浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉平民初字第745号
原告：嘉兴天祺投资管理有限公司。
法定代表人：张叶华。
委托代理人：何鑫芳。
委托代理人：时晓飞，
被告：严家寿。
原告嘉兴天祺投资管理有限公司与被告严家寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理，依法由代理审判员陆飞适用简易程序，分别于2014年5月28日、6月13日进行了两次公开开庭审理。原告嘉兴天祺投资管理有限公司的委托代理人何鑫芳、时晓飞到庭参加了两次开庭。被告严家寿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次开庭，被告严家寿到庭参加了第二次开庭。本案现已审理终结。
原告嘉兴天祺投资管理有限公司起诉称：××01××年9月，原告购入平湖市东湖文化广场C-
D的房产。××01××年10月××7日，原告与被告严家寿签订《房屋租赁协议》，约定由被告租赁位于平湖市东湖文化广场C-
D的房产，面积为××500平米，租赁期限自××013年1月1日起至××014年9月30日止，年租金为55万元，支付方式为提前一个月支付，每半年支付一次。合同还对租赁期间的相关费用、合同解除情形、违约责任进行了约定。
合同签订后，原告按约向被告提供了租赁房屋，但被告未能按约履行合同义务。截至××014年4月，被告尚欠原告租金××××9166元以及物业费40000元。原告多次催讨，被告仍不支付。原告认为，被告承租原告的房产用于经营，但未按约支付租金的行为已经对原告造成严重损失，理应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁协议》并责令被告立即将房屋腾退给原告；××、被告支付××013年1××月1日至××014年4月30日的租金××××9166元以及物业费40000元，之后每天按照租金15××7.78元的标准计算至房屋腾退之日止；3、被告支付逾期支付租金的滞纳金34××10元，之后的滞纳金按照每天183.33元的标准，计算至生效判决确定的履行日止。在庭审中，原告将物业费的金额变更为4××500元。
被告严家寿在第二次庭审中答辩称：本案起因是原告恶意收回房屋，因原告不同意续租，导致其产生重大损失，其没有能力支付租金。
为证明自己的主张，原告嘉兴天祺投资管理有限公司在第一次庭审中提供了如下证据：
1、房屋租赁合同××份，证明××01××年××月××8日，被告严家寿与浙江平湖新天地资产管理有限公司签订租赁合同1份，约定浙江平湖新天地资产管理有限公司将位于平湖市东湖文化广场C-
D约××500平方米的房屋出租给被告严家寿用于商业经营。合同期限为××01××年3月1日至××014年9月30日。后原告通过司法拍卖取得上述房屋的所有权。××01××年10月××7日，原告与被告严家寿签订房屋租赁协议1份，约定原告将位于平湖市东湖文化广场C-
D约××500平方米的房屋出租给被告严家寿用于商业经营，期限为××013年1月1日至××014年9月30日。合同年租金为55万元，支付方式为提前一个月支付，每半年支付一次。租赁期间，被告使用租赁房屋产生的水电、物业管理等费用由被告承担。合同还约定，被告拖欠房租累计两个月以上的，原告有权解除合同，并可以按照拖欠租金万分之八的比例，要求支付滞纳金。
××、律师函及快递回单各1份，证明嘉兴天祺投资管理有限公司于××014年××月××1日向被告位于平湖市东湖文化广场的波特曼酒店发送律师函，要求被告支付拖欠的租金，被告于次日收到律师函。
3、解除合同并交回房屋联系函1份，证明嘉兴天祺投资管理有限公司于××014年3月3日发函，声明解除与被告严家寿签订的房屋租赁协议，要求被告于××014年3月10日前交回房屋，并支付××013年1××月1日至××014年3月10日的租金15××778元以及物业管理费37500元。
被告严家寿未到庭参加第一次庭审，视为放弃质证的权利。
本院的认证意见为：原告提供的上述证据具备真实性、合法性特征，与本案具有关联性，可以作为本案定案的依据，故对于原告所要证明的事实予以认定。
在第二次庭审中，原告嘉兴天祺投资管理有限公司提供了如下证据：
1、物业自治管理服务协议1份，证明平湖市商业文化广场C-D区的物业服务费按照每月每平方米1元计算。
××、业委会函1份，证明原告所有的房产中，客房面积为××500平方米，共拖欠××013年1月1日至××014年5月××7日的物业费4××500元。
3、解除合同并交回房屋联系函快递回单1份，证明被告于××014年3月5日收到解除合同并交回房屋联系函。
4、执行裁定书1份，证明涉案房产系原告通过司法拍卖的方式取得。
5、房产证××份，证明涉案房产的所有权人为原告。
被告严家寿的质证意见为：证据1，被告在与原告签订房屋租赁合同时并不清楚物业费是按照1元／平方米计算的，原告也没有收费资质，在原告尚未支付物业费之前，即要求被告支付物业费不合理；对证据××的真实性有异议；对证据3的意见为，快递是他人代收的，其只是在开庭前才看到该份解除合同并交回房屋联系函；对证据4、5的真实性无异议。
本院的认证意见为，证据1和证据××在内容上能够互相印证，可以证实原告主张的物业费计算标准以及拖欠金额，故本院予以认定；对于证据3，快递单上写明了被告的身份信息，手机号码，收件的地点为被告投资经营的酒店，最后也获得代收，故对证据3，本院予以认可；证据4、5均为人民法院和相关政府部门出具，被告对其真实性也无异议，故本院予以认可。
被告严家寿为反驳原告的诉请，提供短信记录1份，证实被告没有违约，是原告不与被告续签合同在先。
原告的质证意见为，对短信记录的真实性，合法性均有异议。
本院的认证意见为，被告提供的短信内容无法明确发信人的身份情况，在原告不予认可的情况下，对其真实性，无法认定，故对被告提供的短信记录，本院不予认可。
综上，现查明：
××01××年××月××8日，被告严家寿与浙江平湖新天地资产管理有限公司签订租赁合同1份，约定浙江平湖新天地资产管理有限公司将位于平湖市当湖街道东湖文化广场C-
D面积约为××500平方米的房屋出租给被告严家寿用于波特曼酒店经营。合同期限为××01××年3月1日至××014年9月30日。后，原告嘉兴天祺投资管理有限公司通过司法拍卖的方式取得上述房屋的所有权。××01××年10月××7日，原告嘉兴天祺投资管理有限公司与被告严家寿签订房屋租赁协议1份，约定原告将位于平湖市当湖街道东湖文化广场C-
D面积约××500平方米的房屋出租给被告严家寿用于商业经营，期限为××013年1月1日至××014年9月30日。合同其他内容沿用被告严家寿与浙江平湖新天地资产管理有限公司签订的租赁合同约定，其中年租金为55万元，支付方式为提前一个月支付，每半年支付一次；租赁期间，被告使用租赁房屋产生的水电、物业管理等费用由被告承担。合同还约定，被告拖欠房租累计两个月以上的，原告有权解除合同；被告逾期支付租金，每逾期一日，应当按照拖欠租金万分之八的比例，支付滞纳金。
××013年4月18日，原告与平湖市东湖丽景花园商业文化广场业主委员会签订物业自治管理服务协议1份，约定平湖市商业文化广场C-
D区域的管理服务期限为××013年1月1日起至××016年10月31日止，收费按照每月每平方米1元计算。
××014年××月××1日，原告向被告发送律师函，要求被告支付拖欠至××013年1××月底的租金，被告于次日签收。××014年3月3日，原告作出解除与被告签订的房屋租赁协议的通知，要求被告于××013年3月10日前腾退房屋，被告于同月5日签收。截至××014年5月××7日，被告共拖欠原告自××013年1××月1日起的物业费4××500元。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，应当认定为合法、有效，双方当事人均应按照约定履行各自的合同义务。
原、被告签订的房屋租赁期限起始于××013年1月1日，按照每半年支付1次房租，每次提前1个月支付的约定，××013年7月至1××月的房租，被告应当于××013年6月1日前支付，××014年1月至6月的房租，被告应当于××013年1××月1日前支付。被告于××014年3月，仍未支付原告××013年1××月至××014年3月的房租，显属违约。因房屋租赁合同约定，被告拖欠房租累计××个月以上，原告有权解除合同，故原告于××014年3月3日向被告发送通知，要求解除与被告签订的房屋租赁合同符合约定。合同解除日期为原告主张解除之日的××014年3月10日，被告应于××014年3月10日前将房屋腾退给原告，并支付××013年1××月至××014年3月10日共4个月10日（共131日）的租金，为197397.××6元。关于逾期支付租金产生的滞纳金，本院将计算方式调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍进行计算，其中××013年1××月的滞纳金按照租金45833.33元从××013年6月1日起算，××014年1月至3月10日的滞纳金按照租金151563.93元从××013年1××月1日起算，均计算至判决确定的履行日止。合同解除后，因被告并未及时腾退房屋，故原告主张参照合同约定的租金标准要求被告支付合同解除后至腾退之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。因房屋租赁合同约定，物业费由被告承担，故原告主张被告承担××013年1月至××014年5月的4××500元的物业费，本院予以支持。
被告称房屋租赁合同约定其享有优先续签权，但此处的优先续签权指的是指原房屋租赁合同得到全面履行的前提下，于租赁期满后，原告应当保证被告在同等条件下拥有优先续签权。现被告未支付房租，原告依照合同约定行使合同解除权，故被告不能以原告未同意与其续签合同对抗原告解除合同的诉请。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告嘉兴天祺投资管理有限公司与被告严家寿签订的房屋租赁合同于××014年3月10日解除；
二、被告严家寿于本判决生效后十日内将平湖市东湖文化广场C-D房屋腾退给原告嘉兴天祺投资管理有限公司；
三、被告严家寿于本判决生效后十日内支付原告嘉兴天祺投资管理有限公司租金197397.××6元、物业管理费4××500元及滞纳金（滞纳金的计算方式为：45833.33元租金对应的滞纳金从××013年6月1日起算，151563.93元租金对应的滞纳金从××013年1××月1日起算，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，计算至判决确定的履行日止）；
四、被告严家寿于本判决生效后十日内支付原告嘉兴天祺投资管理有限公司房屋占有使用费（以每日1506.85元的标准，自××014年3月11日起计算至房屋腾退之日止）；
五、驳回原告嘉兴天祺投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5888元，减半收取××944元，由原告嘉兴天祺投资管理有限公司负担333元，由被告严家寿负担××611元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
代理审判员 陆 飞
二〇一四年七月十七日
书 记 员 怀笑晶