安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终178号
上诉人（原审被告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子社区院内。
法定代表人：贺家水，该公司董事长。
委托代理人：王伟，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：徐永玲。
委托代理人：周大伟，安徽苏滁律师事务所律师。
原审被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市腰铺镇担子街道（原担子办事处院内）。
法定代表人：唐俊东，该公司董事长。
上诉人滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）因合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2015年11月23日作出的（2015）南民一初字第01322号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年3月31日，徐永玲与滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海农机公司）签订了一份《滁州市商品房预售合同》，徐永玲购买瑶海农机公司开发建设的位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场11号楼21号商铺，建筑面积为91.26平方米，总价款381195元。
同日，徐永玲（甲方）又与瑶海物业公司（乙方）签订了一份《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》（以下简称《市场经营管理合同》），约定：“1、乙方全权负责甲方商铺所在市场的整体运营和管理；2、甲方授权乙方代表甲方签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限为六年，自2011年10月1日至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，甲方商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在甲方签订商品房预售合同时从该商铺的总房款中一次性冲抵，乙方不再另行支付；5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，甲方所享有的租金收益为乙方实际出租期间全部租金收入，并由乙方在收到承租人所支付的租金后以现金方式支付；6、乙方有义务代为收取租金，按时足额向甲方支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金，乙方同时应依法向拖欠租金和相关市场管理理费用的租户进行追缴，保障甲方的合法权益；7、在合同履行期间，除双方另有约定外，任意一方均不得擅自解除本合同。擅自解除本合同、未履行或部分履行本合同，有阻碍本合同继续履行行为的，均视为违约……”。自2014年10月1日起，瑶海物业公司至今未向徐永玲给付过租金。
另查明：2012年6月28日，瑶海物业公司与宋陈永签订了《房屋租赁合同》，瑶海物业公司将包括徐永玲所购涉案房屋在内的共12间房屋出租给宋陈永经营，约定：1、宋陈永承租房屋的当前规划业态为电动车；2、租期自2012年7月1日起至2017年9月30日共5年零2个月。3、第1年至第3年的月租金为10元/平方米，第4年开始，上述月租金标准每年环比增长15%，即第4年的月租金为11.5元/平方米，第5年的月租金为13.22元/平方米，第6年的月租金为15.2元/平方米。根据优惠政策，滁州瑶海物业公司免除宋陈永第一年2个月、第二、三年租金。
徐永玲提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《市场经营管理合同》；2、瑶海物业公司、瑶海农机公司支付其9个月的租金收益9000元（自2014年10月至2015年6月止）；3、本案诉讼费用由瑶海物业公司、瑶海农机公司承担。庭审中徐永玲将第2项诉讼请求变更为要求瑶海物业公司、瑶海农机公司支付其9个月的租金收益9000元，后期租金计算至瑶海物业公司、瑶海农机公司实际将房屋交付给徐永玲时止。
瑶海物业公司在原审庭审中辩称：1、双方签订的经营管理合同属委托租赁合同，徐永玲在合同期内擅自解除合同应承担相应的违约责任，瑶海物业公司保留追诉徐永玲在合同期间内擅自解除合同应承担责任的权利；2、房屋出租期间未实际收到租金及房屋未出租期间未产生租金，瑶海物业公司无支付租金的义务。依据双方合同约定，瑶海物业公司仅代为徐永玲签署商铺租赁合同并代收租金，同时合同还约定瑶海物业公司代收租金后及时支付给徐永玲。从合同约定看瑶海物业公司未收到承租人租金时无支付租金义务，支付租金的前提是实际收到租金，而本案中瑶海物业公司至今未收到房屋租金，代付租金的条件不成就；3、徐永玲与瑶海物业公司属于委托合同关系，瑶海物业公司属于受托人，双方签订的经营管理合同未约定其有垫付租金的义务；4、徐永玲未收到的租金可以依据房屋租赁合同直接诉请房屋承租人支付。综上，请求法院驳回徐永玲的诉讼请求。
瑶海农机公司在原审庭审中辩称：1、徐永玲与瑶海农机公司之间属于商品房买卖合同关系，本案与瑶海物业公司无关；2、瑶海物业公司与瑶海农机公司是独立的法人主体，依据合同相对性，瑶海物业公司对本案是否承担支付租金的义务，与瑶海农机公司无关。综上，请求法院驳回对瑶海农机公司的诉讼请求。
原审法院认为：徐永玲与瑶海物业公司于2011年3月31日签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应当按照合同履行各自义务。现徐永玲要求解除与瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》的诉请，无法律依据，不予支持。合同签订后，徐永玲按约将涉案房屋交由瑶海物业公司统一经营管理至今，确已履行其合同义务。而瑶海物业公司作为受托管理方，在享有完全自主安排受托商铺的经营与管理权益的同时理应向徐永玲给付租金。徐永玲诉称自2014年10月1日起至今，瑶海物业公司未向其给付过租金，因瑶海物业公司认可，予以确认。现徐永玲要求瑶海物业公司自2014年10月1日开始给付其租金收益的诉请，予以支持。参照瑶海物业公司与房屋承租人宋陈永签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准，徐永玲主张按月租金1000元的租金标准计算租金，并无不当，亦予采纳。现徐永玲主张瑶海物业公司支付其自2014年10月至2015年6月共9个月的租金计9000元的诉请，予以支持。后续租金在本案中暂不处理。瑶海物业公司辩称其与徐永玲之间系委托关系，涉案房屋的实际承租人并未支付租金，瑶海物业公司并无垫付租金的义务。原审法院认为，若以房屋实际承租人支付租金作为瑶海物业公司向徐永玲给付租金的前提条件，则对徐永玲而言显失公平，毕竟涉案房屋的实际承租人与徐永玲之间并无合同关系，房屋实际承租人对徐永玲无合同义务，徐永玲不能突破合同的相对性而直接要求房屋的实际承租人支付租金，故瑶海物业公司的此项辩称，不予采纳。瑶海物业公司与瑶海农机公司是两个独立的企业法人，徐永玲与瑶海农机公司只存在房屋买卖合同关系，徐永玲与瑶海物业公司之间签订的《市场经营管理合同》对瑶海农机公司无约束力，故徐永玲要求瑶海农机公司支付租金无法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后10日内支付原告徐永玲自2014年10月至2015年6月租金人民币9000元；二、驳回原告徐永玲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告徐永玲负担25元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担25元。
瑶海物业公司上诉称：其与徐永玲是委托合同关系，由其支付租金没有事实和法律依据。其并未收到租金，租金应由实际承租人支付。请求撤销原审判决，改判驳回徐永玲诉讼请求。
各方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。
本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实予以确认。
综合各方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：本案中，瑶海物业公司是否应当承担支付租金的责任。
本院认为：物业服务合同纠纷指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。徐永玲与瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》的内容除物业管理的约定外，还有通过瑶海物业公司将房屋向第三方出租并代为收取租金的约定，故该合同内容已超出物业服务合同的范围，由此产生的纠纷，案由应定为合同纠纷。
《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应当按约履行各自义务。瑶海物业公司上诉主张，其与徐永玲是委托合同关系，其将房屋出租后并未收到租金，租金应由实际承租人支付。本院审查认为，徐永玲并未与实际承租户签订租赁协议；涉案房屋的租金标准系瑶海物业公司与实际承租户共同确定，且瑶海物业公司并未举证证明其履行了催收租赁费的义务。故对瑶海物业公司的上诉理由，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人滁州瑶海物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛敬荣
代理审判员 王娟娟
代理审判员 王 铖
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 姚 远
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。