山西省长治市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民终字第00732号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）康恒庆，男，汉族。
委托代理人杨和平，女，汉族。
委托代理人贾文峰，山西九星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）康大庆，男，汉族。
上诉人康恒庆因房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省沁源县人民法院（2014）沁民再字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康恒庆及其委托代理人杨和平、贾文峰，被上诉人康大庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，原审原告（反诉被告）康大庆承租沁源县沁河源集贸中心的六间房屋。2009年3月25日，原审原告（反诉被告）康大庆将其中的南外楼4号门面房两间转租给原审被告（反诉原告）康恒庆，用于康恒庆经营整体橱柜销售及安装，双方签订租赁合同，合同期为一年，即从2009年3月25日起至2010年3月24日止，租金为10000元，双方约定如承租方对房屋进行变动，合同到期后，应当恢复原状。承租该房屋后，原审被告（反诉原告）康恒庆为经营需要，对该房屋进行了装饰装修。合同到期后，双方又续签了一年合同，租期从2010年3月24日起至2011年3月24日，除租金涨至11500元外，其他内容与前份合同一致。该合同期满后双方未签订书面合同，但依照交易习惯，仍履行了前份租赁合同的内容，原审被告（反诉原告）康恒庆支付原审原告（反诉被告）康大庆一年租金11500元。2012年3月21日合同届满前三天，原、被告均收到集贸中心通知，该承租房被确定为拆迁对象，要求各承包户积极筹备搬迁工作，基于此原因，合同到期后，双方没有再续签合同，但原审被告（反诉原告）康恒庆未搬离该承租房，也未继续交纳房租。2012年8月8日，原审原告（反诉被告）康大庆与集贸中心解除承包合同并结算了拆迁补偿，经协商，集贸中心就原审原告康大庆承租的六间未到期房屋补偿原审原告304062元，其中合同剩余租赁期限租金38500元、停产停业损失补偿金3500元、租赁合同补偿金1750元、搬迁补偿补助费3432元、临时安置补助费5148元、房屋改造费251732元。原审被告康恒庆以补偿款中含自己的装潢款为由不搬离承租房屋，原审原告康大庆为之诉至法院，要求原审被告康恒庆停止侵权行为，立即撤出与原审原告康大庆租赁的集贸中心房屋两间，并一次性付清所欠租金4153.50元。本案审理过程中，原审被告康恒庆向本院提出反诉，要求原审原告康大庆对其在承租房屋上总价15万元的装修添附进行折价补偿。另查明，原审被告（反诉原告）康恒庆已于2013年8月搬出集贸中心南外楼4号的承租房屋。
原判认为，原审原、被告连续两年签订租赁期为一年的书面租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。2011年3月24日合同到期后，双方虽未签订书面合同，但履行了上一年度的合同内容，原审被告康恒庆依约交纳了一年房租，双方在庭审中均认可合同到期日为2012年3月24日，本院予以确认。2012年3月21日即合同到期日前3天，沁源县沁河源集贸中心下发了《关于旧城改造工作的通知》，此时原审原告康大庆客观上已没有继续出租该房屋的条件，双方也没有再继续租赁房屋的约定，故双方自2012年3月24日以后已不存在租赁的事实。2012年8月8日，沁河源集贸中心与原审原告康大庆达成补偿协议，并对原审原告康大庆的损失进行了补偿，故其不应再向原审被告康恒庆重复主张租赁费，对于原审原告要求原审被告支付4153.50元的诉讼请求，本院不予支持。关于原审原告康大庆要求原审被告康恒庆撤出租赁房屋的主张，因原审被告已于2013年8月搬出承租房屋，原告主张事实已不存在，本院不再作实体处理。关于原审被告（反诉原告）康恒庆要求原审原告（反诉被告）康大庆对其在承租房屋上15万元的装修添附进行折价补偿的主张，本院认为，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十二条规定：“承租人同意装饰装修，租赁期间届满后，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，本案双方均确认合同到期日为2012年3月24日，故在合同到期后，原审被告（反诉原告）康恒庆要求原审原告（反诉被告）康大庆补偿其装饰装修损失于法无据，不予支持。关于原审被告（反诉原告）康恒庆认为2012年3月24日之后双方应为不定期租赁的意见，本院认为，双方之间成立租赁关系的前提即为客观上存在租赁的条件及主观上达成租赁一致意向，但从本案来看，房屋在客观上即将被拆迁，不具备出租的条件，且无证据表明双方在主观上形成继续租赁的约定，故无法认定双方还继续存在租赁关系，对于原审被告（反诉原告）的这一意见不予采信。关于原审被告（反诉原告）康恒庆认为康大庆所获得的补偿款中包含自己装修款的意见，从本案查明的事实来看，首先，原审原告（反诉被告）康大庆所获得的补偿款中并没有装饰装修这一项费用，也无证据表明房屋改造费即为装饰装修款，集贸中心仅系基于原审原告（反诉被告）康大庆的未到期租赁进行了补偿；其次，原审被告（反诉原告）康恒庆转租康大庆房屋的租赁期已届满，亦无权再要求出租人补偿其装饰装修损失，故对原审被告（反诉原告）康恒庆的这一意见本院不予采纳。综上，原审被告（反诉原告）康恒庆未能提供有效证据证明补偿款中包含装潢款同时其有权得到补偿的事实，仅有一份沁河源集贸中心经理王庆明的询问笔录，用以证明这两间房屋的装潢补偿为5万元，但该份笔录仅为王庆明的个人陈述，原审将该份证言认定为县拆迁办的评估作价，据以作出原审原告（反诉被告）康大庆应支付康恒庆5万元的装潢补偿款的判决，显然不妥，长治市人民检察院的抗诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十二条、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条之规定，原审判决如下：一、撤销本院（2013）沁民初字第77号民事判决。二、驳回原审原告康大庆的诉讼请求。三、驳回原审反诉原告康恒庆的诉讼请求。本案本诉诉讼费50元，由原审原告康大庆承担，反诉诉讼费1650元，由原审反诉原告康恒庆承担。
判后，上诉人康恒庆不服，提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院关于上诉人康恒庆与被上诉人康大庆是否存在租赁关系这一事实认定不清，适用法律错误。二、一审法院认为被上诉人康大庆所获得的补偿款中没有装修款的认定是错误的。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定是错误的。请求二审法院撤销沁源县人民法院（2014）沁民再字第1号判决，依法判决上诉人与被上诉人继续履行沁源县人民法院（2013）沁民初字第77号民事判决，同时要求本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人康大庆辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经二审审理查明的事实与原判认定一致。
本院认为：2011年3月24日之后至2012年3月24日，上诉人康恒庆与被上诉人康大庆虽然没有续签书面房屋租赁合同，但双方基于交易习惯，仍然按之前书面合同约定的租赁期限和租金履行了各自权利义务，一审法院认定该期间内上诉人康恒庆与被上诉人康大庆之间存在定期房屋租赁关系妥当，本院予以确认。由于沁源县沁河源集贸中心于2012年3月21日就本案所涉房屋下发搬迁改造通知，因此2012年3月24日之后，本案双方当事人已无存续租赁关系的现实基础，上诉人康恒庆虽然此后仍实际使用承租房屋直至2013年8月搬出，但该期间上诉人康恒庆与被上诉人康大庆之间已不存在租赁关系，一审法院对于上诉人康恒庆认为2012年3月24日之后双方应为不定期租赁的意见不予采信并无不当，本院予以支持。至于上诉人康恒庆诉称，被上诉人康大庆所获得的补偿款中包含其装修费50000元，本院认为，被上诉人康大庆所获补偿款是基于其与沁源县沁河源集贸中心之间未到期租赁关系而由对方补偿所得。尽管该补偿款项下包含房屋改造费，但房屋改造费是否为装饰装修费根据现有证据无法确定，且上诉人康恒庆对自己的主张也不能提供充分有力证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，本案房屋租赁期间届满后，双方当事人在对房屋装修费没有其他约定的情况下，上诉人康恒庆向被上诉人康大庆要求补偿房屋装修费的主张不能得到支持。基此，上诉人康恒庆的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果恰当，应予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1050元，由上诉人康恒庆承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫明先
代理审判员 张路伟
代理审判员 张鸣森
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 程锦华