江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北黄民初字第0102号
原告无锡市北塘区山北街道惠龙社区居民委员会，住所地无锡市北塘区山北街道惠龙新村144号。
负责人孙耿丽，无锡市北塘区山北街道惠龙社区居民委员会主任。
委托代理人缪相伟，江苏中智律师事务所律师。
被告沈锁金。
原告无锡市北塘区山北街道惠龙社区居民委员会（以下简称惠龙社居委）与被告沈锁金房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告惠龙社居委的委托代理人缪相伟、被告沈锁金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠龙社居委诉称：2010年4月22日，其与沈锁金签订租赁合同，约定自2010年4月1日起至20xx年3月31日止，其将坐落于无锡市北塘区山北街道锡航新村xx-1号房屋租赁给沈锁金开设浴室，年租金13000元。该年度的租金沈锁金已付清。合同期届满后，沈锁金拒绝订立租赁合同并占有租赁房屋至今。沈锁金仅于20xx年期间支付5000元房屋占有使用费，虽经其多次催要，沈锁金始终拒付。请求判令沈锁金支付20xx年4月1日起至2014年3月31日期间的房屋占有使用费34000元、承担诉讼费用。
被告沈锁金辩称：1、其自2007年4月起租赁房屋用于开设浴室，出租人不是惠龙社居委，是山北街道。2、其租赁的房屋是锡航新村xx-1号，不是xx-1号。3、其所交的租金，出租人未出具收据。4、出租方未履行合同，未提供水、电，导致其推迟营业5个月，按照每月15000元计算，计损失75000元；为浴室营业，其借用三相电，造成电费差价损失9800元；2010年3月，其为申请三相电花费5000元；自来水增容花费3000元；因房屋漏水出租方未及时修复，造成客源大量流失；因房屋漏水导致房顶、墙体脱落，重新装修花费12000元。
经审理查明：2007年3月8日，无锡市山北经济发展总公司（以下简称山北经济发展公司）与沈锁金签订一份《房屋租赁合同》，约定山北经济发展公司出租锡航10-1房屋给沈锁金开设惠民浴室，年租金13000元，租房期限自2007年4月1日起至2008年3月31日止，租期一年。合同期满前一个月，如双方没有异议，可以继续签订合同。如合同期满不继续签订合同须在15日前通知对方，并结算清租金、水电费和应付的赔偿费用等。房屋修理（包括水电修理）承租方在签订合同三个月内向出租方提出书面申请，修理费由出租方承担（不含续签户），三个月后修理费用及增水增电费用由承租方负担等内容。
2010年4月22日，惠龙社居委与沈锁金签订一份《房屋租赁合同》，山北经济发展公司作为见证单位加盖了公章。合同约定：惠龙社居委出租锡航xx-1面积57.64平方米的房屋给沈锁金开设惠民浴室。年租金13000元，房租交付按照先交费后使用的原则，2010年10月前支付5000元租金，余款合同期内付清。租房期限自2010年4月1日起至2011年3月31日止，租期一年。合同期满前一个月，如双方没有异议，可以继续签订合同。如合同期满不继续签订合同须在15日前通知对方，并结算清租金、水电费和应付的赔偿费用，按时迁让、归还承租的房屋及设备，如有损坏照价赔偿，承租方所涉及的装饰、装修，合同期满无条件归出租方所有。房屋修理（包括水电修理）承租方在签订合同三个月内向出租方提出书面申请，并经出租方确认，修理费用由出租方承担（不含续签户），三个月后修理费用及水电增容费用由承租方自负等内容。
2010年12月14日，沈锁金申请设立其个人经营的北塘区xx浴室，经无锡工商行政管理局北塘分局核准登记，领取了个体工商户营业执照，登记的经营场所为无锡市北塘区锡航新村xx-1。沈锁金并未变更租赁的房屋，前后两份租赁合同中的租赁房屋地址不同，但实际为同一地址。2014年5月28日，本院现场查勘，该处房屋没有设置门牌号。
2012年3月26日，惠龙社居委出具收条一份：“今收到惠民浴室2011年9月-2011年12月份5000元整，还欠1000元。”
2013年4月10日，惠龙社居委向沈锁金发出《催缴房屋租金的通知》，载明：截止到2013年4月，沈锁金尚未交纳房屋租金为22348元。2013年11月26日，山北经济发展公司向沈锁金发出《房屋租金催收通知》，载明：截止到2013年11月，沈锁金尚未交纳房屋租金为29200元。两份通知均要求沈锁金到惠龙社区房租管理员处交清房屋租金并签订房屋租赁合同。因催告未果，惠龙社居委遂诉至本院。
本案审理过程中，本院向沈锁金进行了释明：其关于出租方未履行合同，造成其各项损失，应予赔偿的主张，属于独立的诉讼请求，应依法提起反诉。沈锁金明确表示不提起反诉。
另查明：1989年1月28日，无锡市航运公司（以下简称航运公司）与无锡市北塘区惠龙街道办事处（以下简称惠龙街道）签订协议书一份。该协议书载明：航运公司经市计委锡计基（1986）136号文件批准，在惠龙地区建造锡航新村小区，现已投入使用。为加强对新村的管理，航运公司与惠龙街道经协商达成以下协议：1、锡航新村成立居民委员会，由惠龙街道领导并负责管理。有关居委一切日常费用由惠龙街道承担。2、航运公司将新村配套的商店、居委办公室、自行车库、托儿所等用房拨交给惠龙街道，产权归惠龙街道。诉讼中，惠龙社居委陈述：涉案出租房屋系锡航新村配套用房，未办理房屋产权证。
2004年2月18日，无锡市北塘区人民政府下发锡北政（2004）13号《区政府关于撤镇建街、街道整合的通知》，将原山北镇政府与惠龙街道成建制合并，组建山北街道办事处（以下简称山北街道），合并后原管辖范围不变。在本案审理过程中，山北街道出具《情况说明》：2004年2月18日，根据无锡市北塘区人民政府上述文件精神，原山北镇政府与惠龙街道成建制合并，组建山北街道，故原属惠龙街道所有的锡航新村xx-1号房屋归属山北街道所有。根据管理工作需要，该类房屋2008年前由山北经济发展公司负责出租与管理工作，2008年后实行属地管理，由房屋所在地社居委负责街道集体房产的出租与管理工作。故锡航新村xx-1号房屋由惠龙社居委负责出租管理，与房屋承租户订立租赁合同。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《协议书》、《区政府关于撤镇建街、街道整合的通知》、《情况说明》、《催缴房屋租金的通知》、《房屋租金催收通知》、本院现场查勘笔录等证据予以证实。
本院认为：沈锁金根据其与山北经济发展公司签订的租赁合同所租赁的房屋，与其与惠龙社居委签订的租赁合同所租赁的房屋实际为同一处所，沈锁金也用该房屋开设了浴室，惠龙社居委既没有提供该房屋的房产证，也没有提供建设工程规划许可证等有效证件，故本院认为惠龙社居委与沈锁金签订的租赁合同无效，沈锁金实际占有使用了该房屋，惠龙社居委请求沈锁金按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，应予支持。惠龙社居委主张2011年4月1日起至2014年3月31日期间的房屋占有使用费为34000元（13000元×3年-5000元），依据不足。本院认定为27000元，即：2012年3月26日收条载明的还欠1000元，再加上2012年4月1日至2013年3月31日期间2年的占有使用费26000元（13000元×2）。沈锁金主张出租方未履行合同，应赔偿其各项损失，属于独立的诉讼请求，经本院释明后沈锁金表示不提起反诉，故本案不予理涉，沈锁金可另行处理。惠龙社居委的诉讼请求未获全部支持，应当分担部分诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、沈锁金于本判决发生法律效力之日起十日内，向无锡市北塘区山北街道惠龙社区居民委员会支付截止至2014年3月31日的房屋占有使用费27000元。
二、驳回无锡市北塘区山北街道惠龙社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650元，由惠龙社居委负担134元，由沈锁金负担516元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：xx×××05）预交上诉案件受理费。
审 判 长 唐宇明
审 判 员 徐双鹰
人民陪审员 唐忻画
二〇一四年九月十五日
书 记 员 蔡 岩
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。