上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第340号
上诉人（原审被告）姚娟吟。
委托代理人陈楚裕，上海元竹律师事务所律师。
委托代理人汤俊，上海元竹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴阿西。
委托代理人吴可可。
上诉人姚娟吟因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月10日，吴阿西与姚娟吟签订《房屋租赁合同》一份，约定：吴阿西将其所有的上海市青岛路XXX弄XXX号楼1702室房屋（以下简称“系争房屋”）出租给姚娟吟居住使用，租赁期限为2012年7月1日至2013年6月30日；月租金为人民币（以下币种均为人民币）9，300元，首期付3个月租金和15，000元押金，以后每3个月结算一次房租，提前10天支付下次房租；姚娟吟应合理使用系争房屋及其附属设备，如因使用不当造成房屋即设备损坏的，姚娟吟应立即负责修复或经济补偿；吴阿西应保证系争房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态；姚娟吟应于房屋租赁期满后，将系争房屋及附属设施、设备完好地交还吴阿西，并结清本合同约定由姚娟吟支付的各项费用；任何一方如有违约行为，则需向对方支付违约金15，000元。
2013年2月10日（农历正月初一）零时许，系争房屋发生火灾，经消防部门到场扑救熄灭。火灾过火面积约10平方米，烧毁部分家具及家用电器，火灾原因认定为“外来火种引发火灾”。经上海市黄浦区公安消防支队（以下简称“消防部门”）现场勘验及询问吴阿西、姚娟吟、案外人王某某等人后，消防部门在《火灾事故简易调查认定书》中记载：1、火灾发生时，系争房屋无人居住，仅该房东侧主卧“生火”，主卧卫生间、客厅受到烟熏；2、主卧东南角靠近南侧窗台位置过火最为严重，并向四周逐渐减轻；3、主卧南侧窗户处于开启状态；4、4号楼门口、南侧青岛路路面有燃放烟花爆竹痕迹。该认定书还记载直接财产损失为22，310元。双方当事人均于2013年2月27日对该认定书表示无异议。
2013年4月26日，吴阿西的女儿致姚娟吟手机短信，内容为：“姚娟吟女士，就你、我双方未对上海市青岛路XXX弄XXX号楼1702室房屋火灾赔偿方案达成一致之前，现郑重函告你方勿对过火房屋的现状做任何变更及修复，原因如下：1、针对过火房屋的任何修复方案必须经房屋所有权人的认可，相关的修复工作也需在其的监督下进行。任何未经许可及监督的修复工作，房屋所有权人将不予认可，且所有权人亦有权视情况要求你方就擅自变更房屋结构的行为承担赔偿责任。2、在未对赔偿方案达成一致之前，本纠纷极有涉诉可能性。擅自变更过火房屋现状，导致司法鉴定工作无法进行的，相关责任将由擅自变更方自行承担”。
2013年5月2日，姚娟吟致吴阿西女儿手机短信，称：“我方承租方也郑重的请你尽快确定，在租约到期之前我方恢复原样还给你，如果还是迟迟未决，到时责任不在我方。”
2013年5月14日，姚娟吟致吴阿西女儿手机短信，称：“现我方正式通知你，房屋租赁合同期满不再承租。为避免第三人爆竹造成的房屋损坏（内装修部分）之损失扩大，从道义出发，我方坚持以修复为主，如你方再有过高要求，提请法院公道解决。如有意见，可与我方律师周波红沟通……”。
2013年5月15日，吴阿西的女儿致姚娟吟手机短信，称：“就如我在4月23日邮寄予你的《关于禁止擅自变更及修复过火房屋现状的告知函》中所述，在双方未对赔偿方案达成一致且将涉及司法鉴定的情况下，任何一方都不得对过火房屋的现状进行任何变更！现明确告知你方，在无法与你方经谈判达成一致解决方案后，我方已开始启动诉讼工作，如你方坚持在未经我方认可的情况下，擅自修复，我方声明将拒不接受，届时一切损失及其他后果由你方自负。”
2013年5月16日，姚娟吟致吴阿西女儿手机短信，称：“遵从你方提起诉讼来解决的方案。请不要拖延起诉。由法院断定我方要否担责，不要扯不清。”
2013年6月，吴阿西向原审法院提起本案诉讼，要求姚娟吟赔偿房屋起火损失179，968元，并赔偿吴阿西空租期及装修至可使用状态的租金损失（每月9，300元）。原审诉讼中，吴阿西调整诉请为：1、要求判决姚娟吟赔偿吴阿西房屋起火损失56，489元（其中装潢损失35，079元，另有财产损失21，410元）；2、姚娟吟赔偿吴阿西空租期（2013年8月4日至2014年8月18日）及一个月装修期（2014年8月19日至2014年9月18日）的租金损失125，550元。
原审中姚娟吟辩称：1、吴阿西以姚娟吟合同违约索要赔偿无法律依据。首先，姚娟吟对系争房屋的承租保管并无不当，失火原因系“外来火种引发火灾”。其次，该事故经双方确认认定的直接损失为22，310元，而吴阿西诉请却无限扩大，吴阿西的行为显是不诚信表现。再次，外来火种能进入主卧南侧小窗，系该通风小窗的推杆按钮自然损坏而致缝距，姚娟吟已及时报修两次。姚娟吟认为，保证系争房屋设施完好无损是出租人即吴阿西的义务，吴阿西怠于行使修理义务，而将该事故归责于姚娟吟，有违房屋租赁合同的出租方的基本义务。2、吴阿西抹煞涉案的侵权责任的基础关系，混淆了房屋租赁合同正常的权利义务关系。系争房屋的损失，直接原因为肇事者燃放烟花爆竹，间接原因是作为出租人的吴阿西未及时修理更换系争房屋主卧南侧窗户的推杆按钮，所以姚娟吟不存在吴阿西强加的违约之说。3、吴阿西所谓的空租期没有事实和法律依据。2013年8月4日，经双方确认，姚娟吟于该日搬离了系争房屋，并与吴阿西办理了移交手续。空租期是由于吴阿西怠于行使自己的权利所造成。
2013年7月2日，吴阿西女儿致姚娟吟手机短信，称：“本人于2013年7月1日致电你，由于本人及我父亲近期均不在上海，通知你搬离后将房屋钥匙交于物业办公室保管，但你方称目前尚未搬离，仍居住于该房屋内……如你继续在房屋内居住，我们将有权向你收取租金，直至你搬离并将钥匙存放于物业办公室……”
2013年8月1日，姚娟吟致吴阿西女儿手机短信，称：“我这边将于8月3日前搬清，请你8月4日过来交房”。吴阿西女儿回复姚娟吟：“可以”。
2013年8月4日，吴阿西女儿与姚娟吟对系争房屋进行了交接，并共同在移交清单上签字确认。
2014年9月27日，吴阿西与案外人签订《上海市房屋租赁合同》，约定：吴阿西于2014年9月28日前将系争房屋交付案外人租赁使用，租赁期自2014年10月28日起，房屋装修免租期为30天，自系争房屋交付之日起算；2014年10月28日至2017年10月27日的租金为每月10，800元。同日，吴阿西将系争房屋交付案外人。
原审审理中，上海房屋质量检测站根据法院委托，对系争房屋的受损程度进行鉴定。鉴定意见为：1、系争房屋目前主要存在东南卧室南窗烧毁，墙面和平顶被熏黑，壁橱烧毁，房门、木地板、主卫台盆拆除，主卫马桶盖和淋蓬头损坏等损坏现象；2、系争房屋客厅、东南卧室、西南卧室实木地板已重新安装完毕，基本完好；3、建议按修复方案对系争房屋进行修复（其中包括重新制作安装东南卧室北侧壁柜）。2014年8月1日，上海房屋质量检测站作出补充鉴定意见：1、系争房屋入户防盗门主要存在门锁、门框变形等损坏现象；2、系争房屋西南卧室、西北卧室和客厅木龙骨表面有渗水痕迹，目前干燥，未见明显变形损坏现象；3、建议更换防盗门锁，对门框和门板进行整修处理。
原审审理中，银信资产评估有限公司根据法院委托，对系争房屋内受损家电、家具的价值进行评估，评估结果为21，410元（其中，防盗门锁为98元，饮水机为80元，餐椅为1，890元，单人布艺沙发为2，100元，三人布艺沙发为2，240元，含床头柜的主卧1.8米大床1套为1，820元，中央空调清理费为6，000元，大金中央空调单台内机为4，340元）。2014年6月11日银信资产评估有限公司就当事人提出的异议给予书面答复，称：“防盗门锁、饮水机、餐椅、单人布艺沙发、三人布艺沙发、含床头柜的主卧1.8米大床”等物品，是由评估人员会同双方至现场共同勘查确定并书面确认，评估人员以此作为评估依据核算受损财物的价值；中央空调清理费用是按照市场报价评估。
原审审理中，万隆建设工程咨询集团有限公司根据法院委托，就上海房屋质量检测站《司法鉴定意见书》中修复方案作出鉴定结果：系争房屋的修复工程造价为38，674元（其中包括不含检测费用的大金中央空调内机更换4，000元，壁橱1，895元，拆除壁橱103元）。该鉴定结果所涉及的人工、材料、机械价格是根据上海市建设工程价格市场信息计取，按2014年3月价格市场信息确定。室内电线线路及空调检测、检修暂估费用分别为400元和500元，已计入上述鉴定结果。2014年6月10日，万隆建设工程咨询集团有限公司就当事人提出的异议，作出补充说明：姚娟吟认为壁橱的材质是木屑板，单价过高，鉴定人员前往实地踏勘时，现场已无壁橱实物，现结果是根据“修复方案”，参照“2000定额”子目测算，定额考虑了人工因素及辅材因素。2014年9月16日，万隆建设工程咨询集团有限公司根据上海房屋质量检测站的补充鉴定意见，作出补充说明：更换防盗门锁、整修门框及门板，涉及金额为405元，该结果是采用“2000定额”及其相关规定，涉及的人工、材料、机械价格根据上海市建设工程价格市场信息计取。
原审审理中，姚娟吟提供了金色家园物业管理处的《情况说明》，称：姚娟吟于2012年6月底向其维修师傅报修，维修师傅上门查看后，向姚娟吟表示维修部位不是维修范围，要姚娟吟去找专业维修人员来修复。
原审审理中，姚娟吟称其未向吴阿西提出报修要求，但认为吴阿西作为房东，应尽到日常巡视义务。
原审审理中，吴阿西表示姚娟吟在其处的15，000元押金在本案中一并处理。
原审另查明，吴阿西就姚娟吟未结租金、水电煤费等另案提起诉讼，案号为（2014）黄浦民四（民）初字第2073号。
原审法院认为，根据法律规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。根据消防部门的调查和认定，火灾原因系外来火种引发，但火灾发生时，系争房屋内无人居住，“生火”的主卧南侧窗户处于开启状态。虽然姚娟吟辩称此窗户开启是因推杆按钮损坏、吴阿西未及时修理所致，并提供了金色家园物业管理处的《情况说明》，但姚娟吟又承认未向吴阿西报修，《情况说明》并不能证明吴阿西知道此窗户推杆按钮损坏，因此，姚娟吟的举证并不能证明吴阿西对窗户推杆按钮损坏未及时修理有过错。姚娟吟作为一名中国人，应当知晓农历春节有放烟花爆竹的习俗，在系争房屋内无人居住期间，应做好安全防范措施。鉴于姚娟吟并无证据证明其尽到合理使用和妥善保管的义务，因此姚娟吟依法应承担相应的民事责任。吴阿西要求姚娟吟赔偿房屋起火损失于法有据，应予支持。至于损失金额，鉴于防盗门锁、大金中央空调单机内机，银信资产评估有限公司和万隆建设工程咨询集团有限公司都进行了评估，故属重复评估，应在总评估金额中扣除。关于“拆除壁橱”103元，根据万隆建设工程咨询集团有限公司的补充说明，鉴定人员前往实地踏勘时，现场已无壁橱实物，故该费用也应在总评估金额中扣除。至于姚娟吟提出的其他异议，鉴于其缺乏相应的依据，故不予采纳。关于吴阿西要求的空租期损失，根据当事人的陈述和吴阿西提供的手机短信内容，双方在火灾发生后，曾进行协商，姚娟吟也曾提出过恢复原状的意见，但由于双方意见不一致而导致损失的扩大，对此双方均有责任，法院本着实事求是、公平合理的原则，并考虑到系争房屋因火灾导致严重损坏不能满足正常居住的用途，对吴阿西提出的系争房屋自2013年8月4日起的租金损失酌情判决。关于房屋押金，鉴于吴阿西表示在本案中一并处理，且双方合同已期满，姚娟吟未结的费用，吴阿西已另案起诉，故姚娟吟在吴阿西处的押金15，000元可在本案中予以抵冲。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、姚娟吟应于判决生效之日起十日内赔偿吴阿西房屋装潢及物品损失41，288元（已扣除押金15，000元）；二、姚娟吟应于判决生效之日起十日内赔偿吴阿西租金损失80，000元。案件受理费3，641元，由吴阿西负担998元，姚娟吟负担2，643元。司法鉴定费、评估费21，000元，由姚娟吟负担。
原审法院判决后，姚娟吟不服，向本院提起上诉称：上诉人向吴阿西租赁系争房屋期间，系争房屋发生火灾属于意外事故，所造成的财产损失不应由上诉人承担。事情发生后，上诉人本着妥善解决纠纷的想法向吴阿西承诺承担39，732.50元的经济损失，为吴阿西修复房屋，有当时修复方案的邮件为证，但吴阿西不接受。无任何事实和法律依据，却要求上诉人承担高额赔偿。吴阿西无理诉讼所造成的空租期的租金损失，诉讼费和鉴定费也不应由上诉人承担。综上，上诉人请求二审法院依法改判驳回吴阿西的诉讼请求。
被上诉人吴阿西辩称：引起系争房屋火灾事故的原因是上诉人春节返回老家没有关窗，导致除夕夜鞭炮火种飞入引发火灾。火灾虽非任何人所愿，但确系上诉人过错，未尽妥善保管义务所致，故发生的损失应由过错方上诉人承担。本案一审审理时间过长，导致社会损失扩大，一审法院考虑双方过错程度，权衡双方损失及承受力后，本着将社会矛盾尽量控制在最小范围而作出的判决。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审审理中，本院主持双方当事人就本案赔偿金额进行调解。上诉人姚娟吟表示，愿意与被上诉人吴阿西进行调解，同意承担吴阿西房屋损失50%的责任。但被上诉人不同意再就一审判决的赔偿金额与上诉人进行调解，要求二审法院尽快公正判决。鉴于被上诉人不愿调解，终致调解不成。
本院认为，系争房屋发生火灾使吴阿西财产遭受损失虽系外来火种引发，但姚娟吟作为房屋承租人应对使用房屋尽到审慎保管的义务。其在春节外出期间未关闭窗户，导致鞭炮入室造成吴阿西财产损失，原审法院认定由上诉人承担相应民事责任，并依据评估结论判令姚娟吟承担全部的房屋装潢及物品损失并无不当，本院予以维持。但就房屋空置损失的承担问题，考虑到火灾系外来火种引发，上诉人在火灾事故发生后亦采取积极主动方式与吴阿西沟通，以期协商解决赔偿事宜。姚娟吟也曾聘请装潢公司，提出预算为39，732.50元的修复方案对失火房屋予以修复，然吴阿西拒不接受，反而提出高额的赔偿要求，终致双方无法协商解决纠纷，诉至法院，最终产生高额的房屋空置租金损失。对于该扩大的损失，吴阿西负有主要责任。原审法院酌定由姚娟吟承担该部分租金损失的大部分责任不当，本院参照评估结论以及双方对赔偿金额的预期，对空置租金损失的分担比例予以调整。现经法院委托评估，所有房屋装潢及物品损失仅50，000多元，上诉人原即愿意在40，000元左右对房屋予以修复，而吴阿西原主张的失火赔偿金额却超过170，000元，故本院酌定上诉人应赔偿吴阿西40，000元租金损失。就本案诉讼发生的诉讼费、审价费和诉讼保全费二审也一并予以调整。姚娟吟上诉认为房屋空置损失完全不应由其承担的观点依据不充分，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第970号民事判决主文第一项；
二、变更上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第970号民事判决主文第二项为：姚娟吟应于本判决生效之日起十日内赔偿吴阿西租金损失人民币40，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3，641元及司法鉴定费、评估费21，000元，均由上诉人姚娟吟与被上诉人吴阿西各半承担；二审案件受理费3，641元及诉讼保全费1，244.66元亦由上诉人姚娟吟与被上诉人吴阿西各半承担。
本判决系终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一五年十月十三日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。