湖南省耒阳市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0481执异52号
案外人：贺文力，男，汉族。
委托代理人：谢金成，湖南惠湘律师事务所律师。
申请执行人：吴彩霞，女，汉族。
被执行人：耒阳市中顺房地产开发有限公司。
法定代表人：龙海，系该公司董事长。
在本院执行申请执行人吴彩霞与被执行人耒阳市中顺房地产开发有限公司（以下简称中顺公司）民间借贷纠纷一案中，案外人贺文力于2017年7月20日对查封被执行人耒阳市中顺房地产开发有限公司所有的位于耒阳市中星时代广场2楼的房产（权属证号：00139601）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人贺文力称，耒阳市中星时代广场系中顺房地产公司开发的楼盘，该栋房的2楼初始登记产权人为中顺公司，房屋产权证：001396**。该房屋所有权证下的房产现有1540.27㎡房产已作价1540.27万元于2016年6月份全部出让给贺文力，双方签署了87份房屋转让合同并于2016年6月份全部在耒阳市房产局登记备案。买受人贺文力已于2016年7月1日、2016年10月28日分两次向中顺公司支付了全部价款。中顺公司于2016年6月30日将房屋交付买受人贺文力管理使用，只是过户手续尚未办理。根据相关法律规定，贵院查封耒阳市中星时代广场2楼的房产明显不合法。现依法请求贵院裁定撤销（2016）湘0481执908号之一执行裁定书，解除对耒阳市中星时代广场2楼的房产（产权证：001396**）的查封。案外人提供的证据有：1、商品房买卖合同及销售卡87份；2、收款收据2张及相关财务凭证、银行转账单据；3、收楼声明说、业主登记表、收楼手续书、房屋交接记录表及中星时代业主临时管理规约；4、中帆伟创商贸有限公司营业执照、中星时代广场未来城设计图；5、中顺公司证明。
申请执行人吴彩霞辩称，本人在耒阳法院申请执行中顺房地产公司借款一案中，法院依法查封了中顺房地产开发的中星时代广场二楼，产权证：00139601。该产权属中顺房地产，中顺房地产、房产登记部门的个别人违规违法违章操作，隐瞒房产信息，而且将房屋以低于市场价格的50%，转让给贺文力。如中顺房地产把二楼同样商铺转让给债主李保成，价格却是每平米在两万元以上，相差甚远。中顺房地产与贺文力签的转让合同属非法的转让合同，属无效的合同。请求法院裁定其转让合同无效，依法裁定驳回贺文力的异议请求。
本院查明，为执行申请执行人吴彩霞与被执行人中顺公司民间借贷纠纷案，本院于2016年12月27日作出（2016）湘0481执908号之一执行裁定，裁定查封被执行人中顺公司所有的位于耒阳市中星时代广场2楼的房产（权属证号：00139601）。
另查，2016年6月27日，中顺公司与贺文力就中星时代广场2楼1540.27平方米的房产买卖达成一致并签订了87份《商品房买卖合同》，出售房号：2001-2023、2042-2053、2057-2066、2071-2090、2093-2101、2014-2116；总权属证号：00139601。合同约定：单价每平方米1万元，总价款为1540.27万元。6月30日，中顺公司将上述房产全部交付给贺文力管理使用。2016年7月1日，中顺公司向贺文力出具了金额为750万元的财务收据，该笔为抵扣之前中顺公司所欠贺文力的借款本金及利息；2016年10月28日，中顺公司向贺文力出具了金额为790.27万元的财务收据，该笔系银行转账支付款。2016年7月5日，上述87份商品房买卖合同均在耒阳市房产局进行了“网签”。之后，因中顺公司一直未缴纳房屋销售税费，双方至今未能办理物权登记手续。
再查，2016年6月21日，贺文力成立湖南省中帆伟创商贸有限个人独资公司（以下简称中帆公司）。6月30日，中顺公司将所售房产正式交付其管理使用，公司即着手规划开办“中星时代广场未来城”商城。现今，中帆公司已对涉案房产完成了局部改建，为此投资近300万元。
本院认为，本案的争议焦点在于：法院能否对异议人贺文力已进行网签并实际使用的房产进行查封。异议人贺文力主张，涉案房产在法院查封前已全部出让给异议人，交付其管理使用，异议人亦支付了全部价款，并在耒阳市房产局登记备案，因此，法院对该房产不能予以查封、冻结或扣押。申请执行人吴彩霞则抗辩认为，中顺公司、房产登记部门的个别人违规违法违章操作，隐瞒房产信息，而且将房屋以低于市场价格的50%，转让给贺文力，属恶意串通炮制非法的转让合同，合同应归于无效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。故预告登记人对不动产享有的是物权期待权。耒阳市不动产登记中心系2016年9月8日挂牌成立，正式受理预售房屋预告登记业务，而房屋网签与物权法规定的预告登记制度，都是对预购房屋进行公示，所产生的效力是一致的。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，本案中，因中顺公司一直未缴纳房产销售税费，导致贺文力与中顺公司之间无法办理涉案房产物权登记手续，但涉案房产被法院查封之前，贺文力已进行了网签，中顺公司亦将房产全部交付给贺文力管理使用，而网签的效力与预告登记制度一样，只要中顺公司履行房产销售税费缴纳义务，贺文力即可完成物权登记。况且，贺文力独资成立的中帆公司已对涉案房产完成了局部改建，并为此投资近300万元。故对贺文力请求排除对耒阳市中星时代广场2楼87套房产（产权证：001396**）强制执行的异议请求，本院予以支持；而吴彩霞的抗辩主张，因其未提供证据予以证实，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项及《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，裁定如下：
中止对耒阳市中星时代广场2楼87套房产（房号：2001-2023、2042-2053、2057-2066、2071-2090、2093-2101、2014-2116；权属证号：00139601）的强制执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
【此页无正文】
审 判 长 杨 波
审 判 员 谷莉萍
人民陪审员 刘 霞
二〇一七年十二月四日
代理书记员 伍永芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;
(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。