云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第744号上诉人（原审被告）云南乾泰投资有限公司。住所地：安宁市连然街**。法定代表人韩杰，董事长。委托代理人古琨，云南勤业律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）曹茜，女，汉族，1982年7月14日生，住昆明市西山区。委托代理人赵宝泉、刘勇，云南华熙律师事务所律师。特别授权代理。上诉人云南乾泰投资有限公司因与被上诉人曹茜商品房预售合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2015）安民初字第1214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：原、被告双方于2013年签订《商品房购销合同》及补充协议，约定：原告向被告购买位于安宁市世贸广场商住区，套内建筑面积15.12平方米，总价款635661元，同时双方约定交房时间为2014年12月31日前。合同第九条约定“逾期交房自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，由被告按照每天已交付房价款千分之一向原告支付违约金，合同继续履行”。逾期90天后，按照补充协议第七条履行即双方同意本合同第九条补充如下：被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按原告累计已付款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告2013年6月24日向被告支付房款130663元，2013年7月23日向被告支付房款194998元，2013年10月10日又以按揭贷款的方式向被告支付310000元。现原告以被告未能按时交付所购房屋构成违约为由，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告所签订的《商品房购销合同》及补充协议；2、被告返还购房款人民币635661.00元及给付解除合同的违约金（以购房款635661.00元为基数，中国人民银行同期贷款利率的1.5倍为利率，起算时间2013年10月10日至实际解除合同日止）；3、由被告承担本案诉讼费。一审法院经审理认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，原告已按期履行了向被告支付购房款635661元的义务，则被告应按合同第七条的约定的时间即在2014年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约定期限交付出售的商品房给原告，已对原告构成违约，根据双方《商品房购销合同》第九条关于被告逾期交房的违约责任的约定，被告逾期交房90天后，原告有权解除合同，至今被告仍未向原告交房的行为构成根本性违约，导致双方签订合同的目的不能实现，因此，符合合同法关于解除合同的相关规定，故双方的合同可依法予以解除。本案中，被告未按期交付出售的标的物给原告是导致双方合同目的完全不能实现的根本原因，原告对此并无过错，被告应当承担因其违约而给原告造成的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故本案被告应当返还原告购房款635661元。此外，关于原告主张的违约金，被告逾期交房已超过90天，原告依据《商品房购销合同》第九条及补充协议第七条的约定选择了解除合同，则被告还应当按照合同约定向原告支付违约金，原告已付款为635661元，按照双方约定的违约金计算方法为购房款635661元的0.1‰为63.57元，一审庭审中，原告提出该约定过低，应以房款635661元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，起算时间为2013年10月10日即发放贷款日起。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条关于“违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期理由等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量”的规定，本案中原告虽未能提交证据证实实际损失的具体数额，但被告的根本性违约的确给原告造成损失，综合本案案情及被告的过错程度、违约性质等因素，原、被告双方约定的63.57元的违约金明显过低，一审法院予以调整，因此一审法院比照中国人民银行流动资金同期贷款利率酌情考虑，起算时间为2013年10月10日计至原告诉请的合同解除之日止即判决生效时止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：“一、解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、由被告云南乾泰投资有限公司于判决生效后立即返还原告曹茜购房款635661元；三、由被告云南乾泰投资有限公司于判决生效后立即支付原告曹茜违约金，以已付房款635661元为本金，自2013年10月10日起，按照中国人民银行流动资金同期贷款利率付至本判决生效时止；四、原告的其他诉讼请求不予支持。”案件受理费10157元，由被告云南乾泰投资有限公司承担。一审判决宣判后，云南乾泰投资有限公司向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由如下：一、上诉人逾期交房是政府行为导致，因为涉案房屋所在片区的其他开发商还未交费，政府部门迟迟不通电，导致上诉人无法向被上诉人交房，故逾期交房的过错不在上诉人，而是属于不可抗力，不应判决解除商品房购销合同。二、《商品房购销合同》补充协议第七条明确约定若乙方即被上诉人解除合同的，甲方即上诉人应承担的违约金为已付款的千分之0.1而不是中国人民银行同期贷款利率，该约定是双方真实意思表示，一审法院认定错误。综上，请求驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人曹茜答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人云南乾泰投资有限公司、被上诉人曹茜均未向本院提交证据。二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人云南乾泰投资有限公司、被上诉人曹茜均表示对一审判决确认事实没有异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：1、上诉人逾期交房是否违约，涉案的《商品房购销合同》是否应予解除？2、上诉人是否应向被上诉人承担逾期交房违约责任以及违约金金额如何确定？本院认为：首先，上诉人与被上诉人于2013年签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。根据该合同约定，上诉人应在2014年12月31日前向被上诉人交付房屋，逾期交房90天后，被上诉人有权解除合同，而上诉人至今仍未向被上诉人交房，虽然其辩称逾期交房是政府行为导致，但并未对此提交证据予以证实，故一审法院认定上诉人的行为构成根本性违约，导致双方合同目的不能实现，判令解除合同、上诉人退还房款并支付违约金并无不当。其次，关于上诉人应承担的违约金金额，虽然双方合同约定违约金为被上诉人累计已付款的0.1‰，但若按此计算违约金仅为635661元×0.1‰=63.57元，结合被上诉人办理了购房贷款31万元的事实以及上诉人的过错程度、违约性质，一审法院认定双方约定的违约金明显过低并应被上诉人申请而依法调整为按照中国人民银行流动资金同期贷款利率计算符合本案实际，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费人民币10157元，由上诉人云南乾泰投资有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长  刘昕光审判员  陆有林审判员  汪 佳二〇一五年十一月六日书记员  陈攀宇