辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2974号
上诉人（原审被告）：王海光，男，1964年4月17日出生，汉族，现住沈阳市东陵区。
委托代理人王骏，男，1988年6月2日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：沈阳惠特物业服务有限公司，住所地沈阳市东陵区世纪路22-12号。
法定代表人张宏，系该公司董事长。
委托代理人吴悦铭，女，1988年4月7日出生，汉族，系该公司员工。
委托代理人徐大树，男，1959年6月3日出生，汉族，系该公司员工。
上诉人王海光因与被上诉人沈阳惠特物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第1372号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月22日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
沈阳惠特物业服务有限公司原审诉称，2004年6月28日，原告沈阳惠特物业服务有限公司（以下简称：惠特物业公司）与沈阳东宇房产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告惠特物业公司为沈阳市东陵区（浑南新区）亚泰国际花园小区提供前期物业管理服务。2012年9月至2015年12月原告惠特物业公司与亚泰国际花园业主委员会签订《物业服务合同》，继续为该小区提供物业服务。该合同约定，原告惠特物业公司负责物业服务范围内共用部位、公用设施设备的日常维护、保养，公共区域的秩序管理与环境卫生管理等相关事宜，物业服务费（住宅）按建筑面积每平方米、每月1元计收；逾期缴纳的，按日千分之三支付违约金。上述合同签订后，原告惠特物业公司履行约定义务，依约提供了物业服务。因被告王海光拖欠从2011年10月16日起至2015年5月31日止期间的物业费4922元，催要未果，故起诉至法院，要求被告王海光立即支付原告惠特物业公司物业服务费及违约金5587元，承担本案受理费等全部诉讼相关费用。
王海光原审辩称，原告惠特物业公司提供的物业服务有问题。保洁、保安，维修、维护服务做的都不好。小区业主占用绿地物业公司没有处理。被告王海光丢失过装修材料和电动车。房屋质量有问题，外墙脱落，屋内漏水，长毛，对讲机损坏没有维修，经常停水，停电。小区内道路不平，施工后晚上没有设置路障，冬季未及时锄雪，一年前没有路灯，进出园区随意，业主装修改烟道，下水道反味，供暖管线低进高出，供暖达不到温度。
原告惠特物业公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、亚泰国际花园前期物业服务合同1份、物业服务合同3份、入住通知单1份，证明原、被告之间存在物业服务关系，原告惠特物业公司有权按照物业合同主张物业费；
2、星级物业小区名单公示、质量认证书、业主满意度调查表各1份、园区展示照片5张，证明原告惠特物业公司作为物业公司具备相应的资质，并且提供了高质量的服务，完成了合同义务；
3、业主回访单1份，证明被告王海光拒交的原因是房屋质量问题，并非物业服务问题。
被告王海光为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、照片6张，证明房屋长毛、掉墙皮、漏水的情况；
2、防水防潮合同、收据各1份，证明被告王海光维修房屋的支出。
原审法院经审理查明，原告惠特物业公司于2004年6月28日与沈阳东宇房产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告惠特物业公司为亚泰国际花园小区提供前期物业管理服务。2012年9月至2015年12月原告惠特物业公司与亚泰国际花园业主委员会签订《物业服务合同》，继续为该小区提供物业服务。合同约定，原告惠特物业公司负责物业服务范围内共用部位、公用设施设备的日常维护、保养，公共区域的秩序管理与环境卫生管理等相关事宜，物业服务费（住宅）按建筑面积每平方米每月1元计收；逾期缴纳的，按日千分之三支付违约金。被告王海光拖欠原告惠特物业公司从2011年10月16日起至2015年5月31日止期间的物业费4922元。
原审法院认为，原告惠特物业公司与亚泰国际花园业主委员会签订《物业服务合同》，双方已形成物业服务合同关系，案涉物业服务合同对双方具有约束力。被告王海光作为该小区业主，在原告惠特物业公司已提供物业服务的情形下，负有按约履行支付物业费的义务。被告王海光提出存在房屋质量问题未予维修的抗辩理由，因所购房屋的质量与本案物业服务纠纷系属不同法律关系，且质量保修期内的房屋应由商品房出卖方即房屋开发公司承担维修责任，而保修期满后针对房屋外墙、屋顶等共用部位进行的大修、中修、更新等改造费用，应从维修专项资金中列支，不属于物业公司所收取的物业费列支范围。作为业主的被告王海光如对小区内的物业服务质量存有异议，可通过业主委员会等途径反映，不宜直接采取拒缴物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已缴费业主的整体利益。关于物业费欠缴金额，原、被告双方已确认被告王海光拖欠原告沈阳惠特物业服务有限公司从2011年10月16日起至2015年5月31日止期间的物业费4922元，本院予以确认。故原告惠特物业公司要求被告王海光支付物业费4922元的诉讼请求，本院予以支持。原告惠特物业公司要求被告王海光支付违约金665元，结合原告惠特物业公司提供物业服务具体实际情况，故对该项诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告王海光于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳惠特物业服务有限公司物业服务费4922元；二、驳回原告沈阳惠特物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王海光承担。
宣判后，上诉人王海光不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判，全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人对房屋自行维修所产生费用，应由物业公司协调解决。诉讼时效超过两年时限，上诉人不认可被上诉人提出的物业费缴纳金额。原审法院未做民事调解，当庭判决。上诉人财产损失无法挽回，房屋漏水投诉无门。房屋存在质量问题，包括对讲机无图像、铃声，玻璃透气，暖气不达标，多处漏水三年之久，上诉人报修物业无果自行维修，产生费用4300元，物业经理称协调地产或质保期后启动维修基金时抵扣。物业服务质量很差。外来人员车辆随意出入，出现失窃，服务不达标，占有绿化带，私搭乱建，墙砖脱落，渗水、漏水、长毛得不到解决，路面不平，除雪不及时，无路灯，垃圾站有噪音扰民严重。物业对房屋质保超期存在不可推卸责任。物业没有积极协调、维修，导致超过质保期。超过2年诉讼时效，不应承担2014年以前的物业费。
被上诉人沈阳惠特物业服务有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有亚泰国际花园前期物业服务合同、物业服务合同、入住通知单、星级物业小区名单公示、质量认证书、业主满意度调查表各1份、园区展示照片、业主回访单、照片、防水防潮合同、收据等证据及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，被上诉人与亚泰国际花园业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家、法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。该合同对全体业主具有约束力。被上诉人已按照约定履行了物业服务的义务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，而上诉人未按时给付物业费，构成违约。对被上诉人要求上诉人给付物业费的诉讼请求应予支持。关于上诉人提出存在房屋质量问题未予维修的抗辩理由，因房屋质量问题与本案并非同一法律关系，故该项抗辩于法无据，本院不予采信。关于上诉人提出被上诉人服务质量存在多种问题的抗辩理由，因考虑到物业服务质量存在瑕疵，故对被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求未予支持。故原审判决并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王海光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年一月十一日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。