广东省广州市中级人民法院
� � � 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1146号
上诉人（原审被告、反诉原告）：戴盘民，住广东省增城市。
委托代理人：戴怀民，住广东省广州市黄埔区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟伟军，住广东省广州市黄埔区。
委托代理人：陈燕晖，住广东省广州市黄埔区。
上诉人戴盘民因与被上诉人钟伟军房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据1999年1月25日填发的穗房证字第04××40号房地产证，广州市黄埔区丰乐中路41号102房（与广州市黄埔区丰乐中路91号大院5号102房是同一地址，即系争房屋）权属人为钟伟军，建筑面积64.27㎡，来源于1998年11月向广东南方制碱有限公司购买，备注有房改售房、成本价、土地未�有偿使用手续。
2013年11月17日，钟伟军作为出售方（甲方）、戴盘民作为买受方（乙方）就系争房屋签订《广州市二手房买卖合同》约定：甲方所售房屋建筑面积为64.27㎡（详见甲方提供的该物业房地产权证），按整套出售，交易价格为甲方实收121.8万元；乙方应在签订本合同时，即支付购房定金5万元，应于2013年12月20日前支付首期购房款30万元，于2014年1月30日前或向房地产登记机构办理该物业过户登记手续（递件）前，支付完其余房款86.8万元，如遇特殊情况付款期限可适当延后，但最迟不得超过十天；甲乙双方须于本合同签订后35日内按政府规定和地段价格配合办理网上签约手续，应当在乙方支付了全部购房款后的当天或五个工作日内共同到房地产登记机构办理产权过户登记手续，办理产权过户等全部手续费用和税费由乙方负责，在交易前应当由甲方办妥的手续，由甲方全力负责；房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户登记手续后的七个工作日内完成，交楼时间定为2014年7月31日；甲乙双方的某一方违反合同约定，导致合同无法履行的，违约方应赔偿给守约方造成的经济损失，迟延履行合同的，违约方每逾期一日应赔偿给守约方相当于成交价格的1‰的违约金。戴盘民实际至2013年11月1日已付定金5万元，于2013年12月20日转账支付房款11.7万元，于2014年1月17日转账支付房款18.3万元。
2014年1月25日，前述甲乙双方签订《二手房买卖合同补充协议》约定：乙方向甲方充分解释了延迟付款的原因，因采用分期付款且乙方也是换房筹资（需出售乙方位于新塘新世界花园的房屋），甲方又反对乙方通过按揭方式向银行贷款，造成乙方的购房资金未能按时到位；双方在签订房屋买卖合同时，乙方即向甲方表达了乙方筹资计划收款安排以�有可能资金不能按时到位的实际情况，双方基于老同事关系和友好协商的精神订约；乙方在首期款中有18.3万元未按约定时间、实际延迟17天支付，甲方坚持收取延迟付款违约金，双方协商该违约金改为在继续履行合同且甲方不存在违约的情况下，乙方向甲方支付违约金1万元，在合同最终履行、双方办理房产过户后支付等。
2014年1月27日，钟伟军按规定向广东南方碱业股份有限公司支付4551.04元，购买系争房屋公摊面积6.864㎡，房管部门在房产证上加盖登记印章予以标注。2014年2月12日，钟伟军、戴盘民到房管部门办理网签手续，自助完成签约系统网上操作后，因对交易细节产生争议（按钟伟军讲法是其要求戴盘民缴税、支付余款再行签字、然后办理递件过户，而戴盘民希望到交楼前的2014年7月16日才付款；戴盘民陈述是钟伟军主张签订补充协议落实由戴盘民承担购买�摊面积的费用，戴盘民不同意），钟伟军拒绝在《广州市存量房买卖合同》打印文本上签字；该合同文本显示，房屋建筑面积64.27㎡，本次交易转移面积71.134㎡，总价514160元，买卖双方经协商选择自行交割房款等。
之后钟伟军、戴盘民多次沟通协商，戴盘民在2014年4月1日另行转账支付房款5万元，双方于2014年5月12日再次到房管部门准备重新进行网签，但由于对购买公摊面积费用的负担、房款交付与递件过户的具体安排、收楼时机等问题未能达成一致，最终不欢而散。戴盘民再于2014年5月、7月通过发送函件、电子邮件或手机短信等方式催告办理网签，钟伟军则于2014年8月向戴盘民发出律师函，随之提起本案诉讼。原审诉讼中戴盘民提交了买卖双方拟定后未签署的多份补充协议文本证明各自立场，钟伟军则补充提交2014年2月9日与戴盘民手机通话的录音，其中反映了双方�谈过大致对半承担购买公摊面积费用的内容。
原审另查明：系争房屋属钟伟军夫妻共同财产，戴盘民向钟伟军妻子陈燕晖账户转账支付了有关房款，该房屋仍为卖方居住使用中；至2014年5月7日查询戴盘民户内无房地产情况记录，符合现阶段本市房地产调控政策所规定的购房条件。、
2014年9月1日，钟伟军以戴盘民迟延履行的行为严重违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、戴盘民立即继续履行前述《广州市二手房买卖合同》，向钟伟军支付剩余房款81.8万元并办理递件过户手续；2、戴盘民向钟伟军支付购买公摊面积的费用4551.04元；3、戴盘民向钟伟军支付首期房款违约金1万元；4、戴盘民自2014年5月21日起至实际履行之日止，每日按交易价格的1‰向钟伟军计付第二期房款的违约金。
戴盘民原审答辩及反诉称：钟伟军所诉不实。我一直积极履约，而钟伟�在签约系统网上操作结束后，现场提出额外条件，不肯在打印合同文本上签字，导致手续没有完成，更无法提交网签合同实现递件过户，系钟伟军故意设置继续付款的障碍。我曾通过各种通讯方式要求钟伟军尽快办妥网签，为表示合作意愿还于2014年4月1日另付房款5万元，可钟伟军不予理会，似乎只关心获取房款，至今掌控使用交易房屋；钟伟军主张我承担购买公摊面积的费用缺乏政策或合同依据，签约时也未向我说明（收完定金一段时间后才提到），而我是按商品房交易条件购买该房屋的。因钟伟军自身违约，其无权请求支付首期、第二期房款违约金。故我反诉请求判令：1、钟伟军自我发出催告函的2014年7月15日次日起至实际履行合同完毕之日止，每日按原交易价格的1‰向戴盘民计付迟延履约的违约金；2、钟伟军依照我收到起诉状之2014年9月5日的市场价（按我在�价网上搜寻的同一小区二手房最高报价14000元／㎡确定）继续履行房屋买卖合同。
钟伟军对原审反诉辩称：我从来希望继续履约，但在戴盘民违约拒绝付清房款情况下，我享有抗辩权，无需支付违约金且不同意变更交易价格，逾期责任应由戴盘民自行承担。
原审法院认为：钟伟军与戴盘民签订的《广州市二手房买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，买卖双方均受之拘束。本案中需解决的争议焦点在于阻碍交易相关行为的定性、明确其责任主体和法律后果。恪守《广州市二手房买卖合同》约定言之，戴盘民最迟需于2013年12月30日付完首期款30万元，且钟伟军、戴盘民应于2013年12月22日前办妥网签手续；事实上戴盘民在2014年1月17日才支付首期款余款，在2014年1月25日与钟伟军达成《二手房买卖合同补充协议》，及至2014年2月12�共同到房管部门自助办理网签，尚处于正常履约环节。但钟伟军拒绝在打印文本上签字，无法最终确认网签合同条款，亦不可能进一步提交该合同办理递件过户。考量当时的情形，戴盘民填报总价为514160元，显然有隐瞒真实成交价格以减少课税之脱法目的，增添了交易的风险和钟伟军的顾虑；钟伟军固然有权要求采取措施（如补充协议）排除疑义，其自认不肯签字的原因却在于待戴盘民先缴税、支付余款，该主张本身难谓合理（递件条件尚不完备，且取得递件回执后才能完税），况可推断钟伟军还连带提出了解决购买公摊面积费用的问题。就此，《广州市二手房买卖合同》约定的是按64.27㎡面积实收121.8万元，对公摊面积部分未具明某，导致事后戴盘民以“在交易前应当由甲方办妥的手续，由甲方全力负责”、钟伟军则以“办理产权过户等全部手续费用和税费由乙�负责”各执一词；不过至少从钟伟军自己提交的通话录音，也能印证有关费用未若钟伟军在诉讼中所坚称的一贯地、当然地由戴盘民负担。故予认定，买卖双方磋商不成，对网签遇阻、房屋交易进程不能如约推进皆负有过错。特别是，《广州市二手房买卖合同》中戴盘民“于2014年1月30日前或向房地产登记机构办理该物业过户登记手续（递件）前，支付完其余房款86.8万元”以及钟伟军、戴盘民应当在“支付了全部购房款后的当天或五个工作日内共同到房地产登记机构办理产权过户登记手续”的约款，实质上将房款交付与递件过户的条件置于往复循环的纠缠状态，基于选择自行交割房款，其双方在履约过程中亟需秉持公平与诚信，完善具体安排，否则不可避免陷入僵局（类似情况还包括交楼约定）。戴盘民提交的若干拟定补充协议反映出双方都尽了一定努力，但囿于己方利益立场未能取得一致意见；众所周知，钟伟军、戴盘民因双方原因拖延交易的阶段，正是广州市房地产市场出现较大调整的时期，本案诉讼中钟伟军主张按原成交价格强制履行，戴盘民以反诉变更房屋交易单价方式明确表示拒绝，预期合同目的已无法实现，双方需各自承担相应责任。因此，对钟伟军关于继续履约、戴盘民关于变更合同的请求，一并驳回；在此前提下，钟伟军请求偿付购买公摊面积的费用、首期及第二期房款违约金，戴盘民请求支付迟延履行的违约金，系属理据不足，原审法院不予支持。有关合同后续处理事宜，留待钟伟军、戴盘民另行解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百二十条的规定，于2014年11月28日作出如下判决：一、驳回钟伟军的全部诉讼请求；二、驳回戴盘民的全部反诉请求�一审案件受理费本诉6666元，反诉6306.5元，由钟伟军负担6666元（已缴纳），由戴盘民负担6306.5元（已缴纳）。
判后，戴盘民不服，上诉至本院称：原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误。原审在我没有违约的情况下，驳回我的诉讼请求，且不追究真正违约的钟伟军的责任是错误的。具体理由如下：一、我没有违约，原审法院判令我承担责任错误。1、原审已经查明我已依约支付了房款，但钟伟军拒绝签网签合同，是钟伟军违约。2、原审判决已经查明钟伟军违约，且其在2014年5月后一直对我方的履约催告置之不理，几个月不过户交楼，理应判决其承担逾期交房责任。但原审判决不依据合同法第六十三条规定，反而判决驳回我方合理诉求，不公正。我根据上述法条要求按履行时的市场价继续履行合同于法有据，原审认为我是以“反诉变更房屋交易单价方式明确表�拒绝”，忽视了我要继续履行合同的诉求，只要依法判决，合同目的是可以实现的。3、原审法院没有查明我有违约行为，却适用合同法第一百二十条，错误判令我承担责任、驳回我的诉讼请求。二、原审法院不追究钟伟军的违约责任，却将纠纷“留待原、被告另行解决”，有违法律公正。1、原审理应根据双方请求、事实和法律，依法作判，但原审法院回避事实，逃避责任，增加了当事人的诉累；2、原审判决没有判令钟伟军承担违约责任不公正。原审已经查明钟伟军以待我先缴税、支付余款为由拒绝在网签合同上签名的行为是阻扰合同履行的根本原因，但原审没有认定钟伟军违约，反而认定双方磋商不成、均有过错，这有违事实和法理。对于购买公摊费用的争议，涉案合同第5条明确约定由卖方负责交易前应当由其办妥的手续，而购买公摊为交易前应办手续，故钟�军要求我承担公摊费用是违反合同的无理要求。3、原审已经查明我于2014年5月、7月通过多种方式催告办理网签及交楼过户手续，但钟伟军多次拒收邮件，对我方催告置之不理，且长期霸占已付房款和涉案房屋，其要求先交税款再签网签合同是故意阻扰交易。4、涉案合同对于付款、过户、交楼均有明确约定，并非原审认定的因双方原因拖延交易。即使合同约定有歧义，双方也应协商解决，而不能长期拒绝履行合同。5、本案纠纷系钟伟军利用其卖方的强势地位，在网签、过户登记及交楼环节附加无理条件，是钟伟军单方违约，即使是原审认定的“房地产市场出现较大调整的时期”，钟伟军也应承担逾期交房的违约责任。三、涉案房屋属于房改房，钟伟军必须先购买公摊面积才能出售涉案房屋，故购买公摊面积费用理应由钟伟军自行负担。1、涉案合同约定涉案房屋是�套出售，并非按面积出售，不能认为合同约定的房价款就是购买了建筑面积64.27㎡。2、根据合同法第六十二条，对合同中履行费用的约定不明确的，由履行义务一方负担，故购买公摊面积费用由履行购买义务的产权人钟伟军负担。钟伟军无权以该费用磋商不成而拒绝履行合同，即使需要磋商，该费用只是次要义务，钟伟军不能以次要义务需要磋商而拒绝履行主要义务。四、原审法院未依法裁判，我有权追究钟伟军的违约责任，并要求按实际履行时的市场价格继续履行合同。钟伟军拖延交楼的违约事实清楚，根据合同法第六十三条规定，由于涉案房屋的市场价下跌，故我要求法院判令按实际履行时的市场价履行合同的依据充分，原审判决驳回我方诉求错误。五、在钟伟军提起原审诉讼前，我方发出的催告函均没有提出要求按照房屋现市场价履行，故在一审诉讼开始�前我方没有违约行为。一审判决后钟伟军仍拒绝协商，我方向其发函要求解除合同并要求其返还款项、支付违约金，但钟伟军不同意退款和支付违约金，反而要求我方双倍赔偿违约金。钟伟军在一审后既不愿意协商，又不认可一审判决，又不上诉，一直占有涉案房屋，而我方急用房屋，钱也拿不回，是钟伟军一直在拖延。关于合同约定的交房时间，由于钟伟军女儿读书的问题，所以才约定7月31日，当时签约的时候想的是过户在先，7月31日在后。合同中约定的网签价格是地段价格，即是政府部门公布的地段价，在阳光家缘网上可以查到。综上，我上诉请求：1、撤销原审判决，改判钟伟军向我支付迟延履行合同违约金63336元（每日按成交价的千分之一，从2014年7月16日开始计算至钟伟军履行合同之日止，暂计至2014年9月5日）；2、改判按实际履行时的市场价（暂定为14000�／㎡）继续履行合同；3、钟伟军承担一切诉讼费用。
被上诉人钟伟军答辩称：一、戴盘民严重违反合同约定。我在戴盘民迟延支付首期房款的情况下，与其协商签订补充协议，并同意调整违约金金额，但双方之前达成的关于先付款后过户的约定从未变更。由于戴盘民拒付第二期房款，严重违约合同约定，我不得已提起本案诉讼。原审法院多次组织双方调解，我均表示同意，但戴盘民一再拒绝继续履行合同。二、戴盘民认为我方不配合其进行房屋买卖合同的网签手续没有依据。我没有要求先交税再付款，戴盘民曲解了我的意思。戴盘民要求按低价网签，这是逃税行为，我不可能同意。如果按合同约定的价格来网签，我没有理由不同意。在双方网签不成后，我积极主动与戴盘民沟通，足以证明我的诚意和善意。而且网签并非支付购房余款的前提条件，戴盘民以我不配合网签为由主张先履行抗辩权没有道理。三、关于购买涉案房屋公摊面积费用，按合同第五条约定应由戴盘民支付，我只是负责办理交易前的相关手续，由此产生的费用应由戴盘民负责。虽然经过双方协商，我同意承担其中2000元，但戴盘民在原审中否认双方对于购买公摊面积的约定，由此可见，戴盘民不诚信。四、戴盘民要求按实际履行时的房屋市场价来继续履行合同没有依据。五、我方对原审认定合同有效，并判令驳回戴盘民的诉讼请求无异议，但对原审不支持我方的诉讼请求有异议。原审认为合同目的不能实现是说不通的，既然合同有效就应依约履行。即使合同不能履行，也应分清责任，判令违约方即戴盘民赔偿。因我以为戴盘民上诉就可以了，所以我没有上诉。综上，我不同意戴盘民的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉请求，依法判决，维护我的合法权益。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，双方当事人均确认戴盘民符合现行的限购政策，并表示可以继续履行合同，且钟伟军表示可以不向戴盘民要求违约金，但戴盘民坚持要求钟伟军支付违约金，并表示因房价下降，如果钟伟军不支付违约金，其不可能按原价继续履行合同，双方最终未能达成协商一致意见。
二审中，钟伟军还提交了如下证据：1、（2014）粤广萝岗第2738号《公证书》，拟证明钟伟军于2014年5月16日发函积极要求戴盘民按成交价网签；2、录音时间为2014年2月14日的通话录音及《中国电信广州分公司客户详单》，拟证明戴盘民要求按低价网签，钟伟军表示由于一审时其手机坏了，故当时其没有找到该录音资料，一审后才找到该录音资料；3、戴盘民向钟伟军发出的落款日期为2014年11月26日的《解除合同告知函》，以及钟伟军对此委托广东敬海（南沙）律师事务所向戴盘民发出的落款日期为2014年11月26日的《律师函》，拟证明戴盘民单方提出解除合同；4、戴盘民向钟伟军发出的落款日期为2014年12月14日的《请尽速交付房屋并全面履行合同的函》，拟证明戴盘民所述不属实。戴盘民表示其收取了证据1中的函，但没有见过该公证书；不清楚证据2是否真实，且证据1、2在一审诉讼前已经存在，不认可钟伟民现在提交证据1、2；确认上述证据3、4、5的真实性，表明其为了处理纠纷，在一审后与钟伟军主动沟通，但从钟伟军的律师函可见钟伟军没有诚意。
本院认为，原审认定钟伟军和戴盘民签订的《广州市二手房买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》合法有效正确，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。
虽然钟伟军二审答辩称其不同意原审法院判决驳回其诉讼请求，但根据《最高人民法院�于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，现钟伟军并未提出上诉，且钟伟军二审提交的证据亦不足以证明其主张，因此本案对于钟伟军提出的对原审判决的异议不予审查。
针对戴盘民提出的上诉，从现有证据及双方当事人陈述看，上述合同签订后，双方当事人曾多次到房管部门进行网签手续，但因双方对于网签价格、履行合同的具体安排及购买公摊面积费用的负担等问题发生争议，且最终未能达成协商一致意见，以致成讼，原审认定双方当事人对此均有责任，并据此判令驳回了戴盘民要求钟伟军向其支付迟延履行违约金，及按2014年9月5日的市场价继续履行合同的反诉请求，并无不当，本院予以维持。虽然戴盘民上诉主张钟伟军向其支付迟延履行合同违约金，但其在二审期间并没有提交新证据以推翻原审上述认定，而戴盘民要求按实际履行时的市场价继续履行合同的上诉请求没有合同及法律依据，故戴盘民的上述两项上诉请求均缺乏理据，本院均不予支持。
综上，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当，应予维持。上诉人戴盘民的上诉意见均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13000元，由上诉人戴盘民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年七月�日
书 记 员 党春婷