湖南省新宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民一初字第782号
原告李腾飞，男，1992年12月9日出生，汉族，农民。
委托代理人李厚展，湖南越城律师事务所。
被告新宁县泰丰房地产开发有限公司。
法定代表人何烈湘，系该公司董事长。
被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部。
负责人李有凤，系该项目部经理。
委托代理人李继红，男，汉族，1972年11月6日出生。
原告李腾飞与被告新宁县泰丰房地产开发有限公司、新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法由审判员雷鸿鸣任审判长，与审判员周孝寅，人民陪审员夏久云组成合议庭。于2015年8月21日、2015年10月28日两次公开开庭进行了审理。原告李腾飞的委托代理人李厚展与被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部负责人李有凤及委托代理人李继红到庭参加诉讼，被告新宁县泰丰房地产开发有限公司的法定代表人经本院传票传唤，其无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告李腾飞诉称，2012年5月21日，原告李腾飞与被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部签订了《宏信大厦商品房买卖合同》，该合同约定：1、该商品房建筑面积为138.79平方米，每平方2518元，总房款为349473元；2、采取银行按揭付款的方式并向被告首付房款109473元；3、约定被告在2012年10月30日前将经验收合格的商品房交给原告使用；4、因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记，由出卖人承担责任；5、共同办理房地产产权权属登记备案手续。合同签订后，被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部违反合同约定，没有按时交房，直至2013年3月24日，被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部才将没有经验收合格的房屋交付给原告李腾飞，至今被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部也未将房屋产权权属证书交给原告李腾飞，根据法律规定，被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部应向原告李腾飞支付延期交房违约金及承担至今未取得房地产权属证书的违约责任。故原告李腾飞起诉至法院，请求“1、依法判决两被告共同向原告李腾飞支付延期交房违约金2400元（2012年10月30至2013年3月24日的违约金）；2、依法判决两被告共同为原告李腾飞办理宏信大厦A单元10层A2号房屋的所有权证并向原告支付逾期取得房屋权属证书的违约金66653元（2014年9月24日至2015年6月30日）；3、依法判决两被告共同向原告李腾飞支付2015年6月30日起至实际取得房屋权属之日止每天违约金104.8元；4、由两被告承担诉讼费用”。
被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部答辩称，对于延期交房及办证的违约金，双方当事人应以合同约定为准，没有合同约定才按照法律规定。原告李腾飞在2013年3月24日入住，应为实际交付。合同约定出卖人应当在房屋竣工验收合格后的180天内交房，故被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部没有违约。且原告李腾飞主张的两笔违约金，已经超过了诉讼时效。
被告新宁县泰丰房地产开发有限公司未作书面答辩。
经审理查明，2012年5月21日，原告李腾飞与被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部签订了《宏信大厦商品房买卖合同》，该合同约定：第四条，该商品房建筑面积为138.79平方米，每平方2518元，总房款为349473元；第六条，采取银行按揭付款的方式并向被告首付房款109473元，其余房款计人民币240000元以银行按揭贷款方式支付；第八条，约定被告在2012年10月30日前将经验收合格的商品房交给原告使用；第十三条，出卖人应当在所有商品房竣工验收交付使用后180日内，由买受人提供相关齐全资料和履行相关手续后与出卖人共同办理房地产产权权属登记备案手续。如买受人在接到出卖人通知后七天内未提供相关办证资料，视为买受人违约。合同签订后，原告李腾飞按合同约定一次性付房款109473元，下余款240000元原告李腾飞办理了银行按揭贷款方式支付。2012年1月14日被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部建设的宏信大厦主体工程完工，2013年2月10日，被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部将房屋交付给原告李腾飞，原告李腾飞已接收该房并入住。2015年8月19日宏信大厦经验收合格，并于2015年9月21日取得宏信大厦房权证。原告李腾飞的房屋产权权属证书正在办理之中。
另查明，被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部是被告新宁县泰丰房地产开发有限公司的分支机构，没有独立承担民事责任的能力。
以上事实有《宏信大厦商品房售房合同》、《建设工程竣工验收备案》、房权证、民事判决书、付款凭证、庭审笔录等予以证实，足以认定。
本院认为，原告李腾飞与被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部签订的《宏信大厦商品房售房合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据《宏信大厦商品房买卖合同》的约定，原告李腾飞履行了自已支付购房款义务，被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部应于2012年10月30日前将经验收合格的商品房交给原告李腾飞使用。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。2013年3月24日原告李腾飞已对涉案房屋占有入住，可视为被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部已将房屋交付给原告李腾飞。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，原告李腾飞未能提供证明其有诉讼时效中断等证据，故原告李腾飞请求被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部支付逾期交付房屋的违约金的时间应于2015年3月25日前。被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部认为逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩主张，理由成立，本院予以支持。对于原告李腾飞要求被告新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部支付逾期取得房屋权属证书的违约金的主张，根据《宏信大厦商品房售房合同》约定：出卖人应当在所有商品房竣工验收交付使用后180日内，由买受人提供相关齐全资料和履行相关手续后与出卖人共同办理房地产产权权属登记备案手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。原告李腾飞未能举证证明两被告在办理房屋权属证书中存在违约行为。故对原告李腾飞的该项诉讼请求，因证据不足，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告李腾飞的全部诉讼请求。
本案受理费894元，由原告李腾飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 雷鸿鸣
审 判 员 周孝寅
人民陪审员 夏久云
二〇一五年十二月十日
书 记 员 孙 鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。