广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第600号
上诉人（原审被告）祝文松，男，1979年1月3日出生，汉族，住广西。
被上诉人（原审原告）罗著积，女，1978年10月23日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人梁菁，广东华誉律师事务所律师。
委托代理人陈嘉丽，广东华誉律师事务所实习律师。
上诉人祝文松因与被上诉人罗著积房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年2月6日，出租方（甲方）广州市番禺区洛浦街桔树村经济合作社与承租方（乙方）罗著积签订一份《桔树商贸城商铺租赁合同》，约定：甲方将位于桔树商贸城16-17号2间商铺出租给乙方。租赁期为七年零陆个月，即从2007年2月1日起至2014年9月30日止；乙方承租的商铺，单价每月每平方米20元即每月1100元计算租金。租金每三年递增一次，即在上一次的租金基数上递增10%，如此类推，直至期满；该合同第四条第3款约定乙方在合同期内，不得将上述铺位转租给他人，一经发现，甲方有权收回该商铺。如确需转租他人的，必须到甲方办理转租手续，乙方与他人转租中的一切债权债务等问题与甲方无关。上述《桔树商贸城商铺租赁合同》还对其他事项进行了约定。
2010年5月30日，出租方（甲方）罗著积与承租方（乙方）祝文松签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于桔树商贸城17号商铺出租给乙方。租赁期从2010年6月5日至2012年6月5日，月租金为1100元；合同签订时乙方支付三个月租金为押金，合计3300元，另收取水电押金200元。合同期满，乙方搬出后交付清相关费用及办妥退租手续后，所收押金无息退回；每月租金应在当月5号前缴交，逾期按欠租总额每日百分之一计算滞纳金，拖欠二个月的甲方有权解除本合同，并没收押金，强制收回商铺（因强制措施造成乙方相关财物损失，乙方自行负责甲方不作赔偿）；合同期内，遇国家规划或政府征用的，双方应无条件同意终止合同，甲方应提前15天以书面形式通知乙方，从书面通知之日起免收租金，作为乙方搬迁补偿，乙方如期搬出及交清相关费用，甲方不计利息退回押金，此合同同时作废。上述《商铺租赁合同》还对其他事项进行了约定。
上述《租赁合同》签订后，祝文松当即向罗著积支付了3300元押金及租金，罗著积也即将涉案商铺交给祝文松使用。因祝文松从2012年12月份开始没有缴纳租金，罗著积于2013年1月13日以快递的形式向祝文松发出《解除租赁关系通知书》，内容“本人将位于广州市番禺区洛浦街桔树村商贸城17号商铺出租给阁下，租赁期限为二年，月租金为1100元。每月租金应于当月5号前缴交给本人，逾期按欠租金总额每日百分之一计算滞纳金。拖欠二个月的，本人有权解除租赁合同，并没收押金，强制收回商铺。合同签订后，本人依约将上述商铺出租给阁下。2012年6月5日，约定的租赁期满后，阁下仍继续承租上述商铺，但从2012年12月起阁下开始不向本人交纳租金。直到2013年1月13日，阁下已累计欠本人二个多月租金，共计2493.33元。为此，本人根据双方合同的约定，现郑重解除与阁下的租赁关系。请阁下接到本通知之日起7日内立即腾退位于广州市番禺区洛浦街桔树村商贸城17号商铺。通知人罗著积2013年1月13日”。
2013年1月16日，罗著积向原审法院提起本案诉讼，请求依法判令：1、祝文松立即向罗著积支付2012年12月至2013年1月13日的租金共计2493.33元及滞纳金暂计506元（滞纳金计算方式：以被拖欠租金为计算基数，按每日百分之一计算至本金清偿之日）；2、确认双方租赁关系确已解除，判令祝文松立即腾退位于广州市番禺区洛浦街桔树村商贸城17号商铺。
原审庭审中，罗著积向原审法院提交一份由“广州市番禺区洛浦街桔树村股份合作经济社”于2013年7月23日出具的《证明》，内容“兹证明罗著积租用我村商贸城17号，在2010年6月5日至2012年6月5日转租祝文松使用，面积：30平方米。”，以证实广州市番禺区洛浦街桔树村股份合作经济社知道罗著积将广州市番禺区洛浦街桔树村商贸城17号商铺转租给祝文松的事实，并在六个月内未提出任何异议；祝文松就其抗辩的涉案商铺涉及征收问题，桔树村对该商铺已不再收租等，对此提供了录音，并称该录音对话人员是桔树村的出纳以及财务。罗著积认为录音的来源不明，且与本案没有关联性，因此，对录音的真实性、合法性、关联性均不予确认；祝文松认为罗著积提供的《桔树商贸城商铺租赁合同》中的“罗著积”并非罗著积本人的签名，但其就该主张并没有提供相关证据予以证实，也没有向原审法院申请对该签名进行笔迹鉴定。
根据罗著积的财产保全申请，原审法院于2013年1月16日作出了（2013）穗番法石民初字第257-1号民事裁定书，裁定查封祝文松所有的价值2493.33元的财产。
以上事实有罗著积提交的《桔树商贸城商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》、解除租赁关系通知书及快递单、《证明》以及原审法院的庭审笔录等证据证实，足以认定。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
在房屋租赁合同中，在出租人向承租人交付租赁物后，承租人即应当按照约定的期限支付租金，也即出租人的主要权利是收取租金，承租人的主要义务是及时交纳租金，承租人延迟交租或拒不交租即应属于严重的违约。在本案中，祝文松承租涉案商铺后没有按《商铺租赁合同》约定的每月的5日前缴付当月的租金，故罗著积的违约情形是明显的。但关于罗著积主张的2012年12月至2013年1月13日的租金应为2012年12月租金1100元＋2013年1月13日租金476.67元=1576.67元。关于涉案房屋租赁关系应否解除的问题。根据《商铺租赁合同》约定拖欠二个月的出租方有权解除合同，并收回押金，强制收回商铺。本案中祝文松承租商铺后从2012年12月起至今未向罗著积交纳租金，已超过合同约定的交租期限，解除合同的条件已经生效，故罗著积要求确认双方租赁关系已解除，并要求祝文松立即腾退涉案商铺，原审法院对此诉求应予认可。祝文松提供的录音并未能证明涉案商铺被政府征收，因此，对该主张原审法院不予采纳。祝文松称因罗著积没有向桔树村委缴纳租金，因此，其也无须向罗著积缴纳租金。罗著积与桔树村的租赁关系，与本案是不同的法律关系，因此，对祝文松的该主张原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2013年10月9日作出如下判决：一、罗著积与祝文松于2010年5月30日就广州市番禺区洛浦街桔树村商贸城17号商铺签订的《商铺租赁合同》已经解除，祝文松应当于本判决发生法律效力之日起三日内将上述商铺交回给罗著积管业；二、祝文松于本判决发生法律效力之日起三日内向罗著积支付2012年12月至2013年1月13日的租金1576.67元及滞纳金（滞纳金以1576.67元为本金，按每日百分之一的标准从2013年1月14日起计至实际清偿完毕之日，上述违约金累计以1576.67元为限）。如果祝文松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费70元，由祝文松负担。
判后，祝文松不服，上诉至本院，请求：1、撤销原审判决，驳回罗著积的诉讼请求；2、依法改判罗著积立即向祝文松支付2012年1月至2012年12月非法收取的租金共计1100×11=12100元，商铺3个押金3300元，水电押金200元，及滞纳金（以非法收取的租金、押金之和为本金，按每日百分之一计算至清偿之日止）；3、一、二审全部诉讼费由罗著积承担。具体理由如下：1、2011年11月中旬，涉案商铺的所有权人洛浦街桔树村经济合作社发出通知：因南浦三桥工程建设需要，桔树村商贸城被规划征用，故停止收取整个商贸城商铺的租金，各商铺租户等待桔树村经济合作社关于商铺的搬迁、赔偿事宜。由于政府的征用款没有一次性付清，所以桔树村经济合作社没有与承租人谈赔偿问题，也没有马上收回商铺。2、2011年12月5日，罗著积以涉案商铺没有拆，而且即使拆，祝文松要拿到赔偿也必须通过罗著积才能拿到为由，要求祝文松继续交租。祝文松为了拿到赔偿只好交了租金。但到2012年1月商铺也没有被拆掉，由于原合同已经到期，祝文松要求罗著积重新签订合同，罗著积称涉案商铺马上要拆了签不了合同。祝文松为了拿到赔偿，只好一直交租。3、因为办不了营业执照，所以祝文松也不能正常营业，从那时起祝文松就不能正常使用商铺。双方于2012年6月签订了《赔偿协议书》，协议内容不平等，因为罗著积在祝文松拿到赔偿时，本应有义务协助办理相关手续，但罗著积还想分一半给商铺实际经营者祝文松的赔偿款。4、由于整个商贸城的租户从2012年1月开始没有交租，桔树村也没有收取租金，祝文松要求罗著积退回押金，罗著积拒绝退还，故祝文松至今没有拿到赔偿，也没有退回押金，所以祝文松没办法搬走。5、罗著积从2011年11月起至今没有向桔树村交租的行为违反了其与桔树村签订的合同，祝文松可以拒绝向罗著积交纳租金。而且罗著积拿着被国家征用的商铺来收租不合理、不合法，也损害了祝文松的合法权益。综上，请求二审法院查明事实，公正审判。
被上诉人罗著积答辩称：我对原审查明事实及判决内容均无异议，不同意祝文松的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对于祝文松要求改判我向其支付2012年1月至12月非法收取的租金12100元、商铺押金3300元、水电押金及相关滞纳金的上诉请求，由于祝文松并未在一审举证期限界满前提出反诉，故祝文松上述请求不属于上诉范围，应另案起诉。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，祝文松表示对其在使用涉案商铺期间的装修问题另案主张。罗著积表示同意一审判决确认的租金和滞纳金标准，并表示其一审诉讼请求计算的租金金额有误，撤回原审诉讼请求中超过1576.67元租金的部分。
二审另查明，罗著积（甲方）与祝文松（乙方）于2012年6月1日签订了一份《协议书》，其中约定：因番禺区南三桥工程项目建设需要，位于洛浦街桔树村商贸城商铺将被征收。在平等协商一致的基础上，甲乙双方就上述商铺相应的征收补偿、赔偿的分配事宜协议如下：（第一条）由于乙方从广州市番禺区洛清街桔树村经济合作社领取上述征收补偿款项必须要甲方协助办理相关手续，乙方出于公平的角度的考虑，现乙方郑重向甲方作出承诺：由甲乙双方各占上述征收补偿款项总额的二分之一，乙方应在收到上述款项当天将相应的征收补偿款项支付给甲方；（第二条）乙方应每月准时交纳租金给甲方，甲方在收到上述补偿款项后，减除所有费用后退还乙方押金；等。
二审中，祝文松为证明其上诉主张，还提交了如下证据：1、落款日期为2013年10月28日、盖有广州市番禺区洛浦街桔树村民委员会公章的《通知》复印件一份；2、《商贸城南浦三桥用地拆迁明细表》复印件；3、日期为2012年7月11日、盖有“广东飞腾工程造价咨询有限公司”公章的《洛浦街桔树村商贸城17号铺（祝福装饰工程）室内装修工程预算报告》复印件。罗著积认为祝文松提交上述证据均超过举证期限，不属于新证据，其均不予确认，且上述证据均与本案无关；从证据内容来看，罗著积在村委会发出通知之前就已经向祝文松发出解除租赁关系的通知；因祝文松拖欠租金超过两个月，故罗著积有权解除合同收回场地。
本院认为，罗著积、祝文松签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。虽然在上述合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签合同，但双方实际上仍按原合同继续履行至2012年11月。罗著积在祝文松自2012年12月起拖欠租金的情况下，按照原合同约定行使解除权，向祝文松发出《解除租赁关系通知书》，原审据此判令支持了罗著积要求确认上述《商铺租赁合同》已经解除，并要求祝文松交还场地、支付租金和违约金的诉讼请求并无不妥。至于罗著积有无向出租方支付租金问题，与本案分属两个不同法律关系。祝文松以罗著积没有向桔树村支付租金为由，拒绝向罗著积支付租金，并上诉请求罗著积退回已收取的2012年1月至12月的租金等缺乏理据，本院不予支持。对于祝文松上诉主张的商铺押金、水电押金及相关滞纳金问题，由于祝文松在一审中对此并未提出抗辩意见，亦未提出反诉请求，且双方在二审期间无法就此达成调解一致意见，故本院对此不作处理，祝文松可以另循途径解决。
综上，祝文松的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人祝文松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年六月十二日
书 记 员 党春婷