北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第00397号
上诉人（原审被告）耿新亭，男，1971年11月29日出生。
被上诉人（原审原告）北京畅春物业管理有限公司，住所地北京市海淀区罗庄北里锦秋家园1号楼701。
法定代表人郑仁明，总经理。
委托代理人郑鹏，男，该公司职员。
委托代理人汤玄忠，男，该公司职员。
上诉人耿新亭与被上诉人北京畅春物业管理有限公司（以下简称畅春公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第22078号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
畅春公司在原审法院诉称：耿新亭购买了位于本市海淀区＊＊室房屋（以下简称涉诉房屋）一套，并于2009年8月28日办理了入住手续。此后，耿新亭享受了畅春物业对该小区提供的物业管理服务，但只交纳了2009年9月10日至2010年9月9日的物业费。根据协议约定，耿新亭应于每年的8月28日前交纳当年9月10日至次年9月9日的物业管理费2996.69元，垃圾清运费30元。但经畅春物业多次催要，耿新亭仍拒绝支付2010年度至2014年度共计四个交费年度的物业管理费及垃圾清运�。由于耿新亭的行为严重阻碍了畅春物业的管理服务工作，影响了小区物业管理的资金运转和小区建设。故诉至法院请求：1、判令耿新亭向畅春物业支付2010至2014年度物业管理服务费11866.8元，并按照欠费数额的日千分之三支付相应滞纳金。2、判令耿新亭承担全部诉讼费用。
耿新亭在原审法院辩称：不同意畅春物业的诉讼请求。畅春物业主张的未交纳物业费的期间和计算的数额认可。但我认为根据法律规定2010年至2012年期间的物业费，已经超过了诉讼时效，因此不同意支付。畅春物业主张所依据的物业协议是在办理入住手续时一并要求我们业主签订的，没有逐一就协议内容与我进行协商，且协议是畅春物业提供的格式条款，我认为畅春物业依据的协议应属无效。我购买的房屋是经济适用房，畅春物业物业费标准过高。就物业服务的实际情况而言，小区的绿化不到位，小区内很多古树出现枯死情况。小区内公共区域地面出现塌陷，至今地面仍有明显坑洞。我家还有其他一些业主家存在飘窗漏水、塑钢门窗不能很好闭合等质量问题，跟物业联系也得不到解决。物业对于小区公共区域的收费公示过于粗略，无法让业主了解具体收支情况。即便协议有效，因为是畅春物业在履行过程中有违约，其亦无权主张滞纳金。
原审法院审理查明：耿新亭从中国昊华化工（集团）总公司（以下简称昊华总公司）处购买了涉诉房屋，于2009年8月28日办理了验房入住手续。
2009年5月26日，昊华总公司作为委托方（甲方）与受托方（乙方）畅春公司签订《前期物业管理服务委托合同》。合同主要内容：1、甲方将中国昊华职工住宅楼项目（即本案涉诉房屋所在项目）委托给乙方实施物业管理。委托管理期限为：由2009年5月1日起至该物业项目成立业主委员会，并签订新的《物业管理服务委托合同》之日止。2、甲方委托乙方管理的房屋、设备、设施如在维保期内存在质量问题，甲方负责返工返修直至达到使用、运行的要求，也可委托乙方返修，由甲方支付由此发生的全部费用，并签订委托协议。3、物业管理服务费收费标准为每月每平方米1.78元，按包干制、预收方式收取，以12个月为一期收取。4、产权人、业主、物业使用人如延期交纳应交的物业管理服务费及其他有关费用的，包括代收代缴费，除应补齐相关费用外，每逾期一日按照应交费用的万分之三向乙方支付违约金。该合同的附件一还就物业服务标准进行了约定。
2009年8月28日，畅春公司作为甲方与乙方耿新亭签订物业管理协议一份。协议主要内容为：1、根据有关法律、法规以及乙方与昊华总公司签订的《商品房买卖合同》双方就物业管理服务达成协议。2�甲方负责对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。甲方依据本协议规定的标准向乙方搜去物业服务和其他相关费用。3、甲方应听取业主、使用人的意见和建议接受业主的服务监督，并尽快在合同期限内给予明确答复和及时纠正不当管理。4、乙方监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。5、乙方对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。6、乙方应依据物业管理协议向甲方交纳物业管理费用及其他费用。乙方应在上年度管理费到期前1个月向甲方一次性交纳下年度（12个月）的物业管理费等。7、物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米1.78元。同日耿新亭签署物业交费清单一份，清单的主要内容显示，涉诉房屋建筑面积138.89平方米，物业管理费每年2966.69元，生活垃圾清运费每户每年30元。
诉讼中经法院询问，双方确认：1、2013年，小区业委会已经成立，但尚未签订新的物业管理服务委托合同。2、小区公共区域地面局部确曾出现塌陷，现经物业填埋，地面尚未平整。3、小区部分物业的专有部分的确存在房屋质量问题，如飘窗漏水等。4、经核对数据，畅春物业公司表示目前主张的仅为物业服务费，垃圾清运费该公司可与业主协商或另行诉讼。
诉讼中对于耿新亭提出的服务瑕疵情况，畅春物业公司表示，部分问题属于房屋质量问题，不属于物业服务合同关系。小区内树木确有死亡情况，但均经过严格的申报、审批等手续，物业企业也及时予以补种。树木死亡原因受土壤、环境等多种复杂因素影响，并非物业公司责任。对于业主提出的物业服务中的一些不足之处，公司愿意在日后的服务中及时改进。
原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、物业管理服务协议、业主身份信息、业主家庭情况登记表、入住通知、入住资料签收表、物业交费清单、业主验房单、前期物业合同等
原审法院判决认为：法院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。本案中，畅春公司依据其与耿新亭于2009年8月28日签订的物业管理服务协议要求耿新亭履行相应义务并承担违约责任。诉讼中耿新亭对上述物业管理服务协议效力提出质疑，以该协议系格式条款为由主张协议无效。
所谓格式条款，根据法律规定，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未予对方协商的条款。现实生活中，当签订合同的当事人一方为多数，且合同订立内容以及相关权利义务的内容具有相同或相似性时，往往会采用格式条款的方式提高效率。根据本案中双方当事人�物业管理服务协议签订过程的描述以及举证，本案涉诉的物业管理服务协议确为格式条款。但法律上，格式条款不等同于无效。耿新亭简单以本案物业管理服务协议系格式条款为由，主张协议无效缺乏法律依据。
进一步对照畅春物业公司提交的该公司与涉诉小区开发建设单位昊华总公司签订的《前期物业管理服务委托合同》有关内容，畅春公司与耿新亭签订的物业管理服务协议并不存在法定的无效情形和无效条款，应属合法有效。畅春公司与耿新亭均应按照双方签订的协议内容，履行各自义务。
根据双方当事人陈述以及现有证据材料证明的事实情况，中昊家园小区的物业服务管理在绿化、环境养护等方面确实存在一定瑕疵，需要加以改善。但上述服务瑕疵的产生系由多方面原因导致，如小区开发建设背景、管理养护情况以及后期突发情况的处理等等，不能完全�结于物业服务企业或者简单等同于物业服务质量差。因此耿新亭以此要求减、免部分物业服务费本金的抗辩主张，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
但考虑到上述服务瑕疵的存在，且通过改进物业服务，上述问题可以有所改善，因此耿新亭要求物业改进服务并因此逾期交费的行为，具有一定的合理因素。在双方就物业服务质量存在争议的情况下，耿新亭逾期交纳物业服务费，不属于恶意违约行为，畅春公司要求耿新亭依照协议约定交纳滞纳金的诉讼请求，因缺乏法律依据，法院不予支持。
对于耿新亭提出的房屋质量问题，如房屋外窗漏水、塑钢门窗不能很好闭合等情况，因不属于物业服务合同涉及的范围，耿新亭可另行向相关主体主张。
对于耿新亭提出的诉讼时效抗辩。耿新亭自2010年至今，持续且连续拖欠物业服务费，其违约行为是统一、连贯的，畅�物业公司现就此前连续拖欠的物业费一并提出诉讼请求并无不当，耿新亭就诉讼时效提出的抗辩，法院不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、耿新亭于本判决生效后十五日内，给付北京畅春物业管理有限公司二〇一〇年九月十日至二〇一四年九月九日期间的物业服务费共计一万一千八百六十六元八角；二、驳回北京畅春物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
耿新亭不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审法院判决，依法驳回畅春公司的诉讼请求；2、确认双方签订的《物业管理服务协议》无效。上诉理由是：1、《物业管理服务协议》不签协议，当时就不能办理入住手续，无法领取钥匙，因此协议是被胁迫签订的，应属无效；2、《物业管理服务协议》为格式合同，按照合同法第四十条的规定，应认定为无效；3、畅春公司的诉讼请求超出了诉讼时效；4、我的房屋漏水，但畅春公司未履行自己的职责，不给我维修，未尽到物业服务的义务，不应向我们收取物业费。
畅春公司答辩称：不同意耿新亭的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：针对上诉人耿新亭上诉意见中所提之问题，本院分析如下：
第一、关于涉案《物业管理服务协议》的效力问题。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条�（一）项规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。本案中，耿新亭主张涉案合同系被胁迫而签订，并未提交相应的证据予以证明，故耿新亭主张涉案合同系被胁迫签订进而无效的主张，并无事实依据；其次，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中涉案合同为物业服务合同，畅春公司向业主提供物业服务，业主交纳相应的物业服务费用权利义务关系非常明确，合同条款中并无提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，故耿新亭以合同系格式条款进而主张合同无效的理由，本院无法支持。
第二、关于合同的履行问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依�的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。耿新亭认为小区存在因管理不善导致古树枯死、封闭消防通道、私搭乱建、车辆停放混乱等问题，但其并未就此提供充分的证据予以证实。虽然个别服务问题，畅春公司也予以认可并作出了合理说明，但该服务瑕疵并未影响整体上物业服务合同目的的实现，耿新亭不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。对于耿新亭主张的房屋质量问题，如漏水、门窗不能很好闭合等，均不属于物业服务合同的范围。耿新亭可以另行主张。
第三、关于诉讼时效的问题，因畅春公司对业主的服务处在持续的状态，故耿新亭以畅春公司的请求超过诉讼时效为由，主张免除物业费缴费义务的主张，本院不予支持。
综上所述，耿�亭的上诉请求与理由，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四十八元，由耿新亭负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费九十六元，由耿新亭负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁宇翔
审 判 员 汤 平
代理审判员 王国庆
二〇一五年一月十六日
书 记 员 张颖岚