山东省单县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）单民初字第2068号
原告张迎秋，女，1964年8月19日出生。
委托代理人姜涛.山东荣清律师事务所律师。
被告济宁惠联恒通投资担保有限公司。
法定代表人刘凡航，经理。
委托代理人靳涛，山东公明政和律师事务所律师。
原告张迎秋与被告济宁惠联恒通投资担保有限公司（以下简称惠联公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年8月14日提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告张迎秋及其委托代理人姜涛，被告惠联公司委托代理人靳涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张迎秋诉称：2011年7月8日，原告与被告约定购买孙溜镇阳光稻香里小区商品房20号楼东5户房屋及车库，同时原告向被告支付了270000元购房款。合同约定被告于2011年7月31日前交付房屋，但被告并未依约交付。后经了解，法律禁止对农村集体土地上的房屋进行买卖，被告的房屋没有真正的产权，而且被告没有政府颁发的土地规划许可证和土地施工许可证。综上所述，请求判令确认编号为213的《房屋买卖合同》无效，判令被告返还原告购房款270000元并赔偿损失60000元。
被告惠联公司辩称：原告要求确认房屋买卖合同无效的依据不能成立，合同法无效情形的认定中并未规定买卖小产权房无效。涉案购房合同系双方真实意思表示，已依法成立；涉案房屋虽属小产权房，但土地的取得是经过镇政府同意的；现被告公司要求继续履行合同并同意按照涉案购房合同中约定的违约金条款承担违约责任。
经审理查明，当事人对以下事实无异议：
1、原告惠联公司成立于2006年6月20日，经营期限至2026年6月19日，经营范围是项目投资（不含国家有专项规定的项目）、经济合同履约担保、担保服务。该公司不具备房地产开发资质。
2、2011年7月8日，原、被告签订编号为213的《房屋买卖合同》，据载内容：张迎秋购买惠联公司开发的孙溜镇阳光稻香里小区商品房20号楼东5户房屋（建筑面积182.08平方米）及车库（建筑面积18.16平方米），并一次性支付购房款270000元。其中第五条约定：出卖人应当于2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的房屋交付买受人使用；第六条约定：被告逾期不超过365日，……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。
3、原、被告签订购房合同项下的房屋并未交付。
当事人对下列事实有异议：1、涉案购房合同的法律效力？2、原告主张赔偿损失的事实和法律依据？
关于涉案购房合同是否有效的问题。
原告认为：被告惠联公司进行商品房开发没有相关审批手续，没有商品房预售许可证明、开发占用的土地没有办理农用地转为建设用地审批手续，所开发的房屋属于国家禁止的“小产权房”，且不能为原告办理相关权属证书，被告的行为违反了国家的相关规定，与原告签订的房屋买卖合同当属无效。
原告为支持其诉讼主张，提交了：1、2011年7月8日原、被告签订的房屋买卖合同；2、（2014）单民初字第1468号民事判决书查明部分载有肖萍提交的“2009年7月21日单县国土资源局对被告作出的编号为单国土资监字（2009）第0402号的行政处罚决定书”、“2010年11月11日，单县住房和城乡建设局对被告作出的编号为单建停字（2010）第39号责令停止违法行为通知书”，拟证明被告公司未经批准占用孙溜镇孙溜村一般耕地进行非法建设，国土部门对其做出了没收非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状并责令被告停止违法行为。
被告惠联公司质证认为：1涉案房产系小产权房原告事先知道；原告诉讼行为违反了诚实信用原则。
被告为支持其诉讼主张，提交下列证据：孙溜镇人民政府、孙溜村委与济宁斌盛建筑工程有限公司、惠联公司签订的孙溜镇新农村建设工程协议书及新农村建设扶持奖励合同，证明被告在孙溜镇进行施工建设是经镇政府同意的。
原告对前述证据质证认为，1、要求被告提交孙溜镇新农村建设工程协议书原件，且认为该协议书不具有合法性，协议第2条约定在规划用地范围内，设计建设用地。被告应当提交规划许可证、建设用地许可证；2、新农村建设扶持奖励合同不具有合法性，被告没有建设开发资质，协议内容违反了法律规定。
本院经审查认为：《单国土资监字（2009）第0402号的行政处罚决定书》、《单建停字（2010）第39号责令停止违法行为通知书》的真实性在（2014）单民初字第1468号民事卷宗中业已能落实，够证明被告公司与原告签订的房屋买卖合同中的涉案房屋没有办理相关建设手续。
关于原告主张赔偿损失60000元如何认定的问题？
原告主张，自2011年7月8日计算至起诉之日，按照农村信用社借贷月利率1分计，利息应为80000余元，原告仅向被告惠联公司主张60000元的利息损失赔偿。
被告惠联公司质证认为，涉案购房合同合法有效，要求继续履行合同，不同意原告返还购房款和赔偿60000元损失的诉讼请求。
根据前述证据，本院确认以下法律事实：2011年7月8日，原、被告签订编号为213的《房屋买卖合同》，原告支付购房款270000元。被告惠联公司在涉案集体土地上进行商品房开发并未取得土地使用权证书、商品房预售许可证明，且不能为原告办理相关权属证书。
另查明2011年5月，中国人民银行三至五年同期贷款利率为6.65%。
综上，本院认为，本案争议焦点为：1、涉案购房合同的法律效力？2、原告主张赔偿损失的事实和法律依据？
关于争点一，本院认为：《中华人民共和国土地管理法》规定：集体土地使用权除用于农民的宅基地、农村公共设施、公益事业和乡镇集体企业用地等情形外，不得用于其他非农业建设，要进行建设必须使用国有土地。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条第（六）项和第（七）项规定，未依法登记领取权属证书的和法律、行政法规规定禁止转让的房地产不得转让，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同是无效的。被告惠联公司与单县孙溜镇人民政府签订“孙溜镇新农村建设工程协议书”后，所建房屋所及土地仍是集体土地。原告没有房地产开发资质，房屋建成后亦未办理商品房预售许可证等基本审批手续。此类房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土房管部门不会进行购房合同备案，没有真正的产权。同时被告公开对外出售在集体土地上所建设的房屋，与原告购房时欲取得房屋产权的目的相悖。由于原、被告双方签订的房屋买卖合同违反了行政法规的强制性规定，因此，双方的房屋买卖合同是无效的。故对原告要求确认编号为213的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求予以支持。对被告惠联公司主张涉案购房合同已依法成立的抗辩意见不予采信。
关于争点二，本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告惠联公司开发及销售的涉案房屋房屋系小产权房，未能取得相关合法手续，其行为违反了法律和行政法规的强制性规定，具有过错。本院认为按照中国人民银行同期同类年贷款利率6.65%赔偿原告损失为宜。
综上，本院认为：在本案中被告惠联公司没有房地产开发资质，却在集体性质土地上进行开发建设，并对外公开销售，存在过错。考虑到在2011年7月8日一次性付清房款，被告公司实际占用房款，并结合被告对涉案购房合同无效存在过错，故被告公司应自2011年7月9日起，按照中国人民银行同期同类年贷款利率6.65%向原告支付利息损失至2014年8月13日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条第（六）项和第（七）项之规定，判决如下：
一、确认原告张迎秋与被告济宁惠联恒通投资担保有限公司签订的编号为213的《房屋买卖合同》无效；
二、被告济宁惠联恒通投资担保有限公司于判决生效后十日内返还原告张迎秋购房款270000元及利息损失（利息损失自2011年7月9日起至2014年8月13日止按照中国人民银行同期同类年贷款利率6.65%计）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6250元，由被告济宁惠联恒通投资担保有限公司负担（原告已垫付，待被告履行本判决书确定的义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判长 徐 宏
审判员 丁继华
审判员 孙朋安
二〇一四年十一月十三日
书记员 杨学建