广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2822号
上诉人（原审原告）：彭娟，女，汉族，住广东省深圳市龙华新区，公民身份号码为×××2048。
委托代理人：刘亚琴，女，××年××月××日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区城东东方。系彭娟所在单位推荐的公民。
上诉人（原审原告）：张文波，男，汉族，住广东省深圳市罗湖区，公民身份号码为×××161X。
委托代理人：刘亚琴，女，1990年8月22日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区城东东方小区***栋*单元***号，公民身份号码为4307031990********。系张文波所在单位推荐的公民。
委托代理人：彭娟，女，汉族，住广东省深圳市龙华新区，公民身份号码为×××2048。系张文波的配偶。
上诉人（原审被告）：梁志杭，男，汉族，住广东省广州市花都区，公民身份号码为×××5712。
上诉人（原审被告）：尹铸斌，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××4114。
上述两名上诉人共同委托代理人：冯东洋，广东仁之仁律师事务所律师。
原审第三人：黄镜基，男，汉族，住广东省广州市花都区，公民身份号码为×××1299。
原审第三人：尹玉荣，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××411X。
原审第三人：叶建宝，男，汉族，住浙江省洞头县，公民身份号码为×××2412。
原审第三人：尹文杰，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××4117。
原审第三人：东莞市安富装饰工程有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：魏涛峰。
上诉人彭娟、张文波与上诉人梁志杭、尹铸斌因与原审第三人黄镜基、尹玉荣、叶建宝、尹文杰、东莞市安富装饰工程有限公司（以下简称安富公司）合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法松民一初字第491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年11月25日，彭娟、张文波向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.梁志杭、尹铸斌依照《承诺书》的约定向彭娟、张文波支付违约金500000元。2.梁志杭、尹铸斌共同承担本案代理费50000元。3.本案诉讼费由梁志杭、尹铸斌承担。
原审法院经审理查明：2013年9月29日，彭娟、张文波（卖方）在原东莞市亿度置业顾问有限公司的员工叶建宝、尹文杰的介绍下，与黄镜基、尹玉荣（买方）分别签订了一份《房屋买卖合同》（编号分别为：201300015、201300016），约定由彭娟、张文波将位于东莞市松山湖科技产业园区内万科·松山湖1号花园8号楼103号房产以2250000元价格出售给黄镜基；将位于东莞市松山湖科技产业园区内万科·松山湖1号花园4号楼105号房产以2180000元价格出售给尹玉荣。两合同均约定：买受人需在签订合同当日向卖方支付定金30000元；买方须将首期款（不含定金）于10个工作日前支付卖方；买方于5个工作日前向按揭银行提交按揭贷款申请所需的相关文件；若买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。两合同备注处均约定：买方承诺在本合同签订之日起60个工作日内完成全部按揭贷款申请工作，并且成功取得银行贷款以全额支付卖方房款，否则由买方另行筹款支付卖方全部房款。
上述合同签订后，黄镜基、尹玉荣于签订合同当日分别向彭娟、张文波支付了定金30000元。2014年4月9日，东莞市房产管理局出具房地产权证（编号：粤房地权证莞字第××号），显示位于东莞市松山湖科技产业园区内万科·松山湖1号花园4号楼105号房产权属人为梁志杭，抵押权人为招商银行股份有限公司东莞分行。2014年4月17日，东莞市房产管理局出具房地产权证（编号：粤房地权证莞字第××号），显示位于东莞市松山湖科技产业园区内万科·松山湖1号花园8号楼103号房产权属人为尹铸斌，抵押权人为招商银行股份有限公司东莞分行。2014年10月11日，彭娟以合同诈骗为由向东莞市公安局松山湖分局红棉派出所报案。2014年10月16日，尹铸斌、梁志杭向彭娟、张文波出具《承诺书》。《承诺书》显示尹铸斌、梁志杭自愿向彭娟、张文波支付涉案两套房产的迟延履行违约金500000元，该款项于签字之日起三个月内付清。该《承诺书》中关于违约金的数额“￥伍拾万元整”是通过漏字符添加上去的。
庭审中，彭娟、张文波、尹铸斌、梁志杭及黄镜基、尹玉荣共同确认：尹铸斌、梁志杭在彭娟、张文波向公安机关报案两三天后，已全额向彭娟、张文波交纳了尚欠涉案两套房产的首期款及尾款，《承诺书》是在付清全部购房款后签订的。但尹铸斌、梁志杭主张在签署《承诺书》时并没有关于违约金具体数额的约定，而彭娟、张文波则主张违约金的数额在尹铸斌、梁志杭签字时已经存在。另，尹铸斌、梁志杭、黄镜基、尹玉荣共同主张：四人是朋友关系，在得知黄镜基、尹玉荣各自签约购买了一套房产，但无法办理按揭贷款后，尹铸斌、梁志杭自愿以自己的名义去办理涉案两套房产的银行按揭手续，同时约定房产证上的权属人为尹铸斌、梁志杭，但由黄镜基、尹玉荣分别通过尹铸斌、梁志杭的名义支付购房款，并由黄镜基、尹玉荣实际使用房产。
另查，原东莞市亿度置业顾问有限公司于2014年7月9日经核准变更名称登记为东莞市安富装饰工程有限公司。
原审法院认定上述事实的依据有：彭娟、张文波提交的楼宇认购书、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议、东莞市房地产交易登记证明书、完税证明、房地产权共有（用）证、收款凭证、契税收据、房屋买卖合同、委托书、移交资料明细表、报警回执、受案回执、银行流水、通话录音、备案房屋买卖合同、承诺书以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：彭娟、张文波与黄镜基、尹玉荣分别签订的两份《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规，依法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。本案争议的焦点是：一、尹铸斌、梁志杭是否需要承担违约责任；二、约定的违约金是否过高应否进行调整。
一、关于尹铸斌、梁志杭是否需要承担违约责任的问题。涉案两份《房屋买卖合同》备注处均约定：黄镜基、尹玉荣承诺在本合同签订之日起60个工作日内完成全部按揭贷款申请工作，并且成功取得银行贷款以全额支付卖方房款，否则由买方另行筹款支付卖方全部房款。本案中，直至彭娟、张文波向公安机关报案后，彭娟、张文波才收到涉案两套房产的首期款及尾款，此时距双方签订合同已接近11个月时间。原审法院认定，黄镜基、尹玉荣的逾期付款行为已构成违约。梁志杭、尹铸斌出具《承诺书》，承诺为黄镜基、尹玉荣的逾期付款行为承担违约责任。尹铸斌、梁志杭主张《承诺书》是在违背真实意愿的情况下签署的，但未提供证据予以证明，原审法院对该主张不予采信。故原审法院认定梁志杭、尹铸斌应当向彭娟、张文波承担迟延付款的违约责任。
二、关于约定的违约金是否过高应否进行调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，违约金的具体数额是通过漏字符添加上去的，尹铸斌、梁志杭对该数额亦不予确定；且本案也没有证据证明彭娟、张文波因黄镜基、尹玉荣迟延履行付款义务给彭娟、张文波造成了实际损失。综合考虑彭娟、张文波损失的具体情况，黄镜基、尹玉荣逾期的时间、当事人的过错程度等具体因素，原审法院认为双方约定的违约金计算标准过高，导致当事人的权利义务有失平衡，依法应进行适当的调整。从公平公理的角度出发，违约金计算标准应调整为140000元。对彭娟、张文波超出部分的违约金请求，原审法院予以驳回。
另，关于彭娟、张文波主张的代理费问题。《房屋买卖合同》未约定因诉讼产生的律师费等由买方承担，且彭娟、张文波未能提供证据证明该笔费用已实际发生，故对于该诉请原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2015年5月18日作出判决：一、梁志杭、尹铸斌应于判决生效后五日内向彭娟、张文波支付违约金140000元。二、驳回彭娟、张文波其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9300元，保全费3020元，共计诉讼费12320元（已由彭娟、张文波预交），由彭娟、张文波共同负担8870.4元，由梁志杭、尹铸斌共同负担3449.60元。
上诉人彭娟、张文波不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定的事实不清、证据不足。1、关于承诺书的效力问题。本案中，承诺书是彭娟、张文波提起诉讼的主要依据。一审期间，尹铸斌、梁志杭对该份证据予以否认，声称违约金的数额为彭娟、张文波后期添加。事实上，尹铸斌、梁志杭签订承诺书时，对承诺书进行了复印。若确如尹铸斌、梁志杭所称违约金数额是彭娟、张文波后期添加，其应该能够提供一份未添加违约金数额的承诺书。但是尹铸斌、梁志杭在一审期间仅口头上对违约金的数额予以否认，并未提供任何证据予以证明，其主张不应得到法院支持。其次，尹铸斌、梁志杭签订承诺书的目的在于确定其应当支付给彭娟、张文波的违约金数额，如果没有具体的金额，该份承诺书并不具有实质性的意义。彭娟、张文波完全可以直接依据《房屋买卖合同》第10条的规定，要求尹铸斌、梁志杭以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金。按照合同的约定，尹铸斌、梁志杭应当支付的违约金为：4430000元（两套房产的总价款）乘以万分之五再乘以277日（尹铸斌、梁志杭延迟履行的期间为2014年1月11日至2014年10月15日），共计613555元。彭娟、张文波没必要再要求尹铸斌、梁志杭签订一份不具有任何实质意义的承诺书。2、关于违约行为给彭娟、张文波造成的损失。原审法院以本案没有证据证明黄镜基、尹玉荣迟延履行付款义务给彭娟、张文波造成了实际损失为由，认为双方约定的违约金计算标准过高，将其调整为140000元。原审法院的做法明显不符合“以事实为依据”的法律原则。彭娟、张文波的损失主要分为以下几个部分：一是延迟履行期间，彭娟、张文波多缴纳的物业管理费共计11033.89元（物业管理费从2014年1月15日开始起算，各项物业费支出有户口历史交易明细表为证）。二是延迟履行期间，彭娟、张文波多缴纳的银行贷款为36199.03元（有户口交易明细表为证）。三是延迟履行期间，两套房产应付房款的银行存款利息为99675元（2014年银行定期（一年）存款的基准利率为3.0%）。四是可期待利益的损失。根据彭娟、张文波与黄镜基、尹玉荣签订的《房屋买卖合同》，黄镜基、尹玉荣应当在合同签订之日起60个工作日内支付全部房款。但是尹铸斌、梁志杭直到2014年10月才完全履行付款义务，延迟履行的期间长达9个多月，其行为已经构成严重违约，致使彭娟、张文波订立合同的目的落空，期待的合同利益无法实现。彭娟、张文波如果要达到合同履行后的利益状态，必然要以2014年10月的市场价卖出涉案房产。2014年10月，万科·松山湖1号花园二手房交易的月均价为19500元／平方米，涉案房产的总面积为298.42平方米，涉案房产的总价款应为5819190元。相较于房屋买卖合同签订时，彭娟、张文波所遭受的期待利益损失为1389190元。综上，违约行为给彭娟、张文波带来的损失高达1536097.92元。（二）原审法院主要依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，将违约金调整为140000元，适用法律错误。首先，承诺书所约定的“违约金”与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条所规定的“违约金”存在差别。合同法规定的违约金是双方当事人在合同中“事先约定”的，一方违约时应当支付的一定数额的金钱。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款对违约金进行限定，主要是为了防止事先约定的违约金与事后违约行为所产生的损失之间差距过大，影响双方当事人的权利义务的平衡。但是本案承诺书中的违约金是双方当事人根据已经发生的违约事实及其所产生的损失经过协商达成的“事后约定”。“事先约定”和“事后约定”存在着本质上的区别，两者的逻辑顺序并不相同。因此，本案并不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。其次，承诺书所约定的违约金，是双方当事人在自愿的基础上达成的有关违约赔偿的新合意，是双方当事人真实意思的表现，内容具体明确，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效或者可撤销的情形，对双方当事人当然地具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，各方应当遵循诚实信用的原则，依照约定全面适当地履行自己的义务。原审法院不顾双方合意所确定的违约赔偿方案，另行要求彭娟、张文波提供明确的损失证明，违背了当事人意思自治原则。再次，500000元的违约金数额是综合考虑梁志杭、尹铸斌违约行为、主观过错、履行能力以及彭娟、张文波所受的损失等因素的基础上所达成的处理意见，已经远远低于彭娟、张文波所遭受的损失，相对于原《房屋买卖合同》的违约金条款也进行了大幅度下调。原审法院将违约金调整为140000元，相当于对违约金进行“折后折”，大幅度降低了违约方的经济责任，事实上完全不足以弥补守约方的损失，客观上还造成了“鼓励违约”的后果。据此，彭娟、张文波请求本院：1.依法撤销原审判决。2.判令尹铸斌、梁志杭支付违约金500000元人民币。3.判令由尹铸斌、梁志杭承担本案的诉讼费用。
上诉人梁志杭、尹铸斌针对彭娟、张文波的上诉口头答辩称：本案是彭娟、张文波根据承诺书诉请迟延履行违约金，并未针对其他损失，应当根据迟延履行的时间以及约定的迟延履行的计算方式来计算迟延违约金。在承诺书中，并没有约定迟延违约金的计算方式以及支付款项的期限，并且承诺书中的500000元，是事后添加的，梁志杭、尹铸斌对此并不确认，彭娟、张文波在上诉状中主张的违约行为对其造成的损失没有事实和法律依据。其他意见与梁志杭、尹铸斌在上诉状中提到的意见一致。
上诉人梁志杭、尹铸斌亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定黄镜基、尹玉荣逾期付款，构成违约，属认定事实错误。案涉《房屋买卖合同》备注明确约定：黄镜基、尹玉荣承诺在合同签订之日起60个工作日内完成全部按揭贷款申请工作，并且成功取得银行贷款以全额支付卖方房款，否则，由买方另行筹款支付卖方全部房款。从该约定来看，只在黄镜基、尹玉荣以按揭贷款方式支付购房款的情况下，才限定60日的付款期限。而黄镜基、尹玉荣因自身原因无法办理按揭贷款手续，只能另行筹款（即尝试以梁志杭、尹铸斌的名义办理商业贷款）。因为签订合同时，彭娟、张文波与黄镜基、尹玉荣没有确定明确的付款期限，因此也没有所谓的逾期付款。（二）原审法院认定事实不清。既然原审法院认定黄镜基、尹玉荣逾期付款，就应当查明逾期付款的事实，包括应当付款的时间，发生逾期付款的起始时间和终止时间，但原审判决书中没有这方面的认定。（三）原审法院从公平合理的角度出发裁判违约金为140000元，属滥用自由裁量权。因为本案系基于房屋买卖合同引发的纠纷，案涉合同对买方逾期付款的违约行为有明确的约定，因此，原审法院在计算逾期付款的违约金时应当根据案涉《房屋买卖合同》的规定进行裁判。（四）梁志杭、尹铸斌不是适格的被告，判令梁志杭、尹铸斌承担违约责任没有法律依据。本案是房屋买卖合同纠纷，梁志杭、尹铸斌并非案涉房屋的买方，只是受黄镜基、尹玉荣的委托作为其代理人帮其办理银行贷款。如果确实存在违约行为，也应当由黄镜基、尹玉荣承担违约责任。因此原审法院判令梁志杭、尹铸斌承担黄镜基、尹玉荣与彭娟、张文波之间基于房屋买卖合同产生的违约责任，完全没有法律依据。据此，梁志杭、尹铸斌请求本院：1.撤销原审判决第一项，改判梁志杭、尹铸斌无需向彭娟、张文波支付违约金140000元。2.本案诉讼费由彭娟、张文波承担。
上诉人彭娟、张文波针对梁志杭、尹铸斌的上诉口头答辩称：（一）实际损失还不加可期待利益，按照合同条款就有610000元，远远高于500000元的承诺书金额，可期待利益损失则高达200多万元，尹铸斌、梁志杭获利巨大，毫无诚信可言。（二）根据合同条款，60天完成贷款或自行筹款，是完整的句子，意思是无论贷款还是自行筹款，都必须在60天内完成，对这种60天内完成贷款如果自行筹款就没有期限限制的曲解不符合常识，也没有意义。（三）对违约金的调整问题。承诺书中约定的违约金与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的违约金存在实际差别，合同法中约定的违约金是双方当事人在合同事先约定的，一方在违约时支付一定数额的金钱，主要是为了防止事先约定的违约金与事后的违约行为所产生的差距过大，影响双方权利义务的平衡。承诺书中提到的违约金，是双方当事人根据已经发生的违约事实及所产生的损失经过双方当事人的协商所达成的事后约定，事先约定与事后约定存在本质区别，逻辑顺序不同，因此本案不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。
原审第三人黄镜基、尹玉荣、叶建宝、尹文杰、安富公司未在法定期限内向本院提交答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，彭娟、张文波明确是基于案涉《承诺书》的约定请求梁志杭、尹铸斌支付500000元违约金。案涉《承诺书》的内容为：“出卖人彭娟、张文波于2013年12月29日在东莞市安富装饰工程有限公司（原东莞市亿度置业顾问有限公司）的工作人员叶健宝、尹文杰介绍下，分别与买受人黄镜基、尹玉荣就东莞市松山湖科技产业园区内万科﹒松山湖1号花园8号楼103号房与4号楼105号房签订了《房屋买卖合同》。两买受人承诺愿意按合同约定的时间付清房款，并愿意按合同约定承担违约责任。但由于上述两买受人的个人原因，最终上述房产过户到尹铸斌、梁志杭名下。我是其中一套房产目前登记的权利人，我自愿以我名下所有的另一套位于东莞市寮步镇横坑太和花园丽景湾20座6楼C房产证号粤房地权证莞字第××号作为抵押承担自今日起三个月内付清上述两套房产的迟延履行违约金“￥伍拾万元整”给出卖人彭娟、张文波，否则自愿以变卖我名下的上述抵押房产所得价款清偿给出卖人彭娟、张文波。违约金还清之日，抵押权人应给注销抵押。特此承诺”。《承诺书》落款处有承诺人梁志杭、尹铸斌的签名，日期为2014年10月16日。
另查明，彭娟、张文波二审期间就《承诺书》中通过漏字符添加的“￥伍拾万元整”与《承诺书》正文是否同一时间形成申请鉴定，后因鉴定技术的限制，无法实现鉴定目的而撤回该申请。其后，彭娟、张文波又申请对梁志杭、尹铸斌进行测谎，但梁志杭、尹铸斌不同意进行测谎。
本院认为，彭娟、张文波明确是基于案涉《承诺书》的约定请求梁志杭、尹铸斌支付违约金，故本案应为合同纠纷，原审法院定为房屋买卖合同纠纷有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对彭娟、张文波以及梁志杭、尹铸斌上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：梁志杭、尹铸斌是否应向彭娟、张文波支付违约金，若应支付，该违约金的数额是多少。对此，本院分析如下：
第一，关于梁志杭、尹铸斌是否应向彭娟、张文波支付违约金。首先，根据彭娟、张文波与黄镜基、尹玉荣于2013年9月29日签订的《房屋买卖合同》备注处的约定，黄镜基、尹玉荣承诺在本合同签订之日起60个工作日内完成全部按揭贷款申请工作，并且成功取得银行贷款以全额支付彭娟、张文波房款，否则由黄镜基、尹玉荣另行筹款支付彭娟、张文波全部房款。根据本案各方当事人的陈述及证据显示，黄镜基、尹玉荣只是在签订合同当天分别支付了定金30000元，并未在签订合同之日起60个工作日内完成全部按揭贷款申请工作，因此，按照上述约定，黄镜基、尹玉荣应另行筹款支付全部房款。虽然双方对于黄镜基、尹玉荣另行筹款支付全部房款的时间没有明确约定，但是，案涉两套房屋分别于2014年4月9日和2014年4月17日登记在梁志杭、尹铸斌的名下，因此，黄镜基、尹玉荣最迟应于办理产权登记之时向彭娟、张文波支付全部房款。然而，黄镜基、尹玉荣于2014年10月份才向彭娟、张文波付清房款，故黄镜基、尹玉荣的行为构成违约。其次，根据案涉《承诺书》的约定，梁志杭、尹铸斌是自愿对黄镜基、尹玉荣的迟延履行合同行为承担违约责任。因此，对于彭娟、张文波请求梁志杭、尹铸斌按《承诺书》的约定向其支付迟延履行违约金，本院予以支持。梁志杭、尹铸斌主张其无需向彭娟、张文波支付违约金的理由不成立，本院不予支持。
第二，关于违约金的数额问题。由于案涉《承诺书》约定的违约金数额“￥伍拾万元整”是通过漏字符添加的，而梁志杭、尹铸斌对于该金额不予确认，且“￥伍拾万元整”内容的添加处没有任何签名确认，彭娟、张文波亦未能提供其他证据证明其与梁志杭、尹铸斌约定违约金为500000元，因此，彭娟、张文波主张违约金为500000元依据不足。原审法院结合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度、造成的损失等因素，酌定梁志杭、尹铸斌向彭娟、张文波支付违约金140000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。彭娟、张文波以及梁志杭、尹铸斌的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
彭娟、张文波上诉部分的案件受理费为8800元，由彭娟、张文波负担（已预交）；梁志杭、尹铸斌上诉部分的案件受理费为3100元，由梁志杭、尹铸斌负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年五月十七日
书 记 员 张 优
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……