辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终554号
上诉人（原审原告）：于磊，男，1985年5月12日出生，汉族，住辽宁省新民市。
委托代理人：耿鲁红，系辽宁同方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：聂秉德，男，1965年5月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。
上诉人（原审第三人）：谢鹏鹏，男，1981年3月29日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：石兰娟，系辽宁东经律师事务所律师。
原审第三人：谢亚明，男，1954年5月11日出生，汉族。
委托代理人：谢鹏鹏，男，1981年3月29日出生，汉族。
上诉人于磊因与上诉人聂秉德、谢鹏鹏，原审第三人谢亚明房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第01530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，代理审判员史舒畅（主审）、审判员周海鹏参加评议的合议庭，公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告于磊诉称，请求法院判令：1、被告聂秉德将位于沈阳市皇姑区燕山路18号311室房屋腾空返还给原告；2、被告聂秉德向原告支付自2013年7月19日起至实际腾房之日止的房屋租金（按照每月4000元的标准计算）；3、第三人谢亚明、谢鹏鹏与被告聂秉德承担支付房屋租金的连带责任；4、被告聂秉德及第三人谢亚明、谢鹏鹏承担本案的全部诉讼费用。
原审被告聂秉德辩称，我是与第三人谢亚明签订的租房协议，与原告于磊无关。我已按2200元／月的标准向第三人谢亚明支付房屋租金至2015年7月18日，我实际租赁房屋的期限是到2015年7月18日。我不同意腾房，也不同意向原告于磊支付租金，租金我已经交付给第三人谢亚明了。
原审第三人谢鹏鹏述称，不同意原告于磊的诉讼请求。原告于磊未合法取得涉案房屋的所有权，目前原告于磊所谓的取得房屋所有权的情况存在违法行为，相关情况将在之后的诉讼中有一个说法。不同意连带承担支付房租的诉讼请求，即使该请求成立，应支付房屋租金的金额也没有事实依据。
原审第三人谢亚明述称，与第三人谢鹏鹏意见一致。
原审法院经审理查明，第三人谢亚明与第三人谢鹏鹏系父子关系，位于沈阳市皇姑区燕山路18号3-1-1室房屋（即涉案房屋）原所有权人为第三人谢鹏鹏，第三人谢鹏鹏委托第三人谢亚明管理该房屋。2007年7月12日，被告聂秉德与第三人谢亚明签订《租房协议书》一份，约定由被告聂秉德承租涉案房屋，租期自2007年7月12日起至2009年7月12日止，月租金为2200元。该合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，但涉案房屋继续由被告聂秉德承租至今。被告聂秉德第一次庭审时承认已按2200元／月的标准向第三人谢亚明支付房屋租金至2015年7月18日，对此第三人谢鹏鹏予以认可。2015年12月3日，原审法院将第二次开庭传票送至涉案房屋被告聂秉德经营处，但被告聂秉德未到庭参加诉讼。
2013年4月12日，第三人谢鹏鹏因向案外人李树宏抵押借款而公证授权委托案外人李炳祥办理出售涉案房屋的相关事宜。同日，被告聂秉德出具《抵押资产承租方承诺书》一份，承诺因第三人谢鹏鹏用涉案房屋向案外人李树宏抵押借款，故在该笔借款存续期间，如因与该笔贷款有关的任何方面的原因导致涉案房屋权属变动，其均无条件终止与第三人谢鹏鹏签订的任何正在履行的房屋租赁合同，并立即退出涉案房屋。因第三人谢鹏鹏未能按期偿还李树宏的借款，故2013年6月27日案外人李炳祥代第三人谢鹏鹏与原告于磊签订《存量房买卖合同》一份，将涉案房屋实际以56万元的价格出售给原告于磊。2013年7月19日，原告于磊取得涉案房屋权属证书。原告于磊已实际支付购房款52万元。原告于磊取得涉案房屋权属证书后，曾多次要求被告聂秉德及第三人谢鹏鹏腾房。
2013年8月22日，本案第三人谢鹏鹏曾将本案原告于磊及案外人李炳祥等人诉至原审法院，要求确认《存量房买卖合同》无效或予以撤销，于磊等人将涉案房屋返还给谢鹏鹏。原审法院于2013年12月13日做出（2013）皇民二初字第1390号民事判决书，判决《存量房买卖合同》无效，于磊协助谢鹏鹏办理涉案房屋的更名过户手续。后于磊等人不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院于2014年5月14日作出（2014）沈中民二终字第406号民事裁定书，裁定撤销（2013）皇民二初字第1390号民事判决书，发回原审法院重审。原审法院另行组成合议庭，于2014年9月9日作出（2014）皇民二初字第1495号民事判决书，判决《存量房买卖合同》无效，于磊协助谢鹏鹏办理涉案房屋的更名过户手续。后于磊等人不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院于2015年2月15日作出（2015）沈中民二终字第196号民事判决书，驳回谢鹏鹏的诉讼请求。该判决生效后，谢鹏鹏向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2015年8月7日作出（2015）辽审一民申字第549号民事裁定书，裁定驳回谢鹏鹏的再审申请。原告于磊及第三人谢鹏鹏均认可（2015）沈中民二终字第196号民事判决书于2015年2月16日生效。
在本案审理过程中，经原告申请，原审法院委托辽宁博宇房地产土地评估有限公司对涉案房屋自2013年7月19日起至今的房屋租金标准进行评估。2015年10月16日，辽宁博宇房地产土地评估有限公司做出《评估报告书》，确定的租赁价格为：2013年度月租金为3200元、2014年度月租金为3500元、2015年度月租金为3800元。为此，原告垫付评估费2000元。原、被告因腾房及租金事宜发生纠纷，虽原告诉至原审法院。
原审法院认为，关于原告于磊与第三人谢鹏鹏对涉案房屋享有权利的问题。（2015）沈中民二终字第196号民事判决书，其主文实质系确定房屋买卖合同继续履行。原告于磊作为买受人，在履行合同约定的付款义务的情形下，对房屋具有实现物权的期待权。同时第三人谢鹏鹏作为出卖人，在原告于磊支付绝大部分购房款的情况下，具有交付房屋的义务。在上述判决书生效前，第三人谢鹏鹏对涉案房屋具有相关权利，该判决书生效后，原告于磊则取得对该房屋应享有的相关权利，同时第三人谢鹏鹏即对该房屋无处分权和收益权。
关于第三人谢鹏鹏与被告聂秉德间租赁合同关系的效力问题。第三人谢亚明与第三人谢鹏鹏间系委托代理关系，故第三人谢鹏鹏与被告聂秉德间为租赁合同关系。第三人谢鹏鹏委托第三人谢亚明与被告聂秉德签订的《租房协议书》于2009年7月12日期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，故第三人谢鹏鹏与被告聂秉德间为不定期租赁合同关系。原告于磊与第三人谢鹏鹏均认可（2015）沈中民二终字第196号民事判决书生效时间为2015年2月16日。在2015年2月16日前，第三人谢鹏鹏对涉案房屋享有对外出租的权利，故此期间第三人谢鹏鹏与被告聂秉德间租赁合同关系为有效。但自2015年2月16日起，在未经原告于磊同意的情形下，第三人谢鹏鹏对涉案房屋不再享有对外出租的权利，其与被告聂秉德间租赁合同关系事后亦未取得原告于磊的同意，并且原告于磊于2013年7月19日取得涉案房屋的权属证书后，多次要求被告聂秉德及第三人谢鹏鹏腾房，被告聂秉德不构成善意，故此期间第三人谢鹏鹏与被告聂秉德间租赁合同关系为无效。
关于原告于磊与被告聂秉德间是否存在租赁关系的问题。因被告聂秉德在原告于磊购买涉案房屋之前，就对该物具有合法承租权，根据合同法的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，原告于磊作为新房主承继原有的租赁合同，故原告于磊与被告聂秉德间在2015年2月16日前对涉案房屋具有租赁的法律关系。
关于原告于磊主张的租金问题。原告于磊于2013年7月19日取得涉案房屋的权属证书，故自该日起，原告于磊有收取租金的权利。首先，关于自2013年7月19日起至2015年2月15日止的租金问题。此期间第三人谢鹏鹏对涉案房屋享有对外出租的权利，故租金标准应按第三人谢鹏鹏与被告聂秉德间约定的2200元／月的标准计算。因此期间的租金被告聂秉德已全额支付给第三人谢亚明，而第三人谢亚明与第三人谢鹏鹏系委托代理关系，故该期间的租金42313.33元（2200元／月÷30天×577天），应由作为房屋出租人及委托人的第三人谢鹏鹏返还给原告于磊。
其次，关于自2015年2月16日起至实际腾房之日止的租金问题。原告主张的此期间租金实为房屋占有使用费。此期间，因第三人谢鹏鹏与被告聂秉德间租赁合同关系无效，故原告于磊与被告聂秉德间也不存在租赁合同关系，第三人谢鹏鹏又无权决定涉案房屋的租金价格，因而该期间的房屋占有使用费标准应参照评估的租金价格3800元／月的标准计算。又鉴于自2015年2月16日起至2015年7月18日止，被告聂秉德已向第三人谢亚明实际支付租金11220元（2200元／月×5个月＋2200元／月÷30天×3），故该笔费用应由第三人谢鹏鹏返还给原告于磊。剩余的租金部分，应由作为承租人及房屋实际占有使用人的被告聂秉德承担。若被告聂秉德又向第三人谢鹏鹏支付了2015年7月19日以后的房屋租金，则双方另行解决。
关于原告于磊主张的腾房问题。因原告于磊与被告聂秉德间已不存在租赁合同关系，故被告聂秉德应将涉案房屋返还给原告于磊。
关于鉴定费2000元的问题。鉴定是为了确定涉案房屋合理的租金价格，应由第三人谢鹏鹏承担。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第六十条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，原审法院判决如下：一、被告聂秉德于本判决生效后三十日内将位于沈阳市皇姑区燕山路18号3-1-1室房屋腾出，并交与原告于磊；二、第三人谢鹏鹏于本判决生效后十日内返还原告于磊自2013年7月19日起至2015年2月15日止的房屋租金42313.33元；三、第三人谢鹏鹏于本判决生效后十日内返还原告于磊自2013年2月16日起至2015年7月18日止的房屋租金11220元；四、被告聂秉德于本判决生效后三十日内支付原告于磊自2015年2月16日起至实际腾房之日止的房屋租金（按3800元／月的标准计算，并扣除已支付的11220元房屋租金）；五、第三人谢鹏鹏于本判决生效后十日内给付原告于磊鉴定费2000元；六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1900元，由被告聂秉德承担950元，第三人谢鹏鹏承担950元。
宣判后，于磊不服，上诉至本院。上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，改判谢鹏鹏按评估报告的租金标准向于磊支付房屋租金66115元；2、请求法院依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、原审判决认定自2013年7月19日至2015年2月15日谢鹏鹏享有对涉案房屋的出租权利是错误的；2、原审判决认定租金标准应当按照谢鹏鹏与聂秉德约定的2200元／月计算是错误的。
聂秉德答辩称，我认可2200元的租金，不认可评估报告的租金，我和于磊之间没有租房协议，于磊也没有找过我谈租金的问题，因此我不认可该上诉请求。
谢鹏鹏答辩称，我不同意向于磊支付租金，因为我是该房屋的合法所有人，于磊取得该房屋的行为违法，应当视为无效，更不同意按照评估价格支付租金，每月2200元的租金是我与聂秉德长期合作所实际履行的租金数额，更不应当因于磊的非法取得而变更，更不应当按照市场价格计算。
谢亚明述称，同意谢鹏鹏意见。
聂秉德亦不服，提出上诉。上诉请求：请求撤销原审判决，改判驳回于磊的诉讼请求，诉讼费用由于磊负担。事实与理由：1、于磊取得涉案房屋应当认定无效；2、聂秉德不应该向于磊支付租金，因涉案房屋所有权一直存在争议，且聂秉德与谢亚明基于多年朋友关系而按照2200元／月的标准支付租金。
于磊答辩称，已经有生效判决确认于磊取得涉案房屋是合法的。2013年4月12日在谢鹏鹏出具公证授权委托书时，聂秉德对于涉案房屋权属变动是明知的，也没有提出优先购买的主张，也没有因优先购买权被侵犯提起过诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，故应当驳回其上诉请求，我们的房屋所有权证书是我们主张权利的事实依据。
谢鹏鹏答辩称，同意聂秉德的上诉请求，另，当时我们抵押房产时让聂秉德签订的承诺书，但是内容与此不符。
聂秉德答辩称，我不认为自己放弃了优先购买权，承诺书是对方事先写好的，让我签字的。
谢亚明述称，同意谢鹏鹏意见。
谢鹏鹏亦不服，提出上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回于磊的诉讼请求，诉讼费用由于磊负担。事实与理由：1、于磊恶意串通所取得涉案房屋所有权无效；2、于磊无权主张租金；3、谢鹏鹏未曾受到于磊支付的购房款，对此我方已经向皇姑区法院提起诉讼。
于磊答辩称，谢鹏鹏向皇姑区法院另行起诉的事与本案无关。关于房屋的价格，一审已经有皇姑法院依法委托相关部门作出的评估报告，对方系单方委托，不排除与评估公司作假的可能性，对方认为涉案房屋交易时存在恶意串通，但是在几年的诉讼期间均没有提供任何证据证明其主张，对方认为房屋交易行为无效，没有事实依据，房屋交易合法有效，已有法院生效判决认定，其他答辩意见同对聂秉德的答辩意见。
聂秉德答辩称，同意谢鹏鹏的上诉请求。
谢亚明述称，同意谢鹏鹏的上诉请求。
本院审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有房产证、民事判决书、《抵押资产承租方承诺书》、《评估报告书》、《租房协议书》等证据材料及当事人当庭陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经原审法院质证及本院审查，予以确认。
本院认为：关于于磊主张的2013年7月19日至2015年2月15日聂秉德支付租金标准应当按照市场价计算的问题。虽然于磊于2013年7月19日取得涉案房屋的权属证书，但是于磊与谢鹏鹏之间就涉案房屋买卖合同的效力问题进行的诉讼于2015年2月16日作出生效的裁判文书，故在此之前聂秉德基于与谢鹏鹏的房屋租赁关系，按照原有的租金标准支付租金，并无不当，对于磊的该项上诉请求，本院不予支持。
关于聂秉德和谢鹏鹏主张于磊取得涉案房屋所依据的《存量房买卖合同》应当为无效合同的问题。就该主张，谢鹏鹏已经起诉过于磊及案外人李炳祥等人，要求确认于磊与李炳祥之间签订的《存量房买卖合同》无效并要求于磊返还涉案房屋给谢鹏鹏。本院已经作出生效判决书，判决驳回谢鹏鹏的诉讼请求。聂秉德及谢鹏鹏的该项主张，欲否定或推翻生效判决已认定的同一法律事实，依据不足，故本院对此不予审理。
关于聂秉德和谢鹏鹏主张不应向于磊支付租金的问题。于磊作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。基于此，原审法院判令聂秉德支付租金、谢鹏鹏返还租金收益并无不当，本院予以维持。
关于谢鹏鹏主张未收到于磊支付的涉案房屋购房款的问题，该请求系基于双方之间房屋买卖合同的法律关系而提出的主张，本案为房屋租赁合同法律关系，二者并非同一法律关系，本案对此不予审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3800元，由于磊负担1900元，由聂秉德负担950元，由谢鹏鹏负担950元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年四月六日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。