山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终5538号
上诉人（原审被告）吕渐刚。
被上诉人（原审原告）宋飞燕。
委托代理钟金秋，山东海康律师事务所律师。
委托代理冷延平，山东海康律师事务所律师。
上诉人吕渐刚因与被上诉人宋飞燕房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2015）胶民初字第4533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月2日受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长并主审本案，代理审判员安太欣、代理审判员齐新参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年7月28日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人吕渐刚，被上诉人宋飞燕及其委托代理人钟金秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宋飞燕在原审中诉称，2013年11月30日，宋飞燕与吕渐刚签订租赁合同，租赁吕渐刚的车间从事皮革加工业务，租赁期限自2013年11月30日至2014年11月30日，租金85000元，2014年1月1日，吕渐刚租赁给第三方周庆福的车间发生火灾，蔓延至宋飞燕处，将宋飞燕财物烧毁，租赁车间无法使用，吕渐刚未返还剩余期间租金，为维护宋飞燕合法权益，请求法院依法判令：吕渐刚返还宋飞燕租金77916.6元，吕渐刚承担本案诉讼费用。
吕渐刚在原审中辩称，吕渐刚和宋飞燕签订的租赁合同第三条规定“应配好消防设施，防止火灾发生…乙方应保护号甲方厂房的房屋设施”，根据这条规定，宋飞燕对厂房的管理不到位，造成的损失应由宋飞燕赔偿，损失包括厂房的租赁费；造成火灾的原因也不是吕渐刚，而是周庆福，宋飞燕应该向周庆福主张损失，而不应吕渐刚主张，所以其认为租赁费不该退给宋飞燕；另外宋飞燕租赁厂房时间是2013年11月30日，2014年1月1日起火，这段时间的租赁费应由宋飞燕负担；起火后其和宋飞燕协商，其给宋飞燕倒出仓库、平房等400多平，补给宋飞燕继续经营，宋飞燕利用办公楼和其倒出的仓库平房等继续经营到租赁期之后十几天，直到下一租房户过来宋飞燕才搬走；在厂区大门外的路边吕渐刚又做了400多平的路面，作为车间的补偿，可以放货，也用于补偿烧毁厂房的面积；当时达成协议，厂房租赁费不退，宋飞燕正常经营，吕渐刚补偿了上述面积；合同第五条，宋飞燕使用吕渐刚的空调应付款而未付，空调宋飞燕已经用坏了应该赔偿。
原审中宋飞燕提交如下证据：证据一、厂房租赁合同一份，证明宋飞燕与吕渐刚于2013年11月30日签订租赁合同一份，宋飞燕租赁吕渐刚车间及办公楼各一栋使用，租赁期限自2013年11月30日至2014年11月30日，租赁费为85000元。证据二、收条两份，证明宋飞燕已经按合同约定支付租赁费85000元。证据三、火灾事故认定书及复核决定书各一份，证明宋飞燕租赁的厂房于2014年1月1日发生火灾，火灾将宋飞燕租赁的厂房烧损，宋飞燕已无法使用。证据四、2009年签订的租赁合同，证明宋飞燕自2009年开始一直在租赁吕渐刚车间及办公楼使用，仓库和院子均是必备的附属设施，合同约定办公楼租赁价格为15000元每年，车间每年5万元，其他附属设施免费使用，为宋飞燕提供便利。
吕渐刚质证意见如下：对证据无异议。合同约定只租赁办公楼和车间，别的没有租赁，只是火灾后才给宋飞燕作为补偿，外面的路面也是现打的，不是路，是为了让宋飞燕放货的场地；合同一年一签，以前的与现在无关；空调宋飞燕一直使用，应付款3000元。包括厂区的院子，起火后宋飞燕也一直使用，包括延期搬走的期间，租赁费也应该由宋飞燕承担。双方就是那么协商的，吕渐刚给宋飞燕别的地方用作为补偿，所以不应退还租赁费。证据四是2009年签的，第二页不是这份合同的，另外，那时办公楼没有装修和配套设施所以价格低，自2013年至2014年，办公楼装修豪华，吕渐刚装修的，价格就涨上去了，双方的合同也是一年一签，现在和以前的合同无关。
吕渐刚提交如下证据：提交青岛祥意服饰有限公司营业执照副本，建设工程规划许可证一份、车间的房屋所有权证（房权证胶自字第××号），证明车间和厂房有手续，符合规划，证明租赁合同有效。
宋飞燕质证意见如下：对真实性无异议，但是建设工程规划许可证的位置是逯家沟村，和涉案厂房的所在地是否是一处不能确定；从营业执照可见，吕渐刚有自己的公司，注册地址和宋飞燕租赁厂房相同，说明吕渐刚本身也在使用宋飞燕租赁的厂房和相关附属设施；对于合同是否有效，与本案无关，吕渐刚应依法支付宋飞燕未使用期间的租赁费。
原审查明，2013年11月30日，宋飞燕（承租方、乙方）与吕渐刚（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，吕渐刚将位于胶州市香港路西端北侧的厂房等出租给宋飞燕使用，合同约定：甲方将钢结构车间一座面积约800平，办公楼一栋，租赁给乙方使用，租赁期限2013年11月30日至2014年11月30日，年租赁费85000元。签订合同当天宋飞燕付给吕渐刚租赁费50000元，2013年12月19日宋飞燕付给吕渐刚租赁费35000元。
2014年1月1日4时许，涉案厂房发生火灾被烧毁。关于上述合同中厂房和办公楼的租赁价格分别是多少，宋飞燕称口头约定办公楼2万元，车间65000元，吕渐刚称口头约定，因办公楼豪华装修，办公楼65000元，车间2万元。吕渐刚提交2008年与宋飞燕丈夫签订的租赁合同，证明厂房、宿舍、食堂都是租赁使用，不是无偿配套使用。宋飞燕称，仓库和平房本来就一直在使用，而不是火灾后腾出的，是租赁吕渐刚厂房期间一直使用，宋飞燕从其他服装公司借用约十台机器，在办公楼生产经营至租期届满。
宋飞燕提交2009年11月3日签订的租赁合同，租期为2009年11月2日至2010年11月2日，载明办公楼价格15000元，车间租金5万元。合同中约定有“如到5月30日不租办公楼，当日退还……办公楼不可作为车间使用”。吕渐刚称这句话表明办公楼当时没有建起来，没有收拾。宋飞燕称当时办公楼早已建好。该合同题头双方签有姓名。
另查明，宋飞燕与吕渐刚于2013年11月30日签订的《厂房租赁合同》被（2015）青民一终字第229号民事判决书确认无效。
原审认为，宋飞燕与吕渐刚于2013年11月30日签订的《厂房租赁合同》被（2015）青民一终字第229号民事判决书确认无效，本案庭审中吕渐刚提交建设工程规划许可证欲证明租赁合同应为有效，原审认为，如租赁合同有效，因出租人在租赁期间未提供符合约定的租赁物即厂房，故应返还相应租赁费用，如租赁合同无效，则已使用期间宋飞燕应负担房屋使用费，对宋飞燕缴纳未使用期间的费用吕渐刚也应返还。宋飞燕已缴纳2013年11月30日至2014年11月30日“租赁费”85000元，该笔费用包括办公楼和厂房两个部分，两部分分别的费用是多少合同中无约定，双方对各自主张的口头约定均无证据予以证明。目前可参照的只有2009年11月3日双方签订的“租赁合同”，其中办公楼价格15000元，厂房为50000元。吕渐刚对该合同不予认可，但该合同有双方签字，表明双方对履行该合同的确认，吕渐刚主张当时办公楼尚未建成，因合同中明确约定有办公楼价格及使用期间，故原审对双方当时确认的办公楼和厂房分别的使用费用予以确认。吕渐刚另主张给宋飞燕仓库等平房使用，因吕渐刚无证据证明系火灾后才给宋飞燕仓库等使用，也无证据证明仓库等平房包括在厂房和办公楼的租赁合同中，或者如果包括其中，系属于厂房抑或办公楼，或其单独的价格是多少，对此吕渐刚均无证据，故原审对吕渐刚该主张不予采信。吕渐刚主张在门外打了400平米路面供宋飞燕使用以补偿厂房损失，宋飞燕不予认可，因吕渐刚对此无证据提交，故对吕渐刚该项主张亦不予采信。原审根据2009年11月3日“租赁合同”中厂房和办公楼的比例确定涉案“租赁合同”中两部分的比例。2009年合同中，厂房价格占比76.923%（50000÷65000），依照此比例，涉案合同中，厂房和办公楼价格分别为65385（76.923%×85000）和19615元（23.077%×85000），宋飞燕使用至2014年1月1日，使用一个月，厂房未使用部分即11个月对应的费用为59936元（65385÷12个月×11个月）。另外，考虑到在厂房烧毁后，宋飞燕将机器设备搬至办公楼继续经营至期满，而办公楼出租系为办公使用，双方2009年的合同中也约定有办公楼不得作为车间使用的条款，虽发生火灾导致情势变更，在办公楼生产系不得已而为之，但也给办公楼的使用带来了更大损耗，故原审酌情增加办公楼在剩余11个月内的使用费用5000元，故吕渐刚应向宋飞燕返还54936元（59936-5000）。
综上，原审依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、吕渐刚于判决生效后十日内向宋飞燕返还款项54936元；二、驳回宋飞燕其他诉讼请求。案件受理费1748元，保全费920元，共计2668元，由宋飞燕负担787元，吕渐刚负担1881元。
宣判后，吕渐刚不服原审判决，上诉至本院。
上诉人吕渐刚上诉称，一、吕渐刚不应承担返还义务，吕渐刚已经履行完租赁合同约定的义务。吕渐刚已按合同约定将涉案房屋交给宋飞燕使用，2014年1月1日，涉案房屋发生火灾后，吕渐刚与宋飞燕协商，吕渐刚倒出仓库、平房等400多平方米以及门外另建400多平方米路面作为对车间的补偿，以供宋飞燕正常经营。宋飞燕接收吕渐刚的补偿，并把机器搬至办公楼生产经营，直至租期届满。宋飞燕在原审中已认可上述事实，因此吕渐刚已经交付给宋飞燕符合合同约定面积的可以生产经营的场所，并没有影响到宋飞燕的生产经营，吕渐刚不应承担返还租金的义务；二、原审法院依据2009年签订的合同计算租金是错误的。因为租赁合同是双方意思自治的体现，双方是一年一签，受各种因素的影响，每年的租金数额以及各项的租金是变化的。原审法院认定租金数额依据09年的合同约定，明显认定事实不清，计算标准错误。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决，改判吕渐刚不承担返还责任；二、一、二审诉讼费由宋飞燕负担。
被上诉人宋飞燕辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吕渐刚的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案的焦点问题是：房屋使用费的返还问题。
宋飞燕与吕渐刚于2013年11月30日签订的《厂房租赁合同》已经生效判决确认无效，故对涉案租赁合同效力本院不再赘述。虽然双方签订的涉案租赁合同无效，但鉴于涉案房屋已交付宋飞燕使用，故宋飞燕应向吕渐刚支付房屋使用费。2014年1月1日4时许，涉案厂房发生火灾被烧毁，导致宋飞燕无法使用涉案房屋。因宋飞燕已支付房屋使用费至2014年11月30日，因此，其提起本案诉讼，要求吕渐刚返还房屋使用费。吕渐刚主张发生火灾后其倒出仓库、平房等400多平方米以及在门外另建400多平方米路面作为对车间的补偿，以供宋飞燕正常经营。对此，宋飞燕不予认可。本院认为，因双方并未在合同中分别明确约定办公楼和车间使用费数额，只是笼统约定“年租赁费85000元”。本案审理中，双方对办公楼和车间使用费数额分歧严重，但均未提交有效证据予以证明。根据双方合同名称及合同内容来看，宋飞燕租赁涉案房屋主要是用于生产，并非主要用于办公，故双方约定的“租赁费”中车间使用费应占较大份额。在双方均未提交充分证据的情形下，原审参照双方之前签订的租赁合同并结合涉案房屋的实际使用情况，酌情判令吕渐刚返还宋飞燕返还房屋使用费54936元，并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人吕渐刚上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1173元，由上诉人吕渐刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 吴苗苗