辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1748号
上诉人（原审原告）：张方宏，男，1963年1月4日出生，汉族，浙江江南工程管理股份有限公司项目经理，户籍地黑龙江省尚志市帽儿山镇。
委托代理人：王新阳，系辽宁辉弘律师事务所律师。
委托代理人：杨燕，系辽宁辉弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳港联房地产开发有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区丁香街192号。
法定代表人：梁晓潞，系该公司总经理。
委托代理人：李晶，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：郝玉广，男，1976年2月1日出生，汉族，系该公司工作人员。
原审原告：王宏凤（张方宏妻子），女，1963年12月20日出生，汉族，系黑龙江省尚志市国家税务局工作人员，户籍地黑龙江省尚志市帽儿山镇。
上诉人张方宏因与被上诉人沈阳港联房地产开发有限公司（以下简称“港联公司”）、原审原告姚丽君商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民二初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
张方宏、王宏凤一审诉称，原告于2013年4月16日与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1028-2号1-3-1商品房一套，被告应在2013年12月31日前将经过验收合格的诉争房屋交付原告使用。合同签订后，原告依照约定履行了支付购房款的义务，但被告并未在合同约定的期限内交房，至今诉争房屋仍未达到合同约定的交付条件，被告的行为造成了原告的经济损失，现请求判令被告向原告支付逾期交房违约金25318元（暂计算至2015年2月7日），诉讼费由被告承担。
港联房地产公司一审辩称，原告于2013年购买案涉房屋，于2014年8月9日原告已经办理入住手续，被告已经将验收合格的房屋交付原告，对逾期违约金给了相应的支付，原告予以确认，原告称至今未交付房屋与事实不符。房屋交付后，供暖未开通，系由于供热办公室对被告的供暖申请不予审批造成的，是政府审批造成的，在由于政府行为不能供暖的情况下，被告已经进行了通知，并提供了电暖气等临时供暖设备，并对业主因此产生的电费进行了减免，被告已经履行了相应的义务，不应承担责任。
原审法院经审理查明，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1028-2号1-3-1室房屋，房屋价款629808元，被告应于2013年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。双方对逾期交房的违约责任约定为逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.05的违约金。原告已按照约定向被告交纳房款，被告于2014年7月20日通知原告收房，原告实际于2014年8月1日办理了入住。2014年8月9日原告签署“违约金赔偿确认单”，载明：同意接受765元赔偿，对于被告逾期交房的违约责任不再追究。该违约金765元，已从原告应交纳的物业费中抵扣。
原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应受该合同约束。本案争议焦点之一为对双方约定的违约金标准是否应予调整，争议焦点之二为自2014年8月9日原告接收房屋之日起至今，被告是否应承担逾期交房的违约责任。原、被告双方对于2014年8月9日之前的逾期交房违约责任赔偿已经达成了合意，并已经折抵原告应交纳的物业费，视为双方对违约金赔偿已经履行完毕，权利、义务已经消灭，原告在履行完毕后要求调整，不予支持。双方对房屋交付条件的约定为商品房经验收合格，根据被告提供的住宅工程分户验收表，建设单位、施工单位已经对案涉房屋进行了验收，并评定合格，可以认为符合约定的交付条件，并且原告已经接收了房屋，原告主张2014年8月9日之后的逾期交房违约责任没有事实和法律依据，不予支持。关于原告提出的验收合格应经业主或相关行政机关验收合格的抗辩理由，在合同中并没有明确约定需由业主验收合格，或由相关行政机关验收合格，亦未出现“验收合格备案”的字样，经建设单位和施工单位共同验收合格交付业主，并不违反法律法规的强制性规定，故对原告的抗辩理由，不予采纳。综上，2014年8月9日之前的逾期交房违约金双方已经达成合意并实际履行，不再予以调整，2014年8月9日原告接收房屋之后，被告不再承担逾期交房的违约金责任，故对原告的诉请，不予支持。关于被告要求追加沈阳市苏家屯区房产局为本案第三人的申请，是否追加沈阳市苏家屯区房产局为第三人，不影响查明案件基本事实，故对该申请不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：驳回原告张方宏、王宏凤的诉讼请求。案件受理费433元，减半收取，由原告承担。
宣判后，上诉人张方宏不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，并依法改判；被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要理由：一、一审法院认定“建设单位、施工单位已对案涉房屋验收合格，可以认定符合约定交付条件”错误。建设单位组织的自行验收无效，案涉房屋没有取得质监部门工程竣工备案手续，不符合法定交房条件。案涉房屋无法满足上诉人居住使用要求，不符合交房条件。被上诉人将未经验收合格的案涉房屋交付给上诉人的行为无效。二、一审法院认定“双方对2014年8月1日前逾期交房违约责任赔偿已达成合意，并已折抵物业费，视为双方对于违约金赔偿已履行完毕，权利、义务已经消灭”错误。《违约金赔偿确认单》是上诉人在被上诉人胁迫下签订的，应为无效。《违约金赔偿确认单》显失公平，即使上诉人签署，在案涉房屋不满足交付条件，该确认单也未实际履行的情况下，上诉人有权反悔。三、一审法院认定“2014年8月1日原告接收房屋后，被告不再承担逾期交房违约金责任”错误。即使《违约金赔偿确认单》有效，也是双方就2014年8月1日之前被上诉人违约行为达成的合意，之后至今案涉房屋不具备交付条件，被上诉人的违约行为一直处于持续状态，案涉房屋至今仍未取得竣工验收备案手续，不符合法定交房条件，不能满足基本居住使用功能。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
港联公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。主要理由：1、上诉人已办理入住手续，被上诉人已将验收合格房屋交付给上诉人居住使用，之前逾期交房违约金已给予相应支付。2、案涉房屋交付后供暖当年未开通是由于供热管理部门未及时审批造成，在此情况下被上诉人已通知业主，并提供了临时供暖设备，对业主支出的电费进行部分减免，履行了相应的义务。
本院二审查明：案涉园区2014至2015年度冬季未供暖，被上诉人港联公司自认供暖挂网问题尚未解决。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述笔录、商品房买卖合同、发票、违约金赔偿确认单、物业费收据、房屋接管验收单、住宅工程分户验收表等证据在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：上诉人张方宏诉请要求被上诉人港联公司支付逾期交房违约金，应就存在房屋逾期交付的事实承担举证证明责任。经查，被上诉人港联公司于2014年8月1日已经将案涉房屋实际交付给上诉人张方宏，且双方在履行房屋交付手续时，对于实际交付之日前产生的逾期交房违约金确认赔偿完毕。对于上诉人张方宏本案诉请主张案涉房屋未经验收合格，没有供暖，房屋质量不合格等，并非是房屋未交付，而是交付后的房屋是否存在质量问题，房屋配套是否完备，是否影响上诉人张方宏居住使用以及造成损失的问题，上诉人张方宏以逾期交房为由起诉赔偿，依据错误，本院不予支持。一审法院判决驳回上诉人张方宏的诉讼请求，本院予以维持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费433元，由上诉人张方宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。