广东省连州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1882民初922号
原告：连州市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：连州市连州镇滨江路*号综合楼首层大堂。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：刘柏涵，该公司员工。
被告：周家利，女，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区。
原告连州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称连州碧桂园）诉被告周家利商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘柏涵，被告周家利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2017年3月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份（以下简称“合同”)，约定由被告向原告购买位于连州市连州镇滨江路××号连州碧桂园凤凰湾××街××号商品房一套。根据合同第四条约定，被告应向原告支付购房款共计1775386元。根据合同第六条约定，被告的付款方式为银行按揭分期付款：1、被告必须在签订《商品房买卖合同》时支付该商品房总房价款的5.63%给出卖人，即100000元；2、被告必须在2017年4月10日前支付总房价款的4.37%给出卖人，即77537元；3、被告必须在2017年5月10日前支付该商品房总房价款20.16%给出卖人，即357849元，并向贷款银行办理按揭申请手续；4、买受人必须在2017年6月10日前，付该商品房总房价款69.84%（按揭款项）给出卖人，即1240000元。合同签订后，被告支付了部分购房款后，从2017年5月10日起开始拖欠购房款，至今被告共欠购房款1597849元。根据合同第七条约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，并要求买受人按累计应付的20%向出卖人支付违约金。经原告多次催款，被告仍未履行付款义务，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；2、被告立即向原告支付全部购房款20%的违约金，共计355077.2元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告提交证据如下：1、《商品房买卖合同》，证明事实：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，付款方式，逾期付款的违约责任等；2、拖欠购房款及违约金明细表，证明事实：被告未按合同的约定履行义务，原告有权要求被告支付购买房款及违约金的金额。
被告辩称，《广东省商品房买卖合同》是在2017年4月9日支付一期房款5万元后几天才去签订的，签订合同时被告员工没有跟我说合同内容，我也不知道有约定违约金，原告也没有给我一份合同原件，我是在收到法院寄给我的材料时才收到合同复印件，我手头上只有连州市碧桂园认购书。我认为违约金太高了，不同意支付违约金。首期款没付清原告就让我去签订购房合同，我认为原告方存在欺诈行为，合同约定银行按揭贷款一个月之内办下来不符合常理，合同约定按揭贷款是总房款的7成，首付是总房款的3成。首付分三期支付，我交了5万元定金后，第一期首期款交了5万元，第二期首期款交了77537元，总共已交了177537元，第三期首期款357849元未交。当时原告没有跟我说贷款政策变了，我也不知道贷款政策的事情。
被告提交证据如下：证据一、被告身份证复印件；证据二、碧桂园集团通用机打印收据4份；证据三、《买卖合同中要事项告知书》；证据四、《签约特别提示》；证据五、《房屋情况告知书》；证据六、《连州碧桂园认购书》。
本院于2017年11月30日对中国农业银行连州市支行的员工李伯恒作了一份《问话笔录》。
经质证，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：证据一真实性无异议，但是这份合同是法院寄过来的，我之前是没有这份合同，关于违约金的问题，销售当时跟我说的是每日万分之三，不是现在说的按合同总价款的20%。对证据二内容都无异议，我方要求更名之后合同继续履行。对银行按揭部分计算的违约金有异议。被告对本院对李伯恒所作的《问话笔录》无异议。
原告对被告提交的证据真实性都无异议，但认为是不能证明免除违约金的责任。原告对《问话笔录》质证如下：一、被告签订《商品房买卖合同》前，已经明知办理按歇的情况及可能遇到的风险，问话笔录中，农行工作人员声称，以明确告知被告三点消息：1、应先交齐首期款，农行才能进行初审；2、被告为外地户，审查相对严格；3、被告申请办理按歇的材料不齐，需要补充。被告在明确了解上述情况后，明知其风险，仍与我司签订了《商品房买卖合同》，相应的责任应由其自行承担。二、被告在签订《商品房买卖合同》后怠于履行自身义务，问话笔录中，农行工作人声称，已通知被告尽快交齐首期款以及按歇申请的材料，但被告在接到银行通知后，仍未能履行交款义务，也未提交申请按歇的材料。三、因被告的原因，导致合同不能履行，被告未能履行合同的付款义务，导致无法申请按歇，根据合同约定，被告应在2017年5月10日交齐首款并办理按歇手续，而银行的政策变动是在2017年5月份以后。若被告能够按照合同约定交齐首期款，则按歇手续也可按照约定办理，合同也可以继续履行。被告与银行之间的按歇合同、被告与原告之间的《商品房买卖合同》是两个法律关系，被告因未交齐首付、未及时提交办理按歇的手续，导致政策变动后无法办理按歇，责任应由其自行承担，被告未能按照《商品房买卖合同》约定支付购房款，应当按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。综上所述，我司对于此证据的三性没有异议，但我司认为，该证据足以证明，合同无法履行是因为被告的原因，被告应当承担违约责任。
经审理查明，2017年3月30日，被告周家利作为乙方与原告连州碧桂园作为甲方，双方签订《连州碧桂园认购书》，约定：“一、乙方向甲方认购的物业的基本情况：认购物业:连州市连州碧桂园凤凰湾××街××号（G289型）联体住宅，建筑面积：205.01平方米（其中套内建筑面积：205.01平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积：0.00平方米），花园面积：364.71平方米（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准）。交楼日期：2017年6月30日合同套内超标单价：6748.15元/㎡花园超标准单价：1074.69元/㎡。二、乙方向甲方认购的物业的认购价为：大写：人民币壹佰柒拾柒万伍仟叁佰捌拾陆元整，小写：RMB：1775386元。三、乙方选择的付款方式为：期楼联体产品按歇一个月96折（期楼首付40%）。四、乙方的付款时间为：1、定金：RMB5000元须于签署本认购书时付清(定金在双方签署第五条第一款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分)；第一期楼款：RMB100000元须于2017年3月30日前付清（含定金）；如选择银行按歇付款方式，乙方须同时办妥按歇申请手续；第二期楼款：RMB77537元须于2017年4月10日前付清；第三期楼款：RMB357849元须于2017年5月10日前付清；第四期楼款：RMB1240000元须于2017年6月10日前付清（银行按歇款）。五、甲方的义务：1、在本认购约定的签约时间届满时与乙方签署甲方不明示的下列文件：《商品房买卖合同》以及附件……六、乙方的义务：2、甲乙双方一致同意：乙方应于2017年3月30日前（统称“签约时间”）携带本认购书、身份证明（身份证、护照或公司印章、公司注册登记、商业登记或营业执照、董事或法人代表证明书、有关之法人授权书以及印章等真实有效文件）及本认购书约定的第一期楼款到连州碧桂园销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。”
原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：74610423911××），以总金额1775386元的价格购买原告连州碧桂园建设的连州市连州镇滨江路××号连州碧桂园凤凰湾××街××号房屋。该合同约定：“第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式、银行按揭贷款分期付款（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为壹佰柒拾柒万伍仟叁佰捌拾陆元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的5.63%给出卖人，即壹拾万元整，并向贷款银行办理按揭手续；（3）买受人必须在2017年4月10日前，付该商品房总价款的4.73%给出卖人，即柒万柒仟伍佰叁拾柒元整，并向贷款银行办理按揭手续；（4）买受人必须在2017年5月10日前，付该商品房总价款的20.16%给出卖人，即叁拾伍万柒仟捌佰肆拾玖元整，并向贷款银行办理按揭手续；（5）买受人必须在2017年6月10日前，付该商品房总价款的69.84%（按揭款项）给出卖人。……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同时间付款，按下列第1、2种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际付款全额支付应付款之日止，买受人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不下于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人根据本合同第七条（2）约定愿意继续履行合同并经出卖人同意的，买受人需向出卖人支付的逾期付款违约金最高不超过合同约定总房价款的20%。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）10逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率违约金。2、买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。”该合同的落款日期为2017年3月30日。
原告与被告签订《买卖合同重要事项告知书》，约定：“一、您购买的商品房总价款为1775386元整，您在签订《商品房买卖合同》时已付房款100000元整，余下房款合计1675386元请您根据合同约定按时缴纳：第2期楼款：RMB77537元必须于2017年4月10日前付清；第3期楼款：RMB357849元必须于2017年5月10日前付清；第4期楼款：RMB1240000元必须于2017年6月10日前付清（银行按揭款）。”
被告于2017年3月27日支付5万元定金，于2017年3月30日支付5万元首期房款，于2017年4月9日支付77537元二期房款给原告。
本院于2017年11月30日对中国农业银行连州市支行的员工李伯恒作了一份《问话笔录》，其在笔录中称：周家利与碧桂园公司员工于2017年3月份左右来农业银行咨询关于在碧桂园买房办理按揭贷款的问题，本人根据周家利提供的碧桂园认购书、身份证、收入证明、流水账等相关资料，回复周家利要先交齐首期款，农行才能进行初审，要求客户先备齐资料再过来申请。2017年5月份以后，由于国家调控房地产政策出台，贷款要求更加严格。按照目前的政策，周家利购买建筑面积205平方米的房屋最多贷四成，而且还要根据客户的资质条件、综合能力以及征信查询结果才能最终确定能否贷四成。
本院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是否应当解除？二、原告诉请被告支付的违约金是否过高？
关于焦点一，《广东省商品房买卖合同》约定“第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同时间付款同……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除。”被告按合同约定的时间支付了首期房款、第二期房款后，合同约定第三期房款应于2017年5月10日前付清、第四期房款应于2017年6月10日前付清，截止开庭之日即2017年10月18日被告仍未支付第三期、第四期房款，第三期房款已逾期161日，第四期房款已逾期130日，被告方迟延履行致使合同目的不能实现，而且按目前的贷款政策被告无法按合同的约定按揭贷款124万元，被告无法继续履行合同，原告诉请解除合同，于法有据，本院予以支持。
关于焦点二，《广东省商品房买卖合同》第七条约定“（1）10逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的20%向买受人支付违约金。”该条款在合同的正文部分，被告承认是其签订了该合同，被告在签订合同时应对该内容知悉。被告辩称对该约定不知情，该抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
合同约定第四期房款银行按揭款项占总房款的69.84%，根据本院所作的《问话笔录》可知从2017年5月开始银行变更了贷款政策，房屋建筑面积超过205平方米的最多只能贷款总房价的40%。合同约定第三期房款应于2017年5月10日前付清，即使被告在2017年5月10日交清全部首付款项，被告也无法按合同的约定按揭贷款总房款的69.84%，如果被告在2017年4月30日前交清首付款并向银行提交贷款申请材料则可能成功贷款，但合同并未约定被告必须在2017年4月30日前办理好贷款手续，故被告未成功办理按揭贷款不是被告的过错所致。原、被告签订《广东省商品房买卖合同》后由于相关贷款政策变更导致被告无法按合同的约定向银行贷款支付给原告，该结果的产生不是原、被告的过错所致，属于合同履行过程中发生了情势变更，故被告对逾期支付第四期楼款不应承担违约责任。
被告依约按时支付了第一、二期楼款，第三期楼款未按时支付，《广东省商品房买卖合同》、《连州碧桂园认购书》均约定了购房款支付的金额及期限，被告在签订上述合同时应充分考虑自身的经济能力，被告也未举证证明其逾期支付第三期楼款已征得原告同意或存在其他正当理由，故被告逾期支付第三期楼款的行为已构成违约，应对逾期支付第三期楼款承担违约责任。
原告主张违约金按合同约定被告应付款项1775386元的20%即355077.2元，被告抗辩称该违约金过高。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金作出认定。《广东省商品房买卖合同》为格式合同，在订立合同时原、被告双方未对合同条款进行充分协商，因本案涉案房屋的总价款较高，合同约定按应付款的20%计算违约金明显超过因被告违约给原告造成的实际损失，对于过分高于实际损失的，本院可予以调整。原、被告均未举证证明原告的实际损失，由于市场的房价波动较大，在解除合同后原告再次出售涉案房屋是否有损失或者将获得更多的利益也难以预测。原告尚未将涉案房屋交付被告使用，在解除合同后原告可以再次将房屋出售，在原告未能充分举证证明因被告违约给其造成的实际损失数额的情形下，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定违约金应以第三期楼款为基数从逾期之日起按合同约定的日万分之三的利率标准计算至合同解除之日，即以357849元为本金从2017年5月11日起按每日万分之三的利率计算至合同解除之日。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十九条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告连州市碧桂园房地产开发有限公司与被告周家利于2017年3月30日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：74610423911××）；
二、被告周家利应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（违约金以357849元为本金从2017年5月11日起按每日万分之三的利率计算至合同解除之日，暂计至2017年12月14日为23296元）给原告连州市碧桂园房地产开发有限公司；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费3313.08元，由原告连州市碧桂园房地产开发有限公司负担3121.88元，由被告周家利负担191.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法法院。
审判员 欧学强
二〇一七年十二月十四日
书记员 翟永欣
附相关法律及其条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法合同法》若干问题的解释（二）
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法合同法第一百一十四条第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法合同法第一百一十四条第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。
三、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十五条根据《合同法合同法》第九十四条第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
五、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。