杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0102民初1791号
原告：杭州市上城区湖滨街道综合服务中心，住所地：浙江省杭州市上城区中河中路*****号。
法定代表人：范丹，主任。
委托诉讼代理人：郑关军，浙江吴山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范晓，浙江吴山律师事务所律师。
被告：方志青，女，1977年9月17日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：黄肇凯，男，1941年11月2日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，系被告方志青的舅舅。
原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心为与被告方志青房屋租赁合同纠纷一案，于2017年4月25日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员乔娇独任审判，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑关军，被告的委托诉讼代理人黄肇凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心向本院提出诉讼请求：1、被告腾退原告位于的房屋；2、被告停止侵害原告权利，于判决生效之日起5日内注销或变更以涉诉房屋地址为工商注册地址的营业执照（注册号：330102600268944，注册类型：个体工商户，登记机关：杭州市上城区市场监督管理局）；3、被告向原告支付逾期腾退违约金计25890.41元（原日租金三倍，暂计至2017年3月8日，剩余部分计至被告实际腾退之日止）、电费计610元（截至2016年11月2日）、电费滞纳金计106.14元（以2016年同期贷款利率4倍计算）及原告无法对竞拍承租人履约而需要重新竞拍造成的租金损失计6000元（以2016年9月29日竞拍价估算）；4、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告申请撤回第1、2项诉讼请求，同时申请撤回第3项诉讼请求中关于电费、电费滞纳金及租金损失的主张，并申请减少对逾期腾退违约金（房屋占有使用费）的主张。综上，变更后的诉讼请求为：1、被告支付原告房屋占有使用费12705元（从2016年9月1日起计算至2017年5月23日止共265天，按原租赁合同约定的每年17500元计算）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将其位于面积6平方米的房屋出租予被告作为营业房使用，租金为每年17500元，租赁期为1年，自2015年9月1日起至2016年8月31日止，水电煤气等其他费用都由被告自行负责；并约定租赁期满，被告应如期交还该房屋，若逾期不归还，则每逾期一天应向原告支付原日租金3倍的违约金。合同到期后，依据“上行审办（2015）13号”文件规定，涉诉房屋进入区公共资源交易中心公开招租，被告参加了该房屋租赁权的竞拍，但未中标，因此被告无法续租。2016年8月31日，原、被告签订的房屋租赁合同到期，依据合同约定，被告应当如期交还房屋，然而经原告多次催促，被告仍拒不腾退房屋，也不注销营业执照，该行为致使原告无法向竞拍承租人交付房屋，竞拍承租人更无法办理营业执照，严重损害了原告与竞拍承租人的利益。因此，原告诉请法院判令被告停止侵权行为，腾退房屋并注销涉诉房屋的营业执照。截至2017年3月8日，被告应当向原告缴纳逾期腾退违约金计25890.41元（剩余部分计至被告实际腾退之日止）、电费计610元（截至2016年11月2日，后社区中止供电），电费缴纳滞纳金106.14元（按同期贷款利率的4倍计算）。另外，现竞拍承租人由于原告无法交付房屋，要求取消租房约定，原告需要在被告实际腾退之后重新竞拍房屋租赁权（2个月计），致使原告至少损失了2个月的租金收入，估算计6000元（以2016年9月29日竞拍价年租金36000元计）。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条的规定，诉至法院，请求判如所请。
被告方志青答辩称：1、被告愿意腾退房屋。2、案涉房屋无房产证，故案涉房屋租赁合同无效。被告不应承担原告主张的逾期腾退违约金（房屋占有使用费）。
为支持其主张，原告向本院提交了以下证据材料：
1、房屋租赁合同，证明原、被告之间存在租赁关系，且被告在合同期满后仍非法占用租赁物，应承担违约责任。
2、关于要求腾退商铺的律师函，证明原告曾于2017年2月28日致函给被告要求腾退租赁物并支付违约金。
3、房屋所有权认定书、杭州市上城区人民政府文件、编号2017-715406373、2017-715435863房屋产权信息查询记录、杭州市上城区国有房屋租赁权拍卖会资料（含拍卖标的清单），证明案涉房产归原告所有。
上述证据经质证，被告对证据1的真实性无异议，但对合同效力有异议，因为原告没有案涉房屋的产权证。对证据2的形式真实性无异议，但对原告主张的违约金、损失等费用是否应当由被告支付有异议。对证据3中行政区划的变动无异议，对房屋所有权认定书，认为系复印件，且该认定书载明的所有权人是涌金街道办事处。编号为2017-715435863房屋产权信息查询记录中的附记载明，染坊弄2-1号的房屋为社区配套服务用房，社区配套服务用房的使用应由业主委员会决定，湖滨街道没有权利使用。经核实，不存在染坊弄2-1号的门牌，××，且位于染坊弄2号的房产与本案所涉房产无关。编号2017-715406373房屋产权信息查询记录中涉及的房产为房改房，属于私房，不是公家的房子。这两份证据都证明原告没有使用房屋的权利，不能证明案涉房屋归原告所有。
为支持其抗辩，被告向本院提交了编号为2017-191628452的房屋产权信息查询记录、房屋租赁备案证及照片，共同证明：1、房管局登记的地址中只有定安路51号，没有××和51-3号。2、被告领取营业执照时没有产权证。原告让被告用定安路51号（环卫所办公室）的房屋租赁备案证冒领了营业执照。
经质证，原告对房屋产权信息查询记录的形式真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案所涉租赁合同无关。对房屋租赁备案证，认为系复印件且没有盖章，即使被告能够提供原件也不能证明被告主张的待证事实。对于照片，真实性无法确认，但是原告认为原告已经将合同约定的的房屋交付被告使用。被告提供的照片不能证明被告主张的待证事实。
经庭审举证、质证，本院对证据认定如下：原告提交的证据1、2，本院对其真实性予以认定，对其证明力，结合其他证据和双方陈述予以综合认定。证据3中的房屋所有权认定书、编号2017-715406373的房屋产权信息查询记录，二者记载的内容一致，本院对其真实性予以认定，对其证明力结合全案证据予以综合认定。经实地查勘，编号为2017-715435863的房屋产权信息查询记录涉及的房产并非本案所涉房屋，与本案缺乏关联性，本院不予认定。杭州市上城区国有房屋租赁权拍卖会资料（含拍卖标的清单），与本案无直接关联，本院不予认定。杭州市人民政府文件，本院对其真实性予以认定，对其证明力结合其他证据予以综合认定。
被告提供的编号为2017-191628452的房屋产权信息查询记录及照片，本院对其真实性予以认定，对其证明力结合全案事实予以综合认定。房屋租赁备案证与本案争议无直接关联，本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年8月15日，原、被告订立《房屋租赁合同》一份，约定：原告将座落在杭州市的面积6平方米的房屋，出租给被告作为营业房使用，租赁期限自2015年9月1日起至2016年8月31日止。年租金为17500元。租房押金为2000元，于租赁期满后，双方对房屋装修设施验证无损坏使用的水、电、煤气、电话费、有限电视费等费用无拖欠，在双方无异议的前提下，原告应于租赁期满当天退还全额租房押金，每逾期一天则原告需按押金的0.3%支付滞纳金。租赁期满，被告应如期交还该房屋。如逾期不归还，则每逾期一天应向原告支付原日租金3倍的违约金。庭审中，双方确认，《房屋租赁合同》中载明的杭州市房屋（面积6平方米）的实际门牌号码为××。原告曾于2017年2月28日向被告发送律师函，要求被告腾退案涉房屋。本案审理过程中，被告于2017年5月23日向原告交还案涉房屋钥匙，原告同意将2017年5月23日作为实际腾退之日。
本院认为，原、被告双方订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，原告已实际将案涉门牌号码为××的房屋交付被告使用，被告亦已按照年租金17500元的标准向原告支付了2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金，但被告未在2016年8月31日向原告腾退该房屋，实际于2017年5月23日才交还房屋钥匙，原告请求按照年租金17500元的标准支付计算至2017年5月23日的房屋占有使用费，具有相应事实依据，但原告主张的金额12705元计算有误，本院调整为12671元。被告辩称其在2017年2月28日前已经搬空房屋，但未提交相应证据，本院对其该项抗辩意见不予采纳。至于被告提出的原告于2016年10月停止供电的事实，因双方约定的租赁期限此时已经届满，双方并未达成续租的合意，原告不再负有使租赁物处于适租状态的义务，被告则有义务向原告办理腾退，被告未在租期届满时向原告腾退房屋的行为客观上造成原告无法使用案涉房屋，给原告造成了经济损失，故即使被告的该项抗辩属实，亦不影响原告主张被告支付截至实际腾退之日即2017年5月23日的房屋占有使用费。此外，被告辩称原告并非案涉房屋的所有权人，并主张案涉房屋的所有社区的所有住户，但其并未提交相应证据，其以此为由拒绝支付房屋占有使用费的抗辩意见不能成立。鉴于被告在签订合同时向原告交纳了2000元押金，且案涉租赁合同已经终止，相关水电费用已经结清，故本院在本案中对该押金一并予以处理。扣除2000元押金后，被告还应向原告支付房屋占有使用费10671元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告方志青于本判决生效之日起十日内向原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心支付房屋占有使用费10671元。
二、驳回原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费615元，减半收取307.5元，由原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心负担274.5元，其余案件受理费33元由被告方志青负担。
原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告方志青于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 乔娇
二〇一七年八月十八无
书 记 员 马菁
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