广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4625号
上诉人（原审被告）：谭晓红，女，1971年11月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：周伙龙，广东中亿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱震刚，男，1975年6月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系上诉人谭晓红的丈夫。
被上诉人（原审原告）：钟力志，女，1973年5月19日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：陈桂平，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田方丽，上海市建纬（深圳）律师事务所律师助理。
原审第三人：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城4号楼15卡之1商铺。
法定代表人：梁观武，该公司经理。
委托诉讼代理人：谢永军，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：张辉，男，该公司员工。
上诉人谭晓红因与被上诉人钟力志、原审第三人中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称华振公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谭晓红上诉请求：撤销一审判决，驳回钟力志的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋买卖合同已解除，一审判决继续履行合同属事实认定不清，适用法律错误。房屋买卖合同第10条已约定买卖双方解除合同的条件，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条规定，本案中谭晓红可以以双倍返还定金为代价解除主合同。买卖双方及第三人均确认诉讼前，谭晓红已将“我决定不卖了”的意思表示通知了钟力志及第三人，在一审诉讼中，谭晓红也一直明确告知一审法院及钟力志要求解除合同，故谭晓红解除合同的意思表示已通知了钟力志，合同已解除，请二审法院依法改判。
钟力志辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
华振公司述称，由法院依法裁判。
钟力志向一审法院起诉请求：1.谭晓红继续履行钟力志与谭晓红于2015年12月15日签署的《房地产买卖合同》，将位于中山市南朗区岭南路33号盈彩美地26幢B梯901房所有权转移登记到钟力志名下并自收到钟力志首期款后当日内交付涉案房产。房屋交易价380000元；2.谭晓红支付钟力志因涉案房产交易所支付的律师费、测绘费、按揭费、中介佣金等费用共计10330元。一审诉讼期间，钟力志明确第1项诉请中首期款的金额为120000元，并明确第2项诉请为律师费800元、测绘费380元、按揭费1500元，佣金6400元、评估费950元、查档费100元、国土抵押200元。
一审法院认定事实：2015年12月15日，谭晓红（卖方），华振公司（经纪方），钟力志（买方）共同签订《房地产买卖合同》一份，约定：卖方将位于中山市南朗镇岭南路33号盈彩美地26幢2梯901房的房地产出售给买方；转让款38万元，定金4万元于合同签订之日支付，除定金外的首付款10万元（根据实际贷款金额多退少补）于买卖双方办理递件过户手续并领取回执后当天支付，余款24万元以银行按揭贷款的方式支付；买方需于2016年2月15日前申请银行按揭，卖方须提交申请按揭所需收款账户及资料，双方均不得借故拖延；案涉房地产的产权证正在办理中，预计2016年2月1日前出证，在房地产权证无抵押及银行出具贷款承诺书之日起七日内，买卖双方办理该房地产的递件过户手续，并于国土部门通知之日起3个工作日内办理缴纳税费及领取买方新证的手续；房地产过户所需的律师费、测绘费、按揭费，佣金、评估费、查档费、国土抵押等税费由买方负担；卖方须于过户当天将房地产交付给买方；如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。合同还约定了其他条款。同日，钟力志向谭晓红交付定金40000元，并向华振公司交付律师费800元、测绘费380元、按揭费1500元，佣金6400元、评估费950元、查档费100元、国土抵押200元。2016年1月8日，中山市国土资源局向谭晓红核发案涉房地产的不动产权证，证号为粤（2016）中山市不动产权第003142号。2016年3月23日，涉案房地产上的抵押登记手续被注销。同年4月，就钟力志要求履行合同的催告，谭晓红多次回复手机短信表示“不想卖了”。2016年4月29日，钟力志委托律师向谭晓红发送律师函，要求谭晓红继续履行《房地产买卖合同》，并保留追究谭晓红的违约责任。其后，钟力志为维护其权益，诉至一审法院，主张上述实体权利。
一审法院另查明，中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书记载钟力志申请的房屋按揭贷款于2016年3月7日由中国邮政储蓄银行股份有限中山市分行审批通过，贷款额度为240000元。一审诉讼期间，钟力志表示同意并有能力支付剩余购房款，谭晓红表示该房地产暂无查封和抵押记录。
一审法院认为，涉案《房地产买卖合同》由卖方、经纪方、买方共同签署，内容包含有卖方与买方之间的商品房买卖合同条款，及经纪方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案《房地产买卖合同》中的买卖合同条款。该条款系钟力志与谭晓红之间的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同具有法律拘束力，合同当事人应当严格按照合同履行各自的义务。钟力志要求继续履行合同，谭晓红不同意继续履行，因此本案争议的焦点为：一、谭晓红拒绝履行合同是否合法有据；二、如果没有法律依据，能否强制谭晓红履行合同。
对于焦点一。谭晓红拒绝履行的理由为钟力志未向银行申请按揭贷款违约在先，以及认为案涉合同已经解除。对此一审法院认为，第一，贷款审批通知书已证实钟力志履行了申请银行按揭贷款的义务，且该贷款申请已被银行审批通过。第二，虽然该合同的违约责任条款赋予了合同双方任意解除合同的权利，即钟力志有权以丧失定金并承担中介佣金的代价解除合同，谭晓红有权以双倍返还定金并承担中介佣金的代价解除合同。但是，解除权的行使需以通知的方式告知对方，合同自通知到达对方时解除，而谭晓红并未行使其享有的解除权，其向钟力志回复的“不想卖了”，仅仅是拒绝履行的意思表示，并非解除合同的意思表示，而且其在本案中亦未反诉解除合同，故而案涉合同并未解除，仍然合法有效。据此，谭晓红拒绝履行合同于法无据，构成违约。
对于焦点二。钟力志要求继续履行的事项有交付房屋与协助过户。案涉房屋无抵押和查封记录，在法律上和事实上可以交付并办理过户手续。合同约定谭晓红履行该义务的同时，钟力志应交付除定金之外的首期款10万，并以银行按揭贷款的方式支付购房款24万元。因钟力志在诉讼中表示同意并有能力支付剩余购房款34万元，对此一审法院予以准许。据此，钟力志主张的交付房屋并办理过户手续，理据充分，一审法院予以支持，但过户所需的税费依约应由其本人承担。
至于钟力志主张的律师费、中介佣金等费用，因该部分费用为钟力志购买案涉房屋必然支出的款项，并非因谭晓红拒绝履行而产生的损失，故钟力志要求继续履行的同时，再行主张该部分费用，缺乏理据，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、钟力志于一审判决生效之日起十五内向谭晓红支付购房款34万元；二、谭晓红于一审判决生效之日起十五日内将位于中山市南朗镇岭南路33号盈彩美地26幢2梯901房[不动产登记证号：粤（2016）中山市不动产权第003142号]协助过户至钟力志名下（过户所产生的税费由钟力志负担），并将该房地产交付给钟力志；三、驳回钟力志的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7154元，减半收取3577元（钟力志已预付），由钟力志负担94元，谭晓红负担3483元（该款谭晓红于一审判决生效之日起七日内径行支付给钟力志）。
本院二审期间，谭晓红向本院提交如下证据：1.短信截图；2.结婚证、在职证明、个人所得税完税证明及清单；3.抵押登记证明、银行清单、结婚证；4.中山大学附属肿瘤医院、广东省中医院珠海医院、珠海市人民医院及日本医院的相关治疗病历。经质证，钟力志对证据1的真实性确认，对关联性、合法性不确认，认为该证据在一审判决作出后收集；对证据2的真实性确认，关联性不确认，认为谭晓红及其丈夫单位的变动情况不影响涉案合同的履行；对证据3的真实性确认，对合法性、关联性不确认，钟力志有充分理由相信对方是恶意阻挠涉案房产过户而设置的抵押权，抵押权是在2016年10月一审判决作出后才设立；对证据4的真实性确认，对关联性及合法性不确认。华振公司对证据1、证据2的真实性确认；对证据3的真实性不确认；对证据4的真实性确认。钟力志、华振公司在二审期间未提交新的证据。
本案另查明，2016年2月16日，钟力志向中国工商银行中山张家边东镇支行划入首期款120000元。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。买方、卖方、经纪方共同签署《房地产买卖合同》，卖方、买方之间的房屋买卖合同条款系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，买方钟力志已经向卖方谭晓红支付定金40000元，并在合同约定的期限内申请银行按揭贷款，同时获得银行批准，并准备好120000元首期款。由此可见，钟力志一直在积极履行合同。相反，谭晓红在钟力志催促履行合同时多次通过手机短信表示“不想卖了”，明确表示不愿继续履行合同，该事实各方当事人在一审诉讼中均予以确认，谭晓红在一审中亦明确要求解除合同，谭晓红的行为已构成违约。本案二审争议焦点为，谭晓红能否以双倍返还定金为代价单方解除房地产买卖合同，钟力志能否要求继续履行合同。
经查，双方在合同违约责任中约定“如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用”。从上述约定可见，双方明确约定，一方违约时，另一方只能适用定金罚则要求违约方承担违约责任，而不得要求违约方强制履行。上述约定系双方当事人对一方违约时守约方主张违约责任的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上述条款内容具有对等性，即该约定对于双方当事人均同等适用，并不存在免除一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情况，属有效约定。谭晓红单方解除合同已构成违约，但双方在合同中约定当谭晓红违约时，钟力志放弃继续履行合同的权利，故钟力志在本案中主张继续履行合同，无事实和法律依据，本院不予支持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人谭晓红的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10311号民事判决；
二、驳回钟力志的诉讼请求。
一审案件受理费7154元，减半收取3577元（钟力志已预交），由钟力志负担；二审案件受理费6400元（谭晓红已预交），由钟力志负担（钟力志于本判决生效之日起七日内向本院交纳其负担部分的受理费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年四月五日
书 记 员 高 丽