内蒙古自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内民终49号
上诉人（一审原告）：刘君义，男，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。
委托诉讼代理人：王慧，内蒙古京蒙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：佘振宇，内蒙古京蒙律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：温新林，男，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗。
委托诉讼代理人：孟三红，爱德律师事务所律师。
一审第三人：李奋清，男，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。
一审第三人：王秀珍，女，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。
上诉人刘君义因与被上诉人温新林、一审第三人李奋清、王秀珍案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2015）鄂民初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘君义及其委托诉讼代理人王慧、佘振宇，被上诉人温新林的委托诉讼代理人孟三红到庭参加诉讼，一审第三人李奋清、王秀珍经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。
刘君义上诉请求：依法撤销鄂尔多斯市中级人民法院（2015）鄂民初字第73号民事判决，改判对位于东胜区乌审东街85号街坊东兴时代广场1号楼30号房屋（合同编号：2009-0021606）停止执行，解除查封，并确认刘君义对该房屋享有所有权。事实与理由：（一）刘君义与第三人李奋清、王秀珍签订的《房屋抵顶借款合同》客观、真实，应作为定案依据。首先，李奋清购买房屋时间是2010年4月，正值鄂尔多斯市乃至全国房地产市场价格巅峰时期，在2013年12月抵顶房屋时恰逢鄂尔多斯市房地产市场低迷，加之房屋所在的东兴时代广场整体经营运作不善，房屋空置率高，市场消费主体定位低，致使商铺价格大幅下滑，同栋楼里的商业房屋以每平米10000元转让都难以成交。刘君义与第三人签订《房屋抵顶借款合同》中的价格在抵顶时已属偏高价位，在执行过程中，房屋评估总价为2319813元，这一评估结论可以证明抵顶价格不但不低，反而偏高的客观事实。其次，因房屋至今未能办理出房屋产权登记证，公证处对无产权证书的房屋交易合同又不予公证，刘君义与第三人签订抵顶合同时寻找了具备见证资质的第三方内蒙古广行律师事务所进行了见证。见证同公证法律性质一致，均能证实签订合同行为是双方自愿而为，是客观、真实发生的事实。故抵顶合同应作为定案证据。（二）刘君义提供的交付清单、房屋租赁合同两份、收据7支，证明第三人向上诉人交房的证据应采信。在鄂尔多斯市中级人民法院执监庭审查执行异议的执行听证中，房屋承租人赵娜已到庭，但办案法官认为租赁合同及赵娜、孟丽娜交费的收据可以证实其为实际承租人，未同意赵娜作为证人出庭。赵娜、孟丽娜作为承租人，二审中仍可出庭作证，证明房屋被查封前刘君义已接收房屋并向其出租的事实。（三）温新林提供的录音证据，内容不清晰，更无原始载体，其真实性、关联性、证明力均不能确认。标的房屋抵顶后，刘君义从未与被上诉人及第三人商量过以标的房屋抵顶二债权人债务之事，本案中也无任何证据可以印证。第三人作为债务人，自然期望房屋可以抵顶更多的债务，在被上诉人查封房屋后，第三人在被上诉人的怂恿下，向刘君义提出查封后房屋过户受阻，房屋是否可以再抵顶温新林的一部分债务的无理请求，遭到刘君义断然拒绝。上述这一过程不能称之为三方商量过以标的房屋抵顶二债权人债务之事。调解中对案件事实的认可尚不能作为对其不利的证据，本案一审中怎么能以所谓的三方协商推断出房屋未予交付如此对刘君义不利的认定。（四）房屋已抵顶于刘君义，抵顶合同客观、真实，查封前抵顶房屋交付完成。以房屋抵顶的债权债务均有客观、真实的银行凭证，房屋未办理过户登记刘君义不存在过错，故刘君义享有足以阻却执行的权利。
被上诉人温新林答辩称，刘君义与李奋清的借贷关系并不真实，李奋清、王秀珍以低价抵顶房屋，抵顶房屋也未到房管局作预告登记，《房屋抵顶借款合同》及补充协议损害了其他债权人的合法权益。
一审第三人李奋清、王秀珍未提交意见。
刘君义向一审法院起诉请求：1、停止对位于乌审东街85号街坊东兴时代广场1号楼30号房屋的执行并解除查封；2、确认位于乌审东街85号街坊东兴时代广场1号楼30号房屋所有权归刘君义所有。
一审法院认定事实：2011年3月28日，刘君义通过网银给李奋清转款100万元。2012年6月9日，刘君义与王秀珍、李奋清签订了《合作贷款协议》一份，约定以刘君义名义共同向招商银行股份有限公司鄂尔多斯支行（以下简称招商银行）贷款315万元，其中李奋清、王秀珍占贷款总额的27%，并将其房产提供为抵押资产。后双方于2012年12月12日又签订了《合作贷款协议》的补充协议一份，协议内容为：“双方于2012年6月9日签订的协议中约定贷款已到位，对资金使用、抵顶借款数额及偿还等义务达成如下补充：一、此次贷款总额315万元，归属刘君义贷款为230万元，归李奋清、王秀珍贷款部分为85.5万元，将合作贷款中属于李奋清、王秀珍扣除应分担的费用5000元后，剩余85万元本金和利息均由李奋清、王秀珍负责偿还。二、李奋清、王秀珍因之前欠刘君义借款共计158.2万元，李奋清、王秀珍同意本协议中向银行贷款85万元用于归还刘君义个人借款。偿还后，尚欠刘君义73.2万元。三、因资金短缺，需另向刘君义借款50万元，据此李奋清、王秀珍在签本协议时刘君义借款总额共计123万元，条据结算清楚，按123万元给刘君义出具借款条，利息按月利2分，年利率24%计算。四、实际支付，刘君义给李奋清或王秀珍指定账户打款50万元即可”。当日，刘君义通过网银给王秀珍转账50万元，同时，由王秀珍向刘君义出具借款123万元的借据一支，约定年利率24%，月利率2分，利息结算时间为每年12月31日。2012年12月25日李奋清、王秀珍给刘君义出具86万元的欠据一支，约定月利率2.5分。2014年1月10日刘君义结清315万元的贷款余额。以上两笔借款本金合计209万元。另查明，王秀珍于2010年6月18日以477.50万元购买的东胜区东兴时代广场第1幢1单元16号房屋，建筑面积176.86㎡租赁给赵娜、孟丽娜。租赁期间的物业费及电费均由承租人缴纳。又查明，温新林与李奋清、王秀珍因民间借贷纠纷一案，东胜区人民法院于2014年3月24日作出(2014)东民初字第2052号民事裁定书，依法查封了王秀珍所有的涉案房屋，查封期限2年。东胜区人民法院又于2014年5月26日作出（2014)东民初字第2052号民事判决书，判决由李奋清、王秀珍偿还温新林借款本金202.9175万元及利息。该判决生效后，温新林申请执行，一审法院于2014年11月21日作出(2014）鄂执提字第251号执行通知书，责令王秀珍履行判决书确定的给付内容。2015年7月8日，一审法院委托内蒙古宏伟房地产价格评估有限责任公司对涉案房屋进行价值评估，评估总价为239.9813万元。
一审法院认为，本案争议焦点是刘君义对涉案房屋是否具有所有权，能否阻却法院执行行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，刘君义提供债务的形成、抵顶涉案房屋的事实及交付、涉案房屋使用情况等证据，但是温新林对涉案房屋买卖合同及交付情况提出异议，该合同未经公证，如果已经交付，无需本案三方协商，且未及时办理房屋登记手续，因此该二组证据不具有唯一性和排他性，其证明效力不能确认。且抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。故刘君义所提供证据不足以排除法院强制措施，其主张不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项之规定，一审法院判决：驳回刘君义的诉讼请求。案件受理费23520元，由刘君义负担。
本院二审查明，2012年6月9日，刘君义与李奋清、王秀珍签订《合作贷款协议》，约定以刘君义名义共同向招商银行贷款315万元，刘君义以位于鄂尔多斯市东胜区达拉特南路4号街坊2号楼7单元的房产及土地使用权、李奋清以位于鄂尔多斯市东胜区伊煤北路35号街坊1号楼106室的房产及土地使用权作为双方共同贷款的抵押资产。协议第四条约定，李奋清认可本协议的贷款虽然以刘君义的名义申请，但李奋清实际享有的贷款份额为李奋清提供抵押物评估价的40%（约为85万元）。2012年12月6日，刘君义以上述房产作抵押向招商银行贷款315万元，贷款期限为1年。2013年12月25日，李奋清、王秀珍与刘君义签订《房屋抵顶借款合同》，约定李奋清自愿将其东兴时代广场建筑面积为176.86平方米的房屋抵顶给刘君义。房屋及装修价格商定为209万元，双方同意购房款以李奋清向刘君义分别于2013年12月25日借款86万元及2012年12月12日借款123万元，合计209万元的债务进行抵顶。同日，李奋清按合同约定将该房屋、房屋钥匙、《房屋买卖合同》及七支收据原件交付于刘君义。2014年1月7日，刘君义将招商银行股份有贷款315万元全部结清。另查明，刘君义作为出租方分别于2013年9月22日、2014年10月20日与案外人孟丽娜签订《房屋租赁合同书》，涉案房屋一直由案外人孟丽娜租赁使用。
本院查明的其他事实与一审判决认定的一致，本院依法予以确认。
本院认为，根据上诉人刘君义的上诉请求及被上诉人温新林的答辩意见，本案争议焦点是上诉人刘君义是否对涉案房屋享有所有权、是否对涉案房屋享有排除法院强制执行的实体权益。根据刘君义提交的《合作贷款协议》、补充协议、银行汇款凭证及李奋清出具的借据可以证实下列事实：2012年6月9日，刘君义与李奋清约定合作贷款，同年12月6日，刘君义向招商银行贷款315万元。2012年12月12日，刘君义与李奋清签订《合作贷款协议》补充协议，确认李奋清的借款86万元、73.2万元、50万元等事实，2013年12月25日，双方签订《房屋抵顶借款合同》，同日李奋清将涉案房屋的购房合同等交付刘君义，刘君义于2014年1月7日将315万元贷款全部结清，上述系列事实证实刘君义给李奋清借款共计209万元，李奋清用涉案房屋抵顶借款。被上诉人温新林答辩称房屋抵顶价格过低，损害了其作为李奋清债权人的合法权益。李奋清与刘君义房屋抵顶价格虽低于王秀珍购买价格，因王秀珍购买房屋时间为2010年6月，正值房屋所在地鄂尔多斯市房地产市场异常活跃期，至李奋清与刘君义双方签订《房屋抵顶借款合同》时，鄂尔多斯市房地产市场价格明显回落，房屋价值应当结合签订《房屋抵顶借款合同》时所在地房地产市场情况进行确定，这样不仅符合双方当事人以房抵债的合同目的，亦符合市场通常交易规则。在温新林诉李奋清、王秀珍民间借贷纠纷案件的执行过程中，鄂尔多斯市中级人民法院对涉案诉争房屋价值委托评估，评估价为2399813元。综上，李奋清、王秀珍以诉争房屋抵顶借款本金209万元，与当时的鄂尔多斯市房地产市场价格波动相符，并未损害温新林的合法权益。李奋清、王秀珍已将诉争房屋交付刘君义，刘君义将房屋出租，对诉争房屋已经行使占有权。李奋清与刘君义的《房屋抵顶借款合同》已经实际履行，但诉争房屋尚未办理产权证，之后产权变更手续则无法办理，因此，上诉人刘君义对未办理产权变更手续没有过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，上诉人刘君义享有阻却涉案房屋被法院强制执行的合法权益，故其关于停止对涉案房屋强制执行的上诉理由有事实依据，本院对其相应请求依法予以支持。关于刘君义请求确认涉案争议房产归其所有的上诉主张，本院认为，刘君义虽然占有涉案房屋，但因涉案房屋的产权证尚未办理，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权变动必须采取登记方式，未办理不动产物权登记的，未取得不动产物权。涉案房屋产权一直登记在开发商名下，刘君义尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认该房屋归其所有的上诉理由，缺乏法律依据，本院对其相应请求依法不予支持。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。刘君义对位于鄂尔多斯市东胜区乌审东街85号街坊东兴时代广场1号楼30号房屋（合同编号：2009-0021606）停止执行的上诉理由成立，相应上诉请求本院依法予以支持。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销鄂尔多斯市中级人民法院（2015）鄂民初字第73号民事判决；
二、鄂尔多斯市中级人民法院不得执行位于鄂尔多斯市东胜区乌审东街85号街坊东兴时代广场1号楼30号房屋（合同编号：2009-0021606）；
三、驳回刘君义的其他诉讼请求。
一审案件受理费23520元，二审案件受理费23520元，由刘君义负担23520元，由温新林负担23520元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王书勤
代理审判员 张国婷
代理审判员 王相瑞
二〇一六年十一月八日
书 记 员 付欣欣
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