天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1146号
上诉人（原审原告）梁营军。
委托代理人孙娜（梁营军之妻）。
委托代理人杨金钢，天津裕如律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）边仁利。
委托代理人丁志芳，天津瑞宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘秀琴。
委托代理人丁志芳，天津瑞宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津市榕洋房地产开发有限公司，住所地天津市东丽区利津路34号。
法定代表人刘佩华，总经理。
委托代理人李宝来，天津瑞宇律师事务所律师。
上诉人梁营军与被上诉人边仁利、刘秀琴、天津市榕洋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，天津市东�区人民法院曾于2015年3月29日作出（2014）丽民初字第4885号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日以（2015）二中民四终字第411号民事裁定书裁定，撤销原判，发回重审。原审重审后，于2015年8月26日作出（2015）丽民重字第18号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人梁营军及其委托代理人孙娜、杨金钢，被上诉人边仁利、刘秀琴的委托代理人丁志芳，被上诉人天津市榕洋房地产开发有限公司的委托代理人李宝来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年1月21日，原告（乙方）与天津市融滨投资有限公司（以下简称融滨公司）（甲方）签订《房屋认购书》，原告购买融滨公司开发的坐落于天津市东丽区房屋编号为“底商101跃”的房�，销售面积为161.88平方米，销售单价为每平方米10811元，总价款为175万元。该认购书第七条约定：“房屋面积如有误差，以国家有关部门认定测绘测算面积为准，按合同签订的销售价格，多退少补。”第八条约定：“此房因房屋许可证在办理中，因此是自愿买此房屋，自愿交款，所以甲、乙双方无任何争议。”第九条约定：“交房时间：2010年6月30日，如未按时交房甲方按银行同期利率赔付乙方利息。”即日，原告向融滨公司交足全部房款175万元。
2011年8月30日，融滨公司将涉诉房屋交付给原告梁营军，并一次性赔偿原告梁营军逾期交房损失4万元。
2012年3月14日，天津市国土资源和房屋管理局与被告天津市榕洋房地产开发有限公司（以下简称榕洋公司）签订《天津市国有建设用地使用权出让合同》，天津市国土资源和房屋管理局将坐落于天津市东丽区津�公路以北、驯海路以西宗地出让给被告榕洋公司，宗地用途为城镇住宅，出让年限为70年，规划用地性质为居住。同年4月16日，天津市规划局东丽区分局颁发《建设用地规划许可证》，用地单位为被告榕洋公司，用地项目名称为融滨家园，用地性质为居住。
2012年10月11日，天津市规划局东丽区规划分局颁发《标准地名证书》，标准地名为融滨家园。2013年4月10日，天津市东丽区建设管理委员会颁发《建筑工程施工许可证》，建设单位为被告榕洋公司，工程名称为融滨家园项目。2013年10月21日，天津市规划局东丽区规划分局颁发《建设工程规划验收合格证》，建设单位为被告榕洋公司，建设项目名称为融滨家园。2013年12月17日，天津市国土资源和房屋管理局与被告榕洋公司签订《天津市国有建设用地使用权出让合同》补充合同（一），根据2012东丽住证0051号《建�工程规划许可证》附图及房产测绘部门的测绘成果，将宗地地上建筑面积2186.43平方米建筑的土地用途由城镇住宅调整为商服，商服部分土地出让截止年限为2052年7月30日。2014年1月23日，天津市国土资源和房屋管理局颁发《天津市房屋登记证明》，权利人为被告榕洋公司，登记类别为预售登记，房屋坐落为东丽区新立街津塘公路与富安路交口处西北侧融滨家园1号楼，建筑面积为7091.26平方米，登记日为2014年1月23日。2014年1月24日，天津市国土资源和房屋管理局颁发《商品房销售许可证》，售房单位为被告榕洋公司，项目名称为融滨家园1号楼，用途为住宅、商业。2014年1月，融滨公司在公示栏内张贴房屋面积及房屋性质表，涉诉房屋建筑面积确定为145.71平方米，较之认购面积减少16.17平方米，性质为商业。
另查明，原一审期间，融滨公司认可支付应退还原告房屋�积差价款的2014年1月23日至2014年7月20日期间利息。
再查明，融滨公司已于2015年2月10日注销登记，其权利义务由其股东边仁利、刘秀琴自愿承继。
原告诉请，1、被告边仁利、刘秀琴退还原告多支付购房款174813.87元及2010年1月21日至2014年7月20日期间利息；2、被告边仁利、刘秀琴赔偿原告逾期办理产权证的损失38万元；3、三被告按住宅用地为原告办理国有土地使用权登记手续；4、三被告为原告办理房屋产权登记手续；5、诉讼费用由被告承担。
原审认为，原告梁营军与融滨公司签订的《房屋认购书》系双方当事人真实意思表示，具备商品房买卖合同的主要内容，并且融滨公司已经按照约定收受购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。虽然融滨公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告订立《房屋认购书》，但在原告起诉前，被告榕洋公司取得了商品房预售许可，并且被告榕洋公司对融滨公司在商品房预售许可证明以前的房产认购行为予以认可，故该认购书应认定为有效合同。双方当事人均应严格按照约定履行各自的义务。现融滨公司已注销登记，被告边仁利、刘秀琴自愿承继原公司权利义务，故融滨公司应承担的法律责任应由其二人承担。关于房屋面积误差补退款一节，《房屋认购书》第七条约定，房屋面积如有误差，以国家有关部门认定测绘测算面积为准，按合同签订的销售价格，多退少补。因此，原告梁营军主张融滨公司按照减少的面积16.17平方米退还房款174813.87元，且已为融滨公司认可，予以支持。双方未就退款利息做出约定，原告梁营军对于房款利息的请求不能成立。但鉴于融滨公司在原一审中同意支付2014年1月23日至2014年7月20日期间利息，现虽被告边仁利、刘秀琴予以否认，但未提供证据证实原意思表示不真实，故对该利息予以支持，以174813.87元为本金，以6个月又27天为期间，以年利率6%计算为6031.08元。关于逾期办理产权证损失问题。《房屋认购书》第八条约定：“此房因房屋许可证在办理中，因此是自愿买此房屋，自愿交款，所以甲、乙双方无任何争议。”该约定说明原告梁营军在购买诉争房屋时，已经知晓诉争房屋的征地、规划、地名、施工、验收、销售许可等相关手续未办理或者在办理过程中。其中存在于时间周期上的风险并非不可理解。因此在无证据证明被告榕洋公司或融滨公司存在主观拖延的情况下，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，故原告要求融滨公司赔偿逾期办理产权证损失的诉讼请求，不予支持。关于用地性质问题。虽然在《房屋认购书》中未约定涉诉房屋的土地性质，但是被告融滨法定代表人以及售房人员均口头允诺涉诉房屋用地性质为住宅，该允诺视为合同内容。虽三被告在实际中按照住宅用地性质向相关部门申请相关手续，但基于政策界定，涉诉房屋用地性质变更为商服，致使被告应当履行的义务不能兑现。争议虽诉诸法律，但司法裁判的公正性，既要体现在对当事人合法权益的保护，又要体现在不令当事人为不可为之事。涉诉房屋土地使用年限不具有登记为70年的可能，但经原审释明，原告坚持要求按照住宅性质办理登记，故其诉请不予支持。鉴于被告边仁利、刘秀琴及榕洋公司均当庭承诺协助原告按照商服用房办理涉诉房屋产权证手续，原告如转意按照商服性质办理产权登记，双方可自行办理。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条，《最高人民法院�关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条、第三条、第五条、第十四条的规定，判决：“一、被告边仁利、刘秀琴于本判决生效后10日内退还原告梁营军房款174813.87元、支付利息6031.08元，合计180844.95元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告梁营军的其他诉讼请求。案件受理费10561元；由原告负担7736元，被告边仁利、刘秀琴共同负担2825元。”
原审判决后，上诉人梁营军不服，向本院提起上诉，请求：一、变更原判第一项为被上诉人除退还上诉人购房款174813.87元外，还应赔偿2010年1月21日至2014年7月20日期间的利息损失45311.76元；二、撤销原判第二项，改判，1、被上诉人边仁利、刘秀琴赔偿上诉人逾期办�产权证的损失38万元；2、三被告按住宅用地为上诉人办理国有土地使用权登记手续；3、诉讼费由被上诉人承担。主要理由：虽然双方合同只是约定，房屋面积如有误差，按照合同签订时的销售价格，多退少补，没有约定多收取的房款是否支付利息，但由于被上诉人融滨公司占用该款达四年之久，故根据公平原则，被上诉人融滨公司也应赔偿该款被占用期间的利息损失；法律规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书。因房屋交付后，被上诉人融滨公司未在法律规定的时间内为上诉人办理权属证书，故被上诉人融滨公司应按照法律相关规定支付利息；被上诉人融滨公司承诺，涉案房屋土地为住宅用地，故上诉人要求按住宅用地为其办理国有土地使用权登记手续应予支持。
被上诉人边仁利、刘秀琴�辩意见，要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人榕洋公司答辩意见，要求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人梁营军与被上诉人融滨公司签订的《房屋认购书》因具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且该认购书签订后，被上诉人融滨公司也依约收取了上诉人交纳的购房款，故根据相关法律规定，双方所签《房屋认购书》应当认定为商品房买卖合同。虽然被上诉人融滨公司在与上诉人签订《房屋认购书》时，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证明，但在本案成诉前，被上诉人榕洋公司已取得了涉案房屋预售许可证明，故根据相关法律规定，该认购书合法有效，双方应如约履行。因《房屋认购书》第七条只是约定，房屋面积如有误差，按合同签订的销售价格，多退少补，并未约定还需支付占用期间的利息损失，故上诉人要求给付占用期间的利息损失的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。双方签订的《房屋认购书》第八条载明，涉案房屋许可证尚在办理中。说明上诉人在购买涉案房屋时，知晓房屋交付后有可能无法按照法律规定的时间内取得权属证书，故上诉人要求被上诉人按照相关法律规定，承担逾期办证违约责任的上诉请求，本院不予支持。虽然上诉人提交的证据能够证实上诉人买房时，被上诉人融滨公司的相关人员曾口头承诺涉案房屋用地性质为住宅，但此后，由于被上诉人榕洋公司申报住宅用地未被批准，涉案房屋按照住宅用地办理国有土地使用权登记手续已不可能，故在此情况下，上诉人要求被上诉人按照住宅用地为其办理国有土地使用权登�手续的上诉请求，本院也不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。依据中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7680元，由上诉人梁营军负担。
本判决为终审判决。
审判长 哈 欣
审判员 包 颖
审判员 王 新
二〇一五年十一月二十日
书记员 于明辉
速录员 李 楠