广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终1304号
上诉人（原审原告）：刘德禄。
委托代理人：郭云安，广东王芬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈韦光
委托代理人：林乐军，广东华途律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卢雨来。
委托代理人：马振勇，广东华途律师事务所律师。
上诉人刘德禄因与被上诉人陈韦光、卢雨来房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第756号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年3月19日，李科赛作为刘德禄（甲方、出租人）的代理人与陈韦光（乙方、承租人）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区xxxxxxx区xxx栋xxxx房地产出租给乙方，建筑面积为667.02平方米，月租金为42780元，租赁期限自2008年4月13日起至2016年4月12日止；甲方交付房地产时，可向乙方收取171120元的租赁保证金；租赁期间，乙方负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋管理费等因使用租赁房地产所产生的其他费用，乙方可将租赁房地产全部或部分转租予他人；乙方拖欠租金达7天以上或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上，甲方可就因此造成的损失，向乙方请求损害赔偿，不予退还租赁保证金，甲方还可解除合同。该合同附页进一步明确月租金：第一年2008年4月13日至2009年4月12日为42780元，第二年2009年4月13日至2010年4月12日为42780元，第三年2010年4月13日至2011年4月12日为45347元，第四年2011年4月13日至2012年4月12日为48068元，第五年2012年4月13日至2013年4月12日为50952元，第六年2013年4月13日至2014年4月12日为54009元，第七年2014年4月13日至2015年4月12日为57250元，第八年2015年4月13日至206年4月12日为60685元。
签订合同后，陈韦光向刘德禄交付了合同约定的租赁保证金171120元，刘德禄将房地产交付给了陈韦光。2009年1月19日，李科赛（甲方）与陈韦光（乙方）签订《临时补充协议》约定，鉴于金融风暴所导致的房屋租赁价格下降的实际状况，甲方同意自2009年1月至2009年12月，每月缓收租金20%，缓收后的租金额为34224元／月；自2010年1月开始，租金恢复至原合同规定的数值，同时乙方应将2009年每月缓收的20%租金，在2010年内按2009年的对应月份补回给甲方，若乙方2010年归还此款尚有困难，双方再另行商议；2009年因租金变动所产生的多余的税费由乙方负责。2009年，陈韦光按每月34224元缴纳租金。
2010年6月13日，李科赛（甲方）与陈韦光（乙方）签订《补充协议》约定，双方确认截至2010年4月12日，乙方欠甲方缓收的租金为128340元，乙方在租赁期内逐步偿还给甲方；甲方同意从2010年4月13日起至2011年4月12日止，每月租金优惠至41000元；自2011年4月13日开始，租金按原租赁合同规定执行。
2011年7月15日，李科赛（甲方）与陈韦光（乙方）签订《补充协议》约定，双方确认截至2011年4月13日，乙方欠甲方缓收的租金为128340元，乙方在租赁期内逐步偿还给甲方，最迟应在租赁期限届满前支付完毕；双方同意2011年4月13日至2012年4月12日期间，每月租金按46000元计付；自2012年4月13日开始，租金恢复原租赁合同规定的金额。
2012年8月16日，陈韦光作为出租方、甲方，刘德禄作为承租方、乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将xxxx区xxx栋3H309号房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积为38平方米，每月租金3800元，期限自2012年8月17日至2013年8月16日。
2012年9月25日，陈韦光（甲方）与李科赛（乙方）签订《补充协议》约定，甲方同意乙方不用支付2012年8月16日签订的xxxx区xxx栋xxxx309的《房地产租赁合同》的任何费用，包括房屋租金、物业管理费等；双方同意xxxx区xxx栋xxxx的《房地产租赁合同》租金事项，2012年9月13日至2013年4月12日每月租金为50952元，现每月只收46000元，每月尚欠租金4952元，乙方同意在此期间的欠款不再收取。
2013年9月1日，陈韦光（甲方、出租方）与xxx医学软件（深圳）有限公司（乙方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述xxxx区xxx栋xxxx号房屋出租给乙方，每月租金3800元，期限一年。
陈韦光支付租金情况：2008年4月13日至2009年1月12日的租金按每月42780元的标准已付清；2009年1月13日至2010年4月12日每月应交42780元，每月已交34224元，尚欠128340元；2010年4月13日至2011年4月12日的租金按每月41000元的标准已付清；2011年4月13日至2012年4月12日的租金按每月46000元的标准已付清；2012年4月13日至2012年9月12日每月应交50952元，每月已交46000元，尚欠24760元；2012年9月13日至2013年4月12日的租金按每月46000元的标准已付清；2013年4月13日至2014年4月12日每月应交54009元，每月已交35000元，尚欠228108元；2014年4月13日至2015年4月12日每月应交57250元，已交4个月共140000元，尚欠547000元；2015年4月13日至5月13日应交60685元，尚欠60685元。上述已付的租金中，从2011年5月至2014年7月，均是从卢雨来账户转账付至李科赛账户。另，陈韦光分别于2014年12月30日、2015年1月27日、2015年3月3日存入500元现金到李科赛账户，共计存入1500元，陈韦光陈述该款是缴纳租金，刘德禄、李科赛认为该款是缴纳物业管理费。
本案开庭前，刘德禄、李科赛的共同委托代理人郭云安律师陈述，刘德禄是通过电话委托郭云安的。原审法院责令郭云安律师庭后完善委托手续。2015年6月5日，刘德禄到原审法院确认郭云安律师的代理行为，并在原审法院工作人员面前对授权委托书签名确认。
刘德禄、李科赛原审的诉讼请求为：1、陈韦光向李科赛支付拖欠租金517958元；2、陈韦光向李科赛支付拖欠租金利息（暂计100元）；3、刘德禄、李科赛不返还陈韦光的租房押金。诉讼中，刘德禄、李科赛将第1项诉讼请求金额变更为1098393元（计算至2015年5月12日），增加诉讼请求：陈韦光、卢雨来对上述请求第1、2、3项负连带责任；解除刘德禄、李科赛与陈韦光、卢雨来之间的租赁合同；陈韦光、卢雨来承担本案诉讼费用。庭审中，刘德禄、李科赛明确诉讼请求，租金、利息应支付给刘德禄，但此前在实际操作中陈韦光、卢雨来将租金支付给李科赛，所以李科赛也有权收取租金。
原审法院认为，一、本案刘德禄电话委托郭云安律师代为参加诉讼，虽然形式上有瑕疵，但刘德禄庭后已到原审法院确认郭云安律师的代理行为，并在原审法院工作人员面前签署了对郭云安律师的授权委托书，故郭云安律师能够代表刘德禄参加诉讼。二、涉案《房地产租赁合同》的出租人是刘德禄，李科赛是作为刘德禄的代理人在合同及补充协议签字、代收租金，其不是合同的当事人，陈韦光辩称李科赛无权要求陈韦光向其支付租金有理，原审法院予以采纳，原审法院已另行制作裁定书驳回李科赛的起诉。三、关于陈韦光于2014年12月30日、2015年1月27日、2015年3月3日各存入500元现金到李科赛账户的性质，由于刘德禄不是物业服务单位，租赁合同也约定物业管理费由陈韦光缴纳，故陈韦光支付的该1500元应是当月租金，刘德禄主张该款为物业管理费，没有事实依据，原审法院不予采信。四、租金请求权的诉讼时效是一年，刘德禄于2014年6月16日向原审法院起诉，刘德禄请求陈韦光支付2013年6月16日以前的租金，超过了一年的诉讼时效，陈韦光辩称刘德禄的诉讼请求超过了诉讼时效，部分有理，原审法院予以采纳，但陈韦光拖欠的2009年1月13日至2010年4月12日的租金128340元，在2011年7月15日的《补充协议》中已明确陈韦光在租赁期内逐步支付，最迟应在租赁期限届满前支付完毕，故该部分的租金没有超过诉讼时效。陈韦光应向刘德禄支付的租金为2009年1月13日至2010年4月12日的拖欠部分128340元，2013年6月17日至2014年4月12日的拖欠部分182888.80元［（54009元÷30天×26天＋54009元×9个月）－350000元］，2014年4月13日至2015年4月12日的拖欠部分545500元（547000元-1500元），2015年4月13日至2015年5月12日的拖欠部分60685元，以上合计917413.80元。陈韦光拖欠款项，刘德禄请求陈韦光从起诉之日按银行同期贷款利率支付利息，原审法院予以支持。五、陈韦光逾期交付租金超过了7天，达到了合同约定的解除条件，陈韦光于2014年9月18日收到了刘德禄、李科赛包含解除租赁合同诉讼请求的起诉状，刘德禄与陈韦光之间的租赁合同已于当日解除，陈韦光应将案涉房地产返还给刘德禄。由于陈韦光违约导致合同解除，刘德禄请求不予返还陈韦光交付的租赁保证金，符合合同约定，原审法院予以支持。刘德禄已多次下调租金，陈韦光仍未按时足额支付租金，陈韦光辩称其没有违约，与事实不符，其辩称其无需承担违约责任，原审法院予以驳回。卢雨来不是租赁合同约定的承租人，刘德禄也未能举证证明卢雨来是实际承租人，刘德禄以卢雨来支付了租金为由，主张卢雨来是实际承租人，应与陈韦光共同承担责任，没有法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、刘德禄与陈韦光于2008年3月19日签订的《房地产租赁合同》已于2014年9月18日解除；二、陈韦光应于判决发生法律效力之日起10日内将承租的位于房地产返还给刘德禄；三、陈韦光应于判决发生法律效力之日起10日内向刘德禄支付租金917413.80元及利息；四、刘德禄有权不予退还陈韦光支付的租赁保证金171120元；五、驳回刘德禄的其他诉讼请求。案件受理费16225.6元、保全费3770元，均由陈韦光负担。
刘德禄不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、变更第一项判决为判决生效10日内李科赛、刘德禄返还租赁房地产时合同同时解除；2、变更第三项为陈韦光于判决生效起10日内向刘德禄支付2015年5月12日以前的租金988893元（原判决917413.8元，少判决71479.2元）；3、撤销第五项判决；4、判决卢雨来对上述债务承担连带责任；5、维持判决第二、四项。事实与理由：一、原审判决的1、2、3项内容自相矛盾。原审判决第一项判令2014年9月18日解除合同与第二项判决生效10日内陈韦光、卢雨来返还租赁房地产及第三项相矛盾。刘德禄诉请解除合同，是依法行使合同权利，是请求权，不是形成权，原审把解除合同的请求权认定为是形成权，属于认定法律关系错误。解除合同是以陈韦光、卢雨来返还租赁房地产为前提的，法院判决在返还前一年解除合同，且涉案房地产尚在诉讼期间，违反了常理和最基本的行为顺序逻辑关系。实际上陈韦光、卢雨来一直没有返还租赁房地产。并且一直拖欠房租。原审判决第一项应改为判决生效10日内陈韦光、卢雨来返还租赁房地产时合同同时解除。二、原审第3项少计算租金71479.2元，亦未判明利息起算和截止日期。法庭经与刘德禄、陈韦光、卢雨来核算对账，已经确认至2015年5月12日止陈韦光、卢雨来共欠付租金988893元，原审判决阐述内容事实不清，对给付时段界定错误，在没有任何证据和原因的情形下，少算了欠付的租金71479.2元，且没有列明明细及租金额的对应租期，为后续的维权留下事实不清的隐患。三、原审认为部分诉求超过了诉讼时效，与事实不符。且一审庭审中没有调查与时效有关的任何事实，事实上从未出现超过时效的问题。四、本租赁合同的实际履行人是李科赛和卢雨来。所有的谈判及租金支付人和收款人均为卢雨来和李科赛。恳请法庭能兼顾到实质上的公平，不能因为形式损害实质。从而损害了当事人的合法权益，陈韦光仅仅是卢雨来的打工人员，没有履行能力，所有房租均为卢雨来支付。所以卢雨来已经形成了事实租赁关系。否认卢雨来的主体资格就使得此前所有的转账租金没有依据，更使得此后的判决因陈韦光没有支付能力而执行不能。
被上诉人陈韦光答辩称，一、涉案房地产因双方发生纠纷，刘德禄自2014年7、8月份即赶走了大部分租客、要求厂房承租人不得再向陈韦光交租，且自此涉案房地产实际上由刘德禄实际控制，原有的租客也不再向陈韦光交租而改由刘德禄交租，不存在刘德禄所称“返还租赁房地产”的问题，一审法院判决陈韦光支付2014年8月13日至2015年5月12日的租金，与客观事实不符，违反法定程序。二、刘德禄诉称陈韦光“拖欠房租517950元”与事实不符，且一审法院超出此金额范围进行审理与判决，没有法律依据。三、刘德禄主张2013年8月12日前的租金已过了一年的诉讼时效，依法不应当得到支持。四、关于刘德禄主张的2013年8月13日至2014年7月12日期间11个月的租金与事实不符，不应得到支持。五、刘德禄请求不返还陈韦光租金押金171120元，无任何事实及法律依据。六、刘德禄请求解除双方于2008年3月19日签订的《租赁合同》，将损害次承租人的合法权益，本案应当依法追加其他次承租人为第三人。七、一审庭审系在刘德禄的“代理人”无合法授权的情况下进行的，陈韦光提出“按照刘德禄撤诉处理”或者“改期开庭，由刘德禄补足授权后再进行庭审”的合理观点，一审法官予以拒绝，明显属于违法违规处理。八、卢雨来与本案纠纷无关，其仅是陈韦光雇佣办理相关事务的人员。
被上诉人卢雨来答辩称，一、卢雨来并非《房地产租赁合同》及相关补充协议的签订主体，不是本案适格被告。本案的《房地产租赁合同》及相关补充协议系刘德禄与陈韦光签署，根据合同相对性原理，合同仅在缔约人之间产生约束力，对合同外的第三人不具有法律效力，陈韦光已当庭确认，卢雨来并非房屋租赁合同的承租人，因此，一审判决卢雨来无需承担连带责任是正确的。二、李科赛并非涉案房产的出租人，其无权要求陈韦光、卢雨来向其支付房屋租金及利息。综上所述，卢雨来与本案没有任何关联，并非本案适格被告，且刘德禄部分诉讼请求已经过了诉讼时效，应依法予以驳回。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，刘德禄、陈韦光在二审中均确认涉案房屋已经返还刘德禄。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。因陈韦光并未提出上诉，故其对原审判决的异议，本院不予审理。根据刘德禄的上诉请求，二审争议的焦点在于：一、刘德禄关于2013年6月16日之前的租金诉请是否已超过诉讼时效。二、卢雨来是否应承担连带付款责任。
关于焦点一。本案刘德禄所主张租金均为同一租赁合同项下所产生债权，而根据查明的事实，刘德禄、陈韦光在合同履行期间陆续、多次就租金的数额、给付事宜进行过协商和确认，而陈韦光亦持续的履行支付租金义务直至2015年4月13日。根据《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第十一条、第十六条的规定，刘德禄持续对涉案租赁合同项下的租金主张权利的行为、陈韦光持续的部分履行债务的行为，均构成了对涉案租金债务诉讼时效的中断。故直至本案纠纷诉至法院，刘德禄关于2013年6月16日之前的租金诉请均未超过诉讼时效。原审对此认定有误，本院予以纠正。陈韦光应支付刘德禄租金987393元（128340＋24760＋228108＋547000＋60685-1500），对刘德禄超过该数额的诉讼请求，本院不予支持。
关于焦点二。涉案租赁合同当事人为陈韦光，陈韦光、卢雨来均认可卢雨来系代陈韦光支付租金，刘德禄以卢雨来支付租金为由，主张卢雨来是实际承租人，于法无据。刘德禄二审申请证人出庭作证，以证明涉案房屋由卢雨来进行转租。根据合同相对性原则，即便该事实为真，亦不能据此认定卢雨来为本案租赁合同当事人，故对其作证申请，本院不予准许。卢雨来既非本案租赁关系当事人，刘德禄主张其应承担付款义务缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。
至于合同解除的时间。刘德禄依据合同约定，在陈韦光构成根本违约的情形下享有合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，合同自解除合同的通知到达对方时解除。原审据此认定双方租赁合同于2014年9月18日解除，符合法律规定，本院予以确认。虽合同解除，但承租人未及时返还房产的，仍应支付相应占有使用费，原审处理并无不当，本院予以维持。此外，因双方均确认现涉案房屋已经返还，故判令返还房屋已无必要，本院二审根据新查明事实对此项予以变更。
综上，刘德禄的上诉请求部分有理，本院对其有理部分予以支持。依照《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第756号民事判决第一、四项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第756号民事判决第二、五项；
三、变更深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第756号民事判决第三项为：陈韦光应于本判决发生法律效力之日起10日内向刘德禄支付租金987393元；
四、驳回刘德禄的其他诉讼请求。
本案一审受理费16225.6元、保全费3770元，均由陈韦光负担；二审案件受理费1587元，亦由陈韦光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 张秀萍
代理审判员 蔡妍婷
二〇一六年三月十八日
书 记 员 谢文琦
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。