青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终1522号
上诉人（原审被告、反诉原告）：青海福鑫佳居房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城东区。
法定代表人：马启林，系该公司总经理。
委托代理人：马福寿，男，1953年12月10日出生，回族，该公司经理，住青海省西宁市城东区国际村。
委托代理人：冶有贵，青海沙利亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：青海省赞普林卡，住所地湟源县城关镇。
负责人：侯雷，系青海省赞普林卡卡主。
委托代理人：李建福，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。
上诉人青海福鑫佳居房地产开发有限公司（以下简称福鑫公司）因与被上诉人青海省赞普林卡（以下简称赞普林卡）确认合同无效纠纷一案，赞普林卡于2016年8月3日诉至青海省湟源县人民法院，请求判令：1、依法确认双方签订的《土地转让协议》及《补充协议》无效；2、福鑫公司拆除由其建设的围墙及三间房屋。福鑫公司于2016年9月7日提起反诉，要求判令：1、依法解除双方签订的《土地转让协议》及《补充协议》；2、赞普林卡返还土地转让款25万元；3、赞普林卡返还订金30万元；4、赞普林卡承担违约金100万元；5、赞普林卡承担支付给马斌洲、马伟的居间费60万元；6、赞普林卡支付围墙、房屋修建费15.819万元；7、赞普林卡承担违规建设拆除费用。青海省湟源县人民法院于2016年10月27日作出（2016）青0123民初602号民事判决，福鑫公司不服向本院提起上诉。本院决定受理后，依法组成合议庭，并于2017年1月6日依法公开开庭审理了本案，上诉人福鑫公司的委托代理人马福寿、冶有贵，被上诉人赞普林卡的负责人侯雷及委托代理人李建福到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原判认定，2014年5月5日，赞普林卡与福鑫公司就土地使用权证号“源国用（2002）第2793号”17亩土地的转让事宜达成协议，签订了《土地转让协议》，约定转让价款、支付方式和担保人等主要内容。但赞普林卡没有履行土地转让过户手续，福鑫公司也未支付相关款项，遂于2014年10月8日签订了《土地转让补充协议》，对土地的转让价款、支付方式等内容重新进行约定。协议签订后，福鑫公司陆续向赞普林卡支付订金300000元、土地转让款250000元；在图纸划定界限内修建围墙和三间房屋，支出158190元。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。……”本案中，双方签订的《土地转让协议》和《土地转让补充协议》是以买卖形式非法转让土地，违反了法律强制性规定，两份协议应属无效，故赞普林卡主张的第一项诉讼请求应予支持。福鑫公司主张的第一项反诉请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，两份协议属无效协议，则因该协议取得的土地转让款及订金应予返还，庭审中双方均认可土地转让款为250000元、订金为300000元。故福鑫公司主张的第二项、第三项反诉请求应予支持。赞普林卡违反法律强制性规定以买卖的形式非法转让土地，存在过错。福鑫公司反诉称赞普林卡存在欺诈，但提交的证据均不能证明欺诈的事实，相反，作为房地产开发商应对土地是否能够转让，是否可以修建建筑物应是明知的，却仍与赞普林卡签订非法转让土地的协议，亦存在过错，修建围墙及三间房屋的费用应由福鑫公司自行拆除，故赞普林卡主张的第二项诉讼请求应予支持，福鑫公司主张的第七项反诉请求不予支持。因双方均存在过错，对围墙及房屋修建费158190元应平均承担责任，故福鑫公司主张的第六项反诉请求双方应各承担79095元。第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”。本案两份协议属无效协议，则协议约定的经济损失条款亦属无效条款，故福鑫公司主张的第四项反诉请求不予支持。另，福鑫公司向马斌洲、马伟支付的费用系居间费，与本案不属同一民事法律关系调整的范畴，故福鑫公司主张的第五项反诉请求不属于本案受理范围，不予处理。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、青海省赞普林卡与青海福鑫佳居房地产开发有限公司签订的《土地转让协议》、《土地转让补充协议》无效；二、青海福鑫佳居房地产开发有限公司自行拆除由其建设的围墙及三间房屋并承担拆除费用；三、驳回青海福鑫佳居房地产开发有限公司要求解除与青海省赞普林卡签订的《土地转让协议》、《土地转让补充协议》的反诉请求；四、青海省赞普林卡于判决生效后十日内向青海福鑫佳居房地产开发有限公司返还土地转让款250000元；五、青海省赞普林卡于判决生效后十日内向青海福鑫佳居房地产开发有限公司返还订金300000元；六、驳回青海福鑫佳居房地产开发有限公司要求青海省赞普林卡承担违约金即经济损失100万元的反诉请求；七、青海省赞普林卡于判决生效后十日内向青海福鑫佳居房地产开发有限公司支付围墙、房屋修建费79095元。本案本诉案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费25266元，减半收取12633元，均由青海福鑫佳居房地产开发有限公司负担。
宣判后，福鑫公司不服，向本院提起上诉，认为：一、原判适用法律错误，双方当事人签订的两份协议不是以买卖形式非法转让土地，而是依法转让该宗土地的使用权，双方协议约定了转让价格、付款方式等主要内容，而且上诉人依约支付了订金、土地转让款、居间费等各项费用，并修建了围墙及房屋，因此双方签订的协议符合法律规定，属于有效合同，现因赞普林卡没有办法办理土地使用权转让手续，故上诉人要求解除双方签订的协议，原判判决认定协议无效属适用法律错误；二、原判认定事实不清，未查明双方当事人的过错责任，判决显失公平，赞普林卡的负责人是从西宁市国土资源局退休的干部，应当更加明知其土地使用权是否可以转让，故本案过错责任方为赞普林卡，上诉人无过错；三、上诉人根据赞普林卡的指示交付给马斌洲、马伟60万元的居间费，对此上诉人提交了一份证明，原判未予认定错误；围墙及三间房屋也是在赞普林卡的要求下建造的，目的是为了明确双方各自区域划分，原判将修建费用判决双方平均分担明显不合理，该费用应由赞普林卡承担，同时拆除费用也应由赞普林卡自行承担；双方自签订协议以来，上诉人共计百余万元资金被占用，给上诉人造成了巨大的经济损失，而且双方在合同中约定了违约金条款，故赞普林卡应依约承担违约金100万元，综上，请求人民法院依法撤销原判一、二、三、六、七项，依法判决解除双方签订的协议，判令赞普林卡承担60万元居间费、100万元违约金、158190元房屋修建费及自行负担拆除费用。
赞普林卡口头辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，福鑫公司与赞普林卡签订的《土地转让协议》和《土地转让补充协议》是双方当事人的真实意思表示，双方均无拒绝履行或反悔的行为，因湟源县人民政府严禁赞普林卡对其土地进行转让，导致双方的土地使用权转让行为无法继续。《中华人民共和国土地管理法》规定土地使用权可以依法转让，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条的规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，需完成开发投资总额的25%以上，而赞普林卡对转让的17亩土地没有进行任何开发，属空地转让，双方签订转让协议后福鑫公司也未在土地上开发投资，双方也未能办理土地使用权转让登记手续，故双方间的土地使用权转让行为无效。福鑫公司在土地转让权手续尚未办理的情形下即修建围墙及房屋，对此造成的损失应承担相应责任，原判判令其与赞普林卡各自承担50%的修建费用并无不当，应予维持。关于拆除费用，因为围墙及房屋均是福鑫公司自己建设的，其自行拆除，也能实现部分价值，故判令福鑫公司自行拆除符合经济原则，应予维持。双方签订的《土地转让补充协议》约定：“如果一方反悔，赔偿经济损失100万元整”，即承担违约责任的理由是一方反悔，而赞普林卡自始至终没有对土地转让表示反悔的行为，因此福鑫公司要求赞普林卡承担100万元违约金的理由不能成立。关于居间费用的负担问题涉及到第三人，与本案不属同一法律关系，原判未予处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25366元，由上诉人青海福鑫佳居房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张敏娟
审判员 韩雪梅
审判员 李小梅
二〇一七年二月二十二日
书记员 李明书
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百九十九条：当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条：当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。