湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民三终字第04704号
上诉人（原审被告）：李斌。
委托代理人周荣，湖南金州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：欧阳若愚。
委托代理人：齐国新，湖南湘剑律师事务所律师。
上诉人李斌因与被上诉人欧阳若愚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第1347号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：欧阳若愚与李斌于2009年2月17日签订了一份房屋租赁合同。合同第一条约定，欧阳若愚将位于长沙市芙蓉区万家丽路东汉公寓纬二路364号（马王堆新合村变电站内）面积为714.05平方米的门面出租给李斌经营网吧。合同第二条约定，租赁期限10年，自2009年2月17日至2019年2月17日。合同第三条约定，第一年租金每月为20000元，2010年4月28日起每月租金21000元，2011年4月28日起年租金增长3%。2009年4月29日起开始计租，租金按季度支付，一方如逾期交租，每逾期一天，按应付金额的0.5%支付违约金。合同第六条约定：“甲、乙双方必须严格遵守合同规定，如单方面违约，任何一方有权中止合同，如乙方实现单方面退租，押金不予退还；如甲方事先单方面退租，那么给乙方造成的所有经济损失应全额赔偿”。2009年8月23日，欧阳若愚与李斌签订的《就李斌经理承租违约一事留录备存》约定：一、拖欠租金按李斌所定，不逾八月二十八日缴付；二、按合同所约，李斌经理赔偿违约金；三、如再度发生拖欠租金违约事件，双方所定合同无条件解约。2013年3月19日至4月10日，欧阳若愚每天派人收取李斌部分营业款抵扣部分租金，此期间共计收取租金41424元。
2013年5月13日，李斌诉至原审法院，请求判决：1、解除欧阳若愚与李斌签订的《房屋租赁合同》；2、判令李斌交还承租门面房屋给欧阳若愚；3、判令李斌支付欧阳若愚所欠房屋租金7649元（从2013年4月28日起至起诉之日止的租金，月租金按22947元标准计算）以及直至交还房屋之日止的租金。另外支付违约金179692.8元；4、本案诉讼费用由李斌承担。
原审法院认为：合法有效的合同受法律保护，双方应当全面善意履行合同。本案欧阳若愚、李斌于2009年2月17日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。欧阳若愚依约将房屋交付给李斌使用后，作为承租方的李斌应当按照合同的约定按时足额向欧阳若愚支付房屋租金。2009年8月23日欧阳若愚与李斌双方签订的《就李斌经理承租违约一事留录备存》，李斌未能提出有足够证明力的证据证明是李斌的非真实意思表达，故本院认定该内容为双方真实意思表示，为双方租赁合同的补充协议，对签字的欧阳若愚、李斌双方均具有约束力。现欧阳若愚举证证明李斌存在多次逾期且未足额支付房屋租金的事实，李斌未表示异议。因此，李斌的行为符合合同约定的解除条件，欧阳若愚要求解除其与李斌之间签订的《房屋租赁合同》和由李斌交还承租门面给欧阳若愚的诉求本院予以支持。关于欧阳若愚诉求自2013年4月28日起至起诉之日止的租金，本院认为符合合同的约定，予以支持，确认为7649元。欧阳若愚要求其余未缴纳的租金按合同约定计算至李斌实际交还房屋为止的请求本院也予以支持。关于欧阳若愚要求李斌支付违约金179692.8元的请求，其依据是《房屋租赁合同》中约定的“以后租金按季度（叁个月）支付，如乙方逾期支付，每逾期一天，则乙方需按应付金额的0.5%支付违约金”。对此，李斌提出违约金过高，请求法院适当减少。本案中，欧阳若愚的租金实际已经收至2013年4月27日，李斌多次延迟交付租金的确造成了欧阳若愚的损失，但本院认为按照合同约定的计算方式所得的违约金数额也确实过分高于欧阳若愚的损失。依照合同法的规定，根据公平原则和诚实信用原则，本院综合考虑各种因素认为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的四倍计算违约金为宜。2012年7月6日中国人民银行调整的六个月以内同期贷款年利率为5.6%。据此，本院调整本案中违约金为22361.81元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、解除欧阳若愚与李斌于2009年2月17日签订的《房屋租赁合同》；二、李斌在本判决生效后十日内将承租的位于长沙市芙蓉区马王堆新合村变电站内101号门面房屋腾空交还给欧阳若愚；三、李斌在本判决生效后十日内支付给欧阳若愚2013年第二季度租金7649元，其余租金按合同约定标准每月22947元从2013年5月14日起计算至交还房屋之日止；四、李斌在本判决生效后十日内支付给欧阳若愚逾期交租违约金22361.81元；五、驳回欧阳若愚的其他诉讼请求。如果李斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6047元，由李斌负担。
上诉人李斌不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人已经收取了全部房屋租金，直至起诉前的租金也已经全部收取，并且多收了7000余元的租金。2、被上诉人在租赁合同中承诺负责拆除影响网吧经营的绿化带，但始终没有履行，被上诉人已经构成违约，足以构成上诉人逾期交付租金的违约抗辩。3、上诉人租赁房屋从事网吧经营，初始投资额超过200万元，如解除租赁合同将导致巨额投资损失。上诉人在补充约定中同意解除合同是为了稳定上诉人的情绪而作出的权宜之计。4、关于最近几个月的租金，上诉人主动交给被上诉人，但被上诉人拒绝接受。综上，上诉人不服，请求二审法院依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项判决，改判继续履行房屋租赁合同。
被上诉人欧阳若愚答辩称，1、上诉人没有超额支付租金，一审审理时其代理人承认尚欠租金。2、关于绿化带的拆除，合同未约定拆除的长度，且绿化带属于城市公共公益设施，上诉人要求全部拆除绿化带的请求违法。3、上诉人的行为严重违约，被上诉人有充分的理由解除租赁合同。因此，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为李斌与欧阳若愚之间签订的房屋租赁合同是否可以解除；李斌的租金已经交付至何时。
李斌与欧阳若愚签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照协议履行义务。后来，因李斌违反合同约定拖欠租金，双方又签订了《就李斌经理承租违约一事留录备存》，该内容为双方租赁合同的补充协议，对双方具有约束力。双方约定的租赁期限虽然没有届满，但是，欧阳若愚举证证明李斌存在多次逾期且未足额支付租金的事实，因此，李斌的违约行为符合双方租赁协议约定的解除条件，出租方欧阳若愚要求承租方李斌解除租赁合同并交还房屋的诉讼请求合法有据，应予支持；欧阳若愚一直认可李斌的房租交付至2013年4月27日，而李斌在一审审理过程中认为已经交付至一审开庭时，但是未提交相应的缴纳房租的证据，还表示同意支付自2013年4月28日以后的租金，故欧阳若愚要求李斌支付自2013年4月28日至交还房屋之日止的租金请求，应予支持。李斌上诉提出至一审起诉前其已经多交了7000余元租金，欧阳若愚拒收最近几个月的租金，但是未提供充分有效的证据证实，本院不予采信；李斌上诉提出欧阳若愚未按租赁合同约定拆除租赁房屋前门绿化带，足以构成其逾期交付租金的违约抗辩，因绿化带属于公共公益设施，双方约定拆除绿化带，损害了社会公共利益，该条款约定无效，本院不予支持；李斌另上诉主张如果解除租赁合同将会导致其巨额投资损失，但未提供证据证明该损失的实际发生，也未在一审审理过程中提出该项反诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人李斌的上诉理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6047元，由李斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年一月六日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。