北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终4818号
上诉人（原审被告）：赵新敏，男，1964年1月14日出生。
被上诉人（原审原告）：刘笑虹，女，1972年5月26日出生。
委托诉讼代理人：刘婷婷，北京市营建律师事务所律师。
上诉人赵新敏因与被上诉人刘笑虹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
赵新敏上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五项；2、一、二审诉讼费由刘笑虹承担。事实和理由：1、我与刘笑虹签订的为期9个月的房屋租赁合同，在租赁期内因刘笑虹个人原因停电导致我停业5个月，无法经营，刘笑虹应当赔偿我5个月经济损失；2、合同到期后，虽然我没有搬离房屋，但是因为停电导致我无法经营，双方没有对房屋交付问题达成一致；3、一审法院的判决未考虑到我的经济损失，而我已退休且完全丧失劳动能力，生活费无法保证。
刘笑虹辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、停电并没有5个月那么长时间，且已经租用发电机给房屋供电了，其他时间虽然确实停电了，但是赵新敏并没有搬离房屋，仍应当交付使用费；2、停电和供暖没有直接关系，我替赵新敏交付了供暖费，赵新敏应当支付给我；3、赵新敏实际占有我的房屋，我要求其腾退其拒绝，所以应当支付使用费，一审也考虑了相关情况，仅支持了一半的费用。
刘笑虹向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年8月31日已经终止；2、判令赵新敏将租赁的北京市昌平区鼓楼东大街乙34号华虹商业楼三楼房屋腾退并交付给我；3、判令赵新敏向我支付2016年4月1日至2016年8月31日的租金50000元、供暖费13800元，共计63800元；4、判令赵新敏向我支付房屋占用费，以每月10000元的标准，自2016年9月1日计算至实际腾退之日止；5、诉讼费由赵新敏承担。
一审法院认定事实：位于昌平区昌平镇鼓楼东大街乙34号华虹商业楼1号（建筑面积740.34平方米）登记在刘笑虹名下，房屋总层数3层。2015年12月1日，刘笑虹（甲方）与赵新敏（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由赵新敏承租华虹商业楼的三楼（建筑面积约300平方米）用于经营餐饮（黄记煌满汉焖品）。合同第三条、第四条约定：租期为9个月，自2015年12月1日起至2016年8月31日止；年租金为12万元，租金以相同比例分四期按季支付；第一期租金在2015年12月1日前支付，其余三期租金在每季度的前10天内支付；租赁期内，水电、供暖、燃气、有线、清洁等费用由乙方承担、交付；本合同签订当天，乙方交付甲方押金1万元整。第五条约定：本合同期满或解除时，乙方在承租期间添加的设施，能够移动的，由乙方带走，但是不能损坏房屋结构和原有设施。不能移动的，甲方有权自行处理，不作补偿。合同第七条约定：本合同期满或解除时，乙方必须按时搬出全部自有物件，搬迁后屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。第九条约定：乙方逾期交付租金时，每逾期一日按年租金的0.5%向甲方支付违约金，乙方逾期不返还房屋时，每逾期一日按年租金的5%向甲方支付违约金。
庭审中，刘笑虹与赵新敏一致认可，双方在签订上述合同之前，赵新敏已经占有诉争房屋。刘笑虹提交其与案外人杨某1于2014年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》，其中载明，刘笑虹将华虹商业楼的二至三层出租给杨某1，租期为12个月，自2014年9月1日起至2015年8月31日止；杨某1擅自将房屋转租、转借、转让给第三人的，刘笑虹有权单方解除合同，收回房屋。赵新敏对该份证据的真实性予以认可，同时也提交了其与杨某1于2014年8月29日签订的《房屋租赁合同》，约定杨某1将华虹商业楼的三层出租给赵新敏，租期为三年，自2014年9月1日起至2017年9月1日止。赵新敏称，杨某1将诉争房屋交付给赵新敏后，赵新敏对房屋进行了装修。刘笑虹对该份证据的真实性认可，但表示杨某1系私下将房屋转租给赵新敏，自己事前并不知情；赵新敏在庭审中也表示，杨某1转租前应该没有跟刘笑虹说过。后因杨某1提前退租，刘笑虹与赵新敏于2015年12月1日协商签订了本案诉争的《北京市房屋租赁合同》。
刘笑虹与赵新敏签订合同后，赵新敏交付给刘笑虹2015-2016年度的供暖费，以及2015年12月和2016年1月、2月、3月的租金每月各1万元，未交纳押金。此后，赵新敏未继续交付租金或房屋使用费，至本案法庭辩论终结前一直占有诉争房屋，且未继续交纳占有期间的供暖费。
另，刘笑虹提交了2016-2017年度的供暖费票据一张，内容显示：交款人为安徽雄远建设有限公司，金额为40143.60元，房屋位于东大街底商-34乙，面积为1003.59平方米。刘笑虹主张，刘笑虹本人为安徽雄远建设有限公司的法定代表人，东大街底商-34乙即华虹商业楼，根据面积可以计算出赵新敏在此处承租的房屋2016-2017年度的供暖费为12000元。赵新敏对此予以认可。
另查，2013年5月，诉争房屋所在的华虹商业楼外的高压变电设施造成他人意外死亡。2016年4月，国网北京市电力公司（以下简称国电公司）要求电力设施的产权人北京宏华伟业房地产开发有限公司（以下简称宏华公司）进行整改，宏华公司向国电公司申请对该楼外100千伏安变压器停电六个月。2016年4月27日，国电公司停止了本案诉争房屋所在的华虹商业楼的电力供给。2016年4月29日，刘笑虹与北京盛发伟业机械设备有限公司签订《设备租赁合同》租赁了75KW发电机组一台，租期为50天，为华虹商业楼的商铺进行电力供给。根据双方当事人陈述，本案诉争房屋于2016年6月17日再次停电，至本案法庭辩论终结前，诉争房屋一直未恢复供电。
本案审理过程中，赵新敏反诉要求刘笑虹赔偿其因停电导致的各项损失，但是未在法定期限内缴纳反诉案件受理费，亦未提交符合司法救助条件的相关证明，法院裁定按其撤回反诉处理。
一审法院认为，刘笑虹与赵新敏签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，双方当事人一致认可，上述合同已于2016年8月31日履行期限届满而终止，法院对此不持异议。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；且根据双方合同约定，合同期满或解除时，乙方必须按时搬出全部自有物件。因此，刘笑虹要求赵新敏将诉争房屋腾退并交付刘笑虹的诉讼请求，法院予以支持。
关于租赁期间内的租金，首先，因诉争房屋于2016年4月27日至2016年4月28日，以及2016年6月17日至2016年8月31日均处于停电状态，赵新敏在该期间内无法使用租赁房屋从事餐饮经营，故刘笑虹主张的租金当中，完全停电期间的租金法院不予支持；而2016年4月29日至2016年6月16日刘笑虹虽租用发动机为诉争房屋供电，但是对于赵新敏的餐饮经营而言，和正常供电亦有所区别，故使用发动机发电期间的租金应适当予以减免，法院酌情按原租金标准的80%计算。综上，对于刘笑虹主张的2016年4月1日至2016年8月31日的租金，法院酌定为20733元。
关于刘笑虹主张的供暖费，赵新敏认可欠缴事实，法院根据相关票据、租赁合同及双方当事人陈述，认定赵新敏应当支付刘笑虹供暖费12000元。
合同履行期届满后，赵新敏继续占有诉争房屋没有法律依据，故刘笑虹请求其支付合同终止后至实际腾退之日的房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。关于房屋使用费的标准，法院参照双方此前的租赁合同，考虑到房屋内停电的事实，酌定为按原租金标准的50%即按5000元/月计算。
赵新敏在租期内因停电导致的合理范围内的损失，可以另行主张。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认刘笑虹与赵新敏于2015年12月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年8月31日终止；二、赵新敏于本判决生效之日起三十日内将北京市昌平区昌平镇鼓楼东大街乙34号华虹商业楼1号三层的房屋腾空并交付给刘笑虹；三、赵新敏于本判决生效之日起七日内给付刘笑虹2016年4月1日至2016年8月31日的租金20733元；四、赵新敏于本判决生效之日起七日内给付刘笑虹供暖费12000元；五、赵新敏按照每月5000元的标准向刘笑虹支付自2016年9月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费（于上述房屋实际腾退之日支付）；六、驳回刘笑虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵新敏与刘笑虹签订的《北京市房屋租赁合同》约定，租期为2015年12月1日起至2016年8月31日止，年租金为12万元，租赁期内，水电、供暖、燃气、有线、清洁等费用由乙方承担、交付，本合同期满或解除时，乙方必须按时搬出全部自有物件。双方合同履行过程中，赵新敏未按合同约定交纳2016年4月及此后的房屋租金，故一审法院依照刘笑虹的诉讼请求，判决赵新敏支付2016年4月1日至2016年8月31日合同届满之日的租金，是正确的，应予维持。双方租赁合同届满后，赵新敏亦未依照合同约定将涉案房屋腾退返还给刘笑虹，故应当支付刘笑虹其实际占用房屋期间的使用费及供暖费，一审法院依据刘笑虹的请求及提供的供暖费相关票据，判决赵新敏支付刘笑虹供暖费12000元及自2016年9月1日至房屋实际腾退之日的使用费，亦是正确的，应予维持。赵新敏上诉主张其租赁期间涉案房屋停电导致其无法正常经营，但一审法院在认定租金和使用费的数额时已经充分考虑了停电的因素，故赵新敏以停电为由不同意支付上述租金、供暖费及使用费，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。赵新敏主张刘笑虹应当赔偿停电给其造成的经营损失，但其在一审中未按时交纳反诉案件受理费，一审法院裁定按其撤回反诉处理，并无不妥。关于租期内因停电导致的合理范围内的损失，赵新敏可另行主张。
综上所述，赵新敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费618元，由赵新敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年七月十日
法官助理 王湘羽
书 记 员 杨梓薇