宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬东民初字第787号
原告：毛仙彩。
委托代理人：顾雅萍。
委托代理人：张寅。
被告：宁波银亿房地产开发有限公司。
法定代表人：方宇。
委托代理人：吕钦。
原告毛仙彩诉被告宁波银亿房地产开发有限公司（以下简称银亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月23日立案受理后，依法由审判员何继红适用简易程序审理，并于2013年6月19日公开开庭进行了审理，原告毛仙彩的委托代理人顾雅萍、张寅、被告银亿公司的委托代理人吕钦到庭参加诉讼。本案经庭外和解未果，现已审理终结。
原告毛仙彩起诉称：2003年8月1日，银亿公司与东方航空为了牟利，违反国家土地使用条例，擅自签署了《东航（宁波）市内基地项目合作建设协议》，东方航空投入土地使用权，银亿公司投入资金合作建设东航（宁波）市内基地项目，银亿公司负责项目的开发管理。协议约定东方航空获得部分房屋所有权，银亿公司享有项目其余房产所有权。从2007年开始，银亿公司开始非法销售东方名庭（东航大厦）楼盘，原告与被告于2008年2月20日签订协议一份，双方约定原告以总价6556485元的价格向被告购买宁波市江东区中兴路xx号（xx-
xx）（xx-
xx）商业用房一套，被告承诺应在2008年4月30日前将房屋交付原告，并于取得房产证后90天内办理过户手续，最迟不迟于2008年12月31日。该项目于2008年4月25日通过验收，但应由被告享有的“项目其余房产”因该合作宗地用途变更未补交土地出让金之故无法过户到被告名下，2008年6月，被告向购房户表示做出房产证有困难，直到2008年12月31日被告单方面宣布无法做出房产证，并且拒绝给业主任何赔偿。被告于2009年4月8日向宁波仲裁委员会提出仲裁申请，请求东方航空将房屋产权过户给被告。2011年3月14日，宁波仲裁委员会作出甬仲决字（2009）第76号决定书且东方航空与被告签订了《谅解备忘录》。根据决定书、备忘录约定内容，被告需补缴的土地出让金、违约金和应由被告承担的相关过户税费共计78428300元。此外，根据宁波市政府（2011）14号专题会议纪要和《谅解备忘录》，被告已于2011年3月30日分别向宁波市国土资源局和宁波市房产交易与权籍管理中心提交申请，并已于2011年4月完成东方航空房产证及国有土地使用权转让。2011年5月23日，房屋产权证已做至原告名下。综上，首先根据《城市商品房预售管理办法》规定商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。原告认为被告的行为已涉嫌构成违规。其次，根据甬仲决字（2009）第76号决定书及《谅解备忘录》，可以认定被告未能及时为原告做齐两证的原因在于被告与案外人东方航空公司之间关于补缴土地出让金一事，而不是双方协议中表述的法律上、政策上不允许。故本案中被告未能及时为原告办理产权证的过错在于被告未能充分预见到其与案外人东方航空公司之间可能存在的纠纷，以及产生纠纷后被告未能及时妥善的处理。因为被告的过错给原告造成了大量经济损失。本案中，原告向被告购买的是区别于普通住宅的营业用房，根据我国工商管理相关规定，办理营业执照必须出示房产证、土地证。正是因为被告未能及时为原告办理产权证，导致原告购买房屋闲置近两年半的时间，给原告造成了巨大的租金损失。此外，原告当初是以市场价向被告购买了房屋，现因为被告的过错给原告造成了大量损失，而被告却在这两年多的时间里无偿享用了原告600多万元现金，根据公平原则，被告也应该向原告赔偿损失。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至此，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：一、确认双方于2008年2月20日签订的协议合法有效并继续履行；二、被告向原告赔偿利息损失859068元（利息以年息6%计算自2009年1月1日起至2011年5月22日止）。在庭审过程中，原告明确第一项诉讼请求中的继续履行是指要求被告承担赔偿责任。
被告银亿公司答辩称：2008年2月20日双方签订的协议合法有效，且被告已依约履行了相关的义务。在协议说明条款中，被告明确告知了其向原告出让的房屋可能存在法律上、政策上及经济上潜在的风险。原告对此是明知的，同时被告也一直在通过书面函件等形式积极履行相关风险告知义务。《协议》第3条还约定，讼争房屋在被告取得产权证后以二手房转让形式办理过户手续给原告，办理二手房过户时间为被告取得房产证后90天。本案中被告于2011年4月取得产权证，于2011年5月23日办理了相关的过户手续，时间在90天内。另外，从2008年5月5日双方签署的“东航项目房款结算单”特别提醒一栏中可以看出，原告所支付的款项仅是双方暂按《协议》所述面积结算款，最终房价需按产证面积多退少补，并再次就权证交易具体办理时间作出了约定，即待被告通知。2011年5月17日，原、被告双方签订了一份《房地产转让合同》，该合同取代了双方之前签订的《协议》，被告在履行该合同的过程中并无违约行为。同时，该合同第十二条第（1）项明确约定：“本合同签订后，双方无其他纠纷”，而此前《协议》第六条也约定，被告取得房屋产权证前，原告放弃以因被告尚未取得房产证而不得出让为由，主张协议无效并要求被告承担任何经济责任的权利。由此可见，双方对权证办理过程中可能存在的纠纷是有一个明确的说法和了断的。此外，本案所涉房屋是以二手房买卖的形式进行销售的，并不适用原告提出的最高院的司法解释。退一步讲，原告本次提起诉讼也已过诉讼时效。综上，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告毛仙彩为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1.2008年2月20日协议一份，拟证明双方约定原告向被告购买宁波市江东区中兴路xx号（xx-xx）（xx-
xx）商业用房一套，并于取得房产证后90天内办理过户手续，最迟不迟于2008年12月31日的事实；
2.函件二份，拟证明原告因被告未按约定及时办理过户手续而向被告主张权利要求赔偿的事实；
3.通知书复印件一份，拟证明被告未在协议约定期限内办妥手续以及2008年6月《房屋所有权证》已做至东方航空公司名下，因被告未及时交纳土地出让金而无法完成过户手续的事实；
4.银亿房地产股份有限公司2011年第三季度报告打印件（系网摘资料）一份，拟证明被告补缴土地出让金、违约金和应由被告承担的相关过户税费情况，进一步证明被告未能及时做出房产证是因为被告未及时缴纳土地出让金的事实；
5.房产证、土地使用权证复印件各一份，拟证明原告于2011年5月取得房产证，6月取得土地使用权证的事实，进一步证明本案未过诉讼时效的事实；
6.宁波市人民政府会议纪要打印件（系网摘资料）一份，拟证明房产证没能及时做出是因为被告未缴纳土地出让金的原因的事实；
7.收据复印件四份，拟证明原告已付清房款的事实。
经质证，被告银亿公司对原告毛仙彩提交的证据1的真实性、关联性、合法性没有异议，但对原告的证明目的有异议，认为原告断章取义，办理二手房过户手续都是有一定前提条件的；对证据2的真实性、关联性、合法性均有异议，认为被告并未收到过该函件；对证据3的真实性、关联性、合法性没有异议，但认为该证据恰恰证明被告告诉原告可以按照协议的约定进行退房；对证据4的真实性没有异议；对证据5的真实性、关联性、合法性均无异议；对证据6的真实性、关联性、合法性均无异议；对证据7的真实性无异议，确认原告房款已支付完毕。
本院对原告毛仙彩提交的证据1、3、4、5、6、7的真实性予以认定，对证据2因原告未能提交被告收到该函件的相关证据，故本院对其真实性不予认定。
被告银亿公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1.交房通知单、结算单各一份，拟证明涉案房屋已按约定交付给了原告，当时交的房款只是暂时计算房款，最终以二手房买卖合同为准，特别讲到了办理权证的时间待被告通知的事实；
2.房地产转让合同一份，拟证明原、被告双方约定以二手房的形式进行交易本案讼争房屋，以及双方约定本合同签订后双方无其他纠纷，进一步证明双方之前的纠纷已经了结的事实。
经质证，原告毛仙彩对被告银亿公司提交的证据1的真实性没有异议，但对结算单中的特别提醒的解释有异议，认为该结算单是2008年5月5日签署，协议约定的最晚过户办理时间是2008年12月31日，两者并不矛盾，交房通知单则可证明被告已逾期交房；对证据2的真实性没有异议，但认为该合同第十二条第（1）项内容是被告方自行添加的，原告并不知情，原告没有放弃过索赔权利。
本院对被告银亿公司提交的证据1、2的真实性予以认定。
本院经审理，认定事实如下：2008年2月20日，原告与被告签订了一份协议，被告将东方名庭、东航大厦暂定施工号为C幢（1-6）（2-7）的房屋销售给原告，销售形式为二手房形式，总价为6556485元，交付时间为2008年4月30日前。双方同意在被告取得出让房的产权证后，以二手房转让形式正式办理相应手续将该房过户给原告。办理二手房过户时间为被告取得房屋产权证后90天，如被告在办理产权证过程中不存在法律、政策障碍前提下，被告应最迟不迟于2008年12月31日完成。双方的其他权利义务以正式签定的二手房转让合同为准。本协议签订后，被告取得房屋产权前，原告放弃以因被告尚未取得房屋产权证而不得出让为由，主张协议无效并要求被告承担任何经济责任的权利，但原告可无条件提出退房。协议签订后，原告按约支付了全部购房款，被告于2008年5月5日向原告发出了交房通知，并与被告进行了房款结算，其中房款结算单中注明“上述款项暂按双方签订的协议面积结算，在办理双方权证交易时，按产权证面积结算最终房价，多退少补，具体办理时间待甲方（被告方）通知”。2011年4月，被告取得了涉案房屋的产权证。2011年5月17日，原告与被告签订了一份房地产转让合同，约定被告将涉案房屋转让给原告，其中第十二条第（1）项载明“本合同签订后，双方无其他纠纷”。2011年5月23日，原告取得涉案房屋的房屋所有权证。该合同签订后，被告向原告收回了2008年2月20日签订的协议原件。
本院认为，原、被告双方于2008年2月20日签订的协议并不违反法律效力性强制规定，该协议依法有效，双方应严格按约履行。被告未能在承诺的期限内为原告办理房屋过户手续已构成违约。虽然原、被告双方于2008年5月5日签署的结算单中注明权证具体办理时间待被告通知，但由于结算单的签署时间在被告承诺的最晚办理权证期限届满之前，且该条款也未明确具体办证时间可不受原约定的办理期限约束，故原告有理由认为被告通知的具体办理权证时间应当在原承诺期限之内，本院对被告提出的双方变更了权证办理时间约定的抗辩理由不予采纳。关于原、被告双方于2011年5月17日签订的房地产转让合同第十二条第（1）项内容的效力问题，原告认为该条款是被告单方面后加的，原告并不知情，应认定无效，即便该条款不是后加的，那也应认定为是无效的格式合同条款；被告则认为该条款内容是在征得原告同意后添加的，对原告应当具有约束力。本院认为，因原告对该合同本身的真实性没有异议，故原告主张该合同部分内容是被告在未征得原告同意的情况下擅自添加的事实，原告应对其该主张负有举证责任。本案中原告并没有提供充分证据证明这一事实，原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告的这一主张不予支持。此外，由于原、被告双方均认可该合同第十二条第（1）项内容是添加的事实，故可认定被告提供给原告的该合同的最初文本中并没有该条款的内容，据此就不能认定该条款内容是被告事先拟定的且在签订合同时未与原告协商的格式条款，故本院对原告认为该条款属无效格式条款的主张不予支持。原告作为完全民事行为能力人签署了该房地产转让合同，应视为该合同内容是原告的真实意思表示，该合同内容对原告具有法律约束力。该合同第十二条第（1）项的内容是原、被告双方对相互之间的权利义务进行的处分，并未违反相关法律规定，结合在该合同签订后被告向原告收回了原签署的协议原件的事实，本院对该条款的法律效力予以认定。关于原告要求被告赔偿利息损失的问题，原告主张适用的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋出售给买受人的合同，本案中原、被告双方均确认了销售形式是二手房买卖，故该司法解释条款并不适用于本案中原、被告双方签订的协议，本院对原告要求按该司法解释条款规定向被告索赔利息损失的诉请不予支持。综上，本院认为，虽然被告未按2008年2月20日签订的协议约定的时间办理房屋过户手续，但原、被告双方在2011年5月17日签订房地产转让合同时已明确在本合同签订后双方无其他纠纷，故本院认为双方已对签订该合同之前的协议进行了变更，原告现重新要求被告赔偿的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十四条第一款、第一百零五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告毛仙彩的全部诉讼请求。
本案受理费12391元，减半收取6195.50元，由原告毛仙彩承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 何继红
二〇一三年七月十八日
代书记员 徐香元