成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初11212号
原告（反诉被告）：黄晓丽，女，汉族，1969年12月21日出生，住成都市高新区。
委托诉讼代理人：汤堂美，四川英济律师事务所律师，特别授权代理人。
委托诉讼代理人：张林，四川英济律师事务所律师，一般授权代理人。
被告（反诉原告）：刘彤，女，汉族，1974年12月3日出生，住广东省深圳市福田区。
被告（反诉原告）：张宇，男，汉族，1971年12月9日出生，住成都市青羊区。
二被告（反诉原�）委托诉讼代理人：姚军民，四川法典律师事务所律师，特别授权代理人。
二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：李小利，四川法典律师事务所律师，一般授权代理人。
第三人(反诉第三人)：成都瑞都不动产经纪有限公司。住所地：成都高新区紫竹北街**号。
法定代表人：彭晓莉。
委托诉讼代理人：何鑫芮，女，汉族，1993年2月17日出生，住成都市成华区。系该公司员工，一般授权代理人。
委托诉讼代理人：徐竞，男，汉族，1989年10月15日出生，住四川省荣县。系该公司员工，一般授权代理人。
原告（反诉被告）黄晓丽与被告（反诉原告）刘彤、张宇、第三人（反诉第三人）成都瑞都不动产经纪有限公司（以下简称�瑞都公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告刘彤、张宇于2016年12月21日向本院提出反诉，本院受理后，分别于2017年1月24日、4月19日、6月8日公开开庭进行了合并审理。原告黄晓丽及其委托诉讼代理人汤堂美、张林，被告刘彤及其委托诉讼代理人姚军民、李小利，第三人委托诉讼代理人何鑫芮、徐竞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告黄晓丽诉称，2016年1月30日，原、被告及第三人签订《房产买卖合同》（编号0002253），约定原告将位于高新区新光路8号（银都花园）27栋1单元102号房产转让给被告，总价429万元。合同签订后，被告向原告支付定金10万元。因原告在招商银行成都分行办理了个人贷款随借随还业务，并办理了抵押登记，原告可自助提前还款。原告与第三人在2016年3月15日前曾多次通知被告支付剩余定金40万元，被告未依约支付。在被告未按约支付剩余定金的情况下，原告仍以向他人借款的方式筹集资金归还剩余贷款并注销他项权证。2016年4月14日，原告向被告寄送了《催告履行合同通知书》，要求被告支付定金40万元并继续履行合同，但被告回函要求解除。原告认为，双方签订的合同中明确了定金40万元的支付条件，也约定了如银行贷款无法办理，被告应以现金方式补足支付剩余房款，但被告既未支付剩余定金，也未支付剩余房款，给原告造成了重大损失，原告依约可单方解除合同。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房产买卖合同》；二、被告向原告支付违约金85.8万元；三、本案的诉讼费用由被告承担。
本诉被告刘彤、张宇辩称，2016年1月30日，双方签订《房产买卖合同》，约定签订合同当日，答辩人向被答辩人支付定金10万元，剩余定金40万元在被答辩人贷款银行通知的还款日之前支付被答辩人。2016年3月4日晚，第三人工作人员方小戴给答辩人打电话说，被答辩人要求修改合同，否则拒收定金。2016年3月6日，答辩人、被答辩人及第三人面谈时，答辩人一再表示定金已准备好，同意支付定金并可当天支付，但被答辩人明确拒绝收取，导致答辩人无法支付定金。且在面谈时，被答辩人坚持要求修改合同，只要求明确答辩人的付款时间，却不愿意在合同中明确己方履行合同义务的具体时间，因修改合同无法达成一致意见，被答辩人多次明确表示，要么同意修改合同，要么就算了。截止2016年4月14日被答辩人发出《催告履行合同通知书》前，被答辩人从未向答辩人发出任何形式的履约通知，也没有告知答辩人“甲方贷款银行通�的还款日”具体时间，更未告知答辩人其已偿还了银行的按揭贷款。综上，答辩人在履行合同过程中，诚实守信，被答辩人出尔反尔，在履行期届满前明确表示不再履行合同并以拒收定金的方式，让答辩人有理由认定被答辩人拒不履行合同的真实意思表示。被答辩人在办理了他项权证注销后也没有通知答辩人并要求答辩人及时履行付款义务，包括在正式催告通知书中，被答辩人仍然未提及已办理他项权证注销，导致答辩人因不知情而要求解除合同。另，被答辩人在收到答辩人正式发出的解除合同回函后，没有以任何方式提出异议，也未在三个月内向法院起诉，因此，答辩人不应当承担违约责任。
第三人瑞都公司述称，与第三人无关，不发表法律意见。
反诉原告刘彤、张宇诉称，2016年1月30日，原、被告签订《房产买卖合同》，约定被反诉人黄晓丽将位于高新区新光路8号27栋1单元102号房屋出售给反诉人，由反诉人向被反诉人支付50万元定金作为履行合同的担保。合同签订后，反诉人依约支付了首笔定金10万元，当反诉人支付40万元定金时，被反诉人以修改合同条款为条件，拒绝收取剩余40万元定金。同时，被反诉人未在2016年3月15日前办理该房屋他项权证的注销，已经违约，且因被反诉人拒绝履行合同导致反诉人损失中介费4.29万元。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被反诉人双倍返还定金20万元；二、被反诉人赔偿反诉人中介费4.29万元；三、诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告黄晓丽答辩称，黄晓丽积极筹集资金办理房屋抵押注销手续，并不存在违约行为；案涉房屋没有办理过户是因为刘彤、张宇违约，合同中明确约定了黄晓丽的银行账�，无法支付定金的说法不成立，真实情况是因为刘彤、张宇想要享有银行首套房优惠，后来无法成功办理导致最后无法购房；刘彤、张宇主张黄晓丽支付中介费无法律和事实依据；综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人瑞都公司述称，与第三人无关，不发表法律意见。
经审理查明，黄晓丽因购买高新区新光路8号27栋1单元102号房屋（以下简称“案涉房屋”），向招商银行股份有限公司成都分行申请贷款以按揭方式支付。
2009年11月25日，黄晓丽（授信申请人）与案外人（××）招商银行股份有限公司成都分行签订《个人贷款随借随还协议书》，鉴于××和授信申请人签订了该授信协议，经双方协商，就授信申请人使用个人贷款“随借随还”功能及由此产生的贷款关系，达成以下协议：第2条-××同意为授信申请人开通自助借款功能、自助提前还款功能（自助提前还款功能开通后，授信申请人可以通过××网上个人银行、电话银行“快易理财”渠道等自助设备申请提前偿还款款）……第4条-本协议项下功能使用期为1年，到期后××有权根据授信申请人使用情况决定是否给予延期，如果××决定延期，授信申请人同意不再另行签订延期协议，除另有约定外，双方权利义务仍按照本协议有关规定执行……
2009年12月21日，招商银行股份有限公司成都分行向黄晓丽发放贷款133万元，借款用途为购房，贷款年利率为4.752%，借款期限为2009年12月21日至2028年12月21日。黄晓丽以案涉房屋作为该笔借款的抵押担保并办理了抵押登记。
2016年1月28日，第三人瑞都公司中介人员向刘彤发送案涉房屋房产证复印件。
2016年1月30日，黄晓丽（甲方、出售方）与刘彤、张宇（乙方、买受方）及瑞都公司（丙方、居间方）签订《房产买卖合同》，约定黄晓丽将位于高新区新光路8号（银都花园）27楼1单元102号住宅出售给刘彤、张宇，房屋总价为429万元，包括房屋本身及部分家用家电、车库。因出售房屋已办理抵押登记，黄晓丽承诺在2016年3月15日前办理他项权证注销手续。在签订合同同时，刘彤、张宇向黄晓丽支付购房定金50万元（由黄晓丽自行收取），在房管局递件成功当日由刘彤、张宇向黄晓丽支付首付款79万元，剩余房款300万元以向银行贷款的形式支付，双方应在2016年3月15日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，届时，如果刘彤、张宇不能申请到贷款或贷款额度不够，则以现金方式补足。黄晓丽指定收款账户为招商银行，账号：41×××66。第三人瑞�公司协助双方在黄晓丽他项权注销且刘彤、张宇贷款银行审批通过后10个工作日内前往房管部门办理过户手续。黄晓丽及刘彤、张宇应分别向第三人瑞都公司支付居间服务费4.29万元。黄晓丽与刘彤、张宇任何乙方未按本合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的千分之三的违约金；若刘彤、张宇未按合同约定期限、约定方式支付各项款项的，黄晓丽有权向刘彤、张宇追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，刘彤、张宇向黄晓丽支付逾期未付款的千分之五的违约金。黄晓丽与刘彤、张宇任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。该合同补充条款约定，签订此合同当日刘彤、张宇支付定金中的10万元，剩余40万元定金在黄晓丽贷款银行通知的还款日之前支付给黄晓丽，黄晓丽在注销他项权证拿到房产证的当日将房产证交由瑞都公司代管。同日，刘彤、张宇支付定金10万元。
2016年3月3日，瑞都公司工作人员徐竞向刘彤发送短信告知：刘姐，刚刚跟她沟通了，给他（她）讲下周三（3月9日）转定金给他（她），他（她）不同意，他（她）说早点还进去，她周二（3月8日）就有机会能注销它（他）权为什么非要等到周三去？中间拖那么久时间……
2016年3月5日，瑞都公司工作人员小代(代应奎)向刘彤发送短信，载明：“这个垫资的问题与你这边打定金没有任何关联，她自己解决她的问题，桥归桥，路归路，合同约定是房东在接到她贷款银行的还款通知之前你方就应该追加定金。房东已在年后2月17日之前就告知你银行可以还款，并配合我们去房管局查档……你们一拖再拖，由于这个原因，房东一直没有收到追加定金就可能导致房东结清银行贷款以及注销的时间会延后，你们都懂相关约定，所以请按约定办理相关事宜，我们按合同约定积极配合，谢谢”。
2016年3月5日，刘彤向瑞都公司员工徐竞发送短信，载明：黄姐（黄晓丽）怎么能再要求今天必须改合同呢。
因刘彤、张宇未及时支付剩余定金40万元，黄晓丽认为，该行为导致其筹集解除抵押资金的时间延长，《房产买卖合同》中原约定的注销抵押登记时间（2016年3月15日）有可能无法按时完成，为避免出现违约情形，黄晓丽要求修改注销抵押登记的时间，故黄晓丽、刘彤及瑞都公司于2016年3月6日就修改合同条款事宜进行沟通协商。后因注销抵押登记时间未协商一致，各方未就《房产买卖合同》作出修改。
为筹集资金偿还按揭贷款，黄晓丽向案外人王红梅借款110万元并签订《借款合同》，约定借款期限为2016年3月15日至2017年3月14日，黄晓丽于每月15日前归还人民币3.3万元，于2017年3月14日归还110万元。2016年3月14日，王红梅扣除当月利息3.3万元，向黄晓丽转款106.7万元。2016年4月24日，黄晓丽向王红梅支付利息0.55万元。2016年4月27日，黄晓丽向王红梅支付利息1.65万元。
2016年3月17日，黄晓丽填写《成都市城乡房产管理局房地产抵押登记申请表》，办理注销抵押登记。
2016年3月17日，黄晓丽向中介发送短信，告知：我（黄晓丽）针对银都花园4-4-102房屋买卖所有相关手续均已办妥，请你们瑞都公司书面通知买方尽快按合同执行。
2016年4月14日，黄晓丽向刘彤、张宇发出《催告履行合同通�书》，载明：2016年1月30日，经成都瑞都不动产经纪有限公司提供居间服务，贵方与我方签订《房产买卖合同》（合同编号：0002253），确定由贵方购买我方名下位于成都市高新区新光路8号27栋1单元102号的房屋（权0695958）。该合同第十二条约定：乙方应在签订此合同当日支付定金中的部分定金10万元，其余定金40万元在甲方贷款银行通知的还款日之前支付甲方。我方多次以短信等方式催促你方履行合同，但你方仍未按照合同约定支付余下定金40万元。请贵方在收到本函之日起三日内履行合同义务支付定金40万元。若贵方仍未依照合同约定履行义务，我方将启动司法程序追究贵方相关法律责任，由此造成的一切法律后果均由贵方承担。
2016年4月17日，刘彤、张宇向黄晓丽发出《关于黄晓丽“催告履行合同通知书”的回函暨要求解除合同的通知》，载明：根据贵方、我方与成都瑞都不动产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》第一条1.3约定，如设定抵押，甲方承诺在2016年3月15日前办理完成该房屋他项权证的注销，贵方应按照合同履行义务。直至2016年4月17日，贵方仍未能提供“办理完成该房屋他项权证的注销”的凭据或任何相关信息，贵方未按照合同约定办理该房屋他项权证的注销，属违约行为。我方已于合同签订当日向贵方招商银行账户41×××66支付定金10万元并表示愿意支付贵方余下定金40万元，但贵方多次以“2016年3月15日前无法完成该房屋他项权证注销”为由，要求修改相关合同条款，并且拒收余下定金，拒绝提供其收条，导致我方无法支付余下定金。鉴于贵方在本函第一条所述的违约行为，我方要求解除合同并返还定金10万元，否则，我方将启动司法程序追究贵方相关法律责任，由此造成的一切法律后果均由贵方承担。
2016年5月13日，黄晓丽以案涉房屋作为抵押担保，向哈尔滨银行借款231万元，贷款年利率为7.35%，借款期限为2016年5月13日至2033年5月4日。
另查明，为解决本案纠纷，黄晓丽委托英济律师事务所律师为其提供法律服务，并于2016年6月4日支付律师费1.2万元。
上述事实有《房产买卖合同》、《个人贷款随借随还协议书》、个人贷款借款借据、《借款合同》、《借款凭证》、招商银行户口历史交易明细表、微信聊天记录、视听资料、《成都市城乡房产管理局房地产抵押登记申请表》、房屋信息摘要、《催告履行合同通知书》、《关于黄晓丽“催告履行合同通知书”的回函暨要求解除合同的通知》、《委托合同》、当事人部分陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告及第三人自愿签订《房产买卖合同》，其意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。
按照《房产买卖合同》约定，刘彤、张宇应在案涉房屋贷款银行即招商银行通知的还款日之前支付给黄晓丽剩余定金40万元。由于黄晓丽在招商银行办理的按揭义务为“随借随还”即黄晓丽可随时自助还款，故原《房产买卖合同》所约定的“贷款银行通知的还款日之前”已实际变更为“黄晓丽通知的还款日之前”。根据瑞都公司中介人员的陈述及短信记录可知，黄晓丽已告知“随借随还”并于2016年2月17日前通知刘彤、张宇银行可以还款，但刘彤、张宇以原告未出示案涉房屋查档信息为由延迟支付。因买卖双方并未在《房产买卖合同》将查阅房屋档案信息作为支付定金的条件，故刘彤、张宇以此作为延付定金的理由不成立。刘彤、张宇另辩称，其从未收到黄晓丽或瑞都公司的书面通知告知其银行通知还款的时间，故其付款条件不成立。结合《房产买卖合同》、《个人贷款随借随还协议书》及瑞都公司工作人员的陈述，合同并未约定通知方式仅为书面通知，故黄晓丽或瑞都公司尽到通知义务即可而不论书面或口头通知，刘彤、张宇称其未收到书面通知、付款时间未届至的辩解理由，本院亦不予采信。
从刘彤、张宇提交的谈话录音可知，买卖双方及中介方对于约定的50万元定金作为注销抵押登记资金的一部分均系明知。由于刘彤、张宇无正当理由迟延履行支付剩余40万元定金的义务，黄晓丽为避免己方出现违约行为，要求修改注销抵押登记的时间，刘彤、张宇亦表示同意，故三方于2016年3月6日进行协商，但由于买卖双方对延长注销抵押登记的时间有分歧，最终未能达成一致意见。刘彤、张宇认为，黄晓丽在商量过程中提出“行就行，不行就算了”，“不行”指的是不再履行《房产买卖合同》，而黄晓丽表示，“不行”指的是不再修改《房产买卖合同》，按原合同约定继续履行。虽然从刘彤、张宇提供的通话录音可知，黄晓丽确曾说过“他们就想把我弄成15日违约，我肯定不能卖房子了呀”，但该谈话录音仅为一部分，不能仅凭一时之言作为评判黄晓丽整个协商过程的最终意思表示；且根据瑞都公司工作人员代应奎的陈述，2016年3月6日修改合同条款协商未果后，黄晓丽同意继续按原合同执行，虽不多时后意见出现反复，但最终同意按原合同执行；另，若按刘彤、张宇的陈述，黄晓丽表示“不行”是不再履行，其亦表示认可，即双方已达成一致意见解除合同，但刘彤、张宇又于2016年4月17日回函又以黄�丽逾期注销抵押登记、拒收定金为由解除合同，实属自相矛盾。综上，买卖双方及中介方均未履行解除《房产买卖合同》的手续，故在《房产买卖合同》丧失法律约束力前，各方均应恪守履行。为完成注销抵押登记，黄晓丽通过向第三人借款的方式筹集资金，并于2016年3月17日以短信方式通知中介方，黄晓丽已忠实履行其义务。因刘彤、张宇无正当理由未支付剩余定金，则作为后履行一方的黄晓丽依法享有先履行抗辩权，即在刘彤、张宇全面履行支付50万元定金义务前，黄晓丽有权拒绝履行注销抵押登记义务，但为了促成交易的成功，黄晓丽仍完成注销抵押登记，虽与约定的2016年3月15日延后两日，但非主观恶意，且扣除刘彤、张宇拖延时间，该两日属合理时间顺延，故对反诉原告刘彤、张宇要求反诉被告黄晓丽双倍返还定金并支付中介费的反诉请求，本院不予支持�
就整个交易过程而言，刘彤、张宇先是忧心黄晓丽非交易房屋的合法处分主体而要求查看档案信息，后又担心黄晓丽注销抵押登记资金不足导致己方已付定金无保障。作为房屋买受方，刘彤、张宇确有必要保障自身的权益，但就房屋档案信息或定金托管事宜而言，其应在订立房屋买卖合同时予以仔细核实并加以规制，而不应该在签订协议后，以自身顾虑或担忧作为排除对方权利的抗辩理由。刘彤、张宇在无证据证明黄晓丽存在严重违约致使合同目的不能实现或以己方行为表明不再履行合同的情形下，逾期支付定金属违约行为，应承担相应的违约责任。但值得注意的是，黄晓丽在商谈修改注销抵押登记时间条款时意见反复，对刘彤、张宇的判断产生一定的影响，故兼顾黄晓丽的实际损失、当事人的错过程度，本院酌定，以黄晓丽向案外人王�梅支出的资金利息损失、律师代理费、居间报酬等为基础，将违约金调整为15.015万元（429万元×3.5%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本案中，原告主张违约责任，刘彤、张宇已向黄晓丽支付10万元定金，故该10万元定金应予以抵扣违约金，刘彤、张宇还应向黄晓丽支付违约金5.015万元。
黄晓丽要求解除其与刘彤、张宇、瑞都公司签订的《房产买卖合同》。刘彤、张宇虽于2016年4月17日发出《关于黄晓丽“催告履行合同通知书”的回函暨要求解除合同的通知》，但刘彤、张宇并未举证证明黄晓丽存在违约行为或黄晓丽以己方行为表明不再履行合同,即刘彤、张宇的该次行为既非约定解除条件成就，亦非法定解除情形，作为违约方的刘彤、张宇无权主张解除合同。审理中，黄晓丽、刘彤、张宇均表示不再履行《房产买卖合同》，故该《房产买卖合同》自本判决生效之日起解除。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、黄晓丽、刘彤、张宇、成都瑞都不动产经纪有限公司于2016年1月30日签订的《房产买卖合同》于本判决生效之日起解除；
二、本诉被告刘彤、张宇于本判决生效后十日内支付本诉原告黄晓丽违约金50150元；
三、驳回本诉原告黄晓丽其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告刘彤、张宇的反诉请求。
如果未按本判决指定的�限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6190元，由本诉被告刘彤、张宇负担（此款本诉原告黄晓丽已预交，本诉被告刘彤、张宇在履行前述义务时一并支付）;反诉案件受理费2472元，由反诉原告刘彤、张宇负担（此款反诉原告刘彤、张宇已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 谢菲
二〇一七年六月八日
书记员 贺姝