吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白山民二终字第338号
上诉人（原审原告）姜秀亭，女，1943年4月10日生，汉族，农民，住白山市。
委托代理人林广健，男，1976年3月7日生，汉族，白山市江源区环保局职员，住白山市。
委托代理人毕四光，吉林创融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘福泮，男，1952年9月11日生，汉族，农民，住白山市。
被上诉人（原审被告�王清平，男，1953年6月13日生，汉族，个体工商户，现下落不明。
被上诉人（原审被告）刘淑华，女，1963年7月8日生，汉族，个体工商户，现下落不明。
原审第三人白山市江源区石人镇林子头村村民委员会。住所：白山市江源区石人镇林子头村。
法定代表人秦嘉春，村民委员会主任。
原审原告姜秀亭与原审被告刘福泮、原审被告王清平、原审被告刘淑华、原审第三人白山市江源区石人镇林子头村村民委员会租赁合同纠纷一案，白山市江源区人民法院于2009年3月26日作出（2009）江民二初字第17号民事判决已发生法律效力。2014年1月4日，白山市江源区人民法院作出（2014）江民监字第1号民事裁定，决定对本案进行再审。原审法院依法另行组成合议庭进行审理后作出（2014）江民再字第1号民事判决。宣判后，姜秀亭不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
姜秀亭原审诉称，姜秀亭在石人镇林业站对面有私有房屋2层，王清平、刘淑华未经姜秀亭同意，于2008年4月份搬入该房。姜秀亭发现后于2008年6月通知其搬出，但二人却以此房是从刘福泮处租来的为由，拒不搬出。该房屋产权登记在姜秀亭名下，姜秀亭是该房屋的物权主人，刘福泮未经姜秀亭同意，无权处分姜秀亭物权。姜秀亭已于三个月前通知王清平、刘淑华搬出，但王清平、刘淑华至今没有搬出，刘福泮、王清平、刘淑华的行为侵害了姜秀亭的合法权益。为此，姜秀亭诉至法院，要求确认刘福泮与王清平、刘淑华签订的租赁合同无效；王清平、刘淑华迁出姜秀亭房屋。诉讼费用由刘福泮、王清平、刘淑华承担。
刘福泮原审辩称，2000年刘福泮承建石人镇林子头村十社楼房一处，共计5个房间。当时连料折价，十社共付刘福泮13万余元，后无力支付剩余之款。2005年1月1日经十社全体村民大会通过，村委会决定甲（十社）、乙（刘福泮）双方达成协议，将东面三个房间给刘福泮抵顶工程款，协议上写明土地使用证、房照由村负责办理。刘福泮一直经营5年整，现姜秀亭主张此房是其个人所有，是原十社队长兼会计即姜秀亭的丈夫林福祝依仗职权私自将集体的财产变为己有。刘福泮为集体盖楼，集体没有钱给刘福泮，把房给刘福泮合理合法。因此，刘福泮有权出租。除非集体给刘福泮工程款，否则不予腾让。
王清平原审辩称，2008年3月王清平以9，000.00元承兑了客来香饭店，通过了解此房是刘福泮的，并看到了刘福泮与村里签的协议书。所以就和刘福泮签订了承租此房的协议书，租用时间为两年（2008年4月1日2010年4月1日），每月房租300.00元，每月5日前交房租。装修后于2008年4月15日开业。开业三个月后，�一姓林的到饭店称此房是他的，叫王清平搬家，并出示了房照。王清平认为此事不需跟姜秀亭讲，房子是从刘福泮处租来的，姜秀亭与刘福泮之间的纠纷与王清平无关。请求法院公断。
刘淑华原审未答辩。
原审法院审理查明，2000年8月25日根据市、县、镇小城镇建设会议精神及政策规定，石人镇林子头村十社与刘福泮签订了共建楼房协议书一份，实行谁投资谁受益的原则。具体事项如下：一、在十社原址建楼，土地作为投资条件；二、社里出一定数量资金购材料作为投资款；三、社里出松木杆作价为投资款，参与建楼；四、刘福泮出一定比例资金购材料，作为投资款；五、刘福泮负责建楼，人工费作为投资款；六、楼竣工后，按投资比例分享临时产权，若在五年内能按时还清刘福泮等的所有投资款，产权归社所有；若在五年内还不清投资者的投资款，以楼抵债，�产抵权，用地计价，产权归投资者所有，五年内投资者所分享的产权，有使用权和管理权；七、刘福泮投资负责施工建楼，必须按照建筑法等有关法律法规实施，按时按期确保工程质量；八、社负责办理一切建楼手续，因手续出现问题，误工承担经济损失；九、工程定于十一月完工，经验收合格按协议投资比例分配使用，社投资参与建楼，不负责债权、债务。协议签订后，刘福泮负责施工，楼房于2000年年末竣工，共5个间（二层）。2005年起刘福泮占有东面3个间至今。2008年3月刘福泮将其中的一个间（即本案的诉争房屋）租赁给王清平、刘淑华使用至今。庭审中，姜秀亭出示证据：房屋所有权证书一份、证人证言一份、十社资产明细帐页一份并提请证人唐某某出庭作证，以此证明姜秀亭是该租赁房屋的所有权人，当时建楼社里投资132，025.25元，姜秀亭投资75，564.25元。2004年11月21日刘福泮与林子头十社签订的协议书因村委会无权代替集体经济组织（十社）处分财产且代表没有参加属无效协议，因此刘福泮无权处分姜秀亭的财产。刘福泮与王清平、刘淑华间的租赁合同无效，王清平、刘淑华应迁出该房屋。刘福泮质证认为此房是集体的，姜秀亭办成个人的不合法，且账面上没有体现姜秀亭的出资。此房已在2004年11月21日刘福泮与林子头十社结算确认其投资233，984.25元，并因社里没有能力支付拖欠的工程款才将楼房东面的三个间抵顶给刘福泮，因此其取得房屋合理合法，也有权将此房屋租赁给王清平、刘淑华。并提供反证：2004年11月21日其刘福泮与林子头十社签订的协议书一份、证人证言两份、房产部门卷宗材料一份，并提请证人马某某、张某某、周某某出庭作证。但只有证人周某某证实其自2003年担任十社代表至今期间，村里于2004年开会讨论过关于刘福泮的工程款一事，但具体结算时他没在场，刘福泮投资多少不清楚，且2009年村里又再次组织林福祝与刘福泮进行清算，但算了8天也没有结果。
原审法院认为，刘福泮与王清平、刘淑华之间所订立的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示。但是否有效，取决于刘福泮有无权利将此房屋出租。本案中，为证明该房屋的权属，姜秀亭提供的是国家房屋产权部门颁发的房屋所有权证，刘福泮提供的是2004年11月21日村委会与其签订的协议书。刘福泮辩称姜秀亭丈夫林福祝是利用职权私自将集体财产据为己有，经查此房虽以集体名义申请，但根据石人镇十社所签订的共建协议书规定，此房可以归个人所有。刘福泮无其他证据予以佐证，故对其主张不予采信。不动产权属证书是证明权利人享有该不动产的法律凭证，刘福泮与村委会签订的协议书不能对抗姜秀亭持有的有效房屋所有权证。而刘福泮出租姜秀亭房屋的行为既未得到姜秀亭的授权，事后姜秀亭也未追认。因此，刘福泮与王清平、刘淑华所订立的租赁合同无效。王清平、刘淑华应将此房腾让给姜秀亭。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，原审法院判决：“一、被告刘福泮与被告王清平、刘淑华签订的租赁合同无效；二、被告王清平、刘淑华于本判决书生效后十五日内迁出姜秀亭房屋。案件受理费50.00元，减半收取25.00元由刘福泮、王清平、刘淑华负担。
原审法院再审查明，林福祝在建楼期间任林子头村委会工业会计并兼任林子头村十社社长。2000年8月25日，林福祝代表林十社与刘福泮签订共建楼房协议，协议书上盖有林子头村委会公章和林福祝、刘福泮的签字。该工程于2000年11月末完工。2001年，林福祝将共建的五户房屋均办理了土地使用证和房屋所有权证，其中东侧第一户登记的所有权人是刘福泮，建筑面积为114.77平方米；第二户登记的所有权人是姜秀亭（本案诉争的房屋），建筑面积109.20平方米；第三户、第四户、第五户登记的所有权人均是林福祝，总建筑面积319平方米。2011年4月12日林子头村十社拥有第四户、第五户共计221.49平方米的房屋所有权并办理了房照，由林福祝的名头变更为林十社。2004年11月21日林子头村委会与石人镇农经站共同召开林子头村十社全体社员大会，经大会研究决定，与刘福泮达成以楼抵债协议，将共建的五户房屋（均为二层）的东面三间抵顶给刘福泮。2010年4月8日，白山市江源区人民法院作出（2009）江民一重字第372号民事判决书，确认以楼抵债协议有效，判决将已经交付给刘福泮的十社共建楼东侧三户房屋归刘福泮所有，用于抵顶刘福泮的投资款及利息。姜秀亭和丈夫林福祝在该判决中，被认定其办理所有权证的行为没有得到林子头村委会的授权，其自认虽然房屋所有权证上登记的是林福祝、姜秀亭的名字，但是他们并不享有房屋所有权，只是十社以个人名义办理房证可以享受一些优惠政策。白山市江源区人民法院作出的（2009）江民一重字第372号民事判决书已经发生法律效力。林福祝、姜秀亭对白山市中级人民法院作出的（2012）白山民二再字第11号民事判决［撤销2010白山民二终字第201号民事判决，维持白山市江源区人民法院（2009）江民一重字第372号民事判决］不服，向白山市人民检察院提出监督申请，吉林省人民检察院于2014年4月14日作出吉检民二不（2014）50号不支持监督申请决定书。其他查明事实与原审查明事实一致。
原审法院再审认为，姜秀亭主张其丈�林福祝对共建房进行了投资，在房屋建成后有权分配该房屋，但其不能提供证据证明与其他合作人之间有关于合作建设的房屋进行分配的约定，故姜秀亭要求按投资比例分配房屋的主张，无事实及法律依据。姜秀亭虽然拥有房屋所有权证，但事实上并未依法实际取得该房屋所有权，房屋实际所有权拥有人应为共建协议中的共建人林十社、刘福泮。原审判决中依据姜秀亭提供的国家产权部门颁发的房屋所有权证即房照认定姜秀亭实际取得该房屋所有权，判决刘福泮与王清平、刘淑华签订的该房屋的租赁合同无效，限期迁出房屋，实属不当。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证明或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自�提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，……可以缺席判决。”的规定，原审法院再审判决：“一、撤销本院（2009）江民二初字第17号民事判决。二、驳回原审原告姜秀亭的诉讼请求。诉讼费50.00元，减半收取25.00元，由原审原告姜秀亭承担。”
姜秀亭上诉认为，一、姜秀亭提供的证据能够有效的证明姜秀亭对房屋的实际投资、合法分配的事实。原审法院对以上情况视而不见，以姜秀亭未能提供证据证明分配约定为由而撤销原判，严重违背事实与法律。二、刘福泮再审时对其个人主张不能提供任何证据，完全自说自话，没有庭审辩论，原审法院回避案件的焦点为投资额的问题，原审法院作出保护刘福泮的再审判决没有事实及法律依据。三、原审法院再审时遗漏审理与本案有关的重要问题，对于本案的焦点问题房屋投资、分配、使用的合法性问题，只询问了姜秀亭，而对于刘福泮是否有投资、是否接受合法的房屋分配，对标的房屋是否未经允许强占租赁等与本案有直接关联的问题完全省略。综上，原审法院判决认定事实不清。适用法律错误，请求二审法院判决撤销原审法院作出的（2014）江民再字第1号民事判决，维持（2009）江民二初字第17号民事判决。
刘福泮答辩认为，2000年，刘福泮与林子头村十社联建本案争议的楼房，有联建协议。2004年双方结账，欠刘福泮20多万元工程款，林子头村十社以该楼房抵顶工程款，双方签订协议，由林子头村十社负责为刘福泮办理房照和土地使用证。2005年1月1日，本案所涉的楼房正式交付给刘福泮使用，刘福泮将房屋出租给王清平、刘淑华。在此期间房照和土地使用证一直没有交付刘福泮。直到2008年姜秀亭起诉刘福泮，刘福泮才得知房�办在别人名下。具体姜秀亭怎么办理的，刘福泮不清楚。
王清平、刘淑华未答辩。
白山市江源区石人镇林子头村村民委员会未答辩。
经本院审理查明，2001年4月13日，江源县石人房产管理所对本案诉争的房屋以姜秀廷（即姜秀亭）为房屋所有权人进行了物权登记。白山市江源区人民法院作出（2009）江民二初重字第372号民事判决后，林福祝、姜秀亭不服，向本院提起上诉，本院作出（2010）白山民二终字第201号民事判决。刘福泮不服，申请再审，本院作出（2012）白山民二再字第11号民事判决。其他事实与原审法院再审判决认定的事实一致。
本院认为，本案诉争房屋2001年4月13日虽然经房屋产权管理部门登记在姜秀亭名下，但2012年12月18日本院作出的（2012）白山民二再字第11号民事判决已经确认姜秀亭不是本案所涉房屋的所有权人，该房屋归刘福泮所有，且该判决已经发生法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，虽然本案所涉房屋未进行不动产物权变更登记，但姜秀亭主张其系该诉争房屋的所有权人，亦没有依据。原审法院再审驳回姜秀亭的诉讼请求并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人姜秀亭承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 兆艳红
代理审判员 方永刚
二〇一四年十二月五日
书 记 员 李 勇