湖南省岳阳市君山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）君民初字第203号
原告岳阳市君山区粮食购销有限公司，住所地岳阳市君山区柳林洲镇。
法定代表人王英武，公司董事长。
委托代理人张伟志，男，1969年6月11日出生，汉族。
委托代理人丰新华，男，1950年6月16日出生，汉族。
被告徐国华，退休教师。
原告岳阳市君山区粮食购销有限公司（以下简称君山粮食公司）与被告徐国华借用合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理后，依法组成由审判员赵青春担任审判长，审判员李小兵、人民陪审员余大保参加的合议庭，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。书记员方佩担任记录。原告岳阳市君山区粮食购销有限公司的委托代理人张伟志、丰新华，被告徐国华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告君山粮食公司诉称，原告拥有坐落在岳阳市君山区钱粮湖镇雅园居委会两栋仓库，产权证号分别为岳房权证君山区字第××号和005772号，面积分别为395.96平方米和513.21平方米，权属为国有。2005年5月，这两栋仓库处于半闲置状态。2006年6月，被告徐国华找到原告下设钱粮湖收购点的负责人姚必胜，想利用其中的一栋仓库从事养猪事业，姚必胜私自将面积359.96平方米的仓库无偿交付给被告徐国华使用。被告徐国华接手仓库后，根据自己养猪的需要在仓库内修建了猪栏，仓库内的二间办公室改为住房供自己居住。在此之后原告的有关负责人到过这两栋仓库，也确知有人占用了一栋仓库养猪，但没有多加过问。2012年4月原告通过合法程序申请拍卖这两栋仓库，2012年6月27日岳阳创益拍卖公司将这两栋仓库予以拍卖，竞买者也在规定期限内交清了款项。当买得者要求交付买得的仓库时，被告徐国华不同意交付，其理由是要求原告对其所增加的养猪设施及住房所增加的设施予以补偿。为此，原告诉诸法院，请求法院判令被告停止侵害，立即交付仓库给原告；赔偿原告逾期交付拍卖标的物的违约损失20000元；承担本案的诉讼费用。
原告君山粮食公司为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、原告的营业执照、原告的机构代码证、法定代表人身份证明，拟证明原告的主体资格。
2、两栋仓库的房屋产权证，拟证明两栋仓库属原告所有；
3、拍卖两栋仓库的所有资料，拟证明两栋仓库已被依法拍卖。
被告徐国华辩称，被告与原告系房屋租赁关系，拍卖房屋时被告不知道，原告没有找被告协商过房子收回的事。另外，原告委托张伟志要房违反合同法且被告增加的养猪设施及住房装修必须补偿。
被告徐国华为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、房屋维修费证明及房屋原状照片，拟证明维修房屋所花费的费用金额。
2、标的物不同的证据，拟证明原告所指的标的物为仓库，实际为油厂。
3、证人证言两份，拟证明被告未将房屋转租给他人。
被告徐国华在庭审过程中，对原告提交的证据发表了如下质证意见：对原告提交的证据1即原告的营业执照是否年检不清楚。对原告提交的证据2即两本房屋产权证系复印件，应提供原件，对其真实性有异议。对原告提供的证据3没有异议。
原告君山粮食公司对被告徐国华所提供的证据发表了如下质证意见：对证据1认为照片的来源不合法，不能作为证据使用。房屋装修费的证明不具备真实性、合法性和关联性，不能作为证据使用。对证据2，认为标的物的名称应以房屋产权证为准。3、对证据3，认为证明的内容与本案事实没有关联性。
综合庭审中原、被告的举证目的和质证意见，本院对上述证据认证如下：
1、原告提交的证据三，被告无异议，对双方无异议的证据本院予以认可。2、原告提交的证据一，系相关职能部门出具，符合证据规则要求，本院予以认可。3、原告开庭时提交的房屋所有权证，符合证据的规则要求，对其真实性、合法性、关联性本院予以认可。4、被告提供证据一中的照片，具有真实性，不具有合法性和关联性。房屋维修费的证明属单一证明，证明人没有提供身份证明，也没有到庭作证，该证明不具有真实性和合法性，不符合证据规则的要求，对被告提交的证据一本院不予认可。5、对被告提交的证据二，证明标的物不是仓库而是油厂的证明不具有合法性，对本案的处理没有任何关系，不具有关联性，另外，其证明效力远低于房屋所有权证，对被告提交的证据二本院不予认可。6、对被告提交的证据三，不具有关联性，不符合证据规则的要求，本院不予认可。
经审理查明，原告君山粮食公司有坐落在岳阳市君山区钱粮湖镇雅园居委会的砖木结构的仓库两栋，建筑面积分别为395.96平方米和513.21平方米。2005年前，这两栋仓库处于半闲置状态。2004年底被告徐国华找到当时在原告公司钱粮湖粮食购销点工作的姚必胜，想买或租其中的一栋仓库养猪。2005年3月，姚必胜在没有经过原告同意也没有签订任何合同即将面积为395.96平方米的仓库借给被告徐国华使用。被告徐国华随后在该仓库库房内增设了猪栏等养猪设施。2005年4月，被告开始养猪，同时将仓库的两间办公室进行简单修整后供自己居住生活。被告徐国华在该栋仓库养猪至2011年2月。被告徐国华在借用该栋仓库期间，没有向原告交任何费用。为确保国有资产不流失，根据君山区国资委安排，2012年6月，原告对被告徐国华使用的仓库依法公开拍卖，张伟志竟得该栋仓库，该栋仓库的产权变为张伟志所有。原告君山粮食公司要求被告徐国华交出该栋仓库，而被告徐国华要求原告对其所增加的养猪设施及住房所增加的设施予以补偿未果，故酿成纠纷。
本案的争议焦点1、原、被告之间的法律关系应如何确定。2、被告要求原告对其仓库增设的养猪设施及住房装修进行补偿是否合法。
本院认为，针对焦点一，原、被告之间没有签订合同，也没有其他证据予以佐证双方的法律关系，在此情况下，只能根据查明的案件事实进行分析，作出符合法律意义的判断。庭审过程中双方的陈述可以认定，该栋仓库自2005年4月后被告在使用，其行为已证实原告认可了被告对该栋仓库的使用权。另外，非房屋所有人取得房屋使用权只有租赁和借用两种形式。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。借用合同，又称“使用借贷合同”，是指出借人定期或不定期地将出借物无偿交给借用人使用，借用人在一定期限内或使用完毕后返还给出借人的合同。从两者的性质特征分析，房屋租赁是有偿的而房屋借用是无偿的。本案中，自2005年4月至今，原告没有向被告收取任何费用，被告的行为是无偿使用仓库的行为，所以原、被告就仓库使用这一民事行法律关系应认定为借用关系。
针对焦点二，被告在仓库内增设了猪栏等养猪设施，是供自己养猪所用，其受益人是被告自己而不是原告。原告没有享受权利，相应不应承担增设猪栏费用的义务；被告将两间办公室后进行简单装修，其目的是供被告自己生活而不是使房屋增值，该项费用不由原告承担。在程序上，被告对这两项费用并没有提出反诉，也没有提供合法有效的证据证明费用的发生和具体数额，因此被告的要求不在本案的审理范围，被告要求原告予以补偿既无事实依据也无法律依据。综上，原告的仓库借给被告无偿使用八年之久，原告要求被告返还原物的请求，本院予以支持，但原告请求逾期交付拍卖标的物的违约损失20000元，于法无据，其请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条一款四项，最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第126条、第127条的规定判决如下：
一、由被告徐国华返还建筑面积为395.96平方米的仓库一栋给原告岳阳市君山区粮食购销有限公司，于本判决生效后十日内交付完毕。
二、驳回原告岳阳市君山区粮食购销有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费1300元，由被告徐国华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 赵青春
审 判 员 李小兵
人民陪审员 余大保
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 方 佩
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（四）返还财产；
最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》
第126条．借用实物的，出借人要求归还原物或者同等数量、质量的实物，应当予以支持；如果确实无法归还实物的，可以按照或者适当高于归还时市场零售价格折价给付。
第127条．借用人因管理、使用不善造成借用物毁损的，借用人应当负赔偿责任；借用物自身有缺陷的，可以减轻借用人的赔偿责任。