陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0821民初4675号原告张富荣，男，1977年9月出生，汉族，现住陕西省榆林市。委托代理人贾涛，陕西言锋律师事务所律师。被告陕西恒源煤电集团发电有限公司，住所地：陕西省榆林市神府经济开发区神树塔小区。法定代表人徐玉忠，该公司总经理。委托代理人乔虎堂，该公司职工。委托代理人张志强，陕西秦北律师事务所律师。原告张富荣诉被告陕西恒源煤电集团发电有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张富荣及其委托代理人贾涛到庭参加了诉讼,被告陕西恒源煤电集团发电有限公司委托代理人乔虎堂、张志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月5日，原、被告签订了《房屋转让合同》，合同约定将被告所有的恒电家苑小区的房屋卖给原告，原告一次性交付房屋总价款747323元，房屋面积115.15平方米，结构为框架剪力墙结构。同时，被告声称房款首付一部分外剩余房款可由被告提供贷款，原告在签订房屋转让合同时也在被告提供的《借款合同》上签字。原告一次性交付房款后，被告向原告交付了房屋。2016年，由于房贷产生纠纷，原告遂向相关部门调取涉案房屋的相关手续及材料，发现涉案房屋并非被告所有，且被告冒充原告签字欺骗房管部门办理相关手续。同时原告了解到涉案房屋没有竣工验收及消防验收，大楼出现的许多裂缝竟然用钢板简单固定，房屋有严重质量问题及安全隐患。基于上述情况，原告认为双方所签订的《房屋转让合同》应属无效，被告应当赔偿原告所有损失。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、由被告双倍返还购房款；2、由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：第一组：1、《购房定金协议书一份》；2、《房屋转让合同》一份；3、《地下车位转让合同》一份；4、被告的工商档案。证明对象及目的：1、原、被告签订了定金及购房合同，原告购买被告所有的住房一套，约定了价格、面积以及结构，产权证由原告自行办理。车位合同中也明确载明是在签订商品房买卖合同的前提下，才签订的车位转让合同；2、本案系群体诉讼，2016年5月3日同类型的第一案起诉后，被告为了逃避责任于当年5月18日匆忙增加了房地产经营开发的经营范围。上述事实证明，2016年5月3日前，被告无房地产开发资质，也不可能办理房屋预售等相关许可证明；3、原、被告之间签订的是商品房预售合同，双方系商品房预售买卖合同关系。至今被告没有房屋预售许可证明，原、被告双方所签订的购房合同应系无效合同。第二组：1、立项文件一份；2、土地使用权证一份；3、判决书一份；4、房管部门证明一份；5、房屋档案一份；6、售楼通知。证明对象及目的：1、涉案房屋立项申请及开发商为陕西恒源煤电集团有限公司而非被告；涉案房屋的土地使用权人为恒源集团而非被告；涉案房屋的所有权证也被恒源集团领走而非被告。即：出售房屋的签约方和房屋开发商脱离——开发商没有签约，签约方不是开发商。2、被告欺上瞒下，既侵害了国家利益，又侵害了消费者权益：一方面被告为了掩盖其以商品房的价格对外大量出售职工住宅非法牟取暴利的行为，欺骗房管部门，将原告作为被告职工，伪造原告签字、手印办理相关产权初始登记手续；另一方面，原告以商品房的价格，购买到的却是被告内部职工住房，与此同时，被告借机放贷，谋取高额贷款利息，剥夺了原告享受法律规定的商品房银行按揭贷款的权利。被告的行为明显有欺诈之嫌，商品房预售合同及借贷合同应系无效合同。第三组：1、建设工程档案告知书一份；2、《证明》一份。证明对象及目的：合同中约定原、被告签字后即全额付款，一次性付清房款即交付原告。但是依照法律规定：房屋竣工验收备案后才可交付投入使用。被告所出售的房屋至今没有进行综合竣工验收以及竣工验收备案，但被告却早在2010年将涉案房屋交付原告，明显违反我国房地产相关法律规定，双方所签的商品房预售合同因违反法律强制性规定明显系无效合同。第四组：1、借款合同一份及还房贷利息收据；2、郝治昌、高永强以及郭光飞的身份及任职文件；3、恒源公司售房经办人罗小燕的通话录音；4、郝治昌的判决书及裁定书；5、证明一份。证明对象及目的：1、被告与第三人（系恒源集团及恒源公司股东、高管）以购房为名恶意串通、虚构借款事实，向社会不特定的公众牟取高息，违反有关商品房贷款的金融法律规定，仅此规定就足以证明本案中的购房与借款合同应系无效合同；2、由于郝治昌自己身负巨额债务，为了避免虚构的借款即“郝治昌债权”被法院执行，恒源公司不得不再次精心设计上演一场双簧表演为虚构的借款圆谎，让郝治昌向恒源公司及恒源集团另一股东、高管进行所谓的“债权转让”；3、即使借款合同不违法，也存在以合法形式掩盖非法谋取暴利、高息的目的，购房与借款合同也应系无效合同；4、本案购房合同与借贷一案具有关联性，借贷一案应以本案的审理结果为依据，且两案应当进行并案审理，更重要的是原告的借贷是虚假的，债权转让也是虚假的。第五组：1、涉案房屋土地的相关手续；2、规划验收许可相关手续；3、涉案房屋小区照片；证明对象及目的：涉案房屋从结构、土地及相关验收手续存在诸多问题、悬挂所谓的竣工验收牌欺骗原告购房，且房屋存在严重质量隐患，原告以商品房价格买来的房屋，无论从法律权属的角度还是从居住角度考虑，涉案房屋处于一种不确定状态。一方面，貌似完备的手续是有房无地，所谓审批手续及权证与事实不符面临被撤销；另一方面，钢板钉楼天下少有，大火过后人心惶惶，何能安居乐业！被告辩称:原告所诉不实、诉讼请求依法不能成立，应予驳回。理由如下：一、被告系陕西恒源煤电集团有限公司的下属企业，根据集团公司授权，有权处置涉案房屋。涉案房屋虽系陕西恒源煤电集团有限公司投资建设，但因被告系集团公司的子公司，根据集团公司授权，被告有权处置涉案房屋，故原告以涉案房屋并非被告所有，被告与其所签《房屋转让合同》无效理由不能成立。二、原告诉称被告冒充其签字欺骗房管部门办理相关手续的理由不能成立。1、原告与被告签订《房屋转让合同》的目的，就是取得所购房屋的所有权，故办理涉案房屋的产权证符合原告的合同目的。且涉案房屋的房产证已办理在原告名下，原告已经取得了涉案房产物权。2、原告将办理房产证所需要的身份证复印件、结婚证复印件或单身证明交给被告办理产权证，属于委托行为，被告在房管部门代原告办理相关手续，符合原告的真实意思表示和委托代理法律关系。3、被告代为办理房产证，也符合房屋买卖交易习惯。三、涉案房屋已完成工程规划专项验收、消防验收、防雷验收，环保验收、节能验收，并不存在质量问题，且已交付原告，原告已在涉案房屋居住多年至今。四、原告增加赔偿款请求应补缴相应的诉讼费用。综上，原告已取得涉案房产物权，其诉请《房屋转让合同》无效与客观事实相悖、于法无据，应予驳回。被告向法庭提交了以下证据：第一组：1、神国土转字（2005）第327号《土地使用权转让件》一份；2、神木县城建许字（2007）第037号《榆林市城市建设工程规划许可证》一份；3、（2007）052号《建筑工程施工许可证》一份。证明涉案房屋已取得土地使用权、规划许可和施工许可，属于合法建筑，涉案房屋相关的土地使用权系被告享有。第二组：1、商住楼主体分部验收会议纪要一份；2、（神）雷验NO：2011T020《防雷装置竣工验收合格证》一份；3、神住建验字（2012）第15号《神木县建设工程规划专项验收合格证》一份；4、神公消验〔2011〕第14号《建设工程消防验收意见书》一份；5、神环发（2012）77号《关于陕西恒源煤电集团有限公司商住楼项目竣工环境保护验收的批复》文件一份；6、陕西省民用建筑节能专项验收备案表一份。证明涉案房屋已完成主体分部验收、工程规划专项验收、消防验收、防雷验收、环保验收、节能验收。该涉案房屋经验收合格，不存在质量问题，且已交付原告使用，原告已在涉案房屋居住多年至今。第三组：《房屋转让合同》及房产证复印件各一份，证明涉案房屋系合法建筑，原告已经取得所有权。第四组：1、陕西恒源煤电集团发电有限公司营业执照和工商注册登记信息；2、陕西恒源煤电集团有限公司工商登记信息；3、陕西恒源煤电集团有限公司《证明》一份。证明发电公司系恒源集团公司的子公司，集团公司将涉案房屋交由发电公司处置、管理。被告有权处置、管理涉案房屋，系《房屋转让合同》的合法主体，该合同合法有效。经庭审质证,被告对原告提交的第一组证据中定金协议书及房屋转让合同的真实性无异议，对于车位转让合同因无原件，故对真实性有异议。认为原被告之间签订的是房屋转让合同而非房屋预售合同，被告修建房屋是为了解决职工住房，对剩余的部分房屋进行了转让，不属于商品房预售；被告对原告提交的第二组证据中的判决书的真实性有异议，其他证据的真实性无异议，对该组证据的证明目的有异议，理由是被告系恒源煤电集团公司的子公司，母公司将资产交由子公司处置并不违反法律规定,原告其它证明目的没有事实依据,且有些事实与本案无关;被告对原告提交的第三组证据的真实性和证明目的均有异议,因为没有住建局法定代表人的签字,不符合法律规定;被告对原告提交的第四组证据中借款合同和裁定书的真实性无异议,但是认为两案主体不同法律关系不同,不应该合并审理。因通话录音无法确定通话人一方就是罗小燕,也没有利害关系人的证明,且与本案无关；被告对原告提交的第五组证据中的照片的真实性不认可，对其它证据的真实性无异议；被告对原告提交的第五组证据认为可以证明恒源集团公司已经交纳了土地使用权出让金，因此对该组证据的证明目的不认可，且该证据恰好证明了涉案房屋验收合格的事实。原告对被告提交第一组证据的土地使用转让文件真实性无异议，但该文件在办理土地使用权证时被土地局收回。对第一组其余证据的真实性和证明目的均有异议，其中（2007）037号有涂改痕迹且被告未提供原件、规划工程使用许可证依据的文件是（2006）222号，与实际修建层数不符、（2007）052号施工许可证被告提供的为复印件，故对被告的证明目的不予认可；原告对被告提交的第二组证据的真实性和证明目的均有异议，认为所有的证件都是伪造、变造的，涉案房屋并不是被告修建，与被告无关；原告对被告提交的第三组证据中的房产证的真实性有异议，对房屋转让合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告在签合同时，五证不齐违反出售房屋，房屋转让合同系无效。且房产证由被告持有，不存在原告委托被告办理房产证的事实;原告对被告提交的第四组证据的真实性无异议,对证明目的有异议,认为房屋转让应该有合法手续而非一张证明，所以房屋转让合同的主体和合同都是不合法的。本院对原被告提交的证据作如下认定：原告提交的第一组证据来源合法、内容真实与本案有关联，依法对其真实性予以认定，但对其证明合同无效的证明目的不予认定；对原告提交的第二组证据中的判决书因与本案无关不予认定，对其它证据因被告对其真实性无异议，故对其真实性予以认定，对其证明目的不予认定；对原告提交的第三组证据因原告未提交其原件，无法核实其真实性，故对其真实性和证明目的均不予认定；对原告提交的第四组证据中罗小燕的通话录音因无法确定其真实性，不予认定，对该组证据中的其它证据的真实性予以认定；对原告提交的第五组证据的真实性予以认定对其证明目的不予认可。对被告提交的证据能真实反映小区土地的来源、房屋的建设过程以及验收等情况，故对其真实性均予以认定。对证明目的结合其它事实综合予以认定。经审理查明：被告陕西恒源煤电集团发电有限公司系陕西恒源煤电集团有限公司的全资子公司。2005年4月3日，陕西恒源煤电集团有限公司与神木县地毯有限公司签订了《土地使用权拍卖成交合同书》。2005年7月16日，神木县国土资源局作出神国土转字〔2005〕第327号土地使用权转让件，同意将神木县地毯有限公司的办公用地转让与陕西恒源煤电集团有限公司，并确定了四至界限。陕西恒源煤电集团有限公司于2007年6月18日取得（2007）052号《建筑工程施工许可证》。载明：商住楼合同开工时间2007年6月20日，合同竣工时间2009年6月20日。2007年7月4日取得神木县城建许字（2007）第037号《榆林市城市建设工程规划许可证》，2009年6月20日主体工程完工。2009年8月15日，在陕西高科建设监理有限公司的主持下，陕西恒源煤电集团机建工程部、恒源煤电集团发电公司、陕西华瑞堪察设计有限责任公司及陕西核工业工程勘察院、神木县建设工程质量安全监理站、神木县建筑设计研究院、榆林市神府建设工程有限公司等单位在工地会议室召开会议，并形成“恒源集团电力公司2、3﹟职工住宅楼、办公楼及地下车库主体分部验收会议纪要”。2011年5月30日，神木县气象局作出（神）雷验NO:2011T020《防雷装置竣工验收合格证》，载明：工程建筑的防雷装置经验收合格，特发此证。2011年7月27日，神木县公安消防大队作出神公消验〔2011〕第14号《建设工程消防验收意见书》，载明：综合评定该工程消防验收合格，2012年4月23日，神木县环境保护局作出神环发（2012）77号《关于陕西恒源煤电集团有限公司商住楼项目竣工环境保护验收的批复》，载明：该工程符合《建设项目环境保护验收管理条例》的相关规定，同意该项目通过竣工环境保护验收。2012年7月23日神木县住房和城乡建设局作出神住建验字（2012）第15号《神木县建设工程规划专项验收合格证》，载明：经规划管理部门组织验收，该工程符合神城建许字（2007）第037号建设工程规划许可证及附图的要求，特发此建设工程规划专项验收合格证。2012年9月4日，神木县人民政府给陕西恒源煤电集团有限公司颁发了神国用（2012）第G018634号国有土地使用证，地类（用途）：住宅用地，地号：SM-（33）-1，图号：02.5-54.5，使用权类型：出让，终止日期：2082年8月20日，使用权面积：9535.32平方米。2013年4月15日，神木县住房和城乡建设局同意验收并备案。2010年1月1日陕西恒源煤电集团有限公司将其建成的恒源煤电集团二号家属区（恒电家苑小区）交由被告处置管理。该小区大部分房屋由本单位职工出资修建居住，剩余部分向外出售。2010年10月5日，被告陕西恒源煤电集团发电有限公司（甲方）与原告张富荣（乙方）签订了《房屋转让合同》，约定：乙方自愿购买甲方位于原国营地毯厂的恒源集团二号家属区第X幢六单元401户房屋一套，建筑面积约为115.15平方米，转让价格为747323元。同时约定了付款方式等内容。合同签订后，原告将购房款一次性付清。被告将房屋交付原告使用。2013年1月29日，神木县房地产管理所将涉案房屋的产权登记在原告张富荣及王雀女名下（共同共有），并颁发了房屋所有权证，证号为：神木房权证神木镇字第0914****号。本院认为：本案争议的主要焦点是合同的性质问题，即原被告签订的《房屋转让合同》是普通的房屋买卖合同，还是商品房买卖合同。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。显然，本案所涉恒源集团二号家属区（恒电家苑小区）属于陕西恒源煤电集团有限公司建设的职工住宅小区，其主要目的是供本单位职工居住使用,并不是商品房。双方签订的合同应为普通的房屋买卖合同。该小区从土地的购买到房屋的建设都经有关部门批准，小区建成后大部分房屋由其职工居住，只有少部分房屋由陕西恒源煤电集团有限公司授权其子公司即被告陕西恒源煤电集团发电有限公司以其自己的名义向外转让。原被告所签订的合同中也明确约定“乙方自愿购买甲方二号家属区的一套房屋”，可见，原告对此是知晓、知情的。双方在签订合同时，该房屋的土地使用权属明确，虽然被告对房屋没有所有权，但有建设方的有效授权，该事实并不影响合同的效力。根据法律规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利。当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会秩序，损害社会公共利益。原被告签订合同后，被告提供了房屋，原告已将款项付清，房屋所有权证也已办理在原告及王雀女名下。双方签订的《房屋转让合同》均按约定履行完毕。综上，原、被告签订的《房屋转让合同》，是双方作为平等的民事主体，在平等、自愿、协商一致的基础上形成的，是双方真实的意思表示，其合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，也没有法律规定的合同无效的情形，属于有效合同。原告诉称合同无效的理由不能成立，其要求返还购房款及赔偿损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第八条、第四十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张富荣的诉讼请求。案件受理费21620元，由原告张富荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。审 判 长  李雅琴审 判 员  ＸＸ伟人民陪审员  高照清二〇一六年十一月十四日书 记 员  李 娟