江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第01974号
上诉人（原审原告）许进召。
委托代理人郝鲁，北京京翔律师事务所律师。
委托代理人杨正宏，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李祥业。
被上诉人（原审被告）相飞。
两被上诉人共同委托代理人夏振国，江苏润国律师事务所律师。
原审第三人南加刚。
上诉人许进召与被上诉人李祥业、相飞、原审第三人南加刚房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第02641号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月3日公开开庭审理了本案，上诉人许进召的委托代理人郝鲁、杨正宏到庭参加诉讼，被上诉人李祥业两被上诉人共同委托代理人夏振国到庭参加诉讼。原审第三人南加刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年8月26日，南加刚与许进召签订《房屋租赁合同》一份，双方约定南加刚将坐落在新浦区朝阳西路24、24-1、24-2号房屋出租给许进召使用，房屋共六层，租期为八年，自2009年11月1日起至2017年10月31日止，年租金135万元，在该房屋整体装修完工后付房租67.5万元，其余租金67.5万元于第一年（2010年10月31日前）付清，以后每年租金每半年结付一次，每年的10月31日前结清当年租金，许进召应按合同约定及时交纳房屋租金，不得无故逾期、超期，否则加收逾期付款违约金，按中国人民银行同期贷款利息4倍计算，许进召迟延交纳租金，经催告后在合理期限内仍未履行，南加刚有权解除合同。同日，双方签订补充条款，南加刚同意许进召在租赁期间内有权自行对外出租、转让该房屋。
合同签订后，南加刚将上述租赁房屋的部分楼层交付许进召使用，后双方产生纠纷，许进召诉至原审法院，要求判令南加刚继续履行房屋租赁合同，交付合同约定的三、四层楼，延长租赁合同期限，南加刚提起反诉，要求判令解除合同，许进召交还房屋，修复门窗、地面，给付一年租金135万元及利息。原审法院经审理，于2011年5月13日做出（2011）新民初字第516号民事判决书，判决如下：一、南加刚于判决生效后三日内将三、四两层楼交付给许进召；二、将双方于2009年8月26日签订的《房屋租赁合同》中第二项第1条房屋租赁期限变更为：“该房屋租赁期限为八年，自南加刚实际整体交付之日起计算”；三、许进召自南加刚实际整体交付房屋后三日内按440800元／年的标准给付南加刚一、二两层楼租金（自2009年11月1日起计算至南加刚实际整体交付房屋之日止）；四、驳回南加刚的其他诉讼请求。后南加刚对该判决不服，提起上诉。2011年9月5日，连云港市中级人民法院做出（2011）连民终字第0680号民事判决书，判决如下：一、维持连云港市新浦区人民法院（2011）新民初字第516号民事判决的第一、二、四项及诉讼费部分；二、变更连云港市新浦区人民法院（2011）新民初字第516号民事判决的第三项为：许进召于判决生效后三日内按440800元／年的标准给付南加刚第一、二两层楼租金（自2009年11月1日起计算至判决确定的给付之日止）。
另查明，许进召与相飞、李祥业于2011年即商谈转租事宜，但因许进召与南加刚的租赁纠纷，南家刚申请原审法院执行，致使许进召无法将租自南加刚的房屋转租给相飞、李祥业。2011年9月28日，许进召、南家刚在原审法院执行局做出谈话笔录，许进召同意于2011年9月29日将877900元汇入原审法院账户，其中27790元为执行费。2011年9月29日，李祥业向原审法院账户交纳577990元，李祥业又以其要交纳房租为由致电案外人张宜亮，让其再汇30万元至原审法院账户，张宜亮让其表弟潘元浩从案外人俞进梁处转30万元。同日，俞进梁将30万元汇入原审法院账户。南家刚当天从原审法院将850000元执行款领走并将上述租赁房屋的1-6层全部交付许进召使用。2011年10月29日，许进召与相飞、李祥业签订房屋租赁合同，约定许进召将租赁房屋24号楼四、五、六层转租给相飞、李祥业经营旅店。租赁期限自2011年11月16日至2019年8月28日。租金为每年80万元，按年支付，以后每年的租金于10月18日前支付。相飞、李祥业应按时交纳租金，如逾期10天后尚未交纳租金则应按当年租金加一倍支付给许进召。李祥业（以王慧名义）于2012年10月17日又给付南加刚40万元，2013年1月6日，南家刚又因与许进召的租赁合同发生纠纷，再次诉至原审法院，要求解除与许进召的租赁合同并要求许进召给付租金及违约金。该案诉讼中，南加刚同意该款项冲抵许进召欠付南加刚的租金。后原审法院又做出（2013）新民初字第166号民事判决书，判决解除了双方之间的租赁合同，许进召给付南家刚租金及违约金等，但应扣除李祥业支付的40万元。
2013年3月17日，李祥业与孙李兵、郭文静、江晓林签订酒店转让协议，将其用租自许进召的房屋开设的酒店资产及经营权转让给孙李兵、郭文静、江晓林。转让协议签订之日即生效。2013年3月18日，许进召出具租金抵扣说明，其内容大致为，相飞、李祥业与许进召第二年的租金（2012年11月16日至2013年11月15日）80万元，因许进召欠李祥业借款63万元，许进召同意进行冲抵，李祥业、相飞还欠许进召第二年租金17万元。2013年12月19日，孙李兵出具证明一份，其内容为，关于朝阳西路格林豪泰酒店2013年4月1日之后房租与李祥业无关。2014年5月5日，原审法院审判人员又与孙李兵进行了谈话，孙李兵再次确认其三人与李祥业之间签署的转让协议的真实性。2014年6月2日，南加刚出具证明一份，其内容为，李祥业与许进召签订的朝阳西路24号4、5、6层的租赁协议于2013年4月1日同意转租给现在租赁者郭文静。2013年4月1日之后租金与李祥业无关，南家刚与现在经营者结算。
许进召并不认可孙李兵、南家刚的证明及李祥业与孙李兵等签署合同的真实性，但明确表示不予申请鉴定。
上述事实，有当事人的当庭陈述及许进召举证的房屋租赁合同，李祥业、相飞举证的租赁合同（两份）、酒店转让协议、孙李兵出具的证明、原新浦区人民法院新执字第1635号执行卷宗复印件、原新浦区人民法院新民初字第166号民事判决书、连云港市中级人民法院连民终字第0318号民事判决书、租金抵扣说明、南家刚出具的证明等在案予以证实。
原审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，相飞、李祥业与许进召的租赁合同中约定的租赁期限为2011年11月16日至2019年8月28日，但李祥业、相飞已于2013年3月17日将租赁自许进召的部分房屋转租给了孙李兵等人。又因许进召拖欠南加刚租金，南家刚为能顺利收取租金，亦认可李祥业、相飞转让酒店的事实，2013年4月1日之后的租金与李祥业、相飞无关。因此，李祥业、相飞实际租赁上述房屋的期限为2011年11月16日至2013年4月1日，许进召与李祥业、相飞之间的租赁合同实际已于2013年4月1日解除。李祥业、相飞先后支付款项合计1277900元，其中李祥业、相飞在租赁合同签订前已提前将第一年的租金80万元交到原审法院账户用于替许进召偿还拖欠南加刚的租金。许进召的各项诉求，原审法院综合认定如下：许进召要求解除与李祥业、相飞之间租赁合同的诉求，双方之间的租赁合同已于2013年4月1日实际解除，因此，对许进召的这一诉求不予支持。许进召要求李祥业、相飞支付拖欠第一年租金630000元及违约金189000元的诉求，因李祥业、相飞早已将第一年的租金交至原审法院用于替许进召偿还许进召拖欠南加刚的租金，对许进召的这一诉求亦不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回许进召的诉讼请求；案件受理费11990元由许进召自行承担。
上诉人许进召不服一审判决，向本院提出上诉称：1.被上诉人向原审法院支付80万元时并未与上诉人签订房屋租赁合同，故该款不能认定为房屋租金，且该款上诉人已归还被上诉人；2.上诉人与被上诉人明确约定不能转租，故被上诉人在2013年3月17日将房屋转租他人后，不能免除其向上诉人交纳房租的义务。请求二审法院撤销原判决，改判被上诉人向上诉人支付房屋租金63万元及违约金18.9万元，两审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李祥业、相飞答辩如下：一审判决事实清楚，证据充分，适用法律适当，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原判决认定的事实清楚，本院查明的事实与原判决认定的事实相同，原判决列举的证据均经庭审举证、质证，证据来源合法，具有法律效力，本院依法予以确认。
在本院审理期间，上诉人许进召提交了如下证据：1.新浦区人民法院出具的执行款收缴凭据4张，证明一审判决书中认定被上诉人李祥业等为上诉人许进召代交的80万元，实际共计是877990元，且凭据上记载的交款单位是许进召。2.2011年10月29日李祥业出具的收条，内容为：“今收许进召还李祥业之前借款现金80万元，收款人李祥业。”
被上诉人提出的质证意见是：1.对4张收据的真实性没有异议，但4张收据所对应的款项是由李祥业交纳的，当时因许进召与南加刚发生租赁纠纷，许进召必须将欠南加刚的租金交付后才能取得租赁房屋的使用权，许进召与李祥业已经商定好房屋租赁协议，要求李祥业预付租金以便于许进召在法院支付南加刚的执行款，所交款项的80万元作为李祥业第一年的租金，余款许进召向李祥业出具了欠条。2.证据是复印件，对证据的真实性有异议；所有银行流水均发生在2011年9月29日之前，许进召也向李祥业出具了证明，2011年9月27日之前的往来帐不作为借款相抵扣。
本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，未能提供证据或提供的证据不足以证明其主张的应当承担举证不能的不利后果。关于上诉人许进召提出“被上诉人向原审法院支付80万元时并未与上诉人签订房屋租赁合同，故该款不能认定为房屋租金，且该款上诉人已归还被上诉人”的上诉理由，经查，2011年9月29日，被上诉人按照上诉人要求向原审法院账户交纳877990元，上诉人以此款向原审第三人支付涉案房租85万元；2011年10月29日，上诉人与被上诉人签订涉案房屋租赁合同。从上述案件事实发展过程可以确定，上诉人支付的877990元系由被上诉人使用，且与涉案房屋租赁相关。上诉人许进召于2013年3月18日曾就双方间第2年租金（2012年11月16日至2013年11月15日）的抵扣专门出具说明，根据生活经验法则，双方间第一年租金尚未履行时，不会单独约定对第二年租金进行抵扣。上诉人在本院审理期间提交的原审法院出具的4张执行款收缴凭据，结合双方原审期间举证，可以认定为系被上诉人代上诉人交纳的涉案房屋租金及执行费；双方当事人对上诉人提交的被上诉人出具的收条的真实性有争议，且收条所载明的款项金额、用途与上诉人支付的877990元不一致，双方亦存在本案之外的款项往来，所以，上述证据无法证明系被上诉人向上诉人收回该877990元，上诉人亦未能提供其他证据证明自己的主张，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人许进召提出“上诉人与被上诉人明确约定不能转租，故被上诉人在2013年3月17日将房屋转租他人后，不能免除其向上诉人交纳房租的义务”的上诉理由，经查，上诉人在原审提出的诉讼请求中的租金，指的是上诉人认为双方第一年租金中被上诉人尚欠的63万元，对此上诉人在原审庭审予以确认，并不包括被上诉人转租后发生的房屋租金，上诉人在上诉期间提出的新的诉求不能在本案中一并审理，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11990元，由上诉人许进召负担。（许进召已预交）
本判决为终审判决。
审 判 长 童 衡
代理审判员 刘 健
代理审判员 王 江
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 孙海荣
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；