上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9789号
上诉人(原审被告)：钱畅，男，1976年6月8日出生，汉族，户籍地河南省。
委托诉讼代理人：程毓，上海华尊律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：刘其敏，女，1988年8月20日出生，汉族，户籍地安徽省。
委托诉讼代理人：张红霞，上海宇钧律师事务所律师。
上诉人钱畅因与被上诉人刘其敏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初12073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人钱畅上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉请。事实与理由：一审法院判决认定事实错误。没有证据证明被上诉人在首期租金对应的三个月租期届满之后，即向案外人支付租金。一审判决遗漏重要事实。为将上海市普陀区梅川路XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被上诉人，上诉人支付给当时正在系争房屋经营的商户人民币(以下币种均为人民币)15万元，以此满足被上诉人的承租需求。一审法院适用法律错误。被上诉人接收系争房屋后未再行装修，且上诉人将大量物品均交付被上诉人，这些都应为被上诉人支付的20万元转让费的对价。
被上诉人刘其敏辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
刘其敏向一审法院起诉请求：1、撤销刘其敏与钱畅签订的《房屋租赁合同》；2、钱畅、贾玉华返还刘其敏房屋转让款20万元；3、钱畅、贾玉华退还刘其敏房屋保证金36,000元；4、钱畅、贾玉华向刘其敏支付违约金36,000元；5、钱畅、贾玉华向刘其敏返还2016年8月17日起至2016年11月16日三个月的房租10,800元；6、本案诉讼费由钱畅、贾玉华承担。
一审法院查明事实：2016年，刘其敏(乙方)与钱畅(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于上海市普陀区梅川路XXX号的房屋在良好状态下出租给乙方经营使用。出租房屋的面积为109平方米。租期自2016年8月17日至2021年7月16日止，甲方应于2016年8月20日将房屋腾空交给乙方使用。租金每年为432,000元，支付方式为付三押一，现金一次性支付144,000元整。如乙方逾期支付租金超过十个工作日，每逾期一天，甲方有权按所欠费用款项的千分之一收取滞纳金，如超过十五天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。为保证合同的顺利履行，乙方同意于本合同签订时支付保证金36,000元给甲方。保证金于本合同履行完毕，乙方结清相关费用后，由甲方全额无息退还给乙方。甲方依约将房屋及附属设施按时完整交付乙方使用，租赁期内，甲方提供给乙方办理营业执照的证明及材料，协助乙方办理工商、税务、卫生、治安等营业手续。乙方依约按时交纳租金，并承担租赁期内的水电通讯费、治安费、税金、卫生费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为36,000元整。合同另就房屋维护、合同终止及解除等等内容作出约定。
合同订立后，刘其敏分期以现金方式及从丈夫张广喜账户转账方式向钱畅付款，贾玉华于2016年8月30日出具收款收据两份，言明收讫刘其敏2016年9月至11月的3个月房租108,000元、一个月押金36,000元、转让费20万元。贾玉华亦将房屋交付给刘其敏，刘其敏入内未进行装修后即开始经营生鲜产品。经营一个月后，遭案外人阻某，案外人称该房屋所有权并非钱畅，并告知刘其敏不应将租金交付给钱畅，刘其敏在三个月期满后，即向案外人开始支付租金，一月一付，因刘其敏、钱畅间的租赁合同，案外人也未能同意与刘其敏签订租赁合同。刘其敏遂与钱畅、贾玉华交涉，未果，刘其敏遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
一审法院另查明，系争房屋的产权人现登记为上海长征城乡建设开发有限公司。
一审法院再查明，系争房屋登记有个体工商户营业执照一份，名称为“上海市普陀区梦羲农产品商店”，经营者姓名为吴梦。
一审法院审理中，钱畅确认2016年12月12日与案外人吴梦解约。
一审法院审理中，刘其敏为了证明钱畅未及时告知房屋权利状况，向法院提交了其与钱畅进行交涉的信息往来情况及电话录音。在信息中，贾玉华有“我有公司委托书”、“你就是和房东签合同的，营业执照也是房东的，我可以给你！约个时间我让房东给你，我也是拿了转让费才能在这里开店的……”、“钱畅是房东公司的员工，他代表房东和你签合同很正常！房东保障你的房子可以正常营业赚钱就可以了，其他的与你与你无关”等描述；在电话录音中，钱畅则有“这房子本来就是我的，谁要跟你要房子？谁有那么胆跟你要房子？”“没关系，就这一年都没关系的，16年是没关系的。”等等陈述，钱畅同时在电话中确认刘其敏交付给贾玉华的钱款已经转交钱畅。钱畅对上述证据的真实性不表异议，但认为短信反而证明刘其敏在租赁房屋时已经知道房屋非钱畅所有，仍然坚持租赁；电话录音中钱畅所说“房子是我的”并非产权归属的陈述，而是对承租权的确认，如果房子是钱畅的，则不存在16年没有关系之类的陈述，也证明刘其敏对房屋权利情况是明知以后仍然坚持租赁房屋。
一审法院审理中，贾玉华确认钱畅系与前房客终止合同后与刘其敏建立租赁关系，但无法确认其向前房客支付赔偿金的事实。同时，刘其敏确认贾玉华交付房屋时确实留下了部分物品刘其敏未支付对价。
一审法院认为：贾玉华、钱畅关于系争房屋签订的《租赁合同》虽系双方的真实意思表示，合同订立后，刘其敏在向钱畅支付费用后进入房屋经营，但在签订该合同时，刘其敏得到对方就房屋权利状态为钱畅所有的意思表示，钱畅并未提供证据证明就此向刘其敏告知过刘其敏系争房屋的真实权利状态，从合同约定条款中“将其所有”之描述以及双方电话往来中钱畅之“房子是我的”之陈述分析，钱畅称其是对房屋承租权确认的抗辩主张，因承租权和所有权在法律界定中属完全不同的权利，在经济发展至今，房屋租赁已经成为普遍存在的商业行为，实践认知中，这两种权利很难出现被混淆的事实，钱畅的上述抗辩主张显然无法律支持依据，也缺乏所谓惯例陈述之合理性，故法院对该主张不予采纳。虽然如钱畅所述，刘其敏在得知房屋权利状态后仍在房屋内经营，故应当视为刘其敏明知的抗辩主张，因刘其敏支付费用进入房屋经营后，被案外人即某某的真正经租人予以警告，并非钱畅将实际情况予以告知后的结果，且案外人嗣后要求刘其敏直接支付租金给该案外人，因此刘其敏获得在内继续经营的权利来自于经租人的同意，并非原、钱畅间租赁合同得以实现的结果，尤其是钱畅自行与案外人于2016年12月即解除了房屋的合同，因此钱畅的上述抗辩主张，与事实不符，法院亦难以采纳。据此，钱畅确实虚构了己方为房屋权利人的事实作为出租方与刘其敏签订了合同，已经构成欺诈，故刘其敏要求撤销租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。合同撤销后，钱畅应当返还收取刘其敏的保证金、租金等费用，然因刘其敏实际在系争房屋内经营至今，在其实际使用房屋后应当支付房屋使用费，使用费金额参照合同约定的租金金额。至于房屋转让费，作为撤销合同后刘其敏所受的经济损失，因双方均在审理中确认，钱畅将房屋出租给刘其敏时，终止了与前房东的租赁关系，且房屋交付时，刘其敏在未支付对价时接受了房屋的现状和部分遗留物品，因此钱畅也在该次租赁过程中，受到一定损失，且刘其敏在内经营至今其经济损失亦得到弥补，故法院酌情认定钱畅应当返还转让费的金额。被撤销的合同自始没有法律约束力，刘其敏依据合同追究钱畅违约责任的诉讼请求，于法无据，法院难以支持。鉴于刘其敏系与钱畅建立的租赁关系，并未与贾玉华有租赁之法律关系，且刘其敏明知贾玉华系代钱畅从事民事活动，钱畅亦确认相关费用贾玉华已经转交钱畅，故刘其敏要求贾玉华承担民事责任，缺乏法律和合同依据，法院一并不予准许。一审法院判决：一、刘其敏与钱畅签订的关于上海市普陀区梅川路XXX号的《房屋租赁合同》于判决生效之日起撤销；二、钱畅应于判决生效之日起十日内返还刘其敏房屋租金108,000元、保证金36,000元；三、刘其敏应于判决生效之日起十日内支付钱畅房屋使用费108,000元；四、钱畅应于判决生效之日起十日内返还刘其敏房屋转让费15万元；五、对刘其敏的其余诉讼请求不予支持。
二审中当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。钱畅冒充系争房屋产权人身份与被上诉人签订租赁合同，其以欺诈手段订立合同，被上诉人诉请法院要求撤销，一审法院予以撤销，符合法律规定，本院予以认可。关于合同撤销之后的法律后果，双方《房屋租赁合同》并未对转让费包含的具体内容予以明确约定，一审法院已经综合考虑了被上诉人接收系争房屋时的装修及物品，对转让费酌情确定返还15万元，该金额尚属合理，本院予以认同。综上，上诉人钱畅的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,000元，由上诉人钱畅负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 王晓梅
审判员 余 艺
二〇一七年十一月九日
书记员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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