湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初2217号原告保利（长沙）西海岸置业有限公司，法定代表人余英，该公司董事长。委托代理人苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。被告李卫红，第三人中国光大银行股份有限公司长沙溁湾支行，法定代表人王忠，该行行长。委托代理人唐红英，委托代理人陶毅青，原告保利（长沙）西海岸置业有限公司（以下简称“保利公司”）诉被告李卫红、第三人中国光大银行股份有限公司长沙溁湾支行（以下简称“光大银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员周赞担任审判长，由人民陪审员杨云、人民陪审员黄娓参加的合议庭对本案进行了公开审理。书记员周依担任法庭记录。原告的委托代理人苗丽辉、被告李卫红、第三人的委托代理人陶毅青、唐红英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》于2016年4月8日解除；2、被告及第三人立即协助原告办理撤销网签，注销合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，维修资金过户（至原告名下）以及契税退费等解除合同的相关手续；3、确认原告有权以其应返还给被告的购房款抵消被告应支付给原告的下列款项：（1）原告代被告垫付给第三人的借款本息63597.66元（暂计算至2016年1月29日，最终以实际垫付金额为准）；（2）被告按原告代其垫付的借款本息万分之五每日向原告支付违约金（暂计算至2016年4月8日的违约金为4203.99元，实际计算至最终偿还原告所有代垫款项日之日止）；（3）被告应向原告支付总购房款20%的违约金406366元。以上合计474167.65元；4、确认从原告收取的全部房款中扣除第3项诉讼请求中的各项金额后，剩余购房贷款本息及剩余购房款分别返还给第三人和被告；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月14日，原、被告双方签订了编号为XD130309。的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》（以下统称《合同》），《合同》约定：买受人以2031830元的价格购买出卖人开发建设的保利西海岸小区（一期A区）第A4栋37层。号房屋，其中房屋首付款611830元，余款142万元由被告以向第三人申请办理银行按揭贷款的方式支付；因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十五日内偿还全部相关款项，并按全部相关款项万分之五每日向出卖人支付违约金；买受人逾期未偿付前述款项及违约金的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取购房款20%的违约金；出卖人依本条解除合同的，买受人应当在出卖人通知送达之日起七日内配合办理解除合同的备案手续；出卖人应在合同解除后三十日内返还买受人购房款，但可直接扣除买受人应当向出卖人支付的违约金、赔偿款、折旧费等款项；出卖人的邮寄通知寄至买受人在签署买卖合同时预留的通讯地址后被签收的（含他人代收），即为有效送达。2013年11月27日，被告、第三人及原告签订了编号为7919131600。的《个人贷款合同》（抵押、保证，以下简称借款合同），约定被告作为借款人（抵押人）向第三人借款142万元，用于支付购房余款，并以其购买的保利西海岸小区（一期A区）第A4栋37层。号房屋作为抵押，原告为被告的借款提供阶段性连带责任保证，直至被告已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付第三人正式执管之日止。以上合同签订前后，被告向原告支付了购房款611830元，其余142万元则以按揭贷款支付，涉案房屋也陆续办理网签登记、备案登记、预告登记、抵押权预告登记、维修资金和契税的缴纳手续。2015年9月22日，因被告贷款逾期未还，第三人向原告发出《保证责任履行通知书》，要求原告承担保证担保责任。2015年10月30日、2015年12月25日、2016年1月29日，第三人自原告保证金账户分别扣划36331.75元、18570.18元和8695.73元（合计63597.66元），用以清偿被告应承担的借款本金、利息及罚息等。虽经原告多次催收，被告一直未履行还款义务。2016年3月，原告按合同上约定的地址向被告邮寄了《关于偿付合同款项及解除合同等的通知》，要求被告在收到通知之日起十五日内偿还代为垫付的全部款项，并按万分之五每日的标准支付逾期还款违约金。逾期仍未支付的，合同自被告收到通知后第十六日起解除，但被告仍未还款，也未配合原告办理任何解除合同的相关手续。原告认为，原、被告所签合同已符合约定的解除条件。有鉴于此，原告特诉至法院。被告李卫红辩称：第一、原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告也全面履行了合同义务，支付了首付款以及按揭贷款，被告完成了房款的给付义务。第二、即使原告要解除合同，原告诉请的违约金明显过高，因为在商品房买卖合同中有关原告违约的违约金的约定极低，即使合同解除也不会给原告造成任何损失，现在房价在上涨。被告同意解除合同，对于解除合同的违约金被告请求法院酌情考虑调低。第三人中国光大银行股份有限公司长沙溁湾支行向本院提出独立诉讼请求：1、被告李卫红立即偿还第三人贷款本金1360998.58元，利息、罚息0元（暂计算至2017年3月20日，最终计算至实际清偿日止）；2、原告保利（长沙）西海岸置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；3、确认第三人对被告李卫红提供抵押的位于长沙市岳麓区银盆岭路228号保利西海岸小区A4栋37层。号房拍卖、变卖价款在上述债务及实现债权费用内享有优先受偿权。事实与理由：2013年11月27日，被告李卫红因按揭购房需要向第三人申请贷款，双方签订了编号为7919131600。的《个人贷款合同》（抵押、保证，以下简称《借款合同》），《借款合同》约定：被告向第三人申请贷款142万元，用于购买长沙市岳麓区银盆岭路228号保利西海岸小区A4栋37层。号商品房，贷款期限为2013年11月27日到2043年11月27日，贷款利率为同期基准利率6.55%上浮10%，首期执行贷款年利率为7.205%，逾期利率为贷款执行利率基础上上浮50%，还款方式为等额还本付息。为担保合同债权实现，被告以长沙市岳麓区银盆岭路228号保利西海岸小区A4栋37层。号房产作为抵押担保，并办理预抵押登记，抵押担保的范围包括贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用等。同时原告保利（长沙）西海岸置业有限公司为此笔债务承担阶段性连带保证责任。合同另约定，如果借款人未按时足额还款，第三人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）。合同生效后，第三人按约定向被告发放了贷款142万元。但被告于2015年7月起停止还款，已构成严重违约。第三人于2015年9月22日根据借款合同约定向被告签发《提前结清贷款通知书》，宣布借款合同项下未到期的贷款等全部债务立即到期，并要求其立即偿还全部贷款本息，同时向原告签发《保证责任履行通知书》，要求原告承担担保责任。但被告一直拒不还款，原告则是按期垫付被告欠款176186.47元，截至2017年3月20日，被告尚欠第三人贷款本金1360998.58元，利息、罚息0元。现第三人为维护自身合法权益，根据民事诉讼法相关规定，特向法院提起独立请求权，请求判如所请。在本案审理过程中，第三人增加了两项诉讼请求：“1、解除原、被告以及第三人签订的编号为7919131600。的《个人贷款合同》；2、本案的受理费由被告承担。”经审理查明：2013年11月14日，原告保利公司与被告李卫红签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：XD130309。），《合同》约定由被告李卫红购买原告开发的位于长沙市岳麓区银盆岭228号保利西海岸小区A4幢N单元37层。号房屋，房屋建筑面积为166.57㎡，总房价为2031830元。《合同》第六条关于付款方式及期限约定为：“买受人按下列第2种方式按期付款：…2、银行按揭贷款或公积金贷款：买受人以贷款方式支付部分房款的，应充分了解贷款单位（含银行、公积金管理中心等金融机构，下同）的房贷条件，确认自己已符合放贷条件、能按贷款单位的要求提供全部相关资料、能及时办理相关手续，并应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款611830元，余款1420000元以按揭贷款方式支付。”《合同》附件七补充协议关于按揭贷款办理第3条约定：“买受人在获得按揭贷款后应按相关贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息。在出卖人为买受人按揭贷款提供了担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十五日内向出卖人偿还全部相关款项，并按全部相关款项万分之五每日向出卖人支付违约金。买受人仍未能在上述约定时间内偿付出卖人款项和违约金的，按以下不同情况分别处理：①如合同约定的房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款20%的违约金；②合同约定的房屋已办理产权转移登记手续的，买受人应当按合同约定的价格的70%向出卖人转让该房屋（即出卖人按原价70%回购该房屋），因此造成出卖人的其他损失（包括但不限于相关诉讼或仲裁费、执行费、律师费、交通费、文印费、评估费、拍卖费及其他与该房屋转让、回购、再处置等有关的一切税费及其他费用，非经特别说明，本合同所涉“损失”的计算范围均按前述约定确定），由买受人另行赔偿。出卖人依本条约定解除合同或回购房屋的，买受人应当在出卖人的通知送达或视为送达之日起七日内配合出卖人办理解除合同备案（或产权转移预登记）手续或配合出卖人办理回购该房屋的产权转移登记手续。否则，买受人除应偿付出卖人代买受人向银行支付的全部款项外，还应赔偿出卖人因此所造成的全部损失，该损失按合同约定的购房款总额的50%计算；但出卖人有证据证明实际损失高于购房款总额的50%的，买受人应当赔偿实际损失。补充协议第五条约定：“出卖人的通知邮寄至买受人在签署买卖合同时预留的通讯地址（合同上表明的联系地址、住址、电话、传真、电子信箱等，统称为通讯地址）后被签收的（含他人代收），即为有效送达。买受人预留的通讯地址有误或变更后未书面通知出卖人或买受人拒绝签收或预留的通讯方式不畅等任何原因导致出卖人发出的邮件等被退回的，出卖人可再次向该通讯地址邮寄该通知（无论是否有人签收），也可再在本地报刊上刊登该通知（无论买受人是否看到），该通知自出卖人再次邮寄或刊登之日起第七日，视为已送达买受人。出卖人采取多种方式向买受人送达通知的，以先到达或推定先到达的日期为通知送达日期。”补充协议第六条关于解除合同事宜中约定：“1、如合同中规定的出卖人可以解除合同的情形发生时，出卖人未通知解除合同或根据买受人的书面请求而同意暂不解除合同的，合同自合同约定的出卖人取得解除权的条件成就之日起一年内继续执行。至一年期满前一刻，买受人仍未能通过积极履行合同而完全消除该解除合同的情形的，无须出卖人另行书面通知，合同即时自动解除。双方另有约定的除外。2、出卖人、买受人依约解除合同或合同自动解除后，按以下办法处理：（1）出卖人应在合同解除（含买受人依约退房，下同）后三十日内返还已收买受人购房款（除合同有明确约定的外均不计息），但可以从中直接扣除买受人应当向出卖人支付的违约金、赔偿款、折旧费等款项；出卖人应当向买受人支付的违约金、赔偿款等的，应在返还购房款时一并支付给买受人。双方对违约金、赔偿款等的计算有争议的除外。（2）双方应于合同解除之日起，①15日内共同到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）相关手续；②如合同约定的房屋已交付的，买受人须在10日内退还房屋并向出卖人支付自办理交付手续之日至办理合同相关登记注销手续之日（或实际退还房屋日—以后一个日期为准）期间的房屋折旧费（按房屋总价款7%的年折旧率计算）。房屋如有毁损，买受人还应另行给予赔偿。本条约定不影响任何一方依据合同其他条款约定向对方追究违约责任。（3）因买受人违约致使出卖人依约解除合同或合同自动解除的，买受人因此所造成的损失由买受人自行承担。因出卖人违约导致买受人依约解除合同的，买受人为购买房屋所支付的购房款以外的其他税费损失部门由出卖人负债赔偿。无论何方解除合同，双方均应积极相互配合按相关规定办理退还税费等相关手续，否则，应由拒不配合一方承担相关损失。”2013年11月27日，原告（保证人）、被告（借款人）与第三人（贷款人）签订了编号为7919131600。的《个人贷款合同》，被告向第三人申请办理了涉案房屋1420000元购房款的按揭贷款，原告作为保证人对被告的房屋贷款承担阶段性连带责任保证。《个人贷款合同》第三十五条规定约定：“下列任一事件均构成本合同项下的违约事件：（一）借款人未按时足额还款；”第三十六条约定：“一旦发生上条所述任何违约事件，贷款人有权采取以下任何一项或多项措施：（一）要求借款人和/或担保人限期纠正违约行为或消除违约状态；（二）拒绝借款人的任何提款要求或申请；（三）宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）；（四）按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息；（五）要求追加、更换保证人、以贷款人认为合适的方式依法处置抵押物；（六）宣布行使或实现本合同项下的担保权利；（七）从借款人或保证人在贷款人处或其分支机构开立的任何币种的任何账户中直接扣划本合同项下借款人应付而未付的任何款项（包括但不限于贷款本金和利息）；借款人和保证人并在此同意和授权贷款人进行本条约定的扣划；（八）借款人不履行还款义务或保证人、抵押人不履行担保责任，贷款人可以就违约行为对外进行公开披露。”2013年11月4日，被告向原告支付了购房首付款611830元，2013年11月28日，被告通过向第三人办理贷款向原告支付了1420000元购房款。涉案房屋已办理网签备案登记手续以及预告登记，被告亦缴纳了相关维修资金和契税。2015年9月22日，因被告贷款逾期未还，第三人向原告发出了《保证责任履行通知书》，要求原告承担保证责任，2015年10月30日至2017年3月20日，原告总共代被告向第三人垫付贷款本息176186.47元。另查明，2013年11月27日，第三人作为抵押权人为涉案房屋办理了预抵押登记。2014年1月27日涉案房屋办理了预告登记，现涉案房屋的产权交易手续已被法院冻结。2016年3月22日，原告向被告按商品房买卖合同中载明的地址发出了《关于偿付合同款项及解除合同的通知》，内容包括：“1、要求被告于收到通知之日起15日内向原告偿还代偿款项63597.66元（暂计算至2016年1月29日，实际计算至付清代偿款项之日止）；2、被告应按上述款项每日万分之五的标准向原告支付违约金，该违约金计算至被告付清全部应付款之日止；3、如被告逾期未向原告还清应付款，《合同》自被告收到此通知后十六日起解除，被告应《合同》解除后七日内配合原告办理解除合同备案手续，并按购房款的20%向被告支付违约金。”被告李卫红于2016年3月23日收到该通知。因被告逾期向原告偿还应付款项，涉案房屋现未交付给被告,原告亦未将房屋产权转移登记至被告名下。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议、《个人购房贷款合同》、个人贷款还款单、销售不动产统一发票、保证责任履行通知书、光大银行特种转账凭证、要求偿还代垫款项的通知、顺丰速运邮寄单及查询记录，被告提交并经庭审质证的《个人购房贷款合同》，第三人提交并经庭审质证的保证责任履行通知书、还款明细等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《合同》及其附件系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。第一、关于《合同》的解除。根据《合同》附件七补充协议关于按揭贷款办理第3条约定，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致出卖人承担担保责任，买受人未能在约定时间内偿付出卖人款项和违约金的，出卖人有权解除《合同》，现被告未在约定时间内偿付第三人借款导致原告承担了担保责任的，显属违约，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予支持，对于《合同》解除的时间，本院确定为被告收到原告解除合同的意思表示之日即2016年4月8日。原、被告在《合同》附件七补充协议关于按揭贷款办理第3条有明确约定，《合同》解除后，被告有协助原告办理撤销网签、注销合同备案及预告登记，以及办理物业维修资金和契税的退费手续等协助义务，该义务也是被告在《合同》解除后应尽之附随义务，对原告的该项诉讼请求，理由正当，本院予以支持。第二、关于违约责任的承担。对于原告诉请被告支付合同解除的违约金406366元，被告提出该违约金计算标准过高，请求法院予以调低，本院综合考虑被告的过错大小、原告因被告违约行为导致可能产生的影响，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告给付原告合同解除的违约金40000元。对于原告诉请被告支付垫付给第三人的借款本息，因原告向第三人支付款项系为被告履行连带担保责任，原告履行担保责任后，享有向被告追偿的权利，故原告诉请被告支付垫付的借款本息（至2017年3月20日，垫付本息为176186.47元），理由正当，本院予以支持。低于原告主张被告支付逾期支付垫付金额的违约金，考虑到原、被告之间的《合同》于2016年4月8日已经解除，本院已经确定被告向原告支付合同解除的违约金，故对该请求，本院不予支持。第三、关于按揭贷款及担保问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，第三人要求解除其与被告、第三人签订的《个人贷款合同》，本院亦予支持。根据《个人贷款合同》第三十五条和第三十六条约定约定，借款人未按时足额还款，贷款人可宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，本案中，借款人李卫红未按时足额还款，第三人光大银行要求被告李卫红立即偿还第三人剩余贷款本息、利息和罚息，理由正当，本院予以支持，同时原告保利公司作为被告贷款的连带责任担保人，对于被告剩余贷款本息、利息和罚息的偿还应承担连带清偿责任。对于第三人请求确认其对被告提供抵押的本案涉案房屋在拍卖、变卖价款中是否享有优先受偿权的问题，因涉案房屋并未转移至被告李卫红名下，原、被告签订的商品房买卖合同已经解除，故第三人主张实现抵押权，没有现实基础，对第三人的该项诉讼请求，本院不予支持。第四、关于购房款的返还。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，基于第三人光大银行提出了独立的诉讼请求，故本院确认原告对于收受的全部购房款，对于李卫红所欠第三人光大银行剩余贷款本息、利息和罚息的部分，由原告直接返还给第三人光大银行，对于剩余购房款在抵扣被告应当支付给原告的垫付贷款本息和合同解除违约金后，由原告保利公司返还给被告李卫红。原告在替被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认原告保利（长沙）西海岸置业有限公司与被告李卫红就长沙市岳麓区银盆岭路228号保利西海岸小区A4幢N单元37层。号房屋签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD130309。）于2016年4月8日解除；二、原告保利（长沙）西海岸置业有限公司与被告李卫红、第三人中国光大银行股份有限公司长沙溁湾支行签订的《个人贷款合同》（合同编号：7919131600。）自本判决生效之日起解除；三、原告保利（长沙）西海岸置业有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国光大银行股份有限公司长沙溁湾支行支付至本判决生效之日止被告李卫红所仍所欠第三人的涉案房屋按揭全部剩余贷款本金、利息和罚息（具体金额以第三人中国光大银行股份有限公司长沙溁湾支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告李卫红在本判决生效之日起三日内向原告保利（长沙）西海岸置业有限公司支付原告为其在本判决生效前已经垫付的银行按揭贷款本息、罚息（不包括上述第三项判决内容的金额，具体金额以第三人中国光大银行股份有限公司长沙溁湾支行在判决生效当月出具的扣款明细清单为准）以及合同解除的违约金40000元（该判项中被告应付款项可以在原告应当退还给被告的购房款中进行抵扣）；五、就被告李卫红的向原告保利（长沙）西海岸置业有限公司支付的购房款2031830元，在抵扣上述判决第（三）项、第（四）项的款项后，原告保利（长沙）西海岸置业有限公司在本判决生效后十五日内一次性支付给原告李卫红；六、被告李卫红、第三人中国光大银行股份有限公司长沙溁湾支行在原告保利（长沙）西海岸置业有限公司履行完本判决第（三）项确定的付款义务后七日内，配合原告保利（长沙）西海岸置业有限公司办理好长沙市岳麓区银盆岭路228号保利西海岸小区A4栋N单元37层。号房屋上抵押登记的涤除手续。七、被告李卫红在本判决生效之日起十五日内协助原告保利（长沙）西海岸置业有限公司办理涉案房屋撤销网签、合同备案和预告登记的注销以及维修资金、契税的退费手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16937.5元（其中原告保利（长沙）西海岸置业有限公司垫付了8413元，第三人中国光大银行股份有限公司长沙溁湾支行垫付了8524.5元），由被告李卫红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周赞人民陪审员  杨云人民陪审员  黄娓二〇一七年九月十二日书 记 员  周依附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。