江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9501号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王珺，女，1975年11月10日生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴仲兵，男，1971年5月13日生，汉族。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈渊，江苏冠文（南通）律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：朱旋，江苏冠文（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:滕超，男，1990年5月15日生，汉族。
委托诉讼代理人：马翔，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人王珺、吴仲兵因与被上诉人滕超房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初7063号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王珺、吴仲兵上诉请求：1、撤销一审判决中第一项、第二项、第四项，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定的事实错误。1、上诉人并未收到被上诉人哥哥滕杰发送的催促办理过户事宜的短信，且滕杰并非本案当事人，上诉人即使收到短信也没有回复的义务。2、本案房屋买卖合同未能继续履行的根本原因，是被上诉人的资金缺口未能得到解决。双方于2016年3月11日签订的《存量房买卖合同》约定，被上诉人于签订买卖合同时支付定金2万元，首期房款24万元在过户当日支付，其余房款78万元通过银行贷款方式支付，尾款1万元在房屋交付时支付。《补充协议》是《存量房交易合同》的补充，《补充协议》仅约定了支付房款的最后期限，故《存量房交易合同》中关于按照过户、房屋交付等进程支付房款的约定仍然有效，《补充协议》适当调整付款节奏，即：过户当日支付39万元，中介垫资63万元，尾款1万元在交房时支付，但所有房款均应当在6月18日前付清。上诉人多次催付购房款，滕超、中介公司始终未通知上诉人办理房产过户。其核心原因还是被上诉人滕超资金缺口造成。上诉人从未拒绝房产过户，但过户的前提是滕超支付房款订金2万元及过户当日支付39万元。一审法院认定上诉人构成违约，明显不妥，无事实根据，且对上诉人显失公平。3、上诉人对被上诉人何时通过渤海银行的贷款预审批手续并不知情，上诉人办理房产过户是以被上诉人将通过渤海银行贷款预审批的相关事宜告知上诉人，并且在房产过户时支付对应房款为前提。4、根据房屋买卖合同的约定，被上诉人最后的付款期限是2016年6月18日，上诉人多次向被上诉人催索房款，并告知银行账户，被上诉人仍未支付房款。上诉人反诉后，要求解除本案诉争房屋买卖合同，且本案一审庭审经过延期及数次开庭，截止一审最后一次开庭的法庭辩论终结前，被上诉人仍未向上诉人支付房款，即便被上诉人事后向法院提存购房款，但其付款时间早已超过法定及约定的最后合理期限，上诉人依法享有解除本案买卖合同的权利。一审法院判令上诉人在涉案房屋过户后次日领取102万元房款，没有事实根据。
滕超辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
滕超向一审法院起诉请求：1、判令王珺、吴仲兵继续履行2016年3月11日签署的《存量房交易合同》和2016年5月16日签署的《补充协议》，配合其完成江宁区秣陵街道金智路11号诚基花园某幢603室的过户手续；2、王珺、吴仲兵立即按照合同约定向其支付违约金105000元。3、王珺、吴仲兵承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：吴仲兵、王珺与滕超于2016年3月11日在存房经纪公司的居间下签订《存量房交易合同》一份，合同约定：由滕超购买王珺、吴仲兵名下的位于南京市江宁区秣陵街道金智路11号诚基花园某幢603室房屋，房屋价款为1050000元；签约当日滕超支付吴仲兵、王珺定金2万元；滕超需办理商业贷款78万元，买卖双方应于2016年3月19日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关的材料；贷款预审通过后7日内办理产权送件手续，滕超于产权送件当日支付王珺、吴仲兵首付款24万元；下款后7日内吴仲兵、王珺腾空房屋，办理房屋交接手续，滕超于房屋交付当日支付吴仲兵、王珺房款1万元。另双方约定，如一方违约，违约金为标的额的10%即105000元。合同签订当日，滕超向王珺支付定金2万元。
2016年5月16日，吴仲兵（甲方）与滕超（乙方）在存房经纪公司的居间下又签订补充协议一份，载明：“今甲乙双方协商一致，乙方滕超于2016年3月份购吴仲兵（甲方）名下江宁区秣陵街道金智路11号诚基花园某幢603室房屋一套，因银行贷款所需的材料，乙方在银行政策调整的情况下导致正常放贷时间有所延长，现改签渤海银行来缩短时间，并且承诺甲方于2016年6月18日前将全款支付给甲方吴仲兵（其中中介有垫资63万），如超时未能支付，乙方滕超愿承担所签中介买卖合同里约定的违约条款，但在此期间，甲方吴仲兵必须积极配合乙方滕超办理相关手续的一切事宜，如因甲方吴仲兵个人原因导致事情办理延误，甲方吴仲兵承担相应责任”。2016年5月26日，渤海银行南京分行营业部出具同意滕超贷款63万元的通知书。同年5月30日，买卖双方及存房经纪公司经纪人共同前往垫资方处准备办理垫资业务及过户事宜，因吴仲兵对垫资方要求其签订包括借款合同在内的垫资资料存在异议，拒绝配合签订材料致垫资不成，过户事宜亦未办理。后滕超的哥哥滕杰通过其手机分别于2016年5月30日、6月3日数次拨打吴仲兵的电话，于2016年5月30日向吴仲兵发送信息等方式催促吴仲兵、王珺办理过户事宜，但吴仲兵、王珺未配合办理。2016年6月14日，吴仲兵通过其手机向滕超及存房经纪公司经办人发送信息，要求其二人尽快支付房款并提供了账户。滕超未支付房款并于同日起诉至一审法院。
一审另查明，滕超已将案涉房屋房款103万元提存至一审法院。
一审法院认为：合法的买卖关系受法律保护。滕超与吴仲兵、王珺于2016年3月11日签订的《存量房交易合同》及于2016年5月16日签订的《补充协议》均是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。《存量房交易合同》中约定，买卖双方应于贷款预审通过后7日内办理产权送件手续，滕超于产权送件当日支付首付款。滕超于2016年5月26日通过渤海银行的贷款预审批，根据合同约定，买卖双方应于同年6月3日前办理产权过户手续，滕超方多次通过拨打电话及发送短信等方式催促吴仲兵、王珺办理过户事宜，吴仲兵、王珺未配合办理已构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现滕超已将案涉房屋房款提存至一审法院，具有履行能力，故一审法院对于滕超要求吴仲兵、王珺继续履行《存量房交易合同》及《补充协议》，协助其办理案涉房屋过户手续的诉讼请求予以支持。对于滕超主张的违约金损失105000元，一审法院认为在继续履行存量房交易合同的基础上，结合市场情况、卖房人违约情形等因素，本着公平原则，对于滕超的该项主张，一审法院不予支持。
关于双方争议的吴仲兵未按照补充协议的约定配合办理中介垫资手续是否构成违约的问题，一审法院认为虽然补充协议中约定，吴仲兵需积极配合滕超办理垫资手续的一切事宜，但付款系买房人的义务，卖房人配合办理垫资的手续不应额外增加卖房人的资金风险，垫资方要求吴仲兵配合签订的借款合同等手续，超出了一般人的风险接受程度，故吴仲兵合理拒绝不构成违约。
关于双方争议的滕超未在补充协议约定的2016年6月18日前支付全部房款是否构成违约的问题，一审法院认为根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，吴仲兵、王珺未按合同约定于2016年6月3日前配合滕超办理案涉房屋的产权过户手续，滕超有权拒绝吴仲兵、王珺要求其于2016年6月18日前支付房款的要求，故对于吴仲兵、王珺主张的滕超逾期未支付房款构成违约，要求解除买卖双方签订的存量房交易合同及补充协议的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，双方应继续履行《存量房交易合同》及《补充协议》，考虑到滕超已将房款103万元全部提存至一审法院，一审法院判令吴仲兵、王珺可在案涉房屋过户后次日向一审法院领取房款102万元，剩余1万元按照存量房交易合同约定的时间给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、滕超与吴仲兵、王珺于2016年3月11日签订的关于南京市江宁区秣陵街道金智路11号诚基花园某幢603室房屋的《存量房交易合同》及于2016年5月16日签订的《补充协议》继续履行。二、吴仲兵、王珺应在判决发生法律效力之日起十日内协助滕超办理位于南京市江宁区秣陵街道金智路11号诚基花园某幢603室房屋的产权变更登记手续。三、驳回滕超的其他诉讼请求。四、驳回吴仲兵、王珺的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费2480元，一审反诉案件受理费40元，合计2520元，由滕超负担2400元，由吴仲兵、王珺负担120元。
二审中，除了上诉人对一审查明的“拒绝配合签订材料致垫资不成，过户事宜亦未办理”、“于2016年5月30日、6月3日数次拨打吴仲兵的电话，于2016年5月30日向吴仲兵发送信息等方式催促吴仲兵、王珺办理过户事宜，但吴仲兵、王珺未配合办理。”、“滕超已将案涉房屋房款103万元提存至一审法院。”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。对此，由于上述查明事实均有相关证据证明，故本院对上诉人的异议不予采纳。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、吴仲兵、王珺要求解除双方签订的《存量房交易合同》、《补充协议》的主张应否支持；二、滕超要求吴仲兵、王珺继续履行双方签订的《存量房交易合同》、《补充协议》及协助办理涉案房屋产权变更登记手续的主张应否支持。
一、关于吴仲兵、王珺要求解除双方签订的《存量房交易合同》、《补充协议》的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人签订的《存量房交易合同》、《补充协议》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。吴仲兵、王珺称滕超未按照补充协议的约定于2016年6月18日付清全款，已经构成违约，双方签订的《存量房交易合同》、《补充协议》应解除。由于双方签订的《存量房交易合同》约定，贷款预审通过后7日内办理产权送件手续，滕超于产权送件当日支付王珺、吴仲兵首付款。2016年5月26日，渤海银行南京分行营业部出具同意滕超贷款63万元的通知书，按约双方应在贷款预审通过后7日内办理产权送件手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，滕超未于2016年6月18日前付清全款，并不构成违约。据此，一审法院对吴仲兵、王珺称腾超未支付房款构成违约并要求解除双方签订的《存量房交易合同》、《补充协议》的主张不予支持并无不当，本院依法予以维持。
二、关于滕超要求吴仲兵、王珺继续履行双方签订的《存量房交易合同》、《补充协议》及协助办理涉案房屋产权变更登记手续的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的《存量房交易合同》、《补充协议》，应属合法有效。根据上述分析，双方签订的《存量房交易合同》、《补充协议》不解除。因该《存量房交易合同》约定，贷款预审通过后7日内办理产权送件手续。2016年5月26日，渤海银行南京分行营业部出具同意滕超贷款63万元的通知书，因此，王珺、吴仲兵应依约履行办理产权过户手续，一审中，腾超已将涉案房款提存至一审法院，具有履约能力，据此，一审法院对腾超要求王珺、吴仲兵继续履行《存量房交易合同》、《补充协议》，协助其办理涉案房屋过户手续的主张予以支持并无不当，依法予以维持。上诉人王珺、吴仲兵称一审判决认定事实错误，适用法律不当的意见不能成立，本院不予支持。
综上所述，王珺、吴仲兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2520元，由上诉人王珺、吴仲兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 吴勇
审判员 付双
二〇一六年十二月七日
书记员 戴苗