福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵民初字第186号
原告冯桂华，男，1973年1月19日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人李群星，福建齐欣律师事务所律师。
被告邵武市公共交通公司。
法定代表人傅敏飞，经理。
委托代理人陈永忠，福建欣开元律师事务所律师。
原告冯桂华与被告邵武市公共交通公司（以下简称“公交公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯桂华及其委托代理人李群星，被告公交公司的委托代理人陈永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯桂华诉称，2007年10月29日，被告公交公司委托福建刺桐拍卖有限公司（以下简称“刺桐公司”）将其所有的坐落于邵武市八一路61号公交大楼含一楼通道二至八层房屋及1、2号店面公开拍卖，拍卖时间为2007年12月30日前。2007年11月21日，刺桐公司制作了《拍卖会资料》，确定于2007年11月29日上午9点30分在邵武宾馆会议室举办拍卖会。《拍卖会资料》中的《拍卖会特别规定》第六条约定：“需要规定的其他事项：3#标的位于邵武市八一路61号公交大楼2#店面一间（南面第一间，现电动工具经营部使用），房屋所有权证号为：邵武市房权证城公字第××号，土地使用权证号为：邵国用（89）第10154号，建筑面积约56.42平方米。第十条约定：不动产标的的买受人在2007年12月31日前由委托人将拍品按现状交付买受人。2007年11月29日上午，原告以1，130，000元的价格竞得1#标的，成为交通大楼2号店面的法定买受人。2010年11月8日，原、被告双方签订《店面买卖合同》，合同第六条约定，被告应支付违约金或房租给原告的事宜，原、被告双方另外协商确定。拍卖成交后，原告履行了合同约定的义务，但被告没有按《2007年11月29日上午拍卖会特别规定》第十条规定的时间交付店面。被告与姚国雄于2006年7月28日签订《公交大楼租赁合同》，合同第三条约定：如被告公交大楼出售、拍卖，被告可以单方解除租赁合同，2007年9月21日，邵武市财政局作出《关于邵武市公共交通公司固定资产转让批复》，批准被告将其所有的公交大楼拍卖转让，2007年11月14日，被告向姚国雄发出书面解除《公交大楼租赁合同》通知，原告认为，根据《合同法》第九十三条、第九十六条的规定，被告与姚国雄于2006年7月28日签订的《公交大楼租赁合同》就已解除，双方租赁合同终止，不再有法律效力。被告是在2008年10月9日才将所拍卖店面前半部分（27.2平方米）交付给原告使用，该部分店面租金按每月每平方米77.2元计算，被告应支付原告逾期交付店面违约金19，530元。后半部分店面（29.2平方米）被告在2009年11月2日才交付给原告使用，逾期交付时间达22个月零2天，根据前半部分店面每平方米月租金77.2元计算，被告应支付原告违约金49，743.56元。以上被告共应支付原告逾期交付店面违约金69，273.56元。原告认为，被告未付上述租金收益存在违约，应承担从店面完整交付之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。为此，请求人民法院判令：1、被告支付原告逾期交付店面租金收益人民币69，273.56元及相应违约金；2、被告承担本案诉讼费。
被告公交公司辩称，一、答辩人不应承担所谓逾期交付的违约责任。《拍卖会特别规定》第十条规定：“拍卖价款和佣金交清后，不动产标的的买受人在2007年12月31日前由委托人将拍品按现状交付给买受人。”据此，原告应先付清拍卖价款，答辩人后交付拍品。因原告迄今未付清拍卖价款（详见（2013）邵民初字第3418号民事判决书），答辩人未在2007年12月31日前交付拍品，系行使先履行抗辩权，不是逾期违约。为使原告尽早受益，答辩人出于好意，在原告未付清拍卖价款前，将标的物交付给原告，原告也同意接收，原告和答辩人于2010年11月8日签订的《店面买卖合同》第七条确认“甲方已按《拍卖会资料》之“拍卖会特别规定”第七条、第十条规定，将乙方买受的房产，甲方按现状实物交付给乙方。”原告买受的公交大楼2号店面，在拍卖前由第三人（姚国雄）承租经营，答辩人于2007年11月14日即向姚国雄发出“在收到通知之日起15日内清空大楼”的通知，如姚国雄依此通知履行，答辩人完全可以在2007年12月31日前交付拍品，但姚国雄拒不履行退还租赁物的义务，答辩人及时提起解除租赁合同之诉，该案经一审和二审，南平中院于2008年8月22日才作出终审判决，判令姚国雄在判决生效后30日内交还租赁物。该案终审后，经答辩人反复催交，姚国雄才于2008年10月9日向答辩人交还了租赁物。因此前原告已向姚国雄转租并实际占有使用该店面临街的前半部分，答辩人无需另行向原告办理该部分的交付手续，且原告自该日起，无需再向姚国雄支付转租的租金，可视为答辩人于2008年10月9日向原告交付了该店面的前半部分。2号店面的后半部分，原由姚国雄承租使用，在姚国雄交还租赁物后，答辩人即通知原告接收，但原告以种种理由推拖拒不接收，造成2号店面的后半部分空置。一直拖延至2009年11月2日，原告才接收了2号店面的后半部分。原告明知拍卖标的物无法顺利交接是因姚国雄违约造成的，答辩人已妥善尽到通知、诉讼、交付的相关义务，在姚国雄腾退租赁物后，原告未及时接收买受2号店面后半部分的责任不在于答辩人，答辩人没有违约逾期交付的事实，原告之诉缺乏事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告冯桂华为证明自己的诉讼主张，向本院举有以下证据：
书证1、福建刺桐拍卖有限公司2007年11月29日上午拍卖会特别规定。拟证明：原告拍卖给被告的店面，应当在2007年12月31日前交付被告；如租赁合同继续有效，租金按拍卖成交价款除整幢大楼总成交价款乘整幢大楼总租金的原则分配。
书证2、公交大楼租赁合同。拟证明：2006年9月28日，被告与姚国雄签订的《公交大楼租赁合同》第三条约定：“在租赁期间，被告出售、拍卖公交大楼，被告可单方与姚国雄解除合同”。
书证3、公交大楼租赁合同解除通知书及（2008）南民终字第388号民事判决书。拟证明：2007年11月14日，被告通知姚国雄解除2006年7月18日《公交大楼租赁合同》，被告与姚国雄的以上租赁合同于2007年11月14日已解除，不再具有法律效力，（2008）南民终字第388号民事判决书也证实以上事实。
书证4、店面移交书。拟证明：被告在2008年10月9日，才将拍卖给原告的前半部分店面交付给原告使用。
书证5、（2009）邵民初字第191号民事调解书。拟证明：2009年1月8日，经邵武市人民法院调解，原告支付姚国雄租金（即被告拍卖给原告店面前半部分27.2平方米的租金）21，000元。
书证6、租赁合同。拟证明：2006年8月10日，原告与姚国雄签订租赁合同，租金每月2，100元（即被告拍卖给原告店面前半部分27.2平方米租赁合同）。
书证7、协议书。拟证明：被告在2009年11月2日，才将拍卖给原告的店面后半部分（面积29.2平方米）交付原告使用。
书证8、店面买卖合同。拟证明：2010年11月8日，原、被告签订《店面买卖合同》，合同第六条约定：“被告应支付违约金或房租给原告的事宜，原被告双方另外协商确定”。
书证9、（2013）邵民初字第3419号民事判决书。拟证明：法院判决原告向被告可以另行主张违约金。
书证10、鉴定费票据。拟证明原告本案花费鉴定费为1，500元。
本院认证认为，原告提供的以上证据，被告公交公司对除书证6外的真实性均没有异议，而书证6可与原告的书证5相互印证，以上证据内容客观真实，形式及来源合法，与本案事实认定具有关联性，可以作为认定本案事实的证据使用，但证明事项应以证据本身体现的实际内容为准。
被告公交公司为证明自己的抗辩主张，向本院提供以下证据：
书证1、拍卖会特别规定。拟证明公交公司依据第十条规定行使先履行抗辩权，不是逾期违约。
书证2、店面买卖合同。拟证明原、被告双方已确认交接店面。
书证3、3-1店面催交通知、3-2店面移交书。拟证明公交公司于2008年8月27日通知原承租人移交租赁物，原承租人于2008年10月9日才将租赁物移交公交公司。
书证4、公交公司致原告通知二份。拟证明公交公司于2008年9月和12月多次通知原告接收店面，但原告未予接收的事实。
本院认证认为，被告提供的以上证据，原告对除书证4外的真实性均没有异议，本院予以确认，书证4拟证明的事实已经生效裁判确认，以上证据本院予以采信。
另外，原、被告共同申请并委托福建永和资产评估有限公司对2008年1月至本案原告受领交付店面期间的租金标准进行评估鉴定，福建永和资产评估有限公司接受委托后作出福永评（2014）咨字S002号评估咨询报告书一份。原、被告双方对该份鉴定意见书的真实性均没有异议，本院予以采信。
同时，本院依职权调取了（2009）邵民初字第630号民事判决书，（2010）南民终字第810号民事判决书，双方当事人对该组判决书没有异议。
根据上述采信的证据及原、被告双方在法庭上的陈述，可以对本案的事实认定如下：2007年10月29日，被告公交公司委托刺桐公司将其所有的坐落于邵武市八一路61号公交大楼含一楼通道二至八层房屋及1、2号店面公开拍卖，拍卖时间为2007年12月30日前。2007年11月21日，刺桐公司制作了《拍卖会资料》，确定于2007年11月29日上午9点30分在邵武宾馆会议室举办拍卖会。双方约定：不动产标的的买受人在2007年12月31日前由委托人将拍品按现状交付买受人。2007年11月29日上午，原告以1，130，000元的价格竞得3#标的，成为交通大楼2号店面的法定买受人。同时，案外人詹国美、陈贞林以4，100，000元的价格竞买1#标的公交大楼一楼通道二至八层房屋，案外人周述强以1，100，000元的价格竞买2#标的公交大楼1号店面。2010年11月8日，原、被告双方签订《店面买卖合同》，合同第六条约定，被告应支付违约金或房租给原告的事宜，原、被告双方另外协商确定。2007年11月14日，被告向姚国雄发出书面解除《公交大楼租赁合同》通知。该《公交大楼租赁合同》于2008年8月22日解除，姚国雄于2008年9月22日将承租的公交大楼恢复原状交还被告公交公司。2009年11月2日，原告冯桂华受领交付本案诉争2号店面的后半部分。
同时查明，《福建刺桐拍卖有限公司2007年11月29日上午拍卖会特别规定》第六条约定：需要规定的其他事项：3#标的位于邵武市八一路61号公交大楼2#店面一间（南面第一间，现电动工具经营部使用），房屋所有权证号为：邵武市房权证城公字第××号，土地使用权证号为：邵国用（89）第10154号，建筑面积约56.42平方米，钢混结构；该店面已租赁，如租赁合同继续有效，租金按拍卖成交价款除整幢大楼总成交价款乘整幢大楼总租金的原则分配，租赁期限至2009年7月30日止，原有承租人在同等条件下有优先购买权。
被告公交公司与案外人姚国雄于2006年7月28日签订的《公交大楼租赁合同》第三条约定：在承租期间，如遇企业改制，公交大楼出售、拍卖等情况，造成的各项损失后果由乙方自负，甲方退回当年已收取但乙方未承租月份的租金，租金按月计算。该合同第四条约定：乙方于签订合同之日，一次性向甲方交纳年租费人民币拾万元整，以后每年的7月1日，乙方应按时向甲方一次性缴交年租赁费拾万元整，逾期未交纳，甲方有权收回公交大楼，同时解除租赁合同。案外人姚国雄支付租金至2008年9月27日。
原告冯桂华支付案外人姚国雄从2007年12月10日起至2008年10月9日止的租金21，000元，被告公交公司同意支付该款项。（转租2号店面前半部分27.2平方米）
本院认为，原告冯桂华与被告公交公司之间的房屋买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《店面买卖合同》第六条约定：“甲方应支付违约金或房租给乙方的事宜，甲、乙双方另外协商确定。”庭审查明，原、被告双方对于该房租支付协商的基础为原拍卖会特别规定约定的方式，被告公交公司应按原约定支付相应租金收益。原拍卖会特别规定约定：“该店面已租赁，如租赁合同继续有效，租金按拍卖成交价款除整幢大楼总成交价款乘整幢大楼总租金的原则分配，”本次拍卖公交大楼的总价款为6，330，000元，冯桂华店面拍价1，130，000元，而整幢公交大楼的年租金为100，000元，按比例分配原告冯桂华可得的月租金为1，488元，因该2号店面在对外租赁过程中分为前后两半部分，原告又属于前半部分的转承租人，并因此支付原承租人姚国雄该时间段内的租金21，000元，该部分租金被告公交公司同意支付，本院予以确认；对于后半部分租金，则仅应按原约定方式支付，并计算后半部分店面占整个店面的比例，每月租金为770元，从2007年12月31日开始计算，该部分交付时间为2009年11月2日，合计时间22个月，该部分租金收益为16，940元。以上被告应支付原告租金收益合计37，940元，以上租金收益双方未约定支付期限，依法原告冯桂华可随时主张被告公交公司支付。2009年11月2日被告公交公司将诉争店面完全交付原告，此时原告已向被告主张支付上述租金收益，被告应予支付而未付，应承担相应责任，因双方并未约定违约金计算标准，依据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，原告冯桂华主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至还清之日止的违约金，本院予以支持。原告主张被告迟延交付店面存在违约，应按鉴定意见书确认的房租标准支付原告租金收益直至2009年11月2日原告接收店面时止，经生效裁判（2010）南民终字第810号民事判决书确认，公交公司不存在违约，故原告的该项主张没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告邵武市公共交通公司应于本判决生效后十日内支付原告冯桂华房租37，940元，并支付从2009年11月2日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期付款违约金。
二、驳回原告冯桂华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，532元，鉴定费1，500元，合计3，032元，由原告冯桂华承担1，532元，被告邵武市公共交通公司承担1，500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 黄 培 敏
人民陪审员 朱 荣 健
人民陪审员 曾 炳 祥
二〇一四年十月二十日
书 记 员 申屠聪琴
本案引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
2、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。