浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初4439号
原告：方海玲，女，1983年1月5日出生，汉族，住诸暨市。
原告：吴志伟，男，1983年11月6日出生，汉族，住诸暨市。
上述两原告的共同委托诉讼代理人：余高明、郦珊珊，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。
被告：浙江诸暨祥生宏宇房地产开发有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道苎萝东路***号祥生新世纪广场祥生商贸综合楼**层。
法定代表人：陈国祥，系公司董事长。
委托诉讼代理人：金顺新、李少军，浙江浣纱律师事务所律师。
原告方海玲、吴志伟与被告浙江诸暨祥生宏宇房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为祥生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员何科梦适用简易程序于2016年5月17日第一次公开开庭进行了审理。原告方海玲、吴志伟的共同委托诉讼代理人余高明、郦珊珊，被告祥生公司的委托诉讼代理人金顺新、李少军到庭参加诉讼。第一次审理后，原、被告进行庭外和解，但双方最终未能取得一致意见。因工作调动及因案情复杂，本案变更承办人为审判员徐怡燕，并转为普通程序审理，于2017年3月23日第二次公开开庭进行了审理。原告方海玲及原告方海玲、吴志伟的共同委托诉讼代理人余高明、郦珊珊，被告祥生公司的委托诉讼代理人李少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方海玲、吴志伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金150000元；2、判令被告对下列问题进行修复或改善：（1）小区公共场所墙面空鼓，要求重新返修更换；（2）大厅休息和地下车库通风口加装防护栏或者通风盖；（3）两个大门结构改变导致小区安防存在问题，要求加装封闭式智能门；（4）小区公用区域有人种菜影响美观，要求予以清除；（5）飘窗没打胶，要求重打或者补打合格；（6）窗台水泥脱落，要求重新修补至合格；（7）阳台涂料脱落，要求重新粉刷；（8）逃生通道因非小区人员能随意进出而被破坏，要求修理或更换；（9）小区走道有大面积多处积水，影响出行，要求及时解决积水情况。审理中，原告明确第一项诉讼请求为要求被告支付因小区未建造门台导致的小区品质、房价和安全性下降从而给原告造成的损害赔偿150000元。
事实和理由：两原告与被告于2013年4月2日签订位于诸暨市××街道外××路西侧与××路交叉口西北××城市××星花园小区××单元××号房屋的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定每平方米房屋价格9625.58元。在被告提供的房屋买卖广告、售楼中心沙盘、网站的视频广告明确注明了小区大门为标志性的法式豪华凯旋门，楼层阳台为错层分布的中空阳台以及人车分流的人性化设计等。该些因素均是两原告购买被告所售商品房的重要原因且为商品房买卖合同的组成部分。两原告接到被告收房通知后去验房发现该房屋与原设计严重不符且存在严重的房屋质量问题，西边露台种菜，厨房墙壁严重倾斜等；小区的公共设施中凯旋门不复存在，南大门出口与苎萝东路交接无机动车入口且小区中一楼电梯侯梯厅和楼梯过道墙砖大面积空鼓。原告在发现上述问题后多次与被告协商，但被告均不予解决。两原告认为原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，签订合同后原告按约支付了全部购房款，而被告违反合同约定，在未征得两原告同意的情况下，擅自变更了小区的公共设施及房屋结构设计，损害了原告的合法权益，现诉至法院，望予支持。
被告祥生公司辩称：原告诉请的违约金没有事实和法律依据；商品房买卖广告的沙盘资料是要约邀请而非要约；根据商品房买卖合同附件八第四条第八款和第十三条约定，小区大门结构的改变不构成违约，沙盘仅供参考，实际以现房为准；小区出入口外道路在被告楼盘红线范围外，属于政府管辖区域，被告无权干涉；对于飘窗打胶，被告同意原告装修时进行打胶；原告诉请的其余问题属于质量瑕疵的，被告会积极进行维修。
原告为证明自己的主张向本院提供以下证据：
1、商品房买卖合同、按揭协议及发票各一份，用以证明两原告向被告购买位于城市之星花园小区的房屋一套，双方对房屋结构、规划设计变更等做了约定及两原告按约支付了购房款的事实；
2、房屋查验检测报告一份、照片若干，用以证明原告所购房屋南面阳台、房内多处瑕疵的事实；
3、行政处罚决定书一份，证明被告未经原告同意擅自变更小区设施中的多个部位从而遭到行政处罚的事实；
4、视频资料、沙盘照片、小区现大门照片各一份，证明原告所购房屋所在的小区现大门结构与宣传资料不符，被告构成违约的事实；
5、小区出口照片及交通分析图一份，证明被告向原告承诺小区具备机动车出入条件，但实际禁止机动车出入的事实；
6、会议纪要一份，证明小区公共设施存在空鼓的事实。
被告为证明自己的主张向本院提供以下证据：
7、竣工验收备案表、建设工程竣工验收综合意见、建设工程消防验收意见书各一份，用以证明两原告购买的房屋经竣工验收合格，符合交房条件可以交房及证据3中涉及的违章建筑项目已经诸暨市规划局补办并加盖建设工程竣工规划核实专用章的事实；
8、预告登记证明一份，证明本案房屋已登记在两原告名下的事实；
9、照片两张，用以证明沙盘仅作模型参考，实际以政府批文为准的事实。
被告祥生公司对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。证据2中的照片真实性无异议，但照片上反映的仅为一般质量瑕疵，且被告已对部分问题进行修复；对房屋检测报告被告质证系原告单方委托检测，不予认可。证据3，被告对真实性质证无异议，但是相应变更已在处罚后经相关部门批准。经质证，被告对证据4的真实性无异议，但认为被告提供的沙盘仅为参考方案，并非最终方案，对原告的证明目的有异议。证据5，被告对真实性质证无异议，但认为红线外是政府规划范围，被告无权干涉。证据6，被告对真实性没异议，但认为会议纪要中涉及的质量瑕疵已修理完毕。证据7，两原告对真实性无异议，但是只能证明工程整体已竣工验收并符合交房条件，但不能证明交付的房子符合约定且每一间房子都不存在质量问题。证据8，两原告质证无异议，房屋已预告登记在两原告名下。证据9，两原告质证认为沙盘提示的字体与整个沙盘面积差距过大，不能起到提示作用。
因原、被告双方对证据1、3、4、5、6、7、8、9均无实质性异议，本院对上述证据予以确认，并收集在卷。证据2，系原告单方委托检测，且被告不认可，本院不予确认。
经审理查明：2013年4月2日，原告方海玲、吴志伟与被告祥生公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定两原告向被告购买位于诸暨市××东路西侧与××路交叉口西北××城市××星花园××单元××房屋、地下××号地下车位，价款总计1533570元，于签订合同当日支付首付款463570元，余款1050000元通过办理银行按揭贷款或者公积金贷款于2013年5月2日前付清。被告应在2015年6月30日前将符合下列条件的商品房交付给两原告：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的），具体为该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容在商品房保修范围和保险期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。附件八补充协议约定建筑区划内的基础设施与公共配套建筑包括但不限于电力设施、弱电系统、供水设施、供气设施、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等位置、规模、数量，以政府相关部门及电力、煤气等企业最终确定为准，若建筑区划平面布局或模型、宣传资料等所示不一致的，除合同有特别约定之外，买受人对此表示充分理解，不构成出卖人违约。合同签订时，出卖房屋尚未建造完成，被告向原告展示的沙盘、宣传视频显示小区大门为凯旋门，小区南大门与苎萝东路相通。
合同签订后，两原告已全额支付购房款。2015年6月11日，城市之星花园小区通过城乡规划、公安消防、环保部门和城建档案综合验收，2015年6月16日竣工验收备案。2015年6月15日、2015年9月23日，被告以快递方式向两原告寄送交房通知书两次。上述房屋现已预告登记在两原告名下。因小区大门非凯旋门，小区南大门与苎萝东路非机动车道相通，与主道未连通，两原告认为被告交付的房屋不符合合同约定而构成违约，遂诉至本院。
为确定小区现状和被告修复状况，法庭组织原、被告到现场进行踏勘，确定城市之星花园小区大门现状为两边建造门卫室中间放置景观石，门卫室与景观石之间为进出道路，小区南大门机动车出入口与苎萝东路非机动车道相通，与主路不直接相通；飘窗外部和内部上半部分空间已全部打胶，隐藏在飘窗内的部分区域未打胶；原告维修清单中窗台水泥脱落、阳台涂料脱落、储藏室漏水已进行修复。对于飘窗未打胶部分，原、被告均同意在原告房屋装修时被告负责打胶。
根据原、被告对证据的质证意见及在庭审中的陈述，本案存在的争议焦点为：
一、原告所购房屋小区大门和南大门机动车出入口现状与被告展示的沙盘、宣传资料不一致，是否构成违约？若构成违约，两原告的损害赔偿请求能否支持？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该规定，宣传资料认定为要约需同时满足下列条件：1、宣传资料所作的说明和允诺范围为商品房开发规划范围内（即平常所称红线范围内）；2、宣传资料载明内容具体明确；3、宣传资料的内容对合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响。本案中，两原告主张在购买商品房时被告提供的沙盘和视频资料为要约，其是商品房买卖合同的组成部分，被告实际建造的小区大门和南大门机动车出入口与沙盘、视频资料中的不一致，已构成违约。本院认为，判定被告是否违约，需确定被告提供的沙盘和视频资料的性质为要约还是要约邀请。首先，对于小区大门，该展示在商品房开发规划范围内且形象立体、明确，符合要约的前两项条件。但是，消费者购买商品房时主要考虑因素应为房屋的套型、朝向、地段、周边设施及小区性质等，虽然小区大门为小区外观形象的组成部分，但其主要功能是进出小区人员的通道，其功能价值远远大于观赏价值，故而小区大门形状对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并不具有重大影响，其不符合解释中第三条规定的视为要约的条件，不能作为商品房买卖合同的组成部分。况且，涉案房屋所在小区大门现状虽然与沙盘、视频资料中展示的不一致，但是实际建造的大门规模未明显缩减，且在两边建造了门卫室，较之宣传资料中单独设立的凯旋门更方便管理，现大门功能性并无减损。对于小区南大门与苎萝东路主路的连通问题，因苎萝东路已在商品房开发规划范围外，其亦不符合解释第三条视为要约的条件，故其也不能作为商品房买卖合同的组成部分。再者，根据与本案一并起诉的另六案中部分原告庭审中陈述，在2013年签订商品房买卖合同时小区南大门门口并未设置公交车站台，当时小区施工车辆可以直接从苎萝东路进出小区，基于当时状态，被告在制作的沙盘和视频资料中显示小区南大门出入口与苎萝东路相通并无不妥，因苎萝东路属于政府规划范围，被告无法预知道路后续规划。综上，本院认为被告并未构成违约，原告诉请的违约金亦无事实基础，本院不予支持。
二、原告诉请小区公共场所墙面空鼓，要求重新返修更换；休息大厅和地下车库通风口加装防护栏或者通风盖；加装封闭式智能门；小区公用区域有人种菜影响美观，要求予以清除；逃生通道因非小区人员能随意进出而被破坏，要求修理；小区走道有大面积多处积水，影响出行，要求及时解决积水情况。对于上述请求，能否予以支持？
首先，原告诉称小区公共场所墙面空鼓，要求重新返修更换，但未明确墙面空鼓的具体位置、面积并提供证据证明，其诉请不明确，且小区公共场所属全体业主共有部分，墙面空鼓涉及其他业主公共利益，如何返修更换原告的意见并不能代表其他业主意见，原告的该诉请本院不能予以支持。关于休息大厅和地下车库通风口加装防护栏或者通风盖、加装封闭式智能门等请求，鉴于上述事项在原、被告签订买卖合同中均未作出约定，原告的诉请无合同依据，且休息大厅、地下车库的通风口以及小区的出入通道均属于共有部分，非原告专有部分，涉及全体业主的公共利益，应当由全体业主共同决定，故对原告的上述请求本院亦不予支持。原告对其主张的小区公用区域有人种菜、逃生通道因非小区人员随意进出而被破坏、小区走道有大面积多处积水等事实均未能提供证据证明，故对其相应的诉请本院不予支持。
本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同订立后，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约向被告支付房款，被告亦已向原告实际交付房屋，双方之间的主要合同义务已经履行完毕。现原告起诉认为小区大门和南大门主出入口与被告提供的沙盘、视频资料不一致而构成违约，从而诉请违约损害赔偿150000元，本院认为被告提供的沙盘、视频资料对小区大门和南大门主出入口的展示并非商品房买卖合同的组成部分，故原告诉称的违约行为缺乏合同依据，对该诉请不予支持。原告诉请小区公共场所墙面空鼓，要求重新返修更换；休息大厅和地下车库通风口加装防护栏或者通风盖；加装封闭式智能门；小区公用区域有人种菜影响美观，要求予以清除；逃生通道因非小区人员能随意进出而被破坏，要求修理；小区走道有大面积多处积水，影响出行，要求及时解决积水情况等诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持。但是，若小区内确实存在问题，被告应积极进行维修和改良，以确保居住环境的安全和优化。原告要求在房屋飘窗部分进行装修时由被告负责对窗户进行打胶，被告同意打胶，本院予以准许。对原告提出的窗台水泥脱落、阳台涂料脱落问题，因被告已在审理阶段予以修复，本院不再予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决如下：
一、被告浙江诸暨祥生宏宇房地产开发有限公司应在原告方海玲、吴志伟对其向被告所购的、位于城市之星花园小区第11幢02单元020401号房屋进行飘窗装修时对窗户内部进行打胶，限被告浙江诸暨祥生宏宇房地产开发有限公司在接到原告方海玲、吴志伟装修通知之日起五日内履行完毕；
二、驳回原告方海玲、吴志伟的其余诉讼请求。
本案案件受理费3300元，由原告方海玲、吴志伟负担3000元，被告浙江诸暨祥生宏宇房地产开发有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周敬涛
审 判 员 徐怡燕
人民陪审员 周苗来
二〇一七年四月十日
书 记 员 钱 萍