湖南省郴州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘10执异46号
案外人李利平。
案外人文小兰。
委托代理人胡承东，嘉禾县光大法律服务所法律工作者。
申请执行人唐竹林。
委托代理人江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。
委托代理人欧阳慧敏，湖南奋斗者律师事务所实习律师。
被执行人李智飞。
委托代理人胡桐珍，嘉禾县东塔法律服务所法律工作者。
被执行人雷丽梅。
被执行人胡承芳。
委托代理人胡桐珍，嘉禾县东塔法律服务所法律工作者。
被执行人胡秀英。
被执行人嘉禾县信拓工贸有限责任公司。
法定代表人李智飞，该公司执行董事
本院在执行申请执行人唐竹林与被执行人胡承芳、胡秀英、李智飞、雷丽梅、嘉禾县信拓工贸有限公司股权转让纠纷一案中，案外人李利平、文小兰于2016年7月20日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证审查，现已审查终结。
案外人李利平、文小兰称：2013年7月29日，被执行人李智飞将其所有位于嘉禾县文家小区A6号一宗国有土地住宅用地使用权，面积180㎡，以人民币82.8万元转让给案外人李利平、文小兰所有，双方签订了一份《地皮转让协议》。依据双方约定，协议签订当日，案外人李利平分别通过农行、工行、邮政银行转帐方式，交付给被执行人李智飞地皮转让款818,000元，余欠10,000元。双方地皮转让交易完成后，因故未能办理过户变更登记手续。2013年12月1日，案外人李利平、文小兰在文家小区A6号土地上动工建造住宅楼，主体工程于2014年9月建造完工，随后进行装修。2015年10月30日，案外人李利平、文小兰将建造完工的整栋住宅楼到嘉禾县房产管理局以被执行人李智飞的名字办理了房屋产权登记证书，证号为：郴房权证嘉字第8150223**号。2015年11月，案外人李利平长子李文搬入该栋住宅楼三楼居住，到目前为止，案外人李利平、文小兰已对外出售该栋住宅楼内9套住房。由于暂时未办理“两证”过户变更手续，为防止产生权属争议，2015年12月18日，案外人李利平与被执行人李智飞将双方签订的《国有土地使用权转让协议》申请嘉禾县公证处进行了公证。2016年1月21日，案外人李利平将余欠转让款10,000元支付给了被执行人李智飞。至此，案外人李利平、文小兰已付清被执行人李智飞的全部地皮转让款。综上所述，案外人李利平、文小兰是嘉禾县文家小区A6号嘉国用（2013）第0005号《国有土地使用权证》和郴房权证嘉字第8150223**号《房屋所有权证》的实际、真实所有权人。虽然目前政府职能部门不动产登记上的土地使用权人和房屋所有权人均是被执行人李智飞，但实际意义上的土地使用权人和房屋所有权人却是案外人李利平、文小兰，案外人李利平、文小兰才是该不动产的真实权利人。郴州市中级人民法院在执行申请执行人唐竹林与被执行人胡承芳、胡秀英、李智飞、雷丽梅、嘉禾县信拓工贸有限公司股权转让纠纷一案中，以（2015）郴执字第170号协助执行通知书查封了位于嘉禾县文家小区房权证号嘉8150223**号名为被执行人李智飞实为案外人李利平、文小兰的房产。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，特向贵院提出执行异议申请，请求依法中止执行郴州市中级人民法院（2015）郴执字第170号协助执行通知书通知查封位于嘉禾县文家小区房产权证号嘉8150223**号的房产。
本院审查查明：本院审理的（2015）郴民二初字第50号原告唐竹林与被告胡承芳、胡秀英、李智飞、雷丽梅、嘉禾县信拓工贸有限公司股权转让纠纷一案的民事判决书已经生效，申请人唐竹林申请本院强制执行，本院受理后于2016年3月18日向嘉禾县房产管理局发出协助执行通知书，查封了被执行人李智飞名下位于嘉禾县文家小区房地产证号嘉8150223**号的房产一栋。
李利平与文小兰系夫妻关系。2013年7月29日，李利平与李智飞签订了一份《地皮转让协议》，协议约定，李智飞自愿将其位于嘉禾县文家小区A6号地皮(面积为180㎡)的一宗国有土地住宅用地使用权，按照市场价以人民币828,000元转让给李利平；李利平一次性支付李智飞地皮转让款818,000元，剩余10,000元约定待手续办齐后付清。协议签订当日，李利平分别通过农业银行、工商银行、邮政储蓄银行转帐支付方式付给李智飞地皮转让款818,000元，李智飞于当日手书一份收条给李利平。2013年12月1日李利平与王来将签订《工程承包合同》，以每平方米200元的承包单价发包给王来将承包施工，在该文家小区A6号土地上动工建造住宅楼。主体工程于2014年9月完工。目前李利平已将该栋住宅楼以自己的名义对外出售9套住房。由于双方至今未办理土地使用权过户变更登记手续，国有土地使用权证书上一直是李智飞的姓名，在嘉禾县房产管理局该栋住宅楼是以李智飞的名义办理的房屋产权登记证书，房屋产权登记证号为：郴房权证嘉字第8150223**号。2015年12月18日，李利平与李智飞将双方签订的《国有土地使用权转让协议》申请嘉禾县公证处进行公证。2016年1月21日，李利平将余欠李智飞土地转让款10,000元全部付清给李智飞。在唐竹林与胡承芳、胡秀英、李智飞、雷丽梅、嘉禾县信拓工贸有限公司股权转让纠纷一案进入执行程序后，案外人李利平、文小兰已经实际占有、使用该栋住宅楼。为此，案外人李利平、文小兰向本院提出异议。在本院组织的听证过程中，李智飞对李利平、文小兰的异议理由均予以认可，并同意其异议请求。
本院认为：李利平对本院执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除本院对该执行标的物之强制执行，属于案外人异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定办理。本案案外人在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效、经过公证的《国有土地使用权转让协议》，并已付清全部土地使用权转让价款。当唐竹林与胡承芳、胡秀英、李智飞、雷丽梅、嘉禾县信拓工贸有限公司股权转让纠纷一案判决生效、进入执行程序后，李利平、文小兰已经在该宗受让土地上建造住宅楼和出售了住宅楼内部分房屋，实际控制、占有、使用、收益该住宅楼，故案外人李利平、文小兰对该宗受让土地及在该土地上建筑的住宅楼所享有的权利能够排除执行。李智飞对李利平、文小兰已经将购地款交清并实际建造、占有、使用该栋房屋的异议理由均予认可。根据相关法律规定，案外人李利平、文小兰的异议理由成立，对其提出的异议请求，本院应当予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对嘉禾县文家小区郴房权证嘉字第8150223**号房产的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 袁 勇
审 判 员 陈 英 辉
代理审判员 黄 忠
二〇一六年八月一日
书 记 员 黄玮玮附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（注：根据2012年8月31日修订后的民事诉讼法条文调整）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。