广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4800号
上诉人（原审被告）：钟志明，男，1984年9月20日出生，汉族，住从化市。
委托代理人：张志伟，广东政衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：从化市邮政局，住所地从化市。
负责人：卓建著，局长。
委托代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。
上诉人钟志明因与被上诉人从化市邮政局房屋租赁合同纠纷一案，不服从化市人民法院（2014）穗从法房初字第748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月1日从化市邮政局与钟志明签订《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》约定：从化市邮政局（甲方）将自有的位于从化市街口街中华路2号，建筑面积114㎡的房屋出租给钟志明（乙方）作商业用途，租赁期限从2012年7月1日起至2014年6月30日止，租金9000元／月；乙方向甲方交纳27000元保证金，甲方应在租赁期满解除合同之日将保证金退回乙方；租赁期满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同；租赁期满甲乙双方未续订契约或者甲乙双方中途解除契约的，如果乙方逾期不交出承租房屋，甲方除有权要求乙方限期迁出和按原定标准补交占用期间租金外，还有权按占用期间租金总额百分之五十向乙方收取违约金；如乙方不履行合同的约定，甲方有权没收保证金。该保证金于租赁期满后，在乙方全面履行合同的前提下无息退还乙方，若乙方尚有员工工资未付或其他债权人上门追讨影响大厦的管理，乙方同意甲方在应退回乙方的保证金中扣除上述款项支付给员工或者债权人后再将余下部分退还给乙方，不足部分由乙方补足。2014年6月27日从化市邮政局书面通知钟志明，有关房屋租赁期限届满后的交接时宜。同年6月30日，钟志明立下承诺书，申请部分场地租用至2014年7月31日，场地面积68.75㎡，单价按78.94元／㎡计算，租金5427.13元（该租金钟志明已于2014年7月25日交至从化市邮政局指定的账户内），并承诺：1、在2014年7月3日前将建设金融服务站场地全部清退，交还出租方。2、在7月3日前清退私自侵占的101号房和106号房合共64㎡，并恢复原貌交还出租方；3、补交私自侵占房屋租金，其中101号房20㎡，期限从2013年3月至2014年6月共16个月，按15元／㎡计算，租金4800元；106号房44㎡，期限从2013年6月至2014年6月共13个月，按15元／㎡计算，租金8580元；二房合计租金13380元，承诺在房屋保证金中抵扣；4、在7月31日前全部清场，并在8月1日前（10点）交还场地。其后钟志明未履相关约定支付租金及返还租赁房屋给从化市邮政局，双方就后续的租赁事宜协商未果，从化市邮政局遂向原审法院起诉成讼，请求判令：1、钟志明立即返还从化市街口街中华路2号的房屋给从化市邮政局，并自行将上述房屋内属于钟志明的物品搬出；2、钟志明支付2014年7月31日前的租金13380元给从化市邮政局；3、钟志明从2014年8月1日起至交还房屋之日止，按租赁房屋原定租金价格（9000元／月）赔偿租金损失给从化市邮政局；4、钟志明按占用从化市邮政局房屋期间应赔偿的租金损失总额的50％向从化市邮政局支付违约金；5、本案诉讼费由钟志明负担。
另查明，胡志飞、潘金英均为从化市邮政局职员，负责该局的物业管理和出租，涉案合同到期后，两人均表示并未与钟志明达成任何口头续租的协议，更未与钟志明协商过相关续租事宜。
从化市邮政局为证明自己的主张，在诉讼中提供下列证据：证据1、广州市房屋租赁合同、补充合同、房地产权证（复印件）各一份，证明从化市邮政局与钟志明之间的租赁合同关系及合同约定的权利义务等。证据2、关于中华路铺期满移交相关事宜承诺书，证明从化市邮政局与钟志明经协议一致，钟志明承诺于2014年7月3日前将涉诉房屋交还出租方，并承诺支付侵占合同外的房屋租金13380元的事实。证据3、关于中华路商铺合同期满房屋交接的告知书、照片，证明从化市邮政局向钟志明送达房屋租赁届满通知。
钟志明答辩称：1、从化市邮政局与钟志明签订的租赁合同虽然在2014年6月30日到期，但在合同到期前，钟志明取得从化市邮政局负责人胡志飞、潘金英的口头同意，可以继续租赁涉案房屋。钟志明因此进货20多万元，其后从化市邮政局派人告知要收回铺位用于银行储藏网点，故推翻口头协议导致本案发生；2、从化市邮政局主张钟志明未经其同意侵占101号、106号宿舍达16个月不是事实，钟志明在前是经过胡志飞、潘金英同意的。经与从化市邮政局协商，从化市邮政局同意将三间铺位交还钟志明使用，因此，与钟志明签订了“关于中华路商铺期满移交相关事宜承诺书”，在此期间，钟志明腾出两间铺位给从化市邮政局自用，至今两间铺位仍空置留给从化市邮政局使用；3、从化市邮政局主张违约金过高，应予调整。另，钟志明对于证据2中的签名，经原审法院询问，其表态不做鉴定。
钟志明为证明自己的主张，出示了“租金缴付凭证”二张，证明钟志明已向从化市邮政局指定的账户内缴交了2014年6月的租金9000元及2014年7月的租金5427元。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从化市邮政局与钟志明通过签订房屋租赁合同对双方的权利和义务作出了明确的约定，合同是双方当事人行使权利和履行义务的依据和准则。从化市邮政局与钟志明签订的租赁合同到期后，钟志明理应退还房屋给从化市邮政局，但钟志明在未与从化市邮政局达成任何续租合意的情况下，仍未退还并占用涉案房屋，构成违约，应承担违约责任。从化市邮政局诉请钟志明立即返还涉案房屋，并从2014年8月1日起至实际交还房屋之日止按每月9000元赔偿租金，属合理诉求，予以支持。
关于钟志明占用房屋期间的违约金问题。从化市邮政局主张按合同约定：租赁期满甲乙双方未续订契约的按占用期间租金总额百分之五十向乙方收取违约金。钟志明认为该违约金约定过高请求调整，但钟志明未提供证据证明约定的违约金过分高于实际损失，故对钟志明该抗辩理由，不予采纳。
关于从化市邮政局请求钟志明支付承诺书中约定的租金13380元的问题。钟志明在承诺书中承认侵占了从化市邮政局101号房和106号房，两房分别计算13个月和16个月的租金，合共13380元。因涉案合同的保证金27000元从化市邮政局未退还钟志明，钟志明在承诺书中约定该款在保证金中抵扣，从化市邮政局对该承诺书已认可，故对从化市邮政局请求钟志明支付租金13380元的主张，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2014年10月14日作出判决：一、钟志明于原审判决发生法律效力之日起10日内将位于从化市街口街中华路2号房屋内属于钟志明所有的物品搬离，并将该房屋交还给从化市邮政局；二、钟志明于原审判决发生法律效力之日起10日内支付租金（租金自2014年8月1日起至实际交付房屋之日止按每月9000元计算）给从化市邮政局；三、钟志明于原审判决发生法律效力之日起10日支付违约金（违约金按上述判决第二项确定的租金总额的百分之五十计付）给从化市邮政局；四、驳回从化市邮政局的其他诉讼请求。如果末按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，由从化市邮政局负担101元，钟志明公司负担151元。
判后，钟志明因不服原审判决向本院提起上诉，称：原审法院查明事实有误，钟志明不认可《关于中华路商铺合同期满移交相关事项承诺书》的内容，申请对该份承诺书上“钟志明”签名进行笔迹鉴定。事实上，在2014年6月，即合同期限届满之前，钟志明就与从化市邮政局的工作人员胡志飞、潘金英协商过续租的事宜，钟志明曾对此进行录音，一审期间因为找不到录音所以没有提交，现钟志明偶然发现了与从化市邮政局工作人员胡志飞的录音，可以证明胡志飞口头同意只收回2卡铺位用作邮政金融服务店，剩余3卡铺位可以继续租给钟志明使用。钟志明据此才在合同届满前继续购进约20万的货物用作日后经营之用。至于《关于中华路商铺合同期满移交事项承诺书》，其内容与双方当天协商的实际内容不符。当天晚上双方约定，只要钟志明补交了68.75平方米的租金5427.13元及占用楼梯通道的租金13380元，就同意将3卡铺位租给钟志明，除此之外并无其他。鉴于承诺书与钟志明当时签订的内容不一致，钟志明怀疑承诺书是伪造的，请求二审法院鉴定。另，由于钟志明与从化市邮政局达成了续租3卡铺位的合意，钟志明马上将需要收回的2卡铺位腾空准备让从化市邮政局收回，只使用3卡铺位，涉案铺位的附近商户都知道此事，可以证明该事实。综上，一审法院查明事实有误，请求二审法院撤销原判，依法改判；本案一、二审诉讼费用由从化市邮政局承担。
被上诉人从化市邮政局答辩称不同意钟志明的上诉请求，钟志明的上诉理由实为拖延时间，请求法院尽快判决此案。
本院认为，上诉人钟志明与被上诉人从化市邮政局签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对双方当事人具有约束力，钟志明在未与从化市邮政局达成任何续租合意的情况下继续占用涉案房屋，原判认定钟志明构成违约，并应承担相应的违约责任，并无不当。关于双方当事人之间的承诺书，其内容实为双方就租赁期限届满后交接事宜的约定，从化市邮政局在一审中诉请钟志明按该承诺书内容支付租金13380元，原判未予支持，从化市邮政局服判，现钟志明否认该承诺书的真实性并上诉要求对其签名做笔迹鉴定，鉴于其在一审中已经向原审法院表态不作鉴定，二审所提鉴定理由不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，钟志明的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费504元，由上诉人钟志明负担。
本判决为终审判决。
审判长 闵海蓉
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一四年十二月三十一日
书记员 仪文娟