云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第692号上诉人（原审被告）昆明市盘龙区德馨学校。住所地：昆明市北郊茨坝街道办事处旁。法定代表人李志祥，校长。委托代理人凤美艳，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）昆明国达企业管理有限公司。住所地：昆明市盘龙区龙泉路**北郊茨坝金凤桥**。法定代表人陈键，董事长。委托代理人连高鹏、杨瑞英，云南八谦（昆明新区）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人昆明市盘龙区德馨学校因与被上诉人昆明国达企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民二初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2013年7月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆明市盘龙区龙泉路877号原重机厂技校的学校大门和围墙内场地及房屋出租给被告，租赁期限为2011年8月20日至2013年8月19日，租金为每年23万元。合同4.3约定：合同终止或解除后，原告可以给予被告10日的搬迁时间。搬迁时间届满，如被告仍未向原告腾还房屋的，原告有权直接进入租赁房屋，并更换门锁；且如被告在租赁房屋内仍遗留有物品，视为被告对遗留物的抛弃，全部物品由原告自行处理，由此产生的运输费、垃圾处理费、公证费、律师费等费用由被告承担。合同6.6约定：如被告需续租，必需认真履行本合同的相关规定，并于2013年7月31日前书面向原告提出，在同等条件下原告优先考虑出租给被告，否则，原告将按不再续租处理，由此造成的损失全部由被告承担。合同8.1约定：本合同签订后，双方均应严格遵守，若一方违约，除赔偿守约方损失外，还须向守约方支付第一个计租年度租金的2倍作为违约金。原告按合同约定向被告提供租赁房屋，被告交纳了2011年8月20日至2013年8月19日的租金。后双方未签订新的合同，被告继续使用租赁房屋，并交纳了157000元的租金。2014年10月10日原告向被告发出《通知》，载明：“……截至2014年8月20日，按原合同租赁价款贵校还欠我司租金73000元。……为了确保贵校师生的安全，落实上级主管部门的要求，结合贵校至今未续签租赁合同的实际，请贵校于2014年10月25日前到我司结清欠款并办理退房手续，逾期后果自负。”被告未办理退房手续，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告立即向原告腾还被告所占用的房屋及场地；3、被告向原告支付自2013年8月20日起至被告实际腾还原告房屋及场地之日止的租金（租金按照人民币230000元/年计算，其中自2013年8月20日起至2014年11月5日止被告拖欠的租金为人民币126027元）；4、被告向原告支付违约金230000元；5、被告承担本案的诉讼费、保全费（包含因保全担保产生的费用）、邮寄费、公告费、公证费、律师费、执行费等全部费用。一审法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案中，原、被告双方的租赁合同租赁期间于2013年8月19日届满，租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，故原、被告双方间的原租赁合同继续有效，且租赁期限为不定期。同时该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原、被告在原合同租赁期间届满后视为不定期租赁，双方可以随时解除合同。原告于2014年10月10日向被告发出《通知》，要求被告于2014年10月25日前办理腾退房手续，已尽到了相应的提前通知的义务。故原告要求解除原、被告双方租赁合同的诉讼请求应予支持。原告要求被告支付自2013年8月20日起至实际腾还之日止的房屋及场地租金，租金按每年230000元计算的诉讼请求符合合同约定和法律规定，也应予以支持。原、被告均认可被告2013年8月20日后交纳了157000元租金，该部分租金应予以扣减。原、被告间的租赁合同解除后，被告占用原告的房屋及场地无合理依据，因此，对于原告要求被告腾还房屋及场地的诉讼请求予以支持。综合考虑被告系学校，学生人数众多，短时间腾还困难较大，故酌情给予被告六十日的腾还时间。对于原告主张被告应于每个计租年度前支付租金，被告未按合同约定于2014年8月19日前支付该计租年度的租金构成违约、应支付违约金23万元的诉讼请求。原、被告间的合同第三条第一款第一项约定：“乙方应按照以下标准和期限向甲方支付租金：第一期：计租期限为自2011年8月20日至2012年8月19日，租金计算标准为230000元/年，现已支付完毕。第二期：计租期限为自2012年8月20日至2013年8月19日，租金计算标准为230000元/年，乙方必需于2013年7月31日前向甲方支付完毕。”该条款只约定了上述两个计租年度租金的具体支付时间。对于合同约定的租赁期满后的租金交纳时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，原、被告自2013年8月20日起租赁期间已超过一年，被告应于2014年8月19日前支付该年度的租金，被告未按时支付构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，双方合同中虽约定了违约金，但原告并未提交证据证明被告的违约行为给其造成的损失，被告认为原告主张的违约金过高要求予以减少，综合本案实际情况一审法院酌情判定被告支付原告一个月租金即19167元作为违约金。对于原告诉请的律师费，双方合同第四条第三款约定：“合同终止或解除后，原告可以给予被告10日的搬迁时间。搬迁时间届满，如被告仍未向原告腾还房屋的，原告有权直接进入租赁房屋，并更换门锁；且如被告在租赁房屋内仍遗留有物品，视为被告对遗留物的抛弃，全部物品由原告自行处理，由此产生的运输费、垃圾处理费、公证费、律师费等费用由被告承担。”该条款明确约定了原告有权向被告要求因合同解除后被告搬离而产生的律师费，原告提交了委托合同及发票予以证实，且该律师费的收费标准符合《云南省律师服务收费标准》的规定，故对原告的该项诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：“一、解除原、被告双方于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告昆明市盘龙区德馨学校于本判决生效之日起六十日内向原告昆明国达企业管理有限公司腾还位于昆明市盘龙龙泉路877号原重机厂技校的房屋及场地；三、被告昆明市盘龙区德馨学校于腾还房屋及场地之日起十日内向原告昆明国达企业管理有限公司支付自2013年8月20日起至实际腾还之日止的租金（租金按每年230000元计，扣除被告已支付的157000元）；四、被告昆明市盘龙区德馨学校于本判决生效之日起十日内向原告昆明国达企业管理有限公司支付违约金人民币19167元；五、被告昆明市盘龙区德馨学校于本判决生效之日起十日内向原告昆明国达企业管理有限公司支付律师费人民币18000元；六、驳回原告的其他诉讼请求。”案件受理费6640元，由原告承担3000元，被告承担3640元。一审宣判后，昆明市盘龙区德馨学校向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四、五项，并依法改判；2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。主要事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清。首先，双方于2013年7月1日签订的租赁合同期满后，未续签书面合同，原租赁合同继续有效。但就租金支付问题双方已口头上达成新的约定，被上诉人同意上诉人分期支付租金，且上诉人也按新的口头约定履行了支付租金的义务，不存在拖欠租金的情形；其次，被上诉人未在合理期限之前通知上诉人解除合同，其提前十五天才通知上诉人腾房不属于合理期限，被上诉人发出的要求上诉人于2014年10月25日前办理腾退房手续的通知不对上诉人产生法律效力。二、双方的租赁合同合法有效，受法律保护，合同双方主体平等，租赁合同是否提前终止应当由双方意思自治或由法律规定，而不应受其他人员或部门干涉，即使有其他人员及政府部门干涉双方履行合同，被上诉人作为承租方都应当积极维护上诉人的合法权益。三、上诉人不存在违约行为，无需向被上诉人支付违约金。综上，请求二审法院维护上诉人的合法权益。二审中，上诉人昆明市盘龙区德馨学校当庭明确其上诉请求第1项为改判双方继续履行租赁合同，租金每年23万元，由上诉人每年分三次向被上诉人支付。被上诉人昆明国达企业管理有限公司答辩称：盘龙区教育局、盘龙区茨坝街道办事处及重工社区对上诉人占用的被上诉人房屋进行检查并做出相应的处理决定，并不是对本案双方之间合同履行的干涉，而是履行其作为主管部门的相应职责。上诉人拖欠被上诉人租金未付，双方基于不定期租赁关系，被上诉人有权要求解除合同并已经给予上诉人合理的期限，上诉人存在违约行为，应当向被上诉人支付违约金。上诉人的上诉理由与事实不符，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审中，上诉人昆明市盘龙区德馨学校、被上诉人昆明国达企业管理有限公司均未向本院提交证据。二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，双方当事人对于一审判决已经审理确认的案件事实没有异议。但上诉人补充以下事实认为一审遗漏认定，即上诉人之前与房屋原产权人即昆明重型机器厂劳动服务公司签订了租赁合同，并与原产权人及被上诉人均口头约定租金每年分次支付。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。关于上诉人所作前述事实补充，本院认为，根据上诉人一审提交的《合同》，可以证实昆明重型机器厂劳动服务公司（甲方）与昆明市盘龙区德馨学校（乙方）曾签订《合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，期限为2011年2月20日至2011年8月20日，租金23万元/年，本院对此事实二审予以补充确认。但对于上诉人补充其与房屋原产权人以及被上诉人都曾口头约定租金每年分次支付的事实，因其并未提交证据证实，况且租金支付方式因涉及承租人的主要合同义务而一直都是租赁合同的重要条款，对此为何不在合同中予以明确载明上诉人不能做出合理解释，故在被上诉人对此不予认可的情况下，本院对于上诉人所补充的该事实，因证据不足，不予确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系是否应予解除？本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，双方当事人于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租期于2013年8月19日届满，在租期届满后，上诉人继续使用租赁物而未续签书面合同，亦未对继续租赁的租期进行明确约定，故自2013年8月20日起双方之间就涉案租赁物形成不定期租赁关系，且双方一致确认不定期租赁关系中每年租金仍为23万元。根据本案查明事实，自2013年8月20日起上诉人交纳了租金157000元，即使在届满一个租赁年度即2014年8月19日时该年度租金仍未付清并继续欠付至今，其已构成根本性违约，在被上诉人于2014年10月10日向上诉人发出《通知》告知上诉人结清欠款、办理退房并给予15天的期限的情况下，一审法院判令解除双方租赁合同关系、由上诉人腾还房屋和场地并支付欠付租金和违约金、律师费具有事实和法律依据，本院考虑到现仍有不少学生在昆明市盘龙区德馨学校就读，短期内难以安置搬迁的实际情况，对于上诉人腾还房屋及场地的时间调整为70天。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民二初字第27号民事判决第一、三、四、五、六项，即：“一、解除原、被告双方于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》；……三、被告昆明市盘龙区德馨学校于腾还房屋及场地之日起十日内向原告昆明国达企业管理有限公司支付自2013年8月20日起至实际腾还之日止的租金（租金按每年230000元计，扣除被告已支付的157000元）；四、被告昆明市盘龙区德馨学校于本判决生效之日起十日内向原告昆明国达企业管理有限公司支付违约金人民币19167元；五、被告昆明市盘龙区德馨学校于本判决生效之日起十日内向原告昆明国达企业管理有限公司支付律师费人民币18000元；六、驳回原告的其他诉讼请求。”。二、变更昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民二初字第27号民事判决第二项即“二、被告昆明市盘龙区德馨学校于本判决生效之日起六十日内向原告昆明国达企业管理有限公司腾还位于昆明市盘龙龙泉路877号原重机厂技校的房屋及场地；”为“二、被告昆明市盘龙区德馨学校于本判决生效之日起七十日内向原告昆明国达企业管理有限公司腾还位于昆明市盘龙区龙泉路877号原重机厂技校的房屋及场地”。三、驳回上诉人昆明市盘龙区德馨学校的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费人民币6640元，由上诉人昆明市盘龙区德馨学校承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长  刘昕光审判员  陆有林审判员  汪 佳二〇一五年十一月六日书记员  仝倩华