重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民再67号
抗诉机关：重庆市人民检察院。
申诉人（一审第三人）：付远芳，女，1972年6月2日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：卢晓萍，重庆平正律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：何国祥，男，1962年11月30日出生，汉族，住重庆市永川区。
一审被告（二审上诉人）：永川桂东学校，住所地重庆市永川区东外街官井沟6号。
法定代表人：李文富，该校校长。
申诉人付远芳因与被申诉人何国祥、一审被告永川桂东学校确认合同无效纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字第01764号民事判决，向重庆市人民检察院申诉，该院审查后作出渝检民监（2015）50000000070号民事抗诉书，向本院提起抗诉，本院审查后于2015年5月4日作出(2015)渝高法民申字第00068号民事裁定，本案由本院提审。本院按照审判监督程序，依法组成合议庭公开开庭缺席审理了本案。重庆市人民检察院检察员朱振喜、孙大为出庭履行职务。申诉人付远芳的委托诉讼代理人卢晓萍，被申诉人何国祥到庭参加了诉讼，一审被告永川桂东学校无人办公，其法定代表人李文富下落不明，本院依法通过公告送达开庭审理传票，永川桂东学校无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
抗诉机关抗诉称，二审判决以付远芳对案涉房屋不属于善意取得为由，认定付远芳与永川桂东学校之间的房地产转让合同无效，违反有关法律和司法解释规定，是错误的。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，案涉房地产转让合同应属有效，请求予以改判。
付远芳申诉请求：确认付远芳与永川桂东学校之间的房地产转让合同有效。事实和理由：永川桂东学校于2007年1月7日取得了案涉房屋的产权，于2007年8月1日与其签订房地产转让合同。其以11万元价款购买案涉房屋并非明显不合理低价。付远芳与永川桂东学校签订了两个合同，实际是阴阳合同，双方签订价款为6万元的合同之目的是少交税。被申诉人提交的房屋建筑加层协议不足以对抗永川桂东学校对案涉房屋享有的所有权，而且根据有关司法解释，无权处分不必然导致合同无效。
何国祥辩称，付远芳从未到现场查看过案涉房屋，至今不知道案涉房屋的朝向，也不知道案涉房屋的结构，在此情况下购买案涉房屋不合常理。付远芳与永川桂东学校的交易价格为6万元，属于明显不合理低价，也不合常理。
永川桂东学校未予以答辩。
何国祥向一审法院起诉请求：确认付远芳与永川桂东学校之间的房地产转让合同无效。
一审审理查明：1999年11月30日，何国祥与永川桂东学校签订房屋建筑加层协议约定，何国祥在永川桂东学校建设的幼儿园改建工程上加两层（即第五层和第六层），由何国祥一次性支付永川桂东学校征地和基础分摊费两层共12000元，工程施工由何国祥自行组织，施工中所产生的各种税费（包括办理一切手续及房产证等）由何国祥自行负责，如永川桂东学校违约，赔偿何国祥损失费12000元并退还何国祥所交费用12000元，如何国祥违约，永川桂东学校不退还何国祥土地和基础分摊费12000元。协议签订当日，何国祥向永川桂东学校的法定代表人李文富交纳了征地和基础分摊费12000元，李文富向何国祥出具了收条。此后，何国祥组织人员进行了施工，并在案涉房屋建好后迁入居住至今。
1999年12月12日，永川桂东学校的法定代表人李文富以借支的名义向何国祥借款2000元，并出具了借条，载明用于图纸、施工证等、用后结账并多退少补。
何国祥在永川桂东学校建设的幼儿园改建工程上加盖的两层房屋位于重庆市永川区XX路X号X幢X单元X楼、X楼。
2002年5月31日，重庆市永川区建委向永川桂东学校发出行政处罚告知书，载明“你（单位）在永川市官井沟六号未经批准擅自加层的房屋建设的行为属违法建设行为”。2006年，重庆市永川国土资源和房屋管理局作出[2006]29号处罚决定书，并责令永川桂东学校补办职工住宅楼工程用地手续。此后，永川桂东学校补办了相关手续。
另查明，何国祥、永川桂东学校在房屋建筑加层协议中约定的幼儿园改建工程实为后来补办相关手续的职工住宅楼。
2007年1月17日，永川桂东学校取得位于重庆市永川区官井路6号2幢三单元的房地产权总证。
2007年8月1日，永川桂东学校与第三人签订房地产转让合同约定，第三人购买永川桂东学校所有的位于重庆市永川区XX路X号X-X-
X住宅一套，成交价格为62500元。此后，相关职能部门为第三人颁发了房地产权证，载明房屋建筑面积为125.12平方米。
2007年7月，何国祥曾向法院起诉要求永川桂东学校为其办理房地产权证，但此后又撤诉。何国祥修建的另一套房屋（第五层），永川桂东学校亦出售给了案外人，该案外人于2010年3月23日向一审法院提起诉讼，要求何国祥迁出该房屋。
一审诉讼中，一审法院根据何国祥提出的申请，依法委托有关机构对案涉房屋于2007年8月1日转让给第三人时的价值（不含装修及装饰）进行了评估，结论为单价1359.25元/平方米，总计价值170069元（1359.25元/平方米×125.12平方米）。为此，何国祥交纳评估费2250元。
一审法院判决：一、永川桂东学校与付远芳于2007年8月1日签订的房地产转让合同无效；二、由永川桂东学校于本判决生效后3日内支付何国祥鉴定费2250元。案件受理费80元，由永川桂东学校负担（此费何国祥已预交，由永川桂东学校于本判决生效后3日内付给何国祥）。
二审法院查明的事实与一审相同。
二审法院认为，案涉房屋建筑加层协议是当事人真实意思表示，并经房屋产权部门办理了产权证，故合法有效。上诉人以该协议违反建筑法和城镇个人建造住宅管理办法的规定为由而提出无效的意见，该院不予支持。虽然案涉房屋登记于上诉人名下，但何国祥依据双方协议和自行组织施工建造房屋的事实而取得了案涉房屋的物权，系案涉房屋的实际所有权人。上诉人将案涉房屋转让给付远芳属于无权处分，付远芳以62500元的价格从上诉人处购得市场价值为170069元的房屋，价格明显不合理，不符合善意取得的条件。根据有关规定，被上诉人有权追回。因此，案涉房地产转让合同无效。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由永川桂东学校承担。
再审查明：再审中，付远芳向法庭举示了永川桂东学校负责人李文富向其出具的购房款收条2张，金额分别为20000元、5000元，共计25000元。何国祥对这些证据的真实性未提出异议。
再审查明的其他事实与二审相同。
本院认为，双方争议的焦点是案涉房地产转让合同是否无效问题。现评议如下：
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，案涉房屋系何国祥根据其与永川桂东学校之间的加层协议自行修建，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，结合有关手续补办情况分析，该房屋属于何国祥所有。对此事实，永川桂东学校属于明知,因此永川桂东学校将其明知属于他人的房屋转让给第三人付远芳，主观上应当认定为恶意。买卖房屋这样的大宗商品属于一个家庭的重大事项，付远芳作为买受人，未对案涉房屋进行实地查看，在不了解案涉房屋的结构、朝向、采光等情况下与永川桂东学校签订案涉房屋的转让协议，违背一个理性人买卖房屋的交易习惯，紧密结合付远芳与永川桂东学校之间对案涉房屋的交易价格属于明显不合理低价（即将市场价为17万余元的房屋以6万余元成交）的事实以及付远芳在诉讼中对支付购房款的举证情况分析，可以认定，付远芳与永川桂东学校签订案涉房地产转让合同的行为属于恶意串通损害何国祥利益的行为。因此，原审认定案涉房地产转让合同无效于法有据且合情合理。申诉人提出双方的交易价格并非原审认定的6万余元进行辩解的意见与其在诉讼中举示的房款支付依据不符，该意见，本院不予采纳；申诉人以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定来主张合同有效的理由不能成立，因为该规定并不调整恶意串通损害第三人利益的行为。
综上所述，抗诉机关的抗诉理由不能成立，其抗诉意见，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字第01764号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 超
代理审判员 邹玉辉
代理审判员 刘战平
二〇一六年十一月三日
书 记 员 陆 楠