江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3850号
上诉人（原审原告）南京沃土置业顾问有限公司，组织机构代码05799596-9，住所地南京市浦口区江浦街道滨江路7-9号。
法定代表人贺超友，该公司经理。
委托代理人田作立，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈国强，男，1976年11月16日生，汉族，某公司职员。
被上诉人（原审被告）董枫，女，1976年1月23日生，汉族，个体户。
委托代理人沈国强，男，1976年11月16日生，汉族，某公司职员。
上诉人南京沃土置业顾问有限公司（以下简称沃土公司）因与被上诉人沈国强、董枫居间合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第167号判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沃土公司的委托代理人田作立，被上诉人沈国强及董枫的委托代理人沈国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沃土公司原审诉称，2013年7月28日，沃土公司经居间努力促成沈国强、董枫与案外人张明忠签订了一份《房屋买卖中介合同》（下称《合同》）及相应的《补充协议》，约定由沈国强、董枫出卖其所有的位于南京市浦口区江浦街道象山路5号碧云山庄某幢102室房屋给案外人张明忠。《合同》第八条及《补充协议》第一条约定交易成功后由案外人支付中介佣金12200元，《补充协议》第四条同时约定任何一方（指沈国强、董枫和案外人）违约不履行合同的，由违约方承担沃土公司的佣金。《合同》约定任何一方违约均需向守约方支付违约金40000元整。后沈国强、董枫以种种借口推脱拒不履行合同，案外人将沈国强、董枫诉至南京市浦口区人民法院，要求支付违约金，后沈国强、董枫与案外人达成和解协议，协议载明沈国强、董枫认可违约同时支付案外人违约金26000元后案外人张明忠撤回对沈国强、董枫的起诉。基于以上事实，沃土公司要求沈国强、董枫按照约定支付中介佣金，但沈国强、董枫拒绝支付。故诉请判令沈国强、董枫：1、立即支付沃土公司中介佣金12200元及以该佣金为本金计算30%的违约金3660元，合计15860元；2、承担本案诉讼费用。
沈国强、董枫原审辩称，我们是有房屋要出售，我们没有委托沃土公司从事中介服务，沃土公司是通过不正当手段得到我们的售房信息，说能帮助我们以更高的价格出售房屋。我们去过沃土公司一次，沃土公司虽促成我们签订房屋买卖合同，合同上约定了买方付中介费，后来得知沃土公司属非法执业、没有资格收费；签订合同时，购房人不具备购首套房的资质，沃土公司未核实，并帮助购房人办理虚假手续用于购房；因沃土公司与购房人的种种欺骗和违规行为，导致我们无法过户，我们不愿意支付中介费，沃土公司还应赔偿因此给我们造成的损失26000元，及精神损失费4000元，共计30000元。
原审法院经审理查明，2013年7月28日，沈国强、董枫作为委托人（出售方）即甲方与乙方即委托人（买受方）案外人张明忠以及丙方即受托人（中介方）沃土公司签订了一份《房地产买卖中介合同》，合同中标的基本情况及价款栏记载：所有权人为沈国强，共有人董枫，房屋座落于浦口区碧云山庄某幢102室，建筑面积104.87㎡，丘号10806003-006-2，产权证号为宁房权证浦转字第××号、土地证号为宁浦国用（2007）第11636号、房屋来源买售、房屋售价12200**元；委托事项栏记载：甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜；佣金、代办费支付标准及方式栏记载：丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费12200元；违约责任栏记载：甲、乙方有未能按合同约定支付佣金和代办费的应承担违约责任，违约方应支付守约方违约金40000元；合同生效栏记载：合同自甲、乙双方签字，由丙方盖章后生效等合同条款。沈国强、董枫在合同文本的甲方处签名，案外人张明忠在乙方处签名，沃土公司在丙方处加盖了印章。
同日，该三方又签订了一份《补充协议》，协议上载明了乙方于2013年7月28日前支付甲方定金20000元，于2013年8月15日前支付甲方首付款350000元，同时双方办理产权过户及贷款手续，乙方以贷款的方式支付甲方房款840000元，双方于银行下款叁个工作日内办理房屋交接手续，同时乙方支付甲方尾款10000元；乙方负担过户中所有的费用，甲方不承担中介佣金；甲、乙双方任何一方不履行合同的，由违约方承担丙方佣金等协议条款。沈国强、董枫在协议文本的甲方处签名，案外人张明忠在乙方处签名，沃土公司在丙方处加盖了印章。
合同订立当日即2013年7月28日，案外人张明忠支付给沈国强、董枫定金20000元。
2013年11月17日，沈国强、董枫作为甲方与乙方即案外人张明忠签订了一份《﹤房地产买卖中介合同﹥终止协议书》，协议书上载明：甲乙双方于2013年7月28日签订了《房地产买卖中介合同》，现甲乙双方经协商约定，同意终止《房地产买卖中介合同》，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，甲乙双方本着平等、自愿、互谅、互让的原则，就终止《房地产买卖中介合同》协议相关事宜达成如下条款：1、甲方已于8月归还购房定金20000元整给乙方，现甲方再给乙方违约金26000元，即可终止双方于2013年7月28日签订的浦口区碧云山庄某幢102室的《房地产买卖中介合同》，甲乙双方终止合同后，原《房地产买卖中介合同》作废，合同里条款无效。2、双方签订本协议后，乙方须到法院撤销对甲方的起诉。3、甲乙双方应共同遵守本协议，任何一方违反本协议的约定，依法承担相应责任。4、本协议自双方签定（名的别字）或盖章之日起生效，本协议一式二份，双方各执一份。沈国强、董枫在协议文本的甲方处签名，案外人张明忠在乙方处签名，见证人处有田作立签名。
后因沈国强、董枫与案外人张明忠签订的房屋买卖合同终止履行后，沃土公司以沈国强、董枫违约应负担中介佣金向沈国强、董枫索要未果，为此引发本案诉讼。
原审另查明，1、沈国强与董枫系夫妻；
2、沃土公司系企业法人，登记的经营范围包括房地产经纪；
3、案外人张明忠曾于2013年12月起诉至原审法院要求沈国强、董枫赔偿违约金40000元，后撤诉。
原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。在本案中，沃土公司称其作为居间人已促成沈国强、董枫与案外人张明忠订立合同，合同约定中介佣金及代办费由购房人负担，但在一方违约时，由违约方支付中介佣金及代办费，而沈国强、董枫在与案外人张明忠签订的终止协议书中认可沈国强、董枫违约，因此沈国强、董枫应向其支付中介费12200元及违约金；沈国强、董枫在抗辩中否认负有该义务。因沃土公司、沈国强、董枫及案外人张明忠三方签订的合同中明确约定，合同订立后，沃土公司尚需为购房人即案外人张明忠代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜，案外人张明忠方支付中介佣金及代办费，而沃土公司仅促成沈国强、董枫与案外人张明忠签订合同，并未办理代办事项合同即已终止履行，虽沈国强、董枫在与案外人张明忠签订的终止协议书中认可沈国强、董枫违约，需由违约方即沈国强、董枫支付中介佣金及代办费，沃土公司方亦无权要求沈国强、董枫支付全部佣金和代办费12200元，原审法院酌定由沈国强、董枫向沃土公司方支付中介费3000元，对沈国强、董枫提出不应该支付中介费的抗辩意见，原审法院不予采纳；沃土公司要求沈国强、董枫支付以该佣金为本金计算30%的违约金，缺乏依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条之规定，原审判决：一、沈国强、董枫于判决生效后十日内共同给付南京沃土置业顾问有限公司中介佣金3000元。二、驳回南京沃土置业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费196元，由沈国强、董枫共同负担。
沃土公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决适用法律错误。对于上诉人中介佣金12200元的诉请，首先双方系居间法律服务合同关系，合同约定由违约一方承担上诉人的佣金，而被上诉人违约拒不继续履行合同。其次，根据法律规定，居间人促成交易合同成立后，委托人就应当按约定支付报酬。至于上诉人未完全办理的代办事项，属于居间合同项下的居间人的附随义务。被上诉人违约不再继续履行合同导致上诉人无法继续代办附随事项，不能据此减少被上诉人居间费用的数额。再次，被上诉人为了自身利益拒绝继续履行合同的违约行为阻止上诉人完成全部代办事项后全额收取佣金的条件成就，被上诉人应当全额支付佣金12200元。2、原审判决对于上诉人3660元违约金不予支持系适用法律错误。合同约定被上诉人无正当理由不能履行合同及未能按照合同约定支付佣金的，应当向上诉人支付违约金40000元，鉴于被上诉人违约可能产生的损失本金为12200元，根据法律规定主张上述数额的30%数额即3660元的违约金，符合法律规定及当事人的约定。综上，请求二审法院撤销原审判决，由被上诉人立即支付上诉人中介佣金12200元及30%的违约金3660元，合计15860元，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
沈国强、董枫答辩称，签订合同时，上诉人未详细核实购房人的购房资质，购房人在签订此合同时未离婚，不具备购首套房的资质，而合同是按购首套房的政策签订的，违反国家购房政策。上诉人帮助购房人伪造证明材料办理假社保收入证明，上诉人非法扣留我们的房产证和土地证，至今没有归还。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
对于原审法院查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。
本院认为，沈国强、董枫与沃土公司及案外人张明忠于2013年7月28日签订的房地产买卖中介合同、补充协议，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。合同约定，沃土公司完成约定的委托事项，由买受方张明忠支付佣金和代办费12200元；如未按合同约定履行，由违约方承担沃土公司佣金。沃土公司只完成了促成合同成立，其他委托代办事项未完成。后沈国强、董枫与案外人张明忠达成协议，终止了双方的房屋买卖合同。在居间合同中，居间人履行全部约定义务，达到居间目的的，委托人才负有给付全额报酬的义务。沈国强、董枫与案外人张明忠另案协商解决后撤诉，虽经协商，沈国强、董枫同意支付张明忠26000元违约金，不能因此证明合同终止履行责任全在沈国强、董枫一方，在当时限购、限贷的购房政策环境下，上诉人对涉案房屋买卖合同中买房人是否符合相关政策应予合理解释，因此，导致涉案合同未予履行属综合因素。原审法院酌定由沈国强、董枫向沃土公司支付佣金3000元，驳回其违约金等主张并无不当，上诉人沃土公司主张沈国强、董枫支付全部佣金12200元并支付违约金的理由缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费196元，由上诉人沃土公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一四年十一月二十五日
书记员 金丽丽