河南省南阳市宛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宛民初字第2398号
原告（反诉被告）南阳市拆迁安置建设开发公司。
法定代表人牛勇，该公司经理。
住所地：南阳市新华东路**号。
委托代理人潘广群、王永浩，河南雷雨律师事务所律师。
被告（反诉原告）雷会军，女，1973年11月6日出生，汉族，住南阳市七一路129号。
委托代理人菅运生，河南世纪风律师事务所律师。
第三人王天瑞，男，1973年3月13日出生，汉族，住宛城区环城乡北关村**组**号。
原告南阳市拆迁安置建设开发公司诉被告雷会军、第三人王天瑞租赁合同纠纷一案，原告于2013年10月23日诉至本院，本院于同日作出受理决定并依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告南阳市拆迁安置建设开发公司的委托代理人潘广群、被告雷会军及其委托代理人菅运生，第三人王天瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2009年5月25日原、被告双方达成租赁合同一份，原告将所有的房产四间出租给被告使用，被告支付租金。其他权利义务详见合同。2012年3月25日后原告多次通知被告合同到期如需续租需重新签订合同并按新标准缴纳房租，但被告置若罔闻，既不续签合同，也不缴纳房租，而且被告擅自将一间房屋转租他人。原告现在依据有关法律规定，特向法院提起诉讼。请求判令：1、被告立即搬出租赁房屋；2、被告支付2012年5月25日至2013年9月24日的房屋使用费108800元，违约金25459元，并自2013年9月25日起每月每间支付房屋使用费1700元并按合同加罚违约金直至被告搬出所租房屋。为此，原告向本院提交的证据有：
第一组：企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明。证明原告的基本身份事实。
第二组：房屋所有权证。分别为第504382号、504371号。证明原告对本案所涉及的出租房屋享有合法的所有权。
第三组：房产租赁合同，第2009-11号。证明（1）、原被告于2009年5月25日至2012年5月24日存在租赁合同关系，且合同中明确约定租赁期限、租金费用及违约金等条款。（2）、原被告之间的租赁合同关系已于2012年5月24日因合同到期而终止，现被告自合同到期后至今一直违法占有使用房屋，且至今未向原告支付任何房屋使用费。
第四组：房产租赁合同，第2013-12号。证明2013年5月份后，与本案相同地段的其他房屋，市场租金为每间1700元，被告应参照标准向原告支付在此期间违法占有使用房屋的房屋使用费及相应的违约金。
被告（反诉原告�辨称：原、被告双方于2006年3月8日签订《房产租赁合同》合同约定，租金每月3000元，每年递增3%并约定到期如原告要求续租应有优先权，该合同到期后双方于2009年5月25日重新签订了房产租赁合同，该合同是对原合同的延续，同样约定原告拥有优先承租权，但是，在该合同不到期时，被告却将原告承租房屋其中的一间租与他人，严重损害了原告的利益，并因此产生纠纷。原告多次主张优先租赁权并要求与被告续签房产租赁合同，被告一直置之不理，并将房租成倍增加，企图通过漫天要价的方式，妨害原告的优先承租权，为维护原告合法权利，特提起反诉。请求：确认反诉原告拥有优先承租权，反诉被告应与反诉原告续签《房屋租赁合同》；本诉与反诉的全部诉讼费用由被告承担。为此，被告向本院提交的证据有：
1、2006年3月8日原被告签订的《房产租赁合同》。证�自2006年起双方已建立租赁关系，我们对房屋进行了装修、优先承租权及租金情况。
2、2009-11号租赁合同。证明对象同上。
3、接处警登记表。证明2009年合同到期后被告多次要求续签合同，原告方无理予以拒绝。
4、2009年8月5日被告雷会军与第三人王天瑞的房屋租赁协议。证明房屋被告已经装修过了，而且转租行为原告知道，也未提出异议，也证明第三人与本案争议房屋租赁有关。
第三人陈述，2010年前后我租房，我已经退租了。为此，第三人向本院提交的证据有：
收条1份。证明房屋现已退租。
对原告提交的4组证据，被告的质证意见为：对第一组无异议；对第二组真实性无异议，房产证没有取得情况下，2006年租赁关系已建立；对第三组无异议，证明方向有异议，合同明确约定被告的优先承租权；第四组真实性不认可，理由是合同樊秀珍不认识，与本案无关联�第三人的质证意见为：没有意见。对被告提交的4份证据，原告的质证意见为：对证据1无异议，证明方向有异议，与本案无关，因本案争议房屋是2009年-11号合同引起，2006年合同权利义务已终止。证据2的真实性无异议，证明方向有异议，按合同11条约定被告无证据证明按合同约定向原告提出了书面要求要求续签合同，不符合优先承租权形式要件。该房屋合同到期后原告收回系自己使用且没有出租给任何人。证据3是复印件，不应认定且对证据只能证明原被告发生纠纷，出警时间是2012年12月14日，该时间发生纠纷时租赁合同界满已7个月。对证据4的真实性无异议；第三人对被告提供的证据无异议。对第三人提供的证据，原被告无异议。
上述证据经庭审质证，对原告提供的证据，被告对证据4真实性不认可，称与本案无关。该证据系原告与樊秀珍的房产租赁合同，证据的效力本院将结合判决综合评定；证据1、2、3的真实性被告无异议，证据的真实性本院予以确认；对被告提供的4份证据，原告对证据3有异议，认为是复印件，且只能证据原被告发生纠纷，出警时租赁合同界满已7个月，该证据是公安机构出警记录，证据的真实性本院予以确认，其他证据真实性原告无异议，证据的真实性本院予以确认。对第三人提供的证据，因对方无异议，证据的效力本院予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人庭审中陈述、诉辨，本院认定事实如下：
2006年3月8日原告南阳市拆迁安置基建设开发公司与被告雷会军就位于南阳市天山路永泰2#小区9号楼座北朝南，自西向东第六至第九间（共四间）新建门面房出租事宜，达成《房产租赁合同》；租赁期限：租期三年，自2006年5月1日起到2009年4月30日止；合同第三条规定：租金及租金的交纳办法：上述四间房产每月3000元，年租金为叁万陆仟元整（36000元），第二年起租金每年递增3%，交纳办法：合同签订之日乙方预交六个月租金（18000元）壹万捌仟元整，以后第六个月预交一次，按合同约定数额交纳，直至合同届满。2009年5月25日双方就上述房屋租赁续签了《房产租赁合同》，租间三年，自2009年5月25日起到2012年5月24日止。合同第三条规定：上述四间房产月租金为3480元，年租金（41760元）肆万壹仟柒佰陆拾元整。第二年在第一年的租金基础上按3%的递增率依次计算该年租金，第三年在第二年租金基础上按3%的递增率依次计算该年租金。乙方在合同签订后一次性预交一年租金。第二年缴费时间为2010年5月25日。乙方一次性预交第二年租金，第三年缴费时间为2011年5月25日，乙方一次性预交第三年租金。第十一条规定：如乙方需要续签合同，须在本合同届满前二个月向甲方书面提出；在同等条件下乙方优先。2012年合同到期时，双方为是否续约问题发生纠纷，原告诉至本院。
另查，2009年8月被告雷会军曾将争议四间房中的一间租赁给第三人王天瑞使用，后第三人停租，租赁费已对被告结清。现四间房屋仍有被告实际占用。
本院认为：一、2009年5月25日原告与被告续签的《房产租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律强制性规定，属定期租赁合同，为有效民事行为，双方当事人应认真恪守履行。合同到期后，关于是否续约，双方发生争执。根据合同第十一条规定：如乙方需要续签合同，须在本合同届满前二个月向甲方书面提出；在同等条件下乙方优先。庭审中被告未提供已向原告要求续约合同的书面要约材料，不符合合同中关于续签合同形式要件，且提供不出来原告方就该房屋已出租给别人的证据，故，被告主张在同�条件下有优先承租权的请求，本院不予支持；二、被告雷会军对2012年5月后违法占用原告上述四间房屋应予以返还，同时，对违法占用期间的房租损失予以清偿，每月房屋租金按2012年合同租金标准3803元支付，从2012年5月25日至被告搬出上述房屋为止。三、原告的其他请求因双方没有续签合同，本院不予支持；综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限本判决生效二十日内被告雷会军搬出位于南阳市天山路永泰2#小区9号楼座北朝南，自西向东第六至第九间（共四间）新建门面房的争议租赁房屋。
二、限本判决生效二十日内被告雷会军支付所欠原告南阳市拆迁安置建设开发公司自2012年5月25日起每月四间房屋租赁费3803元至被告实际搬出上述房屋止。
三、驳回原告南阳市拆迁安置�设开发公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告雷会军的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3020元，反诉费200元，共3220元。原被告各承担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 李 立
审 判 员 李铭霞
代理审判员 王 彬
二〇一四年九月十二日
书 记 员 王 勉