南京市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）鼓执异字第72号
异议人（案外人）马宝国，男，回族，1961年4月1日生，。
申请执行人江苏经纬投资担保有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路37号20层。
法定代表人周锦标，该公司董事长。
委托代理人何鹏、罗林，北京市康达（南京）律师事务所律师。
被执行人周健，男，汉族，1977年3月9日生，。
被执行人雷红，女，汉族，1981年9月1日生。
本院在执行江苏经纬投资担保有限公司（以下简称经纬公司）与南京卓伦商贸有限公司（以下简称卓伦公司）、周健、雷红保证合同追偿纠纷一案中，异议人马宝国不服本院（2014）鼓执字第1042号迁让公告，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日进行了公开听证审查。异议人马宝国，申请执行人经纬公司的委托代理人何鹏、罗林到庭参加听证，被执行人周健、雷红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人马宝国异议称，2011年5月9日，异议人与被执行人周健、雷红签订租房协议一份，约定：周健、雷红将南京市江宁区秣陵街道XX街9号XX美墅40幢201室（以下简称XX美墅201室）房屋租赁给异议人，租期20年，每月按1800元计，年租金21600元，租金总价432000元，房租一次性付清。租房协议签订当天，周健、雷红即将上述房屋交给异议人使用，异议人也依约支付了20年房租，并对房屋进行了装修。2014年8月27日，法院突然在上述房屋张贴（2014）鼓执字第1042号公告，要求异议人迁出房屋。异议人认为，异议人与被执行人双方的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规，合法有效。现上述房屋仍在租赁期间内，异议人对房屋享有合法的租赁使用权。法院作出的迁让公告侵犯了异议人的合法权益，故请求法院撤销上述迁让公告。
申请执行人经纬公司答辩称，申请执行人曾于2013年现场查看过雷红名下的XX美墅201室房屋，当时房屋尚未装修，不具备居住条件。异议人称雷红于2011年5月9日即将房屋一次性出租20年，并支付了20年房屋租金，此种租赁方式违背了通常的市场交易习惯，且异议人提供的打款证据和合同约定的租金总额也不一致，异议人与被执行人之间应是一种借贷关系，被执行人将房屋以租赁形式交给异议人系为了保证借贷关系的履行，此种行为违反了物权法定原则，属无效合同。综上，异议人与被执行人雷红之间并不存在真实的房屋租赁合同关系，法院公告要求异议人迁出涉案房屋具有法律依据，请求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人周健、雷红经本院依法传唤未到庭参加听证。
经审查查明，XX美墅201室房屋登记权利人为雷红，建筑面积120.36平方米。该房屋曾因贷款120万元于2010年7月14日设定抵给江苏润民投资担保有限公司，抵押截止日期为2011年7月14日。2012年5月，卓伦公司与招商银行股份有限公司小企业信贷中心（以下简称招行信贷中心）签订金额为300万元的借款合同，经纬公司为上述借款合同提供连带责任担保。同时，周健、雷红就卓伦公司的上述借款向经纬公司提供了反担保，并进行公证。雷红就反担保将其名下的XX美墅201室房屋向经纬公司设定了抵押登记，设定时间为2012年5月30日，抵押担保数额为203万元。后因招行信贷中心提前收贷，经纬公司于2013年5月28日代卓伦公司偿还了借款本息3050184元，扣除卓伦公司向经纬公司支付的保证金450000元，实际代偿2600184元。为此，经纬公司以卓伦公司、周健、雷红为被告诉至本院。本院经审理于2013年12月18日作出（2013）鼓商初字第611号民事判决，判令：卓伦公司于判决生效之日起十日内一次性给经纬公司2600184元，并自2013年5月28日起按每日万分之六的标准支付违约金，赔偿律师代理费61603元；经纬公司有权以雷红所有的XX美墅201室房屋折价或以拍卖、变卖的价款受偿本案债权。上述判决生效后，经纬公司于2014年4月9日向本院申请强制执行。
执行过程中，因XX美墅201室房屋被南京市玄武区人民法院首轮查封，经与玄武法院协调，玄武法院书面同意由本院处置该房屋。2014年8月27日，本院为评估、拍卖XX美墅201室房屋在该房屋上张贴（2014）鼓执字第1042号公告，责令室内居住人员于2014年8月31日前迁出，并将室内物品全部搬空，逾期不履行，本院将依法强制执行。马宝国不服上述公告，遂提起本次执行异议。
另查明，2011年5月9日，马宝国以银行转账方式汇付周健50万元。落款日期为2011年5月9日的租房协议约定：周健、雷红愿将XX美墅201室房屋租给马宝国，每月按1800元，年租金21600元，一次性租给马宝国20年，租金总价432000元。同天，周健、雷红收具收条一份，载明收到马宝国房租432000元，并将两人身份证复印件及XX美墅201室房屋的房屋所有权证、土地使用权证原件交由马宝国。但双方未形成书面的房屋交接手续。
听证中，马宝国陈述，异议人与周健比较熟，一开始周健拿着雷红的房产证和土地证找到异议人称要还房产证上另外一个抵押公司的120万元，向异议人借钱100万元。因异议人本身名下没有房产，当时女儿也比较大了，异议人就想租房子给女儿结婚用，为了有个保证，异议人要求租住20年，双方谈妥租金共计432000元，异议人就拿了雷红的房产证和土地证，并于2011年5月9日汇给周健50万元，该50万元就包括20年租金432000元，多余的钱周健未打任何收据，但其称会退还给异议人。实际上，周健在2011年年底也确实将多余的钱退给了异议人。异议人当时拿到的房子还是毛坏房，后于2013年5、6月份进行了装修，装修完成后出租给他人。之所以拿到雷红的两证原件，是怕周健此后再拿房屋去抵押贷款。异议人与周健、雷红之间纯粹系房屋出租关系，并非借贷关系。
本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁权作为物权化的债权，其设立时间并非简单是租赁合同的签订时间，而应是承租人对租赁物实际占有、使用的时间。本案中，异议人马宝国所提供的证据不足以证明其与雷红就涉案房屋存在真实的房屋租赁关系。理由如下：第一、异议人提供的2011年5月9日租房协议约定的租金总额为432000元，而异议人当天汇付给周健款项却为50万元，且汇款凭证中并未注明该50万元的用途。异议人称该50万元中即包含租金总额432000元，但在长期房屋租赁合同关系中，承租人超过租金总额汇给出租人款项，且对多汇的款项未要求出租人出具收款凭证，明显不符合常理。第二、在房屋租赁合同关系中，为保证承租房屋产权明晰，出租人通常会向承租人提供房屋的两证复印件作为合同附件，但出租人通常不会将出租房屋的两证原件交由承租人持有。本案中，异议人持有涉案房屋的两证原件明显与房屋租赁的交易习惯不符。退一步讲，即便异议人与被执行人雷红存在真实的租赁关系，根据异议人所作的“涉案房屋为毛坏房，其在2013年5、6月份对房屋进行了装修”陈述，可以看出异议人在2013年6月以后才对涉案房屋进行实际占有、使用，该时点明显在经纬公司2012年5月30日对涉案房屋设定抵押权之后，故不能对抗已登记的在先抵押权。在经纬公司要求涤除租赁关系进行公开拍卖时，法院亦应依法解除承租人对抵押物的占有使用。综上，异议人马宝国以其与两被执行人之间存在20年租赁合同关系为由要求撤销本院作出的迁让公告，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人马宝国的异议请求。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 丁 广
审 判 员 陈志明
人民陪审员 万冲维
二〇一四年十一月十四日
见习书记员 武照群