广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤51民终85号
上诉人（原审被告）：广东绿宝佳股份有限公司，住所地：广东省普宁市。
法定代表人：温奕区。
委托代理人：李永青，广东振能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张文胜，男，汉族，住深圳市罗湖区，公民身份证号码：XXXX。
委托代理人：庄卫东，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：庄媛，广东海鸿律师事务所律师。
上诉人广东绿宝佳股份有限公司（以下简称绿宝佳公司）因与被上诉人张文胜租赁合同纠纷一案，不服广东省饶平县人民法院（2015）潮平法民二初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人绿宝佳的委托代理人李永青，被上诉人张文胜的委托代理人庄卫东、庄媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年5月13日，张文胜向原审法院提起诉讼称：张文胜系三饶镇马岗村人，2004年为发展事业、造福当地经济，向马岗村民委员会租赁位于丰柏公路楼园顶楼至新丰白塔交界路段西侧辖区内地段面积57.81亩土地兴办工业，投资设立潮州市东富盈瓷业有限公司，厂区有通用厂房六幢、宿舍楼及办公楼各一幢，装配42M辊轴全自动烤花窑生产线2套，陶瓷电渡设备二套，花纸机械等生产设备，高峰时有员工400多人，是当地规模较大的企业之一。2013年底绿宝佳公司计划在饶平县建设木材加工厂，并委托中间人张伟忠物色合适厂区。张伟忠介绍张文胜的厂区给绿宝佳公司，绿宝佳公司老板温奕区见后很满意，2013年12月又安排他的副总和律师过来考察，他本人也多次亲临实地考察，并多次向张文胜表示有诚意合作，希望能予以支持。考虑到绿宝佳公司生意规模较大、有诚意长期立足饶平设厂、对承包张文胜厂区一事又极为认真、且多次向张文胜表示他是重承诺守信用的人，经慎重考虑之后，张文胜同意结束自己的瓷厂，将厂区让给他使用。为此，双方于2014年1月3日在绿宝佳公司老板的深圳公司签订《厂区租赁意向协议》，约定张文胜将厂区租给绿宝佳公司，租期20年，双方签署意向协议后绿宝佳公司向张文胜转账支付人民币20万元作为诚意金，双方尽快进行实地测量并正式签署协议文件等内容。意向协议签订后，绿宝佳公司根据该协议支付张文胜20万元，并安排该司严副总带队过来测量厂区面积、敦促张文胜尽快腾空厂房、以免影响其生产计划。据此，2014年2月21日双方正式签订《厂房承包合同》。该合同约定如下内容：1、张文胜发包给绿宝佳公司的厂区总占地面积57.81亩、总建筑面积18507.33平方米，其中张文胜留用2341.09平方米，留用期一年；签订合同时实际发包给绿宝佳公司的厂区建筑面积为16166.24平方米、空地32.12亩；2、承包期为20年，自2014年4月1日起至2034年3月31日止；3、承包费从2014年4月1日起计算，张文胜每年净收承包费为1259690.96元，承包费按年期支付，每期提前60天转入张文胜指定账户；4、诚意金20万元转为履约保证金，承包期满经双方结算完毕后，无息全额退回绿宝佳公司；5、任何一方需提前终止合同，应提前3个月书面通知对方；6、绿宝佳公司拖欠承包费或其他费用超出履约保证金金额的，张文胜可以单方提前解除合同并追究绿宝佳公司违约赔偿责任等。《厂房承包合同》签订后，张文胜按约遣散员工、低价出售库存产品和原料、搬迁生产线和设备，并于2014年4月1日清空厂房，以供绿宝佳公司使用，为此付出巨大。绿宝佳公司此后多次带客户和合作伙伴参观厂区、又承诺继续聘用张文胜公司部分老员工，但租金一直不按约支付。张文胜多次向绿宝佳公司交涉，绿宝佳公司开始答应支付，后又提出赔偿30万元、2015年新年后每月租金10万元等等无理要求，消极对待合同义务，对张文胜的租金收益及为履行合同结束陶瓷厂、清空厂区造成的损失采取极不负责的态度。张文胜为履行《厂房承包合同》忍痛终止自己的陶瓷事业、遣散员工、变卖成品及原料、拆除生产设施，付出巨大。绿宝佳公司利用承包合同实际享有张文胜厂区的使用权利，却拒不按约支付租金。就算绿宝佳公司拟解除租赁合同，也应按合同规定提前三个月告知。但其在享有合同权利时却拒不支付相应的对价，导致张文胜实际付出和合理收益均损失惨重。故此，特提起诉讼，请求法院判决：1、解除双方2014年2月21日签订的《厂房承包合同》；2、绿宝佳公司付还张文胜自2014年4月1日起至合同解除止的租金（租金暂计至2015年4月1日止为1259690.96元）；3、绿宝佳公司赔偿张文胜损失人民币80万元；4、绿宝佳公司承担本案的诉讼费用。
绿宝佳公司答辩称：1、双方签订合同名为承包合同，实际为租赁合同，张文胜在未取得合法手续的情况下建立厂房并将其出租，违反了法律效力性强制性的规定，双方签订的合同自始无效，无需判令解除。2、张文胜诉请支付租金的理由不能支持，合同约定张文胜应在2014年4月1日前清空库存物，张文胜未按时向绿宝佳公司交付符合约定用途的厂房，双方至今未办理厂房交接手续，绿宝佳公司从未实际占有使用，无需支付租金。3、张文胜主张损失没有依据，其主张的潜在损失，低价出售部分产品，搬迁生产线和清空产品的损失，即使存在也应属潮州市东富盈瓷业有限公司的经济损失，与张文胜无关，其无权提出赔偿损失。而且在事实上，双方接触之初，涉案厂房仅用于堆放产品，其企业早已停产。综上，双方签订的合同无效，请求法院判令张文胜返还绿宝佳公司20万元并驳回张文胜的诉讼请求。
原审法院经审理查明：绿宝佳公司成立于2004年9月9日，原名普宁市绿宝佳林业发展有限公司，2014年10月23日改为现名。案外人潮州市东富盈瓷业有限公司成立于2006年5月31日，系有限责任公司（外国法人独资），其法定代表人为张党清。2004年8月1日，张文胜（合同乙方）与案外人饶平县三饶镇马岗村民委员会（合同甲方）签订了一份《土地租赁合同》，约定甲方将位于丰柏公路楼园顶楼至新丰白塔交界路段西侧辖区内（原马岗农场）地段的土地租赁给本村村民张文胜兴办工业；租赁范围：东至丰柏公路，西至楼园顶楼田，南至本村田，北至水沟（新丰界），面积57.81亩；租赁期限为50年，即从2004年8月1日起至2054年7月31日止；合同还约定了租赁款的支付办法、违约责任等其他事项。同年，张文胜投资进行建设，先后建成与瓷业生产相关的厂房四幢、仓库二幢、食堂、卫生间、宿舍楼、配电房等配套设施，合计建筑面积18507.33平方米。上述建设项目已经饶平县三饶镇规划建设办公室审核，符合三饶镇总体规划要求。上述厂房等建筑物建成后，张文胜于2006年5月31日将上述厂房等建筑物及空地（即涉案厂区）交由潮州市东富盈瓷业有限公司经营使用。2006年8月16日，饶平县公安消防大队向潮州市东富盈瓷业有限公司发出一份饶公消复字（2006）第139号《复查意见书》，认为该公司的消防整改符合整改要求。2014年1月3日，绿宝佳公司的法定代表人温奕区以“普宁市绿森佳木业有限公司”（合同乙方）的名义与张文胜（合同甲方）签订了一份《厂区租赁意向协议》，约定甲方将涉案厂区（即位于饶平县三饶镇马岗路口的厂房及空地）租赁给乙方；租期20年，从双方签署正式协议之日起计算；双方签署意向协议后，乙方向甲方转账支付人民币200000元作为诚意金，待双方签署正式协议后抵减当年租金。双方尽快安排时间，进行实地测量，并正式签署协议文件。该意向协议签订后，绿宝佳公司于2014年1月24日通过彭玲向张文胜转账支付了诚意金200000元。2014年2月21日，张文胜（合同甲方）与绿宝佳公司（合同乙方）双方签订了一份《厂房承包合同》，该合同主要内容如下：甲方将其坐落在饶平县三饶镇马岗路口的厂区发包给乙方经营木材加工厂；一、甲方发包给乙方的厂区总占地面积57.81亩，总建筑面积18507.33平方米，其中张文胜留用E栋、F栋、F栋与D栋之间铁皮棚、宿舍面积合计2341.09平方米（留用部分暂不计算承包费），留用期一年，甲方应当在2015年4月1日前将留用厂房发包并移交给乙方使用；签订合同时，甲方实际发包给乙方的厂区建筑面积为16166.24平方米（包括A栋、B栋、C栋、D栋、宿舍楼之大部分房间等）、空地32.12亩；二、承包期限为20年，自2014年4月1日起至2034年3月31日止；2014年3月31日前为筹备期，双方工作安排如下：（一）甲方应将发包厂房库存货物清空并移交给乙方使用；（二）乙方根据木材深加工需要，在安装调试设备或建设木材深加工配套设施时需改变甲方原厂房主体结构，需征得甲方同意；三、承包费（即租金）从2014年4月1日起计算，张文胜每年净收承包费人民币为1259690.96元（留用厂房从甲方移交给乙方之日起另行计算承包费）。承包费按年期支付，每期提前60天转入甲方指定账户；四、在本合同签订前乙方已向甲方交付的诚意金人民币200000元，本合同签订后自动转为履约保证金。承包期满，经双方结算完毕后，甲方应当无息全额退回给乙方；……九、合同有效期内，任何一方需提前终止合同，应提前3个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同。因一方提前终止合同造成对方经济损失的，应向对方赔偿经济损失。十、合同有效期内，乙方具有下列情形之一的，甲方可以单方提前解除合同并追究乙方违约赔偿责任：……（四）拖欠承包费或其他费用超出履约保证金金额的。双方还口头约定第一年度（即2014年4月1日起至2015年3月31日止）的租金应在2014年4月1日交清。该《厂房承包合同》签订后，张文胜于2014年3月30日将首期租赁物即涉案厂区的A栋、B栋、C栋、D栋、宿舍楼之大部分房间等腾空，并口头通知绿宝佳公司。上述首期租赁物腾空之后，绿宝佳公司未按约定于2014年4月1日向张文胜交付第一年度的厂区租金，也从未将自己的生产设备等物品搬进涉案厂区。此后绿宝佳公司多次派员工带客户及合作伙伴到涉案厂区参观。另外，绿宝佳公司还于2014年5月5日、6月23日、6月26日多次通过李永青律师（即本案绿宝佳公司的委托代理人）向张文胜发出电子邮件，要求订立补充协议、变更《厂房承包合同》的有关条款，但遭到张文胜的拒绝。2014年9月30日，张文胜找到绿宝佳公司的法定代表人温奕区，向绿宝佳公司催讨租金，但未果。2014年11月，绿宝佳公司又派工作人员带客户及合作伙伴参观了涉案厂区。2015年1月23日至同年2月8日期间，张文胜通过案外人张伟忠多次与绿宝佳公司交涉，亦未果。因绿宝佳公司拖欠涉案厂区租金不还，张文胜遂于2015年5月13日向原审法院起诉，请求判如上述所请。
另查明，张文胜因建设涉案厂区的厂房等建筑物，于2007年9月26日、同年12月19日向饶平县地方税务局三饶税务分局依法缴纳了建筑税等税款共计58002.40元（28000元＋30002.40元）。2011年11月3日，饶平县环境保护局向潮州市东富盈瓷业有限公司颁发了《广东省污染物排放许可证》。2015年5月12日，饶平县三饶镇马岗村民委员会出具了一份《证明》，证实：该村委会将位于丰柏公路楼园顶楼至新丰白塔交界路段西侧辖区内（原马岗农场）地段的土地共计57.81亩（土地性质为集体建设用地）租赁给张文胜后，经其投资建设生产车间、仓库，办公楼房等厂房，张文胜有权发包或出租厂房，该厂房于2014年4月1日前已腾空至今。同日，潮州市东富盈瓷业有限公司出具了一份《声明》，同意张文胜有权以个人名义出租上述涉案厂区，并由张文胜个人收取租金收益，主张权利等。在张文胜起诉（即2015年5月13日）之前，绿宝佳公司并未发函给张文胜，要求提前解除双方之间的《厂房承包合同》。
又查明：案外人潮州市东富盈瓷业有限公司于2015年3月23日出具了一份《为履行﹤厂房承包合同﹥所发生的费用》，载明：从2014年2月20日至2014年3月30日止进行搬迁，支付了20名搬运工人的工资费用100000元、管理人员工资20000元，遣散原有工人、管理人员费用580000元（145人×4000元／人），低价出售一部分库存产品及材料，价格差损失600000元。
一审庭审中，双方一致同意自庭审之日（即2015年6月16日）起解除双方之间的《厂房承包合同》。张文胜提交的证据并不能证明其已将第二期租赁物（即留用部分的厂房等）腾空交付给了绿宝佳公司。
原审法院认为，本案涉案厂区的建筑物已经饶平县三饶镇规划建设办公室审核，符合三饶镇总体规划要求，而且经过消防部门审查后，符合消防整改要求，也依法缴纳了有关建筑税款，因此，涉案厂区的建筑物属于经主管部门批准建设的建筑物。张文胜通过租赁等合法方式，征得饶平县三饶镇马岗村民委员会、潮州市东富盈瓷业有限公司的书面同意，取得了涉案租赁物（即位于饶平县三饶镇马岗路口的厂区）的承租经营权，且有权转租涉案租赁物。张文胜与绿宝佳公司于2014年2月21日签订的《厂房承包合同》，名义上为承包合同，其实质为租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，双方签订的上述《厂房承包合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。因本案租赁物（即涉案厂区）为不动产，张文胜于2014年3月30日将涉案厂区（留用部分2341.09平方米除外）腾空，并口头通知绿宝佳公司，视为张文胜已依约履行了将首期租赁物交付给绿宝佳公司使用的义务。绿宝佳公司于合同签订后至2014年11月期间多次派工作人员带客户及合作伙伴参观涉案厂区，实质上是绿宝佳公司以一种特殊形式使用了涉案租赁物。绿宝佳公司未按双方约定的期限于2014年4月1日向张文胜交付第一年度的承包费（即租金）1259690.96元，业已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，张文胜有权解除双方之间的合同，且有权要求绿宝佳公司支付承租首期租赁物期间的租金。因此，张文胜请求解除双方之间的《厂房承包合同》，原审法院予以支持。鉴于庭审时双方一致同意自庭审之日（即2015年6月16日）起解除双方之间的《厂房承包合同》，故该《厂房承包合同》应自2015年6月16日起予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，上述《厂房承包合同》解除后，该合同的权利义务终止，绿宝佳公司不再拥有涉案租赁物的承租使用权；另外，绿宝佳公司无须支付合同解除后剩余租期的厂区租金之义务。因此，张文胜主张的租金只能计至上述《厂房承包合同》解除之日止。因张文胜提交的证据并不能证明第二期租赁物已经腾空交付给了绿宝佳公司，故第二期租赁物不应计算租金。根据双方合同约定的首期租赁物租金标准1259690.96元／年计算，2014年4月1日起至2015年6月16日（即本案庭审之日）期间绿宝佳公司应付首期租赁物租金金额为1525433.98元（1259690.96元／年÷365天／年×442天）。绿宝佳公司已预付的履约保证金20万元应予抵减上述应付租金。绿宝佳公司以《厂房承包合同》属于无效合同，且张文胜并未将涉案厂区交付给绿宝佳公司等为由予以抗辩，与事实及法律相关规定不符，原审法院予以驳回。张文胜出租、腾空涉案厂区，并不必然导致案外人潮州市东富盈瓷业有限公司必须遣散公司的工人、贱卖库存产品及材料；而且潮州市东富盈瓷业有限公司所出具的《为履行﹤厂房承包合同﹥所发生的费用》中所列明的各项费用及损失，属于该公司所支出费用及损失的范畴，并非张文胜个人为腾空涉案厂区而支出的费用及损失。张文胜提供的证据并不足以证明绿宝佳公司逾期交付租金导致其遭受了经济损失，因此，张文胜要求绿宝佳公司赔偿经济损失80万元，证据不足，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年11月2日作出（2015）潮平法民二初字第22号民事判决：（一）自2015年6月16日起解除张文胜与绿宝佳公司于2014年2月21日签订的《厂房承包合同》。
（二）绿宝佳公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向张文胜付还租金人民币1525433.98元（绿宝佳公司已支付给张文胜的履约保证金20万元应予抵减上述租金）。（三）驳回张文胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23277.52元，由张文胜负担8298.52元，绿宝佳公司负担14979元（张文胜已先垫付，绿宝佳公司还款时一并迳付给张文胜）。
绿宝佳公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持原审判决第三项判决；2、撤销原审判决第一、二项判决，依法发回重审或改判；3、由张文胜承担一审、二审全部诉讼费。主要事实与理由：（一）涉案建筑物未取得建设工程规划许可证或经有权审批的主管部门批准建设，涉案建筑物不具有合法物权，《厂房承包合同》应当认定为无效。1、没有任何权属证明反映出饶平县三饶镇马岗村民委员会出租给张文胜的土地属于集体建设用地，不能证实其有权将承租的土地用于非农业建设。2、饶平县人民政府办公室转发县住建局关于规范村镇规划建设管理意见的通知（饶府办（2014）15号）第一条（二）审批管理程序：建设项目需由所在镇规划建设管理部门进行初审并提出初审意见后，报县住建局审批。根据该通知，饶平县住房和城乡建设局对建设项目具有审批权。三饶镇规划建设办公室2015年7月20日出具的《证明》，仅能代表对建设项目的初审意见，不足以说明涉案建筑物取得主管部门批准建设，《证明》印证涉案建筑物未取得建设工程规划许可证的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签定的《厂房承包合同》应认定为无效。（二）涉案建筑物未取得合法产权，绿宝佳公司的合同目的难以实现，张文胜也未按约向绿宝佳公司交付涉案建筑物，双方已实际放弃履行合同，绿宝佳公司无需支付租金。1、双方签定《厂房承包合同》之前，潮州市东富盈瓷业有限公司已停产停业，涉案部分建筑物被该公司用于堆放陶瓷，因此《厂房承包合同》约定了张文胜在2014年3月30日前清空库存货物。张文胜提供的照片无法证实具体的拍摄时间，其并未在约定期限腾空并交付涉案建筑物，因此绿宝佳公司未在2014年4月1日接收涉案建筑物，双方未办理书面交接手续。证人邱某是潮州市东富盈瓷业有限公司的会计，张伟忠与张文胜同村且是好朋友，张文胜是马岗村村民，马岗村民委员会是土地出租方，本案的所有证人与张文胜均具有一定的利害关系。在无其他确凿证据予以证实的情况下，一审法院根据张文胜提供的证人证言认定其进行了口头通知，完成了交付涉案建筑物的义务，证据不足。2、涉案建筑物未取得合法产权证明，绿宝佳公司投产木材加工厂的合同目的难以实现，绿宝佳公司放弃履行合同具有合法合理的根据。综上，张文胜未如期交付厂房，涉案建筑物未取得合法产权，绿宝佳公司因合同目的难以实现未催促张文胜移交厂房，这是双方未办理书面移交手续的原因。张文胜既未书面通知或催告绿宝佳公司接收厂房，也未书面催告绿宝佳公司支付租金。涉案建筑物一直由张文胜实际控制使用，绿宝佳公司从未实际占有或使用涉案建筑物，双方均以实际行动放弃履行《厂房承包合同》，绿宝佳公司无需支付租金。在涉案厂房未取得建设工程许可证，在国土房产部门未依法确权的情况下，涉案建筑物不具有合法产权，绿宝佳公司放弃承租违法建筑物，应当得到法律的支持。
张文胜答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。绿宝佳公司在获取本人信任后，利用租赁合同实际占有、使用本人厂区，多次承诺付还租金却又言而无信，请法院驳回其上诉请求。（一）涉案厂区自签约时己移交给绿宝佳公司占有使用，原审判决对租赁物交付完毕的认定正确。首先，双方在2014年2月21日签订《厂房承包合同》时，已将厂区实际移交给绿宝佳公司。合同第一条第（二）款“在签订合同时，甲方实际发包给乙方的厂区建筑面积为l6166.24平方米，空地32.12亩”，该条款确认了签约同时交付租赁物的事实。其次，自签订合同时绿宝佳公司便有权使用厂区。双方在《厂房承包合同》中还约定，2014年3月31日前为筹备期，在此期间，张文胜需要清空厂房库存货物，绿宝佳公司则可进场安装调试设备。合同第二条第（二）款确认自合同签订之日起有权使用厂区，同时印证了自签约时已交付厂区给绿宝佳公司使用的事实。第三，本人己按约清空厂区。在正式签约前，乃至筹备期间，绿宝佳公司多次要求本人尽快清空厂区，以方便其及早上马项目，还承诺继续留用部分员工。为了配合其发展计划，张文胜准时于2014年3月31日前腾空厂区。这有马岗村委会证明及邱某证词为证，足资认定。第四，绿宝佳公司多次承诺付还租金。根据《厂房承包合同》第三条的规定，绿宝佳公司应于2014年4月1日前付还第一年的租金，但却迟迟不予支付，张文胜以及介绍人张伟忠多次催讨，绿宝佳公司均承诺付还，提交的相关录音资料可充分证明绿宝佳公司承诺付还租金的行为。第五，绿宝佳公司多次带其合作伙伴参观厂区，是其使用厂区的一种形式。第六，从绿宝佳公司的律师发送给张文胜的邮件中，也可证实其已经占有租赁物的事实。绿宝佳公司的律师，曾全程参与租赁事宜的整个过程，《厂房承包合同》的版本也是其草拟的。在该合同生效后，其在2014年5月5日、2014年6月23日、2014年6月26日，多次发邮件单方要求变更合同、降低租金。在上述邮件中，包括相关录音资料，绿宝佳公司从未提及张文胜“未按约交付涉案建筑物”。但却在庭审时予以全盘否定，违背诚信。（二）本案租赁物系经主管部门批准建设的，《厂房承包合同》合法有效，原审认定正确。首先，张文胜于2004年向村委承租涉案土地后，投资建设落成生产车间、仓库、办公楼房、宿舍楼等上盖物，自2005年起以“东富盈瓷业有限公司”长期公开经营。该建设项目有征得建设主管部门的同意，也符合消防部门、环保部门的要求，并已交纳了有关建筑税款，手续完备。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，鉴于饶平县三饶镇规划建设办公室作为建设主管部门已证实上述建设项目“符合三饶镇总体规划要求”，故此该建筑物属于经主管部门批准建设的建筑物，《厂房承包合同》合法有效。其次，三饶镇马岗村委员会和潮州市东富盈瓷业有限公司均同意张文胜将厂区进行出租，因此，将厂区出租是合法有效的民事行为。第三，双方经多次磋商后签订《厂房承包合同》，张文胜也出示了涉案土地的租赁合同和平面图并作为合同附件，绿宝佳公司对厂区情况是知情并满意的。在起诉前，绿宝佳公司从没提出所谓的“涉案建筑物不具有合法物权”问题。第四，绿宝佳公司赖账的真实原因，并不是其上诉状所述的“涉案建筑物未取得合法产权、合同目的难以实现”，而是其行业的市场环境和人脉关系产生了变化，此事实在2014年9月30日的谈话录音中可以印证。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
本院查明：2004年8月1日，张文胜与三饶镇马岗村民委员会签订《土地租赁合同》，主要约定内容：经马岗村民代表大会集体讨论同意，将位于丰柏公路楼园顶楼至新丰白塔交界路段西侧辖区内（原马岗农场）地段的土地租赁给本村民张文胜兴办工业。租赁范围：东至丰柏公路，西至楼园顶楼田，南至本村田，北至水沟（新丰界），面积57.81亩；租赁期限：50年；租赁款的支付办法：乙方依据租赁实际面积，每年每亩地支付干稻谷还甲方，每年应支付的干稻谷，双方商定同意以每年阳历七月三十日当天本地市场中等价格结算为人民币支付，结算后的租款乙方应在每年的阳历八月三日前一次性兑付清结当年度的租赁款，逾期视为违约。同年，张文胜投资进行建设，先后建成与瓷业生产相关的厂房四幢、仓库二幢、食堂、卫生间、宿舍楼、配电房等配套设施，并于2006年5月31日以潮州市东富盈瓷业有限公司的名义经营使用。
2014年1月3日，绿宝佳公司的法定代表人温奕区以“普宁市绿森佳木业有限公司”的名义与张文胜签订《厂区租赁意向协议》，约定张文胜将位于饶平县三饶镇马岗路口的厂房及空地租赁给乙方用于新建木材加工厂。双方对租赁面积、租赁期限、租赁费计算标准、租赁费支付方式等达成意向。意向协议签订后，绿宝佳公司于2014年1月24日向张文胜转账支付了诚意金20万元。
2014年2月21日，张文胜与普宁市绿宝佳林业发展有限公司（2014年10月23日变更为广东绿宝佳股份有限公司）签订《厂房承包合同》，主要约定如下：甲方将其坐落在饶平县三饶镇马岗路口的厂区发包给乙方经营木材加工厂；一、甲方发包的厂区详细情况为：总占地面积57.81亩，总建筑面积18507.33平方米。其中甲方留用E栋、F栋、F栋与D栋之间铁皮棚、宿舍面积合计2341.09平方米（留用部分暂不计算承包费），留用期一年，甲方应当在2015年4月1日前将留用厂房发包并移交给乙方使用；签订合同时，甲方实际发包给乙方的厂区建筑面积为16166.24平方米、空地32.12亩；二、承包期限为20年，自2014年4月1日起至2034年3月31日止；2014年3月31日前为筹备期，双方工作安排如下：（一）甲方应将发包厂房库存货物清空并移交给乙方使用；（二）乙方根据木材深加工需要，在安装调试设备或建设木材深加工配套设施时需改变甲方原厂房主体结构，需征得甲方同意；三、承包费从2014年4月1日起计算，甲方每年净收承包费人民币为1259690.96元（留用厂房从甲方移交给乙方之日起另行计算承包费）。承包费按年期支付，每期提前60天转入甲方指定账户；四、在本合同签订前乙方已向甲方交付的诚意金人民币200000元，本合同签订后自动转为履约保证金。承包期满，经双方结算完毕后，甲方应当无息全额退回给乙方。
另查明：张文胜与绿宝佳公司未办理涉案租赁物交接手续。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据双方当事人在二审中的上诉、答辩理由，本案二审争议的焦点为：张文胜与绿宝佳公司签订的《厂房承包合同》是否有效。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”、第四十一条第一款的规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”及第四十一条第三款的规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款的规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款的规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”可见，集体土地用于非农业建设必须依法办理农用地转用审批手续，核发集体土地使用权证。具体到本案而言，张文胜出租给绿宝佳公司的租赁物包含了建筑面积为16166.24平方米的厂房及农用空地32.12亩。第一，涉案租赁物占用的土地属于饶平县三饶镇马岗村民委员会集体所有，为农村集体所有制土地，直至本案二审期间，张文胜还未能提供证据证明该土地已办理了农用地转用审批手续，涉案租赁土地仍为农用地。饶平县三饶镇马岗村民委员会没有在张文胜与绿宝佳公司签订的合同书上签章，也没有证据证明张文胜与绿宝佳公司签订的合同书征得饶平县三饶镇马岗村民委员会的同意。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该条规定了以违法建筑物为标的物订立的租赁合同无效。同理，张文胜至今未能提供证据证明出租的建筑物已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。其提供饶平县三饶镇规划建设办公室2015年7月20日出具的《证明》，因饶平县三饶镇规划建设办公室不具有对建设项目的最终审批权，故其出具的《证明》不能证明涉案建筑物取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。综上，双方签订的《厂房承包合同》应当认定为无效。原审法院认定《厂房承包合同》合法有效不当，本院予以纠正。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”可见，合同无效后的损失赔偿以过错为归责原则。经审查，绿宝佳公司法定代表人温奕区与张文胜于2014年1月3日签订《厂区租赁意向协议》，对租赁面积、租赁期限、计费标准、支付方式等达成意向。绿宝佳公司于同月24日转帐支付意向金20万给张文胜，双方于同年2月21日签订《厂房承包合同》。也就是说，涉案《厂房承包合同》是双方当事人经多次磋商后签订，张文胜将未办理合法用地手续、未经建设工程规划许可建设的厂区出租给绿宝佳公司，而绿宝佳公司亦未审慎核实租赁物的合法产权状况即承租涉案建筑物，双方对于无效合同的签订及未履行均存在过错，对引起本案纠纷均应负责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”交付租赁物，是指转移标的物的占有归承租人，出租人交付租赁物应于合同约定的时间为之。张文胜提供证人证言等证明已于2014年3月30日将涉案厂区腾空，并口头通知绿宝佳公司，但不能证明租赁物已转移占有至绿宝佳公司。从一、二审双方当事人的庭审陈述，绿宝佳公司至张文胜起诉前也未将生产设备等物品搬进涉案厂区。原审法院认定绿宝佳公司带客户及合作伙伴参观涉案厂区，是以特殊形式使用涉案租赁物及张文胜已依约履行将首期租赁物交给绿宝佳公司使用的义务，缺乏事实依据。绿宝佳公司虽对涉案建筑物亦未正常使用，但其妨碍了张文胜对涉案租赁物行使使用、收益等权能的实现，也对张文胜因信赖合同的履行腾空厂房造成一定的损失，对此，绿宝佳公司负有过错责任。鉴于涉案租赁物实际由张文胜掌控，绿宝佳公司对涉案建筑物亦未正常使用，原审将过错责任完全归责于绿宝佳公司，按照原租金标准计算绿宝佳公司占有使用费有违公平原则。综合本案案情，考虑双方当事人的过错程度，遵循诚实信用原则及公平原则，张文胜原收取绿宝佳公司的诚意金20万元作为赔偿张文胜因本案造成的损失，绿宝佳公司在原审庭审请求张文胜返还20万元的抗辩意见不予支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予以纠正。绿宝佳公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省饶平县人民法院（2015）潮平法民二初字第22号民事判决。
二、驳回张文胜的诉讼请求。
一审案件受理费人民币23277.52元，由广东绿宝佳股份有限公司、张文胜各负担人民币11638.76元。一审案件受理费已由张文胜预交，广东绿宝佳股份有限公司应于本判决生效之日起十日内迳付还张文胜人民币11638.76元。二审案件受理费人民币18528.9元，由广东绿宝佳股份有限公司、张文胜各负担人民币9264.45元。二审案件受理费已由广东绿宝佳股份有限公司预交人民币23277.52元，张文胜应负担的受理费部分由广东绿宝佳股份有限公司垫付，张文胜应于本判决生效之日起十日内径付还广东绿宝佳股份有限公司人民币9264.45元。本院退回广东绿宝佳股份有限公司人民币4748.62元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏慕成
审 判 员 杨 桦
代理审判员 陈 烨
二〇一六年五月××日
书 记 员 黄毅然