广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执复144号
复议申请人（第三人）：广东宝丰拍卖有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码：××。
法定代表人：苏燕媚。
申请执行人：李健英，男，汉族，住广东省佛山市南海区九江，公民身份号码：×××0316。
申请执行人：曾昭注，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××4317。
被执行人：黄彩琼，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××1529。
被执行人：李祎骊，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××0029。
被执行人：李梁，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××0030。
第三人：庞润柱，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××3837。
利害关系人（异议人）：李卓诗，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××004X。
复议申请人广东宝丰拍卖有限公司（以下简称宝丰公司）不服佛山市南海区人民法院（以下简称执行法院）作出的（2015）佛南法执异字第317号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院审查查明：执行法院于2013年7月19日立案执行申请执行人李健英与被执行人李梁、黄彩琼、李祎骊民间借贷纠纷一案，案号为（2013）佛南法九执字第241号，立案标的为2179101元，执行依据为执行法院作出（2013）佛南法九民一初字第2号民事判决及本院作出的（2013）佛中法立民终字第324号民事裁定。在执行过程中，因暂未发现被执行人有可供执行财产，故执行法院依法裁定终结本次执行。后申请执行人向执行法院提供被执行人可执行财产线索并申请恢复执行，执行法院审查后决定恢复执行。
在恢复执行过程中，执行法院决定强制执行登记在被执行人李梁名下的佛山市禅城区张槎街道东鄱村××19号房屋（证号：FC××45）（以下简称19号房）。该房屋附着土地使用权类型为集体土地使用权（证号：××187，地号：××863）。2014年5月8日，执行法院摇珠选定广东公正拍卖有限公司佛山分公司对19号房进行拍卖。2014年10月10日，第三人庞润柱以最高价632320元竞得19号房。后因拍卖程序中存在瑕疵，执行法院作出（2013）佛南法九执字第241号恢字1-10号执行裁定，裁定撤销广东公正拍卖有限公司佛山分公司于2014年10月10日对19号房的拍卖。2015年4月23日，执行法院重新摇珠选定宝丰公司对19号房进行拍卖。在执行法院与宝丰公司签订的《拍卖委托书》的瑕疵说明中注明有“因是集体土地上的房屋，故过户受国家相关政策的限制，只限同村民小组的村民购买，且房屋及土地能否办理过户及如何办理过户，由买受人自行负责及办理”。2015年5月6日，宝丰公司发布拍卖公告，公告中瑕疵说明注明有：“因是集体土地上的房屋，故过户受国家相关政策的限制，只限同村民小组的村民购买，且房屋及土地能否办理过户及如何办理过户，由买受人自行负责及办理”。2015年5月29日，宝丰公司在执行法院第五审判庭举行拍卖会（第018期拍卖会）对19号房进行拍卖。异议人李卓诗与第三人庞润柱参与了竞拍。经竞价，第三人庞润柱以1094000元竞得19号房。2015年6月25日，被执行人李梁、异议人李卓诗到庭以庞润柱非19号房所在村集体经济组织成员为由要求撤销拍卖。执行法院于同日明确告知李梁和李卓诗，拍卖公告中关于竞买资格的瑕疵说明属对竞买人的风险告知，不属于限制竞买人竞拍的硬性条件。李卓诗对此不服，遂提起本案异议。
另查明，19号房附着土地使用权的地址为：佛山市禅城区张槎街道东鄱村××19号。第三人庞润柱为佛山市禅城区张槎东鄱东方村的村民。在异议审查过程中，执行法院向佛山市禅城区国土城建和水务局调查了解19号房的附着土地使用权能否过户至庞润柱名下。佛山市禅城区国土城建和水务局函复执行法院称，庞润柱为非19号房附着土地所在地佛山市禅城区张槎街道东鄱田边股份合作经济社的集体经济组织成员，故19号房及其附着土地使用权不符合过户至庞润柱名下的规定。
执行法院认为：本案的争议焦点为是否应撤销宝丰公司于2015年5月29日举行的第018期拍卖会对19号房及其土地使用权的拍卖结果。19号房附着土地使用权为集体土地使用权，根据《土地管理法》等相关法律规定，宅基地只能在同一集体经济组织成员之间流转。执行法院在《委托报告书》中已经注明“因是集体土地上的房屋，故过户受国家相关政策的限制，只限同村民小组的村民购买”字样，宝丰公司在其发布的拍卖公告中亦注明“因是集体土地上的房屋，故过户受国家相关政策的限制，只限同村民小组的村民购买”字样。因此，执行法院对19号房的竞买人的竞买资格作了一定限制，即竞买人应当是同村小组的村民。庞润柱属东鄱东方村的村民。19号房附着土地位于东鄱田边村。佛山市禅城区国土城建和水务局亦确认庞润柱非涉案宅基地所在东鄱田边股份合作经济社的集体经济组织成员。因此，庞润柱不符合19号房的竞买资格。宝丰公司于2015年5月29日举行的第018期拍卖会对19号房及其土地使用权的拍卖存在瑕疵，其拍卖结果应予撤销。
关于庞润柱对拍卖撤销是否存在过错以及其是否应对撤销拍卖承担相应责任的问题，执行法院作如下分析：一、庞润柱两次参与竞投19号房，在两次成交后均按期缴纳了拍卖余款。二、庞润柱属东鄱东方村的村民，而涉案宅基地位于东鄱田边村，田边村和东方村同属东鄱，易产生误解，而拍卖公告中未明确限定竞买人应为田边村的村民。至目前为止，无证据证明庞润柱恶意参与竞买，故其无需对重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价及费用损失承担责任，其缴纳的拍卖保证金应予退回。因第三人宝丰公司在审核竞买人资格时，未要求竞买人提交集体经济组织的证明，未严格审核竞买人是否为同村民小组村民，故宝丰公司存在疏忽，其收取的庞润柱缴纳的佣金应予退回。综上，执行法院对异议人李卓诗的异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及第二百二十五条之规定，裁定：一、撤销第三人广东宝丰拍卖公司于2015年5月29日举行的第018期拍卖会对19号房及其土地使用权（房屋产权证号：FC××45，土地产权证号：××187）的拍卖结果；二、第三人庞润柱已缴纳的拍卖保证金、拍卖余款及拍卖佣金应予退回。
复议申请人宝丰公司不服上述裁定，向本院申请复议称：一、无证据证明涉案房屋占用的土地属田边村所有。我国《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。由此可见，我国农村实行的是“三级所有”的农村集体所有土地的基本形式。结合本案，19号房所依附的土地虽位于田边村，但无证据证明该土地属田边股份合作经济社的集体经济组织成员所有。依我国法律规定，土地的所有权或使用权以登记为准。尽管佛山市禅城区国土城建和水务局复函执行法院称“庞润柱非19号房附着土地使用权所在的东鄱村田边股份合作经济社的集体经济组织成员，19号房及其附着土地使用权不符合过户至庞润柱名下的规定”，但该局并未提供相关涉案土地属于田边股份合作经济社的集体经济组织的登记证明，包括土地所有权证及红线图等，仅凭上述复函不足以证明涉案土地所有权归属。在涉案土地的所有权归属未查明的情况下，执行法院草率作出上述裁定，理据不足；二、无证据证明被执行人李梁与第三人庞润柱不属于同一集体经济组织成员。被执行人李梁、黄彩琼、李祎骊属于东鄱村田边村村民，而第三人庞润柱属东鄱村东方村民，确实不属于同一村民小组，但由于19号房附着土地权属不明，故无法排除被执行人李梁与第三人庞润柱同属东鄱村集体经济组织成员的可能性。庞润柱在本案中可能具有竞买人资格；三、关于执行法院委托及拍卖公告中对竞买人资格限制的问题。执行法院《拍卖委托书》中确有“因是集体土地上的房屋，故过户受国家相关政策的限制，仅限同村民小组的村民购买”字样，复议申请人拍卖公告中也注明了上述内容，但上述内容属对竞买人的风险告知，不属于限制竞买人竞拍的硬性条件，不构成本次拍卖应予撤销的理由。至于复议申请人在本次拍卖中是否违背了《拍卖委托书》的相关约定，是另一法律关系解决的问题；四、被执行人李梁和异议人李卓诗异议的动机和目的问题。涉案标的物早在2014年即由广东公正拍卖有限公司佛山分公司拍卖成交，后因被执行人李梁提出执行异议，拍卖结果被执行法院裁定撤销。本次拍卖也已成交，又因李梁之女李卓诗提出执行异议，拍卖结果又被执行法院裁定撤销。复议申请人认为作为被执行人李梁或异议人李卓诗提出异议的动机与目的旨在阻止涉案标的物被拍卖。可以断言，由于拍卖标的物的特殊性，如继续限于同村小组成员购买，即使再次拍卖也不会成交。加之债权人与债务人并非同一村民小组，又无法裁定以物抵债，债权人利益就无法得到实现，这对债权人来说是很不公平的。从这一角度说，本次拍卖也不应被轻易撤销。综上，执行法院（2015）佛南法执异字第317号执行裁定事实不清，理据不足，应予纠正。
申请执行人李健英、被执行人李梁、黄彩琼、李祎骊及利害关系人李卓诗未向本院提交答辩意见。
各方当事人在复议期间均未向本院提交新证据。
经审查：本院对执行法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为是否应撤销宝丰公司对19号房及相应土地使用权的拍卖结果。本案中19号房的土地使用权地址为佛山市禅城区张槎街道东鄱村田边大街南六巷19号。佛山市禅城区国土城建和水务局的复函中称19号房占用的土地为集体土地，土地所有权人为佛山市禅城区张槎街道东鄱田边股份合作经济社。由此可见，19号房的土地性质及权属是明确的。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，宅基地只能在同一集体经济组织成员之间流转。故执行法院在《拍卖委托书》中已注明“因是集体土地上的房屋，过户受国家相关政策的限制，仅限同村民小组的村民购买”，执行法院以上述规定对竞买人资格作出限制，即竞买人应是同村民小组的村民。第三人庞润柱为佛山市禅城区东坡村委会东方村民，其户籍地址为佛山市禅城区张槎东鄱东方村××15号，而非19号房所涉土地使用权所在地佛山市禅城区张槎街道东鄱田边股份合作经济社的集体经济组织成员。故庞润柱不符合19号房规定的竞买人资格。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（二）项的规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”鉴于复议申请人宝丰公司于2015年5月29日举行的第018期拍卖会对19号房及相应土地使用权的拍卖存在不当，执行法院依法将该拍卖结果撤销，符合法律规定。另，关于第三人庞润柱对拍卖撤销是否存在过错及是否承担责任问题。庞润柱参与竞投19号房，按规定交纳拍卖保证金，在拍卖成交后按时向执行法院交纳拍卖余款，且复议申请人亦无证据证明庞润柱恶意参与竞买，对撤销拍卖存在过错。故庞润柱无需对重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价及费用损失承担责任，其缴纳的拍卖保证金应予退回。而复议申请人宝丰公司在审核竞买人资格时，未严格审核竞买人是否为同村民小组村民，存在疏忽，其收取的庞润柱的拍卖佣金应退还与庞润柱。综上，执行法院作出的（2015）佛南法执异字第317号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人广东宝丰拍卖有限公司的复议请求，维持佛山市南海区人民法院作出的（2015）佛南法执异字第317号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 尹小娜
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 张宗馨