湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0704民初2927号原告武汉钢铁集团鄂城钢铁有限责任公司，住所地：鄂州市鄂城区武昌大道215号。法定代表人王素琳，该公司总经理。委托代理人曾新甫，该公司法律顾问（代理权限：特别授权）。委托代理人周湘玲，该公司员工（代理权限：特别授权）。被告湖北鸿洋达置业有限公司，住所地：武汉市武昌区东湖路137号。法定代表人徐国洋，该公司经理。委托代理人李景珍，湖北吴都律师事务所律师（代理权限：特别授权）。第三人武汉钢铁集团资产经营有限责任公司，住所地武汉市友谊大道999号。法定代表人朱永红。原告武汉钢铁集团鄂城钢铁有限责任公司（以下简称鄂钢公司）诉被告湖北鸿洋达置业有限公司（以下简称鸿洋达公司）、第三人武汉钢铁集团资产经营有限责任公司（以下简称武钢公司）合同纠纷一案。本院于2016年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂钢公司的委托代理人曾新甫、周湘玲，被告鸿洋达公司的委托代理人李景珍到庭参加诉讼，第三人武钢公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂钢公司诉称：2014年12月24日，原告与被告及第三人签订《商铺包销合同》一份，约定由被告包销原告千套工程（一期）项目滨江景苑南、北区门面房及滨江景苑南区储藏间。双方就包销商铺基本情况、包销期限及方式、包销服务费及支付、包销管理、资金管理、三方权利及义务、协议的终止、变更和解除、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同的约定，积极办理门面房相关权证及《商品房销售许可证》，由于该门面房竣工时间较长，所需资料较多、加之行政主管部门人员变动等原因，导致权证办理工作缓慢，经反复与市政府和市直机关部门沟通协调，门面房相关权证及商品房销售许可证近期会办妥。2016年8月12日，被告以原告不能达到合法销售合同约定的包销商品房条件为由向我公司送达解除合同通知。原告认为，被告至今未销售门面房的原因系房地产市场不景气及潜在的购买方资金紧张，而非门面房相关权证未办妥所致，故解除合同没有事实和法律依据。鉴于被告系不符合合同约定及法律规定的情况下通知解除合同，原告特起诉，请求判令确认被告的解除合同通知无效。被告鸿洋达公司辩称：1、被告送达给原告及第三人解除《商铺包销合同》的通知合法有效，被告积极履行合同及义务且已合理催告原告及第三人履行合同义务，但被告合同目的不能实现。2、被告解除合同有事实和法律依据。原告至今未办五证，被告解除合同符合法律依据，被告已经履行了通知义务。3、原、被告及第三人签订的《商铺包销合同》无效。第三人武钢公司未提交答辩状。原告鄂钢公司为支持其诉请，向法院提交如下证据：证据一，《商铺包销合同》一份。拟证明原告包销合同内容及被告签订该合同时知晓门面房权证不齐全的情况。证据二，会议纪要四份、处理意见一份。拟证明鄂州市市委、市政府对鄂钢千套工程房屋办证有明确的办理意见。证据三，市规划局2015年2月16日回复意见、2015年鄂州市规划委员会会议纪要。拟证明原告及时启动了一期工程办证工作，市政府为解决鄂钢公司历史遗留问题，同意按现状办理建设用地规划许可证等手续。证据四，鄂钢函[2015]46号推荐函、规划局回复、房产管理局的回复、城建公司的回复意见、鄂州市政府办公室公文处理单。拟证明原告已按《商铺包销合同？约定推荐被告作为鄂钢千套二期项目建设市场主体，鄂州市政府也已同意，并享受棚户区改造政策优惠。证据五、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、规划函、情况说明、建设工程施工许可证7份。拟证明原告已办理了上述四证。被告鸿洋达公司为支持其辩称理由，向法院提交如下证据：证据一、营业执照。拟证明原告的主体资格及身份情况。证据二、《商铺包销合同》。拟证明包销合同的签订时间和内容，其中原告负责办理五证。证据三、收据一张。拟证明被告向原告交纳500万元包销履约保证金。证据四、收据二张。拟证明被告向原告交纳2800万元包销预付款。证据五、鄂州市国有建设用地使用权挂牌出让公告。拟证明2015年9月30日土地挂牌公告。证据六、鄂州市国有2016第1-10号土地使用权证。拟证明原告摘牌后未按时交纳费用，2016年1月19日才办理土地使用权证。证据七、2015年6月17日被告函告、2015年8月3日被告复函、2015年8月24日原告复函。拟证明被告多次催告并致函原告及第三人履行包销合同约定办理五证义务及明确办理的时间，原告将相关问题回复被告。证据八、2015年11月2日函告、2015年11月5日收据一张。拟证明原告催告被告足额支付第一期预付款，并收取违约金和滞纳金。证据九、三份函件。拟证明被告于2016年1月17日举行认筹活动，被告再次催告原告办证时间。证据十、交钥匙的函、装修合同各一份。拟证明2015年3月6日，原告将商品钥匙移交被告，被告为履行包销合同作前期准备工作。证据十一、前期策划、全程营业策划、策划执行合同书。拟证明2015年5月20日被告全面开展包销工作。证据十二、图片、示意图及销售商铺及销售中心的照片。拟证明被告已全面开展销售工作。证据十三、来访客户登记表。拟证明因原告五证不能办理，客户全部流失。证据十四、退款申请书五份、认筹协议、收款收据、身份证。拟证明叶上炎等五人到销售中心退认购款的事实。证据十五、证人证言。拟证明2016年2-3月份认筹人员集体要求退还筹金及客户全部流失的事实。证据十六、函告二份，拟证明被告通知原告因五证未办理销售工作无法开展，造成大量客户流失，原告及第三人对此置之不理。证据十六、解除合同通知。拟证明原告及第三人拖延不办理五证，被告合同目的不能实现，2016年8月12日被告通知原告及第三人解除合同。第三人武钢公司未向本院提交证据。庭审质证时，被告对原告证据一真实性无异议，但证明目的有异议，虽然被告签订合同时知晓所包销的门面房权证不齐全的情况是属实的，但不能免除原告的办证义务和合同义务，推荐被告作为鄂钢千套工程二期项目的开发主体不是合同的权利义务。证据二，发生在原被告签订合同之前的会议纪要不予认可，与本案合同无关。真实性不予质证。证据三，市规划局对请示的回复真实性无异议，主任会会议纪要无人签字，对其真实性有异议；对证明目的有异议，原告已经二年处于办证启动工作中，原告怠于履行合同义务。证据四，推荐函是原告单方制作的证据，且该函与本案无关；本组证据均是涉及到千套工程二期的手续，与本案无关，被告取得千套工程二期的原因不是因为原告的推荐。证据五，2008年施工许可证无法核实证据真伪，对其他证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，原告至今没有办好五证，商铺至今不能销售。原告对被告证据一、二、三、四、五、六、八、十、十一、十二、十六均无异议。证据七，2015年6月17日和2015年8月3日两份函，原告是否收到需要核实，2015年8月24日原告复函是属实的，对第一个证明目的是有异议，不能证实函原告收到了，第二个证明目的有异议，鄂钢公司一直在争取办证。证据九，三个函，原告是否收到，需要核实。证据十，函真实性无异议，装修合同是被告和第三人签订的，没有原件，不予认可。证据十一，同证据十的质证意见。证据十三，真实性有异议，证明目的有异议，来访客人人数不能仅凭登记表确定。证据十四，退款申请书的真实有异议，对证明目的有异议，这些人是否认购了包销门面房不能仅凭退款申请书确定。证据十五，证人证言，需要核实多少人认筹，多少人申请退房。对于证人所说认筹人经常闹事，导致销售部不能正常营业，有异议。证据十七，真实性无异议，对证明目的有异议，原告虽然目前无房屋权证，但不必然导致合同目的不能实现。上述证据，已经庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告所举证据一对包销内容、期限、办证义务均作出了明确约定，依法予以采信。证据二与本案无关联性，其发生时间均在原、被告签订合同之前。证据三可以证明原告启动一期工程办证工作的客观情况。证据四与本案包销无关，仅能证据鄂钢千套（二期）项目的情况。证据五客观、真实、与本案具有关联性，依法予以采信。被告所举证据七、九能综合证实被告就办理“五证”致函给原告的事实、且联系函下方有收件人签字，依法予以采信。证据十三至十五多份材料相互印证，可以反映客观事实，予以采信。证据十七可以反映被告向原告送达解除合同通知的客观事实，本院予以采信。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本案事实确认如下：2014年12月24日，原告鄂钢公司与被告鸿洋达公司及第三人武钢公司签订《商铺包销合同》一份，约定由被告包销原告千套工程（一期）项目滨江景苑南、北区门面房及滨江景苑南区储藏间。门面房总建筑面积约10374.42㎡，储物间面积约1026.95㎡，包销价为人民币9336万元整，包销期为36个月，包销履约保证金为人民币500万元整。被告于本合同签订后分三期向原告支付门面房及储藏间销售预付款，第一期预付款在土地出让招拍挂准备公告前10天被告向原告支付3300万元用于办理一期项目权证，以达到门面房销售条件，双方还就包销商铺基本情况、包销服务费及支付、包销管理、资金管理、三方权利及义务、协议的终止、变更和解除、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，被告于2015年1月23日向原告交纳门面房包销履约保证金500万元。2015年6月17日被告向原告及第三人发出函告：说明了因原告未履行相关义务，影响了被告对合同相关条款的执行，要求原告尽快办理好商铺包销所具备的各项相关手续，为被告销售提供有利条件。2015年8月3日，被告再次向原告去函商讨。2015年8月24日，原、被告经协商，原告同意被告支付第一期预付款中的2800万元至共管账户，以达到土地挂牌竞买条件。原告力争在土地挂牌后60个工作日内办理好各项相关权证及商品房销售许可证，以达到门面房销售条件。2015年9月24日被告向原告交纳包销预付款2000万元整、2015年11月5日交纳包销预付款800万元，因被告逾期未足额支付2015年8月24日双方协商确定的2800万元，原告于2015年11月5日收取被告违约金32000元。此后，被告接手涉案商铺，并进行策划、营销工作，且于2016年1月期间与多名客户签订滨江景苑商铺认筹单，收取客户认筹金。由于原告未办理商品房销售许可证，被告再次于2016年6月24日，2016年7月15日向原告及第三人武钢公司发出函告：说明了门面房前期销售情况及客户流失的原因。2016年8月12日被告以原告不能达到《商铺包销合同》约定的包销商品房条件为由向其送达解除合同通知。原告认为，被告至今未销售门面房的原因系房地产市场不景气及潜在的购买方资金紧张，而非门面房相关权证未办妥所致，被告称原告违反了合同约定致使其合同目的不能实现，引起本案讼争。本院认为，原告与被告及第三人于2014年12月24日签订的《商铺包销合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于双方签订的《商铺包销合同》是否应当继续履行的问题，根据查明的事实，原告在合同订立后，应在被告第一期预付款到位后，负责办理千套工程（一期）项目的相关权证：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋所有权证，为一期项目门面房销售创造条件。2015年8月24日，原告向被告复函称将力争在土地挂牌后60个工作日办理好各项相关手续及《商品房销售许可证》，已达到门面房销售条件。鄂钢千套工程（一期）于2015年9月30日进行了土地使用权挂牌出让公告，但原告至今未按合同约定办理房屋所有权证，构成违约，原告的违约行为致使被告不能实现合同目的，被告依法享有解除权，故原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款、《最高人民法院》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告鄂钢公司的诉讼请求。本案案件受理费1,000.00元，由原告鄂钢公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。审判员  ：杨惠二〇一七年一月二十日书记员  ：卢婷