河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民三终字第364号
上诉人（原审被告、反诉原告）魏会英，女，1978年11月26日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王金生，男，1965年7月12日出生。
上诉人魏会英因与被上诉人王金生租赁合同纠纷一案，王金生于2014年9月9日向平顶山市卫东区人民法院提起诉讼，请求判令：一、解除王金生与魏会英之间签订的转让协议，魏会英返还转让费16000元和押金3000元，支付违约金16000元。二、诉讼费由魏会英负担。魏会英于2014年10月24日提起反诉，请求判令：一、王金生因违约不接房屋给魏会英造成的各种损失24983.22元；二、诉讼费由魏会英负担。平顶山市卫东区人民法院于2015年3月2日作出（2014）卫民初字第1037号民事判决。魏会英不服，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭审理了审理了本案。魏会英、王金生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，王金生与魏会英均租赁天惠公司商铺经营生意。2014年8月14日，王金生与魏会英签订转让协议，约定“魏会英将位于天惠电动车城东门大厅门面房壹间，转让给王金生，转让费壹万陆仟元整（包括LED屏、空调）另房屋押金叁仟元整，有条，合计壹万玖仟元整。转让费已交清，双方如有违约，如果王金生违约，魏会英有权扣除全部转让费，如果魏会英违约，双倍赔偿王金生转让费。协议各持1份，2014年8月14号，甲王金生……，乙魏会英……，2014.8.30号搬迁完毕。”当天王金生已将转让费16000元及押金3000元给付魏会英。因天惠公司不同意房屋转租，双方的房屋租赁合同未能实际履行，王金生于2014年9月9日以魏会英违约为由起诉至本院。
另查明，魏会英与天惠公司签订的房屋租赁合同于2015年3月31日到期，魏会英于2014年8月22日将约定的房屋腾空，于2014年10月20日又搬回了该门面房，并补交了该门面房的房租每月1500元。庭审中魏会英提供了医疗费票据若干元，电话移机费用58元票据，电话费560元票据，平顶山市派德科技有限公司（以下简称派德公司）租金收据1400元、押金收据1400元、电费35元。
再查明，天惠公司与承租人签订的房屋租赁协议约定“五、其他约定事项：……6、合同期内退房者，押金不退；合同不到期，不得更换承租人。”天惠公司不同意魏会英将房屋转租给王金生。
原审认为，王金生与魏会英签订的房屋转租协议，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应为有效协议，协议签订时，王金生已将转让费和押金支付给魏会英，但因天惠公司不同意转租，致使合同无法实际履行，故王金生要求解除双方签订的房屋租赁合同，理由正当，予以支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故王金生要求魏会英返还转让费16000元和押金3000元的请求，理由正当，予以支持。因王金生未提供证据证明魏会英给其造成损失，且该双方签订的房屋转租协议因天惠公司不同意转租致使合同无法实际履行，不能以此认定为魏会英违约，故王金生要求魏会英支付违约金的请求，理由不足，不予支持。
因为双方都租赁天惠公司门面经营，双方应当知道双方签订的房屋转租协议未征得天惠公司同意可能致使合同无法履行，所以双方应当对合同的不能实际履行造成的损失负有同等责任。魏会英腾出房屋期间补交的房租3000元、电话移机费用58元共计3058元，系因履行房屋转租协议产生的经济损失，魏会英应当承担该损失的50%，王金生承担该损失的50%，即1529元。魏会英主张的医疗费系其自身原因，不能认定为因履行房屋转租协议产生的经济损失，魏会英主张的电话费、派德公司租金、押金、电费系其生意经营费用，也不能认定为因履行房屋转租协议产生的损失，故对魏会英主张的要求王金生赔偿医疗费、电话费、派德公司租金、押金、电费的请求，理由不足，不予支持。原审法院判决：一、解除原告王金生与被告魏会英于2014年8月14日签订的房屋转让协议。二、被告魏会英于本判决生效后十日内返还原告王金生转让费16000元和押金3000元共计19000元。三、驳回原告王金生的其他诉讼请求。四、反诉被告王金生于本判决生效后十日内赔偿反诉原告魏会英经济损失1529元。五、驳回反诉原告魏会英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件诉讼费675元，反诉费212.5元，由王金生负担322元，魏会英负担565.5元。
魏会英上诉请求不返还王金生转让费，王金生应赔偿魏会英损失20000元并承担一、二审诉讼费。事实与理由，王金生同样作为天惠公司的门面经营商户，应当知道，若要与天惠公司签订直接的租赁协议应事先征得天惠公司的同意。双方的协议并没有约定要给王金生办理与天惠公司的直接租赁协议。魏会英按照与王金生协议约定腾出了房屋，王金生向魏会英支付了转让费及押金，应视为王金生同意并接受房屋。王金生因为不能与原房东办理直接的房屋租赁合同而反悔是一种恶意违约行为，应承担损害赔偿行为。作为房东的天惠公司并没有不同意承租人转租，天惠公司只是为了管理的方便，在商户转租时，并不与后来的承租人再签订直接的租赁协议，魏会英向原审提供的录音也证明天惠公司愿意接受后来承租人交纳房租。原审法院以转租未得到出租人同意而解除合同错误。
王金生辩称，双方都是天惠公司的商户，签订转让协议时王金生是新到市场上的商户，天惠公司没有给王金生说明，王金生也不知道市场规矩，但是天惠公司有明文规定不准转让房屋，转让之后，王金生就问天惠公司的领导，天惠公司的领导说不能转让，天惠公司法定代表人张喜鹏经理委托王经理到一楼制止魏会英的搬家行为。当时魏会英如果停止搬家也不会造成后来的损失。在天惠公司领导不允许转让的情况下，双方的合同肯定不能成立。王金生交纳的转让费和押金魏会英应该返还。魏会英所称的录音中的齐爱玲既不是领导也不是收房租的正式人员。当时齐爱玲打电话对王金生说魏会英通知王金生交房租，王金生说公司不让转让房屋，无法交房租。该录音不能证明天惠公司同意转让房屋。对一审判决中让王金生赔偿魏会英百分五十的损失有异议。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，天惠公司与承租人签订的房屋租赁协议明确约定合同不到期，不得更换承租人。魏会英在租赁期内，将其承租的房屋转租给王金生，双方签订的转租协议中没有天惠公司签字或盖章，魏会英向原审提交的录音中被录音人既不是该公司的领导，也没有该公司授权的人员，不能证明天惠公司同意魏会英与王金生之间的转让行为，且原审法院向天惠公司的领导刘振华调查时，刘振华明确表示天惠公司不同意魏会英的转租行为，故魏会英上诉称天惠公司愿意接受王金生交纳房租的理由不能成立。因天惠公司不同意转租，致使合同无法实际履行，原审判令解除双方签订的房屋租赁合同正确，王金生要求魏会英返还转让费和押金的请求应予支持。因为双方均为天惠公司的商户，均应知道签订的房屋转租协议应征得天惠公司的同意，对合同的不能履行双方均负有过错。魏会英主张的医疗费系其自身原因，不能认定为因履行房屋转租协议产生的经济损失，魏会英主张的电话费、派德公司租金、押金、电费系其生意经营费用，也不能认定为因履行房屋转租协议产生的损失。原审关于双方责任的划分及损失的认定正确，魏会英的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费866元，由上诉人魏会英负担。
本判决为终审判决。
审判长 张小青
审判员 李新保
审判员 李 勇
二〇一五年七月十七日
书记员 马海芳