新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新23民终264号
上诉人（原审被告）：新疆君再来国际贸易有限公司。
住所：昌吉市延安南路**号。
统一社会信用代码：×××。
法定代表人：孙彦，系该公司经理。
委托诉讼代理人：戴云天，新疆君乐律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：新疆维吾尔自治区第一测绘院。
住所：昌吉市延安南路***号。
统一社会信用代码：×××。
法定代表人：杨柏林，系该院院长。
委托诉讼代理人：王亚楠，新疆新蓝天律师事务所律师。
原审被告：孙彦，女，汉族，1968年9月21日出生，系新疆君再来国际贸易有限公司法定代表人，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
上诉人新疆君再来国际贸易有限公司因与被上诉人新疆维吾尔自治区第一测绘院、原审被告孙彦房屋租赁合同纠纷一案,不服昌吉市人民法院（2017）新2301民初5142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人新疆君再来国际贸易有限公司的法定代表人孙彦及其委托诉讼代理人戴云天、被上诉人新疆维吾尔自治区第一测绘院的委托诉讼代理人王亚楠、原审被告孙彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人新疆君再来国际贸易有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项、第二项，依法改判或将本案发回重审；二、请求依法判令被上诉人承担一、二审费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，程序违法，故意偏袒被上诉人，本案租赁合同一方应是昌吉市君再来名烟名酒店，不应由新疆君再来国际贸易有限公司承担责任。被上诉人重大违约在先，判决上诉人承担违约金错误。由于被上诉人违约在先，上诉人有权不予支付租金及违约金。
被上诉人新疆维吾尔自治区第一测绘院辩称，不同意上诉人的上诉请求和理由，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告孙彦述称，与上诉人新疆君再来国际贸易有限公司意见一致。
新疆维吾尔自治区第一测绘院向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告于2015年9月10签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付原告房屋租金148508.85元。3、依法判令被告承担违约金29701.6元。4、本案诉讼费用全部由被告承担。
一审法院认定事实：被告孙彦是被告新疆君再来国际贸易有限公司的法定代表人，被告孙彦同时经营君再来名烟名酒店。2015年9月10日，原告与被告新疆君再来国际贸易有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将位于昌吉市延安南路124号，建筑面积为155平方米的一间房屋出租给被告新疆君再来国际贸易有限公司，租赁期限从2015年10月19日至2017年10月18日；第一年租金为141437元(2.5元/平方米/日)，自第二年起，年租金在上一年租金基数基础上每年递增5%，以此类推至合同期满；租赁房屋的用途为商业使用。合同第四条关于租金支付期限与方式约定为在合同签订后十个工作日内支付第一年租金；自第二年起每年8月底前支付年租金。承租人转账支票支付租金，出租人收取租金时，必须出具由税务机关监制并开具的正规房屋租赁发票。合同第十二条第5项关于承租人逾期支付租金的违约责任约定为承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按照应付款项金额的5‰向出租人支付违约金。被告孙彦作为被告新疆君再来国际贸易有限公司的法定代表人在该合同中签字。合同签订后，原告将租赁标的物交付被告新疆君再来国际贸易有限公司，后租赁房屋由被告孙彦作为经营者的君再来烟酒店的经营用房使用。被告新疆君再来国际贸易有限公司未付原告第二租赁年度的租金，原告向被告新疆君再来国际贸易有限公司催交无果后。2017年9月21日原告将租赁标的物上锁并加贴封条，当天被告将封条撕掉，将部分货物搬走，后被告又陆续搬走部分货物。现原告认为被告孙彦是被告新疆君再来国际贸易有限公司的法定代表人，同时房屋也是被告孙彦在经营名烟名酒店，被告孙彦个人的财产和公司的财产是混同的，诉到法院，要求两被告共同支付2016年10月18日至2017年10月17日期间的租金148508.85元。在案件的审理过程中，因原告与被告新疆君再来国际贸易有限公司所签订的租赁合同租期已届满，原告撤回了判令解除原、被告于2015年9月10签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。
一审法院认为，原告与被告新疆君再来国际贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。双方应当按照约定履行各自的权利义务。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告新疆君再来国际贸易有限公司，被告新疆君再来国际贸易有限公司应当按照约定及时向原告支付相应的租金。现原告要求被告支付2016年10月18日至2017年10月17日期间的租金148508.85元。因原告已于2017年9月21日将租赁房屋上锁，加贴封条，以自己的行为表明要收回房屋，故租金应计算至2017年9月21日，根据双方合同约定的租金标准：”第一年租金为141437元，自第二年起，年租金在上一年租金基数基础上每年递增5%”，故确认被告新疆君再来国际贸易有限公司支付原告2016年10月19日至2017年9月21日期间的租金为137354元[(141437+141437×5%)元÷12个月×11个月零3天），原告主张的超出此数额部分的租金不予支持。关于原告认为合同约定的违约金过低，要求以未付租金20%的标准调高违约金，主张违约金29701.6元的诉讼请求。原审认为，本案中原告与被告新疆君再来国际贸易有限公司在租赁合同中约定如承租人逾期支付租金，承租人应按照应付款项金额的5‰向出租人支付违约金。根据我国合同法的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中被告逾期未向原告支付租金，给原告造成的实际损失主要为租金的相应利息损失，故综合全案的实际情况，本院参照银行同期贷款利率计算，根据被告逾期支付租赁费的期间（算至2018年1月3日），酌情确定被告支付原告违约金8016元，原告主张的超出此数额部分的违约金，不予支持。关于被告辩解新疆君再来国际贸易有限公司未使用租赁房屋，租赁房屋系君再来名烟名酒店在使用的辩解意见。原审认为，被告孙彦分别系被告新疆君再来国际贸易有限公司的法定代表人和君再来名烟名酒店的经营者，原告与被告新疆君再来国际贸易有限公司之间形成房屋租赁合同法律关系，至于被告新疆君再来国际贸易有限公司是否将房屋交由君再来名烟名酒店使用，不能对抗租赁合同的相对方，故对被告的辩解意见不予采信。关于原告要求被告孙彦和被告新疆君再来国际贸易有限公司共同承担责任的诉讼请求，因合同具有相对性，合同关系只能发生在特定的主体之间，合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同关系提出请求或诉讼。本案租赁合同系原告与被告新疆君再来国际贸易有限公司所签订，被告孙彦在合同上签字，也系以被告新疆君再来国际贸易有限公司法定代表人的身份所签，故被告孙彦系履行的职务行为，原告要求被告孙彦承担责任没有依据，不予支持。判决：一、被告新疆君再来国际贸易有限公司于本判决生效后十五日内支付原告新疆维吾尔自治区第一测绘院租金137354元；二、被告新疆君再来国际贸易有限公司于本判决生效后十五日内支付原告新疆维吾尔自治区第一测绘院违约金8016元；三、驳回原告新疆维吾尔自治区第一测绘院的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人新疆君再来国际贸易有限公司围绕上诉请求提交承租期间缴纳的租赁费发票和两份缴税凭证，以证明是昌吉君再来名烟名酒店在租赁使用出租房屋，被上诉人质证后认为开具发票是依照上诉人提供的信息、按上诉人的要求进行的，至于如何经营，是上诉人的权利。对于缴税凭证由于是复印件无法确认，且与本案需要证实的问题无关。上诉人提交报案材料，以证实2017年7月8日因被上诉人装修房屋，导致名烟名酒店无法经营，被上诉人对此不予认可。另，双方当事人对一审认定事实没有争议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案房屋租赁合同是上诉人新疆君再来国际贸易有限公司与被上诉人新疆维吾尔自治区第一测绘院签订，系双方真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效合同，双方均应按照约定履行合同权利义务。上诉人主张诉争房屋一直由昌吉市君再来名烟名酒店租赁使用，本案的合同租赁相对方应为昌吉市君再来名烟名酒店，本院认为，在商业用房租赁合同中，经常存在承租人与实际使用人不一致的情况，本案原审被告孙彦分别系上诉人新疆君再来国际贸易有限公司的法定代表人和君再来名烟名酒店的经营者，在此情况下，被上诉人依照合同相对性理论，选择合同签约方的上诉人主张权利并无不当，上诉人主张君再来名烟名酒店为租赁相对方缺乏合同依据，本院不予支持。上诉人另主张被上诉人有重大违约在先的上诉理由，由于证据不充分，本院对此不予认定。上诉人未按合同约定支付租金，已构成违约，一审根据房屋实际租赁期限计算租金并酌定计算违约金符合法律规定。综上所述，上诉人新疆君再来国际贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3208元，由上诉人新疆君再来国际贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷湘雪
审 判 员 吴洁文
审 判 员 钟明辉
二〇一八年四月十八日
法官助理 彭 涛
书 记 员 王艺洁