山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁03民终2131号上诉人（原审被告）：山东淄博宏源置业有限公司。住所地：淄博市张店区杏园东路**号。统一社会信用代码：370300228077419。法定代表人：胡燕林，总经理。委托诉讼代理人：苗卫萍，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵金玲，淄博金海物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：赵振洲，山东大地人（桓台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈嫚，无业。被上诉人（原审被告）：陈娜，山东淄博宏源置业有限公司员工。陈嫚、陈娜的共同委托诉讼代理人：李长林，山东金福律师事务所律师。上诉人山东淄博宏源置业有限公司因与被上诉人赵金玲、陈嫚、陈娜财产损害赔偿纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2014）张民初字第3945民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山东淄博宏源置业有限公司的委托诉讼代理人苗卫萍，被上诉人赵金玲的委托诉讼代理人赵振洲，被上诉人陈嫚、陈娜的共同委托诉讼代理人李长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东淄博宏源置业有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人赵金玲对上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定涉案房屋一直由上诉人为被上诉人赵金玲提供物业管理服务，属于认定事实错误。被上诉人赵金玲提交的2012年物业费收据没有上诉人的公章，也不是上诉人收取，是被上诉人陈嫚、陈娜的个人行为，2012年被上诉人赵金玲与上诉人不存在物业管理关系，被上诉人赵金玲对此完全知情。被上诉人陈娜提供的绩效考核是2011年出具的，一审判决据此认定2012年陈娜是上诉人公司的员工错误。自2012年始，上诉人没有收取分文的物业管理费。二、鉴于一审判决认定上诉人与被上诉人赵金玲存在物业管理关系系错误认定事实，故一审判决认定由上诉人承担房屋租赁损失及房屋内墙损失亦属于认定事实错误。关于房屋租赁损失5893.53元，没有事实及法律依据。金海物业的实际负责人即本案的被上诉人赵金玲，其解除协议、租金均不真实。2012年12月26日至2013年3月20日是否没有出租涉案房屋，是否与物业管理存在因果关系没有证据支持。租赁费的标准也没有客观依据。关于房屋内墙损失是否与物业管理存在因果关系亦没有证据证实。被上诉人赵金玲辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。事实与理由：一、上诉人一直是涉案房屋所在小区的管理人，陈娜、陈嫚系职务行为，构成表见代理，被上诉人赵金玲从购房开始一直缴纳物业管理费并由上诉人出具收款收据，陈嫚、陈娜签字确认汇款，该收款收据从形式上看是同一种格式，每次都有陈嫚、陈娜签字认可，其行为是履行职务行为，至于上诉人与陈嫚、陈娜是何种关系是否存在解除合同关系赵金玲不知情，上诉人也未履行告知义务，赵金玲有理由相信两人是上诉人的职工。二、赵金玲受到的损失是上诉人疏于管理导致公共卫生间漏水所致，与上诉人有直接关系，因此造成的损失应由上诉人承担。三、涉案房屋漏水导致无法使用，无论该房屋房主使用还是租赁上诉人都应承担因无法使用所造成的损失。四、根据赵金玲一审提供的证据，尤其是公证书能够证明系公共卫生间漏水导致涉案房屋损坏与上诉人管理行为具有因果关系，所有损失都有相应的证据支持。被上诉人陈嫚、陈娜辩称：被上诉人陈娜一直是上诉人的员工，这一事实从被上诉人陈娜提供的绩效考核表就可以看出。被上诉人陈娜的养老保险关系一直在上诉人处，上诉人没有与陈娜解除劳动关系。被上诉人陈嫚是来帮工，不应该承担责任。上诉人与被上诉人赵金玲签订了物业管理协议，根据物业管理条例第四十四条规定，上诉人作为物业服务合同服务的一方，应当承担责任。赵金玲向一审法院起诉请求：1、请求判决三被告排除公共卫生间排水管道的妨害，恢复公共卫生间排水管道的正常使用；2、请求陈嫚、陈娜赔偿原告因水龙头漏水引起的损失36550.00元（其中公证费2020.00元，房屋租金损失11100.00元，电脑损失9000.00元，办公桌椅损失3720.00元，墙壁刮瓷费用4577.48元，电脑软件损失6500.00元，鉴定费1500.00元，排水人工费750.00元）；被告宏源置业公司对上述承担连带责任；诉讼费用由被告全部承担。一审法院认定事实：位于淄博市张店区杏园东路22号院内（宏源五金机电城）A座三层303号（淄博市房权证张店区字第××号，建筑面积47.57平方米）、305号（淄博市房权证张店区字第××号，建筑面积49.56平方米）、314号（淄博市房权证张店区字第××号，建筑面积95.15平方米）商业房所有权人为原告赵金玲单独所有。原告在使用过程中于2012年12月26日发现卫生间漏水，致使涉案房屋被水浸，造成其损失，遂以此为由于2014年12月1日诉来法院，要求三被告排除公共卫生间排水管道的妨害，恢复公共卫生间排水管道的正常使用，并依法判决被告共同赔偿原告因水龙头漏水引起的损失27800.00元，诉讼费用由被告全部承担。2015年2月2日，原告将诉讼请求中的损失变更为36550.00元。2015年3月10日，原告申请对涉案房产公共卫生间排水管道部位是否设计变更及水管漏水造成其损失进行鉴定。2015年7月10日，山东中大汇通工程造价咨询有限公司作出鲁中大基鉴字（2015）-2-66号鉴定意见书，认定涉案三套房屋内墙浸水损坏财产损失为4577.48元。被告陈嫚、陈娜对鉴定书有异议，但不申请重新鉴定。被告宏源置业公司未到庭质证。原告为此支付鉴定费1500.00元（与张民初字第3946号一起鉴定，共计支付鉴定费3000.00元）。2015年7月23日，山东仲泰资产评估有限公司作出“审查了原告提供的相关资料，并已于2015年7月22日进行现场勘探，经综合分析，我们无法确定该损失情况。现将本案退回”的说明一份。2015年9月2日，原告申请法院另行委托其他鉴定机构对其损失进行鉴定。2015年10月9日，一审法院技术室以未收到申请人提交的鉴定材料及费用为由，予以退回。2015年11月27日，原告再次申请对卫生间漏水致使其物品损失进行鉴定。2016年3月16日，一审法院技术室以山东启新资产评估有限公司作出“由于在本次评估鉴定中，评估人员无法确定本案所涉资产范围及损坏程度，致使评估鉴定无法进行”的退案说明为由，予以退回。后原告未再对卫生间设计是否变更进行鉴定。原告提供淄博晚报一份，证明2012年12月26日因被告疏于管理导致水龙头漏水致使原告的涉案房屋被水浸泡，且屋内电脑、办公桌椅浸泡水中。被告陈嫚、陈娜提出报道与事实不符，因为报道后，陈娜曾找过报社，报社说这只是个报道，如不服可以起诉。被告宏源置业公司提出该证据所记载的内容只能是证人证言，根据证据规则应由报道人出庭，否则不符合证据要件，对所证明内容有异议。原告提供鲁中公证处公证书一份(附光盘一份)、发票一份（与张民初字第3946号一起公证，共计支付公证费2020.00元），证明2012年12月26日因被告疏于管理导致水龙头漏水致使原告涉案房屋被水浸泡，且屋内电脑、办公桌椅浸泡水中；原告支付公证费2020.00元。被告陈嫚、陈娜对公证书记载的事实有异议，提出公证的录像不能证明与漏水有因果关系，公证书是27号做的，原告陈述的漏水事实是26日，26日当天韩姓维修工及同楼居住胡姓人员都在场，他们说漏水没有这么严重；发票与本案无关，该费用应由原告自己承担。被告宏源置业公司对公证书及录像提出其公司与原告不存在物业管理关系，不能证实26号的漏水是我方疏于管理造成，其他质证意见同被告陈嫚、陈娜一致；对发票真实性无异议，但其不应承担此费用。原告提供房屋租赁协议三份，证实原告把位于张店区杏园东路22号院内A座3层303号（月租金为600.00元）、305号（月租金为800.00元）、314号（月租金为700.00元）的房产分别租赁给欧阳艳玲、淄博金海物业管理有限公司、闫梅。被告陈嫚、陈娜提出对该证据真实性无法质证，因与其方无关，与本案也没有任何关系。被告宏源置业公司提出该证据真实性无法确定。原告提供物业收费收据七张（其中负责人为陈娜的收款收据记载为原告2012年1-12月份物业费、垃圾费为1800.00元），证明三被告为原告的房产提供物业服务。被告陈嫚、陈娜提出对该证据本身无异议，根据陈娜记忆，从2013年开始，原告未交纳物业费；被告宏源置业公司提出对2010、2011年盖有其公司财务专用章的收款收据真实性无异议；对2012年的收款收据，未有其公章，不是其公司为其出具，恰恰印证从2012年其公司与原告不存在物业管理关系，原告也不向其交纳物业管理费。原告提供解除房屋租赁协议三份和收条三张，证明自2012年12月26日至2013年6月30日因停水致使原告的303号、305号、314号的房产无法使用，使得租赁方解除租赁合同，致使原告损失房租2100.00元（303欧阳艳玲）、4800.00元（金海305）、4200.00元（314闫梅），合计11100.00元。被告陈嫚、陈娜对该证据真实性有异议，提出解除房屋租赁与本案没有直接关系，该三份证据不真实，不能作为认定原告损失的证据使用。被告宏源置业公司提出其公司没有侵权行为，而且与原告没有物业管理关系，不应承担责任，其他意见同被告陈嫚、陈娜一致。原告提供电脑发票三张、工商局营业执照一份、物业软件发票一张，证明因2012年12月26日，水龙头漏水致使原告屋内的电脑及电脑物业软件浸泡水中，电脑损失价值约9000.00元（面值为10000.00元，只主张9000.00元）、物业软件损失为8000.00元。被告陈嫚、陈娜对发票有异议，提出该证据不能证明发票记录的电脑软件与本案涉案财产有关，原告想要证明财产损失，应对当时的情况进行鉴定来认定损失。被告宏源置业公司提出其没有侵权行为，而且与原告没有物业管理关系，不应承担责任，其他意见同被告陈嫚、陈娜一致。原告提供办公桌椅单据一张，证明因2012年12月26日，水龙头漏水致使原告屋内的办公桌椅浸泡水中，损失价值约3720.00元。被告陈嫚、陈娜提出该证据不能证明桌椅与本案的涉案财产有关联，而且发票开具时间是2003年11月。被告宏源置业公司提出其公司没有侵权行为，而且与原告没有物业管理关系，不应承担责任，其他意见同被告陈嫚、陈娜一致。原告提供刮瓷施工合同一份和收条一张，证明因2012年12月26日，水龙头漏水致使原告的房产浸泡水中，为此原告重新刮瓷（施工时间2013年3月13日至3月20日）支出费用1960.00元。被告陈嫚、陈娜对合同及收条真实性有异议，解除合同、施工合同是伪造的，因为前三份解除合同与施工合同的打印方式、字体、颜色都一样；收条不能作为本案证据使用。被告宏源置业公司提出其公司没有侵权行为，而且与原告没有物业管理关系，不应承担责任，其他意见同被告陈嫚、陈娜一致。原告提供收条一张，证明因2012年12月26日，水龙头漏水致使屋内浸泡水中，原告支出排水人工费750.00元。被告陈嫚、陈娜对该证据真实性有异议，提出是个人出具的，不能作为本案证据使用。被告宏源置业公司提出其公司没有侵权行为，而且与原告没有物业管理关系，不应承担责任，其他意见同被告陈嫚、陈娜一致。被告陈娜提供物业管理协议（其中第二条被告宏源置业公司向原告提供物业管理服务第五项约定“房屋公共部位及配套设施的维护和管理”）一份，证明原告与被告宏源置业公司存在物业管理合同。原告对该证据真实性、合法性有异议，提出证据的首页是淄博宏源物业管理有限公司，最后一页盖章处是淄博张店宏源房地产有限公司，前后矛盾；证据第7页宏源五金机电城A区309号房产与原告无关，与事实不符；根据庭审及被告宏源置业公司的陈述，其承认2011年之前是由其提供物业服务，我方认为该证据是伪造的，而且对公章的合法性有异议，保留核查公章并追究责任的权利。被告陈嫚提出我不知道该证据，也无异议。被告宏源置业公司对证据真实性与合同签字的主体是否与其公司是一个主体需要回去落实，假如该协议是公司与原告签订，那么合同的双方以行为的方式已表示于2011年年底终止合同，原告提交的有陈嫚作为负责人签字的物业收款收据，证实从2012年起原告已不再向公司交纳物业费，其公司不再提供物业管理服务。被告陈娜提供绩效考核标准（加盖被告宏源置业公司公章）一份、房屋租赁合同（盖有淄博张店宏源房地产有限公司公章，经办人为陈娜）二份，证明由被告宏源置业公司为其出具的，是其员工。原告对绩效考核标准真实性、关联性、合法性均有异议，提出是被告之间的内部协议，不能证实被告的主张，同时，也证明被告陈娜系被告宏源置业公司的员工；房屋租赁合同，与本案没有关联性，第一页出租方系淄博张店宏源房地产有限公司，但盖的公章是被告宏源置业公司的公章。被告陈嫚提出其不知道该证据，也无异议。被告宏源置业公司提出绩效考核标准、房屋租赁合同二份甲方的盖章名称不一致，是否是一个主体，需要落实，陈嫚在2011年之前是否是公司的员工，也需要落实，但从2012年起公司就与陈嫚不再存在劳动合同关系。被告陈娜提供照片二份，证明男厕所由原告私自锁上，女厕所由原告私自安装了热水器。原告对该证据真实性、关联性有异议，提出无法证实是在原告的房产内拍照。被告陈嫚提出不知道该证据，也无异议。被告宏源置业公司对该证据提出不清楚。被告陈嫚、陈娜的证人韩某出庭证明其在宏源五金机电城工作，工资由陈娜支付；2012年12月26日机电城卫生间水管冻裂漏水，未流到房间。证人胡某出庭证明其办公室在陈娜隔壁；机电城水管冻坏后，往外喷水，水很浅。原告提出证人韩某在被告陈娜处工作8年，有利害关系，对其证言的真实性不予认可；证人胡某与被告陈娜系邻居，存在利害关系，其不在现场。被告陈嫚、陈娜对证人证言无异议。被告宏源置业公司提出证人韩某不是其职工；对证人胡某证言无异议。原告提供(提交U盘)、照片，证明被告平常对该公共卫生间疏于管理，水泡的卫生间属于公共面积，应由三被告进行管理及维修，并承担这部分费用。被告陈嫚、陈娜提出该证据与本案无关，与本人无关。被告宏源置业公司未到庭质证。原告提供(2014)张民初字第2321号民事判决书一份，证明该期间的物业管理的负责人应该是陈嫚和陈娜。被告陈嫚、陈娜对该判决书本身没有异议，提出不能证明原告的主张，该判决书是人身损害的判决书，与本案无关。被告宏源置业公司未到庭质证。另查明，被告山东淄博宏源置业有限公司原名为淄博张店宏源房地产有限公司。一审法院认为，原告提供的涉案房产的房产信息及被告陈娜提供的《物业管理协议》、《房屋租赁协议》及证人证言，相互印证，形成证据链，证明原告的涉案房屋，一直由被告宏源置业公司为其提供物业管理服务，虽然《物业管理协议》于2005年3月25日签订，但未约定到期日，且原告交纳电费至2011年5月，均有被告宏源置业公司加盖财务专用章。2012年的物业费、电费，由被告陈嫚、陈娜收取，未加盖被告宏源置业公司的印章，但根据被告陈娜提供的《绩效考核标准》、《房屋租赁合同》，相互印证，证明被告陈娜收取原告物业费和垃圾费（2012年1-12月）、电费的民事行为，不论被告陈娜与被告宏源置业公司是否存在内部规定，但对外均系作为被告宏源置业公司的职务行为，而根据该协议第二条被告宏源置业公司向原告提供物业管理服务第五项“房屋公共部位及配套设施的维护和管理”的约定，此次卫生间管道漏水造成原告的经济损失，系因被告宏源置业公司疏于管理，应由被告宏源置业公司承担赔偿责任。原告要求被告陈娜承担赔偿责任的诉讼请求，证据不足，不予支持。虽然在收取原告水电费、物业费、垃圾费的收款收据的负责人处有被告陈嫚签名，但被告宏源置业公司不认可系其员工，而被告陈娜提出为其帮工，原告亦无相关证据佐证，故原告要求被告陈嫚承担赔偿责任的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于原告主张被告排除公共卫生间排水管道的妨害、恢复公共卫生间排水管道正常使用的诉求，因诉讼中原告放弃对排水管道设计是否变更的申请鉴定，且无其他相关证据佐证，故原告该诉求，证据不足，不予支持。关于原告主张的公证费2020.00元，虽然该费用是与（2014）张民初字第3946号案件共同公证而支付的费用，但另一案的被告亦是本案被告，且另一案的原告栾海涛系本案原告之子，亦未主张该费用，故原告该诉求，应予支持。关于房屋租金，被告虽对原告提供的房屋租赁合同的租赁费有异议，但不申请鉴定，故该房屋租赁费，予以认定，但根据原告提供的《施工合同》的施工截止日期为2013年3月20日，故房屋租赁损失应为5893.53元（均自2012年12月27日至2013年3月20日计算，其中303号房按每月600.00元，损失为1683.87元；305号房按每月800.00元，损失为2245.16元；314号房按每月700.00元，损失为1964.5元），予以支持，其他损失，证据不足，不予支持。关于原告鉴定的涉案房屋内墙损失4577.48元及鉴定费1500.00元，被告陈嫚、陈娜虽有异议，但不申请鉴定，且被告宏源置业公司未到庭质证，均视为放弃其权利，对该费用予以确认。原告的其他损失，因经鉴定不能确定，故不予支持。原告若有新证据，可另行处理。三被告要求驳回原告诉讼请求的辩解理由不足，不予支持。被告宏源置业公司第三次开庭时，经传票传唤、无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告山东淄博宏源置业有限公司于本判决书生效后十日内赔偿原告赵金玲公证费2020.00元、房屋租赁损失5893.53元、房屋内墙损失4577.48元、鉴定费1500.00元，共计13991.01元；二、驳回原告赵金玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714.00元，由原告赵金玲负担554.00元，被告山东淄博宏源置业有限公司负担160.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被上诉人陈嫚、陈娜提交的从工商局调取的企业变更情况登记一份，以证明上诉人是物业服务协议的签订方。该份证据合法有效，可以证明上诉人企业的变更登记情况，本院予以采信。2、被上诉人陈嫚、陈娜提交的陈娜2010年养老保险个人账户清单一份，以证明陈娜的劳动关系还在上诉人的公司。该份证据能够证明在2010年上诉人与被上诉人陈娜之间存在劳动合同关系，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，在2005年上诉人与被上诉人赵金玲签订过物业管理协议，该协议没有约定履行期限，上诉人亦未以约定或法律规定的方式告知被上诉人赵金玲已经解除了涉案的物业管理协议，故上诉人诉称其与被上诉人赵金玲之间的物业管理协议已经解除，其不再为被上诉人赵金玲提供物业服务的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人还上诉称被上诉人陈娜与其已于2010年以后解除劳动关系，故陈娜的行为应当为个人行为而非职务行为，但其并未提供已经解除劳动关系的相应证据，不能证实陈娜在2010年以后已非上诉人单位的员工，因此，其此项上诉理由没有证据证实，本院不予支持。因为上诉人为被上诉人提供物业管理服务，故按照上诉人与被上诉人赵金玲签订的物业管理协议的约定，其应当就此次卫生间管道漏水造成的经济损失承担责任。至于损失的具体计算方式及依据，被上诉人赵金玲在一审时已经提供相应的证据并申请了鉴定，上诉人在一审法院依法向其送达开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见，二审庭审中，其亦未提交相应证据推翻被上诉人赵金玲一审时提交的证据及鉴定报告，故对其此项上诉理由，本院亦不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150.00元，由上诉人山东淄博宏源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李兴民审判员  杨继生审判员  张婷娟二〇一六年九月二十三日书记员  白杉杉