湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三重终字第01780号
上诉人（原审原告）吴文兰。
委托代理人谭毅军，湖南联合创业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）喻京兰。
委托代理人陈方元，湖南华湘律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ刚，湖南华湘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江凤。
委托代理人李建山。
上诉人吴文兰因与被上诉人喻京兰、江凤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2014）雨民初字第03274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1992年，喻松林与前妻离婚。2003年经人介绍，喻松林与已离异的吴文兰相识，并于2003年6月11日登记结婚。婚后夫妻感情一般。2012年12月24日，喻松林诉至原审法院，诉称：其于1992年与原配离婚，2003年经人介绍，与已离异的吴文兰相识。吴文兰承诺以后照顾好喻松林的生活，双方遂于2003年领证结为夫妻。婚后前两年，两人的生活比较正常，但一切生活开支都由喻松林负担。后吴文兰以做生意为由外出，经常不回家。2009年，喻松林因儿子车祸去世，精神受到很大的打击，希望吴文兰能回家一起生活，吴文兰回家小住不久后仍外出。2011年11月，喻松林因患鼻咽癌住院治疗，吴文兰外出而不照顾喻松林，在喻及亲属的劝告下，仅在过年时才回家住一段时间。2012年10月，喻到医院检查，需住院治疗。喻多次致电吴文兰，要求吴文兰尽妻子义务，回家照顾自己。吴文兰称在江苏做生意，予以拒绝。喻将情况告知所在的长钢社区领导，社区领导致电吴文兰，吴文兰仍拒绝回家。鉴于上述情况，双方感情基础不牢，吴文兰又不能履行婚前承诺，喻松林特提出离婚诉求。共同居住的长沙钢厂半边山宿舍7栋303室，为喻松林单位的房改房，房产证书上写明为喻松林所有。离婚案诉讼请求：1、判决喻松林与吴文兰离婚；2、判决共同居住的房产归喻松林所有。吴文兰辩称：喻松林诉称不属实。其经济情况比喻松林好，且一直由其照顾喻松林。2005年，双方居住的房屋办理房产证时，吴文兰给了喻松林5000元，该房屋应为夫妻共同财产。如果法院判决离婚，请求依法分割夫妻共同财产。原审法院经审理认为双方夫妻感情尚有恢复之可能，遂于2013年5月15日判决不准离婚。1995年5月，长沙钢厂出台了《长沙钢厂住房出租、出售试行办法》，1996年6月18日，喻松林向所在的长沙钢厂交纳半边山住宅集资款18000元。喻松林所在单位填制的集资建房登记表表明，喻松林无配偶，离异，户型为二室一厅，室号303，面积66.6平方米，成本价761.45元，工龄28年，工龄折后价594.57元，实付购房款33493.52元。2004年10月30日，喻松林与其单位长沙钢铁集团有限公司（即原长沙钢厂）签订《房地产买卖契约》，以33493.52元的价格购得半边山7栋303号房屋。2012年12月12日，喻松林取得长沙市雨花区王公塘25号半边山7栋303号房屋的房屋产权证，该房屋产权证上的所有人栏上注明为喻松林一人。2013年11月19日，喻松林与喻京兰（系喻松林的胞妹）签订一份房屋买卖合同，合同约定喻松林将上述房屋作价15万元卖给喻京兰。2013年11月20日，长沙市房屋产权监理处缴款通知单表明，承受方喻京兰，转让方喻松林，业务类型房改房转让，房屋计价面积66.6平方米，房屋计价总额265300元。同日，喻松林向长沙市地方税务局缴纳个人所得税4987.64元，完税凭证上标明，计税金额为265300元，税率为1.880%。因双方在房屋买卖合同中约定的购房款150000元明显低于同一地段的平均价格，房产管理部门要求喻京兰按照同一地段的平均价格265300元的标准缴纳税款。2013年12月3日，喻京兰取得长沙市雨花区王公塘25号半边山7栋303号房屋的房屋产权证。本案在一审庭审中，吴文兰主张喻京兰并未向喻松林支付购房费用，喻京兰主张已经用现金的方式支付了房款，大部分用于喻松林的住院治疗费用，小部分交给了喻松林。2014年2月13日，喻京兰与江凤签订《房屋买卖合同》1份，约定喻京兰将长沙市雨花区王公塘25号半边山7栋303号房屋以200000元的价格出卖给江凤，双方口头约定该合同仅供双方到房产管理部门办理过户手续时使用。2013年12月23日，喻京兰与江凤的丈夫李建山（本案江凤的委托代理人）签订《房屋买卖合同》1份，约定喻京兰将长沙市雨花区王公塘25号半边山7栋303号房屋以345000元的价格出卖给李建山。此后，李建山于2013年12月19日、12月23日、12月29日向喻京兰支付了购房款345000元，并将该房重新装修后入住。2014年2月13日，江凤取得长沙市雨花区王公塘25号半边山7栋303号上述房屋的房屋产权证。2014年6月，江凤和其夫李建山又将该房以413000元的价格转售他人。另查明，喻松林曾于2013年11月28日至12月11日因鼻咽癌在湖南省马王堆医院住院治疗，已于2013年12月11日因病去世，吴文兰从2011年开始离开长沙到江苏生活，未在喻松林住院时前往照料，也未参与处理喻松林丧事。后吴文兰得知喻松林已将房产出售给喻京兰，喻京兰又将该房产转售给江凤后，遂于2014年7月29日诉来原审法院，请求判决：1、依法确认喻松林与喻京兰之间签订的房屋买卖合同无效；确认喻京兰与江凤之间签订的房屋买卖合同无效；2、判令喻京兰、江凤承担本案诉讼费用。
原审法院认为：长沙市雨花区王公塘25号半边山7栋303号房屋虽系喻松林单位长沙钢铁集团有限公司（即原长沙钢厂）出售给喻松林的房改房，但其与长沙钢铁集团有限公司签订《房地产买卖契约》的时间为2004年10月30日，取得房屋产权的时间为2012年12月12日，均系其与吴文兰的夫妻关系存续期间，且喻松林在与吴文兰婚前只交纳购房款18000元，其余房款为喻松林与吴文兰再婚后交纳，故长沙市雨花区王公塘25号半边山7栋303号房屋应为吴文兰与喻松林的夫妻共同财产。2013年11月19日，喻松林病重时，在吴文兰未能前来照料生活起居的情况下擅自将房屋出售给喻京兰，用于支付其住院医疗费用，侵害了吴文兰的财产权利。喻京兰系喻松林胞妹，明知喻松林与吴文兰的婚姻状况，明知半边山7栋303号房屋为喻松林与吴文兰的共同财产，仍与喻松林签订房屋买卖合同，且支付的购房款仅为150000元，明显低于同一地段的房屋市场价格，侵害了吴文兰的合法权利，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应当确认喻松林与喻京兰之间房屋买卖协议无效。2014年2月13日，江凤向喻京兰购房时，房屋产权已处于喻京兰名下，喻京兰虽属无权处分，但喻京兰并未将该房屋的历史状况告知江凤，江凤在查明房屋处于喻京兰名下后，与其签订房屋买卖合同，支付购房款345000元，且已经取得了房屋产权凭证，属于善意取得，故原审法院对吴文兰要求确认喻京兰与江凤签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，遂判决：一、确认喻松林与喻京兰于2013年11月19日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回吴文兰对江凤的诉讼请求。本案一审案件受理费160元，由喻京兰负担。
上诉人吴文兰不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、在2013年12月23日喻京兰与李建山签订房屋买卖合同时，合同的买卖双方当事人是喻京兰和李建山，李建山虽是江凤的丈夫，但在无委托手续的情况下，不能因此就认定李建山是江凤的委托代理人，原审判决对此认定有误。二、喻京兰与李建山签订房屋买卖合同时，未在房屋管理部门办理过户登记手续，因此，不产生房屋所有权转移的法律效力，因此，该合同与本案无关，只能证明喻京兰与江凤之间的买卖合同系虚假合同，不能对抗吴文兰的房屋所有权。三、对于喻京兰与江凤之间的买卖合同系虚假合同，且价格极低，喻京兰与江凤之间均系明知的，双方应系恶意串通，其签订的虚假合同应认定为无效。请求二审法院依法查明事实，支持吴文兰的诉讼请求。
喻京兰答辩称：喻京兰与江凤之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，并缴纳了各种税费，房屋也是通过合法和正常方式购买的，并不存在恶意串通损害第三人的合法权益的情形。喻京兰也是通过正常方式从喻松林处购买的房屋，也不存在法律上的瑕疵。
江凤答辩称：喻京兰与李建山的房屋买卖交易过程手续合法，在交易前喻京兰未将房屋的历史状况告知李建山，李建山查明房屋处于喻京兰名下且无其他共有人，遂与喻京兰签订房屋买卖合同，支付了购房款，办理了房屋所有权证，交付了房屋并已装修，应属于李建山和江凤的善意取得。李建山和江凤系夫妻关系，由李建山作为委托代理人且有委托代理手续，应为合法有效。
在本院二审诉讼过程中，吴文兰又向本院提交以下证据：喻松林在长沙银行南城支行账户的清单1份、喻松林在马王堆医院的住院治疗费用表1份、喻松林的养老金账户清单1份（以上证据均未提供原件），拟证明喻松林与喻京兰之间的房屋买卖系虚假交易，喻京兰未实际支付购房款。经质证，喻京兰对以上证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能证明系本案中的喻松林，也不能达到其证明目的；江凤对以上证据均有异议，认为与其无关。本院认为，以上证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》所规定的二审程序中新的证据的范围，无法认定其真实性，且不能达到其证明目的，故本院对以上证据不予采信。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议的长沙市雨花区王公塘25号半边山7栋303号房屋原系吴文兰与喻松林的夫妻共同财产，喻松林未经吴文兰同意擅自将房屋出售给其妹喻京兰，事后也未得到吴文兰追认，原审判决据此认定喻松林与喻京兰之间房屋买卖协议无效并无不当，各方当事人亦未就此提出上诉，本院予以维持。
因喻松林与喻京兰之间房屋买卖协议无效，后喻京兰将涉案房屋转售给江凤时，应属无权处分，但其时涉案房屋产权已处于喻京兰名下，喻京兰并未将该涉案房屋的历史状况告知江凤，亦未有证据显示江凤对喻京兰无处分权一事应当知晓，江凤与喻京兰签订房屋买卖合同并支付了购房款345000元，涉案房屋已实际交付江凤使用，且已经取得了房屋产权凭证，江凤属于善意取得，故原审判决认定喻京兰与江凤签订的房屋买卖合同有效并无不当，本院亦予以维持。吴文兰另上诉主张喻京兰系与江凤之夫李建山签订的房屋买卖合同，在无委托手续的情况下不能认定李建山系江凤的委托代理人，本院认为，李建山与江凤系夫妻关系，购买的涉案房屋亦属李建山与江凤的夫妻共同财产，江凤对李建山与喻京兰签订房屋买卖合同的行为予以认可，李建山代为签订房屋买卖合同的行为应为有效，故本院对吴文兰的该上诉理由不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费160元，由上诉人吴文兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年七月三十日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。