四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）达中民初字第122号
原告成都市青羊鑫帝小额贷款有限公司。
法定代表人吴纯权，董事长。
委托代理人（特别授权）张杉，该公司员工。
被告四川盛源置业集团有限公司。
法定代表人李胜元，董事长。
委托代理人（特别授权）黄春雨，国浩律师（成都）事务所律师。
第三人周筠，女，汉族，生于1968年6月29日。
原告成都市青羊鑫帝小额贷款有限公司（简称青羊鑫帝贷款公司）与被告四川盛源置业集团有限公司（简称盛源置业公司）、第三人周筠合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青羊鑫帝贷款公司的委托代理人张杉，第三人周筠，被告盛源置业公司的委托代理人黄春雨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告青羊鑫帝贷款公司诉称：被告盛源置业公司与第三人周筠于2009年12月13日签订了《达州市商品房买卖合同》，将被告盛源置业公司开发的位于达州市达县南外镇曹家梁的“盛源.城市风景”楼盘商业用房（建筑面积3015㎡）出售给第三人，购房款总价合计为4371.75万元人民币，并在达川区房管局办理了预售备案登记，第三人未支付上述购房款。被告盛源置业公司与原告于2013年12月10日签订了成鑫帝借字（2013）第（145）号《借款合同》，并由原告向被告盛源置业公司发放了750万元贷款；同日，被告盛源置业公司与原告分别签订了成鑫帝担字（2013）第（146）号、第（148）号、第（149）号、第（151）号、第（152）号《保证担保合同》，约定由被告盛源置业公司为原告向成都佳瑞祥贸易有限公司发放的720万元人民币贷款、原告向四川星逸酒店有限公司发放的750万元人民币贷款、原告向成都新日益建材有限公司发放的730万元人民币贷款、原告向成都宏嘉贸易有限公司发放的750万元人民币贷款、原告向成都汇诚建材有限公司发放的750万元人民币贷款，分别提供连带责任保证担保，担保本金总额为3700万元人民币。被告盛源置业公司在原告处的借款及为上述其他五位借款人向原告提供保证担保的本金总额为4450万元人民币。因上述6笔贷款到期后，被告盛源置业公司及上述五位借款人均未能按期归还4450万元本金及利息，被告盛源置业公司作为担保人应按担保合同约定履行相应的担保责任。2014年10月16日，被告盛源置业公司与原告、第三人签订《补充协议》，约定被告盛源置业公司以应向第三人收取的4371.75万元购房款冲抵被告盛源置业公司及上述五位借款人下欠原告的4450万元贷款本金中的等额部分，即以冲抵的贷款本金作为第三人向被告盛源置业公司支付的商业用房4371.75万元的购房款，并确认上述商业用房实际所有权人为原告。后原告多次要求被告盛源置业公司并未按照前述《补充协议》之第四条约定在该协议签订之日起2个月内向上述商业用房实际所有权人即原告交付房屋。被告盛源置业公司上述行为损害了原告合法权益。故诉请：1.判令被告四川盛源置业集团有限公司向原告交付已办理备案的3015平方米商业房产；2.判决被告四川盛源置业集团有限公司办理备案商业用房的房屋所有权证书及国有土地使用权证书至第三人名下；3.本案诉讼费由被告承担。当庭增加诉讼请求：要求确认第三人和被告签订的《商品房买卖合同》及三方签订的《补充协议》有效。
被告盛源置业公司答辩称：1.对《借款合同》及《补充协议》没有异议；2.原告诉请被告要求办理房屋所有权证书及国有土地使用权证，我方只能依照法律规定，手续健全后才能办理；3.现房屋实际情况是由被告在出租，2019年才到期，我方现在交房有困难，愿意承担相应责任。
第三人周筠答辩称：原告陈述属实，我方没有异议。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内提供了以下证据：
1、原告及被告的《营业执照》、《组织机构代码证》、第三人周筠《居民身份证》，证明原、被告及第三人诉讼主体资格。
2、《达州市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案》，证明第三人已于2009年12月14日购买被告开发的3015平方米商业用房，并办理预售备案。
3、《借款合同》、《保证担保合同》、《盛源置业公司股东会决议》、《借款借据》及《银行转款凭证》各6份，证明原告向被告发放750万元贷款，向成都佳瑞祥贸易有限公司、四川星逸酒店有限公司等发放合计3700万元贷款，被告为上述3700万元贷款向原告提供了连带责任保证担保。
4、《补充协议》，证明原、被告及第三人已同意就3015平方米商业用房购房款冲抵被告及5位借款人下欠原告贷款本金4371.75万元。
被告盛源置业公司及第三人周筠在举证期限内未提供证据。
被告盛源置业公司及第三人周筠对原告青羊鑫帝贷款公司所举证据均无异议。
对原告所举证据各方均无异议，本院应予认定。
根据原告、被告、第三人的举证、质证情况，可以认定以下案件事实：
2009年12月13日，被告盛源置业公司所属达县分公司为出卖人，第三人周筠为买受人签订《达州市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为第C幢负2楼10号，最终以相关行政管理部门审核的房号为准，系南北朝向，预测建筑面积共3015平方米，其中套内建筑面积2676平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积339平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米14500元，总金额43717500元等，并附所购房屋位置图。双方签订品房买卖合同后于2009年12月14日办理了《商品房买卖合同备案》（合同备案号：20091570），第三人周筠未支付上述购房款，被告盛源置业公司及所属达县分公司也未交付房屋。
2013年12月10日，原告青羊鑫帝贷款公司为借款人与被告盛源置业公司及成都佳瑞祥贸易有限公司、四川星逸酒店有限公司、成都新日益建材有限公司、成都宏嘉贸易有限公司、成都汇诚建材有限公司为借款人分别签订了成鑫帝借字（2013）第（145）号、第（146）号、第（148）号、第（149）号、第（151）号、第（152）号《借款合同》，约定由原告青羊鑫帝贷款公司分别向被告盛源置业公司及成都佳瑞祥贸易有限公司、四川星逸酒店有限公司、成都新日益建材有限公司、成都宏嘉贸易有限公司、成都汇诚建材有限公司借款750万元、720万元、750万元、730万元、750万元、750万元，借款月利率为1.2%，借款期限分别为9个月、4个月、8个月、5个月、7个月、6个月，按季结息，到期一次性偿还本金。同日，被告盛源置业公司出具《股东会决议》5份，载明本公司全体股东商议及表决，全体股东一致同意本公司为成都佳瑞祥贸易有限公司、四川星逸酒店有限公司、成都新日益建材有限公司、成都宏嘉贸易有限公司、成都汇诚建材有限公司分别向原告青羊鑫帝贷款公司的借款720万元、750万元、730万元、750万元、750万元提供连带责任保证担保，保证期间为前述借款期满后两年，并与原告青羊鑫帝贷款公司签订《保证担保合同》。同日，被告盛源置业公司与原告青羊鑫帝贷款公司分别签订了成鑫帝担字（2013）第（146）号、第（148）号、第（149）号、第（151）号、第（152）号《保证担保合同》，约定由被告盛源置业公司分别为原告向成都佳瑞祥贸易有限公司、四川星逸酒店有限公司、成都新日益建材有限公司、成都宏嘉贸易有限公司、成都汇诚建材有限公司发放的上述贷款，向原告分别提供连带责任保证担保，担保本金总额共计为3700万元。2013年12月18日至19日，原告青羊鑫帝贷款公司通过转账方式分别向被告盛源置业公司及成都佳瑞祥贸易有限公司、四川星逸酒店有限公司、成都新日益建材有限公司、成都宏嘉贸易有限公司、成都汇诚建材有限公司发放了上述贷款。
2014年10月16日，被告盛源置业公司为甲方，第三人周筠为乙方，原告青羊鑫帝贷款公司为丙方签订《补充协议》，约定：一、本协议签订的背景：1．甲、乙双方于2009年12月13日签订《达州市商品房买卖合同》，约定由甲方将其开发的位于四川省达州市达县（现达川区）南外曹家梁的“盛源·城市风景”楼盘商业用房（建筑面积3015㎡）的房产出售给乙方，商业用房的购房总价款为4371.75万元人民币，乙方尚未支付。甲方已将上述商业用房在达县房管局办理预售备案登记在了乙方名下（合同备案号为：20091570，备案的商业用房具体位置见附图）。2．甲、丙双方于2013年12月10日签订《借款合同》（成鑫帝借字（2013）第（145）号），约定丙方向甲方发放贷款750万元人民币；甲、丙双方于2013年12月10日签订《保证担保合同》（成鑫帝担字（2013）笫（146）号）、《保证担保合同》（成鑫帝担字（2013）第（148）号）、《保证担保合同》（成鑫帝担字（2013）第（149）号）、《保证担保合同》（成鑫帝担字（2013）第（151）号）、《保证担保合同》（成鑫帝担字（2013）第（152）号），约定由甲方分别为丙方向成都佳瑞祥贸易有限公司发放的720万元人民币贷款、丙方向四川星逸酒店有限公司发放的750万元人民币贷款、丙方向成都新日益建材有限公司发放的730万元人民币贷款、丙方向成都宏嘉贸易有限公司发放的750万元人民币贷款、丙方向成都汇诚建材有限公司发放的750万元人民币贷款，向丙方分别提供连带责任的保证担保，担保本金总额为3700万元人民币。二、债务的确认及结算：（一）债务的确认：1、截至本协议签订之日，乙方下欠甲方上述商业用房的购房价款总额为4371.75万元人民币。2、截至本协议签订之日，上述6笔贷款均已到期但未清偿，甲方及另外五位借款人下欠丙方贷款本金总额为4450万元人民币，上述6笔借款下欠利息均尚待结算。甲方作为上述5笔借款的保证担保人，对上述五位借款人下欠丙方共计3700万元人民币本金及利息以及甲方下欠丙方750万元人民币本金及利息若干的事实及金额无异议，即甲方应当就上述6笔借款本息到期未受清偿而按约向丙方承担保证担保责任及还款义务。（二）债务的结算：甲、乙、丙三方均同意（1）甲方以乙方应向甲方支付的4371.75万元人民币购房价款冲抵甲方及上述五位借款人共计下欠丙方的4450万元人民币贷款本金中的等额部分，即前述冲抵的贷款本金作为乙方向甲方支付的商业用房4371.75万元人民币的购房款。（2）冲抵后，甲方下欠丙方贷款本金余额为78.75万元人民币，甲方和上述五位借款人下欠丙方的利息待结算。三、房屋所有权：上述商业用房虽然登记在乙方名下，但因商业用房的购房款系用丙方所拥有的债权进行的冲抵，因此三方确认上述商业用房实际所有权人为丙方，乙方应配合丙方进行处置，所获价款为丙方所有，或乙方配合将房屋产权过户登记给丙方，处置或过户登记的费用由丙方承担。四、权属登记及交付时间：1．因丙方为上述商业用房实际所有权人，且上述商业用房已实际使用，甲方应于本协议签订之日起2个月内向丙方交付房屋。2．上述商业用房由甲方负责按相关规定办理权属登记在乙方名下。
同时查明，2008年5月5日，被告盛源置业公司达县分公司与达州市家家福超市有限公司签订《租赁合同》。约定盛源置业公司达县分公司将其位于达县（现达川区）南外镇城市风景C区2、3、4号楼负2楼（本案诉争之房屋）整体出租给达州市家家福超市有限公司做超市经营使用，租赁期为20年，从2008年7月1日至2028年6月30日止。2015年8月28日，双方因房屋租赁合同纠纷经达州市达川区人民法院（2015）达达民初字第1904号民事判决，被告盛源置业公司用截止2019年5月11日前的租金抵扣了达州市家家福超市有限公司垫付的工程款、税费及借款本息。2015年11月20日，被告盛源置业公司向本院出具了《“盛源.城市风景”项目使用情况的说明》，载明盛源置业公司开发的位于达州市达川区南外镇的“盛源.城市风景”项目早已完工，主体结构验收合格，该项目的住宅已交付住户使用多年，商业地产也由相应的商户实际经营使用。该项目C区负2楼整体作为家家福超市已经经营使用多年。现“盛源.城市风景”项目尚未进行竣工验收，原告在诉讼中表示愿意按现状接受交付即转移房屋的租赁权。第三人周筠对原告的诉求表示同意。
本院认为：盛源置业公司达县分公司作为被告盛源置业公司的分支机构，并无独立法人资格，且本案签订的《补充协议》中被告盛源置业公司已在履行相关权利义务，因此，本案中的权利义务应当由被告盛源置业公司承担。
被告盛源置业公司所属达县分公司与第三人周筠所签订的《达州市商品房买卖合同》，原告青羊鑫帝贷款公司与被告盛源置业公司及成都佳瑞祥贸易有限公司、四川星逸酒店有限公司、成都新日益建材有限公司、成都汇诚建材有限公司签订的《借款合同》、被告盛源置业公司与原告青羊鑫帝贷款公司签订的《保证担保合同》，被告盛源置业公司、第三人周筠、原告青羊鑫帝贷款公司三方签订的《补充协议》，均是各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，应当合法有效。《借款合同》签订后，原告青羊鑫帝贷款公司按照合同约定向被告盛源置业公司及成都佳瑞祥贸易有限公司等6位借款人发放了贷款，履行了义务。后被告盛源置业公司、第三人周筠、原告青羊鑫帝贷款公司三方签订了《补充协议》，约定三方均同意被告盛源置业公司以其下欠原告的贷款及向原告担保的上述5笔贷款冲抵第三人周筠应付的购房款等额部分。上述债务抵消是各方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，亦应合法有效。
现案涉房屋“盛源.城市风景”C区负2楼已由达州市家家福超市有限公司租赁使用，被告盛源置业公司及第三人周筠对房屋交付给原告青羊鑫帝贷款公司没有异议，原告在审理中对房屋按现状交付也无异议，原告诉请被告盛源置业公司向原告交付已办理备案的“盛源.城市风景”C区负2楼3015平方米商业房产符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，予以支持。因诉争房屋尚在租赁期内，且2019年5月11日前的租赁费用已抵扣，故实际交付即租赁权转移后从2019年5月12日后的租赁费用应由原告收取。
因诉争的“盛源.城市风景”商业用房尚未竣工验收，尚需完善相关手续，现暂不具备办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书的初始登记条件，可在具备上述初始登记条件后再行主张。现原告要求被告盛源置业公司办理备案商业用房的房屋所有权证书及国有土地使用权证书至第三人周筠名下的诉求，应不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告四川盛源置业集团有限公司在本判决生效后三十日内向原告成都市青羊鑫帝小额贷款有限公司交付已办理备案登记的“盛源.城市风景”C区负2楼3015㎡商业用房。
二、驳回原告成都市青羊鑫帝小额贷款有限公司其他诉讼请求。
案件受理费260388元，由被告四川盛源置业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长 郭 彤
审判员 邓东川
审判员 古 霞
二〇一五年十二月二十二日
书记员 张治鹏