广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民一终字第400号
上诉人（一审原告）曾健全。
委托代理人龙月庄。
委托代理人曾小凤。
被上诉人（一审被告）卢俊。
被上诉人（一审被告）尹文洁。
二被上诉人的共同委托代理人梁世辉。
二被上诉人的共同委托代理人周世闻。
上诉人曾健全因与被上诉人卢俊、尹文洁房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员熊佩云担任审判长，审判员刘慕祥和审判员黄智文参加的合议庭，于2014年7月1日公开开庭审理了本案。代书记员潘毅华担任记录。上诉人曾健全及其委托代理人龙月庄、曾小凤和被上诉人卢俊及其委托代理人梁世辉暨被上诉人尹文洁委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，卢俊和尹文洁系夫妻关系。2013年10月21日，曾健全与卢俊在柳州市高兴投资管理有限公司业务员谭凌峰的撮合下签订房屋买卖协议一份，约定：“将尹文洁所有的位于柳邕路二区泽安园2栋2单元4-1号房屋壹套出售给曾健全。双方约定上述房产总价人民币陆拾肆万玖仟元整（￥649000.00元）。曾健全在签订买卖协议之日向尹文洁支付购房定金人民币壹万元整（￥10000.00元），并于2013年10月25日开始办理相关手续。10日内买卖双方配合到房产部门办理房产过户手续，曾健全将房款人民币陆拾贰万玖仟元整（￥629000.00元）打入资金监管处监管，买卖双方办理所得的《柳州市房产交易所产权登记业务受理单》由柳州市高兴投资管理有限公司保管，待该公司和曾健全在9个工作日后到房产局领取新的房产证时并将新证交给曾健全后，由曾健全配合尹文洁到资金监管处解冻房款，由资金监管处打房款给尹文洁，尹文洁则将房屋锁匙、物业费清单等相关物业全部交给乙方，余款人民币壹万元整（￥10000.00元）则交给公司监管，待尹文洁配合曾健全在一个礼拜内办理完土地证、水、电证等相关证件过户时，公司再行结清给尹文洁……如果曾健全违约，尹文洁则不退定金给曾健全；如果尹文洁违约，则双倍返还定金给曾健全”等内容。被告卢俊代被告尹文洁在上述房屋买卖合同上签字并捺印。2013年10月25日在谭凌峰的见证下，曾健全向卢俊交纳购房定金10000元，卢俊为此出具收条一份，载明：“今收到曾健全交来购买柳州市柳邕路二区泽安园2栋2单元4-1号房屋定金壹万元整（￥10000.00元整）此据收款人卢俊见证人谭凌峰”2013年11月1日尹文洁向柳州市房屋管理中心申请房源核验，该中心出具了《柳州市二手房房源核验回执单》一份。2013年11月8日，尹文洁出具《委托书》一份，委托卢俊作为其代理人，载明：“坐落于柳邕路二区4号泽安园2栋2单元4-1号房的房地产［房产证：柳房权证字第D00418**号；土地证：柳国用（2010）第101967号］登记在尹文洁名下，现我（尹文洁）打算出售该房地产，由于我（尹文洁）没有时间亲自办理相关手续，现委托卢俊为我（尹文洁）的代理人，并同意卢俊以我（尹文洁）名义办理以下事项：1、与卖方签订房屋买卖合同；2、代收房款；3、配合卖方办理银行按揭、报税及房屋过户等相关手续；4、协助卖方办理土地证、水电、物业过户手续；5、代理人为办理以上手续所签订的文件我（尹文洁）均承认”等内容，柳州市公证处为此于2013年11月12日出具（2013）桂柳证字第11802号公证书一份，公证证明尹文洁于2013年11月8日，在公证员宋宇程的面前，在上述《委托书》上签名、按右拇指印。后曾健全一直未将购房款打入双方约定的资金监管中心，卢俊、尹文洁也未将房屋过户至曾健全名下。双方为此发生争议，曾健全遂于2014年1月6日向法院起诉，要求判决：一、解除曾健全和卢俊、尹文洁于2013年10月21日签订的房屋买卖协议。二、卢俊、尹文洁返还曾健全购房定金20000元。卢俊、尹文洁则于2014年2月10日提出反诉，提出反诉，要求判决：确认曾健全违约，曾健全支付的定金人民币壹万元（￥10000元）不予退还；之后又于2014年3月18日撤回反诉。
一审法院审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据曾健全和卢俊、尹文洁在合同中的约定，在交付定金后，从2013年10月25日起，10日内双方配合办理过户手续，虽曾健全主张尹文洁系在2013年11月8日才在柳州市公证处就卖房进行授权委托公证，并据此认为卢俊、尹文洁违约，但双方的约定仅是在10日内办理过户手续，而非10日内即将所有过户手续办理完毕，尹文洁因欲达到相关机构办理过户的要求而到柳州市公证处就委托卢俊办理过户相关手续进行公证，系办理过户手续过程中的一个步骤，且该步骤系进行过户时必不可少的一部分，则尹文洁系在合理范围内履行了其为过户作准备的义务，虽稍有瑕疵，但不存在根本违约以致合同目的无法实现，故对于曾健全的该主张，该院不予采信。而根据双方的约定以及相关二手房交易习惯来看，曾健全应当将购房款存入资金监管处进行监管后，卢俊、尹文洁配合曾健全办理相关过户手续，该购房款并非直接汇入卢俊、尹文洁账户，需待过户手续办理完毕之后，经由曾健全同意，资金监管中心才将购房款汇入卢俊、尹文洁账户中，即曾健全是否交纳购房款是整个购房合同目的是否能够最终实现的关键步骤，而曾健全至今尚未将合同约定的购房款汇入资金监管中心，致使购房合同无法继续履行，其行为构成了根本违约，故根据双方的约定，卢俊、尹文洁无需退还定金给曾健全。因双方均要求解除双方签订的《房屋买卖协议》，即双方就解除《房屋买卖协议》达成了一致意见，该院对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除卢俊、尹文洁与曾健全于2013年10月21日签订的《房屋买卖协议》。二、卢俊、尹文洁无需向曾健全双倍返还定金20000元。案件受理费400元（曾健全已预交），由曾健全自行负担。
上诉人曾健全不服一审判决，上诉称，一、一审对双方约定的“从2013年10月25日起10日内双方配合到房产部门办理过户手续”断章取义，认定为“从2013年10月25日起10日内双方配合办理过户手续”。从而认为被上诉人逾期不配合到房产部门办理过户手续不属于违约，是在为被上诉人开脱责任，依法应予纠正。二、一审仅凭证人谭凌峰个人的虚假证词证明上诉人资金不到位，而认定购房款未按时打入资金监管中心是上诉人根本违约属于认定事实错误。本案的客观法律事实为被上诉人中途附加柴房和门扇出卖该房，上诉人不同意其附加条件，被上诉人已明确表示不卖房给上诉人，并以实际行为不配合到房产部门办理网上签定买卖合同及到资金监管服务点签署开户通知书，确定银行和存款帐户，致使上诉人无法将已备齐的购房款打入资金监管中心。因此是被上诉人违约在先，上诉人起诉解除合同在后。三、一审忽视柳州市二手房交易流程和房屋交易资金监管的流程规定，曲解二手房交易习惯，依据柳州市二手房交易流程规定及合同约定，上诉人将购房款汇入资金监管中心的前置程序是被上诉人在合同约定的时间内（从2013年10月25日起10日内）配合上诉人到房产部门办理网上签定买卖合同及到资金监管服务点签署开户通知书，确定银行和存款账户等相关过户手续。由于被上诉人不想卖房而不去房产部门配合办理以上前置程序相关过户手续，致使上诉人无法知晓资金监管中心的存款账户从而无法将购房款汇入资金监管中心，因而被上诉人是违约方。一审认定上诉人违约，被上诉人无需退还定金给上诉人是错误的。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，最终导致判决错误，请求二审依法纠正，依照法律规定支持上诉人的上诉请求。
被上诉人卢俊、尹文洁未作书面答辩，口头答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。
上诉人曾健全二审提供证据1、柳州市二手房网上交易服务平台宣传手册（原件），证实根据房产局的二手房交易流程，双方到房产部门窗口网签买卖合同是办理过户手续及资金监管的前置程序，到资金监管服务点办理监管手续是资金监管的前置程序；证据2、上诉人的银行单据及明细对账单（原件），证明上诉人的购房资金早已备齐，并非资金不对位，证人谭凌峰在一审时作假证；证据3、上诉人夫妻与谭凌峰的谈话录音、曾健全与卢俊的谈话录音（提交光碟），证实被上诉人明确表示不卖柴房，谭凌峰明知卢俊违约而作假证。
被上诉人卢俊、尹文洁质证称，对证据1的真实性不予认可，其次，退一步来讲，就算这份流程是真实的，也恰说明了需要买卖双方配合才能办理手续，单单卖方是办理不了的，因为上诉人的原因导致了无法办理相关过户手续。对证据2的真实性没有异议，对证明目的不认可。对证据3的真实性没有异议，但对证明目的不予认可，两份通话记录仅是双方的其中一次对话，完全不能体现整个交易中双方的意思表达。
被上诉人卢俊、尹文洁二审提供证据1、火车票两张（原件），证实被上诉人很有诚意将房屋出售给上诉人，为了办理房屋过户手续专程回柳州。
上诉人曾健全质证称，对车票的真实性没有异议，但不能说明被上诉人尹文洁往返上海和柳州是为了办理房屋过户手续。
本院二审期间取得向谭凌峰和柳州市政务服务中心房屋中心受理科韦祎的询问笔录。
上诉人曾健全质证认为谭凌峰在询问笔录中所陈述的不是事实，应以上诉人提供的录音内容为准，对柳州市政务服务中心房屋中心受理科韦祎的询问笔录没有异议。
被上诉人卢俊、尹文洁对谭凌峰和柳州市政务服务中心房屋中心受理科韦祎的询问笔录没有异议。
上诉人曾健全认为一审查明的事实有遗漏，未查明是由于被上诉人卢俊、尹文洁不配合网签，不配合到资金监管服务点签开户通知书确认开户银行和存款账号，才导致交易未成功。
被上诉人卢俊、尹文洁对一审查明的事实无异议。
本院对二审提供的证据和有异议的事实分析认定：被上诉人卢俊、尹文洁对上诉人曾健全提供的证据1的真实性不认可，对证据2、3的真实性没有异议，证据1经本院向柳州市政务服务中心房屋中心核实，系该中心Ｂ区的宣传手册，故本院对证据1、2的真实性予以确认，证据1、2与本案事实有关联性，本院作为证据采纳；证据3的真实性予以确认，但不能充分证明上诉人曾健全的证明目的，本院不作为证据采纳。上诉人曾健全对被上诉人卢俊、尹文洁提供的证据1的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。上诉人曾健全称一审未查明因被上诉人卢俊、尹文洁不配合的原因而导致交易未成功的事实，但没有充分证据证明其主张，故本院对其有异议的事实不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认外，补充查明，根据柳州市房屋登记管理中心的柳州市二手房网上交易房屋平台宣传手册中关于二手房网上交易服务平台运行后的二手房交易流程：通过经纪公司成交的步骤一为卖方、经纪公司申请房源核验、挂牌；步骤二为买方、卖方、经纪公司签订买卖合同（经纪成交版）；步骤三为买方、卖方到资金监管服务点办理监管手续，买方将交易资金存入资金监管子账户。而办理资金监管手续须买卖双方同时到场，如一方没有时间到场，则需公证委托第三方代为办理，房屋买卖是通过中介公司进行买卖的，在办理资金监管手续前，卖方和中介公司需在房管部门签订一份房屋出售委托协议，买卖双方再签订一份经纪成交版的买卖合同。2013年11月1日被上诉人尹文洁申请柳州市二手房房源核验并取得回执单，2013年11月2日、3日系星期六、星期日，2013年11月4日上诉人曾健全分别从其在柳州银行的账户（622291011006922468）转账447000元和中国农业银行的账户（2010820046002722）转账182100元到其中国建设银行的账户。当时为双方办理房屋买卖手续的柳州市高兴投资管理有限公司经办人谭凌峰陈述因被上诉人尹文洁不在本地，被上诉人卢俊、尹文洁之间要先办理公证手续，而办理公证手续要排队要号，其是在2013年11月8日才等到号为被上诉人卢俊、尹文洁办理公证手续；在协议规定的时间内，因上诉人曾健全和被上诉人卢俊、尹文洁的时间有冲突而未能组织双方同时到达房管部门办理相关手续。
本院认为，根据上诉人曾健全的上诉理由和被上诉人卢俊、尹文洁的答辩意见，本案争议焦点为：被上诉人卢俊、尹文洁是否应双倍返回定金10000元？
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人曾健全和被上诉人卢俊、尹文洁及柳州市高兴投资管理有限公司三方签订的《房屋买卖协议》是三方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。上诉人曾健全根据《房屋买卖协议》的约定支付了定金10000元，《房屋买卖协议》亦对双方配合到房产部门办理房产过户手续和上诉人曾健全将房款打入资金监管处监管的时间进行了约定。根据房管部门办理资金监管的流程，在办理资金监管手续前，被上诉人卢俊、尹文洁和中介公司需在房管部门签订一份房屋出售委托协议，然后上诉人曾健全和被上诉人卢俊、尹文洁再签订一份经纪成交版的买卖合同，整个流程都需要上诉人曾健全和被上诉人卢俊、尹文洁同时到场，如一方没有时间到场，则需公证委托第三方代为办理。由于上诉人曾健全和被上诉人卢俊、尹文洁在协议约定的时间内未能同时到达房管部门，双方没有在房管部门办理签约，因而上诉人曾健全未能在协议约定的时间内将购房款进行资金监管，因此，一审认定系上诉人曾健全未按协议约定将购房款汇入资金管理中心构成根本违约而致使《房屋买卖协议》不能继续履行不当，本院予以纠正。而双倍返还定金是收受定金的一方不履行约定的债务的，但无充分证据证明被上诉人卢俊、尹文洁不履行协议约定义务，因被上诉人卢俊、尹文洁履行了部分义务，只是上诉人曾健全和被上诉人卢俊、尹文洁履行《房屋买卖协议》不符合该协议规定的履行时间，属于不符合约定的履行行为，双方依法应承担相应的违约责任。故上诉人曾健全认为系被上诉人卢俊、尹文洁违约而要求双倍返还定金的理由不充分，本院不予支持。根据本案实际履行情况，被上诉人卢俊、尹文洁依法应将收取的10000元定金返还上诉人曾健全。上诉人曾健全诉请解除《房屋买卖协议》，被上诉人卢俊、尹文洁亦同意，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，一审依法予以解除符合法律规定。
综上所述，上诉人曾健全上诉诉请解除《房屋买卖协议》的主张符合法律规定，一审对该项主张的判决正确，本院予以维持；上诉人曾健全上诉诉请被上诉人卢俊、尹文洁双倍返还定金10000元的主张不成立，本院不予支持；一审对上诉人曾健全和被上诉人卢俊、尹文洁违约责任的认定不当，本院予以纠正并改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第九十三条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第149号民事判决第一项；
二、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第149号民事判决第二项；
三、卢俊、尹文洁向曾健全返还定金人民币10000元。
一审案件受理费400元（曾健全已预交），二审案件受理费400元（曾健全已预交），共计800元，由上诉人曾健全负担400元，被上诉人卢俊、尹文洁负担400元。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊佩云
审 判 员 刘慕祥
审 判 员 黄智文
二〇一四年九月二十九日
代书记员 潘毅华