福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第1323号
原告福安市嘉华房地产开发有限公司，住所地福安市城北街道新华北路60号第一幢。
法定代表人陈茂福，董事长。
委托代理人吴伏平，福建平达律师事务所律师。
委托代理人陈树生，福建正联律师事务所律师。
被告苏金星，男，1963年5月14日出生，汉族，福建省晋江市人，经商，住晋江市。
原告福安市嘉华房地产开发有限公司与被告苏金星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告福安市嘉华房地产开发有限公司的委托代理人吴伏平到庭参加诉讼，被告苏金星经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福安市嘉华房地产开发有限公司诉称，被告苏金星因经营装饰行业，需要租用原告所有的坐落于福安市新华北路60号福安市“嘉华花苑”住宅小区南区1-3号楼1层商场（又称南区1-3号楼楼群-1层店铺、商铺）。2010年5月10日，原、被告经协商签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告将上述商店出租给被告；2、租赁期限自2010年5月10日至2015年8月9日止；3、年租金为127.68万元；4、未经甲方同意不得擅自分割或转租；…以及违约应承担的责任，等等。合同签订后，原告按合同约定履行了应尽的义务。自2013年8月起，被告不按约定向原告缴付租金，且原告还发现被告竟然以其他组织名义将租赁商场分割出租他人，原告多次与被告交涉，被告均以没有此事为由搪塞。自2013年8月至今，被告分文未付租金，导致原告租金无法收回；被告也没有将商店交还原告，给原告造成巨大经济损失。综上，原告与被告所签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告违反合同约定，擅自将楼店分割出租他人且不按时支付租金，其行为已经侵犯原告的合法权益并构成违约，应承担相应违约责任。为此，请求法院判决1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即将坐落于福安市新华北路60号福安市“嘉华花苑住宅小区”南区1-3号楼一层商场、店铺（总面积为2800平方米）交还原告；3、被告立即支付自2013年8月10日起至2014年12月11日止的租金人民币159.6万元，并赔偿原告经济损失（按年租金人民币127.68万元计算，自2014年12月12日至上述商店交还给原告之日止）；4、被告向原告支付违约金（每日人民币17.74元，自2013年8月10日起至上述商店全部交还给原告之日止，其中至2014年12月9日至计人民币9600元）。
被告苏金星未到庭答辩。
经审理查明，一、2010年5月10日，原告福安市嘉华房地产开发有限公司作为出租方与作为承租方的被告苏金星签订了一份《房屋租赁合同》，书面约定：原告福安市嘉华房地产开发有限公司将建筑面积2800平方米的坐落于福安市城北街道新华北路60号福安市“嘉华花苑”住宅小区南区1-3号楼一层商场（即“南区1-3号楼楼群-1层店铺、商铺”），出租给被告苏金星经营装饰行业使用，未经出租方同意，承租方不得随意更改用途，不得擅自分割或转租；租期5年，期限自2010年5月10日起至2015年8月9日止（其中2010年5月10日-2010年8月10日三个月装修期免租金）；月租金人民币38元／平方米，年租金1276800元，第一年支付全年租金，余下四年租金分8次支付，每半年的第一天向出租方支付该半年的租金；违约责任
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出租方如需出卖或抵押上述房屋，应提前1个月通知承租方，如租赁物所有权发生变化转移均不影响合同的法律效力，否则出租方应负责赔偿承租方的一切损失；承租方若延迟支付租金，承租方按该租金的日千分之五滞纳金支付给出租方；承租方不得改变房屋使用性质，否则出租方有权立即终止合同并罚该年份的三个月租金给出租方，等等。福安市嘉华房地产开发有限公司在《房屋租赁合同》“甲方”处盖上单位公章，苏金星在《房屋租赁合同》“乙方”处签名并按捺手指印。
合同签订后，原告福安市嘉华房地产开发有限公司依约将上述租赁物商场店面交给被告苏金星经营使用。从2010年8月10日起至2013年8月9日止，被告苏金星依约将上述租赁物商场店面的租金如数支付给原告福安市嘉华房地产开发有限公司。自2013年8月10日起至今，被告苏金星未向原告福安市嘉华房地产开发有限公司支付上述租赁物商场店面拖欠的租金。期间，原告福安市嘉华房地产开发有限公司发现被告苏金星擅自以其他组织名义将上述租赁物商场店面分割后转租他人、收取租金，遂多次与被告苏金星交涉，无果。
2014年12月10日，原告福安市嘉华房地产开发有限公司通过“EMS”特快专递，将一份《解除房屋租赁合同通知书》，邮寄到福建省晋江市磁灶镇钱坡村南区56号给被告苏金星，正式书面告知被告苏金星解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，同时要求被告交还上述租赁物商场店面、付清租金并支付违约金。仍未果，原告福安市嘉华房地产开发有限公司遂诉至本院。
二、2007年12月30日，福安市房地产管理局颁发给原告福安市嘉华房地产开发有限公司“（2007）安房预许字第26号”《商品房预售许可证》，载明“开发单位：福安市嘉华房地产开发有限公司；项目名称：福安市嘉华花苑；项目坐落：福安市新华北路60号；用途：商住；批准预售楼号：1#～5#；建筑面积：22851.99平方米，其中住宅155套19722.26平方米，5个商业用房3129.73平方米。经审查，批准以上所列商品房屋公开预售”。
2014年9月18日，福安市嘉华房地产开发有限公司与福建高捷置业有限公司签订23份《商品房买卖合同》，福安市嘉华房地产开发有限公司将上述租赁物商场及店面，即福安市新华北路60号“嘉华花苑”1-3号楼裙房-1层商场、-1层第1号-第22号共22透商铺，全部出售给福建高捷置业有限公司。因被告苏金星拒不退还承租的商场店面，造成原告福安市嘉华房地产开发有限公司至今无法将已经出售上述租赁物商场店面交付给福建高捷置业有限公司。
2014年11月11日，福安市房地产管理局颁发给福建高捷置业有限公司23本分别为“安房权证福安字第××号～第0020143211号”的《房屋所有权证》。2014年11月21日，福安市国土资源局颁发给福建高捷置业有限公司23本分别为“安政国用（2014）第4258号～第4280号”的《国有土地使用证》。
以上事实，有原告的委托代理人陈述，及由原告向本院提交的以下证据，1、福安市嘉华房地产开发有限公司的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明》，2、苏金星的《居民身份证》复印件，3、2010年5月10日福安市嘉华房地产开发有限公司与苏金星签订的一份《房屋租赁合同》，4、2014年12月10日《解除房屋租赁合同通知书》、EMS全球邮政特快专递单、邮资发票1张，5、“（2007）安房预许字第26号”《商品房预售许可证》，6、福安市嘉华房地产开发有限公司与福建高捷置业有限公司签订的23份《商品房买卖合同》，7、23本分别为“安房权证福安字第××号～第0020143211号”的《房屋所有权证》，8、23本分别为“安政国用（2014）第4258号～第4280号”的《国有土地使用证》，9、《展厅租赁合同》3份、《场所租赁合同》3份、《收款收据》5张等上列证据予以证实。被告苏金星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供相关的书面答辩意见及证据材料。原告福安市嘉华房地产开发有限公司提供的上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。原告福安市嘉华房地产开发有限公司与被告苏金星之间签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方应本着诚实信用原则，认真按照约定履行合同。合同签订后，原告福安市嘉华房地产开发有限公司依约已将租赁物商场、店铺均交付给被告苏金星使用。双方约定租期至2015年8月9日止，但租期届满前，被告苏金星从2013年8月10日起至今既未向原告福安市嘉华房地产开发有限公司支付上述租赁物商场店面拖欠的租金，又擅自以其他组织名义将上述租赁物商场店面分割后转租他人、收取租金，可见，被告苏金星存在过错和违约行为，已构成根本违约，应承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该法第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告福安市嘉华房地产开发有限公司已于2014年12月10日向被告苏金星书面提出解除双方之间签订的房屋租赁合同，之后被告苏金星违约仍拒不支付逾期租金，故原、被告之间签订的房屋租赁合同符合解除条件，予以解除。原告福安市嘉华房地产开发有限公司诉求解除其与被告苏金星之间签订的房屋租赁合同，于法有据，予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，该法第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”被告苏金星从2013年8月10日起未支付租金给原告，根据合同约定年租金127.68万元即106400元／月，计算至2014年12月10日原告书面提出解除合同之日止，计1年4个月即16个月，被告苏金星应支付租金170.24万元（106400元／月×16个月）给原告福安市嘉华房地产开发有限公司。原告福安市嘉华房地产开发有限公司主张此间被告苏金星拖欠的租金按159.6万元计算，系其自由处分其民事权利，不违反相关法律法规规定，予以准许。
根据原、被告签订的合同中约定“承租方若延迟支付租金，承租方按该租金的日千分之五滞纳金支付给出租方”，故从2013年8月10日拖欠租金之日起至2014年12月10日合同解除之日止，被告苏金星应支付给原告福安市嘉华房地产开发有限公司违约金，每日违约金按日租金的日千分之五即17.49元（127.68万元／年÷365天﹦3498元／天，3498元／天×0.5%﹦17.49元）计算，计8517.6元（17.49元／天×487天），故原告福安市嘉华房地产开发有限公司主张违约金按17.49元／天计算计9600元，缺乏事实、法律依据，不能成立，对其主张超出法律规定赔偿标准的部分不予支持。
因合同解除后，自2014年12月12日起，被告苏金星仍继续占用上述租赁物全部商场、店铺，拒不退还，造成原告收益损失，即合同履行后原告可以获得的利益，故被告苏金星应赔偿原告损失，损失具体赔偿标准可参照双方约定的年租金标准计算，即每年127.68万元，换算成3498元／天（127.68万元／年÷365天），计算至被告苏金星实际退还占用上述租赁物全部商场、店铺之日止。
因此，原告福安市嘉华房地产开发有限公司主张被告苏金星归还租用的福安市新华北路60号福安市“嘉华花苑住宅小区”南区1-3号楼一层商场、店铺（总面积为2800平方米）并偿还结欠原告的租金、赔偿损失、支付违约金之诉讼请求，理由充分，予以支持。
被告苏金星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告福安市嘉华房地产开发有限公司与被告苏金星之间签订的《房屋租赁合同》。
二、被告苏金星应于本判决生效之日起十日内将承租的坐落于福安市城北街道新华北路60号福安市“嘉华花苑”1-3号楼裙房-1层商场、-1层第1号至第22号共22透商铺（总建筑面积2800平方米）交还给原告福安市嘉华房地产开发有限公司。
三、被告苏金星应于本判决生效之日起十日内支付给原告福安市嘉华房地产开发有限公司拖欠的租金1596000元、违约金8517.6元计人民币1604517.6元。
四、被告苏金星应于本判决生效之日起十日内赔偿原告福安市嘉华房地产开发有限公司上述第二项商场、22透店铺占用期的损失（每天按3498元标准计算，从2014年12月12日起，计算至被告苏金星实际退还占用的上述租赁物全部商场、店铺之日止。其中，计算至2015年7月24日止的损失为人民币787050元，即3498元／天×225天）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
受理费人民币25933元，由被告苏金星负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 王梓安
人民陪审员 叶子清
人民陪审员 雷奶清
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 郑毓雯
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
附注：本判决的申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。