上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第235号
原告上海中果实业有限公司。
法定代表人李白苇。
委托代理人倪永明，上海市申光律师事务所律师。
被告上海达懿实业发展有限公司。
法定代表人陈敬松。
委托代理人朱慧翔，上海小城律师事务所律师。
原告上海中果实业有限公司（以下简称“中果公司”）与被告上海达懿实业发展有限公司（以下简称“达懿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理，依法由代理审判员张莉独任审理，于2015年2月13日公开开庭进行了审理，原告中果公司的委托代理人倪永明，被告达懿公司的委托代理人朱慧翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中果实业有限公司诉称：2010年12月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于上海市松江区新格路XXX弄南3号楼厂房（建筑面积650平方米）出租给原告经营使用；租赁期限为3年，自2011年1月1日至2014年12月30日；租金为每月12，258元；每六个月支付一次。合同签订后原、被告按约履行合同。2013年3月11日，租赁房屋的业主上海胜康沙发弹簧实业有限公司（以下简称“胜康公司”）以其与被告签订的《厂房租赁合同》无效为由起诉至松江法院，并要求包括原告在内的五位房屋实际使用人搬离。2014年7月25日，松江法院判决支持了胜康公司的诉讼请求。在该案中经评估确定原告的装潢损失为35，257元。判决生效后，原告无奈于2014年10月6日搬离了租赁的厂房，原告在搬离前发函给被告要求确定搬场费及设备安装调试费，但被告未予理睬，原告只得自行请人搬场。原告认为因被告的过错导致原告发生了装修、搬场的损失，被告应予赔偿。同时，还应退还押金。故原告起诉至法院请求判令：1、被告支付原告装潢损失35，257元；2、被告返还原告押金12，258元；3、被告支付原告设备搬场费43，000元、安装调试费28，000元，合计71，000元。
被告达懿公司辩称：原告所述的租赁情况属实。关于诉讼请求一，原告是于2014年10月6日搬离的，即原告实际使用至2014年10月，对于原告主张以鉴定意见书确定本案装修现值没有异议，但是因为原、被告之间的合同马上就要到期了，所以预期的装潢价值基本也实现了，原告并不存在损失，故对于原告主张的装潢损失不予同意。关于诉讼请求二，原告主张的押金属实，同意返还。关于诉讼请求三，不管双方的合同是解除还是无效，搬场费是原告将来搬离必然会发生的，故不应视为原告的损失。
经审理查明：2010年12月22日，被告作为出租方与原告作为承租方签订《租赁合同》，约定被告将位于上海市松江区新格路XXX弄南三号楼厂房，建筑面积650平方米（以下简称“系争房屋”）出租给原告作五金模具加工使用；出租的厂房没有房产证；租赁期限从2011年1月1日至2014年12月30日；租金每月12，258元，租金每六个月支付一次，每次支付租金须提前10天，先交费后用房；租赁协议签订后，原告应向被告支付12，580元作为租赁保证金，租赁关系终止时，被告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，被告将系争房屋交给原告，原告按约交付租金。
另查明：本院于2013年3月11日立案受理了案外人胜康公司起诉达懿公司，案号为（2013）松民三（民）初字第560号（以下简称“560号案件”）。该案中胜康公司诉称，位于上海市松江区新桥镇新闵开发区三区D栋厂房（现址上海市松江区新桥镇新格路XXX弄XXX号）共三幢（其中包括涉案房屋部分）为胜康公司所有，胜康公司将上述房屋出租给被告，双方于2010年10月27日签订《厂房租赁合同》。因上述租赁房屋未取得建设规划许可证，故诉请法院确认双方签订厂房租赁合同无效同时，胜康公司要求被告及五位实际使用人（包括本案原告）搬离并返还上述房屋。胜康公司还要求被告支付房屋使用费。在该案中被告提起反诉，要求赔偿装修、房屋空置、无法正常经营的预期利益损失。
560号案件经审理查明，2010年10月27日，胜康公司与被告签订《厂房租赁合同》，约定胜康公司将位于上海市松江区新桥镇新闵开发区三区D栋厂房（其中包括涉案房屋部分）出租给被告。双方还就其他事项进行了约定。
560号案件审理中，就涉案房屋的是否办理了建设工程规划许可证，本院发函松江规土局予以调查。松江规土局回复称就涉案房屋松江规土局均未向胜康公司核发过建设工程规划许可证。
560号案件中本院于2013年9月25日至租赁房屋现场进行了勘查并拍摄了照片。租赁房屋共三幢房屋，在一个区域内，四周有围墙，西面系门卫，东、南、北面各一幢厂房，中间是场地。原告作为560号案件中第三人租赁的是东面一幢的整个一层、南面一幢最东面平台下面一间、二层中由东向西第1、3、5间。
560号案件审理中，法院根据原告申请，委托上海第一测量师事务所有限公司（以下简称“鉴定单位”）对涉案房屋中被告及原告等实际使用人已经形成附合的装饰装修现值及扩建造价进行了审价、评估。鉴定单位作出了鉴定意见书，鉴定意见有关原告中果公司确定为35，257元。胜康公司、原告及被告对于报告真实性及其中有关原告装修现值金额均无异议。
560号案件于2014年7月25日作出判决，判决胜康公司与被告签订的《厂房租赁合同》无效；原、被告及其他实际使用人搬离并返还租赁房屋；被告支付胜康公司房屋使用费；胜康公司赔偿被告装修及扩建损失（其中未包括原告等实际使用人相关损失）。该案现已生效。
审理中，就本案合同涉及的租赁物因没有相应的建设规划许可手续，故本院释明原、被告签订的合同应属无效。原告称其所提的诉讼请求就是基于合同无效所提。被告称就无效合同没有需要法院处理的法律后果。
原告就第三项诉讼请求向本院提供了如下证据：一、2014年9月25日律师函，该函载明：根据560号案件的判决，原告已经基本找好了厂房，准备搬离，为此原告找来多家搬场及设备安装调试公司洽谈费用，报价均在43，000元以上，如被告认为原告洽谈的费用过高也可帮助原告解决该问题。希望被告在收到函件后3日内至现场查看，若被告逾期未到，为避免更大损失，原告只能自行请求相关公司处理搬场事宜，相关费用由被告承担。二、设备搬运合同、设备安装调试合同及设备安装调试明细表、发票、收条，证明搬设备及安装调试的花费。被告对于函确认收到，但认为因牵涉到胜康公司，在胜康公司不愿意出面处理的情况下，其也没有办法解决；被告对于合同及发票等不予认可。
以上事实，由租赁合同、民事判决书、审价鉴定意见书、律师函、询问笔录、情况说明及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据查明的事实，被告出租给原告的厂房未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的租赁合同应当认定为无效合同。
就原、被告之间租赁合同无效的过错而言，被告应当承担主要责任，原告应当承担次要责任。因为，被告既是承租人，同时又是出租人，具有双重注意租赁标的物是否具有合法性的义务，然其均怠于审查；而仅作为次承租人的原告，在租赁合同签订前，负有谨慎审查租赁标的物相关情况的义务，然其亦疏于审查。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就房屋返还及使用费等双方无争议也未在本案中予以主张，故本院对此不再涉及。关于原告主张的损失及押金返还本院逐项分析如下：
一、关于押金。原告主张被告返还押金12，258元，被告对于数额予以确认，且同意返还，本院对此予以确认。
二、根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，为了实现租赁合同的目的，原告根据租赁出租厂房作生产使用的约定，对涉案厂房进行必要的装饰装修尚在合理范畴，而且没有证据证明被告在原告实施装饰装修期间已提出相应异议，故应当认定被告同意原告对涉案厂房进行装饰装修。至于现值损失的数额问题，原、被告均同意按照560号案件鉴定意见书确定本案原告装修现值损失，本院予以确认。因为原告实际搬离时合同期限并未届满，故原告实际存在损失，被告的有关抗辩意见本院不予采纳，本院确认被告应按照导致合同无效的过错进行分担该损失，本院根据本案具体案情酌情确定由原告承担30％、被告承担70％，故被告应赔偿原告的装修损失为35，257×70%＝24，680元。
三、关于设备搬场费及安装调试费。首先，该费用在合同正常履行到期搬离的情况下也必然会发生的，并非因合同无效而使原告遭受的损失；其次，原告现有的证据尚不能证明相关费用。故对于原告主张的上述费用，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条之规定，判决如下：
一、被告上海达懿实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海中果实业有限公司押金12，258元；
二、被告上海达懿实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海中果实业有限公司装潢损失24，680元；
三、驳回原告上海中果实业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理2，670元，减半收取1，335元，由原告上海中果实业有限公司负担973元（已付），被告上海达懿实业发展有限公司负担362元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院
代理审判员 张莉
二〇一五年三月十六日
书 记 员 黄燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条……
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。