杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第5804号
原告包一涵。
委托代理人苗静。
被告杭州迪艾餐饮管理有限公司。
法定代表人毛文英。
委托代理人孙科峰。
原告包一涵诉被告杭州迪艾餐饮管理有限公司（以下简称迪艾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理后，依法由审判员祝令河适用简易程序于同年12月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人苗静，被告委托代理人孙科峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告包一涵诉称：2009年8月28日，迪艾公司与案外人陈海军签订《房屋租赁合同》一份，陈海军将位于杭州市萧山区金城路451号1-2层1号商铺租赁给迪艾公司，建筑面积为313平米，租期自2009年8月10日至2013年10月9日止，租金逐年递增，2012年10月10日至2013年10月9日的月租金为39197.95元。2012年陈海军将案涉房屋转让与原告，由被告继续租赁使用。自2012年下半年开始被告拖欠租金及水电费。现诉请法院判令：一、原、被告间的房屋租赁合同关系终止；二、被告立即支付拖欠的租金（包含水电费）221973元及滞纳金53661.11元；三、被告立即向原告交还承租房屋并支付逾期交房给原告造成的房租损失（暂计至2013年11月9日为39197元）；四、诉讼费由被告承担。
被告迪艾公司辩称：原告不具有本案诉讼主体资格，被告向陈海军承租房屋，根据租赁合同的约定，如陈海军转让房屋，应提前一个月书面通知被告，且被告享有优先受让权。被告交付租金给陈海军所委托的浙江添浩家电有限公司（以下简称添浩公司）、杭州太古数码有限公司（太古公司）、原告父亲包阿良等，并非交给原告。原告与陈海军的租金纠纷源于所承租的房屋通道受阻及广告牌问题，双方一直在交涉的过程中，所以未及时支付租金。2013年9月6日太古公司就拉闸停电，现在已经锁门，房屋已被收回，原告也已经发布招租的广告。请求法院驳回原告请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.迪艾公司所欠房租、电费及滞纳金清单一组，欲证明被告尚欠原告房租、水电费的数额及相应的滞纳金的事实。2.《房租租赁合同》一份，欲证明陈海军与被告签订租赁合同事实。3.包一涵的房产证、土地使用权证及契证一组，欲证明包一涵受让案涉房屋，原告享有诉讼主体资格的事实。4.委托书两份，欲证明包一涵先后委托添浩公司及太古公司管理租金收取的事实。5.浦东发展银行客户卡对帐单一份，欲证明被告向原告所委托公司的财务人员高雅丽支付租金的事实。6.劳动合同书两份，欲证明高雅丽先后在添浩公司及太古公司担任财务人员的事实。7.通知函及收条一组，欲证明2012年6月份的租金只支付了26294元，少付1万元，经协商原告同意减为5000元，但这5000元被告至今未付的事实。8.水电费抄表记录单三份，棒约翰（迪艾公司对外经营招牌）水电费清单十九份，关于电量公摊率及电费价格的说明及浙江省电力用户电费缴款清单一份，欲证明被告拖欠水电费的金额及计算依据。9.萧山区人民法院判决书复印件一份，证实被告提交的照片、录音资料及小企业利润表等已经被法院予以否认的事实。
上述证据，经被告质证，本院认证如下：对证据1，迪艾公司对该证据的形式、合法性有异议，太古公司是原告的受托人，太古公司出具的清单不能作为证据使用。本院认为，该证据形式上不合规定，可结合被告陈述及其他证据认定迪艾公司所欠租金及水电费。对证据2，迪艾公司对该证据的三性无异议，该证据显示迪艾公司已向陈海军交付了32500元的保证金。本院对该证据予以采信。对证据3，迪艾公司对证据的真实性无异议，但房屋转让侵犯了迪艾公司的优先购买权。本院对该证据予以采信。对证据4，迪艾公司对该证据的三性有异议，不能证明系原告委托添浩公司及太古公司收取租金的事实。本院对该证据予以采信。对证据5，迪艾公司认为不能证明高雅丽系原告委托的财务人员，而高雅利系陈海军及包阿良所指定，迪艾公司确将租金汇入高雅丽的帐户。本院对该证据予以采信。对证据6，迪艾公司无异议，本院予以采信。对证据7，迪艾公司认为通知函系原告单方形成的，对该证据的三性均有异议，对收条的证据三性暂不予以质证。本院认为，结合证据5，可以证明2012年6月份的租金少付了10000元，对证据7予以采信。对证据8，迪艾公司对该证据的三性均有异议，系原告的受托人提供。本院认为，被告并未对此提供反证，结合被告陈述，能够证明迪艾公司所欠租金及水电费。对证据9，迪艾公司认为该判决书尚未生效。本院认为，该证据不能证明其所欲证明的目的。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.被告与每家玛超市有限公司（以下简称每家玛公司）签订的租赁合同一份，欲证明被告租赁房屋的事实。2.申请一份，欲证明之前通道的情况。3.复函一份，欲证明每家玛公司与被告的租赁合同对陈海军仍然是有效的。4.房屋租赁合同一份，欲证明陈海军与被告间的租赁合同是对每家玛公司与被告租赁合同的承继，被告当时向陈海军交付了32500元的保证金。5.房屋所有权证复印件三份，欲证明所租赁房屋所在的一楼、二楼、三楼的权属状态。一楼是包阿良和陈凤花共同所有的，两人是原告的父母。三楼是陈光辉和吴玉萍所有。二楼是钱荣娟和陈海军共有。6.公证书两份，欲证明2012年11月5日，陈海军和钱荣娟委托包阿良管理有关租赁房屋的事宜和收取租金的事实，陈光辉和吴玉萍也委托包阿良收取租金的事实。7.照片一组，欲证明承租物业的通道和广告位受到影响，原告存在违约行为的事实。8.小企业利润表打印件一组，欲证明由于原告出租方违约，导致被告营业额的下降及损失。
上述证据，经原告质证，本院认证如下：对证据1，原告对该证据的三性均不认可，系被告与案外人每家玛公司之间的租赁合同，与陈海军及原告无关。本院认为，该证据与本案关联性不足，但能表明案涉房屋的租赁关系脉络。对证据2，原告对该证据的三性均不予认可，系每家玛公司对被告的承诺，与原告无关。本院认为，该证据与本案关联性不足，但能表明案涉房屋的租赁关系脉络。对证据3，原告对该证据的三性不予认可，系每家玛公司与被告间的来往信函，不能证明陈海军与被告之间的租赁合同系每家玛公司与被告之间的租赁合同的承继。本院认为，该证据与本案关联性不足，对该证据不予采信。对证据4，原告对该证据的真实性予以认可，但被告未履行支付保证金义务。本院对该证据予以采信。对证据5，原告对该证据的真实性无异议，涉案房子的原房东系陈海军。本院对该证据予以采信。对证据6，原告对该证据的三性有异议。本院认为，该证据与本案关联性不足，不予采信。对证据7、8，原告对证据的三性有异议。本院认为，该证据与本案关联性不足，对该证据不予采信。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：杭州市萧山区金城路451号太古广场1-2层1号商铺，由浙江新世界房地产集团有限公司（以下简称新世界公司）出租与每家玛公司，每家玛公司又于2008年7月17日转租与迪艾公司使用，租期为5年，即2008年10月10日至2013年10月9日。后新世界公司将该房产转让给陈海军（钱荣娟）。迪艾公司与陈海军于2009年8月28日签订《房屋租赁合同》一份，主要条款为：“甲方为陈海军，乙方为迪艾公司，房屋租期为50个月，即自2009年8月10日至2013年10月9日，租金逐年递增，其中2012年10月10日至2013年10月9日的月租金为39197.95元，按月支付租金，提前10天向甲方支付下月租金，如未及时支付租金，甲方可要求乙方按每日3‰支付滞纳金，租赁期满前，乙方要续租的，应当在期满一个月前书面通知甲方，乙方已向甲方支付32500元押金。”2012年4月25日陈海军（钱荣娟）将案涉房屋转让给包一涵，由被告继续租赁使用。迪艾公司尚欠房租161788元、电费60185元。
本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案涉房屋由原所有人陈海军（钱荣娟）租赁与迪艾公司使用，房屋转让给包一涵后，由包一涵承继该合同，双方继续履行该合同，迪艾公司应按合同约定支付租金及电费，包一涵请求迪艾公司支付租金及电费，本院予以支持。包一涵请求迪艾公司支付租金及电费的滞纳金，电费的滞纳金未有依据，本院不予支持，租金的滞纳金合同约定按日3‰计算过高，本院酌情调整为按日0.5‰计算，租金的滞纳金算至2013年10月9日为7456.48元。双方合同到期后，迪艾公司未按照合同约定的期限请求延期，双方合同终止。因合同中约定：“乙方（迪艾公司）已向甲方（陈海军）支付32500元押金”，合同终止后，该押金应在租金中扣除。鉴于包一涵已经收回房屋，包一涵主张2013年11月15日交房，迪艾公司主张2013年9月10日交房，双方现有证据均不能证明具体交付日期，本院酌情以合同到期日即2013年10月9日为交房日。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、包一涵与杭州迪艾餐饮管理有限公司之间的房屋租赁合同自2013年10月10日起终止；
二、杭州迪艾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日之内支付包一涵租金129288元、电费60185元、滞纳金7456.48元；
三、驳回包一涵的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6022元，减半收取3011元，由包一涵负担892元，杭州迪艾餐饮管理有限公司负担2119元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审判员 祝令河
二〇一四年一月十三日
书记员 陈 燕