上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2763号
上诉人（原审被告）杨士武。
被上诉人（原审原告）戴洪年。
原审第三人杭庆勋。
上诉人杨士武因房屋买卖合同诉纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第1187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明，戴洪年系上海市某某区某某路某某号某某室某层某某室＊＊房屋（以下简称系争房屋）的承租人。2013年6月，戴洪年（甲方）与杨士武（乙方）签订《上海市公有住房承租权转让合同》一份，约定，由甲方将系争房屋的承租权转让给乙方，价格为（人民币，下同）1，600，000元。甲乙双方约定非人为原因征询单审批不成功，双方不算违约；反之，若甲方违约，支付乙方违约金伍拾万元整。乙方违约，房屋房款壹拾万元整归甲方所有，乙方需另外支付违约金肆拾万元整。甲乙双方约定：2013年4月12日支付房款伍万元整，《通知书》出来支付1，550，000元整。甲方收到全部房款当日交房，款清交房。上述条款甲乙双方共同遵守，若有违约，则违约方赔偿守约方房价的20%作为违约金。合同并就其他内容进行了约定。2013年9月17日，戴洪年及杭庆勋（甲方）与杨士武（乙方）签订补充协议一份，约定，乙方购买甲方某某路某某号某室，因为三套系整体购买，目前两套已经征询单物业已出具，第三套还没送物业审批。对于乙方购买甲方某某路某某号某某室＊＊间壹佰陆拾万物业征询单已出具。甲乙双方同意已出具的征询单先进交易中心交易，当交易中心出具通知书之日算起每日乙方向甲方支付总价款的万分之五的滞纳金直到第三套房子（杭庆勋）征询单审批出来进交易中心当日，乙方支付甲方全部房款。2013年9月18日前甲乙双方必须送第三套房子（杭庆勋）至永福物业；征询单下来7个工作日内必须进交易中心交易；本协议与前述协议及合同有冲突，以本协议为准。2013年10月30日，上海永福物业有限公司出具了租赁户名为“杭庆勋”的《上海市公有住房差价换房征询表》。2013年12月12日，戴洪年向杨士武发函称，因杨士武未按照双方于2013年9月17日签订的补充协议约定付款，经戴洪年催促后仍未履行，故要求解除合同。
戴洪年诉称，本市某某路某某号某室＊＊间、＊＊房屋（以下简称杭庆勋的房屋）的征询单已经于2013年10月底下来，但杨士武迟迟不肯进交易中心交易，经其多次催促未果，故请求法院判令：一、解除其和杨士武于2013年6月30日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》；二、杨士武支付其违约金160，000元；三、本案诉讼费由杨士武承担。庭审中，其当庭变更第二条诉讼请求，要求杨士武支付违约金110，000元。
杨士武辩称，同意解除合同，但是不同意支付违约金及诉讼费。根据其和戴洪年签订的补充协议的约定，应当在杭庆勋房屋的征询单下来并进交易中心后，其才应支付房款，但是目前该份征询单并未进交易中心，付款条件并未成就。在杭庆勋房屋征询单下来之后，其曾经要求进行交易，并同意支付戴洪年1，600，000元购房款，但是戴洪年要求其支付戴洪年及杭庆勋两套房屋的总价款3，000，000元，这不合理，对其的权益也缺乏保障。本案中，其购买的戴洪年房屋和杭庆勋的房屋是一体的，根据双方签订的补充协议，只要其中一套房屋未购买成功，双方就互不负违约责任。现因其未就杭庆勋的房屋购买成功，故其无需对戴洪年承担违约责任。
杭庆勋述称，其同意戴洪年的诉讼请求。在其房屋征询单出具后，是杨士武违约不肯去交易中心交易。
原审庭审中，戴洪年申请证人杨锦英出庭作证，欲证明在第三套杭庆勋房屋的征询单出具之后，因杨士武一直回避，故导致双方签订的补充协议无法继续履行。对此，杨士武表示对证人杨锦英的证言不认可。戴洪年和杨士武均申请证人徐建出庭作证，要求陈述清楚本案的具体情况。证人徐建表示，其作为上海祥泰咨询服务有限公司的工作人员，系戴洪年和杨士武此次房屋买卖的居间工作人员，2013年9月17日的补充协议由其起草并由戴洪年和杨士武及杭庆勋签名。后因戴洪年要求杨士武支付戴洪年及杭庆勋的两套房屋购房款未果，故导致杭庆勋的那套房屋未进交易中心交易。
戴洪年和杨士武及杭庆勋均明确，2013年9月17日签订的补充协议上“第三套房屋的征询单”指的是杭庆勋承租的房屋征询单。
原审认为，戴洪年和杨士武签订的《上海市公有住房承租权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。现戴洪年起诉要求解除戴洪年和杨士武签订的《上海市公有住房承租权转让合同》，杨士武亦表示同意，此系当事人自行处分自己的民事权利，依法予以准许。根据戴洪年和杨士武及杭庆勋于2013年9月17日签订的补充协议，在杭庆勋的房屋的征询单出具后的7日内，必须进交易中心交易，在进交易中心的当日，杨士武向戴洪年及杭庆勋支付全部的300万元房款。原审庭审中，杨士武明确表示，在杭庆勋承租房屋的征询单审批下来之后愿意进交易中心交易，但只同意按照上海市徐汇区房地产交易中心出具的《差价换房存款通知书》支付给戴洪年160万元，并认为戴洪年要求杨士武支付戴洪年及杭庆勋两套房屋房款，杨士武的权利无法保障。戴洪年则认为，根据戴洪年和杨士武及杭庆勋签订的补充协议，进交易中心交易的当日，杨士武必须向戴洪年及杭庆勋支付全部房款。对此，原审认为，杨士武的该行为明显违背了戴洪年和杨士武及杭庆勋签订的补充协议约定，故对戴洪年要求杨士武支付违约金的诉请，依法予以支持。就杨士武辩称，杨士武购买的戴洪年和杭庆勋的房屋属于一套，根据双方于2013年4月27日签订的补充协议，因杭庆勋的房屋未购买成功，故双方无需互负违约责任。对此，原审认为，因杨士武已经和杭庆勋签订了相应的承租权转让合同，仅因为杨士武的违约行为导致未就杭庆勋的房屋进交易中心交易，故对杨士武的该项辩称，不予采信。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，于二○一四年八月二十八日作出判决：一、解除戴洪年与杨士武于2013年6月30日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》；二、杨士武于判决生效之日起十日内支付戴洪年违约金110，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，580元，减半收取1，290元，由杨士武负担。
判决后，杨士武不服，上诉于本院称，根据上诉人与被上诉人签订的公有住房承租权转让合同，系争房屋房款支付的时间应在物业出具的征询单送进交易中心，且由交易中心出具通知书后才进行支付，而在双方签订补充协议时，系争房屋的征询单尚未获得物业审批，故补充协议中的“全部房款”只能是指系争房屋的160万元，而不是全部300万元。由于被上诉人执意要求上诉人先付清300万元房款，否则就不配合办理之后的手续，上诉人为了最后整体交易成功，才无奈地在补充协议中约定了相应的滞纳金。综上，本案系因被上诉人违约，导致双方最终交易未成，故请求二审法院撤销原判第二项，改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人戴洪年辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人杭庆勋述称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是系争房屋的交易未能完成是否可归咎于上诉人。具体而言，双方的争议在于杭庆勋的房屋的征询单出具后，上诉人应支付全部两套房屋的价款300万元还是只需支付系争房屋的房价款160万元。上诉人主张根据双方签订的公有住房承租权转让合同，杭庆勋的房屋应于其征询单送进交易中心，且交易中心出具通知书后方才付款；而被上诉人则主张根据双方签订的补充协议，上诉人应于双方至交易中心办理相关手续当日，支付全部300万元房款。上诉人则坚称补充协议中的全部房款仅指系争房屋的160万元房款。
对此，本院认为，虽然就系争房屋与杭庆勋的房屋的使用权交易进度有先后之分，且签订了两份承租权转让合同，然而两套房屋的使用权系由杭庆勋和戴洪年夫妇整体转让给上诉人，在双方签订的补充协议中，“甲方”亦明确指向杭庆勋和戴洪年夫妇两人，补充协议所约定的内容也均涉及两套房屋，故本院认定补充协议中“全部房款”系指两套房屋的总价款300万元。而补充协议明确约定上诉人应于杭庆勋的房屋征询单审批出来进交易中心当日支付全部房款300万元，可见双方在补充协议中已协商一致对双方在承租权转让合同中支付房款的期限予以变更，故上诉人未能在被上诉人办出房屋征询单后足额支付房款，显已违约，应就此承担相应的违约责任。上诉人依据其与杭庆勋于2013年9月17日签订的承租权转让合同中的约定主张支付杭庆勋的房屋的房价款的条件尚未成就，然而补充协议系于上述承租权转让合同同日签订，且明确约定该协议若与前述合同冲突，以该补充协议为准，故本院对上诉人的上述主张不予采信。
综上，原审依据双方的约定及本案实际情况，认定导致两套公房的承租权转让合同无法履行的原因在于上诉人的违约行为，并据此判令上诉人承担相应的违约责任，于法不悖，本院予以维持。上诉人杨士武的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，500元，由上诉人杨士武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十一月七日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；