江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）锡滨民初字第01862号原告陈军。原告魏莲花。被告无锡融科智地房地产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道周新中路88号，实际经营地无锡市滨湖区太湖街道五湖大道观山路交叉口融科玖玖派售楼处。法定代表人孙杰，该公司总经理。委托代理人蔡庆，北京市百瑞（无锡）律师事务所律师。原告陈军、魏莲花诉被告无锡融科智地房地产开发有限公司（以下简称融科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法由代理审判员吴传杰独任审判，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告陈军、魏莲花，被告融科公司的委托代理人蔡庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈军、魏莲花诉称：2015年8月6日，其至融科公司融科·玖玖派售楼处订购融科·玖玖世家2幢45单元701室房屋一套，并于次日交付定金2万元。在交付定金后其回家在本市房管局网站查询得知其订购的房屋处于抵押状态。因其在签订认购协议前融科公司未就房屋已抵押的重大事项向其进行告知，存在欺骗消费者的不诚信行为，其认为与融科公司签订购房合同风险太大。因此其于8月11日电话要求解除认购协议并退回定金，但融科公司不同意退还定金。因根据担保法第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”故起诉请求判令确认其与融科公司签订的认购协议无效，融科公司退还其定金2万元并承担本案诉讼费。被告融科公司辩称：双方于2015年8月6日签订的认购协议是双方真实意思的表示，合法有效。关于认购房屋抵押的情况，其在签订认购协议时进行过告知，但无书面证据，且在认购协议约定的签订正式商品房买卖合同日期到期前涉案房屋抵押已经解除，可以进行正常交易。陈军、魏莲花未按照协议约定签订《商品房买卖合同》，违反了合同法关于定金条款的规定。在约定的签约8月13日到后，其还发函再次通知陈军、魏莲花在2015年8月16日前来签约，但陈军、魏莲花置之不理。故其没收定金符合法律规定，请求驳回陈军、魏莲花的诉讼请求。经审理查明：2015年8月6日，陈军、魏莲花至融科公司融科·玖玖派售楼处与融科公司签订《融科·玖玖派认购协议书》一份，约定：陈军、魏莲花向融科公司支付人民币2万元作为认购融科·玖玖世家2幢45单元701室房屋的定金；房屋建筑面积121.49平方米，总价1059553元；其他优惠政策为“团购费15000元于签约当天交，现由于价格90万元低于公司底价，要到集团申请，如申请不下来客户定金退还，如由于客户原因定金没收，于2015年补交定金2万元，否则价格按照总价91万元签约，优惠后销售总价为90万元”；陈军、魏莲花应于2015年8月13日前携带相关证明到融科公司指定地点签订《商品房买卖合同》及附件；若陈军、魏莲花不履行或不按时履行协议任何条款，视为违约，融科公司没收已付定金，并有权将订购房屋另行出售。协议签订当日，陈军、魏莲花未支付任何款项。2015年8月7日，陈军、魏莲花支付定金2万元。2015年8月11日陈军、魏莲花致电融科公司销售人员李翠明确表示因其订购的房屋处于抵押状态，而融科公司并未提前告知，故要求解除认购协议并要求退回定金。因融科公司对此要求未同意，陈军、魏莲花又至融科公司现场进行沟通，双方沟通协商无果。与此同时，融科公司在8月11日将双方签订认购协议时尚处于抵押状态的涉案融科·玖玖世家45单元701室房屋解除抵押。陈军、魏莲花未在2015年8月13日前与融科公司签订《商品房买卖合同》，并于2014年8月14日起诉来院，诉请如前。2014年8月14日同日，融科公司向陈军、魏莲花发送《签约提示函》一份，告知陈军、魏莲花已违反合同约定，并通知陈军、魏莲花务必于2015年8月16日前来签订《商品房买卖合同》，逾期其将按认购协议严格执行。2015年8月17日，融科公司向陈军、魏莲花发送《解约通知书》一份，认为陈军、魏莲花在其发送《签约提示函》后仍未前来签订《商品房买卖合同》，并明确表示解除双方签订的《融科·玖玖派认购协议书》。庭审中，经释明，陈军、魏莲花表示，若法庭认为认购协议书有效则请求判令解除认购协议并要求融科公司返还定金2万元。陈军、魏莲花与融科公司一致确认陈军、魏莲花支付的2万元为立约定金。上述事实，有《融科·玖玖派认购协议书》、收款收据、《中国建设银行担保物、待处理抵债资产转出通知书》、《签约提示函》、《解约通知书》及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因买受人一方原因未能订立商品房买卖合同的，无权要求返还定金；因出卖人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当双倍返还定金；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。定金合同从实际支付定金之日起生效。本案中，陈军、魏莲花与融科公司签订《融科·玖玖派认购协议书》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。陈军、魏莲花也已支付定金2万元，该2万元在交付完成后发生定金效力。陈军、魏莲花订购的融科·玖玖世家2幢45单元701室房屋处于抵押状态，系涉及房屋的重大事项，且不能通过房屋外观直观查验知悉，在签订认购协议时，作为出卖方的融科公司应当将该重要信息告知买受人。现陈军、魏莲花明确表示融科公司在签订认购协议前未将该事项向其进行告知，融科公司抗辩称已经进行告知，因该告知属融科公司应履行的义务，在对该事实双方存在争议的情况下，对主张自身义务已履行的一方应负有举证证明的义务。现融科公司未提供证据证明其已履行了该告知义务，故本院依证据规则对融科公司在签订认购协议时已对房屋处于抵押状态向陈军、魏莲花进行过告知的抗辩意见不予采纳。虽然担保法明确规定抵押人转让已办理登记的抵押物，未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，但本案双方签订的认购协议仅是作为双方签订正式买卖合同的预约，其合同内容仅为在一定时间内订立可转让房屋所有权之合同债权，并非正式的买卖合同也未产生交付行为，其行为并不必然促成抵押物之转让，故该认购协议，不应认定为无效。而陈军、魏莲花已在2015年8月11日向融科公司明确表示解除合同不会继续签订买卖合同，融科公司也于2015年8月17日明确表示协议予以解除，故涉案认购协议于2015年8月17日已解除。协议解除，双方不再继续负有签订买卖合同之义务。关于已支付的定金2万元，因融科公司对涉案房屋存在抵押之重大事项未履行告知义务，虽然在约定的签订正式买卖合同日期前融科公司将抵押解除，但陈军、魏莲花基于预约阶段融科公司对相关重大事项的不完整披露产生不信任感而不愿与融科公司签订买卖合同建立商业合同关系，系其对自身权益的合理保护；且该信息的披露，对于陈军、魏莲花决定是否签订认购协议具有重要影响。故本案双方未签订《商品房买卖合同》原因不应归责于陈军、魏莲花一方，融科公司应将收取的定金2万元予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第四十九条、第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法理若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告陈军、魏莲花与被告无锡融科智地房地产开发有限公司于2015年8月6日签订的关于融科·玖玖世家2幢45单元701室房屋的《融科·玖玖派认购协议书》于2015年8月17日予以解除。二、被告无锡融科智地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即返还原告陈军、魏莲花定金2万元。若被告无锡融科智地房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费300元减半收取150元，由被告无锡融科智地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。代理审判员  吴传杰二〇一五年十月十三日书 记 员  张彬琳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》：第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》：第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。