四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川19民终602号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司通江县支行。
负责人：屈某某，该行行长。
委托诉讼代理人：王晔，四川巴中宏坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：向重明，男，生于1965年8月21日，汉族，住四川省通江县。
委托诉讼代理人：赵浩舟，四川衡义律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：冯秀兰，女，生于1970年2月24日，汉族，住四川省通江县。
委托诉讼代理人：雷家太，男，生于1964年10月9日，汉族，住四川省通江县。
上诉人中国农业银行股份有限公司通江县支行因与被上诉人向重明、冯秀兰案外人执行异议之诉一案，不服四川省通江县人民法院作出的（2017）川1921民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人中国农业银行股份有限公司通江县支行（以下简称农行通江县支行）上诉请求：1.撤销通江县人民法院（2017）川1921民初391号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一.上诉人对被执行物享有抵押权，这一事实已经通过通江县人民法院生效裁决所确认。故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，而不是第二十八条的规定。二.一审判决存在认定事实错误。原审认定被上诉人在查封前，已按合同约定支付了部分价款，其未办理过户登记手续系袁明成、冯秀兰夫妇怠于履行义务，被上诉人对此无过错。原审的这一认定有误。1.一审原告在房屋买卖合同中未将产权过户到其名下存在重大过失。2.一审法院认定袁明成与一审原告方的买卖合同是真实合法有效的，与事实不符。我行在办理贷款时，袁明成就该房屋出具其与自然人刘泽俊于2012年6月1日签订的《租赁合同》。3.上述交易存在重大嫌疑的情况下，大额交易不能仅只凭收条就认定缴纳事实，还应通过其他相关证据进行佐证。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，理应予以纠正，请求贵院依法改判。
被上诉人向重明辩称：一审法院认定事实清楚，我们是购买了袁明成的房子且一直居住，并且买房是出具了凭证的，我们一直在向死者袁明成要求办理手续。一审适用法律正确，请依法维持原判。
被上诉人冯秀兰辩称：我对签订房屋买卖合同不清楚，房屋买卖合同签订时我不知情也不在场，直到收到一审起诉状后才知道房子已经卖给了向重明，一审法院既然认定合同有效，我也就承认合同有效。
向重明一审诉讼请求：立即停止对位于通江县诺江镇熊家坝街31号房屋601号的强制执行，并解除查封。
一审法院认定事实:第三人冯秀兰与袁明成（已故）系夫妻关系。2007年9月10日，袁明成将自建的位于通江县诺江镇熊家坝街31号601号房屋出卖给原告向重明，其总价款为88000元，原告向重明已按约定支付了价款78000元，尚欠袁明成房款10000元，随后，袁明成将该房屋交付给原告向重明占有、使用至今。2009年11月25日，该房屋取得房屋产权证，其产权证号为通房权证诺江镇字第142**号，该产权证登记的房屋所有权人为袁明成，共有人为冯秀兰。原告向重明多次要求袁明成办理过户手续，但袁明成一直未履行过户登记义务。2013年1月16日，袁明成与被告农行通江县支行签订《最高额担保个人借款合同》，约定袁明成、冯秀兰自愿以位于通江县诺江镇熊家坝街31号（含通房权证诺江镇字第142**号）私有房产抵押担保，并在通江县房地产管理局办理了他项权登记。抵押期限至2016年1月16日止。合同签订后，农行通江县支行先后向袁明成发放贷款100万元。后因袁明成未履行还款义务，农行通江县支行诉至本院。2016年3月28日，本院作出（2015）通民初字第2765号民事判决书，判决袁明成在判决生效后立即偿还农行通江县支行借款本金100万元，并按约定支付利息，冯秀兰承担连带清偿责任。2016年4月7日，袁明成病故。执行中，冯秀兰未清偿借款。2016年8月，本院作出（2016）川1921执569号执行裁定书，查封了袁明成借款时抵押的私有房产，并进入拍卖程序。原告向重明知晓后，向本院提出书面异议，被驳回。原告向重明遂向本院提起诉讼，请求停止执行，解除查封。审理中，原告向重明已将下余的购房10000元交付至法院。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。本案原告向重明与袁明成签订的房屋买卖合同时，虽未取得产权证，但原告向重明按约定支付了价款，袁明成也已将房屋交付原告向重明占有、使用，且该房现已取得了产权证，故原告向重明与袁明成签订的房屋买卖合同合法有效。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人提出执行异议符合下列条件的，其执行异议应予支持：（一）买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案在人民法院查封前已签订了书面的卖卖合同；在查封前，原告向重明已合法占有房屋；已按合同约定支付了部分价款且将剩余价款交付给本院；其未办理过户登记手续系袁明成、冯秀兰夫妇怠于履行义务，原告向重明对此无过错。因此，本案符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定四要件，原告向重明的主张应依法予以支持，被告的抗辩意见依法不予采纳。据此判决：不得执行通江县诺江镇熊家坝街31号601号房产（产权证号为通房权证诺江镇字第142**号）。
二审中上诉人农行通江县支行提交了一份新证据：（2015）通民初字第2765号判决书，证明目的：抵押物优先受偿。
被上诉人向重明质证认为：是袁明成把我们的房子做了抵押，到执行时我们才知道，我们提出了异议。
二审中被上诉人向重明提交了通江县公安局的居住证明、通江县新星燃气有限责任公司合同一览表、通江县有线数字电视业务受理单、国家电网通江县诺江供电所客户档案表、通江县供排水公司用户档案表、户籍证明、结婚登记和通江县人民法院对房屋余款的收据。证明目的:向重明与袁明成、冯秀兰之间的房屋买卖是合法的，已经支付了全部价款，并且在里面居住。
上诉人农业股份通江县支行质证认为：对向重明提交的身份证、结婚证、收条等证据的真实性无异议。对于居住证明等证明真实性无异议，但只能证明被上诉人向重明在使用该房屋这一事实，对于通江县人民法院出具的余款的收据都是真实的、无异议，均不能证明向重明对房屋享有权属。
二审经审理查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，袁明成和被上诉人冯秀兰于2007年9月10日将位于通江县诺江镇熊家坝街31号601号房屋卖给了被上诉人向重明，向重明按照约定支付了购房款，并且入住至今，虽然向重明未取得房屋产权证，但是购房合同真实合法有效，一审认定的这一事实是清楚的。上诉人农行通江县支行认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条诠释的是在金钱执行中，未规定对申请执行人享有担保物权之情形下买受人可否提出异议，因此，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条的规定，但本案中袁明成、冯秀兰与农行通江县支行之间是借款合同关系，明显属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条中所规定的金钱债权。而被上诉人向重明签订购房合同时支付了相应的价款，后来又向法院补缴了尾款，并且签订购房合同后一直居住，其未办理过户登记是因袁明成、冯秀兰未完全履行房屋买卖合同的义务造成。同时，2013年1月16日上诉人农行通江县支行与袁明成、冯秀兰夫妇在签订借款抵押合同时，并未按规定对抵押物进行实地查看和现场进行权属核实，正是由于袁明成、冯秀兰夫妇违反诚实信用和上诉人农行通江县支行在贷款过程中的未有尽到审查职责，导致本案争议的产生，故原审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，确认被上诉人向重明有排除执行的权利是符合法律规定的。综上，上诉人农行通江县支行的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2000元，由上诉人中国农业银行股份有限公司通江县支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓东
审 判 员 黎 明
审 判 员 郭 毅
二〇一七年七月三十一日
法官助理 张志民
书 记 员 魏廷桓