四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）翠屏民初字第3974号
原告：北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司。住所地：宜宾市南岸西区鲁能山水绿城E街区商业区*楼。
负责人：裴小健，公司经理。
委托代理人：张雪，四川酒都律师事务所律师。
被告：刘浩，女，汉族，1986年8月21日出生，住四川省宜宾市翠屏区。
原告北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司（以下简称：鲁能宜宾分公司）诉被告刘浩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钟倩青适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告鲁能宜宾分公司的委托代理人张雪、被告刘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁能宜宾分公司诉称：2009年5月20日，被告与宜宾鲁能开发（集团）有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：LN-09-K01046），购买宜宾鲁能开发（集团）有限公司位于宜宾南岸鑫空间8幢21层1单元03号的商品房（其预测建筑面积共89.81平方米）一套。在该合同第二十三条第一款约定由宜宾鲁能开发（集团）有限公司依法选聘原告为物业管理人。同时将物业服务价格以及收取方式等具体内容作为该合同的附件七，附件七与《鑫空间小区前期物业服务合同》内容一致。被告在签订《商品房买卖合同》时已详细阅读《鑫空间小区前期物业服务合同》并同意宜宾鲁能开发（集团）有限公司选聘原告为物业管理人，承诺遵守物业服务内容按时交纳物业管理费用。根据合同第五条的规定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业按1元/月.平方米的标准收取，生活垃圾处理费按4.5元/月.户的标准收取。同时规定：“业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向物业管理人支付违约金”的规定，被告应按时交纳物业管理费用。但自宜宾鲁能开发（集团）有限公司向被告交付房屋后，被告从2011年1月1日起至2013年11月30日止，一直未向原告交纳物业管理费、生活垃圾处理费等，为此，为维护原告的合法权益，向贵院诉请，要求判决：1、被告向原告支付所欠物业费：3112.55元、违约金4762.2元，生活垃圾处理费：157.5元，共计8032.25元；2、诉讼费用由被告承担。
被告刘浩辩称：我在购买房屋时，本人清楚并明确知道物业价格及收取方式等具体内容。但是由于物业公司未按合同履约物业服务，本人也多次向有关部门投诉未果，故此暂时未缴纳物业费。我现在要求原告：1、拆除1-8号楼楼顶违章建筑；2、拆除8号楼底楼相关违建；3、要求物管积极配合业主，尽快成立业主委员会。4、请法院依法审查原告提交的《鑫空间小区前期物业服务合同》的效力，与开发商发给我们的不一致。如原告将以上问题解决，我将及时补请拖延的物业费。对于违约金，由于物业公司先行违约，故无权向我方收取滞纳金，由此引起的民事纠纷，诉讼费用应由原告承担。
经审理查明：北京鲁能物业管理有限公司于2008年1月24日经北京市工商行政管理局核准，名称变更为“北京鲁能物业服务有限责任公司”，下设宜宾分公司的名称随之变更。该公司资质等级为“中华人民共和国物业服务企业壹级”。2009年5月20日，被告刘浩与宜宾鲁能开发（集团）有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买该公司位于宜宾南岸鑫空间8幢21层1单元03号商品房，其预测建筑面积为89.81平方米。合同中第二十三条对前期物业服务作了相关约定：公司依法选聘的物业企业为鲁能宜宾分公司，资质证号为：（建）1050132。同时将物业服务收费及收取方式等具体内容作为该合同的附件七，附件七与《鑫空间小区前期物业服务合同》内容一致。2008年8月，宜宾鲁能开发（集团）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《鑫空间小区前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对鲁能.山水绿城鑫空间提供前期物业管理服务事宜进行了相关约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业按1元/月.平方米；生活垃圾费按住宅物业4.5元/月.户。业主应于《入住通知书》通知的办理入住手续之日起交纳物业服务费用等，业主办理入住手续之日须预缴十二个月的物业服务费用。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金。该合同自2008年8月1日起生效，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同之日起，本合同自动终止。该合同作为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的附件，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接收本合同内容的承诺。”该前期物业服务合同与业主提交的《鑫空间前期物业服务合同》除第七条“甲方向乙方支付售楼配合费12万元，山水绿城鑫空间小区开盘前后一段时间，乙方所提开盘介入物业管理工作计划、报甲方审批同意并进入实施，开盘满一个月时甲方向乙方一次性支付”条款外，其他条款均一致。同时被告在签订《商品房买卖合同》时并签订了《承诺书》，承诺其确认已详细阅读《鑫空间小区前期物业服务合同》并同意宜宾鲁能开发（集团）有限公司选聘原告为物业管理人，承诺遵守物业服务内容按时交纳物业管理费用。
原告陈述其诉请被告支付从2011年1月1日起至2013年11月30日止的物业管理费按每平方米1元计算，共计3112.55元；违约金为4762.2元；生活垃圾处理费为157.5元，共计8032.25元。原被告对物管费的缴费面积89.81平方米及缴费标准予以认可，对垃圾清运费予以认可。
另查明：本案诉争小区鑫空间尚未成立业主委员会。该小区内1-8幢建筑物楼顶均存在大小不等的违章建筑。其中8幢楼底架空层一半被占用使用。原告已向违章建筑的业主发送违章搭建整改通知单及向相关部门上报相关情况。
上述事实，有原告营业执照、组织机构代码、资质证书、商品房销售合同、鑫空间前期物业服务合同、鑫空间小区前期物业服务合同、承诺书、原告巡逻、来访等公告文件及整改通知单及原、被告当庭陈述等证据，在案为凭，予以佐证。
本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，宜宾鲁能开发（集团）有限公司与原告签订的《鑫空间小区前期物业服务合同》，在该小区成立业主委员会之前，是成立并生效且对被告具有约束力的。双方应当按合同的约定履行各自的义务。原告为被告所在小区实际提供了物业服务，有权依照服务合同的约定诉请被告按合同约定的标准支付物业服务费及垃圾清运费。原告诉请被告支付从2011年1月1日起至2013年11月30日止的物业服务费按每平方米1元计算，因原、被告对物业服务费的缴费面积89.81平方米及缴费标准予以认可，经计算，此期间的物业服务费为3143.35元，原告诉请金额为3112.55元。故对该诉请本院支持为被告支付原告2011年1月1日起至2013年11月30日期间的物业服务费3112.55元。生活垃圾处理费为157.5元，双方对此均予认可，对该诉请，本院予以支持。原告要求被告按每日千分之三的标准支付违约金，因该违约金的标准已超过法律规定，且该违约行为对原告实际造成的损失不大，故本院酌情将该违约金调整为500元。
关于被告的辩称，经庭审查明，被告所在小区的建筑物上均有不同的违章建筑，原告已经举证证明其向违章业主发布了整改通知及向相关部门报送情况，其主要义务已尽到。被告要求原告直接拆除违章建筑，已超出原告的管理范围和权限，故被告以此对抗要求不支付物业费的辩称，于法无据，本院不予采信。根据《物权法》的相关规定，业主委员会由业主选举，其主要义务由业主自行承担。该辩称，本院不予采信。被告要求对架空层主张权利，系另一法律关系，可另行起诉。
依照《中华人民共和国物权法》第七十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告刘浩向原告北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司支付2011年1月1日起至2013年11月30日期间的物业服务费3112.55元，生活垃圾处理费157.5元，违约金500元，共计3770.05元，此款于本判决生效之日起五日内付清。
如被告刘浩未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司负担12元，被告刘浩负担13元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 钟倩青
二〇一五年七月二十一日
书记员 段仕琼