北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1019号
上诉人（原审原告）徐蕾，女，1984年8月21日出生。
委托代理人马威，北京市清华源律师事务所律师。
委托代理人刘睿，男，1983年11月13日出生。
被上诉人（原审被告）艾文君，女，1984年5月26日出生。
委托代理人徐福荃，北京市合川律师事务所律师。
原审第三人北京云房房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路66号院22号楼10层1001内1001。
法定代表人张俊，总经理。
委托代理人杨旭静，女，1990年5月5日出生。
上诉人徐蕾因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第29424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，本案现已审理终结。
2015年12月，徐蕾起诉至原审法院称：2015年5月16日，经北京云房房地产经纪有限公司（简称云房公司）居间，我与艾文君签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买艾文君位于北京市西城区×××202号房屋（简称诉争房屋），房屋总价为800万元，我应于购房签订日支付定金30万元，2015年8月15日前交付房款300万元，其余房款470万元我通过贷款形式支付，双方于2015年12月25日前办理产权过户。合同生效后，我依据约定给付艾文君定金30万元，我在2015年7月28日给付艾文君首付款70万元，后艾文君单方注销了收款的银行卡，明确表示因其自身原因不再出售诉争房屋。我与艾文君因合同履行后续事项无法达成一致，导致房屋买卖无法继续进行。依据法律规定，我认为艾文君的履约情形符合解除合同的条件。艾文君在合同履行过程中，明确表示拒绝售房，属于违约，应当承担相应的法律责任。现诉至法院，请求判令：1、解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、艾文君向我返还定金30万元；3、艾文君向我支付违约金160万元；4、艾文君承担居间服务费用8万元；5、本案诉讼费用由艾文君承担。
艾文君辩称：对于第一项诉求我不持异议，没有履行合同是双方的原因，关于合同的走向，在诉前已经协商，达成一致；第二项诉求我不持异议，对于合同不再履行后，我同意退还定金，之所以没有退还是因为徐蕾没有提供账户，至今我仍同意返还定金；第三、四、五项诉求，我不同意，没有任何合同依据，请求予以驳回。我认可双方签订合同的基本情况，但是我认为徐蕾在诉状中概述的事实有遗漏，主要是：一、徐蕾遗漏了我此次交易的目的，我出售房屋是要回笼资金，6月份我家中资金需求较大，偿还借款、房贷等，因此我同意出售房屋，房屋到今年年底就满五年了，这些徐蕾都是知悉的；二、签约阶段徐蕾向我承诺，徐蕾有多重筹款渠道，会尽快付款，考虑到徐蕾的风险，双方约定在8月15日交付首付款，首付款的支付时间、交付时间等都延迟了半年，是考虑到了徐蕾的风险，徐蕾在此期间均作出了相应承诺，合同约定的仅仅是一个底线，关于付款是尽快的完成，到8月15日首付款截止日期只是留下几十万元，但是直到7月底我只是收到定金30万元；三、我长期在香港生活，因此我对徐蕾是非常信赖的，徐蕾也表示不会拖延付款，以上在诉状中徐蕾均没有提到，但这恰恰是争议的焦点。在履约阶段，徐蕾并没有兑现之前的承诺，徐蕾在诉状中陈述的并不符合事实，我是先注销了银行卡，因为我办理的银行卡是国际卡，如果国际卡达不到限额的话，是需要每月额外缴纳150元，我因此将银行卡进行了注销。我注销银行卡后，徐蕾支付的70万元我并没有收到，且徐蕾与我之间对付款账号在合同中均没有约定，徐蕾在我不知情的情况下就贸然打了70万元，因此徐蕾主张这70万元是首付款是不合理，且后来在我的协助下，徐蕾已经收回了这70万元。履约阶段徐蕾违反约定的行为，造成了我只能通过其他方式解决问题。解约阶段，徐蕾没有按照其承诺兑现付款，且跨度很长，因此我家中也不再支持，给我徒增压力，因此我在7月28日左右找到徐蕾，协商后双方同意解除合同，不再履行。但是徐蕾始终没有签署解约协议，我便委托律师，向徐蕾发函，意思是解除合同，按照徐蕾提供的地址送达了函，但是徐蕾均是拒收，按照法律规定，应视为徐蕾收到。我认为合同未履行，是双方的原因，考虑到徐蕾的损失，我同意在返还定金后适当给予徐蕾补偿。
云房公司述称：认可徐蕾、艾文君双方签订合同的情况，后期履行是双方自己沟通的。
原审法院经审理认为：徐蕾与艾文君签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现徐蕾要求解除双方的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并退还定金30万元，艾文君均表示同意，法院对此不持异议。双方合同签订后，徐蕾按照约定履行付款义务，而艾文君于2015年7月28日告知徐蕾不再出售房屋，按照双方的约定，其行为已经构成违约，需向徐蕾承担违约责任。因此，本案争议的焦点应为违约金的标准。首先，《补充协议》第七条与第九条中对同一违约行为约定了不同的违约金标准，从合同体系上看，第九条作为合同的备注条款，应视为双方协商一致，变更了第七条中违约金的约定，因此，关于艾文君的违约责任应当适用补充协议第九条的约定；其次，《补充协议》第九条第（四）款中②③，针对违约行为出现的阶段，又约定了不同的违约金标准，法院认为③中的“支付首付款后”，应理解为支付首付款300万元后，因为双方在《补充协议》中约定的首付款为300万元。因此，艾文君应当按照②的约定，向徐蕾支付违约金30万元。居间服务费系艾文君违约行为所造成徐蕾的直接损失，现徐蕾要求艾文君赔偿，理由正当，法院予以支持，数额应以徐蕾实际交纳的居间服务费为准。据此，原审法院于2015年11月判决：一、解除徐蕾与艾文君于二〇一五年五月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号0000092）及《补充协议》；二、自判决生效后七日内，艾文君退还徐蕾定金三十万元；三、自判决生效后七日内，艾文君给付徐蕾违约金三十万元、居间服务费四万元；四、驳回徐蕾的其他诉讼请求。如果艾文君未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，徐蕾不服，上诉至本院，要求撤销原审判决第三项关于违约金的内容，改判艾文君给付其违约金160万元，诉讼费由艾文君负担。其主要上诉理由为：原审对涉案的重要事实未查清，对合同履行的相关事实缺乏准确定性；原审未能考虑到合同制定及履行合同的综合因素，片面理解合同条款，适用法律不准确。艾文君、云房公司均同意原审判决。
经审理查明：2015年5月16日，徐蕾与艾文君签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号0000092），约定：徐蕾购买艾文君名下的诉争房屋，建筑面积97.04平方米；房屋总价款800万元，徐蕾于合同签订当日支付艾文君定金30万元；房屋已设定抵押，艾文君应于2015年10月15日前办理抵押注销手续；徐蕾采用贷款形式购买房屋，拟贷款金额为4700000元；双方同意于2015年12月25日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，徐蕾（乙方）、艾文君（甲方）及云房公司（丙方）签订《补充协议》，约定：二、房屋评估、还款解押与房款交付，（二）定金交付，乙方应于本协议签订当天向甲方支付定金30万元，该定金构成首期款的一部分；（三）首期款交付，乙方应于2015年8月15日前将首期款300万元自行支付给甲方；（四）还款解押，甲方应于2015年8月20日前向原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，并最迟于2015年10月20日前注销抵押登记，将房产证原件交由丙方保管；七、违约责任，（二）甲乙双方任何一方未按本合同约定履行义务，每逾期一日，守约方有权要求违约方以房屋成交总价为基数按日万分之五的标准支付违约金；（三）甲方有下列情形之一的，视为根本违约，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付房屋成交总价20%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金：3、本协议签订后，甲方擅自提高房屋价格或拒绝将房屋出售给乙方；九、备注，（四）其他约定，经甲乙双方协商，②乙方支付定金后，支付首付款前，甲乙双方因个人原因导致合同无法履行，则违约方赔付对方人民币30万元；③乙方支付首付款后，甲乙双方因个人原因导致合同无法履行，则违约方赔付对方人民币160万元；②③项中如为甲方违约，则甲方还应退还乙方先行支付的款项。原审审理中，徐蕾与艾文君均认可《补充协议》第九条的赔付即违约金。
《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，徐蕾通过转账的方式将定金30万元支付艾文君的账户（银行卡号为4100620103230526）。
2015年5月16日，徐蕾与艾文君及云房公司还签订《居间服务合同》，三方约定：徐蕾与艾文君于2015年5月16日通过云房公司的居间服务签订关于诉争房屋的《北京市存量房屋买卖合同》；鉴于云房公司提供了居间服务，徐蕾与艾文君同意于居间合同签订当天支付云房公司居间代理费；因本次交易涉及交易房屋有抵押、买受人办理贷款等手续办理及其他复杂事项，按规定收费标准上浮10%向云房公司支付居间代理费，本次约定的居间代理费共计8万元，其中艾文君不承担，徐蕾承担8万元；徐蕾与艾文君双方任何一方违约导致买卖合同不能履行的，云房公司收取的费用皆无义务退还，云房公司依据本合同约定向守约方收取的相关费用，守约方有权向违约方赔偿。《居间服务合同》签订后，徐蕾支付云房公司居间服务费4万元。
2015年7月28日，徐蕾向艾文君的账号又转入70万元，并通过微信告知艾文君。同日，艾文君电话联系徐蕾，告知徐蕾银行卡已经注销，并表示不再出售房屋。后经艾文君与银行协调，将70万元退还给徐蕾。此后，双方协商解约事宜，因违约金等问题未达成一致。
2015年9月6日，艾文君向徐蕾发送律师函，通知徐蕾解除双方的《北京市存量房屋买卖合同》，退还徐蕾定金，双方就违约金事宜进行协商。徐蕾未签收邮件。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、收据、支付凭证、收款证明、银行对账单、产权证、微信记录、律师函、快递单及各方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：徐蕾与艾文君就诉争房屋所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。现徐蕾要求解除上述协议，并要求退还定金30万元，艾文君表示同意，原审法院据此判令解除上述协议，并判令艾文君退还定金30万元系正确的，本院予以维持。原审法院判令艾文君给付徐蕾居间服务费4万元，各方当事人对此均不持异议，本院予以确认。
关于徐蕾上诉要求艾文君给付违约金160万元一节，双方所签《补充协议》约定，徐蕾支付定金后，支付首付款前，双方因个人原因导致合同无法履行，则违约方赔付对方人民币30万元；徐蕾支付首付款后，双方因个人原因导致合同无法履行，则违约方赔付对方人民币160万元。综合考虑双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的内容，结合交易常理及本案合同履行的具体情况，本院认为，原审法院将前述条款中“支付首付款后”理解为支付首付款300万元后，进而认定依双方所签合同的约定，艾文君应向徐蕾支付违约金30万元，并无不当，徐蕾的上诉要求艾文君给付违约金160万元，依据不足，本院难以支持。
综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11310元，由徐蕾负担7654元（已交纳）；由艾文君负担3656元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费16500元，由徐蕾负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 王 佳
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 杨 竹