内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民二终字第248号
上诉人（一审原告）陆川，男，1964年2月21日出生，汉族，职工，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。
委托代理人陆青，女，1959年6月11日出生，汉族，职工，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗，系陆川姐姐。
委托代理人杨峰，巴彦淖尔市临河区148协调指挥中心第一法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
法定代表人林玉棋，董事长。
委托代理人王杨杨（又名王文杨），公司职员。
委托代理人王锁录，内蒙古子阳律师事务所律师。
上诉人陆川与被上诉人巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2014）乌前民初字第2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理，上诉人陆川及其委托代理人陆青、杨峰，被上诉人兴业房地产公司的委托代理人王杨杨、王锁录到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年10月5日，陆川与兴业房地产公司签订了一份甲方为兴业房地产公司乙方为陆川的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定经乌前发改局乌发改发（2010）266号和国土局乌国工资发（2010）261号文件批准。现乌前旗房屋拆迁办以拆许字（2010）第16号《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋。经双方协商，就房屋拆迁补偿事宜签订协议如下：甲方同意给乙方置换127平方米4楼一套，99平方米2楼一套，其他一切费用都在置换之内，另不计算（因乙方置换平米不足，向甲方交纳6万元已交清），并选14号楼242号（二单元四楼西户），13号楼322（三单元二楼西户）选的是五个单元的三单元。2011年10月23日，陆川将被拆迁房屋交付给兴业房地产公司，且双方在拆迁房屋验收单中标明，房产证、土地证丢失，从搬家之日起，12个月回迁，如延时回迁，按规定双倍租房费赔付给乙方。2011年6月7日，兴业房地产公司与刘XX签订了一份甲方为兴业房地产公司，乙方为刘XX的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定，甲方给乙方置换97平方米4楼1套，98平方米6楼1套，搬迁费及其他一切费用已置换在平米之内，另计算以补充协议为准，并注明楼房位置为6号楼361号，7号楼242号。2014年4月24日，兴业房地产公司与刘XX、刘万X签订的回迁协议第二页中标明刘XX、刘万X租房费已清，刘XX、刘万X将回迁安置房屋13号楼322号房转卖给路X。陆川于2014年12月2日诉至法院，请求判令兴业房地产公司继续履行《房屋拆迁补偿安置协议》约定的13号楼3单元2楼西户交房义务；兴业房地产公司支付陆川未交房产生的违约金及约定逾期交房按双倍租金计算的安置补助费50666元（从2012年10月23日起暂计至起诉之日，后续计至实际交房之日）；本案诉讼费及日后发生与此诉讼有关的所有后续费用全部由兴业房地产公司承担。另查明，案外人路X已将上述房屋装修使用，且经法院释明，案外人路X明确表示不参加诉讼。
一审法院经审理认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中，陆川与兴业房地产公司于2011年10月5日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议，兴业房地产公司作为拆迁人明确将兴业华庭14号楼242号（二单元四楼西户），13号楼322（三单元二楼西户）房屋作为陆川的回迁安置房屋，在陆川未办理房屋产权登记手续之前，其仍是房屋的所有权人，后其于2014年4月23日又将13号楼322（三单元二楼西户）住房另行回迁给刘XX、刘万X，且刘XX又将该房屋转卖给路X，在此过程中，兴业房地产公司与刘XX、刘万X签订的回签协议及刘XX转卖给路X的行为，亦没有《合同法》规定的无效情形，且路X已将该房装修使用，故均为有效行为。鉴于案外人刘XX、刘万X作为善意第三人已取得了争议房屋，并将该房屋转卖给路X，路X交纳了各种费用，并装修入住的实际情况，陆川请求交付争议房屋的诉讼请求已不能实现，在一审法院向陆川释明要求其变更诉讼请求后，陆川不予变更，仍要求继续履行《房屋拆迁补偿安置协议》约定的13号楼3单元2楼西户交房义务，故对陆川的该项诉讼请求，不予支持。对于陆川要求兴业房地产公司支付未交房产生的违约金及约定逾期交房按双倍租金计算的安置补助费50666元（从2012年10月23日起暂计至起诉之日，后续计至实际交房之日），虽然双方签订的协议中约定“如延时回迁，按规定双倍租房费赔付给陆川”，但在诉讼中陆川未能提供租房费计算标准的有效证据，故对其该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回陆川的诉讼请求。案件受理费1167元，由陆川负担。
上诉人陆川不服一审判决，向本院提起上诉称，㈠兴业房地产公司与陆川签定的《房屋拆迁补偿安置协议》中约定的置换房屋为14号楼242号和13号楼322号，兴业房地产公司与案外人刘XX、刘XX签定《房屋拆迁补偿安置协议》置换房屋为6号楼361号和7号楼242号，兴业房地产公司却将13号楼322号楼交付了刘XX，一审判决认定兴业房地产公司与陆川签定的《城市房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，而又判决驳回陆川请求继续履行《房屋拆迁补偿安置协议》约定的交付诉争房屋的诉求，属认定事实不清，适用法律错误。⑴一审法院以案外人善意取得诉争房屋为由，驳回陆川的交房诉求是错误的。兴业房地产公司在2011年10月5日与陆川签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定将诉争房屋置换给陆川，但在2014年4月24日又与案外人刘XX、刘XX签订回迁协议，将诉争房屋回迁给了刘XX、刘万X。兴业房地产公司的行为属于一房多卖，诉争房屋至今也没有与刘XX、刘万X及转卖的路X签订过网签合同，对于不动产的善意取得按照法律规定必须满足三个条件，即受让人善意、价格合理、已经登记。故刘XX、刘万X及路X事实上并不构成善意取得；⑵一审判决对确权定性错误。兴业房地产公司在陆川不知情，也未同意的情况下，私自将回迁给陆川的房屋转让给案外人刘XX，属违背《合同法》的无效情形。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本案诉争房屋的所有权属陆川所有，陆川请求优先取得补偿安置房屋应予支持；⑶一审判决认为以所有权调换形式签定的协议，在未办理产权登记手续之前，所有权仍为兴业房地产公司的认定错误，办理产权登记是兴业房地产公司应履行的义务；㈡一审法院确认陆川签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，但未作出违约责任认定。兴业房地产公司于2014年4月24日已将诉争房屋出卖给刘XX并由刘XX转卖路多，但在2014年11月19日陆川前去领取钥匙时，兴业房地产公司还在故意隐瞒事实，其已构成严重违约，应承担相应的违约赔偿责任；㈢一审法院对证据的认定有失偏颇。对于延期交房安置补助费的计算标准，兴业房地产公司同意自行提供拆迁时测算的实有建筑面积作为计算依据，而一审判决却以陆川不能提供租房费计算标准为由，驳回了陆川的该项诉讼请求，显失公平。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求撤销一审判决，依法判决支持陆川一审时的全部诉讼请求。
被上诉人兴业房地产公司答辩称，陆川要求交付诉争房屋已经无法实现，兴业房地产公司因工作失误将诉争房屋回迁给了两个回迁人，另一回迁人刘XX将诉争房屋又出售给案外人路X，路X也已经装修入住，诉争房屋已无法交付陆川；对于陆川要求兴业房地产公司承担违约金及租金的诉讼请求无事实及法律依据，兴业房地产公司已给陆川更换了本小区的另外一套房屋，通知其办理领取手续，陆川对此更换不同意，拒绝办理领取手续，即使兴业房地产公司承担租赁费，也只同意承担2012年10月23日至2013年10月23日一年的房屋租赁费，按照乌拉特前旗人民政府的文件，以陆川被拆迁房屋的建筑面积90平米，每平米6元计算，一年应支付租赁费为6480元，对陆川请求的其余部分不予承担。
二审中，陆川提供了从乌拉特前旗房产管理局房屋交易中心查询的诉争房屋情况，欲证明诉争房屋未进行网签、出售及登记。兴业房地产公司以该证据为复印件不予认可，认为诉争房屋是否进行网签并不影响兴业房地产公司与刘XX签订的回迁合同的效力。
本院二审查明，“巴彦淖尔市兴业房地产开发有限公司”名称应为“巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司”。
另查明，二审庭审中兴业房地产公司认可陆川被拆迁房屋的建筑面积为90平米，按照乌拉特前旗人民政府的文件规定被拆迁房屋的租赁费为每月每平米6元。
二审其余查明事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，陆川与兴业房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》是双方当事人的真实意思表示，且形式内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效协议。协议签订后，陆川如期将被拆迁房屋交付给兴业房地产公司进行拆迁，而兴业房地产公司在回迁房屋具备交付条件时，却将该房屋交付给另一回迁人刘XX，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于陆川要求兴业房地产公司交付本案诉争房屋的诉讼请求能否实现的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。本案中，兴业房地产公司在回迁房屋具备交付条件后，本应将双方回迁协议中明确约定的兴业华庭13号楼322（三单元二楼西户）房屋交付陆川，但其却违反协议约定，将本该交付陆川的房屋交付给了另一回迁人刘XX，并且同意刘XX将该房屋出售给案外人路X，兴业房地产公司的行为构成根本性违约。在陆川向兴业房地产公司主张交付诉争房屋时，案外人路X已经将该房屋装修并入住。根据上述法律规定，陆川要求兴业房地产公司继续履行合同，交付诉争房屋的上诉请求已经成为事实上的不能履行。诉讼中，一审法院已向其释明应变更诉讼请求，但陆川明确表示坚持其诉讼请求不变，仍要求兴业房地产公司继续履行交付诉争房屋的义务。一审法院依据上述法律规定判决驳回陆川的该项诉讼请求并无不妥，本院予以维持。
关于兴业房地产公司是否应承担延期交房的违约金及租赁费50666元的问题。陆川持其与案外人刘泽X签订的三份《租房协议》向兴业房地产公司主张赔偿双倍租金损失。对于三份《租房协议》，兴业房地产公司不予认可，陆川亦再无证据证实该协议已实际履行。但在双方2011年10月23日签订的《拆迁房屋验收单》中约定，“从搬家之日起，12个月回迁，如延时回迁，按规定双倍租房费赔付给陆川（按天计算）”，庭审中，兴业房地产公司认可房屋租赁费的计算标准应按乌拉特前旗人民政府的文件规定，以陆川被拆迁房屋的建筑面积90平方米，按每月每平米6元计算，陆川认为其被拆迁房屋的建筑面积为120平方米，但对其主张未能提供证据证实，故对房屋租赁费的损失应以兴业房地产公司认可的被拆迁房屋面积及每平米每月的租金，按照《拆迁房屋验收单》约定的双倍租房费计算，兴业房地产公司应赔付陆川从2012年10月23日起至2014年12月2日止的房屋租赁费损失27324元（90平方米×6元／平方米.月×2倍×25个月零9天）。对于陆川主张的迟延交房违约金，因双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》对此并未约定，陆川亦未提供违约金的计算方式及依据，对其要求承担违约金的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实部分不清，本院依法予以改判。上诉人陆川的上诉请求部分合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2014）乌前民初字第2900号民事判决；
二、由巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内赔偿陆川延期交房租金损失27324元；
三、驳回陆川的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费2334元，由陆川负担1075元，巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司负担1259元。
本判决为终审判决。
审判长 单久芬
审判员 张莉萍
审判员 仲佳才
二〇一五年十一月二十三日
书记员 贾 剑
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条第一款当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行。
……
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。