青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民二终字第89号
上诉人（原审被告）：李宁。
委托代理人：马海军，青海马海军律师事务所律师。
委托代理人：马丽娟，青海马海军律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青海宁食（集团）有限公司。
法定代表人：王学刚，该公司董事长。
委托代理人：张勇伟。
委托代理人：李建福，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。
上诉人李宁因与被上诉人青海宁食（集团）有限公司（以下简称宁食集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2015）西民二初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人李宁及其委托代理人马海军、马丽娟，被上诉人宁食集团委托代理人张勇伟、李建福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：宁食集团、李宁因租赁关系诉争的该套房产位于＊＊＊＊＊，该房产由原房主许兆宙购买，后于2013年6月1日与李宁签订了《房屋租赁合同》，合同明确约定了各自的权利义务，其中合同第三条约定：“租赁期限6年，甲方（房主许兆宙）从2013年6月1日将房屋交付给乙方（李宁）使用，至2019年6月1日收回。”合同第六条约定：“当乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同收回房屋：（1）乙方（李宁）不按时交纳租金累计拖欠达3个月的”。后在租赁期间许兆宙将该房屋退还青海禾木房地产开发有限公司，并告知了李宁。至2013年9月2�，青海禾木房地产开发有限公司与王艳签订了《商品房买卖合同》，并办理了登记备案手续，此后在王艳与李宁履行合同期间，双方发生纠纷，李宁在2013年10月31日向王艳出据证明一份，写明：“今证明付给王艳（张升旗）城西区黄河路＊＊＊＊＊＊房屋许可证号＊＊＊年租金为贰拾贰万肆仟元（224000），租赁期为10月31日至2014年10月31日，租赁合同暂未签订，因与许兆宙、王国仲有房屋租赁权纠纷，等法院判决后，再签订合同”，随后向王艳通过转账支付了年租金为224000元的租赁费。而李宁于2014年1月8日以原告的身份将原房主许兆宙、青海禾木房地产开发有限公司、王艳诉至法院，后经法院作出（2014）西民一初字第128号判决确定：李宁与原房主许兆宙所签订的《房屋租赁合同》有效，该合同继续履行及青海禾木房地产开发有限公司返还李宁房屋租金定金100000元。�王艳将该房产退还青海禾木房地产开发有限公司，2014年5月5日，宁食集团与青海禾木房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，依法做了备案登记，取得该房产的产权。而宁食集团、李宁在履行原租赁合同期间，宁食集团认为李宁未按约定支付房屋租金，拖欠房租5个月之久，宁食集团有权解除合同并收回房屋，而李宁则认为，宁食集团至今均不认可原房屋租赁合同的履行，才导致纠纷产生。
另查明，在2014年10月31日和2014年11月18日双方就租赁房屋发生纠纷和争执，李宁均已向租赁房屋所在地的兴海路派出所报案，接警记录载明：“未发生打架，告知双方到法院解决。”而李宁确未向宁食集团交纳房屋租金累计超过3个月，同时租金自2014年11月1日至2015年3月止共计租赁费为93330元（224000÷12个月=18666元／月，18666×5个月=93330元（2014年11月1日至2015年3月止）�。
一审法院认为：依据合同法的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，而本案中涉争的该套房产在三次变更购买主体后，现宁食集团系该租赁房产的合法产权人，因此李宁与前房主许兆宙、王艳所签订的《房屋租赁合同》及年房租为224000元的《证明》所产生的法律效力，对宁食集团继续有效，即当王艳与李宁产生新租赁合同关系后，一是承继了原房主许兆宙与李宁之间的租赁合同关系，二是在王艳与李宁产生新租赁合同关系后对租赁费的变更，从而形成新的租赁合同内容。而当宁食集团购买该房产成为合法产权人后，前合同内容对宁食集团有约束力，因此应当继续履行该租赁合同。其次，本案所要解决的焦点问题系：一是宁食集团与李宁之间在履行租赁合同时，是否按照合同约定的内容予以及时全面的履行，李宁在经�活动期间实际占用租赁房屋，理应及时向宁食集团交纳租赁费，但李宁至今未向宁食集团支付过租金，按双方合同的约定已经拖欠租金累计超过三个月，故宁食集团有权解除双方的租赁合同并收回房屋，现宁食集团对此项解除合同的权利有相应的证据予以证实，故对该项诉求依法予以支持；二是李宁辩称的理由在法律上是否能够成立，对于李宁辩称的向宁食集团交纳租金不予接收的答辩意见，不予采信，李宁对此并未有确实的证据予以证实其交纳租金的具体履约行为，而实际履行合同中，李宁未向宁食集团交纳过租金，故李宁已实际违约，应承担相应的责任。而对于双方在履行合同期间确实发生过两次纠纷和冲突，其中也涉及前合同履行中的一些情况，但对于最终导致的结果，宁食集团和李宁均有责任和过错，因此双方均应承担相应的责任，故对宁食集团起诉要�李宁支付的租赁费用，由双方共同承担，各自负担46666元。综上，为保障当事人各自合法的权利义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十九条、第九十三条第二款、第九十一条第一款（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十九条第二款、第一百三十四条、第一百六十条、第一百六十一条、第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条一款（四）项之规定，判决如下：一、依法解除宁食集团与李宁之间的租赁合同；二、李宁向宁食集团腾退所租赁的宁食集团位于＊＊＊＊＊房屋（房屋代码：＊＊＊）；三、李宁向宁食集团支付租赁期间的房屋租金46666元（2014年11月1日至2015年3月）。上述款项于判决生效后五日内履行完毕。
一审宣判后，李宁不服向本院提出上诉称：一、原审认定部分事实不清，证据不足。1、李宁承租诉争房屋，将租金交至2015年1月，此后的租金因宁食集团不愿继续履行租赁合同，多次派人到李宁承租房屋内闹事并拒绝收取李宁的租金而未交纳。原审法院无视宁食集团的违约行为，认定李宁未交纳租金，事实认定不清。2、原审法院对租金的计算方式认定错误。李宁与前房主签订的《房屋租赁合同》合法有效，买卖不破租赁，宁食集团在取得房屋所有权后应当按照租赁合同收取租金，但原审法院按照李宁与第三人王艳签订的《证明》认定租金，无法律与事实依据。二、原审不予受理李宁的反诉请求，剥夺了李宁的合法权益。原审法院在未对《反诉状》进行实际审查的情况下，直接做出口头答复，拒绝受理李宁的反诉请求，剥夺了李宁的合法诉讼权利。据此，请求撤销一审判决，驳回宁食集团一审诉讼请求。
宁食集团答辩认为：一审法院认定�实清楚，证据确凿，程序合法，请求二审法院维持原判。
二审经审理查明：2013年6月1日，李宁与许兆宙签订《房屋租赁合同》，约定将许兆宙所有的位于＊＊＊＊室的房屋租赁给李宁使用，租赁期限为2013年6月1日至2019年6月1日。租金从2013年6月1日起计租，月租金15000元，年租金180000元，租金支付方式按年交纳，每年末支付下年租金，2015年6月1日起房租上调为200000元。2013年9月2日，该租赁房屋所有人变更为王艳，王艳与李宁就租赁事宜产生纠纷，李宁于2013年10月31日向王艳出具证明一份：“今证明付给王艳（张升旗）＊＊＊＊许可证号＊＊＊＊＊年租金为贰拾贰万肆仟元（224000），租赁期为10月31日至2014年10月31日，租赁合同暂未签定，因与许兆宙、王国仲有房屋租赁权纠纷，等法院判决后，再签订合同”。2013年11月12日，李宁通过银行电汇向王艳支付租金224000元。2014年6月19日，西宁市城西区人民法院作出（2014）西民一初字第128号民事判决书，对李宁与许兆宙、青海禾木房地产开发有限公司、王艳房屋租赁合同纠纷一案，判令李宁与许兆宙所签订《房屋租赁合同》有效，该合同继续履行。
2014年5月5日，该租赁房屋所有人变更为宁食集团。2014年10月31日、11月17日，因该租赁房屋发生纠纷，现场人员李永飞、宁食集团运营部经理张勇伟分别向兴海路派出所报案，两次接警记录均载明该租赁房屋的房主与承租人因租房合同、房屋产权发生纠纷，并告知双方到法院处理。2014年11月17日该租赁房屋内的监控视频显示，前房主王艳的配偶张升旗于当日下午15：10分左右带人到租赁房屋内，张勇伟随后赶到，在李宁用该租赁房屋开设的青海龙源商贸有限公司正常营业的情况下，张升旗带人将铺面内的测绘仪器、桌椅等搬至铺�外，但110出警人员赶到后，又将搬出门外的仪器、桌椅搬进铺面，整个过程张勇伟在场，但未阻止。当日，该租赁房屋被三把锁锁闭。双方均认可其中一把锁为王艳的丈夫张升旗所锁。
2015年4月9日，宁食集团向西宁市城西区人民法院提起诉讼，认为李宁未交纳从2014年10月31日至2015年4月9日期间的租金，以李宁违反《房屋租赁合同》第六条约定“当乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同收回房屋：（1）乙方不按时交纳租金累计拖欠达3个月的……”为由，请求判令解除《房屋租赁合同》，并腾退所租赁的房屋，支付租赁期间的房屋租金93333.33元，致纠纷产生。
综合当事人的诉辩主张，二审归纳本案的争议焦点：关于《房屋租赁合同》是否应当予以解除的问题。
李宁主张：《房屋租赁合同》合法有效，不具备解除的条件：1、2014年6月19日西宁市城西区人民法院作出（2014）西民一初字第128号民事判决已经生效，判决李宁与许兆宙签订的《房屋租赁合同》继续履行，该判决内容实质上否定了李宁于2013年10月31日给王艳出具的证明效力。所以租金应当按照原合同的月租金15000元计算，李宁向王艳共计交纳租金224000元÷15000元／月=15个月，即实际交到了2015年1月31日。2、2015年2月起至今李宁没有交纳租金是因为宁食集团不愿再履行租赁合同，并于2014年11月17日将店面强行锁闭，致租用的房屋不能使用，所以没有再交租金。3、李宁多次找过宁食集团要求履行租赁合同并交纳租金，但是宁食集团明确表示不愿履行合同并且不收李宁的租金。
宁食集团认为：1、宁食集团最初同意履行《房屋租赁合同》，但是李宁拖欠租金长达5个月，已经符合双方约定的合同解除条件。房屋的租金应当按照李宁与前房主�订的《证明》中的年224000元计算，即从2013年10月31日至2014年10月31日，而不是按照原合同中的年180000计算，从2014年11月1日至起诉时共计5个月，计算为224000元÷12个月×5个月=93333.33元。2、李宁一审时提供现场的照片只能证明房屋在拍照瞬间是锁闭的，不能证明房屋一直被锁闭的事实。3、视听资料是在宁食集团经理不知情的情况下录音的，形式不合法，也没有关于李宁要求交租金，宁食集团拒绝的内容。
本院认为：李宁与许兆宙签订的《房屋租赁合同》合法有效，房屋的所有权虽然先后由许兆宙变动为王艳、宁食集团，但租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故李宁与宁食集团应当按照《房屋租赁合同》的约定行使权利、履行义务。合同约定：房屋租赁期限为2013年6月1日至2019年6月1日，租金按照年租金180000元即月租金15000元计算至2015�6月1日上涨为年租金200000元。李宁与宁食集团均认可李宁已交房租224000元，且租赁费从2013年10月31日起计算，李宁实际已交纳的房租期限计算为：224000元÷15000元／月=15个月，即李宁已交纳从2013年10月31日至2015年1月31日的租金，故2015年4月9日宁食集团起诉之日，李宁拖欠租金尚未满双方合同中约定的3个月，合同解除条件不成就。
关于2015年2月1日以后李宁未向宁食集团交纳租金是否构成违约的问题，本院认为，2014年10月31日、11月17日兴海路派出所处警情况均记载该租赁房屋的房主与承租人因租房合同、房屋产权发生纠纷，并告知双方到法院处理。11月17日的报警人为宁食集团营运部经理张勇伟。当日，该租赁房屋被三把锁锁闭。李宁与宁食集团均认可其中一把锁为王艳的丈夫张升旗所锁。涉诉房屋所有权人即现出租人宁食集团知道前房主张升旗在李宁承租的�屋闹事、上锁未加以阻止，违反了出租房屋的瑕疵担保义务，致使李宁承租的房屋不能按照租赁房屋的性质正常使用，合同目的不能实现，故李宁认为其不交纳2015年2月1日以后的租金是因为承租房屋无法正常使用的同时履行抗辩权成立，本院予以认可。以上事实与李宁提供的视听资料、房屋锁闭状态照片、证人证言及本院依职权调取的现场监控视频相互印证，能够证明涉诉房屋所有权人宁食集团对《房屋租赁合同》约定的义务呈消极不履行的态度。宁食集团认为视听资料为李宁与宁食集团管理人员谈话时在对方不知情的情况下录制的，该证据形式不合法的主张，本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零六条：“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据”的规定，因本案中不存在严重侵害宁食集团合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的情形，故该视听资料可以作为本案有效证据使用。
关于宁食集团认为房租应当按照李宁出具给王艳的《证明》中年租金224000元计算的主张，本院认为该《证明》不具备合同效力，且对李宁与王艳的房屋租赁纠纷，西宁市城西区人民法院于2014年6月19日作出（2014）西民一初字第128号民事判决书确定李宁与许兆宙所签订《房屋租赁合同》有效，该合同继续履行，该生效判决书从实质上否定了李宁与王艳之间《证明》的效力，且王艳在该案庭审中亦未提交《证明》或以《证明》作为抗辩，故对于《证明》的效力本院不予认可。
综上，本院认为：宁食集团以李宁拖欠租金超过3个月以上为由要求解除合同既无事实基础，又不属于合同的法定解除情形，其诉讼请求于法无据，应予驳回。一审法院认定李宁拖欠租金并以此为由解除《房屋租赁合同》，认定事实不清，导致适用法律错误，本院应予纠正。关于李宁在一审过程中提出的反诉请求，其在一审中已明确表示在本案中不再反诉，故李宁可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西宁市城西区人民法院（2015）西民二初字第92号民事判决；
二、驳回青海宁食（集团）有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费2134元、二审案件受理费2134元，由被上诉人青海宁食（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 高海霞
审判员 赵 亮
审判员 徐 婷
二〇一五年十月三十日
书记员 张婷婷
附：本判决适用的法条：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。乙方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力�
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。