浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第412号
上诉人（原审原告）：宋伟富。
委托代理人：胡顶军，缙云县五云法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：朱淑爱。
被上诉人（原审被告）：陶国杰。
委托代理人：蒋土福，浙江民晖律师事务所律师。
上诉人宋伟富、朱淑爱为与被上诉人陶国杰房屋买卖合同纠纷一案，不服缙云县人民法院（2015）丽缙民初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理后，依法组成由审判员聂伟杰担任审判长，代理审判员毛向东、张玲参加评议的合议庭，于2015年11月19日公开开庭对本案进行了审理。上诉人宋伟富及其委托代理人胡顶军、上诉人朱淑爱、被上诉人陶国杰及其委托代理人蒋土福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：宋子坤与朱淑爱系夫妻，生育三子：宋伟光、宋伟明和宋伟富。陶国杰和宋子坤系同村村民。宋子坤于2012年去世。1982年9月10日，宋子坤、朱淑爱进行分家析产，并立下分书，分书由朱淑爱书写，三子每人一份。分书约定以下财产归宋伟富所有：后竹园全部房屋，即朝南楼房一间、朝北插下间一间、朝东小厨房一间，旧八柜一个、新碗橱一个、两头兜床一张。1991年9月19日，宋子坤将后竹园房屋的土地使用权登记在自己名下。2001年12月16日夜，宋子坤将后竹园朝南楼房一间以6000元价格卖给陶国杰，将朝北插下间一间赠与陶国杰，并将两本土地使用者登记为宋子坤的集体土地建设用地使用证交于陶国杰。双方在朱淑爱在场的情况下写下房契一份，该房契有陶来进执笔。陶国杰当即付清购房款。宋子坤、朱淑爱出卖房屋时并未提及案涉房屋已经分给宋伟富。陶国杰购买房屋后居住使用，后其在别处建造房屋，将案涉房屋出租。
原审法院审理认为：案涉房屋的土地登记审批表、集体土地建设用地使用证均是宋子坤名字，且宋子坤、朱淑爱在出卖房屋时并未告知陶国杰已将案涉房屋分给原告，陶国杰有理由相信宋子坤为房屋所有权人。从陶国杰购买案涉房屋的价款以及购房后曾居住使用的情况看，不能排除陶国杰系善意取得。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张无效的，人民法院不予支持。宋子坤与陶国杰的房屋买卖合同、赠与合同系双方真实意思表示，且并未违反法律禁止性规定，虽然宋子坤无权处分原告的房屋，但该合同仍具法律效力，法院对原告请求确认房契无效的主张不予支持。故对原告请求陶国杰返还案涉房屋的诉讼请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定判决：驳回原告宋伟富的诉讼请求。案件受理费80元，由原告宋伟富负担。
一审宣判后，宋伟富、朱淑爱均不服，分别向本院提起上诉。
宋伟富上诉称：一、陶国杰购买案涉房屋不是善意取得。案涉房屋早在1982年9月10日就已被分家析产，并由权利人管理、居住、使用，全村皆知。房契出卖方只有宋子坤一人，没有朱淑爱签字，买卖行为损害了朱淑爱的共有权。二、案涉房屋的土地登记审批表、集体土地使用权证虽登记为宋子坤，但并没有改变分家析产，案涉房屋已由分书确定给宋伟富的事实。从农村习惯来说，父母分给儿子的房屋仍由健在的父母登记是普遍的习惯性的。三、一审适用法律错误。案涉房屋是分家析产取得，是私权的处分，而土地权属登记是为了完成公权的需要，是公法意义上的登记，不能对抗私权的处分，不能对抗分书。自上诉人分得案涉房屋起，在家庭成员间即产生效力。一审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定是错误的。案涉房契无效，宋伟富作为所有权人有权追回房屋。综上，请求二审法院依法改判支持宋伟富一审的诉讼请求。即确认上诉人朱淑爱和被上诉人陶国杰签订的房屋买卖合同和赠与行为无效；被上诉人陶国杰返还坐落于缙云县壶镇镇陶滩村后竹园的房屋（朝南楼房一间、朝北插下间一间、朝东小厨房一间）。
朱淑爱的上诉请求与理由与宋伟富的一致，并补充上诉理由：案涉房子给陶国杰买去时，是不知道的。后来问宋子坤为什么把房子卖了，宋子坤当时是稀里糊涂卖掉的，卖了多少钱也不知道。
上诉人朱淑爱、上诉人宋伟富彼此认可对方的上诉请求和理由。
被上诉人陶国杰答辩称：一、本案是“合同纠纷”，不是“物权保护纠纷”，上诉人宋伟富、朱淑爱主张“不是善意取得”，“所有权人有权追回”显属错误。上诉人宋伟富的诉讼请求是“确认房屋买卖合同无效”并“返还房屋”，二者互相关联。据此可以看出，本案的案由应该是“确认合同无效纠纷”，明显属于“合同纠纷”范畴。但是，上诉人宋伟富在起诉理由和上诉理由中将本案混同于“物权保护纠纷”，其错误非常明显。二、分书的效力不能对抗集体土地使用权证的公示公信效力。分书系家庭成员分割家庭共有财产而达成的协议，效力范围局限于家庭成员，而案涉房屋的宅基地经依法登记后发给集体土地使用权证，显然具有公示公信效力。案涉房屋所有权虽未经登记发证，但按照“房地一体”原则，确定其权属主体。即便从时间上看，因分书在前（1982年），宅基地使用权登记发证在后（1991年），不能排除上诉人宋伟富在此期间对分书项下权利进行了处分，因而分书的效力也无法对抗集体土地使用权证的效力。上诉人宋伟富如对登记内容有异议，应依法申请变更登记。三、本案既是“合同纠纷”，理应适用合同法的相关规定。上诉人认为本案所涉房屋买卖合同无效，缺乏依据。即便宋子坤对案涉房屋无权处分，本案所涉房屋买卖合同也并非无效。综上，答辩人请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人宋伟富向法院提交如下证据材料：一、上诉人户的户口薄，待证上诉人与其妻子是夫妻关系，以及其妻子是案涉所在村的村民；二、建设用地呈报表，待证被上诉人在2008年已经审批了私人建房用地，其已经有房子了，根据土管法一户一宅原则，其不可能再进行审批第二处房宅。上诉人朱淑爱、被上诉人陶国杰未向法院提供新证据。
上诉人朱淑爱认可上诉人宋伟富提供的证据。
被上诉人陶国杰对上诉人宋伟富提供的证据质证认为：对证据一的真实性没有异议，但不能待证其所要待证的事实，与本案没有关联性；证据二与本案的争议事实不具有关联性。
经审查，上诉人宋伟富提供的证据与本案处理不具有关联性，本院依法不予采信。
本院审理查明：宋子坤与朱淑爱系夫妻，生育三子：宋伟光、宋伟明和宋伟富。陶国杰和宋子坤系同村村民。宋子坤于2012年去世。1982年9月10日，朱淑爱手写无他人签字的分书三份，交三子每人一份。分书约定以下财产归宋伟富所有：后竹园全部房屋，即朝南楼房一间、朝北插下间一间、朝东小厨房一间，旧八柜一个、新碗橱一个、两头兜床一张。1991年9月19日，宋子坤将后竹园房屋的土地使用权登记在自己名下。2001年12月16日夜，宋子坤将后竹园朝南楼房一间以6000元价格卖给陶国杰，将朝北插下间一间赠与陶国杰，并将两本土地使用者登记为宋子坤的集体土地建设用地使用证交于陶国杰。双方在朱淑爱在场的情况下写下房契一份，该房契有陶来进执笔。陶国杰当即付清购房款。宋子坤、朱淑爱出卖房屋时并未提及案涉房屋已经分给宋伟富。陶国杰购买房屋后居住使用，后其在别处建造房屋，将案涉房屋出租。
另查明：案涉房屋原系宋子坤祖遗财产。
本院认为，案涉房屋原系宋子坤祖遗财产。宋伟富虽持有朱淑爱手写分书，但在1991年9月19日，宋子坤仍将所涉房屋附着的土地使用权登记在自己名下。2001年12月16日夜，宋子坤与陶国杰签订房契，将后竹园朝南楼房一间以6000元价格卖给陶国杰，将朝北插下间一间赠与陶国杰，并将两本土地使用者登记为宋子坤的集体土地建设用地使用证交于陶国杰。陶国杰一直管理使用案涉房屋至今。对签订房契的事实，朱淑爱一审明确表示在场，并无证据证明其曾对此持有异议。上诉人宋伟富持有的分书不具有对抗房契的效力，其要求确认房契无效，缺乏依据。上诉人朱淑爱在宋子坤签订房契时不持异议，现又要求支持上诉人宋伟富的上诉请求，亦缺乏依据。综上，原判实体处理并无不当，上诉人的上诉请求和理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人宋伟富负担80元，由上诉人朱淑爱负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 毛向东
代理审判员 张 玲
二〇一五年十一月二十日
代书 记员 郑丽珍