湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第274号
上诉人（原审原告）蒋春华，女，1963年3月24日出生，汉族，农民。
委托代理人谢细元，女，1968年1月19日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）朱承祥，男，1955年11月6日出生，汉族。
委托代理人周伟，岳阳市君山区法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）叶秋山，男，1962年5月6日出生，汉族，系上诉人蒋春华的丈夫。
被上诉人（原审被告）叶伟新，男，1985年8月3出生，汉族，系上诉人蒋春华的儿子。
委托代理人叶秋山，男，1962年5月6日出生，汉族，系被上诉人叶伟新之父。
上诉人蒋春华因与被上诉人朱承祥、叶秋山、叶伟新房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市君山区人民法院（2014）君民初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋春华及其委托代理人谢细元、被上诉人朱承祥及其委托代理人周伟、被上诉人叶秋山及叶伟新的委托代理人叶秋山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告蒋春华与被告叶秋山系夫妻关系，与被告叶伟新系母子关系。原告蒋春华、被告叶秋山、朱承祥均系原君山农场职工。2003年因平垸行洪，原告蒋春华与被告叶秋山位于君山区机砖厂的住房被拆除，同年君山区政府在君山区西城区办事处松湖居委会移民新村划拨一块土地给其作宅基地（已缴纳300元办证费）。原告蒋春华、被告叶秋山在该宅基地上建成两层两间楼房一幢。房屋建成后不久，2004年5-6月间，原告蒋春华、被告叶秋山在其自家楼房上，用一烟盒箱板打出“此房去售”的售房广告。（后经叶秋山邻里指正更正为“此房出售”）。2004年底原告蒋春华外出打工。2005年5月初，被告叶秋山邻居肖定忠、杨光友等得知被告朱承祥欲购房，遂介绍被告朱承祥与被告叶秋山洽谈购房事宜，当时因原告蒋春华不在家，朱承祥有些担心，介绍人杨光友要求被告叶秋山征求原告蒋春华意见，被告叶秋山表示说，他儿子被告叶伟新已同原告蒋春华通了电话，原告蒋春华说由她儿子签字即可。2005年5月11日，双方在介绍人杨光友家正式签订房屋买卖协议：“协议书甲方，叶秋山，现住松湖移民新村，原机瓦厂二厂职工。乙方，朱承祥，现住岳西村，原七农机站。叶秋山愿将自己两间两层房子出售，（约100平方）。朱承祥愿意购买叶秋山之房子。经双方同意协商，房子买价为五万零捌佰元整（50800元）。一次性付款，钱付清后，叶秋山即搬离此房。此两间两层房子自本日起归朱承祥所有。原房主不得以任何借口反诲（悔）或吵事，（包括叶秋山所欠任何债概由叶秋山本人负责）。今后如国家对房子有何税收和手续，由朱承祥负责。既（即）日生效。房屋出售人：叶伟星（新）叶秋山证明人肖定忠何代祥购房子人朱承祥介绍人杨光友2005年5月11号”。协议签订后，被告朱承祥一次性付清全部房款50800元。被告叶秋山、叶伟新随后将诉争房屋移交给被告朱承祥居住，自己举家迁往老家岳阳县筻口镇清潭村五组居住至今。
原审法院认为：当事双方争议的焦点有二：其一，被告朱承祥与被告叶秋山、叶伟新所签订房屋买卖协议是否有效；其二，被告朱承祥所购买的房产是整幢楼房还是只购买了该楼房的第二层。
（一）被告朱承祥与被告叶秋山、叶伟新所签订的房屋买卖协议是否有效。首先，被告叶秋山是否未经原告同意，擅自单方出卖夫妻共同财产。原审法院认为，被告叶秋山处理夫妻共同财产是与原告蒋春华协商并经其同意了的，出售自家楼房是被告叶秋山与原告蒋春华的共同行为。其理由是：根据庭审证据证明和原告蒋春华自述，在被告叶秋山2004年5-6月间，在自家楼房上打出“此房出售”的售房广告时，原告蒋春华当时还在家生活，且有证据证明当欲购房者上门询问原告蒋春华房价时，原告蒋春华表示要问被告叶秋山由其决定。由此完全可以推断该“此房出售”广告，是原告蒋春华、被告叶秋山协商的结果，是其夫妻双方共同意思表示。在协议签订之时，当被告朱承祥提出应该要原告蒋春华回家签字才同意买房的时候，原告蒋春华通过电话表示其儿子签字即可。说明出卖房屋给被告朱承祥是原告蒋春华夫妻共同行为。故对被告朱承祥关于原告蒋春华以被告叶秋山、叶伟新未经其同意，单方出卖其夫妻共有财产，主张合同无效的诉求与事实不符的抗辩意见予以采信，对原告蒋春华和被告叶秋山、叶伟新关于被告叶秋山、叶伟新未经原告蒋春华同意擅自单方出卖其夫妻共同财产的诉、辩理由与事实相悖，不予支持。其次，该房屋的宅基地，属于划拨地，未经政府批准转让该房屋（包括宅基地），房屋买卖合同是否违反国家强制性规定而无效。首先事实上该划拨地实际就是政府因平垸行洪通过划拨方式置换一宅基地给原告蒋春华一家，这块划拨地实质就是一块宅基地，原告蒋春华在宅基地上建房后，出卖自己住房，法律并不禁止所有人出卖其房屋，根据“房地一体”原则，地随房走，只要朱承祥能够到相关部门补办相关手续并缴纳土地出让金即可取得该宅基地使用权。故房屋买卖合同有效。对被告朱承祥关于合同有效的抗辩意见予以采信。
（二）关于被告朱承祥所购买的房屋是该诉争楼房还是只购买了该诉争楼房的第二层。首先该房屋买卖协议明确规定“叶秋山愿意将自己两间两层房子出售给朱承祥”、“钱付清后，叶秋山即搬离此房”。由此可以认定，被告朱承祥所购买的是原告蒋春华、被告叶秋山、叶伟新的整幢楼房，而不是只购买了该楼房的第二层。且原告蒋春华、被告叶秋山、叶伟新关于只购买了该楼房第二层的诉、辩理由，明显有悖常理，也与事实不符。故认定被告朱承祥所购买的是该诉争楼房。
综上所述，原审法院认为，原告蒋春华没有证据证明其主张成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告蒋春华的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由原告蒋春华负担。
上诉人蒋春华不服，上诉提出：（一）一审法院认定事实不准。1、房屋买卖协议没有上诉人的签名，说明上诉人不同意出售此房屋。2、即使上诉人在家时打过“出售房屋”的广告这一事实存在，但该行为是随时可以撤销的，更何况，签协议当日上诉人根本不在家，也没有授权上诉人的儿子代签。3、2006年上诉人得知房屋出售的事实后，登门与朱承祥进行过协商，要求返还房屋，遭到了朱承祥的拒绝，说明叶秋山、叶伟新出售房屋的行为并没有得到上诉人的追认。（二）一审判决认定“朱承祥所购买的是该诉争楼房”是错误的。协议上明明写的是两间两层约100平方，而判决认定整幢楼房。协议书上写的“叶秋山即搬离此屋”指的应是搬离出售了的房屋，而不是整幢楼房。而房子的真实情况是：共二层，楼下六间，楼上七间，共十三间，面积约200平方。（三）一审认定房屋买卖协议有效，明显适用法律错误，被上诉人叶秋山、叶伟新擅自处分行为应认定为无效。综上，上诉人请求撤销一审判决，重新作出公正处理。
被上诉人朱承祥答辩称：1、被上诉人在一审已提供5位证人当某证实：上诉人蒋春华及被上诉人叶秋山张贴涉案房屋出售广告近1年，蒋春华亲口答复求购者售价由叶秋山作主，况且，在签订涉案房屋买卖合同时，叶秋山已让被上诉人叶伟新电话告之蒋春华涉案房屋买卖合同情况，蒋春华电话答复同意，并让叶伟新代理签字认可；2、上诉人蒋春华称2006年曾要求返还房屋，未予举证证明，被上诉人当时以50800元的价钱买下涉案房屋，属价格偏贵；3、涉案房屋买卖合同购买的是两层房屋，即购买的是整幢房屋，介绍人杨光友已当某证实这一事实，且在合同签订付款后，被上诉人叶秋山清空了涉案房屋第一层、第二层房屋内的全部物品，搬离至其老家居住至今已达9年之久；4、一审法院认定涉案房屋用地是一块以划拨方式取得的宅基地，是正确的，转让划拨土地上的房屋出售，并不违反法律、行政法规的强制性规定，而只是需要审批和缴纳土地出让金。另依据《物权法》第十五条规定，不动产转让合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。故未经审批和缴纳土地出让金，不是确定本案买卖合同效力的理由，且被上诉人朱承祥目前正在办理产权手续；5、被上诉人已提供5位证人当某证言，被上诉人朱承祥有充分理由相信出售涉案房屋是蒋春华和叶秋山共同意思表示，朱承祥是支付了偏高对价的善意第三人，蒋春华主张叶秋山未经其同意擅自出卖房屋，主张合同无效，不应予以支持。综上，被上诉人认为上诉人的上诉没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
二审期间，被上诉人朱承祥提供了二份证据。
第一份证据：乡村建设规划许可证、君山区村镇农（居）民建房规划审批表和朱承祥私人建房红线图（补办），拟证明朱承祥已经通过申请办理了房屋的规划许可证。
第二份证据：岳阳市君山区村（居）民建房用地申请呈报表，拟证明诉争房屋的国土手续已获有关单位同意，正在办理之中，也证明朱承祥的户口所在地就是君山区移民新村。
上诉人蒋春华对第一份证据的质证意见是：1、不能肯定规划报建的房屋就是本案诉争房屋；2、规划报建手续应该在建房前，而不是补办规划审批表；3、一审叶秋山已提供了补办规划申请表；对第二份证据的质证意见是：1、证据内容有涂画痕迹，说明该证据是一份假的、作废的、不便于存档的材料；2、该证据不能证明申报用地就是诉争房屋的用地。
被上诉人叶秋山、叶伟新对二份证据的质证意见是：诉争房屋建房用地是国家划拨给叶秋山的宅基地，朱承祥申报补办手续违法。用地申报表是假的。
被上诉人叶秋山提供了一份村委会证明，拟证明叶秋山和蒋春华夫妻感情不和，长期分居，蒋春华不知道诉争房屋被出卖的情况。
上诉人蒋春华对叶秋山提供的证据没有异议。
被上诉人朱承祥的质证意见是：村委会无权证明蒋春华和叶秋山夫妇夫妻感情是否破裂，该证据与本案无关联性，也不能达到叶秋山的证明目的。
本院认证意见是：朱承祥提供的二份证据，与本案审查合同效力的问题没有关联性，本院不予以采信。叶秋山提供的一份书证，无法证明蒋春华不同意出售房屋目的，本院不予采信。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人朱承祥与被上诉人叶秋山签订的房屋买卖合同的效力应如何认定？二、房屋买卖合同约定的是购买整幢诉争房屋还是只购买该诉争房屋的第二层？
关于焦点问题一，首先，被上诉人朱承祥已提供了杨光友等5位证人的证言，且都出庭证实了“上诉人蒋春华与被上诉人叶秋山张贴了涉案房屋出售的广告，在购房者向蒋春华询价时，蒋春华表示要由叶秋山作主”的事实，说明叶秋山作主将房屋出售给被上诉人朱承祥时，是与蒋春华协商了的，是其夫妻共同的意思表示；其次，签订房屋买卖协议时，上诉人蒋春华虽然没有在家，也没有在协议上签字，但被上诉人朱承祥已提供证人证言证实了“叶秋山已电话和蒋春华商量，蒋春华的签字由其子叶伟新代签”的事实，朱承祥基于对“房屋出售广告、证人在场作证、叶伟新在协议上签字”的事实信赖，完全有理由相信叶伟新的签字就是上诉人蒋春华知晓并同意出售房屋的真实意思表示行为；再次，房屋买卖协议的内容并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。被上诉人叶秋山根据拆迁政策取得国有划拨土地使用权，并被允许其作为宅基地而建房，充分说明叶秋山所建房屋属合法建筑。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，叶秋山对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，同时现行法律和行政法规并没有禁止国有划拨土地且属个人合法所有的房屋不能买卖，因此，叶秋山有权处分涉案房屋的所有权问题。至于本案土地使用权应如何补办审批手续、缴纳相关税费，是行政机关的职权范围，不影响本案合同效力的认定。最后，本案房屋买卖协议的主要义务（即朱承祥支付房款，叶秋山交付房屋）当事人双方已履行长达9年之久，同时朱承祥居住该房后，又对房屋进行了装修、整修，上诉人蒋春华和被上诉人叶秋山现认为已出售房屋协议无效，要求收回房屋，违背了诚实信用、公平公正原则。综上，被上诉人朱承祥与被上诉人叶秋山签订的房屋买卖合同，是当事人双方的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定涉案房屋买卖合同有效，并无不当，本院予以维持。上诉人蒋春华认为“出售涉案房屋系叶秋山单方行为，房屋买卖合同没有其签字，应认定合同无效”的上诉意见，本院不予采纳。上诉人蒋春华上诉陈述“2006年知道涉案房屋转让后，与朱承祥协商过返还房屋事宜，并遭到朱承祥的拒绝”的事实，没有提供证据证实，本院不予采信。
关于焦点问题二，依据朱承祥提供的证人证言和叶秋山收款后腾空搬离房屋的事实，结合当某双方的陈述，上诉人蒋春华上诉认为合同约定的只是购买房屋第二层的上诉意见，明显有悖常理，与事实不符，本院不予采纳。一审认定朱承祥购买的应是整幢诉争房屋正确，本院予以确认。
综上，上诉人蒋春华上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4300元，由上诉人蒋春华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈玉香
审 判 员 何 蓓
代理审判员 余立根
二〇一四年九月十二日
书 记 员 胡 娜