福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民初字第1202号
原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行。
负责人陈齐栋。
委托代理人郑瀛、谢汝兴，该行职员。
被告林金勇，男，汉族，1979年8月15日生。
被告刘亚丽，女，汉族，1978年2月9日生。
被告福建中旅房地产开发有限公司。
法定代表人陈冬雪。
委托代理人林仁瑞、陆月娥，福建海山律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行（以下简称“建行城南支行”）因与被告林金勇、刘亚丽、福建中旅房地产开发有限公司（以下简称“中旅房地产”）金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭审理了本案。原告建行城南支行的委托代理人郑瀛、谢汝兴、被告中旅房地产的委托代理人林仁瑞、陆月娥到庭参加诉讼。被告林金勇、刘亚丽经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建行城南支行诉称：2011年11月2日，中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行省分行”）作为贷款人，被告林金勇、刘亚丽作为借款人、抵押人，被告中旅房地产作为保证人，签订了一份编号为2011年建闽房南个房借字第623号的《个人住房借款合同》。被告林金勇、刘亚丽向建行省分行借款人民币424万元，用于购买福州市鼓楼区五四路128号办公楼23层03室房产；借款期限壹佰贰拾个月，从2011年11月14日起至2021年11月14日；贷款利率为合同签订时的基准利率上浮20%，借款期限内如遇基准利率调整，利率按合同约定作相应调整；还款方法和还款金额采用等额本息还款方式，每月归还本息；借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用即构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；合同还约定本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城南支行（即原告）。贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人。合同另约定了借款逾期罚息利率、违约金等。另，被告林金勇、刘亚丽自愿将购买的福州市鼓楼区五四路128号办公楼23层03室房产及其占用范围内的土地使用权抵押给贷款人，作为履行《个人住房借款合同》项下债务的担保，被告中旅房地产为《个人住房借款合同》项下债务提供连带保证责任担保。
合同签订之后，原告依约于2011年11月14日发放贷款人民币424万元整。但是被告林金勇、刘亚丽并未依约履行还款义务。截至2013年7月19日，被告林金勇、刘亚丽尚欠贷款本金3777997.84元及相应利息27257.17（利息暂计至2013年7月19日）。原告有权要求立即归还借款本息及相关费用，并要求三被告分别承担抵押担保及连带保证责任。
原告建行城南支行请求：1．判令解除原告与三被告间的《个人住房借款合同》（编号：2011年建闽房南个房借字第623号）；2、判令被告林金勇、刘亚丽立即返还原告借款本金人民币3777997.84元及利息（暂计至2013年7月19日利息为27257.17元，此后利息、罚息按合同约定计至还清本息之日）；3、判令原告对抵押物即位于福州市鼓楼区五四路128号办公楼23层03室房产及其占用范围内的土地使用权享有优先受偿权，该抵押物优先用于清偿上述全部债务；4、判令被告中旅房地产对上述全部债务承担连带保证责任；5、判令三被告承担本案诉讼费用、公告费、评估费、拍卖变卖费及其他费用。
原告向本院提交了下列证明资料：A1、《个人住房借款合同》；A2、《个人借款支付凭证》；A3、被告身份证；A4、《贷款账户基本信息》、《中国建设银行个人贷款对账单》。
被告林金勇、刘亚丽未作答辩，亦未向本院提交证明资料。
被告中旅房地产答辩称：一、福州市鼓楼区人民法院依法作出的生效民事判决书【（2013）鼓民初字第1990号】已判令解除被告林金勇、刘亚丽与被告中旅房地产《商品房买卖合同及合同附件（合同编号：200927400032）》，根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，本案原、被告签订的《个人住房借款合同》也应当依法予以解除。二、原告起诉状中借款本息计算有误，原告曾多次从被告中旅房地产银行账户直接扣划林金勇、刘亚丽所欠到期贷款本息。三、鉴于中旅房地产与林金勇、刘亚丽签订的《商品房买卖合同及合同附件》已依法解除，原、被告签订的《个人住房借款合同》也应依法解除的客观情况，根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款的规定，应直接判令中旅房地产向原告返还被告林金勇、刘亚丽尚欠的购房贷款本息，而不应判令中旅房地产对被告林金勇、刘亚丽的债务承担连带责任。另根据《商品房买卖合同及合同附件（合同编号：200927400032）》中合同附件六第五条第五款第四项关于“出卖人解除本合同后，有权要求银行解除按揭贷款合同，在买受人履行完解除合同的所有手续（包括与银行解除贷款合同、注销购房合同等）后，出卖人将买受人已付购房款扣除买受人应付的代偿款项、违约金和相关费用后的剩余款项直接用于偿还买受人尚欠银行的贷款本息及费用，余款（如有）无息退还买受人”的约定，本案应当同时判令被告中旅房地产将购房款人民币8499369元扣除返还给原告的贷款本息、中旅房地产为林金勇、刘亚丽代偿的银行贷款本息（暂计至2013年12月30日止为572843.56元）、林金勇、刘亚丽应当支付的解约违约金849936.9元和律师费8500元后的余款无息退还给被告林金勇。如此判决，既符合法律规定，也避免日后林金勇、刘亚丽另行提起诉讼，造成讼累。四、被告中旅房地产对本案讼争房产享有所有权。1、预告登记并非物权登记，不发生物权所有权的转移。本案讼争房产的所有权人始终是被告中旅房地产。2、预告登记所依据的《商品房买卖合同及合同附件（合同编号：200927400032）》已经被判令解除，作为预告登记的基础法律关系丧失，预告登记也自动失效。3、讼争房产已于2012年底具备办理不动产所有权登记，能够办理而未办理的3个月内预告登记也自动失效。五、原告办理的预购商品房抵押权预告登记，体现的只是对抵押权登记的顺位保护，并非对讼争房产享有现实抵押权，因此原告主张从讼争房产的拍卖、变卖所得价款中优先受偿，没有法律依据。此外，《商品房买卖合同及合同附件》和《个人住房借款合同》解除后，原告也无合同依据享有抵押权。
被告中旅房地产提交如下证明资料：B1、《商品房买卖合同及合同附件》；B2、《民事判决书》；B3、法律文书生效证明；B4、特种转账借方凭证。
经质证和审查，原、被告提交的证明资料均符合证据的客观性、关联性、合法性特征，可以作为认定本案事实的依据。
根据本案现有证据，本院确认如下事实：
2011年10月9日，被告中旅房地产与被告林金勇签订一份《商品房买卖合同》及相关附件合同（合同编号：200927400032），约定林金勇购买位于福州市鼓楼区五四路128号办公楼23层03室房产，总金额8499369元，林金勇于合同签订当日支付首期房价款4259369元，余款4240000元办理按揭贷款手续。附件合同六第五条第五款第四项约定：“出卖人解除本合同后，有权要求银行解除按揭贷款合同，在买受人履行完解除合同的所有手续（包括与银行解除贷款合同、注销购房合同等）后，出卖人将买受人已付购房款扣除买受人应付的代偿款项、违约金和相关费用后的剩余款项直接用于偿还买受人尚欠银行的贷款本息及费用，余款（如有）无息退还买受人”。
2011年11月2日，中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行省分行”）作为贷款人，被告林金勇、刘亚丽作为借款人、抵押人，被告中旅房地产作为保证人，签订了一份编号为2011年建闽房南个房借字第623号的《个人住房借款合同》。约定：被告林金勇、刘亚丽向建行省分行借款人民币424万元，用于购买福州市鼓楼区五四路128号办公楼23层03室房产；借款期限壹佰贰拾个月，从2011年11月14日起至2021年11月14日；贷款利率为合同签订时的基准利率上浮20%，借款期限内如遇基准利率调整，利率按合同约定作相应调整；还款方法和还款金额采用等额本息还款方式，每月归还本息；借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用即构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。合同还约定本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城南支行（即原告），贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人。合同另约定了借款逾期罚息利率、违约金等。另，被告林金勇、刘亚丽自愿将购买的福州市鼓楼区五四路128号办公楼23层03室房产及其占用范围内的土地使用权抵押给贷款人，作为履行《个人住房借款合同》项下债务的担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。被告中旅房地产为《个人住房借款合同》项下债务提供连带保证责任担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。
合同签订之后，原告依约于2011年11月14日发放贷款人民币424万元整，但是被告林金勇、刘亚丽并未依约履行还款义务。原告先后于2013年4月2日从被告中旅房地产的银行账户中直接扣划被告林金勇、刘亚丽所欠到期贷款本息103603.64元、2013年6月17日扣划157110.41元、2013年9月13日扣划51263.20元、2013年12月30日260866.31元，共计572843.56元。经原告与被告中旅房地产双方共同确认，截至2014年2月27日，被告林金勇、刘亚丽拖欠按揭贷款本金3616265.77元及利息57299.56元，罚息2345.87元。
另查明，2013年8月29日，福州市鼓楼区人民法院作出（2013）鼓民初字第1990号民事判决，判决解除被告中旅房地产与林金勇签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200927400032）、注销商品房预告登记，林金勇、刘亚丽向中旅房地产支付违约金849936.9元、律师费损失8500元以及返还中旅房地产代偿款项（以本案原告实际扣划数额为准）。该判决已发生法律效力。
本院认为：
建行省分行与被告林金勇、刘亚丽及中旅房地产于2011年11月2日签订的《个人住房借款合同》（2011年建闽房南个房借字第623号），当事人主体适格，意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，合法有效。各方约定本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建行城南支行即本案原告，被告林金勇、刘亚丽及中旅房地产对债权转让事实均予以确认，故原告依法享有讼争合同项下相关权利。
该合同明确约定，讼争贷款用于购买福州市鼓楼区五四路128号办公楼23层03室房产，现林金勇与中旅房地产所签订的《商品房买卖合同》已经生效判决予以解除，致使《个人住房借款合同》的合同目的无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告诉请解除讼争《个人住房借款合同》，于法有据，本院予以支持。
对于《商品房买卖合同》和《个人住房借款合同》解除后各方当事人的权益行使和保护问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条明确规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告向被告林金勇、刘亚丽提供的424万元贷款已作为购房款实际支付给中旅房地产，故依法应由出卖人中旅房地产向原告承担返还按揭贷款本金和利息的义务。原告诉请林金勇、刘亚丽偿还尚欠借款本息并由中旅房地产承担连带责任，依据不足，本院不予支持。关于被告中旅房地产向林金勇收取的购房款，林金勇在前案和本案中均未提出相关主张，现中旅房地产自愿请求法院判令，其应将购房款人民币8499369元扣除返还给原告的贷款本息、中旅房地产为林金勇、刘亚丽代偿的银行贷款本息（暂计至2013年12月30日止为572843.56元）、林金勇、刘亚丽应当支付的解约违约金849936.9元和律师费8500元后的余款无息退还给被告林金勇，该主张与上述法律规定及中中旅房地产与林金勇之间《商品房买卖合同》的约定相符，为避免当事人讼累，本院于本案中一并作出处理，对中旅房地产的该项请求本院予以支持。
原告另主张其对被告林金勇、刘亚丽提供的抵押物享有优先受偿权，但是本院注意到，该房产所有权始终未转移至被告林金勇名下，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告林金勇、刘亚丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行与被告林金勇、刘亚丽、福建中旅房地产开发有限公司之间的《个人住房借款合同》（编号：2011年建闽房南个房借字第623号）；
二、被告福建中旅房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内返还原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行借款本金3616265.77元及利息57299.56元、罚息2345.87元（利息及罚息暂计至2014年2月27日止，应按合同约定计至本院确定的还款之日止）；
三、被告福建中旅房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内，将其收受的购房款8499369元扣除本判决第二项所确定的金额、其为林金勇及刘亚丽代偿的银行贷款本息572843.56元（计至2013年12月30日）、林金勇及刘亚丽应当支付的解约违约金849936.9元和律师费8500元后的余款退还给被告林金勇；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费37242元，由被告福建中旅房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 邵 惠
代理审判员 段若诗
人民陪审员 徐苏琳
二〇一四年四月九日
书 记 员 陈学辉
（2013）榕民初字第1202号共11页