辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00258号
上诉人（原审被告）：大连唐银盛兴置业有限公司，住所地大连保税区海天路IB-44号307-16。
法定代表人：张国权，该公司总经理。
委托代理人：王学先、王圣翔，辽宁恒信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曲蕾。
委托代理人：张芝丽，辽宁社和律师事务所律师。
原审原告曲蕾与原审被告大连唐银盛兴置业有限公司（以下简称唐银公司）商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年12月16日作出（2014）开民初字第3499号民事判决，唐银公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐银公司的委托代理人王圣翔，被上诉人曲蕾的委托代理人张芝丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曲蕾一审诉称：原、被告于2013年6月18日签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2014年6月30日向原告交付钻石九座项目4幢1单元26层6号房屋，该房屋应当符合《商品房买卖合同》约定的标准，逾期交房被告承担日万分之三的违约金。双方签订合同时，被告明确承诺该小区所属学区为育才小学。合同约定房屋应安装王力牌防盗门，但实际安装的是王力牌防火门。被告至今未向原告交付合同约定的案涉房屋，导致原告在外租房。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告给付逾期交房违约金3，881.30元（暂计算至2014年8月4日）；2、被告支付因学区违反合同约定的赔偿金10，000元；3、被告更换王力牌防盗入户门；4、被告赔偿房屋租金损失3，750元；5、被告支付其未取得《工程竣工验收备案表》之前的物业费183.6元。
被告唐银公司一审辩称：1、被告主张与业主友好协商解决，该房屋实际已经竣工，具备交付条件，原告已于2014年7月20日收房。逾期收房是原告自身原因造成的，与被告无关。案涉商品房销售合同约定被告应于2014年6月30日前交付房屋，该商品房已经竣工验收合格，符合交房条件。原告以被告未取得竣工验收备案表为由拒绝收房，无合同及法律依据。2、关于学区的约定，双方合同中并没有就学区问题进行明确约定。3、关于王力牌防盗门的问题，案涉房屋安装的是王力牌防火防盗门，符合合同约定，该小区安装了两种门，一种是原告所谓的王力牌防盗门，另一种是王力牌防火防盗门，这种差异是基于入户门所处的防火分区不同，安全防火门的内部的房屋安装的是王力牌防盗门，防火性能相对较低，安全防火门外部的房屋安装的是王力牌防火防盗门，其性能更高。案涉防火防盗门性能更高、价格更贵。4、原告主张的房屋租金没有合同和法律依据，不同意给付。5、关于物业费的问题，原告依据的是政府红头文件，不属于法律法规，不具有法律效力，不能作为审理案件的依据，请求法院对该文件的合法性进行审查。该文件调整的是业主与物业公司之间的民事关系，与被告无关。物业公司为业主提供物业服务，物业公司有权由向业主收取物业费。原告认为物业费存在争议，应向物业公司主张，与被告无关，被告作为开发单位也不具有收取物业费的资格。
一审法院审理查明：案涉房屋由被告开发，其广告单页中载明该房屋的优势包括“金苹果幼儿园、育才小学、格林小学、9中等教育机构，一站式教育让孩子的未来无忧”。2013年6月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于大连保税区东北六街130号钻石9座4幢1单元26层6号商品房（建筑面积：48.96平方米）一套，总价款为369，648元。该合同第八条约定，被告应在2014年6月30日前，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过30日的，被告应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：办理交接手续时，原告应签署交接及其他相关文件，如原告未能按期办理交接手续，视为被告已向原告交付了房屋，不论原告是否实际占有、使用房屋，与该房屋相关的风险和责任转由原告承担（其中包括但不限于房屋使用、保管、维护及物业管理等费用）。该合同附件三（装饰、设备标准）第10条约定入户门安装王力入户防盗门。合同签订后，原告向被告交付了全部房款。2014年6月19日，被告通知原告办理案涉房屋交付手续，原告于2014年7月20日完成案涉房屋的交接验收并接收房屋。
另查，2014年6月30日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告。原告于2014年9月18日庭审时向原告出示该报告。案涉房屋的竣工验收备案尚未完成。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。
关于案涉房屋交付条件的问题。建设单位是工程竣工验收的组织者，实施工程竣工验收的单位为建设、设计、施工、工程监理等相关单位。备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，而是在工程竣工验收合格之后才报备案机关进行备案。案涉《商品房买卖合同》第八条约定被告应将经验收合格的商品房交付原告使用，未约定取得竣工验收备案表为交付房屋的条件，故案涉《商品房买卖合同》约定的交房条件“商品房经验收合格”是指经被告组织设计、施工、监理等相关单位对案涉工程进行验收，并由上述实施验收的相关单位出具案涉工程经验收合格的意见。案涉工程的施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位已于2014年6月30日分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告，故应认定案涉房屋于2014年6月30日已经验收合格，具备了案涉《商品房买卖合同》约定的交付房屋的条件。
关于竣工验收文件的出示义务。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告并未举证证明其向原告出示竣工验收报告，故虽然被告于2014年6月19日通知原告办理房屋交付手续，但依据案涉《商品房买卖合同》上述约定，被告未向原告出示竣工验收报告，即未能提供案涉房屋已具备交付条件的证据，原告有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。原告于2014年7月20日对案涉房屋交接验收并接收房屋，应视为原告认可被告交付的房屋符合合同约定，故被告应支付原告逾期交房违约金2，106元（369，648元×万分之三／天×19天）。由于违约金的补偿性质，一审法院既已支持原告合理部分的违约金损失，其又主张房租损失，不再予以支持。
关于学区的问题，因双方并未在合同中明确约定案涉房屋所属学区，广告宣传单页的内容并非合同条款，原告购买案涉房屋时应当具有审慎注意义务，故无法认定被告违反合同约定，况且学区的划分属政府行政行为，仅依据原、被告的约定无法确定案涉房屋的所属学区。
关于防盗门的问题，双方在合同中约定入户门为王力牌防盗门，对于该入户门的具体标准、型号均未进行详细约定，而被告业已提供检验报告证明该入户门具有防盗功能，原告亦不申请鉴定，故一审法院认定案涉入户门符合合同约定。
关于物业费的问题，原告并未向被告交付物业费，于本案中向被告主张物业费，于法无据。
综上所述，大连经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，作出如下判决：一、被告大连唐银盛兴置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告曲蕾逾期交房违约金2，106元；二、驳回原告曲蕾的其他诉讼请求。案件受理费246元，由原告曲蕾负担217元，由被告大连唐银盛兴置业有限公司负担29元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
唐银公司的上诉理由及请求是：一审法院以唐银公司未能履行合同中出示五方验收手续的义务为由，认定唐银公司存在逾期交房的行为与事实不符。唐银公司是在合同约定的交付期限前取得了五方验收文件，同时在房屋交接时已经依据合同约定向曲蕾出示了五方验收文件。根据证据规则，如曲蕾认为唐银公司未能在房屋交付时出示五方验收手续又未能提供相关证据予以证明，应由曲蕾承担举证不能的法律后果。唐银公司并不存在逾期交房的违约行为，故一审法院判令唐银公司承担违约责任于法无据。故请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回曲蕾的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由曲蕾承担。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，曲蕾与唐银公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。
关于案涉房屋的交付条件，双方当事人在《商品房买卖合同》第八条约定，唐银公司应于2014年6月30日前向曲蕾交付“经验收合格”的房屋。经过庭审调查，现双方当事人对“经验收合格”是指所购商品房经设计、施工、监理、勘察、建设单位等五方验收合格一节并无异议，双方存有争议的是唐银公司是否依约履行了验收交接时的出示义务。对此，本院认为，双方《商品房买卖合同》第十一条明确约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，据此，在房屋交接时向购房人出示房屋经验收合格的证明文件，应为唐银公司在签订合同时即确立的基本合同义务。唐银公司虽主张其已履行了该项义务，但在本案中并未向法庭提交书面证据证明其履行义务的事实，因此，一审法院认定应由唐银公司承担举证不能的法律后果，并判令唐银公司承担逾期交房的违约责任是正确的，本院对此亦予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费246元（大连唐银盛兴置业有限公司预交246元），由上诉人大连唐银盛兴置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 阁成宝
代理审判员 张萍萍
二〇一五年三月十三日
书 记 员 宋 敏