北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第13154号
原告：张禄玲（曾用名张路玲、张禄嶺），男，1941年3月18日出生。
原告：张录山（曾用名张禄山、张路山），男，1938年3月1日出生。
委托代理人：张春水，男，1972年7月5日出生。
委托代理人：张春红，女，1966年10月21日出生。
被告：鼎能置业开发有限公司，住所地本市东城区永定门外大街101号88号楼。
法定代表人：姚试龙，董事长。
委托代理人：张珊，北京市本杰律师事务所律师。
被告：张禄华，男，1953年5月19日出生。
委托代理人：张秀英，女，1957年12月15日出生。
原告张禄玲、张录山诉被告鼎能置业开发有限公司、张禄华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理。依法由审判员王轶楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张禄玲及张录山的委托代理人张春水与被告鼎能置业开发有限公司的委托代理人张珊、被告张禄华的委托代理人张秀英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张禄玲、张录山诉称：原告张禄玲、张录山与被告张禄华以及案外人张秀玲、张禄福、张禄峰、张禄平、张秀英均系张祥的子女。张祥已于1979年1月20日去世。本市东城区（原崇文区）革新里×号院房屋×间原系张祥所有。1984年，在张秀玲、张秀英放弃继承权的情况下，上述6间房屋由原告张禄玲、张录山与被告张禄华及案外人张禄峰、张禄平、张禄福共同继承，并进行了房屋所有权登记。2012年1月5日，张禄峰、张禄平、张禄华、张秀英在未经二原告同意的情况下，分别与被告鼎能公司签订了两份《西革新里房屋安置补偿协议书》，侵害了二原告作为房屋共有权人的合法权益。故二原告诉至法院，要求确认被告张禄华与鼎能公司签订的两份《西革新里房屋安置补偿协议书》无效，诉讼费由被告承担。
被告鼎能置业开发有限公司辩称：二原告及案外人张禄福曾另案起诉要求确认张禄福与被告签订的《西革新里房屋安置补偿协议书》无效。经审理，生效判决已经确认上述《西革新里房屋安置补偿协议书》无效。因此，被告同意原告的诉讼请求。
被告张禄华辩称：被拆迁的6间房屋在张祥去世后由张禄峰、张禄平、张禄华共同出资进行了翻建，被告在被拆迁的6间房屋处实际居住，是合法的被拆迁人。因此，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：张祥（1979年1月20日去世）与其配偶张王氏（1978年8月5日去世）共生育有张秀玲、张录山、张禄玲、张禄福、张禄峰、张禄平、张禄华、张秀英八个子女。
张祥在原北京市崇文区（现东城区）永外革新里×号（旧址大火车站×号北部）有房屋6间，建筑面积为72.5平方米。1984年落实私房政策时，因张祥已故，经北京市崇文区公证处（现北京市信德公证处）公证，张秀玲、张秀英自愿放弃了对张祥上述房屋的继承权，该处房屋由张录山、张禄玲、张禄福、张禄峰、张禄平、张禄华共同继承。1984年12月，经房屋管理部门测绘，上述房产确定为房屋8间，建筑面积为131.8平方米。因张录山、张禄玲、张禄福等人未共同办理所有权登记手续，故上述8间房屋未发放房屋所有权证。
2012年1月5日，鼎能置业开发有限公司（拆迁人，甲方）与张禄华（被拆迁人，乙方）签订了协议号为W-028的《西革新里房屋安置补偿协议书》。该协议约定，依据京建东拆许字（2010）第110号《房屋拆迁许可证》，就乙方在北京市东城区西革新里拆迁项目中选择房屋安置方式完成拆迁的相关事宜达成一致意见。西革新里拆迁项目范围内有乙方姓名张禄华，被拆迁房屋地址东城区革新里×号。房屋所有权性质为参私，房屋类型为非成套住宅1间，房屋权属证明为其他；建筑面积19.97平方米。乙方自愿选择就地安置方式，放弃其他安置方式，安置住房为西革新里百荣嘉园×号楼×单元×层×号，二居室一套，建筑面积56.49平方米；安置住房为普通居住住宅。乙方购买安置用房购房款为92430元；因乙方符合享受本项目拆迁政策规定的相关补助，故甲方应支付乙方各项补助费为156754.4元；甲乙双方需支付的款项相抵后，乙方还需支付甲方64324.4元，乙方应在协议签订后十个工作日内结清。协议签订后，甲方将乙方提交的原住房产权证明或使用证明原件交由相关管理部门，统一办理注销登记手续；甲方交付安置用房的日期为协议签订之日起四年内，如未能在本协议规定的时间内将乙方购买的安置用房交付使用的，从逾期交房之日起按照乙方所购买安置用房的居室数量给予补偿，补偿标准为二居室每月2500元。《西革新里危改项目安置房屋交付实施办法》作为协议附件，与协议具有同等法律效力。同日，鼎能置业开发有限公司（拆迁人，甲方）与张禄华（被拆迁人，乙方）签订了协议号为W-028-1的《西革新里房屋安置补偿协议书》。该协议约定，因乙方符合享受拆迁政策规定的相关补助，故甲方应支付乙方各项补助费合计7.5万元；甲方应在本协议签订之后十个工作日内结清。上述协议签订后，被告鼎能置业开发有限公司拆除了北京市东城区永外革新里×号的房屋。同时，张禄峰、张禄平、张禄华、张秀英另作出承诺，称“东城区革新里×号，房屋属西革新里危改地块土地一改开发项目，拆迁对象、该房屋产权人张祥已故，现该房屋继承人分别为张禄峰、张禄平、张禄华、张秀英；一致同意该房屋归四人所有，今后若有新的权利人出现主张权利，《西革新里房屋安置补偿协议书》解除，甲方鼎能置业开发有限公司有权收回安置房屋及补偿款，今后家中若出现任何因拆迁引起的经济房产纠纷与鼎能置业开发有限公司无关”。
上述事实，有《西革新里房屋安置补偿协议书》，北京市东城区房屋管理局《关于原崇文区永外革新里×号房屋情况说明》及《关于东城区永外革新里×号房屋情况说明》，《死亡证明》，《房屋所有权登记书》，《承诺书》及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。根据本案现已查明的事实，被拆迁的本市东城区永外革新里×号房屋原系张祥之房产，在张祥死亡后，其子张录山、张禄玲、张禄福、张禄峰、张禄平、张禄华通过遗产公证继承的方式，依法继承了该房产。上述六人虽未实际领取不动产权属证书，但根据我国物权法的有关规定，不动产的权属证书系权利人享有该不动产的证明，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时即已发生效力，不动产登记薄方为物权归属和内容的根据。而在登记机构北京市东城区房屋管理局的房屋登记档案中，明确载明本市东城区永外革新里×号房屋系8间，并由张录山、张禄玲、张禄福、张禄峰、张禄平、张禄华六人共有。据此，上述登记内容已经发生物权效力，应当认定被拆迁房屋属共有财产。被告在未与原告等其他共有人协商一致的情况下，擅自与鼎能置业开发有限公司签订房屋拆迁安置补偿合同，将共有财产予以处分，违反了我国物权法的有关规定，构成无权处分，亦对共有权人的权益造成侵害。同时，鼎能置业开发有限公司作为依法取得房屋拆迁许可证并专业从事房地产开发的企业法人，依常理分析，其在从事拆迁活动时应首先对被拆迁房屋的权属情况进行审查，而客观上亦具备相应的审查条件。现该公司主张仅凭口述即以无证参私的标准签订房屋拆迁安置补偿合同，缺乏合理性。有鉴于此，原告起诉要求确认二被告之间签订的房屋拆迁安置补偿合同无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
确认张禄华与鼎能置业开发有限公司于二○一二年一月五日签订的编号为W－○二八号《西革新里房屋安置补偿协议书》及编号为W－○二八－一号《西革新里房屋安置补偿协议书》无效。
案件受理费35元，由二被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王轶楠
二〇一三年十一月一日
书记员 郑文思