大连高新技术产业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0293民初1453号
原告：大连万祥物业管理有限公司，住所地大连市西岗区。
法定代表人：房雪峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨华，女，1965年3月31日出生，该公司员工，住大连市甘井子区。
被告：张慧，女，1968年3月6日出生，住大连市西岗区。
委托诉讼代理人：邓代兵，辽宁世勋律师事务所律师。
原告大连万祥物业管理有限公司（以下简称万祥物业公司）与被告张慧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万祥物业公司的法定代表人房雪峰、委托诉讼代理人杨华、被告张慧及其委托诉讼代理人邓代兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费68,087.72元（自2015年2月9日至2017年12月8日）及滞纳金108,914.32元（自2015年3月9日至2017年12月8日止），合计177,002.04元。事实与理由：某号（面积192.77平方米）为公建，产权单位是被告。被告还占有使用小区内设备间85.84平方米及地下室722.68平方米，共计1001.29平方米。上述均为原告在管物业建筑面积。根据原告与某小区业主委员会签订的《某小区物业管理委托合同》及建设部建房[2002]66号文件规定：自2015年2月9日，被告开始接受原告的物业服务。委托合同第二十三条约定，住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.30元（不含电梯费）交费，公建物业费按建筑面积每月每平方米2元交费。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，应按照交费金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。被告于2015年2月至今未交纳物业费，原告多次催交未果，依据《物业管理条例》第六十七条规定，原告于2016年2月26日、2016年12月9日、2017年2月13日、2017年6月22日多次向被告下达《催交物业费通知函》仍无果。交纳物业费是被告应尽的法律义务，欠缴物业费侵害了小区广大业主的合法权益。依据相关法律规定，原告诉至法院，请求判如所请。
被告张慧辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由：原、被告之间没有物业合同关系；被告所在的公建并未纳入原告管理中；原告没有从某物业移交手续，小区的地下停车场尤其是变电所仍然在某物业实际掌控中，由某物业提供供电服务。根据实际情况，对公建用户来说物业费即变电设备维护管理费，因原告没有提供供电服务，也无法提供服务，故原告不应收费；被告只能向一家物业公司交费，不能同时向两家公司交费，目前向谁交费尚不明确；即便原告有权收费，也应当从2016年12月起按房产证面积收取。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年3月26日，被告张慧、曲某某与某公司签订《商品房买卖合同》，购买了某号公建房屋。房屋建筑面积为192.77平方米。2014年2月17日，被告张慧取得了该房屋的房屋所有权证书（共同共有）。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.原告提供某小区物业管理委托合同，拟证明自2015年2月9日起原告开始为该被告所在的小区提供物业管理服务以及公建的物业费为每月每平方米2元等，被告对该证据的真实性无异议，但认为该合同是某小区业主委员会与原告签订，该业主委员会不能代表被告等公建业户，故该合同对被告没有约束力。鉴于被告所述业主委员会不能代表公建业主并无依据，被告亦未就该反驳提供证据，故对被告的意见不予采纳。根据原告提供证据可以证实：2015年2月9日，原告与某小区业主委员会签订《某小区物业管理委托合同》，约定原告为被告所在的某小区提供物业管理服务。管理期限为五年，即自2015年2月9日至2020年2月8日。公建物业费按建筑面积每月每平方米2元收取。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。
2.原告提供乐居业主委员会向原告发出的《关于收取某小区管理区域内物业费的决定》，拟证明业主委员会要求原告依据相关法律规定催交物业费等，被告表示该文件没有下发给被告，被告不清楚该事项。原告所提供的证据系业主委员会提供的文件，根据该文件内容可以确认业主委员会要求原告统计小区各类用房的面积，并要求原告进行催交，且物业费价格按照住宅每月每平方米1.3元，其他按每月每平方米2元执行。如果催交无果，业主委员会按规定协助催交。
3.原告提供4份催交物业费通知，拟证明原告于2016年1月18日、2016年12月9日、2017年2月13日、2017年6月22日向被告进行催交物业费，被告表示原告于2016年11月开始向被告催费，被告仅收到2016年12月9日的催交单，其他没有收到，且催交单可以证实原告系按照房屋建筑面积192.77平方米催交物业费的，在该催交单之前被告系向某物业交费。根据原告所提供证据情况以及被告意见，可证实原告于2016年11月向被告催交物业费，并于2016年12月9日向其出具了书面的催交单，催交物业费交费面积为产权证面积192.77平方米，物业费标准为每月每平方米2元。
4.原告提供某小区第二届业主委员会第四次业主大会公告，拟证明小区业主对原告的满意度为保安96%、保洁95%、绿化91%、维修90%，被告认为公建没有参加该调查，且被告也没有享受到保安、保洁、维修服务。根据原告所提供证据可反映部分小区业主对原告物业服务的满意度情况。
5.原告提供大连市西岗区人民法院传票、民事起诉状、评估申请书、房屋租赁合同、商品房买卖合同，拟证明被告应按照1001.29平方米交纳物业费，被告对原告所提供证据的真实性无异议，但认为原告根据其他房屋租赁合同中的面积起诉属于恶意报复，如果要交纳物业费应按产权证面积交纳。根据原告与业主委员会签订的某小区物业管理委托合同已经明确原告应按建筑面积收费，故对原告按照1001.29平方米要求被告交纳物业费的意见不予采纳。
6.原告提供照片及管道疏通等收款收据，拟证明原告自2015年起一直在为被告所在的公建等商铺提供疏通管道、维修道路等物业管理服务，被告认为原告所提供的证据不能证明该事项系为被告所在的公建服务，道路也是小区外的道路，对原告的证明事项不予认可。鉴于原告提供的证据可以说明原告为被告所在的小区提供了管理疏通、道路维修等服务，该物业服务应涵盖被告所有的公建，故对被告的意见不予采纳。
7.被告提供合同补充协议、物业管理合同，拟证明被告与某物业之间有物业合同关系，与原告不存在物业合同关系，且根据物业服务合同被告所在的公建不属于原告的物业管理范围，原告认为某物业已经对小区弃管，被告辩解的公建不属于原告的物业管理范围与事实不符，原告就该事项补充提供了业主委员会出具的解释说明及规划红线图。根据业主委员会出具的解释说明和规划红线图可以确认被告所在的公建属于原告的物业管理范围，且原告此前提供的物业管理合同也可确认原告系于2015年2月9日起为某小区提供物业服务，故对被告的此项意见不予采纳。
8.被告提供关于签订《低压公用电合同》的通知、《低压公用电合同》、民事判决书，拟证明对公建业主而言变电维护费就是物业费，现小区的变电所仍在某物业控制中，仍由某物业提供变电服务，故被告不应向原告交纳物业费。原告表示变电维护费与物业费无关。鉴于被告所提供的合同并未实际签订，被告提供的其他证据无法证明变电维护费就是物业费，且该主张亦无法律依据，故对其拟证明事项本院不予采纳。
9.被告提供立案审批表，拟证明某地产就电表变更提出了诉讼，原告认为案件未审结，故不予认可，鉴于被告所提供证据无法反应其与本案的关联性，故本院不予采纳。
10.被告提供房屋租赁合同、交费单、大连某物业管理有限公司出具的情况说明，拟证明变电设备维护管理费就是物业费，且被告所有的公建已由承租方向大连某物业管理有限公司交纳了2014年12月至2016年10月的变电维护费。原告认为变电维护费不能与物业费混同，且一个小区只能有一个物业，被告与案外人之间的约定不能影响原告的主张。鉴于被告所提供证据仅能反映案外人向某物业公司交纳了变电维护费，不能证实被告据此可以不向原告交纳物业费，故对被告的拟证明意见，不予采纳。
11.被告提供《关于大连万祥物业管理有限公司对黄浦路凌河街公建采用断电手段勒索无理物业费的问题》的说明材料及示意图，拟证明14家公建业主反映原告滥收费用，且原告并未提供物业服务，原告对该证据的真实性不予认可，表示联名材料中大部分人员均是承租户，且未交物业费，其均是为抗拒交纳物业费而联名，原告实际上提供了物业服务。鉴于该联名材料应属证人证言，因该联名材料人员未到庭，且原告亦不认可，故对该联名材料本院不予采信。关于被告出具的示意图无法证明原告未提供物业服务之事实，故本院亦不予采纳。
本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。现原、被告之间成立了合法有效的物业服务合同关系，被告系原告提供物业服务小区的公建业主，且实际接受原告提供的物业服务，理应支付物业费。对于原告主张的2015年2月9日至2017年12月8日的物业费请求，本院予以支持，其具体数额应为13,108.36元（192.77平方米×2元/月/平方米×34个月）。关于原告主张被告应按1001.29平方米交纳物业费的意见，与合法有效的物业合同中按照建筑面积交费的约定不符，被告亦不认可，故本院对原告超出建筑面积主张的物业费诉请，不予支持。
关于被告辩解的被告所在公建不属于原告物业服务范畴，且原告没有实际为被告提供物业服务的意见。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。现原告提供的其与某小区业主委员会签订《某小区物业管理委托合同》、业主委员会就该合同所出具的解释说明及规划红线图，足以证明被告所在公建属于原告的物业管理范畴，且原告提供的照片、排污收据等证据也足以证实了原告确系提供了物业服务，故对被告的此项意见不予采纳。本案系物业服务合同纠纷，而物业服务合同纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，本院认为被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。
关于被告辩称作为公建变电维护费即是物业费，现原告未能提供变电维护服务，而承租被告房屋的第三方已向某物业交纳了2016年10前变电维护费，故原告无权收费的意见。本院认为，现被告并未提供足以证实公建变电维护费即是物业费的证据，而被告可以据此不向原告交费，且被告该项所辩亦无法律和合同依据，故对其相应意见不予采纳。
关于原告主张的滞纳金一节，其实际应为业主迟延交纳物业服务费所承担的违约金，属于民事责任承担方式的一种，原告的该项主张数额明显高于物业费本金，且考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，本院对于原告关于违约金的诉讼请求不予支持。原、被告应以此为契机，相互理解和包容，原告应不断提高物业服务质量、完善全体业主的生活环境，被告亦应自觉及时地交纳物业管理费，不能以拒交物业费的行为妨碍整个小区的正常管理与服务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张慧于本判决生效之日起十日内支付原告大连万祥物业管理有限公司2015年2月9日至2017年12月8日的物业费13,108.36元；
二、驳回原告大连万祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,840元，由原告大连万祥物业管理有限公司负担3,456元，由被告张慧负担384元。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 蒋春艳
人民陪审员 刘忠广
人民陪审员 张付勇
二〇一八年四月二十五日
书 记 员 陈迎雪