江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终2551号
上诉人(原审原告)：孙斌，男，1979年10月14日出生，汉族，住常州市新北区。
被上诉人(原审被告)：常州福隆房地产开发有限公司，住所地常州市新北区通江中路8号912室。
法定代表人：唐云龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘雅静，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：梁琴，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人孙斌因与被上诉人常州福隆房地产开发有限公司（以下简称福隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2017）苏0411民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙斌上诉请求：撤销一审判决，改判支持孙斌的一审诉请；一、二审诉讼费由福隆公司承担。事实和理由：本案最主要的争议焦点在于：与电梯相邻的起居室（厅）隔音墙未按设计施工图纸要求增加砌筑10cm加气块是否属于福隆公司的违约行为，以及福隆公司是否因此应当承担违约责任。一审法院认为福隆公司对此仅负有维修义务，且已整改结束并验收合格，孙斌再要求福隆公司承担违约责任没有合同依据，孙斌认为一审法院认定错误。首先，合同及施工图中均明确孙斌购买的房屋中应有隔音加气块。商品房买卖合同附件三装饰、设备标准之第2条规定：“内墙：墙体砌块为加气混凝土砌块……”2015年4月1日新北质监站向福隆公司发送的书面通知中也明确存在内墙未按施工图要求砌筑10cm加气块的质量缺陷。2015年4月10日福隆公司作出书面整改回复：按施工图加砌10cm厚隔音墙。由此可见，福隆公司对室内未砌隔音墙的问题是明知的、认可的，且表示愿意按照施工图要求整改。其次，福隆公司书面整改回复及2015年4月1日的五方签名会议纪要处置内容已构成福隆公司对孙斌应当履行的书面合同义务。2015年4月10日福隆公司作出书面整改回复不仅明确按照施工图加砌10cm厚隔音墙，而且表示“如有业主室内已装修，提出要求加砌隔音墙，我公司将其室内恢复原样”。该回复有福隆公司加盖的公章，虽然系针对新北质监站的回复，但其内容系针对案涉房屋的质量问题，尤其系针对未按施工图加砌10cm厚隔音墙而作出的如何改正的承诺；孙斌接受该承诺，即在双方之间建立了权利义务关系。福隆公司若未按该书面承诺履行，则应承担违约责任。再次，福隆公司始终未按承诺履行“按施工图加砌10cm厚隔音墙”、“如有业主室内已装修，提出要求加砌隔音墙，我公司将其室内恢复原样”等义务。福隆公司所谓的电梯井防火隔音施工方案与室内加砌10cm厚的隔音墙完全是两个概念，不能认定为履行了前述义务。一方面，福隆公司曾明确表示愿意按施工图要求整改，即在涉案房屋内墙加砌10cm厚隔音墙，就不应采取其他方案（即电梯井道防火隔音措施）来替代。另一方面，《电梯井道防火隔音措施》只是完成了已备案施工图（详见发回重审的双方都提供的施工说明12.1）要求的电梯与井墙之间的“隔音降噪”之要求，所谓的采用电梯井道防火隔音措施替代隔音墙的方案远不能达到内墙加砌10cm厚的隔音墙的效果，也与商品房购买合同不符。交付后的商品房专用部分设计变更，程序也是违法的，变更销售合同福隆公司第十四条合同义务违约（书面通知并取得孙斌的认可并赔偿损失方可变更），变更对孙斌所购商品房专有部分无权更无效。最后，福隆公司长期（2014.1.1-2017年）未履行其义务构成违约就应当承担违约责任。合同法第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。福隆公司最主要的义务就是将符合城建档案馆备案过的施工图要求标准、商品房买卖合同约定的、符合法律规定的房屋交付给孙斌。但如前述，案涉房屋存在未按施工图加砌10cm厚隔音墙的质量问题，属于福隆公司未全面履行自己的合同义务。合同法第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”《中华人民共和国消费者权益保护法》第六条，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍，从重处罚。涉案房屋存在质量缺陷，商品房买卖合同中对该部分的违约责任虽然约定不明确，但不代表福隆公司就不应承担违约责任。孙斌花费102万（不含入户6万左右）购买的当然应当是符合法律规定、符合备案的施工图要求、符合合同约定的商品房，既然福隆公司偷工减料，且长期不予改正，就应承担违约责任。至于违约责任的方式，孙斌有权根据实际情况（福隆公司不愿意、也不可能在涉案房屋内墙增加100mm加气块；福隆公司不愿意、也不可能重新将电梯调整为1000kg二部，1部无障碍1部消防电梯）要求福隆公司承担减少价款的违约责任。其他还有一二审中的多处合同违约，上诉书在这不再一一文字载明。综上，请贵院体谅孙斌买一套房的不容易又鉴于福隆公司（无法不良奸商）造成的高档商品房及附属设施等缺陷后果严重。
福隆公司辩称，一、福隆公司开发建设的房屋（含涉案房屋在内）完全符合法律法规规定的验收条件，并通过政府各职能部门的验收，质量合格。二、对于电梯井道隔音墙问题，福隆公司认为该问题并不影响房屋的主体结构和质量，且福隆公司已进行积极整改，整改后的电梯运行噪音经检测为达标。三、关于配置的电梯问题，福隆公司认为该电梯完全符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，且符合《江苏省住宅设计标准》（DGJ32/J26-2006）的要求。综上，孙斌的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。
孙斌向一审法院起诉请求：1.福隆公司赔偿孙斌违约损失10万元；2.福隆公司赔偿孙斌因合同违约产生的误工费等其他损失15751元，并由福隆公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年4月26日，孙斌与福隆公司签订商品房买卖合同一份，约定孙斌购买福隆公司开发的新北区御景湾3幢甲单元201室房屋一套，建筑面积128.17平方米，房屋总价102万元，交付时间为2013年12月31日前。合同对交房期限、交付手续、以及规划设计变更等均作了明确。同时双方又签订了相关合同附件，其中附件三明确电梯采用品牌电梯，未约定载重量；附件四第十七条第四项约定，本条所指交付为实际交付，即买受人接受房屋、领取钥匙并办理完毕相关交接手续的。2013年12月16日，勘察、设计、监理、建设、施工等单位共同对包括涉案房屋在内的住宅及配套用房进行竣工验收，并报建设主管部门常州市新北区城市管理与建设局备案。同年12月18日，常州市新北区城市管理与建设局核发了常新城建交2013第013号常州市商品房交付使用备案通知书，载明：福隆公司开发的御景湾花园1-3幢等已办理房屋建筑工程竣工验收备案，规划、国土、环保、绿化和民防等部门已出具验收意见，符合常州市《关于加强市区商品房交付管理的通知》的相关要求，通过商品房交付使用备案。同年12月31日，孙斌领取了所购房屋的钥匙，但对房屋的质量及配套设施有异议。2014年3月27日，福隆公司领取了御景湾1-3幢等房屋的产权证书。孙斌入住该房后，曾多次就电梯噪声问题向福隆公司及建设主管部门反映，相关部门也就该信访事项协调处理。2015年1月22日，孙斌交纳了房屋维修基金。次日，福隆公司向常州房屋担保置换有限公司移交了该房屋办理房屋权证的相关资料。同年1月26日，福隆公司出具声明一份，明确因其保管不慎，遗失御景湾3幢甲单元201室房屋的办证发票联。同年2月10日，孙斌领取了该房屋的所有权证及国有土地使用证原件，载明产权登记时间为2015年1月28日。孙斌入住御景湾3幢甲单元201室房屋后，因电梯噪音扰民，向相关部门信访投诉。2015年4月1日，建设主管部门召集建设单位、施工单位、监理及孙斌等召开协调会，并形成了“建设工程质量监督抽查记录”，就业主反映的3号楼相邻起居室隔墙没有按照设计施工图说明增设10CM厚加气块隔音墙，另原设计为2台1000**的客梯，实际安装的是2台825**的客梯，业主质疑是否有一台为无障碍电梯。会议明确对隔音墙的处理要征求业主意见，原则上按照原设计说明增加隔音墙，并将业主的装修恢复或协调补贴。对于电梯问题，建议由建设单位和业主共同确定电梯检测单位进行检查。相关参加人员均在记录上签字，孙斌也签字认可。当日，常州市新北区建设工程质量安全监督站向福隆公司发出“房屋建筑质量缺陷处理通知书”，明确新北区御景湾3号房（公安编号）存在质量缺陷：与电梯紧邻布置的起居室（厅）隔墙没有按照设计施工图纸说明要求增加砌筑10CM加气块，要求福隆公司在收到本通知书5个工作日内查明原因，尽快协调处理，并将处理结果书面报告该站。4月10日，福隆公司回复，将对电梯井道的运行进行降噪处理；按施工图加砌10CM厚隔音墙；如有业主家已装修，提出要求加砌隔音墙，福隆公司将其室内恢复原样。4月20日，福隆公司完成电梯井防火隔音施工方案，并报监理单位审核。2015年5月20日，该工程施工完成，报监理单位审核。次日，建设单位、设计单位及监理公司对电梯井道防火隔音分项予以验收，验收意见为合格。同年7月10日，福隆公司委托常州青山绿水环境检测中心有限公司对相关房屋的电梯噪声进行检测，但孙斌对此不予认可。审理中，双方均不同意对电梯噪声进行鉴定。2012年7月10日，江苏筑原建设设计有限公司发出设计变更单，内容为：根据建设方要求，电梯载重由1000KG变更为800KG，满足江苏省住宅设计标准（DGJ32/J26-2006）第8.4.18.1条，本工程应设置一台载重量不小于800KG的消防电梯设计要求。现实际安装的电梯载重为825KG。
一审庭审中，孙斌就赔偿损失10万元的范围予以明确，包括因迟延交付房屋违约金1万元、拖延办理房屋所有权证违约金7900元、电梯噪音导致孙斌精神损失2100元及电梯不符合设计配置要求违约金8万元，因福隆公司违约，造成其误工、交通及律师、诉讼费用等损失15751元。
一审法院认为，孙斌、福隆公司签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依照合同约定主张权利、履行义务。关于福隆公司是否违约问题，孙斌主张福隆公司存在迟延交付房屋、交付房屋不符合质量要求和迟延办理房屋产权证的违约情形。一是房屋交付问题：孙斌于2013年12月31日领取了所购房屋的钥匙，虽房屋质量存在一定瑕疵，孙斌可以根据合同约定要求福隆公司履行维修义务，并不构成迟延交付情形。孙斌主张房屋交付必须以房屋产权转移为准既没有合同依据，也缺乏法律依据，孙斌认为福隆公司迟延交付房屋的理由不能成立，法院不予采信。二是交付房屋不符合质量要求的问题：福隆公司交付的房屋在电梯井道施工时漏砌了10CM加气隔音墙，经建设主管部门协调监督，福隆公司重新设计施工方案，并已整改结束，经相关部门验收合格。对于福隆公司是否因此承担违约责任，双方合同中明确约定，除房屋主体结构以外的其他质量问题，经对同一部位五次修理，不能修复，影响买受人正常居住使用的，有权解除合同并承担违约责任。因此，在合同未根本违约情况下，福隆公司对该质量缺陷仅负有维修义务。现福隆公司已整改结束并验收合格，孙斌主张福隆公司承担违约责任没有合同依据。孙斌提出电梯噪声仍不符合国家强制性标准证据不足，法院不予支持。至于电梯质量不符合原设计载重1000KG的要求，实际施工中变更为825KG，因该项目建设时，国家和地方关于电梯的载重强制性标准为800KG，故福隆公司经原设计单位同意变更电梯载重为825KG并不违反强制性标准要求。当原设计标准高于国家和地方的强制性标准，实际施工中又没有按照原设计标准执行，并不当然构成合同违约，还要结合双方订立的商品房买卖合同综合考量。双方在合同中仅明确品牌电梯，对电梯的载重没有约定。且双方还约定，该事项变更无需通知买受人或征求其同意，因此孙斌主张福隆公司违约理由不成立。对于相关配套设施未建设投入使用，涉及的环保验收等尚未进行等事实，孙斌提供的证据不充分，法院不予认定。三是办理房屋产权证问题：我国法律规定，办理房屋权属证书，孙斌、福隆公司双方均需提供相关资料。福隆公司于2013年12月31日向孙斌交付房屋后，于2014年3月27日领取了1-3幢等房屋的产权证书，符合双方合同中约定的交付房屋九十日内具备办理房地产权属证书的条件。孙斌在接收房屋后，房屋的相关费用未进行结算，房屋维修基金等费用至2015年1月22日才交纳。孙斌提供的业主住宅专项维修资金帐户对帐单，证明其已于2013年12月17日支付房屋维修基金，因当时房屋尚未交付，按常理孙斌不可能先行支付该费用，且孙斌也没有提供付款凭证，故不能证明该费用由其缴纳。而福隆公司提供的孙斌银行卡刷卡记录则充分证明双方结算费用的时间为2015年1月22日，故导致房屋权属证书未能如期办理的主要原因在于孙斌自身。福隆公司遗失孙斌房屋的办证联发票，也在一定程度是影响了房屋权属证书的办理，福隆公司应承担相应的违约责任。孙斌该诉讼请求部分理由成立，法院予以支持。但孙斌主张的违约金数额过高，以福隆公司承担违约金2000元为适宜。孙斌主张的误工费、交通费损失，因其提供的证据缺乏真实性和关联性，该证据不予认定。孙斌因此支出的诉讼费及律师费损失依法处理。孙斌主张的精神损失，因本案系合同纠纷，该请求缺乏法律依据，法院依法不予支持。判决：一、常州福隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿孙斌因合同违约导致的损失2000元；二、驳回孙斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2494元，由孙斌承担2350元，常州福隆房地产开发有限公司承担144元。
二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为，孙斌与福隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。孙斌主张福隆公司所交付的房屋存在诸多瑕疵，违反了合同约定，致其产生损失。依照法律规定，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案孙斌与福隆公司签订的《商品房买卖合同》中，对房屋存在质量问题约定了在保修期内由福隆公司负责修理，但未约定福隆公司承担违约金，且孙斌也未能就其损失提供充分的证据予以证明。孙斌提出的所购商品房电梯与住房之间未砌10CM厚的加气块墙，不符合设计施工图的要求，而该质量缺陷的后果是电梯运行时噪音较大，隔音效果较差。福隆公司针对该质量问题采取了相应的补救措施，并提交证据证明修复后已符合相关标准。孙斌对福隆公司提交的证据不予认可，但不同意法院对电梯噪声进行鉴定，也未能提供其他足以反驳的相关证据，故对孙斌提出的涉案房屋仍存在质量问题的主张，本院不予支持。孙斌提出的电梯载重由1000KG变更为825KG，因双方在《商品房买卖合同》中对电梯载重并未予以明确约定，且实际安装的电梯载重为825KG,达到江苏省住宅设计标准，故孙斌认为福隆公司变更电梯载重的行为属于违约行为的理由不能成立。孙斌的其他上诉理由也均不能成立，本院不予支持。
综上，孙斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2494元，由孙斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢文忠
审判员 尤建林
审判员 是飞烨
二〇一七年十一月六日
书记员 夏 煜