济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第2643号
原告于锋，男，1962年5月20日出生，汉族，住济南市。
原告罗青，女，1962年4月22日出生，汉族，住济南市。
委托代理人于锋，男，1962年5月20日出生，汉族，住济南市。
被告高希红，女，1980年6月16日出生，汉族，住济南市。
被告李美娟，女，1971年1月15日出生，汉族，住济南市。
被告济南和平房地产营销策划有限公司，住所地济南市。
法定代表人金田，总经理。
委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人刘红军，女，1969年12月24日出生，汉族，该公司工作人员，住济南市。
第三人魏敏，女，1981年2月5日出生，汉族，住济南市。
委托代理人黄万平，山东圣义律师事务所律师。
委托代理人温鹏（系魏敏之夫），男，1980年9月18日出生，汉族，住济南市。
原告于锋、罗青与被告高希红、李美娟、济南和平房地产营销策划有限公司（以下简称和平营销公司），第三人魏敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于锋以及罗青的委托代理人于锋，被告高希红、李美娟以及和平营销公司的委托代理人高强、刘红军，第三人魏敏及其委托代理人黄万平、温鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于锋、罗青诉称，1、2013年8月17日，原告于锋通过被告济南和平房地产营销策划有限公司（经办人为刘红军）与被告高希红、李美娟签订了位于济南市历下区解放路72号2号楼2-102号（济房权证历字第0842**号，面积35.30平方米，产权人为第三人于锋、罗青夫妇）价格500000元的《房屋买卖合同》。2013年9月10日，原告应被告要求办理了委托人为于锋、罗青，受托人为高希红授权委托书的公证书（（2013）济历城证民字第6786号），其授权委托书的内容为：“委托人委托受托人将座落于济南市历下区解放路72号2号楼2-102号的房产（济房权证历字第0842**号，房屋建筑面积35.30平方米）对外出售，并与买受人办理上述房产的买卖及过户手续，办理测绘及面积变更、代理收取房款、签订或撤销网签协议、签订或撤销资金监管协议、缴纳税费、办理有关税务部门的完税证明。”此委托书已经公证证明，具有法律效力。2013年8月23日，被告高希红经和平营销公司以540000元的价格与第三人魏敏签订《房屋买卖合同》，是以委托人于锋名义代签，并于2013年9月12日办理了房屋过户登记，所得房款540000元。依据《合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”之规定，受托人高希红所售房款540000元，扣除2013年9月10日结清的500000元，计40000元，应为委托人于锋、罗青所有，理应返还。2、依据《合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。参照原告与被告三方签订的《房屋买卖合同》第十二条违约责任第二项中约定：“每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金（或者违约方承担合同总价款的30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。”要求被告支付房款差价40000元的迟延履行违约金12000元。3、依据《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，被告和平营销公司与被告高希红、李美娟全程参与该房屋的交易过程，且恶意串通，吃差价，没有如实向原告说明被告高希红与第三人魏敏签订房屋买卖合同的有关情况，没有起到作为中介应有的义务，在被告违约后没有及时处理，应当承担连带责任。原告于锋、罗青为维护其合法权益，请求法院依法判令：1、被告高希红偿还房款差价40000元；2、被告高希红支付逾期付款违约金12000元；3、被告高希红支付因诉讼产生的交通费及误工费等损失；4、被告李美娟、和平营销公司对第1至3项诉讼请求承担连带责任。
原告于锋、罗青为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、原、被告及第三人签订的房屋买卖合同1份，签订合同的实际日期为2013年8月17日，合同上的时间为笔误，当时原告于锋以50万元的价格把房屋卖给被告高希红，第四条约定的办理公证手续是办理过户手续；
证据2、济南市历城区公证处出具的公证书1份，证明于锋与高希红为委托代理关系，是原告于锋、罗青委托代理卖房；
证据3、房屋权属证保管证明1份，证明2013年8月17日原告于锋把房产证交给和平营销公司，并于当日签订买卖合同；
证据4、2013年9月10日、15日收条各1份，证明原告于锋将房屋租赁期剩余的租金和押金收益转给被告高希红；
证据5、购房申请表1份，证明房产所有人为于锋；
证据6、济南市存量房买卖协议1份，证明原告于锋、罗青与被告高希红之间是委托买卖关系。
被告高希红、李美娟辩称，1、被告高希红、李美娟与原告于锋、罗青之间虽有形式上的委托授权关系，但实质上是房屋买卖关系。被告高希红、李美娟多收的房款是被告高希红、李美娟收益，不能返还给原告于锋、罗青。2、房屋买卖合同约定，办理公证手续前支付房款。2013年8月17日被告支付定金2万元，2013年9月10日，被告支付房款48万元。被告高希红、李美娟在合同约定的期限内已经一次性付清房款50万元，不违约，不应当承担违约金，请求法院驳回原告于锋、罗青的诉讼请求。
被告高希红、李美娟为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、房屋买卖合同1份，证明2013年8月17日，原告于锋将涉案房产出售给被告高希红、李美娟，办理公证手续前支付房屋价款50万元，需要说明的是虽然合同载明的时间是2013年9月18日，但实际合同签订时间是2013年8月17日；
证据2、房屋定金、购房款收条各1份，证明2013年8月17日支付定金2万元，2013年9月10日支付房款48万元。被告高希红、李美娟在合同约定的期限内已经一次性付清房款50万元，不违约，不应当承担违约金；
证据3、公证书1份，证明原、被告于2013年9月10日办理委托公证，被告高希红有权出售房产，结合证据2委托关系只是形式上的，事实上是买卖关系，被告高希红不是原告于锋、罗青的实质代理人，4万元溢价是合理收入，不应返还；
证据4、中介费收条1份，证明缴纳的中介费9000元。
被告和平营销公司辩称，1、我方认可被告高希红、李美娟的答辩意见，2013年9月17日前办理公证手续及支付房款的日期。2、假如被告高希红、李美娟违约的话，违约金的比例过高，要求调整违约金的数额。3、原告于锋、罗青的第三项诉讼请求没有法律依据。4、原告于锋、罗青要求和平营销公司承担法律责任没有法律依据。
被告和平营销公司未向本院提交证据。
第三人魏敏述称，三被告在房屋交易中确实存在相互串通，损害第三人魏敏及原告于锋、罗青的利益，应当赔偿相应损失。
第三人魏敏为支持其陈述意见，向本院提交了以下证据：
证据1、2013年8月23日第三人魏敏与被告高希红、和平营销公司签订的房屋买卖合同1份，证明涉案房屋出卖人为被告高希红，买受人为魏敏，当时签订合同时，被告称有于锋的委托书，于锋是其姨夫，我方让被告高希红出示委托书，但是被告高希红称没有带，所以在合同上注明了这一点，2013年9月12日过户的时候我方才见到委托书；
提交证据2、房屋定金收条1份，证明当时定金交到和平营销公司，由和平营销公司代高希红收取定金。
经审理本院认定：2013年8月17日，原告于锋通过被告和平营销公司与被告高希红、李美娟签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定，于锋将自己所有的位于济南市历下区解放路72号2号楼2-102号房屋（济房权证历字第0842**号，建筑面积35.30平方米）卖给高希红、李美娟，价格500000元，合同签订时支付定金20000元，办理公证手续当日（2013年9月17日前）支付全部购房款。固定装修、双气以及面积约为3平方米小房（地下室）的使用权为附属设施，该房屋无抵押有租赁。在签订本合同后，任何未按合同约定履行相关义务。每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价款的3‰的违约金（或者违约方承担合同总价款的30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。同时该合同还对其他有关事宜进行了约定。该合同上落款的签订日期为2013年9月18日，但合同各方均认可签订合同的实际日期为2013年8月17日。
房屋买卖合同签订当日高希红、李美娟向于锋支付定金20000元，向和平营销公司支付佣金9000元，于锋将涉案房屋的产权证书原件交给和平营销公司保管。2013年9月10日，原告于锋、罗青与被告高希红及和平营销公司一起到济南市历城区公证处办理授权书公证，由原告于锋、罗青作为委托人授权高希红作为受托人代理出售涉案房屋，授权书的主要内容为：“一、委托人委托受托人将座落于济南市历下区解放路72号2号楼2-102号的房产（济房权证历字第0842**号，房屋建筑面积35.30平方米）对外出售，并与买受人办理上述房产的买卖及过户手续，办理测绘及面积变更、代理收取房款、签订或撤销网签协议、签订或撤销资金监管协议、缴纳税费、办理有关税务部门的完税证明。二、受托人在办理上述房屋买卖及过户手续中所签署的一切文件，委托人均予以承认。三、委托期限自委托书签署之日起至办理完上述手续为止。四、受托人无转委托权。五、本委托书一式四份，当事人三份，公证处存档一份。”在办理委托公证当日，高希红向于锋支付购房款473700元，已经由于锋收取的2013年9月10日至2014年6月10日的房屋租金6300元亦抵作购房款。于锋向高希红出具了收到480000元购房款的收条，高希红向于锋出具了收到6300元房屋租金的收条。但房屋买卖合同中约定的面积约为3平方米的小房（地下室）没有产权证书，因为是单位自建也无法办理产权证书。该小房钥匙一直由于锋、罗青持有，该小房由于锋、罗青占有使用。
2013年8月23日，第三人魏敏通过被告和平营销公司与被告高希红签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定高希红将涉案房屋以540000元的价格卖给魏敏。2013年9月22日，高希红以于锋、罗青的代理人的身份与魏敏一起在房屋登记管理部门办理了变更登记手续，将涉案房屋由原产权人于锋过户至魏敏名下。
在本案受理之前，2013年10月23日，第三人魏敏作为原告，以高希红、李美娟、和平营销公司为被告，以于锋、罗青为第三人向本院提起诉讼，案号为（2013）历商初字第2390号，要求被告支付违约金64800元并交付楼下小房。
本院认为，本案争议的焦点问题是原告于锋、罗青与被告高希红之间是房屋买卖合同关系还是委托代理关系。原告于锋与被告高希红、李美娟于2013年8月17日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，因此该《房屋买卖合同》合法有效。而在2013年9月10日在济南市历城区公证处办理公证的授权书，记载了原告于锋、罗青授权被告高希红出售涉案房屋的代理权限，亦系合法有效。但从《房屋买卖合同》的约定上看，该合同没有关于涉案房屋如何办理过户手续的相关约定，而是约定了办理公证，从合同的实际履行情况来看，办理公证指的就是办理原告于锋、罗青授权被告高希红代理出售涉案房屋代理权的授权书公证。也就是说，原告于锋、罗青向被告高希红出具代理出售涉案房屋的授权书并办理公证是为了履行《房屋买卖合同》约定的义务，该义务也取代了一般情况下房屋出卖人的协助办证义务。虽然从表面上看，原告于锋、罗青与被告高希红之间形成了房屋买卖合同关系和委托代理关系这样双重法律关系，但综合本案的情况来看，本院认为原告于锋、罗青与被告高希红之间是房屋买卖合同法律关系。虽然高希红与魏敏之间的签订的《房屋买卖合同》中高希红系代理人身份，但结合于锋、罗青与高希红、李美娟签订的《房屋买卖合同》来看，高希红是实际上的出卖人。因此对于原告于锋、罗青基于与被告高希红之间系委托代理关系而要求被告高希红支付房款差价40000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因被告高希红并无逾期付款及其他的违约事实，对于原告于锋、罗青要求被告高希红支付逾期付款违约金12000元的诉讼请求，本院不予支持。原告于锋、罗青虽然要求被告高希红支付因诉讼产生的交通费及误工费等损失，但未能提供相关证据证明具体数额，也未能说明应由被告高希红负担的事实和理由，因此对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告于锋、罗青要求被告李美娟及和平营销公司承担连带责任的主张，亦无事实和法律依据，且无承担责任的前提，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告于锋、罗青要求被告高希红支付房款差价40000元的诉讼请求；
二、驳回原告于锋、罗青要求被告高希红支付逾期付款违约金12000元的诉讼请求；
三、驳回原告于锋、罗青要求被告高希红支付因诉讼产生的交通费及误工费等损失的诉讼请求；
四、驳回原告于锋、罗青要求被告李美娟、济南和平房地产营销策划有限公司承担连带责任的诉讼请求。
案件受理费人民币550元，由原告于锋、罗青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 綦晓玥
人民陪审员 于平吉
人民陪审员 顾建金
二〇一四年四月十一日
书 记 员 刘 阳