湖南省武冈市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0581民初216号
原告罗丫君，女，1979年10月8日出生，汉族。
委托诉讼代理人张辉文，湖南春风律师事务所律师。
被告黄荣忠，男，1970年7月20日出生，汉族。
委托诉讼代理人程显乐，武冈市司马冲法律服务所法律工作者。
原告罗丫君与被告黄荣忠民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘洪森独任审理，代理书记员姜艳林担任记录，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告罗丫君及其委托诉讼代理人张辉文、被告黄荣忠及其委托诉讼代理人程显乐均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告罗丫君向本院提出诉讼请求：1、由被告黄荣忠偿还原告借款本金200000元与利息（含罚息）24400元、逾期违约金2440元（利息、逾期违约金从2016年8月20日起计算至2017年2月19日止），合计226840元；2、2017年2月19日后至债权实现日止的利息按照月利率1.5%计算，罚息按照月利率0.5%计算，逾期违约金按照利息、罚息的10%计算；3、原告对被告所有的武冈市龙湖世纪花园39栋武房权证迎春亭字第7110044**号、武国用（2012）第0401号房屋享有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月19日，原、被告签订《个人房屋抵押借款协议》，约定被告向原告借款人民币200000元，借期23个月，自2016年6月19日至2018年5月19日，被告应在每月19日17时前向原告偿还借款利息4000元，逾期偿还则按当月应还本息的10%计算逾期违约金，如逾期15天以上原告则有权终止借款协议。被告用其所有的武冈市龙湖世纪花园39栋武房权证迎春亭字第7110044**、武国用（2012）第0401号房屋对借款提供抵押担保，于2016年5月23日在武冈市房产交易所办理了抵押登记，双方另行签订了《个人房屋抵押合同》。因被告借款后未依约偿还原告借款利息，经多次催收未果，故原告提起诉讼。
被告黄荣忠辩称：对原告诉称出借200000元有异议，被告于2016年5月20日实际只收到原告的借款本金192890元。被告未依约支付利息是因为原告收取的利息、罚息、违约金违反法律规定，被告无力支付。现原、被告约定的借款期限尚未到期，原告要求以被告的房屋优先受偿的条件尚未成熟，原告在催收借款时，多次将被告家的水电、门锁损坏，故被告请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告对借款本金的具体金额、借款后被告已支付利息的金额以及应否终止借款合同等发生争议，并围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对有争议的证据和事实，认定如下：
1、关于原告罗丫君出借给被告黄荣忠借款本金数额的认定。
原告罗丫君提交了《个人房屋抵押借款协议》、《个人房屋抵押借款合同》以及2016年5月20日中国工商银行汇款回单等证据，证明其出借给被告的借款本金为200000元，其中通过银行汇款192890元，当场给付现金7000元，另办理抵押登记时代被告交纳手续费110元。被告质证时认可收到原告所汇借款192890元以及交纳房屋抵押登记费110元，未收到原告现金7000元，提出该7000元由原告预先扣除了借款当月的利息。因原告未能提交其当场给付被告现金7000元的依据，且原告提交的《个人房屋抵押借款协议》载明被告每月应还“服务费3000元、利息4000元，总额7000元”的约定，与被告的质证意见相吻合，故本院认定原、被告在抵押借款协议中虽约定借款本金为200000元，但实际原告出借给被告的本金为193000元（其中通过银行汇款192890元，代被告交纳抵押登记费110元），另7000元系原告扣除了被告借款当月的利息与服务费。
2、关于被告黄荣忠在借款后已向原告罗丫君支付利息的金额的认定。
庭审中，原、被告双方当事人对被告黄荣忠已按月支付借款利息至2016年8月19日止的事实均无异议。对于被告已支付3个月的借款利息是按什么利率计算，双方当事人发生争议。原告提交的《个人房屋抵押借款协议》约定被告每月应还利息与服务费总额为7000元，但原告提交的《个人房屋抵押借款合同》约定借款月利率为1.5%，证据间对利息的约定不一致。被告提交的2016年9月20日的催收信息以及2016年9月28日的催收函，均证明被告每月应还的利息、服务费等为7000元，与《个人房屋抵押借款协议》相印证，因此，本院认定被告在2016年8月19日前每月向原告还款7000元，第一个月的利息7000元由原告在本金中预先扣除，第二个月及第三个月的利息由原告从被告银行账户中扣划，共计扣划了14000元。
3、关于原、被告双方当事人应否终止借款合同的认定。
原告提交的《个人房屋抵押借款协议》第六条第1项约定，甲方（指借款人）必须按月足额偿还乙方本金和利息；第七条第4项约定，如果甲方严重违反还款义务，逾期达到15天以上，乙方有权提前终止本协议。另原告提交的《个人房屋抵押借款合同》第五条亦约定，乙方（指借款人）无力向甲方偿付借款本金和应还利息，甲方有权停止合同并收回相应借款。原告罗丫君与被告黄荣忠虽在借款合同中约定借款期限为2年，但被告在按协议支付利息与服务费至2016年8月19日后，明确提出每月应还利息与服务费过高而提出异议，至原告起诉时止已近6个月未按月支付利息与服务费，符合《个人房屋抵押借款协议》、《个人房屋抵押借款合同》中有关提前终止借款合同的约定。
本院认为：原告罗丫君与被告黄荣忠签订了《个人房屋抵押借款协议》，双方办理了房屋抵押登记，被告通过银行将借款汇给原告，故原、被告之间成立民间借贷关系。合法的借贷关系受法律保护，虽然原、被告在借款协议中约定借款金额为200000元，但被告在提供借款时预先扣除了当月的利息与服务费7000元，故依法应认定原告出借给被告黄荣忠的借款本金为193000元。原告要求被告返还借款本金200000元的诉讼请求不符合法律规定，对超出部分本院不予支持。被告在借款后已支付原告利息与服务费3个月共计14000元，借款利率未超过年利率36%，被告辩称其已支付的利息等费用违反法律规定的意见，本院不予采纳。被告在2016年8月20日以后未支付的利息与其他费用，应依法按借款年利率24%的标准计算。自2016年8月20日起至2017年2月19日止，被告应支付的借款利息为23160元，原告要求被告支付该期间利息24400元、逾期违约金2440元不符合法律规定，对超出部分本院不予支持。被告未按月还款的行为符合双方终止借款合同的约定，原告要求提前终止借款合同的诉讼请求，本院予以支持。为担保债务的履行，被告将其房屋抵押给原告，并办理了抵押登记，故抵押权自登记时已依法设立，因被告未依约履行还款义务，故原告要求以抵押的房屋优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告黄荣忠在判决生效后10日内返还原告罗丫君借款本金193000元并支付2016年8月20日起至2017年2月19日止的利息与其他费用23160元，本息合计216160元；
二、被告黄荣忠按借款年利率24%计算支付原告罗丫君自2017年2月20日起至借款本息还清日止的借款利息与违约金；
三、原告罗丫君对被告黄荣忠所有的武冈市龙湖世纪花园39栋武房权证迎春亭字第7110044**号、土地使用证号为武国用（2012）第0401号房屋享有优先受偿权。
如被告黄荣忠未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4900元，由原告罗丫君负担100元，被告黄荣忠负担4800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 刘洪森
二〇一七年四月十七日
代理书记员 姜艳林
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，以约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。