广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2817号
上诉人（原审原告）：林惠标。
委托代理人：林乐逵，广东中信协诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市松山湖工业发展有限公司。住所地：。
法定代表人：莫鹏飞，该公司董事长。
委托代理人：吴永斌，广东海联泰达律师事务所律师。
委托代理人：黄良洪，广东海联泰达律师事务所律师。
上诉人林惠标因与被上诉人东莞市松山湖工业发展有限公司（以下简称松山湖发展公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法松民一初字第410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月8日，林惠标向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、双方签订的商铺之全部租赁合同及协议均无效（包括：2011年1月24日签订的关于第125号及第127号铺之《月荷居商铺租赁合同》及补充协议、相关物业管理协议）。2、松山湖发展公司退还林惠标已实际支付的全部租金相关款项及赔偿相应利息共3252828.42元（包括：首付租金款及其相应利息、已付东莞银行松山湖支行贷款本息及其相应利息，相应利息需计算至松山湖发展公司退还之日止，暂计至2015年6月30日止）。3、松山湖发展公司赔偿林惠标已因此而发生的其他损失33222.15元（包括已付的管理费及其相应利息，相应利息需计算至松山湖发展公司支付赔偿之日止，暂计算至2015年6月30日止）。4、松山湖发展公司支付林惠标支出的律师费、评估费、公证费等维权费用。5、松山湖发展公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2011年1月24日，林惠标向松山湖发展公司承租位于松山湖科技产业园区北部工业城员工住宅（二）二期生活区的第125、127号商铺，双方并签订了两份《月荷居商铺租赁合同》，约定：第125号商铺，面积为125.98平方米，租金为每平方米建筑面积10371.89元，总租金为1306650.5元，林惠标自合同签订之日起三个工作日内缴付合同总租金的50.25%首期款至松山湖发展公司指定银行账户；第127号商铺，面积为69.88平方米，租金为每平方米建筑面积16033.59元，总租金为1120427元，林惠标自合同签订之日起三个工作日内缴付合同总租金的50.02%首期款至松山湖发展公司指定银行账户；租赁期均自2010年1月1日起至2029年12月31日，共计二十年，租赁期满后松山湖发展公司无条件给予林惠标30年的使用期限，即从2030年1月1日起至2059年12月31日止；合同履行期间，如遇国家房产政策调整等不可抗力因素，或协议解除合同的，则松山湖发展公司应退还林惠标多付的租金，退还租金数额=原租赁合同标的额＊（50-已使用年限）／50＊1.2。2011年1月24日，林惠标向松山湖发展公司支付了817077.5元、2月16日支付300000元、4月7日支付10000元。其余租金，林惠标通过向东莞银行申请贷款的方式向松山湖发展公司支付，东莞银行松山湖支行于2011年4月7日将该贷款款项支付给松山湖发展公司。松山湖发展公司分别于2011年3月19日、4月21日将案涉第125、127号商铺交付给林惠标。
关于案涉租赁合同的有效性问题。林惠标主张，案涉两份租赁合同均为无效合同，理由如下：一、松山湖发展公司建设案涉项目违反法律法规，未依法办理用地规划报建审批及竣工验收等手续，属违法违规建。二、松山湖发展公司违规出租，擅自变更建设项目的指定用途，对社会公开招租。三、松山湖发展公司隐瞒真相，以租代售，违反合同法租期不超过20年的规定，提前一年多强行开始租期。松山湖发展公司对林惠标的主张不予确认，主张：一、案涉租赁物是经东莞市人民政府批准建设，经过东莞市城乡规划局规划许可，且建设过程经历了公开招投标、工程监理、工程验收，属于合法建筑物。二、从东莞市人民政府的批复中可看出案涉项目的住宅是用于华为、中大、南海海洋技术等园区单位使用，但对于临街的商铺，松山湖发展公司有权灵活处理。三、双方签订的租赁合同所约定的租赁时间符合现行法律的规定，不存在违法行为，至于之后的免租期间，现行法律没有禁止性规定。松山湖发展公司并提供地块开发控制图以证明案涉租赁物属于合法建筑。地块开发控制图上加盖了东莞市城乡规划局的“规划成果审定专用章”，审定时间为2013年7月23日。该控制图上显示：月荷居已批已建。
原审庭审中，关于租赁期限的约定，林惠标陈述：松山湖发展公司规定租赁期的起算点为2010年1月1日，林惠标因合同约定了30年的免租期，且租金比较便宜，为了承租案涉租赁物，故愿意签订案涉租赁合同，林惠标当时并不清楚案涉租赁物的实际竣工日期。关于诉讼时效问题，林惠标主张：诉讼时效仅适用于请求权，林惠标主张本案合同自始无效，行使的是确认权，不适用于诉讼时效的规定。
原审法院认定上述事实的证据有：林惠标提供的月荷居商铺租赁合同（第125号商铺）、月荷居商铺租赁合同（第127号商铺）、个人贷款合同、保证合同、个人贷款借据、首付租金收据5张、个人贷款还款明细、房屋接管验收记录（小区、写字楼）、东莞农村商业银行储蓄对账单、东莞银行（个人账户）交易明细、关于撤销《月荷居商铺租赁合同》的提请函、月荷居商铺退还声明、快递单（复印件）、损失本息一览表、利息计算表、贷款利率计算表，松山湖发展公司提交的关于启动松山湖北部工业城公寓第二部分二期建设工程的请示及附件两份、关于启动松山湖北部工业城公寓第二部分二期建设工程问题的复函、地块开发控制图、东莞市建设工程施工合同、工程竣工验收报告（复印件）、工程竣工验收报告、月荷居商铺竞租协议、月荷居商铺租赁合同两份、125号商铺收铺通知书、收楼会签单、房屋接管验收记录（小区）、127号商铺收铺通知书、收楼会签单、房屋接管验收记录（写字楼）、松工业复（2015）5号关于月荷居商铺退还声明的复函、EMS全球邮政特快专递、快递单流水记录（打印件）、松工业复（2015）3号关于撤销月荷居商铺租赁合同提请函的复函，以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。争议焦点主要为：1.林惠标的诉请是否已超过诉讼时效。2.案涉两份《月荷居商铺租赁合同》是否为无效合同。
关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，诉讼时效抗辩的适用对象是债权请求权，本案中，林惠标主张两份《月荷居商铺租赁合同》无效的诉请不属于诉讼时效抗辩的范围，而林惠标基于合同无效要求松山湖发展公司支付相关租金、损失的诉请虽属于债权请求权，但其诉讼时效应从案涉租赁合同被确认为无效之日起计算，故原审法院认为，林惠标的诉请没有超过诉讼时效。
关于焦点二。应从以下几个方面予以分析：其一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，松山湖发展公司提供的地块开发控制图显示，案涉租赁物已于2013年7月23日经过东莞市城乡规划局的建设批准，故案涉租赁合同应认定为有效合同。其二、《关于启动松山湖北部工业城公寓第二部分二期建设工程问题的复函》中仅对公寓的使用进行限制，并未对商铺的使用进行限制，而本案的租赁物均为商铺，故松山湖发展公司将案涉租赁物出租给林惠标并未违反该复函。其三、案涉两份《月荷居商铺租赁合同》中约定的租赁期限为20年，免租期30年，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，且租赁期限从2010年1月1日起算，是林惠标、松山湖发展公司双方协商的结果，系其双方真实意思的表示。综上，原审法院认为，案涉两份《月荷居商铺租赁合同》合法有效。对于林惠标要求判令林惠标、松山湖发展公司签订的两份《月荷居商铺租赁合同》及补充协议、相关物业管理协议无效的诉讼请求，原审法院依法不予支持。
综合本案事实，原审法院认为，林惠标、松山湖发展公司双方签订的两份《月荷居商铺租赁合同》系其双方真实意思的表示，合法有效，双方都应该依约履行合同义务。松山湖发展公司已依约履行了交付租赁物的义务。因林惠标未能举证证明被告存在违约事项，亦未能证明案涉合同存在无效的情形，故对于林惠标要求松山湖发展公司返还已支付的全部租金及赔偿相应利息、赔偿已付的管理费及相应利息、支付律师费、评估费、公证费的诉请，原审法院依法不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院于2016年1月6日作出判决：驳回林惠标的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费33088.4元（林惠标已预交），由林惠标负担。
林惠标不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定案涉租赁合同有效错误。（一）松山湖发展公司出租的两间案涉商铺未取得建设工程规划许可证，出租两间商铺的《月荷居商铺租赁合同》及附属协议均无效。且该两间案涉商铺在原审法庭辩论终结前同样未取得主管部门东莞市城乡规划局建设批准。（二）原审以松山湖发展公司提供的《地块开发控制图》认定案涉租赁物于2013年7月23日经过东莞市城乡规划局的建设批准是错误的，从而认定租赁合同有效亦是错误。1、在东莞市城乡规划局关于月荷居项目地块的档案中没有松山湖发展公司提供的《地块开发控制图》，故对《地块开发控制图》的真实性、合法性、关联性不予认可。2、地块开发控制图的制作单位是东莞市城建规划设计院，不是所在地工程的规划行政部门。（三）松山湖发展公司在推销案涉商铺时，称在松山湖科技园区的商铺销售，需在案涉商铺的具体位置写明该房建筑面积、租金及租赁期限，这样的注明实际上与买卖商铺的意思基本一致，是买卖商铺。松山湖发展公司为了掩盖其商铺没有合法规划许可证等手续，不能买卖的事实，以租赁代替买卖，显然案涉商铺的合同及附属协议无效。（四）松山湖发展公司利用其优势地位，规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年，超过部分无效的规定。松山湖发展公司规避法律的行为，导致案涉两间商铺的《月荷居商铺租赁合同》及附属协议均无效。1、两份《月荷居商铺租赁合同》的约定不存在免租期，林惠标获得50年使用收益权，已支付50年租金。2、案涉的两份《月荷居商铺租赁合同》约定租赁期限为50年，林惠标缴付的租金对价也是50年租赁期限。3、租金的起算点是以实际交付租赁物开始计算，125号商铺实际交付使用时间是2011年3月19日，即租金的起算点是2011年3月19日；127号商铺实际交付使用时间是2011年4月21日，即租金的起算点是2011年4月21日。故两商铺后30年都不是免租无条件使用的。4、租赁合同都是格式合同，双方若有争议应做有利于林惠标方面解释。5、由于商铺所在工程没有规划许可证，也没有主管行政部门的建设批准等，合同及附属协议无效，且现在无法租赁备案和注册公司营业执照，过错责任都在于松山湖发展公司，所以松山湖发展公司应退回所收租金、管理费等费用，并赔偿林惠标损失。基于林惠标已按中国人民银行贷款同期基准利率上浮10%向东莞银行松山湖支行支取贷款利息的事实，且商品房产贷款利率上浮10%的市场现状，相关损失中的利率亦应按同期基准利率1.1倍计算，期间利率变动多次，故需分段自2011年1月24日起至2015年6月30日止计算林惠标的损失，分别为：1、2011年1月24日至4月7日，林惠标分三次向松山湖发展公司支付首期租金1227077.50元及其相应利息394499.63元。2、以等额本金月供方式向东莞银行松山湖支行支付了贷款本息1503813.91元及其相应利息127437.39元。3、按月向物业管理公司共支付管理费29183.64元及其相应利息4038.51元，以上三项共计3286050.57元。据此，林惠标请求本院：1、撤销原审判决，改判双方签订的全部商铺租赁合同及协议均无效（包括：2011年1月24日签订的关于第125号及第127号铺之《月荷居商铺租赁合同》及补充协议、相关物业管理协议）、松山湖发展公司退还林惠标已实际支付的全部租金相关款项及赔偿相应利息共3252828.42元（包括：首付租金及相应利息、已付东莞银行松山湖支行贷款本息及其相应利息，相应利息需计算至松山湖发展公司退还之日止，暂计至2015年6月30日止）以及松山湖发展公司赔偿已因此而发生的其他损失33222.15元（包括已付的管理费及其相应利息，相应利息需计算至松山湖发展公司支付赔偿之日止，暂计至2015年6月30日止），合计3286050.57元。2、松山湖发展公司承担本案的全部诉讼费用。
松山湖发展公司答辩称：（一）案涉租赁物为合法建筑物，松山湖发展公司与林惠标签订的合同是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，租赁合同合法有效。1、案涉租赁物经东莞市人民政府批准建设，属于合法建筑物。东莞松山湖高新技术产业开发区（以下简称松山湖）于2001年11月经广东省人民政府批准设立，2010年9月26日经国务院批准升级为国家高新技术产业开发区，并于同年11月20日获国务院授牌。为加快完善松山湖科技产业园区配套环境，尤其是北部产业园的基础设施和后勤配套，东莞松山湖园区管理委员会（以下简称管委会）于2007年5月29日向东莞市人民政府请示启动松山湖北部工业城公寓第二部分二期建设工程项目（即案涉租赁物所属工程项目）。2007年8月8日，东莞市人民政府复函同意启动该建设工程项目，由松山湖控股有限公司下属松山湖工业发展有限公司（即松山湖发展公司）自筹资金投资建设。经市政府批准建设后，松山湖发展公司自筹资金通过公开招投标的方式，确认由江西省建工集团公司承包东莞市松山湖月荷居（北部工业城公寓第二部分第二期）工程（即案涉租赁物所属工程项目）的建设，并与江西省建工集团公司签订《东莞市建设工程施工合同》。2010年北部工业城公寓第二部分二期工程完工，并于2010年2月20日通过竣工验收。林惠标称案涉租赁物施工工程未取得政府规定的相关许可证明文件及验收证明文件与事实不符，案涉工程系经东莞市人民政府批准建设并经各参建单位共同验收合格。因而，案涉租赁物是合法建筑物，双方签订的租赁合同合法有效。2、林惠标诉称案涉租赁物未取得建设工程规划许可证、《地块开发控制图》制作单位是东莞市城市建设规划设计院而不是工程主管行政部门，案涉两份《月荷居商铺租赁合同》无效，与事实不符。案涉租赁物经东莞市城市建设规划设计院确认，于2013年7月23日经东莞市城市建设规划局建设批准，并加盖东莞市城市建设规划局“规划成果审定专业”章。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同为合法有效的合同。3、松山湖发展公司与林惠标签订的租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同真实合法有效。案涉工程完工后，松山湖发展公司于2011年1月组织有意向承租案涉工程商铺的租户进行公开竞拍招租，其中竞租者包括林惠标，最终林惠标竞租占优并与松山湖发展公司于2011年1月18日签订《月荷居商铺租赁协议》，林惠标在了解案涉商铺的房屋产权、位置、面积、房屋质量、租赁价格等信息后表示愿意承租月荷居的125号、127号商铺，并于2011年1月24日与松山湖发展公司签订《月荷居商铺租赁合同》。松山湖发展公司与林惠标在签订租赁合同时都出于真实的意思表示，双方具有完全的民事行为能力，且对合同内容、性质具有清晰的认识。林惠标对案涉商铺的产权状况、使用情况等信息是在合同签订前就已经明知的，双方签订的租赁合同是真实合法有效的。（二）松山湖发展公司与林惠标签订的租赁合同合法有效，且由松山湖发展公司交付给林惠标使用，现林惠标要求松山湖发展公司退回已实际支付的全部租金与赔偿相应利息，以及赔偿其损失没有法律依据。1、林惠标因自身原因未能一次性缴纳租金，根据松山湖发展公司与林惠标签订的租赁合同第四条第三款规定，林惠标在合同签订后向松山湖发展公司先支付部分租金。剩余的租金林惠标与东莞银行股份有限公司松山湖支行签订个人贷款合同，由东莞银行股份有限公司松山湖支行向松山湖发展公司支付。林惠标已付的本金及银行贷款利息是基于合法有效的租赁合同、个人贷款合同之约定产生的合理费用，应由林惠标自行承担。松山湖发展公司与林惠标签订的租赁合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，林惠标要求松山湖发展公司全额退回已付的本金及银行贷款利息的主张没有任何的事实和法律依据，也不符合双方合同之约定。2、租赁合同签订后，2011年3月14日，松山湖发展公司向林惠标发送《收铺通知书》告知林惠标签订的物业管理处办理相关收铺手续。林惠标分别于2011年3月19日、2011年4月21日办理收楼手续并一直使用至今。根据双方签订的租赁合同第四条第三款规定，林惠标应根据松山湖发展公司指定的物业管理费标准缴纳物业管理费用。自双方签订租赁合同至今已有四年多，林惠标支付的物业管理费系其使用物业应履行的义务和应承担的费用。合同签订后，林惠标应按照合同约定积极履行义务，缴纳相关费用，松山湖发展公司与林惠标签订的租赁合同合法有效，松山湖发展公司并未给林惠标造成任何损失，林惠标的主张无任何事实和法律依据。综上所述，案涉租赁物建设工程系经东莞市人民政府批准建设，并经东莞市城乡规划局建设批准，属于合法建筑物，双方通过竞租的方式并在协商一致的基础上签订的租赁合同合法有效，林惠标的诉讼请求与事实不符，于法律无据。因此，原审法院判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明：林惠标在二审诉讼过程中向本院提交了东莞市城乡规划局信息公开告知书，证明涉案月荷居项目地块没有在东莞市城乡规划局办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，仅有《建设项目选址意见书》，涉案商铺无法注册工商企业，不能作商业使用，故商铺租赁合同无效。松山湖发展公司对该证据的真实性无异议，但对证明的内容不确认，认为案涉租赁物已经东莞市人民政府批准建设并经各参建单位共同验收合格，案涉租赁物是合法建筑物，双方签订的租赁合同合法有效的。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据林惠标在二审中的上诉请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、案涉的《月荷居商铺租赁合同》及附属协议是否有效；2、林惠标要求松山湖发展公司返还其已付的租金及利息、管理费损失能否支持。对此，本院分析如下：
一、关于《月荷居商铺租赁合同》及附属协议的效力问题。松山湖发展公司与林惠标于2011年1月24日签订了两份《月荷居商铺租赁合同》事实清楚。在诉讼过程中虽然松山湖发展公司对案涉的租赁物未能提供建设工程规划许可证，但其提供了案涉租赁物经主管部门批准建设的有关文件如东莞市人民政府办公室的复函及地块开发控制图，地块开发控制图已由东莞市城乡规划局审定，因此，本院认为东莞市人民政府办公室的复函及地块开发控制图的结合可视为案涉租赁物经主管部门批准建设，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定，故《月荷居商铺租赁合同》及附属协议是合法有效的。林惠标提出《月荷居商铺租赁合同》约定的出租年限违反了法律规定，对此，本院查核了《月荷居商铺租赁合同》的内容条款，该合同第三条约定租赁期限为20年。至于期满后松山湖发展公司承诺无条件给予林惠标30年使用期限，是松山湖发展公司自行处分其权利的意思表示，且合同无反映双方约定的租金是包括了租赁期限20年后的30年租金。因此，林惠标提出《月荷居商铺租赁合同》及附属协议无效缺乏依据，本院不予支持。
二、关于租金及利息、管理费能否退还问题。因前述松山湖发展公司与林惠标签订的《月荷居商铺租赁合同》及附属协议合法有效。现双方未能对是否解除《月荷居商铺租赁合同》及附属协议达成一致意见，林惠标要求松山湖发展公司返还租金及利息、管理费等缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33088.40元（已预交），由林惠标负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 徐华毅
二〇一六年八月十二日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。