上�市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初1321号
原告杨雯云，女，1980年11月20日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人杨旭东，男，1949年3月23日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。被告周纪发，男，1953年12月28日出生，汉族，住上海市虹口区。被告赵慧娟，女，1954年3月23日出生，汉族，住上海市虹口区。被告周磊，男，1983年1月13日出生，汉族，住上海市虹口区。上述三被告共同委托代理人侯浩彦，上海市沪南律师事务所律师。原告杨雯云与被告周纪发、赵慧娟、周磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨雯云及其委托代理人杨旭东、杨晔，被告周纪发、赵慧娟、周磊共同的委托代理人侯浩彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨雯云诉称，原、被告于2014年12月20日就上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“天钥桥路房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定三被告以总价款人民币5,100,000元(以下币种均为人民币)售予原告。因系争房屋存在司法查封，故双方约定三被告应于2015年2月15日之前办妥解除司法查封的手续，原告还另行支付三被告补偿金130,000元。但三被告未按约定办妥解除司法查封的手续，致使房屋买卖无法进行。故原告诉至法院，请求：一、判令解除原、被告就天钥桥路房屋签署的《上海市房地产买卖合同》；二、判令三被告返还原告购房款230,000元；三、判令三被告支付原告违约金900,000元；四、判令三被告赔偿原告中介费损失102,000元；五、判令本案诉讼费由三被告承担。被告周纪发、赵慧娟、周磊辩称，同意解除原、被告签署的《上海�房地产买卖合同》，但原告支付被告的购房款为100,000元，另外130,000元并不在总房款内，而是原告给付的补偿款。三被告并不存在违约的情形，原、被告在签订购房合同时，系争房屋已存在司法查封，后三被告自筹资金已解除原司法查封；后又有新的司法查封发生，这是三被告无法预料的，不应扩大三被告应承担的责任及风险。同时，原告主张的违约金数额远高于其实际损失，缺乏事实与法律依据，要求依法予以调整。此外，原告要求三被告承担起中介费的损失并无合同依据，原告因履行合同支出的费用三被告并无义务承担。经审理查明：一、原、被告于2014年12月20日在中介方上海太平洋房屋服务有限公司的居间介绍下，就天钥桥路房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定三被告以合同价款4,500,000元将其共有的天钥桥路房屋售予原告；当日，原告按照约定支付三�告首期房款100,000元。同日，原、被告签订《补偿协议》一份，约定原告就天钥桥路房屋内的装潢、厨卫设施及附属设施、设备，另行补偿三被告600,000元；另约定房屋买卖交易中三被告应缴纳的交易税费及中介服务费均由原告承担并支付。同日，三被告作为甲方，与作为乙方的原告又签订《补充协议(一)》，主要内容为：“……该房产因上海市招商银行诉讼周纪发金融借款纠纷一案被上海市徐汇区人民法院司法查封。1、甲方应于2015年2月15日之前，办妥解除查封手续。2、乙方对上述情况知晓且无异议……若由于甲方个人原因，未在上述期限内办妥解除查封手续或签订该房地产网络版《上海市房地产买卖合同》的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金……”。2015年1月7日，三被告作为甲方，与作为乙方的原告再次签订《补充协议》，主要内容为：“……现经双方友好协商，乙方另行支付甲方补偿金人民币130,000元整，并于2015年1月7日支付于甲方……甲方承诺其于2015年2月15日前，将该房屋内查封信息解除，并承诺该房屋再无其他权利限制信息……”；据此，原告于当日支付三被告补偿款130,000元。二、打印时间为2014年12月26日的房地产权利限制状况信息显示，天钥桥路房屋有司法查封信息三条，分别为2014年2月17日被上海市黄浦区人民法院查封、2014年2月20日被上海市黄浦区人民法院轮候查封、2014年6月17日被上海市浦东新区人民法院轮候查封。打印日期为2014年12月26日的房地产权利限制状况信息显示，天钥桥路房屋有司法查封信息一条，被上海市静安区人民法院于2015年1月27日司法查封。三、上海太平洋房屋服务有限公司分别于2015年3月2日、2015年4月15日向三被告发出《催告函》�催告三被告办理解除司法查封的手续。2015年5月18日，原告向三被告发出《解除合同通知书》，声明解除房地产买卖合同，并追究违约责任。此后，原、被告就合同解除及违约责任承担产生争议，原告诉至法院，请求判决如其诉请。四、原告依据其签署的《房地产居间合同》及《佣金确认书》，于2014年12月20日向上海太平洋房屋服务有限公司支付中介服务费102,000元。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《补充协议》、《补充协议(一)》、房地产登记薄、收款收据、《催告函》、《解除合同通知书》及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告就天钥桥路房屋的签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、《补充协议(一)》、《补充协议》，均系双方的真实意思表示，合同内容不违背法律规定，故双方均应适时履行约定的义务。现原、被告对解除《上海市房地产买卖合同》达成一致意见，本院对此予以确认，但就是否存在违约行为，双方各持己见。依据已查明的事实，双方在签订买卖合同时候，对天钥桥路房屋存在司法查封的情况均已知晓，在《补充协议(一)》、《补充协议》中均明确约定三被告应于2015年2月15日之前办妥解除司法查封的手续，以保证交易顺利进行。三被告认为，在协议签订后已积极筹措资金偿还相关欠款以保证解除司法查封，但协议签订后又发生的司法查封无法预料，故不应认定三被告违约。对此，本院认为，交易双方均知晓司法查封的存在将对房屋产权交易造成障碍，故三被告有义务在约定的期限内，使房屋达到权利清洁的状态；且在2015年1月7日的《补充协议》明确约定三被告应“承诺该房屋再无其他权利限制信息”，因此截止2015年2月15日，因房屋尚有司法查封存在导致交易无法进行，三被告应对此承担违约责任。依据双方的合同约定，因三被告违约导致合同解除的，应按照本合同约定的总房款的20%向支付违约金；考虑已支付房款的金额、双方交易的进程及对原告造成的经济损失等因素，该违约金标准较高，现三被告请求法院适当予以调整，故本院酌情确定违约金的数额为250,000元。因原、被告均同意《上海市房地产买卖合同》及相关协议予以解除，三被告收取的房款应予以返还，但双方对返还房款的金额存在分歧。依据双方的约定，其中首期房款为100,000元，双方对此均无异议；针对2015年1月7日《补充协议》中约定的“补偿金”130,000元，依据协议内容并无明确系对何种内容的补偿，三被告虽称并不包含在购房价款中但并无相应依据，故该款项应一并作为购房价款计�，三被告理应予以返还。此外，针对原告支付的中介服务费102,000元，系原告与中介方协商约定的报酬，要求三被告承担该费用并无合同依据，且以上三被告应承担的违约金已酌情考虑原告的经济损失，故本院对该主张难以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定：一、原告杨雯云与被告周纪发、赵慧娟、周磊签订的关于上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》于2016年2月16日解除；二、被告周纪发、赵慧娟、周磊应于本判决生效之日起十日内返还原告杨雯云购房款人民币230,000元；三、被告周纪发、赵慧娟、周磊应于本判决生效之日起十日内给付原告杨雯云违约金人民币250,000元；四、对原告杨雯云的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华�民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费人民币5,000元，由被告周纪发、赵慧娟、周磊承担。本案受理费人民币15,888元，减半收取，计人民币7,944元由原告杨雯云承担人民币3,200元，由被告周纪发、赵慧娟、周磊共同承担人民币4,744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 于凯
二〇一六年四月二十六日
书记员 吴婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九�七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。