新疆维吾尔自治区
吐鲁番地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吐中民一终字第266号
上诉人（原审原告）黄鑫峰，男，汉族。
被上诉人（原审被告）卓新燕，女，汉族。
原审第三人乌鲁木齐铁路局乌鲁木齐房产公寓段。
原审第三人王成，男，汉族。
上诉人黄鑫峰与被上诉人卓新燕、原审第三人乌鲁木齐铁路局乌鲁木齐房产公寓段（以下简称乌鲁木齐房产公寓段）、王成房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。上诉人黄鑫峰，被上诉人卓新燕，原审第三人王成到庭参加诉讼，原审第三人乌鲁木齐房产公寓段经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年5月1日被告卓新燕与第三人乌鲁木齐房产公寓段签订2012年至2013年《房屋租赁合同》即租赁“小红帽幼儿园”。合同约定：“如乙方需要续租，应在合同期满前20日同甲方续签合同并按规定支付租金等费用，未经甲方书面同意乙方转租承租房屋，甲方有权解除合同”。2013年8月7日被告卓新燕将其承包经营的“小红帽幼儿园”转让给原告黄鑫峰，合同约定：“一次性转让费80000元；被告保证原告享有被告在承租该房屋时合同中的所享有的权利；幼儿园内的各种设备、物品归原告所有；被告协助原告招生至十月一日结束。被告协助原告办理租房事宜，如不能续签房屋合同，被告应退回转让费，并补偿原告装修费”。原告于2013年8月9日付清转让费80000元。随后原告开始装修改造幼儿园，装修期间第三人乌鲁木齐房产公寓段、王成找到原告通知房租到期，要求原告搬出“小红帽幼儿园”，并告知该幼儿园已承包给第三人王成。但第三人未向法庭提交承包合同，仅出具第三人乌鲁木齐房产公寓段下属的鄯善车间证明第三人王成是承包人的证明。原告向法庭提交：1、原被告签订的“小红帽幼儿园”转让协议一份。证明转让费80000元，转让费中包括各种设备、物品。2、收款收据两份。证明原告已将转让费付给被告。3、16张物品交接清单。证明原告实际收到的移交设备及物品。4、提交收条3张、收据3张。证明原告支出装修费7500元。第三人乌鲁木齐房产公寓段提交合同复印件一份，证明卓新燕的合同到期，无权转租，提交2008年9月商品物资清点表一份（出示原件，提交复印件），证明幼儿园出租给被告卓新燕时一并移交幼儿园内的物品，但被告卓新燕对签字不认可。被告卓新燕提交2008年9月3日跟铁路天汇公司签订的合同一份，证明没有附物品移交清单；提交2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》，证明自己在合同承包期内转让小红帽幼儿园，没有附物品移交清单。原告请求被告返还幼儿园的转让费80000元及装修费7500元。
原判认为，原告以被告采取欺诈手段导致原告重大误解，以为幼儿园租期很长，要求撤销双方签订转让协议的理由不成立。因为原被告双方签订的协议内容足以证明原告明知被告与第三人乌鲁木齐房产公寓段合同的期限，否则不会在转让协议中约定被告有协助原告与第三人签合同的义务，因此被告不存在故意欺诈的行为。依据被告卓新燕与第三人乌鲁木齐房产公寓段签定的合同，被告卓新燕转租“小红帽幼儿园”需经第三人乌鲁木齐房产公寓段书面同意，因此未经第三人同意被告卓新燕向原告黄鑫峰转让“小红帽幼儿园”的协议无效。另外原告知道被告的承包期即将到期，应该预见到租赁“小红帽幼儿园”的风险，却仍然与被告签定转让费80000元的协议，应当对风险造成的损失承担相应的责任。其次被告辩称转让费中包含自己租赁幼儿园多年的生源、师资等一系列的无形资产，该意见符合商业经营习惯，应予以采纳。另查，被告在转让“小红帽幼儿园”后，原被告双方为能签下“小红帽幼儿园”租赁权均向当时还没有承包权的第三人王成进行协商（2014年该房屋的承包人），后因房屋租金未能达成一致意见，原告与第三人未能签下租赁合同，原被告双方对此事实无异议。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款之规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；故对被告辩称协助原告办理租房的义务已履行完毕的辩护意见予以采纳。对于“小红帽幼儿园”里的设备物品，被告辩称接受时没有清单上的那么多财产，应视为对原幼儿园的设备、物品的自认，对数量有异议，但未提交证据。被告以合同中未附物品移交清单否认第三人主张的证据不予采纳。被告卓新燕应当返还原“小红帽幼儿园”里的设备物品。结合本案，原告应当将幼儿园内的设备和物品返还给第三人。关于幼儿园的装修费，通过原被告签订的协议证明原告并未取得承包“小红帽幼儿园”的合同，装修也未经第三人的同意，另外原告已实际经营“小红帽幼儿园”四个月，故对“小红帽幼儿园”进行装修产生的费用应由原告自行承担。综上，依据原被告的过错责任，被告应当承担返还原告转让费的70%即56000元的责任，原告承担30%的责任。原告将“小红帽幼儿园”原有的设备和物品返还给第三人乌鲁木齐房产公寓段。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除原被告签订的“小红帽幼儿园”转让协议；二、被告卓新燕返还原告黄鑫峰转让费56000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。
一审宣判后，上诉人黄鑫峰不服一审判决，上诉称：2013年8月，上诉人与被上诉人在未经房屋所有人同意的前提下私自达成房屋租赁转让协议，此协议当属无效协议，无效协议自始至终为无效，双方当事人应各自返还财产，即上诉人退还租赁房屋，被上诉人退还租金及赔偿上诉人装修房屋7500元损失。但一审法院推定上诉人知道房屋快到期，上诉人应承担责任的认定没有事实依据。如果被上诉人如实告知上诉人该房屋下一轮租赁根本没把握承包，且园内物品也不属于被上诉人，上诉人是不可能与被上诉人签这份协议。被上诉人卓新燕在知道第三人王成已承租幼儿园，仍将幼儿园转租给上诉人，存在欺诈行为。综上，请求二审撤销一审判决第二项，判决被上诉人返还上诉人转让费80000元和装修费7500元，并承担一、二审诉讼费用。
被上诉人卓新燕辩称：上诉人与被上诉人签订合同时，知道被上诉人与房东签订的合同期限快要到期的事实，被上诉人不存在欺骗上诉人，双方合同为有效的合同。合同约定被上诉人协助上诉人与房东签订合同，被上诉人为此到乌鲁木齐市协助上诉人续签合同，上诉人没有续签上合同的原因是房租上涨的问题，不是被上诉人没有协助上诉人办理，被上诉人不存在过错。原审认定事实清楚，请求维持原审判决。
原审第三人王成辩称：双方签订转租合同没有经过房东的同意，上诉人在房屋租赁合同到期后继续使用了房屋，我方保留另行追回房租的权利。
经二审审理查明，上诉人黄鑫峰与被上诉人卓新燕签订小红帽幼儿园转让合同后，乌鲁木齐房产公寓段将包括本案幼儿园在内的房屋租赁给王成和张纪群。租赁合同到期后，被上诉人卓新燕和上诉人黄鑫峰找过第三人王成，因房租上涨的问题，双方没有签订续租的合同。上诉人于2014年2月份将租赁幼儿园的门锁上，第三人王成在2014年5月自行将幼儿园的门打开，收回房屋。其他查明的事实和一审一致。
本院认为：在转租赁情况下，承租人没有经过出租人同意转租赁的，出租人享有解除与承租人合同的权利，法律并未规定转租赁的合同当然无效。上诉人与被上诉人签订合同系双方意思真实表示，应为有效合同。鉴于双方签订的合同目的无法实现，一审判决解除上诉人黄鑫峰与被上诉人卓新燕签订的转让合同，本院对此予以确认。
双方主要争议的焦点是被上诉人卓新燕是否应当返还上诉人黄鑫峰转让费80000元及装修费7500元。双方在被上诉人与出租方签订的租赁合同期间已快到期的时候签订转租协议，表明上诉人同意从被上诉人处接收幼儿园，想继续经营。被上诉人长期租赁该幼儿园，与出租方较为熟悉，双方约定由被上诉人协助上诉人办理续租的事宜，并约定如不能续签房屋合同，被上诉人应退回转让费80000元，并补偿上诉人装修费用，表明双方对能否续签上租赁合同是有预见的。现上诉人没有续签上租赁幼儿园的合同，根据双方签订的转让协议，由被上诉人向上诉人退还80000元的转让费，故对上诉人该项请求，本院予以支持。对于上诉人主张的7500元装修费，上诉人只提供了收款收据，没有其他证据印证这些物品用于小红帽幼儿园，上诉人应承担举证不能的责任，对其主张返还7500元装修费，本院不予支持。
综上，原审判决认定的责任比例不当，本院予以纠正。经本院二〇一四年第十八次审委会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持鄯善县人民法院（2014）鄯民二初字第62号民事判决第一项即：“解除原被告签订的“小红帽幼儿园”转让协议；”
二、撤销鄯善县人民法院（2014）鄯民二初字第62号民事判决第二项即：“被告卓新燕返还原告黄鑫峰转让费56000元；”，第三项即：“驳回原告的其他诉讼请求。”
三、被上诉人卓新燕返还上诉人黄鑫峰转让费80000元；
四、驳回原审原告黄鑫峰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费994元，上诉人黄鑫峰负担85元，被上诉人卓新燕负担909元。
二审案件受理费587.5元，上诉人黄鑫峰负担139.5元，被上诉人卓新燕负担448元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王纳新
代理审判员 赵 伟
代理审判员 尚要强
二〇一四年九月十六日
书 记 员 庞玉平