广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）星民初字第90号
原告：桂林市玖玖物业服务有限责任公司，住所地：桂林市桂大路五里店路口。
法定代表人：曾纪锋，总经理。
委托代理人：毛利平，广西丛中建律师事务所律师。
被告：武灵芝，自由职业。
委托代理人：赵毅，广西利业律师事务所律师。
原告桂林市玖玖物业服务有限责任公司与被告武灵芝物业服务合同纠纷一案，本院于2012年12月3日立案受理后，依法由代理审判员廖莉莎适用简易程序进行了审理。2013年3月4日，因本案的审理结果需以其他案件为参考，故中止审理。2013年5月23日，因中止审理原因消失，案件恢复审理，并依法转为适用普通程序进行审理。2013年6月8日，因本案的审理结果需以其他案件为参考，再次中止审理。2014年4月9日，因中止审理原因消失，案件恢复审理。2014年4月15日，原告提出变更诉讼请求的申请，本院予以准许。本院依法组成由审判员周素琴担任审判长、代理审判员廖莉莎、人民陪审员丁建英参加的合议庭，于2014年5月30日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人毛利平及被告的委托代理人赵毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月17日，原告与七星新城小区业主委员会签订为期一年的《物业服务合同》，该合同第九条约定物业管理服务费每六个月计收一次，业主应在六个月中的第一个月的15日前交纳，但被告至今未交纳2012年物业管理费。为此，原告曾向被告发出催缴物业管理费的《律师函》，但被告仍置之不理。截止至今，被告共拖欠物业管理服务费1894元及相应违约金4659元。为维护自己的合法权益，原告诉至本院，请求判令被告支付所欠物业管理服务费1894元（其中物业费1414元、公摊费36元、垃圾费84元、电梯费360元，合计1894元）及相应违约金4659元，直至法院判决生效之日（现违约金从2012年1月16日开始计算，暂计至2014年4月15日止）；本案全部诉讼费用由被告承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务资质证书，证明原告的诉讼主体资格，原告系依法成立的物业服务企业；2.《商品房买卖合同》、房屋验收交接单，证明被告系七星新城小区的房屋业主，于2008年8月5日收房；3.《物业服务合同》，证明原、被告的权利和义务，被告应当依法向原告支付物业服务费，逾期则每日按欠费总额的千分之三交纳违约金；4.星新建函（2011）15号函件、《证明》，证明原告已经依约履行合同，原告的服务得到小区业主的认可；5.《2012年上半年物业服务缴费通知》、《律师函》，证明原告向被告催收物业管理费的事实；6.（2013）星民初字第831号民事判决书、（2014）桂市民四终字第70号民事裁定书，证明原告与被告所在小区成立的七星新城业主委员会签订的《物业服务合同》，经法院审理确认，该合同合法有效，被告作为七星新城业主应当受到该合同条款约束，按照合同约定的标准、时间缴纳物业服务费；7.照片一张（当庭提交），证明原告在被告欠费期间履行了通知催缴的义务。
被告辩称：1.业委会的选聘没有合法依据，业委会的行为不能对外代表业主；2.选聘物业公司没有经过合法程序，没有法律依据，原告不能依据该物业合同来对被告主张权利；3.物业合同将物业费从每平方米0.5元提高至每平方米0.82元，违反法律规定，超出每平方米0.5元的部分不应当支持；4.在原告撤离小区之后，有部分行政事业管理费用没有交清，造成后面的物业公司无法正常开展工作，是由业主垫付相应费用，这个费用应当扣除；5.违约金不能超过损失的30%，望依法确定。
被告对其辩称在举证期限内提供的证据有：1.抗议书复印件，证明业主对原告的物业管理质量不认可，也不同意涨价；2.关于七星新城物业费涨幅征求意见表及统计表，证明小区大部分业主认为物业服务费应维持每平方米0.5元，不同意涨价，所以，原告将物业服务费涨至每平方米0.82元没有依据。
本院结合原、被告的举证和质证，认证如下：被告对原告提供的证据1-7的真实性均无异议，但对证据1、3-4、6的证明内容有异议，认为证据1显示原告是三级物业服务公司，被告所在小区也是三级物业的小区，应当按每平方米0.5元收取物业费，而不能按每平方米0.82元收取；认为证据3的合同只有部分业主履行，不是所有业主都认可其有效性；认为证据4中业委会的成立和选聘物业公司应当经三分之二的业主同意，而不是以行政单位的备案来取代，且业主缴纳物业费与是否认可物业服务不是一个概念，业主在小区生活就不得不享受物业服务，在缴纳了物业费后，可依法提出异议；认为证据6系另一案件的判决，只能作为本案的参考，虽然在另一个案件中业主败诉，但不代表原告在本案中的权利是合法有依据的，另一个案件在程序上败诉，但是被告实际权利受到损害是事实，在本案中仍可主张。原告认为被告提供的证据1是复印件，真实性不予认可，形成时间和内容的真实性亦不予认可，原告是依据双方签订的物业合同来收取物业费，该合同经过法院审理，确认是合法有效的；对证据2的真实性无异议，但与本案无关联性，上面的人员名单与本案被告不一致，物业费的涨价是依据合同约定，被告说的每平方米0.5元只是指导价，对其证明内容不认可。本院对原、被告确认的书证予以采信，对原、被告提出关联性异议的书证，因各自无相反证据予以否认，且该书证确与本案双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2008年6月18日，被告购买了桂林市富荣房地产开发有限责任公司与桂林市广宇房地产开发有限责任公司开发的位于桂林市五里店路28号的七星新城小区第8幢1单元12层2号房屋一套，房屋建筑面积为143.82平方米，并于2008年8月5日完成了房屋验收交接手续。2011年12月17日，原告与七星新城业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定由原告为七星新城小区提供物业服务，并在第八条中约定：“本物业管理区域物业服务收费标准：1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（1）物业服务费：0.82元／月·平方米，铺面：1元／月·平方米；（2）电梯费：7楼以下20元／月，7楼以上（包括7楼）30元／月……3、代收费用：（1）生活垃圾费7元／月·户……（2）路灯、单元楼道照明电费、水费等公摊：3元／月·户。”第九条约定：“自合同生效之日起，乙方（原告）视为业主正式提供服务，物业管理服务费每六个月计收一次，业主应在六个月中的第一个月的十五日前交纳，业主也可以自愿一次性交纳一年的物业管理服务费用。”第十七条约定：“业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额拖欠一日3‰标准向乙方（原告）支付违约金。”第二十一条约定：“本合同期限自2012年元月1日起至2012年12月31日止。”此后，原告进驻七星新城小区，为该小区提供物业服务。2012年1月1日，原告在小区内张贴了《2012年上半年物业服务缴费通知》，告知业主缴费时间与方式。2012年10月9日，原告在各楼栋张贴《关于2012年物业服务缴费情况的通报》，并于同年10月11日向被告发出《律师函》，告知被告欠费情况，并催收相关费用。因被告至今未缴纳物业服务费，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。
2013年6月5日，被告及蔡章福、周玉平、李朝彬四人作为原告，将本案原告及七星新城业主委员会诉至本院，请求判令撤销本案原告与七星新城业主委员会签订的《物业服务合同》。本院于2013年11月1日作出（2013）星民初字第831号判决书，判决驳回蔡章福、周玉平、武灵芝、李朝彬的诉讼请求。上述四人不服本院判决，向桂林市中级人民法院提起上诉，又于2014年3月25日撤回上诉。桂林市中级人民法院作出（2014）桂市民四终字第70号民事裁定书，准许上述四人撤回上诉，双方按原判决执行。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告收取物业服务费的标准如何确定；二、原告是否有权利收取代收费用；三、被告是否应支付违约金。
关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款之规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，且七星新城业主委员会与原告签订的《物业服务合同》并未被撤销，故该合同对全体业主具有约束力。原告根据上述合同的约定，为七星新城小区提供了物业服务，被告作为该小区第8幢1单元12层2号房屋的业主，已接受了原告提供的物业服务，其应当按《物业服务合同》约定的计费标准即每平方米0.82元／月，向原告支付相应的物业服务费用，即被告应向原告支付物业服务费1415.19元（0.82元／月·平方米×143.82平方米×12个月=1415.19元）及电梯费360元（30元／月×12个月=360元），因原告只要求被告支付物业服务费1414元及电梯费360元，视为其放弃部分诉讼权利，对其该项诉讼请求，本院予以支持。被告关于业主委员会的选聘没有合法依据、选聘物业公司没有经过合法程序的辩称，没有提供证据予以证明，且本院（2013）星民初字第831号民事判决书已发生法律效力，原告与七星新城业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，应作为本案的定案依据，故对被告的该项辩称，本院不予采信；关于提高物业费违反法律规定的辩称，因该《物业服务合同》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故本院亦不予采信；关于原告撤离小区后，有部分行政事业管理费用没有交清，是由业主垫付相应费用，这个费用应予扣除的辩称，因被告未提供证据予以证明，故对被告的该项辩称，本院亦不予采信。
关于争议焦点二，本院认为，虽然《物业服务合同》中约定原告可代收生活垃圾费及电费、水费等公摊费，但原告既未举证证明其已将相关费用垫付给环卫站等相关单位或部门，亦未举证证明相关单位或部门授权其追索上述费用，故原告无权要求被告支付上述费用，对原告要求被告支付生活垃圾费及电费、水费等公摊费的诉讼请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，被告未按照《物业服务合同》的约定按期缴纳物业服务费，构成违约，故应向原告支付违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少，而原告未提供证据证明其损失的存在，本院认为，原告的损失为利息损失，《物业服务合同》中约定的违约金过高，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌定被告在赔偿原告的利息损失外，再承担利息损失的30%的违约责任。被告应按以下方式支付原告违约金：被告应自2012年1月16日起，以2012年上半年应交物业服务费及电梯费887元【（1414元＋360元）÷2=887元】为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.15%的130%即7.995%计算至2012年7月15日止，支付违约金35.36元（887元×6.15%×130%÷365×182=35.36元）；自2012年7月16日起，以2012年全年应交物业服务费及电梯费1774元（1414元＋360元=1774元）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.15%的130%即7.995%，支付违约金至本案判决生效之日止。对原告的诉讼请求成立部分，本院予以支持；对被告关于违约金不能超过损失的30%的辩称，本院予以采信。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，中华人民共和国《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告武灵芝支付原告桂林市玖玖物业服务有限责任公司物业服务费1414元、电梯费360元；
二、被告武灵芝支付原告桂林市玖玖物业服务有限责任公司自2012年1月16日起至2012年7月15日止的违约金35.36元，并自2012年7月16日起，以1774元为基数，按年利率7.995%支付违约金至本案判决生效之日止；
三、驳回原告桂林市玖玖物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
本案应收取案件受理费50元（原告已预付），由被告负担。
上述应付款项，义务人应于判决书生效后十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 周素琴
代理审判员 廖莉莎
人民陪审员 丁建英
二〇一四年六月九日
书 记 员 周穆奕
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