广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第571号
原告：王军，住广东省广州市天河区。
委托代理人：涂琳芳，国信信扬律师事务所律师。
被告：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：朱培坤。
原告王军诉被告广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称“亿豪公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王军的委托代理人涂琳芳到庭参加诉讼，被告亿豪公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加应诉。本案现已审理终结。
原告王军诉称：2004年11月12日，原告与朱某星签订《房屋买卖合同》，约定原告购买朱伟星从被告处预购的位于天河区东莞庄天一新村K栋3梯4层01房的物业，价款为32万元。合同签订后，原告向朱某星付清所有房款，朱某星向原告交付上述物业，并通知被告，被告亦协助原告办理了预售房地产转让登记手续。自此原告受让了朱某星的商品房买卖合同（编号：穗房合字2003065117号）中的所有权利义务。该合同第十五条载明：如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。但直至原告起诉时，被告仍未协助原告办理房地产权属证书。原告认为，被告迟延办证的行为已构成违约，被告应按合同履约办理涉案房屋的房地产权证，同时应支付违约金。原告请求判令：一、被告为原告办理广州市天河区东莞庄路天一新村K栋3梯4层01房的房地产权证；二、被告向原告支付违约金3200元（以房款总额的1%为标准）；三、被告承担本案的诉讼费。
被告广州亿豪房地产开发有限公司未答辩。
经审理查明：被告是位于广州市天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角地段“天一新村”的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》，编号为030184号，并以繁字17309号案办理了国土证。
2003年11月28日，案外人朱某星（买受人，下同）与被告（出卖人，下同）签订了《商品房买卖合同》（编号为穗房合字第2003065117号），约定：买受人向出卖人购买天一新村第K幢3梯4层［自然层4］01号房（以下简称涉案房屋）；该商品房的用途为住宅，建筑面积共61.8858平方米，其中套内建筑面积54.4595平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.4263平方米；该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4587元，总金额249784元；买受人应在2003年11月15日前支付79784元，余下房款170000元办按揭；出卖人应当在2004年3月28日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将取得《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程消防验收意见书》和《单位工程质量验收记录》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金等内容。《商品房买卖合同》经广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案手续。
2004年11月12日，原告（买方）与案外人朱某星（卖方）签订《广州超强置业顾问有限公司房屋买卖合同》，约定买卖之房屋地址为天河区东莞庄路天一新村K栋3梯401房，建筑面积61.8858平方米；买卖双方同意该物业成交价为320000元。
另，涉案房屋被广州市中级人民法院以（2005）穗中法执字第1159号恢字1号协助执行通知书及民事裁定书予以查封，在该院在执行该案过程中，原告就涉案房屋向广州市中级人民法院提出书面异议，广州市中级人民法院审查后于2015年2月15日作出（2015）穗中法执异议字第55号民事裁定书，查明：2004年11月12日，案外人朱某星与原告签订《房屋买卖合同》，约定案外人朱某星将涉案房屋转让给原告；2005年3月2日，双方在广州市房地产交易所办理了房屋转让监证，广州市房地产交易所同时将转让情况书面通知了亿豪公司；原告于2005年3月11日缴纳了涉案房屋的契税、印花税，并于同月办理了170000元的购房抵押贷款以及房地产抵押登记；2013年12月12日，亿豪公司出具《证明》称，天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角地块上天一新村第K幢3梯401房的房款已经全部缴清；原告提供了交纳煤气管道工程费的发票、广州市天一物业有限公司有关门牌地址的证明，以证明上述房屋已交付其实际使用；该院认为：原告购买了涉案房屋办理了预售登记及抵押登记备案手续，且已付清房屋并实际使用；亿豪公司知悉原告受让涉案房屋的事实，亦未提出异议，现无证据证明原告对未办理过户登记手续存在过错；原告对涉案房屋有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，原告提出的异议请求符合规定，应中止对涉案房屋的执行；遂裁定：中止对涉案房屋的执行。
诉讼中，本院向广州市国土资源和房屋管理局发函调查，该局于2015年7月24日出具复函（穗国房协查（2015）268号），函称：天河区东莞庄路天一新村K栋3梯4层01房涉及的项目为“天一新村K栋3梯”，由广州亿豪房地产开发有限公司开发建设，领有030184号预售证，以繁字17309号案办理了国土证，暂未办理初始登记；天一新村K栋3梯401房已办理合同备案登记，预购人为朱某星，预售合同号为03065117，该业于2005年3月2日合同转让至原告名下，并以05备字8097号办理抵押登记，抵押权人中国建设银行广州市天河支行，抵押人为王军；目前，该业被广州市中级人民法院以（2005）穗中法执字第1159号恢字1号协助执行通知书及民事裁定书查封。2015年9月15日，该局出具复函（穗国房协查（2015）476号），函称：现广州市中级人民法院已以（2005）穗中法执字第1159号恢字1号协执解除对天一新村K栋3梯4层01房的查封，目前暂无其他补充情况。
关于涉案房屋的交付使用情况，原告称其于2005年1月15日向案外人朱某星支付首付款后两三天，案外人朱某星将涉案房屋交付至其使用，原告将涉案房屋出租至今，为证明以上事实，原告提供煤气管道工程费的发票（载明日期为2005年3月23日）。
本院认为：案外人朱某星与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，双方均应切实履行。根据查明的事实，案外人朱某星与原告签订《房屋买卖合同》约定案外人朱某星将上述房屋转让给原告；2005年3月2日，双方在广州市房地产交易所办理了房屋转让监证，广州市房地产交易所同时将转让情况书面通知了被告，因此《商品房买卖合同》中案外人朱某星的权利义务依法转让给原告，被告亦应依据其与案外人朱某星签订的《商品房买卖合同》向原告履行义务。
根据《商品房买卖合同》约定及相关法律的规定，被告作为涉案房屋的出卖人负有向原告交付房屋及转移房屋所有权即办理房屋权属证书的义务。本案中，双方关于办理房屋权属证书问题的约定是：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。根据查明的事实及当事人的陈述，涉案房屋最迟已于2005年1月18日交付使用，且原告已履行了合同约定的付款义务，但原告至今未能取得涉案房屋的房地产权证，依约定如是因被告的责任导致原告在此时间起的730天内未能取得涉案房屋的房地产权属证书，则被告构成违约。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证及抗辩的权利，因此，被告至今未履行协同原告办理涉案房屋权属证书的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。故原告起诉要求被告为其办理涉案房屋的权属证书的请求有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于本案案情，本院酌情判决被告于某判决发生法律效力之日起10日内协同原告到房地产管理部门办理涉案房屋的产权过户及房地产登记手续。
如前所述，由于被告迟延办理涉案房屋的权属证书，对原告充分行使涉案房屋的所有权有一定的影响，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任，被告应向原告支付违约金，该违约金应以《商品房买卖合同》约定的房款249784元为本金，按1%的标准计付，即违约金为2497.84元。原告要求以其与案外人朱某星所签订的《房屋买卖合同》所约定的房款320000元作为计付违约金的本金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席审理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告广州亿豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，协同原告王军到房地产管理部门办理广州市天河区东莞庄路天一新村第K幢3梯4层01房的产权过户和房地产登记手续。
二、被告广州亿豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告王军支付迟延办理上述房屋权属证书的违约金2497.84元。
三、驳回原告王军的其他诉讼请求。
如果被告广州亿豪房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6150元，由原告王军负担10元、由被告广州亿豪房地产开发有限公司负担6140元；本案公告费1200元，由被告广州亿豪房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 廖雅婧
人民陪审员 骆颜琳
人民陪审员 肖致富
二〇一五年十月十四日
书 记 员 何嘉杰
梁雅芝
本判决书已于2015年月日送达（32）