北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第19042号
原告北京天华毛家菜馆分店，住所地：北京市西城区莲花池东路****号。
负责人乌博，职务：经理。
委托代理人邓建虎，北京市中合律师事务所律师。
委托代理人康凯，女，1988年2月2日出生，该公司职员。
被告北京湘水潭洗浴有限公司，住所地：北京市西城区莲花池东路16-3号。
法定代表人张振伟，职务：经理。
委托代理人张振伟，男，1964年11月12日出生，该公司法人。
委托代理人丁海波，北京市诚实律师事务所律师。
原告北京天华毛家菜馆分店诉被告北京湘水潭洗浴有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王德海独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓建虎、康凯，被告的法定代表人张振伟、委托代理人丁海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月26日，原、被告签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：原告将位于北京市西城区（原宣武区）莲花池东路16-3号宿舍楼地下室全部、一层部分及三层部分房屋共计1700平方米租赁给被告，租赁时间自2010年10月1日至2014年12月31日，年租金75万元。房屋租赁合同签订后，因双方未执行合同中对三层部分房屋的租赁约定，2012年7月1日，原、被告又签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：原告将位于北京市宣武区莲花池东路16-3号宿舍楼地下室全部、一层部分房屋共计1300平方米租赁给被告，租赁时间自2012年7月1日至2014年12月31日。2012年7月1日至2012年12月31日期间的每月租金为1.2万元，2013年1月1日至2014年12月31日期间的每月租金为2万元。租赁期间，被告使用水电费由被告自行按照房屋所有权单位相关部门规定交纳。
上述合同及补充协议签订后，原告严格依约定履行了全部的义务，将租赁的房屋交付给了被告使用；被告却以种种理由拖欠原告房屋租金。经原告多次索要，被告于2013年4月26日向原告支付了10万元房屋租金。此后，被告以种种理由拒绝向原告支付房屋租金及水电费用。至今，被告共计向原告支付房屋租金仅15万元。
为解决被告拖欠原告房屋租金、水电费等事项，原告于2013年8月1日以特快专递的方式向被告送达了《关于北京湘水潭洗浴有限公司营业用水、电、天然气使用管理缴费问题的会谈纪要》、《关于湘水潭洗浴中心使用北京天华毛家菜馆分店冷热水管交费的协议》、催缴房屋租金及解除房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议的《通知》、《关于北京湘水潭洗浴有限公司拖欠北京天华毛家菜馆分店房屋、水电煤气费用说明》及附件《湘水潭水、电、煤气统计表》、《湘水潭2013年水、电、煤气费统计表》、《北京湘水潭洗浴有限公司应交房租统计》等通知和文件。
被告在接到上述通知文件后，仍不履行上述通知文件的内容。2013年8月6日，原告以特快专递的方式向被告发出函件，通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》，并再次催被告交纳拖欠原告的房屋租金及水、电费用等，但被告仍然以各种理由予以拒绝。
根据庭审对《房屋租赁合同补充协议》中被告印章的鉴定结论，我方将诉讼请求调整为：1、判令解除双方于2010年8月26日签订的《北京市房屋租赁合同》。2、要求被告腾退位于北京市西城区莲花池东路16-3号原告宿舍楼地下室全部、一层部分总计1300平米的房屋。3、判令被告支付拖欠原告自2012年9月至实际腾退之日止的房屋租金、水费、电费、燃气费（截止到2014年2月28日拖欠租金数额为1761764.92元（75万元除以1700平米除以12个月乘以40个月乘以（1300减20）平米减去已付的15万元））；自2012年9月至2014年2月28日拖欠水费20942.31元（截止到2013年7月1日双方查表拖欠数额为15708元）；自2012年9月至2014年2月28日拖欠电费133552元（截止到2013年7月1日拖欠的电费是96140元，2013年7月2日至2014年2月28日拖欠的电费37412元）；自2012年9月至2014年2月28日拖欠燃气费1860.55元（截止到2013年7月1日拖欠的燃气费是1122元）。4、诉讼费由被告承担。
被告辩称，2010年8月26日，原、被告签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：原告将位于北京市西城区（原宣武区）莲花池东路16-3号宿舍楼地下室全部、一层部分及三层部分房屋共计1700平方米租赁给被告，租赁时间自2010年10月1日至2014年12月31日，年租金为75万元。租赁合同签订后，因为原告将合同约定的三层部分房屋出租给了他人，故双方未执行合同中约定的三层部分房屋租赁。双方在签订合同时，被告口头告知了原告，需要地下空间使用证明。合同签订后，被告准备从事营业活动，但因原告没有提供地下空间使用证明，导致被告无法办理营业的相关手续。被告承租房屋后虽然占用、控制着地下室，但一直无法正常使用。
2012年7月1日，被告没有和原告签订《房屋租赁合同补充协议》。原告陈述的2012年7月1日至2012年12月31日每月租金为1.2万元，2013年1月至2014年12月31日每月租金为2万元是双方口头谈的，没有书面协议，且未最终达成一致意见。合同签订后，被告于2010年底支付了5万元租金，于2013年4月份支付了10万元租金（至今共计支付了原告15万元租金）。
双方在《北京市房屋租赁合同》中约定，被告不用支付水电费。被告在经营过程中，原告于2012年3月份至2012年6月份停冷水、2013年7月24日停热水至今。由于被告前期装修支付120余万元，现不同意解除合同，不同意交纳房屋租金和水电费。
经审理查明：2010年8月26日，原、被告签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：原告将其使用的位于北京市西城区（原宣武区）莲花池东路16-3号原单宿舍楼（产权人：北京第二热电厂）地下室（700平方米）全部、一层部分（600平方米）及三层部分（400平方米）房屋共计1700平方米的房屋租赁给被告经营使用，租赁时间自2010年10月1日至2014年12月31日，年租金75万元。对于租金的具体支付时间双方约定：在2010年10月1日前支付5个月租金312500元（包括押金187500元及二个月租金）；2011年1月1日前支付本季度的租金187500元，以后在每季度第一个月的1日前，支付本季度租金187500元，至合同期满。合同中对于其他相关费用的承担方式双方约定：被告办公及生活用电、水、暖费用由原告承担，待原告全部改为社会供电、水、暖，（费用）恢复北京市标准后另计，将通过装表进行分别计算，费用由被告承担。在合同解除一条中双方约定：原告不能提供约定房屋或房屋不符合约定条件严重影响使用的或迟延交付房屋达10日的，被告有权单方解除合同；被告不按照约定支付租金达30日或欠缴各项费用达35万元的，原告有权单方解除合同。
上述《北京市房屋租赁合同》签订后，原告未实际将合同约定的三层部分房屋交付给被告使用，并且占用被告租用的一层20平方米的面积，同时原告未向被告提供地下室的地下空间使用证明。被告认可自租用原告的地下室及一层部分房屋后使用至今，仅支付了原告房屋租金15万元，其他包括水、电、燃气费均未支付。庭审中原告认可，确未向被告提供地下空间使用证明，但表示这并不影响被告使用地下室。2012年1月19日，被告取得了经营住宿的《特种行业许可证》；2012年9月27日，被告取得了营业执照，营业执照经营范围包括洗浴、住宿。原告确认自双方签订《房屋租赁合同》至今，双方日常使用的水、电，均由华北热电有限公司提供。华北热电有限公司提供的水、电收费标准与北京市的一般收费标准不同。在原告要求被告支付的水电费中，未举证区分出被告生活用的水电费和经营用的水电费的分项数额。合同履行过程中，被告并未实际向原告支付双方在合同中约定的187500元押金的款项。
对于原告未将三层部分房屋交付被告使用的问题，原告陈述双方曾于2012年7月1日签订了《房屋租赁合同补充协议》并出示了该协议。在原告提供的该补充协议中有：将《北京市房屋租赁合同》中约定的租赁房屋的三层由原告收回，租赁面积由1700平米核减为1300平米；由于被告未完全办理完毕各种经营手续，原告优惠租金，自2012年7月1日至2012年12月31日，每月租金1.2万元，2013年1月至2014年12月31日每月租金2万元，被告不能再以经营手续不全而少缴房屋租金，租金按季度交付；被告经营用水、电费由被告自行负担；被告不按照约定支付租金超过30日或者未支付租金超过15万元的，原告有权解除合同等内容。被告否认双方曾签订过该补充协议并对补充协议中自己公司的公章及法人代表“张振伟”签字的真实性申请公章及字迹鉴定。2014年2月11日，北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构北京长城司法鉴定所出具鉴定文书，结论为：《房屋租赁合同补充协议》中被告的印章与样本比较不是同一枚印章，“张振伟”的签名与样本比较不是同一人所写。被告预付鉴定费6700元。被告表示补充协议中的内容双方确实探讨过，但始终未能达成一致意见。
原告陈述由于被告自2010年10月1日租赁地下室及一层房屋至今，从未支付水、电和燃气费，故于2013年8月1日，向被告发出特快专递催要水、电、燃气费及租金。原告陈述特快专递包含了《关于北京湘水潭洗浴有限公司营业用水、电、天然气使用管理缴费问题的会谈纪要》、《关于湘水潭洗浴中心使用北京天华毛家菜馆分店冷热水管交费的协议》、催缴房屋租金及解除房屋租赁合同的《通知》、《关于北京湘水潭洗浴有限公司拖欠北京天华毛家菜馆分店房租、水电煤气费用说明》及附件（附件包括：自2013年7月1日至2013年7月31日期间的《湘水潭水、电、煤气费统计表》、《湘水潭2013年水、电、煤气费统计表》、《北京湘水潭洗浴有限公司应交房租统计》）。被告表示该特快专递确实收到了，但其内容均系原告单方制作，双方从未开会协商，故此没看。在原告用特快专递发给被告的上述文件中，除《湘水潭水、电、煤气费统计表》中，有被告法人张振伟签字外（被告认可该签字），其余均为原告单方制作，没有被告签字或盖章。2013年8月6日，原告又以特快专递的形式向被告发出解除房屋租赁合同及补充协议、要求被告交纳房屋租金及水电费并立即腾房的《函告》，被告拒收。
原告要求被告支付的水电费的期间为2012年9月至2014年2月。2013年8月1日（不含）前，原、被告双方共用水电计量表。原告要求被告支付的2013年8月1日之前的水电费依据，系按照被告法人签字的2013年7月1日至2013年7月31日期间的《湘水潭水、电、煤气费统计表》中一个月的数额估算的（原告表示以此一个月期间的冷水724元、热水74元、电8740元、燃气102元的金额为准计算2013年7月份之前的水电、燃气费）。对于2013年8月1日（含）后的水电费，原告是按照实际抄表数额计算的。对于原告在2013年8月后的水电费抄表记录，并无被告签字确认的计量数，被告不予认可。对于原告主张的燃气费用，被告认可并同意支付燃气费。对于原告主张的水电费，被告表示根据租赁合同约定应当由原告负担。
被告抗辩在租赁经营过程中，原告曾停供冷、热水，并且自2012年4月至2012年7月锅炉坏了四个月。原告确认自2012年4月至2012年7月锅炉坏了四个月。原告否认被告陈述的停水行为，表示从未给被告停过水。原告陈述在2013年8月份被告还在正常经营，并提供了被告于2013年8月9日开具的经营收费收据。被告表示现在的确是在经营，但经营内容只是做足底，不能洗浴，不能住宿。被告表示，原告未按合同约定将三层部分房屋交付被告使用，未提供地下空间使用证明，停水，给被告的经营造成了巨大的经济损失。
现原告诉至法院请求：1、判令解除双方于2010年8月26日签订的《北京市房屋租赁合同》。2、要求被告腾退位于北京市西城区莲花池东路16-3号原告宿舍楼地下室全部、一层部分总计1300平米的房屋。3、判令被告支付拖欠原告自2010年10月1日至实际腾退之日止的房屋租金、自2012年9月至2014年2月期间的水费、电费、燃气费（截止到2014年2月28日拖欠租金数额为1761764.92元（75万元除以1700平米除以12个月乘以40个月乘以（1300-20）平米，再减去已付的15万元））；截止到2014年2月28日拖欠水费20942.31元（截止到2013年7月1日查表拖欠数额为15708元）；截止到2014年2月28日拖欠电费133552元（截止到2013年7月1日拖欠电费是96140元，2013年7月2日至2014年2月28日拖欠电费37412元）；截止到2014年2月28日拖欠燃气费1860.55元（截止到2013年7月1日拖欠燃气费是1122元）。4、诉讼费由被告承担。
被告抗辩在履行合同的过程中原告违约，没有交付三层部分房屋面积，没有提供地下空间使用证明，导致被告无法正常使用地下室。因前期投入资金很大，现不同意解除合同，不同意支付水电费。同意按照双方协商的解决方案，按照每月2万元的租金标准支付一层面积的欠租，同意支付燃气费。
此案经调解，双方各持己见。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》（原件）、《房屋租赁合同补充协议》（此亦为原件，其后证据均为复印件）、被告于2013年4月26日向原告支付10万元租金的发票、2013年8月1日特快专递凭据、《关于北京湘水潭洗浴有限公司营业用水、电、天然气使用管理缴费问题的会谈纪要》、《关于湘水潭洗浴中心使用北京天华毛家菜馆分店冷热水管交费的协议》、催缴房屋租金及解除房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议的《通知》、《关于北京湘水潭洗浴有限公司拖欠北京天华毛家菜馆分店房屋、水电煤气费用说明》、《湘水潭水、电、煤气费统计表》、《湘水潭2013年水、电、煤气费统计表》、《北京湘水潭洗浴有限公司应交房租统计》表、2013年8月6日特快专递凭据及《函告》、2013年8月9日被告的经营收据、2012年8月至2014年2月原告支付水电、燃气费的票据、《特种行业许可证》、2011年6月25日的《北京市旅游业基础情况表》、华北热电公司调整水电费执行标准的通知、租赁房屋的产权证、鉴定报告和鉴定费票据等材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。故双方当事人均应自觉履行合同中约定的义务并同时享有合同中约定的权利。在合同履行的过程中，原告没有按照约定向被告提供三层的部分房屋面积，属于违约行为。根据庭审中被告对《房屋租赁合同补充协议》之中的内容双方确实协商探讨过，只是没有达成最终协议的陈述本院认定，原告对不能将三层的部分房屋面积出租一节与被告进行过协商告知，且原告按照合同约定，将地下室及一层的房屋交付了被告经营使用，故原告的违约行为并非根本性违约。被告虽然可以原告的违约行为作为抗辩理由拒绝支付相应三层面积的房屋租金，但自2010年10月至今，被告长期租用原告的地下室及一层共计1300平方米的房屋面积用于经营，且未支付相应面积的房屋租金，违背了民事活动的公平原则，亦属于违约行为。故对原告要求被告在扣除三层面积和一层20平方米的面积后，按照《北京市房屋租赁合同》的约定支付租金的诉讼请求，本院予以支持。由于双方在合同中约定，在每季度第一个月的1日前，支付本季度租金。故对原告要求被告将租金支付至实际腾退之日止的请求不予支持。对此本院根据《北京市房屋租赁合同》的约定支付时间，判决被告支付租金的截止日期为2014年3月31日。对于其后期间的相应租金，原告可以根据合同约定的支付时间，另行主张。由于被告陈述双方对《房屋租赁合同补充协议》没有达成最终的一致意见，且补充协议执行的前提之一是原告不再将三层部分房屋面积出租给被告。由于《房屋租赁合同补充协议》整体不可分割，而被告抗辩原告未将三层部分房屋面积交付被告，依据原租赁合同的约定属于违约，故对被告仅要求按照该补充协议中的租金标准支付租金，否认其他约定前提的抗辩理由，本院不予采纳。关于被告抗辩因原告的违约行为、锅炉损坏、停水给被告造成了巨大损失一节，被告可根据损失的相关证据及具体情况，向原告另行主张。
被告并非无故拖欠原告租金。被告的经营项目决定了其必然要有前期资金投入，且被告不同意解除合同。考虑到双方的租赁合同可以继续履行，故对原告要求解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》，被告腾退位于北京市西城区莲花池东路16-3号原告宿舍楼地下室全部、一层部分总计1300平米房屋的诉讼请求，本院不予支持。
双方在《北京市房屋租赁合同》中约定，被告办公及生活用电、水、暖费用由原告承担，待原告全部改为社会供电、水、暖，（费用）恢复北京市标准后另计，将通过装表进行分别计算，费用由被告承担。根据庭审中原告的陈述，目前原告主张的水电费依然是华北热电有限公司的收费标准，并非北京市的标准。按照双方的合同约定，被告的办公及生活用的水电费，应由原告承担。但是，被告在经营活动中使用的水电费，应当由被告承担。由于原告未举证区分出被告生活用的水电费和经营用的水电费数额，原告根据估算的数额标准要求被告支付2013年8月1日（不含）前的水电费数额没有事实根据，且原告主张的该期间水电费的计算数额与原告自己陈述的数额标准亦不符；对于2013年8月1日（含）后的水电费，没有被告签字确认的抄表计量数，且被告不予认可。故对原告要求被告支付水电费的诉讼请求，因证据不足，不予支持。
对于原告主张的燃气费用，被告认可并同意支付，对此本院予以确认。
经鉴定，原告提供的《房屋租赁合同补充协议》并非被告公司的印章，法定代表人的签字亦与样本不符，故针对该协议的鉴定费6700元由原告负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告北京湘水潭洗浴有限公司按照《北京市房屋租赁合同》约定的标准，支付给原告北京天华毛家菜馆分店截至二○一四年三月三十一日地下室和一层房屋扣除二十平方米后（一千二百八十平方米）面积的房屋租金一百八十二万六千四百七十一元。
二、自本判决生效之日起七日内，被告北京湘水潭洗浴有限公司支付给原告北京天华毛家菜馆分店截至二○一四年二月二十八日的燃气费一千八百六十元五角五分。
三、驳回原告北京天华毛家菜馆分店的其他诉讼请求。
如果被告北京湘水潭洗浴有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千零三十一元，由原告北京天华毛家菜馆分店负担四百零四元（已交纳）；由被告北京湘水潭洗浴有限公司负担一万零六百二十七元（自本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费六千七百元，由原告北京天华毛家菜馆分店负担（自本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王德海
二〇一四年三月二十七日
书记员 龚 星
房租：（750000／1700／12）＊42＊（1300-20）-150000=1826471