山东省单县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1722民初912号
原告山东单县农村商业银行股份有限公司。
法定代表人时培行。
委托诉讼代理人郝振山。
委托诉讼代理人刘虔。
被告钱民祥，男，1963年2月8日出生，汉族。
被告胡伟霞，女，1973年7月31日出生，汉族。
原告山东单县农村商业银行股份有限公司（以下简称原告）与被告钱民祥、胡伟霞金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郝振山、刘虔，被告钱民祥到庭参加诉讼，被告胡伟霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告钱民祥偿还借款本金25万元、2016年12月10日之前的利息7407.72元及之后的利息、罚息；2.对抵押的被告钱民祥、胡伟霞所有的房地产享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月27日，被告钱民祥以房地产作抵押从原告处借款25万元，借款期限为12个月，月利率为6.51667‰，原告按照合同约定履行了给付借款的义务，现借款期限已经届满，被告至今未偿还全部借款本息。
钱民祥辩称，其本人准备从信用社贷款10万元，信用社员工李平称可帮忙贷款，但要多贷些，李平要用15万元，故办理了25万元的借款手续。款项贷出后，李平扣除了其中的15万元自己使用，钱民祥只使用了10万元，故同意偿还10万元借款，其余15万元应由李平偿还。
胡伟霞未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2014年8月15日，被告钱民祥向原单县农村信用合作联社西关分社（以下简称“西关分社”）申请借款25万元，并在贷款告知书中亲笔书写了如下内容：“我保证贷款自贷自用，自己归还，否则，出现问题后果自负”。同日，西关分社与被告钱民祥、胡伟霞签订了个人借款合同和最高额抵押合同。个人借款合同约定：贷款人为西关分社；借款人为钱民祥；借款金额为25万元；借款期限自2014年8月15日至2017年8月14日；借款人可在上述金额和期限内随借随还，循环使用；借款人在贷款人处开立账户，办理借款资金的发放、支付与还款等业务；凡与借款人账户账号相符并通过密码验证的操作均视为借款人本人或本人授权实施；还款方式为借款人按月结息，借款到期日一次性偿还所有借款本金；担保方式为最高额抵押，担保合同另行签订；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮30%计收罚息。最高额抵押合同约定：抵押人为钱民祥；抵押权人为西关分社；抵押人所担保的主债权为自2014年8月15日至2017年8月14日期间内，在人民币25万元的最高余额内，抵押权人依据与钱民祥签订的借款合同而享有的对债务人的债权；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用；抵押财产详见房地产抵押清单，抵押清单作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；抵押权人在主债权到期，债务人未予清偿等情形下有权实现抵押权。作为抵押合同附件的房地产抵押清单载明：抵押人、房产所有权人及土地使用权人均为钱民祥；房地产坐落于单父路安乐窝；房产证号为****号，土地证号为****号。同日，单县房地产管理局和单县国土资源局分别颁发单房他证单城镇字第****号房屋他项权证和单他项（2014）第****号土地他项权利证明书，载明：他项权利人为西关分社，房屋所有权人和义务人均为钱民祥，房屋共有权人为胡伟霞，债权数额为25万元，他项权利种类为最高额抵押，房屋所有权证号、土地证号与房地产抵押清单记载一致。
2015年8月27日，西关分社与被告钱民祥签订了借款凭证一份，约定：借款人为钱民祥；借款金额为25万元；借款期限自2015年8月27日至2016年8月25日；月利率为6.5167‰。西关分社按照约定将借款25万元存入户名为钱民祥，存款账号为****的账户中，被告钱民祥在贷转存凭证中借款人处签名予以确认。截止至2016年12月15日，被告钱民祥未归还借款本金，扣减已归还的利息19913.54元，实欠利息7407.72元。
2015年11月30日，中国银监会山东监管局发文同意山东单县农村商业银行股份有限公司及城关支行等45家分支机构开业，同时，单县农村信用合作联社自行终止，其债权债务由山东单县农村商业银行股份有限公司承担；山东单县农村商业银行股份有限公司于2015年12月2日开业。
本院认为，西关分社为单县农村信用合作联社的分支机构，不具备法人资格，其民事责任由单县农村信用合作联社享有和承担；根据银监会文件，单县农村信用合作联社已自行终止，其债权债务由山东单县农村商业银行股份有限公司承担，山东单县农村商业银行股份有限公司作为本案原告，诉讼主体适格。
被告钱民祥以房地产作为抵押从原告处借款25万元，有原告提供的个人借款合同、最高额抵押合同、借款凭证、贷转存凭证等证据为证，足以认定原告与被告钱民祥之间借款法律关系成立，该借款合同为有效合同。原告按照合同约定履行了支付借款25万元的义务，被告钱民祥在借款后未能按合同约定期限偿还全部借款本息。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款”之规定，被告钱民祥已构成违约,应当承担偿还原告借款本息的违约责任。故原告要求被告钱民祥偿还借款本金25万元、2016年12月10日之前的利息7407.72元及之后利息、罚息的的诉讼请求合法有据，本院予以支持。双方约定借款月利率为6.5167‰，而原告主张月利率6.51667‰，低于双方约定的利率，是对自己民事权利的自主处分，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”，个人借款合同约定借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，不违反国家禁止性规定，本院予以确认。
被告钱祥民虽辩称讼争借款25万元中的15万元由信用社员工李平使用，应由李平偿还15万元及利息，但对此未提供证据证明，且原告不予认可。本院认为，原告与被告钱民祥签订了借款合同，并按合同约定将25万元借款转存至钱民祥的个人账户，根据法律规定和双方签订的个人借款合同的约定，即应认定原告向钱民祥履行了支付借款25万元的义务，此后该笔借款的支配、使用情况，均属于钱民祥对自己民事权利的自主处分，对合同双方权利义务关系不产生影响，不能作为钱民祥免除本案还款义务的抗辩理由。综上，结合钱民祥在贷款告知书中的自书内容综合分析，被告钱民祥的上述辩解理由不能成立，本院不予采信。被告钱民祥所述案涉部分借款由李平使用，与本案不是同一法律关系，在本案中不予审查，其可组织相关证据后另行主张权利。
根据最高额抵押合同、房屋他项权证和土地他项权利证明书等证据，能够认定二被告以其所有的房地产为案涉借款25万元提供抵押担保，并在单县房地产管理局和单县国土资源局办理了抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，以房地产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。故该抵押权已设立。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。本案被告钱民祥不履行到期债务，且不属于法律规定的除外情形，原告要求对抵押的房地产享有优先受偿权，本院依法应予支持。
被告胡伟霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，放弃了对原告提交的证据质证的权利，是对自己诉讼权利的处分，本案依法应缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告钱民祥于本判决生效之日起十日内偿还原告山东单县农村商业银行股份有限公司借款本金250000元及相应利息(2016年12月10日前的利息为7407.72元；自2016年12月11日至款项付清之日，在月利率6.51667‰的基础上上浮30%计收罚息)；
二、原告山东单县农村商业银行股份有限公司对抵押的房地产在250000元限额范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5161元，减半收取2580.50元，由二被告负担（原告已垫付，待二被告履行本判决确定的义务时一并支付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判员 孙 涛
二〇一七年三月二十四日
书记员 申旭亚