上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浦民一（民）初字第38459号
原告钱惠芬。
委托代理人傅天华，上海欣尚律师事务所律师。
被告王文松。
委托代理人杨泽民，上海市东高地律师事务所律师。
第三人胡敏华。
原告钱惠芬与被告王文松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，本院依法追加胡敏华作为第三人参与诉讼。因被告就本案争议标的向本院另行提起诉讼，故本院于2013年3月15日作出（2012）浦民一（民）初字第38459号民事裁定，中止本案审理，2014年3月12日，本院恢复对本案的审理。本院于2013年2月18日、2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告钱惠芬及其委托代理人傅天华、被告王文松及其委托代理人杨泽民到庭参加诉讼，第三人胡敏华经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告钱惠芬诉称，原告于2012年7月11日与被告代理人胡敏华签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），合同约定原告以人民币（以下币种相同）58万元的价格向被告购买其坐落于浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），当天，原告与被告代理人胡敏华还签订了《附属设施、设备及室内装饰转让协议》（以下简称“协议”），双方确认“系争房屋”内的附属设施、设备及室内装饰转让价为20万元。当时，胡敏华出示了由上海市东方公证处公证的经被告签署的《委托书》。合同签订当天，原告支付45万元。2012年8月8日，原告与胡敏华一起至房产交易中心办理“系争房屋”过户，当天，原告支付27万元。根据“买卖合同”约定，被告应于2012年9月交房，但被告一再以家庭实际居住困难等为由，拒绝交房。原告认为，第三人代被告出售“系争房屋”的委托公证书是被告委托他人出售房屋的真实意思表示，第三人代理被告出售“系争房屋”的行为合法有效，原告已按约履行了付款义务，被告应当履行交房义务，故提起诉讼，要求被告履行“买卖合同”，将“系争房屋”腾空并交付给原告。
被告王文松辩称，被告确实委托了第三人在抵押借款合同确认的房价90万元的前提下处理“系争房屋”，但是第三人作为受托人超出了委托人的授权范围，擅自以58万元的合同价出售“系争房屋”，且在整个交易过程中没有与被告沟通，房屋交易至今第三人也未将房款交付给被告，第三人的行为侵犯了被告的合法权益，被告对于第三人代被告签订的“买卖合同”不予认可。另外，综合庭审证据分析，不排除原告与第三人存在恶意交易的可能。请求法院公正判决。
经审理查明，2011年9月28日，被告以“系争房屋”作抵押向案外人王杰借款45万元，为此，被告与王杰共同出具了《房地产抵押借款合同》（以下简称“借款合同”），并根据王杰的要求，被告于同日去上海市东方公证处办理了委托出售“系争房屋”的（2011）沪东证字第20458号《公证委托书》，《公证委托书》的受托人是第三人。2011年9月29日，上海市东方公证处出具了（2011）沪东证字第20464号《具有强制执行效力的债权文书公证书》（以下简称“债权文书公证书》”），“债权文书公证书”的主要内容为：赋予“借款合同”强制执行效力，自“借款合同”生效及债权债务形成之日起，“债权文书公证书”具有强制执行效力。之后，被告未能按约还清王杰的借款。2012年7月7日，第三人代被告曾与原告的女儿许杰莉、女婿陈刚签署了关于“系争房屋”的《房地产买卖居间协议》（以下简称“居间协议”），“居间协议”约定“系争房屋”的总房价为78万元。2012年7月11日，第三人代被告与原告签订了“买卖合同”，该合同约定：被告将“系争房屋”出售给原告；转让总价共计为58万元；签订本合同前，被告已收取原告支付的定金5万元，签订本合同当日内，原告应通过上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）转付或直接支付给被告部分首期房价款25万元，如此共同构成原告支付给被告的全额首期房价款30万元整，待相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后五个工作日内，双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由中原公司收执收件收据，交易过户当日，原告直接支付给被告第二期房价款27万元，2012年9月15日前，双方应对“系争房屋”进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，被告应将“系争房屋”交付原告，同时原告支付给被告房价尾款1万元；原告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按“系争房屋”总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付二十日的违约金外，被告有权单方面解除合同，被告单方面解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，原告应在接到书面通知之日起三日内向被告支付；双方同意，被告于2012年9月15日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接；双方确认，在2012年8月20日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按本合同约定期限将“系争房屋”交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后被告仍未交付的，除被告应当向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，被告应在收到书面通知之日起三日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；……。同日，胡敏华代被告与原告签订“协议”一份，该“协议”的主要内容为：原、被告双方确认“买卖合同”约定的房价款不包含“系争房屋”内的附属设施、设备及室内装饰的价格；双方同意“系争房屋”及“系争房屋”内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为20万元，原告应当在签订本合同当日直接支付给被告，被告收到该转让价后应当向原告出具书面收款凭证，原告放弃索取该转让价发票的权利；按照国家法律、法规相关规定，本次交易所产生的原、被告双方应承担的所有税费和中介费由原告承担，若“系争房屋”不是被告唯一一套住宅，则百分之一的个税由被告承担；若原告未能支付上述转让价的，则被告有权解除本协议和“买卖合同”，且原告应当承担“买卖合同”约定的违约责任，若被告收到上述转让价后违反“买卖合同”约定的，则原告有权解除本协议及“买卖合同”，且被告除应当承担“买卖合同”约定的违约责任外，还需返还原告已经支付的上述转让价；本协议与“买卖合同”为（相）互不可分割的整体，若本协议与“买卖合同”约定有不一致的，则以本协议为准。2012年7月7日至2012年8月8日期间，原告先后支付给被告的委托代理人胡敏华房款及装修补贴款共计77万元，并由胡敏华分别出具相应的收据。2012年8月21日，“系争房屋”的产权登记于原告的名下。因被告未向原告交付房屋，故由原告提起本案诉讼。
另查明，2013年3月5日，王文松以“买卖合同”显失公平为由向本院提起诉讼，要求撤销“买卖合同”。本院审理后认为，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院撤销。原告与被告在“居间协议”中约定“系争房屋”的总房价为78万元，在“买卖合同”及“协议”中约定的总计房价也为78万元，故双方关于“系争房屋”的总房价的真实约定应认定为78万元。经评估，“系争房屋”于2012年7月11日时点的市场净值为89.14万元；根据鉴定人员的当庭陈述，“系争房屋”当时的装修价值约为几万元，因被告的要求未评估装修价值；因此，“系争房屋”的净值及装修价值共计最高约为98.14万元。双方约定的总房价78万元约为市场总房价的79%，据此，不能认定双方约定的总房价78万元显失公平。被告以“买卖合同”显失公平为由，要求撤销双方所签“买卖合同”的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，不予支持。据此，本院于2013年10月31日作出（2012）浦民一（民）初字第7769号民事判决，驳回王文松的诉讼请求。判决后，王文松提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后于2014年1月13日作出（2013）沪一中民二（民）终字第3396号民事判决，驳回上诉，维持原判。
以上事实，由经庭审质证的（2012）浦民一（民）初字第7769号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第3396号民事判决书及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，2012年7月6日，原告接到上南路中原地产业务员的电话，让原告去看“系争房屋”，这套房屋的挂牌价是75万元，当天下午，中原地产的业务员陪原告和原告女儿一起去看了房，开门的是一个老太太，她说房子是要卖的，但是75万元低了点。7月7日下午中原地产的业务员又陪原告及原告女儿、女婿一起去看了房，看好房后，我们一起回到中原地产，第三人也到了，他出示了他和被告的身份证原件、产证原件及被告的委托书，当天双方谈好房价为78万元，并签了定金协议，原告付了5万元定金，7月11日，第三人代被告与原告签订了“买卖合同。被告称，王杰挂牌出售“系争房屋”我是不知道的，住在“系争房屋”内的老太是我母亲，他们来看房后，母亲跟我说的，她说房价75万元，我说那么低，不可能的，房价最低不低于90万元。我知道后去找过王杰，我让他不要卖掉，卖掉后我家里人没有地方住的，即使要卖也不能低于90万元。
本院认为，根据法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告向第三人出具了代为出售“系争房屋”的委托书，且该委托书进行了公证，第三人持公证的委托书作为被告的代理人与原告就“系争房屋”签订“买卖合同”，符合法律规定，“买卖合同”对被告具有约束力。庭审中，被告称，不排除原告与第三人存在恶意交易的可能性，对此，被告未能举证证明，本院不予采信。“买卖合同”签订后，原告已按约向第三人支付了购房款，同时，“系争房屋”的产权也已过户至原告名下，但至今，被告未能向原告交付房屋，已构成违约。现原告要求被告交付“系争房屋”，符合合同约定，应予准许。原告自愿在被告向其交付房屋的当日向被告支付购房余款1万元，并无不妥，可予准许。至于被告称，第三人低价出售“系争房屋”，侵犯了被告合法利益，及被告至今没有收到房款，被告可向第三人另行主张。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告王文松应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告钱惠芬。
案件受理费80元，减半收取计40元，由被告王文松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一四年四月二日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。