江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1710号
上诉人（原审原告）殷惠珍。
委托代理人朱敏，江苏熠达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏州市诚顺房地产销售有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区阊胥路88号3F。
法定代表人袁晓岗，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）苏州紫兴纸业有限公司，住所地江苏省苏州市苏州新区竹园路。
法定代表人王自力。
委托代理人邹凤娟，上海方本（苏州）律师事务所律师。
委托代理人王丽双，上海方本律师事务所律师。
上诉人殷惠珍因与被上诉人苏州市诚顺房地产销售有限公司（以下简称诚顺公司）、被上诉人苏州紫兴纸业有限公司（以下简称紫兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2013）姑苏民五初字第0513号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：本市桐芳巷小区31号原所有权人系紫兴公司，登记时间为1995年12月21日。
2003年4月30日，诚顺公司向紫兴公司支付105万元，款项用途为房款。
2003年6月7日，紫兴公司董事会作出决议，同意出售公司位于苏州市桐芳巷31号房产。
2003年11月12日，诚顺公司与殷惠珍通过中介人丁治萍签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：诚顺公司将苏州市桐芳苑小区31号建筑面积为156平方米的房屋出售给殷惠珍，不含过户税费的房屋价格为1068000元。房款支付方式为2003年11月12日支付定金10000元，2003年11月18日前支付408000元，同时支付过户费用、贷款费用45000元，诚顺公司为殷惠珍贷款650000元，贷款期限为10年，房款、过户费及贷款费用共计1113000元，由诚顺公司包过户。余款交清包括贷款到帐后交付房屋。过户手续主要由诚顺公司办理，殷惠珍须积极配合，过户有关税费由诚顺公司负责交清。关于违约责任，双方约定任何一方不能履行合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的5%给对方作为违约金。
2003年11月12日，殷惠珍支付诚顺公司定金10000元。
2003年11月18日，殷惠珍支付诚顺公司房款及办证费453000元。
2003年11月20日，殷惠珍向中国建设银行贷款600000元，由银行直接支付给诚顺公司。
2003年12月1日，紫�公司与殷惠珍签订《苏州市房产买卖契约》及《房屋买卖协议》各一份，均约定紫兴公司将本市桐芳苑小区31号房屋转让给殷惠珍，议定房价为630000元。
2003年12月29日，殷惠珍支付诚顺公司房款48000元。同日，诚顺公司表示收到殷惠珍所欠的房款2000元。
2004年1月9日，殷惠珍取得本市桐芳巷小区31号的房屋所有权。
2004年4月15日，紫兴公司取得桐芳苑31号国有土地使用权，土地用途为城镇单一住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为93.5平方米。
2004年9月9日，诚顺公司向殷惠珍出具欠条，载明：“欠桐芳苑31号土地证壹本，在2004年12月31日前交付”。
原审另查明：诚顺公司提交的土地使用权变更登记申请书（审批表）、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书三份证据上均有紫兴公司加盖的印章。
原审审理中，殷惠珍陈述购买房屋时没有看过土地证，不清楚土地的类型，并且表示只要办出土地证来，不管是划拨性质还是出让性质都可以接受。另外，三方均表示不同意缴纳土地使用权出让金，确认桐芳苑小区31号与桐芳巷小区31号系同一地点。
上述事实，由殷惠珍提交的房屋买卖合同、证明、借款借据、收据、欠条、房屋所有权证，诚顺公司提交的苏州市房产买卖契约、房屋所有权证、房屋买卖协议、董事会决议、土地使用权变更登记申请书（审批表）、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书、国有土地使用证，紫兴公司公司提交的银行进帐单以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告殷惠珍的诉讼请求为：一、判令诚顺公司与紫兴公司将苏州市桐芳巷小区31号房屋土地证过户至殷惠珍名下；二、判令诚顺公司与紫兴公司支付违约金53400元。
原审法院认为：诚顺公司与殷惠珍于2003年11月12日签订《房屋买卖合同》、殷惠珍与紫兴公司于2003年12月1日签订《房屋买卖协议》及《苏州市房产买卖契约》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，依法成立、有效，合同当事人均应受合同约束。关于诚顺公司与紫兴公司是否存在代理授权的问题，原审法院认为，紫兴公司除了提供诚顺公司于2003年4月份向其支付105万元房款的证据外，并没有提供其它证据证明双方存在买卖关系，故无从认定紫兴公司与诚顺公司之间存在房屋买卖关系。而诚顺公司提供的多份证据中有紫兴公司的印章，结合双方当事人的陈述，原审法院认定为紫兴公司对诚顺公司存在代理授权行为，根据法律规定，诚顺公司与殷惠珍所签订的房屋买卖合同权利义务应由被代理人紫兴公司承受。故紫兴公司抗辩其与殷惠珍之间不存在合同关系，不应成为被告的意�，缺乏事实与法律依据，原审法院不予采纳。关于紫兴公司抗辩当事人之间的买卖合同所涉及划拨土地无法流转，故合同无效的意见，原审法院认为，根据法律规定划拨土地并非禁止流通物，在具备一定的条件下可以流转，故对于该抗辩意见，原审法院不予采纳。
关于土地使用权过户的问题。原审法院认为，根据《城市房地产管理法》规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案紫兴公司转让房地产中的土地系通过划拨方式取得，那么转让房地产时，紫兴公司应当按照国务院的规定报有批准权的政府批准。原审审理中，原审法院向本市土地部门走访了解到本案所涉土地在办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金后可以转让。因双方所签订的合同均没有约定由何方办理出让手续及缴纳土地出让金，并且原审庭审中双方当事人均表示不同意缴纳土地出让金。虽然合同约定“包过户”，但是根据双方当事人的陈述，结合殷惠珍仅支付诚顺公司过户费用、贷款费用45000元的事实，难以认定45000元包含土地出让金的部分。所以，根据没有约定依照法定的法律适用规则，本案所涉土地使用权的转让首先应由转让方紫兴公司履行报批义务，然后由房地产的受让方殷惠珍办理土地使用权出让手续，并依照规定缴纳土地使用权出让金。综上，殷惠珍在不同意缴纳土地使用权出让金的情况下要求诚顺公司与紫兴公司为其办理土地使用权过户手续，缺乏合同或法律依据，原审法院不予支持。
关于违约金的问题。殷惠珍主张诚顺公司与紫兴公司应当按照合同�定支付违约金，诚顺公司与紫兴公司抗辩称殷惠珍的违约金请求权已过诉讼时效应予驳回。原审法院认为，违约金请求权属于债权请求权，适用诉讼时效的规定。本案诚顺公司向殷惠珍出具欠条表示2004年12月31日前交付桐芳苑31号土地证，在上述期限届满后，诚顺公司没有如期交付，殷惠珍在2005年1月1日就应当知道自己的权利受到侵害，因违约金请求权的诉讼时效为两年，殷惠珍应于2007年1月1日前起诉，但是其于2013年才诉至原审法院，并且亦没有提供诉讼时效曾中止、中断的证据，其违约金请求权显然超过了诉讼时效，故殷惠珍要求诚顺公司与紫兴公司支付违约金的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款之规定，判决：驳回原告殷惠珍的全部诉讼请求。案件受理费15547元，由殷惠珍负担。
上诉人殷惠珍不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人提供的各项证据证明，本案的土地使用权证办理手续应由诚顺公司与紫兴公司办理，如需缴纳土地出让金或土地收益金，也理应由诚顺公司与紫兴公司负责。二、原审对于诚顺公司的相关责任认定不符合法律规定。诚顺公司于2003年4月份向紫兴公司支付了105万元，然后于2003年11月12日用自己的名义以不含过户税、费房价1068000元的价格卖给殷惠珍，并收取了过户费用45000元；诚顺公司从紫兴公司和殷惠珍处均获得了利益。殷惠珍的购房款、过户费共计1113000万元均是直接交�给诚顺公司的。原审法院仅以诚顺公司只收了45000元过户费为由就判定其不用承担土地出让金，甚至不用承担任何责任，无疑是对房产销售公司的商业欺诈和不诚信行为起到了推波助澜的作用，即从房屋买卖双方赚取差价，对房屋买卖相关费用不作明确约定，自身却可以轻松逃避责任，最终损害房屋买受人的权益。三、原审法院的判决与我国物权法及相关法律法规规定的“房地一体主义”相违背。原审法院确认当事人之间签订的《房屋买卖合同》有效，也审理查明了殷惠珍完全依照约定交付了购房款，并已成功办理了房屋产权证书，实际上确认了殷惠珍对涉案房屋的房屋所有权。我国法律明确规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。但原审法院却驳回了殷惠珍要求诚顺公司与紫兴公司办理土地使用权证的合理要求。这与我国法律的基本原则和精神相违背，不利于对相关权利人的保护以及对市场秩序的维护。四、根据《城市房地产转让管理规定》第十二条规定，可以不改变土地划拨性质，只对转让方征收土地收益金。另外，《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（修正）第四十八条、第四十九条明确规定可以从转让所获收益抵交土地使用权出让金，原审法院存在适用法律上的错误。五、关于违约金的诉讼时效问题。诚顺公司与紫兴公司已经按合同的约定转移了房屋的所有权，并且办理了房屋产权过户手续，已经履行了主要的义务，土地使用权证的办理及违约金不再适用诉讼时效的规定，原审认定违约金属于债权请求权，已过诉讼时效与法不符。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由两被上诉人承�。
被上诉人诚顺公司辩称：诚顺公司在房屋买卖中只起到中介服务功能，代理紫兴公司进行房屋买卖，上诉人购房时不可能不知道土地是划拨性质。诚顺公司出具欠条是出于诚信愿意办证，不代表要交纳土地出让金，诚顺公司也没有能力办证。
被上诉人紫兴公司辩称：同意一审判决结果，但紫兴公司与诚顺公司之间属于买卖关系。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，关于本案房屋买卖法律关系的主体问题，因本案中以涉案房屋为标的曾有殷惠珍作为买方与诚顺公司于2003年11月12日签订的《房屋买卖合同》、殷惠珍作为买方与紫兴公司于2003年12月1日签订的《房屋买卖协议》和《苏州市房产买卖契约》等三份合同，买卖法律关系主体应依本案房屋买卖交易的实际情况据实认定。诚顺公司于2003年4月份向紫兴公司支付了105万元房款，但紫兴公司与�顺公司均没有提供证据证明双方曾签订房屋买卖合同，诚顺公司提供的多份加盖紫兴公司印章的苏州市房产买卖契约、房屋买卖协议等材料显示的买方均为殷惠珍，卖方为紫兴公司，涉案房屋所有权也是殷惠珍从紫兴公司名下受让取得，再结合紫兴公司表示涉案房屋买卖所需材料由其提供给诚顺公司办理，原审法院认定本案房屋买卖的双方当事人为殷惠珍与紫兴公司、紫兴公司对诚顺公司存在代理授权行为并无不当，本院予以确认。
关于土地使用权过户的问题。本案中殷惠珍与诚顺公司签订的《房屋买卖合同》、与紫兴公司签订的《房屋买卖协议》和《苏州市房产买卖契约》均合法有效，对各方均有法律约束力。根据殷惠珍与诚顺公司签订的《房屋买卖合同》第三条之约定，房屋产权过户有关房地产税、费由诚顺公司负责交清，过户手续主要由诚顺公司负责办理；诚顺公司另于2004年9月9日向殷惠珍出具欠条一份，载明欠桐芳苑31号土地证一本，表明诚顺公司对殷惠珍负有办理土地使用权过户手续之义务。紫兴公司作为涉案房屋的出卖方，在殷惠珍已经取得涉案房屋所有权证的情况下，也负有共同办理土地使用权过户之义务。但由于本案涉案房屋土地使用权属于划拨性质，办理土地使用权证涉及土地出让金的补交问题，各方当事人在涉案房屋买卖时对于土地出让金如何负担没有明确约定，亦均表示不愿意补交土地出让金。殷惠珍在本案诉讼请求中并未明确土地出让金的具体数额也未提出土地出让金负担的相关请求，原审法院认定应由房屋受让方殷惠珍缴纳土地使用权出让金，超出了殷惠珍在本案中的诉讼请求范围，本院依法予以纠正。关于办理涉案房屋土地使用权证所需补交土地出让金如何负担不属于本案审理范围，本院�予理涉，相关权利人可以在土地出让金数额确定后另行主张。鉴于涉案房屋土地使用权证需要补交土地出让金尚未补交，殷惠珍现要求判令诚顺公司与紫兴公司将苏州市桐芳巷小区31号房屋土地证过户至其名下的条件尚不具备，原审驳回殷惠珍的该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。
关于违约金问题。违约金请求权是守约方因合同相对方违反合同义务而享有的债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，殷惠珍以诚顺公司与紫兴公司履行了合同主要义务因此违约金不再适用诉讼时效规定的上诉主张于法无据，本院不予采信。原审法院认定殷惠珍的违约金请求权超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人殷惠珍的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。但原审法院认定由殷惠珍缴纳土地使用权出让金，超出了殷惠珍在本案中的诉讼请求范围，本院予以纠正。原审判决实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15547元，由上诉人殷惠珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年十月二十日
书 记 员 李 昂