浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1122民初89号
原告：胡金丹，农民。
原告：邢爱智，个体户。
俩原告委托代理人：雷王薇、陈葛晋，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。
被告：缙云县新碧街道黄碧街村民委员会，住所地：缙云县新碧街道黄碧街村。
代表人：虞子亮，系村民委员会主任。
委托代理人：舒红斌，农民，系村党支部书记。
委托代理人：施展鹏，浙江博翔律师事务所律师。
原告胡金丹、邢爱智与被告缙云县新碧街道黄碧街村民委员会（以下简称黄碧街村委会）生命权、健康权、身体权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。邢爱芬、邢爱智及其委托代理人雷王薇、陈葛晋，被告黄碧街村委会代表人虞子亮、委托代理人舒红斌和施展鹏到庭参加诉讼。本案经审委会讨论决定，现已审理终结。
原告胡金丹、邢爱智起诉称：俩原告系婆媳关系。原告邢爱智与姐姐邢爱芬合伙经营“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）。被告黄碧街村委会取得浙江宇雷集团有限公司（以下简称宇雷集团公司）坐落缙云县新碧街道镇北路19号20间店面（以下简称19号店面）的使用权。2012年12月30日，邢爱芬与被告黄碧街村委会签订《店面租赁协议》，约定被告将19号店面9-12号四间店面出租给邢爱芬使用，租赁期限：2013年3月24日至12月31日，年租金33663元，在签订协议时交清。2013年10月5日，在经营户未接到通知的情况下19号店面被突然停止供电。原告与8家经营户数次联系被告要求解决供电问题，被告答复经营户自行拉电解决。原告与8家经营户只能各自私拉电线以解燃眉之急。原告从附近的摩托车修理店接电源到原先使用的电表上，用电过程中曾数次遇到保险丝烧断的情形。原告与被告联系，说明用电存在安全隐患，要求尽快解决以免发生用电安全事故。时值被告换届选举，原告反映的问题没有受到重视。2013年11月30日2时15分许，原告经营的“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）发生火灾事故，过火面积达171.60平方米，烧毁房屋、婴幼儿用品、生活用品等，造成原告邢爱智丈夫陈伟、大儿子陈某乙、小儿子陈某甲达死亡。丽水市公安消防支队（以下简称消防支队）作出丽公消认字（2013）第0002号火灾事故认定书，认定起火原因系电气故障引发火灾。因原告承租店面后门（宇雷集团公司后门）早已被被告用泥土封堵，火灾发生后，消防车辆无法通行赶往火灾现场从东面实施救援。厂区内部距离火灾现场最近的两个消防栓早已被被告切断水源，无法提供消防用水，导致火灾事故损失进一步扩大。一、在原告没有收到被告通知房屋已经拍卖并未与买受人重新签订合同的情况下，基于买卖不破租赁原则和合同相对性原则，原、被告仍然是双方签订的房屋租赁合同的主体。二、物权变动的时间以变更登记为准。（2012）杭下执民字第983号执行裁定书裁定19号店面归司法拍卖的买受人缙云县碧辉建材有限公司（以下简称碧辉公司）所有，但是根据（2012）杭下执民字第983号协助执行通知书，直到2013年12月26日19号店面仍然未办理物权变更登记手续。被告仍然是出租方，原、被告签订的协议仍然合法有效。三、公估报告是经法院委托具有资质的公估公司制作，该公估公司在省高院指定名录中，鉴定人的鉴定程序合法，公估报告应当获得法院认可。四、被告作为出租人有保障出租房屋用水、供电、消防设施完善以及消防通道畅通的义务。被告消极懈怠，不及时处理停电问题、用电安全隐患以及切断消防水源、封堵消防通道的行为是事故发生和损失扩大的直接原因，被告应当对原告的损失承担全部赔偿责任。经与被告协商未果，诉至法院，请求判令：1、被告向俩原告赔偿因火灾事故造成陈伟死亡的死亡赔偿金、丧葬费、精神损害抚慰金、被扶养人生活费等合计846036.5元；2、被告向原告邢爱智赔偿因火灾事故造成陈某乙、陈某甲达二人死亡的死亡赔偿金、丧葬费、精神损害抚慰金、处理事故人员误工费和交通费等合计1668553元；3、被告承担本案诉讼费用。
原告胡金丹、邢爱智为支持其诉请主张，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1、身份证复印件、户口本复印件、证明原件各一份，待证原告的主体资格；
2、店面租赁协议复印件、证明原件各一份，待证原告邢爱智和邢爱芬向被告租赁19号店面用于经营“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）的事实；
3、火灾事故认定书、火灾现场勘验笔录、技术鉴定报告复印件各一份，待证本案火灾事故发生的时间、地点、起火部位、起火原因等情况和火灾发生后现场情况以及火灾造成“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）完全被烧毁和人员死亡的事实；
4、宇雷集团公司全景图复印件一份、火灾现场后门及火灾现场最近的消防栓照片原件四张，待证火灾事故发生时现场环境以及后门消防通道被土石堆积无法正常通行的事实；
5、律师调查笔录原件三份、8家经营户布局图复印件一份，待证与原告经营的“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）同排店面8家经营商铺因2013年10月初被供电部门停止供电，经多次向被告反映情况要求解决未果而各自私拉乱接用电的事实；
6、火化证明原件三份，待证陈伟、陈某乙、陈某甲达因火灾事故死亡已被火化的事实；
7、居住证明、个体工商户登记情况表、店面租赁协议书、当庭提交陈伟的暂住证原件各一份，待证陈伟多年一直居住生活在丽水市区，并在丽水市区经营铝合金门窗制作销售生意的事实；
8、证明原件二份、缙云县中学学生基本信息原件一份，待证陈某乙就学情况；
9、家庭成员情况登记表、村委会证明原件各一份，待证原告胡金丹系陈伟母亲并由陈伟赡养的事实；
10、缙云县新碧街道中心幼儿园证明原件一份，待证陈某甲达就学情况；
11、承诺书复印件一份，待证被告从2013年1月1日起取得了19号店面的使用权和租赁权，并与原告方签订租赁合同的事实。
被告黄碧街村委会答辩称：一、被告不是本案适格主体。被告只是给宇雷集团公司代收租金。19号店面已经在2013年9月份由第三方拍卖所得，被告并非该房产的原所有权人，也非事故发生时的所有权人，不是本案的适格主体。（一）买卖不破租赁原则是为了保护承租人的合法权益，是对新的买受人的限制。物权发生变动，买受人应当承担原物权所有人与承租人签订的协议约定的义务。原出租方不需要承担原来租赁的义务，也不享有原来租赁的权益。（二）司法确认是物权变动的一种方式，司法确认的物权变动更应受到法律保护。19号店面由司法程序拍卖，产权变动时间是司法拍卖法律文书的生效时间，而不是房管部门变更登记的时间。综上，本案案件发生时产权已经发生了变动，被告不是本案的适格主体。二、本案的发生原因是原告私拉电线。原告在明知私拉电线会造成严重后果的情况下还私拉电线，最终导致本案的发生。原告为了抢救财物，没有及时逃离才造成人员伤亡，自身存在重大过错。三、原告诉状诉称的“原告与8家经营户数次联系被告要求解决供电问题，但得到的答复是要求经营户自行就近拉电解决，……以及原告承租的店面后门早已被被告用泥土封堵，导致消防车辆无法通行赶往火灾现场从东面实施救援，且厂区内部距离火灾现场最近的两个消防栓也早已被被告切断水源”，与事实不符。消防通道在承租之前就已经封堵。被告没有要求原告去私拉电线，也没有封堵消防通道，况且原告所称的消防栓并非是被告所能控制的范围。四、公估报告不客观不实际。公估方采用类比推定的方式，应当向当事人和法院说明；采用类比推定的方式需要在同地区多找几家同类别经营户，仅采用壶镇一家类比推定，是不合理的。公估报告是建立在假设前提下，没有其他证据相佐证，不能作为本案定案依据。原告要求赔偿的损失无法确定。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告黄碧街村委会为证明其辩称意见，在举证期限内向本院提供下列证据：
1、向杭州市下城区人民法院提交的依法保护村集体财产的报告、碧街村征地款结息表、欠条复印件各一份，待证宇雷集团公司欠被告土地征用款和利息，被告多次向宇雷集团公司追讨，宇雷集团公司把19号店面租金抵扣欠款的事实；
2、承诺书复印件一份，待证由于宇雷集团公司欠被告土地征用款及利息，从2013年1月1日起19号店面租金由被告收取、店面给被告使用的事实；
3、店面租赁协议复印件二份，待证2012年12月29日沈春雷和邢爱芬签订租赁协议，后来以被告的名义出租的事实。
本院依职权制作现场照片二十六张、向消防支队调取2013年11月30日19号店面火灾事故案卷一份、向杭州市下城区人民法院调取了宇雷集团与光大银行的借款合同及利息执行拍卖案卷中承诺书、欠条、（2012）杭下执民字第983-3号执行裁定书及送达回证、（2012）杭下执民字第983号协助执行通知书、缙房权证字第E002**号房屋所有权证、碧辉公司营业执照和法定代表人身份证复印件等材料，待证火灾发生原因、经过、现场情况以及19号店面的权属变更情况。
对原、被告提供的证据以及本院依职权制作和调取的证据，本院组织双方当事人进行举证、质证：
对原告胡金丹、邢爱智的证据，被告黄碧街村委会认为：对原告提供的证据1、9中家庭成员情况登记表的待证事实没有异议，能够证实俩原告是三位死者的第一顺位继承人。对证据2中的店面租赁协议真实性无异议，店面的所有权是宇雷集团公司，由于宇雷集团公司欠被告钱，被告取得的是收益权。邢爱芬出具的证明只是证人证言作为，不能作为证据使用，无法证实双方之间的合伙关系。对证据3真实性没有异议，该组证据能够证明是由于电气故障引燃周围可燃物。对证据4，谷歌地图的全景图无法确认上面的标注，是否是本案现场无法确认，有车子和沙的照片具体形成不清楚，如果是案发后7、8天拍摄的话无法待证原告所要待证的事实，消防栓照片也无法待证原告待证的事实。对证据5，律师调查笔录属于证人证言的范畴，被调查人无法到庭接受双方的询问，真实性无法确认，不能作为本案证据使用。8家经营户布局图不属于证据，是现场示意图。对证据6没有异议。对证据7，暂住证、居住证明没有异议，陈伟的工商户已经被注销了，在暂住地从事什么行业不清楚。店面租赁协议书真实性无法确认。对证据8、10与本案没有直接的关联性。对证据9中村委会的证明真实性无法确认，证明的事实被告不清楚。对证据11真实性不予确认，由于承诺书系复印件，原告不能提供真实来源以便核对。
对被告黄碧街村委会提供的证据，原告胡金丹、邢爱智认为：对证据1没有异议，因为宇雷集团公司欠被告土地征用款和利息，所以才把20家店面的租金作为抵扣，与原告提供的证据相印证。证据2，该份证据其实是原告提供的证据，被告对该份承诺书是不予认可的。被告的举证以及待证事实断章取义，未收租金由村委会收取。从2013年1月1日起，该房屋租给被告或转租，被告取得19号店面出租权。从租赁协议看，承租方是原告，出租方是被告。对证据3，2013年1月1日前被告是没有取得出租权，原告与沈春雷签订合同，火灾事故发生时邢爱芬与被告发生租赁关系。
对本院依职权调取的证据，原告胡金丹、邢爱智认为：对消防支队的档案材料及照片没有异议。对承诺书、欠条没有异议，该两份证据能够证明被告是在2013年1月起取得租赁权。执行裁定书、送达回证确定成交之日是在火灾发生前，协助执行通知书是在本案火灾发生后才发的，虽然在火灾事故发生时案涉房屋已经被拍卖成交，但是房屋并未移交，仍由被告管理和使用。对房屋所有权证、营业执照、法定代表人的身份证复印件没有异议。被告认为：对消防支队的档案材料及照片没有异议。认为店面拍卖了实际产权已经发生了变更。其他证据没有异议。
对上述证据，本院作出如下认定：
对原告胡金丹、邢爱智的证据，对证据1、9中家庭成员登记表，被告无异议，本院认为能够证明俩原告与陈伟、陈某乙、陈某甲达之间的近亲属关系，予以认定。对证据2，店面租赁协议能够证明原、被告签订19号店面9-12号房屋租赁协议的事实，予以认定；被告对证据形式提出异议，本院认为邢爱芬在（2016）浙1122民初88号案件中与原告邢爱智就双方的合伙事实陈述一致，个人合伙内部约定不对抗第三人，故对该证明的内容予以认定。对证据3，被告无异议，本院认为能够证明“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）发生火灾的情况，予以认定。对证据4，被告对真实性提出异议，本院认为全景图与本案没有关联性，不予认定；照片真实性无法确认，不予认定。对证据5，律师调查笔录，被告对证据的形式合法性提出异议，本院认为三份调查笔录反映19号店面因司法拍卖被停止供电的时间与杭州市下城区人民法院2013年9月26日司法拍卖确认书的时间基本吻合，内容客观真实，能够证明停电后邢爱芬、邢爱智等19号店面的经营户为解决用电问题向供电所和被告反映的事实，予以认定。对布局图被告无异议，本院认为能够证明“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）位置情况，予以认定。对证据6，被告无异议，能够证明陈伟、陈某乙、陈某甲达死亡已经火化的事实，予以认定。对证据7，被告对暂住证和居住证明没有异议，但认为陈伟门业的登记已经注销、租赁协议真实性无法确认，本院认为结合暂住证上记载的出租人姓名和暂住地址以及居住证明记载的情况，能够证明陈伟于2007年6月1日-2013年11月30日期间居住在丽水市莲都区东升北区31幢3号店面阁楼并经营门业的事实，予以认定。对证据8，能够证明陈某乙于2007年9月1日至2013年7月5日就读于丽水市莲都区莲都小学，并于2013年9月1日至2013年11月30日就读于缙云县第二中学的事实，予以认定。对证据9中村委会的证明，村委会盖章、负责人签字以及乡镇盖章确认，真实性可以确认，能够证明原告胡金丹生育子女的情况以及赡养情况，予以认定。对证据10，能够证明陈某甲达于2012年9月至2013年11月29日在缙云县新碧街道中心幼儿园就读的事实，予以认定。对证据11，与被告提供的证据2内容一致，能够证明被告经宇雷集团公司授权取得19号店面的使用权和转租权的事实，予以认定。
对被告黄碧街村委会提供的证据，对证据1、2、3，原告对其真实性没有异议，能够证明被告经宇雷集团公司书面许可自2013年1月起取得19号店面的使用权和转租权，租金用于抵扣欠款和利息；2012年度原告与宇雷集团公司签订19号店面的店面租赁协议，将租金交给宇雷集团公司；2012年12月30日原、被告签订店面租赁协议，原告向被告交付租金33663元的事实，予以认定。
对本院依职权调取的证据，法院调取的档案材料、照片，能够证明火灾现场情况以及火灾发生的原因、经过情况，予以认定。承诺书、欠条、缙房权证字第E002**号房屋所有权证、碧辉公司营业执照和法定代表人身份证，能够证明19号店面的权属、碧辉公司的工商登记以及法人身份、被告与宇雷公司之间的欠款及承诺付款情况，予以认定。（2012）杭下执民字第983-3号执行裁定书、送达回证、（2012）杭下执民字第983号协助执行通知书，能够证明碧辉公司通过司法拍卖买受19号店面的事实，予以认定。
根据原、被告的陈述，结合上述认证，本院认定本案事实如下：
邢爱芬、原告邢爱智系姐妹关系。原告胡金丹、邢爱智系婆媳关系。原告胡金丹与陈月恒（2002年12月30日死亡）生育四女一子，儿子陈伟。陈伟与原告邢爱智婚后生育儿子陈某乙、陈某甲达。陈伟，男，1978年8月3日出生，身份号码××，汉族，农民，户籍所在地缙云县溶江乡山坑村133号，2007年6月1日-2013年11月30日期间居住在丽水市莲都区东升北区31幢3号店面阁楼，并在该店面从事门业经营工作。陈某乙，男，2001年4月23日出生，身份号码××，汉族，学生，户籍所在地缙云县溶江乡山坑村133号，2007年9月1日至2013年7月5日就读于丽水市莲都区莲都小学，并于2013年9月1日至2013年11月30日就读于缙云县第二中学。陈泓达，男，2009年8月26日出生，身份号码××，汉族，学生，户籍所在地缙云县溶江乡山坑村133号，2012年9月至2013年11月29日在缙云县新碧街道中心幼儿园就读。
2011年8月，邢爱芬、原告邢爱智按照2：8的合伙比例从吴魁妞处转让了坐落19号店面9-12号缙云县“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）。原告邢爱智主要负责“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）的经营和管理。2011年12月1日，邢爱芬办理了“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）工商登记，注册号为331122660042490，经营地址：浙江五云街道镇北路19号，经营范围：预包装食品、乳制品（含婴幼儿配方奶粉）零售（食品流通许可证有效期至2014年10月31日止）。19号20间店面原属宇雷集团公司所有。2012年2月27日，邢爱芬与宇雷集团公司签订《房屋租赁协议》一份，约定：邢爱芬向宇雷集团公司承租19号店面，承租期限一年，自2012年3月24日到2013年3月25日止，年租金12000元，在签约时一次性付清。2012年5月10日，宇雷集团公司出具给被告黄碧街村委会《承诺书》一份，载明：“本公司欠黄碧街村土地征用款和黄碧街村民舒红斌、虞风乾、杨献均等价款及利息，在2012年6月底还清。如遇特殊情况无法还清，特以下面办法归还：1、自愿将坐落在黄碧街村330公路东边店面房的2012年未收租金，由黄碧街村委会直接收取，以抵扣欠款。2、从2013年1月1日起330国道东边的整幢店面房（除食堂和食堂二楼外）租给黄碧街村委会使用或转租，并与黄碧街村委会签订租用协议，租金抵押欠款及利息（欠款金额及利息按照欠条为准），直至扣完为止。”宇雷集团公司法定代表人沈春雷在承诺书上签字。2012年12月30日，被告黄碧街村委会与邢爱芬签订《店面租赁协议》一份，约定：一、租赁期限：2013年3月24日至12月31日；二、承租房屋及付款方式：19号店面9-12号4间，年租金33663元，先付款后使用，在签订协议时交清；三、权利和义务：1、店内外装修、水、电等一切设施费用由原告自理……五、宇雷集团公司今后若拍卖或其他原因造成产权转让等，被告可中途中止合同，但被告应提前一个月通知原告，并退还原告相应的租金。原告按照约定交纳给被告2013年的租金。2013年10月5日，因宇雷集团公司倒闭被司法拍卖，19号店面被停止供电。原告邢爱智及19号店面其他经营户曾向供电所和被告反映，要求解决供电问题，未果。邢爱芬、原告邢爱智与19号店面其他经营户以私拉电线的方式解决用电问题。2013年11月30日2时34分15秒，“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）发生火灾，过火面积171.60㎡，烧损（毁）房屋婴幼儿用品及生活用品若干，原告邢爱智的丈夫陈伟、大儿子陈某乙、小儿子陈某甲达在火灾中死亡。2013年12月27日，消防支队作出丽公消火认字（2013）第0002号火灾事故认定书，“对起火原因认定如下：起火时间：2013年11月30日2时15分许；起火部位：缙云县新碧街道镇北路19号民房大厅东南侧阁楼上；起火点：缙云县新碧街道镇北路19号民房大厅东南侧阁楼上，距东南面内墙约3.4米，距离大厅东北面内墙约2.4米，且在此点周围一定高度范围内；起火原因：电气故障引燃周围可燃物引发火灾。”原告胡金丹、邢爱智因陈伟死亡遭受的合理损失为：丧葬费20043.50元、死亡赔偿金691000元＋10208元／年×5年÷5人＝701208元，共计721251.50元。原告邢爱智因陈某乙死亡遭受的合理损失为：丧葬费20043.50元、死亡赔偿金691000元，共计711043.50元。原告邢爱智因陈某甲达死亡遭受的合理损失为：丧葬费20043.50元、死亡赔偿金691000元，共计711043.50元。
2011年1月14日，宇雷集团公司与光大银行签订《最高额抵押合同》，宇雷集团公司以19号店面对绿成包装集团有限公司在最高本金余额叁仟万元范围内提供抵押担保。2011年12月21日，光大银行为实现债权起诉至杭州市下城区人民法院，该院对19号店面进行诉讼保全并于2012年3月8日作出（2011）杭下商初字第2086号民事判决。光大银行依据上述生效判决申请执行，杭州市下城区人民法院依法委托评估公司对19号店面进行评估，经委托浙江中财拍卖有限公司联合拍卖，拍卖成交，碧辉公司以最高价3530万元买受19号店面。2013年11月13日，杭州市下城区人民法院作出（2012）杭下执民字第983-3号执行裁定书，裁定宇雷集团公司的19号店面归买受人碧辉公司所有。2013年11月22日，该裁定送达买受人碧辉公司，发生法律效力。现俩原告以火灾造成陈伟、陈某乙、陈某甲达死亡诉至本院，要求被告赔偿。
本院认为：针对本案的争议焦点，作如下分析：
一、宇雷集团公司与被告之间是委托代收租金关系还是租赁关系，以及原、被告之间租赁关系的效力
2012年5月10日，宇雷集团公司出具给被告黄碧街村委会《承诺书》包含两部分内容：第一部分系宇雷集团公司承诺在2012年6月底前还清欠黄碧街村委会及其村民的欠款、利息；第二部分系宇雷集团公司承诺到期未还款时，以租金抵扣欠款及利息。第1条，2012年宇雷集团公司对19号店面未收取的租金由被告黄碧街村委会代收，说明双方就2012年19号店面未收租金存在委托代收租金关系。第2条“从2013年1月1日起330国道东边的整幢店面房（除食堂和食堂二楼外）租给黄碧街村委会使用或转租，并与黄碧街村委会签订租用协议，租金抵押欠款及利息（欠款金额及利息按照欠条为准），直至扣完为止。”这里承诺书明确使用“租给黄碧街村委会使用或转租”的字眼。本院认为，宇雷集团公司与被告之间没有签订书面租用合同，不妨碍双方之间形成租赁关系以及宇雷集团公司对被告转租权的认可。被告黄碧街村委会作为承租人与次承租人邢爱芬签订店面租赁协议，该转租合同没有违反法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。被告黄碧街村委会以其与宇雷集团公司之间是代收租金关系抗辩其主体不适格的观点，本院不予采纳。
二、不动产拍卖成交后，不动产所有权转移以拍卖成交裁定为准还是以不动产变更登记之日为准
《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定不动产或者其他财产权自拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本院认为，杭州市下城区人民法院在19号店面拍卖成交后，于2013年11月13日作出（2012）杭下执民字第983-3号执行裁定书，裁定宇雷集团公司的19号店面归买受人碧辉公司所有。2013年11月22日，该裁定送达买受人碧辉公司时，19号店面的所有权转移。
三、“买卖不破租赁，原租赁合同对买受人和承租人继续有效”的前提条件
“买卖不破租赁原则”的法律依据有：《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第119条第二款规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
买卖不破租赁并非绝对性原则，在抵押在先的情况下，买受人是否受原租赁合同的约束。本院认为：根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十条第（一）项的规定，买受人碧辉公司在杭州市下城区人民法院对出租前已设立抵押权的19号店面进行司法拍卖过程中取得房屋所有权，不受买卖不破租赁合同原则约束，原、被告在后签订的店面租赁协议不对买受人产生效力，被告仍然受原租赁合同的约束，被告以房屋所有权发生转移作为主体不适格的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
四、被告履行租赁合同过程中是否存在过错，应否承担赔偿责任
出租人应当保障交付给承租人的租赁物在租赁期间符合约定的用途。出租人宇雷集团公司倒闭被停止供电、原告邢爱芬和邢爱智19号店面9-12号无法正常营业时，被告作为转租人应当为次承租人使用的租赁物提供安全、完善的用电设施。被告以代收租金为由怠于履行租赁期间保障租赁物符合约定用途的义务，对邢爱芬、邢爱智私拉电线引发火灾导致损失发生存在过错，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。
五、俩原告自身的过错问题
承租人应当按照约定的方法使用租赁物，并且对租赁物的用电安全尽到善良管理人的注意义务。邢爱芬、邢爱智私拉电线并在明知私拉电线存在重大安全隐患的情况下，仍然私拉电线，对火灾的发生存在重大过错，可以减轻被告的赔偿责任。
六、原告胡金丹、邢爱智的合理损失问题
《中华人民共和国侵权责任法》第十七条规定，因同一侵权行为造成多人死亡的，可以以相同数额确定死亡赔偿金。陈伟生前几年在丽水市莲都区生活并经营门业生意，经常居住地和主要生活消费地在城镇，应按照城镇居民标准计算死亡赔偿金。死者陈某乙、陈某甲达均系未成年人，其死亡赔偿金标准应当考虑父母的经常居住地和主要收入和生活消费地情况。陈某乙跟随陈伟在丽水莲都小学就读并于2013年9月到缙云县第二中学就读，其经常居住地和主要生活消费地在城镇，应按城镇居民标准计算死亡赔偿金。陈某甲达的父亲在莲都区经营门业生意，母亲在新碧街道经营母婴店，陈某甲达在新碧街道就读幼儿园，结合侵权责任法第十七条“同案同判”的处理原则，应认定陈某甲达的经常居住地和主要生活消费地在城镇，故其死亡赔偿金宜按照城镇居民标准计算。原告未提供证据证明其因丧葬支出的误工费、交通费损失，故本院对该部分请求不予支持。
综上，考虑到本案实际情况以及原、被告的过错责任，本院酌定被告对原告因陈伟、陈某乙、陈某甲达死亡遭受的合理损失承担15%的赔偿责任。陈伟死亡对原告胡金丹、邢爱智造成严重的精神损害，根据本案实际，本院酌定被告赔偿原告7500元精神损害抚慰金。陈某乙死亡对原告邢爱智造成严重的精神损害，根据本案实际，本院酌定被告赔偿7500元精神损害抚慰金。陈某甲达死亡对原告邢爱智造成严重的精神损害，根据本案实际，本院酌定被告赔偿7500元精神损害抚慰金。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十六条、第十七条、第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告缙云县黄碧街村民委员会自本判决生效之日起赔偿原告胡金丹、邢爱智因陈伟死亡遭受的丧葬费、死亡赔偿金、精神损害抚慰金等损失115687.73元；
二、被告缙云县黄碧街村民委员会自本判决生效之日起赔偿原告邢爱智因陈凯烽死亡遭受114156.53元；
三、被告缙云县黄碧街村民委员会自本判决生效之日起赔偿原告邢爱智因陈泓达死亡遭受的丧葬费、死亡赔偿金、精神损害抚慰金等损失114156.53元；
四、驳回原告胡金丹、邢爱智的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的逾期利息。
案件受理费11942元，由原告胡金丹、邢爱智负担10150.70元，被告缙云县黄碧街村民委员会负担1791.30元。原、被告负担的费用限本判决生效日即向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 李少青
人民陪审员 张耀进
人民陪审员 郑苏成
二〇一六年三月二十八日
代书 记员 赵乐丽
附：裁判文书适用法律条文依据
《中华人民共和国合同法》
第一百二十条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十六条侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。
第十七条因同一侵权行为造成多人死亡的，可以以相同数额确定死亡赔偿金。
第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。