上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第1896号
原告刘德龙，男，1978年6月6日出生，汉族，住上海市友谊路****号**栋*******室。
委托代理人孙建中、孙小芳，上海鼎力律师事务所律师。
被告涂海丹，女，1979年6月10日出生，汉族，户籍地江西省南昌市东湖区五玮路***号*号楼*单元***室。
委托代理人胡卡瞰、胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
第三人陶亚敏，女，1976年7月28日出生，汉族，住上海市康定路****号。
委托代理人段宗元、吴晞炜，上海市朝华律师事务所律师。
原告刘德龙与被告涂海丹、第三人陶亚敏所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘德龙及其委托代理人孙建中、孙小芳，被告涂海丹的委托代理人胡卡瞰，第三人陶亚敏的委托代理人段宗元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘德龙诉称，原被告早年相识恋爱并育有一子。2002年被告怀孕时，为解决居住问题，原告购买了本市光复西路683弄2号楼1913-14室。合同总价为38万元，其中首付款19万元由原告支付，余款19万元向银行贷款。房屋的买卖合同本应由原被告共同作为买受人签订，后被告未经协商将原告名字去除，故房屋的登记产权人仅为被告一人。2009年开始，原被告发生矛盾，原告离家在外租房，被告一人长期在房屋内居住。在居委会的多次调解下，两人时分时合，被告曾写下字据及情况说明，承诺房屋为双方共同财产，不得私自交易。近期原告突然得知，被告欲离沪并出售房屋，双方沟通未果。原告认为，该房屋购置的大部分款项由原告支出，其中包括原告父亲直接给付被告的5万元、原告向被告之姐借款用以购房的10万元、原告自2005年至2012年间通过银行陆续分期向被告汇款用以还贷的资金、房屋的装修费用等，上述事实可由相关证人、银行支取凭证等予以证实。故诉至法院，请求对系争房屋的产权份额予以确认（计算方式为：按总房价38万元，原告出资及还贷共308626.88元计，原告可得房屋产权的四分之三，实际可得份额由法院裁决）。
被告涂海丹辩称，一、原被告曾有意共同购房，因原告拒绝与被告登记结婚致使双方发生矛盾，之后原告自行退出房屋交易，被告遂以个人名义签约购房并办理了抵押贷款手续，原告对上述事实系明知，且在房屋交易完成后的数年内并未提出异议；二、相关的购房资料及贷款归还账单可证明，房屋购置时，19万元的首付款由被告一人支付，另19万元以被告名义贷款并归还，原告并未支付任何购房款。虽然原告确有通过银行向被告汇款的行为，但不能证明此类款项用于购置房屋，例如：原告之父向被告汇款5万元系用于被告怀孕生子；原告虽向被告之姐出具了借条，但事实上该10万元系被告之姐直接向被告支付，并不能视为原告借得的购房款；原告向被告的汇款系用于家庭开支及幼儿的抚养费。上述钱款只能证明原被告存在债权债务关系，不能证明原告对购房有实际出资；三、原被告共同生活期间，原告负责日常生活支出，被告负责归还房屋贷款，双方发生矛盾后原告离家出走，导致被告因生活拮据无法正常还贷，故于2013年4月与第三人签订了买卖合同，将房屋以175万元出售，被告作为唯一产权登记人，有权对房屋进行处置；四、因原告离家出走后导致被告生活拮据，为维持正常生活缓解矛盾，被告曾在原告承诺归还贷款的前提下以及居委会的调解下签署了字据与房产情况说明，但此后双方的矛盾并未得到解决，亦未办理产权变更登记。综上所述，不同意原告确认房产份额的诉请，如原告主张房产权益的，可按当事人的实际出资对房产进行分割。
第三人陶亚敏述称，对原被告之间的纠纷并不知情，但第三人与被告签订买卖合同时曾对公示的房产信息进行了核实，确认被告是系争房屋唯一的产权人，故第三人购房系基于善意，该买卖合同合法有效。现第三人已向被告支付了购房款133万元并缴付了相应的税费，除产权过户外，其他交易手续已基本完成。原被告之间仅有债权债务关系而非物权关系，故不能对抗第三人与被告之间的买卖合同，房屋交易应该继续进行，对原告的诉请不能同意。
经审理查明，原被告系恋人，于2003年8月育有一子。2003年6月，被告与案外人签订房屋买卖合同购置了本市光复西路683弄2号1913-14室，总房价款为38万元，其中19万元通过抵押贷款的方式支付，抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海静安支行。2003年6月20日，房屋产权登记至被告名下。2008年至2009年期间，原被告发生矛盾。2010年8月27日，被告出具笔据一份，内容为“经双方确认位于上海市光复西路683弄2号1913室房产属于涂海丹与刘德龙共同财产，各自一半”；2012年9月22日，原被告有他人见证的情形下签署“房产情况说明”一份，内容为“上海市普陀区光复西路683弄2号楼1913-14室，面积为68.7㎡，是刘德龙与涂海丹共同财产，房产证名字是涂海丹，房产产权各自一半，即各自50%，不经另一方刘德龙同意，涂海丹不得私自交易买卖光复西路683弄2号楼1913-14室，如有任何一方违约，将承担一切法律后果。以上为双方真实意思表达”；2013年4月12日，被告与第三人签订房地产买卖合同，将系争房屋向第三人出售，约定交易价为175万，但尚未完成过户。2013年8月26日，原告诉至本院，请求判决如其诉请；2013年9月4日，房屋抵押登记被注销，原第三人即抵押权人中国农业银行股份有限公司上海静安支行退出诉讼；2013年11月25日，第三人申请参加诉讼；2014年5月，第三人向本院提起（2014）普民四（民）初字第1268号民事诉讼，请求判令被告与第三人签订的房地产买卖合同继续履行。
庭审中，原告于2013年12月18日递交变更诉请申请书，请求对房屋进行分割析产，并提出房产价值评估申请。本院据此委托上海富申房地产估价有限公司对房屋进行了估价，结论为：该房屋于2013年4月12日的估价时点的市场价值（含装修）为197.80万元，于2014年1月27日的估价时点的市场价值（含装修）为215.37万元。对此评估结论，原告不持异议；被告认为，根据己方掌握的信息，该结论中两个估价时点的评估价值均不能真实反映当时房屋的市场价格；第三人认为，2013年4月12日的估价时点的评估价值偏高，且评估结论与本案无关联。上述结论出具后，原告认为，其提起评估的目的为确定房产价值以便于分割，但因被告在诉讼中拒绝将出售房屋所得钱款向法院提存，故原告撤回变更诉请的申请，仍坚持原诉请。
本院认为，房屋所有权人的确认应按照法律规定。当事人既可以通过出资购买等行为以原始取得的方式成为房屋的产权人，亦可基于约定成为房屋的共同共有人或按份共有人。原被告之间虽未缔结婚姻关系但曾长期同居且育有一子，此类特殊的身份关系决定了当事人日常生活中的金钱支出及给付系基于彼此间的情感认同而显然与民事活动中的借贷、投资行为有本质的区别。因此，除非有相反的证据或特别的约定，否则无论是在购房、家庭日常花销、还是子女抚养方面，一方或双方的出资均应视为其在同居期间自愿用于共同生活的投入，故对原被告片面强调己方对房屋的出资贡献，否定对方出资的主张本院均不予采信。其次，无论出资情况为何，系争房屋既由被告签约购买并登记至其名下，则房屋购置当时的产权人应确定为被告，但本院注意到，根据被告单方出具的笔据及原被告共同签署的情况说明，当事人显然于房屋购置后根据实际情况对该房屋所有权作了约定，原被告既对笔据与说明的真实性不持异议，则房屋应按双方约定属共同财产且双方份额各半。针对被告的辩称，本院认为，从约定的形式分析，被告作为具有完全民事行为能力的民事主体，应对其签署书面承诺的行为后果系明知并对此承担法律责任，一旦作出承诺，则视为其同意将房产份额的50%向原告作出让渡，从约定的内容分析，产权各半的分配方式既符合原被告共同出资维持生活的现状，又兼顾与均衡了双方的利益，且不违反法律规定，故对上述笔据与说明的法律效力予以确认。综上所述，原被告既在同居期间对所得的房产权属有所约定，则无需再根据双方的出资及贡献来确定产权份额，故原告应得的产权份额为二分之一而非四分之三。但应当指出的是，根据原被告陈述的事实，当事人对房屋的共有关系显然基于共同生活，现当事人客观上已不再可能维持同居关系，对房屋共同占有、使用、处分的权利基础与可能性均已丧失，故对原告要求继续维持房屋共有产权份额的诉请本院难以支持，而被告对房产予以分割的主张显然更有利于矛盾的彻底解决与当事人权益的保护。为避免讼累，本院在确定房产份额为各二分之一的基础上，结合实际案情对房产予以酌情分割，酌定所参考的因素有民事法律原则、原被告同居期间的基本情况、房屋的原始取得、被告与第三人之间的房屋交易、相关部门的房屋估价结论、当事人行为的过错程度等，需要说明的是：一、房屋价格的评估结论系具有专业资质的评估机构作出，本院对此结论予以采纳；二、被告既已立下字据确认房屋系共有产且允诺不得单方出售，则在无证据证实其已得到原告同意的情形下，被告擅自出售房屋的行为显然有一定的过错，而因该过错行为造成房产分割过程中权利人利益受损的——比如出售房屋的价格低于市场价，则原告的损失应由被告承担适当的补偿责任，被告的损失应由其自行承担责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第九十九条之规定，判决如下：
一、上海市光复西路683弄2号1913-14室房屋归被告涂海丹所有；
二、被告涂海丹应于本判决生效之日起十日内向原告刘德龙支付上述房屋折价款人民币989000元。
本案财产保全费人民币5000元，由原被告各半负担。
本案评估费人民币10000元，由原被告各半负担。
本案受理费人民币14925元，由原被告各半负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 钱春林
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 蒋 平
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。