河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫民再388号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：胡保山，男，汉族，1977年8月20日出生，住鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：马秀阳，河南明星律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：鹤壁福田舒布洛克建材有限公司，住所地：鹤壁市淇滨区金山工业区热电厂院内。法定代表人：田买生，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄东升，河南路德律师事务所律师。一审被告、反诉第三人、二审被上诉人：张玉保，男，汉族，1962年1月6日出生，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：尚爱军，男，汉族，1974年2月25日出生，住鹤壁市淇滨区。再审申请人胡保山因与被申请人鹤壁福田舒布洛克建材有限公司（简称舒布洛克公司）、第三人张玉保租赁合同纠纷一案，不服河南省鹤壁市中级人民法院（2014）鹤民终字第353号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年3月2日作出（2016）豫民申228号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2016年6月7日公开开庭审理了本案。再审申请人胡保山的委托诉讼代理人马秀阳，被申请人舒布洛克公司的委托诉讼代理人黄东升，第三人张玉保的委托诉讼代理人尚爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡保山申请再审称：一、胡保山与舒布洛克公司于2010年7月20日签订的《房屋租赁合同》，是双方在自愿、公平、等价有偿的基础上经协商一致所签订的合同，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其生产腐竹是否办理了营业执照属于行政管理事项，与租赁合同的效力没有关系；二、在合同履行过程中，既未发生租赁合同约定的解除情形，其也无任何违约行为，舒布洛克公司却于2011年12月8日解除双方的租赁合同，切断水、电及蒸汽，给其造成了损失，已构成违约，应当对其损失承担赔偿责任；三、该腐竹厂的车间厂房是由原承租人张治刚在租赁期间承租的场地范围内扩建，建造车间的砌块砖也是购买舒布洛克公司的。胡保山与张治刚签订买卖协议，购买张治刚投资建造的车间厂房及相关设备等，也是经舒布洛克公司同意的，因此该车间厂房不属于违章建筑。而舒布洛克公司既未发生扩建情形，也未提前四个月通知，便单方解除合同，依照《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第九十七条规定，应当承担损害赔偿责任。综上，请求撤销二审判决，改判舒布洛克公司赔偿其直接损失1002658.5元或维持淇滨区人民法院（2013）淇滨民初字第1686号民事判决。舒布洛克公司辩称：一、胡保山与张玉保在无生产许可证、经营许可证及卫生许可证的情况下，生产、销售有毒、有害的腐竹，违反国家食品卫生管理法规，损害了社会公共利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，依据《合同法》第五十二条第（四）、（五）项，租赁合同应属无效。其与胡保山、张玉保均有过错，应各自承担相应责任，不能要求对方赔偿损失。二、假定租赁合同有效，其也是依据合同约定行使解除权，不应承担任何赔偿责任。首先，在合同履行期间，其公司为了扩大经营，进行扩建，已于2011年7月17日告知胡保山应于12月17日前将其所有设备搬离公司厂区，交出租赁房屋。之后于2011年12月8日向胡保山送达了解除通知，解除了租赁合同。其次，依据租赁合同第三条第一款约定，承租方不得使用该房屋进行违法活动，否则，出租方有权收回房屋，并追究承租方相应的责任。胡保山、张玉保无照违法经营，其有权解除合同，收回房屋。三、鉴定意见书不能作为赔偿损失依据。一是车间厂房的建造并未办理合法的建设手续，属违章建筑，且胡保山也没有任何证据证明其购买该厂房及设备花费160万元。二是生产设备是由胡保山自行拆除的，拆除后仍可以使用，并未完全报废，且该生产设备在使用的过程中，都会产生合理损耗。鉴定意见却以生产设备拆除后基本都是废旧物为由计算拆除后贬值损失，明显计算错误。综上，请求驳回胡保山的再审请求，维持二审判决。张玉保述称意见同胡保山的再审理由。胡保山于2012年3月31日向鹤壁市淇滨区人民法院起诉请求：判令舒布洛克公司承担违约责任，赔偿因解除合同给其造成的损失2518098.5元（直接财产损失为1087823元，包括拆除后造成的贬值损失1002658.5元及残值85164.5元、间接损失即可得利益损失为1515440元）。舒布洛克反诉请求：一、确认双方于2011年7月17日签订的《关于终止租赁合同的补充协议》有效；二、张玉保、胡保山腾清其公司仓库院内西头15间房屋及空地上所有物品，返还租赁房屋及场地；三、张玉保、胡保山从2011年12月18日起至判决生效之日止，每月赔偿其公司经济损失2000元。鹤壁市淇滨区人民法院一审认定事实：张治刚以鹤壁市万鹤林商贸有限公司名义，承租舒布洛克公司院内厂房及场地从事腐竹生产。2010年6月13日，张治刚与舒布洛克公司签订《关于解除腐竹厂租赁合同的说明》，解除了腐竹厂的租赁合同。2010年7月16日，张治刚同胡保山签订协议，将张治刚位于舒布洛克公司院内腐竹厂的车间厂房、生产实施、设备及库存原材料等全部资产以160万元的价格卖给胡保山，张治刚无偿对胡保山进行生产技术指导，并以胡保山与舒布洛克公司签订场地租赁协议取得场地使用权之日为买卖合同生效日。2010年7月20日，张玉保受胡保山委托与舒布洛克公司签订《房屋租赁合同》，舒布洛克公司将公司仓库院内南侧西头10间房屋及场地出租给张玉保，合同约定租赁期限自2010年8月1日起至2013年7月31日，出租方有权对承租方使用房屋的用途进行监管，承租方不得使用该房屋进行违法活动，否则，出租方有权收回房屋，并追究承租方相应的责任；在协议有效期内，出租方因扩建或其他原因需终止本协议时，需提前四个月通知承租方。该租赁合同签订后不久，胡保山又承租了舒布洛克公司仓库院内北侧西头的五间房屋。胡保山、张玉保使用承租的上述十五间房屋，在没有办理营业执照、经营许可证及卫生许可证的情况下进行腐竹生产。2011年7月17日，舒布洛克公司以应付领导检查为名，要求案外人张治刚以张玉保名义与舒布洛克公司签订《关于终止租赁合同的补充协议》，协议约定腐竹厂自即日起四个月内（12月17日前）将其所有设备撤离公司厂区，交出所租赁房屋。2011年7月20日，舒布洛克公司与胡保山签订《房屋租赁合同的补充协议》，对水、电、蒸汽费用的价格进行调整，房屋的租赁费由原来的1000元／月调至2000元／月，一次预缴半年费用时，免一个月房屋租赁费；并对前期发生的费用进行了确认和处理。2011年12月8日，舒布洛克公司通知胡保山解除合同，通知载明“自2011年12月8日起解除房屋租赁合同，并于合同解除之日起停止供电、供汽、供水。望在接到通知15日内与舒布洛克公司结清所欠各项费用，并做好搬迁准备工作，具体搬迁时间另行通知”。该通知由张治刚签收。因舒布洛克公司对胡保山经营的腐竹厂停止供水、供电、供汽，给胡保山造成财产损失，其中厂房、机器、设备等拆除后的贬值损失为1002658.50元，残值为85164.50元。双方因涉案房屋、土地的返还及财产损失的赔偿问题发生争执，形成诉讼。鹤壁市淇滨区人民法院一审认为：胡保山与舒布洛克公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。胡保山与舒布洛克公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限3年，并明确约定，在租赁期限内，出租方因扩建或其他原因需终止本协议时，应提前四个月通知承租方。但舒布洛克公司在未尽到提前通知的义务，且不能证明其因扩建所需的情况下单方解除合同，并于解除合同当日即2011年12月8日对胡保山经营的腐竹厂停止供水、供电、供汽。舒布洛克公司违反合同义务，应承担相应的责任。舒布洛克公司虽辩称其已于2011年7月17日与张治刚签订了解除租赁合同的补充协议，通知胡保山将于4个月后解除合同。但该补充协议是舒布洛克公司为应付领导检查，要求张治刚以张玉保名义签订，胡保山、张玉保并不知情，舒布洛克公司也未提供证据证明张玉保、胡保山对张治刚的签名行为予以追认，故舒布洛克公司通知解除合同对胡保山不具有效力。舒布洛克公司抗辩理由不能成立，不予采纳。同时房屋租赁合同第三条第一项约定，承租方不得使用该房屋进行违法活动，胡保山无证经营，行为违法，危害了社会公共利益，其可得利益不应得到支持。且根据胡保山提供的鉴定意见书中对可得利益的鉴定系根据胡保山与案外人贾志伟签订的合作经营合同，但该合同是否履行，胡保山没有提供证据予以证明，故对胡保山请求的可得利益损失1515440元不予支持。对胡保山主张的贬值损失1002658.50元，因胡保山无证经营违反合同约定和法律规定，双方对本损失的产生均有过错，结合本案情况，以舒布洛克公司承担70%的责任为宜。故舒布洛克公司应赔偿胡保山701860.95元（1002658.50元×70%=701860.95元）。超出部分不予支持。对胡保山主张的残值85164.50元，因合同到期后，胡保山仍需拆除，该残值本就由胡保山所有，不属应赔偿的损失范围，对此不予支持。对舒布洛克公司要求胡保山、张玉保腾清租赁的十五间房屋及场地上的物品，返还房屋及场地并赔偿经济损失的主张，因舒布洛克公司并未提交其公司扩建或已提前四个月通知的有效证据，且在2012年12月8日的解除通知中，舒布洛克公司要求腐竹厂做好搬迁准备工作，具体搬迁时间另行通知，但并未提供证据证明其已另行通知胡保山、张玉保搬迁时间，故舒布洛克公司以胡保山、张玉保违约，要求赔偿经济损失，于法无据，不予支持。现因2013年7月31日，舒布洛克公司与胡保山签订的租赁合同已到期，故胡保山应腾清租赁的十五间房屋及场地上的物品，并返还房屋及场地。淇滨区人民法院于2014年3月12日作出（2013）淇滨民初字第1686号民事判决：一、胡保山于判决生效后十日内腾清租赁舒布洛克公司仓库院内十五间房屋及场地，并返还房屋及场地；二、舒布洛克公司于判决生效后十日内赔偿胡保山损失701860.95元；三、驳回舒布洛克公司的其他诉讼请求；四、驳回胡保山的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，由舒布洛克公司负担50元，胡保山负担50元；反诉案件受理费26945元，减半收取13472.5元，鉴定费23000元，共计36472.5元，由胡保山负担26306.55元，舒布洛克公司负担10165.85元。舒布洛克公司上诉请求：撤销一审判决，确认《房屋租赁合同》无效，并自2011年12月8日至判决生效之日，胡保山每月支付其经济损失2000元。河南省鹤壁市中级人民法院二审认定事实与一审一致。河南省鹤壁市中级人民法院二审认为：胡保山、张玉保从张治刚手中购买腐竹的生产设施、设备及库存原材料，租用舒布洛克公司的房屋场地，在没有办理营业执照、经营许可证及卫生许可证的情况下进行腐竹生产，属违法经营。舒布洛克公司在将房屋场地租赁给胡保山、张玉保时，明知胡保山、张玉保是承接原承租人张治刚进行腐竹生产，却未对房屋场地的租赁用途是否合法进行审查，致使胡保山、张玉保通过租赁房屋场地进行腐竹的非法生产，损害了社会公共利益。因此，舒布洛克公司与胡保山、张玉保签订的房屋租赁合同应为无效合同。胡保山、张玉保应将承租的舒布洛克公司的房屋及场地返还给舒布洛克公司，舒布洛克公司依据合同收取的房屋租赁费依法应予收缴，胡保山、张玉保的非法经营行为应由有关部门依法予以处理。舒布洛克公司与胡保山、张玉保在本案中均有过错，应各自承担相应责任，均不得要求对方赔偿损失。因此，舒布洛克公司及胡保山、张玉保请求赔偿损失的主张均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。该院于2014年7月24日作出（2014）鹤民终字第353号民事判决：一、撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2013）淇滨民初字第1686号民事判决；二、胡保山、张玉保于本判决生效后三十日内腾清租赁的舒布洛克公司院内十五间房屋及场地，并将十五间房屋及场地返还给舒布洛克公司；三、驳回舒布洛克公司其他诉讼请求；四、驳回胡保山的诉讼请求。一审本诉案件受理费100元，由舒布洛克公司负担；一审反诉案件受理费26945元，减半收取13472.50元，鉴定费23000元，共计36472.50元，由胡保山负担；二审案件受理费10819元，由舒布洛克公司负担5049.5元，由胡保山、张玉保负担5049.5元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：在一审中，舒布洛克公司提交了其与张治刚于2011年7月17日签订的《关于终止租赁合同的补充协议》，用以证明其已尽到提前四个月通知的义务。该协议约定，腐竹厂自即日起四个月内（12月17日前）将其所有设备撤离公司厂区，交出所租赁房屋……补充协议到期后，我方停电、停水、停汽，所产生的一切后果由张玉保（腐竹厂）承担。张治刚称该协议是舒布洛克公司为了应付上级检查，要求其以张玉保的名义签订的，是虚假的。经查明，双方签订上述协议第三天即7月20日，又再次签订了《房屋租赁合同补充协议》，对水、电、蒸汽费用价格及租金进行了调整，且约定房屋租赁费一次预缴半年费用时，可免一个月租金，调整后的价格自2011年7月26日起开始执行。从协议内容来看，是舒布洛克公司为了在后期合同履行中实现更高的收益，与胡保山在原合同的基础上再次达成的新的合意。据此也证实舒布洛克公司与张治刚于2011年7月17日签订的《关于终止租赁合同的补充协议》系虚假协议，故本院对该份证据不予认定。原承租人张治刚为从事腐竹的生产经营，租赁期间经舒布洛克公司同意，扩建了车间厂房，且并未办理合法的建设手续。2010年6月16日，张治刚与舒布洛克公司解除了租赁合同。2010年7月20日，胡保山为了从事腐竹的生产经营，与舒布洛克公司签订了租赁合同，并从张治刚手中购买了其扩建的车间厂房以及生产设施设备、原材料等，张治刚成为该厂的技术人员。2012年5月8日，鹤壁中院委托众益司法鉴定中心对车间厂房、设施、设备价值及拆除后的贬值损失进行鉴定，经鉴定，车间厂房、设施、设备价值为1087823元，拆除后的贬值损失为1002658.5元，其中车间厂房等建筑物贬值损失675265元、设备贬值损失327393.5元。二审判决生效后，胡保山将生产设施设备全部拆除后已搬离场地，之后舒布洛克公司也将该车间厂房全部拆除。其他认定事实与原审一致。本院再审认为，本案的争议焦点是：胡保山与舒布洛克公司签订的租赁合同是否有效，舒布洛克公司是否存在违约行为以及应否赔偿胡保山所主张的直接贬值损失1002658.5元。关于胡保山与舒布洛克公司签订的租赁合同是否有效的问题。本案的合同性质是租赁合同，合同内容体现的是胡保山与舒布洛克公司建立租赁关系的意思表示。至于胡保山从事的腐竹生产经营活动，是胡保山在租赁合同之外成立的经营行为。因此胡保山是否办理营业执照并不影响其与舒布洛克公司之间租赁合同行为的效力。该租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。关于舒布洛克公司是否违约的问题。舒布洛克公司与胡保山签订的租赁合同约定租期三年，自2010年7月31日至2013年7月31日，且双方明确约定若出租方因扩建等原因需终止本合同，应提前四个月通知承租方。本案中，舒布洛克公司于2011年12月8日单方解除了租赁合同，并于当日停止对腐竹厂供电、供水、供汽。本院认为，舒布洛克公司既未尽到提前四个月通知的义务，也未发生扩建的事实，构成违约。舒布洛克公司虽辩称，其于2011年7月17日与张治刚签订了《房屋租赁合同补充协议》，已通知胡保山将于四个月后解除合同。但经查明事实，该协议并非双方真实意思，系虚假协议。故本院对舒布洛克公司的辩称意见不予采信。同时舒布洛克公司还主张，依据租赁合同第三条第一款的约定，承租方不得使用该房屋进行违法活动，否则出租方有权收回房屋。胡保山未办理营业执照违法生产、经营“有毒腐竹”，其有权随时解除租赁合同。对此本院认为，舒布洛克公司并无证据证明胡保山生产的是“有毒腐竹”，也未举证证明其在合同的履行期间就营业执照一事曾向胡保山提出过异议或要求其办理营业执照。而实际上因胡保山从事生产腐竹的车间厂房未办理合法的建设手续，是无法取得营业执照的。舒布洛克公司作为经营主体，将该场地租赁给胡保山时，对其是否能取得营业执照应该是有明确认知的。因此胡保山无照生产经营不是舒布洛克公司解除租赁合同的理由，也不是免除舒布洛克公司因违约而承担赔偿责任的理由。关于损失的赔偿数额问题。舒布洛克公司违反合同义务，应承担赔偿责任。至于赔偿数额，胡保山请求舒布洛克公司赔偿其车间厂房、设施、设备拆除后的贬值损失共计1002658.5元，其中车间厂房等建筑物贬值损失675265元，设备贬值损失327393.5元。对此本院分析如下：关于设备贬值损失。因胡保山未经许可违法从事食品生产经营活动，其用于违法生产的设备，理应自行拆除，该损失系其自身责任造成，与舒布洛克公司的违约行为直接无因果关系，故对该项损失，本院不予支持。关于车间厂房等损失。经查明，该腐竹厂的车间厂房未办理合法的建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，该扩建未办理合法建造手续，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，该车间厂房的扩建事先是经过舒布洛克公司同意的，且舒布洛克公司作为出租方、该地块的使用权人，有义务办理相关的建设证照，然舒布洛克公司也未举证证明其曾申请办理过相关建设手续，存在过错。而胡保山明知该车间厂房未办理合法建设手续，仍继续使用，致其损失扩大，亦存在过错。同时胡保山在明知该车间厂房将来无法收回残值及期满是否续租不确定的情况下，仍愿意从原承租人张治刚手中购买从事腐竹的生产经营，应该视为其已将该项支出费用作为实现租赁目的的成本在合同期内分摊完毕。结合已履行的租赁期限，胡保山的实际损失应为337632.5元（675265×50%）。综合考虑双方当事人的过错程度及舒布洛克公司的违约行为，本院酌定舒布洛克公司对胡保山的损失337632.5元承担70%的赔偿责任，即236342.75元。综上，一审认定事实清楚，但认定由舒布洛克公司承担所有损失70%的赔偿责任，处理不当，应予纠正。二审认定租赁合同无效，适用法律错误，亦有不当，本院一并纠正。申请人的再审请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销河南省鹤壁市中级人民法院（2014）鹤民终字第353号民事判决；二、维持淇滨区人民法院（2013）淇滨民初字第1686号民事判决第一项、第三项、第四项；三、变更淇滨区人民法院（2013）淇滨民初字第1686号民事判决第二项为：鹤壁福田舒布洛克建材有限公司于本判决生效后十日内赔偿胡保山损失236342.75元。一审本诉案件受理费100元，由鹤壁福田舒布洛克建材有限公司负担；一审反诉案件受理费26945元，减半收取13472.50元，鉴定费23000元，共计36472.50元，由胡保山负担；二审案件受理费10819元，由鹤壁福田舒布洛克建材有限公司负担5049.5元，由胡保山、张玉保负担5049.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  卞亚峰代理审判员  魏佳佳代理审判员  万宗杰二〇一六年十一月十一日书 记 员  韩 宇