江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终2531号
上诉人（原审原告）：常州德合房产营销策划有限公司，住所地常州市新北区万达广场2-1313室。
法定代表人：孙智彬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张华军，江苏宏银律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常州和平商业管理有限公司，住所地常州市天宁区中吴大道1150号。
法定代表人：陈琪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴正才，江苏常发律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵毅佳，江苏常发律师事务所律师。
上诉人常州德合房产营销策划有限公司（以下简称德合公司）因与被上诉人常州和平商业管理有限公司（以下简称和平公司）居间合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院(2015)天商初字第1802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
德合公司上诉请求：一、撤销常州市天宁区人民法院（2015）天商初字第1802号民事判决，依法改判；二、全案诉讼费用由和平公司承担。事实和理由：一、德合公司与和平公司签订的《委托招商服务合同》第一条“乙方为甲方具体服务内容”第五点中明确约定，德合公司负责该项目委托范围内的招商工作，即组织经营商家的寻找、洽谈、合同签订，具体合同签订由和平公司负责。同时，合同第六条“甲方责任”第六点明确约定，和平公司负责办理和签署《商铺租赁合同》、《合作经营合同》及其他进场商家的合作合同、收取租赁保证金、租金等所有费用。因此，德合公司促成客户与和平公司签订合同即完成合同义务，租金的收取及今后关于租赁合同的履行与德合公司无关。二、关于“天天车展城”出租面积是否应计入招商成功的面积，德合公司认为，1、事实上德合公司促成了租赁合同的签订，已完成了《委托招商服务合同》中约定的义务；2、根据合同约定，和平公司所收取的20万元履约保证金自动转为租金，该20万元履约保证金转为租金后，承租商户已经交清了相应的租金。故德合公司已经完成了居间合同义务，应当将“天天车展城”所出租的14000平方米计入德合公司招商成功的面积。三、《委托招商服务合同》中所约定的招商面积包括和平公司自有产权商铺面积、已售产权商铺面积，和平公司将未取得业主合法授权的已售产权商铺面积一并委托德合公司进行招商，和平公司的行为系无权处分，导致和平公司无法促成合同目的的实现。此外，已售产权商铺面积中相当部分已经由业主自行对外出租，德合公司根本无法组织招商。和平公司的工作人员余小军在与德合公司确定招商面积时明确表示能够招商的面积仅为27803平方米，而非招商合同约定的32030.52平方米。《委托招商服务合同》约定：和平公司有权对商铺自行招商，凡和平公司招商成功的商铺德合公司不收取佣金，招商指标计入德合公司招商率中。根据和平公司的提供的租赁、管理合同签署明细表显示，其自行招商面积达到1680.85平方米，并且还存在大量业主自行招商的情况，同时该份证据再次确定本案的委托招商面积虽为32030.52平方米，但实际可委托招商的面积仅为27803平方米。经测算，德合公司已完成的招商面积已经达到了25096.51平方米，招商率已达90.27%。四、《委托招商服务合同》所约定的报酬支付条件显失公平。
和平公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
德合公司向一审法院起诉请求：一、解除《委托招商服务合同》；二、和平公司支付佣金460830元，并承担违约金100000元，合计560830元；三、和平公司承担律师费20000元；四、诉讼费用由和平公司负担。
一审法院认定事实：一、2014年12月7日，和平公司与南京舒睿房产营销策划有限公司（以下简称舒睿公司）签订《委托招商代理服务合同》，约定由和平公司将其管理的“和平国际”商业街项目（以下简称商业街项目）委托舒睿公司进行招商、营销等全程服务事宜，合同签订后，和平公司依约预付了服务费15万元。2015年4月1日，和平公司、舒睿公司、德合公司签订《合同权利义务转让三方协议》，约定舒睿公司将上述服务合同中的所有权利义务转移给德合公司，舒睿公司将和平公司预付的服务费15万元亦转给了德合公司。协议签订后，和平公司作为甲方、德合公司作为乙方重新签订了一份《委托招商代理服务合同》，协议约定了以下内容：1、甲方将其管理的商业街项目部分商铺总面积约31668平方米（见附件1）委托给乙方进行招商，委托服务期限自2014年12月5日至2016年3月30日止。2、乙方为甲方招商服务计划指标分为七个节点，第一节点为招商前期阶段……第五节点：2015年10月1日应累计完成招商率80%，乙方应确保A6房商业体部位的开业率达到70%，且整体开业率达到70%；第六节点：2015年12月31日应累计完成招商率90%，2015年12月30日正式营业，并完成开业率80%；第七节点：2016年3月31日应累计完成招商率95%、开业率90%（第二（二）条款）。3、委托服务招商租赁的租赁期要求：附件1中未售商铺原则上与商户签订合同租赁期不低于3年，并且签订合同时应向商家收取1年租金；招商率计算办法：乙方已招商成功商铺的有效出租建筑面积/委托乙方招商商铺的总建筑面积×100%，有效出租面积是指已签正式合同并按合同规定缴清首期租金和其他应收的所有费用的面积；开业率计算办法：乙方招商成功并且已正常开业的商铺建筑面积/委托乙方招商总建筑面积×100%。4、招商佣金结算按平均有效月租金为单位，甲方在每月10日前按0.7个月的月平均有效租金支付给乙方上月招商成功的商户佣金（第五（二）5（1）条款），在2015年10月底，甲乙双方根据2015年10月1日的招商指标完成情况计算应付佣金总额：若乙方完成第五个考核阶段所约定的任务指标，甲方按照1.5个月的租金标准结算剩余佣金，若乙方未完成上述任务指标，甲方按照1.1个月的租金标准结算，如甲方同意继续履行合同，甲方在应付佣金中扣除5万元作为履约保证金，在本合同结束时予以结算；当招商率达到90%时，甲方按照1.5个月的租金的标准补足剩余佣金。5、违约责任：在2015年5月30日、2015年8月31日、2015年10月1日三个考核节点，有任一节点乙方实际完成的招商率或开业率低于本协议二（二）条款确定的服务指标，且降低幅度大于2%时，甲方有权随时终止合同，不做违约，除按第五（二）5（1）款所约定的应付乙方佣金外，对乙方不作任何补偿。6、附件1中列明自有产权的商铺面积为26958.3㎡，商铺面积为845.65㎡，已售产权的商铺面积为4226.56㎡，合计32030.51㎡。二、1、经德合公司招商签订的商铺包括函艺装饰61.67㎡、制冷设备17.15㎡、金益顺超市8204.48㎡、小蜜蜂融资公司80.87㎡、小吃铺35.4㎡、淘车无忧623.5㎡、室内娱乐392.56㎡、天天车展城14000㎡，以上除天天车展城外共合计9415.66㎡。2、室内娱乐项目签订的商铺租赁合同约定：“租赁期限为39个月，支付费用方式为第一年租金143284元，2015年8月15日支付三个月租金35821元，2015年11月15日支付三个月租金35821元，2016年4月支付租金71642元”。租户缴纳了第一期租金35821元及押金1万元，开始进行装修，2015年11月15日，租户提出解除合同并要求退还押金1万元。3、天天车展城项目于2015年8月14日签订商铺租赁合同，合同约定：“租赁期限为12年，支付费用方式为第一租约年度租金208万元，租户应在合同签订后按期支付第一年半年租金104万元（2015年8月14日、8月17日各支付10万元，9月10日支付30万元，10月31日支付54万元及商管费25万元）；若租户在8月17日未支付10万元，则前期支付的10万元作为违约金，和平公司有权解除合同；若租户在9月10日未支付30万元，则前期支付的20万元作为违约金，和平公司有权解除合同；租户在合同签订当日支付履约保证金20万元，此保证金于2015年9月10日自动转为租金”。租户于8月21日支付了履约保证金20万元，后因租户未缴纳任何租金，和平公司于9月11日发出函要求解除该租赁合同。三、和平公司陆续支付了佣金94808元。后双方为佣金结算问题协商不成，德合公司为诉讼事宜与江苏日月泰律师事务所签订委托代理合同，确定律师费为2万元，律师事务所开具了发票。
一审法院认为，双方对于委托招商代理服务合同的真实有效、和平公司已支付服务费15万元和佣金94808元、除室内娱乐和天天车展城项目外的其他招商成功面积等事实能一致确认，该院对于这些无争议的部分予以确认。本案的争议焦点是：一、德合公司招商成功的面积是多少，即室内娱乐的392.56㎡与天天车展城的14000㎡是否应当计入德合公司招商成功的面积内；二、佣金的计算方式是按1.5个月还是按0.7个月的标准计算。对于争议焦点一，依照合同约定，“有效出租面积”是指已签正式合同并按合同规定缴清首期租金和其他应收的所有费用的面积。1、室内娱乐项目租户已经缴清了首期三个月租金和其他费用，符合合同对“有效出租面积”的约定，应当视为招商成功，计入招商率内。2、天天车展城项目租户仅仅缴纳了履约保证金20万元，未缴纳任何租金和其他费用，因此按照合同约定不应视为招商成功，不能计入招商率内。对于争议焦点二，从上述争议焦点确定的内容可以认定经德合公司招商的“有效出租面积”为9415.66㎡，其招商率远远低于合同中“2015年10月1日应累计完成招商率80%”的约定，且降幅大于2%，因此依照合同违约责任条款的约定，和平公司应当按照0.7个月的标准计算佣金给德合公司。按照各租赁合同计算，招商成功的月租金共计180425元，和平公司应当支付的佣金为该金额的70%即126297.5元，扣除其已经支付的94808元，还应支付31489.5元。委托服务合同真实有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，德合公司在完成居间服务工作后，和平公司应当支付相应佣金。合同约定了和平公司有权在佣金中暂存5万元作为履约保证金至合同结束时一并清算，因此按照和平公司先期已支付的佣金金额，其并未违约，德合公司要求和平公司支付违约金和律师费的请求于法无据，本院不予支持。现合同已经到期，双方均表示不再履行合同，按照上述争议焦点确定的内容，和平公司应支付的佣金为31489.5元。综上，德合公司的诉讼请求符合法律规定部分，该院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百零五条，作出如下判决：一、和平公司于判决生效之日起十五日内向德合公司支付服务费31489.5元。二、驳回德合公司的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9609元（已由德合公司预交），减半收取4804.5元，由德合公司负担260元，由和平公司负担4544.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。
原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、和平公司委托德合公司对外进行招商并计入招商率计算的总面积是多少？二、“天天车展城”项目所出租的14000平方米是否应当计入德合公司招商成功的面积？三、和平公司应向德合公司支付多少佣金？
关于争议焦点一，根据舒睿公司与和平公司所签订的《委托招商代理服务合同》以及舒睿公司、和平公司、德合公司所签订的《合同权利义务转让三方协议》约定：和平公司将其全面管理的“和平国际”商业街部分商铺（各商铺租赁情况表见附件1，总面积约为31668平方米）委托给德合公司进行招商、营销、策划等。招商率的计算方法为：德合公司已招商成功商铺的有效出租面积/委托德合公司招商商铺的总建筑面积（见附件1）×100%。上述约定系德合公司与和平公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行合同权利、义务。现附件1中仅列明了自有产权的商铺面积为26958.3平方米、已售产权商铺面积845.65平方米与4226.56平方米，合计32030.51平方米，并未将已出租的商铺面积剔除在外，且合同权利义务转移前的和平公司、舒睿公司均在该附件1上盖章确认，故应当将附件1中列明的商铺总建筑面积作为招商率计算公式的基数。
关于争议焦点二，结合“天天车展城”项目的《商铺租赁合同》第三条第一款第一项关于租金标准及支付方式的约定、第二款关于履约保证金的约定以及上海名拓投资发展有限公司已于2015年8月21日交纳20万元履约保证金的事实，应当理解为如名拓公司按照约定付款进度支付租金的，则名拓公司交纳的20万元履约保证金于2015年9月10日转为租金；如名拓公司未能按约支付租金的，则该20万元履约保证金作为违约金。现名拓公司在交纳20万元履约保证金后未支付任何一期租金，故该20万元履约保证金转为《商铺租赁合同》的违约金。根据《委托招商代理服务合同》关于有效出租面积的约定，因名拓公司未能按约交纳首期租金，故上述《商铺租赁合同》中所出租的14000平方米不能计入有效出租面积。
关于争议焦点三，经计算，德合公司对外招商的有效出租面积应为9415.66平方米，招商率远低于合同所约定的在2015年10月1日应累计完成招商率80%，且降幅大于2%，故按照违约责任条款的约定，和平公司应当按0.7个月的标准向德合公司支付佣金。根据德合公司提供的《和平国际项目招商佣金结算表》、和平公司提供的《和平国际招商佣金结算表》以及双方庭审中所确认的事实，德合公司与和平公司对“制冷设备A2-210”、“金益顺超市”、“函艺装饰”、“小吃铺”的平均月有效租金数额均没有异议，分别为417元、133333元、1690元、2333元，本院予以确认。关于“小蜜蜂融资”，小蜜蜂融资租赁（上海）有限公司与和平公司签订的《商铺租赁合同》约定第一年的租金合计为46056元，故“小蜜蜂融资”的平均月有效租金应为3838元。关于“淘车无忧”，《商铺租赁合同》约定的第一年租金为150000元，故“淘车无忧”的平均月有效租金应为12500元。关于“室内娱乐”，承租人已经缴清了首期三个月租金和其他费用，符合合同对“有效出租面积”的约定，应当视为招商成功，计入招商率内，《商铺租赁合同》所约定的第一年租金为143284元，故“室内娱乐”的平均有效月租金应为11940元。综上，和平公司应向德合公司支付的佣金应为（417+133333+1690+2333+3838+12500+11940）×0.7=116235.7元。和平公司已经支付了94808元，还应向德合公司支付21427.7元。因德合公司与和平公司之间委托招商代理服务合同中约定了和平公司有权在佣金中暂存5万元作为履约保证金至合同结束时一并清算，故按照和平公司先期已支付的佣金金额，其并未违约，德合公司要求和平公司支付违约金和律师费的请求于法无据，本院不予支持。现合同已经到期，双方均表示不再履行合同，故和平公司应向德合公司支付佣金21427.7元。一审法院关于和平公司还应向德合公司支付佣金的数额计算错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人德合公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销常州市天宁区人民法院(2015)天商初字第1802号民事判决。
二、常州和平商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向常州德合房产营销策划有限公司支付佣金21427.7元；如果常州和平商业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回常州德合房产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
上诉案件受理费9609元，由德合公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜旭阳
审 判 员 郑 仪
代理审判员 唐 凯
二〇一六年十月十九日
书 记 员 杨 青