浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3148号
上诉人（原审被告）邓中裕。
被上诉人（原审原告）杭州天骐物业服务有限公司。
法定代表人徐扬舸。
委托代理人周晓芳，浙江民禾律师事务所律师。
上诉人邓中裕因与被上诉人杭州天骐物业服务有限公司（以下简称天骐公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2013）杭滨民初字第756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决综合有效证据及当事人的陈述，认定事实如下：2008年6月28日，滨文苑小区业主委员会与天骐公司签订《物业服务委托合同》，约定由天骐公司为滨文苑小区提供物业服务，委托服务期限自2008年7月1日0时起至2009年2月28日24时止。合同第五条约定，住宅物业服务费每月按0.7元／平方。合同第十六条约定，物业费、能耗费按年预收、前三个月为正常交费期，三个月后未交的住户，按逾期交费处理。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、能耗费的，从逾期之日起，每日按上月底已服务的应交费用的千分之三交纳滞纳金；逾期增加一个月，应交费用相应增加一个月，重新计算滞纳金。依此类推。合同签订后，天骐公司即入驻滨文苑小区进行物业管理服务。2009年3月25日，双方续签《物业服务委托合同》，合同第九条约定，委托服务期限为二年。自2009年3月1日0时起至2011年2月28日24时止。2010年2月1日前进行业主满意率调查，满意率达不到三分之二以上，则自2010年3月1日起自动解约。合同第五条约定，住宅物业服务费每月按0.85元／平方收取。合同第十四条约定，小区业主在办理入住手续后长期未入住及入住后长期未使用的空置物业，可以申请空置，一般“要连续六个月以上”，满足这一条件才能向物业企业申请并书面备案，之后按约定的物业费70%交纳。合同第十八条约定，物业费、能耗费按年预收、前三个月为正常交费期，三个月后未交的住户，按逾期交费处理。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、能耗费的，从逾期之日起，每日按上月底已服务的应交费用的千分之三交纳滞纳金；逾期增加一个月，应交费用相应增加一个月，重新计算滞纳金。依此类推。2009年12月20日，滨文苑小区召开业主大会，对天骐公司满意度表决结果为满意票54票，不满意票151票，弃权票58票。2009年12月31日，滨文苑小区业委会公告“…按照物权法规定，由于每个议题均达不到全体业主的1／2，经征询杭州市滨江区建设局房管科和杭州市12345市长公开电话，本次业主大会各议题表决结果无效。经咨询上级部门，由于表决结果不足以提前终止与天骐公司的合同，为防止小区管理出现意外情况，从小区具体情况出发，维护小区稳定，我们正式通知天骐物业公司继续履行合同。业委会将继续维护业主利益，督促物业努力改进各项管理工作。”天骐公司继续在滨文苑小区提供物业服务至2011年3月10日从小区撤出。邓中裕尚欠2009年3月1日至2011年2月28日期间物业服务费2695.66元，天骐公司经催收未果诉至法院。另查明，部分业主认为天骐公司在提供物业服务过程中存在对电梯、水泵、监控设施未及时维修等物业服务瑕疵。天骐公司于2013年2月27日前分别对潘帆等业主提起诉讼，后撤回起诉。
2013年4月28日，天骐公司再次诉至法院，请求判令邓中裕支付物业服务费2695.66元、能耗费1143.28元及相应滞纳金。在一审审理期间，天骐公司撤回了对能耗费及相应滞纳金的诉讼请求。
原审法院认为，天骐公司与滨文苑小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系合同当事人真实意思的表示，亦不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。天骐公司作为滨文苑小区的物业服务公司为该小区提供物业服务，邓中裕作为业主，是上述合同权利义务一方实际享有者和承担者。滨文苑小区业主委员会于2009年12月向业主公告其与天骐公司继续履行合同，天骐公司也已实际履行合同提供物业服务管理，虽然邓中裕以天骐公司提供的物业服务存在瑕疵进行抗辩，但该抗辩理由尚不足以达到拒付物业服务费条件，故对天骐公司要求邓中裕支付尚欠物业服务费的诉讼请求，予以支持。天骐公司撤场时，业主未交纳物业费等款项，天骐公司应当知道其权利被侵害，诉讼时效开始计算，天骐公司已在二年内提起诉讼，故对邓中裕关于已超过诉讼时效的主张，不予采纳。对于业主失窃，因业主的损害系由第三人事实违法行为造成的，应由该第三人承担侵权责任，即使天骐公司有明显过错，其承担的也是补充赔偿责任，与本案天骐公司主张的物业服务费不具有关联性。邓中裕主张业主委员会与天骐公司恶意串通，损害包括邓中裕在内的全体业主利益，该事实与本案亦不具关联。此外，因双方当事人对物业服务质量存在着争议，故对天骐公司要求潘帆支付迟延交纳物业服务费滞纳金的诉讼请求，不予支持。本案审理过程中，天骐公司撤回部分诉讼请求，系对其自身权益的处分，予以准许。鉴于天骐公司已撤回对能耗费、水费的请求，故对双方就该诉讼请求有关的证据材料原审法院均不再予以评判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邓中裕于判决生效之日起七日内支付杭州天骐物业服务有限公司物业服务费2695.66元。二、驳回杭州天骐物业服务有限公司对邓中裕迟延交纳物业服务费滞纳金的诉讼请求。如果邓中裕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由邓中裕负担。邓中裕于判决书生效之日起十日内，向法院交纳应负担的诉讼费（开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78702011307282）。
宣判后，邓中裕向本院提出上诉称：一、一审法院认证有偏差。一审法院在认证中表述上诉人对被上诉人提供的《物业服务委托合同》真实性无异议，但上诉人在民事答辩状中明确指出2010年3月1日至2011年2月28日的《物业服务委托合同》为非法合同。1、根据2009年3月25日签订的《物业服务委托合同》约定，2010年2月1日前进行业主满意率调查，达不到三分之二以上的，自2010年3月1日起自动解约。2009年12月20日，滨文苑小区业主大会表决结果显示，业主对天骐公司的满意度只有5.3%，就占全部参会的小区业主比例来看，满意率只有20.53%，远未达到三分之二。2、2009年12月31日滨文苑小区业委会的公告是在业委会成员集体辞职的情况下出具的，是虚假公告，故后续的《物业服务委托合同》也是非法和无效的合同。3、被上诉人所谓的“事实服务”，是缺编少员、偷工减料、不作为、无所谓职守和责任，小区内大量硬件设施没有维护，周界铁栏杆大片破损，大量草坪破损，树木花草哭死，特别是连续多起盗窃和入室抢劫案件的发生，都是这份非法、无效合同引致的直接结果。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。也就是说，上诉人对天骐公司在2010年3月1日至2011年2月28日期间“依法”对滨文苑小区进行物业管理的事实存在异议，而不是一审法院所述的“真实无异议”。二、天骐公司的催缴通知单没有送达至上诉人，不符合起诉条件。一审法院把确认送达的举证责任分配给上诉人，违背了“谁主张，谁举证”的原则。三、天骐公司的起诉已经超过两年诉讼时效。就合法的2009年3月1日至2010年2月28日期间的《物业服务委托合同》法律诉讼时效而言，至2012年6月1日，就已经过诉讼时效了。四、一审法院对天骐公司在物业服务中的“瑕疵”认定过于轻巧。上诉人认为天骐公司的物业服务粗劣且有管理过失，2009年8月29日上诉人居住的单元楼一夜之间发生10多起盗窃案件，包括上诉人在内的多位业主蒙受了巨大的经济损失。此外，天骐公司对小区的硬件维护不到位，小区内消防系统损失并丢失了三块消控主板，消防水压为零；周界报警系统、视频系统长期瘫痪，致使小区频繁发生盗窃甚至发生入户抢劫的恶性案件；电梯配件缺损严重，上诉人居住的单位楼在内的多台电梯曾长期停止运转，地下车库的多个污水泵损坏。上述现状，与天骐公司提供的物业服务粗劣有关，但一审法院未予认定。综上，请求二审法院撤销原判，驳回天骐公司的所有诉讼请求。
被上诉人天骐公司辩称：一、被上诉人与滨文苑小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》是有效的，被上诉人依法经滨文苑小区业主委员会委托对其进行物业管理，不存在合同无效的事实。二、物业公司起到的是基础安全保障义务，而各业主家中的失窃是由于第三人侵权造成的，不应由被上诉人承担因第三人盗窃导致的损失。综上，请求二审法院维持原判。
上诉人潘帆在二审期间向本院提供如下证据：1、滨文苑小区业主委员会集体辞职的公告（复印件），欲证明代表业主利益的业主委员会已经失去了独立性，不能成为业主利益的代表，因此由其与天骐公司签订的物业服务合同无效。2、天骐公司与浙大求是物业公司交接清单（复印件），证明移交物品现状。经质证，被上诉人天骐公司认为续签的《物业服务委托合同》签订于2009年3月，当时业主委员会的成立合法，选定的物业公司也是合法的。对证据2真实性有异议。经审查，本院对上诉人提供的证据1、2真实性予以确认，但认为不能证明其主张的事实。
经审理，本院查明的事实与一审法院一致。
本院认为，天骐公司作为滨文苑小区的物业服务公司，在2008年7月1日至2011年2月28日期间为滨文苑小区提供物业服务，邓中裕作为业主，享受了该项服务，应当支付相应的对价。邓中裕认为天骐公司提供的服务质量未达小区三分之二业主认可，《物业服务委托合同》自2010年3月1日起应自动解除。本院认为，附带解除条件的合同，自条件成就时失效。《物业服务委托合同》第九条约定：“委托服务期限为二年。自2009年3月1日0时起至2011年2月28日24时止。2010年2月1日前进行业主满意率调查，满意率达不到三分之二以上，则自2010年3月1日起自动解约。”据此，滨文苑小区于2009年12月20日进行了满意度表决，但因参加业主大会的人员未达全部业主的二分之一，该表决结果无效，天骐公司在此后的合同期限内亦继续履行合同，一审法院认定合同合法有效，邓中裕作为物业服务的实际享有者，应承担相应的物业费，并无不当。邓中裕认为天骐公司提供的物业服务存在瑕疵，本院认为该瑕疵抗辩不足以成为拒付物业服务费的理由，对该上诉理由，不予采纳。天骐公司在催收未果的情况下，向邓中裕张贴了催收通知单，并于2013年2月27日前提起诉讼，邓中裕认为天骐公司起诉已过诉讼时效的抗辩，依据不足，本院不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由邓中裕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周志军
代理审判员 戚剑颖
代理审判员 官家辉
二〇一四年一月十四日
书 记 员 潘晓玲