青海省西宁市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中民一初字第882号
原告：青海某某物业管理有限公司
法定代表人：关某某，该公司经理。
委托代理人：邢某某，青海某某律师事务所律师。
被告：林某某
委托代理人：张某某
被告：陈某某
委托代理人：张某某，青海某某律师事务所律师。
原告青海某某物业管理有限公司与被告林某某，陈某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周莉适用简易程序于2013年10月25日，2013年10月29日，2014年9月11日公开开庭进行了审理，原告青海某某物业管理有限公司的委托代理人邢某某，被告林某某及其委托代理人张某某，被告陈某某的委托代理人张某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告青海某某物业管理有限公司诉称：2010年1月3日原告与青海省人民政府办公厅行政处签订了《物业管理合同书》，双方约定将位于西宁市某大街某号某某家园小区的物业服务由原告进行实施，签订本合同后原告组建了青海某某物业管理有限公司营业部某某家园管理处。2011年6月1日被告承租位于某大街临街商铺，经营西宁市城中区豪门盛鼎俱乐部，被告林某某为工商注册登记经营人，被告陈某某为实际经营人，成为原告服务对象，被告承租面积为2122.46平方米，被告从租用该铺面起至2012年9月30日，尚拖欠原告物业费15178.6元、电费184878.2元，消防罚款3000元，共计203056.8元，按照物业管理合同约定被告应支付原告违约金60017.04元（拖欠物业管理费用的30%）。原告多次通过口头、书面形式催缴未果。故原告为维护自身的合法权益诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付其拖欠的物业费15178.6元、电费184878.2元、消防罚款3000元，共计203056.8元，支付违约金60017.04元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告林某某、陈某某辩称：原告起诉陈某某的诉讼主体资格不适格，依法应当驳回原告诉讼请求。林某某经营的性质为个体工商户，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。”的规定，是以营业执照上登记的业主为适格的诉讼主体，陈某某不是营业执照上登记的业主，又不是豪门盛鼎的实际经营人，应依法驳回对陈某某的诉讼请求。林某某不是原告所谓的《物业管理合同》的相对人，依法不应当承担相关的合同义务，原告在起诉状中已明知其与省政府办公厅行政处签订了《物业管理合同书》，而被告不是该合同的相对人，无任何理由为该合同约定的事项承担责任。同时该《物业管理合同书》存在主体不适格，篡改的情形，应当认定为无效合同。被告经与房屋产权人协商，自2011年9月开始承租位于某某家园的商铺，包括负一层连同铺面和二、三层，总计四层，被告承租该商铺后，积极与原告联系，补办水电费卡，同时缴清之前的承租户某某摄影拖欠的电费，自此被告开始对该承租的商铺进行装修，至2012年5月份开业前，被告根据原告工作人员抄写的实际电表度数先后五次缴纳电费总计22708元。其后按照电力部门的要求，某某家园对小区的的用户进行刷卡购电改造，被告自2012年4月28日开始被告以“先付费，后用电”刷卡购电的方式进行缴费，所以，不存在拖欠电费的问题。
原告主张的拖欠物业费根本不存在。2012年9月27日，原告将物业转交给某某物业管理公司管理，之前的8月15日，被告向原告当天已支付了24000元的物业费（含预收的物业费20000元），即使被告拖欠物业费，也应当在明确告知被告的前提下，协商处理此事，扣除拖欠的物业费。同时，原告主张的物业费在计算时间上明显与事实不符，被告自2011年的9月份开始承租装修，而原告自2011年6月1日计算收取物业费，但是原告在预收被告的物业费后，却未履行任何告知义务和物业服务义务。原告的此项诉求，不能客观反映事实，而且存在重复收费，违规收费的问题，所以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干问题及解释》第五条：“物业服务企业违反物业合同……，重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，请求驳回诉讼请求。关于物业费问题，实际我们是2011年9月1日起，承租房屋实际拖欠的物业费是一年，我们已预交24000元，以实际面积计算，我们实际拖欠的是3600元物业费。关于消防罚款的问题，是原告未履行物业管理义务造成的，与被告无关。根据《物业管理条例》的规定：物业服务的内容包括：管理、保安、日常维修等等，业主聘请物业公司的本质，就是业主通过付费，授权物业公司依照约定对公共事务提供物业服务，由于原告未尽到相关的义务，导致消防罚款，其结果是物业公司造成的，不应当由被告承担。综上所述：原告在歪曲事实的情况下，向法院提起诉讼，不仅给被告增加了诉累，而且给被告的声誉造成了极大的影响。恳请人民法院在查明事实的情况下，依法驳回原告的诉讼请求。
原告青海某某物业管理有限公司为支持其诉讼请求，在庭审中提交下列证据：
证据1、物业服务合同一份，证明原告收取物业费的合理依据；证据2、房屋租赁合同，证明地下室建筑面积是1700平方米，原告实际按1600平方米收取物业费；证据3、收费凭据一份，证明一、二、三层的面积是522.46平方米；证据4、通知七份，证明被告2011年6月1日至2012年9月30日拖欠原告物业管理费15178.6元，被告拖欠原告电费184878.2元（其中电梯费4357.2元、室内非触感电电表电费是3367.2元、拖欠空调电费177152元）；证据5、原告收取电费的明细、电工抄取的表数，证明被告除空调电器电费以外，还拖欠电费7724元；证据6、2012年5月3日至2012年6月6日原告工作人员记录的被告空调使用情况，证明被告的两台空调没有安装电表，此期间两台空调使用的具体时间；证据7、照片一张，证明两台空调的功率；证据8、通知一份，证明被告欠原告3000元的消防罚款；证据9，测绘图，证明被告承租房屋的实际面积，除了地下室，一到四楼是522.46平方米。证据10，证人温某某，李某某出庭证明被告在装修期间确实使用空调取暖，并存在偷电行为。
被告林某某质证认为，证据1真实性没有异议，合同的主体不适格，合同的期限是两年，2010年1月1日至2011年12月31日止，现合同日期被篡改，篡改后期限对被告方没有法律约束力，另该合同订立的的主体不适格，该合同无效；证据2，与本案无关；证据3，真实性没有异议，但面积应以承租合同为准；证据4，缴费通知单不认可，物业费起算时间不对，计算的面积与被告方所承租的房产面积不符，被告实际预交的费用是24000元，对电费一栏，电费是2011年还是2012年的时间不明确，2011年被告还没承租，与客观事实不符，且被告方按实际测量交纳了电费，针对空调的使用，被告确实在装修期间12月份装了一台中央空调，但在装修期间没有使用空调，即便使用也是调试，原告的计算与常理不符；证据5、6不予认可，证据中无记录人员的签字；证据7，不认可；对证据8，与本案被告无关；证据9，真实性没有异议，但无法证明被告承租面积；证据10，两位证人证言被告不予认可，证人系原告单位职工具有利害关系，且证明空调装修期间是否使用不明确。
被告陈某某质证认为，其非适格的诉讼主体，上述证据与其无关。
本院认为，被告林某某对原告提交的证据1、3、9的真实性无异议，本院予以确认；证据2系某某物业管理有限公司与大西洋洗浴有限公司所签订的租赁合同与本案无关联性，本院不予认可。对于证据4，该7份通知系原告自行记载的费用明细，虽无被告确认的相关证据，但被告对该通知中的物业费计算标准并无异议且在经营期间皆以此费用进行缴费，对此费用将结合被告具体承租时间等综合认定；证据5，6皆系原告方自行记载及抄录，并未有被告相应确认的证明本院不予认定；证据7，无其他证据相互印证，不能有效证实系被告使用的空调，故不予认定；证据8，该消防罚款通知单系原告自行出具，并未有相关部门出具的票据证实，故本院不予认定。证据10，证人温某某、李某某两证人出庭证言，二证人系原告公司职员，其与原告有利害关系，故其证言缺乏客观性，本院不予认定。
被告林某某、陈某某在庭审中提交下列证据：
证据1、营业执照副本，证明经营者是林某某，与陈某某无关；证据2、商铺租赁合同，证明实际经营者是林某某及被告承租的面积；证据3、电费缴费明细单，证明被告承租的商铺是从2011年9月份承租的，在这之前是某某摄影承租的；证据4、收据1份，证明被告在承租某某家园商铺后替某某摄影缴电费的事实及被告从2011年9月份承租的事实；证据5、收据1份，证明被告于2011年9月6日补办的水电卡，自此开始缴纳水电费义务的事实；证据6、收据3份，证明被告经原告工作人员审核、统计，以实际电量缴纳电费的事实及从2012年4月28日更换为刷卡式缴纳电费的事实；证据7、收据8份，证明2012年4月28日，在原告统一规划下，更换为刷卡式缴纳电费方式，被告预交现金，购买电费的事实；证据8、收据，证明被告在2012年8月10日在接到缴纳物业费的通知书后，在本月15日两次缴纳物业费，原告在出具缴纳物业费4000元的收据后，又出具20000元物业费收据的事实；证据9，证人彭涛出庭证明其在装修期间空调并未使用，空调漏水等情况系设备原因，且被告并不存在偷电行为，证人朱某某，证明在2011年12月安装后调试过一次，并在2012年2月-3月对空调进行了维修。
原告青海某某物业管理有限公司质证认为，证据1的真实性认可，但实际经营人是陈某某，与我们的起诉不矛盾；对证据2不予认可，且与被告说的承租日期不符；对证据3不认可；对证据4的真实性认可，对证明方向有异议，交纳的是8月份的电费，恰能证明被告是8月份承租的；对证据5的真实性不持异议，对证明方向有异议；对证据6的真实性不持异议，对证明方向有异议，这个电费仅仅是被告经营场所内四块电表的电费，不包括使用空调等的费用；对证据7不予认可，整个是四块电表，刷卡是四月份办的，但费用是6月份用的，对刷卡的两个电表的认可，其中两块电表是手抄的，其费用是被告欠的费用，被告没有交纳；对证据8，20000元认可，对4000元不予认可，是因被告偷电的罚款；对于证据9证人证言，原告认为彭涛系被告单位原职工，同时排水管爆裂有水与事实不符，冬天应为冰，对于证人朱某某证言原告认为维修安装应有相应单据，故对证人证言不予认可。
本院认为，证据1、4、5、6原告对真实性无异议，本院予以认定；证据2中签订的合同与其房屋所有权证所述面积不符，故本院不予认定；证据3与证据4能够相互印证交纳电费的事实，且原告对证据4予以认可，故本院予以认定；证据7，原告虽不予认可，但该证据能够证明被告在租赁期间电费已经缴纳，故本院予以认定；对于证据8，系原告所开具被告预交的物业费用，本院予以认定；证据9证人彭涛、朱某某证言，证人彭涛系被告单位职工，存在利害关系故本院不予认定，证人朱某某证言无其他证据相印证本院不予认定。
原告青海某某物业管理有限公司于2013年10月22日向本院申请调取西宁房地产集团某某物业管理有限公司，2012年10月至2013年9月用电情况明细，证明被告2013年1月11日至2013年6月4日，五个月共计用电电费43000元。经原、被告质证，原告对该明细予以认可，被告对该证据真实性无异议，但该证据证明方向与本案无关联性。
本院认为，该证据是原告青海某某物业管理有限公司已退出服务后由西宁房地产集团某某物业管理有限公司收取的被告的用电情况，该证据与本案中原告的诉讼请求无关联性，故对该证据不予认定。
经审理查明，2010年1月1日青海省政府办公厅行政处与原告签订了《某某家园物业管理合同》，将某某家园委托原告实行物业管理，委托管理期限暂定为二年，2010年1月1日起至2011年12月31日止，2012年原告公司物业服务没有签订书面合同。收费标准：物业费（按建筑面积计算）办公楼物业1.5元／月每平方米；商业物业2元／月每平方米；地下室1元／月每平方米。电费：商铺、餐饮用电：根据供电部门公布的住宅电费标准加15%线路损耗费用收取，并上交供电局。同时合同约定双方权利义务及违约责任，业主或物业使用人违反服务标准收取费用及没有按照费用标准足额缴付物业费用的，业主或物业使用人应按欠费额的30%向原告支付违约金。2011年8月底被告从某某摄影转租城中区某大街27号1、2、4号楼27-63号建筑面积为522.46㎡，27-5号两处房屋，负一层建筑面积为2006.04㎡，从事歌厅娱乐服务，经营者为林某某，组织形式为个体经营，字号为豪门盛鼎俱乐部。2011年9月至2012年4月底被告对该房屋进行了装修，被告于2012年8月15日交纳物业费24000元，2011年9月6日被告将2011年8月31前电费全部结清。2011年9月至2012年4月共缴电费21460元，2012年4月后共预购电费79000元，2011年9月6日被告交纳60元补办水电卡。原告于2012年9月30日退出某某家园物业管理，由西宁房地产集团某某物业管理有限公司进行管理。
另查明，原告给被告的通知单记载物业费计算至2012年8月31日，据此，被告应支付物业费自2011年9月1日至2012年4月30日，为522.46㎡×1.5元／㎡×8个月共计6269.52元。2012年5月1日至2012年8月31日，为522.46㎡×2元／㎡×4个月共计4179.68元，地下室负一层物业费自2011年9月1日至2012年8月31日，1600㎡×1元／㎡×12个月共计19200元，总计29649.2元。
再查明，原告于2013年10月28日向本院提交司法鉴定申请书，申请法院委托相关部门对被告2011年12月中旬至2012年5月30日期间空调使用电量数额进行司法鉴定；2014年9月9日，青海省科技司法鉴定中心以原、被告不予配合无法开展鉴定工作为由，将该鉴定退回我院。
本院认为，原告与青海省政府办公厅行政处签订的《某某家园物业管理合同》合法有效，被告在原告服务的小区中承租房屋，并且被告依据《某某家园物业管理合同》的约定接受了原告的物业服务，并交纳了部分物业费、水电费。虽原、被告未签订物业服务合同，但被告接受了原告的服务，则双方应按照《某某家园物业管理合同》约定享有权利履行义务。在西宁市城中区豪门盛鼎俱乐部个体工商户营业执照中登记的业主为林某某，原告称被告陈某某是实际经营人，但未提交证据证实，故原告对陈某某的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张拖欠的物业费15178.6元，违约金60017.04元的诉讼请求，被告实际接受原告物业服务日期为2011年9月1日至2012年8月31日，实际应支付物业费为29649.2，现被告仅支付24000元，剩余物业费5649.2元未支付，其应支付，依照双方合同约定业主或物业使用人违反服务标准收取费用及没有按照费用标准足额缴付物业费用的，业主或物业使用人应按欠费额的30%向原告支付违约金，则违约金为1694.76元，上述费用应由被告林某某承担给付责任。对于原告主张所欠电费184878.2元的诉讼请求，根据本案查明的事实，自2012年4月被告就以先购买，后使用的方式预交了电费，而2011年9月至2012年4月的电费，原告认可被告已交清，关于原告主张的空调电费，其未能提供具有证明力的证据，故原告对电费的诉讼请求，不能成立，故本院不予支持。对于原告主张被告支付消防罚款3000元的诉讼请求，原告未提供该罚款责任主体的证据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条、第一百一十一条、《物业管理条例》第六十七条之规定，判决如下：
一、被告林某某于本判决生效后十日内向原告青海某某物业管理有限公司支付物业管理费5649.2元，违约金1694.76元，共计7343.96元。
二、驳回原告青海某某物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费5246元，减半收取2623元由被告林某某承担23元，原告青海某某物业管理有限公司承担2600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。
审判员 周 莉
二〇一四年十月九日
书记员 李顺慧
附：《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
合同中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确，按照合同有关条款内容不能确定，当事人又不能通过协商达成协议的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家质量标准履行，没有国家质量标准的，按照通常标准履行。
（二）履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受给付一方的所在地履行，其他标的在履行义务一方的所在地履行。
（四）价格约定不明确，按照国家规定的价格履行；没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。
合同对专利申请权没有约定的，完成发明创造的当事人享有申请权。
合同对科技成果的使用权没有约定的，当事人都有使用的权利。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《物业管理条例》
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。