山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第1646号
上诉人（原审被告）潘贞强。
委托代理人王福祥。
上诉人（原审被告）夏振云。
委托代理人潘轲。
委托代理人王福祥。
被上诉人（原审原告）张美清。
上诉人潘贞强、夏振云因房屋买卖合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2014）邹民初字第2649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2012年11月13日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》一份，合同载明：“卖方（简称甲方）：潘贞强、夏振云买方（简称乙方）一、甲方自愿将位于邹城市前唐盛和新区1号楼3单元501室房屋一套及储藏室，其建筑面积为115平方米，卖给乙方所有。壹号储藏室。二、房屋及储藏室成交价为壹拾玖万元人民币，由乙方一次性支付给甲方，甲方应于2012年12月11日前把该房屋及储藏室交给乙方所有。三、甲方保证该房屋产权清楚，如因该房屋及其的其它纠纷，甲方负责处理解决，如给乙方造成经济损失，甲方负赔偿责任。四、今后办理该房屋的产权证书的过户，甲方应积极协助乙方办理，并提供该房屋的有关证明材料，过户费用由乙方承担。五、双方应本合同的各项条款执行，如一方违约，应给对方违约金，违约金双方按总房款的10／100承担。”原告按照合同约定于2012年12月11日将购买房款19万元交付被告，有二被告书写并按手印的收条为证；二被告并将该房屋以及1号储藏室交付给原告，并有原告居住。邹城市前唐盛和新区是邹城市唐村镇前唐居委会是新农村改造的房屋，该建房土地属于国有土地，于1999年5月份邹城市人民政府向前唐居委会居民发放了国有土地使用证。邹城市前唐盛和新区建设时，邹城市唐村镇前唐社区居委会与被告夏振云签订《购房协议》一份，该协议载明：“售房单位：前唐居委会简称甲方购房人：夏振云简称乙方一、购房有关事项。1、乙方不准许出租、借用、转让、买卖，如需卖方只能卖给居委会，违反此规定者将对其实施断水、断电及居委会一切福利待遇。……”。该协议盖有邹城市唐村镇前唐社区居委会的公章，被告夏振云在该协议上签字并按手印。2014年7月30日，邹城市唐村镇前唐社区居委会出具《情况说明》，载明：“我居委会居民购房时享受低价购房或优惠购房的不经居委会同意不准出售或出租（市场价购买的不在此例），1号楼3单元501室的楼房未经居委会同意出售。”2014年9月1日，邹城市唐村镇前唐社区居委会出具《证明》，“兹证明我居委会居民以福利费价格购房的，补交至市场价后，允许买卖或转让，所产生的差价由买卖双方谁交不限”。被告是内部价购买的邹城市前唐盛和新区1号楼3单元501室房屋一套及储藏室，被告将该房屋出售给原告未经居委会同意，未补交差价。原告曾到唐村镇前唐社区居委会购买电时，唐村镇前唐社区居委会以原告购买的房屋不符合规定，不向原告售电，后被告出面以被告的名义才卖给原告电。另查，二被告系夫妻关系。
原审法院认为，本案的焦点问题是，一、原、被告于2012年11月13日签订的《房屋买卖合同》是否应该解除？二、原告是否应该返还被告购房款19万元，原告同时退还被告房屋？二、而被告是否应该支付原告合同约定的违约金1.9万元。关于第一个焦点问题，原告所购买的邹城市前唐盛和新区1号楼3单元501室房屋一套及储藏室是邹城市唐村镇前唐社区居委会新农村建设的房屋，该房屋属于小产权房，邹城市唐村镇前唐社区居委会与被告夏振云在《购房协议》中，明确约定：“不准许出租、借用、转让、买卖，如需卖方只能卖给居委会，违反此规定者将对其实施断水、断电及居委会一切福利待遇”，二被告未经邹城市唐村镇前唐社区居委会允许将该房屋出售给原告，违反了邹城市唐村镇前唐社区居委会与被告夏振云在《购房协议》中的约定，该房屋是邹城市唐村镇前唐社区居委会集体福利房。二被告购买改房屋时享受的是优惠价，邹城市唐村镇前唐社区居委会又明确规定如果出售他人必须向居委会按市场价补交差价，而二被告没有按照邹城市唐村镇前唐社区居委会规定按市场价购买补交差价，就出售给原告。综上，由此可见，二被告对该房屋只有占有权和使用权，尚未取得处分权。虽然原、被告于2012年11月13日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，符合法律规定，是有效合同，但是二被告没有取得完全所有权以及处分权，因此，原告要求解除该合同符合法律规定应予支持。二被告主张已经取得处分权不符合实际，不予支持。由于该小区是唐村镇前唐社区居委会居民的回迁房，只有二被告对该房屋享受优惠，原告没有对该房屋享受优惠的权益，因此对二被告就邹城市唐村镇前唐社区居委会居民之间不经居委会同意可以出售的主张不予支持。关于第二个焦点问题，由于原、被告之间签订的合同依法解除，二被告应该返还原告购房款19万元，原告应该同时将该房屋及储藏室交付二被告。关于第三个焦点问题，原、被告在协议中明确约定：“甲方保证该房屋产权清楚，如因该房屋及其的其它纠纷，甲方负责处理解决，如给乙方造成经济损失，甲方负赔偿责任”，由于二被告尚未取得处分权，该房屋的产权不明确，以致产生纠纷，导致原告不能直接到唐村镇前唐社区居委会买电，二被告应该按市场价交足差价才能向原告出售该房，二被告没有按照约定处理解决，二被告实际违反了上述约定，按书房协议的约定被告应该支付原告10%的违约金19，000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条之规定，判决：一、原告张美清与二被告潘贞强、夏振云于2012年11月13日签订的《房屋买卖合同》依法予以解除。二、二被告潘贞强、夏振云于本判决生效之日起十日内将19万元购房款返还原告张美清；原告张美清同时将邹城市前唐盛和新区1号楼3单元501室房屋一套及储藏一间室返还给二被告潘贞强、夏振云。三、二被告潘贞强、夏振云于本判决生效之日起十日内支付原告张美清违约金19，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4，100元，由二被告潘贞强、夏振云负担。
潘贞强、夏振云不服原判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。其理由主要为：一、上诉人对该出售房屋有所有权和处分权，一审判决认定上诉人未取得完全所有权和处分权是错误的。上诉人从前唐居委会购得房屋，支付了全部房款，对购买的房屋享有所有权和使用权，虽然居委以购买房屋享有了福利，但不能就此认定上诉人对房屋不享有处分权。上诉人与前唐居委签订的购房协议虽规定此房不准许出租、借用、转让、买卖，但违反此约定也只是明确将对其断水断电、取消福利待遇，而不是将房屋收回或其他处理。上诉人出卖的房屋不属于法律、行政法规禁止或限制转让的标的物，该房屋出售给被上诉人后，并没有他人向上诉人或被上诉人主张权利，被上诉人主张和一审判决认定上诉人无处分权没有依据。同时居委证明补交市场价后允许买卖转让，也说明了该房屋上诉人是享有所有权和处分权的。上诉人与被上诉人进行房屋买卖，是自愿的合法的行为，对于该房屋是不是需要补交差价、补交多少差价，是上诉人与居委会之间的关系，对被上诉人并未有实质的影响。二、合同已经履行完毕，并达到合同目的，被上诉人要求解除合同不符合法律规定。2012年11月13日上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，被上诉人支付了房款，上诉人交付了房屋，合同即履行完毕，被上诉人在该房屋已经居住两年多的时间，双方的交易目的合同目的已经实现，被上诉人要求解除合同的事实与理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的任一要件。房屋买卖合同的目的是买方占有和使用，一方支付价款，一方交付房产，该房屋买卖合同即基本履行完毕，房屋产权证书的过户只是房屋买卖合同的附随义务，而不是交易目的。同时《中华人民共和国合同法》第九十六条规定乙方解除合同应当通知对方，而被上诉人没有给上诉人任何形式的通知即起诉解除合同，不符合法律规定。鉴于以上事实，一审判决解除双方的买卖合同无法律依据，同时不利于交易安全和稳定。三、一审判决程序错误。被上诉人2014年8月7日起诉要求确认双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同，而无效合同自始没有法律效力。变更后的诉讼请求为解除《房屋买卖合同》，解除合同的前提是该合同有效，并且解除合同要符合我国合同法规定的解除合同的要件。确认合同无效与解除合同是两个不同的法律关系。被上诉人先诉求确认合同无效而后改为解除合同，是对诉讼请求和事实理由全部变更，本质上变更了整个案件，被上诉人要求解除合同，一审判决应告知其撤诉后另行起诉。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。被上诉人在一审庭审辩论结束后提出变更诉讼请求，显然程序不符合法律规定。四、被上诉人对购房行为风险应承担全部责任。被上诉人与上诉人都是唐村镇前唐村居民，双方对居委会新农村建设是明知的，根据一审被上诉人的陈述，被上诉人也购买了该居委会的房屋，应同样有与居委会签订的购房合同，对该居委会与居民签订有购房合同也是明知的，对明知存在风险仍然进行交易，被上诉人应承担全部责任。
被上诉人张美清辩称，一、一审查明的事实证实，上诉人不享有对涉案房屋的处分权，上诉人出卖房屋前明知村集体组织对该房屋的流转设置了限定条件，纠纷发生后，上诉人并未及时采取补救措施，取得房屋处分权，居委会也明确作出了不同意买卖、转让的结论，致使被上诉人居住生活及更名合同的目的不能实现，故一审认定被上诉人无处分权正确。二、事实上合同履行不能，是由于上诉人违约造成，判决解除合同符合本案事实。房屋买卖不局限于居住和占有，条件具备后的更名、过户是买受人取得不动产所有权的根本目的，因此上诉人主张的房屋交付就能达到合同目的不能成立。三、一审程序合法，实体判决合法有据。一审时，根据当事人的诉求和已查明的事实，经释明后对争议的法律关系进行处理，符合法律规定。
二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、一审判决解除双方签订的房屋买卖合同，并判决二上诉人向被上诉人支付违约金是否恰当；二、一审程序是否违法。关于第一个焦点问题，双方当事人就涉案房屋签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。现被上诉人张美清以其购买的涉案房屋不能正常居住、不能办理更名手续为由，要求解除合同，二上诉人则主张合同已履行完毕，不应解除。首先，被上诉人张美清主张因涉案房屋买卖未经居委会同意，其无法以自己名义购电，且涉案房屋已出现断电现象，但根据邹城市唐村镇前唐社区居民委员会2015年7月22日出具的证明，涉案房屋从未停水停电，也就是说，被上诉人购买的涉案房屋一直处于可正常居住、使用的状态，并不存在被上诉人所述的不能正常居住的情形；其次，被上诉人张美清主张涉案房屋因二上诉人未向居委会办理补交费用的手续，导致无法办理房屋的更名。因被上诉人张美清曾与其前夫在邹城市唐村镇前唐社区居民委员会购买了一套与涉案房屋性质完全相同的房屋，因此，其对于涉案房屋的相关情况应该是明知的，被上诉人辩称自己对其前夫的买房事宜不知情，应不予采信。况且，双方当事人签订的房屋买卖合同中，并未就房屋的更名事宜进行期限的明确约定，只是约定“如今后办理该房屋的产权证书的过户，甲方（二上诉人）应积极协助乙方（被上诉人）办理”，可见，被上诉人张美清作为对涉案房屋性质的知情人，其以涉案房屋不能办理更名、过户为由，主张合同目的不能实现，既不符合客观事实，也不符合双方合同的约定。因此，被上诉人张美清并无证据证实其与二上诉人签订的房屋买卖合同因对方违约而造成合同目的不能实现，亦不能证实二上诉人迟延履行或不履行合同主要义务，其要求解除涉案房屋买卖合同，并不符合合同法规定的解除合同的法定情形，且双方亦未约定一方的解除权，故被上诉人提起本案诉讼，要求解除与二上诉人签订的涉案房屋买卖合同，并要求对方返还房款，应不予支持。在此基础上，既然二上诉人已按照房屋买卖合同的约定履行了交付房屋及储藏室的义务，且并未给被上诉人造成经济损失，故对于被上诉人要求二上诉人向其支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于第二个焦点问题，被上诉人张美清在最初提起本案诉讼时主张其与二上诉人签订的房屋买卖合同无效，后经一审法院释明，变更其诉讼请求为解除该房屋买卖合同，一审对其变更后的诉讼请求予以审理，并不违反法定程序。综上，被上诉人张美清要求解除其与二上诉人签订的房屋买卖合同，并要求二上诉人返还购房款、支付违约金，不符合双方约定及法律规定，本院不予支持；一审判决解除双方的房屋买卖合同并判决二上诉人向被上诉人返还购房款、支付违约金不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销邹城市人民法院（2014）邹民初字第2649号民事判决；
二、驳回被上诉人张美清的诉讼请求。
一审案件受理费4，100元，由被上诉人张美清负担；二审案件受理费4，435元，由被上诉人张美清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周英杰
审 判 员 扈 琳
代理审判员 吕玉宝
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 刘 丹