上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终7680号
上诉人(原审原告)：王磊，男，1975年7月20日出生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人(原审原告)：沐乐桂，女，1953年12月20日出生，汉族，住上海市虹口区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：赵强，上海中沃律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈敏，上海瀛东律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：黄宇，女，1991年11月29日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：余敏轶，江西众山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何平，上海明泰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：纪梅华，女，1959年9月5日出生，汉族，住上海市虹口区。
被上诉人(原审被告)：黄春云，男，1961年4月26日出生，汉族，住上海市虹口区。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：余敏轶，江西众山律师事务所律师。
原审第三人：闫石，男，1987年6月8日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：余敏轶，江西众山律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行，营业场所上海市虹口区。
负责人：钱勤新，行长。
委托诉讼代理人：郑天添。
委托诉讼代理人：周轶伦。
上诉人王磊、沐乐桂及上诉人黄宇均因与被上诉人纪梅华、黄春云，原审第三人闫石、原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行(以下简称“工行虹口支行”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初18852号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王磊、沐乐桂上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决书中的判决第二项“自判决生效之日起15日内，王磊支付黄宇购房款人民币(以下币种均为人民币)357.7万元”；2、全部诉讼费与保全费由被上诉人黄宇承担。事实和理由：关于上诉人王磊是否已经向被上诉人黄宇支付了相应的购房对价款问题，一审法官错误认定王磊并未提供足够证据证明沐乐桂与纪梅华、黄春云之间的债权债务已抵作王磊向黄宇支付357.7万元购房款的事实。本案本质上是一起以房抵债的纠纷，一审法官割裂了借款事实与房屋买卖事实之间的客观关系，从而当作一起简单的房屋买卖纠纷进行判决。1、自2013年5月15日至2014年6月18日，上诉人沐乐桂陆续借给被上诉人黄春云、纪梅华357.7万元(含5万元现金)，因无法偿还借款，双方五人约定以黄宇名下的上海市天潼路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)冲抵借款。2、2014年6月18日上诉人王磊与被上诉人黄宇签订房屋买卖合同，并由黄宇向王磊出具收到购房款叁佰伍拾柒万柒仟元整的收条，随后，被上诉人黄春云、纪梅华不再向上诉人沐乐桂偿还本金和利息。由此明确，该笔357.7万元借款的性质已转变为购房款。3、关于以房抵债事实的证据印证包括《天潼路XXX号XXX室买卖合同》和黄宇出具的“收条”；被上诉人黄春云、纪梅华向沐乐桂出具的收条以及支付利息的银行流水；系争房屋是黄春云和纪梅华出资购买、王磊已经居住至今、黄宇、纪梅华于2014年5月从王磊处借走系争房屋产证进行抵押贷款200万元、以及黄宇在一审仅要求补偿150万元的调解方案等证据证明本案系以房抵债之事实。
黄宇、闫石、纪梅华、黄春云共同辩称：不同意王磊、沐乐桂的上诉请求。一审中王磊已经确认未向黄宇支付357.7万元，王磊等诉称的借贷均没有事实依据，王磊在上诉状中明确了其没有履行买卖合同的能力，一审判决要求继续履行该买卖合同是不恰当的。
同时黄宇亦提起上诉要求撤销一审判决，解除买卖合同。事实与理由：1、一审法院认定王磊、沐乐桂存在违约的事实，但对违约行为对本次房屋买卖合同的影响程度未进行公平认定。王磊、沐乐桂利用双方和睦关�，获得黄宇对王磊、沐乐桂的信任，在未达成房屋买卖合同前，就要求黄宇将房屋交付保管，并在王磊、沐乐桂未支付购房款357.7万元前要求黄宇出具收据。一审已经查明王磊、沐乐桂并未支付357.7万元房款，所付出的代价仅仅是从2014年4月25日至2016年4月的银行贷款。王磊、沐乐桂在长达2年的时间里，从未在任何时间向黄宇提出要求办理过户。王磊、沐乐桂的违约行为在本次房屋买卖合同中已构成根本违约，并且通过该违约行为获得了巨额收益。王磊、沐乐桂在签约时不具有履行合同的能力，通过看似合法的合同且合约的部分履约行为，达到了在上海虹口区无偿使用171.79平方米且刚刚投入100余万元豪华装修的房产的目的，同时还将国家对房地产调控等风险直接转嫁给了黄宇。2、一审判决导致王磊因违约行为获益是无可争议的事实，实质上在鼓励以不诚信行为获利�不利于二手房地产市场的规范。王磊、沐乐桂在签约时就已经知道自身不具有履约的能力，表现为从签约到起诉前都没有积极付房款、还贷的态度。被上诉人王磊、沐乐桂通过违约获得利益不符合法律公平原则，不符合合同法保障合同签约双方利益的法律精神。
对黄宇的上诉，王磊、沐乐桂辩称：黄宇以及纪梅华在场的情况下，确认了357.7万元收悉，应当认为首付款黄宇已经全部收到；基于房屋买卖合同，王磊确实居住系争房屋。黄宇后拿着房地产权证做了200万元的抵押，导致无法过户。签订房屋买卖合同之后，房地产权证由王磊方保管，黄宇提出要做30万元的抵押，就又将房地产权证给黄宇，直到2016年2月200万元的抵押才涤除。2016年1月黄宇申请产证挂失，被王磊方发现，故诉讼法院。黄宇从未就王磊未支付首付款提出过异议，并非因为王磊方未支付首�款而导致未能过户。未能过户是因为黄宇将产证抵押了200万元，若王磊方未付首付款，黄宇就不需要进行抵押贷款，直接向王磊主张首付款就可以了。王磊方首付款已经支付，之后贷款也按期支付，王磊方具有履约能力，因为黄春云、纪梅华夫妇负债太多，才要将系争房屋出售，以房抵债符合事实。一审判决结果鼓励了黄宇及纪梅华夫妇的不诚信行为，首付款收据和合同是同时签订的，当时纪梅华在现场，对于黄宇签字行为不可能不知道。黄宇、闫石夫妇搬离系争房屋也可以证明其对于房屋出售的事实明知。
对于黄宇及王磊、沐乐桂的上诉，原审第三人工行虹口支行均述称，同意一审判决，对于本案上诉人之间的争议不发表意见。
王磊、沐乐桂向一审法院起诉请求：判令黄宇、纪梅华、黄春云继续履行王磊与黄宇于2014年6月18日签订的《天潼路XXX号XXX室买卖合同》，将系争房屋过户给王磊。
一审法院认定事实：系争房屋产权人系黄宇，权利登记日期为2011年3月4日。2011年1月24日黄宇与原审第三人工行虹口支行签订《个人购房借款/担保合同(商业)》，约定：黄宇向原审第三人工行虹口支行贷款390万元用于购买系争房屋，贷款期限为120个月，自2011年1月18日起至2021年1月18日止。主贷人黄宇，共同借款人纪梅华、黄春云。
2012年9月25日黄宇与原审第三人闫石登记结婚。
2014年4月黄宇将系争房屋产权证交给王磊保管，2014年5月黄宇将系争房屋交付王磊居住使用至今。
2014年6月18日，王磊为乙方与黄宇为甲方就系争房屋签订《天潼路XXX号XXX室买卖合同》，约定：今有甲方将系争房屋卖给乙方，总金额650万元。此房屋在做交易的同时乙方已用现金支付给了甲方全部款项357.7万元，剩�贷款由乙方全权负责。同时甲方也同意将系争房屋所有家具用品全部给乙方，乙方无需付甲方任何家具用品费用。甲方在购房时向工商银行贷款390万元，甲方贷款的剩余款项及利息由乙方王磊从2014年4月25日开始进行第一笔还款，直到还清为止，甲方将不承担工商银行贷款的任何款项。甲方同意把系争房屋的房产证交给乙方保管。如果乙方需要过户，甲方将无条件的配合转给乙方过户。该房在买卖合同签字成功后，不管房价起伏双方无反悔余地，以此据为证。当日，黄宇出具“收条”载明“今收到王磊购买天潼路XXX号XXX室购房款叁佰伍拾柒万柒仟元整”。
2014年4月、5月，王磊共计转账94,911元至纪梅华账户，2014年6月至2016年3月，王磊共计转账916,500元至黄宇账户。王磊、黄宇、纪梅华对上述款项系王磊偿付银行购房贷款一节均予以确认。
一审另查�，系争房屋上原审第三人工行虹口支行的抵押登记尚未注销。
一审审理中，王磊表示，2016年5月其向黄宇转账41,000元，用于偿还2016年4月的银行贷款，2016年5月开始的贷款系黄宇在偿还。黄宇表示收到王磊2016年5月的转账41,000元，此款用于偿还了2016年4月的购房贷款。2016年5月至今的购房贷款一直由黄宇在偿还。王磊另表示，因357.7万元系沐乐桂、纪梅华、黄春云谈好的了结双方债权债务的金额，故其实际确未向黄宇支付过357.7万元。
一审审理中，王磊于2017年5月5日将230万元交入一审法院账户，表示自愿代黄宇清偿系争房屋上原审第三人工行虹口支行的剩余购房贷款，以涤除系争房屋上设定的抵押。
一审审理中，经王磊、沐乐桂申请，一审法院依法裁定查封黄宇名下上海市天潼路XXX号XXX室房屋产权。
一审法院认为：本案争议焦�为王磊与黄宇所签《天潼路XXX号XXX室买卖合同》是否有效、是否应当继续履行，王磊是否已经向黄宇支付了相应的购房对价款。
首先，关于本案房屋买卖合同的效力问题，原审第三人闫石以其婚后参与了系争房屋购房贷款的偿还，对系争房屋享有部分权利，其对本案房屋买卖合同的签订并不知情为由主张该买卖合同无效。根据已查明的事实，系争房屋产权登记于黄宇与原审第三人闫石结婚之前，属黄宇的婚前财产，且购房贷款的主贷人为黄宇，共同还款人为纪梅华、黄春云，原审第三人闫石并未提供证据证明其在婚后至系争房屋买卖合同签订之前取得系争房屋的产权份额，故对原审第三人闫石主张系争房屋买卖合同无效的意见，一审法院不予采纳。
其次，关于本案房屋买卖合同是否应当继续履行的问题。一审法院认为，当事人在民事活动中应当诚实、守信，正当行使权利、全面履行义务，系争房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守诚信、依约履行。本案系争房屋早在买卖合同签订前就已交付王磊使用，王磊也一直按约替黄宇偿还购房贷款直至本案诉讼，结合审理中其亦已筹集到资金以偿还剩余购房贷款、涤除抵押的情况，故对王磊、沐乐桂要求继续履行买卖合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。至于合同的履行主体，鉴于合同的相对性，王磊、沐乐桂要求黄宇、纪梅华、黄春云共同履行合同义务的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持，应由黄宇一人承担合同的履行义务。根据物权法规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。鉴于房屋目前尚设定有原审第三人工行虹口支行的抵押权，王磊自愿代黄宇清偿该债务，�审法院予以认可。另外，因双方合同已明确约定由王磊承担2014年4月25日起的购房贷款偿还义务，故王磊应支付黄宇偿还的2016年5月至系争房屋购房贷款还清期间的购房贷款本息部分。
最后，关于王磊是否已经向黄宇支付了相应的购房对价款的问题。对此，王磊、沐乐桂主张，因沐乐桂与纪梅华、黄春云之间存在债权债务关系，王磊、沐乐桂与黄宇、纪梅华、黄春云约定以系争房屋抵扣债务，并约定借款本息共计357.7万元抵扣购房款，故购房对价款应视为已经支付。黄宇、纪梅华、黄春云则主张沐乐桂与纪梅华、黄春云之间的债权债务关系与黄宇无关，不存在以房抵债的情形。因沐乐桂与纪梅华、黄春云之间的债权债务属另一法律关系，且本案中王磊、沐乐桂并未提供足够证据证明沐乐桂与纪梅华、黄春云之间的债权债务已抵作购房款的事实，一审法院难�认定王磊已经向黄宇支付了购房对价款。故王磊应该向黄宇支付购房款357.7万元。
一审法院判决：1、王磊与黄宇于2014年6月18日就上海市天潼路XXX号XXX室房屋签订的《天潼路XXX号XXX室买卖合同》继续履行；2、自判决生效之日起15日内，王磊支付黄宇购房款357.7万元；3、自判决生效之日起15日内，王磊代黄宇清偿上海市天潼路XXX号XXX室房屋上原审第三人工行虹口支行他项权利(抵押)登记所担保的债务；4、黄宇、原审第三人工行虹口支行于王磊清偿上述第三项主文的债务后15日内，协助王磊办理注销上海市天潼路XXX号XXX室房屋的他项权利(抵押)登记手续；5、上海市天潼路XXX号XXX室房屋他项权利(抵押)登记注销之日起15日内，王磊支付黄宇清偿的上海市天潼路XXX号XXX室房屋上原审第三人工行虹口支行的购房贷款本息，自2016年5月起至上海市天潼路XXX号XXX室房屋上原�第三人工行虹口支行他项权利(抵押)登记所担保的债务清偿之日止；6、上海市天潼路XXX号XXX室房屋他项权利(抵押)登记注销之日起15日内，黄宇配合王磊办理前述房屋的产权过户手续，将该房屋权利变更登记至王磊名下，办理该房屋过户手续所产生相关税、费由王磊、黄宇各自负担。
二审中，王磊、沐乐桂提供证据及所证明内容如下：证据1、项素玲、陈引引、林圣白的证人证言。以证明黄宇夫妇、纪梅华夫妇明知以房抵债一事；证据2、邻居声援书以证明黄宇夫妇、纪梅华夫妇所在住所保安、邻居皆知以房抵债一事；证据3、2016年7月25日法院谈话笔录，以证明系争房屋为纪梅华夫妇出资购买，纪梅华夫妇自2013年起即向沐乐桂借款；证据4、王磊与纪梅华短信截屏及纪梅华还款承诺书，以证明纪梅华曾在系争房屋买卖合同签订后还向王磊借款，如有债权应当�讨而非恳求借款。
黄宇、闫石及纪梅华、黄春云对以上证据发表质证意见如下：1、对证据1，认为陈引引所述的证言都是传来证据，没有客观性，对其余证人证言及证据2声援书均有异议，认为证人应出庭作证；2、对证据3谈话笔录真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，只能证明沐乐桂与纪梅华之间有经济往来，但已经了结，和本案系争房屋无关；3、对证据4认为短信截屏真实性没有异议，关联性有异议，无法确认短信是纪梅华的，无法证明王磊提出的357.7万元是借款。
二审中王磊、沐乐桂还提供银行转账明细及叶海滨的说明，以证明沐乐桂向纪梅华转账支付352.7万元借款，之后抵作房款，签订房屋买卖合同当日王磊向黄宇现金支付5万元，总计支付357.7万元首付房款，其中有100万元是叶海滨受沐乐桂的委托转账给纪梅华。
黄宇、纪�华、黄春云、闫石对以上证据的质证意见认为：银行流水不属于新证据，不同意质证。对于叶海滨出具的证明认为叶海滨本人未到庭，不予认可，而且和本案无关。
二审中本院询问纪梅华，是否收到银行转账352.7万元。纪梅华的代理律师表示，询问过纪梅华本人，纪梅华表示纪梅华和沐乐桂之间的经济纠纷和系争房屋无关，并且纪梅华和沐乐桂之间的经济纠纷已经了结。本院向纪梅华释明要求纪梅华限期提供纪梅华和沐乐桂之间经济纠纷已经了结的相关证据，逾期不提供将承担不利后果，纪梅华之后未提供任何证据证明其已还款与沐乐桂之间的经济纠纷已经了结。
一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为,本案争议焦点是：除购房贷款外的购房款357.7万元，王磊是否支付给黄宇。根据一审查明的事实，黄宇作为完全民事行为能力人在2014年6月与王磊签订系争房屋买卖合同时已经向王磊出具收条，载明收到王磊购买的系争房屋房款357.7万元。在双方未有争议的两年时间里，王磊按月归还系争房屋贷款，并保管房屋产证和实际占有房屋。黄宇在长达两年的时间里并未就未收到房款提出异议。现王磊对该收条上款项的支付也作详细说明，其认为系争房屋房款357.7万元，其中352.7万元是用黄宇父母纪梅华、黄春云欠王磊母亲沐乐桂的欠款抵扣支付，另5万元是现金当场支付黄宇。二审中王磊亦提供其母亲沐乐桂及案外人叶海滨转账给纪梅华的借款352.7万元的转账凭证。纪梅华虽表示借款已经还清，经济纠纷已经了结，但并未在本院给予的时限内提供任何款项结清的证据，应承担举证不能的法律后果。现黄宇对于出具如此巨大的款项的收条及交付房屋的行为仅仅解释为双方关系和睦，实际未收款仅出具收�，该解释牵强并不符常理。且其亦无法解释为何双方在签约后实际由王磊归还贷款的行为。相反，王磊方以黄宇父母的债务折抵部分房款并于签约当日支付现金5万元，进而付清首期房款357.7万元的说法合情合理，更符合常理。综合一审查明的双方签订房屋买卖合同、黄宇出具收房款收条、交付王磊房屋及产证，结合王磊提供的转账给纪梅华的凭证、朋友、邻居的证言和证词等证据，本院认为这一系列证据已经形成了完整的证据链，能够证明王磊与黄宇间存在系争房屋的买卖法律关系，双方就部分房款的支付由双方父母间的现存债权债务抵扣达成了一致。据此王磊已经按约履行了支付房款的义务。现王磊在一审中也已经表示自愿代黄宇清偿系争房屋上剩余购房贷款，故黄宇认为王磊违约导致合同解除缺乏依据。一审在黄宇已经出具房款收条，王磊也提供相应转账凭证的情况下认为债权债务属另一法律关系，不予认定王磊的付款事实不当，本院予以纠正。综上，系争房屋买卖合同可以继续履行，王磊、沐乐桂认为已经以债抵扣及以另支付5万元现金的形式支付了房款357.7万元的上诉请求有事实和法律依据，本院予以采纳。上诉人黄宇认为王磊实际未支付357.7万元房款，严重违约，要求解除合同的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。鉴于双方之间的矛盾，黄宇在2016年5月之后一直自行归还贷款，一审法院在判决由王磊归还工行虹口支行剩余贷款的同时判决由王磊归还黄宇自2016年5月之后归还的贷款并无不当，本院予以维持。在王磊依约支付房款，一审法院判决王磊清偿银行贷款后，黄宇应配合王磊办理注销银行抵押手续及办理产权过户手续亦无不当。
综上所述，王磊的上诉请求成立，可予支持。黄宇的上诉请求不能成立，�予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初18852号民事判决第一、第三、第四、第五、第六项；
二、撤销上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初18852号民事判决第二项；
三、王磊、沐乐桂的其余诉讼请求不予支持。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费80元，财产保全申请费5,000元均由黄宇承担；二审案件受理费80元由黄宇承担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 刘建颖
审判员 卢薇薇
审判员 王晓梅
二〇一八年四月二十五日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉�，第二审人民法院不得再次发回重审。