浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0281民初3744号
原告：赵钢杰，男，1987年12月23日出生，汉族，住余姚市。
原告：王丽达，女，1987年8月26日出生，汉族，住余姚市。
两原告的共同委托诉讼代理人：沈忠华，浙江阳明律师事务所律师。
两原告的共同委托诉讼代理人：邵栩彬，浙江阳明律师事务所律师。
被告：余姚泉江房地产开发有限公司。住所地：余姚市城区四明东路**号。统一社会信用代码：913302810666124724。
法定代表人：沈国华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨文水，男，该公司员工。
被告：平安银行股份有限公司宁波余姚支行。住所地：余姚市城区南滨江路**号。统一社会信用代码：913302817449897471。
代表人：李天明，该支行行长。
委托诉讼代理人：王梦涓，女，平安银行股份有限公司宁波分行员工。
委托诉讼代理人：鲁丽丹，浙江义韬律师事务所律师。
原告赵钢杰、王丽达为与被告余姚泉江房地产开发有限公司（以下简称泉江公司）、宁波舜泉建设有限公司（以下简称舜泉公司）、平安银行股份有限公司宁波余姚支行（以下简称平安银行余姚支行）物权保护纠纷一案，于2017年4月19日向本院起诉，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条的规定先行调解未果。后于2017年5月5日立案受理后，依法由审判员杜珊珊适用简易程序独任审判。案件审理过程中，原告向本院申请撤回对被告舜泉公司的起诉，本院予以准许。本院分别于2017年5月25日、8月1日两次公开开庭审理了本案。原告赵钢杰、王丽达的共同委托诉讼代理人沈忠华第一次开庭到庭参加诉讼，原告赵钢杰、王丽达的共同委托诉讼代理人邵栩彬第二次开庭到庭参加诉讼；被告泉江公司的委托诉讼代理人杨文水、被告平安银行余姚支行的委托诉讼代理人王梦涓、鲁丽丹两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵钢杰、王丽达共同向本院提出诉讼请求：1.舜泉公司、被告平安银行余姚支行立即注销被告泉江公司名下位于余姚市××××头村地块（国有土地使用证号：余国用2013第08937号）国有土地使用权的抵押登记；2.被告泉江公司立即将水木倾城6幢601号的房屋及298号车位不动产权属过户登记至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.被告泉江公司、平安银行余姚支行立即协助原告将水木倾城6幢601号的房屋及298号车位不动产权属过户登记至原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月22日，舜泉公司与被告平安银行余姚支行签订《综合授信额度合同》一份，约定被告平安银行余姚支行给予舜泉公司在2014年7月22日至2015年7月21日期间的综合授信7900万元。同日，被告泉江公司与被告平安银行余姚支行签订《最高额抵押担保合同》一份，约定被告泉江公司以其位于余姚市××××头村地块（国有土地使用证号：余国用2013第08937号）国有土地使用权对上述《综合授信额度合同》项下所应承担债务本金、利息、实现债权的费用承担抵押担保责任。2015年4月22日，被告平安银行余姚支行向余姚市住房和城乡建设局出具《证明》一份，承诺抵押土地上所建房地产项目同意按有关规定办理预售许可证。2016年1月13日，原告与被告泉江公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告泉江公司开发的位于余姚市××××头村“水木倾城”6幢601号房屋及298号车位，房屋建筑面积为125.10平方米，单价9700元/平方米，车位一只，价格60784元，合计总价为1274254元，并约定被告泉江公司应于2017年1月31日前将上述房屋权证交付原告办理商品房转移登记。合同签订后，原告已付清全部购房款，被告泉江公司现虽将上述房产交付给了原告，但因被告平安银行余姚支行、舜泉公司未注销抵押土地登记，造成被告泉江公司无法对该国有土地使用权进行分割登记，导致原告至今无法办理房屋产权转移登记。综上，被告平安银行余姚支行在抵押期间已出具《证明》同意转让抵押物，即从抵押物交换价值实现之日起丧失了抵押物的抵押权，应从出具证明之日起办理土地抵押的注销手续。而被告平安银行余姚支行、舜泉公司至今仍未办理土地抵押注销手续，已严重侵害了原告的合法权益。
被告泉江公司辩称：房屋已交付，但因国有土地使用权已抵押，无法办理过户登记手续。
被告平安银行余姚支行辩称：本被告认为，原告请求法院判令本被告与被告泉江公司立即协助将水木倾城6幢601号房屋及298号车位不动产权属过户登记至原告名下无法得到法院支持。理由如下：（一）本被告主体不适格。首先，根据原告提供的20160100274号《商品房买卖合同》，合同的主体为原告与被告泉江公司，本被告不是该合同主体，无需对该合同内容负责。其次，根据上述《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的第三款约定“出卖人承诺于2017年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”本案中，现在距离约定的2017年4月30日已超过90日，作为原告可以选择退房，也可选择要求被告泉江公司支付违约金。但该两种方式的责任主体都是被告泉江公司，没有涉及本被告的任何义务，为此，原告要求本被告履行协助过户登记义务无事实依据。再次，被告泉江公司陈述涉案水木倾城楼盘有三块土地，三本土地使用权证，分别抵押给三家银行，而被告泉江公司对各户购房者对应的土地、房屋权属证书尚未办理，也就是说尚未分户。本案中，原告未能提供确切的证据证明其所拥有的房屋所有权就处于本被告享有抵押权的土地之上，没有证据证明两者之间存在冲突。那么原告如何证明其拥有的房屋所有权与本被告享有的土地抵押权之间存在关联性，又怎么证明本被告侵犯了原告的权益？在没有证据证明的情况下，本被告不应成为本案的诉讼主体，不应成为被告。另外，根据被告泉江公司陈述，涉案房产项目存在三块土地使用权，分别抵押给三家不同的银行，而且如果要办理不动产权属登记，需要将所有未受限制的土地使用权交付不动产登记部门进行分户，然后再给每户登记。那么也就是说，假如法院判决本被告协助过户登记，原告也不能达到办理不动产权属登记的目的，需要另两家银行共同配合才行。那么，恳请法庭考虑，本案中是否应该追加另两家享有土地抵押权的银行作为共同被告，共同履行配合义务。（二）本被告与被告泉江公司之间存在由舜泉公司借款引起的抵押担保关系，与本案属不同的法律关系，不能混同。本被告诉舜泉公司、被告泉江公司等金融借款合同纠纷一案，由宁波市中级人民法院审理并作出（2016）浙02民初1000号民事判决，判令：1.舜泉公司偿还本被告贷款本金及利息等7000余万元；2.本被告对被告泉江公司所有的位于余姚市××××头村的土地（余国用2013第08937号）折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权。从该判决结果看，被告泉江公司对舜泉公司的借款提供抵押担保，如舜泉公司未能还款，本被告拥有上述争议地块土地使用权处置后的优先受偿权。为此，本被告与被告泉江公司存在抵押担保关系，与本案无关联性。在上述金融借款纠纷案中，如被告泉江公司能代为偿还借款，本被告即注销土地使用权的抵押登记，双方不存在任何法律关系。综上所述，本被告认为，本被告不是本案适格的主体，与本案原告之间不存在任何法律关系，无需对其负责。请法院根据上述答辩理由，驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张成立，向本院提交如下证据，经两被告质证，本院认证如下：
1.商品房买卖合同一份、发票四份，拟证明原告购买被告泉江公司开发的涉案房屋，已经付清购房款，被告泉江公司向原告开具了发票，但未按合同约定期限向原告交付房屋产权证书的事实。被告泉江公司无异议。被告平安银行余姚支行对真实性无异议，对关联性有异议，认为附件五第四项约定申请房屋所有权预告登记时，出卖人应提交转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书，要求法院核实被告泉江公司是否提交上述材料。经审核，本院对上述证据予以采信，关于被告平安银行余姚支行要求法院核实的内容，本院认为，附件五第四项是关于购买商品房现房预告登记的相关约定，而原告与被告泉江公司一致认可原告购买的是期房。
2.证明一份，拟证明被告平安银行余姚支行同意被告泉江公司转让抵押物，应视为放弃抵押权的事实。被告泉江公司无异议。被告平安银行余姚支行对真实性无异议，对关联性有异议，认为被告平安银行余姚支行同意被告泉江公司办理预售许可证，并不代表放弃抵押权或者转让抵押物。经审核，本院对被告平安银行余姚支行同意被告泉江公司办理预售许可证的事实予以认定。
3.规划图一份，拟证明原告购买的房屋位于被告泉江公司抵押给被告平安银行余姚支行的土地上的事实。被告泉江公司无异议。被告平安银行余姚支行对真实性无异议，但对关联性有异议，认为与被告平安银行余姚支行持有的土地使用权证所附的宗地图不一致，且难以证明原告购买的房屋所对应的土地经分割后坐落于被告平安银行余姚支行享有抵押权的土地上，原告亦未提交证据证明原告购买的车位的位置。经核实，本院对原告购买的房屋位于被告泉江公司抵押给被告平安银行余姚支行的土地上的事实予以认定，关于车位位置问题，本院认为车位并无独立的权属证书，是作为房屋的附属物在不动产权证书中予以记载，故无需查明车位位置。
被告泉江公司未提交证据。
被告平安银行余姚支行为证明自己的主张成立，向本院提交（2016）浙02民初1000号民事判决书一份，拟证明该判决书判令被告平安银行余姚支行对涉案土地享有优先受偿权的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该案尚在上诉，该判决书尚未生效。被告泉江公司无异议。经审核，本院对该证据的真实性予以采信。
本院根据采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，认定的案件事实如下：2016年1月13日，原告与被告泉江公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告泉江公司购买水木倾城6幢601号房屋及298号车位，总价款为1274254元，原告于合同签订时支付首付款384254元，余款通过银行按揭贷款的方式付款，计890000元，被告泉江公司应于2017年1月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，应于2017年4月30日前取得初始登记的土地、房屋权属证书交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记。2016年2月1日前，原告向被告泉江公司全额付清了上述购房款。
另查明，被告泉江公司于2014年7月将原告所购房屋所在的余姚市××××头村的土地(国有土地使用证号：余国用2013第08937号)抵押给了被告平安银行余姚支行。2015年4月22日，被告平安银行余姚支行向余姚市住房和城乡建设局出具证明一份，载明同意被告泉江公司开发的“水木倾城”项目按有关规定办理预售许可证有关事项。后因原告购买房屋所在的土地存在抵押，被告泉江公司无法办理初始登记，导致原告所购房屋无法办理商品房转移登记。
本院认为：原告与被告泉江公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。合同约定的被告泉江公司协助原告办理商品房转移登记的期限已届满，被告泉江公司理应协助原告办理商品房转移登记手续。被告平安银行余姚支行出具了同意被告泉江公司开发的“水木倾城”项目办理预售许可证的证明，亦应协助原告办理商品房转移登记手续。被告平安银行余姚支行辩称其非商品房买卖合同的主体，故不承担协助原告办理商品房转移登记手续的义务，本院认为，被告平安银行余姚支行是作为涉案房屋所在土地的抵押权人同意抵押物上的房屋转让而产生的义务，而非因房屋买卖合同关系主体而产生的义务，故本院对其意见不予采纳。综上，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，判决如下：
被告余姚泉江房地产开发有限公司、平安银行股份有限公司宁波余姚支行于本判决发生法律效力后十日内协助原告赵钢杰、王丽达将水木倾城6幢601室房屋及298号车位的不动产权属登记至原告赵钢杰、王丽达名下。
案件受理费80元，减半收取计40元，由被告余姚泉江房地产开发有限公司、平安银行股份有限公司宁波余姚支行共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 杜珊珊
二〇一七年八月二十一日
代书记员 范 勤