上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初1714号
原告(反诉被告)周燕刚，男，1954年1月4日出生，汉族，住上海市。委托代理人沈建华(系原告妻子)，女，住上海市。委托代理人徐嘉妮，上海圆誉律师事务所律师。被告(反诉原告)张诗德，男，1960年2月18日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托代理人金声涛。被告李秋霞，女，1960年7月5日出生，汉族，户籍所在地上海市。被告张玮宾，男，1987年3月7日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托代理人张诗德(系被告张玮宾之父)，男。原告周燕刚与被告张诗德、李秋霞、张玮宾房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员严萌根独任审判。审理中，被告张诗德提起反诉，本院决定合并审理，公开开庭进行了审理。原告周燕刚及其委托代理人沈建华、徐嘉妮，被告张诗德及其委托代理人金声涛，被告李秋霞，被告张玮宾的委托代理人张诗德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周燕刚诉称，原告与被告张诗德于2013年4月19日签订房屋租赁合同一份，约定将原告自有的上海市东汉阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告租赁使用，每月租金3,500元。2014年4月24日合同期满后双方商定延长租期1年。租期届满后双方未再签订合同，但口头约定调整月租金至3,700元，双方形成不定期租赁关系。从2015年10月22日起，被告因得知系争房屋面临征收，开始拖欠租金及相关公用事业费不付。原告向被告提出交涉，却被告知要赔付所谓根本不存在的损失共计53,667元。原告只得于2015年12月29日向被告发出解除合同的函，被告未予答复。现原告起诉要求：1、判令确认原、被告双方就系争房屋的租赁关系于2015年12月29日解除；2、判令被告支付2015年10月24日至2015年12月29日的租金8,016.6元(共计66天)；3、判令被告支付2015年12月30日至2016年3月29日的房屋使用费11,100元(每月3,700元)；4、判令被告支付2015年5月至2016年4月的电费1,094.8元、煤气费714元和水费369.15元；5、判令被告支付2015年1月至2016年3月的物业管理费462元；6、判令被告支付2016年1月至2016年3月的有线电视费共计69元；7、判令被告支付违约金3,500元。被告张诗德辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。原告出租房屋存在以下违约事实：1.没有提供合格的租赁设施，造成自己另行购买家具及家电花费6,600元。2.由于设备、设施老化，用于维修和更换设备、设施费用达2,570元。3.由于屋顶漏水，造成财产损失12,900元。4.原告多收被告2015年4月25日至10月24日期间的租金1,200元。5.原告将家具等设施堆放在租赁房屋内，应支付被告保管费30,000元。综上，由于原告以上的违约行为给被告带来损失，故反诉要求原告赔付损失共计52,070元，退还多收房租1,200元，退还押金3,500元，偿付违约金3,500元。被告李秋霞、张玮宾的辩称意见同被告张诗德。原告周燕刚反诉辩称，不同意被告张诗德的反诉诉讼请求。原告提供给被告的租赁房屋及设施完全达到合同的规定，双方在进户时对设施进行了清点，相关设施完好并可以使用。因被告长期在外居住，故带进自有家具和设施使用，原告不予反对，不存在被告对原有家具进行保管的事实。在租赁过程中，基于租赁价格较市场价便宜，被告对部分如电灯更换等简单维修自行处置，事后也从未向原告主张，该费用作为承租者合理支出，应由其自行承担。关于被告称房屋漏水造成其财产损失一节，没有相关事实依据，倒是在纠纷发生后，被告故意向楼下漏水，造成楼下邻居财产损失。关于押金，因被告违约，故应作为违约金不予返还。请求驳回原告所有反诉请求。经审理查明，原告是系争房屋的产权人。原告与被告张诗德于2013年4月19日签订《房屋租赁合同》一份，约定将系争房屋出租给被告租赁使用。租赁面积为70.6平方米，租赁期从2013年4月25日起至2014年4月24日止。合同约定被告应承担租赁期内的公用事业费，房屋设施如非被告过失或过错使用而损坏时，原告有修缮责任并承担相关费用。如无特殊情况，被告必须住满租约期，如无故违约则向对方支付违约金3,500元。若原告违约，除退还押金外，另需支付上述违约金；如被告违约，则原告不退还押金。合同对其他条款做了约定。合同签订后，双方对系争房屋进行了交接，制作了相关家具设备清单。被告提前支付原告下一个季度的租金，有关水、电、煤气费用先由原告银行账户支付，在被告交付租金时由原告与被告一并结算。2014年4月合同期满后，双方口头商定延长租期1年至2015年4月到期。合同再次到期后，双方再未协商延长租期，双方形成不定期租赁关系，并口头约定调整月租金至3,700元。因系争房屋纳入征收范围，原告向被告传达了解除合同的愿望，被告未予同意。从2015年10月22日起被告未再支付租金，并拖欠相关公用事业费不付。原告曾上门与被告进行交涉，被告提出原告赔偿各类损失53,667元后同意搬离系争房屋，双方不能达成一致。2015年12月10日，原告与亲戚上门进一步与被告交涉，为此发生冲突后曾报警。2015年12月29日，原告向被告发函，称双方合同到期后并未续签合同，租期为不定期，因被告从2015年10月后就拖欠使用费、水电费、物业管理费不付，故要求被告支付上述拖欠款项，同时告知租赁合同已经解除，在收到通知5日内搬离系争房屋。此后被告拒绝搬离，原告遂起诉来院。另查明，在原告主张的银行代付的水、电、煤气费用中，与被告重复支付了2015年9月、11月、12月、2016年1月电费共计341.50元。原告2015年12月29日向被告的发函，从邮局查询回单上反映，该函件经历过退递，在2016年2月1日由签发室代签收，但未注明姓名。审理中，在本院的释明下，原、被告双方于2016年3月29日对系争房屋进行了交接，原告确认按照当时制作的家具清单中的家具、家电都在，但有部分损坏；被告确认其所有物品全部搬离。上述事实，有原告提供的房地产权证，《房屋租赁合同》及关于家具设施的附件，2015年12月29日给被告的通知，水、电、煤、有线电视费用的发票，报警回执单，2016年1月至3月的有线电视费单据，2015年全年的物业管理费单据，2016年3月29日的交接清单：被告提供的部分家具设备的照片，部分自行制作的更换设备清单，2015年12月10日被告的报警记录，给原告的赔偿清单，相关维修人员证明，以及双方当事人的陈述等证据佐证。本院认为，原告与被告张诗德签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违背国家相关法律、法规规定，为合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。合同经一次续期后，双方当事人再未达成延长租期合意，故此后双方形成不定期租赁关系。在此期间双方仍应恪守合同约定，原告可根据实际情况解除合同，但需给予被告一定的准备时间。现查，原告在2015年下半年得知系争房屋将纳入征收范围，向被告告知解除合同时，被告没有同意。从2015年10月起被告仍居住系争房屋但不再支付租金和相关公用事业费，此行为已构成违约，被告应支付相应租金和其他公用事业费。2015年12月29日原告书面向被告提出解除合同的要求，但现无证据证明被告已收到该函，故原告要求确认合同应自被告收到解除函之日解除无事实依据。双方在本院的释明下，于2016年3月29日对系争房屋进行交接，该日为双方达成合同解除合意之日。关于被告提出相关赔偿的组成，关于租赁设备是否达到出租要求，双方在交接房屋时制作了设备清单，被告在交接时并未提出异议，此后又按约缴纳租金，此节本院不予采信。关于维修和更换设备、设施费用，除合同规定损坏的设备需原告承担维修外，其余如灯泡更换等这些属于设备在使用中的自然损耗所产生费用应由被告承担，对于其他维修费用本院根据合理、必须原则予以酌定。对于漏水一节，因无证据证明该节事实成立，本院不予采信。对于多收租金一节，因被告在合同延长后自愿按照市场价格调整到每月3,700元并已实际支付，再要求被告返还纯属无理。关于要求原告支付保管费用一节，原告提供家具、家电作为租赁设施给被告使用是合同规定的义务，被告可以不使用这些设施，但无论如何不会发生保管费用。对于双方按照违约条款追究对方3,500元一节，该条款约定的违约情形是合同未到期一方违约造成合同解除的情况。而本案中合同为不定期合同，故不存在提前解除合同的情形。虽然被告因延迟履行合同构成违约，最终涉讼导致合同解除，但依约不能适用该条款。被告在承担相应责任后，原告应返还相应押金。根据合同相对性原则，承担义务的主体为被告张诗德而非其余两被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张诗德支付原告周燕刚自2015年10月25日起至2016年3月29日止的房屋租金，按每月3,700元租金标准计算；二、被告张诗德返还原告周燕刚2015年9月、11月、12月、2016年1月电费单原件后支付原告周燕刚2015年5月至2016年4月的电费753.30元、煤气费714元、水费369.15元、2016年1月至2016年3月的有线电视费69元、2015年1月至2016年3月物业管理费462元；三、驳回原告周燕刚其余诉讼请求；四、原告周燕刚支付被告张诗德维修费400元；五、原告周燕刚退还被告张诗德押金3,500元；六、驳回被告张诗德其余诉讼请求。上述第一、二、四、五款，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费90元，减半收取45元，由原告负担8元，被告张诗德负担37元；反诉受理费609.62元，由原告负担40元，被告张诗德负担569.62元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 严萌根
二〇一六年五月二十五日
书记员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。