福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初6626号原告：安溪宝龙置业发展有限公司，住所地:安溪县建安大道宝龙营销中心。统一社会信用代码:91350524550952452G。法定代表人：许健康，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告：周小龙，男，1980年01月07日出生，汉族，住福建省安溪县，现住安溪县。被告：詹水菊，女，1981年07月13日出生，汉族，住福建省安溪县，现住安溪县。原告安溪宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业）与被告周小龙、詹水菊商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝龙置业的特别授权委托诉讼代理人陈小伟到庭参加诉讼，被告周小龙、詹水菊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝龙置业向本院提出诉讼请求：1.解除周小龙、詹水菊与宝龙置业于2013年3月30日签订的编号为0457301的《商品房买卖合同》，总房款1,146,527元；2.周小龙、詹水菊立即向宝龙置业返还位于安溪宝龙城市广场4号楼4单元3102号商品房；3.周小龙、詹水菊立即向宝龙置业偿还被划扣的款项37,349.36元及违约金37,349.36元，计74,698.72元；4.周小龙、詹水菊立即向宝龙置业支付违约金114,652.7（按照总房价款1,146,527的10%计算）；5.周小龙、詹水菊应协助宝龙置业办理《商品房买卖合同》解除后注销合同备案登记及房屋预告登记手续；6.本案诉讼费由周小龙、詹水菊承担。事实和理由：2013年03月30日，周小龙、詹水菊与宝龙置业签订编号为0457301《商品房买卖合同》。合同约定:周小龙、詹水菊购买宝龙置业开发的址在安溪宝龙城市广场4号楼4单元3102号商品房，房屋总价款为1,146,527元。周小龙、詹水菊为此向中国工商银行申请按揭贷款800,000元，宝龙置业为该贷款提供阶段性担保。因周小龙、詹水菊未按时足额履行按揭贷款还款义务，中国工商银行根据贷款合同约定分别于2016年5月25日、2016年6月21日、2016年7月27日从宝龙置业的银行账户中划扣4,988.06元、5,391.01元、5，396.76元，计15,775.83元代为周小龙、詹水菊偿还款项。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二十一条约定：“在出卖人为按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，并划扣出卖人款项或导致出卖人有其他损失的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额与其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的10%追究买受人违约金；（ⅰ）买受人未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或(ⅱ)出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭款本金的10%。现宝龙置业已委托律师向周小龙、詹水菊发送《律师函》，要求周小龙、詹水菊10日内向宝龙置业偿付被扣划之款项及违约金，但周小龙、詹水菊至今未偿付。周小龙、詹水菊未作答辩，也未提交任何书面证据。本院认为，周小龙、詹水菊经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证的权利，并承认宝龙置业在本案中所主张的事实。故对宝龙置业主张的事实确认如下：2013年3月30日，周小龙、詹水菊向宝龙置业购买址在安溪宝龙城市广场4号楼4单元3102号商品房。双方签订合同编号为MF-2007-01-No.0457301的《商品房买卖合同》（包括附件六：合同补充协议及其他相关附件）,并到安溪县房地产交易管理所办理备案登记（备案登记号：安房备登字宝龙2510）。合同约定：房屋总价款为1,146,527元，周小龙、詹水菊向宝龙置业支付首期购房款346,527元，余款800,000元由周小龙、詹水菊向银行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》还就逾期付款及未按期偿还按揭贷款导致宝龙置业被追究担保责任等违约责任作出明确约定。合同签订后，周小龙、詹水菊支付了首期购房款346,527元，并就其余购房款800,000元向中国工商银行安溪支行办理按揭贷款。宝龙置业就该贷款提供抵押加阶段性保证，即由宝龙置业作为保证人承担连带责任保证，并以涉案房产作为抵押物。贷款合同签订后，中国工商银行安溪支行将贷款标的800,000元划入宝龙置业的银行账户。嗣后，周小龙、詹水菊未能按贷款合同约定偿还按揭贷款本息，导致宝龙置业自2016年5月25日起，被中国工商银行安溪支行依贷款合同约定追究担保责任，陆续从银行账户中扣划款项，以偿还周小龙、詹水菊的贷款本息。2016年8月5日，宝龙置业向周小龙、詹水菊发出《律师函》，通知周小龙、詹水菊立即偿还被扣款项，否则将根据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回房屋。周小龙、詹水菊仍未偿还宝龙置业垫付的款项，也未按期偿还贷款本息，导致宝龙置业继续被中国工商银行安溪支行追究担保责任。2016年12月26日，宝龙置业向本院提起诉讼。另查，①涉案房产尚未办理交房手续，至今也尚未办理权属证书；②涉案房产已被司法机关查封；③周小龙、詹水菊就涉案房产所办理的银行按揭贷款尚未还清。上述事实有宝龙置业提供的《商品房买卖合同》及合同补充协议、相关附件复印件、中国工商银行贷款还款回单复印件、商品房预售许可证复印件、律师函及邮件回执等佐证。本院认为，宝龙置业与周小龙、詹水菊签订的《商品房买卖合同》（编号为MF-2007-01-No.0457301）及《合同补充协议》等相关附件，系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方理应按合同约定全面履行各自的义务。现周小龙、詹水菊虽支付购房首付款，并就其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致宝龙置业被中国工商银行安溪支行根据贷款合同追究担保责任，从其银行账户中陆续被扣划款项代为偿还贷款本息，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。经宝龙置业发出律师通知函催告后，周小龙、詹水菊又未能将宝龙置业代为偿还的贷款本息予以返还，也未偿还尚欠的贷款本息，致使宝龙置业继续被追究担保责任，故根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，宝龙置业诉求解除双方于2013年3月30日签订的《商品房买卖合同》，于法相符，本院予以支持。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。宝龙置业应在合同解除后，将周小龙、詹水菊已支付的购房款1,146,527元返还给周小龙、詹水菊，但应扣除宝龙置业代为偿还（被中国工商银行安溪支行扣划）的贷款本金。其次，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，周小龙、詹水菊本应配合宝龙置业办理上述商品房备案注销登记及预告登记撤销等手续，但鉴于目前讼争房产处于被司法机关查封及银行按揭抵押状态，存在办理注销障碍，故周小龙、詹水菊应在具备办理注销条件之时，根据合同约定配合宝龙置业办理址在安溪宝龙城市广场4号楼4单元3102号商品房的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件的备案注销登记及预告登记撤销等手续。至于，宝龙置业诉求的返还涉案房产，据宝龙置业庭审确认，由于涉案房产尚未办理实际交付，故本院不予采理。第三，宝龙置业诉求周小龙、詹水菊应支付违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均对违约金作了明确约定，本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，宝龙置业并未提供证据证明因周小龙、詹水菊违约所造成的损失，因此本院认为按总房款的8%计算违约金较为妥当，即周小龙、詹水菊应向宝龙置业支付违约金91,722.2元（1,146,527元×8%）。第四，宝龙置业诉求周小龙、詹水菊立即向宝龙置业偿还被划扣的款项37,349.36元及违约金37,349.36元，计74,698.72元的问题。虽然宝龙置业提供证据证明截止至2016年11月22日被扣划37,349.36元以偿还周小龙、詹水菊的不良贷款，但由于涉案房屋按揭贷款尚未全部还清，且宝龙置业要求周小龙、詹水菊支付其代为偿还的贷款及违约金与本案并非同一法律关系，故宝龙置业可另案主张。宝龙置业诉求中的合法部分，本院依法予以支持。周小龙、詹水菊经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、安溪宝龙置业发展有限公司与周小龙、詹水菊于2013年3月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-No.0457301）及合同补充协议、相关附件于本判决生效之日起解除；二、周小龙、詹水菊应在具备办理注销条件之日起10日内协助安溪宝龙置业发展有限公司办理址在安溪宝龙城市广场4号楼4单元3102号商品房的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）的备案注销登记及预告登记撤销等手续；三、安溪宝龙置业发展有限公司应在上述合同的备案注销登记及预告登记手续办理完毕之日起15日内返还给周小龙、詹水菊购房款1,146,527元（应扣除安溪宝龙置业发展有限公司代周小龙、詹水菊偿还给中国工商银行安溪支行的贷款本金）。四、周小龙、詹水菊应在合同解除之日起15日内支付给安溪宝龙置业发展有限公司违约金91,722.2元；五、驳回安溪宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,119元，由安溪宝龙置业发展有限公司负担1,119元，由周小龙、詹水菊负担14,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺人民陪审员  柯天赐人民陪审员  林东宣二〇一七年六月十二日书 记 员  李裕鹏书 记 员  杨姝莹附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款……损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金……约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。