湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0106民初1524号
原告（反诉被告）：武汉市美城物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区三角路新村1号。
法定代表人：邬仁华，总经理。
委托诉讼代理人：徐青荣，男，汉族，1990年11月13日出生，系公司法务，居民身份证住址安徽省巢湖市含山县。
委托诉讼代理人：王瑾，男，汉族，1990年12月8日出生，系公司法务，居民身份证住址湖北省汉川市。
被告（反诉原告）：朱英杰，男，1973年1月18日出生，汉族，住武昌区。
原告武汉市美城物业管理有限公司（以下简称“美城物业”）与被告朱英杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，朱英杰以2015年至今一直居住在武汉市洪山区徐东馨苑小区7号楼2单元24楼4号为由，对本案管辖权提出异议，本院经审查于2017年3月27日作出民事裁定书，驳回朱英杰对本案管辖权提出的异议。朱英杰于2017年4月21日向本院提起反诉，本院受理后,决定对本诉与反诉合并审理,依法适用简易程序，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。美城物业的委托诉讼代理人徐青荣、王瑾，及朱英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美城物业向本院提出诉讼请求：1.判令朱英杰一次性支付美城物业自2014年2月起至2017年2月止的物业管理费5,724元；2.判令朱英杰一次性支付美城物业违约金343.44元（按照中国人民银行贷款利率计算）；3.判令全部诉讼费用由朱英杰承担。事实和理由：2007年12月29日，美城物业与武汉美城房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托书》，美城物业在美城清芷园小区提供物业管理服务，期限2年。合同届满后，美城物业先后与美城开发商、武汉市美城清芷园小区第一届业主委员会签订3份物业管理服务合同，服务期限截止2018年8月1日，并约定：多层住宅0.5—0.6元每平米，小高层住宅0.9—1.2元每平米。朱英杰系美城清芷园小区3-1-1101室业主，房屋面积132.5平方米，自2014年2月，朱英杰拒绝缴纳物业管理费，截止2017年2月，朱英杰欠缴物业管理费5,724元，违约金343.44元，共计6,067.44元。经多次催缴，均未果。特诉至法院，请求判如所请。
朱英杰辩称：入住后我是按时交纳物业费，之后我不交物业费是因为我入住后向物业反映居住的房屋楼顶漏水，物业公司没有上门查看、维修，按照物业服务合同的约定，我多次反映无人理睬，美城物业不按合同对房屋进行维修，属于违约，对我的生活、财产造成了很大的影响和损失，所以我才不交纳物业费。我不同意交纳物业费及违约金，诉讼费用也不应由我承担。
朱英杰向本院提出反诉请求：1.判令美城物业继续履行房屋维修义务；2.判令美城物业赔偿因未尽维修义务给我造成的经济损失45,000元；3.本案的全部诉讼费用由美城物业承担。事实和理由：2007年12月29日，美城物业与武汉美城房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托书》，约定由美城物业负责美城清芷园提供物业管理服务，服务期限为两年。在合同履行期限届满后，美城物业又与武汉市美城清芷园小区第一届业主委员会签订了物业管理服务合同，由美城物业继续为美城清芷园小区提供物业管理服务到2018年8月1日。我系美城清芷园3-1-1101室业主，因居住的该房屋室内的房顶、墙面等多处大面积渗水，曾多次向美城物业反映情况要求修缮、处理，美城物业接到通知后拒绝履行维修义务而严重影响了反诉人的生活，我遂雇请他人维修花去费用45,000元，该费用应当由美城物业承担。
美城物业对朱英杰的反诉辩称：我方不同意朱英杰所有的反诉请求。房屋漏水属房屋质量问题，责任主体并非物业公司，对于朱英杰在房屋漏水期间所造成的损失应由房屋出卖人承担，对于房屋漏水在房屋保修内应由建筑开发商进行维修，保修期满应向小区业委会申请专项维修资金，美城物业在朱英杰反应有漏水情况时已上门查看，且向业委会申报，义务已履行，所有的诉讼费用应由朱英杰承担。
经审理查明：朱英杰为武汉市武昌区三角路新村1号清芷园3-1-1101室业主，该房屋在顶层，房屋建筑面积132.95平方米。武汉市房屋产权登记信息查询单显示：该房屋系朱英杰于2013年10月25日从出卖人缪飞处购得。
2007年12月29日、2010年1月10日，美城物业与武汉市美城房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托书》。由美城物业对美城·清芷园小区提供物业管理服务。
2013年11月13日的《收据》上载明：入账日期：2013年11月13日交款单位缪飞3-1-1101人民币（大写）壹仟柒佰捌拾捌元整￥1788收款事由2013.2.10-2014.2.10物业费已退2012.1-2013.12月垃圾费120元。下面备注：已卖房退预交的垃圾清理费465装押金1000共计1465下有缪飞签名，注明已退。
2013年11月15日的《收据》上载明：入账日期：2013年11月15日交款单位3-1-1101朱英杰人民币（大写）壹仟元整￥1000收款事由中注明系装修押金。
2014年1月1日，武汉市美城房地产开发有限公司（甲方）与美城物业（乙方）签订《前期物业服务委托书》。合同载明:……就甲方选聘乙方对美城·清芷园小区（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。约定：第六条……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.60元/月.平方米；高层住宅:1.20元/月.平方米；……。第七条业主应于收房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在下月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第三十五条本合同期限自2014年1月1日起至2016年1月1日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十一条对业主未按时足额交纳物业服务费用应承担违约责任作了约定，但并未约定违约金的标准。
2015年8月26日，武汉市美城清芷园小区第一届业主委员会作为甲方与美城物业乙方签订《武汉市物业服务合同》。合同载明:……甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就美城·清芷园（物业名称）物业服务有关事宜，订立本合同。合同约定：第二条乙方提供的物业服务内容包括：（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护。……第四条本物业服务合同期限为叁年，自2015年8月1日至2018年8月1日。第五条……1、物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：[多层住宅]：0.5-0.60元/平方米·月；[小高层住宅]:0.9-1.20元/平方米·月；第六条业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为元月1日——15日。第二十六条业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日缴0.1%的标准向乙方支付违约金。双方还约定合同履行发生争议的，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。
2014年2月起朱英杰未缴纳物业管理费，美城物业通过电话及张贴的形式对朱英杰进行了催缴。
2014年2月17日，朱英杰与金满意签订一份《房屋屋面防水施工合同》，金满意向朱英杰开具工商服务业统一收款收据，显示2014年5月29日收取朱英杰45，000元。
上述事实，有双方提供的原被告身份信息、前期物业服务委托书、武汉市物业服务合同、收据、催收函照片、武汉市房屋产权登记信息查询单及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：美城物业与建设单位武汉市美城房地产开发有限公司于2014年1月1日签订的《前期物业服务委托书》以及美城物业与武汉市美城清芷园小区第一届业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》未违反法律法规的规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述合同对朱英杰均具有约束力。
美城物业在美城·清芷园小区业主委员会成立前，曾先后于2007年12月29日、2010年1月10日、2014年1月1日与武汉市美城房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托书》，2015年8月26日，在武汉市美城清芷园小区第一届业主委员会成立后，美城物业与该业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，双方应按上述合同期限及内容履行自己的义务。
双方当事人之间的权利义务关系，合同有明确约定的从其约定，没有明确约定的，应当依据相关法律、法规的一般性规定予以确定。朱英杰所有房屋位于顶层，其屋顶也就是建筑物的屋顶，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”。故朱英杰所有房屋屋顶，属于业主共有部分。本案中无论是开发商与美城物业签订的《前期物业服务委托书》，还是业主委员会与美城物业签订的《武汉市物业服务合同》均只约定物业公司具有对物业管理区域内共用部位的管理和维护。对物业公司是否应承担公用部位的维修义务、以何种方式维修、维修费用的承担等均没有明确约定。根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第二十一条第（一）项规定：“住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的。”以及第二十三条第一款第（二）项和第二款的规定：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。根据上述规定，朱英杰所有房屋屋顶漏水的维修费用应由该幢房屋内业主按比例承担，先从业主个人维修资金分账户支付，美城物业公司没有承担房屋屋顶漏水维修费用的义务。朱英杰亦未提供其他证据证明房屋漏水系因美城物业的不当行为所致。故朱英杰主张美城物业赔偿其维修房屋屋顶的费用无合同和法律依据，本院不予支持。
美城物业出具的《收据》载明该3-1-1101号房屋物业管理费交至2014年2月10日，所以朱英杰欠缴物业费的起始期限应为2014年2月11日。根据上述物业服务委托书、物业服务合同及收费存根，朱英杰房屋建筑面积132.95平方米，物业费标准为每月1.2元/平方米，朱英杰应该按照此物业费标准交纳物业费，故2014年2月11日至2017年2月10日期间的物业费数额应为5,737.7元（132.95平方米×1.2元×35个月＋132.95平方米×1.2元×27÷28）。美城物业公司向本院主张物业费5,724元。
美城物业虽然不承担对朱英杰所有房屋屋顶的直接维修义务，但根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，美城物业应承担首先根据维修项目制定住宅专项维修资金使用方案，协助业主申请、使用住宅专项维修资金的义务。特别是在屋面防水损坏造成渗漏此等法律明确规定的紧急情况下，物业公司更应该主动的、及时的履行上述义务。本案中美城物业未积极履行上述义务，导致业主朱英杰家存在屋顶渗漏水情形，其提供的物业服务存在缺陷。美城物业仍要求朱英杰承担全额物业服务费显失公平，故对美城物业要求朱英杰承担物业服务费的数额，本院酌情予以扣减20%，即5,724元的80%，朱英杰实际应支付物业费4,579.2元。考虑到朱英杰并非无故拖欠物业服务费，故对美城物业主张要求朱英杰按照中国人民银行同期贷款利率承担自2014年2月起至2017年2月止的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十六条、第五十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）朱英杰于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）武汉市美城物业管理有限公司支付2014年2月11日至2017年2月10日期间的物业管理费人民币4,579.2元；
二、驳回原告（反诉被告）武汉市美城物业管理有限公司其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）朱英杰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告（反诉原告）朱英杰负担（此款武汉市美城物业管理有限公司已垫付，朱英杰连同上述款项一并支付给武汉市美城物业管理有限公司）。反诉案件受理费人民币463元，由反诉原告朱英杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 员 周 征
二〇一七年六月二十六日
法官助理 裴 辉
书 记 员 吴艳妮