广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法容民初字第927号原告廖洁颜，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告萧振华，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托代理人陈巧玲、陈锦莹，广东实丰律师事务所律师。被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司,住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人冯嘉超。被告佛山市顺德区澳德房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人曾伟强。被告杜国庆，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告张纯俊，男，汉族，住江西省广昌县。被告鲁力，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告冯嘉超，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。六被告共同委托代理人卢健衡、曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。原告廖洁颜、萧振华诉被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图公司）、佛山市顺德区澳德房产有限公司（以下简称澳德公司）、杜国庆、张纯俊、鲁力、冯嘉超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理，依法由代理审判员张燕婷适用简易程序独任审判，并于2015年7月9日、2015年7月30日分别公开开庭进行了审理，两次开庭原告的委托代理人陈巧玲，六被告共同委托代理人曹伟君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年10月24日，原告与被告澳德公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告澳德公司购买位于佛山市顺德区容桂街道办事处上佳市社区居民委员会桂洲大道东3号创富大厦1座6××号的房产。原告与被告澳德公司、登图公司于同日签订《公寓委托经营管理协议书》（以下简称协议），约定原告将涉案房产交由被告登图公司统一进行经营管理，被告澳德公司提供担保。委托经营期限内，被告登图公司在每月10日前向原告支付上月租金收益2000元，被告澳德公司对租金收益承担连带支付责任。同时由被告登图公司支付委托物业产生的物业管理费、水费、电费、电话费、天线费等。协议终止时，被告登图公司参照《商品房买卖合同》的附件《1座装修标准》返还给原告，并按实际经营折旧及具使用功能交付，协议约定若被告澳德公司中途终止协议的，需提前三个月告知原告，且需赔偿原告的经济损失。后原告按照约定将涉案房产交由被告登图公司进行经营管理，被告登图公司自2014年2月开始没有按照约定支付租金收益，2014年7月15日被告登图公司向原告发出《终止合同通知书》，明确表示不能继续履行协议，原告不同意，但是被告登图公司停止支付原告租金收益，原告无奈于2014年10月18日收楼。被告登图公司中途终止合同，导致原告收楼后无法出租房屋，无法实现预期回报收益，而且被告登图公司还向原告收取物业管理费，依据协议约定，返租期内物业管理费应由被告登图公司承担，被告登图公司、澳德公司应承担相应违约责任，赔偿原告租金收益、预期租金收益及物业管理费损失。被告澳德公司交付的房屋没有独立住宅性质的水表和电表，现在的供电和供水都是商业性质，且只有创富酒店一个总表，导致原告水费和电费很高和受制于创富酒店供水供电，被告澳德公司应该按照约定交付设有独立水表和电表的房屋给原告。被告登图公司在委托经营期间，对租客收取租金系用被告杜国庆的账户收取，被告杜国庆系被告登图公司的股东之一，本应由被告登图公司向原告支付每月租金收益，但实际却由被告张纯俊、鲁力、冯嘉超向原告支付租金收益，被告张纯俊、鲁力、冯嘉超分别为被告登图公司的副总经理、股东、法定代表人，依据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，被告冯嘉超、张纯俊、鲁力、杜国庆的财产与被告登图公司的财产发生混同，被告杜国庆、张纯俊、鲁力、冯嘉超应承担连带责任。为维护原告自身合法权益，请求法院依法判令：一、被告登图公司、澳德公司向原告支付2014年2月至2014年10月18日未支付的租金收益共计8000元以及逾期支付的利息442.27元（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2015年4月20日）；二、被告登图公司、澳德公司因违法终止协议应赔偿给原告的经济损失160963.15元（其中2014年10月19日至2020年10月31日租金收益144800元，2014年12月至2020年10月31日的物业管理费损失16163.15元）；三、被告澳德公司为涉案房产设立民用供水独立计量表、独立民用电表；四、被告杜国庆、张纯俊、鲁力、冯嘉超对被告登图公司、澳德公司的上述债务承担连带责任；五、本案诉讼费由六被告共同负担。六被告辩称，1.被告登图公司、澳德公司已经支付2014年2月到8月份的租金，尚欠2014年9月份及10月份半个月租金；2.原告第二项诉请没有法律依据，且被告登图公司已经提前三个月通知；3.装修损失无依据；4.租金差价是市场调控，原告收回房产后应自行承担相应的风险；5.被告澳德公司根据合同约定仅对拖欠租户的租金承担连带责任；6.对于第三项诉请，租赁关系开始前原告将案涉物业交付给被告登图公司时，相关的水电已经是目前的现状，与被告登图公司无关，也与本案无关；7.被告张纯俊、鲁力、冯嘉超与被告登图公司仅仅是委托代收代付款的关系，与案涉租赁关系无关，被告鲁力、冯嘉超分别是被告澳德公司的法人，也与本案无关。根据原告的起诉及被告登图公司的答辩，本庭归纳本案的争议焦点如下：原告要求六被告连带支付经济损失、租金损失有无事实及法律依据？针对上述争议焦点，原告提供的证据以及六被告的质证意见如下：1.原告身份证复印件两份，被告登图公司、澳德公司工商登记资料两份，被告杜国庆、张纯俊、鲁力、冯嘉超人口信息登记资料各一份，证明原被告的诉讼主体资格。被告冯嘉超、杜国庆是被告登图公司的自然人股东。六被告无异议。2、《商品房买卖合同》17页，房产证一份，补充协议一份，证明2009年10月24日，原告与被告澳德公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告澳德公司购买涉案房产，套内建筑面积为35.04平方米，房屋的性质是住宅，商品房为精装房，合同约定了装饰、设备标准，其中要求被告澳德公司为每户房产设立独立的供水表和供电表。六被告对真实性无异议。涉案房产是原告合法持有，被告登图公司、澳德公司也按照装修标准交还房产，关于独立的水电表，原告可以去相关公司办理即可，也不属于本案涉诉的租赁关系，建议另案处理。3.协议3页，证明原告与被告登图公司、澳德公司签订了协议，约定原告将涉案房产（包含附表一注明酒店单位：装修、设备标准）委托被告登图公司统一经营管理，被告澳德公司提供担保。委托期限自原告付清全额房款次日至2020年10月31日，委托期限内，被告登图公司在每月的10日前向原告支付上月的2000元回报（租金收益），被告澳德公司对原告的回报（租金收益）承担连带支付责任。同时由被告登图公司支付委托物业所产生的物业管理费、水费、电费、电话费、天线费。协议终止时，被告登图公司应返还给原告合理磨损及合理折旧后的委托物业内设施设备及物品，协议约定若被告登图公司中途终止协议的，需提前三个月通知原告，且需赔偿原告的经济损失。六被告对真实性无异议，但原被告已经按照合同约定履行协议，被告登图公司依约提前三个月通知原告，且按照约定交付了房产，房产存在一定的磨损与折旧是符合合同约定的。4.《顺德区（前期）物业服务协议书》9页，证明被告登图公司为原告进行物业管理，物业管理费从2010年10月31日起算，按5元/平方米计算，原告每月物业管理费为227.65元。六被告对该证据发表质证意见，该证据的真实性由法庭认定，但该证据与本案无关。5.收楼确认书及物业移交签收表两页，证明原告在2014年10月18日收楼，而且被告登图公司交付的房屋没有独立住宅性质的水表和电表，现在的供电和供水都是商业性质，且只有创富酒店一个总表，导致原告水费和电费很高和受制于创富酒店供水供电，创富酒店无故对原告停水停电，原告无法继续出租。六被告质证认为，从收楼确认书已经反映了被告登图公司已经依约提前3个月向原告发出终止合同通知书，双方的租赁关系已于2014年10月14日解除。被告登图公司已经将房产交付给原告，涉案房产使用多年，存在合理磨损，是符合合同约定的。被告登图公司移交的水电表是物业原本状态，与本案无关。6.银行流水6页，证明被告登图公司没有足额支付原告2014年2月至2014年10月的租金，以及有关租金均从被告张纯俊等账户转出，证明被告张纯俊等人与被告登图公司存在财产混同的情况，被告张纯俊等人应当承担连带赔偿责任。六被告认为该证据的真实性由法庭认定。证明内容第五页显示的2014年4月28日及5月27日、6月26日、7月26日、11月6日、12月17日被告登图公司已经委托张纯俊分别向原告账户转账2400元、1200元、1200元、1200元、1200元、2000元用于支付2014年2月到8月份租金。由于原告收取了消费券，2014年2月到7月租金是六折支付。7.缴费通知书复印件一份，证明被告登图公司对外经营租金收费使用的账户是杜国庆的，被告杜国庆与被告登图公司存在财产混同情况，应承担连带赔偿责任。六被告质证认为，杜国庆帐号是独立帐号，与被告登图公司仅仅是代收款关系，相关财务情况清晰，不存在混同，且被告杜国庆与本案无关。8.终止合同通知书一页，证明2014年7月15日被告登图公司向原告发出的终止合同通知书，明确表示不能继续履行协议，致使原告无法继续出租该公寓并获得收益，给原告造成损失六被告应当赔偿。六被告对真实性无异议。被告登图公司依约行使解除权，且交付的房产没有给原告造成损失。六被告在诉讼中提交的证据及原告的质证意见如下：1.审计报告复印件一份，证明公司财产独立清晰，与股东、法定代表人的财产不存在混同。原告对该证据的真实性不予确认，这份证明不能证明上述观点，因为该份证据不能显示原告在本案中提及的股东、法定代表人名下收取和支出的款项包含在这份报告中，且这份报告不是一份审计报告，只是一份就公司公账上企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告，被告登图公司为了规避纳税所以才从股东、法定代表人个人账户收取和支出，属财产混同。2.确认函复印件一份，证明两原告已于2014年4月23日确认以收取消费券形式抵扣2014年2月至7月每月40%的租金，因此被告支付原告2014年2月至7月每月60%的租金后，该时间段租金已结清。原告对该组证据的真实性不予确认，被告登图公司应按照租赁合同支付租金，不应以消费券形式抵扣。经过庭审辨证、质证，本院对双方当事人提交的证据作如下认定：对原告提供的证据1-3、5、8，六被告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以采信。对原告提供的证据4、6、7，六被告对其真实性虽有异议，但未能提供足够证据予以反驳，本院对其真实性予以确认。对六被告提交的证据1-2，原告对上述证据虽有异议，但未提供足够证据予以反驳，本院对其真实性予以采信。经审理查明，2009年10月24日，两原告与被告澳德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y071406），合同约定两原告向被告澳德公司购买涉案房产，涉案房产总价为358000元，两原告采取按揭方式支付该房款。2011年6月17日，该房屋登记在两原告名下。2009年10月24日，两原告与被告澳德公司、登图公司签订协议，协议约定两原告将涉案房产委托被告登图公司进行统一管理，委托期限自两原告购买涉案房产的楼款全部交付到被告澳德公司指定账户的次日起计算至2020年10月31日结束，委托经营期间，涉案房产的使用权、经营权、收益权归被告登图公司，被告登图公司有权将涉案房产转租给他方，在委托经营期间被告登图公司每月向两原告支付回报2000元，于每月10日前向两原告支付上个月应得的租金收益。在本协议有效期内，如由于被告登图公司原因无法按时支付上述回报给两原告时，则由被告澳德公司负连带责任，被告澳德公司应无条件代被告登图公司清偿逾期之款项。被告登图公司代收、代支物业所产生的物业管理费、水电费、电话费及天线费。协议期间，被告登图公司欲中途终止协议，需提前三个月通知两原告，且被告登图公司需赔偿两原告由于被告登图公司违约而造成的经济损失。两原告向被告登图公司提供其向被告澳德公司购买的涉案房产，协议终止时，被告登图公司参考《商品房买卖合同》附件《1座装修标准》返还涉案房产给两原告，并按实际经营折旧及具使用功能交付。两原告作为委托人在协议书上签名并加捺指模，被告登图公司作为受托方、被告澳德公司作为担保方在协议书上加盖公章。协议签订后，两原告依约将涉案房产交付被告登图公司使用，被告登图公司将该房再次转租他人使用。后因经营不善，被告登图公司从2014年3月开始拖欠两原告租金收益，2014年7月15日，被告登图公司向两原告送达终止合同通知书一份，通知书表明因被告登图公司经营原因，无法继续享有及履行协议而与两原告解除协议，现根据有关法律规定及协议书约定，自本通知书发出之日起3个月，两原告与被告登图公司签订的协议正式终止，若有关合同履行的权利义务问题，请与被告登图公司联系。两原告与被告登图公司签署收楼确认书，确认双方签订的协议于2014年10月14日因被告登图公司提出解除而终止，两原告保留追究被告登图公司、澳德公司单方解除协议的违约赔偿责任的权利，两原告于2014年10月18日收回涉案房产。另查明，2014年7月30日，创富酒店向920室的租客发出缴款通知单，要求其将租金及网费、电费、水费等费用转款至被告杜国庆的账户；2014年2月被告登图公司通过被告张纯俊的账户向原告廖洁颜支付租金2000元，2014年4月23日，原告廖洁颜领取消费券，用以抵扣支付期2014年3月至8月每月租金的40％，即2014年3月至8月的租金每月应计收1200元，剩余800元以消费券的形式进行抵扣，2014年3月被告登图公司未支付租金，2014年4月28日、5月27日、6月26日、7月26日、11月6日被告登图公司通过被告张纯俊的账户分别向原告廖洁颜支付1200元，2014年12月17日被告登图公司通过被告张纯俊的账户向原告廖洁颜转账支付2000元。再查明，被告曾伟强系被告澳德公司的股东之一，被告冯嘉超与被告杜国庆系被告登图公司的两个股东，被告澳德公司与被告登图公司均系有限责任公司。本院认为，两原告将涉案房产交付给被告登图公司使用、收益，被告登图公司按月支付回报给两原告，回报的性质实为租金，两原告与被告登图公司之间的房屋租赁合同关系成立，受法律保护。关于拖欠的租金及经济损失。两原告与被告登图公司确认协议于2014年10月14日解除，两原告于2014年10月18日收回涉案房产，拖欠的租金应计算至2014年10月18日。2014年11月10日前应支付2014年10月1日至2014年10月18日租金合计1200元（2000元/月÷30天×18天）。被告登图公司自2014年3月起至2014年10月18日止应向两原告支付租金12400元（1200元×6个月+2000元×2个月+1200元），被告登图公司已经支付9200元（1200元×6个月+2000元），尚拖欠两原告租金3200元未支付，被告登图公司逾期交付租金的行为构成违约，应承担违约责任，向两原告支付利息，利息暂计至2014年12月16日为94.3元（计算方式详见附表），此后的利息以拖欠的租金为基数，自2014年12月17日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至全部款项清偿完毕之日止。如前所述，被告登图公司明确表示不履行合同主要债务的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，两原告有权要求被告登图公司赔偿因此造成的损失。本案中，被告登图公司提前终止履行涉案协议的确会造成两原告的经济损失，本院根据本案的实际情况，依法酌情确定被告登图公司按三个月的租金的标准即6000元（2000元/月×3个月）赔偿两原告的经济损失，对两原告所提相关诉讼请求中超出上述范围的部分，本院则不予支持。此外，合同约定，如被告登图公司无法按时支付相关款项给两原告时，则由被告澳德公司负连带责任，本院经审查认为，上述拖欠租金及经济损失系因被告登图公司违约而导致的两原告租金收入减少的损失，故两原告主张被告澳德公司对上述债务承担连带责任的诉请，本院予以支持。关于物业管理费。该笔费用被告登图公司、澳德公司并未实际向两原告收取，两原告也未实际支出，损失尚未实际产生，且本案纠纷为房屋租赁合同纠纷，而非物业服务合同纠纷，双方当事人对物业管理费有异议的，可另行解决，本院在本案中不作处理。关于为涉案房产设立民用独立水表、电表的问题。两原告要求被告澳德公司为涉案房产安装民用独立水表、电表，本院经审查认为，1.依据协议，被告澳德公司仅对被告登图公司拖欠租金收益的行为承担连带责任，对于涉案房产是否按照《商品房买卖合同》的附件《1座装修标准》予以返还，被告澳德公司并不承担责任；2.两原告与被告澳德公司签订的《商品房买卖合同》约定，被告澳德公司应为涉案房产提供独立供水计量表一个，独立电表一个，两原告与被告澳德公司之间系商品房买卖合同关系，而本案处理的系原告与被告登图公司、澳德公司的房屋租赁合同关系，两者系不同案由，故对原告的该项诉请，本院在本案中不作处理。关于被告杜国庆、张纯俊、鲁力、冯嘉超的责任承担。两原告主张被告登图公司、澳德公司与被告杜国庆、张纯俊、鲁力、冯嘉超的财产存在混同现象，要求被告杜国庆、张纯俊、鲁力、冯嘉超对被告登图公司、澳德公司的上述债务承担连带清偿责任，本院经审查认为，依据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。即适用公司法人人格否认制度必须符合如下前提条件：1.股东有不正当使用或滥用公司人格行为；2.对债权人利益造成损害；3.滥用公司人格行为与损害结果之间有因果关系；4.公司已达资不抵债状态。具体到本案中，被告登图公司通过被告张纯俊的账号向原告的账号转入租金收益，通过被告杜国庆的账号收取租金收益，被告登图公司的上述行为并未证明公司财产与股东财产发生混同，被告登图公司与被告张纯俊、杜国庆之间可以是委托代收代支关系，两原告未能举证被告登图公司的上述行为对债权人利益造成损害，亦无证据证明被告登图公司、澳德公司的财产并不足以清偿本案债务，综上，本院对原告要求被告杜国庆、张纯俊、鲁力、冯嘉超承担责任的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告廖洁颜、萧振华支付2014年3月至2014年10月18日的租金合计3200元及利息94.3元（利息暂计至2014年12月16日，此后以拖欠的租金为基数，自2014年12月17日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至全部款项清偿完毕之日止）；二、被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告廖洁颜、萧振华支付租金6000元；三、被告佛山市顺德区澳德房产有限公司对上述判决第一项、第二项确认的被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告廖洁颜、萧振华的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1844.05元（原告廖洁颜、萧振华预交），由原告廖洁颜、萧振华负担1644.05元，由被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司负担200元（被告佛山市顺德区澳德房产有限公司承担连带清偿责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  张燕婷二〇一五年八月五日书 记 员  刘庆明附表：应缴款时间已付款时间应付款项（元）已付款项（元）计费金额（元）计算期间年利率（按照365天计）利息（元）2014.3.102014.3.11-4.10，合计31天5.6％2014.4.102014.4.282014.4.11-4.27，合计17天5.6％2014.5.102014.5.272014.5.11-5.26，合计16天5.6％2014.6.102014.6.262014.6.11-6.25，合计15天5.6％2014.7.102014.7.262014.7.11-7.25，合计15天5.6％2014.8.102014.8.11-9.10，合计31天5.6％2014.9.102014.9.11-10.10，合计30天5.6％2014.10.102014.10.11-11.10，合计31天5.6％2014.11.102014.11.62014.11.11-12.10，合计30天5.6％2014.122014.12.172014.12.11-12.16，合计6天5.6％合计第16页共17页