浙江省温州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）浙温民终字第1025号
上诉人（原审原告）：温州市房地产公司。
法定代表人：林平。
委托代理人：杨康乐。
委托代理人：黄献国。
上诉人（原审被告）：叶朝晖。
委托代理人：叶连友。
委托代理人：张纽约。
上诉人温州市房地产公司、叶朝晖因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第1006号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理后，依法组成合议庭，于同年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人温州市房地产公司的委托代理人杨康乐、黄献国、上诉人叶朝晖的委托代理人叶连友、张纽约到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，温州市房地产公司系鹿城区江滨路环城段2号地块地下一层商业用房所有人。2006年7月16日，叶朝晖以“温州市伯爵娱乐有限公司（筹）”名义与温州市房地产公司签订《房屋租赁合同》，承租上述商业用房中的4000平方米，租赁期自2006年5月19日起至2011年5月18日止；租金为每月每平方40元，每两个月支付一次，计32万元；第一次租金在合同签订之日起5日内付清，此后下期租金在上期租期结束前10日内付清，先付款后使用，超时付款每日按应缴纳租金千分之三收取滞纳金；叶朝晖擅自将房屋转租、转让或转借、进行非法活动损害国家和社会公共利益或拖欠租金达一个月的，温州市房地产公司可以随时终止合同，收回房屋，没收保证金。合同签订后，叶朝晖注册成立“温州市鹿城区鼓楼伯爵娱乐会所”，该会所为个体工商户，实际由叶朝晖及案外人郑海鸥合伙经营，经营场所包括叶朝晖承租部分及郑海鸥承租的江滨路环城段2号地块地下一层商业用房另2000平方米。叶朝晖租金付至2010年9月18日（2010年7月19日至9月18日租金由厉振贤支付），此后未付租金。厉振贤曾与温州市房地产公司商讨承租涉案房屋，但未果。另查明，叶朝晖经营的娱乐会所于2010年3月8日注销工商登记，此后未再经营，其中物品在租赁合同到期前已被全部搬离。后温州市房地产公司委托律师于2012年4月5日向“温州市伯爵娱乐有限公司”发律师函催讨2010年9月19日至2011年5月18日租金，该律师函由郑海鸥于同年4月11日签收。2013年4月10日，温州市房地产公司向该院递交诉状，提起本案诉讼。
原判认为，温州市房地产公司与叶朝晖签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方租赁合同中约定租赁期限为2006年5月19日起至2011年5月18日止，而叶朝晖在租赁房屋中经营的娱乐会所于2010年3月8日注销工商登记，此后未再经营，且租赁期满叶朝晖亦未再继续使用租赁房屋，故涉案租赁合同至期限届满时已终止。温州市房地产公司要求叶朝晖支付租赁合同期限届满后的租金及滞纳金，没有事实和法律依据，不予支持。另外，涉案租赁房屋已腾空并由温州市房地产公司掌控，故对温州市房地产公司要求腾退、交还租赁房屋及附属设备的请求，亦不予支持。至于租赁合同期限内的租金，经双方确认，温州市房地产公司已收取租金至2010年9月18日，此后的租金叶朝晖未再支付。该院认为，叶朝晖在租赁期限内，在合同未解除的情况下，拒不支付租金，显属违约。但是，叶朝晖对上述请求提出分期计算诉讼时效及超过法定诉讼时效的抗辩。该院认为，法律规定诉讼时效制度，意在督促当事人及时行使权利，而非使侵权人获取不当利益。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年；提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行的，诉讼时效中断并重新计算。本案双方在租赁合同中约定租金每两月支付一次，在上期租期结束前10日内付清，先付款后使用，即租金为分期支付，最后一期租金应在2011年3月18日前10日内支付。但是，鉴于本案租赁合同为长期的继续性合同，本身为一个整体，其中的租金亦可视为一个整体债务，分期支付是租赁双方对整体租金债务的履行方式所作约定，不能改变租金的整体债务性质。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。而在本案租赁时间较长，租金数额较大情况下，双方约定每两个月一次的分期支付方式，显然有利于减轻承租方的支付压力，出于信赖和公平原则，对要求支付合同期限内租金的诉讼时效应作有利于出租方的理解。因此对租赁合同期限内的租金的诉讼时效，应从租赁合同期限届满之日即2011年5月18日开始计算。温州市房地产公司于2012年4月5日发出催讨租金律师函，由郑海鸥于2012年4月11日签收。虽然叶朝晖与郑海鸥系分别承租，但各方确认叶朝晖和郑海鸥各自租赁涉案房屋不同面积后，将两部分租赁面积并为一起合伙经营娱乐会所，因此温州市房地产公司催讨租金的律师函由郑海鸥签收符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定的“当事人一方提出要求”的情形，产生诉讼时效中断的效力。温州市房地产公司于2013年4月10日提起诉讼，其对租赁合同期限内的租金请求并未超过诉讼时效，故叶朝晖应支付温州市房地产公司拖欠的2010年9月19日至2011年5月18日租金128万元。至于上述租金的滞纳金，性质上仍属于违约损失的范畴。双方在合同中约定逾期支付租金的滞纳金每日按应缴纳租金千分之三收取，叶朝晖提出标准过高应予调整的抗辩。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对于违约金人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；且当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。另据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据双方租赁合同约定，进行非法活动或拖欠租金达一个月的，温州市房地产公司可以随时终止合同、收回房屋、没收保证金。本案中，温州市房地产公司至迟在2010年7月张贴催缴房租通知时就已知道在涉案房屋经营的娱乐会所因非法活动而被查封，且叶朝晖已拖欠租金，但温州市房地产公司并未采取相应措施以减少损失，在2010年9月叶朝晖拖欠租金后亦未及时采取措施，故应承担由此造成的扩大损失。因此，对叶朝晖关于按上述合同约定计算滞纳金明显过高的主张，予以支持，根据本案实际情况，酌定滞纳金按同期贷款利率自租赁合同到期起计算。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第十条的规定，判决：一、叶朝晖于本判决生效之日起十日内支付温州市房地产公司租金128万元及滞纳金（按中国人民银行公布的同期贷款利率自2011年5月19日起计算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回温州市房地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95797元，财产保全费5000元，合计100797元，由温州市房地产公司负担90717元，叶朝晖负担10080元。
温州市房地产公司上诉称：1、租赁合同的附属设备清单，表明温州市房地产公司将涉案房屋交给叶朝晖时，是连同设备清单上的设备一起移交的。在租赁关系结束时，叶朝晖负有将上述设备一并交回的义务。原审法院现场勘验时已查明部分设备毁损灭失，叶朝晖负有重置设备或赔偿损失的责任。温州市房地产公司提交的关于设备价值的相关证据材料，能够证明设备的购置、安装时的价值，叶朝晖应按此价格对灭失的设备予以赔偿或重置。对于损坏的设备，如原审法院认为只能赔偿现值，且需对该些设备的现值和损失通过鉴定程序认定，则应向温州市房地产公司释明。原审法院未予释明，径行判决驳回该项诉讼请求，认定事实错误，程序适用及判决结果均错误。2、原审法院对温州市房地产公司关于期限届满后的租金及滞纳金的诉讼请求不予支持错误。虽然租赁合同期限至2011年5月18日止，但叶朝晖在租赁合同期满后未腾退房屋将物业交还给温州市房地产公司。故在合同期满后至原审法院勘验现场并将物业移交温州市房地产公司期间的租金损失和滞纳金应由叶朝晖承担。3、滞纳金的计收方式是双方当事人的真实意思表示，原判仅在中国人民银行同期贷款利率范围内对租赁期限内租金的滞纳金予以支持，不能体现滞纳金作为违约金性质的惩罚性，至少应参照适用《中国人民银行〈关于人民币贷款利率有关问题的通知〉（银发（2003）251号）》第三条关于逾期还款应支付的罚息标准，即在同期贷款基准利率基础上加收50%-100%。且叶朝晖拖欠的128万元租金在租期内的迟延履行期间也应支付滞纳金。4、本案财产保全费应全部由叶朝晖负担，案件受理费应由叶朝晖承担大部分。综上，请求撤销原判，改判支持温州市房地产公司的诉讼请求，或发回重审。
叶朝晖上诉并答辩称：1、叶朝晖在租赁合同期满前已经不再使用租赁物并腾空租赁物，并已返还温州市房地产公司租赁合同附属设备，温州市房地产公司已经接受且未提出任何异议。现有的设备损失，不排除是温州市房地产公司在接收附属设备后，因其自身自管原因所造成。该公司提供的证据不能证明设备的现值，应承担举证不能的后果。且温州市房地产公司未在合同期满后两年内提出要求腾空、返还附属设备的诉讼请求，现起诉已超过两年的诉讼时效。2、温州市房地产公司起诉要求叶朝晖支付合同期内的租金及滞纳金已经超过一年的诉讼时效。原判认定本案租金为一个整体债务，是同一债务分期履行，诉讼时效应从租赁期满时开始计算，于法无据。且叶朝晖没有收到温州市房地产公司的律师函，郑海鸥无权代表叶朝晖个人签收该律师函。原判以此为由认定本案产生诉讼时效中断的效力错误。3、温州市房地产公司明知叶朝晖自2010年9月19日起未再支付租金，应当采取适当措施防止损失的扩大而没有采取，从而导致的扩大损失应由其自行承担。原审法院判令叶朝晖承担自2010年9月19日起至合同期满之日即2011年5月18日止的租金及滞纳金，认定事实不清，于法无据。4、本案诉讼费和财产保全费应全部由温州市房地产公司承担。综上，请求改判驳回温州市房地产公司的起诉，或发回重审。
温州市房地产公司答辩称：1、从2010年9月19日至2011年5月18日期间，合同尚未到期，叶朝晖也未主动提出终止租赁关系。尽管叶朝晖申领的个体工商户于2010年3月注销登记，但叶朝晖至2010年9月19日仍然在继续支付租金，由此表明，叶朝晖并没有因个体工商户注销登记而停止经营。在叶朝晖未腾空房屋前，支付租金是其应尽义务，并非扩大损失，而解除合同是温州市房地产公司的权利而非义务。因此，叶朝晖的第一点上诉理由不能成立。2、原审中叶朝辉、郑海鸥均确认其两人分别承租的房屋后合并为共同的经营场所，由两人合伙经营。在此情形下，温州市房地产公司向原伯爵娱乐有限公司发出的律师函由其中一位合伙人签收，应对全体合伙人发生效力。特别是签收期间叶朝辉由于被公安机关采取强制措施而对温州市房地产公司来讲，属于下落不明，主张权利的行为也受到了限制。因此，由郑海鸥来签收，基于其合伙关系，应对其产生效力。两人租金支付到2010年9月19日，也可表明即使个体工商户注销登记，两人的合伙关系也是存续的。3、原判关于对诉讼时效的分析合情合理，也符合法律规定。综上，请求驳回叶朝晖的上诉请求。
二审期间，温州市房地产公司没有提供新的证据材料。叶朝晖提供了公安行政处罚决定书一份，用以证明温州市鹿城区鼓楼伯爵娱乐会所仅于2007年4月被行政机关作出停业整顿二个月处罚的事实。本院认为，该份公安行政处罚决定书不属于新的证据，且与本案不具有关联性，本院不予接纳。
经审理，本院对原判认定的事实予以确认。
本案的争议焦点是：1、租赁合同期限内的租金和滞纳金是否应由叶朝晖承担，温州市房地产公司的起诉是否已超过诉讼时效；2、租赁合同期满后的租金损失及滞纳金是否应由叶朝晖承担；3、温州市房地产公司要求叶朝晖交还租赁房屋附属设备或赔偿损失的请求是否应予支持，是否已经超过诉讼时效。
本院认为，1、关于租赁合同期限内的租金和滞纳金问题。叶朝晖与温州市房地产公司签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方均应按约履行合同义务。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，双方在租赁合同中约定租金每两月支付一次，在上期租期结束前10日内付清，先付款后使用，即租金为分期支付。但该约定并不改变全部租金为同一债务的性质，诉讼时效应自最后一期履行期限届满之日即2011年3月9日起计算。但温州市房地产公司未于2012年3月9日前提起诉讼、未向叶朝晖提出要求，叶朝晖也未同意履行，即便郑海鸥于2012年4月11日作为叶朝晖的合伙人代为签收催讨租金律师函的行为对叶朝晖有效，也不产生诉讼时效中断的效力。温州市房地产公司关于租赁合同期限内的租金及滞纳金的起诉均已超过诉讼时效，不予保护。2、关于租赁合同期满后的租金和滞纳金问题。双方在租赁合同中约定租赁期限为2006年5月19日起至2011年5月18日止，而叶朝晖于2010年在租赁期间内向案外人厉振贤转让娱乐会所内的设备后，已停止经营娱乐会所，并拖欠2010年9月19日后的租金，且租赁期满叶朝晖亦未再继续使用租赁房屋，温州市房地产公司对此亦属知情，故涉案租赁合同至期限届满时已终止。虽然叶朝晖在租赁合同期满后未履行腾空交付租赁房屋的义务，但温州市房地产公司未采取相应的措施以减少其租金损失，故其要求叶朝晖支付租赁合同期限届满后的租金及滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。3、关于交还租赁房屋附属设备的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，温州市房地产公司交付的租赁物包括租赁房屋及附属设备。租赁期间届满后，叶朝晖应按照上述规定及租赁合同第四条的约定，将租赁房屋及附属设备交温州市房地产公司或管理方温州市嘉丰物业管理有限公司验收合格后返还。但叶朝晖将娱乐会所内的物品转让给案外人厉振贤后虽已于租赁合同到期前全部搬离，却未履行将租赁房屋及附属设备交付验收的义务。温州市房地产公司起诉要求叶朝晖交还房屋和附属设备，若设备损坏或灭失的，则要求叶朝晖赔偿。原审法院于2014年1月9日对租赁房屋及附属设备进行现场勘验时，发现部分附属设备已毁损灭失，应告知温州市房地产公司明确该项诉讼请求。原审法院在未释明的情况下，以温州市房地产公司未能举证证明设备缺失的具体情况及现值情况，亦未提出具体赔偿请求为由，径行判决驳回该项诉讼请求，属于程序违法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第1006号民事判决；
二、本案由温州市鹿城区人民法院重新审理。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一四年十月十七日
书 记 员 陈黛锦