浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第163号
上诉人（原审被告）：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地东阳市白云街道339号。
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：赵敬、吴俊霞，浙江森泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜德曹。
被上诉人（原审原告）：吴有花。
上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴房产公司）与被上诉人杜德曹、吴有花商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2015）东民初字第2090号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告杜德曹、吴有花起诉称：杜德曹、吴有花与德兴房产公司于2010年9月18日签订了商品房买卖合同一份，部分内容为：杜德曹、吴有花向德兴房产公司购买位于东阳市白云街道江南紫荆庄园h区5幢505室的房屋（以下简称涉案房屋），德兴房产公司应于2011年12月30日前将符合合同约定条件的涉案房屋交付给杜德曹、吴有花使用，并应于2013年12月30日前将涉案房屋的土地证及房产证交付给杜德曹、吴有花。后因德兴房产公司的原因，于2012年3月30日才将涉案房屋交付给杜德曹、吴有花，且至今仍未交付涉案房屋的权属证书。杜德曹、吴有花请求判令：1、德兴房产公司应支付杜德曹、吴有花逾期交房违约金19547.8元；2、德兴房产公司立即为杜德曹、吴有花办理涉案房屋的土地证和房产证；3、由德兴房产公司承担本案诉讼费。在本案审理过程中，杜德曹、吴有花将诉讼请求变更为：1、德兴房产公司应支付杜德曹、吴有花逾期交房违约金17727.08元；2、德兴房产公司应支付杜德曹、吴有花逾期交付土地使用证、房屋所有权证的违约金14204.71元［从2013年12月30日起计算至2014年11月25日］；3、德兴房产公司立即为杜德曹、吴有花办理涉案房屋的土地证和房产证；4、由德兴房产公司承担本案诉讼费。
原审被告德兴房产公司在一审中答辩称：一、杜德曹已向我公司出具承诺书1份，同意将其应缴纳的涉案房屋的专项维修基金和一年的物业管理费从延期交房违约金中抵扣。我公司已为杜德曹、吴有花支付2012年4月至2015年3月的物业服务费4203元和公共能耗费1527元及住宅专项维修基金5094.24元，上述费用应从我公司需承担的延期交房违约金中扣除。二、我公司已书面通知杜德曹、吴有花可自行办理涉案房屋的土地证和房产证，但杜德曹、吴有花未办理，所以延期交付涉案房屋的土地证和房产证是杜德曹、吴有花自身原因造成的，我公司不应承担延期交付涉案房屋土地证和房产证的违约金。三、合同中约定的违约金过高，应当予以减少。
原审法院查明：杜德曹、吴有花系夫妻关系。2010年9月18日，杜德曹、吴有花与德兴房产公司签订了商品房买卖合同一份，主要内容为：第三条、买受人所购商品房位于东阳市白云街道江南紫荆庄园h区5幢505室，建筑面积共105.95平方米。第五条、该商品房总价款肆拾叁万肆千叁佰玖拾伍元整。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为48元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。第七条、买受人已付购房款（人民币）壹拾伍万肆仟叁佰玖拾伍元整，余款办理银行按揭贷款。第九条、出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。第十条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。第十六条、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用证书》或土地使用证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1‰的违约金。杜德曹、吴有花按合同约定付清了购房款434395元。德兴房产公司为杜德曹、吴有花交纳了新建物业专项维修基金5094.24和2014年4月至2015年3月的物业服务费4203元及公共设施设备能耗费1527元，共计10824.24元。杜德曹、吴有花同意德兴房产公司在其应支付的逾期交房违约金中扣除上述费用。德兴房产公司于2012年3月30日将涉案房屋交付给杜德曹、吴有花。
原审法院认为：杜德曹、吴有花与德兴房产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。按照合同约定，德兴房产公司应于2011年12月30日前交房，但实际交房时间为2012年3月30日。杜德曹、吴有花要求德兴房产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不违反合同约定，应予支持，但计算违约金的期间应是2011年12月31日至2012年3月30日。按照合同约定，德兴房产公司应于2013年12月30日前将涉案房屋的土地使用证或土地使用证明和房屋所有权证交付给杜德曹、吴有花，但至今未交付。杜德曹、吴有花要求德兴房产公司支付逾期交付土地使用证、房屋所有权证违约金的诉讼请求不违反合同约定，应予支持，但违约金的计算时间应从2013年12月31日起。杜德曹、吴有花要求德兴房产公司为其办理涉案房屋土地使用证和房屋所有权证的诉讼请求合理，应予支持。经计算，德兴房产公司应支付的逾期交房违约金为19547.78元（434395×0.5‰×90），扣除德兴房产公司为杜德曹、吴有花代缴的10824.24元相关费用后，尚应支付8723.54元。德兴房产公司应支付的逾期交付土地使用证、房屋所有权证违约金为14204.71元（434395×0.1‰×327，2013年12月31日至2014年11月25日应为329天，杜德曹、吴有花主张违约金的计算天数为327天，按327天计算）。综上，杜德曹、吴有花的诉讼请求大部分成立，该院予以支持，部分不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告杜德曹、吴有花逾期交房违约金8723.54元。二、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告杜德曹、吴有花逾期交付土地使用证和房屋所有权证的违约金14204.71元。三、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向原告杜德曹、吴有花交付东阳市白云街道江南紫荆庄园h区5幢505室房屋的土地使用证和房屋所有权证。四、驳回原告杜德曹、吴有花的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费598元，减半收取299元，由原告杜德曹、吴有花承担87元，由被告东阳市德兴房地产开发有限公司承担212元。
宣判后，德兴房产公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。德兴房产公司于2013年12月30日之前已经取得涉案房屋的所有权初始登记，也以各种方式通知杜德曹、吴有花携带相关材料前来办理房屋所有权转移登记手续，并于2013年12月30日出具告知书一份。但杜德曹、吴有花至今未前来办理房屋产权证，也未按房产公司要求及时提供相关证件材料。因此，杜德曹、吴有花系因自身原因导致房产公司预期交付房屋产权证，无权向房产公司主张逾期交付房屋产权证的违约金。二、原审判决房产公司按已付房款的日万分之五承担逾期交房违约金和按已付房款的日万分之一承担逾期交付权属证书或登记证明的违约金标准过高，应予以减少。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
杜德曹、吴有花在二审中未作答辩。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》第十六条明确约定出卖人于2013年12月30日前取得涉案商品房《土地使用权证书》或土地使用权证明和《房屋所有权证》，并约定了逾期办证的违约责任，而在本案一、二审中，德兴房产公司均自认至今未取得涉案商品房的《土地使用权证书》或土地使用权证明，根据合同约定其行为构成违约，理应承担相应的违约责任。由于德兴房产公司逾期交房和至今未取得土地使用权证书或土地使用权证明，应按照合同约定支付违约金，德兴房产公司虽有异议，但该约定并不违反法律、行政法规强制性的规定，原审据此判决德兴房产公司支付相应违约金，合法有据。综上，德兴房产公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费288元，由上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
代理审判员 叶金龙
代理审判员 黄 晖
二〇一五年三月九日
代书 记员 盛 菲