辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第232号
上诉人（原审原告）：张和平，男，××年××月××日生，××族，无职业。
委托代理人：田雄英，辽宁××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司。
法定代表人：臧举武，该公司董事长。
委托代理人：安佳，辽宁利××律师事务所律师。
委托代理人：史晓丹，辽宁利××律师事务所律师。
原审原告张和平与原审被告大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2013年12月2日作出（2013）开民初字第4897号民事判决，张和平不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人张和平的委托代理人田雄英，被上诉人大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司的委托代理人史晓丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张和平一审诉称：原、被告于2010年10月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连经济技术开发区青松北里正恒园1号楼11-21号（建筑面积47.65平方米）房屋。案涉合同约定被告应当在房屋交付使用后180日内协助原告办理房屋产权登记手续。合同签订后，原告向被告支付了全部房款387,248元，被告于2012年4月1日将案涉房屋交付原告使用，但被告至今未能协助原告办理案涉房屋产权登记手续。被告的行为违反了合同约定，致原告在贷款利率优惠、子女入学等方面产生重大损失。现请求依法判令：1、被告立即负责为原告办理位于大连经济技术开发区正恒园1号楼-11-21号房屋的所有权证书；2、被告给付原告逾期办理房屋所有权证书的违约金（以387,248元为基数，自2012年10月1日起至原告取得房屋所有权证书之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；3、诉讼费由被告承担。
原审被告大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司一审辩称：因被告正在办理相关手续，现无法立即为原告办理产权登记手续。案涉合同第十五条约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告负责继续办理该房的产权手续。该条款是原、被告双方对被告逾期办证情况下违约责任的特别约定，依照该约定被告不应向原告支付逾期办理产权证违约金。
一审法院审理查明：2010年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售位于大连经济技术开发区正恒园1号楼11-21号（建筑面积47.65平方米）房屋一套，总价款为387,248元。该合同第十五条约定被告应当自商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告协助原告继续办理。合同签订后，原告向被告交付了全部房款，被告于2011年4月1日向原告交付了房屋。该房屋于2013年10月17日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。在审理过程中，被告明确表示因自身原因无法马上办理案涉房屋的产权登记手续。原告于2013年7月24日提起本案诉讼。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。本案中，被告已明确因其自身原因无法马上办理案涉房屋的产权登记手续，原告要求被告立即负责办理案涉房屋的所有权证书不当，该项非金钱债务的违约行为暂时处于事实上不能履行的状态，原告要求被告立即履行无事实依据，原告的该项诉请不予以支持。因被告的原因导致案涉房屋的产权证逾期办理，被告应承担其它的违约责任。案涉合同第十五条约定被告逾期办理产权证承担违约责任的方式为继续负责办理，该约定对被告履行协助原告办理房屋产权初始登记的合同义务的期限未做约定，在双方无法达成补充协议，且按照合同有关条款或交易习惯也无法确定的情况下，一审法院认为原告有权随时要求被告履行，但应给予被告必要的准备时间，逾期，被告应向原告支付逾期办理产权证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原告主张的违约金计算标准（中国人民银行公布的同期贷款利率）未超出上述规定，原告主张的该违约金的计算标准予以确认。结合本案实际，确定被告自原告提起本案诉讼要求被告给付逾期办理产权证违约金之日（2013年7月24日）起90日为合理的宽限期限，自该期限届满的次日即2013年10月25日起至判决生效之日止，被告向原告支付逾期办理产权证违约金（计算方式：以购房款387,248元为基数，按原告主张的中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算），考虑到人民银行对银行贷款的基准利率已经放开的现实，确定以中国人民银行2012年7月6日最后一次公布的同期贷款基准利率计算。在判决生效之后，如果被告仍未能协助原告办理产权登记手续，则原告可以另行主张权利。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出如下判决：一、自2013年10月25日起至判决生效之日止，被告大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司向原告张和平支付逾期办理产权证违约金（计算方式：以387,248元为基数，按照中国人民银行2012年7月6日最后一次公布的同期贷款基准利率计算）；二、驳回原告张和平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，由原告张和平承担110元，由被告大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司承担75元。
张和平上诉的理由及请求是：一、一审认为被上诉人因自身原因不能履行义务，而适用《合同法》第一百一十条属法律适用错误。二、《商品房买卖合同》第十五条明确约定，被上诉人自商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的材料报产权登记机关备案。可见，合同对被上诉人履行初始登记义务的期限已经做出明确的约定，被上诉人在商品房交付180日内没有完成初始登记义务，已经构成违约，而一审法院认为被上诉人履行协助上诉人办理房屋产权登记期限未作约定是错误的。三、《商品房买卖合同》第十五条约定被上诉人协助上诉人继续办理，即使没有“被上诉人协助上诉人继续办理”的约定，根据法律规定，被上诉人仍然有协助上诉人继续办理的义务，该约定相当于没有约定，不属于特殊约定。四、给予被上诉人九十日宽限期不合理。《商品房买卖合同》已经明确约定被上诉人在房屋交付使用后180日内完成初始登记义务，被上诉人不但没有在以上约定期限完成初始登记义务，而且上诉人起诉时房屋交付使用已长达一年半的时间，仍然未能完成初始登记义务，一审法院再给予被上诉人九十日的宽限期显然不合理。综上，请求撤销一审判决，改判被上诉人立即协助办理所有权证书，改判被上诉人给付上诉人逾期取得房屋所有权证书的违约金23,187.01元，并自2013年7月1日起继续支付违约金。
大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司二审答辩认为：一审事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明，大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于2013年12月27日取得了正恒园1#楼初始登记。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。也就是说，合同当事人可以对违约责任的承担事先作出安排，既可以约定违约金的数额，也可以约定因违约产生的损害赔偿的计算方法，同时还可以通过设定免责条款限制和免除当事人在未来发生的责任。本案中，被上诉人未能在合同约定的交付房屋后180日内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料构成违约是不争的事实，被上诉人应当承担违约责任。而对于被上诉人逾期办证违约责任如何承担，双方在《商品房买卖合同》中约定的是“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：3.买受人不退房，出卖人负责办理该房的产权手续，所发生的税费由买受人承担”，双方并没有约定“买受人没有在约定期限内取得产权证书，出卖人从何时起按照什么标准向买受人支付逾期办证违约金”，可见，“交付房屋后180日内”是被上诉人办理房屋初始登记的期限，是被上诉人是否构成逾期办证违约的期限，并不是违约金起算的时间点，因此，上诉人要求从交付房屋后180日起计算违约金没有事实和法律依据。
虽然双方在合同中对逾期办证违约责任承担的约定是出卖人负责办理房屋的产权手续，但并不是说对被上诉人再没有任何限制。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，上诉人可以随时向被上诉人请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的标准支付违约金。由于，上诉人没有证据证明在起诉前其就逾期办证违约金一事向被上诉人主张过权利或与被上诉人另行达成过补充协议，因此，违约金的起算时间并不明确，一审法院确定上诉人向法院提起诉讼之日为主张权利之日并给予90日的宽限期并无不当。因被上诉人已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于2013年12月27日取得了正恒园1#楼初始登记，因此，违约金的计算截止日期已经明确。对此，本院对一审判决做以调整。另外，由于被上诉人已经取得了正恒园1#楼初始登记，案涉房屋已经能够办理权属证书，上诉人再要求被上诉人履行协助办证义务已经没有实际意义，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更大连经济技术开发区人民法院（2013）开民初字第4897号民事判决第一项为：大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向张和平支付逾期办理产权证违约金（违约金数额计算方式：以387,248元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自2013年10月25日开始，计算至2013年12月27日止）
二、撤销大连经济技术开发区人民法院（2013）开民初字第4897号民事判决第二项；
三、驳回张和平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费370元（上诉人张和平已预付），由上诉人张和平负担320元，大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 丁大勇
审判员 王 鹏
二〇一四年三月二十五日
书记员 耿 艳