山西省长治市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民终字第01039号
上诉人（原审原告）刘香只，女，1934年5月13日出生，汉族，山西省长子县宋村乡小关村村民，住本村。
上诉人（原审原告）王福荣，男，1950年6月1日出生，汉族，山西省长子县宋村乡小关村村民，住本村，系刘香只之子。
以上二上诉人共同委托代理人宋素平，山西诚欣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）连长胜，1965年5月5日出生，汉族，中天实业职工，住长治市高新区小化家庄村庙后巷**号。
上诉人（原审被告）申虎兰，女，1969年10月18日出生，汉族，住长治市高新区小化家庄村庙后巷**号，系连长胜之妻。
以上二上诉人共同委托代理人宣言，男，1966年11月19日出生，汉族，山西省襄垣县侯堡镇南岭村人。
上诉人（原审被告）刘彦俊，男，1959年1月15日出生，汉族，长治市郊区公安分局干警，住长治市长邯南路光明巷17号2单元501户。
上诉人（原审被告）闫丽芳，女，1962年2月2日出生，汉族，住长治市长邯南路光明巷**号*单元***户，系刘彦俊之妻。
以上二上诉人共同委托代理人吴建峰，长治市郊区故县街道法律服务所法律工作者。
上诉人刘香只、王福荣，连长胜、申虎兰，刘彦俊、闫丽芳因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市郊区人民法院（2015）郊民初字第0106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王福荣及上诉人刘香只、王福荣的委托代理人宋素平，上诉人连长胜、申虎兰及其委托代理人宣言，上诉人刘彦俊、闫丽芳的委托代理人吴建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：1986年，王贾则（原告刘香只之夫，2004年去世）将户口（农业）由山西省长子县小关村迁至原长治市郊区大辛庄镇小化家庄村（后划归长治市高新区）。小化家庄村委批给王贾则宅基地一处，l988年，被告刘彦俊（被告刘彦俊系原告刘香只侄儿）、闫丽芳和王贾则、原告刘香只、王福荣在小化家庄村建房一院（小化家庄村l43号房产），其中：北房二层（上下各五间）、东西房各二间、街门一处。房屋建成后，被告刘彦俊、闫丽芳在此居住。原告提供的《居民宅基用地登记申请、调查、审批表》显示：长治市郊区人民政府于1994年10月28日为被告刘彦俊、闫丽芳和原告在小化家庄村修建房屋所占土地颁发了使用证书，户主为王贾则，但原被告在举证期间没有向本院提供所建房屋的土地使用权证。被告连长胜、申虎兰分别于1993年、1994年将户口由长治县迁至小化家庄村。2003年8月17日，被告刘彦俊、闫丽芳在没有经过王贾则、原告王福荣等同意的情况下，擅自以自己的名义将上述房产卖给被告连长胜、申虎兰，双方订立了《买房契约》，被告连长胜、申虎兰于当日支付给被告刘彦俊、闫丽芳房款87000元。被告连长胜、申虎兰购买房产后即在此居住使用，并没有对所购房屋进行翻修，宅基地使用权人（户主）仍是王贾则。因小化家庄村进行城市化建设，2012年10月16日被告连长胜、申虎兰与小化家庄村委订立《拆迁补偿安置协议书》，协议中约定本案诉争房屋补偿为：300平方米的安置房、现金500000元、超出基准面积货币补偿1308.75元、搬家补助款2000元、过渡周转房先按18个月发放43200元、二层建筑物补偿款92570元、地下室11420元、装演补助款100000元。
原判认为：针对原被告诉争的房产：原告诉称诉争房产（该房产所占土地使用权人为王贾则）由其所建，可又认可被告刘彦俊、闫丽芳提供过白灰、水泥、石子等建筑材料；被告连长胜、申虎兰提供的证据又不足以证明上述房产是由被告刘彦俊、闫丽芳独自建造，因此，本院认为原被告诉争房产由王贾则、原告王福荣等和被告刘彦俊、闫丽芳合伙修建。由于被告刘彦俊、闫丽芳是在没有经过王贾则、原告王福荣等同意的情况下，擅自将上述房产以自己名义卖于被告连长胜、申虎兰，事后又没有得到王贾则等人的追认，被告连长胜、申虎兰也未办理了土地使用权变更登记，故被告刘彦俊，闫丽芳和被告连长胜、申虎兰所签《买房契约》无效。在被告刘彦俊、闫丽芳没有提供房屋宅基地使用证或集体土地建设使用证的情况下，被告连长胜、申虎兰也未到有关部门了解所购房屋权属及所买房屋所占土地使用权情况，就和被告刘彦俊、闫丽芳签订房屋买卖协议，故被告连长胜、申虎兰的上述购买行为存在一定过错。被告刘彦俊、闫丽芳未经王贾则、原告王福荣等同意就擅自将合建房屋以自己名义出卖，故被告刘彦俊、闫丽芳的上述出卖行为也存在一定过错。依照相关法律规定，合同无效，双方应各自返还财产，并依过错程度承担损失。鉴于诉争房产纳入小化家庄村拆迁范围，并对该房屋已核准了补偿项目及费用，原告主张被告连长胜、申虎兰搬离诉争房屋、恢复原状已无实际执行可能，故对该主张本院不予支持。关于原告主张被告连长胜、申虎兰赔偿同等价值的财产：参照《拆迁补偿安置协议》的补偿范围，结合当事人的过错程度，本院对补偿的住房及货币等（不包括搬家补助款2000元、过渡周转房先按18个月发放43200元）酌情予以分割。关于被告连长胜、申虎兰对原告的诉请提出诉讼时效抗辩，因本案原告提出的是物上请求权，并不是债权请求权，再则又请求的是确认合同无效，而当事人一般只能对债权请求权提出诉讼时效抗辩，故本院对二人抗辩理由不予采纳。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第九条等规定，原审判决：一、被告刘彦俊、闫丽芳与连长胜、申虎兰订立的《买房契约》无效。二、被告刘彦俊、闫丽芳返还被告连长胜、申虎兰购房款87000元。三、长治市高新区小化家庄村143号房屋拆迁后所得的补偿中，原告刘香只、王福荣应得安置房100平方米，现金330000元；被告连长胜、申虎兰应得安置房200平方米，现金375298.75元。四、长治市高新区小化家庄村143号房屋拆迁后所得的补偿中搬家补助款2000元、过渡周转房先按18个月发放的43200元，共计45200元归被告连长胜、申虎兰所有。五、驳回原告刘香只、王福荣的其他诉讼请求。案件受理费25200元，保全费1670元，共计26870元。被告刘彦俊、闫丽芳负担13435元，被告申虎兰、连长胜负担13435元。
判后，刘香只、王福荣，连长胜、申虎兰，刘彦俊、闫丽芳均不服，提起上诉。上诉人刘香只、王福荣上诉理由为：己方没有过错，安置房应全判归己方所有。连长胜、申虎兰并没有提起反诉，一审法院越权对房产进行了处置。
上诉人连长胜、申虎兰的上诉理由为：一审判决违背《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《买房契约》有效，应驳回刘香只、王福荣的诉讼请求。
上诉人刘彦俊、闫丽芳的上诉理由为：己方对诉争房屋的建房有投入，应当享有补偿款的份额。
经二审审理查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为：本案是农村房屋买卖合同纠纷，三方当事人均不服一审判决提起上诉，下面本院将综合本案争议焦点及三方上诉人上诉理由，逐一进行评判。
一、本案的基本事实是诉争房屋的宅基地使用权人是王福荣的父亲王贾则，诉争房屋是在由刘彦俊、闫丽芳居住期间由刘彦俊、闫丽芳在没有经过王贾则、王福荣等同意的情况下以自己的名义卖给了连长胜、申虎兰，该房屋至今没有办理产权变更登记，刘香只、王福荣作为王贾则的继承人主张刘彦俊、闫丽芳与连长胜、申虎兰所签的《买房契约》无效。本案中，刘香只、王福荣提供证据证明诉争房屋由其建造，同时也认可刘彦俊、闫丽芳对建造房屋提供过白灰等建筑材料。连长胜、申虎兰虽然主张诉争房屋系刘彦俊、闫丽芳独自建造，但其提供的证据不足以证明诉争房屋是由刘彦俊、闫丽芳独自建造。因此，本院认为本案诉争房屋由王贾则、王福荣等和刘彦俊、闫丽芳合伙建造。
二、由于宅基地使用权人是王福荣的父亲王贾则，而王贾则、王福荣一方对刘彦俊、闫丽芳卖房不知情，该房屋至今也没有办理产权变更登记，则连长胜、申虎兰不能以善意取得为由主张《买房契约》有效。连长胜、申虎兰主张根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，《买房契约》应为有效。本院认为，该条规定的“当事人一方”是指房屋买卖合同双方当事人中的一方，而刘香只、王福荣是主张房屋买卖合同无效的第三人，并不能适用该条规定，因此，连长胜、申虎兰的上诉理由不能成立，本案《买房契约》无效。导致《买房契约》无效，刘彦俊、闫丽芳具有过错，但连长胜、申虎兰作为买方，不向卖方查证相关证件，不到有关部门了解所购房屋权属及所买房屋所占土地使用权情况同样具有过错，连长胜、申虎兰应承担其相应的过错责任。
三、刘香只、王福荣将房屋交由刘彦俊、闫丽芳管理，对自己的房屋多年放任不管也同样具有过错，因此，对刘香只、王福荣要求全部享有300平方米安置房的主张本院不予支持。刘彦俊、闫丽芳作为买卖房屋中的无权处分人，要求分得诉争房屋补偿款份额无法律依据，本院不予支持，刘彦俊、闫丽芳对其在诉争房屋建房中的投入可以另行向刘香只、王福荣主张。综合本院情况，从实际出发，一审法院作出的判决并无不当。基此，上诉人刘香只、王福荣，连长胜、申虎兰，刘彦俊、闫丽芳的上诉理由均不能成立，一审法院判决适当，应予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费61253元，由上诉人刘香只、王福荣承担25200元，上诉人连长胜、申虎兰承担25200元，上诉人刘彦俊、闫丽芳承担10853元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫明先
代理审判员 杨利兵
代理审判员 王成立
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 王琳峰