南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初4703号
原告：谢琴，女，1956年3月8日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。
法定代理人：谢某，住江西省南昌市西湖区。
被告：万小明，男，1985年3月1日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市西湖区。
被告：万俊，男，1983年2月7日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青山湖区。
第三人：熊星，男，1988年9月13日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市红谷滩新区。
第三人：王惟佳，女，1987年5月1日生，汉族，黑龙江省牡丹江市人，住江西省南昌市东湖区。
第三人：中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行，住所地：南昌市洪都北大道288号，社会统一信用代码：91360100858376631X。
负责人：刘忠，行长。
委托诉讼代理人：梁成文，职员。
原告谢琴诉被告万小明、万俊、第三人熊星、王惟佳、中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢琴的法定代理人谢某、第三人熊星、王惟佳到庭参加诉讼、被告万小明、万俊、第三人中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢琴诉称：原告为限制民事行为能力人。2011年12月27日，通过公证委托授权被告万俊将位于东湖区xx大道xx号xxx号楼xx单元xx室房屋进行出卖。2015年4月28日，万俊与被告万小明签订《存量房买卖合同》，将上述房屋出卖给被告万小明，被告万小明没有支付购房款的合理对价，原告为限制民事行为能力人，所签订的相关协议及相关授权书为无效协议。为此，原告向法院提起诉讼，请求判决被告万俊与被告万小明于2015年4月27日签订的《存量房买卖合同》无效。
被告万小明、万俊未应诉答辩。
第三人熊星、王惟佳述称：2015年12月，第三人熊星、王惟佳通过满堂红中介公司看的房，被告万小明一家人（包括万小明姐姐、母亲）带第三人熊星、王惟佳去看的房，当时原告谢琴及其子涂源兴住在该房屋内，是原告谢琴开的门，谢琴的儿子涂源兴在玩电脑，第三人熊星、王惟佳就问谢琴房子情况，是否有漏水，谢琴说房子很好，不漏水。第三人熊星、王惟佳支付首付款30万元（帮万小明还清贷款），余款34万元通过建设银行贷款，双方约定房款交齐后交付房屋，当银行贷款下发后去收房，当时谢琴说在2016年元宵节后搬走，月底又说给我们80万元，后来又说4月份给我们，不然就搬走。
第三人中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行未答辩。
经审理查明：坐落东湖区xx大道xx号xx栋xx单元xxx室（建筑面积59.13m2）房屋，原系原告谢琴所有的财产。
2011年12月27日，原告谢琴作为委托人，被告万俊作为受托人，原告谢琴出具委托书一份，委托书载明：谢琴全权委托万俊代为办理坐落东湖区xx大道xx号xx栋xx单元xxx室房产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关手续；代为办理上述房产的买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关手续；代为协助购房方办理银行按揭及其相关事宜；代开、代领无婚姻登记记录证明。受托人在上述代理权限范围内所签署的一切有关法律文件，委托人均予承认。委托期限自即日始至上述事宜办完为止。同日，南昌市东湖区公证处为该委托书出具了（2011）洪民证字第12823号公证书。2015年4月28日，被告万俊作为谢琴的代理人与被告万小明签订《存量房买卖合同》，被告万俊将原告谢琴所有的坐落东湖区xx大道xx号xx栋xx单元xxx室房屋出卖给被告万小明并将该房屋权属转移登记至被告万小明名下。2015年12月24日，第三人熊星通过中介与被告万小明签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，第三人熊星以64万元（首付30万元、余款34万元银行按揭贷款支付）向被告万小明购买坐落东湖区xx大道xx号xx栋xx单元xxx室房屋。合同签订后，第三人熊星向被告万小明支付了购房款64万元（首付款30万元、余款34万元由中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行提供按揭贷款），被告万小明收到全部购房款后将该房屋权属转移登记至第三人熊星、王惟佳名下。同时，第三人中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行取得该房屋抵押权。第三人熊星、王惟佳取得该房屋所有权证后便上门收房，原告谢琴则向第三人熊星出具保证书，保证在2016年4月1日前将该房屋交给第三人熊星或给付80万元，如未按时交钱则马上搬走。此后，原告谢琴未按保证书的承诺履行。2016年4月21日，第三人熊星、王惟佳再次要求原告谢琴腾房，原告谢琴则拒绝腾房。此后，第三人熊星、王惟佳则向本院起诉，要求谢琴及其子涂源兴腾房及支付房屋占用费，现该案已中止诉讼，但该房屋仍由原告谢琴及其子涂源兴占有使用。
另查明：2015年11月16日，谢某作为谢琴的父亲，以谢琴幼时曾患有脑膜炎等疾病，痊愈后留有后遗症为由向本院申请认定谢琴为限制民事行为能力人。2016年4月21日，本院作出（2015）东民特字第35号民事判决书，判决宣告被申请人谢琴为限制民事行为能力人并指定谢某为谢琴的监护人。
上述事实，有公证委托书、存量房买卖合同、个人住房借款合同、抵押权证、保证书、公安机关出警说明以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第十三条第二款规定，“不能完全辨认自己行为的××人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”在本案中，本院于2016年4月21日判决宣告谢琴为限制民事行为能力人，故原告谢琴自本院判决宣告之后其所实施的与其智力、精神健康状况不相适应的民事法律行为，在未得到其法定代理人同意或追认外，原告谢琴所实施的民事法律行为无效。对原告谢琴在本院判决宣告之前所实施的民事法律行为，原告谢琴的法定代理人谢某应举证证明谢琴在出具授权委托书时，其智力、精神状况而导致其不能完全辨认自己行为，由于原告谢琴的法定代理人谢某在本案诉讼中，未提供原告谢琴在出具授权委托书时，其智力、精神状况不相适应的证据，故原告谢琴主张被告万俊与被告万小明签订的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。对于出售该房屋的房款问题，原告谢琴可以向受托人万俊或买受人万小明主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告谢琴的诉讼请求。
原告谢琴预交案件受理费4760元、保全费1670元、合计6430元，由原告谢琴承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 徐荣根
人民陪审员 胡明哲
人民陪审员 孟曦娉
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 陶媛媛
附:本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第十三条不能辨认自己行为的××人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
不能完全辨认自己行为的××人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
《中华人民共和国合同法》
第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。