北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终14540号
上诉人（原审被告）：北京市通州区建筑集团公司，住所地北京市通州区河东果园。
法定代表人：贾永革，董事长。
委托诉讼代理人：马思思，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张金辉，男，1982年1月2日出生,住福建省莆田市。
委托诉讼代理人：郑建鸥，北京市京都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙海斌，男，1982年10月12日出生，住北京市大兴区。
上诉人北京市通州区建筑集团公司（以下简称通建集团）、上诉人张金辉因与被上诉人孙海斌房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初26811号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
通建集团上诉请求：请求撤销一审判决第四项，改判驳回孙海斌该项诉讼请求；孙海斌承担本案二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、孙海斌明知该房屋性质是公租房，仍然在明知的情况下与通建集团签订认购书，因此在通建集团与孙海斌均存在过错的情况下双方应当各自承担相应的责任。二、一审法院认定通建集团赔偿孙海斌信赖利益损失缺乏事实依据，适用法律错误。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第25条的规定，信赖利益的保护在我国法律主要是通过缔约过失责任的承担予以保护的。而合同无效或者被撤销的缔约过失造成的损失必须是已经实际发生的损失，包括在订立合同过程中所遭受的损失和在履行合同过程中所受到的损失，不包括可得利益损失。而孙海斌并没有相应的实际损失，且通建集团与孙海斌签订的认购书中也并没有相应的条款约定通建集团在不能交房时赔偿其损失。另外，孙海斌并不具备相应的公租房承租资格，其在签订合同时也明知是公租房性质，因此孙海斌并不具备获得该房屋所有权的信赖利益。因此，通建集团认为，孙海斌明知房屋性质仍然与通建集团订立合同其自身也存在过错，而一审法院在无合同约定且孙海斌不存在实际损失的情况下要求通建集团赔偿其信赖利益损失缺乏事实依据，法律依据。
张金辉上诉请求：1、撤销一审判决第五项、第六项裁判内容，改判驳回孙海斌第三项诉讼请求；2、由孙海斌承担二审诉讼费用。事实理由：一、一审判决认定事实错误。通建集团和张金辉在一审庭审中均陈述，通建集团因拖欠张金辉货款，打算将涉案房屋抵债给张金辉，但张金辉没有接受抵房。通建集团还向法庭陈述，如果债权人接受抵房，通建集团会与其签订抵房协议并办理手续。因此一审认定事实错误。一审未查明张金辉将居间费中的5万元支付给案外人郝兴龙的事实。张金辉在庭审中已陈述，孙海斌系通过郝兴龙介绍认识张金辉，又通过张金辉介绍向通建集团认购涉案房屋。张金辉收取的125280元居间费中，有5万元支付给了郝兴龙。对该事实，孙海斌当庭并未否认，郝兴龙在旁听席上也未否认。一审法院对这一证明成立居间关系的事实没有查明。涉案认购书载明的房屋总价款为334720元，该认购书由孙海斌与通建集团各持一份，张金辉手中并不持有该认购书，因此一审将张金辉视为涉案房屋的转让方，缺少事实根据。二、一审判决适用法律错误。张金辉与孙海斌之间并非房屋买卖合同关系，而是居间合同关系。根据认购书第三条约定，通建集团系房屋出卖人，张金辉仅代为收取334720元购房款。张金辉代收的原因是通建集团欠张金辉货款，而非孙海斌诉称的房屋转让。孙海斌向张金辉额外支付的125280元，其性质若为购房款，那么张金辉完全没有必要将其中的5万元支付给郝兴龙，其支付给郝兴龙的款项的行为难以理解。从当事人的客观行为可以推定主观意思，即这125280元的性质系购房介绍费，即居间报酬。至于收据记载46万元为房款，是张金辉缺乏法律专业知识，没有能力严格区分孙海斌购房总成本中的购房款与介绍费。张金辉将购房总成本笼统写成房款，并不能代表其中125280元均为购房款。根据合同法第四百二十四条、四百二十六条的规定，在本案中，经张金辉居间，孙海斌与通建集团已签订认购书，故张金辉有权收取居间报酬。虽然认购标的物系公共租赁住房，但认购书第一条即明确载明“乙方认购通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目5幢×××号房屋”，这说明孙海斌知道房屋性质，张金辉未向其隐瞒，故无需返还居间报酬。
孙海斌辩称，同意一审判决。不同意张金辉、通建集团的上诉请求。
孙海斌向一审法院起诉请求：1、解除孙海斌、通建集团双方签订的《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》；2、通建集团返还房屋购房款427382.56元（包括购房款334720元、房屋差价款18560元、土地出让金21196.8元和产权变更费52925.76元）并要求通建集团赔偿其上述款项的利息损失，分笔计算，自付款之次日起至实际退还之日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算；3、张金辉退还已收取的孙海斌的购房款125280元并赔偿利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年4月29日起至实际退还之日止；4、依法判令通建集团赔偿孙海斌经济损失30万元（包括房屋差价损失、租金损失以及因处理此事所产生的误工、交通等损失）。
一审法院认定事实：2014年4月28日，孙海斌（乙方）与通建集团（甲方）签订了《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》（以下简称认购书），张金辉作为丙方在该认购书中签名。该认购书载明：孙海斌认购通建集团开发的通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目5号楼×××号房屋，价格为8000元/平方米，总价款为334720元。该认购书第三条付款方式约定乙方选择一次性付款，即签约当日付清总房款，房款由丙方收取，合同由甲方签署。该认购书第四条认购条款约定：3、双方同意在签订本认购书时缴纳房款334720元。5、乙方在办理入住时甲方与乙方签订《通州区范庄公租房项目拆迁定向安置房合同》。6、如因发生不可抗力因素致甲方不能履行本认购书，甲方需无息退还乙方已缴纳全部房款，本认购书自动失效。7、甲方承诺，乙方在符合北京市保障房申请条件的情况下，入住后五年以内为乙方办理其所认购房屋的保障房产权证。乙方负责缴纳契税、印花税、维修基金及土地出让金等须向国家缴纳的各项税费，并按有关规定提供办理产权所需的相关资料。如因保障房申请资格原因乙方无法办理其所认购房屋的产权证，甲方将与乙方就所住房屋双方签订长期租赁合同，其租金标准按本认购的房款分摊确定。8、如乙方不同意租赁，则甲方退还乙方购房款并支付银行同期贷款利息，房屋退还甲方。如交款半年之内乙方选择退房，甲方将无条件全额无息退款。9、如乙方未在约定时间内支付房款，则甲方有权单方面解除合同，并从乙方已交纳房款中扣除合同总额的5‰（按每天计算）作为违约金。10、甲方须在二年内保证将房交付乙方。如甲方未在规定时间内交付房产，则需国家规定标准执行。同时甲方为乙方办理相关退房手续。第五条约定：甲、乙双方签订《通州区范庄公租房项目中5#楼拆迁定向安置房合同》后，本《认购书》自行终止。
2014年4月28日，孙海斌转账给张金辉房款46万元，张金辉在银行转账凭证上签署了收到该笔款项的收据，并支付给通建集团房屋差价款18560元、土地出让金21196.80元、产权变更费52925.76元，通建集团向孙海斌出具了收到房款334720元、房屋差价款18560元及土地出让金、产权变更费74122.56元的收据三张。
2015年10月15日，通建集团在京华时报向内部认购公租房项目的客户及社会各界人士刊登了《公开信》，拟解除内部认购协议，对出现内部认购的原因，其陈述理由如下：1、在项目规划建设初期，因我司职工宿舍在该项目拆迁范围内，为尽快缓解单位困难职工的住房问题，同时加快工程建设，公司经研究决定给予房屋在项目拆迁范围内的我司职工以低于建造成本价认购房屋的资格作为补偿并回迁。2、该项目建设中，由于银行贷款迟缓，公司资金吃紧。为缓解资金紧张问题，公司提出在本单位工作两年以上的职工可以比照房屋在拆迁腾退范围内的住房困难职工，以低于建造成本价认购该项目房屋。3、该项目因银行贷款迟缓，不能按时支付各供应商的材料款，为解决上述资金困难，使项目顺利进行，我司将尚在建设中的范庄公租房属于我司职工安置住房的部分房屋按照成本价格折抵供应商的材料款等。双方同时约定，我司资金充裕时可以收回上述房源。
2015年10月16日，北京市通州区住房和城乡建设委员会作出行政处罚决定书，该决定书中认定通建集团存在如下违法事实：范庄公租房项目由北京市通州区建筑集团公司建设，北京市通州区建筑集团公司于2011年11月4日取得《北京市通州区人民政府关于确定范庄公租房项目开发主体的批复》通政函（2011）330号，于2013年8月12日取得《建筑工程施工许可证》（2013）施（通）建字0046号，建设规模141003平方米，建设2040套公共租赁住房，用于专门面向中低收入群体出租的保障性住房。该项目1、2、4、5、6、7、8、9号楼完成内外装修工程，正在进行小市政施工，3号楼因原址未拆迁还未动工。北京市通州区建筑集团公司于2012年开始，擅自将4、5号楼公租房出售给施工单位、材料商、内部职工及职工的亲朋，共计400余套。北京市通州区建筑集团公司擅自将部分公共租赁住房出售的行为改变了公共租赁住房的保障房性质、用途。该决定书要求通建集团限期30天改正并作出了罚款3万元的处罚。
一审庭审过程中，关于该认购书的签订，孙海斌陈述该房屋系通建集团因欠付张金辉货款抵给被告张金辉的，张金辉将上述房屋转让给了自己，通建集团认可该房屋系因货款抵给张金辉的，张金辉亦认可上述房屋系抵给他的，但对于多收取的房款认为系居间费用，但未就此提供证据予以证明；关于范庄公租房项目中是否有内部职工安置房的问题，通建集团未就此提供任何证据；关于孙海斌主张的损失，包括房屋差价损失、租金损失以及因处理此事所产生的误工、交通等损失，具体数额系估算的。
另查，2012年11月20日，通建集团与北京市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案土地的使用权并取得了国有土地使用证，2013年取得了相应的建设工程规划许可证及施工许可证。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。损害社会公共利益的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订的认购书，明确约定房屋坐落、价款、付款方式、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，且通建集团收取了孙海斌交纳的全部购房款，因此该认购书可以认定为房屋买卖合同。本案中双方买卖的房屋为公共租赁住房，公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益，该认购书改变了公共租赁住房的用途，侵害社会公共利益，应属无效，故对于孙海斌要求解除该认购书的诉讼请求，法院不予支持。关于孙海斌要求通建集团返还购房款、土地出让金、产权变更费、房屋差价款并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿相应利息损失的诉讼请求，通建集团对此表示同意，法院对此不持异议。关于孙海斌要求通建集团赔偿损失的诉讼请求，由于孙海斌确有损失存在，故对其该项诉讼请求，法院予以支持，在认购书无效的情况下，该损失应为信赖利益损失，具体数额，法院结合认购书签订、履行以及孙海斌交纳的款项数额、当事人的过错程度等因素，酌情确定为22万元，对其主张的过高部分，法院不予支持。关于孙海斌要求张金辉返还房款125280元并赔偿利息损失的诉讼请求，对于孙海斌主张该房屋系张金辉转让他的意见，首先张金辉为孙海斌出具的收据载明系房款，其次虽然形式上系孙海斌直接与通建集团签订了认购书，但该房屋能够确认系通建集团因欠付货款抵给张金辉的，第三、张金辉称多收取的房款系居间费用，但未提供证据予以证明，在此情形下，对于孙海斌的该意见，法院予以采信，由于转让的标的物系公共租赁住房，该转让行为亦属于无效，在此情形下，对于孙海斌要求张金辉返还房款并赔偿利息损失的诉讼请求，于法有据，法院对此予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认孙海斌与北京市通州区建筑集团公司、张金辉于2014年4月28日签订的《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》无效；二、北京市通州区建筑集团公司返还孙海斌购房款、土地出让金、产权变更费、房屋差价款等费用共计427402.56元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京市通州区建筑集团公司赔偿孙海斌利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以427402.56元为基数，自2014年4月29日起至上述本金实际付清之日止，于第二项判决内容执行完毕之日起三日内执行清；四、北京市通州区建筑集团公司赔偿孙海斌信赖利益损失22万元，于判决生效之日起七日内执行清；五、张金辉返还孙海斌房款125280元，于判决生效之日起七日内执行清；六、张金辉赔偿孙海斌利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以125280元为基数，自2014年4月29日起至上述本金实际付清之日止，于第五项判决内容执行完毕之日起三日内执行清；七、驳回孙海斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明的事实，涉案房屋系公共租赁住房。公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益。本案中，双方签订的认购书，明确约定房屋坐落、价款、付款方式、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，且通建集团收取了孙海斌交纳的全部购房款，故该认购书应认定为房屋买卖合同。通建集团将公租房项目以内部安置房名义出售并与购房人孙海斌签署的认购书改变了公共租赁住房的用途，损害社会公共利益，该认购书应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院判决通建集团返还孙海斌购房款、土地出让金、产权变更费等费用并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿孙海斌利息损失，并无不当。
本案的争议焦点在于双方签订的认购书被确认无效的情况下，通建集团应否再赔偿孙海斌信赖利益损失。对此本院认为，首先，合同无效后，有过错一方赔偿对方损失系基于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益，不包括合同在有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益；其次，认购书中已明确载明涉案房屋位于公租房项目之中，孙海斌仍予以购买亦具有一定过错，孙海斌应当根据自己的过错程度承担相应的责任；再次，在购房人与通建集团签订的认购书中，双方约定的返还责任仅限于通建集团退还购房款及支付银行同期贷款利息，由此即使双方签订的认购书有效，认购书中亦未约定退还购房款及支付银行同期贷款利息之外的其他赔偿责任。综上，孙海斌要求赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。通建集团的上诉请求，本院予以支持。一审法院判决通建集团赔偿孙海斌信赖利益损失，处理不当，本院予以纠正。就张金辉上诉称其不应返还孙海斌房款125280元及赔偿利息一节，根据本案证据显示，张金辉给孙海斌出具的收据载明为房款，现因转让的涉案标的物为公共租赁住房，该转让行为无效，故张金辉应返还孙海斌房款并赔偿利息损失。张金辉称上述款项系居间费用，但并未就此提供证据，本院不予采信；张金辉称其将此款中的一部分给付他人，属于张金辉与他人的法律关系，并不能成为不返还孙海斌的合理抗辩。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2017）京0112民初26811号民事判决第一、二、三、五、六项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初26811号民事判决第四、七项；
三、驳回孙海斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6163元，由孙海斌负担1848.9元（已交纳），由北京市通州区建筑集团公司负担2157.05元（于本判决生效之日起七日内交纳），由张金辉负担2157.05元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费4600元，由孙海斌负担1380元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京市通州区建筑集团公司负担1610元（已交纳），由张金辉负担1610元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 宫 淼
代理审判员 张 弘
二〇一七年十二月二十九日
法官 助理 胡震霄
书 记 员 刘 欣