河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民再终字第54号
再审上诉人（原审被告、再审申诉人）：蒋长生。
委托代理人：蒋建荣。
委托代理人：王宝岩，河北张国庆律师事务所律师。
再审被上诉人（原审原告、再审被申诉人）：齐亚利。
委托代理人：ＸＸ，河北瀛川律师事务所律师。
再审上诉人蒋长生与再审被上诉人齐亚利确认解除房屋买卖合同通知无效纠纷一案，河北省三河市人民法院于2007年8月13作出（2007）三民初字第1515号民事判决，已经发生法律效力。河北省廊坊市人民检察院于2010年6月17日就本案向本院提出抗诉。本院于2010年7月7日作出（2010）廊民抗字第4号民事裁定书，指令河北省三河市人民法院另行组成合议庭对本案进行再审。河北省三河市人民法院于2015年4月20日作出（2007）三民再字第1515号民事判决。
蒋长生不服，提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人蒋长生的委托代理人蒋建荣、王宝岩、再审被上诉人齐亚利及其委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐亚利诉称，原、被告于2005年7月22日签订了房屋买卖协议，价款80万元。付款方式：原告于协议签订日付款20万元，2005年12月31日前付款20万元。另外，双方约定以被告名义向银行贷款40万元作为原告支付的购房款，本息由原告偿还。协议订立时，原告依约定给付被告房款20万元，又于2005年12月20日给付被告13万元，尚欠7万元。2007年4月16日，被告以其将40万元贷款本息还清为由，书面通知原告于同年4月19日前将购房款、贷款本息及违约金634658元交付给被告。原告接到通知后，由于不知道被告是否已将贷款付清，故只得于4月19日带现款7万元交给被告之女蒋建荣，但其女拒收。原告无奈，只得于次日通过邮局将7万元汇给被告。同时原告到银行查询被告确已将贷款付清后，于4月27日又将贷款本息扣除被告应担负的5000元费用后，将430000元汇给被告。不料，被告却于4月28日向原告发出通知，要求解除购房协议。原告认为，由于楼房价款上涨，被告无端阻碍原告履行协议，被告解除协议的通知，不符合法律规定。原告故提起诉讼，请求依法确认被告解除协议的通知无效。
被告蒋长生辩称，是因为原告不及时向银行偿还贷款，被告无奈才将贷款还清。原告又未能在限定的时间将被告所还的贷款本息及所欠购房款、原告应支付的违约金支付给被告。因此，被告解除房屋买卖协议是合法的，且该房屋被告已为他人贷款作了抵押，双方的买卖合同已无法实际履行。
原审法院经审理查明，原、被告就房屋买卖情况各自提供一份协议。原告提供的协议名称为“房屋买卖协议”，被告提供协议名称为“协议”。两份协议均以被告为甲方，原告为乙方，签订日期均为2005年7月22日。原告提供的房屋买卖协议载明，“一、经甲、乙双方协商，甲方将自己所有的位于三河市区农机大世界东侧，土地证号三国用（2000）字第**号，房产证号三河市房权证泃字第××号的楼房卖予乙方。二、此楼房（建筑面积378.49㎡），及室内各项设施，双方议定价格为捌拾万元人民币。三、协议签订之日，乙方给付甲方购房款20万元，乙方即有此房的无偿使用权。四、2005年12月31日前乙方付给甲方20万元，乙方不得违约，如违约，乙方需支付所差数额倍额的违约金，如遇特殊原因，乙方需提前一个月通知甲方，对违约金另议。五、协议签订后，甲方以此房所有权证为抵押，以甲方的名义替乙方向银行贷款40万元，以此作为购房款直接交予甲方，（手续由甲方向银行直接办理两年期普通利率为年息7厘以下的贷款）。六、如因上项贷款到期乙方未能全部还清贷款时甲方应向乙方提供办理续贷所需手续由乙方自行向银行申请贷款。七、乙方如在贷款期内拒不偿还贷款本息，甲方有权将该楼房交予银行变卖以抵偿贷款本息及损失，如有余款，归乙方所有。八、此房在贷款未还清前暂不过户，在贷款还清后一年内，乙方应及时将本房过户，过户税费营业税甲方负担5000元外均由乙方自行负担，如到期乙方不过户，造成房产纠纷时由乙方负责。九、乙方过户，需甲方出具之手续，甲方必须及时出具，否则乙方有权向甲方索要因不能及时过户所造成的损失费用。十、协议签订后，如甲方违约收回楼房，甲方需赔偿乙方因此造成的各种损失。此协议一式四份，甲乙双方及证人各一份。”被告提供的协议与原告提供的房屋买卖协议第二页内容相同，第一页内容除协议名称及第五、六条内容不同外其它内容相同。被告提交的房屋买卖协议第五条载明“协议签订后下欠40万元在2007年8月30日前付清，由甲方以此房所有权证作为贷款抵押，甲方其女蒋建荣向银行或信用社贷款40万元，以此作为购房款，其贷款利息由乙方交付。”第六条载明：“如因上项贷款到期后，乙方未能全部还清贷款时，甲方只限于2007年8月30日前，向乙方提供办理续贷所需手续。原、被告双方均主张对方对双方协议的首页进行了删改。为此，原告方证人王某出庭对原告提交的房屋买卖协议予以确认，并提交了一份由其保管的内容与原告提交的房屋买卖协议内容相同的协议。被告未提交其它证据。
协议签订后，原告依约于2005年7月22日付房款20万元，于2005年12月20日付房款10万元。被告以其女蒋建荣名义于2005年9月2日向三河市农村信用合作联社泃阳信用社贷款40万元，利率6.045‰，期限11个月。原告将上述贷款利息偿还到2006年6月20日，之后原告未再偿还利息。2007年4月13日，被告将上述贷款所欠本息付清。原告主张曾以被告之子蒋建华名义由信用社贷款3万元作为购房款，由原告偿还贷款利息，被告对此予以否认。为此，原告提供三河市黄土庄农村信用合作社还款凭证两张，证明其已偿还的利息自2006年3月21日至2007年3月20日，贷款人为蒋建华。另查明，该贷款已于2007年5月11日还清。
2007年4月16日，被告向原告送达书面通知，载明：“齐亚利先生：您与我于二00五年七月二十二日签订房屋买卖协议，该协议第四、五、六项规定二00五年十二月三十一日前支付二十万元房款，并以我女儿蒋建荣的名义向银行贷款四十万元，此贷款由您还本付息，但协议订立后，你并未履约，该协议第四条规定款项您只支付十万，按协议规定，您现应支付我二十万元，另按协议五、六条规定作为购房款之贷款，您即不还本，又不付息，信用社欲诉讼于我，我虽予您多次联系，而未果，我只有将贷款四十万元及利息34648元，总计四十三万四千六百五十八元，还予信用社，以上总计您尚你我购房款及违约金总计634658元，现我正式通知你于二00七年四月十九日前将此款交付于我。否则，将以您违约而解除房屋买卖协议。”原告接到通知后，于2007年4月20日通过邮政汇款7万元给被告，被告拒收。2007年4月27日，原告再次通过邮政汇款43万元给被告，被告于5月1日退回。2007年4月28日，被告向原告送达解除通知，载明：“齐亚利先生：您于2005年7月22日与我签订房屋买卖协议，但协议签订后您并未按照协议的约定支付购房款及违约金。故2007年4月15日我已向您发出付款通知，但至今您却迟迟不予缴纳应缴纳的购房款及违约金。现我依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定正式通知您于2007年5月10日前至我处取走已付的房款。并通知现租房户自2007年5月1日始将房租交至我处。”诉讼中，原告主张曾在2007年4月19日晚携带8万元送给被告之女蒋建荣，但被拒收，原告才于4月20日汇款。证人赵某证实了其与原告夫妻俩到被告之女蒋建荣处送钱的事实。另查明，2007年6月25日，被告蒋长生以上述房产及土地为其子蒋建华在三河市农村信用合作联社李旗庄信用社贷款作了抵押，并进行了抵押登记。
一审法院原审认为，原、被告就双方的房屋买卖关系各自提供了名称不同，内容亦有差异的协议，但从证据优势上考虑，原告的证据占有优势。因此，原告提供的房屋的买卖协议的真实性，予以确认。双方应按协议的约定履行义务。原、被告之间的房屋买卖协议亦称房屋买卖合同，在这里为同一概念。原告不能按约定支付房款及购房贷款利息，确已构成违约。但双方并未在合同中约定原告有上述违约行为时，被告有权解除合同。根据双方所签订的房屋买卖协议的约定，被告应将房屋变卖，价款用以偿还所欠房款及购房贷款利息。而被告却采取了解除房屋买卖协议的方式，显然不符合当事人意思自治原则，违反了合同约定。此外，被告在未事先通知原告的情况下将贷款还清，并给原告三天时间付清所有款项，期限明显过短，且原告已在被告送达解除合同通知之前通过邮局汇款50万元给被告。被告以原告付款已超过期限为由拒绝接收上述汇款并因此作出解除房屋买卖合同的决定，法律依据明显不足，不符合法定的解除合同的条件。因此，原告要求确认被告解除房屋买卖合同通知无效的主张应予支持。被告以房屋及土地已抵押登记，合同无法实际履行的主张，属双方及抵押权人履行房屋买卖合同及贷款合同中具体运作问题，不属本案处理范围，不予调整。双方所提供的房屋买卖合同属于真假问题，由于不影响对本案基本事实的认定，不再深纠。判决：被告蒋长生作出的解除房屋买卖合同通知无效。
廊坊市人民检察院抗诉认为：三河市人民法院（2007）三民初字第1515号民事判决，存在适用法律错误。首先，齐亚利未按双方房屋买卖协议约定给付蒋长生购房款，已经构成违约，原审判决亦认定齐亚利不能按约支付房款及购房贷款利息构成违约，但未按双方房屋买卖协议第四条约定判决齐亚利承担违约责任，不符合法律规定；第二、本案房屋买卖标的为80万元，按照双方协议约定，2005年12月30日前齐亚利总计应给付蒋长生购房款40万元，剩余40万元由蒋长生以自己的名义为齐亚利贷款，由齐亚利还本付息。但直至本案诉讼时，齐亚利只给付蒋长生购房款30万元，且未按双方协议约定给付蒋长生在三河市农村信用合作联社泃阳信用社为其贷款的利息，不仅给蒋长生造成了一定的经济损失，且使其遭受了信用社催贷的精神压力。虽然双方当事人在房屋买卖协议中未约定买房人违约、出让人可解除合同的条款，但根据合同法第94条第3项“当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内不履行主要债务的，当事人可以解除合同”的规定，齐亚利不履行协议约定，经催告仍不按时履行，蒋长生向其发出解除房屋买卖协议通知书并不违反法律规定。原审法院判决蒋长生作出的解除房屋买卖合同通知无效，显属适用法律错误。
一审法院再审查明：1、原审原告表示坚持原审时的诉讼请求。2、原审原告坚持其在原审时发表过的观点、提交的证据及发表的举证、质证意见。3、原审被告认可其所持协议的第一页进行了修改，但其是为了取得贷款且在原审原告在场的情况下进行了修改，协议主要内容与原告所持协议一致，只是对贷款部分进行了修改。原审被告对原审原告主张的在收到被告于2007年4月16日发出的付款通知后，曾携带8万元送给原审被告女儿蒋建荣，但被拒收，后又通过邮政给原审被告汇款50万元又被拒收的情况不予认可，原审被告称汇款单只能证明原审原告委托邮局给其汇过款，但没有任何证据证明原审被告收到过此笔汇款，故不能视为原审被告收到或拒收。原审被告对原审原告主张的以蒋建华名义贷款3万元用于偿还购房款不予认可。原审被告称，原审原告于2005年12月31日前未按双方协议约定履行给付购房款义务，已构成违约，其在原审被告于2007年4月16日发出的付款通知后，仍未能按通知规定的时限将购房款给付原审被告，又构成违约，原审被告认为，原审原告违约事实存在，在双方当事人没有约定合同解除条件时就应当依照法律规定，故应适用合同法第167条的规定，解除原审原、被告双方签订的房屋买卖协议。4、原审原、被告除在原审提交过的证据外，无其他新的证据提交。就本案事实部分，再审查明与原审查明一致。
一审法院再审认为，1、抗诉机关提出的“齐亚利未按双方房屋买卖协议约定给蒋长生购房款，已经构成违约……”抗诉理由不能成立。因为齐亚利是否按双方签订的房屋买卖协议第四条承担违约责任并不是本案诉讼请求，故无需作出判决结果。2、抗诉机关提出的“本案房屋买卖标的为80万元，按照双方协议约定……”抗诉理由不能成立。处理合同问题，在双方约定不违反法律规定的情况下，应首先遵循当事人意思自治原则。就本案而言，双方所签订的房屋买卖协议中关于违约责任的约定并未违反法律规定，故原审原告即使违约，原审被告亦应按双方签订的房屋买卖协议中关于违约责任约定行使权力，而无权解除合同。3、原审被告在未事先通知原审原告的情况下将贷款还清，并给其三天时间付清所有款项，期限明显过短，且原审原告已在原审被告送达解除合同通知之前通过邮局汇款50万元给原审被告，但原审被告拒收，并因此作出解除房屋买卖合同的决定，法律依据明显不足，不符合法定的解除合同的条件。因此，原审原告要求确认被告解除房屋买卖合同通知无效的主张，本院应予支持。抗诉机关的抗诉理由不成立，不予采纳，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此作出判决：维持三河市人民法院（2007）三民初字第1515号民事判决。
再审上诉人蒋长生上诉称，齐亚利未按约定于2005年12月31日前给付房款20万元（只给付10万元），依据协议第四条应支付倍额违约金20万元。依据《中华人民共和国合同法》第167条规定，分期付款的买受人未支付到期款的金额达到全部金额的五分之一的，出卖人可以要求支付全部价款或者解除合同。蒋长生可以选择解除合同。齐亚利未按约按期向银行偿还40万元利息，依据《中华人民共和国合同法》第65条规定，我承担违约责任后，依据本法第167条规定选择解除合同。一审认定给齐亚利三天时间付清全款，期限明显过短，没有考虑齐亚利履行协议过程中屡屡违约是一个不守信用的人。
被上诉人齐亚利辩称，2005年12月31日拖欠20万元购房款达到全部价款的五分之一，与事实不符。事实是齐亚利只欠上诉人蒋长生10万元，不足五分之一。本案只审理诉争的《解除通知》是否于法有据，是否有无法律效力。被上诉人认为是上诉人未依合同约定为被上诉人办理两年期贷款，只办理了11个月贷款，构成违约。
本院二审审理查明的事实与一审法院再审审理查明的事实相同。
本院认为，再审被上诉人齐亚利起诉再审上诉人蒋长生解除房屋买卖合同通知无效纠纷一案，本案再审被上诉人齐亚利在原一审民事诉状及庭审笔录中均同时提出了确认原购房协议有效的诉讼请求，但原一审法院并未对此项作出判决。此次再审过程中再审被上诉人齐亚利虽坚持原诉讼请求，但未对遗漏的判项提出异议，再审上诉人蒋长生亦未对该判项的遗漏提出异议。因此，本案再审只审理解除房屋买卖合同的通知是否有效问题，属于确认之诉，不涉及再审上诉人蒋长生与再审被上诉人齐亚利原房屋买卖合同的效力问题。再审被上诉人齐亚利收到再审上诉人蒋长生2007年4月16日发出的三日内付款通知，并得知蒋长生已将银行贷款还清，主动分两次通过邮局汇款给蒋长生，均被拒收，表明被上诉人齐亚利具有积极实现合同目的的意愿，且再审上诉人给再审被上诉人三天付款期限明显过短。再审上诉人蒋长生于2007年4月28日向再审被上诉人发出的解除合同通知并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除条件，该通知不发生解除合同的法律效力。再审上诉人蒋长生可依照法律规定及双方买卖合同的约定另行主张自己的权利。原审再审判决认定事实和适用法律并无不当，但原审判决主文“被告蒋长生作出的解除房屋买卖合同通知无效”的表述存在瑕疵，应当予以纠正和变更。再审上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定判决如下：
将“被告蒋长生作出的解除房屋买卖合同通知无效”变更为“再审上诉人蒋长生于2007年4月28日向再审被上诉人齐亚利发出的解除房屋买卖合同通知不发生法律效力”。
一审案件受理费11800元由齐亚利负担6000元，蒋长生负担5800元。二审案件受理费11800元由蒋长生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘文博
审 判 员 刘玉才
代理审判员 谷文杰
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 韦 丹