黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终1484号
上诉人（原审被告）：宋艳洁，女，1971年3月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：肖海波，黑龙江高盛律师集团事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王广红，女，1980年6月10日出生，汉族，哈尔滨市助力职业培训学校教师,住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审被告）：杜隆应，男，1940年9月7出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：杜文波（系杜隆应之子），男，1968年3月16日出生，汉族，黑龙江省恒益投资有限公司副总经理，住哈尔滨市香坊区。
被上诉人（原审被告）：杜文波，男，1968年3月16日出生，汉族，黑龙江省恒益投资有限公司副总经理，住哈尔滨市香坊区。
上诉人宋艳洁因与被上诉人王广红、杜隆应、杜文波租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人方式审理了本案。本案现已审理终结。
宋艳洁上诉请求：一、撤销一审判决第一、三、五项，发回重审或改判，确认宋艳洁与王广红签订的“幼儿园出兑合同”有效，不予解除，宋艳洁不应承担返还责任，王广红亦不应将已出兑物品返还给宋艳洁；二、由王广红、杜隆应、杜文波承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.宋艳洁不存在任何过错，不应承担房屋租金返还责任。而是因杜隆应、杜文波急于出售、王广红完全弃管幼儿园导致损失发生，应当由杜隆应、杜文波、王广红承担；2.宋艳洁与王广红签订的“幼儿园出兑合同”已经实际履行完毕，合同目的已经实现，不符合法定解除条件，不应解除。出兑物品不应返还给宋艳洁，宋艳洁也不应返还20,000元出兑款。
王广红辩称，宋艳洁与王广红签订的幼儿园转让合同无效；宋艳洁存在过错，应承担返还责任。
杜隆应、杜文波辩称，租赁房屋只针对宋艳洁，幼儿园的出兑与其无关。杜隆应、杜文波已经履行了出租人义务，不应承担责任。
王广红向一审法院起诉请求：一、宋艳洁返还租金72,000元；二、杜隆应返还租金20,000元；三、杜隆应赔偿先期投入损失10,000元，杜文波承担连带给付义务；四、宋艳洁、杜隆应、杜文波支付自2016年3月14日解除合同之日起至支付租金之日止，按照央行基准利率为标准的利息。
一审法院认定事实:杜隆应为坐落于哈尔滨市香坊区规划路绝缘街交接处《华侨名苑》小区C栋首层2号房屋的所有权人。杜文波为杜隆应之子。2013年10月2日，杜文波代理杜隆应与宋艳洁签订房屋租赁合同。合同约定，甲方（杜文波）将上述房产出租给乙方（宋艳洁），租赁期限自2014年1月15日至2017年1月15日，租期3年。年租金50,000元，第一年一次性交齐，第二次于2015年1月15日支付，租期满不续租提前一个月通知甲方，如逾期不交，乙方应主动搬出，否则甲方有权将房屋收回或通过诉讼解决。合同第五条约定，承租期内乙方应自觉爱护房内设施，未经甲方同意，不得转租、转借、转卖、改变房屋结构。第六条约定，甲方中途终止合同要双倍赔偿乙方余下的租金，乙方中途退租甲方不退租金，第七条约定，乙方在承租期满，在同等条件下有优先承租购买的权利。第九条约定，如发生纠纷不能解决时由当地人民法院裁决。合同签订后，宋艳洁利用该房开办幼儿园。2016年3月14日，王广红与宋艳洁签订幼儿园出兑合同。该合同中，甲方为宋艳洁，乙方为王广红。合同约定，“兹有本人甲方宋艳洁自愿将新贝贝多幼儿园以价格72,000元出兑给乙方王广红，其中包含5个月租房费和3月份教师工资、卫生许可、餐饮许可一并兑出。过期卫生许可由甲方配合乙方办理其名下，自出兑之日起幼儿园一切事由乙方负责并管理”。2016年3月5日，宋艳洁为王广红出具收到72,000元的收条。王广红接收幼儿园做筹备工作。因2016年3月的园费由宋艳洁收取，教师工资由宋艳洁负责，经王广红与宋艳洁协商，由宋艳洁帮助王广红管理幼儿园到3月末。2016年3月11日，杜文波出具收房租的收条，内容为“收到王广鸿（注：将王广红名字写错），房租金50,000元（宋艳洁30,000元，王广红20,000元），时间2015年1月15日至2017年1月14日”。该收条中的宋艳洁的30,000元，已由宋艳洁于2016年1月16日通过银行转账支付给杜文波。
2016年3月16日，杜文波到幼儿园告知王广红，因杜文波的孩子在国外急需用钱，要卖房子，王广红不同意。王广红此后又与宋艳洁联系，将杜文波卖房的事告知宋艳洁，此后因三方未能及时解决发生纠纷，王广红于2016年3月20日再未到幼儿园，该园的教师在看护至3月末时退出，至今该园闲置。
另查，因杜文波的孩子在国外急需用钱，杜隆应于2016年3月13日与案外人宫传志签订了房屋买卖合同，将坐落于哈尔滨市香坊区规划路绝缘街交接处《华侨名苑》小区C栋首层2号的房屋出卖给宫传志，杜文波到幼儿园要求王广红及宋艳洁迁出。因王广红及宋艳洁不同意，买受人宫传志同意使用人可使用到2017年1月14日。2016年12月3日，一审法院组织现场勘验，在香坊区绝缘路48号新贝贝多幼儿园清点了房屋内现有物品。其中，除幼儿园牌匾一块为王广红制作外，其余均为出兑物品。
一审法院认为：杜文波代理杜隆应与宋艳洁签订的房屋租赁合同有效。该合同租赁期限至2017年1月14日届满。根据行政许可法第九条“依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让”之规定，幼儿园的办学许可不得转让。故王广红与宋艳洁之间的幼儿园出兑合同关于卫生许可、餐饮许可一并兑出的部分无效。关于该出兑合同的实际履行问题，王广红于2016年3月13日已安装牌匾，并购买了部分厨房用品，应视为其已接管了幼儿园，尽管宋艳洁已收取了3月份的幼儿园费，并不影响双方已办理交接的事实。因杜文波及杜隆应向王广红提出要求提前解除租房协议，发生争议，至3月末，王广红及宋艳洁均退出承租房，弃管幼儿园。一审法院认为，导致王广红与宋艳洁之间的出兑合同不能继续履行，本案诉争各方均有责任。王广红在接管幼儿园后，应积极实施管理义务，虽然杜隆应、杜文波在合同履行期间提前表示解除租赁合同，但杜隆应、杜文波的履行并不能直接导致王广红与宋艳洁之间的出兑合同的不能履行。且王广红也向杜文波提出了反驳主张，不同意解除租赁合同。而王广红以此为由退出幼儿园，采取消极行为，放弃管理义务。对其与宋艳洁之间的出兑合同不能履行有一定的过错。宋艳洁用其承租的房屋开办幼儿园，其与王广红签订出兑合同时，该房承租合同尚未到期，其在出兑前，应积极与出租方协商，防止出兑后出现纷争。本案中，宋艳洁显然未与出租方协商，草率出兑，在出租方提出解除租赁合同时，未能积极处理。且约定了在3月份协助王广红共同管理幼儿园，而宋艳洁在出现争议后，采取了消极的行为，故其对出兑合同的不能履行也有一定过错。杜文波、杜隆应作为出租方，在原承租人宋艳洁出兑后，在收取房租时，已知宋艳洁出兑给王广红的事实，并收取王广红的租金，但未能采取适当的措施，而是一味地要求解除租赁合同，并将该房出卖。客观上对出兑合同的不能履行也产生副作用，杜隆应、杜文波也有一定过错。鉴于王广红已实际退出，其与宋艳洁之间的出兑合同已不能履行，故对该合同予以解除。关于王广红提出，返还租金及出兑款的损失72,000元的主张，该款包含租金50,000元，其余为卫生许可、餐饮许可、学生生源、桌椅板凳等。关于租金50,000元，该50,000元租金为2016年1月至2017年1月14日的全年房租。王广红交给宋艳洁30,000元，交给杜文波20,000元，折合每月4166.67元。因前2个月即2016年1、2月份实际由宋艳洁经营，故该部分房租由宋艳洁承担，3月份虽已签订出兑协议，但宋艳洁已实际收取园费。尽管王广红已接受，但并未产生收益，如合同能正常履行，王广红自2016年4月1日起方能接收园费并产生收益，故自2016年1月14日至3月31日的租金计10,416.67元应由宋艳洁承担，返还给王广红。自2016年4月1日起，因前述原因，王广红实际退出，房屋闲置。故自此以后的租金损失应由各方负担。故对该自2016年4月1日至2016年12月1日共计8个月的租金，应由三方分担，以三方各承担1/3为宜，各负担11,111.12元，剩余租金6250元（4166.67×1.5个月）由杜隆应、杜文波退还给王广红。关于出兑款22,000元，应由宋艳洁返还给王广红，王广红将出兑物品返还给宋艳洁，王广红给付宋艳洁一定的折价款，酌定给付2000元为宜。该两项相抵，宋艳洁实际返还王广红出兑款20,000元。综上，宋艳洁应返还王广红41,527.78元，杜隆应、杜文波返还王广红17,361.12元，王广红将出兑物品返还给宋艳洁。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、解除王广红与宋艳洁之间的幼儿园出兑协议；二、王广红、宋艳洁于判决生效后立即从坐落于哈尔滨市香坊区规划路绝缘街交接处《华侨名苑》小区C栋首层2号的房屋迁出，将该房屋交付给杜隆应、杜文波；三、宋艳洁于判决生效之日起7日内给付王广红41,527.79元；四、杜隆应、杜文波于判决生效之日起7日内给付王广红17,361.12元；五、王广红于判决生效之日起7日内返还宋艳洁出兑物品；六、驳回王广红的其他诉讼请求。案件受理费2340元（王广红已预交）由王广红负担500元，杜隆应负担840元，宋艳洁负担1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审认定的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：宋艳洁与王广红签订涉案幼儿园出兑协议后，因房屋出租人杜文波及杜隆应向王广红提出提前解除租房协议的要求，三方协商不成产生争议，导致出兑协议不能继续履行，一审判决解除出兑协议并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，一审根据王广红诉请，判决宋艳洁向王广红返还出兑款和租金及王广红向宋艳洁返还出兑物品亦无不当。案涉出兑协议不能继续履行，导致房屋闲置，造成自2016年4月1日起至2016年12月1日止共计8个月的租金损失，因各方当事人对协议不能继续履行均有过错，一审判令三方各承担租金损失1/3正确。
综上，宋艳洁上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费839元，由上诉人宋艳洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓东
审判员 梁红玉
审判员 宋彦辉
二〇一七年五月十七日
书记员 周小倩