杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭经开民初字第912号
原告：浙江相亿房产营销策划有限公司。住所地：浙江省泰顺县罗阳镇城北三路*号。
法定代表人：陶文相，该公司董事长。
委托代理人：包建荣，浙江人民联合律师事务所律师。
被告：浙江万亚置业有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区4号大街****号*幢第**层****室。
法定代表人：滕荷雪，该公司执行董事、经理。
被告：方升宽。
二被告共同委托代理人：陈其一，浙江六和律师事务所律师。
原告浙江相亿房产营销策划有限公司（以下简称相亿公司）诉被告浙江万亚置业有限公司（以下简称万亚公司）、方升宽商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告相亿公司的委托代理人包建荣，被告万亚公司、方升宽的共同委托代理人陈其一，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告相亿公司起诉称：2013年11月18日，被告万亚公司的委托代理人方升宽（方升宽系万亚公司法定代表人滕荷雪的丈夫，万亚公司监事）与原告就万亚名城（金沙湖一号地下商铺及公寓）的销售代理进行谈判，并签订了《委托销售代理合同》。原告依约交纳履约保证金100万元，并全面开展销售工作。因被告承诺的“地铁与万亚地下商铺连接”无法兑现，致使销售困难。2014年5月1日，被告万亚公司的代理人方升宽与原告协商，签订了《关于终止金沙湖一号地下商铺及公寓代理销售的协议》，同意终止原合同，约定在2014年8月30日前，万亚公司赔偿给原告“在持续五个月履约时间中所产生的综合费用”300万元，在2014年5月30日前退还履约保证金100万元，同时约定，如万亚公司不能在以上约定的时间内付清款项，再赔偿给原告违约金400万元。被告方升宽还出具了《违约赔偿确认书》，承诺“除本人公司赔偿金300万外，本人再行支付违约金50万元给陶文相，该违约金在2014年8月30日赔偿完毕”。原告认为，原、被告签订的系列协议均是双方真实意思表示，合法有效，除了被告未履行付款义务条款外，其余条款双方均已履行完毕。被告不守信用，构成违约。为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求判令（变更后）：一、被告万亚公司立即退还原告保证金100万元；二、被告万亚公司立即支付原告赔偿金300万元，被告方升宽立即支付给原告赔偿金50万元；三、被告万亚公司立即支付违约金400万元；四、被告方升宽对被告万亚公司的上述债务承担连带责任；五、二被告共同承担本案诉讼费用。
原告相亿公司对其诉请所依据的事实，向本院提供了以下证据材料：
1.原告营业执照、组织机构代码证，以证明原告是适格的主体。
2.被告万亚公司基本情况及被告方升宽的户籍证明信息，以证明二被告是适格主体。
3.《委托销售代理合同》，以证明原、被告之间关于代理销售“万亚名城”项目的权利义务约定。
4.中国建设银行网上银行电子回单，以证明原告向被告万亚公司支付100万元保证金的事实。
5.《违约赔偿确认书》
6.《关于终止金沙湖一号地下商铺及公寓代理销售的协议》
证据5、6共同证明被告承诺向原告承担350万元赔偿金和违约金的事实，若被告违约应支付400万元违约金的事实。
7.《分销代理协议》，以证明原告与马某之间关于“万亚名城”项目分销的权利与义务，包括违约金支付等的约定。
8.原告2013年12月至2014年5月会计账目及记账凭证，以证明原告在持续五个月履约期间产生的部分综合费用为701966元。
9.中国建设银行网上银行电子回单，以证明原告支付给马某250万元的事实。
10.公司基本情况，浙江万亚置业有限公司委派执行董事、监事的决定，浙江万亚置业有限公司执行董事聘任经理的决定，以证明被告方升宽自2009年12月8日公司成立起一直任被告万亚公司的监事，系被告万亚公司的高级管理人员。
11.《工作联系函》，以证明被告方升宽代表万亚公司承诺地铁与万亚名城商业连通，如果达不到条件则赔偿相亿公司的损失并承担责任，该承诺与之后方升宽代表万亚公司签订的终止协议和承诺书一致，表见代理成立的事实。
原告为证明其为了案涉房屋销售向分销商支出250万元费用，根据原告与分销商的合同约定，该笔款项原告不能要求分销商退还的事实，向本院申请两位证人出庭作证，本院予以准许。
被告万亚公司、方升宽共同答辩称：根据最高人民法院法发（2009）40号《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，被告认为，方升宽签署的终止协议是其个人行为，不能代表被告万亚公司，对万亚公司没有法律拘束力。即便该协议对万亚公司有效，原告的诉请也不能完全得到支持。原告第一项诉请的100万元保证金，被告万亚公司已经收到，可以退还；原告的第二项诉讼请求混淆了两被告的身份，即便终止协议有效，根据终止协议，被告万亚公司赔偿的上限是300万元，另外的50万元是被告方升宽的承诺，不应由万亚公司承担，且根据终止协议约定，300万元中的197万元要求原告提供分销商付款的收据、真实费用发生的凭据，原告未提供相应的证据，故相关的诉请不能得到支持；原告第三项400万元违约金的诉请标准过高，应按照其实际损失支持；对原告的第四项诉请，被告方升宽只对其承诺的50万元承担责任，其他有关被告万亚公司的责任与被告方升宽无关。
被告万亚公司、方升宽未提供证据材料。
原告提供的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：二被告对证据1、2的真实性无异议，但认为是主体资格内容，不属于证据范围。对证据3、4的真实性、关联性无异议。对证据5的真实性无异议，证明对象有异议，认为350万元不能笼统地由二被告共同承担，即便终止协议有效，也应当是被告万亚公司承担300万元，被告方升宽承担50万元。对证据6的真实性无异议，关联性有异议，认为该协议属于被告方升宽个人签署，对被告万亚公司无约束力。对证据7的真实性有异议，认为根据对证人马某的询问内容，原告和马某签署分销代理协议的时间为2013年12月1日，该日期同原、被告2013年11月18日签署协议的时间不一致，应该是补签的，被告认为该协议内容不真实，与本案也无关联。对证据8的真实性无异议，但认为这些证据是原告在整个经营活动中产生的办公、人员、差旅等费用，原告不只做万亚公司一个项目，这些综合的70余万元费用与本案难以对应。且原告提供的所有费用有凭据的也只有70余万元，原告要求被告承担300万元，差距太大，补偿条款约定的内容与原告实际损失差距大。对证据9的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据10的真实性无异议，但对证明对象有异议，公司人员的董事、监事和高级管理人员是分开的，监事不能作为高级管理人员。对证据11，认为不能达到原告的证明目的，该联系函由方升宽签字加上万亚公司盖章确认，表明原告清楚方升宽不足以代表万亚公司，原告主张方升宽单方签署终止协议构成表见代理，违背常理及双方交易惯例，欠缺合理性及必要的逻辑，是不能成立的。
对原告申请的证人出庭陈述的证言，二被告认为，原告与被告万亚公司签署合同的时间是2013年11月18日，原告与证人马某签署合同是2013年12月1日，两个时间不对应。且该协议的约定违反商业惯例，分销商应当先垫付费用，从佣金中赚取利润，而非原告先打钱给分销商，例如原告和被告万亚公司签署的委托销售代理合同第八条的约定，因此原告与证人马某签订的合同，被告不认可。
对上述证据材料，本院经审核认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8、9、10，被告对其真实性无异议，本院予以采信。原告提供的证据7，该《分销代理协议》的双方当事人均认可其真实性，被告虽对真实性提出异议，但并未提供反驳证据证明，故本院对该证据的真实性予以确认。原告提供的证据11，该联系函加盖有万亚公司的公章，且有方升宽的签名，真实性可以认定。关于证人证言，证人对250万元款项的陈述与《分销代理协议》第五条的约定及250万元的付款凭证相互印证，可以证明原告因案涉房产销售项目支付给证人马某250万元款项的事实。
本院根据双方当事人的陈述以及本院认定的有效证据，认定案件事实如下：
2013年11月18日，原告相亿公司与被告万亚公司签订《委托销售代理合同》。合同约定：万亚公司委托相亿公司独家代理销售万亚公司开发的位于杭州××技术开发区金沙湖板块的“万亚名城”项目，该物业性质为商业。万亚公司委托相亿公司可代理销售的面积，有产权商铺约9100平方米，无产权商铺约4800平方米，最后以实测面积为准。关于合作方式，双方约定，相亿公司以万亚名城项目的名义对外从事销售和宣传推广工作，双方共同确定销售额基数和销售基价，相亿公司按销售额收取代理费和溢价佣金；相亿公司根据不同阶段需要派驻由销售等专业人员组成的专案小组入驻现场，同相亿公司的外围专家顾问团组成项目运营小组策划、销售万亚名城项目。合同对双方的工作责任范围进行了约定，其中，万亚公司须向相亿公司提供权属明确、规划、建筑、预售合法的可售房源等；相亿公司须负责项目的销售、推广工作以及销售团队的组织、培训、管理、考核等，并须自双方签订合同三日内，向万亚公司交纳销售保证金100万元，该保证金在项目商铺销售比例达到可售面积80%后的30日内一次性无息退还。合同约定，如万亚公司未依据合同之约定单方擅自解除合同，除应结算相应费用外，还应赔偿因此给相亿公司造成的所有损失（含可得利益）。双方约定，本合同自双方盖章签字之日起生效，至2014年11月18日终止。此外，合同还就双方的权利、义务以及违约责任等内容进行了约定。合同的当事人落款处，万亚公司方有万亚公司的盖章和万亚公司监事方升宽的签字。
合同签订后，相亿公司依约于2013年11月20日向万亚公司支付100万元保证金。
2013年12月1日，相亿公司与马某签订《分销代理协议》，约定相亿公司就其总代理的“万亚名城”项目委托马某代理销售（分销事项），代理销售期限从2013年12月1日至2014年12月30日。双方约定，相亿公司应提供与项目销售有关的真实、合法的证照，如营业执照、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售／销售许可证等，以及用于销售所必需的宣传资料等；马某须根据项目及相亿公司提供的资料，实事求是地宣传项目情况，统一组织并自主开展销售工作，包括各销售点布点、销售计划、人员出差等安排及费用承担，并承担带队客户来杭州及在杭州期间人身及财产的风险。协议还约定，相亿公司支付给马某前期费用250万元，马某必须组织100人以上的销售团队合理布点，推广宣传，以保障有大量的意向客户到项目售楼部；马某带客成交以后，相亿公司按协议支付给马某按实际签约总价的12%的代理费，该代理费从250万元的前期费用中扣除，若超出前期费用总额，则由相亿公司按照实际超出数额补齐。相亿公司于2013年5月27日支付给马某的150万元转为本项目的前期费用，剩余100万元于2014年4月1日之前付清。关于违约责任，双方约定，相亿公司不按协议约定向马某支付前期费用剩余款项及代理费的，马某有权终止本协议，相亿公司应支付逾期未付金额每日千分之三的违约金；相亿公司若未按照协议约定支付剩余100万元前期费用，马某有权终止协议，已付的150万元前期费用不予退还；马某如未按照协议组织100人以上的销售团队进行布点、推广，则相亿公司有权终止本协议，并有权要求马某返还已支付的前期费用；若因相亿公司的原因单方面终止本协议，则马某有权不退还已收取的前期费用，如马某的损失超过已支付的前期费用，则相亿公司还应就超出部分进行赔偿。
2013年12月5日，万亚公司向相亿公司出具《工作联系函》，就双方签订的《委托销售代理合同》相关事宜承诺：万亚公司将于双方商定的开盘之日或万亚公司确定的开盘日前向相亿公司提供关于地铁通道连接“万亚名城”项目的相关材料，若万亚公司在约定的日期前无法提供上述材料的，万亚公司承担相亿公司因此遭受的直接经济损失及因宣传地铁概念而涉及宣传不当的相关法律责任。该函的承诺人落款处，有万亚公司盖章和方升宽的签字。
2014年5月1日，万亚公司与相亿公司签订《关于终止金沙湖一号地下商铺及公寓代理销售的协议》，约定：因当地政府不同意地铁与万亚地下商铺连接，导致万亚公司承诺相亿公司地铁连通一事无法兑现，委托销售业务无法继续开展下去，双方一致同意原签订的《委托销售代理合同》从双方代表签字之日起终止履约，并互不追究违约责任与经济赔偿；万亚公司愿对相亿公司在持续五个月履约时间中所产生的综合费用（人员工资、车旅费、办公费、分销商接待费及部分分销商已付款不能收回等）中承担300万元作为给相亿公司一次性经济赔偿，余下部分由相亿公司自理，同时该300万元在2014年8月30日前付清；万亚公司在2014年5月30日将相亿公司已付的100万元履约保证金退还，该款项不计息不追究违约赔偿金；关于300万元补偿金中已付分销商的197万元款项由相亿公司负责提供与合同相符的付款收据；若万亚公司不能在约定期间付清款项，则万亚公司再行赔偿相亿公司违约金400万元。该协议的双方当事人签章处，分别为方升宽和相亿公司法定代表人陶文相的签字。同日，方升宽签署《违约赔偿确认书》，承诺因前述地铁连通一事无法兑现，其本人于2014年8月30日前赔偿给相亿公司法定代表人陶文相50万元违约金。
庭审过程中，原、被告双方确认，“万亚名城”项目未得与地铁通道连接。
本院认为：原告相亿公司与被告万亚公司签订的《委托销售代理合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，对双方具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。万亚公司出具的《工作联系函》，系万亚公司的真实意思表示，其内容与《委托销售代理合同》相对应，可以作为《委托销售代理合同》的组成部分，故“万亚名城”项目与地铁通道相连接系万亚公司在履行《委托销售代理合同》时应尽的合同义务。因地铁未能与“万亚名城”项目连接，万亚公司构成违约，其违约行为直接影响“万亚名城”项目的销售，相亿公司与马某就销售该项目签订的《分销代理协议》亦因之无法继续履行，万亚公司依法应对相亿公司因此遭受的损失承担违约赔偿责任。方升宽虽系万亚公司监事，但相亿公司与万亚公司之前签订的《委托销售代理合同》以及万亚公司向相亿公司出具的《工作联系函》中均由方升宽作为万亚公司代表人签字，故方升宽与陶文相签订《关于终止金沙湖一号地下商铺及公寓代理销售的协议》时相亿公司有理由相信其有代理权，因此，相亿公司关于方升宽构成表见代理的主张，本院予以采信。相亿公司与万亚公司签订的《关于终止金沙湖一号地下商铺及公寓代理销售的协议》以及方升宽签署的《违约赔偿确认书》，系其真实意思表示，合法有效，万亚公司和方升宽应依约履行相应义务。故原告要求被告万亚公司退还保证金100万元、被告万亚公司支付赔偿金300万元以及方升宽支付赔偿金50万元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告万亚公司支付违约金400万元的诉讼请求，被告认为约定的违约金过分高于其损失，请求法院予以调减，本院认为，原告未举证证明其因被告万亚公司逾期退还100万元保证金和逾期支付300万元赔偿金而遭受的实际损失，故本院酌定以年利率7.8%为标准计算违约金。原告要求被告方升宽对被告万亚公司的债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告浙江万亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告浙江相亿房产营销策划有限公司销售保证金100万元；
二、被告浙江万亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江相亿房产营销策划有限公司销售赔偿金300万元；
三、被告方升宽于本判决生效之日起十日内支付原告浙江相亿房产营销策划有限公司赔偿金50万元；
四、被告浙江万亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江相亿房产营销策划有限公司销售违约金435500元（暂计算至2015年12月31日止，之后以400万元为本金，按照年利率7.8%计算至实际付清之日止）；
五、驳回原告浙江相亿房产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
如果被告浙江万亚置业有限公司、方升宽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费71300元，由原告浙江相亿房产营销策划有限公司负担25707元，由被告浙江万亚置业有限公司、方升宽负担33011元。原告浙江相亿房产营销策划有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被告浙江万亚置业有限公司、方升宽于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 卢世昌
审 判 员 陈慧军
人民陪审员 闫效先
二〇一六年一月八日
书 记 员 曾祥龙