山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第2128号
上诉人（原审被告、反诉原告）邹某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）某公司。
法定代表人李某。
委托代理人张军。
上诉人邹某与被上诉人某公司商品房预售合同纠纷一案，前由微山县人民法院作出（2013）微民初字第1304号民事判决，某公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年12月12日作出（2014）济民终字第2340号民事裁定书，撤销微山县人民法院（2013）微民初字第1304号民事判决，发回微山县人民法院重审。上诉人邹某不服微山县人民法院（2015）微民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，原告弘兴房地产开发有限责任公司于2011年9月6日与被告邹某签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第三条载明：“。该商品房［合同约定］建筑面积为92.52平方米”。《商品房买卖合同》第四条载明：“。按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方2993元，总金额（人民币）（小写）￥276912元整。”。《商品房买卖合同》第五条载明：“面积确认及面积差异处理。合同约定的建筑面积与产权面积登记有差异的，以产权登记面积为准。差异部分按照买受人购房时间的价格多退少补，出卖人不得提高房屋价格”。《商品房买卖合同》第八条载明：“交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、无”。《商品房买卖合同》第九条载明：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；2、无”。《商品房买卖合同》第十一条载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。原告弘兴房地产开发有限责任公司于2011年12月29日与被告邹某签订了《建设小区补充协议》，协议第四条载明：“使用时间及违约责任。待地下综合验收合格后交付。此补充协议的违约责任与商品房买卖合同的违约责任一致”。合同签订后，被告邹某按合同约定交齐了房价款276912元及储藏室价款24700元。2012年5月13日被告邹某接到原告的交接房屋书面通知。2012年8月13日，被告邹某领取了合同约定的房屋钥匙。本案被告邹某曾就本商品房预售合同纠纷诉至本院，本院于2012年12月17日作出（2012）微民初字第610号民事判决，“被告某公司继续全面履行合同并支付原告邹某违约金20906.85元”。判决送达后，本案原告弘兴房地产开发有限责任公司不服，上诉于济宁市中级人民法院，后济宁市中级人民法院维持了该判决。原告弘兴房地产开发有限责任公司又于2013年8月8日诉至本院，被告邹某于2013年9月3日提出反诉。
另查明，原告弘兴房地产开发有限责任公司自行组织有关单位进行了竣工验收，并于2012年1月6日出具竣工工程验收合格报告。现原告弘兴房地产开发有限责任公司已安装了可视门铃。微山县天锐房地产测绘中心出具的该涉案商品房的面积为99.27平方米，比双方合同约定的建设面积多出6.75平方米，多出的面积折价款20203元。微山县房地产管理处于2013年8月8日出具证明1份：“2013年3月26日，某公司委托微山县天锐房地产测绘中心对微山县建设小区房产测绘出具（微房测（2013302）号）《房产测绘报告》中测量的7#、8#楼‘房屋分层分户平面图’中的面积为‘实际产权登记面积’”。
原审法院认为，原告弘兴房地产开发有限责任公司与被告邹某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效合同，双方应共同遵守。合同明确约定了差异面积的处理方式，微山县房地产管理处出具了微山县天锐房地产测绘中心的测绘面积为实际产权登记面积的证明，且目前微山县房地产管理处也是按该测绘面积进行的产权登记，被告邹某应支付原告弘兴房地产开发有限责任公司超出《商品房买卖合同》约定的面积房屋价款。关于逾期交房违约金问题，已有生效的判决判明，反诉不应再审理。被告邹某已住进商品房，没有损失出现，主张后续违约不合理，亦不合法。按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，‘交付’之后不应再有违约责任了，‘交付’之前违约的生效判决已判明，且执行已到位。被告（反诉原告）邹某提出的反诉请求一、四、五未向法庭提供证据证明，本院不予采信；反诉请求二，反诉被告弘兴房地产开发有限责任公司目前已履行完毕；反诉请求三违反了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第247条之规定，不予支持。经微山县人民法院审判委员会讨论研究，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决：一、被告邹某给付原告某公司超出《商品房买卖合同》约定面积的房屋价款20203元。于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回被告邹某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费305元，诉讼保全费222元，由被告邹某负担；反诉案件受理费1068元，由被告邹某负担。
宣判后，上诉人邹某不服，向本院提起上诉称：一、因被上诉人在商品房预售中，出售的标的房面积与其在主管部门备案面积严重不符，属于销售欺诈，被上诉人是有过错的，而且上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中的第五条“面积确定及面积差异处理”中“多退少补”条款为格式条款，上诉人不应支付多出面积的房款。且合同约定房屋面积以“产权登记面积为准”，产权登记需办理房产证，现在没有办理房产证，一审法院就直接认定上诉人补交房屋差价，属于事实不清，应驳回被上诉人要求上诉人支付多出面积房款的请求并撤销一审法院第一项判决。二、一审认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定了交房方式及条件即验收合格后交付房屋，但被上诉人至今仍未按约定的“交接”条件交付房屋，一审法院以上诉人领取房屋钥匙为依据认定被上诉人已履约交房，违反强制法的规定，适用法律错误，明显偏袒开发商。2、一审法院认定《商品房买卖合同》为有效合同，被上诉人就不应对违约金数额反悔。一审法院以“租金损失”作为当事人违约的损失，属断章取义地适用法律，违反《合同法》双方平等自愿的原则。请求撤销“驳回被告邹某反诉请求”的判决，判令被上诉人依约定支付上诉人违约金。三、上诉人向一审法院诉求了被上诉人应履行将标的房屋用电交由县供电部门直接管理的约定义务时，一审法院以“业主未向法庭提供证据证明”为由“不予采信”。事实上，业主在庭审陈述和法庭辩论中均提起自己的诉求，而被上诉人并未否认其未交付供电部门直接管理的事实，并在法庭辩称“供电问题同样也是因涉及到其他部门，原告正积极协调”。根据法律规定，当事人对己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证，因此上诉人在此情况下根本不必再另外举证。四、上诉人诉求一审法院宣告上诉人与被上诉人签订的关于购买储藏室的补充协议无效，并要求赔偿利息损失。上诉人所买储藏室系地下人防工程改建而成，而人防工程属于国有资产，被上诉人无所有权，故而改建和出售是违法行为。因此补充协议应无效。综上，请求二审法院撤销原判决第一项和第二项，依法改判；判令被上诉人向上诉人支付合同违约金62305.2元；被上诉人将上诉人用电交由微山县供电公司直接管理；宣告上诉人与被上诉人签订的关于买卖储藏室的补充协议无效，判令被上诉人向上诉人退还储藏室价款24700元，赔偿利息损失4940元；对上诉后发生的其他违约行为保留诉权；上诉费某被上诉人承担。
被上诉人某公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法维持。上诉人早于2012年就因商品房预售合同纠纷一案，将被上诉人起诉至微山县人民法院，业经审理作出（2012）微民初字第610号民事判决书，判决被上诉人继续履行合同并支付上诉人违约金。被上诉人不服该判决上诉，二审维持原判。该判决早已生效，而上诉人再已该事由提起反诉，显然违反了一事不再理的原则。上诉人的反诉构成了重复起诉。即便反诉没有违反一事不再理原则，其诉请也不应得到支持。二、关于“多退少补”问题。“多退少补”约定是双方真实意思表示，公平合理，符合法律规定也符合交易习惯，不存在欺诈情形。微山县天锐房地产测绘中心测绘面积就是微山县房地产管理处登记的依据，一审法院据此判决，有事实法律依据。三、关于“房屋交付和违约金计算问题”。被上诉人自行组织有关单位对涉案房屋进行了竣工验收，并于2012年1月6日出具竣工工程验收合格报告，而上诉人也自认2013年10月20日领取房屋钥匙，且已实际入住。入住后上诉人没有什么损失，且就逾期交房的违约金问题，早有生效判决确认且执行到位，重审判决不存在任何问题。四、关于“将标的房屋用电交由县供电部门直接管理的约定”问题。在重审中上诉人确未提交任何证据，被上诉人并未明确承认。作为用电户的上诉人完全可以直接和供电部门联系，入住后一直延续用电方式并缴纳电费，且得到业主委员会的认可。如果真存在未交付供电部门直接管理，也是上诉人对这种管理方式的认可，视为对合同约定的变更，也符合现在小区的用电管理模式，且电价较其他小区更低，没有损害上诉人的权益。五、关于签订的储藏室协议效力问题。合同是否有效的依据是《合同法》第五十二条的规定，其中第五项是违反法律、行政法规的强制性规定，而且是效力性规定。上诉人在上诉状中引用了济宁市政府颁发的管理办法和意见，显然不能作为认定合同无效的依据。《国防法》、《人民防空法》不仅没有限制投资者的使用、收益权，反而是赋予了这种权益，而且被上诉人也未违反效力性规定。上诉人也未提供证据证明有其他符合《合同法》第五十二条规定的无效情形。一审判决正确。请求二审法院维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，关于是否应补交差价问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”明确约定：“合同约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异部分按照买受人购房时间的价格多退少补，出卖人不得提高房屋价格。”根据该约定，以微山县天锐房地产测绘中心测绘面积据实补齐差价，符合双方签订该合同的本意，一审法院判决上诉人给付被上诉人超出合同约定面积的房屋价款并无不当。关于被上诉人是否应向上诉人支付合同违约金问题。上诉人已经入住商品房，并且已有生效判决判明违约金如何支付，上诉人再主张违约金不应予以支持。关于用电是否应交微山县供电公司直接管理问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件二第八条约定：“水电：水表、电表，水由县水务公司、电由供电公司直接管理。”根据该约定，被上诉人应按照合同约定执行，因执行该合同约定还涉及物业、供电等案外人，故本案不宜做出处理。关于储藏室协议效力问题。上诉人在二审中仅提供了微山县人民防空办公室“建设小区人防工程没有验收”的说明，仍未提供充分证据证明。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2404元，由上诉人邹某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 东
审 判 员 张 杰
代理审判员 马 斌
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 李梦琦