山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第623号
上诉人（原审被告）威海联力置业有限公司。
法定代表人童云峰，董事长。
委托代理人邹军舰，男，1982年5月15日出生，汉族，系该公司职员。
被上诉人（原审原告）聂冬云，女，1971年1月29日出生，汉族。
委托代理人姜华丽，山东威海卫律师事务所律师。
委托代理人信银霜，山东威海卫律师事务所律师。
上诉人威海联力置业有限公司因商品房预约合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2014）威环民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年10月4日，原、被告签订编号为0001011的“唐人·海湾公馆认购单”，该认购单中载明原告购买被告开发的位于威海市海滨中路62号62-3幢18层02室，房屋建筑面积为164.33平方米，总价为1906800元，定金为人民币50000元，付款方式为贷款。同时约定原告在签订认购单时交付定金，作为双方签订商品房预售合同的担保；具体的合同条款以双方签订的《商品房预售合同》为准，认购单作为交付定金的依据，被告根据原告的实际交款数额另行开具收据，于签订正式合同后，由被告收回作废；认购单经原、被告签字盖章并由原告按照约定交付全额定金后生效，2013年l0月3l号之前补齐300000元，2013年l2月4日补齐至1140800元；认购单自原、被告签订《商品房预售合同》之日起自动失效。对签订《商品房预售合同》的具体时间，上述认购单中并未明确约定。上述认购单签订当日，原告向被告支付50000元，后又于2013年10月29日支付250000元。2014年1月l4日，原告以被告在将涉案房屋出售原告后又抵押他人为由诉至原审法院，要求依法解除双方于2013年l0月4日签订的编号为0001011“唐人·海湾公馆认购单”，并要求被告返还已付购房款300000元及给付自2013年l0月29日起至给付之日止的银行利息（按银行同期贷款利率计算），同时赔偿原告损失300000元。
另查明，涉案房屋因办理最高额抵押被中国工商银行股份有限公司威海经开支行先后于2013年9月l3日（后于同年l0月l5日被解除）、同年11月29日办理了抵押登记。被告另主张上述抵押登记系因其以包括涉案房屋在内的海滨中路62-3、62-5、62-7、62-8号已完工但尚未销售的在建工程及所占用范围的土地使用权作为抵押担保向中国工商银行股份有限公司威海经开支行办理了最高额抵押贷款，上述抵押物随着被告对外出售房屋而再行与抵押权人协商变更最高债权额并办理解除抵押手续所导致，对此提供20l4年1月23日被告与中国工商银行股份有限公司威海经开支行签订的在建工程最高额抵押权变更协议书一份，载明其与中国工商银行股份有限公司威海经开支行达成合意解除包括涉案房屋在内的部分房屋及占用范围内土地的抵押权。但对于在签订认购单时是否告知原告涉案房屋设立抵押的事实，被告未能明确陈述，亦未能提供证据。
再查明，2011年9月22日，被告办理了涉案房屋在内的预售许可证，涉案房屋现已不存在设立抵押等限制状态。
原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述、认购单、收款收据、限制查询详细信息单等证据在案为证。
原审法院认为，原、被告双方签订的涉案“唐人·海湾公馆认购单”，系双方真实的意思表示，亦不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照上述合同的约定全面履行各自义务，并遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案从双方举证情况来看，并无证据证实被告在与原告签订“唐人·海湾公馆认购单”时向原告明确告知涉案房屋存在抵押登记的情况，以致原告对被告履约信用等情况产生合理怀疑，因此原告方起诉要求解除双方签订的“唐人·海湾公馆认购单”；从另一方面来说，原、被告双方签订涉案认购单的目的系进一步就转让的房屋签订商品房预售合同，但双方对进一步达成商品房预售合同的期限并未明确约定，原告在给予被告必要的准备时间的前提下有权随时要求被告履行，现原告未经催告被告履行其继续与原告签订商品房预售合同的义务，即起诉要求解除双方之间所签订的认购单，且在诉讼过程中被告解除了涉案房屋上所设立的抵押权即具备进一步签订商品房预售合同的条件时仍未同意继续履行，以致被告亦认可双方之间所签订的认购单已解除，双方均不再同意继续履行“唐人·海湾公馆认购单”，故原告要求解除双方之间签订的“唐人·海湾公馆认购单”理由正当，予以支持。虽然被告在与原告签订“唐人·海湾公馆认购单”时未告知涉案房屋已抵押及此后仍继续设立抵押，但均在原告起诉后即办理了解除抵押手续，因此双方所签订的“唐人·海湾公馆认购单”在诉讼过程中具备继续履行的基础，现双方均认可解除涉案“唐人·海湾公馆认购单”原因实则系因原、被告均未能全面履行其各自的附随义务，以致双方之间丧失信任基础，不能完全归责于一方，因此不能适用原告主张的被告应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的法定情形，而双方之间合同解除后，根据双方履行情况和合同性质，应当恢复原状，故被告应当返还原告已支付的购房款300000元（含定金50000元）及法定孳息，原告其余诉请，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告与被告于2013年l0月4日签订的“唐人·海湾公馆认购单”（编号为0001011）；二、被告于判决生效后十日内向原告返还已付款300000元及相应孳息（以50000元为基数，自20l3年10月4日起至判决确定履行之日止按照同期银行存款利率计算；以250000元为基数，自2013年10月29日起至判决确定履行之日止按照同期银行存款利率计算）；三、驳回原告其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元、财产保全费3520元，由原、被告各负担6560。
上诉人威海联力置业有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案房屋在本案诉讼过程中已不存在抵押情况，在此情况下被上诉人仍然未按认购书的约定履行签订商品房预售合同之义务，被上诉人的行为构成违约，上诉人依法不应返还其交付的定金50000元，亦不应支付其已付购房款的利息；上诉人不应负担财产保全费。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人聂冬云答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，被上诉人在二审中明确同意本案不适用定金罚则，仅要求上诉人返还已付购房款及利息。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的认购书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋在上述认购书签订之前已经进行了抵押，但上诉人未能举证证实其在签订认购书时向被上诉人进行了提醒和告知，亦无证据证实被上诉人同意购买存在抵押登记的房屋，且涉案房屋直至本案诉讼过程中才解除了抵押，故应认定上诉人在出售涉案房屋时对房屋的产权限制状况进行了隐瞒，侵害了被上诉人的合法权益，上诉人的行为构成违约，原审诉讼中，双方当事人均认可无法继续履行认购书，原审法院认定解除双方签订的涉案认购书正确，本院予以照准。现被上诉人在二审中明确表示同意放弃适用定金罚则，仅要求上诉人返还已付购房款及利息，系其对自身权利的处分，鉴于上诉人在签订涉案认购书的过程中存在上述隐瞒涉案房屋产权限制状况之违约行为，原审判令上诉人返还被上诉人已付购房款及利息并负担保全费并无不当。综上，上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人威海联力置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 王红云