苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第1203号
原告邢斌（反诉被告）。
委托代理人谈永生，江苏永德律师事务所律师。
委托代理人孙晓伟，江苏永德律师事务所实习律师。
被告苏州信易居房地产经纪有限公司（反诉原告）,住所地苏州工业园区淞江路266号橄榄湾花园13幢210室。
法定代表人吴振华，总经理。
委托代理人廖于锋，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
委托代理人马广宇，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
本院于2015年4月8日受理了原告邢斌诉被告苏州信易居房地产经纪有限公司（以下简称“信易居公司”）居间合同纠纷一案，庭审中信易居公司向邢斌主张中介费并据此提起反诉，本院予以受理并合并审理。本案依法由代理审判员刘虎适用简易程序，于2015年6月24日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员黄全官、费珊组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告邢斌的委托代理人谭永生、被告信易居公司的委托代理人廖于锋到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。
原告邢斌诉称：原被告于2015年2月8日签订《购房意向书》，约定邢斌委托信易居公司购买位于苏州工业园区怡和花园153幢的房屋，约定邢斌出价456万元，并支付意向金50000元。后邢斌不愿意购买房屋，在与卖方约谈价格之前通过短信、电话的形式告知信易居公司。随后在2015年2月11日向信易居公司发函要求退还交付的意向金，但信易居公司拒不理睬。邢斌现起诉至法院，请求判令信易居公司退还原告意向金5万元并承担本案诉讼费。
被告信易居公司辩称：对邢斌诉称的签约购房事实以及已付房款无异议，邢斌支付给信易居公司的订金5万元已经转化为定金并给付出卖方。系因邢斌的原因导致房屋交易无法履行，根据定金罚则及合同对于购房意向书的约定，本案定金不应予以返还。另本案与卖房仵艳有关联，应追加其为本案当事人。
反诉原告信易居公司诉称：邢斌与信易居公司签订《购房意向书》，约定邢斌委托信易居公司购买怡和花园153幢房屋，后信易居公司积极完成合同义务，但因邢斌单方原因导致房屋交易无法完成，根据约定，邢斌应当支付购房意向金。反诉原告信易居公司诉请反诉邢斌支付购房意向金162750元并承担反诉诉讼费。关于该金额的组成，信易居公司明确包含：因为邢斌的违约，信易居公司未能收取邢斌及卖方仵艳的中介费，均以465万元为基数，邢斌为1.5%，仵艳为2%，合计162750元。
反诉被告邢斌辩称：双方签订协议时，信易居公司存在欺诈行为，在履行购房意向书过程中存在恶意磋商，并未积极履行义务，导致购房意向书未能履行，应当承担相应的责任。
经审理查明：2015年2月8日，邢斌与信易居公司签订《购房意向书》，约定邢斌同意作为买受方并预付订金5万元，委托信易居公司购买关于出售方所有的位于苏州工业园区怡和花园153幢的房屋，并达成关于房屋买卖等相关事宜。买受方同意以465万元的价格（不包含过户及贷款所产生的任何费用）购买该房屋，此价格包含该房屋地面和墙体上的一切固定装修、固定设施（此房为毛坯房），买受方自愿承担税费。买受方承诺收到订金后20工作日准备好首付款不低于230万元，剩余房款按揭贷款，并承诺积极配合信易居公司办理贷款面签等手续，并按照208万元进行过户、评估以及接受相关部门以此价格开具的票据。买受方收到定金后7个工作日准备好贷款、资金托管、过户等一切材料，2015年3月10日前买受方配合被告办理房管局及银行相关手续。合同第五款以黑体明确，买受方同意在该《购房意向书》有效期限内，出售方愿意遵循此《购房意向书》的条款（即要约）时，信易居公司可以将该《购房意向书》中规定的定金全额以购房定金的形式转交给出售方或出售方代理人，且买受方认可出售方或者出售方的代理人收到购房定金之时该房屋买卖即成交，买受方即承担成交后应承担的义务，包括按照规定向信易居公司支付佣金。买受方同意该《购房意向书》的有效期从签订之日至2015年3月10日，若在此期限内，该房屋未成交（以出售方或出售方的委托代理人收到购房定金为准），信易居公司于到期后两个工作日内无息退还所收取的购房定金，若在此期限内，该房屋成交（以出售方或出售方的委托代理人收到购房定金为准），买受方须于成交后7日内（以被告电话或短信通知为准）与出售方签订《房地产买卖居间协议》。该房屋一旦成交，买受方承担佣金，于签订居间协议当日支付；若因买受方原因未能及时签订居间协议，买受方必须于出售方收到购房订金后15日内支付该佣金。若因买受方原因导致房屋交易最终无法履行，则买受方除支付本应支付的佣金外，还需支付出售方应支付的佣金，且定金不予退还。该合同其他约定部分，双方确认“原购房意向书水墨一期176幢作废”，双方解释为此前邢斌为购买水墨一期的房屋也委托信易居公司居间提供服务，后未能最终成交。该协议下方，邢斌签字，信易居公司加盖印章，信易居公司方经手人员为公司员工王招弟。
2015年2月11日上午9点，邢斌的妻子王佩佩与王招弟通电话，就12号与出售方签订合同磋商。王佩佩表示自己为邢斌的妻子，王招弟表示记得。王佩佩表示，12号将与邢斌过来签字与房东协商。王招弟表示，房东之前的价格是480万元，后来让了5万元，现在给的底价是475万元，希望能协商再低一点成交。王佩佩询问，如果谈到465万元，就直接把意向金转为定金给房东，王招弟确认属实，如谈妥，意向金则转化为定金，如谈不妥，则找其余卖家。当日上午10点，王佩佩联系王招娣，告知王招弟，经过商量，怡和花园153幢的房屋不要了，要求解除购房意向书。王招娣表示己方对此无异议，但是自己无权解除合同，需要与公司经理沟通，而且在意向协议书约定的期限内，如果价格谈妥，房屋肯定是要的，意向书不得随意解除。王佩佩通知明确要求解除。当日10点20分，王佩佩给王招弟发短信，告知要求解除购房意向书，并要求退回意向金。王招弟回短信，询问是因为价格还是其余原因，如果是价格可以再帮忙争取。
2015年2月11日，邢斌委托江苏永德律师事务所向信易居公司邮寄《律师函》，告知因邢斌不愿意购买该房屋，要求在十个工作日内退回购房意向金。该函件信易居公司于2015年2月12日签收。庭审信易居公司对此不持异议。
另查明：位于苏州工业园区金鸡湖大道500号怡和花园153幢房屋登记产权人为案外人仵艳及其配偶徐建忠。就信易居公司与仵艳的交易，庭审中，信易居公司提供以下证据：1、2014年12月3日，仵艳与被告签订《房地产委托代卖合同》，独家委托信易居公司以480万元的价格代卖上述房屋，委托期限从2014年12月3日至2015年3月2日，到期后转为多家委托。另仵艳同意由信易居公司代为收取定金。2、2015年1月23日信易居公司与仵艳的短信，证明仵艳同意以440万元到手的价格进行交易。信易居公司的回复是“好的，我来敲定客户”；1月24日，信易居公司回复仵艳的短信为：“客户说是明天会过来放定金，他这边确定好了之后再给您电话”。3、被告于2015年2月12日9：47分给邢斌发的微信，内容为告知邢斌，其实周三那天（按照日历推算，应当为2月11日）信易居公司经理已经和业主谈到价格为465万元，而且定金已经转给代理人，这些事情信易居公司的业务经理没有说，因为想让被告业务员再和房东谈价格，争取在签合同的时候再下来一点。如果定金没有交到业主手上，信易居公司好操作一点；如果已经给到业主拿回来就有难度。邢斌不要房屋到底是什么原因？建议王佩佩再做邢斌的工作，如果邢斌是因为价格问题，信易居公司还可以再做卖方工作；4、信易居公司另行提交其与仵艳在2015年3月21日签订的《佣金确认书》，由仵艳支付信易居公司居间费50000元。邢斌对以上各项证据真实性均未持异议，但表示一方面，信易居公司存在居间过程中隐瞒真实信息、恶意抬高房价的行为，另一方面，在意向金协议解除后再交易与己方无关。
关于交易过程。邢斌与信易居公司均确认，信易居公司在整个交易过程中，均未直接向邢斌及仵艳互相披露对方，邢斌与仵艳并未直接交易、磋商。关于邢斌给付信易居公司的5万元，邢斌主张尚未转化为定金，因为王招弟告知的价格达不到邢斌的预期，故此双方的交易并未完成；信易居公司主张已经转化为定金。关于房屋，信易居公司确认在2015年3月16日之后，因购房意向书期限届满，邢斌没有按照约定签订买卖合同，因此信易居公司另行居间将房屋出售给第三方。关于居间费，信易居公司表示在2015年2月12日日仵艳的代理人拿走5万元意向金作为定金，之后仵艳委托信易居公司将房屋另行出售给第三人，并支付了5万元佣金。第二次交易正常佣金应该是成交价的2%，因为前次交易失败故此只收取了5万元。邢斌表示不能确认且与己方无关，即便属实，也证明在2015年2月11日没有成交。
以上事实，由《购房意向书》、转账凭证、收条、《房地产委托代卖合同》等以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：邢斌与信易居公司签订的《购房意向书》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。我国《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，根据王佩佩与王招弟的通话及短信，并结合其余证据及庭审陈述，本院认定邢斌与信易居公司签订的《购房意向书》于2015年2月11日已解除。首先，王佩佩作为邢斌的配偶，可以代表邢斌为相关意思表示，上述身份通话时经披露，王招弟也明确表示知晓；王招弟作为信易居公司员工且直接经办本起交易，邢斌作为善意第三人，能够相信王招弟有权代表信易居公司为相关行为并产生法律效力。王佩佩主张解除《购房意向书》意思明确且告知王招弟，其作为委托方，解除行为不违反法律规定。其次，意向金应当为签订、履行合同的概括性意思表示，并不等同于其后的买卖合同必然能够成立并得到履行。本案邢斌与信易居公司虽约定委托期限，在法律赋予委托人随时解除委托的情况下，上述约定应为受托方代为行使委托方相关权利的期限限制，并非因此取消委托方解除委托的权利，或者赋予受托方在该期间内强制代理的权利。再次，各方确认邢斌与仵艳并不相识，也未直接交易，故截至2015年2月11日，讼争房屋在买卖双方就房屋价款等主要条款均未达成一致意见的情况下，邢斌作为委托方解除合同也无不妥。同时基于以上单线交易，本院认为本案并无追加仵艳作为第三人以查明事实的需要，信易居公司的相关追加申请，本院不予准许。至于信易居公司所提交仵艳在2月11日同意以465元价款成交的短信，本院认为，一方面，上述信息并未向原告披露，相关后果不能归责于原告；另一方面，如买卖双方就价款已经达成一致，信易居公司作为中介有义务互相披露并促成交易，其继续就价款进行磋商，不能排除恶意嫌疑，对买卖合同未能最终成立应当担相应的责任。关于信易居公司主张在2015年2月12日将该5万元意向金作为定金转交仵艳的代理人，一方面，该项主张缺乏给付凭证，本院难以采信；另一方面，相关行为发生于意向金合同解除之后，效力及责任不能归责于邢斌。故邢斌主张返还购房意向金5万元，本院予以支持。但同时，我国《合同法》第三百九十八条规定，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，信易居公司为邢斌履行交易已经提供了两套房屋信息，并进行相关磋商工作，应视为已经付出了成本，其反诉也概括提出了相关的意思表示，综合考量讼争房屋出售的情况、中介行业的情况及信易居公司就本起交易客观收取的中介费，本院酌情支持由邢斌支付信易居公司居间费1万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十七条、第三百九十八条、第四百零五条、第四百二十五条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告苏州信易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内返还本诉原告邢斌购房意向金5万元；
二、反诉被告邢斌于本判决生效之日起10日内支付反诉原告苏州信易居房地产经纪有限公司居间费1万元；
三、驳回本案原告邢斌的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告苏州信易居房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费收取1050元，由邢斌负担50元，苏州信易居房地产经纪有限公负担1000元；反诉案件受理费3555元，由苏州信易居房地产经纪有限公负担3300元，邢斌负担255元。上述费用分别由本诉原告及反诉原告向本院预交，本院均不予退还，各方在本判决生效之日起10日内自行结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 黄全官
人民陪审员 费 姗
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 张 欢