湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民一终字第232号
上诉人（原审原告）杨丽红。
上诉人（原审被告）奉粤琳。
上诉人杨丽红与上诉人奉粤琳因租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2013）零民初字第1543号民事判决，分别于2014年6月19日、6月18日向原审法院递交上诉状，提起上诉，原审法院于2014年7月18日将案卷、上诉状等材料移送本院，本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月13日上午在本院第二审判庭公开开庭进行审理。上诉人杨丽红与上诉人奉粤琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年10月24日，原、被告双方签订了一份《租赁协议》，该协议约定的主要内容：1、出租房屋为冶炼厂门口西边第二层十七个小间；2、租金和租期。租期为三年，年租金为30，000元；3、租金支付及生效期。租金第一年按季支付，原告（乙方）第一年于永州市零陵区欢乐谷网吧开业之日开始计算和缴纳房租，后两年按每半年支付，于每年1月1日，6月1日各支付租金15，000元。本合同于2010年10月24日双方签字生效。合同于永州市零陵区欢乐谷网吧开业三周年前一日执行完毕。协议签订后，永州市零陵区欢乐谷网吧因到文化部门未能办理出审批手续，一直没有开业，2012年9月被告多次要求原告给付租金，协商未果，被告于2012年9月6日擅自砌墙封堵了租赁房的进口，并更换了门锁，致使原告无法营业。原、被告自行协商后，原告分六次共给付被告租金47，500元，即原告于2012年9月交租金7，500元；2012年12月2日交租金10，000元；2013年3月5日交租金10，000元；2013年6月1日交租金10，000元；2013年9月9日交租金6，000元；2013年9月15日交租金4，000元。2013年9月租赁房附近永州市零陵鑫缘网络会所开业。2013年11月底，原、被告双方为租赁期限届满与否发生争议，协商未果，被告于2013年12月1日又将租赁房的进口砌墙封堵，并更换门锁，致使原告无法营业。原告遂向法院提起民事诉讼。
原判认为，本案为租赁合同纠纷。原告杨丽红与被告奉粤琳双方签订的（西段二层十七小间）《租赁协议》，系双方真实意思表示，合法有效，当事人双方应全面履行自己的义务。本案争执的焦点为交纳租金的起算时间问题。原、被告双方于2010年10月24日签订的《租赁协议》约定第一年于永州市零陵区欢乐谷网吧开业之日起开始计算和交纳房租，因各种原因该网吧至今未开业，故《租赁协议》约定的交租金时间属约定不明确，应需确定一个合理的计算租金的起算时间。2012年9月原、被告双方为交租金一事发生争执，自行协商后，原告截止2013年9月15日止共给付被告租金47，500元，以原告交纳租金的时间和金额可以推定原、被告协商交纳租金起算的合理时间应为2012年2月。《租赁协议》约定的租赁期限为三年，至2013年11月底，尚有15个月的租赁期限未履行。原告要求继续履行合同的诉请，理由成立，法院予以支持。要求被告返还租金的诉请，有违公平原则，法院不予支持。原、被告双方对《租赁协议》约定不明的事项产生分歧时，理应协商解决或通过诉讼程序解决，而被告擅自采取砌隔离墙的方式强行解决，属过激行为，欠妥，也不利于矛盾的化解，由此给原告造成的损失应承担民事责任。原告要求被告拆除隔离墙，恢复门锁的诉请，符合法律规定，法院予以支持，至于要求被告赔偿因停业造成损失的诉请，因原告未提交证据证实，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、原告杨丽红与被告奉粤琳于2010年10月24日所签订的（西段二层十七个小间）《租赁协议》于本判决生效之日起继续履行十五个月；二、限被告奉粤琳于本判决生效之日起三日内拆除隔离墙、恢复门锁；三、驳回原告杨丽红的其他诉讼请求。案件受理费1，200元，由原告杨丽红承担1，000元，被告奉粤琳承担200元。
宣判后，原审原告杨丽红与原审被告奉粤琳不服，均向本院提起上诉，上诉人杨丽红的上诉请求及理由：1、杨丽红已交19个月的房租，按照三年计算，杨丽红还可以使用租赁物17个月，一审认定租赁合同还有15个月未履行错误；2、一审以未提交损失证据为由驳回杨丽红要求奉粤琳因其堵墙造成的损失错误。请求二审法院支持杨丽红的诉讼请求。上诉人奉粤琳的上诉请求及理由：杨丽红自2010年10月24日获得本案标的物，至2013年10月23日止，三年合同期限已届满，一审判决与事实不符，请求二审依法撤销原判，改判驳回杨丽红的诉讼请求，并责令杨丽红支付全部房屋租金。
上诉人奉粤琳针对杨丽红的上诉答辩称，杨丽红的上诉理由不成立，本案的合同于2010年10月24日签订生效，合同期是三年，已过合同期，原告没有续交房租，也没有续租的意思表示，奉粤琳收回标的物是合法的。
上诉人杨丽红针对奉粤琳的上诉答辩称，合同明确生效时间是网吧开业之日，合同终止是网吧开业三周年前一日，杨丽红都是按合同履行的。
上诉人杨丽红在二审期间向本院提交了如下证据：永州市在岗职工服务行业的工资标准及秦利平、周小龙、杨丽红身份证复印件，拟证明奉粤琳应赔偿杨丽红按上述职工工资标准支付了秦利平等人工资，奉粤琳应予赔偿。
上诉人奉粤琳对上诉人杨丽红二审提供的证据质证认为，对政府的文件没有异议，是否发了工资给三个人奉粤琳不清楚，与奉粤琳无关。
上诉人奉粤琳在二审期间向本院提交了如下证据：2012年9月1日、2012年12月1日、2013年3月1日、2013年6月1日、2013年9月1日五份收据，拟证明奉粤琳只收到对方租金45，000元。
上诉人杨丽红对上诉人奉粤琳提供的证据认为，对此证据不认可，有可能是奉粤琳伪造的，在一审时杨丽红已提供银行转账明细单。
对上诉人杨丽红与上诉人奉粤琳提供的证据，本院经审查认为，杨丽红提供的只是永州市在岗职工服务行业的工资标准，并未提供证据证明其按此标准发放了工资，该证据不能证实其有损失存在的事实，本院不予采信。对上诉人奉粤琳提供的证据，杨丽红庭审时提出异议，庭后经与奉粤琳提供的收据原件核对后对真实性予以了确认，但提出其所交租金共47，500元，并提供了加盖公章的银行流水账单，奉粤琳认可杨丽红交纳了47，500元，本院对杨丽红交租金的事实予以采信。
本案二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院二审另查明，杨丽红自2012年9月开始交纳租金，一直交至2013年11月，杨丽红在交纳该期间租金的同时，还补交了2012年9月之前四个月的租金，其共计交纳租金47，500元。
本院认为，本案双方当事人争执的焦点主要是上诉人杨丽红向上诉人奉粤琳支付租金的起算时间。依据双方签订的租赁合同，杨丽红自欢乐谷网吧开业之日起交付租金，但欢乐谷网吧一直未开业，为此，奉粤琳要求杨丽红交付租金，杨丽红于2012年9月开始支付租金，并一直支付至2013年11月，在此期间杨丽红还补交了2012年9月以前四个月的租金，对该事实双方均予以认可，应视为双方对原合同中交付租金起始时间的变更，由此可以认定，杨丽红交付租金的起始时间应是2012年5月。杨丽红共支付租金47，500元，按2，500元／月计算，已交19个月租金，依据租赁合同的租赁期限3年（36个月），上诉人还应使用租赁物17个月，故上诉人杨丽红提出其对租赁物还有17个月的使用期限的上诉理由成立，本院予以支持，上诉人奉粤琳提出租金起算时间即合同签订时间，合同至2013年12月1日已满三年，租赁合同期限已经届满的上诉理由与双方合同约定及本案事实不符，本院不予支持。杨丽红提出因奉粤琳堵墙，造成其损失，奉粤琳应予赔偿，但未提供充分的证据证明其损失存在，杨丽红应承担对其不利的法律后果，因此，对其要求赔偿损失的上诉请求，本院不予采纳。奉粤琳上诉要求杨丽红支付所欠租金，因奉粤琳在一审期间未提起反诉，同时杨丽红使用租赁物至2013年11月，租金也已付至2013年11月，没有拖欠租金的事实，故其上诉提出要求杨丽红支付全部租金的上诉理由不能成立。综上，原审认定事实部分有误，应作相应改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2013）零民初字第1543号民事判决的第二、三项；
二、变更湖南省永州市零陵区人民法院（2013）零民初字第1543号民事判决第一项为：上诉人杨丽红与上诉人奉粤琳于2010年10月24日所签订的（西段二层十七个小间）《租赁协议》于本判决送达之日起继续履行十七个月。
一审案件受理费维持不变，二审案件受理费1，200元，由上诉人杨丽红负担500元，上诉人奉粤琳负担700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一四年九月二十五日
代理书记员 秦小娟