合同约定偿还相应的本息，已属于严重违约。被告山东泰祥房地产开发有限公司、济南市置业担保有限责任公司与我行签订了《一手房贷款业务三方合作协议》，根据协议规定，被告山东泰祥房地产开发有限公司、济南市置业担保有限责任公司应对被告张红不偿还借款本息的行为承担连带保证责任。诉讼请求：1、原告与被告张红签订的《个人购房借款合同》终止；2、被告张红偿还原告借款本金390785.73元（至2014年11月21日），此后至判决生效止的本息按合同约定的利率计收；3、被告山东泰祥房地产开发有限公司，济南置业担保有限责任公司对第1、2项诉求承担连带保证责任；4、原告对《个人购房借款合同》中的抵押物有权行使抵押权，并对所得价款享有优先受偿；5、三被告承担本案的诉讼费、财产保全费，公告费、律师服务费8750元等费用。
原告恒丰银行股份有限公司济南分行提供如下证据：
证据1、《个人购房借款合同》。
证据2、《一手房贷款业务三方合作协议》。
证据3、个人住房贷款担保承诺函。
证据4、借款凭证。
证据5、《委托代理合同》。
证据6、发票、汇兑来帐凭证。
被告张红辩称，原告所述事实属实。
被告山东泰祥房地产开发有限公司辩称，原告要求我公司对张红的全部借款本息承担连带偿还责任缺乏事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：我公司对被告张红的借款只是承担阶段性担保责任，即只对在担保期间内发生逾期还款本息承担担保责任，对于超出担保期间之外发生的逾期还款本息，我公司则不应当承担担保责任。根据我公司与原告签署的《商品房销售贷款合作协议书》第四条第三款之约定“我公司的保证期间从原告与借款人签订的借款合同生效之日起至办理完毕以我公司为产权人的房屋所有权证书并经原告审验确认之日止所产生的所有借款人应付款项承担连带责任”。根据我公司与济南市置业担保有限责任公司所签署的《担保、代理合作协议书》第一条第一款之约定，我公司的阶段性担保期限自贷款银行与借款人签订的借款合同生效之日起至以我公司为产权人的所担保房产《房屋所有权证》办理完毕止”。由此可以看出，我公司的阶段性担保的期限是自借款合同生效之日起至我公司将抵押楼座的房屋产权证办妥之日止。而在本案中，在涉案房屋所在的楼座的大房产证早已于2013年2月5日取得，且我公司通过邮寄的方式于2013年8月13日将涉案楼座的房产证寄给被告济南市置业担保有限责任公司，而且该房屋所在大楼的大部分业主在济南市置业担保有限责任公司的协助下均已经办理房产登记，并已经取得房产证。因此，我公司的交付义务早已经完成，我公司的担保期间已届满。因此，在本案中，被告张红是自2013年9月份才开始产生逾期还款的，而我公司的担保期间早已届满，并且，我公司将房屋大证交由济南市置业担保有限责任公司后，涉案房屋所在楼座的其他大部分业主均已经在济南市置业担保公司的协助下完成了产权登记，并取得了房产证，且张红在上述担保期间内并未产生逾期还款本息，因此，我公司不应当承担担保责任。原告要求我公司对张红全部逾期还款本息承担连带担保责任缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回。
被告山东泰祥房地产开发有限公司提交证据如下：
证据1、EMS快递单。
证据2、房屋所有权证。
庭审中，被告山东泰祥房地产开发有限公司称：张红未交纳契税及维修基金，房屋已经交付给张红。
被告济南市置业担保有限责任公司辩称，一、我公司的担保期限尚未开始计算，不应承担担保责任。根据我公司、被告山东泰祥房地产开发有限公司及原告恒丰银行股份有限公司济南分行于2010年1月6日签署的《一手房贷款业务三方合作协议书》第十五条第二款：“丙方（济南市置业担保有限责任公司）承担阶段性保证责任期间为：自乙方（山东泰祥房地产开发有限公司）将合作项目房屋产权大证转交丙方保管之日起至以购房人为抵押人的房屋他项权证办理完结止”。根据我公司与被告山东泰祥房地产开发有限公司签署的《担保、代理合作协议书》第一条第一款：“乙方（济南市置业担保有限责任公司）之阶段担保期限自以甲方（山东泰祥房地产开发有限公司）为产权人的所担保房产《房屋所有权证》交由乙方保管（且房产无抵押、冻结）至以贷款银行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权证》办理完毕止”。被告山东泰祥房地产开发有限公司至今未将《房屋所有权证》交付给我公司，因此，我公司的担保期限尚未开始计算，不应承担保证责任。另，根据济南市天桥区人民法院（2013）天商初字第338号、339号已生效的民事判决书，证实被告山东泰祥房地产开发有限公司提交的（2013）济槐荫证经字第179号公证书载明，被告山东泰祥房地产开发有限公司向我公司邮寄的《房屋所有权证》系复印件（第10页第6行），说明该公司并未按照约定将《房屋所有权证》交付给担保公司（第12页9页），我公司不应承担保证责任这一事实予以确认。二、被告山东泰祥房地产开发有限公司仍在担保期限内，应对张红的全部逾期贷款本息承担连带保证责任。根据编号为（2010）年房（恒银济借）字（00150-401015）号《个人购房借款合同》第三十六条：“如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止”。被告山东泰祥房地产开发有限公司的保证期限为自借款合同签订之日起至涉案房屋的抵押登记办理完毕止。另，根据我公司、被告山东泰祥房地产开发有限公司、原告恒丰银行股份有限公司济南分行于2010年1月6日签署的《一手房贷款业务三方合作协议书》第十一条：“购房人在甲方（恒丰银行股份有限公司济南分行）办理个人按揭贷款的，由乙方（山东泰祥房地产开发有限公司）承担阶段性保证责任，为提高工作效率，在购房人与甲方签订的《个人购房担保借款合同》‘担保人’处乙方不再签章，但乙方承担的阶段性保证责任有效。乙方熟知并同意按照购房人与甲方签订的《个人购房借款合同》承担约定的阶段性保证责任”；第十八条第3款：“本协议约定与具体的借款合同约定冲突时，以借款合同约定为准”。所以关于被告山东泰祥房地产开发有限公司的担保责任具体适用《个人购房借款合同》。由于被告张红购买房屋的他项权证尚未办出，被告山东泰祥房地产开发有限公司尚在担保期限内，应当按照《个人购房借款合同》承担连带保证责任，并对张红的全部逾期贷款本息承担连带保证责任。三、根据我公司与被告山东泰祥房地产开发有限公司签订的《担保、代理合作协议书》第一条第一款约定：“乙方（济南市置业担保有限责任公司）之阶段担保期限自以甲方（山东泰祥房地产开发有限公司）为产权人的所担保房产《房屋所有权证》交由乙方保管（且房产无抵押、冻结）至以借款银行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权利证》办理完毕止。”第二条第三款规定：“甲方（山东泰祥房地产开发有限公司）应保证在购房人向有关部门缴纳公用维修基金及契税后与购房人办理房屋交接手续。”由于被告张红诉讼前未缴纳公用维修基金与契税，不符合双方约定的房屋所有权证交接条件。此条款涉及到我公司的根本利益。根据《合同法》第六十七条规定，我公司有权拒绝接收山东泰祥房地产开发有限公司《房屋所有权证》。因此，我公司没有也不可能接收被告山东泰祥房地产开发有限公司《房屋所有权证》。故我公司担保期限尚未开始。综上所述，应依法驳回原告要求我公司承担连带保证责任的诉讼请求。
被告济南市置业担保有限责任公司提供如下证据：
证据1、《一手房贷款业务三方合作协议》。
证据2、《担保、代理合作协议书》。
证据3、《个人购房借款合同》。
证据4、天桥区人民法院（2013）天商初字第338号、339号民事判决书。
本院经审理认定，2010年3月31日，原告恒丰银行股份有限公司济南分行（贷款人）与被告张红（借款人、抵押人）签订《个人购房借款合同》，约定：贷款金额为44600元，贷款期限自2010年4月1日起至2033年3月31日；贷款用途为购买被告山东泰祥房地产开发有限公司位于济南市历下区文化东路76号1号楼10层1020；被告张红以所购房屋为该贷款提供抵押担保。
原告恒丰银行股份有限公司济南分行（甲方）与被告山东泰祥房地产开发有限公司（乙方）、被告济南市置业担保有限责任公司（丙方）签订了《一手房贷款业务三方合作协议》，约定：丙方承担阶段性保证责任期间为自乙方将合作项目房屋产权大证转交丙方保管之日起至以购房人为抵押人的房屋他项权证办理完结止。
2010年3月29日，被告济南市置业担保有限责任公司出具《个人住房贷款担保承诺函》，内容：济南市置业担保有限责任公司为借款人张红因购买坐落历下区文化东路76号1号楼10层1020，向恒丰银行股份有限公司济南分行446000元贷款提供阶段性担保，担保期限为自所担保房屋以山东泰祥房地产开发有限公司为产权人的《房屋所有权证》交由济南市置业担保有限责任公司保管至以恒丰银行股份有限公司济南分行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权证》办理完毕为止。
2009年12月11日，被告山东泰祥房地产开发有限公司（甲方）与被告济南市置业担保有限责任公司（乙方）签订的《担保、代理合作协议书》约定：甲方之阶段性担保期限自贷款银行与借款人签订的借款合同生效之日起至以甲方为产权人的所担保房产《房屋所有权证》办理完毕；乙方之阶段性担保期限自甲方为产权人的所担保房产《房屋所有权证》交由乙方保管（且房产无抵押、冻结）至以贷款银行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权利证》办理完毕止；甲方应保证在购房人向有关部门缴纳公用维修基金及契税后与购房人办理房屋交接手续。
截止2014年11月21日，被告张红尚欠原告恒丰银行股份有限公司济南分行贷款本金390785.73元。
济南市历下区文化东路76号现变更为78号，涉案房屋位于济南市历下区文化东路78号1号楼10层1020。2013年7月1日，被告山东泰祥房地产开发有限责任公司办理完毕该房屋所属楼座房产的《房屋所有权证》，并通过邮局将该《房屋所有权证》复印件邮寄给济南市置业担保有限公司。济南市置业担保有限责任公司拒收。该房屋未办理抵押登记。
本院认为：原告恒丰银行股份有限公司济南分行与被告张红、被告山东泰祥房地产开发有限公司签订的《个人购房借款合同》、与被告山东泰祥房地产开发有限公司、被告济南市置业担保有限责任公司签订的《一手房贷款业务三方合作协议》，均系当事人自愿，合法有效，各方当事人应按约履行。被告张红未履行还款付息义务，应承担违约责任。
被告山东泰祥房地产开发有限公司办理完毕涉案房屋济南市历下区文化东路78号1号楼10层1020房屋所属楼座房产的《房屋所有权证》后，通过邮局将该《房屋所有权证》复印件邮寄给济南市置业担保有限责任公司，将需要交接的《房屋所有权证》寄出，仅仅是《房屋所有权证》交接过程的开始，接收一方接收了邮寄送达的《房屋所有权证》，才能是交接过程的完成，且被告山东泰祥房地产开发有限公司邮寄的是《房屋所有权证》复印件，其交接的方式和内容，均不符合合同约定，被告山东泰祥房地产开发有限公司应承担担保责任。原告恒丰银行股份有限公司济南分行要求被告济南市置业担保有限责任公司承担连带保证责任，证据不足，不予支持。
《个人购房借款合同》对律师费的承担，未做明确约定，原告恒丰银行股份有限公司济南分行要求被告承担律师费，证据不足，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条（二）、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告恒丰银行股份有限公司济南分行与被告张红签订的《个人购房借款合同》；
二、被告张红偿还原告恒丰银行股份有限公司济南分行借款本金390785.73元；
三、被告张红支付原告恒丰银行股份有限公司济南分行利息（自2014年11月21日起至本判决生效之日的利息，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付）；
四、被告山东泰祥房地产开发有限公司对上述第二、三条款项，承担连带清偿责任；
五、驳回原告恒丰银行股份有限公司济南分行其他诉讼请求。
上述第二、三条款项，于本判决生效之日起十日内付清。
案件受理费7658元、保全费3020元、公告费260元，由被告张红、被告山东泰祥房地产开发有限公司负担。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 闫 群
人民陪审员 刘 丽
人民陪审员 李宗善
二O一四年月十二月十九日
书 记 员 孟 芸