北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第01398号
上诉人（原审被告、反诉原告）韩飘阳，男。
委托代理人刘英杰，北京市易行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京兴昌高科技发展有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号。
法定代表人王海岭，董事长。
委托代理人杨玉华，北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者。
上诉人韩飘阳因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第07724号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人韩飘阳及其委托代理人刘英杰，被上诉人北京兴昌高科技发展有限公司之委托代理人杨玉华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北京兴昌高科技发展有限公司（以下简称兴昌公司）在原审法院诉称：兴昌公司系中关村科技园区昌平园东区产业基地二期项目的拆迁人，韩飘阳所有的北京市昌平区南邵镇南邵村西街某号的房屋在上述拆迁范围内，系被拆迁人。2011年5月2日，当事人双方签订了《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称《补偿协议》），协议第六条约定：韩飘阳应在2011年5月6日前完成搬迁，并将被拆迁房屋及附属物交兴昌公司拆除。协议签订后，韩飘阳在约定的搬迁期限内拒绝搬迁。虽经兴昌公司催告，但韩飘阳至今仍未搬迁。韩飘阳的行为已经构成违约，严重阻碍了中关村科技园区昌平园东区产业基地二期项目建设的进行。兴昌公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判决：一、韩飘阳立即将北京市昌平区南邵镇南邵村西街某号的房屋及附属物腾空，并交付给兴昌公司；二、韩飘阳向兴昌公司支付自2011年5月7日至实际交房之日的违约金（暂计算至2013年5月31日，为人民币22.62万元）；三、韩飘阳承担本案诉讼费用。
韩飘阳在原审法院辩称：一、兴昌公司在起诉状中所列韩飘阳的住址错误。韩飘阳2000年至2011年在四合庄居住。2012年至今在北京市昌平区南邵镇张营村4号楼某单元某室居住。二、兴昌公司起诉主体错误，现在占用诉争房屋的是北京雷力农业技术推广专业合作社（以下简称合作社）�非韩飘阳，兴昌公司应起诉合作社。兴昌公司与韩飘阳签订《补偿协议》的时间是2011年5月2日，而韩飘阳与合作社签订《房屋租赁合同》是在2008年3月18日。从2008年3月18日至今，诉争房屋均由合作社占有使用。现在韩飘阳不是房子的实际占有人，如果兴昌公司起诉，也应将合作社列为被告，将韩飘阳列为被告明显是错误的。兴昌公司应当起诉实际占有房屋的合作社腾退房屋。三、韩飘阳没有违约，而是兴昌公司违约。韩飘阳与合作社签订《房屋租赁合同》是在2008年3月18日签订的。这一情况在兴昌公司与韩飘阳签订房屋拆迁安置补偿协议时兴昌公司是明知的，当时兴昌公司承诺：只要韩飘阳签订了《补偿协议》，与承租人合作社的事情就不用韩飘阳管了，与承租人合作社的相关事宜由兴昌公司同承租人合作社解决。当时兴昌公司拿走了合作社的法人营业执照复印件�组织机构代码复印件、房屋租赁合同复印件等相关材料。既然兴昌公司要自行解决同承租人的相关事宜，就不应该自己没能解决成功又来起诉韩飘阳，这是没有诚信的违约行为。四、买卖不破租赁。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。合作社现在仍是合法占有使用诉争房屋，如需腾房，需由兴昌公司起诉合作社腾退房屋，而不是诉韩飘阳违约。综上所述，拆迁房屋是合作社占有，而不是韩飘阳占有，兴昌公司没有履行其自行解决同承租人合作社相关事宜的承诺，自己解决不成功就不顾先前约定，倒打一耙转过来告韩飘阳，这是没有诚信的违约行为，请求人民法院驳回兴昌公司的全部诉讼请求。
韩飘阳在原审法院提起反诉称：2011年5月2日双方签订了《补偿协议》，协议中约定如兴昌公司�能按约定支付补偿款，每日须支付违约金300元。签订《补偿协议》时韩飘阳告知此房屋早已在2008年3月18日出租给了合作社，并出示了双方签订的《房屋租赁合同》。当时兴昌公司承诺：只要韩飘阳签订了《补偿协议》，与承租人合作社的事情就不用韩飘阳管了，由兴昌公司同承租人合作社解决。当时兴昌公司拿走了合作社的法人营业执照复印件、组织机构代码复印件、房屋租赁合同复印件等相关材料。既然兴昌公司要自行解决同承租人的相关事宜，在《补偿协议》签订之日即2011年5月2日应视为韩飘阳将房屋交付给了兴昌公司。兴昌公司于2011年6月16日才将补偿款支付完毕，韩飘阳请求兴昌公司支付违约金12900元（2011年5月3日——2011年6月16日共43天，每天300元，共12900元）。兴昌公司的行为已构成违约，韩飘阳向兴昌公司多次催要未果，故向人民法院提起反诉，请求�民法院支持韩飘阳的请求：一、判令兴昌公司向韩飘阳支付违约金12900元；二、本诉、反诉诉讼费均由兴昌公司承担。
兴昌公司针对韩飘阳的反诉在原审法院辩称：兴昌公司不存在违约行为，不需要支付违约金。兴昌公司是2011年6月2日通过审计的，我公司于2011年6月17日支付的，未超过约定期限，兴昌公司不存在违约行为，故不同意韩飘阳的诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人对自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的后果。兴昌公司与韩飘阳签订的《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，不违背有关法律规定，协议有效，双方应当认真履行协议规定的各自义务。关于兴昌公司要求韩飘阳将北京市昌平区南邵镇南邵村西街某号的房屋及附属物腾空并交付给兴昌公司一节，因兴昌公司已经按照�方签订的协议履行了付款义务，韩飘阳也接受了付款，韩飘阳就应当按照协议履行义务，将被搬迁房屋及附属物交予兴昌公司。关于兴昌公司要求韩飘阳支付自2011年5月7日至实际交房之日的违约金一节，因兴昌公司已经按照双方签订的拆迁货币补偿协议履行了付款义务，韩飘阳也接受了付款，但韩飘阳却没有履行腾房义务，故韩飘阳应当自2013年5月7日起每日向兴昌公司支付违约金300元至被搬迁房屋及附属物交予兴昌公司时为止。关于韩飘阳要求兴昌公司支付违约金12900元一节，因兴昌公司已经按协议约定的期限支付了拆迁款，不存在违约行为，故法院对于韩飘阳的该项诉讼请求不予支持。关于韩飘阳称兴昌公司应当支付北京雷力农业技术推广专业合作社停产停业损失一节，因双方在拆迁货币补偿协议中没有约定需要支付停产停业损失，且韩飘阳之妻在北京雷力农业�术推广专业合作社注册成立前向相关部门做出了承诺，韩飘阳也没有提供出兴昌公司向其承诺补偿停产停业损失的证据，故法院对于韩飘阳的该项诉讼请求不予支持，韩飘阳可自行解决其与北京雷力农业技术推广专业合作社的停产停业损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、韩飘阳于本判决书生效后十日将北京市昌平区南邵镇南邵村西街某号的房屋及附属物腾空，并交付给北京兴昌高科技发展有限公司。二、韩飘阳于本判决生效后十日内给付北京兴昌高科技发展有限公司违约金，违约金自二○一三年五月七日起按照每日三百元计算至本判决书生效后十日止。三、驳回韩飘阳的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，韩飘阳不服，以原审判决认定事实不清，适用法律不当为由上诉至本院，要求撤销原判，依法改判驳回兴昌公司的原审诉讼请求，支持韩飘阳的原审反诉请求。其上诉理由为：第一，诉争房屋现在由合作社占有，韩飘阳并未占用，因此不应起诉韩飘阳腾房。应当追加合作社进入诉讼。第二，诉争房屋在签订拆迁补偿协议之前已经出租给合作社，按照买卖不破租赁的原则，应当由兴昌公司和合作社协商解决腾退事宜。第三，我方认为在签订补偿协议的时候我方已经将诉争房屋交付给对方，对方支付补偿款的时间晚于约定时间，应当支付我方违约金12900元。
针对韩飘阳的上诉请求及理由，兴昌公司辩称：同意原审判决，不同意韩飘阳的上诉请求及上诉理由。双方�订补偿协议之后，兴昌公司已经按照协议约定的付款日期将补偿款全部支付，但对方却并未按照约定在2011年5月6日之前将诉争房屋腾退交付给我方。对方没有交付房屋，并不是我方违约。另外，按照拆迁补偿协议，我方只针对诉争房屋的产权人，诉争房屋的租赁关系由产权人去解决。
经审理查明：刘成霞与韩飘阳系夫妻关系。2008年3月18日，刘成霞召集107人制定了北京雷力农业技术推广专业合作社章程，章程载明：本社法定代表人刘成霞；本社住所北京市昌平区南邵镇南邵村西街某号；章程还规定了其它条款。2008年4月2日，刘成霞向北京市昌平区南邵镇人民政府和北京市工商行政管理局昌平分局做出了《承诺书》，该承诺载明：北京市工商行政管理局昌平分局：申请在昌平区南邵镇南邵村注册北京雷力农业技术推广专业合作社。现承诺设立后，守法经营、依法纳�，服从城市改造需要，涉及搬迁或拆除时，无条件服从拆迁，终止经营活动，并及时到登记机关办理变更住所或注销登记手续。2008年7月18日，北京雷力农业技术推广专业合作社经北京市工商行政管理局昌平分局批准成立。2008年7月28日，北京市公安局昌平分局治安支队批准北京雷力农业技术推广专业合作社刻制公章。
2011年5月2日，韩飘阳委托刘亚健与兴昌公司签订了《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》协议规定：拆迁人（甲方）兴昌公司，被拆迁人（乙方）韩飘阳；乙方现有户籍人口3人，实际居住人口4人，实际居住人口分别是韩飘阳、刘成霞、韩双双、刘亚健；拆迁补偿款：经北京华源房地产土地评估有限公司评估，被拆迁房屋所在地宅基地区位补偿价1720元／平方米，其中，当地普通住宅指导价3300元／平方米，房屋重置成新均价550元／平方米；户均�置面积125平方米；乙方房屋的宅基地区位补偿价342194元；房屋重置成新价187074元；附属物292692元，甲方支付乙方拆迁补偿款821960元；拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计428026元，其中包括搬家补助费2951元，提前搬家奖励费35000元，其他费用入户评估奖5000元、周转金7200元，其它377875元；付款方式、期限：甲方应当在本协议签订并经审计部门审计认定之日起20个工作日内，将拆迁补偿款、补助费等合计1249986元向被拆迁人开具领款凭证；被拆迁人按照有关规定持领款凭证支取补偿款；甲方未按约定期限向乙方支付开具领款凭证的，应按延期天数向乙方支付违约金每天300元；乙方搬迁期限：乙方应在2011年5月6日前完成搬迁，并将被搬迁房屋及附属物交予甲方拆除；乙方未按约定期限完成搬迁的，应按延期天数向甲方支付违约金每天300元；协议还规定了其它条款。协议签订后，兴昌公司将协议交予北京永拓工程造价咨询有限责任公司进行审计认定。2011年6月2日，北京永拓工程造价咨询有限责任公司审定同意兴昌公司支付韩飘阳拆迁补偿款1249986元。2011年6月17日，刘亚健代理韩飘阳领取了拆迁补偿款1249986元。韩飘阳在取得拆迁款后，仍然没有按照拆迁货币补偿协议的约定履行拆迁义务。为此，兴昌公司诉至法院。在案件审理中，韩飘阳提供了一份落款日期为2008年3月18日签订的《房屋租赁合同》，合同约定：北京雷力农业技术推广专业合作社承租韩飘阳位于南邵镇南邵村西街某号院落，承租期限自2008年3月18日至2028年3月18日，承租期限20年，每年租金6000元；协议还规定了其它条款。租赁合同中北京雷力农业技术推广专业合作社印章为后加盖的。
上述事实，有北京雷力农业技术推广专业合作社章程、承诺书、北京市集体土地住宅�屋拆迁货币补偿协议、北京雷力农业技术推广专业合作社法人营业执照、刻制印章通知单存根、证明、房屋租赁合同等证据以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。
本案中，双方签订的《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。兴昌公司已经按照约定向韩飘阳支付了全部拆迁补偿款。按照协议约定，韩飘阳应在2011年5月6日前完成搬迁，并将被搬迁房屋及附属物交予兴昌公司拆除，但韩飘阳至今未履行该约定义务。原审法院判决韩飘阳腾退并向兴昌公司交付涉案房屋并依照约定承�违约责任并无不妥。韩飘阳称诉争房屋已经交付给兴昌公司，并无证据支持，其要求兴昌公司支付违约金的请求亦无依据，本院不予支持。
韩飘阳称诉争房屋由北京雷力农业技术推广专业占用，因此韩飘阳不是适格被告，应当起诉北京雷力农业技术推广专业来腾房的抗辩理由亦不能成立，韩飘阳系诉争房屋产权人，在拆迁协议中亦承诺及时腾退诉争房屋，因此韩飘阳应依照拆迁补偿协议约定及时腾退房屋。在本案诉讼中，北京雷力农业技术推广专业合作社不是拆迁协议当事人，也不是本案必要共同诉讼当事人，韩飘阳与北京雷力农业技术推广专业合作社的租赁事宜应由租赁合同双方按照租赁合同的相关约定予以解决。
综上，韩飘阳的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国�事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费二千三百四十七元由韩飘阳负担（本判决生效后七日内交纳）：一审反诉案件受理费六十二元由韩飘阳负担（已交纳）。
二审案件受理费二千四百零九元，由韩飘阳负担（已交纳）。
本判决为生效判决。
审 判 长 牛旭云
审 判 员 刘 丽
代理审判员 冀 东
二〇一四年二月十八日
书 记 员 刘芳芳