广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初10892号
原告：深圳市南山罐头厂有限公司，住所地：深圳市南山区学府路前海豪苑102B。
法定代表人：李森，总经理。
委托诉讼代理人：韩晶晶，广东深腾律师事务所律师。
被告：深圳市厨子印象餐饮管理有限公司，住所地：深圳市福田区滨河路联合广场A座1512B。
法定代表人：黄小明。
被告：黄小明，男，汉族，1980年2月12日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。
被告：余恩记，男，汉族，1983年2月6日出生，身份证住址：安徽省霍邱县。
三被告共同委托诉讼代理人：朱延群，广东伟华律师事务所律师。
三被告共同委托诉讼代理人：邓锐，广东伟华律师事务所实习律师。
原告深圳市南山罐头厂有限公司诉被告深圳市厨子印象餐饮管理有限公司（以下简称厨子印象公司）、被告黄小明、被告余恩记房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人韩晶晶，被告黄小明及三被告的共同诉讼代理人朱延群、邓锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告厨子印象公司签订的《房地产租赁合同》及补充协议已于2016年5月20日解除；2、被告厨子印象公司和被告余恩记向原告支付拖欠的租金584751.01元，管理费、垃圾清运费和水电费136545.78元，合计721296.79元；3、被告厨子印象公司和被告余恩记向原告支付逾期付款违约金99229元（分别以当期应付款为基数，自应付款之日起，按年利率24%的标准，暂计至2016年8月31日，并继续计至实际付清款项之日止）；4、被告厨子印象公司和被告余恩记向原告支付催讨租金等费用支出的律师费30000元和担保费2500元；5、被告黄小明对上述债务承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费和保全费均由各被告承担。事实与理由：原告与被告厨子印象公司于2011年8月2日签订一份《房地产租赁合同》及补充协议，约定被告厨子印象公司向原告承租位于深圳市南山区××前××号商铺，经营中餐，品牌为厨子印象，租赁期限为8年，装修期和免租期各为两个月，起租日为2011年11月11日，租金为81492元，自2013年7月11日起租金在上一年的基础上增加5%，自2015年7月11日起每年增加6%；每月租金须于当月10日前支付，管理费为每月每平方米6.5元。合同签订后，原告收取履约保证金162984元。同日，原告与被告余恩记就涉案商铺签订《深圳市房屋租赁合同书》并办理了租赁合同登记手续，房屋租赁凭证载明的承租人为被告余恩记。被告余恩记是被告厨子印象公司的股东，也是厨子印象前海店的实际经营人。被告厨子印象公司于2011年7月11日出具《连带责任保证书》，承诺对被告余恩记履行《深圳市房屋租赁合同书》过程中所有的违约行为向原告承担连带赔偿责任。2012年2月16日，原告与被告余恩记签订《补充协议》，确定免租期自2011年7月11日至2011年12月10日。2014年8月27日，原告与被告厨子印象公司签订《补充协议》，就2014年度租金折扣优惠方案、空调电费支付等内容进行了补充约定，并约定如被告厨子印象公司未按时交清费用，原告有权解除合同，收回商铺并取消优惠。合同履行过程中，各项费用一般都是由被告黄小明支付，应各被告的要求发票中的付款人均记载为被告厨子印象公司。其间，各被告偶尔拖欠租金等费用，后均已付清。但自2015年9月起，各被告拖欠费用至今未付，共欠付2015年9月至2016年4月期间的管理费、垃圾清运费和水电费136545.78元，2015年11月至2016年5月18日期间的租金584751.01元。2016年5月12日，原告通过电子邮件向被告厨子印象公司的法定代表人（本案被告）黄小明发出《催租知会函》并张贴一份在商铺门口，告知其于2016年5月15日前交清欠费。各被告未予回应，2016年5月20日，原告向黄小明的邮箱发送《解除函》，通知其解除租赁合同，交还商铺，清点商铺物品并撤场。原告认为，鉴于被告的逾期付款行为已经构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，收回商铺并没收保证金等被告已缴纳的费用，并按日收取应付款0.5%的违约金，原告因行使合同项下权利所支付的费用应由被告承担。
三被告共同辩称，1、被告厨子印象公司因长期亏损，最终决定停止经营。为解决遗留问题，被告厨子印象与原告约定，被告厨子印象将其位于涉案房屋内的厨房设备、办公家私和装修物品及押金抵销所欠全部租金和水电费等费用。被告厨子印象公司退场时，已依约将相应物品留在现场，履行了约定的义务，无需再向原告支付任何费用。2、自2011年被告厨子印象公司承租涉案房屋以来，各项费用一直由被告厨子印象公司支付。后来因被告厨子印象公司经营困难，资金紧张，被告黄小明为维持餐厅运转，才拿出个人资金垫付房租等费用。被告黄小明不仅未侵占过公司财产，还替公司垫付了大量资金，该行为并未损害公司的偿债能力。故被告黄小明与被告厨子印象公司不存在财产混同，被告黄小明无须对被告厨子印象公司的债务承担连带责任。3、原告与被告厨子印象公司签订租赁合同后，为办理合同备案才以被告余恩记的名义与原告另行签订备案用的房屋租赁合同，被告余恩记并非涉案房屋的实际承租人，不应承担任何合同义务。综上，三被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告与被告厨子印象公司在《东方银座集团房地产租赁合同》及补充条款中签章的时间分别为2011年8月2日和2011年7月11日；2011年7月11日，被告厨子印象公司向原告出具《连带责任担保书》，表示愿意为原告与被告余恩记签订的《深圳市房屋租赁合同书》中承租方的担保人，并对被告余恩记在合同履行过程中的所有违约行为承担连带赔偿责任。2011年8月2日原告与被告余恩记签订《深圳市房屋租赁合同书》后，2011年8月3日，南山区房屋租赁管理办公室对该合同进行了备案登记。上述事实可知，被告厨子印象公司在与原告签订《东方银座集团房地产租赁合同》时就已表明要求原告与被告余恩记另行签订《深圳市房屋租赁合同书》，同时在《东方银座集团房地产租赁合同》19.1约定，本合同如与双方所签的深圳市房屋租赁管理办公室所制房地产租赁合同示范文本内容有冲突的，以本合同为准共同遵守执行。原告亦认可两份合同的实质条款一致，《深圳市房屋租赁合同书》系为配合被告厨子印象公司办理备案登记而与厨子印象前海店的实际管理人被告余恩记所签。2、被告厨子印象公司确认拖欠原告水电费、管理费、垃圾清运费共计136545.78元及租金584751.01元的事实，但主张已与物业管理公司的周经理达成协议，以店内物品抵销欠款。对此，原告不予认可，并表示：涉案房屋确由深圳市东方银座商业管理有限公司（以下简称物业公司）提供物业管理，周伟林系该公司的营运经理，由其负责联系被告厨子印象公司催收租金事宜。涉案商铺停业前，被告厨子印象公司曾单方提出要求以物品抵销欠款，但周伟林并未同意。而且，周伟林也无权限与被告厨子印象公司就物品抵销租金事宜达成协议。被告厨子印象公司辩称，双方达成口头协议后本来是要签订一个书面文件的，但因其法定代表人被告黄小明那段时间事务繁忙，因此被搁置。本院认为，被告厨子印象公司提交的证人证言不足以证实其上述事实主张，且双方争议所涉款项金额逾70万元，双方在未对物品进行清点且未签订书面协议的情况下直接抵消全部欠款，不合常理。此外，被告厨子印象公司搬离涉案房屋后，在2016年5月12日收到物业公司催缴费用的电子邮件后，仍未采取任何积极行动，该做法与被告厨子印象公司主张的债务已抵销的内容不符，本院不予采信。3、2013年2月起，被告黄小明通过其个人账户向原告支付涉案房屋的租金及各种费用合计超过76万元。4、原告于2016年5月20日以电子邮件的方式向被告厨子印象公司发送《解除合同通知书》，表示双方的租赁合同自送达之日立即解除，同时通知被告厨子印象公司于通知送达之日与原告共同清点商铺物品，如被告厨子印象公司拒绝签署，则以原告清点和签署的物品清单为准。被告厨子印象公司撤场时不得搬离商铺内任何物品，如被告厨子印象公司未按期还款，原告有权将铺内所有物品依法变卖用以抵偿欠款，不足部分及造成原告的其它损失，原告有权采取法律手段继续追缴。庭审中，原告确认，被告厨子印象公司的物品现仍留存于涉案商铺内交由新的承租人使用，但其未能提交物品清单。5、原告为处理本案纠纷委托律师，并为此支付律师费3万元。各被告对该项费用的关联性不予认可。
本院认为，虽然原告曾分别与被告厨子印象公司和被告余恩记就涉案商铺的租赁事宜各签订过一份租赁合同，但涉案商铺的实际承租人系被告厨子印象公司，且租金系由被告厨子印象公司或由被告黄小明代被告厨子印象公司支付的，双方对上述内容并无异议，故本院确认涉案商铺的租赁合同关系的双方当事人系原告与被告厨子印象公司，合同内容应依照《东方银座集团房地产租赁合同》及其补充协议进行确定。被告厨子印象公司拖欠原告的租金及水电费、管理费等费用合计逾70万元，原告在催缴未果的情况下，依照合同14.1条的约定，有权收回商铺、解除合同，且解除合同的通知已送达给被告厨子印象公司，双方之间的《东方银座集团房地产租赁合同》及其补充协议自解除通知到达被告厨子印象公司之日（2016年5月20日）已经解除。合同解除后，原告依照合同15.6条的约定对被告厨子印象公司留在涉案商铺内的物品进行留置。被告厨子印象公司以此主张双方口头约定以物品抵偿全部欠款，缺乏证据支持，且原告不予认可，本院不予采信。故原告要求被告厨子印象公司支付拖欠租金584751.01元，管理费、垃圾清运费和水电费136545.78元，合计721296.79元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。考虑到原告实际控制留置物并已将其交由新的承租人使用，实际上已经对留置物进行了处置，但其未能提交留置物品的清单及折价情况，原告存在怠于行使权利并导致自身损失扩大的过错。且原告在依约没收被告厨子印象公司已支付的履约保证金162984元的情况下，已足以填补其在本案中主张的损失，故原告要求被告厨子印象公司按年利率24%支付逾期付款违约金99232.3元及催讨租金所支出的律师费3万元、担保费2500元的诉讼请求，本院不予支持。
被告厨子印象公司系独立的法人，其法定代表人被告黄小明代被告厨子印象公司支付租金的行为，并不属于《公司法》第二十条第三款规定的“逃避债务、严重损害公司债权人利益”的情形，原告要求被告黄小明对被告厨子印象公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告余恩记虽与原告签订《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，但因该合同并未实际履行，原告以被告余恩记系涉案商铺管理人及股东身份要求其对被告厨子印象公司的上述债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告深圳市南山罐头厂有限公司与被告深圳市厨子印象餐饮管理有限公司签订的《东方银座集团房地产租赁合同》及补充协议于2016年5月20日解除；
二、被告深圳市厨子印象餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南山罐头厂有限公司支付拖欠租金584751.01元，管理费、垃圾清运费和水电费136545.78元，合计721296.79元；
三、驳回原告深圳市南山罐头厂有限公司的其它诉讼请求。
如被告厨子印象公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12330.26元，保全费5000元，由原告负担2671.26元，被告厨子印象公司负担14659元。案件受理费和保全费已由原告预交，被告厨子印象公司应于本判决生效之日起十日内将所负之数迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本6份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王 健
人民陪审员 武智慧
人民陪审员 王晓春
二〇一七年三月三十日
书 记 员 杨文华
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国公司法》
第二十条第三款公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。