杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余民初字第638号
原告（反诉被告）：杭州青洲建筑材料科技开发有限公司。
法定代表人：黄来琴。
委托代理人：姚正洪。
委托代理人：洪莎莎。
被告（反诉原告）：泮伟平。
委托代理人：邵慧萍。
原告杭州青洲建筑材料科技开发有限公司（下称青洲公司）与被告泮伟平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月10日受理后，泮伟平依法提起反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭进行了审理，青洲公司的委托代理人姚正洪及泮伟平的委托代理人邵慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青洲公司起诉称：青洲公司所有的1号厂房建筑面积2841.19平方米，系合法房产，该厂房自2012年5月18日起即已交付泮伟平使用。2013年6月22日，双方正式签订《1号厂房转让合同》，合同约定青洲公司将1号厂房转让给泮伟平，总转让款920万元，支付520万元，余款400万元在2014年5月18日前支付，该400万元余款的约定月利息7厘，另合同对合同解除条件及违约责任等进行了约定。2013年9月3日，泮伟平出具承诺书，承诺支付受让范围厂房土地的房产税和土地使用税，于每年的5月17日前一次性支付给青洲公司。合同签订后，泮伟平未按合同约定履行付款义务，至起诉之日仍未支付余款400万元及利息，承诺支付的受让范围厂房的土地房产税和土地使用税也未支付（该款另行主张处理）。按合同约定，若泮伟平不按合同约定的时间全部付清余款400万元及利息的，青洲公司有权单方面解除合同，收回转让的标的物，现合同约定的解除合同条件已成就，因双方无法自行协商一致，故青洲公司向法院起诉，诉讼请求：1、判令解除青洲公司与泮伟平于2013年6月22日签订的《1号厂房转让合同》，并要求泮伟平立即腾退出该厂房；2、判令泮伟平支付400万元转让款自2013年7月3日起至2014年6月23日共355天的利息326794.52元，并支付自2014年6月24日起至实际腾退厂房之日止的利息（按每日920.55计算）；3、判令泮伟平支付违约金250万元；4、判令泮伟平按约定承担青洲公司的律师代理费10万元。
泮伟平答辩称：一、青洲公司称泮伟平未按合同支付400万元构成违约与事实不符，事实上是青洲公司违约在先，存在欺诈的股权转让协议和行为。1、2013年6月22日，双方签订1号厂房转让合同后，青洲公司隐瞒和欺骗泮伟平，于同年6月27日擅自将已转让给泮伟平的厂房和土地一并抵押给银行，不仅违反了合同约定，而且严重损害了泮伟平的合法权益。同时，青洲公司不履行办理厂房和土地过户的手续，在泮伟平多次催促下，没有履约行为也没有履约计划，至今仍没有办理过户手续。2、青洲公司声称厂房自2012年5月18日交付使用与事实不符，事实上实际交付时间是2012年9月份，这与青洲公司递交的厂房房产证取得时间是相印证的。因此，青洲公司声称泮伟平未按约支付400万元转让款与事实不符。恰恰相反，上述行为是青洲公司的不诚信行为和违约行为，青洲公司诉状中所述与事实完全不符。二、青洲公司把没有合法使用权和处分权的土地转让给泮伟平，属于无处分权的行为，厂房转让合同无效。根据《1号厂房转让合同》约定第一条约定，青洲公司转让的厂房和土地包括没有独立使用权证的1号厂房和没有合法使用权和处分权的1号厂房西面的土地。因此，这两部分的标的物均没有合法的使用权和处分权，该厂房转让合同无效。综上，青洲公司的诉讼请求没有是事实依据，证据不足，请求予以驳回。
泮伟平反诉称：2013年6月22日，泮伟平与青洲公司签订《1号厂房转让合同》，合同第一条约定，青洲公司将位于余杭区仓前街道吴山前村的青洲公司1号厂房及相应的土地使用权转让给泮伟平，转让土地的范围见本合同附图中的红线内部分；合同第二条约定，青洲公司将上述标的物自本合同签订之日起转让给泮伟平；合同第三条约定了转让价格及其他费用：1号厂房红线内土地使用转让价920万元；合同第四条约定，转让款920万元，先支付520万元，于2014年5月18日前支付400万元；合同第六条约定，双方共同委托杭州瑞肯投资有限公司办理转让厂房的过户和国有土地使用证的分割过户手续，产生的包括青洲公司所得税在内的全部税收和分割过户费用双方各半承担。同日，双方又签订了《2号厂房租赁合同》。二份合同签订后，泮伟平着手装修1、2号厂房，购买并安装各种设施设备，种植绿化，据统计，泮伟平共投入装修、设施设备、绿化等共计500余万元。期间，泮伟平多次催促青洲公司办理厂房及土地的过户手续，但青洲公司以各种理由推脱，至今仍未办理。据调查，《1号厂房转让合同》约定土地转让范围内的部分土地是未经国土部门依法出让的土地，青洲公司没有合法的使用权和处分权，且1号厂房和2号厂房所占用的国有土地不能分割。2013年6月27日，青洲公司将已转让给泮伟平的1号厂房和出租给泮伟平的2号厂房抵押给浙江杭州余杭农村合作银行余杭支行，抵押金额为700万元。泮伟平认为，青洲公司对于转让合同约定的部分土地没有取得合法的国有土地使用权没有处分权，其擅自转让给泮伟平，《1号厂房转让合同》应为无效。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。为此，为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，诉讼请求：1、确认双方于2013年6月22日签订的《1号厂房转让合同》无效；2、判令青洲公司返还泮伟平已付厂房转让款520万元及支付利息损失718622.4元（截止2014年9月16日，此后至实际支付日止的利息损失另计）；3、判令青洲公司赔偿泮伟平经济损失1806656.1元；
青洲公司反诉答辩称：一、厂房土地的过户问题，合同中已经明确了转让的房屋暂时是不过户的（合同第六条），泮伟平是明知的，也不存在泮伟平多次催促过户的情况。二、关于泮伟平称转让的土地使用权中部分没有合法使用权和处分权问题，双方签订的是1号厂房转让合同，不是国有土地使用权的转让合同，转让的范围和内容合同第1条已明确约定，青洲公司对转让标的物享有处分权，泮伟平主张合同无效的理由不成立。三、对于1号厂房土地使用权不能分割过户问题，只是目前还不具备分割的条件不能分割，这一状况是原、被告双方签约时都明知的，在合同中也有体现，也不是构成合同无效的法定理由。四、关于厂房抵押贷款的问题，泮伟平是明知的，由于1号厂房暂时不过户，厂房名义上还在青洲公司名下，办理厂房抵押不改变厂房的所有属性，且抵押贷款的钱400万元就是直接打给泮伟平本人的，所以这也不能构成合同无效。综上，青洲公司认为泮伟平主张合同无效没有相应的法律依据，不能成立，至于合同解除后青洲公司应返还的款项由法院判决。对于泮伟平主张的损失赔偿问题，青洲公司认为也是不成立，从证据上看并不能认定泮伟平有多少损失，即使有损失也不需要青洲公司承担责任，泮伟平已向青洲公司作出过承诺，如果其违约导致的后果由其自负。所以说本案如果合同解除，造成合同解除的违约方是泮伟平，损失应由其自行承担。青洲公司要求依法驳回泮伟平的全部反诉请求。
青洲公司为证明自己的起诉主张和反诉答辩，向本院提供的证据有：
1、股权转让协议、补充协议各一份，证明青洲公司股东向泮伟平及杨希静转让全部股权，约定转让款2020万元的事实。
2、通知一份，证明因泮伟平等不履行股权转让协议，青洲公司股东于2012年9月12日发通知给泮伟平及中介公司，要求付款并办理股权变更手续的事实。
3、民事诉状、案件受理通知书各一份，证明2012年12月26日因泮伟平不履行股权转让协议，青洲公司股东曾起诉要求解除股权转让协议并追究违约责任的事实。
4、承诺书两份，证明青洲公司股东起诉后，泮伟平于2013年3月22日和3月27日先后二次作出承诺，要求改变付款方式承诺付款金额及期限，若不能履行承诺要求将1号厂房转让给泮伟平的事实。
5、撤诉申请书、民事裁定书各一份，证明在泮伟平作出承诺后，青洲公司股东撤回起诉的事实。
6、承诺书一份，证明原股权转让的受让人之一杨希静作出承诺同意已付股权转让款转为1号厂房转让款的事实。
7、《1号厂房转让合同》一份，证明青洲公司将1号厂房转让给泮伟平，双方并对价款、支付方式、违约责任等作出约定的事实。
8、承诺书一份，证明泮伟平于2013年6月22日作出承诺，如拖欠2号厂房租金，自愿解除1号厂房转让合同，腾退1号厂房，造成的后果由其承担，并同意按合同承担违约责任的事实。
9、进帐单、收条、个人业务凭证各一份，证明青洲公司于2013年7月3日从银行贷款后根据1号厂房转让合同约定向泮伟平支付400万元的事实。
10、律师函、快递单、改退批条各一份，证明因泮伟平不履行1号厂房转让合同及2号厂房租赁合同，青洲公司于2014年5月23日委托律师向泮伟平发函，要求履行付款义务并告知不付款的后果，但泮伟平拒收律师函的事实。
11、房产证、国有土地使用证各一份，证明1号厂房系青洲公司合法财产的事实。
12、委托代理合同及发票各一份，证明青洲公司因本案诉讼支付律师费10万元的事实。
泮伟平为证明自己的本诉答辩和反诉主张，向本院提供的证据有：
1、《1号厂房转让合同》附图一份，证明：（1）、青洲公司转让的部分土地没有取得合法的土地使用权，也没有合法处分权；（2）、青洲公司转让的1号厂房所对应的土地与出租的2号厂房系同一宗土地，不能过户分割；3、1号厂房转让合同为无效合同。
2、房产记载信息查询记录一份，证明：（1）、青洲公司所有的1号、2号厂房于2013年6月27日办理了最高额抵押，抵押金额分别为300万元和400万元；（2）、青洲公司擅自抵押厂房系违约行为。
3、青洲公司的杭余出国用（2010）第117-717号、杭余出国用（2012）第117-513号土地查档材料（2010年7月22日《具体建设项目用地申请表》、2010年4月21日《杭州市余杭区企业投资项目备案通知书》、2009年4月3日《杭州市余杭区工业用地招拍挂出让条件》、2009年9月14日《国有建设用地使用权出让合同》、2009年9月14日《国有建设用地使用权出让合同补充协议》）各一份，证明：（1）、青洲公司于2010年7月22日以建设“年生产30000平方米塑料型材产品的项目”申请具体建设项目用地；（2）、杭州市余杭区发展和改革局批准该建设项目：拟建厂房及辅助用房，总建筑面积10000平方米，项目总投资6500万元，项目建成后增加相关设备，形成年生产30000平方米塑料型材产品的生产能力，项目投产后预计年销售收入6500万元，利税1300万元；（3）、杭州市余杭区经济发展局批准该宗土地的招拍挂出让条件有产业类型：塑料制品业，投资强度：3165万元／公顷（211万元／亩），经济效益：销售收入6500万元，利税1270万元；（4）、青洲公司与杭州市国土资源局余杭分局签订的《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议约定，受让人同意《出让合同》项下受让宗地所设企业投产后销售收入必须达到6500万元人民币以上，利税必须达到1270万元人民币以上；（5）、青洲公司违反国有土地招拍挂出让条件及国有建设用地使用权出让合同的约定，其土地属于法律规定和合同约定的闲置土地，应承担相应的违约责任和行政处罚。
4、2012年4月1日签订的《股权转让协议》一份，证明青洲公司在未取得厂房所有权证和未按项目建设规定投资和建设前，就以股权转让的形式转让了建设用地的事实。
5、2011年、2012年公司年检报告书及情况说明各一份（复印件），证明青洲公司违反国有土地招拍挂出让条件及国有建设用地使用权出让合同的约定，未进行塑料型材项目的投资、建设和生产的事实。
6、利息损失清单一份，证明截止2014年9月16日，泮伟平支付给青洲公司的厂房及土地转让款920万元的利息损失共计718622.4元。
7、《建筑装饰工程施工合同》和《工程预决算》各一份，证明泮伟平为装修装饰1号厂房、2号厂房及厂区的草地绿化工程，共计支付装修工程款1641856.1元的事实。
8、《电梯设备订货合同》、《补充协议》及《升降设备安装配套合同》各一份，证明泮伟平购买并安装货梯一台共计支付款项164800元的事实。
9、《企业法人营业执照》一份，证明泮伟平为诚信履行《1号厂房转让合同》和《2号厂房租赁合同》，在青洲公司的1号厂房住所地注册成立了杭州合舍实业有限公司，依法进行生产经营活动的事实。
10、委托合同、代理费发票各一份，证明泮伟平为本案诉讼支付代理费10万元的事实。
关于青洲公司和泮伟平的上述举证，经庭审质证，泮伟平对于青洲公司提交的证据1-9、11的真实性均无异议，仅对证据的关联性和证明对象有异议；证据10，泮伟平认为未收到过，没有证明力。青洲公司对于泮伟平提交的证据1-5、9、10的真实性均无异议，仅对证据的关联性和证明对象有异议；证据6系泮伟平单方陈述，无证明力；证据7、8的真实性和关联性均有异议，不具有证明力。
针对青洲公司和泮伟平的上述举证、质证意见，经审查，本院认为：青洲公司举证的证据1-12和泮伟平举证的证据1-5、9均符合有效证据的要件，本院予以认定，本院将根据证据所载明内容作相关的事实认定。泮伟平举证的证据6系其单方制作，对案件事实不具有证明力；证据7、8仅是泮伟平与合同相对方的签约意向，并不能证明合同的履行状况，故对泮伟平的主张无证明力，本院不予采信；证据10，与本案诉请无关联性，本案不予认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：青洲公司于2009年以新项目投产需要，通过土地招拍挂，取得位于余杭区仓前街道吴山前村24组工业用地使用权，面积7899平方米，后青洲公司经审批于2010-2012年期间在该地块内建造1、2号厂房二处。2012年8月，青洲公司对该地块及二处厂房办理了房地产权属登记，土地使用权总面积7899平方米，地类（用途）为工业用地，国有土地使用证号为杭余出国用（2012）第117-513号；1号厂房建筑面积2841.19平方米，房产权证号余房权证仓字第××号；2号厂房建筑面积3980.28平方米，房产权证号余房权证仓字第××号，房屋用途均为非住宅。2012年4月1日，青洲公司股东谢炳泉、黄来琴曾与泮伟平及案外人杨希静签订《股权转让协议》，约定谢炳泉、黄来琴将持有的青洲公司100%公司股份及享有的股东权益转让给泮伟平及案外人杨希静，转让价格共计2020万元。同年8月27日，双方又签订补充协议，对股权转让协议履行中出现的问题达成了协议。该补充协议中明确“2012年5月17日为目标公司在建房竣工验收合格之日”。后因泮伟平及杨希静未能按期支付股权转让款，青洲公司股东谢炳泉、黄来琴于2012年12月向法院提起诉讼，请求解除《股权转让协议》及补充协议。在该案审理中，双方达成庭外和解意向：在解除《股权转让协议》及补充协议后，泮伟平及杨希静同意将已支付给谢炳泉、黄来琴的股权转让款920万元转为泮伟平受让青洲公司1号厂房及相应国有土地使用权的转让款，并由泮伟平租赁2号厂房。2013年3月28日，谢炳泉、黄来琴撤回起诉。
2013年6月22日，青洲公司与泮伟平重新签订《1号厂房转让合同》和《2号厂房租赁合同》，其中《1号厂房转让合同》约定青洲公司将其合法拥有的1号厂房及相应国有土地使用权转让给泮伟平，主要内容有：1、转让标的物状况为1号厂房（建筑面积2841.19平方米，房产权证号余房权证仓字第××号）及该厂房所在土地的国有土地使用权约3000平方米，尚未分割的国有土地使用证号杭余出国用（2012）第117-513号，转让土地的范围见本合同附图中的红线内部分。2、转让价格为920万元，双方同意将泮伟平在履行股权转让协议时已支付给青洲公司股东的股权转让款920万元中的520万元抵作1号厂房转让款920万元中的520万元，尚欠青洲公司的余款400万元于2014年5月18日前支付，剩余股权转让款400万元在本合同签订后由青洲公司股东返还给泮伟平；泮伟平所欠青洲公司1号厂房转让款400万元应自股权转让款退回泮伟平之日起计算利息，利率按月利率7厘计算，在支付转让款时一并付清。3、双方共同委托杭州瑞肯公司办理转让厂房的过户和国有土地使用权证的分割过户手续，产生的全部税收和分割过户费用双方各半承担，如按照目前政策暂不能过户和分割，则双方确认泮伟平按目前现状占有1号厂房及转让范围内的土地使用权，本合同作为产权分割依据；如允许过户分割时，青洲公司配合泮伟平办理过户分割手续。4、违约责任：如泮伟平不按本合同约定的时间全部付清余款400万元及利息的，青洲公司有权单方面解除本合同，收回转让的标的物，另泮伟平应支付青洲公司违约金250万元，该违约金双方特别约定不得以任何理由作调整；在泮伟平全面履行本合同的前提下，青洲公司单方面强行解除合同收回转让的厂房土地的，青洲公司应支付泮伟平违约金250万元，该违约金双方特别约定不得以任何理由作调整；双方有其他违约行为的，违约方应向对方支付合同总额5%的违约金，实际损失大于违约金的可按实际损失赔偿。5、在履行本合同中如发生争议，由违约方（败诉方）承担法院诉讼费、律师代理费等全部诉讼所需费用。《2号厂房租赁合同》约定，青洲公司将2号厂房出租给泮伟平，范围为现已交付被告使用的2号厂房及后面部分辅助房，租赁期定为五年，自2012年5月18日起至2017年5月17日止，前二年租金共120万元在2013年7月10日前付清，同时对其余租金的支付时间、违约责任等事项作了约定。合同签订当日，泮伟平还向青洲公司出具承诺书，承诺：本人欠青洲公司2号厂房租金120万元在收到青洲公司股东谢炳泉、黄来琴退回的400万元股权转让款后的三日内付清，如不按时全部支付，本人自愿解除双方签订的《1号厂房转让合同》和《2号厂房租赁合同》，立即腾退1号厂房、2号厂房，造成的后果由本人承担，另愿按《1号厂房转让合同》、《2号厂房租赁合同》约定承担违约责任。上述厂房转让合同和租赁合同签订后，青洲公司于2013年6月底以1、2号厂房作财产抵押取得银行贷款400万元，2013年7月3日，青洲公司股东谢炳泉、黄来琴将该款用于向泮伟平退回股权转让款400万元。但泮伟平在收取款项后未按其承诺在三日内付清120万元的租金。经青洲公司催讨，泮伟平自2013年8月至2014年1月间分期陆续仅支付租金117万元，前两年剩余租金3万元、第三年度租金以及案涉1号厂房剩余转让款400万元至今未付。2014年5月下旬，青洲公司委托律师向泮伟平出具律师函，要求泮伟平付清1号厂房转让款和2号厂房所欠租金，但泮伟平拒收该邮件。现该二处厂房均由泮伟平占有使用中。
另查明，青洲公司因本案诉讼支出律师代理费10万元。
本院认为，一、关于合同的效力问题。青洲公司与泮伟平签订的《1号厂房转让协议》系当事人的真实意思表示，协议中对转让标的物状况作了明确，即1号厂房和该厂房所在土地的国有土地使用权约3000平方米，该房地产青洲公司均已办理了权属登记，泮伟平主张青洲公司无权处分，与事实不相符。虽然青洲公司通过招拍挂方式取得国有土地使用权后，未按政府审批要求进行新项目投入，泮伟平受让的1号厂房所在的国有土地使用权目前也尚未进行分割，但青洲公司的转让行为并不违反法律、行政法规有关效力性的强制规定。因此，泮伟平诉请主张《1号厂房转让协议》无效，缺乏依据，本院不予支持，双方应全面履行协议。
二、关于本案违约责任的认定。根据《1号厂房转让协议》的约定，泮伟平尚欠青洲公司的转让款400万元及利息应于2014年5月18日前支付，否则青洲公司有权单方面解除合同；同时，泮伟平于签约当日出具的承诺书也明确承诺不按时支付所欠2号厂房租金120万元，自愿解除双方签订的《1号厂房转让协议》和《2号厂房租赁合同》，并立即腾退二处厂房及承担约定的违约责任。在实际履行中，正是由于泮伟平未按约定时间支付1号厂房转让款及2号厂房租金，才导致双方纠纷的发生。现青洲公司诉请解除合同并要求泮伟平承担相应的违约责任，符合合同的约定和法律有关规定，本院应予以支持。对于泮伟平主张的1号厂房土地使用权不能分割过户问题，转让合同就此已作明确约定，青洲公司不存在隐瞒和欺诈的情形，泮伟平据此主张青洲公司违约不能成立；至于泮伟平提出的1号厂房转让后青洲公司又办理抵押贷款问题，该情形并非案涉合同因履行障碍而解除的原因，泮伟平也无任何利益损害，合同中无相应的禁止性约定，故泮伟平主张青洲公司违约也不能成立。合同解除后，泮伟平反诉诉请退还已付转让款，符合法律规定，本院予以支持。但其主张的赔偿利息损失和其他经济损失，考虑到受让的房屋泮伟平一直仍在占有使用中，且赔偿其他经济损失也缺乏事实和法律依据，故本院均不予支持。另外，由于转让合同约定的违约金数额已过分高于青洲公司的实际损失，结合本案的具体情况，本院将作酌情降低认定，青洲公司过高的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、杭州青洲建筑材料科技开发有限公司与泮伟平于2013年6月22日签订的《1号厂房转让合同》自本判决生效之日起解除。
二、泮伟平应于本判决生效后十日内向杭州青洲建筑材料科技开发有限公司腾退其占用的位于余杭区仓前街道吴山前村24组1号厂房，同时杭州青洲建筑材料科技开发有限公司退还泮伟平厂房转让款520万元。
三、泮伟平支付杭州青洲建筑材料科技开发有限公司转让款利息损失326794.52元（暂计算至2014年6月23日，此后至泮伟平腾退1号厂房时止的损失按每天920.55元另行计算支付），于本判决生效后十日内付清。
四、泮伟平支付杭州青洲建筑材料科技开发有限公司违约金50万元，于本判决生效后十日内付清。
五、泮伟平支付杭州青洲建筑材料科技开发有限公司律师代理费10万元，于本判决生效后十日内付清。
六、驳回杭州青洲建筑材料科技开发有限公司其余诉讼请求。
七、驳回泮伟平其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费30214元，由杭州青洲建筑材料科技开发有限公司和泮伟平各负担15107元；反诉案件受理费30115元，由泮伟平负担15115元，杭州青洲建筑材料科技开发有限公司负担15000元。于本判决生效后十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，对本诉部分不服的向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费30214元，对反诉部分不服的向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费30115元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谈国永
人民陪审员 李 华
人民陪审员 李明达
二〇一五年二月四日
书 记 员 高莲珠