浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第1269号
原告绿城物业服务集团有限公司。
法定代表人李海荣。
委托代理人蔡芸、孙华兵。
被告杭州杭翔教育咨询有限公司。
法定代表人逯成凤。
委托代理人叶宸麟。
原告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）为与被告杭州杭翔教育咨询有限公司（以下简称杭翔教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月15日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，于2013年10月10日、2013年10月30日公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托代理人蔡芸、孙华兵，被告杭翔教育公司的法定代表人逯成凤、委托代理人叶宸麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城物业公司诉称，2011年6月1日，原、被告就位于杭州市景昙路56号的蔚蓝公寓商业经营用房签订《蔚蓝公寓商业经营用房租赁合同》，合同约定租赁期限为5年，自2011年6月1日起至2016年5月31日止；第一年房屋租金为40万元（第二年起以每年5%的幅度递增）；物业服务费为每月每平方米4.50元；房屋租金及物业服务费每半年预付一次，被告需提前一个月将租金、物业服务费等汇入原告指定账户。若被告不能按时支付房屋租金的，则应当向原告支付当年租金的10%作为违约金。经多次催告，截止2013年7月31日，被告仍未付清房屋租金、物业服务费、水费等。故诉至法院请求判令：一、被告向原告支付2012年11月22日至2013年7月31日的房屋租金293500元。二、被告向原告支付2012年6月1日至2013年7月31日的物业服务费15105.51元。三、被告向原告支付迟延支付房屋租金的违约金44100元。四、被告向原告支付2011年6月1日至2013年7月31日的水费1368元。
被告杭翔教育公司辩称，一、原告系物业服务企业，仅享有管理小区经营用房的权利，在没有取得全体业主授权的前提下，不具备诉讼主体资格。二、被告于2011年6月7日向原告支付租金20万元，因账户名称书写错误而被银行退回。该笔款项为债权请求权，应适用诉讼时效。原告明知该笔款项未到账，但从未提起请求，至今已超过诉讼时效，被告有权拒绝支付该笔款项。三、应当按照被告提交的双方于2011年6月15日签订的租赁合同确定租期及相关约定。该合同的约定的租期为2011年6月15日至2015年6月14日，并约定了空置期一个月，故租金的起算日期应当为2011年7月15日。被告实际已支付了80万元的租金和33333元的租房保证金，并于2013年6月30日搬离了案涉房屋，双方曾口头约定第二年的租金不上浮5%，仍为40万元一年，故被告无需再向原告支付租金。四、被告系因原告多次锁门等行为，导致无法继续使用案涉房屋，故2013年6月30日搬离房屋并非被告本意，非被告违约，被告不应该支付相应的违约金。四、本案为房屋租赁合同纠纷，原告诉请要求支付物业管理费不符合法律规定，应另案处理。综上，请求驳回原告的全部诉请。
原告绿城物业公司为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同1份，拟证明原、被告存在合法租赁关系，合同租赁期限为2011年6月1日至2016年5月31日，合同中约定了房屋租金、物业服务费的支付标准、方式及延迟支付的违约责任。
2、书面催费函1份及照片1组，拟证明2012年以来，原告多次向被告送达书面租金催缴函，要求被告支付所欠房屋租金、物业服务费和水费。
3、律师函及寄送凭证各1份，拟证明2013年3月18日原告委托律师发送律师函要求被告支付2012年6月1日至2013年5月31日房屋租金的事实。
4、发票2份，拟证明被告支付了2012年6月1日至2012年8月26日的租金10万元、2012年8月27日至2012年11月21日的租金10万元。
5、函1份，拟证明被告于2013年8月30日出具书面材料要求自行解除租赁合同的事实。
6、告知函1份，拟证明原告2012年8月22日开具的发票所对应的金额为被告2012年10月30日和12月20日支付的款项。
7、对账单1份，拟证明原告在2011年6月未收到被告支付的20万元款项。
8、业主委员会备案表1份，拟证明蔚蓝公寓业主委员会成立于2013年5月4日。
9、蔚蓝公寓前期物业服务协议1份，拟证明原告有权与被告签订案涉合同。
经庭审质证，被告对证据1的真实性、合法性无异议，但认为双方于2011年6月15日重新签订了房屋租赁合同，对原合同内容进行了变更；因原告对真实性无异议，本院对原、被告签订了《蔚蓝公寓商业经营房屋租赁合同》的事实予以确认。被告对证据2的真实性无异议，但对函件内容有异议，认为照片不能证明催缴函已送达给被告；因原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告对证据3的真实性无异议，认可收到了该份律师函，本院对该证据予以确认。被告对证据4的真实性无异议，对发票上所载租金的对应期限有异议，本院对原告收取了被告支付的20万元租金并开具了发票的事实予以确认。被告对证据5真实性无异议，但认为其于2013年6月30日搬离案涉房屋，该函系为退回押金而出具；因被告对该证据的真实性无异议，本院对此予以确认。被告对证据6有异议，认为该证据系原告单方制作，签收人非其公司员工；本院认为，原告未提供证据证明签收人系被告公司员工，本院对该证据不予确认。被告对证据7无异议，本院予以确认。被告对证据8真实性、合法性无异议，本院对蔚蓝公寓业主委员会于2013年5月4日成立的事实予以确认。被告对证据9真实性、合法性无异议，本院对原告系蔚蓝公寓物业服务企业的事实予以确认。
被告杭翔教育公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、分户明细查询单、对账单、记账凭证、收条、转账凭证、信用卡刷卡单等1组，拟证明被告共支付房租款80万元整。
2、发票4份，拟证明被告收到80万款项后，原告开具给被告60万元的发票。
3、租赁合同1份，拟证明原、被告之间对租赁事宜最后做的约定。
4、短信1则，拟证明系蔚蓝公寓业委会主任要求被告于2013年6月30日搬离案涉房屋。
5、收款收据1份，拟证明被告于2013年6月30日搬离案涉房屋。
经庭审质证，原告对证据1中的分户明细查询单有异议，认为没有收到2011年6月7日的20万元，对其他共计收取了60万元的凭证均无异议；本院认为，该分户明细查询单未显示对方账号名称及是否转账成功，故本院对除分户明细查询单以外的该组证据均予确认。原告对证据2无异议，本院予以确认。原告对证据3的真实性无异议，但认为双方实际履行合同的系原告提供的证据1，认为被告提供的该份合同的签订日期早于原告提供的合同；因原告对该证据的真实性无异议，本院对原、被告签订该份《房屋租赁合同》的事实予以确认。原告对证据4三性均有异议，本院认为结合原告提供的证据8中所显示的业委会成员的联系方式，本院对该证据的真实性予以确认。原告对证据5有异议，本院认为仅凭该证据不能证明被告欲证明的对象，本院对此不予确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
原告绿城物业公司（甲方）与被告杭翔教育公司（乙方）签订了《蔚蓝公寓商业经营房屋租赁合同》一份，约定，乙方承租座落于杭州市江干区景昙路56号，建筑面积239.77平方米的房屋用于经营性使用；租赁期限为2011年6月1日至2016年5月31日；租金为每年40万元，第二年起以每年5%的幅度递增；租金半年一付，需提前一个月将租金汇入甲方指定账户，乙方须在2011年6月5日前向甲方支付首次租金20万元；乙方租赁的房屋，其所对应的物业服务费由乙方承担，暂由乙方按该房屋建筑面积每月每平方米4.5元的标准支付，乙方按年支付，在支付该房屋当期租金的同日向甲方支付；乙方需支付房屋租赁保证金33333元；乙方未按合同约定支付租金的，甲方有权收取当年租金总额10%的违约金。
2011年6月15日，原告绿城物业公司（甲方）与被告杭翔教育公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将座落于杭州市江干区景昙路58号-2的房屋出租给乙方做商业使用；租赁期为2011年6月15日至2015年6月14日；该房年租金40万元，第二年开始每年递增5%；租金半年一付，首期租金于2011年6月5日前支付，以后每一期租金提前一个月支付，空置期为一个月；甲方收取租房保证金33333元；乙方拖欠租金累计一个月以上的，甲方有权终止合同；乙方未经甲方同意中途退租，乙方应向甲方支付一个月租金作为违约金。
庭审中，原、被告确认，案涉房屋门牌号原为景昙路56号，后变更为景昙路58号-2。
被告于2012年8月2日支付了租金20万元，于2012年10月30日支付了租金10万元，于2012年12月20日支付了租金10万元，于2013年3月28日支付了租金10万元，于2013年5月23日支付了租金10万元。
原告于2011年12月29日向被告开具了内容为2011年6月1日至2011年11月30日房租费，金额为20万元的发票；于2012年8月22日向被告开具了内容为2011年12月1日至2012年5月31日房租费，金额为20万元的发票；于2013年7月5日向被告开具了内容为2012年6月1日至2012年8月26日经营性房租，金额为10万元的发票；于2013年7月8日向被告开具了内容为2012年8月27日至2012年11月21日经营性房租，金额为10万元的发票。
庭审中，被告陈述其于2013年6月30日搬离了案涉房屋，原告陈述被告系于2013年8月30日搬离，双方于该日解除房屋租赁合同。被告同意向原告支付水费1368元。
另查明，案涉房屋为蔚蓝公寓物业经营性用房，原告系蔚蓝公寓物业服务企业，第一届蔚蓝公寓业主委员会成立于2013年5月4日。
本院认为，依法成立的合同对于双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同之约定履行其义务并享受其权利；任何一方当事人违反合同约定的，应承担相应的违约责任。本案中，针对案涉房屋的租赁问题，双方签订了《蔚蓝公寓商业经营房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》两份合同，应以哪一份合同为准确认双方的约定，系本案的首要问题。因《蔚蓝公寓商业经营房屋租赁合同》未落款时间，而根据双方在庭审中的陈述，案涉房屋门牌号原为景昙路56号，后变更为景昙路58号-2，故从时间上判断，应是《蔚蓝公寓商业经营房屋租赁合同》的签订时间在前，而《房屋租赁合同》的签订时间在后。因《房屋租赁合同》在租期、租金和违约方式的约定上，与《蔚蓝公寓商业经营房屋租赁合同》有实质性的改变，应视为对《蔚蓝公寓商业经营房屋租赁合同》的变更，故本院确认应以《房屋租赁合同》为准确定双方间的权利和义务，对原告认为双方实际履行的系《蔚蓝公寓商业经营房屋租赁合同》的主张不予采纳。被告辩称原告不具有诉讼的主体资格。本院认为，原告系蔚蓝公寓的物业服务企业，在业主委员会成立前，根据相关政策有权与被告签订关于物业经营性用房的租赁合同，故对被告的该辩称不予采信。双方在庭审中均确认合同已经解除，不要求继续履行。被告辩称其系于2013年6月30日搬离案涉房屋，因未提供证据予以证明，且被告于2013年8月30日向原告提交了要求自行解除合同的函件，故本院以原告认可的2013年8月30日为准确认双方合同解除的时间。合同解除后，原告有权要求被告支付已使用期间的租金。根据《房屋租赁合同》的约定，租期为2011年6月15日起，且有一个月的空置期，故本院确定租金的起算时间为2011年7月15日。原告诉请被告支付截止2013年7月31日的租金，按照第一年租金40万元，第二年开始以5%的增幅计算，被告应当支付的租金即2011年7月15日至2012年7月14日期间40万元，2012年7月15日至2013年7月14日期间42万元，2013年7月15日至2013年7月31日期间20536元，总额为840536元。被告辩称双方约定第二年租金仍为40万元，未提供证据予以证明，本院不予采信。被告已支付的租金金额为60万元，故被告还应向原告支付租金240536元。被告辩称原告明知2011年6月7日20万元的租金未转账成功，现请求支付租金已超过诉讼时效。本院认为，债务人的给付不足以清偿数笔同种类的全部债务时，应当优先冲抵已到期的债务，故根据被告的付款情况，本院对被告的该辩称不予采纳。被告主张其已支付了保证金33333元，未提供证据予以证明，本院不予采信。原告诉请按照房屋租金总额10%计取延迟支付租金的违约金并要求被告支付物业服务费15105.51元，没有合同依据，本院不予支持。庭审中，被告认可其需向原告支付水费1368元，本院予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决如下：
一、被告杭州杭翔教育咨询有限公司应向原告绿城物业服务集团有限公司支付截止2013年7月31日的租金人民币240536元；
二、被告杭州杭翔教育咨询有限公司应向原告绿城物业服务集团有限公司支付水费人民币1368元；
三、上述一、二两项合计人民币241904元，被告杭州杭翔教育咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告绿城物业服务集团有限公司支付；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、驳回原告绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币3305.5元，财产保全申请费人民币2290元，合计人民币5595.5元，由原告绿城物业服务集团有限公司负担人民币1790.50元，被告杭州杭翔教育咨询有限公司负担3805元。被告杭州杭翔教育咨询有限公司应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6611元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 朱若君
二〇一三年十一月五日
代书 记员 徐媛媛