徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第0687号
原告江苏某某动漫影像有限公司。
法定代表人许某某，该公司�理。
委托代理人王某，江苏某某律师事务所律师。
被告徐州市某某文化宫。
法定代表人孙某，该文化宫主任。
委托代理人贾某，江苏某某律师事务所律师。
委托代理人陈某。
原告江苏某某动漫影像有限公司与被告徐州市某某文化宫（以下简称文化宫）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月25日立案受理，依法由审判员孙某适用简易程序独任审判，于2013年4月9日公开开庭审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2013年9月18日公开开庭审理。原告江苏某某动漫影像有限公司的委托代理人王某、被告徐州市某某文化宫的委托代理人陈某、贾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏某某动漫影像有限公司诉称：原、被告协商，于2011年1月5日签订房屋租赁合同，约定被告将文化宫综合楼原职工艺术馆出租给原告经营使用，使用期限为20年，自2011年1月5日至2021年1月4日止。双方对房租等事项均作出了约定。合同签订后，原告即着手对房屋的装潢工作，委托专业的设计公司北京某某摄影设计有限公司进行设计施工。在原告装潢过程中，2011年3月7日，收到了被告的通知：以房屋使用的归属问题正在协调为由要求原告停止施工。原告遂被迫停工。而此后，被告径自违约不再继续履行与原告的租赁合同，并且将前述房屋租赁给他人使用，原告认为被告的行为属于根本违约，依法应当赔偿因其违约给原告造成的经营损失，因此，诉至法院，请求：1、返还租赁押金1万元；2、返还装修押金5000元；3、赔偿经济损失98万元；4、诉讼费由被告承担。
被告文化宫辩称：涉案房屋所有权人是徐州市某工会，不是徐州市某某文化宫，文化宫对该房屋没有所有权，不享有处分权。合同签订前，没有市总工会的授权，签订后也没有得到市某工会�确认，所以双方的租赁合同无效。由于文化宫对所有权的归属以及所有权的行使认识不清，盲目的签订合同导致合同无效具有一定的责任。同时，原告没有对签订合同的主体进行认真审查，对导致合同无效也有相应的责任，应当自行承担相应的损失。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、原告与被告签订的租赁合同书一份，证明双方之间租赁合同的具体内容以及根据该合同第8条的约定“如甲方无故提前终止合同，应该赔偿装修费用及其他损失20万元”，此外根据合同的约定，原告还向被告缴纳1万元的租赁押金。
2、原告与案外人北京某某摄影设计有限公司签订的装潢设计施工委托合同一份，证明原告在租赁房屋后为了经营所需委托专业公司对场地进行装潢和施工。
3、被告向原告出具的进场装修施工的说明，证明被告对原告的装潢活动是认可的，并提出了安全方面的意见。
4、2011年3月7日被告向原告出具的通知，内容为“由于该房屋的使用归属问题正在协调，请将装修工程于3月7日起停止”。证明被告在双方合同履行过程中违约。
5、2011年1月10日被告向原告出具的房屋租赁押金1万元的收据，向法庭说明该收据上的收款单位为某某置业发展有限公司，因为刚开始租赁合同是以该公司签订的，后变更为本案原告，原告承接了此合同。
6、2011年2月17日被告向原告出具的5000元装修押金收据，证明原告向被告缴纳了5000元装修押金。
7、北京某某摄影设计有限公司向原告出具的5张收据，分别为：2011年1月19日支付了神采二期影棚设计费定金10万元、2010年1月26日（日期是笔误应该是2011年）神采二期影棚设计装潢费26万元、2011年2月20日神采二期影棚设计装潢费18万元、2011年2月21日神采二期影棚装潢施工费12万元、2011年2�29日神采二期影棚装潢施工费12万元，证明原告陆续向该公司支付了设计及施工费共计78万元。
8、公司股东陈某某于2011年2月银行帐户记录，证明陈某某在该月份陆续现金取款317000元，用于支付设计费和施工费。
9、原告公司章程一份，证明陈某某是公司的股东及当时的法定代表人。
10、两份广告费收据及广告复印件，证明原告于2011年3月份投入8100元进行广告宣传，其中在都市晨报广告费为3000元，委托徐州某某广告制作有限公司的户外广告印刷制作费为5100元。解释说明2011年都市晨报广告版面是由徐州市某某广告有限公司承包的，承包后再向需要投放广告的顾客进行分销，所以广告收据是由该公司出具。
11、北京某某有限公司当时提供的设计效果图20张，证明摄影棚的设计已全部完成，且从该设计追求的效果来看与普通装修不是一个概念。
12、证人于某证言，证�内容为：2011年过完年后到徐州市某某文化宫对房屋内吊顶、隔断等进行拆除，来了20多个人，拆了十几天，正式开工工作不到十天，吊顶和道具都开始制作了，道具有两个桥、一个大风车（大概3.5米）等一些摄影模具。在神采映画财务处三次领取15万元。
13、北京某某公司出具的证明一份，证明原告支付设计施工费78万元，某某公司对房屋进行了设计和部分施工。
经质证，被告的质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，但是原告提供的合同和当时双方签订的合同有两处不同之外，是原告自行添加的。一处是租赁合同的乙方原是华恒置业有限公司，原告自行划掉后加盖了原告自己的公章。另一处原签订的合同没有签订时间，原告提供的此份合同上有签订时间。
对证据2的真实性认为无法确认，主张自己不是合同当事人。
对证据3、4、5、6的真实性无异议，认为自�确实收取过原告房屋租赁押金1万元及装修押金5000元。
对证据7原告提供的5张收据，认为其中一张是2010年1月26日，按照时间来看是在双方签订合同之前，是否和本案有关不能由原告自己作出解释是笔误，即使按照原告的解释也应该由某某公司作出解释。原告方是否支付了78万元的费用不能仅凭5张收据，还应当提供相应的资金走向的凭证，否则我们对5张收据是否实际支付无法认可。原告即使支付了78万元的费用，该部分费用按照合同也是一个预付费，原告和北京某某公司是否就该合同进行了最终的结算，结算后北京某某公司是否根据工作情况向原告返还，这些都无法确认，所以对78万元的费用不认可。
对证据8真实性有异议。认为根据原告提供的银行帐户记录，计算取现金额为31.7万元，与78万元的收据存在很大差额，不能一一对应。且所取现金是否用于支付本案装饰施工费用无法证实；根据法人之间财务制度的规定，应当是公对公帐户的转帐，所以不符合相关财务制度。
对证据9真实性有异议，认为不能以此证明陈某某是公司股东，此章程是2010年3月份，本案合同是2011年元月份签订，此时间陈某某是否为该公司股东，从此章程上无法体现。而且是被告公司自己加盖公章，而且查询专用章只是复印件，原告需要进一步完善工商登记资料信息，以此章程证明陈某某的身份自己不认可。
对证据10的质证意见，对都市晨报广告复印件真实性无异议，对3000元广告费真实性有异议，理由：第一、都市晨报时间为2011年3月7日，收据时间为2011年4月25日，一般应该是收取费用后再制作广告，4月25日收取的费用认为是3月7日的广告费，对此有异议。第二，原告解释都市晨报广告版面是由徐州市某某广告有限公司承包后再向顾客分销，所以出具的3000元收据，原告应该提供相应证据予以证实。对5100元广告制作费有异议，此证据只是收据，没有提供与此对应的广告内容予以佐证，同时被告于2011年3月7日就已向原告下达停工通知，所以原告即使在2011年4月份支付的5100元广告制作费是真实的，扩大的损失不应由自己承担。
对证据11效果图的真实性有异议，认为不能体现设计者，也不能体现此设计是本案某某二期摄影棚的设计。
对证据12证人证言真实性不予认可，认为证人证言前后矛盾，证人无法证实自己身份，认可原告对神采映画进行了部分施工，但神采映画未与北京某某进行结算的前提下，无法证明原告的实际损失。
对证据13的真实性及证明内容的真实性均有异议，是否真实请求法庭认定。
根据原告的举证，被告的质证，本院对原告提交的证据认定如下：对证据1，被告对其真实性不持有异议，该租赁合同的�部有原、被告的印章，本院作为定案依据。对证据2，系原告与北京某某摄影设计有限公司签订的装潢设计施工委托合同的原件，该证据与证据3、4、5、6相互印证，鉴于被告对证据3、4、5、6真实性不持异议，本案对证据2予以确认。对证据7，虽系原件，但该证据不符合法定的形式，被告亦持异议，该组证据中收据记载金额数额较大，原告未能提供上述收据对应的银行转帐记录或资金来源证明，本院对该组证据不予认定，不作为定案依据。对证据8，原告系公司，原告不能证明陈某某的银行账户记录与本案具有关联性，对该证据，本院不予认定，不作为定案依据。证据9与本案无关，不作为定案依据。对证据10，原告提供的广告载体为都市晨报，但原告提供的广告费收据的开具单位为徐州市某某广告有限公司，对都市晨报，被告不持异议，本院作为定案依据，对收据，�告未能提供证据证明该项支出用于都市晨报报纸广告费的支出，对收据的关联性本院不予确认，不作为定案依据。对证据11与证据2相互印证，本院作为定案依据。对证据3，证人虽到庭接受询问，但该证人证言没有其他证据予以佐证，对该证据不作为定案依据。对证据13，被告持有异议，且该证据不具备法定的形式，对该证据不作为定案依据。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据：
1、徐州市房地产管理局产权监理处出具的证明一份、徐州市计划委员会的批复一份。以上证据证明涉案房屋的所有权人不是徐州市某某文化宫，而是徐州市某工会。
2、徐州市某工会出具的情况说明一份，房屋是临时交给文化宫，后出租给原告没有经过徐州市总工会的同意。
经质证，原告对证据1的真实性无异议，认可涉案房屋的所有权人是徐州市总工会。
对证据2的质证意�为，徐州市某工会是被告的上级主管单位，在违约给原告造成损失的情况下，其与被告有利害关系，因此其出具的证明不能作为认定事实的依据，另外，徐州市文化宫所有的房产，均是由被告负责向外出租，和其产权无关。
根据被告的举证，原告的质证，本院对被告提供的证据认定如下：对证据1，原告不持异议，本院作为定案依据。对证据2中关于房屋产权的表述与证据1相互印证，其对诉争房屋租赁关系的意思表示系其自由意思的行使，原告未对其真实性提出抗辩并举出相反证据予以反驳，本院对该组证据予以确认。
根据原、被告双方无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：
2011年1月5日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将文化宫综合楼原职工艺术馆出租给原告经营使用，出租时间自2011年1月5日至2021年1月4日止，租赁期限为10年。出租金额年租金12万元，每月租金1万元，原告应在每月1日前向被告预交租金。如托付、拒付租金，被告有权终止合同，原告装潢部分无偿交给甲方使用。原告给予被告自签订合同之日起四个月的装潢时间。原告在装潢时，在不破坏房屋结构的前提下，经被告同意后方可进行，租赁期满后，装潢部分无偿交给被告。如被告无故提前终止合同，应赔偿原告全部装潢费用，另赔偿其他经济损失20万元。2011年1月10日原告向被告交纳房屋租赁押金1万元。2011年2月17日原告向被告交纳修押金5000元。
另查明，2011年1月18日，原告与北京某革某摄影设计有限公司签订装潢设计合同一份，原告委托北京某某摄影设计有限公司进行设计施工。在施工过程中，2011年3月7日，被告以房屋的归属问题正在协调为由，向原告送达停止施工通知书，要求原告停止施工。原告接到该通知后就不再继续施工，原告与北京某某摄影设计有限公司之间的合同也未再继续履行，双方也未进行相关的清算。
再查明，位于本市鼓楼区文化路某号市某工会文化综合楼属徐州市某工会所有。徐州市某工会得知原、被告之间的租赁合同关系后，要求被告工人文化宫终止合同、交回房屋。
本院认为，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中被告将无权处分的房产出租给原告，但未征得房屋所有权人的同意，故原告与被告所签订的房屋租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的法律责任。因此被告收取的房屋押金1万元，装修押金5000元，应返还给原告。
关于原告受�的损失。经查，原告与被告签订租赁合同后，原告即对房屋进行装修，后被告通知停止施工后，未再继续进行施工。故被告对原告的该部分损失，应根据过错程度承担相应的责任。原告虽主张其损失为98万元，其中78万元是其支付北京某某摄影设计有限公司的装潢费用，20万元是其他经济损失。原告为证明自己的主张，向本院提供了北京某某摄影设计有限公司开具的收据五张总计78万元，北京某某摄影设计有限公司的证明一份，以此证明其损失的数额。但原告并未提供其财务付款记录，上述五张收据单笔数额均为超过50000元的大额资金交付，但原告也并未提供相应的银行转帐记录，上述五张收据加盖的也系业务专用章而非财务专用章，收据上如“2011年2月29日”亦不存在。同时原告所提供的证人证言、及陈某某个人的31.7万元取款记录都不能证实原告付款78万元的事实，同时结合装修工程的进度，正式施工不到10天，综合以上证据，不能确定原告向北京某某摄影设计有限公司付款的实际数额。同时原告与北京某某摄影设计有限公司也未对装修合同的履行情况进行结算，故不能确定原告该部分的实际损失数额。
关于原告主张在本市都市晨报发布广告的费用及制作喷绘印刷品的费用。原告提供了都市晨报复印件，被告对都市晨报的真实性予以认可，但原告提供收据的开具为徐州市某某广告有限公司，原告解释都市晨报广告版面是由徐州市某某广告有限公司承包后再向顾客分销，但原告未提供相应证据予以证实，对于该部分主张不予支持。关于原告制作喷绘印刷品的费用5100元，原告未提供相应的喷绘印刷品予以印证。同时该收据时间显示为2011年4月23日，原告在2011年3月份就应已经停止装修，应该能预知到与被告之间的租赁合同将无法�续履行，因此原告继续制作相关的喷绘印刷品也属于扩大损失的行为，对原告该部分主张不予支持。关于原告主张的其他经济损失20万元，因原告未能提供证据予以证实自己的损失，本院对原告该部分主张不予认可。
本案中，原告虽能证实自己损失的存在，但无法证明实际损失的数额，以上损失可待原告与北京某某摄影设计有限公司之间的合同结算清楚，或有新的证据能证实自己的主张后，再另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告徐州市某某文化宫于本判决生效之日起十日内返还原告江苏某某动漫影像有限公司的租房押金、装修押金合计15000元。
二、驳回原告江苏某某动漫影像有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费13750元（原告已预交），由原告江苏某某动漫影像有限公司承担13550元，被告徐州市某某文化宫承担200元（此款于本判决生效后十日内支付原告）。
义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张某某
审 判 员 孙 某
人民陪审员 范某某
二〇一四年三月二十一日
见习书记员 翟某某