江苏省如皋市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）皋执异字第0016号
异议人朱茜。
申请执行人王建伟。
申请执行人王金芳。
申请执行人韩忠侪。
申请执行人徐斌。
申请执行人南通市万锦建筑安装工程有限公司（以下简称万锦公司），住所地：海门市海门镇嘉陵江路630号。
法定代表人江炳祥，总经理。
委托代理人王卫民（特别授权）。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司），住所地：南通市崇川区城山路34号6层。
法定代表人江炳兴，执行董事。
委托代理人冒月建（特别授权），江苏敏政律师事务所律师。
委托代理人马亚林（特别授权），江苏敏政律师事务所律师。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司（以下简称如皋颐园分公司），住所地：如皋市如城镇新皋桥东首。
负责人江炳兴，执行董事。
被执行人江炳兴。
关于申请执行人王建伟、王金芳与被执行人鑫祥公司商品房买卖合同纠纷，申请执行人韩忠侪与被执行人鑫祥公司、江炳兴、民间借贷纠纷，申请执行人徐斌与被执行人鑫祥公司、如皋颐园分公司商品房买卖合同纠纷，申请执行人万锦公司与被执行人鑫祥公司建设工程施工合同纠纷四案件，在执行过程中，案外人朱茜向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，公开开庭进行听证审查。异议人朱茜，申请执行人万锦公司的特别授权委托代理人王卫民，被执行人鑫祥公司的特别授权委托代理人冒月建、马亚林到庭参加了听证，申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪、徐斌，被执行人如皋颐园分公司、江炳兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，本院依法对其缺席听证。本案现已审查终结。
异议人朱茜执行异议称：2009年5月30日，我与鑫祥公司签订商品房买卖合同，向其购买如皋市如城镇颐园新村223幢703室、704室，总房款977789元。后我按合同的约定支付全部购房款，并取得销售不动产发票、购房契税及办理房屋交接等手续。后因出卖人未通过小区综合验收，致我无法领取房屋产权证。2013年下半年，我得知房屋可以领取产权证时，又被告知房屋已被法院查封。故我现请求法院立即解除对如皋市如城镇颐园新村二区223幢703室、704室房屋的查封。
申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪、徐斌未听证、答辩，也未向本院提交相关证据。
申请执行人万锦公司辩称：从异议人提供的证据来看，其不是普通的消费者，收据与异议人的名字不符合，是否同意解封，待质证后再发表。
被执行人鑫祥公司辩称：对异议人的请求表示同意。异议人早就支付703、704室的房款，被执行人认为上述房屋应该解除查封。
被执行人如皋颐园分公司、江炳兴未听证、答辩，也未向本院提交相关证据。
经听证审查查明：2009年5月30日，异议人朱茜与鑫祥公司签订商品房买卖合同二份，其中一份合同约定：朱茜购买第223幢（建设方编号原为323幢，现已更名为223幢）703号房，建筑面积共141.75㎡，单价3299.22元／㎡，金额为467664元。附属设施：购买223幢13号车棚，建筑面积11.42㎡，单价1480元／㎡，总价计16901元，实际总房款计人民币484565元。另一份合同约定：朱茜购买第223幢704号房，建筑面积共141.75㎡，单价3299.22元／㎡，金额为467664元。附属设施：购买223幢79号车棚，建筑面积14.20㎡，单价1800元／㎡，总价计25560元，实际总房款计人民币493224元。2009年2月11日，朱茜的丈夫黄尹军以转账存入的方式支付223幢704号房款472457元。2009年6月11日，黄尹军的哥哥黄志刚也以转账存入的方式支付223幢703号房款472457元。2009年11月21日，黄志刚又从万锦公司转账存入223幢703号房及13号车棚款16702元。同日，黄尹军也从万锦公司转账存入223幢704号房及79号车棚款25560元。2010年1月8日，被执行人如皋颐园分公司将如皋市如城镇颐园新村二区223幢703室、704室房屋进行了交付。同月29日，异议人分别缴纳703室、704室的电表款245元、楼宇对讲门费650元、电视终端费1701元、房屋维修基金4252.50元、水管网费2217.50元及703室、704室的垃圾清运费4480元。2010年5月28日，异议人朱茜取得销售不动产统一发票二份，分别载明：收到223幢703室售房款467663.86元及223幢13号车棚售房款16901.60元（合计484565.46元）；收到223幢704室的售房款467663.86元及223幢79号车棚售房款25560元（合计493223.86元）。2010年6月29日，异议人朱茜取得现金完税证二份，分别载明：收到朱茜223幢703室及223幢13号车棚的房屋契税4676.60元和169元；收到朱茜223幢704室及223幢79号车棚的房屋契税4676.60元和255.60元。
认证以上事实的证据有：当事人的听证陈述，商品房买卖合同，销售不动产统一发票，现金完税证，房屋交付通知书，收据。
听证又查明，申请执行人王建伟、王金芳与被执行人鑫祥公司商品房买卖合同纠纷一案，本院经审理后于2011年3月25日作出判决：一、解除王建伟、王金芳与鑫祥公司2008年5月6日所签订的商品房买卖合同。二、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元。三、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元的利息（自2008年5月6日起至判决生效之日止按同档期银行贷款利息计算）。四、鑫祥公司赔偿王建伟、王金芳经济损失500万元。案件受理费93800元，诉讼保全费5000元，合计98800元由鑫祥公司负担。判决书生效后，鑫祥公司未自觉履行。2011年6月29日，王建伟、王金芳向本院申请执行，申请执行标的为11718884元、案件受理费93800元、诉讼保全费5000元、执行费79215元（未预交）。2011年8月2日，本院裁定查封如皋市如城镇颐园新村二区223幢的商品房。2013年8月1日，本院进行了续封。
认证以上事实的证据有：（2010）皋民初字第0219号民事判决书，（2011）皋执字第2080号民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书，登记记录。
申请执行人韩忠侪与被执行人鑫祥公司、江炳兴民间借贷纠纷一案，2010年5月24日，经南通市中级人民法院组织调解，双方达成协议：一、鑫祥公司于2010年6月21日前一次性给付韩忠侪人民币1280万元。二、江炳兴对上述债务的履行承担连带清偿责任。三、案件受理费24650元，由鑫祥公司负担。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。韩忠侪向法院申请执行。2013年7月29日，本院裁定查封如皋市如城镇颐园新村223幢中含703室、704室未过户的所有房屋。
认证以上事实的证据有：（2010）通中民初字第0023号民事调解书，（2010）通中执字第94民事裁定书及协助执行通知书，登记记录。
申请执行人徐斌与被执行人鑫祥公司、如皋颐园分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院经审理后于2010年6月3日作出判决：一、解除原、被告于2008年10月26日、2008年11月2日签订的关于位于如皋颐园315幢1002室、1003室，322幢506室、806室，323幢1503室、1505室、1506室、1507室的商品房买卖合同。二、鑫祥公司返还徐斌已付购房款2100000元。三、鑫祥公司以2100000元为本金自2008年10月26日起按同期银行贷款利率给付徐斌利息至2010年6月3日止。四、鑫祥公司赔偿徐斌损失人民币600000元。五、案件受理费47300元、邮寄费300元，合计47600元，由鑫祥公司负担。判决生效后，被执行人未自觉履行其义务。2011年1月18日，徐斌向本院申请执行。2011年6月28日，本院裁定查封被执行人鑫祥公司开发的位于颐园新村二区223幢大楼。
认定以上事实的证据有：（2010）皋民初字第0861号民事判决书，（2011）皋执字第0574号执行裁定书，登记记录。
申请执行人万锦公司与被执行人鑫祥公司建设工程施工合同纠纷一案，2009年7月14日，经南通市中级人民法院组织调解，双方协议：一、鑫祥公司支付万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由万锦公司、鑫祥公司各承担60450元。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。万锦公司向南通市中级人民法院申请执行，2009年12月14日，南通市中级人民法院裁定查封被执行人鑫祥公司名下的房产。2011年11月28日、2012年11月26日，南通市中级人民法院进行了续封。2014年1月9日，本院作出裁定，查封如皋市颐园新村二区223幢中含703室、704室在内的房屋。
认证以上事实的证据有：（2009）通中民一初字第0017号民事调解书，（2009）通中执字第0222号、第0222-2号、第0222-11号、第0222-14号执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单，登记记录。
本院认为：《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，异议人所提异议房屋最早于2009年12月14日被查封，而在此之前异议人对涉案的房款已全部缴清，且于2010年1月8日实际占有该房屋。再申请执行人和被执行人也无证据证实异议人在购房过程中存在过错，既然异议人在购房过程中无过错，其无法预见、也不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况，故其不应承担被执行人欠他人债务的后果。综上所述，异议人朱茜所提异议理由成立，本院应予支持。
据此，依照《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对如皋市如城镇颐园新村223幢703室和704室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 夏燕尔
人民陪审员 章瑞祥
人民陪审员 单祝友
二〇一四年五月十六日
书 记 员 许建国