天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第498号
上诉人（原审被告）张双喜。
委托代理人刘田禄，天津云汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所，住所地天津市南开区南丰路99号。
法定代表人孙璧，所长。
委托代理人马瑞端，该所干部。
委托代理人冯媛媛，该所干部。
上诉人张双喜因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第1780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张双喜及其委托代理人刘田禄、被上诉人天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所（以下简称南开区建委房管所）的法定代表人孙璧、委托代理人马瑞端、冯媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审人民法院查明，坐落于天津市南开区广开新街与广开南街交口处综合楼（6759平方米）及小农贸市场（平房271平方米）系案外人天津市南开区住宅配套建设管理办公室建设的房屋。2003年1月16日，原告与案外人签订《协议书》，约定案外人将上述房屋移交给原告，产权归原告所有。2003年3月15日，案外人将竣工验收合格的上述房屋移交给原告使用。随后，原、被告签订房屋租赁协议书一份，约定被告承租原告位于天津市南开区广开新街10号一层一间（西侧北头）、二层、三层、四层六间房屋（401室、408室、409室、413至415室）、五层的房屋，总建筑面积为4370.1平方米，期限5年。协议签订后，原告将上开房屋交付给被告承租，被告用于经营洗浴、夜总会。该协议到期后，原、被告于2008年4月15日续签了《房屋租赁协议》一份，由被告继续租用原告经营的上开房屋，月租金为50238元，期限自2008年7月1日至2013年12月31日止。期满后，双方未再续签租赁协议，被告仍继续使用上开房屋，并且被告向原告交纳了2014年1月份的租金。2014年2月13日，原告通知被告由于上开房屋另有其他用途，不再出租给被告，并要求被告将上开房屋交还原告，但被告则以原告的做法给其造成巨大经济损失为由，不同意将上开房屋交还原告。遂成讼。
南开区建委房管所向一审人民法院起诉请求：被告将租赁原告坐落于天津市南开区广开新街10号一层一间（西侧北头）、二层、三层、四层六间（401、408、409、413、414、415室）、五层，总面积4370.10平方米办公用房交还原告；案件受理费由被告承担。
一审人民法院认为，原、被告于2008年4月15日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，一审法院予以确认。该协议租赁期间届满后，原、被告没有再续签租赁协议，而被告继续使用涉诉房屋，原告也没有提出异议，且原告还收取了被告交纳的2014年1月份租金，故应认定双方原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。依据相关法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告于2014年2月13日通知被告不再将涉诉房屋出租予被告，此已经表明了原告解除原租赁协议，不再继续履行的意思表示，故原、被告于2008年4月15日签订的《房屋租赁协议》已解除。被告作为涉诉房屋的承租人理应将涉诉房屋返还原告，现被告继续占用涉诉房屋，没有合同或法律依据，故原告的诉讼请求，一审法院予以支持。
一审人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：本判决生效后三十日内，被告张双喜将坐落于天津市南开区广开新街10号一层一间（西侧北头）房屋、二层的房屋、三层的房屋、四层六间房屋（401室、408室、409室、413至415室）以及五层的房屋腾空交予原告天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所。案件受理费304000元，减半收取152000元，由被告张双喜担负，于一审判决生效后十五日内交付一审法院。
判决后上诉人张双喜不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决；二、上诉人不同意将诉争房屋腾交被上诉人，同时要求继续维持双方的租赁关系，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；三、诉讼费由被上诉人承担。理由为：一、本案的基本事实未审理清楚。上诉人承租的诉争之房没有房地产所有权证，属于临时建筑，一审法院在没有任何证据的情况下，仅凭被上诉人与天津市南开区住宅配套建设管理办公室在2003年11月6日签订的产权转让协议确认诉争之房具有合法房屋产权，被上诉人享有诉争之房的产权人合法资质，一审法院这一认定违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十、六十一条的规定，草率认定被上诉人已经具备产权人资格，有悖客观存在的事实。诉争房产权人是天津市南开区住宅配套建设管理办公室，被上诉人不具备诉争之房产权人资格，双方之间的转让行为无效。上诉人经过10年对诉争之房的租用，对该房进行改建，房屋的面积、结构与10年前有很大差异。上诉人与被上诉人实际租赁面积和期限，与一审法院认定的租赁面积和租赁期限不符，一审法院对此没有认真核实。双方在租赁期间被上诉人从未向上诉人提出解除或终止租赁关系的要求，双方均按先前的约定履行各自的责任和义务，被上诉人在2014年2月初突然提出终止双方租赁关系，并要求上诉人立即腾房，理由是南开区政府对诉争之房另有他用。一审法院以此为依据支持被上诉人主张，有悖法律依据和事实。上诉人在租用诉争之房时多次进行装修和维护，仅在2013年上诉人对于诉争之房投入巨额资金进行维护装修，本次装修费用仅工程费为8200000元，被上诉人单方终止双方正在履行的租赁协议，要求上诉人腾房，使上诉人先前投入的资金无法收回，给上诉人造成巨额经济损失。一审法院在审理过程中，对上诉人实际困难没有进行认真审理，主观臆断判决上诉人无条件腾房，一审法院判决有失公允。上诉人有大量员工，必须对员工进行妥善安置，一审法院对上诉人面临的负担没有考虑草率判决。二、本案审理程序违反《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定。诉争之房不具有产权证属于临时建筑，一审法院受理本案并进行审理，超出受理案件的范畴。本案诉讼标的超过4000多万元，依据法院级别受理案件规定，一审法院对此案没有管辖权。一审法院在审理本案时，适用简易程序违反《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，属程序违法。一审法院审理过程中遗漏了必要的当事人即天津市南开区住宅配套建设管理办公室参加诉讼，遗漏当事人使本案基本事实无法查清。
被上诉人南开区建委房管所辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由为：一、上诉人认为建筑属于违法建筑或临时建筑，与事实不符。这个建筑是天津市南开区住宅配套建设管理办公室投资建成的，主要用于居民的配套使用，属于公建、非住宅，有《天津市建筑安装工程和市政基础设施工程竣工验收备案通知书》为证，拿着这个东西就可以办理产权证。为什么没有办理产权证与本案无关，这个证明就能证明这个房子是天津市南开区住宅配套建设管理办公室建的，该房的产权交给被上诉人有《协议书》，被上诉人对该房产拥有所有权。二、关于租赁的期限和面积等问题，有《房屋租赁协议》为证，该租赁协议已经到期了，之后没有续签合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，属于不定期租赁合同，被上诉人解除合同时提前通知就行，对提前多长时间没有规定，但被上诉人已经提前2个月就通知了。
经本院审理确认，一审人民法院所查事实无误。
以上事实有书证、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人张双喜是否应当将诉争房屋腾交给被上诉人南开区建委房管所。关于本案诉争房屋的产权、租赁关系等事实，被上诉人南开区建委房管所在一审审理期间已提交《天津市建筑安装工程和市政基础设施工程竣工验收备案通知书》、《协议书》、《房屋租赁协议》等证据予以证实，上诉人张双喜虽对于诉争房屋的产权情况提出质疑，但对于上述三份证据的真实性及双方租赁关系未提出异议，故双方于2008年4月15日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，属合法有效，本院予以确认。关于上诉人提出的本案一审审理过程中存在一审法院没有管辖权、遗漏必要当事人、适用简易程序等违反法定程序问题的主张，经本院审查，本案一审审理过程并不存在明显违反《中华人民共和国民事诉讼法》相关管辖、简易程序适用范围规定的情形，同时，天津市南开区住宅配套建设管理办公室不属于本案所涉租赁合同纠纷中必须参加诉讼的当事人，且上诉人在本案一审审理期间并未对上述程序问题提出异议，故对于上诉人的该项主张，本院不予支持。关于诉争房屋租赁面积和租赁期限的问题，上诉人虽主张一审判决认定的租赁面积与事实不符，但未提交相应证据予以证明，本院无法支持。同时，双方均认可诉争房屋最初于2003年3月21日签订《房屋租赁协议》，约定自2003年7月1日开始租赁，对这一事实，本院予以确认。
本案双方当事人所签订的最后一份《房屋租赁协议》所约定的租赁期限为自2008年7月1日至2013年12月31日止，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，2013年12月31日之后张双喜继续使用诉争房屋、南开区建委房管所没有提出异议的，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”可见，对于不定期租赁关系的解除，出租人在通知承租人时应当为承租人预留出一定的合理期限。张双喜已租赁诉争房屋长达10年，并长期在诉争房屋投资进行商业经营，南开区建委房管所虽有权解除租赁关系，但其并未尽到为张双喜腾交房屋预留合理期限的法定义务，有违民法公平原则，一审判决张双喜腾房期限过短，本院予以变更。本院酌定在本判决生效后三年内，张双喜将坐落于天津市南开区广开新街10号一层一间（西侧北头）房屋、二层的房屋、三层的房屋、四层六间房屋（401室、408室、409室、413至415室）以及五层的房屋腾空并交付南开区建委房管所。在此期间，双方之间对诉争房屋租赁的相关事宜按照原《房屋租赁协议》履行。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更天津市南开区人民法院（2014）南民初字第1780号民事判决为本判决生效后三年内，上诉人张双喜将坐落于天津市南开区广开新街10号一层一间（西侧北头）房屋、二层的房屋、三层的房屋、四层六间房屋（401室、408室、409室、413至415室）以及五层的房屋腾空并交付被上诉人天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所；
二、驳回上诉人张双喜其他诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费80元，由上诉人张双喜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 张 璇
代理审判员 郭 雄
二〇一四年八月十四日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……