福建省厦门市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）厦民终字第422号
上诉人（原审原告）厦门市湖里区嘉湖花园业主委员会，住所地厦门市湖里区嘉湖花园小区。
负责人保洪全，该业主委员会主任。
委托代理人王福生、朱庆华，福建东方格致律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨飞翔，男，1986年1月16日出生。
委托代理人张君，福建天衡联合律师事务所律师。
委托代理人丘洁，福建天衡联合律师事务所实习律师。
上诉人厦门市湖里区嘉湖花园业主委员会（以下简称嘉湖花园业委会）与被上诉人杨飞翔返还原物纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2012）湖民初字第1989号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉湖花园业委会向原审法院起诉，请求判令：1、杨飞翔立即腾退厦门市湖里区和悦里20-40号嘉湖花园小区管理用房（底层、夹层平面图表示的管理用房）；2、杨飞翔向嘉湖花园业委会支付厦门市湖里区和悦里20-40号嘉湖花园小区管理用房自2010年11月1日至实际腾交房屋之日的房屋使用费（按1500元／月计算）。
原审查明：址于厦门市湖里区和悦里20-24号、悦华路71-81号、华盛路32-48号的嘉湖花园小区系由案外人厦门永嘉房地产有限公司（以下简称永嘉公司）开发建设；该公司于1998年通过国有土地使用权有偿出让的方式取得嘉湖花园小区所在地块的使用权并陆续支付了该地块的地价款及增容费。原审法院调取的湖里区和悦里20-24号、悦华路71-81号、华盛路32-48号（嘉湖花园）平面图中一层配电室北侧的房产注明为管理用房。嘉湖花园小区的《共用土地及公用建筑面积分摊说明表》载明：“一层总建筑面积1395.280平方米，单元建筑面积1300.356平方米，外半墙面积37.626平方米列全楼公摊，通道TD2列使用单元：C11至C15单元公摊；室外楼梯T6-T8列住宅公摊。”嘉湖花园小区的《公寓、住宅面积测算明细表》载明：位于一层的管理用房单元（套）面积为130.552平方米，楼梯、过道公用分摊面积4.286平方米，建筑面积合计为134.84平方米，用地分摊面积为51.33平方米。2010年7月26日，杨飞翔作为受托方（乙方）与作为委托方（甲方）的永嘉公司签订了一份《房屋委托管理使用协议》，约定：甲方委托乙方管理使用位于嘉湖花园和悦里22号一层配电室北部的管理用房。该房屋为甲方公司法定注册办公场所（总建筑面积134.84平方米，其中扣除按规定小区应配设的物业管理用房面积后，可使用面积约80平方米），上述面积未纳入公摊，甲方已交纳相关土地出让金。（具体见附图，使用范围以现场分割为准）；本项目土地出让年限至2067年11月5日止，如无特殊原因，乙方受托管理使用期限至上述年限时止；乙方自愿向甲方支付该房屋使用费150000元；乙方使用期间不得擅自改变该房屋结构，除本协议及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该房屋有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务；协议还约定了其他事项。
另查明，嘉湖花园业委会曾以永嘉公司、杨飞翔为被告向湖里区人民法院起诉，要求永嘉公司、杨飞翔立即向嘉湖花园业委会腾退和移交厦门市湖里区和悦里20-40号嘉湖花园小区管理用房并向嘉湖花园业委会支付相应的房屋使用费；湖里区人民法院于2011年6月7日作出（2011）湖民初字第101号之一民事裁定书，认定根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，业主委员会仅有权对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，业主委员会与本案并无直接利害关系，原告的诉讼主体不适格，故裁定驳回原告的起诉；原告不服该裁定，上诉至厦门市中级人民法院，后于2012年1月16日撤回上诉。2011年6月20日，厦门市湖里区嘉湖花园业主大会作出决议，决议内容为：“根据《物权法》、《物业管理条例》及《嘉湖花园业主大会议事规则》的规定，自2011年6月8日至2011年6月19日，嘉湖花园业主委员会采用书面征求意见形式组织召开2011年临时业主大会，就本物业管理区域内管理用房授权业主委员会代表业主收回和管理，并代表业主收取房屋使用费或主张侵权赔偿等，包括为行使前述权利而提起诉讼等事项进行表决。本物业管理区域共有业主81人，总建筑面积9226.84平方米，本次大会共有业主50人投票同意，占业主总人数的61.7%，其对应专有部分的建筑面积5459.04平方米，占本物业管理区域内总建筑面积的59.2%、基于上述表决结果，业主大会同意授权业主委员会代表业主对本小区内管理用房收回和管理，并代表业主收取房屋使用费或主张侵权赔偿等，包括为行使前述授权而以业委会名义提起诉讼等。”该决议后附有与会业主的签名。上述签名业主中，能够提供产权证的业主的房产面积合计为5070.45平方米，其中公摊面积534.23平方米，能够提供产权证的业主专有部分占建筑物总面积的比例为52.2%［（5070.45－534.23）÷（9226.84－534.23）］。
原审判决认定以上事实，有嘉湖花园业委会提交的《嘉湖花园业主大会决议》、嘉湖花园业主大会部分业主产权证复印件、嘉湖花园底层夹层平面竣工图，杨飞翔提交的（2011）湖民初字第101号之一民事裁定书、（2012）厦民终字第222号民事裁定书、《房屋委托管理使用协议》及附图、房屋产籍调查表、嘉湖花园房屋平面图、面积测算明细表、面积测算汇总表、分摊说明表、合同书、补充合同、土地出让金缴纳证明，原审法院调取的（98）厦地合字（协）097号出让合同书之补充合同、厦门市国有土地使用权有偿出让合同书、《共用土地及公用建筑面积分摊说明表》、《土地、房屋面积测算汇总表》、《公寓、住宅面积测算明细表》、湖里区和悦里20-24号、悦华路71-81号、华盛路32-48号（嘉湖花园）一层平面图，以及当事人陈述、庭审笔录为证。
原审法院认为，嘉湖花园业委会虽曾以杨飞翔及永嘉公司为被告就本案讼争房产提起诉讼，但被法院裁定驳回起诉，法院对该案未进行实体审理，现嘉湖花园业委会再次提起本案诉讼，并未违反“一事不二理”原则。本案中，根据嘉湖花园业委会提交的业主大会决议及产权证复印件，嘉湖花园业委会就本案讼争房产提起诉讼业经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主的授权；杨飞翔虽对业主大会决议上业主签名的真实性有异议，但未提供相反证据证明或申请鉴定，故对杨飞翔该项抗辩意见，原审法院不予采纳；嘉湖花园业委会以其自身名义提起诉讼，合法有据。讼争房产所在的嘉湖花园小区于1998年取得所在地块的使用权并经开发建设于2002年完成相应土地房屋权籍登记测绘工作，对该小区的管理用房的确定应遵循于1999年1月1日实施的《厦门市住宅区物业管理条例》的规定。《厦门市住宅区物业管理条例》第三十一条规定：“开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为30平方米，最多使用面积为200平方米，其所有权属全体业主共同所有。”根据该规定，物业管理用房应由开发建设单位向业主委员会移交且应已分摊计费到户，而本案中，嘉湖花园业委会未能提供开发建设单位将讼争房产作为管理用房向其移交的证据，仅凭图纸上的标注尚不足以证明讼争房产属于嘉湖花园业委会所有，即嘉湖花园业委会未能举证证明其与讼争房产有直接利害关系，故嘉湖花园业委会不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条所规定的起诉条件，应当驳回其起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定：驳回厦门市湖里区嘉湖花园业主委员会的起诉。
宣判后，嘉湖花园业委会不服，向本院提起上诉。
上诉人嘉湖花园业委会上诉称，一、原审法院在审理过程中违反民事诉讼法的规定。1、严重超限审结，历时1年8个月，违反一审案件审理期限规定。2、未在法定期间内对嘉湖花园业委会提出向厦门市国土资源与房产管理局就该“管理用房”的性质、属性、权属进行调查核实的申请给予回复。二、裁定与查明的事实自相矛盾。1、原审查明双方讼争的房产属于管理用房，即为物业管理用房，依法应归全体业主共有，原审法院以嘉湖花园业委会与讼争的管理用房无直接利害关系驳回起诉，适用法律与查明事实相矛盾。2、开发建设单位向业主委员会是否移交管理用房不是确定管理用房权属的依据。3、嘉湖花园业委会提交的证据已经充分证明了讼争房屋是依设计规划及竣工图标示的小区配套管理用房，依法权属应归全体业主。三、原审裁定适用法律错误。1、嘉湖花园小区的规划设计早于《厦门市住宅区物业管理条例》施行之日，其对小区配套的公共用房及管理用房并不是依据该条例所规定的面积，同时该条例已经废止，裁定书依据该条例确定管理用房的面积是错误的。2、就算依据该条例第三十一条的规定，开发商应移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，但并不排除未分摊计户的管理用房就不归小区业主所有。作为公共用房无论是分摊到户还是未分摊到户，其成本在开发商确定销售价格时已计算在内。依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第6、8条之规定，分摊到业主房产面积的公用用房和管理用房是指为业主所在那栋建筑服务的公用用房和管理用房，而不是为整个小区服务的公用用房和管理用房。而本案讼争的管理用房是为整个小区服务的管理用房。综上所述，原审裁定错误，请求二审法院撤销原审裁定，指定原审法院对本案进行审理。
被上诉人杨飞翔辩称，一、在程序上，嘉湖花园业委会的起诉应予驳回。1、嘉湖花园业委会与本案无直接利害关系，主体不适格。嘉湖花园业委会未能提供开发建设单位将讼争房产作为管理用房向其移交的证据，亦未能举证证明其讼争房产归其所有。2、《业主大会决议》不足以证明嘉湖花园业委会有仅作为原告起诉。根据《物权法》第七十六条之规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部门占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但是决议上签字人的专有部分占建筑物总面积并未过半数，仅占48.42%，签字人数占总人数也并未过半数。3、本案系返还原物纠纷，嘉湖花园业委会应当先行提起诉讼确认讼争管理用房的权属，方才有权提起本案之诉。二、嘉湖花园小区业主已经得到了符合法定标准的管理用房，还要求索取超出法定标准的房屋，不仅缺乏事实和法律依据，也违背公平合理、等价有偿的基本原则。1、根据《物业管理条例》第30条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”以及《福建省物业管理条例》第33条“建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：（一）建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米”之规定，本案中，开发商应当提供不少于五十平方米的管理用房，但没有法定义务提供超过五十平方米的管理用房。而永嘉公司已经提供了符合法定标准的面积为五十多平方米的管理用房向小区业主使用。2、《厦门市住宅区物业管理条例》第31条规定“开发建设单位应向业主委员会移交分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房”，即小区业主主张管理用房所有权的前提是，这个管理用房的建造成本已经分摊计费到户。但本案讼争管理用房具有独立的产权，该房屋的建设成本并未计入公摊，反而承受了其它公摊，也就是小区业主并没有分摊该管理用房，全部建造成本均由开发商自己承担。故，小区业主索要额外的管理用房缺乏事实依据和法律依据。3、民事活动应当遵循公平合理、等价有偿的原则。嘉湖花园小区业主已经得到符合法定标准的管理用房，若想得到额外的房屋，就应当支付合理的对价。三、杨飞翔取得讼争管理用房约80平方米部分的使用权，属于善意取得，权利应得到法律保护。杨飞翔完全有理由相信永嘉公司系讼争房的合法权利人，故与其签对使用协议，并支付对价15万元，是善意第三人。综上所述，原审裁定结果正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，除嘉湖花园业委会对“永嘉公司与杨飞翔签订《房屋委托管理使用协议》及协议内容”的真实性不予确认，以及杨飞翔认为“业主大会投票同意的人数中能够提供产权证的业主的房产面积应为4996.03平方米，其中公摊面积528.28平方米，比例为48.42%，并未过半”以外，双方当事人对原审查明其它的事实均无异议。本院对当事人无异议的事实予以确认。二审中，双方均无新证据提交。
本院认为，根据《福建省物业管理条例》第三十三条的规定，开发建设单位已向嘉湖花园提供了管理用房，嘉湖花园业委会未提供证据证明开发建设单位提供的管理用房的面积不符合相关规定。同时，根据《房屋产籍调查表》、《共用土地及公用建筑面积分摊说明表》、《土地、房屋面积测算汇总表》、《公寓、住宅面积测算明细表》，可以得知讼争的房产并未计入公摊。现嘉湖花园业委会没有证据证明开发建设单位移交了讼争房产，而仅以竣工图中的讼争房产所在位置标注有“管理”二字，主张讼争房产归全体业主所有依据不足。因嘉湖花园业委会其无法举证证明其与讼争房产有直接利害关系，原审法院的裁定并无不当。关于嘉湖花园业委会认为原审法院对其申请对讼争房产的权属问题调查取证没有回复的问题，本院认为，原审法院在审理中调取了嘉湖花园的《共用土地及公用建筑面积分摊说明表》、《土地、房屋面积测算汇总表》、《公寓、住宅面积测算明细表》、湖里区和悦里20-24号、悦华路71-81号、华盛路32-48号（嘉湖花园）一层平面图等证据，以便查实讼争房产是否归全体业主所有，嘉湖花园业委会认为原审法院没有回复不符合事实，该项上诉理由没有依据。综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回厦门市湖里区嘉湖花园业主委员会的上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 曾 聆
代理审判员 夏 雯
代理审判员 洪德琨
二〇一四年三月十日
书 记 员 朱燕萍
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。