上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1527号
上诉人（原审被告）刘蓓蓓。
被上诉人（原审原告）上海德佑房地产经纪有限公司。
委托代理人甲，男，该公司员工。
委托代理人乙，女，该公司员工。
上诉人刘蓓蓓因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第5478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人刘蓓蓓，被上诉人上海德佑房地产经纪有限公司的委托代理人甲、乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年5月30日，在上海德佑房地产经纪有限公司（以下简称“德佑公司”）的居间服务下，刘蓓蓓与案外人丙就买卖坐落于上海市某区某道某弄29号房屋（以下简称“系争房屋”）签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称“居间协议”）及附件一房地产买卖协议，约定房屋总价为人民币1，450万元（以下币种均为人民币）。居间协议下方居间方经办人签字为德佑公司的工作人员丁。当日刘蓓蓓向案外人丙支付了意向金50，000元。同日，刘蓓蓓向德佑公司出具佣金确认书，确认于买卖合同成立当日向德佑公司支付佣金10万元。如刘蓓蓓未经德佑公司同意而迟延支付，德佑公司有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天0.1%计算）。2013年6月2日刘蓓蓓向案外人丙支付了定金40万元。2013年7月1日，刘蓓蓓与案外人丙在德佑公司的张江高科门店签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），并签署了网上合同。当日，刘蓓蓓与案外人丙签署协议书一份，约定在履约过程中由于房地产限购政策或银行信贷政策变更导致刘蓓蓓不能购买房屋或不能获得银行贷款则双方同意解除已签订的买卖合同。7月底由于刘蓓蓓不符合房地产限购政策规定的购房条件，经与案外人丙协商一致解除买卖合同，刘蓓蓓赔偿案外人丙20万元，与刘蓓蓓已经支付的45万元结算后，案外人丙实际退还刘蓓蓓25万元。案外人丙于2013年9月10日向德佑公司出具情况说明，刘蓓蓓于2013年11月19日向德佑公司出具承诺书，告知德佑公司买卖合同已解除。
原审另查明，德佑公司的工作人员丁在与刘蓓蓓的沟通中以微信方式建议刘蓓蓓采取找人登记结婚后离婚的方式规避房地产限购政策，并推荐其公司的同事与刘蓓蓓登记结婚。审理中，刘蓓蓓提出佣金确认书中逾期违约金的比例太高，不符合正常交易规则。
原审审理中，德佑公司起诉请求判令：1、刘蓓蓓支付佣金100，000元；2、判令刘蓓蓓支付逾期支付佣金的违约金，按照每日0.1%计算，时间为2013年7月1日起至刘蓓蓓实际支付之日止（暂定18，000元）；3、本案诉讼费由刘蓓蓓承担。刘蓓蓓辩称：不同意德佑公司的诉讼请求。
原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。德佑公司进行居间，促成了刘蓓蓓与案外人丙关于系争房屋买卖合同的订立，且刘蓓蓓与德佑公司所签订之佣金确认书亦明确在签订买卖合同当日即支付佣金，故买卖合同签订之后完成过户交易等手续并非德佑公司主张佣金的必然条件，因而德佑公司主张刘蓓蓓支付佣金的诉讼请求予以支持。但德佑公司作为专业的房地产经纪公司却向刘蓓蓓建议采取结婚离婚的不当行为以规避房地产限购政策，其行为显属不当，对此原审认为德佑公司在从事居间活动中存有过错。另因刘蓓蓓与案外人丙在签订买卖合同后并没有履行合同，之后经协商解除合同，而使德佑公司未协助完成后续的贷款、房屋交接、过户等诸多事宜，根据目前的二手房买卖操作流程来看，买卖双方仍需要居间方的陪同和协助完成全部的交易流程，这就意味着居间方在促成买卖双方签约后，仍需要中介人员陪同完成后续的交易工作，居间方存在人力成本的支出，而这些成本支出含在买卖双方向居间方支付的居间费中，如果买卖双方不再履行合同，则居间方的上述支出相对减少，故应综合情况在合理范围内酌定居间费的减少。刘蓓蓓提出房地产交易没有完成且刘蓓蓓也有损失的主张，但刘蓓蓓在签订居间协议及买卖合同时对自身条件是否符合房地产限购政策应具有明确的判断，即使如刘蓓蓓所述因信任德佑公司可以操作才签订，刘蓓蓓作为完全民事行为能力人，亦有义务和能力明确自己是否具备购房资格，故刘蓓蓓以买卖合同未履行为由不同意支付居间费的主张，原审认为难以支持。综上，综合考量德佑公司促成刘蓓蓓与案外人之间的买卖合同签署，居间协议已经成立等事实，但德佑公司未全部完成居间协助义务且在居间活动中存有过错，故原审酌情确定刘蓓蓓应向德佑公司支付居间费50，000元。约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故综合本案实际情况，原审酌情确认违约金按照同期同类银行贷款利率的四倍计算。
原审法院审理后于二〇一四年四月二十八日作出判决：刘蓓蓓于判决生效之日起十日内支付上海德佑房地产经纪有限公司居间费人民币50，000元及自2013年7月2日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的违约金。案件受理费人民币2，660元，减半收取计1，330元，由上海德佑房地产经纪有限公司负担665元，刘蓓蓓负担665元。
判决后，刘蓓蓓不服，上诉于本院称：涉案佣金确认书认定的支付佣金的条件并未成立，签订该确认书时德佑公司的工作人员明确表示履行完毕所有的居间义务后再行支付居间报酬。德佑公司明知刘蓓蓓不具有购房资格，仍促成刘蓓蓓与案外人丙就系争房屋签订买卖合同，德佑公司明显存在过错，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回德佑公司原审中的全部诉讼请求。
德佑公司辩称：德佑公司知道刘蓓蓓在上海不具有购房资格，但刘蓓蓓自己强烈要求购买系争房屋，自称可以自行解决限购问题，且在办理过户手续前，如果限购问题能够解决，交易还是可以顺利完成的。刘蓓蓓没有表示过需要德佑公司帮忙解决限购问题，刘蓓蓓与案外人丙签订的补充协议，也表明刘蓓蓓对存在限购风险是明知的，德佑公司已促成刘蓓蓓与丙就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，刘蓓蓓应按照佣金确认书支付相应的佣金并承担逾期支付佣金的违约责任。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在上海市颁行房地产交易限制政策的背景下，德佑公司作为提供房地产交易居间服务的专业公司，应审慎核实购房人的购房资格以促成房地产交易的顺利进行并忠实尽力于委托人之利益。本案中，签订买卖合同前，德佑公司明知刘蓓蓓在上海不具有购房资格，仍促成刘蓓蓓与案外人丙就系争房屋签订买卖合同，嗣后，刘蓓蓓亦未能通过正当途径获得购房资格，故系争房屋之买卖合同事实上是无法履行的，不能达到买卖双方之交易目的及买卖双方委托德佑公司提供居间服务之目的。德佑公司虽然形式上促成了买卖合同关系的成立，且系买卖双方协商解除了买卖合同，但德佑公司居间促成的系无法实际履行之合同，嗣后德佑公司亦未能协助交易双方消除交易履行之障碍，故其要求刘蓓蓓支付居间报酬的诉讼请求，应予驳回。至于刘蓓蓓明知其不具有购房资格仍坚持购买系争房屋的问题，本院认为，购房人刘蓓蓓确对买卖合同不能履行负有过错，但购房人之过错并不构成免除居间方应负义务之正当理由，德佑公司要求刘蓓蓓支付逾期支付佣金的违约金的诉讼请求，本院亦予驳回。考虑到德佑公司确向刘蓓蓓提供了一定的居间服务，付出了一定的居间成本，本院酌情确定由刘蓓蓓支付德佑公司从事居间活动的必要费用5，000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第5478号民事判决；
二、刘蓓蓓应于本判决生效之日起十日内支付上海德佑房地产经纪有限公司必要费用人民币5，000元。
负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1，330元，由上海德佑房地产经纪有限公司负担665元，刘蓓蓓负担665元。二审案件受理费人民币1，309元，由上海德佑房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年七月十四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
二、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条
居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……