杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余瓶民初字第300号
原告（反诉被告）：夏伟能。
原告（反诉被告）：欧阳胜。
二原告共同委托代理人：沈剑，浙江良驹律师事务所律师。
二原告共同委托代理人：杨兴国。
被告（反诉原告）：杭州正宁工贸有限公司。
法定代表人：盖树卿。
委托代理人：李继辉。
原告夏伟能、欧阳胜为与被告杭州正宁工贸有限公司租赁合同纠纷一案，于2014年10月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员单贤福适用简易程序独任审判。在审理期间，被告于2014年10月27日提起反诉，本院依法进行合并审理，分别于2014年11月12日、11月28日公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人沈剑、杨兴国，被告委托代理人李继辉到庭参加诉讼。2014年11月28日，因被告申请鉴定，本院委托浙江法会司法鉴定所进行司法鉴定。后因案情复杂，双方争议较大，本院于2015年5月5日依法转为适用普通程序，由审判员单贤福担任审判长与人民陪审员戴浪花、吴如达组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告夏伟能、欧阳胜及其委托代理人沈剑、杨兴国，被告委托代理人李继辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告起诉称：2014年3月，二原告与案外人盖贤正（系被告法定代表人的儿子）达成一致意见，计划投资设立一家汽车脚垫制造公司，并约定由盖贤正撮合提供被告名下的空闲房屋作为生产厂房，由二原告承担租金。在付清半年房屋租金款项后，二原告将新购的机器设备搬迁至被告房屋，准备在公司设立后投入生产。之后由于各种原因，公司未被批准设立。为避免扩大损失，二原告多次发函给被告，提出解除事实租赁关系，并要求腾空租赁房屋，被告及盖贤正以种种理由阻止原告的搬迁。原告认为，按照法律规定，事实租赁关系为不定期租赁，双方均可随时解除租赁关系，但应通知对方。原告提出解除租赁关系并要求搬迁的行为符合法律规定。为此，原告向法院起诉，请求：1、判令解除原、被告之间的事实租赁合同关系；2、判令被告配合原告腾空租赁房屋内的机器设备；3、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，二原告变更诉讼请求第1项，即要求判令解除原、被告之间的租赁合同关系，其余诉讼请求不变。
二原告为支持自己诉称的主张，向本院提供证据如下：
1、《企业名称预先核准通知书》一份，用以证明预设立公司的事实。
2、《住所（经营场地）使用证明》一份，用以证明原、被告发生事实租赁关系的事实。
3、土地使用证一份，用以证明租赁物真实存在的事实。
4、租金汇款凭证一份，用以证明发生事实租赁关系，盖贤正接受租金的事实。
5、《关于解除事实租赁关系的通知函》一份，用以证明租赁合同关系已经解除的事实。
6、EMS快递单二份，用以证明解除租赁合同通知已送达被告的事实。
7、照片五份，用以证明租赁房屋内设备现状的事实。
8、补充证据《厂房租赁协议》一份，用以证明原、被告双方存在租赁合同关系；收款人为盖贤正的事实。
9、补充证据盖贤正发给二原告的《申明》一份，用以证明盖贤正应当投入的本金为400000元的事实。
10、补充证据农村合作银行明细对账单一份，用以证明盖贤正汇入225000元投资款给原告，剩余投资款尚未支付，结合原告之前汇给被告的50000元定金，那么剩余款项为225000元，为房屋租金的事实。
被告答辩称：首先，原、被告之间的租赁合同关系属实，但并非如二原告诉状中陈述的系不定期租赁，原、被告之间达成的租赁合意原定租期三年，租金标准按每年450000元，半年为225000元。现租赁履行至今，被告已按约提供厂房、场地给原告，但二原告长期拖欠租金，半年租金225000元至今未付，且现二原告单方在租赁期限内提出解除租赁关系，是违约行为，应承担违约责任。其次，被告从未阻止二原告搬迁，实际上，二原告目前仍占用被告厂房、场地的原因，是二原告与其案外人盖贤正存在合伙纠纷，当时购入的设备产权、清算处理方式均存在争议，故至今二原告拒不搬离，长期占用被告的厂房及场地。即使二原告现要提前解除租赁合同关系，也应承担实际占用期间的租金。第三，二原告在使用租赁房屋、场地期间，将原变压器250千伏安变更为315千伏安，且长期拖欠电费31080.42元，该款项已由被告垫付，应由原告支付给被告。另外，二原告在租赁使用厂房期间，擅自对厂房进行了大肆破坏、修改，如二原告坚持要求解除租赁合同，则其腾退时应将租赁房屋恢复原状。二原告拖欠租金、被告垫付的费用，被告已提起反诉。现二原告要求解除事实租赁关系或要求解除租赁合同，二原告应把善后事宜处理完毕后，被告同意解除，但具体的解除时间点应由法院判定。二原告的第2项诉讼请求无任何实际意义，被告并未阻挠二原告权利的行使，故该项诉讼请求不成立。
被告为证明自己的辨称的事实，申请法院对二原告补充提交的第8项证据《厂房租赁协议》正反两面打印文字的形成先后、是否同一批次碳墨打印形成进行鉴定，法院委托浙江法会司法鉴定所鉴定出具《司法鉴定意见书》及《告知函》各一份，证明2014年6月21日的《厂房租赁协议》正面与反面打印文字不是同一批次碳墨打印形成；对形成先后的鉴定要求，由于鉴定所不具备做形成时间鉴定的条件，无法得出检验结果，终止受理的事实。
上述二原告提供的证据，被告对证据1的真实性无异议，认为与本案缺乏关联性，具体成立企业的情况，以及股东之间的争议，与本案的租赁关系无关；其次，该通知书明确注明注册资本为500000元，与二原告补充的三组证据存在矛盾，按照股东人数，盖贤正只需投入100000元即可；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但对待证内容尚需补充一下，该证据上明确注明租赁期限为三年，二原告陈述为不定期租赁不是事实，现租赁期限内二原告单方提出解除租赁关系，应承担违约责任；对证据3无异议；对证据4形式上的真实性无异议，但对其与本案的关联性及待证事实有异议，认为该凭证反映的是原告夏伟能支付50000元给案外人盖贤正，作为二原告提到，盖贤正与二原告本身存在很多的经济往来，包括举证时也提到盖贤正与二原告之间存在很多互相打款的情况，故该凭证不能作为被告已收取过任何租金的凭证；对证据5、6，《关于解除事实租赁关系的通知函》被告未收到过，邮寄给盖贤正的也与本案无关，被告是在本案起诉时才看到该份材料，对提出解除租赁关系的要求，应将相应的善后事宜处理完毕后被告才同意解除；对证据7的真实性无异议，但对待证事实有异议，据被告了解，厂房内所存放的设备、物品，本身存在产权上的争议，包括二原告与另一合伙人盖贤正之间，这些设备、物品是当时三方投资开设公司而购置的，现由于三方尚未处理好清算事宜，导致这些设备、物品长期搁置在被告厂房、场地里面。对二原告当庭补充提供的第8、9、10三组证据，被告对证据8的真实性存在异议，该证据被告公司电脑里有该协议的备份，二原告存在伪造、篡改行为的嫌疑，将协议第1页内容自行进行了篡改、添加，特别是第四条内容篡改成收款人为盖贤正，这份协议第1页和第2页，很明显所用文字大小、排版的格式，都是不一样的，所以被告合理怀疑该合同是伪造的，被告对此提出申请，要求对该《厂房租赁协议》正、反两面文字内容是否同一时间形成以及所用碳墨是否同一批次进行鉴定。另外，《厂房租赁协议》第2页内容中，二原告也存在篡改，将一部分条款擅自划掉并加盖了手印，这是无效的；对证据9，被告与盖贤正核实，对形式上的真实性确认，但该《声明》与本案不具备关联性，被告多次向法庭重申，被告与二原告的租赁纠纷，与盖贤正与二原告的合伙关系或者说股权纠纷，没有法律上的关联性，该《声明》仅是盖贤正就合伙股份上的清算，包括盖贤正在里面陈述的股权陈述、股金投入，涉及到三位合伙人之间的纠纷，与本案无关；对证据10，被告与盖贤正核实，确实盖贤正打了一笔225000元的款项给二原告，是交付资本金的行为，对真实性无异议，但与本案的关联性有异议，关于盖贤正在三人合伙中到底出资多少，享有什么权利、承担什么义务，这是基于公司未成立的清算问题，与本案的租赁关系没有关联性。本院根据被告申请，委托浙江法会司法鉴定所进行司法鉴定出具的《司法鉴定意见书》及《告知函》，二原告对真实性无异议，对待证事实有异议，认为无法证明二原告伪造《厂房租赁协议》，《鉴定意见书》只写明“正反面不是同一批次碳墨打印形成”，并无说是形成时间不一致。被告提供的租赁协议原样就是这样，如是二原告伪造，也不会伪造得这么明显。被告认为是伪造的，希望被告提供原始协议。希望法庭采纳该份《厂房租赁协议》。被告对《司法鉴定意见书》无异议，认为该证据足以证明二原告伪造协议的事实；但对《告知函》，认为形成的时间是可以通过鉴定明确的，国内有鉴定机构可以对文字形成时间进行鉴定。
上述二原告提供的证据1、2、3、5、6、7、9，证据8中被告无异议的部分，以及本院根据被告申请委托浙江法会司法鉴定所进行司法鉴定出具的《司法鉴定意见书》及《告知函》，本院综合根据庭审中双方的质证意见并经审查，认为与本案有关联，作为本案的证据使用，并根据证据与本案有关联的部分所载明的内容作相应的事实认定。对二原告提供的证据4、10，与本案无直接关联性，本院不作为本案的有效证据使用。
被告反诉称：二原告因经营所需，于2014年3月达成租赁合意，由二原告以年租金450000元的标准，承租被告位于杭州市余杭区鸬鸟镇前庄村房产。二原告并于2014年3月进场占有使用至今。现二原告已实际使用半年以上，并在未经被告同意的情况下，对被告厂房进行大肆改造，现已面目全非。被告多次向二原告催讨租金，但二原告至今分文未付。现二原告突然起诉要求解除租赁关系，且对历史遗留问题及厂房腾空后恢复原状问题未作任何处理。为此，被告提起反诉。反诉请求：1、判令二原告立即支付租金225000元（2014年3月至2014年9月，按6个月计算）；2、判令二原告按1232元/天（年租金450000元/365天）的标准支付自2014年10月1日起，至二原告实际腾退租赁房屋之日止的租金（现暂算至2014年11月30日，计1232元/天×60天为73920元）；3、判令二原告支付被告垫付的电费31080.42元；4、判令二原告将位于余杭区鸬鸟镇前庄村的承租厂房及设备恢复原状，如不履行恢复原状义务，则赔偿被告损失计100000元（按鉴定报告为准）；5、本案反诉费由二原告承担。庭审中，被告增加诉讼请求，要求判令二原告支付被告垫付2015年11月的电费13959.29元；要求二原告支付被告将315千伏安变压器重新变更为250千伏安产生相应的费用30000元；由二原告承担被告因申请鉴定产生的鉴定费用5500元。
被告为支持自己反诉的主张，向本院提供证据如下：
1、《变更登记情况》一份，用以证明涉案土地及厂房属被告所有的事实。
2、《关于杭州市余杭区鸬鸟镇的丝圈脚垫工厂清算协议》复印件一份，用以证明原定房屋租金标准为每年450000元，半年房租到期日为2014年9月30日的事实。
3、电费缴款凭证三份，用以证明被告为二原告垫付2014年4月、9月、10月的电费计31080.42元的事实。
4、房屋原状照片六份，用以证明原告破坏房屋原状的事实。
5、2014年11月份非居民用户电费复核单据一份，用以证明2014年11月份，被告为二原告垫付电费13959.29元的事实。
6、增值税发票一份，用以证明由于二原告将变压器变更为315千伏安，现被告重新更换回250千伏安，产生费用30000元的事实。
7、电力局出具的非居民用户电费复核单据六份，该组材料仅作参考，用于印证前次被告提出的电费组成情况。
8、鉴定发票一份，用以证明被告因本案申请鉴定产生鉴定费用5500元。
二原告针对反诉答辩称：第1项反诉请求：原、被告双方签订的合同约定由盖贤正代为收取，盖贤正由于与原告之间有合作关系，应支付400000元投资款，实际上已扣除225000元，这个225000元属于债的抵消，应视同租金已实际支付。至于盖贤正有没有把钱交到委托人即被告，这是盖贤正与被告之间的委托关系。第2项反诉请求：2014年10月1日二原告已发出了解除通知，而且去搬离设备，但遭到被告的阻挠，相应扩大的损失，应由被告自己承担。第3项反诉请求：这里讲的是电费，不是变压器安装费，应以实际使用电量为标准，期间二原告并未实际使用厂房、场地，故用电量不存在，所以也不产生被告所谓的电费。第4项反诉请求：双方签订的租赁合同第六条第3款，二原告的改造，到期后不得拆除，意味着到期后必须保留，假如说原告拆除掉，那就违约，因此，原告不存在恢复原状的义务。第5项反诉请求，反诉费用应由被告承担。关于新增加的电费问题，双方都认可4月份之后二原告就从未使用涉案厂房，产生电费到底谁在用？其次，租赁合同第六条第三项一切改、扩建经被告认可后才可进行，而且二原告也已实际扩建，根据合同约定，改、扩建财产在合同到期后应予以保留，不应拆除。所以，变压器的拆除问题不应由二原告承担。
二原告针对自己反诉的辨称，未向本院提供证据材料。
上述被告提供的反诉证据，二原告对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，认为被告主张的是电费，但二原告自2014年8月15日起就没有实际使用租赁厂房、场地，所以不可能产生电费，且这是总电表的用电量，未作区分，所以也不能证明这些电是二原告租用的房屋使用的；对证据4的真实性无异议，但认为合同约定合同到期后二原告不得拆除改造物，假如恢复原状的话，那么二原告就违约了；对证据5、7形式上的真实性没有异议，对关联性有异议，认为虽该证据表明户名是被告，但上面记载的总的用电这么多，到底谁用电并无法区分，二原告已实际不使用租赁房屋，二原告公司没有注册下来，怎么可能会产生用电；对证据6，认为该变压器显示所有权本身就是被告的，并不能证明这是二原告变更的；对证据8的真实性无异议，对关联性有异议，认为被告要求二原告承担鉴定费用依据不足，鉴定并无证明该份合同是二原告伪造的，只能证明形成时间不一致，若要证明是原告伪造，被告应提供一份原始的来对照。被告要求通过鉴定为被告提供证据，应由被告承担鉴定费。
上述被告提供的8项证据，二原告对真实性均未提出异议，只对部分证据的关联性和待证事实有异议，证据与本案有关联，本院均作为有效证据使用，并综合二原告的质证意见，根据证据所载明的内容作相应的事实认定。
根据上述有效证据及原、被告双方在庭审中的陈述与辩解，本院认定的事实如下：
2014年3月，二原告因与案外人盖贤正计划投资设立一家汽车脚垫制造公司，与被告达成由二原告租赁被告所有的位于杭州市余杭区鸬鸟镇前庄村芝坞里闲置厂房作生产厂房、场地使用，约定年租金为450000元，租赁期限为三年，租金自2014年4月1日起算，由二原告承担，半年一付。2014年6月21日形成书面《厂房租赁协议》一份，2014年7月3日，工商行政管理部门登记企业名称预先核准为“杭州御美地毯有限公司”。二原告实际于2014年3月进场占有使用厂房，按装机器设备，将原来的250千伏安变压器容量升级变更为315千伏安，并组织进行生产。后因故公司未被批准设立，停止生产，二原告与案外人盖贤正之间关系未妥善处理。二原告占有使用租赁房屋半年以上也未将租金支付给被告。2014年9月25日，二原告发函给被告，提出要求解除与被告的事实租赁关系，配合二原告将厂房内物件腾空，并诉至法院，请求解除原、被告之间的事实租赁合同关系，判令被告配合二原告腾空租赁房屋内的机器设备。被告先后为二原告垫付2014年4月至11月期间电费45039.71元。为减少损失，被告将原来的315千伏安容量变压器变回为250千伏安，为此支付电力部门费用30000元。本案在审理过程中，二原告补充提供《厂房租赁协议》一份，同时变更诉讼请求，要求判令解除原、被告之间的租赁合同关系。案经开庭审理，被告认为约定的租赁期限尚未届满，二原告无权擅自解除租赁合同，如二原告支付拖欠的租金、赔偿被告损失等善后事务处理完毕后同意解除租赁合同，解除的时间应由法院判决确定，并提起反诉，要求判令二原告立即支付租金、被告为二原告垫付的电费、将厂房及设备恢复原状或赔偿损失等，但被告要求二原告将厂房和设备恢复原状或赔偿损失未提供相应的原来的状况、损坏的程度以及损失的数额的凭据。本案在审理过程中，被告认为二原告补充提交的第8项证据《厂房租赁协议》，包含有租金收款人为盖贤正内容的第一页存在伪造嫌疑，对第二页予以认可，但认为第二页中的第七条内容系二原告擅自划去。为此，被告申请要求对二原告提供的《厂房租赁协议》正反两面打印文字的形成先后、是否同一批次碳墨打印形成进行鉴定，本院委托浙江法会司法鉴定所进行鉴定，该所出具《司法鉴定意见书》及《告知函》各一份，结论为《厂房租赁协议》正面与反面打印文字不是同一批次碳墨打印形成；对形成先后的鉴定要求，由于鉴定所不具备做形成时间鉴定的条件，无法得出检验结果，终止受理。二原告对被告所称伪造证据第一页的情况仍不予认可，对第二页中第七条内容由二原告划去予以认可。被告为申请本院委托鉴定，支出鉴定费5500元。
本院认为，二原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，以及约定租赁的期限、租金的数额，有相应的证据和双方的陈述在案为凭，该事实本院予以认定。该租赁合同关系合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告根据合同约定，已将租赁房屋交付二原告，二原告已安装机器设备，实际占有使用并组织生产，被告履行了自己的义务。二原告陈述及抗辩称，已支付给案外人盖贤正定金50000元，以及盖贤正尚应支付给二原告的投资款未付清，差额部分作为应支付被告半年度的租金抵消，因二原告无相应的有效证据予以证明，盖贤正收款也未经被告授权并追认，二原告提供的证据《厂房租赁协议》第1页第四条中的“收款人：盖贤正”的内容，被告不予认可，该部分证据经委托鉴定机构司法鉴定，也不能作为有效证据使用，盖贤正与二原告共同投资经营，存在经济往来关系，且二原告与盖贤正之间的纠纷与本案系不同的法律关系，故本院不予认定。二原告未向被告支付房屋租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案的合同期限尚未届满，二原告本无权擅自单方解除与被告的房屋租赁合同关系，现鉴于被告表示在其他善后事宜妥善处理的情况下同意解除合同，继续履行租赁合同已无必要，故本院对二原告要求解除合同的诉讼请求，予以准许。至于二原告要求判决被告配合二原告腾空租赁房屋内的机器设备的诉讼请求，因无证据证明被告阻制二原告行使权利，该项诉请实际并未存在纠纷，故本院不予支持。被告反诉要求二原告支付租金、支付垫付的电费、要求支付将变压器容量变更为原容量而支付给电力部门的费用以及承担因本案申请鉴定而支出的鉴定费用，其中变压器降低为原容量也为减少损失的扩大，故理由正当，本院均予以支持；被告反诉要求二原告将厂房及设备恢复原状或赔偿损失，因无充分的证据证明原来的状况、损坏的程度以及损失的数额，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十九条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告夏伟能、欧阳胜与被告杭州正宁工贸有限公司之间的房屋租赁合同于本判决生效之日起终止履行。
二、原告（反诉被告）夏伟能、欧阳胜支付被告（反诉原告）杭州正宁工贸有限公司房屋租金298920元（自2014年4月1日起至2014年11月30日止，按年租金450000元计算；自2014年12月1日起，至原告（反诉被告）夏伟能、欧阳胜实际腾房之日止的租金，按年租金450000元另行计付），限于本判决生效后十日内付清。
三、原告（反诉被告）夏伟能、欧阳胜支付被告（反诉原告）杭州正宁工贸有限公司垫付的电费45039.71元，限于本判决生效后十日内付清。
四、原告（反诉被告）夏伟能、欧阳胜支付给被告（反诉原告）杭州正宁工贸有限公司因将315千伏安容量变压器重新变回为250千伏安而支付给电力部门的相应费用30000元，限于本判决生效后十日内付清。
五、原告（反诉被告）夏伟能、欧阳胜支付给被告（反诉原告）杭州正宁工贸有限公司因本案申请鉴定支出的鉴定费5500元，限于本判决生效后十日内付清。
六、驳回原告（反诉被告）夏伟能、欧阳胜、被告（反诉原告）杭州正宁工贸有限公司的其他诉讼请求。
如果原告（反诉被告）夏伟能、欧阳胜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费80元，由原告夏伟能、欧阳胜、被告杭州正宁工贸有限公司各半负担；反诉案件受理费4205元，由反诉原告杭州正宁工贸有限公司负担887元，由反诉被告夏伟能、欧阳胜负担3318元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4285元（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 单贤福
人民陪审员 戴浪花
人民陪审员 吴如达
二〇一五年八月五日
书 记 员 陈 岑