山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋03民终160号上诉人（原审被告）赵嵘桦，男，1986年6月24日出生，汉族，现住阳泉市。委托代理人赵虎如，男，1949年2月26日出生，汉族，现住阳泉市。系上诉人父亲。委托代理人李海龙，男，1953年3月10日出生，汉族，现住阳泉市。被上诉人（原审原告）阳泉标准信合物业服务有限公司，住所地阳泉市城区。法定代表人王瑞锋，执行董事。委托代理人周江波，山西众晨律师事务所律师。上诉人赵嵘桦因与被上诉人阳泉标准信合物业服务有限公司（以下简称信合物业）物业服务纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2015）城民初字第336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵嵘桦的委托代理人赵虎如、李海龙，被上诉人信合物业的委托代理人周江波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，赵嵘桦购买位于阳泉市新天地号楼单元号，建筑面积为181.49平方米的住宅一套。信合物业作为乙方、赵嵘桦作为甲方于2010年8月20日签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：“乙方对阳泉新天地住宅楼提供前期物业管理服务，负责本小区房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理；公共设施和附属建筑物构筑物的日常维修、养护和管理；公共区域的绿化养护与管理等。物业管理服务费用标准1元／建筑平方米／月，首期物业管理费按年度缴纳，首期交费期满后第一月内，预交下一年度物业管理费，依次类推。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴从逾期之日起按每天3%的违约金至实际支付日止。”赵嵘桦已交纳从2010年8月20日至2011年6月20日的物业管理费，从2011年6月21日起至2013年6月20日拖欠信合物业物业管理费4355.76元（181.49平方米1元／建筑平方米／月24个月）。庭审中，信合物业提供以下证据：1、《前期物业管理服务协议》，证明赵嵘桦与信合物业签订了前期物业管理服务合同，并对物业费的收费进行了明确规定。2、小区业主集体签字的证明1份，证明信合物业自新天地号楼业主入住以来，一直按照前期物业管理服务合同约定的内容提供物业服务。3、阳泉市住房保障和城乡建设管理局出具的《关于对新天地小区业主信访问题的回复》（复印件），证明本案所涉小区到目前为止没有建设局批准备案的正式业主委员会。4、阳泉市规划局《关于对新天地小区四处违章进行拆除的通告》，证明新天地小区内以业主委员会名义擅自修建的违法建筑被实施拆除。5、2010年8月11日赵嵘桦交纳的物业费收据证明赵嵘桦交纳了2010年6月23日至2011年6月22日的物业费。6、2015年4月29日的电费收据证明物业公司收取了赵嵘桦交纳的电费。7、城区街街道西社区出具的证明材料，证明新天地的物业服务由信合物业提供。8、《阳泉新天地前期物业服务合同》，证明从2008年10月15日起至2015年10月15日止，阳泉金联置业建设有限责任公司选聘信合物业对阳泉新天地住宅小区—号楼提供前期物业管理服务，是合法进驻新天地小区的物业服务单位，这个合同对业主有相应的约束力。对此赵嵘桦的质证意见如下：1、没有与信合物业签订《前期物业管理服务协议》，协议上的购房人（业主）的签字不是赵嵘桦本人所签；2、小区业主集体签字均为信合物业诱导而签且没有日期；3、4项证据与本案件无关；5、所述物业费不是赵嵘桦主动交纳的，是信合物业让领钥匙时强行扣下的；7、西社区出具的证明与事实不符，开发商就是社区的工作人员；8、阳泉金联置业建设有限责任公司与信合物业签订的合同是虚假的，不予认可。赵嵘桦提供以下证据：1、照片彩色复印件16页，证明信合物业没有提供服务；2、自述新天地号楼小区自治管理主要大事纪实，证明信合物业撤走后业主自治管理期间所做的工作；3、小区自治管理期间物业公司情况说明，证明信合物业所作所为。对以上证据，信合物业的质证意见为：1、照片不是原片，也不能反映信合物业对小区有过任何破坏行为，也无法体现照片中的行为人是谁，故赵嵘桦提供的证据无法证明其目的；2、赵嵘桦自行制作的书面材料不予认可。其应当提供有关部门或其他业主的证明材料证明其事实的发生。3、也是赵嵘桦自行制作的书面材料，不予认可。赵嵘桦所强调的业主委员会至今没有成立，物业公司也从未撤走过。诉讼中，经赵嵘桦申请，原审法院委托阳泉市中级人民法院证据技术中心对信合物业与赵嵘桦签订的《前期物业管理服务协议》落款处的签字是否为赵嵘桦亲笔签字进行司法鉴定，山西警官高等专科学校司法鉴定中心做出《司法鉴定意见书》，证实《前期物业管理服务协议》落款处的签字不是赵嵘桦亲笔所签。原审法院认为，阳泉金联置业建设有限责任公司作为开发商与信合物业签订的《阳泉新天地前期物业服务合同》及信合物业与业主签订的《前期物业管理服务协议》，均可证明信合物业系阳泉新天地住宅小区—号楼的物业管理服务单位，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对所有业主有约束力。虽然在本案中的《前期物业管理服务协议》上的签字不是赵嵘桦亲笔所签，但在合同履行期间，信合物业为赵嵘桦在内的小区业主提供了物业服务，赵嵘桦作为业主，从2010年8月20日签订合同起接受和享有了信合物业提供的物业服务，对此赵嵘桦是明知的，应视为对合同的追认和认可，赵嵘桦应当履行支付物业管理服务费的义务，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护等项目的开支，没有相应的物业费，客观上也会影响信合物业的服务水平和质量，故赵嵘桦应交纳拖欠的物业管理费4355.76元。信合物业在小区清洁卫生、绿化养护等方面存在有待改善之处，服务内容部分存在瑕疵也是客观存在，故对于其主张滞纳金7160.9元的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、赵嵘桦于本判决生效后十日内向阳泉标准信合物业服务有限公司支付物业管理费4355.76元。二、驳回阳泉标准信合物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元、鉴定费1500元，由赵嵘桦负担。赵嵘桦不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。上诉理由是：一、本案物业服务合同是虚假合同，不具有合法性。本案物业服务合同并非上诉人本人签订，是被上诉人冒名签订的虚假合同，应认定为无效合同。二、被上诉人并未依合同约定提供物业服务。当时的物业服务单位是标准信合物业公司，撤离后物业服务断档，上诉人从未对小区提供过物业服务，不应向业主收取物业费。三、被上诉人物业收费标准未经过国家物价部门和有关部门审批，其收费标准上诉人不认可。被上诉人信合物业辩称：被上诉人与建设单位金联置业公司签有前期物业合同，根据相关司法解释对业主具有约束力。2010年起，被上诉人为新天地号楼及整体提供了物业服务，上诉人提及的理由未提供相关证据，不应得到支持。本院二审查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，上诉人又提供了如下证据：1、光盘及宣传资料，证明物业公司为标准信合公司而非被上诉人；2、照片，证明被上诉人未提供服务；3、举报信，证明城区街道西社区出了假证明；、号楼业主签字作废声明，证明被上诉人一审时提供的业主集体签名虚假。被上诉人质证意见为：1、宣传资料没有标准信合公司的盖章确认，没有宣传时间，无法核实真实性；光盘中的证人应出庭作证。2、上诉人提供的照片不能反映真实情况。3、西社区作为一级组织在一审中提供的证据有效，举报信不能证明为虚假；新天地住宅小区—号楼是整体，、号楼人员的签字不能否认信合物业提供了服务。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中阳泉新天地住宅小区-号楼建设单位阳泉金联置业建设有限责任公司与信合物业签订了《阳泉新天地前期物业服务合同》，选聘信合物业为该小区提供前期物业管理服务，并明确了收费标准、缴费方式以及物业管理质量等内容，该合同合法有效，对包括赵嵘桦在内的全体业主具有约束力。信合物业提供了物业服务，赵嵘桦作为该小区业主之一，其是否在与信合物业的《前期物业管理服务协议》上签字，均应履行按时缴纳物业费的义务。赵嵘桦认为不应缴纳物业费的上诉理由不成立，本院不予采信。原判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  张敏芳审判员  田志国审判员  薛利华二〇一六年四月十二日书记员  任怀青