江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民初字第02319号
原告南通市实验物业管理有限公司，住所地南通市濠北路8号附1号楼4楼。
法定代表人何彬，总经理。
委托代理人单永强（特别授权），南通市实验物业管理有限公司职员。
被告张志。
委托代理人张敏（特别授权），张志妻子。
原告南通市实验物业管理有限公司与被告张志物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月24日受理后，依法由代理审判员顾彬适用简易程序（小额诉讼程序）独任审判，于2015年12月14日、2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告南通市实验物业管理有限公司的特别授权代理人单永强和被告张志的特别授权代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南通市实验物业管理有限公司诉称：受南通市濠滨花园业主委员会委托，原告对南通市濠滨花园小区进行物业管理。根据合同约定，小区业主应当根据合同中规定的物业费标准0.5元／月／平方米及时缴费，被告至今欠缴2011年1月1日至2015年12月31日期间濠滨花园x幢x室的物业管理费共计人民币2940元。逾期付款须按合同载明的标准日万分之五支付违约金，每年度的违约金从下一年度计算至2015年10月31日，共计人民币995元。经原告催告，被告至今未支付上述款项。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求依法判令被告立即给付物业费人民币2940元及违约金人民币995元。
被告张志辩称：自2011年其所有的濠滨花园附6半地下车库05室排污水泵损坏，致车库内大量进水无法居住，造成了很大损失。原告以没有经费为由推托不予修复。经相关业主集体出资维修，水泵至今也没有恢复自动排污功能，而原告却称这不属于其服务范围，这与物业合同的约定明显相悖，为此才一直拖欠物业费。被告要求原告履行相应的维修义务，而后再履行缴费义务，对于滞纳金不同意承担。
经审理查明：2011年7月6日，原告南通市实验物业管理有限公司与南通市濠滨花园业主委员会签订《濠滨花园物业服务委托合同》，约定事项如下：1、南通市实验物业管理有限公司为濠滨花园小区提供物业服务；2、合同期限为一年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止；3、商品房小高层公寓（1-2层）物业费单价为0.5元／月／平方米；4、业主应当按年缴纳物业费，截止日期为当年9月30日；5、业主逾期缴费的，应自逾期之日起按应缴费用的日万分之五交纳违约金；6、物业服务内容包括物业公共设施设备的维修、养护、运行和管理，供水、排污水泵属于公共设施设备的范畴；7、公共设施设备在保修期满后的维修、更新及改造费用在专项维修资金中列支。2012年，原告与南通市濠滨花园业主委员会再次签订《濠滨花园物业服务委托合同》，对双方上述权利义务进行了延续和确认，合同期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。2013年1月1日，原告与南通市濠滨花园业主委员会继续签订《濠滨花园物业服务委托合同》，对双方上述权利义务进行了延续和确认，合同期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。2014年1月1日，原告与南通市濠滨花园业主委员会继续签订《濠滨花园物业服务委托合同》，对双方上述权利义务进行了延续和确认，合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。2015年1月1日，原告与南通市濠滨花园业主委员会继续签订《濠滨花园物业服务委托合同》，对双方上述权利义务进行了延续和确认，合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。
另查明：被告张志系南通市崇川区濠滨花园x幢x室（建筑面积98.09平方米）、濠滨花园附6半地下车库x室房屋的业主，产权设立时间为2007年4月29日。原告诉称的被告欠费时间段2011年1月1日至2015年12月31日，原告一直在为上述小区提供物业服务未曾间断，但被告未履行缴纳物业费的义务。
再查明：濠滨花园附6半地下车库x室房屋的配套水泵于2009年损坏，原告进行了维修，但原自动排污系统改造成了手动。
上述事实，有《濠滨花园物业服务委托合同》（5份）、产权证（2份）及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告系南通市崇川区濠滨花园x幢x室房屋业主，其接受了原告南通市实验物业管理有限公司提供的物业服务，应当依约缴纳物业费。根据原告提交的物业服务合同，被告每年应缴物业费金额应为人民币588.54元（98.09＊0.5＊12），应缴物业费共计人民币2942.7元（588.54＊5）。因此，原告主张被告立即给付物业费人民币2940元的请求于法有据，本院依法予以支持。
对于被告的抗辩意见，本院认为：案涉水泵确属共用设施设备，原告有义务对其进行维护管理，但维修、更新及改造的费用需从住宅专项维修资金中支出。言下之意，被告有义务先缴存住宅专项维修资金，而后原告依约或依法履行使用住宅专项维修资金的相关义务。根据《南通市市区住宅专项维修资金管理实施细则》的规定，半地下室（车库）、地下室（车库）的维修资金，专项用于半地下室（车库）、地下室（车库）及其专用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。关于濠滨花园附6半地下车库05室是否缴纳专项维修资金的事实，原告称该房屋并未缴纳，被告亦未提供证据证明其履行了相应缴存义务。根据相关证据规则，结合待证事实的性质和举证难度，本院认定被告承担举证不能的法律后果。在被告未缴纳上述半地下车库专项维修资金的情况下，原告未启动相关维修资金使用程序是行使先履行抗辩权的行为，故原告不构成违约，被告的抗辩主张不能成立。至于因案涉车库没有缴存住宅专项维修资金给被告造成的损失，被告可依法向有关责任主体求偿。
关于原告主张的被告逾期付费的违约金，依照我国法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本院认为，被告未及时给付物业费已构成违约，且抗辩事由不成立，故应当依约支付违约金，但不可过分高于因被告违约给原告造成的损失。由于原告未举证证明其损失情况，本院酌定其损失为物业费应收而未收期间的银行利息损失（按银行逾期罚息利率顶格计算至银行同期同类贷款利率的1.5倍）。现按日万分之五计算的违约金数额过分高于该损失，根据原告的申请，结合本案合同的履行情况，本院酌定按上述损失的1.3倍即银行同期同类贷款利率的1.95倍（1.5＊1.3）支持原告的违约金主张，超出部分不予支持。根据本案合同的约定和原告的诉请，具体计算方法为：以每年度的物业费本金为基数，分别自下一年度的第一天计算至2015年9月30日。
依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条之规定，判决如下：
一、被告张志于本判决生效后十日内一次性给付原告南通市实验物业管理有限公司南通市崇川区濠滨花园x幢x室房屋2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业费人民币2940元。
二、被告张志于本判决生效后十日内按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍一次性支付原告南通市实验物业管理有限公司上述物业费的逾期付款违约金（以人民币588.54元为基数，分别自2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日起计算至2015年9月30日止）。
三、驳回原告南通市实验物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25元（已减半），由原告负担人民币5元，由被告负担人民币20元。
本判决为终审判决。
代理审判员 顾彬
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 赵云
附法律依据：
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《南通市市区住宅专项维修资金管理实施细则》
第二十四条维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅小区内单一产权独立式房屋业主交存的维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；
半地下室（车库）、地下室（车库）的维修资金，专项用于半地下室（车库）、地下室（车库）及其专用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
《住宅专项维修资金管理办法》
第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。