江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1646号
上诉人（原审被告）江苏南城置业发展有限公司，住所地江苏省无锡市南长区运河东路555号A幢20层2301室。
法定代表人许强，江苏南城置业发展有限公司董事长。
委托代理人华江燕，江苏泰伯律师事务所律师。
委托代理人华钰。
被上诉人（原审原告）程志华，在无锡锦豪视觉酒店有限公司工作。
委托代理人朱佳祥，江苏英特东华律师事务所律师。
委托代理人王欣。
上诉人江苏南城置业发展有限公司（以下简称南城公司）因与被上诉人程志华商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省无锡市南长区人民法院（2014）南民初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2010年1月7日，程志华与南城公司签订商品房买卖合同一份，约定：程志华向南城公司购买时代公寓第B幢556号单元1层＊＊＊号房，建筑面积为75.66平方米，房屋价款为530376元。双方对付款方式、交付期限、违约责任、保修责任等作了约定。合同明确时代公寓项目为办公、商业、娱乐、酒店用房。合同附件明确总房款中不包括下列费用，即购买该房屋应缴纳的契税、大修理资金、电梯更新费及办理权证的相关费用与办理银行按揭相关手续费用。合同签订后，程志华按约向南城公司支付了购房款，南城公司向程志华交付了房屋，后又开具了不动产销售发票。2011年，程志华与时代公寓556号单元的其他业主一起就包括＊＊＊号房屋在内的6层房屋进行装潢并用于酒店经营。程志华未与前期物业管理公司（无锡时代昌诚物业有限公司）签订物业服务合同。2013年7月，程志华诉至原审法院，要求南城公司交付房屋初始登记证。2014年1月2日，原审法院以程志华逾期不交纳案件受理费为由裁定该案按撤诉处理。2014年1月24日，程志华再次诉讼至原审法院。
审理中，程志华提供由其委托代理人朱佳祥于2013年4月写给无锡市房屋产权监理处、无锡市房屋登记中心的情况反映一份，上面载明：时代国际项目不属住宅，完全系商业用房，且未与任何住宅部位相连，因此不存在交存维修资金的法定义务，但南城公司以其未交维修资金为由拒不提供初始登记证，致使程志华未能顺利办理过户手续，现恳请登记中心全面审查从速办理过户手续。程志华还提供无锡市房屋产权监理处于2013年4月24日出具给其代理人朱佳祥的答复意见一份，上面载明：经查，时代公寓B-556-105房屋已办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记。若要申请办理上述房屋的房产证，应提交下列材料：（一）房屋登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）商品房屋初始登记证；（四）销售发票；（五）契税完税证明；（六）房屋测绘成果；（七）登记工作机构认为需要的其它证明材料。信中提到房屋出售方南城公司拒不提供房屋初始登记证的问题，建议与其协商解决，至于房屋交付时缴纳的维修资金问题，可向市物业管理中心咨询反映。程志华以此证明办理产权登记的先决条件之一是取得商品房初始登记，但因南城公司不提供初始登记导致其无法办理产权登记，而办理初始登记并不以缴纳大修理资金为前提条件，因此是否缴纳大修理资金并非交付初始登记证的前提条件。
南城公司对于程志华所提供的上述证据没有异议，但认为根据《江苏省物业管理条例》第七十四条规定，“住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”，以及根据《无锡市住宅专项维修资金管理办法》相关规定，“在申请产权登记时，申请人应当根据房屋登记机构要求，出具维修资金交存凭证；本办法规定以外的其他非住宅物业的维修资金交存可以参照本办法执行，具体内容由双方当事人在销售合同中约定”，程志华应缴纳大修理基金。南城公司提供由其与无锡昌诚物业有限公司（以下简称昌诚物业公司）于2011年10月签订的委托前期物业管理协议，在该协议中载明：南城公司委托昌诚物业公司进行前期物业管理，地点太湖广场图书馆西侧时代国际楼盘，根据南城公司销售房屋合同的条款约定，业主购买该房屋不包括房屋大修理基金、电梯大修理基金等一切费用，南城公司根据现有的物业建筑要求参照《无锡市住宅专项维修资金管理办法》，对该楼盘按非住宅收取每平方米90元的房屋大修理基金；在南城公司协调配合下，昌诚物业公司应在业主进户前与所有业主签署前期物业管理协议、业主公约，并收取房屋大修理基金，以维持楼盘物业的正常运转。南城公司称程志华收房后既未与昌诚物业公司签订前期物业管理协议，也未缴纳专项维修资金，故不同意向其交付房屋初始登记证。对此，程志华认为，本案所涉房屋系非住宅商品房，不适用上述规定，程志华与南城公司所签商品房买卖合同中未就专项维修资金作出约定，因此不能将缴纳专项维修资金作为交付初始登记证的前置条件，且南城公司已委托昌诚物业公司进行前期物业管理，就维修基金的合理需要与使用均涉及第三方，不宜在本案中处理。
审理中，原审法院至无锡市物业管理中心作了相关调查，该中心表示时代国际系非住宅项目，如果业主和开发商未在销售合同中就专项维修资金作专门约定，则业主无需将专项维修资金交存，物管中心也不收取该项资金。缴纳专项维修资金不是领取房屋初始登记证的必要条件，产权监理部门在办理非住宅商品房屋初始登记证时也不需要提交缴纳专项维修资金的收据。原审法院又至无锡市房屋产权监理处作相关调查，该监理处明确在为业主办理房屋所有权证时，无需业主提供缴纳大修理基金的收据。
另经双方一致确认，时代公寓项目即时代国际项目。南城公司已领取了本案所涉房屋的初始登记证。
上述事实，有商品房买卖合同、答复意见、调查笔录等书证及当事人陈述附卷佐证，依法予以确认。
原审法院认为，程志华与南城公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思，且不违反相关法律规定，合法有效。合同签订后，程志华依约支付了购房款，南城公司亦向程志华交付了房屋。本案的主要争议焦点在于，缴纳专项维修资金是否为南城公司向程志华交付房屋初始登记证的前提条件？对此，原审法院认为，一方面，双方未在商品房买卖合同中就专项维修资金（包括缴费方式、收费主体、缴费标准及时间）作具体、明确的约定；另一方面，时代公寓项目在开发建设时明确规划用途为办公、商业、娱乐、酒店用房，即非住宅项目，产权监理部门在为业主办理产权登记时并不要求购房者提供缴纳专项维修资金的收据，即是否缴纳专项维修资金并不影响购房者办理产权证，而房屋初始登记证却系购房者办理产权登记证必须提供的资料之一，综上，南城公司以程志华不缴纳专项资金为由而不予交付房屋初始登记证，该抗辩事由不予采信。对程志华的诉讼请求应予支持。至于专项维修资金问题，因涉及物业服务企业的权益，可予自行协商解决，或者待权利义务关系确定好以后通过合法途径另行处理，本案不予理涉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条第一款、第十一条之规定，判决：南城公司于本判决发生法律效力之日起十日内向程志华交付无锡市时代公寓（时代国际）第B幢556号单元1层＊＊＊号房屋初始登记证。本案诉讼费80元，由南城公司负担。
一审判决后，上诉人南城公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不全面充分，当前法律法规对非住宅物业的专项维修基金的收缴情况没有明确的规定，但拒不缴纳房屋专项维修基金将严重损害物业全体成员合法权益，应以缴清专项维修基金为移交房屋初始登记证的前提条件。原审法院适用法律上存在瑕疵，相关的法律法规中没有明文规定非住宅物业的专项维修基金问题，但法院应适用类推，判决支持上诉人采取合理措施代收房屋专项维修基金。要求二审法院查明事实，撤销原判，改判上诉人在被上诉人付清专项维修基金之后才交付房屋初始登记证。
被上诉人程志华提出，本案事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与一审相同。
上诉人南城公司在二审中提供了昌诚物业公司、无锡时代昌诚物业有限公司支付的电梯年检、保养、修理、维护费用及水管、水箱维修费用等部分发票，用以证明大楼使用中已实际产生了维修费用。
本院认为：涉案商品房系非住宅项目，《无锡市住宅专项维修资金管理办法》规定对于非住宅项目的专项维修基金可以参照该办法执行，具体内容由双方当事人在销售合同中约定。本案的双方当事人在房屋销售合同中对专项维修基金的相关内容未作约定，程志华作为合同的一方当事人，在依约支付了购房款，收到了南城公司交付的房屋后，要求南城公司出具“房屋初始登记证”，协助其办理已购商品房房产证，是对其所有的房屋行使合法权利，南城公司应全面履行义务，一审法院认定的事实清楚，证据充分。至于上诉人南城公司提出专项维修基金的缴纳等事宜，涉及物业服务企业与业主等主体间的权利义务关系，可自行协商，也可通过合法途径另行处理，本案不予理涉。
综上，南城公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人南城公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邹霞虹
审判员 刘 芸
审判员 缪 星
二〇一四年十月二十四日
书记员 谢 洁