黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0302民初831号
原告：吕洋，男，1983年6月16日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：崔满冬，黑龙江智轩律师事务所律师。
被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市×镇×村。
法定代表人：李功会，董事长。
委托诉讼代理人：杨静昕，男，1962年12月2日出生，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司法律事务部主管，住黑龙江省牡丹江市东安区。
原告吕洋与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕洋及其委托诉讼代理人崔满冬、被告天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕洋向本院提出诉讼请求：1．确认被告与原告方团购代表签订的商品房团购协议合法有效，确认原、被告签订的房屋预售合同合法有效；2．被告将“×小区”×号楼×单元×号楼房按每平方米3000元价格与原告结算房款，返还原告80970.80元房屋差价款；3．被告给付原告违约金，从2014年12月3日起按原告已实际交纳购房款总额的人民银行同期贷款利率4倍标准计算至给付之日止；4．由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月29日，原告单位与被告天福利亨公司签订《商品房团购协议书》，约定被告所售房屋每平方米价格3680元，×号楼层次费为6层起价，每增加一层每平方米加60元。第七条第四项约定如被告销售价格出现降价调整，购买的团购价格也相应予以降价调整，如被告在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购房的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第十二条约定被告违反本协议约定，从违约之日起按实际交纳购房款总额的人民银行同期贷款利率4倍标准赔偿违约金。同日，原告按照被告和原告单位签署的《商品房团购协议书》要求，采取分期付款方式向被告交纳了第一笔购房款205300元，于2013年2月28日交纳购房款165000元，于2014年4月14日补足剩余房款，被告为原告出具了鸡西市商品房销售预收款票据二张，手写票据一张，共计409231元。2014年4月14日被告将房屋交付原告。2014年7月23日，双方签订《房屋预售合同》。原告通过王某某诉天福利亨公司商品房预售合同纠纷一案得知，被告于2014年12月3日出售给案外人朱某某的房屋价格为每平方米3000元。按照《商品房团购协议书》第七条第四项约定，被告应将原告团购房屋降价调整为每平方米3000元，故原告诉至法院。
天福利亨公司辩称，被告从未低于团购价格3680元对外销售房屋，朱某某所购买的房屋是从施工单位处购买的顶账房屋，每平方米3000元的价格也是施工单位与朱某某之间商定的价格，而被告单位具有房屋销售资质，有义务为施工单位出售顶账房屋的买售人出具备案合同和收据。朱某某所购房屋的价款未交付于被告，因此原告主张以3000元价格结算房款没有合同根据和事实依据，请法庭对其诉讼主张不予支持。
对于当事人双方没有争议的原告证据二商品房销售预收款专用发票2张、收据1张、证据三房屋预售合同、及被告证据七商品房预售许可证复印件，本院予以确认。对有争议的证据和事实认定如下：
1．原告提交的证据一，《商品房团购协议书》复印件1份，证明原告单位与被告签订团购协议，该协议合法有效，商品房预售合同与团购协议约定有抵触时以团购协议为准。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为团购协议约定在与商品房预售合同有抵触时，以团购协议为准的协议条款应为无效条款，因为商品房预售合同是房屋产权管理部门登记备案的合同，是住建部、国家工商总局统一制式的合同，具有排他效力和法定效力，其效力地位高于团购协议，如果合同条款与团购协议条款有抵触，应以商品房预售合同的约定为准，而不是以团购协议约定条款为准。因《商品房团购协议书》第七条第三项约定“出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。”该证据系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，对合同双方具有约束力，对该证据本院予以确认。
2．原告提交的证据四，鸡冠区人民法院（2017）黑0302民初1508号民事判决书复印件1份，证明按照商品房团购协议约定，当被告在对外销售房屋过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项低于本协议的价格，团购价将以优惠价为准。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为判决有严重瑕疵，没有全案审视证据的关联性，证据之间相辅相成，朱某某以3000元价格从施工单位购买房屋系顶账房屋价格，一口价不存在楼层差价，但在房屋管理部门系统管理中顶账协议不纳入系统管理中，团购协议也不纳入系统管理中，所以原告主张以3000元价格与被告结算房款没有合同根据和事实依据。因该份证据系生效判决，被告无证据否定判决所认定的事实，对该证据本院予以确认。
3．被告提交的证据一，被告与施工方孙某某其他往来明细账1份，证明被告抵顶施工方房屋包括朱某某从施工方处购买的抵账房，抵账房单价为每平方米4040元。原告对证据有异议，认为与原告无关。该证据无其他证据佐证，本院不予确认。
4．被告提交的证据二，被告与孙某某签订的建筑施工合同复印件1份，证明孙某某为被告开发建设的×小区×号楼基础（土方）施工，施工费以×小区成套住宅抵偿，每平方米4040元，协议约定被告需为孙某某售出抵偿房屋的买受人出具《商品房买卖协议》、收据，而朱某某所购买房屋正是该抵账房，是朱某某所购房屋的来源。被告并未违反团购协议的约定，该房屋不是被告出售，而是施工方出售的民工售房，原告主张以3000元价款与被告结算，没有事实根据和法律依据。原告对证据有异议，表示不清楚该合同的真实性。该证据无其他有效证据佐证，本院不予确认。
5．被告提交的证据三，商品房销售授权委托书、孙某1身份证复印件各1份，证明施工方孙某某授权委托其侄女孙某1与被告联系办理抵偿施工费房屋出售事宜，为第三人办理商品房买卖协议（预售合同）等。原告对证据有异议，认为与本案无关。因该证据涉及案外事宜，被告未提交有效证据佐证，本院不予确认。
6．被告提交的证据四，被告与孙某1于2014年9月17日签订的《商品房买卖协议书》及手写收据1份，证明被告与孙某1签订的《商品房买卖协议书》确定的单价为4040元，不低于团购价格3680元，便于孙某1向第三人出售房屋时出具正式发票。原告对证据有异议，认为该证据无法证明被告的证明目的，与本案无关联性。该证据无其他有效证据佐证，本院不予确认。
7．被告提交的证据五，被告与购买人朱某某、孙某1于2014年11月28日签订的三方《商品房买卖协议书》、为孙某1出具的手写收据、为朱某某出具的黑龙江省单位往来资金结算票据1份，证明孙某1作为委托代理人与购房人朱某某共同签订《商品房买卖协议书》，系孙某1与朱某某交易的顶账房，便于在孙某某账面走账，而孙某1出售房屋价格低于或高于团购价格均与被告无关，被告作为有售房资质的房地产开发单位为案外人在办理房屋登记备案、出具商品房预售合同、收据是代施工方履行售房义务，但被告未收取购房款，由施工方直接收取购房款，原告主张以该价格与被告结算购房款没有根据。原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同写明出卖方为被告，房屋价款为每平方米3000元，证实被告存在违约行为。因被告未提交充足证据证实其证明目的，本院对其证明目的不予确认。
8．被告提交的证据六，商品房买卖合同、鸡西市商品房销售预收款专用票据复印件各1份，证明被告为案外人朱某某出具《房屋预售合同》是被告作为有商品房预售许可资质的房地产开发企业为施工方出售顶账房应尽的义务，但其二手房交易在房屋管理部门产权档案中并不体现，正如鸡冠区人民法院团购协议也不在购房者产权档案管理系统中体现，但却不能排除团购协议的法律效力。原告所购房屋价格包含楼层差价，但在预售合同中并未体现，仅在团购协议中体现，但不能否定团购协议与本案没有关联性，因此不能否定被告与孙某1、朱某某的三方协议的关联性。原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为证据证明被告与买受人直接签订买卖合同，并且出具正规发票，以每平方米3000元价格出售房屋。该证据不能证明被告的证明目的，本院对其证明目的确不予确认。
9．被告提交的证据八，商品房团购协议书复印件1份，证明商品房团购协议合法有效，但团购协议约定的内容与商品房预售合同发生冲突时应以预售合同为准，本案原、被告双方签订了商品房预售合同，商品房管理部门仅以商品房预售合同作为归档的唯一根据并不将团购协议归档，但原、被告双方并不否认团购协议的合法效力，而被告与施工方签订商品房抵账协议其效力无疑存在，与其出售的商品房为购买人出具商品房备案合同无疑具有关联性，因此原告主张以3000元价格与被告结算没有合同根据和事实依据。原告对被告提交的证据八本身无异议，对证明目的有异议，认为双方在公平合法的基础上签订了商品房团购协议书，而团购协议书当中第七条第三款明确写明商品房预售合同书应与商品房团购协议书一致，如有抵触以商品房团购协议书为准；被告与他人在房产部门签订的每平方米售价3000元的买卖合同也是真实有效的。原告对证据八真实性无异议，本院对真实性予以确认。该协议不违反法律规定，对团购协议合法有效的证明目的，本院予以确认。该团购协议不能证明被告所要证明的其他目的，对其他证明目的，本院不予确认。
10．被告提交的证据九，补偿款汇总表，证明被告对包括原告在内的团购人员因延期入住三个月主动依据团购协议约定给付逾期入住违约金为同期商业银行贷款利率4倍利息，说明被告重诚信，守信誉，同时也说明原告已办理入住居住至今，被告仅为原告办理房屋产权证照一项义务，即完成了全部商品房买卖合同出卖方的义务，对原告主张所谓的3000元差价重新与被告进行结算被告不能接受。原告对被告提交的证据九真实性无异议，但认为该证据与本案没有任何关联性。原告对证据九真实性无异议，本院对真实性予以确认，原告认可被告给付原告延期入住违约金并居住至今的事实，对该证明目的，本院予以确认，其他证明目的无证据佐证，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，刘某某、王某某作为某人民法院购买人代表与被告天福利亨公司签订商品房团购协议书，该协议书约定“第七条：1、“×小区”每平方米单价3680元，1#、2#层次费为6层起价（60），4#层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费。2、购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购房者：（1）采取分期付款方式的购买者，于2012年9月29日前交纳总房款的50%；于2013年3月1日前交纳总房款的40%，待楼房交付使用时结清剩余房款。（2）采用按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%；在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售，并在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退还已交的购房款项外，还需承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。3、出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。4、如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金；由于出卖人的原因，导致商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”基于上述团购协议书，原告吕洋以每平方米3680元加层次费60元的价格购买了被告天福利亨公司开发的“×小区”×号楼×单元×层×号住宅一户。原告于签订合同当日交付第一笔购房款205300元，于2013年2月28日交付购房款165000元，2014年4月14日，原告办理入户手续时将剩余房款交纳完毕，被告天福利亨公司为原告出具了预收金额为370300元的商品房销售预收款专用发票及金额为38931元的手写收据。2014年7月23日，双方签订房屋预售合同，预售合同体现房屋建筑面积109.42平方米，房屋总金额为409230.80元。2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将×小区一户住宅房屋售予案外人朱某某。
本院认为，被告天福利亨公司与原告方团购代表签订的商品房团购协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。原告基于团购协议购买了被告天福利亨公司开发的位于鸡冠区×小区×号楼×单元×层×号楼房一户，原告交付了全部房款，原、被告签订的房屋预售合同真实有效。商品房团购协议第七条明确约定“《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准”，约定了“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准。”2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将×小区住宅房屋售予案外人朱某某，该事实已经人民法院生效裁判文书确认，被告违反了团购协议价格约定，原告主张按每平方米3000元价格与被告天福利亨公司结算房款的诉讼请求，本院予以支持。原告购买的楼房建筑面积为109.42平方米，按每平方米3000元价格计算，原告应支付购房款328260元，原告已付款409230.80元，被告天福利亨公司应返还原告房屋差价款80970.80元。被告于2014年12月3日按每平方米3000元价格另行出售房屋，但未按合同约定返还差价款，构成违约，按照商品房团购协议第十二条第一款约定“出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金”，被告应按该约定赔偿原告违约之日起至返还购房差价款期间的违约金，且上述理由已经过法院生效文书认定，对原告提出的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，应确认原告方团购代表与被告天福利亨公司签订的商品房团购协议合法有效，确认原告与被告签订的房屋预售合同合法有效；被告应返还原告房屋差价款80970.80元，并按团购协议书约定赔偿原告违约之日起至返还购房差价款期间的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、原告方团购代表与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的商品房团购协议有效；原告吕洋与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的房屋预售合同有效；
二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吕洋房屋差价款80970.80元；
三、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司从2014年12月3日起每日按吕洋实际交纳购房款总额409230.80元并按人民银行同期贷款利率4倍标准给付吕洋违约金至房屋差价款付清时止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1824元，减半收取计912元，由被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司承担，此款原告已预付，被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将此款给付原告吕洋。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审判员 贾玉芳
二〇一八年四月二十日
书记员 王丹丹