上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第41037号
原告上海三林投资发展有限公司。
法定代表人周先浩。
委托代理人张雄，北京市君泽君律师事务所上海分所律师。
被告上海热客电子商务有限公司。
法定代表人李建根。
原告上海三林投资发展有限公司（以下简称三林公司）诉被告上海热客电子商务有限公司（以下简称热客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告三林公司的委托代理人张雄到庭参加了诉讼，被告热客公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告三林公司诉称，原告与上海京门电子商务有限公司（以下简称京门公司，系被告前身）于2011年3月24日签署《“丰华园”办公楼租赁合同》一份，约定由被告向原告租赁位于上海市浦东新区东方路XXX号XXX号楼XXX层的房屋，建筑面积为1，055.19平方米，租金价格为每日每平方米建筑面积2.90元（人民币，以下币种相同）。2013年3月8日，原、被告又签署了《补充协议书》，将原租赁合同期限延长，并约定自2013年4月1日起租金单价调整为3.05元，物业管理费单价由4元调整为5.80元。原告按照合同约定向被告交付了房屋，但被告经常拖欠相关费用，未能按照约定如期支付租金、物业管理费及水电费等费用。原告曾多次以口头、书面以及会议商讨等形式要求被告支付逾期未付的租金等款项，被告虽出具承诺书同意按期支付，但仍拖欠至今。鉴于前述原因，原告于2013年8月9日向被告送达了通知函解除了双方之间签订的租赁合同及补充协议书。由于被告拒不履行约定的合同义务，导致原告蒙受重大经济损失，故起诉至法院，要求判令：1、确认原、被告之间签署的《“丰华园”办公楼租赁合同》及《补充协议书》于2013年8月10日解除，2、被告立即将租赁的浦东新区东方路XXX号XXX号楼XXX层的“丰华园”办公楼房屋恢复原状并向原告返还上述房屋，3、被告支付原告自2011年4月1日至2011年5月31日期间的免租期租金损失计186，153元以及相应的滞纳金暂计42，815元（滞纳金自2013年8月10日起暂计至2013年11月9日，每日按逾期金额的0.25%计，实际应计至判决生效之日止），4、被告支付原告自2013年7月1日至2013年8月9日期间的租金计126，854元以及相应的滞纳金暂计44，057元（滞纳金自2013年6月17日起算暂计至2013年11月9日止，每日按逾期金额的0.25%分期累计，实际应计至判决生效之日止），5、被告支付原告自2013年8月10日起房屋使用费暂计444，129元（每日按1.5倍日租金标准暂计至2013年11月9日，实际应计算至被告实际迁出租赁房屋之日止），6、被告向原告支付因解除合同而应予支付的赔偿金计293，672元，7、被告向原告支付拖欠的2013年5月至7月的电费合计29，783元及相应的滞纳金暂计17，625元（滞纳金自2013年6月10日起分期暂计至2013年11月9日，每日按逾期金额的0.5%计，实际应计至被告实际迁出租赁房屋之日止），8、被告向原告支付拖欠的2013年7月暂计至11月的物业管理费计30，600元及相应的滞纳金暂计12，882元（滞纳金自2013年6月17日起分期暂累计至2013年11月9日，每日按逾期金额的0.5%，实际应计至被告实际迁出租赁房屋之日止）。
被告热客公司未作答辩。
经审理查明，2011年3月24日，原告三林公司作为甲方（出租方），被告热客公司的前身京门公司作为乙方（承租方），双方签订《“丰华园”办公楼租赁合同》一份。合同1.1条约定，甲方租赁给乙方的房屋位于丰华园，地址为上海市浦东新区东方路XXX号XXX号楼XXX层，房屋租赁建筑面积为1，055.19平方米。3.6条约定，房屋租赁期自2011年4月1日起至2013年3月31日止。4.1条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.90元，年租金总计为1，116，918.62元，该房屋租金2年内不变，自第3年起，双方可协商对租金进行调整。4.2条约定，在乙方租满根据上述3.6条规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起2个月的免租装修期（自2011年4月1日至2011年5月31日的期间）。4.3条约定，若乙方因自身原因或过错实际租赁不满上述3.6条规定的租赁期的，乙方需向甲方补充支付免租期内所免去的按合同未履行期间占合同全部租赁期比例对应的部分租金。4.4条约定，该房屋以每1个月作为一个租金结算期，乙方应当先付租金后使用。乙方应于该房屋交付日之前，向甲方预付该房屋1个月的首期租金，其后各期应付的1个月租金，应由乙方于当期预付租金对应期间的首日提前10个工作日向甲方一次性提前付清。5.1条约定，租赁期内，该房屋目前的物业管理费按照租用建筑面积每平方米每月4元计算，即该房屋每月的物业管理费为4，220.76元。5.2条约定，乙方应于该房屋交付日之前，向甲方或管理公司支付该房屋3个月的物业管理费，其后各期3个月的物业管理费（以后各期预付物业管理费的期间为3个月），应由乙方于应预付物业管理费的当期所对应期间的首日提前10个工作日向甲方或管理公司一次性提前付清。6.1条约定，乙方应于本合同签署后7天内向甲方支付履约保证金，履约保证金为三个月的租金，即279，229.65元。6.5条约定，租赁期（包括免租期）内有关该房屋的水费、电费、通讯费、设备等费用均应由乙方承担，支付方式和时间应以甲方或管理公司的书面通知为准。9.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应最迟于因本合同被确定无效、租赁期满或发生提前终止之日17：00时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的书面协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按日租金的1.5倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费，还应承担该房屋在占用期间内的物业管理费和第6.5条所规定的一切其它费用。12.3条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可随时提前书面通知违约方解除本合同，且非违约方并不因单方解除合同而承担任何赔偿责任。违反合同的一方，至少应向非违约方支付相当于该房屋年租金25%的损失赔偿违约金……（六）乙方逾期不支付租金或物业管理费累计超过一个月，经书面催告仍不履行的……12.4条约定，在租赁期内，如乙方的现有控股股东结构发生变更，乙方发生合并分立或更名等重大事宜时，则乙方应于有关该变更事宜经政府有关部门批准或登记之日起7天内通知甲方，本合同一切内容延续执行。14.3条约定，租赁期内，乙方逾期支付租金的，甲方有权要求乙方自该等租金应付之日起每逾期一天按照逾期部分金额的0.5%支付滞纳金。14.4条约定，在租赁期内，乙方逾期支付装修押金、物业管理费、水费、电费、通讯费等费用，甲方同意给予乙方7天宽限期，乙方在宽限期内向甲方支付该等款项的不需支付滞纳金；乙方逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过7天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用（但乙方不得因此要求中止或减免支付有关费用），因此造成的一切后果由乙方自行承担，并且甲方有权要求乙方自该等款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付之款项1%支付滞纳金。
另查明，2011年5月12日，京门公司经上海市工商行政管理局浦东新区分局准予变更登记为热客公司（即被告）。2013年3月8日，原、被告又签订《补充协议书》一份。协议书第一条约定，原租赁合同中的租赁到期日由“2013年3月31日”变更为“2015年3月31日”。第二条约定，自2013年4月1日起至2015年3月31日期间，乙方应向甲方支付的租金价格为每日每平方米建筑面积租金3.05元。第三条约定，自2013年4月1日起至2015年3月31日期间，乙方应向甲方或物业管理公司支付的物业管理费按每平方米建筑面积每月5.80元计算，即每月的物业管理费为6，120.10元。
上述合同和协议书签订以后，被告向原告支付了至2013年6月底的租金和物业管理费并支付了押金279，229.65元。
又查明，原告先后于2012年9月6日、12月17日，2013年2月8日、4月17日、4月26日和7月11日数次向被告发出《租金支付催款通知书》、《租金支付通知书》，要求被告按期支付租金，否则将按照合同约定收取滞纳金，乃至以诉讼形式追究被告的法律责任。期间，被告曾于2013年1月31日向原告作出《承诺书》，称其承诺将遵守双方合同约定，每月按时支付租金、物业管理费及电费等相关费用，如发生未按合同约定日支付，其愿意按照合同约定支付相关滞纳金，如租金、物业管理费及电费等相关费用的延迟支付超过一个月时间，经书面催告仍不履行的，其无条件同意原告单方解除房屋租赁合同，原告无需向被告承担任何解约相关的责任和费用。
2013年8月4日，原告又向被告寄送《租金支付催未通知书》，言明被告逾期不支付租金已累计超过一个月，要求被告于2013年8月7日17点之前，将拖欠原告的租金款项及产生的相应滞纳金款项予支付！如仍逾期未付的，原告将根据合同之约定提前解除合同并要求被告承担相应的违约责任。同时，原告将该通知书张贴在租赁房屋门上，并于次日向被告法定代表人李建根发送短信要求被告支付租金和滞纳金。该通知书后被邮局退回。
2013年8月9日，原告向被告寄送《关于解除＜“丰华园”办公楼租赁合同＞及＜补充协议书＞的通知函》，通知被告解除双方于2011年3月24日签署的《“丰华园”办公楼租赁合同》及于2013年3月8日签署的《补充协议书》，并要求被告依照租赁合同之约定将租赁房屋自行腾空后返还原告。同日，原告又向被告法定代表人李建根以短信方式发送了上述通知函。次日，原告将前述通知函张贴于租赁房屋门上。
再查明，就租赁物业，被告热客公司目前尚欠2013年5月至7月的电费共计29，783元（其中2013年5月电费为7，699.90元，6月电费为10，173.80元，7月电费为11，909.30元），并欠付2013年7月起的物业管理费。
2013年11月28日，原告诉讼来院，诉请如前。
审理中，原告表示其于2013年7月底、8月初发现被告离开了租赁房屋，遂与被告法定代表人联系，但未果，之后即无法联系到被告，因其向被告发送的解除通知函于2013年8月10日被退回，同日，其将通知函张贴于租赁房屋门上，故要求确认涉案合同及协议书于该日解除。同时，原告表示，为避免损失扩大，愿意于庭审当日自行收回房屋，不再要求被告将房屋恢复原状，相应的物业管理费和房屋使用费均要求计算到庭审当日止。另外，原告放弃要求被告支付免租期间的租金滞纳金、电费滞纳金及物业管理费滞纳金的诉讼请求，至于其余租金滞纳金的标准要求调整至按每日千分之一的标准进行计算，房屋使用费的标准则要求按照原日租金的1.3倍计算。关于押金，原告要求抵扣被告应当支付的款项。关于免租期租金，原告称其原来是按照月租金标准进行计算的，现要求法院按照合同约定进行核算。
上述事实，由原告陈述及《准予变更登记通知书》、《“丰华园”办公楼租赁合同》、《补充协议书》、《租金支付催款通知书》、《租金支付通知书》、《承诺书》、《关于解除＜“丰华园”办公楼租赁合同＞及＜补充协议书＞的通知函》、《情况说明》、照片等证据和庭审笔录予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告拖欠租金、物业管理费和水电费，特别是在向原告出具《承诺书》后仍未按承诺履行，显属违约，故原告行使单方解除权具有合同依据和法律依据，本院予以支持并确认涉案合同及协议书于2013年8月10日解除。合同解除后，双方仍应按约进行结算。被告仅向原告支付了至2013年6月底的租金和物业管理费，应继续支付至原告自行收回房屋之日止的租金和房屋使用费，同时应按合同约定向原告支付电费。根据合同约定，若被告因自身原因或过错实际租赁不满约定的租赁期的，需向原告补充支付免租期内所免去的按合同未履行期间占合同全部租赁期比例对应的部分租金，故原告的该项诉请具有合同依据和事实依据，本院予以支持。合同还约定，被告逾期支付租金的，原告有权要求被告自租金应付之日起每逾期一天按照逾期部分金额的0.5%支付滞纳金，审理中，原告自愿将租金滞纳金和电费滞纳金的标准调整至按每日千分之一计算，经查并无不当，本院予以准许。另，合同约定，租赁合同提前终止的，被告应于终止之日17：00时之前向原告交还该房屋，逾期不交还该房屋，每逾期一日，被告应按日租金的1.5倍向原告支付该房屋占用期间的使用费，审理中原告将房屋使用费标准调整至日租金的1.3倍，亦无不当，本院予以准许。关于违约金，合同约定，因一方违反合同导致合同提前解除的，至少应向非违约方支付相当于该房屋年租金25%的损失赔偿违约金，故原告该项诉请具有合同依据和事实依据，本院予以支持。关于押金，根据原告意见，可直接抵扣被告应付的费用。审理中，原告自愿放弃要求被告承担免租期间租金滞纳金、电费滞纳金及物业管理费滞纳金的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院可予准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利的表现，由此产生的法律后果只能自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海三林投资发展有限公司与被告上海热客电子商务有限公司之间的《“丰华园”办公楼租赁合同》、《补充协议书》于2013年8月10日解除；
二、被告上海热客电子商务有限公司支付原告上海三林投资发展有限公司免租期租金人民币72，599元；
三、被告上海热客电子商务有限公司支付原告上海三林投资发展有限公司2013年7月1日至2013年8月10日期间的租金人民币131，951元；
四、被告上海热客电子商务有限公司支付原告上海三林投资发展有限公司按照每日千分之一的标准、至判决生效之日止的逾期支付租金滞纳金，其中以人民币97，890元为本金、自2013年7月1日起计算租金滞纳金，以人民币28，964元为本金、自2013年8月1日起计算租金滞纳金；
五、被告上海热客电子商务有限公司支付原告上海三林投资发展有限公司2013年8月11日至2014年5月29日期间的房屋使用费人民币942，448元（已扣除押金人民币279，229.65元）；
六、被告上海热客电子商务有限公司支付原告上海三林投资发展有限公司2013年7月1日至2014年5月29日期间的物业管理费人民币67，036元；
七、被告上海热客电子商务有限公司支付原告上海三林投资发展有限公司电费人民币29，783元；
八、被告上海热客电子商务有限公司支付原告上海三林投资发展有限公司违约金人民币293，672元；
上述二至八项被告上海热客电子商务有限公司应付款项均于本判决生效之日起十日内支付给原告上海三林投资发展有限公司。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15，857元、财产保全费人民币3，020元，共计人民币18，877元，由被告上海热客电子商务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 倪军燕
人民陪审员 周国莲
二〇一四年六月十二日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。