贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终5589号
上诉人（原审原告）：卢舍之，男，1981年1月27日出生，彝族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：杨蕴，贵州中创联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢昭阳,男，1953年8月26日出生，彝族，住贵州省毕节市，系卢舍之之父。
被上诉人（原审被告）：贵阳山泰酒店管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区二七路100号。
法定代表人：张祥银，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张华，男，1962年10月20日出生，该公司员工。
原审第三人：贵阳鸿通运输开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路100号。
法定代表人：黄河，该公司董事长。
原审第三人：贵阳鸿通城商业经营管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区二七路100号。
法定代表人：黄河，该公司董事长。
原审第三人：贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心，住所地贵州省贵阳市南明区解放路100号。
负责人：蒋宏年，该中心经理。
上列三原审第三人共同委托诉讼代理人：周嗣评，男，1964年7月10日出生，苗族，贵阳鸿通运输开发有限公司员工。
上列三原审第三人共同委托诉讼代理人：姚梅，女，1970年6月14日出生，布依族，贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心员工。
上诉人卢舍之因与被上诉人贵阳山泰酒店管理有限公司（以下简称山泰公司）及原审第三人贵阳鸿通运输开发有限公司（以下简称鸿通公司）、贵阳鸿通城商业经营管理有限公司（以下简称鸿通城管理公司）、贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心（以下简称购物中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卢舍之上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费、保全费、执行费由被上诉人负担。事实和理由：一、原判认定基本事实错误，混淆了整体与局部的关系。2008年5月8日，鸿通公司将包含诉争房屋在内的鸿通城广场C区塔楼部分物业及附属设施租赁给张祥银，后承租主体于2008年6月24日变更为被上诉人。2009年6月26日，上诉人与鸿通公司签订《商品房买卖合同》，购买诉争房屋，并与鸿通公司签订了《关于鸿通城“C区服务综合楼”委托经营合同》(以下简称《委托经营合同》)，委托鸿通城管理公司经营管理。合同约定每年税后收益44401元，另约定“2019年12月1日至2024年11月30日为第二期承租期，鸿通城管理公司以承租单位的实际租金给予上诉人租金回报”。在《租赁合同》中，为方便租金核算，被上诉人是将5774平方米包含了一百多个面积不一、价值不同、独立主体的物业作为一个整体承租。上诉人的房屋是可以独立使用，拥有独立产权，具有独立价值，租金价格理应独立核算，用平均单价来衡量显然错误。原审以单位面积的单价强行认定上诉人房屋的租金价格，显然混淆了整体与局部的关系。二、一审判决违背事物的价值与价格互相影响的基本经济常识，导致判决结果显失公平。首先，该房屋使用价值（“每日房价”都要远高于其他楼层）、销售价格高于其他楼层，租金应当高于整体单位面积的单价；其次，从同一楼层的房屋租金价格看，其他未和鸿通公司解除《委托经营合同》的业主的租金收益高于上诉人，显然违背公平原则。三、原审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条仅指合同效力而非租赁合同的概括承受。上诉人自购买房屋之日起，收到的租金皆为44401元/年，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，该租金标准是双方合同约定的“实际租金”，同时也是符合市场规律、市场价值的租金标准。
山泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。一、《委托经营合同》解除前的收益金已由鸿通公司、购物中心付清；二、上诉人未收到被上诉人给付的租金系上诉人的代理人卢昭阳自行注销银行账户造成，上诉人由此而受到的损失应由其自行承担；三、《委托经营合同》与《租赁合同》是两个各自独立、互不相干、不容混淆的合同，两份合同签订主体不同，租金与收益金的性质及计算公式、标准不同，履行主体不同；四、被上诉人应按《租赁合同》租金标准给付上诉人租金；五、上诉人的连续恶意诉讼不应得到鼓励和支持。
原审第三人鸿通公司、鸿通城管理公司、购物中心述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、《委托经营合同》解除前的收益金已由鸿通公司、购物中心付清；二、上诉人未收到被上诉人给付的租金系上诉人的代理人卢昭阳自行注销银行账户造成，上诉人由此而受到的损失应由其自行承担；三、《委托经营合同》与《租赁合同》是两个各自独立、互不相干、不容混淆的合同，两份合同签订主体不同，租金与收益金的性质及计算公式、标准不同，履行主体不同；四、被上诉人应按《租赁合同》租金标准给付上诉人租金；五、上诉人的连续恶意诉讼不应得到鼓励和支持。
卢舍之向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房屋租赁收益金111002.50元（暂从2014年11月12日计算至2017年5月12日止共计30个月），并支付资金占用费（以111002.50元为基数，按年利率6%计算，利随本清），总计127652.875元；2、判令被告继续履行承租房屋租金支付义务；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2008年5月8日鸿通公司（甲方）将其开发的鸿通城广场Ｃ区塔楼部分物业及附属设施（包括1层大堂、6－9层约5176平方米以及地下2层货物中转房等合计建筑面积约5774平方米）租赁给张祥银（乙方），双方签订《租赁合同》，约定租期15年，租赁用途装修经营速8授权品牌旅馆。租金及支付方式：1、本合同项下的物业及附属设施租金为31元/平方米/月。2、首年年租金为2147928元人民币，每三年租金环比递增3%，租赁期内各同年租金如下表（略）。乙方同意按以下方式向甲方支付租金：（略）。双方并对其余事项等进行约定。2008年6月24日山泰公司成立，法定代表人为张祥银，2009年6月原告卢舍之欲购买鸿通城Ｃ区服务综合楼9层22号房，同月8日，原告与鸿通公司、鸿通城管理公司就该房签订《委托经营合同》，约定原告将其购买的9层22号房委托鸿通城管理公司进行招商、租赁及经营管理，并由鸿通公司对鸿通城管理公司的经营管理进行督促，委托经营时间2009年12月1日至2024年11月30日止，2011年12月至2019年11月年收益为税后44401元，2019年12月1日至2024年11月30日为第二期承租期，鸿通城管理公司以承租单位的实际租金给予原告租金回报，各方还对委托期间其他权利义务进行约定。同月22日，原告与鸿通公司签订买卖合同，并按约交纳房款，同年9月1日山泰公司就其承租的物业进行装修成立速８酒店并实际进行经营。2011年11月鸿通公司成立购物中心，后由购物中心与山泰公司再次签订租赁合同，合同内容与2008年5月8日鸿通公司与张祥银所签订合同一致，此后有关与山泰公司租赁事宜转由购物中心具体负责。2013年6月17日原告取得其购买的Ｃ区9层22号房屋权证，产权建筑面积48.03平方米。2014年因鸿通公司、鸿通城管理公司未按时支付原告收益款，原告遂提起诉讼，2014年10月23日贵阳市中级人民法院作出（2014）筑民二（商）终字第944号民事判决书，判决解除原告与鸿通公司、鸿通城管理公司签订的《委托经营合同》，并支付原告收益款及违约金等，后原告向法院申请强制执行，鸿通公司、鸿通城管理公司支付原告收益款及违约金至2014年11月11日。2015年原告以解除《委托经营合同》后，鸿通公司、鸿通城管理公司、购物中心及第三人山泰公司应及时清空房屋内的物品退还原告房屋为由，向一审法院提起诉讼，请求被告鸿通公司、鸿通城管理公司、购物中心立即清空房屋内物品，退还原告房屋，并支付原告自2014年11月12日至交还房屋之日的损失，一审法院作出（2015）南民初字第2400号民事判决书，驳回原告卢舍之的诉讼请求。原告不服提出上诉，贵阳市中级人民法院经审理，认定原告与鸿通公司、鸿通城管理公司签订的《委托经营合同》已经生效判决解除，并支付原告收益款及违约金等，原告除享有生效判决确定的权利外，与《委托经营合同》的受托人之间不得再行主张合同权利，且受托人也不是涉案房屋的实际占有人，故原告请求受托人腾空并返还房屋，支付《委托经营合同》解除后的租金损失及赔偿债权实现费用的主张，无事实和法律依据，贵阳市中级人民法院遂作出（2017）黔01民终182号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年3月27日原告卢舍之委托贵州中创联律师事务所向山泰公司发出律师函，内容：鸿通公司和购物中心已于2014年11月20日告知你方与委托人的《委托经营合同》已经解除，双方已不存在委托经营关系，其再无权代收租金，遂由你方直接向委托人支付租金，且将指定收取租金的卢昭阳的银行账户告知你方。但你方至今未曾支付租金，严重侵犯了委托人的权益。另外，你方与鸿通公司和购物中心签订的租赁合同的面积有10950平方米，其中包含地下室、楼道及相关附属设施的面积总各，双方约定的价格是总面积10950平方米的单价，而委托人的房屋是独立产权（Ｃ区服务综合楼9层22号房），自《委托经营合同》解除之后，委托人的房屋租金价格应当另行协商一致，否则显失公平。为此，请你方在收到该函之日起7日内，与承办律师联系，就给付租金多少进行协商，如逾期，委托人将要求按48000元/年（税后）收取租金或收回房屋。同月29日，山泰公司向贵州中创联律师事务所姚进、杨蕴律师就“律师函”作出“回复函”，内容主要为：2014年11月23日，我司委托购物中心将卢舍之（卢昭阳）的相应租金给付至《委托经营合同》中约定的卢昭阳在中国建设银行的指定账户，2014年11月26日购物中心回函称因卢昭阳已将上述银行卡号注销而无法给付租金，请我司提供卢舍之（卢昭阳）新的银行账号。我司多次请求卢舍之（卢昭阳）提供均遭拒。2015年5月5日，卢舍之诉鸿通公司返还商铺案中，我司被追加为第三人参加诉讼。一、二审中，我司多次请求卢舍之提供新的银行账户以便我司将未超过诉讼时效的租金给付，但亦遭拒绝。原告损失应由其自行承担。原告拥有产权的商铺系产权式投资型商铺，并非独立商铺，根据买卖不破租赁原则，我司按《租赁合同》租金标准计付原告租赁收益金是符合法律规定，不存在显失公平之说。
一审法院认为，本案涉案房屋原系鸿通公司开发建成，后租与张祥银，张祥银以己为法定代表人开办了山泰公司经营速8酒店，该租赁合同签订时，鸿通公司是该房屋的建设人，原始取得房屋所有权，鸿通公司与山泰公司签订租赁合同期间，原告卢舍之购买并享有该房屋的所有权，依据“买卖不破租赁”的原则，该房屋的产权转让并不影响山泰公司依据租赁合同享有的承租权，并且山泰公司在享有承租权的同时，亦应履行向原告支付相应的租金义务。根据《委托经营合同》约定的由第三人鸿通公司、鸿通城管理公司、购物中心向原告支付相应的年收益金及相应的计算标准，因该《委托经营合同》业经贵阳市中级人民法院（2014）筑民二（商）终字第944号民事判决书判决解除，现原告诉请按该《委托经营合同》计付房屋租赁收益金及相应的资金占用费，无事实及法律依据，法院实难支持。根据“买卖不破租赁”原则，原告诉请的房屋租赁收益金应参照《租赁合同》约定的相应租金价格，以原告房屋的面积48.03平方米为基准，据实分段计算为宜，即从2014年11月12日至2016年2月3日计算为22610.89元；2016年2月4日至2017年6月19日计算为26104.87元，原告诉请的30个月的租金为48715.87元。原告主张的若履行《租赁合同》约定的承租价格，对原告显失公平，本案应适用情势变更规则按交易习惯即适用《委托经营合同》确定价格，于约无据，与事不符，不予采信。关于原告因不认可被告或第三人支付租金计算标准，而注销其银行账户并拒绝另行提供银行账户，对此亦应自行承担相应的责任。关于原告诉请的资金占用费，因原告拒绝提供银行账户，拒绝受领租金存在一定的过错，对该项请求，不予支持。对于被告及第三人主张原告的诉请部分超过法律规定的诉讼时效问题，因原告与被告及第三人之间就租金支付未达成合意及其他事由，原告不断向法院提起诉讼，可视为诉讼时效的中断，故被告及第三人该辩解缺乏事实及法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第二百二十九条、第三百九十六条之规定，判决：一、贵阳山泰酒店管理有限公司于判决生效后三日内，支付卢舍之房屋租赁收益金48715.76元（从2014年11月12日计算至2017年5月12日止共计30个月）；二、驳回卢舍之的其余诉讼请求。案件受理费2854元，减半收取1427元，由贵阳山泰酒店管理有限公司负担627元，卢舍之负担800元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。因各方当事人对双方存在租赁关系、租赁房屋的面积、承租人自2014年11月12日至2017年6月19日期间未支付租金等事实和一审租金计算方式均无异议，根据各方的诉辩，本案的争议焦点为：本案租金应否按照44401元/年的标准予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，上诉人在房屋所有权人鸿通公司与山泰公司签订《租赁合同》期间取得诉争房屋所有权，该房屋所有权的变更并不影响《租赁合同》的效力，山泰公司在占有、使用租赁房屋的同时，应当按照《租赁合同》约定“31元/平方米/月，……每三年租金环比递增3%”的租金标准向上诉人支付租金。至于上诉人提出《委托经营合同》约定44401元/年的租金标准系交易习惯是实际租金，应当在《租赁合同》中予以适用的主张。本院认为，该标准系上诉人与第三人签订的《委托经营合同》约定的租赁收益，支付主体为第三人而非山泰公司，因前述《委托经营合同》已经本院（2014）筑民二（商）终字第944号民事判决解除，故上诉人主张按此标准计算租金无事实及法律依据，本院不予支持。第三人按照与业主签订的《委托经营合同》向业主支付的房屋租赁收益高于《租赁合同》租金标准，该行为系第三人对其权利的自愿处分，并不违反公平原则，也不存在显失公平。至于上诉人提出诉争房屋具有独立产权，其使用价值、销售价格高于其他楼层，租金应当高于《租赁合同》约定标准的主张，本院认为，山泰公司承租鸿通城广场Ｃ区塔楼物业系用于酒店经营，在酒店经营中，无论地上建筑、地下部分、楼道及其他附属设施均具有相应功能，每一个独立的单位在功能上互相补充形成一个功能相对完整的整体，才具有租赁使用价值进而成为租金标准确认的参考依据。根据上述规律，在当事人对租金没有另行作出特别约定的前提下，每个独立单位均应统一适用合同约定的租金标准，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原判按照《租赁合同》约定的租金标准计算上诉人诉请的30个月的租金，同时以上诉人拒绝提供银行账户，拒绝受领租金存在一定的过错为由，驳回上诉人资金占用费的诉请并无不当，本院予以维持。
综上所述，卢舍之的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2854元，由卢舍之负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 珑
审判员 韦 娟
审判员 唐有临
二〇一七年十二月二十八日
书记员 杨胜糌