重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第01634号
上诉人（一审被告）：龙文渊，退休教师。
被上诉人（一审原告）：李德元，农民。
龙文渊与李德元房屋买卖合同纠纷一案，重庆市大足区人民法院于2012年8月14日作出（2012）足法民初字第03309号民事判决。龙文渊不服该判决，向该院申请再审。该院于2013年8月20日作出（2013）足法民申字第00001号民事裁定，决定对该案进行再审。该院经再审后作出（2013）足法民再初字第00001号民事判决，龙文渊不服该一审再审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人龙文渊，被上诉人李德元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月28日，一审原告李德元向重庆市大足区人民法院起诉称，其于2011年11月10日与龙文渊签订了《住房买卖合同》，购买了龙文渊位于双桥某某中学里面的住房一套，按照合同交了购房款7万元并承担了税费700元。之后，对房屋进行了装修并入住。后龙文渊却说没有某某中学的同意，是办不到产权的。由于该房屋买卖合同最终不能实际履行，特诉请法院判令：1、解除《住房买卖合同》；2、退房购房款及利息；3、支付36920元的装修款；4、支付所交的700元税款；5、受理费由龙文渊承担。
重庆市大足区人民法院一审查明，2011年11月10日，龙文渊与李德元签订了住房买卖合同。合同载明：一、李德元买龙文渊在××号某某中学里面的住房。二、李德元付房款柒万元给龙文渊是净收。其他一切全由李德元负责，龙文渊不负责。三、李德元现将房款打在龙文渊中国银行新帐号11×××35上。四、李德元所交房款柒万元给龙文渊，一概不退还。因房租年应净收肆仟元，只抵住壹拾捌年。五、本协议合同双方签字后复印有效。合同签订后，李德元于当月11日、14日分两次将7万元现金打入了龙文渊在中国银行11×××35账号上，并于11月14日到原双桥区地税局完清了个人所得税700元。之后，李德元对房屋进行了简单的装修后并入住。2012年4月25日，李德元起诉，要求龙文渊履行过户手续。经法庭查实，双方所争执的房屋系某某中学校内房屋。根据渝国土房管发（2005）62号文件第十一条规定：军队营区、学校校园内修建的住房以及用地有特殊规定的，申请土地房屋权属登记，应在《房地产权证》土地状况部分备注栏内注明“房地产转让应取得原产权单位书面同意”。由于该房屋是有限制条件才能上市交易，龙文渊又无法取得某某中学的对外出售证明，导致该房屋无法履行过户手续，2012年6月15日，李德元撤回了要求龙文渊履行房屋过户的诉讼请求。2012年7月3日李德元再次起诉来院，要求解除与龙文渊签订的住房买卖合同，退还所交房款及税款、装修款。
重庆市大足区人民法院一审认为，由于双方所争执的房屋系某某中学校内房屋，附有限制条件才能交易，而龙文渊又无法取得对该限制条件的认可手续，该不动产的所有权最终无法实现。原告李德元要求解除合同的理由充分、合理，本院予以支持。对于李德元所主张的房屋装修费用事宜，该院已书面通知其申请鉴定。李德元在限期内未提交相关手续，视其对该项权利的放弃。对于李德元要求龙文渊返还契税费事宜，该院已对其释明向相关部门主张，李德元自愿放弃此权利。为此根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第九十四条（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八之规定，判决：一、解除原告李德元与被告龙文渊2011年11月10日签订的住房买卖合同；二、由被告龙文渊退还原告李德元购房款70000元，限本判决生效后三日内付清；三、驳回原告李德元的其他诉讼请求。本案受理费1226元（已减半），由被告龙文渊负担。
申请再审人龙文渊诉称：李德元声称为试买，将租售改为买不成就租房的住房合同。原审判决混淆歪曲不顾证据合同事实，颠倒是非，枉法裁判。请求再审撤销原判决。被申请人李德元辩称：原审判决所认定事实正确。
重庆市大足区人民法院一审再审查明的事实与原一审审认定的事实基本一致。另查明：
1、龙文渊与李德元所签订的《住房买卖合同》中所指的“李德元买龙文渊在××号某某中学里面的住房”，系龙文渊1998年6月与某某中学签订《重庆市公有住房出售（购买）合同书》后，取得完全产权。根据渝国土房管发（2005）62号文件的相关规定，该房的房地产转让应取得原产权单位（某某中学）的书面同意。
2、2012年9月21日，龙文渊起诉李德元，要求李德元退还所占房屋、交占用住房费及押金1万元。9月26日，李德元反诉龙文渊，要求龙文渊承担装修费2万元。2012年12月24日重庆市大足区人民法院对该案作出（2012）年足法民初字第03550号民事判决：一、由李德元于本判决生效后五日内将龙文渊在××号某某中学里面的住房返还龙文渊；二、驳回龙文渊其他诉讼请求；三、驳回李德元的反诉请求；本案受理费90元（已减半），龙文渊负担70元，李德元承担20元；反诉费150元，由李德元负担。宣判后，双方在法定期限内未提出上诉。
3、（2012）年足法民初字第03309号民事判决生效后，龙文渊于2012年9月20日主动退还给李德元购房款60000元，由李德元的特别授权代理人刘瑰出具收条收取。同年9月28日，龙文渊向重庆市大足区人民法院在中国银行的执行案款专用账户上存入了房款5000元。李德元及重庆市大足区人民法院对此情况并不知情。2013年2月18日李德元向重庆市大足区人民法院申请执行龙文渊房屋买卖合同纠纷一案余款10000元，该院于2013年3月5日从龙文渊的账户上扣划案款10000元及诉讼费1226元、执行费50元，共计11276元。至再审前，龙文渊一直未到该院执行局进行相关结算。
重庆市大足区人民法院一审再审认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第三十七条的规定，按照法定或者约定采用书面形式、合同书形式订立的合同，如果双方当事人签章后一方已经履行主要义务且对方接受的，应当认定为合同成立。本案中，李德元按照合同约定内容分别于2011年11月11日、14日将购房款20000元、50000元存入了龙文渊在银行的个人账户，履行了自己的义务，并于2011年11月14日到重庆市双桥区地方税务局缴纳了税费700元。在此过程中，龙文渊并未提出异议，应视为龙文渊已接受李德元购房的真实意思表达，并认可其行为。故李德元与龙文渊签订的《房屋买卖合同》成立。嗣后，在办理该房地产产权转让手续过程中，由于双方所争执的房屋座落于某某中学校园内，系龙文渊在职时所取得的某某中学的公有住房，如发生产权转让，需要某某中学的书面同意。由于该限定条件未能实现，相关部门根据渝国土房管发（2005）62号文件第十一条“军人营区、学校校园内修建的住房以及用地有特殊规定的，申请土地房屋权属登记，应在《房地产权证》土地状况部分备注栏内注明：‘房地产转让应取得原产权单位书面同意’”的规定，不予办理该房地产转让手续，致使李德元与龙文渊所签订的《住房买卖合同》无法履行。为此，李德元要求解除《住房买卖合同》的理由充分，应予支持。对于龙文渊要求按《住房买卖合同》约定的第四条“因房租年净收肆仟元，只抵住壹拾捌年”继续履行该合同，即“买不成就租”，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条“房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是指出租人将租赁物交付承担人使用、收益，承租人支付租金的合同”及第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”、《商品房租赁管理办法》第七条“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由双方当事人约定，一般应当包括以下内容：1、房屋租赁当事人姓名（名称）和住所；2、房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；3、租金和押金数额、支付方式；4、租赁用途和房屋使用要求；5、房屋和室内设施的安全性能；6、租赁期限；7、房屋维修责任；8、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；9、争议解决办法和违约责任；10、其他约定”的规定，龙文渊的观点不能成立，在本案中不予支持。对于李德元所主张的要求龙文渊返还房屋装修费用的诉求，因该费用与本案房屋买卖合同无直接关联，属另一法律关系，在本案中不予处理。对于李德元要求龙文渊返还契税费的诉求，法院已对其释明向相关部门请求解决。
关于原审适用法律问题，原审中，李德元无证据证明龙文渊将其个人意志强加于他，故原审适用《中华人民共和国合同法》第三条不当，应予纠正。另，原审认为相关部门不予办理龙文渊房屋产权转让手续属于不可抗力，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关立法精神，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为、社会异常事件等。原审的案情中不存在上述情况。因此，原审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项不当，也应予纠正。
综上所述，原判事实清楚，证据充分，程序合法。除原判适用《中华人民共和国合同法》第三条、第九十四条第（一）项有瑕疵，应予纠正外，其余适用法律正确。故龙文渊申请再审的理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，重庆市大足区人民法院于2013年12月25日作出（2013）足法民再初字第00001民事判决：一、维持该院（2012）足法民初字第03309号判决；二、驳回龙文渊的申诉请求。一审案件受理费2452元，由龙文渊承担。
龙文渊不服一审再审判决，以合同中约定房屋买不成就租及李德元不买就抢占成租房等为由，上诉来院，请求撤销一审再审判决，驳回李德元的诉讼请求。李德元辩称，不同意龙文渊的说法，请求维持一审再审判决。
本院再审查明的事实与一审再审判决一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是双方房屋买卖不成的情况下，是否应当构成房屋租赁关系。
李德元与龙文渊就争议房屋洽谈并签订了《住房买卖合同》，事后李德元支付了房款、交纳了个人所得税，表明其意愿是购买争议房屋。因争议房屋位于学校区域内，按政策应取得学校的同意，现龙文渊未取得学校同意的证明，李德元诉请解除合同的理由成立。至于龙文渊所称买不成就租的说法，其依据是住房买卖合同第四条的约定，即“李德元所交房款柒万元给龙文渊，一概不退还。因房租年应净收肆仟元，只抵住壹拾捌年。”该约定中未对买卖不成就租作出明确的约定，该合同又系龙文渊所写，李德元也否认双方就房屋租赁问题进行过协商，故对龙文渊所称买不成就租的说法不予确认。至于李德元是撬门进入，还是换锁进入争议房屋，因是发生在李德元付款过程中，该行为与李德元是买房或是租房无因果关系，龙文渊称李德元是买不成就撬门进入争议房屋即为租的说法，缺乏逻辑联系，本院不予采信。龙文渊称其未收到李德元的购房款，收的是租金的说法，与本案事实不符，本院不予采信。龙文渊的上诉理由不能成立，原审判决事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费予以免交。
本判决为终审判决。
审判长 包颖
审判员 杜伟
审判员 曹亮
二〇一四年三月二十六日
书记员 赵玲