南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0116民初2469号
原告李春英，女，1979年1月9日生，汉族。
被告南京豪庭物业管理有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路280号。
法定代表人蒋俊，该公司总经理。
委托代理人张太勇，江苏金大厦律师事务所律师。
委托代理人梁金，江苏金大厦律师事务所律师。
原告李春英与被告南京豪庭物业管理有限公司（以下简称豪庭物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法由审判员王丽独任审判，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告李春英、被告豪庭物业的委托代理人张太勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李春英诉称，被告系福基丽景园门面房的产权管理人。2011年3月23日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将杨新路150-1号门面房出租给原告使用，租期自2011年5月1日起至2016年2月28日止，同时约定原告有权转租经营。合同签订后，原告按约一次性交纳了五年的租金104400元在内的各项费用共计107480元。2012年起，原告将上述门面房转租给贾安英从事餐饮经营，年租金38000元。2014年9月5日，因房屋产权纠纷，该门面房的用电被切断，导致贾安英无法经营。2015年1月5日，贾安英将原告诉到法院，六合区人民法院于2016年3月7日作出（2015）六沿民初字第126号民事判决书，解除了贾安英与原告的合同，并判决原告支付给贾安英违约金6333元；2015年1月9日，原告将被告诉至法院，六合区人民法院于2015年7月10日作出的（2015）六沿民初字第187号民事判决书，确认原、被告之间的合同于2015年1月13日解除，同时该判决认为：原告的损失尚未确定，待损失确定后，另行主张权利。现原告的损失已经确定，故提起诉讼，请求判决：1、被告赔偿原告24783.45元（含支付给贾安英的违约金6333元及租金差价损失18450.45元）；2、被告承担诉讼费用。
被告豪庭物业辩称：1、被告在《房屋租赁协议》履行过程中不存在过错，被告履行了《房屋租赁协议》约定的义务；2、造成原告损失是第三方对原告的直接侵权行为引起，应由第三方承担相应的民事责任；3、原告要求被告赔偿违约金及租金差额，无事实及法律依据。原告的转租行为没有征得被告的同意。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年7月13日，南京市大厂桂馨园小区业主委员会与被告豪庭物业签订桂馨园小区《物业管理委托合同》，由被告为南京市六合区新华西路328号桂馨园小区提供物业服务，期限自2007年7月10日起至2014年7月9日止。2007年7月18日，南京大厂大鹏村镇开发中心（甲方）、南京市沿江工业开发区房改办（乙方）、南京豪庭物业管理有限公司（丙方）、南京福基置业有限公司（丁方）签订协议，约定：甲、乙方将桂馨园小区的物业管理工作委托给丙方实施管理，期限自2007年6月起至2014年7月止（具体的物业管理委托合同，由桂馨园小区业委会与丙方签订）。丁方承诺在建设扬新园小区项目时负责单独建造门面房约300平方米（以实际建筑面积为准）、汽车库约15间（以实际间数为准），提供给丙方使用，以维持桂馨园小区的持续管理。甲、乙方给予丙方物业费亏损补贴，其中租金补贴为：扬新园小区2009年上半年竣工交付使用后，并入桂馨园小区进行统筹管理。丁方将新建小区内约有300平方米的门面房以及15间汽车库交由丙方对外出租，其租金收入作为甲、乙方对丙方物业费亏损的补贴，丙方出租经营门面房以及15间汽车库的期限为七年，起始时间按实际交付的三个月以后开始计算。延期交付造成空缺租金由丁方负责。
2011年3月23日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方（豪庭物业）将福基丽景园门面房出租给乙方（李春英）使用，租期自2011年5月1日起至2016年2月28日止。同时约定，租赁期间确因经营需要，经甲方许可，乙方可以在承租的期限内将房屋转租他人。合同签订后，原告按约一次性交纳了五年的租金104400元、五年的公摊水电费580元、水电费押金1000元、房屋保证金1500元，共计107480元。后原告经被告同意，自2012年起，将杨新路150-1门面房转租给贾安英从事餐饮经营，2014年2月20日，双方签订最后一期《租赁协议》，租赁期限自2014年2月20日起至2015年2月19日止，租金38000元／年。
2013年10月31日，被告豪庭物业撤出桂馨园小区。后由南京华旺物业管理有限公司（以下简称华旺物业）入驻该小区。豪庭物业撤出桂馨园小区时未与该小区业主委员会及华旺物业办理交接手续。2014年9月4日，华旺物业向包括原告在内的商铺业主及物业使用人发出停电通知：将于9月5日上午10时作停电收回处理。次日，福基丽景园门面房（杨新路150-1）被断电。2014年9月14日，李春英向豪庭物业发出书面通知函，告知其停电事宜，并要求三日内协商解决。后协商未果。2015年1月13日，李春英再次向豪庭物业发出书面通知函：因杨新路150-1号门面房自2014年9月5日断电至今，导致实际承租人无法经营，无法实现租赁目的，双方的租赁合同于2014年9月5日起解除。嗣后，原、被告双方就解除合同事宜未能达成一致，原告于2015年1月19日诉至本院。本院于2015年7月10日作出（2015）六沿民初字第187号民事判决书，确认原、被告之间的《房屋租赁协议》于2015年1月13日解除。
另查明，贾安英于2015年1月9日诉至本院，要求解除与李春英之间的租赁协议、退还租金并赔偿损失，共计57511元。本院于2016年3月7日作出（2015）六沿民初字第126号民事判决书，判决贾安英与李春英之间的租赁协议于2015年1月13日解除；李春英退还贾安英租金3800元、押金3000元并赔偿贾安英违约金6333元。
以上事实，有《房屋租赁协议》一份、《租赁协议》、收条、豪庭物业出具的证明、（2015）六沿民初字第126号民事判决书、（2015）六沿民初字第187号民事判决书及原、被告的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用，原、被告双方的《房屋租赁协议》已因被告的违约行为，经生效判决确认于2015年1月13日解除，故豪庭物业应向原告赔偿2015年1月14日至2015年2月19日期间转租的租金差价损失计1295元。原告要求被告赔偿其向贾安英支付的违约金，于法无据，本院不予支持。关于被告抗辩原告的转租行为未经其同意的主张。本院认为，从原告提供的由豪庭物业出具的转租证明，可以证实被告对原告的转租行为知情并认可，因此，该抗辩意见本院不予采信。关于被告抗辩断电行为不是被告造成，应由第三方侵害者承担赔偿责任的主张。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。合同一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故被告该辩称，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告南京豪庭物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李春英损失1295元；
二、驳回原告李春英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取210元，由被告南京豪庭物业管理有限公司负担25元，原告李春英负担185元。（诉讼费用原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向该院预交相应的上诉案件受理费。
审 判 员 王 丽
二〇一六年五月二十六日
见习书记员 张宛璘