四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第340号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审被告）李固平。
委托代理人魏顺福（特别授权）。
委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称“星宇公司”）因与李固平商品房销售合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第1899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人李固平的委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：李固平与星宇公司使用四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的GF—2000—0171《商品房买卖合同》示范文本，于2006年5月9日签订了《商品房买卖合同》。依照合同约定，买受人李固平以930元／平方米的价格购买星宇公司销售的位于南充市嘉陵区南荣路处的“星宇·城南家园”第A幢B单元C层D号商品房一套。另外，双方在合同第六条中关于付款方式及期限约定为“买受人签订本合同即时付清全额房款”；第八条中关于房屋交付期限约定为“出卖人应当在2006年12月31日前，…，将具备下列第3种条件（即：商品房经分期综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为“…，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，…出卖人按日向买受人支付已交付购房价款万分之一的违约金”；第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…，3.房屋交接后一年内办理房屋产权证”。合同中双方未对迟延办证的违约责任作出约定。2006年5月12日，南充市房地产管理局对原、被告双方签订的《商品房买卖合同》进行了登记备案。合同签订后，买受人李固平依照双方达成的《房款、代收款结算表及补充协议》，共计向出卖人星宇公司支付购房款101，291元。
另查明：一、涉案房屋的交付及房屋产权证书办理的情况及经过：
1、2007年1月25日，星宇公司向李固平交付房屋，同时，由李固平的代理人李根海在《商品房屋交接书》（合同之附件五）上签字捺印确认。2007年9月29日，该房屋经南充市房地产管理部门初始登记，其初始登记所有权人为星宇公司。产权初始登记后，于2007年11月13日，星宇公司向南充市房地产产权产籍监理处出具了案涉房屋的《办理房屋所有权证通知书》，同日星宇公司将该通知送达李固平，并由李固平亲属李根海在《通知》存根上代签字。
2、2007年11月14日，李固平作为涉案房屋所有权人取得了《房屋所有权证》。
二、涉案《国有土地使用证》的办理情况及经过：
1、2007年11月13日，星宇公司因涉案土地使用权证的迟延办理，向李固平出示（送达）了事先制作的《关于办理土地使用证的补充说明》，其内容为“尊敬的李固平业主：您购买我司开发的星宇·城南家园A幢B单元D号房现已办理房屋产权证，因我司开发的涉案小区属分期开发，土地使用证待整个小区全面竣工后（交房后三年）办理，超过期限公司按合同的约定承担违约责任。特此说明业主签字四川星宇房地产开发有限公司2007年11月13日”。嗣后，李固平亲属李根海在“业主签字”栏后签名代收。
2、2011年7月、8月间，涉案“星宇·城南家园”小区部分购房业主因《商品房买卖合同》中所涉权属证书的迟延办理问题与星宇公司发生过信访事件。在信访处理过程中，星宇公司法定代表人杜其星于2011年8月30日作出书面《承诺》，其内容是“本人承诺2011年9月10日按合同约定支付一次性购房和按揭贷款已还清的业主土地办证违约金，违约金按万分之一支付，暂支付6、7、8三个月，其余的违约金按合同约定执行，合同未约定违约金比例的按日万分之零点五执行，在办土地使用证时支付”。
3、2011年9月14日，星宇公司向李固平送达《办理土地使用证通知书》；同日，李固平在星宇公司处收取延期办理土地使用证违约金3，459元，并在星宇公司制作的收款《收条》上的“收款人（业主）”栏后签名捺印。
4、2011年9月16日，李固平作为涉案土地使用权人取得了《国有土地使用证》。
2013年5月李固平向一审法院提起诉讼称：2006年5月，双方签订《商品房屋买卖合同》，约定星宇公司于2006年12月31日前交付房屋，并于2008年1月25日前为李固平办理房屋权属证书。李固平依约支付了购房款，经多次催促，星宇公司迟至2007年1月25日交付房屋。2011年9月16日办理房屋产权证书。请求法院判令：1.支付逾期交房违约金247元（已付购房款101，291元按每日万分之一从2007年1月1日计算至实际交房日。2.支付逾期办证违约金38，439元（已购付房款10，1291元按每年10.35％﹤按中国人民银行逾期利息即6.9％×（1＋50％）﹥从2008年1月25日计算至实际办理日）。3.承担诉讼费用。
星宇公司辩称：对李固平要求星宇公司承担迟延交房违约责任的诉讼主张，因星宇公司于2007年1月25日交付房屋，该项请求已超过二年的诉讼时效期间，请求法院依法驳回；关于办证违约的问题，星宇公司通过补充说明的方式已与李固平就土地证的延迟办理达成了新的合意，即交房后三年内办理，同时李固平已在星宇公司处领取了迟延办理土地证违约金，说明该事项已得到了结。另外，关于李固平房屋所有权证的办理，星宇公司无迟延办理的违约行为。请求人民法院依法驳回李固平的诉讼请求。
一审法院经审理认为：本案系商品房销售合同纠纷，对于李固平与星宇公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，依法确认其合法有效。根据合同法的规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。李固平作为买受人已依约履行了付款义务；星宇公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行交付房屋及协助办理房屋权属证书的义务。
一、关于李固平要求星宇公司承担迟延交付房屋违约责任的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。根据双方在涉案合同中关于房屋交接时间（即2006年12月31日前）的约定以及涉案房屋的实际交付时间（即2007年1月25日），可以看出，至2007年1月25日星宇公司实际交房之日止，星宇公司的违约事实已经成立（双方均亦认可）。依据诉讼时效的法律规定，权利人主张违约责任应当在“自违约事实发生之日起”二年内。因此，李固平向星宇公司主张承担逾期交房的违约责任应当在2009年1月25日前。本案中，关于李固平在质证中认为“星宇公司仍在通知（协助）其办理权属证的行为，已致其逾期交房之违约主张的诉讼时效中断”的问题，一审法院认为，交付房屋与协助办理产权证书属于合同中约定的由出卖人履行的相互独立的两项合同义务，履行办证的行为不导致迟延交房违约责任之主张的诉讼时效中断，李固平关于时效中断的事由不能成立。本案中因星宇公司提出了时效抗辩，于此对于李固平的该项诉讼主张，不予支持。
二、关于涉案《房屋所有权证》的登记办理，星宇公司作为出卖人是否存在迟延履行办证义务的违约问题。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，商品房买卖合同中，土地使用权变更及房屋使用权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助义务。其次，本案中李固平与星宇公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”，其中“房屋交接壹年内”是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间，双方对此亦无异议。由于合同约定的“房屋产权证”并未明确是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。第三，涉案房屋的交接时间为2007年1月25日，星宇公司于2007年9月29日完成房屋初始登记，于同年11月13日通知李固平办理房屋所有权证，此时涉案房屋已具备进行房屋所有权登记办理的条件，星宇公司已按“房屋交接后壹年内”的约定期限履行了办理《房屋所有权证》的协助义务。故星宇公司无违约的事实，李固平该项主张不能成立，不予支持。
三、关于双方对涉案《国有土地使用证》延迟办理时间是否已重新达成过一致的认定问题。2007年11月13日，星宇公司向李固平出示了事先制作的《关于办理土地使用证的补充说明》，该补充说明意思表示明确，即办理国土证需延期三年，李固平应当知道星宇公司让其签字是希望得到其谅解并同意给予三年的宽展期限。这不仅仅是送达，李固平一旦在该《说明》上签字认可，即双方达成了新的合意，则《说明》中的“三年期限”对签字的双方均具有约束力；该《补充说明》虽不是李固平本人的签名，但其亲属李根海在“业主签字”栏后的署名应属于合同法上的表见代理，对其效力应予认定。据此，星宇公司对李固平所购房屋应于交房后三年内，即至迟于2010年1月25日前将具备办理土地使用证的资料备案，并向买受人提供有关证明文件。而星宇公司向李固平提供能够办理土地使用证通知的时间却为2011年9月14日，对超过补充约定期限的部分，星宇公司应承担违约责任。关于星宇公司迟延办理涉案《国有土地使用证》的违约行为，审理中双方均无异议，予以认定。
四、关于星宇公司迟延办理涉案《国有土地使用证》的违约责任是否已了结的问题。2011年8月30日，出卖人星宇公司的法定代表人在涉案信访事件中对其迟延办理《国有土地使用证》作出给付违约金等事项的《承诺》；同年9月14日，李固平在星宇公司处领取了迟延办理土地使用证违约金3，459元。首先，对于该《承诺》，因系星宇公司单方意思表示，其中既无买受人李固平的签字（章）认可，同时本案中亦无其他证据证实李固平已对前述《承诺》中的内容予以接受，由此，该《承诺》对双方无合同约束力；其次，对于李固平已在星宇公司处领取违约金的行为，应属于李固平对部分违约金的收取。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”的规定，因涉案《收条》中无李固平放弃其余应取得违约赔偿的意思表示，故不能从李固平的领取行为认定其已对办证违约金主张作出了全部了结的意思表示。据此，星宇公司关于其已按《承诺》内容了结了迟延办理《国有土地使用证》违约责任的抗辩主张不能成立。
五、关于李固平应否获得违约金数额的确认问题。涉案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由星宇公司按照李固平已付购房款总额，并参照前述规定利息标准基准利率上浮30%向李固平承担计付迟延办理涉案房地产权属证期间（即2010年1月26日始至2011年9月14日止）的违约金。其中，对于李固平已领取的违约金部分，应在计付总额中扣减；同时，扣减后计付的金额亦不能超出李固平诉讼请求中关于迟延办证部分所主张的违约金数额部分，即34，980元（38，439元-3，459元）。遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决：一、四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向李固平支付从2010年1月26日起至2011年9月14日止期间的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照李固平已付购房款101，291元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息，即基准利率上浮30％的标准计付，已支付的3，459元予以扣减，且扣减后计付的金额亦不超过李固平诉讼请求的数额部分，即34，980元）；二、驳回李固平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，减半收取380元，由四川星宇房地产开发有限公司负担。
星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判驳回李固平主张逾期办证违约金的诉讼请求。主要理由：1.业主在领取违约金的领条上虽然没有载明星宇公司支付的时间段及标准，但业主在领款时不可能不问，应该清楚。2.杜其星的《承诺》为要约，业主无异议，业主复印《承诺》并将《承诺》张贴在小区，说明《承诺》已经送达了符合支付违约金条件的业主；从发放违约金的现场情况以及业主领取违约金的行为，说明业主完全接受星宇公司作出的《承诺》内容。3.双方在合同履行过程中达成了协议，不应适用《解释》第十八条第二款的规定，而予以补足违约金，因为适用该款规定的前提是双方没有约定违约金。4.《解释》第十八条第二款适用的另一前提是因出卖人的原因致使买受人迟延取得房屋所有权证和土地使用两证，即两证都没有取得才能适用。而本案星宇公司对李固平取得房屋所有权证并不违约，故对其迟延取得土地使用证也不应适用该条第二款的规定计算违约金。5.李固平低价买房，一审判决没有考虑星宇公司在办理房屋所有权证上没有违约和业主无损失的情形，没有降低过高的违约金不当。6.李固平关于逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效期间。
李固平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：星宇公司并无证据证明哪些业主参与信访，且即使业主参加了信访，但双方并没有签订协议，双方并没有对迟延办证的违约责任达成合意；双方合同对迟延办证没有约定违约金，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理；业主领取了部分违约金，并不表示对其余应得违约金的放弃。星宇公司迟延办证系持续性违约，且数次承诺愿意支付部分违约金，属同意履行义务的引起诉讼时效期间中断的法定事由，故李固平主张迟延办证违约金的诉讼请求，没有超过法律规定的诉讼时效期间。
本院二审查明：2011年9月28日，案涉小区业委会副主任王光荣签字领取违约金的领条，王光荣在领条上注明了所领违约金的期间及标准，即“2010年2月1日-2011年5月31日，万分之零点五计算；2011年6月1日-2011年11月9日，万分之一计算。
一审诉讼中，星宇公司对李固平要求其给付迟延办证违约金的诉讼请求，没有提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，但其证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间并不是基于新的证据。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：李固平与星宇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。按照《关于办理土地使用证的补充说明》的内容，星宇公司对李固平所购房屋应于交房后三年内，即至迟于2010年1月25日前将具备办理《国有土地使用证》的资料备案，并向买受人提供有关证明文件。而星宇公司向李固平提供能够办理《国有土地使用证》通知的时间却为2011年9月14日，对超过补充约定期限的部分，星宇公司应承担违约责任。合同履行中，因星宇公司的原因致使李固平迟延取得《国有土地使用证》，案涉小区部分业主集体信访，要求星宇公司解决办理土地使用证的问题，星宇公司承诺了办证时间，同时，星宇公司法定代表人出具了书面《承诺》，承诺在2011年9月10日支付一次性购房和按揭贷款已还清的业主土地办证违约金，以及违约金的支付标准。此后，案涉小区包括李固平在内的部分业主领取了星宇公司按《承诺》内容支付的违约金。本院认为，不管是星宇公司出具的《承诺》，还是李固平领取违约金的领条上，均没有对业主迟延取得土地使用证违约责任了结的内容，李固平领取违约金的行为，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”的规定，因涉案《收条》中无李固平放弃其余应取得违约赔偿的意思表示，故不能从李固平的领取行为认定其已对办证违约金主张作出全部了结的意思表示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”中的房屋权属证书，指《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，并没有限定需造成买受人迟延取得两证才予以适用，即因出卖人原因造成买受人取得两证或者两证中的任意一证的迟延，出卖人都应按该条的规定承担违约责任。该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，因星宇公司的原因致使李固平迟延取得土地使用证，且双方签订的《商品房买卖合同》对迟延办证没有约定违约金，符合前述司法解释的适用条件，一审判决适用法律正确，星宇公司关于双方已就迟延办证违约责任达成协议并已了结，不应适用前述司法解释的上诉理由不能成立。星宇公司应按该解释的规定向李固平支付违约金，李固平已领取的部分违约金，从中予以扣减。关于违约金应否降低的问题。《中华人民共和国合同法》关于违约金进行调整的第一百一十四条的规定，是针对当事人约定的违约金低于或者高于造成损失的情形，而本案中双方对迟延办证的违约金并未作约定，星宇公司关于应降低违约金的上诉理由亦不成立。关于诉讼时效问题。一审诉讼中，星宇公司对李固平要求其给付迟延办证违约金的诉讼请求，没有提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，但其证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间并不是基于新的证据。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审诉讼期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，对星宇公司提出迟延办证违约金请求已超过诉讼时效期间的抗辩，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费169元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 唐晓兰
审判员 蒙秀梅
二〇一四年五月二十七日
书记员 李碧英