北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第16656号
原告（反诉被告）北京星润华章文化传播中心，住所地北京市海淀区�秀花园古月园**号楼305。
法定代表人慕英沛，女，北京星润华章文化传播中心经理。
委托代理人张伟，河北画苑律师事务所律师。
被告（反诉原告）武慧勇，男，1992年4月19日出生。
委托代理人王姝，北京市鼎尚律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京星润华章文化传播中心（下称星润华章中心）与被告（反诉原告）武慧勇（下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员胡焕刚独任审判，公开开庭进行了审理。星润华章中心法定代表人慕英沛、委托代理人张伟，武慧勇委托代理人王姝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
星润华章中心诉称：位于北京市朝阳区光华路SOHO2单元×××房屋（下称涉案房屋）系武慧勇所有，建筑面积740.25平方米，星润华章中心承租该房屋。合同约定租期为二年，即从2011年9月9日至2013年9月9日，每月租金为162115元，支付方式为押叁付叁，另约定武慧勇应予交接后10个工作日返还乙方已交押金（不计利息），同时双方的补充协议约定：免租期为30天，自2011年9月9日起至2011年10月8日止，星润华章中心在免租期内免付租金。星润华章中心于2011年9月9日通过银行打款方式支付给武慧勇的代理人王婉婷三个月的房租（2011年10月9日至2012年1月8日）和三个月的押金共计972690元，原告又于2011年12月25日通过银行打款的方式支付给武慧勇的代理人王婉婷三个月的房租486345元（2012年1月9日至2012年4月8日），武慧勇于2012年4月5日对我公司进行查封，并把所有的办公设备搬离到地下仓库，根据合同约定，武慧勇理应返还上述押金，但经星润华章中心多次催要未果。特向法院提起诉讼，请求判令：武慧勇返还星润华章中心交纳的押金486345元。
武慧勇答辩并反诉称：不同意星润华章中心的诉讼请求，其违约在先，根据合同约定，无权要求退还押金。星润华章中心与武慧勇于2011年9月9日签订了《北京市房屋租赁合同》及补充协议，星润华章中心承租武慧勇所有的涉案房屋，合同约定每月租金162115元，租期为两年。租金的支付采取押三付三的方式，同时给予星润华章中心30天的免租期，时间从2011年9月9日至2011年10月8日，第三期租金的支付时间是2012年3月25日。合同签订之后，武慧勇按照合同约定履行了相应义务，但是到第三期租金支付时，星润华章中心未如期交纳。武慧勇在2012年4月1日、4月7日向星润华章中心张贴了催缴租金的声明，星润华章中心表示因为经营不善，而且其内部股东之间产生矛盾，没有支付能力。2012年4月12日，在双方及物业公司均在场的情况下，星润华章中心搬离承租的房屋。现我方主张星润华章中心应当按照合同的约定承担违约责任，请求法院：一、判令星润华章中心支付违约金486345元；二、判令星润华章中心支付免租期租金162115元。
星润华章中心针对武慧勇反诉辩称：不同意武慧勇的反诉请求。关于免租期租金，是合同约定的免租期，就应当免租，合同已经实际履行，不应当承担免租期租金；关于违约金，我方并未违约，押金已经交纳了3个月，款项金额比较大，如迟交可以用押金抵扣，2012年3月25日应当支付租金，并不是不交，公司领导在外地，钱拿不到打不过去，该公司押金在武慧勇手里，在此情况下，直接让该公司承担违约责任，违约金约定过高，显失公平，不同意武慧勇的全部反诉请求，武慧勇在强行对我公司查封，搬离办公用品时，没有我公司的负责人，只有一个稍微管事儿的人在对方搬了一半的时候才到，造成我方的物品丢失。
经审理查明：2011年9月9日，武慧勇（作为甲方）、星润华章�心（作为乙方）和北京德晟行房地产经纪有限公司（作为丙方），签订了《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》。合同约定由星润华章中心承租武慧勇所有的涉案房屋，租期自2011年9月9日至2013年9月9日，每月租金162115元，租金的支付方式为押叁付叁，并明确了各期租金的支付时间。2012年3月25日星润华章中心未如期支付租金。2012年4月12日武慧勇将星润华章中心的物品搬离涉案房屋。
庭审中，双方均提交了《北京市房屋租赁合同》及补充协议，用以证明双方的权利义务关系。合同第四条第（一）款约定每月租金162115元，押叁付叁，各期租金支付日期为2011.9.9、2011.12.25、2012.3.25、2012.6.25、……；第（二）款约定押金486345元，乙方无违约状况，并结清应由乙方交纳的各项费用后，持各项缴费清单与甲方进行房屋等各项验收交接，均无违约状况，甲方应于交接后10个工�日返还乙方已交纳的押金（不计利息）。第八条第（三）款约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；第（四）款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付房租达7日的；欠缴各项费用达壹万的；……合同第九条第（一）款约定，甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同第九条第（二）款约定租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的300%支付违约金，甲方还应退还乙方已交但未使用的租金。合同第九条第�三）款约定，因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。合同第九条第（四）款约定，甲方未按时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达成解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按补充协议标准支付违约金。补充协议第一条第（一）款约定免租期为30天，自2011年9月9日起至2011年10月8日止。乙方在免租期内免付租金，但需要缴纳电费、物业管理费以及因乙方使用而产生的相关费用。补充协议第一条第（二）款约定如乙方在免租期内退租或因违约导致甲方解除租约，则在租约约定的违约责任外，乙方还应按实际使用天数向甲方缴纳租金，租金标准按本租约第二条第一年租金规定支付。补充协议第二条第（六）款约定，房屋租赁押金应于2011年9月9日之前支付。在乙方全部履行租约各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交还所租房间并交清所欠的一切费用后（包括但不限于水、电、气及电话、违约金、赔偿金等费用）10个工作日内，甲方退还乙方押金（不计利息）。补充协议第九条第（五）款第2项约定，本补充协议与主合同不一致的，以本补充协议为准。
武慧勇还提交了2份声明打印件，用以证明因星润华章中心未按时交纳房租，武慧勇欲解除合同，告知星润华章腾退的最后期限是2012年4月10日。两份声明都是发给星润华章中心的，主要内容为星润华章中心逾期7日未交纳房租，构成违约，业主将收回房屋，落款日期分别为2012年4月1和4月7日。星润华章中心不认可证据的真实性，表示没有见到过这个声明，关联性不认可。
武慧勇提交了房屋物品清单，用以证明2012年4月10日星润华章中心搬家前对房屋内物品打包清点，有其工作人员在清单上签字，也证明我方4月5日查�不属实。房屋物品清单登记了电脑、椅子等物品，两页上均有岳彬签字，并附有“暂存多功能复印机一台、办公文件存于小铁柜，上述物品未详数。”落款日期为4月10日。星润华章中心不认可证据的真实性，表示岳彬签字真实性无法核实，他当时是星润华章中心的普通员工，现在离职了，无法联系。
武慧勇提交了2012年4月7日和4月10日的录像视频两段，用以证明其对星润华章中心欠缴房租进行了催缴，无果的情况下，4月12日将星润华章中心的物品从诉争房屋中搬出。星润华章中心认可2012年4月7日录像的真实性，表示录像时该方不知道，录像里有岳彬本人，其他情况不清楚，武慧勇是把声明贴门上了，但是录像时间不确认，贴的内容为催缴租金的书面文件；对2012年4月10日录像的真实性不认可，没有该方人员，不是三方都在场，录像模糊不清，具体搬的什么东西不清楚，只录了地库，搬的场景没有，法人从外地回来东西都到地库了，4月10日搬的时候只有员工，他们没有坚守住阵地，清点东西很多东西都丢失了，这个不是搬的现场，都是人影，橘色衣服的也不是星润华章的法人，是搬完了录的，我方找的搬家公司搬到通州，费用我们出的，星润华章中心的物品从租赁房屋搬出不是该公司的人搬的，从仓库搬走时间记不清楚了，大概2012年5、6月份。
武慧勇提交了中介公司的证明、其和新租户签订的《北京市房屋租赁合同》、中介费收据，用以证明因星润华章中心的违约行为给其造成的损失，包括2012年5月22日才将诉争房屋出租空租40天租金损失213192元，新租户免租期1个月租金损失162115元，寻找新租户重复支付中介费153108元。中介公司的证明显示武慧勇于2011年9月30日交纳了诉争房屋中介费74700元；《北京市房屋租赁合同》显示诉争�屋于2012年5月22日出租给案外人、免租期一个月、武慧勇交纳了一个月租金153108元作为中介费。星润华章中心认可租赁合同上印章的章真实性，但表示具体内容是他们协商的，与其无关，4月20号左右去了涉案房屋，看到已经有新租户入住了，武慧勇的损失不存在。
武慧勇提交了一份声明，用以证明房屋租赁合同第九条第一款约定存在笔误，其主张有合同依据。声明内容为该公司2011年9月9日促成的武慧勇与星润华章中心签订的租赁合同第九条第（一）款中“甲方有第九条第三款约定的情形之一的，……乙方有第九条第四款约定的情形之一的”系笔误，正确内容为“甲方有第八条第三款约定的情形之一的，……乙方有第八条第四款约定的情形之一的”。星润华章中心表示公章真实性认可，内容真实性不予认可，双方签订的房屋租赁合同标的额大，经过反复审查，是双�真实意思表示，不是武慧勇所述的笔误，也不是声明所述的情况。
另，经法庭释明，星润华章中心表示，如法院判决其承担违约金，其认为合同中违约金约定过高，申请法院酌减，并同意用其押金抵扣。
上述事实，有当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》及补充协议、声明、房屋物品清单、视频录像、《证明》、中介费收据等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，星润华章中心与武慧勇签订的《北京市房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
本案中，围绕合同的履行，�方主要有三方面争议焦点：一是武慧勇是否应当返还星润华章中心486345元押金；二是星润华章中心是否应支付武慧勇违约金486345元；三是星润华章中心是否应支付免租期租金162115元。
关于第一个争议焦点，依据双方签订的补充协议第二条第（六）款约定，房屋租赁押金在星润华章中心全部履行租约各项条款、规定和条件的情况下，并且星润华章中心交还所租房间并交清所欠的一切费用后（包括但不限于水、电、气及电话、违约金、赔偿金等费用），武慧勇退还星润华章中心押金（不计利息）。现双方的租赁合同及补充协议已经解除，武慧勇已于2012年4月12日收回了诉争房屋且武慧勇已在本案中就星润华章中心应承担的违约责任提出了反诉，因此，本院对星润华章中心要求武慧勇返还其租房押金的主张予以支持。星润华章中心同意用其押金抵扣违约金，本院不持异议，本院将在扣除星润华章中心应该支付给武慧勇的违约赔偿后的剩余部分返还星润华章中心。
关于第二个争议焦点，依据双方签订的租赁合同第四条第一款第（二）项的约定，星润华章中心应于2012年3月25日前支付第三期租金，截止2012年4月12日武慧勇将星润华章中心的物品搬离诉争房屋，星润华章中心依然未交纳第三期房租。依据合同第八条第（四）款第1项约定，星润华章中心逾期支付租金达7日的，武慧勇有权解除合同。后，双方因星润华章中心的迟延支付房租解除合同，因此，依据合同约定星润华章中心应向武慧勇承担违约责任。武慧勇要求星润华章中心按照月租金的300%支付违约金，并就其实际损失提交了证据，星润华章中心认为违约金标准过高，请求酌减。本院认为，武慧勇向星润华章中心主张违约损失于法有据，本院予以支持，但其主张的违约金标准过高，本院结合其提供的损失方面的证据，酌定武慧勇应支付的违约金为40万元。
关于第三个争议焦点，双方签订的补充协议第一条第（二）款系关于免租期内违约责任的承担，后双方在免租期内未发生退租或因违约导致武慧勇解除合同的情形，故武慧勇依据该条要求星润华章中心支付免租期租金162115元的主张，没有合同和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）武慧勇于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京星润华章文化传播中心租房押金四十八万六千三百四十五元；
二、原告（反诉被告）北京星润华章文化传播中心于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）武慧勇违约金四十万元（从武慧勇应退还北京星润华章文化传播中心租房押金中抵扣）；
三、驳回原告（反诉被告）北京星润华章传播中心的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）武慧勇的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4298元，由原告（反诉被告）北京星润华章文化传播中心负担3535元（已交纳），由被告（反诉原告）武慧勇负担763元（星润华章中心已交纳，武慧勇于本判决生效之日起七日内给付星润华章中心）；反诉案件受理费5143元，由被告（反诉原告）武慧勇负担1970元（已交纳），由原告（反诉被告）北京星润华章传播中心负担3173元（武慧勇已交纳，星润华章中心于本判决生效之日起七日内给付武慧勇）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 胡焕刚
二〇一四年七月十一日
书 记 员 朱仁琳