浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭富民初字第1961号
原告：许某某。
被告：陈甲。
被告：陈乙。
两被告委托代理人：俞甲。
原告起诉称：2008年7月8日，被告陈甲向刘某某借款300000元，当时由原告用位于富阳市富春街道金平路108号401室房屋作抵押提供担保。后刘某某将被告陈甲和原告诉至法院，原告作为担保人承担责任。法院执行局将原告位于金平路108-××号的房屋进行拍卖并予以执行（与原告所抵押的房屋有出入）。此前，原告将金平路108-××号房屋出租并签有房屋租赁协议，每年可按时收取租金；且108-××号房屋的车库不在本次拍卖、评估及执行范围内，现直接导致原告每年房屋和车库租金的损失。两被告就此事向原告出具承诺书一份，承诺今后每年支付房屋、车库租金。经原告对此催讨未果。故起诉要求：1.判令两被告支付房屋租金16200元（自2012年10月13日至2013年10月13日止，按1350元／月计算）、车库租金12000元（自2010年10月13日至2013年10月13日止共3年，按4000元／年计算），合计28200元；2.判令两被告此后每年支付租金20200元（房屋16200元／年、车库4000元／年），至该房屋、车库归还原告之日止，并按年租金8%的市场价递增；3.由两被告承担本案诉讼费。
为证明其诉讼主张，原告向本院提交了下列证据材料：
1、承诺书一份（复印件，原件经庭审出示后已退回），证明由原告用金平路108-××号的房屋为被告陈甲向他人借款作抵押，如因抵押被法院查封的，两被告承诺金平路108-××号的房屋按1350元／月的标准支付租金，一直支付到房屋归还原告为止。
2、裁定书一份（复印件），证明金平路108-××号房屋被法院执行局裁定抵押给其他人，抵押的过程中并不包括车库。
3、（2012）××民初字第××号调解书一份（经核对与原件一致的复印件），证明承诺作出后的前两年租金已付清，2013年的房屋租金没有支付。
两被告共同答辩称：涉案的金平路108-××号一楼房屋及车库已于2010年10月12日被法院拍卖给案外人俞乙，原告并非涉案房屋的所有权人，原、被告之间并不存在房屋租赁关系，要求驳回原告的诉讼请求。
为证明其诉讼主张，两被告共同向本院提交了下列证据材料：
1、（2010）××执民字第××号裁定书、民事起诉状（经与原件核对一致的复印件）、（2012）××民初字第××号判决书（经与原件核对一致的复印件）、（2012）××民终字第××号判决书（经与原件核对一致的复印件）各一份，证明涉案金平路108-××号一楼房屋及车库已于2010年10月12日被法院拍卖给案外人俞乙，即原告并非涉案房屋所有权人的事实。
2.民事起诉状、承诺书（均系经与原件核对一致的复印件）、（2012）××民初字第××号调解书、执行终结书（经与原件核对一致的复印件）各一份，证明2012年10月12日，原告曾持同一份承诺书起诉被告要求支付租金，在没有租赁事实的情况下，被告出于道义同意支付租金并已履行完毕的事实。
3、2008年8月29日由借款人陈甲、加盖富阳市港湾砂业有限公司（以下简称砂业公司）印章的借条（经与原件核对一致的复印件）一份、2010年7月20日开庭笔录（复印件）、（2010）××商初字第××号调解书各一份，证明涉案房屋被拍卖后，被告陈甲向原告出具欠条一份，原告据此起诉并参与执行款的分配。
针对原告提交的证据材料，两被告共同质证认为：证据1，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，仅能证明两被告对所抵押的房屋如出借人刘某某起诉查封时应支付起诉查封期间原告不能得到的租金，而并不是一直支付下去，不能证明被告陈甲的住房归许某某所有，该承诺不产生法律效力。证据2，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明本案车库不在拍卖、查封的范围内。证据3，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明被告必须支付2013年度的租金，当时被告出于道义在前一次的诉讼中自愿支付租金。
针对两被告提交的证据材料，原告质证认为：证据1，对裁定书、起诉状无异议，对××号和××号判决书有异议，法院执行裁定书中并没有包括车库，而判决将车库包括在内，因此判决是违法的。证据2，对起诉状、承诺书××号调解书、执行终结书无异议，前两年的租金已支付给我。证据3，没有这份借条，借条上的笔迹内容和承诺书上的笔迹可以鉴定的；对开庭笔录和调解书无异议。
经审理，本院认定如下事实：
1、被告陈甲向刘某某借款。2008年7月8日，许某某出具《房地产抵押价值协议书》一份，载明：抵押人及财产共有人自愿将位于富春街道金平路108-××号、108-401室的房地产（房屋建筑面积101.29㎡，房屋所有权证号富甲权证富移字第02954××号、富甲权证富移字第02954××号、土地使用面积20.52㎡，土地使用证号富乙（2005）第91049号、富乙（2005）第91062号）抵押给刘某某银行，为借款人许某某在该行的借款（借款金额300000元，期限1个月）提供担保；现抵押人与抵押权人协商，该房地产抵押价值为500000元。
2、因陈甲未按时归还欠款，许某某也未履行担保义务。刘某某向本院提起诉讼，要求许某某承担担保责任。案经本院审理，判令许某某承担相应的担保责任。
后刘某某向本院申请执行，本院据此向许某某发出执行通知书，责令许某某限期履行法律文书确定的义务，但许某某未履行。执行中，本院委托评估机构对许某某所有的金平路108-××号第一层（含夹层）住宅房产（建筑面积计39.12㎡，其中第一层面积22.98㎡、夹层面积16.14㎡，房屋所有权证证号为富甲权证富移字第02954××号、所占用土地使用权类型为国有出让，使用权面积为6.85㎡，土地使用权证号为富乙（2005）第91049号）进行评估，评估价值为270000元，变现参考价为243000元。本院于2010年9月14日依法委托杭丁康某拍卖有限公司第一次拍卖该房产，在2010年10月12日的拍卖会，案外人俞丙以320000元的最高价竞得。2010年10月18日，本院作出（2010）××执民字第××号民事裁定：1.许某某所有的位于金平路108-××号第一层（含夹层）住宅房产归买受人俞丙所有；2.买受人俞丙可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
3、陈甲向许某某出具《借条》一份，载明：因公司经营需要向许某某借款300000元，月息3份。落款处除陈甲签名外，砂业公司加盖公章，落款时间写为2008年8月29日。
2010年7月5日，许某某向本院提起诉讼，要求陈甲、砂业公司归还借款300000元并支付利息172500元（自2008年8月30日至2010年7月1日，按月利率2.5%计算），并由陈甲、砂业公司承担诉讼费。
案经本院审理，双方于2010年7月20日达成（2010）××商初字第××号民事调解协议，约定：1.陈甲、砂业公司归还许某某借款300000元，并支付利息172500元，于2010年8月10日前付清；2.案件受理费8388元，减半收取4194元，由陈甲、砂业公司负担。
在本案审理过程中，本案原、被告均称，落款时间为2008年8月29日《借条》中的300000元款项实际上并不存在，当时陈甲开办的砂业公司有一笔可观的拆迁补偿资金，由于许某某为陈甲向刘某某借款提供担保，陈甲未还款导致许某某涉案的金平路108-××号房屋被查封拍卖，为弥补许某某由此导致的损失而写，以用于参与砂业公司补偿款的分配。
4、2009年6月13日，陈甲、陈乙共同向许某某出具《承诺书》一份，载明：兹有许某某金平路房屋二间借给陈甲作抵押，如对方起诉，法院查封之日起，由陈甲住房归许某某所有，金甲租金每月1350元整由陈甲支付。
对前述《承诺书》中所提到的“陈甲住房”，双方均确认为两被告位于东洲街道小沙村192号的房屋，房屋建筑面积120㎡／层，共4层。许某某称其在东洲街道小沙村14××号拥有住房，建筑面积140㎡／层，一共3层。
5、2012年2月29日，许某某以富阳市中兴大药房为被告向本院提起诉讼称：2010年4月30日，许某某与中兴大药房签订房屋租赁合同一份，约定许某某将自己所有的一楼营业房及车库共40㎡出租给中兴大药房使用，租金为11000元／年，于每年4月份支付；后因一楼营业房（面积为22.98㎡）被法院依法拍卖，而17.02㎡的车库却未包括在拍卖项目中；中兴大药房就涉及车库的2011年5月1日起的房租一直未向许某某支付；经多次催讨未果，要求中兴大药房支付车库的租金4680.5元（275元／㎡×17.02㎡），支付利息损失255.87元（按照银行贷款利率6.56%计算，自2011年5月1日至2012年3月1日共计10个月，此后仍按上述利率支付利息至房租付清之日止），合计人民4936.37元。
案经审理，本院查明：1、涉案的金平路108号-××号一楼的住宅、夹层及夹层正下方的车库原为许某某所有的财产；房屋南面为住宅，北面为夹层和车库，住宅与夹层相通，富移字第02954××号房屋所有权证记载：其中住宅面积为22.98㎡，夹层面积为16.14㎡，所对应的分摊土地使用权面积为6.85㎡；而夹层位于车库的正上方，夹层与车库之间有楼板相隔；2010年4月30日，许某某与中兴大药房签订租房协议一份，约定：许某某将金平路108号-××号一楼的营业房及车库共40㎡（实际面积为39.12㎡）出租给中兴大药房使用，租赁期限为2010年4月30日起到2016年5月1日止，租金为11000元／年，当年的房租于每年的4月份支付；协议签订后，中兴大药房按约向许某某交付了2010年4月30日至2011年4月30日止的房租，许某某也按约向中兴大药房交付了相应的房屋；中兴大药房接收房屋后，为提高房屋的利用率，经许某某同意除去了夹层与车库之间的楼板，并在原有车库部位水平下挖了近40cm，使得承租的房屋成为一个整体；后因许某某未能履行本院生效的（2010）××商初字第××号民事判决书所确定的金钱给付义务，本院于2010年6月10日立案予以强制执行。在执行过程中，本院依法委托杭州富春资产评估有限公司对金平路108号-××号一楼的营业房及夹层车库的价值进行了评估，评估报告描述的状态：估价对象所在房屋为混合结构，建成于2003年，共6层，估价对象位于第1层，房屋主体朝南，室内格局为3.4米左右开间一间，南面为22.98㎡店面，北面为16.14㎡夹层车库，查看时，估价对象内部简单装修，现出租用于药店经营，该房屋户型设计、采光、通风情况良好，房屋保养维护情况良好。通过对比其他交易案例，确定该房屋的比准单价为6900元／㎡，房屋的价值为6900元／㎡×39.12㎡=270000元，变现参考价为243000元；2010年10月12日，本院委托杭州康城拍卖有限公司对上述金平路108号-××号一楼的营业房及夹层车库进行了拍卖，案外人俞丙以320000元的价格竞拍获得上述房产；杭州康城拍卖有限公司的拍卖文件记载：拍卖标的物金平路108号-××号住宅房产证号为富房权证富移字第02954××号，土地证号为富乙（2005）第910**号（已出租，租金11000元／年，每年4月份支付房租，租期到2015年3月30日止），建筑面积39.12㎡，起拍价270000元；同年10月18日，本院根据拍卖结果作出（2010）××执民字第××号执行裁定书，裁定将原告许某某所有的金平路108号-××号第一层（含夹层）住宅房产（建筑面积39.12㎡，其中一层面积22.98㎡，夹层面积16.14㎡，房屋所有权证号为富甲权证富移字第02954××号，所占用土地使用权类型为国有出让，使用权面积为6.85㎡，土地使用权证号为富乙（2005）第91049号）归买受人俞丙所有；案外人俞丙持本院生效的执行裁定办理了相应的房产过户登记手续；买受金平路108号-××号一楼房屋的俞丙系该案委托代理人俞丁的女儿，中兴大药房业主羊某某丈夫的妹妹；自2011年5月1日起，中兴大药房未向许某某支付双方于2010年4月30日所签订的租房协议所约定的房租；后许某某以“法院执行裁定所确定过户给俞丙的房屋仅为一楼的住宅和夹层，并不包括车库”为由，要求中兴大药房根据2010年4月30日之租房协议的约定支付车库所对应的房租，遭到拒绝，许某某遂向本院提起诉讼；审理中，许某某自认：原有房屋的一楼高度约4.8m，其中22.98㎡住宅高度约4.8m，16.14㎡夹层高度约2.6m，车库高度约2.2m，夹层与车库之间的楼板拆除后，经原告同意，被告在车库部位向地下平均深挖了约0.4m；本院就是否要求金平路108号-××号一楼房屋的现所有权人俞丙参加本案诉讼的问题，征求了许某某和中兴大药房的意见，双方均一致表示不要求俞丙参加本案的诉讼。
2012年3月29日，本院以许某某所主张的车库已涵括在拍卖标的物之中，房屋拍卖后所有权已发生转移，许某某无权主张租金为由作出（2012）××民初字第××号民事判决，驳回许某某之诉讼请求。
宣判后，许某某不服向杭州市中级人民法院提起上诉。2012年7月9日，杭丁中院作出（2012）××民终字第××号民事判决，驳回上诉，维持原判。
6、2012年10月15日，许某某以2008年7月其将金平路108号的两间房屋为陈甲向刘某某借款300000元作抵押，后因陈甲未能如期还款，其上述房屋被法院查封，2009年6月13日，陈甲、陈乙向其出具承诺书，2010年10月12日，涉案房产被拍卖为由，以陈甲、陈乙为被告向本院提起诉讼，要求判令陈甲、陈乙共同清偿所欠其的房屋租金22400元（自2010年10月13日至2012年10月12日止，以1350元／月为标准，共24个月，已于2011年5月支付10000元，尚欠22400元）。审理中，许某某撤回了对陈乙的起诉。
案经本院审理，双方达成（2012）××民初字第××号民事调解协议：陈甲于2013年1月31日前支付许某某房屋租金12400元，同年5月30日前支付10000元，案件受理费360元，减半收取由陈甲负担。至今，该案陈甲已履行。
7、从前述生效民事判决所认定的事实看，本院拍卖时，已将许某某所主张的车库包括在其中一并拍卖，标的物已转移给案外人俞丙；且在许某某与陈甲、陈乙之间，就涉案的金平路108-××号房屋而言，并不存在实际的租赁关系；如因许某某为陈甲向他人借款提供担保而使涉案房屋被拍卖，则许某某可向陈甲行使追偿权。本院据此向许某某作了解释，许某某表示，要求两被告按承诺支付租金，如果租金不付的，则要求两被告归还涉案的金平路108-××号房屋。
本院认为：从庭审查明的事实及双方举证、质证等情况看，陈甲因向刘富军借款而由许某某原有的金平路108-××号房屋提供担保，后因陈甲未还款，许某某未履行担保义务而最终导致金平路108-××号房屋被本院拍卖并已裁定给案外人俞丙等事实清楚，证据充分，虽然陈甲、陈乙曾向许某某出具承诺书，但在双方之间并无实际的租赁关系。因此，许某某要求陈甲、陈乙支付涉案金平路108-××号房屋租金的请求，理由不能成立，本院不予支持。经本院释明后，许某某虽将其诉讼请求变更为要求陈甲、陈乙将涉案的金平路108-××号房屋予以归还，由于该房屋的产权已登记在案外人俞丙名下，故该项诉讼请求，本院也无法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告许某某的诉讼请求。
本案受理费505元，由原告252.50元，由原告许某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号1202024409008802968）。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 傅红盛
二〇一三年十一月二十五日
书记员 徐 琪