上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1063号
上诉人（原审被告）林丽维。
委托代理人刘自章，上海创远律师事务所律师。
委托代理人孙随勤，上海创远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王庆嵩。
委托代理人薛炜，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人陈金波，上海君澜律师事务所律师。
上诉人林丽维因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人是王庆嵩和其妻子刘敏，建筑面积142.40平方米，用途为居住。
2013年6月20日，王庆嵩与林丽维签订《租赁合同》一份。该合同约定：王庆嵩将系争房屋出租给林丽维“住家使用”；租赁期限自2013年7月1日起至2015年6月30日止；月租金为人民币（以下币种均为人民币）6，800元，以现金方式支付，首期付三个月租金和6，800元押金，以后每三个月结算一次，提前七天支付下次的租金，王庆嵩在收到林丽维的租金（包括押金）后，必须开具收据给林丽维；王庆嵩支付中介方上海欣生房地产经纪事务所（以下简称“中介公司”）佣金3，400元，林丽维支付中介公司佣金3，400元；租赁期满后，林丽维迁空、清点、交还系争房屋和设施，并付清所应付的费用后，经王庆嵩确认，王庆嵩将押金无息退还给林丽维；林丽维在租赁期内实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视费等费用，由林丽维承担，并如期将单据复印件交给王庆嵩；林丽维在租赁期内保证在系争房屋内的所有活动“均合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为”；未经王庆嵩同意，林丽维不能改变系争房屋的结构、装修，林丽维不得将系争房屋转租，如因林丽维的过失或过错，使系争房屋及设施受到损坏，林丽维应负责赔偿。《租赁合同》第九条第一项约定：王庆嵩与林丽维如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介公司，等对方同意后，方可办理退房手续；王庆嵩与林丽维如无故违约，则向对方支付违约金6，800元；若王庆嵩违约，除退还林丽维押金外，还须支付给林丽维6，800元违约金；若林丽维违约，则王庆嵩有权不退还押金。《租赁合同》补充条款约定：允许林丽维在客厅里拉出一扇玻璃移门；系争房屋的物业费由王庆嵩支付；系争房屋不群租、不租赁。合同签订后，王庆嵩即将系争房屋（毛坯房）交付给林丽维装修、使用。
2013年8月，王庆嵩委托律师出具了致林丽维及系争房屋租客的《告房客通知书》，张贴在系争房屋的大门、信箱和大楼公告栏处。王庆嵩委托的律师在该《告房客通知书》中称：在王庆嵩不知情的情况下，林丽维改变了房屋格局，安装分水、电表，将房屋转租，其行为违反了《租赁合同》的约定，更违反了上海市关于禁止群租的规定，现相关部门已经多次联系王庆嵩要求处理此事。现王庆嵩向各位租客通知如下：1、基于林丽维严重违约行为，王庆嵩已多次表示解除与林丽维的《租赁合同》，现再次声明解除该《租赁合同》；2、林丽维系违法转租，且属群租，各位租客与林丽维的租赁合同亦属于无效合同；3、各位租客应当立即停止向林丽维支付租金，并立即搬离系争房屋；4、王庆嵩将于本通知发出之日起5日内将系争房屋收回。
2013年9月2日，系争房屋所在地的物业公司深圳市三科物业管理有限公司上海分公司（以下简称“三科物业”）出具《整改通知》，内容为：“佳成大厦1304租赁住户，佳成大厦内7-17层为住宅楼。现你将其改为分租及合租性质，将厨房间改为居住间出租。所涉房屋性质已改变，严重违反了居住房租赁管理的若干规定。现通知你立刻将其房屋进行整改，接到通知后，如再不整改，一切后果自负”。
原审法院又查明：根据林丽维提供的银行个人业务凭证上显示：2013年6月20日，户名为林丽维（卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）的中国工商银行卡在网点号为0101处发生2笔费用，其中，柜员号为25784的发生取款26，000元，柜员号为25785的发生转账23，800元（收款人为王庆嵩）。同日，案外人王某代王庆嵩出具了收条一张，内容为：“今收到租赁河南南路XXX弄XXX号XXX室租期（2013年7月1日-2012年9月30日）叁个月租金合计人民币20，400元。另收取一个月押金人民币6，800元。特此说明。合计总共人民币27，200元”。
2014年2月25日，林丽维向王庆嵩的中国工商银行卡内汇款20，400元。王庆嵩确认该款收到，但认为是房屋占用使用费。
原审法院再查明：王庆嵩与林丽维争议的2013年6月20日金额为23，800元的银行个人业务凭证原件在王庆嵩手中，林丽维仅有复印件。2013年6月20日，中介公司开具了付款人是王庆嵩的佣金收据，金额为3，400元。
现王庆嵩诉讼至原审法院，诉称，2013年6月20日，王庆嵩与林丽维签订房屋的《租赁合同》，约定王庆嵩将系争房屋出租给林丽维作为“住家”使用。合同约定：未经王庆嵩同意，林丽维不得改变房屋的结构、装修；不得将系争房屋转租或群租。王庆嵩交付房屋后，林丽维私自对房屋进行了改变主体结构的分隔和装修，并在各小间安装分电表，复制单元门卡及房屋钥匙，将各房间转租给多人。林丽维还将客厅的一部分作为上海盛赛投资管理有限公司（以下简称“盛赛公司”）的办公地点，进行商业活动，在户外悬挂宣传横幅。因林丽维的行为构成群租，给邻里造成不安定因素，王庆嵩多次被其他住户投诉，并被派出所、房管局等机构要求立即整改，林丽维的行为给王庆嵩的声誉造成了恶劣的社会影响。为此，王庆嵩于2013年7月向林丽维提出解除《租赁合同》，并委托律师向林丽维及其他承租人发函，重申解除合同并要求收回房屋，但至诉讼时止，林丽维仍然居住在系争房屋内，并继续转租各房间。鉴于上述事实，王庆嵩认为，林丽维的行为严重违反合同约定及相关法律规定，故起诉要求：1、解除王庆嵩与林丽维之间签订的《租赁合同》；2、林丽维立即停止侵害，搬离系争房屋；3、林丽维支付王庆嵩违约金6，800元；4、林丽维支付王庆嵩自2013年10月1日起至林丽维实际搬离之日止的房屋使用费。
原审庭审中，王庆嵩申请证人王某到庭作证。证人陈述：潘丽华是王庆嵩单位的员工，当时王庆嵩是委托潘丽华去，《租赁合同》的甲方处“潘丽华代王庆嵩”是证人所写，签合同时潘丽华没有去。签合同时，林丽维称其要安放一个佛龛，需要用一个玻璃移门隔开，所以在合同补充条款中写了允许在客厅里拉出一扇玻璃移门。当时林丽维说是简单装修，允许每间房间安装门，卫生间铺地砖，安装热水器、空调。签好合同后，因要与中介一起去工商银行划帐，于是证人打电话给潘丽华，潘丽华提供了一个王庆嵩的工商银行账户。当时，林丽维应付的是付三押一的款项（即27，200元），而林丽维在中介公司处有押金，王庆嵩亦应付中介公司佣金，证人与王庆嵩不直接接触，所以，由林丽维替王庆嵩向中介公司支付佣金3，400元。在扣除林丽维垫付的佣金3，400元后，林丽维通过工商银行将剩余的23，800元转账给了王庆嵩。因为证人拿了林丽维的银行个人业务凭证原件（金额为23，800元），所以林丽维提出要求证人写一张收条。证人认为，既然该银行个人业务凭证原件在证人处，写收条也是合理的，所以证人就写了2013年6月20日的收条，当时林丽维还复印了该23，800元的银行个人业务凭证。
原审审理中，法院向三科物业进行了调查。三科物业陈述：2013年8月底左右，三科物业发现系争房屋的租客（即林丽维）对该房屋内部进行分隔出租，并在阳台上拉横幅，大门口安装了盛赛公司的铭牌，且有许多人来看房。为此，三科物业将情况上报了房办、派出所，并通知了房东（即王庆嵩），还发了《整改通知》。房东到系争房屋现场后进行拍摄，王庆嵩提供的照片反映的的确是当时的现场状况。三科物业曾为此多次对林丽维进行劝阻，并阻止林丽维对外出租房屋。在2014年3月20日前，系争房屋的阳台上还拉着横幅。目前系争房屋内状况不明，因为房客不让物业进去。
2014年3月20日上午，原审法院电话通知王庆嵩与林丽维代理人，下午将察看系争房屋现场，希望双方派员到场。当日下午，原审法院至系争房屋现场察看，并拍照、摄影，王庆嵩与林丽维均派员到场。经察看，厨房内无床，但安装挂壁式空调和电表，厨房的房门是一扇铁门。在厨房的旁边，原是客厅的一部分，现隔成一间房间，房间内安装着挂壁式空调和电表。再往里是几个房间，分别都安装着挂壁式空调和电表。其中有一间房间有一阳台，阳台上未见王庆嵩所述的横幅。系争房屋内有2个卫生间和一储藏室，但储藏室的铁门被锁，林丽维方的在场人员称钥匙在林丽维处。在客厅内的一侧墙面上贴着“上海盛赛投资管理有限公司”大幅横幅，上写有盛赛公司的经营范围。
另，林丽维表示，其在本案中不提起反诉，也不要求对房屋装潢残值部分在本案中一并处理。王庆嵩表示，不愿意对系争房屋的装修部分予以利用。
原审审理中，法院曾告知林丽维代理人需林丽维本人到庭，但届时林丽维并未本人到庭。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律的保护。王庆嵩与林丽维签订的系争房屋《租赁合同》是双方当事人的意思表示，且未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。林丽维作为承租方，承诺系争房屋在承租后是作为“住家使用”，承诺不改变房屋结构，且保证在系争房屋内的所有活动“均合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为”。然根据王庆嵩提供的证据、法院核实的情况及现场察看的情况，系争房屋的客厅并非是“拉出一扇玻璃移门”，而是隔出一间独立的房间，并安装了房门，改变了房屋的内部结构。林丽维在客厅内隔出的房间、厨房以及其他卧室内都安装了单独的电表。盛赛公司在系争房屋内办公。上述这些情况，与王庆嵩提供的照片、三科物业的《整改通知》内容等相互印证，且林丽维对此所做的辩称解释不合情理，因此法院根据盖然性原则，认定王庆嵩所述的林丽维曾发生将系争房屋转租（包括厨房单独出租）、系争房屋内有公司办公的情形。林丽维的行为违反了双方的合同约定，也违反了相关规定，因此，王庆嵩要求解除《租赁合同》的诉请于法有据，法院应予支持。鉴于王庆嵩在本案审理中未提供其曾经向林丽维送达合同解除通知的证据，因此以本案的起诉状副本及应诉通知书到达林丽维的日期（即2013年8月31日）作为合同解除日较妥。合同解除后，林丽维应当将系争房屋归还王庆嵩，故王庆嵩要求林丽维搬离系争房屋的诉请法院亦应予支持。关于违约金，鉴于林丽维违反了合同约定，故林丽维应当按照合同约定承担支付违约金6，800元的民事责任，王庆嵩此诉请法院予以支持。关于双方争议的林丽维已付的租金金额，虽然林丽维称在2013年6月20日其支付了现金27，200元（包括押金6，800元），有收条证明，并转账支付了王庆嵩23，800元，有银行个人业务凭证证明，但根据法院查明的事实、双方当事人的陈述以及证人王某的证言，法院认为王庆嵩的解释更为合理。如若林丽维所言是因为林丽维有余钱，所以林丽维提前将2013年10月1日至2013年12月底的房租23，800元付给王庆嵩，那么该争议的23，800元的银行个人业务凭证原件应当是由林丽维自己保管，不可能该凭证的原件在王庆嵩处；林丽维没有必要在同一个银行网点取现金26，000元交给证人，由证人转交王庆嵩，再转账23，800元给王庆嵩，显然林丽维的辩称理由不符常理，法院不能采信。关于2014年2月25日林丽维向王庆嵩汇款20，400元，鉴于王庆嵩确认收到该款，故该款应在林丽维应付的租金和房屋使用费中扣除。关于房屋押金，鉴于系争房屋目前由林丽维控制，其使用房屋期间发生的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视费等费用合同约定是由林丽维承担，这些费用在林丽维将系争房屋归还王庆嵩前尚无法结算，且双方在合同中约定押金须在交还房屋、付清应付费用后方可退还，现王庆嵩与林丽维均未主张押金归还，故房屋押金不适宜在本案中一并处理。关于房屋的装潢问题，鉴于林丽维不要求在本案中一并处理，故法院对此不再赘述。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第五款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决，一、王庆嵩与林丽维就上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2013年8月31日解除；二、林丽维于判决生效之日起三十日内携其在上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋内的人员和物品迁出上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、林丽维于判决生效之日起三十日内按照每月人民币6，800元的标准向王庆嵩支付自2014年1月1日起至林丽维实际搬离之日止的房屋使用费（按照实际使用天数计算）；四、林丽维于判决生效之日起三十日内支付王庆嵩违约金人民币6，800元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人林丽维不服，向本院提起上诉称，上诉人没有违反合同约定的行为，没有改变房屋结构，只是正常的装修。也没有转租。上诉人请求二审法院驳回被上诉人在原审中提出的诉请。
被上诉人王庆嵩辩称，系争房屋客厅的跨度较大，与上诉人约定安装玻璃移门是为了供奉佛龛，但上诉人却砌墙形成分割状态。根据物业反映，自上诉人入住后，其他中介公司带很多人来看房。上诉人迟延交付租金也是违约行为。原审法院判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容无违法之处，对合同当事人均有法律约束力。根据本案查明的事实，上诉人作为承租人在承租系争房屋之后，实施了将客厅隔出房间、在厨房及其他卧室安装单独电表等改变房屋结构以及转租房屋等行为。被上诉人作为出租人以上诉人违约为由要求解除合同，理由正当。原审法院关于上诉人支付租金、押金的情况已作充分、合理阐述，本院不再赘述。原审法院的判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币140元，由上诉人林丽维负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 斌
代理审判员 卞晓勇
代理审判员 邬 梅
二〇一四年七月十日
书 记 员 蔡晓俊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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