广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）佛南法执异字第159号
异议人（案外人）广州市白云区松洲街螺涌村第二经济合作社，住所地广州市白云区。
负责人卢耀华。
委托代理人李俊超，系广东合盛律师事务所律师。
委托代理人郭绍荣，系该社副社长。
申请执行人何佩文，住广东省惠东县。
委托代理人张伟涛，系广东引力律师事务所律师。
委托代理人董展庆，系广东引力律师事务所律师。
被执行人卢锦南，住广州市荔湾区。
被执行人骆上文，住佛山市南海区。
委托代理人林兰燕，系广东天地正律师事务所律师。
委托代理人吴文豪，系广东天地正律师事务所律师。
本院在执行（2013）佛南法罗执字第701号，即申请执行人何佩文与被执行人卢锦南、骆上文民间借贷纠纷一案过程中，决定拍卖被执行人卢锦南名下的位于广州市白云区增槎路高桥大街46号二楼的房产（权证号码：10400058**）及白云区增槎路高桥大街46号首层，46号之一至九的房产（权证号码：10400058**）。案外人广州市白云区松洲街螺涌村第二经济合作社对此提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人称，请裁定对（2013）佛南法罗执字第701号案中止执行，停止拍卖（或变卖）广州市白云区增槎路高桥大街46号二楼的房产（权证号码：10400058**）及白云区增槎路高桥大街46号首层、46号之一至九的房产（权证号码：10400058**），并解除对上述房产的查封。事实与理由：1995年6月，异议人（当时的名称为“广州市白云区松洲街螺溪村第二经济合作社”）与白云区城镇开发总公司松洲分公司（以下简称“松洲分公司”）签订《合建房屋协议书》，双方约定由异议人负责提供征地红线、报建及计划投资批文等，由松洲分公司投资兴建一栋8-9层的综合楼（即现在的白云区增槎路高桥大街46号），大楼建成后首层、二层产权归异议人所有，三层以上归松洲分公司所有。
上述房产于1997年年初完工，按《合建房屋协议书》的约定，该大楼的首层以及二层交付给了异议人，以上部分的房产一直由异议人以自己名义对外出租并收取相应租金。期间异议人多次催促作为签约代表的卢锦南尽快办妥异议人的产权证，其一直答复说正在处理。直至近期，卢锦南才承认原来约定归异议人所有的白云区增槎路高桥大街46号首层和二楼，已办理登记在卢锦南个人名下。后卢锦南多次承诺尽快将本属于异议人所有的物业过户至异议人名下，但一直未能兑现。为此，异议人已向广州市白云区人民法院递交民事诉状，请求将上述房产确权到异议人名下。
综上，白云区增槎路高桥大街46号首层，46号之一至之九以及二楼的房产本属于异议人所有。为维护申请人的合法权益，恳请贵院裁定中止执行，停止拍卖（或变卖）位于白云区增槎路高桥大街46号首层，46号之一至之九的房产（房地产权证号：穗字第10400058**号）以及白云区增槎路高桥大街46号二楼的房产（房地产权证号：穗字第10400058**号），并解除对上述房产的查封。
申请执行人称，一、异议人弄混了合同主体。异议人将一起与广州市白云区城镇建设开发总公司松洲分公司的合同关系，当作与当时签约代表卢锦南的关系，完全混淆了合同主体。二、房地产权证是房屋所有权的唯一合法证明，卢锦南抵押给我方的房产均登记在卢锦南名下，证明卢锦南是房屋的所有人，有权设定抵押等他项权利。卢锦南在将涉案房产抵押给我方之前，于2009年9月24日也曾办理抵押登记，异议人没有提出过异议。我方作为善意第三人，卢锦南向本人借款时将其名下的房地产抵押给本人，本人据此而享有的优先受偿权是合法的，这也是我方借款给卢锦南的前提及基本保障。异议人与广州市白云区城镇建设开发总公司松洲分公司的约定，不能作为推翻房产是卢锦南的事实。而且异议人自己说在1997年初房产就已经完工，1997年12月其与广州市白云区城镇建设开发总公司松洲分公司重新约定分配，还交了办证费用，理应跟进房产的办证情况，知道房产登记于谁的名下，但房产证办了那么久并在2009年办理抵押登记后均没有提出异议，足于说明该房产是与其无关的，不能凭卢锦南近期出具（事后倒签日期）的一份承诺书就说对前述房产享有权利而提出异议。退一万步讲，即使卢锦南确实将本属异议人的房产登记为其个人所有，异议人也无权否认作为善意第三人的我方对前述房产所享有的优先受偿权，我方有权要求法院对前述房产进行查封拍卖受偿。异议人如认为权利受损害的，可以另行主张卢锦南的侵权责任而无权对本案执行提异议。
被执行人骆上文称，涉案房地产属卢锦南所有，何佩文善意取得抵押权，依法可强制执行。异议人的异议请求没有事实及法律依据。一、涉案房地产属卢锦南所有，依法可执行。根据《物权法》第九条的规定及第十七条的规定，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，依粤房地权证穗字第1040005840、1040005841号两份《房地产权证》显示，涉案房地产的权属人为卢锦南。2014年8月12日，经向广州市国土资源和房屋管理局网站查询，涉案房地产权属人仍为卢锦南。可见，涉案房地产一直登记在卢锦南名下，属卢锦南所有，依法可强制执行。
二、涉案房地产已抵押给何佩文。（一）双方办理抵押登记手续。2012年10月29日，卢锦南与何佩文签订《借款合同》约定以涉案房地产作借款抵押担保。当日，双方办理涉案房地产抵押登记手续。（二）生效调解书确认何佩文抵押权。2013年10月23日，贵院作出（2013）佛南法罗民一初字第362号《民事调解书》确认：1、卢锦南偿还何佩文借款本金4000万元及利息、案件受理费及保全费138400元；2、何佩文对涉案房地产享有优先受偿权。
三、退而言之，异议人与白云区城镇开发总公司松洲分公司的约定，依法不得对抗善意取得抵押权的何佩文。（一）《合建房屋协议书》属内部约定，仅对协议双方当事人具有约束力。异议人与城镇开发公司签订的《合建房屋协议书》及《合建房屋补充协议》属于内部约定。退而言之，即使其真实、合法、有效，但仅对协议双方当事人具有约束力，依法不得对抗善意第三人。（二）根据《物权法》第106条的规定，何佩文善意取得抵押权。本案设定抵押时，涉案房地产登记在卢锦南名下，且《房地产权证》明确记载卢锦南于2009年9月24日以涉案房地产作抵押担保进行融资活动。正是基于对有权机关权属登记、前手抵押权人的抵押的信赖，何佩文于2012年10月29日办理了涉案房地产的抵押登记手续。其善意取得涉案房地产的抵押权。
（三）司法判例支持善意抵押权。2003年8月12日，东莞市恒生实业有限公司为向广发行银行股份有限公司佛山分行借款，以其名下402商铺向该行设定抵押，并于2003年8月18日办理抵押登记手续。2005年9月27日，广州市天河区人民法院作出（2004）天法行字第69号行政判决，确认广州市房管局于2000年11月22日对402商铺所作的转让登记为东莞恒生公司所有的行为无效。2010年12月6日，最高人民法院在（2010）民提字第132号《民事判决书》第21页第5行中确认：“……本案所涉抵押权符合物权法关于善意取得他物权的规定，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效”。第21页第10行中确认：“……对于不动产的所有权登记而言，物权登记的原因行为被解除，不能因此影响设立在该房产上抵押权的效力……”。
四、异议人向广州法院提起确权诉讼程序错误。根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定，异议人应向贵院提起执行异议，而不是于2014年6月6日才直接向广州市白云区人民法院提起确权诉讼［（2014）穗云法民四初字第651、652号］。此企图规避贵院审查，程序错误。
综上，涉案房地产属卢锦南所有，何佩文善意取得抵押权。异议人的异议请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。
异议人向本院提交如下证据：
1、1995年6月9日《合建房屋协议书》原件1份，证明异议人与白云区城镇开发总公司松洲分公司合作建房，约定涉案房产的首层、二层产权归异议人，三层以上归白云区城镇开发总公司松洲分公司
2、1997年12月10日《合建房屋补充协议》原件1份，证明异议人与白云区城镇开发总公司松洲分公司代表的金南分公司约定将异议人所有的C栋首层中的部分面积（约520.59平方米）转让给金南分公司。
3、松洲花园C栋总建筑面积以及分配的说明（复写联）1页，证明松洲花园C栋首层的大部分面积以及二层归异议人所有，首层的小部分面积以及三至九层归金南公司所有。
4、承诺书原件2份，证明卢锦南一再承认松洲花园C栋首层、二层产权属于异议人，并多次承诺负责办理过户手续并承担所有费用和税费，同时还承诺退回当年收取异议人办理产权证的费用。
5、1997年4月1日《松洲街螺溪村租赁仓库合同》原件1份、广州市越秀区广信鞋业专卖商场给异议人的函原件1份、《补充协议》原件3份、2000年12月8日《报告》原件1份、2006年2月28日《备忘录》原件1份、2006年7月26日《收据》原件1份，证明异议人从1997年4月1日起拿到了涉案房产的一、二层后，一直占有、使用涉案房产的一、二层，而且异议人把涉案房产的一、二层也进行了出租。
经质证，申请执行人对证据1的三性不予确认。该合同并非卢锦南与异议人所签。房屋的产权并不是以合同约定为准，而是以产权登记为准。在申请执行人与卢锦南办理抵押登记时，房产登记在卢锦南名下，因此不可以卢锦南没有房产的权利为由要求停止执行。对证据2的三性不予确认。该协议可看出，该协议与证据1是不关联的，是由不同主体签订的合同，所以证据2并非证据1的补充协议，卢锦南只是作为代表签字。对证据3的三性不予确认。这只是个人所写的，没有盖章，与事实不符，与本案无关。对证据4的三性不予确认。无法得知该承诺书是否为卢锦南所写。承诺书的落款日期均在涉案房产办理抵押登记之后，同时证明了异议人确认在当时情况下，本案所涉及的两套房产是卢锦南名下所有的，所以卢锦南有权利对房产设定抵押和处分的。对证据5的三性不予确认。这是异议人与第三方之间形成的文件，与本案无关，不能作为其提出异议的证据。房屋产权的所有以登记为准，而不是以其与他人签订的协议或文件为准，不能以此对抗作为善意第三人的我方的权利。
被执行人骆上文对证据1、2、3的真实性、关联性无法确认，由法院依法认定。证据2中的乙方是松洲分公司，盖章的确是金南分公司，前后矛盾。证据3中的房产无法指明就是涉案房地产。对证据4、5的三性均不予确认。即使该两份承诺书是成立的，也只能追究卢锦南的违约责任，而不能证明涉案房地产属异议人所有。异议人无法证明证据5租赁合同中的标的物就是涉案房地产。
申请执行人向本院提交如下证据：
6、《借款合同》复印件、《房地产抵押合同》复印件各2份，证明卢锦南向申请执行人借款的事实以及办理涉案房产抵押登记的事实，也同时证明了涉案房屋当时已登记在卢锦南名下，属卢锦南所有，其有权进行抵押处分。
7、《房地产权证》原件2份，证明涉案房产登记在卢锦南名下，卢锦南是合法所有权人，并且其曾在2009年9月办理房产抵押登记，卢锦南有权对涉案房产进行处分。
8、《他项权证》原件2份，证明涉案房产以合法的形式抵押给申请执行人，申请执行人善意取得抵押权，并有权对该两房产进行查封、拍卖，对拍卖价款享有优先受偿权。
经质证，异议人对证据1的真实性不予确认。异议人认为虽然有生效的判决确认借款事实，但异议人对该借款仍有怀疑，借款数额较大，但仅有几行字进行描述。而且，申请执行人只有24岁。如果说借款本身就存在不真实的情况，那么申请执行人主张自己是善意第三人的说法不能成立。卢锦南在整个过程中，使用过不法的手段，所以我方对借款的真实性有异议。证据2、3与本案无关。被执行人骆上文对证据1的三性均不予确认。至于申请执行人与两被执行人之间的法律关系，以本案生效执行依据为准。对证据2、3的真实性、合法性予以确认。
被执行人骆上文无证据提交。
经审查，异议人提交的证据1、2的签约方是白云区城镇开发总公司松洲分公司。
经审理查明，证据1、2的合同相对方为白云区城镇开发总公司松洲分公司，被执行人卢锦南在代表处签名。卢锦南跟松洲分公司的关系，以及合同中提到的房产与涉案房产的关系，并不明确。证据3上提到的房地产及签名人与本案的关联性，亦不明确。证据4是被执行人卢锦南的单方承诺，其并未到庭确认，而且被执行人卢锦南的单方承诺亦不能推翻物权登记。证据5所涉房产是否为涉案房产，并不明确。综上，异议人提交的证据不能形成证据链证明涉案房屋属异议人所以，故本院对异议人提交的证据不予采信。申请执行人提交的证据6为复印件，其他当事人对其均不予确认，故本院对异议人提交的证据1不予确认。证据7、8均为原件，而且与涉案房产登记显示的信息一致，故本院对证据7、8予以确认。
经审查，本院于2013年11月21日立案受理申请执行人何佩文与被执行人卢锦南、骆上文民间借贷纠纷一案，案号为（2013）佛南法罗执字第701号，立案标的为47338400元，执行依据为（2013）佛南法罗民一初字第362号民事调解书。
另查明，白云区增槎路高桥大街46号二楼（房地产权证号：穗字第10400058**号）登记在被执行人卢锦南名下，登记时间为2009年9月24日。该房屋于2012年11月1日登记抵押给申请执行人何佩文，他项证号为1050036179号。
白云区增槎路高桥大街46号首层，46号之一至九（房地产权证号：穗字第10400058**号）登记在被执行人卢锦南名下，登记时间为2009年9月24日。该房屋于2012年11月1日登记抵押给申请执行人何佩文，他项证号为1050036119号。
根据（2013）佛南法罗民一初字第362号民事调解书，申请执行人对位于“白云区增槎路高桥大街46号二楼（房地产权证号：穗字第10400058**号）”房产在2500万元范围内享有优先受偿权，对位于“白云区增槎路高桥大街46号首层，46号之一至九（房地产权证号：穗字第10400058**号）”的房产在1500万元的范围内享有优先受偿权。
本院认为，本案的争议焦点为是否应中止对涉案房产的执行。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。从上述法律规定可知，不动产物权的登记具有公示公信效力。本案中，涉案房产登记在被执行人卢锦南名下，卢锦南亦将涉案房屋设定了房产抵押登记。异议人现主张涉案房产实际属其所有，但其提交的证据中所涉的房地产与涉案房地产的关联性、异议人与卢锦南之间的法律关系等并不明确，即异议人提交的证据并不能形成证据链证明涉案房产实际属异议人所有。即使异议人与被执行人卢锦南之间存在关于涉案房产的约定，也仅能约束异议人与被执行人卢锦南，并不能据此推翻物权登记，对抗善意第三人。
综上，异议人的异议，理据不足，本院对其不予支持。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项，第二百二十七条的规定裁定如下：
驳回异议人广州市白云区松洲街螺涌村第二经济合作社的异议。
本裁定送达后立即生效。
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审判长 梁健辉
审判员 郭敏谊
审判员 敬志超
二〇一四年九月十六日
书记员 梁淑仪