河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新中民五终字第290号
上诉人（原审被告）新乡广源置业有限公司，住所地新乡市郊委路1号（四）号房。
法定代表人田传富，总经理。
委托代理人邓琦河南君琦律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）河南燎原电子股份有限公司，住所地新乡市建设路原760厂招待所。
法定代表人朱少华，董事长。
委托代理人李文滨，该公司法律顾问。
委托代理人刘书臣，河南中原法汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）新乡市金鼎置业有限公司，住所地新乡市双桥小区15号楼2层。
法定代表人李占春，总经理。
委托代理人翟彦，该公司法律顾问。
委托代理人杨永昌，该公司副总经理。
上诉人新乡广源置业有限公司（以下简称广源公司）、上诉人河南燎原电子股份有限公司（以下简称燎原公司）因与被上诉人新乡市金鼎置业有限公司（以下简称金鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人广源公司、燎原公司均不服河南省新乡市牧野区人民法院（2013）牧民二初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年5月27日燎原公司（出让方）与广源公司（受让方）签订一份房产转让合同，合同约定第二条：转让资产情况：双方一致确定本次转让的房产位于新乡市建设中路的建筑物7处（资产明细见附件：职工食堂大厅1431.89㎡，食堂会计室135㎡，食堂库房80㎡，招待所楼1612㎡，招待所食堂314.31㎡，招待所门房100㎡，招待所伙房200㎡，共计面积3873.2㎡），该7处房产为甲方（燎原公司）职工食堂和招待所。第三条：出让人确认已根据改制文件支付了该部分房产的全部价款，取得房产的所有权，但并未拥有该处土地的使用权，乙方已充分了解甲方出让资产的情况并愿意出资购买。甲方负责协助乙方（广源公司）转让该部分房产项下土地并协助办理土地过户的相关手续，土地购买及过户发生的任何支出由乙方承担。如果该房产项下土地无法过户到乙方，则该资产转让协议终止，甲方退还乙方预付款。第四条：双方一致同意本合同项下房产转让价格为人民币贰佰万元整（小写：2000000.00）整。本合同经双方签字后3日内，受让人须向出让人支付人民币壹佰万元（小写：1000000.00）整。在该部分房产项下土地具备过户到乙方的条件时，乙方支付甲方剩余款项人民币壹佰万元（小写：1000000.00）整。第五条：本合同支付完成后，本合同项下资产载明的权利、义务随之转移。合同签订后，广源公司于2009年6月17日分两次向燎原公司转款，燎原公司于2009年6月19日收到50万元、2009年8月30日收到50万元。2009年12月23日广源公司（甲方）与新乡市宏信房地产开发有限公司（乙方）签订一份房产转让合同，合同约定：第二条：转让资产情况，甲方于2009年5月27日与燎原公司（以下简称“第三方”）签订房产购买协议，以200万元人民币的总价购买第三方位于新乡市建设中路的建筑物7处（资产明细见附件），该7处房产为第三方的职工食堂和招待所。第三方根据改制文件取得房产的所有权，但并未拥有该处土地的使用权，甲方根据与第三方的合同约定已经支付100万元预付款。乙方对上述房产情况以及甲方与第三方签订的房产合同做了充分的了解，愿意购买上述房产及其对应的权益。第三条：经双方一致同意，乙方支付甲方210万元人民币，获得目前甲方拥有的上述房产的一切权益并承担相应的义务，甲方已经支付第三方100万元的款项变更为乙方对第三方的预付款，甲方尚未支付第三方的剩余房款100万元，由乙方另行承担支付。第四条：本合同签订后，乙方支付甲方壹佰万元作为本合同定金，剩余壹佰壹拾万元乙方于2010年1月5日前支付完毕，如果乙方未能在规定时间内完成全部支付，甲方有权取消本合同并不退还定金。本合同支付完成后，本合同项下资产载明的权利、义务随之转移。第五条：由于上述房产暂时无法办理过户及更名手续，为了配合乙方将甲方与第三方的合同进行名称变更，甲方应为乙方在合同名称变更上提供便利，包括但不限于由甲方向第三方提供合同更名申请等。合同签订当日广源公司与新乡市宏信房地产开发有限公司共同向燎原公司出具一份委托函，载明：根据2009年5月27日广源公司（以下简称“我公司”）与贵方签订的房产转让协议，我公司购买了贵方的招待所、俱乐部等房产7项（见附件），根据经营需要，我公司自即日起将上述房产转让协议的权益和义务委托给我公司联营单位新乡市宏信房地产开发有限公司，由其承担该协议项下的一切权益及义务，我公司不再承担该协议的权益及相关义务。新乡市宏信房地产开发有限公司愿意接受上述委托，遵守该协议并承担该协议项下的一切权益和义务。请贵方将上述房产转让协议受让方变更为新乡市宏信房地产开发有限公司。2010年1月16日新乡市宏信房地产开发有限公司支付广源公司房屋转让款210万元。
另查明，2010年12月2日新乡市宏信房地产开发有限公司更名为新乡市金鼎置业有限公司。上述两份房产转让合同签订后，燎原公司未将案涉房产过户给广源公司，广源公司也未将案涉房产过户给金鼎公司。
原审法院审理认为：本案合同性质是房屋买卖合同，而非房地产转让合同。燎原公司与广源公司签订的房产转让合同及广源公司与金鼎公司签订的房产转让合同，均系各方当事人的真实意思表示，内容明确具体，且不违背法律强制性规定，均为有效合同，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。第三人燎原公司以房产转让合同只有公章没有签字，没有经过公司股东大会通过，合同没有承办人，不知道是谁签的作为抗辩理由，没有法律依据，本院不予采信。合同签订后广源公司支付了燎原公司部分房产转让款，金鼎公司也支付了广源公司部分转让款，两份合同均已实际履行。因广源公司与燎原公司房产转让合同第四条约定在该部分房产项下土地具备过户到乙方的条件时，乙方支付甲方剩余款项100万元。庭审中，广源公司与金鼎公司均未提供相关证据证明案涉房产项下土地已具备过户至燎原公司名下的条件，故本案对金鼎公司要求广源公司交付房产并协助办理产权变更登记手续的诉讼请求不作处理，待双方约定的条件成就后金鼎公司可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定判决：位于新乡市建设中路河南燎原电子股份有限公司的7处房产（职工食堂大厅1431.89㎡，食堂会计室135㎡，食堂库房80㎡，招待所楼1612㎡，招待所食堂314.31㎡，招待所门房100㎡，招待所伙房200㎡）共计面积3873.2㎡，归金鼎置业公司所有。本案受理费13800元，由广源公司负担。
上诉人广源公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决案涉房屋归金鼎公司所有错误。燎原公司与上诉人、上诉人与金鼎公司签订的两份合同均约定合同支付完成后，合同项下资产载明的权利、义务随之转移。因此，只有在房产转让款全部支付完毕后，房屋所有权才能予以转移，房产所有权不具备转移条件。且房产所有权是否转移属行政管辖的范畴，以房产管理机构进行转让登记为生效条件。所以，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审，驳回金鼎公司的诉讼请求。
上诉人燎原公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定案涉两份合同均为有效合同，并已实际履行错误。从权利义务概括转移的角度看，因转移未得到燎原公司的同意，权利义务转移不生效；从房产买卖的角度看，广源公司没有房屋处分权，燎原公司不予追认，合同无效。燎原公司与广源公司的合同未履行完毕，没有取得物权，因此案涉房产仍然属于燎原公司所有。原审判决房产属于金鼎公司所有是错误的。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回金鼎公司的诉求。
被上诉人金鼎公司答辩称：金鼎公司与广源公司之间所签订的合同是房产转让合同，而非合同权利义务概括转让的合同，合同的标的为案涉房产，根据物权法规定，合同自签订之日起生效。金鼎公司已向广源公司履行了支付房款的义务。金鼎公司在原审明确表示支付下余款项100万元。因此，一审法院认定事实无误，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明：2007年经市政府相关文件批复，新乡市国营第七六○厂改制为燎原公司，案涉职工食堂、招待所等案涉七处房屋均移交燎原公司占有。燎原公司称案涉房屋产权证仍在新乡市国营第七六Ｏ厂名下，未过户至燎原公司。二审中，燎原公司提供包括案涉房产在内的《建设用地清查登记证》复印件，该复印件显示土地使用者为新乡市国营第七六Ｏ厂（福利区），土地用途为宅基，土地性质为国有，批准机关为新乡市人民政府，发证时间为1988年9月30日。因该证不慎遗失，燎原公司于2012年4月19日办理了土地证遗失申报备案手续。燎原公司未办理新的土地使用权证。广源公司对上述证据的真实性无异议，但认为燎原公司既然改制，其案涉房产的土地性质应当已改变。金鼎公司对上述证据有异议，认为《建设用地清查登记证》是复印件，且已作废。一审中，燎原公司称土地仍为国有划拨，没有交纳土地出让金。其他事实与原审法院认定的事实相同。
本院认为：本案中，燎原公司与广源公司所签合同第三条约定，燎原公司出资购买了原属新乡市国营七六○厂的案涉房屋，但并未取得该房产项下的土地使用权。即，燎原公司系新乡市国营七六○厂改制后企业，在改制过程中，房屋与其项下的土地使用权分离，燎原公司以支付案涉房屋价款的方式取得房屋产权，但未出资购买房产项下的土地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，燎原公司应依法享有占有、使用、收益和处分案涉房屋的权利。燎原公司与广源公司签订合同，将案涉房屋转让给广源公司，正当行使其处分权利，应当合法有效。
广源公司与金鼎公司签订的房产转让合同应为房屋买卖合同。从合同内容看，合同签订的双方当事人为广源公司与金鼎公司，背景为广源公司与燎原公司已签订了房产转让合同，且广源公司已履行了100万元付款义务，广源公司能够取得案涉房产的合同预期。合同的标的物为案涉房屋，总价款为310万元，出卖人为广源公司，买受人为金鼎公司，2010年1月16日金鼎公司向广源公司支付了210万元合同价款。因此，该合同符合买卖合同的基本要件，应为房产买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（三）》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，广源公司与金鼎公司签订房产转让合同时，案涉房屋产权未过户至广源公司名下，但该事实并不影响合同效力。燎原公司称广源公司未取得案涉房屋产权，广源公司无权处分该房产，燎原公司又不予追认，广源公司与金鼎公司所签合同无效的上诉理由不符合上述法律规定，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，广源公司与金鼎公司在合同中约定将广源公司对燎原公司的权利及义务转让给金鼎公司，事前未取得燎原公司同意，仅以书函形式通知燎原公司，现燎原公司对此亦不予认可，该行为不符合上述法律规定。而结合《中华人民共和国合同法》第八十条和第八十四条规定，广源公司向金鼎公司转让合同义务的行为对燎原公司不产生法律约束力，但广源公司和金鼎公司合同中不涉及合同义务转让的其他内容，对合同双方当事人仍具有法律约束力。故，广源公司与金鼎公司签订的房产转让合同为部分有效合同。对燎原公司认为广源公司与金鼎公司所签合同系权利、义务的概括转移，应当全部无效的上诉理由，本院部分采纳。
燎原公司与广源公司、广源公司与金鼎公司分别签订房产转让合同后，均应按合同约定全面履行各自的合同义务。2009年12月23日广源公司以委托方名义、金鼎公司以受托方名义联合向燎原公司出具委托函，广源公司委托金鼎公司承担其与燎原公司签订房产转让合同的权利、义务，广源公司不再承担该合同权利、义务。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不产生效力。该函中关于广源公司委托金鼎公司承担权利的内容，根据上述法律规定，应当对燎原公司产生法律效力。因此，燎原公司应按企业改制文件规定，办理房屋产权变更手续，燎原公司、广源公司应积极协助金鼎公司将案涉房屋产权及其项下的土地使用权过户至金鼎公司名下，同时金鼎公司应当支付剩余100万元房款。现案涉房产及其土地使用权仍在新乡市七六○厂名下，燎原公司至今未将案涉房产过户至广源公司名下，也未举证证明存在阻碍房产过户的不可抗力，其不履行合同义务的行为已构成违约。广源公司也未履行协助金鼎公司办理过户手续的合同义务，违反了其与金鼎公司的合同约定。金鼎公司要求广源公司继续履行合同的诉求符合合同约定和法律规定。根据两份合同约定，燎原公司将案涉房产变更至广源公司名下后，广源公司再将其过户至金鼎公司名下，案涉房屋产权最终应归金鼎公司所有。一审法院为减少当事人诉讼成本直接认定案涉房产归金鼎公司所有并无不妥，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31600元，由河南燎原电子股份有限公司、新乡广源置业有限公司各负担一半。
本判决为终审判决。
审判长 赵 霞
审判员 郭中伟
审判员 陈兴祥
二〇一三年三月五日
书记员 刘 冬