南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄锁民初字第90号
原告成晓荣，女，1968年9月9日生，汉族。
原告吕庆和，男，1968年7月18日生，汉族。
两原告共同委托代理人屠云翔，江苏玄博律师事务所律师。
被告王礼香，女，1956年10月27日生，汉族。
委托代理人张可强，江苏维世德律师事务所律师。
被告陈大明，男，1955年2月15日生，汉族。
委托代理人张可强，江苏维世德律师事务所律师。
被告陈娟，女，1979年9月12日生，汉族。
委托代理人王秀枝，江苏苏商律师事务所律师。
原告成晓荣、吕庆和与被告王礼香、陈大明、陈娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，于2014年4月8日依法适用简易程序、于2014年7月17日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告成晓荣、吕庆和及两原告共同委托代理人屠云翔，被告王礼香及其与陈大明的共同委托代理人张可强，被告陈娟及其委托代理人王秀枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成晓荣、吕庆和诉称，原、被告于2005年12月1日签订房屋买卖合同一份，约定被告将坐落于南京市玄武区xxx庭x幢x单元406室（以下简称xxx庭x幢406室）的房屋出售给原告，总价款为17.6万元。同日，原告向被告支付购房款15.6万元，被告将房屋交付给原告，余款2万元双方约定在房屋过户时一次性付清。现xxx庭x幢406室房屋已符合过户条件，原告多次要求被告履行过户义务未果，故诉至法院，请求确认原、被告双方于2005年12月1日签订的房屋买卖合同有效，判令被告协助将xxx庭x幢406室房屋过户至原告名下。
被告王礼香、陈大明辩称，案涉合同由原告与王礼香、陈大明签订，签订时并未取得当时房屋的实际产权人即南京业之恒房地产开发有限公司（以下简称业之恒公司）的同意或授权，事后也未取得房屋产权人陈娟的追认，因此案涉合同无效，王礼香、陈大明亦不负有协助办理房屋过户的义务。
被告陈娟辩称，案涉房屋系三被告的拆迁安置房，2008年8月15日，陈大明、陈娟与业之恒公司签订了南京市经济适用房买卖契约，2009年5月21日，案涉房屋才登记到陈大明、陈娟名下，三被告至此才对案涉房屋有处分权。同时，陈娟并非案涉合同的签订主体，对案涉合同并不知情，其自始至终也没有出售案涉房屋的意思表示，也从未授权王礼香、陈大明出售案涉房屋，且案涉合同内容损害国家的利益与陈娟的利益，故案涉合同无效，陈娟没有义务协助原告办理房屋过户手续。
经审理查明，2005年9月26日，原告成晓荣、吕庆和（乙方、订房者）与被告陈大明、王礼香（甲方、出售房者）签订《订房协议》一份，协议约定：甲方有xxx庭x幢406室房屋一套，乙方想购买此房，故向甲方支付订金2万元整，甲方于12月1日搬出上述房屋，待甲方搬出后，双方重新签订购房合同，在购房合同中订金将冲抵总房款，房屋面积为58.26平方米，总房款为17.6万元，过户费用由乙方负责。
2005年12月1日，原告成晓荣、吕庆和（乙方、买方）与被告陈大明、王礼香（甲方、卖者）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方将xxx庭x幢406室房屋（建筑面积为58.26平方米）出售给乙方，房屋售价为17.6万元；乙方于甲方搬出之日一次性付房款15.6万元，剩余2万元在办理房屋所有权证过户手续时付清；甲方于2005年12月1日将上述房屋交付给乙方；本合同一式四份，甲、乙双方各一份，见证双方各持一份；甲方领取房屋所有权证后交给乙方过户，过户费用由乙方承担。
2008年8月15日，被告陈大明、陈娟与业之恒公司签订《南京市经济适用住房买卖契约》一份，约定陈大明、陈娟购买xxx庭x幢406室房屋，该房屋建筑面积58.26平方米，房款合计99042等。2009年2月17日，业之恒公司向陈大明、陈娟出具了xxx庭x幢406室房屋的销售不动产统一发票。2009年5月21日，陈大明、陈娟取得了xxx庭x幢406室的房屋所有权证，该房屋系经济适用房。
另查明，王礼香、陈大明系夫妻关系，陈娟系王礼香与陈大明的女儿。
审理中，两原告称，签订案涉《房屋买卖合同》时，虽然被告陈娟未在合同上签名，但陈娟及其丈夫均在场，知晓案涉房屋出售的事实。在《房屋买卖合同》第1页内容字迹“房屋坐落：南京市玄武区仙鹤门xxx庭x幢x单元406室”中，签订合同时双方误将房屋幢号写为“xx幢”，两原告发现后即找被告将该处幢号改为“x幢”，并由陈娟在“x幢”处捺印确认。迄今，两原告已支付购房款156000元，尚有2万元尾款未支付。
被告王礼香、陈大明称，签订案涉《房屋买卖合同》时，陈娟并不在场。对于两原告指认的“x幢”处陈娟的捺印，王礼香、陈大明并不清楚，可能为陈大明的捺印。王礼香、陈大明确实收到两原告购房款156000元，尚有2万元尾款未支付。
被告陈娟称，其对案涉房屋买卖并不知情，签订案涉《房屋买卖合同》时也不在场，两原告指认的“x幢”处的红色指印并非陈娟的捺印，陈娟对王礼香、陈大明收取两原告购房款156000元并不知情，系成晓荣与王礼香恶意串通损害陈娟的利益。为证明其主张，被告陈娟提供南京市栖霞区马群办事处果场社区居民委员会出具的证明1份，证明陈娟自2004年10月一直居住在南京市栖霞区xx花园x幢608室，无从得知王礼香、陈大明将案涉房屋出售给两原告。两原告质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的不认可。被告王礼香、陈大明质证称，对证据的真实性无异议，自2004年10月起，被告王礼香、陈大明因陈娟的婚姻与陈娟断绝往来，在2005年12月1日签订房屋买卖合同时并未告知陈娟。
为查明案件事实，2014年4月15日，应原告成晓荣申请，本院委托南京东南司法鉴定中心对《房屋买卖合同》第1页上内容字迹“房屋坐落：南京市玄武区xxx庭x幢3单元406室”中“x幢”处红色指印是否为陈娟所留进行鉴定。南京东南司法鉴定中心于2014年6月17日出具鉴定意见书称：据现有鉴定材料，送检《房屋买卖合同》第1页上内容字迹“房屋坐落：南京市玄武区xxx庭x幢x单元406室”中“x幢”处红色指印是陈娟的右手食指所留。
对于上述鉴定意见：两原告均无异议；被告王礼香、陈大明称，对鉴定意见书的真实性无异议，但该鉴定意见仅能反映陈娟变更了《房屋买卖合同》中的房屋坐落，不能证明陈娟同意出售案涉房屋，王礼香、陈大明对该变更不知情；被告陈娟称，对鉴定意见书的真实性无异议，该鉴定意见书仅能表明“x幢”处的红色指印是陈娟所留，也仅能证明陈娟对房屋幢号的更改，不能证明陈娟同意出售案涉房屋，当时是原告让陈娟更改幢号并捺印的，陈娟以为是将案涉房屋出租，所以才更改幢号并捺印的，陈娟并不知道是买卖房屋，也忘记了捺印一事，直到开庭时才想起来，现陈娟并非案涉《房屋买卖合同》的签约主体，无权更改该合同。
因双方意见分歧较大，致本案调解无效。
上述事实，由订房协议、《房屋买卖合同》、电话录音、房屋登记薄、经济适用房买卖契约、销售不动产统一发票、房屋所有权证、居民委员会证明、鉴定意见书、当事人的陈述及本院庭审笔录等所证实。
本院认为，原告成晓荣、吕庆和与被告王礼香、陈大明于2005年12月1日签订的关于xxx庭x幢406室房屋的买卖合同系双方的真实意思表示，被告陈娟亦在该买卖合同上捺印确认房屋幢号，且该买卖合同不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应全面履行。被告陈娟辩称其在捺印时误认为房屋买卖合同系房屋租赁合同，其对案涉房屋买卖事宜一直不知情，但并未提供充分证据证明，故对被告陈娟的该主张，本院不予采信。被告王礼香、陈大明辩称对房屋幢号更改不知情，但两被告实际将xxx庭x幢406室房屋交付给两原告使用，故对被告王礼香、陈大明的该主张，本院不予采信。被告陈大明、陈娟已于2009年5月21日取得了案涉房屋的所有权证，对案涉房屋有处分权，具备履行协议的能力。根据南京市的相关政策，经济适用房从取得购房发票开始计算5年后可以上市交易。本案中，被告陈大明、陈娟取得购买xxx庭x幢406室房屋的销售发票已满5年，符合政府规定的允许上市交易的条件，且原告已按约支付了156000元购房款，剩余尾款2万元按约应于双方办理房屋产权过户手续时支付，故原告成晓荣、吕庆和要求被告王礼香、陈大明、陈娟协助办理房屋过户登记手续的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据双方合同约定，因办理案涉房屋过户手续产生的所有税费由原告成晓荣、吕庆和承担，两原告尚欠被告购房款2万元，两原告应在办理案涉房屋所有权过户时支付被告该款项。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告王礼香、陈大明、陈娟于本判决生效之日起十日内协助原告成晓荣、吕庆和将坐落于南京市玄武区xxx庭x幢3单元406室房屋的所有权及国有土地使用权的权利人由陈大明、陈娟变更为成晓荣、吕庆和，因变更登记所需缴纳的税费由原告成晓荣、吕庆和承担（原告成晓荣、吕庆和于权属变更登记手续完成后十日内给付三被告购房尾款2万元）。
本案案件受理费9626元，保全费3433元，鉴定费2000元，合计15059元，由被告王礼香、陈大明、陈娟负担（因上述款项原告成晓荣已预交，三被告于本判决生效之日起十日内加付此款给原告成晓荣）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费9626元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。
审 判 长 李 伟
代理审判员 窦 开
人民陪审员 徐璐斌
二〇一四年八月二十五日
见习书记员 顾梦寅
书 记 员 杨晓婷