甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终393号
上诉人（原审被告、反诉原告）康文燕，女，汉族，1986年8月21日出生，甘肃省兰州市人，无固定职业，现住兰州市西固区和平新村**号***室。
委托代理人午毅俊，甘肃东方人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）乔霞子，女，汉族，1968年6月6日出生，陕西省榆林市人，无固定职业，住兰州市城关区上沟**号***室。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张秀东，男，汉族，1968年12月23日出生，陕西省延安市人，无固定职业，住兰州市城关区上沟**号***室。
委托代理人乔霞子，女，汉族，1968年6月6日出生，陕西省榆林市人，无固定职业，住兰州市城关区上沟**号***室。
上诉人康文燕因与被上诉人乔霞子、张秀东房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第952号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告乔霞子与张秀东系夫妻关系，二人在兰州市城关区周家庄63号经营干洗店，并以张秀东为经营者办理了名称为周家庄雅特利干洗店的营业执照。
2015年3月5日，原、被告针对上述干洗店的转让与租赁达成初步协议，随即被告康文燕向原告张秀东交纳定金1000元，原告张秀东出具收条一份，载明：“今收到出租转让商铺订金壹仟元正（1000元），订金不退。注周家庄63干洗店”。次日，原告乔霞子与被告康文燕签订房屋租赁合同，约定原告乔霞子将位于兰州市城关区周家庄63号省发改委家属院门口平房（两间）干洗店出租给被告，从2015年4月15日起开始计收租金，租费每月1700元，租期二年，干洗设备（包括干洗机、烫台）一次性转让费48000元，以上合计88800元，在合同签约之日起两个月内被告将88800元全部付清，房屋装修由被告自己承担，被告付租赁和转让费原告应打收条；被告租赁期间，水电暖、物业费和房屋其它维修，由被告负责；双方不得违约，若有违约按房租费的余额5%赔付。双方还约定了其他事宜。合同签订当日，被告向原告交纳了房屋租金50000元，原告张秀东出具收条一份，载明：“今收到康文燕房屋租费伍万元（50000元）”。随后原告将房屋、干机设备交付被告使用，被告对涉案房屋进行装修后开始营业，但被告未办理营业执照。后被告未按合同约定支付剩余款项，经原告催要后其仍未支付，双方发生纠纷，原告诉至法院。
另查明，城关区周家庄63号省计委家属院内门房对面平房一间系甘肃省发展和改革委员会于1996年初分给乔霞子父亲李景道使用。2015年4月30日，甘肃省发展和改革委员会机关服务中心出具证明一份，载明：“城关区周家庄63号省计委家属院内门房对面平房铺面，产权属我单位所有，房屋产籍未办理，经我单位同意，由乔霞子用于经营使用。同意出租，特此证明，请予办理有关手续”。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案原告乔霞子与被告康文燕签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，原告已按协议约定履行了义务，被告也向原告支付了部分款项。虽然涉案房屋的建设没有相关手续，但该房屋本身具有价值，可以利用，在人民政府行政主管部门尚未作出行政处罚决定，决定对建筑物予以拆除前，其具有保留使用价值。同时，涉案房屋早在1996年即分给原告之父使用，修建年代较长，当时没有办理修建许可证而自建的房屋比较普遍，在遵循法律规定精神的基础上，就该类房屋当事人签订的租赁合同的效力依据宽严适当原则予以认定，本案中，涉案房屋的情形正属此类，原告乔霞子与被告康文燕签订的房屋租赁合同应属有效协议，故对被告要求确认该房屋租赁合同无效的反诉请求不予支持。
关于原告要求解除房屋租赁合同的诉请，双方合同约定在合同签约之日起两个月内被告将88800元全部付清，现被告在签约当日向原告支付了50000元后，一直未按约向原告支付剩余款项，其行为已构成违约，虽经原告催要，被告仍未支付。因此，原告主张解除合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋腾交给原告，故对原告要求被告腾房的诉请，予以支持。关于被告认为因原告故意隐瞒涉案房屋没有产权的事实导致其无法办理营业执照的辩称，虽然涉案房屋没有产权证，但原告在经营期间办理了个体工商户营业执照，因此没有产权证不必然导致无法办理营业执照。同时，根据原告提供的2015年4月30日甘肃省发展和改革委员会机关服务中心的证明，可知原告在积极的配合被告办理相关手续，故对被告的该项辩称，不予采信。
关于原告要求被告支付房屋租赁费13600元的诉请，根据原告张秀东的收条，可知被告已足额向原告支付了两年的房屋租金，故对原告该项请求，不予支持。关于原告要求被告支付取暖设备损失5000元的诉请，原告并未提供证据证明该项损失的产生，故不予支持。关于原告要求被告支付违约金1940元的诉请，因被告已足额向原告支付了房屋租金，故本案不再适用双方合同中约定的违约金条款，但本案确系被告违约，依据法律规定其应向原告支付违约金，参照中国人民银行同期贷款利率标准，对于原告主张的违约金1041元，予以支持。关于被告要求原告支付房屋装修费11000元的反诉请求，因本案系被告违约导致合同解除，且合同约定装修由被告自己承担，故对被告该项反诉请求，不予支持。
关于被告要求原告返还房屋租金50000元和订金1000元的问题。首先，从原告与被告签订的房屋租赁合同看，应当包含两方面内容，一方面是房屋的承租权，即原告将房屋租赁给被告使用；另一方面是原告店铺内设施、设备，甚至其在该房屋中经营所形成的商业价值、先行占有房屋的垄断利润等多种资产的转让。对于承租权部分，原、被告之间形成了租赁合同关系，且被告已向原告支付了两年房屋租金40800元。现租赁合同解除，原告应向被告返还未使用期间的房屋租金。本案审理过程中给予了原、被告一定的腾房期限，要求双方于2015年12月15日前腾交房屋，被告同意腾交，但原告认为被告搬走设备将房屋腾空后其才接收房屋，因此被告不再承担2015年12月15日之后的房屋租金。房屋租赁合同约定的承租期限为2015年4月15日至2017年4月15日，共计24个月，而房屋实际仅使用了8个月，剩余16个月的房屋租金27200元（1700×16=27200），原告应当返还给被告。
而对于房屋内干洗设备及商业价值的转让部分，因其依附于房屋租赁，现双方租赁合同解除，被告应将干洗设备（干洗机、烫台）返还给原告。根据查明的事实，被告向原告支付的50000元扣除两年房屋租金后，剩余9200元应为被告向原告支付的部分转让费用。房屋租赁合同约定干洗设备的转让费为48000元，承租期限为2015年4月15日至2017年4月15日，共计24个月，而被告的实际使用期限为2014年4月15日至2015年12月15日，共计8个月，这8个月相对应的设备使用费16000元（48000÷24×8=16000）应当由被告承担。该设备使用费与被告已向原告支付的9200元转让费、1000元订金折抵后，被告还应向原告支付设备使用费5800元。综上，原告应向被告返还21400元（27200-5800=21400）。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、依法解除原告乔霞子与被告康文燕于2015年3月6日签订的房屋租赁合同。二、被告康文燕于判决书生效后十日内向原告乔霞子、张秀东腾交位于兰州市城关区周家庄63号省发改委家属院门口平房两间，并返还干洗机、烫台。三、被告康文燕于判决书生效后十日内向原告乔霞子、张秀东支付违约金1041元。四、原告乔霞子、张秀东于判决书生效后十日内向被告康文燕返还房屋租金21400元。五、驳回原告乔霞子、张秀东的其他诉讼请求。六、驳回被告康文燕的其他反诉请求。案件受理费314元，减半收取157元，原告乔霞子、张秀东负担107元，被告康文燕负担50元。反诉费675元，由被告康文燕承担。
宣判后，上诉人康文燕不服原审判决，向本院提出上诉，其上诉的主要理由：一、一审判决对《房屋租赁合同》的效力认定存在错误，《房屋租赁合同》应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”而该租赁房屋在一审法庭辩论终结前，并未取得合法有效的建设工程规划许可证，因此，应当认定该租赁合同为无效合同。二、一审法院认定的设备使用费16000元不符合《房屋租赁合同》的约定，该认定有失公允，过于随性，缺乏理性判断。
就实际情况来讲，上诉人并没有实际使用该干洗设备，也未利用该干洗设备获得任何利益，因此让上诉人承担干洗设备使用费，对上诉人而言是不公平的。同时，该干洗设备为租赁房屋的添附物，无法单独拆除转让。根据《解释》第二条的规定，《房屋租赁合同》既为无效合同，那么该部分关于干洗设备转让的约定当然无效。因无效合同所得的利益，合同双方均有返还的义务，应当是被上诉人向上诉人返还已支付的房屋租金及设备转让费，上诉人向被上诉人腾交房屋及返还干洗设备原物即可，所以一审法院对干洗设备使用费的认定不能成立。三、上诉人支付的租赁房屋装修费用应由被上诉人承担。为经营干洗店，上诉人对承租房屋进行了装修施工，并支付了装修费用11000元。因被上诉人故意隐瞒房屋没有合法有效的产权证明致使不能办理营业执照等手续以及不具备房屋建设工程规划手续的重大客观事实，存在缔约过失的情形，因此上诉人为了经营干洗业务而投入的装修费用也应由被上诉人承担。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、依法撤销原判，发回一审法院重审；或者查明基本事实，依法改判确认《房屋租赁合同》为无效合同，并撤销由上诉人承担16000元设备使用费的判决内容，全面支持上诉人的一审反诉诉请。二、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人乔霞子、张秀东服从原审判决，请求予以维持。
本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。
本院认为，一、关于本案双方当事人所签订的房屋租赁合同效力问题。因涉案租赁房屋早在1996年初就由省发改委分配给被上诉人乔霞子父亲使用的，并且被上诉人乔霞子、张秀东将该房屋作为营业场所从事干洗业务多年，且办理了营业执照，期间并未发生过因未办理建设规划许可证或违章建筑而被行政处罚，足以说明被上诉人先前一直持续在合法经营使用涉案房屋，也说明没有产权证不必然导致无法办理营业执照，现被上诉人将涉案房屋予以出租符合市场经济交易行为，原判认定双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效并无不当，本院对上诉人康文燕认为租赁合同无效的抗辩理由不予支持。
二、关于原判认定由上诉人康文燕承担设备使用费16000元是否合理得当问题。对此分析如下：从双方租赁合同约定内容本应当为设备转让性质，但结合该设备的特殊性、合同实际履行情况以及当事人意愿等因素认定承担设备使用费并无不当。至于上诉人抗辩没有实际使用该设备究其原因是其自身造成的，而且从双方整体利益的平衡考虑，原判认定的该设备使用费数额基本合理，不再调整变动。
三、关于上诉人康文燕主张的装修费11000元，由于本案是上诉人作为承租人违约而导致合同解除，且合同中约定房屋装修由己方承担，故其主张该部分装修损失费无事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于原判对合同的解除以及由上诉人康文燕承担一定期限的租金、违约金的认定及计算正确，这方面在原判理由中已阐明，不再重复。
综上，原判认定事实清楚，处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费875元，由上诉人康文燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 冯 诚
二〇一六年五月四日
书 记 员 卢淑娟