福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终678号
上诉人（原审原告）厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区新市南路206号山水御园3幢1层。
法定代表人李凤翔，董事长。
委托代理人叶燕菲，厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司法务专员。
委托代理人熊玉英，厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司职员。
被上诉人（原审被告）李进宝，
委托代理人李文亮，1960年8月19日，三明市三元区左岸名都小区业主委员会顾问。
上诉人厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔三明分公司）因与被上诉人李进宝物业服务合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2016）闽0403民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司的委托代理人叶燕菲，被上诉人李进宝及其委托代理人李文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，原告是经福建省住房和城乡建设厅核准成立的具有二级资质证书、并经三明市三元区工商行政管理核准登记成立的物业服务企业。2011年8月3日，原告与海翼地产（三明）有限公司（以下简称海翼地产）签订了《海翼.左岸名都前期物业服务合同》，双方约定：海翼地产将海翼.左岸名都（座落于三明市三元区新市南路309号、建筑面积105689.252平方米一期）委托海联翔三明分公司实行物业管理；管理期限暂定五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；住宅物业服务费按每平方米每月1.3元收取；业主每次缴纳费用的时间为每季度第一个月的前10个工作日，逾期按每日千分之三收取滞纳金；业主空置房物业服务费按约定收取；合同还就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。2014年6月24日，原告与被告李进宝签订了《左岸名都前期物业服务协议》，双方约定：坐落于三明市三元区新市南路309号左岸名都6栋305室房屋（建筑面积82.51平方米）交由原告实施物业管理；物业服务费按建筑面积收取、住宅每月每平方米为1.3元；被告应于每半年／年度首月前十日按时交纳半年／年度物业服务费、每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金；物业管理服务标准按照三明市物业服务一级标准执行；因购房人原因空置房屋，应全额交纳物业服务费；服务期限自双方签字（章）之日起生效，至原告与海翼地产签署的《前期物业服务合同》终止日终止；合同还就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费、其他有偿服务等作了约定。协议签订后，原告对被告所在小区进行了物业服务管理。因被告未按期缴纳物业费，原告遂具状诉至本院。
又查明，本案涉讼房屋三明市三元区新市南路309号左岸名都6栋305室房屋（建筑面积82.51平方米）系被告李进宝购买。被告未支付2015年9月1日至2015年12月31日期间的物业服务费。原告在进行物业服务管理期间，被告所在小区业主向有关部门反映了小区物业工作人员不足、小区保安不到位等现象。2010年10月1日起实施的《三明市物业服务收费实施办法》第十五条第三款规定：“业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费。原、被告双方均认可本案涉讼房屋至今已空置六个月以上。
上诉人厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔三明分公司）原审起诉请求依法判令：1、被告支付拖欠自2015年9月1日起至2015年12月31日止的物业服务费428.2元、2014年12月6日至2015年7月5日止公摊电费120.9元及相应违约金29.2元（截止到2015年11月30日）。2、被告承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，案涉房屋所在小区尚未成立业主委员会。关于原告与海翼地产签订的前期物业服务合同效力，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。本案中，原告和海翼地产签订的前期物业服务合同双方主体适格，意思表示真实，符合法律规定，也与原、被告签订的《左岸名都前期物业服务协议》相印证，故对原告与海翼地产签订的《海翼.左岸名都前期物业服务合同》效力予以确认。因此，原告与海翼地产签订的《海翼.左岸名都前期物业服务合同》对该小区全体业主具有约束力。被告主张在“不签物服务合同不给户门钥匙并办理交房手续”等抗辩理由认为合同无效等观点依法不能成立，不予采纳。原告作为海翼.左岸名都（座落于三明市三元区新市南路309号、建筑面积105689.252平方米一期）的物业服务单位，已对该小区提供了相应的物业管理服务，有权按照前期物业服务合同的约定及原、被告的约定向被告收取物业服务费。被告作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，并负有支付物业服务费的义务。虽然原、被告约定因被告原因空置房屋，应全额交纳物业服务费，但原告作为物业服务企业亦明知《三明市物业服务收费实施办法》有关空置房屋收费的相关规定，并与被告签订了“空置房应全额交纳物业服务费的”的条款，显然违反了该规定的精神，同时，根据权利义务相一致的原则，被告因房屋空置并没有享受原告相应的服务，理应酌减相应的费用，故原告应按约定物业管理服务费标准的60%收取被告应交纳的物业服务费。因此，被告应支付原告自2015年9月1日起至2015年12月31日止物业服务费256.92元（428.2元×60%）。对原告要求被告支付2014年7月6日至2015年7月5日期间公摊电费120.9元的诉讼请求，海翼地产与原告签订的合同及原、被告签订的合同虽然约定每月公共水费、电费按实际的总费用由全体业主分摊，但因被告提出异议，且原告提供的证据无法证明其主张，故不予支持。《福建省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定：“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外”。对于违约金，虽然海翼地产与原告签订的合同及原、被告签订的合同均约定被告逾期交纳物业费，应向其支付滞纳金。但协议约定的收费方式（每半年／年度首月前十日按时交纳半年／年度物业服务费）不符合该规定，同时，本案原告在物业服务的过程中确实存在不足和瑕疵，被告因此而产生较大抵触情绪，综合考虑纠纷的发生原因，对原告主张的违约金29.2元的请求不予支持。另外，被告在答辩意见中所涉及的原告乱收费等问题，如果确实存在，被告可依法另行主张。和谐的物业关系和良好的小区环境需要大家共同努力，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望。物业服务单位应该为业主着想，积极改进工作中的不足，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通；业主也应该自觉遵守物业管理规定、从大局出发，共同维护小区的利益。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百八十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李进宝应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司自2015年9月1日起至2015年12月31日止物业服务费人民币256.92元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担12.5元，由被告李进宝负担12.5元。
宣判后，厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司不服，向本院提起上诉。
上诉人厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司上诉称：1、《物业服务收费管理办法》及《福建省物业服务收费管理办法》第十五条及第十七条规定“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金”。而《三明市物业服务收费实施办法》第十五条规定“业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费。”故三者针对交纳空置房物业费的规定有冲突，《物业服务收费管理办法》及《福建省物业服务收费管理办法》分别由国家发展与改革委员会及福建省物价局发布，属于上位法，而《三明市物业服务收费实施办法》由三明市物价局发布，属于下位法。在发生上位法与下位法相抵触的情形时，根据上位法优先于下位法的原则，原审法院应优先适用上位法。故原审法院依据《三明市物业服务收费实施办法》的规定，判决被上诉人按照物业服务费标准的60%缴纳物业服务费，属于适用法律错误；2、上诉人与建设单位签订的《左岸名都前期物业服务合同》属于民事合同，依据合同法的基本原则，当事人意思自治，除非违反法律法规强制性规定，或者属于加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，合同都是有效的。上诉人与建设单位签订的《左岸名都前期物业服务合同》符合合同法相关规定，对全体业主具有约束力，且上诉人与被上诉人在双方意思表示真实的情况下签订的《左岸名都前期物业服务协议》再次明确所有协议条款，故被上诉人全额缴纳空置房物业费，既是法定义务，也符合合同约定。综上，请求依法撤销原判，发回重审或改判，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人李进宝答辩称：1、《三明市物业服务收费管理实施办法》是根据《福建省物业服务收费管理方法》制定，各项条款相辅相成，并无冲突和抵触，上诉人虽与被上诉人约定因被上诉人原因空置房，应全额交纳物业服务费，但上诉人作为物业服务企业亦明知《三明市物业服务收费管理实施办法》有关空置房屋收费的相关规定，并与被上诉人签订了“空置房应全额交纳物业服务费”的条款，显然违反了该规定的精神，同时根据权利义务相一致原则，被上诉人因房屋空置并没有享受上诉人相应的服务，理应酌减相应的费用高，故上诉人应按约定物业服务费标准的60%收取被上诉人应交纳的物业服务费；2、《左岸名都前期物业服务协议》第四条第四款“因乙方原因空置房屋，由乙方全额缴纳物业服务费”违反了《合同法》第五十二条第五项，故该条款无效，上诉人要求被上诉人全额缴纳物业服务费无法律依据；3、《左岸名都前期物业服务协议》合同多条条款违反法律行政法规的强制性规定，且建设单位没有通过招标方式选聘物业管理企业，亦没有邀请评标专家，签订合同程序违法，故签订的合同无效。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点问题认定如下：
关于被上诉人李进宝应否向被上诉人厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司足额支付物业服务费的问题。
上诉人厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司认为，上诉人与建设单位签订的《左岸名都前期物业服务合同》及上诉人与被上诉人签订的《左岸名都前期物业服务协议》符合合同法相关规定，合法有效，故被上诉人应全额缴纳空置房物业费。
被上诉人李进宝认为，《左岸名都前期物业服务协议》的多条条款违反法律行政法规的强制性规定，且该合同签订程序违法，故该合同无效。另上诉人明知《三明市物业服务收费管理实施办法》有关空置房屋收费的相关规定，仍与被上诉人签订了“空置房应全额交纳物业服务费”的条款，显然违反了该规定的精神，同时根据权利义务相一致原则，被上诉人因房屋空置并没有享受上诉人相应的服务，理应酌减相应的费用高，故上诉人应按约定物业服务费标准的60%收取被上诉人应缴纳的物业服务费。
本院认为，上诉人厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司系依据其与被上诉人李进宝签订的《左岸名都前期物业服务协议》第四条第四款“因乙方原因空置房屋，由乙方全额缴纳物业服务费”向被上诉人主张全额物业服务费。现被上诉人主张上诉人在订立合同时未就该条款与其协商，且上诉人亦未能提交相关的证据予以反驳，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定，该条款应认定系上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。另查，《三明市物业服务收费实施办法》第十五条规定“业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费”，故《左岸名都前期物业服务协议》第四条第四款约定“因乙方原因空置房屋，由乙方全额缴纳物业服务费”，实际加重了被上诉人的责任，依法属于无效条款。因此，原判依据《三明市物业服务收费实施办法》第十五条规定确定被上诉人应缴纳的物业服务费数额并无不当，本院予以认可。
综上，本院认为，上诉人厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司与被上诉人李进宝签订的《左岸名都前期物业服务协议》第四条第四款“因乙方原因空置房屋，由乙方全额缴纳物业服务费”系格式条款，且该条款加重了被上诉人李进宝的责任，属于无效条款，故原判依据《三明市物业服务收费实施办法》第十五条规定确定被上诉人应缴纳的物业服务费数额并无不当。上诉人厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司提出被上诉人李进宝应向其全额缴纳物业服务费的上诉理由，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 程哲明
审 判 员 吴青华
代理审判员 叶景远
二〇一六年七月四日
书 记 员 王晓婷
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。