辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2855号
上诉人（原审原告）：祁翰玉，男，1941年5月27日出生，汉族，轻工业部沈阳所退休人员，住址沈阳市和平区。
被上诉人（原审被告）：沈阳雷明置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区道义经济开发区京沈西二街30号。
法定代表人：孙晓雷，该公司经理。
委托代理人：朱晓明，辽宁沈南律师事务所律师。
上诉人祈翰玉因与被上诉人沈阳市雷明置业有限公司（以下简称雷明置业）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第3995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
祈翰玉一审诉称，祈翰玉于2013年7月8日到雷明置业处看房，交付定金30，000元。2013年7月10日，按房屋面积向雷明置业交纳了全额购房款，雷明置业开具2张收款收据。因合同约定的交房时间是2013年11月30日，交款前祈翰玉向雷明置业讲明，11月30日已进入冬季，祈翰玉不能装修，所以本室不准通暖气，以防止暖气漏水，造成他人损失。雷明置业当场表态不交采暖费不会通暖气。2014年6月，祈翰玉要求交接房屋时，雷明置业向祈翰玉出示了包括暖气费在内的一系列清单，并告诉祈翰玉不交采暖费不能看房，而且以后必须年年交采暖费。现祈翰玉诉至法院要求：1、判令雷明置业无条件交出祈翰玉所购房产；2、判令雷明置业支付滞纳金14，250元（暂截止至2015年6月30日，如雷明置业继续不交付房屋，按照合同约定继续追加）。
雷明置业一审辩称，1、雷明置业已经按照合同约定通知祈翰玉交接房屋，故雷明置业不存在违约行为；2、相关费用都是祈翰玉按合同约定应该予以交纳的；3、雷明置业不存在拒绝交付房屋的事实。
原审法院审理查明，祈翰玉与雷明置业于2013年7月10日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），祈翰玉购买雷明置业开发的位于沈北新区沈北路23-2号（第B02幢）1-24-4号房屋，约定价格249，956元。合同第八条约定房屋交付期限为2013年11月30日前，交付条件为该商品房单体验收合格。合同第九条第二款约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。祈翰玉于2013年7月8日、2013年7月10日分两次向雷明置业付清了全部购房款，雷明置业开具收据。审理中，祈翰玉另提出一份日期为2013年7月12日的《商品房买卖合同》，经询问，雷明置业陈述该合同为在房产局进行备案的合同问题，约定的权利义务内容与2013年7月10日形成的《商品房买卖合同》并无不同。审理中，祈翰玉陈述雷明置业公司朱海平在销售涉案房屋过程中，口头答应祈翰玉涉案房屋于当年不供暖并不用交纳当年采暖费，并陈述2013年底，雷明置业朱海平曾电话通知祈翰玉收房，因要求祈翰玉交纳采暖费，因此发生争议。审理中，祈翰玉明确因没有看到房屋的具体情况及相关房屋检测证书，现不同意收取房屋。雷明置业对朱海平系其公司员工的事实未予承认并不承认其曾经承诺免除祈翰玉2013-2014年度采暖费。审理中，雷明置业主张涉案房屋为第一年竣工，根据规定不能停止供暖，并主张其已经垫付了涉案房屋第一年的采暖费。审理中，经明确诉讼请求，祈翰玉主张滞纳金为按合同第九条约定确定，按合同总价款的日万分之一计付。
原审法院认为，祈翰玉与雷明置业于2013年7月10日签订的《商品房买卖合同》及标明日期为2013年7月12日的《商品房买卖合同》均为当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。祈翰玉已付清了购房款249，956元，故雷明置业应按约定的时间向祈翰玉交付房屋。本案中，根据祈翰玉陈述，房屋未能于约定的时间进行交接系因双方关于交付采暖费问题发生争议，并非雷明置业未通知祈翰玉收取房屋或房屋于约定的交房日期内不具备交付条件，祈翰玉亦自认确于2013年底接到雷明置业工作人员朱海平要求祈翰玉收房的通知，故本案雷明置业已经履行了通知祈翰玉收房的义务，不应认定雷明置业在履行交房过程中确有不当，对祈翰玉要求雷明置业承担逾期交付房屋违约金的诉讼主张不予支持。关于祈翰玉主张雷明置业工作人员曾口头承诺祈翰玉免交2013-2014年度采暖费的主张，因祈翰玉并未提供证据证明双方确存在该口头约定内容亦无法证明朱海平系雷明置业公司工作人员，因此祈翰玉并不能举证证明雷明置业在履行交付房屋过程中确有不当，对祈翰玉该主张无法予以支持。关于祈翰玉要求雷明置业无条件交付房屋的主张，本案审理中，经法院释明，祈翰玉主张在未看到涉案房屋现状及相关房屋合格证明的情况下，现不同意收取房屋，故对祈翰玉该主张不予处理，祈翰玉可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，原审判决如下：驳回原告祁翰玉要求被告沈阳雷明置业有限公司支付违约金14，250元的诉讼请求。案件受理费156元，减半收取78元，由原告祁翰玉负担。
宣判后，上诉人祈翰玉不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销原审判决。一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1.被上诉人体系因上诉人不交采暖费而拒交房屋。采暖费系采暖公司的事，与被上诉人无关。2.原审认定上诉人主张未看到涉案房屋现状及相关房屋合格证的情况，不同意收取房屋，违背了上诉人本意和案件事实。
被上诉人雷明置业辩称：一审法院事实调查清楚，适用法律
正确，请求二审法院依法维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：在本院审理期间，被上诉人雷明置业向本院提交了落款日期为2014年7月11日的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，载明竣工验收时间为：2013年11月30日；日期为2013年9月30日的单位（子单位）工程质量竣工验收记录；供、用热合同及补充协议、采暖费记帐凭证、付款申请单收据；物业服务合同；雷明锦程B02#楼（沈北新区沈北路23-2号）业主领取钥匙、门镜登记表；入住通知单；入住房屋检查返修单。本院通知上诉人祈翰玉对被上诉人雷明置业提供的证据予以质证，上诉人祈翰玉当庭表示其放弃质证。
被上诉人雷明置业当庭表示当日即可房屋交付给上诉人祈翰玉，但上诉人祈翰玉当庭表示：“什么时间收房是我自己的事情。”
另，在本院审理期间上诉人祈翰玉自认未预留送达地址，并称到时候会来找被上诉人雷明置业。
上述事实，有《商品房买卖合同》、发票、收款收据、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：上诉人祈翰玉与被上诉人雷明置业签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。根据双方合同约定被上诉人雷明置业应于2013年11月30日前将单体验收合格的商品房交付上诉人祈翰玉。诉争房屋所在B02#楼于2013年9月30日经竣工验收，通过被上诉人雷明置业提交的雷明锦程B02#楼（沈北新区沈北路23-2号）业主领取钥匙、门镜登记表来看，被上诉人雷明置业已于2013年11月30日前将与所在房屋同幢的其他房屋交付给了其他业主，故可认定被上诉人雷明置业于2013年11月30日前已具备了交房条件。但因上诉人祈翰玉表示其到时会找被上诉人雷明置业收房，但上诉人祈翰玉未能举证证明其在2013年11月30日前曾找过被上诉人雷明置业收房，故逾期交房的责任不在被上诉人雷明置业。在本院审理期间被上诉人雷明置业亦明确表示当日即可交付房屋，但上诉人祈翰玉不同意接收，故上诉人祈翰玉主张被上诉人雷明置业交房及支付其滞纳金，因无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费156元，由上诉人祁翰玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决