海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第349号
上诉人（原审被告）：周清秀。
委托代理人：蔡成，海南新概念律师事务所律师。
委托代理人：周一龙，海南正益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘昆佑。
委托代理人：喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。
委托代理人：李力，海南天皓律师事务所实习律师。
上诉人周清秀因与被上诉人刘昆佑返还原物纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月20日立案受理后，依法组成由审判员李必雄担任审判长，与代理审判员陈铭、周玲参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年9月26日，刘昆佑与海南万昌房地产开发公司（以下简称万昌公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定刘昆佑向万昌公司购买海口市海秀东路XX号丽都花园X幢X幢XXX房（以下简称丽都花园XXX房），购房款总价合计210615元。付款方式为一次性付款，刘昆佑自签订合同之日支付全部购房款，万昌公司应在2008年8月31日前将经验收合格的商品房交付刘昆佑使用，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交海口仲裁委员会仲裁。双方于2007年9月29日至海口市住房和城乡建设局对上述《商品房买卖合同》进行了备案（合同备案号：A0XXXXXXXXX）。2008年11月18日，万昌公司向刘昆佑出具了《海南省销售不动产专用发票》，确认收到刘昆佑购房款210615元。后因万昌公司未为刘昆佑办理房产证，刘昆佑于2013年9月11日向海南仲裁委员会申请仲裁。海南仲裁委员会于2013年12月5日作出（2013）海仲字第525号《裁决书》，裁决如下：1、确认刘昆佑与万昌公司于2007年9月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、万昌公司自本裁决生效之日起30日内协助刘昆佑将丽都花园XXX房的房屋产权证办至刘昆佑名下；3、万昌公司向刘昆佑支付逾期办理房屋产权证违约金1053元。上述裁决生效后，刘昆佑向海口海事法院申请执行，海口海事法院于2014年4月9日作出（2014）琼海法执字第128号《执行裁定书》，裁定将丽都花园XXX房的房屋产权证办至刘昆佑名下。该裁定已送至海口市房产管理部门，但房屋产权证尚未办理至刘昆佑名下。
另查，丽都花园XXX房现由周清秀居住。周清秀提供了《商品房买卖合同》、《收据》、《装修申请》、《周清秀住宅装修工程施工合同》、《工程（预）算表》、《收据》、《往来凭证》、《物业管理费发票》等材料，欲证明其居住使用丽都花园XXX房合法，刘昆佑对除《物业管理费发票》之外的其他证据材料的真实性、合法性均不予认可。
刘昆佑原审诉讼请求为：1、判令周清秀立即停止侵权，搬出丽都花园XXX房；2、判令周清秀向刘昆佑支付自占用房屋之日至实际搬出之日止的占用费（暂从2013年9月1日计算至2014年6月30日暂计10个月，每月计3000元，共计30000元。实际应计算至周清秀实际搬出之日止）；3、本案诉讼费用由周清秀承担。
原审法院认为：海南仲裁委员会已生效的（2013）海仲字第525号《裁决书》确认刘昆佑与案外人万昌公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并裁决万昌公司协助刘昆佑将丽都花园XXX房的房屋产权证办至刘昆佑名下，海口海事法院依据上述《裁决书》作出（2014）琼海法执字第128号《执行裁定书》，裁定将丽都花园XXX房的房屋产权证办至刘昆佑名下，并已向刘昆佑、万昌公司及房产管理部门送达了该裁定。依据上述已生效的法律文书，刘昆佑已取得对丽都花园XXX占有、使用的权利，周清秀现仍占有、使用该房屋，侵犯了刘昆佑的合法权益，刘昆佑请求周清秀搬出该房屋有理，原审法院予以支持。刘昆佑请求周清秀自2013年9月1日起至实际搬出之日止按每月3000元支付丽都花园XXX房的占用费，由于刘昆佑并未举证证明其在向原审法院起诉以前曾主张过周清秀搬出该房，也未举证证明其要求周清秀按每月3000元标准支付占用费的依据，故对刘昆佑该诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，判决如下：一、限周清秀自本判决发生法律效力之日起三十日内搬出海口市海秀东路XX号丽都花园X幢X幢XXX房；二、驳回刘昆佑的其他诉讼请求。本案案件受理费550元，由刘昆佑负担。
上诉人周清秀不服上述原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实存在遗漏。周清秀于2009年8月6日与万昌公司签订《商品房买卖合同》购买丽都花园XXX房，并陆续向万昌公司支付全部购房款，万昌公司在收到购房款后向周清秀开具了相应的收据。2011年10月18日，万昌公司将涉案房屋交付给了周清秀，周清秀接受房屋交付后投入23.73万元进行装修并入住至今。为了证明以上事实，周清秀在原审时提交了其与万昌公司签订的《商品房买卖合同》、《收据》、《装修申请》、《装修合同》及票据、物业费及水电费等发票等。但是原审法院却未认定上述事实，显然存在遗漏。
二、原审判决适用法律存在错误。1、原审法院认为“依据已生效法律文书，刘昆佑已取得对丽都花园XXX房占有、使用的权利”，并据此判决周清秀搬出丽都花园XXX房。对此，周清秀认为：根据海南仲裁委员会裁决书及海口海事法院的执行裁定书的内容，只是裁决万昌公司协助刘昆佑将涉案房屋过户至刘昆佑名下，并未直接确认该房屋的所有权归属刘昆佑。而所谓的“协助办证义务”只是一个债务行为，即刘昆佑只是取得债权，在房屋产权证过户办理完成之前，不能认为刘昆佑已经取得对房产占有、使用的权利。原审法院却没有法律根据地突破《仲裁裁决书》《执行裁定书》的内容，擅自确认刘昆佑已取得对丽都花园XXX房占有、使用的权利，违反了民事诉讼中“不告不理”的基本原则，显然适用法律有误，应予纠正。据周清秀到海口市房屋档案馆调查，涉案房屋所在的丽都花园X幢整栋楼尚未完成初始登记，即涉案房屋目前并不具备办理房屋产权证的条件，也不可能登记到刘昆佑名下。依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”的规定，房产的所有权应以登记为准，未经登记的，不发生物权效力。我国《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。既然法律明文规定房产证是产权的“唯一合法凭证”，那么任何有关房屋产权变更的法律行为，包括法院生效判决或仲裁机构的裁决，都必须到房管部门依法办理变更登记领取房产证，才能最终确定房屋的所有权。但直至今日，涉案房产并未登记在刘昆佑名下，也不可能办理至刘昆佑名下。因此，刘昆佑并未取得涉案房产的所有权或占有、使用的权利，其依据法律文书取得的仅仅是一个“可以要求万昌公司协助办理房屋产权证”的债权，并未经过“依法登记、公示公信”不动产物权登记程序而转化成具有对抗效力的物权，因此，该裁决书及海事法院裁定书所赋予刘昆佑的权利并不具有对抗第三人的物权效力，原审法院在房屋未登记至刘昆佑名下的情况下，判决周清秀搬出涉案房屋，显然适用法律不当。2、周清秀已经举证证实，涉案房屋是周清秀向万昌公司合法购买得来，周清秀已经实际取得、合法占有并使用房屋，周清秀对房屋的占有使用具有合法的依据，周清秀对房屋的合法占有也应得到法律保护，裁决书赋予刘昆佑的债权的效力并不能优先于（或者对抗）周清秀对房屋的合法占有。因此，原审法院判决周清秀搬出房产没有事实和法律依据，应依法纠正。
综上所述，原判法院判决认定事实存在遗漏，适用法律不当，故提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回刘昆佑的诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由刘昆佑承担。
被上诉人刘昆佑答辩称：一、原审判决认定事实清楚。1、周清秀提交的买卖合同是一份伪造的虚假合同，从原审的庭审质证可以看出周清秀提供的合同多处是不真实的，与其提供的收据也不能对应。例如周清秀提供的合同写的是2009年8月16日签订，但却约定2011年8月1日前交付，而该房屋所在楼早在2008年就已经竣工，也就是说在周清秀与开发商签订合同的时候，该楼房是现房，而不是期房。2、刘昆佑购买的房屋已经进行了备案登记，该登记信息在海口市住宅与房地产信息网上都是公开的，周清秀明知或者应当知道该房已出售给别人并已经备案，其仍然与开发商签订购房合同的行为证实周清秀并不是善意第三人。而且根据《城市房地产管理法》的规定，购买商品房是必须要办理备案登记的，但是周清秀至今未办理备案登记，其明知或应当知道其无法再办理备案登记。3、刘昆佑购买房屋在前，已经支付了全款，开发商也出具了正规的房地产专用发票，在房管部门进行了预售备案。周清秀明知或者应当知道该房屋已经预售，与开发商又签订买卖合同，其开具不了专用发票，不能进行预售备案，周清秀所谓的占有房屋是非法的。
二、原审适用法律正确。1、根据生效的法律文书即海南仲裁委员会（2013）海仲字第525号《裁决书》，刘昆佑已依法取得了涉案房屋的所有权。《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故刘昆佑于2013年12月5日取得了涉案房屋的所有权。2、海口海事法院已作出了（2014）琼海法执字第128号《执行裁定书》，已向海口市房管部门送达了《协助执行通知书》。涉案房屋所在的丽都花园X幢目前正在通过海口市处理房地产遗留问题办公室解决，相同的丽都花园X幢已经通过遗留办办理了大证。丽都花园X幢的大证一经办理，刘昆佑本人即可自行办理涉案房屋的产权证。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回周清秀的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未有新证据提交。
本院二审查明：周清秀在原审时向法院提交了一份其与万昌公司签订的《商品房买卖合同》及万昌公司出具的两份《收据》，虽然刘昆佑对上述证据真实性有异议，但因上述证据系原件，而刘昆佑也未提供相反证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以确认。据此，本院二审查明：2009年8月16日，周清秀与万昌公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定周清秀以714406元的价格向万昌公司购买丽都花园XXX房，在合同签订之日支付214406元，余款500000元在交房时一次性支付。万昌公司应当在2011年8月1日前向周清秀交付经分期综合验收合格的商品房。2011年8月6日，万昌公司向周清秀出具一份《收据》，写明收到周清秀交来丽都花园XXX房购房款208000元。2011年9月17日，万昌公司又向周清秀出具一份《收据》，写明收到周清秀交来丽都花园XXX房房款469380元。另外，周清秀原审中称其系以现金方式支付上述房款，尚余30000多元未支付。
本院二审审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为：关于周清秀是否应当搬离丽都花园XXX房的问题。周清秀上诉以其与万昌公司于2009年8月16日签订了《商品房买卖合同》购买了涉案的房屋，且已经在涉案房屋实际居住，刘昆佑并未取得涉案房屋的房屋所有权证为由，主张刘昆佑无权要求其搬离涉案房屋。对此，本院认为，首先，2007年9月26日，刘昆佑与万昌公司签订《商品房买卖合同》后，就支付了全部购房款，且于2007年9月29日在海口市住房和城乡建设局办理了合同备案登记手续，该登记具有一定的公示效力。周清秀2009年8月才与万昌公司签订《商品房买卖合同》，即其签订合同的时间在刘昆佑办理商品房买卖合同备案登记手续之后，故本院认为周清秀在未审查涉案房产是否被他人所购买的情况下即与万昌公司签订《商品房买卖合同》存在过错。其次，海南仲裁委员会2013年12月5日作出的（2013）海仲字第525号《裁决书》已经裁决万昌公司协助刘昆佑将丽都花园XXX房的房屋产权证办至刘昆佑名下。海口海事法院2014年4月9日作出的（2014）琼海法执字第128号《执行裁定书》，也裁定将丽都花园XXX房的房屋产权证办至刘昆佑名下。上述裁决书和裁定书均已生效。据此，本院认为刘昆佑依据上述裁决书和裁定书有权要求万昌公司交付房产，并据此享有对涉案房产的占有、使用权，周清秀如继续占有涉案房产会与上述裁决书和裁定书所确认的刘昆佑所享有的权利相冲突。据以上所述，本院认为刘昆佑诉请周清秀搬离丽都花园XXX房符合法律规定，本院予以支持。周清秀主张应由其继续占有、使用房屋的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人周清秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李必雄
代理审判员 陈 铭
代理审判员 周 玲
二〇一五年四月七日
书 记 员 韦佳艺