山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）李民初字第457号
原告（反诉被告）：青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会，住所地青岛市李沧区。
负责人：王吉和，职务主任。
委托代理人：姜健，山东畅海律师事务所律师。
委托代理人：郭娉婷，山东畅海律师事务所律师。
原告（反诉被告）：青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人：王吉和，职务经理。
委托代理人：姜健，山东畅海律师事务所律师。
委托代理人：郭娉婷，山东畅海律师事务所律师。
被告（反诉原告）：青岛千千树置业有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人：张馥香，职务总经理。
委托代理人：王书瀚，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人：潘剑，山东琴岛律师事务所律师。
原告青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会（以下简称“东小庄社区居委会”）、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司（以下简称“莱恩德商贸公司”）为与被告青岛千千树置业有限公司（以下简称“千千树公司”）土地租赁合同纠纷一案，于2014年1月15日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月24日公开开庭审理了本案。原告东小庄社区居委会及莱恩德商贸公司的委托代理人姜健、郭娉婷，被告千千树公司的委托代理人王书瀚、潘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东小庄社区居委会及莱恩德商贸公司共同诉称，原告与被告于2013年6月19日签订土地租赁协议，约定被告租赁原告土地并支付租赁费180万元，该费分两次支付，先支付100万元，余款80万元应在2013年11月30日前付清，每拖期一天按照总价款的1%赔偿。现被告不按期支付尾款，原告诉诸法院，请求依法判令被告支付拖欠租金80万元并支付违约金。本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，请求依法解除原、被告双方于2013年6月19日签订的《土地租赁协议》；判令被告支付原告2013年5月15日至2014年7月30日的租金4.2万元，2013年12月1日至2014年8月1日止的违约金378万元。
被告千千树公司辩称，原告违反合同约定，干扰被告使用合同项下的土地，属于违约在先，被告有权拒付后续租金，且不构成违约，而且原告提出解除合同，不存在被告承担违约金的问题。被告同意原告提出的解除合同的诉讼请求，原告应扣除被告实际占用土地的租金后将剩余租金返还给被告。
被告千千树公司反诉称，2013年6月19日，被告就租赁兴国路以北、千千树住宅小区红线以南约1.41亩土地事宜与两原告签订《土地租赁协议》，被告为此已付租金100万元，但两原告却违约干扰被告正常使用土地，且该处土地尚未办理征用，权属不明。因此，双方所签《土地租赁协议》因两原告违约违法而无效，两原告应返还被告已付租金并赔偿给被告造成的经济损失。被告请求法院：1、依法确认被告与两原告于2013年6月19日所签《土地租赁协议》无效或予以解除；2、判令两原告连带返还被告已付租金100万元及相应利息（按照同期银行贷款基准利率自付款日计算至实际还款日）；3、判令两原告赔偿被告经济损失100万元。本案诉讼费由两原告共同承担。庭审中，被告将第1项诉讼请求明确为依法解除原、被告签订的《土地租赁协议》，将第2项诉讼请求变更为判令两原告连带返还被告租金95.8万元及相应利息（按同期银行贷款基准利率自付款日2013年6月28日至实际还款日）。
两原告针对被告的反诉请求辩称，同意合同解除，但合同解除的理由是被告违约在先，被告没有按照合同约定及时支付租金，应当按照双方合同约定支付原告违约金。原告不同意被告主张的利息。关于返还剩余租金95.8万元，待结清违约金后同意退还。被告并不存在经济损失，即使存在损失也是其违约在先，原告从未干扰过被告使用土地，反诉费也应由被告自行承担。
本案经本院审理查明，2013年6月19日，原告东小庄社区居委会、原告莱恩德商贸公司（甲方）与被告千千树公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：租赁范围为兴国路以北、千千树住宅小区工程红线以南，东西长270米、宽3.5米，共计约1.41亩；租赁期限自2013年5月15日起至2063年5月14日止；租赁费总价款为180万元，签订合同并在甲方提供正规发票后10日内付款100万元，余款80万元于2013年11月30日前付清，上述款项不得拖期，每拖期一天按总价款的1%赔偿甲方，且该款项需甲、乙双方另行签订《青岛千千树住宅小区湖区环境整治及雨污水改造工程合同》给予支付，工程合同只作为付款用。协议还约定：乙方在正常使用该租赁土地的情况下，不会受甲方因素干扰，乙方如遇干扰，甲方予以协调，配合乙方工作；乙方千千树住宅小区红线内的土地争议问题由政府协商解决，甲方应保证乙方在水面以南的所有楼座及网点正常建设及经营，甲方不得无故阻碍乙方施工；乙方在千千树住宅小区红线内施工所发生的一切施工问题及后果与甲方无关。协议并约定，原、被告在青岛市勘察测绘研究院出具的地形图复印件上以红色标注并经双方签字盖章后作为上述《土地租赁协议》的附件。上述事实，有两原告向法庭提交的加盖有原、被告公章的《土地租赁协议》在案为证。两原告并提交青岛市国土资源和房屋管理局《关于对李沧区永清路街道办事处东小庄社区居民委员会村庄土地配置基础工作成果的批复》、《东小庄社区村庄四类用地三定图》及原、被告加盖公章的租赁协议所涉土地位置图，以证实涉案土地使用权属于原告东小庄社区居委会所有。被告千千树公司对上述证据的真实性没有异议，但称《土地租赁协议》所约定的违约金标准过高，违反法律规定。
另查明，2013年6月19日，原告莱恩德商贸公司与被告千千树公司签订《青岛市千千树住宅小区湖区环境整治及雨污水改造工程合同》，合同总价款为180万元。合同签订后，被告给付原告莱恩德商贸公司100万元，余款80万元至今未付。该事实，有两原告向法庭提交的《青岛市千千树住宅小区湖区环境整治及雨污水改造工程合同》1份、发票2张及原、被告陈述一致的笔录在案为证。两原告称，《土地租赁协议》签订后，被告以种种借口拒绝按照合同约定履行付款义务，第二笔款项至今未付，被告的行为已给原告造成巨大损失，原告主张被告按合同约定支付违约金378万元并支付使用土地期间的租赁费4.2万元。
被告称，双方所签《土地租赁协议》约定，原告负有保障被告正常使用协议项下土地及水面以南正常施工的义务，但原告却干扰被告正常使用协议土地及施工，被告行使抗辩权，有权拒绝支付剩余租金，不构成违约。被告对该主张向法庭提交以下证据予以证实：1、照片打印件6张，以证实原告支持其社区居民闯入项目现场，围堵项目工地，干扰被告施工建设。2、《敦促函》及邮件回执单各1份，证实因原告干扰被告正常使用租赁土地及施工，被告发函敦促原告停止违约行为，协调消除干扰行为，但原告一直未予纠正。
两原告称，照片打印件并不能证实被告的主张，据原告了解，因被告施工给社区居民遮光造成不良影响，居民多次找被告协商，上述行为是居民的自发行为，与原告无关；《敦促函》原告也收到了，但对《敦促函》上被告所陈述的理由原告并不认可，且原告收到敦促函后，亦给被告邮寄了《答复函》。两原告对该主张提交《答复函》及国内特快专递详情单予以为证。被告称，《答复函》的真实性需庭后核实，且即使答复函是真实的，亦恰恰证明原告未能履行《土地租赁协议》，保障被告正常使用土地，属于违约。
被告主张，因两原告未能履行保障被告正常使用土地的义务，导致被告额外产生各项损失1026337.32元。被告对该主张向法庭提交《千千树项目损失计算明细》1份、《工程洽商记录》4份、《冬期施工界面划分》1份、《千千树住宅小区二期工程二标段东小庄堵门事件造成损失明细》1份予以为证。其中2份《工程洽商记录》记载：千千树住宅小区二期工程（二标段）西侧东小庄居民因16#楼、18#楼对他们楼层采光产生影响，东小庄居民数十人在我项目部大门口静坐，阻碍工程车辆进出…。两原告称，上述证据中所记载的居民因采光产生的自发行为、东小庄堵门事件等均与原告无关；项目损失计算明细是被告单方制作的，原告不予认可；且即使被告存在窝工的事实，也应当提供施工日志及监理日志予以证实。
上述事实，有原、被告双方的陈述笔录在案为证。
本院据以确认上述事实的证据，已经本院审查并当庭质证，可予采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。原告东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司与被告千千树公司签订的《土地租赁协议》约定，涉案土地租赁期限自2013年5月15日起至2063年5月14日止，共计50年，因此，该《土地租赁协议》中租赁期限超过20年的部分无效。
2014年7月24日本案庭审过程中，两原告及被告一致主张解除双方所签订的《土地租赁协议》，本院予以准许。两原告主张被告支付2013年5月15日至2014年7月30日的租金4.2万元，而根据双方所签《土地租赁协议》的约定，租金总额180万元，租赁期限50年，因此，每天租赁费应为98.63元，2013年5月15日至2014年7月24日的租金即为43002.68元（98.63元×436天），现两原告仅主张租赁费4.2万元，本院亦予准许。庭审中，原、被告一致确认被告已给付两原告租金100万元，因原、被告一致同意解除双方所签订的《土地租赁协议》，因此，被告主张两原告退还租赁费95.8万元（100万元-4.2万元）本院予以支持。被告并主张两原告按同期银行贷款基准利率支付95.8万元自2013年6月28日至实际还款日的利息，因原、被告所签《土地租赁协议》是双方一致主张解除的，被告的该项请求本院不予支持。
两原告主张被告未按期付清余款80万元，因此，应按合同约定支付2013年12月1日至2014年8月1日止的违约金378万元。对此，本院认为，双方所签《土地租赁协议》约定的租赁期限超过20年的部分无效，20年的租金应为72万元（180万元÷50年×20年），而被告已支付两原告100万元，因此，两原告主张被告支付逾期付款违约金378万元本院不予支持。
被告主张，因两原告违约干扰被告正常使用土地及施工，两原告应赔偿被告各项经济损失100万元。但被告提交的证据均不足以证实原告存在干扰被告正常使用租赁土地及施工的行为，且被告提交的《工程洽商记录》其中2份明确记载，东小庄居民系因16#楼、18#楼对其楼层采光产生影响，阻碍被告施工，被告并无证据证明东小庄居民的阻碍行为与两原告有关，因此，被告主张两原告赔偿经济损失100万元因证据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、九十三条第一款、第九十七条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、原告（反诉被告）青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司与被告（反诉原告）青岛千千树置业有限公司签订的《土地租赁协议》于2014年7月24日起解除。
二、原告（反诉被告）青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、原告（反诉被告）青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司于本判决生效之日起10日内退还被告（反诉原告）青岛千千树置业有限公司租赁费95.8万元。
三、驳回原告（反诉被告）青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、原告（反诉被告）青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）青岛千千树置业有限公司的其他反诉请求。
两原告如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会预缴案件受理费11800元，由原告负担；被告青岛千千树置业有限公司预缴案件反诉费11400元，两原告负担5460元，被告负担5940元。两原告于本判决生效之日起10日内给付被告5460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 韩雪梅
人民陪审员 王胜元
人民陪审员 栾梅青
二〇一四年八月六日
书 记 员 王 妍