河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民终字第535号
上诉人（原审被告）秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区河北大街中段137号。组织机构代码证代码：70080416-5。
法定代表人刘嘉诚，该公司董事长。
委托代理人赵月，河北昊宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱洪星。
委托代理人胡进国，河北德圣律师事务所律师。
上诉人秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司（以下简称嘉远地产）因商品房预售合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2013）海民初字第269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年10月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于海港区世贸官邸第1幢3单元402号房屋，建筑面积为68.65平方米，总价款306454元。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2012年3月31日前将经过验收合格的房屋交付买受人，合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按照同期银行活期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但被告未能在2012年3月31日前将房屋交付原告使用。2012年10月16日，原告与被告办理了房屋交接手续，将上述房屋交付原告使用。
关于原告主张的逾期交房违约金的计算依据，原告称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方约定的违约金低于给原告造成的损失，被告应当赔偿给原告造成的损失，也就是按照房屋租金标准支付违约金，由于本市目前还没有具有资质的房屋评估机构定期对房屋租金进行评估，原告是依据购买房屋面积，按每年每平方米260元估算的1年违约金。被告不认可原告提出的违约金调整标准，只同意按合同约定的同期活期银行存款利率支付违约金。本院在审理世贸官邸逾期交房纠纷案件中，其中六件案件曾依据该六原告的申请对其所购买的房屋如在2012年4月1日至2012年10月31日期间出租的租金委托进行价格评估，秦皇岛市海港区物价局价格认证中心价格评估结论为：世贸官邸1-3-2907号，建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元；世贸官邸1-2-2402号，建筑面积273.33平方米，房屋租金为17500元；世贸官邸1-3-605号，建筑面积95.64平方米，房屋租金为12000元；世贸官邸1-1-3103号，建筑面积69.29平方米，房屋租金为9000元；世贸官邸1-3-1403号，建筑面积56.47平方米，房屋租金为8400元；世贸官邸1-3-1407号房屋，建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元。经对比，房屋租金价格远高于按同期活期银行存款利率计算的违约金。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。在合同履行过程中，2012年10月16日双方办理了房屋交接手续，原告接收了房屋，被告对房屋已转移占有，应视为房屋的交付使用，故对原告要求确认被告交付房屋无效的诉讼请求，本院不予支持。但被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，如被告未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按同期银行活期存款利率向原告支付违约金。原告认为双方约定的违约金过低，要求进行调整，原告购买房屋的主要目的之一为进行使用，被告未能按期交付房屋，影响了原告的使用，给原告造成的损失相当于原告在同地段租用同面积的房屋的租金损失，由于该房屋在逾期交付期间的租金，远高于双方在合同中约定的违约金，因此应对违约金予以调整，被告应按原告实际损失支付逾期交房违约金，参考其他案件同地段同类房屋租金价格的评估结论，酌定被告支付原告2012年4月1日起至2012年10月15日止逾期交房违约金8200元，对原告要求被告支付逾期交房违约金10409元的诉讼请求，予以部分支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司于本判决生效后10日内向原告朱洪星支付2012年4月1日起至2012年10月15日止逾期交房违约金8200元；二、对原告的其他诉讼请求不予支持。案件受理费60元，由被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司负担48元，于本判决生效后7日内缴纳，其余部分由原告负担。
秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。原判决认定的被上诉人的实际损失与事实不符，我单位并未按期将验收合格的房屋交给被上诉人，但购房协议对逾期交房的违约金已有约定，对此双方自愿，即使符合合同法第114条第2款属于过低，也只能适当的调整。而按合同法解释二第28条规定，调整后的违约金数额也不得超过实际损失。本案中被上诉人对所述实际损失并未提供相应的证据，一审法院在没有事实和法律依据的情况下，武断裁决严重的违反了人民法院审理案件时以事实为依据以法律为准绳的原则，应予以撤销。二、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人在签订的商品房买卖合同中已经明确约定延期交房的违约金，即按同期银行活期存款利率支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，只有在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，才会参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。很显然在本案当中，并不符合该条司法解释的适用前提。那么，如果被上诉人认为自己的实际损失低于约定的损失，就只能对其遭受的实际损失承担完全的举证责任，很显然在一审当中，被上诉人根本没有举出相关证据，法院在双方约定清晰明确且没有海港区物价局价格认证中心价格评估结论的情况下，认定房屋租金价格远高于合同约定的按同期活期银行存款利率计算的违约金，其明显属于适用法律错误，既然合同已有关于违约金的约定，那么法院应该按照合同约定认定被上诉人的实际损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，望撤销一审判决，并依法改判。
被上诉人朱洪星答辩称，最高院关于审理商品房纠纷案件的司法解释第17条规定，上诉人应当以房屋租金损失支付违约金，不存在适当调整的问题，应当足额支付违约金。关于依据的问题，一审判决很明确是参照了其他的案件房屋租金的标准，房屋就是上诉人开发的诉争楼盘，依据是充分的，第一次起诉是六人的，本案是第二次起诉的，第一次起诉的是经过评估了，法院协商以原来第一波起诉评估的租金为标准认定本案租金损失是正确的。原审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。现嘉远地产未按实际约定履行构成违约，其主张应按合同约定的违约条款支付违约金，因合同约定的违约金过低，原审法院进行适当调整并无不妥。因原有六件案件在争议小区，进行了评估，原审法院依据前六份评估报告确认本案争议房屋按以前的评估报告，确认给付违约金，并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨彦军
审判员 权金伶
审判员 张 洁
二〇一四年五月八日
书记员 刘东海