广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗中法行终字第1756号
上诉人（原审原告）：李诚，男，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：李俊夫，该局局长。
委托代理人：关文丽、袁志欣，均系广州市海珠区房地产交易登记所工作人员。
原审第三人：廖东信，男，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：陈启荣、禹梦娜，分别为广东经国律师事务所律师、实习律师。
上诉人李诚因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局房地产权属登记一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法行初字第129号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年6月7日被告向第三人核发涉案商铺的房产证（粤房地产权证穗字第××号），房产面积是3.4平方米，规划用途是商业。2012年11月18日，原告与第三人签订《商铺买卖合同》，购买广州市海珠区翠城南街64号68号72号1279铺，建筑面积3.4平方米，套内面积1.68平方米。并约定该商铺在2016年5月1日移交使用权；2016年5月1日前按地面高级拋光砖、供电独立电表、门面豪华卷闸（仅指街铺）、天花格栅天花、隔墙内商铺不设隔墙，以铜钉确定座标方位，并附上划线标准向原告交铺。2013年4月原告和第三人向被告申请转移登记，并提交了粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》、广州市存量房买卖合同、（2013）粤广南方第026700号《公证书》、纳税证明、身份证复印件等资料，被告以13登记08339463号立案受理，经审查，向原告核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。
原审法院认为：根据《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案原告和第三人在申请对涉案商铺进行交易过户登记时，提交了产权来源证明即第三人的粤房地权证穗字第××号房地产权证、广州市存量房买卖合同、公证委托书、纳税证明、身份证复印件等材料，被告收件后对上述材料予以审核，交易双方所申报的资料齐备，符合法律法规规定的形式和实质要件，由于双方是进行交易过户登记，对交易双方自行约定的商铺使用的方式，并非交易过户登记审查的范围，故被告向原告核发涉案房地产权证的具体行政行为合法。原告认为该交易过户尚未具备登记的条件，所作出的转移登记行政行为无效应予撤销的主张，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上所述，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条的规定，原审法院判决驳回原告李诚的诉讼请求。
上诉人李诚不服原审判决，上诉至本院称：（一）原审法院查明事实不清及忽略重大事实。原审法院忽略了以下重要事实：1.法院忽略了2012年6月6日，被上诉人向原审第三人核发涉案商铺的房产证时，根本未实际分割，整片场地均空白，被上诉人实际上是仅仅按照测绘图即核发房产证，而由于涉案商铺分割后均不符合法律规定的排他性、独立性等特点，不具备核发房产证的条件。被上诉人为举证证明其核发的合法性，提供了现场勘查图，但是根据现场图片（即使是真实的）显示，仅仅是4个钉子并划线。而且该现场图只有一张，每层几千平方米仅仅用同样一张图片显示。2.法院忽略在原审第三人办理过户给上诉人时，涉案商铺全部均为空地，未实际分割，而且上诉人与原审第三人的商铺买卖合同交付标准也是4个钉子划线，跟2012年被上诉人第一次发证时一致，这个标准是被上诉人违法认可的。（二）原审法院适用及理解法律错误。1.原审法院根据《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定来审查本案属于适用法律错误及理解法律错误。上述规定中房屋变更登记需提交的文件，仅仅是形式上的条件。任何一个不动产是否能够交易及过户，应该符合物权法及《房屋登记办法》规定的物的基本特征。但是本案涉及的商铺，从被上诉人2012年开始同意分割，即一直无实体分割，不能独立使用，无排他性，属于《房屋登记办法》第二十二条第一款第（四）项情况，依法不能登记。2.原审法院适用旧法，违背新法的要求，导致错误判决。《广东省城镇房地产权登记条例》是在1999年11月27日由广东省第九届人民代表大会常务委员会通过的。而《物权法》、《房屋登记办法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均是2007年后开始施行。《广东省城镇房地产权登记条例》在效力上低于《物权法》。因此，由于本案商铺分割是在2011年进行的，原审法院审理被上诉人核发房产证行为的合法性，应该以新的法律及规定为依据，当《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定与新的法律规定精神相违背时，应该以新的法律规定为准绳。（三）原审法院仅仅从形式上审查被上诉人核发房产证的行为，将变相鼓励被上诉人继续违法发证。综上所述，请求二审法院判决：1.撤销原审判决，改判撤销被上诉人向上诉人核发的涉案商铺的的房产证；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩称：1.上诉人认为原审法院忽略了向原审第三人发证的事实，而这节事实是不需要在本案中查明的。2.上诉人认为原审法院忽略了过户时商铺未实际分割的事实，被上诉人认为商铺如何使用是由上诉人和原审第三人在买卖合同中约定的，并非被上诉人可以干预。3.法院审理的是被上诉人对上诉人发证行为的合法性。被上诉人的发证行为不会对上诉人和原审第三人的权利造成影响，如果被上诉人不发证才会侵害上诉人和原审第三人的权利。上诉人认为原审法院对法律理解错误没有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人廖东信陈述意见称：1.本案审查的核心是行政机关颁发转移登记房产证的行为是否合法，因此本案中仅应审查行政机关在转移登记产权过程中以及登记在上诉人名下的房产证的行政行为是否合法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条规定，与具体行政行为有法律上的利害关系的公民、法人或其他组织，认为具体行政行为侵犯了他的合法权益，可以对该具体行政行为提起诉讼。本案中，上诉人诉请事由存在两种不同的法律关系，一是原审第三人与被上诉人之间因大面积分割成小面积而进行的产权变更登记行为；二是被上诉人作出的房屋产权转移登记行为。本案的诉讼标的是转移登记行为，因此只能审查涉案房屋的产权在转移登记过程中是否合法。2.涉案商铺的现状符合双方所签《商铺买卖合同》的约定，并不损害上诉人的合法利益。根据《商铺买卖合同》第七条关于涉案商铺交付的约定，物业经营管理方（即案外人广州市越和睿坚物业管理有限公司）应于2016年5月1日前，将符合本合同约定的商铺交付买受人（即本案上诉人）使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。同时《商铺买卖合同》第八条第一款亦约定涉案商铺在出售后，“自双方签订商铺买卖合同之日起至2016年4月30日止，物业经营管理方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉。”据此，涉案商铺交付的时间为2016年5月1日前，截至今日，涉案商铺仍未到交付的期限。且根据三方约定，上诉人已知悉原审第三人已将涉案商铺出租给物业经营管理方的事实。物业经营管理方对该商铺仍享有使用权和收益权，有权对其进行分立、装修等，该商铺目前的现状是物业管理方基于三方所签合同约定所享有的对涉案商铺处分权的一种体现。因此，物业经营管理方对涉案商铺进行的处分并未侵犯上诉人的合法权益，上诉人在上诉状中所称的涉案商铺实际未分割的现状，完全符合双方当事人在《商铺买卖合同》中的约定。涉案商铺的经营管理者现需对商铺进行间隔、装修，并不等于商铺交付时不能依据合同的约定条件进行交铺，不能以此确定商铺不具备“物的基本特性”。上诉人也没有任何证据证明被上诉人一定不能在未来按照合同约定的交铺条件进行交付。3.原审法院适用法律正确，原审第三人在涉案商铺产权转移登记过程中依法履行了义务，被上诉人依照相关规定经严格审核后向上诉人核发涉案商铺产权证的行为合法有效，不存在任何违法行为。综上所述，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
经审查，原审判决查明的事实有相应的证据证实，本院予以确认。
本院认为：分割登记行为与转移登记行为属于两个不同的法律关系。本案的诉讼标的是转移登记行为，且涉案商铺的分割登记行为在先，在分割登记行为仍然合法有效的情况下，案涉转移登记行为不受分割登记行为的影响，故本案只需审查被上诉人作出房地产权转移登记行为的合法性。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条对广东省房地产管理部门办理房地产权登记行为应当审核的资料作出规定，该条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案上诉人和原审第三人在向被上诉人申请对涉案商铺进行转移登记时，提交了房地产权证、广州市存量房买卖合同、公证委托书、纳税证明、身份证复印件等符合上述规定的材料，被上诉人对上述材料予以了审核，已尽到审慎审核义务，故被上诉人根据上述材料向上诉人核发涉案房地产权证的行政行为并无不当。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求亦无不妥，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人李诚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 军
审 判 员 邹迎晖
代理审判员 金 霞
二〇一四年十二月九日
书 记 员 许 宁
潘星钿