西藏自治区米林县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）米民初字第19号
原告（反诉被告）王玉兰，女，1963年5月21日出生，汉族，初中文化，群众，经商。
被告（反诉原告）左少兰，女，1952年10月29日出生，汉族，高中文化，群众，退休干部。
原告王玉兰与被告左少兰房屋租赁合同纠纷一案，立案受理后，被告左少兰提起反诉，本院决定合并审理。依法由审判员田勤独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王玉兰，被告（反诉原告）左少兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉兰诉称，2014年4月12�，双方签订房屋租赁合同，王玉兰承租左少兰位于南迦巴瓦大酒店附近的拉尼丁嘎退休区的20间房屋用于开招待所。约定每间月租200元，租金每年按10个月计算40000元／年，租期6年，合同到期后该房屋如不出售，由王玉兰继续承租。2014年4月，王玉兰对所承租的房屋用铁皮和木线条进行吊顶，对外墙和部分内墙粉刷涂料，安装电线及线管、电视闭路线，装修两间卫生间并安装了两台电热水器和浴霸，对出租房前约160平方米的道路做了路面硬化，并搭建1间木板房，购买了电视、床、床垫及床上用品等，花费共计145280.8元。
2014年12月19日，王玉兰因意外事故受伤，被送往医院急救，治疗期间，将承租的房屋钥匙交由左少兰保管，并委托左少兰如果有人承租该房屋，就让左少兰帮忙出租出去。2015年5月，王玉兰治疗结束返回米林县时左少兰已将房屋出租，王玉兰多次向左少兰要回房屋，继续履行双方签订的租赁合同，均遭拒绝。故诉至法院，请求判决左少兰继续履行房屋租赁合同，并承担案件诉讼费。
被告左少兰辩称并反诉称，2014年4月，左少兰与王玉兰签订房屋租赁合同，出租房屋27间（包括卫生间、厨房7间），租期3年从2014年4月12日至2017年4月12日止，第一年租金48000元，后两年租金40000元／年，三年后租金根据实际情况协商增加。2015年4月为房屋正式交付完毕时间，故左少兰2014年4月12日至2015年4月12日交付10间房屋，2014年8月1日至2015年4月12日交付8间房屋。第一年租金（200元9间＋300元1间）12月＝25200元；（200元8间＋1600元12／30天）8月＝13424元，共计38642元（其中2间2015年4月至9月未计算），但王玉兰仅支付6300元房租，并拖欠水费1400元（2元／吨700吨）、电费3196元（1元／度3196度）。
2014年王玉兰受伤后，出租房水管损坏无人管理，2015年1月23日，王玉兰亲属将出租房钥匙交给左少兰，让左少兰维修水管，并代管出租房，之后王玉兰又打电话让左少兰将出租房租出去，但没商量代管期间的其他事项。左少兰代管期间产生水管修理费240元，电表安装费1360元。2015年4月至8月，王玉兰治疗结束后，既没有主张要回钥匙，也没有交租金、水电费、水管维修费、电表安装费，还说过不继续租房，2015年9月却又要求继续租房。王玉兰恶意拖欠房租先违约，左少兰有权收回房屋；王玉兰未经左少兰同意装修房屋，对其产生的装修费不予赔偿，且所购买的物品，均已搬走，不能主张赔偿费。
左少兰反诉请求，王玉兰继续租房须预付后两年租金80000元及房屋押金；支付租赁期间的租金38642元、水费1400元、电费3196元、水管修理费240元、重装电表费1360元，共计44820元；支付代管期间的劳务费及反诉费。
反诉被告王玉兰辩称，1、不是故意拖欠房租，是左少兰未按约定交付后两间房屋，现愿意支付拖欠的租金，但2015年左少兰代管期间所收的租金，应从王玉兰应付的租金中扣除。2、希望继续履行原合同，租期6年，2014年的租期不计算在合同期内，从2015年1月1日房屋全部交付时计算，房租按季度支付，交水电费押金3000元。3、王玉兰对房屋进行了装修，花费较大，受伤后，是处于信任将房屋交给左少兰代管。4、如不继续履行合同，要求左少兰支付违约金，并赔偿其装修费、购买家电、家具、床上用品等费用及装修过程中的劳务费。
经审理查明，2014年4月12日，王玉兰与左少兰签订房屋租赁合同，由王玉�承租位于南迦巴瓦大酒店附近的拉尼丁嘎退休区左少兰的房屋20间约190平方米，用于开招待所。合同约定租期6年，期满后房屋如不出售，则由王玉兰继续承租，房屋交付后第一年租金48000元，后两年租金40000元／年，三年后租金由双方协商决定，租金按季度支付，于每季度的第一日前支付，水电费押金3000元。2014年4月12日合同签订之日，左少兰未按约定将20间房屋交付完毕，故王玉兰也未支付第一季度的租金12000元。合同履行过程中，双方又口头约定，左少兰分两次交付房屋，但交付时间仍不明确；租金按交付的房屋每间200元计算，但交付租金的时间未约定。2014年7月31日之前左少兰交付房屋10间；2014年8月至2014年12月31日左少兰仅交付房屋8间，其余两间房屋左少兰已于2014年3月15日出租给他人。根据左少兰交付房屋的时间及数量，王玉兰应支付租金27600元，2014年王玉兰�支付6300元。
2014年4月，王玉兰对部分出租房进行了装修，包括室内铺地板胶、用铁皮和木线条吊顶，对外墙和部分内墙粉刷涂料，安装电线及线管、电视闭路线，对两间卫生间进行了装修并安装了两台电热水器和浴霸，对出租房旁边的道路作了路面硬化（约160平方米），搭建1间木板房，并购买了电视、床及床上用品等。
2014年12月19日，王玉兰因意外事故眼睛受伤，治疗期间，王玉兰将房屋钥匙交由左少兰保管，并委托左少兰将承租的房屋出租，2015年1月，左少兰将房屋陆续出租，2015年9月，王玉兰要求左少兰交付房屋，继续履行双方签订的租赁合同，但双方对交付房屋、支付租金、水电费等发生争议，左少兰拒绝交付房屋之后王玉兰将购买的部分电视、床、床垫及床上用品从左少兰处搬走。左少兰代管�屋期间，收取租金10900元。
另查明，2014年左少兰将房屋租给王玉兰时，总电表度数为0度，总水表为55吨。2015年1月23日，出租房总电表度数为2471度，水表为755吨，期间左少兰的租户及王玉兰的亲属均在使用水电。
以上事实有下列经过庭审举证、质证、认证的证据足以认定：双方当事人的陈述、答辩、调查笔录，范某某、文某某、任某某、锯某某的调查笔录。王玉兰提供的证人钟某甲、钟某乙、王某某、陈某甲的证言；陈某乙的工资证明、杨某某的证明，陈某甲的证明两份、照片34张；收据、乐山五金店收款收条及发票、兴隆百货贸易商行收款收据及发票、宝华电器购货单两张、步步高电器销售凭证、名优家私的收款收据及发票、川林棉絮店销货单及发票。左少兰提供的房屋租赁合同、房屋所有权证、土�使用证及水表、电表底度，2015年左少兰代管房屋期间的记账凭证及调查笔录。本院予以确认。
本院认为，原、被告提供的两份房屋租赁合同，均有修改，左少兰向本院提供的房屋租赁合同有增加内容和字迹修改的痕迹，但王玉兰对修改的内容予以认可，故本院认为左少兰向本院提供的房屋租赁合同可以作为有效证据使用。
原、被告签订的房屋租赁合同以及交付房屋的补充约定，系双方协商一致的结果，属双方真实意思表示，未违反有关法律规定，该租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力，应受法律保护。原、被告双方口头补充合同约定，左少兰分两次交付房屋，但没有约定交付房屋的具体时间，交付租金的时间也不明确，左少兰称房屋交付日期截至2015年4月12日，但未提供相关证据予以证明，本院�予采纳。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，但左少兰未按约定的房屋数量交付房屋，左少兰作为先履行义务的一方而未按约定履行，王玉兰作为后履行支付租金的一方可以拒绝履行相应的义务，对左少兰提出王玉兰恶意拖欠租金，应当解除房屋租赁合同的辩护意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限约定不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，现王玉兰要求左少兰交付房屋，符合法律规定，予以支持，且王玉兰应承担支付租金的义务。
王玉兰受伤后，处于对左少兰的信任，将房屋钥匙交左少兰保管，之后并委托左少兰将房屋另行出租，左少兰承认2015年1月收到钥匙并将房屋出租，本院认为，双方房屋代管委托合同关系成立，并符合法律规定，对双方具有约束力。王玉兰委托左少兰代管房屋，双方未约定委托期限，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，双方可以随时解除委托合同。2015年9月王玉兰要求左少兰交付房屋，双方发生纠纷，王玉兰将购买的部分物品搬走，视为双方解除委托合同。王玉兰委托左少兰代管房屋，未约定劳务费，但左少兰按照约定将房屋出租并代收租金，履行了委托义务，左少兰主张代管房屋期间的劳务费，符合法律规定，本院予以支持。根据委托合同的法律规定，左少兰在代管期间收取的租金，应当转交给王玉兰。
关于租金的计算。王玉兰使用期间应支付租金共27600元，按照每间200元／月计算，根据左少兰2014年7月31日前交付10间，即200元／月10间3个月＝6000元；2014年12月31日前交付房屋8间的时间，即200元／月18间6个月＝21600元，截至2015年1月12日共计27600元。王玉兰委托代管期间18间房屋的租金共32400元，按照每间200元／月计算，从2015年1月12日至2016年9月12日止，即200元18间8个月＝28800元。2014年王玉兰已支付租金6300元，左少兰代管王玉兰的18间房屋期间，代收租金10900元，予以扣除。王玉兰应支付左少兰租金39200元（27600元＋28800元－6300元－10900元＝39200元）。
关于水、电费的计算。左少兰提供2013年12月17日、2015年4月15日的电表底度与2015年1月23日出租房总电表底度2471度，水表底数755吨，均不能证明2014年王玉兰租房期间的用水量和用电量。根据2014年左少兰交付房屋时总电表度数为0度，总水表为55吨，以及交付后左少兰的租户及王玉兰的亲属均在使用水电，对左少兰主张的是电费本院酌情予以支持3000元。
关�王玉兰提出赔偿房屋装修费，购买家电、家具等各项费用145280.8元，装修过程中的辛苦费，因证据不足，且购买的物品部分已搬走，本院不予支持。
关于左少兰提出继续履行合同要求王玉兰预付两年租金80000元及房屋押金的反诉请求主张，因不符合双方签订的房屋租赁合同约定，本院不予支持。
关于左少兰提出代管房屋期间的劳务费的主张，因双方未作约定，根据左少兰代管的时间以及为王玉兰代管的情况，本院酌情予以支持劳务费4800元。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第六十七条、第二百一十六条、第四百零四条、第四百零五条、第四百一十条之规定判决如下：
一、原、被告继续履行房屋租赁合同；
二、由原告（反诉被告）王玉兰支付被告（反诉原告）左少兰租金39200元，水电费3000元，被告（反诉原告）左少兰交付原告（反诉被告）王玉兰房屋20间，均限于判决生效之日起三十日内履行完毕；
三、由原告（反诉被告）王玉兰支付被告（反诉原告）左少兰代管期间的劳务费4800元，限于判决生效之日起三十日内履行完毕；
四、驳回原告（反诉被告）王玉兰的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）左少兰的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费975元，减半收取488元，由原告（反诉被告）王玉兰负担；反诉案件受理费1840元，减半收取920元，由被告（反诉原告）左少兰负担。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。
审判员 田勤
二〇一六年一月十八日
书记员 朱琳
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的�后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。