山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民终字第165号
上诉人（原审被告）：李亚宁。
被上诉人（原审原告）：临汾市城市建设综合开发总公司。
诉讼代表人：山西中正平律师事务所，该公司破产管理人。
委托代理人：席祯。
上诉人李亚宁因与被上诉人临汾市城市建设综合开发总公司与破产有关的纠纷一案，不服临汾市中级人民法院（2013）临民初字第00101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李亚宁、被上诉人临汾市城市建设综合开发总公司委托代理人席祯等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
临汾市中级人民法院一审查明：原临汾市人民政府于1993年对广宣街兴隆巷进行旧城改造，临汾市城市建设综合开发总公司（下称城建公司）开发建设了兴隆小区。兴隆巷内的部分房产局公租房户在小区竣工后承租城建公司建设的部分房屋，租期不定。李亚宁租住的是1号楼1单元101室。李亚宁提供1997年的住房合同载明：建筑面积51.67平方米，使用面积38.72平方米，每月租金37.90元。1997年度1-12月共缴租金456元。1999年12月21日，城建公司以包括被告租住的房屋在内的兴隆小区的房产为他人在农行营业部的贷款提供抵押担保，抵押权人为农行营业部［后变更为中国农业银行股份有限公司临汾平阳支行（下简称平阳支行）］。
又查明：城建公司因资不抵债申请破产清算，临汾市中级人民法院于2007年8月27日以（2007）临民破字第00002-1号民事裁定受理城建公司的破产申请同时指定山西中正平律师事务所为管理人，并于2007年12月13日以（2007）临民破字第00002-15号民事裁定宣告城建公司破产。还查明：法院宣告城建公司破产后，因被告所租住的房屋属于破产财产，应依法进行拍卖变价处理或由管理人依法解除租赁合同后收回。2009年12月27日，抵押权人致函城建公司，同意对兴隆小区的抵押物进行拍卖。临汾市中级人民法院委托东瑞公司对上述房屋依法进行拍卖。李亚宁于2010年11月3日在东瑞公司进行拍卖登记，并签订《竞买协议书》，该协议约定：为保证拍卖活动有序进行，乙方（李亚宁）须向甲方（东瑞公司）交纳保证金30000元，拍卖成交，保证金充作货款；拍卖不成交，保证金如数退回乙方；乙方承认甲方所制定的《拍卖规则》，成交后向甲方交付成交额5.5%的佣金；乙方自愿参加本次竞买，并对自己的竞拍行为负责，如悔拍，则保证金作违约金处理，并承担其他的法律责任；乙方竞得物品，应按甲方《拍卖规则》的要求，如期将拍卖款打入甲方指定账户。如逾期不能付款者，则视为悔拍或违约；标的的手续变更、过户及所产生的税费由买受方承担。当日，李亚宁交付保证金30000元并在拍卖成交确认书上签字。该成交确认书载明：成交价71500元，佣金3932.50元，合计75432.50元；买方须现场交纳成交款和手续费，如不能一次性交清，则交纳30%定金，并在七日内结清全部价款，拍卖成交确认书一经签字就具有法律效力，如违约应承担法律责任。拍卖会后因抵押权人不同意拍卖款优先用于清偿职工债权和解除抵押登记，城建公司提起诉讼。临汾市中级人民法院于2011年10月28日作出（2011）临民初字第00081号民事判决，解除了包括诉争之房在内的抵押，抵押权人平阳支行不服提起上诉，山西省高级人民法院以（2012）晋民终字第99号民事判决，驳回上诉，维持原判。期间，东瑞公司于2011年6月2日退还李亚宁保证金25000元，剩余5000元继续作为保证金。经城建公司申请，临汾市中级人民法院2012年10月19日裁定解除了广宣街兴隆小区1号楼1单元101室房屋的抵押登记。后东瑞公司通知李亚宁交纳拍卖款并办理产权过户手续，李亚宁以东瑞公司办理房产证为限制产权，并要求就房屋修缮费、水暖、电器管网改造、租赁押金等费用予以折抵，未予结清拍卖价款，亦未腾房，导致职工无法获得分配。诉讼中，城建公司表示，如竞买人现交清拍卖价款，其仍愿以拍卖价交易。
临汾市中级人民法院一审认为：临汾市尧都区广宣街兴隆小区1号楼1单元101室为城建公司的破产财产。《中华人民共和国企业破产法》第十七条第一款规定：人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。被告李亚宁作为承租户，在城建公司破产后，依法应向管理人清偿债务或者移交财产。《中华人民共和国拍卖法》第三十九条第一款规定：买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人同意，将拍卖标的再行拍卖。本案中，李亚宁作为竞买人参加了城建公司委托的拍卖，并以71500元竞得尧都区广宣街兴隆小区1号楼1单元101室房屋后，因抵押权人不同意拍卖款优先用于清偿职工债权而引起诉讼。在该院依法解除诉争房屋的抵押后，李亚宁以东瑞公司办理的房产证为限制产权为由，未予交纳的拍卖价款且与《竞买协议书》相悖，该院对之不予支持。关于其辩称的房屋修缮水暖、电器管网改造等费用的折抵，因其未提起反诉，故本案不予处理。考虑到本案诉争之房的抵押、拍卖以及被告多年租住的实际情况，被告应依据《竞买协议书》确定的价款二个月内交清拍卖价款71500元（住房押金和保证金应抵作货款），所交价款纳入城建公司的破产财产；在李亚宁交清拍卖款和拍卖佣金后，城建公司应依据《竞买协议书》的约定，为其办理标的物登记，所产生的税费由买受方承担；逾期不交，应从所租之房腾出。依据《中华人民共和国拍卖法》和《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，城建公司管理人可以委托拍卖公司将诉争之房另行拍卖并解除租赁合同。为保证破产工作的顺利进行，对城建公司诉请判令解除与被告的房屋租赁关系并腾退尧都区广宣街兴隆小区1号楼1单元101室房屋的诉讼，该院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第十七条、第二十五条第一款第（一）、（七）、（六）项之规定，判决：一、解除原告城建公司与被告李亚宁的房屋租赁合同关系；二、被告李亚宁于判决生效后两个月内交清所欠拍卖款71500元（住房押金和保证金抵作货款），逾期不交则应于判决生效后三个月内将临汾市尧都区广宣街兴隆小区1号楼1单元101室房屋交付城建公司管理人（被告李亚宁所交住房押金由原告城建公司管理人予以退还）。
李亚宁不服临汾市中级人民法院的上述民事判决，向本院提起上诉。请求：1.依法撤销临汾市中级人民法院（2013）临民初字第00101号民事判决第二项；2.改判被上诉人支付或在竟拍买卖款中扣减房屋修缮费等24325.03元。上诉的理由是：1.上诉人与被上诉人原系房屋租赁法律关系，经拍卖后双方为房屋买卖法律关系。上诉人现住的广宣街兴隆小区1号楼1单元101室系1993年公房还迁承租居住。2009年12月，被上诉人因破产委托拍卖公司对该房屋拍卖，上诉人以71500元竞拍成交。竟拍成交，意味着上诉人与被上诉人之间的租赁关系转化为买卖关系。上诉人竟拍成交，实质上双方之间的租赁关系自然解除。上诉人对原审判决的第一项没有异议。2.被上诉人委托拍卖，并不能规避应支付上诉人代为维修改造费用的义务。上诉人多年来前后支付房屋修缮费、水暖、电气管网改造费等合计23940.4元，按照法律规定，应由原出租人即被上诉人承担或支付给上诉人。上诉人要求在竟拍买卖款71500元中予以扣除，是上诉人权利的正当维护。原审人民法院对同一标的争议，却要求上诉人对维修改造费另行起诉，不仅是对法律关系的混淆，更添加了上诉人的诉累。3.上诉人认为，被上诉人表述的只要交付竞拍买卖款，双方就此了结纠纷的意思表示，是对竞拍买卖关系的认可。但被上诉人权益的保障，不能以损害上诉人的合法权益为前提。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，应予认定。另查明：1.被上诉人城建公司因管理混乱，据租户讲自2000年后，从未有人收过房租。2.案涉房屋用地系划拨土地，未办理土地出让手续，故该房屋被拍卖后，房管部门目前无法为购房者办理“大红本”独立产权房屋产权证，只能办理限制产权房产证。此种情况在临汾市当地比较普遍。
本院认为，本案系与破产有关的纠纷。上诉人李亚宁租住的房屋系被上诉人城建公司的财产，现城建公司已依法进入破产清算程序，其所有的财产属破产财产，应依法收回进行分配。李亚宁所租住的房屋因属破产财产，应予依法收回。一审法院判决解除李亚宁与城建公司的房屋租赁合同关系，将该房屋作为破产财产收回于法有据，并无不当。2010年李亚宁与东瑞公司签订《竞买协议书》，参加拍卖活动，并在拍卖成交确认书上签字，理应严格按照《竞买协议书》及《拍卖规则》的约定履行自己的义务，交付拍卖确认的成交价款及佣金。上诉人李亚宁关于应由被上诉人支付其承租房屋修缮费、水暖、电气管网改造费或应在房屋拍卖款中扣减该款的上诉意见，本院认为，在房屋租赁法律关系中，租赁标的物房屋的维修维护义务应由出租人承担，承租人为之所支出的费用可以向出租人主张。在租赁合同法律关系中，若出租人向承租人主张租金，承租人则可以直接主张用其所支付的标的物维修维护费用来抵顶，因为双方的权利义务是基于同一法律关系产生的。本案双方发生争议的法律关系是房屋买卖而非房屋租赁，也即因为上诉人不履行房屋买卖款而发生的争议。因房屋买卖与房屋租赁并非同一法律关系，故上诉人不能直接要求被上诉人支付其房屋修缮费和维护费或在房屋买卖款中扣减该费用，而应通过反诉来主张自己的权益。现上诉人在一审中未能就房屋修缮费、维护费向人民法院提起反诉，加之上诉人系为自己的居住利益而对所租赁房屋进行修缮、维护，再加之自2000年以后上诉人从未向城建公司交纳过住房租金，故本着依法和公平的原则，对李亚宁关于房屋修缮改造费用的主张不予支持。
综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费408元由上诉人李亚宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩德荣
审 判 员 郭民贞
代理审判员 王国平
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 薛 花