上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第11316号
原告（反诉被告）张志娟。
原告（反诉被告）董超。
原告（反诉被告）董映彤。
法定代理人董超、张志娟。
上述三原告共同委托代理人杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
上述三原告共同委托代理人许方钱，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
被告解跃红。
委托代理人余光友，上海明伦律师事务所律师。
原告张志娟、董超、董映彤诉被告解跃红以及反诉原告解跃红诉反诉被告张志娟、董超、董映彤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月7日、5月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张志娟、董超、董映彤及三原告（反诉被告）的共同委托代理人杨状，被告（反诉原告）解跃红及其委托代理人余光友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志娟、董超、董映彤诉称，2014年12月16日，原、被告签订关于原告购买被告上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，三原告依约支付了购房款项，但被告至今未依约配合原告办理产权过户手续。现起诉要求：被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，并协助原告将上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名某。
被告解跃红辩称，根据《上海市房地产买卖合同》约定，双方应于2015年2月20日前申请办理过户手续，且原告应于2015年3月10日前向被告支付第三笔房款人民币（币种下同）145万元，逾期10日被告有权解除合同。但是，在2015年2月20日前，因原告名某另有房屋，原告为避税等原因始终不与被告办理过户手续，至2015年3月20日原告也没有支付第三笔房款。2015年3月23日，被告依据合同向原告递交了解除合同的书面通知。为此，不同意原告的诉讼请求，并提出反诉：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，2、原告承担违约金150万元。
反诉被告张志娟、董超、董映彤辩称，签订合同前，原告明确告知被告自己是置换房屋，后续145万元款项要等房屋买受人付款后才能支付。被告表示急需资金归还贷款，要求400万房款必须一次性付清，第三笔房款145万元可以等到原告将原有房屋出售得款后再支付。签订合同时，2015年2月20日过户、2015年3月10日支付145万元都是中介公司根据交易惯例预估的时间。因此，双方之间存在口头协议，即原告在收到出售原有房屋房款后支付145万元。原告不存在违约行为，不同意反诉请求，要求继续履行合同。如法院认定合同解除，则双方约定的违约金过高，请求调整。
经审理查明，2014年12月16日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方（原告）购买甲方（被告）上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋。上述房地产转让价款为610万元。双方确认，在2015年2月20日之前，共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按未付款日万分之三计算……逾期超过十日后，乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付的十日违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。补充条款（一）约定，甲方房地产存在抵押借款，抵押债务分别为190万元（债权人秦四海）和300万元（债权人渣打银行）；双方签署本合同当日，乙方支付甲方首付款的一部分，此笔房款应于签订本合同当日用于偿还甲方个人抵押债务；2014年12月31日前，乙方支付首付款的剩余部分，甲方收到首付款剩余部分后，于2015年1月8日前汇入渣打银行以便还款，并在取得银行交付的办理抵押登记材料后七个工作日内办理完结注销该房屋抵押登记事项；甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款，签订本合同之日起五个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。甲乙双方应于2015年2月20日共同前往交易中心办理产权过户手续（即送件）；如果乙方的申请未获银行通过或通过的额度不足申请额度，则乙方应在银行作出决定后十个工作日内将不足部分补足，而送件日期则相应顺延至乙方将贷款不足十日后的五个工作日。在甲方收到乙方全部房款（尾款除外）后的两日内，甲方向乙方办理房屋交接手续。合同附件三付款协议约定，1、双方签订本合同后，乙方向甲方支付首付款180万元，具体如下：签订合同当日，乙方向甲方支付150万元（含已付定金10万元），甲方应于收到此笔款项当日内偿还其个人抵押债务；2014年12月31日乙方向甲方支付剩余首付款30万元，甲方收到此款后应于2015年1月8日前汇入其贷款银行以偿还其个人抵押贷款。2、2015年1月30日，乙方支付甲方第二笔房款80万元，此笔款项由甲方书面签收后直接收取。3、2015年3月10日，乙方支付甲方第三笔房款145万元，此笔款项由甲方书面签收后直接收取。4、甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款，贷款金额为200万元。5、交房当日，乙方将余款5万元支付给甲方。
同日，双方签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定：乙方除支付房地产买卖合同的约定向甲方支付房地产转让价款外，应于2014年12月31日向甲方支付搬迁补贴费140万元；甲方收到乙方支付的全部款项后三日内，乙方将房屋反租给甲方；交易过程中应缴的税、费均由乙方承担（含甲方税、费）。
上述合同及补充协议签订前，原告支付被告定金10万元。2014年12月17日，原告给付被告140万元。2014年12月31日，原告给付被告170万元。2015年1月30日，原告给付被告80万元。被告按约归还了借款并注销了系争房屋上的抵押登记。
2015年3月22日，双方因原告逾期付款进行协商，但未果。2015年3月23日，被告通过中介公司向原告发送了通知书，称因原告原因双方至今未办理过户手续，原告至今未支付3月10日应付的145万元，因此决定单方解除合同。
经原告申请，中介人员沈爱兴出庭作证：签订合同前，被告说因有债务要还，所以只要给被告还清400万元，其余款项好商量，原告说要等卖掉原有房屋得款后才能付余款；签订合同时，原告的房屋刚刚挂牌，合同上的日期（指约定的付款日期2015年3月20日）是双方协商、预估的时间，双方当时都觉得应该在合同上写个明确的（付款）时间，原告找买家、办手续需要这么多时间，所以写了这个时间，这个时间双方都是同意的；双方口头上说这个时间是预估的，要等原告拿到房款后才能付款；（2015年）春节前，原告告诉证人原有房屋的买家过户延期了，钱也要推迟，证人告诉被告后，被告当时也同意了。证人承认，此笔交易已收取中介费用20，000元，如居间成功可再收55，000元。
被告对证人证言有异议，认为如居间成功，证人可再收中介费用，故证人系利害关系人；而且，证人在作证过程中前后陈述矛盾，既说双方口头协商按原告的下家付款时间来确定，又说双方协商同意在合同上写了付款日期。
另查，2015年1月30日，原告董超与案外人就原告原有房屋签订上海市房地产买卖合同，约定双方于2015年2月28日前办理过户手续；首付款由买方在签订合同之日支付；另由买方通过银行贷款支付房款170万元。2015年3月4日，双方至交易中心申请产权过户，2015年3月16日产权核准至案外人名某，2015年3月26日买方贷款转账至原告账户。
本院认为，原、被告之间的《上海市商品房预售合同》合法有效。双方为避税而另行签订《房地产买卖合同之补充协议》中原告另行支付搬迁补贴费140万元的约定应属无效，但该条款的无效不影响合同其它条款的效力，本院认定双方实际成交价格为750万元。
本案双方的争议焦点在于140万元房款的付款期限。双方合同明确约定原告应于2015年3月10日支付第三笔房款140万元，原告主张双方另有口头约定该笔款项应于其出售原有房屋得款后再支付，为此其提供的主要证据是中介人员的证人证言。本院认为，1、该证人证言系孤证，并无其它证据相印证；2、本次交易成功与否，对证人或其公司具有一定的利害关系，因此证人证言的证明效力较低；3、从证言内容看，证人既称“这个时间（合同约定的付款时间）双方都是同意的”，又称“原告拿到房款后才能付款”，存在矛盾，不排除证言中包含证人的主观判断内容。鉴于上述情况，本院难以仅凭证人证言认定原告主张的事实，140万元付款期限仍应按双方合同约定的日期认定。
原告未在合同约定的期限内办理贷款手续、产权过户手续，也未按合同约定的期限支付140万元房款，已经构成违约。根据合同约定，逾期付款超过10日被告有权解除合同，现被告已在2015年3月23日向原告送达了解除通知，故双方合同于该日解除。原告要求被告继续履行合同，本院不予支持。被告要求原告支付违约金150万元，符合合同约定，但鉴于双方约定的违约金确实过分高于所造成的损失，本院以被告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，酌情调整违约金为10万元。
鉴于合同解除，被告已经收取的房款应予返还。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张志娟、董超、董映彤与被告（反诉原告）解跃红2014年12月16日就上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年3月23日解除；
二、原告（反诉被告）张志娟、董超、董映彤应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）解跃红违约金10万元；
三、被告（反诉原告）解跃红应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张志娟、董超、董映彤购房款400万元；
四、驳回原告（反诉被告）张志娟、董超、董映彤全部诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费54，500元，减半收取27，250元，财产保全费5，000元，反诉案件受理费9，150元（已减半收取），合计41，400元，由原告（反诉被告）张志娟、董超、董映彤负担33，400元，被告（反诉原告）解跃红负担8，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一五年六月十日
书记员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。