.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市赛罕区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2016）内0105民初609号原告：内蒙古雅世春华置业有限公司，住所地呼和浩特市如意开发区五纬路18号东岸国际A区21号楼商业街南段一楼。法定代表人：张捷，董事长。委托诉讼代理人：崔晓兵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：付彦彬，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：方军虎，无固定职业，住呼和浩特市。被告：刘彩玲，无固定职业，住呼和浩特市。第三人：中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部，住所地呼和浩特市呼伦南路119号。负责人：贾志财，总经理。委托诉讼代理人：陈亮，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳敏，内蒙古蒙信律师事务所律师。原告内蒙古雅世春华置业有限公司（以下简称雅世置业）与被告方军虎、刘彩玲、第三人中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部（以下简称营业部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理，依法适用普通程序于2016年8月19日、2016年12月29日、2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔晓兵、付彦彬，第三人营业部委托诉讼代理人陈亮、岳敏到庭参加诉讼。被告方军虎、刘彩玲经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅世置业向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《东岸国际地下停车位买卖合同》；2.被告返还东岸国际B区17号楼3单元102号房屋（价值2912760元）及东岸国际二期珊瑚顶5号车库的M017号车位（价值125000元）；3.被告配合办理东岸国际B区21号楼1单元402号房屋《商品房买卖合同》的网签注销手续；4、被告按合同约定向原告支付违约金625217.2元；5.被告返还原告代还的利息、罚息、复息80211.03元（该数额暂计算至原告起诉之日，原告具体请求至二被告实际返还房屋之日）。事实与理由：2011年2月25日，原被告签订编号为YS（2011）00041589的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的××区号房屋，总价款3126086元，首付946086元，余款2180000元以银行贷款的方式支付，并且约定如因被告未能按时向银行偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付总价款20%的违约金。原被告双方签订《东岸国际地下停车位买卖合同》，合同约定双方签订的《商品房买卖合同》终止，则本车位买卖合同随之终止，合同签订后，原告向被告交付房屋，并将《商品房买卖合同》进行网签，但被告未能按照合同约定按时支付贷款，贷款银行已经自原告的保证金账户中扣款。故原告向本院起诉，请求判如所请。方军虎、刘彩玲对原告雅世置业的诉讼请求未作答辩。第三人营业部述称并提出独立的诉讼请求;1.解除第三人与被告之间签订的编号为150706620-0-2010000099《个人住房（商业用房）借款合同》；2.依法判令被告（本案原告）内蒙古雅世春华置业有限公司、被告方军虎、刘彩玲返还贷款1710644.44元，以及支付利息、罚息至贷款全部还清之日；3、原告实现债权的费用由被告承担。事实与理由：第三人与被告方军虎、刘彩玲于2010年6月30日签订编号为150706620-0-2010000099《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告向原告借款218万元用于购置房产，售房人为原告雅世置业，合同编号为DAS-2010-013《商品房买卖合同》，房屋坐落于赛罕区远五纬路南侧的房产作为抵押担保，第三人已经依约按期足额发放贷款，先原告请求解除合同，故第三人提出第三人独立的诉讼请求，请求判如所请。雅世置业辩称，一、对于第三人参加诉讼的方式不应是人民法院主动追加，只有无独立请求权的第三人法院才能主动追加，并且在2016年10月27日，人民法院追加第三人时，第三人并未提出独立的诉讼请求，而是在2017年12月9日公告到期后开庭才提出诉讼请求，已经超过期间，不能与本案一并处理。二、第三人诉状中所称的借款合同与原告无关，而是二被告与第三人签订的借款合同，第三人要求原告承担所谓贷款利息及罚息无依据。三、第三人诉状中的借款合同已经被公证处赋予强制执行力，按照法律规定法院不能受理，与本案原告无关。四、现在的贷款数额已经和诉状中不一致。方军虎、刘彩玲对第三人的诉讼请求未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为原告和第三人所举证据真实、合法、与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年2月22日，原告雅世置业与被告方军虎、刘彩玲签订编号为YS（2011）00041589的《商品房买卖合同》及补充协议，原告以出让方式取得位于××区号，编号为4-05-N-41的地块土地使用权，土地使用年限2005年12月5日至2075年10月12日。合同约定由被告购买原告开发的××区号房屋，房屋代码545439，建筑面积为333.09平方米，房屋单价为9385.11元，房屋总价为3126086元。付款方式为首付款946086元，剩余房款2180000元由被告通过第三人办理按揭贷款。其中《补充协议》第十条约定，在买受人以按揭贷款方式支付房价款且出卖人为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情况下，如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权单方解除《买卖合同》。在出卖人将该商品房转售后并收到全部转售房价款的情形下，出卖人有权在转售所得全部房价款中扣除出卖人为承担保证责任而已代买受人向银行支付的贷款余额，并有权扣除《买卖合同》总价款20%作为违约金，将余款无息退还买受人。第十二条第四款约定，在《买卖合同》由于任何原因而提前终止的情形下，出卖人均有权自《买卖合同》终止之日单独或在必要的时候要求买受人配合共同到相关房地产预售登记部门办理注销商品房预售登记手续。第五款约定，如果由于买受人的原因导致合同解除时，出卖人有权在买受人已付房价款中扣除买受人承担的违约金、利息及相关费用后将剩余款项（如有）退还买受人。2010年9月19日，原被告签订《东岸国际地下停车位买卖合同》，约定被告购买原告位于东岸国际Ⅱ期珊瑚顶5号车库，车位编号为M017，该车位的使用年限与商品房建设用地使用权年限一致。其中第十三条约定，如双方签订的《商品房买卖合同》终止，则本车位买卖合同亦随之终止。另查明，2010年6月30日，原告与第三人营业部签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定债务人是指购置坐落于呼市××区”东岸国际”二期项目所属住房而与第三人发生借贷关系的全部债务人。保证期间为自2009年6月7日至2014年6月17日期间因第三人向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。2010年6月9日，被告方军虎、刘彩玲与第三人营业部签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告方军虎、刘彩玲因购置赛罕区五纬路南侧东岸国际二期·珊瑚顶21号楼1单元单元402号房屋向第三人借款2180000元，借款期限为240个月（即从2010年6月30日至2030年6月30日），后第三人向原告支付贷款2180000万元。又查明，2014年11月15日至2016年12月30日，第三人共扣划原告贷款24笔，其中本金扣划190231.1元、利息164795.93元，罚息3419.27元、利息罚息14.1元。截至2017年12月31日，被告向第三人借款的贷款余额为1686805.31元，利息20516.16元，罚息543.22元。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，原被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，原告为被告提供了阶段性担保，被告怠于履行还款义务在先，原告的保证金扣划在后，且根据补充协议第十条约定，在买受人以按揭贷款方式支付房价款且出卖人为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情况下，如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权单方解除《买卖合同》。现被告未按照约定付清全款导致原告承担保证责任，截至2016年12月30日原告已经代被告向第三人垫付贷款本金、利息及罚息24笔，已构成合同解除的条件，原告在此之后未向被告发出解除合同的通知，但其以诉讼的形式诉至本院要求解除，由于合同解除属于当事人对自己的民事权利的处分行为，人民法院并无直接解除当事人签订的合同的权利，仅能对当事人解除合同的行为予以确认，本案中，由于被告未按期还款已经构成合同解除的条件，故本院对解除合同的诉讼诉讼请求依法予以确认。同时《东岸国际地下停车位买卖合同》第十三条约定，如双方签订的《商品房买卖合同》终止，则本车位买卖合同亦随之终止，故《东岸国际地下停车位买卖合同》亦应随之解除。对于原告主张返还房屋及车位并办理网签注销手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，被告应当向原告返还东岸国际B区21号楼1单元402号房屋及东岸国际二期珊瑚顶5号车库的M017号车位，且由于该商品房买卖合同已经网签，被告应依照合同补充协议第十二条第四款约定办理网签注销手续。对于原告主张被告向原告返还代还的利息、罚息的诉讼请求，根据原告所提供的扣款凭证，截至2016年12月30日，原告替被告垫付贷款利息164795.93元，罚息3419.27元，对于此日期之后至返还房屋之日的利息及罚息，原告未举证贷款利息及罚息已经发生，故本院对此不予支持。对于原告主张违约金的诉讼请求，合同约定原告有权向被告主张总价款20%的违约金，该项约定的违约金损失主要为被告使用原告房屋的使用费，而合同约定的标准已经过分超过原告的损失，本院依照房屋使用费的标准将违约金调整为房屋总价款÷土地使用年限（自被告收房之日2010年9月25日至2016年9月25日）×被告使用该房屋的年限×1.3倍，具体为3126086÷70年×7年×1.3=406391元，对于超出部分本院不予支持。对于第三人要求解除借款合同的诉讼请求，首先关于第三人参加诉讼的方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，法律并未限定有独立请求权的第三人参加诉讼的方式必须为自己主动参加，并且第三人参加诉讼有利于查清案件的事实，明确贷款余额以及垫付金额，也有利于案件的审理，第三人提出独立的诉讼请求亦有利于保障第三人的合法债权，故本院依法追加第三人到庭参加诉讼并准许其提出独立的诉讼请求。其次关于原告称第三人已经将《个人住房（商业用房）借款合同》公证并赋予强制执行效力，第三人无需起诉可以直接申请强制执行的问题，由于第三人主张解除该借款合同，而解除的后果即该合同不存在，原告申请强制执行的债权文书亦不存在，故本院应当对第三人的诉讼请求进行受理。第三，对于该借款合同是否应当解除及解除的后果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认解除后，第三人与被告签订的商品房担保贷款合同目的已经无法实现，亦应当予以解除。又根据该解释第二十五条第二款的规定，商品房贷款合同解除的，出卖人将收受的购房贷款和购房贷款本金及利息分别返还给担保权人和买受人。故原告雅世置业作为出卖人应当将购房贷款及购房款本金及利息返还第三人营业部及被告方军虎、刘彩玲。故剩余的购房贷款1686805.31元，利息20516.16元应当由原告雅世置业向第三人营业部返还，对于产生的罚息543.22元系被告迟延还款所致，故应当由被告自行承担。此外，第三人诉请的贷款本金余额及利息和罚息为截至2016年12月30日的数额，由于在诉讼过程中，第三人仍在扣划原告的保证金，故其诉讼请求会发生相应变化，故应当以到期的实际金额为准。对于第三人主张实现债权的费用的诉讼请求，其并未举证证明，本院不予支持。此外，被告方军虎、刘彩玲向原告支付购房首付款946086元应当由原告雅世置业向被告返还.原告至今已经代被告垫付24笔贷款利息164795.93元，罚息3419.27元，合同解除的违约金406391元，上述款项共计574606.2元应当由二被告向原告支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认编号为YS(2011)00041589《商品房买卖合同》及2010年8月14日签订的《东岸国际地下停车位买卖合同》于本判决生效之日解除；二、原告内蒙古雅世春华置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告方军虎、刘彩玲返还购房首付款946086元；三、被告方军虎、刘彩玲于本判决生效之日起三十日内向原告内蒙古雅世春华置业有限公司返还位于呼和浩特市××区南侧东岸国际B区21号楼1单元402位于呼和浩特市××区号房屋，并协助配合原告办理该商品房网签注销手续；四、被告方军虎、刘彩玲于本判决生效之日起三十日内向原告内蒙古雅世春华置业有限公司返还位于呼和浩特市××区南侧东岸国际东岸国际Ⅱ期珊瑚顶5号车库（车位编号为M017）；五、被告方军虎、刘彩玲于本判决生效之日起三十日内向原告内蒙古雅世春华置业有限公司支付代垫的贷款利息164795.93元、罚息3419.27元（计算至2016年12月30日）、违约金406391元；六、驳回原告内蒙古雅世春华置业有限公司的其他诉讼请求；七、确认第三人中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部与被告方军虎、刘彩玲签订的150706620-0-2010000099《个人住房（商业用房）借款合同》与本判决生效之日起解除；八、原告内蒙古雅世春华置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向第三人中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部返还贷款1686805.31元并支付利息20516.16元（暂计至2016年12月30日，实际以到期的发生的实际金额为准）；九、被告方军虎、刘彩玲于本判决生效之日起三十日内向第三人中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部支付罚息543.22元；十、驳回第三人中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计58648元（原告、第三人已预交），由原告内蒙古雅世春华置业有限公司负担37410元，被告方军虎、刘彩玲负担21238元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长范虹代理审判员李维栋人民陪审员乌日娜二○一七年六月十九日书记员孙继薇