沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初7735号
原告：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。
法定代表人:彭景，该公司董事长。
委托代理人:赵敏丽，该公司员工。
被告：丁勇。
原告辽宁保利物业管理有限公司与被告丁勇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月15日受理后，依法由审判员皮晓赛担任审判长，与人民陪审员杨美慧、王唤平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辽宁保利物业管理有限公司的委托代理人赵敏丽，被告丁勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告辽宁保利物业管理有限公司诉称，原告系依法设立的物业服务企业，被告系“保利海棠花园”，地址为沈河区东陵路17-8号5栋532号房屋的业主，该房屋建筑面积为94.6平方米。原被告双方于2006年9月3日签订了《前期物业管理服务协议》。在上述协议中，双方约定：原告为被告所在小区提供物业管理服务，原告有权收取物业管理服务费，其中住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.65元标准向业主或物业使用人收取（2015年7月1日起实行新标准1元/平米），业主或物业使用人每季度第一个月的十日前交纳物业管理服务费，如未按期交纳的，每逾期一日原告有权按欠交金额的千分之三收取滞纳金。协议签订后，原告履行了提供物业管理服务的义务，但被告至今尚拖欠从2012年9月1日至2016年8月31日共计48个月的物业费，且依据协议的约定，被告应当承担违约责任，原告有权收取滞纳金。为此，原告现依据合同法等相关法律的规定，请求法院判令：1、被告支付物业服务费3415.4元及滞纳金518.57元，合计3933.97元；2、判令被告承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：
被告丁勇辩称，我之所以未交物业费，是因为物业不作为，要求物业整改，物业没有及时整改，如果整改完毕我同意交纳物业费。从09年3月份我将房屋出租到2016年8月1日为止，我房屋所在楼整个一楼的私家花园扩建2次，更严重的是在9月27日到9月30日我家旁边一楼4单元412的私家花园又向外扩了，10月5日我家5单元102上午10点第3次扩建了，这些我证据为证，他们的白钢网状围栏高2米5，物业擅自将其放进园区，在我们进住时园区绿地有60%，现在已经砍掉三分之二，2米以下的树基本砍掉了，以前水果树还有百合花都拔走了，今年10月1日上午9点半，我发现4单元1楼2号的业主正在砍伐小树，我及时跟物业反映，但物业不管理，我有证据为证。物业违反了物业管理条例第7章第72、73、74条，是因为业主把两台车停到了私自扩建的私家花园里，业主的私家机动车应该在公共车位停车，其侵占了我们业主的公共区域绿地，法律规定不允许有私家花园。我家的南面大凉台窗外四米宽的铁护栏根部基本烂掉了，物业没有维修。我家5楼的烟道改造了，造成1、2楼做饭时的烟都返到我家。另外，我身体不好，还是低保户，我还发现了存在了这些问题，所以我一直没有交纳物业费。业主委员会的情况我也不了解，没开过业主大会，也没给我打过电话。不是我不交物业费，而是我发现存在问题，暂时交不了。如果问题解决了我能够交上。
经审理查明，被告居住于沈阳市沈河区东陵路17-8号5栋5-3-2房屋，建筑面积94.6平方米，属于保利海棠花园园区，由原告提供物业服务。
另查，2011年5月14日，沈阳市沈河区保利海棠花园业主委员会作为甲方，原告作为乙方，签订《保利海棠花园物业服务合同》，约定由原告为保利海棠花园小区提供物业服务，期限为2011年1月1日至2014年12月31日，收费标准为一期住宅0.65元/月/平方米。二期0.8元/月/平方米。2014年12月25日，沈阳市沈河区保利海棠花园业主委员会作为甲方，原告作为乙方，签订《保利海棠花园物业服务合同》，约定由原告为保利海棠花园小区提供物业服务，期限为2015年1月1日至2017年12月31日，物业费收费标准为一期、二期住宅1元/月/平方米（自2015年7月1日实行）。现因被告拖欠自2012年9月1日至2016年8月31日的物业费未付，原告起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、保利海棠花园物业服务合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与保利海棠花园业主委员会签订的《保利海棠花园物业服务合同》均合法有效，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准2015年7月1日前为0.65元/月/平方米，被告沈河区东陵路17-8号5栋5-3-2房屋建筑面积94.6平方米，自2012年9月1日至2015年6月30日，被告共计欠费34个月，故被告所欠物业费金额为2090.66元（0.65元/月/平方米×94.6平方米×34个月）。2015年7月1日后为1元/月/平方米，自2015年7月1日至2016年8月31日，被告共计欠费13个月，故被告所欠物业费数额为1324.4元（1元/月/平方米×94.6平方米×14个月），综上，被告所欠物业费总金额为3415.06元。
关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告提出的一楼业主私自扩建私家花园、园区绿地因被破坏而减少、房屋南面大凉台窗外铁护栏腐蚀、五楼家烟道改造造成原告家返烟的问题。首先，被告作为物业单位，负责园区的公共部位管理，而一楼业主的私家花园并非公共部位，在出卖之前属于开发公司所有，在出卖之后属于业主所有。如何使用私家花园是业主所享有的权利，与原告无关。现有证据无法证明系原告将私家花园予以扩建，故被告以此拒交物业费，依据不足。但根据物业服务合同约定，原告对侵占公共绿地的行为一律给予清除处理，而本案中，原告提供的照片及视频证据能够证明存在其楼下一楼业主扩建私家花园并侵占公共绿地的情况，虽然原告对处理此类问题没有强制执法权，但原告有责任积极主动履行自己的职责、提高服务质量，将问题反映给有关部门，予以妥善解决。而原告并未提供证据证明其对被告反映的该种情况予以处理，故原告履行物业服务确有瑕疵，要求被告全额支付物业费并不公平，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的90%向原告交纳物业费较为公平。其次，原告未提供足以证明园区绿地因被破坏而减少以及五楼家烟道改造造成原告家返烟影响其生活的证据，另外，如果被告认为将五楼家烟道改造造成原告家返烟影响其生活，属于其与五楼业主之间的相邻关系纠纷，与本案不属同一法律关系，故被告以此理由拒交物业费，缺乏依据。再次，原告房屋大凉台窗外铁护栏腐蚀问题属于房屋质量问题，且并非公共部位，原告系物业服务企业，不是房屋买卖的主体，并无房屋质量担保的义务，而房屋质量问题如发生在房屋质保期内，应由房屋出卖方负责维修，超过房屋质保期的，如属于公共部位原因，则应由物业公司启动维修基金予以维修，故被告以此作为拒交物业费的理由，不能得到支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告丁勇于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁保利物业管理有限公司自2012年9月1日至2016年8月31日期间的物业服务费3073.55元（3415.06元×90%）；
二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告丁勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 皮晓赛
人民陪审员 杨美慧
人民陪审员 王唤平
二〇一七年一月十二日
书 记 员 年 华