湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第01483号
原告胡俊。
委托代理人张孝天，湖南天思律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告皮悦娥。
委托代理人胡建保，湖南云济律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托代理人张深致，湖南云济律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。
原告胡俊与被告皮悦娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，原告胡俊向本院申请财产保全，本院依法�出（2015）武民保字第00377号民事裁定书。本案依法适用简易程序，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告胡俊及其委托代理人张孝天、被告皮悦娥的委托代理人胡建保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡俊诉称：2008年6月22日原被告签订房屋租赁合同一份，合同约定被告将其合法承租的常德市和平西街32号的房屋其中的约300平方米的部分转租给原告，双方就各自的权利义务进行了约定，合同约定从2008年8月1日起至2017年10月31日止，合同还就租金的多少、支付方式、保证金、房屋的转租及违约责任等等进行了约定，但由于本案的被告在签订合同后未及时向本案的房东进行备案，导致该合同被第三人湖南宜鼎投资有限公司（本案的房东、原湖南创一房地产开发有限公司、以下简称原创一公司）申请贵院确定无效，该第三人据此并通过法院强制将原告租赁的房屋腾空，原告认为由于本案被告的原因导致合同被确认无效，其过错完全在本案被告，被告的行为属根本违约行为，由于合同被确认无效后而给原告造成了巨大的经济损失，原被告双方经过多次协商未果，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告各项经济损失共计1065908元；2、被告返还原告押金100000元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告胡俊对其诉称的事实在举证期限内向本院提交如下证据：
1、原被告身份证复印件。拟证明原被告主体适格；
2、房屋租赁合同及补充协议。拟证明原告租赁被告转租的房屋；
3、陈建成的证言及调查笔录。拟证明原告租赁时尽到了审查义务无过错；
4、胡俊转租给华莱士等的3份租赁合同。拟证明原告转租门面给第三人的事实；
5、证明一份。拟证明原告转租经过被告同意；
6、部分收款收据及押金、保证金、人民法院协助扣划书。拟证明原告已经履行了付款义务；
7、民事判决书、裁定书等（仲裁书）。拟证明因原告门面被收回给原告造成损失；
8、委托代理合同2份及收据收条。拟证明原告因此造成诉讼的直接损失。
被告皮悦娥辩称，一、原被告签订的《房屋租赁合同》效力未得到原创一公司追认，而被原创一公司诉请法院确认无效，其根本原因为胡俊违反前述《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，将所承租房屋擅自以超高租金转租他人，擅自抬高转租租金及擅自收取转租租金所致，其过错在于胡俊；二、原被告签订《房屋租赁合同》虽被法院确认无效，但胡俊却没有因此而遭受合法损失。相反胡俊实际使用被告出租房租至2014年8月7日，而胡俊仅向被告支付租�（房屋占用费）至2014年1月30日，参照《房屋租赁合同》的租金标准，胡俊还需向被告支付房屋占用费119550元。对该款项，被告保留向胡俊进行追讨的权利；三、被告从来没有收取原告胡俊100000元押金，自然也不存在向其返还押金一说。胡俊向被告支付过30000元保证金、70000元中央空调设备款。但胡俊使用中央空调设备6年多，而《房屋租赁合同》的合同期限也仅为9年多，因此，胡俊应承担中央空调设备款至少4.7万元，另外，胡俊擅自转租方屋、擅自确定转租租金、擅自收取转租金，严重违反与被告的约定，应当承担相应法律责任，其30000元保证金应予以没收。综上所述，原告胡俊所提诉请缺乏事实和法律依据，其诉讼应当予以驳回，且胡俊尚欠被告房屋占用费，被告将保留追讨的权利。
被告皮悦娥对其辩称的事实在举证期限内向本院提交如下证据：
第一组：1、2008年6月22日皮悦娥、胡俊所签《房屋租赁合同》；
2、2009年8月16日原被告双方签订的《补充协议》；
3、2007年9月16日原创一公司、皮悦娥所签《房屋租赁合同》；
第一组证据拟证明1、原被告已经明确了胡俊的租赁用途且原告不得单方改变租赁用途及不能擅自转租他人，如经被告同意转租也只能收取转让费；2、原被告签订房屋租赁协议时，被告向原告出具了与原出租人原创一公司签订的《房屋租赁合同》，原告对被告转租需取得原创一公司同意并将转租合同备案的约定是十分清楚的，原告在知晓该事实的情况下仍与被告签订房屋租赁合同及补充协议，并在后来与第三人签订再转租协议，应承担由此带来的法律风险和责任。
第二组：
4、2014年4月29日武陵区人民法院做出的777号判决书；拟证明原被告签订的《房屋租赁合同》被确认无效，案外人只有权就直接损失主张权利；
第三组：
3、2015年2月26日胡俊书写的《民事上诉状》；
拟证明：1、胡俊确认原创一公司对被告将门面转让给胡俊是同意和知晓的，原创一公司还以书面通知的形式认可了胡俊的承租人身份；2、被告对《房屋租赁合同》被法院确认无效不存在过错。
在庭审质证中，被告皮悦娥对原告胡俊提交的证据1无异议。证据2真实性无异议，但该证据证明了胡俊无权擅自转租方屋及改变房屋用途，及提高房租价格，而原告擅自作出的行为。因此原告是具有完全过错的。证据3证人证言没有出庭作证，对内容真实性有异议，原告的该份证据恰证明被告的租赁合同被法院判令无效被告无过错。被告转租经得了原创一公司的同意的，被告无过错。证据4关联性有异议，能够证明了胡俊违反了与被告直接的合同约定，证明原告方不诚信。对证据5，闻湘月小吃的证明三性有异议，单位出具证明应当有单位公章及负责人签名、也没有经办人签名，没有具体的日期，内容不真实且不具备单位作证的条件。证据应当不予采纳。证据6收款收据，对于7万中央空调费用及3万保证金无异议。有闻湘月小吃签章的票据发票无异议。关联性有异议。租金方面胡俊事实上使用房屋至2014年8月7日，租金却只交到2014年1月30日。电费水费空调费用无异议，但这恰证明了原告具有使用被告的房屋事实而有因此支出的费用。没有闻湘月小吃盖章签章的票据证据真实性有异议。与案件无关联。证据7真实性合法性无异议，关联性有异议，原被告签订的合同被判无效，理由是法院采信原告主张认为被告转租给胡俊是没有经过原创一公司的同意和认可的，但客观事实是经过了认可的，且原告在很多场合认可了，所以被告没有过错。胡俊事实上是没有损失的，胡俊擅自转租及提高租金，胡俊应当承担法律后果。证据8关联性有异议、真实性有异议。
原告胡俊对被告皮悦娥提交的证据1、2真实性、关联性无异议，合法性有异议，合同被法院确认无效是被告原因所致。原告不同意被告证明观点，对房屋使用的规定，补充协议有改动，转租方面按照合同理解是可以收取转租费用的。违反规定被告可以解除，被告一直没有行使合同解除权，表明其实际认可了原告行为。对证据3的三性无异议。原告与被告等三方接洽后才签的合同。合同约定转租应征得原创一公司的同意，被告是具有征得同意的义务的，而不是原告的义务。对证据4三性无异议，证明观点有异议，该证据恰证明原告没有过错。证据5关联性有异议，原告在很多场合认可被告转租有�洽，这只是事实上认可，不代表法律上的认定。
本院经对原被告双方提交的证据综合评定认为：对原告提交的证据1系原被告双方的身份情况，本院对此予以采信。对证据2，系原被告签订的房屋租赁合同及补充协议，本院对此予以采信。对证据3，因证人未到庭作证，本院对该证据不予采信。对证据4中胡俊与华莱士（熊长福）、郑学军签订的房屋租赁合同，系原告从被告处租赁房屋后转租的情况，本院对该证据予以采信。对证据4中其与案外人陈关山签订的《租赁合同》，本院认为，该证据无原件进行核对，胡俊主张租赁陈关山的门面，且无其它证据予以佐证，本院无法核实其真伪，故对该证据不予采信。对证据5，该证据系常德市武陵区闻湘月小吃出具，而本案被告皮悦娥系闻湘月小吃的法定代表人，虽该证据无经办人的签字及具体的出具时间，但因被告�悦娥并未对该证据上闻湘月小吃的公章提出异议，且根据本案查明的案件事实，皮悦娥租赁创一公司的门面后，将其中一部分转租给胡俊，另一部分其用于闻湘月小吃的经营，胡俊在租赁过程中的转租行为从常理推断其应当知情，故本院对该证据予以采信。对证据6，本院对被告皮悦娥所认可的保证金、空调使用费及有闻湘月小吃签章的票据予以采信，对其它的票据，均系复印件，本院对此不予采信。对证据7，系涉及本案诉争房屋的租赁纠纷的相关判决书及仲裁文书，本院对该组证据予以采信。对证据8，对胡俊与湖南和讯律师事务所签订的委托代理合同及发票予以采信，对该组证据中原告主张向湖南万昌律师事务所支付的律师费，本院认为因该委托合同无正式的发票，本院对该证据不予采信。
对被告提交的第一组证据，系原被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议以及被告与创一公司前签订房屋租赁合同，本院对该组证据予以采信。对第二组证据，系本院作出的（2012）武民初字第777号民事判决书，本院对该证据予以采信。对第三组证据，系胡俊就（2014）武民特字第00008号民事判决书不服提交至常德市中级人民法院的上诉状，本院对该证据予以采信。
根据原、被告所举证据及双方当庭陈述，本院确认以下案件事实：被告皮悦娥系闻湘月特色小吃店的法定代表人。2007年9月16日案外人原创一公司与被告皮悦娥签订了房屋租赁合同一份，合同约定：“甲方（原创一公司）将其所有的位于常德市和平西街32号房屋出租给乙方（皮悦娥），租赁期限从2007年11月1日至2017年10月31日……；乙方在租赁期限内，乙方如将该房屋再转租给他人，应首先征得甲方书面同意，并将有关转租的情况告知，如乙方转租该房屋，应按�定与接收转租方订立书面的转租合同，该合同应向甲方备案。”合同签订后，创一公司向被告皮悦娥交付了房屋。2008年6月22日，被告皮悦娥与原告胡俊签订房屋租赁合同一份，合同约定：“甲方（皮悦娥）已向乙方（胡俊）出示甲方与产权人（原创一公司）签订的《房屋租赁合同》……甲、乙约定，该房屋租金为壹拾伍万元／年，该房屋租金标准2009年10月31日以前不变（不足一年的部分按月计算）此后的租赁年度为当年11月1日至次年10月31日，与甲方和产权人的租赁年度同步，自2009年11月1日起，双方对年租金标准按照每年6%的比例予以递增。自2011年11月1日起（即第五租赁年度），在上述租金标准递增的基础上双方议定，乙方每年另向甲方支付租金壹万元……乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁万元……租赁关系终止时，如乙方无违约行为，甲方收取�房屋租赁保证金全额无息归还乙方……租赁房屋中央空调设备款柒万元由乙方承担，于合同生效后连同房租一并支付……乙方在租赁期内，乙方如将该房屋再转租给他人，应首先征得甲方书面同意，并将有关转租的情况告知甲方”，房屋租赁合同签订后，2008年6月22日，原告胡俊向被告皮悦娥支付中央空调设备款70000元及押金30000元。原告胡俊与被告皮悦娥于2009年8月26日签订补充协议，协议约定：“乙方（胡俊）不得单方面改变租赁的用途，不能擅自转租给别人，如转租只有权收转让费，租金由甲方（皮悦娥）和转租方协商。否则，甲方有权单方解除合同，并追究乙方的违约金十万元整”。被告皮悦娥将房屋交付给原告胡俊后，2012年2月20日，原告胡俊与案外人郑学军签订房屋租赁合同一份，约定胡俊将位于和平西街32号房屋中约180平方米的门面租赁给案外人郑学军�合同期限为2012年2月20日至2017年10月31日。2014年2月20日至2015年2月19日租金为26万元，2015年2月20日至2016年2月19日租金为28万元，2016年2月20日至2017年2月19日租金为30万元，2017年2月20日至2017年10月31日租金为20万元。2013年郑学军实际交付租金24万元，2014年实际交付租金25万元，后因合同未履行完毕门面即被收回，常德仲裁委员会作出（2014）常仲裁字第210号裁决书，裁决胡俊向郑学军退换租房押金50000元及租房租金135630元，并由胡俊承担仲裁费5500元。2009年7月21日，被告胡俊与案外人华莱士（熊长福）签订房屋租赁合同，约定华莱士租赁位于和平西街32号面积约150平方米的房屋，租赁期限为2009年8月8日至2014年8月7日。2012年3月7日，原创一公司将皮悦娥诉至本院，认为皮悦娥违法转租为由要求皮悦娥赔偿原创一公司损失并赔偿原创一公司的房屋，本院依法作出（2012）武民初字�777号民事判决，判决皮悦娥将诉争门面腾空归还原创一公司，该判决已执行完毕。2014年8月13日，胡俊将皮悦娥及湖南宜鼎投资有限公司（原创一公司）起诉至本院，提起第三人撤销之诉，请求撤销（2012）武民初字第777号民事判决，并因此支付律师费20000元及诉讼费9300元，本院经审理后作出（2014）武民特字第00008号民事判决，判决驳回胡俊的诉讼请求。原告认为自身合法权利受到损害，提出上述诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告皮悦娥是否应当赔偿原告胡俊的损失；二、原告胡俊的损失如何认定。
对于争议焦点一，被告皮悦娥是否应当赔偿原告胡俊的损失，被告认为，本院在审理原创一公司与皮悦娥房屋租赁合同纠纷一案中，皮悦娥与胡俊签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》被本院确认为无效合同的根本原因在于胡俊违反其与皮悦娥签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，将诉争房屋转租给他人、擅自抬高租金及擅自收取转租租金所致。本院认为，在本案审理中可以查明，皮悦娥与胡俊签订《房屋租赁合同》时其已向胡俊出示了皮悦娥与原创一公司签订的《房屋租赁合同》，且皮悦娥与原创一公司签订的《房屋租赁合同》对皮悦娥的是否享有及何种情况下享有转租权有明确的约定，胡俊对皮悦娥向其出租的房屋系转租及皮悦娥是否享有转租权应当知情。在此情况下，皮悦娥与胡俊依然签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方作为完全民事行为能力人，其应当对转租事宜中可能存在的风险有所认知。被告皮悦娥主张原告胡俊违反合同约定将诉争房屋再次转租，其行为已构成违约。本院认为，通过原告胡俊提交的证据5，即闻湘月小吃出具的证明一份，该证据表明闻湘月对胡俊转租的事实已知晓且并无异议，故胡俊虽存在违约行为，但被告以其行为表明其对此并无异议，且其并未主张原告的违约责任，故本案中原告胡俊不应当承担违约责任。本院（2012）武民初字第777号民事判决书确定了胡俊的损失可在实际发生后另行主张，故被告皮悦娥对原告胡俊的损失应当承担赔偿责任。双方在房屋租赁的过程中均有过错，根据民法所遵循的公平原则，本院酌定胡俊具有50%的过错，被告皮悦娥具有50%的过错。
对于争议焦点二，原告胡俊的损失如何认定。
1、保证金30000元，该保证金原告胡俊已交付被告皮悦娥，原告胡俊虽有违约行为，但被告以其行为放弃追究原告违约行为责任，该30000元应予返还；
2、空调设备款70000元，原告与被告签订租赁合同的期限为2008年8月1日至2017年10月31日，2014年8月，创一公司将门面�回公司，故该空调实际使用时间为6年，应返还70000元×3年÷9年=23333元；
3、租金损失，在原告胡俊与被告皮悦娥签订《房屋租赁合同》时，胡俊已知晓皮悦娥与原创一公司签订的房屋租赁合同的内容，但双方依然签订房屋租赁合同，并未约定双方签订租赁合同后向原创一公司备案的责任主体，因原被告之间的租赁合同未在原创一公司处进行备案，最终导致该合同被确认为无效合同，双方在此过程中均有过错，2012年2月20日原告胡俊与案外人郑学军签订《房屋租赁合同》，后因门面被创一公司收回导致胡俊与郑学军之间的《房屋租赁合同》未履行完毕即无法履行，该合同的期限为2012年2月20日至2017年10月31日止，为此，郑学军提起仲裁，仲裁裁决胡俊退回郑学军租金135630元并由胡俊承担仲裁费用共计5500元。胡俊与案外人熊长福签订的《房屋租赁合同》的有效期�2009年8月8日至2014年8月7日，租赁面积为约150平方米，该租赁合同已履行完毕。现胡俊主张该部分门面按照其与皮悦娥签订的《房屋租赁合同》继续履行，并参考胡俊与郑学军签订的房屋租赁合同计算租金，考虑市场经济的不确定性，胡俊与皮悦娥之间约定的租金与胡俊向华莱士（熊长福）转租门面所获租金不必然使得胡俊能够获得租金差收益，该项收益存在不可预知性，故本院对该项损失不予支持。对于胡俊与郑学军签订的房屋租赁合同，胡俊主张该房屋租赁合同继续履行并由被告皮悦娥支付租金差收益，本院认为，在胡俊与皮悦娥之间的《房屋租赁合同》被法院确认无效并被执行完毕，该合同已无继续履行的可能，无效合同中的损失范围应当界定在信赖利益损失的框架内，除实物损失外，还包括交易机会的损失。基于民法中诚实信用原则，合同双方继续履行合�所能确定的收益应当认定为预期收益。如继续履行该合同，按照签订的租赁合同计算，郑学军租赁的门面面积为180平方米，2014年8月7日至2017年10月31日，胡俊应向皮悦娥支付的租金为453800元（210700元×180平方米÷300平方米×85天÷365天＋222800元×180平方米÷300平方米＋235500元×180平方米÷300平方米＋249100元×180平方米÷300平方米），郑学军应向胡俊支付的租金为915630元（135630元＋280000元＋300000元＋200000元），差额为461830元，皮悦娥应承担230915元（461830元×50%）。
4、其他损失，胡俊在提起第三人撤销之诉纠纷一案中，向湖南和讯律师事务所支付律师费20000元及诉讼费9300元，郑学军与胡俊在常德仲裁委员会仲裁产生仲裁费5500元，该项费用的发生系基于胡俊与皮悦娥签订的《房屋租赁合同》被法院判决无效而引发，本院认为，该项损失应当认定为胡俊的直接损失。�因胡俊自身亦有过错，故皮悦娥应承担（20000元＋9300元＋5500元）×50%=17400元。故皮悦娥应当向胡俊返还301648元（30000元（保证金）＋23333元（空调使用费）＋230915元（租金损失）＋17400元（仲裁费、律师费、诉讼费）=301648元）。
对于胡俊主张的其它损失，本院认为其无法律及事实依据，本院不予支持。对于被告皮悦娥主张的胡俊欠其房屋租金，因其并未提出反诉，本院不予处理，被告皮悦娥可另行主张权利。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、被告皮悦娥于本判决生效之日起十日内一次性向原告胡�返还保证金及空调使用费共计人民币53333元；
二、被告皮悦娥于本判决生效之日起十日内一次性向原告胡俊支付损失赔偿款人民币248315元。
三、驳回原告胡俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费15294元减半收取7647元，保全费5000元，共计12647元，由原告胡俊承担9375元，被告皮悦娥承担3272元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 员 徐 超
二〇一五年十月十九日
代理书记员 曾琳玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十五条在租赁期间因占有、�用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第九条下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）�（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。