山西省芮城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0830民初913号
原告：李闻文，男，1963年4月16日生，汉族，芮城县X乡X村*组人，农民。
委托诉讼代理人：郑开师，芮城县法律援助中心律师。
被告：张保定，男，1957年12月14日生，汉族，陕西省咸阳市X县X街*号，个体工商户。
委托诉讼代理人：牛赟，女，陕西池阳律师事务所律师。
被告：芮城县金桥房地产开发有限公司。
法定代表人：张彦平，经理。
第三人：张增民，男，1959年6月2日生，汉族，芮城县X乡X村*组人，农民。
第三人：刘宗堂，男，1947年10月10日生，汉族，陕西省咸阳市X县X镇X村*组，欣欣家园负责人。
原告李闻文与被告芮城县三星五交化有限公司欣欣佳园小区(以下简称“欣欣佳园小区”)、张保定、芮城县金桥房地产开发有限公司（以下简称“金桥公司”）、第三人张增民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后于二零一六年九月二日作出（2016）晋0830民初701号民事判决，被告张保定不服提起上诉，运城市中级人民法院于二零一七年四月十一日作出（2017）晋08民终348号民事裁定：“一、撤销芮城县人民法院（2016）晋0830民初701号民事判决；二、发回芮城县人民法院重审。”本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。重审期间，原告李闻文对被告“欣欣佳园小区”提出撤诉，本院已予以准许。同时申请追加刘宗堂为本案当事人，本院根据原告的申请依法追加刘宗堂作为本案第三人参加诉讼。原告李闻文及其委托诉讼代理人郑开师、被告张保定及其委托诉讼代理人牛赟、第三人张增民、刘宗堂到庭参加诉讼；被告“金桥公司”经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告张保定以被告“金桥公司”名义在芮城县洞宾西街开发“欣欣佳园小区”。2014年10月16日，我与“欣欣佳园小区”代表人刘宗堂签订了《商品房认筹合同书》，合同约定我购买其小区东单元401室，面积127.85平方米，房屋价款273599元。当天我交清了全部房款，“欣欣佳园小区”为我开具了收据。但房屋建成后，被告方却拒不交房。请求被告方交付我所购的商品房。
重审期间，原告于2017年6月4日递交变更诉讼请求申请书，要求1.判令各被告立即退还我购房款273599元及利息（月息2分，从2014年10月16日开始至款还清之日）；2.判令各被告支付赔偿款273599元；3.判令各被告立即赔偿我在外租房费用24000元。
原告为证实其主张，向法庭提供的证据有：
1、2014年10月16日，原告与“欣欣佳园小区”签订的《商品房认筹合同书》一份和“欣欣佳园小区”向原告开具的273599元的购房款收据一张；
2、借条两份共计23万元，约定利息2分；
3、房屋租赁合同三份，租赁费24000元。
被告张保定辩称：原告与“欣欣佳园小区”签订的《商品房认筹合同书》，是在出卖方未取得商品房预售许可证明的情况下签订的，违背法律强制性规定，属无效合同。原告实际并未在被告处购房和付款，而是第三人张增民作为“欣欣佳园小区”的施工方，在用被告欠第三人张增民的工程款22万元、第三人张增民又欠原告的水泥款22万元抵顶部分房款。张增民承诺2015年11月15日前将工程做完后付清房款的情况下，被告才同意与原告签订了2014年10月16日的《商品房认筹合同书》，并在给原告开具的收款收据上批注“顶张增民工程款”。综上，原告在出卖方未取得商品房预售许可证明的情况下签订的《商品房认筹合同书》，违背法律强制性规定，亦未实际履行，属无效合同，原告的请求应予驳回。对借条和房屋租赁合同的真实性有异议，且与本案不存在法律关系，不认可。对原告变更诉讼请求后答辩意见为：1.原告未交纳房款，我欠张增民款，张增民欠原告款，我和张增民写有结算工程款协议；2.张增民欠原告22万元水泥款，房款27万元顶账后剩余款原告给我现金，至今未给；3.我和张增民的债务转移未履行；4.以房抵债未生效，应驳回原告诉求。
被告张保定提供的证据有：
1、2014年10月16日，“欣欣佳园小区”与原告签订的《商品房认筹合同书》一份及向原告开具的273599元的购房收据一张。
2、与张增民2014年8月28日签订的顶账价格及结算时间协议一份。
被告“金桥公司”经合法传唤缺席，本次审理中未有答辩意见。原审时辩称：“欣欣佳园小区”房屋建设没有交工，没有在城建局备案，没有房屋预售许可证。原告没有与我公司签订购房合同，发生纠纷我公司也不清楚。原告应撤回对我公司的起诉。“金桥公司”未提供证据。
第三人张增民述称：我是被告开发“欣欣佳园小区”的施工方，欠原告的水泥款22万元，后与被告张保定及原告李闻文协商以房顶账，达成协议后被告即给原告开具了购房合同及收据，房屋价值27余万元，原告又给我打了5万余元的欠条。并且被告已从我工程款里下了帐，此事与我无关。庭审中递交了被告账务明细复印件一份。
第三人刘宗堂述称：售房合同及收款收据是被告张保定授意我开的，注明是顶工程款。张增民出示的账单是我记的。
经审理查明：被告张保定以被告“金桥公司”名义在芮城县洞宾西街开发“欣欣佳园小区”，第三人张增民为施工方。2014年10月16日，因第三人张增民施工过程中欠原告的水泥款22万余元，被告张保定又欠第三人张增民的工程施工款，经三方协商同意用被告张保定开发的“欣欣佳园小区”东单元401室（约定价值273599元）出售给原告，抵顶相应债务。当日，被告张保定授权第三人刘宗堂作为“欣欣佳园小区”的代表人与原告签订了《商品房认筹合同书》，合同约定原告认购其小区东单元401室，面积127.85平方米，房屋价款273599元，于2014年10月16日付清。合同签订当日，被告以“欣欣佳园小区”名义为原告开具了收取房款273599元的收据一张，该收据上注明“顶张增民工程款”，原告向第三人张增民出具了5万元的欠条一张，同日第三人刘宗堂（工程管理人员）在应付第三人张增民工程款账单上下了273599元的账，并在账页上注明了“付增民购房款”。审理中，经核实“欣欣佳园小区”项目至今未取得商品房预售许可证。庭审中，原告放弃了要求被告赔偿273599元的请求。
本院认为:原告李闻文、被告张保定、第三人张增民基于张增民欠原告水泥款，而张保定又欠张增民工程款之事实，三方达成了债务转移和以房抵债协议。协议达成后张保定委托第三人刘宗堂与原告签订了《商品房认筹合同书》，当日也为原告开具了收房款的收据，刘宗堂（工程管理人员）同日也把收据载明的款项从应付款项张增民工程中做了下账处理，现该账务处理张增民作为证据递交并被认可，故应认定张保定与张增民及张增民与原告之间债务转移协议已履行，相应数额的原债权债务归于消灭，而同时也确立了原告和张保定之间的房屋交付债权债务关系。现原告基于《商品房认筹合同书》所涉房屋未取得商品房预售许可证之事实而要退回所交房款，本院依法应予支持。张保定作为《商品房认筹合同书》中交付房屋的债务人，在该合同依法不能履行的情况下，应将因该合同取得的利益返还给债权人原告。张保定所辩未收到原告交纳款项，与其所承认的债务转移以房抵债之事实不符；其所辩原告应将剩余房款给他现金与其所开收房款收据不符；所辩其与张增民债务转移未履行与其下张增民工程款的行为不符；所辩以房抵债未生效，不能作为不退还因以房抵债协议无法正常履行而造成原告损失的理由，故张保定所辩理由均不能成立，本院不予采纳。对原告要求被告赔偿房租损失之请求，于法无据，本院不予支持；又要求被告承担购房款按月息2分计算利息的请求，因无约定和法定依据，本院予以适当支持。由于双方未约定交付房屋期限，应从原告主张权利之日起给付利息。对原告要求被告“金桥公司”承担责任的请求，因“金桥公司”未与原告进行任何与本案有关的民事活动，故原告对“金桥公司”的请求因无事实依据，本院不予支持。综上，参照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告张保定于判决生效后十日内，退还原告李闻文房款273599元及利息（利息从2016年5月13日起按照中国人民银行规定的贷款基准利率计算至款付清之日）。
驳回原告李闻文的其他诉讼请求。
如逾期未履行本判决确定的金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5724元，由原告李闻文负担400元，被告张保定负担5324元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时于递交上诉状之日起七日内向上诉法院缴纳上诉费，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审判长 张永生
审判员 赵 鸿
审判员 张中让
二〇一七年八月三日
书记员 刘洁茹