广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第1721号
原告：中山市盛世佳物业服务有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：谢炳强，总经理。
委托代理人：邓峰。
被告：张小红，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0023。
被告：郑玉良，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0714。
委托代理人人：张小红，与郑玉良关系。
原告中山市盛世佳物业服务有限公司（以下简称盛世佳公司）诉被告张小红、郑玉良物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，由审判员何频独任审判，并于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告盛世佳公司委托代理人邓峰、被告张小红（同时也为被告郑玉良的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛世佳公司诉称：被告张小红、郑玉良购买裕港豪庭小区一期7幢X房后，经通知后拒绝收楼，原告多次通知被告支付物业服务费也被拒绝。原告被迫于2014年1月17日向法院起诉被告张小红、郑玉良履行缴纳拖欠的物业服务费，案号为（2014）中一法民一初字第431号。开庭前一天，被告张小红、郑玉良以原告身份起诉广东宏达市政建设有限公司（以下简称宏达公司）、盛世佳公司，案号为（2014）中一法民一初字第796号。在原告盛世佳公司起诉被告张小红物业服务合同纠纷一案（（2014）中一法民一初字第431号）诉讼过程中，法院须以（2014）中一法民一初字第796号案的审理结果为依据，于2014年3月17日中止（2014）中一法民一初字第431号案的审理，并由原告盛世佳公司于2014年5月6日向法院先申请撤诉。张小红、郑玉良起诉宏达公司、盛世佳公司商品房预售合同纠纷一案（（2014）中一法民一初字第796号），该案已审理终结，在该案判决中，法院认为：涉案商品房7幢X房于签订合同时已具备交付条件，张小红虽然最终于2013年10月29日办理交接手续，但是不影响法院对宏达公司已依约向张小红办理验收交接的认定，宏达公司不构成违约，故判决驳回张小红的诉讼请求。因此，被告张小红承担签订合同时的约定、时间，即：2010年8月13日之日起的商品房7幢X房物业服务费。原告诉请判令：被告张小红、郑玉良支付从2010年8月13日至2013年10月31日拖欠的7幢X房物业服务费7607元及合同约定逾期滞纳金3858元。
原告盛世佳公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.收楼通知书复印件；2.业主收楼须知复印件；3.挂号信函收据（2次）；4.EMS快递邮件详情单；5.EMS快递签收证明；6.物业管理费催收函复印件；7.手机短信截图；8.竣工验收备案表复印件；9.中山市商品房买卖合同复印件；10.业主意见征询调查、保安交接班记录、来访人员出入登记表、车辆出入登记表、清洁每日检查表；11.前期物业管理服务合同；12.（2014）中一法民一初字第796号民事判决书；13.手机短信截图。
被告张小红、郑玉良辩称：一、原告盛世佳公司没有举证履行出卖人的通知义务和证明义务。被告张小红、郑玉良与宏达公司签订的《商品房买卖合同》规定的交付条件为：该商品房验收合格。该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告。并且《商品房买卖合同》第十一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此书面通知收楼并出示证明文件、保证书、使用说明书是出卖人先履行的义务。盛世佳公司作为出卖人的代理人，代理出卖人交付符合条件楼房给买受人是其受托人义务，但原告盛世佳公司没有举证证明已履行了上述义务。在此情况下，原告盛世佳公司无权要求被告张小红、郑玉良支付物业服务费。二、原告盛世佳公司认为被告张小红、郑玉良拒绝收楼不能成立。被告张小红、郑玉良已经在规定的期限内支付了全额价款，却无法享受买受的住房的使用权。在前次诉讼中，原告盛世佳公司认为被告张小红、郑玉良资料不全，故拒绝交楼归被告张小红使用。原告盛世佳公司认为被告张小红、郑玉良欠缺买受人身份证、托收物业费的存折、拒交维修基金。维修基金是通过托收物业费的存折，委托扣款来支付，并不是原告盛世佳公司拒绝交楼的理由。宏达公司及盛世佳公司也没有出具通知书，通知交纳维修基金的数额及交付方式。宏达公司、盛世佳公司均没有举证证明已履行了通知被告张小红、郑玉良交纳维修基金而被告拒交的证据，更加没有被告张小红、郑玉良资料不全的证据。被告张小红、郑玉良全额支付购房款，急于收楼入住使用才符合生活常识。被告张小红、郑玉良收楼是在向多方多年投诉，最后住建部门协调下才得以实现，结合盛世佳公司撤回原起诉的事实，应当认定盛世佳公司本案所主张的诉讼理由不能成立。三、达到交付条件与通知收楼是两个完全不同的法律概念。达到交付条件后，必须提供一系列政府验收文件给买方审查。通知收楼是出卖人先履行的义务。宏达公司及盛世佳公司未先履行通知义务，应当承担法律后果。因盛世佳公司先起诉，后撤回起诉，被告张小红、郑玉良认为各让一步，就没有对其作为原告的两个案件提起上诉，这是一种诉讼交易和解的方式和愿望。综上，请求驳回原告盛世佳公司的诉讼请求。
被告张小红为证明其辩解事实，在举证期限内向本院提交证据如下：1.2012年11月6日物业管理催收函及邮件信封；2.（2014）中一法民一初字第413-2号民事裁定书；3.调解笔录。
经审理查明：位于中山市港口镇民昌路裕港豪庭一期工程建设单位系宏达公司，竣工验收日期为2010年5月27日。2010年2月3日，宏达公司与盛世佳公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由盛世佳公司对宏达公司开发的裕港豪庭一期实施前期物业管理。《前期物业服务合同》所约定的服务期限自2010年1月1日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，该合同第十二条规定，本物业（指裕港豪庭一期）竣工验收交付使用后，乙方按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取。第十三条规定每次收缴物业服务费的时间为每月7日前。第十四条规定：业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之十交滞纳金。第十五条规定车位服务费30元／月（已购买车位的）。宏达公司并委托盛世佳公司为裕港豪庭一期业主办理房屋验收交付手续。
2010年7月21日，宏达公司与张小红、郑玉良签订《中山市商品房买卖合同》（以下称合同），约定：张小红、郑玉良向宏达公司购买其所开发的裕港豪庭一期7幢X房（以下称7幢X房），建筑面积为123.21平方米，套内建筑面积102.76平方米，公摊面积20.45平方米；该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，总金额539215元。合同第八条约定交付期限及条件为：宏达公司应在2010年8月22日前将具备下列第2种条件即“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如买受人未付清应付款或其他款项，出卖人有权将该商品房的交付使用日期适当顺延，但自合同约定的交付期限届满之日起，该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担。2、如买受人在出卖人发出交付通知30天后，或超过合同约定交楼期15天，仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接。上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费”合同附件六第二条（补充合同第信条）约定：“在买受人未按合同付清全部房价款（包括逾期付款的违约金）或未按政府规定足额缴纳维修基金等费用的情形下，出卖人有权推迟交付房屋。”合同附件六第五条第2点约定“买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，出卖人或其代理人、按揭银行或其代理人根据该通讯地址所寄出的函件，无论买受人是否收到，均自发出之日起（以邮局邮戳为准）视为通知。如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人及银行，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担；给出卖人造成损失的，应赔偿损失买受人对因联系方式错误及未书面通知出卖人联系方式变更而引起的一切后果全部由买受人承担。”合同还约定了双方的其他权利义务。
合同签订当日张小红、郑玉良向宏达公司支付首期购房款378215元，于2010年8月12日以银行按揭方式支付第二期购房款161000元。7幢X房于2012年1月16日取得房地产权属证书。宏达公司于2012年3月6日以挂号信方式向张小红、郑玉良提供的地址（广东省中山市石岐区城市花园宝金阁4幢X房房）发出收楼通知。
盛世佳公司于2014年1月17日向本院提起诉讼（（2014）中一法民一初字第431号），要求张小红、郑玉良支付从2010年8月13日起至2013年10月31日拖欠的（7幢X房）物业服务费7607元及合同约定逾期滞纳金4759.5元；支付从2011年8月25日至2013年12月31日的拖欠的两个小车位（A42、A43）物业服务费1694元及合同约定逾期滞纳金692元。2014年3月12日，张小红、郑玉良向本院提起诉讼（（2014）中一法民一初字第796号），要求宏达公司、盛世佳公司向其支付逾期交房违约金246528.6元。因431号案的审理须以796号案审理结果为依据，本院作出（2014）中一法民一初字第431-1号民事裁定，裁定431号案中止诉讼。后盛世佳公司于2014年5月16日撤回431号案的起诉，本院于2014年5月16日作出（2014）中一法民一初字第431号民事裁定，裁定准许盛世佳公司撤回起诉。
张小红曾就收楼问题向港口镇住建局进行投诉。经本院在（2014）中一法民一初字第797号案中调查：2013年8至9月期间，港口镇住建局工作人员梁钦明接收到张小红投诉反映多次到发展商或物业公司要求收楼未获成功。接到投诉后，其于2013年10月24日组织张小红、宏达公司、盛世佳公司在盛世佳公司办公室进行调解。当时张小红与盛世佳公司员工邓峰不断理论，张小红问邓峰为何不给其收楼，邓峰反复称没有不让张小红收楼，其可随时收楼，但应整齐相关的资料。当日，张小红、宏达公司、盛世佳公司就7幢X房的交接达成一致意向，但因张小红未整齐相关资料故未能成功办理7幢X房的交接手续。2013年10月29日，张小红、郑玉良交纳7幢X房专项维修基金3696元，盛世佳公司正式将7幢X房交付张小红、郑玉良使用，张小红、郑玉良从2013年11月起交纳物业服务费。
本院于2014年6月11日作出（2014）中一法民一初字第796号民事判决，在该民事判决中认定：《商品房买卖合同》于2010年7月21日签订，约定的首期购房款、第二期购房款的支付时间分别为签订合同当同年8月21日，约定的交楼时间为同年8月22日，签订合同时间、付款时间和交楼时间紧凑，整个过程只需要一个月时间完成，且庭审中张小红亦确认签订《商品房买卖合同》之前已到过涉案商品房观看内外部情况，可见宏达公司向郑玉良、张小红出售的涉案商品房为现楼。结合裕港豪庭一期工程竣工验收日期为2010年5月27日可得知，7幢X房在双方签订合同时已具备交付条件。宏达公司向张小红、郑玉良出售的涉案商品房为现楼，且在签订合同时已具备交付条件。张小红、郑玉良具有完全民事行为能力，其理应知道涉案商品房的交楼时间在《商品房买卖合同》有具体约定，为2010年8月22日，也理应知道不按约定前来收楼可能产生的法律后果。因此，根据双方交楼条款公约定应适用另一项收楼条件，即在约定交楼时间的十五天内（即2010年9月6日前），张小红、郑玉良应前往宏达公司办理收楼手续，否则，从2010年9月7日开始即视为7幢X房已进行验收交接，有关的毁损、灭失的风险转移于张小红、郑玉良，并开始起计7幢X房的保修期及物业服务费。其次，从7幢X房未能实际交付的原因分析。张小红主张自2011年7月向宏达公司购买裕港豪庭一期地下车库A42、A43车位时提出过7幢X房的交接要求，宏达公司不持异议，但否认因张小红、郑玉良未缴清物业服务费而拒绝交楼，相反是因为张小红未整齐相关资料而未能办理收楼。从常理分析，不能实际收楼有若干可能，7幢X房客观上符合交付条件，主观上不能实际交付既可能是张小红、郑玉良自身原因，也可能是宏达公司自身原因。在宏达公司否认是其自身原因导致张小红、郑玉良未能实际收楼情况下，应由张小红、郑玉良进一步举证证明。事实上，宏达公司于2012年3月至12月期间仍不定期通知张小红、郑玉良收楼，表明宏达公司主观上希望张小红、郑玉良尽快收楼。张小红于2013年9月投诉至港口镇住建局，反映近三年以来因盛世佳公司以未缴清7幢X房物业服务费为由不让其收楼，此投诉主张没有相关证据证明。经本院向港口镇住建局经办人调查，仍无法查明张小红、郑玉良与宏达公司实际于何时起因为物业服务费问题影响7幢X房的交接并形成纠纷。故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，张小红、郑玉良主张因宏达公司原因导致7幢X房不能实际交付，因证据不足，该主张依法不能成立。综上，本院认为，7幢X房于签订合同时已具备交付条件，张小红、郑玉良虽然最终于2013年10月29日办理交接手续，但是不影响本院对宏达公司已依约向张小红、郑玉良办理验收交接的认定，宏达公司不构成违约，无须向张小红、郑玉良承担逾期交接的违约责任。张小红、郑玉良的诉求理据不足，本院不予支持。判决驳回张小红、郑玉良的诉讼请求。该民事判决作出后，张小红、郑玉良、宏达公司、盛世佳公司均未提起上诉，已发生法律效力。盛世佳公司认为张小红、郑玉良应缴纳2013年10月31日前的物业服务费，双方经协商未果，盛世佳公司遂具状诉至本院，主张前述实体权利。
关于盛世佳公司所主张的逾期滞纳金，盛世佳公司在诉讼中明确按拖欠金额每日千分之一计算。张小红认为其不应支付滞纳金并且盛世佳公司所主张的标准过高。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。宏达公司作为裕港豪庭一期建设单位，其与盛世佳公司所签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。
《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”以上规定明确了买受人支付物业费的时间界点为收楼日。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。本院作出的已发生法律效力的（2014）中一法民一初字第796号民事判决已认定如下事实：宏达公司向张小红、郑玉良出售的涉案商品房为现楼，且在签订合同时已具备交付条件。张小红、郑玉良具有完全民事行为能力，其理应知道涉案商品房的交楼时间在《商品房买卖合同》有具体约定，为2010年8月22日，也理应知道不按约定前来收楼可能产生的法律后果。因此，根据双方交楼条土地公约定应适用另一项收楼条件，即在约定交楼时间的十五天内（即2010年9月6日前），张小红、郑玉良应前往宏达公司办理收楼手续，否则，从2010年9月7日开始即视为7幢X房已进行验收交接，有关的毁损、灭失的风险转移于张小红、郑玉良，并开始起计7幢X房的保修期及物业服务费。并且认为，7幢202于签订合同时已具备交付条件，张小红、郑玉良虽然最终于2013年10月29日办理交接手续，但是不影响本院对宏达公司已依约向张小红、郑玉良办理验收交接的认定，宏达公司不构成违约，无须向张小红、郑玉良承担逾期交接的违约责任。张小红的诉求理据不足，本院不予支持。判决驳回张小红、郑玉良的诉讼请求。根据上述已生效的民事判决，张小红、郑玉良应从2010年9月7日起至2013年10月31日向盛世佳公司支付7幢X房的物业服务费。
根据宏达公司与盛世佳公司所签订的《前期物业服务合同》，车位服务费按每个车位30元／月收取，结合本院所认定的张小红应交费的起算时间，从2010年9月7日至2013年10月31日，张小红应支付的7幢X房车位的物业服务费为7452元［1.6元／平方米／月×123.21平方米×（37＋0.8）／个月］。关于盛世佳公司所主张的逾期滞纳金实际为逾期交付物业服务费的违约金。张小红、郑玉良未按约定支付物业管理服务费，违反了诚信原则及合同的约定，给盛世佳公司造成损失，应承担相应的违约责任。但盛世佳公司所主张的违约金标准过高，本院予以调整，结合双方产生纠纷的原因，本院酌定张小红、郑玉良应从拖欠之日起，以实际欠款额按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金给盛世佳公司。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：
一、被告张小红、郑玉良于本判决生效之日起七日内支付原告中山市盛世佳物业服务有限公司从2010年9月7日起至2013年10月31日的物业服务费7452元及逾期付款违约金（该违约金以实欠款额为本金，从拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）；
二、驳回原告中山市盛世佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。
若未按判决指定的期间履行金钱支付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。
案件受理费87元，减半收取为43元（原告中山市盛世佳物业服务有限公司已预交），原告中山市盛世佳物业服务有限公司负担13元，被告张小红、郑玉良负担30元（被告张小红、郑玉良于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市盛世佳物业服务有限公司30元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 何 频
二〇一五年八月三日
书记员 梁心然
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