广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6119号
上诉人（原审被告）：邱安元，住湖北省京山县。
被上诉人（原审原告）：广州富翔商场经营管理有限公司荔湾市场经营管理分公司，营业场所在广州市荔湾区花地大道。
法定代表人：廖惠萍，总经理。
委托代理人：潘培豪，广东信耀律师事务所律师。
委托代理人：梁碧文，广东信耀律师事务所实习律师。
上诉人邱安元因与被上诉人广州富翔商场经营管理有限公司荔湾市场经营管理分公司（以下简称富翔荔湾分公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年9月10日，富翔荔湾分公司（甲方）、邱安元（乙方）签订《芳村·万象茶叶商贸城商铺租赁合同》及《补充协议（芳村·万象茶叶商贸城）》，租赁合同约定：甲方同意将位于广州市荔湾区花地大道金达街36-40号首、二、三层自编号为149商铺出租给乙方作商业经营使用；建筑面积34.65平方米；租期从2014年9月10日至2017年9月9日，其中，2014年9月10日至2014年9月30日为免租装修期；2014年9月10日至2015年9月9日月租金为5950元，2015年9月10日至2016年9月9日月租金为6650元，2016年9月10日至2017年9月9日月租金为7000元；租赁等相关费用按每三个自然月收取一次，每三个自然月最后月份的20日至当月最后一日为缴费期，乙方应在此期间向甲方和经营管理公司缴交下季度租金、综合管理费等应付费用；合同保证金为21000元，合同保证金不是乙方预付的租金、综合管理费等费用，仅作为乙方履行本合同及“芳村·万象茶叶商贸城”相关经营管理规定的保证。合同保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约向甲方交还该商铺，并缴清全部租金和其他费用等；乙方租用该商铺仅限于经营销售、展示茶叶类商品；乙方不得破换、损毁或涂污“芳村·万象茶叶商贸城”结构的任何部分，或“芳村·万象茶叶商贸城”建设用地红线内的公共区域、楼梯、电梯、自动楼梯的任何装饰物以及地铁的各项设施、设备等。乙方不得在“芳村·万象茶叶商贸城”非乙方租赁面积范围内放置障碍物或者堆放货物、杂物等，自觉维护公共通道秩序；乙方不当或不合理的行为，以致该商铺及其内部或“芳村·万象茶叶商贸城”的设施及房屋主体结构出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿；乙方拖欠租金、综合管理费、水电费等应付费用的，除付清所有欠缴费用外，每逾一日，按欠缴金额5%承担滞纳金；本合同履行期间，若乙方违反本合同或“芳村·万象茶叶商贸城”相关经营管理规定，甲方及经营管理公司有权以书面形式通知乙方从其已支付的合同保证金中抵扣有关欠费、滞纳金、违约金及赔偿金的部分或全部，乙方必须在甲方或经营管理公司抵扣通知之日起5日内补足被抵扣部分的金额；另合同第十页第12-2款以黑体字约定：乙方确认在签订本合同时，甲方已通过合理的方式提请乙方注意免除或限制责任等条款，甲方已对协议中有关条款的内容向乙方作了详细说明，乙方是在充分阅读并理解条款之后与甲方签订本合同和《经营管理规约》及《经营管理手册》。双方确认本合同条款业经双方协商和谈判而达成，不构成任何乙方的格式条款。12-3约定：本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同的所载的各事项先前的所有口头及书面协议。邱安元在该合同的首页、第十页第12-2款以及落款处均签名并该有指模。
补充协议约定：经双方约定，租金合同定价为7000元；租赁合同期第一年租金按合同定价八五折收取，第二年按九五折收取，第三年按合同定价全额收取，租赁合同期前三年租金不递增；乙方知晓并完全同意在双方租赁合同有效期内必须同时满足以下条件方可享受以上优惠。乙方承诺并同意如在双方租赁合同有效期内违反以下任意条款，甲方可即时终止对乙方提供的以上优惠，同时乙方向甲方赔偿返还至违约时已享有的全部租金优惠:1.乙方在租赁合同期内无双方签订的《商铺租赁合同》中约定的任何违约行为；2.乙方在租赁合同内无双方签订的《经营管理规约》及《经营管理手册》中约定的任何违规行为；3.在2014年9月1日前完成双方《商铺租赁合同》的签订及收铺手续；4.在本商贸城正式开业仪式前完成所租商铺的装修及正常营业。邱安元在该补充协议的首页及落款处均签名和盖上指模。另双方确认富翔荔湾分公司免收邱安元2014年10月租金7000元。
同日，双方还签订了《芳村·万象茶叶商贸城经营管理规约》和《芳村·万象茶叶商贸城经营管理手册》，邱安元均在落款处签名和盖上指模。签订协议后，邱安元向富翔荔湾分公司交纳了合同保证金21000元。
2015年7月21日和24日，芳村·万象茶叶商贸城管理处向邱安元发出《整改通知书》和《通知函》称：邱安元未经该司同意，擅自凿墙开洞，要求邱安元三天内整改恢复原状，否则富翔荔湾分公司有权解除合同，由邱安元承担全部违约责任等。邱安元确认管理处曾向其送达上述函件，但因为函件内容不真实而拒签。
2015年7月3日、7月4日、8月4日、8月5日、8月6日，芳村·万象茶叶商贸城管理处先后向邱安元发出《催缴费通知书》，要求邱安元交付7月、8月的租金和滞纳金。邱安元确认收到通知书，但认为按照惯例租金的宽限期应至每月8日前，因此不存在滞纳金。
2015年8月9日、8月10日，芳村·万象茶叶商贸城管理处向邱安元发出《整改通知书》和《关于收回铺位的函》表示解除与邱安元签订的合同，并收回商铺，要求邱安元将案涉商铺腾空。邱安元确认于2015年8月9日已撤场。
另查，双方于2015年3月31日签订《关于2015年租金缴纳的补充协议》约定：从2015年4月起至2015年12月，租金的缴交方式从每季度交纳一次调整为按月交纳，每月31日前缴清下个月的租金及其他相关费用，逾期不缴纳将严格按照双方签订的租赁合同及补充协议的相关约定处理。从2015年4月起，邱安元按月向富翔荔湾分公司交纳租金，其中，在2015年6月1日交纳了6月份租金和水电费6201.95元，在2015年7月4日交纳了7月份租金和水电费6244.45元，8月1日至7日的租金至今未付。
2015年9月1日，富翔荔湾分公司提起本次诉讼，请求判令：1.邱安元向富翔荔湾分公司缴纳从2015年8月1日至8月7日租金1580.6元及水电费263.26元；2.邱安元向富翔荔湾分公司缴纳租赁期内从2015年6月18日至2015年8月9日违规占用商场公共地方的占用费（按有资质的评估机构评定的同地段仓库租金标准计算，按建筑面积20平方米，共计50天）；3、邱安元向富翔荔湾分公司返还从2014年10月1日至2015年7月31日已优惠的租金16450元（其中2014年10月优惠7000元，其余九个月每月优惠1050元）；4.邱安元向富翔荔湾分公司支付滞纳金1892.12元（以欠缴的租金和水电费为本金，按每日5%的标准，其中6月份以6201.95元为本金计算1日；7月份以6244.45元为本金，从7月1日计至7月3日合计936.67元；8月1日至8月7日以1843.85元为本金，从8月1日计至8月7日合计645.35元）；5.邱安元将其破坏的商铺墙体恢复原状；6.邱安元支付本案的全部诉讼费用。
原审庭审中，邱安元确认商铺内原来是没有门洞的，富翔荔湾分公司诉状中主张的隔墙上的门洞位于案涉商铺内，是邱安元在2015年6月17日打通的，打通后可进入公共楼梯下方的密闭空间，空间面积20平方米，由邱安元放置杂物；富翔荔湾分公司确认邱安元使用的公共部位建筑面积为20平方米。另邱安元称，签订合同时富翔荔湾分公司将《补充协议》装订在《商品质量安全承诺书》之后，目的是欺诈和误导邱安元，使邱安元没有留意到该《补充协议》；租金宽限期属于商业惯例，没有合同约定。
原审法院认为：关于富翔荔湾分公司、邱安元签订的《芳村·万象茶叶商贸城商铺租赁合同》及《补充协议（芳村·万象茶叶商贸城）》的效力问题，邱安元提供的证据未能充分证明案涉合同存在无效的情形，因此邱安元抗辩认为合同无效理由不成立，原审法院不予采纳。该合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。庭审中，邱安元确认其已于2015年8月9日撤场，现富翔荔湾分公司要求邱安元支付撤场前即从2015年8月1日至8月7日的租金1580.6元合法有理，原审法院予以支持。邱安元抗辩认为富翔荔湾分公司违约在先依据不足，原审法院不予采纳。关于滞纳金的问题，邱安元未能在约定的期限前缴清2015年6、7、8月的租金和水电费构成违约，现富翔荔湾分公司主张邱安元支付滞纳金1892.12元符合合同约定。因合同同时约定，如邱安元违约，富翔荔湾分公司可从其已支付的合同保证金中抵扣有关欠费、滞纳金、违约金及赔偿金的部分或全部，因此，富翔荔湾分公司现另行起诉要求邱安元支付租金1580.6元和滞纳金1892.12元与合同约定不符，原审法院不予支持。关于2015年8月1日至8月7日期间案涉商铺内产生的水电费263.26元应由邱安元承担，现邱安元也表示同意交纳，双方可按此执行。
关于富翔荔湾分公司主张的占用费的问题，庭审中，双方确认邱安元使用了与案涉商铺相连的、公共楼梯下方建筑面积为20平方米的密闭空间用作仓库，因该场地不在邱安元的承租范围内，且邱安元也未能举证证明是经富翔荔湾分公司同意后使用的，富翔荔湾分公司作为芳村·万象茶叶商贸城的出租人有权向邱安元收取占用费，故富翔荔湾分公司要求邱安元支付从2015年6月18日至2015年8月9日的场地占用费合法合理，原审法院予以支持。关于占用费的标准，因该场地属于密闭空间，且双方确认现由邱安元用作仓库，因此富翔荔湾分公司主张占用费参照有资质的及评估机构评定的同地段仓库租金标准计付具有合理性，原审法院予以支持，评估费由富翔荔湾分公司、邱安元各负担一半。
关于富翔荔湾分公司要求邱安元将商铺内的墙体恢复原状的问题，依据合同约定，因邱安元不当或不合理的行为，导致商铺内主体结构出现损坏，邱安元应负责维修。庭审中，邱安元未能举证证明其是经富翔荔湾分公司同意后才打通商铺内隔墙，因此邱安元擅自打通隔墙的行为属于“不当或不合理行为”，邱安元依约应承担维修责任，修复墙体上的门洞，因此对于富翔荔湾分公司要求邱安元将商铺墙体恢复原状的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于返还已优惠的租金的问题，补充协议约定，如邱安元出现违约行为，富翔荔湾分公司可即时终止对邱安元提供的租金优惠，同时邱安元向富翔荔湾分公司返还已享有的全部租金优惠。如前所述，邱安元迟延支付租金及擅自打通商铺内隔墙的行为构成违约，因此富翔荔湾分公司要求邱安元返还从2014年10月1日至2015年7月31日已优惠的租金16450元符合协议约定，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、邱安元自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州富翔商场经营管理有限公司荔湾市场经营管理分公司支付从2015年8月1日至8月7日的水电费263.26元。二、邱安元从2015年6月18日至2015年8月9日的场地占用费，由广州富翔商场经营管理有限公司荔湾市场经营管理分公司和邱安元自本判决发生法律效力之日起3日内共同向有资质的评估机构申请以建筑面积20平方米计算，按同地段仓库租金标准评定，邱安元自租金评定之日起3日内，按评定的租值一次性将场地占用费支付给广州富翔商场经营管理有限公司荔湾市场经营管理分公司。三、邱安元自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州富翔商场经营管理有限公司荔湾市场经营管理分公司支付已优惠的租金16450元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，邱安元聘请有资质的专业维修单位对广州市荔湾区花地大道金达街36-40号首、二、三层自编号为149商铺内墙体上的门洞进行修复，将商铺恢复原状。五、驳回广州富翔商场经营管理有限公司荔湾市场经营管理分公司其他诉讼请求。一审案件受理费313元，由广州富翔商场经营管理有限公司荔湾市场经营管理分公司负担58元，邱安元负担255元。
判后，上诉人邱安元不服原审判决，向本院提起上诉称：租赁合同正本第一页表格中明确注明：第一年租金为5950元，其后富翔荔湾分公司把补充协议掩藏在安全质量承诺书下骗取我方签名，补充条款第三条明确注明2014年9月1日之前签订的合同方为有效，实际优惠租金并不存在。2014年10月该场所并未正式营业（消防未通过，未举行开业仪式）。2015年7月3日和4日催收通知签名与本人笔记明显不符，非本人签署，指印亦为模仿伪造。综上，请求判令：1.双方于2014年9月10日签订补充协议无效。2.驳回富翔荔湾分公司全部诉讼请求。3.富翔荔湾分公司依法返还合同保证金21000元，水电周转金1000元，喷淋头300元，以及装修材料、人员费用（有收据为依据）。4.本案一、二审诉讼费用由富翔荔湾分公司承担。
富翔荔湾分公司二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
邱安元二审期间提交《芳村万象茶叶商贸城开业通知》，拟证明：由于案涉场地于2014年10月18日才举行开业仪式，原租赁合同约定由2014年10月1日开始计算起租的商户调整至2014年11月1日起开始正式起算租金，邱安元无需交纳2014年10月的租金7000元。富翔荔湾分公司质证称：不同意作为新证据，但对上述通知内容及发布时间没有异议，确认其诉请的优惠租金16450元包含了2014年10月的租金7000元。
本院认为，本案二审的争议焦点为：双方签订《补偿协议》是否存在欺诈而无效及邱安元应支付的已优惠租金金额。
关于《补偿协议》效力问题。邱安元诉称双方签订合同时，富翔荔湾分公司将《补充协议》放置在《商品质量安全承诺书》下，欺骗误导其签订。经查邱安元在《补偿协议》的首页及落款处均签名和盖上指模，可以认定《补充协议》是双方真实意思表示，邱安元未能举证证明涉案合同存在欺诈。《补充协议》是当事人真实意思表示，没有违反国家强制性规定，合法有效。邱安元诉称《补充协议》无效没有法律依据，本院不予支持。
关于返还优惠租金问题。《补充协议》约定邱安元出现违约行为，邱安元需向富翔荔湾分公司返还已享有的全部租金优惠，但协议中约定的优惠指的是租金按合同定价打折收取这一优惠。双方确认邱安元免交从10月1日至10月31日一个月租金7000元，租金从2014年11月1日起开始起算。邱安元依通知免交的租金，不属于《补充协议》中约定的租金优惠，邱安元因违约行为应返还的租金优惠不包含其无需缴纳的10月租金7000元，故邱安元需支付的只是从2014年11月1日起算的已优惠租金9450元。由于双方当事人对于《芳村万象茶叶商贸城开业通知》的内容均予以确认，故对于当事人均确认的事实，邱安元无需举证，本院无需采纳《芳村万象茶叶商贸城开业通知》作为新证据。
关于合同保证金21000元，水电周转金1000元，喷淋头300元等费用，邱安元原审中没有提出反诉，不是本案审理范围，本院不予处理，当事人可另循途径解决。
综上所述，由于二审期间出现了新的事实，原审法院处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1323号民事判决第一、二、四、五项。
二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1323号民事判决第三项为：邱安元自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州富翔商场经营管理有限公司荔湾市场经营管理分公司支付已优惠的租金9450元。
本案一审案件受理费313元，由广州富翔商场经营管理有限公司荔湾市场经营管理分公司负担88元，邱安元负担225元；二审受理费626元，由广州富翔商场经营管理有限公司荔湾市场经营管理分公司负担176元，邱安元负担450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年三月二日
书 记 员 杨 旦
邝伟贤