河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第1845号
上诉人（原审被告）王永庆。
委托代理人闫立明，河南金太行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐记红。
委托代理人郑建文，河南钰琢洋诚律师事务所律师。
上诉人王永庆因与被上诉人徐记红房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第4329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王永庆的委托代理人闫立明，被上诉人徐记红的委托代理人郑建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月2日，徐记红与郑州中方圆建设发展股份有限公司（以下简称中方园公司）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：徐记红购买中方园公司开发的位于金水区北环道北、丰庆路东52（金座）1单元1层101号房屋，该商品房用途为商业服务，建筑面积为2238.75平方米等。同日徐记红与中方园公司另签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：徐记红购买中方园公司开发的位于金水区北环道北、丰庆路东52（金座）1单元1层102号房屋，该商品房用途为商业服务，建筑面积为1186.83平方米等。2011年7月6日徐记红、王永庆在安阳县民政局协议离婚，在财产分配清单中约定位于金水区北环道北、丰庆路东52（金座）1单元1层101号及金水区北环道北、丰庆路东52（金座）1单元1层102号房屋所有权归其婚生子王嘉晨所有，待该预售房抵押合同履行按揭完毕或办理房产证时应将产权证办理在王嘉晨名下。2011年7月6日，徐记红、王永庆双方签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：徐记红将上述房屋出租给王永庆，出租房屋面积共3425.58平方米。房屋租赁期为二十年，自2011年9月1日起至2031年8月30日止，房屋每年租金为216.67万元，按月支付。王永庆应于每月5日前向徐记红一次性支付该月租金（现金支付或银行即时转账支付）。王永庆逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算向原告交付违约金。合同还约定了其他事项。2014年5月19日，王永庆通过网银向原告转账117362.07元为涉案房屋偿还贷款，并于同日通过网银转账的方式向徐记红支付了2014年5月份的房屋租金180556元。郑州市房产档案馆出具的《郑州市房屋登记簿》显示，位于金水区北环路62号中方园小区西区52号楼1层101号房屋（房屋所有权证号为1401151912）及金水区北环路62号中方园小区西区52号楼1层102号房屋（房屋所有权证号为1401151900）所有权人为徐记红。2014年6月25日，徐记红提起诉讼。
原审法院认为：徐记红、王永庆之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同效力该院依法予以确认，应认定徐记红、王永庆之间形成房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。王永庆未按合同约定支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任。故徐记红要求王永庆向其支付房屋租金180558元，属合理要求，于法有据，应予支持。徐记红要求王永庆按照租金5%支付18.0558万元的违约金，明显已过分高于对徐记红造成的损失，应当适当减少，应以租金18.0558万元为基数按照银行同期贷款利率四倍计算违约金为宜，故关于徐记红主张的违约金的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告王永庆于判决生效后10日内向原告徐记红支付房屋租金180558元及违约金（违约金以180558元为基数按照银行同期贷款利率四倍计算自2014年6月5日至2014年6月25日）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6717元，减半收取3358.5元，由原告承担1600元，被告承担1758.5元。
王永庆不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实有误，造成错误判决。徐记红在本案中不具有出租房屋的主体资格，其签订租赁合同的行为是基于法定代理人的权限而为之。租赁费的收取主体应是王嘉晨。王永庆尽管与徐记红单独签订了房屋租赁合同。但是，合同中写明：愿意把归属于王嘉晨名下的房产出租给乙方，房屋收益归王嘉晨所有。这一约定明确一个事实，租赁合同的双方当事人实际为王嘉晨和王永庆，而徐记红仅是作为王嘉晨的监护人签订租赁合同。所以，合同的本质决定了徐记红不属于合同主体，不具有原告的主体资格，无权提起诉讼。二、一审法院对案件的主要事实未能查明。王嘉晨对本案争议的租赁产权享有无可争议的收益权。徐记红在保管期间，将账户中资金擅自据为己有，侵害了王嘉晨的合法权益。对此，一审法院应责令具有保管义务的徐记红提供该项证明，但一审法院却未查明此事实。王永庆作为王嘉晨的监护人之一，有权制止徐记红的行为，只得将租金另行保管。所以王永庆在本案中不存在违约。三、王永庆、王子淇（王永庆和徐记红长女）因王永庆和徐记红离婚财产分配协议无效为由，于2014年9月22日向安阳县人民法院提起诉讼，该院于2014年9月28日已受理立案，案号：（2014）安民初字第02491号。因离婚财产分配协议是否有效，决定了徐记红是否有权作为法定代理人提起租赁诉讼。所以，徐记红诉王永庆租赁合同纠纷一案的审理，应以合同效力确认之诉为依据。请求判令：一、依法撤销郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第4329号民事判决书；二、依法改判驳回被上诉人徐记红的起诉或裁定中止审理；三、本案的一、二审受理费由被上诉人徐记红承担。
徐记红答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。上诉人和被上诉人签订有房屋租赁合同，房屋租赁合同的当事人双方是徐记红和王永庆。徐记红按照约定提供了房屋归王永庆使用，王永庆就应当按照合同约定向徐记红支付租金。本案的案由是房屋租赁合同纠纷，合同相对人是徐记红和王永庆。同时，在一审开庭审理过程中，上诉人对房屋租赁合同的真实性和合法性均予以认可。因此，本案不存在主体资格问题，上诉人的上诉理由不能成立。同时，徐记红和王永庆离婚时，王嘉晨归徐记红抚养。徐记红作为王嘉晨的监护人和法定代理人，代为行使属于王嘉晨的相关民事权利。王嘉晨是未成年人，其相关的权利义务责无旁贷的由作为法定代理人的徐记红来行使，这是法律赋予法定代理人的职责和义务，不存在上诉人所称徐记红没有诉讼主体资格的问题。二、上诉人违反租赁合同约定，无故拒付租金事实清楚，应当向被上诉人支付租金和违约金。上诉人和被上诉人双方签订的房屋租赁合同是明确双方权利义务关系的有效约定，应当受到法律的保护，上诉人租赁使用了被上诉人的房屋，就当依照合同约定履行交付租金的义务。上诉人违反合同约定，应当依照《合同法》的相关规定承担违约责任。上诉人在其上诉理由中所提的徐记红在保管租赁产权收益期间，将资金擅自据为己有没有任何事实依据，完全是上诉人拒付租金的借口。同时，上诉人所提辩解理由与本案审理的房屋租赁合同纠纷也不属于同一法律关系。上诉人所称另行保管租金的辩解理由不能成立。三、安阳县法院审理的确认合同效力的案件审理的并不是本案所依据的房屋租赁合同，与本案没有直接关系，不应当中止审理。
本院经审理查明的事实和原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。上诉人王永庆称，租赁合同的双方当事人实际为王嘉晨和王永庆，而徐记红仅是作为王嘉晨的监护人签订租赁合同，所以徐记红不具有原告的主体资格，无权提起诉讼。本院认为，根据《郑州市房屋登记簿》的记载，本案所涉房屋的权利人为徐记红，《房屋租赁合同》的出租方也为徐记红，故徐记红有权作为《房屋租赁合同》的主体提起诉讼。上诉人王永庆的此项上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。上诉人王永庆又称，王嘉晨对本案争议的租赁产权享有无可争议的收益权。徐记红在保管期间，将账户中资金擅自据为己有，侵害了王嘉晨的合法权益。本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人王永庆提供的证据不足以证明上述事实，故本院对王永庆的此项上诉理由不予支持。上诉人王永庆再称，本案的审理应以王永庆、王子淇和徐记红确认合同效力纠纷一案为依据，故本案应中止审理。
本院认为，王永庆与徐记红于2011年7月6日签订的《财产分配清单》实际上是对夫妻共有财产的处分，并不涉及王子淇预留财产份额的问题，且该案的审理结果与本案并无必然因果联系，故不予支持。综上，上诉人王永庆的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6717元，由王永庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石红振
审 判 员 邢彦堂
审 判 员 杜麒麟
二〇一五年三月十六日
代理书记员 薛 磊