湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终2087号
上诉人（原审被告反诉原告）：陈继党。
上诉人（原审被告反诉原告）：黄桂荣，武汉市东西湖常青花园上清苑业主。
被上诉人（原审原告反诉被告）：武汉新世界康居发展有限公司，住所地武汉市东西湖区常青花园2小区40栋B单元。
法定代表人：胡承启，该公司董事长。
委托代理人：陈杏莉，该公司员工。
委托代理人：曾钢，湖北中和信律师事务所律师。
委托代理人陈继党（即本案第一被告、系黄桂荣丈夫）。
上诉人陈继党、黄桂荣因与被上诉人武汉新世界康居发展有限公司（以下简称康居公司）物权保护纠纷一案，不服武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖民初字第00302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年2月，康居公司诉至一审法院，请求判令：陈继党、黄桂荣立即腾退座落于武汉市东西湖区常青花园15小区中央公园的茶园（商铺建筑面积为172.5平方米），本案诉讼费用由陈继党、黄桂荣承担。
陈继党、黄桂荣提起反诉，请求判令：1、依法确认陈继党对中央公园茶园有权占有；2、康居公司保障陈继党在同等条件下的优先承租权；3、康居公司补偿陈继党在租赁、合法占有期间装修添附投入400万元。
一审法院经审理查明，位于武汉市东西湖区常青花园15小区中央公园内茶园系康居公司于2005年6月经城市规划部门审批建设的建筑工程。陈继党与黄桂荣系夫妻关系。
2006年，茶园主体结构建筑完工后，康居公司将茶园项目以招标方式对外出租经营。同年8月，陈继党中标茶园项目的租赁经营权，康居公司将茶园租赁给陈继党经营，双方签订《租赁合同》（合同编号0608-15-茶园），约定商铺出租面积为172.5平方米，租赁商铺用于经营茶园，租赁期限为3年，自2006年8月1日至2009年7月31日。每月租金为7600元，租赁保证金22800元。……本合同期满，若陈继党继续承租该出租房屋，应书面向康居公司提出，否则视为放弃优先承租权。……合同还特别约定1、陈继党因经营不善致使无法按时缴纳租金时，康居公司可勒令陈继党停止营业，并限期搬出其租赁的营业场所。无法拆除的设施（包括装修、设备等），康居公司可选择按其剩余价值退还给陈继党。（剩余价值是依据双方所确认的账面价值和除已使用年限内的累积折旧额以及破损、损坏、丢失的价值后所余下的价值）。2、装修期2个月，2006年10月1日起租。3、陈继党应保证整个茶园的所有建筑物及其附属设施的完整和安全。康居公司及陈继党均在合同上签名盖章。
陈继党进场后对茶园主体结构内进行了两层改建施工，并对主体建筑进行装饰装修，茶园装饰装修经康居公司竣工验收后，陈继党将茶园投入经营使用，并依约向康居公司缴纳租金。2009年8月1日，合同到期后，康居公司与陈继党继续签订《租赁合同》（合同编号0908-中央茶园），约定租赁期为1年，自2009年8月1日至2010年7月31日，租金为每月7980元。……合同还特别约定续签。后双方均按合同约定履行了各自义务。该合同履行期间，黄桂荣在工商部门注册成立了武汉市东西湖常青花园上清苑，并在茶园内营业。
2010年8月1日，康居公司（出租方、甲方）与陈继党（承租方、乙方）继续签订《租赁合同》（合同编号1008-中央茶园），约定康居公司继续将茶园出租给陈继党经营，租赁期为1年，自2010年8月1日至2011年7月31日，租金为每月8379元，管理费为每月500元，租金及管理费采取先付费后使用的方式，由甲方一并收取，其费用每1个月交纳一次。……如因乙方经营不善等原因导致本合同终止的，乙方须及时还原房屋，乙方投入装修及添附设施、设备的费用由乙方自行承担，甲方不作补偿。……有下列情形之一的，合同终止：1、本合同租赁期届满；2、本合同另一方违约而解除；3、本合同终止后十日内，乙方须按甲方的有关规定腾空商铺退还给甲方，并将商铺大门等所有钥匙及商铺内的固定装置等设备在完好无缺（正常损耗除外）可供使用的情况下交回甲方，经甲方代表检查后，发出同意离场通知书方可搬离。若乙方未按甲方要求将其所有物件搬离商铺，视为乙方自动放弃其所有权；4、合同终止时，甲方对乙方用于商铺装修的投资及在商铺内的添附物品不予补偿，乙方拆卸加设于该商铺内之固定装置、装修时，须按甲方要求进行，对未获甲方书面同意拆除的，乙方不得拆除，甲方对此也不作任何补偿。对甲方书面要求拆除的固定装置、装修，乙方须自费拆除；乙方不拆除的，由甲方派员拆除，费用由乙方承担。若乙方在合同终止之日起15个工作日内未拆除或取回留置的物品，视为乙方放弃留置物品的所有权，甲方有权委派人员将留置物品予以处理，且无需给予乙方任何补偿及承担任何赔偿责任；……本合同租赁期满，在同等条件下乙方享有优先承租权。本合同期满前60天，如乙方需继续承租商铺，应书面向甲方提出，议定新的租赁条件并签订租赁合同。本合同租赁期满，甲、乙方未签订租赁合同，视为乙方放弃优先承租权。……乙方为自然人承租者，承租者与经营者不一致时，乙方保证经营者书面承诺，承担乙方本合同所产生的一切法律责任，承诺书并在本合同乙方处加盖经营者公章。……合同特别约定续签，合同生效后三个月及到期前三个月不得转让。合同还约定了其他事项。康居公司及陈继党均在合同上签名盖章。
合同签订后，陈继党、黄桂荣继续租赁使用康居公司茶园，并交纳房屋租金。
2011年8月1日，康居公司与陈继党签订的《租赁合同》期满后，康居公司未与陈继党续签《租赁合同》，陈继党仍继续使用康居公司茶园，并交纳相应房屋使用费。
2012年7月4日，康居公司向陈继党发出《解除租赁合同通知书》，内容为“陈继党租户：你方与我公司签订的位于15区中心公园——茶园商业门点租赁合同已于2011年7月31日到期，至今你方未与我方续签租赁合同。根据你方与我公司原签订的租赁合同第十二条第一款的约定，视为你方放弃优先承租权。为此，为保障我公司的正当权益，依据上述合同条款，我司决定与你方解除租赁合同，请于收到本通知10日内到我公司招商租赁部交清各项费用，办理合同终止手续，并于2012年7月31日前腾退商铺交还我公司。逾期未办理终止合同手续且未腾退商铺交还我公司，我公司保留向人民法院诉讼的权利。”
2012年8月13日，康居公司还向陈继党发出《商铺腾退通知书》，要求陈继党于2012年8月31日前腾退茶园。
2012年10月22日，康居公司再次向陈继党发出《商铺腾退再次通知书》，要求陈继党最迟于2012年11月15日前腾退茶园，届时如陈继党未完成腾退，康居公司将向人民法院起诉。
康居公司向陈继党发出上述通知书后，陈继党向康居公司书面进行了回复，双方因装饰装修及添附物的处理事宜，未能达成一致意见，陈继党亦未腾退茶园。
在一审审理过程中，根据陈继党申请，一审法院于2014年12月2日依法委托湖北路港工程咨询有限公司对位于武汉市东西湖区常青花园中央公园内茶园门楼改建、园内道路、鱼池排水施工、茶园改建及装饰装修、苗木苗圃、盆景等财产进行价值评估。因陈继党提交评估材料后未缴纳评估鉴定费用，且经一审法院释明后果后，仍然不缴纳，湖北路港工程咨询有限公司于2015年4月12日将鉴定予以退回。
一审法院认为，本案争议焦点1、陈继党、黄桂荣是否应承担腾退康居公司租赁物茶园的民事责任。
康居公司与陈继党签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应严格履行合同义务。康居公司与陈继党签订的《租赁合同》于2011年7月31日届满后，康居公司未与陈继党续签《租赁合同》，双方之间的《租赁合同》已履行完毕，但陈继党仍继续占用租赁物，康居公司未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，康居公司与陈继党签订的《租赁合同》继续有效，但租赁期限应为不定期。康居公司于2012年7月4日向陈继党送达《解除租赁合同通知书》，于2012年8月13日、10月22日向陈继党送达《商铺腾退通知书》、《商铺腾退再次通知书》后，已给予了陈继党合理腾退期限，但陈继党未予腾退，仍实际使用租赁物。陈继党在双方之间的租赁合同关系经通知解除而实际终止的情形下，未将租赁物茶园返还给康居公司，应承担返还康居公司租赁物的民事责任。黄桂荣作为茶园的实际经营管理者，系本案诉争房屋的实际占用人，亦负有向房屋出租人腾退的义务。康居公司要求陈继党、黄桂荣腾退位于武汉市东西湖区常青花园15小区中央公园的茶园（商铺建筑面积为172.5平方米）的诉讼请求合理合法，予以支持，但应当给予陈继党、黄桂荣适当的清退时间。
本案争议焦点2、陈继党、黄桂荣要求康居公司补偿其装饰装修及添附物等经济损失400万元的请求是否应得到支持。
庭审中，陈继党、黄桂荣提出其在租赁茶园投入装饰装修及添附设施400万元，要求康居公司予以补偿并提出财产评估申请，根据双方签订的《租赁合同》约定，合同终止时，康居公司对陈继党用于商铺装修的投资及在商铺内的添附物品不予补偿，且应自行拆除，不拆除的由康居公司拆除，费用由陈继党承担，因此，陈继党要求康居公司补偿装饰装修损失无事实依据，也无合同特别约定；对其要求补偿其它添附财产的请求，因康居公司不同意接收，且提出均应搬离租赁场所，一审法院认为，陈继党在租赁茶园内投入的添附财产有现存价值，但其已持续多轮租赁达九年余，2011年7月31日合同租赁期间届满，双方再未续签合同，在双方未明确约定财产归属的情形下，陈继党申请对财产进行价值鉴定，但其在鉴定部门通知期间未缴纳鉴定费用，应视为其自动放弃评估请求，应承担相应的法律后果。因此，对陈继党、黄桂荣反诉诉请因其未提供有效证据，双方最后一次签订的《租赁合同》中已明确约定合同终止后康居公司对陈继党添附财产不予补偿，故陈继党、黄桂荣未举证证明其装饰装修形成附和并具有相应价值400万元，且无合同和法律之补偿依据，对其该部分反诉请求，不予支持。
陈继党、黄桂荣辩称其租赁经营康居公司中央公园茶园占有合法的意见，因在租赁关系已终止的情形下，仍继续占用康居公司租赁物茶园无法律依据，故不予采纳；其认为应保障陈继党、黄桂荣在同等条件下的优先承租权，但康居公司并无对外出租行为并形成陈继党与其他承租人具有“同等条件”的竞租事实，且原具有优先承租权约定的合同已实际终止，陈继党、黄桂荣继续无据占用康居公司租赁物违法，不能派生出合法的优先权利，因此，主张优先承租权，没有相应的基础事实，对其没有事实依据的权利主张，不予采纳；其辩称康居公司应将其投入管理的财产全部回收，并对其进行补偿后愿意腾退的意见，因《租赁合同》未明确约定且无相应法律依据，康居公司又不同意回收及协商补偿，故依法亦不予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈继党、黄桂荣在本判决生效后六十日内将位于武汉市东西湖区常青花园15小区中央公园的茶园（商铺建筑面积为172.5平方米）腾退给武汉新世界康居发展有限公司；二、驳回陈继党、黄桂荣的反诉请求。一审案件受理费80元，反诉案件受理费19，400元，合计19，480元，由陈继党、黄桂荣负担。
判后，陈继党、黄桂荣不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决驳回陈继党、黄桂荣的反诉请求，不公平、不合理。陈继党、黄桂荣经营坐落于武汉市东西湖区常青花园15小区中央公园的茶园来源有据，对该物业即茶园和租赁商铺占有合法，由于该茶园是公益性质，难以盈利甚至不能盈利，故陈继党、黄桂荣提出按装修配套价值返还财产的请求，事实清楚，证据充分，依法应得到支持。二、康居公司诉称“2011年7月31日租赁合同到期后，双方没有续签租赁合同并多次敦促陈继党返还租赁商铺”的事实不能成立。三、一审判决完全支持康居公司的诉讼请求，没有积极调解，违背了公平原则。请求二审法院在查明事实，正确适用法律，保护陈继党、黄桂荣的合法权益，化解民事冲突，调解处理本案。
被上诉人康居公司答辩则请求维持一审判决。
经审理查明，一审认定的事实属实。
本院认为，康居公司陈继党就涉案商铺即茶园（建筑面积为172.5平方米）最后一次签订的租赁合同约定的租赁期限至2011年7月31日止，之后，双方未续签租赁合同，但陈继党仍继续占用租赁物，康居公司未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，康居公司与陈继党签订的《租赁合同》继续有效，但租赁期限应为不定期。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，康居公司于2012年7月4日向陈继党送达《解除租赁合同通知书》，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，康居公司向陈继党送达《解除租赁合同通知书》时，双方签订的租赁合同已经解除，康居公司随后于2012年8月13日、10月22日向陈继党送达《商铺腾退通知书》、《商铺腾退再次通知书》后，已给予了陈继党合理腾退期限，但陈继党未予腾退，其继续占有使用租赁物，没有事实和法律依据。根据双方签订的《租赁合同》约定，合同终止时，康居公司对陈继党用于商铺装修的投资及在商铺内的添附物品不予补偿，且应自行拆除，不拆除的由康居公司拆除，费用由陈继党承担，因此，陈继党要求康居公司补偿装饰装修损失无事实依据，也无合同特别约定；对其要求补偿其它添附财产的请求，因康居公司不同意接收，且提出均应搬离租赁场所，故陈继党、黄桂荣要求康居公司补偿其装饰装修及添附物等经济损失400万元的请求，不应得到支持。陈继党、黄桂荣的上诉理由不能成立。在本案的二审诉讼过程中，通过不同方式的进行调解，但双方未能达成一致意见。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由陈继党、黄桂荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 李 瑜
二〇一六年六月二十三日
书记员 黄 劼