海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终919号上诉人（原审被告）：田金山。委托诉讼代理人：李知敏。委托诉讼代理人：喻红波。被上诉人（原审原告）：富荣校。委托诉讼代理人：马四毛。原审第三人:三亚鑫喜实业发展有限公司。法定代表人:田金山。原审第三人：三亚津海物业发展有限公司。法定代表人：陈锡昆。委托诉讼代理人：汪世业。委托诉讼代理人：林广博。上诉人田金山因与被上诉人富荣校，原审第三人三亚鑫喜实业发展有限公司（以下简称鑫喜公司），原审第三人三亚津海物业发展有限公司（以下简称津海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田金山及其委托诉讼代理人李知敏、喻红波，被上诉人富荣校的委托诉讼代理人马四毛，原审第三人鑫喜公司的法定代表人田金山，原审第三人津海公司的委托诉讼代理人汪世业、林广博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人田金山上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定上诉人与被上诉人间签订的《铺面租赁合同》合法有效，属于基本事实认定错误，证据不足。1、根据一审第三人津海公司提供的证据“临建字（2011）077号《临时建设工程规划许可证》”及上诉人依法向三亚市综合行政执法局调取的证据材料，均能明确显示涉案铺面为临时建筑，使用期限从2011年8月23日起算至2013年8月23日止。根据《中华人民共和国城乡规划法》第44条：“临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除”、《中华人民共和国土地管理法》第57条：“临时使用土地期限一般不超过二年”、《海南省城乡规划条例》第46条：“进行临时建设应当经市、县、自治县人民政府城乡规划主管部门批准，使用期限不得超过2年；需要延期的，应当向市、县、自治县城乡规划主管部门申请延期，经批准可以延期1次，最长期限不得超过1年。临时建设应当在批准使用期限届满前自行拆除”之规定，本案中，被上诉人或津海公司应在使用期限内（即2013年8月23日前）向规划主管部门申请延期，否则则为违法建筑。一审法院在未调查清楚证据的基础上直接作出认定，属于认定事实错误。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。上诉人与被上诉签订《铺面租赁合同》的时间为2013年11月6日，而实际上被上诉人“出租”的铺面自2013年8月23日即己到期，且直至一审法庭辩论终结前被上诉人均未向上诉人或一审法院提供相关延期许可证明，故上诉人与被上诉人签订的《铺面租赁合同》违反法律法规的强制性规定，应为无效。二、一审法院未认定上诉人于2015年2月向被上诉人支付“租金”人民币10万元，属于认定基本事实不清。1、签订的《铺面租赁合同》中，第一层铺面面积为542平方。2015年1月26日，上诉人授权鑫喜公司与案外人田起名（系上诉人儿子）签订《店铺转租合同》，约定将原《铺面租赁合同》一楼铺面542平方中的300平米转租给案外人田起名经营汽车美容店，月租金为每平方米为人民币52元，年租金人民币18.72万元。租赁期间为四年，自2015年2月1日起至2019年1月31日止。2015年2月17日，案外人田起名、田小明分别向鑫喜公司股东付建新支付5万元，共计10万元。2015年2月17日，鑫喜公司股东付建新按被上诉人要求，从银行取10元现金交至凤凰水城南岸别墅会所处，一审时因故未取得银行流水记录加以证明，仅庭审中陈述并请求查明该事实。但法院未依职权调查，且不予认定上诉人2015年2月支付10万元租金的事实，导致判决错误。2、被上诉人2015年12月2日向案外人田起名出具的《收条》：“今收到租金叁万柒仟元整，还欠伍万元整”，证明被上诉人收到租金合计13.7万元（即本次收到3.7万元和鑫喜公司股东付建新支付10万元）。三、一审法院未查明涉案租赁商铺的实际转移经营的时间，导致计算“租金”的时间及金额错误。被上诉人主张2015年5月10日收回铺面，但未提供任何证据。相反，上诉人提供“鑫喜商务酒店”的手写经营记录，证明涉案铺面己于2015年4月6日移交被上诉人。但一审法院未予采信，却认定房屋移交时间为2015年5月10日，没有事实根据，据此计算租金及违约金是错误的。四、适用法律错误。(一）一审法院判决第一项确认双方订立的《铺面租赁合同》于2015年3月31日终止，属适用法律错误。涉案合同因违反强制性规定而自始无效，不存在合同终止。(二）被上诉人未举证证明上诉人的违约行为导致其遭受损失的事实，一审法院即按最高比例计算违约金数额，将约定的日罚百分之一的违约金，调整为欠缴租金的30%，显属适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律不当，判决错误，请求依法发回重审。被上诉人富荣校辩称：第一，证据应当在举证期限内提交。上诉人提交的证据不符合规定；第二，涉案建筑不属于违法建筑；第三，涉案商铺是付建新的，不是自建。租赁期内，行政主管部门并未认定涉案铺面是违法建筑。双方签订了租赁合同，办理了营业执照。若是违建，不可能办理营业执照；第三，关于上诉人交回商铺的时间。涉案合同因上诉人迟延支付租金而被解除。合同解除后上诉人迟延返还铺面。现双方在返还铺面时间发生争议，上诉人应承担举证责任。上诉人未能举证证明返还铺面时间，应承担不利后果。一审法院基于被上诉人自认，认定返还铺面时间为2015年5月10日；第四，没有证据证明被上诉人收到付建新支付10万元租金；第五，合同约定违约金按日百分之一计付。一审法院认为约定违约金过高，把违约金调低。约定违约金也是双方的真实意思表示。综上，请驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人津海公司：第一，临时用地与临时建设是两个不同的概念。涉案土地是部队用地，不受地方规划条例调整，不在三亚市政府规划范围之内；第二，涉案建筑及土地属于行政法律规范的范围；第三人津海公司的铺面未被认定为违法建筑之前是合法的；第三，涉案建筑是经过批准建设的，上诉人上诉主张适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条是不正确的。上诉人主张临时建筑经过两年就要拆除，这是城乡规划法的内容。第三人津海公司取得临时规划许可证，并未限定两年期限；第四，上诉人提出的收条记载案外人收到租金，与本案没有关联。第三人鑫海公司述称：与上诉人的上诉意见一致。富荣校向一审法院起诉请求：一、确认双方2013年11月6日签订的《铺面租赁合同》于2015年5月10日终止；二、田金山支付2015年2月2日至5月10日的租金23.3347万元，第三人鑫喜公司承担连带责任；三、田金山应支付违约金109.60896万元，第三人鑫喜公司承担连带责任；4、由田金山承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年2月18日，津海公司与海南省三亚警备区签订《土地租赁合同》，约定津海公司租赁三亚警备区农场位于三亚市技工学校后侧约242.62亩荒地用于兴建商铺和仓库。租期6年（2011年2月28日至2017年2月27日）；期满后续签2个周期，一个周期6年。合同签订后，津海公司在该地块兴建了一批临时建筑（商铺及仓库），并于2011年8月23日取得临建字[2011]077号临时建设工程规划许可证。2012年1月16日，津海公司与富荣校签订《铺面租赁合同》，约定津海公司将所建型材二区1号至29号商铺租赁给富荣校，第一层970平方米、第二层为970平方米、第三层为1896平方米。租期5年，未约定起止时间。合同还约定，租赁期间将承租房产转租，需提前一个月征得津海公司书面同意。2013年11月6日，富荣校与田金山签订《铺面租赁合同》，约定富荣校将位于三亚市师部农场技工学校路商铺租赁给田金山，第一层542平方米、第二层542平方米、第三层1000平方米，租期自2014年2月2日起至2019年1月31日止；押金15万元，年租金85.632万元，每个租赁年度期满一个月内缴纳。合同还约定，田金山欠缴租金20日内的，按欠缴总额每日百分之一支付违约金；拖欠租金达20日或以上的，除支付违约金外，富荣校有权终止合同，自送达书面解除合同通知书之日起7日内，田金山应无条件退出租赁房屋；田金山违反本合同其他义务的，按本条约定处理，富荣校有权解除合同。合同签订后，田金山将涉案房屋用于经营“鑫喜商务酒店”，并于2014年1月16日支付15万元押金及一年租金85.632万元。第一个租赁年度期满后，田金山未支付第二年度租金，富荣校遂提起诉讼。另查明，津海公司知悉并默认富荣校的转租事实。田金山曾以个人名义与津海公司签订房屋租赁合同，租赁其它铺面用于经营“鑫喜商务酒店”。“鑫喜商务酒店”无营业执照。田金山承认2015年3月收到解除合同的口头通知。一审法院认为，富荣校与津海公司签订的《铺面租赁合同》约定租期5年，但未约定租期的起止时间，租期以合同签订之日起算，即租期自2012年1月16日起，至2017年1月15日。而富荣校与田金山签订的《铺面租赁合同》，租期为2014年2月2日至2019年1月31日，部分超出富荣校与津海公司签订的《铺面租赁合同》约定的租期；未超出的部分，未违反法律规定且津海公司默认，应为有效；超出部分应为无效。由于田金山欠缴第二年度租金已超过20日，根据约定富荣校有权解除合同，自田金山收到解除通知时合同解除。对于解除合同的日期，富荣校主张2015年1月底、2月初通知解除山，但未举证证明，不予采信；田金山承认2015年3月收到解除通知，但未确认具体日期，应推定3月31日为收到之日，据此认定富荣校与田金山签订的《铺面租赁合同》2015年3月31日解除。履行涉案合同支付租金义务的是田金山。田金山系鑫喜公司的法定代表人，但并无证据证明田金山签订涉案合同是其履行法定代表人职务的行为。故应认定田金山为涉案合同一方当事人，由其享有合同权利与承担合同义务。田金山主张其拖欠房租的期间为2015年2月2日至4月6日，在此期间已经支付10万元，但未能提出付款凭证等有效证据证明，富荣校也不予认可，故不予支持。鑫喜公司提出的“鑫喜商务酒店”的手写经营记录无富荣校的签名，且富荣校不予认可，故不予采信。田金山或鑫喜公司未能举证证明于2015年4月6日移交涉案房屋；富荣校自认2015年5月10日移交房屋，予以采纳。田金山欠缴租金期间97天（2015年2月2日至5月10日），欠缴租金22.75万元（85.632万元÷365天×97天）。故富荣校诉求田金山支付2015年2月2日至5月10日期间的租金，予以支持；超出22.75万元的部分，不予支持。田金山未按合同约定支付租金构成违约，应当承担支付与欠缴租金22.75万元相应的违约金责任。合同约定违约金计算标准为日罚（欠缴租金数额）百分之一，显然过高，应调整为欠缴租金的30%，即6.82万元（22.75万元×30%）比较合理。富荣校诉求违约金数额超出6.82万元的部分，不予支持。鑫喜公司与富荣校不存在合同关系。富荣校请求鑫喜公司承担连带责任没有事实和法律依据，不予支持。另，鑫喜公司未提出反诉请求富荣校对装修予以补偿，故不予审理。鑫喜公司可另诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认富荣校与田金山于2013年11月6日签订的《铺面租赁合同》已于2015年3月31日终止；二、田金山应于本判决生效之日起十日内向富荣校支付欠缴租金22.75万元；三、田金山应于本判决生效之日起十日内向富荣校支付违约金6.82万元；四、驳回富荣校其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16764元，减半收取8382元（富荣校已预交），由富荣校负担4382元，田金山负担4000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。田金山提交《行政许可（审批）决定书》、《临时建设工程规划许可证》各一份，用于证明自2013年8月23日起涉案房屋成为违法建筑；还提交海南省农村信用社ATM转账单据及银行业务回单、三亚农商银行业务回单、借记卡账户历史明细、收条各一份，用于证明田金山已支付10万元租金的事实。富荣校、鑫喜公司、津海公司无新证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富荣校对上述证据均表示异议。鑫喜公司的质证意见是认可田金山所提证据的证明内容。津海公司对田金山提交的证据的真实性无异议，与案件事实是否具有关联性则由法院依法判断，但均与津海公司无法律上利害关系。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《行政许可（审批）决定书》、《临时建设工程规划许可证》提供于一审期间并已经过质证，不是新证据。收条未记载支付租金方名称，仅根据该收条不能认定所记载租金为田金山支付。其它证据，收款人均非富荣校，与本案事实没有关联性，富荣校亦表示异议，不予采信。本院认为，本案二审的争议焦点，一是关于富荣校与田金山2013年11月6日签订的《铺面租赁合同》是否有效的问题；二是承租人田金山何时返还涉案铺面的问题；三是田金山是否已经支付10万元租金，以及田金山是否应当支付2015年2月2日至5月10日期间租金23.3347万元的问题。一、关于富荣校与田金山2013年11月6日签订的《铺面租赁合同》是否有效的问题从涉案《铺面租房合同》文本看，该合同由富荣校与田金山本人签名订立，出租人一方是富荣校，承租人一方是田金山。田金山抗辩主张该合同是其代表鑫喜公司订立的，应由鑫喜公司享有合同权利与承担合同义务。田金山是以本人名义，而非以鑫喜公司法定代表人的名义订立该合同，合同文本亦未盖有鑫喜公司公章。故田金山主张鑫喜公司为该合同的承租人一方，应当由其支付租金义务及承担违约金责任，证据不足，不予支持。因此，应当认定该合同的双方当事人为富荣校与田金山。涉案房屋系津海公司经申请取得三亚市综合行政执法局颁发的临建字（2011）077号《临时建设工程规划许可证》后建设的，批准的使用期限自2011年8月23日起算，但未限定截止日期。目前，涉案房屋并未被有关行政主管部门限定为使用期限不得超过2年，亦未被依法认定为违法建筑。田金山根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《海南省城乡规划条例》第四十六条之规定，上诉主张涉案房屋为违法建筑导致涉案合同无效。而违法建筑的认定，应当由有关行政主管部门依其职能按照法定程序作出。但田金山并未提出涉案房屋被有关行政主管部门依法认定为违法建筑的事实，且涉案房屋既未存在未经批准或者未按照批准内容建设的情形，亦不存在超出批准的使用期限的情形。因此，田金山以涉案房屋系违法建筑为理由主张涉案合同无效的理由不能成立，不予支持。综上，涉案合同是富荣校与田金山双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。由于承租人田金山迟延支付租金构成违约，出租人富荣校遂依据约定通知解除涉案合同。因此，一审判决确认涉案合同于2013年3月31日终止，有事实与法律依据，予以维持。二、关于承租人田金山何时返还涉案铺面的问题鑫喜公司提出“鑫喜商务酒店”手写经营记录证明已于2015年4月6日返还涉案房屋，该记录系鑫喜公司经营“鑫喜商务酒店”过程中对经营情况作出的单方记载，并非关于返还涉案房屋事实的记载，且无接收人一方的签名，富荣校本人亦不予认可，不予采信。富荣校自认接收返还涉案房屋的时间为2015年5月10日，比鑫喜公司主张的返还时间迟了34天。本案承租人田金山经出租人富荣校催收租金后，在较长的期间内仍拒不支付租金，可以认定承租人田金山具有拖欠租金的主观故意，故富荣校自认的返还时间2015年5月10日符合常理，予以采纳。一审法院采信富荣校自认的返还时间，并无不妥。田金山上诉主张一审判决认定返还涉案房屋的时间错误的理由不能成立，不予支持。三、关于田金山是否已经支付10万元租金，以及田金山是否应当支付2015年2月2日至5月10日期间租金23.3347万元的问题田金山二审期间提交的书证有收条、海南省农村信用社ATM转账单据、银行业务回单、三亚农商银行业务回单、借记卡账户历史明细各一份，用于证明田金山已支付10万元租金的事实。其中，收条上虽有富荣校签名但未记载付款人名称，仅根据该收条不能排他性认定持有该收条的人为付款人；其它书证所记载的收款人均非出租人富荣校，无法认定其内容与本案事实具有关联性，富荣校亦表示异议。因此，本院不予认定田金山于2015年2月期间支付过10万元租金的主张事实。本案双方争议的实质问题是占有使用涉案房屋的对价。根据田金山实际占有使用涉案房屋的事实，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，田金山依法应当支付相应的对价，或者是房屋租金，或者是房屋占有使用费。至于富荣校取得该对价利益是否合法与正当，系另一性质法律关系，并不能阻却田金山向富荣校履行给付房屋租金或者房屋占有使用费的义务。涉案合同于2015年3月31日解除。因此，田金山应当依据合同支付至合同解除之日止所拖欠的租金。自合同解除之日起至2015年5月10日涉案房屋返还之日止，在此期间双方已不存在房屋租赁法律关系，田金山对富荣校并不负有支付租金的合同义务。一审判决认定田金山在此期间对富荣校仍负有支付租金的合同义务，显属说理不当，应予纠正。本案中，富荣校请求田金山支付自合同解除之日起至涉案房屋返还之日止期间的“房屋租金”，实为房屋占有使用费。因此，田金山对富荣校履行的给付义务，一是依据合同支付至合同解除之日止拖欠的租金，二是支付自合同解除之日起至涉案房屋返还之日止的房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，田金山应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，田金山应当向富荣校支付2015年2月2日至5月10日期间租金及房屋占有使用费合计23.3347万元（85.632万元÷365天×97天）。，因此，一审判决第二项处理结果并无不当，予以维持。综上所述，上诉人田金山的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5736元，（上诉人田金山已预缴），由上诉人田金山承担。本判决为终审判决。审判长  陈德雄审判员  李柔翰审判员  王晓艳二〇一六年八月二十六日书记员  陈 颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……