北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03859号
上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司北京西单支行，住所地北京市西城区西单北大街34号。
负责人朱玉俊，行长。
委托代理人陈辉，北京市阳光律师事务所律师。
委托代理人杨刚，北京市阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京成铭大厦有限公司，住所地北京市西城区西直门南大街2号成铭大厦705室。
法定代表人樊思澄，董事长。
委托代理人王琦，男，1963年5月6日出生。
委托代理人管爽，北京市常鸿律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司北京西单支行因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2012）西民初字第19997号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2012年8月，北京成铭大厦有限公司（以下简称成铭大厦）起诉至原审法院称：2000年12月8日，我方当时的销售部经理王国华（已被判刑）将属于我方的房产以个人名义与中国建设银行股份有限公司北京西单支行（以下简称建行西单支行）签订了房屋租赁合同，将房屋租赁给建行西单支行使用，年租金为2514339元（按365天计算），当时房屋的使用费建行西单支行已经全部支付给王国华。北京市西城区人民法院及北京市第一中级人民法院作出的刑事判决书、刑事裁定书已经对王国华的行为进行定罪，同时认定王国华的租赁行为认定为非法出租，王国华与建行西单支行签订的租赁合同系无效合同。因租赁行为违法、租赁合同无效，我公司遭受了巨大损失。建行西单支行自2005年12月8日以后既没有搬离涉案房屋也没有与我方进行协商继续租赁。2012年5月10日建行西单支行在我方的催促下搬离涉案房屋，但一直没有支付我方任何房屋使用费及长期占用这笔使用费的利息损失。从2005年底至2011年长达六年多的时间，北京市的房地产行情经历了井喷式的发展，作为该房屋的合法所有者，我方却不能在行业的黄金期对本案的房产进行销售和租赁，由于该房产位于西直门商圈，地理位置优越，曾有多家商业银行表示愿意以较高的租金租赁该房产，鉴于建行西单支行一直使用房屋，我方只好无奈拒绝。现诉至法院，请求判令：1、建行西单支行支付其自2005年12月8日至2012年5月10日的房屋使用费共计人民币25045948.64元；2、请求判令建行西单支行支付上述房屋使用费从其发生之日到实际给付之日止的银行同期贷款利息（自2005年12月8日至实际给付之日）；3、本案诉讼费由建行西单支行负担。
建行西单支行辩称：2000年12月8日，王国华与我方就北京市西城区西直门南大街2号一层的南侧部分房屋签订房屋租赁合同，租赁期共五年，自2000年12月8日至2005年12月7日，涉案房屋我方一直使用至2012年5月10日，房租缴纳至2005年12月7日。成铭大厦主张2005年12月8日至2012年5月10日的房租没有合法依据，成铭大厦是在2011年才取得涉案房屋的房屋产权证，因此在此之前的房租应该按照我方与北京君恒力科贸有限公司（以下简称君恒力公司）签订的房屋租赁合同约定的每平方米每日8.6元为标准支付租金，且含有物业管理费。我方一直按照该标准向成铭大厦支付租金，成铭大厦一直拒收。双方曾就成铭大厦在2011年取得房产证之后至2012年5月期间的房租进行协商，协商结果为成铭大厦同意按照每平方米每日13元的标准收取租金，但双方没有签订书面协议，现在我方同意按照每平方米每日13元的标准支付租金，如成铭大厦不同意，要求法庭评估。成铭大厦不存在利息损失，其不应该要求利息损失，即使存在损失也是成铭大厦自身过错造成的，与我方无关，王国华是成铭大厦的工作人员，其出现刑事犯罪成铭大厦也有过错，我方未支付租金是因为王国华案件事发后公安机关告知我方不要再支付租金，因租赁合同是否有效不清楚，对王国华的刑事判决做出后，成铭大厦一直没有对房屋进行确权，直至2011年才将房屋确权，在成铭大厦取得房产证之前其不存在任何损失。综上，2005年12月8日至2011年11月成铭大厦取得房产证期间的房屋租金应该按照8.6元每平方米支付，2011年11月成铭大厦取得房产证后至2012年5月10日按照13元每平方米支付租金，利息不同意支付。
原审法院经审理后认为：根据生效的法律文书认定，王国华隐瞒其私自冒用成铭公司名义，在未支付房款的情况下，将单位房产售予自己及亲友，并用成铭公司名义为自己及亲友担保贷款，并利用职务将公司所有的房产出租并占有资金，其行为已经构成犯罪；因此认定了王国华与成铭公司就涉案房屋签订的预售契约、成铭公司与君恒力公司签订的预售契约及商品房买卖合同均系以合法形式掩盖了王国华实施犯罪行为的非法目的，该预售契约和商品房买卖合同为无效合同；进而判决确认了涉案的房产均归成铭大厦所有。根据法律规定，无效合同自始不发生法律效力，在此基础上，无论是王国华亦或君恒力公司与建行西单支行就涉案房屋签订的房屋租赁合同显然亦应认定为无效合同。在合同被认定无效的情况下，成铭大厦作为涉案房屋的实际产权人要求建行西单支行支付其实际占用房屋期间即2005年12月8日至2012年5月10日的房屋使用费并给付未及时交付房屋使用费期间的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。关于房屋使用费的标准问题，鉴于成铭大厦在诉讼中申请对涉案房屋2005年12月至2012年5月期间银行业态的租金价格进行了评估鉴定，因此2005年12月至2011年11月7日期间法院将参照上述评估结果来确定房屋使用费。而2011年11月8日至2012年5月15日的房屋使用费的标准问题，因成铭大厦在2012年4月9日回函中已经明确表示同意在此期间按每天每平方米13元标准向建行西单支行收取房屋使用费，应视为双方就此达成合意，故对在此期间的房屋使用费法院将依据每天每平方米13元的标准确定。关于成铭大厦主张的利息损失的具体起算点，鉴于建行西单支行占用期间在一年以上且其房屋使用费仅支付至2005年12月7日的事实，房屋使用费应当在每届满一年时支付，到期未支付的建行西单支行应向成铭大厦承担未付占用费的利息损失，即2005年12月8日至2006年12月7日的房屋占用费应最迟于2006年12月7日前给付，建行西单支行未给付的应自2006年12月8日起计算利息损失，依照上述计算原则，此后每一年度的利息起算点应为2007年12月8日、2008年12月8日、2009年12月8日、2010年12月8日、2011年12月8日以及实际腾房之日2012年5月15日，利息损失的本金依据为每一年度应付房屋使用费，对成铭大厦主张的利息损失中过高部分法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，原审法院于2013年12月判决如下：一、判决生效后十五日内，中国建行西单支行股份有限公司北京西单支行给付北京成铭大厦有限公司房屋使用费二千四百九十三万二千二百六十六元五角二分，并按照中国人民银行同期贷款利率向北京成铭大厦有限公司支付利息损失（利息损失的具体计算方式及起算点如下：其中三百八十八万六千二百八十一元六角一分自二○○六年十二月八日起算至款项实际付清之日止、其中四百零六万五千零三十三元九角四分自二○○七年十二月八日起算至款项实际付清之日止、其中三百八十六万五千一百五十元四角一分自二○○八年十二月八日起算至款项实际付清之日止、其中三百八十三万零三百五十二元七角三分自二○○九年十二月八日起算至款项实际付清之日止、其中三百九十九万三千九百七十八元零六分自二○一○年十二月八日起算至款项实际付清之日止、其中三百五十三万三千零二十九元九角八分自二○一一年十二月八日起算至款项实际付清之日止、其中一百七十五万八千四百三十九元七角九分自二○一二年五月十日起算至款项实际付清之日止）；二、驳回北京成铭大厦有限公司的其他诉讼请求。如中国建行西单支行股份有限公司北京西单支行未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，建行西单支行不服，上诉至本院。建行西单支行上诉称：鉴定机构出具的《房地产评估报告》明显不合理，再此情况下，原审法院将其作为认定租金标准的依据明显错误；原审法院认定租金标准时未考虑在签约过程中一般都会有租金优惠的情形；原审法院对利息损失计算有误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，并由成铭大厦承担一、二审费用。成铭大厦同意原判。
经审理查明，一、2000年12月15日，王国华及案外人于建军、樊璐、张继新分别与成铭公司、建行西单支行签订《中国建行西单支行北京市分行个人商业用房贷款借款合同》四份。该合同约定，王国华、于建军、樊璐、张继新为购买成铭大厦的涉案房屋，向建行西单支行申请贷款，每份合同贷款金额为3780000元，贷款期限为180个月，自2000年12月15日起至2015年12月14日止，成铭公司对王国华的所有贷款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及建行西单支行为实现债权而发生的费用承担连带保证责任。保证期间为借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交建行西单支行代为保管之日止。
王国华、于建军、樊璐、张继新还与成铭公司签订了一份补充协议。该协议约定，如王国华、于建军、樊璐、张继新处置前述贷款购买房屋，必须办妥有关法律手续，并报物业管理公司备案。
2000年12月15日，建行西单支行分别将贷款3780000元划拨至成铭公司的帐户供王国华、于建军、樊璐、张继新购房之用。
2004年1月31日，成铭公司与君恒力公司签订两份商品房买卖合同，约定成铭公司将王国华、于建军、樊璐、张继新等四人贷款所购之涉案房屋出卖给君恒力公司，总价款为15120000元，付款方式为一次性付款。
君恒力公司取得了前述商品房买卖合同所对应房屋的产权证。
二、2000年12月8日，王国华与建行西单支行就前述涉案房屋签订房屋租赁合同。该合同约定：王国华将成铭大厦一层的801平方米（即本案涉案房屋）租赁给建行西单支行使用，租赁期限为2000年12月8日至2005年12月7日，租金每日每平方米（建筑面积）8.6元年租金为2514339元。
此后君恒力公司与建行西单支行也就上述涉案房屋签订了房屋租赁合同一份，除出租方由王国华变更为君恒力公司，其余内容完全一致，该合同落款时间也是2000年12月8日。
三、北京市西城区人民检察院向原审法院指控王国华犯职务侵占罪、合同诈骗罪。对该案件，西城区人民法院于2006年12月20日作出（2006）西刑初字第589号刑事判决书。
西城区人民法院在该判决书中认定以下事实：王国华于2000年12月8日，利用其担任成铭公司销售部经理的职务便利，擅自以个人名义与建行西单支行签订房屋租赁合同，将成铭大厦所属的底商非法出租给建行西单支行，后收取租金共计人民币1100余万元据为己有。另王国华以非法占有为目的，于2000年12月8日采用故意加大房屋使用面积的手段，与建行西单支行签订了房屋租赁合同，共计骗取建行西单支行租金人民币110余万元。后被查获。
王国华与成铭公司签订的预售契约、王国华与建行西单支行签订的借款合同、成铭公司与君恒力公司签订的预售契约及商品房买卖合同、君恒力公司与建行西单支行签订的租赁合同均是西城区人民法院认定该案件事实的依据。
西城区人民法院对该刑事案件认为，王国华身为成铭公司的工作人员，利用职务上的便利，将属于成铭公司的钱财非法据为己有的行为，侵犯了成铭公司的财产所有权，已构成职务侵占罪，且数额巨大；王国华以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人钱财的行为，侵犯了国家所有的财产权利，已构成合同诈骗罪，且诈骗数额特别巨大。应对其数罪并罚予以惩处。北京市西城区人民检察院指控王国华犯职务侵占罪、合同诈骗罪成立。
西城区人民法院对该案件判决结果为：1、王国华犯职务侵占罪，判处有期徒刑十二年；犯合同诈骗罪判处有期徒刑十一年，剥夺政治权利二年，罚金人民币一万一千元，决定执行有期徒刑二十年，剥夺政治权利二年，罚金人民币一万一千元。2、对尚未追缴之赃款继续予以追缴，追缴后分别发还北京成铭大厦有限公司、中国建行西单支行北京西单支行。
王国华不服该案件一审判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2007年6月13日作出（2007）一中刑终字第581号刑事裁定书。该院在裁定书中对该案件认为：已查明的证据证明王国华隐瞒其私自冒用成铭公司名义，在未支付房款的情况下，将单位房产售予自己及亲友，并用成铭公司名义为自己及亲友担保贷款，故所涉房产应属成铭公司所有；其将上述房产出租，收益显然应当属其所有单位；王国华利用职务将成铭公司所有的房产出租并占有资金，符合刑法职务侵占罪的罪状要求。王国华故意加大房屋面积并隐瞒该事实骗取租金予以占有的行为，足以证明其具有占有这部分房租的主观故意，其采取订立合同的方式最终骗得承租方房租，其行为符合法律关于合同诈骗罪的犯罪构成要件。二审法院认为，王国华身为成铭公司工作人员，利用职务上的便利，将本单位的钱财非法据为己有，其行为侵犯了成铭公司的财产所有权，已构成职务侵占罪，且数额巨大；其以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人钱财，其行为已构成合同诈骗罪，且诈骗数额特别巨大，均应依法惩处。一审人民法院根据王国华犯罪的事实、犯罪的性质、情节及对于社会的危害程度所做出的判决，事实清楚，证据确实、充分，定罪及适用法律正确，量刑适当，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百八十九条第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原判。
（2006）西刑初字第589号刑事判决书中所涉及的房屋即本案涉案房屋。
三、建行西单支行以王国华没有按照借款合同的约定及时足额还本付息，成铭公司作为保证人也没有代为清偿债务为由将王国华和成铭公司起诉至西城区人民法院。西城区人民法院于2008年11月13日作出（2008）西民初字第01497号民事判决书。
西城区人民法院对该民事案件认为：北京市第一中级人民法院在其二审刑事裁定书中认定，王国华的犯罪行为包括隐瞒其私自冒用成铭公司名义，在未支付房款的情况下，将单位房产售予自己及亲友，并用公司名义为自己及亲友担保贷款。西城区人民法院依据上述生效刑事裁判文书认定，在形式上由王国华与建行西单支行、成铭公司签订借款合同的行为，实质为王国华实施的犯罪行为。该合同的签订，以合法的形式掩盖了王国华实施犯罪行为的非法目的，故王国华、成铭公司与建行西单支行所签订的《中国建行西单支行北京市分行个人商业用房贷款借款合同》为无效合同。王国华基于该合同所取得的用以购买房屋的贷款，因合同无效而应当予以返还。对于该合同无效的情形，王国华应当承担全部责任，故其在向建行西单支行返还借款本金的同时，应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率向建行西单支行赔偿损失。此外，由于借款合同为无效合同，西城区人民法院对于建行西单支行有关解除合同的诉讼请求以及要求王国华给付罚息及复利的诉讼请求均不予以支持。
鉴于本案所涉及的借款合同为无效合同，因此该合同中有关成铭公司承担保证责任的内容也为无效。成铭公司对于合同中有关保证部分内容无效的后果并无过错，故合同所约定的成铭公司的保证责任相应予以免除。
另须说明的问题是，本案所处理的是有关当事人基于借款合同而产生的责任。成铭公司如认为建行西单支行已经收取的还款本息属于房屋租金而且属于该公司所有，可以就该问题另行提起诉讼解决纠纷，本案中对于成铭公司关于上述资金应当给付该公司的要求不予以处理。
西城区人民法院对该案件判决结果为：1、中国建行西单支行股份有限公司北京西单支行与王国华、北京成铭大厦有限公司签订的《中国建行西单支行北京市分行个人商业用房贷款借款合同》无效。2、王国华于本判决生效后十日内返还中国建行西单支行股份有限公司北京西单支行借款本金余额二百八十五万六千一百三十九元七角一分，并比照合同所约定的利率标准赔偿中国建行西单支行股份有限公司北京西单支行自二〇〇六年三月一日起至全部本金返还完毕之日止的利息损失。3、免除北京成铭大厦有限公司对王国华前述义务的保证责任。
建行西单支行不服该案件一审判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2009年11月12日作出（2009）一中民终字第6315号民事判决书。该院经审理进一步查明：王国华已向建行西单支行偿还借款合同项下本金共计923860.29元，已还利息共计1021455.40元，本息合计1945315.69元。王国华等四人在二审中，确认系以建行西单支行支付的房屋租金偿还的前述借款本息。该院在判决书中对该案件认为：本案各方当事人之间的主要争议焦点应当确定为：建行西单支行与王国华、成铭公司签订的借款合同是否为无效合同？如果借款合同被确认为无效，各方当事人应承担怎样的责任？一、关于借款合同的效力问题。根据（2006）西刑初字第589号刑事判决书以及（2007）一中刑终字第581号刑事裁定书的认定，王国华隐瞒其私自冒用成铭公司名义，在未支付房款的情况下，将单位房产售予自己及亲友，并用成铭公司名义为自己及亲友担保贷款，并利用职务将公司所有的房产出租并占有资金，其行为已经构成犯罪。王国华与建行西单支行、成铭公司签订的借款合同，系以合法形式掩盖了王国华实施犯罪行为的非法目的，该借款合同为无效合同。二、借款合同被确认无效的法律后果。在合同被确认无效后，对于已经履行的应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立之前的状态。本案中，在借款合同签订后，建行西单支行并未将贷款直接交与王国华，而是将贷款3780000元直接划至成铭公司的账户，且王国华已向建行西单支行支付借款本息共计1945315.69元。可见，本案涉及的借款合同具有其自身的特点：成铭公司虽是借款合同的担保方，但也是房屋的销售方，更是贷款的直接使用方；王国华作为合同中载明的借款方，但并未实际占用贷款。在借款合同因王国华的犯罪行为被确认无效的前提下，应考虑到本案的特殊之处，从而确定各方当事人应负担的法律责任，以免出现贷款占用方因合同无效而获利的情形，有失公允。同时，因成铭公司在内部管理方面存有漏洞，致使王国华能够利用成铭公司的名义从事包括与建行西单支行签订借款合同并办理房产证等在内的一系列行为。因此，在借款合同被认定无效后，原审法院根据合同法的前述规定，并综合涉案贷款的实际使用情况以及当事人的过错情况，依据公平原则，认定成铭公司应返还建行西单支行借款本金3780000元，并由成铭公司按照中国人民银行同期房屋贷款利率赔偿建行西单支行的损失。王国华因对借款合同的无效负有责任，其应对建行西单支行的损失，在成铭公司不能清偿的范围内承担相应的赔偿责任。关于王国华已向建行西单支行偿还的借款本息1945315.69元，根据二审期间查明的案件事实，该本息系王国华利用建行西单支行支付的房屋租金所还，而依据前述业已生效的刑事裁判文书中作出的认定，该房屋租金应属成铭公司，但被王国华非法占有，应予追缴并发还给成铭公司，故该款项应由建行西单支行向成铭公司进行返还。据此，二审法院判决：1、维持本院（2008）西民初字第1497号民事判决书的第一项；2、撤销本院（2008）西民初字第1497号民事判决书的第二项、第三项；3、北京成铭大厦有限公司于本判决生效后十日内返还中国建行西单支行股份有限公司北京西单支行借款本金三百七十八万元；4、中国建行西单支行股份有限公司北京西单支行于本判决生效后十日内返还北京成铭大厦有限公司一百九十四万五千三百一十五元六角九分；5、北京成铭大厦有限公司于本判决生效后十日内赔偿中国建行西单支行股份有限公司北京西单支行的损失（以三百七十八万为本金，自二〇〇〇年十二月十五日起至全部本金返还完毕之日止，比照中国人民银行同期房屋贷款利率计算）；6、王国华对于本判决第五项确认的中国建行西单支行股份有限公司北京西单支行的损失，就北京成铭大厦有限公司不能清偿部分承担赔偿责任；7、驳回中国建行西单支行股份有限公司北京西单支行的其他诉讼请求。
除此之外，（2009）一中民终字第6317号民事判决书、（2009）一中民终字第6320号民事判决书、（2009）一中民终字第6321号民事判决书对于中国建行西单支行股份有限公司北京西单支行起诉另外三位借款人樊璐、张继新、于建军以及成铭公司的借款合同纠纷一案作出了与上述案件相同的判决，成铭大厦合计应返还中国建行西单支行股份有限公司北京西单支行借款本金15120000元。
四、2010年，成铭公司将君恒力公司诉至西城区人民法院要求确认成铭大厦写字楼1－12号93.61平方米的房屋（产权证号：第21200**号）、成铭大厦商业A区634.31平方米的房屋（产权证号：第21200**号）归成铭大厦所有。2010年5月21日，西城区人民法院作出（2010）西民初字第1136号民事判决书、（2010）西民初字第1137号民事判决书，认定：根据（2006）西刑初字第589号刑事判决书以及（2007）一中刑终字第581号刑事裁定书的认定，王国华隐瞒其私自冒用成铭公司名义，在未支付房款的情况下，将单位房产售予自己及亲友，并用成铭公司名义为自己及亲友担保贷款，并利用职务将公司所有的房产出租并占有资金，其行为已经构成犯罪。王国华与成铭公司签订的预售契约、成铭公司与君恒力公司签订的预售契约及商品房买卖合同系以合法形式掩盖了王国华实施犯罪行为的非法目的，该预售契约和商品房买卖合同为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对于已经履行的应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立之前的状态。本案中，君恒力公司应当将根据无效合同取得的诉争房屋的所有权归还成铭大厦。另外，鉴于（2007）一中刑终字第581号刑事裁定书已经指出该刑事案件所涉房产（即本案诉争房产）应属成铭公司所有，君恒力公司对诉争房产主张所有权已经失去法律依据，并且根据已经生效的民事判决书，成铭大厦合计应返还建行西单支行借款本金15120000元，则君恒力公司取得诉争房屋所有权的行为即没有支付对价，故确认成铭大厦写字楼1－12号93.61平方米的房屋（产权证号：第21200**号）、成铭大厦商业A区634.31平方米的房屋（产权证号：第21200**号）归成铭大厦所有。后君恒力公司不服判决提起上诉，2010年9月6日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民终字第11889号民事判决书以及（2010）一中民终字第12269号民事判决书，驳回君恒力公司的上诉，维持原判。后成铭大厦取得上述房屋的产权证。成铭公司与君恒力公司诉争的房产即本案涉案房产。
五、涉案房产2005年12月8日之后的房屋使用费，建行西单支行未向王国华、君恒力公司交纳，亦未向成铭大厦支付。后双方因房屋使用费的给付以及涉案房屋的腾退问题多次协商，2012年4月9日成铭大厦致函建行西单支行，并作如下表述：”4、自2011年12月8日至2012年5月15日期间，西直门支行占用成铭大厦房屋的使用费，我公司同意按13元.天／平米的价格收取（不含物业管理费）。”。2012年5月10日，经成铭大厦、建行西单支行协商一致，建行西单支行搬离涉案房屋，成铭大厦于当日接收上述房屋。
六、在本案审理过程中，因成铭大厦、建行西单支行就涉案房屋的房屋使用费标准问题无法协商一致，经成铭大厦申请，原审法院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋2005年12月至2012年5月期间银行业态的租金价格进行鉴定。2013年8月6日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司作出（京）北方（2013）（估）涉字第034号房地产评估报告，对涉案房屋2005年12月至2012年5月期间银行业态的租金价格作出如下估价：2005年12月租金价格为275811元、2006年租金价格为3931246元、2007年租金价格为4074451元、2008年租金价格为3849679元、2009年租金价格为3829732元、2010年的租金价格为4005536元、2011年租金价格为3837375元、2012年1月至5月租金价格为1508789元。成铭大厦支出鉴定费共计52313元。
上述事实，有（2006）西刑初字第589号刑事判决书、（2007）一中刑终字第581号刑事裁定书、房屋租赁合同、交接记录、往来函件、（2009）一中民终字第6315号民事判决书、（2008）西民初字第1497号民事判决书、（2009）一中民终字第6321号民事判决书、（2008）西民初字第1500号民事判决书、（2009）一中民终字第6320号民事判决书、（2008）西民初字第1495号民事判决书、（2009）一中民终字第6317号民事判决书、（2008）西民初字第1498号民事判决书、评估报告书、发票、通知、回函及当事人庭审陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：本案中，根据生效的法律文书确认，王国华与成铭公司就涉案房屋签订的预售契约、成铭公司与君恒力公司签订的预售契约及商品房买卖合同均为无效合同，据此可以认定成铭大厦是涉案房屋的实际产权人。在此情况下，成铭大厦诉请涉案房屋使用人建行西单支行支付2005年12月8日至2012年5月10日房屋使用费以及未及时给付使用费期间的利息损失于法有据，本院予以支持。建行西单支行所提鉴定机构出具的《房地产评估报告》明显不合理的主张，经审核，现建行西单支行虽主张该评估结论依据不足，但未提供充分理由或者足以反驳此结论的相反证据，因此建行西单支行的该项上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。针对建行西单支行所提，原审法院未考虑在签约过程中一般都会有租金优惠的情形，因此判决支付房屋使用费标准过高的主张，成铭大厦表示，该公司从未承诺对建行西单支行给予租金优惠，因此建行西单支行应当按照评估结论给付房屋使用费。本院认为，租金优惠应建立在双方意思表示一致的基础上，鉴于成铭大厦表示未承诺给予建行西单支行租金优惠，因此建行西单支行此项上诉主张本院不予支持。建行西单支行另提，未及时给付使用费期间的利息应按照存款利息计算缺乏依据，因此，对建行西单支行此节上诉主张本院不予采纳。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费230682元（含鉴定费52313元），由中国建设银行股份有限公司北京西单支行负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费178369元，由中国建设银行股份有限公司北京西单支行负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 赵 振
代理审判员 卢 涛
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 杨春雪