内蒙古自治区正蓝旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内2530民初541号
原告耿亚东，男，汉族，现住河北省沽源县,个体工商户。
委托代理人谢合鑫，内蒙古合志律师事务所律师。
被告冯海涛，男，，汉族，现住河北省张家口市，个体工商户。
委托代理人李锦峰，河北正硕律师事务所律师。
委托代理人赵建新，河北启扉律师事务所律师。
第三人正蓝旗神房地产开发有限公司,住所地正蓝旗。
法定代表人栗喜来，职务总经理。
委托代理人祁永悦，男，满族，现住正蓝旗，系该公司职员。
原告耿亚东诉被告冯海涛、正蓝旗神通房地产开发有限公司执行异议之诉一案。本院于2016年8月4日立案受理，依法由审判员李富担任审判长，审判员崔海慧、人民陪审员韩建武参加的合议庭公开开庭审理本案。原告耿亚东及其委托代理人谢合鑫、被告冯海涛的委托代理人李锦峰、赵建新、被告正蓝旗神通房地产开发有限公司的委托代理人祁永悦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告耿亚东诉称，2012年12月15日第三人向原告借款200万元，到期后无力归还。第三人便将由其开发建设的新新家园综合楼北第一层第一间、第二层第一间及3、4、5层房屋共计39间2500平方米，以200万元的价格出售给原告，双方签订了《商品房买卖合同》。然而，在2013年10月13日第三人因拖欠被告现金250万元无力归还，第三人又将已出售给原告的新新家园综合楼3、4、5楼及门面房在原告不知情的情况下抵押给了被告。第三人与被告在法院主持下，于2014年9月16日达成调解协议，后第三人未按协议内容履行还款义务，致被告向法院申请要求执行第三人提供的抵押财产，此时，原告才知道第三人已将出售给原告的房屋在未经原告同意的情况下，擅自对他人提供抵押担保的事实。随即原告提出执行异议。经协调原告放弃新新家园综合楼3、4、5层及该楼第二层第一间25平方米过道给被告，用以顶抵第三人欠被告的债务，剩余230平方米（北第一层、第二层减去25平方米过道）由第三人出售给原告，以抵顶原告购房本金200万元。原告与第三人又于2015年5月6日重新签订了《商品房买卖合同》，第三人将原告诉求的房屋230平方米以200万元的价格重新出售给了原告。至此，原告以为案件已经得到了解决，谁知，现在被告在申请强制执行中，又要将第三人再次出售给原告的涉争房屋一并予以强制执行。对原告提出的执行异议也被贵院裁定驳回。对此，原告认为，1、2015年5月6日原告与第三人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同真实、合法、有效。2、在合同有效的前提下，仍对已经出售给原告的房屋进行拍卖，显然是以损害一方当事人合法权益为代价，满足另一方当事人的需求，这对原告权益是极大损害，有违公平原则。3、如贵院按照被告要求，对原告已购买的房屋予以强制执行，没有事实依据。原告认为，既然已经查明原告已购买涉争房屋的事实，那么，作为原、被告的债权应当受到同等保护。请求法院确认被执行的第三人建设的新新家园一期综合楼（宾馆）北第一层第一间、第二层第一间（减去25平方米过道）共230平方米为原告的个人财产，不应在第三人与被告借款合同纠纷一案的被执行财产之列。诉讼费由被告承担。
被告冯海涛辩称，原告认为正蓝旗法院在执行过程中将原告的财产当作第三人的财产予以查封执行是错误的，并提供了有关证明，这一说法并不成立，原告在执行异议书中提出，其所购房屋已在房管部门备案，根据正蓝旗房地产管理办公室给正蓝旗法院调查函（回执）中显示，新新家园一期综合楼在我办没有办理房屋所有权登记手续。答辩人认为，该宾馆整体尚未办理所有权登记办证手续，那么作为附合同（耿亚东与正蓝旗神通房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同）不可能在房管部门进行备案，更谈不上进行预告登记。其次，原告虽向房管部门递交了申请，但该部门未给其办理任何产权登记手续，故而原告说已经在正蓝旗房地产管理办公室备了案是无任何法律效力的。根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。故原告所购买的房屋未发生物权效力，其产权依旧归被执行人所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。很显然，原告只有同时符合1、是善意第三人；2、已经支付部分或全部价款；3、实际占有该财产这三个条件，虽未办理过户手续且对此没有过错的，人民法院才不能查封执行该财产。就本案而言，答辩人认为原告即非善意第三人，也未支付等价房款，更未实际完全占有该房屋，故而正蓝旗法院查封该房屋的行为是正确的，具体理由如下：1、原告与第三人签订的房屋买卖合同，建筑面积为2500平方米，总价款200万元。正蓝旗当时房屋市场价格为每平方米2000元左右，而原告说是已经一次性支付了全部价款（即200万有收据）就购买了2500平方米的房屋，每平方米是800元，明显低于市场价格，而非是合理、等价价格转让该财产，由此可见，原告不符合民法意义上的善意第三人，也未支付等价价款，这让被告不得不怀疑双方签订的购房合同是双方的真实意思表示，或许是为了逃避债务，被执行人有恶意转让公司财产之嫌。2、截至目前，原告所购买的房屋还是毛坯房未装修，原告并没有实际完全占有、使用该房屋，亦未对该房屋办理产权登记过户手续。故正蓝旗法院作出的（2014）蓝法执字第141号裁定书是合法的。3、原告在诉状中提到，原告与第三人又于2015年5月6日重新签订了商品房买卖合同，第三人将原告诉求的房屋230平方米以200万元的价格重新出售给原告，这一说法无法律依据。答辩人早已在原告与第三人重新签订购房合同时，就向法院申请了财产保全措施，且被保全的财产已进入法院执行、拍卖程序，故原告与第三人于2015年5月6日签订的购房合同是没有法律依据的，对答辩人不产生约束力。综上答辩人认为，贵院应依法驳回原告的诉讼请求，继续执行第三人名下的财产并依法进行拍卖，从而维护答辩人的合法权益。
第三人正蓝旗神房地产开发有限公司辩称，最初我公司向原告借款是200万元，现原告的一、二层楼被查封了，我们也上不去，三、四、五层楼是我公司的。
经审理查明，2014年5月23日我院受理了冯海涛诉正蓝旗神通房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案。冯海涛提出财产保全申请，我院作出（2014）蓝民二初字第92号民事裁定书，查封了正蓝旗神通房地产开发有限公司在正蓝旗上都镇新新家园街面宾馆3、4层楼房和通往3、4层楼房的门面房一间。2014年9月16日我院作出（2014）蓝民二初字第92号民事调解书，确定正蓝旗神通房地产开发有限公司于2014年10月30日前给付冯海涛3178400元及利息。到期后正蓝旗神通房地产开发有限公司未能履行义务，冯海涛申请我院强制执行。2014年12月16日我院作出（2014）蓝法执字第141－1号协助执行通知书，要求正蓝旗房管所对（2014）蓝民二初字第92号民事裁定书查封的房产不得办理产权变更登记手续。被保全的财产已进入法院执行、拍卖程序。
另查明，2012年12月15日正蓝旗神通房地产开发有限公司向耿亚东借款200万元，双方约定以正蓝旗神通房地产开发有限公司在正蓝旗上都镇新新家园的商业楼房2500平方米作为抵押物，如不能按期还款，以200万元抵给耿亚东。2012年12月18日耿亚东向正蓝旗房地产管理办公室申请房屋预告登记，因正蓝旗神通房地产开发有限公司在正蓝旗上都镇新新家园一期综合楼在正蓝旗房地产管理办公室没有办理房屋所有权登记手续，故耿亚东的预告登记未能办理。2015年5月6日经双方协商，正蓝旗神通房地产开发有限公司将新新家园的商业楼房从北往南数的第一间上下两层230平方米（减去25平方米过道）以200万元出售给耿亚东，以抵顶200万元借款，双方签订了商品房买卖合同，正蓝旗神通房地产开发有限公司为耿亚东出具200万元购房收据。
又查明，2016年5月26日耿亚东向本院提出对本院执行查封正蓝旗神通房地产开发有限公司在正蓝旗上都镇新新家园街面宾馆3、4层楼房和通往3、4层楼房的门面房一间提出异议，本院受理后作出（2016）内2530执异3号执行裁定书，认定我院查封的新新家园宾馆楼对案外人耿亚东不发生物权效力，驳回案外人耿亚东的异议申请。2016年8月4日，耿亚东向本院提起执行异议之诉。
本院所确认的上述事实有原告耿亚东提供的商品房买卖合同、房款收据、被告冯海涛提供的商品房买卖合同、调查函及调查函回执（复印件）、（2014）蓝民二初字第92号民事调解书（复印件）、（2014）蓝民二初字第92号民事裁定书书（复印件）及双方当事人的当庭陈述笔录在案为凭，这些证明材料经当庭举证、质证及本院的审查足以采信。
本院认为,本案为案外人执行异议之诉，本案的争议为：1、涉案的230平方米的楼房是否属耿亚东所有；2、耿亚东是否享有阻确涉案楼房执行的实体权利。耿亚东与正蓝旗神通房地产开发有限公司于2012年12月15日签订的借款协议书约定如借款方不按期归还借款本金，将新新家园商业楼房2500平方米以200万元抵给耿亚东，并于同日签订了以200万元的价款购买新新家园商业楼房2500平方米的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院驳回起诉。本案耿亚东与正蓝旗神通房地产开发有限公司之间签订了民间借贷合同，为保证民间借贷合同的履行又于同日签订了商品房买卖合同，双方约定当作为债务人的借款不能清偿债务时，需将商品房的所有权转让给作为债权人的出借人以抵借款，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目的，双方之间所形成的是让与担保。2012年12月18日耿亚东虽向正蓝旗房地产管理办公室申请房屋预告登记，因正蓝旗神通房地产开发有限公司在正蓝旗上都镇新新家园一期综合楼在正蓝旗房地产管理办公室没有办理房屋所有权登记手续，耿亚东的预告登记未能办理。涉案楼房仍属正蓝旗神通房地产开发有限公司，并导致因冯海涛的债权被法院查封。在法院查封期间，2015年5月6日经双方协商，正蓝旗神通房地产开发有限公司将新新家园的商业楼房从北往南数的第一间上下两层230平方米（减去25平方米过道）以200万元出售给耿亚东，以抵顶200万元借款，双方又签订了商品房买卖合同，正蓝旗神通房地产开发有限公司为耿亚东出具200万元购房收据。耿亚东系通过以房抵债方式购买楼房,且未发生物权变动,其不享有优于其他一般债权的特殊保护。该商品房买卖合同签订于法院查封期间属于无效合同。故本案不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条规定的情形，耿亚东对涉案楼房停止执行的请求没有事实和法律依据，故对耿亚东的诉讼请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告耿亚东的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由原告耿亚东承担。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 李 富
审 判 员 崔 海 慧
人民陪审员 韩 建 武
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 武乌兰哈斯