重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第01233号
原告重庆升伟房地产集团有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道119-8号，组织机构代码20306820-8。
法定代表人陈庭伟，重庆升伟房地产集团有限公司董事长。
委托代理人邱雨，重庆歌乐律师事务所律师。
委托代理人潘胜龙，重庆歌乐律师事务所律师。
被告王云林，男，1972年10月15日出生，汉族，无固定职业，住四川省华蓥市。
原告重庆升伟房地产集团有限公司与被告王云林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法由代理审判员彭素红独任审判，适用简易程序于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告重庆升伟房地产集团有限公司的委托代理人邱雨、被告王云林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆升伟房地产集团有限公司（以下简称“升伟公司”）诉称，原被告成立房屋租赁合同关系，原告按约定履行全部义务，但被告自2014年4月4日起未按约定交纳租金。2014年6月16日，原告向被告发律师函催告交纳租金，被告拒绝。2014年8月22日，原告再次发函，解除双方的租赁合同关系并通知被告。合同解除后，被告仍然拒绝支付租金及返还房屋。现起诉至法院，要求1.确认原被告之间的房屋租赁合同关系已于2014年8月28日解除；2.被告将位于重庆市沙坪坝区租赁的房屋返还给原告；3.被告支付原告2014年4月4日至2014年8月28日拖欠的租金4794元；4.被告支付从2014年8月29日起，以每月1020元标准计算至被告实际归还房屋之日止的房屋占用损失；5.被告支付违约金3060元。
被告王云林辩称，2010年双方签订了租期为一年的房屋租赁合同，租期届满后转为不定期租赁合同。原告将房屋交付给被告用于加工棉絮。2014年8月28日，被告的妈妈方代碧收到原告寄发给被告的律师函后，打电话告知被告，被告向原告律师电话咨询表示，要求原告赔偿2014年3月20日的火灾造成的棉絮加工损失后才同意搬走。被告已向原告交付2014年4月3日前的租金，之后的租金被告表示不愿意续租所以不再收租金。同意支付原告起诉的租金和房屋占有损失，但原告也应赔偿因火灾造成的棉絮加工损失，不同意原告其他的诉讼请求。
经审理查明，升伟公司为诉争房屋的所有权人。2010年9月26日，原告升伟公司（甲方）与被告王云林（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将诉争房屋出租给乙方用于经营床上用品，租赁总建筑面积为58.89平方米。租期12个月，从2010年10月4日至2011年10月3日止。2010年10月4日至2011年10月3日每月租金825元。房屋采用先交租金后使用的原则，租金每三个月为一个交纳期，乙方须在签订合同时交纳第一期的租金2475元，以后每一个交纳期的租金乙方必须提前10日交纳给甲方。乙方不按时交纳保证金、租金、物业管理费等费用超过5个工作日的，或乙方严重违反合同约定的；或乙方违反本合同约定超过2次的；或违约行为经甲方限期要求纠正而乙方未在期限内纠正的；或甲方基于经营需要提前收回房屋，提前30日通知乙方的。以上情形之一，甲方均有权解除本合同，乙方不得要求甲方承担任何责任。乙方逾期交纳租金，或本条约应交纳的其他费用，按逾期交纳总额每日3%的标准支付滞纳金（违约金）。乙方逾期交纳保证金、租金、物业管理费等费用，或有其他任何的违约行为，甲方有权采取断电、停水等措施促使乙方履约，由此造成的后果和责任由乙方自行承担。乙方违反本合同约定或保证，除履约保证金不退还外还应按当年度三个月的租金向甲方支付违约金；因甲方经营需要提前终止合同，应在乙方结清所有应付费用和款项后10日内退还乙方履约保证金（不计利息）。
合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。合同期满后，双方未续签合同，被告继续使用诉争房屋至今。双方口头约定房屋租金采取递增方式。2014年1月8日，被告向原告委托对升伟新天地进行管理的商管公司交付2014年1月4日至2014年4月3日的房屋租金6120元，其中租金和商管费标准均为1020元／月。2014年4月3日之后的房屋租金尚未支付。
2014年8月28日，原告向被告寄发的《重庆歌乐律师事务所律师函》到达四川省华蓥市。律师函载明“至2014年6月16日，你已拖欠朗素公司租金共2550元，升伟公司多次催告，你均拒绝履行义务。现本所律师慎重函告你，升伟公司现根据双方约定及《合同法》规定解除与你之间的《房屋租赁合同》，请在接到本函后3个工作日内付清全部应付租金及逾期付款违约金，并将租赁房屋内的物品搬走、原样返还租赁房屋”。被告庭审中陈述，其妈妈方代碧收到该律师函后，打电话告知被告，被告向原告律师电话咨询表示，要求原告赔偿2014年3月20日的火灾造成的棉絮加工损失后才同意搬走。
经现场勘验，面向诉争房屋，诉争房屋被分割成两间，左边大约五十多平方米由被告王云林使用，右边一间由“重庆哈鑫”使用。王云林使用的房屋内无棉絮，地上堆积有布料废旧物、沙发、床等物品，天花板有几个窟窿洞，无水电气相通，门面平时由王云林派人看守，王云林因火灾造成加工棉絮的损失问题未解决而拒绝搬离房屋。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、律师函、邮寄凭证、房产证，被告提交的缴纳房屋租金的收据，现场勘验笔录以及当事人双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证并经本院审查，可以认定。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方签订的房屋租赁合同中，约定2011年10月3日租赁期满。合同期满后，双方未续签合同，被告继续使用诉争房屋。原被告在2011年10月4日至2014年8月28日期间形成不定期租赁关系。
原被告应当按照合同的约定履行自己的义务。承租人在租赁期间最重要的合同义务是按时交纳房屋租金。基于被告未履行按时交纳房屋租金的义务，原告于2014年8月28日，向被告书面发出通知，要求被告解除房屋租赁关系并搬离房屋。该通知到达被告后，原被告双方的租赁合同自通知到达时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，承租人应当向出租人返还租赁物。对于原告要求被告支付2014年4月4日至2014年8月28日拖欠的租金4794元（1020元／月÷30天／月×141天）及从2014年8月29日起，以每月1020元标准计算至被告实际归还房屋之日止的房屋占用损失的诉讼请求，被告表示愿意支付，房屋占用损失即房屋占有使用费，该诉讼请求也符合法律规定，本院予以确认。关于违约金，双方签订的房屋租赁合同约定“乙方违反本合同约定或保证，除履约保证金不退还外还应按当年度三个月的租金向甲方支付违约金”，因此违约金标准确认为3060元（1020元／月×3个月），本院予以主张。
被告王云林抗辩认为，在原告对由于火灾导致被告棉絮加工损失进行赔偿前，不同意搬离诉争房屋。本院认为，由于被告未对该损失提起反诉请求，被告可以对该问题另案处理或寻求其他救济渠道，因此，对被告的抗辩理由不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告重庆升伟房地产集团有限公司与被告王云林之间的房屋租赁合同关系已于2014年8月28日解除；
二、被告王云林于本判决发生法律效力后五日内将其租赁的位于重庆市沙坪坝区的租赁房屋返还给原告重庆升伟房地产集团有限公司；
三、被告王云林于本判决发生法律效力后立即向原告重庆升伟房地产集团有限公司支付2014年4月4日至2014年8月28日的房屋租金4794元；
四、被告王云林于本判决发生法律效力后立即向原告重庆升伟房地产集团有限公司支付从2014年8月29日起，以每月1020元标准计算至被告实际归还房屋之日止的房屋占用损失；
五、被告王云林于本判决发生法律效力后立即向原告重庆升伟房地产集团有限公司支付违约金3060元。
如果未按本判决指定的期间履行行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费92元，减半收取46元（原告已预交），由被告王云林负担，限被告王云林于本判决生效后立即给付原告重庆升伟房地产集团有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
代理审判员 彭素红
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 张懋原