辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00830号
上诉人（原审原告）：惠超。
委托代理人：王俊杰、刘丽娜，辽宁丰源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连百年港湾商业开发有限公司，住所地大连市西岗区香二坊134号。
法定代表人：王志方，该公司总经理。
委托代理人：杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。
上诉人惠超与被上诉人大连百年港湾商业开发有限公司（以下简称“百年港湾公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院作出的（2015）西民初字第509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人惠超及其委托代理人王俊杰、刘丽娜，被上诉人百年港湾公司的委托代理人杨婕妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告惠超诉称，2013年5月12日，原告与被告大连百年港湾商业开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的位于大连市西岗区百年港湾奥特莱斯五期第3栋3单元12层1号商品房（行政街号西岗区海达南街65号3单元12层1号），建筑面积104.87平方米，商品房单价每平方米13，020元，房屋总价款1，365，407元；被告应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同；……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告依照合同约定交付房款，被告于2014年1月23日向原告发出交房通知。因案涉房屋至今并未经过竣工验收合格，其向原告发出的交房通知违反国家法律法规的强制性规定。大连市城乡建设委员会因此对被告的违法行为作出过行政处罚。被告向原告出示的勘察单位《质量检查报告》、设计单位《质量检查报告》、监理单位《竣工报告》、施工单位《工程竣工报告》和建设单位《工程竣工验收报告》文件，不能证明案涉房屋建设工程竣工验收合格。且建设单位《工程竣工验收报告》形式上似乎可以证明案涉房屋竣工验收合格，但是，该文件内容上只有工程验收合格结论，建设单位印章、日期（2013年12月30日），没有验收组人员单位、姓名签名，足以说明该《工程竣工验收报告》系被告伪造的文件。相关法律明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。被告不依照法律法规国家、地方的有关规定以及与原告的合法约定，将未经竣工验收合格的商品房交付原告，既构成严重违约。现诉至法院，要求被告给付逾期交房违约金113，874.94元（自2013年10月31日起至2014年12月22日）。
原审被告百年港湾公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告主张涉案房屋至今未经竣工验收，不具备交房条件，无事实和法律依据。双方在《合同》中已明确约定了交房条件为建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位组织验收合格，涉案房屋已经建设单位组织验收合格并可交付，原告主张未经竣工验收无依据。根据双方合同约定，因执行国家法律、法规、政策、政府指令、通告等导致的工程延期，我公司可延期交房，且不承担违约责任。大连市人民政府办公厅《关于印发第十二届全运会大连市环境质量保障方案的通知》规定，自2013年8月24日起至9月12日止期间停止施工，我公司有权据此相应顺延交房期限顺延至2013年11月19日前，即该期间我公司不应承担违约责任。被告于2014年1月15日通过快递方式向原告送达《入伙通知书》，且原告已实际收到该通知。因原告恶意拖延收房，导致逾期，原告要求我公司支付截止至房屋合法交房之日的违约金无依据。
大连市西岗区人民法院经审理查明，2013年5月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同主要约定，原告购买被告位于大连市西岗区海达南街65号3单元12层1号（建筑面积104.87㎡）房屋，总房款1，365，407元。首付款525，407元原告于2013年5月12日前付清，余款840，000元以组合贷款方式支付。被告应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”条件的房屋交付给原告，如因执行国家法律、法规、政策、政府指令、通告等导致的延期可据实予以延期。如被告逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。
经查，2013年4月9日至2013年6月14日间，原告支付被告购房款共计1，365，407元。2013年10月30日，被告未按约定向原告交付房屋。2013年12月30日，被告组织勘察、设计、施工、监理单位对案涉房屋进行验收后分别形成《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《监理竣工报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》。2014年1月15日，被告以快递形式向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2014年1月21日收房，原告于2014年1月17日收到该通知，但未予收房。
另查，大连市人民政府办公厅《关于印发第十二届全运会大连市环境质量保障方案的通知》中规定，自2013年8月24日起至9月12日止全市所有施工工地停止施工。
大连市西岗区人民法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行其义务。原告已按合同约定将购房款全额支付给被告，被告未按合同约定的期限交房，已构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的请求合理，一审法院予以支持。其逾期交付房屋的起始时间为2013年11月20日（已扣停工20日），截止时间为2014年1月20日。因被告逾期交付房屋未超过90日，原告要求违约金按已付房款万分之二计算无法律依据，一审法院不予支持。故违约金为8465元（62天×1，365，407元×0.1‰）。关于原告提出被告向其出示案涉房屋竣工的相关报告不能证明案涉房屋已竣工验收合格，且《工程竣工验收报告》系被告伪造的文件。向其发出的交房通知违反国家法律法规一节，根据双方合同约定案涉房屋竣工后被告应将具备“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”方交付房屋，鉴于被告已组织设计、施工、工程监理等有关单位对案涉房屋进行竣工验收并出具了相关验收报告，且原告没有提供《工程竣工验收报告》系被告伪造的证据，因此，应认定被告交付房屋的条件符合合同约定亦不违反法律规定，原告应按被告约定的期限接受房屋，故原告的上述意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，一审法院判决：被告大连百年港湾商业开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告惠超违约金8465元。如果被告未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元（原告已预交），由原告惠超负担2530元，由被告大连百年港湾商业开发有限公司负担50元。
宣判后，惠超不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。其主要上诉理由为：1.案涉房屋至今未经竣工验收，被上诉人向上诉人交付房屋的行为违反法律和行政法规的禁止性规定。根据国家相关法律法规的规定，房屋建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。一审时，上诉人已提交了大连市建委执法局对被上诉人2013年12月30日向上诉人交付未经竣工验收房屋行为所作出的行政处罚决定，以及大连市建委在大连市民意网上公布的对被上诉人未经竣工验收交付案涉房屋予以处罚的证据。大连市建委是大连市建设工程质量的监督管理机构，其作出的行政处罚决定作为证据具有关联性。可见，被上诉人向上诉人交付房屋时，案涉房屋未经竣工验收，更谈不上验收合格。被上诉人向上诉人交付案涉房屋的行为违反了法律和行政法规的禁止性规定。被上诉人在一审时提交的施工单位出具的《工程竣工报告》、监理单位出具的《监理竣工报告》、勘察单位出具的《勘查文件质量检查报告》、设计单位出具的《设计文件质量检查报告》，建设单位出具的《工程竣工验收报告》只是建设工程具备竣工验收众多条件之一，不能说明案涉房屋已经过了竣工验收。根据《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》有关竣工验收程序规定，案涉房屋具备竣工验收条件后，建设单位应通知大连市建委及其委托的质量监督机关参加验收，且《工程竣工验收报告》应当附有验收组人员签署的工程竣工验收意见等文件。而本案被上诉人提交的《工程竣工验收报告》中验收组人员及验收组验收意见等均是空白，足见被上诉人提交的《工程竣工验收报告》不是法规和规章规定的竣工验收合格文件，参加验收的单位也仅是勘察、设计、施工、监理等与建设单位利益相关的单位。2.上诉人与被上诉人有关案涉房屋交付条件的约定与法律法规、部门和地方规章的规定完全一致，被上诉人交付的案涉房屋不可能满足约定的交付条件。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工单位出具验收报告条件的房屋交付给买受人”。这里的“国家规定”显然是指国家的法律法规；“地方人民政府规定”显然是大连市人民政府发布的地方规章。《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》，大连市人民政府《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》均规定房屋建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。所以案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，并不是允许被上诉人只要提交了案涉房屋勘察、设计、监理、施工单位出具验收报告就满足了交房条件。双方约定的交房条件，其前提是应当不违反国家和地方人民政府的有关规定。
百年港湾公司二审辩称，案涉房屋已经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收，符合合同约定，且该公司已向上诉人送达《入伙通知书》，上诉人因自身原因拖延收房，不应由百年港湾公司承担责任。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。还查明，2014年1月22日，大连市城乡建设委员会向百年港湾公司下达了“违章通知书”，认为百年港湾公司未竣工验收擅自交付使用案涉工程，责令该公司进行整改。2014年7月1日，大连市城乡建设委员会向百年港湾公司发出“拟行政处罚告知书”，认为百年港湾公司在香炉礁物流园区建设项目（百年港湾奥特莱斯）三标段未竣工验收擅自交付使用的行为，违反了《城市房地产开发经营管理条例》的规定，拟作出责令改正违法行为并处贰拾万元人民币罚款的行政处罚。2014年7月30日，大连市城乡建设委员会作出“行政处罚决定书”，对百年港湾公司的上述行为进行行政处罚。百年港湾公司缴纳了罚款20万元。
另查，百年港湾公司二审中提交了一份“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”，载明：工程名称香炉礁物流园区建设项目（百年港湾奥特莱斯项目）C3#、C4#、3#、4#，开工日期2011年8月20日，竣工日期2013年12月30日，在该份竣工验收记录的下方，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位分别加盖了公章，且监理单位、施工单位、设计单位的相关负责人签字确认。
本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《监理竣工报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》、《入伙通知书》、快递回执、通知、《违章通知书》、《拟行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》、单位（子单位）工程质量竣工验收记录等及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点是如何理解案涉《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件以及案涉房屋是否符合该约定条件。百年港湾公司主张应以其组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格作为房屋交付条件，上诉人则主张应以大连市建委及其委托的质量监督机构、教育、民政、物业等有关社会公共服务单位参加的验收合格，作为房屋交付的条件。本院认为，案涉合同第八条第一款约定“出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。”从上述约定来看，是对交房条件程度不同的层级约定，而双方当事人自愿选择了上述第5种条件（即经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告）作为案涉房屋的交付条件，则双方应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关；至于教育、民政、物业等社会公共服务单位，也只是在取得工程竣工验收备案表时需提交上述部门的验收文件而已，上诉人主张竣工验收应由教育、民政、物业等部门参加，与合同约定不符，本院不予采信。综上，案涉合同约定的房屋交付条件应为百年港湾公司组织勘察、设计、监理、施工单位对工程验收合格。现百年港湾公司已提交了案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告及加盖了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位公章的“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”，在上诉人未提交充分证据证明案涉工程未经验收合格的情况下，应认定案涉房屋符合合同约定的交付条件。
关于上诉人提出被上诉人交付房屋的行为违反了法律和行政法规的禁止性规定，且已被相关建设主管单位处罚，更能证明百年港湾公司交付的房屋未经验收合格一节，本院认为，2013年我国实行工程竣工验收制度改革，将政府负责工程质量验收的制度划分为企业验收、政府备案两个阶段，将竣工验收作为建设单位的企业责任，将竣工备案管理作为政府部门的行政责任。2013年住房城乡建设部发布实施《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（以下简称“2013年验收规定”），并明确2000年《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（以下简称“2000年验收暂行规定”）废止，两个竣工验收规定比较，2013年验收规定将2000年验收暂行规定第五条“工程符合下列要求方可进行竣工验收”第（九）项“城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件”和第（十）项“有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”的规定取消，规划、环保、消防验收文件仅是办理竣工验收备案的前提条件。根据前述规定及案涉合同约定，案涉房屋经建设单位组织验收合格即可交付，并不违反法律法规的强制性规定。至于被建设主管部门处罚，大连市城乡建设委员会作出的处罚依据是《城市房地产开发经营管理条例》，而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的，才被认定无效。最高人民法院关于《合同法司法解释（二）》第14条规定：合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而本案中，大连市城乡建设委员会作出处罚的依据属于管理性规定，不是效力性规定；大连市城乡建设委员会作出处罚的行为亦属于行政管理的范畴，故不能以相关职能部门的管理行为认定案涉合同约定的交付条件无效或房屋不符合合同约定的交付条件。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2580元（惠超预交），由上诉人惠超承担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 丁大勇
审判员 刘冬艳
二〇一五年七月十三日
书记员 夏丽娜