福建省建阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民初字第865号
原告黄月萍，女，1965年11月3日出生，汉族，住建阳市。
委托代理人游富华，福建心至律师事务所律师。
被告福建建阳胜德房地产开发有限公司，住所地建阳市民主北路55号B幢201室。组织机构代码61106925-0。
法定代表人陈圣英，董事长。
委托代理人陆其祥，福建福兴律师事务所律师。
第三人程承标，男，1966年10月8日出生，汉族，务工，户籍所在地永泰县，现住建阳市。
第三人程玉春，女，1969年5月12日出生，汉族，农民，户籍所在地永泰县，现住建阳市。
第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行，住所地建阳市人民路5号。组织机构代码85714805-5。
法定代表人林丽艳，行长。
委托代理人全斌崇，男，该行职员，住建阳市。
原告黄月萍与被告福建建阳胜德房地产开发有限公司及第三人程承标、程玉春、中国工商银行股份有限公司建阳支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月1日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告于2014年4月18日向本院申请追加程承标、程玉春、中国工商银行股份有限公司建阳支行作为第三人参加诉讼，本院予以准许。中国工商银行股份有限公司建阳支行于2014年5月6日向本院申请以独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。原告黄月萍的委托代理人游富华到庭、被告福建建阳胜德房地产开发有限公司的委托代理人陆其祥到庭、第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行的委托代理人全斌崇到庭参加诉讼，第三人程承标、程玉春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告黄月萍诉称，2004年5月16日，被告依法取得被拆迁地块的开发资格，并与原拆迁人建阳市供销社竹柴碳公司签订了《拆迁补偿安置协议书》，原拆迁人将其与原告约定的权利和义务一并转让给被告。2005年9月2日，建阳市供销合作社联合社、建阳市农资公司将坐落在建阳市一套拆迁安置房转让给原告，2005年12月13日，原告按被告的要求选取安置房，双方签订了《回迁安置房确认书》，确认原告选定的回迁安置房为建阳市房屋一套。同日，被告将该房交付原告使用。2005年12月23日，原告支付购房款101993元。2008年8月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第三、四条约定，被告将坐落在建阳市房屋以101993元价款出售给原告。合同第十五条约定，产权证、土地证应在2009年12月31日前办理，如因被告责任不能办理产权证，允许原告退房，并按总房价款的日万分之一支付违约金。在合同约定的办理产权证期限届满前，原告曾多次催促被告办理，但被告一直拖延至今。综上，原告作为上述安置房买受人，已履行合同约定的付款义务，并实际占有、使用该房屋多年，是该房屋的合法产权人，被告应该依照合同约定履行协助办证义务。为保障原告合法权益，请求依法判令被告将坐落建阳市房屋的所有权证及土地使用权证办理过户登记到原告名下。
第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行诉称，2007年1月15日，第三人程承标向被告福建建阳胜德房地产开发有限公司购买位于建阳市房产。双方签订《商品房买卖合同》。2007年2月15日，第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行与第三人程承标、程玉春、被告福建建阳胜德房地产开发有限公司签订258000元《个人购房借款／担保合同》（合同编号A：［房］字［工］行［建阳］支行（2007）（0168）号），合同约定期限180个月，年利率6.84%，采用按月等额本息还款法等。该借款由第三人程承标提供所购买的商品房即位于建阳市房屋作为抵押担保并办妥抵押登记（预抵押登记号：潭房预购房他字第2007-0121号）。截至2014年5月15日，该笔借款已经逾期，现尚欠第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行借款本息人民币187844.40元。为此，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。因此，第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行的抵押行为合法有效，依法享有建阳市房屋的担保物权。为维护第三人合法权益，请求法院依法确认第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行享有建阳市房屋担保物权。
被告福建建阳胜德房地产开发有限公司针对原告黄月萍的诉请辩称，对原告陈述的事实没有异议，会尽快协助原告将讼争房屋权属过户至原告名下。
第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行针对原告黄月萍的诉请述称，因诉争房产第三人程承标实际已在该行办理抵押贷款，并办理抵押登记，贷款也实际发放，请求法院依法确认第三人对诉争房产享有抵押权。如果要第三人放弃抵押权，必须把余款结清。
原告黄月萍针对第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行的诉请辩称，被告与第三人程承标订立的《商品房买卖合同》是虚假的，属无效合同。买卖合同是主合同，抵押合同是从合同，主合同无效，从合同也随之无效，因此第三人无法享有合法的抵押担保物权。请求依法驳回第三人的诉讼请求。
被告福建建阳胜德房地产开发有限公司针对第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行的诉请辩称，认为抵押成立，当时被告与第三人程承标签完买卖合同后，确有去该行办理抵押贷款。对第三人的请求没有异议。
第三人程承标、程玉春未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
原告黄月萍为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、回迁房转让协议、回迁安置房确认书、收款收据各一份，拟证明2005年9月2日，建阳市供销合作社联合社、建阳市农资公司将一套拆迁安置房转让给原告，2005年12月13日，原告与被告一致确认安置房号713号，同年12月23日原告一次性支付全部购房款101993给被告福建建阳胜德房地产开发有限公司的事实。
2、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，拟证明原告与被告协商一致，于2008年8月16日分别订立《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同第十五条第3项明确约定：房屋产权证及土地使用证在2009年12月31日内办理，逾期被告应承担相应的违约责任的事实。
3、《民事裁定书》一份，拟证明原告曾对被告提起过诉讼，后因需要补充新证据，撤回对被告的起诉的事实。
4、《商品房买卖合同》一份，拟证明被告为骗取贷款，与第三人程承标恶意串通，于2007年1月15日订立一份虚假的商品房买卖合同。
5、《个人购房借款／担保合同》一份，拟证明第三人程承标、程玉春两夫妻利用与被告订立虚假商品房买卖合同中的标的物作为抵押，向第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行申请贷款的事实。
6、《证明》一份（当庭提供），证明原告所购买的房屋属于拆迁安置房。
第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行为证明其主张，向本院提交了以下证据：
《个人住房贷款借款凭证》、《个人购房借款／担保合同》、《抵押登记证明》各一份，拟证明本案讼争房屋由第三人程承标在第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行办理了按揭贷款，设定了抵押的登记，被告是担保人的事实。
被告福建建阳胜德房地产开发有限公司，第三人程承标、程玉春在举证期限内未向本院提交证据。
为查明案件事实，本院依职权调取了《房屋拆迁安置转移合同》一份、《建阳市国土资源局关于8号拍卖地块的补充须知》一份、《国有土地使用权出让合同》一份、本院（2007）潭民初字第452号《民事判决书》一份。
经质证，被告对原告所举证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性无异议，对证据4、5的证明对象有异议。对第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行所举证据无异议。第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行对原告所举证据均无异议。原告对第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行所举证据的真实性无异议，但对其合法性有异议，认为不具有合法性。对本院依职权调取的证据，原告及第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行表示无异议，被告对真实性表示无异议。
本院认为，第三人程承标、程玉春未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。原告所举证据，被告及第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行所举证据，原、被告对其真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。对本院依职权调取的证据予以确认。
经审理查明，原告黄月萍原系建阳市农资公司的员工，2003年，因建阳市旧城改造建设需要拆迁人建阳市供销社竹柴炭公司依法对建阳市农资公司坐落于建阳市的住房实行拆迁。2004年4月16日建阳市国土资源局发布了《建阳市国土资源局关于8号拍卖地块的补充须知》，该须知记载土地拍卖成交确认后，原《建阳市旧城改造拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》等文件约定的权利、义务相应转移给竞得人等条款。2004年4月18日，被告福建建阳胜德房地产开发有限公司与原拆迁人建阳市供销社竹柴炭公司签订了《房屋拆迁安置转移合同》，该合同主要约定了涉案房屋地块原竹炭公司尚未完成的房屋拆迁安置补偿或裁决的权利、义务转移事项。并特别约定，建阳市供销社竹柴炭公司将原签订的《建阳市旧城改造拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》一并移交给被告，同时，双方共同以书面形式通知被拆迁人，并自本合同签订之日起30日内予以公告等内容。2004年5月16日，被告通过公开竞标获得位于建阳市涉案房屋地块对面的宗地开发资格，与出让人建阳市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》。2005年9月2日，建阳市供销合作联社联合社、建阳市农资公司与原告黄月萍签订《回迁房转让协议》，约定，建阳市供销合作联社联合社、建阳市农资公司同意将建阳市农资公司拆迁回迁房一套转让给原告，房屋面积约120.13平方米，楼层由原告在回迁抽签中决定，房屋转让价款为97500元整（不含回迁价）等内容。2005年9月6日，建阳市供销合作联社联合社、建阳市农资公司向被告福建建阳胜德房地产开发有限公司出具《证明》，内容为：其系统市农资公司住宅回迁房共240.26平方米，现经研究同意由其系统职工叶宝娟、黄月萍俩同志回迁，每人均120.13平方米，请给予办理回迁手续为盼。2005年12月13日，原告选定的回迁安置房为被告开发建设的涉案房屋，原、被告双方在《回迁安置房确认书》上签名、盖章。2005年12月23日，原告将购房款101993元一次性支付给被告，被告于2005年12月23日出具收款收据确认收到房款。2007年被告将房屋交付原告使用至今。
另查明，2007年1月15日，被告与第三人程承标签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将坐落于建阳市住宅一套（建筑面积144.22平方米）出售给第三人程承标，房屋总价款为368915元整等内容。该合同在建阳市房地产管理处进行了备案登记。2007年2月15日，第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行与第三人程承标、程玉春、被告福建建阳胜德房地产开发有限公司签订258000元《个人购房借款／担保合同》（合同编号A：［房］字［工］行［建阳］支行（2007）（0168）号），合同约定期限180个月，年利率6.84%。同日，建阳市房地产交易管理所出具潭预购房他字第2007-0121号抵押登记证明，内容为：根据所有权人程承标与他项权人中国工商银行股份有限公司建阳支行已签订的抵押合同（合同编号：20070168），抵押房地产为预售商品房，坐落于建阳市，建筑面积144.22平方米，权利范围：713，权利价值258000元，本抵押登记证明书有效期限（主债权期限）：2007年2月15日至2022年2月15日（抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记）。2008年8月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为NO.0923466），合同约定，被告将坐落于建阳市住宅一套（建筑面积144.22平方米）出售给原告，房屋总价款为101993元整，产权证、土地证应在2009年12月31日内办理等内容。
又查明，建阳市住宅一套（建筑面积144.22平方米）目前已办理了初始登记，权利人还登记在被告名下。
本院认为，本案诉争房屋属于拆迁补偿安置房，从查明的事实可知，本案原告为被拆迁人，讼争房屋的权利人目前仍登记在被告名下，未与原告亦或第三人程承标办理产权过户登记手续，其权属尚未发生转移。但原、被告于2005年12月13日，就已在《回迁安置房确认书》上签名、盖章确认拆迁安置房为713号房，原告于2005年12月23日将购房款101993元一次性支付给被告，被告亦出具收款收据确认收到文化城713号房房款101993元，并将该房屋交付给原告居住使用，可见双方已对拆迁补偿安置房的位置、用途予以明确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故对原告主张被告协助其将坐落于建阳市房屋的所有权证及土地使用权证办理过户登记至原告名下的诉请，本院予以支持。被告明知诉争房屋为拆迁补偿安置房，却故意隐瞒该事实而就该房屋与第三人程承标订立《商品房买卖合同》（合同编号为NO.0706181），因拆迁补偿安置房对买受人有特殊要求，即必须为被拆迁人，其他人是被禁止购买的，故被告与第三人程承标就诉争房产签订的《商品房买卖合同》（合同编号为NO.0706181）无效。而第三人程承标、程玉春与第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行及被告签订的《个人购房借款／担保合同》系从合同，因主合同无效，从合同也应随之无效。我国系采取债权形式主义的物权变动模式，物权变动法律效果的发生，需以生效的债权合同与交付行为或登记行为的法律事实构成为前提。因讼争房屋的担保物权所依据的债权合同无效，担保物权也就无法成立。故对第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行主张确认其享有对落于建阳市房屋的担保物权的诉请，本院不予支持。至于第三人程承标、程玉春、中国工商银行股份有限公司建阳支行与被告相互之间的债权债务纠纷可另案起诉解决，本院在本案中不予处理。第三人程承标、程玉春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、第九条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、被告福建建阳胜德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落于建阳市房屋（建筑面积144.22平方米）的产权（即房屋所有权、国有土地使用权）过户登记至原告黄月萍名下。
二、驳回第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行的诉讼请求。
本案受理费7510元，由被告福建建阳胜德房地产开发有限公司负担2340元，由第三人中国工商银行股份有限公司建阳支行负担5170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 戴琳丰
代理审判员 钟金凤
人民陪审员 陈 玲
二〇一四年十月十一日
书 记 员 连春蕾
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
第162条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。