江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）苏1311民特6号
申请人：江苏邦丰融资担保有限公司,住所地江苏省宿迁市宿豫区洪泽湖东路4号。
法定代表人：叶书良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐尊民，江苏宏亮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐娜，江苏宏亮律师事务所律师。
被申请人:玖久丝绸股份有限公司,住所地江苏省宿迁高新技术产业开发区开发大道99号。
法定代表人：朱烈。
申请人江苏邦丰融资担保有限公司（以下简称邦丰公司）与被申请人玖久丝绸股份有限公司（以下简称玖久公司）申请实现担保物权一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人称，2017年8月17日，被申请人从张家港银行借款29990000元，年利率为5.8725%。申请人为该笔借款提供连带保证。被申请人以其名下的位于宿迁市宿豫区土地使用权作抵押，向申请人提供反担保，并办理了相应的抵押登记。借款到期后，被申请人未能按期还款，申请人多次为其代偿借款本息。现请求：1.裁定准许拍卖、变卖被申请人名下的位于宿迁市宿豫区房屋（房屋所有权证号为201603664）以及位于宿迁市宿豫区侍岭镇大墩村土地使用权（土地使用权证号为宿国用2016第10604号），所得价款用以优先清偿申请人代偿款本息961022.82元（最终计算至实际清偿之日）及担保费299900元、律师费5000元；2.本案申请费由被申请人承担。本案审查过程中，申请人邦丰公司变更第一项请求中的代偿款本息数额为1302290.57元（最终计算至实际清偿之日）。
被申请人玖久公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证，亦未向本院提交书面答辩状。
本院查明：2016年6月15日，江苏张家港农村商业银行股份有限公司宿豫支行（贷款人，以下简称张家港银行）与被申请人玖久公司（借款人）签订农商行高流借字[2016]第（35532）号《最高额流动资金借款合同》一份。该合同约定：“贷款人同意在2016年6月15日起至2019年6月12日的期间内向借款人发放最高额度为叁仟万元（币种：人民币）的流动资金借款，在该期间和额度内，经贷款人同意，借款人可以循环使用借款，不受次数限制；但在前述期间内，借款人在本合同项下的贷款本金余额不得超过约定的最高额度。在上述期间内发放的每笔借款之借款金额、发放日期、到期日、利率、用途等，以借款借据为准，借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同项下的每笔贷款实行固定利率，即以每笔贷款发放时借款借据约定的利率为准，在该笔借款到期前，如遇人民银行利率调整的，则该笔借据项下的贷款利率不作调整。按月结息，结息日为每月的第20日。贷款人有权对借款人逾期的贷款（包括被宣布提前到期的贷款）按本合同贷款利率的150%计收逾期利息，直至本息清偿为止。借款人不按期付息（包括利息、逾期利息、罚息）的，贷款人有权就未付部分从应付息日的次日起按本合同贷款利率的150%计收复利，直至本息清偿为止”。
2016年6月15日，张家港银行与申请人邦丰公司签订《最高额保证担保合同》一份，该合同的主要内容为:“被担保的主债权为：自2016年6月15日起至2019年6月14日止，债权人享有的债务人办理约定的各类融资业务所实际形成的主债权。在本合同约定的期间和最高余额内，债权人发放贷款或提供其他融资业务时，债权人无须逐笔与保证人签订担保合同，且在债权人根据主合同要求债务人提供其他担保时，保证人不因此而免除相应的担保责任。保证担保的范围包括债务人依据主合同与债权人发生的主合同项下及本合同第一条第一款第二项所述的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费用、鉴定费、律师代理费、差旅费等）。本合同的保证方式为连带责任保证。保证人保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年”。
申请人邦丰公司（担保人、甲方）与被申请人玖久公司（债务人、乙方）签订《委托担保合同》一份，约定:“保证担保主债权金额为人民币3000万元。保证担保期限自2017年8月17日起至2018年8月14日止。保证的范围为所担保贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用。保证期间为乙方履行债务期限届满之日起二年。保证方式为连带责任保证。乙方应按担保金额的1%向甲方支付担保费。由于乙方违约导致甲方出现代偿行为的，乙方应立即归还代偿资金，并承担甲方因实现债权所支付的一切相关费用（包括但不限于律师费、为诉讼保全支付的担保费等）。从代偿之日起，甲方对代偿资金按日万分之六向乙方计收利息”。申请人邦丰公司并未实际收取上述合同中约定的担保费。
2016年6月13日，申请人邦丰公司（抵押权人）与被申请人玖久公司（债务人、抵押人）签订《最高额抵押反担保合同》一份。约定：抵押人自愿为债务人自2016年6月15日起至2019年6月14日止，在抵押权人处办理约定的各类担保业务，实际形成的担保债务的最高余额折合人民币三千陆佰万元提供反担保。上述期间仅指担保债务发生时间，不包括担保债务到期时间。在本合同约定的期限和最高余额内，抵押权人为债务人提供担保时无须逐笔办理反担保手续。抵押人担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金，主合同约定的代偿金利息和其它实际损失以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。抵押人同意以房产、土地作为抵押物，上述抵押物清单作为本合同组成部分。上述抵押物暂作价人民币叁仟陆佰万元整，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。主合同项下债务履行期限届满，债务人未按合同履行义务，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。上述“期限届满”包括抵押权人依照主合同的约定或者国家法律、法规规定宣布主合同项下债务提前到期的情形”。《抵押物品清单》上载明抵押物为位于宿豫区侍岭镇大墩村的土地和位于宿豫区的房产。被申请人玖久公司于2016年6月16日将其所有的位于宿迁市宿豫区的房产为申请人邦丰公司设定抵押，房屋他项权证上载明：他项权利种类为最高额抵押权，债权数额为36000000元。
另查明，2016年9月2日，被告玖久公司向张家港银行借款29990000元，借款到期后，又于2017年8月17日以借新还旧的方式向张家港银行借款29990000元。后被申请人玖久公司未按约向张家港银行偿还借款，申请人邦丰公司于2017年7月31日代申请人玖久公司向张家港银行偿还贷款本息147122.67元，于2017年8月17日偿还132087.21元，于2017年8月24日偿还19582.84元，于2017年9月25日偿还151804.11元，于2017年10月24日偿还146871.29元，于2017年11月21日偿还151655.68元，于2017年12月21日偿还146763.56元，于2018年1月25日偿还151804.11元，于2018年2月24日偿还151767元。综上，申请人邦丰公司共计代被申请人玖久公司向张家港银行偿还借款本息1199458.47元。后被申请人玖久公司未向申请人邦丰公司偿还代偿款项。
再查明，邦丰公司委托江苏宏亮律师事务所代理本案，支出律师费5000元，江苏宏亮律师事务所开具了金额为5000元的律师费发票。
本院经审查认为，申请人邦丰公司与被申请人玖久公司签订的《委托担保合同》、《最高额抵押反担保合同》合法有效，申请人邦丰公司对被申请人玖久公司享有的抵押权真实。被申请人玖久公司未依约偿还借款本息，已经构成违约，申请人邦丰公司有权依照合同约定行使抵押权并要求被申请人玖久公司支付代偿利息。申请人主张的利息符合《委托担保合同》的约定，且不违反法律法规的规定，本院依法予以支持。
申请人邦丰公司请求拍卖、变卖抵押物以实现抵押权的主张符合法律规定，但因双方只对《最高额抵押反担保合同》以及《抵押物品清单》中的房屋办理了抵押登记，故本院仅对申请人拍卖房屋的请求予以准许。另外，申请人提供的房屋他项权证上载明的债权数额合计36000000元，故申请人申请拍卖、变卖抵押物以优先清偿代偿款本息的数额应以36000000元为限，超出部分申请人不享有优先受偿权。
申请人邦丰公司主张的担保费299900元，虽未实际收取，但属于申请人邦丰公司依据《委托担保合同》可以收取的费用，亦属于《最高额抵押反担保合同》约定的抵押担保的范围，本院依法予以支持。申请人主张的律师费5000元，系其为实现债权而实际支出的费用，本院依法予以支持。
依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项之规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人玖久丝绸股份有限公司所有的位于江苏省宿迁市宿豫区的房产，申请人江苏邦丰融资担保有限公司对变价后所得价款在36000000元的范围内对其代偿款1199458.47元及利息（以147122.67元为基数，按照日利率0.06%，自2017年7月31日起计算至实际给付之日止；以132087.21元为基数，按照日利率0.06%，自2017年8月17日起计算至实际给付之日止；以19582.84元为基数，按照日利率0.06%，自2017年8月24日起计算至实际给付之日止；以151804.11元为基数，按照日利率0.06%，自2017年9月25日起计算至实际给付之日止；以146871.29元为基数，按照日利率0.06%，自2017年10月24日起计算至实际给付之日止；以151655.68元为基数，按照日利率0.06%，自2017年11月21日起计算至实际给付之日止；以146763.56元为基数，按照日利率0.06%，自2017年12月21日起计算至实际给付之日止；以151804.11元为基数，按照日利率0.06%，自2018年1月25日起计算至实际给付之日止；以151767元为基数，按照日利率0.06%，自2018年2月24日起计算至实际给付之日止）、担保费299900元、律师费5000元优先受偿。
申请费80元，由被申请人玖久丝绸股份有限公司负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
代理审判员 邓 霞
二〇一八年四月十日
书 记 员 周孟韬
附录法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知当事人向人民法院提起诉讼。