四川省三台县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民初字第5258号
原告：四川兴飞房地产开发有限公司
住所地：三台县北坝镇
法定代表人：黄大伟
委托代理人：廖发保，四川弘风律师事务所律师。
被告：绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司
住所地：三台县潼川镇。
法定代表人：赵坤军，系该公司董事长
委托代理人：何良燕，该公司法律顾问
原告四川兴飞房地产开发有限公司诉被告绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告四川兴飞房地产开发有限公司之法定代表人黄大伟、委托代理人廖发保和被告绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司之委托代理人何良燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四川兴飞房地产开发有限公司诉称：2012年3月9日原告报名参加四川绵阳银海拍卖有限公司组织的房地产专场拍卖会，并与四川绵阳银海拍卖有限公司签订了竞买协议、交纳竞买保证金200万元。2012年3月14日原告在参加四川省三台县梓州国际酒店D会议室由四川绵阳银海拍卖有限公司组织的房地产专场拍卖会上以2630万元竞得被告委托拍卖的三台县北坝镇百乐巷房地产（原北坝镇银星食品厂及看守所）一宗，并于拍卖当日由四川绵阳银海拍卖有限公司与原告签订了拍卖成交确认书。拍卖确认书签订后，经原告核实银星食品厂内堆放大量的物资及杂物属于第三方公司所有，看守所工程尚未完工，不可能在2012年11月30日前完成搬迁和移交，认为拍卖规则第七条规定的内容不明确，希望协商解决，在原告应付款之前，原告于2012年3月27日致函被告和四川绵阳银海拍卖有限公司，被告及四川绵阳银海拍卖有限公司均未对原告提出的问题予以回复，根据《合同法》第68条的规定原告享有不安抗辩权，原告可以终止履行合同，但为了表示诚意和履行合同的能力，原告先后向被告指定的账户付款共计2000万元，扣除拍卖佣金，原告已支付18685000元。按拍卖规则第八条的规定，被告应于2012年11月30日前将标的物移交给原告，因被告看守所工程未完工在客观上根本不可能履行合同，原告未支付余款并非违反合同，是在明知被告不能履行合同情况下的自我权益保护。2012年3月27日函告后原告又数次致函被告及四川绵阳银海拍卖有限公司，要求办理过户、移交标的物、支付违约金、被告虽然于2012年10月将标的物产权过户给了原告，将拍卖标的物之一的银星食品厂于2013年8月移交给了原告，但看守所至今仍未移交。被告的违约行为已严重影响了原告的规划、利用，造成难以估量的经济损失，在此之前原被告双方已多次对被告违约及责任承担进行了磋商，如按竞买协议每日2‰计算违约金，被告应支付原告的违约金高达上千万元，被告提出违约金过高，原告同意进行调整，2014年9月2日被告来函要求支付剩余款项移交标的物，原告同意被告移交看守所，但应扣除违约金后支付剩余款项，双方未能达成一致意见，为维护原告的合法权益，现请求判令被告向原告支付逾期交付的违约金460万元（此款在应付尾款中扣除）。
被告绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司辩称：1、原告未按合同约定履行付款义务，已构成违约；2、原告主张不安抗辩权不能成立；3、被告履行先履行抗辩权不应承担违约责任。
经审理查明：2012年3月9日，原告四川兴飞房地产开发有限公司报名参加了由四川绵阳银海拍卖有限公司组织的专场拍卖会，竞买由绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司出让的位于三台县北坝镇百乐巷房地产（原北坝镇银星食品厂及看守所），四川兴飞房地产开发有限公司交纳了竞买保证金2000000元。该拍卖会《拍卖规则》载明拍卖标的物为位于三台县北坝镇百乐巷房地产（原北坝镇银星食品厂及看守所），其中总建筑面积为4858.28平方米及其出让土地使用权面积9872.99平方米。该《拍卖规则》第七条约定：竞买人通过拍卖人现场拍卖会竞得标的物后成为买受人，买受人应按《竞买协议书》之约定应付的拍卖佣金由拍卖人在竞买保证金中优先扣除；第八条约定：拍卖成交的，买受人应于拍卖成交之日起十五日内一次性支付全部成交价款之90%。买受人在缴清全部成交价款的百分之九十后五日内，由委托人将房屋、土地相关证件移交买受人。拍卖标的物待委托人于2012年11月30日前协调将标的物内人员、物品搬离后和看守所搬迁后再行移交买受人（有其他约定的从约定）。买受人逾期不交清价款者或不按拍卖人要求履行义务的，拍卖人将按买受人所占资金额每天收取2‰的资金占用滞纳金，同时视为自动放弃竞得标的物，所交履约保证金一律不再退还等等。2012年3月14日，四川兴飞房地产开发有限公司通过公开竞价方式以26300000元的价格成交了拍卖标的物，随即该公司与四川绵阳银海拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。截止本案开庭时，四川兴飞房地产开发有限公司向绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司付款共计1868.50万元，其中2012年3月29日前付款1068.50万元（不含合同佣金131.5万元）。2012年3月27日，四川兴飞房地产开发有限公司致函绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司要求解决、完善如下问题：1、要求将原北坝镇银星食品厂内堆放的物资清场；2、如果2012年11月30日前未将拍卖标的物内人员、物资清场和看守所未能搬迁，将给兴飞公司造成损失；3、要求有资质的机构复核面积；4、要求明示“完善相关手续”是指的什么手续？还有哪些费用？需明确，拍卖标的物是以现状为准，兴飞公司有权现在起进场进行看护资产，自此之后，四川兴飞房地产开发有限公司于2012年4月18日、2012年5月18日、2012年12月11日、2013年3月4日、2013年3月12日、2013年7月15日、2014年7月13日、2014年9月18日，多次函告绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司及四川绵阳银海拍卖有限公司对拍卖标的物是否能如期搬迁提出质疑，并告知标的物如不能按期交付，将给买受人造成重大损失等等。2013年7月31日，绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司就原银星食品厂、看守所资产拍卖后移交有关问题复函四川兴飞房地产开发有限公司，复函内容如下：1、关于标的移交时间问题。原银星食品厂资产和看守所资产采取分别移交的办法。其中原银星食品厂资产定于2013年8月17日正式移交；看守所资产暂定2013年9月15日移交，若遇政策性问题和因特种设备采购、安装等问题不能按时移交，双方再商定移交时间。2、关于拍卖尾款的问题。目前你公司共缴纳拍卖款1829.1万元，尚欠拍卖款800.9万元。在看守所资产正式移交前7个工作日内，贵公司需向我公司缴纳全部拍卖款2630万元的90%，即2367万元；剩余10%的拍卖款在我公司移交完全部标的后15日内全部付清。2013年8月25日，绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司向四川兴飞房地产开发有限公司移交了原银星食品厂资产，看守所资产至今尚未移交。原银星食品厂和看守所房屋产权证于2012年9月5日过户给四川兴飞房地产开发有限公司，土地使用权证分别于2012年9月和12月过户给四川兴飞房地产开发有限公司。四川兴飞房地产开发有限公司分别于2012年10月10日和2013年3月7日领到上述证件。
另查明：三台县看守所附属项目的招标时间是2012年12月19日，竣工时间是2013年9月。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人因被告承担违约金数额分歧较大致调解未果。
以上事实，有当事人陈述、拍卖规则、竞买协议书、拍卖成交确认书、报名登记表、转账依据、函、复函等证据在卷予以证实。
本院认为：原告四川兴飞房地产开发有限公司通过公开竞买的方式取得原银星食品厂和看守所房屋所有权和土地使用权，与四川绵阳银海拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，原告的身份已由竞买人转化为买受人，应依法确认原、被告双方就原银星食品厂和看守所房屋所有权和土地使用权的买卖合同关系成立并有效，双方均应按照《拍卖规则》、《竞买协议书》和《拍卖成交确认书》上载明的内容诚信履行合同的权利和义务。《中国人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：…（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假的情况。绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司作为拍卖标的物的出卖方，首先有义务在拍卖过程中如实告知拍卖标的物的现状以及搬迁时间，但是《拍卖规则》中载明的看守所将在2012年11月30日前搬迁的事实与实际情况不符，实际情况是三台县看守所附属项目工程于2012年12月19日才公开招标，也就是说截止2012年12月19日，看守所的房屋和土地根本都不具备交付条件，在四川兴飞房地产开发有限公司在签订《拍卖成交确认书》后多次致函绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司对拍卖标的物的清场及交付时间等提出质疑，但是绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司自收到原告的多次函告起至履行期限届满后8个月内无法告知标的物的交付时间，足以证明被告在拍卖规则中故意隐瞒了与签订合同有关的重要事实，其主观存在过错，原告因此延迟支付部分余款并无不当，被告在合同约定的标的物交付期限届满后长达两年的时间不能履行属违约的行为，应当承担相应的违约责任。被告的辩解理由无事实和法律的依据，本院不予支持。对原告主张的违约金，原、被告双方在拍卖成交确认书中约定的违约金计算方式明显过高，四川兴飞房地产开发有限公司主张按照已付价款的利息三倍计算违约金，虽然未超过国家法定利率的四倍，但是绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司系管理国有资产的经营主体，其收入和支出均系国有资产，为实现国有资产的增值保值，避免国有资产流失，对违约金本院酌定调整为已付价款利息的两倍予以计算。具体计算方式为18685000元×53%（原银星食品厂资产占总资产的比例）×0.01708%（日息）×268天（2012年11月30日至2013年8月25日）×2倍＋18685000元×47%（看守所资产占总资产的比例）×0.01708%（日息）×669天（2012年11月30日至2014年9月30日）×2倍=2913554.89元。鉴于四川兴飞房地产开发有限公司目前尚下欠绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司7615000元，四川兴飞房地产开发有限公司请求该违约损失在其应付的拍卖总价款中扣除的请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
由绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司向四川兴飞房地产开发有限公司赔偿违约损失共计2913554.89元。此款在四川兴飞房地产开发有限公司应向绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司支付的拍卖余款中扣除。
本案受理费43600元，由绵阳宏达资产投资经营（集团）有限公司负担41431元，由四川兴飞房地产开发有限公司负担2169元。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。
审 判 长 刘兆博
审 判 员 李 易
人民陪审员 张 鸿
二〇一五年四月二十日
书 记 员 陈 果