浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第228号
上诉人（原审被告）：俞烈忠。
被上诉人（原审原告）：国信嘉园业主委员会，住所地：杭州市滨江区浦沿街道滨盛社区国信嘉园36幢会所2楼。
负责人：查伟刚，主任。
委托代理人：来林娟，浙江浙联律师事务所律师。
委托代理人：蔡回甜，浙江浙联律师事务所实习律师。
上诉人俞烈忠因与被上诉人国信嘉园业主委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年1月13日，俞烈忠愿意以每年72000元，年租金年递增8%，经营滨江区伟业路512号国信嘉园商铺，经营内容为卤味连锁（只销售，不加工）无污染。2013年1月25日，国信嘉园业主委员会（甲方）作为出租人，俞烈忠（乙方）作为承租人，双方签订《租房协议（512号商铺）》一份，约定：乙方租用甲方滨江区伟业路国信嘉园商铺，用于卤味连锁（只销售不加工）的经营；租用期自2013年1月25日至2016年1月24日止；第一年租金7.2万元，以后每年比上一年租金增长8%；乙方在租用期间，应自觉遵守各项法律法规和《国信嘉园物业管理规约》，不得从事会产生油烟、污水、异味、噪音、有毒物质等影响业主生活和健康的经营活动；乙方应严格按照标书中写明的经营范围实施经营活动。乙方如需变更经营内容，需经国信嘉园业主委员会书面同意。如出现违反本条的情况，甲方有权立即终止合同，并追究由此所造成的一切经济损失，乙方需支付违约金，违约金为当年房屋租金总额。
2013年6月21日，国信嘉园业主委员会同意512商铺承租方俞烈忠、苗元梅按照合同规定的经营范围领取营业执照。俞烈忠于2013年6、7月间申领了餐饮服务许可证、个体工商户营业执照、税务登记证。俞烈忠于2014年5月4日向国信嘉园业主委员会支付2014年1月25日至2015年1月24日租金77760元。现滨江区伟业路512号商铺开设了邦邦香餐厅，提供面类、炒饭类、馄饨水饺类、凉菜类、加料类等餐饮。
2014年7月30日，国信嘉园业主委员会诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的租赁合同，俞烈忠归还案涉租赁房屋；2、俞烈忠支付违约金72000元；3、俞烈忠支付实际占用房屋期间的租金（计算至俞烈忠归还房屋日止）；4、本案诉讼费用由俞烈忠负担。
原审法院认为，依法成立的合同自成立时发生法律效力，对当事人有拘束力，各方均应严格按照合同约定履行。俞烈忠曾在商铺租金投标书中承诺了经营内容为卤味连锁（只销售，不加工）无污染。之后，国信嘉园业主委员会、俞烈忠签订了《租房协议（512号商铺）》亦对此作出确认。该合同中，双方约定“乙方如需变更经营内容，需经国信嘉园业主委员会书面同意。如出现违反本条的情况，甲方有权立即终止合同，并追究由此所造成的一切经济损失，乙方需支付违约金，违约金为当年房屋租金总额。”现滨江区伟业路512号商铺开设了邦邦香餐厅，提供面类、炒饭类、馄饨水饺类、凉菜类、加料类等餐饮，经营内容发生了变动。俞烈忠提供的证据未能证实，俞烈忠变更经营内容已依约取得了国信嘉园业主委员会的书面同意。国信嘉园业主委员会据此请求法院判决解除原、俞烈忠签订的《租房协议（512号商铺）》，有国信嘉园业主委员会、俞烈忠的约定基础，符合法律规定，该院依法予以支持。
合同解除的，俞烈忠应当向国信嘉园业主委员会返还租赁物，并应当承担违约责任。合同解除前，俞烈忠应当支付租金。合同解除后至俞烈忠实际返还租赁物之日止，俞烈忠应当支付其占用使用期间的使用费。国信嘉园业主委员会请求俞烈忠按照合同约定的租金标准支付该使用费，未明显超出合理范围，该院予以支持。鉴于本案国信嘉园业主委员会未提供证据证实由于俞烈忠的违约造成国信嘉园业主委员会的实际损失；俞烈忠认为，国信嘉园业主委员会主张的违约金高于其违约造成的实际损失，请求该院依法调低。原审法院认为，在庭审中国信嘉园业主委员会主张实际损失为房屋腾退后另行招租需要三、四个月，该院确认俞烈忠支付国信嘉园业主委员会违约金为4个月的租金，并按照第二年租金标准支付，计为25920元（72000×1.08÷12×4）。俞烈忠已于2014年5月4日向国信嘉园业主委员会支付2014年1月25日至2015年1月24日租金77760元。以上两项抵扣后，剩余款项仅能支付自2014年1月25日至2014年9月24日止的租金。国信嘉园业主委员会超出该院确认部分的诉讼请求，该院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2014年10月24日判决：一、国信嘉园业主委员会与俞烈忠于2013年1月25日就位于杭州市滨江区伟业路512号房屋签订的《租房协议（512号商铺）》于判决生效之日解除；二、俞烈忠于判决生效之日起十五日内腾空并退还杭州市滨江区伟业路512号房屋给国信嘉园业主委员会；三、俞烈忠于判决生效之日起十五日内支付国信嘉园业主委员会租金、房屋占有使用费（具体计算方式：自2014年9月25日起至俞烈忠实际腾空并退还上述房屋给国信嘉园业主委员会之日止，分段按照自2014年9月25日起至2015年1月24日期间年租金77760元、自2015年1月25日至实际腾空并退还上述房屋止年租金83980.80元的标准计算）；四、驳回国信嘉园业主委员会本案其它诉讼请求。如果俞烈忠未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，减半收取800元，由俞烈忠负担。国信嘉园业主委员会于判决生效之日起二十日内来该院退费；俞烈忠于判决生效之日起十五日内，向该院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
宣判后，俞烈忠不服，向本院提起上诉称，一、一审判决证据审核不当，认定事实不清。一审判决仅部分确认的授权书是当时一次性形成的，括号内的内容也是出具当时就让被上诉人负责人确认后才在该份授权书上签章确认的，上诉人从未陈述或确认该份授权书并非一次形成；而且上诉人取得该份授权书和申领个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证等是发生在2013年6、7月，至被上诉人起诉前长达一年多的时间内，被上诉人却从未对上诉人的授权内容和经营内容提出任何异议，印证了被上诉人对于上诉人从事授权书和营业执照、许可证范围的经营内容是认可的；至于被上诉人在提起诉讼后对于授权书括号内的内容不予认可显然是其为了混淆事实、逃避不利责任的诡辩，不应采信。然而一审法院却采信了被上诉人对授权书的异议，也导致该一关键事实未查明，显然不当，应予纠正。同时，上诉人在销售经营过程中，一直严格按照租赁合同、授权书、营业执照范围进行经营，提供的食物系煮、蒸的食品，并未产生过油烟、污水、异味等，而所谓的油烟气味是由于上诉人店面旁边的火锅店经营过程中产生、被上诉人或业主误认是上诉人经营的店面传出所致，故上诉人的经营活动符合双方约定和法律规定。但是，一审判决对此关键事实却未予查明和认定，强加责任给上诉人。二、一审判决适用法律错误，显失公正。上诉人取得授权书和申领个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证等均是征得了被上诉人的签章确认，亦即被上诉人对于上诉人的经营内容或其变动予以认可，并且上诉人已合法经营达一年以上，被上诉人均未提出任何异议，故被上诉人起诉请求解除合同毫无合同依据和法律根据，上诉人亦无需腾退租赁房屋，所以一审判决适用法律严重错误。而且，一审判决先认定“鉴于本案原告未提供证据证实由于被告的违约造成原告的实际损失”，却又认定“在庭审中原告主张实际损失为房屋腾退后另行招租需要三、四个月，本院确认被告支付原告违约金为4个月的租金”，显然前后矛盾，不能成立。即使需要解除涉案合同，那么参照涉案商铺所处区域、实际经营情况和被上诉人原先招租、上诉人原先承租的具体情况，被上诉人对案涉商铺另行招租不存在需要三、四个月的情形，也不会存在任何损失，否则判令上诉人支付违约金无疑将导致被上诉人可获得不当利益。然而，一审判决却仅仅依据被上诉人的单方陈述就判令上诉人支付四个月租金的违约金，明显偏袒被上诉人。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不公，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。
被上诉人国信嘉园业主委员会口头答辩称，一、一审认定事实清楚，上诉人提交的授权委托书并不是一次形成的，括号内的内容是上诉人自己添加的，一审法院认定授权委托书事后添加的需要盖章确认，合理合法，认定该事实是正确的。二、一审法院适用法律正确、判决公正。合同终止后，被上诉人是业主委员会，涉及的是全体业主的利益，再次出租是要招投标的，三、四个月的时间其实也是很紧张的。被上诉人的损失是确实存在的，只是暂时无法用金钱衡量而已。一审法院判令上诉人赔偿四个月的损失，是合理合法的。上诉人违约本应受到惩罚的，三、四个月的赔偿仅是赔偿被上诉人的损失，并没有惩罚的作用。
双方当事人在二审中均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，俞烈忠与国信嘉园业主委员会于2013年1月25日签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的一致表示，不存在法定无效情形，应当认定合法有效。双方均应严格按照合同约定行使各自权利履行各自义务。根据合同约定，租赁房屋的用途是“用于卤味连锁（只销售不加工）”；合同同时还约定了俞烈忠在租赁期间不得从事会产生油烟、污水、异味、噪音、有毒物质等影响业主生活和健康的经营活动，并约定了未经国信嘉园业主委员会书面同意变更经营内容的，国信嘉园业主委员会有权终止合同并追究俞烈忠的违约责任。现案涉租赁房屋实际经营范围包括提供面类、炒饭类、馄饨水饺类、凉菜类、加料类等，经营内容与租赁合同约定的“卤味连锁（只销售不加工）”显然不同，原审法院认定俞烈忠变更了经营内容并无不当。根据双方约定，俞烈忠变更经营内容需要经过国信嘉园业主委员会的书面同意。现俞烈忠主张根据国信嘉园业主委员会于2013年6月21日出具的授权书，可以认定国信嘉园业主委员会同意其现经营内容。就此，本院认为，授权书正文内容为“国信嘉园业委会同意512商铺承租方俞烈忠按照合同规定的经营范围领取营业执照。”，该内容之后为“（开办杭州市滨江区清帅小吃店）”，括号内文字与前面文字并非同一人书写。即便俞烈忠关于括号内外文字均系业主委员会成员书写的主张成立，也不能认定括号内文字改变了租赁合同约定的租赁房屋用途。该授权书括号外部分内容强调了同意俞烈忠按照租赁合同约定的经营范围领取营业执照，括号内部分则是明确了俞烈忠要登记的个体工商户名称，二者并无冲突。俞烈忠主张其在申请个体工商户营业执照时工商行政管理部门曾向业主委员会核实，可认定为业主委员会同意，但俞烈忠未就此举证证明。因此，俞烈忠依据该授权书主张其变更经营内容已经得到国信嘉园业主委员会同意的上诉理由不能成立。进而，原审法院根据双方合同的上述约定，判决支持国信嘉园业主委员会提出的解除房屋租赁合同的诉讼请求并无不当。关于原审法院判决支持的违约金，房屋租赁合同约定的违约金为当年房屋租金总额，原审法院在俞烈忠提出违约金约定过高并要求调整的情况下，考虑到国信嘉园业主委员会另行招租期间的合理损失，酌情将违约金调整为相当于4个月租金的金额，尚属合理。俞烈忠就此提出的上诉理由也不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由上诉人俞烈忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余文玲
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年四月十日
代书 记员 赵瑞玲