浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第621号
上诉人（原审被告）：卢素萍。
被上诉人（原审原告）：何继升。
委托代理人：林斌斌。
委托代理人：陈思思。
被上诉人（原审被告）：余振欣。
委托代理人林良辉。
被上诉人（原审被告）：余丽娟。
被上诉人（原审被告）：许文现。
上诉人卢素萍为与被上诉人何继升、余振欣、余丽娟、许文现房屋买卖合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2014）温苍民初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：1998年11月19日，苍南县人民政府下发苍政地（1998）41号《关于同意县桥墩水库管理处黄小龙等54位集资联建用地的批复》，同意征用集体土地叁仟贰佰壹拾陆点伍平方米，行政划拨给县桥墩水库管理处黄小龙……余振欣……杨祖元等54位集资联建公寓式住宅54套。之后，余振欣一方兴建并分得苍南县灵溪镇小康路54号水库宿舍A幢504室套房。2004年9月9日，何继升与许文现签订房地产交易预付定金协议书，约定许文现愿将苍南县灵溪镇小康路后水库宿舍604号套房，经合家商议同意托中介出卖给何继升为业，房价160000元，即日预付定金20000元。2004年9月26日，何继升与余振欣、余丽娟签订契约一份，约定：苍南县灵溪镇小康路后水库宿舍604号套房（实际为苍南县灵溪镇小康路54号水库宿舍A幢504室套房）经全家协商同意托中介出卖给何继升为业，面积以平面图及证件为准（约107平方米，车库约15平方米），房价款160000元整随契亲收完毕。2006年5月23日，坐落于苍南县灵溪镇小康路54号水库宿舍A幢504室土地登记在余振欣名下，编号为苍国用（2006）第01-1341号，土地使用权类型为划拨。2007年4月16日，坐落于苍南县灵溪镇小康路54号水库宿舍A幢504室套房登记在余振欣名下，编号为苍房权证苍字第××号。
许文现与余丽娟于1999年3月2日办理结婚登记手续。余振欣与卢素萍于2003年12月19日办理结婚登记手续，于2009年4月30日办理离婚登记手续。
何继升于2014年1月16日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、余振欣、卢素萍、余丽娟、许文现协助何继升办理苍南县灵溪镇小康路54号水库宿舍A幢504室套房的房屋所有权证过户登记手续；2、余振欣、卢素萍、余丽娟、许文现依法补缴上述房屋所占国有土地使用权的土地出让金，并协助何继升办理该国有土地使用权过户登记手续。在诉讼过程中，何继升变更上述诉讼请求为要求判令余振欣、卢素萍、余丽娟、许文现共同协助何继升办理上述房屋的房屋所有权证、土地使用权证过户登记手续。
原审法院审理认为：何继升与许文现于2004年9月9日签订房地产交易预付定金协议书以及何继升与余振欣、余丽娟于2004年9月26日签订契约系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房地产交易预付定金协议书和契约成立时生效。转让人应当履行附随于合同的相关义务，协助受让人办理房产过户登记手续，以实现合同最终之目的，故余振欣、余丽娟、许文现应按照约定向何继升履行协助过户义务。何继升在诉讼过程中表示愿意先代缴土地出让金，不违反法律规定，予以准许。本案讼争房屋的建房时间发生在余振欣、卢素萍的结婚时间之前，该房屋的房屋所有权证和土地使用权证均登记在余振欣一人名下，况且卢素萍也没有提供相关证据证明本案讼争房屋属于夫妻共同财产；退一步讲，即使卢素萍对讼争房屋享有共有权，余振欣在出卖讼争房屋时间至今已有九年多，何继升早对讼争房屋进行装修居住，卢素萍应该知晓，但九年多以来一直未提出异议，也应视为对余振欣出卖该房屋行为的认可。综上，卢素萍辩称何继升与余振欣、余丽娟签订的契约无效的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持，但何继升要求卢素萍履行办理协助过户的义务，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、余振欣、余丽娟、许文现于本判决生效后十日内协助何继升办理坐落于苍南县灵溪镇小康路54号水库宿舍A幢504室套房的房屋所有权、土地使用权变更登记手续；二、驳回何继升的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由何继升负担。
卢素萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未查清案件事实。余振欣建造并分得诉争房屋的时间没有查清，仅认定“之后，被告兴建并分得”诉争房屋，故判决说理认为诉争房屋的建造时间发生在余振欣与上诉人结婚之前，缺乏依据。二、根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因签订买卖合同时未取得诉争房屋的权属证书，故应确认买卖合同无效。三、诉争房屋权属证书系夫妻关系存续期间办理，应属于上诉人的原夫妻共同财产。被上诉人主张诉争房屋系余振欣所有，不属于余振欣与上诉人的原夫妻共同财产，应由被上诉人承担举证责任。四、原审法院推定上诉人认可余振欣出卖房屋的行为，缺乏依据。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人何继升答辩称：一、诉争房屋在上诉人结婚之前已建成并入住，上诉人主张诉争房屋系其原夫妻共同财产，与事实不符。二、被上诉人何继升于2013年要求办理过户手续，上诉人一方索要“红包”（指额外支付款项）数额过大，致使调解不成，上诉人才无理缠诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人余振欣答辩称：诉争房屋确系余振欣与上诉人的原夫妻共同财产，余振欣擅自出卖该房屋是为了偿还欠余丽娟、许文现的债务，该出卖房屋行为无效，请求二审法院依法判决。
被上诉人余丽娟、许文现未作答辩。
二审期间，上诉人卢素萍和被上诉人余振欣、余丽娟、许文现均没有向本院提交新的证据。被上诉人何继升向本院提交灵溪广播电视站出具的证明、苍南县自来水有限公司的用户水费清单各1份，拟证明诉争房屋在上诉人与余振欣于2003年12月19日结婚登记前竣工，余振欣于2000年入住，该房屋不属于上诉人与余振欣的原夫妻共同财产。经质证，上诉人和余振欣对前述证据的真实性均无异议。但上诉人称其与余振欣系2000年4、5月份开始同居，不能证明诉争房屋不是夫妻共同财产。余振欣称2000年间系居住在诉争房屋的地下室，2003年登记结婚后才交付诉争房屋。本院认为，被上诉人何继升提供的前述证据，上诉人和余振欣对真实性均无异议，且与符合证据的合法性和关联性，故本院予以采信。前述证据反映诉争房屋2001年5月至2002年5月间的水费支出、2000年8月安装闭路电视和2012年7月安装数字电视的事实，可见诉争房屋至迟在2003年12月上诉人登记结婚之前已交付余振欣一方使用。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审法院认定的证据予以确认。本院另查明：苍南县灵溪镇小康路54号水库宿舍A幢504室房屋，至迟于2003年12月已交付余振欣一方使用。
本院认为：《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能作为认定合同效力的依据。上诉人以出卖诉争房屋时尚未领取权属证书为由主张买卖合同无效，本院不予支持。余振欣原审答辩时对何继升起诉的事实、理由及诉讼请求均无异议，之后又主张其系擅自出卖诉争房屋，本院不予采纳。鉴于何继升于2004年9月签订“契约”之后按约定占有诉争房屋，至2013年前，上诉人在长达9年时间没有提出异议，且上诉人与余振欣在2004年间没有因夫妻感情不和分居生活，2009年协议离婚时也没有涉及诉争房屋，上诉人主张余振欣擅自出卖其共有的诉争房屋，与常理不符。因此，可推定上诉人当时知道并认可该房屋出卖行为或者上诉人不是诉争房屋的共同人。因上诉人不是集资联建用地的使用人、房屋初始登记的产权人，诉争房屋在上诉人登记结婚之前已交付使用，且凭现有证据又不足以证明上诉人对诉争房屋的建造有出资，故上诉人主张其系诉争房屋的共有人，本院不予支持。如果上诉人确系诉争房屋的实际共有人，也系其他共有人侵害上诉人的共有权，在共有人内部可依法另行解决侵权纠纷，但对外并不影响本案房屋出卖行为的效力。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人卢素萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马永利
审 判 员 郑文平
代理审判员 曾 慧
二〇一四年五月二十一日
代书 记员 詹旭初