重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第13230号
原告重庆市宏伟物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪街道松石支路156号D幢1-57号，组织机构代码：73658492-6。
法定代表人蒲宏伟，董事长。
委托代理人廖成双，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
被告张廷芬，女，1954年3月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。
原告重庆市宏伟物业管理有限公司与被告张廷芬物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理后，因被告张廷芬所在的渝北区X苑小区业主委员会向本院起诉要求判令其与重庆市宏伟物业管理有限公司于2011年9月28日签订的本案所涉的《X苑物业服务合同》无效，本案依法中止审理。2014年6月12日，重庆市第一中级人民法院针对该案作出终审判决。本案因中止审理的原因消除，故恢复审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。本案依法由代理审判员张晓华独任审判，于2014年8月11日公开开庭进行了审理，并当庭宣判。原告重庆市宏伟物业管理有限公司的委托代理人廖成双到庭参加了诉讼。被告张廷芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆市宏伟物业管理有限公司诉称：原告与X苑小区业委会签订了《X苑物业服务合同》，根据合同约定，由原告承担被告所在小区的物业管理工作。被告至今尚欠2012年8月至2012年11月15日的物管费、公共电费444.5元。现起诉要求：依法判令被告支付拖欠原告的物业费、公共电费等人民币444.5元及违约金。
被告张廷芬未作答辩。
经审理查明：被告张廷芬系重庆市渝北区X路X号X苑小区X号房屋的业主，该房屋建筑面积为121.7平方米，系电梯住宅。
2007年，原告与X苑业主委员会签订了一份以X苑业主委员会为甲方、原告为乙方的《X苑物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为X苑小区提供物业服务，合同期限自2007年4月1日起至2010年6月30日止。该合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：1、高层住宅：0.75元／月·平方米（含电梯费）；2、多层住宅：0.5元／月·平方米；3、商业：1.3元／月·平方米；4、办公：1元／月·平方米。合同第八条规定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在当月28日前履行交纳义务。合同第二十四条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十六条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。
2011年9月28日，原告又与渝北区X苑小区业主委员会签订了一份以渝北区X苑小区业主委员会为甲方、原告为乙方的《X苑物业服务合同》，该合同约定：同意在2007年物业服务合同的基础上，变更以下条款，续签2011年物业服务合同：电梯住�每平方米1元（含电梯费）；2、非电梯住宅每平方米0.7元；3、非住宅每平方米增加0.5元；4、共用专项设备（包括设备房照明、公共设备能耗、公共照明用电、消防用水用电）运行的能源消耗据实分摊。5、本合同期限为三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。
上述物业服务合同签订后，原告按约定对X苑小区提供物业管理服务至2012年11月15日。2012年11月15日，原告发出《关于提前终止X苑物业服务合同的公告》并在X苑小区张贴，主要内容为：从2012年11月16日8时起，原告将全面停止对X苑小区的物业服务；欠费业主尽快到物业办公室完清相关欠费，对不主动完清欠费的业主，原告将按照法定程序向欠费业主追交。
因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费，2013年7月22日，原告向本院起诉要求判令被告支付2012年8月至2012年11月15日的物业服务费、公共电费及违约金。审理中，原告自愿要求违约金从本案起诉之日（2013年7月22日）起算，并说明违约金按照原告与X苑业主委员会于2007年签订的《X苑物业服务合同》中约定的标准计算。
另查明，2012年4月8日，渝北区X苑小区业主委员会出具证明一份，内容为：共用专项设备（包括设备房照明、公共设备能耗、公共照明用电、消防用水用电）运行的能源消耗据实分摊的内容因业主意见较大，经协商仍按原收费标准执行：A幢每月公摊费2元／户；B幢每月公摊费3元／户；C幢每月公摊费2元／户；D幢每月公摊费5元／户。
被告所在的渝北区X苑小区业主委员会曾向本院起诉要求判令其与原告于2011年9月28日签订的《X苑物业服务合同》无效，本院于2013年12月12日本院作出（2013）渝北法民初字第15444号民事判决书，判决内容为驳回渝北区X苑小区业主委员会的诉讼请求。渝北区X苑小区业�委员会不服，提起上诉。2014年6月12日，重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民终字第02567号民事判决书，判决内容为驳回上诉，维持原判。
上述事实，有房屋产权信息、渝北区X街道X社区居委会出具的证明、X苑物业服务合同、X苑小区业委会出具的证明、公告、照片、（2014）渝一中法民终字第02567号民事判决书、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与X苑业主委员会签订的两份《X苑物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对X苑小区全体业主均具有约束力。原告自合同签订后对X苑小区进行物业管理服务至2012年11月15日，被告作为X苑小区的业主，应当按原告与X苑业主委员会签订的《X苑物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费。
关于物业收费标准问题，因2011年9月28日的合同对物业服务费标准进行了重新约定，故被告应按此合同的约定交纳物业服务费。该合同约定电梯住宅的收费标准为1元／月／平方米，故在2012年8月至2012年11月15日共计3.5个月中，被告应交纳的物业服务费为1元／月／平方米×121.7平方米×3.5个月=425.95元。原告自愿要求从本案起诉之日（2013年7月22日）开始计算违约金，符合合同规定，本院予以支持。原告要求被告支付公共电费，根据X苑业主委员会出具的证明，被告每月应交纳的公摊费为5元，故在2012年8月至2012年11月15日共计3.5个月中，被告共拖欠�公摊电费为5元×3.5个月=17.5元。因此，被告在2012年8月至2012年11月15日期间应交纳的物业服务费及公共电费共计425.95元＋17.5元=443.45元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。
被告张廷芬经本院合法传唤，未到庭应诉，应承担未举证、质证的不利后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告张廷芬在本判决生效生效之日起三日内支付原告重庆市宏伟物业管理有限公司2012年8月至2012年11月15日期间的物业服务费及公共电费共计443.45元；
二、被告张廷芬在本判决生效生效之日起三日内支付原告重庆市宏伟物业管理有限公司违约金（以欠交的物业服务费425.95元为基数，从2013年7月22日起，按每日万分之三的标准计算至付清时止，所计违约金总额最高不超过425.95元）；
三、驳回原告重庆市宏伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取），由被告张廷芬负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 张晓华
二〇一四年八月十一日
书 记 员 李文婧