安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖民终592号
上诉人（原审被告）：许高升，男，1972年9月13日出生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：许华满，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段佑宁，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，住所地安徽省芜湖市镜湖区。
负责人：莫青，该支行行长。
委托诉讼代理人：胡正安，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓磊，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
原审被告：芜湖金伟房地产开发有限公司,住所地安徽省芜湖县。
法定代表人：韦金华，该公司总经理。
上诉人许高升因与被上诉人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工行城建支行）、原审被告芜湖金伟房地产开发有限公司（以下简称金伟公司）确认合同效力纠纷一案，不服安徽省芜湖市中级人民法院（2015）芜中民二初字第00194号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许高升及其委托诉讼代理人许华满、段佑宁，被上诉人工行城建支行的委托诉讼代理人胡正安、邓磊到庭参加诉讼。原审被告金伟公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许高升上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回工行城建支行的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、金伟公司与许高升签订的《商品房买卖合同》是正常的担保行为，并非恶意串通。金伟公司与许高升共签订七份合同，其中一份《借款合同》，四份《商品房买卖合同》，一份《抵押合同》、一份《商品房买卖合同补充协议》。该七份合同相互关联，共同印证金伟公司是以签订《商品房买卖合同》的形式，为其借款合同项下债务提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，金伟公司与许高升签订的上述合同并非无效。案涉《商品房买卖合同》所担保的1200万元债权已经人民法院生效判决所确认，金伟公司与许高升签订《商品房买卖合同》不存在恶意串通。二、案涉《商品房买卖合同》并非“流质契约”，不应适用“禁止留押”的法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。而本案许高升与金伟公司签订的《商品房买卖合同》的实质内容与“流质契约”的内涵有明显区别。原审判决将该买卖合同推理为“流质契约”，没有证据证明，也没有合理的理由。三、许高升已就案涉《商品房买卖合同》项下的房产申请执行，人民法院亦查封并将进行评估拍卖，因此，案涉《商品房买卖合同》无论效力如何，均不能剥夺许高升申请拍卖房产偿还债务的权利。四、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。就本案事实及证据看，工行城建支行作为金伟公司与许高升之间商品房买卖合同的第三人，其利益未受到损害，无权主张本案《商品房买卖合同》无效。
工行城建支行辩称：一、工行城建支行对许高升关于案涉《商品房买卖合同》系为借款提供担保的事实没有异议，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，案涉《商品房买卖合同》应被确认为无效。二、许高升与金伟公司在《商品房买卖合同补充协议》、《抵押合同》中明确约定在金伟公司不能清偿借款时，无需对债权本息进行清算，也无需对房产价值进行评估，而是交付房产偿还借款，该约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，应被确认为无效；三、许高升与金伟公司之间的《商品房买卖合同》的性质为让与担保，并非以房抵债。许高升将同一笔款项既作为借款合同的本金计收利息，又作为《商品房买卖合同》的购房款并办理房产预售登记，明显违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，侵害了工行城建支行的合法利益，应被确认为无效；四、案涉《商品房买卖合同》不是双方当事人真实意思表示，无法构成民事法律行为；五、案涉房产的备案行为，违反了《城市商品房预售管理办法》第二条的规定，应当依法予以撤销。
工行城建支行向原审法院起诉请求：一、确认金伟公司与许高升签订的《商品房买卖合同》（东湖华庭2号楼109室、107室和6号楼02室、03室商铺）无效；二、判令金伟公司、许高升立即撤销东湖华庭2号楼109室、107室和6号楼02室、03室商铺在芜湖县房地产管理局的商品房预售备案；三、案件诉讼费及律师代理费由金伟公司和许高升承担。
原审法院认定事实：2011年5月19日，工行城建支行与金伟公司签订一份《房地产借款合同》，约定：金伟公司向工行城建支行申请办理“东湖华庭”住宅小区住房开发贷款，贷款金额1.3亿元，期限36个月，利率为中国人民银行同档次基准贷款利率上浮20%。同日，工行城建支行与金伟公司签订一份《最高额抵押合同》，约定：金伟公司以其名下的“东湖华庭”项目地块国有土地使用权为其向工行城建支行的上述贷款本息提供最高额抵押担保。合同签订后，双方办理了抵押登记手续。当天，金伟公司与工行城建支行签订一份《账户监管协议》，金伟公司承诺将讼争房屋按揭贷款、首付款及其他销售款全部存入双方约定的监管账户，并在其与相关第三方签订的合同或收费单据中明确，所有款项直接汇入该监管账户。如果工行城建支行认为有必要，金伟公司应提供相关第三方的书面承诺，保证将应支付款项汇入监管账户。2011年5月27日，金伟公司向工行城建支行出具承诺函，承诺包括讼争房产在内的销售款专项用于归还工行城建支行的贷款。后由于金伟公司无法归还工行城建支行的上述贷款，工行城建支行于2014年8月19日诉至安徽省芜湖市中级人民法院，该院于2015年8月24日作出（2014）芜中民二初字第00398号民事判决：一、金伟公司归还工行城建支行借款本金96999883.34元及相应利息；二、担保人韦金华、胡孔霞、韦红峰承担连带清偿责任；三、工行城建支行对抵押物即“东湖华庭”项目地块国有土地使用权享有优先受偿权。在该案诉讼之前，安徽省芜湖市中级人民法院已根据工行城建支行的申请，对案涉国有土地使用权进行了保全。
2013年4月28日，金伟公司与许高升签订一份《借款合同》，约定：金伟公司向许高升借款1200万元，期限4个月，即自2013年4月28日至2013年8月27日，月利率为2%。同日，金伟公司与许高升签订四份《商品房买卖合同》，约定金伟公司将东湖华庭2号楼109室、107室和6号楼02室、03室商铺分别出卖给许高升。同日，上述四套房产在芜湖县房地产管理局办理了预售备案手续，备案成交价格总计3500余万元。同日，金伟公司与许高升又签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定许高升应在双方完成登记备案且金伟公司向许高升交付全部备案登记凭证后10日内，一次性向金伟公司支付购房款1200万元。当日，金伟公司与许高升还签订一份《抵押合同》，约定金伟公司同意以东湖华庭的讼争四套房产作为其向许高升前述借款的抵押担保物，抵押物评估作价1200万元，但该份合同双方并未实际履行。后由于金伟公司无法归还上述借款，许高升遂诉至安徽省合肥市中级人民法院，该院于2014年12月16日作出（2014）合民一初字第00589号民事判决：金伟公司偿还许高升借款本金1128万元及相应利息；蚌埠金伟置业发展有限公司、韦金华承担连带清偿责任。该判决生效后，安徽省合肥市中级人民法院在执行程序中对讼争四套房产予以预查封。
原审法院认为，关于案涉《商品房买卖合同》效力问题，应重点审查以下两点：1、金伟公司与许高升签订的案涉《商品房买卖合同》是否违反“禁止流押”的规定，而导致合同无效。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这是法律规定的“禁止流押”条款。案涉房产的备案成交价格为3500余万元，而与案涉《借款合同》同一天签订的《商品房买卖合同》、《抵押合同》约定的房产价值为1200万元，与借款金额相同。其中双方当事人在《抵押合同》中明确约定以东湖华庭的讼争四套房产为案涉借款提供抵押担保，且许高升也认可讼争房产确为其出借给金伟公司的借款提供的抵押担保，故案涉《商品房买卖合同》非金伟公司与许高升的真实意思表示，属于法律上禁止的流押情形，工行城建支行要求确认案涉《商品房买卖合同》无效的诉请，具有事实和法律依据，予以支持。2、金伟公司与许高升签订涉案《商品房买卖合同》是否构成恶意串通，损害工行城建支行的利益，而导致合同无效。在签订案涉《商品房买卖合同》之前，金伟公司虽然以讼争房产所在的国有土地使用权作为抵押物向工行城建支行借款1.3亿元，并与工行城建支行签订了《账户监管协议》，但上述协议皆系工行城建支行与金伟公司签订，作为第三人的许高升并不当然知晓上述约定。案涉国有土地使用权虽然已抵押给工行城建支行，但许高升购买的系该土地上房产，其作为不具有专业知识的自然人，一般仅会了解讼争房产的权属情况，而不会了解房产所在的土地使用权情况。根据案涉《账户监管协议》的约定，金伟公司承诺在其与第三方签订的房屋买卖合同或收费单据中明确所有款项直接汇入监管账户。如果工行城建支行认为有必要，其提供第三方的书面承诺，保证将应支付款项汇入监管账户。但金伟公司与许高升签订的案涉《商品房买卖合同》并未记载金伟公司上述承诺内容，工行城建支行也未敦促金伟公司提供许高升的书面承诺。上述事实表明金伟公司并未将其与工行城建支行的上述约定告知许高升，故工行城建支行认为金伟公司与许高升恶意串通签订《商品房买卖合同》并无充分证据证实，不予采信。
关于工行城建支行诉请撤销讼争房产备案登记是否具有事实和法律依据问题。撤销备案登记系行政机关的行政行为，非人民法院民事案件审查范围，故对工行城建支行的该项诉请不予支持。
综上，案经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决：一、确认金伟公司与许高升于2013年4月28日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回工行城建支行的其它诉讼请求。案件受理费218355元，由金伟公司、许高升共同负担。
二审中，许高升向本院新提交了一份《安徽省芜湖县湾沚镇世纪大道东湖华庭小区多套房产司法拍卖公告（三次）》，证明案涉房产于2016年11月9日进行第三次拍卖，许高升与金伟公司签订的《商品房买卖合同》并非无效。
工行城建支行质证认为：对该证据的真实性无异议，但与本案无关。安徽省合肥市中级人民法院委托拍卖的是金伟公司的房产，许高升与金伟公司之间的民间借贷纠纷案件中并没有涉及该房产。
本院审查认为：工行城建支行虽然对该证据的真实性无异议，但安徽省合肥市中级人民法院系因金伟公司不履行借款合同项下的义务，并非因金伟公司不履行《商品房买卖合同》而拍卖其房产，故该份证据达不到其证明目的，本院不予采纳。
对原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：许高升与金伟公司签订的《商品房买卖合同》是否侵害了工行城建支行的合法权益而无效。1、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。本案中，许高升向金伟公司出借1200万元，并与金伟公司签订了《商品房买卖合同》，以此作为该1200万元借款的担保。许高升依据借款合同起诉要求金伟公司偿还借款本息，并未主张金伟公司按照《商品房买卖合同》的约定交付房屋。现许高升对诉讼中查封的《商品房买卖合同》项下的房产申请拍卖以偿还债务，符合前述司法解释的规定。2、前述司法解释并没有对买卖合同的效力作出评价，且本案在许高升已依据借款合同主张权利的情况下，不再涉及到《商品房卖买合同》的履行问题，故无论《商品房买卖合同》的效力如何，均不影响许高升实现债权的权利，也未侵害工行城建支行的合法利益。因此，对许高升关于确认合同效力已无实际意义的上诉理由，本院予以采信。原审判决确认案涉《商品房买卖合同》无效无法律依据，本院依法予以纠正。
综上，许高升的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖市中级人民法院（2015）芜中民二初字第00194号民事判决；
二、驳回中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行的诉讼请求。
一审案件受理费218355元，二审案件受理费218355元，均由中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐旭红
审 判 员 方 慧
代理审判员 夏 敏
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 陈宏宇