上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初12995号
原告上海徐房绿化有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人周敏荣，该公司董事长。委托代理人顾逢天，男。委托代理人包昊，上海市华夏律师事务所律师。被告上海云峰集团汽车产业发展有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人樊有力，该公司董事长。委托代理人欧涛，男。被告上海北现汽车销售服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人沈钢，该公司总经理。委托代理人翟德平，上海市大华律师事务所律师。委托代理人李星辉，上海市大华律师事务所律师。原告上海徐房绿化有限公司与被告上海云峰集团汽车产业发展有限公司(以下简称云峰集团)、被告上海北现汽车销售服务有限公司(以下简称北现汽车)土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海徐房绿化有限公司的委托代理人顾逢天、包昊，被告云峰集团的委托代理人欧涛、被告北现汽车的委托代理人翟德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海徐房绿化有限公司诉称，2008年4月29日，原告与被告云峰集团经协商共同签署了《租赁合同》，合同约定：原告将吴中路苗圃地块出租给被告云峰集团使用，租赁期限从2008年5月1日至2014年4月30日止。之后，原告与两被告另行签署了一份《补充协议》，协议约定：原租赁合同内容不变。将原来由被告云峰集团付款变更为被告北现汽车付款给原告。2015年8月10日，三方经协商续签一份《租赁合同》，合同约定：原告出租位于虹桥乡虹x村x丘地块给被告云峰集团和被告北现汽车使用。土地租用期限从2014年5月1日至2017年4月30日止，月租金人民币(以下币种相同)66,666.67元。被告云峰集团、北现汽车作为承租人，负有按照合同约定支付租金的义务，被告北现汽车同意作为直接付款人按照合同的约定向原告支付租金。若被告北现汽车逾期未支付足额租金，原告有权向被告云峰集团、被告北现汽车任一方主张返还未付租金及滞纳金。合同为续签，自2014年5月1日至2015年7月31日止，被告云峰集团、北现汽车实际占有和使用租赁土地及房屋共计15个月，根据上述约定总计租金为1,023,333.36元。三方签订本合同之日起15日内，由北现汽车一次性支付上述拖欠租金。现两被告一致拖延履行支付义务，并继续占有使用上述地块，故原告诉至法院要求：1、判令解除原告与被告云峰集团、被告北现汽车签订的《租赁合同》，两被告将承租吴中路地块(上海市闵行区虹桥乡虹x村x丘)归还原告；2、判令两被告支付自2014年5月1日起至两被告归还承租地块之日止的租金(暂计至2016年3月31日共计1,120,000元)；3、判令两被告支付违约金共计1,335,600元(暂计至2016年3月31日)；4、判令两被告支付律师代理费25,000元。原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、建设工程规划许可证一份、国有土地使用证一份，证明上海市闵行区虹桥乡虹四村66丘的土地的使用权人为徐汇区房产管理局综合管理所。被告云峰集团、北现汽车对该组证据经质证后认为，证据的真实性无异议，建设工程规划许可证所针对的建设项目名称是门卫、更衣室、培育室，2、关于房管所转制为物业有限公司的决定一份、名称变更核准通知书一份、关于上海南方绿化有限公司更名的通知一份，证明徐汇区房产管理局综合管理所名称变更为上海南方绿化有限公司，之后再更名为原告。被告云峰集团、北现汽车对该组证据经质证后认为无异议。3、2008年4月29日原告与被告云峰集团签订的租赁合同一份、原告与被告云峰集团、被告北现汽车签订的补充协议一份，证明原告将系争土地出租给被告云峰集团，约定了土地租用期限。补充协议中将之前租赁合同中付款方从被告云峰集团变更为被告北现汽车，原有土地租赁合同的内容不变。被告云峰集团、被告北现汽车对该组证据经质证后认为，合同真实性无异议，但该份合同已经履行完毕，补充协议也说明了被告云峰集团只是名义相对方。4、2015年8月10日原告与被告云峰集团、北现汽车签订的租赁合同一份，证明该份租赁合同是之前土地租赁合同的续签合同，被告云峰集团作为合同的相对方是有连续性的，该份合同中约定了合同的解除条件及违约责任，并约定了租金递增的方式。被告云峰集团、被告北现汽车对该组证据经质证后认为，合同本身涉及到违法，约定应当无效，关于违约金的计算方式基于合同无效，被告对此不予认可，由法院认定。5、原告委托律师发给两被告的律师函及邮寄凭证一组，证明原告通过书面方式告知两被告催缴租金的事实。被告云峰集团、被告北现汽车对该组证据经质证后认为，律师函是收到的，但是与原告协商过分期付款，然原告之后就直接起诉了。6、法律服务委托协议、付款凭证各一份，证明原告因该案件支付了律师费25,000元。被告云峰集团、被告北现汽车对该组证据经质证后认为，原告主张律师费的损失无法律依据，基于涉案租赁合同无效，原告主张的这一约定也无道理。被告云峰集团辩称，其在租赁合同中实际就是监督的作用，其未实际收到过款项，也未支付过款项，更未实际使用涉案地块。被告北现汽车辩称，诉请1是不符合事实的，原告无权解除涉案的租赁合同，涉案租赁合同应当认定为无效合同。土地本身是作为苗圃使用，双方并未取得政府部门许可，擅自改变了土地使用性质，故合同应当为无效合同，因此对于原告主张的违约金亦不同意。但是对于实际所欠付的场地使用费在合理基础上应当支付。被告云峰集团是合同签约一方，但其并未实际使用过土地，由于原告坚持一定要被告云峰集团作为合同一方进行签约。现在被告云峰集团已经处于资不抵债的情况，被告北现汽车作为被告云峰集团的全资子公司，目前的经营状况也比较困难，希望可以与原告协商解决纠纷。被告云峰集团、北现汽车向本院提供了2016年1月27日闵行区虹桥镇整治违法建筑领导小组办公司出具给被告北现汽车的违法违章建设限期拆除告知书一份，证明涉案场地内有违章建筑需要进行拆除。原告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，原告交付场地的时候是178平方米的房屋，后期是由两被告自行搭建的房屋，这与原告无关。本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：原告系由徐汇区房产管理局综合管理所转制为上海南方绿化有限公司，并于1998年2月10日由上海南方绿化有限公司变更企业名称为上海徐房绿化有限公司。涉案土地地号为闵行区虹桥乡虹x村x丘，座落于闵行区虹桥乡虹x村顾家宅队，土地性质为国有土地，用地面积为3,835平方米，土地用途为苗圃，登记的土地使用者为徐汇区房产管理局综合管理所。1991年12月，上海县人民政府作出建设工程规划许可证，许可徐汇区房产管理局综合管理所作为建设单位，申请建设门卫、更衣室、培育室，建设规模为门卫、更衣室178平米、培育室109平米。2008年4月29日由原告作为出租方(甲方)、被告云峰集团作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，合同约定：一、甲方同意将合法拥有的座落在上海市闵行区虹桥乡虹x村x丘(吴中路苗圃)该地块出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的该土地面积为3,835平米、门卫、更衣室178平米；二、甲方将吴中路苗圃地块出租给乙方使用；乙方可根据自身需要，在该地块进行适当建设，由此产生的责任由乙方承担；三、土地租用期限从2008年5月1日至2014年4月30日。租赁期满，甲方有权收回全部出租的土地，乙方应如期交还，乙方如要求续租，应提前一个月书面向甲方提出。四、本协议签订后10天之内乙方应支付押金35,800元，同时甲方需出具押金收款凭证。押金在本协议期满，协议条款全部执行完毕后一次性结清返还乙方。嗣后，原告与被告云峰集团、北现汽车签订补充协议，协议约定：原有的合同内容不变；将原来的由被告云峰集团付款变更为由北现汽车代被告云峰集团付款给原告。由原告直接开票给被告北现汽车。2015年8月10日由原告作为出租方(甲方)、被告云峰集团作为承租方(乙方)、被告北现汽车作为实际承租方(丙方)签订合同编号为：(XFLH-2015-LZ-3)租赁合同一份，合同约定：一、租赁土地及房屋情况：1、甲方出租给乙方及丙方位于闵行区虹桥乡虹x村x丘(吴中路苗圃)地块，土地面积3,835平方米，房屋面积178平方米，租赁面积最终以国有土地使用权上记载的用地面积为准；2、甲方已将上述租赁土地及房屋交付给乙方及丙方使用，因乙方及丙方已在租赁土地及房屋上自建或增建房屋，并实际投入使用，故本合同签订时，租赁土地及房屋按现状由乙方及丙方继续使用，并视为已经完成交接。租赁期内，甲、乙、丙三方同意租赁土地及房屋上自建或增减房屋建筑面积的变化不影响租金计算；3、甲方作为租赁土地及房屋的使用权人与乙方及丙方建立租赁关系；二、承租人自建房屋：1、本合同为续签，乙方及丙方为租赁方并丙方为本合同项下租赁土地及房屋的实际租赁人。本合同签订前，租赁方已在甲方租赁土地上建设了房屋并在甲方原有房屋上添附增建一层，由丙方使用中。2、本合同约定的租赁标的物仅包含租赁土地及房屋，不包含租赁方自建或增建的房屋。3、本合同租赁期满，如乙方及丙方不再续签或未与甲方达成续签协议，乙方及丙方应按甲方租赁土地及房屋原状向甲方交还租赁物。乙方在租赁期满前自付费用完成自建房屋拆除，恢复甲方租赁原状。未经甲方同意逾期或者本条款约定的状态返还租赁土地及房屋，每逾期一日，乙方及丙方应按照当年度平均日租金的2倍支付占用费；4、本合同租赁期满，如乙方及丙方返还租赁土地及房屋但未完成自建、增建房屋的拆除，则视为乙方及丙方已放弃该自建房屋内任何物品(包括但不限于家具、办公用品、电器等)的所有权和处置权，甲方有权自行处置自建房屋及屋内物品，处置之所得归甲方所有；5、租赁期满，如发生甲方租赁土地及房屋由有权机关依法收回、征用或拆迁的，若乙方自建房屋明确被纳入补偿范围，该补偿费用归乙方所有；三、租赁期限和交付日期：1、租赁期为三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日；2、租赁土地及房屋交付手续：乙方及丙方为续租，租赁土地及房屋已实际交付乙方及丙方；四、租金、支付方式：1、租赁土地及房屋租金采取月固定租金：租赁期间2014年5月1日至2015年4月30日，月租金66,666.67元/月；第二年在第一年的年租金基础上递增5%以此类推；2、固定租金的支付时间和支付方式：乙、丙方作为承租人，负有按照本合同约定支付租金的义务，丙方同意作为直接付款人依照本合同的约定向甲方支付租金。若丙方逾期未支付足额租金，甲方有权向乙、丙方任一方主张返还未付租金及滞纳金；支付方式：租金按先付后用原则每三个月支付一次。丙方在合同签署之当日，先向甲方支付三个月的首期租金，共计200,000元。之后以此类推，即在上一次付款到期月的月历第一日之前支付下三个月的租金；本合同为续签，自2014年5月1日至2015年7月31日止，乙方及丙方实际占有和使用租赁土地及房屋共计15个月，根据上述约定总计租金为1,010,000元。甲乙丙三方签订本合同之日起15日内，由丙方一次性支付上述拖欠租金；五、租赁保证金和其他费用：1、租赁保证金：本合同期内，乙方及丙方租赁土地及房屋的租赁保证金共计66,666元。乙方及丙方为续租，原租赁合同的保证金35,800元自动转为本合同租赁保证金的一部分。丙方在本合同签署之当日，除支付合同约定的首期租金外，还须支付剩余部分的租赁保证金30,866元。甲方向丙方开具收款凭证。如本合同约定的租金递增的，租赁保证金应当按照同比例递增，丙方应在支付第一期递增租金之日前，另行向甲方支付租赁保证金的差额；六、解除本合同的条件：各方同意：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当年度2个月租金金额支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿实际损失与违约金的差额部分，如违反本合同其他约定的，还应按照本合同的约定，另行支付其他违约费用：乙方及丙方逾期不支付或不全额支付租金累计超过30日；七、违约责任：乙方及丙方逾期支付租金及本合同约定应由乙方及丙方支付的费用，则每逾期一日，乙方及丙方应按未付费用总额的0.5%向甲方支付违约金；因逾期交付公用事业费造成的其他一切后果由乙方及丙方自行承担。八、其他条款：各方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决；协商不成的，三方同意依法向租赁土地及房屋所在地人民法院起诉，由此产生的相关费用(包括但不限于诉讼费、公证费、鉴定费、律师费等)由违约方承担。该份合同的附件二中载明：甲方原有的178平方米的房子归甲方所有。其他建筑物都为乙方建造，包括三层钢结构房屋(占地48米*34米)、洗车棚、门卫室、自行车棚，及建筑物内所有设施都为乙方所有。上述租赁合同签订后，针对自2014年5月1日至2015年7月31日止期间未付的租金，被告北现汽车已累计支付给原告租金450,000元，故仍尚有560,000元未能支付。自2015年8月1日至2016年3月31日止，原告按每月70,000元的租金标准，主张了8个月的租金合计为560,000元，庭审中被告云峰集团、北现汽车对原告主张的上述未付的租金金额1,120,000元予以确认。另查明，原告为本次诉讼，与上海市华夏律师事务所签订法律服务委托协议，并支付给该事务所律师费25,000元。再查明，2016年1月27日上海市闵行区虹桥镇城市管理行政执法中队、闵行区虹桥镇整治违法建筑领导小组办公室向被告北现汽车发出《违法违章建设限期拆除告知书》一份，该份告知书中载明：经查，你单位未经虹桥镇人民政府批准，在虹桥镇吴中路XXX号，擅自搭建2,500平方米的建筑物属于违法建筑，虹桥镇拆违办、虹桥镇城市管理行政执法中队已于2016年1月27日发出《限期拆除通知书》限你户在2016年3月31日前自行拆除上述违法建筑物，逾期不拆除的，虹桥镇拆违办将对你户的违法建筑予以强制拆除。本院认为，原告与被告云峰集团、被告北现汽车于2015年8月10日所签订的《租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对各方当事人均具有合同约束力，原告与被告云峰集团、被告北现汽车均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。然被告云峰集团、被告北现汽车在履行合同过程中迟延支付租金累计超过三十日，其行为已经构成违约，依据合同的约定，原告作为守约方有权行使合同解除权。原告于2016年5月4日提起诉讼并明确主张解除涉案租赁合同，被告云峰集团、北现汽车于2016年5月9日收到上述诉状材料，系争租赁自解除通知到达被告时解除，故本院确认原告与被告云峰集团、北现汽车所签订的《租赁合同》于2016年5月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，虽被告云峰集团认为其仅是涉案租赁合同的监督方，但是租赁合同中明确约定了被告云峰集团、北现汽车作为承租方的合同义务，被告云峰集团的身份是承租人，并非如其所述的监督人的身份，故被告云峰集团理应与被告北现汽车共同承担作为承租人的合同义务。然被告云峰集团、北现汽车目前仍在使用系争的土地及房屋，并未将系争土地及房屋返还给原告。故原告主张要求被告云峰集团、北现汽车返还系争土地及房屋并迁出涉案地块的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。由于被告云峰集团、被告北现汽车目前仍实际使用涉案土地及房屋，并未返还涉案土地及房屋给原告，其占用租赁土地及房屋期间所产生的实际使用费理应按照租赁合同约定相应支付标准支付给原告。另由于被告云峰集团、北现汽车未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求两被告支付拖欠的租金并根据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，而合同中明确约定了逾期违约金每日的计算标准按未付费用总额的0.5%计算。同时原告亦根据合同约定的主张要求被告承担合同解除之后的违约金，而原告主张的违约金标准为月租金的二倍。本院注意到引起合同被解除的原因是由于两被告的逾期付款违约行为。故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即两被告逾期支付租金的违约行为，并非不同的违约行为。故本院认为原告主张两项违约金显然不当，本院将酌情予以认定。两被告认为该份租赁合同存在无效因素，故认为其不应承担逾期付款的违约责任，但本院已经认定了涉案租赁合同的有效性，故两被告的上述意见应该认定为其对违约金过高的抗辩。故本院认为两被告确实存在一定的违约行为，但结合两被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到两被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以336,000元计。另考虑到双方之间租赁合同已经解除，故原告所收取的租赁押金66,666元理应及时返还给被告云峰集团及北现汽车。另对于原告主张的律师费的诉请。依据涉案租赁合同的约定，各方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决；协商不成的，三方同意依法向租赁土地及房屋所在地人民法院起诉，由此产生的相关费用(包括但不限于诉讼费、公证费、鉴定费、律师费等)由违约方承担。原告据此主张要求两被告承担相应的律师费。按照上海市发展和改革委员会、上海市司法局颁布的《上海市律师服务收费管理实施办法》的规定，涉及财产关系的民事、行政诉讼和国家赔偿案件按标的额比例收费，其中1,000,000元以上至10,000,000元(含10,000,000元)的政府指导价收费标准为3%-5%。结合本案原告主张的租金金额及逾期付款违约金金额，原告实际支付的一审律师费用并未超过上述收费标准，故本院对原告主张的律师费诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告上海徐房绿化有限公司与被告上海云峰集团汽车产业发展有限公司、被告上海北现汽车销售服务有限公司于2015年8月10日所签订的《租赁合同》于2016年5月10日解除；二、被告上海云峰集团汽车产业发展有限公司、被告上海北现汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市闵行区虹桥乡虹x村x丘的地块及房屋，并将上述土地及房屋归还原告上海徐房绿化有限公司；三、被告上海云峰集团汽车产业发展有限公司、被告上海北现汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海徐房绿化有限公司自2014年5月1日起至2016年3月31日止的土地及房屋租金以1,120,000元计；另自2016年4月1日起至2016年5月10日的土地及房屋租金92,333.33元；四、被告上海云峰集团汽车产业发展有限公司、被告上海北现汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内偿付给原告上海徐房绿化有限公司自2016年5月11日起至实际搬离上述第一项租赁地块及房屋之日止，按照每月70,000元的标准计算的土地及房屋使用费损失；五、被告上海云峰集团汽车产业发展有限公司、被告上海北现汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海徐房绿化有限公司逾期付款违约金以336,000元计；六、被告上海云峰集团汽车产业发展有限公司、被告上海北现汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告上海徐房绿化有限公司律师费损失25,000元；七、原告上海徐房绿化有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海云峰集团汽车产业发展有限公司、被告上海北现汽车销售服务有限公司房屋押金66,666元。案件受理费减半收取计13,322.40元，由原告上海徐房绿化有限公司负担3,322.40元，由被告上海云峰集团汽车产业发展有限公司、被告上海北现汽车销售服务有限公司共同负担10,000元(于本判决生效之日起十日内向原告直接支付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘锋
二〇一六年六月二十八日
书记员 梁悦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。