江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终2551号上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县迎宾大道388号帝景佳园。法定代表人：何金生，该公司董事长。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏智星，男，1990年2月10日出生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：梁淮保，江苏怀容律师事务所律师。上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）因与被上诉人魏智星商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初9429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万顺公司上诉请求：改判驳回魏智星的诉讼请求。事实与理由：1.魏智星向楼益健账户汇款93万元，实为借款100万元，预扣7万元利息，真实的法律关系是民间借贷关系；2.按认购书约定的价格计算，两套房屋总价99.9826万元，魏智星陈述已支付100万元，超过房款与常理不符；3.应追加楼益健为第三人参加诉讼，全面审查涉及的汇款、收款收据。被上诉人魏智星二审辩称，1.魏智星与万顺公司之间属于商品房买卖关系，有阳光绿洲商品房认购书证明，万顺公司否认商品房买卖关系关系，提出双方之间实际是民间借款关系，但没有提供证据证明；2.魏智星与楼益健个人之间存在借款关系与本案不是同一法律关系，本案商品房买卖发生在2014年4月10日，而楼益健为王毅向魏智星借款100万元提供担保，发生在2014年7月及2014年8月29日，两笔借款尚未结清；另，2012年10月29日楼益健向魏智星借款30万元，已因楼益健还款而消灭。上述三笔借款的发生时间与本案商品房买卖合同不在同一时间；3.万顺公司出具魏智星的收款收据，证明魏智星已经支付购房款100万元的事实，万顺公司以魏智星经过银行转款93万元而否认魏智星另支付7万元现金没有证据证明。双方协商一致的《商品房认购书》上载明涉案房屋价款为100万元，房屋面积与房屋价格计算结果与其存在差额，系因为双方先确认购房款为100万元，然后倒推售房单价为3649元（省略小数点之后），完全符合商品房买卖交易习惯。4.楼益健只是商品房买卖合同中万顺公司的经办人，并不是当事人，楼益健收取100万元购房款后如何交付以及是否交付万顺公司，与魏智星无关，属于另一法律关系。万顺公司申请追加楼益健为本案第三人，没有事实和法律根据，且在一审中也并未提出申请。魏智星向一审法院起诉请求：1.解除万顺公司与魏智星之间的商品房买卖合同；2.万顺公司返还魏智星已付购房款100万元及利息（自2014年4月10日起至还清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。一审法院认定事实如下：2014年4月10日，魏智星、万顺公司签订《阳光绿洲商品房认购书》，魏智星认购万顺公司开发的位于沭阳县××绿洲小区××楼××单元××、××室两套房屋，建筑面积为274平方米，单价每平方米3649元，房款总额100万元。双方约定该认购书仅作为双方将来签订正式《商品房买卖合同》的预约合同。该认购书还对违约责任和其他事项进行了约定。该认购书认购人处系魏智星签名，公司领导处签名为楼益健，销售经理为王毅。同日，魏智星向楼益健账户汇款93万元，万顺公司向魏智星出具收款收据一份，载明收到魏智星100万元，用途摘要为“阳光绿洲3号楼1单元1601、1604室”。2014年5月9日，楼益健向魏智星账户汇款7万元。另查，据魏智星提供的证据显示，2014年7月至10月间，魏智星与楼益健之间形成200万元的债权债务关系。万顺公司认为该200万元与涉案房款系同一笔债权债务，但未能提供证据予以证明。楼益健在公安机关未陈述其在2014年4月向魏智星借款，未提到本案涉案房款系其个人借款，其陈述于2014年6、7月份曾向魏智星借款100万元。一审法院认为，魏智星、万顺公司签订的认购书，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在认购书明确约定该认购书仅作为双方将来签订正式《商品房买卖合同》的预约合同，故该认购书系预约合同。根据该约定，双方均应负有签订本约合同的义务。现万顺公司辩解魏智星、万顺公司之间不存在真实的商品房买卖预约合同关系，万顺公司未收取购房款，魏智星予以否认，万顺公司未提供证据证实，故对万顺公司上述辩解不予采纳。万顺公司现举证证明楼益健于2014年5月9日向魏智星汇款7万元，证明该款系涉案款项的利息，一审法院认为，借款利息给付的时间、数额应相对稳定，仅凭一次给付，且结合魏智星与楼益健之间存在其他多笔数额较大的借贷关系，故该次汇款不能证明涉案款项系楼益健个人借款。万顺公司向魏智星出具100万元的收款收据，魏智星通过银行转账93万元，其陈述另7万元系现金支付，具有合理性。魏智星、万顺公司双方签订本案预约合同后，万顺公司一直未通知魏智星按约签订正式的商品房买卖合同，且万顺公司现在否认与魏智星之间存在真实的商品房预约合同关系，应视为万顺公司以自己的行为表明不履行主要债务，故魏智星可以解除合同。合同解除后，万顺公司应将其收取的购房款退还魏智星并支付相应利息。综上，魏智星诉讼请求应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除魏智星与万顺公司于2014年4月10日签订的关于买卖阳光绿洲小区3号楼1单元1601、1604室的预约合同；二、万顺公司于判决发生法律效力之日起10日内向魏智星返还购房款100万元及利息（自2014年4月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。案件受理费13800元（魏智星已预交6900元），由万顺公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审补充查明：万顺公司于2013年10月31日取得阳光绿洲2号、3号楼商品房预售许可证。二审争议焦点为：1.魏智星是否已经向万顺公司支付100万元，该款为楼益健个人借款还是购房款；2.魏智星与万顺公司之间是否成立商品房买卖合同关系，如果成立，是否应予以解除。本院认为：一、1.魏智星称因个人账户存款不足100万元，故通过交通银行向楼益健汇款93万元，同时支付现金7万元；其提供的交通银行零售客户交易清单上显示，魏智星2014年5月9日转出93元后，账户余额仅为57.75元，证明魏智星陈述合理，且万顺公司向魏智星出具的加盖财务专用章的收款收据上，载明收到魏智星100万元，故应当认定魏智星已经向万顺公司支付购房款100万元。2.因2014年7月至10月间，魏智星与楼益健个人之间存在其他多笔数额较大的借贷关系，且魏智星从银行汇款有88万元、94万元，均与本案汇款93元无关，因此，万顺公司提供的汇款单不能证明涉案款项系楼益健个人借款。3.魏智星与万顺公司签订的《商品房认购书》载明涉案房屋价款99.9826元。因实际交易过程是双方先逾认购房款为100万元，后推算售房单价为3649.635元，写入认购书时去掉小数点后面的数字为3649元/平方，致数额相差174元，不能因此而否认认购协议的真实性。记入认购书，魏智星支付的购房款超过房款少许，且双方尚未签订正式的商品房买卖合同书，符合一般的交易习惯。二、《最高人民法院》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，魏智星与万顺公司签订阳光绿洲商品房认购书，该认购书载明了相关认购人、房号、建筑面积、单价、房款总额等。魏智星按约向万顺公司支付了全部购房款，万顺公司亦接受了该购房款，魏智星与万顺公司之间形成商品房买卖合同关系。万顺公司已经取得涉案房屋的商品房预售许可证，双方之间的商品房买卖合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行义务。魏智星、万顺公司双方签订认购书后，万顺公司一直未通知魏智星按约签订正式的商品房买卖合同，且万顺公司现在否认与魏智星之间存在真实的商品房预约合同关系，应视为万顺公司以自己的行为表明不履行主要债务，魏智星诉请解除合同应予支持。综上，楼益健作为万顺公司经办人与魏智星签订《商品房认购书》，收取魏智星支付的购房款，是履行职务行为，行为后果应当由万顺公司承担，因此，楼益健不属于必须共同进行诉讼的当事人，故对万顺公司申请追加楼益健为第三人参与诉讼的请求，不予支持。万顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1422元，由万顺公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 兵审判员 孙 权审判员 万 焱二〇一七年十月十二日书记员 郑露露第1页/共7页