福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初784号原告：招商银行股份有限公司三明分行，住所地三明市梅列区。负责人：邓元高，行长。委托诉讼代理人：林作平，福建万融律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨政福，福建万融律师事务所律师。被告：郑永熠，男，1987年7月22日出生，汉族，住三明市梅列区。被告：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。法定代表人：陈献忠，经理。委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所。委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所。原告招商银行股份有限公司三明分行(以下简称招商银行三明分行)与被告郑永熠、福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。招商银行三明分行委托代理人林作平、永达房地产公司委托诉讼代理人王柳莺、唐滟帆到庭参加诉讼，被告郑永熠经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。招商银行三明分行向本院提出诉讼请求：1.判令郑永熠归还招商银行三明分行贷款本金400434.01元、利息4136.45元、复息18.8元、罚息63.1元，合计404652.36［该利息、复息、罚息自2016年9月15日起暂计算至2017年3月7日止，此后的利息、复息、罚息依据《个人购房借款及担保合同》约定计至实际付清款项之日止］；2.判令郑永熠支付给招商银行三明分行为实现债权而支出的律师代理费11054元；3.判令招商银行三明分行对郑永熠提供的抵押物，即位于三明市××××室房产在折价、拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权；4.判令福建永达房地产开发有限公司对郑永熠的上述债务承担连带清偿责任；5.由郑永熠、福建永达房地产开发有限公司共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月27日，招商银行三明分行与郑永熠、永达房地产公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定：郑永熠向永达房地产公司购买三明市××××室房产，并申请招商银行三明分行提供总额为420000元的贷款，期限240个月，借款期限自2015年8月27日至2035年8月27日止；郑永熠同意以购买的三明市××××室房产作为抵押物抵押给招商银行三明分行；永达房地产公司同意为郑永熠向招商银行三明分行的借款提供连带责任保证。此外，合同还就其他权利及义务作了约定。合同签订后，招商银行三明分行与郑永熠、永达房地产公司于2015年9月7日在三明市住房和城乡建设局办理了房屋抵押预告登记。2015年9月17日，招商银行三明分行按约划转该笔贷款，郑永熠在个人贷款借款借据上签字确认，贷款利率执行年利率5.15%，借款期限自2015年9月17日至2035年9月17日止。郑永熠按约归还贷款本息至2016年9月15日，此后未再按期偿还贷款本息。据此，特具状起诉，请求人民法院依法判决。郑永熠未作答辩。永达房地产公司辩称，对招商银行三明分行所述的借款事实及永达房地产公司对该笔借款提供连带责任保证的事实没有异议；招商银行三明分行关于对涉诉房屋在依法拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权之主张无事实和法律依据，不应得到法院支持。《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记时效。由此可见，预告登记并非物权登记行为，其目的在于取得对将来发生不动产物权变动的请求权。由此可见，《中华人民共和国物权法》并未对预购商品房抵押权预告登记予以规定。虽然2008年建设部颁布的《房屋登记办法》第六十七条规定了以预购商品房设定抵押的，当事人可以申请预购商品房抵押权预告登记，但并未对预购商品房抵押权预告登记的性质做出界定。可见，预购商品房抵押权预告登记的基础条件是存在预购商品房预告登记，没有预购商品房预告登记，也就没有预购商品房抵押权预告登记，二者之间具有从属关系与先后关系。预购商品房预告登记不能等同于物权登记，预购商品房抵押权预告登记同样不等于抵押权登记。招商银行三明分行围绕诉讼请求依法向法院提交了证据，永达房地产公司依法出庭质证但未向法院提交证据，郑永熠经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未书面提出异议及提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。招商银行三明分行提供的证据经庭审质证，双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。本案经开庭审理，查明的事实与招商银行三明分行所述一致，本院予以认定。另查明，郑永熠同意以坐落于三明市××××室的期房作抵押，并办理了抵押预告登记。永达房地产公司为上述贷款提供连带责任保证，本诉讼发生在保证期间内。综上所述，本院认为，招商银行三明分行与郑永熠、永达房地产公司签订的《个人购房借款及担保合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效。招商银行三明分行依照合同约定如数向郑永熠发放贷款后，郑永熠理应按合同约定承担还款付息义务，但郑永熠未按合同约定履行还款付息义务，应承担相应的违约责任。根据案涉合同的约定，若借款人未按合同约定还本或付息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息。故招商银行三明分行请求判令郑永熠返还尚欠借款本息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；招商银行三明分行要求郑永熠承担其为实现债权而支出的律师代理费11054元，符合双方合同约定，亦未超出律师收费标准，予以支持；永达房地产公司自愿为郑永熠的贷款提供连带保证责任，且保证范围含借款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等，故招商银行三明分行请求判令永达房地产公司对上述贷款本息及律师代理费承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，予以支持。永达房地产公司承担连带清偿责任后，有权向郑永熠追偿；鉴于抵押预告登记为临时性登记行为，有别于直接产生支配效力的抵押登记，法律虽赋予了抵押预告对抗第三人的物权效力，但因不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。由于案涉房产至今尚未办理正式抵押登记手续，招商银行三明分行亦未取得房屋他项权证，故招商银行三明分行请求判令对抵押房产依法处置后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，不予支持。郑永熠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法若干问题的解释〉》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、郑永熠应于本判决生效之日起三日内返还招商银行股份有限公司三明分行借款本金400434.01元并支付利息4136.45元、复息18.8元、罚息63.1元(该利息、复息、罚息暂计算至2017年3月7日止，此后利息、复息、罚息仍按原借款合同约定的利率计算至借款人实际偿还借款本息之日)；二、郑永熠应于本判决生效之日起三日内支付给招商银行股份有限公司三明分行为实现债权而支出的律师代理费11054元；三、福建永达房地产开发有限公司对上述一、二项判决的款项承担连带清偿责任；四、驳回招商银行股份有限公司三明分行的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7536元，因适用简易程序减半收取3768元，由郑永熠、福建永达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员  陈昌二〇一七年五月十日书记员  邓乐附：本判决所依据的具体法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法若干问题的解释〉》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。