广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2790号
上诉人（原审被告）：刘德民。
委托代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：陈远军，北京大成（广州）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：杜晖。
委托代理人：江珍来，广东红棉律师事务所律师。
上诉人刘德民因与被上诉人杜晖房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月26日，杜晖（买受人）与刘德民（出卖人）的委托代理人广州骏腾商业经营管理有限公司（以下简称骏腾公司）签订《商铺买卖合同》，约定买受人向出卖人购买广州市北京路147号三层262号铺（套内建筑面积1.21平方米），按套内建筑面积计价，房价总额393878元，买受人一次性付款，2011年12月27日前支付全部房价款的60%即236327元，出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付全部房价款的40%即157551元；出卖人应于2014年4月30日将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用；买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。
合同签订后，杜晖向广州市骏腾商业经营管理有限公司支付了房款236327元，并向广东金桥百信律师事务所支付办证服务费1300元、委托公证费200元。
2012年11月29日，杜晖向刘德民及其委托代理人骏腾公司发出《解除商铺买卖合同通知书》，要求解除其与刘德民签订的《商铺买卖合同》，并要求刘德民退还已付购房款、签约费及公证费，支付全部房价款的10%的违约金。2013年6月13日，杜晖再通过广东红棉律师事务所向刘德民发出《律师函》，称其已于2012年11月29日向刘德民发出解除合同的通知书，并要求刘德民在收到律师函后退还款项等。刘德民于庭审中称没有收到杜晖邮寄的上述函件。
因本案纠纷，杜晖于2013年6月8日向原审法院起诉，请求判令：1.刘德民向某晖返还购房款236327元；2、刘德民向某晖赔偿签约费、公证费1500元；3.刘德民向某晖支付违约金39387.8元；4.刘德民向某晖支付利息（以236327元为基数，自2011年12月27日计算至清偿236327元本金之日止）。
刘德民答辩，同意第一项诉讼请求。不同意第二项诉讼请求，因为两项费用不是刘德民收取的，其不同意退还。对于第三项诉讼请求，刘德民认为计算标准过高，即使需要支付违约金也应当以已付购房款的10%的标准来支付，而且即使按照合同的约定的10%的计算标准过高，应当依照合同法的规定予以调整。不同意第四项诉讼请求，因为已经有第三项诉讼请求要求支付违约金，合同并无约定需支付利息，刘德民不同意支付利息。
另查明：据广州市工商行政管理局出具的“企业注册基本资料”记载，广州骏腾商业经营管理有限公司于2011年10月28日成立，法定代表人为刘德民，经营范围为商业经营管理、房地产信息咨询等。
原审法院认为：杜晖与刘德民自愿签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。由于刘德民没有按合同约定办理涉讼房屋的涂销抵押的手续，构成违约。虽然杜晖在本案诉前曾以邮寄的方式向刘德民发出《解除商铺买卖合同通知书》及《律师函》，但其未能提交证据证明上述函件业已送达刘德民，故杜晖认为杜晖、刘德民双方签订的《商铺买卖合同》业已解除，缺乏依据，不予支持。鉴于刘德民庭审中表示同意解除合同，故杜晖诉请要求刘德民返还房款及自2011年12月27日起的同期银行贷款利息的诉求，理据充分，予以支持。因刘德民逾期办理涂销抵押登记以及过户的手续，已构成违约，故杜晖诉请要求刘德民支付违约金的请求，符合合同的约定，予以支持。由于合同已明确约定了违约方承担违约责任的标准，即刘德民应按房价款的10%向某晖支付违约金，刘德民要求调整违约金的计算标准依据不足，不予采纳。至于刘德民辩称合同没有约定支付利息且杜晖已诉请刘德民支付违约金，故不应再支付利息的辩解意见，由于杜晖诉请刘德民退还的利息是其已付购房款的产生的法定孳息，其与合同约定的违约责任并不相冲突而不得同时主张，故刘德民该项辩解意见，不予采信。另因办证费及公证费不是刘德民收取，杜晖要求刘德民返还该费用没有事实依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、刘德民自本判决发生法律效力之日起十五日内，向某晖返还房价款236327元及该款自2011年12月27日计至实际清付之日止的利息（按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计付）；二、刘德民自本判决发生法律效力之日起十五日内，向某晖支付违约金39387.8元；三、驳回杜晖的其他诉讼请求。本案一审诉讼费6778元（其中案件受理费5778元、公告费1000元），由杜晖负担30元，刘德民负担6748元。
判决后，刘德民不服，向本院提起上诉称：一、《商铺买卖合同》解除是由于不可抗力原因造成的，刘德民无需对该结果承担合同违约责任。合同签订后，刘德民既已着手准备为杜晖办理涉案房屋的涂销抵押、产权证等手续，但在此期间由于政府下达文件改变了原分割、登记办证等方式，导致刘德民无法在约定期间办理上述手续。政府上述行为对于刘德民与杜晖合同解除属于不可抗力，可以免除双方合同解除的责任。二、已付款项236327元的利息与违约金不可并存。根据案件的情况、合同性质的不同，利息主张应分为法定孳息收益和法定孳息损失。本案所主张的利息属于法定孳息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则，其与合同约定的违约金在性质上、功能上相当，二者不能并存。三、合同约定的违约金过高，应当予以调整。合同的解除没有给杜晖造成损失，约定的违约金过分高于造成的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，该违约金标准可以参考按照已付房款的活期存款利息计算。综上，刘德民上诉请求：1、撤销原审判决第一项中关于利息支付的部分；2、撤销原审判决第二项关于支付违约金39387.8元的判项；3、本案诉讼费全部由杜晖承担。
杜晖答辩：1、双方签订买卖合同时涉案商铺已经取得房产证，在本案中刘德民逾期办理涂销抵押手续；2、杜晖支付20多万元本金购买商铺，由于刘德民的行为导致其损失，且刘德民提起管辖权异议有意拖延诉讼期限，因此杜晖的损失不是违约金和利息可以弥补的；3、刘德民认为杜晖损失极低，其对此没有证据证明，杜晖不予认可。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，杜晖没有充分证据证明刘德民已经收取了其于诉讼前发出的《解除商铺买卖合同通知书》及《律师函》，故其主张双方签订的《商铺买卖合同》已经解除并不成立；原审法院依刘德民同意解除合同判决其返还已付购房款236327元并无不当，而刘德民上诉亦未对此表示异议，本院予以确认。综合上述情形及刘德民的上诉主张，本院认为本案的争议焦点有三：一、刘德民是否应承担《商铺买卖合同》违约责任；二、刘德民按照总购房款10%的标准支付违约金是否过高，应否予以调整；三、已付购房款利息与违约金是否可以并用。评析如下：
首先，关于刘德民是否应承担《商铺买卖合同》违约责任的问题。根据《商铺买卖合同》约定，刘德民应在签署合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明，逾期超过15日的，杜晖有权单方提出和决定解除合同，若杜晖决定解除合同的，刘德民应自杜晖解除合同通知到达之日其60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向某晖计付违约金。合同签订后，杜晖依约向刘德民支付了涉诉商铺的全部房价款的60%即236327元，但刘德民并未依约办理该商铺的涂销抵押手续，已构成违约。刘德民上诉认为其未能在约定期限内办理该商铺的涂销抵押手续，系因广州市国土资源和房屋管理局下发《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》导致，该事件属不可抗力，故其无需对合同承担违约责任，但该《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》仅为规范商业用房分割登记申请程序而发，其并不必然导致涉诉商铺无法办理涂销抵押手续，故刘德民主张其无需承担违约责任理据不足，本院不予采纳。
其次，关于按照总购房款10%的标准支付违约金是否过高，应否予以调整的问题。刘德民与杜晖在《商铺买卖合同》中明确约定刘德民未按约定期限办理涉讼商铺涂销抵押手续的其应当自杜晖解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房款，并按房价款10%即39387.8元计付违约金，该约定系双方的真实意思表示，刘德民主张该约定标准过高，但并未提供证据证明39387.8元明显超过其违约行为给杜晖造成的损失，故原审判决刘德民向某晖支付违约金39387.8元并无不妥，可予维持。
最后，关于已付购房款利息与违约金是否可以并用的问题。杜晖向刘德民支付房款，刘德民占用了该款项，该款项产生法定孳息，而合同解除是因刘德民违约所致，刘德民占用该款项所产生的法定孳息属于杜晖的经济损失。因此，刘德民应向某晖支付其应返还款项的利息。原审法院认定刘德民向某晖支付违约金的同时一并支付利息，该利息标准为中国人民银行同期贷款利率，并无不当，本院予以确认。
综上所述，刘德民的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费934元，由上诉人刘德民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年十一月四日
书 记 员 杨仁义