湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂10民终244号
上诉人（原审被告）：荆州市金太阳商贸有限公司，住所地荆州市北京东路127号。
法定代表人：吴艳，该公司总经理。
委托代理人：张传军，荆州市沙市区诚正法律服务所法律工作者。
委托代理人：王常林，男，1970年12月10日出生，汉族，住荆州市沙市区，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：荆州市天图商贸有限公司，住所地荆州市江津东路168号（柯罗恩）信息大厦B区。
法定代表人：刘业矿，该公司总经理。
委托代理人：江春、刘海斌，湖北利楚律师事务所律师。
上诉人荆州市金太阳商贸有限公司（以下简称金太阳公司）因与被上诉人荆州市天图商贸有限公司（以下简称天图公司）占有物返还纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第01506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金太阳公司的委托代理人张传军、王常林，被上诉人天图公司的委托代理人江春、刘海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金太阳公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人天图公司的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要上诉理由有：1.（2014）鄂沙市民初字第01553号民事判决已被撤销，被上诉人天图公司取得涉案房屋是依据其与荆州市广源商贸有限公司订立的房屋土地买卖合同，而该买卖合同侵犯了上诉人金太阳公司的优先购买权，（2014）鄂沙市民初字第01553号案件就是上诉人金太阳公司主张优先购买权并要求撤销该买卖合同的诉讼，目前该案件还在审理中，被上诉人天图公司对涉案房屋的产权处于未明确状态，二审不应判决腾退房屋。2.即使被上诉人天图公司的产权明确，上诉人金太阳公司也是合法占有涉案房屋，被上诉人天图公司诉请腾退房屋的理由不能成立。理由有：（1）上诉人金太阳公司与案外人荆州市广源商贸有限公司就涉诉房屋在有近13年的租赁关系，现在仍存在租赁关系，并且案外人荆州市广源商贸有限公司未退返上诉人金太阳公司的租赁保证金。（2）上诉人金太阳公司在租赁期间足额缴纳了全部应付租金，最后支付租金时间为2014年5月15日，支付期限到2014年5月31日。因为案外人荆州市广源商贸有限公司、被上诉人天图公司侵犯上诉人金太阳公司的优先购买权，上诉人金太阳公司才停止支付租金，上诉人金太阳公司停止支付租金不违约。（3）根据买卖不破租赁的原则，被上诉人天图公司成为涉案房屋产权人后，仍应受租赁关系的约束，上诉人金太阳公司不存在违约行为，被上诉人天图公司没有合同法规定的法定合同解除权。并且一审中列举的腾退通知书图片不真实，也与案外人荆州市广源商贸有限公司的通知内容矛盾，更未送达给上诉人金太阳公司。（4）上诉人金太阳公司在案外人荆州市广源商贸有限公司的同意下对涉案房屋进行了改建、装饰，对投入的资金被上诉人天图公司应当负担。3.一审判决上诉人金太阳公司支付2014年3月至2015年6月共15个月的占用费事实依据不足。（1）上诉人金太阳公司已经交纳了2014年5月31日之前的租金。（2）鉴定报告中的约定书、授权书没有完整的签字和盖章，无建立委托关系的基础，无委托鉴定的意思表示，鉴定报告中无抵押的陈述与事实不符，并且鉴定报告明确表述没有考虑经济环境、市场状况、假设条件，该鉴定报告不能采信。(3)该鉴定报告的有效期只到2015年3月1日。
针对上诉人金太阳公司的上诉理由，被上诉人天图公司答辩称：1.被上诉人天图公司已经取得涉案房屋的所有权，涉案房屋的所有权不会因为（2014）鄂沙市民初字第01553号案件再审而发生改变；本案与上诉人金太阳公司因优先购买权受侵犯要求赔偿的诉讼是两个案件，上诉人金太阳公司提到的案外人荆州市广源商贸有限公司未退租赁保证金、改建、维修房屋的费用与本案没有关联。2.上诉人金太阳公司与案外人荆州市广源商贸有限公司之间为不定期租赁，出租人可以随时解除租赁关系，被上诉人天图公司购买房屋后履行了通知义务，上诉人金太阳公司应腾退房屋。3.对于评估报告，上诉人金太阳公司有异议，未在法定期限内申请重新评估，现在又以程序不合法、鉴定报告的有效期超过为由提出上诉，明显缠诉。被上诉人天图公司与鉴定单位均留存有对方就此次委托鉴定的盖好章的相关委托文书，委托鉴定的意思真实。2015年3月1日至2015年6月的占有费与之前的占有费不能分割，一审判决该期间按评估的租金支付占用费并无不当。
天图公司向一审法院起诉请求：1.判令金太阳公司立即腾退房屋；2.判令金太阳公司支付自2014年3月5日至实际腾退房屋止的房屋占用费（2014年3月5日至2015年6月4日的占有费按每月69893元计算）；3.诉讼费用由金太阳公司负担。因为天图公司未指明2015年6月4日之后的占有费数额，一审法院认为天图公司仅请求了2014年3月5日至2015年6月4日的占有费。
一审法院认定事实：天图公司与荆州市广源商贸有限公司于2014年2月17日签订《房屋土地买卖合同》一份，约定：荆州市广源商贸有限公司将位于沙市区××××与××（××东区商场），出售给天图公司，价款650万元。2014年3月5日，天图公司与荆州市广源商贸有限公司双方到房产部门办理了产权过户登记，房屋登记证号为荆州房权证玉字第××号、20××33号。天图公司向金太阳公司及各商户发出通知要求在2015年1月20日前腾退房屋，并支付占用费。金太阳公司认为天图公司与荆州市广源商贸有限公司房屋买卖的行为，侵犯了优先购买权，诉求一审法院判令撤销双方签订的房屋土地买卖合同，该院认为，金太阳公司并不属于签订房屋土地买卖合同的一方当事人，不属于撤销权成就的法定情形，故金太阳公司的诉求没有事实和法律依据，一审法院对于金太阳公司的诉求予以驳回，金太阳公司对此不服上诉于荆州市中级人民法院，后自行撤回上诉。一审法院（2014）鄂沙市民初字第01553号民事判决书已经产生法律效力。天图公司委托湖北博智资产评估事务所对该房屋的一年期（2014）营业权（租金）进行了评估，市场价值为83.87万元，月租金为69893元（83.87万元÷12个月，算至2015年6月，租金为1048395元）。
一审法院认为，公民法人和其他组织依法或依相关合同取得的合法财产应受法律保护。该院（2014）鄂沙市民初字第01553号民事判决书已经发生法律效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。从上述规定得出结论为：金太阳公司主张荆州市广源商贸有限公司承担赔偿责任，一审法院予以支持。对于金太阳公司主张撤销天图公司与荆州市广源商贸有限公司签订的房屋土地买卖合同的请求，从合同法的角度评判，金太阳公司不属于合同的双方当事人，不属于撤销权成就的法定情形，故一审法院不予支持。物权法的相关规定得出的结论为：不动产的物权所有人以登记为准。即位于沙市区××××与××处（××东区商场）所有人登记为天图公司，应对天图公司取得位于沙市区北京东路与三湾路交汇处房地产（原沙市东区商场）所有权予以确认与保护。对于天图公司主张金太阳公司立即腾退返还所占房屋的请求予以支持，对于房屋占有期间的费用问题，诉讼中天图公司主张了占有费（租金）从2014年3月5日计算至2015年6月4日，每月按69893元计算，提供了湖北博智资产评估事务所的评估报告，但金太阳公司认为，该评估报告系天图公司单方面进行的，不予认可。一审法院认为，湖北博智资产评估事务所具有评估的资质，对于评估的价格作了充分的认证，金太阳公司虽对该评估报告存有异议，但未申请对于占用费重新进行评估，故一审法院对湖北博智资产评估事务所的评估报告予以采信。但天图公司未对2015年6月以后到腾退房屋止的占用费用有明确的数额主张，一审法院无法支持，天图公司可待房屋腾退后再行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第七十三条、第一百零六条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定并经该院审判委员会决定，判决：一、荆州市金太阳商贸有限公司于本判决生效后6个月内腾退返还所占荆州市天图商贸有限公司位于沙市区××××与××处（××东区商场）的房屋；二、荆州市金太阳商贸有限公司于本判决生效后30日内向荆州市天图商贸有限公司支付从2014年3月至2015年6月（15个月）占用费1048395元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14284元，由荆州市金太阳商贸有限公司负担。
二审中，上诉人金太阳公司向本院提交了荆州市中级人民法院（2016）鄂10民再15号民事裁定书，拟证明荆州市沙市区人民法院（2014）鄂沙市民初字第01553号民事判决书已被撤销，不能作为定案的依据。该裁定书为本院生效裁定，被上诉人天图公司又无异议，本院予以采信。
本院二审查明：案外人荆州市广源商贸有限公司认为在（2014）鄂沙市民初字第01553号案中金太阳公司伪造租赁合同主张存在租赁关系，原审法院超出当事人的主张认定双方存在事实租赁关系，程序违法；（2014）鄂沙市民初字第01553号民事判决认定双方存在事实租赁关系，并表述“原告（金太阳公司）可以就其优先购买权为其造成的损失，另行主张权利”是错误的。向本院申请对（2014）鄂沙市民初字第01553号再审。本院认为金太阳公司与荆州市广源商贸有限公司提交的租赁合同有差异，同时金太阳公司是否变更诉讼主张和理由事实不清，裁定定撤销（2014）鄂沙市民初字第01553号民事判决，将该案发回荆州市沙市区人民法院再审。上诉人金太阳公司向荆州市广源商贸有限公司停付租金前的租金金额为每月11080元。除此之外，本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。
本院认为：一、被上诉人天图公司可以要求上诉人金太阳公司腾退涉案房屋。被上诉人天图公司取得涉案房屋是基于其与案外人荆州市广源商贸有限公司的买卖合同，被上诉人天图公司现为涉案房屋的所有权人。在（2014）鄂沙市民初字第01553号案件中，上诉人金太阳公司以案外人荆州市广源商贸有限公司与被上诉人天图公司间的买卖合同侵犯其优先购买权为由请求撤销该买卖合同，该案现处于再审程序中；但该案再审是因为荆州市广源商贸有限公司不服（2014）鄂沙市民初字第01553号民事判决中有关荆州市广源商贸有限公司与上诉人金太阳公司间租赁关系的认定而提出再审申请。所以本院认为被上诉人天图公司作为所有权人可以行使所有权人的权利。上诉人金太阳公司主张其基于租赁关系占有涉案房屋，但上诉人金太阳公司与案外人荆州市广源商贸有限公司间的书面租赁合同的租赁期间仅到2008年3月，之后则是上诉人金太阳公司按月交租金，继续占有使用涉案房屋。上诉人金太阳公司并无长期占有、使用涉案房屋的权利。上诉人金太阳公司提到未退还租赁保证金、未解决改建、装修等费用，并不足以否定被上诉人天图公司解除合同的权利。上诉人金太阳公司应当腾退涉案房屋。
二、上诉人金太阳公司应支付2014年3月5日至2015年6月4日的房屋占用费。被上诉人天图公司2014年3月5日取得涉案房屋所有权，自当自此时享有该房屋的收益，上诉人金太阳公司应自此时向被上诉人天图公司支付费用。被上诉人天图公司通知上诉人金太阳公司2015年1月20日前腾退涉案房屋，则在此之前的占有费应按上诉人金太阳公司与荆州市广源商贸有限公司间的费用水平计算。2014年3月5日至2015年1月20日的占有费为116709元（11080元×10月+11080元/30天×16）。湖北博智资产评估事务所出具的涉案房屋租金评估报告书，由有资质评估机构作出，形式完备，一审采纳该报告作为定案证据，并无不当。资产评估报告书中的资产评估约定书等委托评估的文件无被上诉人天图公司盖章，但不影响该评估报告是基于被上诉人天图公司委托而进行的评估。鉴定报告申明“评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或者承诺。”该申明为一般性说明，没有具体所指，不能以此否定该报告书。评估报告书在评估假设部分说明“评估报告没有考虑特殊交易方式对评估报告的影响，也未考虑资产将来改变用途可能承担的抵押、担保事宜以及特殊的交易方式可能追加付出的价格因素对评估价值的影响”，所以无论上诉人金太阳公司就涉案房屋有抵押的陈述是否属实，对评估结论无影响。该报告书的评估基准日为2014年3月1日，有效期1年，即2014年3月1日至2015年2月的占用费自然可以参考该报告书，而2015年3月到2015年6月与此期间相联系，一并计算并无不可。参照该报告书的租金水平，2015年1月21日至2015年6月4日的占用费为312188元（69893元×4月+69893元/30天×14天）。故上诉人金太阳公司需支付2014年3月5日至2015年6月4日的占用费428897元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第01506号民事判决第一项；
二、变更荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第01506号民事判决第二项为：荆州市金太阳商贸有限公司于本判决生效后30日内向荆州市天图商贸有限公司支付从2014年3月5日至2015年6月4日占用费428897元；
三、驳回荆州市天图商贸有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费14284元，由上诉人荆州市金太阳商贸有限公司负担5844元，被上诉人荆州市天图商贸有限公司负担8440元；二审案件受理费14284元，由上诉人荆州市金太阳商贸有限公司负担5844元，被上诉人荆州市天图商贸有限公司负担8440元。
本判决为终审判决。
审判长 万冀松
审判员 徐 凯
审判员 刘国平
二〇一七年六月一日
书记员 徐 芬