四川省盐源县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川3423民初493号
原告：盐源县干海农机加油站,住所地四川省盐源县。
代表人：陈友才，男，现年65岁，四川省盐源县人。
委托代理人：陈慧英，女，现年44岁，四川省盐源县人，代理权限为一般代理（系陈友才长女）。
委托代理人：陈骋，女，现年43岁，四川省盐源县人，代理权限为一般代理（系陈友才次女）。
被告：盐源县印象酒楼，住所地四川省盐源县。
经营者：柯昌吉，男，现年28岁，四川省盐源县人。
原告盐源县干海农机加油站与被告盐源县印象酒楼房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年4月28日向本院起诉，本院受理后于2016年4月28日应原告诉讼财产保全的申请对被告经营者柯昌吉经营的昌林建材城18户商户作出裁定“对张朋喜、张涛、何保国、李开轩、刘永全、余成海、周亮、刘广钊、印德友、任小东、夏兴忠、周帮全、何兵、刘利群、夏明江、孙万琼、黎建琼、林尚富18户商户应支付被告四川省盐源县印象酒楼经营者柯昌吉以盐源县昌林建材商贸有限责任公司名义转租的2016年4月1日至2017年03月30日的房屋租金共计891060.00元予以冻结”。本案由审判员戴国宏担任审判长，审判员买文祥，人民陪审员杨天明组成合议庭，于2016年6月29日公开开庭进行了审理，原告干海农机加油站投资人陈友才及其委托代理人陈骋、陈慧英、被告盐源县印象酒楼经营者柯昌吉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2014年在盐井镇润盐西街387号修建了“元友饭店”东北两栋楼,被告印象酒楼的经营者柯昌吉经过实地考察后向原告干海农机加油站的投资人陈友才提出租赁请求。双方在自愿平等协商一致的基础上于2014年8月28日签订了《盐源县干海农机加油站元友饭店北楼租赁合同》，以12元/平方米的均价将北楼租赁给被告使用12年。被告经营者柯昌吉于2014年8月28日交付原告投资人陈友才北楼租金97万元，欠交押金10万元，被告向原告出具了欠条，承诺于2014年10月10日前交付，原告当场将北楼移交给被告安装消防设施和装修。等到10月10日原告催促被告支付10万元的押金，被告筹备建材商场资金困难为由，要求延期一个月。11月10日原告再次催促，被告又要求延期至12月31日，直至2015年4月被告都未交付押金10万元。2015年8月份，原告催促被告交付拖欠10万元押金和本年度的租金97万元，被告采取不予理会等方式拒绝支付。2015年10月12日原告投资人陈友才到被告经营者柯昌吉家中催租金，柯昌吉和其姐姐都承诺在11月30日之前交清，不交就按合同执行违约责任。2016年3月7日，原告投资人陈友才在昌林建材城找到被告经营者柯昌吉，柯昌吉以一张99700.00元的发票交给陈友才用来折抵10万元押金并承诺2016年4月10日之前交付50-60万元房租，2016年5月10日前交清97万元房租，柯昌吉写下承诺书：我柯昌吉如若不能按以上最后一次约定，按时交纳陈友才房租就保证自觉退还陈友才北楼，并按照租赁合同承担全部违约责任。2016年3月，原告投资人陈友才拿到99700.00元转账支票后，通知被告经营者柯昌吉办理押金交付手续，结果柯昌吉把支票拿起就跑了，口中还威胁道“你们说我是骗子也好，无赖也好，打我几下都可以，这笔钱我都不会给你们了”。2016年4月11日，被告经营者柯昌吉向他经营的昌林建材城18户商户发出书面通知要求交房租，如不及时交纳将收回北楼交还给原告方。原告投资人陈友才在4月11日要求被告经营者柯昌吉在元友饭店北楼的移交清单上签字盖章，柯昌吉拒绝签字。综上所述，被告已经严重违背了租赁合同中的第3、5、7（2,4,5款）、11条等，给原告造成巨大的经济损失，严重侵害了原告的财产利益。2016年4月27日原告起诉要求1、判决从2016年4月11日起解除《盐源县干海农机加油站元友饭店北楼租赁合同》，交还原告元友饭店北楼使用管理权。2、判决被告按合同给付2015年12月1日至交还北楼使用权之日的租金及其自2015年9月1日起至兑现之日止每天千分之一的滞纳金。3、判决被告按照合同第七条第二款的约定，三个月内恢复元友饭店北楼1-5楼隔墙和构造柱。4、判决被告按照合同第十一条违约责任约定，赔偿原告壹佰万元违约金。5、判决被告及时付清经营建材城期间产生的所有债权债务。6、判决被告支付本案全部诉讼费。7、判决被告按来装去留的合同约定，不能损坏拆走装饰物。
被告辩称：1、双方签订合同中第3条明确注明了租赁房屋配套设施有“屋顶消防水箱”，但至今屋顶没有该约定水箱。合同中约定的消防楼梯间归被告使用但是原告也算入房屋的租金里面且消防楼梯间一直被隔封起的，是被告自己按照消防队的要求在屋外增设了消防楼梯。原告对租赁房的安全极度不负责任，只是想贪图合同上的一百万违约金。2、原告投资人陈友才与昌林建材城商户恶意串通使我陷入合同陷阱，陈友才对商户说如果被告不及时交租金就有一百万的违约金并且18家商户可以直接从陈友才手中直接租赁商铺，这样导致我收不到18户商户的租金也不能按时交纳给原告。3、2016年4月12日，原告投资人陈友才在被告经营者柯昌吉没有在场的情况下就把昌林建材城（元友饭店北楼）的门全部关掉，聚集18户商户在停车场等柯昌吉，这些是陈友才与建材城商户串通好了的，是陈友才恶意串通违约在先。所以请求法院驳回原告的诉讼请求并让陈友才给柯昌吉造成的名誉损失作出书面赔礼道歉、恢复昌林建材城的一切户外广告、陈友才配合柯昌吉收回建材城第一和第二年的租金、要求陈友才主动下降房屋租金、被告同意解除合同的条件是原告把建材城增设的附属项目照价按现金补偿给被告并把第一年交的97万元租金退还给被告。
原告提供的证据及被告的质证意见
1、2014年8月28日签订的《盐源县干海农机加油站元友饭店北楼租赁合同》一份。证明双方是在平等、自愿、协商一致情况下签订合同并且是被告经营者柯昌吉主动要求租赁元友饭店北楼的。被告的质证意见是无异议，是协商一致共同签订的。
2、干海农机加油站各种身份证明证件。证明原告对租赁房屋享有所有权。被告的质证意见是无异议。
3、欠条一份。证明被告拖欠原告10万元房屋租赁押金。被告的质证意见是无异议。
4、承诺书一份。证明被告经营者柯昌吉亲笔写下如果违约就退还房屋。被告的质证意见是无异议。
5、昌林建材城拖欠电费承诺书一份。证明柯昌吉经营的建材城拖欠电力公司电费是原告投资人陈友才垫付的。被告的质证意见是不清楚原告是否交过电费。
6、解除合同通知一份。证明被告违约了所以要求解除合同。被告的质证意见是收到了通知也作了回复。
7、短信催收房屋租金的复印件多份。证明原告投资人陈友才向被告经营者柯昌吉催收房租未果。被告的质证意见是无异议。
8、昌林建材城通知和证词五份。证明被告没有经营好建材城并且把钥匙交还原告。被告的质证意见是不予认可，是陈友才与商户的恶意串通。
9、被告对外欠条一份。证明被告没有处理好债务关系违反合同。被告的质证意见是欠条是我自己的，与原告没有关系。
10、租赁商户统计表一份。证明被告擅自转租房屋给他人。被告的质证意见是原告知道此事，不存在违约。
11、房屋设计图纸一份。证明被告应按图纸恢复房屋原状。被告的质证意见是不予认可，与合同矛盾。
12、消防合同一份。证明被告安装了消防设施但还有42万元安装费没有付清，消防工程也没有完工。被告的质证意见是对真实性无异议。
13、18份昌林建材城租赁合同。证明被告经营者柯昌吉转租原告的房屋给18户商户且高于原告出租价格转租的，说明被告有能力支付原告的房租。被告的质证意见是无异议，只是因为到现在被告自己都没有收到房租。
被告提供的证据及原告的质证意见
1、2014年8月28日签订的《盐源县干海农机加油站元友饭店北楼租赁合同》一份。证明根据合同3条是原告违约在先，合同中约定有水箱和消防楼梯但至今都没有安装。原告的质证意见是不认可，原告完善了的，并且说了第二年不收被告的消防楼梯使用费1.2万元。
2、回复函一份。证明原告与商户恶意串通导致被告收不到18户商户的租金。原告的质证意见是不予认可，与原告没有关系。
3、视频资料一份。证明原告投资人陈友才胁迫被告经营者柯昌吉解除合同和交纳违约金。原告的质证意见是不予认可，是柯昌吉叫陈友才去收房租的。
4、“农信杯”创业大赛奖状一份。证明不是被告故意不支付租金而是把资金都投入到建材城中了。原告的质证意见是对真实性无异议，但是该证据与房屋租金无关联性。
综合原告被告的举证质证意见，本院对原被告提交的证据分析认定如下：
原告提供的证据1、2014年8月28日签订的《盐源县干海农机加油站元友饭店北楼租赁合同》，双方均承认是在平等自愿协商一致情况下达成的，本院予以采信。原告提供的证据2、3、4、6、7均能合理证明被告确实存在拖欠房租的情形，原告也多次催收并发出解除合同通知，对双方争议的是谁违约能相互印证证明，本院予以采信。原告提供的证据5与本案无关联性，本院不予采信。原告提供的证据8因证人未到庭作证且被告不认可，本院不予采信。原告提供的证据9与本案无关，本院不予采信。原告提供的证据10原告虽然称被告擅自转租但因已过时效，原告不能以此证明其不知道该情况，所以本院不予采信。原告提供的证据11、12，被告对此无异议该两组证据与本案争议焦点相关所以本院予以采信。原告提供的证据13，被告认可，本院予以采信。被告提供的证据1，原告对该证据真实性无异议，但该证据与原告提供的证据13相互矛盾，被告对原告没有安装消防水箱行为予以默认并且自行进行了安装并没有提出抗辩，所以该证据不能证明原告违约在先。本院不予采信。被告提供的证据2证明被告于4月21日收到了原告发出解除房屋租赁合同的通知不能直接证明是原告与商户恶意串通，所以本院不予采信。被告提供的证据3不能直接证明原告对被告是胁迫行为，因为被告收到原告发出的解除合同通知后立即做了回复，该回复行为并不是原告对被告胁迫才发出的，所以本院不予采信。被告提供的证据4与本案无关，本院不予采信。
根据原、被告陈述、当事人举证、质证及对证据的分析认定，本院认定事实如下：
原、被告于2014年8月28日签订了《盐源县干海农机加油站元友饭店北楼租赁合同》，原告将元友饭店北楼租赁给被告使用，合同约定租赁期限为12年，即2014年9月1日至2026年11月30日止，共计十二年零三个月，前三个月为装修期，免租金，每年租金为97万元。合同约定租金交付办法，即实行先租后用，被告于每年9月1日前交清下一年房租，逾期按欠交金额每天加收1‰的滞纳金，逾期壹个月属于违约，原告可无条件收回租赁物造成损失由被告承担。同时约定被告交纳10万元押金，在合同终止时被告交清承租期的税收、水、电等各种税费后三个工作日内，由原告退还给被告，不计利息。合同中约定税费负担及债务清偿，租赁前的税费及债务由原告承担，租赁后将由被告承担至合同终止时，被告经营中产生的债权、债务由被告结清。合同约定“管理好爱护好房屋设施，不得损坏。合同终止时，维修保养，测试，调试正常后交付甲方。因乙方要拆除整栋北楼的隔墙，在乙方合同到期后如若乙方不继续承租该房屋，则乙方必须把该房屋恢复到原来的设计方案标准（一至五楼的原设计图）（恢复原样标准见：元友饭店北楼施工图）”合同约定了双方的义务并对租赁物的收回验收、安全经营管理进行了约定。合同签订后，被告支付了第一年房租97万元。被告向原告出具了欠条一份，承诺在2014年10月10日前一次性付清原告的保证金10万元，合同签订后被告以盐源县昌林建材商贸有限公司的名义将房屋转租给张涛、张朋喜、何保国、李开轩、刘永全、余成海、周亮、刘广钊、印德友、任小东、夏兴忠、周帮全、何兵、刘利群、夏明江、孙万琼、黎建琼、林尚富18户商户使用，被告与商户之间签订了合同，其中与夏明江签订三年租赁合同，与任小东、刘永全、印德友、林尚富、余成海签订五年租赁合同，与其他12人签订十年租赁合同，租金均一年一付，第一年租期2016年4月1日届满。在约定交纳保证金给付期限届满后，
被告未支付保证金。原告通过电话、短信方式要求被告给付保证金10万元及2015年9月1日应缴纳的第二年房租97万元。原告一直催要，被告于2016年3月7日以一张99700.00元的盐源县政府办装修工程收款发票交给原告用来折抵10万元押金，并出具承诺书一份“因多种原因盐源县印象酒楼法人代表柯昌吉未交房租给干海农机加油站投资人陈友才元友饭店北楼的租金。现柯昌吉要求最后一次延期于2016年4月10日前保证付50至60万元。2016年5月10日前全部付清2015年至2016年的房租和滞纳金。我柯昌吉如若不能按以上最有一次约定保证交清陈友才房租，保证自觉退还陈友才饭店北楼并按照《租赁合同》承担全部违约责任。”原告将盐源县政府办出具99700.00元转账支票拿到后，通知被告办理保证金交付手续，被告只拿走转账支票，未将该款给付原告。后被告未按承诺书履行义务，2016年4月21日原告向被告送达了“关于解除盐源县干海农机加油站元友饭店北楼租赁合同的通知”，被告当日就收到的通知作了回复。2016年4月27日原告起诉要求1、判决从2016年4月11日起解除《盐源县干海农机加油站元友饭店北楼租赁合同》，交还原告元友饭店北楼使用管理权。2、判决被告按合同给付2015年12月1日至交还北楼使用权之日的租金及其自2015年9月1日起至兑现之日止每天千分之一的滞纳金。3、判决被告按照合同第七条第二款的约定，三个月内恢复元友饭店北楼1-5楼隔墙和构造柱。4、判决被告按照合同第十一条违约责任约定，赔偿原告壹佰万元违约金。5、判决被告及时付清经营建材城期间产生的所有债权债务。6、判决被告支付本案全部诉讼费。7、判决被告按来装去留的合同约定，不能损坏拆走装饰物。
本院认为，原、被告双方于2014年8月28日签订的《盐源县干海农机加油站元友饭店北楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。但因被告未按约定缴纳房租、保证金，拖欠时日过长，系被告单方面违约，原告有权解除合同。原告于2016年4月21日向被告送达了“关于解除盐源县干海农机加油站元友饭店北楼租赁合同的通知，2016年4月27日原告起诉要求判令从2016年4月11日起解除《盐源县干海农机加油站元友饭店北楼租赁合同》，该合同自解除通知到达对方时解除即2016年4月21日解除《盐源县干海农机加油站元友饭店北楼租赁合同》。合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。原告要求被告按照合同第七条第二款的约定，三个月内恢复元友饭店北楼1-5楼隔墙的诉讼请求，因合同有约定，其诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告承担一百万元违约金与自2015年9月1日至兑现之日止每天千分之一的滞纳金，本院认为对于违约方的惩罚不能重复适用违约金与滞纳金只能选择其中一种且双方在合同中约定的一百万元违约金过高，对原告要求被告支付一百万违约金的诉讼请求，本院认为被告在97万元房租的25%范围内承担违约金较为合理。根据双方签订的合同第五条关于税费负担及债务清偿约定，被告租赁“元友饭店”北楼期间产生的各项债权债务合同虽然有约定，但系被告与他人之间的债权债务，由其自行清偿，原告要求被告及时付清经营建材城期间产生的所有债权债务的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告不能损坏拆走装修物的请求，根据双方签订合同第七条“乙方义务”中也明确规定了房屋装修实行来装去留原则，因被告方才使用租赁房屋一年并且也要承担相应违约金，合同约定承租期是12年，合同届满后才执行来装去留原则，现合同未满如支持原告此项要求对被告方显失公平，所以该项请求本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告干海农机加油站与被告盐源县印象酒楼签订的《盐源县干海农机加油站元友饭店北楼租赁合同》于2016年4月21日解除，被告于判决生效后30日内将位于盐源县润盐西街387号新建的“元友饭店”北楼整栋楼及空坝停车场的一半（昌林建材城）租赁房屋退还给原告干海农机加油站；
二、被告盐源县印象酒楼给付原告干海农机加油站2015年12月1日起至2016年4月21日止按年租金97万元计算的房屋租金380027.40元；
三、被告盐源县印象酒楼于判决生效后30日内按照房租总价款97万元的25%支付原告干海农机加油站的违约金242500.00元；
四、被告盐源县印象酒楼赔偿原告盐源县干海农机加油站自2016年4月22日起至盐源县干海农机加油站元友饭店北楼交付原告使用之日止的损失{按年租金97万元计算}；
五、被告盐源县印象酒楼于判决生效后90日内按盐源县干海农机加油站元友饭店北楼施工图恢复元友饭店北楼（1至5楼）的隔墙；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费22360.00元，由被告盐源县印象酒楼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
审 判 长 戴国宏
审 判 员 买文祥
人民陪审员 杨天明
二〇一六年九月一日
书 记 员 黄龙燕
附:本判决适用法律法规
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。