湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂阳新民三初字第00103号
原告（反诉被告）阳新县某饵料厂。
法定代表人梁某，该厂厂长。
委托代理人周慧平，湖北文光律师事务所律师。
代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）阳新某科技生态工程有限公司（简称阳新某公司）。
法定代表人陈某，该公司经理。
委托代理人柯昌国，湖北正义行律师事务所律师。
原告（反诉被告）阳新县某饵料厂与被告（反诉原告）阳新某公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理，依法由审判员曹树才担任审判长，与审判员刘细刚、人民陪审员李公良组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳新县某饵料厂法定代表人梁某及其委托代理人周惠平、被告（反诉原告）阳新某公司到庭参加诉讼。审理过程中，原告（反诉被告）阳新县某饵料厂于2015年9月13日撤回起诉。本案现已审理终结。
反诉原告阳新某公司反诉称，2008年2月2日反诉人与被反诉人签订了一份《租赁合同》，同月12又与阳新县某局就同样内容补签了一份《租赁合同》一，约定：被反诉人在同年3月底前应当将其所有的座落于阳新县兴国镇半边月山（东西湖旁）的原阳新县某饵料厂的厂房、车间、平房等交付反诉人承租，另外将其所有的位于此处靠近武九铁路线和化肥厂之间的一宗土地（除之前被反诉人已经出租给他人的土地以外）一并交付反诉人，具体以被反诉人给付反诉人的一ＸＸ新县土地储备中心勘测定界图的绰线范围为准。
合同签订后，反诉人已支付租金289，000元给反诉人。被反诉人也将场区内的大部分房屋、厂房等交付反诉人。对于靠近武九铁路线和化肥厂之间的该宗土地，除其原与他人签订合同外，其他土地也出面与租赁户协调，部分土地相继交付反诉人，对于此处土地的水塔等废弃设施也同意反诉人拆除并实际运作。
2014年，被反诉人与租赁户合同到期后，反诉人多次要求其交付该剩余土地，没想到被反诉人出尔反尔将场内围墙至武九铁路线、化肥厂的土地另租他人，且厂区内三栋平房一直无法交付，反诉人无数次要求无果。综上，反诉人认为，双方签订的租赁合同是在平等自愿合法，理应受法律保护，双方应当严格履行各自的义务，但被反诉人将约定租赁物租赁他方，且部分租赁物仍不交付，系严重违约行为，应当承担相应的法律责任，请求判令被反诉人：1.迅速交付双方签订的租赁合同所约定的租赁场地（即现场区内围墙至武九铁路线、县化肥厂之间的土地）及现场区内的三栋平房；2.支付违约金86，700元；3.承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）为支持其反诉主张，在开庭审理时提交了下列证据：
证据一、租赁合同两份。证明原、被告之间就某饵料场建立了明确租赁关系。该租赁合同的租赁征得上级单位的允许。租赁的场地有厂房一栋、水电设施、平房一栋，具体以红线为准，违反合同约定赔偿租金的30%。
证据二、县土地储备中心勘测定界图。证明本案被告所承租的原告方土地使用权不仅仅是厂房这一个区域，也包括了临近京九线部分。按照该定界图的约定，原告方而然有三栋房屋没有交付。原告方有损害国有资产的嫌疑，被告保留向有关部门控诉的权力。
证据三、土地使用权证复印件一份。证明原告出租给被告的土地使用权的合法性。
证据四、协议书一份。证明原告出租给被告的土地已经租赁给案外人。
证据五、协议书一份。证明1.被告就水塔范围的土地租赁已经在2008年3月开始行使权利并赔偿了案外人的相关费用；2.此举取得了原告法定代表人梁某的同意。
证据六、2008年3月15、2012年11月5日两份合同。证明武九线至厂区被告已将土地平整。
证据七、身份证及笔录。证实被告在平整武九线这块土地时，征得原告方负责人梁某的同意。同时能够证明拆除水塔时梁某也在场，也是征得他的同意才拆除的。
证据八、身份证及笔录。
原告（反诉被告）辩称，一、反诉人的反诉事实与与本案真实事实相悖，无事实和法律依据，依法不能成立。1、2008年2月2日反诉人与反诉答辩人签订的《租赁合同》第一条约定：“租赁范围：甲方围墙内的场地（厂房一栋、水电设施、平房一栋），具体以红线为准”。该条明确了租赁范围是围墙内的场地，而非整个红线内场地。反诉人反诉诉称：“另外将其所有的位于此处靠近武九铁路和化肥厂之间的一宗土地一并交付反诉人，具体以被反诉人给反诉人的一ＸＸ新县土地储备中心勘测定界图的红线范围为准”。此节反诉诉称的事实是违背双方签订的《租赁合同》第一条约定，是反诉人单方面的曲意理解，根本不能成立。2、《租赁合同》签订后，反诉答辩状已全面按合同约定履行向反诉人交付了围墙内场地以及厂房一栋、水电设施、平房一栋。不存在向反诉人交付靠近武九铁路线和化肥厂之间的土地，因为反诉答辩人在2008年2月将围墙内的场地租赁给反诉人前，反诉答辩人就已经将自己享有的靠近武九铁路线和化肥厂之间的土地租赁给向某、何某又将反诉答辩人租赁给自己的靠近武九铁路线和化肥厂之间的土地中的两亩地转租给闵某等六人，租期为2004年6月1日至2014年6月1日，据此，从这些事实足以看出：反诉答辩人怎么可能将已租赁给他人的土地又重复租赁给反诉人呢？这一点从2004年6月1日向某、何某与闵某等六人签订的《协议书》可以证实；至于2008年3月26日反诉人与陈某乙、何中千等签订的《协议书》，虽有反诉答辩人的法定代表人作为协调方签名，那仅仅是协调青苗补偿事宜，防止流血事件的发生，化解矛盾。对其他问题都没有谈及，该协议并没有约定反诉答辩人同意反诉人对此处土地的水塔设施予以撤除和所谓的实际运作。二、反诉人的反诉请求依法不能成立。反诉人的第一项反诉请求明显有违双方《租赁合同》的约定、有违当时的交易习惯、有违当时的租赁行情，故该第一项诉请依法不能成立；反诉人的第二项反诉请求，因反诉答辩人已全面履行《租赁合同》约定的义务，根本没有违约的情行，所以，不存在支付反诉人违约金86，700元。反诉人的反诉请求没有事实依据、法律根据，法院依法应不予支持。基于上述，鉴于反诉人诉称的事实与本案客观法律事实不符，反诉人的反诉请求没有事实依据、法律根据，根据我国《民诉法》的相关规定，请求法院依法驳回反诉人反诉请求。
原告（反诉被告）为支持其抗辩理由，在开庭审理时提交了下列证据：
证据一、协议书一份。证明反诉状中本案争议的三栋平房是经过反诉被告、反诉原告及丙方（陈某甲、陈某乙、陈某丙）三方同意形成的协议。
证据二、案外人明某证明书一份。证明已付地基款三万元整。
经庭审质证，反诉被告对反诉原告证据一中2008年2月12日这份合同持有异议认为应提供原件；对于同年2月2日这份合同真实性无异议，对证明的内容持有异议；对证据二真实性无异议，对证明的内容持有异议，这份勘测图不能证明双方租赁的范围就是整个红线里的范围；对证据三真实性持有异议，原件在反诉原告手上，复印件应与原件核实；对证据四应该提供原件，且与本案无关；对证据五2008年3月26日这份协议书真实性无异议，当时因为这个补偿，存在纠纷，对于围墙外的土地平整施工，反诉被告负责人梁某没有同意；对证据六这两份推土、围墙工程合同，证明未征得反诉被告同意进行土地平整，并且在围墙外重新建立围墙；对证据七、八有异议，根据法律规定证人应该出庭作证。反诉原告对反诉被告提交的证据一从形式来说是复印件不能作为证据使用，该证据所置换的房屋与反诉人提出的要求返还三栋平房风马牛不相及；对证据二证人明某应该出庭作证，不能作为证据使用。
本院对双方持有异议的证据分析认证如下：反诉原告证据一中两份合同系同一版本和内容，由反诉原告先后与反诉被告及其主管部门阳新县某局签订，能够证明反诉原、被告之间存在场地租赁关系，但双方对条款中“围墙”及“红线”界限存在岐义，本院确定为合同签订时的2008年2月尚存的围墙内场地，该条款中“具体界限以红线为准”的内容，应当认定为东、西两端的红线界，基于此，对反诉原告证据一部分予以采信；对证据二、三的认定同证据一，即租赁界线为：东、西两面以红线为界，南、北两面以2008年2月尚存的围墙为界；对证据四系复印件，反诉被告不予认可，本院不予采信；对证据五的协议书真实性反诉被告不持异议，该协议约定了反诉原告赔偿案外人陈某乙等种植腊米、油菜、杂苗的赔偿款17，300元及陈某乙等收到此款后保证反诉原告施工的内容，反诉被告法定代表人梁某以协调方在协议上签名，本院予以采信；对证据六这两份推土、围墙工程合同，未征得反诉被告同意进行土地平整及在围墙外重新建立围墙，本院不予采信；对证据七、八虽然证人未出庭作证，但其中关于陈某乙等种植的腊米、油菜、杂苗赔偿及反诉原告雇请推土机施工平整土地的内容，与反诉原告证据五相互印证，本院部分予以采信。对反诉被告提交的证据一、二，因双方在后续的2015年12月8日形成的《第四次庭前会议纪要》中对第二条注明“反诉原告放弃要求反诉被告交付三栋平房及案外人建私宅的一宗土地的诉讼请求”，故本院不作判断。
经审理查明，2008年2月2日反诉原告阳新某公司（乙方）与被反诉被告阳新县某饵料厂（甲方）签订了一份《租赁合同》，同月12日，反诉原告（乙方）以同一版本与反诉被告的上级主管机关阳新县某局（甲方）补签了一份《租赁合同》，约定“一、租赁范围：甲方围墙内的土地（厂房一栋、水电设施、平房一栋），具体界限以红线为准，该图由甲方向乙方提供一份。二、租赁时间：为三十年，自2008年2月2日至2038年2月2日止。三、租赁价格：每年捌仟元，计贰拾肆万元，另承担甲方清场费用柒万贰仟元，合计承担总租金叁拾壹万贰仟元整。四、付款方式：从签订合同之日起，乙方付甲方承租保证金贰拾柒万贰仟元，余款待甲方清场完毕后一次性付清。……七、违约责任：无论甲方或乙方违约必须承担租金30%的违约金”。合同签订后，反诉原告先后于同年2月3日支付272，000元、同年5月21日支付租金17，000元，合计289，000元，反诉被告亦将约定的房屋、厂房等交付反诉原告用于生产经营。同年3月26日，反诉原告因扩建车间、仓库之需，在反诉被告法定代表人梁某参与协调之下，与厂区南面靠近武九铁路线和化肥厂之间的腊米种殖土地原承租农户达成协议，约定由反诉原告赔偿承租农户17，300元青苗费，承租农户保证反诉原告施工。该协议签订后，反诉原告投资70，000元对南面的所有土地进行了平整，同时亦未征得反诉被告书面同意拆除了该土面的闲置建筑物水塔，重新建筑了围墙。2009年，反诉原告从反诉被告去领到某饵料厂的《土地使用证》用于核实土地面积未予归还。2014年，反诉被告将厂区南面与武九铁路线、化肥厂为界的土地另行出租给案外人而引起纠纷。原告（反诉被告）诉至本院，请求判令被告（反诉原告）返还《土地使用证》、停止侵占的土地使用权并恢复原状、赔偿水塔毁损损失40，000元。审理中，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）将约定租赁物租赁他人为由，提出反诉，请求判令反诉被告：1.迅速交付双方签订的租赁合同所约定的租赁场地（即现场区内围墙至武九铁路线、县化肥厂之间的土地）及现场区内的三栋平房；2.支付违约金86，700元；3.承担本案诉讼费用。2015年9月13日，原告（反诉被告）撤回起诉。
本案审理中，本院于2015年12月18日组织双方当事人前往阳新县国土局勘测大队，听取了相关技术人员对该大队实测纸质图及航测电子图的详细解读，并形成了《第四次庭前会议纪要》，反诉原告放弃了要求反诉被告交付3栋平房及案外人已建私宅的一宗土地的反诉请求，固定了争议焦点仍然为租赁范围的“界线”。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且实际履行，但其中约定的租赁期限超过二十年违法，应当认定该合同约定的租赁期限部分无效，其余均属有效。本案中，双方当事人就《租赁合同》约定的租赁范围条款“甲方围墙内的土地（厂房一栋、水电设施、平房一栋），具体界限以红线为准”的内容解读存在岐义，亦即租赁范围的界线存在争议，对此，本院从该条款的字面解读、图纸实测部门的了解、现场勘察等综合考量，应当认定租赁范围为南、北面以《租赁合同》签订时的围墙（尚存）为界，东、西面以图纸红线为界，故对反诉原告要求反诉被告迅速交付现场区内围墙至武九铁路线、县化肥厂之间的土地的反诉请求，本院不予支持。但由于反诉被告法定代表人梁某参与协调与厂区南面腊米种殖土地原承租农户达成的协议，应当认定反诉被告同意将该宗地让予反诉被告使用，而后反诉被告在反诉原告实施土地平整改造后又将该宗地一并租赁于案外人，属违约行为，导致反诉原告赔偿承租农户17，000元青苗费、投资70，000元对南面的所有土地进行了平整（该70，000元平整土地费用，包含反诉原告超出腊米种殖土地面积的平整费用），反诉原告请求反诉被告承担违约金86，700元的反诉请求，基于反诉被告已履行了《租赁合同》主要部分以及反诉原告投入腊米种殖土地面积所造成的实际损失，本院酌情支持48，000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）阳新县某饵料厂在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）阳新某科技生态工程有限公司违约金48，000元
二、驳回被告（反诉原告）阳新某科技生态工程有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费1，800元，减半收取900元，由原告（反诉被告）负担；案件反诉受理费1，968元，原告（反诉被告）负担1，000元、被告（反诉原告）负担968元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并预交上诉费1，968元。款汇：湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：农行黄石市分行团城山支行，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹树才
审 判 员 刘细刚
人民陪审员 李公良
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 徐志刚