湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1103民初2085号
原告：艾竹如，男，1940年8月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人：艾奇斌，男，1966年6月25日出生，汉族。
被告：陈东波，男，1970年6月7日出生，汉族。
原告艾竹如与被告陈东波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告艾竹如的委托诉讼代理人艾奇斌，被告陈东波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告艾竹如向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2015年9月-2016年6月20日租金和违反合同约定的罚金18100元（按合同约定，并扣除签约押金）及6月20日后产生的租金；2.被告赔偿原告损坏财物损失约4600元；3.本案诉讼费用由被告承担。2014年4月，被告向原告租用房屋，双方签订了《房屋出租合同》。合同约定：一、租赁期限自2014年4月20日起至2018年4月20日止，房屋月租金1700元/月；二、出租期内，被告必须每两个月向原告缴纳租金3400元，不准拖欠，否则原告按违约处理被告，除处罚金30元/天外，同时有权终止合同，由此造成的一切损失由被告自负；三、因故致使本合同提前终止时，由终止方提前三个月通知对方，经双方协商，办理好各种交接手续，并由提前终止方赔偿另一方违约金500元。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告从2015年9月起未按合同约定交付租金。2016年1月，被告在未原告同意的情况下，擅自搬出租赁房，即不与原告办理交接手续，又不向原告交付租赁房钥匙、租金、水电费等费用以及损坏租赁屋内的家俱、家电，并将垃圾堆放在租赁屋内，臭气熏天。原告的行为严重造成了原告的经济损失。
原告为了证实自己的诉讼请求内向本院提交了下列证据：
一、《房屋出租合同》复印件一份，拟证实：1.原告将房屋租给被告使用，租赁期限从2014年4月20日至2018年4月20日止，月租金1700元，租金两个月付一次，不得拖欠，逾期按30元一天计算罚金，同时原告有权终止合同；2.因故致使本合同提前终止时，由终止方提前三个月通知对方，经双方协商，办理好各种交接手续，并由提前终止方赔偿对方违约金500元。
二、照片复印件一份（共4页），拟证实被告在租赁期间使用原告的家具家电造成的毁损。
被告对原告提供的证据一的真实性没有异议，本院依法予采信；对证据二的真实性有异议，被告搬走的时候没有损坏原告的东西，本院认为该损失无法律依据，本案中依法不予采信。
被告陈东波辨称，一、答辩人与被答辩人事实上已于2015年11月20日双方解除租房合同，但被答辩人违约不退还答辨人租房押金；二、在租房过程中，答辩人并没有违约，相反被答辩人违反租房合同第七条约定，不办理手续与不退还多余的押金；三、答辩人在使用过程中，没有损坏被答辩人任何物品，被答辩人在答辩人根据合同约定提前终止租房合同后，被答辩人不办理交接手续不退还押金，等答辩人搬走二个月后，被答辩人下达通告，损害答辩人物品，这是与现实不符合的，因此被答辩人要求答辩人赔偿4600元损失是没有事实和法律依据的。
被告为了证实自己的主张向本院年交了下列证据：
一、《房屋出租合同》复印件一份，拟证实：1.租房合同中第七条约定：“因故致使本合同提前终止时，由终止方提前三个月通知对方，经双方协商，办理好何种交接手续，并由提前终止方赔偿另一方违约金500元…”；2.证明双方租房合同可以因故提前终止，但前提终止方赔偿另一方违约金500元；
二、永州市新致美医疗器械有限公司租房合同复印件一份，拟证实：1.永州市新致美医疗器械有限租房合同于2015年11月30日到期，房东不愿在租给答辩人，生产区必须搬走；2.答辩因故必须于2015年11月份的前终止租房子合同；
三、民事诉状一份，拟证实：1.被答辩人的民事诉状中描述称“2016年1月份被告不交付租金，反而对出租房和家具进行大破坏，造成房屋和财产损失，以及垃圾堆屋，臭气熏天，胜过“日本鬼子进村”，不堪入目（照片为证，仁湾镇派出所到现场拍照）被告在没有告知原告不交还原告房屋钥匙，不交水电费，未办理交接手续的情况下，私自搬走并且不交房租，也拒绝与原告协商，真实太令人气愤；2.被答辩人已于2016年1月之前已知道答辩人因故提前终止合同的事实，而且被答辩人已拿到租房钥匙于2016年1月以前开门拍照，但被答辩拒不退还多余押金及办理交接手续；
四、告知书一份，拟证实被答辩人儿子艾奇斌于2016年1月20日给答辩人下达了告知书及照片，被答辩人已知晓，答辩人因故提前终止合同的事实；2.室内的照片证明答辩人搬走时已将钥匙交给了被答辩人，反证被答辩人违约不退还租房押金；
五、收条复印件一份，拟证实：1.被答辩人收到答辩人租房押金5000元，没有退还给答辩人2、房租是提前二个月缴纳的，分别是2015年4月20日、6月20日、8月20日，被答辩人应退还2800元押金给答辩人。
原告对被告提供的证据真实性无异议，本院依法予以采信。
经审理查明，原、被告于2014年4月20日签订了一份《房屋出租合同》。合同大主要内容：一、租赁期限自2014年4月20日起至2018年4月20日止，房屋月租金1700元/月；二、出租期内，被告必须每两个月向原告缴纳租金3400元，不准拖欠，否则原告按违约处理被告，除处罚金30元/天外，同时有权终止合同，由此造成的一切损失由被告自负；三、因故致使本合同提前终止时，由终止方提前三个月通知对方，经双方协商，办理好各种交接手续，并由提前终止方赔偿另一方违约金500元。合同签订的当日，被告向原告交缴了5000元押金和预交两个月的租金3400元，原告将房屋交付给被告使用。被告在租赁期间，因故终止租赁合同，于2015年11月20日搬出租赁屋，2015年8月20日向原告交纳了2015年8月20日起至2015年10月20日止的租金3400元。2015年11月20日，被告电话通知原告提前终止合同，原告不同意，被告擅自搬出租赁屋，2016年1月20日原告向被告下达交纳租金和违约金及损坏物品等的告知书，被告则以已按合同约定提前三个月通知原告终止《房屋出租合同》。
本院认为，本案系租赁合同，原、被告签订的《房屋出租合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的规定，系有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了义务，被告按合同约定交纳了2015年10月20日前的租金，2015年10月20日至2016年1月的租金，从被告提交的证据三可以认定被告对此三个月的租金予以认可。按照双方签订的合同以及合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案被告不履行合同义务，应当承担继续履行的违约责任，故原告提出被告支付租金的请求，本院依法部分予以支持。按照双方签订的《房屋出租合同》第三条约定，“因故致使本合同提前终止时，由终止方赔偿另一方违约金500元”，现被告提前终止合同，应当赔偿原告违约金500元，故原告要求被告支付违约金500元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告支付罚金18100元的请求，原被告双方在合同中既约定了罚金，又约定了违约金的，二者只能选择其一，合同约定“处罚金30元/天”，明显过高，本院依法不予支持。合同终止后，原告应当退还被告房屋押金5000元。原告要求被告赔偿财物损失4600元，没有提交相应的证据予以证实，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同》第一百零七条、第一百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、终止原告艾竹如与被告陈东波于于2014年4月20日签订的《房屋出租合同》；
二、被告陈东波在本判决生效后三日内给付原告艾竹如2015年11月20日起至2016年1月20日的租金5100元；
三、被告陈东波在本判决生效后三日内向原告艾竹如支付违约金500元；
四、原告艾竹如在本判决生效后三日内退还被告陈东波房屋押金5000元；
上述二、三、四项相抵被告陈东波给付原告艾竹如600元；
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告艾竹如其他诉讼请求。
本案受理费368元，减半收取184元，由原告陈东波负担。
如不服本判决，可在本判决送书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审判员 蒋翠霞
二〇一六年八月二十二日
书记员 陈 娟
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。