昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第2424号原告：罗方云，女，汉族，1973年6月4日生，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：梅红，系云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明中天世纪房地产经纪有限公司。住所：昆明市白云路与志强路交叉口丹联大厦*座******号。法定代表人：徐文涛。被告：昆明红凯房地产开发有限公司。住所：昆明市龙泉路岗头村***号办公楼*楼201－205。法定代表人：闫政柏。被告：昆明兆新城房地产开发有限公司。住所：昆明市广福路佣金公路金河社区居委会王家场村。法定代表人：孙静，系总经理。三被告共同委托代理人：杨雨、李勇，系云南上义律师事务所律师，特别授权代理。原告罗方云诉被告昆明中天世纪房地产经纪有限公司（以下简称中天公司）、昆明红凯房地产开发有限公司（以下简称红凯公司）、昆明兆新城房地产开发有限公司（以下简称兆新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理，原告罗方云的委托代理人梅红，被告中天公司、红凯公司、兆新城公司的共同委托代理人杨雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年6月9日与被告中天公司签订《“中天城”委托团购协议》（以下简称《协议》），并于当日向被告中天公司交付了住宅团购意向金200000元，于2012年11月30日向被告中天公司交付车位团购意向金20000元。按照《协议》约定，被告中天公司应于2013年6月30日前正式认购房源，但被告中天公司至2015年初都未履行《协议》约定的认购房源的义务。经多方协商，被告中天公司同意退款，并由与被告中天公司有项目合作关系的被告红凯公司于2015年4月21日向原告出具《退款承诺书》，承诺于2015年5月31日之前退还原告本金及利息。时至今日，被告中天公司、红凯公司都未履行退款义务。被告兆新城公司系被告中天公司的担保方，与原告签订三方《担保协议书》，其中约定了如果被告中天公司未履行相关义务，其应当在收到原告方付款通知的30日内履行付款的担保责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求：1、判令三被告连带退还原告团购住宅及车位的意向金220000元，并按协议约定承担年利10%的利息（按交付之日至2015年10月15日）共计72500元，两项合计292500元；2、诉讼费用由被告承担。三被告共同答辩称：1、被告中天公司没有根本性违约，产生违约的原因是不可抗力；2、被告兆新城公司为被告中天公司抵押担保，但抵押不成立，所以不应承担责任。原告为证明其诉讼请求向本院提交了以下证据：证据一、退款承诺书，欲证明被告向原告承诺退款的依据，退款金额及退款期限；证据二、中天城委托团购协议，欲证明原告与被告签订房屋团购协议及约定的相关内容；证据三、收据两份，欲证明原告于2012年6月9日向被告交纳房屋团购意向金200000元，于2012年11月30日交纳车位团购意向金20000元；证据四、担保协议书、商品房预售许可证明，欲证明被告昆明兆新城房地产公司同意以其开发的“中天融域”项目在建商品房，对原告与被告昆明中天世纪公司团购协议的履行承担担保责任；证据五、岗头村城中村改造项目销售代理合同，欲证明被告红凯公司接受被告中天公司委托，作为本案涉及地块的销售代理。三被告共同质证后认为，证据一、二、三，真实性、合法性、关联性认可；证据四、真实性认可，证明目的不认可，因为被告兆新城公司不应承担责任；证据五、真实性、合法性、关联性均不认可，与本案无关，只是是被告红凯公司与被告中天公司的委托关系。被告中天公司、红凯公司、兆新城公司未向本院提交证据。通过当事人的陈述结合庭审查明的情况，被告对原告提交的证据一、二、三、四的真实性认可，本院对其真实性予以确认。原告提交的证据五系复印件，本院不予确认。原告提交的证据能否证明其主张，本院将在其后结合案件事实进行综合评判。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2012年6月9日，原告罗方云与被告中天公司签订《“中天城”委托团购协议》，约定原告自愿参加中天公司组织的“中天城”项目名称团购活动，签订协议时，原告交纳团购意向金每套贰拾万元整，作为可以在项目开盘时享有团购价的资格，该团购意向金在原告签订正式《商品房购销合同》时直接冲抵总房款。团购协议书生效后，中天公司将组织原告在2013年6月30日前正式认购房源，原告按照中天公司通知时间到指定地点参加选房活动，逾期者则视为自动放弃该次团购。原告缴纳购房意向金后，因个人任何原因需要退还购房意向金的，截止申请退款日未满一年的，中天公司在原告提出申请日后15个工作日内退还本金，不计利息；如达到一年的，返还全额团购意向金及10%/年利息（利息计算期间自原告缴清全部团购意向金之日起至退款日止）。因中天公司原因导致不能团购成功的，中天公司应返还原告全额团购意向金及10%/年利息（利息计算期间自原告缴清全部团购意向金之日起至退款日止）。并约定，项目交房时间为2014年12月31日，如项目未能按此时限交房给原告，逾期交房则依据《商品房购销合同》关于延期交房的相关条款约定予以原告相应赔偿。同日，原告与被告中天公司、兆新城公司签订《担保协议书》，约定对于《中天城委托团购协议》义务的履行，兆新城公司同意提供兆新城公司开发的“中天融域”项目二期在建商品房作为担保，担保范围包括中天城委托团购协议的全部团购款、利息及原告为实现债权所发生的各项支出及费用（包括且不限于如律师费、差旅费等），如中天公司未能按时履行中天城委托团购协议的相关义务，则兆新城公司应在收到原告的付款通知后30日内，将所担保的团购款及相关费用足额划付至原告的指定账户。保证期间为自合同生效之日起至最后一期债务履行届满之日后一年。2012年6月9日，中天公司向原告出具收据收到团购意向金200000元，2012年11月30日，中天公司向原告出具收据收到中天城车位团购意向金20000元。2015年4月21日，被告红凯公司向原告出具退款承诺书“中天城六号客户罗大智，罗方云于2012年6月9日分别交纳20万元团购6号地住宅，2012年11月30日分别缴纳2万元车位意向金。现客户申请退款，我公司承诺于2015年5月31日之前退还客户本金及利息”。现原告认为被告未按时退款，遂诉至本院主张权利。本院认为：《“中天城”委托团购协议》是原告及被告中天公司自愿协商签订，合法有效，原告及被告中天公司均应按协议的约定履行义务。原告履行了支付团购意向金的义务，被告中天公司应当履行团购义务。项目未按合同约定的时间交房，根据合同约定，无论原告因个人原因需要退还购房意向金（截止申请退款日达到一年）及因中天公司原因导致不能团购成功的，被告中天公司均应返还原告全额团购意向金及10%/年利息，对原告要求被告中天公司退还团购意向金及支付利息的诉讼请求本院予以支持。团购意向金200000元自2012年6月9日起至2015年10月15日的利息为67123元，团购意向金20000元自2012年11月30日至2015年10月15日的利息为5753元，原告的诉讼请求未超过该利息，本院予以支持。被告中天公司认为没有根本违约，但根据协议的约定，无论是否违约，被告均应退还团购意向金及支付利息，故对被告中天公司的辩称本院不予采纳。被告红凯公司自愿出具退款承诺书，承诺于2015年5月31日前退还本金及利息，故对原告要求被告红凯公司退还团购意向金及支付利息的诉讼请求本院予以支持。针对原告诉被告兆新城公司的诉讼请求，虽然协议中约定用在建商品房作为担保，但在建商品房未办理抵押登记，故抵押权不成立。担保协议亦约定如被告中天公司未能按时履行团购协议的相关义务，则兆新城公司应在收到原告的付款通知后30日内将所担保的团购款及相关费用足额划付至原告的指定账户，根据协议的约定，被告兆新城公司有担保的意思表示，且约定了保证期间，故被告兆新城公司应当按协议的约定承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十八条、第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告中天世纪房地产经纪有限公司、被告昆明红凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告罗方云退还团购住宅及车位意向金人民币220000元；二、被告中天世纪房地产经纪有限公司、被告昆明红凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告罗方云支付利息人民币72500元；三、被告昆明兆新城房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币5688元由被告昆明中天世纪房地产经纪有限公司、昆明红凯房地产开发有限公司、昆明兆新城房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  保 静人民陪审员  李全平人民陪审员  文 娟二〇一六年一月二十一日书 记 员  解松涛