浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1545号
上诉人（原审被告）：杨林取，曾用名杨玲取。
委托代理人周大红。
被上诉人（原审原告）：郑明演。
委托代理人叶建渊。
委托代理人高帆。
上诉人杨林取因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2014）温瑞民初字第643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2013年3月1日，原告郑明演与被告杨林取签订房屋租赁合同，约定原告将座落于瑞安市安康路365、367、369、371、373、375号六间连体落地房一至五层出租给被告使用；租赁期限为三年，自2013年3月1日起至2016年2月29日止；租金为2013年3月1日至2014年2月28日止500000元、2014年3月1日至2015年2月28日止550000元、2015年3月1日至2016年2月29日止550000元；合同签订后，被告应向原告交纳租用房屋水电履约保证金50000元；租赁期间的垃圾费、卫生费、水电费及其他税费由被告负责；履行合同期间，双方应遵守本合同，如任何一方恶意违约，单方面无正当理由终止合同，造成合同不能履行的，违约一方须支付受损方租赁额5%违约金并赔偿因此发生的相关费用；被告以后每年度到期前15天内付清下一年度租金给原告，如被告超过30天仍未能缴纳当期租金，原告有权终止合同的履行，履约保证金不予退还，造成的相关损失由被告自负。合同签订后，被告交纳了50000元，之后又先行支付了第一年租金的300000元，剩余200000元以借条形式出具给原告收执，2013年6月17日，被告又支付了150000元。瑞安市安康路365、367、369号连体落地房（�登记地址为城关安阳b区安康路443、444、445号）登记在案外人郑国银名下；瑞安市安康路371、373、375号连体落地房（原登记地址为瑞安市城关安阳b区安康路446、447、448号）登记在案外人郑国栋名下。郑国银、郑国栋系原告儿子，均已到原审法院表示同意将上述房屋交由原告使用、出租。
原判认为，原告经房屋所有权人的同意，与被告签订房屋租赁合同，该合同系原告、被告的真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同有效，双方应按约履行义务。原告已按约交付房屋，被告应按约支付2013年3月1日至2014年2月28日间的剩余租金50000元，并应按约于2014年2月15日前支付本年度的租金，但至今仍未支付，原告根据合同的约定有权解除合同，合同解除后，被告应支付2014年3月1日至2014年9月1日即本判决确定之日间的租金并承担违约责任，租金计为275000元，违约金为275000×5%=13750元。被告向原告支付了50000元，未说明该50000元的性质，被告随后支付300000元并出具一份200000元的借条以履行合同价款，说明该50000元的性质即是水电履约保证金，由于尚无证据表明被告没有缴纳垃圾费、卫生费、水电费及其他税费，原告要求确认履约保证金50000元归原告所有，不符合合同的约定，对此请求不予支持，但该款项可折抵租金50000元。被告辩称：1、原告并非本案租赁物的所有人，若原告取得租赁物的使用权，被告方已经将房屋交给原告，被告无需支付第二年的租金；2、原租赁合同是原、被告自愿解除的，不需要支付违约金。由于两房屋所有权人已向法院表示同意予以出租，故原告已取得房屋的合法处分权，原告起诉合法，被告称已将房屋返还给原告没有事实依据，也不存在双方自愿解除合同的情形，并且即使双方自愿解除合同，也不影响原告要求赔偿的�利，故被告辩称的理由没有事实、法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、九十四条第（四）项、九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百十八条的规定，原审判决：一、解除原告郑明演与被告杨林取于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》，被告杨林取在房屋租赁关系解除之日将房屋腾空、返还给原告郑明演；二、被告杨林取支付原告郑明演2013年3月1日至2014年2月28日间结欠的租金50000元及2014年3月1日至2014年9月1日间的租金275000元；三、被告杨林取支付原告郑明演违约金13750元；上述第二、三项款共计338750元，扣除被告杨林取存放原告郑明演处的水电履行保证金50000元，被告杨林取尚应支付288750元，款于本判决生效后十日内交原审法院转付。如果未按本判决指定的期间�行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告郑明演的其他诉讼请求。本案受理费5275元，减半收取2637元，由原告郑明演负担507元、被告杨林取负担2130元（被告于本判决生效后十日内到原审法院缴纳受理费）。
一审宣判后，杨林取不服，向本院提起上诉。其上诉称：一、原审判决认定事实有疏漏。上诉人与他人合伙经营餐饮业，由于租赁房屋所有权证记载地名与实际地名不相符，导致工商登记和卫生许可证无法办理，双方才在2014年2月自愿解除租赁合同。上诉人已经在2014年3月交还租赁房屋并将新的承租人联络方式告知被上诉人。原审认定上诉人违约并判令上诉人支付违约金错误，本案是被上诉人违约，被上诉人没有协助配合上诉人办理营业手续，造成上诉人巨额经济损失。�上诉人在2014年3月28日已将租赁房屋出租给他人，被上诉人要求上诉人再支付房屋租金不公平。二、原审法院未追加次承租人参加诉讼，程序违法。综上，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人郑明演答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分。租赁合同没有约定承租房屋用于经营餐饮业，上诉人承租后怎么使用与被上诉人无关，也不影响合同效力。上诉人没有要求被上诉人协助办理任何经营手续，因为城市建设原因导致地址变更，被上诉人完全可以配合提供相应的情况说明。餐厅停业是上诉人自己经营问题。双方租赁期限没有届满，上诉人认为已经解除合同，应当承担举证责任，上诉人应当履行支付租金的义务，原审判决上诉人支付租金于法有据。二、原审程序合法。上诉人承租后没有经过被上诉人同意擅自转租给他人。根据法律规定，转租应当经过出租人同意，转租引起的不利后果应由上诉人自行承担，且根据上诉人原审自认，房屋已经腾空，不存在次承租人。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人郑明演没有向本院提供新的证据。上诉人杨林取提供电话录音、照片等证据以及阮胜治和潘军的证言，拟证明其在2014年3月已经将租赁房屋交还被上诉人。被上诉人郑明演认为上述证据不属于二审的新证据。上述证据仅表明上诉人杨林取在2014年3月开始，不支付租金和继续经营餐饮业务，到2014年6月份上诉人租赁的涉案房屋3-5层尚未完全腾空。据此，本院认为双方尚未就租赁合同的解除达成一致意见，上诉人杨林取提供的以上证据不能证明待证事实。
本院审核当事人在一、二审程序中提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人杨林取与被上诉�郑明演签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合同内容合法，应当认定合同有效。合同签订后，在租赁合同履行过程中，由于上诉人杨林取未能按约履行支付租金义务，已经构成违约。原审判决认定上诉人杨林取应当支付2013年3月1日至2014年2月28日间的剩余租金50000元，以及2014年3月1日至2014年9月1日期间的租金275000元，违约金13750元，经二审审查核对后予以确认。本案上诉人杨林取主张双方在2014年2月份已自愿解除租赁合同，上诉人已经于2014年3月交还租赁房屋以及不需要支付拖欠租金、违约金的上诉理由，缺乏事实依据。上诉人称其已腾空涉案房屋，故没必要追加所谓的次承租人参加诉讼，原审程序并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民�诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费5275元，由上诉人杨林取负担。
本判决为终审判决。
审判长 马永利
审判员 陈肖俭
审判员 蔡蓓蓓
二〇一五年一月十二日
书记员 詹旭初