上海市闵行区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0112执异27号
案外人刘某某，男，1982年5月22日出生，汉族，住址甘肃省天水市。案外人杜某某，女，1982年12月24日出生，汉族，住址甘肃省天水市。申请执行人陆晓鸣，男，1982年12月24日出生，汉族，住址上海市闵行区。委托代理人夏敏，上海儒君律师事务所律师。委托代理人袁海华，上海儒君律师事务所实习律师。被执行人徐绚，男，1955年3月18日出生，汉族，住址上海市徐汇区。被执行人闻人展，女，1953年6月15日出生，汉族，住址上海市徐汇区。本院依据已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2015)闵民一(民)初字第24442号民事调解书，在执行申请执行人陆晓鸣与被执行人徐绚、闻人展民间借贷纠纷一案中，案外人刘某某、杜某某对于本院查封的上海市闵行区都市路XXX弄XXX号全幢房屋提出异议；本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人刘某某、杜某某异议称：案外人为某某的上海市闵行区都市路XXX弄XXX号房屋的购买人。2015年10月13日，案外人经上海瑞世房地产经纪有限公司居间，就购买被执行人徐绚名下该房屋签署了上海市房地产买卖合同，该合同系上海市房地网备案。合同约定的房屋成交价格为人民币965万元，目前案外人已经支付了30万元房款，剩余款项已经备妥。后由于徐绚未能依约解除抵押，导致交易停滞。然近日，案外人通过中介公司发觉法院已经对系争房屋采取了财产保全措施，导致该房屋交易无法顺利进行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合有关条件的，人民法院应予支持。而法院保全系争房屋已经影响案外人作为善意第三人的有关权益，故案外人特向法院提请保全异议，请求解除上海市闵行区都市路XXX弄XXX号房屋的保全措施(后续房款可以先行交付法院)。案外人刘某某、杜某某提交的证据为：工商银行业务委托书回执，证明我们已将520万元本票开好；房款收据，证明徐绚收到30万元；上海市房地产买卖合同(提交法庭的合同文本由刘某某拿回去给杜某某补签的)，证明案外人与被执行人在法院查封之前已经网签了合同；补充协议，证明合同签订时我们知道系争房屋上有两个抵押，所以是在中介和第二顺位抵押权人一起谈的，谈了如何去抵押，当时陆晓鸣有700多万的抵押额，银行有500多万的抵押额，因为抵押额超过了房屋的总价，我们担心房屋买卖中会出现问题，所以是和第二顺位抵押权的实际控制人一起谈的，谈的结果是30万定金放中介代管，我们把520万的本票开具之后，第二顺位抵押权人提前把第二顺位抵押注销，配合我们过户。实际交易中30万元于2015年10月13日提前给徐绚转走了，我们在2015年11月30日开具本票并出示，此时第二顺位抵押权人拒绝配合办理注销抵押手续，向法院申请执行，并将系争房产查封。所以系争房屋交易不能进行下去是因为徐绚和陆晓鸣均违背了当时的约定。被执行人徐绚未出席听证审查，其对于案外人刘某某、杜某某主张的执行异议不予认可，并认为与刘某某(杜某某未到场)确实签订了该房地产买卖合同，后对方未履行附件三第二条约定的义务(即签约当天应当支付270万元，对方仅于签约当晚支付了30万元)，造成该房屋的银行贷款我无法去除。2016年1月14日，该房屋因他案被江苏兴化法院查封(我及时处理了此事，并于两周后解除了房屋的查封)，他担心会有问题，直到5月18日都没有和我联系过，也再没有给过我钱，所以我一直未曾去除房屋贷款。现在看来，我认为合同是无效的，因为杜某某和刘某某的缴税和社保缴费都未满两年，不符合购房和过户条件。另外案外人证据所附的520万元的本票，是在2015年12月1、2日左右刘某某用微信发送照片给我看的，目的是证明购房款他已准备好了，但是该款项他并未给我，所以房屋始终未曾交付。申请执行人陆晓鸣对于案外人刘某某、杜某某主张的执行异议不予认可，并认为案外人买卖合同的形成过程我们没有参与，所以对真实性及关联性都不发表意见。案外人提出申请人陆晓鸣违背协议，但是案外人本身也违背了补充协议。合同约定的房屋成交价格为人民币965万元，目前案外人已经支付了30万元房款，但被执行人徐绚从未交付房屋，案外人也自始未入住过。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求法院依法裁决。本院经听证审查查明，依据2015年12月11日作出的上海市闵行区人民法院(2015)闵民一(民)初字第24442号民事调解书主文确认，一、被告徐绚、闻人展应归还原告陆晓鸣借款人民币700万元、支付借款利息30万元并支付律师费23.3万元，共计753.3万元，此款被告徐绚、闻人展于2015年12月15日之前支付100万元，于2015年12月23日之前支付600万元，于2015年12月31日之前支付53.3万元；二、若就上述付款事项被告徐绚、闻人展有任一一期未履行或者未完全履行，则原告可就两被告未履行的所有款项一并申请执行；三、若被告徐绚、闻人展未全部履行上述偿债义务，则原告可以与其协议，将其抵押的、位于上海市闵行区都市路XXX弄XXX号房屋所有权折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款按照法律规定的顺序受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告徐绚、闻人展所有；不足部分由两被告清偿。四、双方无其他争议；五、案件受理费减半收取计人民币33,420.50元、财产保全费5,000元，共计38,420.50元，由原告陆晓鸣负担。同时查明，一、系争的上海市闵行区都市路XXX弄XXX号全幢房屋核准登记的权利人为徐绚。该房屋于2013年5月2日核准设立抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市闵行支行，债权发生期间为2013年4月18日至2019年4月17日；2015年8月11日，该房屋核准设立余额抵押，抵押权人为陆晓鸣，债务履行期限为2015年8月5日至2015年11月4日。2015年12月28日，该房屋为本院审理(2015)闵民一(民)初字第24442号案轮后查封。二、系争的上海市闵行区都市路XXX弄XXX号全幢房屋尚未交付案外人刘某某、杜某某，且案外人刘某某、杜某某没有入住该系争房屋。上列事实，由上海市闵行区人民法院(2015)闵民一(民)初字第24442号民事调解书，上海市房地产登记簿，当事人陈述、举(质)证等为证。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的主张权利的，由执行法院就系争财产所实施的执行措施的合法性予以着重审查。本案依据上列审查查明的事实确认，因系争的上海市闵行区都市路XXX弄XXX号全幢房屋依法登记在被执行人徐绚名下；根据法律规定，不动产登记是物权归属确认的重要依据，也是记载登记权利人拥有该项不动产的合法凭证，其公示、公信效力当及于第三人；又，涉案被执行人徐绚未履行法定的清偿债务之义务，本院对登记在其名下的相应责任财产实施的强制执行措施于法有据，并为必要。同时，就案外人刘某某、杜某某主张的系争房屋买卖合同的真实性、合法性抑或实际履行情况等异议事实未经相关生效法律文书予以确认，并案外人刘某某、杜某某在人民法院查封之前未合法占有该系争房屋，且本案申请执行人陆晓鸣对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权。由此，案外人刘某某、杜某某据其异议事实主张的异议请求，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的法定情形不符，故其异议不足以阻却本案强制执行措施的依法实施。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人刘某某、杜某某的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孔祥虎
审判员 金联涌
审判员 金 慧
二〇一六年八月三日
书记员 蒋严玥