孟州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）孟民一初字第00183号
原告杨海龙，男，1977年11月13日出生。
委托代理人李国强，河南圣煜律师事务所律师。
被告史继国，男，1976年8月26日出生。
委托代理人田新功，河南承通律师事务所律师。
被告崔晓辉，女，1987年7月15日出生。系史继国之妻。
被告耿钢锯，男，1968年1月7日出生。
委托代理人刘福，男，1961年9月25日出生。
原告杨海龙诉被告史继国、崔晓辉及耿钢锯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨海龙及其委托代理人李国强，被告史继国的委托代理人田新功、被告耿钢锯及其委托代理人刘福到庭参加诉讼。被告崔晓辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨海龙诉称，孟州市宏业鑫城8号楼10层南户房屋原系张某从焦作市宏业经贸有限公司购得，2012年7月20日张某将此房以32万元的价格卖给史继国。2013年1月8日经薛某、游某某介绍史继国以34万元的价格将该房屋转让给原告。2013年1月10日原告将该房屋的门锁换掉。2013年1月13日被告史继国经营的孟州市鸿源商贸有限公司因拖欠职工工资等原因造成信访案件，被告耿钢锯得知后，找史继国要求其提前还款，史继国又将该房的门锁换下，该房被耿钢锯占住。后来耿钢锯与史继国之妻崔晓辉又签订一份卖房协议，企图将原告所购买的房屋据为已有。要求：1、确认原告与被告史继国签订的宏业鑫城8号楼10层南户房屋（房号0102）买卖合同合法有效，该房屋所有权归原告所有。2、被告崔晓辉与耿钢锯签订的宏业鑫城8号楼10层南户房屋买卖合同无效，被告耿钢锯立即从该房屋搬出。
被告史继国辩称，史继国确实把本案争议的房屋卖给过本案的原告杨海龙，但因杨海龙未将全部房款付清，史继国未将房屋交付给原告。史继国被刑拘后，妻子又将房产出售的行为，史继国尊重其妻子的选择。
被告崔晓辉在法定期间内未提交答辩状，也未提供相关证据。
被告耿钢锯辩称，因史继国与原告之间的买卖合同没有实际履行，之后史继国妻子崔晓辉将房屋出售给耿钢锯，耿钢锯作为善意第三人给付了全部房屋价款并从史继国和崔晓辉手中接收该房屋并实际占有。崔晓辉与耿钢锯签订的房屋买卖协议也得到史继国的认可，所以崔晓辉与耿钢锯达成的房屋买卖协议有效，请求驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争执焦点为：原告与史继国签订的房屋买卖协议是否有效？崔晓辉与耿钢锯签订的房屋买卖协议是否有效？应该履行那份合同？
围绕争执焦点，原告杨海龙提供的证据有：1、焦作市宏业经贸责任有限公司孟州宏业鑫城项目部出具的证明一份；证明宏业鑫城八号楼10层南户（房号为0102）该公司卖给了张某。2、张某、史继国2012年7月20日签订的房屋转让协议一份以及史继国和原告2013年1月8日所签订的房屋买卖协议一份。证明张某将该房卖给了史继国，而史继国又将该房卖给了原告。3、2013年1月8日史继国出具的收据一张；薛某出具的收条一张；证明原告按约定将15万元付给游某某，第二天付给薛某19万元，房款已付清。薛某收条是2013年1月8日，实际上是2013年1月9日。4、孟州市公安局对游某某询问笔录五页，薛某询问笔录四页，郝某某笔录三页及两份凭证，史继国笔录六页，耿钢锯笔录五页，张某笔录五页、崔晓辉笔录五页；孟州市人民法院对耿钢锯调查笔录五页；证明2013年1月8日在游某某家，游某某、薛某在场，史继国与杨海龙达成房屋买卖协议（价款34万元）。其中15万元付给游某某，另外19万给薛某，协议达成后游某某将持有的房屋钥匙给杨海龙；耿钢锯2013年1月9日、1月12日分别从史继国经营的鸿源公司领取利息款3500元和2500元。证明史继国借耿钢锯的20万元还没有到期。2013年1月13日，鸿源商贸公司出事的前一天，由于史继国、耿钢锯到宏业鑫城打不开门，耿钢锯应当知道该房史继国转让给他人并将所买房屋门锁换下。史继国被刑拘后耿钢锯逼迫崔晓辉签订了卖房协议，这份协议形成在后。
被告史继国质证后认为，对原告杨海龙提供的证据1、2的真实性无异议。对薛某的收款条有异议，不认可，史继国不欠薛某的钱，这个条不具备证明的效力。对证据4的真实性没有异议。但是证据指向有异议，薛某和原告之间是舅甥关系，薛某的证言不真实。对史继国的笔录真实性无异议，史继国并没有同意将19万元交给薛某。郝某某的笔录无异议，对耿钢锯的笔录真实性无异议，对张某的笔录真实性无异议，对崔晓辉的笔录真实性无异议。
被告耿钢锯质证后认为，原告杨海龙提供的证据1、2的真实性无异议。对史继国的收条无异议。对薛某收条有异议。因为史继国否认与薛某之间存在债权债务关系，杨海龙将剩余的19万元交给薛某也是错误的，不能证明杨海龙交付房款的事实。对证据4游某某的笔录有异议，游某某在笔录中讲史继国与薛某之间有十几万元的债务这个说法不真实。薛某的证据不真实，对原告的证据指向有异议，因为当时耿钢锯与崔晓辉、史继国协商，已将房屋抵押并交付给耿钢锯，史继国追认了崔晓辉将房屋卖给了耿钢锯的事实，对崔晓辉的笔录中讲到在耿钢锯逼迫下达成协议的事实是错误。崔晓辉在庭下给我们讲公安部门笔录记录的是笔下误。
围绕争执焦点被告耿钢锯提供的证据为：1、史继国与张某的房屋买卖协议一份及史继国收条一份，张某的身份证一份；证明张某将房卖给史继国，史继国又将其转卖给耿钢锯，因史继国没有房产证，故将他与张某之间的买卖协议原件交付给了耿钢锯，证明史继国有出让权。2、崔晓辉与耿钢锯之间的房屋买卖协议一份及崔晓辉收条一份及张某收条一份，史继国、崔晓辉的借条一份；证明崔晓辉将本案争执房屋以35万元卖给了耿钢锯，除顶替了史继国借耿钢锯20万元之外，耿钢锯另付15万元，已将房屋全款付清，目前的房屋，耿钢锯已从史继国、崔晓辉手中占有。
原告杨海龙质证后认为，张某与史继国的这一协议文本，我们从没见过。对证据2崔晓辉与耿钢锯的协议书及崔晓辉、张某的收条日期全部是假的。张某笔录可以证实2013年春节过后，才在协议书上签字，并出具了收条。耿钢锯明知争议的房屋门锁已被换掉，史继国被刑拘后耿钢锯意识到还钱无望，才有了抢占房屋的念头，然后才与崔晓辉签订了协议书。故意将日期提前到2012年12月10日，这表明其行为是一种恶意行为。
被告史继国对被告耿钢锯提供的证据没有异议。
被告史继国没有提供证据。
本院经审查后认为：被告史继国、耿钢锯对原告杨海龙提供的证据1、2真实性均没有异议，本院对原告的证据1、2予以采信。
原告提供的证据4中游某某在接受公安机关询问时证明：当时由我、史继国、薛某、杨海龙在场，在我家里协商史继国将其在宏业鑫城购买张某的一套房产以34万元价格卖给杨海龙，杨海龙给付史继国15万元，史继国当时给杨海龙出具了收条，另外的19万元薛某给史继国说让杨海龙直接把钱给他顶史继国欠他的债务，当时史继国也同意了，所以史继国在与杨海龙的购房协议上写了房款一次性付清，薛某在接受公安机关询问时也作了同样的证言。史继国在接受公安机关调查时承认与杨海龙协商买卖房屋时在场人有杨海龙、史继国、游某某、薛某，也认可曾借薛某20万元的事实，但否认薛某让杨海龙给19万元给薛某，顶史继国欠款的事实。史继国与杨海龙的买卖房屋协议上载明“本人同意将宏业鑫城8号楼10层南户转让给杨海龙，房价34万元整一次性付清。”显然协议载明的内容与原告提供的证据3、4中游某某、薛某所作的证言可以相互印证，故本院对原告杨海龙提供的证据3、4予以采信。
被告耿钢锯提供的证据，史继国没有异议。
原告认为崔晓辉与耿钢锯的协议及崔晓辉、张某的收到条日期全部是假的。
原告及被告史继国对被告耿钢锯的证据1均没有异议，本院对被告耿钢锯的证据1予以认定。证据2综合孟州市公安局询问耿钢锯、崔晓辉、张某的笔录，可以证实耿钢锯与崔晓辉签订一份房屋买卖协议及耿钢锯给付张某3万元，但房屋买卖协议上的落款日期及张某出具的收条日期均与实际日期不符的事实。
根据双方当事人的陈述和上述有效证据，本院确认以下案件事实，2012年7月18日，经人介绍张某以32万元价格将自己购买的孟州市宏业鑫城8号楼10层南户0102号房屋卖给史继国。2013年元月8日杨海龙经游某某介绍，薛某在场协商，与史继国签订了买卖协议，史继国以34万元（含家具）将其购买的位于孟州市宏业鑫城8号楼10层南户0102号房屋转让给原告杨海龙，当天杨海龙给付游某某15万元，顶史继国欠游某某的借款，史继国给杨海龙出具了收条，房屋钥匙交给杨海龙。第二日，杨海龙将另外19万元给付薛某，顶史继国欠薛某的借款，薛某给杨海龙出具收条，收条的落款日期为2013年元月8日。之后，杨海龙将该房屋的门锁换掉。史继国妻子崔晓辉不知道此协议的存在。
2012年9月8日，史继国、璩某某、崔晓辉借耿钢锯20万元并给耿钢锯出具借条，借条载明：“今借到耿钢锯现金贰拾万元整（20万元）借期叁个月，利息已付。备注：如到期未还，自愿将位于孟州市宏业鑫城8号楼0102号单元房所有权归耿钢锯所有。”（双方未办理相应的抵押登记手续），同时史继国将他与张某之间的买卖房屋协议原件交给耿钢锯。借款到期后，被告史继国未能还款，只是将借款利息付至2013年元月（2013年元月9日给付利息3500元，2013年元月12日给付利息2500元）。2013年元月13日耿钢锯到宏业鑫城史继国的房屋开门时，发现房门打不开了，后通知史继国到场又通知开锁公司，将锁打开，之后耿钢锯搬进去居住。（史当时对耿讲可能是会姐（游某某）把锁换了）。2013年元月财富广场闹事（2013年元月14、15日）之后，耿钢锯找到史继国的妻子崔晓辉，与崔晓辉达成一份协议书。协议载明，甲方：耿钢锯，乙方：史继国崔晓辉。一、由于乙方史继国借甲方耿钢锯现金人民币贰拾万元整（￥200000.00元）到达归还日期后，乙方本人确认无力偿还，所以自愿将从张某处购买的位于宏业鑫城8号楼10层南户0102室单元房的所有权归甲方耿钢锯所有。二、上述单元房甲乙双方协议为人民币叁拾伍万元整（￥350000.00元）扣掉乙方借甲方的贰拾万元整（￥200000.00元），再扣掉甲方耿钢锯代乙方史继国偿还乙方购买张某房屋时所欠余款叁万元整（￥30000.00元），最后甲方耿钢锯应付乙方史继国人民币壹拾贰万元整（￥120000.00元）。三、本协议签订后上述房屋的过户变更手续由甲方耿钢锯与张某办理，乙方史继国不再参与，自此以后就该事甲乙双方无经济纠纷。四、本协议一式二份，甲乙双方各持一份，空口无凭，特立此协议为证，签字生效。落款日期为2012年12月10日。（崔晓辉在接受公安机关调查时称该协议是在耿钢锯逼迫下签订的）同日，崔晓辉给耿钢锯出具了收条，收条载明：“今收到耿钢锯购房余款现金拾贰万元整”（12万元）。”（崔晓辉称这12万元是顶史继国借郭国平的部分债务）。这份协议达成时，史继国不知道（庭审中史继国对这一协议表示认可）。之后耿钢锯又找到张某，让张某在耿钢锯持有一份协议书上签上张某名字。2013年元月16日张某给耿钢锯出具收到条，载明：“今收到耿钢锯代付史继国购我宏业鑫城8号楼中南户0102室购房欠款叁万元整，2013年元月16日”。（张某接受公安机关调查时陈述：过年后大概2月份耿钢锯拿着2012年12月10日他与史继国妻子已签了字的房屋买卖协议让我签字，我签字一两天后耿钢锯将史继国欠我的3万元给我了。）张某将自己购买的位于宏业鑫城的房屋转卖给史继国，史继国将同一房屋转卖给杨海龙，崔晓辉将同一房屋又转卖给耿钢锯均未办理登记手续。2013年元月18日，本院因刘杰等171人诉孟州市鸿源贸易公司追索劳动报酬纠纷一案，将史继国位于孟州市宏业鑫城8号楼0102室一套房产予以查封。
本院认为，被告史继国经游某某介绍，薛某在场与杨海龙达成房屋买卖协议，将被告史继国位于孟州市宏业鑫城的一套购买于张某的房产转卖给杨海龙，同日杨海龙给付购房款15万元，杨海龙同时拿到史继国位于宏业鑫城8号楼0102室房屋钥匙。第二日杨海龙给付薛某19万元，用于折抵史继国借薛某的借款。2013年元月财富广场闹事后，耿钢锯持2012年9月8日史继国、璩某某、崔晓辉出具的借条，找到崔晓辉并与崔晓辉达成房屋买卖协议。尽管协议的落款日期为2012年12月10日，但耿钢锯在接受公安机关调查时陈述他与崔晓辉达成的协议是在财富广场出事之后，而财富广场出事（或发生变故）的时间为2013年元月中旬。所以，耿钢锯与崔晓辉达成房屋买卖协议的时间应该是在元月中旬或者元月中旬之后，不可能是在2012年12月10日。2013年元月13日耿钢锯与史继国一同到宏业鑫城开房门时，发现房门锁已被换掉，共同找开锁公司才将房门打开，这一事实印证了杨海龙与史继国达成房屋买卖协议后将房屋已交付给杨海龙，杨海龙已将该房屋的门锁换掉这一事实，说明杨海龙与史继国达成的房屋买卖协议在先，耿钢锯与崔晓辉达成的房屋买卖协议在后；耿钢锯与崔晓辉达成的房屋买卖协议中第二条显示，耿钢锯应给付史继国12万元，第三条显示，……自此以后就该事甲乙双方无经济纠纷。事实是2013年元月耿钢锯还收到史继国给付的原借款利息6000元，显然，这两者之间是矛盾的。同时耿钢锯与崔晓辉达成的房屋买卖协议签订的日期2012年12月10日也是虚假的，崔晓辉在接受公安机关询问时陈述她与耿钢锯达成的房屋买卖协议是在耿钢锯的逼迫下签订的，所以，耿钢锯主张其与崔晓辉达成的房屋买卖协议有效的辩称，本院不予采纳。而原告杨海龙与被告史继国之间签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、社会公共利益，且史继国已先将房屋交付给杨海龙，所以，应当认定原告杨海龙与被告史继国之间签订的合同为有效合同，杨海龙应取得该房屋的所有权。耿钢锯可另行向史继国、崔晓辉主张权利，让史继国、崔晓辉承担相应的民事责任。虽然耿钢锯与史继国、璩某某、崔晓辉在2012年9月8日借条中约定，如借款到期不还，自愿将位于孟州市宏业鑫城8号楼0102号房屋归耿钢锯所有，但双方未办理相应的抵押登记手续，所以该约定不能对抗善意第三人。
综上，原告杨海龙要求确认杨海龙与史继国签订的孟州市宏业鑫城8号楼10层0102号房屋买卖合同有效，该房屋所有权归原告杨海龙所有，被告耿钢锯立即从房屋搬出的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十三条第二款之规定，判决如下：
一、原告杨海龙与被告史继国签订的孟州市宏业鑫城8号楼10层0102号房屋买卖合同有效。该房屋所有权归原告杨海龙所有；
二、被告耿钢锯在本判决生效后十日内从孟州市宏业鑫城8号楼10层0102号房屋搬出；
三、驳回原告杨海龙的其他诉讼请求。
诉讼费100元，由被告史继国、崔晓辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 谢礼涛
审 判 员 霍艳霞
人民陪审员 张秀伦
二〇一四年三月十七日
书 记 员 崔晓星