浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭建寿商初字第176号
原告建德市寿昌汽车修理厂。
诉讼代表人童柏承。
委托代理人（特别授权）翁洪、陈俊廷。
被告翁永贞。
委托代理人（特别授权）方利祥。
委托代理人（特别授权）叶宜生。
原告建德市寿昌汽车修理厂与被告翁永贞合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法由代理审判员翁婷适用简易程序于2014年5月20日、5月28日公开开庭进行了审理。原告建德市寿昌汽车修理厂的委托代理人翁洪、陈俊廷，被告翁永贞及其委托代理人方利祥到庭参加2014年5月20日的庭审；原告建德市寿昌汽车修理厂的委托代理人陈俊廷，被告翁永贞及其委托代理人叶宜生到庭参加2014年5月28日的庭审。本案现已审理终结。
原告建德市寿昌汽车修理厂诉称：1996年1月15日，原、被告达成协议，将原告附设的碧云天饭店以人民币80000元的价格转让给被告翁永贞，并于1996年3月28日签订补充协议，约定在转让费付清之前，被告翁永贞应每年支付原告租金人民币7200元。协议签订后，被告仅支付转让款人民币40300元，余款经多次催讨无果。现被告迟延履行主要债务，且根据现行政策，本案所涉土地无法进行变更登记，转让合同的目的无法达成，故我厂诉至法院请求依法判令：1、解除原、被告签订的转让协议；2、被告翁永贞支付原告房租损失人民币73065.48元（自1998年6月25日起至2014年3月20日止，租金以每年人民币7200元计付，之后的损失另行计算）；3、被告立即腾退碧云天饭店及占用的土地；4、本案诉讼费由被告翁永贞承担。
庭审中，原告建德市寿昌汽车修理厂变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的转让协议；2、被告立即腾退碧云天饭店及占用的土地；3、本案诉讼费由被告翁永贞承担。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：
证据1、房屋所有权证及土地使用权证复印件（与原件核对无异）各一份，用于证明本案所涉房屋及土地归原告所有的事实。
证据2、协议复印件一份，用于证明原、被告于1996年就碧云天饭店的转让事宜进行了约定的事实。
证据3、补充协议原件一份，用于证明原、被告于1996年就碧云天饭店的转让事宜进行了补充约定的事实
证据4、寿昌镇大塘边村调委会通知书、律师函及快件查询单复印件各一份，用于证明原告曾向被告催要转让款，在合理期限内被告仍未履行的事实。
证据5、电话录音一份（附整理后书面材料），用于证明原、被告之间签订协议及补充协议的事实。
被告翁永贞辩称：第一、原告建德市寿昌汽车修理厂的主体不适格，原告已于1999年10月19日被吊销营业执照，不具有法人资格；第二、合同的解除只需要通知对方即达到合同解除的效力，相对方对此有异议的，则享有请求确认解除合同效力的权利，故原告无权请求法院判决解除合同。本案中，双方虽未约定解除权的行使期限，法律亦对此没有规定，但参照《中华人民共和国保险法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原告的解除权行使期限已过，解除权已消灭。第三、本案被告仅未履行部分转让款，且至今未支付尚欠转让款的原因系原告将本案所涉房屋抵押给他人，故被告未支付剩余转让款的行为尚未构成迟延履行主要债务。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回原告变更后的诉讼请求。
被告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：
证据1、协议原件一份，用于证明1996年6月20日被告翁永贞与案外人就房屋相邻事宜进行约定，被告系本案所涉房屋的所有权人的事实。
证据2、杭州市工商行政管理局建德分局出具的证明原件一份，用于证明原告已于1999年10月19日被吊销营业执照的事实。
对原告提供的证据1、2，被告翁永贞经质证后，对上述证据均无异议，本院审查后认为，该两份证据来源与形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。对原告提供的证据3、5，被告翁永贞经质证后均有异议，认为补充协议落款处的“翁永珍”并非其本人所签，录音中提及的补充协议并非原告当庭提交这份补充协议。本院审查后认为，该两份证据主要的证明对象是双方对房屋租金的约定，现因原告已变更诉讼请求，故该两份证据与本案不具有关联性，故不予认定。对原告提供的证据4，被告翁永贞经质证后，对其真实性无异议，但对其合法性及关联性有异议，认为不能证明被告欠款的事实。本院审查后认为，该份证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，予以认定，该份证据能够证明原告曾向被告主张债权，至于被告翁永贞是否已付清转让款，被告在庭审中已自认仅支付转让款人民币40300元，故无须举证证明该事实。
对被告提供的证据1，原告经质证后无异议，但对其证明对象有异议，认为该份证据不能证明被告系该房屋的所有权人。本院经审查后认为，该份证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，予以认定。从该份证据中出现的“乙方地基”字样可知，被告翁永贞认为其从原告处转让所得的是碧云天饭店的房屋及土地，这与原告在庭审中陈述双方协议转让的标的为房屋及土地相吻合，双方对于转让标的的意思表示一致。但本案所涉的转让标的物属不动产，若其权属发生变更应当进行不动产的变更登记，认定其权属的依据应当为房屋所有权证及土地使用权证，现原告对本案房屋及土地尚登记在原告名下的事实没有异议，故该份证据不能证明被告系本案诉争房产的所有权人。对被告提供的证据2，原告经质证后无异议，本院经审查后认为，该份证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，予以认定。
根据本院认定的有效证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
1996年1月15日，原告建德市寿昌汽车修理厂与被告翁永贞签订协议一份，约定将原告所属的碧云天饭店房屋及土地（位于建德市寿昌镇大塘边村）以人民币80000元的价格转让给被告翁永贞，双方未约定付款和产权过户的履行顺序。协议签订后，被告翁永贞支付转让款人民币40300元，双方至今未办理产权过户手续。2013年7月10日，原告向被告发送律师函，要求被告翁永贞于2013年7月18日前支付转让款及房屋租金，并载明“逾期未付，解除协议”。被告翁永贞于2013年7月12日收到该律师函。另查明，本案所涉房屋的土地性质为集体土地，因依法用于非农业建设，确认其建设用地使用权，现由被告父亲居住使用。现被告翁永贞户籍所在地为杭州市西湖区蒋村花园兴达苑18幢1单元101室且已转为非农业家庭户。2014年4月23日，原告以被告未履行主要债务及合同目的无法实现为由，诉至本院要求解除与被告签订的房屋转让协议并腾退房屋。
本案的争议焦点如下：一、原告建德市寿昌汽车修理厂被吊销营业执照后，是否具有法人资格；二、原告的解除权是否已消灭。
对争议焦点一：吊销营业执照系主管机关对违反法律规定的主体进行的没收其经营凭证从而令其停止营业活动的行政处罚，原告被吊销营业执照只是意味着其丧失了进行经营活动的资格，并不产生公司人格消亡的法律后果，故原告被吊销营业执照后其法人资格并未消灭。
对争议焦点二：我国合同法第九十六规定，当事人一方以相对方迟延履行主要债务为由主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。该条法律规定了合同解除权的行使方式，其赋予相对方请求确认解除合同效力的诉权的目的在于维护相对方的救济利益，但并未因此剥夺解除权人请求法院判决解除合同的权利。对于解除权的行使期限，在法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的情况下，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，原、被告未对解除权的行使期限进行约定，法律对此亦无规定，且不存在被告催告原告在合理期限内行使解除权而原告未行使的情形。综上，原告的解除权并未消灭。
本院认为，原、被告之间所订立的房屋转让合同（协议），系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案中，原告建德市寿昌汽车修理厂与被告翁永贞并未约定双方履行义务的顺序，且被告已支付了超过50%的转让款，故被告翁永贞未支付剩余转让款的行为并未构成迟延履行主要债务，对被告的该抗辩意见，本院予以支持。另外，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，与原告签订协议时，被告翁永贞虽系村集体经济组织成员，但在签订协议后双方一直未办理产权过户手续。1996年双方转让合同成立后，被告翁永贞的户籍于2012年迁至杭州市西湖区蒋村花园并已转为非农业家庭户，属客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且协议约定的碧云天饭店的土地使用权的转移并非因原告破产、兼并等情形所致，故本案的合同的目的已无法实现，合同应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状等措施。综上，原告建德市寿昌汽车修理厂的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告翁永贞以原告不具有法人资格及无权行使解除权的抗辩意见，本院不予支持。对于被告翁永贞已支付的转让款等经济损失，双方可依法另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十五条、九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条之规定，判决如下：
一、解除原告建德市寿昌汽车修理厂与被告翁永贞于1996年1月15日签订的碧云天饭店的房屋及土地转让协议。
二、被告翁永贞在本判决生效后十日内腾退位于建德市寿昌汽车修理厂内的碧云天饭店及占用的土地。
本案案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由被告翁永贞负担。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 翁 婷
二〇一四年六月十六日
书 记 员 马文超