广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦南民初字第745号
原告（反诉被告）钦州市年年丰商业经营管理有限公司。
住所地：钦州市永福西大街*号交通组织中心*楼。
法定代表人陈泽涛，执行董事。
委托代理人廖宏锋，法务总监。
委托代理人陈晓林，法务专员。
被告（反诉原告）潘周秀。
委托代理人谢钻，广西金湾律师事务所律师。
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司与被告潘周秀租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月6日受理后，依法按简易程序，由审判员杨辞冬独任审判，被告潘周秀在答辩期间内向本院提起反诉，本院于2013年3月15日、19日公开开庭合并审理了本案。书记员张静担任记录。原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的委托代理人廖宏锋、陈晓林，被告潘周秀及其委托代理人谢钻均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司诉称，原告与被告于2012年5月1日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于钦州市年年丰广场一楼A24商铺，建筑面积66.83平方米（实测面积），租赁期自2012年6月10日至2015年6月9日止，租金为每月240元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定被告需交纳租赁履约保证金48420元。合同签订后，原告按合同如约履行，但被告一直拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，原告多次催收未果。为此，特向法院起诉，要求被告支付所拖欠原告的费用：2012年9月23日至2013年1月15日期间的租金43523元、2012年6月9日至2013年1月15日期间的物管费7232元、2012年7月1日至2013年1月15日期间的空调、水电等公摊费用964元，共计51719元，并支付违约金8447元，以上共计60166元。
被告潘周秀辩称，一、原告不是业主，没有权利代理签订租赁合同，也没有诉权，请求人民法院驳回原告的起诉；二、原告仅是管理公司，不是物业管理公司，原告没有资格收取物业管理费，请求法院判决要求原告退还所有业主物业管理费；三、原告出租的租赁标的不符合商铺租赁的消防经营标准。四、被告已于2011年10月13日交付铺面押金49896元和预付2012年2月1日至2012年2月29日租金16632元，不可能还有拖欠；五、2012年12月出入口一直没有正常开放，因此租金是不能计算。要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告潘周秀反诉称，2011年1月13日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，约定反诉人承租被反诉人位于钦州市年年丰广场一楼A24商铺，被反诉人于2012年10月31日前将商铺交付反诉人装修，2012年1月23日前整体开业。反诉人签订合同后，缴纳了押金和预付了租金。为了能够按时开业，于2012年12月20日招聘了4位店员进行岗前培训，期间支付了工资和培训费用，但由于被反诉人单方原因，商铺一直不能交付和开业。2012年5月1日，被反诉人收回反诉人的原合同，与反诉人另签订一份明显不公平的格式《商铺租赁合同》。商场直到2012年9月23日才能勉强整体开业，但商铺的开业率比较低，严重影响商业气氛，使得反诉人无法实现合同目的，反诉人于2013年1月7日向被反诉人提出解除合同，但被反诉人至今没有回应。由于被反诉人的违约行为，导致反诉人招聘4位店员的5个月工资损失28800元。为此，请求判决双方于2012年5月1日签订的《商铺租赁合同》无效，被反诉人赔偿反诉人的经济损失28800元。
反诉被告钦州市年年丰商业经营管理有限公司针对反诉辩称，原告取得商铺的合法出租权，反诉请求不符合双方租赁合同的情形。反诉原告到商场经营其必应承担一定的风险，要求驳回反诉原告的诉讼请求。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：业主张利文购买钦州市年年丰广场一楼A24商铺后，于2011年9月16日与原告签订了《委托经营管理合同》，约定由张利文委托原告经营管理A24商铺，由原告以出租方的名义出租给第三人，原告有权以原告的名义提起诉讼。
《委托经营管理合同》签订后，原告与被告与2012年5月1日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于钦州市年年丰广场一楼A24商铺，建筑面积66.83平方米（实测面积），租赁期自2012年6月10日至2015年6月9日止，租金为每月240元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定被告需交纳租赁履约保证金48420元；另约定，在租赁期间内，承租人逾期交纳租金、物管费、空调、水电等公摊费用的，经出租人书面通知，仍未能于七天内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的0.2%向出租人交付违约金。合同签订后，原告按合同如约履行，但被告一直拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，原告于2013年1月5日向被告发出了《缴费通知单》，催收被告欠原告A24商铺2012年度的有关费用，被告未能于七天内交付；原告于2013年1月15日向被告发出了《缴费通知单》，催收被告欠原告A24商铺2013年1月1日至15日的有关费用，被告未能于七天内交付。2013年2月6日，原告向本院起诉，要求被告支付所拖欠原告的费用：2012年9月23日至2013年1月15日期间的租金43523元、2012年6月9日至2013年1月15日期间的物管费7232元、2012年7月1日至2013年1月15日期间的空调、水电等公摊费用964元，共计51719元，并支付违约金8447元，以上共计60166元。
另经查明，被告潘周秀在经营钦州市年年丰广场一楼A24商铺前，在钦州市协盛商场经营，聘用黎虹君等四名员工经营。
本院认为，原告经业主张利文特别授权，拥有以出租方的名义出租给第三人的权利后，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，是经原、被告双方自愿、协商一致的基础上签订的，双方的意思表示真实，原、被告双方均具有完全行为能力，协议也没有违反法律或社会公共利益，因此，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，协议对原、被告双方均具有约束力。协议签订后，原告已经按协议约定履行了合同义务，但被告没有按照合同约定交纳租金，已经构成违约，原告要求被告支付拖欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用以及违约金，有事实和法律依据，本院应当予以支持。
被告潘周秀反诉主张原告延迟开业的违约行为，导致被告招聘4位店员的5个月工资损失28800元，没有事实依据。被告潘周秀在经营钦州市年年丰广场一楼A24商铺前，在钦州市协盛商场经营，聘用黎虹君等四名员工经营，其开支是聘用员工的正常经营开支。
被告潘周秀主张商铺的开业率比较低，严重影响商业气氛，使得被告无法实现合同目的。经营其必应承担一定的风险，被告无法实现合同的赢利目的，只能归源于被告对市场的预计、评估失误，不能以此来对抗，协议对双方均具有约束力，对反诉原告的主张，本院依法不予采纳。
双方签订的《商铺租赁合同》约定，在租赁期间内，承租人逾期交纳租金、物管费、空调、水电等公摊费用的，经出租人书面通知，仍未能于七天内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的0.2%向出租人交付违约金。但每天0.2%的违约金约定过高，不符合法律规定，本院应当按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金。被告拖欠原告2012年度的租金、物管费、空调、水电等公摊费用43365元，经原告于2013年1月5日向被告发出《缴费通知单》，被告未能于七天内交付，按双方的违约约定，应当从2013年1月13日开始计算所拖欠费用43365元的违约金，计算至欠款全部还清之日止；被告拖欠原告2013年1月1日至1月15日的租金、物管费、空调、水电等公摊费用8354元，经原告于2013年1月15日向被告发出《缴费通知单》，被告未能于七天内交付，按双方的违约约定，应当从2013年1月23日开始计算所拖欠费用8354元的违约金，计算至欠款全部还清之日止。
被告主张原告“没有租赁权和诉权”、“没有资格收取物业管理费”和“出租的租赁标的不符合商铺租赁的消防经营标准”，没有相应的依据；因原告经业主何旭辉特别授权，由原告以承租方的名义出租给第三人，原告有权以原告的名义提起诉讼，因此，对被告的该主张，本院依法不予采纳。
综上所述，被告拖欠原告2012年度的租金、物管费、空调、水电等公摊费用43365元及其违约金，2013年1月1日至2013年1月15日的租金、物管费、空调、水电等公摊费用8354元及其违约金（按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金）支付给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告潘周秀支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司2012年度的租金、物管费、空调、水电等公摊费用43365元及该款违约金（按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算，从2013年1月13日起计算至欠款全部还清之日止）；支付2013年1月1日至2013年1月15日的租金、物管费、空调、水电等公摊费用8354元及该款违约金（按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算，从2013年1月23日起计算至欠款全部还清之日止）；
二、驳回被告潘周秀的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费702元（原告已预付），由原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司负担80元，被告潘周秀负担622元；反诉案件受理费260元，由反诉原告潘周秀负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区钦州市中级人民法院递交上诉状及副本五份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审判员 杨辞冬
二〇一三年三月十九日
书记员 张 静