安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民一初字第01389号
原告：陈凯，男，住安徽省广德县。
委托代理人：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。
被告：广德金茂投资置业有限公司，住所地安徽省广德县。
法定代表人：林辉，公司董事长。
委托代理人：汤伟力，福建信哲律师事务所律师。
原告陈凯诉被告广德金茂投资置业有限公司（以下简称金茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年5月16日受理后依法组成合议庭适用普通程序于2014年7月4日进行了公开开庭审理。原告委托代理人叶振东、被告委托代理人汤伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈凯诉称：被告于2012年初开发了位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆，销售期间，被告一直宣传顶楼27层买一层送二层（即被告支付时赠送高7米的阁楼，但里面的阁楼需买方自行隔离）。同时承诺该房通燃气，使用年限为70年。故原告于2012年5月10日和被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆1幢1单元＊室，面积共计171.68平米，每平米价格6427.2元，共计693238元；被告于2013年8月18日前交付使用，逾期交付，超过30日后，买受人有权解除合同，并要求被告支付已付房款1%的违约金。合同签订后，原告依约支付了合同款项，但被告却不能依约支付房屋。期间，在财富公馆房屋即将封顶之前，被告通知原告立即购买钢材、木板用于隔层，在塔吊未拆之前，利用塔吊将钢材、木板送到27层，于是原告立即按照被告要求购买物资，并调到顶层。谁知待原告准备隔层时，却被告知未被规划，不准隔层，严重违背了当时的承诺。且据了解，该房使用年限也由承诺的70年变更为40年。综上所述，每年被告销售时虚假宣传，违反承诺，同时严重的违反合同约定，逾期交房和办理相关产权证明，故原告提起诉讼，请求：1、判令原被告双方解除2012年5月10日签订的《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2012预18941号），返还购房款693238元；2、判令被告赔偿原告的经济损失200861.07元，支付违约金14002.76元，共计214863.86元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
金茂公司辩称：第一，不存在买一层送两层的事实。第二，燃气需取得有关部门认可后方可使用，被告没有承诺一定会取得政府的认可，且陈凯这户的燃气可以使用。第三，合同第三条第四款和第十九条第一款约定房屋规划用途是办公楼。而办公楼使用权限为40年，这是法律规定的，原被告对此都负有责任。该条款不影响原告取得占有使用房屋，不影响房屋使用时限，不构成合同解除的条件。第四，合同法第九十六条规定解除合同需通知对方，原告未书面通知对方，直接起诉违反法律规定。第五，原告若想解除合同，必须在合同约定的合同解除权行使期限内，在合同第十条第二款有约定，而原告超过约定时间了。第六，补充协议里约定被告通知原告办理交房，原告无正当理由不办理手续视为房屋已经交过，所以原告在交付过后又解除合同没有法律依据。
为证明自己的主张，陈凯向本院提交如下证据：1、《房屋买卖合同》，证明原告购买位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆1幢1单元＊室房屋；合同约定被告应于2013年8月18日前交付使用，逾期交付，超过30日后，买受人有权解除合同，并要求被告支付已付房款1%的违约金。2、《发票联》，证明原告依约支付了购房款。3、银行证明，证明因解除《商品房买卖合同》所造成的经济损失。4、《个人商业用房贷款合同》和还款说明，证明原告解除合同需支付三个月的利息。5、《收据》和《照片》一组，证明原告购买材料所花的费用。6、金茂财富公馆平面图复印件，证明被告销售的财富公馆实际上是按照住宅进行销售。7、天玺公馆价格备案表，证明同地段的天玺公馆顶层价格已达到8000元至8500元的价格。
金茂公司对陈凯提供的证据，质证意见为：对证据1真实性无异议，但是合同是不完整的，附件没有复印。对证据2、3、4真实性无异议。对证据5发票真实性有异议，发票不是正规的；对照片真实性有异议，关联性也有异议。对证据6真实性不予确认，最终要看政府规划。对证据7关联性有异议，跟本案无关联性，此价格不能等同市场价。
为证明自己的主张，金茂公司向本院提交如下证据：1、交房通知书、邮政快递单、邮政快递查询单，证明被告通知原告交房。2、土地使用权证，证明被告按土地使用权证填写合同。3、合同补充协议第三条第一款第二项，证明若被告通知原告办理交房，原告无正当理由不办理手续视为房屋已经交付。
陈凯对金茂公司提供的证据，质证意见为：对证据1关联性与证明目的均有异议。首先，无法核实该快速是否送达到原告陈凯，因为快递上收件人姓罗而不是陈凯本人。第二，邮件内容无法确认，也不能达到证明被告寄送交付通知书的事实。第三，是否交房和本案无关联性，不能因此排除原告主张解除合同的权利。对证据2合法性、真实性及证明目的有异议，该使用权证终止日期是2079年8月1日，使用年限是70年。对证据3真实性无异议，证明目的有异议，第三条第一款第二项所载明内容可以使用邮寄交付，但是没有标明原告没有解除权，且原告没有办理过交付手续。
陈凯为证明自己的主张，申请两位证人出庭作证，证明被告在销售过程中存在买一层送两层的宣传，且是多次多人宣传。在公馆即将封顶时，由被告告知业主购买材料用来隔层顶层，材料只能通过塔吊运输上去。另，被告交付的房屋严重超期。
金茂公司对证人证言的质证意见是第一个证人的儿子是另一个案件的原告，与本案有利害关系，其证言不可取。证人不能证明是谁说的买一层送两层。第二个证人是原告陈凯的朋友，与本案也有利害关系，也不能证明是谁说的买一层送两层。
结合原、被告当庭陈述和质证意见，本院对双方证据作如下认证：（一）陈凯提交的证据1、2、3、4真实性被告无异议，本院经审查，对其三性予以认定。证据5收据和照片的真实性无法确认，没有办法证明原告的证明对象。证据6的真实性被告有异议，且认为最终以政府规划为准，本院认为该份证据的真实性无法核实，即使是真实的，该平面图也注明了仅为示意图，最终以实物和政府机关批准文件为准。证据7的真实性被告有异议，且认为与本案无关联性，本院认为天玺的价格与财富公馆的价格之间没有可比性，也不能证明原告所认为的房屋增值的情况，而且根据目前的市场环境，房屋没有明显的增值情况。（二）金茂公司提交的证据1、2、3真实性本院予以认可，但不能证明被告的证明对象。其中证据1邮寄的文件没有标明文件品名，证据2土地证标明的地类是商服住宅，使用年限至2079年8月1日，但商品房买卖合同标明的商品房用途是办公楼，使用年限是2010年4月29日至2079年8月1日，明显互相矛盾了。证据3被告不能证明其已履行通知义务。
对原告申请出庭作证的证人证言，本院认为两位证人与原告或案件不能排除厉害关系，其证人证言真实性无法核实。
在认证的基础上，本院查明本案法律事实如下：原告与被告于2012年5月10日签订了一份《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2012预18941）。约定原告购买被告开发的位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆01幢1单元＊室商品房一套。该商品房建筑面积107.86平方米，单价6427.2元每平方米，总价款693238元。原告于2012年5月10日交付首付款353238元，余款34万元于2013年1月份通过贷款进行支付。同时，该《广德县商品房买卖合同》第九条约定：出卖人（被告）应当在2013年8月18日将符合条件的商品房交付给买受人（原告）使用；第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理......（2）逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按累计已付购房款的1%向买受人支付违约金......。2、上述（2）项买受人提出解除合同的，应当在本合同约定的交房期限届满之日内向出卖人发出书面的解除合同的通知，否则视为买受人放弃单方解除合同权利。2014年1月1日，被告制作了交房通知书。2014年5月16日，原告诉至法院要求判令：1、判令原被告双方解除2012年5月10日签订的《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2012预18941号），返还购房款693238元；2、判令被告赔偿原告的经济损失200861.07元，支付违约金14002.76元，共计214863.86元［银行贷款利息损失23753.11元，支付银行违约金1933.24元／月×3个月=5799.72元，原告的利息损失353238元×6.15%／年÷12月×24月=43448.27元，购买钢材款的经济损失20000元，逾期交房违约金693238元×1%=6932.38元，未达到使用条件违约金693238元×1%=6932.38元，未按期产权登记的违约金693238元×0.0002=138元，可得利益损失107.86平米×1000元／平米=107860元］；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案原、被告争议的焦点是合同是否可以解除以及解除合同后相关首付及已付款项的利息损失、违约金的处理问题。（一）按照原、被告合同约定，在被告交房逾期超过30日的，原告有权解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。在”当事人另有约定”情况下，一方请求解除合同是不需要履行一定的催告程序。因此本案原告要求解除合同的诉请，本院依法予以支持。被告辩称原告没有履行一定的催告程序不能解除合同的主张依法不能成立。另，被告以原告行使合同解除权的期限应当适用双方合同约定的第十条第2项的主张，本院认为，该项内容”应当在本合同约定的交房期限届满之日内向出卖人发出书面的解除合同的通知，否则视为买受人放弃单方解除合同权利”与该条约定的”出卖人逾期交房的违约责任”约定相互矛盾，按照相关法理精神，本院对被告主张适用该约定中第十条第2项内容不予采纳。（二）原告相关诉请的确认。其一，按照原、被告合同的”第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：1.按逾期时间，分别处理......（2）逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按累计已付购房款的1%向买受人支付违约金......”约定，原告2014年5月16日向本院起诉要求解除合同，原告要求解除合同的时间没有超过解除权行使的时间，被告应按照合同约定退还原告的全部已付购房款以及按累计已付购房款的1%支付违约金。原告购买的房屋＊室，已付购房款为693238元，故1%的违约金为6932.38元。其二，关于利息损失，本案因被告未能按合同约定交付房屋，退还已付购房款，事实上造成了原告已付购房款的利息损失。本案原告主张的该部分利息损失为43448.27元（353238元×6.15%／年÷12月／年×24月），该要求并没有超过银行同类贷款的利率的规定，故该诉请本院予以支持。另外，原告要求的银行贷款利息损失，截止2014年1月2日，原告已经实际支付银行利息23753.11元，被告对该部分利息应予返还。另，如原告后续继续支付了银行利息，可以另行主张。原告要求支付的银行违约金5799.72元没有证据证明该款项已经实际支出，且该款项涉及到原告与银行之间的合同关系，本院在本案中依法不予处理。故被告应返还原告的利息损失合计为67201.38元（43448.27元＋23753.11元）。其三，关于原告诉请的购买钢材款的经济损失，由于原告提供的收据和照片，本院依法未采纳，在没有充分证据支持的情况下，该款项本院不予支持。其四，关于未达到使用条件违约金以及未按期产权登记的违约金，由于商品房买卖合同已经因为被告逾期交付解除，原告已经不再入住使用该房屋，也无需办理相关产权证件，故上述违约金无需支付。最后，关于可得利益损失，原告根据财富公馆附近的天玺公馆的价格进行推断，本院认为不可取，首先该两处房屋的情况并不完全一致，天玺公馆的现有价格并不能代表财富公馆的现有价值；其次，根据现在的房地产情况，从原告购买房屋的2012年至今，房屋的价格并不存在明显的增长情况，故原告的该项诉请不能得到支持。（三）被告辩称的房屋可视为已经交付，本院认为双方签订的《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2012预18941）约定交房时间为2013年8月18日，被告没有证据证明在此日期届满前已将房屋交付给原告，且即使按照被告制作的交房通知书日期2014年1月1日，也已经超出了约定的交房日期30日以上，原告有权解除合同，故本院对被告的辩称意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告陈凯与被告广德金茂投资置业有限公司于2012年5月10日签订的《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2012预18941）。
二、被告广德金茂投资置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告陈凯购房款693238元，赔偿原告陈凯违约金6932.38元以及利息损失67201.38元。
三、驳回原告陈凯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12960元，由被告广德金茂投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 陈 剑
人民陪审员 汪金忠
代理审判员 叶春妹
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 王 丹
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
2、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。