广东省深圳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）深中法行终字第469号
上诉人（原审被告）深圳市规划和国土资源委员会。
法定代表人王幼鹏，该委员会主任。
委托代理人李德选，广东信通律师事务所律师。
委托代理人章世容，女，汉族，深圳市房地产权登记中心职员。
被上诉人（原审原告）车继文，男，汉族，1974年5月8日出生。
被上诉人（原审原告）何影明，女，汉族，1970年6月27日出生。
原审第三人平安银行股份有限公司深圳车公庙支行。
代表人李素霞，该行行长。
委托代理人孙博，女，汉族，平安银行股份有限公司深圳分行合规部职员。
原审第三人深圳市恒天实业发展有限公司。
法定代表人徐树人。
上诉人深圳市规划和国土资源委员会因车继文、何影明诉其房屋登记行为一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法行初字第66号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了书面审理，现已审理终结。
原审法院查明，位于深圳市南山区桃园西路的御海新苑房屋系由第三人恒天公司开发建设，1998年6月25日取得房地产预售许可证。1998年7月13日，原告车继文、何影明与第三人恒天公司就御海新苑二期4号楼XXX号房产签订了深（南）房预买字（1998）第216号《深圳市房地产买卖合同》。1998年11月10日，原告、恒天公司、原深圳市商业银行深大支行共同签订了深城银（大）借字（98）1223号《楼宇按揭（抵押）借款合同》。后因恒天公司未如约交房，原告将恒天公司和原深圳市商业银行股份有限公司深大支行诉至深圳市南山区人民法院，要求解除上述房地产买卖合同以及原告与两第三人签订的楼宇按揭（抵押）借款合同、恒天公司退还购房款并支付违约金、公证费、登记费、保险费、借款利息及罚息等损失。深圳市南山区人民法院于1999年11月9日作出（1999）深南法房初字第242号民事判决，该判决第一项判项是解除上述房地产买卖合同和楼宇按揭（抵押）借款合同。2003年，被告收到转让方为“深圳市恒天实业发展有限公司”、受让方署名为“车继文、何影明”、落款时间为“2003年11月26日”的《深圳市房地产转移登记申请表》以及经公证的《深圳市房地产买卖合同》、原告及恒天公司身份证明材料、授权委托手续、购房发票、《付清房款证明》等房地产转让登记申请材料。同时，原深圳市商业银行车公庙支行也向被告提交了《申请书》、身份证明及相关变更材料、授权委托手续、经公证的《楼宇按揭（抵押）借款合同》等资料，申请办理房产证并将楼花抵押登记转为现楼抵押登记。原深圳市规划与国土资源局受理申请后，经审核，于2003年12月16日颁发深房地字第××号《房地产证》，将涉案房产登记至原告名下。2010年2月3日，原告何影明家庭向龙岗区坂田街道办事处提交保障性住房申请。2011年7月22日，深圳市住房和建设局作出深建罚（2011）178号行政处罚决定书，以何影明家庭存在隐瞒住房状况的行为为由驳回何影明家庭的保障性住房申请，并对其处以人民币5000元的罚款、自驳回其申请之日起三年内不予受理其住房保障申请。原告不服，向深圳市人民政府提起行政复议。2011年9月30日，深圳市人民政府作出深府复决（2011）352号行政复议决定，维持了深圳市住房和建设局的处罚决定。2012年，原告向被告提交《撤销房屋产权登记的申请书》，请求撤销涉案房产的核准登记行为。2012年4月12日，被告作出深房登函（2012）231号《关于撤销御海新苑二期4号楼607房地产权登记的复函》，告知原告需对有关事项调查核实清楚后再作处理。原告不服，于2012年7月25日诉至法院。另查，2011年12月13日，原告委托深圳市人民警察学校物证鉴定所就送检日期为2003年11月26日的《授权委托书》上授权人签字盖章栏所写“车继文、何影明”签名笔迹与原告的签名样本笔迹是否为同一人笔迹进行鉴定。同年12月21日，该所作出深警校文检字（2011）51号《鉴定书》，鉴定意见为送检日期为2003年11月26日的《授权委托书》上授权人签字盖章栏所写“车继文、何影明”签名笔迹与原告提供的样本笔迹不是同一人笔迹。广东南天司法鉴定所受法院委托作出粤南（2013）文鉴字第141号文书司法鉴定意见书，鉴定意见为2003年11月26日《深圳市房地产转移登记申请表》受让方（签章）处“车继文、何影明”签名与車（车）继文、何影明签名样本分别不是出自同一人笔迹。再查，与原告签订楼宇按揭（抵押）合同的是原深圳市商业银行深大支行，该支行先后更名为深圳市商业银行车公庙支行、深圳平安银行股份有限公司深圳车公庙支行以及平安银行股份有限公司深圳车公庙支行。
原审法院认为，深圳市规划和国土资源委员会负责本辖区内的房地产权登记及土地使用权的出让、规划等行政管理职能，是本案的适格被告。原告起诉是否已超过诉讼时效以及涉案房地产权登记具体行政行为是否合法是本案争议的焦点。关于诉讼时效的问题。公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年提起诉讼的，人民法院不予受理。行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。鉴于被告向法院提交的《深圳市房地产转移登记申请表》及《授权委托书》上车继文、何影明的签名笔迹均已经证实与原告本人的笔迹不一致，故原告解释其在收到深圳市住房和建设局作出的行政处罚决定后方知其名下登记有涉案房产符合常理。故原告在知道被诉具体行政行为之日起2年内提起诉讼，符合法律规定，未超过法定起诉期限。关于涉案房地产权登记具体行政行为是否合法的问题。《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条、第十七条、第三十七条、第三十九条、第五十一条规定，房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。申请转移登记，应提交下列文件：（一）《房地产转移登记申请书》；（二）房地产权利证书；（三）身份证明；（四）买卖合同书，或赠与书，或继承证明文件，或交换协议书，或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，或分割的协议书。登记机关对申请人的申请进行审查，符合规定的，应自受理申请之日起三十日内予以核准转移登记，并换发房地产权利证书。凡有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项：（一）当事人对房地产不拥有合法权利；（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。撤销核准登记的决定应当书面通知当事人。本案中，根据现查明的事实，被告在审查涉案房地产权转移登记申请时，未能审查出他人假冒原告的身份进行房地产转移登记申请的事实，将本不属于原告的房产转移登记至其名下，应认定房屋登记机构未尽合理审慎职责，涉案核准登记具体行政行为违法，理应予以撤销。原告的诉讼请求，有事实和法律依据，理由充分，予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决如下：撤销被告深圳市规划和国土资源委员会于2003年12月16日作出的将南山区桃园西路御海新苑二期4号楼XXX房产（房产证号：深房地字第××号）登记在原告车继文、何影明名下的具体行政行为。本案受理费人民币50元以及鉴定费用人民币8080元，由深圳市规划和国土资源委员会负担。
上诉人深圳市规划和国土资源委员会不服该判决，向本院上诉。上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求。上诉的主要事实和理由：一、上诉人核发深房地字第××号《房地产证》，依据的申请资料齐全，权属来源清楚，符合法定程序，已尽审慎合理的审查职责，该行为合法、有效。被上诉人委托代理人办理登记，即便涉案房地产的转移登记存在登记错误的可能，该错误也是由于原审第三人提供虚假材料而造成的，责任不在于上诉人，不应该因此认定上诉人未尽到合理审慎职责。二、被上诉人于2003年11月26日申请办理涉案房产的转移登记，同年12月16日经核准登记。被上诉人作为该登记事项的申请人及登记后的权利人在此时就知道该登记行为的存在，而迟至现在才提起诉讼，明显已超过《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定的2年的起诉期限。
被上诉人车继文、何影明答辩称与原审的起诉意见一致。
原审第三人平安银行股份有限公司深圳车公庙支行表示对本案不发表意见。
各方向原审法院提交的证据材料已随卷移送本院。原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据原审已经查明的案件事实，被上诉人车继文、何影明1998年购买涉案房产的买卖合同已于1999年经人民法院判决解除，不是涉案房产的合法权利人，各方当事人对此事实没有争议，因此上诉人依据案外人2003年提交的材料将涉案房产登记在被上诉人车继文、何影明名下，缺乏事实和法律依据。被上诉人车继文、何影明主张自己并非涉案房产合法权利人、要求撤销涉案房产登记的请求成立，应予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应维持原判。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人深圳市规划和国土资源委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓晓琴
审 判 员 陈 亮
代理审判员 王强力
二〇一三年十月二十三日
书 记 员 ＸＸ聪