江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8004号
上诉人(原审被告)：陈超，男，1975年4月10日生，汉族。
被上诉人(原审原告)：南京市六合人民商场有限公司，住所地南京市六合区雄州镇长江路2号。
法定代表人：侯传宏，该公司执行董事、总经理。
委托诉讼代理人：钱庆伟，该公司职工。
原审第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区九华山42号。
法定代表人：蒋文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人陈超因与被上诉人南京市六合人民商场有限公司（以下简称六合商场）、原审第三人南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5571号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人陈超、被上诉人六合商场法定代表人侯传宏及委托诉讼代理人钱庆伟、原审第三人长发公司委托诉讼代理人杨焘、应志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈超上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回六合商场一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由六合商场承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审认定陈超与长发公司属于转租关系，长发公司与南京鱼化龙购物广场有限公司（以下简称鱼化龙公司）解除租赁合同后，陈超使用涉案房屋没有依据，系认定事实不清。陈超占有使用涉案房屋的基础系其与鱼化龙公司签订的租赁意向书，其与鱼化龙公司签订合同时依据长发公司向鱼化龙公司出具的授权书而签订，长发公司与鱼化龙公司之间系委托关系，故其与鱼化龙公司签订的租赁意向书的法律后果应由长发公司承受。综上，在长发公司与陈超解除租赁合同前，陈超使用涉案房屋合法，一审认定其无权使用涉案房屋，向六合商场支付使用费系适用法律错误。
六合商场辩称：1.鱼化龙公司与长发公司签订的整体租赁合同无论从形式还是内容上均明确了二者为租赁关系，而非委托关系。2.陈超与鱼化龙公司的租赁意向协议亦可证明二者系转租关系。3.陈超实际上向鱼化龙公司交纳了押金、租金，而非向长发公司交纳，表明陈超以实际行为认可与鱼化龙公司的租赁关系。4.授权委托书为复印件，真实性无法确认，且该授权委托书的内容明确了长发公司与鱼化龙公司为租赁关系，该授权委托书的授权范围为整体招租的经营管理，租赁期限为2013年10月1日至2023年9月30日，而陈超与鱼化龙公司的租赁协议显然不在上述授权范围内；一审法院相关案件的判决已经认定了该授权委托书是长发公司对鱼化龙公司的一种经营管理的说明。
长发公司陈述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。长发公司与鱼化龙公司之间系整体租赁关系，而陈超与鱼化龙公司之间系转租关系。长发公司与鱼化龙公司之间的租赁关系已于2015年11月20日解除，因此长发公司和陈超之间不存在租赁关系。长发公司与六合商场已签订房屋买卖协议，该协议正在履行中，长发公司认可六合商场自买卖协议签订后具有相应的经营管理权，因此六合商场的一审诉请具有相应的请求权基础。请求二审法院依法驳回陈超的上诉请求。
六合商场向一审法院起诉请求：1、判令陈超将非法占有的房屋腾空返还六合商场；2、判令陈超支付房屋占有使用费（按8元/平方米/天的标准，自2016年3月7日起至实际返还占有房屋之日止）；3、陈超承担诉讼费用。
一审法院认定事实：南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋产权登记在长发公司名下。2013年9月29日，长发公司将上述房屋整体租赁给鱼化龙公司。2014年3月18日，鱼化龙公司与陈超签订《商铺租赁意向协议》，约定鱼化龙公司将涉案房屋出租给陈超经营，用于经营“水吧”，承租面积31.67平方米，租期1年，租金为8元/平方米/天，定金23119.1元。鱼化龙公司于同日将涉案房屋交付给陈超，陈超进行了装修，后续虽未与鱼化龙公司签订正式的租赁协议，但陈超于2014年3月18日交纳了定金23119.1元、于2014年12月5日交纳了租金38531.8元。因鱼化龙公司未能足额支付给长发公司租金、物业管理费和水电费等，长发公司与鱼化龙公司于2015年11月20日解除了租赁关系。长发公司曾于2014年2月27日出具《授权委托书》，授权委托鱼化龙公司对中山东路300号01、02、03、04幢-101至-111，-201室的商铺进行整体招租及经营管理，租期自2013年10月1日至2023年9月30日，委托自商铺整体承包租赁协议书终止之日失效。
2016年3月6日，六合商场与长发公司签订房屋买卖协议，长发公司将租赁给鱼化龙公司的房屋出售给六合商场，六合商场已支付购房款6500万元。2016年4月29日，长发公司在陈超经营场所张贴公告称，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合商场所有。次日，六合商场张贴公告告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠长发公司房租等费用，长发公司已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合商场，15日内未腾空的，六合商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。2016年5月21日，《扬子晚报》刊登了六合商场的公告。
一审法院认为，陈超依据与鱼化龙公司之间的租赁关系承租使用诉争房屋，而诉争房屋系鱼化龙公司自长发公司处承租，因鱼化龙公司拖欠长发公司房租、物业管理费和水电费等，长发公司于2015年11月20日解除了与鱼化龙公司之间的租赁合同，则陈超继续占有、使用诉争房屋已无合法依据，应返还房屋。现六合商场自长发公司处购买诉争房屋，并支付部分房款，长发公司亦认可六合商场自2016年3月7日起即对诉争房屋享有经营使用权，故一审法院对于六合商场要求陈超将诉争房屋腾空返还给六合商场的诉讼请求予以支持。陈超与鱼化龙公司约定的房屋租金标准为8元/平方米/天，六合商场据此标准计算房屋占用使用费，予以支持。陈超主张鱼化龙公司系受长发公司委托与其签订租赁合同，应由长发公司承受租赁的法律后果，但从授权的内容看，是授权鱼化龙公司自己对商铺进行整体招租和经营管理，是对鱼化龙公司有权自身行使对商铺自主进行经营管理活动的一种说明，故一审法院对陈超的该项主张不予采信。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、陈超于判决生效之日起十五日内将南京市中山东路300号长发中心北面负二层-2C-19房屋（建筑面积31.67平方米）腾空并返还六合商场；二、陈超于判决生效之日起十五日内支付上述房屋的占用使用费（自2016年3月7日起至实际返还之日止，按8元/平方米/天的标准计算）。一审案件受理费25元，由陈超承担。
二审中，陈超提供了鱼化龙公司与江苏众邦酒店管理有限公司(以下简称众邦公司)的转让协议复印件及六合商场公告一份，以证明其亦是众邦公司的债权人，其不存在侵占六合商场的物权。六合商场质证认为，转让协议系复印件，对其真实性无法确认，且该协议无法达到陈超的证明目的，对公告的真实性无异议，但该公告并不能说明其承继众邦公司的债务，该公告亦无法达到证明目的。长发公司质证意见与六合商场质证意见一致。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，案涉南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋原系长发公司所有，长发公司将上述房屋出租给案外人鱼化龙公司经营管理，鱼化龙公司又将案涉房屋转租给上诉人陈超使用，故陈超占有案涉房屋系基于其与鱼化龙公司的房屋租赁合同。陈超虽主张长发公司与鱼化龙公司之间系委托授权关系，其签订的房屋租赁合同应当直接约束长发公司，但相关案件中的授权委托书系复印件，即便该授权委托书真实，该委托书载明的亦仅为长发公司授权鱼化龙公司进行整体招租及经营管理，且明确约定委托自商铺整体承包租赁协议书终止之日失效，结合长发公司与鱼化龙公司签订的《商铺整体承包租赁协议书》中鱼化龙公司无权整体转租的约定，该授权委托书应系长发公司对鱼化龙公司整体转租的重新许可，并不能改变长发公司与鱼化龙公司之间原来的租赁关系，故上诉人仅凭该授权委托书主张其与长发公司之间存在租赁关系，依据不足，本院不予采信。
本案中，长发公司与鱼化龙公司解除租赁关系后，陈超与鱼化龙公司之间的租赁关系即终止，陈超对涉案房屋占有使用、不予返还没有理由和依据。六合商场与长发公司签订买卖协议后，现虽然未办理产权变更登记，但长发公司将涉案房屋交付六合商场占有使用，亦认可六合商场对涉案房屋享有经营使用权，因此，六合商场取得了涉案房屋的占有使用权、收益权，故六合商场为了维持自身的权益，其有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。六合商场在取得长发公司的授权后在案涉广场张贴公告，要求愿意继续经营的业主重新签订租赁合同，但陈超与六合商场并未重新建立租赁关系，故六合商场有权要求陈超迁让并承担相应的房屋占有使用费，陈超主张六合商场无权让其迁让，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，上诉人陈超的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈超负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一六年十二月十六日
书记员 王 慧