江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5142号
上诉人（原审被告）李福康，男，1933年9月9日生，汉族。
委托代理人王明华。
被上诉人（原审原告）黄玉秋，女，1952年9月17日生，汉族。
委托代理人王政，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李强，男，1964年4月23日生，汉族。
被上诉人（原审被告）易桂芳，女，1967年4月27日生，汉族。
上诉人李福康因与被上诉人黄玉秋、李强、易桂芳房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人李福康的委托代理人王明华，被上诉人黄玉秋的委托代理人王政到庭参加诉讼。被上诉人李强、易桂芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
黄玉秋原审诉称，黄玉秋与李强、易桂芳签订房屋买卖合同，诉争房屋座落于浦口区泰冯路59号天华硅谷庄园某幢某单元1806室。合同约定，李强、易桂芳于2013年12月15日前自行办理房屋解押手续，解押后3个工作日内办理房屋产权送件手续，送件当日黄玉秋支付房款300000元整。合同签订后，黄玉秋积极履行合同义务，并于签订合同当日交付房屋定金50000元。但令人遗憾的是，李强、易桂芳并未按合同约定办理房屋解押手续、产权送件手续，黄玉秋于2014年1月22日发函催告李强、易桂芳、李福康，但李强、易桂芳置之不理，已构成根本违约。黄玉秋被迫无奈，诉至法院，请求判令1、解除黄玉秋与李强、易桂芳于2013年8月31日签订的房屋买卖合同；2、判令李强、易桂芳返还购房定金50000元；3、判令李强、易桂芳给付违约金200000元；4、判令李强、易桂芳给付黄玉秋承担的房屋中介费15000元；对于李福康，作为李强、易桂芳的合同签订的代理人，对于合同的签订本身就有无法推卸的责任，若易桂芳确有其他客观原因，导致李强不能溯及易桂芳，依据合同法48条诉争合同上所有的法律责任应当由做出行为的无权代理人即李福康承担。由李强、易桂芳、李福康承担本案诉讼费用。
李强、易桂芳原审辩称，黄玉秋诉讼对象错误，李强、易桂芳不是本案的诉讼主体，原因如下：（1）李强、易桂芳没有和黄玉秋签订房屋买卖合同，黄玉秋明知房屋合法的权利人是李强和易桂芳，仍然和李福康签订合同；（2）中介机构和黄玉秋互相串通，损害李强、易桂芳的利益，中介机构对于房屋买卖的性质及合同如何签才有效是明知的；（3）黄玉秋称李强、易桂芳拿了黄玉秋50000元购房定金不是事实，黄玉秋将50000元交给中介，中介当即扣了20000元，只给了李福康30000元，当时李福康打了50000元的收条，李福康曾于2014年4月9日向派出所报警，中介公司的徐海桂在派出所承认他们公司拿了20000元，给了李福康30000元。
李福康原审辩称，李福康是李强的父亲，今年82岁，身体有多种疾病，李福康在与黄玉秋签订合同时，李强和易桂芳在澳大利亚，并不知情，在诉讼中李福康的代理人曾向派出所调查，根据派出所警官的执法记录仪上记录，中介承认拿了20000元定金，并答应双方到场就将这20000元退还给黄玉秋。合同签订后李福康告知了儿子李强，李强和易桂芳表示不同意卖房，后李强去找中介要取回房产证和土地证，中介扣下两证不给，要求李强签订补充协议，承诺补充协议条款的内容，才能将两证还给李强，这份协议的内容不能代表李强追认了李福康签订的房屋买卖合同。
原审法院经审理查明，李福康是李强的父亲，2013年8月31日，黄玉秋与李福康经南京高业房产经纪有限公司居间签订《房地产买卖中介合同》一份，合同约定：黄玉秋购买李强、易桂芳名下的浦口区泰冯路59号天华硅谷庄园某幢某单元1806室房屋，房屋建筑面积为121.22平方米，总价款为1000000元；佣金和代办费为售房款的2.4%，即24000元，由买方于签订合同当日支付给南京高业房产经纪有限公司；违约金为200000元。补充协议约定：黄玉秋于签订合同当日向李强、易桂芳支付定金50000元；李强、易桂芳于2013年12月15日前自行办理房屋解押手续，解押后3个工作日内办理产权送件手续，送件当日买方支付房款300000元；出件当日买方支付房款640000元，出件日双方办理物业及房屋交接手续，买方并支付尾款10000元；如双方违约，中介佣金不予退还，由违约方赔偿守约方中介佣金、定金及违约金；因产权人易桂芳、李强未到场，其父亲李福康全权代理签合同，如因违约，甲方李福康承担合同中约定的20%的违约金赔偿乙方。上述合同签订当日，黄玉秋向李福康支付购房定金30000元现金，另刷卡支付给南京高业房产经纪有限公司30000元，据黄玉秋称，当日因所带现金只有30000元，而合同约定的定金有50000元之多，故黄玉秋刷卡支付给中介公司，由中介公司代为收取20000元定金还有10000元是中介费，后由李福康到中介公司总部领取所欠的20000元定金，故当时李福康向黄玉秋出具了金额为50000元定金收条。李福康对签订合同之日收取30000元定金没有异议，黄玉秋支付的另20000元定金目前仍在中介公司。
又查明，2013年12月21日，李强与南京高业房产经纪有限公司就《房地产买卖中介合同》签订了《补充协议》一份，该协议对之前《房地产买卖中介合同》约定的付款时间、违约责任等予以变更。2014年1月22日，黄玉秋向李福康发函催告，敦促李强、易桂芳于收到函件后30日内办理该房屋的解押及送件手续，并告知对方逾期则解除合同，并由对方承担法律责任。
庭审中，黄玉秋提交了2013年9月16日，交通银行个人转帐回单一份，该回单上记载的付款人为许钧，收款人为钱盈，交易金额为5000元，黄玉秋称付款人许钧系黄玉秋的丈夫，钱盈系南京高业房产经纪有限公司工作人员，欲以此回单证明黄玉秋于2013年9月16日支付中介费5000元，李强、易桂芳、李福康对该证据的质证意见是对黄玉秋的证明目的不予认可。
原审法院认为，没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。李强与南京高业房产经纪有限公司于2013年12月21日，就《房地产买卖中介合同》签订了《补充协议》，该协议约定将原房屋买卖合同中付款时间、违约责任等合同重大事项予以变更，而该协议签订时并未与黄玉秋协商，未取得黄玉秋的确认，易桂芳亦未表示认可，故该协议因缺乏基本构成要件不能视为是对之前所签订的《房地产买卖中介合同》的补充，更不能视为李强与易桂芳对李福康所签订的《房地产买卖中介合同》的追认。李福康与黄玉秋及南京高业房产经纪有限公司所签订的《房地产买卖中介合同》虽是三方真实的意思表示，但因李福康的无权代理行为，该合同对李强、易桂芳不发生法律效力，且因该行为导致的民事责任应由李福康承担。因涉案房屋的所有权人对黄玉秋与李福康及南京高业房产经纪有限公司所签订的《房地产买卖中介合同》不予追认，导致该合同无法履行，故黄玉秋主张解除该合同并返还定金，原审法院予以支持，黄玉秋主张返还购房定金50000元没有事实依据，应依据李福康实际收取的30000元予以返还；黄玉秋主张李强、易桂芳、李福康承担违约金200000元，远远超出了其实际损失，应予酌减，视该合同履行的情况，酌定违约金为30000元；对于黄玉秋于合同签订当日所交付南京高业房产经纪有限公司的中介费用10000元，根据合同补充条款的约定，应当由违约方李福康承担。对于黄玉秋主张的于2013年9月16日支付中介费5000元，黄玉秋仅提交交通银行个人转帐回单，尚不足以证明，该笔款项系黄玉秋支付给中介公司的购买涉案房屋的中介费，故对于黄玉秋主张该5000元中介费，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，判决：一、解除黄玉秋与李福康、南京高业房产经纪有限公司于2013年8月31日所签订的关于南京市浦口区泰冯路59号天华硅谷庄园某幢某单元1806室房屋的《房地产买卖中介合同》；二、李福康于判决生效之日起三日内返还黄玉秋购房定金30000元，并支付给黄玉秋违约金30000元以及房屋中介费10000元，合计70000元；三、驳回黄玉秋要求李强、易桂芳承担民事责任的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15735元，由李福康负担。
李福康不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院判决李福康承担违约金30000元、中介费10000元、诉讼费15735元，于法无据。一、李福康不是诉争房屋的产权人，且未经产权人授权及追认，故李福康与黄玉秋签订的《房地产买卖中介合同》无效。二、黄玉秋具有完全民事行为能力，其在签约时对李福康不是诉争房屋产权人是明知的，且在没有得到产权人授权的情况下给付定金和中介费，黄玉秋具有一定的过错。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，并由黄玉秋承担一、二审诉讼费用。
被上诉人黄玉秋答辩称，根据法律规定，无权代理人应当承担自己签订合同所产生的法律后果，而且黄玉秋实际向中介公司支付的中介费为15000元，原审判决是正确的，请求二审法院驳回李福康的上诉请求，维持原判。
被上诉人李强、易桂芳未进行答辩。
除黄玉秋认为其向中介公司支付的中介费为15000元，而非原审法院查明的10000元外，双方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
二审中，被上诉人黄玉秋向本院补充提交了一份南京高业房产经纪有限公司出具的说明，证明该司为诉争房屋买卖共收取中介费15000元。上诉人李福康对该证据的真实性有异议，认为就该问题在一审中已经反复讲过，黄玉秋并未提供证据证明共交给中介公司15000元。
本院认为，诉争《房地产买卖中介合同》中注明的出售方为李强、易桂芳，但代表出售方签字却为李福康。黄玉秋已确认签订合同时，李福康未出具李强、易桂芳的授权委托手续，故李福康以李强、易桂芳的委托代理人身份签订诉争《房地产买卖中介合同》的行为系无权代理行为，因李强、易桂芳事后亦未对李福康签订的合同予以追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，诉争《房地产买卖中介合同无效，对李强、易桂芳不发生效力。原审法院判令解除黄玉秋、李福康和南京高业房产经纪有限公司签订的房地产买卖中介合同及李福康承担相应违约责任的认定有误，本院予以纠正。诉争《房地产买卖中介合同》系因李福康的无权代理行为而导致无效，故李福康应承担相应的责任。而黄玉秋明知诉争房屋的产权人为李强、易桂芳，而李福康又未出具相应授权委托的情况下仍与之签订合同，其对合同的无效亦应承担相应的责任，本院根据合同的履行情况、损失情况及双方的过错程度，酌定李福康赔偿黄玉秋15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第789号民事判决第三项；
二、撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第789号民事判决第一、二项；
三、李福康于本判决生效之日起三日内返还黄玉秋定金30000元，并赔偿黄玉秋15000元，合计45000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15735元，由李福康负担2675元，由黄玉秋负担13060元；二审案件受理费800元，由李福康负担300元，黄玉秋负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝莉坤
审 判 员 曹 艳
代理审判员 吴 勇
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 林雨虹