陕西省勉县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0725民初991号原告：陕西驰辰营销策划有限公司。住所地：西安市雁塔区永松路120号永福小区*号楼***室。组织机构代码：56711320-9。法定代表人：关恰，该公司总经理。委托代理人：张超，陕西维公律师事务所律师。被告：勉县宏波置业有限公司。住所地：勉县定军山镇诸葛村*组。统一社会信用代码：916107255622413750。法定代表人：杨清波，该公司董事长。委托代理人：陆栩安，陕西兢业律师事务所律师。原告陕西驰辰营销策划有限公司（以下简称“驰辰公司”）与被告勉县宏波置业有限公司（以下简称“宏波公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告驰辰公司法定代表人关恰及其委托代理人张超、被告宏波公司委托代理人陆栩安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告驰辰公司诉称：原告系一家合法的房地产销售代理公司，被告开发经营的房地产项目需要对外销售就找到原告，要求原告为其销售代理。2017年3月10日，原、被告签订了《房地产项目销售代理合同书》一份。在合同中约定了双方的权利义务，还约定了双方应承担的违约责任。原告按照合同约定已全面履行了合同义务。该合同第六条约定：“被告每月支付原告1.5万元的服务费”，但被告至今未向原告支付分文费用。在销售代理工程中，原告发现被告委托原告销售的房地产项目没有办理房地产预售许可证，致使原告对外销售的房源无法按时开盘，期间原告垫付了大量的销售费用。原告找到被告，要求被告支付合同约定的每月1.5万元固定费用，但被告总以种种理由一拖再拖。时至今日，被告也没有办理相关销售商品房应具备的预售许可证，现已构成重大违约，应根据合同约定承担违约责任。综上所述，被告违反诚实信用原则，未向原告支付合同约定的相关费用，故意隐瞒销售房屋证照不齐的重大瑕疵，致使原告无法履行双方签订的《房屋销售委托代理合同》，给原告造成了巨大的经济损失。故请求人民法院依法判令：一、解除原、被告之间签订的《房地产项目销售代理合同》；二、被告支付原告的销售代理费用6万元；三、被告承担因违反合同应承担的违约金10万元；四、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、原告营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证复印件，证明原告主体资格；2、被告企业工商登记档案复印件，证明被告主体资格。3、《房地产项目销售代理合同书》及合同附件各一份，证明该代理合同真实有效合法，应得到全面履行。但被告违反合同第二条第一款约定，没有办理房屋预售许可证。4、江南·新天地排号协议七份，证明原告已按照合同约定向客户销售了房产，已全面履行了合同义务。5、勉房预售字2016（09）号商品房预售许可证复印件一份，证明该预售证只是一层的，二、三、四层没有预售许可证。6、房屋建筑面积测量报告【预测】一套13页，证明目的同5号证据。7、被告向勉县房管局递交的商品房预售许可证申请表，证明被告只办理了第一、第四层预售许可证。被告宏波公司辩称:一、原告称自己按合同约定全面履行了义务与事实不符，而原告未按合同约定履行义务是产生纠纷的根本原因。二、原告诉称被告未按双方合同约定第六条约定支付1.5万元服务费不全正确，被告未按双方合同第六条约定支付2017年4月1.5万元服务费属实。三、原告诉称被告未按双方合同第六条约定支付2017年5月至7月4.5万元服务费属实，但被告不是违约行为，是行使不安抗辩权，符合《合同法》第68条规定。四、被告自2017年4月25日至6月共计支付原告方人员工资7550元，该费用在合同上并没有约定由被告承担，如果解除合同，原告应返还7550元。2017年4至6月，被告为配合原告销售还支付了广告费用21275.8元，如果解除合同，原告应赔偿该费用。五、原告要求解除合同、由被告支付违约金10万元不符合合同法第97条的规定。综上，本案双方签订的代理销售合同属于效力待定的合同，只有被告取得了预售许可证才能履行，到目前为止被告没有取得住宅房屋预售许可证，商业用房是取得了预售许可证的，所以合同部分有效部分无效；被告之所以没有支付原告服务费，是因为在履行合同中发现原告非常不专业，没有销售新天地房屋的能力。原告也没有足够的证据证明原告全面履行了合同的义务。现同意解除双方签订的《房地产项目销售代理合同》，请求法院驳回原告其他诉讼请求。被告就其主张，向本院提供了下列证据：1、江南新天地销售部所购物品一览表，证明在原告代理销售期间，被告为了配合销售支付广告费21275.8。2、提交江南新天地4月-6月渠道人员工资表三份，证明被告向原告支付渠道人员工资7550元。如果要解除合同，该项费用是被告的损失。本院自行收集的证据如下：勉县房地产交易所档案“确认书”一份，载明“房地产管理局（交易中心）：确认方（勉县宏波置业有限公司），我公司经董事长决定，江南·新天地商业综合体在本次办理预售面积中2层和3层商业建筑面积（共计7646.38平米），确定不办理在预售面积范围内。仅办理1层和4层商业建筑面积（共计4869.9平米）。我公司承诺此决定是开发商行为，后期产生一切后果由我公司自行承担，房管局不负责后期由此产生的连带责任”。被告对原告提供的证据质证意见是：对1号、2号的真实性及证明目的均无异议；对3号证据的真实性无异议，对其合法性与关联性建议法庭结合其他证据综合认定；对4号证据的真实性无异议，江南·新天地B区有商品房预售许可证，A区没有商品房预售许可证；对5号证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，A区是住宅用房，B区是商业用房，该商品房预售许可证是B区共计三层半的预售许可证，不是一层的；对6号证据的真实性认可，但是不能达到其证明目的；对7号证据的真实性认可。原告对被告提供的证据质证意见是：1号中如A3宣传页等内容属实，但是根据合同约定，原告只负责销售，被告负责承担宣传、广告等费用；2号证据的真实性无异议。渠道人员虽是被告的员工，但都是去做广告宣传的，该费用也应由被告承担。对本院自行收集的证据，原、被告均无异议。本院对原告提供的证据作如下认定：原告提交的1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号证据的真实性本院予以确认，但对3号、4号、5号、6号证据的证明目的不予认定，7号证据的证明目的应当予以确认。本院对被告提供的证据作如下认定：被告提交的1号、2号证据的真实性予以确认，但对其证据目的不予确认。对对本院自行收集的证据，双方当事人均无异议，真实性本院予以确认。根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：2017年3月10日，被告宏波公司作为甲方与作为乙方的原告驰辰公司签订了《房地产项目销售代理合同》一份，内容如下：一、物业概况及代理方式。1、项目名称：江南·新天地（A、B区）。2、项目地址：绿源路西段。3、A区及B区销售物业类型（见清单）。4、代理模式：甲方委托乙方独家销售江南新天地（A、B区）项目。二、甲方的权利义务。1、由甲方办理并向乙方提供销售相关证照，如因证照不齐造成的销售障碍（如未达到预售条件、政府原因导致无法销售等原因）由甲方负责并协调解决。因甲方施工进度缓慢或停工超过60天导致乙方无法销售，须由甲方对乙方进行每月人民币15000元的经济补偿。2、甲方拟定《商品房买卖合同》示范文本、备案，收款并开具发票。3、在乙方销售前，甲方提供所销售房屋的五证及面积测绘表等必要销售资料。4、甲方负责售房部所需一切物资及其费用。5、甲方负责与银行签订按揭合同等。6、甲方必须及时向乙方支付代理费等。三、乙方的权利义务。1、负责进行该项目的城区市场调查。2、负责售楼人员的配备及培训工作（核定4人，要求统一着装、统一销售说辞，甲方不定期抽查）。3、负责统一安排销售人员现场接待工作。4、负责收集客户按揭资料协助办理按揭手续及客户相关资料。5、乙方保守商业秘密的约定。四、关于物业价格。1、代理项目清单及底价（见附件）。2、根据甲方提供的价格，乙方制定对外报价格。3、房价之外的代收费用约定。五、合同期限。代理销售期限从2017年4月1日起至2017年12月31日，期限8个月，销售周期8个月完成甲方下发销售合同金额一千万元，甲方下发销售任务完成销售代理合同顺延至该项目的80%结束。六、关于代理方式和代理佣金。1、代理方式：按合同销售金额2.5%提佣。2、结算标准：按揭客户、全款客户、分期付款客户、商业房及柴房等的佣金标准。3、代理费：乙方在当月28号向甲方递交当月结账清单，甲方应于次月10号前结算代理费，不含税费及代收的各项费用。若甲方未及时结算，乙方有权终止合同并追究甲方的违约责任，并按照当月佣金的千分之五作为违约金支付给乙方，造成的协商损失由甲方承担。4、签订合同之日起，本项目委托销售范围内签订的“江南新天地”销售合同或协议，均属于乙方业绩，并按照本合同约定标准提取代理费用。5、如遇特殊情况需低于底价销售且甲方同意。乙方佣金以实际成交价按前述比例结算支付。6、每月7号前甲方须支付乙方人民币1.5万元的服务费时间为5个月（2017年4月至2017年8月），其中前四个月按期支付月费，第五个月月费必须完成200万元销售合同金额任务后支付乙方。七、其他约定。本合同自签字之日起生效，任何在本合同约定的终止条件外单方终止合同，均属违约并赔偿对方相应的经济损失拾万元。八、合同的生效、终止和变更的约定。九、纠纷由乙方所在地法院解决。十、合同份数的约定。十一、销售任务：销售合同金额任务见合同附表一。合同附表一：江南·新天地项目任务分解表：任务时间2017年4月1日至2017年12月31日。任务时间周期8个月。任务目标1000万元销售合同金额。进入首月2017年4月份不计任务。2017年5月起至2017年7月底完成销售金额200万元。2017年8月起至2017年10月底完成销售金额400万元。2017年11月起至2017年12月底完成销售金额400万元。2017，超额完成甲方对乙方进行奖励超出任务部分的1%，除正常提成外。合同签订后，2017年6月1日及同年7月1日，原告与客户共计签订了《江南·新天地排号协议》7份。由于A区无商品房预售许可证、B区只有一栋四层商业综合体部分楼层有商品房预售许可证，导致双方无法正常履行合同，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。在案件调解中，原告认为根据合同第六条第六款约定，不管原告销售金额是多少，被告都应当支付其4月至7月的代理费，从第五个月开始在完成200万元销售任务后被告才给支付服务费；在签订合同时双方均存在一定过错责任，所以要求被告支付其服务费6万元，愿意放弃违约金请求。被告表示同意解除合同，认为从合同附件来看，虽然4月份不计任务，但其愿意支付该月服务费1.5万元，而5月、6月、7月原告没有完成合同约定的200万元销售任务，所以不同意支付服务费。因双方分歧较大，调解未果。另查明，原告法定代理人关恰在庭审中陈述，双方签订代理合同时，他见到A区已开工，已修建到负一层和一层之间；还知道A区还有高层2栋，多层2栋，两个小独栋房屋。B区四层半的商业楼已完工、封顶；还有一栋15层的公租房也已封顶。再查明，原、被告签订代理合同时，被告只办理了A、B区项目的土地使用权证和建设工程规划许可证；A区没有办理商品房预售许可证，B区中一栋四层商业综合体办理了商品房预售许可证，该证编号为“勉房预售字2016（09）号”，其中的商业用房预售面积4869.9平米仅为一层和四层的预售面积，二层和三层共计7646.38平米面积并未办理预售许可证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。原、被告签订的《房地产项目销售代理合同》内容真实，合法有效，应受法律保护。原、被告均应按照合同约定，全面履行自己的义务。由于本案涉及的大部分房地产销售项目，被告未办理商品房预售许可证，无法正常销售，而原告签订合同时审查相关证件不严，也导致了合同不能正常履行。现原告请求解除双方签订的《房地产项目销售代理合同》，被告同意解除，本院准许。关于原告请求的服务费问题。双方对2017年4月的1.5万元代理费理解一致，被告在调解时也表示愿意给付，故该月的服务费本院理应支持。同年5至7月三个月的代理费，由于合同第六条第六款内容与第十一条之附件一内容不一致，原、被告对合同条款的理解发生争议，各自按照有利于自己一方进行解释，合同内容出现不一致的约定，不能归责于任何一方，双方对合同内容前后约定不一应负同等之责。原告虽未完成一定销售量，但事出有因，考虑到原告投入了大量销售工作，为体现公平公正的原则，可将5至7月三个月代理费4.5万元折中由双方均摊较为合理，即被告向原告承担4.5万元的一半即2.25万元。综合上述两部分代理费，被告共计向原告承担3.75万元。关于原告请求的违约金问题。代理合同中明确约定由被告提供销售相关证明，在原告进行销售前被告应提供所售房屋的五证及面积测绘表等必要销售资料，原告作为房地产销售专业机构其法定代理人在签订合同时就已知所代理项目的在建情况、以及从被告提供的商品房预售许可证上记载的4869.9平米的销售面积来看，原告理由应当知道A区无预售许可证、B区部分楼层有预售许可证的事实。由于原告未对被告提交的相关材料进行必要和详细的审查，出于对被告必然办理了预售许可证或正在办理预售许可证情况的过于自信、盲目乐观，审查相关证件不力就与被告签订代理合同，原告具有审查相关证据不力之责；被告在销售商品房时，理应提供商品房预售许可证，但只办理了部分房屋的部分楼层预售许可证，其余大部分房屋并未办理预售许可证，是导致原告不能正常销售的原因，被告具有提供主要证件不能的责任。所以，本案原、被告双方并不存在任何一方违约的情形，故原告请求的违约金损失，缺乏事实依据，其该项请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陕西驰辰营销策划有限公司与被告勉县宏波置业有限公司于2017年3月10日签订的《房地产项目销售代理合同》；二、被告勉县宏波置业有限公司在本判决生效后10日内支付原告陕西驰辰营销策划有限公司服务费3.75万元。三、驳回原告陕西驰辰营销策划有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3600元，减半收取1800元，由原、被告各负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审判员  杨荣华二〇一七年九月六日书记员  王露冰本判决书于年月日送达