北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第10507号
原告：北京天辰致远投资有限公司，住所地北京市丰台区枫竹苑一区7号楼-1至4层05，注册或登记号110106010183564。
法定代表人：付华，总经理。
委托代理人：徐芳，北京市天沐律师事务所律师。
被告：北京国瑞兴业地产股份有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街15号1号楼3层301-309室，注册或登记号110000003685232。
法定代表人：郝振河，总经理。
委托代理人：陈睿昕，女，1981年3月14日出生。
委托代理人：赵雪萍，女，1982年11月2日出生。
原告北京天辰致远投资有限公司与被告北京国瑞兴业地产股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理，依法由审判员赵飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2014年8月8日签订《国瑞购物中心租赁合同》，约定被告将位于北京市东城区崇外大街×号×幢，即北京国瑞购物中心××层××号12平米的商铺出租给原告做珠宝经营使用。租赁期限自2014年9月4日至2015年9月3日，免租期为5天。租赁合同签订之后，原告向被告预交了以下费用：1、2014年9月9日至2015年9月3日的租金、管理费及运营推广费94866元整。2015年，被告单方面上调运营推广费，原告又补交运营推广费960元；2、履约保证金23652元整。自原告2014年9月4日开业以来，累积亏损严重，难以继续维持经营。2015年4月份原告开始与被告协商撤柜事宜，要求被告退还已经缴纳但未发生的各项费用。2015年4月17日，原告向被告递交了撤柜申请。2015年4月28日，原告接到被告撤柜通知。2015年4月30日，原告将柜台及装修从被告处撤出。被告至今未退还原告已缴纳未发生的费用及履约保证金。故原告诉至法院，要求法院判令被告：1、立即返还原告已经缴纳的预付款33308.4元；2、返还履约保证金23652元；3、判令被告返还装修押金5000元。
被告辩称：1、被告一直按照租赁合同约定履行合同义务，未有任何违约行为，但原告未经被告同意擅自于2015年4月19日停止对外经营，并于2015年4月30日将租赁商铺内的柜台及装饰装修撤出，被告的行为已构成严重违约，依据双方签署的租赁合同约定，被告无理由要求原告返还其已经缴纳的预付款及履约保证金。2、原告未向被告出具装修押金收据，被告不同意返还天辰公司装修押金。综上，原告的诉讼请求缺乏合同与法律依据，原告请求法院驳回被告的全部诉讼请求。
经审理查明：2014年8月13日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《国瑞购物中心租赁合同》，约定甲方同意出租，乙方同意承租位于北京市东城区崇外大街×号×幢，即北京国瑞购物中心×层×号商铺，商铺租赁面积为12平方米。租赁期限（包括装修免租期）：自交付日起12个月，即自2014年9月4日至2015年9月3日止。装修免租期为自交付日起5天，自2014年9月4日至2015年9月8日止，装修免租期内乙方无需向甲方缴付租金，但需足额支付管理费、运营推广费、临时水、电、垃圾清运、装修管理费、装修押金等其他相关费用。起租日（开业日）指装修免租期届满之次日，即乙方开始承担商铺租金的起始日期，即2015年9月9日。第一年固定租金（包括装修免租期）：自2014年9月4日至2015年9月3日止，人民币600元／月／㎡，月租金：人民币7200元／月。管理费每月人民币57元／平方米，即人民币684元／月。乙方负责支付自交付日起承租商铺的管理费。管理费应按1个月为一个结算周期支付（以预付款折抵的除外）。每个结算周期的管理费，乙方应至迟于该结算周期首月1日前向甲方或其委托的管理公司支付。管理费包括甲方或其委托的管理公司提供正常工作时间之中央空调及暖气、维持建筑物之环境卫生、废物处理（但乙方应自行处理其业务或商业废料）、安装及维修公共设施、为公共区域供应水、电及通讯服务、公众责任保险、第三者责任险及有关管理建筑物公共区域风险所必需的其它保险、行政费用（包括管理公司之酬金）。如遇政府部门提高相关收费标准，或保险公司提高保险费用标准的情况，甲方有权自行修改管理费收费标准，但调整后的管理费，应以书面形式提前一个月通知乙方后始生效。运营推广费每月人民币10元／平方米，即人民币120元／月。乙方负责支付自交付日起该商铺的运营推广费。运营推广费应按1个月为一个结算周期支付（以预付款折抵的除外）。每个结算周期的运营推广费，乙方应至迟于该结算周期首月1日前向甲方或其委托的管理公司支付。运营推广费指包括，为推广商场的知名度及形象所安排的活动及广告等的费用支出。甲方有权根据市场情况，对运营推广费收取标准进行调整，但调整后的运营推广费，应以书面形式提前一个月通知乙方后始生效。履约保证金人民币23652元，相当于租赁期限内最高一年平均月固定租金的3倍及3个月管理费之和。乙方应于本合同双方盖章生效后3日内向甲方一次性支付该笔款项。双方同意，甲方有权使用履约保证金冲抵租赁期限内任何时间乙方所欠的租金、管理费、运营推广费及损坏公共设施设备的维修费等其它应缴费用。在甲方按该项约定冲抵使用全部或部分履约保证金之后，乙方应当在收到甲方发出的书面通知后7日内将履约保证金的差额部分补足，使其达到本条约定的最初金额。乙方逾期未能补足的，每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于所欠履约保证金金额千分之三的违约金，逾期超过7日的，甲方有权解除合同，并按照第10.2条追究乙方责任。如在本合同签署生效后，由于乙方原因导致本合同无法继续履行，或由于出现乙方违约导致甲方解除本合同（包括但不限于本合同第10.2条、12.2条约定的情形）的，则履约保证金应作为乙方应向甲方支付的违约赔偿金，甲方有权不予退还，同时，乙方还应按本合同第10.2条及其他相关条款另行支付其他相关违约金并承担其他违约责任。本合同项下租赁期限届满，双方未能就续租达成协议或双方在租赁期限内协商解除合同或乙方依约行使解除权单方解除本合同的，乙方在按照本合同约定交还承租商铺、缴清所有应付费用、违约金或其他应付款项及履行完毕其他合同义务之后，剩余履约保证金将转作消费者投诉乙方所售商品或产品或提供服务出现质量问题时的赔偿备用金或质量保证金。此等剩余履约保证金按照以下进度退还乙方：1、在乙方按照本合同第11.1的约定将商铺交还给甲方且办理完毕与租赁商铺有关的工商变更或注销、电话注销等手续后90日，甲方向乙方退还前述剩余履约保证金（不计息）。2、在前述履约保证金保留期限内，甲方可将此等剩余履约保证金的全部或其中适当的部分用于补偿消费者或甲方因乙方原因所遭受的损失，不足抵扣的部分，仍由乙方全额承担。履约保证金保留期限届满之后，并不免除乙方作为实际销售方或服务方在租赁期限内对因乙方原因导致任何其他索赔应承担的赔偿责任。预付款人民币94866元，作为装修免租期（5天）期间的管理费及运营推广费，以及自2014年9月9日至2015年9月3日期间的租金、管理费及运营推广费。届时，甲方及其委托的管理公司将直接以该预付款冲抵上述费用。在本合同双方盖章生效后3日内，乙方须向甲方及其委托的管理公司一次性支付上述预付款。
合同第10.2条约定：在租赁期限内如发生下列情形之一的，甲方有权单方解除本租赁合同，乙方应按照本合同第十一条的约定返还租赁商铺，甲方有权直接将该租赁商铺出租予他方，无需通知乙方，并不予退还乙方履约保证金，以及乙方交付的预付款等全部费用，乙方还应当补足逾期未付的租金、管理费、运营推广费、滞纳金等费用以及补交装修免租期租金及其它租金优惠，并向甲方支付相当于违约当月的租金（具体数额按本合同相关约定处理）金额的违约金，甲方同时保留要求乙方赔偿给甲方造成一切损失的权利（包括合理的律师费用）：（1）乙方在交付日起30日内未办理商铺交接手续的，或乙方办理完毕商铺交接手续后30日内仍未开始装修的；（2）乙方未能准时开业，逾期超过30天的，但经甲方或其委托的管理公司书面同意的除外；（3）乙方经营本合同第1.3条约定的行业、产品、商品或提供的服务，未取得特殊行业／专项批准、代理权或其他经营销售许可，或在租赁期内该等特殊行业／专项批准被吊销，或本租赁合同所定的经营品牌代理权或其他经营销售许可到期或被终止，乙方又未能提供甲方认可的其他同档次的品牌代替原品牌的；（4）乙方在该商铺内违法经营被工商、税务、海关或其他政府部门查处，或者该商铺或其内任何物品因涉及乙方的诉讼或仲裁案件而遭受法院或其他部门的查封；（5）因涉及针对乙方的执行案件，令甲方承担协助执行义务而给甲方造成损失的；（6）乙方进入破产或清算程序；（7）乙方擅自改变该商铺用途；（8）未经甲方同意擅自停止对外营业累计达到十天，或自行中途撤场；（9）乙方违反本合同第九条的约定……
合同第12.2条约定：乙方未能按规定时限交纳甲方应收的费用（如租金、管理费、运营推广费等），每逾期一天，按所欠各项费用总金额的千分之三收取滞纳金。逾期超过七日的甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方除应付清逾期应付的所有租金、管理费、运营推广费等各项费用，还应向甲方支付相当于合同解除之日起一个月的租金（具体租金数额按合同相关约定处理）作为违约金，此外还应将此前免于交纳的装修免租期租金，或其他优惠租金一并支付给甲方。甲方在保留追讨乙方拖欠租金、滞纳金、违约金等权利的同时，有权对该商铺做出停水、停电、封闭该商铺等处理或将租赁商铺收回并出租给第三方……
2015年4月17日，原告向被告出具《撤柜申请书》，内容为：由于商场2层流量小，我专柜经营状况一直不好，公司为扭转局面也从各方面努力尝试提高销售业绩，但是效果并不理想，累计亏损严重，难以继续维持经营。租赁合同签订后，预交了2014年9月9日至2015年9月3日期间的租金、管理费及运营推广费94866元、补交推广费960元、履约保证金23652元。经公司慎重考虑，特向贵公司提出退租撤柜申请。我公司愿意支付一个月的租金作为违约金，并希望贵公司退还未发生的租金、管理费、运营推广费及履约保证金。
2015年4月19日，原告撤场。
庭审过程中，被告出示了与案外人于2015年6月10日就北京国瑞购物中心×层××号商铺签订的《国瑞购物中心租赁合同》复印件，租赁期自2015年6月25日至2016年6月24日。原告对上述证据的真实性不予认可。
上述事实，有《国瑞购物中心租赁合同》，《撤柜申请书》，照片及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告签订《国瑞购物中心租赁合同》合法有效，双方应依约全面履行合同义务。现原告单方提前退租并撤场，应认定原告根本违约，原告应按照合同约定向被告支付违约金。因被告系合同格式条款提供方，且约定的违约金过分高于被告的损失，故被告应在扣除违约金后返还原告已经缴纳的预付款及履约保证金，具体返还金额，本院根据合同约定、原告违约情况及被告的损失情况酌定。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未向法庭出示装修押金票据，且原告在其向被告出具的撤柜申请书中亦未提及装修押金一节，故对原告要求被告返还装修押金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京国瑞兴业地产股份有限公司于本判决生效后七日内向原告北京天辰致远投资有限公司返还预付款及履约保证金三万元；
二、驳回原告北京天辰致远投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费675元，由原告负担337.5（已交纳）；由被告负担337.5（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赵 飞
二〇一五年十一月二日
书记员 张晓薇