黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥中法民一民初字第39号
原告哈尔滨天马房地产开发建设集团有限公司。住址：哈尔滨市南岗区平公街**号。
法定代表人张文彦，职务董事长。
委托代理人徐绍华，住鸡西市。
委托代理人赵继光，黑龙江宏典律师事务所律师。
被告黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司（原黑龙江台胞房地产综合开发公司）。住址：哈尔滨市道外区南直路*****号。
法定代表人高瑞哲，职务董事长。
原告哈尔滨天马房地产开发建设集团有限公司与被告黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司项目转让合同纠纷一案，绥化市中级人民法院于2012年6月6日作出（2012）绥民一民初字第2号民事判决，该判决生效后，被告黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2014年3月12日作出（2014）黑高民申一字第17号民事裁定书，指令本院再审本案。本院于2014年6月5日作出（2014）绥中法民再字第10号民事裁定书：一、撤销本院（2012）绥民一民初字第2号民事判决；二、本案恢复一审程序继续审理。本院依法另行组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。原告委托代理人徐绍华、赵继光，被告黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司法定代表人高瑞哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告哈尔滨天马房地产开发建设集团有限公司诉称，2010年3月10日，原告与被告签订《房地产开发项目转让合同》。合同第二、三、五条约定，原告将出让取得的位于黑龙江省绥化市黄河北路、宗地编号2008-00321、面积为17，577平方米的国有土地使用权转让给被告，转让价款为人民币2，500万元，被告应在合同订立后的3日内，将首笔款200万元转让金给付原告，合同签订后30日内，应将800万元给付原告，合同签订后6个月内，被告必须将余款1，500万元全部给付原告。被告如不能及时给付转让金，依合同约定承担违约责任。合同第10条约定，“受让方逾期15日未支付转让款，转让方有权解除合同。并按转让总额20%承担违约责任。”合同生效后，被告未按约定金额支付转让价款，在合同约定的六个月价款履行期限届满时，被告只给付620万元转让款。原告依法行使合同解除权，2011年3月22日作出《解除合同函》送达并通知了被告，被告接到解除合同通知后，没有提出异议，也没有向人民法院起诉。因此原、被告之间的合同已经解除，被告违约应当按照合同约定承担违约责任。原告请求：一、确认原告解除《房地产开发项目转让合同》有效；二、被告向原告支付违约金500万元；三、由被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告撤销诉讼请求中的第一项，即确认原告解除《房地产开发项目转让合同》有效。
被告黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司辩称，2010年3月10日，原告与被告订立《房地产开发项目转让合同》。原告将出让取得的位于黑龙江省绥化市黄河北路，宗地编号2008-00321，面积为17577平方米国有土地使用权转让给被告，宗地国有土地使用权的转让价格为人民币2500万元。合同签订后被告按照合同约定给付原告项目转让款200万元，同时原告将项目土地交给了被告做前期开发准备工作。被告接管项目土地后派入工作人员，同时开展开工前准备工作，同时天天督促原告按照合同第五条第5.1款签订后30天内将项目使用土地证等过户到被告名下，但是原告没有在合约期内将该项目土地使用证更名过户到被告名下，期间，原告曾经多次索要其余项目转让款，考虑双方应该友好合作，又先后两次给付原告420万元，但是，原告收到这两笔款后仍没有办理土地证更名过户，使得被告无法开工建设，不能办理开工手续，期间被告已经投入450万元之多，已经超出原告在30天内把土地证更名过户到被告名下支付转让款1000万元整的合同约定。由于原告违约没将项目土地证更名过户到被告名下，被告无名无份对此项工程开工建设，所以后续的项目转让款1500万元不应该继续支付，不属于被告违约。因此，原告的诉求索要违约金实属无理，法院不应支持。原告提出解除项目转让合同，但原告没有按合同条款退还项目转让款和被告所投入的450万元款，说明原告并没有实际解除合同，也就是说原告与被告所签订的项目转让合同是有效的，原告所谓的诉求第一项法院不应支持。既然项目转让合同有效，原告又将该项目转让给另一家公司，原告的这种行为实属严重违约、违法。因此，原告的诉讼请求实属无理，应驳回原告的诉讼请求确认合同有效，判令双方继续履行合同。
原告哈尔滨天马房地产开发建设集团有限公司为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、房地产开发项目转让合同书。主要证明《房地产开发项目转让合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力的事实。
证据二、国有土地使用权证、建设用地规划许可证。主要证明原告为涉案国有土地使用权人，有权转让该宗土地的事实。
证据三、被告交纳转让费收据三张。主要证明至2010年7月14日被告只向原告支付转让款620万元，至原告通知被告解除合同的2011年3月22日未再付款，违反合同规定的事实。
证据四、黑东律字（2010）第15号律师函。主要证明原告于2010年9月1日委托黑龙江东方律师事务所向被告发出律师函，催告被告在一定期限内履行合同，给付合同价款，如被告仍拒绝履行合同，原告将按合同约定解除合同的事实。
证据五、原告解除合同函。主要证明经原告催告后，被告在合理期限内仍未履行给付合同价款义务，原告于2011年3月22日向被告发出通知，即解除双方签订的《房地产开发项目转让合同》，通知到达之日起解除合同的事实。
证据六、被告的《债权转让通知书》、再审庭审笔录。主要证明被告收到了原告送达的解除合同函，原告解除合同有效的事实。
被告黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司未提供证据。
本院围绕双方争议的事实焦点组织了质证：一、被告对原告的质证意见：证据一、证据二均无异议，认为合同是原、被告双方真实意思表示，合同有效；证据三、证据四、证据五、证据六均有异议，认为原、被告双方签订的项目转让合同5.1、5.2条证明签订合同后被告按合同约定交给原告200万元，届时天马公司将土地交给被告，被告进驻现场30日内天马公司应该将土地使用证变更到被告方名下，但原告没有办理。期间被告又交付420万元，共计620万元，原告发出解除通知函后并未退给被告转让款，解除通知书无效，合同应该继续履行。
根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下：被告对《房地产开发项目转让合同》及国有土地使用权证、建设用地规划许可证的真实性和内容均无异议，因此，本院对原告提供的证据一、证据二予以采信。被告对原告解除合同的事实有异议，但经审查原告提供的证据三、证据四、证据五、证据六内容真实合法，本院予以采信。
本院根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明事实如下：2010年3月10日，原告哈尔滨天马房地产开发建设集团有限公司与被告黑龙江省福临房地产综合开发公司签订《房地产开发项目转让合同》约定，原告将通过出让取得的位于绥化市黄河北路、宗地号为2008-00321、面积为17，577平方米的土地使用权转让给被告，转让款为2，500万元，合同签订后3日内给付200万元，签订后30日内给付800万元，签订后6个月内给付1，500万元。合同第五条约定，将800万元转让款给付后，原告将土地使用权证、发改委用地计划书、土地规划许可证等，一并办理到被告方名下并交给被告。第十条约定，被告方逾期15日未支付转让款，原告方有权解除合同，并按转让总额的20%承担违约责任。合同签订后，被告于2010年3月26日付款200万元、于5月20日付款400万元、于7月14日付款20万元，共付款620万元。因被告未按合同的约定给付转让款，原告于2011年3月22日给被告解除合同函：2010年3月10日，我们双方签订了《房地产开发项目转让合同》。因贵公司未严格履行该合同约定，2010年9月8日，我方委托黑龙江东方律师事务所致函，贵公司无视双方合同约定，无视律师函的催告，至今仍无履行合同的诚意。我方不得不对贵公司履约能力、实现合同目的的能力、诚实信用度产生怀疑。同时由于贵公司的违约，不仅延误了合同约定工程的开发建设，亦给我公司造成巨大经济损失。因此，根据双方合同的约定，依据合同法第96条之规定，自本函到达之日，即解除双方签订的合同。该宗土地原告方办理了国有土地使用权证及建设用地规划许可证。但因被告未按合同的约定给付土地转让款，因此，原告未给被告办理土地使用权证、发改委用地计划书、土地规划许可证。被告对该宗土地进行了前期整理。原、被告双方签订的项目转让合同中约定的土地使用权没有实际履行。
本案在审理期间，原告申请撤回第一项诉讼请求。被告撤回反诉。
本案争议焦点是：一、《房地产开发项目转让合同》是否已经解除；二、合同履行过程中双方是否存在违约，被告是否应向原告支付违约金500万元。
本院认为，关于焦点一，原告通过出让方式依法取得位于绥化市黄河北路、宗地号为2008-00321、面积为17，577平方米的土地使用权后，将该宗土地有偿转让给被告，双方签订了合同，该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，第（三）项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。第九十六规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，双方签订的《房地产开发项目转让合同》第十条：违约责任，10.2.4受让方逾期15日未支付转让款，转让方有权解除本合同。并按转让总额20%承担违约责任。原告于2010年9月1日以黑东律字（2010）第15号律师函，催告被告在一定期限内履行合同，给付合同价款，如被告拒绝履行合同，原告将按合同约定解除合同。原告于2011年3月22日给被告致函要求解除合同后，被告未按照合同的约定履行，接到解除合同函后又未提出异议。故双方签订的《房地产开发项目转让合同》应自原告解除合同函到达被告时解除。
关于焦点二、双方应当按照签订的《房地产开发项目转让合同》约定履行。被告在合同的履行期限内，未按照合同约定的内容给付原告转让款，属违约行为，应当承担违约责任。
对于原告要求被告应支付违约金500万元的诉讼请求，因被告在合同的履行期限内已经支付转让款620万元，且原告在本院审理的（2012）绥民一民初字第2号庭审中，同意按未履行部分计算违约金，该放弃行为并非双方在调解或者和解过程中所作出的妥协或让步，而是原告对其民事权利的处分，现原告在本案再审期间又重新主张2，500万元的违约金无法律依据。因此，计算违约金时应当从2，500万元中扣除已给付的款项620万元，因双方在签订合同时已经约定了按20%支付违约金，庭审中本院按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款对被告释明约定的约违金低于或过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当调整，但被告对约定约违金未予调整。故按合同的约定标准支付违约金符合有关法律规定。被告已支付的转让款620万元，因被告未提出反诉，本案中不予审理，被告可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
被告黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司在本判决生效后30日内支付给原告哈尔滨天马房地产开发建设集团有限公司违约金3，760，000.00元［（2，500万元-620万元）20%］；
一审案件受理费计191，800.00元，由被告承担183，872.00元，由原告承担7，928.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 姜再民
代理审判员 杜雪红
代理审判员 付振铎
二〇一五年三月二日
书 记 员 郭 旭