襄阳市襄城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄城民二初字第00904号
原告屠伟。
委托代理人屠兴年。
委托代理人张和声，湖北高见律师事务所律师。
被告ＸＸ。
被告何燕，系被告ＸＸ之妻。
二被告委托代理人蒋志军，湖北法正大律师事务所律师。
原告屠伟诉被告ＸＸ、何燕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员孙华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告屠伟及其委托代理人屠兴年、张和声，被告ＸＸ、二被告的委托代理人蒋志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告屠伟诉称：2013年6月13日，原告屠伟与二被告通过中介公司签订了一份房屋买卖合同，原告以53万元购买被告位于襄阳市襄城区南街文博馆右侧1号楼1幢房屋一套。被告收到原告全部购房款后于2013年7月19日出具收条一份，同年7月25日、8月6日被告分别将该房屋的房产证、土地证过户至原告名下。原告在2013年8月10日准备装修房屋时，胡家朋主张该房屋系其所有，并向公安机关报警，致使原告无法入住该房屋。2013年8月28日原告以排除妨碍为由对胡家朋提起诉讼，法院以胡家朋占有、使用该房未违反民事义务为由驳回原告的诉讼请求，致使原告购房后无法实现购房合同目的，请求法院判令：1、解除原、被告于2013年6月13日签订的房屋买卖合同；2、被告退还原告购房款53万元，并支付自2013年7月19日起至实际退还购房款之日止利息；3、被告赔偿原告为购房交纳的契税、中介费、交易手续费、转移登记费、以往案件诉讼费用、代理费、装修材料费共计25000元，并承担违约金106000元；4、被告承担本案诉讼费用。
二被告辩称：1、根据《合同法》第96条规定，合同的解除权应由当事人行使，原告请求法院判令解除合同的诉讼请求错误；2、物权优于债权，原告已取得房屋所有权，再要求解除合同，于法无据；3、被告已按合同约定交付了房屋，原告应通过其他途径维权；4、根据民法鼓励交易原则，原告已取得房屋产权，应维持这一交易关系。
经审理查明，2013年6月13日，原告屠伟作为买方（简称乙方）与作为卖方的被告ＸＸ、何燕（简称甲方）签订了《房屋买卖合同》，居间方（简称丙方）为兴居房产经纪有限公司。该合同约定：第一条、甲方对所有权的申明：甲方根据国家规定，已依法取得位于襄阳市襄城区南街文博馆右侧1号楼1幢（即襄城区南街文博馆右侧1号楼1单元4楼）的房屋，该房屋所有权性质为房改售房。该房产证号：00××68，该房屋建筑面积为93.63平方米，甲方对该房屋权属证件的合法性、真实性及有效性负全责。第二条、。第三条、成交价格与相关约定：1、甲、乙双方协商后该房屋的实际成交价格为：人民币大写：伍拾叁万元整。因时间约定（上述费用依据国家的相关标准计算收取，而非甲、乙、丙三方的参考价，如过户时遇到国家政策调整按调整后的政策执行）。2、家具家电归属及附属设施相关约定：空调、电视、床、茶几、音箱、电热水器、餐桌、沙发由甲方所有，乙方可使用。车棚送乙方所有使用。第四条、付款时间与方式：1、甲、乙双方协商一次付款，2013年6月13日乙方向甲方交付购房定金人民币叁万元整，同时甲方将房产证、土地证等关于房屋的相关资料交给丙方保管，2、甲、乙双方约定2013年7月15日前在行政服务大厅办理过户一切手续，同时将剩余尾款人民币伍拾万元整支付给甲方。第五条、房屋交付：1、甲方收到乙方房屋全部房款当日2013年7月15日前进行房屋交验和物业交接，（房屋交验和物业交接日前的物业管理费、水电费、卫生费及其他房屋使用产生的费用由甲方承担）。并将此房交给乙方。2、甲方应保证向乙方出售的房屋没有产权和债权债务纠纷。如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，甲方应承担全部责任并且乙方有权退房。第六条、过户费用、中介服务费及支付：1、三方在签订本合同同时，乙方必须向丙方交纳中介服务费：人民币大写伍仟元整。过户相关税费据实结算，按国家税收部门相关规定凭票据结算，过户费用由乙方承担，甲方不承担任何费用。第七条、违约责任：1、若乙方违约，则乙方按总价款的20%作为违约金赔付给甲方。2、若甲方违约，则甲方必须退还乙方已支付的购房款，并按总价款的20%作为违约金赔付给乙方。3、甲、乙双方无论哪一方违约都应支付给丙方人民币3万元违约金。4、以上违约金的支付都在违约事实成立后3日内支付。第八条。第九条。第十条。屠伟如约将全部购房款53万元支付给被告后，2013年7月19日，被告ＸＸ向原告出具收条一份。2013年8月6日，ＸＸ、何燕协助原告屠伟将房产证、土地证办在原告屠伟名下。屠伟为购房缴纳契税7492.6元、利用档案费48元、土地测绘费40元、土地登记代理费100元、交易手续费561.8元、转移登记费80元、房屋测绘费75元，合计8397.4。后屠伟在收拾整理房屋期间，一直居住于该房屋内的胡家朋于2013年9月23日回家发现该房屋内自己物品被搬出，即向襄阳市公安局襄城区分局报案，襄城区分局以ＸＸ非法侵入住宅案立案侦查。
另查明，2004年6月22日，胡家朋作为乙方与作为甲方的ＸＸ签订了一份售房协议，就襄城区南街文博馆右侧1号楼1单元4楼房屋出售达成如下协议：一、甲、乙双方确定房价为壹拾万零伍仟元整（人民币105000元）。二、乙方先付甲方购房款捌万元整（人民币80000元）。三、甲方将ＸＸ房产证交给乙方时，乙方将剩余贰万伍仟元（人民币25000元）付给甲方，房产所有权归乙方所有。四、若乙方中途不愿购买，也可以租金形式承租，租金以合同签订之日起按每月伍佰元（人民币500元）结算。五、无论乙方是购买还是租房都以合同签订之日起，水费、电费、物业管理费、有线电视费及其他费用由乙方承担。六、双方若有争议应和平协商解决，和平协商不一致，可诉至人民法院。七、若乙方要求过户，甲方有义务协助过户，甲方单位有异议由甲方负责。协议签订后，2004年6月25日，胡家朋付ＸＸ80000元；2004年6月26日胡家朋已搬入该争议房屋居住至今。2013年8月28日，屠伟将胡家朋诉诸襄城法院，请求判令被告搬离本案诉争房屋，襄城法院以〔2013〕鄂襄城民一初字第00881号民事判决驳回诉讼请求，襄阳市中院以〔2014〕鄂襄阳中民三终字第00436号民事判决维持原判。〔2013〕鄂襄城民一初字第00881号案件受理费80元，〔2014〕鄂襄阳中民三终字第00436号案件诉讼费130元，均由屠伟预交并被判决由屠伟承担。
又查明，被告何燕、ＸＸ于1999年6月17日登记结婚，于2013年6月17日离婚，于同年8月5日复登记结婚。
上述事实，有〔2013〕鄂襄城民一初字第00881号民事判决书、〔2014〕鄂襄阳中民三终字第00436号民事判决书、《房屋买卖合同》、收条、当事人陈述等证据证实。
本院认为，被告ＸＸ与案外人胡家朋签订有售房协议，胡家朋善意出资购买了本案诉争的房屋并实际居住九年之久，虽然对该房屋没有办理过户手续，但其基于售房合同的约定对该房屋享有占有和使用的权利，其占有行为属正当行为。襄阳市公安局襄城区分局对被告ＸＸ非法侵入住宅案已立案侦查，因此不能认定ＸＸ已向屠伟交付了诉争房屋的事实。屠伟虽已取得了房屋的产权证书，但因为颁发产权证书是产权管理机关依据当事人的申请作出的具体行政行为，产权管理机关对当事人提供的材料只是进行形式审查，其不具备对当事人是否存在一房二卖、对房屋有无完全的处分权等实质性问题审查的条件。被告ＸＸ、何燕在已将房屋出售给胡家朋的情形下，二人已对该房屋不具备处分权，而又与原告屠伟签订房屋买卖合同，虽然合同有效，但因上述原因致使标的物所有权不能转移，本案原告不能实现购买房屋居住的目的，被告实际未能完全履行房屋买卖合同约定的房屋交付义务，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故原告屠伟可请求解除合同，并请求被告承担违约责任并主张损害赔偿。合同解除后，当事人可以要求返还财产，原告请求被告返还购房款53万元，本院予以支持。原告为购房所缴纳的契税7492.6元、利用档案费48元、土地测绘费40元、土地登记代理费100元、交易手续费561.8元、转移登记费80元、房屋测绘费75元、〔2013〕鄂襄城民一初字第00881号案件受理费80元、〔2014〕鄂襄阳中民三终字第00436号案件诉讼费130元合计8607.4元，为实际发生的、与本案有直接因果关系的损失，被告应予赔偿，原告主张的律师代理费，非必然发生的损失，本院不予支持，原告主张的中介费6000元以及装修材料费7472.6元，因无证据证实，本院亦不予支持。合同权利义务终止，不影响合同中结算及清理条款，原、被告签订的《房屋买卖合同》第七条第一项约定，若被告违约，则按总房款的20%作为违约金赔付给原告，故原告请求被告支付106000元的违约金，本院予以支持。原告利息损失的请求，因违约金已足够弥补该损失，本院不予支持。原告提起诉讼应视为解除合同的通知行为，法院向被告送达本案应诉手续后，被告提出抗辩意见即视为提出异议，被告认为原告请求法院判令解除合同的诉讼请求错误，本院不予采信。《房屋买卖合同》成立生效时处于二被告的婚姻存续期间，本案诉争房屋仍属夫妻共同财产，故二被告应承担对上述债务的连带清偿责任。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年6月13日签订的《房屋买卖合同》。
二、二被告ＸＸ、何燕于本判决生效之日起十日内退还原告屠伟购房款530000元。
三、二被告ＸＸ、何燕承担违约金106000元，赔偿原告为购房所缴纳的契税7492.6元、利用档案费48元、土地测绘费40元、房屋测绘费75元、土地登记代理费100元、交易手续费561.8元、转移登记费80元、〔2013〕鄂襄城民一初字第00881号案件受理费80元、〔2014〕鄂襄阳中民三终字第00436号案件诉讼费130元小计8607.4元，合计114607.4元，于本判决生效之日起十日内支付给原告。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10610元减半收取5305元，诉讼保全费3800元，合计9105元，由原告屠伟负担226元，二被告ＸＸ、何燕负担8879元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄樊万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；帐号：17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 孙华
二〇一四年十二月二十九日
书记员 刘佳