福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民初字第3025号
原告应素萍，女，1981年9月11日出生，汉族，住所地福建省松溪县。
委托代理人黄昊，福建信得律师事务所律师。
被告福建博美诗邦地产有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人赵鲁山，董事长。
委托代理人谢敏，福建博世律师事务所律师。
原告应素萍与被告福建博美诗邦地产有限公司（以下简称博美诗邦地产公司）商品房预售合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员刘妙香适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄昊和被告的委托代理人谢敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应素萍诉称，2009年7月3日，原告与被告博美诗邦地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第6#楼xxx单元商品房，根据该合同第十四条关于产权登记的约定，被告应当在上述商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即原告不退房，被告自逾期之日起每日按已付购房款的中国人民银行同期活期存款利率向原告支付违约金。该合同签订后，原告向被告支付了约定的全部购房款473198元，被告于2010年12月将上述商品房交付原告使用，但被告未依约办理房屋权属登记（包括房屋产权证登记和国有土地使用权证登记）需由被告提供的资料报产权登记机关备案。截止至原告起诉之日，上述商品房仍不能办理国有土地使用证，被告的行为构成违约。现为维护自身的合法权益，原告请求法院判令：1、被告立即完备办理福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第6#楼xxx单元房屋国有土地使用证的相关手续，并协助原告办理房屋国有土地使用证；2、被告自2012年9月22日起至被告通知原告办理房屋国有土地使用证之日止，按原告已付房价款的中国人民银行同期活期存款利率标准，向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金；3、案件受理费由被告承担。
被告博美诗邦地产公司辩称，一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条第一款约定：“出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。”据此，合同所约定的被告办理产权的义务，仅限于办理完成诉争房屋的所有权初始登记，该初始登记于2014年2月17日办理完成后，被告已经于2014年2月25日书面通知原告于2014年3月5日前来办理办证手续，至此被告的关于办理产权的合同义务就已经全面履行完毕。二、即使存在原告诉称的所谓的办证迟延，但办证迟延并未对原告的本案合同房屋产权的行使产生任何不利影响或者损害，原告因此也没有遭受任何损失。根据民法、合同法的相关法理，违约赔偿采取的是填平原则，是对守约方因违约方的违约造成损失的补救。而本案原告并没有因迟延办证受到损失，故被告并不需要对原告承担相应的违约赔偿责任。三、原告要求被告承担违约金的主张已超过了两年诉讼时效。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定：“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理”。被告于2010年12月30日将讼争房屋交付给原告，依约应当在于2011年3月31日前（交房后90日内）完成合同约定的关于产权登记的义务，原告自2011年3月31日起就应当知道其合同权利被侵害，但原告直自2014年9月22日才向法院提起本案诉讼，已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年7月3日，原告应素萍（买受人）与被告博美诗邦地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告将经福州市房地产管理局批准预售的坐落于福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第6#楼4层xxx单元商品房预售给原告；该商品房建筑面积为51.65平方米，总价款为473198元；被告应当在2010年12月30日前履行交房义务。该合同第十四条（“关于产权登记的约定”）约定，双方经协商同意选择1：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第十条约定，出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。合同订立后，经福州市房地产交易登记中心备案登记。原告依约向被告支付了全部购房款473198元，被告亦于2010年12月30日前向原告交付了房产，但被告却迟延至2014年2月17日才办妥福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第6#楼房屋产权初始登记手续，且讼争屋至今还不具备办理国有土地使用证的条件，从而引起纠纷，原告遂于2014年9月22日向本院提起诉讼。
诉讼中，原被告确认合同约定的逾期办证违约金的计算标准为每日按买受人已付款的中国人民银行同期活期存款利率。
本院认为，本案原被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记，是开发商的法定义务，因此，应当认定本案《商品房买卖合同》第十四条（“关于产权登记的约定”）中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。原告已依约于2010年12月30日前接收了讼争屋即福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第6#楼4层xxx单元房，但被告却迟延至2014年2月17日才完成讼争屋所在楼房的产权初始登记，且至今未完备办理讼争屋土地使用权登记所需相关手续，致使原告无法办理土地使用权登记，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。现原告诉请被告协助其办理讼争屋国有土地使用证，并按其已付房价款473198元的中国人民银行同期活期存款利率支付自2012年9月22日起（起诉之日往前倒推两年）至被告通知其办理房屋国有土地使用证之日止的违约金，符合合同的约定和法律规定，且未超过诉讼时效，本院予以支持。对于被告提出依据合同附件六合同补充协议第十条“出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务”的约定，其所承担的协助办证的义务，仅限于完成讼争屋所在楼宇的所有权初始登记，而该项合同义务在被告2014年2月25日书面通知原告于2014年3月5日前来办理办证手续时已全面履行完毕，原告无权主张此后的逾期办证违约金的辩解。本院认为，上述补充协议第十条系对被告履行协助原告办理讼争屋房屋所有权登记义务的补充约定，不能据此免除被告所应承担的协助原告办理讼争屋土地使用权登记的合同义务以及被告逾期履行该项义务而应承担的违约责任。因此对于被告的上述辩解，本院不予采信。此外，被告以房屋产权办理事宜延后并未给原告造成损失以及被告已经部分履行办证义务等为由，认为其不需要承担或仅需承担部分违约赔偿责任的答辩意见，于法无据，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告福建博美诗邦地产有限公司应于本判决生效之日起十日内完备办理福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第6#楼4层xxx单元房屋国有土地使用证的相关手续，并协助原告办理房屋国有土地使用证。
二、被告福建博美诗邦地产有限公司应向原告应素萍支付自2012年9月22日起至被告通知原告办理福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第6#楼4层xxx单元房屋国有土地使用证，履行第一项判决义务之日止的逾期办证违约金（违约金按原告已付购房款473198元的中国人民银行同期活期存款利率计算，其中：2012年9月22日起至本判决生效之日止的违约金，被告应在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至被告通知原告办理上述房屋国有土地使用证，履行第一项判决义务之日止的违约金，由被告每月支付一次，在每月月底支付）。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取25元，由被告福建博美诗邦地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 刘妙香
二〇一四年十一月六日
书记员 王雨桐