湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂鄂城民初字第00093号原告彭建华，男，1955年9月16日出生，汉族，黄石市人，住黄石市西塞山区。委托代理人李海军，系湖北联正律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告湖北康桥置业经营管理有限公司，住所地：鄂州市花湖镇华山村二十四组。法定代表人蒋任庆，系该公司经理。委托代理人谢惠，女，1986年6月1日出生，汉族，鄂州市人，系该公司会计，住鄂州市鄂城区。原告彭建华诉被告湖北康桥置业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员邹志勇独任审判，于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李海军，被告的委托代理人谢惠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告彭建华诉称：被告拟开发鄂州市花湖镇花湖开发区华清园二期商品房，并对该期房对外公开预售，经过被告的宣传，原告在被告的售楼处选好一套房源，并与被告在2012年8月8日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定房屋的价款、交付日期及违约责任等。合同签订后，原告向被告支付了66，090.00元购房款，被告按合同约定应于2014年5月28日前向原告交付约定的商品房。然合同约定的交房日，被告不能向原告交付房屋，时至今日交房仍遥遥无期。原告到被告工地考察后得知，工程早已停工。因被告的违约行为，导致原告的购房目的不能实现继续履行该合同已无必要，根据该合同的约定，原告要求依法解除该合同，并与被告协商多次无果。因合同约定的违约金过低，不足以弥补原告的资金被占用损失，根据公平原则，请求对违约金进行相应调整，即按银行中长期同期贷款利率进行计算，综上，为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十三条的规定，故此诉至法院，请求法院依法判决：1、依法解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告双倍退还原告购房款132，180.00元；3、判令被告支付违约金12，000.00元（按银行同期贷款利率暂算至2015年2月8日，实际支付至法院判决给付之日止）；4、本案诉讼费全部由被告承担。被告湖北康桥置业经营管理有限公司辩称：当时原告购房时，被告已经告知原告该楼盘证件正在办理中，我们同意解除合同，退还原告的购房款，但我公司不存在欺诈行为，我们不承担双倍返还回购房款的责任，请法院酌情处理原告主张的违约金损失。原告彭建华为支持其诉讼请求，向法院提交证据如下：证据一、2012年8月8日原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明被告不能在2014年5月28日交付房屋给原告，已构成违约，根据该合同的约定，原告有权解除合同；该合同属于格式条款的霸王合同，理应对违约金进行相应调整，以维护原告的合法利益。证据二、被告湖北康桥置业经营管理发展有限公司于2012年8月8日出具的收款收据。拟证明被告于2012年8月8日收取原告的购房款66，090.00元的事实。证据三、2015年1月8日原“华清园二期”业主更换合同的通知，拟证明被告无预售许可证等违法预售商品房，及该房在前后销售过程中的欺诈行为，理应双倍退还原告购房款。被告湖北康桥置业经营管理有限公司无证据向本院提交。经庭审质证，被告湖北康桥置业经营管理有限公司对原告彭建华所举证据一、二、三的真实性没有异议，但对证据三原告主张的证明目的不认同，认为在原告与被告购房时，被告已告知原告，房屋预售许可证正在办理中，不存在欺诈行为。经庭审质证，被告湖北康桥置业管理经营有限公司对原告彭建华所举证据的真实性没有异议。对原告所举的证据本院予以确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2012年8月8日，原告彭建华与被告湖北康桥置业管理经营有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将华清园二期第5幢2单元401号房售给原告，房屋单价每平方米2，606.64元，总价款为161090.00元，2014年5月28日前交房。合同约定出卖人逾期交房的违约责任如下：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告彭建华依约于2012年8月8日将房屋首付款66，090.00元支付给被告，被告湖北康桥置业经营管理有限公司出具了收款收据。2015年1月8日，湖北康桥置业经营管理有限公司在售楼处张贴原“华清园二期”业主更换合同的通知一份，通知内容为：湖北康桥置业经营管理有限公司建设开发的华清园二期项目，现由湖北嘉木房地产开发有限公司接手收尾，该土地所有权拟变更为湖北嘉木房地产开发有限公司，土地证正在办理之中，为保护全体业主的权利，请各位业主更换合同，涉及理赔及后续相关事宜，由湖北康桥置业管理经营有限公司处理。另查明，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，被告湖北康桥置业管理经营有限公司所建设的华清园二期项目，尚未投资建造，该建设项目并未取得相应的土地使用权证、规划许可证和施工许可证、未办理预售许可证。本院认为：本案中，被告湖北康桥置业管理经营有限公司作为房地产开发企业，就华清园二期项目建设项目并未取得相应的土地使用权证、规划许可证和施工许可证，在商品房尚未投资建造，未办理预售许可证，不具备商品房买卖的条件下，就已开始预售，属违规销售，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，湖北康桥置业经营管理有限公司与彭建华签订的《商品房买卖合同》，应认定无效，故原告彭建华主张与被告湖北康桥置业经营管理有限公司签订的《商品房买卖合同》无效而要求解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因被告湖北康桥置业经营管理有限公司在明知自己没有取得商品房预售许可证明的情况下，仍与原告彭建华签订《商品房买卖合同》，对造成合同无效的后果应承担相应责任。原告彭建华作为一名公民，在购房时有义务了解相关法律法规的规定，未查验销售方五证是否齐全，未尽到审慎义务，亦存在一定的过错，对造成合同无效的后果也应承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”为此，被告湖北康桥置业经营管理有限公司应返还原告彭建华购房款66，090.00元。关于本案中违约金的计算问题，本案中，双方当事人约定的违约金计算方式为：买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告彭建华认为合同约定的违约金过低，不足以弥补原告的资金被占用损失，主张违约金按照中国人民银行同期贷款利率自交款之日计算至本判决确定的还款之日止。本院认为，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素确定。故对原告主张的违约金计算方式，本院予以认定。关于原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定要求被告双倍退还购房款共计132，180.00元的诉讼请求，本院分析如下，首先最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：出卖人订立商品房预售合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该规定系确定买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的权利，而非请求双倍退还购房款的权利，故原告彭建华的该项诉讼请求不符合法律规定；其次房屋买卖合同纠纷中，适用惩罚性赔偿必须要求开发商具有主观上的恶意，即开发商故意告知购房人虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使购房者作出错误的意思表示。原告彭建华应就湖北康桥置业经营管理有限公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证的事实负有举证责任，而原告不能证明被告存在隐瞒无预售证、提供虚假预售证的事实；现原告彭建华仅提供合同证明湖北康桥置业经营管理有限公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，证据不足，不予采信。故原告要求被告双倍退还购房款132，180.00元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、解除原告彭建华与被告湖北康桥置业经营管理有限公司于2012年8月8日签订的关于华清园二期第5幢2单元401号房产的《商品房买卖合同》。二、被告湖北康桥置业经营管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告彭建华购房款66，090.00元，并支付违约金10，835.00元(违约金从2012年8月8日起，按照金额66，090.00元，按中国人民银行同期贷款利率年利率6.15%计算至2015年4月8日，973天)。本案案件受理费3，184.00元，由被告湖北康桥置业经营管理有限公司负担。该款原告彭建华已经预交，由被告康桥置业经营管理发展有限公司于本判决生效后十日内一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：鄂州市财政局财政专户，开户银行：中国建设银行鄂州市分行营业部，账号：42×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711－3357122。审判员 ：邹志勇二〇一五年三月十六日书记员 ：毛志平