辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1325号
上诉人（原审被告）：李明，男，1978年4月9日出生，汉族，系沈阳市铁西区劲大地绿色餐饮酒店经营者，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：单勇，系辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：刘芳芳，女，1985年1月30日出生，汉族，系沈阳市铁西区劲大地绿色餐饮酒店经营者员工。
被上诉人（原审原告）：沈阳万维物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：陈忠杰，系该公司董事长。
委托代理人：郭勇，男，1963年2月7日出生，汉族，系该公司员工。
委托代理人：陈南，女，1983年6月12日出生，汉族，系该公司员工。
原审被告：李久伟，女，1966年11月13日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
原审被告：赵经娜，女，1971年10月6日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
原审被告：王秋菊，女，1963年8月28日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
上诉人李明与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司、原审被告李久伟、赵经娜、王秋菊物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第7883号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员韩彩霞组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年9月25日原告与沈阳怡华房屋开发有限公司签订移动馨城（二期）前期物业服务合同，合同期限自2008年11月1日起至业主大会业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。原告入住该小区
提供物业服务。被告李久伟、赵经娜、王秋菊系沈阳市铁西区
北三东路9—8号房屋所有权人，房屋建筑面积5650．46平方米，
该房屋位于移动馨城小区。
另查明，从2013年2月至2013年11月共计9个月，拖欠物业费30，512元（5，650.46平方米×0.60元×9个月）。该期间房屋由沈阳市铁西区劲大地绿色餐饮酒店经营者李明承租使用，双方约定物业费由承租方承担。
再查明，该小区尚未成立业主委员会。
原审法院认为：法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与建设单位沈阳怡华房屋开发有限公司签订的移动馨城（二期）前期物业服务合同对被告李久伟、赵经娜、王秋菊具有约束力，原告为涉案小区提供了物业服务，原告要求被告支付物业费，本院予以支持。法律规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。因此，被告李明因承担交纳物业费责任，被告李久伟、赵经娜、王秋菊承担连带责任。
关于被告提出酒店在运营过程中与原告不存在建筑物维护、社区管理服务关系，只是利用原告的高位水箱，只承担每年消防演习所用的水费，整个建筑物的用水、排水、供暖、燃气、用电都是有自己一套独立的运行系统，设备自行维护，原告没有提供任何物业服务的抗辩主张，因物业服务具有公共性，原告已对该小区提供了物业服务，被告不按时交纳物业费，可能影响整个小区的物业服务水平，侵犯了按时交费业主飞共同利益，因此，被告提出的抗辩主张，不能成为被告不交纳物业费的依据，对此抗辩主张，本院不予采纳。
建设一个祥和、文明的小区，不仅需要物业公司按照物业服务合同的约定履行其职责，更需要业主的理解与支持。原告要倾听业主的不同意见，努力提高服务质量，是业主享受超值服务。
综上所述，根据《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李明于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司物业费30，512元（5，650.46平方米×0.60元×9个月）；二、被告李久伟、赵经娜、王秋菊对本判决第一项给付责任承担连带责任；三、驳回其他诉讼请求。上述款项如逾期给付，应应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费562元，由被告李明承担（原告已预交，由被告李明直接给付原告）。
宣判后，李明不服，向本院提出上诉。其上诉理由：1、前期物业服务合同应依法终止。被上诉人的前期物业服务合同已终止，且现在已成立业主大会，但因被上诉人原因未能签订正式合同，责任在于被上诉人。因此，上诉人不能依据前期物业合同交纳物业费；2、被上诉人未向上诉人提供物业服务，双方不存在建筑物维护、社区管理服务关系，只是利用被上诉人的高位水箱，只承担每年消防演习所用的水费，整个建筑物的用水、排水、供暖、燃气、用电都是有自己一套独立的运行系统，设备自行维护，并未享受被上诉人的物业服务。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人沈阳万维物业服务有限公司辩称：上诉人陈述内容与事实不符。原审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审被告李久伟未进行答辩。
原审被告赵经娜未进行答辩。
原审被告王秋菊辩称：我与李久伟、赵经娜均是房东，我方将涉案房屋租赁给上诉人，约定由其缴纳物业费，因此，本案与我方无关。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的物业服务合同、资质证书、业主委员会备案单等证据材料在卷佐证，经开庭质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因物业公司与建设单位沈阳怡华房屋开发有限公司签订的移动馨城（二期）前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，且合同内容未违反相关法律规定，故该合同应为合法、有效，该合同对李久伟、赵经娜、王秋菊均具有约束力。虽李明并非涉案房屋业主，但因其系该房屋的实际使用人，且根据其与业主的约定，其负责交纳涉案房屋的物业服务费用，因此，按照相关法律规定，李明应承担交纳物业费责任。现被上诉人为园区提供了物业管理服务，但上诉人拒绝交纳物业服务管理费，该行为已违反合同的约定，其应承担继续履行交纳物业费的义务。故原审法院判令上诉人继续交纳相应物业费的判决并无不当。
关于上诉人提出前期物业服务合同应依法终止，上诉人不能依据前期物业合同交纳物业费的上诉主张，本院认为，因上诉人与建设单位签订的前期物业服务合同中，约定的合同期限自2008年11月1日起至业主大会业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。而庭审中，双方均承认物业公司至今并未与该园区的业主委员会代表签订《物业服务合同》，即前期物业服务合同期限并未终止，故上诉人仍应按该合同的约定交纳物业费，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于上诉人提出被上诉人未向上诉人提供物业服务，只是利用被上诉人的高位水箱，承担每年消防演习所用的水费，并未享受被上诉人物业服务的上诉主张，本院认为，一方面，上诉人就其上诉主张并未提供相应证据加以证明；另一方面，因物业服务具有公共性，而不是针对某个别业主进行服务，现被上诉人已对该小区提供了物业服务，上诉人不按时交纳物业费，可能影响整个小区的物业服务水平，侵犯了按时交费业主的共同利益，故上诉人以此作为拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费562元，由上诉人李明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 韩彩霞
二〇一四年七月九日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。