广东省茂名市电白区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂电法民一初字第163号
原告（反诉被告）茂名市振耀实业投资有限公司，地址：广东省茂名市电白区。
法定代表人邵日耀，总经理。
委托代理人李建清，广东神舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）张晓霞，女，1984年9月29日出生，汉族，住广东省茂名市旦场镇。
委托代理人严晏平，茂名市电白区司法局南海法律服务所法律工作者。
委托代理人黄梅芬，女，1959年8月22日出生，汉族，住广东省茂名市旦场镇，系被告张晓霞的母亲。
第三人电白县西湖广场管理有限公司，地址：广东省茂名市电白区。
法定代表人邵桂松，总经理。
委托代理人欧小凤，女，1967年8月25日出生，汉族，住广东省茂名市电白区，系该公司员工。
原告（反诉被告）茂名市振耀实业投资有限公司（以下简称原告振耀公司）诉被告（反诉原告）张晓霞、第三人电白县西湖广场管理有限公司（以下简称第三人西湖广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告茂名市振耀实业投资有限公司的委托代理人李建清，被告张晓霞的委托代理人严晏平、黄梅芬，第三人电白县西湖广场管理有限公司的委托代理人欧小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）茂名市振耀实业投资有限公司诉称，2009年9月1日，原告委托第三人电白县西湖广场管理有限公司与被告签订一份《电白“西湖时装广场”商铺租赁合同》，约定原告把位于电白县水东镇西湖时装广场一层C110号商铺的使用权租赁给被告使用，使用期限从2010年3月1日起至2015年2月28日止，五年租金共计为人民币100000元；另外，合同还对双方的权利和义务等进行了约定。2015年2月28日，《电白“西湖时装广场”商铺租赁合同》到期后，被告以各种理由和借口至今拒绝搬离C110号商铺，致使原告无法继续出租C110号商铺，造成了较大的租金损失。为维护原告的合法权益，原告向本院提起诉讼，请求：1、判令被告立即搬离位于茂名市电白区水东镇西湖广场C110号商铺，并把C110号商铺归还给原告；2、判令被告赔偿原告因不肯搬离位于茂名市电白区水东镇西湖广场C110号商铺，造成原告无法继续出租C110号商铺的租金损失6750元（暂计三个月）；3、判令被告承担本案产生的一切诉讼费用。
被告（反诉原告）张晓霞答辩称，一、租赁期内的所有租金被告张晓霞已全部付清给电白县西湖广场管理有限公司。原告在其民事起诉状中称：“2009年9月1日,原告委托第三人电白县西湖广场管理有限公司与被告签订了一份<<电白“西湖时装广场”商铺租赁合同>>,约定原告把位于电白县水东镇西湖时装广场一层C110号商铺的使用权租赁给被告使用,使用期限从2010年3月1日起至2015年2月28日止,五年租金共计人民币100000元;另外,合同还对双方的权利和义务等进行了约定.2015年2月28日《电白“西湖时装广场”商铺租赁合同》到期后,被告以各种理由和借口至今拒绝搬离C110号商铺,致使原告无法继续出租C110号商铺.造成了较大的租金损失.”原告上述说法纯粹是无稽之谈。
事实上原被告于2009年9月1日签订的《电白“西湖时装广场”商铺租赁合同》约定：“第三条:租赁期限，3.1租赁期限为5年.由2010年03月01日至2015年02月28日止.3.2租赁期限届满时,甲方有权对该铺位重新招租.若乙方希望继续承租,应在承租期届满三个月(即承租期限届满90天)前以书面形式告知甲方,并按新的约定重新签订新合同,但在同等条件下,乙方亨有优先权。”所以,合同明确约定电白区水东镇西湖时装广场一层C110号商铺被告张晓霞在合同期满后亨有合法的优先承租权,《广东省城镇房屋租赁条例》第21条第2款“下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人。”明确规定被告亨有优先承租权.
二、原告非法扣留被告财物，法理难容。于合同期满前,任凭被告百般申请恳求，原告均不肯与被告协商重新签合同，2015年3月1日原告即将被告经营使用的电白县水东镇西湖时装广场一层C110号商铺加锁锁住,致使被告不能经营,造成经济损失,迫不得已，被告只能将价值10多万元的所有财物放在租赁房屋内，一直至今，所以，原告非法扣留被告财物，法理难容。原告诉讼请求子虚乌有，应予驳回。
综上所述，租赁期内的所有租金被告张晓霞已全部付清给原告茂名市振耀实业投资有限公司,根据《广东省城镇房屋租赁条例》第21条第2款之规定,原告诉讼请求既不事实依据，又无法律依据，恳请电白区人民法院以事实为依据，法律为准绳，依法驳回原告的诉讼请求。
第三人电白县西湖广场管理有限公司述称，1、原告全权委托第三人办理西湖时装广场商铺租赁及管理事宜。从2009年开始，原告全权委托第三人办理西湖时装广场商铺租赁及管理事宜，第三人接受全权委托后，与承租人签订商铺租赁合同，收取租金，管理西湖时装广场商铺的一切事务。2、西湖时装广场商铺租赁合同到期前及到期后，第三人已多次通知被告（包括所有承租人）续签租赁合同及搬离商铺。2014年商铺租赁合同到期前，第三人已通知被告（包括所有承租人）续签租赁合同，但被告明确表示不续签租赁合同；被告表示不续签租赁合同后，第三人多次通知被告搬离商铺，但被告至今拒绝搬离，造成商铺租金至今无法收取，该商铺租金损失被告应予以赔偿。
被告（反诉原告）张晓霞反诉称，反诉人张晓霞因经营服装生意的需要，与被反诉人于2009年9月1日签订的《电白“西湖时装广场”商铺租赁合同》约定：“第三条:租赁期限，3.1租赁期限为5年，由2010年03月01日至2015年02月28日止。3.2租赁期限届满时,甲方有权对该铺位重新招租.若乙方希望继续承租,应在承租期届满三个月(即承租期限届满90天)前以书面形式告知甲方,并按新的约定重新签订新合同,但在同等条件下,乙方亨有优先权。”所以,合同明确约定电白区水东镇西湖时装广场一层C110号商铺反诉人张晓霞在合同期满后亨有合法的优先承租权,《广东省城镇房屋租赁条例》第21条第2款“下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人。”明确规定反诉人亨有优先承租权.反诉人虽然未与被反诉人签订续新期限的商铺租赁合同，但新租赁期间，自2015年3月1日起至2020年2月28日止。租金由100000元提高至135000元，其他条款按2009年9月1日签订的《电白“西湖时装广场”商铺租赁合同》约定。所以，被反诉人茂名市振耀实业投资有限公司、第三人电白县西湖广场管理有限公司应继续履行与反诉人张晓霞签订的位于电白区水东镇西湖时装广场一层C110号商铺的《电白“西湖时装广场”商铺租赁合同》，自2015年3月1日起至2020年2月28日止。
但被反诉人于合同期满90前,任凭反诉人百般申请恳求均不肯与反诉人协商重新签合同，2015年3月1日被反诉人即将反诉人经营使用的电白区水东镇西湖时装广场一层C110号商铺加锁锁住,不能经营,造成反诉人经济损失,迫不得已，反诉人只能将价值10多万元的所有财物放在租赁房屋内，一直至今，所以，被反诉人非法扣留反诉人财物，法理难容，严重违约，被反诉人茂名市振耀实业投资有限公司、第三人电白县西湖广场管理有限公司应立即停止侵害，立即解开反诉人经营使用的电白区水东镇西湖时装广场一层C110号商铺加锁。其行为严重地侵犯了反诉人的合法权益，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金“之规定，反诉人已交定金3000元，被反诉人违约应双倍返还定金6000元，反诉人曾经多次请求被反诉人续签水东镇西湖时装广场一层C110号商铺的《电白“西湖时装广场”商铺租赁合同》，遭到拒绝后，又数次要求被反诉人返还已交定金3000元，同样遭到拒绝。所以，被反诉人茂名市振耀实业投资有限公司、第三人电白县西湖广场管理有限公司应赔偿反诉人张晓霞违约金人民币10000元及履约保证金人民币6000元，二项合计共款16000元整。
综上所述，租赁期内的所有租金反诉人张晓霞已全部付清给被反诉人茂名市振耀实业投资有限公司、第三人电白县西湖广场管理有限公司,根据《广东省城镇房屋租赁条例》第21条第2款之规定,被反诉人拒绝将位于电白区水东镇西湖时装广场一层C110号商铺承租给反诉人,已侵犯了反诉人的合法权益。反诉请求：1、判令被反诉人茂名市振耀实业投资有限公司、第三人电白县西湖广场管理有限公司继续履行与反诉人张晓霞签订的位于电白区水东镇西湖时装广场一层C110号商铺的《电白“西湖时装广场”商铺租赁合同》，自2015年3月1日起至2020年2月28日止。2、判令被反诉人茂名市振耀实业投资有限公司、第三人电白县西湖广场管理有限公司立即停止侵害，立即解开反诉人经营使用的电白区水东镇西湖时装广场一层C110号商铺加锁。3、判令被反诉人茂名市振耀实业投资有限公司、第三人电白县西湖广场管理有限公司赔偿反诉人张晓霞违约金人民币10000元及履约保证金人民币6000元，二项合计共款16000元整。4、本案案件受理费由被反诉人茂名市振耀实业投资有限公司、第三人电白县西湖广场管理有限公司负担。
原告茂名市振耀实业投资有限公司对被告张晓霞的反诉答辩称，一、被告的反诉请求1没有事实与法律依据，请求法院依法驳回，根据原告与被告2009年9月1日签订的商铺租赁合同的第三条约定，被告应书面提出继续续租，并重新签订新的租赁合同，但被告在合同到期后没有按照原告的要求，与原告重新签订新的合同，其优先权就丧失；二、被告要求原告停止侵害，没有事实与法律依据，在没有签订新的租赁合同的情况下，原告没有对被告进行侵害，反而是被告在没有签订续租合同的情况下仍然使用原告的商铺，影响了原告的商铺出租，造成原告的经济损失；三、被告的反诉请求3没有法律与事实依据，请求法院依法驳回。
第三人电白县西湖广场管理有限公司对被告张晓霞的反诉答辩称，一、被告的反诉请求1没有事实与法律依据，请求法院依法驳回，根据第三人与被告2009年9月1日签订的商铺租赁合同的第三条约定，被告应书面提出继续续租，并重新签订新的租赁合同，但被告没有按照第三人的要求，与第三人重新签订新的合同，其优先权已丧失；二、被告要求第三人停止侵害，没有事实与法律依据，在没有签订新的租赁合同的情况下，第三人没有对被告进行侵害；三、被告的反诉请求3没有法律与事实依据，请求法院依法驳回。
经审理查明，原告茂名市振耀实业投资有限公司在2005年4月1日之前工商登记的名称为广东省电白实业投资有限公司，在2005年4月1日变更企业名称为茂名市振耀实业投资有限公司，类型为有限责任公司。
电白县水东镇西湖时装广场一层C110号商铺（也即是水东镇西湖东路18号西湖花苑首层C110商铺）的权属人为原告茂名市振耀实业投资有限公司，原告委托第三人电白县西湖广场管理有限公司办理西湖时装广场商铺租赁及管理事宜。2009年9月1日，第三人与被告张晓霞签订一份《电白“西湖时装广场”商铺租赁合同》，约定将位于电白县水东镇西湖时装广场一层C110号商铺的使用权租赁给被告张晓霞使用；合同主要内容为：第二条，乙方即被告张晓霞承租的商铺位置为电白县水东镇西湖时装广场一层C110号商铺；第三条，租赁期限为5年，从2010年3月1日起至2015年2月28日止；租赁期限届满后，甲方即第三人西湖广场公司有权对该商铺重新招租，若乙方希望继续承租，应在承租期届满三个月（即承租期届满90天）前以书面形式告知甲方，并按新的约定重新签订新合同，但在同等条件下，乙方享有优先权；乙方应在合同解除或租赁期终止之日5天内将所承租的铺位及其设施恢复到铺位交接之时的原貌或在保持完好无损并得到甲方认可的状态下退还甲方；……；第四条，五年租金共计为人民币100000元；履约保证金为3000元；履约保证金，当乙方在合同租赁期内没有违约并未损害甲方权益及第三方合法权益，且依合同第三条之规定退回铺位的，则在乙方退回铺位后3个工作日内，由甲方如数无息返还给乙方，如乙方在履行合同时有损害甲方权益或者第三方合法权益的行为，甲方有权直接在该保证金中扣除相应款项，如有不足，甲方可另行索赔；乙方违约的，不退还保证金。
2014年8月20日，第三人向被告张晓霞发出通知，通知的内容为：贵铺承租期限即将到期，如您还需续租此铺的，请在2014年8月20日至25日前到物业管理处签领通知，2014年9月16日至9月26日签订租赁合同（星期六、日除外），逾期将视为放弃续租权，公司重新对外招租。在通知规定的时间内，原、被告没有重新签订租赁合同。2015年2月28日，被告承租的电白县水东镇西湖时装广场一层C110号商铺租赁期届满。
2015年3月1日早上，原告、第三人便将被告承租的电白县水东镇西湖时装广场一层C110号商铺大门加锁锁住。
本院认为，本案实为房屋租赁合同纠纷。第三人西湖广场公司与被告张晓霞于2009年9月1日签订《电白“西湖时装广场”商铺租赁合同》，约定由第三人将位于电白县水东镇西湖时装广场一层C110号商铺出租给被告使用。被告将该商铺经营服装、鞋类生意。该商铺的所有权人为原告振耀公司，因该商铺是原告委托由第三人出租，且原告事后对该《租赁合同》予以追认，该租赁合同没有违反法律规定，为有效合同。该《租赁合同》的租赁期限从2010年3月1日起至2015年2月28日止，在该租赁期限届满三个月前，第三人已通知被告若需续租商铺的需重新签订租赁合同，但双方没有重新签订租赁合同，该租赁合同在2015年2月28日已届满。因双方在合同中约定承租人即被告应在租赁期终止之日5天内将所承租的铺位退还出租人即第三人，故被告应在合同届满之日5天内即2015年3月5日前搬离商铺，将该商铺退还给第三人。原告、第三人在合同届满后的当天即2015年3月1日便加锁将被告承租的商铺大门锁住。本案由于原告及第三人在租赁合同届满后，在被告合理搬离期间内便加锁将被告所承租的商铺大门锁住，致使被告不能将物品搬走，原告应对其加锁锁住商铺门的行为承担责任，故原告对其商铺的租金损失应由原告自行承担。
原告要求被告搬离位于茂名市电白区水东镇西湖广场C110号商铺，并把C110号商铺归还给原告，理由充分，本院予以支持。但原告要求被告赔偿因不肯搬离位于茂名市电白区水东镇西湖广场C110号商铺，造成原告无法继续出租C110号商铺的租金损失6750元（暂计三个月），因在本案中原告应对其加锁锁住商铺的行为承担责任，故原告的该请求，据理不足，本院不予支持，予以驳回。原告、第三人称已在被告承租的C110号商铺的大门张贴通知（通知的内容为：张晓霞租户，您承租的西湖时装广场C110号商铺的期限在2015年2月28日到期，请清理走自己的物品，公司将在2015年3月1日收回商铺的使用权；如果货物尚未搬清的，请于2015年3月3日前到物业管理处取锁匙搬清，逾期后果自负），被告称没有见过该通知，因本院于2015年3月31日到现场拍摄现场照片时，没有看见该通知张贴在该商铺门口，故无法确认此通知的张贴时间，故原告的该主张，理据不足，本院不予采纳。
被告反诉要求原告、第三人继续履行位于茂名市电白区水东镇西湖广场C110号商铺的租赁合同，自2015年3月1日起至2020年2月28日止，因本案的《电白“西湖时装广场”商铺租赁合同》至2015年2月28日已届满，合同已终止，被告在该合同届满三个月前又没有与原告、第三人重新签订租赁合同，被告已丧失了优先承租权，故原告、第三人没有义务继续履行租赁合同，被告的该反诉请求，理由不充分，本院不予支持，予以驳回。被告反诉要求原告、第三人解开被告经营使用的电白区水东镇西湖时装广场一层C110号商铺的加锁，因原告、第三人在合同届满后的当天即2015年3月1日便加锁将被告承租的商铺大门锁住，原告、第三人违反了双方约定的被告的合理搬离期间，致使被告不能将物品搬走，故原告、第三人应解开C110号商铺的加锁，让被告将其物品搬走，因此，被告的该反诉请求，理由充分，本院予以支持。被告反诉要求原告、第三人赔偿违约金人民币10000元及履约保证金人民币6000元，因该租赁合同已届满，合同已终止，合同不存在继续履行，故被告要求原告、第三人赔偿违约金人民币10000元及双倍返还履约保证金人民币6000元，证据不足，理由不充分，本院不予支持；因原告、第三人在租赁商铺时收取了被告履约保证金3000元，故原告、第三人应将履约保证金3000元退还给被告张晓霞。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五的规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）张晓霞在本判决发生法律效力之日起7日内将其存放在原告（反诉被告）茂名市振耀实业投资有限公司位于电白区水东镇西湖时装广场一层C110号商铺内的物品全部搬走，将位于电白区水东镇西湖时装广场一层C110号商铺归还给原告（反诉被告）茂名市振耀实业投资有限公司。
二、限原告（反诉被告）茂名市振耀实业投资有限公司、第三人电白县西湖广场管理有限公司在本判决发生法律效力之日起2日内解开位于电白区水东镇西湖时装广场一层C110号商铺的加锁。
三、限原告（反诉被告）茂名市振耀实业投资有限公司、第三人电白县西湖广场管理有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内退还履约保证金3000元给被告（反诉原告）张晓霞。
四、驳回原告（反诉被告）茂名市振耀实业投资有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）张晓霞的其他反诉请求。
本诉案件受理费150元，反诉案件受理费100元，共250元，由原告（反诉被告）茂名市振耀实业投资有限公司负担125元，由被告（反诉原告）张晓霞负担125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 李秀华
人民陪审员 唐慧明
人民陪审员 欧 合
二〇一五年七月十三日
书 记 员 蔡庆泉
速 录 员 杨丽珍
附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。