湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00713号
上诉人（原审被告）：孙亚兵，男，1971年10月5日出生，汉族，武汉市人。
上诉人（原审被告）：马玲莉（系孙亚兵之妻），1972年6月5日出生，汉族，武汉市人。
上列两上诉人的委托代理人：袁方圆，湖北舟桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市江夏区统计局，住所地武汉市江夏区纸坊街文华路99号。
法定代表人：任丽英，该局局长。
委托代理人：罗曼，该局办公室副主任。
委托代理人：胡景兰，湖北君博律师事务所律师。
上诉人孙亚兵、马玲莉因与被上诉人武汉市江夏区统计局（以下简称江夏统计局）租赁合同纠纷一案，不服武汉市江夏区人民法院（2014）鄂江夏民二初字第00044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月27日，江夏统计局向一审法院提起诉讼，请求判令：1、孙亚兵、马玲莉将位于江夏区纸坊街熊廷弼路南67号一楼房屋（面积约220平方米）腾空并拆除违规搭建的设施，将房屋交还江夏统计局；2、孙亚兵、马玲莉从2013年11月18日起按年租金10万元的标准支付逾期腾房的占有使用费至房屋腾退完毕时止；3、本案诉讼费由孙亚兵、马玲莉承担。诉讼中，江夏统计局变更第2项诉讼请求为孙亚兵、马玲莉按原租赁合同约定的年租金标准19000元支付逾期腾房的占有使用费至房屋腾退完毕时止。
一审法院审理查明，2005年，江夏统计局将纸坊街熊廷弼路南67号一栋钢混框架综合楼一楼店堂出租给孙亚兵经营，期间孙亚兵、马玲莉对租赁房屋进行了部分改建装修。2010年11月18日，孙亚兵（乙方）再次与江夏统计局（甲方）续签了一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方将在纸坊街熊廷弼路南67号一栋钢混框架综合楼一楼店堂出租，乙方愿意租用。一、店堂出租面积：大约220平方米。二、租赁起始时间从2010年11月18日到2013年11月17日止，租期三年，中途如有特殊情况需要变动，须经双方协商。单方终止合同则由终止方承担经济损失。三、租金：三年租金合计57000元，合同签字生效之日起交付本年租金19000元。每年11月份交付当年租金19000元。四、租赁期间，严禁门面、室内墙体改造，店内设施如门窗、墙体、厕所、水电设施损坏，由乙方负责维修，在合同终止时，完好交付甲方。五、租赁期内，乙方增添各项设备一切开支由乙方承担。……”。孙亚兵、马玲莉继续在上述承租的房屋内经营，并按约定交纳了租金。2013年9月30日，江夏统计局向孙亚兵、马玲莉发出了一份《房屋租赁到期告知书》，其内容为：“承租人孙亚兵：鉴于你与我局签订〈房屋租赁合同〉即将到期，我局根据〈武汉市房屋租赁管理办法〉第十七条：房屋租赁登记备案内容发生续租或者租赁终止的，当事人应当在30日内办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。特在30天前告知于你。同时，经我局研究，决定根据市场运行规律办事，将对此门面房对外公开招租。望你在2013年10月17日前到我局商议相关事宜。”孙亚兵于当日对该通知书予以签收，但未就续租等与江夏统计局达成协议。2013年11月20日，江夏统计局又向孙亚兵发出通知：“我局于9月30日提前30天将《房屋租赁到期告知书》已送达，并告知《房屋租赁合同》于11月17日到期。但截止目前，你本人未到我局就续租或解除承租合同事宜进行商议，已超过合同规定时限。经我局研究决定，房屋将实行一年一租，年租金10万元人民币，如不续租，请于11月30日前办理退租手续，我局将根据市场规则对外公开招租。否则我局将按法律程序办理”。马玲莉在该通知上签名已收到，并就续租及增涨租金的数额与江夏统计局进行协商，但未达成一致意见。2013年12月5日，江夏统计局又再次向孙亚兵发出通知：“我局与你签订的《房屋租赁合同》已于2013年11月17日到期。因双方未就房屋租金问题达成一致意见，现依法通知你：1、自本通知下发之日起，你和我局之间的租赁关系终止。请你在收到本通知15日内（最迟在2013年12日20日前）将位于纸坊街熊廷弼路南67号一栋钢混框架综合楼一楼的约220平方米房屋予以腾退；2、如你在上述期限内未将上述房屋腾退，我局将通过法律途径予以解决，由此造成的一切法律后果由你承担。”后孙亚兵仍未退出上述租赁房屋，也未支付任何费用。
一审法院认为，江夏统计局与孙亚兵签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效租赁合同，双方均应严格履行各自义务并享有其合法权益。在该合同履行期限届满时，双方未就是否续租达成新的协议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”孙亚兵与马玲莉系夫妻，依法对夫妻双方存续期间的共同经营行为承担民事责任。因此，江夏统计局要求孙亚兵、马玲莉及时腾退出其到期租赁房屋的诉讼请求，合法有理，予以支持。在租赁期限届满后，孙亚兵、马玲莉未就是否续租与江夏统计局达成新的协议而继续使用房屋，其应当支付合同期满后继续占用该房屋的占有使用费。在审理过程中，江夏统计局只要求由孙亚兵、马玲莉按原租赁合同约定的年租金标准19000元支付逾期腾房的占有使用费至该房屋腾退完毕时止，江夏统计局放弃部分诉讼请求，是其对于自己权利的处分，予以准许。因为清理、腾退房屋需要一定的合理期限，酌定该合理期限为一个月。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决：一、孙亚兵、马玲莉共同于本判决生效之日起一个月内向武汉市江夏区统计局腾退位于武汉市江夏区纸坊街熊廷弼路67号一栋钢混框架综合楼一楼店堂房屋；二、孙亚兵、马玲莉于本判决生效之日起10日内向原告武汉市江夏区统计支付承租房屋逾期占有使用费，按每年19000元标准，从2013年11月18日起计算至房屋腾退完毕之日止。本案受理费1068元，减半收取534元，由孙亚兵、马玲莉共同负担。
判后，孙亚兵、马玲莉不服，向本院提出上诉称，1、上诉人系对租赁房屋进行了整体装修，因上诉人的精心动作和打造，使租赁房屋价值直线上升。2、被上诉人不按市场规律，从年租金19000元上涨为100000元，有违合作诚信。3、原审法院将原本复杂的相互关系作出简单的腾退判决，导致案结事未了。上诉请求：1、撤销原审判决，改判江夏统计局与孙亚兵、马玲莉继续合作续租；2、江夏统计局承担本案一、二审诉讼费。
江夏统计局答辩称，1、答辩人在租赁合同即将到期时，考虑双方合作多年，依相关规定向上诉人两次发出书面通知，告知上诉人如有意续租，请在限期内到答辩人处进行商议，但答辩人态度强硬，不同意答辩人的租金价格，还对答辩人送达书面通知的工作人员进行辱骂和威胁，对答辩人送达的通知书置之不理，也未在期限内到答辩人处进行协商，其行为已放弃续租的权利。2、答辩人将年租金从19000元上涨至100000元，是考虑到以前门面租金过低，经充分调查了解诉争房屋同地段同等房屋的市场价格，周边地段门面租金早已超出100000元，且房屋租赁是一种市场行为，故答辩人上涨租金的行为并不违反法律规定。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2010年11月18日，江夏统计局与孙亚兵签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋租赁合同》合法有效。在该合同履行期限届满时，双方未就是否续租达成新的协议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，故孙亚兵和马玲莉应在租赁合同期满后返还租赁房屋。孙亚兵和马玲莉在租赁合同期满后占用租赁房屋至今，依法应向江夏统计局支付租赁合同期满后的占有使用费。故一审法院根据江夏统计局的诉讼主张判决孙亚兵、马玲莉腾退出租赁房屋并支付合同到期后的房屋占有费，有事实和法律依据。孙亚兵、马玲莉的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1068元，由孙亚兵、马玲莉共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 汪丽玲