江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阜民初字第00075号
原告马某某，市民。
委托代理人王亚洲，阜宁经济开发区法律服务所法律工作者。
被告盐城益大建设有限公司，住所地阜宁经济开发区开发大道86号。
法定代表人罗祝春，该公司董事长。
委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。
被告陈某某，市民。
被告江苏鹏鼎置业有限公司，住所地阜宁经济开发区花园路8号。
法定代表人刘长军，该公司董事长。
委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。
原告马某某诉被告盐城益大建设有限公司（以下简称益大公司）、被告陈某某返还财物纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理后，原告马某某于2014年3月27日申请追加江苏鹏鼎置业有限公司（以下简称鹏鼎公司）作为本案被告参加诉讼，本院依法组成合议庭，于2014年4月9日与本院（2014）阜民初字第00076号一案合并公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托代理人王亚洲、被告益大公司法定代表人罗祝春和被告鹏鼎公司法定代表人刘长军的共同委托代理人郭欣立、被告陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马某某诉称，被告益大公司向我出售其位于阜宁县阜城镇书香华庭××号楼×××房产，我分别于2012年10月8日、2013年2月18日向被告支付购房款250000元、130000元，合计380000元，书香华庭项目负责人被告陈某某向我出具收条2张。现因被告已将房屋转售他人，导致无法交付房屋给我，故我现在要求被告陈某某退还我购房款计380000元，赔偿我自付款之日起至返还房款之日止同期银行贷款利息，并承担本案诉讼费用，被告益大公司、鹏鼎公司承担连带清偿责任。其理由是：1、被告陈某某是职务行为，代表益大公司收取房款，理应由被告益大公司返还房款。2、我有理由相信被告鹏鼎公司将涉案房屋抵给益大公司作为工程款。3、被告鹏鼎公司强制被告陈某某挂靠被告益大公司，表面上益大公司与鹏鼎公司是彼此独立的公司，实际上两公司构成人格混同，损害了债权人的利益，故鹏鼎公司应承担连带责任。
被告益大公司辩称，我公司未与原告签订商品房买卖合同，且从未授权他人售房，本案所涉纠纷系被告陈某某个人行为，我公司与被告陈某某无任何挂靠关系，被告陈某某也不是我公司的相关工作人员，被告陈某某无权代表益大公司售房。请求驳回原告对益大公司的诉讼请求。
被告陈某某辩称，我收到原告房款是事实。我是益大公司的项目经理，没有任命手续，但实际上我是代表益大公司在施工，我挂靠益大公司，益大公司收取下浮点及管理费计15%，由鹏鼎公司代扣代转。益大公司与鹏鼎公司之间是合伙关系，益大公司与鹏鼎公司的投资人互为股东。工程结算时，本案所涉房屋已被鹏鼎公司在我不知情的情况下私下出售，我收取的房款全部用于工程建设，截止目前鹏鼎公司与我的账目还没有结清，我并不欠鹏鼎公司款项，原告的房款待我与鹏鼎公司结账后，再由鹏鼎公司直接归还。
被告鹏鼎公司辩称，我公司曾与被告陈某某签订楼盘的施工合同，陈某某是实际施工人，根据合同规定，陈某某应该依照合同的约定帮助联系售房，由我公司与购房者签订商品房买卖合同（网签电子版），购房者应将房款交至书香华庭售楼部（财务部），合同约定严禁私下交易。本案所涉房屋，我公司已与他人签订了售房合同，并于2013年2月4日将该房所售房款全部付给陈某某冲抵工程款，陈某某在未与我公司协商的情况下擅自将涉案房屋出售给原告马某某，并私收房款，责任自负，与我公司无关，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
经审理查明，原告马某某（与被告陈某某妻子系表兄妹关系）欲购买被告鹏鼎公司开发建设的阜宁县阜城镇“书香华庭”××#楼×××室房屋，遂找到被告陈某某，并分别于2012年10月8日、2013年2月18日给付被告陈某某购房款250000元、130000元，合计380000元。被告陈某某以个人名义向原告马某某出具了购房款收条2张，收条分别载明：“收到马某某书香华庭××#-×××室购房款贰拾伍万元整，￥250000.00，据：陈某某，2012.10.8”，“收到马某某书香华庭××#-×××室房款壹拾叁万元整，￥130000.00，据：陈某某，2013.2.18”。原告马某某既未与被告陈某某签订房屋买卖合同，亦没有与被告鹏鼎公司签订商品房买卖合同。后原告马某某发现被告陈某某不能交付其所欲购买的房屋，且其所欲购买的房屋已被被告鹏鼎公司出售给他人。原告马某某遂诉至本院，要求被告陈某某退还购房款计380000元，赔偿自付款之日起至返还房款之日止同期银行贷款利息，并承担本案诉讼费用，被告益大公司、鹏鼎公司承担连带清偿责任。
另查明，阜宁县阜城镇“书香华庭”项目由被告鹏鼎公司开发。2012年2月13日，被告陈某某与蔡宝鼎分别以被告益大公司、鹏鼎公司的名义签订“书香华庭”第10－13﹟楼《建设工程施工合同》1份，合同载明工程发包人为被告鹏鼎公司，承包人为被告益大公司，蔡宝鼎在合同发包人的法定代表人处签字，被告陈某某在合同承包人的法定代表人和委托代表人处签字，合同未加盖被告鹏鼎公司、被告益大公司的公司印章，合同约定本合同双方“签名盖章“后生效。蔡宝鼎受被告鹏鼎公司的委托与被告陈某某签订建设工程施工合同，被告陈某某非被告益大公司的员工，是蔡宝鼎让其以被告益大公司的名义承包工程，被告益大公司未收取被告陈某某的管理费用。被告益大公司在该小区承包了其他工程，项目经理为朱广鑫，后在实际施工过程中所形成的《工程质量整改完成报告书》、《墙体材料应用验收与建筑节能分部查验申请表》、《住宅工程质量分户验收汇总表》等相关文件，是被告鹏鼎公司让被告益大公司作为施工单位加盖公章，实际形成的相关文件中，载明施工单位项目负责人为朱广鑫。在工地上挂出的工程明示牌上标明益大公司项目负责人：朱广鑫陈某某。《建设工程施工合同》中约定，工程款支付方式和时间：每幢单体工程现金付款比例为30%；分别在“车库层”、“三层顶板”、“主体结束后”，每次10%；剩余65%工程款用该小区工程的10#楼东单元12套套房（即10#楼101-601、102-602）及10号楼106-606，105、405，8套套房以开盘最低价（均价4050元／平方米，具体为一楼、四楼4050元、二楼4150元、三楼4250元、五楼3950元、六楼3850元；最东单元东进户加80元／平方米、最西单元西进户加50元／平方米）进行冲抵。该合同在补充条款部分第10条还约定：“冲抵发包方工程款的套房。承包方可以自行联系销售，也可以由发包方代为销售，但必须由发包方统一与客户签订购房合同和相关手续。收取的房款在扣除销售及相关费用后由发包方付给承包方”。合同签订后，被告陈某某自筹资金对承包的书香华庭10－13﹟楼进行施工，期间按照合同约定将冲抵工程款的房屋自行联系销售了12套，并到被告鹏鼎公司与客户办理了购房手续，由被告鹏鼎公司与买受人签订商品房买卖合同，被告陈某某均是以向被告鹏鼎公司出具付条的形式取得所售商品房的房款，用以冲抵工程款。
还查明，被告鹏鼎公司于2013年2月4日将“书香华庭”10#楼201室房屋出售给曹恒军，所售价款给付被告陈某某折抵工程款，陈某某出具付条时也明确注明付到“书香华庭”10﹟楼201室房屋的房款抵10#-13#工程款。
以上事实，有原告马某某提供的由被告陈某某出具的2012年10月8日金额为250000元购房款收条1张、2013年2月18日金额为130000元的购房款收条1张、建设工程施工合同1份、工程质量整改流程报告书9份、书香华庭工程工地施工建设明示牌、住宅工程质量分户验收合格证、住宅工程质量分户验收汇总表，被告益大公司提供的工程质量竣工验收记录，被告鹏鼎公司提供的由被告陈某某于2013年2月4日出具的付条1份、鹏鼎公司与曹恒军签订的商品房买卖合同1份及缴款发票及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，民事法律行为从成立时起具有法律效力。（一）关于原告马某某要求被告陈某某返还购房款的诉讼请求。经查，被告陈某某与原告马某某以口头形式约定由被告陈某某将被告鹏鼎公司用于冲抵其工程款的房屋出售给原告马某某，被告陈某某收取原告马某某房款并出具收条的行为，在原告马某某与被告陈某某之间形成房屋买卖合同关系，对双方具有法律约束力。被告陈某某虽与被告鹏鼎公司在所签订的建设工程施工合同中约定案涉房屋用于冲抵应得工程款，但合同同时约定工程款是按照工程进度分期按比例结算，由被告鹏鼎公司统一与购房户签订购房合同并办理房款交付手续，被告陈某某并没有获得被告鹏鼎公司开发的位于阜宁县阜城镇“书香华庭”用于冲抵工程款房屋的所有权，无权直接收取购房户的房款，其在未经被告鹏鼎公司同意的情况下私自收取购房户的房款，致使案涉房屋不能交付，产生合同无法履行的法律后果，被告陈某某应当承担违约责任。故原告马某某要求被告陈某某返还房款并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于原告马某某要求被告益大公司、被告鹏鼎公司对被告陈某某返还房款承担连带清偿责任的诉讼请求。经查，被告陈某某虽以被告益大公司的名义承包工程，但建设工程施工合同并没有加盖被告益大公司的印章，被告陈某某不是被告益大公司的员工，与被告益大公司不存在隶属关系，其收取房款并非受被告益大公司委托，事后被告益大公司也未予追认，并非履行职务行为。被告陈某某作为工程实际施工人，违反合同的约定，既没有以被告益大公司的名义也没有以被告鹏鼎公司的名义而以其个人的名义出具收条私自收取购房款，不符合表见代理的构成要件，对被告益大公司和被告鹏鼎公司不发生效力，应由其本人承担法律责任，故原告马某某要求被告益大公司、被告鹏鼎公司承担连带责任的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于原告马某某要求被告陈某某给付自付款之日起至返还房款之日止的银行同期贷款利息的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第二款的规定，判决如下：
一、被告陈某某返还原告马某某购房款380000元及利息（其中，购房款250000元的利息从2012年10月8日起算；购房款130000元的利息从2013年2月18日起算，利息均算至返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。限于本判决生效后10日内履行完毕。
二、驳回原告马某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费7000元（原告已预交7000元），由被告陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：江苏省盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21）。
审判长 徐寿海
审判员 李有为
审判员 顾 标
二〇一四年九月一日
书记员 曹金婷
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
2.《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。