上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第30867号
原告（反诉被告）上海粤华房地产有限公司。
法定代表人龚志龙。
委托代理人储国荣。
被告（反诉原告）上海光辉浪娱乐有限公司。
法定代表人孙辉华。
委托代理人姚曹隆，上海市明鸿律师事务所律师。
原告上海粤华房地产有限公司（以下简称粤华公司）诉被告上海光辉浪娱乐有限公司（以下简称光辉浪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月21日受理。被告在答辩期间提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杨怡霖担任审判长，与代理审判员陈建军、人民陪审员田有娣组成合议庭。光辉浪公司申请对系争房屋的装修、设施设备进行审价。本案于2014年11月5日、2015年4月14日公开开庭进行审理。粤华公司的委托代理人储国荣、光辉浪公司的委托代理人姚曹隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告粤华公司诉称，2010年6月10日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于上海市浦东新区周浦镇韵浦路XXX号XXX楼4275平方米房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用，租赁期限为2011年1月1日起至2015年12月30日止，年租金为人民币（以下币种相同）200万元。被告自2011年1月1日起至2014年10月31日期间应付租金766万元，扣除已付租金230万元，尚欠536万元至今未付，经多次催讨，未果。根据合同约定，被告每逾期一日支付租金，需按年租金的0.5%支付违约金。被告逾期不支付租金累计超过10日，原告有权解除合同。现向法院起诉要求：一、解除原、被告于2010年6月10日签订的《房屋租赁协议书》；二、判令被告支付房屋租金536万元；三、判令被告支付逾期支付租金违约金536万元；四、诉讼费由被告负担。
被告光辉浪公司辩称，原告出租的系争房屋未通过消防验收，致使被告无法使用，被告要求降低租金。故不同意原告的全部诉讼请求。
反诉原告光辉浪公司反诉称，2010年6月10日，反诉原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定反诉被告将位于上海市浦东新区周浦镇韵浦路XXX号XXX楼4275平方米房屋出租给反诉原告使用。合同约定系争房屋作为商业经营用途，反诉原告为此投入巨资进行装修和增添设备，其中2500平方米用作KTV娱乐场所花费装修费约800万元，1800平方米用作宾馆住所花费装修费约350万元。因反诉被告迟迟未办出房地产所有权证，致使反诉原告无法工商登记，实现租赁目的。经反诉原告交涉，反诉被告同意减免租金。反诉原告通过自身努力，申办出KTV娱乐场所的营业执照，宾馆执照因涉及特种行业，无法申办，空置至今。根据合同约定，反诉被告交付的房屋不符合本合同规定，致使不能实现租赁目的，或反诉被告交付的房屋存在缺陷、危及反诉原告安全，反诉原告可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金20%支付违约金。反诉原告认为，反诉被告提供的房屋不能实现租赁目的，无权收取相应租金并承担相应违约责任。现向法院起诉要求：一、判令反诉被告赔偿装修、设备设施费350万元；二、判令反诉被告支付违约金40万元（年租金200万元×20%）；三、反诉诉讼费由反诉被告负担。
反诉被告粤华公司反诉辩称，系争房屋于2010年9月9日消防验收备案。2014年8月19日取得房地产权证。根据合同约定，系争房屋作娱乐商业经营用途，反诉原告擅自变更房屋租赁用途改作宾馆致使无法办出执照的责任由反诉原告自行承担。反诉被告未违约。请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明，上海市浦东新区周浦镇韵浦路XXX号XXX楼房屋产权登记在上海粤华房地产有限公司名下。
2010年6月10日，粤华公司（甲方）与光辉浪公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于上海市浦东新区“粤亮湾景苑”23号房四层约4275平方米出租给乙方使用。合同第二条约定，乙方租赁的系争房屋作为娱乐商业经营用途，在没有甲方书面同意情况下不得转租或分租。第三条约定，租期5年，租金每年200万元，不予递增。租金每半年一付，先付后用。首付于本协议签订之日，之后乙方应于每半年到期30日前向甲方支付半年租金。每逾期一日支付的，则乙方需按年租金的0.5%支付违约金。第四条约定，甲方于2010年7月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2011年1月1日起至2015年12月30日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应无条件（包括全部装潢设施）如期返还，装修及中央空调不得损坏。第七条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反本合同的一方，应向另一方按年租金的20%支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方交付的房屋不符合本合同的规定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；2、乙方未征得甲方同意改变房屋用途、致使房屋损坏的；3、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4、乙方擅自转租或分租该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；5、乙方逾期不支付租金累计超过10日的。合同签订后，粤华公司于2010年7月1日将系争房屋交付给光辉浪公司，光辉浪公司即对系争房屋进行装修。其中大约2500平方米用于经营KTV娱乐场所，光辉浪公司自认KTV于2011年3月8日开始营业，大约1800平方米用于开设宾馆，至今未营业。光辉浪公司先后支付给粤华公司租金230万元。粤华公司于2013年2月21日发函给光辉浪公司催讨租金。本案在审理过程中，粤华公司要求双方解除《房屋租赁协议书》后，光辉浪公司从系争房屋中迁出。
本案在审理过程中，光辉浪公司申请对系争房屋的装修、设备设施进行评估。上海市第一测量师事务所有限公司于2015年3月31日回函我院称“2014年12月23日申请人来函表示因财务状况极其不好，无力一次全部缴纳审价费，同意先支付50%，另50%由被申请人粤华公司支付。我司与被申请人代理律师联系后，被申请人表示不同意支付50%审价费。至2015年2月24日申请人律师表示当事人同意的50%审价费也无力支付。截止2015年3月31日申请人仍未支付审价费，故我司申请撤销审价”。本案在审理过程中，光辉浪公司表示由于经济困难，无力支付审价费，故申请撤回反诉第一项诉讼请求，系争房屋的装修、设备设施的折价款不要求在本案中予以处理，将另案诉讼主张。
以上事实由经庭审质证的房屋租赁协议书、沪房地浦字（2014）第222629号房地产权证、建设工程竣工验收消防备案表、公函、照片等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，粤华公司与光辉浪公司签订的《房屋租赁协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。根据合同约定，光辉浪公司逾期不支付租金累计超过10日，粤华公司有权书面通知解除合同。光辉浪公司自2012年起欠付租金至今，粤华公司要求解除租赁协议，符合双方合同约定，本院依法确认双方于2010年6月10日签订的《房屋租赁协议书》于诉状副本送达日2014年9月4日解除。租赁协议解除后，光辉浪公司理应从系争房屋中迁出，光辉浪公司不要求在本案中处理系争房屋的装修、设备设施，系对自身诉讼权利的处分，本院依法予以准许。根据合同约定，系争房屋的年租金为200万元。光辉浪公司主张系争房屋未取得房地产权证，未通过消防验收，致使无法办出宾馆执照空置至今，故要求减免租金。本院认为，系争房屋于2010年9月9日消防验收备案，于2014年8月19日取得房地产权证，根据合同约定，系争房屋作娱乐商业经营用途，光辉浪公司擅自变更房屋租赁用途改作宾馆，由此产生的责任由其自行承担。光辉浪公司自2011年1月1日起至2014年10月31日期间应付租金766万元，扣除已付租金230万元，尚欠536万元，理应支付。因光辉浪公司未按期支付租金，理应按约承担相应违约责任。根据合同约定，光辉浪公司每逾期一日支付租金，则需按年租金0.5%支付违约金，光辉浪公司提出违约金标准过高，要求法院予以调整，本院综合考虑到粤华公司的实际损失，光辉浪公司的违约情节、经济状况等因素，参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍酌定将违约金调整为125万元。光辉浪公司认为因系争房屋不符合合同的规定，致使不能实现合同目的，故要求粤华公司支付解约违约金40万元，因系争房屋已取得房地产权证并通过消防验收，且光辉浪公司擅自变更房屋用途，故对光辉浪公司主张系争房屋不能实现合同目的的主张，本院难以采信。且因光辉浪公司欠付租金致使系争租赁协议解除，故光辉浪公司要求粤华公司支付解约违约金，缺乏事实和合同依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海粤华房地产有限公司与被告上海光辉浪娱乐有限公司于2010年6月10日签订《房屋租赁协议书》于2014年9月4日解除；
二、被告上海光辉浪娱乐有限公司在本判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区周浦镇韵浦路XXX号XXX楼房屋中迁出；
三、被告上海光辉浪娱乐有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告上海粤华房地产有限公司截止至2014年10月31日止的房屋租金及使用费人民币5，360，000元；
四、被告上海光辉浪娱乐有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告上海粤华房地产有限公司逾期支付租金违约金人民币1，250，000元；
五、驳回反诉原告上海光辉浪娱乐有限公司的全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币91，400元，由原告上海粤华房地产有限公司负担人民币31，720元，被告上海光辉浪娱乐有限公司负担人民币59，680元。反诉案件受理费人民币19，000元，由反诉原告上海光辉浪娱乐有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨怡霖
代理审判员 陈建军
人民陪审员 田有娣
二〇一五年五月五日
书 记 员 胡贤君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。