山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同商终字303号
上诉人（原审原告）杨文利，男，汉族，无业。
委托代理人安凤龙，山西阳和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）大同市常青藤农副产品有限公司，住所地大同市惠民里商业6号。
法定代表人刘建国，该公司经理。
委托代理人白东，山西宝翰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大同市平城国有资产经营管理有限责任公司，住所地大同市住房制度改革领导办公室四层。
法定代表人孙国宝，该公司董事长。
委托代理人刘刚，山西焦点律师事务所律师。
杨文利与大同市常青藤农副产品有限公司（以下简称常青藤公司）、大同市平城国有资产经营管理有限责任公司（以下简称平城公司）租赁合同纠纷一案，前由大同市城区人民法院作出（2013）城民初字第1522号民事判决，杨文利不服，向本院提起上诉，本院于2014年7月30日作出（2014）同商终字第80号民事裁定，发回大同市城区人民法院重审。大同市城区人民法院于2015年7月6日作出（2014）城民初字第2146号民事判决，杨文利与常青藤公司均不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月28日受理后，依法组成由法官马卉妍担任审判长，法官王艳宏、郑翔参加的合议庭，于2015年10月19日公开开庭审理了本案。上诉人杨文利及其委托代理人安凤龙，上诉人常青藤公司的委托代理人白东，被上诉人平城公司的委托代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨文利在一审中起诉称：2012年11月15日，原告与被告常青藤公司签订房屋租赁合同，合同约定，原告租赁本市西环西侧五号商业铺面的二层为营业场所，租期为五年；从2012年12月26日至2017年12月25日止；第一年租金为936500元。合同签订后，原告向被告常青藤公司支付了第一年租金，交纳暖气费131039元和物业费32000元，并对承租房进行装修，装修花费1930000元。谁知就在原告准备营业时，大同市南郊区公安消防队于2013年7月8日出具了行政处罚决定书，以原告所租赁房屋室内消防栓系统、自动喷水灭火系统无水，存在严重消防隐患为由将会所查封，并罚款5000元。经与消防大队及被告常青藤公司多次协商无果。无奈，原告只好以书面形式告知被告常青藤公司再次要求解决，当时被告常青藤公司书面答复同意解决，但此后一直没有一个可行的解决方案。原告起诉后得知出租房屋根本不是被告常青藤公司的，是从被告平城公司处租赁。由于出租房屋无法达到合同目的，已给原告造成严重的经济损失，故起诉请求判令解除原告与被告常青藤公司所签订的房屋租赁合同；判令二被告赔偿因其过错责任给原告造成的各项损失共计2588704.6元，其中包括房屋租赁费936500元、房屋装修费1190500元、垫付罚款5000元、采暖费131039元、物业费32000元及上述款项的利息293665.6元；本案诉讼费由二被告承担。
常青藤公司在一审中答辩称：答辩人与原告在事实上解除了双方的房屋租赁合同，截止2013年11月15日，双方已不存在租赁合同关系。原告要求答辩人返还各项费用没有法律依据。原告租赁铺面后，为了自身经营目的装修营业场所属于个人行为，其在2013年3月份时已经擅自开设舞厅、台球、酒吧且已经营业，但未办理任何经营手续，因消防不过关被临时查封，且怠于整改，故意扩大自己的经营损失，属于自身行为，损失应当由其自己承担，与答辩人没有任何关系。原告只交了一年房租，且使用房屋到一年期限。原告要求解决的是双方的租赁合同关系，被告平城公司作为案外人，与本案没有任何关系，原告强行将其列为被告没有法律依据，是错误的。原告与答辩人解除房屋合同后，至今仍然占有房屋不予退还，造成房租等损失很大，应当承担赔偿责任。综上应驳回原告的诉讼请求。
平城公司在一审中答辩称：答辩人不应当作为本案的被告，答辩人不是合同的相对方，原告的诉讼请求与答辩人无关，请求法院驳回对答辩人的诉讼请求。
一审法院判决认定：位于山西省大同市西环路西侧2号、3号、5号、6号商业铺面是由被告常青藤公司向被告平城公司租赁的，合同约定房屋可以租赁他人经营。2012年11月15日，原告与被告常青藤公司签订房屋租赁合同，约定原告租赁本市西环西侧五号商业铺面的二层为营业场所，租期为五年；从2012年12月26日起至2017年12月25日止；租赁房屋仅作为商用；年租金为936500元，租金每年一付，上打房租，第二年后每年按10%递增。2012年11月27日，合同双方对租赁房屋及房屋设施进行了移交，原告分别于2012年11月20日及2013年4月1日两次向被告常青藤公司支付了第一年租金936500元。2013年7月8日，大同市南郊区公安消防大队给大同市南郊区惠民休闲娱乐会所（该会所未在工商局注册登记）杨文利出具了行政处罚决定书，称“现查明你单位消防设施、器材未保持完好有效，根据《消防法》规定，现决定处罚款人民币伍仟元整的行政处罚。”同时发出临时查封决定书和责令限期整改通知书，要求对室内消防栓、自动喷淋设备无水的消防安全违法行为和火灾隐患限期整改并将会所临时查封。2013年7月6日，原告给被告常青藤公司发出通知书，要求解除双方租赁合同关系并赔偿损失。同年7月10日，被告常青藤公司复函称已于当日与政府沟通，一周内调试完成并注水，在政府检修调试期间，请原告指定专人配合，如不配合，造成的损失由其自己承担。2013年7月17日，原告向大同市南郊区公安消防大队缴纳了罚款5000元。2014年5月21日，大同市南郊区公安消防大队又给大同市南郊区惠民休闲娱乐会所发出不同意解除临时查封决定书，称火警自动报警系统、自动灭火系统未保持完好有效、消火栓压力不足，不能正常使用，不同意解除临时查封。2015年1月22日，经原告申请，山西清泰资产评估有限公司对原告租赁房屋的装修价值作出评估，在评估基准日2015年1月9日的评估价值为119.05万元，原告支付鉴定费30000元。
对损失数额一审法院作如下确认：房屋装修费，有资产评估报告书为证，可以确认装修损失为1190500元；评估费30000元，消防罚款5000元，有票据为证，应予确认；三项合计为1225500元。
一审法院判决认为：被告常青藤公司将诉争房屋转租给原告并与其签订《房屋租赁合同》，符合合同约定及法律规定，且合同内容是双方真实意思表示，该租赁合同为有效合同。在合同履行过程中，诉争房屋被查封，造成合同目的无法实现，原告要求解除合同，符合法律规定，被告常青藤公司亦同意解除合同，该院对原告主张予以支持。对合同双方过错大小的问题，该院认为，被告常青藤公司作为出租方，其应保证租赁房屋及附属设施、设备处于正常使用状态，虽租赁物已交接，但在房屋设施、设备出现故障后，仍应积极配合承租方消除故障，以保证房屋的正常使用。现其提供的证据不能证明已积极履行义务，及时消除设施故障，故应对解除合同造成的损失承担50%的过错责任。原告作为承租方，其租赁房屋欲开办娱乐场所，应当依据公安部《公共娱乐场所消防安全管理规定》第五条规定，新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，建设或者经营单位应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工；工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。?故原告在准备装修房屋前即应依据该规定将设计图纸交消防机构审核，其未经审核即对房屋进行装修，造成损失扩大，故对解除合同造成的损失也应承担50%的过错责任。对房屋租赁费及物业管理费，原告租赁房屋后，实际占有使用房屋至消防大队查封之日即2013年7月8日，此前的租赁费应由原告自行承担，7月9日之后租赁房屋已无法继续使用，因此租赁费及管理费应由出租方退还原告。至2013年12月25日，原告实际使用房屋7.5个月，退还费用应计算为（936500＋32000）元÷12月×4.5月=353062.5元。对采暖费131039元，原告在使用房屋期间经过了一个采暖期，已实际使用，故不应退还。被告常青藤公司称原告在装修期间擅自破坏房屋主体结构，并给其发出过责令通知书，原告也书面保证恢复主体结构。但该事由已在租赁期间协商解决，与本案无关，该院对此项抗辩不予采纳。被告平城公司非本案所涉租赁合同的相对方，故对本案不承担责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、被告大同市常青藤农副产品有限公司在判决生效后十五日内向原告杨文利赔偿各项损失612750元，退还租赁费及物业管理费353062.5元，合计965812.5元；二、驳回原告杨文利对被告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31764元，由原告负担21893元，被告大同市常青藤农副产品有限公司负担9871元（在判决书生效之日起十五日内履行并支付给原告）。
杨文利不服一审法院民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判二被上诉人赔偿因其过错责任给上诉人杨文利造成的各项损失计2588704.6元，其中包括房屋租赁费936500元，房屋装修费1190500元，垫付罚款5000元、采暖费131039元、物业费32000元及上述款项的利息293665.6元，本案诉讼费及鉴定费30000元由二被上诉人承担。其主要上诉理由是：一审法院在此次重审中仍认定杨文利存在过错显属错误，该判决明显偏袒常青藤公司，应予纠正。2012年11月15日双方签订了房屋租赁合同，合同约定杨文利租赁常青藤公司所有的位于本市西环西侧五号商业铺面的二层为营业场所，租期为五年。从2012年12月26日至2017年12月25日止，第一年租金为936500元。合同签订后，杨文利支付常青藤公司一年的租金936500元，交纳了采暖费131039元和物业费32000元，并对承租房进行了装修，装修花费1930000元。谁知就在杨文利准备营业时，大同市南郊区公安消防大队于2013年7月8日出具了行政处罚决定书，以本案所租赁房屋室内消火栓系统、自动喷淋灭火系统无水，存在严重消防隐患为由将会所查封，并罚款5000元。经与消防大队及常青藤公司多次协商无果，无奈，上诉人杨文利只好以书面形式告知常青藤公司再次要求解决。当时常青藤公司书面答复同意解决，但此后一直没有一个可行的解决方案。而杨文利起诉后得知位于本市西环西侧五号商铺系常青藤公司从平城公司处租赁，时至今日，由于本案所涉租赁房屋仍是火灾自动报警系统、自动灭火系统未保持完好有效，消火栓压力不足，不能正常使用。此有2014年5月21日南郊区公安消防大队最终作出了南公消解封字（2014）第0003号《不同意解除临时查封决定书》足以证实，本案所涉租赁房屋继续查封。双方所签房屋租赁合同由于二被上诉人的严重不作为最终导致到合同目的根本无法实现，而导致合同目的无法实现的全部过错在二被上诉人。故上诉人杨文利认为，一审法院以杨文利违反其它行政方面的规定判决由杨文利承担50%的责任根本不能成立，没有任何道理。本案中所有费用均应由二被上诉人承担，包括利息。
常青藤公司针对杨文利的上诉请求答辩称：1、同意解除合同。在第二次一审时双方合同已到一年期满，且杨文利仅交纳了一年的租赁费，双方均同意解除合同；2、杨文利所述行政处罚与事实不符。行政处罚前杨文利已开始经营，这是杨文利在一审起诉状和庭审中均承认的；3、答辩人出租给其他人的同一地点的商铺现均在正常经营中，并未进行处罚，说明并非是大楼的问题，而是杨文利个人的问题；4、双方在签订租赁合同时对消防设施进行了交接，并签字确认。上诉人对承租房屋的消防设施状况是明知的，现在以消防设施存在问题为由解除合同并要求赔偿损失没有法律依据。
平城公司针对杨文利的上诉请求答辩称：答辩人与杨文利没有直接租赁合同关系，没有关联性，答辩人不应承担赔偿责任。
常青藤公司亦不服一审法院民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判上诉人常青藤公司不承担赔偿杨文利612750元损失及退还租赁费和物业管理费353062.5元的责任；本案一二审诉讼费用由杨文利承担。其主要上诉理由是：一、一审法院判决常青藤公司退还杨文利租赁费及物业管理费没有法律依据，明显存在错误。双方的房屋租赁合同在原一审杨文利起诉期间即2013年11月份双方在法庭就已经达成解除租赁合同的协议，法庭的笔录里有明确的记录，即解除协议是杨文利提起并同意的，且已到一年期限。因此杨文利应当在达成协议后就把房屋退还给常青藤公司。现发回重审，法院又重新支持了杨文利的请求，显属不当。杨文利2012年11月15日与常青藤公司签订了房屋租赁合同后，向常青藤公司交纳了一年的租金和物业管理费，在双方解除合同时使用房屋已达一年，故一审法院判决常青藤公司退还房租和物业费明显不合情理，也不符合法律规定；二、原审法院认定常青藤公司存在过错，判决常青藤公司赔偿杨文利损失612750元显然错误。杨文利租赁常青藤公司房屋后，为了自身经营目的，擅自进行装修并于2013年3月就已经实际对外经营，经营也超过3个多月。因此杨文利为了自身经营目的，怎样装修及用什么材料，常青藤公司无法干涉，也与常青藤公司无关，故一审法院认定的所谓杨文利装修的损失与常青藤公司没有任何关系，判决让常青藤公司承担显然不当。常青藤公司向杨文利交付房屋时，就把全套消防设施移交给杨文利，常青藤公司也同意。但其明知自己开设的舞厅酒吧属于公共场所，在没有办理营业执照也没有报请消防部门检查的情况下就擅自营业，显然自己存在严重违法行为，应当自身承担全部责任。常青藤公司出租的房屋是铺面房，杨文利对于承租房屋能否达到自身的使用目的，在租赁时就应当自己尽到谨慎注意责任，但杨文利在装修期间野蛮施工，在经营过程中因自身原因无法继续经营，以此为由无端起诉常青藤公司要求赔偿损失明显是非法行为。常青藤公司在此期间也积极履行了注意协助配合等职责（有证据予以佐证），因此常青藤公司根本不存在任何过错；三、原审法院发回重审期间诉讼程序存在严重错误。本案在发回重审期间，杨文利共计重新变更起诉状两次，每次的诉状变更均与发回重审（即原一审诉状）不同，明显违反了民事诉讼法的规定；四、杨文利在2013年11月与常青藤公司达成调解租赁合同后，至今仍然非法占用常青藤公司房屋不退还，也不交纳各项费用，明显存在严重违法行为，应当赔偿常青藤公司的房屋损失费用。
杨文利针对常青藤公司的上诉请求答辩称：1、常青藤公司所述2013年11月达成解除合同的协议不是事实。租赁合同一年的到期日应当是2013年12月25日，2013年11月并未到一年期；2、常青藤公司所述其无过错的主张不能成立。诉争房屋没有权属证，原因就是消防设施不完善、无法验收，房屋本身不能出租。而消防设施的交接表明看是完善的，但由于内在的东西喷淋系统的缺失、消防栓压力不足，故实际的消防设施是不完善的，常青藤公司具有过错，应承担全部损失；3、答辩人并未办理营业执照，未正式营业，只是试营业；4、一审法院并不存在程序违法。
平城公司同意常青藤公司的上诉请求和理由。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
经审理查明，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人常青藤公司与上诉人杨文利签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现合同虽未到期，但在合同履行过程中诉争房屋被查封，导致合同目的无法实现，且双方均同意解除租赁合同，故对上诉人杨文利主张解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。
关于合同解除后上诉人常青藤公司应否赔偿上诉人杨文利损失并退还上诉人杨文利租赁费及物业管理费的问题。本院认为，根据大同市南郊区公安消防大队给上诉人杨文利出具的行政处罚决定书以及临时查封决定书和责令限期整改通知书，诉争房屋存在消防设施及器材未保持完好有效，室内消防栓压力不足、自动喷淋设备无水的问题。而常青藤公司作为出租方，其应保证租赁房屋及附属设施、设备处于正常使用状态，上述问题的存在系由于常青藤公司的原因所造成。而且在房屋设施、设备出现故障后，出租人仍应积极配合承租方消除故障，以保证房屋的正常使用。现上诉人常青藤公司在对消防设施进行整改后，涉案租赁房屋仍未能通过大同市南郊区公安消防大队的检查，未能解除查封，上诉人常青藤公司不能证明其已积极履行义务、及时消除设施故障，故上诉人常青藤公司作为出租方对于杨文利的损失存在一定的过错。而上诉人常青藤公司在将房屋及消防设施一并移交给上诉人杨文利时，上诉人杨文利作为承租方应当对消防设施的完好进行检查，但是其并未对消防设施进行全面检查并就存在的问题提出异议。在接收租赁房屋后，上诉人杨文利未将设计图纸交付消防部门审核便擅自装修，在未申请消防安全检查的情况下便擅自经营使用，违反法律规定，对于造成的损失其自身亦存在一定过错。一审法院认定上诉人杨文利与上诉人常青藤公司各承担50%的责任并判决上诉人常青藤公司赔偿上诉人杨文利损失612750元并无不当。同时，对于房屋租赁费及物业管理费，一审法院判决杨文利自行承担从其实际占有使用房屋至消防大队查封之日即2013年7月8日期间的租赁费、2013年7月9日之后的租赁费及管理费应由常青藤公司退还杨文利、采暖费不予退还并无不当。另被上诉人平城公司并非本案所涉租赁合同的相对方，上诉人杨文利主张被上诉人平城公司承担赔偿责任于法无据。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。上诉人杨文利与上诉人常青藤公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计39166元，由上诉人杨文利负担25708元（已交纳），由上诉人大同市常青藤农副产品有限公司负担13458元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 马卉妍
审 判 员 王艳宏
代理审判员 郑 翔
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 杨 卿