杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初428号
原告：骆启豪。
委托代理人：杨芳，浙江民衡律师事务所律师。
被告：杨林军。
原告骆启豪与被告杨林军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，由代理审判员陶舒雯适用简易程序独任审理，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告骆启豪的委托代理人杨芳到庭参加诉讼。被告杨林军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骆启豪起诉称：原、被告于2015年12月6日签订房屋出租协议，约定了被告将坐落于杭州市上城区后市街86号3单元103室外水果店的12平方米商铺出租给原告（该房屋系案外人徐美英所有），被告违约按被告解除合同之日起到合同期满之间的租金的3%作为违约金支付给原告。合同签订后，原告向被告支付了房屋转让费16000元，六个月房屋租金12000元，一个月押金2000元，合计30000元。但原告在经营一个月后因被告原因商铺被徐美英收回，之后原告要求被告返还已支付的房屋转让费、租金及押金，被告均拒绝返还，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告返还房屋转让费16000元，六个月房屋租金12000元，一个月押金2000元，合计30000元；2、被告支付违约金360元（按租金的3%计算）；3、被告支付自起诉之日至判决确定履行之日的利息（按银行同期贷款年利率4.35%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告申请撤回要求被告返还房屋转让费16000元的诉讼请求，本院另行裁定予以准许。
被告杨林军向本院提交书面答辩状称：一、原告称商铺在其经营一个月后被案外人徐美英收回所述不实。截至2016年2月22日，被告与案外人徐美英均未书面或强行收回案涉租赁房屋，原告现在仍在正常经营。二、根据被告与案外人徐美英签订的租赁合同，被告有权在租赁期内转让及转租被告所租之房屋。
为证明其主张，原告骆启豪向本院提交如下证据：
1、房屋出租协议及商铺转让协议，证明原、被告双方存在房屋租赁关系；
2、收条，证明原告已支付30000元租金给被告；
3、杭州市房屋租赁合同（复印件），证明案涉房屋所有权人徐美英与案外人甘安妻存在房屋租赁关系，被告与徐美英就该房屋不存在租赁关系；
4、房屋交接书及房屋租赁情况说明，证明因被告原因导致原告解除租赁合同及原告已办好房屋交接手续的事实；
5、房屋所有权证（复印件），证明案涉房屋的所有权人是案外人徐美英。
为证明其抗辩，被告杨林军向本院提交如下证据：
6、杭州市房屋租赁合同（复印件），
7、上城区市区底层住宅、无固定场地经营场地使用意见书（复印件），
证据6、7共同证明被告根据与徐美英所签合同，有权转让及转租其所租赁的房屋；
8、照片，证明原告截至2016年2月22日仍在正常经营。
庭审中，原告对被告提交的证据进行了质证，其质证意见如下：对证据6、7三性有异议，认为系被告单方制作，并非真实的；对证据8真实性无异议，对关联性有异议，认为原告已经于2016年2月27日与房东办理完毕交接手续。本院认为，证据1、2、4真实、合法且与本案有关联，本院予以认定；证据3、5-8，本院结合其他证据综合予以考虑。被告未到庭，亦未向本院提交书面质证意见，视为其放弃质证权利。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：杭州市上城区后市街86号3单元103室房屋（建筑面积47.96平方米）为案外人徐美英所有。2015年12月6日，原告骆启豪与被告杨林军签订房屋出租协议一份，约定了被告将坐落于杭州市上城区后市街86号3单元103室占地面积12平方米的部分房屋出租给原告作商铺使用；租期共3年，自2015年12月6日零时起至2018年12月5日二十四时止；租金计2000元／月，每6个月交一次（第一次已交至2016年6月20日）；原告在签署合同时向被告缴纳2000元押金，合同期满或终止，在原告交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，被告即可无息退还原告押金；若被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，按被告解除合同之日起到合同期满之间租金的3%作为违约金支付给原告等事项。同日，原、被告还签订商铺转让协议一份，约定了被告于当日将位于杭州市上城区后市街86号3单元103室外水果店的商铺，面积12平方米转让给原告使用；该商铺所有权证号码为杭上移字第15016934号；原告一次性向被告支付顶手费16000元整等事项。被告于合同签订当日即将案涉房屋交付原告。后原告向被告支付了押金2000元、六个月租金（占用费）12000元及商铺转让费16000元，合计30000元。被告向原告出具收条一份，载明了收到原告现金30000元整，落款时间为2015年12月8日。后案外人徐美英要求收回案涉租赁物，原告与被告协商未果，遂于2016年2月27日将案涉租赁物交还案外人徐美英。案外人徐美英于2016年3月4日向原告出具房屋交接书及房屋租赁情况说明一份，载明了原告已于2016年2月27日搬出杭州市上城区后市街86号3单元103室中其使用的部分房屋，并与其办好房屋交接手续；其与被告并不存在房屋租赁关系，被告在未经其同意情况下把房屋租给了原告；其与甘安妻有签订房屋租赁合同，但不同意被告或甘安妻将房屋转租给任何人；因甘安妻未按约定支付租金，其与甘安妻提前解除了合同，租赁期限截止为2016年2月27日止。因原、被告就押金等款项返还发生争议，遂引本案讼争。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告骆启豪与被告杨林军之间的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，但因被告并非案涉房屋的所有权人或使用权人，其将案涉房屋出租给原告的行为，未经权利人追认，且被告亦未在订立合同后取得案涉房屋的处分权，故上述房屋租赁合同因违反《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定归于无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑双方当事人均实际履行了部分合同义务，本院以原告实际损失为基础，兼顾房屋的使用情况、双方关于租金（占用费）的约定及当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应返还原告押金2000元、已支付的租金（占用费）7500元，并支付自2016年2月28日起至判决确定的履行之日止的利息损失（以9500元为基数，按年利率4.35%计算），被告无需向原告支付违约金。被告杨林军未到庭，视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨林军于本判决生效之日起十日内返还原告骆启豪押金2000元、租金（占用费）7500元；
二、被告杨林军于本判决生效之日起十日内支付原告骆启豪自2016年2月28日起至判决确定的履行之日止的利息损失（以9500元为基数，按年利率4.35%计算）；
三、驳回原告骆启豪的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费559元，实际收取79.5元，由被告杨林军负担52.6元，由原告骆启豪负担26.9元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陶舒雯
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 朱 琦
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