北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02763号
上诉人（原审原告）麦嘉琳，女，1998年3月13日出生。
上诉人（原审原告兼麦嘉琳的法定代理人）ＸＸ（麦嘉琳之母），1968年11月27日出生。
委托代理人赵强，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人葛磊，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京银座合智房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩祥东路10号。
法定代表人李彦勇，董事长。
委托代理人周继勇，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人杜文堂，山东众成仁和律师事务所律师。
上诉人麦嘉琳、ＸＸ、上诉人北京银座合智房地产开发有限公司（以下简称银座合智公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第02300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ及委托代理人赵强、葛磊，上诉人银座合智公司之委托代理人周继勇、杜文堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年2月，麦嘉琳、ＸＸ起诉至原审法院称：我们与银座合智公司于2009年7月24日签订了《商品房预售合同》。合同约定银座合智公司将位于顺义区×××村JS11-222#住宅楼-1层全部的房屋出卖给我们。我们按时交付房款，并于2011年11月28日缴纳了25068元物业管理费后，按照约定银座合智公司应当于2010年11月30日前向我们交付房屋。但至今为止，由于房屋质量严重不合格，如主卧天窗口四边不齐，裂缝大，且存在质量问题；阳台（露台）的防滑地砖并非合同约定的意大利蜜蜂或同档次品牌；提供的水质严重不符合国家现行要求，且经常性停水，根本无法满足我们日常饮用需求和生活所需；地源热泵机体无法正常运行，无法实现正常生活所需的供暖要求和制冷要求，地源热泵的主机并非合同约定的西亚特或同等档次品牌产品；燃气未能按照合同约定开通等等，致使银座合智公司仍未向我们交付该房屋。根据双方签订的《商品房预售合同》的约定：“逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”现我们要求银座合智公司对房屋进行维修待达到质量合格标准后向我们交付该房屋，并支付逾期交付房屋的违约金。故我们起诉请求：1.判令银座合智公司对我们买受的房屋进行维修，维修项目为：（1）一层、二层客卫西墙墙体渗水；（2）地下室一层保姆间和设备间之间的墙体渗水；（3）二层屋顶两个透气管周围漏水；（4）二层主卧阳台防水有漏水现象；（5）二层客卫天窗上方有漏水现象；（6）主卧天窗下方的墙体水渍要求刷白；（7）车库地面下沉；（8）室外入户平台下沉（包括台阶高度不一致），上述问题维修并达到质量合格标准后向我们交付该房屋；2.判令房屋二层两处天窗更换为与洞口尺寸相匹配的合适天窗；3.判令银座合智公司将特灵牌的地源热泵主机更换为西亚特或同等档次品牌的地源热泵主机并进行相应的设计和施工工作以保证我们在采暖期和供冷期的正常使用；4.判令银座合智公司向我们提供符合国家标准的饮用水；5.判令银座合智公司向我们支付从2010年12月1日起至判决之日止的违约金；6.判令银座合智公司向我们支付从2010年12月1日起至判决之日止的物业管理费损失；7.诉讼费由银座合智公司承担。
银座合智公司辩称：我公司已经按照合同约定向麦嘉琳、ＸＸ交付了房屋，而且麦嘉琳、ＸＸ已经收房了，其主张的维修是交房后的，不是交房前的维修，所以不应该先维修再交房，不同意该请求。涉诉天窗是合格的，符合约定和规划、施工标准，不存在质量问题，而且该天窗并不影响麦嘉琳、ＸＸ的日常使用，所以不同意该项请求。我公司选用的空调主机是国际一流的特灵牌，是符合合同约定的同档次的，且产品合格，另麦嘉琳、ＸＸ所述该主机不能达到其使用要求，对此，因该小区是各户分别供暖的，每户的供暖受到多种因素的影响，不能说是我们的空调主机质量问题，所以不同意该项请求。我公司已经按照合同约定履行了供水义务，麦嘉琳、ＸＸ的诉讼主体错误，我公司不是本案适格的主体，实际出现的停水属于服务合同关系，是日常维修保养的内容，所以不同意该项请求。基于以上四点，我公司并不存在违约，故不同意支付违约金。我公司已经将房屋交付，不影响麦嘉琳、ＸＸ的正常使用，麦嘉琳、ＸＸ要求的该损失，于法无据，而且麦嘉琳、ＸＸ已经享受了物业服务，如果认为服务不符合约定也应该向服务部门主张，物业费损失无权向我公司主张，属于主体错误。麦嘉琳、ＸＸ的请求无事实和法律依据，不同意承担诉讼费。
原审法院经审理查明：2009年7月24日，麦嘉琳、ＸＸ与银座合智公司签订《商品房预售合同》，约定由麦嘉琳、ＸＸ购买银座合智公司开发的顺义区×××村JS11-222#住宅楼-1层全部，预测建筑面积为353.57平方米，单价为每平方米11585.82元，房屋总价款为4096400元，具体付款方式及期限的约定见附件五；第十一条，交付条件为：（一）银座合智公司应当在2010年11月30日前向麦嘉琳、ＸＸ交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，银座合智公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中银座合智公司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；第十二条，市政基础设施和其他设施的承诺：1.市政基础设施：（1）上水、下水：2010年11月30日达到正常使用；（2）市政双路供电：2010年11月30日达到正常使用；（3）供暖：达到正常使用；（4）燃气：2010年11月30日达到正常使用；（5）电话通信线：2010年11月30日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2010年11月30日交付，敷设到户；（7）电话、有线电视、宽带：由麦嘉琳、ＸＸ到相关部门申请开通；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照本合同第十三条逾期交房处理；2.其他设施：（1）公共绿地：2010年11月30日交房区域达到使用要求；（2）小区非市政道路：2010年11月30日交房区域达到使用要求；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照本合同第十三条逾期交房处理；第十三条，逾期交房责任：除不可抗力外，银座合智公司未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付麦嘉琳、ＸＸ的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，银座合智公司按日计算向麦嘉琳、ＸＸ支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向麦嘉琳、ＸＸ支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，麦嘉琳、ＸＸ有权退房。麦嘉琳、ＸＸ退房的，银座合智公司应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照麦嘉琳、ＸＸ全部已付款的2%向麦嘉琳、ＸＸ支付违约金。麦嘉琳、ＸＸ要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，银座合智公司按日计算向麦嘉琳、ＸＸ支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；第十五条，交接手续：……（二）查验该商品房时发现质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理，即由银座合智公司按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起在双方约定的日期内负责修复，并承担修复费用，给麦嘉琳、ＸＸ造成的损失由银座合智公司承担赔偿责任。（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，银座合智公司应当在交付日的7日前，书面通知麦嘉琳、ＸＸ办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，银座合智公司应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件，银座合智公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，麦嘉琳、ＸＸ有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由银座合智公司承担，并按照第十三条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于麦嘉琳、ＸＸ原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：在麦嘉琳、ＸＸ交清全部房款之前，银座合智公司有权拒绝交房而不视为违约，由于麦嘉琳、ＸＸ原因，未能按期交付的，银座合智公司不承担责任。第十六条，商品房质量、装饰、设备标准的约定：（一）银座合智公司承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求……（二）……3.银座合智公司交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，麦嘉琳、ＸＸ有权要求银座合智公司负责维修达到约定质量标准，具体装饰和设备标准的约定见附件六。（三）银座合智公司和麦嘉琳、ＸＸ对工程质量有问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。由此发生的费用由委托方承担。第十七条，住宅保修责任：该商品房为住宅的，银座合智公司自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，银座合智公司应当履行保修义务，麦嘉琳、ＸＸ应当配合保修。非银座合智公司原因造成的损坏，银座合智公司不承担责任。合同附件三，该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定。合同附件五，付款方式及期限的约定：麦嘉琳、ＸＸ按银行按揭贷款方式支付房款，麦嘉琳、ＸＸ于2009年7月19日前向银座合智公司支付购房认购金200000元；麦嘉琳、ＸＸ于2009年7月24日前向银座合智公司支付部分首付房款（不低于总房款的40%），即1646400元（认购金自动转为价款）；剩余房款2450000元由麦嘉琳、ＸＸ向银行或公积金管理机构申请个人住房贷款，并委托银行一次性支付给银座合智公司。合同附件六，装饰和设备标准的约定：一、建筑部分：其中，主体结构：短肢剪力墙；外墙：英式：面砖、石材、木饰、高级外墙涂料（涂料：多乐士或同等档次品牌）；法式：石材、高级外墙涂料（涂料：多乐士或同等档次品牌）；门窗：铝包木门窗带纱窗（杰禹森门窗或同等档次品牌产品）；阳台（露台）：防滑地砖（意大利蜜蜂或同档次品牌）；地下室：水泥砂浆找平地面，墙面刮腻子；顶棚刮腻子；车库：水泥砂浆找平地面，墙面刮腻子；顶棚刮腻子；二、设备部分：其中，空调系统：风机盘管中央空调系统，冷热源：地源热泵（主机为西亚特或同等档次品牌产品）；热水系统：设备间预留生活热水管道接口，热水加热设备由业主自备；燃气系统：自建天然气站，管道燃气；给水：一户一表，深井供水。合同附件十，补充协议：第一条，关于房屋交付的约定：1.交付条件：“该商品房经验收合格”，是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人（甲方）组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格。房屋交付的标志为向买受人交钥匙（按期交付房屋有约定的情况除外）；2.具体的房屋交付事宜应以银座合智公司向麦嘉琳、ＸＸ发出的《交房通知书》的内容为准，麦嘉琳、ＸＸ应按照通知书所规定的期限和地点与银座合智公司办理相关房屋交接手续；如因麦嘉琳、ＸＸ自身原因未能在通知书规定的期限届满之日前办理交接手续，即视为银座合智公司已按期交付房屋，并视为完全交接，相关房屋风险及各项房屋使用费用自动转移至麦嘉琳、ＸＸ；……第七条，其他约定：1.麦嘉琳、ＸＸ确认在签订《商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，银座合智公司在相关广告、宣传材料、样板间及其他表述或展示对麦嘉琳、ＸＸ均不构成任何要约，如与本《商品房买卖合同》及相关附件不一致的地方应以本《商品房买卖合同》及相关附件所签订的内容为准，《商品房买卖合同》及相关附件未约定的，以实际交付的房屋标准为准。麦嘉琳、ＸＸ在签订商品房买卖合同时，所购房屋的主体建筑已经完工（或部分完工），麦嘉琳、ＸＸ对所购房屋的套型及室内布局等情况已经充分知晓；……6.银座合智公司交付该房屋是否存在质量问题的标准，按建设部有关质量缺陷的规定认定。确属质量问题，银座合智公司在保修期内无条件予以修理，但因下列情况，银座合智公司不再承担保修责任：（1）因不可抗力引起的任何损失或损坏；（2）因麦嘉琳、ＸＸ自行装修、改动或不适当使用或其他非银座合智公司原因所造成的损失或损坏。在房屋交付过程中发现的质量问题（主体结构不合格除外）、装修或设备标准达不到合同附件三约定的标准等均不影响交接手续的办理，麦嘉琳、ＸＸ不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续。银座合智公司应在房屋交付后根据本合同的有关约定向麦嘉琳、ＸＸ承担修复、补偿责任；7.《商品房买卖合同》及相关附件、双方所达成的书面的修改或补充文件，具有同等的法律效力。补充协议与《商品房买卖合同》正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准，麦嘉琳、ＸＸ不得援引本合同及附件、补充条款之外的资料内容进行解释事项或提起主张；双方在合同及合同附件中还约定了其他权利义务。庭审中，双方确认合同附件十第七条提到的“装修或设备标准达不到合同附件三约定的标准”，该处“合同附件三”系笔误，应为“合同附件六”。
合同签订后，麦嘉琳、ＸＸ向银座合智公司交纳购房款4096400元，后根据房屋实测总面积360.17平方米，向银座合智公司补交房款76466元，总房款共计4172866元。2010年10月，银座合智公司从北京市顺义区住房和城乡建设委员会取得北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。麦嘉琳、ＸＸ收到收房通知后，于2010年11月28日到现场验收房屋，并向山东鲁商物业服务有限公司北京分公司交纳了2010年12月1日至2011年11月30日期间的物业管理费25068元。因对涉诉房屋的质量问题产生异议，ＸＸ于当日在入住资料留存单上签名并标注钥匙暂未领取。
麦嘉琳、ＸＸ在2010年11月28日的房屋验收表中，提出了28项问题，其中记载有楼梯台阶高度不一致；二层主卧阳台木饰与文化砖外未勾缝；主卧天窗有问题，框大窗小，要求换窗重做；地下室地面下沉（四周有裂缝）；空调起动老掉闸，空调系统均未调试。后麦嘉琳、ＸＸ又多次就房屋问题提交书面意见通过物业公司转交至银座合智公司。2011年4月13日，经银座合智公司协调，ＸＸ与涉诉房屋的施工单位和物业公司的代表签订一份《协议书》，内容为：我公司施工的顺义×××别墅工程222号住宅（物业管理编号：1046），地下室地面四周局部产生裂痕、下沉，室内楼梯踏步地面标高不均匀，经维修未达到业主满意条件。现经双方协商，我公司一次性支付40000元赔偿金，由业主自行负责上述问题的维修，我公司将不再负责以上问题的维修责任。后麦嘉琳、ＸＸ收取上述40000元赔偿金。2011年5月10日，麦嘉琳、ＸＸ再次验收房屋，提出34项问题，在房屋验收单中记载有车库内地面下沉；入户门台阶一层踏步与上面几层高度不一致；没通燃气，燃气管缺丝堵；二层上方天窗质量有问题，通气管疑漏水，主卧走廊排气管根漏水；主卧天窗口不成正边形且存在质量问题，是窗户做小还是窗口开大不详；二层主卧阳台门上方水槽需清理干净，水槽与墙体缝未勾等。2012年3月15日复验，麦嘉琳、ＸＸ提出保姆间与设备间接触墙有漏水痕迹。2012年4月12日，经法院现场勘验，麦嘉琳、ＸＸ提出需维修项目40余项。后审理中，麦嘉琳、ＸＸ最终确认八项内容要求银座合智公司予以维修：（1）一层、二层客卫西墙墙体渗水；（2）地下室一层保姆间和设备间之间的墙体渗水；（3）二层屋顶两个透气管周围漏水；（4）二层主卧阳台防水有漏水现象；（5）二层客卫天窗上方有漏水现象；（6）主卧天窗下方的墙体水渍要求刷白；（7）车库地面下沉；（8）室外入户平台下沉（包括台阶高度不一致）。第（3）项在法院现场勘验时麦嘉琳、ＸＸ表示同意银座合智公司自行维修，银座合智公司也同意给予维修，后银座合智公司表示已进行了维修，麦嘉琳、ＸＸ不认可仍要求予以维修，另双方确认银座合智公司在法院现场勘验前对二层天窗进行了施工美化，麦嘉琳、ＸＸ对于银座合智公司的施工不予认可，认为仍存在质量问题，有水渍和漏雨现象，并坚持要求银座合智公司将涉诉房屋二层两处天窗（即主卧天窗和客卫天窗）更换为与洞口尺寸相匹配的合适天窗。麦嘉琳、ＸＸ提交照片及房屋验收表予以证明其主张。银座合智公司对于照片及房屋验收表的真实性认可，亦认可入户平台下沉、车库下沉，但是表示车库下沉问题已在2011年4月13日就地下室下沉签订的协议中一并进行了赔偿，故维修应由麦嘉琳、ＸＸ自行负担，不同意维修，对于入户平台下沉同意维修并出具方案，对于麦嘉琳、ＸＸ反映的其他房屋质量问题均不予认可。经法院释明，双方就麦嘉琳、ＸＸ反映的房屋质量问题均不申请鉴定。
麦嘉琳、ＸＸ表示2011年4月13日的协议是仅就地下室地面下沉和室内楼梯高度不一致进行的赔偿，不含车库下沉的赔偿，地下室指的是地下一层，车库与地面相平，与地下室不在一个平面。麦嘉琳、ＸＸ同意银座合智公司按照维修方案对室外入户平台予以维修。就入户平台存在的问题，双方确认的维修方案为：室外平台处理措施：对室外平台出现局部地面砖空鼓的现象进行返修整改，采取以下措施：拆除面基层已经清理完毕，并且提前浇水阴湿，控制线设置完毕。1.依据标准：《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001和《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002。2.机具：主要使用瓷砖切割机、手电钻、冲击电钻、铁板、阴阳角抹子、铁皮抹子、木抹子、托灰板、木刮尺、方尺、铁制水平尺、小铁锤、木锤、錾子、垫板、小白线、开刀、墨斗、小线坠、小灰铲、盒尺、钉子、红铅笔、工具袋等。3.工期：15天。4.施工工艺及步骤：（1）基层处理：把沾在基层上的浮浆、落地灰等用錾子或钢丝刷清理掉，再用扫帚将浮土清扫干净。（2）找标高：根据水平标准线和设计厚度，在四周墙、柱上弹出面层的上平标高控制线。（3）排砖：将平台依照砖的尺寸留缝大小，排出砖的放置位置，并在基层地面弹出十字控制线和分格线。（4）铺设结合层砂浆：铺设前应将基底湿润，并在基底上刷一道素水泥浆或界面结合剂，随刷随铺设搅拌均匀的干硬性水泥砂浆。（5）铺砖：将砖放置在干拌料上，用橡皮锤找平，之后将砖拿起，在干拌料上浇适量素水泥浆，同时在砖背面涂厚度约lmm的素水泥膏，再将砖放置在找过平的干拌料上，用橡皮锤按标高控制线和方正控制线坐平坐正。（6）铺砖时应先在房间中间按照十字线铺设十字控制砖，之后按照十字控制砖向四周铺设，并随时用2m靠尺和水平尺检查平整度。大面积铺贴时应分段、分部位铺贴。（7）养护：当砖面层铺贴完24h内应开始浇水养护，养护时间不得小于7d。出户铺装平台局部下沉处理措施：1.依据标准：《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001和《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002。2.施工准备：2.1材料及主要机具：2.1.1水泥：宜用32.5号硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥。2.1.2砂：中砂或粗砂，含泥量不大于5％。2.1.3石子：卵石或碎石，粒径为0．5～3.2cm，含泥量不大于2%。2.1.4磅秤、手推车或翻斗车、尖铁锹、平铁锹、平板振捣器、串桶或溜管、刮框、木抹子、胶皮水管、铁錾子、钢丝刷。3.操作工艺：3.1沉降部位施工工艺流程：基层处理→找标高、弹水平控制线→铺设混凝土→振捣→养护。3.1.1基层处理：局部下沉部分采用3：7灰土填充夯实，夯实后把粘结在混凝土基层上浮浆、松动混凝土、砂浆等用錾子剔掉，然后用扫帚扫净。3.1.2找标高弹水平控制线：根据墙上的＋50cm水平标高线，往下量测出垫层标高，有条件时可弹在四周墙上。3.1.3铺设混凝土：混凝土垫层厚度不应小于100mm。为了控制垫层的平整度，首层地面可在填土中打入小木桩（30mm×30mm×200mm），拉水平标高线在木桩上做垫层上平的标记（间距2m左右）。3.1.4铺设混凝土前先在基层上洒水湿润，刷一层素水泥浆（水灰比为0.4～0.5），然后从一端开始铺设，由内向外退着操作。3.1.5振捣：用铁锹铺混凝土，厚度略高于找平堆，随即用平板振捣器振捣，确保混凝土密实。3.1.6找平：混凝土振捣密实后，以墙上水平标高线及找平堆为准检查平整度，高的铲掉，凹处补平。用水平木刮杠刮平，表面再用木抹子搓平。有坡度要求的地面，应按设计要求的坡度做。3.1.7养护：已浇筑完的混土垫层，应在12h左右覆盖和浇水，一般养护不得少于7d。关于台阶高度不一致问题：最后一步台阶下出户铺装原标高为32.15，将出户铺装标高提高至32.25，向下坡度为1.7％，台阶改为7步。
麦嘉琳、ＸＸ称其与银座合智公司就房屋问题存有争议，故一直未收房入住，但因小区各户使用同一水源水，同住小区业主入住后发现小区生活饮用水浑浊，经常停水，不能正常使用，并向北京市顺义区疾病预防控制中心进行了投诉，银座合智公司提供的水质严重不符合国家现行要求，且经常性停水，无法满足麦嘉琳、ＸＸ的日常饮用需求和生活所需，故银座合智公司应依约承担违约责任。银座合智公司对于麦嘉琳、ＸＸ的主张不予认可，并提交2011年7月的末梢水检测报告一份，证明涉诉小区饮用水符合标准。对此，麦嘉琳、ＸＸ不予认可，并表示该检测报告无法看出检测结论是水质合格，且水样均是银座合智公司单方送检，样本来源无法确认。
原审法院向北京市顺义区疾病预防控制中心调取材料并了解情况如下：北京市顺义区疾病预防控制中心对涉诉小区的水源水进行了检测，并抽样其中两户业主（1119房、1020房）的末梢水予以检测，于2011年11月28日和2011年12月6日出具检测报告及评价报告，检测结论为水源水浑浊度、色度超标，抽样末梢水浑浊度超标和浑浊度、色度超标。北京市顺义区卫生局于2012年12月14日作出行政处罚决定书，主要内容为2011年11月21日，北京市顺义区卫生局卫生监督员在北京市顺义区南彩镇彩祥东路10号现场监督检查发现，银座合智公司未取得卫生许可证擅自供应生活饮用水，经调查核实，银座合智公司未取得卫生许可证供应生活饮用水三个月，根据《北京市生活饮用水卫生监督管理条例》第二十二条第一款第（二）项的规定，决定给予以下行政处罚：1.警告；2.罚款人民币贰万元整。双方对北京市顺义区疾病预防控制中心出具的检测报告及评价报告均无异议，麦嘉琳、ＸＸ表示银座合智公司未能按照合同约定提供符合国家标准饮用水，应承担违约责任；银座合智公司表示上述报告作出的时间均反映水质问题是发生在交房后物业维修管理过程中，并不能说明交房时水质不合格。
2012年10月22日，涉诉小区取得生活饮用水卫生许可证。庭审中，麦嘉琳、ＸＸ反映涉诉小区饮用水仍存在问题，并提交该小区其他业主在与银座合智公司的诉讼案件中通过法院委托北京市疾病预防控制中心出具的检测报告，北京市疾病预防控制中心对涉诉小区的水源水进行了检测，并抽样其中两户业主JS11-159#（1107号）和JM29-181#（1083号）的末梢水予以检测，2013年4月出具检测报告，检测结论为水源水、抽样末梢水浑浊度、铁含量均不合格，抽样业主JS11-159#（1107号）末梢水的色度亦不合格。对此检测报告，银座合智公司表示真实性无异议，但是认为该检测报告不能反映出交付房屋时水是不合格的，房屋验收后，饮用水做过相应的检测，北京市顺义区疾病预防控制中心出具了水质检验合格的报告，银座合智公司已经提交，房屋交付后，涉诉小区饮用水的设备均由物业公司负责养护，出现问题不是银座合智公司的责任，对于麦嘉琳、ＸＸ主张的房屋不符合交付条件不予认可。
麦嘉琳、ＸＸ另表示涉诉房屋燃气未按时开通，且室内燃气端口暴露在外，没有安装丝堵，并提交2011年5月15日用手机录制的一段视频录像作为证据。该视频是2011年5月15日涉诉小区部分业主与涉诉小区的物业公司就燃气问题发生纠纷，物业公司的工作人员表示前两天燃气已到调压站，燃气开通需向单位领导报告后答复业主。对此视频录像证据，银座合智公司认可真实性，但不认可证明目的，并表示开通燃气是业主自身的行为，业主未装修房屋，按照燃气装修规则，在装修后验收合格，业主报装才能开通燃气入户，在未装修和报装前，是不能开通燃气的，各户燃气均有一阀门，在业主申请开通后，由燃气公司的人开通阀门，室内端口不需要有丝堵。银座合智公司提交北京晨光燃气有限公司的证明及北京晨光燃气年报表、北京晨光燃气交易情况查询单用以证明2010年11月涉诉小区已完成通气点火。对于该证明及年报表、交易情况查询单，麦嘉琳、ＸＸ均不予认可，并表示交易情况查询单自2011年5月17日才有购买记录，在此之前并未开通燃气。
麦嘉琳、ＸＸ称涉诉房屋的地源热泵系统不能正常运转，经常无故停机，温度不达标，房屋应是分部验收，地源热泵系统在房屋交付之前应进行一冬一夏的试运行，但是银座合智公司始终未能提供相应的材料，现麦嘉琳、ＸＸ提供证据如下：麦嘉琳、ＸＸ与物业公司之间的传真及情况介绍（10份原件、3份复印件）、业主空调系统调试确认单传真件、空调运行记录及物业记录文件复印件、地源热泵系统地热器设计施工说明复印件，证明麦嘉琳、ＸＸ多次与物业公司协商房屋质量及地源热泵系统问题，麦嘉琳、ＸＸ与物业公司人员对空调系统进行过调试，但结果达不到系统参数和质量标准，温度忽高忽低，物业及开发商对该问题不予理睬。对此，银座合智公司表示对有物业公司人员签字的原件真实性予以认可，对其他证据不予认可，对于上述证据的证明目的不予认可，只能证明业主向物业公司反映过情况，但是该反映的情况是否真实，还有待专业人员核实。银座合智公司主张其提供的地源热泵系统经验收合格，该地源热泵产品亦是合格的产品，可以正常使用，因该系统需要夏天到冬天的整体循环周期，麦嘉琳、ＸＸ未实际使用房屋，所以麦嘉琳、ＸＸ主张地源热泵系统不能正常运转，银座合智公司不予认可并提交了地源热泵的合格证原件、空调系统的分项工程质量验收记录表原件及地源热泵系统施工合同复印件予以证明。对此，麦嘉琳、ＸＸ均不予认可。关于涉诉地源热泵系统的问题，麦嘉琳、ＸＸ申请鉴定后又撤回，银座合智公司坚持不申请鉴定。
麦嘉琳、ＸＸ表示因银座合智公司提供的房屋不符合合同约定的交付条件，包括没有向麦嘉琳、ＸＸ提供住宅质量保证书、住宅使用说明书及住宅工程质量分户验收表，且收房时水质不合格，电是临时供电，地源热泵系统不能正常使用，燃气未开通，同时房屋存在重大质量瑕疵，车库下沉问题已属主体结构问题，严重影响了麦嘉琳、ＸＸ的居住使用，故麦嘉琳、ＸＸ一直未能收房，在外租房居住，每月偿还贷款，且收房后房屋装修成本亦上升，银座合智公司的行为给麦嘉琳、ＸＸ造成巨大损失，银座合智公司提供的补充协议第一条和第七条均为格式条款，应属无效，银座合智公司依照合同第十一条、第十二条、第十三条的约定应当承担逾期交房的违约责任。庭审中，麦嘉琳、ＸＸ变更并明确其第三项、第五项、第六项诉讼请求为：3.要求银座合智公司对涉诉房屋的地源热泵系统采取相应措施并进行设计和施工工作，保证麦嘉琳、ＸＸ在采暖期和供冷期的正常使用；5.要求银座合智公司向麦嘉琳、ＸＸ支付2010年12月1日至2014年5月30日期间的违约金，按照已付房款4172866元的日万分之二计算，共计1065746元；6.要求银座合智公司向麦嘉琳、ＸＸ支付2010年12月1日至2014年5月30日期间的物业管理费损失87704.36元。
对此，银座合智公司表示其已按照合同约定履行了相应的义务，房屋存在的问题均属后期维保问题，不是麦嘉琳、ＸＸ拒收房屋的理由，且麦嘉琳、ＸＸ反映的问题其亦有举证义务，麦嘉琳、ＸＸ拒收房屋产生的各项损失应由其自行承担，另关于麦嘉琳、ＸＸ主张的违约金及物业费损失，因银座合智公司没有违约，故不予认可，即便认定银座合智公司存在违约，麦嘉琳、ＸＸ主张的违约金计算标准过高，应予调整，物业费损失也只应承担麦嘉琳、ＸＸ已经实际支付的，没有实际支付的，不应在本案中处理。
另查，在涉诉小区其他业主与银座合智公司的商品房预售合同纠纷诉讼中，业主亦反映饮用水、燃气等未依约达到正常使用条件，地源热泵系统不能正常运转，并提供相应的证据予以证明。
原审法院经审理认为：麦嘉琳、ＸＸ与银座合智公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应认真履行合同约定的义务。一方履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，麦嘉琳、ＸＸ初次验收房屋时，便发现房屋存在地下室下沉、室内楼梯台阶高度不一致、空调系统掉闸等问题，虽之后双方就地下室下沉及室内楼梯台阶高度不一致达成协议，但在之后再次验收房屋时，房屋又出现车库下沉问题，且存在饮用水不符合相关标准、燃气未及时开通、地源热泵系统不能正常运转的情形，上述问题已严重影响麦嘉琳、ＸＸ对房屋的居住使用，故银座合智公司就此应承担逾期交房的违约责任。现麦嘉琳、ＸＸ要求银座合智公司对房屋存在的质量问题进行维修，其中车库下沉、入户平台下沉及二层主卧天窗下方墙体刷白问题，有事实和法律依据，法院予以支持。双方对入户平台下沉的维修方案双方已经达成一致意见，法院不持异议。关于麦嘉琳、ＸＸ提出的更换天窗及阳台、墙体等渗水的房屋其他质量问题，因其未提供充足的证据证明，且银座合智公司不予认可，故对于麦嘉琳、ＸＸ的该项请求，法院不予支持。银座合智公司提出的车库下沉问题已在地下室下沉达成的协议中一并赔偿了，但是银座合智公司就此未能提供证据证明，且该协议中亦无法看出，故对于银座合智公司该项意见，法院不予采纳。关于饮用水的问题，银座合智公司应采取措施进行改进，确保麦嘉琳、ＸＸ使用的饮用水达到国家标准，对于麦嘉琳、ＸＸ该项请求，法院予以支持。关于麦嘉琳、ＸＸ反映的地源热泵系统问题，银座合智公司未能举证证明其按照有关国家标准在房屋交付前进行过一冬一夏的周期调试以及该系统可以正常运转的证据，银座合智公司应就此采取相应的措施，以保证麦嘉琳、ＸＸ在采暖期和供冷期的正常使用，故对于麦嘉琳、ＸＸ的该项请求，法院予以支持。关于麦嘉琳、ＸＸ主张的违约金问题，因根据审理调查情况，银座合智公司确实存在一定的违约情形并严重影响了麦嘉琳、ＸＸ的正常居住使用，未收房责任应由银座合智公司承担，故银座合智公司应向麦嘉琳、ＸＸ支付逾期交房的违约金，关于违约金计算标准，银座合智公司认为过高，请求予以调整，法院根据本案的具体情况，就违约金计算标准酌情予以调整，对于麦嘉琳、ＸＸ该项请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于麦嘉琳、ＸＸ主张的物业管理费损失，因其该项主张依据不足，且已判决银座合智公司给付违约金，对于麦嘉琳、ＸＸ的损失亦得到了相应的补偿，故该项请求不予支持。关于麦嘉琳、ＸＸ主张补充协议第一条和第七条系格式条款，应属无效的意见，因该条款本身约定的内容表述清楚明确，以通常人的认识水平即可知悉其含义，根据私法自治和契约自由原则，双方当事人是在自愿基础上达成的上述协议，故该条款应为有效，对于麦嘉琳、ＸＸ该项意见，法院不予采纳。关于麦嘉琳、ＸＸ主张银座合智公司在室内燃气管道端口未安装丝堵问题，因麦嘉琳、ＸＸ未就此施工需安装丝堵提供证据证明，故对于麦嘉琳、ＸＸ该意见法院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年8月判决：一、北京银座合智房地产开发有限公司于判决生效之日起四十五日内将ＸＸ、麦嘉琳位于北京市顺义区×××村（×××1046）JS11-222#住宅楼-1层房屋的车库下沉、室外入户平台（包括台阶高度不一致问题）下沉、二层主卧天窗下方墙体刷白的质量问题进行维修（其中室外入户平台下沉可依照双方达成的维修方案予以维修），且应符合国家和北京市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，ＸＸ、麦嘉琳应予配合；二、北京银座合智房地产开发有限公司于判决生效之日起四十五日内对ＸＸ、麦嘉琳位于北京市顺义区×××村（×××1046）JS11-222#住宅楼-1层房屋的地源热泵系统采取合理措施并进行相应的设计和施工工作以保证ＸＸ、麦嘉琳在采暖期和供冷期的正常使用；三、北京银座合智房地产开发有限公司于判决生效之日起四十五日内对ＸＸ、麦嘉琳位于北京市顺义区×××村（×××1046）JS11-222#住宅楼-1层房屋的饮用水采取合理维修措施，使其达到国家标准并可以正常使用；四、北京银座合智房地产开发有限公司于判决生效之日起四十五日内向ＸＸ、麦嘉琳支付自二〇一〇年十二月一日起至二〇一四年五月三十日止的违约金四十三万六千八百元；五、驳回ＸＸ、麦嘉琳的其他诉讼请求。
原审法院判决后，麦嘉琳、ＸＸ与银座合智公司不服，均向本院提起上诉。
麦嘉琳、ＸＸ上诉请求撤销原审法院判决主文第五项，依法改判为：1.银座合智公司对涉诉房屋一层、二层客卫西墙墙体渗水、地下室一层保姆间和设备间之间的墙体渗水、二层屋顶两个两个透气管周围漏水、二层主卧阳台防水漏水、二层客卫天窗漏水进行维修；2.银座合智公司将涉诉房屋二层两处天窗更换为与洞口尺寸相匹配的天窗；3.银座合智公司将特灵牌地源热泵主机更换为西亚特或同等档次品牌的地源热泵主机，并进行相应的设计和施工工作，保证麦嘉琳、ＸＸ在采暖期和供冷期的正常使用。麦嘉琳、ＸＸ主要上诉理由为：1.一审法院事实未予查清，在判决书中遗漏了多项银座合智公司在交房前应承担的维修责任；2.一审法院证据认定错误，涉诉房屋二层两处天窗尺寸与洞口不相匹配，且特灵牌的地源热泵主机不能正常运转、经常无故停机、温度不达标。
银座合智公司上诉请求撤销原判，依法改判驳回麦嘉琳、ＸＸ的全部诉讼请求。银座合智公司上诉理由主要为：1.该公司于交付房屋时提供的饮用水水质达到相关标准，达到合同约定的正常使用要求；2.特灵空调系统系国际一流品牌，使用中未发现质量问题，国家也无进行一冬一夏的强制测试标准。3.关于车库下沉的问题，双方已经通过协议方式解决完毕；墙体刷白问题，该公司在一审期间进行了维修，已不存在质量问题。4.该公司已完成天燃气站建设，具备开通条件，具体开通手续需业主与燃气公司办理，与该公司无关。5.原审法院判决的违约金没有依据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有商品房预售合同、发票、房屋验收表、书信、协议书、空调运行记录表、调试确认单、报修单、照片、视频、检测报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅质量分户验收表、工程竣工验收备案表、燃气年报表、交易情况查询单、入住资料留存单、入住流转单、分项工程质量验收记录表、证明、卫生许可证、地源热泵施工合同、合格证、行政处罚决定书、评价报告及法院庭审笔录、调查笔录、现场勘验笔录、照片等证据在案佐证。
本院认为：综合双方诉辩主张，本案二审审理争议焦点归纳为：一、银座合智公司应否对车库下沉、室外入户平台下沉、二层主卧天窗下方墙体刷白问题进行维修；二、银座合智公司交付商品房时饮用水是否符合合同约定的正常使用要求；三、银座合智公司应否更换二层两处天窗，并对涉诉房屋的漏水墙体进行维修；四、银座合智公司应否对地源热泵系统采取合理措施并进行相应的设计和施工；五、银座合智公司应否支付违约金及原审法院酌定数额是否合理。
关于第一个争议焦点。根据《协议书》，其内容是“地下室地面四周局部产生裂缝、下沉，室内楼梯踏步地面标高步均匀，经维修未达业主满意条件”，其中没有任何涉及车库下沉、室外入户平台下沉问题的表述，且银座合智公司也没有提供其他证据证明该协议包括了上述两处下沉的维修问题。另，涉诉房屋二层主卧天窗下方墙体刷白问题，亦有事实及法律依据，故银座合智公司的该项上诉请求，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。银座合智公司主张其向麦嘉琳、ＸＸ交付房屋时上水水质已达到正常使用要求，为此，其提交了2011年7月的末梢水检测报告予以证明，对此，麦嘉琳、ＸＸ不予认可。银座合智公司直至2012年才取得生活饮用水许可证，根据北京市疾病预防控制中心出具的检测报告，其取得生活饮用水许可证前后提供的水源水和末梢水均有部分项目不达标。本院认为，银座合智公司提供的证据不足以证明其于交付房屋时提供的水质已符合合同约定，故对其该项主张，本院不予采信。
关于第三个争议焦点。针对更换涉诉房屋二层两处天窗及维修部分渗水墙体的问题，因本案双方在原审中就麦嘉琳、ＸＸ反映的上述房屋质量问题均不申请鉴定，且麦嘉琳、ＸＸ未提交足够的证据来证明其主张，银座合智公司也予以否认，故麦嘉琳、ＸＸ的该项上诉请求，本院难以支持。
关于第四个争议焦点。关于地源热泵问题，原审庭审笔录中记载麦嘉琳、ＸＸ明确其相应请求为：“要求被告采取相应措施，并进行设计和施工，保证原告在采暖期和供冷期空调的正常使用”，故原审法院已根据其明确的诉讼请求进行了相应判决，并无不妥，麦嘉琳、ＸＸ要求将特灵牌地源热泵主机更换为西亚特或同等档次品牌的地源热泵主机的上诉请求，不符合法律规定。银座合智公司不认可麦嘉琳、ＸＸ的地源热泵主机存在问题，但未举证证明该系统可以正常运转，且在涉诉小区其他业主与银座合智公司的商品房预售合同纠纷中，其他业主亦反映地源热泵系统不能正常运转，并提供相应的证据予以证明。银座合智公司应就此采取合理措施并进行相应的设计和施工工作，以保证麦嘉琳、ＸＸ在采暖期和供冷期的正常使用。
关于第五个争议焦点。根据本案查明的事实，银座合智公司交付的房屋存在多处下沉的情况，且存在饮用水不符合相关标准、燃气未及时开通、地源热泵系统不能正常运转的情形，银座合智公司的上述行为均属违约行为，其应就此承担相应的违约责任。关于违约金的计算方法，麦嘉琳、ＸＸ与银座合智公司约定银座合智公司按日计算向麦嘉琳、ＸＸ支付全部已付款万分之二的违约金，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止。由于单纯依照双方约定方法计算的违约金数额过高，原审法院综合本案具体情况，以填补实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对银座合智公司应支付的违约金数额予以酌定正确，酌定数额合理适当，本院予以维持。
综上，麦嘉琳、ＸＸ、银座合智公司的上诉请求和理由均没有事实及法律依据，本院不予支持，原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费15181元，由麦嘉琳、ＸＸ负担7329元（已交纳），由北京银座合智房地产开发有限公司负担7852元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费7902元，由麦嘉琳、ＸＸ负担50元（已交纳），由北京银座合智房地产开发有限公司负担7852元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 忠
审判员 陈 锦 新
审判员 胡 新 华
二〇一五年四月二十日
书记员 刘艳辉书记员王雨