北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终10326号
上诉人（原审原告）：王真，女，1983年2月1日出生，自由职业，�北京市丰台区。
委托诉讼代理人：任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓悦，北京市中闻律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：北京太和保兴房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇新建村北侧。
法定代表人：王传斌，董事长。
委托诉讼代理人：耿燕，女，1988年9月30日出生，北京太和保兴房地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。
委托诉讼代理人：邢蜜蜜，女，1993年2月2日出生，北京太和保兴房地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。
上诉人王真因与被上诉人北京太和保兴房地产开发有限公司（以下简称太和保兴公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初46329号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合�庭开庭进行了审理。上诉人王真之委托诉讼代理人任晨光、李晓悦，被上诉人太和保兴公司之委托诉讼代理人邢蜜蜜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王真上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判太和保兴公司赔偿经济损失，包括已付购房款100万元的利息损失（自2016年9月24日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）及房屋涨价损失即按太和保兴公司认可的单价每平方米4.7万元计算的总价与原认购总价之间的差价款以及王真已付购房款一倍的赔偿责任共4694623元；一、二审诉讼费由太和保兴公司承担。事实和理由：一、双方当事人签订的《8喱岛认购书》（以下简称《认购书》）具备商品房买卖合同成立的基本要素，应当认定双方之间商品房买卖合同已经成立。《认购书》明确约定签订之前王真已经详细阅读并同意太和保兴公司公示于售楼处的商品房买卖合同（含附件），王真应于资质审核通过后7日内签约。太和保兴公司在售楼处公示的商品房买卖合同（含附件）即为北京市建委示范合同基础上填写房屋信息的格式合同。依据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《认购书》包含了商品房买卖的全部内容。依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十六条、第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，王真与太和保兴公司之间存在《认购书》和交款凭证，商品房买卖合同已经成立。二、涉案房屋已经抵押给兴业银行世纪坛支行，太和保兴公司向王真隐瞒了该事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，王真有权主张可得利益损失。因为王真已经支付了购房款100万元，因此太和保兴公司应当返还该房款并赔偿利息损失以及已付房款1倍的赔偿责任100万元。三、一审判决认定的经济损失过少，应当包括房屋涨价差价损失3694623元。即使商品房买卖合同不成立，由于北京的限购政策，王真现已不可能另行签订房屋买卖合同，客观上遭受房屋涨价的差价损失。
太和保兴公司辩称，同意一审判决，不同意王真的上诉请求。理由如下：一、《认购书》不是对商品房买卖结果的直接确认，亦不具备商品房买卖的必备条款，且双方有权就该合同提出异议，故《认购书》属于预约合同；二、王真支付的100万元并非定金，《认购书》通篇并无定金的约定，且该100万元是附条件的预付款，条件为赠送储藏间，故太和保兴公司无需双倍返还；三、太和保兴公司不继续履行《认购书》，仅使王真丧失订立涉案房屋买卖的机会，并无履行利益可言，且王真在2016年11月20日发出《通知函》时即应当已经预见到签订本约合同的可能性急剧降低，因此王真无权以目前市场价为基准计算损失。
王真向一审法院起诉请求：1.确认其与太和保兴公司签订的《认购书》已生效；2.太和保兴公司向其双倍返还其已经支付给太和保兴公司的作为定金的认购金，并同时赔偿《认购书》所约定房屋的现市场总价与原认购总价之间的差价款损失5694623元；3.诉讼费用由太和保兴公司承担。
一审法院认定事实：太和保兴公司系“8哩岛”项目的开发商，“8哩岛”系坐落于北京市通州区朝阳北路温榆河畔的别墅小区。2016年9月23日，王真作为认购人与太和保兴公司签订《认购书》，约定王真认购8哩岛小区的涉案房屋，房屋面积262.03平米，建筑面积单价32900元每平米，总价8620787元。以下援引双方认购书的部分�体内容：“认购金：人民币／万元，付款方式：（未选填）；双方约定：1、认购人应于签订本认购书之日向出卖人支付本认购书预定的认购金，出卖人收取认购金后应向认购人出具收款凭证，并注明收款时间。2、在签订本认购书之前，认购人已经详细阅读并同意出卖人公示于售楼处的商品房买卖合同（含附件）、项目证件等文件的全部内容，且已经详细了解了订购房屋、房屋所在小区及周边的具体情况，并自愿选购该房屋。出卖人与认购人共同承诺：在预定签约期，双方将签订上述公示且为认购人所知悉的商品房买卖合同；3、认购人应予资质审核通过后7天签约，即签订《现房买卖合同》（包括但不限于《补充协议》《临时管理规约》等附件，以下统称‘房屋买卖合同’）并支付相应的房屋款项；4、在约定签约日期内，出卖人不得将该房屋出售给第三人，如出售�第三人，应双倍返还认购人所支付的认购金。如认购人未在约定的签约日期内签订《现房买卖合同》，出卖人有权解除本认购书，认购人无权要求返还认购金，出卖人有权将订购房屋另行出售；5、认购人应在约定签约日期内到售楼处与出卖人签订《现房买卖合同》并支付《认购书》中约定的房价款，以本认购书所约定的价格为准；6、双方签订合同且合同生效后，本认购书自行失效，认购人缴纳的认购金将转为该房屋首付款的一部分；7、未经出卖人同意，认购人不得转让本认购书之任何权利义务或增加其他人为认购人或更改认购人的名称，否则视为认购人违约，出卖人有权立即解除认购书，认购人支付认购金概不退还，认购书解除的同时出卖人有权将认购房屋转让给第三方；8、本认购书自认购人与出卖人签订，且认购人支付了认购金后生效。”《认购书》备注栏�明：“已交100万元，需在2016年11月20日之前在补交160万元。（赠送储藏间一个）”销售代表张云飞、销售经理刘磊亦在认购书中签字。当日，王真向太和保兴公司支付款项50万元，加上之前于2016年9月10日支付的50万元，王真共向太和保兴公司支付了100万元。2016年11月20日，王真向北京市通州区朝阳北路东端与温榆河交汇处（北京物资学院北侧）太和保兴公司邮寄《通知函》，《通知函》内容：“……根据协议约定，本人于2016年11月16日携款来太和保兴公司8喱岛售楼处，接待人为太和保兴公司销售经理刘磊，本人提出根据协议马上补交剩余160万元认购款，但遭到拒收并拒绝做出解释。根据本人一再强烈要求，刘磊答应11月17日对拒收认购款事宜给予电话回复，但随后两天本人未收到任何电话回复。2016年11月19日，本人再次来到太和保兴公司8喱岛售楼处要求在认购书约定�2016年11月20日前支付160万元认购款，接待人为贵公司销售代表张云飞，但仍然拒收160万元认购款，并拒绝做出解释。后与贵公司销售经理张磊电话沟通，仍然拒绝收款。本人已经根据8喱岛认购书履行了义务，而贵公司一再拒绝按照认购书中的约定收取剩余认购款及签订《现房买卖合同》，今后如有纠纷，本人将不承担违约责任。”顺丰速运显示该邮件已签收。太和保兴公司表示销售经理已经离职，销售代表张云飞否认收到《通知函》。王真和太和保兴公司至今未签订《现房买卖合同》。
一审法院认为：本案的争议焦点在于双方所签《认购书》的效力、100万元款项的性质以及损失赔偿问题。（一）关于《认购书》的效力。王真与太和保兴公司签订的《认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式完备。依法成立的合同，自成立时生效。王真和太和保兴公司均在《认购书》中签字或盖章，双方已经就《认购书》的订立达成一致的意思表示，且《认购书》未规定附条件或附期限生效的情形，也不存在法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续作为生效要件的情形，故该《认购书》合法有效。因太和保兴公司对于《认购书》的效力并无异议，且根据王真的其他诉讼请求，可以推定其已经认为《认购书》因无法继续履行而解除，故法院不再对于《认购书》的效力予以确认。（二）关于王真向太和保兴公司支付的100万元款项的性质。签订《认购书》和交纳“认购金”不是法律规定的房地产交易的必经过程，只是习惯做法，通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后、准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。“认购金”仅是表明双方有订立合同的意向，但对合同的具体内容没有明确具体的一致的意思表示，合同尚处于要约或要约邀请阶段，所以仅具有订约的意思表示。《认购书》与作为本约的商品房买卖合同没有主从关系。“定金”是指合同当事人一方，以保证合同履行为目的，于合同成立时或未履行前，在合同规定的范围内给付对方一定数额的款项。定金具有证约和担保作用。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。支付定金的协议是从合同，在当事人不履行义务是会发生丧失定金或者加倍赔偿定金的后果。本案中，王真和太和保兴公司签署了《认购书》，约定了认购房号、建筑面积、建面单价、总价，并约定认购人应于资质审核通过后7天内与卖方签署正式合同，认购金一项中斜线划出，备注栏注明：“已交100万元，需在2016年11月20日之前在补交160万元（赠送储藏间一个）”且太和保兴公司在收取了100万元后未向王真出具收款凭证，该100万元具有“诚意金”的性质；《认购书》通篇没有“定金”二字，不符合定金的书面形式要件，所以该100万元款项的性质不宜认定为定金，不发生丧失或双倍返还的效力。（三）关于违约责任。2016年11月16日至20日之间，王真多次要求向太和保兴公司支付剩余认购款160万元，太和保兴公司拒绝收取，且在一审开庭过程中太和保兴公司明确表示不能再与王真继续签署《现房买卖合同》。关于不能按照《认购书》约定收取剩余款项160万元的原因，导致《认购书》不能继续履行的一方当事人即太和保兴公司应举证证明存在导致协议关系变动的情形，否则应当认定承担违约责任。�真向太和保兴公司发送的《通知函》记载了太和保兴公司拒绝收取160万元剩余款项的过程，且该邮件已签收。太和保兴公司未对邮件签收问题和160万元款项收取问题给予一审法庭准确回答，应当认定太和保兴无正当理由擅自拒绝履行《认购书》，太和保兴公司应当承担违约责任。（四）关于损失赔偿问题。相对于本约而言，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约之缔约过失行为，预约违约的损失在总体上应相当于本约缔约过失责任范围，预约违约损失相当于本约的信赖利益损失。本案中，王真与太和保兴公司签订了《认购书》，并按照认购书约定的支付款项的时间进行筹备，放弃了与他人订立同类房屋买卖合同的机会，因太和保兴公司的违约行为，使这种机会损失变为现实损失，属于王真信赖利益损失的范围。但由于太和保兴公司在决定不收取王�剩余认购金以及不与王真签订《现房买卖合同》时间前后未将房屋另行出售，该院难以准确计算太和保兴公司因此所获的利益，故根据双方《认购书》的签订情况、履行情况及违约情况综合认定为王真的可信赖利益损失为10万元。关于王真要求以每平米4.7万元作为现在市场价计算和《认购书》中价格的差价计算其损失的诉讼请求，该院认为，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，预约合同履行行为本身并未发生任何交易，尚不产生任何经济利益。对于王真而言，太和保兴公司不继续履行《认购书》，仅使王真丧失了订立501号房屋买卖合同的机会，并无履行利益可言。且王真在2016年11月20日向太和保兴公司发《通知函》时即应该预见到签订本约合同的可能性处于急剧降低的状态，可信赖利益极有可能受损，太和保兴公司多次不收取剩余款项的行为已经具有了�继续订立本约的意思表示。王真主张以现在市场价和《认购书》价格的差价计算损失没有法律依据，该院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、太和保兴公司于判决生效之日起7日内返还王真100万元；二、太和保兴公司于判决生效之日起7日内赔偿王真经济损失10万元；三、驳回王真的其他诉讼请求。
本院二审期间，王真当庭向本院提交抵押权登记信息1份和房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）1份，用以证明房屋已经颁发了房产证及房屋抵押事实，并证明太和保兴公司在签订认购书时隐瞒房屋抵押信息�事实。经本院组织质证，太和保兴公司对王真提交的该两份证据的真实性认可，对证明目的不认可。庭审后王真提交北京链家网上8哩岛小区房屋成交价截图，证明8哩岛小区的房价在2016年11月已经上涨到每平方米37143元，经本院组织质证，太和保兴公司对于该证据的真实性不认可。太和保兴公司未提交新证据。本院认定事实如下：2017年2月23日北京市住房和城乡建设委员会官方网站上显示的内容，8哩岛售楼处正在销售的9号楼11套住宅拟售价格为每平方米40455.95元，开发企业（太和保兴公司）提供的9号楼住宅拟售参考均价37057.74元，住宅、储藏404**.95元，储藏间12898.00元，太和保兴公司在一审2017年3月29日的庭审中明确表示需要提高价格签订房屋买卖合同，全款和贷款分别按照每平方米4.5万元和4.7万元为标准。本院认定的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。依据双方当事人的上诉以及抗辩意见，本案的上诉争议焦点有两个，第一，《认购书》的性质问题；第二，王真的损失数额问题。
关于第一个上诉争议焦点。实践中，买卖双方经磋商先签订购房意向书再签订正式房屋买卖合同的情况非常普遍。关于购房意向书与房屋买卖合同的性质及关系，本院认为，两者在性质上都是合同，在合同法上是预约和本约的关系，当事人对购房意向书是预约还是本约存在争议的，不应当拘泥于协议书的名称，而应当探求当事人签订协议书时的真实意思。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受�房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故认定当事人签订的协议书名为预约实为本约的，该协议书至少应当包括拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式三部分内容，未同时具备的，不能认定为房屋买卖的本约。本案中，双方签订《认购书》，约定拟购房屋的基本状况、价款数额，但未约定价款支付方式，因此《认购书》未同时具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且太和保兴公司收受了部分“认购金”，但未依照《认购书》的约定收受剩余“认购金”，故《认购书》不能认定为商品房买卖合同的本约。王真上诉主张太和保兴公司公示于售楼处的商品房买卖合同（含附件）约定了商品房买卖合同的全部具体内容，但未提交证据予以证明，本院不予采信。故其以此为由主张与太和保兴公司之间存在商品房买卖合同关系，缺乏事实及法律依据。其再以商品房买卖合同关系的相关法律规定为法律依据要求太和保兴公司承担赔偿已付房款一倍的责任，本院不予支持。
关于第二项上诉争议焦点。王真与太和保兴公司签订的《认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应恪守履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，太和保兴公司无正当理由拒绝收取《认购书》约定的剩余“认购金”，亦不同意依照《认购书》约定的价格签订房�买卖合同，属于违约行为，依照上述法律规定，王真有权要求其赔偿预约违约损失即本约的信赖利益损失。该信赖利益通常包括机会损失，本案中，因太和保兴公司的违约行为，使王真遭受信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失。对此，一审判决予以认定，太和保兴公司未提起上诉，且在书面上诉答辩状中自认王真丧失订立涉案房屋买卖的机会，故本院在此予以确认。
关于机会损失的赔偿数额，应当在最高不超过信赖利益的范围内，从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件情况，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，酌情予以裁量。首先，涉案房屋的价格变动为确定损失的重要参考因素。涉案房屋位于本市通州区，建筑面积262.03平方米。双方于2016年9月23日签订《认购书》时约定的单价为3.29万�，总价8620787元。涉案房屋至今尚未出售。依据2017年2月23日北京市住房和城乡建设委员会官方网站上显示的内容，可以推定8哩岛小区内房屋（包括储藏间）均价约为每平方米4万元，太和保兴公司在一审2017年3月29日的庭审中亦明确表示签订房屋买卖合同需要提高价格，全款和贷款分别按照每平方米4.5万元和4.7万元为标准。
其次，王真于签订《认购书》当日支付“认购金”100万元。《认购书》约定2016年11月20日之前补交160万元，依据查明的事实可知，为此王真数次前往售楼处交付该款，但太和保兴公司不予收取。王真对于该协议的履行程度亦应当作为确定其信赖利益损失数额的重要参考因素。同时，王真于同年11月20日向太和保兴公司邮寄《通知函》，告知太和保兴公司拒收认购款并拒绝做出解释的事实，太和保兴公司亦未予答复。至此，王真应当预见到达�本约的风险，故其主张的机会损失应当以该时点为界限而非其提起诉讼之时。
为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，综合考虑上述情况，本院酌定王真的信赖利益损失为110万元。一审判决认定王真的可信赖利益损失为10万元，难以补偿守约方的实际损失，本院予以调整。王真要求以房屋现值为基准计算差价损失，由于双方尚未签订房屋买卖合同，王真并无可得利益损失，故其主张的赔偿金额不能完全支持。
王真上诉主张太和保兴公司赔偿其已付房款的利息损失，其未在一审中提出该项诉讼请求，二审中太和保兴公司亦不同意调解，故本院依法不予处理。
综上所述，王真的上诉请求部分成立。一审判决基本事实认定清楚，适用法律正确，但关于损失数额认定不当。依照《最高�民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2016）京0112民初46329号民事判决第一项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初46329号民事判决第二项、第三项；
三、北京太和保兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王真110万元；
四、驳回王真的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费5000元，由北京太和保兴房地产开发有限公司负担（已交纳）。
一审案件受理费25831元，由王真负担16299元（已交纳），由�京太和保兴房地产开发有限公司负担9532元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费44357元，由王真负担34909元（已交纳），由北京太和保兴房地产开发有限公司负担9448元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 杨 路
审判员 赵 霞
审判员 贾 旭
二〇一七年九月十二日
书记员 陆九阳
书记员 王永基