四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终3519号上诉人（原审被告）蒲林，男，汉族，1974年1月22日出生，住成都市青羊区，上诉人（原审被告）袁红燕，女，汉族，1974年5月26日出生，住成都市青羊区，被上诉人（原审原告）四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地：成都市武侯区肥猪市街107-129号11楼6、7号。法定代表人向国荣。委托代理人吕伟，男，汉族，1989年1月18日出生，住浙江省衢州市衢江区，系公司员工。上诉人蒲林、袁红燕与被上诉人四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称润无声公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第2668号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，润无声公司与成都市纵合世纪房地产投资有限公司签订了《前期物业管理委托服务合同》，约定由润无声公司对成都市纵合世纪房地产投资有限公司开发的“西贵堂”项目提供前期物业管理服务。蒲林、袁红燕系该“西贵堂”小区5栋7单元3号房的业主。2011年1月28日，双方签订了《西贵堂前期物业服务合同》，合同期限为三年。合同第二章第三条第12项约定：“本合同期限为三年。服务期限自物业整体正式交付使用之日起计，合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。合同第七条约定：“该项物业前期物业服务费标准：住宅物业：电梯1.9元/平方米.月…”。合同第二十二条约定：“甲方（蒲林、袁红燕）违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的�乙方（润无声公司）有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收滞纳金，以及承担甲方依法诉讼所产生的包括律师费在内的各种损失”。后润无声公司进驻小区并实际提供物业服务至今。蒲林、袁红燕提供的物业费收费票据显示，2011年4月至6月期间，蒲林、袁红燕按照每月362.61元（1.7元/月·平方米，面积213.3平方米）的标准向润无声公司交纳物业服务费。但从2011年7月1日起，蒲林、袁红燕未向润无声公司交纳物业服务费。润无声公司在一审诉讼中请求：一、判令蒲林、袁红燕向润无声公司支付物业服务费18855.72元（从2011年7月至2015年10月），违约金5656元，共计24511.72元；二、本案诉讼费由蒲林、袁红燕承担。上述事实，有润无声公司的企业法人营业执照、蒲林与袁红燕的身份信息、双方当事人的当庭陈述、分公司营业执照、《前期物业管理委托服务合同》、《西贵堂前期物业服务合同》、物业费发票等证据在案佐证。原审法院认为，润无声公司与蒲林、袁红燕签订的《西贵堂前期物业服务合同》是基于双方当事人真实的意思表示，依法成立并生效。关于蒲林、袁红燕主张《西贵堂前期物业服务合同》有效期为三年，已在2014年1月27日过期的问题。对此，蒲林、袁红燕没有提供证据证明西贵堂小区业主委员会或全体业主与其他物业管理企业签订了新的物业服务合同，且目前一直是润无声公司为西贵堂小区提供物业服务，故双方已形成事实物业服务合同关系。关于蒲林、袁红燕主张向其开具物管费发票的主体是四川省润无声物业发展有限责任公司成都温江区西贵堂分公司，与润无声公司无关的问题。据润无声公司提供的四川省润无声物业发展�限责任公司成都温江区西贵堂分公司的营业执照，该公司系润无声公司的分支机构，润无声公司有权利以总公司的名义向蒲林、袁红燕主张权利，故蒲林、袁红燕的主张不能成立。关于润无声公司主张的物业服务费及违约金的问题。根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务。虽然双方未重新签订物业服务合同，但润无声公司实际提供了物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，蒲林、袁红燕应当支付相应物业服务费用。对于物业服务费标准，润无声公司主张按照1.7元/月·平方米计算，与蒲林、袁红燕之前交纳的标准一致，原审法院予以支持。对于蒲林、袁红燕辩称润无声公司起诉已超过诉讼时效的问题。根据庭审查明的事实，润无声公司未举证证明向蒲林、袁红燕进行过催�，故2013年5月20日之前蒲林、袁红燕拖欠的物业服务费因润无声公司未积极主张债权，已超过法律规定的2年诉讼时效，原审法院对润无声公司主张的2013年5月20日前的物业服务费不予支持。对2013年5月20日至2015年10月31日产生的物业服务费，未超过诉讼时效，原审法院予以支持。具体费用计算为：（362.61元/月÷31天×12天）+29个月×213.3平方米×1.7元/月·平方米=10656.06元。对润无声公司主张拖欠物业服务费的违约金。因《西贵堂前期物业服务合同》于2014年1月27日到期，自2014年1月28日起，双方形成的是事实物业服务合同关系，润无声公司主张违约金无合同依据，故对于润无声公司主张2014年1月27日之后的违约金，原审法院不予支持。对于2013年5月20日至2014年1月27日产生的违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。但因该违约金约定标准过高，原审法院酌情支持300元。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：蒲林、袁红燕在判决生效之日起五日内向润无声公司支付物业服务费10656.06元、违约金300元，共计10956.06元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取158.5元，由润无声公司承担70元，蒲林、袁红燕负担88.5元。宣判后，原审被告蒲林、袁红燕不服，向本院提出上诉，请求判令：一、撤销原判决，物管单价应由业主与物管企业协商约定；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由：双方签订的物业服务合同期限已届满，物管价格应由双方协商确定；按照原合同，业主有权选择按年、半年、季或月等方式缴纳物管费，被上诉人主张的违约金无合同依据；润无声公司没有尽到物管义务，小区管理混乱。被上诉人润无声公司答辩称，收费标准是参照原来的合同确定的，且上诉人已经按该标准缴纳了部分物管费，说明上诉人认可原来合同约定的物管费收费标准；润无声公司已按照合同约定进行了物业管理。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，一、关于物业服务费的标准问题。2011年1月28日，润无声公司与蒲林、袁红燕签订的《西贵堂前期物业服务合同》，虽然约定的三年合同期限已届满，双方也未继续签订物业服务合同，但合同期满之后，该小区的物业服务仍由润无声公司提供，因此，润无声公司与蒲林、袁红燕之间已建立了事实上的物业服务合同关系，蒲林、袁红燕作为小区业主享受了润无声公司提供的物业服务，其应当承担向润无声公司支付物业服务费的义务。在双方对物业服务费没有书面约定的情况下，润无声公司按蒲林、袁红燕在2011年4月至6月期间已认可交纳的物业服务费标准即每月每平方米1.7元，主张2013年5月20日至2015年10月31日期间的物业服务费，不损害蒲林、袁红燕的利益或加重其负担，故原审法院判决蒲林、袁红燕按每月每平方米1.7元向润无声公司支付物业服务费，并无不当。二、关于违约金问题。蒲林、袁红燕以合同中约定了业主有权选择按年、半年、季或月等方式缴纳物管费的权利，上诉其不应支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事�主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，蒲林、袁红燕不按时缴纳物业服务费的行为已构成违约，原审法院在充分考虑全案综合因素后，调减了双方原约定的违约金标准，判决蒲林、袁红燕支付违约金300元，符合相关法律规定。三、关于润无声公司是否履行物业服务的问题。蒲林、袁红燕上诉润无声公司没有尽到物管义务，小区管理混乱，因蒲林、袁红燕未就其该项上诉理由，提交有效证据加以证明，故本院不予支持。综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律�确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费317元，由上诉人蒲林、袁红燕负担。本判决为终审判决。审判长  苟学恩审判员  姚 兰审判员  李婧杰二〇一六年十一月二十八日书记员  王宝斌