黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸡民终字第368号
上诉人（原审原告）牟景峰，男，53岁。
委托代理人李静山，律师。
被上诉人（原审被告）牡丹江铁路房地产综合开发公司。
法定代表人崔世静，总经理。
委托代理人曲维龙，男，51岁。
委托代理人万利娟，女，法律顾问。
原审原告牟书弘，男，25岁。
上诉人牟景峰因商品房预售合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第432号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人牟景峰、被上诉人牡丹江铁路房地产综合开发公司的委托代理人万利娟、曲维龙、原审原告牟书弘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，原告牟景峰与原告牟书弘系父子关系。被告牡丹江铁路房地产综合开发公司系西鸡西铁路7号－11号楼的开发商。2011年6月12日，被告将其开发的西鸡西铁路7#－11#楼发包给鸡西矿务局建筑公司施工，并签订建设工程施工合同。2011年7月31日，原告牟景峰到被告处购买被告开发的10号楼3单元202室，建筑面积78.17平方米住宅，并将购房款210911元转入被告的项目经理曲维龙账号内。原告牟景峰向法庭提交了一份抹账协议，内容为：“一、经双方协商同意，甲方有钢材42.68吨，与乙方抹房，甲方供给乙方5000元／吨×42.68吨＝213404元（贰拾壹万叁仟肆佰零肆元整）。二、乙方提供房屋西鸡西正在建设中7号－11号楼。10号楼3单元2层右手屋78.17平方米。三、实际面积以房产局测绘为准，价格以开盘现行价计算，多退少补，开发票时一次性交齐，以上条款经双方同意签字生效，一次（式）三份。甲方：牟景峰乙方：徐洪林2011年7月31日”。在抹账协议的右上角有“同意曲维龙3%31／7”的字样。原告牟景峰在庭审中认可抹账协议上的名字是其本人签字的，但称是被告的项目经理曲维龙让其签订的抹账协议，自己是用现金到被告处购买房屋，并不存在抹账事实。被告在第一次庭审中也称“抹账协议实际上是不存在抹账事实，因为被告当时没取得预售许可证，牟景峰为了提前购买看中的房屋所以才签订抹账协议。”但被告在第三次和第四次庭审中称被告与鸡西矿务局建筑公司签订西鸡西铁东小区住宅楼顶房协议，约定被告用7#－11#楼的部分房源抵顶鸡西矿务局建筑公司的工程款，其中包括本案诉争房屋。被告对本案诉争房屋没有处分权，无权将房屋再行出售给原告牟景峰，原告牟景峰与鸡西矿务局建筑公司之间存在房屋转让关系，与被告无关。徐洪林系鸡西矿务局建筑公司的项目经理，其出庭证实“本案诉争房屋是其抹给原告牟景峰的，抹账协议签订当天其与曲维龙打电话沟通，徐洪林本人未到庭，协议上的签字是后签的。是徐洪林让曲维龙代替他与原告签订抹账协议，在抹账协议上有曲维龙的名字是因为在抹账协议上如没有曲维龙的签字，被告无法开票据，曲维龙的签字代表徐洪林同意给原告优惠一部分价格。”徐洪林认可曲维龙已将该笔款项打入鸡西矿务局建筑公司的账号内。2011年10月10日，被告给原告牟景峰出具了本案诉争房屋的购房款收据，并按原告牟景峰要求在购房人处写了牟书弘的名字。庭审中，原告牟景峰称其在购买本案涉诉房屋时，原告牟书弘当时在部队，并不知道这个事情，原告牟书弘认可牟景峰是本案诉争房屋的实际所有权人，且该事实已经本院西郊法庭（2013）鸡冠民初字第1147号民事判决书确认。2011年12月份，被告将涉诉房屋的钥匙交付给原告牟景峰。二原告称其装修完于2012年5月14日入住该房屋，被告不认可，二原告未提交证据证实。2013年4月27日，原告牟景峰将该房屋以275000元的价格出售给赵淑艳，赵淑艳交付给原告牟景峰10万元，后因房屋过户问题发生纠纷，赵淑艳诉至本院。本院西郊法庭于2014年1月26日作出（2013）鸡冠民初字第1147号民事判决书，判决牟景峰返还赵淑艳10万元，故二原告诉至法院请求依法确认原、被告双方商品房买卖合同无效，依法判令被告返还售楼款210911元，并赔偿利息损失30206元，房屋装修费70000元，并且赔偿原告支付的购楼款不超过一倍的损失100000元，合计411117元。二原告要求被告赔偿装修费70000元，被告不认可，原告未提交相关的证据证实，二原告申请对装修总造价进行司法鉴定。
另查，本院在审理（2015）鸡冠民初字第669号案件的过程中，被告牡丹江铁路房地产综合开发公司向本院提交了其于2015年6月11日取得的商品房预售许可证明。
原审法院认为，被告出具的购房收据上虽然载明购房人是牟书弘，但原告牟书弘在庭审中认可原告牟景峰系诉争房屋的实际所有权人，且原告牟景峰系本案诉争房屋实际所有权人的事实在本院西郊法庭（2013）鸡冠民初字第1147号民事判决书中已经确认，故原告牟书弘作为本案的诉讼主体不适格。因原告牟景峰与鸡西矿务局建筑公司的项目经理徐洪林签订的抹账协议的时间是2011年7月31日，而被告与鸡西矿务局建筑公司签订西鸡西铁东小区住宅楼顶房协议的时间是2011年8月1日，即鸡西矿务局建筑公司在原告牟景峰与徐洪林签订抹账协议时对本案诉争房屋不具有处分权，且被告在庭审中认可实际不存在抹账事实，原告是为了提前购买看中的房子才签订的抹账协议，故对被告辩称其将本案诉争房屋抵顶给鸡西矿务局建筑公司作为工程款，原告牟景峰的购房款被告已经转账给鸡西矿务局建筑公司，原告牟景峰购买的是二手房与其无关的辩解理由，本院不予采信。原告牟景峰到被告处以210911元的价格购买正在建设中的本案诉争房屋，应当与被告签订商品房预售合同，但原告却采用与被告签订抹账协议的形式购买本案诉争的房屋，原、被告规避了相关法律规定，双方均存在过错。因原告牟景峰于2011年12月开始已经实际占有并使用本案诉争房屋，且被告现已取得商品房预售许可证，故对原告牟景峰依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定要求法院确认其与被告之间的商品房买卖合同无效、要求被告返还购房款、赔偿利息损失、装修费损失及不超过购房款一倍赔偿的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一款第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百零八条第三款之规定，判决：一、驳回原告牟景峰的诉讼请求；二、驳回原告牟书弘的起诉。
宣判后，原审原告牟景峰不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由是：本案的交易本质是被上诉人在没有预售资格的情况下收取了上诉人的购房款，将未完工的房屋违法出售给了上诉人，一审法院错误采信了证据，也错误认定了事实，同时错误适用了法律，作出错误判决。请求二审依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人以原判正确为由答辩。
本案二审的争议焦点是：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是否有效。
二审期间上诉人向本院提供如下证据：证据一、鸡西市房管局出具的说明一份，旨在证明被上诉人没有取得土地使用证，不符合办理预售许可证的条件。证据二、国土资源局证明一份，旨在证明被上诉人取得预售许可证时尚没有在国土资源局办理土地登记，不符合办理预售许可证的条件。
被上诉人对上诉人提供的证据一认为其取得预售许可证是通过合法程序取得的，从该说明的内容看无法得出上诉人要证明的目的。对证据二的真实性没有异议，但已经证明被上诉人到国土资源局申请办理了土地证，国土局延期颁发土地证。
本院经审查，认证如下：对于被上诉人所取得的房屋预售许可证在未经相关机关撤销或认定无效的情况下，上诉人提供的证据一和证据二均不能否定该房屋预售许可证的有效性，故对上诉人提供的该两份证据本院不予采信。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定是基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条而制定的，该条款系行政管理性规定，并非效力性强制性规定，结合上诉人购买房屋后已入住并进行了装修，表明商品房买卖合同双方已实际履行履行完毕，现被上诉人也已取得了商品房预售许可，为维护合同的稳定性，一审法院判决未支持上诉人的诉讼请求并无不当。上诉人提出的预售许可证在一审庭审时未予出示，在二审时本院已对该证据进行了质证，该情形不属于民诉法中严重违反法定程序的情形，上诉人该点上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人称预售许可证的范围不包括上诉人的房屋没有证据证明，本院不予支持。另，一审法院对穆书弘驳回起诉，应另行制作裁定书，与本案一并判决不当，依法予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7467元（上诉人已交纳），由上诉人牟景峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王立丽
审 判 员 刘兆宇
代理审判员 朱玉丹
二〇一五年十月十日
书 记 员 马琳琳
附件：
本案判决所依据的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百二十五条下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：
（一）审判组织的组成不合法；
（二）应当回避的审判人员未回避；
（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；
（四）违法剥夺当事人辩论权利的。