广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）良民一初字第6号
原告温日光。
被告曾令柳。
被告曾祥植。
被告张秀珍。
原告温日光与被告曾令柳、曾祥植、张秀珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理，依法由审判员黄婉莹适用简易程序于2014年2月13日公开开庭进行了审理。原告温日光、被告曾令柳到庭参加诉讼。被告曾祥植、张秀珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因本院认定的法律关系与当事人主张的不一致，本院向原告温日光释明，原告温日光变更诉讼请求、事实及理由，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告温日光到庭参加诉讼。被告曾令柳、曾祥植、张秀珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告温日光诉称：被告曾令柳自2010年10月1日起租用原告位于南宁市良庆区4号厂房（以下简称4号厂房）开办工厂，由于资金周转困难，被告未能及时支付房屋租金及水电费给原告。经原告多次催款，被告曾令柳于2012年6月26日确认累计拖欠原告房屋租金及水电费共计60万元，并以借款形式与原告签订《抵押（借款）合同》，并向原告出具《收据》，约定支付欠款期限为2012年7月1日至2012年12月31日。被告曾令柳的父母亲即被告曾祥植、张秀珍以其所有的房产地为此债务作担保。期限届满，被告曾令柳未能支付拖欠的款项，已经构成违约，应依法承担支付欠款及按照《抵押（借款）合同》约定的2%月利率标准向原告支付利息的责任。被告曾祥植、张秀珍用其房地产作为本案债务的抵押，依法应对曾令柳的债务承担偿还责任。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判决：一、被告曾令柳向原告支付拖欠的房屋租金及水电费共计60万元；二、被告曾令柳向原告支付60万元自2012年7月1日至本案生效判决规定的履行之日止，按照月利率2%计算的利息；三、被告曾祥植、张秀珍对被告曾令柳的上述债务承担连带清偿责任。
原告为证明其主张，提交以下证据证明：1、《抵押（借款）合同》、收条、《抵押人声明》、《委托书》，证明被告曾令柳以借款的形式确认了拖欠原告的租金及水电费共计60万元，被告曾祥植、张秀珍以其所有的房地产为被告曾令柳的债务作抵押担保；2、身份证、户口簿，证明三被告的身份及三被告之间的关系；3、国有土地使用证、房屋所有权证，证明被告曾祥植、张秀珍以其房地产为被告曾令柳的债务作担保；4、《房屋租用协议》，证明被告曾令柳租用原告厂房，因此拖欠原告租金及水电费共计60万元；5、国有土地使用证、建设用地规划许可证审批单存根，证明涉案厂房有土地使用证，但未取得建设工程规划许可证。
被告曾令柳辩称：原告诉请的借款实为房屋租金及水电费，被告曾令柳对欠款金额60万元无异议，对月利率2%的约定亦无异议。
被告曾令柳没有提交证据。
被告曾祥植、张秀珍未作答辩，亦未提交证据。
经庭审质证，被告曾令柳对原告提交的证据1-3的真实性无异议，原告的证据4、证据5为变更诉讼请求、事实和理由后提交，三被告未到庭质证。
对原告提交的证据，本院认证如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告曾祥植、张秀珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。证据1、证据4、证据5为原件，本院对上述证据的真实性予以确认。证据2中的户口本、证据3，被告曾令柳对证据真实性无异议，本院作为认定案件事实的依据。
经审理查明：原告是位于南宁市良庆区4号土地的使用权人，其在该土地上搭盖了简易房，未办理建设工程规划许可证。2010年8月3日，原告与被告曾令柳签订了一份《房屋租用协议》，约定原告将南宁市良庆区4号的房屋租赁给被告曾令柳用于生产，合同期限为2010年10月1日至2020年9月30日。2012年6月26日，被告曾令柳与原告签订《抵押（借款）合同》，并向原告出具《收据》，以借款形式确认拖欠原告房屋租金及水电费共计60万元，约定“借款期限”为2012年7月1日至2012年12月31日，“借款利率”为月利率2%。同时约定，如“借款人未按本协议约定偿还借款本金或利息，每逾期一天，应按借款本金的千分之五向出借人支付违约金。”“借款人未按本协议约定偿还借款本金或利息，如逾期15天，借款人无条件配合出借人办理银行电子解押再贷款业务。”被告曾祥植、张秀珍以“连带责任担保人”身份在《抵押（借款）合同》上签字，确认以其所有的位于南宁市良庆区7、9号的房地产（以下简称7、9号房地产）为被告曾令柳的债务作抵押担保，同时作出《抵押人申明》称“此住宅为我们在南宁市唯一住宅，若担保抵押该房产、土地后发生违约情况，我们愿意放弃现行法律法规对唯一住宅所规定的相关权益，交由抵押权人自行处置。”原告确认其要求被告曾祥植、张秀珍承担抵押担保责任，并称在签订《抵押（借款）合同》之前，原告已经知晓曾祥植、张秀珍用以作抵押的房地产已经向银行抵押借款100万元，房地产权证原件由银行持有，但鉴于该房地产的价值远超出100万元，其债权有保障，故仍与三被告签订《抵押（借款）合同》，因无房产证原件，抵押房地产未进行抵押登记。
2013年12月23日，原告以民间借贷纠纷案由提起诉讼，本院于2014年2月13日公开开庭进行了审理。庭审中，原告及被告曾令柳均确认本案所涉款项实为房屋租赁合同的租金及水电费，而非借款。经本院释明，原告变更诉讼请求、事实及理由，本院重新指定举证期限，并于2014年4月22日再次公开开庭进行了审理。
本院认为：关于《房屋租用协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”本案所涉房屋为简易房，未取得建设工程规划许可证，故原告与被告曾令柳就该房签订的《房屋租用协议》无效。
关于拖欠款项的支付及利息问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”本案中，被告曾令柳实际占有使用了原告的简易房、消耗了水电，且与原告签订《抵押（借款）合同》，向原告出具《收据》，确认拖欠简易房占有使用费及水电费共计60万元，并约定了款项的支付期间，但被告逾期未予支付，原告诉请被告支付简易房占有使用费及水电费60万元，有法律依据，本院予以支持。关于利息问题。被告曾令柳于2012年6月26日确认拖欠原告简易房占有使用费及水电费共计60万元，但未能及时支付，占用了原告的资金，给原告造成了利息损失，原告宽限被告曾令柳6个月支付，期间为2012年7月1日至2012年12月31日，但对于该期间原告占用资金的损失，双方约定了2%的月利息，对于该利息约定，系双方当事人的真实意思表示，且被告曾令柳于庭审中亦无异议，故本院对于该利息的约定予以确认。对于2013年1月1日起被告曾令柳占用原告资金的损失，原告与被告曾令柳约定每日千分之五的违约金，该约定明显偏高，原告主张以月利率2%标准计算利息损失，亦属合理，本院予以确认。
关于被告曾祥植、张秀珍承担的责任问题。原告要求被告曾祥植、张秀珍承担抵押担保责任，就被告曾令柳的债务承担连带清偿责任。原告与被告曾令柳于2012年6月26日确认了被告曾令柳拖欠的简易房占有使用费及水电费金额，双方明确了债权债务关系，被告曾祥植、张秀珍作为“连带责任担保人”在《抵押（借款）合同》上签字，约定以其所有的房地产作为原告债权的抵押担保，该约定系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告与被告曾祥植、张秀珍之间的抵押合同应为合法有效合同。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以房地产作为抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，原告与被告曾祥植、张秀珍约定用以抵押的房地产未进行抵押登记，则抵押权不成立。抵押权不成立的法律后果系不能对抗第三人，并不影响抵押合同的成立及生效。综上所述，抵押合同合法有效，对当事人具有法律约束力。原告要求被告曾祥植、张秀珍根据《抵押（借款）合同》的约定，就被告曾令柳的债务承担责任，于法有据，本院予以支持。在原告与被告曾祥植、张秀珍签订抵押合同之前，7、9号房地产已经设定了抵押权，对此原告亦知晓，故被告曾祥植、张秀珍应在7、9号房地产已经设定抵押权的债权实现后的剩余价值内就被告曾令柳的债务承担偿还责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告曾令柳于本判决生效之日起10日内向原告温日光支付房屋占有使用费、水电费共计60万元；
二、被告曾令柳于本判决生效之日起10日内向原告温日光支付利息（利息计算：自2012年7月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以60万元为基数，按月利率2%计算）；
三、被告曾祥植、张秀珍就被告曾令柳的上述债务在南宁市良庆区7、9号房地产已经设定抵押权的债权实现后的剩余价值内承担偿还责任。
案件受理费10520元，由被告曾令柳负担。
义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄婉莹
代理审判员 谢志强
人民陪审员 周树立
二〇一四年六月十三日
书 记 员 詹 妮
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。