湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1102民初936号原告：邓玉慧。被告：永州市富鑫房地产开发有限公司。法定代表人：雷春生。委托诉讼代理人：李国清，湖南博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋永，湖南博大律师事务所律师。原告邓玉慧与被告永州市富鑫房地产开发有限公司（以下简称富鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案，依法适用普通程序于2016年6月13日公开开庭进行了审理，原告邓玉慧，被告永州市富鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人李国清、蒋永到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1.请求判令被告履行商品房买卖合同，继续办理国土使用权证、房产证；2.判令被告支付逾期办证违约金44171元；3.判令被告赔偿损失10000元；4.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年8月30日，原告与富鑫房地产公司签订房屋买卖合同，购买被告开发的香樟绿城小区12栋1单元1601号房屋一套，房屋总价格395936元；约定的交房时间为2012年8月30日，被告约定在交房后360个工作日内将房屋产权证及国土使用证交付原告，因房屋质量问题，该房屋直到2013年6月9日才交房。原告按照双方约定，于交房的当天即将房产办证费交给被告，但被告并没有按照约定交付两证，截止原告向人民法院起诉前，被告富鑫房地产公司应当支付原告邓玉慧逾期办证违约金44171元（按金融机构计收逾期贷款利率标准，计一般贷款利率标准上浮50%）向本院提起诉讼，请求判决如其所请。被告富鑫房地产公司辩称，被告未为原告等人办理国土使用证不构成违约，因为合同未约定办理国土使用证义务,同时被告未及时办理房屋权属证，是多方面原因造成的，不是被告的原因造成的，被告无需承担逾期办证的责任；同时本案被告逾期办证虽已成为事实，但未给原告造成损失，双方间约定的违约金过高，且合同约定的360工作日，对应公历应为520日，在计算逾期时间时应当予以核减，请求人民法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人没有异议的证据，并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告所举的1.群众来访登记表，证实2014年，龙月林信访的内容为要求：A.开发商按图施工，开通南大门；B.恢复12栋等5栋房屋的一层为架空层；C.在2014年10月底前办好产权证等三个问题。当时区领导龙亮批示：1.请规划分局进小区规划执法，要求开发商按规划实施，请房产局重视，不得允许规划外的建设办理预售；2.城乡规划局的第76号、第96号函件，证实该小区将13、18栋周边绿地拆除并进行硬化，改建进入架空层的车道属违法建筑行为；3.园林局2015年1号限期整改通知书，证明内容同上；4.永州市城乡规划局《关于香樟绿城违法违规建设行政不作为等问题的答复》，以上4份证据证实被告富鑫房地产公司开发的项目有违法行为，但不能证实该违法情形与被告不能办证之间的关联性，本院不予采信。被告所举的1.永州市零陵区房产局2016年第一次会审的会议纪要，证实房屋登记是因评估价格问题导致未能办理的。因被告提出申请办证最早在2016年1月5日，零陵房产局在1月8日即开会会审，并作出了按预售合同价格进行评估的意见，故该意见根本不构成延期办证的理由，故不予采信；2.对罗建新、龙月林、张春友的调查笔录及毛伟鹏、刘正林、刘鑫等9位业主出具的证明各一份，证实办证延期是因为部分业主上访造成的。该调查笔录对象为部分业主，业主也无法证明办证延期是因其他业主信访造成的，其本身不具备这个方面的证明力，其次，根据司法解释的规定证人应当出庭作证，罗建新等人均未出庭作证，又未陈述其不出庭作证的理由，其形式不合法，本院亦不予采信；3.永州市零陵区人民政府通告，证实2016年零陵区范围内停止受理不动产登记业务。该证据亦不能证实不能办证因部分业主信访原因造成的，故亦不予采信。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月30日，原告与富鑫房地产公司签订房屋买卖合同，购买被告开发的香樟绿城小区12栋1单元1601号房屋一套，房屋总价格395936元，约定的交房时间为2012年8月30日，被告约定在交房后360个工作日内将房屋产权证及国土使用证交付原告，合同签订后，原告于2011年8月30日支付首付款165936元，于2011年12月11日支付银行按揭款230000元，被告遂于2013年6月9日向原告交付房屋，原告亦于交房当日向被告富鑫房地产公司支付了维修基金、契税及办理两证所需交纳的所有费用共计24319.94元，但被告未能向原告交付两证（房屋产权证及国土使用证）。原告向本院提起诉讼，要求判决如其所请，遂引发本案。另查明，自2013年6月9日起，经过360个工作日，所对应的日期为2014年11月12日。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告富鑫房地产公司的逾期交付房屋产权证的行为是否构成违约；2.被告富鑫房地产公司迟延办理两证，是否有免责事项；3.被告富鑫房地产公司是否应当承担赔偿责任，承担赔偿责任具体为多少；4.原告要求违约金计算及损失是否过高。⒈本案被告富鑫房地产公司是否违约的问题。本案原、被告双方合同约定了由被告办理房产权属证，同时原告向被告缴纳了房屋契税、办理房产证、国土使用证的费用，被告应当按照双方约定办理两证，被告未在约定的时间（或法律、司法解释规定的时间内）交付两证，构成违约；被告所辨称的根据相关行政法规、规章的规定，房屋权属证只包括房产证不包括国土使用证，因此被告只需交付房产证的意见，因被告所收取的办证费用中明确包括了国土使用证的费用，可见原、被告在房屋买卖合同中约定的房屋权属证应当包括国土使用证，故被告的辩论意见本院不予采纳；被告应当按照双方商品房买卖合同的约定继续履行，即为原告邓玉慧办理相关产权证。⒉本案被告富鑫房地产公司是否有免责事由的问题。被告在诉讼中辨称，未能交付两证是因为香樟绿城二期的业主向相关部门信访及政府的原因造成的，不是被告富鑫房地产公司的原因造成的，故不应当承担违约责任的意见。本院认为，小区业主对开发商违法、逾期不予办理产权证等问题向政府有关部门反映及信访与产权证办理之间没有必然联系，被告没有提供相关的证据证实相关证件不能办理与小区业主上访的关联性，故该辩论意见不予采纳；被告所辨称的因政府原因造成不能办证的，经审查被告提交的零陵区人民政府“关于实施不动产统一登记的通告”，该通告发布时间为2016年6月7日，已在原告向本院提起诉讼之后，因此不能成为被告的抗辩理由；故对被告提出即便违约亦无需支付违约金的意见，本院亦不予采纳。⒊关于本案的赔偿金的计算的问题。原告邓玉慧虽向本院提出要求被告富鑫房地产公司赔偿10000元损失的请求，但又没有提供相应的证据证实其所受到的损失，故本院不予支持。4.关于本案违约金的确定。本院认为，应当根据双方合同的约定并结合司法解释的规定确定违约金的数额。首先，双方在商品房买卖合同中约定在商品房交付使用后360个工作日内，被告富鑫房地产公司将产权证及国土证交付买受人（按揭贷款的抵押在银行），因此应当从2014年11月13日开始计算违约金，计算至原告邓玉慧诉讼请求确定的2016年5月16日；其次，原告邓玉慧请求依照按购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算违约金；被告富鑫房地产公司亦在诉讼中提出原告没有受到损失，按逾期贷款利息计算违约金，属于违约金过高的情形，应当予以核减的抗辩意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中原告已按照双方约定履行了自己的给付货币款项的义务，被告逾期办理、交付房屋产权证、国土证的行为的确构成违约，根据双方的合同约定及司法解释的规定应当支付违约金，但原告邓玉慧因被告富鑫房地产公司延期办证并未造成损失或者明显损失，因此，违约数额可以适当予以减少，结合原、被告双方合同的履行情况、当事人的过错程度，本案违约金的计算应当按照每日万分之零点五计算为宜，该项为应当计算为395936元×550日×0.00005=10888.24元。综上所述，原告邓玉慧要求被告继续履行合同办理房屋产权证、支付违约金44171元、赔偿损失10000元及承担本案诉讼费用的请求本院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、被告永州市富鑫房地产开发有限公司自本判决生效后90日内，向原告邓玉慧交付房屋权属证（国土使用证、房屋产权证）；二、被告永州市富鑫房地产开发有限公司自本判决生效后15日内向原告邓玉慧支付违约金10888.24元；三、驳回原告邓玉慧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，则可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1154元，由被告富鑫房地产开发有限公司承担461.6元，原告承担692.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人不履行的，对方当事人可申请人民法院强制执行，申请执行的期限为两年，该期限自本判决确定履行期限的最后一日起计算，逾期不申请的，视为自动放弃权利。审 判 长  李跃林审 判 员  蒋衡元人民陪审员  尹朝荣二〇一六年八月二十五日书 记 员  肖 云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。