山西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋民终550号上诉人（原审被告）：李勇，男，1974年8月4日出生，汉族，住山西省高平市。委托代理人：赵彩虹，山西诚鸿城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉娥，女，汉族，1970年1月8日出生，住山西省神池县。委托代理人：杜思鹏，山西杏梅律师事务所律师。委托代理人：张瑶，山西杏梅律师事务所律师。原审被告：山西百德兴房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市小店区学府街26号。法定代表人：张国樑，总经理。原审被告：张国樑，男，1968年11月7日出生，山西百德兴房地产开发有限公司总经理，住山西省太原市。上诉人李勇与被上诉人李玉娥、原审被告山西百德兴房地产开发有限公司、原审被告张国樑案外人执行异议之诉一案，山西省太原市中级人民法院于2017年1月19日作出（2016）晋01民初1050号民事判决，上诉人李勇不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2017年8月30日公开开庭进行了审理。上诉人李勇及其委托诉讼代理人赵彩虹，被上诉人李玉娥的委托代理人杜思鹏、张瑶到庭参加诉讼，原审被告山西百德兴房地产开发有限公司(以下简称百德兴房地产公司)和原审被告张国樑经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李玉娥一审提出诉讼请求：1、请求确认位于太原市龙堡街4号《百德.尚景》住宅小区21幢2单元2601号房屋归李玉娥所有，并停止对该房产的执行；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告李玉娥于2010年12月13日与被告百德兴公司签订了《商品房内部认购协议书》，协议约定：百德兴公司将其位于太原市龙堡街4号《百德.尚景》住宅小区21幢2单元2601号房屋出售给李玉娥,李玉娥于签订合同之日支付购房款490400元，并收到百德兴公司出具的收款收据一张。百德兴公司未在合同约定的期限2012年12月30日之前交房，而且至今仍未交房。2015年百德兴公司与李勇发生债务纠纷，李勇将百德兴公司诉至法院。经法院判决百德兴公司败诉。李勇系执行案件的申请人，百德兴公司系执行案件的被执行人，太原市中级人民法院查封了百德兴公司位于太原市龙堡街4号《百德.尚景》住宅小区部分房产，其中，李玉娥购买百德兴公司的21幢2单元2601号房产亦被查封。李玉娥收到法院查封裁定，提出了查封异议，请求解除查封。2016年10月10日，太原市中级人民法院作出（2015）并执异字第47号《执行裁定书》。驳回李玉娥执行异议的申请。李玉娥已按照《内部认购协议》的约定交付了足额的购房款，只是由于百德兴公司的原因未能办理网签手续及交付房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件中若干问题的规定》(法释10号)第二十九条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形而且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购房屋用于居住而且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定价款的50%。李玉娥的权利足以对抗并排除执行。被告李勇辩称，原告李玉娥与百德兴房地产公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是存在以签订买卖合同作为担保的借贷关系或是其与百德兴公司串通以签订协议并在未收款的情况下出具虚假收据对抗执行的行为。本案中，李玉娥主张权利的合法性及真实性所需的证据必不可少的就是支付房款的凭证，对于多达40余万元的交易，按照交易习惯及李玉娥本人的年龄特征，应当采用非现金交易方式，但李玉娥无法提供银行打款或转账凭证，即使交付的是现金，也应当有交房款当日或前几日提取与应交房款金额接近的取款凭证，因为正常人不可能把40余万元的现金一直备在家中等待使用。故请求驳回原告李玉娥的诉讼请求。被告百德兴公司、被告张国樑共同辩称，原告李玉娥与被告百德兴公司签订的《商品房内部认购协议》及支付购房款490400元均属实，同意对太原市龙堡街4号《百德.尚景》住宅小区的21幢2单元2601号房屋解除查封。百德兴公司出卖的房屋属”五证齐全”的房屋，但至今房屋不具备交付条件。一审法院审理查明，原告李玉娥于2010年12月13日与被告百德兴公司签订了《商品房内部认购协议书》，协议约定：百德兴公司将其位于太原市龙堡街4号《百德.尚景》住宅小区21幢2单元2601号房屋出售给李玉娥,该房屋面积116.76平方米,单价每平方米4200.07元,并要求一次性付款。李玉娥于签订合同当日支付购房款490400元，并收到百德兴公司出具的收款收据一张。百德兴公司未在合同约定的期限2012年12月30日之前交房，而且至今仍未交房。2015年百德兴公司与李勇发生债务纠纷，李勇将百德兴公司诉至法院。经法院判决百德兴公司败诉。李勇系执行案件的申请人，百德兴公司系执行案件的被执行人，太原市中级人民法院查封了百德兴公司位于太原市龙堡街4号《百德.尚景》住宅小区部分房产，其中，李玉娥购买百德兴公司的21幢2单元2601号房产亦被查封。李玉娥收到法院查封裁定，提出了查封异议，请求解除查封。2016年10月10日，太原市中级人民法院作出（2015）并执异字第47号《执行裁定书》，驳回李玉娥执行异议的申请。庭审中,李勇未向法庭提供李玉娥与百德兴公司签订的《商品房内部认购协议》并非真实的房屋买卖关系，而是存在以签订买卖合同作为担保的借贷关系及收款收据属虚假的相关证据。2016年12月21日，太原市房产交易服务中心证明：李玉娥截止2016年12月21日城市××区国有土地范围内无房产。一审法院认为，关于李玉娥与百德兴公司签订的《商品房内部认购协议》的效力，《最高人民法院关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。百德兴房地产公司现已取得争议房产的商品房预售许可证，其与李玉娥签订的《商品房内部认购协议》为有效协议。原告李玉娥一次性已支付购房款490400元，本院应予采信。被告李勇认为，李玉娥与百德兴房地产公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是存在以签订买卖合同作为担保的借贷关系或是其与百德兴公司串通以签订协议并在未收款的情况下出具虚假收据对抗执行的行为。本案中，李玉娥主张权利的合法性及真实性所需的证据必不可少的就是支付房款的凭证，对于多达40余万元的交易，按照交易习惯及李玉娥本人的年龄特征，应当采用非现金交易方式，但李玉娥无法提供银行打款或转账凭证，即使交付的是现金，也应当有交房款当日或前几日提取与应交房款金额接近的取款凭证，因为正常人不可能把40余万元的现金一直备在家中等待使用。但李勇未向法庭提供李玉娥与百德兴公司签订的《商品房内部认购协议》并非真实的房屋买卖关系，而是存在以签订买卖合同作为担保的借贷关系及收款收据属虚假的相关证据。李玉娥与百德兴房地产公司签订协议、交清全部购房款在前，本院依据执行裁定，查封争议房产在后。上述事实符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应停止对位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2601号房产执行。李玉娥与百德兴房地产公司尚未签署正式的《商品房买卖合同》，争议的房产尚不具备办理不动产登记的条件，原告李玉娥要求确认争议房产归其所有的诉讼请求，证据不足，本院不予采信。故判决：一、停止对位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2601号房产的执行；二、驳回原告李玉娥的其他诉讼请求。本院（2015）并执异字第47号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。判后，上诉人李勇不服，向本院提起上诉请求:1.依法撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的执行异议之诉；2.二审的诉讼费用全部由原审被告百德兴房地产公司承担。上诉理由:（一）一审判决认定的事实错误。一审判决书在经审理查明一节中陈述”李玉娥于签订合同当日支付购房款490400元，并收到百德兴公司出具的收款收据一张”可见一审法院依据收据认定被上诉人李玉娥支付了全部购房款。对于上述认定，上诉人持不同意见。根据2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定”对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”在本案中，被上诉人李玉娥主张权利的合法性及真实性所需的证据必不可少的就是支付房款凭证，对于金额多达49万多元的交易，被上诉人李玉娥本人未能提供支付房款的银行打款或转账凭证。对于本案中其提交的原审被告山西百德兴房地产开发有限公司出具的收据，因该公司存在未收房款情况下违背事实出具收据的行为，且其在本案中作为被执行人，名下被查封房产归属的认定，与其有直接的利害关系，在无打款凭证证明被上诉人确实支付房款的情况下，仅凭该公司出具的收据无法证明被上诉人李玉娥确己支付房款，无法证明其权利的合法性及真实性。因此，上诉人认为，一审法院认定事实存在错误。（二）一审判决适用法律错误。2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同;(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，一审法院应审查被上诉人李玉娥是否支付合同价款超过总价款的50%，以及其所购房屋是否系用于居住且其名下是否无其他用于居住的房屋，在本案当中，被上诉人李玉娥未提交支付房款的银行打款或转账凭证，不能证明其支付房款超过50%;其次，根据被上诉人提供的证据可见，被上诉人李玉娥系神池县龙泉镇人并居住在该镇，但其未提供其及配偶在神池县龙泉镇无房的证明，而是提供在其本人在太原市无房的证明。上诉人认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定旨在保护无房居住人的权益，而非保护离开自己居住城市到处购房的炒房者的权益。故按照该条规定，被上诉人李玉娥的购房行为明显不属于能够排除执行的行为。一审法院理应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定驳回被上诉人李玉娥的执行异议之诉，但却使用了其余不相干的法律规定支持了被上诉人李玉娥的诉请，无疑是在错误地适用法律。综上，上诉人认为一审判决在认定事实及适用法律上均存在错误，恳请二审人民法院在依法查明事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李玉娥未提供书面答辩。本院二审中，被上诉人李玉娥提供了2010年12月13日委托孙燕买房时付款的转款凭证，即购房当日被上诉人李玉娥委托其外甥杨秉千从神池县农村信用合作联社转款给代理人孙燕，孙燕当日提取现金50万元。同日，孙燕代替李玉娥与百德兴房地产公司签订了《商品房内部认购协议书》，并用现金交付了购房款490400元，百德兴房地产公司出具了收款收据一张。另查明，被上诉人李玉娥提供了神池县公安局、神池县房管局和太原市房产交易中心的证明，其名下在神池县和太原市无住房登记。本院经审理查明的其他事实与原审一致。双方当事人争执的主要焦点是：1.被上诉人李玉娥是否支付了购房款。2.原审适用法律是否正确？本院认为，1.被上诉人李玉娥委托孙燕于2010年12月13日与被告百德兴公司签订了《商品房内部认购协议书》，孙燕于签订合同当日以现金方式支付购房款490400元，并收到百德兴房地产公司出具的收款收据一张。上诉人李勇认为被上诉人李玉娥现金支付购房款490400元，未能提供支付房款的有效凭证的理由，在本院审理中，被上诉人李玉娥提供了其亲戚杨秉千从神池县农村信用合作联社转款给代理人孙燕，孙燕当日提取现金50万元的证据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（五）项规定”其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”故被上诉人李玉娥购买百德兴房地产公司开发的《百德.尚景》住宅小区商品房的真实性和合法性应予认定。其购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条”对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”中的权利人身份。2.依据《最高人民法院关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”百德兴房地产公司已取得争议房产的商品房预售许可证，其与被上诉人李玉娥签订的《商品房内部认购协议》应为有效协议。依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款”依法成立的合同，受法律保护。”被上诉人李玉娥提供的神池县公安局、神池县房管局和太原市房产交易中心的证明其名下在神池县和太原市无住房登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，被上诉人李玉娥与百德兴房地产公司签订了购房协议，支付了购房款，对未办理过户登记手续没有过错，其购房事实应予认定。综上，原审认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人李勇负担。本判决为终审判决。审判长  武全敬审判员  孙成宇审判员  文 劼二〇一七年九月二十九日书记员  张静宇