湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂利川民初字第01738号原告文小琴，女，生于1982年7月29日，土家族，农民，户籍地本市，现住本市。原告的委托代理人邓毅，湖北施南律师事务所律师。特别授权代理。原告的委托代理人彭媛媛，湖北施南律师事务所律师。特别授权代理。被告利川家和置业发展有限公司，住所地利川市公园路22号富丽苑A栋201号，组织机构代码：56274559-X。法定代表人冯发芹，该公司执行董事。委托代理人刘学凯，湖北丽川律师事务所律师。特别授权代理。原告文小琴诉被告利川家和置业发展有限公司（以下简称家和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法适用简易程序由审判员周双禄独任审判，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告文小琴的委托代理人邓毅、彭媛媛，被告家和置业公司的委托代理人刘学凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文小琴诉称，原告于2013年6月23日与被告签订《商品房买卖合同书》，以3600元/㎡的价格购买被告开发的家和理城B单元2403室商品房，交房实测面积为78.23㎡，原告已经给被告支付全部房款281628元及办证工本费1000元、公共维修基金5085元。双方约定的交房时间为2014年4月30日前，但被告逾期到2014年5月24日才交房，同时双方约定被告从交房之日起200日内将房地产权属证书交付原告，但被告至今未给原告交付房地产权属证书。请求判令：1.被告给原告支付逾期交房的违约金3379.536元；2.被告将房地产权属证书交付给原告并从2015年1月1日起按日支付违约金1408元至被告将房地产权属证书交付原告时止。被告家和置业公司未向本院提交书面答辩意见，其在庭审中辩称：1.被告逾期交房不是恶意的，而是为了方便原告及其他业主办理相关手续才确定2014年5月22日统一交房，同时原告请求被告支付的逾期交房违约金过高，应按原告已付房价款的日万分之五计算；2.原告向被告提交办理房地产权属证书的相关资料后，被告已在约定的时间内向主管部门提交了资料，主管部门未及时给原告办理房地产权属证书，被告没有责任，应驳回原告该项诉讼请求。即使被告有违约行为，原告请求被告支付违约金的计算方法也不符合约定，应按已付房价款的0.5﹪一次性支付违约金，而不能按已付房价款的日0.5﹪支付违约金；3.即使被告存在违约行为，但并未给原告造成实际损失，请求法院适当减少违约金数额。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.原、被告签订的《商品房买卖合同书》及《商品房买卖合同补充协议》复印件各1份。待证事实：（1）原告在被告处购买了“家和理城”2单元2403室商品房，房价款总额280368元，付款方式为银行按揭；（2）被告应当在2014年4月30日前将房屋交付给原告，否则被告应按照原告已付款的日万分之五向原告支付逾期交房违约金；（3）被告应当在交房后200日内办理房地产权属证书并交付给原告。否则被告应按照原告已付款的日0.5﹪给原告支付逾期交付房地产权属证书的违约金；（4）被告向原告代收了办证工本费1000元/户、公共维修基金60元/㎡。2.个人购房借款∕担保合同、借款凭证。证明原告已获得银行按揭贷款195000元。3.被告开具的销售不动产统一网络发票复印件。证明原告已履行了付款义务，共计给被告支付房价款281628元。4.被告给原告文小琴出具的收据复印件。证明原告文小琴于2014年5月22日给被告缴纳了1000元办证工本费、5085元公共维修基金和燃气报警器费用。5.“家和理城”B单元现场图片复印件8份。证明“家和理城”B单元的消防设施不合格，现正在整改，这是导致被告不能按照约定给原告交付房地产权属证书的原因。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据材料：1.原、被告签订的《商品房买卖合同书》及《商品房买卖合同补充协议》复印件各1份。待证事实：（1）按照合同约定，原告实际向被告支付首付款85368元，余款195000元为银行按揭；（2）如果被告要承担逾期交房的违约责任，只应按已付款的日万分之五给原告支付违约金，至被告通知原告收房时止；（3）被告已按合同约定将办理房地产权属证书的相关资料交与主管部门，被告在协助办理房地产权属证书过程中不存在违约行为。如果被告要承担逾期交付房地产权属证书的责任，也只能按已付款的0.5%给原告一次性支付违约金。2.购房款收款收据复印件。证明原告只给被告支付购房首付款85368元。3.“家和理城”交房电视广告电话通知原始记录单、“家和理城”交房通知和“家和理城”交房通知书复印件各1份。证明：（1）被告已通过一定方式通知原告和其他业主于2014年5月22日集中交房；（2）被告延期交房不存在恶意。经庭审质证，对原告提交的证据材料，被告发表了如下意见：对证据材料1的真实性和证明的待证事实（1）、（2）和（4）无异议，但认为其不能证明待证事实（3），因为按照合同约定，逾期交付房地产权属证书的违约金，只能按照已付款的0.5%给原告一次性支付，而非按已付款的日0.5%给原告支付；对证据材料2的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，原告是否向银行贷款不影响其购买房屋的事实，被告是否按合同第14条约定履行义务不必然承担原告向银行贷款的相关责任，同时，被告暂时不能办理房地产权属证书不影响原告按揭的事实，也说明原告没有向被告支付全部房款的事实；对证据材料3的真实性无异议，但认为仅仅有销售不动产统一网络发票，没有其他辅助证据，不能证明原告支付了全部购房款；对证据材料4无异议；对证据材料5的真实性无异议，但认为该证据材料不能证明相关部门未按期给原告办理房地产权属证书被告应当承担责任。对被告提交的证据材料，原告发表了如下意见：对证据材料1的真实性无异议，但认为其不能证明原告仅给被告支付了85368元购房款，同时认为，被告在逾期给原告办理房地产权属证书的过程中存在违约行为，应当按已付款的日0.5%给原告支付违约金；对证据材料2的真实性无异议，但认为其不能证明待证事实。对证据材料3的真实性无异议，但认为其不能证明被告延期交房是正当合理的。根据原、被告举证、质证的情况，本院综合认证如下：原告提交的证据材料4，被告未提出实质性的异议，本院予以采信。原告提交的其他4份证据材料具有真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。但从合同文本审查，证据材料1不能证明被告逾期给原告交付房地产权属证书，应按已付款的日0.5﹪给原告支付违约金的待证事实，被告的异议成立；被告给原告出具了销售不动产统一网络发票，即可推定原告付清了全部购房款，被告认为原告未付清全部房款，应提供反证加以证明，因此被告对原告提交的证据材料2、3的异议不能成立；被告出售给原告等业主的商品房消防设施不合格，需要整改。按照商品房竣工验收的相关规定，消防设施验收是工程竣工验收的重要组成部分。原告提交的证据材料5能够证明待证事实，被告的异议不成立。被告提交的3份证据材料均具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。但证据材料1仅是合同文本，不能证明被告在协助办理房地产权属证书的过程中不存在违约行为；证据材料2只能证明原告交纳的购房首付款是85368元，不能证明原告仅交纳了85368元购房款；证据材料3不能证明被告逾期交房是正当合理的。原告对3份证据材料提出的异议均成立。经审理查明，2013年6月23日，原告文小琴与被告家和置业公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的“家和理城”2单元（即B单元）2403室商品房，建筑面积77.88㎡，单价3600元/㎡，房价款总额280368元。付款方式为银行按揭，签订合同时支付首付款30%以上（85368元），余款195000元通过银行按揭贷款方式支付。同时原告文小琴与中国工商银行股份有限公司利川支行（以下简称工商银行利川支行）签订《个人购房借款／担保合同》，约定文小琴向工商银行贷款195000元，分期20年偿还完毕。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年4月30日前将商品房交付给原告，逾期不超过规定交房日30日的，被告应自约定的交房期届满之次日起，按已付房价款的日万分之五给原告支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。被告应当在商品房交付使用后200日内，将原告提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，在登记机关颁发权属证书后，及时将权属证书交付原告。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5﹪给原告支付违约金。同日，原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告向原告代收办证相关费用1000元/户、公共维修基金60元/㎡。购房合同及补充协议签订后。原告于当日给被告交付首期购房款85368元。2014年5月22日，被告将“家和理城”B单元2403室商品房交付给原告，交房实测面积为78.23㎡。原告通过支付首付款和银行按揭方式给被告支付了全部房价款281628元，被告于2014年5月22日给原告文小琴出具了销售不动产统一网络发票。同日，原告文小琴给被告交纳了办证工本费1000元、维修基金5085元、燃气报警器报装费2000元。另查明，由于“家和理城”B单元商住楼部分消防设施验收不合格，需要整改，原告至今未取得所购商品房房地产权属证书。本院认为，经庭审举证、质证和法庭辩论，本案的争议焦点为：1.原告是否给被告付清了全部购房款。2.原告至今未取得所购商品房房地产权属证书，被告是否应当承担责任。3.如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告是按已付房价款的0.5﹪向原告一次性支付违约金，还是按已付房价款的日0.5﹪向原告支付违约金。1.关于原告是否给被告付清了全部购房款的争议。原告认为其已足额向被告支付了全部购房款，有被告开具的销售不动产统一网络发票证实。被告向法庭提交的首付款收据，只能证明原告支付了首付款，而不能证明原告仅支付了首付款；被告认为单纯凭销售不动产统一网络发票不能证明原告在起诉前已经付清了全部房价款。合同约定的付款方式是分期付款，被告每次收到房价款后都会给原告出具收据，但原告未向法庭提交。本院认为，原告诉称其已给被告付清了全部房价款，并提供了被告开具的销售不动产统一网络发票为证，且被告给原告开具发票的时间在合同约定的末次付款时间之后。现被告主张原告并未付清全部房价款，必须提供确实充分的反证加以证明。审理中，被告仅提供了其开具给原告的首付款收据，且该证据材料系收款收据的收据联，应当由原告持有。因此，被告辩称原告仅交付房价款85368元，没有付清全部房价款的理由不能成立。2.关于原告至今未取得所购商品房房地产权属证书，被告是否应当承担责任的争议。原告认为，因为被告开发的“家和理城”B单元商品房消防设施不合格，需要整改，被告不能给主管部门提供消防设施验收合格的资料，导致原告至今未能取得所购商品房的房地产权属证书，被告应当承担责任；被告认为，按照合同约定，被告只需要在交房后200日内将办理房地产权属证书的相关资料交给主管部门，就履行了合同义务。现原告没有证据证实被告在交房后200日内未将办理房地产权属证书的相关资料交给主管部门，也不能证明原告等业主没有得到房地产权属证书是被告造成的，所以，原告至今未得到房地产权属证书不是被告的责任；本院认为，按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后200日内，将原告提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，原、被告对此发生的争议属于对合同是否履行的争议，应由负有履行义务的当事人承担举证责任，即应由被告承担举证责任。被告未能举证证明其已经履行了该合同义务，应承担举证不力的后果。同时，被告开发的“家和理城”B单元商品房消防设施不合格，是原告所购商品房不能办理房地产权属证书的原因之一，因此，原告至今未取得房地产权属证书被告应当承担责任。3.关于如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告是按已付房价款的0.5﹪给原告一次性支付违约金，还是按已付房价款的日0.5﹪给原告支付违约金的争议。原告认为，原、被告签订的合同是格式合同，根据合同法第三十九条、第四十一条的规定，应当根据公平的原则作出不利于被告的解释。现原告未能在规定的期限内取得房地产权属证书，结合整个合同的内容，应当确定按已付房价款的日0.5﹪给原告支付违约金。如果按已付房价款的0.5﹪给原告一次性支付违约金，如被告一直不能给原告交付房地产权属证书，对原告是不公平的。被告认为，原、被告签订的合同不是格式合同，只是住建部门统一印制的合同。按照合同约定，因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告只能按已付款的0.5﹪给原告一次性支付违约金。如果按已付款日0.5﹪的标准给原告支付违约金，远远超过了法律对违约金的最高限额。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款的合同即为格式合同。原、被告签订的合同符合格式合同的特征，应属格式合同，被告认为涉案合同不属格式合同的理由不能成立。现原、被告关于“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付款的0.5﹪向原告支付违约金。”的约定发生争议，该争议不属于对格式条款理解即对合同约定原意不清发生的争议，而属于双方当事人不同的诉讼主张，不适用合同法第四十一条关于格式条款解释的规定。原告诉称该约定显失公平，首先原告未在法定期限内申请撤销；其次，如支持原告“按已付款日0.5﹪的标准支付违约金”的请求，被告如逾期200日交付房地产权属证书，原告即可获得相当于全部购房款的违约金，那么对被告而言也显失公平，故原告要求按已付房价款的日0.5﹪给其支付违约金的请求，本院不予支持。另外，原告已经付清了全部购房款281628元，其理由前面已经阐明，同时，我国现行法律中没有合同违约金最高限额的规定，被告辩称“如果按日0.5﹪的标准给原告支付违约金，远远超过了法律对违约金的最高限额，请求按原告已付首付款的0.5﹪给原告支付违约金”的理由不能成立。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同书》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。合同约定被告于2014年4月30日前给原告交房，但实际交房时间为2014年5月22日。我国合同法规定的违约责任归责原则是严格责任原则，即在违约发生后确定当事人责任时，主要考虑违约的结果是否是当事人的行为造成，而不考虑当事人的主观心理状态。本案中，即使被告出于善意而预期交房，也不属于合同的免责事由。现被告未按照合同约定按期交房，应按已付房价款总额的日万分之五，给原告支付逾期交房期间（2014年5月1日-22日，共22天）的违约金；合同约定，被告在商品房交付使用后200日内，将原告提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，被告未举证证实其已正确履行了该合同义务，相反，原告已举证证实被告开发的“家和理城”B单元商品房消防设施不合格，是原告至今未能取得房地产权属证书的原因之一，因此，被告应按已付房价款总额的0.5﹪给原告支付违约金；原告要求判令被告将房屋产权证书交付给原告，因颁发房地产权属证书属应申请的行政行为，其是否符合颁证的条件、能否给其颁证，应由行政机关审查决定。被告应当履行的合同义务只是协助主管部门给原告办理房地产权属证书，即及时将原告提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，在登记机关颁发权属证书后，及时将权属证书交付原告。如果被告不正确履行协助义务或行政机关不作为，原告可以通过其他合法途径获得救济。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条和第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告利川家和置业发展有限公司给原告文小琴支付逾期交房的违约金3097.91元。二、被告利川家和置业发展有限公司给原告文小琴支付逾期取得房地产权属证书的违约金1408.14元。三、被告利川家和置业发展有限公司继续履行协助办理房地产权属证书的义务。在判决生效后30日内将原告文小琴提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，并在登记机关颁发权属证书后5日内将权属证书交付原告文小琴。四、驳回原告文小琴的其他诉讼请求。案件受理费4898元，依法减半收取2449元，由原告文小琴负担800元，被告利川家和置业发展有限公司负担1649元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  周双禄二〇一五年八月二十五日书记员  赵红玲附违约金计算方式：1.被告家和置业公司给原告文小琴支付逾期交房的违约金3097.91元。281628元×万分之五×22日＝3097.91元。2.被告家和置业公司给原告文小琴支付逾期取得房地产权属证书的违约金1408.14元。281628元×0.5﹪＝1408.14元。