北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终5975号
上诉人（原审被告）：赵云东，男，1948年8月9日出生。
委托诉讼代理人：李冉，北京市岳成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏欣华，北京市岳成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白毅松，男，1986年6月12日出生。
委托诉讼代理人：周汉娟（白毅松之妻），住北京市房山区。
被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务。
上诉人赵云东因与被上诉人白毅松、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月17日立案后，依法组成合议庭。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”之规定，本合议庭进行了阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理本案,径行作出判决。本案现已审理终结。
赵云东上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项，改判赵云东按照双倍返还定金原则，给付白毅松10万元；2、本案全部诉讼费用由白毅松和链家经纪公司承担。事实和理由：1、白毅松在明知赵云东因急需资金，才将涉案房屋低于市场价格出售给白毅松的情况下，恶意拖延给付房屋首付款的期限，导致赵云东无法拿到购房款，故赵云东未配合链家经纪公司提交相关房屋证件；2、链家经纪公司自签订合同之日起扣押了赵云东所签订的购房合同补充协议，且一直未交付给赵云东，导致赵云东无法按照合同约定向白毅松提交相关房屋证件，链家经纪公司在履行合同过程中严重违约，赵云东不应该承担中介费用；3、链家经纪公司同意退还中介费六万多元，白毅松不予配合，该损失不应由赵云东承担；4、自合同签订之日起至合同解除之日止，涉案房屋并未涨价，赵云东未给白毅松造成损失，即使赵云东的行为构成违约，一审法院判决违约金数额为50万元明显过高。
针对赵云东的上诉，白毅松辩称，白毅松不同意赵云东的上诉请求，请求二审法院予以驳回。针对赵云东所说的《变更协议书》，白毅松手上有原版，有赵云东、白毅松的签字，这个可以去做笔迹鉴定。白毅松是换房，把之前的房屋卖了，但是面临房屋涨价的阶段，赵云东三番五次的违约，导致白毅松的实际损失已经远远超过一审判决的50万。白毅松之所以不同意收回链家经纪公司返还的中介费，是因为收回之前提交的所有材料系收回该中介费的前提。
针对赵云东的上诉，链家经纪公司述称，链家经纪公司同意一审法院判决。链家承诺交易不成退还中介费，但是链家公司并不存在瑕疵或者工作不合理的地方。
白毅松向一审法院起诉请求：1、判决解除白毅松和赵云东共同签署的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及《变更协议书》；2、判决赵云东返还白毅松购房定金10万元；3、判决赵云东支付白毅松违约金54.6万元；4、判决赵云东承担中介费68850元；5、判决赵云东支付白毅松经济损失20万元；6、判决赵云东承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：赵云东系位于房山区×××5层1-501号房屋所有权人，产权证号为：京房权证房私字第XX**号。2016年9月4日，赵云东（房屋出卖人）与白毅松（房屋购买人）签订《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号100000319883），包括《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《居间服务合同》、《补充协议》、《网上签约授权委托书》及《房屋交易保障服务合同》。其中，赵云东（出卖人）与白毅松（买受人）签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，赵云东所售房屋为楼房，坐落为北京市房山区×××1-501，产权证明所载建筑面积共142.22平方米。经赵云东和白毅松协商一致，该房屋成交价格为人民币2450000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币280000元，上述价款白毅松一并另行支付给赵云东。白毅松采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议，白毅松向赵云东支付定金人民币100000元（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为直接支付给赵云东，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；白毅松向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给赵云东，白毅松拟贷款金额为人民币1710000元，白毅松因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意白毅松继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，白毅松自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。赵云东收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内将房屋交付给白毅松。除不可抗力外，赵云东未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付白毅松的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加），1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，赵云东按日计算向白毅松支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向白毅松支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，白毅松有权退房，白毅松退房的，赵云东应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照白毅松全部已付款的20%向白毅松支付违约金。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议，一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。合同同时约定了双方其他权利义务。赵云东（甲方）与白毅松（乙方）及链家经纪公司（丙方）签订的《补充协议》约定：赵云东与白毅松协商一致，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币2730000元，此价格为赵云东净得价，不含税。白毅松支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，白毅松于2016年9月4日将第一笔定金人民币100000元以自行支付的方式支付赵云东；白毅松于双方进行权属转移登记前5个工作日内将第一笔首付款人民币910000元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付赵云东。双方应于链家经纪公司收到评估报告后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。赵云东与白毅松协商一致，在白毅松申请的贷款机构批贷后5个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，且本次交易涉及的税费全部由白毅松承担，并由白毅松直接向主管机关缴纳。赵云东与白毅松协商一致，如交易房屋不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由赵云东承担，并直接向主管机关缴纳。白毅松与赵云东任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。赵云东若出现下列情形之一的，赵云东构成根本违约，且白毅松有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）赵云东提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致白毅松无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致白毅松无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给白毅松或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。赵云东出现上述根本违约情形之一的，赵云东应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向白毅松支付违约金，链家经纪公司收取白毅松的所有费用不予退还，由赵云东直接赔付白毅松。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。协议同时约定了双方其他权利义务。上述合同签订后，各方开始履行。合同签订当日，白毅松向赵云东支付购房定金100000元。
2016年11月11日，赵云东（甲方）与白毅松（乙方）及链家经纪公司（丙方）签订了《变更协议书》。该《变更协议书》主要约定：白毅松、赵云东与链家经纪公司协商一致，就前述协议的条款，进行如下变更：原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第一，二，四项变更为1、（一）经赵云东和白毅松协商一致，该房屋成交价格为：人民币2620000元；（二）经赵云东和白毅松协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币110000元，上述价款白毅松一并另行支付给赵云东；2、白毅松拟贷款金额为人民币1570000元。原《补充协议》中第二条第4项约定变更为白毅松于双方进行权属转移登记前5个工作日内将第一笔首付款人民币1050000元以建委资金监管的方式支付给赵云东。《变更协议书》同时约定了双方其他权利义务。
双方在履行合同过程中产生争议，白毅松诉至一审法院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》，赵云东向白毅松返还购房定金、支付违约金及经济损失并承担中介费。一审庭审中，白毅松主张合同无法继续履行系因赵云东明确拒绝继续履行合同，并提交其与赵云东及链家经纪公司工作人员的谈话录音及其与赵云东的通话录音予以证明。赵云东认可录音证据中的内容系其所述，但称文字整理不完整，白毅松亦认可文字整理不完整，赵云东在一审庭审中还自认在2016年9月20日左右就已经不卖房子了，2016年10月1日后，链家经纪公司找其做房屋核验，其未提交房产证。一审庭审中，赵云东辩称其一直认为应当按照《北京市存量房屋买卖合同》中的约定认定违约责任，而不是按照白毅松所述的《补充协议》的约定认定，且其在9月至11月期间，并未拿到《补充协议》。链家经纪公司认可《补充协议》签订后需要拿回公司总部盖章，于2016年11月5日交给赵云东，但链家经纪公司称各方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，链家经纪公司向买卖双方明确了各项条款内容，在履行过程中，赵云东拒不提供相应材料阻碍履行。
另查明，白毅松向链家经纪公司支付了居间代理费54600元，向北京中融信投资担保有限公司支付了保障服务费13650元、代收评估费600元。链家经纪公司在一审庭审中称白毅松要求的中介费包括其向北京中融信投资担保有限公司支付的费用，该费用也是中介费的一部分。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》、同意出售证明、收据、录音、《变更协议书》、《补充协议》、查询结果等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，白毅松、赵云东及链家经纪公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及《变更协议书》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。本案中，依据《补充协议》约定，若赵云东拒绝将该房屋出售给白毅松或者擅自提高房屋交易价格，则赵云东构成根本违约，且白毅松有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。根据本案查明的事实，结合当事人陈述及白毅松提交的录音证据，可以认定赵云东在履行双方签订的房屋买卖合同过程中拒绝继续履行合同、拒绝向白毅松出售涉案房屋，其行为构成违约，理应承担相应的违约责任，白毅松有权要求解除合同。白毅松要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及《变更协议书》，符合合同约定，且赵云东亦同意解除上述合同，该项诉讼请求，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。同时，上述合同解除后，白毅松有权要求赵云东返还购房定金并赔偿因赵云东违约给其造成的损失。因白毅松向赵云东交纳了购房定金100000元，现白毅松要求赵云东予以返还，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。依据《补充协议》约定，赵云东出现根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向白毅松支付违约金，链家经纪公司收取白毅松的所有费用不予退还，由赵云东直接赔付白毅松。现赵云东构成根本违约，理应向白毅松支付违约金并对白毅松造成的中介费损失予以赔偿，其中中介费损失包括白毅松向链家经纪公司支付的居间代理费及白毅松向北京中融信投资担保有限公司支付的保障服务费及代收评估费，故白毅松要求赵云东赔偿中介费68850元，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。关于违约金的数额，结合首付款支付等合同履行情况、过错程度、违约方因违约行为给守约方造成的损失等因素，一审法院酌情予以调整，对于白毅松要求合理部分，一审法院予以支持，过高部分，一审法院不予支持。关于白毅松要求赵云东支付经济损失20万元，无相应证据证明，一审法院不予支持。赵云东辩称的其自2016年9月至11月未拿到《补充协议》，一直认为应当按照《北京市存量房屋买卖合同》中的约定认定违约责任，而不是按照白毅松所述的《补充协议》的约定认定，因《补充协议》确系赵云东于2016年9月4日所签，赵云东的违约行为所产生的违约责任在《补充协议》中亦有明确约定，故该抗辩意见于法无据，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，于2017年4月判决：一、解除白毅松与赵云东于二○一六年九月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；解除白毅松与赵云东及链家经纪公司于二○一六年九月四日签订的《补充协议》、于二○一六年十一月十一日签订的《变更协议书》。二、赵云东于判决生效后十日内返还白毅松购房定金十万元。三、赵云东于判决生效后十日内给付白毅松违约金五十万元。四、赵云东于判决生效后十日内赔偿白毅松中介费六万八千八百五十元。五、驳回白毅松的其他诉讼请求。
本院二审期间，赵云东为了支持其上诉请求，向本院提交了《解约协议书》一份，用以证明链家经纪公司同意退还白毅松中介费用68850元，此费用不该由赵云东承担。白毅松和链家经纪公司均对该证据的真实性予以认可。本院经审查，该《解约协议书》并不足以改变一审法院判决结果，故对赵云东提交的该份证据，本院不予采信。
赵云东对一审法院“经审理查明”部分事实持有异议。赵云东主张链家经纪公司认可《变更协议书》系链家经纪公司和白毅松伪造，非赵云东所签，且赵云东对此不知情，但未向本院提交证据予以证明。本院经审查，赵云东于2017年1月13日的一审庭审中，明确认可签字系其本人所签，故赵云东的该项异议，不能成立，本院不予采信。一审法院查明事实有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》、同意出售证明、收据、录音、《变更协议书》、《补充协议》、查询结果等证据在案佐证，本院依法予以确认。
本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。
本院认为，综合双方当事人举证、质证及其抗辩意见，本案的争议焦点为赵云东是否应向白毅松支付违约金及其中介费用。
关于赵云东是否应向白毅松支付违约金及其中介费用一节。白毅松、赵云东及链家经纪公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及《变更协议书》均系各方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益和第三人合法权益，均为合法、有效合同，各方当事人均应依约履行。依据本院查明的事实，赵云东在双方签订一系列房屋买卖合同后，拒绝将涉案房屋出卖给白毅松，已符合双方签订的《补充协议》约定的根本违约之情形，白毅松有权要求解除合同，请求白毅松依照《补充协议》之约定向其返还定金、支付违约金并对其造成的中介费损失予以赔偿。现赵云东主张白毅松在明知其急需资金的情况下，恶意拖延给付房屋首付款的期限，但未向本院提供充足的证据予以证明，故对赵云东的该项主张，本院无法采信。另，赵云东主张双方签订《补充协议》后，链家经纪公司未立即将《补充协议》交付给赵云东，其一直以为应当按照《北京市存量房屋买卖合同》之约定认定违约责任，而非按照《补充协议》之约定予以认定。本院经审查，《补充协议》系赵云东本人于2016年9月4日所签，且违约责任在《补充协议》中有明确约定，故赵云东的该项主张，本院亦不予采信。综上，一审法院在白毅松和赵云东均同意解除双方签订的一系列房屋买卖合同的情况下，判决解除房屋买卖合同，赵云东依照《补充协议》之约定向白毅松返还定金并无不当，本院予以维持。关于中介费用的负担问题。虽然现在链家经纪公司同意返还中介费用，但由于白毅松未向法院提出该费用由链家经纪公司承担的诉讼请求，链家经纪公司亦未向白毅松实际返还，赵云东作为房屋买卖合同违约方，应依房屋买卖合同之约定向白毅松支付中介费用，中介费用返还相关问题应由其和白毅松、链家经纪公司另行解决。一审法院判决赵云东向白毅松支付中介费用并无不妥，本院予以维持。关于违约金的数额。因白毅松未向法院提交证据证明其实际损失，一审法院结合合同履行情况、过错程度、损失大小等因素，酌情予以调整，亦无不当，本院亦予以维持。
综上所述，赵云东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9489元，由赵云东负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
审 判 员 王艳芳
代理审判员 杜传金
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 宋 佳