沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初126号原告：沈阳威利先建房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽路212号（组织机构代码：76956442-X）。法定代表人：张立明，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯德宾，男，1980年8月4日出生，满族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘安宁，女，1990年10月24日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省本溪市明山区。被告：王楠，男，1978年9月29日出生，满族，住沈阳市和平区长白乡上夹河村163。第三人：鲁成宏，男，1962年10月12日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：关忠，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩钰琪，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人：张铁振，男，1970年1月23日出生，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人：关忠，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩钰琪，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人：李银鹏，男，1978年2月8日出生，满族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县英额门镇椽子沟村庙东沟*号。委托诉讼代理人：关忠，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩钰琪，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人：沈阳海庭外墙保温工程有限公司，住所地沈阳市和平区砂南路22号。法定代表人：徐凤英。原告沈阳威利先建房地产开发有限公司（以下简称威利公司）与被告王楠、第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏、沈阳海庭外墙保温工程有限公司（以下简称海庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案后，依法适用普通程序，由审判员严冬云担任审判长，审判员聂雪主审，人民审判员朱铁参加评议，于2016年8月31日公开开庭进行了审理。原告威利公司委托诉讼代理人冯德宾，第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏共同委托诉讼代理人关忠、韩钰琪到庭参加诉讼。被告王楠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人海庭公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威利公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及其他相关协议；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为：要求确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：2014年3月29日，原告与第三人海庭公司签订了《聚氨酯外保温合同》，合同约定由第三人海庭公司承包原告开发的富海澜湾半岛项目外墙保温工程。合同履行过程中，原告与第三人海庭公司于2014年5月16日签订了《顶房协议》，约定原告以富海澜湾半岛的两套房产A2楼1-6-1和A2楼1-6-2抵顶第三人海庭公司部分工程款即3763200元。此后，第三人海庭公司向原告出示《转让协议》，确认其将A2楼1-6-1（以称涉案房屋）转让给被告，以后发生一切纠纷均与原告无关。原告按照第三人海庭公司的指示与被告签订了《商品房买卖合同》，并向被告出具了收款收据，但被告实际并未向原告支付过购房款。2014年7月17日，第三人海庭公司与第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏××人）签订《协议书》，约定第三人海庭公司将上述涉案房屋抵顶给第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏。此后，第三人海庭公司又向原告出具《承诺书》，承诺将原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《顶房协议》等所有相关手续交给本案第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏，并在《顶房协议》复印件上写明如“原件未交回，此原件作废”。基于包括但不限于上述事由，原告认为，原告系依据与第三人海庭公司签订的《聚氨酯保温合同》、《顶房协议》及第三人海庭公司的指示而与第三人海庭公司指定的受让人（即被告）签订的《商品房买卖合同》，被告实际并未向原告支付过购房款，原告与被告之间不存在直接的商品房买卖合同关系，且现第三人海庭公司已将涉案房屋抵顶给了第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏，不同意再将涉案房屋转让给被告，原告认为其与被告之间签订《商品房买卖合同》无效，故诉至人民法院，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告王楠未到庭，亦未提交书面答辩。第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏均述称，同意原告诉讼请求，因涉案房屋是原告公司用于支付工程款，第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏作为案涉工程实际施工人对该房屋享有合法权益，且第三人海庭公司明确表示不再将房屋抵顶给被告，因此案涉房屋应当归第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏所有。第三人海庭公司未到庭，亦未提交书面答辩。原告威利公司对其主张的事实，向本院提供了如下证据：一、《聚氨酯外保温合同》，证明原告与第三人海庭公司的工程合同关系，原告有权利以顶房的形式支付工程款。第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏对该证据均无异议。二、《顶房协议》，证明本案所涉房屋是原告与第三人海庭公司之间的工程款抵帐房。第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏对该证据均无异议。三、《转让协议》，证明第三人海庭公司与被告之间的转让关系，被告与原告不存在商品房买卖关系。第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏对该证据均无异议。四、《商品房买卖合同》，证明原告与被告之间不存在商品房买卖合同关系。第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏对该证据均无异议。五、原告与第三人海庭公司签订的《协议书》，证明因第三人海庭公司违约，双方解除合同关系，经双方结算，第三人海庭公司应返还原告多付工程款234838元。第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏对该证据均无异议。六、第三人海庭公司与第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏签订的《协议书》，证明第三人海庭公司将本案房屋抵顶给了本案第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏，不再转让给本案被告。第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏对该证据均无异议。七、有第三人海庭公司及施工代表郑海庭签字确认的“原件未交回，此原件作废”的《顶房协议》，证明在第三人海庭公司已将房屋抵顶给第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏情况下，应交回原件给第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏，未交回的情况下，第三人海庭公司持有原件作废。第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏对该证据均无异议。八、第三人海庭公司项目代表郑海庭签字确认的《承诺书》，证明第三人海庭公司承诺将购房合同及顶房协议相关手续原件交给第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏，不再抵顶给被告。第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏对该证据均无异议。九、第三人海庭公司项目代表郑海庭在派出所作的讯问笔录的复印件，证明第三人海庭公司与被告之间实际为借贷关系，不是房屋买卖关系，第三人海庭公司将本案所涉房屋抵顶给了本案第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏，不再抵顶给被告。第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏对该证据均无异议。结合原告威利公司的举证、第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏的质证及庭审情况，本院认定如下事实：2014年3月29日，原告与第三人海庭公司签订《聚氨酯外保温合同》一份，约定工程名称：富海澜湾半岛（B1#B2#B3楼），工程地点：沈阳市长白岛，专业承包作业范围：外墙保温工作（包括外墙面、空调板、阳台、窗台、装饰线条、苯板构件等）……。工程价款暂估600万元，合同工期：2014年4月5日至2014年6月5日。合同签订后，第三人海庭公司将诉争工程分包给第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏进行施工。2014年5月16日，原告（甲方）与第三人海庭公司（乙方）签订《顶房协议》一份，约定：一、甲方因乙方承担外墙保温工程而应支付乙方相应工程款原因，现乙方同意甲方以下述商品房抵顶总工程款中部分款项。二、甲方顶给乙方的商品房坐落于富海澜湾半岛项目，具体明细如下：1、楼房号A2/1-6-1，面积156.8㎡，单价12000元，总价1881600元；2、楼房号A2/1-6-2，面积156.8㎡，单价12000元，总价1881600元，总价款3763200元……。《顶房协议》签订后，第三人海庭公司向原告出具《转让协议》一份，约定：兹有沈阳海庭外墙保温工程有限公司与王楠达成转让协议：沈阳海庭外墙保温工程有限公司由商品房一套，位于沈阳市和平区长白南路富海澜湾·半岛小区A2楼1单元6层1号，现将该房产权转让给王楠。此房以后发生一切纠纷与沈阳海庭外墙保温工程有限公司无关。嗣后，原告与被告签订《商品房买卖合同》（包括附件）一份，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市和平区长白南路330-4号A2座6-1号房（建筑面积156.8平方米），房屋价款1881600元，付款方式为一次性付款，房屋交付期限为2014年10月31日。同时，原告为被告开具收款收据一张，金额为1881600元，收款事项：A2/1-6-1。但原告至今未将诉争房屋交付被告。现原告诉至法院，要求确认其与被告签订的《商品房买卖合同》无效。诉讼中，经本院至沈阳市房产局查询，诉争房屋存在在建工程抵押。另查，2014年7月17日，第三人海庭公司与第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏签订《协议书》一份，约定：一、2014年，甲方与乙方签订三份《聚氨酯外保温合同》，约定甲方将其承包的威利公司富海澜湾半岛B1#楼、B2#楼及B3#楼外保温工程整体转包给了乙方……二、甲方同意将威利公司抵顶给其的位于沈阳市和平区长白南路330-4号6-1、6-2两套房产转让给乙方，以抵顶甲方欠付乙方的上述工程款人民币3763200元。（A21-6-1、A21-6-2）……。再查，2014年12月15日，第三人海庭公司法定代表人郑海庭向第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏出具承诺书一份，上载：本人承诺于2014年12月31日前将沈阳富海澜湾半岛两套洋房（A21-6-1号1-6-2号），原购房合同原件及顶房协议等所有相关手续交给施工队伍，并保证关于两套房产不会再有任何纠纷，如到期不交，本人愿负法律责任。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并向对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告及第三人海庭公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及其与第三人鲁成宏、张铁振、李银鹏的陈述对本案事实予以认定。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告虽与被告就诉争房屋签订了《商品房买卖合同》，但系原告基于其与第三人海庭公司签订的《顶房协议》及第三人海庭公司出具的《转让协议》，并按第三人海庭公司的指示所为。原、被告之间并无房屋买卖的合意，且被告未支付相应购房款，故原、被告之间不存在真实的房屋买卖关系，因此对原告主张该《商品房买卖合同》无效的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：确认原告沈阳威利先建房地产开发有限公司与被告王楠就位于沈阳市和平区长白南路330-4号A2座6-1号房（建筑面积156.80平方米）签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费100元、公告费800元（两次），均由被告王楠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云审 判 员  聂 雪人民陪审员  朱 铁二〇一六年十月十七日书 记 员  程 慧本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。