北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15159号
上诉人（原审被告）刘维佳，女，1968年7月30日出生。
委托代理人邱宝昌，北京市汇佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。
法定代表人袁迪，董事长。
委托代理人岂晓奇，男，1972年11月17日出生。
委托代理人王庭伟，北京市海铭律师事务所律师。
上诉人刘维佳因与被上诉人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第11931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月14日受理该案，并依法组成由法官全奕颖担任审判长，法官蒙瑞、法官于洪群参加的合议庭，于2014年11月26日召集双方当事人进行了询问，本案现已审理终结。
中实物业公司在一审中起诉称：中实物业公司系北京市通州区马驹桥镇新海南里×××项目的物业管理公司，刘维佳系×××号的业主，房屋面积为412.53平方米。按照法律规定及《天鹅堡项目前期物业服务合同》的约定，刘维佳应向中实物业公司支付2009年8月1日至2012年12月31日的物业管理费，以每月每平方米3.70元计算。但刘维佳一直拖欠，至2012年12月31日已欠付62580.8元。同时按照天鹅堡项目物业服务合同约定，刘维佳应当自逾期之日起承担应支付金额每日千分之三的滞纳金16000元，经中实物业公司多次催要，刘维佳无理由拖延拒付，为维护中实物业公司合法权益，中实物业公司特诉至法院，请求法院判令刘维佳立即支付中实物业公司2009年8月1日至2012年12月31日物业服务费人民币62580.8元，滞纳金16000元，合计78580.8元，并由刘维佳承担本案诉讼费。
刘维佳在一审中答辩称：一、刘维佳和北京侨乐房地产管理服务有限公司（以下简称侨乐公司）签订的前期物业服务合同，侨乐公司在服务期间没有履行约定的义务。刘维佳与侨乐公司签订的服务协议第三条就房屋及公共设施设备的维修和管理进行了明确的约定，侨乐公司应履行如下义务：24小时受理住户保修，建立维修服务回访制度，有回访记录。定期以及冬、雨季和天气异常时对房屋和公共设施设备、道路、绿地等进行检查，发现问题立即安排抢修；对于易出现问题部位，做到定期检查，并且记录备案；每年年底进行年度总结，年初定制为了年度维修养护计划；做到日常维护，检查和大、中、小均有记录。侨乐公司没有履行合同中约定的义务，刘维佳所在小区存在以下问题：园区供电设备有11个问题，园区水路管线有7个问题，其他问题4个，一期施工单位维修保有问题7个，共计29个方面的问题。二、和北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称嘉禾公司）签订的物业服务合同第十四条明确约定了中实物业公司应履行的物业服务的义务如下：1.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检查，验收手续齐全；2.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；3.每年向业主公布物业费用的收支、使用情况；4.每年至少征询一次业主对物业服务的意见，满意率不低于90%；5.与业主签订物业服务协议，明示服务标准、收费依据及标准；6.每年对房屋及共用设施设备至少进行一次安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划；7.确保雨水管道、污水管道保持畅通；8.对房屋共用部位进行日常管理和维修保养，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，有检修记录和保养记录；9.报修应诉率100%、报修处理率100%、维修合格率100%。三、中实物业公司对刘维佳所在小区物业存在的问题没有解决，也没有履行合同约定的义务。中实物业公司没有按约定向刘维佳提供物业服务，中实物业公司对小区物业中存在的29个问题没有解决。四、由于中实物业公司不按物业服务合同的约定履行“确保雨水管道、污水管道保持畅通”的义务，每年雨季由于管道严重不畅通，致使刘维佳的车库及地下室多次被雨水、污水浸泡，进而引起房屋线路严重受潮给将来留下难以修复的隐患，给刘维佳造成巨大的财产损失，精神受到极大伤害，并且这种伤害行为仍在延续。水淹给刘维佳造成实物45万元的损失，潜在损失更是无法估量。五、刘维佳自入住以来，刘维佳的入户水管冬季多次冻结，多次向中实物业公司报修，但中实物业公司始终未按物业合同履职，直到2013年4月才给予维修改造，而且也没有彻底解决，给日后带来极大的隐患与困扰。六、刘维佳严格按照法律的规定和合同的约定交纳物业费用。刘维佳从入住以来一直履行业主交纳物业费用义务，而嘉禾公司因前物业违约等原因，频繁更换前期物业服务单位。七、中实物业公司提供的物业服务不符合其与嘉禾公司签订的物业服务合同的约定，其违约在先，应承担违约的责任。中实物业公司没有按照前期物业费服务合同为业主提供物业服务。且不履行义务给刘维佳造成了损失。中实物业公司物业服务的费用，不能按照原前期物业服务合同收取。八、刘维佳要求中实物业公司赔偿因没有履行物业服务合同义务给刘维佳造成损失，双方多次交涉协商，中实物业公司同意，刘维佳免交2012年12月31日之前未交部分的物业费用，作为中实物业公司赔偿因物业管理违约给刘维佳造成的损失。协商一致后，刘维佳将2013年全年的物业费一次交清；而中实物业公司出尔反尔，在刘维佳交纳费用后，又向刘维佳发律师函要求交纳物业费用费，现又起诉，是滥用诉讼。
一审法院审理查明：刘维佳系北京市通州区马驹桥镇新海南里×××小区（以下简称×××小区）×××号房屋的业主，系天鹅堡小区一期业主，×××小区×××号房屋建筑面积为412.53平方米。2009年7月29日，侨乐公司（移交方）、中实物业公司（接管方）与嘉禾公司（监管方）签订了《管理服务交接证明》，约定：“从2009年7月29日晚19：00开始，北京马驹桥西区康桥西镇住宅小区（润都嘉苑）项目整体物业管理服务工作全部交由中实物业公司全权负责。”2009年9月1日中实物业公司与该小区开发商嘉禾公司签订《天鹅堡项目前期物业服务合同》，合同约定中实物业公司作为该项目的物业管理单位，该项目坐落于北京市通州区马驹桥镇新海南里××1号。其中，上述合同第二章“服务内容”部分约定，中实物业的服务包括：房屋建筑共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等）的日常维修、养护和管理，共用设施设备（共用的给排水设施、共用照明设施、共用变配电设施、共用通信设施、共用消防设施、共用安保设施等为全体业主共同拥有而不为个人或部分业主所独立拥有的共用设施设备）的日常维护、运行和管理等内容。上述合同第三章“物业服务质量要求”部分约定，确保雨水管道、污水管道保持畅通，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损等。上述合同第五章“物业服务费用”部分约定，一、二期区域业主入住缴纳物业费采用包干制。一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为2.5元，费用构成包括但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用；由中实物业公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定／物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业服务费的，中实物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实物业公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。双方对物业服务内容、物业服务质量要求等做了规定，同时约定物业期限为二年，物业服务自交接进场之日起生效。上述合同还对其他事宜进行了约定。
上述合同到期之后，嘉禾公司与中实物业公司于2011年9月21日续签《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》，合同约定服务期限自2011年7月1日至2013年6月30日。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定：物业服务费价格，一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为3.5元，费用构成包括但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用；由中实物业公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定／物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业费服务费的，中实物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实物业公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。此外合同还约定了其他与《天鹅堡项目前期物业服务合同》相类似的内容。
中实物业公司于2009年8月1日至2013年6月30日为天鹅堡小区提供了物业管理服务，刘维佳未向中实物业公司交纳2009年8月1日至2012年12月31日的物业费，后虽经中实物业公司通过发律师函的方式向刘维佳催要，但刘维佳一直未向中实物业公司交纳该期间的物业费。
一审审理过程中，刘维佳称其之所以未交纳2009年8月1日至2012年12月31日的物业费，是因为中实物业公司提供的物业服务存在问题——每年雨季由于管道不畅通，致使其地下室多次被雨水、污水浸泡，给其造成巨大财产损失，入户水管冬季多次冻结未能彻底解决等，为此其提交了《关于一期设备设施存在问题的函》、照片、（2012）二中民终字第03303号民事判决书等予以佐证。中实物业公司对照片真实性及证明目的均不认可，称照片无法确认拍摄时间及拍摄地点，中实物业公司对《关于一期设备设施存在问题的函》、（2012）二中民终字第03303号民事判决书真实性认可，但称与本案无关联性。刘维佳还辩称，中实物业公司与其达成过一致意见，其免交2012年12月31日之前未交部分的物业费用，作为中实物业公司赔偿因物业管理违约给其造成的损失，为此其提交了中实物业公司收据。中实物业公司对上述收据真实性认可，但称其公司并未与刘维佳达成过免交物业费的一致意见。
一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人有法律约束力。中实物业公司与天鹅堡小区开发商嘉禾公司签订了《天鹅堡项目前期物业服务合同》及《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》，中实物业公司应当按照上述合同约定向天鹅堡小区提供相应的物业服务。虽上述合同并非刘维佳与中实物业公司签订，但是根据我国法律规定，开发商与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，因此刘维佳亦应当遵守上述合同的相关规定。现中实物业公司已于2009年8月1日至2012年12月31日向刘维佳提供了物业服务，刘维佳应及时向中实物业公司交纳该期间的物业费，故该院对于中实物业公司要求刘维佳向其公司交纳2009年8月1日至2012年12月31日物业服务费的诉讼请求予以支持。关于中实物业公司所主张的滞纳金，虽然中实物业公司与嘉禾公司所签订的相关前期物业服务合同中约定中实物业公司按年向业主收取物业费，并且可以从业主逾期交纳物业费之日起每日加收应缴费用的千分之三，但无证据显示中实物业公司与嘉禾公司之间或中实物业公司与刘维佳之间有就收取物业费的具体时间进行过相应约定，故逾期之日无从确定，对于中实物业公司主张的滞纳金该院亦不予支持。关于刘维佳辩称的中实物业公司提供的物业服务存在问题、中实物业公司同意其免交2012年12月31日之前的物业费作为中实物业公司赔偿其因物业管理违约给其造成的损失的辩解意见，因其提交的证据不足以证明中实物业公司在2009年8月1日至2012年12月31日期间对×××小区共用设施、设备未尽到相应的管理和维护义务，亦不足以证明其与中实物业公司达成过免交物业费的一致意见，故该院对其辩解意见不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、刘维佳给付北京中实杰肯道夫物业管理有限公司拖欠的2009年8月1日至2012年12月31日期间的物业费共计人民币62580.08元，于判决生效之日起7日内执行清。二、驳回北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘维佳不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉，其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实不清。1.刘维佳提交了中实物业公司与嘉禾公司签订的物业服务合同，其中第十四条明确约定中实物业公司有9方面的义务，包括“确保雨水管道、污水管道保持畅通”的义务。中实物业公司在一审中没有提供任何证明其履行义务的证据。事实上，中实物业公司的违约造成了雨水管道、污水管道堵塞，使刘维佳受损。2.刘维佳提供的生效判决书的记载证明涉案房屋所在小区存在污水、雨水排水管道坡度不够，排水不畅的情况，中实物业公司没有履行“确保雨水、污水管道保持畅通”的义务，致使刘维佳的房屋多次进水，给刘维佳造成了损失。3.一审判决对中实物业公司不履行物业合同义务的事实没有查明。二、中实物业公司的律师函是要求刘维佳向中实物业公司交纳24421.78元的物业费，该律师函的落款日期为2013年9月18日，该律师函说明中实物业公司已经放弃了超过诉讼时效（2009年8月至2011年8月期间）的物业费用。中实物业公司在2013年9月发函之前，从未向刘维佳主张过物业费，故部分的物业费已经超过了诉讼时效。三、按物业合同的约定，刘维佳只应交纳半年的物业费用，而刘维佳于2012年12月13日一次性交纳了2013年全年的物业费，这充分证明刘维佳不仅履行义务而且履行了超过合同约定的义务。故刘维佳没有违约行为。综上，刘维佳请求撤销一审判决，驳回中实物业公司的诉讼请求。
中实物业公司服从一审法院判决，其未向本院提交书面答辩意见，但在本院庭审中口答辩称：中实物业公司不认可刘维佳的上诉请求，刘维佳的上诉请求没有事实和法律依据。生效判决记载的事项最多是涉案小区存在建设中的管道问题，并未认定中实物业公司存在物业管理问题。中实物业公司为涉案房屋所在的小区依照合同提供了物业管理服务，但刘维佳一直拖欠物业费，并且在中实物业公司管理期间违反小区的管理规章，违章施工，侵害了其他业主的权利。中实物业公司在从事物业管理工作期间持续提供了物业服务，且多次向刘维佳主张欠费，但刘维佳仍未按时交纳物业费，故中实物业公司的请求未超过仲裁时效。中实物业公司发的律师函数额上有笔误，但记载欠费期间没有错误，且未表明放弃任何时间段的主张物业费权利。综上，请求二审法院驳回刘维佳的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《天鹅堡项目前期物业服务合同》、《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》、北京润都嘉苑前期物业管理服务协议、律师函、中实物业收据、（2012）二中民终字第03303号民事判决书、天鹅堡住宅质量保证书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：刘维佳系×××小区×××号房屋业主，中实物业公司根据其与×××小区开发商嘉禾公司签订的《天鹅堡项目前期物业服务合同》及《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》向×××小区提供相应的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，中实物业公司已为×××小区提供了2009年8月1日至2012年12月31日期间的物业服务，刘维佳应当支付相应的物业费。刘维佳提供的（2012）二中民终字第03303号民事判决书中未认定中实物业公司没有对×××小区共用设施和设备尽到相应的管理和维护义务，刘维佳的现有证据亦不足以证明中实物业公司的服务存在质量问题。故刘维佳上诉主张中实物业公司提供的物业服务不符合约定，证据不足，本院不予采信。2009年8月1日至2013年6月30日期间，中实物业公司持续为刘维佳的涉案房屋提供了物业服务，并于2013年9月通过发律师函的方式向刘维佳催缴过物业费，故刘维佳上诉主张中实物业公司的请求已经超过诉讼时效期间，缺乏依据，本院不予支持。刘维佳主张曾与中实物业公司就免交物业费达成过一致意见，但其提供的现有证据未记载中实物业公司明确表示放弃主张物业费的权利，故其该项主张本院亦不予采纳。刘维佳关于其不应支付中实物业公司2009年8月1日至2012年12月31日期间拖欠物业费62580.08元的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费882元，由北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担196元（已交纳），由刘维佳负担686元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费686元，由刘维佳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
代理审判员 蒙 瑞
代理审判员 于洪群
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 杜 颖