福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0105民初1412号原告（反诉被告）：王成峰，男，1971年11月2日出生，汉族，住福建省福州市台江区，被告（反诉原告）：陈俊，男，1978年6月14日出生，汉族，住浙江省温州市平阳县，委托诉讼代理人：金靖，浙江金瓯律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：黄崇杲，男，1947年12月11日出生，汉族，住浙江省温州市平阳县，委托诉讼代理人：吴继德，浙江金瓯律师事务所执业律师。第三人：福州市马尾区星罗房地产经纪服务部，住所地福州市马尾区罗星街道建星路45号马尾商贸C#楼1层01店面。主要负责人：倪辉，该个体工商户经营者。委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所执业律师。第三人：福建骊特担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128单元，统一社会信用代码91350100553247329W。法定代表人：廖志英，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所执业律师。原告（反诉被告）王成峰与被告（反诉原告）陈俊、黄崇杲、第三人福州市马尾区星罗房地产经纪服务部、福建骊特担保有限公司（以下简称骊特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王成峰，被告（反诉原告）陈俊的委托诉讼代理人金靖，被告（反诉原告）黄崇杲及其委托诉讼代理人吴继德，第三人福州市马尾区星罗房地产经纪服务部、骊特公司的共同委托诉讼代理人钟太宣到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经院长批准，延长审限一个月。本案现已审理终结。王成峰向本院提出诉讼请求：1.判令陈俊、黄崇杲向王成峰支付解除合同违约金28万元；2.判令第三人福州市马尾区星罗房地产经纪服务部、骊特公司返还王成峰履约保证金3万元；3.本案诉讼费由陈俊、黄崇杲负担。事实和理由：2016年8月29日，在福州市马尾区星罗房地产经纪服务部、骊特公司的介绍下，王成峰与陈俊、黄崇杲签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，主要约定：（1）陈俊将其名下坐落于福州市××＃楼××单元房产出售给王成峰，王成峰在签订合同时向陈俊、黄崇杲支付3万元履约保证金。（2）陈俊、黄崇杲应于收取除交保证金外的房款后三日内，负责办理该房屋及配套设施的过户和移交手续。该房屋及配套设施移交结束，并由双方相互签字确认后，交易服务方与甲乙双方结算房款及费用。（3）自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同，因一方迟延履行本合同约定义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金；因一方迟延履行本合同约定的义务，自违约行为发生之日起，致使守约方按本条第一款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金28万元，同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费、交易过程中所产生的税费及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。（4）王成峰已知签订本合同时上述房产的产权人即陈俊未到场签署，由其代理人黄崇杲代为签署上述合同，王成峰并同意签订，黄崇杲承诺产权人陈俊于2016年8月30日之前对上述事宜进行追认，若陈俊未按照上述约定进行追认，则黄崇杲必须按房屋买卖合同中约定的违约条款承担违约责任，黄崇杲承诺追认函真实有效，若有虚假，则黄崇杲必须按房屋买卖合同中约定的违约条款承担违约责任。上述合同及协议签订后次日，王成峰即按约定支付了3万元履约保证金（该笔款已汇入第三人骊特公司指定账户，由骊特公司无息监管），按照《补充协议》约定，黄崇杲应当保证陈俊在2016年8月30日之前对房屋买卖相关事宜进行追认，否则黄崇杲需承担违约责任。王成峰及骊特公司于2016年8月30日联系黄崇杲、陈俊办理追认房产手续时，黄崇杲称其已离开福州，表示等下次来福州时再进行房产追认，但之后王成峰及骊特公司多次联系黄崇杲、陈俊要求办理相关手续，但两被告总以各种理由予以拒绝。王成峰和骊特公司先后于2016年9月23日、9月26日、9月27日、9月30日、10月19日发出七份催办函或履约通知函，通知黄崇杲、陈俊来福州进行房产追认，提供接收部分购房款的银行账户等事宜，但所邮寄的函件均被拒收退回。骊特公司即与黄崇杲多次电话联系，黄崇杲居然说通信地址已改，但却拒绝告知新地址。2016年10月14日，黄崇杲委托律师发函，以王成峰未付5万元部分购房款为由解除购房合同。王成峰认为，黄崇杲的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，陈俊作为黄崇杲的被代理人，应对黄崇杲的代理行为承担责任。因陈俊、黄崇杲的违约行为导致双方之间的房屋买卖合同解除，福州市马尾区星罗房地产经纪服务部、骊特公司应将代为监管的履约保证金3万元返还王成峰。陈俊辩称，双方在签订《房屋买卖合同》时黄崇杲有向第三人提供了一份代理人追认函，根据该份追认函，产权人陈俊追认的时间应该是2016年9月30日。《补充协议》中所约定的2014年8月30日属于笔误。王成峰要求第三人返还3万元，陈俊并不知情，且亦未收到这3万元。此外，陈俊的住址浙江省温州市平阳县鳌江镇访贤街61号，其本人并未收到王成峰发出的催告函。由此可见陈俊在本案中并不存在违约的情形，故应驳回王成峰对陈俊的诉讼请求。黄崇杲辩称，首先，其已提供了陈俊公证委托黄崇杲买卖房屋的相关授权手续，并将房屋产权证复印件及公证书的原件、复印件都提供给房产中介骊特公司了，既然有了公证书，为何还要追认？而且《房屋买卖合同》是2016年8月29日晚上签订的，当时陈俊人在浙江，不可能第二天就赶来进行追认，所以合理的追认时间应该是2016年9月30日之前；其次，黄崇杲未收到王成峰和房产中介公司发出的履约催办函。房介中介公司和黄崇杲之间经常还通过手机联系，根本就没有发函的必要。陈俊、黄崇杲向本院提出反诉请求：1.依法解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令王成峰向陈俊、黄崇杲支付违约金28万元；3.判令本案的全部诉讼费用由王成峰负担。事实和理由：一、王成峰所述与客观事实不符，本案系被反诉人王成峰违约在先。首先，根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，王成峰应于2016年8月30日之前支付购房款5万元。但王成峰却以反诉人未能提供接收购房款的银行账户为由，至今拒绝履行支付义务，其行为已构成违约。其次，根据反诉人黄崇杲向被反诉人王成峰出具的代理人追认函，可以明确陈俊对房屋买卖事宜进行追认的时间应该是2016年9月30日之前，而双方在签订《补充协议》时，由于笔误而将时间写成2014年8月30日。二、由于被反诉人王成峰构成违约，根据双方签订的《房屋买卖合同》第9条第1项约定，自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。被反诉人违约后，反诉人曾多次通过口头及书面的形式向被反诉人发函，但均未果。故而，被反诉人王成峰应依据《房屋买卖合同》第9条第3项的约定，向反诉人支付违约金28万元。王成峰辩称，一、由于反诉人黄崇杲于签订《房屋买卖合同》的次日上午就已离开福州，因此双方约定第二天即2016年8月30日进行产权追认的事情没能办成。此后，第三人骊特公司多次通过电话与黄崇杲进行沟通，黄崇杲又表示要先付5万元购房款后再去办产权追认，王成峰也同意并委托房产中介于2016年9月30日发函要求提供汇款账号，以便通过银行转账方式汇款，保证合同得以正常履行，但黄崇杲却一直拒收函件，电话联系也无效，才导致合同最终无法履行。二、反诉人主张产权人追认的时间2016年9月30日，但双方于2016年8月29日签订的《补充协议》第3条约定，产权人应于2014年8月30日之前进行追认，其中“2014年”系“2016年”的笔误。骊特公司在后期给反诉人的多份履约催办函中都可说明产权人追认时间应为2016年8月30日。三、反诉人称其曾多次通过口头及书面形式向被反诉人发函，但均未果，这与客观事实完全不符。实际上，反诉人委托律师于2016年10月23日第一次给王成峰发函时即直接主张解除购房合同，被反诉人为此还通过第三人与反诉人进行沟通，要求采取积极、适当退认的方式和态度当面协商，以求能够正常履行合同，但一直没有得到回音，于是只好选择诉讼方式进行维权。综上，反诉人陈俊、黄崇杲提出的反诉请求以及所依据的事实和理由均不成立，应予以驳回。第三人福州市马尾区星罗房地产经纪服务部称，其在促成双方买卖的情况下，已对房屋权属、公证委托书进行了必要的审查，并引导双方对合同条款进行平等磋商，双方所签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。因3万元履约保证金是由骊特公司代收的，故应由骊特公司进行返还。双方签合同的时间已经2016年8月29日，故《补充协议》中“2014年8月30日”应是“2016年8月30日”的笔误。另外，由于所要出售的房屋产权人系陈俊，但签合同的却是黄崇杲，买方王成峰要求陈俊本人要到现场进行追认。因此才增加了《补充协议》中的那个产权人追认条款。在马尾门店签订合同后，接下来由骊特公司继续进行后面的交易服务。第三人骊特公司称，原、被告房屋买卖的交易服务由骊特公司进行。黄崇杲单方出具的代理人追认函中确认产权人追认时间是2016年9月30日，这与《补充协议》中约定日期不一致，且至今陈俊也没有进行追认。对于买方王成峰要预付的5万元部分购房款，是由于当时卖方要对讼争房屋进行解押，王成峰提出既然要解押，那是否可以迟点付款。当时约定2016年8月30日确定要付的5万元，也未实际支付，卖方却认为他为何要先追认。由于买卖双方产生了分歧，因此我司就向陈俊、黄崇杲发函，同时也向王成峰发函催告支付5万元购房款。但王成峰认为卖方没有提供账号，其无法进行转账支付。我司在双方交易的过程中，都是积极进行协调沟通，并已按合同约定履行义务，如果法院判决要返还履约保证金3万元，我司亦无异议。王成峰、陈俊、福州市马尾区星罗房地产经纪服务部、骊特公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《公证书》、《委托书》、身份证复印件、房屋所有权证、土地使用证、收证收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院分析、认定如下：一、王成峰提交的证据1.《补充协议》。黄崇杲受陈俊委托于2016年8月29日，和王成峰签订了《房屋买卖合同》，同日双方就上述房屋买卖合同中未约定或约定不明确的内容经协商后又达成了一份《补充协议》，该协议系双方当事人真实的意思表示，合法有效，本院予以认定。其中该协议第三条“甲方代理人承诺产权人于2014年8月30日之前对上述事宜进行追认”确系“甲方代理人承诺产权人于2016年8月30日之前对上述事宜进行追认”的笔误。2.收条。该份收条可以体现作为买方的王成峰已按合同约定将履约保证金即购房定金3万元交给第三人骊特公司居间保管，且第三人骊特公司亦无异议，本院予以认定。3.催办函、履约通知函。自2016年9月23日起，王成峰及第三人骊特公司根据黄崇杲在房屋买卖合同中自行填写的地址以及陈俊在委托书中载明的身份证住址多次向黄崇杲、陈俊发出催办函或履约通知函，但邮件均未签收而被退回，其不利后果应由黄崇杲、陈俊承担，王成峰及第三人骊特公司已尽到了催告义务，本院予以认定。二、陈俊提交的证据1.代理人确认函。该确认函中载明“本人承诺产权人于2016年9月30日前对上述事宜进行追认”，与买卖双方所签订的补充协议的相关内容相悖，鉴于该代理人确认函系黄崇杲单方作出的确认函，未经买方王成峰签字确认，故本院不予认定。2.解除合同律师函。王成峰承认确已收到发出的关于解除本案房屋买卖合同的律师函，本院对其真实性予以确认，但该证据不足以证明陈俊或黄崇杲在委托吴继德律师发出律师函之前，曾就买方王成峰存在未付部分购房款5万元的违约行为，而向王成峰发出过函件促其履约，故本院对其证明力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈俊于2010年2月15日出具一份《委托书》，并就其全权委托黄崇杲代为办理位于福州市××＃楼××单元商品房的相关事宜（代理权限包括：代为签订购房合同，代为领取房屋所有权证、土地使用证，代为办理交房手续，代为办理商品房买卖及银行抵押贷款的相关手续，代为办理房屋产权过户登记，代为签订所有文本合同等），在浙江县平阳县公证处办理了《公证书》。2013年1月29日，陈俊取得了上述房屋的所有权证（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）。2016年8月29日晚，黄崇杲作为卖方陈俊的全权委托代理人，在福州市马尾区星罗房地产经纪服务部与买方王成峰签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，其中《房屋买卖合同》约定的主要内容为：陈俊将位于福州市××＃楼××单元商品房（面积128.14平方米）以140万元的价格出售给王成峰，买方王成峰需于合同签订的当日支付履行保证金3万元，因一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付违约金28万元。《补充协议》约定的主要内容为：黄崇杲承诺产权人陈俊于2014年（注：该处系2016年的笔误）8月30日之前对上述事宜进行追认；若产权人陈俊未在上述约定时间内进行追认，则黄崇杲必须按房产买卖合同中约定的违约条款承担违约责任；买方应于2016年8月30日之前自行向卖方支付部分购房款5万元。同日，买卖双方分别于与居间方福州市马尾区星罗房地产经纪服务部签订了《居间合同》，与交易服务方骊特公司签订了《交易服务合同》。上述合同签订当日，王成峰即按约向交易服务方骊特公司交纳了履约保证金3万元。2016年8月30日，陈俊未就涉案房屋的买卖事宜进行追认，王成峰也未按约支付部分购房款50000元。此后，王成峰和骊特公司先后多次以邮寄方式向黄崇杲、陈俊发出催办函或履约通知函，但邮件均未签收而被退回。2016年10月14日，黄崇杲委托浙江金瓯律师事务所吴继德律师向王成峰发出解除合同律师函，以王成峰未按约支付部分购房款5万元为由，主张解除双方之间的房屋买卖合同，并要求王成峰承担违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，围绕诉争房屋所签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间合同》、《交易服务合同》均系各方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点在于买卖双方在履行上述房屋买卖合同过程中究竟谁存在违约行为。本院认为，双方均存在违约行为，应根据各自过错大小分别承担相应的违约责任。主要理由是：其一，根据陈俊出具并经公证的《委托书》所载明的委托权限，黄崇杲作为受托人有权代理陈俊就本案诉争房屋与王成峰签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”规定，其行为后果由委托人陈俊承担。《补充协议》中关于产权人陈俊对诉争房屋买卖事宜进行追认的条款，可视为双方当事人对卖方应尽义务作进一步的具体约定，该约定对陈俊具有约束力。现已查明《补充协议》中载明的“2014年8月30日之前对上述事宜进行追认”确系“2016年8月30日之前对上述事宜进行追认”的笔误，陈俊未在2016年8月30日对涉案房屋买卖事宜进行追认，其行为已构成违约。黄崇杲以其单方面出具的代理人确认函为据，主张产权人陈俊追认的时间应为2016年9月30日前，鉴于上述代理人确认函未经买卖双方共同签字确认，故本院不予采信。作为买方的王成峰以及居间人骊特公司均希望合同能够继续履行，遂多次向陈俊、黄崇杲发出催办函或履约通知函，但邮件均未签收而被退回；而与此同时，作为卖方的陈俊、黄崇杲却在未书面发函通知买方王成峰支付部分购房款5万元的情况下，直接委托律师发出解除合同律师函，由此可见卖方十分迫切急于解除双方之间的买卖合同，据此亦可认定卖方对合同的解除存在较大过错，应承担主要的违约责任；其二，卖方陈俊、王崇杲反诉称，买方王成峰未按约于2016年8月30日前支付部分购房款5万元，存在违约行为。王成峰辩称，由于2016年8月30日那天上午黄崇杲已离开福州，且未提供收款账户，才导致其无法当场交付或通过银行转账方式支付该笔款项。该辩解似乎有理，但买方在无法直接向卖方付款的情况下，完全可以将5万元部分购房款交由第三人骊特公司保管或选择其他适当方式予以提存，然而王成峰并未这么做，故王成峰对双方合同的解除亦难辞其咎。当然，相比较而言，买方的过错程度显然要小于卖方，即王成峰需承担次要的违约责任。综上所述，陈俊与王成峰都存在违约行为，但陈俊的过错程度大于王成峰。结合本案的实际情况，并就双方的过错大小程度进行抵扣后，本院酌定陈俊还应向王成峰支付违约金12万元。因第三人骊特公司最终未能促成陈俊与王成峰之间的房产交易顺利交接，故骊特公司应将代为保管的3万元履约保证金退还买方王成峰。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除黄崇杲受陈俊委托与王成峰签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、陈俊应于本判决生效之日起十日内向王成峰支付违约金12万元；三、福建骊特担保有限公司应于本判决生效之日起七日内退还王成峰交纳的履行保证金（购房定金）3万元；四、驳回王成峰的其他诉讼请求；五、驳回陈俊、黄崇杲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5950元，由原告王成峰负担1700元，被告陈俊负担4250元；反诉案件受理费2750元，由反诉原告陈俊、黄崇杲负担1965元，反诉被告王成峰负担785元。陈俊负担的案件受理费4250元及王成峰负担的反诉案件受理费785元，均应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  李 心人民陪审员  李福强人民陪审员  刘福华二〇一七年五月二十四日书 记 员  张 菁附:一、本案引用的有关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。