河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终7102号
上诉人(原审被告)：张宏杰,男,1972年12月23日出生,汉族，住洛阳市西工区。
委托诉讼代理人:李瑞,河南万基律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘建伟,河南万基律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：李铁军,男,1976年12月12日出生,汉族,住陕西省勉县。
委托诉讼代理人:王铄,河南扶正律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：张恩仕,男,1949年12月27日出生,汉族,住洛阳市西工区。
委托诉讼代理人:白彦召,河南德曌律师事务所律师。
上诉人张宏杰、上诉人李铁军因与被上诉人张恩仕房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院(2017)豫0302民初377号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张宏杰的委托诉讼代理人李瑞、上诉人李铁军的委托诉讼代理人王铄、被上诉人张恩仕的委托诉讼代理人白彦召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张宏杰上诉请求：1、撤销一审判决,依法驳回张恩仕的诉讼请求。2、依法认定张宏杰与李铁军于2013年3月4日签订的《洛阳市房屋买卖合同》合法有效。3依法认定位于洛阳市老城区周公路1号院7幢1-301号房产归李铁军所有。4、一、二审案件受理费由张恩仕承担。事实与理由:一、涉案房屋原登记在张宏杰名下,张宏杰享有涉案房屋的处分权。根据《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这说明,只有所售房屋经过登记,房屋所有权才能得以确认。本案中,位于洛阳市老城区周公路1号院7幢1-301号房产自2011年7月5日至2013年3月3日登记在张宏杰名下,张宏杰依法享有该房屋的所有权。二、一审法院认定事实错误,张宏杰与李铁军之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,合法有效,不存在恶意串通,李铁军持有的房产证真实有效。张宏杰与李铁军基于平等自愿原则签订的房屋买卖合同,且李铁军已经按照合同的约定支付了购房款,并缴纳了各种税费,进行了变更登记,交易真实可信,张宏杰与李铁军之间的房屋买卖行为符合法律规定。张宏杰与李铁军间的转让行为系真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,主观上没有主观恶意,客观没有违法行为,且未从中取得非法利益,恶意串通不成立。从事实上讲,张宏杰与李铁军达成房屋买卖的意向是自2012年下半年就有的,只不过李铁军购房款没有凑够,等李铁军凑够房款后又过了年,才导致双方办理过户时间在2013年3月。另一方面,张宏杰与李铁军于2013年3月4日签订房屋买卖合同时,张宏杰依法持有该房屋的所有权证,该证亦未被撤销,房屋也不存在被查封等限制过户的措施,张恩仕与张宏杰房屋买卖合同纠纷一案仍处于二审阶段,并未有任何生效判决确认房屋并非张宏杰所有,故张宏杰内心确认自己仍是该房屋的所有权人,且依据法律规定张宏杰依法享有该房屋所有权,仍对该房屋享有处分权,张宏杰转让行为符合法律规定。一审法院认定张宏杰转让房屋的行为具有明显恶意,属于无任何事实与法律依据的推论。张宏杰与李铁军之间签订的房屋买卖合同合法有效,一审法院认定事实有误,适用法律错误。三、一审法院程序违法,导致司法与行政的对立。一审法院在李铁军的房产证有效的情况下,认定“涉案的位于洛阳市老城区周公路1号院7幢1-301号房屋的所有权不归李铁军所有”错误,导致司法与行政的对立。综上所述,请求依法撤销一审判决,并依法改判张宏杰与李铁军签订的房屋买卖合同有效,位于洛阳市老城区周公路1号院7幢1-301号房产归李铁军所有。
李铁军述称:同意张宏杰关于双方房屋买卖合同有效，房屋应归李铁军所有的上诉意见。
李铁军上诉请求：1、依法撤销一审判决;2、改判驳回张恩仕的诉讼请求;3、一、二审诉讼费由张恩仕承担。事实与理由：一、一审法院在李铁军房屋所有权证合法存在的情况下，直接判决李铁军不享有该房屋的所有权错误。李铁军的房产所有权证是经依法登记颁发的，至今没有任何机关宣布予以撤销，它依法存在。法院没有权利直接判决李铁军不享有房屋的所有权。一套房产,两个人主张权利,一方办理房产登记,对于没有办理房产登记的一方,《物权法》第106条及最高人民法院相关的解释,给予明确的解决办法:未办理房产登记的一方,可以要求侵权人赔偿。但是,一审法院判决房产登记人李铁军不享有房产所有权,违背法律规定。一审判决依据的《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项及《中华人民共和国物权法》第一百零六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,均没有授权法院可以直接判决拥有房屋所有权证的权利人不能享有该房产的所有权。所以,一审判决第二项超越法院的审判权限,没有法律依据,是错误的,依法应当予以撤销。二、要说明的基本事实是:李铁军购买张宏杰的房屋时,是刚来洛阳不久的农民工,与张宏杰根本不认识,也不是同一社会阶层的人。三、李铁军购买诉争房产行为,符合《物权法》第106条规定,人民法院应当判定李铁军取得该不动产的所有权。1、李铁军购买该房屋是善意的。2012年8月,李铁军知道“洛阳市周公路1号院7幢1-301号”房源后,亲自前往实地看房,对该房所处的位置、楼层、房型格局满意,核查出卖人有房产证,且该房屋没有抵押、查封等情形下房产证登记名字与出卖人一致,出卖人确实为某房产开发商之子,情况均属实,才购买该房屋。至于张恩仕与张宏杰之间的诉讼,李铁军在购买该房屋时,无从得知,一审法院认为李铁军恶意购买与客观事实不符。2、李铁军购买该房产的价款,是以合理价款购买的。2012年8月李铁军以30万元的价款购买该房屋,2013年3月办理房产登记时,税务机关电脑自动生成的评估价款为355889元,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第32条规定,李铁军支付的价款不低于市场价格的30%,属于转让价款合理。3、李铁军购买的房产,已经依法登记,房屋所有证登记号码为:洛房权证市字第××号。根据《物权法》第106条的规定,应当判决李铁军取得诉争房产的所有权。四、一审法院判决李铁军与张宏杰之间的购房合同无效,所依据的不是客观事实,做出的判决错误。1、李铁军与张宏杰房屋买卖时间的认定错误。李铁军与张宏杰之间确定房屋买卖的时间是2012年8月,一审法院认定李铁军与张宏杰之间的房屋买卖时间是2013年3月4日，这个时间是买卖双方交易完成后,去房屋登记部门申请登记的时间。一审法院将交易双方申请登记时提交的合同书上的时间,认定为双方交易时间,进而据此时间认为是在案件上诉期间房屋买卖,存在恶意,显然错误。2、一审法院认为李铁军购房行为违背常理错误。首先,李铁军买该房屋时,是刚来洛阳打工不久的农民工,李铁军亲自前往实地看房,对该房所处的位置、楼层、房型格局满意,又核查出卖人有房产证,且该房屋没有抵押、查封等情形下,房产证件齐全，才与出卖人协商购房事宜。其次,张恩仕的购房过程违背常理,仅凭张书斌口说,没有去开发商处、房屋登记部门核实该房产的登记情况,付了房款后始终不去开发商处要求办理房产证,不去房产部门登记。3、一审法院认为李铁军4年对该房屋不管不问错误。首先,该房屋在2013年8月29日就已经被法院查封,处于被拍卖状态,李铁军知道这一事实,无法驱逐张恩仕。其次,李铁军按法官提醒,持房产证向老城区人民法院起诉要求张恩仕腾房,两个月过去了,老城区人民法院一直拖着不予立案,也不下裁定不予立案。第三、对该房屋不管不问的是张恩仕。a、张恩仕称2004年购得诉争房产,但是张恩仕始终没有向昊源公司申请,要求昊源公司到房产登记部门申请房屋买卖登记,办理房产证;b、另外八套房屋田长森都到昊源公司开票并要求昊源公司到房产登记部门备案登记,唯独张恩仕诉争的没有登记,张恩仕始终没有通过田长森找昊源公司;c、2010年,瀍河区人民法院要求张恩仕从房屋中搬出,张恩仕占据该房拒绝搬出,但仍然不去做房屋登记的事宜。d、后来张恩仕起诉,2013年11月11日张恩仕拿到判决书之后,知道张宏杰已经办理房产证,直到提起本案的诉讼,仍旧没有对房产登记。4、李铁军购房的价款,不存在不能自圆其说的情形。李铁军提供的证据中出现三个房屋价款,是因为房屋真实的交易价款是双方协商的价款，为了少交税合同上的价款较低，税务部门在申报房价低的情况下,按电脑评估收税的依据,生成税票上的价款。张恩仕在之前案件中,明确房屋来源是田长森欠张书斌14万元工程款,折抵的这套房,张恩仕12万元购买,实际交付房款为8万元,低于当时该房屋实际价款43%。根据相关法律规定,应当认定张恩仕不能取得该房屋的所有权。5、关于实际交付购房款方面的证据。李铁军与张宏杰房屋买卖,是两个自然人之间的交易,没有开具票据,收据原来有,过户成功后,留存已经没有意义。五、如果认为一审事实不清,需要发回重审,请将本案发回到老城区之外的任何法院。其理由为:1、对于有房屋所有权证的案件,在该证书没有被撤销的情况下,老城区法院就直接判证书登记的权利人不享有该房屋的所有权,还不能提供法律依据。2、张恩仕作为原告因该房屋的两次诉讼,老城区法院一直都在审查被告,对于张恩仕购买行为不予审查,说房屋是从张书斌手中购得,张书斌是折抵田长森的,而田长森、张书斌本人均未参与诉讼的情况下,就认可张恩仕的购买行为。张恩仕购买房屋后一直不申请办证,购买房屋支付的价款低于规定的合理价款,违背常理的行为,均不予审查。3、判决超越法院的审判权限范围。4、李铁军持房产证向老城区法院起诉张恩仕,要求腾房,不立案也不下不予受理裁定书。5、张恩仕“购买房屋”后,不要求开发商进行购买登记,法院判决后,仍然不去进行房产登记。综上所述,一审法院认定事实错误,适用法律不能支持其判决结果,请求撤销一审判决，并驳回张恩仕的诉讼请求。
张宏杰答辩称：张宏杰与李铁军之间的房屋买卖合同有效，此套房屋应该由李铁军所有。
张恩仕针对张宏杰、李铁军的上诉共同答辩称：一、一审程序正确。合同效力之诉、确权之诉,均是人民法院的受案范围。本案中,只有在合同效力之诉、确权之诉判决生效后,才能确定房屋登记部门的登记是否正确,才能确定房屋登记是否是可撤销的行为。上诉人认为本案一审判决导致司法与行政对立是认识错误。二、上诉人之间的房屋买卖合同无效。生效判决已确认本案争议房屋的所有权人为张恩仕,张宏杰对该房屋无权处分,因此,张宏杰与李铁军签订的房屋买卖合同无效。三、李铁军的购房行为不符合善意。张恩仕自2005年起一直占有、使用本案争议房屋至今,二上诉人交易房屋时,该房屋经一审已确定所有权归张恩仕所有,二审也正在审理阶段，李铁军未对该房做充分了解、未尽到善意购房者谨慎、注意义务的情况下与张宏杰交易,在涉案房产登记在其名下之后,也未向张恩仕主张过任何权利,其购房行为不符合常理。其上诉所称的被查封,并不影响其在此期间主张使用，故其购房行为不符合我国法律规定之善意取得“善意”之要求。四、李铁军也未支付对价。根据张宏杰一审举证所提交证据即二上诉人之间的房屋买卖合同,房屋买卖价格总额为220000元,该价格已远远低于评估价355889元,更是要远远低于市场价。五、之前有关的交易行为,已经生效的判决确认,且不是本案的审理范围。上诉所称的老城法院不立案等事项,也非本案的审理范围。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应驳回上诉,维持原判。
张恩仕向一审法院起诉请求：1、确认被告张宏杰与李铁军之间的房屋买卖合同无效；2、确认被告李铁军不享有周公路1号院7幢1-301房屋的所有权；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。
一审法院审理查明：2003年9月3日，河南省高级人民法院对洛阳昊源房地产开发有限公司与铁路建安公司之间的建设工程施工合同纠纷一案作出（2003）豫法民一终字第60号民事判决，在执行该判决过程中，洛阳昊源房地产开发有限公司将包括涉案房屋在内的九套房屋抵偿给了田长森，但未办理房屋过户手续。因田长森欠张书斌14万元，田长森于2005年4月10日将涉案房屋抵给了张书斌，双方未签订书面合同。张书斌与张恩仕于2005年5月11日签订购房协议一份，约定张恩仕于2004年从案外人张书斌手中购买位于洛阳市老城区周公路1号院7幢1-301房屋一套，张恩仕交付房款后，张书斌将涉案房屋交付张恩仕。2005年张恩仕对该房屋进行装修后在该房居住至今。2011年6月14日，涉案房屋的开发商洛阳昊源房地产开发有限公司又将该房屋卖给张宏杰，房管部门给张宏杰颁发了该套房屋的房产权证书，房产证证号为洛房权证市字第××号。2011年11月3日张宏杰取得该房屋的国有土地使用证，证号为：洛市国用（2011）第02001967号。2011年10月27日张恩仕诉至该院要求确认洛阳昊源房地产开发有限公司与张宏杰签订买卖合同无效，并确认张恩仕是洛阳市老城区周公路1号院7幢1-301房屋的实际所有权人。2013年2月5日，该院作出(2012)老民初字第95号民事判决书，判决：一、被告张宏杰与第三人洛阳昊源房地产开发有限公司签订的《商品房现房买卖合同》无效；二、原告张恩仕是洛阳市老城区周公路1号院7幢1-301房屋的所有权人。被告张宏杰与第三人洛阳昊源房地产开发有限公司不服该判决，向洛阳市中级人民法院提起上诉。上诉期间，张宏杰于2013年3月12日将涉案房屋转卖给被告李铁军，并办理了房屋所有权变更登记。2013年11月11日，洛阳市中级人民法院作出（2013）洛民终字第2169号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年春节后，张恩仕到洛阳市住房保障与房产管理局办理房屋产权登记时发现涉案房屋被张宏杰卖给了李铁军，遂诉至该院。另查明，被告李铁军提交的其与张宏杰于2013年3月4日签订的房屋买卖合同约定其购买的洛阳市老城区周公路1号院7幢1-301房屋房价款为22万元。2013年3月5日的“销售不动产统一发票（代开）”显示，李铁军购买的洛阳市老城区周公路1号院7幢1-301房屋建筑面积为105.67㎡,3368元/㎡，房价款为355889元。同日的契税完税证显示李铁军缴纳契税14235.56元。2013年3月12日，涉案房屋变更登记在李铁军名下，房产证号为：洛房权证市字第××号。庭审后，李铁军向该院提交的“房屋买卖经过”显示，李铁军买房时未到该房进行实地查看，该房成交价为30万元。
一审法院认为,该院作出的(2012)老民初字第95号民事判决书判决洛阳昊源房地产开发有限公司与张宏杰签订的买卖合同无效、张恩仕是洛阳市老城区周公路1号院7幢1-301房屋的所有权人后，张宏杰等不服该判决提起上诉，上诉期间，被告张宏杰明知该案尚未审理终结，仍将涉案房屋卖给被告李铁军，具有明显的主观恶意。同时，原告张恩仕自2005年起占有、使用该房至今，被告李铁军买房时不到实地查看，不对该房做充分的了解即购买该房违背常理；另外，被告李铁军于2013年3月取得该房的所有权证书后，长达4年里对该房不管不问，也未向原告张恩仕主张过该房的任何权利，更是违背常理。被告李铁军与被告张宏杰于2013年3月4日签订的房屋买卖合同约定李铁军购买涉案房屋的房价款为22万元，而李铁军自述该房的成交价为30万元，2013年3月5日的“销售不动产统一发票（代开）”显示，李铁军购买的涉案房屋房价款为355889元。被告李铁军未提交其实际缴纳购房款方面的证据。对以上存在的房价款不一致情况，被告李铁军无法自圆其说，也未做合理解释。综上，该院推定被告张宏杰与李铁军之间的房屋买卖行为存在恶意串通，被告李铁军购房行为不符合我国法律规定的善意取得的“善意”之要求，不构成善意取得，且损害了原告张恩仕的合法权益，故被告张宏杰与李铁军之间所签订的房屋买卖合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项及《中华人民共和国物权法》第一百零六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告张宏杰与被告李铁军签订的洛阳市老城区周公路1号院7幢1-301房屋的买卖合同无效；二、被告李铁军对洛阳市老城区周公路1号院7幢1-301房屋不享有所有权。本案受理费100元，保全费2270元，共计2370元，由被告张宏杰、李铁军共同负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：生效的洛阳市老城区人民法院(2012)老民初字第95号民事判决和本院（2013）洛民终字第2169号民事判决已判决张宏杰与第三人洛阳昊源房地产开发有限公司签订的《商品房现房买卖合同》无效；张恩仕是洛阳市老城区周公路1号院7幢1-301房屋的所有权人。生效判决已确认本案争议房屋的所有权人为张恩仕,张宏杰对该房屋无权处分,故对张宏杰的上诉理由不予支持。张宏杰与李铁军交易房屋时,该房屋一审判决已确定所有权归张恩仕所有,二审也正在审理阶段，张宏杰明知该案尚未审理终结，仍将涉案房屋卖给李铁军，具有明显的主观恶意。同时，张恩仕自2005年起占有、使用该房至今，李铁军买房时不到实地查看，不对该房做充分的了解即购买该房违背常理；李铁军未对该房做充分了解，未尽到善意购房者谨慎、注意义务的情况下与张宏杰交易,其购房行为不符合我国法律规定之善意取得“善意”之要求，故一审认定张宏杰与李铁军之间所签订的房屋买卖合同无效并无不当。综上所述，张宏杰与李铁军的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张宏杰和上诉人李铁军各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 赵国欣
审判员 沈可可
审判员 李依芳
二〇一八年一月五日
书记员 李明波