重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第18062号
原告重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道1222号1幢1-5，组织机构代码07726383-7。
法定代表人曹选利，董事长。
委托代理人唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。
委托代理人江艳，重庆潜卫律师事务所律师。
被告陈胜忠，男，1963年12月20日生，汉族，住重庆市渝北区。
原告重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司与被告陈胜忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦适用简易程序于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司的委托代理人唐禄军，被告陈胜忠到庭参加了诉讼。后因案情较为复杂，本案转为普通程序，依法由代理审判员陈吉彦担任审判长，与代理审判员王婷婷、人民陪审员何柳组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理，原告重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司的委托代理人江艳到庭参加了诉讼，被告陈胜忠经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。
原告重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司诉称：2014年12月19日，原被告签订了《名家汇家具奥特莱斯商铺经营管理合同》，由被告向原告租赁名家汇家具奥特莱斯7-72号商铺。合同签订后，被告按约支付了所租商铺2015年6月18日之前的商铺管理费、品牌推广费，但被告未支付2015年6月18日至2015年9月6日期间的商铺管理费、品牌推广费，并擅自停止营业达48小时以上。原告数次向被告催收费用，被告均拒绝支付。按照《名家汇家具奥特莱斯商铺经营管理合同》第七章第十六条、第八章第十九条19.2、19.3等条款约定，被告徐支付一个月违约金7330元，并按所欠商铺管理费、品牌推广费按每日0.05%计算违约金。截至2015年9月6日，被告尚欠商铺管理费及违约金、品牌推广费及违约金共计24078元。2015年9月6日原告对被告的商铺进行清场并予以收回，对该商铺内商品，原告通知了被告可以回购，但原告未答复，故原告对商品询价后予以公正处理，所得价款8000元，原告从被告所欠费用中抵扣，被告还需支付欠费16078元。故原告起诉请求：1.判决解除原被告于2014年12月19日签订的《名家汇家具奥特莱斯商铺经营管理合同》；2.判决被告支付原告一个月违约金7330元；3.判决被告支付原告商铺管理费19302元及违约金762元、品牌推广费3860元及违约金152元，共计24078元（违约金分别以所欠商铺管理费、品牌推广费金额为基数，从2015年6月18日起按每日万分之五的标准计算至2015年9月6日），抵扣商铺所剩货物处理所得价款8000元后，被告还应支付16078元。
被告陈胜忠辩称：2015年5月27日被告发现所经营的店铺被断电，当时被告以为是电费不够，经询问发现预交的电费还未用完，被告认为是原告故意断电；断电后被告就无法经营了，2015年7月15日原告的工作人员让被告签了一张条子，之后原告就封了被告的商铺。被告认为是原告故意断电才导致被告无法经营、无法缴纳欠费的；被告出具给原告的承诺书写明在2015年7月15日前未能缴清欠费则在该时间终止合同，故合同已经终止；被告没有接到原告要处理被告货物的通知，在庭审不久前被告因事到所租的门面查看，发现被告经营的灯具等物品还在，不知道原告是如何处理被告货物的。此外，被告进场时向原告缴纳了履约保证金1万元、质量保证金1万元，应抵扣被告所欠费用。
经审理查明：2014年12月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《名家汇家具奥特莱斯商铺经营管理合同》，第1.1条约定，乙方将承租的位于重庆市北部新区金开大道1222号的名家汇家具奥特莱斯的商铺7-72号，建筑面积293.20平方米的商铺由甲方经营管理；第1.2条约定：商铺经营管理期限为两年，自2014年6月18日起至2016年6月17日止；第2.2条约定：商铺管理费期内管理费单价为25元／平方米·月，每月合计7330元；第2.3条约定：乙方应先付商铺管理费后经营，明细如下：2014年6月18日至2014年12月17日管理费21990元，2014年12月18日至2015年6月17日管理费21990元，2015年6月18日至2015年9月17日管理费金额21990元，2015年9月18日至2015年12月17日管理费金额17592元……乙方首次的商铺管理费应在本合同签订后三日内支付给甲方，以后每次缴付商铺管理费时间在上次所缴期限届满10日前支付给甲方；第3.1条约定：质量保证金：为确保“先行赔付”制度的切实履行，乙方在支付商铺首期租金时，应向甲方交纳商品质量保证金1万元；第3.1.1条约定：乙方所售商品经国家有关部门鉴定确认有质量问题的，甲方有权直接动用质量保证金对消费者“先行赔付”；第3.1.2条约定：若乙方在本合同期内及终止12个月后（从乙方撤场之日起计算），乙方所售商品，经甲方核实无任何质量问题和纠纷，甲方将质量保证金无息退还给乙方；第4.5条约定：品牌推广费按建筑面积计收，乙方于缴纳租金的同时向甲方支付5元／平方米·月的品牌推广费；第12.4条约定：租赁期内，乙方如需提前撤场，必须提前2个月以书面形式向甲方提出撤场申请，经甲方审核同意并结清相关费用后，方可办理撤场手续；第十六条约定：乙方应支付甲方的管理费或其他应付费用达10天未支付或擅自停止营业达48小时，甲方有权根据实际情况作出提前终止本合同的决定；第19.2条约定：在租赁期内，乙方单方面擅自终止合同的，除不得退还质量保证金等费用外，并应支付违约金，违约金为一个月（合同期首月）商场管理费，如造成甲方损失的，乙方应赔偿甲方因此所遭受的直接经济损失；第19.3条约定：乙方所有应交而未交、迟交的费用，乙方应向甲方支付违约金，违约金为应交而未交、迟交费用的总和×0.05%×逾期天数。该合同还约定了其他事项。当日，被告向原告缴纳质量保证金1万元、履约保证金1万元。
2015年6月12日，原告向被告发出《关于商户违约的通知书》，通知被告所承租商铺截至通知之日欠缴商铺物管费20457，37元，且48小时内未正常营业，已构成违约，要求于2015年6月17日前到原告公司缴清所欠物管费、违约金等费用并使店铺正常营业，否则原告有权收回店铺。
2015年6月19日，原告向被告发出《关于商户清场的通知书》，告知被告2015年6月11日通知书约定的期限已过，被告未完善各项费用并正常营业，原告将于2015年6月24日对被告的7-72商场进行清场。
被告向原告签署了《承诺书》（无落款日期），主要内容为：我是7-22展位承租人陈胜忠……现因资金困难，无法缴纳租金等各项费用，无法继续经营该铺位，现特此做如下承诺：1.承诺在2015年7月15日前缴清商场所欠费用（租金、物业费等）；2.如本人在2015年7月15日前没有缴清商场所欠费用（租金、物业费等），即退还贵商场7-72铺位，该展位由商场另行租赁处理，所有履约保证金、质量保证金、装修押金等费用因我违约贵商场不予退还；3.现铺位7-72内所剩全部货品，由商场自行处理，抵充所欠各项费用（差额部分，本人另行补缴），同时承诺本人于2015年7月15日终止和贵公司签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》。
2015年7月7日，被告缴纳了2014年12月4日至2015年2月16日商业物管费7878.23元、2014年12月1日至2015年1月31日垃圾处置费254.79元、2014年12月公摊水电费412.09元、2015年1月公摊水电费454.91元，共计9000元。
2015年7月23日，原告的工作人员颜娜娜与被告短信联系，内容为：颜：陈总你好，我是家具奥特莱斯楼管颜娜娜，根据约定你应于2015年7月15日来我司完善费用，但你迟迟未来，请你于今日（2015年7月23日）内来我司完善所有费用及手续，否则我司按约定将你7-72店内货品抵扣欠款；陈：我在25号来缴费用。
庭审中，被告陈述：被告入场时缴清了半年的所有费用，从2015年6月17日起没有缴纳费用；不清楚原告清场和封店的情况；承诺书是颜娜娜拟好后让原告签字的。原告陈述：原告是2015年9月6日对商铺进行清场并变卖店铺内货物的，虽然根据承诺书被告应在2015年7月15日交还场地，但原告变卖货物要先询价，并告知被告可以回购，因之后被告并未回购，原告才在2015年9月6日清场。
被告主张其交纳的质量保证金1万元及履约保证金1万元从其应缴费用中抵扣，原告认为被告违约，且根据《承诺书》约定保证金不予退还，不同意抵扣。
以上事实有《名家汇家具奥特莱斯商铺经营管理合同》、收据两张、机打收据两张、《关于商户违约的通知书》、《关于商户清场的通知书》及其快递单存根、《承诺书》、短信记录及原被告的当庭陈述等在案为据。
本院认为：原被告于2014年12月19日签订的《名家汇家具奥特莱斯商铺经营管理合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按该合同约定享有权利，履行义务。被告辩称是原告故意断电导致其无法经营，但未举示证据予以证明，对该辩称意见本院不予支持。被告自认从2015年5月27日即未再经营，也未缴纳2015年6月18日以后的商铺管理费、品牌推广费，根据《名家汇家具奥特莱斯商铺经营管理合同》第十六条的约定，原告有权解除合同。但鉴于被告向原告提交的《承诺书》已载明被告在2015年7月15日前未缴清所欠费用即退还商铺、所剩货品由原告自行处理、于2015年7月15日终止合同等内容，原告接受《承诺书》后亦未向被告提出异议，故应视为接受被告所提出条件。据此，《名家汇家具奥特莱斯商铺经营管理合同》已于2015年7月15日解除，且此时被告已未对商铺进行经营，故原告即有权处理店内商品并收回商铺，对原告再要求解除《名家汇家具奥特莱斯商铺经营管理合同》的诉讼请求，本院不予支持。
关于商铺管理费、品牌推广费及违约金，因合同已解除，故商铺管理费、品牌推广费应计算至解除之日即2015年7月15日。合同约定2015年6月18日至2015年9月17日管理费为21990元，品牌推广费按5元／平方米·月计算，据此，被告应支付原告2015年6月18日至7月15日期间商铺管理费6841.33元（21990元÷3个月÷30天×28天），品牌推广费1368.27元（5元／月·平方米×293.2平方米÷30天×28天）。合同约定除首次缴费外，每次缴付商铺管理费时间在上次所缴期限届满10日前支付，品牌推广费应同时支付，故2015年6月18日至9月17日时间段的商铺管理费、品牌推广费应在2015年6月9日前支付，被告未按期支付商铺管理费、品牌推广费构成违约，应按逾期支付天数支付违约金。原告自愿主张2015年6月18日至2015年9月6日期间按每日万分之五的标准计算违约金，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持，但基数应按被告所欠上述费用金额计算。据此被告应支付原告商铺管理费的违约金277.07元（6841.33元×0.05%×81天），品牌推广费的违约金55.41元（1368.27元×0.05%×81天）。对原告主张的商铺管理费、品牌推广费及两项费用违约金中超出上述金额的部分，本院不予支持。
关于终止合同的违约金。合同约定被告单方面擅自终止合同的，应支付相当于合同首期一个月管理费的违约金，被告签订的《承诺书》载明其已无力经营案涉门面，并提出如不能在2015年7月15日前缴清所欠租金、管理费的，则退还门面，从2015年7月15日起终止合同，因此是被告提出在租期届满前提前终止合同，符合合同约定的“单方面擅自终止合同”条件，故被告应支付原告合同首期一个月管理费的违约金。虽然合同首期的六个月（2014年6月18日至2014年12月17日）管理费合计21990元，但结合合同同时约定管理费为7330元／月以及2015年6月18日至2015年9月17日三个月租金21990元（7330元／月）、其后租期均按每三个月计算租金的情况，原告陈述的2014年6月18日至2015年6月17日实行交三个月费用经营六个月的情况符合情理，本院予以采信。因此，被告应另支付给原告违约金7330元。
关于履约保证金、质量保证金的抵扣。被告未按期缴清欠费构成违约，同时，合同约定即使退还质量保证金也是撤场后12个月，故履约保证金、质量保证金不符合退还条件，且《承诺书》明确载明不能在2015年7月15日前缴清所欠费用则所有保证金不予退还，因此，被告要求抵扣保证金2万元的理由不能成立，本院不予支持。
原告自愿从所主张费用中抵扣8000元，系对权利的处分，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈胜忠支付原告重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司2015年6月18日至2015年7月15日期间商铺管理费6841.33元及该费用在2015年6月18日至2015年9月6日期间的违约金277.07元；
二、被告陈胜忠支付原告重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司2015年6月18日至2015年9月6日期间品牌推广费1368.27元及该费用在2015年6月18日至2015年9月6日期间的违约金55.41元；
三、被告陈胜忠支付原告重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司单方终止合同的违约金7330元；
四、驳回原告重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司的其他诉讼请求。
以上第一至三项共计15872.08元，扣除原告重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司自愿抵扣的8000元后，被告陈胜忠还应支付原告重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司7872.08元，此款限被告陈胜忠于本判决生效后三日内支付。
如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费990元，由原告重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司负担650元，由被告陈胜忠负担340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈吉彦
代理审判员 王婷婷
人民陪审员 何 柳
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 杨如玉