四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第4112号
上诉人（原审原告）李东。
委托代理人张敏。
委托代理人谢冰。
上诉人（原审原告）高杉。
委托代理人张敏。
委托代理人谢冰。
被上诉人（原审被告）四川华乘万青置地发展有限公司。
法定代表人李忠萍。
委托代理人陈辉。
委托代理人刘军。
上诉人李东、高杉因与被上诉人四川华乘万青置地发展有限公司（以下简称华乘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2013）温江民初字第809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人李东、高杉的委托代理人张敏、谢冰，被上诉人华乘公司的委托代理人陈辉、刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年2月9日，李东、高杉与华乘公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李东、高杉购买华乘公司位于成都市温江区春江路社区的英郦庄园一期5栋4单元6楼l号住宅一套，房屋总面积179.15平方米，总价1247113元。其中，《商品房买卖合同》第十条约定，华乘公司应当在2012年12月31日前向李东、高杉交付该商品房；第十二条约定，除不可抗力外，华乘公司未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付李东、高杉的，按照《商品房买卖合同补充协议》第四条的约定处理。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，华乘公司逾期交房的，按李东、高杉已付房款总额的千分之三向买受人承担违约责任。合同签订后，李东、高杉于2012年1月4日前按约定向华乘公司付清了全部购房款1247113元。
2012年12月26日，华乘公司向李东、高杉发出《延期交房告知书》，告知李东、高杉：由于市政道路工程尚未完成，影响到英郦庄园小区的综合验收，导致华乘公司不能在2012年12月31日前如期交房，交房时间推迟至2013年6月30日。2012年12月28日，高杉向华乘公司发出《退房通知》，告知华乘公司：市政道路建设未完成不构成迟延交付房屋的理由，李东、高杉不接受华乘公司交房的通知，鉴于华乘公司的行为已构成根本违约，李东、高杉通知华乘公司解除《商品房买卖合同》并要求华乘公司支付约定的违约金，限华乘公司于七天之内通知李东、高杉办理合同解除手续，否则李东、高杉将依法提起诉讼。
上述事实，有双方的身份信息及当庭陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款交纳收据、《延期交房告知书》、《退房通知》等证据在案佐证。
2013年3月29日，李东、高杉向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2012年12月28日依法解除；2、判令华乘公司立即向李东、高杉返还购房款1247113元；3、判令华乘公司赔偿李东、高杉的资金利息损失（起诉时利息损失金额22697元，应付至本金付清之日止）。
原审法院判决认为，李东、高杉与华乘公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系当事人真实的意思表示，依法成立并生效。在合同履行过程中，双方因华乘公司不能按期交付商品房而产生纠纷，现对本案争议焦点认定如下：
一、关于《商品房买卖合同》是否已解除的问题。根据双方当事人在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中的约定，华乘公司应于2012年12月31日前向李东、高杉交房，迟延交付需承担违约责任，违约责任的承担方式为向李东、高杉支付已付房款总额的千分之三的违约金。因此，李东、高杉在收到华乘公司迟延交房的通知后要求解除合同，不符合双方在合同及补充协议中的约定，华乘公司也一直未同意李东、高杉在《退房通知》中提出的解除合同的要求。对李东、高杉在庭审中主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定解除合同，因华乘公司向李东、高杉发出的《延期交房告知书》仅是表示将迟延履行交付房屋的合同义务，并不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”的情形。因此，在华乘公司明示将迟延交房之后，李东、高杉直接要求解除合同没有约定或法定的依据。故对李东、高杉请求确认《商品房买卖合同》已经解除的主张，原审法院不予支持。
二、关于华乘公司是否应当返还李东、高杉购房款及赔偿资金利息损失的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》并未解除，故双方均应继续履行合同所约定的义务。对李东、高杉要求华乘公司返还购房款的诉讼请求，原审法院不予支持。对李东、高杉主张的资金利息损失，因该项损失的产生是以合同的解除为前提的，而本案中双方签订的房屋买卖合同尚未解除，故原审法院对李东、高杉关于要求华乘公司赔偿资金利息损失的主张不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回李东、高杉的全部诉讼请求。案件受理费8114元，由李东、高杉承担。
宣判后，原审原告李东、高杉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判；改判支持李东、高杉的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用均由华乘公司承担。其主要上诉理由是：一、华乘公司在履行期限届满之前没有正当理由，明示不履行合同义务，已构成预期明示违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”以及第一百零八条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，李东、高杉有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。一审法院作出双方所签《商品房买卖合同》并未解除的认定属适用法律错误。同时，李东、高杉已经按照《中华人民共和国合同法》第九十六条有关“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，将解除合同的主张通知了华乘公司。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，李东、高杉解除合同的《退房通知》于2012年12月28日到达华乘公司时双方所签《商品房买卖合同》就已经解除，而华乘公司在三个月的法定异议期限内并未对此依法提出异议。二、一审判决遗漏对华乘公司没有正当理由迟延交房的关键事实的认定。华乘公司提交的证据不能证明其延迟交房系市政道路影响导致的辩称理由成立，一审判决认定已经明示违约的华乘公司并未违约无合法依据。案涉商品房的竣工验收是否合格、是否可以交付使用，与华乘公司主张的市政道路修建不具有法律上的关联性，华乘公司抗辩因政府有关部门原因导致工程延期没有证据支持。华乘公司所称的政府相关部门其他原因导致不能按期交房的理由，以及其与其他业主达成调解协议等理由，也均与本案没有关联，不符合双方协议可据实延期交房的情形。三、李东、高杉向华乘公司主张返还购房款、赔偿购房款的资金占用利息，符合法律规定，一审判决不予支持缺乏法律依据。
被上诉人华乘公司答辩称，华乘公司延期交房的客观原因是政府相关部门承诺的配套及基础设施建设严重滞后所致。根据双方合同约定，非因华乘公司原因导致延期交房，不视为华乘公司违约，华乘公司不承担任何责任。即使华乘公司有违约行为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条有关“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，李东、高杉并没有向华乘公司发出催告通知，给予华乘公司三个月的合理催告期，其直接要求解除合同不符合司法解释的上述规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
二审审理中，李东、高杉提供一份于2013年7月25日刊登在《成都商报》上的标题为“英郦庄园交房现场多处与合同附图不符”的报道，拟证明华乘公司擅自变更合同内容，损害消费者利益。华乘公司质证认为，报纸报道内容与案涉争议没有关系，且报道内容并没有对双方合同约定以及建筑质量定性，故此证据与本案无关联性。本院经审查认为，李东、高杉在二审中提供的上述证据与案涉房屋买卖合同不具关联性，故本院不予采信。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，李东、高杉与华乘公司签订的《商品房买卖合同》以及补充协议系签约双方真实意思表示，合法有效。合同约定华乘公司应于2012年12月31日前向李东、高杉交房，逾期则应承担违约责任。交房期限届满前，华乘公司向业主发出《延期交房告知书》，李东、高杉不认同华乘公司迟延交房理由，不接受延期交房，于2012年12月28日向华乘公司发出《退房通知》，要求解除双方所签《商品房买卖合同》。
本案中，李东、高杉于2012年12月28日向华乘公司发出《退房通知》，告知华乘公司解除双方所签《商品房买卖合同》，双方当事人对此事实并无异议，本院予以确认。诉讼中李东、高杉以华乘公司预期违约为由主张合同法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，另，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。因李东、高杉于2012年12月28日向华乘公司发出解除合同通知，华乘公司收到该解除合同通知后，未在法律规定的三个月异议期内提起确认解除合同效力的确认之诉，故本案中双方所签《商品房买卖合同》已经于2012年12月28日解除合同通知到达华乘公司时解除。李东、高杉诉请确认双方所签《商品房买卖合同》已于2012年12月28日解除的诉讼请求成立，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在本案双方所签《商品房买卖合同》已经解除的前提下，李东、高杉诉请判令华乘公司返还购房款1247113元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。而李东、高杉诉请判令华乘公司赔偿资金利息损失的诉讼请求，鉴于李东、高杉在解除合同通知上明确限定华乘公司在收到通知后七日内办理合同解除手续，故购房款资金利息损失的起算时间应从华乘公司收到解除合同通知后七日开始计算，即华乘公司应于2013年1月5日起至购房款实际返还之日止，按中国人民银行同期利率标准予以赔偿。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，导致判决有误，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市温江区人民法院（2013）温江民初字第809号民事判决；
二、李东、高杉与四川华乘万青置地发展有限公司于2011年2月9日签订的《商品房买卖合同》已于2012年12月28日解除；
三、四川华乘万青置地发展有限公司应于本判决生效后七日内返还李东、高杉购房款1247113元；
四、四川华乘万青置地发展有限公司应于本判决生效后七日内赔偿李东、高杉购房款1247113元的资金占用利息损失（从2013年1月5日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至购房款本金付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费8114元，二审案件受理费16228元，均由四川华乘万青置地发展有限公司负担。上述费用已由李东、高杉垫付，四川华乘万青置地发展有限公司于履行判决主文义务时一并支付给李东、高杉。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 何晓梅
代理审判员 王 果
二〇一三年九月五日
书 记 员 吴丹丹