江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第81号
上诉人（一审被告）李唐荣。
被上诉人（一审原告）张媛。
委托代理人龚隆旺，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。
原审第三人赣县国有资产经营投资有限公司，住所地赣县梅林镇赣县财政局院内。
法定代表人钟隆忠，系该公司总经理。
委托代理人张兆明，江西章贡律师事务所律师，特别授权代理，
上诉人李唐荣因与被上诉人张媛房屋租赁合同纠纷一案，不服赣县人民法院（2013）赣民二初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2012年2月25日，原告张媛与被告李唐荣签订了一份房屋租赁协议，约定被告将其向邱丽芳承租的位于赣县梅林大街西段财政局的店面转租给原告张媛，租赁期限从2012年3月1日起至2014年1月1日止，租金每月3024元，原告一次性向被告缴纳房屋转租金41000元、履约保证金5600元。协议签订后，原告按约定向被告支付了转租金41000元、履约保证金5600元和一个月的租金3024元，并对店面进行了装修，共支付装修费用合计29555.50元（原告提供的票据）。合同签订后，因原告张媛租赁的店面未经出租方同意，出具不了经营场所证明，未能办理营业执照，故原告一直未实际使用该店面，空置至今。
另查明，该店面系由赣县国有资产经营投资有限公司（下称赣县国投公司）经营管理，于2011年1月1日出租给了邱丽芳，租期自2011年1月1日起至2014年12月31日止。邱丽芳又于2011年7月1日转租给了被告李唐荣。赣县国投公司与邱丽芳签订的房屋租赁合同约定“未经同意，不得将房屋转租、转让、出借给他人，否则赣县国有资产公司有权解除合同，并没收履约保证金。”被告李唐荣与邱丽芳、被告李唐荣与原告张媛签订协议时，赣县国投公司均不知情。后原告张媛凭转让租房合同抵赣县工商局办理营业执照，经工商局审查，该手续不符合办理营业执照，要求补齐相关资料。后原告张媛抵第三人赣县国投公司要求出具办理营业执照需要的租房证明，第三人赣县国投公司于2012年9月25日出具证明，内容为：“兹有我公司经营管理的梅林大街财政局店面，于2011年1月出租给邱丽芳，租期自2011年1月1日至2014年12月31日，合同约定承租人未经我公司同意不得转租他人，今年5月以来，居民张媛多次来我局要求出具该店面的经营场所使用证明，因其不是我公司的合法承租人，因此我公司不予出具该场所证明”。因此，原告无法办理营业执照，造成原告张媛与被告李唐荣因租房发生纠纷，于2012年10月26日向赣县人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，2012年11月21日，赣县国投公司因邱丽芳未按期缴纳房租，解除了其与邱丽芳的租赁合同关系。另庭审中，原告张媛将诉讼请求确认合同无效变更为要求解除合同。
关于被告李唐荣提供的一份“赣县国投公司证明”的效力的认定。被告李唐荣在庭审中提供一份一直未交付给原告张媛使用的赣县国投公司出具的一份证明，证明内容为：“县工商局：我公司梅林大街西段财政局店面（原审计局）同意张媛使用（此证明只用于办理工商登记），时间为2012年4月27日”。对该证据，我院审判人员对赣县国投公司经理钟隆忠进行了询问，钟隆忠在笔录中说明，被告李唐荣是找过他出具证明，出具过一份证明，但该证明没有署日期。而庭审中被告李唐荣提供的证明是有日期的证明，该证据和钟隆忠陈述的互相矛盾，说明该份证据来源不明，因此，对该证据效力不予认定。
关于第三人赣县国投公司对李唐荣将店面转租给张媛是否同意（或者在六个月内是否提出异议）事实的认定。被告李唐荣将转租的店面再转租给张媛，时间是2012年2月25日，被告李唐荣在2012年4月27日找第三人赣县国投公司经理钟隆忠要求出具证明办理转租后的营业执照，以该证据证实，第三人赣县国投公司自该时间才知道转租的事实，而且原、被告也未提供其他证据证实第三人赣县国投公司自原、被告转租之日起知道或者应当知道转租的事实，并且该出租店面的租金一直是承租人邱丽芳缴纳的，所以该公司辩称，该店面一直出租给邱丽芳，不知道店面转租的意见可以采纳，该公司在2012年9月25日向原告张媛出具证明，明确提出异议，否定了转租的许可，距该公司知道开始为不到5个月时间，综上，可以认定第三人赣县国投公司对原、被告间的转租行为是在知道或者应当知道的六个月内已经提出了异议。根据《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，推定为同意转租，该转租合同有效”。而被告李唐荣将店面转租给张媛并在2012年4月27日要求第三人赣县国投公司出具证明到该公司在2012年9月25日出具不予认可转租人张媛的证明，仅为不到5个月时间，可以认定出租人在六个月内提出异议（或者不同意）。
原审法院认为：被告李唐荣与原告张媛在未经赣县国投公司允许的情况下，擅自签订了房屋转租合同，双方签订的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。被告李唐荣出租给原告张媛的店面实际所有人是赣县国投公司，被告李唐荣未提供证据证明赣县国投公司同意其将店面转租于原告张媛，故被告李唐荣与原告张媛签订的《房屋租赁协议》属无效合同。因赣县国投公司解除了其与邱丽芳签订的《房屋租赁合同》，收回涉案店面，原、被告间的转租合同已丧失了履行基础，故对于原告张媛要求解除与被告李唐荣的租赁合同关系的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故因被告李唐荣与原告张媛签订的《房屋租赁协议》无法履行给原告张媛造成的损失，被告李唐荣应予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告张媛与被告李唐荣的租赁合同关系；二、被告李唐荣退还原告张媛房屋转租金41000元、履约保证金5600元，一个月租金3024元，赔偿原告张媛装修费用损失29555.50元，合计79179.50元，限被告李唐荣在本判决生效后十五日内付清；三、驳回原告张媛的其他诉讼请求；四、第三人赣县国投公司不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告李唐荣承担。
李唐荣上诉称，一、签订《房屋租赁协议》时，李唐荣已经告知张媛租赁房屋的所有权人为赣县国投公司。在一审法院第一次审理本案时，法官曾经对赣县国投公司的法定代表人钟隆忠进行调查，钟隆忠在调查时明确表态认可李唐荣与张媛签订的《房屋租赁协议》，他表示“只要能收到钱就可以”。所以，李唐荣认为双方订立的《房屋租赁协议》已经获得了所有权人的认可，是有效的协议。根据钟隆忠的陈述，李唐荣一审时向一审法院提交的《证明》也是赣县国投公司提供的。二、如前所述，李唐荣与张媛签订的《房屋租赁协议》为有效协议，则张媛向李唐荣支付房屋租金、履约保证金的行为就是履行协议义务的行为。自双方订立合同后，李唐荣就将房屋的使用权转让给了张媛，因此，张媛向李唐荣支付租金的行为也同样是履行合同义务的行为。三、张媛在使用租赁房屋后对房屋进行装修的费用不应该由李唐荣承担。张媛租赁房屋是以经营为目的，所以需要对房屋进行装修，其费用当然应该由张媛承担，与李唐荣无关。综上，请求撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回张媛的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由张媛承担。
张媛辩称，李唐荣与张媛签订租赁合同时，张媛不知道该房屋无权转租的情况。张媛认为是可以转租才租下房屋，李唐荣有隐瞒合同事项的情况。一审法院认定事实清楚，处理正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
赣县国投公司辩称，我公司作为出租人对李唐荣与张媛店面转租的事情并不知情，也从不认可。从我公司提供的房屋租赁协议、租金收取的相关凭证及房屋租赁解除协议等证据足以证实我公司在合同签订、解除时都是与邱丽芳之间发生，与本案当事人无关。退一步说，从李唐荣2012年4月26日找到我公司出具证明到2012年9月25日明确提出异议，这期间仅5个月，未超出6个月的异议期，所以也应该以我公司2012年9月25日的证明为准来认定我公司意见，我公司并不认可李唐荣与张媛的转租行为。对于李唐荣关于我公司认可其与张媛签订的转租协议的问题，我公司认为李唐荣的上诉理由不能成立，因为在我公司第一次出示证明时，钟隆忠不是公司法定代表人，当时的法定代表人是县财政局的局长，况且法定代表人对该证明也不知情，该证明也没有日期。钟隆忠在一审中所作的陈述属于证人证言，其证明效力不能对抗我公司以书面形式作出的证明，在二者有矛盾的情况下，应以我公司出具的书面证明为准。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持对我公司不承担的一审判决。
二审认定的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，李唐荣、张媛在本案中分别提供了二份内容相互矛盾的证明。李唐荣提供的是赣县国投公司（落款时间为2012年4月26日）的证明，该证明内容为赣县国投公司“同意由张媛使用”其位于梅林大街西段财政局店面。张媛提供的是赣县国投公司2012年9月25日的证明，该证明记载“今年5月以来，居民张媛多次来我局要求出具该店面的经营场所使用证明，因其不是我公司的合法承租人，因此我公司不予出具该场所的使用证明”。本案涉及二份相互矛盾证据的证明效力认定问题。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。……”。结合案情及相关证据综合判断，本院认为应当采信张媛提供的赣县国投公司2012年9月25日证明。其理由为：张媛多次申请办理个体工商营业执照均未果，有赣县工商行政管理局梅林分局的证明可以证实。2012年9月20日，赣县工商行政管理局梅林分局出具一份证明，证明张媛申请办理个体工商营业执照，但缺少营业场所使用证明，经该局多次要求，张媛一直未能补齐。2012年4月以后张媛就未曾缴纳租金，这说明双方在履行合同中存在一些争议或阻碍。2012年5月7日赣县国投公司对外出具证明，仍证明邱丽芳是案涉店面的承租人。因此，张媛提供的赣县国投公司2012年9月25日证明，其证明效力明显大于李唐荣提供的赣县国投公司（落款时间为2012年4月26日）的证明，本案应当采信张媛持有的赣县国投公司2012年9月25日证明。
赣县国投公司是案涉店面的出租人，案外人邱丽芳是承租人，李唐荣是次承租人。2012年2月25日李唐荣与张媛签订案涉店面的租赁协议，张媛成为再转租的承租人。赣县国投公司与邱丽芳约定：未经同意，不得将房屋转租、转让、出借给他人，否则赣县国投公司有权解除合同，并没收履约保证金。虽然邱丽芳将店面转租给李唐荣，但是，赣县国投公司并没有以擅自转租为由，解除其与邱丽芳的租赁协议。张媛在2012年5月以来就陆续要求赣县国投公司出具店面的经营场所使用证明。张媛于2012年10月26日提起本案诉讼后，赣县国投公司于2012年11月21日因邱丽芳未按期缴纳房租，解除了其与邱丽芳的租赁协议，收回了店面。由此可见，赣县国投公司并不是以承租人未经出租人同意为由解除其与邱丽芳的租赁协议的，其也没有请求人民法院确认李唐荣、张媛的转租合同无效。所以，一审判决在“本院认为”部分认定张媛与李唐荣的租赁协议无效，缺乏事实依据。赣县国投公司2012年11月将案涉店面收回，张媛与李唐荣的租赁协议至此丧失了履行基础，故张媛与李唐荣之间的租赁合同事实上已经终止。赣县国投公司没有通过诉讼途径确认转租合同无效。所以，本院认为李唐荣与张媛之间的租赁协议合法有效。一审判决在“本院认为”部分认定李唐荣与张媛签订的《房屋租赁协议》属无效合同，但其判决第一项为“解除原告张媛与被告李唐荣的租赁合同关系”，二者前后表述不一致，应当予以纠正。此外，张媛一审提出的诉讼主张之一是要求解除合同，但一审判决第一项为“解除原告张媛与被告李唐荣的租赁合同关系”，表述也不准确，应当予以变更。
张媛因缺少经营场所使用证明，无法在工商管理部门办理个体工商营业执照，其租赁店面难以合法地开展经营，李唐荣也没有提供证据证明张媛已经开张营业。赣县国投公司于2012年11月收回了案涉店面，因此，本院支持张媛要求解除租赁合同的主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。李唐荣将案涉店面交付给张媛使用，有协助办理经营场所使用证明的义务，但是，张媛始终没有取得经营场所使用证明，进而未能办理个体工商营业执照，严重影响了张媛的商业经营。张媛不能合法开展商业经营活动，赣县国投公司将店面收回以后，张媛不可能继续占有、使用店面，造成张媛在履约中产生了房屋转租（让）金、店面装修费用等损失。赣县国投公司不同意为张媛出具经营场所使用证明，李唐荣未充分履行交付店面的行为，存在明显瑕疵，应当对张媛的经济损失承担主要赔偿责任。张媛与李唐荣在合同中约定“甲方（李唐荣）同意将甲方承租赣县财政局店面转租给乙方（张媛）经营”，这说明张媛在签订合同时就知道李唐荣转租赣县国投公司店面的情况。张媛在承租案涉店面时，对业主赣县国投公司是否同意其承租未尽必要的注意，存在一定过错，张媛应当对自己的损失承担部分责任。综合李唐荣、张媛各自过错责任、损失等案件情况，本院酌情认定由李唐荣赔偿张媛经济损失49389元［（41000元＋29555.50元）×70%］，其余30%经济损失由张媛自行承担。因李唐荣在签订租赁协议后即将店面交给张媛，且张媛实际占有店面数月，故已支付的一个月租金3024元不予返还。李唐荣未尽提供经营场所使用证明，协助张媛办理个体工商营业执照的义务，故应当返还张媛履约保证金5600元。
综上所述，李唐荣关于其与张媛《房屋租赁协议》合法有效的上诉理由成立，但其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予以改判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持赣县人民法院（2013）赣民二初字第154号民事判决第三项、第四项；
二、撤销赣县人民法院（2013）赣民二初字第154号民事判决第二项；
三、变更赣县人民法院（2013）赣民二初字第154号民事判决第一项为：解除上诉人李唐荣与被上诉人张媛2012年2月25日签订的《房屋租赁协议》；
四、上诉人李唐荣赔偿被上诉人张媛经济损失49389元，返还被上诉人张媛履约保证金5600元，限于本判决生效后十五日内付清；
五、驳回上诉人李唐荣要求驳回被上诉人张媛诉讼请求的上诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1800元，二审案件受理费1800元，合计3600元，由上诉人李唐荣负担2300元，被上诉人张媛负担1300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 施赛
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 王佳
书 记 员 张虹