江苏省泰州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）泰中民申字第00078号再审申请人（原审被告）：王秀兰。委托代理人：姜本财，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律工作者。再审申请人（原审被告）：王天捷。委托代理人：姜本财，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律工作者。被申请人（原审原告）钱宏凤。委托代理人：陆韶华，江苏伟程律师事务所律师。原审第三人：江苏省姜堰第二中学，住所地：泰州市姜堰区淮海东路***号。法定代表人：陈余根，该中学校长。钱宏凤诉王秀兰、王天捷及第三人江苏省姜堰第二中学（以下简称姜堰二中）房屋买卖合同纠纷一案，泰州市姜堰区人民法院于2014年11月7日作出（2014）泰姜民初字第01451号民事判决，已经发生法律效力。王秀兰、王天捷不服，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。2014年7月31日，钱宏凤向原审法院起诉，请求判令王秀兰、王天捷及第三人姜堰二中为钱宏凤办理坐落于泰州市姜堰区姜堰镇长沟东二村19号楼305室（原姜堰市姜堰镇陵园镇北新村16号楼305室）房屋的过户手续。原审法院查明：钱宏凤系姜堰二中食堂职工，王秀兰原系姜堰二中初中部负责人。王秀兰、王天捷系夫妻关系。王天捷系原姜堰市第二建筑安装工程公司职工，通过房改售房的方式取得诉争房屋（姜房证字第12990号、坐落于原姜堰市姜堰镇陵园镇北新村16号楼305室即现泰州市姜堰区姜堰镇长沟东二村19号楼305室、建筑面积64.20平方米，系出让国有土地使用权）的所有权。1997年5月30日，姜堰二中为调整、解决部分教职工住房问题，召开“校长·支委会”，会议纪要中决定对该校部分教职工的住房进行调配（共涉及10人），其中决定“钱宏凤住王秀兰旧房”。王秀兰作为时任校领导出席了该会议。1997年6月12日，姜堰二中向钱宏凤发送通知书，载明：“钱宏凤同志，你申请购旧套房，经分房小组讨论、报学校批准，同意你购王秀兰同志的原住房。请接通知后于6月15日前到总务处办理购房手续。”1997年12月5日，在有王秀兰参加的姜堰二中召开的“校长·支委会”会议纪要中，记载有“关于企业人员购旧套房一事：通知预缴人员钱宏凤等四人预缴建房款”。1997年12月17日，钱宏凤向姜堰二中交纳“建房款”35000元。1998年9月，钱宏凤通过姜堰二中受领诉争房屋钥匙并入住。2008年，钱宏凤又通过姜堰二中取得诉争房屋产权证书。1997年12月31日，姜堰二中书面通知王秀兰，通知内容为：“王秀兰同志，经学校研究决定，校东宿舍区北叁层楼壹楼已出售给你。”之后，登记在王天捷名下的64.20平方米的房屋调配给钱宏凤后，姜堰二中将该校集资楼房（系划拨国有土地使用权）原姜堰市姜堰镇北环东路248号附7幢101室（即现泰州市姜堰区姜堰镇淮海东路268号附7幢101室，建筑面积119.26平方米）调配给王秀兰。调配方案是，姜堰二中以相同面积置换王天捷名下的64.20平方米的房屋，超出部分王秀兰、王天捷向姜堰二中交纳23000元。1999年4月29日，王秀兰领取了该集资房的所有权证书，该证书中备注：1.本房是集资建房；2.原产权人是市二中，原证号是21900。原审法院另查明，钱宏凤与王秀兰、王天捷平时均在姜堰城区居住、生活，两家居住较近。原审法院认为：首先，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。本案中，双方当事人未就案涉房屋直接进行要约、承诺并签订合同，但1997年钱宏凤与王秀兰均为姜堰二中的教职工，钱宏凤向单位提出购房，姜堰二中以召开“校长·支委会”的形式告知王秀兰，客观上是钱宏凤通过姜堰二中向王秀兰发出的购房要约；之后，王秀兰、王天捷将案涉房屋钥匙、产权证通过姜堰二中交付钱宏凤，由此可以认定王秀兰、王天捷通过行为作出承诺。至此，钱宏凤与王秀兰、王天捷通过姜堰二中传递完成了要约和承诺的交换，双方于事实上达成了房屋买卖合同的合意。其次，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。钱宏凤受让案涉房屋后向单位支付了“建房款”35000元，而姜堰二中以其所建集资房“姜堰镇淮海东路268号附7幢101室”相等面积置换了登记在王天捷名下的64.20平方米的房屋，该集资房建筑面积119.26平方米，王秀兰、王天捷仅对超出64.20平方米面积部分向姜堰二中支付了23000元。由此可见，钱宏凤是有偿受让房屋，而王秀兰、王天捷利益并未因此受损，因为王秀兰、王天捷从姜堰二中处受让的集资房中获取了对等利益。再次，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案在姜堰二中主导双方当事人进行调配房屋时，双方并未提出异议，并按照调配方案实际履行。现无证据证明双方当事人在姜堰二中主持调配房屋过程中产生纠纷，双方当事人已履行调配房屋居住多年。王秀兰、王天捷接受了调配后的房屋，钱宏凤也在调配后的房屋内居住使用了十余年，不存在占房、腾房的问题。双方并不是在调配房屋过程中发生的纠纷，而是在双方已实际履行调配方案后，因王秀兰、王天捷不履行协助办理房屋过户义务产生的纠纷，故不能适用最高人民法院法发（1992）38号《关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定。钱宏凤事实上早已取得了诉争房屋的全部产权，作为诉争房屋原产权人王天捷有义务协助钱宏凤办理产权证照的过户手续。姜堰二中并非诉争房屋所有人，没有法律上的义务协助办理过户登记，且客观上也无法提供办理过户登记的有效手续。综上，双方房屋买卖合同是当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。当事人应履行合同义务，钱宏凤的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第二十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、第十八条的规定，判决如下：王天捷、王秀兰于判决生效后十日内协助钱宏凤办理房屋（姜房证字第12990号、坐落于原姜堰市姜堰镇陵园镇北新村16号楼305室、建筑面积64.20平方米）的过户登记手续。案件受理费5412元，钱宏凤负担2706元，王天捷、王秀兰负担2706元。王秀兰、王天捷不服原审判决，向本院申请再审，请求撤销原审判决，裁定发回重审或依法改判，并认定讼争房屋为王天捷所有。主要理由如下：（1）钱宏凤不是姜堰二中计划内的合同工，也不是第三人计划外的合同工，无权享有分房待遇。（2）本案讼争房屋产权登记在王天捷名下，姜堰二中无权作出处分。（3）本案系因单位内部建房、分房而引起的分房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院受理的范畴。本院经审查认为：就本案事实而言，1997年5月30日，姜堰二中为调整、解决部分教职工住房问题而召开会议，并形成住房调配方案，其中涉及到本案当事人的方案内容是：钱宏凤住王秀兰64.20平方米的旧房，钱宏凤向姜堰二中交纳35000元；姜堰二中将该校119.26平方米的集资楼房调配给王秀兰；姜堰二中以相同面积置换王天捷名下的64.20平方米的房屋，超出部分王秀兰、王天捷向姜堰二中交纳23000元。双方当事人均未对上述房屋调配方案提出异议。此后，双方分别向姜堰二中交纳相应房款，钱宏凤占有、使用上述64.20平方米的旧房至今，王秀兰、王天捷占有、使用上述119.26平方米的房屋至今。2008年，王秀兰、王天捷将64.20平方米旧房的房屋产权证通过姜堰二中交给钱宏凤，综合以上事实，可以认定上述房屋调配方案已得到实际履行。现钱宏凤要求王秀兰、王天捷协助办理过户手续，按照诚实信用的原则，王秀兰、王天捷应当予以协助，故原审法院判决要求王秀兰、王天捷履行协助办理过户登记手续并无不当。本案讼争房屋在姜堰二中调配之前原为王天捷所有，对这一事实双方当事人均无异议。但在调配之后，钱宏凤已在此房屋内居住长达10多年，且王秀兰、王天捷已通过姜堰二中将原产权证交给了钱宏凤，因此应当认定该房屋产权归属于钱宏凤所有，申请人再要求确认该房屋所有权人为王天捷显然不能获得支持。此案系王秀兰、王天捷不履行必要的协助义务而形成的诉讼，不属于因单位内部建房、分房而引起的分房、腾房等房地产纠纷，人民法院应当受理。至于申请人所称的钱宏凤不应享受分房待遇问题，这不属于人民法院审理范围。综上，王秀兰、王天捷的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回王秀兰、王天捷的再审申请。审判长  冒金山审判员  孟玉祥审判员  陈海涛二〇一五年八月十日书记员  陈 鹂