安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初2778号原告：明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路xx号明发商业广场。法定代表人：黄庆祝，总经理。委托诉讼代理人：许子庆，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪耀皖，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被告：金纯龙，男，1987年11月21日出生，汉族，公司法定代表人，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：王毅斌，男，安徽柯莱尔炉灶节能有限公司员工，住安徽省合肥市。原告明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司（以下简称明胜物业管理公司）与被告金纯龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明胜物业管理公司的委托诉讼代理人许子庆，被告金纯龙的委托诉讼代理人王毅斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明胜物业管理公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认明胜物业管理公司与金纯龙签订的租赁合同于2016年3月10日已解除；2.判令金纯龙向明胜物业管理公司支付逾期未付租金164171元及违约金（以欠付的租金为基数按季度，按日百分之二标准分段计算）；3.判令金纯龙向明胜物业管理公司支付逾期未付综合管理费34546元及违约金（以欠付的费用为基数按季度，按日百分之二标准分段计算）；4.诉讼费用由金纯龙承担。案件审理过程中，明胜物业管理公司将第2项和第3项诉讼请求中违约金的主张降低至按银行贷款利率四倍标准自起诉之日起算至款清之日止。事实和理由：明胜物业管理公司与金纯龙于2013年8月8日签署了《“明发合肥项目”租赁合同》，约定由明胜物业管理公司受托将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场xx区叁层第xxx号商铺（共计337.8㎡）出租给金纯龙使用。金纯龙将该商铺用于商业用途，并按期向明胜物业管理公司交付租金和综合管理费用。合同还约定，如金纯龙延期交付租金，则应当向明胜物业管理公司按日支付百分之二违约金；如当期租金逾期达三十日，则明胜物业管理公司有权单方终止合同，并没收已经缴纳的保证金。综合管理费方面，如金纯龙逾期支付，则需按日支付拖欠费用2%的违约金。上述合同签订后，明胜物业管理公司依约履行了包括交付租赁房屋在内的全部义务。但金纯龙拖欠房屋租金、综合管理费用。明胜物业管理公司虽经多次催要、联系，金纯龙仍未履行其相关义务，其行为已构成根本违约，符合解除合同法定条件。金纯龙辩称，签订合同时，明胜物业管理公司曾口头承诺入住率达到80%开业，开业时才开始计收租金。金纯龙装修后等明胜物业管理公司通知开业，但一直没有开业。本院认定事实如下：2013年8月8日，明胜物业管理公司（丙方）与金纯龙（乙方），签订《“明发合肥项目”租赁合同》一份，约定丙方接受业主委托将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场B5区三层xxx号商铺出租给乙方使用，总建筑面积约为337.8平方米，丙方负责收取租金、综合管理费及合同规定的其他费用；租赁用途及经营业态为厨具；租赁期限为5年，自2013年8月8日至2018年8月7日；店铺交付时间为2013年8月12日；进场日期为2013年8月15日；开业时间为2013年10月15日；乙方承租场地的免租装修期为2个月，自甲方或丙方将租赁场地交付于乙方之日（交付日）计算，免租装修期内，乙方无需支付租金，但仍需支付水电能源费用；2013年8月8日至2015年8月7日优惠后平均租金为15元/平方米/月，2015年8月8日至2016年8月7日优惠后平均租金为30元/平方米/月；租金按季度支付，先付后用，签订本合同时支付优惠后第一年三个月租金即2013年10月15日至2014年1月14日的租金15201元，乙方应当于当个交租期限届满前20日向丙方支付下季度租金，如乙方迟延支付租金，则需向丙方按日2%支付违约金，如当期租金逾期达三十日，则丙方有权单方终止合同，没收乙方已缴纳的履约保证金，并有权要求乙方赔偿丙方损失；商铺综合管理费2013年10月15日至2016年10月14日每平方米4元/月，按季度/次支付，签订合同时，乙方须向丙方支付三个月综合管理费，即4054元，乙方应于当个租期届满前20日向物业公司交付下季度综合管理费，逾期支付则须按拖欠费用的2%日计算违约金；乙方须在合同签订后七日内，向丙方交纳履约保证金15000元，对乙方拖欠丙方承租费、水电费等及滞纳金、违约金，或因乙方违约、过失给丙方造成损失，丙方有权即时从履约保证金中扣除；乙方未能在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用，每逾期一日，丙方有权向乙方收取所拖欠租金及其他费用之2%的滞纳金，当拖欠租金累计达30天，乙方仍未按期缴款的，丙方有权终止本合同，履约保证金冲抵欠款，不足部分丙方有权向乙方追偿；合同签订生效后，因一方违约导致守约方依据法定或约定主张解除合同的，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任外，还应向守约方支付当个租赁年度3个月的租金作为违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，明胜物业管理公司向金纯龙交付了案涉房屋，金纯龙支付了2013年10月15日至2014年1月14日的租金15201元和综合管理费4054元，以及履约保证金15000元。此后，金纯龙未再支付租金和综合管理费。2015年12月1日，明胜物业管理公司向金纯龙邮寄通知函，要求补缴2014年1月15日之后的租金和综合管理费。2016年1月21日，明胜物业管理公司委托安徽华人律师事务所律师向金纯龙邮寄律师函，告知三日内缴清所欠租金和综合管理费。2016年3月11日，明发集团（合肥）房地产开发有限公司在报纸上刊登公告，告知金纯龙2016年3月10日解除案涉租赁合同。以上事实，有明胜物业管理公司提交的租赁合同、装修审查确认单、经营承诺书、保险承诺书、装修管理承诺书、商户收铺资料物品签收表、律师函、快递单、通知函、报纸公告，以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，明胜物业管理公司和金纯龙签订的《“明发合肥项目”租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。金纯龙拖欠租金、综合管理费已超过约定期限，达到解除条件，明胜物业管理公司已向金纯龙发送解除合同的通知，并在报纸上刊登公告，本院确认案涉租赁合同于公告刊登之日即2016年3月11日解除。金纯龙辩称双方口头约定入住率达80%开业，开业后计收租金，但未能提供证据予以证实，本院不予采信。关于逾期未付租金，金纯龙应当按照合同约定支付明胜物业管理公司2014年1月15日至2015年8月7日期间的租金95259.6元（5067元/月×18个月+5067元/月÷30天×24天），2015年8月8日至2016年3月10日期间的租金71951.4元（10134元/月×7个月+10134元/月÷30天×3天），合计167211元。明胜物业管理公司主张租金164171元，不超出上述金额，本院予以支持，扣除已支付的履约保证金15000元，金纯龙还需支付租金149171元。关于逾期未付综合管理费，金纯龙应当按照合同约定支付明胜物业管理公司2014年1月15日至2016年3月10日期间的综合管理费34906元（1351.2元/月×25个月+1351.2元/月÷30天×25天），明胜物业管理公司主张综合管理费34546元，不超出上述金额，本院予以支持。关于逾期付款的违约金，租赁合同约定承租方应当于当个交租期限届满前20日向出租方支付下季度租金和综合管理费，迟延支付需按拖欠费用的2%/日计算违约金，该违约金约定过高，本院确定为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自起诉之日即2017年3月30日起计算至款清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司和被告金纯龙签订的《“明发合肥项目”租赁合同》于2016年3月11日解除；二、被告金纯龙于本判决生效之日起十日内支付原告明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司租金149171元，并自2017年3月30日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金至租金付清之日止；三、被告金纯龙于本判决生效之日起十日内支付原告明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司综合管理费34546元，并自2017年3月30日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金至综合管理费付清之日止；四、驳回原告明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4354元，由原告明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司负担329元，被告金纯龙负担4025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  孔 静人民陪审员  王庆华人民陪审员  张际华二〇一七年十二月十八日书 记 员  孙 多附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。