云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云城法民二初字第15号
原告谭剑英，女，1964年3月5日出生，汉族，住云浮市云城区。
原告陈颖，男，1985年12月15日出生，汉族，住云浮市云城区。
委托代理人谭剑英，系原告之一。
被告云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区。
法定代表人潘锦灿，该公司董事长。
委托代理人李建辉，广东金科律师事务所律师。
原告谭剑英、陈颖诉被告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由审判员康石英独任审判，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告谭剑英、被告荣威房地产的委托代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭剑英、陈颖诉称：2010年3月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买开发的商品房蟠龙山水豪庭D2幢603号房，同时约定的还有房屋套内建筑面积、违约责任等事宜。合同签订后，原告依约履行了义务。
2014年7月，被告向原告交付了房地产权属证书，但房地产权属证书载明套内建筑面积为122.65平方米，比合同约定的套内建筑面积128.74平方米少了6.09平方米，面积误差比4.73%，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第五条约定，被告应退还原告23598元（3874.92元／㎡×6.09㎡）购房款给原告。被告收取原告用于办理房地产权属证书的费用16163元，但根据房管局和地税局的相关规定，买方办理房地产权属的契税税率为3%，房地产权属证书所需的契税税率也显示为3%，即14956.71元，而其他费用只包括商品房登记费每宗90元，实际因办理房地产权权属证书支出的费用15055.71元。因此，被告应将多收取的1107.29元（16163元-14965.71-90）退还给原告。上述费用合计23598元＋1107.29元=24705.29元。该款，原告多次与被告协商，但被告一直未予退还，为此，原告遂起诉至法院，要求判令：1、被告立即退还23598元购房款给原告。2、被告立即退回多收的1107.29元办证税费给原告。3、案件诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告的主体资格；2、企业机读档案登记资料；3、商品房买卖合同，证明原告向被告购买商品房及相关购房合同条款。4、购房发票，证明已付房款数额。5、收据，证明被告收到原告办证费16163元，被告实际办证用去15055.71元，剩余1107.29元应当返还原告的事实。6、房地产权证（复印件），证明原告从被告购买的房屋的套内实际面积为122.65元，比合同约定的套内面积少了6.09平房米，误差达到4.73%。
被告荣威房地产答辩称：涉案房屋按套按单价计算，适用合同的第五条第3点的约定计算。被告同意退回多收的办证费用。
被告荣威房地产在庭审中未提供任何证据。
经审理查明，2010年3月17日，原告（买受人）谭剑英、陈颖与被告荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1003055），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路81号、编号为04-03-0016的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第D2幢六层603号房。……该商品房合同约定建筑面积共145.69平方米，其中，套内建筑面积128.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.95平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按（套内）建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3874.92元，总金额人民币肆拾玖万捌仟捌佰伍拾柒元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=［（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积］×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。公积金贷款。买受人须在2010年3月21日前交纳首期房款，计人民币158857元，并于2010年3月24日前提交所需资料，办理余款34万元贷款。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。
合同签订后，原告谭剑英、陈颖按合同约定于2010年2月21日支付了首期房款158857元给被告，后向银行按揭贷款支付了34万元，房款已全部支付完毕。2014年7月2日，原告谭剑英、陈颖取得了涉案商品房的房产证，证号为粤房地权证云字第00000292**号，登记建筑面积138.77平方米，套内建筑面积为122.65平方米。后因被告荣威房地产面积差异、多收办证费用等，与原告发生纠纷，经协商无果，两原告遂向本院起诉，请求解决。
另查明，原告谭剑英、陈颖于2010年3月17日支付了涉案商品房的办证费用16163元。2014年5月12日，税务部门出具契税发票，涉案商品房契税14965.71元（契价498857元，契税税率3%）。涉案商品房的实际支出办证费用为：契税14965.71元＋工本费＋登记费90元=15055.71元。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、被告荣威房地产是否应当退回原告多支付的办证费。
关于面积差异的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的面积差异百分比：［（122.65平方米-128.74平方米）÷128.74平方米］×100%=-4.73%。按照合同第五条约定，由于两原告选择继续履行涉案合同，故被告荣威房地产应退回多收房款（3874.92元／平方米×（128.74平方米-122.65平方米）］=23598元给两原告。
关于多收办证费的问题。被告荣威房地产确认收取两原告办证费用16163元，涉案商品房实际用去办证费用15055.71元，多收取部分16163元-15055.71元=1107.29元。被告荣威房地产应予退还给两原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款23598元给原告谭剑英、陈颖。
二、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房办证费用1107.29元给原告谭剑英、陈颖。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费418元，适用简易程序审理，减半收取209元（原告已预交209元），由被告云浮市荣威房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 康石英
二〇一五年三月五日
书记员 邓伟静