福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第302号
上诉人（原审原告）黄建成，男，1974年11月24日出生，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。
委托代理人沈枫荣，福建普阳律师事务所律师，代理权限为特别代理。
被上诉人（原审被告）莆田市嘉禾置业发展有限公司，住所地福建省莆田市涵江区保尾街4-12B幢5-6开间第五层，组织机构代码证代码78691082-2。
法定代表人翁文完，总经理。
委托代理人陈建飞、李植，福建大涵律师事务所律师，代理权限特别代理。
上诉人黄建成因与被上诉人莆田市嘉禾置业发展有限公司（以下简称嘉禾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第3961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月5日第一次公开开庭进行了审理。上诉人黄建成的委托代理人沈枫荣律师、被上诉人嘉禾公司的委托代理人陈建飞、李植律师到庭参加诉讼。之后，本案于2015年4月30日第二次公开开庭进行了审理。上诉人黄建成的委托代理人沈枫荣律师、被上诉人嘉禾公司的委托代理人陈建飞律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，嘉禾公司以出让方式取得位于信辉开发区地块的土地使用权［国有土地使用权证号为莆国用（2006）第34308号］。经批准，嘉禾公司在该地块上建设商品房，名称为信辉豪园E区1#楼，建设工程规划许可证号为莆规荔建2007-145，施工许可证号为荔建管证（2007）085号，商品房预售许可证号为（2008）莆房许字第60号。2009年2月27日，黄建成（买受人）与嘉禾公司（出卖人）订立《商品房买卖合同》［合同编号为MF××××01-№0077038）一份，约定黄建成以单价人民币2480元（总价款人民币194903元）向嘉禾公司购买坐落于莆田市荔城区信辉豪园E区1#楼B幢7单元701-1号商品房一套（建筑面积共78.59平方米）。该合同第八条约定所有房款交清后180日内交房。该合同第六条关于付款方式和期限的约定：签约时付清合同总价款的30%，其余70%款项在交付使用前由银行按揭付清或现金付清；该合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1-2种方式处理：…（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.6%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之六的违约金；该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按／%利率付给利息，同时按已付款的／%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%（无约定）向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。2009年4月13日，黄建成与案外人中国银行股份有限公司莆田市秀屿支行签订《房屋借款合同》一份：约定黄建成通过按揭贷款购买上述套房，按揭贷款金额为人民币11万元，贷款款项直接划至嘉禾公司的账户：823010726608093001。另查，黄建成分别于2007年8月17日、2007年9月30日、2008年12月9日向案外人林毓锴莆田市建行城厢支行账户转帐支付人民币8万元、5万元、2.24万元，共计人民币15.24万元。2010年1月6日，案外人林万珍向黄建成出具关于购买信辉豪园E区1#楼B幢701房的收款收据一份，金额为人民币322400元（包含信辉豪园E区1#楼B幢701-2的预付款人民币17万元）。2009年2月26日，嘉禾公司向黄建成开具讼争房屋的首付款不动产销售发票，金额为人民币84903元（194903元-110000元），单价为人民币2480元。2007年3月19日，嘉禾公司分别向案外人林春桥、林建松出具的购房定金收据的出纳处署名均为案外人林万珍。黄建成与嘉禾公司至今尚未办理讼争房屋的交接手续，嘉禾公司至今尚未将讼争房屋的房屋权属证书办理至黄建成名下，黄建成存在拒绝配合嘉禾公司办理权属证书的行为。嘉禾公司主张曾于2010年3月、6月间电话通知黄建成接收房屋，但没有提供证据。黄建成自认接收到嘉禾公司电话通知，但发现屋顶存在渗漏而拒绝接收房屋，黄建成至今没有提供讼争房屋屋顶存在渗漏的证据。讼争房屋的中国银行按揭贷款划至嘉禾公司账户的时间为2009年6月9日。2014年11月25日，嘉禾公司提供证明一份：“兹证明我司于2009年7月开始多次向信辉豪园E区1#A幢、B幢商品房全体业主通知交房，2009年12月，除B幢701-1、701-2业主黄建成外其他业主已接收了所购买的房产”。2013年9月25日，黄建成诉至原审法院，案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。
原审法院认为，黄建成与嘉禾公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。黄建成通过交纳首付款人民币84903元和按揭贷款人民币11万元共计人民币194903元的方式，交清讼争房屋的购房款，且嘉禾公司至今尚未为黄建成办理讼争房屋的权属证书，故黄建成请求嘉禾公司将信辉豪园E区1#楼B幢701-1房屋交付给黄建成使用，并为黄建成办理讼争房屋的权属证书（房屋所有权证和国有土地使用权证），具有合同及事实依据，予以支持。黄建成主张嘉禾公司多收取其交纳的购房款人民币67497元，并提供案外人林万珍出具的收款收据（701-1／2二套，金额共计人民币322400元）和黄建成向案外人林毓锴存款支付人民币15.24万元的存款凭条予以证明，但因该收款收据没有加盖嘉禾公司单位的印章，而款项均是向案外人林毓锴账户支付，应属案外人林万珍的个人行为，黄建成可另行主张权利，与嘉禾公司无关，且黄建成提供的福建地税综合业务管理系统查询单确认黄建成交纳本案讼争房屋的首付款为人民币84903元，加上按揭贷款人民币11万元，共计人民币194903元，与本案讼争房屋的购房款金额相符，故黄建成请求嘉禾公司返还多收的购房款人民币67497元，不具有事实依据，不予支持。黄建成与嘉禾公司双方在《商品房买卖合同》第八条约定所有房款交付后180日内交房，黄建成与嘉禾公司至今尚未办理讼争房屋的交接手续，黄建成自认接收电话通知，但发现讼争房屋存在屋顶渗漏而拒绝接收房屋，黄建成至今没有提供相关证据予以证实，嘉禾公司主张其曾于2010年3月、6月电话通知黄建成接收房屋，虽没有提供证据予以证实，但提供证明一份，证明：嘉禾公司于2009年7月开始多次向信辉豪园E区1#A、B幢商品房全体业主通知交房，2009年12月，除B幢701-1、701-2业主黄建成外其他业主已接收了所购买的房产，且黄建成自认接到电话通知，发现屋顶存在渗漏说明其到过讼争房屋现场，对讼争房屋的建筑完毕是清楚的，但对于竣工手续是否办理完毕不清楚。原审法院经审查认为，黄建成自认接到电话通知，发现屋顶存在渗漏说明其到过讼争房屋现场，对讼争房屋的建筑完毕是清楚的，对其他业主已经完成交房是清楚的，嘉禾公司提供的上述证明具有客观真实性，予以采信；黄建成已经交付清楚讼争房屋的购房款，为了实现购买商品房的目的，在明知讼争房屋于2009年已经建筑完毕，其他业主均已交房的情况下，未主动向嘉禾公司请求交房，黄建成自身存在过错，对逾期交房应当自行承担责任。黄建成虽主张讼争房屋存在渗漏，但没有提供证据予以证实，对黄建成的房屋存在渗漏的主张，不予采信。综上所述，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据公平原则，中国银行按揭贷款划至嘉禾公司账户的时间为2009年6月9日，应当视为黄建成已交清讼争房屋的全部购房款时间，故双方约定的交房截止时间应为2009年12月9日（所有房款交付后180日），其他业主均能在2009年12月完成交房手续，黄建成至今没有提供造成其未能完成交房的证据，故依法认定嘉禾公司未存在逾期交房的事实。故黄建成请求嘉禾公司支付自2009年10月15日起至实际交房之日止按已付款人民币26.24万元的日万分之六计付逾期交房的违约金，不具有事实依据，不予支持。因黄建成与嘉禾公司双方至今尚未交房，双方约定嘉禾公司协助黄建成办理讼争房屋权属证书的时间尚未开始，且黄建成存在拒绝配合嘉禾公司办理权属证书的行为，故黄建成请求嘉禾公司自2010年1月15日起至实际交房之日止，按已付款的日万分之一计付给黄建成逾期办理房屋权属证书的违约金，不具有事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第六十二条第一款第（五）项、第一百零七条、第一百一十条第（三）项、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、莆田市嘉禾置业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内将坐落于莆田市荔城区信辉豪园E区1#楼B幢701-1号商品房交付给黄建成；二、莆田市嘉禾置业发展有限公司应在本判决生效之日起一个月内为黄建成办理坐落于莆田市荔城区信辉豪园E区1#楼B幢701-1号商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的登记手续；黄建成应当予以必要的配合；三、驳回黄建成对莆田市嘉禾置业发展有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币9045元，由黄建成负担人民币8945元，由莆田市嘉禾置业发展有限公司负担人民币100元。
一审判决宣判后，上诉人黄建成不服，向本院提出上诉。
上诉人黄建成上诉称：1、原审法院认定上诉人黄建成自认接到电话通知后，因涉案商品房存在屋顶渗漏而拒绝接收，是错误的。上诉人黄建成从未在2010年3、6月份有接到被上诉人嘉禾公司的交房通知，也自始至终没有自认其有接到被上诉人嘉禾公司电话通知交房，现被上诉人嘉禾公司也没有任何证据能够证实其履行了该通知义务。被上诉人嘉禾公司所提供的用以证实其于2009年7月份就已多次通知全体业主交房的《证明》，系其单方出具的，既不客观，也不具有证明效力。上诉人黄建成是在被上诉人嘉禾公司通知交房之前就主动到涉案商品房现场，并发现了涉案商品房存在渗漏等质量问题，对此，被上诉人嘉禾公司表示修补后再通知交房，但之后却没有任何通知。原审法院将上诉人黄建成到涉案商品房现场简单理解成是被上诉人嘉禾公司通知其去交房，是错误的。2、原审法院认定上诉人黄建成对逾期交房应当自行承担责任，是错误的。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，被上诉人嘉禾公司应当履行书面通知上诉人黄建成办理交付手续的义务，但本案中，被上诉人嘉禾公司根本没有任何证据证实其履行了该书面通知义务。原审法院认定上诉人黄建成在明知商品房建筑完毕及其他业主均已交房的情况下，未主动要求交房，有过错，这也是错误的。首先，上诉人黄建成到现场，只发现涉案商品房存在渗漏问题，即建筑质量存在问题，对涉案商品房是否建筑完毕，并不知情，也无法了解到确切的情况，更不可能了解到其他业主的交房情况；其次，交房具有先后履行顺序，被上诉人嘉禾公司负有先行通知义务，上诉人黄建成不负有主动请求交房的责任和义务。退一步说，即使被上诉人嘉禾公司通知交房了，也应当按法律规定和合同约定，向上诉人黄建成交付符合约定条件的商品房，但本案中，涉案商品房明显存在渗漏等质量问题，且被上诉人嘉禾公司也没有出具任何交房的有效证明文件，该逾期交房的责任应当由被上诉人嘉禾公司承担。3、原审法院认定被上诉人嘉禾公司多收取的人民币67497元款项，属案外人林万珍的个人行为，是错误的。案外人林万珍系被上诉人嘉禾公司的员工，职务为出纳，该事实有林春桥、林建松持有的购房定金收据为证，且案外人林万珍向上诉人黄建成出具的《收款收据》上，明确载明“701-1／2二套”等字样，出具的地点也是在被上诉人嘉禾公司的办公场所，该行为明显是履行公司的职务行为。综上，请求：1、撤销原审判决第三项内容，并依法改判支持上诉人黄建成原审第三、四、五项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人嘉禾公司承担。
被上诉人嘉禾公司未提供书面答辩意见，庭审时辩称：1、涉案商品房于2009年3月份即已竣工验收合格，按揭贷款款项到位后，被上诉人嘉禾公司即自2009年7月起，多次电话通知包括上诉人黄建成在内的全体业主交房，现其他业主均已交房使用。2、上诉人黄建成是以按揭贷款方式购买涉案商品房，被上诉人嘉禾公司也是按照合同约定收取购房款，不存在多收取情况。3、上诉人黄建成于2010年2月间借用涉案商品房的购房合同原件后，就一直未归还，致使被上诉人嘉禾公司无法为上诉人黄建成办理涉案商品房的权属证书。综上，请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，在原审查明的事实中，上诉人黄建成对“原告黄建成自认接收到被告电话通知，但发现屋顶存在渗漏而拒绝接收房屋”有异议，认为上诉人黄建成并没有自认该事实，也没有接到被上诉人嘉禾公司电话通知交房的事实；对“2014年11月25日，被告嘉禾公司提供证明一份：‘…其他业主已接收了所购买的房产’”有异议，认为该证明没有证明效力；上诉人黄建成对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人嘉禾公司对原审查明的事实没有异议。本院对双方当事人均没有异议的事实予以确认。
另查明：在本院审理期间，涉案商品房的《房屋所有权证》（证号为：莆房权证荔城字第××号）已由被上诉人嘉禾公司办出，并于2015年7月15日交付给上诉人黄建成收执。此外，上诉人黄建成自认：涉案商品房已于2015年9月9日交房。
本院认为，上诉人黄建成与被上诉人嘉禾公司就上诉人黄建成购买荔城区信辉豪园E区1#楼B幢701-1号商品房事宜，所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，并依法进行了备案登记，应当认定为有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人嘉禾公司确认其已按约收取了涉案商品房的首付款人民币84903元，而剩余购房款人民币11万元，又由上诉人黄建成以按揭贷款的方式，于2009年6月9日汇至被上诉人嘉禾公司专用账户上。至此，上诉人黄建成已履行了购房款的支付义务。根据该《商品房买卖合同》第八条“所有房款交清后180日内交房”的约定，被上诉人嘉禾公司本应在2009年12月6日前交房，现因涉案商品房未能按约交房，致引起诉讼。
上诉人黄建成坚持主张被上诉人嘉禾公司未能按约交房，但被上诉人嘉禾公司予以否认，并辩称“其多次电话通知上诉人黄建成交房，但上诉人黄建成拒绝接收”。由于被上诉人嘉禾公司在原审第一次庭审（即2013年12月10日的庭审）时，自认其未按约交房，并以上诉人黄建成“未能按约支付首付款、其享有后履行抗辩权”为由进行抗辩。因此，双方当事人在原审第一次庭审时，已经就被上诉人嘉禾公司未按约交房达成一致意见。之后，被上诉人嘉禾公司虽变更了其原审第一次庭审中所承认的事实，辩解其曾多次电话通知上诉人黄建成交房，但被上诉人嘉禾公司也同时确认，其无法举证证实其履行了电话通知交房的义务。现上诉人黄建成又否认被上诉人嘉禾公司有电话通知其交房，故被上诉人嘉禾公司关于其多次电话通知上诉人黄建成交房之主张，因缺乏证据佐证，本院不予采纳；原审法院认定上诉人黄建成自认“接收到被告电话通知，但发现屋顶存在渗漏而拒绝接收房屋”，但不论从上诉人黄建成的民事诉状，还是原审法院的三次庭审笔录中，均无法查到上诉人黄建成有上述自认的记录，且上诉人黄建成在本院审理期间，也否认其有上述自认行为，因此，原审法院的上述认定，缺乏事实依据，应予更正，上诉人黄建成关于被上诉人嘉禾公司存在逾期交房事实的上诉理由成立，本院予以采纳。被上诉人嘉禾公司未能按约交房，应当依约承担逾期交房违约责任，由于该逾期交房违约责任，系基于合同的约定而产生的，属于债权请求权保护范畴，故本案应当适用法律关于诉讼时效的相关规定。鉴于上诉人黄建成于2013年9月25日才提起本案诉讼，现上诉人黄建成要求被上诉人嘉禾公司支付2011年9月24日之前的逾期交房违约金，因超过法律规定的二年诉讼时效，本院不予支持，被上诉人嘉禾公司应当自2011年9月25日起承担支付逾期交房违约金的违约责任。
本案商品房买卖合同上约定，逾期交房按已付款的日万分之六计算违约金。而被上诉人嘉禾公司在原审期间，即认为该约定“过高”，请求予以调低，并请求按同地段的租金损失确认上诉人黄建成的实际损失。参照《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条“消费者以预付款方式购买房屋，或者与经营者调换房屋产权的，经营者未能按照约定期限提供房屋的，消费者可以要求经营者限期履行约定，并按约定支付违约金；未约定违约金的，自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金，并承担消费者应当支付的其他合理费用”的规定，该约定是超过了行政法规所规定的商品房逾期交房所应支付违约金的幅度。鉴于上诉人黄建成在约定交房时间届满后几年时间里，一直未能就交房事宜与被上诉人嘉禾公司进行反映、交涉，有放任违约损失扩大之嫌，考虑到被上诉人嘉禾公司现已将涉案商品房及其房屋所有权证书均已交付之事实，本案若按照合同约定的违约金标准判决，将导致利益严重失衡，造成实质不公平，故本院综合衡量多种因素，结合本案的实际情况，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，认定本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定为过高，被上诉人嘉禾公司关于本案违约金的约定过高的理由成立，其请求予以调低，应予以准许。
由于被上诉人嘉禾公司逾期交房，给上诉人黄建成造成的实际损失，是该地段同类房屋的租金损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，鉴于本案所交付的涉案商品房系毛坯房，参照莆地税发（2009）77号《莆田市地方税务局关于各区（管委会）私有房屋租赁租金核定标准的通知》文件规定，本院酌情确定涉案商品房的月租金为78.59㎡×16元∕㎡＝1257.44元。由于被上诉人嘉禾公司逾期交房的违约金计算期间自2011年9月25日起计至2015年9月8日止，因此，被上诉人嘉禾公司因逾期交房所要支付的违约金为：1257.44元∕月×（3年×12月＋11月＋14天÷30天）×1.3倍≈77597.88元。
上诉人黄建成还主张要求被上诉人嘉禾公司退还其多支付的涉案商品房购房款。虽然上诉人黄建成曾于2007年8月17日、9月30日、2008年12月9日以存款方式支付给案外人林毓锴人民币15.24万元，并通过案外人林万珍支付给被上诉人嘉禾公司首付款。但根据被上诉人嘉禾公司2009年2月25日开具的《不动产销售发票》可以证实，被上诉人嘉禾公司所收到的首付款只有人民币84903元，结合本案《商品房买卖合同》中所约定的“购房总价款为194903元”和“签约时付清合同总价款的30%，其余70%款项在交付使用前由银行按揭付清或现金付清”，特别是结合上诉人黄建成于2009年4月13日申请办理按揭贷款人民币11万元之事实，可以认定上诉人黄建成对本案购房总价款为194903元和被上诉人嘉禾公司只收取了首付款人民币84903元之事实是明知的。现上诉人黄建成没有证据证明其所支付给案外人的多余款项，也被被上诉人嘉禾公司收取，故其向被上诉人嘉禾公司主张退还多支付的款项，缺乏事实依据，本院不予支持。
此外，鉴于涉案商品房现已实际交付给上诉人黄建成掌管，该涉案商品房的房屋所有权证书，也已交付给上诉人黄建成收执，故原审判决第一项内容已由被上诉人嘉禾公司实际履行完毕，该项判决应予撤销；原审判决第二项内容已由被上诉人嘉禾公司部分履行完毕，该项判决应予变更。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：
一、变更福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第3961号民事判决第二项为：被上诉人莆田市嘉禾置业发展有限公司应在本判决生效之日起一个月内，为上诉人黄建成办理坐落于莆田市荔城区信辉豪园E区1#楼B幢701-1号商品房的《国有土地使用证》的登记手续；上诉人黄建成应当予以必要的配合；
二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第3961号民事判决第一项、第三项；
三、被上诉人莆田市嘉禾置业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内，支付给上诉人黄建成自2011年9月25日起计至2015年9月8日止的逾期交房违约金人民币77597.88元；
四、驳回上诉人黄建成的其他上诉请求和原审的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
本案二审案件受理费人民币6245元，由上诉人黄建成负担人民币4775元，由被上诉人莆田市嘉禾置业发展有限公司负担人民币1470元；一审案件受理费人民币9045元，由上诉人黄建成负担人民币6026元，由被上诉人莆田市嘉禾置业发展有限公司负担人民币3019元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一五年十一月十日
书 记 员 倪益群
附：本案相关的法律法规及申请执行提示：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。