河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第4809号
原告张银生。
委托代理人翟慎海，河南路德律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告河南道福置业有限公司，住所地河南省郑州市管城区。
法定代表人丁振宇，总经理。
委托代理人李全胜。系公司员工。代理权限：特别授权。
委托代理人王凯。系公司员工。代理权限：特别授权。
原告张银生与被告河南道福置业有限公司（以下简称“道福公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张银生及其委托代理人翟慎海，被告道福公司委托代理人李全胜、王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张银生诉称，2012年10月24日，原告张银生与被告道福公司达成房屋买卖协议。原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区博学路与薛夏南街交叉口北100米路东姚桥临街房4号楼4单元6层北户住房一套，房屋面积127.02平方米，购房总款482678元。2013年2月6日，原告向被告道福公司缴纳燃气配套费等计5000元，被告向原告交付房屋和钥匙。原告暂将该房用于储藏建筑生产工具等杂物。2014年5月20日，原告前往该房时发现所购房屋被撬、门锁被换，且有陌生人在装修该房，原告存放的物品也不见踪影。经查，被告道福公司己将该房锁芯更换、转让给第三人徐新杰。房屋现由徐新杰占有、控制并进行了装修，原告物品被被告道福公司挪至他处。原告多次与被告协商，未果。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法判令被告赔偿原告购房款482678元、配套费5000元、房屋升值部分76200元（按每平方升值600元计算）、屋内财物损失4000元、自2014年4月份被侵占之日起房屋使用收益费5000元（按每月租金1000元计算）、主张物权保护的费用约20000元，以上共计592878元，原告主张59万元，超出的部分自愿放弃；由被告承担本案诉讼费。
被告道福公司辩称，涉案房屋系被告用于冲抵所欠赵国的开封金丰苑项目工程款，但当时被告与赵国只是预算，并未决算。经结算，截至2014年5月份被告已付超赵国工程款13万余元（包括涉案房屋所抵款项）。期间被告已向赵国下发二份解除金丰苑施工合同通知。为减少公司损失，被告要求收回此房，赵国同意该涉案房屋由被告收回。原告所主张的482678元购房款系赵国与原告同意由被告以房屋抵款形式冲抵赵国工程款。该购房款原告并未实际缴纳，原告主张的配套费5000元包含天然气初装费用3800元、电表押金200元、装修保证金1000元（多退少补），该费用确实由原告本人向被告缴纳。关于原告主张的房屋内的财物损失，在房屋被占用后，原告的财物由被告存放在办公室，也通知了赵国，后原告称房屋内的财物归其所有，被告同意由原告将财物拉走，但原告一直未拉走，现财物仍在办公室存放，该财物损失不应由被告承担。
原告张银生为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、原告身份证复印件；2、被告道福公司企业基本信息查询单，证据1、2证明原、被告主体适格；3、原告购房款收据一份；4、购房配套费发票，证据3、4证明原告从被告处购得房屋一套，所有款项交付完毕，房屋已交付给原告；5、被告向原告交付的房屋钥匙，证明被告己将该房屋交付原告；6、原告房屋外景照片一张；7、房屋单元门照片一张，证据6、7证明原告被侵占的房屋概况；8、接处警登记表一份，证明被告道福公司将原告房屋更换锁芯后转卖他人的事实；9、34号房屋外照片一张；10、34号房屋内物品照片一张；11、原告房屋被他人装修的现场照片一张，证据9、10、11证明原告房屋被侵占的事实.
被告道福公司对原告张银生的上述证据发表如下质证意见：对证据1、2无异议；对证据3、4公章予以认可，但收据字迹不清，内容不完整；对证据5真实性有异议，被告并未向原告交付钥匙；对证据6、7无异议；对证据8民警的确到王凯办公室了解情况，但当时说的是公司要求收回房屋，并非更换锁芯；对证据9、10无异议，当时物品的确在34号房内，但现在已经挪至王凯办公室；证据11真实性无法核实，对涉案房屋现状不了解。
经审查，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、6、7、8、9、10、11真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳；证据5无其他证据加以佐证，无法证明其真实性，本院不予采纳。
被告道福公司提交的证据材料有：1、通知二份，证明被告已超付赵国工程款，要求与赵国解除合同；2、被告与赵国之间的付款明细表一份，证明被告已超付赵国工程款；3、2012年10月11日赵国出具的证明一份，证明涉案房屋是冲抵赵国的工程款。
原告对被告道福公司的上述证据发表如下质证意见：证据1、2与本案无关联；对证据3真实性有异议，该证明日期出具于2012年10月11日，而原、被告达成房屋买卖协议的时间是2012年10月24日，证明出具日期早于房屋抵款日期，有悖常理，该证明有伪造嫌疑。另证明中显示赵国同意南通公司收回涉案房屋，与被告道福公司无关。当时以房抵款的行为经原、被告及赵国三方同意。
经审查，本院认为，被告道福公司提交的证据1、2与本案不具有关联性，本院不予采纳。证据3证人无正当理由未出庭接受质询，对其证言的真实性无法核实，本院不予采纳。
依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：
被告道福公司成立于2010年1月12日，经营范围为房地产开发与销售。娄峰系该公司股东之一。2011年南通华新建工集团有限公司郑州分公司在开封承建金丰苑小区项目工程。娄峰系该项目的负责人，其将该项目承包给赵国，赵国将该项目的劳务部分分包给原告及张万兴。赵国拖欠原告部分工程款未付。经赵国、娄峰及原、被告同意，以位于郑州市郑东新区博学路与薛夏南街交叉口北100米路东姚桥临街房4号楼4单元6层北户的住房（房屋面积为127.02m2）折抵所欠原告工程款482676元。2012年10月24日，被告向原告出具收据一张，载明：今收到张银生482676元，系付购房房款（姚4#楼4单元6层北户127.02m2，张万兴金丰苑工程款）。注：赵国抵款房。2013年2月6日，原告向被告道福公司交纳天然气初装费3800元、电表押金200元、装修保证金1000元，被告向原告出具5000元的收据一份。后被告向原告交付房屋。原告将其部分物品放置在该房屋，但未在该房屋内居住。2014年5月26日，原告发现该房屋入户锁芯被更换，屋内物品丢失，遂报警。经民警了解，被告对更换原告房屋锁芯的事实予以认可，并称将原告的物品挪至4号楼4单元3楼34号。庭审中，被告称因其已付超赵国工程款13万余元，该房屋系经赵国同意由被告向原告收回。该房屋现已被姚桥居民侵占。房屋内原有的物品现在被告办公室内存放。
另查明：涉案房屋系被告开发，由南通华新建工集团有限公司郑州分公司承建，系郑东新区龙子湖街道办事处姚桥社区居委会居民的安置住房，目前尚无法办理产权登记手续。
本院认为，原告以其及张万兴对赵国所享有的工程款的债权购买被告开发的房屋，该事实经赵国、娄峰及原、被告同意，并由被告向原告出具购房收据予以确认，且事后原告交纳了房屋的相关配套手续费5000元，故原、被告之间存在事实上的房屋买卖合同法律关系。被告在向原告交付房屋后，在原告未知的情况下又收回房屋，导致原告的合同目的不能实现。且在该房屋被第三人实际占有的情况下，原有合同已履行不能。原告在本次诉讼时不主张继续履行合同。故本院认为，原、被告双方的房屋买卖合同已经实际解除。合同解除的，被告应返还原告购房款482676元、房屋配套费用5000元，并应赔偿原告相应损失。原告主张其损失包括房屋升值部分76200元（按每平方升值600元计算），屋内财物损失4000元，自2014年4月份被侵占之日起房屋使用收益费5000元（按每月租金1000元计算），但其未能提交相应的证据予以证明。参考该房屋所在区域同类房屋的价值及租金价格，结合原告对涉案房屋系郑东新区龙子湖街道办事处姚桥社区居委会居民的安置住房明知的事实，对原告主张的上述损失，本院依法酌定为60000元。原告主张物权保护的费用20000元，但其未能提交相应的证据予以证明，对此本院不予支持。被告辩称，其已经付超赵国工程款13万元，故收回房屋，本院认为，原告及张万兴与赵国之间的债务纠纷，因赵国、娄峰及原、被告共同同意的购房行为而消灭，被告与赵国之间的纠纷不影响原、被告之间的房屋买卖合同纠纷的处理。对于被告与赵国之间的纠纷，被告可另行通过合法途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南道福置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张银生购房款四十八万二千六百七十六元、天然气初装费三千八百元、电表押金二百元、装修保证金一千元，以上共计四十八万七千六百七十六元；
二、被告河南道福置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张银生各项损失共计六万元；
三、驳回原告张银生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千七百元，由原告张银生负担六百九十六元，由被告河南道福置业有限公司负担九千零四元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 刘红丽
代理审判员 胡向楠
人民陪审员 白珺珺
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 孟青青