湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第01479号
上诉人（原审原告）黄智超。
委托代理人刘傲霜，湖南汉昌律师事务所律师。
上诉人（原审被告）湖南青竹湖置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城27楼。
法定代表人江泽建，董事长。
委托代理人唐日辉，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人罗雨晴。
上诉人黄智超、上诉人湖南青竹湖置业有限公司（以下简称青竹湖公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2013）开民一初字第00405号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年11月9日，黄智超与青竹湖公司签订编号为20098148103的《长沙市商品房买卖合同》一份，约定由黄智超购买青竹湖公司建造的位于长沙市开福区太阳山路688号水映加州花园项目中的第A-4栋103号房屋，其中面积为283.46平方米，价款总金额为836289元。该合同第十条双方约定出卖人应当在2010年6月30日前将房屋交付买受人使用；第十一条房屋交接及违约责任约定：买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在30日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担2元／㎡（人民币）的延期交房的责任。合同补充协议第八条规定：房屋交付过程中对不影响房屋使用功能的质量瑕疵（如：门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅等）不构成买受人拒绝收房的原因。协议生效后，黄智超及时履行了合同约定的付款义务，并于2010年6月29日按照青竹湖公司的《入住通知》中要求，前往青竹湖公司售楼部办理验房收房手续，但是，在共同验房时发现了很多问题，其中最主要的是多处有渗漏水和入户楼梯无法使用等质量问题，为此，双方未能顺利交接房屋，青竹湖公司承诺整改后再交付黄智超。2010年8月15日，黄智超再次前往验收房屋，但发现青竹湖公司还是没有将上述问题整改合格而未能收房。随后，黄智超又于2010年8月25日、10月2日、2011年6月5日等时间前往收房，但均因房屋多处渗漏等原因而未能顺利收房。为此，黄智超依合同约定要求青竹湖公司整改后再收房，案件审理过程中，黄智超向原审法院陈述已将入户楼梯整改，但是，青竹湖公司至今未能将该房屋整改合格，并交付黄智超使用。另查明，黄智超因房屋渗漏水问题拒绝收房后，青竹湖公司未书面通知黄智超前去收房。为维护合法权益，黄智超向原审法院提起诉讼，请求判决：1、青竹湖公司立即将黄智超购买青竹糊公司的开福区太阳山路688号水映加州花园项目中的第A-4栋103号房屋渗漏水及楼梯等存在的房屋质量问题整改合格；2、青竹湖公司及时将整改合格的房屋书面通知黄智超验收，并配合黄智超办理该房屋交付手续；3、青竹湖公司支付黄智超延期交房违约金人民币507393.4元（违约金从2010年7月30日起计算至2013年1月15日止，计算公式：283.46㎡×2元／㎡=507393.4元，后段违约金继续按合同约定的每日2元／㎡标准计算至实际交付至日止）。
原审法院认为：一、黄智超与青竹湖公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同双方当事人均应当严格按照该合同的约定履行义务；二、合同签订后黄智超及时支付了购房款以及其他应支付的煤气开通费、有线电视费、转让手续费等费用；且在收到青竹湖公司的入住通知后及时前往办理入住手续，因验收房屋时发现该房屋多处渗漏水影响正常使用的情形，故黄智超没有同意收房，该责任不在黄智超一方，故黄智超不构成合同违约；青竹湖公司辩称“黄智超在办理入住手续时并未验房就离开回家，已构成违约，但未提供证据证实，青竹湖公司的上述辩论意见不符合人之常情，亦不符合黄智超前去办理入住手续是为了入住收房的本意和目的，故原审法院对青竹湖公司的“黄智超逾期收房，构成违约”的辩论意见不予支持；三、因青竹湖公司出卖给黄智超的房屋存在多处渗漏水的质量问题，已影响该房屋的正常使用功能，黄智超可以拒绝收房；根据合同附件四《合同补充协议》第八条“房屋交付过程中对不影响房屋使用功能的质量瑕疵（如：门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅等）不构成买受人拒绝收房的原因”的约定，可以反推一个结论，即：如房屋在交付过程中有影响房屋使用功能的质量瑕疵，可以构成买受人拒绝收房的原因，买受人可以拒绝收房，而房屋多处漏水的问题确实对黄智超的正常入住、使用有不良影响，所以，青竹湖公司辩称“房屋已经依法验收合格，不存在质量问题，符合交付使用条件，不构成黄智超拒收房屋的理由”的辩论意见，原审法院不予采信；四、因房屋渗漏水问题，青竹湖公司应当及时依合同约定进行整改，并在30日内将整改合格的房屋再行与黄智超办理入住验房手续，所以，青竹湖公司应当将房屋渗漏水问题及时整改合格，并在将房屋渗漏水问题整改合格后另行书面通知黄智超前去办理入住验房手续。为此，对青竹湖公司辩称“在2010年6月份已书面通知黄智超前去办理入住手续，不存在再第二次书面通知黄智超入住”的辩论意见，原审法院不予采信；五、根据合同第十一条的约定，黄智超于2010年6月29日办理入住手续时，发现交付房屋存在多处渗漏水的质量问题后，有权要求青竹湖公司及时进行整改并在整改合格之前有权拒绝收房，且青竹湖公司应当在30日内（即2010年7月29日前）将房屋整改合格并书面通知黄智超验房，但是，青竹湖公司至今尚未将该房屋整改合格并书面通知黄智超验房，所以，青竹湖公司已构成违约；六、对黄智超要求青竹湖公司支付延期交房违约金507393.4元（违约金从2010年7月30日起计算至2013年1月15日止，后段违约金继续按合同约定的每日2元／m²标准计算实际至交付之日止）的诉讼请求，合同约定青竹湖公司在超过整改期（即2010年7月30日起）应当承担每日2元／m²的延期交房责任，因青竹湖公司没有按照合同约定及时交付房屋已对黄智超造成了实际损失，其损失包括未能及时入住的另行租房的房屋租赁损失费及其利息损失、每次验房的误工费、交通费、误餐费以及子女就读不便中所不应产生的费用等，黄智超虽将该违约金进行了调整，但仍然过高，原审法院酌定按黄智超购房款836289元的每日万分之零点八计算违约金暂计算至2013年12月31日，即青竹湖公司应从2010年7月30日起至2013年12月31日止支付黄智超违约金83629元（836289元×0.08‰×1250天），从2014年1月1日起至青竹湖公司将黄智超购买的房屋存在的房屋质量问题进行整改并经职能部门验收合格后通知黄智超办理该房屋交付手续之日止仍按黄智超购房款836289元的每日万分之零点八标准计算支付违约金。对青竹湖公司提出“黄智超没有造成实际损失”的辩论意见，原审法院不予支持，对青竹湖公司提出“违约金约定过高，应当减少”的辩论意见，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、湖南青竹湖置业有限公司在本判决生效后30日内将黄智超购买的开福区太阳山路688号水映加州花园项目中的第A-4栋103号房屋渗漏水的房屋质量问题进行整改并经职能部门验收合格后通知黄智超办理该房屋交付手续；二、湖南青竹湖置业有限公司在本判决生效后十日内支付黄智超自2010年7月30日起至2013年12月31日止的违约金83629元及自2014年1月1日起至湖南青竹湖置业有限公司将黄智超购买的开福区太阳山路688号水映加州花园项目中的第A-4栋103号房屋渗漏水的房屋质量问题进行整改并经职能部门验收合格后通知黄智超办理该房屋交付手续之日止的违约金（违约金按黄智超购房款836289元的每日万分之零点八标准计算至实际交付之日止）；三、驳回黄智超的其他诉讼请求。如湖南青竹湖置业有限公司在本判决规定期限内未履行上述义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金以及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9074元，由湖南青竹湖置业有限公司承担。
一审判决后，黄智超不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实清楚，但是对判决延期交房责任的计算依据适用法律错误，万分之零点八既不符合双方合同的约定，也不符合法律的相关规定。1、民事责任应当以当事人意思自治为原则，按照合同的约定承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，当事人没有约定的才按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。2、该合同系青竹湖公司出具的格式合同，应当作出对黄智超有利的解释。3、该合同约定的每日2元／㎡的延期交房的责任是青竹湖公司对黄智超损失的计算方法的约定，符合法律规定，青竹湖公司应当按约定承担赔偿责任。4、原审判决以每日万分之零点八计算损失的标准，明显低于黄智超所造成的实际损失，显失公平。综上，请求维持原判第一项，依法改判第二项为青竹湖公司按照合同约定每日2元／㎡支付黄智超赔偿款，一、二审诉讼费用由青竹湖公司承担。
一审判决后，青竹湖公司亦不服，向本院提起上诉称：1、一审判决对验房事实认定错误。按《入住通知书》的要求，黄智超应当于2010年6月23日前往水映加州现场办理业主房屋入住相关手续，黄智超已经逾期。按收房流程规定，业主需先经开发商验资、物业验资、预交物业管理费、领取相关物资再验房填写《业主入住房屋验收表》。黄智超仅进行了开发商验资就要求先验房，查看房屋后就自行离开，再未回到物业管理处按流程办理完收房相关手续，直到2010年8月15日，黄智超才第二次到水映加州填写《业主入住房屋验收表》且未对收房流程其他手续进行补充办理。2、一审判决认定房屋存在“渗漏水”为事实错误。根据黄智超提供的《业主入住房屋验收表》均无房屋漏水一说，仅有渗水、水印等轻微瑕疵。故“漏水”的说法是子虚乌有的。3、对于黄智超的损失认定错误。一审法院认定青竹湖公司的损失包括：“另行租房的损失以及利息损失、每次验房的误工费、交通费以及子女就读不便的费用等”，这种认定缺乏证据证明和法律依据。实际上黄智超不仅没有任何损失，且获利巨大。黄智超买房的价款是836289元，被上诉人拒收房屋3年，现房屋已增值100余万元。4、一审判决认定青竹湖公司没有书面通知黄智超、构成违约，明显不符合合同约定，不符合客观事实。青竹湖公司已尽了合理的通知义务，不构成违约。5、一审法院在没有证据证明的情况下，认定房屋质量不合格，违反了法律规定。6、交纳物业管理费是正常验收流程中规定的，黄智超恶意不收房，致使所欠的物业管理费迟迟未交，给青竹湖公司造成了巨大的损失。7、尽管黄智超以各种理由拖延收房，但青竹湖公司对房屋瑕疵已进行了全部整改，有《整改意见表》及其他材料佐证，青竹湖公司已尽全部义务，不应承担逾期交房的违约责任。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律有误，请求撤销原判，驳回黄智超的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由黄智超承担。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：黄智超与青竹湖公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，黄智超支付了购房款及其他相关费用，且在收到青竹湖公司的入住通知后及时前往办理入住手续，因验收房屋时发现该房屋存在多处渗漏水影响房屋正常使用的情形，黄智超没有同意收房，该责任不在黄智超一方，故黄智超在履行合同过程中没有违约行为。根据合同第十一条的约定，黄智超于2010年6月29日办理入住手续时，发现房屋存在多处渗漏水的质量问题后，青竹湖公司应当在30日内（即2010年7月29日前）将房屋整改合格并书面通知黄智超验房，但是，青竹湖公司至今未将房屋整改合格并书面通知黄智超验房，构成违约，应承担相应的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原审判决认定双方当事人约定的违约金过高，酌定按黄智超购房款836289元的每日万分之零点八计算违约金；本院认为，双方当事人约定的违约金确实过高，但原审法院酌定按黄智超购房款836289元的每日万分之零点八计算违约金又过低，本院确定按黄智超购房款836289元的每日万分之一点二计算违约金为宜。
根据合同附件四《合同补充协议》第八条“房屋交付过程中对不影响房屋使用功能的质量瑕疵（如：门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅等）不构成买受人拒绝收房的原因”的约定，可以认定：如房屋在交付过程中有影响房屋使用功能的质量瑕疵，可以构成买受人拒绝收房的原因，买受人可以拒绝收房，本案中，因青竹湖公司出卖给黄智超的房屋存在多处渗漏水的质量问题，已影响该房屋的使用功能，黄智超有权拒绝收房。青竹湖公司称黄智超逾期收房、构成违约的证据不足，理由不充分，本院不予采信。因验收房屋时发现房屋多处漏水的质量问题，青竹湖公司称房屋已经依法验收合格、不存在质量问题的理由与客观事实不符，本院不予采信。青竹湖公司称黄智超没有造成实际损失亦与事实不符，本院亦不予采信。
综上所述，黄智超的部分上诉理由成立，本院予以采信。青竹湖公司的上诉理由不成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判处不当，应予变更。另外，原审判决青竹湖公司将黄智超购买的房屋渗漏水问题进行整改后经职能部门验收合格没有事实依据，亦超出了黄智超的诉讼请求，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2013）开民一初字第00405号民事判决第一项为“湖南青竹湖置业有限公司在本判决生效后30日内将黄智超购买的开福区太阳山路688号水映加州花园项目中的第A-4栋103号房屋渗漏水的房屋质量问题进行整改后通知黄智超办理该房屋交付手续”；
二、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2013）开民一初字第00405号民事判决第二项为“湖南青竹湖置业有限公司在本判决生效后十日内支付黄智超自2010年7月30日起至2013年12月31日止的违约金125444元及自2014年1月1日起至湖南青竹湖置业有限公司将黄智超购买的开福区太阳山路688号水映加州花园项目中的第A-4栋103号房屋渗漏水的房屋质量问题进行整改后通知黄智超办理该房屋交付手续之日止的违约金（违约金按黄智超购房款836289元的每日万分之一点二标准计算至实际交付之日止）”；
三、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2013）开民一初字第00405号民事判决第三项及“如湖南青竹湖置业有限公司在本判决规定期限内未履行上述义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金以及加倍支付迟延履行期间的债务利息”。
本案一审案件受理费9074元，二审案件受理费9074元，合计18148元，由湖南青竹湖置业有限公司负担16333元，黄智超负担1815元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年六月九日
书记员 汤英姿
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。