北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初41708号
原告（反诉被告）：北京星球通科技发展有限公司，住所地北京市海淀区华清嘉园3号楼一层商业2。
法定代表人：陈金满，董事长。
委托代理人：吴洋旭，吉林鸿乔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。
法定代表人：李皓，执行董事。
委托代理人：刘信，男，1964年7月17日出生，汉族，北京君天首业商贸有限公司法务。。
原告（反诉被告）北京星球通科技发展有限公司（以下简称星球通科技公司）与被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。星球通科技公司委托代理人吴洋旭，君天首业公司委托代理人刘信到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
星球通科技公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方2015年1月15日签订的房屋租赁协议自判决生效之日起解除；2、要求被告赔偿原告自2015年5月18日至2015年11月17日的租金1208825元、退还保证金402941元；3、要求被告赔偿违约金402941元；4、要求被告赔偿装修损失费250000元；5、要求被告赔偿装修管理费19891元；6、要求被告赔偿消防改造工程费85000元；7、要求被告赔偿空调安装费45000元；8、要求被告赔偿垃圾清运费17883元。事实和理由：原、被告于2015年1月15日签订了《房屋租赁协议》，约定：由原告承租北京市朝阳区东三环北路38号院商业的一层L129、L130号商铺用于经营手机销售等相关业务，租赁期限为6年，被告确保租赁房屋处于正常使用状态等内容。合同签定后，原告交付了首期租金：1208825.28元、保证金：402941.76元、组织进场装修。2015年4月起，被告与产权人产生纠纷，被告随后失去了对租赁房屋的控制权，致使原告的装修期、门店营业执照取得延误至2015年8月末，2015年9月20日至2016年4月6日，租赁房屋被物业停水、停电、停止宽带接口。因该商场消防设计方案无法审核验收，导致商场至今未正常开业。期间相邻商户陆续起诉退租，原告无法正常经营。原告认为，被告应当确保租赁房屋处于正常使用状态，原告交付房租等相关费用后，被告与案外人的纠纷导致原告至今无法正常经营，致使双方《房屋租赁合同》的目的无法实现。为了维护原告的合法权益，特提起本次诉讼，请人民法院支持为盼。
君天首业公司答辩并反诉称：一、我方与北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司于2014年7月14日签订《房屋租赁协议》，我方承租朝阳区东三环北路38号院商业一层L102-L104，L107-L109，L111、L112，L113-1、L113-2、L114-L132房屋，房屋的产权人为北京利通商宜投资有限公司。我方将L115、L116（部分面积）转租给原告。北京富邦泰盛物业服务有限公司为涉案房屋的物业公司，是产权人指定的，与产权人为关联公司。物业公司的投资人是北京恒兆伟业投资有限公司，北京恒兆伟业投资有限公司的股东及法定代表人与产权人利通商宜的法定代表人均为刘文武。二、原告称门店营业执照取得延误至2015年8月末不属实，据查原告在租赁房屋处设立的朝阳第二零售分公司于2015年8月14日核准成立。原告办理工商注册需要产权人提供相应的材料，我方协助原告向产权人索要。实际上，该项目的所有材料都是产权人委托物业公司发放的，根据《商户办理相关证照所需材料移交登记表》，分别于2015年4月3日，2016年6月3日两次向原告提供了办照所需的材料，我方已履行协助向原告方提供办理证照相关手续的义务，不存在我方拖延原告办理工商营业执照的情形。三、原告自己延误装修施工，原告自签订《房屋租赁协议》后，就一直实际占有、使用承租房屋，我方给予原告装修免租期2个月，系2015年3月18日至2015年5月17日，原告提交的证据显示原告的装修工期均超过了合同约定的装修免租期，由此可见是原告自身原因导致装修延误。四、原告自身原因，未能按期组织试营业，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》中约定，承租方应在2015年5月1日之前开始试营业，否则原告应当承担相应的违约责任，2015年5月1日原告方尚未办理好营业执照，且店铺正处于装修施工中，因此原告应承担违约责任。五、原告未支付下期租金（物业费），构成违约。根据《房屋租赁协议》约定：付款方式为押二付六（先交后用），承租方提前15日支付下一期租金，即原告应于2015年11月3日支付2015年11月18日至2016年5月17日的租金。但原告方仅交纳了首期租金和押金，没有继续支付第二期及之后的租金。交纳租金是承租方最基本的义务，若原告方不履行该项义务，我方也无需保证其正常使用房屋。另外合同约定房租中包含物业费，原告未交租金也就意味着没有支付对应的物业费。物业公司认为原告接受了其提供的物业服务，但没有支付相关物业服务费，所以才停止物业服务项目。原告应对自身的违约行为负责。六、原告现在还在正常营业中，原告手机卖场的出入口对外开放，且2015年下半年商场的地下负一层、二层、三层均已开业，所以原告相邻商户退租与否并不影响原告的客流量，更不会导致原告无法正常经营。因此原告要求退还半年租金，且要求我方赔偿装修等损失、承担违约责任，无事实及法律依据，显失公平。七、物业公司侵权行为是导致纠纷的直接原因。本案中的物业公司是在未取得物业管理资质下经营的，已由行政主管部门查处，因此物业公司应当承担相应的侵权责任。现在我方提起反诉，要求：1、继续履行原、被告双方签订的房屋租赁协议；2、星球通科技公司支付自2015年11月18日至2017年7月22日的租金4067503.88元。
星球通科技公司辩称：双方签订的《房屋租赁协议》不具备继续履行的条件，应当予以解除。因被君天首业公司与产权人租赁合同纠纷达一年以上未结案，商场整个一层商户全部起诉退租，一层至今未营业。没有正常的商业环境，没有应有的客流量，所以君天首业公司提供的租赁房屋不符合原告正常商业经营的目的，应当予以解除。该合同继续履行将会导致双方利益严重失衡，造成我继续续严重亏损，应当予以解除。承租期履行至今，我方持续亏损，直接的原因不是正常的商业风险，而是由于君天首业公司与产权人的纠纷导致商场一层商户全部退租造成的。我方己被迫于2016年7月19日闭店，室内仅剩装修装饰物。当前商场一层会持续停业下去，我方拒绝继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，应当予以解除。2015年与产权人发生争议起，君天首业公司就丧失了对涉案租房屋的控制、经营管理使用权。为我方提供符合租赁目的的房屋，是君天首业公司的约定义务也是法定义务，面对物业及产权人对我方的干扰行为，君天首业公司的态度是不予理睬的违约行为。所以从事实上君天首业公司脱离涉案房屋的使用及管理权，无权要求继续履行。2015年9月起，我方被物业停水停电停网，君天首业公司作为出租方竟然不知情，说明其没有尽到作为出租人的基本义务，因为其已经失去了对租赁房屋的控制权，所以期间没有向我方主张租金。我方认为整个租赁期间，君天首业公司不尽合同义务，提供房屋不能达到我方正常商业经营使用的目的，履行义务严重不符合约定，构成根本违约，我方有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。从君天首业公司与产权人往来函体现，2015年9月15日之前的租金君天首业公司就未支付，因此君天首业公司是否有权向我方索要2015年11月至今的租金的实体权利来源存疑。
本院经审理认定事实如下：2015年1月15日原、被告签订《房屋租赁协议》，约定君天首业公司将位于北京市朝阳区东三环北路38号院商业的一层L129、L130号商铺的房屋出租给星球通科技公司，房屋仅用作星球通科技公司经营苹果、三星、华为、小米等一线品牌产品及相关电子产品的体验店，同时租赁区域部分区域内办理中国电信、联通、移动等相关业务，租赁期限为6年，自2015年5月18日至2021年3月17日止，免租期为二个月，自2015年3月18日至2015年5月17日止。付款方式为押二付六（先交后用），双方已经实际查看了本协议约定的租赁房屋，租赁的房屋范围已经特定，同意租金按总价计算，日租金标准为10元/平方米，首期租金为1208825.28元，履约保证金为402941.76元，每期租金为每六个月支付一次，租金含物业费、空调、冷气、发票税金，从租赁合同起租日起，自第三年开始，每年租金按6%递增。星球通科技公司提前15日支付下一期的租金。君天首业公司向星球通科技公司提供协助办理证照的相关手续。君天首业公司作为出租房应当承担租赁房屋及其设备设施的维修与养护等义务，确保租赁房屋处于正常使用状态。君天首业公司需提供相关的法律证明及身份证明，包括营业执照复印件、组织机构代码证等，君天首业公司有权对原告的房屋和设备设施的使用情况进行检查监督和维护维修，但不得影响星球通科技公司的正常经营。租赁期满或协议提前解除或被确认无效、撤销后，君天首业公司有权收回房屋。本协议期满或协议提前解除或被确认无效、撤销后，星球通科技公司应及时将房屋交还被告，否则君天首业公司有权作出如下处理：采取停水停电停空调等措施，收回出租房屋；星球通科技公司逾期5日没有交还房屋的，视为星球通科技公司放弃该房屋内财产所有权，君天首业公司有权自行处理，根据逾期交还房屋的天数，按照双倍租金要求星球通科技公司赔偿损失。星球通科技公司按照本协议的约定，按时支付租金和押金后有权使用本房屋。君天首业公司向星球通科技公司提供承租房屋产权证件，协助提供星球通科技公司办理证照所需手续，星球通科技公司应于签署合同生效后90日内将证照办理完毕并开始营业，在2015年5月1日之前开始试营业。星球通科技公司因特殊原因须暂停营业或者更改营业时间，须提前72小时通知被告并获得被告的同意。因君天首业公司的原因造成本协议无法继续履行星球通科技公司请求解除协议的，在星球通科技公司已经结清因使用该房屋所产生的租金及各项费用的前提下，星球通科技公司所交付的租金按日结算，君天首业公司应退还星球通科技公司已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿两个月房租作为违约金，不足弥补损失的被告补偿相应损失。因星球通科技公司违约，君天首业公司解除合同，或者星球通科技公司单方提出解除协议的，君天首业公司有权作出如下处理：采取停水停电停空调等措施，收回出租房屋；除星球通科技公司所交付的保证金无需退还（抵违约金）且星球通科技公司不享受免租期。特殊条款说明，君天首业公司与北京富邦盛泰物业服务有限公司（以下简称富邦泰盛公司）所签订的《物业管理服务合同》以及产权人的《商户手册》和产权人的装修管理规定，所规定的北京君天首业商贸有限公司的义务，就是本合同承租人向北京君天首业商贸有限公司承担的义务。
星球通科技公司已支付2015年5月18日至2015年11月17日的租金共计1208825.2元，押金共计402941.76元，君天首业公司认可押金尚未退还。
星球通科技公司提交北京利通商宜投资公司朝阳投资管理分公司（以下简称利通商宜公司）向君天首业公司发出的《解除合同通知》、君天首业公司向利通商宜公司发出的《解除合同回函》、利通商宜公司向涉案房屋发出的《提示函》、富邦泰盛公司向涉案房屋发出的《告知书》、《变更物业费用交纳主体经过》，欲证明君天首业公司与产权人利通商宜公司之间存在纠纷，君天首业公司于2015年4月起失去了对涉案房屋的控制权。君天首业公司认可证据的真实性，但是不认可证明目的。其中《变更物业费用交纳主体经过》载明，因君天首业公司长期拖欠物业费，2015年9月20日正式对涉案房屋停止水、电的供给，同时停止提供宽带接口，星球通科技公司为减少损失，与富邦盛泰公司达成《商谈纪要》，由星球通科技公司交纳物业服务费，鉴于此富邦盛泰公司于2016年4月8日开始为星球通科技公司承租的物业提供临时物业服务，恢复通水、通电，并提供中国移动宽带开通所需的手续。
星球通科技公司提交《工程施工合同》、《建设工程施工合同》、增值税发票等欲证明其装修费损失、装修管理费损失、消防工程改造费损失、空调安装费损失、垃圾清运费损失。君天首业公司认可证据的真实性。
星球通科技公司提交《情况说明》一份，欲证明其向富邦泰盛公司支付了物业费后才恢复了供电供水。君天首业公司不认可证据真实性，因为没有物业公司的公章。
星球通科技公司提交租赁房屋交接确认书一份，证明星球通科技公司于2016年7月19日将房屋正式锁门并于2017年3月30日将房屋交付给富邦泰盛公司。君天首业公司对证据真实性无法确认，并认为星球通科技公司应该将房屋交付给被告。
君天首业公司提交商户办理相关证照所需材料移交登记表，欲证明其已经向星球通科技公司提交了办理相关证照所需要的手续，星球通科技公司对证据真实性认可，但其称君天首业公司于2015年4月3日和2015年6月3日提供的材料不合格，其自行联系产权人，产权人2015年8月提供了符合标准的材料。
君天首业公司提交《手机购销合同》、店铺宣传单等，欲证明星球通科技公司于2016年5月仍在正常营业，星球通科技公司认可证据真实性，但称商场没有正常的商业环境，星球通科技公司无法正常营业。君天首业公司提交好世界商场官网首业打印件，欲证明商场正常开业，星球通科技公司不认可证据真实性。
就涉案房屋状态，星球通科技公司称其于2016年7月19日撤离，并于2017年3月30日将涉案房屋交由富邦泰盛公司控制。
经询，君天首业公司称其与利通商宜公司的纠纷仍在审理过程中，并认可涉案房屋房租（其中包括物业费）其仅向产权人交至2015年9月份。
上述内容，有《房屋租赁协议》、《解除合同通知》、《告知函》、发票、双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，星球通科技公司签订合同后按时交纳了首期租金（2015年5月18日至2015年11月17日）及押金，君天首业公司应当保证房屋的正常商业经营使用，现结合星球通科技公司证据可以认定，君天首业公司在2015年7月与利通商宜公司发生纠纷，君天首业公司亦认可2015年7月22日至2015年9月30日的租金（含物业费）星球通科技公司已经向其缴纳，但其并未向富邦泰盛公司交纳相应的物业费。结合《变更物业费用交纳主体经过》中所载的内容，因君天首业公司与利通商宜公司的纠纷，君天首业公司未向富邦泰盛公司交纳物业费，导致星球通科技公司所承租的房屋在2015年9月20日至2016年4月8日期间处在停水、停电，无法正常使用的状态，虽然2016年4月8日富邦泰盛开始为星球通科技公司承租的物业提供临时物业服务，但这是星球通科技公司为避免损失的扩大而采取的自力救济行为。故，本院认定因君天首业公司的原因造成《房屋租赁协议》无法继续履行属于其违约。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中因君天首业公司与案外人的纠纷以及君天首业公司怠于向产权人履行交纳房租及物业费的行为导致涉案房屋处于无法正常使用状态，无法实现合同目的，而星球通科技公司现已经撤离涉案房屋，故星球通科技公司因此请求判令解除《房屋租赁协议》并要求君天首业公司退还保证金、赔偿违约金的诉讼请求本院予以支持。因涉案房屋自2015年5月18日至2015年9月19日期间并未出现被停水、停电、断网的现象，故星球通科技公司要求退还2015年5月18日至2015年9月19日期间的租金于法无据，本院不予支持。2015年9月20日至2015年11月17日期间涉案房屋已经出现停水、停电、断网现象，故星球通科技公司要求退还上述期间租金的诉讼请求本院予以支持，但该段期间星球通科技公司仍实际占有使用涉案房屋，故应当退还的租金金额本院酌情判处。星球通科技公司已经实际交纳履约保证金，君天首业公司亦认可尚未退还，故对星球通科技公司该项诉讼请求，本院予以支持。就装修损失费，因星球通科技公司撤场时已将室内装饰装修进行拆除，故本院对该部分损失予以酌定。装修管理费、消防工程改造费、空调安装费、垃圾清运费本院根据星球通科技公司提交的票据确定。
就星球通科技公司撤场时间，星球通科技公司虽主张其于2016年7月19日关门并撤离，但其亦认可当时涉案房屋尚留存有其物品，2017年3月30日星球通科技公司与富邦盛泰公司正式办理商铺交接，并签订《租赁房屋交接确认书》，故本院认定星球通科技公司撤离涉案房屋的时间为2017年3月30日。
因君天首业公司自身原因，导致涉案房屋在2015年9月20日已被停水停电，星球通科技公司因此对房屋的能否继续正常经营使用处于不安状态，此时再要求星球通科技公司继续先行支付剩余租金实属不妥，而且2015年11月18日至2016年4月7日期间涉案房屋无法正常使用，故君天首业公司要求星球通科技公司支付上述期间全部租金的诉讼请求本院不予支持，但考虑原告仍实际占有涉案使用房屋，故相应租金应予以酌减，具体数额本院综合考虑后酌定。因星球通科技公司自力救济行为，涉案房屋于2016年4月8日至2017年3月30日期间恢复供水供电，星球通科技公司亦确系实际占有使用涉案房屋，故星球通科技公司应当支付该段期间的房屋租金，但是君天首业公司尚未解决与利通商宜公司之间的纠纷，亦未实际向产权人交纳物业服务费，君天首业公司的违约情形尚未消除，故本院对该部分租金金额予以酌减，具体数额本院综合考虑后酌定。2017年3月30日之后，星球通科技公司未实际使用房屋，虽然星球通科技公司为守约方，但是其仍负有交还房屋时通知出租方的后合同义务，现星球通科技公司未举证证明其就与物业公司交接一事通知过君天首业公司，故星球通科技公司应当承担因此造成的涉案房屋的空置损失，现君天首业公司向星球通科技公司主张2017年3月30日至2017年7月22日的租金，本院考虑星球通科技公司的上述情形及本案综合情况予以酌情判处。
至于星球通科技公司提出的君天首业公司不能积极配合工商登记导致君天首业公司没有及时取得营业执照及君天首业公司与产权人的纠纷导致涉案房屋所在一层商铺全部退租的主张证据不足，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京星球通科技发展有限公司与被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司2015年1月15日签订的《房屋租赁协议》于本判决生效之日解除。
二、被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京星球通科技发展有限公司二〇一五年九月二十日至二〇一五年十一月十七日的租金二十九万二千一百三十二元；
三、被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京星球通科技发展有限公司保证金四十万零二千九百四十一元；
四、被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京星球通科技发展有限公司违约金四十万零二千九百四十一元；
五、被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京星球通科技发展有限公司装修损失费十五万元、装修管理费一万九千八百九十一元、消防改造工程费八万五千元、空调安装费四万五千元、垃圾清运费一万七千八百八十三元；
六、原告（反诉被告）北京星球通科技发展有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司自二〇一五年十一月十八日至二〇一七年七月二十二日的租金共计一百一十六万元八千六百一十六元；
七、驳回原告（反诉被告）北京星球通科技发展有限公司的其他诉讼请求。
八、驳回被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费108836元，由原告（反诉被告）北京星球通科技发展有限公司负担17850元（已交纳），由被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司负担90986元（于判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费24709元，由被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司负担10729（已交纳），由原告（反诉被告）北京星球通科技发展有限公司负担13980元（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 矫 辰
审 判 员 石海朝
代理审判员 郭玉房
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 赵晓琳