金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0702民初1394号
原告：徐雪波。
被告：金华市中兴商贸有限公司永康分公司，住所地永康市解放街35号5单元401室。
法定代表人：杨日华，该公司总经理。
委托代理人：赵伟春，浙江泽鉴律师事务所律师。
被告：永康市紫东驿站商务酒店有限公司，住所地永康市西城街道胜利街87号。
法定代表人：陈章妙。
被告：永康市中兴物业管理有限公司，住所地永康市解放街35号5单元401室。
法定代表人：杨日华。
原告徐雪波为与被告金华市中兴商贸有限公司永康分公司（以下简称中兴商贸公司永康分公司）、永康市紫东驿站商务酒店有限公司（以下简称紫东驿站商务酒店）、永康市中兴物业管理有限公司（以下简称中兴物业公司）委托管理合同纠纷一案，于2016年2月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员独任审判，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告徐雪波、被告中兴商贸公司永康分公司委托代理人赵伟春到庭参加诉讼，其余两被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。
原告起诉称：第一被告原为金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司，后更改为金华市中兴商贸有限公司永康分公司。第二被告为实际经营管理者。原告于2004年10月26日与第一、第三被告签订永康时代广场产权式酒店公寓委托管理合同1份。合同载明原告购买时代广场1号楼4层30号公寓委托被告经营。房屋回报受益按房屋总价对应年度回报率计算；支付时间为每年12月1日，6月1日。合同还载明：如乙方擅自提前终止合同，应给付原告房屋买卖合同总价30%的违约金。合同还规定除约定赔偿外如一方违约应承担壹万元违约赔偿金等等。合同签约后被告支付了2015年5月30日前收益回报，后被告单方终止合同，撤离经营场所。原告现请求：判令三被告支付2015年6月1日至起诉止租金16148元、违约金66000元、违约赔偿损失10000元、房屋恢复原有状态费用140220元。
原告向本院提交的证据有：1.委托管理合同1份，证明合同对双方的违约责任及租金支付进行约定的事实；2.商品房买卖合同复印件1份，证明房屋为原告所有的事实；3.三被告经营执照复印件各1份，证明三被告的身份情况；4.原告身份证1份，证明原告身份情况。
被告中兴商贸公司永康分公司答辩称：一、原告诉请不合理。原告诉请要求答辩人承担2015年6月1日到起诉止租金及违约金、违约赔偿损失和房屋恢复原有状态费用不合理。1.答辩人于2015年9月22日被金华市婺城区人民法院裁定破产重整，租金计算到起诉时止没有法律依据。2.违约金、违约赔偿损失重复计算，上述两项费用即使存在，也不应由答辩人承担。3.房屋恢复原有状态费用不存在。二、原告陈述的事实与理由部分与实际不符。原告与第三被告签订了永康时代广场产权式酒店公寓委托管理合同，将其所有的位于永康时代广场的房产交给第三被告托管。合同签订时房产尚未交付，原告同意答辩人按《商品房买卖合同》的约定与第三被告办理交付手续。答辩人作为托管合同的担保方，按合同第六条第（二）款第1项、第七条第4款的约定，对第三被告超过六个月未支付回报收益承担担保责任。对于第三被告已支付清2015年6月1日前房租的事实，原告与答辩人意见一致。原告陈述被告单方终止合同，撤离经营场所，经查，这一行为发生在2015年6月10日，由此可以确定，第三被告于2015年6月10日以实际行为单方终止了与原告的托管合同，确实已构成违约，第三被告应按合同约定承担违约责任，但根据托管合同的约定，答辩人只承担2015年6月1日至2015年6月10日第三被告未支付的回报收益，第三被告单方终止合同的违约责任不由答辩人承担。从答辩人与原告的商品房买卖合同可以看出，房屋交付时的状况与现状一致，没有发生改变。第三被告经营期间，对房屋的结构及屋内总体装修没有进行改变。原告所购的产权是公寓酒店，本身就没有一户一表，即使原告要求恢复原状，也不存在由被告安装一户一表的义务。双方在托管合同中约定的违约金是过高的，本案涉及的是回报收益的违约，不应按约定房产总价的30%来作为计算依据，而应按房屋实际年租金的百分比来作为承担违约金的计算依据。请求驳回对答辩人不合理的诉讼请求。
被告中兴商贸公司永康分公司向本院提供的证据有：1.决定书和裁定书各1份，证明第一被告在2015年9月22日被裁定破产重整，指定管理人的事实；2.钱江晚报1份，证明2015年6月10日第三被告以实际行为违约解除租赁合同的事实。
其余两被告未作答辩，也未向本院提供证据。
对原告提供的证据，被告中兴商贸公司永康分公司表示：对证据1证明目的有异议，据合同约定第一被告仅对其不能支付的回报收益承担担保责任；对证据2真实性无原件请法庭审核，对合法性、关联性及证明目的无异议；对证据3、4无异议。其余两被告未发表质证意见。
经审核，本院确认上述证据的真实性，对证据所反映的事实予以认定。
对被告中兴商贸公司永康分公司提供的证据，原告表示：对证据1真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，破产的情况原告并不知情；对证据2真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，解除合同并未通知过原告。
经审核，证据1系法院法律文书，本院确认其证明力；证据2系新闻报道，本院对其真实性予以确认，但中兴物业公司未提供证据证明其已书面通知原告方解除合同，故本院对被告中兴商贸公司永康分公司所主张的证明力不予确认。
根据上述确认有证明力的证据及原、被告双方的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2004年10月27日，原告徐雪波与金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司（后更名为金华市中兴商贸有限公司永康分公司）签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的永康时代广场1幢4单元8427号房，总价款为22万元，出卖方应于2004年10月27日前向买受人交付房产。合同附件三载明了房屋的交付标准，未标明一户一表（水表、电表）。同日，原告（委托方）与永康市中兴物业管理有限公司（受托方）、金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司（担保方）签订《永康时代广场产权式酒店公寓委托管理合同》，约定原告将其所有的上述房产委托受托方出租或自行经营管理或与他人合作经营管理，期限为15年，自2004年12月1日至2019年11月30日止（其中2004年10月27日至2004年11月30日房屋处于前期准备工作，该时间段内委托方不向受托方收取任何费用，该期间所产生的一切房屋装修、维护费用由受托方承担）。受托方自2014年12月1日起每半年度向委托方支付一次房屋出租回报收益，对应年度回报率为：2014年12月1日—2009年11月30日，年回报率为6%；2009年12月1日—2014年11月30日，年回报率为6.67%；2014年12月1日—2019年11月30日，年回报率为7.34%，除以上收益外，受托方不再向委托方支付其他任何费用。受托方在每年的12月1日和6月1日按上述约定向委托方足额支付回报收益，款项由受托方直接汇入委托方银行账户，首期半年度回报收益计6600元的支付时间为2004年12月1日。受托方逾期向委托方支付出租收益的，委托方有权要求按合同履行，若受托方在收到委托方催讨函5个工作日内未支付的，受托方应向委托方加付应付款项的每日万分之二点一的滞纳金。如受托方在一个月内未能向委托方支付收益的，由保证方代为支付；如六个月内未支付收益的，委托方有权提出终止本合同并收回房屋，受托方及保证方应按未付房屋总收益的30%支付违约金。受托方擅自提前终止合同，按房屋买卖合同成交总价款的30%支付违约金，如违约金不足以弥补损失的，应进行全额赔偿。托管期间双方必须遵守诚信原则，除本合同已约定违约赔偿情形外，任何一方违反本合同其他约定，给对方造成损失的，须向对方支付壹万元的违约金，违约金不足以弥补损失的，应据实赔偿。委托出租期满本合同终止时，在双方不再继续维持委托出租关系时，受托方承诺将房屋恢复至原有状态，全部费用由受托方承担，但委托方需免费给予10个工作日供受托方进行恢复工作，逾期受托方按每日壹仟元向委托方支付违约金，违约金不足以弥补委托方损失的，受托方应全额予以赔偿。合同签订后，中兴物业公司按约向原告支付回报收益至2015年5月31日，永康时代广场实际上用于紫东驿站商务酒店的经营场所。2015年6月1日，中兴物业公司本应按约向原告支付下半年度的回报收益，但至今未付。2015年6月10日，开设于永康时代广场4至6层的紫东驿站商务酒店停业，原告的房屋闲置至今。中兴房产永康分公司在合同履行过程中变更为中兴商贸永康分公司。金华市中兴商贸有限公司于2015年9月10日向金华市中级人民法院申请破产重整，金华市中院于同年9月22日裁定受理该公司的重整申请，并指令本院处理。本院指定浙江泽鉴律师事务所和浙江中健会计师事务所担任金华市中兴商贸有限公司管理人。原告遂于2015年11月3日诉至永康市人民法院，永康市人民法院将该案移送本院管辖审理。
本院认为：原告徐雪波与中兴房产永康分公司、被告中兴物业公司签订的商品房买卖合同和委托管理合同是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同各方当事人均应当按约全面履行。中兴房产永康分公司变更为中兴商贸永康分公司后，中兴房产永康分公司依上述合同享有的权利和应承担的义务由变更后的中兴商贸永康分公司继受和承担。被告中兴物业公司从2015年6月1日起未再支付回报收益，紫东驿站商务酒店2015年6月上旬停业后经营用房一直闲置至今的事实表明被告中兴物业公司已经实际终止履行委托管理合同，对该事实合同担保方也当庭予以认可。被告中兴物业公司逾期支付回报收益已超过1个月，中兴房产永康分公司未按合同约定代为支付回报收益，被告中兴物业公司和中兴房产永康分公司的行为均构成违约，应当承担相应的民事责任。主债务人未按合同约定履行义务，被告中兴商贸永康分公司作为担保人中兴房产永康分公司的权利义务继受人，应当根据合同约定承担保证责任。委托管理合同中的担保条款对保证方式的约定不明确，视为连带责任保证。根据担保条款的约定，被告中兴商贸永康分公司应承担的保证责任范围为中兴物业公司应付原告的回报收益及逾期支付回报收益应加付的日万分之二点一的违约金。原告未提供证据证明被告中兴物业公司接收房屋后改变了房屋原有状态，要求被告赔偿恢复原状的费用没有事实依据。被告紫东驿站商务酒店使用原告的房屋是基于被告中兴物业公司根据其与原告签订的委托管理合同对原告的房屋所作的处分行为，而不是基于该酒店本身与原告之间的委托管理关系，根据合同相对性，原告要求该酒店承担合同义务没有事实和法律依据。委托管理合同中既约定了逾期支付回报收益的违约金，又约定了受托方单方提前终止合同的违约金，同时还约定任何一方违约须向对方支付1万元违约金。原告同时主张单方提前终止合同的违约金和概括表述的1万元违约金，属于重复主张。被告中兴商贸永康分公司关于保证范围和约定的违约金过高的抗辩合法有据，本院酌情将单方提前终止合同的违约金调整为按原告起诉之日起至委托合同约定的托管期限届满之日止按合同约定标准计算的回报收益的30%。原告主张的2015年6月1日至起诉之日期间的回报收益计算有误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告永康市中兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐雪波2015年6月1日起至2015年11月2日止的回报收益6817元。
二、被告金华市中兴商贸有限公司永康分公司对上述款项承担连带清偿责任。
三、被告永康市中兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐雪波违约金19754.70元。
四、驳回原告徐雪波的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2393元（已减半收取，原告已预交），由被告永康市中兴物业管理有限公司、金华市中兴商贸有限公司永康分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 项 璐
二〇一六年五月三日
代书记员 吴馥慧