惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠湾法民一初字第19号
原告(反诉被告)：陈某某，男，汉族，住湖南省平江县龙。
委托代理人：蒋某某，广东生龙律师事务所律师。
委托代理人：何某，广东生龙律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：惠州市某某房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾西区。
法定代表人：�某。
委托代理人：刘某某、何某某，该公司职员。
原告（反诉被告）陈某某诉被告（反诉原告）惠州市某某房地产开发有限公司（下称“某某公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2013年11月6日立案受理后，依法由审判员彭斌生独任审判。后被告某某公司于2014年1月5日提起反诉，结合案件情况，法庭于2014年3月4日公开开庭将本反诉合并审理。后因审理需要转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人蒋某某，被告（反诉原告）委托代理人刘某某、何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告诉称：2009年11月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于广东省惠州市大亚湾西区的“东岸花园”商铺一间，房号为第4栋2号，建筑层数为1层。该商铺约定房款先支付50%，另50%房款由被告联系银行办理按揭贷款的方式支付。原告已经按照合同约定履行了支付购房款及提交办理按揭资料等义务，但因被告的原因，被告迟迟没有与银行为原告落实按揭贷款事宜。双方约定被告应当于2010年12月31日前向原告交付房屋。但被告至今未能按合同约定向原告交房，被告也没有向原告发出过任何书面通知要求原告收房，被告的行为已经构成违约。合同明确约定如被告无法按期交房，被告作为出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现原告要求合同继续履行。20l3年10月21日原告委托律师事务所向被告提出要求交付商铺、要求被告立即按约定为原告落实商铺按揭贷款、要求被告按照合同约定支付相应违约金，且违约金应当一直计算至被告实际交付房屋、商铺之日止。但被告在收到律师函后三日内，没有给予任何回复，被告的行为显然构成恶意违约。为维护原告的合法权益，诉诸法院，请求判令：一、被告立即按合同约定向原告交付商铺；二、被告按照合同约定支付逾期交房违约金，违约金计算至被告交付商铺之日止(逾期交付商铺的违约金：现暂从2010年12月31日计算至2013年10月31日，住房逾期交付违约金为444059元×万分之二×(30天×34个月+14天)=91831元)；三、判令被告立即按合同约定为原告办理商铺银行按揭贷款；四、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第二项诉讼请求中计算期间为从2010年12月31日起计至涉案商铺实际交付之日止。
本诉原告向法庭提交的主要证据有：商品房买卖合同、收款收据、完税证明、律师函及邮寄回执、个人一手住房贷款合同、借款借据、还款计划查询清单、2013年10月21日照片、产权办理通知书、入伙通知书、照片记录文字资料等，拟证明其诉称的事实。
本诉被告辩称：一�被答辩人未能支付剩余购房款，答辩人不存在向其交房的义务，更不应向其支付逾期交房的违约金。双方合同中约定剩余50%购房款自合同签订之日起45日内办理银行按揭。在答辩人告知因银行政策原因该商铺不能办理贷款时，被答辩人应当按照补充协议约定一次性或者分期支付剩余购房款。但截至庭审之日，被答辩人仍然没有支付剩余购房款，其存在逾期付款的违约责任，那么答辩人不具有向其交房的义务，也就不存在逾期交房的违约金。二、因银行政策以产权事由未能同意涉案商品房办理按揭贷款事宜非答辩人过错，不应由答辩人承担责任。涉案房屋建设工程系合法工程，房产也是合法建筑，具备办理银行按揭的条件。按揭银行某某银行深圳龙岗支行基于内部政策对预售阶段的商品房不再受理异地商业贷款，没有批准涉案房屋的银行按揭贷款，因此答辩人对涉案房屋未能办理按揭贷款手续不存在过错，不应当承担责任。三、依据合同规定，答辩人仅负有向被答辩人推荐贷款银行及为贷款手续提供协助义务，不承担确保成功贷款手续责任。合同补充协议第9条规定，买受人如选择本合同第六条第一款第3项“其它方式”付款的，出卖人仅负有推荐和协助义务。综上，恳请法庭驳回被答辩人诉讼请求。
本诉被告就本、反诉向法庭提交的主要证据有：商品房买卖合同及补充协议、律师函及邮单回执、入伙通知书及邮单、消防验收合格意见书、关于某某东岸花园一期主体工程竣工验收环保意见函、燃气竣工验收证明、竣工竣工验收报告及竣工验收备案表及商品房预售许可证等，拟证明其辩称的事实。
反诉原告诉称：反诉原告与反诉被告于2009年11月24日签订编号为Z70058的《商品房买卖合同》，约定由反诉被告购买反诉原告开发的某�东岸4栋2号商铺，合同总价884059元。合同约定买受人于2009年10月21日前支付50%的房款444059元。剩余购房款440000元自本合同签订后45日内向银行贷款支付。但反诉被告没有按照合同约定按期足额支付购房款，首期款延迟33日付清，按揭款因不具备按揭条件，反诉被告需一次性付清剩余购房款，经反诉原告多次催缴，均被拒绝，损害了反诉原告的利息，为此，特提起反诉，请求：一、判令反诉被告向反诉原告承担首期款逾期付款违约金24709.5元（自2009年10月21日起至2009年11月24日，合计33天，每日按照合同总价的万分之二计算）；二、判令反诉被告承担按揭款逾期付款违约金132176元（暂自2009年12月5日计算至2014年1月15日，合计1502天，每日按欠款金额万分之二的标准计算）；三、请求判令本案诉讼费用由反诉被告承担。案件审理过程中，反诉原告增加了一项反诉请求：请求判令反诉被告立即支付购房尾款440000元。
反诉原告就反诉向法庭提交了与本诉应诉一致的证据，拟证明其诉称的事实。
反诉被告辩称：一、本案并不是反诉被告违约，反诉原告关于反诉被告没有按期给付首期款导致不具备按揭条件为由，认为反诉被告违约，该理由不能成立。双方的合同于2009年11月24日签订，反诉被告在当日将全部首期款支付完毕，不存在延期支付首期款的问题。双方合同中约定2009年10月21日并不是双方的实际情况，该处存在笔误；二、双方于2009年11月24日签订合同，即表明反诉原告对于反诉被告的付款行为予以认可；三、从银行办理按揭的贷款流程来讲，不可能首付款仅仅延迟三天就导致按揭贷款无法办理。被告方在收取原告方首期款时同时收取了相应的备案、抵押登记费，充分证明本案后续款项应由被告为原告办理按揭贷款，且另案中与本案有关的住宅贷款，已由被告为原告办理了相应的按揭贷款。这充分说明本案原告符合办理按揭贷款的资格。因此，反诉原告的反诉理由没有任何事实及法律依据，综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
反诉被告没有向法庭提交证据。
经审理查明：2009年11月25日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于大亚湾西区上田地段“东岸花园”第4幢一单元2号商铺，建筑面积75.42平方米，合同价款为884059元；原告采取银行按揭付款的支付方式，首期款444059元于2009年10月21日前付清，余款440000元于合同签订之日起45日内办理银行按揭；被告应当在2010年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告。双方对各自的违约责任约定如下：买受人逾期付款的，逾期在90日内，自合同规定的应付款之日起第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支�逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知书到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。同时，双方签订了一份合同补充协议，对支付方式的具体事项约定如下:买受人如选择本合同第六条一款3项“其他方式”付款的，出卖人�负有推荐贷款银行和按照银行的要求为买受人办理按揭贷款手续提供必要协助的义务。非因出卖人原因，买受人未能在买卖合同第六条一款3项约定的期限内付款的，则按照买卖合同第七条关于逾期付款违约责任的约定处理；对房屋交付具体约定如下：在出卖人按本合同第十一条规定向买受人出示证明文件并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》后，买受人不得拒绝或拖延接受本房地产交付，但买受人能够提供政府指定建设工程质量检测机构出具的认定本房地产不能满足安全使用的证明除外。
原告分别于2009年10月14日通过刷卡方式向被告支付定金10000元、于2009年10月29日通过刷卡方式向被告支付购房款190000元、于2009年12月10日通过刷卡方式向被告支付购房款244059元，以上款项合计444059元。随即原告向被告提交了办理按揭资料，由被告代为办理银行按揭事宜。后按揭行某某银行股份有限公司深圳龙岗支行因授信政策的规定，不予叙做异地商业用房抵押贷款业务，未能审批涉案商铺的抵押贷款。2010年12月31日，合同约定交房时间届满，被告亦未能将涉案商铺交付给原告。
至2013年10月21日，原告委托广东生龙律师事务所向被告出具了一份律师函，函告被告交付涉案商铺及落实商铺按揭贷款，并按照合同约定按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金至涉案房屋实际交付之日止。2013年12月4日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告于2013年12月9日办理相关入伙手续。2013年12月18日，被告委托广东某某律师事务所向原告发出一份律师函，函告原告于2013年12月22日前支付剩余购房款440000元。原告依被告通知日期到被告处收楼时发现涉案商铺存在质量问题拒绝收楼，经整改维修后，被告于2014年1月21日再次向原告发函，通知原告于2014年1月28日之前补办入伙手续。
另查明，该涉案商铺工程于2009年5月26日取得商品房预售许可证，证号为惠湾房预许字第（2009）006号。该项目工程于2008年11月7日通过环保验收，于2008年11月11日通过消防验收，于2008年11月20日取得勘察、设计、施工、监理、建设五项综合验收，并于2012年12月18日进行竣工验收备案。
再查，原告所购东岸花园4栋2号房产共三层，一层为商铺，二、三层为住宅，均采用银行按揭贷款的支付方式。二、三层住宅已办理银行按揭贷款。
以上事实，本院采信了原、被告一致的庭审陈述，原告提供的商品房买卖合同、收款收据、完税证明、律师函及邮寄回执、产权办理通知书、入伙通知书、照片，被告提供的消防验收合格意见书、关于某某东岸花园一期主体工程竣工验收环保意见函、燃气竣工验收证明、竣工竣工验收报告及竣工验收备案表及商品�预售许可证及银行复函等证据，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，当事人应依照诚实信用的原则全面履行合同。
关于本诉中诉讼请求的处理问题。本案中，结合原、被告双方的诉讼请求及案件事实，可以知悉双方当事人同意继续履行合同，故依据合同约定及合同法相关规定，被告负有向原告交付涉案商铺的义务。本案中，原、被告双方约定的交房时间为2010年12月31日前。涉案房屋于2008年11月20日取得五项综合验收，具备合同约定交付条件，但被告至2013年12月4日才向原告发出入伙通知书，后原告因房屋质量问题拒绝收楼，被告同意整改，该行为视为双方对合同约定收楼标准的变更。整改后，被告推迟交房期限至2014年1月28日前，期限届至后原告仍�绝收楼，但未能证明涉案房屋仍具有质量问题。因此被告逾期交房的期间为2011年1月1日至2014年1月28日，依据合同约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金数额为444059元×0.0002×1124天=99824.46元。
至于原告主张被告就涉案商铺为其办理银行按揭贷款的请求，本案中被告依据合同补充协议约定尽了推荐贷款银行和按照银行的要求为买受人办理按揭贷款手续提供必要的协助义务，但因银行授信政策的问题，涉案商铺不具备在双方约定的银行办理按揭贷款的条件，因此对于原告的该请求，本院不予支持。
结合本诉答辩意见及反诉诉辩意见，对反诉请求处理如下。关于反诉原告主张反诉被告支付首期款逾期付款违约金的问题。涉案合同签订于2009年11月25日，约定支付首期款的时间却为2009年10月21日前，而反诉被告支付最后一笔首期款的时间为2009年12月10日。显然反诉原告是�悉反诉被告逾期支付首期款并认可这一事实，至2014年1月15日向反诉被告主张逾期支付首期款违约金，尽管反诉被告没有以超过诉讼时效抗辩，但基于民法诚实信用原则的精神，本院认为该请求不应得到支持。
关于反诉原告主张反诉被告支付剩余购房款及逾期违约金的问题。反诉原、被告双方在合同中约定采取银行按揭贷款的支付方式，现涉案商铺不具备按揭贷款的条件，反诉原告业已分别通知反诉被告于2013年12月9日、2013年12月22日变更支付方式付清剩余购房款440000元，基于合同法全面履行的原则，反诉被告应向反诉原告支付剩余购房款440000元。故对于反诉原告的这一诉讼请求，本院予以支持。反诉原告主张逾期支付余款违约金从2009年12月5日计算，对于该起算标准本院不予认可。反诉原、被告双方在主合同中约定剩余购房款440000元于合同签订后45日内（2009年12月5日前）以银行按揭支付，在银行按揭申请未获批准后，本案双方并没有证据显示对支付剩余购房款及变更支付方式进行协商及通知，直至2013年12月4日反诉原告通知反诉被告于2013年12月9日支付剩余购房款，该节点视为反诉原告对余款支付日期及支付方式的变更及确认，故逾期付款起算点应以2013年12月9日为准。因此反诉原告应向反诉被告主张的剩余购房款逾期付款的违约金为：以应付款440000元为基数按日万分之二计算自2013年12月9日起计至实际全额支付应付款之日止。
至于反诉原告以后履行抗辩权为由认为在反诉被告付清全部购房款前，反诉人有权延期交房。本院认为，在按揭申请未获批准后，双方对余款的支付时间及支付方式并未明确约定，反诉原告直至2013年12月4日才尽催告义务，且期间交房期限届满，涉案商铺尚不具备交付条件。就反诉原告的该主张，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条之规定，判决如下：
原、被告双方签订的“东岸花园”第4幢一单元2号商铺《商品房买卖合同》继续履行，被告某某公司于本判决生效后10日内将涉案房屋交付给原告陈某某；
被告某某公司于本判决生效后10日内向原告陈某某支付违约金99824.46元；
反诉被告陈某某于本判决生效后10内向反诉原告某某公司支付购房款余款440000元及逾期付款违约金（以440000元为基数按日万分之二计算自2013年12月9日起计至实际全额支付应付款之日止）；
驳回本反诉原、被告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本诉案件受理费2096元（该款已由原告预交1048元），由被告惠州市某某房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费9768元（该款已由反诉原告预交4884元），由反诉原告惠州市某某房地产开发有限公司负担1562元，由反诉被告陈某某负担8206元。综合双方已预交部分及应负担部分，原告陈某某应向被告支付1226元，需另向本院补缴5932元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 彭斌生
审判员 曾日华
审判员 徐 黎
二〇一四年十月十五日
书记员 于 凯