上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第413号
上诉人（原审原告、反诉被告）袁芳。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王健康。
被上诉人（原审被告、反诉原告）夏先丽。
上诉人袁芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭于2015年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人袁芳的委托代理人宋天茂，被上诉人王健康及其与夏先丽的共同委托代理人席绪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋（以下简称系争房屋）的房地产权利于2011年4月1日登记至袁芳名下，该房屋系动迁安置房，三年内不得转让或出租。
2013年5月18日，袁芳（出售人，甲方）与王健康、夏先丽（买受人，乙方）经上海某某房地产经纪事务所居间介绍，签订了转让系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定转让价格为（人民币，下同）110万元，甲方于2013年5月18日前交付房屋。双方在2014年4月30日之前共赴房地产交易中心申请办理过户手续。双方在补充条款中约定，双方应于此房交易限制期届满后二十日内，且乙方办妥贷款手续后五个工作日内办理过户手续，此次交易中产生的税费都由乙方承担。有关乙方贷款的特别约定：若乙方购房贷款不足申请的额度，则乙方应于双方至交易中心办理过户手续且交易中心出具受理单当日，补足该不足部分。付款协议：乙方于签订买卖合同当日向甲方支付33万元，乙方向银行申请贷款77万元，该贷款于乙方办妥以乙方为权利人的房地产权证后，直接由贷款银行支付甲方。乙方逾期未付款，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十天后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的50%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。
上述合同签订当日，王健康向袁芳支付房款33万元。买卖双方于当日办理了房屋交接，王健康花费3万元装修后将房屋出租于他人。
因王健康、夏先丽无法申请到银行贷款，欲一次性支付剩余房款，双方在居间方协商后，于2014年1月16日又签订《上海市房地产买卖合同》，将77万元房款付款时间变更为“乙方于2013年12月22日前向甲方支付77万元”。但在王健康所持有的第一份合同中付款协议的77万元支付方式变更为“过户当日支付甲方”。王健康、袁芳在修改处均签字确认。
2014年1月16日，买卖双方来到上海市某某区房地产交易中心办理手续，袁芳要求王健康支付77万元，即可办理过户手续。王健康未同意。居间方业务员陈某某欲向王健康发送短信“今天不要同意付他77万元，或者付57万元，留20万元到过户当天支付！”，却误将信息发送到袁芳处。
2014年2月10日，袁芳向王健康、夏先丽发函，认为对方违反2014年1月16日所签合同之约定，现通知解除合同，要求接到通知后二十天内搬出系争房屋。
王健康、夏先丽称，直至袁芳诉至法院后的2014年3月7日始知袁芳欲解除上述房屋买卖合同。
原审另查明，王健康、夏先丽均为外地户籍，王健康为上海市某某区某某镇某某杂货店业主，在本市没有连续缴纳两年社保的记录。自2012年1月1日至2013年12月1月，个体户生产、经营所得计税依据均为5，000元，应征税费均为0。
原审审理中，买卖双方一致确认，系争房屋现市场价值上涨20万元左右。
袁芳诉称，其以110万元向王健康、夏先丽转让系争房屋，双方于2013年5月18日签订了《上海市房地产买卖合同》。其向对方交付了房屋，但对方未依约于2013年12月22日前支付第二期房款。后对方称因无法贷到款项，同意一次性支付剩余房款，故双方又对合同有关事项进行了变更。2014年1月16日居间方将买卖双方约到房地产交易中心后，其提交了所有材料。但对方却仅愿意付一半房款，待产证登记到对方名下后再付清余款。结果提交的材料又被退回。其多次催促对方付款未果，并已发出解除合同函。根据合同约定，王健康、夏先丽逾期付款超过十日，其有权解除合同并追究违约责任。要求法院判令：1、确认袁芳与王健康、夏先丽签订的系争房屋的《上海市房地产买卖合同》于2014年2月12日解除；2、王健康、夏先丽支付袁芳以77万元计，自2014年1月16日起计算十日，按每日万分之三计算的违约金2，310元；3、王健康、夏先丽支付解除合同违约金22万元；4、要求王健康、夏先丽归还系争房屋。
王健康、夏先丽辩称，2013年5月18日，双方签订的房屋买卖合同约定房屋转让价款为110万元，约定2014年4月30日办理过户手续，其需贷款支付房款。2013年5月18日袁芳交房，其花费3万元进行装修后出租他人。后因其无法贷到款项，与袁芳协商以现金支付余款。2013年12月19日双方至中介处商谈，其欲在过户当日以现金形式一次性付清房款，但袁芳要求涨价。2014年1月16日，双方重新签订了买卖合同，约定在过户当日支付全部房款。当天合同签订后，双方就去交易中心办理审税手续。袁芳提出只要支付77万元，当天就可办理过户。但其得知需先审税，审税后过十五天才可过户，故其不同意付清全款，袁芳则不愿配合审税，最终不欢而散。2014年3月7日，袁芳诉至法院后，其才知道袁芳要解除合同。其要求驳回袁芳的诉讼请求，并反诉要求对方继续履行《上海市房地产买卖合同》，要求袁芳配合王健康、夏先丽协助办理上述房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利过户至王健康、夏先丽名下。如上述合同被解除，袁芳应赔偿其装修及房价上涨等损失计55万元。
袁芳针对王健康、夏先丽的反诉辩称，因对方无法办理贷款，也无法在合同约定的2013年12月22日前支付房款，在2014年1月16日办理过户手续时也没有支付房款，屡次违约，故无法与对方继续履行合同。王健康、夏先丽均为外地户籍。在本市没有缴纳社保和税收，故无购房资格，该合同也无法继续履行。要求驳回王健康、夏先丽的反诉请求。
原审认为，袁芳和王健康、夏先丽就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，当事人均应依约履行。因王健康不能获得银行贷款以支付房款，与袁芳协商后，双方于2014年1月16日对原合同付款方式进行了变更，双方合意将77万元房款的付款时间变更为过户当日，而双方约定的过户时间并未作变更。2014年1月16日，双方共同至房地产交易中心，因王健康不愿支付77万元而过户未成，王健康此举虽不属违约，但袁芳有理由相信王健康支付房款困难。袁芳于2014年2月11日发出解除函，无证据证明该函已经到达王健康，故袁芳要求确认合同于该日解除无依据。王健康称其实际于2014年3月7日始知袁芳要求解除合同，鉴于2014年1月16日至2014年4月30日约定过户日期届满期间，王健康从未向袁芳催告其准备付款，要求袁芳继续履行合同办理过户手续，可见双方无意继续履行合同，故原审确认双方签订的房屋买卖合同于该日解除。王健康、夏先丽反诉要求继续履行合同，与其履行合同义务的实际情况不符，不予支持。至于王健康是否属限购对象，根据合同约定须由房地产交易中心出具书面材料，在未取得有关材料的情况下，袁芳以王健康属限购对象为由要求其承担解除合同的全部责任，不能认同。综上，原审认为双方当事人对合同解除均负有责任。合同解除后，为平衡双方当事人利益，袁芳应退还王健康、夏先丽购房款33万元并赔偿王健康、夏先丽因解除合同受到的装修、房价上涨造成的损失。王健康、夏先丽应及时向袁芳归还房屋。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，于二○一四年十二月二十六日作出判决：一、确认袁芳与王健康、夏先丽签订的关于上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋的上海市房地产买卖合同于2014年3月7日解除；二、王健康、夏先丽于判决生效之日起十日内向袁芳返还上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋；三、袁芳于判决生效之日起十日内退还王健康、夏先丽房款33万元；四、袁芳于判决生效之日起十日内赔偿王健康、夏先丽装修费3万元、房价损失20万元；五、驳回袁芳的其余诉讼请求；六、驳回王健康、夏先丽要求继续履行关于上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋的《上海市房地产买卖合同》的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4，634.65元，由袁芳负担。反诉案件受理费减半收取25元、财产保全费5，000元，由王健康、夏先丽负担。
判决后，袁芳不服，上诉于本院称，被上诉人原本应以贷款方式付款，贷款不成后又要求支付现金，届时又不肯按约一次性支付，多次拖延违约，导致了合同无法履行。被上诉人无能力支付房款且无资格购房时本案的关键，因此一审判令解除合同是公正的，但是合同解除与否与房价波动无任何联系，房价涨跌的变量是法院无法掌控的，不应根据变量进行判决。被上诉人主张曾花费3万元装修费，但没有提供任何证据，一审不应支持。双方对付款日期与办理过户期限都有明确约定，两者无因果联系，被上诉人的违约付款直接导致合同无法履行，与办理过户手续无关。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决第四项，不同意支付被上诉人装修费及房价损失。
被上诉人王健康、夏先丽辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人向本院提交上海林轩装修有限公司出具的证明书一份，欲证明系争房屋的现状与交付给被上诉人时并无改变。被上诉人质证后认为，对该证明书的真实性不予确认。被上诉人则称其取得系争房屋后，在街头雇佣了民工对房屋进行了刷墙等简装，故无法提供装修费用的凭证。
本院审核上述证据后认为，该证明书属于证人证言，并无法客观反映系争房屋的装修情况，且出具证明的上海某某装修有限公司亦未出庭作证，故本院对该证据效力不予认可。然而，被上诉人在本案一、二审期间均未能提供证据证明系争房屋的装修情况及相关费用，故对其关于花费3万元对系争房屋进行装修的主张，本院无法采信。原审对该节事实认定有误，本院依法予以纠正。
除上述事实外，原审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，双方当事人于二审期间均同意解除本案房屋买卖合同，故本案二审的争议焦点在于如何处理系争房屋买卖合同解除的后果，被上诉人要求上诉人赔偿其装修费及房价损失是否具有相应依据。
首先，关于装修费的损失，被上诉人在本案一、二审期间内均未能举证证明是否实际产生装修费，况且被上诉人占有系争房屋期间，亦通过将房屋出租获取了一定收益，故本院对被上诉人主张的装修费损失不予支持。原审判令全额支持了被上诉人主张的装修费损失，缺乏事实依据，本院依法予以改判。
关于房价上涨损失，本院认为，合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，对方当事人可就其遭受的实际损失、或者合同履行后可以获得的利益主张违约方承担赔偿责任。需说明的是，一方具有赔偿请求权的前提是对方存在违约行为，所产生的损失应与对方的违约行为之间存在因果关系。
本案中，双方原先在合同中约定被上诉人应以贷款形式支付77万元房款，后因被上诉人无法申请到贷款，双方于2014年1月16日又协商将付款方式变更为现金支付，并将付款时间约定变更为过户当日，但双方并未就合同约定的过户时间进行变更，故本院认为被上诉人支付77万元房款的期限仍应以合同约定的过户时间即2014年4月30日为准。上诉人主张不应将付款时间与过户时间联系在一起，认为被上诉人已经付款迟延，但该主张明显与双方上述约定不符，本院无法采信。变更合同当日，买卖双方又共同至闵行区房产交易中心办理手续，而对于办理何种手续双方却各执一词。本院认为，审税手续与过户手续可于同日进行办理，被上诉人若于当日付清全部购房款，双方本可以完成房屋交易，而被上诉人拒绝支付全款，导致双方无法办理过户手续，亦使上诉人产生对被上诉人履约能力的合理性怀疑，对此被上诉人确存在不妥之处。然而，至本案起诉之时，双方约定的过户期限尚未届至，在无充分证据证明被上诉人于该期限届满前无能力或不愿意支付全部房款情况下，上诉人并无权单方解除合同，其起诉要求解除合同并要求被上诉人承担解约责任，也使双方失去了继续按原合同履行的机会，对此上诉人亦有责任。
故此，双方当事人在合同履行过程中虽均有不当之处，但双方在履约过程中也未有明显的违约情形，导致合同解除的主要原因系双方未能就变更后的房款支付时间及与办理过户手续的衔接予以明确约定，最终因沟通不畅从而丧失了必要的信任，故合同解除所产生的后果应由双方当事人各自承担。被上诉人要求上诉人赔偿房价损失的请求权系以上诉人存在违约情形为基础，且房价的涨跌系房地产市场供求变量所致，系买卖双方在交易时均应预见的风险，故在上诉人不存在违约行为的前提下，本院对被上诉人要求赔偿房价损失的诉请实难支持。原审判令由上诉人承担房价上涨的损失，缺乏法律依据，本院依法予以改判。
综上所述，原审判令双方买卖合同解除并判令双方各自返还房款及房屋，并无不妥，本院予以维持。上诉人要求不予承担装修费及房价损失的上诉请求，于法有据，本院予以支持。原审相应判决有误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第725号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第725号民事判决第四、六项；
三、驳回被上诉人王健康、夏先丽的所有反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币4，634.65元，由上诉人袁芳负担，反诉案件受理费25元、财产保全费5，000元，由被上诉人王健康、夏先丽负担；二审案件受理费人民币4，750元，由被上诉人王健康、夏先丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年四月十日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、《中华人民共和国合同法》第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……