成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2014）青羊民初字第4014号原告马某某。委托代理人王自英，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。特别授权。委托代理人吴亮，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。一般授权。被告成都嘉好房地产有限公司（原成都嘉好房地产置换有限公司）。住所地：成都市青羊区。法定代表人华茂泽，董事长。委托代理人周毅。系公司员工。一般授权。第三人内江市某某驻成都办事处。住所地：成都市太升北路*号。法定代表人龙茂辉，职务不详。委托代理人蒲鹏英，四川泰维律师事务所律师。特别授权。委托代理人刁永东，四川泰维律师事务所律师。特别授权。原告马某某与被告成都嘉好房地产有限公司（以下简称嘉好公司）、第三人内江市某某驻成都办事处（以下简称内江市某某驻成办）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗维独任审判，公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托代理人吴亮，被告成都嘉好房地产有限公司的委托代理人周毅，第三人内江市某某驻成办的委托代理人蒲鹏英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马某某诉称，原被告双方于2007年6月30日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定：原告购买被告出售的位于成都市太升北路9号第1幢7层21号房屋，该房屋土地使用性质为商业，属框架结构，土地使用年限自2007年至2047年，建筑面积为26.35平方米。房屋实际单价为人民币6649元／平方米，总价175209元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款及房屋税费、配套费、公证费，履行完毕全部合同义务。《房屋买卖合同》第十一条及《补充协议》第四条约定了被告的办证义务及违约责任。按约定，被告应当于2009年1月30日前为原告办理完毕房屋的产权登记。但是，截止起诉之日，被告并未按约向原告办理房屋的产权登记，向原告交付房屋所有权属证书，逾期时间长达5年6个月之久。期间经原告多次催促未果，给原告造成了重大经济损失。为维护原告合法权益，故诉至人民法院，请求判令：1.被告立即为原告购买的位于成都市太升北路9号第1幢7层21号房屋办理权属登记，并将房屋所有权属证书交予原告；2.被告承担逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金以已经支付全部房款人民币175209元的万分之五每日为标准，从2009年1月31日计算至原告取得房屋所有权属证书之日止，截止到起诉之日，共计1997天，违约金暂定为：174946.19元；3.被告承担诉讼费。被告嘉好公司辩称，关于办证的问题，被告是可以而且愿意办证，但因为产权面积和买卖合同约定面积存在差异而导致原、被告无法达成一致意见，并影响了办证。被告多次和原告协商，但原告拒绝被告提供的意见。关于违约金，违约金具有补偿性，因原告购买的房屋属于国有资产，在变更中相对复杂，被告没有主观逾期办证的情况，请求法院调减，双方约定了办证时间是交付后的180日，原告计算时间有差异。关于诉讼费，请求原、被告共同承担。第三人内江市某某驻成办述称，1.本案讼争的房屋内江市某某驻成办在2007年就和嘉好公司签订了房屋买卖合同。多年来内江市某某驻成办一直在催促办理过户的手续。2.本案的诉讼与内江市某某驻成办无关，被告方在与内江市某某驻成办签订房屋买卖合同后，在没有取得产权证情况下的再次买卖行为和内江市某某驻成办无关。内江市某某驻成办知道嘉好公司买了房屋之后在经营酒店，但是关于房屋的销售一直不清楚，所以被告的行为产生的后果和内江市某某驻成办无关。3.原告申请法院准予将办事处作为第三人进行追加，不符合民事诉讼法的规定，原告没有向内江市某某驻成办主张权利，因此不应该追加为第三人。4.内江市某某驻成办同意继续履行与嘉好公司之间的《房屋买卖协议》的约定，为其办理产权转移手续。经审理查明，2007年6月30日，嘉好公司与马某某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，主要约定：1.马某某购买的房屋为正在装修的房屋，位于成都市太升北路9号1幢7层21号（以下简称太升北路房屋），该房屋土地使用性质为商业，建筑面积26.35平方米；2.价款按建筑面积计算，该房屋单价为6785元／平方米，总款178785元，优惠2%，优惠后的单价为6649元／平方米，优惠后总购房款为175209元；3.马某某一次性付款，合同签订之日付购房款175209元；4.嘉好公司应当在2008年4月20日前将符合本合同约定的房屋交付马某某使用；5.嘉好公司保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因嘉好公司原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由嘉好公司承担全部责任；6.嘉好公司应当在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由嘉好公司提供的资料报产权登记机关；如因嘉好公司的责任，马某某不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意如下处理，马某某不退房，如果逾期时间在180日以内，嘉好公司按日向马某某支付已交付价款万分之五的违约金，如果逾期时间超过180天，马某某可以退房；7.马某某委托嘉好公司代为办理房屋所有权证，办证时发生的税、费，按国家规定各自承担，签订本协议之日被告预付费用，办理完毕后据实多退少补；8.马某某所购买之房屋已出租给成都欧曼酒店管理有限公司（以下简称欧曼公司）进行经营管理，该公司会根据经营需要对房屋进行适当的装修布置，因此交房程序从简，交房时间以欧曼公司经营期起始日为准，欧曼公司支付经营管理费后视为自动交房等。成都市国力公证处对前述《房屋买卖合同》的签订过程进行了公证，并制作（2007）川国公证字第54059号《公证书》。上述合同签订后，马某某向嘉好公司支付了全部购房款及配套费、公证费、过户费、维修基金等相关费用。同日，马某某与欧曼公司签订《委托经营管理合同》一份，主要约定：马某某将位于成都市太升北路9号1幢7层21号委托给欧曼公司进行经营并管理，欧曼公司经营管理该房屋无论盈亏与马某某无涉；该房屋委托经营管理期为15年，2008年4月20日前为房屋装修期，经营期从2008年4月20日至2023年4月19日止等。成都市国力公证处对该份合同的签订过程进行了公证，并制作（2007）川国公证字第54060号《公证书》。2008年5月20日，嘉好公司向马某某交付了太升北路房屋。另查明，1.2010年9月2日，嘉好公司与内江市某某驻成办向成都市房屋产权监理处提交申请，载明：位于成都市青羊区太升北路9号房产，原为内江市某某驻成办所有，共两栋，主楼1-9层，附楼1-3层，原用途均为综合楼；现主楼1-6层和附楼1-3层登记为嘉好公司所有，主楼7-9层登记为内江市某某驻成办所有；根据设计的相关要求，该处房产符合商业及办公的使用条件，其中主楼1层符合商业使用条件，主楼2-9层和附楼1-3层符合办公使用条件；恳请成都市房屋产权监理处明确上述房屋用途，确认主楼1层用途为商业，主楼2-9层和附楼1-3层为办公用途。成都市房屋产权监理处公房产权科于2010年9月3日在该份申请上签署“请你单位向规划部门申请明确用途，待规划部门确认后再向我们申请办证（档案保管号权1248830、权1269348）”。2010年9月15日，成都市规划管理局在该份申请上签署“该项目已于1995年7月6日取得《规划管理验收合格证》，其建设工程名称为‘综合楼’。经研究，同意将主楼第一层的建筑性质明确为商业，第二至九层的建筑性质明确为办公，附楼一至三层的建筑性质明确为食堂”。2.2010年10月8日，嘉好公司（即乙方）与内江市某某驻成办（即甲方）签订《房屋买卖协议》，就成都市太升北路9号的建筑物第7-9层的房屋出卖一事达成协议，由内江市某某驻成办将位于成都市太升北路9号的建筑物第七层主楼部分（建筑面积为582.54平方米）、第八层整层（建筑面积为575.5平方米）和第九层（建筑面积601平方米），建筑面积共为1759.04平方米（以房管局审核的实测报告为准）；分摊的国有土地使用权面积为568.17平方米（以成都市国土资源局核定的为准）的房屋出卖给嘉好公司，总价款为5980736元，并约定双方应按约支付房款和办理房产过户手续。合同落款处经双方盖章及代表人签名予以确认。3.《房屋买卖合同》所涉的“成都市太升北路9号1幢7层21号”房屋经成都市城乡房产管理局登记，《房屋信息摘要》载明，锦江区太升北路9号1栋7层721号房屋，规划用途为“办公”，房屋唯一号为“6824562”，业务件号为“权2407121”，建筑面积为“60.91”平方米，登记权利人为“内江市某某驻成办”。4.2009年6月23日，“成都嘉好房地产置换有限公司”经工商管理部门登记变更名称为“成都嘉好房地产有限公司”。因嘉好公司一直未按约履行义务，为马某某办理太升北路房屋的房屋所有权证书，马某某于2014年7月28日起诉至本院。上述事实有马某某身份证、嘉好公司工商信息资料及企业名称变更核准通知书、内江市某某驻成办组织机构代码证、内江市政府办组织机构代码证、《房屋买卖合同》及补充协议、（2007）川国公证字第54059号《公证书》、《委托经营管理合同》、（2007）川国公证字第54060号《公证书》、收据、申请、《房屋买卖协议》、《房屋信息摘要》等证据，及当事人陈述、庭审笔录在案予以佐证。审理中，（一）马某某提供《房屋买卖合同》证明嘉好公司将案涉房屋出售给马某某。嘉好公司对此无异议。内江市某某驻成办表示与其无关，不予质证，如果马某某与嘉好公司之间的买卖合同合法有效且嘉好公司需要履行变更登记义务，内江市某某驻成办愿意配合办理变更登记手续。（二）嘉好公司提供1993年11月9日内江市某某驻成办与四川省出版对外贸易公司签订的《合作投资建房合同》、2005年12月28日内江市某某驻成办与四川省出版对外贸易公司、四川新华发行集团有限公司签订的《成都“内江大厦”综合大楼七楼产权转移协议书》、2007年5月15日雪松与嘉好公司关于成都市太升北路9层601平方米房屋签订的《房屋转让协议》、2007年5月11日四川新华发行集团有限公司与嘉好公司、内江市某某驻成办关于成都市太升北路7层582.54平方米房屋签订的《转让协议》、2007年5月18日成都长江租赁工程公司、嘉好公司、内江市某某驻成办、雪松关于成都市太升北路9号601平方米房屋签订《权利转让协议》、2008年7月28日丁莉莉与嘉好公司关于成都市太升北路9号第8楼575.5平方米房产《买卖合同》、2009年3月19日嘉好公司与四川省国投产权交易中心有限公司关于成都市太升北路9号第8楼575.5平方米房屋签订《产权交易委托合同》、2009年3月31日《成都市太升北路9号第8楼575.5平方米房产转让竞价须知》、2009年4月25日《资产转让合同》、2009年4月27日《补充协议》、2010年10月8日内江市某某驻成办与嘉好公司关于成都市太升北路9号第7-9层的房产《房屋买卖协议》，证明嘉好公司有权处置案涉房屋。马某某对证据材料的真实性不清楚，对相关合同的履行情形也不清楚，内江市某某驻成办对证据真实性无异议，认为成都市太升北路9号第7-9层是办事处和其他人合建的，但是在房屋修好之后，没有办证办理到其他单位名下，最后由于种种资产的处置，将房屋转让给了嘉好公司。2010年10月8日将全部房屋归到嘉好公司之后，嘉好公司就和内江市某某驻成办签订了一个符合法律规定的协议，该协议就是对以前的协议汇总。本院认为，太升北路9号第1幢7至9层房屋的产权虽然登记在内江市某某驻成办名下，但是经内江市某某驻成办及嘉好公司的一致确认，太升北路9号第1幢7至9层房屋已转让给嘉好公司。虽然在嘉好公司向马某某出售房屋时，太升北路9号第1幢7至9层房屋的产权登记人仍为内江市某某驻成办，但内江市某某驻成办表示愿意继续履行与嘉好公司之间的《房屋买卖协议》并为其办理产权转移手续，且对嘉好公司与马某某之间的出卖案涉房屋的事实无异议，故能够视为内江市某某驻成办对嘉好公司就案涉房屋的处置权无异议。因此，马某某与嘉好公司于2007年6月30日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。在马某某向嘉好公司缴纳了全部购房款，履行完合同约定义务后，根据《房屋买卖合同》的约定，嘉好公司应履行办理成都市锦江区太升北路9号1栋7层721号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关的义务，但嘉好公司并未履行该项义务构成违约。现马某某主张嘉好公司为其办理房屋所有权证书，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。因案涉房屋的产权登记人为内江市某某驻成办，而内江市某某驻成办也愿意配合嘉好公司为马某某办理案涉房屋的所有权证书，本院对此予以确认。对于内江市某某驻成办认为其与本案无关且不应当作为当事人参加诉讼的陈述意见，本院不予采纳。关于马某某主张嘉好公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金，因《房屋买卖合同》明确约定嘉好公司“应当在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由嘉好公司提供的资料报产权登记机关”为马某某办理案涉房屋产权证，但是嘉好公司并未按约履行其办证义务，故应当承担违约责任。经嘉好公司与马某某确认，嘉好公司向马某某交付房屋的时间为2008年5月20日，因此，嘉好公司为马某某办理案涉房屋权属登记的时间应为2009年1月28日之前，按照《房屋买卖合同》“马某某不退房，如果逾期时间在180日以内，嘉好公司按日向马某某支付已交付价款万分之五的违约金”之约定，嘉好公司按约应向马某某支付全部房款即175209元的每日万分之五为标准的违约金。嘉好公司认为该违约责任过高，主张调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院认为，嘉好公司主张调减违约金，而马某某未向法院提交证据证明其实际损失，故本院依法予以酌情调整。按全部房款即175209元的每日万分之二即每日35元为标准计算违约金，马某某主张从2009年1月31日开始计算至实际办理房屋产权证之日止，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，马某某的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、第三人内江市某某驻成都办事处于本判决书生效之日起十日内与被告成都嘉好房地产有限公司协助原告马某某办理位于成都市锦江区太升北路9号1栋7层721号房屋所有权证书并登记至原告马某某名下；二、被告成都嘉好房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马某某支付违约金（从2009年1月31日起计算至办理完毕房屋所有权证书之日止，按每日35元计算）；三、驳回原告马某某的其余诉讼请求。如果被告成都嘉好房地产有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3799元，减半收取1900元，由原告马某某负担500元，由被告成都嘉好房地产有限公司负担1400元（该款已由原告马某某预交，待被告成都嘉好房地产有限公司履行上述给付义务时一并支付给原告马某某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  罗维二〇一四年十一月五日书记员  王甜