湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）长中民执异字第00421号
案外人湖南省安讯担保有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段168-1号摩天大厦1944-1945房。
法定代表人罗茜萍，董事长。
委托代理人黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。
委托代理人付喜群，湖南弘一律师事务所实习律师。
申请执行人罗鸣，女，汉族，1977年11月10日出生。
委托代理人谢燕，湖南高新律师事务所律师。
委托代理人欧阳侨，湖南高新律师事务所律师。
被执行人湖南九州农业投资开发集团有限公司，住所地湖南省长沙市万家丽中路一段176号旺德府大厦九楼。
法定代表人唐超群。
被执行人周赞宏，男，汉族，1974年1月5日出生。
委托代理人彭文斌，男，汉族，1970年11月3日出生。
被执行人唐超群，男，汉族，1973年7月16日出生。
委托代理人彭文斌，男，汉族，1970年11月3日出生。
被执行人麻素艳，女，苗族，1976年7月15日出生。
委托代理人彭文斌，男，汉族，1970年11月3日出生。
本院在执行申请执行人罗鸣与被执行人湖南九州农业投资开发集团有限公司、周赞宏、唐超群、麻素艳民间借贷纠纷一案中，案外人湖南省安讯担保有限公司于2015年6月26日向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人湖南省安讯担保有限公司称，一、湖南省安讯担保有限公�办理了抵押登记手续，依法享有优先受偿权。案外人与湖南旺顺食品科技有限公司签订的委托担保协议明确涉案土地及土地上的房产为担保物，2014年3月14日，案外人与麻素艳签订了反担保合同，约定以涉案土地使用权及房产作为抵押物并办理了抵押登记。案外人应对涉案土地及房产拍卖所得价款享有优先受偿权。二、本院委托湖南新融达房地产评估有限责任公司对上述土地及房产所做评估价值过低。请求对麻素艳、唐超群坐落于邵东县两市镇宋家塘村三二0国道旁的面积为9223.2平方米的土地及地上房产重新进行评估，拍卖邵国用2011第287号土地及地上房产所得价款优先受偿，维护案外人的合法权益。
本院查明，罗鸣与湖南九州农业投资开发集团有限公司、周赞宏、唐超群、麻素艳民间借贷纠纷一案，原告罗鸣于2014年6月30日向本院起诉，本院受理后，因案情需要�院于2014年7月9日向邵东县国土局发出（2014）长中民二初字第00892号协助执行通知书，查封麻素艳名下位于邵东县两市镇宋家塘村320国道旁，权证号为“邵国用（2011）第287号”国有土地使用权，期限为2014年7月9日至2016年7月8日止。2014年8月22日，本院作出（2014）长中民二初字第00892号民事调解书：一、各方确认截止2014年8月22日，湖南九州农业投资开发集团有限公司、周赞宏、唐超群共同欠罗鸣借款3500000元；二、上述3500000元，共分十个月偿还，每月偿还350000元，湖南九州农业投资开发集团有限公司、周赞宏、唐超群自愿最迟在2014年9月22日偿还第一笔，之后每笔应在每月22日之前偿还；三、如果湖南九州农业投资开发集团有限公司、周赞宏、唐超群未按期履行上述债务，应按照月利率2%支付违约金；四、麻素艳自愿对唐超群在本案中的债务承担共同清偿责任；五、本案诉讼费，由罗鸣承担一半，湖南九州农业投资开发集团有限公司、周赞宏、唐超群、麻素艳共同承担一半。本案一审受理费34800元，减半收取17400元，财产保全费5000元，共计22400元，由原告罗鸣负担11200元，被告湖南九州农业投资开发集团有限公司、周赞宏、唐超群、麻素艳共同负担11200元。该调解书生效后，湖南九州农业投资开发集团有限公司、周赞宏、唐超群、麻素艳未能履行该调解书，罗鸣向本院申请强制执行。本院于2015年1月5日立案执行。2015年1月20日，本院作出（2015）长中民执字第00082-1号执行裁定：扣划、冻结被执行人湖南九州农业投资开发集团有限公司、周赞宏、唐超群、麻素艳银行存款426200元，或者查封、扣押、冻结相等价值的其他财产，或者扣留、提取其在有关单位尚未支取的收入。2015年1月21日，本院向邵东县房产局发出（2014）长中民执字第00766-1号协助执行通知书，查封被执行人麻素艳、唐超群名下的位于邵东县两市镇宋家塘村320国道旁的房产权证号为7××××9号项下的房产，查封期限为2015年1月21日起至2017年1月20日止。案外人湖南省安讯担保有限公司不服，向本院提出执行异议，提出异议请求如前所述。
另查明，2014年3月14日，湖南省安迅担保有限公司与麻素艳签订反担保（抵押）合同,约定将位于邵东县两市镇宋家塘村三二0国道旁，面积为9223.2平方米的土地（国有土地使用权证为邵国用2011第287号）作为抵押物，抵押给湖南省安迅担保有限公司。
2014年3月18日，麻素艳、唐超群将所有的权证号为7××××9的101、201号房产抵押给湖南省安迅担保有限公司，并办理了抵押登记。抵押权证号为邵房他证两市镇字第5××××4号。抵押期限为2014年3月18日至2016年3月17日。
再查明，湖南新融达房地产评估有限责任公司于2015年5月26日出具了湘新融达房估（2015）第11433号评估报告，对麻素艳、唐超群共同共有的位于邵东县两市镇宋家塘村三二0国道旁101、201等，建筑面积为345.20平方米的一栋住宅用房房产及土地面积为9223.2平方米的一宗综合用地使用权的市场价值进行了评估，麻素艳、唐超群共同共有的位于邵东县两市镇宋家塘村三二0国道旁101、201号房产的建筑面积为345.20平方米，建筑物总价为14.53万元，分摊土地面积为287.67平方米，土地总价为10.59万元，房地产总价为25.12万元。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。依据湖南新融达房地产评估有限责任公司于2015年5月26�出具的湘新融达房估（2015）第11433号评估报告，麻素艳、唐超群共同共有的位于邵东县两市镇宋家塘村三二0国道旁101、201号房产的建筑面积为345.2平方米，建筑物总价为14.53万元，分摊土地面积为287.67平方米，土地总价为10.59万元，房地产总价为25.12万元。案外人湖南省安迅担保有限公司因对位于邵东县两市镇宋家塘村三二0国道旁101、201号房产（建筑面积为345.2平方米，建筑物总价为14.53万元）享有抵押权，因此案外人湖南省安迅担保有限公司邵东县两市镇宋家塘村三二0国道旁101、201号房产及该建筑物占用范围内面积为287.67平方米的土地的建设用地使用权享有优先受偿权。但案外人湖南省安迅担保有限公司的异议不能阻却本案的执行。
案外人湖南省安讯担保有限公司提出湖南新融达房地产评估有限公司出具的评估报告评估价值过低，本院委托湖南新融达房地产评估有限公司出具的评估报告，是根据国家和行业的有关规定，独立、客观、公正作出的真实有效的评估报告，评估程序合法。且在案外人提出评估异议后，湖南新融达房地产评估有限公司已出具异议回复。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向本院提起异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人湖南省安讯担保有限公司的异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 谭斯元
审判员 熊孟良
审判员 黄忠立
二〇一五年九月七日
书记员 何泳漪
附相关法律条文�
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审�监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。