北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4667号
上诉人（原审被告）：高某1，男，1966年3月6日出生。
上诉人（原审被告）：高某2，男，2002年10月31日出生。
法定代理人：高某1，男，1966年3月6日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：夏广域，北京英淇律师事务所律师。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：孙曼丽，北京英淇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭清，女，1978年10月25日出生。
委托诉讼代理人：张旭磊，男，1974年8月7日出生。
上诉人高某1、高某2因与被上诉人郭清房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初54827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高某1、高某2之共同委托诉讼代理人夏广域、孙曼丽，被上诉人郭清及其委托诉讼代理人张旭磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高某1、高某2上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1.签订合同时我方就提出急用资金，要求提前支取400万元，中介公司称让郭清支付400万元给福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司）进行资金监管，再由金诚丰公司转借给高某1，但2016年7月26日由于合同涉及未成年人，无法提供抵押借款，郭清亦不同意直接支付400万元，因此，我方无法及时拿到房款，不能实现合同目的，双方当事人对此均无过错，是中介业务不熟所致，当时距签订完合同仅过了7天，郭清并没有什么损失，所以我方建议解除合同，这不是因为房屋价格上涨问题所致，而是合同履行存在障碍，双方都无责，高某1未违反合同约定，不应承担违约责任；2.本案涉及未成年人权益，根据《民法通则》、《房屋登记办法》，在未征得未成年人另一法定代理人同意的情况下，非为未成年人利益，无权处分未成年人财产，高某1单独处分高某2的财产，且无法证明是为了高某2的利益，合同应为无效；3.一审在程序方面存在严重违法。一是未追加高某1之妻钟远芳作为必须参加诉讼的当事人参加诉讼属于程序错误，涉案房屋是高某1与其妻子在婚姻关系存续期间取得的房屋，为夫妻共同财产，应当追加其妻为当事人参加诉讼。二是一审法院未向高某1释明是否申请调整郭清方主张的违约金标准，适用法律错误。
郭清辩称：同意一审判决，不同意高某1、高某2的上诉请求。
郭清向一审法院起诉请求：1、判令继续履行我方与高某1、高某22016年7月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令高某1、高某2支付我方违约金，违约金以1030万元为基数，从2016年8月16日起，按日万分之五的标准计算；3、高某1、高某2支付我方租金及中介费共计80500元；4、判令高某1、高某2支付我方付给保险公司的的担保费20600元。
一审法院认定事实：2016年7月22日，郭清与高某1、高某2签订编号2016JJ0022799的《北京市存量房屋买卖合同》，约定高某1、高某2将其所有的位于北京市朝阳区广渠门外大街×号院×号楼×室房屋（以下简称涉案房屋）出售给郭清，价值1030万元。其中房屋状况说明书中写明“满五唯一、共有状态”。合同附件二第二条第1项约定双方自行交付定金200万元，于签订合同及附件当日交付10万元，2016年7月25日前（含当日）支付40万元，2016年8月15日前（含当日）支付100万元，2016年10月5日前（含当日）支付50万元；第5项约定买卖双方应于2016年11月20日前（含当日）办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为：150万元。第6项约定剩余购房款，（1）买受人于2016年10月5日前（含当日）支付出卖人购房款人民币壹佰万元整（￥1000000），支付方式为（B）；（2）买受人于2016年11月20日前（含当日）支付出卖人购房款人民币叁佰万元整（￥3000000），支付方式为（B）；（3）买受人于2017年1月15日前（含当日）支付出卖人购房款人民币贰佰捌拾万元整（￥2800000），支付方式为（A）；A银行资金监管，B福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管，C存量房自有交易资金监管账户资金监管，D自行交接。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付甲方。具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。第四条约定出卖人应于2016年8月15日前（含当日）将房屋交付买受人。第五条约定买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。第七条约定若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。
合同签订后，郭清支付了前两笔定金50万元，按照合同约定，第三笔定金100万元应于2016年8月15日前由郭清支付给高某1、高某2，同日高某1、高某2须将房屋交付郭清，但至今郭清未支付高某1、高某2100万定金，高某1、高某2亦未将房屋交付郭清。就合同未继续履行的原因，郭清称高某1、高某2明确表示不同意交付房屋，且8月23日在中介总部沟通时，郭清提出继续支付100万元定金，高某1、高某2拒收，8月23日郭清试图将100万支付至高某1、高某2账户，但高某1、高某2账户封闭，无法打款。高某1、高某2则解释称，按照合同约定，8月15日郭清应首先支付100万元款项，之后才交接房屋，郭清没有付款，高某1、高某2认为郭清没有继续履行合同的意思。
郭清于2016年9月5日诉至法院，并于9月20日申请将涉案房屋查封。本案审理过程中，高某1、高某2于2016年10月11日向郭清发函要求继续履行合同，郭清于10月16日另行支付高某1、高某210万元，但至今双方仍未达成一致意见。至此，郭清共支付60万元于高某1、高某2，高某1、高某2对此予以认可。
北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）员工李倩出庭作证称，证人系本案房屋买卖合同的经纪人，8月15日合同未能按约履行，后证人组织双方在麦田公司呼家楼总部商谈此事，仍未达成一致意见。证人陈述称因涉案房屋系高某1、高某2共有但房产证上有未成年子女，高某1希望提前拿到房款，提取资金需要额外费用，麦田公司表示愿意承担额外费用，且额外的程序并不影响合同继续履行，但高某1予以拒绝。高某1、高某2对证人证言不予认可，称其并没有表示过不履行合同，亦未到过证人所述地点。
郭清提交了录音，其中7月30日录音中，高某1有如下表述：“我也没机会等了，我就建议就此这个合同就终止了，合同到现在坦率讲，我们三方都没有实质性的违约，合同到现在都不是一个完整的合同，不完整的意思呢是合同到现在好多东西都没办，从现在来看，没有一个约束期限”…“所以我建议互不追究违约责任，到此终止就完了，这是我的建议”。其中8月23日录音中，高某1有如下表述：“付款和交房是一天，我没交房你也不付款，咱俩谁都不违约，是合同有问题，你现在付我款，但后面怎么办，尾款付到哪里”。郭清还提交了其与高某1及中介和高某1的短信及微信记录，其中郭清多次发信息催促履行合同，高某1回复次数较少。郭清认为高某1多次表示过要求终止合同，就此，高某1、高某2解释称这是双方在商量解决这个事情，高某1、高某2也没有明确说过不履行合同。郭清提交了租赁合同，用以证明其租房损失。郭清提交了转账记录打印件，用以证明其向高某1、高某2指定账户打款，但账户已经关闭，无法打款，高某1、高某2对此不予认可，认为这是打印件，且无法显示日期。
高某1、高某2提交了资金监管协议，用以证明7月22日后两日郭清应支付400万，郭清未支付，构成违约。高某1、高某2还提交了钥匙委托书，用以证明10月11日高某1、高某2将钥匙给了中介，证明高某1、高某2要求继续履行合同，但郭清坚持要求高某1、高某2支付违约金。高某1、高某2提交了合同解除通知书，证明高某1、高某2当庭告知郭清，因郭清违约，高某1、高某2要求解除合同。高某1、高某2提交了短信记录，证明高某1、高某2已经交付了房屋，郭清拒交房款。郭清认为资金监管协议不属于合同内容，只是告知书，主合同有关于400万房款的期限。郭清对高某1、高某2其余证据不予认可，认为这是发生在起诉之后的双方协商过程。后经法院释明，高某1、高某2未提交书面的反诉状。
一审法院认为:郭清与高某1、高某2签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件系当事人真实意思表示，属合法有效合同，各方均应严格按约履行各自义务。合同签订后，郭清按约支付了两笔定金。按照合同约定，2016年8月15日郭清应交付第三笔定金100万，同日高某1、高某2将房屋交付给郭清，但双方均未履行各自义务。就此一节，法院据现有证据认为，高某1多次在2016年8月15日前后向郭清及麦田公司建议终止合同，郭清有理由认为高某1、高某2有不愿继续履行合同的意思表示，从自我利益保护角度出发，郭清有权拒绝先交付定金，防止损失可能继续扩大，但高某1、高某2仍应继续履行交付房屋的义务，故法院对高某1、高某2所述履行顺序抗辩的意见不予采信。8月15日之后郭清又多次表示要求继续履行合同交付定金，高某1、高某2以合同不完善等为由不愿继续履行合同，但高某1、高某2所述房款提取事宜并不影响本案房屋买卖合同的效力，合同亦不存在履行上的障碍，在合同有效且可继续履行的前提下，法院认为高某1、高某2不履约的行为构成违约。违约责任的大小以实际损失为限，郭清至今仅交付60万元房款，如按合同约定的违约责任条款确定违约金数额有失公平，故法院对高某1、高某2应支付郭清的违约金数额调整后确定为50万元。郭清主张租房产生的损失及申请保全产生的担保费损失没有事实及法律依据，且违约金足以弥补郭清的损失，故对郭清的该部分诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2017年1月判决如下：一、郭清于判决生效后三日内给付高某1、高某2剩余购房款九百七十万元，高某1、高某2于收款后当日协助将北京市朝阳区广渠门外大街×号院×号楼×室房屋所有权转移登记至郭清名下；所有权转移过程中发生的税、费由郭清承担；二、高某1、高某2于判决生效后十日内支付郭清违约金五十万元；三、驳回郭清的其他诉讼请求。一审案件受理费42124元，由高某1、高某2负担（郭清已预交，高某1、高某2于判决生效后七日内支付郭清）。保全费5000元，由高某1、高某2负担（郭清已预交，高某1、高某2于判决生效后七日内支付郭清）。
二审审理期间，高某1、高某2提交两份公证书，一份是2004年5月31日北京市国信公证处进行公证的一份高某2与高某1签订的共有协议，内容为：一、高某1、高某2为涉案房屋的产权共有人，二、高某1占有涉案房屋1%的份额，高某2占有涉案房屋99%的份额，二人均为上述房屋的《房屋所有权证》持证人。落款处有高某1及高某2之母钟远芳的签字。另一份公证书是北京市公证处于2003年7月23日出具的，内容是证明钟远芳是高某2的母亲，根据《中华人民共和国民法通则》第十六条的规定，钟远芳是其未成年儿某的法定监护人。对于上述两份公证书，高某1称，高某1与钟远芳于1997年12月登记结婚，2002年10月31日生一子高某2，2003年开始想给高某2买房，因高某2系未成年人，需要做监护人公证，因此做了上述公证书。二审庭审中，麦田公司工作人员李倩、付勇出庭作证，证明高某1出卖房屋的过程中，未见过钟远芳，但高某1曾多次通过电话与其妻钟远芳沟通卖房事宜，并通过微信发送给中介人员钟远芳的售房委托书，但没有书面的手续。此外，双方在合同中约定房屋满足满五唯一条件，但二审庭审中高某1、高某2明确表示房屋并非唯一住房，并提交房屋所有权证书，证明高某1名下还另有一套房屋位于北京市朝阳区力源里×号楼×层×。郭清称如果房屋并非满五唯一，相应税费可能高达二百多万元，法庭询问郭清是否同意负担此笔税费，郭清表示仅同意负担满五唯一的税费，但为避免诉讼时间过长，增加讼累，本案中愿意承担包括满五唯一以外可能产生的全部税费。高某1称其与钟远芳目前仍在婚姻存续期间，钟远芳在二审中向本院递交书面申请，请求参加本案诉讼或发回重审。
本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、录音、短信记录、证人证言、转账记录、资金监管协议、委托书、合同解除通知书、公证书、房屋所有权证书及当事人当庭陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：根据双方诉辩主张，本案二审的审理焦点主要有两个：一是房屋买卖合同的效力问题；二是房屋买卖合同能否继续履行。
（一）关于双方签订合同的效力问题。
第一，高某1、高某2与郭清签订合同时对房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、违约责任、解决争议的方式等房屋买卖合同的主要内容进行了明确约定，是双方买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同关系成立。根据法律规定，限制民事行为能力人的民事活动可以由其法定代理人代理，由于出卖房屋时高某2作为房屋所有权人之一系限制民事行为能力的未成年人，高某1以其父亲及房屋共有权人的身份与郭清签订房屋买卖合同，符合法律规定，不影响合同效力。关于高某1、高某2主张高某2的另一法定代理人钟远芳对合同签订不知情也不认可一节，本院认为，限制民事行为能力人的法定代理人有权代理其从事民事活动。高某1作为未成年子女高某2的法定监护人，其代理行为符合法律规定，且就北京市住房和城乡建设委员会出台的《北京市房屋登记工作规范》中具体规定而言，亦未对一方监护人单独代未成年人申请房屋权属登记作出禁止性规定。因此，依照公平、诚实信用的原则，郭清的信赖利益应当得到法律保护，合同合法有效，双方均应遵照履行。
第二，高某1、高某2主张根据法律规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产，而本次交易损害了高某2作为未成年人的利益，要求确认合同无效。就此问题，本院认为，监护人出卖被监护人财产过程中一旦与买受人发生争议，监护人或者被监护人很可能会以监护人不是为了被监护人利益而处分财产为由主张买卖合同无效。此时，法院必须对出卖房屋是否系为被监护人利益作出判断，在未成年人利益保护与买受人交易安全之间进行利益衡量。具体到本案中，首先，郭清、高某1事先并不相识，而是通过麦田公司达成房屋买卖意向并签订合同，系等价有偿交易，所约定的房屋交易价格并未低于当时市场价格，不存在双方恶意串通损害未成年人利益的情形。其次，关于售房款的用途，高某1主张是因为做生意资金紧张，并非为了高某2的利益，但其并未就此提供有力证据予以证实，难以排除其以此理由恶意达到毁约目的的可能。且本案中虽无证据显示高某1出卖房屋的真正意图，但在我国亲权与监护权并未进行分离区别的情况下，其作为监护人，经济状况好坏必然关乎抚养能力状态，即使因资金困难出卖房屋，本院亦难以仅凭此就认定损害了未成年人利益。再次，郭清作为善意的买受人并不具备审查能力，无从知晓监护人处分财产的真实目的，如在产生纠纷之际，仅凭高某1自述即认定此笔交易损害被监护人利益而无效，显然课以其过重的合同审查义务，不利于交易的安全和稳定，亦可能导致未成年人利益保护的滥用。最后，退一步讲，即使高某1在交易中承诺是为了高某2利益出卖房屋，其是否真正为了孩子的利益仍有待于后续对该笔售房款的实际用途进行追踪检验。如果高某1在出卖房产后确实行使了明显不利于子女利益的处分行为，高某2仍可以向高某1主张权利，但该权利的行使并不影响本案买卖合同本身的效力认定。
（二）关于合同能否继续履行的问题。
第一，高某1、高某2辩称，由于涉及未成年人，金诚丰公司拒绝签订资金监管协议，导致高某1无法在约定的7月26日前取得购房款，合同目的无法实现，出卖方并不存在违约情形，因合同履行存在障碍，要求解除合同。经审理查明，房屋买卖合同附件二明确约定，郭清和高某1在2016年8月15日前分别履行完毕支付定金100万元和交付涉案房屋的义务，但未明确履行的先后顺序。而从双方实际履约情况来看，在郭清按照合同约定如期支付前两笔定金50万元后，高某1在2016年7月30日表达了建议双方终止合同履行的意愿，理由是在2016年7月26日金诚丰公司告知其因合同涉及未成年人，无法提供抵押借款，高某1无法尽快取得购房款，因此提出解约。但根据合同附件二明确约定，双方选择通过金诚丰公司进行资金监管的房款共计400万元，郭清分两笔在2016年10月5日前支付100万元、在2016年11月20日前支付300万元即可，且合同中明确写明“全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付出卖人”，并未约定出卖方可以在买受人支付400万元后通过金诚丰公司在提供担保出借的方式即刻拿到购房款。虽然高某1、高某2主张此后双方又签订了资金监管及借款协议变更了此前约定的400万元房款支付时间，但所提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。因此，后续高某1、高某2因金诚丰公司无法向其办理出借资金而提出解约系其个人原因，并无合同依据，亦非郭清一方所致，在高某1、高某2提出建议解除合同后，双方就此协商不成，郭清行使不安抗辩权，未继续支付剩余房款并无不当，应当由高某1、高某2承担违约责任。而高某1、高某2据此主张提出解除合同，并不符合法定解除或约定解除事由，不应予以支持。
第二，关于税费负担问题，根据合同约定涉案房屋系满五唯一住房，相关税费由郭清承担。一审判决后，高某1、高某2提出房屋并非满五唯一，可能涉及到高额的税费负担问题。现一审已经判决过户产生的全部税费均由郭清承担，郭清未对此提出上诉，且在二审期间同意负担全部税费包括满五唯一以外可能产生的高额税费，本院对此予以确认。现郭清已将剩余全部购房款项960万元打入一审法院案款账户以保证其履约能力，在税费负担上亦不存在障碍，涉案合同具备继续履行的条件。对于高某1、高某2主张解除合同的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，高某1、高某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费84248元，由高某1、高某2负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 林存义
审判员 万丽丽
审判员 杨 夏
二〇一七年六月六日
书记员 李延昭
书记员 卢园园