辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈河民二初字第1094号
原告：卢金凤，女，汉族，1977年3月24日出生，无职业。
委托代理人：毛馨莉，辽宁青联律师事务所律师。
委托代理人：祝德胜（系卢金凤丈夫），男，1971年2月25日出生，汉族，抚顺市凯旋运输有限公司经理。
被告：沈阳东森房地产开发有限公司。
法定代表人：樊旭洪，系该公司董事长。
委托代理人：王日宏，男，汉族，1960年12月26日出生，该公司法律顾问。
原告卢金凤与被告沈阳东森房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年6月19日受理后，依法组成由审判员王云娇担任审判长，代理审判员皮晓赛和人民陪审员李娜参加评议的合议庭，于2013年8月8日、2014年3月20日、2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告卢金凤及其委托代理人毛馨莉、祝德胜，被告沈阳东森房地产开发有限公司的委托代理人王日宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢金凤诉称，2012年6月14日，原告与被告签订了商品房买卖合同及合同补充协议，原告以总价款1093287元的价格全款一次性支付给被告，购买了位于沈阳市沈河区市府大路156-121-19-3，建筑面积为115.35平方米的被告开发建设的“东森总部商务广场”住宅小区房屋，并办理了入住和进行了装修。原、被告在商品房买卖合同的合同补充协议中约定，双方承诺同意开发商在2013年4月30日进行该房产权登记备案。但是，至今虽然经原告多次找到被告，要求办理房屋产权登记备案手续，但被告的销售人员却始终拖延最终拒绝办理，这让原告感到非常气愤和不解，为什么交了全额房款，开发商又说手续不全，办不了备案登记和产权手续。无奈之下，原告拿着双方签订的商品房买卖合同找到沈阳市房屋产权登记机关询问才发现，被告已经将原告购买的这套房屋产权登记备案在第三人名下，导致原告商品房买卖合同目的不能依约实现，无法取得该房屋产权。被告在商品房销售过程中隐瞒事实真相，采取欺诈的手段一房两卖，已构成严重违约。被告的行为已丧失起码的经营诚信，严重影响和损害了原告的正常生活和合法权益，给原告造成严重的经济损失。为此，根据我们合同法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的相关规定，请求法院判令被告按《商品房买卖合同》约定全面履行合同义务，为原告办理房屋产权登记备案手续和房屋产权手续（办理房地产权属证书）；判令被告承担违约责任，赔偿违约金1093.287元及给原告造成的损失（从付款之日起到判决之日为止按照房款的总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。
被告沈阳东森房地产开发有限公司辩称，对于原告购买的沈河区市府大路256号12#楼1-19-3房产，在我公司人员办理银行贷款房产续抵押手续时，因疏忽未将原告所购房产剔出，与其他房产一并办理了抵押。并非故意为之，也不是原告所述备案在第三人名下、一房二卖。在此，对原告因此带来的麻烦，我公司深表歉意。愿与原告本着互谅互让原则，平等协商，对原告给予一定的经济补偿。目前我公司正在办理偿还银行贷款及解押手续，待办理完毕我方会及时为原告办理备案手续及房产证。我方同意按照合同约定赔偿违约金，其他损失不同意赔偿。
经审理查明，2012年6月14日，原告卢金凤与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的沈河区市府大路256-121-19-3号房，建筑面积115.35平方米，单价9478元，总价1093287元，付款方式为一次性付款。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同日，原告向被告交付购房款1093287元，被告向原告出具收据。同日，原告出具承诺书，内容为：本人卢金凤购买了位于沈阳市沈河区市府大路256-128号楼1-19-3面积115.35㎡，单价9478元，总价1093287元，本人清楚的知道该房产现状，同意开发商在2013年4月30日进行该房产备案。商品房买卖合同签订当日，原告入住诉争房屋并进行了装修。
原告于2013年6月19日诉讼至法院，要求解除与被告的商品房买卖合同、返还购房款及利息、赔偿房屋装修损失、并承担已付购房款一倍的赔偿责任。诉讼过程中，原告于2014年4月16日，变更诉讼请求为要求被告继续履行合同，办理房屋产权备案手续并赔偿损失。
经查，诉争房屋在沈阳市房产局未进行商品房买卖合同的备案手续。
另查，被告以包括诉争房屋在内的33套住宅和一个地下室作为抵押为辽宁海润汽车贸易有限公司在大连银行股份有限公司沈阳分行贷款110000000元，期限为2012年10月24日至2014年1月23日。截至第三次庭审结束之日即2014年6月3日，上述贷款未还清，抵押未涤除。
经我院委托，辽宁被告土地资产评估有限责任公司对诉争房屋的装修残值进行鉴定，结论为至2013年11月11日，诉争房屋的装修评估值为62750元。原告支出评估费3000元。
上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同，收款收据，承诺书，在建工程抵押权登记申请书（房产档案），资产评估报告书，鉴定费收据等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据该份合同第十五条的约定，被告最迟应在该房屋交付时间2012年6月14日后365日内，即2013年6月14日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告至今未取得诉争房屋的初始登记证明应属违约行为，被告应承担继续履行合同的义务，但因目前包括诉争房屋在内的33套住宅及一个地下室被办理了最高额抵押，至庭审结束之日仍未解除抵押，为诉争房屋办理产权登记手续客观上不能实现，故原告可待诉争房屋上的抵押涤除后另行向被告主张此项权利。
关于原告的违约金赔偿请求，符合合同约定，本院予以支持。
关于原告的损失赔偿请求，因商品房买卖合同已经约定了违约金的计算标准，且原告未能提供证据证明其实际损失，故本院对原告的此项诉讼请求，不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告卢金凤迟延办证违约金1093元（1093287元×0.1%）；
二、驳回原告卢金凤的其他诉讼请求。
如沈阳东森房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费16310元、保全费5000元、鉴定费3000元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王云娇
代理审判员 皮晓赛
人民陪审员 李 娜
二〇一四年六月四日
书 记 员 徐 佳
本判决所依据的相关法律规定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。