辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1297号
上诉人（原审原告）：吴霞，女，1982年8月7日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
委托代理人：吴天文，男，1953年11月15日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：沈阳永盛房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：李金钰，该公司董事长。
委托代理人：王飞，辽宁百联律师事务所律师。
委托代理人：张闻通，男，1962年11月28日出生，汉族。
上诉人吴霞因与被上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司（以下简称永盛房屋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第01303号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长并主审，审判员赵梦辉、代理审判员贾宏斌参加评议的合议庭，于2014年6月11日开庭公开审理了本案，上诉人吴霞的委托代理人吴天文，被上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司的委托代理人王飞、张闻通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告吴霞与被告沈阳永盛房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区细河南路33-3号1-11-1室房屋，建筑面积为140.91平方米，总房款为361744元，合同第八条约定，出卖人应当在2008年12月31日前，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、以出卖人开具入住通知单为准；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、协商解决。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款。
2008年12月31日，原告办理了入住手续。
2011年3月5日，被告完成了新建商品房初始登记备案。
上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、发票、商品房准住通知、初始登记证明等相关证据在卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以确认。
原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。原、被告自愿签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即协商解决。该违约金的约定，未损害他人利益、未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效约定。
2008年12月31日，原告办理入住手续。2011年3月5日被告完成了新建商品房初始登记备案。被告没有按约定完成新建商品房初始登记备案，属违约行为，应承担相应的违约责任。
关于原告请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，原、被告双方对由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的责任进行了明确约定，即协商解决；其次，被告没有按约定完成新建商品房初始登记备案，原告提供的证据不足以证明其有实际损失发生；第三，经本院处理的业主诉被告逾期办证违约金案件均为调解结案，结案的标的额均未超过总房款的百分之一。故原告请求的逾期办证违约金的数额定为已付总房款的百分之一为宜，即3617.44元（361744元×1%）。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳永盛房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告吴霞逾期办理房屋所有权证违约金3617.44元；二、驳回原、被告其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费346元，减半收取173元，由被告沈阳永盛房产开发有限公司承担25元，由原告承担148元。
宣判后，吴霞不服，向本院提出上诉。请求：一、判令撤销原审判决；二、判令被上诉人承担违约责任，支付违约金21849元；三、判令被上诉人承担全部诉讼费及执行费。主要理由为：一、一审判决适用法律不公，上诉人的合法权益未得到法律保护；二、被上诉人提出延期办证事由不属于不可抗力，不应作为免责条件；三、被上诉人的违约行为侵犯了上诉人的合法权益，致使上诉人房屋无法买卖、进行租赁，造成损失；四、逾期办证违约金在法律规定的基础上可按日万分之一计算；五、原审判决认定的部分事实与实际不符。
被上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司答辩称：同意一审判决，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同、发票、商品房准住通知、初始登记证明等证据材料及当事人的陈述，经庭审质证经本院审查，予以确认，在原审卷宗佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。被上诉人未能在合同约定的期限内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，其构成违约，应当承担相应的违约责任。现双方对被上诉人应承担的违约金的计算标准发生争议，上诉人要求被上诉人给付逾期办证违约金21849元，被上诉人认为其提出的违约金数额过高，应予调整。对此，本院认为，关于违约金计算标准的问题。上诉人认为应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条并中国人民银行关于利息标准的规定来确定。因该司法解释第十八条并非强制性规定，其允许当事人变更、选择适用或排除适用。又因涉案合同约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。”且《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方于事后就此问题并未进行协商，因此，被上诉人亦应承担相应的责任。在双方对违约金有约定的前提下对违约金的高低应以其是否超过实际损失的30%来考量，现上诉人提供的证据不足以证明其实际损失的发生，且上诉人所在园区内涉及到逾期办证违约金案件多通过调解或以生效判决的方式结案，结案的标的额亦未超过已付房款的百分之一，故原审法院本着维护生效判决的既判力和稳定性原则，判令被上诉人按已付房款百分之一的标准承担逾期办证违约金的判决并无不当，本院对上诉人该项上诉主张不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费346元，由上诉人吴霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
审 判 员 赵梦辉
代理审判员 贾宏斌
二〇一四年六月十七日
书 记 员 任 江
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；