浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第1276号
原告：杭州龙福物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区翠苑二区4-1幢。
法定代表人：陈卫星，系总经理。
委托代理人：李瑞德、杨海凤，系公司员工。
被告：吕忠东。
原告杭州龙福物业管理有限公司（下称原告）与被告吕忠东（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谈建明独任审判。本案于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨海凤、被告吕忠东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与杭州大禹房地产开发有限公司分别于2006年11月20日、2009年3月6日签订了《大禹·御景城前期物业服务合同》，约定由原告向大禹·御景城小区提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务管理费为0.7元／月／平方米，业主于每年的3月1日前交纳当年的物业管理服务费，合同期限至业主委员会成立时止。交房时，原、被告双方亦签订《前期物业管理服务协议业主临时公约》，约定业主未按时交纳有关费用，原告有权向被告收取日1‰滞纳金。被告作为御景城6幢1单元1001室的业主，房屋面积124.21平方米，物业管理服务费价格为每月0.7元／平方米，能耗费价格为每月0.4元／平方米。按照合同的约定，被告应当向原告交纳2009年11月1日至2014年2月28日期间的物业管理费4521.24元，能耗费2583.57元，水费16元。合同期间，原告一直积极履行相关权利义务，依约对被告所在的小区实施规范的物业管理。但被告却拒不履行自己的缴费义务，按日滞纳金1‰计算（2014年3月1日至2015年7月31日止；自2015年8月1日起的滞纳金实际计算至法院判决确定履行之日止）的滞纳金共计3688.58元。原告曾多次以多种形式向被告催缴费用，但被告均拒不交纳。为维护自身合法权益，根据《前期物业服务合同》、《业主临时公约》的约定和相关法律规定，原告请求判令：1、被告支付物业服务管理费4521.24元，能耗费2583.57元，水费16元。2、被告支付上述费用产生的逾期滞纳金3688.58元（暂计至2015年7月31日，实际计算至法院判决确定履行之日止）。本案全部诉讼费由被告承担。
为证明以上事实，原告向本院提供如下证据：
1、《大禹御景城前期物业服务合同》一份，《前期物业管理服务协议业主临时公约》一份，《大禹御景城前期物业服务合同》一份，证明原告曾是御景城小区的物业服务公司，依约对该小区提供物业服务，有权向被告收取物业费、逾期滞纳金等费用。
2、《换房安置协议书》一份，3、拆迁户吕慧英、吕忠东、吕莲房回迁结算清单一份，4、杭州市余杭区人民法院（2013）杭余余民初字第758号民事判决书一份（均系复印件，原件在758号案卷中），证明被告系大禹御景城6幢1单元1001室的物业使用人。
5、《关于大禹御景城小区前期物业管理服务收费标准的批复》一份，证明合同中约定的收费标准符合物价局规定的事实。
6、物业服务催缴通知书一份，7、物业服务费催缴通知书一份，8、物业服务费催缴通知书照片一份（系打印件）、一标段业主资料一份及物业服务费催缴通知书照片一份（系打印件），
9、律师函一份，邮政挂号信交寄清单一份及邮政给据跟踪信息一份，证明原告曾以多种形式向被告主张物业服务管理费，被告至今拒不缴纳上述费用的事实。
10、《大禹御景城物业移交协议》一份，证明原告对大禹御景城物业服务期限。
11、大禹御景城能耗费结算表、公告照片及发票各一份，证明原告按照合同约定按实结算能耗费的事实。
12、水费抄表读数及发票各一份，证明原告代收代付水费，有权向被告收取水费的事实。
13、《意见征求表》一份，14、物业管理行为情况表一份，证明原告的物业服务质量符合标准的事实。
15、《关于御景城外墙脱落、消防、监控等多处需维修的报告函》一份，证明原告在物业服务期间向余杭区建设局反映御景城房屋质量问题。
16、整改、工作联系函一组，证明2007年原告入驻前多次发函给开发商大禹房产要求修复公共部位的事实。
被告答辩如下：被告系暂住大禹御景城6幢1单元1001室业主，至今没有拿到房屋三证。被告从2008年签订协议始预交了到2009年10月31日的一年物业费。2008年10月8日签订协议时，余杭街道拆迁办负责人及开发商大禹房产副总三方商定，一年内给被告办好案涉房屋的房产证，但至今也没有办理。后期不缴纳物业费是因原告没有履行自己的义务，主要有：1、小区楼道消防设施没有。2、小区消防通道堵塞，没有保持畅通。3、乱搭违章建筑。4、没有按照协议每半年公示费用，经营性收入也没有公示。5、龙福物业在终止物业服务时没有公布明细账目及进行审计，也没有告知小区业主。综上，原告未尽到物业服务管理义务，故不同意原告的诉讼请求。
为证明其辩称事由，被告向本院提交如下证据：
照片一组（共15份，均系打印件），证明大禹御景城小区内多处违章建筑、楼道与消防通道堵塞，车辆乱停乱放、没有路灯设施、屋顶破损失、房屋渗水、乱堆杂物，没有消防带、灭火器及消防设施不全。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：
（一）被告对原告提供证据的质证意见：对证据1的真实性没有异议。对证据2、3、4没有异议。对证据5的真实性没有异议，但是批复中能耗费应按实收取，原告系笼统计算，且也没有公示明细。对证据6、7、8的真实性有异议，照片也看不清楚，也不知道张贴地点。对证据9没有异议，但没有收到。对证据10的真实性有异议。对证据11的真实性无法确定，公示表应该是每半年公示一次，但没有公示过。对证据12没有异议，同意支付水费16元。对证据13、14、15、16的真实性有异议。本院审查认为，上述证据1-5真实合法，确认其证明效力；对其余证据，结合庭审陈述认定相关事实。
（二）、原告对被告提供证据的质证意见：对证据的照片拍摄时间未明，房屋屋顶上面的脱落等问题，原告早已向开发商多次反映，配合原告修缮，物业公司只是维持进入小区内的现状。被告提及的消防设施、路灯，在原告进入小区之前就不存在，原告一直向开发商反映，也向建设部门等反映，但是开发商不配合。本院对上述证据作综合认定。
根据以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：
原告系大禹-御景城小区开发商杭州大禹房地产开发有限公司选聘的前期物业管理服务单位，双方分别于2006年11月20日和2009年3月6日二次签订了《大禹-
御景城前期物业服务合同》，约定由原告对大禹-
御景城小区提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务管理费为0.7元／月／平方米，业主于每年的3月1日前交纳当年的物业管理服务费，服务期限至业主委员会成立时止。被告系大禹-
御景城小区6幢1单元1001室（面积124.21平方米）业主。原、被告双方在2008年10月签订了《前期物业管理服务协议业主临时公约》，约定未按时交纳有关费用，原告有权向被告收取日1‰滞纳金。2009年11月1日起，被告一直未支付大禹御景城小区6幢1单元1001室房屋物业管理费。为此，原告曾向被告催收无着。2014年2月28日，原告对大禹-
御景城小区的前期物业服务合同终止履行。此前，原告于2014年2月在欠缴的物业门口张贴催缴通知书，并在小区公告栏中张贴欠缴业主及费用清单，要求欠缴业主限期交纳物业服务费。后原告又于2015年3月向被告发出律师函催收物业服务费。另查明，被告尚应支付原告水费16元。
本院认为，原告与开发商杭州大禹房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议业主临时公约》合法有效，均具有约束力。原告作为物业服务企业应按照诚实信用的原则，严格按照合同的约定履行自己的物业管理，并细心接受业主的意见和建议；同时，作为接受物业管理服务的业主，也应当积极履行按时交费义务，业主并不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交费。即使因原告服务质量瑕疵造成被告等业主民事权利遭受侵害的，业主也可另行主张解决。本案中被告认为小区的物业管理不规范、不到位，存在严重的服务管理问题，这并不构成不支付物业管理费的理由。被告长期未按约定的时间向原告交纳物业管理服务费，已构成违约，故对原告要求被告支付物业管理费的诉请，本院予以支持。另外尚欠的水费，理应由被告承担。考虑到原告在管理当中存在不足及管理服务不够完善，故对原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉请，本院不予支持。对原告主张的能耗费，因其提供的相关证据尚未能证明结欠的具体金额，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吕忠东支付原告杭州龙福物业管理有限公司物业管理服务费4521.24元（自2009年11月1日始至2014年2月28日止）及水费16元，合计4537.24元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费70元，减半收取35元，由原告杭州龙福物业管理有限公司负担20元，被告吕忠东负担15元，于本判决生效之日起十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费70元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈建明
二〇一五年十一月二十二日
书记员 郑 超