广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1904号
上诉人（原审原告）：郭铁成。
上诉人（原审原告）：郝汝莉。
上诉人共同委托代理人：文开齐，广东扬权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市德裕房地产营销策划有限公司。
法定代表人：练志坚。
委托代理人：孔磊，广东鹏泰律师事务所律师。
上诉人郭铁成、郝汝莉因与被上诉人深圳市德裕房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年4月28日，郭铁成、郝汝莉作为买方，深圳市德裕房地产营销策划有限公司作为卖方，双方签订了《房产买卖合同》，约定深圳市德裕房地产营销策划有限公司将其名下位于深圳市龙岗区宏兴苑3栋xx房屋（房地产证号：6xxxxxxx**，房地产用途为住宅）以128万元（人民币，下同）的价格转让给郭铁成、郝汝莉。合同约定，房产无抵押，卖方应在签订本合同后十五日内将房产证原件交付第三方办理过户手续之用；购房定金共计人民币五万元，买方在签订合同当日支付五千元，签订合同后三日内，买方补交定金人民币四万五千元；为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金五万元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力；买方须于2013年5月15日之前预付首期购房款（不包括定金）以银行承诺书为准，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。合同第十二条还约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任：如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金；由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。合同第十四条约定，双方在签订本合同前的任何声明、承诺应当以书面为准，如与本合同约定不符的，以本合同约定为准。合同第十五条特别备注：1、买方需承诺符合第一套购房条件，在银行信誉记录良好，如因以上问题造成不能贷款，买方自行承担责任；2、卖方保证该物业学位为未使用状态，如因学位问题造成交易不成功，卖方自行承担责任。
2013年4月28日、2013年4月30日，郭铁成、郝汝莉向深圳市德裕房地产营销策划有限公司分别支付购买涉案房屋定金5000元、45000元。
2013年5月8日，郭铁成、郝汝莉与深圳市德裕房地产营销策划有限公司及中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行三方签订《二手楼交易资金监管协议》，双方将房产交易资金354000元委托给中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行进行监管。
2013年5月24日，深圳市房地产权登记中心向郭铁成、郝汝莉核发涉案房屋房地产证（深房地字第6xxxxxxx**号）。
另查，根据郭铁成、郝汝莉的申请，原审法院向深圳市龙岗区实验学校查询涉案房地产的学位使用情况，该校答复称：该房产已于2012年在龙岗区实验学校使用学位。根据招生的有关政策规定，该校属于学位申请房制度试点学校，2012年小一申请学位的，该房产将锁定九年，因此本房学位要七年后才能重新使用。
郭铁成、郝汝莉诉至原审法院，请求判令：一、深圳市德裕房地产营销策划有限公司按合同约定向原告支付违约金25.6万元；二、根据公平原则，深圳市德裕房地产营销策划有限公司承担原告为购买学位房而多支付的费用的一半即26969.03元【（1333938.06-1280000）／2】；三、本案诉讼费用由深圳市德裕房地产营销策划有限公司承担。
原审法院认为，郭铁成、郝汝莉与深圳市德裕房地产营销策划有限公司双方签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行。本案争议的焦点是深圳市德裕房地产营销策划有限公司是否构成违约、是否应当承担违约责任。涉案合同第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任：如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。双方在合同第十五条特别备注中约定：卖方保证该物业学位为未使用状态，如因学位问题造成交易不成功，卖方自行承担责任。原审法院认为，从合同约定和特别备注的文义可知，卖方即深圳市德裕房地产营销策划有限公司承担责任的前提是交易无法完成或者因学位问题造成交易不成功，目前，买方即郭铁成、郝汝莉已经依法取得涉案房产的房地产证并实际占有、使用，双方有关涉案房产的买卖已经交易完成。虽然，经向深圳市龙岗区实验学校查询，涉案房产学位已于2012年在龙岗区实验学校使用，该房产学位并非为合同特别备注约定的未使用状态，但是双方未就如果涉案房产学位已使用，卖方应当承担何种违约责任进行明确约定。综上，双方对涉案房产学位使用与否的责任约定不明确，郭铁成、郝汝莉据此主张被告支付违约金的诉讼请求原审法院不予支持。关于郭铁成、郝汝莉主张要求深圳市德裕房地产营销策划有限公司承担郭铁成、郝汝莉为购买学位房而多支付的费用，但郭铁成、郝汝莉未能有效举证证明相关房产价格是否因学位使用问题而存在差异，亦未能举证证明其因购买涉案房产的学位而向深圳市德裕房地产营销策划有限公司多支付费用，故郭铁成、郝汝莉的该项诉讼请求，缺乏法定及约定依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回郭铁成、郝汝莉的全部诉讼请求。案件受理费人民币2772.3元，由郭铁成、郝汝莉负担。
上诉人郭铁成、郝汝莉不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2014l深龙法民三初字第471号民事判决并依法进行改判；2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：上诉人认为一审法院对本案在事实认定和法律适用方面存在以下不当之处：
一、一审法院认定“买方已依法取得涉案房产的房地产证并实际占有、使用，原被告有关涉案房产的买卖已经交易完成”事实认定错误。买卖合同备注约定：“卖方保证该物业学位为未使用状态，如因学位问题造成交易不成功，卖方自行承担责任”。根据合同约定，被上诉人应履行交付房屋和保障房屋学位为未使用状态双层义务。虽然房屋已经办理了过户手续，被上诉人履行了合同约定的交付房屋的义务，但对于合同特别备注的义务，即保障房屋学位为未使用状态，被上诉人却没有按照合同约定履行。现在涉案房产学位已被使用，根据合同约定因学位问题造成了双方商定的学位房达不成目标，则交易并未完成。一审法院认定，房子已经完成了过户手续，交易已经完成，上诉人无权要求被上诉人承担违约责任。按照一审法院的说法，该备注约定就毫无意义。因为任何一套房子，只要证件和手续齐全，就可以完成交易，不可能存在房产过户不成功的情况。上诉人本身就具备购买房子的资格，购买任何一套房子都是允许的，为什么偏偏选择购买涉案房产，并在备注中强调学位房的问题，就是因为上诉人看中了涉案房产具有龙岗实验学校的学位。并且按照合同第十五条约定，学位的有无直接关系到交易的成功与否。现在学位已被使用，因此交易并没有成功，被上诉人应当承担违约责任。
二、一审判决认定“原、被告双方对涉案房产学位使用与否的责任约定不明确，据此驳回原告请求被告支付违约金的诉求”是错误的，与事实不符，使用法律错误。被上诉人明知上诉人购买此房屋的最主要的原因是因为该房子有龙岗实验学校的学位，却故意隐瞒上诉人，将学位已使用的学位房卖给上诉人，并书面承诺涉案房产学位为未使用状态。被上诉人构成违约的事实毋庸置疑，一审法院也认定被上诉人存在违约事实，根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，被上诉人依法应当承担违约责任。而一审法院在认定被上诉人构成违约的前提下，却不支持上诉人请求被上诉人承担违约责任的诉求，岂不与《合同法》的立法精神完全背离，使用法律明显错误。
三、一审法院认定“原告未能有效证明相关房产价格是否因学位使用问题而存在差异”事实认定错误。众所周知，学位房比一般的商品房在价格上更贵，主要是因为该房子附带了学位，对卖方而言承担着交付房屋和学位两个义务。被上诉人通过网上和中介发布消息称涉案房产具有龙岗实验学校的学位，并在合同中特别备注学位问题，就是因为有无学位对房屋本身的价格有一定的影响，相比一般的商品房来说价格更贵。并且根据上诉人提供的购房材料可知，上诉人最终花费的费用比实际房产转让价多出了53938.06元，该笔费用都有收据予以证实。根据公平原则，对于上诉人为购买学位房而多出的费用的一半应当由被上诉人承担，于法有据。
四、一审的判决明显显失公平，被上诉人存在欺诈、违约的违法行为却无法得到法律的制裁，岂不助长无良商家的违法行为？通过一审法院查明，被上诉人故意隐瞒学位房被他人使用的事实毋庸置疑。根据《合同法》的相关规定，其欺诈的行为已经构成了违约，并且上诉人合法利益得到了侵害，被上诉人依法理应承担违约责任。但一审法院却驳回了上诉人的诉讼请求，让违约方不承担任何责任。这样的判决明显有违《民法通则》所规定的公平正义和诚实信用原则。如果被上诉人违约行为得不到相应的制裁，岂不从一定程度上助长了无良商家的违法行为？消费者本处于弱势的一方，如果法律都无法保障他们的权益，那么，当他们被无良的商家欺骗时将通过什么样的途径保障自己的合法权益？
综上所述，一审法院认定本案事实不清，适用法律不当，从而导致错判而严重侵害了上诉人的利益，现请求二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求，还上诉人一个公正！
二审调查时，上诉人对上诉状第三点理由补充如下：我方有一份深圳市二手房买卖合同，该合同约定的涉案房产的价格是1007181元，但我方实际支付的房款是128万元，即我方有证据证明因为学位的关系，我方在原合同房价的基础上又增加了272019元。
被上诉人答辩称：原审查明事实清楚、适用法律正确，希望驳回上诉人的上诉请求。针对上诉人补充的意见我方回应如下，第一，我方没有见过上诉人所说的这份合同；第二，这份合同只是国土局的评估合同，上面的价格是评估价格。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合上诉人与被上诉人一、二审的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、深圳市德裕房地产营销策划有限公司是否构成违约；二、郭铁成、郝汝莉的诉讼请求能否成立。
关于第一个争议焦点，双方当事人签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。双方在合同第十五条特别备注中约定：卖方保证该物业学位为未使用状态，如因学位问题造成交易不成功，卖方自行承担责任。经向深圳市龙岗区实验学校查询，涉案房产学位已于2012年在龙岗区实验学校使用，该房产学位并非为合同特别备注约定的未使用状态，被上诉人没有向上诉人交付符合约定学位使用状态的房产，构成违约。
关于第二个争议焦点，上诉人请求被上诉人承担合同第十二条约定的房产转让价百分之二十违约金，而依合同第十二条的约定和第十五条特别备注的文义，被上诉人承担责任的前提是交易无法完成或者因学位问题造成交易不成功，目前，上诉人已经依法取得涉案房产的房地产证并实际占有、使用，双方有关涉案房产的买卖已经交易完成，因此，上诉人请求被上诉人承担合同第十二条约定的房产转让价百分之二十违约金的理由不成立。
上诉人请求被上诉人赔偿其为购买涉案学位房而多支出的费用，由于上诉人所提交证据不足以证明其主张，本院不予支持。
虽然双方当事人未就如果涉案房产学位已使用被上诉人应当承担何种违约责任进行明确约定，但依据合同法的相关规定，被上诉人应对其没有向上诉人交付符合约定学位使用状态的房产的违约行为承担赔偿损失的违约责任，因此，如上诉人因被上诉人的违约行为造成损失，有权另循法律途径请求被上诉人承担赔偿损失的违约责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5544.60元，由郭铁成、郝汝莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。