湖南省株洲市石峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株石法民一初字第460号
原告易瑞洪。
委托代理人蔡本广，株洲市南天法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，或者和解）。
委托代理人李丹红，株洲市南天法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，或者和解）。
被告株洲市丰源房地产开发有限公司，住所地：株洲市石峰区建设北路521号樱花地带4栋2114室。
法定代表人罗武，系该公司负责人。
委托代理人高建群，湖南天隆律师事务所律师，代理权限：特别授权（即代为起诉立案，承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解，提起反诉、上诉，代签法律文书，代收赔偿款物一切诉讼事宜）。
委托代理人张娇，湖南天隆律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告易瑞洪诉被告株洲市丰源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，由审判员吴灿林适用简易程序公开开庭进行了审理，原告易瑞洪及其委托代理人蔡本广、李丹红、被告株洲市丰源房地产开发有限公司委托代理人高建群、张娇到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告易瑞洪诉称：2009年11月30日，被告与原告签订了《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补偿协议》。原告系株洲市自来水公司职工，其居住房屋由株洲市自来水公司下属单位丰源房地产公司拆除再建房。原告之子（独子）杨智清（曾用名杨波）1995年2月16日在自来水公司所属的建安公司玩耍时，被门卫铁门砸伤头部致残。当时被告为杨智清生存问题，同意在建好的樱花地带项目小区内，架空层底下指定地方提供15平方米的地方给原告搭建小卖部，以解决××人杨智清的生活来源问题。樱花地带小区房屋于2012年12月竣工交付住户使用。双方签订的协议第一条中的第二款约定：“甲方（被告）负责搭建按规定面积的施工，但所产生的一切费用由乙方（原告）负责承担”、第三款约定：“乙方必须在小区入住率达70%方可安排施工”、第五款约定：“此项目是公司对××人员扶贫工程”、第六款约定：“如果在搭建使用中，其他业主有意见，甲方单位负责调解解决。”
2014年7月12日，被告划了15平方米地方给原告搭建小卖部，原告购买了2000多元建材施工建房，由于少数业主反对，被迫停建，被告未能制止及调解原告和业主纠纷，致使小卖部至今未能建成，造成水泥变质，河沙、红砖被人拿走的经济损失。后被告公司经理罗武考虑到原告家的实际困难，代表公司签字同意从照顾××人出发，租赁原消防控制室，分担一万伍仟元整费用。但被告一直未履行兑现承诺。
原告的儿子杨智清受伤时只有6岁，现已经年满26周岁，经司法鉴定为肢体智力四级××，生活大部分不能自理，每月还要购买药物治疗，自来水公司每月发放420元的最低生活补助费根本不够用，原告每月只有2600多元的退休工资，丈夫没有工作和收入，为给儿子看病、买药，原告经常是借钱度日，生活十分困难。原告及丈夫杨建国多次找被告及自来水公司反映，希望尽快解决纠纷，落实双方签订的拆迁补偿安置方案补偿协议，双方协议的第二条约定：“甲乙双方对本协议发生争议，可依法向人民法院起诉”。从2009年11月28日至今，被告一直未履行协议，也未补偿原告相应的经济损失，故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告依法履行约定，在樱花地带小区内划给原告十五平方米面积土地建房或补偿原告相应的经济损失20万元；二、被告承担本案诉讼费用。
被告株洲市丰源房地产开发有限公司辩称：一、本案的法律关系非合同法律关系，而应是好意惠施；二、原告已经在起诉状中承认被告方已经提供了15平方米场地给原告，是由于业主原因，原告没有建成；三、关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议，本身是无效的，架空层属于业主共同所有，被告方无权处分。且该协议已经被原告所提交的报告所替代，原协议已经无需履行，也已经失效。双方无需再按照原协议履行。且被告正是由于无权处分业主共有消防用房，才从帮助××人出发，愿意承担15000元的费用；四、被告并未因为自己的好意惠施行为给原告造成损失，原告也未提供相应的证据证明产生了损失。
原告易瑞洪为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原告身份证复印件一张及被告株洲市丰源房地产开发有限公司企业信息查询复印件一张，欲证明原、被告诉讼主体资格；
2、株洲市城市房屋拆迁补偿安置协议书复印件一份、关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议复印件一份及补充协议复印件一张，拟证明原、被告于2009年11月28日同时签订了三份协议书，三份协议书之间存在相辅相成的关系，被告同意在建好的樱花地带项目小区内，架空层底下指定地方提供15平方米的地方给原告搭建小卖部，以解决××人杨智清的生活来源问题，由被告负责搭建，原告承担费用的事实；
3、结婚证复印件一份，拟证明原告易瑞洪和杨建国系合法夫妻的事实；
4、杨智清居民身份证复印件一张、湖南省公民主项信息变更、更正证明复印件一张及杨智清××人证复印件一份，拟证明原告与杨建国的婚生儿子杨智清曾用名杨波，其系肢体、智力四级××的事实；
5、赔偿协议公证书复印件一份，拟证明原告儿子杨智清的伤残是自来水公司下属的建安公司的铁门老化砸伤致残，公司与原告家签订过杨智清的伤残相关赔偿协议的事实；
6、2014年3月12日的报告复印件，拟证明原告及爱人杨建国就本案争议事项向当地政府石峰区城市管理局、响石岭街道办事处反映，请求支持在樱花地带项目小区内，架空层底下指定地方提供15平方米的地方给原告搭建小卖部，政府部门批示“情况属实，酌情处理”的事实；
7、2015年1月27日的报告复印件一张，拟证明被告公司经理罗武考虑到原告家的实际困难，代表公司签字同意从照顾××人出发，分担一万五千元整费用的事实。
被告株洲市丰源房地产开发有限公司未向本院提交证据。
以上证据，经庭审举证、质证。证据1，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，该份具备证据效力，本院予以采信。证据2，被告有异议，认为《株洲市城市房屋拆迁补偿安置协议书》中原告所有的房屋已经拆迁完成，补偿也已经到位，不存在针对房屋拆迁而产生其它补偿。《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议》不是一份协议书，根据协议内容“故恳请公司给予考虑杨智清生存问题”、“甲方出于同情关心考虑”，且协议中也未约定双方的权利义务及因为违约而产生的法律后果，表明被告是一种好意施惠行为。第三份《补充协议》与本案无关联性。本院认为该组证据可以证明2009年11月28日原、被告就原告所有的房屋拆迁补偿安置达成一致协议，并且原、被告双方已经遵照所达成的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》履行完毕，11月30日，原、被告还一致达成《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议》。证据3，被告对关联性有异议，本院认为该证据可以证明待证事实，予以采信。证据4，被告对关联性有异议，认为该组证据恰恰佐证了被告是由于杨智清的特殊情况而给予善意帮助的行为。本院认为该组证据可以证明原告的待证事实，予以采信。证据5，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，同时认为该证据证明了杨智清发生意外事故是在建安公司，而非被告，该次事故也已了结，不存在继续补充，更佐证了被告是由于善意帮助而签订的《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议》，而非承担杨智清与建安公司发生纠纷所产生的法律后果。本院认为，该证据能证明原告之子于1995年2月被株洲市自来水劳服公司大门砸伤，原告与株洲市自来水公司劳动服务公司就此事协商赔偿的事实。证据6，被告有异议，认为原告向相关部门反映关于杨智清发生事故的情况，并不涉及本案的处置，政府部门批示酌情处理，也需要符合法律规定。本院认为该证据能证明原告就本案争议事项向有关行政部门反映情况。证据7，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据恰恰证明被告已经终止了提供15平方米给原告搭建小卖部的承诺，被告愿意从照顾××人出发，花费一万五千元补偿原告的损失，了结此事。本院认为，该证据能证明原告向被告打报告，请被告分担部分费用，被告法人罗武在该报告上批示“请房产公司从照顾××人出发，分担壹万伍仟元整”。
根据本院上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：
原告易瑞洪原系株洲市自来水公司职工（现已退休），原告之子杨智清（曾用名杨波）于1995年2月18日在株洲市自来水公司下属劳动服务公司玩弄铁门时，不慎被铁门砸伤，1995年12月27日，原告与株洲市自来水公司劳动服务公司就原告之子杨波砸伤一事达成一致协议并由株洲市公证处公证，该协议约定单位解决杨波住院期间已发生的治疗费，另给予一次性补助贰万元，协议签订以后，所发生的各种费用和问题单位再不负任何责任。
2009年被告株洲市丰源房地产开发有限公司因实施建设项目，需拆迁原告所有的房屋，与原告于2009年11月28日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》（产权调换）、《补充协议》，以上两协议现均已履行完毕。因原告之子的生活问题，原、被告于2009年11月30日签订《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议》，该协议约定被告同意在建好的樱花地带项目小区内，架空层底下指定地方提供面积为（15平方米）地给原告用于经营当做解决××人杨智清的生活来源，并约定如果在搭建使用中，其它业主有意见，被告负责调解解决，同时还约定对本协议发生争议，可依法向人民法院起诉。该补充协议签订后，2014年3月12日，原告向株洲市石峰区城市管理局、石峰区响石岭街道办事处、万泥塘居委会打报告，称与被告合同履行已到期，虽然此合同是公司对××人的扶贫工程，可能在搭建中会有个别业主不支持理解，特报告贵单位给予××人帮助、关爱和支持。2014年3月12日，株洲市石峰区响石岭街道万泥塘社区居委会批示“情况属实”，同日株洲市石峰区响石岭街道办事处批示“情况属实，请上级部门按政策酌情处理”。2014年7月被告在樱花地带小区内划定一块15平方米地给原告用于搭建小卖部。原告并为此购买了2000多元的水泥、砖等建筑材料，但因小区内业主反对，被告亦未调解成功，导致该补充协议所约定的小房未建成，原告为此所购买的水泥、砖等建筑材料大部分损毁。鉴于上述情况，2015年1月被告与原告及樱花地带物业管理公司、业主委员会一起协商，口头协商欲将樱花地带小区内消防控制室一间（约15平方米）作为履行《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议》方案，租给原告之子杨智清20年使用权，每年租金1000元，共计20000元。因原告家庭较困难，2015年1月27日，原告向株洲市丰源房产开发有限公司打报告，希望对于20000元租金，被告公司能承担15000元，原告本人承担5000元。2015年1月29日被告法定代表人罗武在原告报告上批示“请房产公司从照顾××人出发，分担壹万伍仟元整”。但因小区业主反对，该方案亦未得到实施。
另查明，被告株洲市丰源房地产开发有限公司系株洲市自来水公司全额出资成立的子公司，成立于2005年12月。
本院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案争议焦点为1、《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议》性质；2、《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议》未得到履行被告是否需要给原告一定的补偿。
本案中，被告于2009年11月28日拆迁原告所有的房屋，并与原告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》，且于同一时期就原告之子生活问题与原告签订《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议》。本院认为，被告是在2009年11月拆迁原告房屋之时与原告签订《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议》，该《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议》与原被告之间的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》一同构成被告拆迁原告房屋双方权利义务的约定，均是双方意思真实表示，双方之间成立合同关系，双方当事人应该按照约定全面履行自己的义务且应按照诚实信用原则，根据合同的性质目的和交易习惯履行合同义务。对于被告辩称《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议》中对于原告的承诺只是单方面的好意惠施，因在该补充协议当中，双方约定了双方的权利与义务，并约定了争议解决方式（向人民法院起诉），并且该补充协议是在原告房屋被被告拆迁时与《城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》一同签订的，是对原告房屋被拆迁时对原告及其子女生活困难做的一个整体安排，并不是单独、孤立的，且该补充协议内容亦不是双方无法律上之权利义务关系的仅仅只是当事人一方基于良好道德风尚实施的使另一方受恩惠的关系。故对于被告的上述辩解本院不予支持。
因樱花地带项目小区架空层底下为各业主共有部分，被告无权单独处分，故该协议在客观上无法实际履行，故对原告请求被告依约划给其十五平方米面积土地建房的诉讼请求，本院不予支持。鉴于该补充协议客观履行不能，在该《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议》不能履行情况下，被告是否需要对原告进行一定的补偿。因《关于“樱花地带”拆迁补偿安置方案补充协议》是原、被告双方对于原告拆迁房屋一系列协议的组成部分，双方是一个合同关系，并不是被告单方的好意惠施行为。在合同实际履行不能的情况下，被告作为专门房产公司应对该协议的履行不能负有更大的责任，因为被告作为专门房产公司对该补充协议能否实际履行以及履行需要具备的条件应当比原告具有更多的专业知识。在该补充协议中，被告承诺如有其他业主有意见，由被告负责调解解决，可见在签订该补充协议时，被告对于该协议能否履行，及履行需具备的客观条件，已经具有一定的预期和认知，并在协议中做了相应的承诺，但现在协议因客观原因履行不能，被告应负有更大的责任，否则即有违民事活动的诚实信用原则。故现在协议履行不能，被告应对原告给予一定的补偿。对于原告的损失，本院根据双方签订协议时的预期，原告实际生活情况、原告为准备履行该协议所做支出（为准备履行该协议购买一定数量的建筑材料）、协议不能履行的责任大小等综合因素，酌情认定为
60000元。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干为题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告株洲市丰源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内补偿原告易瑞洪人民币60000元；
二、驳回原告易瑞洪其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告株洲市丰源房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
审 判 员 吴灿林
二〇一五年八月十七日
代理书记员 孙紫薇
附本判决适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干为题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本机构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分、消防、公共照明的附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其它不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。