辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终8232号
上诉人(原审被告、反诉原告)：刘建东，男，1963年3月14日生，汉族，大连东兴环境艺术装饰工程有限公司法定代表人，住辽宁省大连市西岗区。
上诉人(原审被告)：金健花，女，1978年8月4日生，汉族，无职业，住辽宁省大连市西岗区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：郭君璇，北京大成（大连）律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：孙一鸣，北京大成（大连）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：曹立人，女，1988年5月20日生，汉族，无职业，住辽宁省大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：张娅丽，辽宁和轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柴青源，辽宁和轩律师事务所律师。
上诉人刘建东、金健花因与被上诉人曹立人房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
刘建东、金健花上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审全部诉求，并支持上诉人刘建东的原审反诉请求或发回重审；2.本案一审本诉、反诉及上诉费均由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人在庭审时，己对原审本诉是否为被上诉人曹立人的真实表示，代理人出庭诉讼是否具备代理权限提出了质疑，但原审法院在未依法核实，也未再次质证的情况下，直接下达判决属案件审理程序严重违法。二、被上诉人隐瞒了案涉房屋拖欠巨额电费及根本不具备办理消防手续的条件，隐瞒了案涉房屋之前己经注册了其他经营主体，导致上诉人根本无法实际经营。一审法院却判令上诉人支付违约金，明显属于事实认定错误，适用法律错误。三、在被上诉人存在恶意欺诈的情况下，导致合同不能依约正常履行，给上诉人造成了重大的损失。一审法院不支持上诉人一审时的反诉请求显系判决不公。四、上诉人金健花并没有与被上诉人签订任何合同、协议，上诉人金健花并不是适格的被告，该案件与上诉人金健花无关。
曹立人辩称，不同意上诉人的上诉请求。1.起诉状上是被上诉人的真实签字，起诉是被上诉人的真实意思表示。2.在双方签订的租赁合同中，已约定上诉人自行办理营业手续。3.案涉公建已经竣工验收合格，被上诉人一审时提交了消防验收合格的证据，不存在上诉人所称消防不合格的情形。4.被上诉人未拖欠案涉房屋产权单位的电费，案涉房屋的停水停电是因上诉人拖欠房租造成。5.二上诉人系夫妻，应共同承担债务，故一审判令金健花承担给付责任正确。
曹立人向一审法院起诉请求：解除双方签订的租赁协议书；被告支付所欠租金400000元、水电及冬季取暖费4499.80元、违约金100000元，共计504499.80元。
刘建东向一审法院反诉请求：依法确认双方签订的《租赁协议书》无效；判令曹立人返还已支付的200000元租金，并支付因其未能提供具备经营条件的经营场所，致使刘建东不能营业给刘建东造成的经济损失300000元。
一审法院认定事实：2016年10月25日，原告与被告刘建东签订《租赁协议书》，约定：原告将坐落于大连市西岗区长春路173号商务楼南侧公建（转门西侧）及A区监控室旁公建出租给被告刘建东，该公建面积为544平方米，租赁期限自2016年11月15日起至2019年11月15日止，年租金600000元（含物业管理费100000元）；冬季取暖费33元／平，夏季制冷费35元／平，电费每月按表计量按1.2元／度的计费标准计费，水电费由被告每月月底一次性交付给原告。租金需按年一次性付清，每次租金提前两个月支付，若被告延期支付，原告有权随时停止被告对该场地使用，限期搬出，被告需赔偿原告两个月租金，并有权解除合同。被告自行办理营业手续，自主经营，依法经营。合同签订后，被告分别于2016年11月3日、12月30日支付租金共计200000元。
另查，2014年12月18日，案涉租赁房屋所有人大连香洲房地产开发集团有限公司与原告签订《租赁协议》，将位于大连市西岗区长春路173号商务楼南侧公建（转门西侧）及A区监控室旁公建出租给原告曹立人，租赁期限自2014年12月18日起至2019年12月31日止，并同意其对外转租。大连香洲房地产开发集团有限公司香洲花园酒店商务楼（A区及B区地下室）已于2008年11月26日经大连市公安消防局对其建筑工程验收合格。2017年3月1日案涉房屋被房主大连香洲房地产开发集团有限公司香洲花园酒店封店。
再查，2003年11月28日，被告刘建东与被告金健花登记结婚。
一审法院认为，原、被告签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告在《租赁协议书》签订后即将案涉房屋交付给被告，被告亦应按约定支付租金，被告未按约定及时足额支付租金属违约，且因房主封店被告已于2017年3月1日撤出案涉房屋，双方合同已终止履行，故原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于原告要求被告支付欠付的租金400000元及违约金100000元一节，双方合同约定租金需按年一次性付清，每次租金提前两个月支付，若被告延期支付，原告有权随时停止被告对该场地使用，限期搬出。被告需赔偿原告两个月租金，并有权解除合同。本案中，被告在租赁期内支付了租金200000元，2017年3月1日因房主封店被告撤出案涉房屋，被告实际使用案涉房屋4个月，原告主张被告欠付的租金400000元并未实际发生，现原告要求解除双方合同，原告该项主张一审法院不予支持。原告主张的违约金100000元符合合同约定，一审法院予以支持。
关于原告要求被告支付欠付水电费、冬季取暖费一节，因原告未提供相关费用所发生的票据予以证明，原告该项请求一审法院不予支持。
关于被告辩称金健花非本案适格主体一节，被告刘建东与被告金健花系夫妻关系，《租赁协议书》虽系被告刘建东签订，但合同订立是在二被告婚姻存续期间，房屋租赁用途为经营餐饮，亦是为了夫妻共同生活所需，故金健花应对双方婚姻关系存续期间的债务承担共同还款责任。被告的抗辩主张不成立，一审法院不予采纳。
关于被告要求确认合同无效、退还租金200000元及赔赔偿经济损失的反诉主张，一审法院认为，案涉租赁房屋的所有人同意原告对外转租，且包括案涉租赁房屋在内的整体商务楼已经消防部门对该建筑工程消防验收合格并使用，被告租赁房屋用以经营所需的各项审批，应由其自行申报。故被告的主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、解除原告曹立人与被告刘建东签订的《租赁协议书》。二、被告刘建东、金健花于判决生效之日起十日内给付原告曹立人违约金100000元。三、驳回原告曹立人的其他诉讼请求。四、驳回被告刘建东的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8845元，原告曹立人负担5000元，被告刘建东、金健花负担3845元；反诉费4400元，由被告刘建东、金健花负担。
本院二审期间，上诉人刘建东、金健花围绕上诉请求依法提交了两份证据：证据一，通话录音，欲证明案涉房屋的产权单位未同意转租，案涉租赁协议无效；证据二，微信截图，证明案涉房屋出租前未取得合法的消防验收手续。被上诉人曹立人提交了一份”企业机读档案登记资料”，欲证明大连香洲房地产开发集团有限公司香洲花园酒店的住所地为大连市西岗区长春路173号。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人曹立人对上诉人提交的二份证据的真实性、关联性均有异议；上诉人刘建东、金健花对被上诉人提交的工商档案资料的真实性没有异议。本院认为，上诉人提交的通话录音，系刘建东与案外人间形成，无法核实其真实性，本院不予采信；上诉人提交的微信截图，无法证实与刘建东沟通的相对人身份，亦不予采信；被上诉人提交的工商登记材料，加盖了”大连市西岗区市场监督管理局档案专用章”，对其真实性本院予以确认。根据上述证据分析及当事人陈述，本院补充查明：大连香洲房地产开发集团有限公司香洲花园酒店登记的住所地为辽宁省大连市西岗区长春路173号。刘建东陈述，其租赁的商务楼南侧的公建位于大连香洲房地产开发集团有限公司香洲花园酒店对面；其提交的登记于大连泰安房地产开发有限公司名下的位于西岗区长春路171号的房产证复印件载明的楼层与其租赁的商务楼一致。双方当事人均认可坐落于大连市西岗区长春路的商务楼仅一栋。
另查明，2017年3月1日，大连香洲房地产开发集团有限公司香洲花园酒店向曹立人发出”关于限期缴费的通知”，载明：截止2017年2月，曹立人共欠电费101386.70元。要求曹立人于2017年3月1日17:00点前将上述款项交至酒店财务部，逾期不交，酒店将停水、停电、封门等方式停止曹立人方对租赁场地的使用。在该份通知所附的”曹立人应付租金明细”中显示，自2015年4月起曹立人开始拖欠案涉租赁物的租金。
原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点应为案涉的租赁协议书未实际继续履行的原因及上诉人刘建东是否应承担违约责任。从查明的事实可见，双方虽在租赁协议书中约定”租金需按年一次性付清，每次租金提前两个月支付，若被告延期支付，原告有权随时停止被告对该场地使用，限期搬出，被告需赔偿原告两个月租金，并有权解除合同。”但被上诉人曹立人在上诉人刘建东未及时交纳租金时，并未要求刘建东停止对案涉场地的使用或限期搬出，亦未要求解除合同，在此情况下，本案不宜适用协议书中上述条款的约定。实际上，案涉租赁房屋系因被上诉人曹立人欠付大连香洲房地产开发集团有限公司香洲花园酒店的电费，在该酒店催收后未及时缴付，导致大连香洲房地产开发集团有限公司香洲花园酒店将案涉房屋封闭，上诉人刘建东搬出。在此种情况下，被上诉人曹立人要求上诉人刘建东按照租赁协议约定的违约条款承担责任，于法无据，本院不予支持。
关于上诉人提出起诉状上不是曹立人的签字，起诉不是曹立人的真实意思表示一节，曹立人已于2017年6月28日向一审法院出具了”情况说明”，对起诉状上的签字予以认可，并表示起诉是其真实意思表示，故上诉人此项主张不能成立。
关于上诉人提出案涉房屋不具备办理消防手续的条件，致使其无法正常经营一节，从查明的事实可见，案涉房屋已办理产权证，而办理产权登记的前提必须是消防验收合格，至于刘建东承租后为经营所需应办理的消防验收，根据协议约定属于自行办理范畴，且上诉人未提交证据证明案涉房屋不具备办理消防手续的条件，故对上诉人此项主张不予支持。
关于上诉人提出被上诉人存在恶意欺诈导致合同不能依约履行，应承担给上诉人造成的损失一节，从查明的事实可见，案涉租赁协议签订后，被上诉人即向上诉人交付了案涉房屋，履行了合同义务，且双方签订的协议明确约定上诉人需自行办理营业手续，现上诉人提出其未能及时办理营业手续系无法通过消防验收，但对此未能提供有效证据，现有证据无法证明被上诉人存在恶意欺诈导致合同不能依约履行，故对上诉人此项主张同样不予支持。
关于上诉人提出金健花没有参与签订合同，不是本案的适格被告一节，本院认为，案涉租赁协议书的签订主体是曹立人与刘建东，根据合同的相对性原则，案涉的租赁协议书只应对签约的曹立人、刘建东产生权利和义务，不应涉及案外人的权利和义务，故金健花不应作为本案被告，对上诉人此项主张予以支持。
综上所述，刘建东、金健花的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项规定，判决如下：
一、维持大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初1314号民事判决第一项、第四项；
二、撤销大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初1314号民事判决第二项、第三项；
三、驳回曹立人的其他诉讼请求。
一审案件受理费8845元，曹立人负担8745元，刘建东负担100元；反诉费4400元，由刘建东负担；二审案件受理费8245元，曹立人负担2300元，刘建东负担5945元。
本判决为终审判决。
审判长侯学枝
审判员刘冬艳
代理审判员王鹏程
二〇一七年十二月十一日
书记员宋敏