河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中民二初字第505号
原告李红伟。
委托代理人郭振雷，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。
委托代理人李奇男，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。
被告王冬枝。
被告虎哲峰。
委托代理人李文举，河南良仁律师事务所律师。
被告虎杰峰。
委托代理人李文举，河南良仁律师事务所律师。
原告李红伟与被告王冬枝、虎哲峰、虎杰峰确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭振雷，被告虎哲峰以及被告虎哲峰、虎杰峰共同委托代理人李文举到庭参加诉讼。被告王冬枝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李红伟诉称，被告王冬枝系虎某某的妻子，被告虎哲峰、虎杰峰系虎某某之子。2011年9月，原告与虎某某签订房产转卖协议书一份，约定：虎某某将位于中原区朱屯村第4大街附118号的拆迁房96平方米卖给原告，每平方4300元，总价款412800元。该协议还约定了付款方式等。合同签订后，原告如约履行了自己的义务。2012年3月，经双方口头约定，原告再支付部分房款后，虎某某协助原告先在其村委会将房屋登记到原告名下。但原告在2012年3月9日向虎某某支付10000元房款后，虎某某未履行自己的义务。现虎某某已死亡，三被告拒不按该协议履行。故诉诸法院，请求依法确认原告与虎某某于2011年9月1日签订的《转卖房产协议书》有效；本案的诉讼费用由被告承担。
被告虎哲峰、虎杰峰辩称，一、虎某某已经去世，被告无法确定合同的真伪；二、即使是虎某某签订的合同，也属于无效合同。首先，合同所涉及的中原区朱屯村第四大街附118号的拆迁房属于全家的共同财产，农村的房屋都是登记在一人之下，虎某某在无其他人授权的情况之下，无权代理其他共有人与他人签订买卖合同；其次，虎某某与原告签订的合同的标的物是不确定的房产，因为房屋拆迁改造至今没有落实，对于不确定的标的物，双方签订的合同是无效的；再次，合同所涉及的标的物是安置房，是不可交换物，不具有商业房的属性。
被告王冬枝未作答辩。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：
1、原告与虎某某签订的《转卖房产协议书》一份，《律师见证书》一份。用以证明：原告与虎某某签订了《房产买卖协议》，该协议经过律师见证，是合法有效的。
2、虎某某于2011年9月4日、2011年9月8日、2011年9月17日、2011年11月17日、2012年3月9日出具的收条五份，金额共计42万元。用以证明：原告已经按照合同约定支付虎某某购房款32万元及购买车库款6万元。
被告王冬枝、虎哲峰、虎杰峰未提交任何证据材料。
被告虎哲峰、虎杰峰对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1中的《转卖房产协议》，因为虎某某已经去世，无法核对其真伪，并且该协议没有落款时间。对证据1中的《律师见证书》的真实性有异议，原告未提供律师执业证相佐证，见证律师也未到庭接受询问，见证的内容也不合法。对证据2收条的真伪无法证实，且该收据与本案的购房协议无关。
被告王冬枝经本院合法传唤，未到庭发表质证意见，视为放弃质证权利。
对于原告提交的证据材料，本院分析认定如下：原告提交的证据1《转卖房产协议书》、《律师见证书》，证据2收据上有虎某某的签名，虽然被告虎哲峰、虎杰峰提出异议，但并未通过鉴定对虎某某签名的真伪进一步举证，本院对原告提交的证据1、2的真实性本院予以采信。
根据当事人陈述及本院认定的有效证据，本院确认如下法律事实：原告与虎某某曾签订《转卖房产协议书》一份，主要约定：虎某某在朱屯村拆迁后有拆迁房96平方决定以每平方4300元价格卖给李红伟，总价412800元。原告与虎某某特签订如下协议，双方不得违约：一、虎某某负责把自己的拆迁房产无任何理由和条件过户给原告，虎某某不得再转卖别人，如发现转卖别人按总房款的双倍赔偿原告；二、虎某某拆迁房屋为国有土地的商品房，其拆迁房未准配双气、电话、宽带等设施。原告购房的一切费用包括契税、暖气、天然气、水电、初装费等费用由原告承担，虎某某不再出任何费用；三、合同签订后，经律师事务所登记，律师作为见证人，合同生效；四、付款方法：合同签订前预付6万元作为定金，律师双方签订合同后付款25万元余款，交房后证件交给原告，付清余款；五、交付期三年，从2011年9月1日至2014年9月1日，到期交不了房虎某某每月付给原告1600元误期费。
河南得益律师事务所出具《律师见证书》一份，内容为：河南得益律师事务所接受虎某某的委托，指派马胜利、霍向党律师就虎某某对中原区朱屯村城中村履行拆迁补偿安置协议确认的补偿面积分配事宜进行见证。根据《中华人民共和国继承法》、《民法通则》等相关法律规定，见证律师审查了委托人提供的身份证、中原区朱屯村城中村改造拆迁补偿安置协议、拆迁补偿费用核算表、收证凭证、中原区朱屯村城中村改造指挥部资金兑付表、郑州市中原区朱屯村城中村改造房型数量配比调查设计方案等有关文件。兹证：一、位于中原区朱屯村第4组大街号附118号宅院系虎某某个人所有，拆迁后应补偿面积为237.35平方米。二、按照中原区朱屯村城中村改造房型数量配比调查设计方案237.35平方折合三套房屋分别为95.9平方、70.18平方、70.18平方。三、委托人虎某某现将95.9平方卖给李红伟，并委托见证（详见协议）。另70.18平方房屋两套（按实际面积）赠与给大儿子虎哲峰、小儿子虎杰峰。四、委托代虎某某保证上述文件协议中的印章、签字是真实有效的。第三条的内容系委托人的真实意思表示。该律师见证书上加盖有河南得益律师事务所公章，其上还有马胜利、霍向党、虎某某、李红伟的签名，霍向党、虎某某、李红伟的签名日期均为2011年9月8日。
原告先后于2011年9月4日、2011年9月8日、2011年9月17日、2011年11月17日、2012年3月9日向虎某某支付定金6万元、房款26万元、车库款6万元，虎某某向原告出具收条五份，内容分别为：“今收到卖房款定金陆万元”、“今收到房款贰拾伍万元”、“今收到李红伟现金肆万元正，￥40000元，朱屯车库合同订后清账”、“今收到车库款贰万元￥20000元，合计收到陆万元正”、“今收到房款壹万元正￥10000元”。
另查，被告王冬枝与虎某某系夫妻关系，虎某某于2013年12月16日死亡。被告虎哲峰、虎杰峰系被告王冬枝、虎某某之子。
本院认为，关于被告虎哲峰、虎杰峰提出的原告李红伟与虎某某签订的《转卖房产协议书》中所涉及的拆迁房属于其与虎某某的共有财产，虎某某在未经被告授权的情况之下，与原告签订买卖合同，该合同属于无效合同的抗辩意见。由于二被告对此未提供相应证据证明，本院对其该项抗辩意见不予采纳。关于被告虎哲峰、虎杰峰提出的该合同所涉及的房屋是不确定的标的物，该合同是无效合同的抗辩意见。根据原告李红伟与虎某某签订的《转卖房产协议书》以及《律师见证书》的内容，虎某某转让给原告的是96平方米的拆迁安置房权益，且转让拆迁安置房权益未违反法律、行政法规的强制性规定，本院对二被告的该项抗辩意见不予采纳。关于被告虎哲峰、虎杰峰提出的该合同所涉及的房屋是安置房，是不可交换物，不具有商业房的属性，因无证据证明，且无法律依据，本院对二被告的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，原告李红伟与虎某某与签订的《转卖房产协议书》系双方自愿签订，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院对于原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
确认原告李红伟与虎某某签订的《转卖房产协议书》为有效合同。
案件受理费100元，公告费260元，共计360元，由被告王冬枝、虎哲峰、虎杰峰负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 昌晓艳
代理审判员 毛大帅
人民陪审员 高 予
二〇一五年四月九日
书 记 员 王 琦