山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终3530号
上诉人（原审被告）：张福忠，男，1956年3月3日出生，汉族，济南重机集团公司职工，户籍地济南市，现住济南市。
上诉人（原审被告）：张晓东，男，1983年4月23日出生，汉族，无业，户籍地上海市，现住济南市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：戴盟，山东戴盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程守岭，男，1971年3月22日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：昝立梅（系被上诉人程守岭之妻），女，1972年12月20日出生，汉族，住济南市。
以上两被上诉人的共同委托代理人：温晓鹏，泰和泰（济南）律师事务所律师。
上诉人张福忠、张晓东因与被上诉人程守岭、昝立梅返还原物纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2012）历民初字第1107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
张福忠、张晓东上诉请求：原审法院认为“原告程守岭、昝立梅已通过合法途经取得了历下区朝山街45号楼2-202室房屋的所有权，并办理了产权登记，故其有权对涉案房屋享有占有、使用，收益，处分的权利。”对于以上原审判决的认定，两上诉人认为是完全违背事实的错误认定。事实上，被上诉人所取得的涉案房屋所有权，完全是其在违反房改政策规定，通过非法手段获取的。原审判决已认定：上诉人张福忠、张晓东自1986年就已经从山东建设发展研究院取得了涉案房屋的合法承租权，至今已在涉案房屋租住30年有余，根据山东省财政厅，山东省直机关住房委员会鲁财综字（1998）9号《省直驻济单位出售公有住房办法》第二条规定，“职工购买公有住房，坚持自愿的原则，以户为单位，购买在租公住房的，必须是产权单位确认的现有住房的承租人，并且有济南市城镇常住户口。各住房单位不得规定不向单位职工售房”。据此，上诉人认为：根据这一房改政策的规定，上诉人应当是符合房改政策规定的购买涉案房屋的唯一合法买受人，其他任何人都不具有购买涉案房屋的主体资格，而且上诉人作为涉案房屋的合法承租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”故上诉人对涉案房屋有优先购买权，然而，被上诉人程守岭利用分管山东省建设发展研究院公有住房的职权便利，前段院公有住房的职权便利，违反上述法律规定，与山东省建设发展研究院恶意串通暗箱操作，双方签订《房产买卖契约》，并违规办理了涉案房屋的产权登记，上诉人认为这不是被上诉人程守岭通过合法途经取得涉案房屋的所有权。如果把被上诉人程守岭这种违反法律规定，侵害上诉人合法权益的违规违法行为，也认为是合法的话，原审法院判决的公平、公正、公理何在。因此，原审判决认为被上诉人已通过合法途经取得了涉案房屋的所有权，显然认定事实不清，于法无据。另外，原审判决还认为：虽然张福忠、张晓东一直在涉案房屋租住，但因张福忠，张晓东与山东省建设发展研究院之间的房屋租赁合同未约定租赁期限，因此应为不定期租赁，被上诉人取得房屋所有权后，可以随时解除租赁合同，上诉人认为：二上诉人所取得涉案房屋的租赁使用权，是在特定的历史时期和特殊的情况下，通过法院与公房所有权单位共同协商后获取租赁的住房，众所周知，在上世纪八十年代，这段时间职工的住房都是由单位分配的，都没有明确的租赁期限属于永久性居住。正是基于这种历史原因，所以在后来实施房改中，制定向职工出售公有住房政策时特别规定了，职工购买公有住房的，必须是产权单位确认的现住房的承租人，但是被上诉人程守岭及山东省建设发展研究院无视这一房改的政策规定，双方违规签订《房产买卖契约》，使被上诉人程守岭违法取得了涉案房屋的所有权，因此该房屋的买卖应是无效的法律行为，不受法律保护。基于这一事实，上诉人与被上诉人之间，不具有《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的情形，故双方不存在依法成立的房屋租赁合同关系，因此原审判决以合同法第二百三十条，六十一条规定，认定被上诉人有随时解除房屋租赁合同，纯系适用法律不当，综上，上诉人请求二审法院秉公执法，支持二上诉人的上诉请求。
被上诉人程守岭、昝立梅辩称，请求维持原判。
程守岭、昝立梅向一审法院起诉请求：请求法院依法判令张福忠、张晓东从济南市历下区朝山街45号楼2-202室搬出，并赔偿程守岭、昝立梅经济损失8000元。
一审法院认定事实：案外人左文海（原系山东省技术资料翻译复制公司职工）、王伟（原系济南百货大楼职工）原系夫妻关系。左文海于1983年在山东省技术资料翻译复制公司（现名称为山东省建设发展研究院）分得历下区朝山街83号楼（现楼号为朝山街45号楼）2-202室住房。1985年，左文海、王伟因离婚诉至法院，法院经审理作出（85）济历法民字第365号民事判决书，判决不准左文海、王伟离婚。之后，左文海提出上诉。1986年，经济南市中级人民法院审理，作出（86）济法民上字第31号民事判决书，判决左文海与王伟离婚，双方所生孩子左思远（后更名为张晓东）由王伟抚养。在该判决中，未涉及房产分割问题。1998年7月17日，济南市中级人民法院民二庭出具证明一份，内容为：“历下区人民法院：我院于一九八六年十月二十日对王伟与左文海离婚上诉审一案，以（1986）济法民上字第31号民事判决书作出终审判决。在审理过程中，对王伟及其子女住房问题，曾多次与山东省翻译公司、济南百货大楼协商，朝山街83号宿舍楼，由王伟及其子女居住。”王伟与左文海离婚后，于1989年10月9日与张福忠登记结婚。婚后，王伟、张福忠及张晓东一直在涉案房屋居住。1998年4月，山东省建设发展研究院作为原告，以王伟、张福忠为被告，向法院提起诉讼，要求王伟、张福忠腾出朝山街83号宿舍西单元202号住房（即朝山街45号楼2-202室住房）。1998年9月23日，山东省建设发展研究院申请撤回对王伟、张福忠的起诉，法院予以准许。之后，涉案房屋一直由王伟、张福忠、张晓东居住。后王伟去世，涉案房屋由张福忠、张晓东居住。张福忠、张晓东为证实其一直在涉案房屋居住的事实，向法院提交了其在涉案房屋居住期间向山东省建设发展研究院缴纳房租、水电费的收款收据一宗，并提交了2001年2月5日山东省建设发展研究院通知其房租由每平方米1.13元变更为1.46元的通知一份。自2001年1月起，张福忠、张晓东每月缴纳的房租为55.13元。庭审中，张福忠称涉案房租交至2010年12月，之后房租未交的原因是山东省建设发展研究院拒绝收取。另查明，程守岭、昝立梅系夫妻关系，程守岭系山东省建设发展研究院的职工。2011年8月，程守岭通过房改的形式从山东省建设发展研究院购买了历下区朝山街45号楼2-202室房屋，并于2011年11月7日在济南市住房保障和房产管理局办理了产权登记，房产证号为济房权证省直字第3012**号。另，在本案审理期间，张福忠作为原告，以山东省建设发展研究院、程守岭为被告，在法院提起民事诉讼，要求法院依法确认山东省建设发展研究院与程守岭签订的关于济南市历下区朝山街45号楼2单元202室的房屋买卖合同无效。法院经审理，做出（2012）历商初字第2070号民事裁定书，认为山东省建设发展研究院与程守岭签订的房屋买卖合同是基于国家房改政策所产生，该合同的双方当事人并非平等的民事主体，故张福忠的诉讼请求不属于人民法院的民事案件受理范围，故裁定驳回张福忠的起诉。该民事裁定书作出后，各方当事人均未提起上诉，现该民事裁定书已生效。之后，张福忠又以济南市住房保障和房产管理局为被告，在法院提起行政诉讼，要求撤销济南市住房保障和房产管理局为程守岭颁发的历下区朝山街45号楼2单元202室的房屋所有权证。该案在审理过程中，法院依职权追加程守岭作为第三人参加诉讼。该案经审理，法院于2013年7月4日做出（2013）历行初字第21-1号行政裁定书，认为张福忠未提交证据证明其与山东省建设发展研究院之间存在合法租赁关系，故济南市住房保障和房产管理局为程守岭颁发涉案房屋所有权证的具体行政行为与张福忠没有法律上的利害关系，张福忠不具备原告的诉讼主体资格，故裁定驳回张福忠的起诉。该行政裁定书作出后，各方当事人均未提起上诉，现该行政裁定书已生效。2016年2月19日，张福忠、张晓东以山东省建设发展研究院作为被告，以程守岭作为第三人，向法院提起诉讼，要求：一、确认张福忠、张晓东与山东省建设发展研究院存在事实上的公房租赁关系，张福忠、张晓东享有历下区朝山街45号楼2-202室房屋的租赁使用权；二、确认张福忠、张晓东对历下区朝山街45号楼2-202室房屋享有优先购买权；三、撤销程守岭与山东省建设发展研究院签订的《山东省省直机关房改售房房屋买卖契约》。法院经审理，于2016年2月25日作出（2016）鲁0102民初1123号民事裁定书，裁定驳回张福忠、张晓东的起诉。张福忠、张晓东不服，提出上诉。济南市中级人民法院经审理，于2016年7月25日作出（2016）鲁01民终3037号民事裁定书，裁定撤销（2016）鲁0102民初1123号民事裁定书，指令法院对该案进行审理。之后，法院在对（2016）鲁0102民初1123号案件进行审理过程中，张福忠、张晓东撤回了要求确认其对历下区朝山街45号楼2-202室房屋享有优先购买权及撤销程守岭与山东省建设发展研究院签订的《山东省省直机关房改售房房屋买卖契约》的诉讼请求，法院予以准许。
一审法院认为，物权为绝对权，权利人之外的一切人均为义务主体，均负有不得侵害物权和妨害物权行使的义务。物权成立后，其标的物无论辗转于何人之手，物权的权利人均得追及物之所在，直接支配该物。房屋所有权属于不动产物权，不动产物权以产权登记作为权利享有的证明。程守岭、昝立梅已通过合法途径取得了历下区朝山街45号楼2-202室房屋的所有权，并办理了产权登记，故其有权对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。虽然张福忠、张晓东一直在涉案房屋租住，但因张福忠、张晓东与山东省建设发展研究院之间的房屋租赁合同未约定租赁期限，因此应为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此，在程守岭、昝立梅取得涉案房屋所有权后，张福忠、张晓东仍然享有承租权，但因程守岭、昝立梅、张福忠、张晓东之间未就涉案房屋租赁重新签订租赁合同，故程守岭、昝立梅、张福忠、张晓东之间的租赁合同仍为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，因此，程守岭、昝立梅享有随时解除租赁合同的权利，但应在合理期限之前通知张福忠、张晓东。本案中，虽然程守岭、昝立梅未提交证据证明其已履行了提前通知张福忠、张晓东的义务，但其提起诉讼的行为已明确表达了解除租赁合同的意思表示，因此，程守岭、昝立梅与张福忠、张晓东之间的房屋租赁合同已解除，程守岭、昝立梅要求张福忠、张晓东从涉案房屋中搬出的诉讼请求，理由正当，应予支持。对程守岭、昝立梅要求张福忠、张晓东赔偿经济损失8000元的诉讼请求，因程守岭、昝立梅未提交证据证明其损失计算依据，故对其该向诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张福忠、张晓东于判决生效之日起十五日内从历下区朝山街45号楼2-202室房屋搬出；二、驳回程守岭、昝立梅的其他诉讼请求。案件受理费6940元，由程守岭、昝立梅负担100元，由张晓东、张福忠负担6840元。
本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，程守岭、昝立梅已通过合法途径取得了历下区朝山街45号楼2-202室房屋的所有权，并办理了产权登记，故其有权对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。张福忠、张晓东主张程守岭、昝立梅取得房产产权是违法取得没有证据证明。因程守岭、昝立梅、张福忠、张晓东之间未就涉案房屋租赁重新签订租赁合同，故程守岭、昝立梅、张福忠、张晓东之间的租赁合同为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，因此，程守岭、昝立梅享有随时解除租赁合同的权利，但应在合理期限之前通知张福忠、张晓东。程守岭、昝立梅以提起诉讼的行为明确表达解除租赁合同的意思表示，符合法律规定，程守岭、昝立梅要求张福忠、张晓东从涉案房屋中搬出的诉讼请求，理由正当，应予支持。本院（2017）鲁01民终字第3566号民事判决依法维持了济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1123号民事判决，在此判决中，判决驳回了上诉人张福忠、张晓东请求确认与山东省建设发展研究院存在事实公有住房租赁关系及其享有涉案房屋合法租赁使用权的诉求。因此，上诉人的上诉理由均不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6840元，由上诉人张福忠、张晓东负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 诸葛艳
审判员 王云春
二〇一七年七月十八日
书记员 李姗姗