南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第8327号
原告付用团，男，汉族，1972年9月3日生。
委托代理人周爱东，江苏真释律师事务所律师。
委托代理人钱发昆，江苏真释律师事务所实习律师
被告贾培宏，女，汉族，1972年12月5日生。
原告付用团诉被告贾培宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付用团的委托代理人周爱东、钱发昆，被告贾培宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付用团诉称：2015年3月17日，原、被告经南京仟佰间房地产经纪有限公司居间签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的位于南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋出售给原告，合同总价款为145万元等等。合同签订当日，原告按照合同约定支付了定金2万元，并支付给中介公司33000元的中介服务费。2015年3月21日，原告支付现金6000元给中介公司指定的南京鑫蕴通金融信息咨询有限公司作为办理贷款服务费。2015年3月22日，原告依约将首付款45万元支付给被告。2015年4月6日，被告告知原告不愿继续履行上述合同，并予以解除。原告认为被告擅自解除合同构成违约，应当承担合同约定的违约责任，故诉至法院，请求判令：1、被告按照合同约定向原告支付违约金72500元；2�被告赔付原告支付的中介服务费33000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告贾培宏辩称：原、被告双方签订的《房地产买卖合同》中约定如贷款不能通过则双方解除合同，并不追究违约责任。上述房屋建设于1970年，被告曾告知过原告因房屋建筑年代久远可能无法办理贷款。2015年4月6日，被告电话联系原告询问贷款审批情况，原告告知被告贷款未获审批通过，故不欲再购买上述房屋，被告表示同意。2015年4月27日，因原告未通过贷款审批，原、被告双方协商解除合同，而非被告违约。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（建筑面积为48.18平方米，以下简称涉案房屋）系被告所有。该房屋建筑年代为1970年，为成套住宅。
2015年3月17日，被告（卖方）、原告（买方）与南京仟佰间房地产经纪有�公司居间（经纪方，以下简称中介方），签订了一份《房地产买卖合同》，约定卖方将其所有的涉案房屋以总房款145万元出售给买方；定金2万元，买方于2015年3月17日支付给卖方；房屋差价45万元于2015年3月22日前支付给卖方；双方同意于2015年3月27日前配合到房产局进行贷款审批，若贷款通过不了，双方同意解除合同并不追究违约责任，即退还定金2万元和差价45万元；2015年4月27日前贷款审批结果出来，如不通过，双方同意当日解除合同；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总房款5%的违约金；买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费（即中介服务费）33000元�买卖双方任何一方不履行合同，或者其他违约行为致使对方解除合同，违约方代守约方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的费用，经纪方不予退还，由违约方直接赔付给守约方等等。
合同签订前当天，原告支付给被告定金2万元，并向中介公司支付了中介费33000元。2015年3月22日，原告又另行支付给被告45万元房款。
2015年3月21日，原告通过南京鑫蕴通金融信息咨询有限公司（以下简称鑫蕴通公司）即贷款担保公司向中国建设银行股份有限公司南京新街口支行（以下简称建行新街口支行）办理了申请按揭贷款手续。
2015年4月6日，被告向中介公司及原告表明因家中有矛盾，家人不同意出售涉案房屋，故不再继续合同。原告对此提交当时三方商谈的录音予以证明，该录音表明被告称因家里没达成一致，故无法继续出售涉案�屋，欲解除上述房屋买卖合同，并愿意将原告已支付的款项予以退还。在中介公司人员询问被告如果原告贷款通过之后，是否会正常履行交易手续，被告答复“不会的”。在中介公司人员进一步询问下，被告答复：“对，对，还是不会，到时候再说”，并表示先将原告已支付的45万元退还原告。被告对上述录音的真实性不持异议，但辩称因急需用钱，家人不同意买方通过贷款方式支付房款，且原告也不愿继续履行合同，
上述录音的第15分28秒处，即被告表达上述言语之后，被告又陈述：“退还定金2万，差价45万，那我们就等到27号再来退吧，然后就一起退吧”，以及录音的第25分06秒处中介公司人员对被告陈述“……今天先把45万退了，然后剩下的，我们（原告），如果说贷款没批过，对，我们（原告）就也就不追究这个事情，你等到那个时候解决……如果说真的是我方（原告）原因没有审批过，那您就把钱退给他（原告），我们还帮他（原告）再买，帮你再卖，不是一定要追究你……”。被告认为该两处录音已表明在之后的协商过程中，双方已表明待原告银行贷款审批未获通过，被告将款项退还原告，原告不追究被告责任。原告称中介公司人员向被告表达上述意见时，原告本人因外出办理接受被告退还款项的银行卡而不在现场，且原告回到谈话现场后并未表示对此予以认可的意见。故原告认为中介公司人员的上述陈述不能代表原告的意思表示。
2015年4月7日，被告将原告已经支付的共计47万元购房款退还给原告。原告予以接受。此时，原告申请办理的银行贷款尚未通过审批，贷款银行也未将贷款是否通过审批的有关情况告知原告。
后因原、被告双方产生纠纷，合同不再履行，故原告自行前往银行�理了解除按揭贷款的手续。中介公司未将原告已支付的中介费退还。
2015年12月29日，原告以被告无故解除合同构成违约为由诉至本院，要求判如所请。
审理中，被告称因涉案房屋建筑年代久远无法办理贷款，故双方协商解除合同，对于该事实被告未提交证据予以证明。
本院从建行新街口支行信贷中心处了解到：按揭贷款审批要求被设立抵押的房屋必须是成套住宅，不成套无法办理贷款，因此如果房屋建筑年代为1970年，也不必然不能办理贷款手续；此外，贷款申请能否通过审批，还需要考虑其他因素，比如贷款客户的个人征信等等；无法通过审批的贷款，银行不会存档，会将相关材料退还给担保公司。为此，本院又从鑫蕴通公司当时为原告办理按揭贷款手续的工作人员陈媛媛处了解到：当时原、被告都在办理按揭贷款的材料上签字，�蕴通公司后将材料递交建行新街口支行，但之后没有通过审批，可能是因为原、被告双方之间存有纠纷。
经本院释明，被告未申请调整合同约定的违约金标准。
因双方当事人意见分歧较大，致使本案调解未果。
上述事实，有双方当事人陈述、《房地产买卖合同》、《补充协议》、收据、银行汇款记录、录音、房屋所有权证、谈话笔录以及本院开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间就买卖涉案房屋签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。
本案中，首先，原告提交的录音证据表明被告已明确告知原告及中介公司由于被告家人原因不再继续合同，虽然之后被告表达过在2015年4月27日之后退�原告47万元的意向，但被告实际于2015年4月7日即将上述款项退还，因此被告无论是言语还是行为均表明自己不再履行与原告之间的房屋买卖合同。中介公司人员虽然表达了如果贷款无法按期通过审批，则不追究被告责任，但中介公司人员的表态无法代表原告本人的态度，且也无证据证明原告本人对此也表示同意。其次，从本院了解的情况来看，涉案房屋虽然建于1970年，登记为成套住宅，不必然导致无法办理按揭贷款。被告虽辩称涉案房屋建筑年代久远无法办理按揭贷款故原告不愿继续购买涉案房屋，但被告对此未能提交证据予以证明，故应当承担举证不能的不利后果。因此对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。
据此，被告擅自解除合同的行为已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。合同约定了违约方应该承担支付等额于总房款5%的违约金，�及在守约方已支付中介费的情况下，中介公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方。经本院释明，被告未要求对合同约定的违约金标准予以调整，原告已向中介公司支付了中介费33000元，中介公司未予退还。因此原告要求被告支付违约金72500元，并支付中介服务费33000元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告贾培宏于本判决生效之日起十日内一次性支付原告付用团违约金72500元；
二、被告贾培宏于本判决生效之日起十日内一次性赔偿�告付用团中介服务费33000元；
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2410元，减半收取1205元，由被告贾培宏负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周 磊
人民陪审员 管曼利
人民陪审员 贾喜梅
二〇一六年五月九日
见习书记员 魏利昱