温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿商初字第2870号
原告：中国建设银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市鹿城区车站大道701号建行大厦。
负责人：杨锡舟，该分行行长。
委托代理人：叶小华，浙江卓朗律师事务所律师。
被告：林文敏，男，1978年12月23日出生，汉族，户籍所在地：温州市龙湾区,现居住温州市鹿城区。
被告：郭佳加（系林文敏的妻子），1979年10月24日出生，汉族，户籍所在地：温州市鹿城区,现住址同上。
原告中国建设银行股份有限公司温州分行诉被告林文敏、郭佳加金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理，依法由审判员金春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司温州分行的委托代理人叶小华到庭参加诉讼；被告林文敏、郭佳加经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司温州分行诉称：2010年11月24日，被告林文敏因购买房屋需要按揭贷款，原告（贷款人）与被告林文敏（借款人及抵押人）、被告郭佳加（抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。借款合同约定：借款金额280万元整；借款期限为360个月（即2010年11月24日至2040年11月24日，借款期限起始日即起息日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整）；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次，贷款利率调整日为每年的1月1日；借款逾期罚息利率为在执行的贷款利率水平上上浮50%，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方法为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币15943.8元；借款人出现不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等任一违约情形时，贷款人有权行使宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利等权利。被告林文敏、被告郭佳加将其贷款购买的双方共有的坐落于温州市鹿城区房屋（所有权证号:××号、××号，建筑面积：141.38㎡）抵押给原告，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用等，并办理了房屋抵押登记手续。被告林文敏、被告郭佳加签署承诺书，承诺如林文敏无法按时偿还债务，无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、出租等方式处置抵押房产。被告郭佳加签署共同参与还款人承诺书，承诺对借款人（林文敏）借款的还本付息义务承担连带责任、其承担连带责任的期限自贷款发放之日起至贷款本息全部清偿之日止）。借款合同签订后，原告于2010年12月28日依约发放贷款人民币280万元。从2013年8月开始，被告林文敏未能偿还分期到期的借款款项，被告郭佳加没有履行相应的连带责任。
现原告请求法院判令：1.被告林文敏、郭佳加连带偿还林文敏所欠的借款本金2694982.09元及利息（含复利和罚息，利息算至被告实际偿还之日止，暂算至2014年2月16日止的利息为90004.53元；从2014年2月17日起对所欠的借款本金2694982.09元及利息90004.53元按年利率8.8425%计收罚息和复利）；2.原告有权就被告林文敏、郭佳加所抵押的坐落于温州市鹿城区杨府山涂村新田园住宅区2组团15幢1004室房屋折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3.本案诉讼费用由二被告承担。
被告林文敏、郭佳加未作答辩。
经审理，本院认定的事实如下：
根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条的约定，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。
截止2014年6月26日，被告林文敏尚欠原告借款本金2694982.09元、利息144798.22元、逾期利息（本金罚息）839.17元、复利（利息的复利）5391.98元。
本院查明的其他事实与原告在诉称时所述一致。
以上事实由原告提交的林文敏、郭佳加的身份证明、结婚证明、《个人住房（商业用房）借款合同》、房屋他项权证、《共同参与还款人承诺书》、《承诺书》、贷款支付凭证、开立贷款账户通知书、贷款账户基本信息清单、个人账户对账单、明细账查询表、欠款明细查询、结清试算清单、个人贷款管理系统拖欠明细、利息计算清单及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：涉案的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，各方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。原告依约放贷后，被告林文敏未按约足额偿付到期的借款本息，原告依约有权宣布贷款提前到期并要求被告偿还所有贷款本息。现原告要求被告林文敏偿付借款本金2694982.09元及利息、逾期罚息，合法有据，本院予以支持。关于复利主张，针对借款合同期内欠息计收复利，符合借款合同的约定与中国人民银行关于贷款利率的相关规定，但借款逾期之后按逾期利率计收逾期利息已属于追究违约性质，故对逾期利息不应再计收复利。被告郭佳加自愿承诺作为共同参与还款人对被告林文敏的还本付息义务承担连带责任，故其应对本案借款本息承担连带清偿责任。被告林文敏、郭佳加自愿提供坐落于温州市鹿城区的房屋作为抵押物，并办理了抵押权登记手续，故原告依法就该抵押物享有优先受偿权。被告林文敏、郭佳加经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃抗辩权利，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告林文敏于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司温州分行借款本金2694982.09元及利息、逾期利息、复利（截止2014年6月26日的利息、逾期利息、复利分别为144798.22元、839.17元、5391.98元；之后的利息、逾期利息按本案《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至本判决确定的履行之日止；之后的复利以应付未付的利息为基数、按本案《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率计算至本判决确定的履行之日止）；
二、被告郭佳加对上述第一项条款中的债务承担连带清偿责任；
三、如被告林文敏未按期履行上述第一项条款中的债务，则依法拍卖或者变卖被告林文敏、郭佳加名下坐落于温州市鹿城区杨府山涂村新田园住宅区2组团15幢1004室的房屋（所有权证号:温房权证鹿城区字第××号、第××号，建筑面积：141.38㎡），所得价款由原告中国建设银行股份有限公司温州分行优先受偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29080元，减半收取14540元，由被告林文敏负担，被告郭佳加负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 金 春
二〇一四年七月二日
书记员 王雨佳