上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民一（民）终字第1971号
上诉人（原审原告）邓蔷妹。
上诉人（原审原告）赵栋。
两上诉人的共同委托代理人曹正平，上海市君成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海外高桥保税区开发股份有限公司。
法定代表人舒榕斌。
委托代理人陈珏，上海市沪一律师事务所律师。
上诉人邓蔷妹、赵栋因排除妨害纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邓蔷妹、赵栋的委托代理人曹正平，被上诉人上海外高桥保税区开发股份有限公司（以下简称“外高桥公司”）的委托代理人陈珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：（一）坐落于上海市长寿路892、898号大众河滨大厦裙房（商铺）原产权人为外高桥公司。2005年4-6月，上海希盟企业发展有限公司（以下简称希盟公司）向外高桥公司购入大众河滨大厦裙房第四层57套商铺并取得产证，系争商铺为其中之一。2005年7月，希盟公司将系争商铺出售给邓蔷妹方，并签订租赁合同，约定邓蔷妹方将商铺出租给希盟公司，由希盟公司租赁该商铺进行商业活动。该商铺建筑面积27.58平方米，租赁期限为十年，至2015年结束，希盟公司承诺支付邓蔷妹方租金，双方并就租金金额、支付方式等进行了约定。在邓蔷妹方的权利义务条款中，明确邓蔷妹方无条件确保希盟公司有权自行使用或转租，在希盟公司的权利义务条款中，约定希盟公司在租期内享有业主权利，租赁期内，邓蔷妹方给予希盟公司的独家商业经营权为不可撤销。2005年8月11日，两邓蔷妹方取得系争商铺的产权。2005年9月22日，邓蔷妹方与希盟公司签订房屋交接书，邓蔷妹方将系争商铺交付希盟公司租赁使用。嗣后，邓蔷妹方从希盟公司处收取1个季度的租金。（二）2011年11月至2012年3月期间，外高桥公司将长寿路892、898号部位为101、201、301、401产权转让给周静艳、潘一利及平学孝三位自然人。（三）根据邓蔷妹方提供的证据，在大众河滨裙房外树有一块施工铭牌，上面载明，开工日期2012年11月10日，案外人上海豪浦资产管理有限公司为建设单位。
本案另查，原希盟公司法定代表人、总经理方卫军因涉嫌犯合同诈骗罪于2005年12月16日被刑事拘留，2006年1月21日被逮捕，2007年7月12日上海市第二中级人民法院作出（2006）沪二中刑初字第151号判决，该判决书认定希盟公司购买大众裙房第四层57套商铺后，仅对该57套有权销售，对其余商铺无权销售，方卫军之后私刻外高桥公司及其他公司公章，将无权销售的303套商铺销售并获款1.8亿余元，其行为应当以合同诈骗罪论处……（略），遂判决方卫军犯合同诈骗罪，判处无期徒刑等。
邓蔷妹、赵栋诉至法院，要求外高桥公司排除商铺现有妨碍，允许自行通行；外高桥公司赔偿经济损失135，000元（即自2005年9月28日至2012年11月10日止，以商铺的租金每月1，824.32元，74个月计算）；本案诉讼费由外高桥公司承担。
就本案争议的外高桥公司是否实施了封门这一侵权行为，邓蔷妹方提供2006年1月16日东方电视台录像、照片，2005年10月、11月《第一财经日报》报纸等，对此，外高桥公司表示电视台录像中仅讲到大众河滨被查封，但没有说是外高桥公司查封；对照片的真实性不认可；报纸上文章中写有“缤纷生活家的大门上赫然贴着两张封条，上面的印章是‘外高桥保税区开发股份有限公司’”、“外高桥以此为由查封了缤纷生活家”等（缤纷生活家即为大众河滨裙房），外高桥公司认为这是商报记者的采访报道，不是做过核实调查的结论，对真实性不予认可。外高桥公司则提供上海大众河滨酒店经营管理责任有限公司2014年6月出具的《情况说明》，证明邓蔷妹方无封门行为，且商铺可自由出入，该《情况说明》载明：该公司于2004年6月接管大众河滨大厦及商业裙房的前期物业管理，大众河滨裙房商铺竣工后内部一直是毛坯状态，未有装饰，也未有经营；从希盟公司受让该商铺4层的业主从未至我司办理过进户入住手续，也未支付过物业管理费；该商铺有边门可通往1-4层铺位。邓蔷妹方对《情况说明》的真实性及证明内容均不予认可。
就邓蔷妹方是否曾实际掌控系争商铺，并自行投入经营准备的争议焦点，邓蔷妹方提供其与希盟公司签订的租赁合同一份，欲证明在外高桥公司实施查封行为前邓蔷妹方已经实际控制了该套商铺。邓蔷妹方对租赁合同以及与希盟公司的租赁关系表述为，当时希盟公司带邓蔷妹方看过商铺，双方签订了交接书，商铺交由希盟公司出租，方卫军被羁押后，商铺无法使用，至今处于毛坯状态，邓蔷妹方等因无法联系希盟公司，曾与外高桥公司交涉，但无果。就租赁合同邓蔷妹方没有与希盟公司协商过解除或变更。外高桥公司则认为，因方卫军案发，整个一至四层商铺始终处于毛坯状态，结合物业公司的证明，难以认为邓蔷妹方为自己经营投入过准备，外高桥公司根据政府有关部门处置方卫军案发的善后事宜，明确不包括希盟公司名下的57套商铺。
对于本案涉及的租金计算标准，邓蔷妹方提出以周边商铺租金作为计算标准，但没有提供相关依据，外高桥公司则不予认可。法庭释明，可通过评估或法院询价的方式确定标准，对此，双方均选择法院询价的方式酌情认定租金。
原审法院认为：邓蔷妹方从案外人希盟公司购买系争商铺，并取得了所购商铺的产权，上述事实有邓蔷妹方陈述、产权证等可以证明，对该些事实在本案中予以确认。据此，邓蔷妹方主张其对系争商铺享有物权，可行使相关权利，有事实依据。然，结合案件中查明的事实，邓蔷妹方现以其物权受到外高桥公司的违法侵犯等为由提出的侵权赔偿之诉，存在障碍，理由如下：1、经查，邓蔷妹方与希盟公司签订买卖合同的同时，双方又签订了租赁合同，明确约定了在十年的租赁期内，商铺由希盟公司统一对外招租经营，希盟公司享有不可撤销的独家经营权，邓蔷妹方应当确保商铺为希盟公司使用，希盟公司以支付租金的方式给予邓蔷妹方回报，据此分析，租赁期内的商铺使用人应为希盟公司，邓蔷妹方仅有获取租金回报的权利，事实上，邓蔷妹方也自认商铺交给了希盟公司并获得了部分租金，该租赁合同履行过。2、在希盟公司的法定代表人方卫军案发被判刑之后，邓蔷妹方取得了商铺的产权，但至今没有证据证明邓蔷妹方就租赁合同的继续履行或解除行使过权利，也无证据证明邓蔷妹方已收回商铺，并为自行经营在场地内进行了投资，或与外高桥公司就商铺达成过协议等，故租赁合同仍客观存在。综合以上分析，即便外高桥公司存在封门的侵权行为，并造成损失，也应当由希盟公司向其主张，邓蔷妹方主张损失与事实约定不符。同理，邓蔷妹方提起本案诉讼为侵权之诉，依法还应当明确侵权主体。经查，本案诉讼之前，外高桥公司已将大众河滨裙房的产权转让给了三位自然人，邓蔷妹方也确认目前裙房已由案外人在进行装修，邓蔷妹方将外高桥公司作为排除妨害的主体也与法不符。鉴此，邓蔷妹方提出本案诉讼的相关诉讼请求，均与法律规定不符，难以支持。需要指出的是，本案纠纷引发的时间较长，为妥善化解矛盾，建议邓蔷妹方寻找合理、合法的途径来维护正当权益。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：一、对邓蔷妹、赵栋要求上海外高桥保税区开发股份有限公司排除商铺现有妨碍，允许自行通行之诉讼请求，不予支持；二、对邓蔷妹、赵栋要求上海外高桥保税区开发股份有限公司赔偿经济损失135，000元（即自2005年9月28日至2012年11月10日止，以商铺的租金每月1，824.32元，74个月计算）之诉讼请求，不予支持。
上诉人邓蔷妹方不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决未认定外高桥公司是否存在侵权行为、是否存在损失等事实。外高桥公司侵权，且该行为在邓蔷妹方实际控制系争商铺之后发生，并持续至邓蔷妹方起诉时，侵权行为与损害结果之间具有因果关系，邓蔷妹方的诉讼请求不存在障碍。因外高桥公司擅自将大楼整体封闭，造成邓蔷妹方与希盟公司的租赁合同无法实际履行。邓蔷妹方与希盟公司的租赁合同履行不阻却作为所有权人的邓蔷妹方向侵权行为人主张损害赔偿的权利。邓蔷妹方认为原审适用法律有误，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人外高桥公司辩称，其没有封门，也没有阻止产权人行使权利。外高桥公司已将该房产项目出售，外高桥公司坚持原审主张，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，邓蔷妹方买入系争商铺后即将该商铺出租并交付给希盟公司，由希盟公司统一对外招租经营，邓蔷妹方收取首期房租。邓蔷妹方尚无证据证明其已经与希盟公司解除了该租赁合同或收回商铺，按照其与希盟公司的租赁协议约定系争商铺的使用权人为希盟公司，其系向希盟公司收取租金的方式获得商铺所有者受益，故原审法院认为，即便存在侵权行为，也应由希盟公司主张侵权损失，应属合理，本院认同。况且，外高桥公司已经将该房产项目产权转让给了案外人，现裙房也正由案外人进行装修，邓蔷妹方将外高桥公司作为排除妨害的主体，亦与事实不符，本院难以支持。综上所述，邓蔷妹方的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，700元，由上诉人邓蔷妹、赵栋承担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 川
审判员 虞恒龄
审判员 张 松
二〇一四年九月九日
书记员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；