浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终1670号
上诉人（原审原告）：八方建设集团有限公司，住所地浙江省诸暨市陶朱街道艮塔西路138号。
法定代表人：周才明，董事长。
委托诉讼代理人：沈根健、周锋，浙江六和(湖州)律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖州百盛置业有限公司，住所地浙江省湖州市二环西路1881号。
法定代表人：管仲兴，该公司董事长。
被上诉人(原审第三人)：陆一梁，男，1970年12月8日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
委托诉讼代理人：王洪波，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
上诉人八方建设集团有限公司(以下简称八方公司)因与被上诉人湖州百盛置业有限公司(以下简称百盛公司)、陆一梁债权人撤销权纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院(2015)湖吴康商初字第484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2018年3月8日公开开庭进行审理。上诉人八方公司的委托诉讼代理人周锋，被上诉人陆一梁及其委托诉讼代理人王洪波到庭参加诉讼。被上诉人百盛公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
八方公司上诉请求：1.撤销湖州市吴兴区人民法院(2015)湖吴康商初字第484号民事判决，改判支持其一审诉讼请求；2.由百盛公司、陆一梁承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决以百盛公司向陆一梁出具了《借款及抵押承诺》，认定陆一梁对百盛公司享有合法有效债权，并以陆一梁与百盛公司签订《商品房买卖合同》、履行其中4份合同办理过户登记手续的行为及管仲兴的当庭陈述，认定百盛公司以房抵债的行为合法有效，系认定事实及适用法律错误。百盛公司向陆一梁出具的《借款及抵押承诺》属于流质抵押，当属无效。该承诺书明确载明“如一年借款期限借款未能还本付息，陆一梁、陆海、褚燕英等三人或其中任何一人均有权处置上述抵押物，用于还本付息。”结合陆一梁与百盛公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，以及后续的房屋过户行为，可以明确上述条款为流质抵押。根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”之规定，百盛公司的担保当属无效。百盛公司并未与陆一梁形成以房抵债之合意。根据一审法院的认定，本案所涉转移之房产系抵偿案外人管仲兴向陆一梁的借款，因百盛公司与陆一梁之间的抵押担保条款无效，百盛公司不存在向陆一梁偿付债务的义务。管仲兴虽系百盛公司的法定代表人，但因湖州市吴兴区人民法院早于2015年10月9日作出生效判决认定百盛公司的股权转让无效，管仲兴受让之股权应恢复登记，故管仲兴嗣后之行为不能当然代表百盛公司。而以房抵债的合意需要百盛公司作出，本案所涉4套房产的过户时间为2015年10月10日，管仲兴再次确认以房抵债的时间为2016年1月12日的庭审中，均在上述判决作出之后，故管仲兴无权代表百盛公司，百盛公司也未与陆一梁形成以房抵债之合意。
陆一梁答辩称：我与百盛公司签订的《借款及抵押承诺》合法有效，没有违反法律法规的规定。百盛公司到期未清偿债务时，我并不能直接以此取得争议房屋的所有权，从承诺书的内容看，借款协议中约定以签订商品房买卖合同的形式为借款协议提供担保，并在商品房买卖合同中附设了条件，从协议履行的角度来看，百盛公司具有选择权，客观上有利于百盛公司。百盛公司为我承担保证责任是其真实意思表示，合法有效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
百盛公司未答辩。
八方公司向一审法院起诉请求：1.撤销百盛公司与陆一梁签订的房屋买卖合同；2.陆一梁将上述房屋买卖合同所涉房产的房屋所有权变更至百盛公司名下；3.诉讼费和保全费由百盛公司、陆一梁承担。
一审法院经审理查明：2011年4月29日，八方公司与百盛公司签订《建设工程施工合同》一份，约定由八方公司承建百盛公司位于湖州市开发区西南47#地块百盛国际大厦及百盛国际名都1-8#住宅工程。2013年12月，八方公司承建的上述工程竣工并通过验收。2015年1月15日，八方公司与百盛公司就工程价款结算达成一致意见，后因百盛公司拖欠八方公司工程款，八方公司向湖州市仲裁委员会提起仲裁，双方于2015年7月31日达成仲裁调解协议，约定百盛公司向八方公司支付工程款80111038.04元，逾期付款违约金6756596元，合计86867634.40元，后因百盛公司未按期履行仲裁调解书，八方公司已于2015年8月12日向湖州市中级人民法院申请执行。
2012年11月27日至2013年3月15日，湖州励和房地产营销策划有限公司与陆一梁分别签订《贴息补偿协议》5份，约定陆一梁购买百盛公司所开发的“百盛国际大厦”（项目由湖州励和房地产营销策划有限公司包销）商贸楼6层601-608室，房屋总价2227829元，湖州励和房地产营销策划有限公司给予陆一梁购买该房所支付全额房款中超过50%以上部分的房款进行贴息补偿，陆一梁支付的购房款合计130万元，补偿日期均为一年，补偿标准均为年息18%。2014年1月2日，管仲兴向陆一梁借款25万元，约定借款期限为一年，借款月利率1.5%。
2015年1月14日，百盛公司与陆一梁签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为20150100695）一份，合同约定陆一梁向百盛公司购买位于国际名都3幢201室、201室-2的房屋，建筑面积237.53平方米，约定总价为1740804元。
同日，百盛公司与陆一梁签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为20150101644）一份，合同约定陆一梁向百盛公司购买位于国际名都7幢东坡路1211号、1211号-2的房屋，建筑面积110.67平方米，约定总价为1383375元。
同日，百盛公司与陆一梁签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为20150100691）一份，合同约定陆一梁向百盛公司购买位于百盛国际大厦2210室的房屋，建筑面积71.49平方米，约定总价为450834元。
同日，百盛公司与陆一梁签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为20150100692）一份，合同约定陆一梁向百盛公司购买位于国际名都8幢2802室的房屋，建筑面积72.58平方米，约定总价为483746元。
同日，百盛公司与陆一梁签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为20150100693）一份，合同约定陆一梁向百盛公司购买位于百盛国际大厦1613室的房屋，建筑面积47.31平方米，约定总价为272847元。
同日，百盛公司与陆一梁签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为20150101649）一份，合同约定陆一梁向百盛公司购买位于国际名都8幢东坡路1217号、1217号-2的房屋，建筑面积121.45平方米，约定总价为1518125元。
同日，百盛公司与陆一梁签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为20150101437）一份，合同约定陆一梁向百盛公司购买位于国际名都8幢东坡路1235号、1235号-2的房屋，建筑面积121.45平方米，约定总价为1518125元。
同日，百盛公司与陆一梁签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为20150100694）一份，合同约定陆一梁向百盛公司购买位于国际名都8幢2803室的房屋，建筑面积72.58平方米，约定总价为483746元。
同日，百盛公司与陆一梁签订《商品房买卖合同补充约定》，确认双方于2015年1月14日签订了《商品房买卖合同》8份，约定对买卖合同的条款变更为买受人可选择按上述备案合同约定的内容买受商品房，也可有条件选择退房，但在2016年1月14日前不得选择退房，同时约定出卖人在2016年1月14日前暂不向买受人交付标的物等。
2015年3月22日，管仲兴及百盛公司向陆一梁出具《借款及抵押承诺》，确认截至2015年2月5日，管仲兴向陆一梁借款合计135万元，借期一年，月息1.5%。截至2015年2月15日，管仲兴向陆海借款合计1154250元，借期分别为一年或两年，月息为1.5%。截至2015年3月21日，管仲兴向褚燕英借款51万元，借期一年，月息1.5%。现百盛公司自愿对上述全部借款提供担保，并以百盛公司待售商品房：国际名都3幢201室、201室-2，国际名都7幢东坡路1211号、1211号-2，百盛国际大厦2210室，国际名都8幢2802室，百盛国际大厦1613室，国际名都8幢东坡路1217号、1217号-2，国际名都8幢东坡路1235号、1235号-2，国际名都8幢2803室的八套房屋作为抵押物，与陆一梁签订了《商品房买卖合同》，如一年借款期限借款未能还本付息，陆一梁、陆海、褚燕英等三人或其中任何一人均有权处置上述抵押物，用于还本付息。
2015年9月11日，百盛公司向陆一梁开具了《销售不动产统一发票》6份，分别是百盛国际大厦1613室22万元，百盛国际大厦2210室34万元，国际名都8幢2802室39万元，国际名都8幢2803室39万元，国际名都8幢东坡路1235号、1235号-2室80万元，国际名都8幢东坡路1217号、1217号-2室80万元。
嗣后，因管仲兴无力归还借款，陆一梁与百盛公司履行了四套《商品房买卖合同》，将位于国际名都8幢东坡路1217号、1217号-2（建筑面积121.45平方米，合同总价为1518125元），国际名都8幢东坡路1235号、1235号-2（建筑面积121.45平方米，约定总价为1518125元），国际名都8幢2802室（建筑面积72.58平方米，约定总价为483746元），国际名都8幢2803室（建筑面积72.58平方米，约定总价为483746元）过户至陆一梁名下。上述四套房屋合同总价4003742元，发票金额238万元。
现八方公司以百盛公司无偿转让财产损害其合法债权为由诉至该院，要求撤销百盛公司与陆一梁签订的6份《商品房买卖合同》（备案合同编号分别为20150100691、20150100692、20150100693、20150101649、20150101437、20150100694），并要求陆一梁将其名下位于国际名都8幢东坡路1217号、1217号-2，国际名都8幢东坡路1235号、1235号-2，国际名都8幢2802室，国际名都8幢2803室的四套房屋恢复登记至百盛公司名下。
另查明，2012年9月1日，湖州励和房地产营销策划有限公司与百盛公司签订《百盛国际大厦包销合同》，约定百盛公司委托湖州励和房地产营销策划有限公司全权包销百盛公司建设的百盛国际大厦项目。2015年9月6日，湖州励和房地产营销策划有限公司法定代表人由管仲兴的配偶曹波变更为管仲兴。2014年9月26日，百盛公司的法定代表人由蓝凌云变更为管仲兴。
一审法院认为，本案为债权人撤销权纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”之规定，结合八方公司的主张，就本案而言，八方公司行使撤销权的要件为：1、八方公司对百盛公司享有合法有效债权；2、百盛公司实施了无偿转让财产的行为；3、百盛公司处分财产的行为有害八方公司债权。本案审理过程中的主要争议焦点为八方公司的主张是否符合第2项要件。首先，根据陆一梁提供的相关借款凭证，管仲兴、百盛公司向陆一梁出具的《借款及抵押承诺》以及百盛公司和陆一梁的当庭陈述，可以认定陆一梁及其关系人自2012年起陆续向管仲兴出借款项，截至2015年2月22日，管仲兴尚欠陆一梁借款本金合计3014250元，百盛公司自愿为管仲兴的上述债务承担连带担保责任。据此可以认定陆一梁享有对百盛公司合法债权本金3014250元。其次，陆一梁与百盛公司之间于2015年1月14日签订了正式的《商品房买卖合同》6份，明确了双方间房屋买卖合同的意思表示，嗣后，双方也实际履行了其中4份合同，并办理过户登记手续。陆一梁认为购房款的支付方式即与百盛公司约定以其3014250元债权折抵，百盛公司也当庭明确予以认可。百盛公司以其名下的房产折抵其到期债务的行为，并不违反法律、行政法规的强制性规定。据此，对八方公司要求撤销百盛公司与陆一梁之间房屋买卖合同的主张，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回八方建设集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费47783元，财产保全费5000元，合计诉讼费52783元，由八方建设集团有限公司负担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实予以认定。
根据双方当事人的上诉理由及答辩意见，本案的争议焦点是：百盛公司与陆一梁签订的房屋买卖合同是否应当撤销并将案涉房屋恢复登记至百盛公司名下。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”之规定，结合双方的上诉理由及答辩意见，八方公司的上诉请求能否得到支持，应首先确定百盛公司是否实施了无偿转让财产的行为，亦即百盛公司是否将案涉房屋无偿转让给了陆一梁。本案中，对于陆一梁等三人向管仲兴出借款项且由百盛公司提供担保的事实各方均无异议，唯八方公司认为《借款及抵押承诺》中关于“如一年借款期满未能按时还款或利息未能按时支付，陆一梁、陆海、褚燕英等三人或其中任何一人均有权处置上述抵押物，用于还本付息及相关费用，如还有多余则归还借款人管仲兴”系绝押条款而无效，故百盛公司无需承担保证责任。从本案查明的事实看，管仲兴、百盛公司虽作出此承诺，但以不动产设立抵押权需以登记为要件，事实上各方并未以承诺书中约定的房屋到房产部门进行登记，故抵押权未设立，即使认定该内容因违反法律规定而无效，也不影响承诺书中其他部分的效力，即百盛公司仍应按承诺书的约定对管仲兴向陆一梁等三人的借款承担保证责任。后百盛公司与陆一梁等三人协商，以案涉房屋抵偿陆一梁等三人的借款，不违反法律强制性规定，不应视为百盛公司无偿转让财产。关于管仲兴是否有权代表百盛公司办理过户手续问题，从时间上看，案涉合同签订于2015年1月14日，管仲兴作为百盛公司法定代表人，有权代表百盛公司对外从事民事行为。之后办理房屋过户系百盛公司而非管仲兴个人履行合同的行为，对八方公司的上诉理由不予采纳。
综上，八方公司的上诉请求不能成立，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47783元，由上诉人八方建设集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈国祥
审 判 员 赵哨兵
助理审判员 管福生
二〇一八年三月十二日
书 记 员 谢敏飞