江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5923号
上诉人（原审原告）：罗菊星,女,1984年10月2日生,汉族，住南京市溧水区。
委托诉讼代理人：章秋香，江苏同心园律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张红玉,女,1967年2月28日生，汉族,住南京市溧水区。
上诉人（原审被告）：魏晓林,男,1963年8月8日生，汉族,住南京市溧水区。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：陈亚红，江苏东恒律师事务所律师。
原审第三人：南京市溧水区华夏房产中介服务中心,住所地南京市溧水区永阳镇青年路*****号。
投资人：薛勇。
上诉人罗菊星、上诉人张红玉、魏晓林，原审第三人南京溧水区华夏房产中介服务中心（以下简称溧水华夏房产中介中心）房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市溧水区人民法院（2016）苏0117民初5655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗菊星上诉请求：一、撤销一审判决，改判张红玉、魏晓林赔偿房屋差价587440元，并退还购房款25万元；二、张红玉、魏晓林给付一、二审律师代理费共计8000元；三、本案诉讼费用由张红玉、魏晓林承担。事实和理由：2016年7月9日，其在张红玉承诺并保证魏晓林同意出售涉案房产的情况下，双方签订了房屋买卖合同，其依约提前支付了25万元购房款，但张红玉、魏晓林未按约定履行房屋解押及过户手续。2016年10月25日，张红玉称因房屋价格上涨导致魏晓林不愿意履行过户手续。张红玉虽承诺继续履行合同，但其出尔反尔不履行合同义务。故其诉到法院要求维权。本案一审过程中，其无多余资金另行购房，但溧水区房价大涨，与涉案房屋同地段、同面积的房屋价格已涨至14000元/㎡。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，张红玉、魏晓林因违约给其造成损失，应当予以赔偿，赔偿额包括合同履行后可以获得的利益等，一审时其主张赔偿实际损失和预期利益损失暂定50万元，具体以法院评估价格为准，但一审法院没有履行相关评估程序，主观推定做出判决，由张红玉、魏晓林向其赔偿损失35万元，远不能弥补其损失，故提起上诉。
张红玉、魏晓林辩称，一、罗菊星与张红玉签订买卖合同时魏晓林并不知情，且事后也未同意，根据法律规定合同应当解除，合同解除赔偿相应的损失，但上诉人对损失的扩大应承担责任。在2016年7月9日至张红玉一审起诉期间，罗菊星、溧水华夏房产中介中心都明知合同不能履行的原因系魏晓林不知情，但长达4个月的时间，罗菊星一直要求履行合同，房价在此期间上涨，导致损失扩大。二、双方当事人在合同中已约定了违约金，该违约金也是双方可预见的损失范围，房价上涨也不是张红玉、魏晓林可控制的，因此罗菊星在主张损失的时候应当以违约金的金额为限。同时由于双方以及中介均有过错，应当对相应的损失进行分摊，而不能全部损失由张红玉、魏晓林承担。
张红玉、魏晓林上诉请求：撤销一审判决，改判赔偿100800元；一、二审诉讼费用由罗菊星承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。魏晓林没有出售涉案房屋的意思表示，签订涉案合同系张红玉单方意思表示，一审法院以张红玉为家庭共同利益出售涉案房屋为由，认定张红玉、魏晓林共同返还购房款并赔偿损失，没有事实和法律依据。二、签订涉案合同时，罗菊星明知张红玉没有处分涉案房屋的权利，明显存在过错，并非善意买受人。对合同解除的后果理应承担相应的责任。另张红玉对自己的损失范围没有提供相应的证据印证，一审法院酌定向其赔偿损失35万元系认定事实有误。三、罗菊星和溧水华夏房产中介中心对损失的扩大存在过错。因魏晓林不同意出售涉案房屋，不同意办理过户手续，罗菊星应当知晓相应的法律后果，而其一再与张红玉商谈合同履行事宜，期间房价上涨。一审法院将房价上涨因素作为罗菊星损失的主要构成部分，亦没有依据，扩大损失应由罗菊星自行承担。四、溧水华夏房产中介中心在一审中所做的陈述不符合事实。
罗菊星辩称，一、涉案合同有效，故对其房产共有人具有约束力，张红玉、魏晓林系夫妻关系，根据法律规定，其两人为家庭共同利益体，应当共同承担责任。二、合同签订后，张红玉一直向罗菊星保证继续履行合同，房屋过户，罗菊星基于信赖才一直与其协商，属善意第三人。且张红玉、魏晓林在向罗菊星承诺过户的同时将涉案房产过户给案外人，属于根本违约，故该合同解除罗菊星无需承担任何责任。三、违约方给对方造成损失，应当承担赔偿责任，房屋差价属于合同履行后可以获得的利益，张红玉、魏晓林应当对罗菊星承担赔偿责任。四、溧水华夏房产中介中心的辩解和陈述是基于事实所作的客观陈述，并无任何不实之处。
溧水华夏房产中介中心未作陈述。
罗菊星向一审法院起诉请求：1.解除其与张红玉于2016年7月9日签订的房地产买卖中介合同，张红玉及魏晓林向其退还购房款25万元；2.判令张红玉和魏晓林共同向其赔偿因其单方根本违约行为造成的实际损失和预期利益损失500000元；3.本案诉讼费用、保全费、律师费由张红玉、魏晓林承担。
一审法院认定事实：魏晓林与张红玉系夫妻关系，二人于1990年12月15日办理了结婚登记手续。魏晓林、张红玉于2011年购买了位于南京市××区××路××单元××室房产，该房屋登记在魏晓林、张红玉名下，共有情况为共同共有。
2016年7月9日，在魏晓林未到场的情况下，张红玉作为甲方（出售方）、罗菊星作为乙方（买受方）、溧水华夏房产中介中心作为丙方（中介方），三方签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定张红玉将其与魏晓林共同所有的位于溧水区水岸康城43幢3单元201室房产出售给罗菊星，建筑面积为113.96㎡，房屋售价为1008000元，合同其他情况中约定此房赠送楼下43-C-15号储藏室（面积约17.55㎡）；罗菊星在签订房地产买卖契约之日支付定金50000元给张红玉，于2016年7月25日前支付首付款458000元，剩余房款500000元由银行按揭贷款支付；张红玉应在得到全额房款当日腾空房屋，并书面通知罗菊星、溧水华夏房产中介中心办理交付的具体时间；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，发生违约责任，应由违约方向守约方支付相当于合同第一条确定的房屋实际成交价的20%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。同时，违约方按总房价的2%支付丙方佣金及承担由此产生的诉讼费用（含律师费）；合同补充条款约定：1、乙方经充分了解自愿购买此房；2、甲、乙双方约定乙方于2016年7月9日付购房定金50000元，于2016年7月25日付首付款508000元给甲方银行解押用，待他项权证拿到当日，双方办理过户手续，剩余房款500000元由银行贷款支付；甲方承诺该房屋相关产权人均同意出售此房，如有违约承担违约责任。三方另对其他权利义务进行了约定。该合同抬头部分甲方（出售方）处列明了魏晓林和张红玉的名字，但合同落款甲方签名处仅有张红玉一人签名。
当日，张红玉向罗菊星出具收条一份，言明收到罗菊星购水岸康城43幢3单元201室房屋定金人民币50000元整，尚有5000元未给。张红玉认可之后罗菊星向其支付了另外的5000元定金。
张红玉以其儿子出国留学需要保证金为由向罗菊星提出要求先支付200000元购房款，经协商罗菊星同意并向张红玉支付了200000元。2016年7月20日，张红玉再次向罗菊星出具收条一份，内容为：今收到罗菊星购买本人位于水岸康城43-3-201室住宅购房首付款人民币200000元。备注：原合同定于2016年7月25日办理该房屋名下贷款解押，现双方约定2016年8月5日前由罗菊星再付购房款250000元，剩余解押款由张红玉、魏晓林自行解决，当天办理房屋解押，待他项权证拿到办理过户手续，如有违约承担所有违约责任。张红玉陈述收取的200000元购房款其中100000元用于支付其儿子留学保证金，剩余的钱其用于生意周转使用了。
2016年9月18日，张红玉与罗菊星签订补充协议一份，内容为：出售房产坐落溧水区永阳镇××单元××室，双方于2016年7月9日在华夏房产中介签署买卖中介合同，当日买方付定金伍万元人民币给卖方，合同约定于2016年7月25日前由买方付购房首付款人民币508000元，办理卖方银行贷款解押用（待他项权证出来当日办理过户手续），期间卖方提出先由买方支付首付房款250000元，定于2016年8月8日办理解押手续，现因卖方自身原因造成违约。双方经沟通商议，现定于2016年9月18日起，卖方将所出售房屋水岸康城43幢3单元201室住房准予买方居住装修，卖方承诺买方享有居住权，待卖方（解押）资金到位，时间约定于2016年10月30日前，双方办理过户手续，买卖双方需积极配合华夏房产办理手续。
2016年10月25日，罗菊星与张红玉在第三人处协商房屋过户事宜，罗菊星提供了当日双方的谈话录音，录音中张红玉称魏晓林因房屋价格上涨心里不平衡，故不肯签字过户，张红玉承诺其继续做魏晓林工作后和罗菊星签字过户。
2016年11月1日，罗菊星因涉案房屋买卖事宜到魏晓林工作单位溧水区第一初级中学找魏晓林，双方发生纠纷并报警处理，南京市公安局溧水分局永阳派出所分别对罗菊星与魏晓林进行询问并制作询问笔录。
2016年11月3日，罗菊星与江苏同心园律师事务所签订了委托代理合同，委托该所进行其与张红玉、魏晓林房产纠纷一案的律师代理。当日，罗菊星委托该所向魏晓林、张红玉发出催告继续履行合同律师函，要求张红玉、魏晓林尽快全面履行合同义务，在收到该函三日内给予书面答复并就有关事项做出明确说明。2016年12月7日，该所向罗菊星开具了金额为4000元的律师服务费发票。
2016年11月7日，张红玉向罗菊星发送短信，内容为：根据我们双方于2016年7月9日签订的《房地产买卖中介合同》约定，你应于2016年7月25日前支付首付款508000元（含定金50000元）给本人办理解押用，但是至今日你仍未完全履行合同，致使我们双方合同无法继续履行，为此，本人特通知你自2016年11月8日起解除双方签订的合同，相关费用双方可结算处理。罗菊星收到张红玉该短信后，遂诉至法院。
张红玉在向罗菊星发送手机短信后，与魏晓林共同将案涉房屋与案外人签订了房屋买卖合同另行出售给案外人，张红玉称房屋售价为130万元。2016年11月11日，因罗菊星向一审法院提出诉讼财产保全申请，一审法院依法查封了案涉房屋，现案涉房屋仍登记在张红玉与魏晓林名下。
罗菊星原诉至法院要求判决张红玉、魏晓林继续履行张红玉、魏晓林在2016年7月9日与罗菊星签订的房地产买卖中介合同，要求张红玉、魏晓林协助办理涉案房产的过户手续及银行贷款手续并向罗菊星支付违约金201600元，后罗菊星将诉讼请求变更为要求解除其与张红玉签订的房地产买卖中介合同，及要求张红玉、魏晓林退还购房款250000元并赔偿损失500000元。
一审法院认为，关于2016年7月9日，张红玉与罗菊星签订的《房地产买卖中介合同》的效力问题。案涉南京市溧水区永阳镇金蛙路99号水岸康城43幢3单元201室的房屋系张红玉、魏晓林夫妻共同共有的财产，张红玉在与罗菊星签订该合同时，魏晓林并未到场签字，张红玉亦未持有魏晓林的授权材料，罗菊星及第三人在签订合同时亦未与魏晓林确认其是否同意出售案涉房屋，罗菊星在仅有张红玉的口头保证情况下与张红玉签订了案涉房屋买卖合同，根据现有证据，并不能证明魏晓林在张红玉签订合同时同意出售涉案房屋，或签订合同后表示过追认，故一审法院认定张红玉在与罗菊星签订合同时，未取得房屋共有权人魏晓林的同意，签订合同后亦未获得魏晓林的追认，故其处分案涉房屋属无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故本案中张红玉与罗菊星签订买卖合同处分案涉房屋虽系无权处分，但合同应属有效，因案涉房屋共有权人魏晓林并未同意将房屋出售给罗菊星，导致现案涉房屋无法产生物权转移的法律效果，故对罗菊星要求解除其与张红玉签订的房地产中介买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。张红玉的行为已构成根本违约，作为合同违约方应向罗菊星承担相应的违约责任。
关于罗菊星要求张红玉与魏晓林共同承担返还购房款250000元并赔偿实际损失、可得利益损失500000元及律师费的诉讼请求，一审法院认为，虽案涉合同系张红玉签订，且250000元购房款是由张红玉收取，张红玉因无权代理而对罗菊星负有债务，该债务系在婚姻关系存续期间产生，而且从张红玉收取200000元购房款用于其子国外读书提供资金及生意周转情况可以看出，张红玉系为家庭共同利益出售房产，故张红玉因其行为所承担的债务应认定为其与魏晓林的夫妻共同债务，故罗菊星要求张红玉与魏晓林共同返还购房款250000元并赔偿损失的主张，一审法院予以采纳。
关于罗菊星主张的损失数额认定，罗菊星与张红玉在房地产买卖中介合同中对违约责任约定为违约方应按照房屋实际成交价的20%数额向守约方支付违约金，即违约金数额为201600元，违约方还应承担产生的诉讼费用（含律师费），罗菊星主张该违约金数额不足以填补其损失，故要求二被告赔偿房屋损失500000元及律师费。按照《中华人民共和国合同法》第一百一三十条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综合考虑双方约定的违约责任、罗菊星订立合同时未尽到合理审慎注意义务的情况，并考虑案涉房屋所在地段房屋价格的市场行情，一审法院酌定由张红玉、魏晓林向罗菊星赔偿损失共计350000元。
张红玉抗辩即便合同有效，罗菊星在2016年8月5日前未按约定支付250000元购房款，故罗菊星构成违约，后其向罗菊星发送了解除合同的手机短信。一审法院认为，结合2016年9月18日罗菊星与张红玉签订的补充协议中的内容及2016年10月25日二人在第三人处的谈话录音内容看，是因张红玉将罗菊星先行支付的200000元首付款用掉，且因魏晓林不同意签字办理过户手续导致张红玉多次更改办理过户手续的时间，罗菊星未在2016年8月5日前支付剩余首付款并不构成违约，对张红玉该抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除罗菊星与张红玉于2016年7月9日签订的《房地产买卖中介合同》；二、张红玉、魏晓林应于判决发生法律效力之日起十五内向罗菊星返还购房款并赔偿损失合计600000元。三、驳回罗菊星的其他诉讼请求。一审案件受理费13396元，保全费5000元，共计18396元，由张红玉、魏晓林负担。
二审中，张红玉、魏晓林称，后补充协议约定，应当于2016年8月5前办理解押手续，该协议中“现因卖方自身原因造成违约”系溧水华厦房产中介中心事后自行添加的；罗菊星去溧水区第一初级中学找魏晓林的时间并非2016年11月1日，而系2016年10月31日。
双方当事人未提交新的证据，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，合同成立后，双方当事人应按约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，张红玉与罗菊星签订的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，即使魏晓林对该合同的签订并不知情，亦未予以追认，并不影响案涉合同本身的效力，故案涉房屋买卖合同合法有效。张红玉未履行合同约定的义务，构成根本性违约，应承担相应的违约赔偿责任。涉案合同在签订时及履行过程中，张红玉承诺其与魏晓林协商沟通，协助罗菊星办理房屋过户等事宜、保证合同的履行，罗菊星基于对张红玉、魏晓林夫妻关系的信任，期待合同能够继续履行，本身并无过错。张红玉向罗菊星明确表示不再履行涉案合同后，罗菊星亦及时向法院提起本案诉讼。即使在涉案合同签订及履行过程中，罗菊星未尽到相应的审慎义务，其过错程度亦相对较小，且张红玉在存在违约的情况下，并不享有合同的解除权。在此情况下，一审法院根据本案的实际情况，结合涉案房屋所在地段房屋价格的市场行情，酌定罗菊星应获得赔偿损失数额35万元，并无不当。罗星菊认为，一审认定的赔偿数额不能弥补其损失；张红玉、魏晓林认为，罗菊星存在过错，亦导致损失扩大，一审认定赔偿数额过高的上诉理由，本院均不予采信。根据本案查明的事实，张红玉将收取的部分购房款用于其子国外读书及生意周转，应视为该款项系用于家庭生活，且因涉案合同产生的债务系张红玉与魏晓林婚姻关系存续期间，一审法院据此判决由张红玉、魏晓林共同偿还，亦无不当。
综上所述，上诉人罗菊星、张红玉、魏晓林的上诉请求均不能成立，应予驳回；应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10020元，由上诉人罗菊星负担4982元，由上诉人张红玉、魏晓林负担5038元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年九月二十五日
书记员 王 慧