辽宁省锦州市太和区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第00646号
原告（反诉被告）李野，男，1981年6月23日生，汉族，个体业者，住辽宁省义县。
被告（反诉原告）朱元东，男，1964年9月26日生，汉族，职员，户籍地郑州市金水区。
原告（反诉被告）李野诉被告（反诉原告）朱元东返还原物纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，依法由审判员王利民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李野和被告（反诉原告）朱元东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告曾租用被告在锦州港的房屋一套，但在一年多前，被告在原告不在场的情况下私自将房门锁换掉，使原告无法使用房屋，也无法从房屋内取出自己的东西，为此，原告曾找被告多次，但被告不见面，至今已近两年，故诉至法院，请求法院判决被告返还原告洗衣机一台、热水器一台、冰箱一台、空调一台、办公桌3个、办公椅子5个、餐桌一个（及餐具和厨具）、茶几一个、床垫子5个、床5张、衣柜一个、电视一台、沙发一套、卷柜一个（及相关文件）、电脑一台、按摩椅一台等物品。诉讼费由被告承担。
被告辩称，李野从2009年7月开始租借我在锦州经济技术开发区滨海花园10号楼22号房屋（三室两厅两卫附带车库），双方签订了《房屋租赁协议书》，租用期间水、电、气、暖、电话、有线电视、物业费等由李野承担。房租2009年7月至2011年7月每年1.3万元，2011年7月至2013年7月每年1.5万元，这四年房租缴纳基本顺利。2013年6月，双方再次续签租借合同，规定房租每年1.5万元，合同签订后李野承诺将房租立即一次性汇到我的账户，可过了两个月李野以各种理由拒不缴纳房租费，我多次电话催要无果，约定时间见面也不见，为索要房租我多次到锦州，每次都需要几千元的差旅费用。2013年8月27日，我从郑州再次赶到锦州，早上7点我到房屋将李野堵在屋里，他自知理亏，解释说困难，要求暂时缓交，只能暂付3000元，并自愿将房租提到每年1.6万元，并再交1000元押金，剩余房费1.3万元及押金在一个月内交清，并当场写下《房屋出租补充协议》，在协议书中承诺一个月内如果交不清房租费视为二次违约，将房间内的一切物品归朱元东所有。结果直到合同到期后数日，李野一直没有交清全部房租费，所以按协议房屋内所有物品已经归我朱元东所有。另外，李野提出房间物品数量有的是无中生有，1、热水器一台是我房间原有物品，2、办公椅子说是5个，其实只有2个，3、床和床垫子说是各5个也不是事实，其实是各2个，电脑一台是无中生有，4、所说卷柜及相关文件等不清楚。
被告（反诉原告）反诉称，李野从2009年7月15日开始租用我的房屋，当时约定租用期间水、电、气、暖、电话、有线电视、物业费等都由李野承担，可是李野自2010年3月至2014年7月四年间没有交物业费，共拖欠3697.84元，房租费拖欠4000元，取暖费欠876元，因纠纷造成我的房屋无法出租损失2万元，房屋损坏维修及门锁损坏维修费1200元，合计29773.84元，请求法院判决反诉被告支付我。
原告（反诉被告）辩称，我租住房屋之后一直都是我在管理维护，冬天因供暖不好，水管冻裂造成房屋内物品损失，我多次找物业交涉未果。2009年至2013年期间我没有拖欠费用，并在使用房屋过程中有很多垫付资金的情况，我找朱元东解决未果。且在租住房屋期间楼房坠物将我的车砸坏，我找物业公司，物业承诺免掉一部分物业费。在朱元东换锁时我不欠任何的费用，朱元东自己换锁产生的费用与我无关，2013年我发生交通事故，我父母替我交房租后，我告诉过房主我不续租了。
经审理查明，2009年7月15日，被告朱元东作为甲方，凌源盛达矿产品经营有限公司作为乙方，双方签订房屋租赁协议书，约定甲方将位于锦州经济技术开发区滨海花园10号楼22号新装修的三室二厅二卫住房一套连同车库及附属的配套设施物品租给乙方使用，年租金1.3万元，租期1年，起租时付清1年租金，设备、物品使用押金1000元。如果延期或者解除租赁，双方应在到期前1个月内相互商定，若延期租赁，乙方应在到期前1个月内一次付清一年租金，若要解除租赁，双方核实配套设施、物品的使用情况，如有损坏，按照声明、确认价格赔偿，并且，乙方负责对房屋、配套设施的卫生清洁。租用期间的水、电、燃气、取暖费、电话、有线电视及卫生管理等费用由乙方按时交给有关部门，此费用不包含在租金内。甲方声明下列房屋装修、配套设施、物品等价格情况，乙方确认如有短缺损坏，乙方照价赔偿：1、新装修的房屋及室内设施包括水、电、照明、燃气、地面、墙壁、门窗、橱柜等完好无损，共计4万元，2、燃气灶、抽油烟机1套650元，电热水器1套750元。并约定了禁止的事宜和双方签字生效条款。甲方朱元东签名，乙方由原告李野雇用的员工韩秀华代签。协议签订后，双方均按约定履行了合同的义务。后原告使用该房屋并按期交纳房租至2013年7月15日。2013年7月15日，原、被告重新签订房屋租赁协议，约定租赁该房屋，及室内附属设施、设备、物品等，租期1年，租金1.5万元，其余内容同第一份租赁协议，但没有甲方声明房屋设施价格部分内容，被告朱元东在甲方处签名，原告在乙方处签名并按手印。协议签订后，原告没有按约定在起租前交纳房租，经被告多次催要，双方于2013年8月27日签订房屋出租补充协议，写明李野因经济问题耽误了2013年7月15日至2014年7月15日的房屋交租情况，自愿将房租提为1.6万元，并先交3000元，剩余1.3万元在1个月内交清，否则视为二次违约，自愿将房间内的一切物品归朱元东所有，特此补充说明，并多付1000元押金。原告李野在乙方处签名并按手印，被告朱元东在甲方处签名并按手印。补充协议签订后，原告交付被告租金3000元，剩余房租1.3万元及约定的1000元押金原告未按约定于2013年9月27日前交清，而在2013年11月又交了1万元，剩余3000元及约定的1000元押金至2014年7月15日合同到期未支付。合同到期后，被告将出租的房屋换锁并将原告放在房屋内的物品海尔牌双桶洗衣机一台、海信冰箱一台、KFR-72LW1DY空调一台、办公桌3个、办公皮椅2个、木椅4个、餐桌一个、茶几一个、1.2米*1.8米单人床及床垫各3个、大床垫1个、双门对开衣柜一个、PI*EL电视一台、布艺沙发一套、顺达卷柜一个、按摩椅一台等物品锁在该房屋内。原告在索要未果后，向法院起诉。
另查，被告出租房内原有电热水器1套，2009年出租房屋时作价750元，后原告将该电热水器换下，购买美的牌40升热水器安装。被告朱元东于2012年10月5日交纳了该出租房屋及车库一个月的取暖费876元，于2015年6月30日补交了该出租房屋2010年3月1日至2015年3月1日的物业费3800元。
本院所确认的上述事实，有被告提供的房屋租赁协议及补充协议、取暖费收据、物业费收据和庭审笔录载卷为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁协议，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，原告未按合同约定足额支付房屋租金及支付取暖费、物业费，是违约行为，应承担违约责任，虽然原告没有按补充协议约定在一个月内交清房租，但其父母为原告支付了1万元租金，被告接受并允许原告使用房屋到合同期满，说明被告认可了原告分期交付租金的行为，故被告再依据“自愿将房间内的一切物品归朱元东所有”这一条款要求原告将房内物品归其所有的做法有失公平，故原告要求被告返还房屋内物品的诉讼请求本院予以支持。关于热水器问题，房屋内的美的牌热水器是原告购买，应归原告所有，原、被告在租赁房屋时对室内物品已核实作价，并约定了损坏赔偿条款，故原告应按热水器约定价格750元赔偿被告。关于被告的反诉请求，因双方在合同中约定了在租赁期间的物业费、取暖费等费用由原告支付，而原告未支付该笔费用，故被告反诉要求原告支付其垫付的原告租赁期间的物业费3325元（52.5个月）和取暖费的诉讼请求予以支持；关于房屋租金问题，按照双方补充协议约定，房屋租金1.6万元，原告已支付了1.3万元，第一次租房时押金1000元，实际原告尚欠2000元租金，应支付被告。关于被告反诉索要无法出租房屋损失2万元及房屋、门锁维修费1200元的诉讼请求，因其未提供证据证明损失的具体数额，该反诉请求本院不予保护。关于原告索要电脑等物品的诉讼请求，因其未提供该物品存放在该出租屋内的证据，故该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告朱元东于本判决生效后十日内返还原告李野海尔牌双桶洗衣机一台、美的牌40升热水器一台、海信冰箱一台、KFR-72LW1DY空调一台、办公桌3个、办公皮椅2个、木椅4个、餐桌一个、茶几一个、1.2米*1.8米单人床及床垫各3个、大床垫1个、双门对开衣柜一个、PI*EL电视一台、布艺沙发一套、顺达卷柜一个、按摩椅一台等物品；
二、原告（反诉被告）李野于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）朱元东租金2000元、物业费3325元、取暖费876元，赔偿热水器款750元，合计6951元；
三、原、被告其他诉讼请求予以驳回。
案件受理费减半收取275元，反诉费收取273元，邮寄费80元，合计628元，由原告李野和被告朱元东各负担314元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审判员 王利民
二〇一五年十二月十日
书记员 刘 菲