上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初930号
原告（反诉被告）：赵静。
委托诉讼代理人：陈钢，远闻（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩海花，远闻（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：于敏。
委托诉讼代理人：杜珈铭，上海市百良律师事务所律师。
被告：ＸＸ。
第三人：中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行。
法定代表人：王伟权。
原告（反诉被告）赵静与被告（反诉原告）于敏、被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序。经赵静申请，本院于2017年3月9日追加中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行（以下简称工行徐汇支行）为本案无独立请求权第三人，本案于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵静及其委托诉讼代理人陈钢、韩海花，被告（反诉原告）于敏及其委托诉讼代理人杜珈铭，被告ＸＸ到庭参加诉讼，第三人工行徐汇支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵静向本院提出诉讼请求：1.判令于敏、ＸＸ继续履行与赵静签订的上海市房地产买卖合同，协助赵静向房地产交易中心办理房屋转让过户的变更登记手续；2．判令于敏、ＸＸ腾出房屋，将房屋交付给赵静；3.判令于敏、ＸＸ支付未按期办理过户的违约金，违约金按照每日350元（人民币，下同）计算，自2017年1月1日起计算至完成过户之日止；4.判令于敏、ＸＸ结清房屋交付前的水电煤气卫生有线电视物业通讯等费用。事实和理由：2016年8月13日，于敏、ＸＸ与赵静及居间方某甲公司共同签订了《房地产买卖居间合同》。2016年8月23日，于敏、ＸＸ与赵静又网签了《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》，约定：赵静购买于敏、ＸＸ坐落于上海市房屋，房屋总价款为1,880,000元，交房和办理过户时间为2016年12月31日前，付款方式为第一期房款700,000元，第二期房款1,180,000元于房地产转让过户手续前（含当日）支付，同时约定了违约责任等。赵静按约向出售方支付第一期房款700,000元，经居间方和赵静分别于2016年12月30日、2017年1月3日通知于敏、ＸＸ至房地产交易中心办理过户及付款手续。ＸＸ准时前往配合，但于敏却两次均未到场，拒绝配合赵静办理过户手续。于敏、ＸＸ原系夫妻关系，于敏、ＸＸ于2016年12月2日经法院调解离婚。于敏有悖诚实信用原则，拒绝配合赵静过户，构成违约，应承担相应的责任。
审理中，赵静撤回第2项、第4项诉讼请求，其余诉讼请求不变。
被告（反诉原告）于敏辩称，不同意赵静的全部诉请。赵静逾期支付房款，达到出售方可单方解除合同的条件，于敏已经发出解除合同函件，赵静亦已签收，双方之间的房屋买卖合同已经解除，不存在继续履行合同。现房屋已经另行出租案外人，无法交付。
被告ＸＸ辩称，愿意履行合同及配合过户，房屋没有过户是因为房价上涨，于敏不愿意出售了。其与于敏已经离婚。
第三人工行徐汇支行未答辩，亦未提供书面证据。
被告（反诉原告）于敏提起反诉请求：1.确认赵静与于敏、ＸＸ签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年3月9日解除；2.判令赵静支付违约金376,000元。
对于被告（反诉原告）于敏的反诉，原告（反诉被告）赵静辩称，不同意于敏的反诉诉请。双方居间合同约定过户时间是2016年11月30日，但网签的《上海市房地产买卖合同》经双方确认已经变更，且不存在于敏所称的在于敏不知情的情况下变更，合同已经确定赵静在办理房屋产权过户当日支付房款。2016年12月30日，于敏并未到达房地产交易中心与赵静及中介办理过户手续。于敏在2017年3月7日发出了通知函，但于敏并不具备单方解除合同的权利，本案系于敏违约。2017年1月6日，赵静已经向法院提起诉讼要求继续履行合同，因此，于敏发出的解除权没有法律效力及事实依据，要求驳回于敏的反诉。
本院经审理认定事实如下：上海市房屋产权人系于敏、ＸＸ。
2016年8月13日，在某甲公司的居间介绍下，于敏、ＸＸ与赵静签订了《房地产买卖居间合同》，约定赵静购买位于上海市房屋，房屋总价款为1,880,000元，合同生效后当日赵静支付于敏、ＸＸ定金50,000元，三方同意于2016年9月1日前（含当日）于居间方处签订网签版房地产买卖合同。交易首付款700,000元（包含定金），赵静于2016年9月1日前（含当日）支付；交易中期付款1,160,000元，赵静于2016年11月30日前（含当日）支付；尾款20,000元，待房地产交易中心出具以赵静为权利人的房地产权证后三日内支付。过户时间为2016年11月30日前。
2016年8月23日，原告赵静（买受人、乙方）与被告于敏、ＸＸ（出售人、甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方位于上海市房屋，转让价1,480,000元。第四条、甲、乙双方同意，甲方于2016年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的详见补充条款日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条、甲、乙双方确认，在2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按以下内容处理：甲方未按照本合同约定时间内办理房屋原有户口全部迁出手续、办理还贷及抵押注销手续、申请房地产转让过户手续、办理交房手续的，则每逾期1日需向乙方支付乙方已付款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同。如甲方逾期超过15日的，或是签署本合同后该房屋被查封、或甲方又将该房地产转卖、抵押、租赁给第三方的，或甲方单方面解除本合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同。乙方因此单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，除需支付15日的赔偿金外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的5个工作日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。乙方因此单方解除合同的，甲方须及时配合乙方撤销本次交易的网上合同备案手续。补充条款（一）：1、甲方还贷及抵押注销：（1）甲方应于收到还贷款项后且于原抵押贷款银行许可的最短期限内办理还贷手续，并领取他项权利证明、结清证明、抵押注销申请书等相关抵押注销材料。还贷款项若有不足，由甲方自行补足；若需向银行支付违约金的，由甲方自行承担；（2）甲方应于申请办理房地产转让过户手续之前办理该房地产抵押登记的注销手续。2、房屋户口迁移：若该房地产上有户口，则甲方应于甲、乙双方申请办理房地产转让过户手续之前，将该房屋内户口全部迁出。3、房屋转让过户：待甲方办妥还贷及抵押注销手续且于本合同第六条约定的过户期限内，甲、乙双方须备齐资料共同向该房地产所在区的房地产交易中心申请办理房地产转让过户手续。4、本次交易过程中，甲、乙双方均应积极提供材料办理包括但不限于纳税申报、缴税、查询名下购房套数等过户前置手续。若因甲、乙双方任何一方原因未及时办理或未及时协助相对方办理相应前置手续导致办理过户手续延迟的，则，延迟方应按本合同的约定承担违约责任。5、房屋转移占有：甲、乙双方应于甲、乙双方申请办理房地产转让过户手续当日内办理房屋交接手续，房屋转移占有的标志为甲、乙双方签署《房屋交接书》。……7、本次交易过程中，若因国家政策调整导致甲、乙双方的税、费发生变化的，新产生的税、费由甲、乙双方按国家政策规定各自缴纳。任何一方不得以国家政策调整为由，拒绝履行本条约定的合同义务，损害相对方及第三方的利益。附件三付款协议：1、乙方于签订本合同当日，向甲方支付第一期房款700,000元，其中包含已付定金50,000元；注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。2、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心申请办理房地产转让过户手续前（含当日），向甲方支付第二期房款780,000元。
2016年8月23日，原告赵静（乙方、买受人）与被告于敏、ＸＸ（甲方、卖售人）签订《补充协议》，约定：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备（详见《家具、家电清单》）另行补偿甲方400,000元，并于甲、乙双方至房地产交易中心申请办理房地产转让过户手续前（含当日）支付甲方。买卖合同第二条约定的转让价款1,480,000元不包含该补偿款。以上共同构成本次交易的实际成交价格计1,880,000元。甲方收到乙方支付的全额房价款后须出具相应数额的收款收据给乙方。2、本次交易甲方应缴纳的交易税、费及中介服务费均由乙方承担并支付。
2016年8月13日，赵静支付购房定金50,000元，2016年8月23日，赵静支付房款650,000元，合计700,000元。
2016年12月15日至2017年3月10日期间，赵静与于敏短信联系，协商过户时间。于敏于2016年12月30日前曾回复“12月30日会到的”、“其实我老公一个人到了也可以办理的”。然2016年12月30日于敏未至房地产交易中心与赵静、ＸＸ碰头。2017年1月5日，于敏回复赵静：“你好！赵静！因家庭纠纷我被他打怕了！被他逼迫出售房屋，目前还是需要相关司法程序解决！”
2017年3月8日，于敏委托律师向赵静发出《房地产买卖合同》解除通知，告知：根据委托人于敏女士陈述，你我双方约定的中期付房款的时间应该是2016年11月30日前，结合双方2016年8月13日签订的《房地产买卖居间合同》中“交易中期付款”的时间印证了双方约定的付款时间应为“2016年11月30日”。同时根据双方短信往来记录可以看出，于敏女士对于更改合同中的交接时间也是持质疑否定态度的。然而遗憾的是，你方并没有在《房地产买卖居间合同》约定的2016年11月30日前付清中期的购房款，之后也没有在你承诺的2016年12月30日前付清房款，鉴于此，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》第九条第（三）款之约定，函告于你方：解除你我双方签订的《上海市房地产买卖合同》。赵静于2017年3月9日签收该通知。
还查明，于敏已经还清了上海市房屋上的贷款，但银行尚未办理房屋上的抵押登记手续。
为办理本案系争房屋的财产保全手续，赵静向担保公司支付担保费5,640元。
2016年12月27日，赵静帐户内有活期存款1,200,000元。
以上事实，由赵静提供的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收款收据、银行凭证、银行凭证、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、发票、赵静与于敏之间的短信记录、银行凭证，于敏提供的《房地产买卖合同》解除通知等证据及双方当事人陈述予以证实。至于赵静提供的纳税申报号、某甲公司的情况说明，结合双方当事人陈述，本院有理由相信该证据的真实性，本院予以采信。对于于敏提供的《租赁合同》，系于敏与案外人之间形成，赵静不予认可，本院不予采信。于敏提供的照片系其在房地产交易中心外面拍摄，与本案不具关联性，本院不予采信。
本院认为，赵静与于敏、ＸＸ就上海市房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。关于房屋转让价格，结合双方提供的证据及陈述，本院认定房屋转让价格为1,880,000元，双方应当以1,880,000元为基数依法缴税。于敏认为，房地产买卖居间合同约定的产权过户时间为2016年11月30日前，故赵静的付款时间也应为该时间，现赵静没有按期支付房款，违反了双方约定，要求按照其委托律师发送的《房地产买卖合同》解除通知确认双方之间的《房地产买卖合同》于2017年3月9日解除。对此，本院注意到，虽《房地产买卖居间合同》约定的房屋产权过户时间为2016年11月30日，然双方签订的《上海市房地产买卖合同》对房屋产权过户时间做了更改，为2016年12月31日。在双方没有特别约定的情况下，后签订的《上海市房地产买卖合同》可视为双方对房屋产权过户时间做出了更改，应以后签订的《上海市房地产买卖合同》的约定为准。2016年12月29日，赵静向于敏发送短信协商审税及房屋产权过户时间，于敏在短信中承诺12月30日会到，然2016年12月30日于敏并未进入房地产交易中心配合赵静办理审税及产权过户手续。虽于敏提供了照片证明其到过房地产中心门口，但该照片并不能证明其已经进入房地产交易中心并与赵静等汇合。于敏抗辩其于2016年12月30日与赵静等碰面并商谈过，只是因为付款及房屋产权过户的顺序谈不笼而未能顺利办理手续，然在实践中，在中介工作人员参与的情况下，在房屋产权交易当天仅为房屋产权过户及付款时间的顺序谈不笼而导致无法办理手续的可能性微乎其微，在于敏无法做出合理解释并配合其他证据印证的情况下，本院对其该抗辩不予采信。于敏在2016年12月30日不予配合的行为结合其于2017年1月5日向赵静发出的短信内容，本院有理由相信于敏已经反悔不愿意继续出售房屋，于敏违反合同约定，应当承担相应的法律责任。2017年3月8日，于敏委托律师向赵静发送了《房地产买卖合同》解除通知，但因赵静并无违反合同约定的行为，故于敏并未取得合同约定的单方解除权，《房地产买卖合同》解除通知对赵静不发生法律效力。因此，赵静要求确认《上海市房地产买卖合同》于2017年3月9日解除的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持，于敏、ＸＸ应当按照《上海市房地产买卖合同》的约定继续履行合同义务，配合赵静办理房屋产权过户手续，交易过程中产生的税、费，根据合同约定，均由赵静负担。于敏明确已经结清系争房屋的贷款，但因第三人工行徐汇支行尚未注销抵押登记手续，故第三人工行徐汇支行仍应承担相应的义务。因于敏的原因，赵静尚未支付房屋余款1,180,000元，现赵静愿意在本案中将房屋余款1,180,000元支付给于敏、ＸＸ于法不悖，本院予以准许。于敏违反合同约定导致合同未能按期履行，赵静根据合同约定向于敏主张违约责任符合法律规定，本院予以支持，但对于计算违约金的截止时间本院予以调整。ＸＸ作为房屋出售方之一，虽未违反合同约定，但因其与于敏之间的矛盾导致合同未能正常履行，赵静要求ＸＸ与于敏共同承担责任于法不悖，本院予以支持。赵静在案件审理中撤回要求于敏、ＸＸ腾房并交付房屋的诉讼请求以及要求于敏、ＸＸ结清水电煤等公用事业费的诉讼请求系赵静自行处分自己权利的表现，不违反法律规定，本院予以准许。第三人工行徐汇支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、第三人中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行于本判决生效之日起三日内注销上海市房屋上的抵押登记；
二、被告（反诉原告）于敏、被告ＸＸ于上述抵押登记注销后十日内配合原告（反诉被告）赵静将上海市房屋的产权过户登记至原告（反诉被告）赵静名下，房屋产权过户过程中产生的税、费由原告（反诉被告）赵静负担；
三、原告（反诉被告）赵静于上述房屋产权过户当日支付被告（反诉原告）于敏、被告ＸＸ房款1,180,000元；
四、被告（反诉原告）于敏、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵静自2017年1月1日起至本判决生效之日止，按每日350元的标准计算的违约金；
五、驳回被告（反诉原告）于敏全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半计收10,860元、财产保全费5,000元，合计15,860元，由被告（反诉原告）于敏、被告ＸＸ共同负担，被告（反诉原告）于敏、被告ＸＸ共同负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵静；反诉案件受理费减半计收3,470元，由被告（反诉原告）于敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈慧芬
二〇一七年九月一日
书记员 张金连
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。