河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郑民四终字第1950号
上诉人（原审被告）金书广，男，汉族，1962年10月26日出生。
委托代理人袁顺灼，河南豫都律师事务所律师。
委托代理人乔景生，河南豫都律师事务所律师。
上诉人（原审原告）郑州瑞基科研农化有限公司。
法定代表人刘新领，总经理。
委托代理人苏守忠，河南天基律师事务所律师。
委托代理人苏冲，河南天基律师事务所律师。
上诉人金书广因与上诉人郑州瑞基科研农化有限公司（以下简称瑞基农化公司）租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第1877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。金书广及其委托代理人乔景生，瑞基农化公司的委托代理人苏守忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年11月4日，金书广（甲方）与瑞基农化公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：“（一）出租厂房情况，甲方租赁给乙方的厂院坐落在枫杨街西段路南，厂院总面积为1548平方米，租赁建筑面积约540平方米，厂院除甲方使用的120平方米门面房外，其他归乙方使用，乙方有权根据需要在院内增加建筑，所新增加的建筑物在合同有效期内归乙方所有，合同到期后归甲方所有，厂房类型为钢屋顶结构。（二）厂房起付日期和租赁期限，厂房租赁自2007年11月4日起，至2020年11月31日止。甲方必须在2007年11月10日前将厂房交付乙方使用，其他建筑设施在2007年11月20日前交付使用，租金2007年12月1日开始计付。（三）租金支付方式，双方商定，年租金基价为人民币4万元。每年共分二次支付，5月5日付2万元，10月5日付2万元，租金每3年双方重新依据市场行情商议一次，但增减幅度不能超过年租金基价的15%。（四）其他费用，租赁期间，水电费按工业标准执行。（五）厂房使用要求和维修。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施；租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；乙方有权对已有建筑进行改建，但引起的维修费用归乙方承担。（六）其他条款，厂房租赁期间，如甲乙双方任何一方终止合同而违约，违约方应赔偿对方三个月租金和其他一切经济损失；租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。”该《厂房租赁合同》落款处有瑞基农化公司的签章和金书广的签字。2013年2月，瑞基农化公司将厂房内设备向外搬迁，金书广担心瑞基农化公司逃避支付租金，遂于2013年2月10日开始在厂房大门采取堆土的方式堵门，造成瑞基农化公司无法正常经营。瑞基农化公司于2013年3月7日向金书广出具《通知函》一份，载明：“金书广先生，我公司郑州瑞基科研农化有限公司与你签订的《厂房租赁合同》处在正常执行期间，但你的违规行为（土堆堵门、大门附加锁具）已经严重影响合同执行。经多次协商均无结果。特再次书面通知你。请你3日内结束你的违规行为，否则我公司将采用法律手段解决此纠纷。首先我公司按合同约定进行新项目的改建工作，已于2013年2月3日告知与你。但你不予理睬。此后我公司又分别于2013年2月5日、2月8日、2月17日及2月28日分别前往，但仍协调无果。鉴于此我公司决定以书面形式再次通知你，请结束你的违规行为。3日内清除你卸在大门口的堵门土堆及大门附加锁具，恢复我公司的正常使用权。否则因你的违规行为对我公司造成的一切损失由你一人承担。我公司将以法律形式解决本次纠纷。”金书广收到瑞基农化公司通知之后，遂于2013年3月8日向瑞基农化公司发出《通知函》一份，载明：“郑州瑞基科研农化有限公司，你公司与我签订的《厂房租赁合同》履行期间，你公司于2013年2月3日在未通知我方的情况下，私自将你公司的机器设备及生产原料搬出你所承租的我所有的厂房内，明显存在你公司单方解除合同且不清算剩余租金的可能，因我对你公司住所地等基本情况不够了解，你的行为已给我方造成不安。为此，我多次通知你公司前来进行协商，因你公司没有足够的诚意，导致我们多次协商无果。为此，为履行我方不安抗辩权，我方特向你提出书面通知，要求你公司尽快与我协商并要求你公司与我清算后按约将已产生的租金先行交与我方或者将已产生的租金以保证金的形式交给我方或第三方。如你公司确存在未经通知我方的情况下单方解除合同且不支付剩余租金的恶意，则在此期间所产生的额外的租金及其他一切损失均由你公司自行承担。同时，我方保留以法律形式解决本次纠纷的权利。”后瑞基农化公司认为金书广行为违约，并且因金书广违约行为给其造成损失，遂要求金书广赔偿损失、支付违约金及解除双方签订的《厂房租赁合同》未果，引起本案纠纷。
原审法院另查明：瑞基农化公司（乙方）于2012年12月1日与郑州驰田门控设备工程有限公司（甲方）签订《项目合作协议书》一份，约定：“（一）甲乙双方自愿合作自动门型材门体加工、不锈钢精细加工项目，项目地址设在乙方位于高新区枫杨街原生产肥料的场地。项目总投资为100万元，甲方以人民币方式出资51万元及技术和客户资源，乙方以生产场地及基地设施为投资，暂估价49万元，甲乙双方投资比例为51：49。（二）本项目合作期限为五年，自2013年1月1日起算。（三）乙方义务。（1）2013年2月28日前必须拆除原厂院中央临时大棚与车间内原有设备，并按甲方要求重新建设适合新项目的设施；（2）乙方在合作期间保证场地的正常使用，因场地纠纷产生的损失由乙方承担。遇到国家征地拆迁，选址搬迁工作由乙方负责并承担相应费用。（四）违约责任。甲乙双方自合同签订之日起必须按期履行应尽义务，否则若造成项目不能按期开展，违约方应赔偿对方12万元人民币违约金及对方为准备该项目实施的其他费用。”瑞基农化公司与郑州驰田门控设备工程有限公司分别在该《项目合作协议书》落款处签章。该《项目合作协议书》签订之后，瑞基农化公司于2013年2月搬迁厂房内原有的设备，以便按照《项目合作协议书》的约定建设适合自动门型材门体加工、不锈钢精细加工项目的场地。金书广因担心瑞基农化公司逃避支付租金，于2013年2月10日开始在厂房大门采取堆土的方式堵门，造成瑞基农化公司无法在《项目合作协议书》约定的期限内履行完义务，郑州驰田门控设备工程有限公司遂要求瑞基农化公司承担违约责任，瑞基农化公司于2013年3月11日向郑州驰田门控设备工程有限公司支付违约金12万元。
原审法院认为：金书广与瑞基农化公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据庭审查明的情况可知，金书广为防止瑞基农化公司逃避支付租金而堆土堵塞厂房大门，双方签订的《厂房租赁合同》约定的租金支付方式为年租金4万元，每年共分二次支付，5月5日付2万元，10月5日付2万元，金书广堵门时并非瑞基农化公司按约应交纳租金的时间，金书广堵门的行为无事实依据，故其行为违约，其违约行为致使瑞基农化公司承租厂房的目的无法实现，故本院对瑞基农化公司请求解除双方签订的《厂房租赁合同》的诉讼请求予以支持。双方签订的《厂房租赁合同》第八条第一款约定，厂房租赁期间，如甲乙双方任何一方终止合同而违约，违约方应赔偿对方三个月租金和其他一切经济损失。双方约定的租金为每年4万元，金书广应支付瑞基农化公司3个月的租金即1万元作为违约金。因金书广堵门致使瑞基农化公司无法在《项目合作协议书》约定的期限内履行完义务，造成瑞基农化公司向郑州驰田门控设备工程有限公司支付违约金12万元，金书广对瑞基农化公司的该损失应承担赔偿责任。瑞基农化公司请求金书广赔偿其他损失，因其并未提交有效证据证明其损失，本院对其该请求不予支持。金书广辩称其堵门系行使不安抗辩权及瑞基农化公司与他人合作项目行为违约，因金书广对其该两项辩称并未提交相关证据予以证明，本院对金书广的该两项辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定，判决：（一）解除原告郑州瑞基科研农化有限公司与被告金书广于二零零七年十一月四日签订的《厂房租赁合同》。（二）被告金书广于本判决生效后十日内支付原告郑州瑞基科研农化有限公司违约金1万元、赔偿原告郑州瑞基科研农化有限公司损失12万元，共计13万元。（三）驳回原告郑州瑞基科研农化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4411元，原告郑州瑞基科研农化有限公司负担2411元，被告金书广负担2000元。
金书广不服原审判决，向本院上诉称：（一）瑞基农化公司长期停产后，又将大部分生产化肥的机械设备及化肥进行转移，金书广依据租赁合同行使不安抗辩权合法合情，原审判决认定事实错误。2007年11月4日，金书广与瑞基农化公司签订了《厂房租赁合同》，金书广依约交付厂房。至2013年2月，瑞基农化公司已经停产一年有余。并在未对金书广进行任何告知的情况下，将机器设备和化肥向外偷偷转移。此刻距瑞基农化公司支付租金的时间还有2个多月，在金书广得知此情况之后，多次找瑞基农化公司协商房租交纳事宜，可瑞基农化公司不给任何解释，却执意进行设备和化肥的转移。在协商无果并进行关于停止履行合同通知之后，瑞基农化公司仍不回应也不作任何担保，无奈为了保护自己的合法权益，金书广行使不安抗辩权。双方签订了《厂房租赁合同》，该合同为双务合同。此为金书广行使优先抗辩权的前提条件。在合同履行过程中，金书广依约履行出租人的义务。瑞基农化公司的生产经营己完全停止，并且停产状态己经延续了很久，无继续生产的可能。更有甚者，其正在偷偷转移机器设备和产品。而在金书广向其协商租赁时瑞基农化公司的行为让金书广采取措施来维护自己的合法权益。（二）法律明确规定违约金与损害赔偿金不能同时计算，原审判决金书广同时支付违约金及损害赔偿金，适用法律明显错误。（三）瑞基农化公司承租房产己明确纳入拆迁范围，但瑞基农化公司仍与其他公司合作，其转款凭证存在明显恶意串通损害金书广权益的可能，原审以单方转款凭证直接认定预期利益损失，严重违反“可得利益预见规则”。2012年7月9日，郑州市人民政府下发郑政文（2012）173号文件，该文件在郑州市人民政府公报及各大报纸上进行公告，明确了双方所签的合同涉及的厂房，即高新区枫杨街的厂院位于拆迁范围，并且该厂院上清晰地写着“拆”字，作为瑞基农化公司应当知晓。可其又与郑州驰田门控设备工程有限公司签订《项目合作协议》，并规定违约金为12万元。该《项目合作协议》的签订具有恶意串通之嫌，也是违反常理的，因而不具有真实性。即使签订了《项目合作协议》，可政府拆迁应属于不可抗力，金书广应不负违约责任。2007年11月4日，双方签订了《厂房租赁合同》（以下简称该合同）。该合同第五条第一项“因乙方化肥腐蚀原因的情况除外”及第四条“租赁期间，水电费按工业标准执行”可以表达该合同签订的目的是进行化肥的生产。该合同目的从营业执照的经营范围可以得到印证。同时，根据《项目合作协议书》第一条“项目地址设在乙方位于高新区枫杨街原生产肥料的场地”可知，金书广与瑞基农化公司当初签订该合同的目的为肥料生产。根据“可得利益预见规则”，作为出租人的金书广当时在签约合同时合理预见的只能是依据《厂房租赁合同》所导致损失。可原审扩大了损失，违反了“正常人合理预见的基本标准”，判定瑞基农化公司未与郑州驰因门控设备工程有限公司合作导致违约金也作为损失让金书广承担。原审判决因违反《合同法》第一百一十三条的规定而错误。综上所述，请求二审发回重审或改判。瑞基农化公司答辩称原审认定事实部分正确，对因金书广的行为造成瑞基农化公司违约而赔偿12万元由金书广承担证据确凿，事实清楚。但对原审驳回其他诉讼请求有异议。瑞基农化公司在原审中向法庭提交了租赁设备费用及人工工资费用收据，以及金书广多收电费的相关证据及生产损失，这些费用共计77421元，均是由于金书广围堵大门造成的损失，应当有金书广承担。综上所述，请求二审依法改判。瑞基农化公司的上诉理由同答辩意见，金书广的答辩意见同上诉理由。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：金书广与瑞基农化公司签订的《厂房租赁合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。因金书广的堵门行为致使合同的目的无法实现，原审判决其承担民事责任，符合双方所签订的《厂房租赁合同》第八条第一款的约定，即“如双方任何一方终止合同而违约，违约方应赔偿对方三个月租金和其他一切经济损失”。金书广称瑞基农化公司提供的损失数额有与他人串通的情形，未提供证据。综上所述，金书广的上诉理由不成立，本院不予支持。瑞基农化公司上诉称的其他损失，证据不足，本院亦不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4411元，金书广负担2000元，郑州瑞基科研农化有限公司负担2411元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳修文
审 判 员 刘富江
审 判 员 成 锴
二〇一四年二月十日
代理书记员 马明锐