湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益法民一终字第131号
上诉人（原审被告、反诉原告）益阳市家旺酒店管理有限公司。
法定代表人黄凤君，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ，男，1967年出生。
委托代理人颜志辉，湖南天声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）奚经宝，男，1978年出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵沛清，男，1965年出生。
上述两被上诉人之委托代理人唐巨威，湖南激扬律师事务所律师。
上诉人益阳市家旺酒店管理有限公司（以下简称家旺酒店）与被上诉人奚经宝、赵沛清房屋租赁合同纠纷一案，湖南省益阳市赫山区人民法院于二0一四年十二月二十九日作出（2014）益赫民二初字第791号民事判决，上诉人家旺酒店不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人家旺酒店的委托代理人ＸＸ、颜志辉，被上诉人奚经宝及其与赵沛清的共同委托代理人唐巨威均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年4月8日，家旺酒店与益阳齐欣物业发展有限公司（以下简称齐欣公司）签订《租赁合同》，合同约定，根据齐欣公司与建行益阳市分行签订的协议，齐欣公司取得属于建行益阳市分行固定资产银台大厦的对外租赁权。齐欣公司通过建行益阳市分行授权，将银台大厦租赁给家旺酒店经营，出租标的物为银台大厦负一楼至十六楼及其附属楼，租赁合同期限为10年，合同期满后家旺酒店没有违反合同的任何义务，无任何违约记录，该合同续签10年，租金为每年180万元，从合同签订后第6年起逐年递增3.5％，合同还对双方的权利、义务等内容进行了约定。
2013年3月30日，奚经宝、赵沛清（承租方、乙方）与家旺酒店（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方按现状出租给乙方的标的物为银台大厦一楼大厅、银台大厦四楼至十二楼、十三楼至十六楼除联通和电信的机房外均归乙方使用、靠东侧的门面两间、银台大厦电梯、银台大厦后面空坪及24套旧房产，租赁范围之内的户外广告位及东侧两间门面三楼玻璃窗户以下户外面积广告位；2、乙方租赁以上标的用于开设宾馆、酒店、足浴、停车等；3、租赁期限为十年，从2013年11月1日至2023年10月30日止，租赁期满，乙方没有违约行为，本合同自动续租10年；4、甲方确保水电供应，甲方更换安装2台新电梯，并拆除银台大厦现有广告，其他出租物按现状移交；5、租金、保证金及交付方式：出租总标的物第1-5年每年租金188万元，第6年开始每年租金在原基础上递增5％；租金每一季度交付一次，具体为每一季度前一个月的前10天交清当季度的租金，以此类推；乙方逾期未支付租金，每天按应付款的1‰支付滞纳金，超过3个月未支付的，甲方有权解除合同，合同签订后，乙方即向甲方支付保证金40万元及第一季度的租金；租赁期内，甲方如擅自解除合同或以其他任何方式影响本合同履行，乙方有权拒付租金，同时由甲方承担因解除合同而给乙方所造成的一切经济损失的赔偿责任，并另行支付违约金100万元；6、甲方明确一名工作人员，全权代表甲方与乙方进行衔接、协调处理各项事务，甲方需配合乙方办理好营业执照、经营许可证、消防等其他所需的相关手续，费用由乙方承担，乙方对后面空坪的规划使用享有自主权；乙方对租赁物有权占有、使用，并有权获得租赁物经营收益，在合同期内，乙方每年需向保险公司投保标的物不少于500万元以下的财产保险，相关费用由乙方承担，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物转让。奚经宝、赵沛清在合同上签名，家旺酒店加盖了公章，家旺酒店员工ＸＸ在合同上签名并签写“我自愿为甲方承担连带担保责任，担保此合同的履行”。2013年3月28日，家旺酒店向奚经宝、赵沛清出具了委托书，内容：我公司特委托ＸＸ全权代表公司与奚经宝、赵沛清等人签订《房屋租赁合同》及相关补充协议，并全权处理在履行上述合同和补充协议时出现的相关事宜，包括代收租金等。
2013年4月13日，奚经宝、赵沛清（乙方）与家旺酒店（甲方）签订《补充协议》，约定：双方同意对原《房屋租赁合同》第五条的第二项滞纳金的标准修改为：“乙方逾期未支付租金，每天按应付款的5‰支付滞纳金”；乙方进入租赁标的物的通道为通往第一招待所的通道，甲方应保证乙方能自由进入该通道，否则甲方应承担违约责任；如因甲方的原因导致乙方违约，则甲方不得追究乙方的违约责任。家旺酒店员工ＸＸ作为担保方在合同上签名。同日，奚经宝、赵沛清向家旺酒店交纳了保证金40万元和第一季度的租金47万元。家旺酒店向奚经宝、赵沛清移交了租赁标的物，奚经宝、赵沛清对银台大厦管道和排水系统进行了疏通和改造、对墙体进行了维修改造、对门窗进行了更换等，奚经宝、赵沛清还对银台大厦后坪停车场进行了地面硬化等建设。奚经宝、赵沛清于2014年4月16日、5月13日、7月24日分三次向家旺酒店交纳了第一年第二、三、四季度的租金共计141万元，家旺酒店均开具了收据。
2013年12月8日，奚经宝与肖士民签订了《房屋租赁合同书》，奚经宝将银台大厦一楼大堂、四楼至十二楼，大厦后面停车场地出租给肖士民用作酒店经营，租赁期限从合同签订之日起至2023年10月23日止，合同还对租金标准及付款方式等进行了约定。
2014年1月6日，奚经宝向益阳市规划局递交了银台大酒店增设车辆消防通道的书面申请，要求在银台大厦后坪左侧，借用原一招待所通道，新增道口，使车辆能右拐进入银台大厦后坪停车场。2014年1月17日，益阳市规划局向奚经宝发出《行政许可办理通知书》，通知内容：按原规划实施，不同意新增道口，不予行政许可。
2014年4月8日，奚经宝、赵沛清（乙方）、家旺酒店（甲方）、肖士民（丙方）签订《协议书》，约定：2013年3月30日，甲、乙双方签订《房屋租赁合同》，乙、丙双方于2013年12月8日又签订了《房屋租赁台同书》，丙方租赁益阳银台大厦后，拟对银台大厦进行装修改造，经三方协商，同意签订如下协议：1、丙方对银台大厦一楼，属甲方所有的两间门面的隔断，甲方、丙方同意将在原合同中约定，用2.4米高的透明玻璃隔断改为用水泥墙面隔断，乙方同意甲方、丙方的改造方案；2、银台大厦原一、二楼系空间（天井）隔断，甲方、丙方协商同意在改造时，将一、二楼空间用预制现浇板隔断，其改造费用共计2.9万元，甲方、丙方协商同意各承担50％的改造费用，计1.45万元，乙方同意甲方、丙方的改造方案。3、丙方在改造装修时，拟将银台大厦前门的雨棚重新设计搭建，甲、乙双方同意丙方对雨棚的改造装修方案。4、丙方对银台大厦的其他装修改造，甲方、乙方均予以认可。
2014年3月21日，奚经宝、赵沛清向家旺酒店发出工作联系函，就银台酒店变压器配电间护栏失修、楼顶渗水、下水道堵塞、酒店消防主体工程不合格、酒店原消防通道以门面形式出租、该两间门面租金应予退还等有关事项，要求家旺酒店予以回复解决。家旺酒店于2014年3月24日签收了该联系函，并于2014年4月1日进行了书面回复，内容中对于所提出的酒店原消防通道以门面形式出租问题，所签租赁合同系按现状出租，贵方在租赁之前进行过反复考察，请按合同执行。
2014年7月23日，奚经宝、赵沛清与家旺酒店签订《协议书》，对银台酒店消防工程的施工及工程款的给付进行了约定。
另查明，奚经宝、赵沛清与家旺酒店签订的《房屋租赁合同》约定的出租标的物中“靠东侧门面两间”，规划为银台大厦消防通道，且从银台大厦建成后一直作为银台大厦消防通道使用。
在本案审理过程中，奚经宝、赵沛清于2014年9月11日向法院申请对奚经宝、赵沛清与家旺酒店签订的《房屋租赁合同》约定的银台大厦“东侧两间门面”的市场租金价格进行评估鉴定。原审法院依法委托益阳市价格认证中心进行评估鉴定，益阳市价格认证中心于2014年10月29日作出益价认鉴（2014）45号价格鉴定结论书，内容：本次价格鉴定标的为位于益阳市桃花仑银台大厦“靠东侧两间门面”的租金价格，价格鉴定基准日为2013年11月1日至2023年10月30日，标的为停车场通道，长为19.6米，宽为8.3米，建筑面积为162.68平方米，使用面积151.81平方米；根据标的门面的东西相邻门面租赁合同计算套内面积，标的东侧门面租金为4836元／年·m2，西侧门面租金为3716元／年·m2，平均套内面积租金为4276元／年·m2；标的假设能按商业门面使用为前提，确定合同期内第一至四年租金为4276元／年·m2，第五年开始在先年租金上递增6％，分别计算如下：1、第一至四年租金为4年×4276元／年·m2×151.81m2=2596558元；2、第五年年租金为4276元／年·m2×1.06×151.81m2=688088元／年；3、第六年年租金为688088元／年×1.06=729373元／年；4、第七年年租金为：729373元／年×1.06=773136元／年；5、第八年年租金：773136元／年×1.06=819524元／年；6、第九年年租金为：819524元／年×1.06=868695元／年；7、第十年年租金为：868695元／年×1.06=920817元／年；以上十年租金合计：7396191元，取整7396000元。鉴定结论为鉴定标的在鉴定基准日期的价格为人民币7396000元。
原审法院认为，奚经宝、赵沛清与家旺酒店签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效。按照家旺酒店与齐欣公司签订的租赁合同，家旺酒店取得银台大厦及附属物的使用权和收益权。家旺酒店将银台大厦部分房屋及附属物租赁给奚经宝、赵沛清，家旺酒店负有维持租赁物合乎使用租赁状态的义务和对租赁物的瑕疵担保义务，即保证所交付的租赁物能够为承租人依法正常使用收益。如租赁物有使承租人不能为正常使用收益的瑕疵，承租人可以解除合同或者请求减少租金。本案中，奚经宝、赵沛清租赁标的物中银台大厦“靠东侧的门面两间”，规划为银台大厦消防通道，且一直作为消防通道使用。根据奚经宝、赵沛清与家旺酒店签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，家旺酒店负有保证奚经宝、赵沛清从原一招待所道路进入银台大厦后坪停车场的合同义务，即另行增设银台大厦后坪停车场的消防通道。该行为得以完成后，原银台大厦消防通道才能停止使用。因益阳市规划局不同意新增银台大厦消防通道道口，家旺酒店向奚经宝、赵沛清交付的租赁标的物中银台大厦“靠东侧的门面两间”，系银台大厦消防通道，奚经宝、赵沛清不能作为门面使用获得收益，奚经宝、赵沛清的合同目的部分不能实现，家旺酒店的行为已构成违约，依法应承担违约责任。奚经宝、赵沛清租赁标的物中部分租赁物存在瑕疵，奚经宝、赵沛清可以主张履行抗辩权并拒绝支付“靠东侧门面两间”的租金。对奚经宝、赵沛清要求减少租金的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。奚经宝、赵沛清与家旺酒店签订的《房屋租赁合同》，对租赁标的物的总租金进行了约定，但未对银台大厦“靠东侧的门面两间”的租金进行约定。益阳市价格认证中心对银台大厦“靠东侧的门面两间”的租金所作出的评估鉴定结论，是按照市场行情作出的鉴定评估，该评估鉴定结论可作为法院认定银台大厦“靠东侧门面两间”租金的参照值，考虑市场因素的不确定性，根据双方签订的房屋租赁合同，原审法院认定奚经宝、赵沛清按照与家旺酒店签订的《房屋租赁台同》从合同第一年至第五年每年应缴的租金，按合同约定的租金每年扣减58万元后，予以缴纳租金；从合同第六年至合同期满每年应缴的租金，按合同约定的租金每年以58万元为基数递增5％扣减后，予以缴纳租金。奚经宝、赵沛清已按合同约定向家旺酒店缴纳了合同第一年度的租金188万元，故家旺酒店应返还奚经宝、赵沛清租金58万元。
奚经宝、赵沛清与家旺酒店签订《房屋租赁合同》后，奚经宝与案外人肖士民于2013年12月8日签订了《房屋租赁合同书》，奚经宝将原银台大厦部分房屋及停车场租赁给案外人肖士民。奚经宝、赵沛清与家旺酒店及肖士民签订了《协议书》，家旺酒店对奚经宝、赵沛清将承租的标的物银台大厦部分房屋及停车场转租给肖士民的行为已明知，且并未提出异议，奚经宝、赵沛清与家旺酒店之间的租赁合同继续有效。对家旺酒店要求解除与奚经宝、赵沛清签订的《房屋租赁合同》，与本案事实和相关法律规定不符，应不予支持。家旺酒店要求奚经宝、赵沛清支付违约金100万元，不符合合同约定和相关法律规定，亦应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条之规定，判决：一、益阳市家旺酒店管理有限公司于判决生效后七日内返还奚经宝、赵沛清租金58万元；二、奚经宝、赵沛清按照与益阳市家旺酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》从合同第二年至第五年每年应缴的租金，按合同约定的租金每年扣减58万元后，予以缴纳租金；从合同第六年至合同期满每年应缴的租金，按合同约定的租金每年以58万元为基数递增5％扣减后，予以缴纳租金；三、驳回奚经宝、赵沛清的其他诉讼请求；四、驳回益阳市家旺酒店管理有限公司的反诉请求。案件受理费30640元，反诉费6900元，共计37540元，由奚经宝、赵沛清负担6540元，益阳市家旺酒店管理有限公司负担31000元。
家旺酒店不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决驳回家旺酒店解除合同的请求，无论是认定事实，还是适用法律都明显错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》第六条第二项第九款明确约定：“未经出租方书面同意，承租方不得将租赁物转让。”二、一审判决认定家旺酒店交付租赁标的存在瑕疵，负有保证奚经宝、赵沛清从原一招待所道路进入银台大厦后坪停车场的合同义务明显与事实、法律相违背；三、因奚经宝、赵沛清违约，应该支付违约金给家旺酒店。请求二审法院判令解除家旺酒店与奚经宝、赵沛清之间的《房屋租赁合同》，奚经宝、赵沛清支付家旺酒店违约金100万元，并承担本案所有诉讼费用。
奚经宝、赵沛清答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题是：一、家旺酒店与奚经宝、赵沛清签订的《房屋租赁合同》是否符合法定解除条件；二、奚经宝、赵沛清是否应支付家旺酒店违约金100万元。
一、关于家旺酒店与奚经宝、赵沛清签订的《房屋租赁合同》是否符合法定解除条件的问题
2014年4月8日，奚经宝、赵沛清（乙方）、家旺酒店（甲方）、肖士民（丙方）签订《协议书》，该协议约定：“2013年3月30日，甲、乙双方签订《房屋租赁合同》，后乙、丙双方于2013年12月8日又签订了《房屋租赁合同书》。丙方租赁益阳银台大厦后，拟对银台大厦进行装修改造。现经甲、乙、丙三方协商，同意签订如下协议。”以上事实，足以认定奚经宝、赵沛清将涉案房屋转租给肖士民是经过了家旺酒店书面同意的，家旺酒店要求解除其与奚经宝、赵沛清于2013年3月30日签订的《房屋租赁合同》不符合法律规定的解除合同的条件。原审认定家旺酒店要求解除与奚经宝、赵沛清签订的《房屋租赁合同》与本案事实和相关法律规定不符并无不当，本院予以维持。
二、关于奚经宝、赵沛清是否应支付家旺酒店违约金100万元的问题
家旺酒店没有提供充分的证据证实奚经宝、赵沛清有违反《房屋租赁合同》和《补充协议》的行为，《房屋租赁合同》和《补充协议》亦没有约定奚经宝、赵沛清违约应支付家旺酒店违约金100万元。原审认定家旺酒店要求奚经宝、赵沛清支付违约金100万元不符合合同约定和相关法律规定并无不当，本院予以维持。
另，家旺酒店（甲方）、奚经宝、赵沛清（乙方）、担保方ＸＸ（丙方）于2013年4月13日签订的《补充协议》第四条约定：“乙方进入租赁标的通道为现通往第一招待所的道路，甲方应保证乙方能自由进入该通道，否则甲方应承担其违约责任。”在租赁标的物银台大厦的消防通道作为两间门面使用，原第一招待所道路又不能进入租赁标的物的情况下，尽管合同约定了按现状交付，但不能实现合同目的。因此，家旺酒店上诉提出，原审认定家旺酒店交付租赁标的物存在瑕疵，负有保证奚经宝、赵沛清从原第一招待所道路进入银台大厦后坪停车场的合同义务明显与事实、法律相违背的上诉理由，不能成立，本院不予支持。在原第一招待所道路不能进入租赁标的物的情况下，“靠东侧的门面两间”应作消防通道使用，因此，原审判决家旺酒店返还奚经宝、赵沛清已交的“靠东侧的门面两间”的租金，及在以后交付租金时应按合同约定的租金扣除“靠东侧的门面两间”的租金后交付，并无不当，本院予以维持。
综上，家旺酒店的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人益阳市家旺酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 星
审 判 员 王颖钊
代理审判员 贾云卫
二〇一五年六月十七日
书 记 员 石 玉