甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终556号
上诉人（一审原告）：杨再兴，男，汉族，1973年6月21日出生，住甘肃省兰州市安宁区附中巷**号202。
委托代理人：王强，甘肃光明律师事务所律师。
委托代理人：侯红霞，甘肃光明律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：兰州亨达房地产开发有限公司。住所地兰州市城关区安定门*号。
法定代表人：王斌，该公司总经理。
委托代理人：雷著强，甘肃金致诚律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：兰州亚太房地产开发集团有限公司。住所地兰州市城关区佛慈大街***号。
法定代表人：周晓虹，该公司董事长。
委托代理人：张莹，甘肃方域西涛律师师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：李鹤歧，男，汉族，1940年5月22日出生，住甘肃省兰州市七里河区兰工坪路***号302。
上诉人杨再兴、兰州亨达房地产开发有限公司（以下简称亨达公司）与被上诉人兰州亚太房地产开发集团有限公司（以下简称亚太公司）、李鹤岐房屋买卖合同纠纷一案，因不服兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第425号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年7月27日作出（2015）兰民三终字第民357号民事裁定书，裁定将本案发回重审。兰州市城关区人民法院依法另行组成合议庭进行了审理，作出（2015）城民一初字第747号民事判决书，宣判后，杨再兴与亨达公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨再兴的委托代理人王强、侯红霞，上诉人亨达公司的委托代理人雷著强，被上诉人亚太公司的委托代理人张莹，被上诉人李鹤岐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：2006年6月19日，杨再兴与亨达公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定亨达公司将位于兰州市城关区金昌路25号国际大厦第1幢19单元02号，面积为144.85平方米的住宅一套出售给杨再兴，单价为每平方米3200元，房款总金额为463520元。2006年1月20日，亨达公司给杨再兴出具463520元购房款收据一份。亨达公司于2007年3月16日向兰州市房地产管理局就该《商品房买卖合同》进行了房地产登记备案。
涉案房屋属原“国际大厦”（现更名为亚太大厦）建设项目，该项目于2001年9月4日准予建设，《建设工程规划许可证》编号为：20010183，建设单位是亨达公司。亨达公司于2001年9月12日办理了《兰州地区商品房预售许可证》，于2004年申请续办，售房单位为亨达公司。2005年5月1日，亨达公司与亚太公司签定了《合同书》，该合同约定，亨达公司同意将亚太大厦项目（含资产及土地使用权）转让给亚太公司并附关于资产及土地开发、销售的全部合法证件；合同第五条约定：为保证其他约定的正常执行，双方同意即日起，以亨达公司名义由亚太公司全权负责办理销售按揭事宜。该合同还约定了转让价款、支付方式、项目过户等事项。2006年5月30日，亨达公司与亚太公司又就上述合同中的付款及过户等事项形成《会议纪要》。
2006年9月30日，亚太公司与李鹤岐签订了《商品房购销合同》，将涉案房屋1902室以568082元的价格出售给第三人李鹤岐。
亨达公司与亚太公司因履行项目转让合同产生纠纷，2011年11月30日，我院作出（2010）兰法民一初字第0019号民事判决书，判决亨达公司与亚太公司应继续履行双方签订的项目转让《合同书》及《会议纪要》、亨达公司协助亚太公司办理项目的过户手续并移交相关资料等。亨达公司与亚太公司均不服该判决，提起上诉，甘肃省高级人民法院于2012年9月19日作出（2012）甘民一终字第107号民事判决书，维持了一审判决。
一审认为：根据亨达公司与亚太公司于2005年5月1日签订的《合同书》，双方约定自签订该《合同书》起以亨达公司的名义由亚太公司全权负责办理房屋销售按揭事宜，故2005年5月1日之后亨达公司即无权处分涉案项目内的不动产。杨再兴提交的证据不足以证明亚太公司向其出售了房屋，故对杨再兴称亨达公司与亚太公司共同向其出售房屋的主张不予采信。杨再兴与亨达公司于2006年6月19日签订商品房买卖合同时，亨达公司对涉案房屋无权处分，又未得到亚太公司的追认，该商品房买卖合同应属无效合同，对杨再兴要求继续履行《商品房买卖合同》、交付房屋并办理房屋所有权证的请求不予支持。杨再兴要求赔偿房屋租金损失的请求无事实及法律依据，亦不予支持。因商品房买卖合同无效给杨再兴造成的损失应由亨达公司赔偿，杨再兴可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决驳回杨再兴的诉讼请求。案件受理费5000元，由杨再兴负担。
宣判后，杨再兴与亨达公司均不服一审判决，向本院提出上诉。
杨再兴上诉称：一、一审认定事实不清。1、一审认定经兰州市房地产管理局登记备案的《商品房买卖合同》无效错误。亨达公司是商品房预售许可证明登记的开发商，杨再兴与经备案登记的销售主体签订的购房合同对外具有公示效力，亨达公司与亚太房公司签订的项目转让内部协议不能对抗《商品房买卖合同》。2、亚太公司不是本案《商品房买卖合同》的交易主体，亚太公司仍以亨达公司名义享有项目权利和履行项目义务，商品房买卖主体没有发生变动。杨再兴据此主张亨达公司和亚太公司共同履行《商品房买卖合同》义务并无不妥。3、兰州市房地产管理局授予亨达公司经营本案房屋的房产开发并向社会进行了公示。该公示表明对外出售商品房均应由亨达公司签订或认可，否则合同无效。一审认定亨达公司与杨再兴签订的商品房买卖合同属无效合同不符合事实和法律规定。4、亨达公司和亚太公司对本案诉争房屋，于2004年8月13日至12月21日就确定了归属，并不包含在项目转让中。二、一审适用法律错误。1、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，以一个合同有效来否定另一个合同无效，没有法律根据。2、《商品房预售许可证》现今仍在亨达公司名下，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定判令支持上诉人诉请。3、房地产开发商内部约定不能对抗商品房善意购买人。亚太公司与李鹤歧签订的《商品房购销合同》未经亨达公司追认，效力待定。三、一审判决违反法律规定怠于行使释明权，损害了上诉人的合法权益。如本案判决认定合同无效的情形，一审应主动行使释明权，确定上诉人是否主张返还财产和赔偿请求，否则在缺失程序正当的前提下，上诉人合法权益无法得到人民法院的公正保障。综上，请求撤销一审判决，改判：1、亨达公司、亚太公司、李鹤岐向杨再兴交付房屋并办理房屋所有权登记手续；2、亨达公司与亚太公司共同承担房屋占用费，具体数额比照房屋租金计算至实际交房日；3、一、二审诉讼费用由亨达公司、亚太公司、李鹤岐承担。
亨达公司上诉称：1、一审认定事实错误。本案涉案房屋属国际大厦建设项目，《建设工程规划许可证》与《兰州地区商品房预售许可证》证载权利人均为亨达公司。2003年亨达公司与亚太公司签订《联合建设开发合同书》与《委托代理销售合同》，共同联合开发建设和预售国际大厦。2004年8月13日，亨达公司给亚太公司以报告形式要求保留四套房屋归亨达公司所有，2004年12月21日，亚太公司出具证明确认四套房屋归亨达公司所有。一审中，亨达公司已经举出相应证据证明上述事实，但一审仅凭项目转让合同书认定亨达公司对国际大厦的房屋均不具有处分权，剥夺了亨达公司对涉案四套房屋的所有权错误。2、亨达公司与杨再兴签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当予以认定。亚太公司对包括本案1902室在内的四套房屋归属于亨达公司是明知的，亚太公司利用对项目房屋的实际控制，将尚未竣工验收的涉案房屋交付给李鹤岐系对亨达公司财产权利的侵犯。3、亨达公司对涉案房屋享有所有权，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十一条规定系适用法律错误。4、一审在亨达公司对亚太公司委托代理人为该公司员工的身份提出质疑后未核实该委托代理人的身份。综上，请求撤销一审判决，改判亚太公司承担赔偿责任；一二审诉讼费用由亚太公司承担。
杨再兴针对亨达公司的上诉答辩称亨达公司与亚太公司的连带关系决定了亨达公司应当与亚太公司共同承担交房及赔偿责任。
亨达公司针对杨再兴的上诉答辩称：杨再兴要求继续履行《商品房买卖合同》的诉请应予支持，本案涉案房屋无法交付的过错在亚太公司，应当由亚太公司承担赔偿损失的责任。
亚太公司答辩称：1、亨达公司与亚太公司不是连带关系，是项目转让关系。2、亨达公司称亚太公司与亨达公司就四套房屋归亨达公司所有达成一致意见无事实和法律依据。3、亚太公司委托代理人身份材料已经在庭审前提交一审法院，一审庭审中亨达公司与杨再兴均对亚太公司委托代理人身份无异议。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，请求驳回二上诉人上诉，维持原判。
李鹤岐答辩称，亚太公司与亨达公司没有就四套房屋归亨达公司所有达成一致意见，亨达公司对涉案房屋无所有权。亚太公司与李鹤岐的第一份购房合同是2005年签订，后变更合同内容于2006年再次签订，亨达公司陈述其与杨再兴签订的合同在先，并经备案的情况并不存在。
二审中，杨再兴提交亨达公司与亚太公司解除项目转让合同的公告一份，承诺书一份。证明亨达公司与亚太公司对涉案房屋所在大厦项目有前后承接关系，应当承担连带交房及赔偿义务。亨达公司对两份证据的真实性无异议，认为房屋不能交付的责任应由亚太公司承担。亚太公司对公告的真实性无异议，但认为根据生效判决项目转让合同实际履行。对承诺书认为不属于新证据不予质证。李鹤岐对公告的真实性无异议，但认为根据生效判决项目转让合同实际履行。对承诺书真实性不认可。
经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，2005年5月1日亨达公司与亚太公司签订了《项目转让合同书》，将国际大厦整体转让与亚太公司，亨达公司不再享有国际大厦物权，其与杨再兴订立的《商品房买卖合同》无效。亨达公司与亚太公司虽未将《商品房预售许可证》售房主体进行变更，但不影响亚太公司对国际大厦的权利行使。杨再兴以《商品房预售许可证》证载售房主体为亨达公司主张其基于与亨达公司签订的《商品房买卖合同》善意取得本案涉案1902号房屋于法无据。杨再兴主张亨达公司、亚太公司与李鹤岐腾交房屋并由亨达公司与亚太公司向其赔偿损失的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。杨再兴如因其与亨达公司签订的《商品房买卖合同》无效而主张要求亨达公司承担赔偿责任系另一法律关系，一审判决中释明其另案起诉适当。
关于亨达公司称包含本案涉案房屋在内的四套房屋归其所有的主张。审查一审卷宗中2004年8月13日亨达公司给亚太公司的报告及2004年12月21日亚太公司出具证明，形成时间均早于双方签订《项目转让合同书》之日。二审中亨达公司陈述报告与证明均是双方在签订联建合同的基础上作出的。因《项目转让合同书》第十条约定已经将《联合建设开发合同书》废除，基于此合同的相关约定亦因丧失基础而不具有法律效力。2006年5月30日双方签订的《会议纪要》中虽有亚太公司已经支付亨达公司约1500万元（包括4套住房）的表述，但无法明确该四套住房包含本案涉案房屋，且双方后因履约发生纠纷诉诸法院，生效的法律文书所确认的事实中仅有亚太公司支付亨达公司款项，并无亚太公司支付亨达公司4套住房的事实，故对亨达公司认为其已经与亚太公司协商一致将涉案房屋在内的四套房屋归其所有的主张本院不予采信。
关于亨达公司上诉认为一审对亚太公司委托代理人的身份未予审查的问题。因一审卷宗中亚太公司委托代理材料齐全，且一审开庭笔录显示亨达公司对当事人即委托代理人身份无异议。一审程序合法，对亨达公司的该上诉理由本院不予采信。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。上诉人杨再兴与亨达公司的上诉理由无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
杨再兴预交的二审案件受理费5000元，由杨再兴承担。兰州亨达房地产开发有限公司预交的二审案件受理费5000元，由兰州亨达房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨伟东
代理审判员 徐晓曦
代理审判员 张 茜
二〇一六年五月九日
书 记 员 王晶琦