安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第01209号
原告：安徽盈投商业经营管理有限公司。
法定代表人：陈飚，总经理。
委托代理人：沈智伟，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：朱广志，安徽安天行律师事务所实习律师。
被告：张ＸＸ，男，1962年6月25日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：吴飞，安徽远致律师事务所律师。
原告安徽盈投商业经营管理有限公司（以下简称安徽盈投公司）与被告张ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法由代理审判员彭举适用简易程序，分别于2014年5月22日、2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告安徽盈投公司的委托代理人沈智伟，被告张ＸＸ及其委托代理人吴飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽盈投公司诉称：2012年11月1日，安徽盈投公司与张ＸＸ签订房屋租赁经营合同（以下简称合同），合同约定：安徽盈投公司将其位于合肥市长江中路262号“长江壹号”街区东楼房屋出租给张ＸＸ用于经营乐器、培训，经营品牌为吉达琴行、欧华培训、杰迪静吧；租赁期限自2012年11月1日起至2022年9月30日止，租金按六个月为一个支付期，先支付后使用，提前一个月一次性全额支付下一支付期租金；水电费按壹个月为一个支付期，支付时间、方式及金额均按原告付款通知单的要求；物业费的支付期按房屋租金支付期执行，与租金一并支付；张ＸＸ逾期支付上述费用，每日按照为付款项的千分之五支付滞纳金；张ＸＸ不按时或不足额支付上述费用超过十五日的，安徽盈投公司有权解除合同；因张ＸＸ原因导致合同解除的，应按照装修免租期在租赁年度的月租金向原告支付全额支付装修免租期的租金，履约保证金不予退还，并且张ＸＸ另支付该租赁年度50%的租金作为违约金，违约金不足抵付原告经济损失的，张ＸＸ还应负责赔偿。合同生效后，安徽盈投公司依约向被告交付了房屋，履行了合同全部义务。但张ＸＸ自2013年11月2日起开始拒不支付租金、物业费，经安徽盈投公司多次催要未果，为维护自身合法权益，安徽盈投公司现诉至法院，请求判令：1、张ＸＸ向安徽盈投公司支付逾期租金91071.43元（2013年12月1日至2014年2月12日）及滞纳金63294.64元（自2013年11月2日起暂计至2014年3月20日，以后计算至实际清偿之日止）；2、张ＸＸ向安徽盈投公司支付房屋闲置损失180000元（自2013年2月12日暂计至2014年3月20日，以后计算至实际返还房屋之日止）；3、张ＸＸ向安徽盈投公司支付免租期租金262500元（自2012年11月1日起至2013年5月31日）；4、张ＸＸ向安徽盈投公司支付违约金225000元；5、张ＸＸ向安徽盈投公司支付物业费3759.43元（2013年12月1日至2014年2月12日，以后计算至实际返还房屋之日止）及滞纳金2612.8元（自2013年11月2日起暂计至2014年3月20日，以后计算至实际清偿之日止）；上述共计828238.3元。6、张ＸＸ承担本案全部诉讼费用。
张ＸＸ辩称：1、张ＸＸ拒绝支付租金、物业费是合法行使抗辩权，安徽盈投公司并无独立出租权且租赁房屋面积计算错误；2、安徽盈投公司不允许张ＸＸ在C3部分做广告，致使张ＸＸ的承租目的不能实现；3、合同约定的承租时间与客观事实不符；4、安徽盈投公司无法提供合法产权证书导致张ＸＸ不能进行工商登记，安徽盈投公司的房屋不具备出租条件；5、安徽盈投公司出租房屋存在违约行为，背离合同签订目的，房屋租赁合同是双务合同，安徽盈投公司违约，张ＸＸ可以行使抗辩权；6、安徽盈投公司主张房屋闲置费用没有事实和法律依据，且与其诉请租金不符，安徽盈投公司称其2014年1月27日发出通知解除合同，但从2014年2月12日开始计算闲置房屋费用，不符合租赁合同第14.7条约定；7、安徽盈投公司主张的免租期租金和违约金不符合租赁合同之约定，双方约定因张ＸＸ原因导致的合同解除才支付违约金，但至今合同并未解除，安徽盈投公司无权要求支付免租期租金和违约金。综上，请求驳回安徽盈投公司的诉讼请求。
经审理查明：2012年11月1日，安徽盈投公司与张ＸＸ订立《房屋租赁经营合同》一份，约定：安徽盈投公司将合肥市长江中路262号“长江壹号”街区东楼房屋出租给张ＸＸ作为“吉达琴行”、“欧华培训”、“杰迪静吧”品牌经营乐器、培训使用，租赁房屋面积约C3部分75㎡、C4部分312㎡（含公摊，公摊系数为建筑面积的百分之六点三），房屋实际计租面积以合同附件中房型图为准即361.45㎡；租赁期限自2012年11月1日起至2022年9月30日止，双方认可2012年11月1日为房屋交接日期，装修免租期为7个月，自2012年11月1日起至2013年5月31日止，装修免租期内免收租金，若因张ＸＸ违约导致合同解除的，张ＸＸ应按装修免租期所在租赁年度的月租金交纳装修免租期的租金；2013年6月1日至2014年5月31日期间月租金为37500元，2014年6月1日起至2015年5月31日期间月租金为37500元，此后租金在上一年租金的基础上按照6%的标准逐年递增，租金一个支付期限为6个月，先付后用，张ＸＸ应提前一个月一次性全额支付下一期租金，首期6个月租金为225000元；租赁房屋物业服务费为每月每平方米4元，支付期按租赁房屋租金支付期执行，与租金一并支付，首期物业服务费为9288元；张ＸＸ不按时支付或者不足额支付租金、电费、物业服务费、停车费超过15日的，安徽盈投公司有权解除合同，因张ＸＸ违反合同约定导致合同解除的，张ＸＸ还应支付该租赁年度50%的租金作为违约金，违约金不足以抵付损失的，还应负赔偿责任。同时，若张ＸＸ逾期支付租金、水电费、物业费，还需每日按照未付款项的千分之五支付滞纳金；合同还约定的张ＸＸ联系（送达）地址为合肥市长江路232号1-103，张ＸＸ确认在合同履行期内联系地址发生变化，须以书面通知的形式告知安徽盈投公司，安徽盈投公司依据合同约定解除合同的，需以书面形式通知张ＸＸ，通知寄送到前述约定的联系地址即视为送达，张ＸＸ拒签的视为送达；张ＸＸ应自合同解除后15日内腾空并返还租赁房屋，每逾期一天腾空并返还房屋，张ＸＸ须按最后一期日租金的4倍支付租赁房屋闲置期的损失；双方当事人在该份合同中，还就租赁房屋的交付与返还、房屋装饰装修的处理、房屋及附属设施维修责任、经营管理和物业管理、双方当事人其他权利和义务、合同变更和解除条款、违约责任等作出详尽约定。上述合同订立后，安徽盈投公司依约向张ＸＸ交付了租赁房屋，张ＸＸ依约向安徽盈投公司支付了首期租金、物业管理费，但自2013年12月1日起未支付房租和物业管理费。2014年1月27日，安徽盈投公司根据合同约定的张ＸＸ的联系地址，向张ＸＸ邮寄发出解除租赁合同及催收租金、物业管理费通知书，该邮件于2014年1月28日被签收。
另查明：安徽盈投公司系合肥市长江中路262号“长江壹号”街区东楼房屋的承租人，根据其与出租人订立的协议，其有权将上述房屋转租并收取租金。
上述事实，由安徽盈投公司营业执照、组织机构代码证、房屋租赁合同、补充协议、协议书、张ＸＸ身份证、房屋租赁经营合同、解除租赁合同及催收租金物业管理费通知书、快递单签收证明、以及当事人庭审陈述等予以证实。
本院认为：安徽盈投公司与张ＸＸ签订的《房屋租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应依约履行。安徽盈投公司提交了其与合肥长江饭店有限责任公司的《房屋租赁合同》以证明其享有租赁房屋的转租权利，张ＸＸ认为安徽盈投公司对租赁房屋无独立出租权，并提交了张ＸＸ与合肥长江饭店有限责任公司之间签订的《房屋租赁合同》，但该证据无法证实与本案租赁房屋之间具有关联性，张ＸＸ的该抗辩理由不能成立，本院不予采信。张ＸＸ认为租赁房屋与合肥长江饭店有限责任公司办公场所有重合面积，但其提交的会议备忘录未加盖合肥长江饭店有限责任公司的印章，即使该会议备忘录属实，也属于张ＸＸ与合肥长江饭店有限责任公司之间的民事法律关系，故本院对该证据不予采信，张ＸＸ亦未提交其他证据予以证明，故张ＸＸ的该抗辩理由不能成立，本院不予采信。根据法律规定，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即出租人交付房屋、承租人支付租金是合同的主要义务，张ＸＸ认为安徽盈投公司存在不允许其制作广告牌、房屋交付迟延等违约行为，并据此拒绝支付房屋租金，但未提交证据予以证实，故张ＸＸ认为其拒交房屋租金、物业管理费系履行抗辩权的理由不能成立，本院不予采信。张ＸＸ迟延支付2013年12月1日后的房租以及物业管理费，根据合同的约定，解除合同的条件业已成就，安徽盈投公司有权解除合同，且安徽盈投公司已根据双方合同约定的联系地址向张ＸＸ发出了解除租赁合同通知，故本院确认安徽盈投公司与张ＸＸ签订的《房屋租赁经营合同》于2014年1月28日解除。对于安徽盈投公司具体诉请，本院审查如下：
1、房屋逾期租金。本案中，双方租赁合同于2014年1月28日解除，根据合同约定，张ＸＸ应于2014年2月11日之前腾空并返还租赁房屋，且应支付2013年12月1日至2014年2月11日期间租金，该租金合计为90000元（计算方式：37500元／月÷30日×72日）；
2、房屋闲置费用。根据法律相关规定，房屋租赁合同解除后，出租人可以请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费，故张ＸＸ应当支付自合同解除后即2014年2月12日以后的房屋占有使用费至实际返还租赁房屋时止，安徽盈投公司要求按照合同约定的日租金的4倍标准计算房屋占有使用费，本院认为，张ＸＸ逾期支付租金及延迟腾房，安徽盈投公司的实际损失应为租赁房屋的租金损失，故安徽盈投公司主张的标准过高，本院不予支持，房屋闲置费用参照合同约定的日租金标准，暂计算至2014年3月20日为45000元（计算方式：37500元／月÷30日×36日）；
3、装修期租金。本案合同解除的法律后果系因张ＸＸ违约行为导致，安徽盈投公司诉请张ＸＸ支付装修免租期租金262500元符合合同约定，本院予以支持；
4、物业管理费。张ＸＸ应当根据合同约定的物业费标准支付物业费至实际返还房屋时止，故按照每月每平方米4元的标准，自2013年12月1日起暂计算至2014年2月12日期间的物业费为3470元（计算方式：361.45㎡×4元／㎡÷30日×72日）；
5、滞纳金、违约金。本案关于违约责任的约定有滞纳金、条款，上述条款约定的实质在于违约责任的承担，在确定上述责任时，应以合同守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确认。本案安徽盈投公司出租房屋的目的是获得租金收益，张ＸＸ拖欠租金行为给安徽盈投公司造成的实际损失主要是租金的利息损失，安徽盈投公司在主张滞纳金的同时又主张违约金，且违约金主张的金额已远远超出实际造成的利息损失，故对安徽盈投公司滞纳金诉请本院不予支持。关于违约金，本案双方当事人在合同中约定了租赁年度50%租金的违约金条款，该条款约定的违约金金额相当于同一租赁年度6个月的租金，上述金额已超出安徽盈投公司因张ＸＸ违约行为导致的实际损失，根据本案合同履行情况、当事人的过错程度、安徽盈投公司预期利益损失以及再行处置租赁房屋期间可能导致的空置损失等因素，本院酌情支持安徽盈投公司违约金诉请93000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告安徽盈投商业经营管理有限公司房租90000元；
二、被告张ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告安徽盈投商业经营管理有限公司房屋闲置费用45000元（按月租金37500元的标准，自2014年2月12日起暂计至2014年3月20日，此后顺延计算至房屋实际返还之日止）；
三、被告张ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告安徽盈投商业经营管理有限公司装修免租期租金262500元；
四、被告张ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告安徽盈投商业经营管理有限公司物业管理费3470元（按每月每平方米4元的标准，自2013年12月1日起暂计至2014年2月12日止，此后顺延计算至房屋实际返还之日止）；
五、被告张ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告安徽盈投商业经营管理有限公司违约金93000元；
六、驳回原告安徽盈投商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为6041元、保全费3020元，合计9061元，由原告安徽盈投商业经营管理有限公司负担3657元，被告张ＸＸ负担5404元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 彭 举
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 陈丽娟
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。