上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第1747号
原告马瑞珍，女，1964年11月7日出生，汉族。
委托代理人俞献强，上海市雄风律师事务所律师。
第一被告诸春平，男，1971年12月11日出生，汉族。
第二被告胡军方，男，1972年10月22日出生，汉族。
第三被告魏加珠，男，1972年2月9日出生，汉族。
原告马瑞珍诉被告诸春平、胡军方、魏加珠排除妨害纠纷一案，本院于2013年5月2日立案受理后，依法由审判员武春华独任审判。因无法采用其他方式向被告诸春平送达包括起诉状副本、开庭传票等在内的诉讼材料，本案于2013年5月8日转为普通程序审理，同日向其公告送达了上述诉讼材料。2013年8月9日，本案进行了公开开庭审理，原告马瑞珍及其委托代理人俞献强，被告胡军方到庭参加诉讼，被告魏加珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理；2013年11月13日，本案进行了第二次公开开庭审理，原告马瑞珍及其委托代理人俞献强，被告胡军方、魏加珠到庭参加诉讼。被告诸春平两次开庭均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。后本案因案情复杂经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告马瑞珍诉称：2009年3月30日至2010年2月20日期间，第一被告陆续向原告借款，共计借款人民币250，000元。后第一被告无力还款，�方于2009年11月28日签订《房屋买卖合同》一份，约定以第一被告所有的坐落于青浦区蒸淀某小区某路19号楼301室房屋出售给原告，以抵销第一被告所欠的欠款。合同签订后，第一被告以各种理由拒绝腾退该房屋，原告于2011年1月25日诉至法院请求判令第一被告腾退房屋，后在法院主持下双方于2011年3月28日达成协议约定第一被告再次将该房屋出售给原告以抵销借款，第一被告于2010年12月15日已经将房屋交付给原告，第一被告自2011年3月28日向原告租赁上述房屋，租期为一年。后双方租赁到期，原告发现房屋门锁已经被更换，且第二、三被告居住其中，故诉至法院请求判令：三被告立即腾退上述房屋。
被告诸春平未进行答辩。
被告胡军方辩称：不同意原告的诉讼请求。第一被告已经将房屋出售给自己，自己只是一直没有收取房屋，该房屋一直由第一被告居住，后来因第�被告欠钱不还，自己通过诉讼和执行程序由法院将该房屋查封。自己目前并未居住在系争房屋处，但是房屋里面有自己曾经借给诸春平的一张床、一张桌子、六个凳子，如果法院认定该处房屋已经出售给他人，自己也不愿将上述房屋内的财物搬出。
被告魏加珠辩称：不同意原告的诉讼请求。该房屋并非原告的，是自己从第二被告处购买所得，因第一被告欠第二被告的款项，遂其后将房屋抵给第二被告，自己从第二被告处购买，双方于2012年8月8日签订买卖合同，合同签好后第二被告即将房屋交付给了自己。在房屋购买时第二被告向自己出示了第一被告向第二被告借款的案件的判决书，其两人也已经协商好将该房屋抵付欠款。目前系争房屋由自己在使用，物业费、电费等也都由自己缴纳。
经开庭审理查明：位于青浦区蒸淀某小区某路6弄19号楼301室房屋为第一被告向�外人上海市青浦区规划和土地管理局练塘所于1998年购买所得，房屋和所附车库总价为84，093元。第一被告曾经多次向原告借款。
2009年11月28日，原告与第一被告签订了房屋买卖合同一份，合同约定第一被告愿意将上述房屋出售给原告，价款为200，000元，付款方式为原告一次性付清200，000元，当日第一被告向原告出具付房款凭证，表明“诸春平愿意将某小区某路6弄10号301室房屋出售给马瑞珍，因本人诸春平向马瑞珍借现金贰拾万元正，贰拾万借据为住宅房房款付款凭证，本人诸春平声明房款已收到全部付清。”
因诸春平未在其后有效交付房屋，原告遂于2011年1月26日向本院起诉要求被告将房屋交付，本院以（2011）青民三（民）初字第446号受理该案，被告诸春平在该案中表示，双方存在借贷关系，因被告无力还款，原告提出将该房屋出售，双方对于购房没有达成一致意见。在该案的审理过程中，原告与第一被告于2011年3月28日签署了协议，协议约定：双方再次确认第一被告将系争房屋出售给原告；房屋售价共计210，000元，截至2011年3月28日已付清150，000元（以原告出借给第一被告的250，000元债务无需归还为支付方式），剩余60，000元原告于2011年3月29日前支付20，000元、2011年4月30日前支付40，000元；第一被告于2010年12月15日已经将房屋交付给原告；自2011年3月28日开始第一被告向原告租赁上述房屋，租期为一年，至2011年3月27日止，租金为5，000元，该笔租金第一被告于2011年6月30日前一次性支付给原告，原告不向第一被告收取2010年12月16日至2011年3月27日之间的房屋使用费。上述协议签订当日，原告向第一被告支付了20，000元。后原告撤回了该案的起诉。
2012年8月8日，第二、三被告签署了房屋买卖合同，由第二被告将该房屋出售给了第�被告，总价格为245，000元，首付定金20，000元、余款在2012年8月18日付清。2012年8月28日，第一被告向第三被告出具承诺书表明：“今魏加珠购买本人房屋（某路6弄19号301室），因此房屋目前无法办理产证，如有国家行政机关允许此房屋办理产证时，本人应该积极配合魏加珠办理有关房产证有关手续，直至此房屋合法拥有人魏加珠为止。如办理房屋时本人不积极配合导致房屋产证无法更改到魏加珠名下，本人愿支付给魏加珠人民币肆万元。”
另查明：第一被告欠第二被告款项，第二被告起诉后本院于2011年6月22日作出一审判决，判令第一被告应当支付第二被告欠款1，100，000元及利息。该案经上诉后维持。生效后第二被告申请执行，2012年5月21日，第一、二被告在执行过程中共同接受了法院的调查。第一被告在调查中陈述：因第二被告借款给自己，因此将系争房屋给第二被告居住，但是马瑞珍也搬进来居住，发生了争执，公安机关要求两人均搬离该处房产；该房屋由自己找亲戚诸冬生居住，同意与该亲戚商量将该房屋交给第二被告居住；第二被告即表示，若马瑞珍来吵闹希望第一被告能够向公安机关表明该房屋交给第二被告使用；第一被告也表示同意。2012年6月26日，第二被告又向法院反映自己无处居住，要求第一被告将房屋交付给自己使用，第一被告则表示自己尽力与亲戚协调要求其搬离。2012年7月2日，第一、三被告又至法院反映情况，第三被告陈述自己已经向诸冬生购买了系争房屋，房屋包括家具电器共计255，000元，自己已经于2012年6月23日前后支付了钱款；该案的承办人员即告知第三被告该房屋已经进行了查封，且诸冬生对房屋的查封情况很清楚，要求第三被告按照其他程序妥善解决该问题。后第三被告一直在居住使用该房�，并与第二被告签订了买卖合同。因第一被告一直未向第二被告支付生效判决判付的欠款，该房屋在执行案件中由本院于2012年5月16日向上海小蒸建设发展总公司协助查封。
以上事实，由原、被告陈述，原告提供的借条、买卖合同、协议，本院调取的（2012）青执字第1645号案件材料，被告提供的买卖合同、转让合同等证据予以证实，上述证据已经庭审质证、出证属实，本院予以确认。
原告表示自己支付了协议上约定的20，000元以后，因无法找到第一被告，无法支付剩余的房款40，000元，现自己同意支付该房款。
就第一、二被告之间的关系，第二被告陈述，自己与第一被告签订了买卖合同，但是其后自己并未向其讨要房屋，所有的房款都是以前的欠款折抵的。2011年自己居住到该房屋处，因原告过来吵闹，自己就走了，门锁也被后来的居住人给更换了。
第三被告表�，第二被告有一份判决书，且第一被告也出具了承诺书，因此自己就向第二被告购买房屋，合同签订后自己共计支付了140，000元，剩余款项因为涉及诉讼就未再行支付。自己与第二被告签订合同前曾向法院的执行庭了解过，执行法官告知房屋已经被查封。
根据庭审查明的事实，本院认为，原告与第一被告之间签订的房屋转让协议，不违反法律、法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，应当合法有效。其后就此签订的补充协议中所含的租赁内容，也是双方当事人真实意思的表示，双方并在协议中表明房屋交付的情形，表示该房屋由第一被告租赁继续使用，因此租赁期满后第一被告应当将房屋交还给原告。第二被告虽经第一被告同意取得了房屋，但是其在取得房屋之时也明知该房屋已经与原告有关，因此其再接受该房屋并将该房屋出售的行为不具有合理性�第三被告明知第一、二被告不具有房屋买卖关系，且其在案件执行过程中也曾经了解过相应情况，因此其向第二被告购买房屋的行为也不具有合理性。因此第二、三被告的抗辩意见本院不予采纳。因该房屋实际由第三被告使用，因此第三被告应当将该处房屋腾退。第一被告虽未实际使用该房屋，但是第一被告作为原告合同的相对方，也具有将房屋交付给原告的义务。第二被告虽未实际使用房屋，原告与第二被告之间也无其他合同关系，但因第二被告尚有部分财物遗留在系争房屋处，因此原告要求第二被告腾退房屋的诉讼请求本院亦予支持。因未能取得房屋所遭受的损失，第二、三被告可以依据其买卖合同向合同相对方主张。原告同意支付剩余40，000元房款，此系原告对自己权利的处分，本院予以准许。第一被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃了诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告诸春平、胡军方、魏加珠应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区练塘镇蒸淀某小区某路6弄19号楼301室房屋腾退。
二、准予原告马瑞珍向被告诸春平支付房款人民币40，000元（此款原告马瑞珍应于本判决生效之日起十日内支付）。
本案受理费80元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
审 判 员 武春华
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年九月五日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。