山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1057号
上诉人（原审被告）青岛九龙精密铸造金属有限公司。
法定代表人陈超，董事长。
委托代理人王维湘，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人刘敦艳，山东琴岛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛英吉瑞房地产开发有限公司。
法定代表人贾宝海，董事长。
委托代理人吕俊龙，山东中诚信律师事务所律师。
委托代理人徐睿遥，山东中诚信律师事务所律师。
原审被告高清梅。
委托代理人刘光明。
上诉人青岛九龙精密铸造金属有限公司（以下简称九龙公司）因与被上诉人青岛英吉瑞房地产开发有限公司（以下简称英吉瑞公司）、原审被告高清梅建设用地使用权纠纷一案，不服胶州市人民法院（2013）胶民初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月9日受理后，依法组成由审判员董则明担任审判长并主审本案，代理审判员李蕾、齐新参加评议的合议庭，于2014年6月4日组织双方当事人对有关事实和证据进行核对。九龙公司的法定代表人贾宝海，委托代理人王维湘、刘敦艳，英吉瑞公司委托代理人吕俊龙、徐睿遥，高清梅的委托代理人刘光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
英吉瑞公司在一审中诉称，英吉瑞公司与九龙公司于2012年2月6日达成土地合作协议，英吉瑞公司依约已付九龙公司800万元（2011年11月11日付款300万元；2011年11月14日付款100万元；2011年12月13日付款400万元）。时至今日九龙公司和高清梅不履行合作协议约定办理土地储备手续的义务，且提供给英吉瑞公司的该土地复印证均属虚假无效证件。经多次协商无果，致使本合同无法继续履行。要求九龙公司和英吉瑞公司返还800万元并承担付款之日至二被告还款之日止的银行利息。
九龙公司与高清梅在一审中辩称，1、英吉瑞公司违约，应承担违约责任。2012年2月26日，英吉瑞公司与九龙公司签订土地合作协议，协议第三条明确规定，英吉瑞公司应于2012年7月26日前付清九龙公司11500000元，时至今日分文未付，显然构成违约。2、英吉瑞公司按约已向九龙公司交定金800万元，按照定金罚则，英吉瑞公司无权收回定金，故九龙公司只能扣除总金额20%即390万元，而后返还给英吉瑞公司，以维护守约方惩罚违约方。3、英吉瑞公司已付九龙公司800万元定金，双方未约定利息，故英吉瑞公司主张的利息不能支持。4、本案是两个公司的土地转让行为，与高清梅无法律上的关系，所诉主体不适格，高清梅不应成为本案被告。
原审查明，2012年2月16日，英吉瑞公司与九龙公司签订土地合作协议。协议约定：一、九龙公司自愿将位于胶州市九龙镇建设路、土地为工业用地、面积为32947.8平方米、厂房为3800平方米的土地使用权（地号1-14-39-292、转让金1150万元）转让给英吉瑞公司，并同意以九龙公司的名义进行国有土地储备。二、该土地由英吉瑞公司独立运作，自负盈亏，自签订协议之日起，在挂牌过程中所产生的一切税费（包括双方所产生的一切税费）均有英吉瑞公司全部负担。三、英吉瑞公司已交定金800万元，余款1150万元整于2012年7月26日前全部付清。四、土地储备收回的赔偿款，数额不足1150万元，由英吉瑞公司补齐，数额多余1150万元由九龙公司退回英吉瑞公司。五、土地赔偿款与土地款为同一款项，不能重复。六、自合同签订之日起，英吉瑞公司有权安排施工人员进入该宗场地，九龙公司做好配合工作。本协议签字生效。
又查明，英吉瑞公司曾于2011年11月11日向九龙公司付款300万元；2011年11月14日付款100万元；2011年12月13日付款400万元，以上英吉瑞公司共向九龙公司付款800万元。九龙公司向转让的涉案土地已于2010年5月6日在青岛银行胶州支行设定抵押，抵押期限为2010年5月6日至2013年5月6日。2012年5月22日，九龙公司注销本宗土地抵押权。2012年7月28日，九龙公司公告声明：“我单位遗失证号为胶国用（2005）字第14-2号，地号为1-14-39-272号国有土地使用证，坐落在九龙镇爱国村，使用权面积32947.8平方米，声明作废。”
本案在审理过程中，英吉瑞公司提出增加诉讼请求申请，要求九龙公司返还英吉瑞公司工程建设投资2867784元，并提交胶州市九龙镇政府九政发（2012）61号文件一份、鲁公信估字（2012年）第0919号房地产估价报告及胶土储字（2012）28号胶州市收购国有土地使用权补偿协议书。欲证明涉案房地产评估价值为6261226元，其中英吉瑞公司进驻后所建建筑物价值为2867784元，且胶州市土地储备整理中心经评估、核算，决定以12191600元收购涉案土地的使用权纳入政府储备，并于2012年11月初拟定了补偿协议，约定于协议签订后30日内付清补偿款。由于九龙公司拒绝在协议上加盖公章，致使该协议至今未履行。九龙公司认为有意向并无实际意义且对报告的评估价值不认可。英吉瑞公司申请法院对在涉案土地上新建的建筑物进行评估。经委托青岛广信达土地房地产评估有限公司，做出青广房鉴字（2013）第11号房地产估价报告书，得出估价结果为：英吉瑞公司所建的两个车间、简易房、围墙、电动门一个在估价时点2012年4月15日的公开市场价值为2534923元。英吉瑞公司在该次鉴定中缴纳鉴定费8800元。
原审认为，本案的焦点是：1、双方签订的涉案土地的出让价值为1150万元还是1950万元。2、双方在履行合同中是否有违约行为。3、英吉瑞公司是否有权要求九龙公司对涉案土地上所建的建筑物进行补偿的问题。
本案中，双方在签订的土地合作协议第一条、第四条中均约定的涉案土地的转让金1150万元。虽然协议第三条写明英吉瑞公司已交定金800万元，余款1150万元整于2012年7月26日前全部付清，但结合鲁公信估字（2012年）第0919号房地产估价报告及胶土储字（2012）28号胶州市收购国有土地使用权补偿协议书应认定涉案土地价值为1150万元。
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。双方签订合同就应当按照合同的约定履行义务。本案中，双方虽然签订了土地合作协议，但双方在履行协议的过程中均有违约行为：九龙公司转让给英吉瑞公司的土地在签订合同时设定抵押；英吉瑞公司在合同规定的期限内未缴纳余款，双方均有违约责任。因此，双方对在此期间违约造成的损失，双方应当对其各自违约行为所造成的损失承担责任。即英吉瑞公司无权要求九龙公司支付该期间的利息，九龙公司也无权要求英吉瑞公司按违约支付定金。英吉瑞公司要求九龙公司返还已交给九龙公司的土地款800万元的请求应予支持。
双方签订的协议约定英吉瑞公司虽然在2012年7月26日应将余款付清而未付，但并不是造成合同不能履行的根本原因，但九龙公司在2012年7月28日该涉案土地公告声明作废，致使合同不能履行，是造成合同不能履行的根本原因。因此，九龙公司应当向英吉瑞公司承担自2012年7月29日起至九龙公司返还土地款800万元的银行利息。
英吉瑞公司在涉案土地上承建建筑物是基于双方有转让土地的意思表示且英吉瑞公司施工，九龙公司并未有制止，应视为同意施工，但英吉瑞公司承建建筑物应具有相关的审批手续，英吉瑞公司在未办理审批手续的情况下建建筑物也有过错。结合本案的案情，双方对涉案土地上英吉瑞公司所建的建筑物的损失应按照青广房鉴字（2013）第11号房地产估价报告书得出的估价2534923元各自承担50%为宜。
英吉瑞公司起诉高清梅，要求其承担偿付责任。因涉案土地合作协议的签订系英吉瑞公司与九龙公司的公司行为，与高清梅个人无关，故，高清梅不应承担偿付责任。
原审依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、青岛九龙精密铸造金属有限公司返还青岛英吉瑞房地产开发有限公司土地款800万元，于判决生效后十日内付清；二、青岛九龙精密铸造金属有限公司偿付青岛英吉瑞房地产开发有限公司土地款800万元的银行利息（自2012年7月29日起至给付之日止，按照银行同期贷款利率计息），于判决生效后十日内付清；三、青岛九龙精密铸造金属有限公司偿付青岛英吉瑞房地产开发有限公司承建的建筑物的补偿款1267461.5元，于判决生效后十日内付清；四、驳回青岛英吉瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90007元，保全费5000元，共计款95007元，由青岛英吉瑞房地产开发有限公司负担13300元，青岛九龙精密铸造金属有限公司负担81707元。鉴定费8800元，由青岛英吉瑞房地产开发有限公司负担4400元，青岛九龙精密铸造金属有限公司负担4400元。
上诉人九龙公司不服一审判决，上诉称，九龙公司没有违约行为，英吉瑞公司违反约定是土地合作协议不能履行的根本原因。英吉瑞公司根据协议约定应当在2012年7月26日前付清包括余款1150万元在内的全部款项，但其未按约付款。九龙公司为补发新的土地权属证书而对涉案土地旧权属证书公告作废并不能导致九龙公司对涉案土地的既有权利，根本不存在至协议不能履行的可能。涉案土地转让价格为1950万元，并非1150万元。根据协议第三条的约定，英吉瑞公司支付定金800万元后，尚余1150万元需要支付。英吉瑞公司违规建设导致的损失应由其全部自行承担。请求二审法院：1、改判一审判决第一项为：九龙公司返还英吉瑞公司土地款410万元；2、撤销一审判决第二、三项；3、一、二审全部诉讼费用由英吉瑞公司承担。
被上诉人英吉瑞公司辩称，原审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院维持原判。
经审理查明，本院查明的事实与原审一致。
本院认为，本案争议的焦点有二：一、本案合同是否有效；二、英吉瑞公司因投资建设而产生的损失如何承担。
关于第一个焦点问题，本院认为，因涉案土地原为工业用地，如需进行商业开发需要通过政府收回土地纳入储备变更用途后，再通过招拍挂的形式对外出让。英吉瑞公司与九龙公司在协议第四条中约定，土地储备收回的赔偿款，数额不足1150万元由英吉瑞公司补齐，多于1150万元，由九龙公司退回英吉瑞公司。此种约定虽是双方真实意思表示，但损害了第三人的利益，使得其他竞买人不管如何竞价都无法在与英吉瑞公司的竞争中取胜，也使得不论英吉瑞公司以何高价取得土地，最终将由九龙公司承担高出的差价。同时，此种约定也会使得政府挂牌出让土地使用权这一公开竞价方式流于形式，损害社会公共利益。英吉瑞公司与九龙公司签订的《土地合作协议》属于恶意串通损害第三人利益和社会公共利益的合同，根据我国合同法第五十二条第一款第（二）项、第（四）项之规定，该合同应为无效合同。根据我国合同法的规定，合同无效不得履行，对于已经履行的部分，双方当事人相互负有返还义务。九龙公司应当返还已经收取的英吉瑞公司的款项，并承担相应的利息损失；英吉瑞公司应当将土地返还九龙公司。因合同无效，故本案不适用定金罚则，九龙公司主张扣除定金将剩余款项返还英吉瑞公司，本院不予支持。
关于第二个焦点问题，本院认为，英吉瑞公司与九龙公司在合作协议中约定，自合同签订之日起，英吉瑞公司有权安排施工人员进入该宗场地，因此英吉瑞公司入场施工，九龙公司系明知且同意的。英吉瑞公司在未办理审批手续的情况下，擅自动工建设房屋，亦不符合法律规定。根据我国物权法“房随地走”的原则，英吉瑞公司在返还土地的同时，应当将其建设的建筑物一并交付九龙公司，九龙公司则应折价予以补偿。因英吉瑞公司建造的建筑物未经合法审批，双方当事人对此均负有过错，因此原审法院在对建筑物评估的基础上，判令双方当事人各承担50%的损失，并无不当。
综上，九龙公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院对合同的效力认定有误，但判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47972元，由上诉人青岛九龙精密铸造金属有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年六月十六日
书 记 员 赵庆信
书 记 员 魏 威