广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛中法民一终字第2970号
上诉人（原审被告）庞建文，男，汉族，1977年1月8日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市万业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人李敏玲。
上诉两上诉人的共同委托代理人李和平，广东天融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）许贤准，男，汉族，1948年1月7日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人许家杰，广东星宇律师事务所律师。
委托代理人邹家眉，广东星宇律师事务所实习律师。
原审第三人佛山市南海区狮山镇华涌经济联合社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人王伟强。
上诉人庞建文、佛山市万业物业管理有限公司（以下简称万业公司）因与被上诉人许贤准、原审第三人佛山市南海区狮山镇华涌经济联合社（以下简称华涌经济联合社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2012）佛南法狮民初字第260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十三条、二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、庞建文应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费33万元及均以11万元为本金分别从2012年6月11日、2012年7月11日及2012年8月11日起至判决确定的付款日止按中国人民银行规定同期同类贷款利率计算的利息予许贤准。二、驳回许贤准的其他诉讼请求。三、许贤准应于判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款66万元予万业公司。四、驳回万业公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18792.12元，由许贤准承担12292.12元、庞建文承担6500元。反诉费19034.5元，由万业公司承担13834.50元、许贤准承担5200元。
上诉人庞建文、万业公司不服原判，向本院上诉称：一、一审判决认定庞建文承担涉讼《厂房租赁合同》的权利义务属认定事实不清。一审期间庞建文及万业公司提交的证据足以证明以下事实：涉讼《厂房租赁合同》是庞建文受万业公司委托与许贤准签订的；万业公司是《厂房租赁合同》实际履行人，且其自愿承受《厂房租赁合同》的权利义务；许贤准与华涌经济联合社并非在本案诉讼过程中才知悉万业公司是《厂房租赁合同》的实际承租人。因此，本案《厂房租赁合同》的实际承租方和合同相对人应为万业公司，合同的权利义务应由万业公司承担；庞建文诉讼主体不适格；一审判决认定《厂房租赁合同》的权利义务由庞建文承担，显属认定事实不清。二、一审判决在未查清事实的情况下认定庞建文的行为构成违约属认定事实不清。结合庞建文及万业公司一审提交的证据，以及一审法院调取的证据30协议书，可以反映许贤准与华涌经济联合社互相串通的事实：涉讼土地因涉及所谓的“三旧”改造，华涌经济联合社与许贤准于2012年2月6日达成补偿协议后（协议书签订时问后被删改为2013年2月6日），即不断骚扰、驱赶万业公司的租户，并于同年4月5日以华涌村委会的名义向万业公司的租户发出关于三旧改造商讨有关合同处理的通知，最终如愿以偿的于2012年9月将万业公司的租户全部清理出涉讼租赁场所；而许贤准则一方面同意协调华涌经济联合社骚扰、驱赶万业公司租户，并口头承诺万业公司可暂缓交租，另一方面则等待时机向庞建文发出解除租赁合同的通知，以达到侵占万业公司财产的目的。一审法院在未查明事实的基础上，认定庞建文逾期交租的行为构成违约，导致判决错误。三、一审法院违反法定程序，导致认定事实不清，适用法律错误。一审期间，在庞建文及万业公司多次要求下，合议庭责令许贤准向法庭出示协议书的原件，否则应承担不利后果；但直到一审判决作出，许贤准均未向法庭出示该证据原件，因此，法院应该作出对许贤准不利的推定，认定协议书于2012年2月6日签订；但一审判决仍采信许贤准的主张，明显违反法定程序，导致认定事实不清，适用法律错误，判决错误。四、许贤准与华涌经济联合社依法应承担万业公司经济损失无法查清的全部过错责任，一审判决简单酌定万业公司的经济损失为66万元显失公平。万业公司对涉讼厂房进行装修、维修、改建及加建部分厂房所支出的费用均有相关凭证予以证明，原本也有现场可供鉴定；但因许贤准与华涌经济联合社控制并破坏了现场，才导致无现场可供鉴定。因此，万业公司经济损失无法查清的过错责任依法应由许贤准与华涌经济联合社承担。一审判决认定万业公司存在过错，并简单地以66万元酌定万业公司的经济损失属认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。因此，请求二审法院撤销原判，驳回许贤准的诉讼请求，判令许贤准向万业公司返还租赁保证金33万元，支付违约解除租赁合同赔偿金66万元，赔偿经济损失2918664.48元。
上诉人庞建文、万业公司在二审期间请求调取许贤准在南海农商银行太平分理处开立账户2012年2月份的交易记录，以证明许贤准与华涌经济联合社签订协议书的具体时间。
被上诉人许贤准答辩称：一、《厂房租赁合同》承租方的权利义务由庞建文承担符合事实和法律，一审法院认定正确。《厂房租赁合同》的当事人为许贤准和庞建文，按照合同的约定，庞建文作为合同的承租方，应当承担承租方的责任和义务。万业公司提交的证据均不能证明保证金和租金是由万业公司代庞建文缴纳的，事实上保证金和租金是由庞建文本人或其他自然人代为缴纳的，即使是万业公司代庞建文缴纳的，也不能说明庞建文受万业公司委托与许贤准签订《厂房租赁合同》，许贤准并不知道庞建文与万业公司是否存在委托关系，万业公司提交的《情况说明》也只是在诉讼过程中单方出具的，不能证明其与庞建文在签订《厂房租赁合同》时就存在委托关系，因此，庞建文依法应当承担合同责任。
二、庞建文违约的事实清楚，依法应当承担违约责任。1、《厂房租赁合同》第11.1条约定，若庞建文欠交租金或水、电、气等费用超过2个月，许贤准有权提前解除本合同。从2012年3月起，庞建文已逾期2个月未缴纳租金，属违约，应当承担违约责任，许贤准为维护自身合法权益，提前解除合同，符合合同的约定和法律的规定。2、在合同解除前，许贤准一直按约定履行合同，不存在任何违约行为。先不论《协议书》签订的日期是什么时候，《协议书》的当事人为华涌经济联合社和许贤准，与万业公司无关，万业公司不能以许贤准和华涌经济联合社签订协议的事实认定许贤准违约，许贤准在向庞建文发出《解除租赁合同通知书》解除合同之前，一直依照合同约定履行合同义务。庞建文逾期2个月交租才是导致合同解除的根本原因，依法应当承担违约责任。
三、庞建文支付租金的时间应计算至2012年10月20日。根据本案华涌经济联合社2012年12月20日出具给庞建文的说明，租赁场地内所有的经营户于2012年10月20日全部搬迁完毕。因此，庞建文向许贤准支付租金（使用费）的截止时间应计算至2012年10月20日，而不是一审判决认定的2012年8月底。
四、庞建文无权要求返还保证金33万元。《合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”依照此项法律规定，庞建文无权要求返还合同保证金33万元。一审判决许贤准应予返还保证金给庞建文有误，没有相应的法律依据，依法应予改判。
五、万业公司要求赔偿经济损失，没有事实和法律依据。1、如前所述，《厂房租赁合同》是由许贤准和庞建文签订，根据合同的相对性，只有合同当事人享有合同权利，承担合同义务，与第三方无关，第三方不能在合同的标的、数额、价款等方面通过单方行为为合同当事人设定权利义务。万业公司作为合同第三方，不管其《厂房租赁合同》中的厂房作出何种单方行为，均不能向合同当事人主张权利。万业公司与庞建文不存在委托关系，其双方完全没有任何委托手续，万业公司之所以主张其与庞建文是委托关系，存在与庞建文恶意串通的嫌疑，以使庞建文逃避合同责任，损害许贤准的合法权益。本案纠纷实质上是许贤准与庞建文租赁合同纠纷，许贤准起诉的被告只有庞建文一人，没有对万业公司提出任何主张，万业公司作为合同外的第三方，与本案不存在任何牵连的法律关系，依法不能在本案中提起反诉，其反诉请求和理由没有法律依据。2、万业公司提供关于装修、改建、加建的合同是其与第三方签订的合同，无法确认该合同的真实性、合法性。另，万业公司只提供了支出证明单、收据等凭证，没有提供正式的发票和相应的银行转账记录，不符合法律法规规定的结算方式，对这些凭证的真实性、关联性、合法性均无法确认，因此，万业公司提供的与第三方的合同及支出证明单、收据等凭证互不关联，无法相互印证，且与本案无关，均不能证明其对涉讼厂房进行装修、改建、加建并支出相应费用。即使有，也是其单方作出的，应由其自行承担。3、根据《厂房租赁合同》9．1条约定，在租赁期限内如承租方对租赁物进行装修、改建，须事先向出租方提交装修、改建设计方案，并经出租方同意。即使庞建文要对涉讼厂房有装修、改建、加建，也必须经许贤准的同意，否则所有责任应由庞建文承担。而万业公司作为合同当事人以外的第三方，更无权对作为合同标的厂房进行装修、改建、加建，如果万业公司对厂房进行装修、改建、加建，是其未经许贤准同意单方作出的行为，包括许贤准损失在内的所有损失应由其自行承担，许贤准若对第三方的单方行为造成的损失承担责任，于情于法，都没有依据。4、许贤准所获得的补偿为许贤准自己所有建筑物本身具有的价值，是许贤准应得的补偿，要许贤准从自己依法所得的补偿分一部分给万业公司，严重损害了当事人的合法权益，没有事实和法律依据。因此，许贤准无须承担万业公司的任何经济损失，无须向其补偿任何款项。
综上，本案成讼之根本原因是庞建文逾期缴纳租金构成违约，过错在于庞建文，其应承担违约责任及因违约造成的所有损失，庞建文、万业公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回，同时改判庞建文支付租金至2012年10月20日，且无权要求返还保证金33万元。
被上诉人许贤准对其辩解在二审期间没有提供新证据。
原审第三人华涌经济联合社在二审期间没有答辩亦没有提供新的证据。
本院除对原审判决所查明的事实予以确认外，另查明：许贤准与庞建文签订的《厂房租赁合同》第十一条第三款约定：“如许贤准在租赁期内擅自解除本租赁合同，许贤准应退还庞建文已经交付的未到期部分的租金，同样退还全部的租赁保证金，并向庞建文支付相当于两倍租赁保证金，即人民币66万元赔偿金。
本院认为：针对庞建文、万业公司提出的上诉，本案主要存在以下争议：第一、本案租赁合同的承租人如何确定；第二、本案承租人迟延交付租金有没有抗辩事由，是否构成违约；第三、原审判决判令许贤准向万业公司补偿66万元改建、加建等投入损失是否合理。
对于第一个争议焦点，与许贤准签订《厂房租赁合同》的是庞建文，因此，本案租赁合同的承租人应确定为庞建文。庞建文与万业公司上诉认为许贤准知道实际承租人为万业公司，故本案《厂房租赁合同》的权利义务应该由万业公司承担。对此，本院认为，庞建文与万业公司虽然均承认由万业公司委托庞建文签订合同，但此委托关系仅为庞建文与万业公司之间的内部关系，对外不能对抗许贤准。庞建文及万业公司没有举证证明其在交易过程向许贤准披露的双方之间的委托关系，确定租赁合同双方权利的《厂房租赁合同》亦没有提及上述委托关系，故不应突破合同相对性认定承租人是万业公司。万业公司支付了部分租金不能改变上述的租赁合同关系，因为在实际交易中存在由第三人代付款项的情况，故应根据合同确定承租人。
对于第二个争议焦点，庞建文于2012年3月起没有向许贤准支付租金，庞建文认为由于租赁物面临“三旧”改造，华涌经济联合社为了收回租赁物不断骚扰、驱赶万业公司的租户，许贤准口头承诺庞建文可以暂缓交租。对此，本院认为，虽然华涌经济联合社在2012年4月向实际租户发出关于“三旧”改造商讨有关合同处理的通知，但此仅仅处在商讨阶段，许贤准及华涌经济联合社均无明确允许庞建文暂缓交租。华涌经济联合社与实际租户在2012年9月才达成了有关搬迁补偿方面的协议，万业公司收取各租户的租金也一直到2012年8月，因此，庞建文于2012年3月份起即不交纳租金违反合同约定，没有法定的抗辩事由，构成违约。
对于第三个争议焦点，《厂房租赁合同》第十一条第一款约定，如果庞建文迟延两个月支付租金的，许贤准有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”如前所述，庞建文迟延交付租金超过两个月且没有法定事由，故《厂房租赁合同》约定的合同解除条件已经成就，享有解除权的许贤准起诉请求解除双方签订的《厂房租赁合同》符合法律规定，本院予以准许。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持。……”因此，本案由于承租人庞建文违约而导致租赁合同被解除，其请求赔偿加建、装修损失应不予支持。退一步说，不考虑庞建文违约的情形，根据《厂房租赁合同》第十一条第三款的约定：“如许贤准在租赁期内擅自解除本租赁合同，许贤准应退还庞建文已经交付的未到期部分的租金，同样退还全部的租赁保证金，并向庞建文支付相当于两倍租赁保证金，即人民币66万元的赔偿金。”即使许贤准擅自解除双方的租赁合同关系，其根据合同约定也仅仅赔偿庞建文66万元的损失。原审法院考虑到许贤准从华涌经济联合社获得了建筑物及土地预期收益经济补偿，该补偿包括了部分万业公司改建、加建的建筑物价值，故酌定许贤准补偿万业公司66万元的投入损失，已经是《厂房租赁合同》约定解除合同的最高限额。庞建文、万业公司上诉请求许贤准赔偿巨额投入300万元没有法律依据，且与《厂房租赁合同》约定相悖，本院对此予以驳回。至于许贤准在上诉答辩中请求没收保证金及将租金计算至2012年10月，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十六条的规定：“被上诉人在答辩中要求变更或者补充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。”本院对许贤准要求变更一审判决的请求不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39519元由上诉人庞建文承担6250元，由佛山市万业物业管理有限公司承担33269元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳建辉
代理审判员 翁 丰 好
代理审判员 杨 宏 丽
二〇一四年四月十四日
书 记 员 杨 雅 静