浙江省仙居县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台仙民初字第599号
原告：胡均勇。
委托代理人：朱云弟，仙居县城南法律服务所法律工作者。
委托代理人：陈辉，仙居县城南法律服务所法律工作者。
被告：陈忠。
被告：王旭芬（系被告陈忠之妻）。
被告：ＸＸ华。
被告：王国亮。
被告：王丽菊（被告王国亮之妻）。
被告王国亮、王丽菊的共同委托代理人：潘海军，浙江鑫火律师事务所律师。
原告胡均勇与被告陈忠、王旭芬、ＸＸ华、王国亮、王丽菊为房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月14日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成了合议庭。因原告胡均勇申请，本院于2015年9月25日委托司法评估，并于2016年1月22日收到评估报告。审理过程中，当事人申请庭外和解，本院予以准许。因各方当事人无法达成和解，本院于2016年5月6日恢复审理。本案于2015年8月5日、2016年2月26日分别公开开庭进行了审理。原告胡均勇及其委托代理人陈辉，被告王国亮，被告王国亮、王丽菊的委托代理人潘海军到庭参加诉讼，被告陈忠、王旭芬、ＸＸ华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告胡均勇起诉称：2003年8月29日，原告购买了坐落仙居县城区临溪花园3幢4单元101室房屋一套（含车库）。2011年国庆前后，原告向被告陈忠借款50万元，张友进向被告陈忠借款100万元，上述三人约定，用原告的该套房屋作抵押，作价150万元，先过户到被告陈忠名下，张友进、原告归还借款后，再将房屋过户回到原告名下。根据约定，2011年12月7日，原告与被告陈忠、王旭芬签订了虚假的房屋买卖协议书，并办理过户登记。该房屋买卖合同只是原告为向被告陈忠借款虚构的，并没有实际的买卖行为，应当认定无效。2012年，张友进与原告向被告陈忠偿还了150万元的借款，按照约定，被告陈忠准备将上述房屋过户回原告名下。但应原告要求，被告陈忠将上述房屋过户到被告ＸＸ华的名下，为此，2012年6月，被告陈忠、王旭芬又与被告ＸＸ华签订了一份虚假的房屋买卖协议书，并办理了变更登记手续，本次房屋买卖中，被告陈忠、王旭芬并没有收到一分房款，并不存在房屋买卖行为，房屋买卖协议书为虚假合同，显然无效。2013年10月，被告ＸＸ华因欠被告王国亮债务，无力偿还。被告王国亮得知被告ＸＸ华名下有上述房屋，便要求被告ＸＸ华以该房屋抵充欠款及利息。被告ＸＸ华明知自己并非上述房屋的实际所有人，在未征得原告同意的情况下，将上述房屋充抵债务。被告ＸＸ华与被告王国亮、王丽菊在2013年10月8日、同月9日签订二份房屋卖断契，并办理了房屋变更手续。被告王国亮未到房屋所在地实际查看，明显不符合房屋买卖的常理，该卖断契约明显无效。即使被告王国亮没有与被告ＸＸ华串通，也不知道上述房屋并非被告ＸＸ华所有这一事实，但双方约定的房屋价款为63.5万元，不到该房屋正常价款的一半，系明显不合理的低价，不符合善意取得的条件。该房屋卖断契约无效，被告王国亮、王丽菊并不能取得上述房屋的所有权。故请求：一、确认原告胡均勇与被告陈忠、王旭芬于2011年12月7日签订的房屋买卖协议书无效；二、确认被告陈忠、王旭芬与被告ＸＸ华于2012年6月13日签订的房屋买卖协议书无效；三、确认被告ＸＸ华与被告王国亮、王丽菊分别于2013年10月8日、10月9日签订的《房屋卖断契》无效。
被告陈忠、王旭芬答辩：2011年12月7日，被告陈忠、王旭芬与原告签订房屋买卖协议属实，但实际情况是，原告原先向被告陈忠、王旭芬借款50万元，后原告又帮张友进借款，被告陈忠、王旭芬知道张友进资金短缺当时没答应。2011年国庆前，原告、张友进与被告陈忠、王旭芬谈好，将原告的上述房屋作价150万元抵押给被告陈忠、王旭芬，由张友进出具借条给被告陈忠、王旭芬，被告陈忠、王旭芬直接将100万元划给张友进，并根据被告陈忠、王旭芬的要求将上述房产过户至被告陈忠、王旭芬名下，若日后钱还清，房子过户还给原告。过了半年左右，张友进将钱还了，后来根据原告的要求将上述房产过户至被告ＸＸ华名下，被告陈忠、王旭芬与被告ＸＸ华在2012年6月13日签订了房屋买卖协议书，但事实上，被告陈忠、王旭芬与被告ＸＸ华之间不存在真实的交易，被告ＸＸ华也未付分文给被告陈忠、王旭芬。原告不应该起诉被告陈忠、王旭芬，其只要向被告ＸＸ华要回房屋就可以了。
被告ＸＸ华未作答辩。
被告王国亮、王丽菊答辩：原告称被告王国亮购买房屋时没有实地查看不属实。被告王国亮、王丽菊购买房屋时，房屋的所有权人并不是原告，因此原告无权向被告王国亮、王丽菊主张，只能向被告陈忠、王旭芬主张。被告王国亮、王丽菊购房时是按照当时的市场价购买的，也不是向原告购买。被告王国亮、王丽菊向被告ＸＸ华购买房屋时，已经审验了房屋的合法所有权人为被告ＸＸ华，被告ＸＸ华有权出售该房屋，至于被告ＸＸ华房屋的来源，被告王国亮、王丽菊没有权利也没有义务去核实调查。本案中，各方当事人均认可房屋买卖协议且已经办理完过户手续，如果原告认为房屋价款没有实际支付，只能主张债权而非物权。本案所涉的三个房屋买卖合同均不符合合同法第52条无效合同的情形。原告主张权利已经超过两年的诉讼时效。
经审理查明：2004年9月16日，原告与王亚琴登记结婚，并育有一子胡宇潇。婚前，原告购买了坐落仙居县城区临溪花园3幢4单元101室房屋一套及车库。2010年2月23日，原告与王亚琴协议离婚，协议约定上述房屋归儿子胡宇潇，由王亚琴和胡宇潇居住。2010年3月15日，本院以（2010）台仙商初字第281号民事判决撤销了原告对上述房屋的赠与。
原告曾向被告陈忠借款50万元未还。2011年，因张友进需向被告陈忠借款100万元，张友进、原告、被告陈忠三人约定：以原告的上述房屋作抵押，作价150万元，先过户到被告陈忠名下，张友进、原告归还借款后，再将房屋过户回到原告名下。2011年12月7日，原告与被告陈忠、王旭芬签订了房屋买卖协议书，约定：原告将上述套房以30万元出卖给被告陈忠、王旭芬，房屋可暂由原告租住，每月租金600元，租期暂定3年。而后上述套房变更登记至被告陈忠、王旭芬名下，被告陈忠、王旭芬未支付价款。
原告与张友进向被告陈忠归还借款后，因原告尚欠他人债务，为避免他人就上述套房受偿，原告与被告陈忠、王旭芬约定直接将上述套房变更至被告ＸＸ华名下。2012年6月13日，被告陈忠、王旭芬与被告ＸＸ华签订房屋买卖协议书，约定：被告陈忠、王旭芬将上述套房以30万元出卖给被告ＸＸ华，房屋可暂由被告陈忠、王旭芬租住，每月租金600元，租期暂定3年。而后上述套房变更登记至被告ＸＸ华名下，被告ＸＸ华未支付任何价款。
2013年10月8日，被告ＸＸ华与被告王国亮、王丽菊签订房屋卖断契，约定：被告ＸＸ华将上述套房以54万元出卖给被告王国亮、王丽菊。2013年10月9日，被告ＸＸ华与被告王国亮、王丽菊签订房屋卖断契，约定：被告ＸＸ华将坐落仙居县城区临溪花园3幢4单元101室车库以9.5万元出卖给被告王国亮、王丽菊。而后上述套房变更登记至被告王国亮、王丽菊名下。被告王国亮向被告ＸＸ华的债权人王乃伟偿付债款79万元，作为被告王国亮购买上述套房的价款。
2015年10月27日，台州市城乡房地产评估事务所作出房地产估价报告：截止估价时点（2013年10月1日），确定坐落仙居县城区临溪花园3幢4单元101室套房及车库市场价值为人民币1358900元（其中车库价值20万元整，正屋价值115.89万元；正屋单价为每平方米7963元）。
上述事实，有房屋买卖协议书、房屋卖断契、录音、（2010）台仙商初字第281号民事判决书、房屋所有权证、房地产估价报告、询问笔录及当事人的陈述等证据证实，足以认定。
经审理：原、被告双方的争议焦点主要为四份合同是否无效以及原告的起诉是否超过两年的诉讼时效问题，本院分述如下：
一、原告与被告陈忠、王旭芬于2011年12月7日签订的房屋买卖合同是否无效问题。
本院认为，原告与被告陈忠、王旭芬签订房屋买卖合同，并将房屋变更至被告陈忠、王旭芬名下，是为了用于担保原告及张友进向被告陈忠的借款，并约定原告及张友进归还借款后，被告陈忠、王旭芬将房屋转回原告名下，符合让与担保的构成要件。但是我国物权法未将让与担保确定为物权的一种，并且习惯法上也未形成让与担保制度，故该担保方式应为无效。具体到原告与被告陈忠、王旭芬签订的房屋买卖合同，该合同中，双方不存在买卖房屋的真实意思表示，也不存在真实的交易行为，故合同应确认无效。
二、被告陈忠、王旭芬与被告ＸＸ华于2012年6月13日签订的房屋买卖合同是否无效问题。
本院认为，原告因欠他人债务，为避免他人就上述套房受偿，与被告陈忠、王旭芬约定将本应变更到自己名下的房屋，通过被告陈忠、王旭芬与被告ＸＸ华订立虚假的房屋买卖合同方式，将房屋变更至被告ＸＸ华名下，被告陈忠、王旭芬与被告ＸＸ华的意思表示系虚伪的意思表示，故房屋买卖合同应确认无效。
三、被告ＸＸ华与被告王国亮、王丽菊分别于2013年10月8日、10月9日签订的房屋买卖合同、车库买卖合同是否无效问题。
本院认为，被告ＸＸ华与被告王国亮、王丽菊签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害社会公共利益，不存在合同无效的情形。前面二份房屋买卖合同系无效合同，上述套房虽已经变更登记至被告ＸＸ华名下，但被告ＸＸ华不能取得上述套房的所有权，被告ＸＸ华也非车库的所有权人。从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定看。买卖合同中出卖人出卖标的物，并不以出卖人享有标的物所有权为前提。出卖人就无权处分的标的物订立买卖合同，若所有权人未予以追认，或者出卖人订立买卖合同后不能取得标的物所有权，致使买受人未能取得标的物所有权，买受人可以基于买卖合同向出卖人主张要求承担违约责任或者赔偿损失。标的物所有权人若追认，系对出卖人的履行合同的处分行为作出追认，而并非对买卖合同作出追认。若解释为系对买卖合同的追认，那显系违反合同法的基本原理，第三人不能因其单方意思表示使自己成为合同当事人。因此2013年10月8日、10月9日签订的二份合同不存在无效情形，原告要求主张该二份合同无效，本院不予支持。当然，应该指出的是，出卖人就无权处分的标的物订立买卖合同，并对标的物所有权权属进行了变更（若动产为交付），在所有权人未对处分行为进行追认情况下，若符合物权法第一百零六条善意取得的规定，受让人可以取得不动产或者动产的所有权；若不符合善意取得的规定，受让人即不能取得不动产或者动产的所有权。本案中原告未就涉诉套房及车库所有权要求确认，仅要求确认合同无效。故本院不对被告王国亮、王丽菊受让房屋是否符合善意取得的条件以及何人系涉诉套房及车库的所有权人作出评判，当事人可另案作出主张，因此，本案房屋评估费也应当由原告负担。
四、原告的起诉是否超过两年的诉讼时效问题。
本院认为，合同被确认无效后，返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间应从合同被确认无效之日起计算；对请求确认合同无效，法律、司法解释未规定何时开始计算诉讼时效，因此本案中，原告的起诉不应认为超过两年的诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告胡均勇与被告陈忠、王旭芬于2011年12月7日签订的房屋买卖协议书无效；
二、确认被告陈忠、王旭芬与被告ＸＸ华于2012年6月13日签订的房屋买卖协议书无效；
三、驳回原告胡均勇要求确认被告ＸＸ华与被告王国亮、王丽菊分别于2013年10月8日、10月9日签订的《房屋卖断契》无效的诉讼请求。
案件受理费240元，由原告胡均勇负担80元，被告陈忠、王旭芬负担80元，被告ＸＸ华负担80元。鉴定费4397.25元（系原告胡均勇预交），由原告胡均勇负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院（上诉案件受理费240元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行）。
审 判 长 泮茂良
代理审判员 李 庭
人民陪审员 朱利明
二〇一六年五月六日
代书 记员 余佳艺
附：法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国物权法》
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。