南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第1113号
原告南京通亚置业有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路450号。
法定代表人尹建华，董事长。
委托代理人李根华、张婧，江苏刘洪律师事务所律师。
被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司，住所地南京市高淳区阳江镇沧浪街59号。
法定代表人刘耀源，董事长。
委托代理人韩孝廉，江苏龙辉盛世商业管理有限公司董事长特别助理。
委托代理人林柏勋，江苏龙辉盛世商业管理有限公司顾问。
第三人南京今友记餐饮管理有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路450号。
法定代表人黄坪。
第三人王威，1982年8月20日生。
第三人南京银行股份有限公司城东支行，住所地南京市中山门大街99-1号。
法定代表人樊庆龙，银行行长。
委托代理人陈纲，南京银行股份有限公司城东支行员工。
第三人符强，1984年7月3日生，汉族。
原告南京通亚置业有限公司（以下简称通亚公司）与被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司（以下简称龙辉盛世公司）、第三人南京今友记餐饮管理有限公司（以下简称今友记公司）、王威、符强、南京银行股份有限公司城东支行（以下简称南京银行城东支行）房屋租赁合同纠纷一案，原告通亚公司于2015年2月13日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2015年6月18日、2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告通亚公司的委托代理人李根华、张婧，被告龙辉盛世公司的委托代理人韩孝廉、林柏勋，第三人南京银行城东支行的委托代理人陈纲，第三人符强到庭参加诉讼。第三人今友记公司、王威经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告通亚公司诉称，2013年5月10日，原、被告签订《斯亚·财富中心租赁合同》，约定被告承租本市秦淮区太平南路450号A楼负一层A室和B室约641.23平方米房屋（以下简称诉争房屋）。第一年日租金为每平方米2.2元，第二年日租金为每平方米2.4元，第三年日租金为每平方米2.8元，第四年日租金为每平方米3.2元，第五年日租金为每平方米4.0元，第六年开始日租金每两年递增一次。合同另约定，被告“如租金到期未付超过5个工作日，则应按应付金额的每日千分之一向甲方（原告）支付违约金，超过15日租金到期未付，甲方有权收回该房屋，乙方（被告）承担相应的违约责任。2014年6月4日，为支持被告的经营活动，原、被告签订《租赁合同补充协议》，约定将被告承租诉争房屋的免租期增加60天，并将日租金标准下调。按《斯亚·财富中心租赁合同》约定，被告应当在2014年7月31前支付租金89718.76元，在2014年10月31日前支付44244.87元。被告未能履行按约付款义务，所欠租金经原、被告面谈及原告发律师函催告被告均不予回复。原告于2014年11月28日发函通知被告解除合同，要求被告在3日内无条件退场且支付所有拖欠费用。原告发函后，被告拒不退场，亦未结清相关费用。另被告在租赁期间将诉争房屋转租给第三人王威、符强和今友记公司使用。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告之间的租赁合同已解除；2、被告支付拖欠的房屋租金133963.63元及逾期付款违约金（其中89718.76元从2014年8月1日起按照日千分之一计算至实际给付之日止；44244.87元从2014年11月1日起按照日千分之一计算至实际给付之日止）。第三人王威、符强、今友记公司承担连带付款责任。3、被告支付拖欠的房屋使用费（按日1474.83元从2014年12月1日计算至房屋交付时止）。第三人王威、符强、今友记公司承担连带付款责任。4、被告立即腾空诉争房屋并交还原告，第三人王威、符强、今友记公司就腾空并交还诉争房屋承担连带责任。5、本案诉讼费由被告承担。
被告龙辉盛世公司辩称，《斯亚·财富中心租赁合同》确系被告所签，但被告并未使用诉争房屋实际经营。考虑到被告的经营状况，被告当时找了王威和符强接手经营，诉争房屋实际是王威在经营，一直是王威向原告履行交费义务，原告对该情况是了解的。请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人符强述称，2014年4月6日符强与王威、丁建伟就共同承包“两岸时代·台湾城”事宜签订股权确认协议，确认台湾城前期投资总金额为180万元，其中王威占40%股份，丁建伟占30%股份，符强占30%股份。初期投资总金额为150万元，每人投资50万元，定于2014年4月15日资金全部到位。如果在2014年4月15日晚12时前资金未到位者将自愿退出，即与台湾城项目没有关系。在2014年4月16日也就是前述协议到期后第二天，符强与王威、丁建伟签订了一份关于符强退出两岸时代·台湾城项目的协议，经三方协商确认，由于符强的个人原因，退出两岸时代·台湾城项目，并自愿让出其占有的台湾城项目的30%股份，自即日起台湾城项目的一切事宜与符强无关。故原告诉讼的相关费用与符强无关，请求法院驳回原告对符强的诉讼请求。
第三人南京银行城东支行述称，南京银行城东支行放弃其与原、被告签订的《三方协议》所约定的对诉争房屋的优先承租权。
第三人今友记公司、王威未陈述，未举证。
经审理查明，2013年5月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《斯亚·财富中心租赁合同》（合同号为TYYX-13003），约定：甲方将诉争房屋出租给乙方经营，总预测建筑面积约为641.23平方米。租赁期限为15年，自2013年8月1日起至2028年7月31日止。第一年第一次提供免租期122天（2013年8月1日至2013年11月30日），第二次提供免租期28天（2014年2月1日至2014年2月28日），第二年免租期31天（2014年8月1日至2014年8月31日），第三年提供免租期22天（2015年8月1日至2015年8月22日），提供免租期间乙方无需承担租金。第一年日租金为2.2元／㎡／天，第二年日租金为2.4元／㎡／天，第三年日租金为2.8元／㎡／天，第四年为3.2元／㎡／天，第五年为4元／㎡／天，租期内从第六年开始每2年递增一次租金，该房屋的每个户室日租金分别按照上年度租金总额的5%计取递增。租金支付方式为每三个月预付一次，第一次付款金额为六个月租金，如租金到期未付超过五个工作日，则乙方应按应付金额的每日千分之一向原告支付违约金，超过十五日租金到期未付，甲方有权收回该房屋，被告承担相应的违约责任。另外，合同约定诉争房屋的交付时间为2013年7月31日前，乙方应于2013年5月15日前向甲方一次性支付房屋租赁保证金20万元。租赁期间，乙方如将租赁房屋转租或分租，事先应征得甲方书面同意，同时乙方为转租后的承租人全面履行本合同规定的被告的权利和义务承担连带责任。如发生根本性违约，受损方有权单方解除合同并请求赔偿。
2014年6月4日，原告（甲方）与被告（乙方）就前述2013年5月10日签订的《斯亚·财富中心租赁合同》进行补充约定，签订了《租赁合同补充协议》（合同号为TYYX-13003-1）。该补充协议约定乙方租赁诉争房屋的免租期增加60天（2014年5月1日至2014年6月29日）；租金标准下调为第一年2.2元／㎡／天，第二年2.3元／㎡／天，第三年2.4元／㎡／天，第四年2.5元／㎡／天，第五年2.6元／㎡／天。具体租金支付金额和时间为：2013年7月31日前支付85817.95元，2014年1月31日前支付85817.95元，2014年4月30日前支付43496.77元，2014年7月31日前支付89718.76元，2014年10月31日前支付89718.76元，2015年1月31日前支付134578.15元……乙方承诺若在日后租赁过程中经营不善、无法承受支付租金等合同义务，将无条件退场并根据租赁合同承担相关违约责任，如不退场，视为乙方逾期返还房屋，逾期一日按10元／平方米向甲方支付房屋占用使用费，逾期满15日，视为合同自动解除，甲方无另行通知解除合同的义务。
2013年9月27日，原告（甲方）、被告（乙方）及第三人南京银行城东支行（丙方）签订《三方协议》，约定：丙方向乙方发放借款500万元，借款期限自2013年9月27日至2015年9月26日；乙方未履行其与甲方之间的租赁合同约定的义务的，甲方可以依照合同行使相关权利，但丙方享有优先承租权。
2014年3月21日，被告（甲方）与第三人王威、符强（乙方）签订《承包经营协议书》，约定：甲方拥有合法承租权的位于本市秦淮区太平南路450号斯亚·财富中心负一层所经营管理的“两岸时代·台湾城”（总建筑面积为2383.13平方米，包括A区建筑面积1700.9平方米，B区建筑面积641.23平方米，D号房建筑面积41平方米），并已经投资于“两岸食代·台湾城”的全部财产及设施承包给乙方经营管理，承包期限自2014年3月22日至2019年7月31日。该协议同时对乙方支付场地租金、管理费、物业费、公摊水电费等事项进行了约定。同年5月9日，被告与第三人王威就前述《承包经营协议书》签订了《承包经营协议书补充协议》，将承包期限延长至2024年7月31日，并约定了延长期间的租金标准等。同年6月20日，被告与第三人王威再次签订《承包经营协议书补充协议》，确认承包费的付款时间和金额按2014年3月21日签订的《承包经营书》及2014年5月9日签订的《承包经营协议书补充协议》执行。承包费用超过15个工作日未支付，原告有权收回承包场地，解除原、被告签订的《斯亚·财富中心租赁合同》，第三人王威承担违约责任。
2014年11月28日，因被告未能按约支付合同约定的应于2014年7月31日前和2014年10月31日前支付的两笔租金，原告及南京斯亚物业有限公司向被告邮寄《解除合同函》，函告被告：鉴于被告拖欠原告房屋租金合计668118.62元，拖欠南京斯亚物业有限公司物业管理费、租金、水电费合计195355.58元，被告已经构成根本违约，现原告函告自2014年11月30日起解除与被告签订的租赁合同、补充协议，请被告自收到本函之日起三日内无条件退场并支付拖欠的所有费用。2014年11月28日，原告将上述《解除合同函》张贴至诉争房屋。
另查明，2014年4月6日，第三人王威、符强与丁建伟三人达成《关于对两岸时代·台湾城股权确认的协议》，约定台湾城前期投资总金额为180万元，按照4：3：3分割，即王威占40%股份，丁建伟占30%股份，符强占30%股份。台湾城初期投资金额为1500000元，每人投资50万元，定于2014年4月15日全部到位，若2014年4月15日晚12点之前50万元资金仍未全部到位者将自愿退出，即台湾城项目与之将没有任何关系。2014年4月16日，前述三人签订《关于符强退出两岸食代·台湾城项目的协议》，约定经三人的共同协商确认，由于符强的个人原因，退出两岸食代·台湾城项目，并自愿让出其占有的台湾城项目30%的股份，自今日起，台湾城项目一切事宜与符强无关。
庭审中，原、被告确认《斯亚·财富中心租赁合同》、《租赁合同补充协议》解除，且因违约金约定过高，被告申请调低。另庭审中，原告提供了加盖有今友记公司印章的《承包经营协议书》、《承包经营协议书补充协议》，并表示该合同系第三人王威向其提供。而被告提供的《承包经营协议书》、《承包经营协议书补充协议》上并未加盖今友记公司印章。原、被告均表示，不清楚第三人王威与今友记公司之间的关系，但第三人今友记公司在诉争房屋中实际经营。
另关于被告所交保证金20万元，已在另案中处理。
上述事实，有《斯亚·财富中心租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《解除合同函》、《三方协议》、《承包经营协议书》、《承包经营协议书补充协议》、《关于对两岸食代·台湾城股权确认的协议》、《关于符强退出两岸食代·台湾城项目的协议》、照片、房屋所有权证及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原、被告签订的《斯亚·财富中心租赁合同》、《租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告均应全面、诚信、严格地履行前述合同所约定的义务。
法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案诉争的《斯亚·财富中心租赁合同》、《租赁合同补充协议》均约定，超过十五日租金到期未付，原告有权收回该房屋。现因被告未能按约支付合同约定的应于2014年7月31日前和2014年10月31日前支付的两笔租金，原告得以单方行使合同解除权的条件已经成就，原告于2014年11月28日发函解除前述合同符合法律规定和合同约定，应当确认前述合同于2014年11月30日解除。合同即已解除，被告应及时向原告返还所承租的房屋。
承租人负有按约支付租金的义务。截止2014年11月30日，被告共计拖欠原告房屋租金134578.14元，按照合同约定，其中89718.76元应于2014年7月31日前支付，44244.87元应于2014年10月31日前支付。但被告至今未付，显然构成违约。除应付清该款外，还应支付违约金。因合同约定的日千分之一的违约金计算标准明显过高，本院依法予以调整，被告应自其逾期付款之日起按中国人民银行同期同档贷款利率的四倍计付违约金。
2014年11月30日，《斯亚·财富中心租赁合同》、《租赁合同补充协议》解除后，被告未能将诉争房屋交还原告，应向原告支付其继续占用房屋期间的房屋使用费。原告要求其按前述合同约定的租金标准，即每日1474.83元支付房屋使用费的请求符合法规定。
综上，对于原告要求被告腾空并交还诉争房屋，支付欠租及逾期付款违约金，并支付房屋占有使用费的请求，本院均予支持。
关于原告要求第三人王威、符强、今友记公司就腾空并交还诉争房屋与被告承担连带责任的请求，本院认为，依据庭审查明的事实，王威与符强共同向被告承包了两岸食代·台湾城，但自2014年4月16日起，符强即退出了两岸食代·台湾城项目，不再使用诉争房屋，亦不再负有交还诉争房屋的义务。故本院对原告要求符强承担腾空并交还诉争房屋的连带责任的请求不予支持。符强退出后，诉争房屋由王威、今友记公司实际使用。现原、被告之间的《斯亚·财富中心租赁合同》、《租赁合同补充协议》解除，王威与今友记公司继续使用诉争房屋已无依据，原告要求其与被告就腾空并交还诉争房屋承担连带责任符合法律规定，本院应予支持。
关于原告要求第三人王威、符强、今友记公司与被告就支付欠租和逾期付款违约金承担连带责任的请求，本院认为，基于合同的相对性，租金和违约金应由租赁合同的当事人支付。第三人王威、符强、今友记公司均非《斯亚·财富中心租赁合同》、《租赁合同补充协议》的当事人，原告要求其支付欠租的请求缺乏法律依据，本院不予支持。
关于原告要求第三人王威、符强、今友记公司与被告就支付房屋使用费承担连带责任的请求，本院认为，依据法律规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。如上所述，王威、今友记公司负有腾空并交还诉争房屋的义务，当然应承担房屋占有使用费，原告要求其连带承担房屋使用费于法有据，本院予以支持。符强则不负有腾空并交还诉争房屋的义务，亦不应承担逾期腾房占有使用费。
第三人王威、今友记公司经本院合法传唤，拒不到庭，应承担对其不利的法律后果。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告南京通亚置业有限公司与被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司签订的《斯亚·财富中心租赁合同》（合同号为TYYX-13003）、《租赁合同补充协议》（合同号为TYYX-13003-1）于2014年11月30日解除。
二、被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内迁出并腾空本市秦淮区太平南路450号斯亚·财富中心负一层A室和B室约641.23平方米房屋，将该房屋交还原告南京通亚置业有限公司。第三人王威、南京今友记餐饮管理有限公司就腾空并交还该房屋与被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司承担连带责任。
三、被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京通亚置业有限公司支付房屋租金133963.63元及逾期付款违约金（其中89718.76元的逾期付款违约金自2014年8月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止；44244.87元的逾期付款违约金自2014年11月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止）。
四、被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京通亚置业有限公司支付自2014年12月1日起至交还房屋时止的房屋使用费，按每日1474.83元计算。（免租期2015年8月1日至2015年8月22日的房屋使用费予以扣除）。第三人王威、南京今友记餐饮管理有限公司对被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司支付上述房屋使用费的义务承担连带责任。
五、驳回原告南京通亚置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4362元，由被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 马巍
人民陪审员 贾竞
人民陪审员 郑良
二〇一五年九月十一日
见习书记员 陶瑜