福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0402民初2951号原告：罗永华，男，1964年12月28日出生，汉族，住福建省明溪县。被告：三明众祥房地产开发有限公司，住所地三明市。法定代表人：曾丽水，副董事长。委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所执业律师。原告罗永华与被告三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗永华、被告众祥公司委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗永华向本院提出诉讼请求：众祥公司立即向罗永华支付逾期办理商品房权属证书（房屋所有权证和国有土地使用证）违约金20850.86元。事实和理由：罗永华与众祥公司于2011年9月18日签订《商品房买卖合同》，约定：罗永华向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村365幢XX号商品房，建筑面积实际共95.2平方米，罗永华如期支付了购房款760553元。交房后因实际面积比合同约定面积略小，罗永华实际支付购房款为759594.12元。众祥公司于2014年8月1日将商品房交付给罗永华，根据合同第十四条约定，众祥公司应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的材料交付罗永华。因众祥公司不能在60日内将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人，导致罗永华到2015年8月14日才办好《房屋所有权证》，又由于众祥公司的违约，罗永华于2016年6月2日才办好《国有土地使用权证》。根据合同约定，如因众祥公司原因，罗永华不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，罗永华不退房，众祥公司自逾期之日起每日按罗永华已付房款的0.005%向罗永华支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，罗永华依约支付了全部房款。众祥公司虽于2014年8月1日向罗永华交付了商品房，直至2016年6月2日罗永华才办好土地证，共逾期549天，众祥公司应当向罗永华支付违约金20850.86元(759594.12元×0.005%/天×549天)。众祥公司辩称，商品房买卖合同约定，交房的期限为2014年12月30日前，出卖人应当在交房之日起60日，向当地房屋管理部门办理商品房初始登记证明。本案中，出卖人于2014年8月已将所售房屋交付给罗永华，符合合同的约定。罗永华于收房当日亲笔填写了《提前交房申请书》，同意办理房屋权属证书的起算日为2014年12月30日，而不是实际交房之日。也就是说，双方对合同约定进行了变更。2015年1月26日，三明市房屋权属登记中心为365幢商品房办理了初始登记，时间在双方约定的期限内，没有逾期。2015年2月13日，众祥公司已以书面形式通知罗永华可以办理房屋权属证书。因双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即，在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送房屋所在地房地产行政主管部门。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。也就是说，本案中，众祥公司已履行了合同所有义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、对于原、被告没有争议的事实，本院确认如下：1.2011年9月18日，罗永华与众祥公司就买卖商品房协商一致，双方签订《商品房买卖合同》，主要约定：罗永华购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村365幢20层XX号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第20层，建筑面积95.2平方米，其中，套内建筑面积75.43平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.77平方米，该房用途为商品房,属钢混结构,层高为3.5米；该商品房单价为每平方米7989元，总价款为人民币760553元；众祥公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付罗永华使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，众祥公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且众祥公司在发生之日起30日内告知罗永华的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；除本合同第八条规定的特殊情况外，众祥公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付罗永华使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，众祥公司按日向罗永华支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行，⑵逾期超过90日后，罗永华有权解除合同……；众祥公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付罗永华。如因众祥公司原因，罗永华不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：罗永华不退房，众祥公司自逾期之日起每日按罗永华已付款的0.005%向罗永华支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。合同订立后，罗永华支付了商品房房价款759594.12元。2.2015年1月26日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村365幢商品房办理了初始登记。3.审理过程中罗永华确认不主张办理房屋所有权证书过程中，众祥公司存在违约。二、对于原、被告有争议的事实，根据双方当事人陈述、举证、质证情况，结合案件争议焦点，本院作如下分析、认定：众祥公司是否构成违约的问题罗永华认为，众祥公司虽于2014年8月1日向其交付了商品房，但直至2016年6月2日才能办理土地证，导致逾期549天，构成违约，众祥公司应承担违约责任。为此，罗永华向法庭提供了房屋所有权证和土地使用权证。众祥公司质证认为，罗永华提交的房屋所有权证和土地使用权证无异议，但众祥公司已于2015年2月向业主发出了办理房屋权属登记的通知函，其已履行了应尽的义务，不能办证的原因不在众祥公司。众祥公司辩称，商品房买卖合同约定，交房的期限为2014年12月30日前，出卖人应当在交房之日起60日，向当地房屋管理部门办理商品房初始登记证明。本案中，出卖人于2014年8月已将所售房屋交付给罗永华，符合合同的约定。罗永华于收房当日亲笔填写了《提前交房申请书》，同意办理房屋权属证书的起算日为2014年12月30日，而不是实际交房之日。也就是说，双方对合同约定进行了变更。2015年1月26日，三明市房屋权属登记中心为365幢商品房办理了初始登记。双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即，在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送房屋所在地房地产行政主管部门。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。”本案中，众祥公司已履行了合同义务，商品房权属登记手续应由原告自行办理。为此，众祥公司向法庭提供商品房初始预登记证明，用以证实自己的主张。罗永华质证认为，对众祥公司提供的上述证据的真实性无异议，但客观上罗永华没有按合同约定的期限取得商品房权属证书。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”，转移标的物所有权与买受人也是出卖人应负的义务。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，不动产物权的变动采取的是登记生效的模式，对于不动产的商品房买卖，标的物所有权移转行为的完成，就是必须办理房屋所有权登记手续，结合我国房屋所有权登记发证制度，本案众祥公司在履行移转房屋所有权义务上，表现为办理土地使用权变更和房屋所有权登记。关于提前交房，众祥公司于合同约定的交房日期（2014年12月30日）前向罗永华交付了商品房，并就房屋权属证书的取得期限进行了重新约定。因提前交房申请书为罗永华本人亲笔签写，应确认为有效，故房屋权属证书的取得期限应以2014年12月30日作为计算起点。当事人对办理房屋所有权登记没有异议，予以确认。关于讼争逾期办理房屋权属证书，其主要是对房屋买卖合同的标的物即房屋所有权移转过程中出卖人与买受人责任承担的认定问题。对此，主要对当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因”如何理解。我国实行房屋所有权登记发证制度，土地使用权的登记及土地使用权证书的发放均由房地产行政管理部门具体实施。房屋权属证书的取得，首先应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请，出卖人应当协助买受人办理房屋权属登记手续，并提供必要证明文件，由此可认定，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理房屋权属登记手续，结合本案，即，出卖人在合同约定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋权属登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋权属证书时，提供申请办理所需的相关材料，即可认为出卖人已履行完毕其应承担的合同义务。至于房屋权属登记的完成及证书的取得，则应按照房地产登记管理部门的行政管理工作程序进行，如与房地产登记管理部门发生纠纷，当按行政争议予以解决。众祥公司已向房地产管理部门提交了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程符合规划证明、建设工程规划许可证等相关文件，并于2015年1月26日取得了房屋初始登记。且罗永华对办理房屋所有权登记并无异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，罗永华主张众祥公司办理土地使用权变更登记时未履行合同义务，应提供证据予以证明。罗永华提供的证据并无法证明其提出申请，众祥公司拒绝协助。结合本案实际，众祥公司在办理了房屋初始登记，且按约履行协助办理房屋所有权登记的合同义务后，其拒绝在申请表、审批表申请人内签章，亦不符合常理。关于罗永华提出的涉案土地被抵押等理由，其没有提供证据予以证明，不予采信。综上，众祥公司不构成违约。综上所述，本院认为，罗永华与众祥公司签订的《商品房买卖合同》及《提前交房申请书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，罗永华按约履行了支付商品房价款的义务，众祥公司按约将商品房交付罗永华使用，双方各自实际履行了合同的主要义务，无根本性违约行为。众祥公司交付商品房后，按合同约定履行了办理房屋所有权初始预登记及协助罗永华办理房屋所有权登记的合同义务。罗永华认为因众祥公司的原因未能办理房屋权属证书，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，罗永华未能提供众祥公司违约的证据，故对罗永华的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:驳回罗永华的诉讼请求。案件受理费321元，减半收取160.5元，由罗永华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员  李强二〇一六年十一月二十四日书记员  杨彬附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。