三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民一初字第2111号
原告尚ＸＸ，男。
委托代理人尚明壮，河南天保律师事务所律师。
被告三门峡中海房地产开发有限公司。
委托代理人何天枢，河南共同律师事务所律师。
原告尚ＸＸ与被告三门峡中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尚ＸＸ的委托代理人尚明壮，被告中海公司的委托代理人何天枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年5月，原告经与被告协商后于2010年5月8日缴纳认购定金1万元，并于5月12日签订了《房屋认购书》和《购房协议书》。同日，原告又缴纳了房屋预付款74820元，在该协议书中双方约定房屋总价款为188740元，暂定交房日期2011年12月31日。到期后被告并未如期交房，也未对原告作出任何赔偿。2012年1月15日，被告与原告签订《商品房买卖合同》并强行收回2010年5月12日双方签订的《房屋认购书》和《购房协议书》。《商品房买卖合同》中约定购买的商品房为预售商品房，2012年3月31日一次性支付全额房款185671元，交房期限为2012年7月18日；逾期交房按照已交付房价款日万分之二的比率支付违约金；交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的出卖人按照标准补齐。《商品房买卖合同》签订的当日，原告一次性交齐了全额房款181183元。随后原告又陆续缴纳了维修基金、各种接口费等费用9099.71元。2013年8月12日，被告通知原告可以交房了，原告到达现场后发现房屋根本不具备交房条件，房屋没有验收报告，墙面凹凸不平，地面坑坑洼洼，卫生间居然没有顶棚，屋顶有两平方的大疙瘩等等诸多问题，被告管理人员称可以将房屋存在问题提出来，他们负责处理，但是时至今日没有任何人处理过此事。无奈之下原告只好自己出资将房屋的大量瑕疵进行整改，花费大量改造费用。被告预售房屋许可证的取得时间是2011年11月30日，但是被告早在2010年5月已经在违规预售房屋，应当按照银行同期贷款利率支付原告利息，被告的不诚信行为及违约行为对原告的权益造成极大伤害，原告特诉至法院，要求判令被告支付逾期交房违约金24280元，支付房屋改造费用8300元，支付违规收取费用的利息16306元。
被告中海公司辩称：一、逾期交房情况属实，但逾期交房的原因不是被告所致，是由不可抗力和政府行为所导致。本案涉及房屋地处三门峡市中心，距离学校较近，根据政府要求晚上停止施工，三门峡市城市道路建设正好规划六峰路暖气管道改造，造成停工三个月，每年黄河旅游节市区禁止白天施工，正因为上述原因导致工程延期，迟延交房，非答辩人的原因造成的迟延交房，答辩人不属于违约，不应承担责任。二、原告的改造费用不真实、不客观，答辩人不予认可。三、答辩人不存在违规收费事实，不应向原告支付利息。四、原告诉称房子存在质量问题，要求2万元赔偿，不真实，不客观，答辩人不予认可。
经审理查明：2010年5月8日，原告尚ＸＸ向被告中海公司交纳认购房屋定金10000元，认购中海公司所开发的商品房一套。同年5月12日，尚ＸＸ（乙方）与中海公司（甲方）签订房屋认购书和协议书，尚ＸＸ向中海公司交纳74820元作为认购金。2012年1月15日，原告与被告签订正式的商品房买卖合同，主要约定：1、买受人购买的商品房位于湖滨区和平路二街坊大中海商业文化广场B区6幢13层1314号房，户型为一室，建筑面积共42.39平方米，其中，套内建筑面积32.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.63平方米。2、付款方式及期限：一次性付款，约定金额：185671元，付款方式：现金，约定付款时间：2012年3月31日，交纳比例：100%。3、交付期限：出卖人应当在2012年7月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经单体验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。4、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告一次性缴纳购房款185671元。2013年8月12日，被告通知原告交房，原告验收房屋时发现该套房屋不符合交房条件，且屋顶有约2平方米的大疙瘩。原告多次找被告要求整改，被告方均未作任何处理。原告诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金20465.27元，支付房屋改造费用8300元，支付违规收取费用的利息6733.8元，支付被告房屋存在质量问题赔偿20000元。诉讼过程中，原告申请对屋顶的大疙瘩进行房屋贬值鉴定，本院受理该鉴定申请，并委托相关机构进行鉴定，多家鉴定机构均称无法鉴定。
另查明：2011年11月30日，中海公司取得三房管预许字（2011）第22号商品房预售许可证，该许可证显示项目名称：大中海商业文化广场。楼号：6，用途：成套住宅；有效期：自2011年11月30日至取得三门峡市商品房屋产权证之日止。
本院认为：原、被告所签订的商品房认购协议书及商品房买卖合同，均系双方真实意思表示，且原告依据认购协议及商品房买卖合同的约定交纳了全额的购房款，认购协议及商品房买卖合同有效。合同约定被告应当在2012年7月18日前将房屋交付给买受人，直至2013年8月12日，被告才交房，逾期交房达一年之久，按照合同约定，被告应当从2012年7月19日起至2013年8月12日止，按照每日已交付房价款的万分之二计算违约金，经计算确定违约金为14482.34元。原告主张房屋改造费用，由于证据不足，本院不予支持。原告与被告签订认购协议和认购书时，被告尚未取得商品房预售许可证，没有预售商品房的资格，而被告违规售房并收取原告购房款74820元，由此给原告造成的损失，应予赔偿。原告要求赔偿其交付房款之日起至商品房预售许可证办法之日的利息损失，与法有据，本院予以支持。该部分利息，应当从2010年5月12日起至2011年11月30日止，按照中国人民银行同期贷款年利率5.31%计息，经计算，确定利息数额为6158.06元。由于被告方施工不善，导致屋顶水泥外泄，致使原告所购买的商品房的屋顶存在约2平方米的大疙瘩，既不美观，又对房屋的价值造成一定的影响，但客观原因无法鉴定，本院酌定由被告赔偿原告10000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告三门峡中海房地产开发有限公司支付原告尚ＸＸ逾期交房违约金14482.34元、违规收取房款的利息6158.06元、质量问题赔偿款10000元，共计30640.4元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1190元，由原告负担500元，被告三门峡中海房地产开发有限公司负担690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 孙卫卫
审 判 员 何江波
人民陪审员 刘 鸽
二〇一四年五月七日
书 记 员 姚立恒