河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1303民初3512号
原告：南阳市凯盛房地产开发有限公司。
法定代表人：梁东升，任总经理。
委托代理人：张汉卿，河南宛信律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：张永，男，1982年11月25日生，汉族，住南阳市宛城区。
原告南阳市凯盛房地产开发有限公司（以下称凯盛房地产公司）与被告张永租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告凯盛房地产公司的委托代理人张汉卿到庭参加了诉讼；被告张永经本院传票传唤缺席未到庭。本案现已审理终结。
原告凯盛房地产公司诉称，梁柱受南阳市凯盛房地产开发有限公司委托作为其名下龙腾游园项目的管理人，负责龙腾游园管理房屋的对外出租、经营管理业务。2012年1月1日，梁柱与张永签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于滨河的龙腾游园管理房租赁给被告使用，被告方承租的用途为经营，租赁期限为5年，自2012年1月1日至2017年1月30日，租金为每年4万元。合同签订后，被告仅缴纳了1年的租金，之后的租金经原告多次催促，被告才在2016年补交2013年至2015年3年的租赁费用，2016年租金至今未交。不仅如此，被告还违背合同约定，在租赁房屋周围私搭乱建，无序经营，扰乱了周围居民的环境和正常生产、生活秩序，给房屋管理单位造成了极坏的影响，综合以上基本事实，被告的行为已经构成严重违约，双方合同应予解除。现诉至法院，请求：依法判令解除原、被告于2012年1月1日签订的房屋租赁合同；判令被告立即将租赁房屋恢复原状，交还给原告；依法判令被告支付拖欠原告的租金20000元（截止到2016年6月）；诉讼费由被告承担。
被告张永辩称，被告愿意继续承租原告的场地经营，同时郑重承诺按合同约定时间向原告缴纳房租，不及时交纳按法律规定的违约金向原告承担违约责任，但续签合同的租金应随行就市，年租金的涨幅不得超过原合同约定租金的20%。如原告不愿意向被告继续出租场地，被告要求原告按被告对场地实际的投资评估进行赔偿。合同到期后，被告按合同约定在同等条件下优先承租。
经审理查明，2012年1月1日，凯盛房地产公司委托梁柱（甲方）与被告张永（乙方）签订房屋租赁合同书一份，双方约定：房屋位置本合同租赁房屋位于滨河龙腾游园；房屋面积：以建筑面积计算1000平方米；经营范围仅限于经营餐饮；租赁期限为5年，即2012年1月1日起至2017年1月30日止；租金自2012年1月1日至2017年1月30日，年租金定为每年4万元；甲方在无任何理由的情况下单方解除本合同，甲方应赔偿乙方5年租金总额10%的违约金，并承担因此给乙方造成的经济损失；合同期满，若甲方继续对外出租，在同等条件下，乙方有优先租赁权；乙方若有意在合同期满后继续租赁该房屋，需在合同期满前100天内书面向甲方提出申请；乙方在租房期内不能破坏主体结构、梁、板、墙、柱及影响主体结构的安全部位，乙方在租房期内保证对所租房屋安全使用，如造成房屋质量安全隐患时，乙方承担所有经济赔偿；甲方租给乙方的房屋按现状租给乙方，随后所产生的一切费用乙方全部承担；付款方式：甲方租给乙方的房屋在合同签订当日一次性付清一年的租金，在以后4年中按合同签订时间一次性付清租金，乙方保证按时交付租金，如不能按时交付租金，乙方自愿每天向甲方交纳总房租租费10%的违约金。
合同签订当日，被告张永向凯盛房地产公司支付了一年的租赁费40000元；2016年4月20日，被告张永向原告凯盛房地产公司支付了租赁费120000元。
庭审中，原告凯盛房地产公司增加诉讼请求，要求被告张永支付违约金200000元。本院通知原告凯盛房地产公司限期补缴诉讼费，逾期不交，增加诉请部分将按自动撤诉处理，但原告凯盛房地产公司在本院指定期限内未补缴诉讼费。
上述事实，有原、被告双方所举证据及庭审笔录等予以证实，双方所举证据已经庭审举证、质证、并记录在案。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。据此，双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同义务。合同签订后，原告凯盛房地产公司已按照合同的约定，向被告张永提供了房屋，作为合同相对方的被告张永应按照合同约定，按时支付租金。但被告张永未能按照约定支付租金，故，对原告凯盛房地产公司要求被告张永支付租金20000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告凯盛房地产公司要求解除合同的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本条规定了承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的情况下，出租人可以解除合同的条件。但出租人是可以给承租人一个合理期限内，而不是必须要求出租人给承租人一个合理期限。本案中，按照合同约定，租金的支付办法为“在以后4年中按合同签订时间一次性付清租金”，被告张永应当是明知的，但被告张永除第一次按照合同约定支付租赁费外，均未按照合同约定支付租赁费，而且还欠付原告凯盛房地产公司一年的租赁费，其行为构成根本违约。因此，原告凯盛房地产公司要求与被告张永解除租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告凯盛房地产公司增加要求被告张永支付违约金200000元的诉讼请求问题，本院认为，因原告凯盛房地产公司未在本院指定期限内补缴诉讼费，故其增加的诉请部分按自动撤回起诉处理。
关于原告凯盛房地产公司要求恢复原状的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。根据该条规定，出租人可以要求承租人恢复原状，但前提是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物。本案中，原告凯盛房地产公司并未举出证据证明被告对所租房屋进行了什么改善或增设了什么他物。因此，对原告凯盛房地产公司要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告张永抗辩认为如原告不愿意向被告继续出租场地，要求原告按被告对场地实际的投资评估进行赔偿的问题。本院认为，如果要求原告凯盛房地产公司对其进行赔偿，应当在诉讼中提起反诉，而被告张永仅在诉讼中提起了抗辩而没有提起反诉，故对被告张永要求原告凯盛房地产公司按被告对场地实际的投资评估进行赔偿的抗辩理由，本院不予采纳。
关于被告张永抗辩认为合同到期后，被告按合同约定在同等条件下优先承租的问题，本院认为，优先承租权是一种合同债权，不是物权，不具有法定优先权，应按照合同约定处理。本案双方合同约定：合同期满，若甲方继续对外出租，在同等条件下，乙方有优先租赁权。根据该约定，优先租赁权的行使必须具备三个条件：一、合同期满；二、甲方继续对外出租；三、同等条件。因此，被告张永的优先承租权是否能够行使，主要看以后能否能够满足上述三个条件来确定。因此，本案对被告张永是否享有优先承租权不做认定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告南阳市凯盛房地产开发有限公司与被告张永于2012年1月1日签订的房屋租赁合同；
二、本判决生效后十日内，被告张永向原告南阳市凯盛房地产开发有限公司支付租金20000元；
三、本判决生效后十日内，被告张永腾出所租的位于滨河路龙腾游园内的房屋并交付给原告南阳市凯盛房地产开发有限公司；
四、驳回原告南阳市凯盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由被告张永负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时预交二审案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 李 哲
审 判 员 张丰景
人民陪审员 田东晓
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 李 娟