福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字9508号
原告（反诉被告）厦门立德置业管理有限公司，住所地厦门市思明区瑞景商业广场1号楼13层1-1505单元。
法定代表人薛有吉，董事长。
委托代理人王发坡，公司员工。
被告（反诉原告）安桂林，女，1965年6月22日出生，汉族。
委托代理人包陈华，北京中银（厦门）律师事务所律师。
原告（反诉被告）厦门立德置业管理有限公司与被告（反诉原告）安桂林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理，依法由审判员陈永华适用简易程序，于2013年9月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王发坡、被告的委托代理人包陈华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告厦门立德置业管理有限公司诉称，2011年11月25日，原、被告签订《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》一份，约定被告承租原告位于莲前东路瑞景商业广场地下一层A区B1-A05号商铺用于经营服饰，建筑面积83.28平方米，租赁期自2011年12月1日至2013年11月30日止，2012年12月1日至2013年11月30日租金为每月10594元，被告应于每月25日前支付下个月租金，应于次月25日前支付上个月管理费、水电费、冷气费等各项费用，被告逾期支付的，原告有权按每日千分之三加收逾期违约金。因被告拖欠租金相关费用或未经原告同意在正常营业时间内闭门歇业达二次或两天以上的，原告有权没收租金并解除合同。合同签订后，双方均按照合同如约履行，但自2013年4月份起，被告开始拖欠租金、管理费、冷气费、电费及水电公摊等费用，截至2013年6月30日，尚欠原告上述各项费用总共27048.9元，由此产生的违约金6044.3元（暂计至2013年7月29日），且在未告知原告的情况下停业至今，原告曾多次向被告催讨上述费用，并要求被告办理解约撤场手续，被告均置之不理。请求法院判令：1、确认原告与被告签订的《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》于2013年6月30日解除。2、被告向原告支付拖欠的租金21188元、综合管理费1832.2元、电费1496元、公摊水电费783.6元、冷气费1682.3元、消杀费66.8元，违约金6044.3元（暂计至2013年7月29日，实际计算至付清为止），以上暂计33093.2元。3、原告不返还被告押金21187元。4、支付2013年7月1日至9月2日房屋占用费21894元（其中7、8月份租金21188元，9月份租金706元）。
被告安桂林辩称，一、原告将存在安全隐患的商铺出租给被告，使被告承租该商铺后长期承受无法正常营业及人身安全无法保障的困扰，原告存在违约在先的事实，应按照租赁合同第十三条的约定承担违约责任。二、因原告无法提供安全的商铺给被告使用，被告于2013年4月1日要求原告返还押金，解除租赁合同，但原告迟迟不予答复，被告在2013年6月1日将未售衣物打包后正式退场，被告与原告的租赁合同于2013年6月1日解除，被告不存在拖欠原告6月份的租金。三、被告与原告的《商铺租赁合同》附件三明确约定空调能源费收费标准，该附件的效力作用于整个租赁期间，原告单方面违反合同约定提高收费标准是违约行为，该违约行为对被告没有约束力。四、原告作为出租人，怠于履行物业管理职责，无权要求相应月份的物业管理费，且在租赁期间原告不能提供安全整洁不漏水的商铺给被告，事后原告无法保证能够消除该商铺再次渗漏的危险，存在违约在先的事实，被告为维护自身合法权益免受持续侵害，提前解除合同搬离该商铺的行为合理合法，被告不存在违约行为，原告无权没收被告交在原告处的押金。五、原告要求支付2013年7月1日至9月2日房屋占用费没有事实和法律依据，被告2013年5月31日就做了退场手续，并将被告经营服装打包搬离，并有管理处的盖章、出场许可证为凭。根据双方的商铺租赁协议第十二条，合同终止与解除的约定，遗留现场的物品原告有权自行清除。根据原告提交的现有证据，根本无法证实被告在2013年6月1日至9月2日还占有原告的出租商铺，该商铺在6月1日已由原告实际占有和管理，该商铺不是临街商铺，实行的是统一时间开业和关闭，在此期间，被告根本无法再行进入原告控制的商铺，而原告完全可以在上述期间将本不属于被告的物品，搬入该讼争商铺，造成被告仍在经营使用的假象。综上，要求驳回原告诉求。
反诉原告安桂林诉称，基于上述第一至四点答辩事由，请求法院判令：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》于2013年5月31日解除。2、反诉被告依据《商铺租赁合同》第十三条违约责任的约定，支付反诉原告违约金12712.8元。3、反诉被告返还反诉原告押金21187元。4、反诉被告返还反诉原告2013年3月30日至5月31日租金21188元及物业管理费416.4元，2012年4月份租金9994元及物业管理费416.4元，2013年1月29日至2月28日租金10594元及物业管理费416.4元。上述各项费用合计76925元。
反诉被告厦门立德置业管理有限公司辩称，一、反诉被告出租给反诉原告的商铺不存在安全隐患，其陈述与事实不符。二、反诉原告无权就2013年3月30日商铺渗漏水事件向反诉被告主张违约责任，此次渗漏水事件是永蛙田鸡火锅店造成，反诉原告及永蛙田鸡火锅店在赔偿协议里已有确定，且已支付相应款项。三、反诉原告至今仍未到反诉被告处办理撤场手续，应支付2013年6月份租金及相应费用。四、反诉被告系根据厦门远大能源管理有限公司的通知调整代收的空调冷气费标准不存在单方违约行为。五、反诉被告作为商场的物业管理方，一直都在兢兢业业的履行着物业管理职责，在收到被告漏水报告后，立即组织人员查清事故原因，并对渗漏位置进行修复，确保修复后的渗漏水设备及位置不再发生类似的渗水、漏水事件，积极协调相关责任人的赔偿事宜，竭力避免被告的损失。综上，反诉原告的诉求没有事实和理由，应予驳回。
经审理查明，2011年3月16日，原告与朱悦田签订一份《委托经营管理合同》，朱悦田委托原告经营管理厦门莲前东路瑞景商业广场地下一层A区B1-A05号的商铺，权限包括租赁、收益在内；委托期限从2012年5月1日至2017年4月30日。2011年11月25日，原、被告签订一份《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告前述商铺用于经营服饰，建筑面积83.28平方米，租赁期自2011年12月1日至2013年11月30日止，2011年12月1日至2011年12月10日免租金，2011年12月11日至2011年12月31日租金为6770元，2012年1月1日至2012年11月30日租金为9994元／月，2012年12月1日至2013年11月30日租金为每月10594元，被告应于每月25日前支付下个月租金及各项费用；能源费用按月结算，原告于次月15日之前将费用明细提供给被告，被告在收到通知后10日内将上月费用缴交给原告，被告逾期支付租金、管理费及其他费用的，原告有权按每日千分之三加收逾期违约金。合同第十条约定了维修养护责任：租赁期间，原告定期进行检查维护，保证瑞景商业广场的公共设施设备处于正常的可使用状态；被告在承租期间，发现该租赁物内或周边的公共设施设备出现故障时，应及时通知原告，否则，因此给被告带来经济损失或不便由被告自行承担。合同第十一条约定原告有权单方解除合同并没收押金的情形：被告未经原告书面同意，擅自撤离商场；拖欠租金或相关费用的。除被告违约情形之外，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商一致后方可解除。合同终止或解除时，被告遗留现场的物品视为被告废弃物，原告有权自行清除。被告逾期交付租金、管理费及其它相关费用的，每逾期一日，原告有权按到期应付费用总额的千分之三加收违约金。约定的违约金数额及比例，双方均同意放弃要求法院调整的权利。同时在作为前述合同附件的《瑞景商业广场收费项目及标准》中，约定收费项目及标准分别为：综合管理服务费5元／㎡／月、公共维修金1元／㎡／月、公共水电费、冷气费按租赁合同面积×月固定费计算（其中商场从每月2元至10元不等）。
2011年12月31日，厦门远大能源管理有限公司向原告发出联络确认单，告知其根据物价部门调整电价的有关文件，自2011年12月1日起调高案涉经营场所的空调能源费。2013年1月19日，案涉商铺出现空调漏水，当日原告维修处理完毕。2013年3月，原告就前述漏水减收被告物业费300元。2013年3月30日，案涉商铺再次发生污水泄露。2013年4月1日，被告就该次漏水的赔偿及敦促履行维修义务等事宜发给原告一份《报告》。此后被告又发出多份类似内容的函件。2013年5月28日，原、被告与咏蛙田鸡火锅店签订《忆江南赔偿协议》，载明前述2013年3月30日案涉商铺污水渗漏是由于咏蛙田鸡火锅店所使用的下水井堵塞造成污水回流，导致被告的商铺店内23件衣物、部分店内装修受污染；约定由该火锅店赔偿被告7000元，之后，对于该渗漏水事故再无其他争议，被告不再因此向任何相关方主张任何赔偿、补偿。2013年5月31日，被告向原告发出一份函件，称承租案涉商铺一年多来，分别于2012年4月、2013年1月28日及2013年3月30日遭遇三次漏水，原告未能尽到维护责任；因此要求撤场。2013年5月31日，被告搬走案涉商铺内大部分物品。原告于2013年6月3日收到该函件。2013年6月9日，原告向被告发出一份函件，要求被告于2013年6月30日之前来办理撤场手续并清空商铺。2013年7月29日，原告诉至本院。
庭审中，双方确认被告租金及管理费支付至2013年4月份。被告确认收到过原告发出的2012年2月、4月、5月、6月《缴费通知书》明细单（其中载明冷气费、消杀费等项目的具体单价）。原告提交的被告2013年3月8日起应缴各项费用的《缴费通知单》显示制作时间为2013年7月11日，其中2013年3月份各项费用共为968.7元、4月份各项费用共为1006.5元、5月份各项费用共为1152.2元、6月份各项费用共为901.3元；2013年8月7日，前述通知作为原告的证据由被告签收。被告表示对案涉漏水是否导致安全隐患不申请鉴定。
以上事实，有原告提供的《委托经营管理合同》、《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》、联络确认单、《缴费通知单》，被告提供的《忆江南赔偿协议》、原告的回复函、《缴费通知单》，及当事人在庭审中的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，一、原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告主张原告未提供符合使用目的的商铺给被告，属于根本性违约，并以此为由拒付2013年4月起的租金、管理费。从被告提供的证据看，被告所主张的根本违约的事由为原告提供的商铺出现三次漏水现象，因被告未就是否导致安全隐患申请鉴定，故单就被告主张的漏水现象而言，从时间跨度、原因、后果及被告签订相关漏水赔偿协议等因素衡量，应认为并未达到导致被告租赁经营该商铺目的无法实现的程度。因此，被告要求据此解除合同理由不充分。原告提高对被告收取的冷气费，系由于执行新的收费标准，且被告在收到载明调整后标准的缴费通知后，亦连续足额缴纳，该行为表明被告已接受相关收费标准的变更，故不应成为原告违约及被告解约的事由。据此，被告要求讼争合同因原告根本违约于2013年5月31日解除等第1、2、4项反诉诉求，没有事实和法律依据。二、被告从2013年5月份便开始拖欠租金和管理费，原告据此有权解除合同。被告于2013年5月31日搬离案涉商铺，并发出包含解约意思的撤场要求；原告作为守约方，选择要求确认讼争合同于2013年6月30日解除合法，本院予以支持。在此情况下，被告无正当理由拖欠租金等相关费用，原告诉求被告支付该费用合法。三、2013年6月3日，原告收到被告的撤场解约函件，并知悉被告已于此前搬走案涉店铺大部分物品，说明原告已明知被告擅自解约的行为，原告作为守约方，有义务采取合理措施防止损失的不当扩大；结合双方关于“合同终止或解除时，被告遗留现场的物品视为被告废弃物，原告有权自行清除”的约定，本院酌定2013年6月为原告止损的合理期间；此后发生的费用应认为属未采取适当措施扩大的损失，于法不能获得支持。四、原告主张被告拖欠的电费、公摊水电费、冷气费、消杀费及相应违约金，结合“被告在收到通知后10日内将上月费用缴交给原告”的约定，从原告提交的证据看，相关缴费通知原告于2013年7月11日制作形成，且没有证据表明被告诉前有收到该通知，因此其收到时间应按被告签收原告证据的时间即2013年8月7日为准，因此被告的逾期时间应从2013年8月18日起计。双方约定讼争合同中的违约金数额及比例，均同意放弃要求法院调整的权利，且被告未提出调整要求，故被告拖欠案涉费用的违约金标准，可按日千分之三计。五、双方约定在被告逾期缴纳相关费用的情况下，原告可没收押金，故原告主张没收该押金合法。反诉原告要求反诉被告返还该押金的第3项诉求于法无据。综前，本院对原告的诉求及反诉原告的诉求，在前述认定范围内予以支持，超出部分没有依据不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告厦门立德置业管理有限公司与被告安桂林签订的《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》于2013年6月30日解除；
二、被告安桂林于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门立德置业管理有限公司拖欠的2013年5、6月份租金21188元及管理费1832.2元、2013年3月至6月拖欠的电费、公摊水电费、冷气费、消杀费共4028.7元及滞纳金（从2013年8月18日起、按日千分之三计至还款日止）；
三、被告安桂林已付的押金21187元归原告厦门立德置业管理有限公司所有；
四、驳回原告厦门立德置业管理有限公司的其他诉求；
五、驳回反诉原告安桂林的诉求。
本案本诉案件受理费579元，由原告厦门立德置业管理有限公司负担64元，被告安桂林负担515元；反诉案件受理费862元，由反诉原告安桂林负担625元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告和被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 陈永华
二〇一三年九月十七日
书记员 曾祥顺
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。