广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第354号
上诉人侯怀亮（原审被告、反诉原告）男，汉族，1948年10月6日出生，住广东省揭西县。
委托代理人黄昊，广东东成律师事务所律师。
委托代理人张宏莹，广东东成律师事务所律师。
被上诉人陈冲（原审原告、反诉被告）陈冲，男，汉族，1963年4月27日出生，住广东省阳山县。
委托代理人刘兆旋，广东君和政通律师事务所律师。
原审第三人（反诉第三人）佛山市南海种禽有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人张发良，总经理。
委托代理人李杰南，广东杰辉律师事务所律师。
委托代理人徐凤霞，广东杰辉律师事务所律师。
上诉人侯怀亮为与被上诉人陈冲、原审第三人佛山市南海种禽有限公司（以下简称种禽公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：佛山市南海区大沥镇振兴路（综合大楼）的权属人为种禽公司，房产证号为粤房地证字第××号。2009年2月12日，侯怀亮与种禽公司签订《商业用房租赁合同》，约定种禽公司将上述房屋（首层西侧的两个商场除外）（以下简称涉讼物业）出租予侯怀亮作旅业、餐厅使用，租赁期限为五年，从2009年3月1日至2014年2月28日止，其中2013年3月1日至2014年2月28日每月租金为39092.12元。租金交付方式为先交租后用房，当月租金要在当月5号之前交给种禽公司。侯怀亮使用该综合楼经营佛山市南海区大沥步步高大厦。2011年4月19日，陈冲、侯怀亮签订《步步高旅店承包经营协议书》，约定侯怀亮将位于大沥镇振兴路的步步高旅店承包给陈冲经营，承包内容为步步高旅店经营业务，承包期限自2011年4月18日至2014年2月28日止。承包金共1330000元，陈冲须于合同签订后三日内先向侯怀亮支付承包金1030000元，另外300000元在侯怀亮与旅店物业的业主续签5年以上承租合同后三日内，陈冲向侯怀亮交纳。承包期内发生的水电费、治安费、各类管理费等与旅店经营有关的一切费用均由陈冲承担。旅店物业的租金按侯怀亮与业主签订的租赁合同约定的金额及交纳期限由陈冲提前三天交纳给侯怀亮。侯怀亮如无法与业主续签五年以上合同，则应将陈冲支付的承包金1030000元之中的690000元退还给陈冲。陈冲、侯怀亮双方投入的一切设施交由侯怀亮自行处理。侯怀亮与业主签定的合同期满后，如侯怀亮在同等条件下与业主续签5年以上合同，而陈冲因个人原因不与侯怀亮续签合同，陈冲需赔偿给侯怀亮500000元，陈冲、侯怀亮双方投入的一切设施交由侯怀亮自行处理。陈冲单方提前解除合同或者因陈冲违约违法而被侯怀亮解除合同的，侯怀亮已收取的承包金及押金陈冲不得要求退回。合同期满陈冲完整退回步步高旅店的房间及相应设施并且无损坏的，且在结清员工工资及其他有关应由陈冲承担的费用无拖欠后，侯怀亮无息退回所收取的押金给陈冲。
同年4月27日，陈冲向侯怀亮交纳押金70000元。
2013年12月9日，种禽公司向侯怀亮发出《关于大沥综合大楼租赁期满的告知函》，认为双方的租赁合同于2014年2月28日期满，期满后种禽公司将该综合楼放到南海区公有资产出租平台以公开竞价出租的方式继续出租，如侯怀亮有意继续租用，请到网站了解竞租细则，侯怀亮是原租户有同等价格优先租赁权。2014年1月13日，侯怀亮向陈冲身份证地址发出《关于步步高旅店续租价格征询函》，认为种禽公司已登报公开竞价招租，底价为每月80000元，要求陈冲于2014年1月15日明确答复在何租金价位之内可以承包经营，逾期视为放弃对步步高旅店的承包经营。该函件于2014年1月14日由杨笑花代收。2014年2月14日，侯怀亮向陈冲身份证地址再次发出《关于步步高旅店续租价格征询函》，要求陈冲于2014年2月18日明确答复在何租金价位之内可以承包经营，逾期视为放弃对步步高旅店的承包经营。该函件于2014年2月15日由杨雅璇代收。后侯怀亮参加涉讼物业的招租竞价，但未能中标。2014年3月1日，种禽公司与广州美芦装饰设计有限公司签订《物业租赁合同》，约定由种禽公司将位于大沥镇振兴路1号物业的首层一部分以及二至八层共约3800平方米出租给该公司，期限为10年，从2014年3月1日至2024年2月29日止。陈冲已向侯怀亮支付涉讼物业至2014年1月份的租金，但尚未支付2014年2月份租金39092.12元。
2014年8月22日，陈冲向原审法院起诉，请求判令：1.侯怀亮返还房屋租赁押金70000元予陈冲；2.返还房屋租赁承包金690000元予陈冲；3.侯怀亮支付上述欠款利息（以760000元为本金从2014年3月1日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.案件的诉讼费用由侯怀亮承担。
侯怀亮遂提出反诉，请求判令：1、陈冲向侯怀亮支付承包金余款300000元及利息（以300000元为本金从2014年10月8日起至清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、陈冲向侯怀亮支付拖欠的2014年2月份租金39092.12元；3、陈冲向侯怀亮支付承包经营期间拖欠的税费15000元；4、陈冲承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：陈冲、侯怀亮签订的《步步高旅店承包经营协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。
有关承包金退还问题。合同明确约定侯怀亮如无法与业主续签五年以上合同，则应退还陈冲承包金690000元，现合同期限已届满，侯怀亮未能与涉讼物业业主即种禽公司续签五年以上租赁合同，种禽公司亦已将涉讼物业另行出租他人，即合同约定的承包金退还条件已成就，陈冲请求退还690000元承包金符合合同约定，应予以支持。
侯怀亮辩称因陈冲不愿在同等条件下承租涉讼物业导致侯怀亮未能与种禽公司续签合同，但其一，侯怀亮未提供充分有效证据证明陈冲不同意在公开竞价的同等条件继续承租涉讼物业；其二，合同中明确约定了侯怀亮在同等条件下与业主续签5年以上合同，而陈冲不与侯怀亮续签合同的违约责任方式，即使侯怀亮与种禽公司续签合同后，陈冲以租金过高为由不与侯怀亮续签合同，侯怀亮仍可通过追究陈冲违约责任的方式以弥补损失，但其非侯怀亮不与业主续签合同的合理理由。综上，侯怀亮的该项抗辩没有依据，不予采纳。同理，合同约定剩余的承包金300000元在侯怀亮与业主续签5年以上承租合同后才支付，侯怀亮未能与种禽公司续签承租合同，侯怀亮请求陈冲支付300000元承包金及利息没有依据，不予支持。双方对承包金应否退还存在争议，未经诉讼不能确定，陈冲诉请支付承包金利息没有依据，不予支持。
双方合同已实际履行完毕，非因陈冲违约或提前解除合同，侯怀亮应向陈冲退还押金70000元，陈冲该项诉请合法有据，予以支持。合同约定押金应在陈冲结清费用后无息退还，现陈冲尚未支付2014年2月份租金，未经诉讼不能确定押金退还数额，陈冲诉请支付押金利息没有依据，不予支持。陈冲承认尚未支付2014年2月份租金39092.12元，侯怀亮请求陈冲支付该款合法有据，予以支持。侯怀亮未举证证明已为陈冲垫付承包期间的相应税费及数额，侯怀亮请求陈冲支付税费15000元没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十八条、第九十九条的规定，作出如下判决：一、侯怀亮（反诉原告）应于本判决发生法律效力之日起十日内退还承包金690000元予陈冲（反诉被告）；二、侯怀亮（反诉原告）应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金70000元予陈冲（反诉被告）；三、陈冲（反诉被告）应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年2月份租金39092.12元予侯怀亮（反诉原告）；四、驳回陈冲（反诉被告）的其他诉讼请求；五、驳回侯怀亮（反诉原告）的其他诉讼请求。本诉受理费减半收取为5900元（陈冲已预交），由陈冲负担200元，由侯怀亮负担5700元。反诉受理费3305.69元（侯怀亮已预交），由陈冲负担388.65元，由侯怀亮负担2917.04元。相抵后，侯怀亮应于本判决发生法律效力之日起十日迳付5311.35元予陈冲，法院不另收退。
上诉人侯怀亮不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认为侯怀亮未提供充分有效证据证明陈冲不同意在公开竞价的同等条件下继续承租涉讼物业，属于认定事实不清。首先，侯怀亮分别在两次招租前以邮政快递方式向陈冲寄出《关于步步高旅店续租价格征询函》，明确告知陈冲种禽公司招租底价是80000元，并要求陈冲书面答复在何租金价位内可以承包经营，如果逾期视为放弃承包经营。两次快递分别于2014年1月14日和2014年2月14日寄出，陈冲的妻子杨笑花和侄女杨雅璇分别于2014年1月15日和2014年2月15日签收了上述邮件。其次，陈冲于2014年2月18日下午就如何参与承租竞标与侯怀亮的子女进行了谈话，陈冲明确表示不能接受每月租金超过50000元，并要求侯怀亮参加招租竞标时不要举牌。该谈话录音中提到的内容、时间等可以与侯怀亮寄给陈冲的《关于步步高旅店续租价格征询函》的内容及时间相印证。谈话中也提到何时去何地交纳诚意金，录影中陈冲的声音清晰可辨，陈冲本人也并不否认，有关内容均可以与侯怀亮提交的其他证据材料相印证，并非原审法院认为的录音对象、录音时间不明。再次，侯怀亮提交的《佛山市南海公有资产流转服务有限公司招租竞价交易会登记表》反映了2014年2月19日侯怀亮交纳了50000元的竞租诚意金，以及2014年2月21日去到了竞租现场，参与竞标等相关事实，这个时间及行动过程与上述录音谈话中双方商谈的时间和过程相吻合。最后，在租赁合同到期，租赁物被新承租户竞标成功后，种禽公司要求陈冲及陈冲转租的次承租人林喜坤搬离时，以及在另案的诉讼过程中，陈冲均未以任何形式提出过或者表示过他愿意在公开竞价的同等条件下继续承租涉讼物业。以上事实和证据可以形成证据链，根据日常生活经验足以让普通人都可以判断出陈冲的真实意思，原审法院简单否定录音证据效力导致认定结果严重背离基本事实。二、原审判决认为侯怀亮可以向种禽公司取得承租权后，在陈冲不愿意续签合同的情况下，再向陈冲追究违约责任的分析严重脱离实际。首先，陈冲以自己的行为（对侯怀亮的两次续租价格征询函不回应）和意思表示（2014年2月18日的录音谈话）已经明确了其不愿意接受每月50000元以上的租金，在这种情况下，法院不能苛求侯怀亮还冒着巨大的风险以86000元的价格竞租。其次，如果侯怀亮行使优先权竞租成功，而陈冲不接受的话，将面临多方违约和纠纷，也会产生多次多方的诉讼，造成矛盾复杂化，这不应该是作为市场主体纠纷的裁判者法院所愿意看到和鼓励的。一旦按照原审法院的分析指引去做的话，必然会产生侯怀亮与种禽公司之间的租赁违约纠纷，侯怀亮与陈冲之间的违约纠纷，种禽公司还需要重新进行招标，这样就会造成社会成本的巨大浪费。基于现实合符逻辑的考虑，侯怀亮选择不行使优先权合情合理。再次，侯怀亮没有选择向种禽公司竞租成功后，再在陈冲不接受的情况下追究陈冲的违约责任这一方式，除了上面论述的理由外，另一重要原因是侯怀亮未行使优先权竞租对陈冲有利，因为一旦侯怀亮竞租成功而陈冲不接受的话，陈冲不仅不可能主张退回690000元，而且还要赔偿500000元给侯怀亮，这对陈冲来说是巨大的损失。如果陈冲接受每月86000元的条件，那么陈冲又将承担巨大的经营风险。因此，侯怀亮选择不与种禽公司续签物业租赁合同也是基于对陈冲利益的维护，并且在征求陈冲的意见后才作出的决定。故，上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决第一项、第二项、第五项；2.判决驳回陈冲的诉讼请求；3.判决陈冲向侯怀亮支付承包金余款300000元；4.判决陈冲承担本案全部诉讼费用。
上诉人侯怀亮在二审期间申请证人侯某、刘某出庭作证，拟证明侯怀亮于2014年2月18日委托其子女、女婿刘某就侯怀亮是否续租涉案物业与陈冲进行协商，陈冲明确表示竞标价格超过50000元即不愿意再承租涉案物业。
被上诉人陈冲答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据。请求二审法院维持原审判决，驳回侯怀亮的上诉。
被上诉人陈冲在二审期间未向本院提交新的证据材料。
原审第三人种禽公司述称：原审法院判决种禽公司在本案中不承担责任是正确的，请求二审法院予以维持。
原审第三人种禽公司在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人陈冲对证人出庭陈述的证言的真实性不予认可，认为两证人与侯怀亮存在亲属关系，证人证言不能采信。原审第三人种禽公司质证称对证人证言的真实性无法确认。
本院对证人证言认证如下：侯某、刘某的证言与侯怀亮在一审期间提交的录音光盘刻录盘、录音摘要相互印证，能够证明侯怀亮委托其子女、女婿刘某与陈冲就侯怀亮是否行使涉案物业的优先承租权进行了协商，陈冲明确表示每月租金超过50000元即不愿意再承租涉案物业。陈冲虽对上述证人证言以及录音光盘、录音摘要的真实性不予认可，但既不出庭比对录音光盘中的声音是否其本人的声音，亦不对录音的真实性申请鉴定。综合上述情况，本院对侯某、刘某的证人证言予以采信。
经审查，本院除对原审判决认定的事实予以确认外。另查明：2014年2月18日，侯怀亮的子女与陈冲就侯怀亮在种禽公司招租过程中是否对涉案物业行使优先承租权，以便可继承出租予陈冲进行了协商，陈冲表示每月租金超过50000元其即不再续租涉案物业。
侯怀亮在二审期间表明，侯怀亮已收取的103万元承包金实际上就是涉案《步步高旅店承包经营协议书》中约定的承包期限2011年4月18日至2014年2月28日止的承包经营金。
本院认为：本案二审的争议焦点为：一、侯怀亮是否应退还承包金690000元予陈冲？二、侯怀亮是否应退还押金70000元予陈冲？三、陈冲是否应向侯怀亮支付承包金余款300000元
关于争议焦点一，在本案中，侯怀亮在其与种禽公司之间签订的《商业用房租赁合同》到期时，虽未向种禽公司行使优先承租权而续签承租合同，但其提交的证据能够证明，其之所以未续签承租合同，是因为陈冲在种禽公司公开招租前，已明确向其表示涉案物业月租金超过50000元即不再承租，而涉案物业最终成交的月租金价格为86000元，远超陈冲对侯怀亮表示的可接受租金。因侯怀亮续租的目的是为能够继续出租涉案物业予陈冲，而在其明知陈冲不愿以高出50000元月租金的款额继续承租涉案物业的情形下，未与种禽公司签订续租合同符合陈冲的意思表示。侯怀亮与陈冲签订的《步步高旅店承包经营协议书》第六条虽有“侯怀亮如无法与业主续签五年以上承租合同，则应将陈冲支付的1030000元承包金中的690000元退还陈冲”之约定，但该约定应不包含“因陈冲不同意续签而导致承租合同未续签”的情形，故，陈冲依据该约定，以侯怀亮未与种禽公司续签五年以上承租合同为由，诉请侯怀亮向其退还690000元承包金依据不充分，其该诉讼请求应不予支持。原审法院对其该诉讼请求予以支持不当，本院依法予以纠正。
关于争议焦点二，《步步高旅店承包经营协议书》第八条第3款约定陈冲单方提前解除合同或者违约违法而被侯怀亮解除合同，侯怀亮收取的承包金及押金陈冲不得要求退回。现双方签订的合同由于到期而终止，侯怀亮并无提交证据证明陈冲存在单方提前解除合同或者违约违法而被侯怀亮解除合同的情形，故侯怀亮主张不予退还70000元保证金理据不足，本院不予支持。原审判决侯怀亮退还押金70000元予陈冲并无不当，依法应予维持。
关于争议焦点三，根据侯怀亮与陈冲签订的《步步高旅店承包经营协议书》第三条“承包金共1330000元，陈冲须于合同签订后三日内先向侯怀亮支付承包金1030000元，另外300000元在侯怀亮与旅店物业的业主续签5年以上承租合同后三日内，陈冲向侯怀亮交纳”的明确约定可知，侯怀亮诉称的300000万元承包金是在侯怀亮与旅店物业的业主（种禽公司）续签5年以上承租合同后的三日内交付，但由于侯怀亮并未与种禽公司签订续租合同，故侯怀亮诉请陈冲向其交纳该300000万元承包金的条件不成就。再者，侯怀亮已明确表示陈冲承包期限内（2011年4月18日至2014年2月28日止）的承包金实为1030000万（该款项侯怀亮已收取），该300000万元并非承包金。故，本院对侯怀亮的该反诉请求不予支持，其该项上诉主张，本院依法予以驳回。
综上，原审判决认定事实有误，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第891号民事判决第二项、第三项。
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第891号民事判决第一项、第四项、第五项。
三、驳回上诉人侯怀亮的其他诉讼请求。
四、驳回被上诉人陈冲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取5900元，由侯怀亮负担516.25元，由陈冲负担5383.75元。一审反诉受理费3305.69元，由侯怀亮负担2940.74元，由陈冲负担364.95元；二审案件受理费13988.17元，由侯怀亮负担4534元，由被上诉人陈冲负担9454.17元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一五年六月十六日
书 记 员 黄结仪