江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3671号
上诉人（原审被告）马俊，男，1967年1月19日生，汉族。
委托代理人曹孚兵，江苏东南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京万家灯火大酒店有限公司，组织机构代码79710512-4，住所地江苏省南京市玄武区中山东路147号。
法定代表人郑建新，该公司董事长。
委托代理人董烨，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人刘伟，北京大成（南京）律师事务所律师。
原审第三人中国人民解放军南京军区第二房地产管理分局，住所地江苏省南京市中山东路75号。
法定代表人蔡建武，该分局局长。
委托代理人方忠宏，江苏致邦（常州）律师事务所律师。
委托代理人张露露，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人马俊因与被上诉人南京万家灯火大酒店有限公司（以下简称万家灯火公司）及原审第三人中国人民解放军南京军区第二房地产管理分局（以下简称房产分局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第503号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马俊委托代理人曹孚兵、被上诉人万家灯火公司委托代理人刘伟、原审第三人房产分局的委托代理人方忠宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万家灯火公司原审诉称，2009年6月3日，其与马俊双方签订房屋租赁协议，约定：由马俊承租南京市玄武区中山东路147号的一楼营业大厅用于经营“川味观”餐厅，租赁期限自2009年7月1日起至2014年12月31日止；其中2012年之前的租金为每年1350000元，2012年之后的租金为每年1450000元，租金支付方式为每半年支付一次。但是马俊自2013年2月1日开始拖延支付租金，至起诉时止已累计拖欠租金2175000元。万家灯火公司故诉至法院，请求判令马俊立即支付2013年2月1日至2014年7月31日期间的租金2175000元及迟延支付的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。
马俊原审辩称，1.万家灯火公司的诉讼请求无事实和法律依据，万家灯火公司是涉案房屋的转租方，万家灯火公司与房产分局之间的租赁合同已于2013年1月解除，万家灯火公司不再是涉案房屋的合法承租人，万家灯火公司与马俊的房屋租赁的合同已经不具备继续履行的条件，因此万家灯火公司不具有提起本次诉讼的主体资格，应当驳回万家灯火公司起诉。2.马俊并未拖欠万家灯火公司租金，万家灯火公司起诉前从未向马俊催要过租金，因为万家灯火公司和房产分局之间的矛盾产生已久，马俊已根据房产分局的要求分别于2012年8月7日和2013年10月22日直接向房产分局支付了725000元租金和1450000元租金，万家灯火公司不需要重复支付租金。3.万家灯火公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效，根据双方的合同约定，万家灯火公司起诉要求的2013年2月1日至2014年1月31日的租金交纳截止时间应为2013年1月15日，至万家灯火公司起诉时已超过了一年的诉讼时效，其主张不应得到支持。
第三人房产分局原审辩称，房产分局与万家灯火公司之间的房屋租赁合同早在2013年1月8日就已经解除，万家灯火公司和马俊之间的转租合同也随之解除，房产分局向马俊收取自2013年1月之后违法占有涉案租赁房屋的使用费有法律依据，应得到支持，请求判决驳回万家灯火公司的诉讼请求。
原审经审理查明，房产分局系本案涉案房屋的所有权人。2008年3月20日，江苏冠江明楼餐饮管理有限公司（江苏冠江明楼餐饮管理有限公司于2008年6月19日经南京市工商行政管理局玄武分局核准变更登记为万家灯火公司）与房产分局签订了《军队房地产租赁合同》，约定将中山东路147号大行宫大厦一楼的主营业厅、三楼包间、办公室、员工宿舍、操作间及仓库等共计3226平方米房屋出租给万家灯火公司使用，租期自2008年1月1日起自2010年12月31日止。2011年10月26日，房产分局（甲方）与万家灯火公司（乙方）续签了租赁合同及补充协议，约定：由万家灯火公司继续承租上述房屋用于经营餐饮，年租金为1985900元，租赁期限为2011年1月1日起至2014年7月31日止，租金按半年计算，万家灯火公司于每半年的前10日内交付给房产分局；合同第十一条第二款约定：“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……”。
2009年6月2日，万家灯火公司、马俊和房产分局共同签订了《房屋租赁合作经营协议》，协议第三条约定：房产分局同意万家灯火公司、马俊双方合作经营，经营模式为万家灯火公司承租的大行宫大厦的一楼大厅转租给马俊用于经营“川味观”餐饮公司。2009年6月3日，万家灯火公司将其从房产分局处承租的房屋的一楼大厅转租给马俊，双方签订了《房屋租赁补充协议书》，约定：由马俊承租万家灯火公司经营管理的大行宫大厦一楼营业大厅约1288平方米用于经营餐饮；租赁期限为五年，自2009年7月1日起至2014年12月31日止，年租金为1350000元，租金实际起算日是2009年8月1日，租金支付方式为从租期第二年起每半年提前15天一次性支付年租金的50%，先付后用。合同签订后，万家灯火公司向马俊交付了房屋，马俊于2009年7月开始将承租房屋用于南京川味观餐饮有限公司的经营。2011年10月21日，万家灯火公司、马俊双方又签订了房屋租赁协议书（二），约定自2012年起在原合同的基础上每年增加租金100000元整，即年租金由原来的1350000元增加为1450000元。
自2012年5月份开始，房产分局对大行宫大厦16楼以上楼层和一楼大厅进行整体装修，万家灯火公司认为该装修产生的噪音、灰尘、气味严重影响了酒店的正常经营，使其遭受了较大经济损失，遂发函给房产分局，要求给予一定的补偿，房产分局认为该装修行为并未对万家灯火公司的经营造成影响，故拒绝赔偿，双方因此产生矛盾，随后万家灯火公司停止向房产分局支付2012年6月30日之后的房屋租金。2013年1月8日，房产分局委托江苏益邦律师事务所向原告发出律师函，称双方之间的合同已于2012年8月26日解除，万家灯火公司的补偿请求无据可循，并要求万家灯火公司立即支付拖欠的租金及逾期违约金共计1509170元，同时要求立即腾空房屋。2013年1月10日，万家灯火公司委托北京大成（南京）律师事务所向房产分局发出律师函确认已收到江苏益邦律师事务所于2013年1月发出的律师函，称万家灯火公司、马俊双方合同已于2012年8月26日解除的观点违反法律规定和法律常识，即使万家灯火公司对合同解除的主张不提出异议，双方之间的合同也只能自该函件到达万家灯火公司时解除。
2013年9月29日，房产分局向马俊发出“关于直接向我局交付租金、使用费以抵销万家灯火公司债务的函”，要求马俊将2013年2月1日至2014年1月31日期间未支付给万家灯火公司的租金（按万家灯火公司、马俊之间约定的租金为计算标准）直接支付给房产分局。根据该函的要求，马俊于2013年10月24日向房产分局支付了2013年2月1日至2014年1月31日期间的租金共计1450000元，房产分局向马俊出具中国人民解放军有偿服务收费专用收款收据一张。万家灯火公司认为根据万家灯火公司、马俊之间租赁合同的约定，马俊应当直接向万家灯火公司支付租金，马俊向房产分局支付租金没有合同依据，遂于2014年3月10日诉至原审法院。
原审另查明，2013年1月8日，万家灯火公司收到房产分局发出的解除合同律师函后，未将承租房屋腾空返还给房产分局，万家灯火公司一直持续占有使用涉案房屋。马俊经营的南京川味观餐饮有限公司仍在正常营业，房产分局未实际收回出租给万家灯火公司的房屋。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。万家灯火公司与房产分局签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。后万家灯火公司经过房产分局同意，将承租房屋的一楼营业大厅转租给马俊，并与马俊签订了《房屋租赁补充协议书》及《房屋租赁协议书（二）》，该转租合同合法有效，合同双方应按照合同的约定履行义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因万家灯火公司自2012年5月与第三人产生矛盾以后即停付了房屋租金，至2013年1月万家灯火公司已逾期七个月未支付租金，双方约定的合同解除的条件已经成就，房产分局可以解除合同，自解除合同的通知到达万家灯火公司时解除。本案中，江苏益邦律师事务所受房产分局委托，于2013年1月8日向万家灯火公司发出律师函，告知万家灯火公司和第三人之间的合同已解除，万家灯火公司在2013年1月10日的回函中确认收到了该律师函。万家灯火公司收到2013年1月8日的解除合同律师函后，并未向法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，合同解除的效力应自解除通知到达时生效，故万家灯火公司以解除合同的效力没有得到司法确认为由抗辩合同没有解除的理由不能成立。因此，万家灯火公司与房产分局之间签订的军队房地产租赁合同已于2013年1月8日解除。万家灯火公司以第三人的装修行为对其造成的经营损失未补偿为由拒付租金进行抗辩，因万家灯火公司未能举证证明其经营损失的事实存在，该抗辩亦不能成立。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，因万家灯火公司与房产分局之间的租赁合同已解除，房产分局有权向马俊收取逾期腾房的房屋占有使用费，且马俊根据房产分局的要求，业已按照租金标准向房产分局支付了2013年2月1日至2014年1月31日期间的房屋使用费，故万家灯火公司向马俊主张2013年2月1日至2014年1月31日期间的租金，依法不应支持。因万家灯火公司与房产分局之间的合同解除并不必然导致万家灯火公司与马俊之间的租赁合同立即解除，马俊目前仍在占有使用万家灯火公司向其交付的大行宫大厦一楼用于经营川味观餐饮公司，万家灯火公司、马俊之间的租赁合同仍处于履行状态，故万家灯火公司向马俊主张支付2014年2月1日至2014年7月31日期间的租金及逾期支付的利息的请求应予以支持。根据双方之间的合同约定，2014年2月1日至2014年7月31日半年期间的租金数额应为725000元。
万家灯火公司、马俊双方签订的《房屋租赁补充协议书》及《房屋租赁协议书（二）》约定：租金实际起算日是2009年8月1日，租期第二年起，租金支付方式为每半年提前15天支付一次，先付后用。根据合同约定，万家灯火公司应于2014年1月16日之前交付2014年2月1日至2014年7月31日期间的半年租金，即万家灯火公司请求马俊支付上述租金的诉讼时效期间起点应为2014年1月17日，现万家灯火公司于2014年3月10日向原审法院起诉，万家灯火公司的诉讼请求并未超过一年的诉讼时效期间。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：马俊于判决生效之日起十日内给付南京万家灯火大酒店有限公司房屋租金725000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2014年1月17日起，计算至判决确定的给付期限的最后一日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费24200元，减半收取为12100元，万家灯火公司负担8067元，马俊负担4033元。
马俊不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决自相矛盾。原审法院一方面依据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定房产分局即房屋的产权人有权在房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除时，向负有腾房义务的次承租人收取房屋的占有使用费，同时也认定被上诉人无权向上诉人主张2013年1月至2014年1月31日的租金，另一方面又判决上诉人需要向被上诉人给付2014年2月1日至2014年7月31日的租金。2、原审法院曲解法律，适用法律错误。就出租合同解除或终止后，转租合同的效力问题，法律虽无明确规定，但结合立法本意及其他相关条文理解，所谓“并不必然解除”事实上是指为保护次承租人的权益，不能简单认定合同已经解除或终止。3、上诉人与被上诉人的转租合同已不具有履行基础。被上诉人及房产分局之间的租赁合同于2013年1月8日解除，被上诉人对案涉房屋已经丧失了全部的用益物权，在客观上已经无法履行与上诉人之间的转租合同。原审法院判决上诉人单独履行合同义务给付租金明显无事实和法律依据。4、原审判令上诉人承担自2014年1月17日起的利息损失没有依据。在万家灯火公司、房产分局之间租赁合同纠纷未解决之前，上诉人作为次承租人的合法权益能否得到保护尚不能确定，对合同约定的租金支付义务依法享有不安抗辩权，不构成违约，不应当承担按照银行贷款利率赔偿利息损失的责任。综上，请求法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
万家灯火公司辩称，1、原审法院认定的法律关系正确。2、万家灯火公司与马俊的租赁合同并未解除，万家灯火公司有权向马俊主张租金。3、万家灯火公司和马俊的租赁合同事实上仍在履行过程中。4、马俊在原审中举出5万元借条并未主张从房租中抵扣。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
房产分局辩称，同意上诉人的意见。1、原审判决不符合逻辑，按照原审判决房产分局当然可以依然继续向上诉人主张违法占有使用费，而原审判决却判令上诉人向被上诉人支付租金，2、被上诉人与房产分局之间的租赁合同早在2013年1月8日就已经解除。房子不是被上诉人的，被上诉人也没有转租权，继而没有权利向上诉人主张租金。原审判决适用法律错误，请求二审法院予以纠正。
对于原审法院查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。
本院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次出租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，存在两个合同关系，即出租人房产分局与承租人万家灯火公司之间的租赁合同和承租人万家灯火公司与次承租人马俊之间的转租合同。转租合同签订时得到了出租人房产分局的同意。在房产分局与万家灯火公司之间的租赁合同终止的情形下，万家灯火公司与马俊的转租合同期限超过房产分局与万家灯火公司的租赁合同期限的部分无效，转租合同次承租人马俊对出租房屋的占有就从有权占有变成无权占有，对此，出租人房产分局可以基于对房屋的所有权要求次承租人马俊承担因占有使用产生的一切费用。房产分局要求马俊直接向其支付占有使用费，马俊亦实际向房产分局支付了相应占有使用费。万家灯火公司负有腾房义务，已无法继续与马俊之间的租赁合同。据此，万家灯火公司要求马俊向其支付租金及利息缺乏依据，上诉人马俊此节上诉理由成立，本院予以支持。原审法院认定万家灯火公司与马俊之间的租赁合同处于履行状态并判决由马俊向万家灯火公司支付租金及利息无依据，应予纠正。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第503号民事判决；
二、驳回万家灯火公司的诉讼请求。
本案原审案件受理费12100元，由万家灯火公司负担；二审案件受理费24200元，由万家灯火公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一四年十一月二十日
书记员 崔 鸣