北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第05506号
上诉人（原审被告）杨宏利，男，1966年10月28日出生。
委托代理人李同振，北京明科律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）李洁，女，1967年11月14日出生。
委托代理人徐荣斌，北京市正皓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王建禄，男，1957年5月26日出生。
委托代理人李那，北京市东易律师事务所律师。
上诉人杨宏利、李洁因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第6612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨宏利之委托代理人李同振、上诉人李洁之委托代理人徐荣斌、被上诉人王建禄之委托代理人李那到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
王建禄在原审法院诉称：王建禄与杨宏利于2013年8月27日签订了购房协议一份，约定杨宏利将1602号回迁房出售给王建禄，房屋价款共计220万元。王建禄支付完购房款后按照协议约定取得了杨宏利上述房屋拆迁协议和房屋钥匙，并入住该房屋。根据协议约定，如出现争议由协议签订地石景山区法院管辖，现杨宏利拒绝办理房屋过户手续，为维护王建禄合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、确认王建禄与杨宏利于2013年8月27日签订的购买1602号《购房协议》合法有效；2、判令杨宏利为王建禄办理1602号房屋过户手续；3、诉讼费用由杨宏利承担。
杨宏利在原审法院答辩称：王建禄所述并非事实，不是杨宏利真实意思表示。王建禄要求确认购房协议合法有效、办理过户手续的诉讼请求没有法律依据。王建禄自始至终没有向杨宏利给付过任何房款，杨宏利也没有向王建禄交付房屋钥匙，没有出售房屋。事实上杨宏利向王建禄借过高利贷95万元，已还款891500元。上述房屋是杨宏利夫妻共同财产，杨宏利没有经过妻子同意，该协议侵害了妻子合法权益，应属无效。根据法律规定，本案房屋属于经济适用房，根据法律、法规和北京市地方性法律文件，购房协议违反了国家强制性法律法规，应属无效协议。因此，涉案购房协议属无效协议，请法院驳回王建禄诉讼请求。
第三人李洁述称：不同意王建禄诉讼请求，杨宏利无权单方处置夫妻共同财产，共同财产未经李洁书面同意，并且李洁并不知晓。杨宏利行为侵害了李洁的合法权益，根据法律规定协议应属无效。本案涉案房屋属于经济适用房，没有李洁同意不能上市交易。综上，请求判令确认王建禄与杨宏利签订的1602号房屋购房协议无效。
原审法院经审理查明：杨宏利与李洁系夫妻关系，双方于1989年8月15日办理结婚登记。
2013年8月27日，卖方（甲方）杨宏利与买方（乙方）王建禄签订购房协议，就甲方回迁房卖给乙方达成如下约定：1、甲方将1602号1居室（以下简称涉案房屋）预测建筑面积63.49平方米，以总额贰佰贰拾万整（2200000）元卖给乙方。2、付款方式：乙方一次付清给甲方购房款贰佰万元整。3、甲方将原始甲方的拆迁协议，房屋钥匙房屋进住手续一次交给乙方入住。4、违约责任：如果出现甲方违约不能到期配合过户，甲方承诺赔付乙方贰佰贰拾万元整，如出现纠纷甲方放弃诉讼权利。5、甲方用1603号二居室88.13平房米房屋做担保，如出现甲方违约，甲方将此房做赔付给乙方永久使用。现将房屋空房钥匙交乙方居住。6、如出现纠纷经协商解决如不能双方指定石景山法院。7、协议一式叁份，甲、乙双方各持壹×见证人壹×。签约地石景山区台湾街上岛咖啡店。上述购房协议中显示有杨宏利、王建禄签字及指印。
2013年8月27日，杨宏利向王建禄出具委托书，其内容为：本人杨宏利（×××）全权委托郭永东出售1602号代收房款，本人自愿放弃该房屋产权，所有权归属王建禄所有。当日，王建禄以银行转账方式向杨宏利汇款100万元，杨宏利向王建禄出具收条，内容为：本人杨宏利收到王建禄购房款人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000）（收到转账壹佰万元整、现金10万元整）。
2013年9月1日，案外人郭永东向王建禄出具收条，其内容为：今代杨宏利收到王建禄购房款人民币壹佰贰拾万元整（现金120万）购1602号房。
2013年9月26日，杨宏利通过工商银行网上银行向王建禄汇款10万元。双方对该款项性质具有争议：杨宏利称系偿还王建禄借款，王建禄称该款项系杨宏利退还应由王建禄负担的过户费用。
另查明：2010年5月28日，杨宏利与拆迁单位签订北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书，并于2013年8月21日与开发商北京八家苑房地产开发公司签订回迁安置交房协议书，取得涉案房屋入住手续。其中，回迁安置交房协议书第3条约定，根据北京市住房保障办公司”京住发字（2012）45号”《关于海淀区唐家岭新城、图景嘉园、八家嘉园回迁安置住宅办理房屋所有权证有关问题的回复意见》的规定，该房屋产权管理，核发”按经济适用住房管理”的房屋所有权证。现杨宏利尚未取得涉案房屋的产权转移过户登记。
另，2012年4月18日北京市住房保障办公室对海淀区住房保障和改革办公室”京住发字（2012）45号”《关于海淀区唐家岭新城、图景嘉园、八家嘉苑回迁安置住宅办理房屋所有权证有关问题的回复意见》第一条内容为，同意对八家嘉园三个重点村改造项目回迁安置住宅产权性质按照经济适用住房管理，核发”按经济适用住房管理”的房屋所有权证，前述回迁安置住宅需要上市交易时，按照市政府《北京市已购公有住房上市出售实施办法》（京政发〈2003〉3号）的规定，由购买人按成交额的3%补交土地出让金。
关于王建禄所持购房协议书、委托书、收条真实性问题：杨宏利、李洁对上述证据中杨宏利签名及所摁指印真实性均不予认可，但经法院充分释明后，均未提出鉴定申请。另杨宏利认可购房协议书系其本人签名，但主张双方之间系借贷关系，购房协议书系受胁迫签订，并非其真实意思表示。对此，王建禄主张双方系真实房屋买卖关系，双方之间借贷纠纷与本案并非同一法律关系。
关于购房款项支付问题：王建禄主张向杨宏利支付了约定的全部购房款，其中，购房款120万元由杨宏利委托的案外人郭永东代为收取，其另通过银行转账支付购房款100万元、现金支付10万元，后退还王建禄过户费10万元。杨宏利称其共计收到的100万元系借款性质，未收到其余款项。
关于房屋入住问题：王建禄称在签订购房协议后依约定取得涉案房屋钥匙及拆迁安置补偿协议书等原件装修入住，并提供涉案房屋供暖、燃气、有线电视费用、装修费等票据，以证实其实际入住。杨宏利称未向王建禄交付房屋，王建禄系擅自强行入住。
关于涉案房屋处分问题：杨宏利、李洁均主张杨宏利处分房屋时李洁不知情，杨宏利无权处分夫妻共有财产。王建禄则主张房屋拆迁安置协议均系杨宏利签订，王建禄信赖杨宏利有处分权而与其进行交易，属善意第三人，购房协议属合法有效。
原审法院认定上述事实，有购房协议、委托书、收条、银行转账明细、北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书、回迁安置交房协议书、北京市住房保障办公室”京住发字（2012）45号”《关于海淀区唐家岭新城、图景嘉园、八家嘉苑回迁安置住宅办理房屋所有权证有关问题的回复意见》、当事人陈述意见等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨宏利虽不认可购房协议的真实性，但承认购房协议系其本人签名，且经法院充分释明后，杨宏利对购房协议、授权委托书、房款收条签名真实性未提出鉴定申请，对此应承担举证不能的不利后果。杨宏利主张购房协议系被胁迫签订，但未及时提出撤销，亦未能提供充分证据予以证实。结合购房协议、授权委托书、房款收条内容及双方陈述，足以认定王建禄与杨宏利签订的购房协议应为双方真实意思表示，双方之间形成房屋买卖合同关系，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。杨宏利主张与王建禄之间系借贷关系，王建禄亦承认双方之间另行存在借贷关系，但因双方借贷关系与本案并非同一法律关系，本案不予处理。
另，根据合同法及其相关司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。在行为人处分夫妻共有财产的房屋买卖合同中，无权处分行为涉及合同能否履行以及合同履行后相对人能否取得标的物所有权问题，并非必然影响该合同的效力。因涉案房屋拆迁安置补偿协议及回迁安置交房协议均系杨宏利与开发商签订，王建禄有理由相信杨宏利有权处分涉案房屋并与其签订合同，第三人李洁现有证据不足以证实杨宏利与王建禄恶意串通侵害其合法权益的事实。故关于第三人李洁要求确认购房协议无效的主张，缺乏充分的事实和法律依据，法院不予支持。
因杨宏利尚未取得涉案房屋所有权登记，双方就购房款支付问题尚存争议，故关于王建禄要求办理涉案房屋所有权转移过户登记的主张，法院不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认王建禄与杨宏利于2013年8月27日签订的购房协议有效；二、驳回王建禄的其他诉讼请求；三、驳回第三人李洁的诉讼请求。
杨宏利不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决第一项，确认买卖合同无效，改判驳回王建禄的诉讼请求。其上诉理由是：原审法院认定事实错误，杨宏利与王建禄之间是借贷关系，因杨宏利无力偿还借款，被迫签订了购房协议，但王建禄没有支付任何购房款。原审法院适用法律错误，涉案房屋为农村宅基地上的回迁房，且为经济适用房，故双方所签购房协议应属无效。该房屋属于杨宏利与其妻李洁的共同财产，杨宏利单独处分涉案房产的行为应属无效。因涉案房屋位于海淀区，各方当事人均不在石景山区，原审法院对本案没有管辖权。
李洁不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决第一项，确认买卖合同无效，改判驳回王建禄的诉讼请求。其上诉理由是：涉案买卖协议实质是为规避法律而签订的以房抵债的违法协议。涉案房屋是家庭共有财产，杨宏利未经李洁同意擅自处分夫妻共同财产的行为侵害了李洁的合法权益，该协议应属无效。涉案房屋为农村房屋，王建禄并非集体经济组织成员，无权购买涉案房屋，买卖协议应为无效。该房屋系经济适用房，所以杨宏利与王建禄签订的买卖涉案房屋的协议应为无效。涉案房屋位于海淀区，各方约定的管辖地为石景山区法院，违背了专属管辖的规定，原审法院对本案没有管辖权。
被上诉人王建禄服从原审法院判决，不同意杨宏利、李洁的上诉请求和理由。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，本案争议焦点是买卖合同的效力问题。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案王建禄与杨宏利签订的购房协议上的签字杨宏利确认是其本人签字，但其称系受胁迫所签。法院对此已向其释明如果受胁迫应当有证据，且其也可依据法律规定主张撤销该协议。但杨宏利未能证明其在签订涉案协议时受到胁迫，亦未向法院主张撤销该协议，故本院确认双方所签协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效协议。至于涉案房屋的性质，因其只是按照经济适用房管理的房屋并非真正的经济适用房，故该交易不适用有关经济适用房的法律规定。
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案李洁提出涉案房屋为夫妻共同财产，其未同意杨宏利处分涉案房屋，认为杨宏利的行为属于无权处分。但根据上述规定，即使杨宏利无权处分，李洁主张涉案房屋的买卖合同无效亦不能得到法律的支持。
合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，因本案房屋买卖行为不属于法律上规定的专属管辖的范围，故双方协议中对于管辖的约定不违反专属管辖的规定，原审法院对本院有管辖权。另外，人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。故本院对于杨宏利和李洁上诉认为原审法院没有管辖权的主张不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人杨宏利、李洁之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由王建禄负担三十五元（已交纳），由杨宏利、李洁负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由杨宏利、李洁各负担三十五元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年八月一日
书 记 员 黄 闯