湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第496号
原告杨贵平，男，1979年4月5日出生，汉族。
委托代理人陈昌岩，怀化市鹤城区城北法律服务所法律工作者。
原告胡俊美，女，1987年1月16日出生，汉族。
委托代理人陈昌岩，怀化市鹤城区城北法律服务所法律工作者。
被告怀化市中天房地产开发有限公司。
法定代表人欧江正。
原告杨贵平、胡俊美与被告怀化市中天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告杨贵平、胡俊美及委托代理人陈昌岩到庭参加了诉讼，被告怀化市中天房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨贵平、胡俊美诉称：原告于2011年9月13日在被告的金都景苑售楼部签订购房合同一份（合同房号为第1幢2单元806号房，房产局备案号为1－806E号房）。合同约定，原告在签订合同时，给被告支付房款111603元（其中3万元由定金转入房款）。2012年1月14日原告支付房款100000元。同时，原告要求被告解除该房屋在银行的在建抵押后再支付第二笔款项的余款及办理房产证和土地使用证的有关手续及交纳费用。2012年1月14日后至2012年5月20日期间，原告多次要求被告去银行解除抵押，做网签及预告登记，但被告一直不予办理，不履行合同相关义务，后在政府职能部门的协调下，被告于2014年4月2日开始办理该房屋的银行抵押物释放，预告登记等手续被告至今未予办理，竣工验收、产权证书的办理更是无期限。按合同规定，原告要求继续履行合同，按日万分之十的违约金进行计算，从2012年5月21日起至2014年5月20日止的被告逾期违约金为154470元，最终结算款被告还应支付原告2390元。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求：1、原告要求被告继续履行合同，判决被告无条件拿钥匙交房给原告装修入住，并请求判决该房屋产权归原告所有；2、依据被告在房产局的备案面积，变更合同面积为152.62平方米；（最终以房产局测量面积为准）3、判决被告从2012年5月21日至2014年5月20日的逾期违约金154470元，经结算，被告应支付原告3448元（详见附表）；4、2014年5月21日至竣工验收合格交房之日逾期违约责任，原告要求被告按照合同继续履行，被告办理本案的房产证和土地使用证的有关手续及交纳费用，从2014年5月21日至竣工验收合格之日的逾期违约金中扣除，不足部分再由原告承担；5、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告怀化市中天房地产开发有限公司未作答辩。
经审理查明：2011年9月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于怀化市金海路“金都景苑”项目第1幢2单元806号住宅一套；该房的预售许可证号为怀房售许字（2011）第0009号；房屋总价372010元，付款方式为签订合同时付定金111603元、2012年1月20日前另付148804元、2012年5月20日前付清111603元的购房余款；被告应当在2012年5月20日前，交付经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》的商品房；如被告逾期交房，逾期超过90日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年5月21日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金；原告应于2012年2月30日前交清委托被告办理房屋所有权证及土地使用权证的费用19430元；被告应在2013年6月30日前取得房地产权属证书。合同签订后，原告分别于2011年8月15日交纳购房定金30000元、2011年9月13日交纳购房款81603元、2012年1月14日交纳购房款100000元。原告未交纳办证费用、维修基金等其他费用。被告至今未向原告交房。
另查明：庭审中，原告明确诉讼请求第一项中的房屋是指金都景苑8－06E号房，诉讼请求第二项中的“备案面积”是指8－06E号房抵押物释放清单上记载的面积152.62平方米，诉讼请求第三项3448元是以被告应付的违约金151170元冲抵尚未支付的购房尾款151022元的计算所得。原告当庭陈述本案争议房屋尚未竣工验收。庭审后，被告向本院提交《调整违约金请求》一份，请求对违约金计算比例予以调整为日万分之一。
上述事实，经本院公开开庭审理，原告当庭举证，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证复印件、被告企业注册登记资料、组织机构代码登记信息各一份，证明原、被告诉讼主体资格适格；
2、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告就购买商品房进行了相关约定的情况；
3、收款票据三份，证明原告分别于2011年8月15日交纳购房定金30000元、2011年9月13日交纳购房款81603元、2012年1月14日交纳购房款100000元的情况；
4、结婚证一份，证明两原告系夫妻关系；
5、2014年5月9日报纸一份，证明被告系怀化市房地产开发企业2014年资质年检合格单位；
6、银行抵押物释放清单一份，证明金都景苑项目抵押物释放情况；
7、房产局证明一份，证明在怀化市房产局的网签系统中没有金都景苑1－806，只有8－06B（已网签到他人名下），8－06E显示是未签约（未售）状态；
8、金都景苑物管证明一份，证明原告所购的1栋2单元806号房后经怀化市房产局核定房号为8－06E，两个房号实为同一套房子；
9、庭审笔录一份，证明本案其他事实。
本院认为：《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”现被告出售给原告的房屋尚未经竣工验收达到交房条件，原告在所购房屋办理抵押物释放后也未按合同约定付清分期房款，原、被告在购房合同中约定的合同义务均尚未全部履行完毕，故原告要求被告无条件拿钥匙交房给原告装修入住并要求判决该房屋产权归原告所有的请求，本院不予支持。原告所购房屋的面积由双方在合同中约定并最终以房产登记面积为准，该面积的变动不属于法院调整的范畴，故对原告要求变更合同面积为152.62平方米的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应诚实全面履行。按照合同约定，被告应在2012年5月20日前交付经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》的商品房。原告交纳购房款211603元，但被告未按合同约定的交房条件交付原告房屋，被告应承担合同约定的逾期交房违约责任。原告的诉讼请求第三项及第四项实际为要求被告支付从2012年5月21日起至房屋竣工验收合格之日止的逾期违约金，但原告另要求以逾期违约金冲抵购房尾款及办证等费用的请求，因合同面积与办证费用的数额等尚未明确，在本案中不宜冲抵。原告要求被告按日万分之十支付逾期交房违约金，被告以违约金过高请求调整为日万分之一，根据原告的损失及合同的履行情况，本院认为，双方约定的违约金过高，有违公平原则，为平衡保护双方当事人利益，本院酌定违约金按日万分之二的标准计算，故被告应按日向原告支付已交付房价款211603元的万分之二的违约金，至该房竣工验收合格之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告怀化市中天房地产开发有限公司继续履行与原告杨贵平、胡俊美所签订的《商品房买卖合同》；
二、被告怀化市中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告杨贵平、胡俊美支付逾期交房的违约金（违约金按已交付房款211603元的日万分之二，从2012年5月21日起计算至该房竣工验收合格之日止）；
三、驳回原告杨贵平、胡俊美的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9065元，由被告怀化市中天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 陈艳君
人民陪审员 倪 勇
人民陪审员 向绪平
二〇一四年九月十五日
代理书记员 曾 群
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。