广东省珠海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤04民终2047号
上诉人（原审原告）：珠海市香洲区骏发山庄第三届业主委员会，住所地：广东省珠海市香洲区联安路188号骏发山庄D0105房。
负责人：李旭波，主任。
被上诉人（原审被告）：珠海朝达房产发展有限公司，住所地：广东省珠海市拱北联安路188号骏发山庄第九栋。
法定代表人：单小杰，总经理。
上诉人珠海市香洲区骏发山庄第三届业主委员会（以下简称骏发山庄第三届业委会）因与珠海朝达房产发展有限公司（以下简称朝达公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初9573号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审中，骏发山庄第三届业委会向原审法院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认朝达公司擅自确权登记珠海市××××区骏发山庄（以下简称骏发山庄）地下车库并领取商品房地产权权属证明书（珠房地权属字第：201500065）并出售地下车库停车位的处分行为无效；2、请求依法判决确认骏发山庄地下车库属于骏发山庄全体业主共有。地下车库价值约为512.7万元；3、本次诉讼费用由朝达公司承担。事实与理由：骏发山庄小区建设用地是1992年香港朝达投资有限公司（以下简称香港朝达公司）通过国有土地出让方式取得，与朝达公司并非同一主体，朝达公司取得骏发山庄地下车库产权权属证明不合法。骏发山庄地下车库的土地系无偿取得，骏发山庄小区宗地红线范围内，离开地面一定深度单独建造不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物。该地块土地使用权的总用地面积也已按规划标准全部分摊到全体业主专有房屋，朝达公司作为开发商就不能再享有该小区的土地使用权，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。骏发山庄第三届业委会认为骏发山庄地下车库是朝达公司依法为骏发山庄小区结合民用建筑修建的防空地下室。
朝达公司在原审中辩称，朝达公司申请对地下车库进行确权登记并领取权属证明书的行为有效，与地下车库购买者订立的购买车位合同有效，地下车库的购买者所办理的房地产权证有效，地下车库不属于骏发山庄全体业主共有，骏发山庄第三届业委会的几项诉讼请求无理。地下车库经规划许可，由朝达公司投资建造，建成后经核实符合规划条件后，朝达公司依法申请地下车库所有权初始登记并取得《房地产权权属证明书》，成为地下车库的权利人，再依法出售地下车库，因此，地下车库的购买者成为地下车库的权利人符合法律规定。
原审法院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。
本案中，案涉地下车库属于后建并独立于主楼以外的车库，骏发山庄第三届业委会向法院提交其已获得骏发山庄业主大会授权提出本案诉讼的依据是《2014年珠海市骏发山庄业主大会表决结果统计表》，但该表决结果统计表是在2014年进行的，骏发山庄第三届业委会于2015年才成立，被授权主体不明确。其次，骏发山庄第三届业委会提交的《2014年珠海市骏发山庄业主大会表决结果统计表》表决事项第二项记载为：“地下车库，朝达房产发展公司没有产权证，但有提供相关的图纸与报建给房产中心档案馆备案……”。即假设业主委员会代表业主大会提出共有权诉讼，前提条件是朝达公司对案涉地下车库没有产权证。但事实上，朝达公司已于2015年9月22日取得案涉地下车库的《商品房地产权权属证明书》，其中备注栏载明：“1、本次确权地下室，面积合计1547.08平方米，其中车库669.50平方米、公用设施877.58平方米。公用设施属业主共有”。再次，原登记在朝达公司名下的案涉地下车库已分别另售给骏发山庄小区的其他业主，并已办理了购买人名下的产权证。
综上所述，1、骏发山庄第三届业委会对本案地下车库提出的诉讼未获得骏发山庄业主大会的明确授权，其无权提出本案诉讼。2、案涉地下车库已经珠海市不动产登记中心（原珠海市房地产登记中心）于2015年9月22日确权登记给朝达公司，之后又因买卖关系而分别登记在其他购买人名下。如果骏发山庄第三届业委会认为珠海市不动产登记中心的产权登记行为不当，可以依照法律、行政法规的规定提出行政复议或行政诉讼解决，骏发山庄第三届业委会在案涉地下车库产权登记仍发生效力的状态下提出本案诉讼同样属于主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回珠海市××××区骏发山庄第三届业主委员会的起诉。
骏发山庄第三届业委会不服一审裁定，向本院上诉称：一、现行法律法规和有关司法解释明确规定业主委员会可以作为原告或被告，履行法定职责，骏发山庄第三届业委会向法院提起诉讼，正是依法执行业主大会决议的行为。二、骏发山庄第三届业委会系由小区全体业主经业主大会依法选举产生，在珠海市××××区拱北街道办事处依法登记备案，是全体业主合法权益的代表。骏发山庄第三届业委会主体明确一致，只是依据规定名称更加规范。业主委员会及成员有任期，换届后发生负责人及成员变更，新一届业主委员会依照相关法律规定代表全体业主参加诉讼，不存在原审法院所述骏发山庄第三届业委会主体不明确。业主大会决议的效力有延续性，不会因业主委员会换届而失其效力。原审法院认为骏发山庄第三届业委会主体不明确，实属不当，应予以纠正。三、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。该司法解释条款规定，小区共有部分依法属于小区全体业主所有，同时明确赋予了业主委员会作为权利人的诉讼主体资格，依法享有法定权利，因此骏发山庄第三届业委会有权以原告资格向人民法院提起民事诉讼。2014年11月30日小区第二届业主委员会公告召开业主大会，业主大会表决事项为：一、选聘物业公司；二、确认小区物业管理用房；三、确认小区地下车库为小区配套设施，属全体业主共有。2014年12月19日小区第二届业主委员会和三家参选物业管理公司在投票选聘细则中明确由将军山社区居民委员会（以下简称将军山居委会）聘请第三方珠海市星辰和和谐社区发展中心（以下简称星辰发展中心）负责当次小区业主大会的具体实施工作。2014年12月20日业主大会正式启动。2015年2月份业主大会投票结束。2015年5月8日表决票开票时，在拱北街道办事处、将军山居委会、辖区民警、社区律师、三家物业公司代表等的监督下，由于疏忽仅对业主大会表决事项的第一项进行计票并公告，并未对业主大会表决事项第二、三项进行计票。2015年9月17日小区第二届业主委员会任期届满依法换届。2015年12月14日小区第三届业主委员会在拱北街道办事处依法登记备案后，得知案涉地下车库已被朝达公司擅自处分，为维护小区全体业主的权益，在拱北街道办事处和将军山居委会的指导和监督下，于2015年12月22日对业主大会表决事项第二、三项议题补充完成计票工作，完善该次业主大会全部程序。2000年4月20日小区地下车库竣工后一直作为小区配套公共设施为业主使用。2015年3月下旬起，朝达公司趁其关系企业朝达物业公司退出小区管理而小区陷于物业管理混乱、业主委员会即将换届、业主大会表决事项第二、三项议题尚未计票公告之际，暗自着手将小区地下车库确权登记为其所有，并于2015年9月22日领取《商品房地产权权属证明书》（珠房地权属字第：201500065）后即分割车位出售。依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。本司法解释条款规定，补充明确由业主共同决定的“其他重大事项”的范围，解释条款明文规定处分共有部分应当由业主大会作出决定方能处分。朝达公司无处分权，违法擅自处分属于小区全体业主共有的战时用作防空地下室、平时用作地下车库的平战结合地下车库，其无权处分行为、恶意侵权事实明确。骏发山庄第三届业委会向原审法院提出本案诉讼，主体完全适格。原审裁定驳回骏发山庄第三届业委会的起诉，实为不当，应予以纠正。四、最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释[2010]15号）第8条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。因此，就作为登记基础的民事法律关系的效力本身发生争议，则应当先行提起民事诉讼，并且期间中止行政诉讼。这就是所谓的“民事在先”规则。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》(法释[2016]5号)第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。因此，对目前实务中涉及不动产登记纠纷的诉讼机制做出了明确回应，在两种情形下例外地允许提起民事诉讼，这两种情形一者为不动产物权归属争议，另一者为作为登记基础的民事法律关系（或负担行为）效力本身产生的争议。骏发山庄第三届业委会依据上述法律规定，依法提起民事诉讼，人民法院应当依法受理。原审法院在裁定书中要求骏发山庄第三届业委会另行提起行政复议或行政诉讼解决的程序，违背了上述相关司法解释的“民事在先”规则，应予以纠正。五、物权法以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。六、骏发山庄第三届业委会在原审法院立案时，诉讼请求原为7项。于原审庭审时，经法官释明后当庭撤回4项诉求。因此，原诉讼案件受理费需重新核算，并将多收取部分退回骏发山庄第三届业委会。综上所述，原审法院适用法律错误，裁定不当。请求法院支持骏发山庄第三届业委会的诉讼请求，依法作出公平、正义、合理的判决。上诉请求：1、请求撤销原审裁定；2、请求依法判决确认朝达公司擅自确权登记珠海市××××区骏发山庄（以下简称小区）案涉地下车库并领取商品房地产权权属证明书（珠房地权属字第：201500065的处分行为无效）；3、请求依法判决确认案涉小区地下车库属于小区全体业主共有；4、请求重新核算原审法院立案时所收取的诉讼案件受理费是否合理；5、朝达公司承担本案诉讼费用。
经查，骏发山庄第三届业委会在提出本案诉讼之时，提交了2015年12月22日《2014年珠海市骏发山庄业主大会表决结果统计表》，其中表决事项三为：“地下车库，朝达房产发展公司没有产权证，但有提供相关的图纸与报建给房产中心档案馆备案。您是否同意业委会代表全体业主向法院提出诉讼，要求确认地下车库为小区配套设施，应属小区全体业主所有，费用由朝达物业公司10万元违约金中支出，不足部分由全体业主公摊。”表决结果显示，获得同意票数占投票比例56.3%，获得同意票数占投票面积比例58.3%，加上推定得票数以及推定得票数所占面积，占总票数比例71,25%，占总建筑面积比例72.83%。该统计表由“珠海市××××区骏发山庄业主委员会”以及“珠海市××××区拱北街将军山社区居民委员会”盖章确认。经一审庭审质证，朝达公司对该证据无异议。
骏发山庄第三届业委会组织机构代码证显示有效期为2015年12月21日至2019年12月20日。
本院认为，本案系就不服驳回起诉裁定而引发的二审案件，主要解决是否应当予以受理的程序问题，故上诉人所提上诉请求中涉及到实体处理的问题不属于本案二审审查的范围。因此，本案争议的焦点应为以下两点：一、骏发山庄第三届业委会作为原告主体是否适格；二、本案是否属于民事案件受理范围。对此，本院分析评述如下：
一、骏发山庄第三届业委会作为原告主体是否适格。本案系业主委员会就所在住宅小区内其认为的公共部位提出的确认共有权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案所涉事项关系到骏发山庄小区全体业主共有和共同管理权利的重大事项，应当由全体业主共同决定。《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）中提到，“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。”因此，骏发山庄第三届业委会系依法成立并经登记机关备案，且目前系骏发山庄业主大会的唯一执行机构，当然可以代表骏发山庄业主大会对外进行民事活动，因其对外进行的民事活动所产生的法律后果由全体业主承担，即提出本次诉讼的法律后果均由全体业主承担，故应当取得业主大会的授权。
根据本案各方无异议的证据显示，骏发山庄业主大会于2015年12月22日做出涉案事项的表决投票，此时骏发山庄第三届业委会已经选举产生；即便是如原审裁定所说，骏发山庄第三届业委会尚未成立，也不存在授权主体不明确的问题。业主委员会作为业主大会的执行机构，其不因换届而丧失职能，故原审裁定该认定存在错误，本院予以纠正。骏发山庄业主大会于2015年12月22日就“是否同意业委会代表全体业主向法院提出诉讼，要求确认地下车库为小区配套设施，应属小区全体业主所有，费用由朝达物业公司10万元违约金中支出，不足部分由全体业主公摊。”的事项做出投标表决，形成有效的表决意见，对业主委员会进行了授权。在该事项的表决中，从文字表达来看，“地下车库，朝达房产发展公司没有产权证，但有提供相关的图纸与报建给房产中心档案馆备案”是对涉及的地下车库产权现状进行了描述，并不是授权的前提条件，原审裁定以此为由否定上诉人骏发山庄第三届业委会取得授权缺乏依据。
综上，上诉人骏发山庄第三届业委会在本案中已经获得骏发山庄业主大会的授权，享有原告主体资格。
二、本案是否属于民事案件受理范围。
本案系骏发山庄小区业主就地下车库的共有权提出的物权权属纠纷。虽然涉案地下车库已经房地产登记中心进行了登记，但骏发山庄业主因登记前其与朝达公司之间基础的民事法律关系产生争议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”以及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释[2010]15号）第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”的规定，不能以争议的不动产已经进行了确权登记为由指引当事人进行行政诉讼，而是应当在民事案件中先行对该基础民事法律关系进行判断。因此，本案诉讼属于民事案件的受理范围。
综上，上诉人骏发山庄第三届业委会上诉理由成立，本院予以支持。原审裁定认定事实不清，适用法律不当，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：
一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初9573号民事裁定；
二、本案指令广东省珠海香洲区人民法院审理理。
本裁定为终审裁定。
审判长 周 萍
审判员 董春杉
审判员 刘秋萍
二〇一七年八月十一日
书记员 张淑君