天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第0126号
上诉人（原审被告）天津瑞金医院，住所地天津市河北区建昌道**号增*号。
法定代表人董振平，院长。
委托代理人王保晨，该医院法务部主任。
委托代理人王建人，国浩律师（天津）事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市美洲实业总公司，住所地天津市河北区红星支路2号。
法定代表人黄高胜，董事长。
委托代理人宋国绪，天津四方君汇律师事务所律师。
委托代理人张涛，天津诺信律师事务所律师。
上诉人天津瑞金医院因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2014）北民初字第3820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津瑞金医院的委托代理人王保晨、王建人，被上诉人天津市美洲实业总公司的委托代理人宋国绪、张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2006年2月24日，原告作为出租方，被告作为承租方，签订了《房屋租赁协议》及《附加协议》，租赁协议第一条约定：被告租赁使用坐落于天津市河北区建昌道61号增8号砖混型五层办公楼。租赁协议第二条约定：租赁期限为20年，自2006年5月1日至2026年4月30日；2006年5月1日至2008年4月30日两年的租金为112万元，2008年5月1日以后每两年的租金为120万元，每两年度需在4月1日之前向原告提前交付后两年的租金，付款方式为一次性付款；被告需于2006年3月31日前给付原告购买电梯款5万元。租赁协议第五条约定：除办公楼另有一个两层楼房建筑约1000余平方米提供被告无偿使用。租赁协议第八条约定：因不可抗拒的国家法律政策发生变化、城市规划，以致合同无法正常履行的，双方自动终止合同。原告将按实际情况补偿被告装修费用并退还剩余房租款。合同终止或解除，被告应在七日内将所租用房屋内的被告财产腾空。《房屋租赁协议》中约定提供给被告使用的坐落于天津市河北区建昌道61号增8号砖混型五层办公楼房屋所有权人系原告，约1000余平方米两层楼房建筑系原告未经批准自行加盖。《房屋租赁协议》签订后，原告依约向被告提供了协议约定的房屋，被告也按照约定给付了原告头两年的房屋租金及电梯款。
2007年3月18日，原、被告签订了《房屋租赁协议之补充协议---“天津市美洲实业总公司办公楼院内临建房的购买协议”》，约定：原告将天津市河北区建昌道61号增8号砖混型五层办公楼大院内以北一排塑钢活动房屋90.538平方米和院内一小间耳房以5万元价格一次性卖给被告；并将活动房屋以南整体院落、西门处、西门与被告用房相连的以西、南场院449.948平方米无偿提供给被告使用至房屋租赁协议终止。2008年4月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订了《房屋租赁协议（补充协议）》约定“在租赁期间，如出现城市规划、拆迁情况时，甲方应按照时间将剩余的房屋租金退还给被告，并由甲方出面与政府部门协调，对医院因拆迁造成损失的补偿全部由乙方享有。另外，在第一次合同中，乙方曾付给甲方伍万元的电梯款，后变更为装修的押金。该伍万元人民币，在双方合同解除时，由甲方退还给乙方。”
2014年3月14日负责八马路地块改造的天津市华海房产公司向原告出具了《关于督促尽快搬迁的函》，督促原告尽快完成搬迁。诉讼中，一审法院向天津市华海房产公司核实，讼争房屋确实在八马路地块改造范围内，已经面临拆迁。2014年4月22日，原告向被告邮寄了《房屋租赁合同自动终止，瑞金医院腾清交还房屋的通知》，被告接收了该通知。原、被告双方均认可被告租金交纳至2014年4月30日。因原告多次催促被告腾房均未果，起诉至法院要求判如所请。案经调解，未获协议。
庭审中，原告提交盖有被告单位公章及法人章的2010年6月5日《承诺书》，该承诺书载明：“1、我院保证积极运作筹备医院，抓紧开始装修争取尽快早日开业，造福四方百姓。2、租赁期间如遇城市规划、拆迁情况时，我院同意立即终止租赁协议，立即无条件将租赁房屋腾空、退还。3、自合同签订之日起超过五年后，如遇城市规划、拆迁情况时，我院同意美洲公司不担负任何损失，美洲公司只负责退回未到期租金。对我院所租用房屋的所有拆迁补偿全部归美洲公司所有，与我院无关。4、我院接到美洲公司要求腾房的通知后七日内腾空、退还房屋。否则，美洲公司有权对我院租用的房屋停水、停电。5、此前合同、协议的内容与本次承诺书内容不一致的，以本承诺书内容为准。特此承诺。”原告提交该《承诺书》后，被告在提出对公章及法人章真伪鉴定后，又表示认可公章及法人章的真实性，撤回了鉴定申请。随后被告又提出对该《承诺书》文字形成时间及印章形成时间进行鉴定，原告称《承诺书》原件找不到未向一审法院提供原件致使鉴定无法进行。
原告提交天津市南开区公证处于2014年6月6日出具的（2014）津南开证经字第151号及第153号《公证书》两份，两份公证书分别记载了2014年5月20日16：50及2014年5月27日19：06公证人员与原告代理人到讼争房屋现场外围进行摄像并无剪辑进行光盘刻录的事实。两份公证书所附带的光盘均显示在上述时间被告未进行医院的经营。2014年8月13日，一审法院到讼争房屋进行现场勘验，经勘验砖混型五层办公楼除一层设有玛尔斯健身茶销售柜台外，整栋办公楼均没有正常经营医院的迹象。两层楼房亦大门紧锁。
原告于2014年10月21日庭审时向一审法院提交了贵州省贵阳市元盛公证处公证书，公证日期为2014年10月16日，公证内容即原告及其法定代表人授权委托张涛代理本案的授权委托书。
被告为支持其要求原告给付300万元装修损失的主张，向一审法院提交了其与天津市北辰区瞰七星装饰装修材料经营部、阁兰堂（北京）国际艺术装饰有限公司及天津市零点科技有限公司2006年签订的装修合同三份及装修款收据。原告质证否认被告上述证据的真实性，向一审法院提交了天津市北辰区瞰七星装饰装修材料经营部的市场主体基本信息，证明该经营部营业期限起始日期为2010年6月9日。并且原告当庭上网针对阁兰堂（北京）国际艺术装饰有限公司进行查询，未查询到其企业登记信息。
原告天津市美洲实业总公司向一审人民法院起诉，要求判令：解除原、被告签订的房屋租赁协议、附加协议、补充协议，被告立即将上述协议项下的坐落于天津市河北区建昌道61号增8号砖混型五层办公楼（面积为4211.35平方米）及两层楼房（约1000余平方米）房屋腾空交还；判令被告依据房屋租赁协议中租金的约定给付原告自2014年5月1日起至实际交还租赁房屋之日止的租金；判令被告按照中国人民银行同期贷款利率计算，向原告支付自2014年5月1日起至实际付清租金之日止拖欠租金的利息；诉讼费由被告承担。
被告天津瑞金医院答辩，原告的营业执照已于2006年11月20日被工商行政管理机关吊销且没有实际办公地点及经营管理人员。原告的法定代表人黄高胜目前正在服刑，其已不再享有担任法定代表人的资格，故原告提起诉讼所依据的授权委托书等手续是不真实的。租赁后期，租金交给案外人，故原告诉讼主体资格不成立。如果原告可以给予被告300万元装修赔偿金，同意解除协议并腾房。另外，因原、被告之间在房屋租赁补充协议中约定，原告出让给被告一排塑钢活动房屋（90.538平方米）和院内一小间耳房，这些房屋在被告使用期间被原告强行拆除，造成我方使用及经营损失，原告存在违约行为，因此原告应对此进行赔偿，在没有得到赔偿前，不同意支付租金及租金利息。
一审法院认为，约1000余平方米两层楼房建筑系原告未经批准自行加盖，双方就此建筑订立的租赁合同无效，合同无效当然会引起互相返还的法律义务，因系无偿使用，故被告应当将该建筑返还原告。原告与被告签订的《房屋租赁协议》中除了上述约1000余平方米两层楼房建筑的相关约定外，其他约定均系双方真实意思表示，合法有效。《附加协议》、《房屋租赁协议之补充协议---“天津市美洲实业总公司办公楼院内临建房的购买协议”》及《房屋租赁协议（补充协议）》亦系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照上述合法有效的约定全面履行。现讼争砖混型五层楼房，已经在天津市八马路地块拆迁改造范围内，符合《房屋租赁协议》第八条的约定，原告有权解除合同。原告于2014年4月22日书面通知了被告解除合同，自该通知送达被告时，双方合同即应解除。合同解除后，被告应当将讼争砖混型五层楼房返还原告。根据双方《房屋租赁协议之补充协议---“天津市美洲实业总公司办公楼院内临建房的购买协议”》中关于活动房屋以南整体院落、西门处、西门与被告用房相连的以西、南场院449.948平方米无偿提供给被告使用至房屋租赁协议终止的约定，被告亦应将该院落返还原告。合同解除后，被告仍占用讼争砖混型五层楼房，根据公平原则，被告应参照租赁协议约定的租金标准给付原告使用费。根据双方《房屋租赁协议（补充协议）》约定5万元装修押金在双方合同解除时，原告应当退还给被告。关于原告要求被告给付房屋使用费利息的主张，因房屋使用费即为被告占用房屋应当补偿给原告的经济损失，故原告该主张依据不足，一审法院不予支持。关于被告主张原告主体资格及其委托代理人资格的问题，因原告营业执照系吊销，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理局对实施违法行为的企业法人给予的一种行政处罚，该企业法人并未归于消灭，民事诉讼主体资格依然存在；原告提交了符合法律规定的委托手续，并出具公证书佐证其委托的真实性，因此原告主体资格及委托代理人资格均符合法律规定，对被告该主张不予支持。关于被告主张原告应当补偿其装修费用300万元的请求，因原、被告双方对于被告在租赁房屋后是否装修存在争议，在一审法院进行现场勘验时，原告曾当场表明，讼争房屋在原告向被告交付之时就是勘验时的装修现状，被告对此未予反驳，因此根据谁主张谁举证的原则，被告应对其承租后进行了装修予以举证。被告虽向一审法院递交了装修合同及装修款收据，但装修合同约定的装修款均为大额（470万、190万、200万），被告陈述装修款全部以现金支付，没有开具过正式发票，也不能提供会计账册、银行往来、工程量清单、设计图纸、施工图纸等证据予以佐证，其提交一审法院的装修款收据亦非企业往来收据，综合以上因素考虑，无法认定被告承租房屋后进行装修的事实，因此对于被告要求装修补偿的请求不予支持。关于被告主张其从原告处购买的塑钢房及耳房被原告拆除原告应对此赔偿一节，因与本案并非同一法律关系，被告可另行解决。
一审人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定判决：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁协议》、《附加协议》及《房屋租赁协议（补充协议）》予以解除；二、本判决生效后，被告立即将坐落于天津市河北区建昌道61号增8号砖混型五层办公楼、约1000余平方米两层楼房建筑及《房屋租赁协议之补充协议---“天津市美洲实业总公司办公楼院内临建房的购买协议”》中约定的院落一并腾空交原告；三、本判决生效后，被告立即按照每月人民币5万元的标准给付原告自2014年5月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；四、本判决生效后，原告立即退还被告装修押金人民币5万元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5974元，由被告负担。
上诉人天津瑞金医院不服此判决，上诉至本院，请求：一、撤销原判；二、裁定将本案发回重审；三、两审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、一审判决超过被上诉人的诉讼请求范围，判令将1000余平方米违章房屋返还被上诉人错误；2、一审法院在被上诉人严重违约的情况下仍判令上诉人按原租赁协议约定，每月向被上诉人支付人民币5万元房屋使用费系明显不公；3、一审法院判决解除房屋租赁等项协议、未对上诉人提出的要求被上诉人赔偿装修损失的请求予以判决明显不公且违反相关法律规定；4、涉案房屋的抵押权人是天津市云海潮贸易发展有限公司，被上诉人的权利受限，应将该公司及其法定代表人王琳追加为当事人；5、一审法院程序严重违法。
被上诉人天津市美洲实业总公司答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院判决认定事实正确，有书证及当事人陈述予以证实。本院审理期间，上诉人向法庭提交调取证据申请书，具体内容为：调取天津市云海潮贸易发展有限公司已就天津市美洲实业总公司全资子公司天津和美建材工业有限公司名下房产与天津市华海房产公司签订了拆迁补偿安置协议，并代为领取拆迁补偿款的相关证据，以证实天津市云海潮贸易发展有限公司应为本案当事人的事实。
本院认为，双方签订的各项协议均系真实意思表示，《房屋租赁协议》中涉及的1000余平方米的两层楼房系被上诉人私自加盖，一审庭审中，被上诉人明确腾房请求中包括此部分房屋；基此，一审法院确认双方除上述1000余平方米的两层楼房的约定内容外其余约定有效正确，判令上诉人返还两层楼房亦未超出被上诉人一审诉讼请求，本院予以确认。上诉人虽然认为被上诉人违法与上诉人签订合同，但无事实依据。合同签订后，被上诉人依约交付了房屋。因涉案房屋面临拆迁，被上诉人要求与上诉人解除合同并相应交还房屋，符合合同的约定。因上诉人一直占用涉案房屋，一审法院参照租金标准判令上诉人支付合同解除后占用房屋期间的使用费并无不当。现有证据不足以证明上诉人承租房屋后进行了装修，一审法院对上诉人进行装修价值鉴定的申请未予准许、对其要求装修补偿的意见未予支持均无不当。本案系房屋租赁合同纠纷，天津市云海潮贸易发展有限公司并非诉争租赁合同的当事人，且依上诉人上诉主张所称，该公司仅系涉案房屋的抵押权人，故上诉人要求追加该公司及其法定代表人王琳为本案当事人的请求及调取证据的申请，本院不予支持。上诉人主张王琳构成刑事犯罪并要求移送的依据不足，一审法院未予采纳亦无不当。一审法院已于2014年10月17日向双方当事人宣告口头裁定，将本案由简易程序转为普通程序并同时告知合议庭的组成人员，上诉人在此后的2014年10月21日庭审中，明确表示答辩意见没有变化。2014年10月30日一审法院依法进行了宣判，上诉人主张本案一审违反法定程序无事实和法律依据。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求事实和法律依据均不充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5973元，由上诉人天津瑞金医院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 邵 丹
代理审判员 王福群
二〇一五年三月二十日
书 记 员 李 芳
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……