长春市绿园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绿民二初字第658号
原告于琪，男，1986年7月12日生，汉族，现住长春市。
委托代理人田成龙，沈阳军区长春法律顾问处中国人民解放军65325部队军队律师。
被告华瀚投资集团长春置业有限责任公司，住所地长春市春城大街华瀚四季花园售楼处五楼。
法定代表人张爱民，董事长。
委托代理人母澈昌，北京市齐致律师事务所律师。
委托代理人赵志鹏，男，1979年6月22日生，汉族，该公司部门经理，现住长春市二道区。
原告于琪诉被告华瀚投资集团长春置业有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告于琪及其委托代理人田成龙、被告华瀚投资集团长春置业有限责任公司的委托代理人母澈昌、赵志鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2010年10月27日，原告与被告签订商品房买卖合同。2011年11月11日，在被告书面形式的通知下，原告才领取了房屋钥匙，至今已经将近三年。但是，时至今日原告没有拿到房产证书。根据房屋交易的有关规定，此种房屋不能交易。这严重影响了原告对房屋的交易权，侵害了原告的权利。被告延迟交房11天，并将不具备交房条件的房屋交付使用达1005天。原告诉至法院，要求1、根据双方签订的合同第九条之规定，请求赔偿违约金人民币660000.00元×0.02%／天×11天=1452.00元（延迟交房）；2、根据合同第八、九、十一、十四条，以及长春澳译达验房咨询有限公司2011年11月出具的验房报告（报告显示房屋交付时未达到合同第八、十四条之规定）和长春市建筑工程质量监督站2014年9月4日工程竣工验收备案公示结果（D1栋至今没有进行竣工备案），结合合同法相关法条，请求赔付人民币660000.00元×0.02%／天×1005天=132660.00元（未达到交房条件交房）；3、根据合同第十五条，请求赔付人民币660000.00元×0.5%=3300.00元.总计137412.00元。4、诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告要求被告赔偿延期交房的违约金没有事实根据，法院应当驳回其诉讼请求，被告在2011年10月18日向原告发出入住通知书，通知原告入住时间为2011年10月31日，但因为入住的楼栋较多，为了节省业主的时间，所以建议原告在2011年11月15日以前办理房屋入住手续，双方也是在2011年11月15日以前办理了入住交接，我们认为推迟15天交房是考虑到小区入住业主较多，为节省时间而形成的约定，不应当视为出卖人延期交房。在出卖人实际向业主交房时也充分考虑到实际接收房屋的时间晚于合同约定的时间，所以应当向业主支付的延期交房违约金冲抵了相应的物业费，实际上业主也是从2013年11月30日才开始承担小区所在房屋的物业费，从这一点来看原告向被告主张该期间的违约金也不符合实际情况。另外原告是在2014年9月份才向法院提起诉讼，其主张2011年11月1日至2011年11月11日的违约金已经超过了法律规定的两年诉讼时效，我们认为法院应当驳回其诉讼请求。针对原告所提到的要求被告按照买卖合同第九条规定从2011年11月12日起按总房款万分之二的标准进行赔偿我们认为缺乏事实基础和法律依据，原告提起该项诉讼请求的依据是房屋没有进行竣工验收备案、不具备交房的条件，对这一点我们认为原告的主张是没有依据的，首先根据商品房买卖合同第八条约定房屋的交付条件是商品房经验收合格，我们认为双方的约定是真实意思表示，并且不违反法律保护的约定，根据建筑法第61条以及合同法第279条、最高院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释第11条相关规定房屋交付的法定条件是竣工验收合格，建设工程质量管理条例第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”，这一法条规定了竣工验收是由建设单位组织参与工程建设的各方对工程质量进行查验，原告所提到的竣工验收备案并不是竣工验收的合格要件，也不是房屋验收的法定条件，竣工验收备案是指建设单位在工程建设合格后依法向所在地的政府主管部门提交竣工验收材料，主管部门验证文件齐全后予以备案以供考察的行为，在工程验收备案过程期间建设单位在规定的时间内以真实完整的保送竣工验收材料，即完成了相关的法定义务，主管部门接收这些材料也仅是作形式上的审查，并不作内容上的审查，所以竣工验收备案仅是工程质量监督管理的要求，属于监督管理的范畴，在现行的法律中对建设工程交付使用的条件有明确的规定，即建设工程验收合格，所以房屋交付的条件是验收合格，而不是通过验收备案，所以被告在交付房屋时没有完成相关的备案手续我们认为不影响房屋的交付，被告能够提供华瀚四季花园第一号楼工程竣工验收报告，这一报告显示买受人所购买的房屋在交付前已经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等各方共同验收合格，并且合同第14条约定的相关基础配套设施已也经过验收，所以该房屋已经符合法律约定的相关交房条件。同时，原告在2011年11月接收该商品房，并且一直未向被告表达过任何异议，根据最高院司法解释第11条对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，所以被告认为原告主张向其支付相应的违约金是缺乏法律依据的。针对原告主张逾期办理房屋产权证的违约金问题，我们首先解释原告在起诉状中提到的房屋没有及时办理竣工验收备案的问题其原因是根据长春市城市房地产经营管理条例第30条的规定：“新建住宅小区需要在整体竣工验收后才能向主管部门提交进行备案”，而被告所开发的华瀚四季花园属于分期开发，由于地方政府所出让的项目用地范围内有拆迁问题，长期没有得到解决，所以影响了项目开发的进度，也直接影响到了房屋产权证的办理，这并非被告的主观原因导致，根据合同约定被告应当在房屋交付后365日内进行产权登记备案，并取得房屋产权证书，被告确实在这个期限内没有办理相关的备案手续，在这一点被告同意按照合同约定向原告支付违约金3300.00元。
开庭审理时，原、被告为证实自己的主张，进行了陈述、举证、质证及辩论。原告当庭提供了如下证据：证据1、原、被告双方于2010年10月27日签订的商品房买卖合同一份，证明：1）、原告购买被告所开发的房屋一套，房款为66万元，面积为107.36平方米；2）、根据合同第八条约定出卖人应当在2011年10月31日前交房，而实际交房的时间为2011年11月11日；3）、根据合同第15条约定被告延期办理产权证登记手续；4）、根据合同第8条、11条、14条可证明被告所交付房屋不具备房屋交付条件。被告质证称对该证据的真实性予以认可，但是达不到原告要证明的问题。证据2、2011年11月份长春澳译达验房咨询有限公司验房报告一份，证明：被告所交付的房屋不具备基础的使用条件。被告质证称该验房报告是由原告单方委托出具的，被告对此不知情，所以对该证据的真实性不予认可。其次，从该报告内容中并没有体现被告所交付的房屋不具备合同第八条规定的房屋交付条件，同时合同第14条约定的暖气、有线电视、生活用电、煤气、自来水在房屋交付时所具备的条件都是管线施工完毕，和验房报告所体现的内容并不冲突。再次，我们认为房屋验收的情况应当以双方签署的业主验房交接单作为依据。所以，我们认为该验房报告达不到原告要证明的目的。证据3、2014年9月4日长春市建设工程质量监督站竣工验收报告结果一份，证明：原告所购买的房屋D1栋到目前为止仍然没有验收备案。被告质证称对该证据的真实性不予认可，但是我方认可原告所购买的房屋D1栋没有完成竣工验收备案的事实。证据4、住宅质量保证书、住宅使用说明书各一份，证明：该两书应当是建筑工程部门统一制作的，而该两书都是被告方自己制作的，所以被告方不具备交房条件。被告质证称对该份证据的真实性予以认可，同时我们认为住宅质量保证书、住宅使用说明书无论从内容上还是从形式上都是符合法律法规要求的，应当视为出卖人满足了房屋的交付条件，达不到原告方的证明目的。被告当庭提供了如下证据：证据1、商品房买卖合同一份，证明：原、被告双方有关商品房买卖的合同关系及相关合同约定，第8条是交付期限和交付标准，第9条是逾期交房的违约责任，第14条是随同房屋交付的设备设施，第15条是产权登记的约定。原告没有异议。证据2、工程竣工验收报告一份，证明：原告所购买的商品房在进行房屋交付前已经由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等五方共同完成竣工验收，具备合同约定的交付条件，验收日期为2011年10月12日。原告质证对该证据的真实性表示怀疑，因为我们在收房时管被告要过这些证据，而被告没有拿出来，现在却拿出来该份证据我们认为被告属于涉嫌伪造，而且该份证据上的时间可以随便填写。证据3、入住通知书一份，证明：被告在2011年10月18日按照合同约定向原告发出了入住通知书，通知原告办理入住手续，因入住户数较多的现实问题，D1号楼入住的时间安排在11月11日。原告质证原告曾经确实收到过该入住通知书，但是后来又被被告给收回去了，而且该通知书第四条的内容，原告当时看该份通知书受到了胁迫，所以就去接入住通知书了。证据4、业主入住验房交接清单、入伙会签单、两书签收记录单各一份，证明：原告在2011年11月15日和被告办理了房屋交付手续，原告根据合同的约定对房屋进行了查验和接收，并领取了住宅质量保证书及住宅使用说明书。原告质证对该证据的真实性没有异议，交接清单上的名字是原告本人所签。证据5、协议书一份，证明：原告、被告及该小区的物业管理公司长春森茂物业管理房屋有限公司三房签署了协议书，该被告2011年11月1日至2011年11月16日期间延期交房的违约金折抵为原告应承担的物业管理费（折抵期间为2012年11月16日至2013年11月30日）。原告质证对该证据的真实性无异议，但是该协议书上没有原告的签字，所以对该证据的效力不予认可。证据6、华瀚公司款项支付审批表一份、违约金折抵明细表一份、跨行汇款凭证一份，证明：根据明细表第73项可以看出被告根据协议书的约定将应支付原告的违约金支付给了物业公司，协议书已经实际履行。原告质证对该证据的真实性无异议，对证明的问题不予认可，这是被告与物业方的自愿行为，与我方无关。证据7、业主2011年物业管理费缴纳单据及物业公司说明各一份，证明：原告仅在入住时向物业公司缴纳了一年期的物业管理费（2011年11月16日至2012年11月15日），在2012年11月16日至2013年11月30日期间不存在物业交纳的记录，已经用违约金进行了折抵，证明协议书已经实际履行。原告质证这是被告与物业公司的自愿行为，与原告方无关，另外入住时的物业费是强迫缴纳的，不是原告自愿的，且收据不是原告本人签字，故对收据的真实性有异议。证据8、2003年10月28日建设部办公厅关于对深圳市建筑局《关于商品房主体机构质量重新核验有关说明的解释》附函一份，证明：城市房地产经营管理办法和建设工程质量管理条例两个法律关于商品房交付的条件存在冲突，根据立法法的规定依照后出台的法律执行。原告质证被告所提供的该证据连个规章都不算的法律文件，我认为对吉林省境内没有效力。
经审理查明：2010年10月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋，建筑面积为107.36平方米，房屋总价款为660000.00元，被告应在2011年10月31日前，将验收合格的商品房交付原告使用。2011年10月12日该商品房经验收合格。2011年11月15日被告将房屋交付给原告。
本案争议的焦点是：原告的诉讼请求是否应予支持。
根据本案争议的焦点，结合本案实际，本院综合评判如下：
本院认为，针对原告要求被告支付延期交房违约金1452.00元的诉讼请求。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2011年10月31日前将房屋交付给原告使用，但实际交付房屋的时间是2011年11月15日，故被告存在延期交房的情形，但是被告抗辩称原告的该项诉讼请求已经超过诉讼时效。本院认为，原告在签订《商品房买卖合同》时应当知道房屋交付时间是2011年10月31日，当实际交付房屋的时候原告就应当知道被告存在延期交房的情形，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”逾期交房的诉讼时效应自合同约定的交房期限即2011年10月31日届满次日起两年内提起诉讼。原告提起诉讼的时间是2014年9月24日，已经超过诉讼时效，故对于原告要求被告支付延迟交房违约金的诉讼请求不予支持，应予驳回。针对原告要求被告因交付房屋不符合合同约定的交付条件以及被告开发建设的D1栋房屋并未进行竣工备案支付违约金132660.00元的诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件是该商品房经验收合格。双方针对房屋交付条件的约定是真实意思表示，不违反法律，行政法规的强制性规定。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。被告对涉诉房屋已经于2011年10月12日组织相关单位进行验收，验收为合格，符合双方合同约定的交付条件。至于原告提出的并未进行竣工备案，本院认为，首先建筑工程竣工备案并不是建筑工程验收合格的证明要件，也不是房屋交付的法定要件。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此房屋交付时经验收合格才是交付的法定条件。其次建筑工程竣工备案也不是原、被告双方约定的交付条件，即便被告在交房时未办理完毕备案手续，也不影响商品房的交付，故原告的该项诉讼请求没有依据，应予驳回。针对原告要求被告因未在约定的时间内进行产权登记备案支付违约金3300.00元。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告对此认可没有在约定的时间内办理产权登记备案手续，同意按照合同约定向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金3300.00元（660000.00元×0.5%），故对于原告的该项诉求本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、参照《建设工程质量管理条例》第十六条之规定判决如下：
一、被告华瀚投资集团长春置业有限责任公司于本判决生效后立即给付原告于琪因逾期办理房屋产权证书的违约金3300.00元；
二、驳回原告于琪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费3048.00元由原告于琪承担2998.00元，由被告华瀚投资集团长春置业有限责任公司承担50.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 马玉莲
代理审判员 邵 汀
人民陪审员 郭 力
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 ＸＸ恒