广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第1093号
原告（反诉被告）蒋德骅。
委托代理人朱剑田，广西永泰和律师事务所律师。
委托代理人卫燕，广西永泰和律师事务所律师。
被告（反诉原告）张杰。
委托代理人黄世璜，广西东方意远律师事务所律师。
委托代理人丘书雅，广西东方意远律师事务所实习律师。
原告蒋德骅诉被告张杰暨反诉原告张杰诉反诉被告蒋德骅房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年6月18日受理后，依法适用普通程序，于2015年9月11日公开开庭进行审理，并于当日言词辩论终结。原告（反诉被告）的委托代理人卫燕律师，被告（反诉原告）张杰及其委托代理人黄世璜律师、丘书雅实习律师，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋德骅诉称：2014年12月2日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告自愿将坐落在××大道××街185-189号5间房屋出租给原告使用，租期自2014年12月2日起至2017年6月30日止；租金每月7000元，按季度结算，交纳第一次租金后，提前15天交纳下个季度租金，原告须一次性向被告交纳履约保证金21000元。合同签订当天，原告向被告支付履约保证金21000元及三个月租金21000元（2014年12月2日至2015年3月1日）。承租被告的铺面，原告须向被告的上一个租客（李某某）支付转让费25000元，李某某收到该转让费后，向原告出具《收条》。2015年2月，原告按合同约定提前15天交纳下个季度的租金给被告，合计21000元（2015年3月2日至2015年6月1日）。被告于2015年4月16日起开始更换铺面的锁，使原告无法进入铺面经营，2015年5月16日，被告未经原告同意，擅自将铺面转租给他人，被告的行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告于2014年12月2日签订的《房屋租赁合同》；二、被告向原告返还多收取的租金10500元；三、被告向原告退还履约担保金21000元；四、被告赔偿原告转让费损失25000元；五、被告向原告赔偿因提前收回房屋的违约赔偿金14000元；六、诉讼费由被告承担。被告张杰辩称：原告陈述被告更换铺面钥匙并把铺面另租给他人不是事实。原告没有交纳租金并破坏铺面内设施，构成违约。被告于2015年6月15日解除双方的合同并将铺位另租给他人，是2015年6月16日才收回铺面。原告在2015年6月1日第二季度租期已经届满，因此被告不存在多收取10500元租金；被告没有违约，原告在使用铺位的时候拆除铺位里面的设施，造成被告的损失远远大于履约保证金，原告主张返还保证金没有依据；原告主张的转让费损失25000元是其与上一个租客发生的，与被告无关，也没有证据证明其有该损失；合同解除是由原告原因造成，因此被告不应赔偿违约赔偿金14000元。
原告蒋德骅提交的证据材料：1、房屋租赁合同，证明原被告租赁关系及双方权利义务，原告主张赔偿的依据；2、收据，证明被告收到原告履约保证金及第一季度的租金共计42000元；3、收条，证明原告向被告的上一租客支付转让费25000元的事实；4、银行流水，证明原告向被告支付保证金、租金等，以及向涉案房屋的上一租客支付转让金的事实。
原告申请法院调取的证据：1、2015年4月15日南宁市公安局亭子派出所对被告张杰的询问笔录。
反诉原告张杰诉称：2015年4月25日，反诉原告发现，转租给反诉被告的铺面内的4台空调（1台大的、3台小的）被拆走，所有的办公桌椅和沙发被搬空，玻璃墙被拆掉，经向周围租户了解，才知道是反诉被告长期不营业，已经经营不下去，偷拆反诉人装修时安装的4台空调、搬走办公桌椅及沙发变卖换钱。同日下午15时35分，反诉原告向南宁市公安局亭子派出所报案。反诉原被告签订的《房屋租赁合同》约定：反诉被告故意损害房屋及设施的，反诉原告有权收回出租的房屋，反诉被告造成反诉原告损失的，反诉原告有权索赔损失；在租赁期限内，反诉被告负担自用的水电费及卫生、治安等物业管理费，反诉被告故意损坏房屋，拖欠水电费，应当承担违约责任。请求法院判令：一、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；二、反诉被告向反诉原告赔偿损失40000元；三、反诉被告向反诉原告支付水电费535元；四、本案的诉讼费由反诉被告承担。在诉讼中，张杰陈述被告的空调中，其中3台挂式美的空调购买时价值1633元，现在可折扣为8折予以赔偿；其中落地式的格力空调5500元，现可折扣为5折予以赔偿。
反诉原告张杰提交的证据材料：1、证明，证明张杰有权转租铺面的事实；2、房屋租赁合同，证明原告与被告存在租赁合同关系的事实；3、办公室装修合同书及订货单、发票，证明铺面装修时具有物品的事实；4、广西公安机关110处警现场执单，证明张杰报警的事实；5、水电缴纳费通知，证明蒋德骅拖欠水电费的事实。
反诉被告蒋德骅辩称：反诉原告的诉讼请求均没有事实和法律依据。反诉被告同意解除双方的租赁合同，但对反诉原告主张的合同解除原因和时间不予认可，坚持合同解除的时间为2015年4月16日。请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。
为了更清楚地查明事实，本院发函至广西苏宁电器有限公司南宁市南棉店调查张杰购买空调事宜，该公司就此事作出了书面答复。
根据当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点：一、本案《房屋租赁合同》解除的原因与时间如何确定？二、合同解除后，本诉原告蒋德骅的诉讼请求是否合法有据？三、合同解除后，反诉原告张杰的诉讼请求是否合法有据？
经审理查明：2014年7月1日，被告张杰与案外人李某某签订了房屋租赁合同，由张杰将江南区××大道××街185-189号铺面租给李某某。2014年12月2日，经商定原告蒋德骅向李某某支付转让费25000元，被告张杰与李某某终止合同并直接与原告蒋德骅签订《房屋租赁合同》，由张杰将上述铺面直接租给蒋德骅使用，房屋租金为每月7000元，租期自2014年12月2日起至2017年6月30日止；租金按季度结算，交纳第一次租金后，提前15天交纳下个季度租金；合同签订之日起，原告蒋德骅须一次性向被告张杰交纳履约担保金21000元，租期期满，原告蒋德骅退房时，被告张杰将履约担保金（不计息）返还原告蒋德骅，承租期间，如原告蒋德骅违约造成被告张杰损失的，被告张杰有权从原告蒋德骅交纳的履约担保金中扣除抵补损失，履约担保金不足以抵补损失的，原告蒋德骅应足额赔偿损失，并同时补足履约担保金；原告蒋德骅因租赁期满或因旧城改造需拆迁所承租的房屋时，不得拆除房屋原有设备及其附属设施，包括房屋在增、改、扩建及蒋德骅装修时增添的设备、设施（空调、音响、发电设备等除外）；蒋德骅不得拆除商铺内固定装修（指不可拆除的），如张杰在检查时发现房屋设备及其附属设施有损失、损坏的，蒋德骅应当负责赔偿。合同签订当天，原告蒋德骅向被告张杰交纳履约担保金21000元及三个月租金21000元（2014年12月2日2015年3月1日），被告张杰向原告出具收条，未列明铺面的物品清单。原告蒋德骅与被告张杰之间亦没有明确转让费中包含物品的清单。2015年2月16日，原告蒋德骅向被告张杰交纳三个月租金21000元（2015年3月2日至2015年6月1日）。2015年4月15日，被告张杰向南宁市公安局亭子派出所报警，称其出租铺面物品被盗。在派出所询问笔录中，被告张杰陈述：4月6日，涉讼铺面隔壁的朋友打电话告知张杰有人在拆铺面的空调，张杰立即打电话给蒋德骅询问此事，蒋德骅回复称是其拆空调以转移位置。2015年4月13日，被告张杰发现铺面外面的空调外机不见而询问隔壁铺面的老板，那个老板告诉被告张杰铺面里的东西都在晚上被搬走了。被告听此后就去找了个开锁师傅将锁打开，进入铺面时发现铺面里很乱，空调等能搬走的东西都被搬走了，连玻璃门都被拆下来放在一边。张杰打电话给蒋德骅，但是一直都不接，然后就打电话报警。铺面内被盗了空调、茶几、沙发、办公桌、凳子及一些装饰物，铺面内电线也被拆了。被告的4台空调中有3台是1匹的壁挂式美的牌空调，有1台为3匹格力牌落地式空调。被盗的物品就有空调是被告张杰购买的，但是价钱不记得了。其他物品不是张杰买的，是之前租张杰铺面的人买的，当时李某某来租铺面的时候，是由张杰做中间人，然后李某某给了之前租铺面的人几万元前作为装修补贴，那些东西就留在铺面内了。报警后，被告张杰自行更换了出租铺面的门锁，之后原告蒋德骅未再进入铺面。
2015年4月25日，被告张杰再次向南宁市公安局亭子派出所报警，该所了解到蒋德骅因与前一租客交接时没交接清楚将店内空调拆走，引发纠纷，遂出警进行了现场调解。2015年6月16日，被告张杰将涉讼铺面另租给他人。涉讼铺面现已重新装修并开业经营。当事人讼争的铺面内物品均已无法在现场核实，双方亦不申请对讼争的物品进行评估。
原告认可在2015年4月15日前，已将承租房屋中的物品办公椅15张、员工办公桌3套、经理办公桌3张、迎宾桌1张、志高空调1台、格力空调1台、储物柜5个搬走，原因是不想继续在涉讼铺面经营原来的业务，但还要继续承租房屋，且原告搬走的是前一租户李某某转给原告的物品。其中的空调已不记得是挂式还是落地式空调，现在已不值钱了。而经本院查证，被告张杰于2011年在广西××电器××南棉店确实购买了3台美的空调，并且有在涉诉铺面安装、维修的记录。
以上事实，有原被告提交的证据材料及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告蒋德骅与被告张杰签订《房屋租赁合同》时，均有缔约能力；双方合意达成的合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。
原被告双方都诉请解除《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，本院予以支持。双方争议的焦点在于合同解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告蒋德骅主张合同解除时间为2015年4月16日，即被告第一次报警后换锁的次日。在原告蒋德骅自行于2015年4月15日被告报警前将铺面中的物品搬走情况下，被告作为出租方在获悉之后进入铺面查看房屋情况尚在情理之中，不属于提前收回房屋的情形。此时双方未对解除房屋租赁合同达成一致意见，原告蒋德骅亦表示搬走物品的原因是不想继续在涉讼铺面经营原来的业务，但还要继续承租房屋，故对原告蒋德骅请求确认双方房屋租赁合同于2015年4月16日解除的主张，本院不予支持。按照双方的合同约定，原告蒋德骅应当提前15天交纳2015年6月2日至9月1日租金。而原告蒋德骅并未在合同约定的时间内向被告张杰交纳该季度的租金，且在未告知张杰的情况下自行将铺面内认为其有权处置的物品搬走，其行为已经表明不履行主要债务，被告张杰可以解除合同。基于上述分析，并考虑原告蒋德骅的租金交付截止日、被告张杰于2015年6月16日将铺面另租给他人之事实，本院确认双方的房屋租赁合同于2015年6月1日解除。对原告蒋德骅主张被告张杰返还多收取的租金10500元并支付提前收回房屋的违约赔偿金14000元的诉请，本院不予支持。关于原告蒋德骅主张的转让费问题。原告蒋德骅支出的转让费25000元系与上一租客李某某就铺面转让支付的款项，与被告张杰无关，且原告在未告知被告张杰的情况已将房屋内的物品搬走。原告蒋德骅主张被告张杰赔偿转让费25000元的诉请，缺乏理据，本院不予支持。
关于反诉原告张杰主张的财产损失问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。反诉原告张杰主张反诉被告对其造成的财产损失为40000元，应承担举证责任。其向本院提供的《订货单》和货物清单中除了空调之外的其他物品系复印件并没有反诉原告本人签名，反诉被告对证据的真实性、关联性均不予认可，且反诉原告张杰系以物品被盗为由向南宁市公安局亭子派出所报警，在询问笔录中陈述出租房屋内的被盗物品只有空调系其购买。基于反诉原告未能证明《订货单》及物品清单上载明的除空调之外的物品系其购买并置于出租房屋内，确认被盗物品只有空调系其购买，亦无证据证明除空调之外的部分财产遭受损失，本院对该部分财产损失主张不予支持。反诉原告主张的4台空调损失包括三台美的挂式空调和1台格力落地式空调，其中三台美的空调有购物发票及安装记录、维修记录等证据予以证实，本院予以确认。参酌该3台空调的购买价、使用年限之因素，本院酌定按照1000元／台的价格计算。反诉被告认可搬走的物品中包括了1台格力牌空调，搬走的时间为2015年的4月份。对于是挂式还是落地式这可以明显区分的情形，反诉被告陈述不记得，难以符合情理。而反诉原告张杰在报警记录中关于空调及其他物品情况的陈述更为客观，亦能够与其提交的证据相互印证。故本院对张杰主张所有并置于的1台格力牌落地式空调予以采信。从张杰的陈述看，该空调的使用年限已经很长时间了，基于此本院酌定按1000元的价值计算。上述本院确认的4台空调，反诉被告并没有证据证明其转让费中包括了反诉原告主张的4台空调，亦无其他证据证明有权搬走和处分该4台空调，已经侵犯了反诉原告的财产权。现反诉原告主张赔偿损失，合理有据，本院予以支持。根据确定的价值，反诉被告蒋德骅应向反诉原告张杰赔偿的空调损失费为4000元。而反诉被告蒋德骅在反诉原告没有在场对物品进行清点确认、租赁合同没有到期的情况下，私自将铺面的物品搬走，没有尽到通知和告知义务，以致造成后面的一系列争议。其没有证据证明其转让费中包括了反诉原告主张的4台空调，其他关于搬走物品的陈述及抗辩主张同样不能成立，本院均不予采信。关于反诉原告主张的水电费是否成立的问题。反诉原告确认，2015年4月15日报警之后，反诉被告蒋德骅未再去过租赁的房屋，也就不存在因使用水电而产生水电费的的问题。此期间涉讼铺面水电的实际使用人是反诉原告。故此期间的水电费用由反诉原告自身负担更为合理。基于此，本院对反诉原告请求反诉被告支付2015年4月15日至2015年5月15日的水电费535元的诉请不予支持。
关于本诉原告主张的履约保证金是否成立的问题。根据双方在《房屋租赁合同》中有关履约保证金的约定：原告退房时，被告将履约担保金（不计息）返还原告，承租期间，如原告违约造成被告损失的，被告有权从原告交纳的履约担保金中扣除抵补损失。被告张杰应当向原告蒋德骅返还履约保证金，基于本院查明的事实，原告蒋德骅因拆除被告的空调造成被告损失4000元，应当在履约保证金中予以扣除，经核算，被告应向原告返还履约保证金17000元。
本案因当事人各执己见而调解不成。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）蒋德骅与被告（反诉原告）张杰于2014年12月2日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月1日解除；
二、被告张杰向原告蒋德骅返还履约担保金人民币21000元；
三、反诉被告蒋德骅向反诉原告张杰赔偿财产损失4000元；
四、本判决确认的第二、三项支付金额经折抵，被告张杰须向原告蒋德骅支付履约保证金17000元；
五、驳回原告蒋德骅其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告张杰其他反诉请求。
本诉受理费781元，由本诉被告张杰负担199元，由本诉原告蒋德骅负担582元；反诉受理费407元，由反诉被告蒋德骅负担30元，由反诉原告张杰负担377元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；被执行人未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。对本诉部分上诉的上诉人，应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费781元；对反诉部分上诉的上诉人，应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费407元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨长春
代理审判员 王飞道
人民陪审员 覃新凤
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 陆世任