山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民提字第152号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：青岛深华房地产有限公司。住所地：青岛市市南区。
法定代表人：洪贤德，董事长。
委托代理人：金铭，山东恒德盛律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：顾平。
委托代理人：张斐，山东德义君达律师事务所律师。
申请再审人青岛深华房地产有限公司（以下简称“深华公司”）与被申请人顾平房屋买卖合同纠纷一案，青岛市中级人民法院于2012年12月18日作出（2012）青民一终字第2043号民事判决，已经发生法律效力。申请再审人深华公司不服，向本院申请再审。本院于2014年5月30日作出（2014）鲁民提字第152号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人深华公司委托代理人金铭、被申请人顾平委托代理人张斐，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
深华公司起诉称，深华公司为开发和协大厦工程，经顾平自荐作为深华公司的融资顾问。深华公司承诺在顾平履行义务后按每平方米10300元的价格向顾平出售280平方米的房屋。但顾平承诺的融资实际并未到位，给深华公司造成了巨额的经济损失，进而导致房屋户型变更，承诺的房产及房型现已不存在。故请求判令：1、深华公司于2007年6月22日出具给顾平的承诺书无效。2、诉讼费由顾平承担。
顾平辩称，1、深华公司请求法院判令2007年6月22日出具给顾平的承诺书无效，无法律依据，深华公司给顾平出具的承诺书合法有效。2、深华公司在起诉状中称，深华公司承诺在顾平履行义务后按照每平方米1.03万元的价格向顾平出售280平方米的房产，上述说辞明显与承诺书内容不符。3、深华公司在起诉状中称，顾平融资实际并未到位，给深华公司造成了巨额经济损失，深华公司的陈述与事实不符。综上，请求驳回深华公司的诉讼请求。
顾平反诉称，深华公司于2007年6月22日给顾平出具承诺书，承诺顾平作为深华公司和协大厦项目的融资顾问，于2005年为深华公司向南通德胜公司借款1500万元，于2007年4月为深华公司寻找到南通德兴建设公司，出资1.03亿解决了深华公司建设前期资金。以上二单位已经合作成功。鉴于顾平为深华公司作出上述贡献，在和协大厦建成后，深华公司以1.03万元成本价出售给顾平两套公寓，楼层为38层（靠海丰路楼座东南角及西南角），合计面积约为280平方米。深华公司给顾平出具承诺书内容为双方的真实意思表示，符合客观实际情况，且没有违反有关法律、法规的规定，合法有效。现和协大厦已经建成并出售，顾平多次催促深华公司履行承诺，但深华公司不但不履行承诺，而且还提起诉讼请求判令承诺书无效，严重侵害了反诉人的合法权益，因此，顾平请求判令：1、深华公司按照2007年6月22日出具给顾平承诺书的承诺：以1.03万元的价格出售给顾平两套公寓，楼层为38层（靠海丰路楼座东南角及西南角），合计面积约为280平方米；2、反诉费用由深华公司承担。
深华公司针对顾平的反诉辩称，1、顾平提出反诉的时间已经超过法律规定要求提出反诉的时间，人民法院应当不予受理；2、顾平的反诉请求不符合民事诉讼法第一百零八条规定，属于诉讼请求不明确，因此人民法院应当不予受理；3、顾平的居间行为对深华公司未产生实际意义，因此反诉请求不应得到支持；4、顾平要求的两套公寓住房现已经不存在，根本无法实际履行。
青岛市市南区人民法院一审查明，2005年12月17日至2006年1月23日，深华公司通过顾平介绍，向江苏南通三建集团有限公司青岛分公司与江苏南通市德胜建筑安装工程有限公司借款1470万元，用于青岛和协大厦项目的开发建设。2007年4月25日，深华公司（甲方）与江苏南通市德兴建设有限公司（乙方）签订购房协议书一份，约定：“……乙方用1.03亿元的资金购买深华公司和协大厦1万平方米的房产，甲方用该1.03亿元的预付房款办理开工所必须的证照。……”后江苏南通市德兴建设有限公司向深华公司支付了7300万元的购房款。深华公司称系顾平的原因，该款项尚有3000万元未到位，给深华公司的和协大厦项目造成了严重损失。2007年6月13日，深华公司（乙方）与江苏南通市德兴建设有限公司（甲方）再次签订协议一份，约定：“甲方向深华公司支付7300万元的购房款，由乙方全额返还甲方，并支付相关费用1800万元。”深华公司已向江苏南通市德兴建设有限公司返还了7300万元的购房款，并支付了1800万元的费用。2007年6月22日，深华公司向顾平出具承诺书一份，载明：“本公司为开发建设青岛和协大厦工程，特委托顾平为该项目的融资顾问。顾平作出了以下贡献：1、2005年为本公司向南通德胜公司借款1500万元；2、2007年4月为本公司寻找到南通德胜建设公司为合作伙伴，并出资1.03亿为本公司解决了建设前期资金；3、以上二单位已合作成功，法人均为顾平的表兄。鉴于上述贡献，本公司及本人以奖励形式向顾平承诺如下：1、“和协大厦”建成后，本公司以成本价向顾平出售二套公寓，楼层为38层（靠海丰路楼座东南角及西南角），合计面积约为280平方米；2、成本购房价格为每平方米10300元；3、付款方式：同意在以后装修工程余款中扣除。”顾平未提交证据证明其已向深华公司支付涉案房屋房款。后该青岛和协大厦项目变更为远雄国际广场悦来酒店式公寓，深华公司主张的原青岛和协大厦38层靠海丰路楼座东南角及西南角面积约为280平方米的房屋，经法院现场勘验，未按照青岛和协大厦的规划设计图纸进行建设，远雄国际广场悦来酒店式公寓38层东南角、西南角均为两套70多平方米的房屋。在一审庭审中，法官多次向顾平释明，是否要求变更诉讼请求，若深华公司无法交付涉案房屋，可要求深华公司赔偿损失。顾平坚持要求深华公司交付涉案房屋，拒绝变更诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。深华公司通过顾平介绍，向江苏南通三建集团有限公司青岛分公司与江苏南通市德胜建筑安装工程有限公司借款1470万元，用于青岛和协大厦项目的开发建设；后江苏南通市德兴建设有限公司再次向深华公司支付了7300万元的购房款，用于办理和协大厦开工所须的证照。虽深华公司提出，江苏南通市德兴建设有限公司仅借给顾平7300万元，尚有3000万元的融资款项未到位，给深华公司造成了巨大的损失，但顾平已经完成了约定的大部分的融资义务，且2007年6月22日深华公司向顾平出具的承诺书中对深华公司为和协大厦的开发建设做出的贡献予以认可，该承诺书亦未出现法律规定的无效情形，因此，对于深华公司提出要求确认该承诺书无效的诉讼请求，原审法院不予认可。法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但事实上不能履行的除外。本案中，虽2007年6月22日深华公司向顾平出具承诺书中约定，和协大厦建成后，深华公司以成本价向顾平出售38层靠海丰路楼座东南角及西南角的面积约为280平方米的房屋，但现在和协大厦项目已变更为远雄国际广场悦来酒店式公寓，经法院现场勘验，38层东南角、西南角变为两套70多平方米的房屋，与承诺书中约定的房屋位置、面积均发生了变化，无法按照约定向顾平交付涉案房屋。原审法院已向顾平释明，若深华公司无法交付涉案房屋，可变更诉讼请求，要求深华公司赔偿损失，顾平拒绝变更诉讼请求。另，房屋买卖合同的内容一般应当包括当事人的名称、房屋的具体位置、面积、总价及单价、房屋交付方式、期限、违约责任等条款，但深华公司与顾平签订的承诺书中并未对涉案房屋的具体位置、准确面积、房屋交付期限等重要内容作出约定，事后深华公司、顾平亦未协商一致。合同的履行应当遵循自愿公平的原则，体现当事人的真实意愿，在深华公司、顾平未形成合意、顾平未履行支付房款义务的情况下，不能强制要求深华公司向顾平出售房屋。综上，对于顾平反诉要求深华公司按照2007年6月22日出具给顾平承诺书的承诺，以1.03万元的价格出售给顾平两套公寓，38层靠海丰路楼座东南角及西南角，合计面积约为280平方米的反诉请求，不予支持。青岛市市南区人民法院于2012年8月1日作出（2010）南民初字第10769号民事判决：一、驳回深华公司的诉讼请求；二、驳回顾平的反诉请求。本诉案件受理费29872元，由深华公司承担。反诉案件受理费14936元，由顾平承担。
顾平上诉称，1、顾平为证明涉案房屋的存在，在一审法院提交的其自青岛市城市建设档案馆调取的房屋平面图和住宅套型面积核算登记备案表及一审的现场勘验笔录和房屋销售宣传材料对于认定本案事实至关重要，且上述证据已经双方当事人质证，一审未对上述证据作出判断错误。2、顾平提供的调取自青岛市城市建设档案馆的房屋平面图等资料载明的名称是“和协大厦”，而深华公司单方将其改名为“远雄国际广场”。大厦名称的变更应到相应的主管部门进行登记备案，深华公司无权单方变更名称，一审法院认定大厦名称已变更无事实依据。3、一审法院在庭审中要求深华公司提供变更后的规划设计图，但是，深华公司一直未能提供，在其未提供所称的变更后的规划设计图的情况下，一审即对规划图已变更的事实予以认定，缺乏依据。4、对于“东南角、西南角”的理解应当结合房屋平面图来正确理解。顾平提供的房屋平面图显示，位于大厦“东南角、西南角”的两套房屋C户型和F户型所占用面积的房屋与承诺书的承诺一致，因此，“东南角、西南角”并非指“东南角、西南角”这一点所在的房屋，而是指位于大厦“东南角、西南角”的两套房屋C户型和F户型所占用面积的房屋。一审法院未调查位于大厦“东南角、西南角”的两套房屋C户型和F户型所占用面积房屋的平面图，而仅凭目测即得出“东南角、西南角均为两套70多平方米房屋”的结论，房屋面积应以房屋主管部门测绘的结果为准，而不能仅凭肉眼估计。且“70多平方米的房屋”之外且在C户型和F户型所占用面积的房屋现状如何，是否可与“70多平方米的房屋”打通成为一套房屋，又或是原本为一套房屋却被深华公司分割成了现在的状况，这些事实，一审法院都未查清，在此基础上的判决必然是不合理的。5、承诺书出具之日，涉案房屋所在大厦并未建成，因此，当事人无法就“涉案房屋的具体位置、准确面积、房屋交付期限”作出约定，并非当事人不愿约定，而是当时的客观情况不能约定。承诺书不包括一审法院认为应当包括的内容恰恰符合当时的客观情况；一审法院以房屋买卖合同部分内容未约定且当事人事后未协商一致为由判决顾平不能要求履行承诺书违反法律规定。深华公司拒不承认承诺书完全是出于恶意，顾平对此并无任何过错。6、涉案房屋具备交付的条件，房屋买卖合同事实上可以履行。本案的争议焦点为涉案房屋是否存在，顾平认为，第一，和协大厦项目存在；第二，38层房屋存在，且顾平在房管局的调查情况显示，大厦38层房屋全部未出售；第三，38层存在“约280平方米”房屋，不管该位置的房屋是两套还是三套、四套，也不管该位置的房屋如何分割，房屋平面图所示位置的约280平方米房屋确实存在，深华公司不按照规划图分割房屋，不能因此免除深华公司的义务。综上，顾平请求二审法院撤销原审判决第二项，改判支持顾平反诉请求，并由被上诉人深华公司承担一、二审诉讼费用。
深华公司答辩称，1、顾平并没有完成双方协议的融资事项，因此，承诺函成立并生效的条件不具备；2、和协大厦在规划变更后已不复存在，承诺书中涉及的房产也无法具体到现在房产的具体户型，存在履行不能的客观事实；3、承诺书所涉及的购房款项顾平从未向其支付，因此，请求二审驳回顾平的上诉请求。
青岛市中级人民法院二审查明，二审期间，深华公司提交从青岛市城市建设档案馆调取的由青岛市规划局于2008年10月31日出具的建设工程规划变更审查意见书及涉案工程的三十八层平面图一份，主张和协大厦项目已依法变更为远雄国际广场，且规划设计图也已进行了变更，承诺书中涉及的房产也无法具体到现在房产的具体户型。深华公司还提交深华公司的宣传彩页26-39F公寓层平面图一份，主张该宣传彩页与上述提交的在档案馆备案的三十八层平面图一致。顾平对该证据的真实性无异议，但主张深华公司提交的38层平面图也说明承诺书约定的约280平方米的房屋仍存在。
另查明，二审期间，青岛市中级人民法院组织双方当事人进行现场勘验，顾平与深华公司分别对位于远雄国际广场38层东南角和西南角的房屋进行指认。经现场勘验，远雄国际广场38层的东南角和西南角各有两套70多平方米的房屋。
再查明，深华公司在二审期间还提交图面记载为远雄国际广场G、H、K户型宣传彩页各一份，主张G户型即门牌号××、3817号的销售面积为82.69平方米，H户型即门牌号××、3816号的销售面积为86.31平方米，K户型即门牌号××、3815号的销售面积为55.66平方米。顾平对该证据的真实性无异议，但主张房屋实际面积应以房管部门登记备案的为准。顾平二审期间明确要求深华公司交付××、××、3816、3817号四套房屋，主张根据深华公司提交的远雄国际广场26-39F平面图显示，××、××号房屋位于38层东南角，3816、3817号房屋位于38层西南角，该四套房屋的总面积约280平米，符合承诺书的约定。
再查明，二审期间，顾平提交自青岛市国土资源和房屋档案馆调取的青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表一份，证明根据该审核表的记载，涉案房屋的权利人是青岛深华房地产有限公司，且门牌号为××、××、3816、3817号房屋面积分别为74.59平方米、77.2平方米、77.2平方米、74.59平方米，总面积为303.58平方米，并以此证明上述四套房屋恰位于涉案房产的东南角和西南角，面积亦符合承诺书的约定，仅是由原来承诺书约定的两套变成了四套，而变更的原因也是深华公司单方违约擅自间隔变更规划所致，请求法院判令深华公司向顾平交付上述四套房屋。
二审判决认为，深华公司于2007年6月22日向顾平出具的承诺书系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方均应严格履行。双方在该承诺书中对涉案房屋的位置、价格等作了约定，该协议书具备商品房买卖合同的法律特征，双方之间存在商品房买卖合同关系，双方均应严格按合同（承诺书）约定履行各自的义务。现顾平要求深华公司依据该承诺书的约定交付位于涉案房地产项目38层的东南角和西南角的房屋四套，深华公司抗辩称承诺书所涉及的和协大厦项目已变更为远雄国际广场悦来酒店式公寓，且规划图纸已经变更，承诺书约定的两套公寓住房已不存在，不具备交付条件。因此，本案争议的焦点问题在于：涉案承诺书所约定的房屋是否能够交付。
二审判决认为，深华公司应依据该承诺书的约定向顾平履行交付义务。理由如下：
第一，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的相关规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。故根据上述法律规定，深华公司应基于诚实信用原则及承诺书的约定向顾平履行交付房屋的义务；
第二，深华公司主张涉案房地产项目已经变更规划，没有承诺书所约定的280平方米房屋。虽然青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表记载的涉案房屋面积共计为303.58平方米，但因深华公司系该项目的开发商，导致项目规划变更的原因在于深华公司，由此造成的法律后果亦应由深华公司负担。且深华公司出具承诺书时涉案房屋并未建成，双方对涉案房屋的面积仅为初步约定，承诺书亦记载房屋面积为约280平方米。因此，结合涉案房地产项目的现状及本院现场勘验情况，顾平所主张的38层分别位于西南角和东南角的G、H户型各两套，其面积及位置均符合承诺书的约定，该四套房屋具备交付条件，双方签订的承诺书可以继续履行。故，对顾平要求深华公司交付上述四套房屋的请求予以支持，同时，顾平应以承诺书约定的价款1.03万元／平方米按实际面积向深华公司支付房款3126874元（10300元／平方米×303.58平方米）。
综上，顾平的上诉理由成立，予以支持。原审驳回顾平的诉讼请求，判决错误，依法予以纠正。原审驳回深华公司的诉讼请求，深华公司未提起上诉，视为服从该判决，故予以维持。青岛市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，于2012年12月18日作出（2012）青民一终字第2043号判决：1、维持青岛市市南区人民法院（2010）南民初字第10769号民事判决第一项。2、撤销青岛市市南区人民法院（2010）南民初字第10769号民事判决第二项。3、青岛深华房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向顾平交付位于青岛市市南区香港中路26号远雄国际广场38层××、××、3816、3817号的房屋四套，同时协助办理上述四套房屋的产权过户手续。4、顾平于本判决生效之日起三十日内向青岛深华房地产有限公司支付上述四套房屋的房屋价款3126874元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计59744元，由被上诉人青岛深华房地产有限公司负担。
申请再审人深华公司申请再审称，1、深华公司于2007年6月22日出具给顾平的《承诺书》仅为单方意思表示，不是双方当事人的意思表示，不能构成书面合同。《承诺书》也不具备合同成立的要件-
要约和承诺，不能构成有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条的规定，《承诺书》构不成要约，只属于要约邀请，只有顾平明确作出要求购买二套公寓的意思表示才能构成要约，顾平直到反诉时起才表示要求购买二套公寓，深华公司明确表示拒绝接受，因此，双方之间没有达成买卖商品房的一致意思表示，商品房买卖合同不成立。退一步讲，即使《承诺书》构成要约，也在顾平没有作出承诺之前即被撤销（深华公司起诉承诺书无效），合同未依法成立。二审认为《承诺书》系双方真实意思表示，并存在商品房买卖合同关系，适用法律错误。2、《承诺书》设定的生效条件未成就，且没有生效，不应履行也无法实际履行。《承诺书》中以成本价向顾平出售二套公寓的前提条件是和协大厦建成，且只有按照原规划建成这一条件成就，才可能实际存在，然而，在《承诺书》出具之后，和协大厦的建设情况发生了重大变更，深华公司股东发生了重大变更，原投资方退出，新股东以绝对控股的比例成为该项目新的投资主体，重新调整了规划设计方案，变更为远雄国际广场。无论是业态定位、建筑高度及结构、还是外立面、内部户型及装修均与原和协大厦完全不一样。因而，《承诺书》设定的生效条件没有成就和生效，当然不应当履行。和协大厦没有建成也是深华公司没有预料到的，其没有为了自己的利益不正当地阻止这一生效条件成就。再者，设计图纸中和协大厦二套公寓与现实中存在的远雄国际广场38层的精装公寓不具有可比性，精装公寓内仅装修、全套进口厨具和家电部分的成本即高于1.03万元每平方米。因此，二审判决要求深华公司依据《承诺书》向顾平履行交付义务属于适用法律错误，且不符合民事活动公平、等价有偿的基本原则。3、二审判决内容超出顾平反诉请求范围。顾平一审反诉请求以1.03万元价格出售两套公寓，楼层为38楼（靠海丰路楼座东南角及西南角），合计面积约280平方米。二审期间明确要求深华公司交付××、××、3816、3817号四套房屋。然而，二审判决要求深华向顾平交付四套房屋面积达到303.58平方米，显然超过了顾平反诉请求范围。且变更诉讼请求超过了法定期限情况下，二审法院允许顾平变更反诉请求并判决支持变更后的反诉请求，违反法律规定。4、原二审判决程序违法。本案审判长是助理审判员，只有在依法提请任命为审判员后，才能担任审判长。二审判决以助理审判员作为审判长，违反法律规定，程序违法。请求依法撤销二审判决，改判双方《承诺书》无效，诉讼费由被申请人顾平承担。
被申请人顾平答辩称，1、深华公司认为本案属要约邀请错误。深华公司出具《承诺书》有具体位置、楼层、面积、单价。是对顾平作出的承诺，顾平接受承诺书，双方意思表示一致，商品房买卖合同即已成立，对当事人之间具有法律约束力，并不得擅自变更或解除合同。深华公司不但拒不履行承诺书约定的义务，反而要求法院确认承诺书无效，完全丧失诚信原则，不应得到法院支持。2、深华公司关于承诺书没有生效不能履行的意见不成立。深华公司作为具有独立财产的企业法人，对公司债务承担责任。深华公司股东变更不影响法人资格。项目规划变更是深华公司单方行为，并不能以此终止与顾平的合同，且对于项目规划变更，顾平没有任何过错，深华公司在项目变更后应主动通知答辩人，深华公司不但未告知顾平，反而以规划变更为由拒绝履行合同，违反合同约定，也不符合法律规定。3、顾平未在二审中变更反诉请求且二审判决未超出反诉请求。顾平起诉要求深华公司按承诺书履行以1.03万元／平方米价格出售约280平方米房屋，始终要求深华公司按承诺书约定出售房屋，由于深华公司在一审中并未向法庭提供项目变更后的规划，顾平不能根据变更后规划明确具体承诺书约定房屋。在深华公司向法庭提供规划后，顾平当然才能根据具体规划明确房屋具体位置。原规划两套房屋也被深华公司分割为独立的四套房屋，顾平依据规划变更后房屋现状并结合房屋面积，未超出诉讼请求。4、原审程序合法。根据法院组织法，助理审判员可以代行审判员履行职务，二审中，深华公司也未对此提出异议，其原审违反法定程序请求不应支持，请求依法驳回深华公司的再审申请。
本院再审查明，一审审理期间，顾平提供从其青岛市国土资源和房屋档案馆调取的深华公司向案外人出售涉案楼座39层3915号房屋、40层4012号房屋的售价分别为每平方米5.5万元及55555元，合同签订日期分别为2011年4月2日及2010年12月31日。深华公司二审中对该证据真实性没有异议，但再审中认为目前房屋的出售价格应在每平方米3-4万元左右。
本院再审查明其他事实与原审查明事实一致。
本院再审认为，本案争议焦点为，1、关于涉案承诺书效力问题。2、原审判决交付房屋及面积是否正确。3、原审程序是否合法。
关于涉案承诺书的效力问题。深华公司于2007年6月22日向顾平出具的承诺书加盖了深华公司公章以及法定代表人签字确认，顾平亦予以认可。该承诺书系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，原审判决认定承诺书合法有效正确。该承诺书中涉及了对房屋的坐落位置、价格、面积等内容，应当认定双方之间存在商品房买卖合同关系。深华公司称原“和协大厦”已经不存在，且股东发生重大变化，依据承诺书无法履行，承诺书未依法成立，涉案房屋与承诺书约定不同，不构成商品房买卖合同申请再审理由，因是其深华公司自身改变房屋结构原因所造成的，不能否定其与顾平之间以成本价购买约280平方米房屋的约定，深华公司该申请再审理由，本院依法不予支持，双方均应严格履行该承诺书的约定。
关于原审判决交付房屋及面积是否正确问题，其主要涉及深华公司应交付顾平的房屋面积是否超出承诺书的约定。深华公司有义务按照承诺书约定交付顾平约280平方米的房屋，顾平亦应按照合同约定交纳10300元／平方米款项。涉案承诺书明确约定深华公司应以成本价每平方米1.03万元出售给顾平和协大厦38层靠海丰路楼座东南角及西南角约280平方米房屋，原审依据双方承诺书的约定判决由深华公司交付现已更名的远雄国际广场38层东南角及西南角约280平方米房屋正确，但原审判决深华公司交付远雄国际广场38层××、××、3816、3817号房屋四套面积为303.58平方米，已经超出承诺书约定购买成本价的面积，在目前房屋无法分割的情况下，顾平应当按照当时市场价格购买超出合同约定的面积，即23.58平方米。原审中，顾平提供证据证明（2011年4月2日合同更符合顾平主张权利时间），当时深华公司对外出售相同楼座、相同房屋面积购房合同价格约为每平方米55000元，因此，多出23.58平方米房屋面积，顾平应以市场价购买多出的23.58平方米房屋，结合当时房屋价格以及目前价格差价，本院确定应以55000元每平方米为宜，顾平应支付深华公司款项1296900元（即23.58×55000元=1296900元），对双方公平合理。原审判决支持顾平反诉请求正确，但对于多出合同约定面积仍由顾平以成本价购买不符合承诺书约定，应当予以纠正。深华公司该申请再审理由部分有理，本院予以支持。顾平共应支付深华公司四套房屋购房款为4180900元（2884000元＋1296900元）。
关于原审程序是否合法问题。这主要涉及原审判决是否超出顾平反诉请求以及原二审组成合议庭是否符合法律规定问题。顾平作为本案的反诉原告，在一审反诉请求为请求深华公司按照承诺书的约定交付房屋，二审依据顾平反诉以及上诉请求，判决由深华公司交付房屋并没有超出顾平的反诉请求，不存在超出当事人请求范围进行判决的情形。根据《中华人民共和国人民法院组织法》的相关规定，助理审判员经审判委员会通过，可以临时代行审判员职务。助理审判员当然可以作为合议庭组成人员参加诉讼，且二审审理期间，深华公司未对合议庭及书记员组成提出异议，因此，深华公司认为二审判决违反法定程序的申请再审理由，本院依法不予支持。
综上所述，深华公司认为承诺书不生效不能履行以及原审审判程序违法的申请再审理由，不予支持，但对于购买房屋面积超出承诺书约定的申请再审理由应予支持。原审认定事实部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青岛市中级人民法院（2012）青民一终字第2043号民事判决第一、二、三项及诉讼费的负担。
二、变更青岛市中级人民法院（2012）青民一终字第2043号民事判决第四项为：顾平于本判决生效之日起三十日内向青岛深华房地产有限公司支付位于青岛市市南区香港中路26号远雄国际广场38层3810、3811、3816、3817号四套房屋的房屋价款4180900元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 张景凯
审 判 员 滕建国
代理审判员 王立泽
二〇一四年十二月五日
书 记 员 权 威