甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平中民一终字第205号
上诉人（原审被告）白一婷，女，回族，生于1978年6月3日。
委托代理人张驰，平凉市城西法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）王阿福，男，汉族，生于1952年12月8日。
委托代理人韩文彦，甘肃翰维律师事务所律师（未到庭）。
委托代理人李海瑞，甘肃翰维律师事务所助理律师。
原审被告马秀琴，女，回族，生于1965年7月12日。
上诉人白一婷因与被上诉人王阿福、原审被告马秀琴房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2014）崆民初字第879号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月22日受理后，依法组成合议庭于2014年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人白一婷及其委托代理人张驰、被上诉人王阿福及其委托代理人李海瑞到庭参加诉讼，原审被告马秀琴经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原判认定：2004年3月1日，王阿福以平凉市温州商城发展有限公司名义（乙方）与平凉市崆峒区房地产管理局（甲方）签订合同一份，约定：甲方将平凉商城西侧西瓜园商场建筑面积4326.05平方米提供给乙方进行商业经营活动。经营期限10年，自2004年5月1日起至2014年4月30日终止。合同签订之日起甲方将西瓜园商场交由乙方使用。乙方在经营期间，不得将商场整体转租、转让、转包。2004年3月20日，马振刚（甲方）与王阿福（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定马振刚将已租赁给马秀琴使用的位于平凉市中山街二号裙楼4-1号、5-1号框架结构二层商业楼上下四间租赁给王阿福做通道和办公，租赁期限十年，自2004年3月20日起至2014年3月20日止。租赁期内使用权由乙方决定，甲方不能转让、出卖。同日，王阿福将其承租使用西瓜园商城中位于平凉市中山街二号裙楼框架结构二层商业楼上层一间、一层二间共三间租给马秀琴经营食品超市。租赁期限十年，自2004年3月20日至2014年2月20日。马秀琴、案外人马亚琴用该房屋共同经营永馨商场。2011年9月23日，马秀琴、马亚琴未经王阿福同意将永馨商场转让给白一婷经营，并于2011年10月10日签订转让合同，约定房屋租赁合同有效期至2014年2月15日。白一婷向王阿福支付了2013年2月19日至2014年3月20日的房屋租赁费。2014年1月29日、2014年2月10日王阿福书面通知白一婷，称所租门店即将到期，届时收回房子进行装修，要求白一婷配合做好处理货物和经营。2014年5月5日，平凉市崆峒区房地产管理局（甲方）与王阿福（乙方）签订交接协议书一份，约定：平凉商城3号楼（温州商城）于2014年4月30日租赁期满，温州商场及东门两侧商铺均已腾退，具备移交条件。由于乙方未向甲方移交本商场原通路（现白一婷经营的永馨商场），乙方承诺将本商场正南门现用通道由甲方无偿使用。乙方应从本协议签订之日起60天内将原通道交回甲方，否则，给甲方造成的一切损失由乙方承担。庭审中，白一婷认为应按90000元／年标准计算2014年3月20日以后的租赁费，王阿福对此予以认可。原审另查明，平凉市工商行政管理局向平凉市温州商城发展有限公司颁发的企业法人营业执照记载该公司成立于2004年4月26日，法定代表人为王阿福。
原判认为：平凉市温州商城发展有限公司在2004年3月1日王阿福以该公司名义与平凉市崆峒区房地产管理局签订房屋租赁合同时未成立，尚不具有民事行为能力。王阿福以该公司签订的合同应认定为王阿福的个人行为，承租人应确认为王阿福。2004年3月20日王阿福因经营需要租赁了原由马秀琴租赁的马振刚所有的位于平凉市中山街二号裙楼4-1号、5-1号框架结构二层商业楼上下四间，同时将其租赁平凉市崆峒区房地产管理局西瓜园商场中的涉案房屋转租给马秀琴。王阿福与平凉市崆峒区房地产管理局的合同中仅约定乙方（王阿福）不得将商场整体转租、转让、转包，故王阿福转租部分承租房屋不违反合同约定。以上合同均为当事人真实意思的表示，亦不违反法律规定，应确认为合法有效。2004年3月20日，王阿福与马秀琴、王阿福与马振刚分别签订房屋租赁合同后，马秀琴与马振刚之间的房屋租赁关系已经解除，马秀琴不再享有其与马振刚租赁合同中当事人的权利义务。白一婷基于与马秀琴签订的转让合同而占有使用平凉市中山街二号裙楼框架结构二层商业楼上层一间、一层二间共三间，王阿福虽在马秀琴与白一婷转租房屋时不知情，但白一婷直接向王阿福交付2013年2月19日至2014年3月20日房屋租赁费的行为表明，王阿福事后对转租房屋的事实是认可的。马秀琴与白一婷在转让合同中约定房屋租赁合同有效期至2014年2月15日，但房屋租赁费实际交至2014年3月20日，应认定白一婷的房屋使用权于2014年3月20日届满。现王阿福因与平凉市崆峒区房地产管理局的租赁合同期限已满，要求白一婷交还房屋，庭审中白一婷也予以同意，故对王阿福要求白一婷交还房屋的诉讼请求予以支持。2014年3月20日以后的房屋使用费应按王阿福与白一婷确定的90000元／年标准交至交还房屋时止。白一婷抗辩要求承租马振刚所有的位于平凉市中山街二号裙楼4-1号、5-1号框架结构二层商业楼上下四间的主张与交还涉案房屋没有关系，且王阿福也无权处分该房屋的出租权，故对白一婷此项抗辩主张不予采纳。遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告白一婷于本判决生效后五日内向原告王阿福交还位于平凉市中山街二号裙楼框架结构二层商业楼上层一间一层二间共三间；二、被告白一婷于本判决生效后五日内向原告王阿福支付2014年3月21日至2014年6月13日期间的房屋使用费20958.90元，2014年6月13日以后至实际交还房屋期间的使用费按90000元／年计算。案件受理费310元，由被告白一婷承担。
白一婷上诉称：2013年底至2014年初，白一婷与王阿福之间合同将要到期之时，白一婷和马振刚多次找王阿福，王阿福明确表态房屋继续互换经营，但在骗取马振刚信任与之签订租赁合同后又起诉白一婷，撕毁之前互换经营的承诺，其行为构成欺诈，同时使马振刚陷入重大误解。原判所认定的事实已引发另一起诉讼，马振刚起诉王阿福要求收回其所有的房屋，该案有可能影响本案审理。故请求撤销原判，裁定发回重审。
王阿福辩称：王阿福与马振刚之间、王阿福与白一婷之间是两个租赁合同产生的两个法律关系，互不影响。王阿福与白一婷之间因为租赁合同到期，王阿福作为出租人有权收回涉案的租赁房屋。白一婷利用王阿福与马振刚之间的法律关系进行抗辩，不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。
马秀琴未到庭陈述、答辩。
经本院审理查明：原判认定的事实属实，予以确认。
本院认为：王阿福将其承租平凉市崆峒区房地产管理局位于平凉市中山街二号裙楼框架结构的二层商业楼上层一间、一层二间共三间房屋，于2004年3月20日转租给马秀琴经营食品超市（永馨商场），马秀琴又于2011年10月10日与白一婷签订转让合同将永馨商场转让给白一婷经营，王阿福以接受白一婷直接向其交付租金的行为表示同意马秀琴将原租赁合同权利义务整体转让给白一婷，白一婷对此亦无异议，由此，王阿福与白一婷之间形成房屋租赁合同关系。在租赁合同约定期限2014年3月20日到期后，因双方未能就续约事宜协商达成一致协议，白一婷则应按约定期限返还所承租的房屋。至于王阿福与马振刚之间因当初互换而形成的房屋租赁合同关系，与本案没有必然联系，王阿福与马振刚之间是否续约并不是白一婷与王阿福之间是否续约的条件或理由。即便马振刚不同意向王阿福继续出租房屋，也应由马振刚主张权利。白一婷的上诉意见不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费310元，由白一婷承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓良
代理审判员 曹海荣
代理审判员 马小钧
二〇一四年九月五日
书 记 员 任 军