湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂02民终205号
上诉人（原审被告暨反诉原告）黄石市百利商贸有限公司，住所地黄石市西塞山区黄厂街507号。
法定代表人曹洪武，执行董事兼总经理。
委托代理人宋雄伟、夏星，湖北东楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）黄石市红旗星星房屋租赁服务部，住所地黄石市黄思湾黄厂街7号。
法定代表人丁红星，经理。
委托代理人余俊，湖北风劲律师事务所律师。
原审被告刘燕波。
上诉人黄石市百利商贸有限公司（以下简称百利公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2015）鄂西塞民初字第00560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：黄石市红旗影剧院（现黄石市红旗星星房屋租赁服务部，以下简称红旗房屋租赁服务部）为黄石市文化局的下属企业。2005年2月6日，该影剧院与刘燕波签订一份《房屋租赁协议书》，协议约定将其位于西塞山区黄厂街507号黄石市红旗影剧院所属的房屋出租给刘燕波。协议主要内容为：房屋用于商业用途，主要用于经营超市。租期十年，五年一签，第一个五年正式起租日期从2005年5月23日至2010年5月23日。年租金为100000元，租金半年一交。第二个五年租金递增比例续签时按当时地段均价商订。协议签订之日，刘燕波向黄石市红旗影剧院支付保证金50000元，黄石市红旗影剧院在30日之内交付房屋，否则每天按保证金总额的5‰支付违约金。租赁期内，黄石市红旗影剧院允许刘燕波在不影响房屋结构安全的情况下，对租赁房屋按商业用途的要求进行装修改造和增添设备，黄石市红旗影剧院应配合刘燕波做好施工的有关协调工作。租赁期内除正常招商外，未经黄石市红旗影剧院同意，刘燕波不得私自转让房屋经营权。租赁期内，刘燕波水电另挂表计量，挂表费用和水电费由刘燕波自理，水电若需网改，黄石市红旗影剧院应配合刘燕波做好协调工作，费用由刘燕波承担。协议签订后，刘燕波于2005年3月8日向黄石市红旗影剧院交纳了50000元保证金。除影剧院正门五档门面及侧面七档门面外，黄石市红旗影剧院将其余房屋在约定期限内交付给了刘燕波。
影剧院正门五档门面由黄石市红旗影剧院于2002年8月22日出租给了黄石市康福来大药店（以下简称康福来大药店），租期5年，从2002年9月1日起至2007年8月31日止，租金每月2500元。因黄石市红旗影剧院租与康福来大药店的五档门面租赁期限未满，故此五档门面未能在约定期限内交付刘燕波。2005年9月19日，刘燕波以黄石市永盛商贸娱乐有限公司百利超市（以下简称百利超市）的名义与康福来大药店达成《门面转让协议》，协议主要内容为：康福来大药店将影剧院正门五档门面转让给百利超市，转让费为100000元。百利超市为此支付了康福来大药店转让费100000元才取得此五档门面。协议签订当天，康福来大药店移交了其中四档门面，剩余一档门面于2005年12月15日移交。
刘燕波在租赁黄石市红旗影剧院所属房屋后，为成立超市，对影剧院进行了改造、扩建、装修，并因此支付相关费用421637.73元及电路改造费用5926元。2006年4月21日，刘燕波将租赁的黄石市红旗影剧院房屋划拨给即将成立的百利公司作为经营超市使用。2006年4月25日百利公司成立，刘燕波投资60000元，为百利公司股东之一。因百利公司经营的超市亏损严重，超市于2007年停业。百利公司于2007年12月21日、2008年8月26日两次书面向黄石市红旗影剧院申请将超市转变为综合市场，并请求延付、减免租金。2008年9月18日，百利公司与曹庭兴签订《房屋租赁合同》，约定将红旗影剧院一楼和院内所有平房及原招待所的一至三层和一楼的一大间房屋（包括药房门面，不含体彩门面）租赁给曹庭兴用作经营综合市场、餐饮、娱乐和宾馆等项目，期限为六年，从2008年11月18日起至2014年11月17日止。其中2008年11月18日至2010年11月17日的租金为每年180000元；2010年11月18日至2014年11月17日的租金为每年185000元。
2009年3月26日，黄石市红旗影剧院将名称变更为红旗房屋租赁服务部。2009年10月份，因有第三方有意与红旗房屋租赁服务部联合开发红旗影剧院，红旗房屋租赁服务部的上级单位黄石市文化局于同年12月份以危房改造的名义向黄石市人民政府申请对红旗影剧院进行改造。2009年12月8日，百利公司与曹庭兴又签订一份《房屋租赁合同》，约定百利公司同意曹庭兴退还之前承租的一楼店堂，曹庭兴现承租的房屋改为原招待所一至四楼、卡拉OK厅、接待厅和院内平房及门卫值班室。承租期限为五年，从2009年10月18日起至2014年10月17日止。其中2009年10月18日至2010年5月17日的租金为每月4600元；2010年5月18日至2014年11月17日的租金为每月4700元。
2010年1月6日，百利公司向黄石市文化局反映情况，请求将此前支付给康福来大药店的门面转让费100000元抵作租金。红旗房屋租赁服务部与刘燕波第一个五年租赁期到期后，双方未签订新的协议，对租金亦未作新的约定。2011年9月8日，百利公司向红旗房屋租赁服务部递交《情况反映》，内容为百利公司为配合红旗影剧院危房改造开发，原于2008年9月18日租赁给曹庭兴的房屋，于2009年12月份与曹庭兴重新协商收回影剧院一楼并签订新的租赁合同，此后未再将一楼800余平方米的营业场所出租经营。故此请求红旗房屋租赁服务部免收从2009年10月至2011年9月8日的租金。红旗房屋租赁服务部在《情况反映》上签署了“情况属实”，并加盖了“黄石市红旗影剧院”印章。2011年9月16日，红旗房屋租赁服务部向百利公司致函，内容为红旗影剧院危房改造开发事宜正在洽谈，目前不允对外扩大出租，要求百利公司保持现状。因刘燕波在承租红旗影剧院所属房屋后，共计交纳红旗房屋租赁服务部租金302141元（包括保证金50000元），剩余租金未再支付。
另认定：红旗影剧院侧面菜场共有十档门面。此处门面由红旗房屋租赁服务部与黄思湾街道办事处城管市容环境卫生管理所于1995年共同开发所建。黄思湾街道办事处城管市容环境卫生管理所拥有70%的建筑面积使用权（七档门面），使用期限为15年，从1995年8月30日起至2010年8月30日止。2005年双方当事人签订租赁合同之后，红旗房屋租赁服务部只交付了其享有使用权的三档门面。2009年6月28日，百利公司为帮助红旗房屋租赁服务部收回剧院侧面七档菜场门面委托黄石市西塞山区诚信法律服务所向黄思湾街道办事处送达法律意见书，并为此支付了法律服务费2000元。2010年8月红旗房屋租赁服务部收回剧院侧面七档门面后自行出租，未交付给百利公司。
还认定：红旗影剧院至今仍未进行危房改造开发。红旗房屋租赁服务部提出因其每年多次向刘燕波、百利公司催缴租金，刘燕波、百利公司以各种不合理的理由要求减免或抵缴，故向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方于2005年2月6日签订《房屋租赁协议》履行期限届满，终止履行；2、刘燕波、百利公司腾退租赁位于黄石市西塞山区黄厂街507号红旗房屋租赁服务部所属房屋；3、刘燕波、百利公司支付欠缴租金712600元（已冲抵押金50000元），承担延期支付利息127679元；4、刘燕波、百利公司支付占用租赁房屋的占用费（从2015年5月23日起至实际腾退之日止按原租金标准计算）。百利公司提起反诉，请求判令：1、红旗房屋租赁服务部返还履约保证金50000元；2、红旗房屋租赁服务部折价返还房屋扩建装修款427563.73元；3、红旗房屋租赁服务部赔偿百利公司垫付转让费损失100000元；4、红旗房屋租赁服务部赔偿百利公司经营损失1765250元（一楼收回后重新租赁损失643000元、正门五档门面逾期交付损失456250元、侧面菜场七档门面租金损失336000元、剧院二楼未出租的租金损失330000元）。以上合计2342813.73元，抵扣租金727341元（总约定房租1000000元-已交272659元），故百利公司实际请求数额为1615472.73元。
原审判决认为：红旗房屋租赁服务部与刘燕波于2005年2月6日签订的《房屋租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的禁止性规定，合同依法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。综合双方当事人的诉辩情况，本案的争议焦点主要有以下几点：
一、关于承租方主体的认定
刘燕波及百利公司均主张，刘燕波是以百利公司发起股东的身份与红旗房屋租赁服务部订立《房屋租赁协议书》，属职务行为，其不应承担责任。原审法院认为：1、租赁合同签订时间为2005年2月6日，百利公司成立时间为2006年4月25日。按照公司设立的程序要求，应先有明确的经营地点，而后才能申请注册登记，且在办理注册登记时需提交房屋租赁合同。刘燕波作为百利公司的股东，在公司筹备阶段受全体股东委托订立租赁合同的行为，属代理行为；2、《房屋租赁协议书》中已明确表述承租的房屋用于经营超市，而此后成立的超市归属百利公司所有，可见刘燕波个人并无租房、用房的实际需求，其租赁房屋的合同目的是为即将成立的百利公司寻求经营场所；3、在房屋租赁期间，租赁物由百利公司使用、管理和交纳租金。从百利公司与红旗房屋租赁服务部之间的多份往来函件可以看出，百利公司已表明了承租人的身份，对此红旗房屋租赁服务部明知且认可。故此，《房屋租赁协议书》的承租方主体为百利公司。
二、红旗影剧院正门五档门面延期交付的法律责任
根据双方签订的协议书，红旗房屋租赁服务部应于2005年3月8日之前完成租赁房屋的交付义务。然而，红旗房屋租赁服务部此前已经将正门五档门面出租给了康福来大药店，房屋被康福来大药店占用之中，未能按期完成租赁物的交付。经原审法院实地查看，正门五档门面属于整个租赁房屋中财产价值最大的部分，如不能取得房屋使用权将直接影响百利公司的超市开业。由于出租人的过错，至使承租人无法实现合同目的，出租人应当承担违约责任。百利公司主张赔偿损失456250元，但未提供相关证据，本院不予支持。按照合同约定，违约金计算方式为每天按保证金总额的5‰支付。红旗房屋租赁服务部直至2005年12月15日才完成交付，违约282天，故其违约金应为70500元（50000×0.005×282）。
百利公司为尽快取得此五档门面房屋使用权，向康福来大药店支付了100000元转让费，红旗房屋租赁服务部对转让费单据盖章认可，故此转让费用应由红旗房屋租赁服务部承担。
三、红旗影剧院侧面菜场七档门面是否属于承租范围
租赁合同约定承租范围为“西塞山区黄厂街507号黄石市红旗影剧院所属的房屋”，没有明确房屋面积，也没有附相关图纸，埋下了争议的隐患。双方当事人对于红旗影剧院侧面菜场七档门面是否属于承租房屋产生分歧。
对于租赁合同中表述的“红旗影剧院所属的房屋”是否包含菜场七档门面，原审法院作如下分析判定：1、2005年双方当事人签订租赁合同时，菜场七档门面的使用权归属于黄思湾街道办事处城管市容环境卫生管理所，红旗房屋租赁服务部对于其自身不享有使用权的房屋无权对外出租；2、2005年双方当事人在移交租赁房屋的过程中，承租人未向出租人主张菜场七档门面的交割，说明承租人对于该处门面当时的状况是知情的，认可不在承租房屋范围之内；3、在黄思湾街道办事处城管市容环境卫生管理所十五年的使用期满之后，红旗房屋租赁服务部取得了菜场七档门面的使用权。此时是否应当向百利公司交付，取决于原租赁合同是否有交付约定或者是否达成了新的租赁协议。对此，百利公司负有举证责任，百利公司称有口头约定，但未能完成举证义务；4、百利公司称，受红旗房屋租赁服务部的委托帮助其收回了菜场七档门面的使用权，以此证明百利公司对此七档门面享有承租权。原审法院认为，百利公司受托收回门面并不必然取得门面承租权，委托与租赁是两种不同的法律关系，没有因果联系。综合以上分析，百利公司承租的房屋不包括红旗影剧院侧面菜场七档门面。因此，对于百利公司主张赔偿此七档门面租金损失336000元的反诉请求不予支持。
四、百利公司主张折价返还房屋扩建、装修费的反诉请求应否得到支持
根据租赁合同的约定，出租人允许承租人在不影响房屋结构安全的情况下，对租赁房屋按商业用途的要求进行装修改造和增添设备，出租人应配合承租人做好施工的有关协调工作。但合同并未对租赁期满后，房屋扩建、装修投入是否给予补偿进行约定。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故此，百利公司反诉返还装修费的请求于法无据，故不予支持。另外，对于在装修、改造期间因电路改造发生的5926元费用，根据租赁协议书的约定，此费用应由承租人负担，与红旗房屋租赁服务部无关。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。百利公司经红旗房屋租赁服务部许可，将红旗影剧院大厅分隔为两层，增加了房屋面积，该行为属于扩建。原审法院依职权向黄石市规划局调查取证，该扩建行为未办理合法建设手续。百利公司反诉扩建、装修费用金额为427563.73元，其中可以认定为扩建费用的金额为285868元（隔层造价269000元、设计费12000元、楼梯4868元）。对于违规扩建隔层，双方当事人负有同等过错，费用各自承担一半，即142934元。
五、百利公司反诉赔偿一楼租金差额损失643000元的诉讼请求能否成立
2008年9月，百利公司将红旗影剧院部分房屋转租给曹庭兴，租期六年。一年之后，百利公司将出租给曹庭兴的房屋一楼部分收回，并调减了租金。对于收回曹庭兴所承租的一楼房屋并调减租金的原因，百利公司在出具给红旗房屋租赁服务部的《情况反映》中作出了说明。根据《情况反映》记载，百利公司为了配合剧院的危房改造开发项目，降低开发补偿成本，所以收回了已经出租给曹庭兴的一楼房屋，并与之改签租赁合同。红旗房屋租赁服务部在《情况反映》上签署“情况属实”并加盖公章，认可了百利公司表述的事件经过。
从双方当事人提交的证据以及陈述中可以看出，红旗房屋租赁服务部与百利公司都在积极促成房屋改造开发项目。红旗房屋租赁服务部申报立项，百利公司寻找开发商，双方均期待获取房屋开发带来的补偿利益。百利公司为了配合危房改造开发工作主动腾退了部份房屋，此举有利于减少拆迁难度，降低拆迁补偿费用。然而，红旗影剧院危房改造开发项目最终未能实施，百利公司为此损失了60余万元租金。庭审中，没有任何证据显示红旗房屋租赁服务部在2009年间指令或建议百利公司腾退房屋，故对于百利公司主动腾退房屋的行为，红旗房屋租赁服务部不应承担过错赔偿责任。但考虑到百利公司遭受损失的原因是为了帮助红旗房屋租赁服务部启动开发项目，促成双方当事人共同利益的实现，故根据公平原则判定由双方分摊损失，由百利公司与红旗房屋租赁服务部各自负担50%。
百利公司主张两份合同租金差额为643000元，其计算有误。百利公司与曹庭兴签订的第一份租赁合同六年租金共计为1100000元（180000×2＋185000×4），第二份租赁合同的五年租金共计为281300元（4600×7＋4700×53），减去百利公司已收取的2008年10月至2009年10月一年租金180000元，租金差价为638700元。由红旗房屋租赁服务部承担一半，即319350元。
六、百利公司反诉赔偿二楼闲置租金损失330000元的诉讼请求能否成立
2011年9月16日，红旗房屋租赁服务部向百利公司发函称，“红旗影剧院危房改造开发事宜正在洽谈，目前不要对外扩大出租，要求贵公司保持现状”。百利公司认为，由于红旗房屋租赁服务部干涉其正常经营，致使二楼750平方米左右的房屋闲置，损失租金330000元。
对于该项反诉请求，原审法院作如下分析认定：1、百利公司开办超市亏损严重，于是将超市改为综合市场。所谓综合市场，就是将房屋分散出租，百利公司在转租过程中获取租金差额利益。对此，百利公司曾于2007、2008年两次向红旗房屋租赁服务部递交了申请，红旗房屋租赁服务部知情并一直默视认可此经营模式。故出租人与承租人一致同意改变原租赁合同约定的房屋用途，且出租人许可承租人以转租方式经营；2、2011年9月16日，红旗房屋租赁服务部发函通知百利公司保持现状，不要对外扩大出租。对该通知解读为：出租人通知承租人对已经转租的房屋维持现状不变，对当时没有转租出去的房屋不得对外出租。该行为属于出租人单方改变合同约定，限制承租人对房屋的利用，属违约行为，应承担相应的违约责任；3、百利公司按照红旗房屋租赁服务部的通知要求，将二楼750平方米左右的房屋闲置，有权向红旗房屋租赁服务部主张赔偿。但百利公司反诉请求赔偿租金损失330000元，数额过高。百利公司按每月每平方米10元即年租金90000元来计算损失，却未提供任何证据。百利公司所承租的整个房屋面积为3000平方米左右，年租金100000元。出租人限制了承租人对25%的房屋合理使用，却要损失90%的租金，这显然已超过违约方所能预见的损失范围，有违合同法违约赔偿的合理预见原则。应当按照二楼750平方米租金全免的方式，来确定红旗房屋租赁服务部赔偿金额。双方当事人对于二楼约750平方米的房屋没有单独约定租金数额，综合考虑该处房屋的面积、利用价值、出租率，原审法院酌定为15000元／年，44个月（2011年9月16日至2015年5月23日）的租金共计55000元。
七、红旗房屋租赁服务部主张房屋租金是否超过诉讼时效
《房屋租赁协议书》明确约定租期十年，故该协议约定的租期应至2015年5月23日届满。协议约定五年一签，第二个五年租金递增比例续签时按当时地段均价商订。此约定只是表明合同双方当事人对五年之后的租金有调整意愿，而不对已经确定的十年租期产生影响。五年之后，双方当事人未再重新签订合同，原合同的条款内容继续执行。合同约定租金给付方式为“年租金100000元，半年一交”。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。红旗房屋租赁服务部于2015年5月18日向法院提起诉讼，本案并未超过一年的诉讼时效期。
八、双方当事人的责任承担
黄石市红旗影剧院十年期租赁合同于2015年5月23日届满。经庭审询问，合同双方当事人均同意终止履行租赁协议，故对此予以确认。协议终止后，百利公司应腾退所租赁房屋。由于租赁双方未对第二个五年期租金另行约定，红旗房屋租赁服务部请求以原约定标准每年100000元计算租金，应予支持。十年租金总额为1000000元，减去百利公司已付租金302141元（含保证金50000元），减去康福来大药店的转让费100000元，减去正门五档门面延期交付违约金70500元，减去扩建隔层费用142934元，减去曹庭兴两份租赁合同租金差额赔偿319350元，减去二楼闲置租金损失55000元，百利公司还应支付租金10075元。因房屋至今仍为百利公司所占用，故红旗房屋租赁服务部请求支付2015年5月23日后至实际腾退之日止的房屋占用费，理由充分，应予支持，占用费以原租金每年100000元的标准计算。在租赁期间，双方当事人均存在违约行为，百利公司多次发函要求将康福来大药店的转让费等合理损失减扣租金，而红旗房屋租赁服务部不予答复，致使租金数额处于不明确状态，故对于红旗房屋租赁服务部要求给付利息的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定，判决：一、红旗房屋租赁服务部与刘燕波于2005年2月6日签订的《房屋租赁协议书》租赁期限届满，双方终止履行；二、百利公司于本判决发生效力之日起十日内向红旗房屋租赁服务部支付租金共计10075元；三、百利公司于本判决发生效力之日起二十日内腾退租赁红旗房屋租赁服务部位于黄石市西塞山区黄厂街507号红旗影剧院所属房屋，并支付此期间的占用费（自2015年5月23日起按年租金100000元的标准支付至实际腾退房屋之日止）；四、驳回红旗房屋租赁服务部的其他诉讼请求；五、驳回百利公司的其他反诉请求。案件本诉部分受理费12443元、反诉部分受理费7617元，由红旗房屋租赁服务部负担10000元，百利公司负担10060元。
宣判后，百利公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的房屋租赁合同约定的租赁范围为红旗剧院所属房屋，故原审判决剧院侧面菜场七档门面不属于租赁合同约定的租赁范围与事实不符，红旗房屋租赁服务部应当支付其相应损失336000元；二、就扩建二层建设费用，原审判决只认定了二层的施工费用，土建基础部分的施工费用没有查明，造成该笔费用的漏审；三、二楼闲置租金损失酌定为15000元／年过低，应按63000元／年的标准计算（共计750平方米，每平方米7元）；四、由于剧院正门五档门面延迟交付，原审法院仅仅判决支付违约金70500元，与实际损失相差悬殊。且红旗房屋租赁服务部迟延交付五档门面的租金没有扣减；五、一楼闲置房屋的租金损失是由于红旗房屋租赁服务部的原因造成，应当负全部责任或者主要责任即至少应当承担80%的责任；六、扩建部分是经红旗房屋租赁服务部同意的，扩建后其没有使用，故其应当享有一半的财产权和收益权；七、其为了配合旧房改造，一、二楼的房屋没有使用，故关于占用费应当扣除该部分面积，即按年租金50000元标准计算。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二、三、四、五项，改判红旗房屋租赁服务部除承担迟延交付五档门面违约金外，免除该五档门面迟延交付期间的租金，并承担百利超市迟延开业的经营损失；承担2010年8月收回七档门面至今的租金损失；承担2011年9月16日至二审判决止剧院一层和二层租金损失；承担剧院扩建二层基础土建部分50%的费用；确认其对剧院扩建二层财产享有50%的份额；原审判决第三项中的占用费自2015年5月23日起按扣除一、二层房屋租金的标准（按实际面积计算）即年租金50000元标准支付至房屋实际腾退之日止。
红旗房屋租赁服务部答辩称：一、剧院侧面七档门面系其与第三方合作建设的临时建筑物，按照其与第三方的合作协议约定，七档门面的使用权归第三方所有，且使用权为15年（至2010年）。在双方签订租赁合同时，此七档门面使用权归第三方所有，其不可能将该七档门面纳入租赁范围出租给百利公司，百利公司对此也是非常清楚。因此，租赁合同的范围并不包括该七档门面，对此，双方长期没有异议；二、扩建二层的土建基础部分未提供任何证据，一审已经认定了改造费用，即使存在在二审提出已过时效；三、二层房屋闲置是百利公司自身原因造成的，因百利公司生意不好，自行闲置，与其没有任何关系，原审判决其承担部分责任没有事实和法律依据；四、剧院正门五档门面迟延交付是事实，但原审判决其承担了巨额违约责任，足以弥补百利公司的损失；五、一楼闲置是由于市场环境、经济形势不好的原因导致的，与其没有关系，原审判决其承担50%的责任有失公允，但其尊重一审判决；六、百利公司在租赁物内扩建加层，并未最终取得规划部门许可，责任应当由百利公司承担。百利公司在一审中提供的扩建费用的证据，仅只有合同，并无预算造价方案及工程结算手续，其真实性无从查实。尽管如此，原审判决双方具有同等过错，其承担142934元费用，其对此予以尊重。其出租房屋，同意承租人改造，是为方便经营，并非合作建房，百利公司以此为由主张50%的产权明显缺乏法律依据；七、关于占用费的问题，我们是整体移交给百利公司使用，百利公司至今未将租赁物交还给其，按原合同约定的租金标准支付占用费是合理的。综上，原审判决认定事实清楚，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
刘燕波答辩称：原审判决其不承担责任是正确的。
二审期间，各方当事人均无新证据提供。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。
本院认为：综合百利公司与红旗房屋租赁服务部的诉辩情况，对本案的争议焦点作如下评述：
一、关于剧院侧面菜场七档门面是否属于租赁范围的问题。在签订租赁合同时，该七档门面的使用权归属于黄思湾街道办事处城管市容环境卫生管理所，红旗房屋租赁服务部不可能将自身不享有使用权的七档门面纳入租赁范围出租给百利公司，且在双方的往来函件中百利公司均未提出过异议，故百利公司承租的房屋不包括剧院侧面菜场七档门面。百利公司提出剧院侧面菜场七档门面属于租赁范围，要求红旗房屋租赁服务部支付租金损失336000元的上诉请求不能成立，本院不予支持。
二、关于扩建二层的土建基础部分的施工费是否存在漏审的问题。在原审诉讼中，百利公司提起反诉要求红旗房屋租赁服务部支付扩建装修款427563.73元，包含了改造工程设计费12000元、改造装修费269000元、超市吊灯施工费20626元、消防安装工程费28857.54元、闭路监控工程费28262.57元、灯带安装工程费50111.64元、广播系统工程费7911.98元、楼梯加工安装费4868元、电网改造工程费5926元。上述扩建施工费用中并不包含土建基础部分的施工费，故原审判决不存在漏审的问题。百利公司提出要求红旗房屋租赁服务部承担50%的扩建二层土建基础部分施工费的上诉请求不能成立，本院不予支持。
三、关于二楼闲置房屋租金损失按15000元／年计算是否过低的问题。根据租赁合同约定，年租金为100000元，百利公司承租的整个房屋的面积为3000平方米左右，而二楼闲置面积约为750平方米，占整个承租房屋面积的25%，原审判决综合二楼闲置房屋的面积、利用价值、出租率等情况酌情认定按15000元／年计算并无不当，且百利公司对其提出的应当按每平方米7元，即63000元／年标准计算租金损失亦未提供相关依据，故百利公司提出该损失按15000元／年计算过低的上诉理由不能成立，本院不予支持。
四、关于剧院正门五档门面延期交付的法律责任。依据租赁合同约定，逾期交付房屋的，红旗房屋租赁服务部每天按保证金总额的5‰向百利公司支付违约金。因双方对于逾期交付房屋的违约责任进行了约定，而百利公司提出其实际损失与70500元违约金相差悬殊，但未提供证据证明，故百利公司提出要求红旗房屋租赁服务部承担延迟交付五档门面的违约金，免除该五档门面迟延交付期间的租金，并承担其迟延开业的经营损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。
五、关于一楼闲置房屋租金差额损失的责任承担问题。百利公司之所以收回已经出租给曹庭兴的一楼房屋，并与之改签租赁合同，是由于百利公司与红旗房屋租赁服务部都在积极促成房屋改造开发项目，减少拆迁难度，降低开发补偿成本，双方共同期待获取房屋开发所带来的补偿利益。故原审法院根据公平原则判决百利公司与红旗房屋租赁服务部各自负担50%的一楼闲置房屋租金损失并无不当。百利公司提出一楼闲置房屋租金损失是由于红旗房屋租赁服务部的原因造成，应当承担全部责任或者主要责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
六、关于剧院扩建二层部分的财产权、收益权问题。百利公司向本院提出上诉，请求确认其对剧院扩建二层房屋享有50%的财产权、收益权。因该请求百利公司在原审诉讼中并未提出，系二审期间新增加的请求。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因双方就百利公司提出的该项新增加的请求未能协商一致，故百利公司就该项请求另行向法院提起诉讼。
七、关于租赁期间届满以后的占用费的支付标准问题。百利公司提出其为了配合旧房改造，剧院一、二楼的房屋没有使用，在计算占用费时应当扣除该部分面积的上诉理由。因红旗房屋租赁服务部向百利公司发函通知百利公司保持现状，不要对外扩大出租，指的是租赁期间内。而在租赁期间届满后，百利公司并未腾退该房屋，至今仍占用该房屋，故原审判决按原合同约定的租金每年100000元标准计算占用费正确，本院应予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20060元，由百利公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 严云峰
审 判 员 曹晓燕
代理审判员 张 莉
二〇一六年六月八日
书 记 员 彭娇娥