广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第1042号
原告：劳婉娴，女，1926年3月10日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
委托代理人：劳建积，男，1932年2月19日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。
委托代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。
被告：郭金鸿，男，1960年4月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
被告：许玉媚，女，1970年2月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
两被告共同委托代理人：马丽，北京大成（广州）律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：陈静佳，北京大成（广州）律师事务所律师助理。
第三人：吴伟超，男，1970年12月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，现下落不明。
第三人：吴洁惠，女，1974年11月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，现下落不明。
第三人：郭燕萍，女，1946年1月7日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，现下落不明。
第三人：吴耀忠，男，1945年1月10日出生，汉族，身份证住址广州市芳村区，现下落不明。
第三人：郭金汉，男，1955年6月24日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，现下落不明。
原告劳婉娴诉被告郭金鸿、许玉媚，第三人吴伟超、吴洁惠、郭燕萍、吴耀忠、郭金汉物权保护纠纷一案，本院于2015年4月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人劳建积、徐兆明，两被告及其共同委托代理人马丽到庭参加诉讼；第三人吴伟超、吴洁惠、郭燕萍、吴耀忠、郭金汉因下落不明，经本院公告送达应诉材料及开庭传票，期限届满，第三人没有到庭应诉，本院依法作缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：坐落于广州市越秀区高第街229号是原告的产业，该房屋2楼曾被房管部门代管，2013年11月1日，房管部门正式撤管并通知原告领回了产权。在房管部门出具的《代管产房屋撤管住户居住情况移交表》中作此记载：住户为被告郭金鸿、居住部位为2楼、面积91.04平方米、使用性质为住宅、每月租金为1190.7元、租金截止日期为2013年10月31日、撤管日期为2013年11月1日、产权人接管日期为2013年11月1日。据此资料可以认定，被告郭金鸿是该房屋2楼房管部门代管时期的承租人，而被告许玉媚则为与被告郭金鸿同户籍的共同使用人。原告于撤管领回该房屋2楼产权后，决定收回使用权不再租赁给两被告，为此，原告代理人曾找两被告要求收回房屋，但对于原告的合理要求两被告均不予理睬拒绝交还房屋。又由于原告该房屋2楼产权证登记为商业用途，故原告要求两被告应以计租面积102.99平方米，参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向原告清缴其自撤管之日起至实际搬迁之日止的所欠房屋使用费。原告认为，原告是该房屋2楼产权人，自2013年11月1日起原告与两被告并没有签订租赁合同，两被告应理应将房屋腾空交还给原告和清缴所欠的房屋使用费。为维护原告的合法权益，故诉请法院判决：1、两被告立即搬出广州市越秀区高第街229号二楼全层（建筑面积102.99平方米，代管期间房管部门计租面积91.04平方米），将房屋腾空交还给原告；2、被告自2013年11月1日起至其实际腾空交还房屋之日止以102.99平方米为计租面积，参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋商业租金参考价向原告交纳房屋使用费。
两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告只享有涉案房屋二楼其中53.53平方米产权，故原告主张腾退涉案房屋全部产权是不符合事实依据，且我方也没有使用原告的产权面积，故本案不存在腾退涉案房屋；2、被告从来没有收到涉案房屋产权变更的通知，故不应向原告支付房屋使用费，即使涉案房屋撤管，那么原告应联系被告签订新的租赁合同，原告要求被告按商业性质交纳使用费没有事实与法律依据；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。另反诉请求法院判决：原告立即向被告返还代为垫付的费用（包括维修费、代垫的契税、白蚁防治费等）355017.32元及利息（按同期银行贷款利率自1953年6月7日计算至实际清偿之日止）。
两原告对被告的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求，理由如下：1、被告主张的修缮费及管理费用，最早产生在50年代，最迟产生在1981年，那么被告的反诉请求已过了诉讼时效；2、被告主张的费用主要产生自被告郭金鸿父亲郭振邦，郭振邦死亡后，其所有的债权应由全部继承人继承，被告郭金鸿只是郭振邦其中一位继承人，即使被告要追讨，也需要郭振邦全部合法继承人追讨；3、被告的主张是不确定的费用，由于历史原因，1955年3月1日是第二套人民币发行，故当时的币值等换与现在的计算方式不同，故被告主张的费用过高；4、被告主张的换门锁，由于是被告其居住在涉案房屋，这是其义务，与原告无关。
第三人吴伟超、吴洁惠、郭燕萍、吴耀忠、郭金汉没有作答辩。
经审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：越秀区高第街229号权属人为原告；建筑面积160.59平方米；所有权取得方式为继承、撤管、发还；登记时间2014年11月27日；砖木结构2层；自用面积134.15平方米；首层74.96平方米为住宅，32.1平方米为商业，二层53.53平方米为商业，另有首层22.3平方米、二层49.46平方米未申请权属登记。
2013年11月1日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向权属人袁筱存发出《通知单》，从2013年11月1日起将高第街229号（旧门牌：××）2楼53.5307平方米发还给其管业。
据2013年11月21日的广州市越秀区第一土地房屋管理所制作的《代管产房屋撤管住户居住情况移交表》记载：房屋地址高第街229号；住户姓名被告郭金鸿；居住部位2楼；面积91.04平方米；使用性质住宅；每月租金1190.7元；租金止戳日期2013年10月31日；撤管日期2013年11月1日；产权人接管日期2013年11月1日。
高第街229号2楼现有两被告夫妇、儿子郭铭轩，吴伟超、吴伟超妻子丁煦、儿子吴日洋、吴伟超妹妹吴洁惠、吴伟超外甥女冯芷琰共8人的户籍。
据1998年6月25日的（98）粤公证内字第8523号《公证书》记载：郭振邦（于1998年2月13日）死亡与谢锦蓉（于1998年5月31日）夫妇死后遗留有座落在广州市越秀区高第街265号一幢，郭振邦与谢锦蓉生前只婚育有郭燕萍、郭翠萍、郭金汉、郭金鸿四个子女，无收养过其他子女，郭振邦与谢锦蓉于1997年4月11日产下遗嘱，决定将上述房屋遗产由郭金鸿一人继承。另郭翠萍于2015年4月18日死亡，吴洁惠是郭翠萍的女儿。被告表示：第三人吴耀忠是郭翠萍的丈夫，第三人吴伟超是郭翠萍的儿子。
本案诉讼过程中，经原被告双方到现场确认，被告现使用高第街229号2楼的头房、二房、三房，故原告的第1项诉讼请求变更为要求被告腾退高第街229号2楼的头房、二房、三房。
被告认为其对高第街229号房屋进行维修、代垫契税，提供了1、发生于1953年6月6日起至1981年10月5日期间的发票（61张）；2、被告于2009年6月25日与冯以伦签订的《协定》；3、2009年6月28日，冯以伦收取高第街229号2楼第一期工程款33000元的《收据》；4、2009年8月10日，冯以伦收取高第街229号2楼第二期工程款30600元的《收据》。原告对证据1的真实性没有异议，并表示：对1953年6月6日收据，该收据交款人为零售公司，由于当时是被告父亲在首层经营商铺，故交纳的费用是以公司名义提交，该证据恰恰证明当时币值计算等换与现在不同。完税证上显示交款人是街道，该费用并不是被告父亲交纳，至于原件遗留在被告手上原告也不清楚。对于被告购买门锁等发票，由于其居住在涉案房屋，购买使用是其义务。对证据2、3、4的真实性、合法性、关联系不予确认。
本院认为：原告作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。原告据此要求被告迁出涉案房屋合法有理，本院予以支持。鉴于被告现户籍人口结构复杂，被告马上搬迁有困难，涉案房屋可由被告暂住一段时间，暂住期内，被告应积极另寻房屋，以便期限届满将房屋交回给原告。因被告在代管期间向房屋部门交纳的租金标准是住宅租金。根据公平合理原则，被告应参照房管部门公布的同时期同地段同类（住宅）房屋租金参考价向原告交纳房屋使用费。
关于被告反诉要求原告支付被告对涉案房屋进行维修支付的维修费、代垫契税的问题，首先，被告提供的发生于1953年6月6日起至1981年10月5日期间的发票，因该费用已经超过了二十年的诉讼时效期间，被告要求原告支付理由不成立，本院不予支持。其次，关于发生于2009年的维修费63600元，因被告只提供了协定和收据，该证据并不能证明被告对涉案房屋进行了维修，故对被告的反诉请求本院不予支持。
综上所述。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第一百三十七条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起，被告郭金鸿、许玉媚（含同住人员）暂住广州市越秀区高第街229号2楼头房、二房、三房六个月，暂住期间，参照房管部门公布的同期同地段同类（住宅）房屋租金参考价逐月向原告劳婉娴计付房屋使用费；暂住期满，被告郭金鸿、许玉媚（含同住人员）应将房屋腾空交回给原告劳婉娴。
二、被告郭金鸿、许玉媚应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区高第街229号2楼头房、二房、三房从2013年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费[参照房管部门公布的同期同地段同类（住宅）房屋租金参考价确定]一次性支付给原告劳婉娴。
三、驳回原告劳婉娴的其他诉讼请求。
四、驳回被告郭金鸿、许玉媚的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10196元，反诉费3308元，公告费500元，由原告劳婉娴负担6796元，被告郭金鸿、许玉媚共同负担7208元。
如不服本判决，原告劳婉娴，第三人郭金汉可在判决书送达之日起三十日内，被告郭金鸿、许玉媚，第三人吴伟超、吴洁惠、郭燕萍、吴耀忠可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡永辉
人民陪审员 谢炜权
人民陪审员 刘碧君
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 杨嘉儿