辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2198号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏俊生，男，1950年7月15日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：程明，男，1972年9月2日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：赵琰，女，1980年1月22日出生，汉族。
原审被告：苏敬，女，1978年7月1日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：刘玉兰，女，1952年11月16日出生，汉族。
上诉人苏俊生因与被上诉人程明、原审被告苏敬房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1642号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长，与代理审判员王虹、代理审判员孙卓（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告苏俊生系位于沈阳市皇姑区孔雀河西街11号561室房屋（即涉案房屋）的购买人，该房屋尚未办理产权登记。2013年10月10日，被告苏俊生委托被告苏敬与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租涉案房屋，租期为12个月，自2013年10月10日起至2014年10月9日止；租金按半年交付，每月租金1500元，该房租价格含冬季采暖费，若承租方只住半年，则采暖费由承租方承担；宽带费每月100元，水费每年500元，煤气表读数为728，电表读数为43513；押金3000元，用于保障房屋内的设备完好，如出现设备人为损坏的现象，出租方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，如合同期满，承租方没有人为损害房屋内设备，则押金应在合同期满日如数退还；出租方应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，如出现漏水、墙面自然脱落、水电无法正常供应等对承租方正常使用房屋具有影响的情形，出租方应在接到承租方通知的2天内予以解决，否则承租方有权提前解除合同，并有权要求出租方按年租金的10%支付违约金；因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，实际租金按入住天数计算，多退少补。
该合同签订当日，原告即向被告苏敬支付前半年房屋租金9000元、押金3000元、半年水费250元、半年宽带费600元、采暖费3200元，共计16050元。之后，被告向原告交付涉案房屋。2014年3月17日，原告向被告苏敬支付后半年房屋租金5800元、宽带费600元。因原告租期超过半年，故其将2013年10月10日交纳的采暖费3200元折抵转为房屋租金。2014年5月30日，因位于沈阳市皇姑区孔雀河西街11号571室（涉案房屋楼上）房屋住户漏水，导致涉案房屋亦漏水受损。被告自认571室房屋业主已赔偿其经济损失5000元，涉案房屋现未能修复。原、被告因解除租赁合同事宜协商未果，原告遂于2014年6月6日自行搬离涉案房屋，并于2014年6月16日将涉案房屋返还给被告。原、被告又因返还费用问题协商未果，原告遂于2014年7月7日诉至本院。
原审法院认为：关于原告与被告苏敬签订的《房屋租赁合同》的效力问题。被告苏俊生基于房屋买卖关系对涉案房屋享有使用权。经其委托，被告苏敬与原告签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，该合同直接对原告及被告苏俊生产生约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。因涉案房屋漏水，现原告主张解除《房屋租赁合同》，被告亦同意解除该合同，故本院予以准许。
关于原告主张的返还剩余租期租金的问题。因原告于2014年6月16日向被告返还涉案房屋，故原告应支付租金至2014年6月15日。鉴于涉案房屋于2014年5月30日因楼上房屋漏水而受损，致使原告不能正常居住使用，而被告苏俊生作为出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，故自2014年5月30日起至2014年6月15日止的房屋租金应适当减少，本院酌定为70%。原告实际已向被告苏俊生支付房屋租金18000元，其应向被告苏俊生支付房屋租金12095元，故被告苏俊生应向原告返还剩余租期租金5905元。（18000元-9000元-1500元／月÷30天×50天-1500元／月÷30天×17天×70%）
关于原告主张的返还押金的问题。因房屋租赁合同明确约定，押金3000元系用于保障房屋内的设备完好，若出现设备人为损坏的现象，则出租方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，如合同期满，承租方没有人为损害房屋内设备，则押金应在合同期满日如数退还。现被告无证据证明因原告方人为原因造成涉案房屋内设备损坏，故被告苏俊生应向原告返还押金3000元。
关于原告主张的返还剩余租期宽带费的问题。因原告于2014年6月16日向被告返还涉案房屋，故原告应支付宽带费至2014年6月15日。原告实际已向被告苏俊生支付宽带费1200元，其应向被告苏俊生支付宽带费820元，故被告苏俊生应向原告返还剩余租期宽带费380元。（1200元-600元-100元／月×2个月-100元／月÷30天×6天）
关于原告主张的返还剩余电费52元、燃气费113.7元的问题。因被告苏俊生对原告主张的数额认可，且同意返还，故本院予以支持。
关于原告主张的违约金问题。虽房屋租赁合同约定，出租方应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，如出现漏水、墙面自然脱落、水电无法正常供应等对承租方正常使用房屋具有影响的情形，出租方应在接到承租方通知的2天内予以解决，否则承租方有权提前解除合同，并有权要求出租方按年租金的10%支付违约金。但根据公平原则及交易习惯，合同中所约定的“漏水”，应指因出租房屋自身原因而导致的漏水情形，非包含因外来因素而导致的漏水情形。现涉案房屋漏水受损，系因楼上相邻房屋漏水所致，非归责于双方原因。故对原告该项请求，本院不予支持。
关于反诉原告主张的自2014年4月10日起至2014年6月16日止的水费94元的问题。因房屋租赁合同明确约定水费每年500元，现反诉被告仅支付半年水费250元，且反诉被告于2014年6月16日向反诉原告返还涉案房屋，故反诉被告应支付自2014年4月10日起至2014年6月15日止的水费91.55元。（500元／年÷12个月×2个月＋500元／年÷365天×6天）
关于反诉原告主张的卫生费96元的问题。反诉原告主张反诉被告应按12元／月的标准，向其支付8个月的卫生费。房屋租赁合同对该费用虽未作约定，但目前无物业服务企业进行服务的小区，确实存在按12元／月的标准收取卫生费的情形，且反诉被告居住期间已超过8个月，其在居住期间亦享受到该项服务。故对反诉原告该项请求，本院予以支持。
关于反诉原告主张的返还采暖费的问题。因房屋租赁合同明确约定，房租价格含冬季采暖费，若反诉被告只住半年，则采暖费由反诉被告承担。现反诉被告在涉案房屋居住时间已超过半年，该笔费用不应再由反诉被告承担。故对反诉原告该项请求本院不予支持。
关于反诉原告主张的租金损失的问题。因该项请求无事实及法律依据，故本院不予支持。
关于反诉原告主张的相册损失3000元及物品清洗费1020元的问题。涉案房屋漏水受损非因反诉被告原因所致，反诉原告提供的证据不能证明因反诉被告原因导致其物品受损程度扩大及扩大的具体受损价值。故对反诉原告该项请求本院不予支持。
原审法院判决：一、被告（反诉原告）苏俊生于本判决生效后十日内一次性返还原告（反诉被告）程明剩余租期租金5905元；二、被告（反诉原告）苏俊生于本判决生效后十日内一次性返还原告（反诉被告）程明剩余租期宽带费380元；三、被告（反诉原告）苏俊生于本判决生效后十日内一次性返还原告（反诉被告）程明押金3000元；四、被告（反诉原告）苏俊生于本判决生效后十日内一次性返还原告（反诉被告）程明剩余电费52元、燃气费113.7元；五、原告（反诉被告）程明于本判决生效后十日内一次性支付被告（反诉原告）苏俊生自2014年4月10日起至2014年6月15日止的水费91.55元；六、原告（反诉被告）程明于本判决生效后十日内一次性支付被告（反诉原告）苏俊生卫生费96元；七、驳回原告（反诉被告）程明、被告（反诉原告）苏俊生其它诉讼请求。上述款项如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，由原告程明承担22元、被告苏俊生承担76元；反诉费30元，由反诉被告程明承担3元，反诉原告苏俊生承担27元。
宣判后，被告苏俊生不服，上诉至本院。请求：1、被上诉人承担采暖费3200元；2、被上诉人承担租金损失3000元；3、被上诉人赔偿上诉人女儿结婚照、相册受损和精神损失费3000元；4、被上诉人承担上诉人物品清洗费1020元；5、上诉人应当扣除被上诉人的租房押金3000元。
被上诉人程明答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
原审被告苏敬答辩称同意上诉人的诉请。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。因涉案房屋漏水，已不具备继续租赁的条件，现出租方与承租方一致同意解除合同，原审法院予以确认正确。
关于上诉人主张被上诉人承担采暖费3200元问题。因房屋租赁合同明确约定，房租价格含冬季采暖费，若被上诉人只住半年，则采暖费由被上诉人承担。现被上诉人告在涉案房屋居住时间已超过半年，该笔费用不应再由被上诉人承担。故上诉人的该项主张，本院不予采信。
关于上诉人主张被上诉人承担租金损失3000元问题。上诉人出租的房屋因漏水而无法居住，导致租赁合同解除，并非被上诉人的违约行为所致，故上诉人的该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人赔偿上诉人女儿结婚照、相册受损和精神损失费3000元及物品清洗费1020元的问题。租赁房屋漏水受损非因被上诉人的违约行为所致，上诉人提供的证据亦不能证明因被上诉人原因导致其物品受损程度扩大及扩大的具体受损价值，故上诉人的该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张应当扣除被上诉人的租房押金3000元。因房屋租赁合同明确约定，押金3000元系用于保障房屋内的设备完好，若出现设备人为损坏的现象，则出租方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，如合同期满，承租方没有人为损害房屋内设备，则押金应在合同期满日如数退还。现上诉人无证据证明因被上诉人人为原因造成涉案房屋内设备损坏，故上诉人的该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费98元，由上诉人苏俊生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一五年二月十一日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。