广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字2528号
上诉人（原审被告）：林瑞德，住广州市。
委托代理人：湛凌峰，广东海之华律师事务所律师。
委托代理人：徐立，广东海之华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：广州市。
委托代理人：王港威，该局工作人员。
委托代理人：林小兰，该局工作人员。
上诉人林瑞德因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据《房地产登记簿查册表》（房产登记号：统字56572号）记载：广州市荔湾区南岸路南岸大街49号房屋产别为直管公房，双隅（双木）结构，建筑面积146.3平方米。2006年7月27日，广州市荔湾区国土资源和房屋管理局委托广州市荔湾区土地房屋管理所（甲方）和林瑞德（乙方）签订《广州市荔湾区直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方将坐落在荔湾区南岸路南岸大街49号503房屋出租给乙方，作住宅用途，使用面积49.32平方米；租赁期限从2006年7月1日至2008年6月30日，租金每月186.4元；乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约。承租期间林瑞德一直依约向广州市国土资源和房屋管理局交纳租金。案涉房屋目前由林瑞德一家三口居住。
经查，林瑞德拥有两套自有房产分别位于广州市白云区大金钟路明珠中街15号105房、106房，建筑面积分别为150.744平方米和157.4556平方米。林瑞德陈述，上述两房屋现分别由林瑞德父母及其岳父母居住。
广州市国土资源和房屋管理局以林瑞德违反双方签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》为由，于2014年12月26日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.解除广州市国土资源和房屋管理局与林瑞德之间就广州市南岸大街49号503房的租赁关系，并要求林瑞德及同住人员迁出该屋，将该屋的使用权交还广州市国土资源和房屋管理局；2.本案的诉讼费用由林瑞德承担。
原审法院于2014年12月31通过特快专递向林瑞德送达本案起诉状副本、证据及开庭传票等诉讼材料，林瑞德于2015年1月1日签收了上述材料。
原审另查明，根据穗府（2006）18号文件《关于印发广州市国土资源管理体制改革实施意见的通知》的规定：越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺区国土资源和房屋管理局改为市国土资源和房屋管理局xx区分局，为市国土房管局的派出机构，同时受所在区领导，依照有关法律法规履行辖区内的土地资源、矿产资源、房地产和测绘事业行政管理职责。区内各镇原设置或未按有关规定设置国土资源管理所的，应根据工作需要予以保留或调整归并，保留或调整归并后设置的国土资源管理所为市国土房管局区分局的分支机构。
原审审理过程中，林瑞德为证明其拥有案涉房屋部分所有权的事实，提供了广州市荔湾区危房改造建设管理所于1995年7月12日出具的金额为15000元的《收款收据》，该收据记载：交款人：林瑞德，摘要：收、使用权补偿费（南岸大街49-53五楼部分使用权）。广州市国土资源和房屋管理局认为该证据是关于拆迁产权纠纷，与本案无关。
原审法院认为：广州市荔湾区南岸路南岸大街49号房屋是广州市国土资源和房屋管理局直管的公房，广州市国土资源和房屋管理局对上述房屋依法享有占有、使用、收益的权利。广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（原广州市荔湾区国土资源和房屋管理局）与林瑞德签订的《广州市荔湾区直管房（住宅）租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局是广州市国土资源和房屋管理局的派出机构，该协议对广州市国土资源和房屋管理局有约束力，广州市国土资源和房屋管理局有权提起诉讼，故林瑞德关于广州市国土资源和房屋管理局主体资格不符的抗辩理由理据不足，原审法院不予采纳。根据《房地产登记簿查册表》记载，广州市荔湾区南岸路南岸大街49号房屋的产别为直管公房，林瑞德抗辩认为广州市国土资源和房屋管理局产权来源不明，无权提起诉讼缺乏依据，原审法院亦不予采纳。
依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是林瑞德一直按月向广州市国土资源和房屋管理局支付租金，因此，双方之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依据合同约定，林瑞德如有私有产权房屋，出租人有权解除合同并收回房屋。广州市国土资源和房屋管理局通过向原审法院起诉的方式行使合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定，在单方解除合同的情况下，合同自解除通知到达相对方时解除。因此原审法院确认双方之间的租赁关系在林瑞德收到原审法院送达的起诉状副本之日即2015年1月1日解除。合同解除后，林瑞德应将案涉房屋交还给广州市国土资源和房屋管理局，因此对于广州市国土资源和房屋管理局要求解除双方之间的租赁关系，及要求林瑞德及同住人员迁出案涉房屋，将该屋的使用权交还广州市国土资源和房屋管理局的诉讼请求，原审法院予以支持。林瑞德抗辩认为其曾支付过部分购房款，拥有案涉房屋部分所有权，但对此未能举证证明，故原审法院对此不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十六条的规定，于2015年1月19日作出如下判决：一、确认广州市国土资源和房屋管理局与林瑞德之间关于广州市荔湾区南岸路南岸大街49号503房屋房屋的租赁关系于2015年1月1日解除。二、林瑞德（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起一个月内，迁出广州市荔湾区南岸路南岸大街49号503房，将该房屋的使用权交还广州市国土资源和房屋管理局。一审案件受理费50元，由林瑞德负担。
判后，上诉人林瑞德不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案是房屋租赁合同纠纷，被上诉人并不是本案适格的诉讼主体，一审判决认定上诉人与广州市荔湾区国土资源和房屋管理局签订的协议对被上诉人有约束力是错误的，被上诉人无权提起本诉讼。（一）根据被上诉人提交的《广州市荔湾区直管房（住宅）租赁合同》显示该合同主体双方为广州市荔湾区国土资源和房屋管理局与上诉人。根据《合同法》第二条的规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，被上诉人从未与上诉人签订任何形式的租赁合同，双方不存在租赁合同关系，并且在合同中也没有提及被上诉人有权代替广州市荔湾区国土资源和房屋管理局行使民事权利、履行民事义务。因此被上诉人无权要求解除广州市荔湾区国土资源和房屋管理局与上诉人之间的房屋租赁合同。（二）被上诉人提交的《关于印发广州市国土资源管理体制改革实施意见的通知》不能证明被上诉人与广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局是同一主体，也没有提及被上诉人有权提起本案，被上诉人仍然不是本案适格的诉讼主体。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十条规定，民事诉讼法中第四十八条的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。首先，政府机构改革并不一定影响其行使民事权利义务的资格，在被上诉人提交的《关于印发广州市国土资源管理体制改革实施意见的通知》中没有内容提及广州市荔湾区国土资源和房屋管理局的民事权利义务概括转移给被上诉人，广州市荔湾区国土资源和房屋管理局的民事权利义务应由广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承继，而不是被上诉人。其次，在2006年7月l广州市荔湾区国土资源和房屋管理局与上诉人签订房屋租赁合同后，上诉人仍然按时将租金缴纳至广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局亦以其名义出具租金发票给上诉人。可见，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局是具有民事诉讼主体资格的，被上诉人并非本案适格的诉讼主体。（三）被上诉人提交的《房屋移交接管表》和《房地产登记簿查册表》（统字56572号）均无法证明其权属来源。被上诉人提交的《房屋移交接管表》仅有广州市荔湾区房地产管理科房管科的盖章，没有原产权人的任何信息，不能证明案涉房屋的所有权人为被上诉人，并且《房屋移交接管表》与《房地产登记簿查册表》（统字56572号）的内容并不一致，无法证实被上诉人就是案涉房屋的真正所有权人。因此，被上诉人不是本案适格的诉讼主体，更无权提起本案要求解除租赁合同。二、一审判决未查明上诉人使用案涉房屋的历史问题，仅将本案简单认定为一般的公房租赁纠纷处理严重损害了上诉人的合法权益，是错误的。（一）上诉人原长期租赁私房，后因荔湾区教育局拆迁安置又经过换房后才永迁至案涉房屋，被上诉人不应忽略房屋拆迁安置中的历史遗留问题。上诉人自1962年开始长期租赁并一直使用业主邓清杰位于多宝路宝庆新北约十号二楼的房屋，直至1995年由于荔湾区教育局拆迁，拟将上诉人安置到位于宝华路宝华正中约15号的房屋，后经协商与荔湾区房管局进行置换，与荔湾区房管局属下企业广州市金升房地产开发公司签订《换房协议》，才永迁到案涉房屋。广州市金升房地产开发公司在与上诉人签订《换房协议》时，明确约定上诉人向广州市金升房地产开发公司支付15000元购买4.31平方米居住面积。双方签订《换房协议》后上诉人随即向广州市荔湾区房地产管理局支付了上述款项。同时，荔湾区教育局也出具了《通知》表明上诉人是永迁到南岸公路南岸大街49—53地段的永迁房（即案涉房屋）居住的。因此，上诉人对案涉房屋使用不能视为简单的公房租赁关系。（二）上诉人支付了案涉房屋4.31平方米的“使用权补偿费”，应视为上诉人具有该部分的永久使用权。上诉人支付的15000元是作为购买案涉房屋部分所有权的购房款，每平方米的价格为3480元，已超过1995年的住宅商品房平均销售价格，并不能简单将上述款项认定为案涉房屋的租金。退一步说，按照2006年上诉人与广州市荔湾区国土资源和房屋管理局签订的《广州市荔湾区直管房（住宅）租赁合同》约定的每平方米租金的价格为3.75元／平方米计算，上诉人在1995年支付的“使用权补偿费”足以支付案涉房屋4.31平方米七十六年的租金。并且上诉人在入住到案涉房屋时还支付了案涉房屋钢窗改造的费用，而一般公房租赁并不需要承租人支付类似费用，由此可见广州市荔湾区国土资源和房屋管理局自始至终并没有否认上诉人对案涉房屋具有永久使用权这一事实。三、被上诉人在诉讼请求中未要求上诉人在何时迁出案涉房屋，一审判决要求上诉人自判决发生法律效力之日起一个月内迁出案涉房屋超出被上诉人的诉讼请求。上诉人自始至终均未收到被上诉人或者广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局发出的迁出通知，被上诉人在诉讼请求中未要求亦未提交任何证据证明其曾通知上诉人在何时应迁出案涉房屋，一审判决要求上诉人在判决发生法律效力之日起一个月内迁出案涉房屋已经超出被上诉人的诉讼请求。综上，在本案中除被上诉人诉讼主体不适格外，被上诉人以及广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局明知案涉房屋存在上述历史问题以及上诉人对案涉房屋具有永久使用权的情况下，仍然罔顾事实要求上诉人迁出案涉房屋已严重损害了上诉人的合法权益。为此，上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人起诉。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩同意原审判决，不同意上诉人林瑞德的上诉请求。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于被上诉人是否为本案适格诉讼主体的问题。根据涉案房屋的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋属于被上诉人管理的直管公房。原审判决基于广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局为被上诉人的派出机构，并结合涉案房屋为被上诉人直管公房的事实，认定广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（原广州市荔湾区国土资源和房屋管理局）与上诉人签订《广州市荔湾区直管房（住宅）租赁合同》，对被上诉人有约束力，被上诉人为本案适格的诉讼主体，并无不当。在此基础上，原审判决基于被上诉人在上述合同约定的租赁期限届满后，未与上诉人签订合同，而上诉人继续交租的事实，认定双方之间形成不定的租赁关系，并根据上述合同约定，基于上诉人现已拥有自有产权房屋事实，确认双方租赁关系解除，并支持被上诉人收回房屋的诉讼请求，亦无不当，本院予以维持。至于上诉人上诉主张其支付涉案房屋4.31平方米的“使用权补偿费”，应视为其享有该部分的永久使用权等主张，均缺乏证据支持，本院不予采信。
综上，审查原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人林瑞德的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人林瑞德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十月十三日
书 记 员 党春婷