福建省罗源县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0123民初1957号原告：福建永盛物业管理服务有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇万豪城市广场6幢6层505室。法定代表人：方敏，该公司经理。委托诉讼代理人：王标，福建宽达律师事务所律师。被告：吴国斌，男,1969年1月15日出生，汉族，住罗源县。委托诉讼代理人黄禄粦、林志炎，福建华忠盛律师事务所律师。原告福建永盛物业管理服务有限公司(以下简称永盛公司)与被告吴国斌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永盛公司委托诉讼代理人王标、被告吴国斌委托诉讼代理人黄禄粦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永盛公司向本院提出诉讼请求：1.吴国斌支付物业管理费2916.6元、水电公摊费352.1元、卫生费488.5元，共计3757.2元；2.吴国斌支付滞纳金4480.5元以及从2016年6月16日起至实际还清之日止按月3%计算的滞纳金。事实和理由：2012年5月20日，永盛公司与万豪城市广场业主委员会（以下简称万豪业委会）签订《物业管理服务合同》，约定了物业管理费、水电分摊费、卫生费等费用。合同签订后，永盛公司依约定履行了合同义务，但吴国斌却未依约定履行交纳物业管理费等义务。截至2016年9月5日，共结欠物业管理费2916.6元、水电公摊费352.1元、卫生费488.5元，共计3757.2元，滞纳金4480.5元。吴国斌辩称，一、超过诉讼时效部分不予支持。本案起诉时间为2016年8月4日，按诉讼时效两年计算，永盛公司主张2014年8月4日之前费用已经超过诉讼时效，不应予以支持；二、永盛公司不是业主大会选聘的物业服务企业，故业主委员会签订的《物业服务管理合同》对业主无拘束力；三、即使《物业服务管理合同》有效，永盛公司的诉讼请求也不应予以支持。1.合同的签订时间是2015年12月28日，永盛公司没有证据证实2015年12月28日前提供了物业服务，故合同签订之前，永盛公司主张物业费及其标准等无事实和法律依据。2.永盛公司未按物业管理需要进行管理，存在严重违约，故吴国斌可拒交物业费。四、若需计算物业费，根据谁主张谁举证的原则，也应由永盛公司承担举证证实物业面积，公摊水电费、卫生费应以实际产生为依据，永盛公司主张按固定标准计算缺乏依据，也无法证明永盛公司为吴国斌垫付了相关费用。《物业服务管理合同》对业主不具有拘束力，永盛公司违约在先，其主张违约金缺乏事实和法律依据，也不应支持。本院经审理认定事实如下：2015年12月28日，永盛公司与万豪业委会签订《物业管理服务合同》。合同第十三条约定委托管理期限自2012年5月28日起至2015年5月27日止，万豪业委会对永盛公司自2015年5月28日至2015年12月27日期间履行物业管理的行为予以追认，并继续委托永盛公司管理至2016年5月27日。合同第十七条约定，多层按0.6元/平米向业主收取物业管理费，卫生费每户每月10元，水电公摊费多层每户每月8元，逾期未交以月为计算单位收取3%滞纳金。合同还对双方的权利义务、物业管理质量、违约责任等进行了约定。另查明，吴国斌位于万豪小区10#楼304单元的房屋建筑面积为106.57平方米，从2014年8月至2016年6月吴国斌结欠物业管理费1438.7元、水电公摊费180元、卫生费225元，共计1843.7元。以上事实，有永盛公司的庭审陈述和其提供的《物业管理服务合同》、施工照片、水电分摊表及发票、公示照片、物业管理补充合同、通知、函、复函、房屋登记信息证明等证据予以证实。永盛公司提供的催缴物业管理费通知，因无法证实已送达给业主，故不予采纳。吴国斌提供的照片，因无法证实是永盛公司服务期间，不予采纳。本院认为，万豪业委会是该小区全体业主的代表，其与永盛公司签订的《物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规有关强制性规定，该合同合法有效，依法受法律保护。吴国斌系罗源县万豪城市广场业主，其未按合同约定履行交纳物业费等费用义务，已构成违约，依法应负支付各项费用的民事责任。永盛公司主张自2012年5月至2016年6月15日的物业管理费、水电公摊费、卫生费，吴国斌辩称2014年8月4日之前的费用超过诉讼时效，本院认为，吴国斌的抗辩理由成立，故仅支持自2014年8月至2016年6月15日的物业管理费、水电公摊费、卫生费共计1843.7元[（106.57㎡×0.6元/㎡+10元+8元）×22.5个月]，超出部分不予支持；涉案合同约定的每月3%滞纳金过高，调整为以当月欠缴金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金；因仅支持自2014年8月起的相关费用，故滞纳金应自2014年9月起计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、吴国斌应于本判决生效之日起10日内支付福建永盛物业管理服务有限公司物业管理费、水电公摊费、卫生费等共计1843.7元，并支付自2014年9月起至还清之日止以当月欠缴金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的滞纳金。二、驳回福建永盛物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由吴国斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员 李 然二〇一六年九月三十日书记员 黄梦湉附：本案适用的法律条文及执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。