湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终6756号上诉人（原审原告，反诉被告）：朱洪，男，1975年6月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：马小兵，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：湖北新一佳超市有限公司，住所地武汉市洪山区卓刀泉南路特1号。法定代表人：李伟方，该公司总经理。原审被告、反诉第三人：武汉鑫东方置业有限公司，住所地武汉市江汉区青年路153号。法定代表人：梁桃荣，该公司董事长。�托诉讼代理人：梁洁，该公司工作人员。上诉人朱洪因与被上诉人湖北新一佳超市有限公司（以下简称新一佳公司）及原审被告、反诉第三人武汉鑫东方置业有限公司（以下简称鑫东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第01097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月26日公开开庭进行了审理，上诉人朱洪的委托诉讼代理人马小兵、原审被告、反诉第三人鑫东方公司的委托诉讼代理人梁洁到庭参加诉讼，被上诉人新一佳公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱洪上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判被上诉人新一佳公司向上诉人赔偿装修损失253,677.58元；二、撤销一审判决第三项，改判被上诉人向上诉人赔偿设备、设施损失92,382.76元；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案因被上诉人的原因导致租赁合同解除，依照相关法律规定，被上诉人应当赔偿上诉人的装修残值损失、不能移动的设施、设备损失。一审对上述装修残值以及设施、设备损失计算有误，应以剩余租期1126天计算，请二审依法改判。被上诉人新一佳公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原审被告、反诉第三人鑫东方公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。朱洪向一审法院起诉请求：1、新一佳公司、鑫东方公司向朱洪支付违约金20,000元；2、新一佳公司、鑫东方公司向朱洪赔偿装修损失280,000元；3、新一佳公司、鑫东方公司向朱洪赔偿购置设备、设施的损失245,000元；4、新一佳公司、鑫东方公司向朱洪赔偿租赁期间损失100,000元；5、新一佳公司、鑫东方公司向朱洪赔偿可得利益损失516,733.8元；6、新一佳公司、鑫东方公司向朱洪返还一次性综合管理费20，000元、店庆费10,000元、保证金60,000元；7、本案诉讼费由新一佳公司、鑫东方公司承担。一审法院认定事实：鑫东方公司是位于武汉市江汉区青年路153号嘉鑫大厦13层商场物业的业主。2004年5月8日，新一佳公司与鑫东方公司签订《租赁合同》一份，约定鑫东方公司将上述物业租赁给新一佳公司用于经营商业。2012年3月26日，朱洪与新一佳公司签订《租赁合同》，约定甲方（新一佳公司）将一楼（建筑面积345平方米）商业用房转租给朱洪经营餐饮，租赁期限5年，自2012年4月17日至2017年4月30日，甲方以现状交楼给乙方，乙方（朱洪）不得以任何理由拖欠租金，如拖欠租金，将无条件终止合约；甲方给予乙方一个月免租期即2012年4月17日至2012年5月16日进行装修；第一年租赁费用29，900元/月，每月25日前支付次月租金，先付后用；租赁费用从第三年开始起按5%逐年递增；乙方在合同签订当日向甲方支付合同履约保证金6万元、当月租赁费29，900元、一次性综合管理费2万元和店庆费1万元；本合同期满终止或非乙方原因被解除时，在乙方付清所有费用，不破坏甲方原有建筑结构、附属设施、设备完好情况下，甲方在60个工作日内将合同履约保证金无息归还乙方；在合同有效期内，乙方违反上述约定，上述履约保证金不退还，乙方还应承担相应的违约责任；乙方自行添置的公共设施、设备的维修和保养由乙方承担费用，租赁期满后能够移动的设施、设备由乙方搬走并恢复原样；乙方如不能按约支付租赁费用和其他费用，每逾期一天，应按所欠金额的千分之五支付滞纳金，自逾期交付第三日起甲方有权停止供应水、电、制冷等；甲方未能按合同约定的条件、时间向乙方交付合格租赁物和附属场地、附属设备，合同租赁期限顺延；如甲方逾期交付20天以上，乙方可选择提前终止合同履行并由甲方返还定金；因甲方违约行为致使本合同无法履行或有下列情形之一的（未依法、依约履行职责和义务，致使乙方不能正常经营30天以上），乙方有权选择解除本合同，并可要求支付2万元违约金，并返还乙方的保证金。合同签订后，朱洪在该租赁地点上开办了“武汉市江汉区麦谷二粒快餐厅”，向新一佳公司支付了一个月的房屋租金29,900元、一次性综合管理费20,000元、店庆费10,000元和保证金60,000元，后再未交纳租金。另查明，2012年初，武汉舒鑫物业管理有限公司（以下简称舒鑫公司）与新一佳公司为物业管理费用发生争执，舒鑫公司曾对新一佳超市青年路店进行停水、停电、�空调，导致新一佳公司青年路店无法正常营业。2013年2月8日，新一佳公司支付了物业管理费。2013年3月28日，双方再次争执，发生混凝土封堵新一佳超市青年路店门事件，新一佳公司就此停业，2013年1月28日新一佳公司向鑫东方公司支付了2013年1月28日至2013年4月23日的租金，后未支付费用。2013年9月2日，鑫东方公司向新一佳公司发出《解除合同及终止嘉鑫大厦13楼租赁的通知》，要求新一佳公司于2013年9月15日前交还房屋，新一佳公司未提出异议，合同于2013年9月3日解除。2013年11月29日，鑫东方公司通知朱洪将租金交给鑫东方公司，朱洪未同意，2013年12月12日，鑫东方公司进行清理，2014年3月18日朱洪对“武汉市江汉区麦谷二粒餐厅”装修及设施现状进行公证。2014年3月31日鑫东方公司发函要求朱洪腾退，朱洪于2014年4月1日腾退。一审法院认为,朱洪与新一佳公司�订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。一、关于合同的解除。鑫东方公司与新一佳公司的租赁合同于2013年9月3日解除，新一佳公司不能按约定履行义务，朱洪与新一佳公司签订的《租赁合同》目的无法实现，朱洪主张《租赁合同》于2013年10月解除，新一佳公司予以认可，双方签订的《租赁合同》于2013年10月解除。二、针对朱洪要求新一佳公司返还保证金6万元、一次性综合管理费2万元、店庆费1万元，一审法院认为双方约定收取的一次性管理费、店庆费，是新一佳公司收取朱洪开业期间的管理费用，朱洪按期开业后，要求新一佳公司返还该费用，没有合同的约定和法律规定，不予支持。双方合同约定“甲方以现状交楼给乙方，乙方不得以任何理由拖欠租金，在合同有效期内，乙方违反上述约定，履约保证金�退还”，扣除装修期和一个月租金，朱洪应在2012年6月25日前向新一佳公司支付2012年7月的租金，但朱洪在该期限内无任何理由，未向新一佳公司支付2012年7月的租金，朱洪的行为已违反上述合同的约定，新一佳公司有权不退还朱洪的保证金。三、针对新一佳公司要求朱洪支付2013年1月至10月的租金246,530.3元，一审法院认为，由于新一佳公司在2013年1月至3月期间与舒鑫公司发生纠纷，导致朱洪经营的门店多次停电、停水，无法正常经营，新一佳公司对此负有相应的责任，该期间的费用应予以扣除。2013年9月3日鑫东方公司已解除与新一佳公司的租赁合同，因此新一佳公司主张的租金应从2013年4月1日起计算至2013年9月2日止，金额为152，489元（29,900元×5月+29，900元÷30天×3天）。四、关于支付违约金。双方在合同中约定“因甲方违约行为致使本合同无法履行或有下列情形之一的（未依法、依约履行职责和义务，致使乙方不能正常经营30天以上），乙方有权选择解除本合同，并可要求支付2万元违约金”，在租赁期间内，由于新一佳公司未向鑫东方公司缴纳租金，鑫东方公司解除与新一佳公司的租赁合同，导致新一佳公司不能履行与朱洪签订的《租赁合同》，应按合同约定向朱洪支付违约金2万元。五、关于装修残值、设施损失、租赁期间损失和可得利益损失的赔偿。根据《最高人民法院》第十一条第一项目“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”由于新一佳公司违约导致合同解除，应向朱洪赔偿装修残值损失。鉴于朱洪对装修、设施进行公证在搬迁前，不能真实反映搬迁后房屋状态，因此根据朱洪�交的装修票据、不能移动的设施设备票据进行核对，确认朱洪提入装修金额为414,310元，结合朱洪退出场地时间，计算剩余租期为1126天（1839天713天），折算为160,632元（414,310元÷1839天×713天）。确认不能移动的设施、设备金额为150，880.9元，折算为58,498元（150,880.9元÷1839天×713天）。朱洪要求新一佳公司赔偿租赁期间的损失10万元，一审法院认为朱洪遭受的该损失与新一佳公司无因果关系，双方对该损失承担既无合同依据，也无法律规定，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鑫东方公司于2013年9月3日解除了与新一佳公司的租赁合同后，告知朱洪可向其交租，朱洪可以与鑫东方公司建立新的租赁关系，但朱洪并未向新�佳公司交付租金，也未向鑫东方公司交付租金，并继续占有该门面至2014年4月1日，朱洪对可得利益的损失负有责任，故对朱洪要求新一佳公司支付可得利益损失516,733.8元，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条的规定，判决：一、新一佳公司向朱洪支付违约金2万元；二、新一佳公司向朱洪赔偿装修损失160,632元；三、新一佳公司向朱洪赔偿设施、设备损失58,498元；四、朱洪向新一佳公司支付租金152,489元；五、驳回朱洪的其他诉讼请求；六、驳回新一佳公司的其他反诉请求。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行付款义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取本诉案件受理费8,033元，其他诉讼费80元，共计8,113元，由朱洪负担6,693元，新一佳公司负担1,420元，减半收取反诉案件受理费3,174元，由朱洪负担1,587元，新一佳公司负担1,587元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉租赁合同的解除系新一佳公司违约导致，依据法律规定,新一佳公司应向朱洪赔偿剩余租赁期内的装修残值及不能移动的设施、设备损失。根据本案事实,朱洪与新一佳公司租赁合同约定的租期为1839天，剩余租期为1126天，装修金额为414,310元，不能移动的设施、设备金额为150,880.9元。则新一佳公司应向朱洪赔偿剩余租赁期内的装修残值为253,677.58�（414,310元÷1839天×1126天）、不能移动的设施及设备损失为92,382.76元（150,880.9元÷1839天×1126天）。综上所述，朱洪的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但金额计算错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第01097号民事判决第一、四、五、六项；二、变更武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第01097号民事判决第二项为：湖北新一佳超市有限公司向朱洪赔偿装修损失253,677.58元；三、变更武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第01097号民事判决第三项为：湖北新一佳超市有限公司向朱洪赔偿设施、设备损失92,382.76元；维持一审关于案件受理费用负担的判决。二审案件受理9，050元，由湖北新一佳超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  申 斌审判员  丰 伟二〇一七年二月二十日书记员  胡婧琳