杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初7558号
原告：杭州尼加拉置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区南苑街道美莱国际中心2幢501、502室。
法定代表人：王文霞，董事长。
委托代理人：李耀辉，广东瀛尊律师事务所律师。
委托代理人：刘华君，广东瀛尊律师事务所律师。
被告：杭州余杭碧中海酒店管理有限公司,住所地：浙江省杭州市余杭区南苑街道迎宾路570号101室。
法定代表人：夏祥营。
委托代理人：沈剑，浙江仁策律师事务所律师。
委托代理人：俞云鹏，浙江仁策律师事务所律师。
原告杭州尼加拉置业有限公司（以下称原告）诉被告杭州余杭碧中海酒店管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理。依法由审判员冯妍独任审判，于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李耀辉、被告的委托代理人沈剑、俞云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告于2013年9月12日签订一份《物业租赁合同》，合同约定原告将所属的位于杭州余杭区南苑街道迎宾路570号美莱国际中心B区三至四层物业租赁给被告作休闲主题酒店使用，租赁面积13085.64平方米。租赁期限12年，从原告交接物业于被告10日起计算。商铺租金第一年为4298633元，租金每三年递增5%。租金支付方式为“先付后用”，每年6个月支付一次，首次租金149316元应于房屋正式交付后的第10个月底前付清，第二次租金在首次租金支付日后的第5个月底前支付，以后依此类推，否则，被告向原告支付滞纳金。合同并约定如被告逾期支付租金超过60日或者拖欠租金以外的其他费用合计超过80万元的原告有权单方面解除合同，有权要求被告承担违约金200万元，并就解除合同造成的全部损失保留向被告进行追索的权利，合同并约定在履行中如发生争议协商不成的，任何一方可向合同履行地的人民法院起诉。合同签订后，原告依据合同将上述租赁房屋交付给被告，截止目前，被告拖欠租金929476.33元已超过十多个月，构成严重违约。现起诉，请求判令：1.依法解除并终止原、被告双方于2013年9月12日签订的物业租赁合同；2.被告向原告支付拖欠的租金共计929476.33元及滞纳金348553.624元（暂计从2016年2月15至5月31日止，每日0.5%）；3.被告向原告支付违约金200万元。在审理过程中，原告变更诉讼请求如下：1.依法解除原、被告双方于2013年9月12日签订的物业租赁合同；2.被告立即返还租赁房屋（位于杭州市余杭区南苑街道迎宾路570号美莱国际中心B区三至四层）；3.被告向原告支付拖欠的租金共计929476.33元（截止2016年5月4日，2016年5月5日至返还租赁房屋之日止租金另计）；4.被告向原告支付违约金200万元。
原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1.租赁合同一份，用以证明原、被告间存在租赁关系的事实；
2.补充协议一份，用以证明原、被告间存在租赁关系及租金抵扣的事实；
3.装修说明一份，用以证明原、被告间存在租赁关系的事实；
4.税务票据一份，用以证明被告交纳租金情况的事实；
5.对账单一份，用以证明被告尚欠租金的事实；
6.电子汇款单二份，用以证明对账以后，被告又支付了两笔租金，共计38万元的事实。
被告答辩称，一、本案中，原告起诉被告尚欠93万元，事实上，被告已于2014年6月30日交付给原告100万元，因此，被告未拖欠原告任何租金。2013年9月12日，原告总经理郑廷玉作为原告签约代表与被告签订房屋租赁合同。2014年6月30日，郑廷玉口头向被告要求支付100万元，并答应日后作为租金抵扣，被告随即通过转账支付给郑廷玉账户100万元。原告认为，郑廷玉作为总经理，且代表原告签订租赁合同，其收取的100万元，无论原告公司是否认可抵扣，按照表见代理原则，应视同公司收取了该笔款项（因为如果郑廷玉当时不是原告公司总经理并代表原告与被告签订租赁合同，相信该100万元可以抵作日后的租金，被告就不可能支付100万元），即使该100万元不能抵扣租金，但从表见代理这个角度讲，被告对原告公司拥有100万元的债权。合同法91条约定，双方可以行使到期债务抵销权。因此，被告不存在尚欠原告租金的问题。二、即使被告真的未支付原告租金，原告行使解除权也不符合法律规定。根据《合同法》第九十四条第三款规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理时间仍未履行，可以行使合同解除权。可见，按照合同法立法尽量维持合同履行效力的立法精神，即便是一方当事人迟延履行了主要义务，另一方当事人也不能径直解除合同，也应按照《合同法》九十四条的规定予以催告。本案中，被告承租了原告的13085方的房屋，并投入了近5千万元的装修款，即便是被告违约，未按时缴纳租金，原告在未经催告的情况下，直接起诉至法院解除合同，不仅草率，且不符合法律规定，也应予以驳回。事实上，原告公司几乎进入瘫痪状态，平时公司几乎没有任何员工，更没有派员与被告在租金款上有任何交涉。三、被告在坚持原、被告债务抵销的前提下，就算没有发生债务抵销，也是原告违约在先，被告未主动缴纳租金系行使《合同法》同时履行抗辩权。根据《合同法》六十七条、《物业租赁合同书》第四章第二条第三款规定，意味着凡是被告每交付一笔租金，原告均应在15日内提供被告有效发票。而事实上，原告基本未提供过任何发票给被告，导致税务机关多次调查被告公司，且公司账务无法做平。被告担惊受怕，苦不堪言。被告多次要求原告提供发票，均被推诿。后来经过了解，原告公司由于征信问题，税务机关已经禁止为该公司开具停供发票。被告也正是这种情况下，未主动足额向原告交付租金，目的就是为了督促原告按照合同及税法的规定向被告提供发票。从这一点来看，被告未按照合同约定主动足额缴纳租金，正因为原告未按照合同的约定提供发票，被告行使的是《合同法》规定的先履行抗辩权。四、原告作为房东，承担着向物业公司或水电部门缴纳整个物业的义务。然而，由于原告公司的瘫痪，原告经常拖欠物业公司水电费、电梯保养费等，导致物业公司隔三差五对整个大楼停水、停电，被告作为众多租客之一，不得不为原告向物业公司垫付各种费用，以维持该大楼经营的正常进行。今年以来，被告已经多次为原告垫付各项费用，5月4日垫付电梯保养费8万元，5月31日又垫付水电费10万。2016年7月25日，在街道及供电公司的协调下，被告又代付电费5笔，总计503999元。以上总计683999元。可见，被告是一个具备责任心和良好道德操守的公司，和原告公司相比较，道德操守存在巨大的反差。上述由原告代被告支付的款项，应从该诉讼请求中予以扣除。五、被告经营的是一家大型酒店管理公司，由于服务行业的需要，投入了大量的装修成本与精力（将近5000万元），且员工人数众多（将近300名员工），一旦被解除合同，不仅对被告公司造成极大的损失，同时也会产生下岗职工的分流的严重社会问题，与目前杭州召开G20峰会的稳定要求是格格不入的。
被告为支持其抗辩意见，提供并陈述了下列证据：
1.网上交易凭证一组，用以证明2016年5月4日，2016年5月31日，2016年7月11日，2016年7月13日，2016年7月25日，被告共计垫付水电费18万元的事实。
2.情况说明三份，用以证明被告总计为原告垫付水电费503999元的事实；
3.企业查询系统一份，用以证明郑廷玉在收到100万元的时候，是原告公司总经理的事实；
4.对账单一份，用以证明被告支付给郑廷玉100万元的事实；
5.公告一份，用以证明原告欠水务公司水费的事实；
6.请求函一份
7.业主委委员请示一份
证据6、7共同用以证明原告的不作为导致租客不得不成立业主委员会处理问题的事实；
8.证明一份，用以证明南苑办事处给原、被告调解过，因原告不作为，导致被告垫付503999元的事实。
9.证人汤某出庭作证的证人证言一份，证人汤某在庭审中陈述，其原来是原告的副总经理，其负责房租收缴工作。原告公司在2015年下半年开始经营状况不好，公司总经理李勇离职后，郑廷玉担任董事长。房屋租赁合同是其拟的，被告没有支付租金的原因是原告未足额向被告提供发票。汤某在向被告催讨租金的时候，被告就提到过100万元支付给郑廷玉了，当时计算欠付的租金的时候，没有计算支付给郑廷玉的100万元，在没有计算的情况下，尚欠一点租金。
10.浙江泰隆商业银行对私账户明细对账单一份，用以证明汤某是公司员工的事实。
11.申请法院调取的郑廷玉的询问笔录一份，用以证明被告支付给郑廷玉的1000000元抵做租金的事实。
本院依职权出示以下证据：协助执行通知书一份。
被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6，真实性无异议，对于证据5发票上显示2016年2月29日之前的房屋已结清，原告起诉的2月15日多算了半个月，应该是从3月1日至5月30日。
本院经审核后，对原告提供的证据1-6的真实性予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。
原告对被告提供的证据1、2，三性不认可，8万元已经在房租里抵扣了，原告也从来没有要求被告垫付电费；对证据3、4，真实性、合法性予以认可，但与本案无关，证据证明的是被告与郑廷玉之间的借款，不能证明抵交房租；对证据5，三性不认可，与原告无关；对证据6、7，三性不予认可，时间发生在2016年6月30日以后，与欠租金没有关系；对证据8，三性不认可，不能证明原告欠水电费的具体金额及交款的金额；对证据9，认为证人证言基本属实，能证明租赁的事实及拖欠租金的事实；对证据10，真实性无异议，汤某是原告公司员工；对证据11，真实性无异议，证明目的有异议，这个钱转入的是郑廷玉个人账户，与原告无关。
本院经审核后，对原告提供的证据1-11，相互印证的部分，作为认定本案相关事实的依据。
本院依职权出示的证据，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院根据当事人陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2014年3月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订杭州尼加拉置业有限公司《物业租赁合同书》一份，约定被告将位于杭州市余杭区南苑街道迎宾路口的美莱国际中心B区三至四层租赁给原告，用途为商业。甲乙双方约定本合同的租赁期限为12年。租期自甲方在完成验收工作后，书面通知乙方进行物业交接后10日起计算。甲方承诺通知乙方进行物业交接的时间最迟不超过2014年1月31日。甲方同意自租期起算之日开始，给予乙方10个月的装修免租期。在该时间内，乙方仅无须支付租金，但仍须足额缴纳水费、电费、天然气费、物业管理费及其他应缴费用。同时乙方按本合同约定应向甲方支付的其他款项不得免除。双方对租金的约定为：一、租金标准为0.9元/平方米/天×13085.64平方米（计租面积）×365天，共计4298633元。租金每三年递增5%。租赁年度的起算方式为：计收租金开始即甲方书面通知乙方物业交接之十一日起计至次年当月当日之前一日，以后租赁年度以此类推。租金的支付方式为：乙方向甲方交付租金实行“先付后用”的原则，且每次全额支付6个月的租金。支付方式为每6个月支付一次，且提前一个月支付，首次租金金额为：人民币2149316元，须于房屋正式交付后的第10个月底前付清，第二次租金在首次租金支付日（如首次租金实际支付日迟于约定支付期限的，以约定支付期限为准）后的第5个月底前支付，第三次租金在第二次租金支付日（如第二次租金实际支付日迟于约定支付期限的，以约定支付期限为准）后的第5个月底前支付，依此类推。乙方付款的最后一日遇有法定节假日的，则双方同意提前至节前最后一个工作日。甲方在收到乙方支付的租金后，应在15个工作日内开具当地税务部门的房屋租赁专用发票给予乙方。甲方在收到乙方支付的租金后，应在15个工作日内开具当地税务部门的房屋租赁专用发票给予乙方。乙方保证按合同约定如期足额支付各项费用及本合同约定的应向甲方支付的所有费用，否则甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金的具体计算公式为：滞纳金=拖欠金额×0.5%×拖欠天数。如乙方逾期支付租金超过60个工作日或者拖欠租金以外的其他全部费用合计超过80万元的，甲方有权单方面解除本合同，有权要求乙方承担违约金200万元，并就解除合同造成的全部经济损失保留向乙方进行追索的权利。其他费用是指乙方在租赁物业所发生的电费、水费、电话费、宽带费等因使用物业所产生的费用。此其他费用由乙方自行承担，由乙方直接向以上收费部门或当值物业公司缴纳，甲方不做代收。租赁合同保证金：在双方签订本合同的7个工作日内，乙方应一次性向甲方支付租赁合同保证金100000元整。在乙方向甲方支付首次租金时，其中70万元转为租金，剩余30万元作为租赁合同保证金（该保证金不得冲抵乙方任何应缴费用）。除本合同另有约定外，甲乙双方不得提前解除合同。乙方单方面在本合同租赁期满前提前退租或因乙方违约行为导致合同解除的，甲方有权要求乙方承担违约金2000000元，违约金不足以赔偿甲方所有直接损失和间接损失的，就不足部分乙方仍需赔偿。双方关于合同的变更与解除的约定为，有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并有权要求乙方承担违约金2000000元，违约金不足以赔偿甲方所有直接损失和间接损失的，就不足部分乙方仍需赔偿：（1）乙方违反中华人民共和国法律、法规利用物业进行违法活动的；（2）乙方逾期支付租金超过60日以上或拖欠其他费用超过800000元的。双方还就其他事项进行了约定。郑廷玉代表原告在该租赁协议上签字。
2014年4月20日，原告将上述房屋交付给被告。
2014年6月30日，原告通过其法定代表人向被告当时的公司董事郑廷玉（××）汇入1000000元。郑廷玉陈述该100万元系被告出借给原告的，用于原告归还欠别人的利息。后原告与被告协商用该1000000元借款抵作房租，书面协议并未签订，其认为被告未欠原告租金。
2014年6月27日，原告向被告出具关于《碧中海》楼板修复事宜说明一份，内容为：现因碧中海硬装已进入收尾阶段，原二楼至三楼楼板空洞急需修复，经碧中海公司工程部，商管公司三方协商，由碧中海自行安排施工队，或特种工程公司完成修复工作，费用方面由被告承担10万元，从第一年租金中扣除，不足部分由“碧中海”自行承担。修复中及修复后该楼板问题所产生的安全事故和安全隐患由“碧中海”自行承担。
2015年10月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同之补充协议一份，约定：甲乙双方经友好协商，该工程由乙方出面签署燃气施工合同，合同上的施工费用由甲方工程部审核。该项工程完成后所有权为甲方，乙方在合同自然结束之后，应当无偿归还设施设备。上述改造费用人民币186000元为甲方出资，乙方代付，从乙方2015年度下半年租金共计2149316.5元中扣除，即乙方在下半年度总计要支付给甲方租金1963316.5元（注：该项租金乙方已向甲方支付人民币1014000元，甲方向乙方借款利息25000元，共计1039000元，还需支付924316.5元）。
2016年3月14日，原、被告签署尼加拉公司与碧中海房租对账表一份，载明：碧中海应付2016年3月1日至2016年8月30日房租余额1308476.33元。后被告又向原告支付租金380000元。
2016年7月8日，杭州兴达电器工程有限公司（案外人）向本院申请财产保全，本院作出（2016）浙110执保67号民事裁定书。要求被告停止向原告支付租金。
另查明，被告现经营困难，涉案的美莱国际项目面临停水停电问题，政府曾多次组织协调。具体如下：
2016年5月31日，杭州众房物业管理有限公司出具证明一份，内容为：今收到杭州余杭碧中海酒店管理有限公司代杭州尼加拉置业有限公司交付的电梯保养费及水电费共计18万元。
2016年7月12日，国网浙江杭州市余杭区供电公司南苑供电所出具情况说明一份，内容为：我公司电力用户杭州尼加拉置业有限公司，用电地址位于浙江省杭州市余杭区南苑街道联盟社区美莱国际商业中心，用电户号为6120305381、6120305383、6120305385，2016年7月20日至2016年7月25日期间多次催缴无果，经政府协商后，7月12日，余杭供电公司收到美莱国际商业中心的承租户碧中海酒店汇入的资金189892.94元，用于缴纳杭州市尼加拉置业有限公司名下整个美莱国际包括碧中海、宁波超市等出租商铺和所有包括单身公寓在内的物业用电。被告于2016年7月11日汇入国网浙江杭州市余杭区供电公司189892.94元。
同日，杭州余杭水务有限公司城南分公司出具情况说明一份，内容为：我公司水表用户杭州尼加拉置业有限公司，用水地址位于浙江省杭州市余杭区南苑街道联盟社区美莱国际商业中心，用水户号12007980、12007981、12007983、12007986、12007987,2016年5月份共计欠费14770.35元，6月份共计欠费19602元、7月份共计欠费19683元。杭州余杭水务有限公司城南分公司在2016年7月7日期间多次催缴无果，经政府组织协商后，7月12日，杭州余杭水务有限公司城南分公司收到美莱国际商业中心的承租户杭州余杭碧中海酒店管理有限公司汇入的资金54055.35元，用于缴纳杭州尼加拉置业有限公司名下整个美莱国际包括碧中海、宁波超市等出租商铺和所有包括单身公寓在内的物业用水。被告于2016年7月13日汇入杭州余杭水务有限公司54055.35元。
2016年7月25日，国网浙江杭州市余杭区供电公司南苑供电所出具情况说明一份，内容为：我公司电力用户杭州尼加拉置业有限公司，用电地址位于杭州市余杭区南苑街道联盟社区美莱国际商业中心，用电户号为6120305381、6120305383、6120305385，2016年7月20日至2016年7月25日期间多次催缴无果，经政府协商后，7月25日，余杭供电公司收到美莱国际商业中心的承租户碧中海酒店汇入的资金260052.15元，用于缴纳杭州市尼加拉置业有限公司名下整个美莱国际包括碧中海、宁波超市等出租商铺和所有包括单身公寓在内的物业用电。杭州余杭碧中海酒店管理有限公司于2016年7月25日向国网浙江杭州市余杭区供电公司支付260052.15元。
上述被告支付原告名下整个美莱国际的电梯保养费、水电费共计684000.44元。
被告向原告开具过2015年3月1日至2016年2月29日租金的发票，金额为4298633元。
本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应依约履行。综合诉辩双方的陈述，本院对本案的争议焦点归纳如下：被告是否尚欠原告租金及被告是否构成违约。现原告主张被告尚欠其租金929476.33元，被告认为原告未欠租金，其在2014年6月30日汇入代表原告签订《物业租赁合同书》的郑廷玉账户后，郑廷玉承诺抵扣租金，构成表见代理，应予以抵扣，被告不欠原告租金。本院认为，第一，郑廷玉曾为原告董事并且与被告发生过订立合同行为，订立的合同上加盖有原告的公章。应视为郑廷玉在双方租赁合同履行过程中可以代表原告；第二，被告向郑廷玉汇入1000000元时，郑廷玉作为签订合同代表人及董事，表示该1000000元系原告向被告的借款，可以抵做租金，被告在履行《物业租赁合同书》时客观上有理由相信郑廷玉具有代理权限，该代理行为有效；第三，原、被告双方于2015年10月15日签订的补充协议内容有原告向被告借款利息的描述，证实原告曾向被告借款，与郑廷玉所述被告曾出借款项给原告的叙述相吻合。由此，本院认为郑廷玉收取被告1000000元构成表见代理，被告支付给郑廷玉的1000000元可以抵扣租金。原告认为被告欠付其2016年3月1日至2016年8月30日的租金929476.33元，抵扣后被告不欠原告租金。后在2016年7月，被告被本院通知停止支付租金。此外，现原告经营状况困难，在政府协调下，被告支付原告名下整个美莱国际的电梯保养费、水电费共计684000.44元，原告的前高级管理人员出庭作证，均认为被告不欠原告租金。综上所述，本院认为，被告未欠付原告租金且不构成违约，故对原告要求解除合同、被告支付其租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告的抗辩意见中合理部分，本院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条及《中华人民共共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杭州尼加拉置业有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费15118元（已减半收取），由原告杭州尼加拉置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费30236元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审判员 冯 妍
二〇一六年十二月十三日
书记员 孙亚梅