浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第358号
上诉人（原审被告）绍兴袍江工业区投资开发有限公司。
法定代表人楼再良。
委托代理人（特别授权）胡祥甫、李冰冰。
上诉人（原审被告）绍兴袍江经济技术开发区房屋征收服务中心。
法定代表人李元建。
委托代理人（特别授权）胡祥甫、乙笑牛。
被上诉人（原审原告）绍兴市大地房地产开发有限公司。
法定代表人张加根。
委托代理人（特别授权）程幸福、盛雅欢。
上诉人绍兴袍江工业区投资开发有限公司（以下简称投资公司）与上诉人绍兴袍江经济技术开发区房屋征收服务中心（以下简称征收中心）因安置房回购合同纠纷一案，均不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第2935号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2014年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人投资公司、征收中心的共同委托代理人胡祥甫、上诉人征收中心的委托代理人乙笑牛与被上诉人绍兴市大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）的委托代理人程幸福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年10月31日，原告通过中标受让F2地块后，与绍兴市国土资源局签订了国有土地使用权拍卖出让成交确认书。确认书约定，本地块成交价总额为2940万元，成交价分三期支付，最后一期成交价在成交后90天内付清。在竞得人付清全部成交地价款后7个工作日内，出让人与竞得人签订国有土地使用权出让合同，并在合同签订后7个工作日内按现状交付土地。
2007年3月28日，原告与两被告正式签订《安置房回购合同》1份，约定原告在袍江工业区F2地块建设的550套住宅，全部由两被告回购，回购价格为1450元／平方米，总回购房款暂定为83015000元，按核准面积调整，多退少补。付款方式如下：完成基础工程并经验收合格后付该期回购房款的20%；主体建至四层楼板浇筑完成并验收合格后再付该期回购房款的30%；外墙装饰完成并主体结顶验收合格后再付该期回购房款的20%；全部工程完工并通过联合交房验收时再付回购房款的22%；余款8%作为质保金和物业管理押金，如符合质量及物业管理有关要求，在交房后12个月，且办理好该小区的房产总证后，一次性付清。
2007年4月9日，原告与绍兴市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》一份，出让合同约定该F2地块带方案出让，全部住宅由被告投资公司回购用于拆迁安置，规划建筑面积不超过58037平方米；出让方同意在本合同签订后7个工作日内交付土地。
在原告中标后，绍兴市人民政府于2006年12月29日出台了396号抄告单，规定自2006年12月1日起，工业区规划建成区范围内新审批的各类民用建筑，须严格按照《浙江省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》实行“结建”防空地下室政策，审批时间以该项目办理《建设工程规划许可证》为准。新出让的房地产开发项目按2006年绍市府办抄第53号抄告单的有关条款执行；新出让的拆迁安置房（城中村改造）项目若不能按上述要求结建或少结建防空地下室的，暂按相应地面建筑面积50元／平方米的标准缴纳人防易地建设费。对2006年11月30日前已办理规划审批手续的项目，应结建但不结建或少结建防空地下室的，暂按以下规定缴纳人防工程易地建设费：工业项目中非生产性建筑暂缓缴纳；2005年12月底前通过公开拍卖取得土地使用权并已通过规划审批的城中村改造项目暂缓缴纳，2006年1月1日起通过规划审批的城中村改造项目，暂按相应地面建筑面积50元／平方米的标准缴纳。工业区范围内的人防“结建”工作由市人防办统一管理。根据该文件，原告向绍兴市人防办缴纳了人防异地建设费2899223元。
2008年1月23日，绍兴市人民政府办公室转发了《绍兴市排污权有偿使用和交易实施办法（试行）》，规定本办法适用于绍兴市（含越城区、绍兴经济开发区、袍江工业区和镜湖新区）范围内直接或间接向环境排放污染物的排污单位；注重排污权初次分配的公平合理，实行老项目老办法，新项目新办法。自2008年1月1日起，凡新建、改建、扩建和技术改造的建设项目和新设立的排污单位，通过向环保部门申购或向其他排污单位购买的办法取得排污权。根据该文件，原告向绍兴市环境保护局缴纳了348000元排污权有偿使用金。
2008年8月25日，绍兴袍江新区管委会办公室出台袍委办抄（2008）39号抄告单，规定对袍江新区内住宅物业专项维修基金、物业保修金和首次业主大会会议筹备经费收缴管理作如下明确：物业专项维修基金按建筑安装工程每平方米建筑面积的平均造价的2.5%交存；物业保修金按建筑安装工程总造价的2%交纳；首次业主大会筹备费，总产权登记面积在5万元平方米以下的物业为1元／平方米，5万平方以下的部分为0.5元／平方米；上述三项资金由区房管所负责落实收缴和日常管理，开发建设单位必须按照规定在住宅房屋初始登记前一次性缴清。根据该文件，原告被收取物业维修基金1166829.6元（比合同签订前标准多交纳了816780.72元）、业主大会筹备费54170.71元、物业保修金933463.68元。
在涉案工程建设过程中，两被告未严格按合同约定支付工程进度款，应支付原告相应的进度款利息。
2009年5月27日，涉案工程通过竣工验收。
工程完工后，原告多次向两被告的上级袍江工业区管委会发函，提出因规费增加、两被告延期支付进度款及建筑市场材料与人工费用大幅上涨等因素，导致项目亏损巨大，要求提高安置房回购价。袍江工业区管委会对原告的要求未予回复。2013年7月3日，原告向法院起诉。
原审法院审理认为：原告与两被告签订的安置房回购合同，从“回购”两字文意来看，具有买卖的意思。根据查明的事实，涉案安置房的土地使用权人为原告，且合同中也约定了两被告向原告回购拆迁安置房的具体内容，包括房屋面积及价款、付款方式、交房时间等，初具合同法所规定的买卖合同的性质。但本案的合同又有其特殊性，是附条件的合同，在涉案安置房的土地使用权拍卖成交确认书中，明确载明成交标的为“带方案出让，住宅全部回购用于拆迁安置”。所附条件又含有承揽的因素。故该合同兼具买卖合同和承揽合同的法律特征。在原告与两被告签订安置房回购合同后，由于法律法规及政策的调整，导致安置房建设需要缴纳的规费大幅度增加，原告为此多交纳了人防异地建设费2899223元、排污费348000元、物业维修基金816780.72元、物业保修金933463.68元、业主大会筹备费54170.71元等。这都是原告在拍卖F2地块时无法预见的额外增加的成本。此外，涉案工程建设期间，由于2008年国际金融危机对我国经济的影响，加上我国2007年至2008年的建筑市场原材料及人工工资大幅度涨价，导致建筑成本大幅度提高，这从袍江管委会对安置房的单价从2005年的1450元／平方米调整到2009年10月的3000元／平方米中也可见一斑。同时由于两被告在安置房建设过程中支付进度款时存在不按合同约定时间如期足额支付回购款的违约情形。原告因此产生的损失客观存在，且数额巨大。而涉案安置房建设本身属于微利项目，如仍按合同约定的1450元／平方米的价格确定回购房价款，既免除了两被告的违约责任，同时严重损害了原告的利益。为衡平双方当事人的利益，两被告对原告的损失依法应给予适当补偿。综合考量以上因素，酌情确定两被告补偿原告485万元。因物业保修金933463.68元需到保修期满并满足一定条件后方可退还，原告在本案中亦未主张，在本案中对该费用不予考虑。综上，原告要求两被告补偿安置房增加的成本及进度款延期付款利息等损失的诉讼请求理由正当，予以支持；但原告主张的金额过高，依法予以核减。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告绍兴袍江工业区投资开发有限公司、绍兴袍江经济技术开发区房屋征收服务中心应补偿给原告绍兴市大地房地产开发有限公司损失485万元，在本判决生效后三十日内付清。二、驳回原告绍兴市大地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，由原告负担1200元，被告绍兴袍江工业区投资开发有限公司、绍兴袍江经济技术开发区房屋征收服务中心负担45600元，上述费用在本判决生效后三十日内结清。
上诉人投资公司、上诉人征收中心不服原审判决，共同提起上诉称：一、原审法院错误认定涉案合同兼具买卖合同和承揽合同的法律特征，本案合同在性质上是买卖合同，具备买卖合同的法律特征，并非加工承揽合同。二、原审法院将涉案工程中的人防异地建设费等原应由被上诉人承担的相关规费以及涉案工程建设期间建筑材料、人工工资上涨成本判由上诉人对被上诉人进行补偿，严重损害了上诉人利益，具体包括：人防异地建设费2899223元、排污费348000元、物业保修金、原材料涨价和人工涨价增加的成本3500万元。三、原审法院认定上诉人在支付进度款上存在违约，并将上诉人违约作为所谓人工材料涨价应予补偿的理由，在逻辑上不能成立。四、被上诉人两次递交变更诉讼请求申请，原审法院均予接受，却未在判决中提及第一次变更诉讼请求的内容，属于审理程序错误。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项，公正判决上诉人应当承担的补偿金额；本案一、二审全部诉讼费用根据判决结果由上诉人与被上诉人合理分担。
被上诉人大地公司答辩称：一、涉案安置房回购合同具有买卖及承揽合同性质，原审法院对合同性质认定正确。F2地块是袍江工业区管委会为安置拆迁户所建安置房，建设方式是先将袍江工业区F2地块出让给代建单位，再从代建单位处将建设的安置房全部购回，故安置房购房合同具备承揽合同的性质。二、上诉人没有严格遵守诚实信用原则。被上诉人在袍江工业区管委会要求下，第一次将诉讼请求变更到500万元（不含人工费、材料费上涨因素），第二次诉讼请求变更为500万元（含人工费、材料费在内全部费用），根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，原告在法院判决前可以变更诉讼请求，故上诉人主张原审法院程序违法没有法律依据。三、原审法院判决上诉人补偿被上诉人损失485元并无不当。1、袍江工业区管委会2005年9月27日袍委办（2005）176号文件规定1450元／平方米的安置房回购价格是暂定价。2、对F2地块的安置房回购价格进行调整，符合国家政策和民事活动的公平原则。3、被上诉人与拍卖时条件相比，实际增加支出了以下费用：人防异地建设费2899223元、排污费348000元、电信建费176500元、物业维修基金、物业保修金、业主大会筹办费等2154464.02元，上述费用收取依据的发布均在被上诉人取得F2地块后，除物业保修金933463.68元在保修期满可按规定退回外，被上诉人实际增加支出4644723.34元；此外，根据安置房回购合同第三条约定，结合上诉人付款审批表，上诉人就前70%安置房款支付存在拖欠，延迟支付安置房款利息达215067元。四、原审法院判决上诉人补偿被上诉人符合公平原则。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人投资公司、上诉人征收中心在二审中提交承诺书一份，要求证明被上诉人提交给原审法院的承诺书与被上诉人出具与上诉人的承诺书内容基本一致。被上诉人大地公司对承诺书的真实性无异议。经本院核查，该承诺书与被上诉人大地公司一审期间提交与原审法院的承诺书内容一致，对承诺书的真实性予以确认。
被上诉人大地公司在二审中未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，本案二审的争议焦点有如下三点：一是如何认定涉案安置房回购合同的性质；二是上诉人投资公司、上诉人征收中心是否应就被上诉人大地公司损失进行补偿，损失总额如何认定；三是原审法院审理程序是否符合法律规定。
关于争议焦点一。上诉人投资公司、上诉人征收中心主张F2地块土地使用权属于被上诉人大地公司，根据“房随地走”原则，建成的房屋所有权应属于被上诉人大地公司，被上诉人大地公司将其拥有所有权的房产进行出售，是典型的买卖合同。被上诉人大地公司则主张“先将F2地块出让给代建单位，再从代建单位处将建设的安置房全部购回”的交易模式说明涉案安置房回购合同兼具承揽合同性质。对此，本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而承揽合同则是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。被上诉人大地公司为涉案安置房的土地使用权人，通过与上诉人投资公司、上诉人征收中心签订安置房回购合同，由上诉人投资公司、上诉人征收公司回购其建设的安置房，涉案安置房回购合同具备买卖合同的性质。但同时涉案安置房回购合同具有特殊性，涉案安置房的《袍江工业区F-2号地块国有土地使用权拍卖出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》均明确“袍江工业区F-2号地块带方案出让，全部住宅由绍兴袍江工业区投资开发有限公司回购用于拆迁安置”，并通过《附件二：袍江工业区F-2地块规划设计条件书》、《附件三：袍江工业区F2号地块安置回购房回购规定》细化总建筑面积、建筑层数与高度、安置回购房套型要求、室内初装修标准、公共设施配套要求等，上述约定可以看出涉案安置房回购合同亦具备承揽合同的法律特征。据此，原审法院认定涉案安置房回购合同兼具买卖合同和承揽合同的法律特征符合客观事实，本院予以支持。
关于争议焦点二。被上诉人大地公司与两上诉人签订安置房回购合同后，因法律法规及政策的调整，致使人防异地建设费、排污费、物业维修基金、业主大会筹备费等安置房建设需要缴纳的规费大幅度增加，该部分费用属于被上诉人大地公司无法预见的额外增加的成本，两上诉人应作出相应补偿。原审法院同时考虑到安置房建设期间国际金融危机对建筑成本的较大影响及两上诉人支付进度款过程中存在违约情形等因素，从衡平当事人利益角度，酌定两上诉人补偿被上诉人大地公司485万元，数额适当，本院予以照准。
关于争议焦点三，上诉人投资公司、上诉人征收中心以原审判决书未载明被上诉人大地公司第一次变更诉讼请求的内容为由主张原审程序错误，经本院核查，被上诉人大地公司在一审期间两次变更诉讼请求，原审法院在民事判决书中载明被上诉人大地公司最终确定的诉讼请求并无不当，上诉人投资公司、上诉人征收中心主张原审程序错误缺乏法律依据，本院不予采信。
综上，上诉人绍兴袍江工业区投资开发有限公司、上诉人绍兴袍江经济技术开发区房屋征收服务中心的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45600元，由上诉人绍兴袍江工业区投资开发有限公司、上诉人绍兴袍江经济技术开发区房屋征收服务中心共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金湘华
审 判 员 楼晓东
代理审判员 兰祥燕
二〇一四年五月十二日
书 记 员 陈赛赛