湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00011号
上诉人（原审被告）付大双。
委托代理人齐中东，湖北维天律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人（原审第三人）辛华英。
委托代理人付新明，男，1954年10月24日，汉族，系安陆市府城办事处迎春社区居民委员会推荐为辛华英提供法律帮助。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）王仁宽，1957年2月18日。
委托代理人包世恩，代理权限：代理承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。
上诉人付大双、辛华英因与被上诉人王仁宽房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2014）鄂安陆民初字第00981号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人付大双的委托代理人齐忠东、上诉人辛华英的委托代理人付新明、被上诉人王仁宽的委托代理人包世恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年5月26日，王仁宽、付大双签订房屋买卖协议约定，付大双将其位于安陆市府城办事处凤凰村2组51号120.96平方米房屋出卖给王仁宽，房价16500元，房款和房屋交付后生效，房屋如有损失，付大双概不负责，案外人魏克明作为见证人在协议上签名，辛华英在场，但未签名。合同签订时，王仁宽付清了房款，付大双将房屋及房屋所有权证、土地使用权证及水、电费发票交付给了王仁宽，王仁宽在该房屋居住至今。因一直未能过户，王仁宽诉至原审法院，请求判决：1、王仁宽、付大双签订的房屋买卖协议有效；2、付大双协助王仁宽办理安陆市府城办事处凤凰村2组51号房屋所有权登记手续。另查明，位于安陆市府城办事处凤凰村2组51号120.96平方米房屋未抵押登记，未有被查封记录。
原审法院认为，王仁宽、付大双签订房屋买卖协议时间是2006年5月26日，当事人为该协议效力发生争议，该争议应适用行为时法律裁判，即适用《民法通则》等法律规定予以评判。本案诉争房屋系付大双与辛华英婚姻存续期间的共同财产，付大双将本案诉争房屋出卖给王仁宽时，辛华英在场知情并未表示反对，且王仁宽是在付大双和辛华英在场的情况下与付大双签订房屋买卖合同，王仁宽有充分理由相信付大双与辛华英有真正处分本案诉争房屋的真实意思表示。同时，王仁宽以约定的价款支付了对价并占有了该房屋，付大双亦将房屋和房屋所有权证书及相关证件交给了王仁宽，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，王仁宽系善意、有偿取得本案诉争房屋，依据前述法律规定，王仁宽取得本案诉争房屋的权益应依法受到保护。再者，王仁宽、付大双签订的房屋买卖协议内容不违反法律强制性规定，付大双亦未举证证明其意思表示不真实，该协议合法有效，应予以认定，故原审对王仁宽请求确认王仁宽、付大双于2006年5月26日签订房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持。买卖合同的法律特征是出卖人将标的物所有权交付买受人，买受人支付价款，出卖人交付了所有权才是完全履行了合同义务。王仁宽购买本案诉争房屋后，付大双只是将房屋及房屋所有权证书交付王仁宽，未进行房屋所有权变更登记，物权没有发生变动，故付大双未履行房屋买卖合同交付所有权给王仁宽的义务，应承担违约责任，故原审对王仁宽要求付大双协助办理本案诉争房屋过户变更登记手续的诉讼请求予以支持。王仁宽要求付大双支付律师费的请求无法律依据，未予支持。付大双辩称本案是房屋租赁关系与事实不符，原审未予采纳；辛华英述称的理由不符合法律规定，原审亦未予采纳。遂判决：一、王仁宽与付大双于2006年5月26日签订的房屋买卖协议书有效；二、付大双于判决生效后15日内协助王仁宽将位于安陆市府城办事处凤凰村2组51号房屋（房产证号××号）产权变更登记为王仁宽；三、驳回王仁宽的其他诉讼请求。
付大双不服原判上诉称：原审法院认定事实错误，涉案合同是付大双背着妻子辛华英签订的，侵犯了房屋共有人辛华英的权益，是无效合同，请求：1、依法撤销（2014）鄂安陆民初字第00981号民事判决，判令驳回王仁宽一审的起诉请求；2、由王仁宽承担本案一、二审诉讼费用。
辛华英不服原判上诉称：原审法院认定事实不准，采信证据不实，适用法律不当。在夫妻关系存续期间，付大双未经过我同意处分房产，属于无权处分。事后我也从未追认。请求：1、依法撤销安陆市人民法院（2014）鄂安陆民初字第00981号民事判决书的判决，依法改判王仁宽和付大双于2006年5月26日签订的房屋买卖协议无效，并判令王仁宽归还该涉案房屋。2、一、二审的诉讼费用由王仁宽承担。
王仁宽二审答辩称：原审判决认定事实清楚，认定证据并无不当，适用法律正确，判决公正。请求驳回上诉，维持原判。
二审中付大双、辛华英均未提交新证据。
王仁宽为支持其诉讼请求，向本院提交一份对王树芳的调查笔录。
经庭审质证：付大双对王仁宽提交的证据认为：真实性有异议，证言是虚假的；关联性有异议，无任何材料证明王树芳未到庭的理由；付大双没有跟王树芳见过面，没有买房的事实。辛华英质证认为，该调查笔录不是证据，没有跟王树芳见过面。
对于王仁宽提交的证据，本院认为，王树芳未出庭作证，其证言不予采信。
经审理查明：原审认定事实属实。
本案争议的焦点，2006年5月26日付大双与王仁宽签订的房屋买卖协议是否有效。
本院认为，原审法院从王仁宽提交证据证明的事实、付大双诉讼中自认的事实，认定“王仁宽、付大双是为买卖房屋而签订的协议，签订协议时辛华英在场并知情；付大双将房屋及房屋所有权证书及相应发票交付给王仁宽，是其履行房屋买卖协议项下义务”。上述认定，有一审庭审中王仁宽所举证据与付大双的自认事实内容互相印证，能够还原本案在2006年付大双出卖房屋的基本事实。首先，付大双在一审中认为，所收王仁宽的16500元属于出租房屋的租金，而非房屋买卖的对价。这一辩称，与其在自认事实中的“合同由自己拟定，然后找王仁宽签订”的重要事实自相矛盾，付大双是在自愿、平等、意思自治的情况下，为自己的民事行为负责，所拟合同自应表现自我真实的内心意思；第二，按照一般生活逻辑，租房行为在民事生活中非常常见，当事人一般不会郑重其事找第三人进行见证和签字。而事实是，本案中付大双和王仁宽均非常重视，共同意愿请魏克明作为第三人见证整个过程并在协议上签字，故付大双所拟的应是房屋买卖合同；第三，如果是一般的房屋租赁关系，出租人也不会将房屋所有权证等交付租赁人。第四，付大双的二审上诉理由自认了与王仁宽之间的房屋买卖合同关系成立，系自己真实意思的表示，只是认为未经夫妻共同财产所有人辛华英的同意。因此，王仁宽与付大双之间的房屋买卖合同属双方真实意思的表示，依法成立、有效。付大双原审辩称“收取原告1万多元是租金，不是房款”与事实不符。第一，王仁宽在与付大双的房屋买卖交易过程中，有辛华英岳父、魏克明、魏克明妻子王树芳等人的介绍和参与，有魏克明作为第三人的见证，有府城办事处凤凰村民委员会证明对房屋易主的认可，有付大双在收受房款后自愿主动交付房屋所有权、国有土地使用权证、水电费发票的履约行为，因此，在长达八年的占有、使用的过程中，王仁宽以物权所有人自居，对涉案房屋进行修缮，在该房中办理子女婚嫁、酬宾等家庭重大事宜，王仁宽及其家属呈现出公开、和平、自然的占有状态，符合民法法理上物的善意占有的状态。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，即使是辛华英以自己不知情而主张涉案房屋买卖合同无效，亦不能以此为由对抗善意第三人王仁宽。根据《民法通则》规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，应当维护善意并支付对价的买受人的合法权益。辛华英即使认为其权利受到侵害，应向擅自处分共有财产的房屋权利人另行主张权利。但同时，作为房屋共有人辛华英是否表达了对付大双出卖房屋的不同意见？从本案双方所举证事实看，从2006年至2014年期间，辛华英未以任何形式表达与付大双不同的权利主张。
第二，王仁宽在一审中的证据证实，魏克明作为第三方见证了整个买卖过程，2006年5月26日房屋买卖协议亦有魏克明的签字证明魏克明的见证。付大双在一审庭审中也对此予以认可。第三人魏克明在一审中出庭确认，房屋协议签字过程中“付大双夫妇在场”，也就是辛华英是在场的。另外，付大双、辛华英的该房屋，在交付王仁宽居住之前，一直由付大双的岳父即辛华英的父亲居住。从普通人的人伦亲情来看，身为女儿的辛华英对其父在2006年搬出自家房屋后的变动和去向不可能不知情，在2006年至2014年长达8年多的时间里，对其父搬出后自家位于安陆市府城办事处凤凰村2组51号房屋（前三间平房、后三间小屋）的占有使用情况也不可能不知情。辛华英认为自己对买卖协议不知情的上诉理由不符合正常的生活经验和普通人的生活逻辑。而辛华英直至王仁宽在2014年提起诉讼请求权利人配合办理房屋过户登记手续时，才以对该房屋买卖不知情为由，主张2006年的房屋买卖合同无效。再则，至本案二审庭审至今，辛华英也未提交任何证据支持其上诉理由。总体而言，对涉案房屋出卖并由王仁宽一家长期居住的事实，从本案的认证事实和正常的生活逻辑，辛华英均无法证明其是不知情的。因此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“运用逻辑推理和日常生活经验对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断”的规定，结合案件情况，本院认为，根据日常生活经验，辛华英作为家庭主要成员对家庭财产的存在及使用情况，于情于理应当知晓。且房屋作为家庭共有财产的重要组成部分，其处分要经过合同签订、房款支付、房屋交付、产权过户等复杂程序。本案中，合同已签订、房款已支付、房屋已交付并长达8年，辛华英在交房后长达八年多的时间内一直未提出异议的事实，足以证实辛华英对本案事实是知情的。同时，如上所述，作为房屋共有人辛华英亦未在长达8年的时间里以任何形式表达与付大双不同的权利主张。从法理逻辑上证明辛华英的上诉理由无法成立。
综上所述，涉案房屋原系付大双、辛华英的夫妻共同财产，付大双与王仁宽在第三人见证下，基于公平、自愿、等价有偿的原则所签订的涉案房屋买卖合同有效。对该房屋买卖相关事实的主张，付大双和辛华英的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案房屋买卖协议有效，对双方当事人具有约束力，各方均应按协议约定全面履行各自义务。房屋出让人付大双、辛华英应按房屋买卖协议约定履行协助买受人王仁宽办理房屋产权过户登记的义务。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，第一百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由辛华英、付大双各负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 石仁礼
审判员 刘 铮
审判员 汪书力
二〇一五年三月十七日
书记员 张 依
适用法条：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》
婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
89、共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
第六十四条审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；