河南省三门峡市陕州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1222民初1035号
原告（反诉被告）河南富达电力集团有限公司。住所地：三门峡市黄河路西段供电大楼北侧。
法定代表人李振久，该公司总经理。
委托代理人薛勇江、孟文奇，河南言东方律师事务所律师。（特别授权）
被告（反诉原告）李春婷，女，生于1966年3月7日，汉族，住河南省三门峡市陕州区。
委托代理人段清、王泽义，河南天保律师事务所律师。（特别授权）
原告（反诉被告）河南富达电力集团有限公司(以下简称富达公司）诉被告（反诉原告）李春婷租赁合同纠纷二案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人薛勇江、孟文奇、被告（反诉原告）李春婷及其委托代理人段清、王泽义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告富达公司诉称：2013年11月原、被告双方签订房屋租赁协议和设备租赁使用协议，原告将位于陕州区永乐街中段北侧仁和苑小区商场（地下一层、地上两层）总面积为1912.86平方米的房屋及设备租赁给被告做超市使用，被告对租赁房屋及设备充分考察后签订协议，原、被告双方对租赁范围、租赁费用、租赁期限、双方责任及违约责任作出明确约定，合同生效后，被告仅支付2014年1月1日至2015年1月1日的房屋租赁费和设备租赁费，从2015年1月2日至起诉之日房屋租赁费和设备租赁费被告均未履行，经原告多次催要，被告以各种理由拒绝履行，无奈诉至法院，请求：1、依法解除原、被告双方于2013年11月12日签订的《河南省富达电力集团有限公司房屋租赁协议》和2013年11月8日签订的《设备租赁使用协议》；2、依法判令被告支付房屋租赁费437490元，设备租赁使用费187500元（房屋租赁费及设备租赁费从2015年1月2日暂算至2016年3月31日），违约金50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告李春婷辩称：一、原告出租给答辩人的房屋是用于超市经营，但存在重大的质量安全隐患，地下室一直不能使用。2013年11月，原告经营的富达超市因经营不善对外出租，答辩人和原告协商一致，由答辩人整体承租进行超市经营。答辩人在合同签订后进行了简单装修就开始经营，但不久就发现房屋存在重大质量问题和安全隐患，尤其是地下室根本不能使用，为了安全答辩人只能放弃使用地下室一层。在超市经营中，由于地基下沉，一楼门前地基下降大约30至40公分，室内墙壁可以看见阳光，老鼠可以随意出入，造成超市大量的食品被老鼠破坏。另外，超市的东门经常掉落，甚至砸伤顾客，经营信誉受到严重影响。二、答辩人就房屋质量和安全隐患问题多次告知原告，但原告置之不理。因房屋质量问题，答辩人在最早发现后，第一时间就告知了原告，但原告置之不理。答辩人无奈多次电话告知、上门告知，希望双方妥善处理，但均无果。三、原告的诉讼请求不应得到支持。答辩人租赁该房屋和设备，目的是进行超市经营，答辩人所在的万家福生活广场员工有60余人，超市货物达300万元，解除合同明显不能解决问题，且会造成巨大经济损失，因此答辩人不同意解除合同。原告起诉解除合同及15个月的房屋租赁费和设备租赁费，因答辩人一直无法正常使用地下室，该地下一层的费用209330元不应予支持。原告进行房屋维修加固地基，答辩人同意并积极配合，但原告应考虑到答辩人超市员工的利益和过期商品的处理以及二次开业费用等，所有损失应有原告承担。综上，原告出租的房屋存在重大安全隐患，明显存在过错，法院应当查明事实，驳回原告的起诉，维护被告的合法权益。
反诉原告李春婷诉称：2013年11月，反诉被告因其经营不善，将其位于陕州区永乐街中段北侧仁和苑小区商场（地下一层、地上两层）总面积1912.86平方米房屋和设备租赁给反诉原告使用。反诉原告按约定交付了第一年的房屋租金350000元及保证金60000元。反诉原告于2014年元月开始进行超市经营，由于地下一层存在严重的安全隐患，地下一层实际一直不能投入使用。2014年9月份，地上一层的地基也开始严重下沉，房屋墙体开裂等，反诉原告要求反诉被告进行修缮，但多次反映均无人理睬。时至今日，一楼临街一侧地基下沉高达30至40公分，在室内可以看见阳光，室外老鼠进入超市大肆破坏，房屋钢化门经常掉落并砸伤顾客，实在无法经营的情况下，反诉原告只好自己进行维修，房屋及门框修理花费高达58736元。之外，由于租赁设备质量问题和出租方原因，导致设备无法正常运转，也经过几次大修，花费11300元。因为出租房屋存在十分严重的安全隐患，许多员工因此辞职，顾客大幅减少，造成反诉原告商誉受到巨大损失，经营受到严重影响，经济损失惨重。反诉被告出租的房屋存在严重安全隐患，根本不能正常使用，是其违约在先，反诉原告要求其进行修理维护属于合法正当要求，但反诉被告却一直置之不理，给反诉原告造成巨大的经济损失，为此提起反诉，请求判令：1、反诉被告继续履行合同义务；2、反诉被告对出租房屋进行修理维护并承担停业维修期间给反诉人造成的停业经济损失200000元；3、反诉被告退还因租赁房屋地下一层无法使用反诉原告已经缴纳的2014年度租金166667元；4、反诉被告赔偿反诉原告因修理租赁房屋及租赁设备以及因租赁房屋变形造成他人损害而产生的实际损失费用70036元；5、本案所有的诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告富达公司未提交书面答辩状，庭审中口头辩称：1、反诉被告有权依据双方签订的租赁协议解除合同。合同中明确约定了双方违约应当承担的责任以及双方可以行使的权利。因反诉原告拒绝履行租赁协议的主要义务，故反诉被告有权行使合同的解除权。2、反诉被告交付的租赁房屋是经相关机构验收合格的房屋，且在合同履行初期和合同标的交付时，并未出现任何合同履行义务的瑕疵，只是在合同履行过程当中出现部分质量问题，但是反诉被告在得知租赁房屋出现质量问题后积极做出响应，配合反诉原告进行房屋维修（对房屋外部）。但由于双方对房屋内部的维修方案发生分歧，致使反诉被告无法履行房屋维修义务，因此无论反诉原告是否存在损失，其损失应当自行承担。关于反诉原告诉讼请求第三项，因反诉被告完全交付了租赁房屋，对于地下一层无法使用应当是由两种原因造成的：一是因为反诉原告不同意我方对房屋内部进行维修，二是因反诉原告未采取措施防止损失扩大和其经营规模以及经营行为自行选择是否使用地下一层所造成的，不能因此形成反诉原告不向我方支付租赁费用的理由。综上，我方认为，反诉原告应当依据合同约定按期向反诉被告支付房屋租赁费用，因其不同意反诉被告维修房屋内部造成的损失，应由其自行承担，同时因反诉原告的违约行为，无法实现合同的根本目的，反诉被告有权行使合同的解除权。
经审理查明：原告（反诉被告）富达公司、被告（反诉原告）李春婷双方以富达公司为甲方、李春婷为乙方于2013年11月8日签订了一份设备租赁使用协议，约定：一、设备租赁：使用该房屋的设备租赁费不含税每年为150000元。包括甲方房屋装修投入的所有设施、格力中央空调、消防系统等，甲方保障所租给乙方的所有设施能够正常使用，本协议签订之日起七日内交清房屋中设备使用费，甲方给予乙方两个月装修准备营业期间的减免优惠。自本协议生效，设备租赁费用第一年在合同签订十日内交付，第二年交纳费用按照合同，每年12月10日前交纳下一年度设备租赁费用。三、使用期限：2013年11月15日至2018年12月31日。五、乙方的责任与义务：4、乙方负责维护、检修、保养租赁设备；经甲方同意，乙方可对租赁资产进行改善或者增设他物；6、协议期满或者租赁期间终止本协议，不得以设备维修保养等为由向甲方索要任何费用。六、违约责任：如果乙方未按照本协议定期向甲方支付费用，每延迟支付一天，按照乙方应付的使用费的1%向甲方支付违约金。双方并对各自的权利义务、争议的解决方式及其它事项进行了约定。后原告（反诉被告）富达公司与被告（反诉原告）李春婷双方以富达公司为甲方、李春婷为乙方于2013年11月12日又签订了一份房屋租赁协议，协议约定：一、租赁范围：甲方将位于陕县县城永乐街中段北侧仁和苑小区商场（地下一层、地上两层）面积共为1912.86平方米的房屋租赁给乙方做商场使用；二、费用说明：双方协商房屋年租赁基准价格为350000元，房屋租赁期限为五年，甲方给乙方两个月期间的房租减免优惠，实际租赁期限为2014年元月1日至2018年12月31日。协议签订第三年开始，每年房租费用增加6%。同时合同签订后，缴纳合同保证金60000元；五、违约责任：任何一方未能履行本协议条款，另一方有权终止本协议，所造成的损失由违约方承担。乙方如违反协议中任何一条款，合同履约保证金将不予退还。如果乙方未按照本协议定期向甲方支付费用，每延迟支付一天，按照当期乙方应付的合同价款的1%向甲方支付违约金，延迟一个月者，甲方有权收回该房屋或者采取其他措施停止乙方经营，乙方承担甲方损失并承担违约责任。协议期满乙方在房屋租赁期间无违约行为，双方办理交接手续后甲方退付乙方所交纳的合同履约保证金。双方并对每期租金的交付时间和数额、甲乙双方的责任及其他相关事项进行了约定。上述两份租赁合同签订后，被告（反诉原告）李春婷按合同约定时间于2013年11月15日向原告（反诉被告）富达公司交付了第一期房屋、设备租金及履约保证金，当日原告（反诉被告）富达公司将租赁物房屋及设备交付给被告（反诉原告）李春婷使用。之后被告（反诉原告）李春婷在筹备超市过程中，发现地下一层局部有下沉，经和原告(反诉被告）富达公司相关负责人协调后，其对该下沉处进行了处理，花费23900元，该费用原告（反诉被告）富达公司收取租金时予以扣除。2014年1月6日，被告（反诉原告）李春婷经营的超市开始营业。同年9月12日，被告（反诉原告）李春婷向原告（反诉被告）富达公司提出出租房屋出现地基下沉等质量问题，2014年12月份富达公司对出租房屋外围地基下沉问题进行了修复处理，之后原告（反诉被告）富达公司向被告（反诉原告）李春婷催要2015年度房屋及设备租赁费时，被告（反诉原告）李春婷要求富达公司先行对其承租房屋室内维修问题解决后再支付房租。关于出租房屋室内的维修，因维修期间需被告（反诉原告）李春婷予以停业配合，双方虽对停业期间损失及室内维修方案问题多次协商，但未能达成一致意见，致使出租房屋室内维修问题未能解决。原告富达公司起诉来院，请求：1、依法解除原、被告双方在2013年11月12日签订的《河南富达电力集团有限公司房屋租赁协议》和2013年11月8日签订的《设备租赁使用协议》；2、依法判令被告支付房屋租赁费437490元，设备租赁使用费187500元（房屋租赁费及设备租赁费从2015年1月2日暂算至2016年3月31日），违约金50000元；3、本案的诉讼费由被告承担。针对原告富达公司的起诉，被告李春婷提出了反诉，请求：1、判令反诉被告继续履行合同义务；2、判令反诉被告对出租房屋进行修理维护并承担停业维修期间给反诉人造成的停业经济损失200000元；3、判令反诉被告退还因租赁房屋地下一层无法使用反诉原告已经缴纳的2014年度租金166667元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告因修理租赁房屋及租赁设备以及因租赁房屋变形造成他人损害而产生的实际损失费用70036元。5、本案所有的诉讼费由反诉被告承担。审理中，被告（反诉原告）李春婷撤回了第二项反诉请求中要求反诉被告承担停业维修期间给反诉人造成停业经济损失200000元的请求。
另查明：被告（反诉原告）李春婷欠原告（反诉被告）富达公司2015年1月2日起至2016年3月31日止的房屋租赁费437490元和设备租赁使用费187500元。
审理中，被告（反诉原告）李春婷申请对承租房屋出现裂缝地基下沉等隐患的原因和房屋维修到不存在安全隐患状态所需费用进行鉴定，后被告（反诉原告）李春婷撤回了该鉴定申请。本院曾组织原、被告双方多次进行调解，但因双方意见分歧较大，致使调解未能成功。
本院认为?：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。”原告（反诉被告）富达公司与被告（反诉原告）李春婷所签订的房屋租赁协议及设备租赁使用协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，因出租房屋出现质量问题，双方为此发生争执，依照双方的合同约定，协议中未尽事宜，双方应当本着互谅互让的原则协商解决。现原告（反诉被告）富达公司以被告（反诉原告）李春婷不按合同约定交纳房屋及设备租赁费致使合同目的无法实现为由要求解除合同，被告（反诉原告）李春婷辩称其未按时交纳房屋及设备租金是因为承租的房屋存在严重瑕疵和安全隐患，依照合同法第二百二十七条的规定，其未交纳房租具有正当理由，故原告不享有解除权，且被告（反诉原告）李春婷提起反诉要求原告（反诉被告）富达公司继续履行合同。本院经审查认为依照合同的约定被告（反诉原告）李春婷应当按照双方约定时间向原告（反诉被告）富达公司交纳房屋及设备租金，其未按时交纳租金应属违约，但结合本案查明的事实，被告（反诉原告）李春婷未按时交纳租金系其承租的房屋存在质量瑕疵，其就此提出抗辩，要求原告（反诉被告）富达公司对其承租房屋进行修复，且双方对房屋修复问题曾多次协商未能解决，原告（反诉被告）富达公司据此认为被告（反诉原告）李春婷违约并要求解除合同、支付违约金的理由依据不足，故对原告富达公司要求解除双方签订的房屋租赁和设备租赁使用协议并要求支付违约金50000元的请求不予支持，对反诉原告李春婷要求反诉被告富达公司继续履行合同的请求予以支持。关于原告富达公司及反诉原告李春婷的其它请求分述如下：
一、对原告富达公司的起诉请求的审查认定：原告富达公司要求被告李春婷支付从2015年1月2日起到2016年3月31日止的房屋租赁费437490元和设备租赁使用费187500元的请求，被告李春婷对从2015年1月2日起未向原告富达公司交纳租金的事实并无异议，认为其未交纳租金是因为承租房屋存在质量瑕疵，要求原告富达公司修复后再行交纳。本院经审查认为，被告李春婷应当依照合同约定按时交纳房屋及设备租金，其承租房屋后虽存在质量瑕疵，但被告已同意对此进行修复，因修复期间停业损失问题双方未能协商一致，致使修复工作未能进行，其据此对抗原告富达公司解除合同及支付违约金的请求本院已予以采纳，结合其从向原告提出出租房屋存在质量瑕疵到双方协商解决及本案审理期间，其承租的房屋和设备一直处于使用状态的事实，其要求等被告富达公司对出租房屋修复后再支付所欠租金的辩解意见理由不足，本院不予采纳。被告李春婷另辩称因房屋质量问题，其承租的地下一层一直无法正常使用，该地下一层的费用209330元不应给予支持，且其他租赁费和设备租赁费应予适当调低，对此原告不予认可，本院经审查认为，被告李春婷主张的其地下一层因房屋质量问题致使一直无法正常使用的理由缺乏事实依据，要求扣除地下一层费用209330元的计算标准亦缺乏依据支持其主张，故对其辩称意见本院不予采纳。本院对原告富达公司要求被告李春婷支付从2015年1月2日起到2016年3月31日止的房屋租赁费437490元和设备租赁使用费187500元的请求依法予以支持。
二、对反诉原告李春婷的反诉请求的审查认定：1、反诉原告李春婷要求反诉被告富达公司对出租房屋进行修理维护的请求，反诉被告富达公司对此予以认可，也表示愿意履行该修复义务，但需要反诉原告李春婷予以配合。本院经审查认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，双方对出租房屋的维修义务没有约定，依法应由出租人即反诉被告富达公司承担，反诉被告富达公司履行维修义务时，反诉原告李春婷应予配合，故对反诉原告李春婷要求反诉被告富达公司对出租房屋进行维修的请求予以支持；2、反诉原告李春婷要求反诉被告富达公司退还因租赁房屋地下一层无法使用其已经交纳的2014年度租金166667元的请求，反诉被告富达公司认为反诉原告李春婷承租反诉被告富达公司的房屋后，对地下一层自己使用和不使用以及如何使用均由其自行选择和决定，现其以地下一层因局部下陷存在质量问题导致无法使用的理由不能成立，按其陈述在接收承租房屋时即发现该问题，并对该问题自行进行了修复，且修复费用已由我方承担，该理由即不存在，反诉原告的该项请求依法不能成立。本院经审查认为反诉被告富达公司的辩称意见理由充分、与法有据，应予采纳，故对反诉原告李春婷要求反诉被告富达公司退还其已经交纳的2014年度地下一层租金166667元的请求不予支持；3、反诉原告李春婷要求反诉被告富达公司赔偿其因修理租赁房屋、租赁设备以及因租赁房屋变形造成他人损害而产生的实际损失费用70036元（其中更换及维修玻璃门费用55350元、门砸伤顾客赔偿费用3386元、租赁设备维修费用11300元），对于反诉原告李春婷的该项请求反诉被告富达公司仅认可其中经其同意的更换玻璃门所花费的1700元及两次维修门所花费的1600元，关于反诉原告其他修理门的费用及门坏砸伤顾客所花费用和租赁设备的维修费用，反诉被告不予认可。本院经审查认为出租房屋的维修义务依法应有反诉被告承担，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要物维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，如果反诉原告李春婷租赁房屋的玻璃门需要维修，反诉原告李春婷应当先行告知反诉被告富达公司履行维修义务，在反诉被告富达公司未履行维修义务的情况下，反诉原告李春婷可以自行维修，所花费的维修费用应由反诉被告富达公司承担。反诉原告李春婷主张其维修玻璃门共花费55350元，虽然提交了维修人员出具的收据，反诉被告富达公司对此不予认可，且维修人员未能出庭作，该证据的真实性无法得到确认，故反诉原告主张的玻璃门维修费用55350元证据不足，本院对反诉被告富达公司认可的更换玻璃门所花费的1700元及两次维修门所花费的1600元共计3300元予以支持，反诉原告李春婷所花费的玻璃门更换和维修费用中的3300元由反诉被告富达公司承担。关于反诉原告李春婷主张要求反诉被告富达公司承担其支付的因门砸伤顾客赔偿费用3386元的请求，反诉被告富达公司不予认可，反诉原告李春婷未能提供证据证实其主张成立，依法应承担举证不能的不利法律后果，故对反诉原告李春婷的该请求不予支持。关于反诉原告李春婷要求反诉被告富达公司承担其支付的设备维修费11300元，反诉被告富达公司对此不予认可，本院经审查认为，依照双方所签订的设备租赁协议第五条第四项“乙方负责维护、检修、保养租赁设备；经甲方同意，乙方可对租赁资产进行改善或增设他物。”和第五条第六项“协议期满或者租赁期间终止本协议，不得以设备维修保养等为由向甲方索要任何费用。”的约定，在租赁期间关于设备的维修义务应有反诉原告李春婷承担，反诉原告李春婷称该费用系因反诉被告富达公司交付的设备不合格及反诉被告在维修室外工程施工时把消防管道挖断所产生的维修费用，应由反诉被告富达公司承担，反诉被告富达公司对此不予认可，反诉原告李春婷未能提供证据证实其主张成立，依法应承担举证不能的不利法律后果，故对反诉原告李春婷的该项请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，判决如下：
原告河南富达电力集团有限公司与被告李春婷于2013年11月12日签订的《河南富达电力集团有限公司房屋租赁协议》和2013年11月8日签订的《设备租赁使用协议》继续履行；
被告李春婷于本判决生效之日起十日内支付原告河南富达电力集团有限公司从2015年1月2日起到2016年3月31日止的房屋租赁费437490元和设备租赁使用费187500元，共计624990元；
反诉被告河南富达电力集团有限公司于本判决生效后三十日内对反诉原告李春婷承租的房屋出现的质量问题进行维修；
反诉被告河南富达电力集团有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告李春婷玻璃门的更换及维修费用3300元；
驳回原告河南富达电力集团有限公司及反诉原告李春婷的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10550元，反诉案件受理费3975元，共计14525元，原告（反诉被告）河南富达电力集团有限公司负担4525元，被告（反诉原告）李春婷负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审 判 长 张洪涛
人民陪审员 阴建国
人民陪审员 芦先菊
二〇一六年十一月十日
书 记 员 张 歌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除。依法成立的合同，受法律保护。”
第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。”
第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付资金的合同。”
第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”
第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应的减少租金或者延长租期。”
第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”