天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民二初字第1481号
原告北京吴裕泰茶业股份有限公司，住所地北京市东城区东四北大街44号。组织机构代码10130730-0
法定代表人刘海燕，该公司董事长。
委托代理人杨虹珍，北京市东城区景山法律事务所法律工作者。
被告天津优泰投资管理有限公司，住所地天津市武清区大碱厂镇幸福道8号302-060（集中办公区）。组织机构代码58642650-X
法定代表人吴彤，该公司总经理。
委托代理人黄晓光，天津宇平律师事务所律师。
委托代理人解方，天津宇平律师事务所律师。
原告北京吴裕泰茶业股份有限公司与被告天津优泰投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京吴裕泰茶业股份有限公司的委托代理人杨虹珍、被告天津优泰投资管理有限公司的委托代理人黄晓光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京吴裕泰茶业股份有限公司诉称，原告与被告于2012年5月25日签订了房屋租赁协议：自2012年8月24日至2014年12月31日止，每年6月24日前缴纳下一年度的房屋租金。按照协议的约定，原告公司承租了位于天津市河西区永安道185号底商铺面房屋，并在2013年6月23日续租时缴纳了下一年度的全年房屋租金共553690元，但是由于原告公司需要进行市场资源的战略整合，故需要提前终止原告公司与被告的房屋租赁协议，因此原告于2013年6月23日缴纳下一年度房屋租金后，多次与被告协商解除协议，并要求退还原告已经缴纳的房租等事宜，但是被告以招租困难，没有找好商户为由，坚持不同意与原告解除协议，也不同意按照协议约定，退还原告房租。原告在2013年9月23日进行了撤店工作，并将店面钥匙交与被告。综上，原告认为，双方签订的协议中第9条对双方的权利义务做了约定，原告提前解除协议事出有因，但是被告一方坚持不同意按照协议条款解除，也不能协商解决，缺乏基本的诚信原则。故起诉至法院。请求判令：1、被告退还原告房屋租金378352.85元；2、诉讼费和代理费由被告承担。
原告北京吴裕泰茶业股份有限公司提供如下证据：1、房屋租赁协议原件4页；2、天津市地方税务局发票原件1页；3、房屋租赁协议终止书原件2页；4、房屋租赁协议终止函原件4页；5、天津市河西区永安道185号底商交接单原件4页；6、2013年9月25日录音原件1页；7、2013年10月录音原件1页；8、叶鑫龙和吴彤从2013年8月至9月的电话和短信原件2页；9、照片原件2张，证明2013年10月被告已经开始向外招租；10、民事判决书复印件2份；11、调查笔录一份。
被告天津优泰投资管理有限公司辩称，要求法院在查明事实的情况下，驳回原告的诉讼请求。根据合同第十一条第三款的约定，被告认为原告的解除行为构成违约，影响了被告的预期收益。同意解除合同。合同第九条第二款第五项约定乙方提前解除合同需要提前三个月书面通知甲方，并且支付三个月的违约金，被告认为如果原告按照该协议解除合同，应该支付被告六个月的租金。第十条第二款已经对三个月的违约金约定的很清楚，这种情况下是三个月，第九条第二款第五项中的“并”字表明原告应该给付被告三个月租金及三个月违约金，在原告给付租金和违约金后我们同意退还原告税后的租金。
被告天津优泰投资管理有限公司提供如下证据：1、交税记账联发票复印件一张；2、企业所得税发票复印件一张。
针对原告提交的证据，被告的质证意见是对证据1、2无异议；证据3真实性有异议，被告没见过；证据4没有异议，9月19日已经收到了；证据5有异议，没有收到，姓张的也不是被告公司的人；对证据6、7、8不要求播放，对真实性、合法性、关联性不予认可；证据9真实性、合法性、关联性不予认可；证据10真实性无异议，认可判决的效力，但要求原告继续履行合同；证据11真实性认可。
针对被告提交的证据，原告的质证意见是对证据1真实性认可；对证据2真实性认可，但企业所得税应当由被告自行交纳。
本院认证意见如下：
原告向本院提交的证据1、2、4、10、11，被告没有异议，本院予以采信；证据3与证据10能够相互印证，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据5被告虽不予认可，但无相反证据佐证，故该证据与本案具有关联性，本院予以采信；证据6属于视听资料，该证据的取得并未违反法律禁止性规定，且与证据5相互印证，故本院予以采信；证据7、8与本案不具有关联性，本院不予采信；证据9不能证明与本案具有关联性，本院不予采信。
被告向本院提交的证据1、2来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。
本院经审理查明：原、被告于2012年5月25日签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：“被告将面积为140平米的位于天津市河西区永安道185号的底商租给原告经营，租期自2012年8月24日至2014年12月31日，其中2012年8月24日至2013年8月23日的租金是537800元（含税），租金408000元／年，开票税金129800元。2013年8月24日至2014年8月23日的租金是553690元（含税），租金420000元／年，开票税金133690元。2014年8月24日至2014年12月31日的租金是276845元（含税），租金210000元／年，开票税金66845元。同时该租赁协议第9.2.5款约定，租赁期间内，如乙方（原告）擅自解除本协议，必须提前三个月书面通知甲方，并支付甲方三个月租金作为违约金。原告北京吴裕泰茶业股份有限公司于2013年6月23日向被告交纳了2013年8月24日至2014年8月23日的租金553690元（含税），2013年7月12日被告向天津市武清地税局交纳营业税及附税31283.5元，2013年8月15日被告向天津市武清地税局交纳企业所得税22164.86元，（所属期限自2012年1月1日-2012年12月31日），2013年8月15日被告向天津市武清地税局交纳2013年8月1日-8月31日企业所得税842.26元。之后原告因战略调整，需要重新整合，关闭该店，故原告于2013年9月18日向被告发出《房屋租赁协议》终止函，被告于2013年9月19日收到该终止函。2013年9月27日原告腾空租赁房屋，同日原告通过EMS向被告单位住所地天津市河东区津塘路42号邮寄了已腾空租赁房屋的钥匙九把，但被告否认收到过钥匙，但认可2013年10月上旬收回房屋。现原告起诉来院，请求：1、被告退还原告房屋租金378352.85元；2、诉讼费和代理费由被告承担。被告不同意原告的诉讼请求。
本院认为，原告北京吴裕泰茶业股份有限公司与被告天津优泰投资管理有限公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同的表现形式和约定的实质内容合法，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，原、被告在协议中约定，租赁期间内如原告擅自解除本协议，必须提前三个月书面通知被告，并支付三个月租金作为违约金，即双方约定了原告享有随时解除权，同时也约定了该解除权生效的条件和应当承担的违约责任。现原告按合同约定已于2013年9月18日向被告发出书面终止函解除房屋租赁合同，原告此行为并未违反合同约定及法律禁止性规定，应为合法有效。原告于2013年9月27日已将租赁房屋腾空并将房门钥匙9把通过EMS方式送达到被告住所地。因此双方的租赁关系已经解除。现原告要求被告返还房屋租金的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。但数额应予调整，调整后的数额为359525.74元。关于被告已交纳的营业税及附税31283.5元应到相关部门办理退费手续。关于被告辩称未收到租赁房屋钥匙的理由，证据不足，本院不予采信。据此，本院确认原、被告于2013年9月27日房屋租赁合同解除。关于原告要求被告承担本案代理费的诉讼请求，未向本院提供证据，故本院不予支持。关于被告辩称已交纳企业所得税22164.86元应从退还租金中扣除的抗辩意见，鉴于该笔费用是交纳2012年1月1日至2012年12月31日的企业所得税，而原告在2012年8月24日至2013年8月23日的合同履行期内的税金129800元已经向被告交纳完毕，故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起10日内，被告天津优泰投资管理有限公司退还原告北京吴裕泰茶业股份有限公司房屋租金359525.74元；
二、驳回原告北京吴裕泰茶业股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6837元，由原告北京吴裕泰茶业股份有限公司负担178元，被告天津优泰投资管理有限公司负担6659元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡荣华
代理审判员 赵战勇
人民陪审员 王宝起
二〇一四年四月二日
书 记 员 张 宋
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。