浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台天民初字第448号
原告（反诉被告）：张斌锋，居民。
被告（反诉原告）：邱从杰，农民。
委托代理人：胡才厅。
原告张斌锋与被告邱从杰租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理，2014年4月15日，被告邱从杰申请对其承租的本案房屋装修部分的价值进行评估，2014年4月19日，本院依法委托台州中天资产评估有限公司进行评估，后台州中天资产评估有限公司以到现场查勘后，发现部分装修被拆除和破坏，致无法评估为由，将相关评估材料退回本院。本院遂另行委托台州中信华资产评估有限公司进行了评估。2014年10月31日，本案依法由审判员王其委适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张斌锋，被告邱从杰及其委托代理人胡才厅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张斌锋诉称：2013年10月23日下午，被告在原告家中商讨天元东街17号一楼商铺和天元东街16-17号二楼商铺租用事宜。原、被告双方口头约定：原告将始丰街道天元东街17号一楼商铺和天元东街16-17号二楼商铺出租给被告，租期五年，租金参照周边行情约定整体年租金人民币61000元，以后每年租金在上年基础上增加百分之十，一楼商铺一间45000元，二楼商铺二间16000元，原告将第一年的二楼房租16000元折抵给被告用于建造内部楼梯和装修的费用，签合同时被告只需向原告实付现金人民币45000元，被告在装修前一次性付清房租并签订协议，被告装修范围应征求原告意见，如双方解除合同被告固定的装修不得拆除并归原告所有，如被告在2013年11月22日前没有付清房租及签订书面协议，原告有权解除合同，协议由原告起草打印等内容。被告于2013年10月23日当天从原告处领走钥匙，2013年11月初，被告拆除了原告房屋原有装修进场施工。2013年11月22日前一个星期内原告多次要求被告支付房租并签订协议，被告均答复原告过几天来付房租和签订协议，经原告多次催讨，被告至今分文未付，也未与原告签订租用协议，却一直占着原告房屋。故原告起诉要求：1、依法判决解除原、被告签订的房屋租赁合同。2、被告限期腾退原告房屋。3、被告现有的屋内固定装修归原告所有。4、由被告支付给原告所拖欠的房租人民币24400元（算至起诉日）。在开庭审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：由被告支付给原告所拖欠的房租人民币61000元，并增加一项诉讼请求：被告已向原告支付的5000元房屋租赁定金归原告所有。
被告邱从杰答辩并反诉称：1、原、被告就房屋租赁事情谈妥后，答辩人向原告支付了5000元定金，答辩人支付了定金之后即开始装修，至2013年12月6日，由于原告与其姊妹张美丽对本案房屋有纠纷，张美丽因此毁坏了答辩人在原告处的装修，导致答辩人的租赁无法进行，造成答辩人的巨大经济损失。故本案的过错在原告，应由原告承担相应的赔偿责任。至于双方之间未签订正式的书面合同，系由原告原因造成，因双方约定由原告提供合同文本，但原告一直未提供合同文本。2、由于原告的房屋存在纠纷，导致答辩人无法使用，因此，答辩人同意解除租赁关系。3、原告应赔偿答辩人的装修损失。答辩人承租原告房屋后，即进行了装修，但由于原告与其姊妹存在纠纷，导致答辩人的装修被损坏，且答辩人在承租该房屋前，原告姊妹张美丽就将本案房屋毁坏过十多次，但原告向答辩人隐瞒该事实，原告对此存有过错，原告依法应赔偿答辩人的装修损失，答辩人的装修实际投资在人民币100000元以上，现经评估装修价值为人民币68491元。综上，现被告请求驳回原告的本诉诉讼请求；并提出反诉要求原告赔偿被告装修损失人民币68491元，返还5000元租房定金。
反诉被告张斌锋针对反诉辩称：答辩人出租给反诉原告的房屋具有合法的产权手续，反诉原告造成的损失系案外人张美丽侵权行为所致，故反诉原告依法应向侵权人张美丽主张，与答辩人无关，且本案系反诉原告未支付房租违约在先，综上，答辩人要求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，天台县始丰街道天元东街17号及天台县始丰街道天元东街16、17号201室房屋系张斌锋方所有。2013年10月22日，原告张斌锋与被告邱从杰就始丰街道天元东街17号一楼商铺和天元东街16-17号二楼商铺租用事宜进行协商，同日，原告张斌锋向被告邱从杰出具收条一份，收条载明：“今收邱从杰房屋定金伍仟元整。约定17号一层商铺、16、17号二层商铺整体租金陆万壹仟元，第一年二楼壹万六仟元免收，以后每年递增百分之十，租期五年等内容，具体在协议中写明。租期从2013年12月1日开始起算，2013年10月22日开始给钥匙用于装修，送装修期1个月零八天，协议在2013年11月21日前付清全部租金并签订协议，逾期定金不退”。2013年11月2日，被告邱从杰对涉案房屋进行装修，因原告张斌锋与其姊妹张美丽存在纠纷，案外人张美丽于2013年12月6日上午、下午及同年12月8日三次将被告在原告处房屋装修部分损坏，被告遂停止对涉案房屋的装修。对于案外人张美丽毁坏财物的行为，被告事后向天台县公安局城西派出所报案，该所立案后曾对被毁坏的财物价值进行评估，确定被毁坏的财物价值计人民币4189元，该损坏财物案件由公安机关在处理。本案在审理过程中，根据被告邱从杰的申请，本院委托台州中信华资产评估有限公司对被告的装修进行了评估。经评估，被告在原告处房屋装修价值为人民币68491元。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的收条、房产证复印件及被告提供的评估报告、天台县公安局城西派出所的询问笔录予以证实。
本院认为，一、关于本诉部分当事人之间的争议。2013年10月22日，原告张斌锋与被告邱从杰就始丰街道天元东街17号一楼商铺和天元东街16-17号二楼商铺租用事宜进行协商，同日，原告张斌锋向被告邱从杰出具收条一份，该收条对租赁标的物、租金、租期等租赁合同的主要条款均作了明确约定，且被告亦已进入原告房屋进行装修，故租赁合同已依法成立，该合同系双方真实意思表示，合法有效。现原、被告均同意解除租赁合同，不违反法律规定，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，被告应在合理的期间内腾退本案所租赁的房屋，故本院对原告要求腾退房屋的诉讼请求予以支持。至于原告主张的租金问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案系原告与其姊妹张美丽存在纠纷，案外人张美丽因此将被告承租房屋的装修多次损坏，致被告无法使用承租的房屋，故依照合同法第二百二十八条的规定，本院对原告要求被告支付租金的诉讼请求不予支持。至于被告已向原告支付的定金人民币5000元问题，原、被告约定：由被告邱从杰在2013年11月21日前付清全部租金，逾期定金不退。但被告并未按约定支付租金，故依照该约定被告已支付的租金不予返还，对原告的该诉讼请求本院予以支持。
二、关于反诉部分当事人之间的争议。对于反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失问题，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本院认为，在租赁关系中，基于租赁合同的目的，出租人有保障承租人对租赁物正常使用的义务（承租人自身原因的除外），而本案原告作为出租人，因其与姊妹张美丽的纠纷，案外人张美丽多次将被告向原告承租房屋的装修损坏，致被告无法使用承租的房屋，本案中原告未尽到租赁合同相应的保障义务，对此应承担相应的违约责任。现反诉原告基于租赁合同关系要求原告承担违约责任，符合法律规定。经鉴定，被告的装修价值为人民币68491元，故本院对反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失的反诉请求予以支持。由此，被告承租房屋中已形成附合部分的装饰装修物应归原告所有。反诉被告张斌锋辩称：反诉原告的损失应由侵权人张美丽赔偿，不应向反诉被告主张，本案中反诉原告主张赔偿损失享有选择权，其既可以基于合同关系向本案原告主张损失，亦可以基于侵权法律关系向侵权人主张损失，现反诉原告基于合同关系向反诉被告主张违约责任，并无不当，故本院对反诉被告的这一辩解不予采纳。当然，原告张斌锋因案外人张美丽侵权导致其对被告邱从杰承担违约责任后造成的损失，以及因原、被告租赁合同解除造成原告方的租金损失问题，原告可另行向侵权人主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：
一、解除原告张斌锋与被告邱从杰于2013年10月22日签订的租赁合同。
二、限被告邱从杰在本判决生效之日起十五日内腾退始丰街道天元东街17号一楼商铺和16-17号二楼商铺（在涉案房屋中已形成附合的装饰装修物不得拆除）。
三、被告邱从杰在始丰街道天元东街17号一楼商铺和16-17号二楼商铺中已形成附合的装饰装修物归原告张斌锋所有。
四、被告邱从杰支付给原告张斌锋的定金人民币5000元不予返还。
五、驳回原告张斌锋的其他本诉诉讼请求。
六、由反诉被告张斌锋在本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告邱从杰装修损失人民币68491元。
七、驳回反诉原告邱从杰其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币660元，由原告张斌锋负担人民币610元，被告邱从杰负担人民币50元；反诉受理费人民币750元，鉴定费人民币3500元，合计人民币4250元，由反诉原告邱从杰负担人民币1560元，由反诉被告张斌锋负担2690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于台州市中级人民法院。［在上诉期满后七日内，向台州市中级人民法院预交本诉诉案件受理费1320元，反诉案件受理费1500元。逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：19—900001040000225089001）。
义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 王其委
二〇一五年一月六日
代理书记员 林 娴