吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第179号
上诉人（原审被告）：李玉芳，女，1967年2月28日生，汉族，无职业，住长春市宽城区。
委托代理人：胡延祥，吉林起兮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：门洪君，男，1953年12月26日生，汉族，无职业，住长春市二道区。
委托代理人：张晓冬，长春浩瀚法律服务所法律工作者。
原审被告：吉林省腾飞房地产开发有限公司，住所：长春市宽城区长新街18号。
法定代表人：董景春，董事长。
委托代理人：王志刚，吉林罡强律师事务所律师。
上诉人李玉芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2011）宽民初字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李玉芳及委托代理人胡延祥，被上诉人门洪君及委托代理人张晓冬，原审被告吉林省腾飞房地产开发有限公司（以下简称腾飞公司）的委托代理人王志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：腾飞公司于2003年将诉争的坐落于长春宽城区兴业街立山委659组华侨城8栋1门502室房屋（建筑面积107.91平方米），以199633.50元的价格抵欠门洪君工程款，双方于2003年4月15日签订了商品房销售合同，腾飞公司为门洪君开具了收款收据，写明：“此房抵门洪君工程款”，并将该房屋交付门洪君居住。门洪君已将其户籍迁入该房屋。该抵债行为经一审法院（2006）宽民初字第1153号民事判决予以确认。门洪君自述其于2007年末从该房屋搬往他处居住。2009年4月13日，腾飞公司又与李玉芳签订该房屋买卖合同，将该房屋以16万元的价格（每平方米1483元）卖给李玉芳，并办理了入住手续。现该房屋由李玉芳居住。
2011年5月9日，门洪君起诉至一审法院，要求判决：确认诉争房屋归门洪君所有；腾飞公司与李玉芳签订的买卖合同无效，李玉芳迁出该房屋；腾飞公司和李玉芳赔偿其损失（自2009年4月12日起，按每月租金1500元计算）及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。
李玉芳答辩称：我是于2009年4月12日从腾飞公司善意购买的该房屋，支付了合理对价，并已经居住使用，我与腾飞公司签订的房屋买卖合同有效，不同意原告的诉讼请求。
腾飞公司答辩称：诉争房屋是我公司抵付工程款给原告门洪君的，并且已经实际交付使用，我公司后来又卖给了李玉芳。对原告的诉讼请求没有异议。
一审法院审理后认为：现有证据不能证明二被告恶意串通，二被告签订的房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，为有效合同，原告门洪君要求确认二被告签订的买卖合同无效的诉讼请求不予支持。原告门洪君与被告腾飞公司以诉争房屋抵工程款的行为有双方签订的商品房销售合同、收据和生效法律文书确认，被告腾飞公司承认已经将抵债房屋交付门洪君，并且门洪君已经将户籍迁至该房屋，故原告门洪君与被告腾飞公司签订的商品房销售合同有效。原告门洪君获得交付在先，被告李玉芳应从诉争房屋迁出，将房屋交付原告门洪君，由此给李玉芳造成的损失，其可另行向被告腾飞公司主张。不动产所有权的取得以办理产权登记为要件，诉争房屋没有办理产权登记，故原告要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求应予驳回。因造成一房二卖的责任在于腾飞公司，并且腾飞公司对原告门洪君的诉讼请求没有异议，故原告的损失及利息应由被告腾飞公司赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、被告李玉芳于本判决发生法律效力后十日内从坐落于长春市宽城区兴业街立山委659组华侨城A8栋1门502室房屋（建筑面积107.91平方米）迁出，将该房屋交付原告门洪君；二、被告腾飞公司赔偿原告损失及其利息至给付之日止（损失自2009年4月13日起按每月租金1500元标准计算，每月租金损失应于当月13日给付，利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告门洪君其他诉讼请求。案件受理费4300元（原告已预交），由被告腾飞公司负担。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，李玉芳不服，向本院上诉称：1.一审判决确定的案由与当事人讼争的法律关系不一致。被上诉人诉讼请求为确认华侨城A8栋1门502室房产归原告所有，属于“所有权确认纠纷”。被上诉人后增加的诉讼请求为确认李玉芳与腾飞公司签订的房屋买卖合同无效，李玉芳迁出房屋，属于“确认合同无效纠纷”和“返还原物纠纷”。一审围绕两个确认之诉进行举证，被上诉人不能证明上诉人与腾飞公司签订的合同无效，不能证明房屋归其所有，进而无权要求上诉人迁出房屋；2.一审判决认定事实不清。被上诉人举证的（2006）宽民初字第1153号判决只能证明腾飞公司同意用7套房屋抵付被上诉人工程款1460239元，是债权债务关系，不能产生物权的效力。事实上，腾飞公司于2009年4月13日将该房屋出卖给上诉人并实际交付使用。腾飞公司以自己的行为表明其不履行与被上诉人的给付房屋债务，与认定被上诉人先获得交付的事实矛盾；商品房销售合同、收款收据也仅能证明腾飞公司与被上诉人存在债权债务关系，不能证明腾飞公司履行了交付房屋的义务，不能证明被上诉人合法占有了诉争房屋、交付在先；户籍登记时间是2009年6月12日，身份证登记时间是2009年7月9日，均晚于上诉人购买房屋的时间，不能证明被上诉人获得交付在先；社区证明不真实，上诉人从2009年4月份起一直在诉争房屋居住，宽城区兴业街道宏波社区于2012年3月22日开具的证明与客观事实不符，不能证明被上诉人在诉争房屋居住。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判，诉讼费由被上诉人承担。
门洪君二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
腾飞公司二审述称：我们虽然与门洪君有过买卖合同，但一直没有实际交付房屋给门洪君，也没有收取门洪君相应的入住费用，所以后期才卖给李玉芳的。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.在一审庭审笔录及腾飞公司的答辩意见中均没有腾飞公司承认其已经向门洪君交付使用涉诉房屋的记载。二审中，腾飞公司明确表示其并未向门洪君交付过涉诉房屋，也未向门洪君收取过办理入住的费用。2.一审中，门洪君提供了一份宏波社区于2012年3月22日出具的书面证明，内容为：“门洪君，男，身份证号：×××，该人现在宏波社区华侨城A8栋1门502室居住。”二审中，李玉芳又向本院提供了一份宏波社区于2014年5月20日出具的书面证明，内容为：“经社区对A8栋1门的居民走访调查，又根据李玉芳本人提供的物业证明、采暖费收据、电费收据等材料，确认李玉芳从2009年8月份左右在A8栋1门502室居住至今，特此证明。”3.李玉芳提供的其对涉诉房屋拥有权利的证据主要有：证据1.腾飞公司与李玉芳于2009年4月13日签订的《订购商品房销售合同》；证据2.腾飞公司于2009年5月23日为李玉芳办理入住手续时收取5000元入住费的收据；证据3.李玉芳2009年8月29日向长春市铭隆物业管理有限公司交纳201元电表和电费卡款的收据；证据4.李玉芳从2009年至2013年历年交纳采暖费的收据；证据5.长春市公安局宽城区分局兴业街派出所出具的书面证明，内容为：“李玉芳，女，1967年2月28日出生，身份证号为×××。户籍为吉林省德惠市万宝镇东升村四门周家屯1组，现居住长春市宽城区兴业街派出所管内华侨城A8栋1门502室，情况属实”；证据6.华侨城A8栋1门的居民柴某某（302室）和李某某（401）的出庭证言，证明李玉芳在2009年至今一直在涉诉房屋居住，在李玉芳购买涉诉房屋前，李玉芳居住在涉诉房屋对面的501室；证据7.宏波社区于2014年5月20日为李玉芳出具的书面证明材料（内容略）。4.门洪君提供的证明其对涉诉房屋拥有权利的证据主要有：证据1.《商品房销售合同》（以腾飞公司以涉诉房屋抵付门洪君工程款）；证据2.腾飞公司收取涉诉房屋房款的收据（1850元／平方米×107.91平方米＝199633.50元）；证据3.《工程抵账房签收单》；证据4.宽城区法院（2006）宽民初字第1153号民事判决书（在事实部分认定腾飞公司以包括涉诉房屋在内的7套房屋抵付门洪君工程款1460239元）；证据5.户口簿，证明门洪君的户籍于2009年6月12日因“购房入户”，从九台市迁至兴业派出所辖区立山委659组华侨城A8栋1门502室；证据6.宏波社区于2012年3月22日出具的证明（内容略）。
本院认为：1.2009年4月13日李玉芳与腾飞公司签订房屋买卖合同后，李玉芳于同年5月23日向腾飞公司交纳入住费、办理入住手续，并一直占有使用涉诉房屋至今，应当认定涉诉房屋由李玉芳合法占有。而门洪君虽然于2003年4月25日与腾飞公司签订以房抵付工程款合同，但门洪君并无证据证明腾飞公司向其交付了该房屋及其实际占有使用了房屋。虽然门洪君已于2009年6月12日将户籍从九台市迁至涉诉房屋所在地址，但户籍的迁移并不足以证明其实际占有使用该房屋，并且此时李玉芳已经实际占有使用了该房屋，故一审判决仅以门洪君的户籍地址在涉诉房屋为由认定门洪君获得交付在先及实际占有使用该房屋证据不足。门洪君虽然在一审时提供了宏波社区出具的书面证明材料，证明门洪君在2012年3月22日在涉诉房屋居住，但宏波社区在二审中又为李玉芳出具了一份书面证明材料，确认李玉芳从2009年8月份开始就一直在涉诉房屋居住至今，因同一社区出具的两份证明材料内容相互矛盾，真实性无法确认，故本院对两份证明材料均不予采信。因门洪君没有充分证据证明其对涉诉房屋实际占有使用，而李玉芳却有充分证据证明一直占有使用涉诉房屋，又因双方均未办理涉诉房屋产权变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条和第二百四十一条规定，涉诉房屋应当归属李玉芳占有使用，门洪君无权要求李玉芳迁出该房屋，故一审判决李玉芳迁出房屋并交付给门洪君不当，应予纠正；2.根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让应以登记为要件，因门洪君与腾飞公司签订以房抵付工程款合同后，并未办理房屋所有权变更登记手续，故门洪君要求确认涉诉房屋归其所有缺乏法律依据，本院不予支持；3.门洪君主张李玉芳属于恶意购买，李玉芳系非法占有使用涉诉房屋（撬门破锁），但门洪君并未提供任何证据证明，而据涉诉房屋的邻居柴某某（302室）和李某某（401室）出庭证实，在李玉芳购买涉诉房屋之前，该房屋一直空置，并且在李玉芳使用该房屋的三年多时间，门洪君并未向李玉芳主张过权利，腾飞公司也证实房屋钥匙是腾飞公司交付给李玉芳的，李玉芳并非强行占有该房屋，故门洪君主张李玉芳恶意购买、非法侵占房屋缺乏事实依据，本院不予支持；4.腾飞公司将涉诉房屋抵付门洪君工程款后，又将该房屋出售给李玉芳，腾飞公司构成“一房二卖”违约，其应当赔偿门洪君相应的经济损失，但因门洪君一审并无此项诉请，本院不予审理，门洪君可以另行主张权利。
综上，一审判决对部分案件事实认定错误，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春市宽城区人民法院（2011）宽民初字第1248号民事判决第二项；
二、撤销长春市宽城区人民法院（2011）宽民初字第1248号民事判决第一、三项；
三、驳回被上诉人门洪君其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计8600.00元，均由原审被告吉林省腾飞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 丁立伟
二〇一四年八月十五日
书 记 员 胡 亮