杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭经开民初字第1838号
原告（反诉被告）：杭州电子科技大学，住所地杭州市下沙高教园区。
法定代表人：薛安克，该校校长。
委托诉讼代理人：周蓉蓉，浙江南方中辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈真，浙江南方中辰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州云峰废旧物资回收有限公司，住所地杭州市江干区丁桥镇同协村。
法定代表人：沈南龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘志华，浙江方策律师事务所律师。
原告杭州电子科技大学（以下简称杭电大学）与被告杭州云峰废旧物资回收有限公司（以下简称云峰回收公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告云峰回收公司提出反诉，本院审查后予以准许，将本诉、反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杭电大学的委托诉讼代理人周蓉蓉、陈真，被告（反诉原告）云峰回收公司的委托诉讼代理人刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭电大学向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租金636000元及滞纳金258888元，共计894888元（滞纳金暂计算至2015年12月21日，其后直至实际清偿之日止的滞纳金以租金636000元为基数按照日1‰另行计算）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月28日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于杭州经济技术开发区白杨街道学林街628号研究生公寓区39号楼，面积约972平方米的营业用房及相关设施、设备出租给被告使用。租赁期限为5年，自合同签订之日即2014年11月28日起满60日（装修期）开始，合同期自2015年1月28日至2020年1月27日。2014年11月28日进行房屋交付。房屋租金每年1236000元，五年租金共计6180000元，被告应在本合同签订日后30日内交纳第一年度租金，以后每年应在新的一个租赁年度开始前一个月交纳新租赁年度租金。被告逾期支付的，每逾期一天按应付款项1‰加收逾期滞纳金，直至付清时止。合同签订后，原告于2014年11月28日依约交付了房屋及相关设施。被告应当按照约定于2014年12月28日前支付第一年度租金1236000元，但被告仅于2015年2月17日支付了部分租金600000元，并于同年3月8日向原告出具《保证书》，内容为资金紧张，先付60万元，第一年租金尾款于2015年4月30日前付清。但至今仍未支付。
被告云峰回收公司辩称，对于原告提出的支付房屋租金的诉讼请求，被告认为由于原告交付房屋存在重大瑕疵，没有架设排污管道，没有办理排水许可证，严重影响被告经营，给被告造成重大损失，损失超过未付的636000元租金。由于原告所出租的房屋排污管道于2015年9月9日架设完成，在此之前涉案房屋不具备出租条件，事实上被告确实无法正常经营，所以在涉案房屋具备出租条件之前不应该计算房租，不应支付租金。对于滞纳金的问题，由于2015年9月9日之前不具备出租条件，在此之前无所谓滞纳金的问题，原告有重大违约情形。根据原告提供证据中的保证书，载明“我公司对未及时支付的尾款将按1‰支付尾款滞纳金”，即使要交滞纳金，也是按照未支付部分636000元来计算滞纳金，计算日期应该从2015年5月1日开始计算。保证书中说第一年租金尾款于2015年4月30日前付清。综上，不应支持原告的诉讼请求，诉讼费用也应该由原告承担。
反诉原告云峰回收公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告退还反诉原告已支付的租金600000元，并按每天1‰的标准自2015年2月17日起至2015年9月9日具备出租条件时止计算支付利息123000元，合计723000元；2.反诉被告按每天1‰的标准赔偿反诉原告保证金利息66900元（保证金300000元，日期自2015年1月28日至2015年9月9日）；3.反诉被告赔偿反诉原告为排污而额外支出的施工及材料费用5200元；4.反诉被告赔偿反诉原告2015年9月9日前未转租出去的商铺收益损失185000元（详见商铺收益损失清单）；5.反诉被告赔偿反诉原告营业损失2605500元（详见营业损失清单）；6.反诉被告承担本案的诉讼费用。7.反诉被告退还反诉原告土地收益款972元。事实与理由：反诉被告所述称的双方约定的房屋租赁情况属实。租赁合同签订后，反诉原告征得反诉被告同意，交纳了租金600000元，保证金300000元。反诉原告接收房屋后，立即进行装修营业。但营业后不久即发现房屋设施有严重质量问题。反诉被告没有为营业用房办理排污许可证，没有架设排污管道。由于无法排污，每天污水外溢且臭气熏天，承租户根本无法营业，欲消费客人见此情形也掩鼻而走，反诉原告遭受重大损失。反诉原告多次口头、书面催促反诉被告架设排污管道、办理排污许可证。反诉被告先是不承认上述问题，后实在承受不住反诉原告及承租户的压力，经现场勘查，才承认确实存在上述问题并开始施工处理。直至2015年9月9日，反诉被告才发文通知反诉原告排污许可证已经办理妥当，排污管道也架设完毕。
反诉被告杭电大学辩称，一、出租人杭电大学依约向承租人云峰回收公司交付了涉案房屋，已履行出租人的义务。排污许可证等环保手续的办理，不属于杭电大学的合同义务或法律义务，而根据合同约定理应由云峰回收公司自行负责。二、杭电大学在房屋交付前已架设了排污管道，并办理了临时排污许可证，云峰回收公司反诉所称不符合客观事实。云峰回收公司因疏忽未开通管道封头，以及擅自将北面商铺的部分污水未作处理直接排入雨水管导致雨水管内污垢堆积，以致在污水溢出时不能直接开通封头，影响了处理进度并扩大了损失。三、假设杭电大学对污水溢出等问题负有责任，也无需承担云峰回收公司主张的违约出租给第三方导致的损失等各项诉讼请求。
本院经审理查明：2014年11月28日，杭电大学与云峰回收公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定杭电大学将坐落于杭州经济技术开发区白杨街道学林街628号研究生公寓区39号楼，面积约972平方米的营业用房及相关设施、设备出租给云峰回收公司使用。云峰回收公司已对杭电大学出租的房屋现状作了充分了解，愿意承租该房屋。全部租赁物用途为商业经营性用房。经营餐饮业态的，要求控制在3家之内。租赁期限为5年，自合同签订之日即2014年11月28日起满60日（装修期）开始，合同期自2015年1月28日至2020年1月27日。2014年11月28日进行房屋交付。房屋租金每年1236000元，五年租金共计6180000元，云峰回收公司应在本合同签订日后30日内交纳第一年度租金，以后每年应在新的一个租赁年度开始前一个月交纳新租赁年度租金。逾期支付的，每逾期一天按应付款项1‰加收逾期滞纳金，直至付清时止。云峰回收公司须在合同签订当日缴纳房屋押金（即履约保证金）300000元。合同履行过程中无违约情况发生，合同期满后15个工作日内退还（不计息）。因云峰回收公司违约，杭电大学有权直接从房屋押金中扣除。杭电大学同意云峰回收公司根据业态合理分布需要将租赁物部分或全部转租。
合同签订后，杭电大学于2014年11月28日向云峰回收公司交付了房屋及相关设施。云峰回收公司于2015年2月17日支付房屋租金600000元，并于同年3月8日出具《保证书》，主要内容为近期资金紧张，先付60万元，第一年租金尾款于2015年4月30日前付清。对未及时支付的尾款将按1‰支付尾款滞纳金，直至缴清日为止，将缴纳滞纳金共计75600元。
2015年5月29日，云峰回收公司向杭电大学出具《申请报告》，主要内容为：云峰回收公司引进商户入驻承租商铺，入驻商户在使用过程中发现商铺隐蔽工程下水管道未接入市政管道，污水无法排放，造成商铺门前经常臭气熏天，严重影响商户经营，造成严重经济损失。请贵校与房屋建筑单位联系，尽快对下水管道予以接通。另请根据实际情况，对下水管道未接通前的租金给予减免退还与商户的赔偿。2015年6月3日，杭电大学向云峰回收公司出具《关于研究生公寓下水道堵塞事宜的回复函》，主要内容为：贵公司递交的报告我公司已收悉。该工程项目排水接管获相关部门验收通过，不存在下水管道未接入市政管道问题。2015年6月28日，杭电大学填报《杭州电子科技大学装修、改造申请表》，装修改造申请内容为：由于文津路商铺下水管道未开通，城管办要求我校就该商铺雨水、污水排放进行整改，清空管道内淤泥铺设污水管道，达到城管办排放要求，从而进行整改。预算总额9万元，时间为2015年7月中旬完成。2015年7月14日，杭电大学向云峰回收公司出具《关于文津路下水管道堵塞回函》，载明文津路商铺下水管道堵塞属实，杭电大学近期前来解决该问题请予配合。后续问题双方按合同约定协商解决。2015年7月14日、15日，杭电大学分别向云峰回收公司出具《维修通知书》，再次说明杭电大学将对下水管道堵塞进行维修，请承租单位予以配合。2015年9月1日，杭电大学（公共用房）取得浙3301**字第临时0494号《城市排水许可证》，准许在许可范围内向城市排水管网及其附属设施排放污水。2015年9月9日，杭电大学向云峰回收公司出具《维修完成通知书》，载明杭电大学已于2015年9月9日完成对研究生公寓区39号楼底层商铺区域发生污水外溢情况的维修整治，市政相关手续均已办妥，已经可以开始正常使用。
另查明，云峰回收公司承租案涉商铺后未直接经营，将案涉商铺转租给案外多名商户经营餐饮店。
上述事实由杭电大学提供的《房屋租赁合同》、保证书、付款凭证、投标书，云峰回收公司提供的《G区二期39#楼面积分布图》、保证金收款收据、杭州市区国有土地年收益合同书、杭电大学出具的授权书、申请报告、回复函、装修改造申请表、采取单一来源的情况说明、关于文津路下水管道堵塞回函、维修通知书、城市排水许可申请表、城市排水许可证、维修完成通知书以及原、被告庭审中的陈述加以证明。此外，杭电大学提供的临时排水许可证、暨封头开通使用决定书、房屋位置图、竣工验收记录、质量监督报告、评价报告，云峰回收公司提供的授权书、房屋租赁合同、竣工验收表，与本案无直接关联，本院不予认定。云峰回收公司提供的照片、收款收据，难以确定其真实性，不予认定。
本院认为，本案的争议焦点：一是案涉商铺污水外溢问题的责任方；二是案涉商铺因污水外溢所产生的损失范围。关于争议焦点一，杭电大学认为因云峰回收公司未开通管道封头，将部分污水未作处理直接排入雨水管导致雨水管内污垢堆积，污水外溢的责任在于云峰回收公司。云峰回收公司认为案涉商铺没有架设排污管道，没有办理排水许可证，污水外溢的责任在于杭电大学。本院认为，根据杭电大学出具的《杭州电子科技大学装修、改造申请表》、《关于文津路下水管道堵塞回函》、《维修通知书》、《城市排水许可证》、《维修完成通知书》，可以看出案涉商铺的污水、雨水管道未达到排放要求，杭电大学将其整改后，办理出排水许可证，解决了污水外溢问题，而并非如杭电大学所述系云峰回收公司未开通管道封头所致，故对于整改前污水外溢问题，责任在于杭电大学。关于争议焦点二，本院结合杭电大学的本诉请求与云峰回收公司的反诉请求进行综合分析。对于租金问题，云峰回收公司原本应按照约定于2014年12月28日前支付第一年度租金1236000元，但其仅于2015年2月17日支付了600000元，并于同年3月8日出具《保证书》，保证第一年租金尾款636000元于2015年4月30日前付清，至今未付。在案涉商铺转租经营餐饮店过程中，出现污水外溢问题。云峰回收公司于2015年5月29日书面告知杭电大学该问题。杭电大学进行整改，整改完毕后于2015年9月9日书面告知云峰回收公司。现云峰回收公司要求免除2015年9月9日前的房屋租金，杭电大学认为云峰回收公司应交纳全部租金。本院认为，案涉商铺出现污水外溢问题到问题解决期间的房屋租金应予扣除。云峰回收公司主张2015年4月出现污水外溢问题，但并无证据加以证明，本院按照云峰回收公司向杭电大学出具书面通知的时间即2015年5月29日开始计算。对于污水外溢问题的解决时间，杭电大学于2015年9月9日书面告知云峰回收公司维修整治完毕，本院将房屋租金扣除时间计算至2015年9月9日。2015年5月29日至2015年9月9日的房屋租金为350200元。2015年1月28日至2016年1月27日，云峰回收公司尚欠杭电大学房屋租金636000元，扣除350200元，还应当支付285800元。关于本诉中杭电大学要求支付滞纳金258888元，双方因污水外溢问题对于是否支付房屋租金以及租金数额产生争议，故在争议解决之前，租金数额和支付时间尚不确定，不宜计算滞纳金，本院对该项诉请不予支持。关于反诉请求，云峰回收公司要求杭电大学退还已支付的租金600000元并支付利息，本院已于前述，云峰回收公司尚应支付杭电大学房屋租金285800元，故该项反诉请求于法无据，本院不予支持。云峰回收公司要求杭电大学赔偿其保证金利息，于法无据，本院不予支持。云峰回收公司要求杭电大学支付其为排污而支出的施工及材料费用5200元，因其并无有效证据加以证明，本院不予支持。云峰回收公司要求杭电大学赔偿2015年9月9日前未转租出去的商铺收益损失185000元，因商铺转租具有或然性，且其主张数额并无合法依据，本院对该项请求不予支持。云峰回收公司要求杭电大学赔偿其营业损失2605500元，因云峰回收公司并未直接经营商铺，而是将商铺转租案外人经营，其并未提供证据证明已向案外人赔偿营业损失，故本院对该项请求不予支持。云峰回收公司要求杭电大学退还土地收益款972元，该款项为2015年1月1日至12月31日期间的费用，庭审中杭电大学认可云峰回收公司已交纳该款项，故2015年5月29日至2015年9月9日期间的土地收益款275元，杭电大学应退还给云峰回收公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、杭州云峰废旧物资回收有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州电子科技大学房屋租金285800元。
二、杭州电子科技大学于本判决生效之日起十日内退还杭州云峰废旧物资回收有限公司土地收益款275元。
三、驳回杭州电子科技大学的其他诉讼请求。
四、驳回杭州云峰废旧物资回收有限公司的其他反诉请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12749元，由杭州电子科技大学负担8677元，杭州云峰废旧物资回收有限公司负担4072元；反诉案件受理费17742元，由杭州云峰废旧物资回收有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 刘承娜
代理审判员 孙百芹
人民陪审员 王 宇
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 沈吉丹