温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙民初字第193号
原告：浙江鸿鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：陈时满。
委托代理人（特别授权）：潘成波。
被告：南向宇。
原告浙江鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫房开公司）与被告南向宇商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理，依法由审判员丁虹适用简易程序审理。于2014年2月22日、2014年5月15日两次公开开庭进行了审理。原告鸿鑫房开公司的委托代理人潘成波到�参加诉讼，被告南向宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告鸿鑫房开公司诉称：2013年8月20日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于温州市瑶溪南居住区D-11地块的金御湾家园第3幢2单元304号房屋，计建筑面积89.75平方米，房屋单价为每平米15037.42元，总金额为1349608元整。附件八补充协议对付款方式进行特别约定：买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付不低于总房款30%的首付款，计409608元，剩余部分房款共计940000元，通过银行按揭方式支付。买受人必须在达到银行放贷条件、并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款20%作为违约金。现已达到办理贷款手续条件，原告多次催告并于2014年1月17日向被告送达律师函再次通知办理贷款手续。但被告仍然拖延办理按揭贷款手续，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，被告作为房屋买卖的买受人，应按合同约定履行义务，其逾期拖延办理贷款手续行为已构成违约，应承担约定的违约责任并继续履行合同。故请求判令：1.被告继续履行合同，立即办理银行按揭贷款手续或一次性付清剩余购房款940000元；2.被告支付违约金269921元；3.本案诉讼费用由被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1.原告营业执照、房地产开发企业资质证书，证明原告诉讼主体资格。2.被告身份证，证明被告诉讼主体资格。3.《商品房买卖合同》，证明原、被告双方存在合同关系，被告未依约履行义务，已构成违约�4.律师函、快递单，证明涉案合同项下的房屋，能够办理银行按揭贷款手续时，原告已多次告知被告的事实。5.2013年10月份原告向被告送出的通知书、重要商务函件投递单、重要商务函件回执，证明涉案合同项下的房屋，在达到办理银行按揭贷款手续时，原告已经多次告知被告。6.三方合作协议，证明涉案合同项下的房屋，已经达到办理按揭贷款手续的条件。7.律师函，证明原告按照合同被告写明的地址再次邮寄律师函并且被告已经签收，按照补充协议8.12条的特别约定，出卖人邮寄给买受人的文件按照合同上的地址寄出，那么视为已经通知。
被告南向宇未作答辩，也没有提供证据。
原告提供的证据，经庭审出示质证。被告南向宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法视为放弃抗辩与质证的权利。原告提供的证据经本院审查，内容真实、来源合法，与本案有关�，均予以确认。
经审理本院认定如下事实：
2013年8月20日，原告鸿鑫房开公司与被告南向宇签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201390004570132），合同约定的出卖人为原告鸿鑫房开公司，买受人为被告南向宇。合同第一条，出卖人以出让方式取得位于温州市瑶溪南居住区D-11地块、编号为温国用2011第2-249154号的地块的建设用地使用权。【土地使用权出让合同号】为3303012011A21023。该地块总土地面积为19028㎡。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，【建设项目名称】金御湾家园。建设工程规划许可证号为浙规证2012-030100007，施工许可证号为3303022012062702601。第三条，买受人购商品房的基本情况。买受人购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的第3幢2单元304号房，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房位于第3层。该商品房土地使用权年限自2011年5月30日至2081年5月29日。该商品房的设计用途为住宅，属钢混结构，层高2.9米。其建筑样式非封闭式。该商品房【产权登记】建筑面积共89.75平方米。其中，套内建筑面积63.44平方米，应分摊的共有建筑面积26.31平方米。第五条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米15037.42元，总金额（人民币）壹佰叁拾肆万玖仟陆佰零捌元整。第七条，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，详见附件八合同补充协议。第八条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金�合同继续履行。⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六（该比率应不小于第⑴项种的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.⑴按照本合同书第八条中的第1条的约定承担违约责任。⑵出卖人依据本条约定解除合同的，应在书面通知买受人且买受人配合出卖人完成合同备案登记及预告登记（如有）的撤销手续后7个工作日内，将买受人已付款扣除前述违约金后的余款退还给买受人，出卖人同意合同继续�行的，在该商品房交付前，买受人应向出卖人付清违约金。⑶本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行。第二十三条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。第二十四条，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十七条，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向温州市房产管理局龙湾分局申请登记备案。
同日，原、被告签订了前述《商品房买卖合同》（合同编号：201390004570132）的附件八，补充协议内容。协议第一条、付款方式及期限的约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3.银行按揭贷款。买受人采用按揭贷款方式支付房款的约定：买受人于签定《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款30%的首付款，计（人民币）￥409608元整，大写（人民币）肆拾零万玖仟陆佰零拾捌元整，剩余部分房款，计（人民币）￥940000元整，大写（人民币）玖拾肆万元整，买受人同意按银行按揭贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款。买受人或经公证处公证的委托人必须在出卖人达到银行放贷条件，并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款20%作为违约金。第二条、关于按揭贷款、公积金贷款或组合贷款的特别约定：1.买受人支付房款，若采用按揭贷款的：买受人于签定《商品房买卖合同》后一个月内按照银行按揭贷款的政策补齐首付款。如买受人未在上述期限内补齐首付款的，出卖人有权单方面解除《商品房买�合同》并按总房款的20%向买受人收取违约金。由于房地产调控政策、金融政策调整或买受人的原因（如对贷款的额度不能提供完整的收证明及财产证明、所提供的证明不能被银行认可，以及个人征信不能被银行认可等）对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，买受人应在收到出卖人书面通知后的15天内到指定地点支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并按总房款的20%向买受人收取违约金。2.买受人支付房款，若采用公积金贷款或组合贷款的：买受人于签定《商品房买卖合同》后一个月内按公积金或组合贷款的政策补齐首付款。如买受人未在上述期限内补齐首付款的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》并按总房款的20%向买受人收取违约金。买受人必须在出卖人达到公�金贷款或组合贷款条件并发出书面通知后15天办理完成相关贷款手续，否则，视为买受人违约，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》并按总房款的20%向买受人收取违约金。第十二条，特别约定。1.《商品房买卖合同》空格部分所填写的文字，都已经双方当事人核对确认无误，系双方当事人的真实意思表示。2.买受人在《商品房买卖合同》中提供的联系电话、地址为出卖人履行通知义务的联系电话、地址。出卖人按《商品房买卖合同》中买受人的联系电话、地址告知或邮寄送达买受人书面通知，即视为出卖人已履行《商品房买卖合同》和本补充协议规定的出卖人的通知义务。买受人委托第三人代购房，出卖人向该第三人邮寄送达书面通知或电话通知第三人，视为出卖人已履行《商品房买卖合同》和本补充协议规定的出卖人的通知义务。买受人如因通信地址变更�导致出卖人无法联系到买受人时，由此产生的一切责任由买受人承担。第十四条、本补充条款及《商品房买卖合同》附件为《商品房买卖合同》不可缺少的组成部分，与《商品房买卖合同》标准条款部分具有同等法律效力。但本补充条款及《商品房买卖合同》附件与《商品房买卖合同》标准条款约定不一致，以《商品房买卖合同》附件和补充条款的约定为准。第十五条、本房屋备案价壹佰肆拾柒万柒仟壹佰零拾陆元整，优惠8.63%，合同价壹佰叁拾肆万玖仟陆佰零拾捌元整，该折扣符合预售优惠方案。
2013年8月27日，本案《商品房买卖合同》（合同编号：201390004570132）在温州市房产管理局龙湾分局登记备案。
2013年7月至2013年10月期间，原告鸿鑫房开公司分别与浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司状元支行、中国农业银行股份有限公司温州龙湾支行、中国工商银行股份有限公司温州龙湾支行、中国银行股份有限公司温州龙湾支行签订三方合作协议，由该四家银行根据相关规定审批为原告鸿鑫房开公司开发的“金御湾家园”提供按揭合作项目和具体客户的单笔按揭贷款。
2013年10月20日，原告鸿鑫房开公司以挂号信向被告南向宇发出一份通知书，告知其所购买的房屋于2013年8月9日具备了办理银行按揭贷款的条件，经多次电话通知没有办理，因此书面通知，并要求被告南向宇在收到通知书之日起7日内到指定银行办理银行按揭贷款以支付剩余的购房款，逾期不办理则视为违约；如不能办理银行按揭贷款，则需在收到通知书之日起15日内支付剩余的购房款，否则视为违约。邮局出具的重要商务函件回执显示，该通知书于2013年10月25日被签收。
2014年1月17日，浙江中坚律师事务所潘成波律师以原告鸿鑫房开公司常年法律顾问的身份，向�告南向宇发出一份律师函，通知被告南向宇在收到律师函后7日内带齐材料到鸿鑫房开公司办理银行按揭手续，逾期办理的，鸿鑫房开公司将按约定追究相应的违约责任。该律师函通过邮政EMS（单号：1047670135806）于2014年1月19日被投递并签收。
本院认为：原告鸿鑫房开公司与被告南向宇签订的《商品房买卖合同》实为商品房预售合同，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，依法成立，合法生效，对双方均有约束力，双方均应遵照履行。
根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案原、被告已在《商品房买卖合同》第七条和合同附件八补充协议对付款方式作了明确约定。�据《商品房买卖合同》第七条的指引和合同附件八补充协议第一条第3款及第二条的约定，被告须于签定《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款30%的首付款409608元，并在原告达到银行放贷条件、并发出书面通知后7天内到指定的银行办理完成贷款手续，若因买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人违约，并应在15日内支付该商品房的剩余房款。
本案《商品房买卖合同》所涉“金御湾家园”项目在达到银行放贷条件后，原告分别于2013年10月20日、2014年1月17日两次书面通知被告7日内前去办理银行按揭手续，但被告收到书面通知后均未在指定期间内办理银行按揭手续，也没有以其他方式支付剩余购房款。收到本院诉讼材料后被告也没有抗辩，现原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》及附件，办理银行按揭贷款手续或一次性支付剩余购房款940000�，合法有据，本院予以支持。
原告同时主张被告逾期办理按揭贷款以支付剩余购房款已经构成违约，要求被告支付总房款的20%计269921元作为违约金。本院认为，被告逾期的行为确实构成违约，应当承担违约责任，但原告主张的违约金明显过高，应当予以调整。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件中，对违约责任有不同的约定，除原告主张的总房款的20%以外，合同第八条针对逾期超过90日的违约责任另行约定出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。本院认为，该种违约金的计算方法更为合情合理。因此违约金比率调整为按应付款的日万分之六计算。至于应付款期限，即违约金的起算时间节点，本院认为，原告第一次书面通知虽然已经提醒被告可能的违约后果，但第二次书面通知时仍然给予被告办理按揭手续的宽限期，故违约金应从原告第二次书面通知给出的宽限期届满第二日起算为宜。第二次书面通知被告于2014年1月19日签收，其办理按揭贷款的宽限期到2014年1月26日为止，故违约金从2014年1月27日起计算。原告诉讼请求中超出部分，应不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南向宇继续履行《商品房买卖合同》及附件，于本判决生效之日起十日内办妥银行按揭贷款手续以支付剩余购房款940000元，逾期则由被告南向宇直接向原告浙江鸿鑫房地产开发有限公司即日一次性付清940000元，并按日万分之六支付应付购房款940000元的逾期付款违约金（自2014年1月27日起至本判决确定的履行之日止）。
二、驳回原告浙江鸿鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15689元（原告已经预缴），减半收取7844元，由原告浙江鸿鑫房地产开发有限公司负担844元，被告南向宇负担7000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 丁虹
二〇一四年六月十一日
代书记员 张璇