安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第01473号
原告：合肥和信商业发展有限公司。
法定代表人：魏本领，董事长。
委托代理人：李磊磊，安徽高速律师事务所律师。
委托代理人：章燕云，安徽高速律师事务所律师。
被告：马晓梅，个体户。
委托代理人：孙绪，安徽众城高昕律师事务所律师。
原告合肥和信商业发展有限公司（以下简称和信商业公司）诉被告马晓梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和信商业公司的委托代理人章燕云及被告马晓梅的委托代理人孙绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
和信商业公司诉称：2012年5月14日，和信商业公司与马晓梅签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，马晓梅承租和信商业公司所有的位于合肥市***1幢门面房（南1）一间，租赁期间自2012年5月14日起至2015年2月1日止；房屋年租金为93600元，一季度一付，签订合同时付第一季度租金23400元，以后提前30日支付下一季度租金；租赁期满马晓梅必须在10日内无条件归还房屋。双方还就保证金、履行或变更、终止或解除、违约责任、管辖等问题作出详细约定。现租赁期限已经届满，双方未再续签租赁合同。经多次催告，马晓梅至今未依约返还租赁房屋。为维护自身合法权益，和信商业公司诉至法院，请求判令：1、马晓梅立即返还租赁房屋（位于合肥市庐阳区***1幢南1）；2、马晓梅支付和信商业公司房屋占用费13000元（自2015年2月2日至2015年3月24日，按照每日260元计算，此后顺延至实际返还房屋之日）；3、马晓梅支付和信商业公司违约金4万元（自2015年2月12日至2015年3月24日，违约金按照每日1000元标准计算，此后顺延至实际返还房屋之日止）；4、马晓梅承担律师代理费8000元。
马晓梅在庭审中辩称：1、马晓梅现无需返还房屋，合同中赋予马晓梅同等条件下优先承租房屋的权利。因没有其他承租人，合同由定期租赁变为不定期租赁。和信商业公司应与马晓梅协商处理，确保马晓梅的优先承租权。2、马晓梅按时缴纳了水电费和租金，最近于2015年4月13日支付了自2015年2月2日至4月30日的租金。双方已事实认可不定期租赁合同关系。3、马晓梅支付的2万元保证金，同意在本案中一并处理。马晓梅不承担违约金和律师代理费。即便支付了律师代理费，律师代理费也过高。
经审理查明：2012年5月14日，和信商业公司与马晓梅签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，马晓梅承租和信商业公司所有的位于合肥市***（南1）建筑面积约30.62平方米的房屋一间，租赁期限自2012年6月2日起至2015年2月1日止；房屋年租金为93600元，一季度一付，签订合同时付第一季度租金23400元，以后提前30日支付下一季度租金；马晓梅在接受房屋之前将保证金2万元支付给和信商业公司；租赁期满后，马晓梅必须在10日内无条件归还房屋。双方还约定，租赁期限届满后或合同解除后，马晓梅未按约定清场并返还房屋，除须按最后一期租金标准补交延迟交房时间内的租金外，还应按每天1000元承担违约赔偿金；如马晓梅拖欠租金或存在其他违约行为，和信商业公司采取诉讼等法律手段保护自身合法权益时产生的律师费、诉讼费等费用由马晓梅承担。合同签订后，马晓梅向和信商业公司支付了保证金2万元及合同期内的租金。合同到期后，双方未能续约。和信商业公司通过招投标形式确定承租人，但马晓梅未参与投标，涉案房屋也未能出租。由于马晓梅经催告后拒不返还房屋，和信商业公司诉至法院，请求判如所请。
另查明：案件审理过程中，马晓梅于2015年4月13日向和信商业公司转账2万元。和信商业公司在本案中聘请安徽高速律师事务所律师为其提供诉讼服务，支出律师费8000元。
上述事实，有和信商业公司提交的企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、身份证复印件、房地权证、《房屋租赁合同》复印件、承诺函复印件、公告打印件、律师函、快递单、投递记录、《专项法律服务合同》、发票、转账凭证、徽商银行现金缴款书、租金发票、通知、电费收据复印件、房屋保证金收据复印件，以及双方当事人庭审陈述予以证明。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋租赁合同期限届满后，根据双方约定，马晓梅须在10日内无条件返还房屋。马晓梅逾期未能返还，已构成违约，和信商业公司有权要求其立即返还房屋并承担违约责任。一、关于房屋占有使用费，和信商业公司主张参照原租金标准计算租赁期限届满后的房屋占有使用费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。涉案房屋租赁期限于2015年2月1日届满，自2015年2月2日暂计算至2015年8月1日的房屋占有使用费为46800元。双方同意将马晓梅支付的2万元保证金在本案中一并处理，再扣除马晓梅在诉讼过程中已经支付的2万元，马晓梅还应支付6800元。之后的房屋占有使用费，自2015年8月2日起顺延计算至马晓梅实际返还房屋之日止。二、关于和信商业公司主张的违约金。合同约定逾期交房按每日1000元计算违约金，该违约金的计算标准过高，马晓梅请求核减，符合法律规定，本院予以支持。结合本案具体情况，本院酌定马晓梅每月按月租金标准的10%承担违约金。暂计算至2015年3月24日，和信商业公司主张40天的违约金，违约金计算为1040元（7800元/月÷30日40日10%）。之后的违约金，按每月780元标准顺延计算至马晓梅实际返还房屋之日止。三、关于律师代理费，合同约定，如马晓梅拖欠租金或存在其他违约行为，和信商业公司采取诉讼等法律手段保护自身合法权益时产生的律师费、诉讼费等费用由马晓梅承担。和信商业公司在本案中主张律师代理费，符合合同约定。和信商业公司主张律师代理费8000元，未超出安徽省物价局、安徽省司法厅《关于重新公布安徽省律师服务收费标准的通知》（皖价服[2013]17号）的计算标准，本院予以支持。
马晓梅提交的证明系证人证言，因证人未出庭接受法庭询问，本院对该证明及证人的身份证复印件不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告马晓梅于本判决生效之日起十日内将位于安徽省合肥市***1幢（南1）的房屋返还原告合肥和信商业发展有限公司；
二、被告马晓梅于本判决生效之日起十日内支付原告合肥和信商业发展有限公司房屋占用费6800元（之后的房屋占用费，按每月7800元标准，自2015年8月2日起顺延计算至实际返还房屋之日止）；
三、被告马晓梅于本判决生效之日起十日内支付原告合肥和信商业发展有限公司违约金1040元（之后的违约金，按每月780元标准，自2015年3月25日起顺延计算至实际返还房屋之日止）；
四、被告马晓梅于本判决生效之日起十日内支付原告合肥和信商业发展有限公司律师代理费8000元；
五、驳回原告合肥和信商业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2670元，由原告合肥和信商业发展有限公司负担1807元，被告马晓梅负担863元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 巩平
代理审判员 陈旋
人民陪审员 贾荣
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 徐煜
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。