浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第1264号
上诉人（原审被告）吴佩雯。
上诉人（原审被告）张云译。
委托代理人（一般代理）吴佩雯，身份同上，系张云译母亲。
被上诉人（原审原告）浙江信安物业管理有限公司。
法定代表人潘丽娟。
委托代理人（特别授权）沈肖容。
上诉人吴佩雯、张云译因与被上诉人浙江信安物业管理有限公司（以下简称信安物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2012）杭拱民初字第1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：2005年12月8日，信安物业与杭州普金家园业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定由信安物业对普金家园小区进行物业管理，业主的住宅用房每月按建筑面积每平方米1.2元缴纳物业管理费，委托管理期限自2006年1月1日至2008年12月31日止，逾期交纳物业管理费的，信安物业可自逾期之日起，每日按应缴费用千分之三累计加收滞纳金。合同还对其它条款作了约定。之后，信安物业对该小区进行物业管理。在该物业服务合同于2008年12月31日到期后，信安物业与杭州普金家园业主委员会未续签书面合同，但自2009年1月1日起至今，信安物业一直在为该小区提供物业管理服务。吴佩雯、张云译为该小区6幢1单元802室的业主，其房屋面积为136.22平方米。吴佩雯、张云译未缴纳2008年1月1日至2012年7月31日期间的物业服务费。2012年6月4日信安物业向吴佩雯发律师函，催缴2008年1月1日至2012年6月30日的物业费，该函以用户拒收为由被退回。其后信安物业在吴佩雯、张云译家门上张贴催缴2008年1月至2012年12月物业费通知。2012年9月12日，信安物业诉至原审法院，请求判令：1、吴佩雯、张云译向信安物业支付物业服务费8990.52元（自2008年1月1日至2012年7月31日），违约金8572.05元（自2008年1月1日至2012年7月31日，按每日千分之一计算）。2、本案的诉讼费用由吴佩雯、张云译承担。一审庭审中，信安物业主张吴佩雯、张云译应支付2008年1月至2008年12月期间逾期支付物业服务费违约金为3216.97元，2009年1月至2012年7月31日期间逾期支付物业服务费违约金为5355.08元。
原审法院认为：信安物业与代表业主的杭州普金家园业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。2005年12月8日信安物业与杭州普金家园业主委员会签订物业管理服务合同至2008年12月31日期限届满，双方未续签合同，但之后信安物业继续提供物业服务至今，且本案无证据证明杭州普金家园业主委员会已明确拒绝接受信安物业服务，故应认定信安物业与杭州普金家园业主委员会形成事实物业服务合同关系。吴佩雯、张云译系该小区业主，实际接受了信安物业提供的物业服务，理应支付2009年1月1日至2012年7月31日期间的物业服务费，信安物业参照2005年12月8日其与杭州普金家园业主委员会签订的物业管理服务合同中约定的物业管理费标准计算合理，予以确认。故吴佩雯、张云译应缴纳2008年1月1日至2012年7月31日期间的物业服务费8990.52元（136.22㎡×1.2元／月×55个月）。至于信安物业主张吴佩雯、张云译支付违约金的诉讼请求，原审法院认为，信安物业与杭州普金家园业主委员会2005年12月8日签订的物业管理服务合同明确约定了业主逾期交纳物业管理费的违约责任，故吴佩雯、张云译2008年1月1日至2008年12月31日期间逾期交纳物业管理费应依约承担相应的违约金。现信安物业要求吴佩雯、张云译支付2008年1月1日至2008年12月31日期间未缴纳物业管理费的违约金3216.97元过高，考虑信安物业的实际损失、合同的履行情况以及当事人的过错程度和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金为804元。由于自2009年1月1日起，信安物业未与杭州普金家园业主委员会签订书面物业服务合同，而杭州普金家园小区的业主就物业管理服务公司的更换及物业服务费的标准等问题与小区业主存在争议，导致本案纠纷的产生，故信安物业主张由吴佩雯、张云译支付2009年1月1日至2012年7月31日期间未缴纳物业服务费的违约金5355.08元的诉讼请求，不予支持。综上，信安物业要求吴佩雯、张云译向信安物业支付物业服务费及要求吴佩雯、张云译支付违约金的合理部分予以支持。吴佩雯、张云译提出不应按信安物业请求标准缴纳物业服务费，同时信安物业应退还多收的费用，赔偿吴佩雯、张云译误工费、精神损失费的抗辩理由不能成立，不予支持。关于吴佩雯、张云译提出信安物业将地下车库出租给他人存在违约，该问题不属本案处理范围，应另行处理为妥。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，《物业管理条例》第七条第（五）项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，于2013年2月26日判决：一、吴佩雯、张云译支付浙江信安物业管理有限公司2008年1月至2012年7月31日期间的物业服务费8990.52元。二、吴佩雯、张云译支付浙江信安物业管理有限公司违约金804元。上述一、二款于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回浙江信安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由浙江信安物业管理有限公司负担190元，吴佩雯、张云译负担50元。
宣判后，吴佩雯、张云译不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实有误。一审过程中，吴佩雯、张云译主张信安物业所提供的物业服务存在明显不当之处，并未尽到勤勉、尽责义务，并提供了证明照片5张来证明自身之主张。一审法院虽然认定了该份证据的真实性，但在判决时并未采纳，仍然全额支持了信安物业所主张的物管费金额。本案中，业主委员会假如同意信安物业继续提供物业服务，就不会和其他物业服务公司签订物业服务合同，也不会发生向新闻媒体反映信安物业拒绝退出小区，并导致新的物业公司无法入驻的情况。本案的事实是，吴佩雯、张云译以及业主委员会根本不认可信安物业的服务行为，拒绝与其继续签订物业服务合同。信安物业执意留在普金家园小区，并导致纠纷发生。二、一审法院适用法律错误。本案中，自2009年1月开始，业主委员会不仅没有与信安物业签订物业服务合同，也拒绝信安物业继续提供物业服务。一审判决中适用《中华人民共和国合同法》第八条，明显不当。一审判决中适用《中华人民共和国合同法》第六十条，该法条规定合同当事人应当按照合同约定全面履行义务。但依据吴佩雯、张云译提供的照片证据显示，信安物业不仅没有提供合格的物业服务，存在明显的不当之处。一审判决应当免除或减少物业管理费的金额为妥，但一审法院全额支持信安物业要求支付物业管理费用的判决，明确违背了该法条之规定。在社区的组织下签订的物业服务合同，没有经过二分之一业主同意，所以需要信安物业提供经业主二分之一同意的相应证据。信安物业没有经过业主大会的同意，就擅自出租地下车库，而且信安物业占用了消防通道。要求信安物业提供在社区开大会的资料和证据。物业服务合同之中，有一个附件的，而信安物业没有提交该附件，要求信安物业出示该合同的附件。物业服务合同有虚假的可能，原来是每平方米收1元物业管理费，目前是每平方米收1.2元物业管理费。综上，请求二审法院依法撤销原判，予以改判。
上诉人吴佩雯、张云译在二审中提交二分之一以上业主签名的材料一份，证明了二分之一以上业主均不知道小区的物业费是每平方米1.2元。
被上诉人信安物业辩称：1、对于社区续签合同的材料问题，信安物业并没有与社区继续签订合同，而是和业主大会签的，当时社区是一个见证人。由于种种的原因，并没有继续订书面的合同。2、材料是业主大会持有的，所以信安物业无法提供该部分的材料。3、对于地下车库的问题，根据信安物业了解，地下车库是一直出租的，而且出租的收入，并不是作为物业公司自己的收入，而是给全体业主共用的。4、对于经营性收入，如果因为是否公开而侵犯业主的利益问题，吴佩雯、张云译应该是另外起诉，而不是本案的审理范围。5、对于合同是否伪造的问题，吴佩雯、张云译提出信安物业承认该小区的物体费的标准是1元，这不是事实，信安物业从没有这样说过的。对于物业服务合同的原件，由于信安物业的管理问题，把这个合同遗失了，信安物业从房管局复印而来的，而且上面有盖章的。所以信安物业不可能伪造该合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人信安物业在二审中未提交新的证据。
上诉人吴佩雯、张云译提交的证据，被上诉人信安物业认为不是新证据，且该证据是复印件，没有原件，无法确认是不是二分之一以上业主的签字，证据上反映的内容是业主暂缓缴纳物业费，并不能证明物业费的标准。本院认为，该证据系复印件，且不能证明物业服务费的标准，故对于该证据本院不予确认。
本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。
本院认为：依据《浙江省物业项目服务退出管理办法》的相关规定，业主大会作出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当提前通知物业服务企业，管理规约、业主大会议事规则或合同另有约定的除外。现无证据表明普金家园业主委员会向信安物业发过解聘的提前通知。且拱宸桥街道台州路社区的情况证明说明信安物业一直向普金家园提供物业服务，吴佩雯、张云译亦无证据证明业主委员会已明确拒绝接受服务，故应当认定双方在物业服务合同期限届满后构成事实物业服务合同关系。信安物业与普金家园签订的物业管理合同中对物业管理服务费的收费标准等项目有明确约定，吴佩雯、张云译提交的照片五张并不能证明信安物业未提供合格的物业服务，在无有效证据证明信安物业公司提供的物业服务未达到原合同约定的服务标准的情况上，在事实物业服务期间信安物业的物业服务费收费标准参照原物业服务合同，并无不当之处。吴佩雯、张云译上诉认为信安物业与普金家园签订的物业管理合同中关于物业服务费收费标准系伪造的理由，缺乏有效证据加以证明，本院不予采信。至于吴佩雯、张云译提出信安物业擅自出租地下车库、占用消防通道的问题，不属于本案审理范围，应另行予以处理。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由吴佩雯、张云译共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞建明
审 判 员 韩 昱
代理审判员 余江中
二〇一三年五月十三日
书 记 员 朱 江