重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终1510号
上诉人（原审被告、反诉原告）:重庆中汽西南汽车（集团）有限公司，住所地重庆经济技术开发区经开园金渝大道99号，组织机构代码20310504-8。
法定代表人：唐勇锜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周鹏，中豪律师（集团）重庆事务所律师。
委托诉讼代理人：余越，中豪律师（集团）重庆事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆市涪陵区金昌汽车销售服务有限公司，住所地重庆市涪陵区某某大道19号，组织机构代码74748814-7。
法定代表人：刘国强，该公司经理。
委托诉讼代理人：韩伟，重庆万忠律师事务所律师。
上诉人重庆中汽西南汽车（集团）有限公司（以下简称中汽西南汽车公司）因与被上诉人重庆市涪陵区金昌汽车销售服务有限公司（以下简称金昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2015）涪法民初字第02851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
中汽西南汽车公司上诉请求：1、撤销（2015）涪法民初字第02851号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项，改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、依法将（2015）涪法民初字第02851号民事判决第四项改判为由金昌公司返还我公司租赁物押金105万元，并支付从2015年3月19日起至付清之日为止按中国人民银行同期银行贷款利率为标准计算的资金占用损失；3、本案一、二审诉讼费用由金昌公司承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律存在严重错误。1、我公司向金昌公司支付租金的期间应当为2015年2月1日至3月3日。2015年3月3日，双方对租赁房屋及设施设备进行了共同清点。同日，我公司将租赁房屋的钥匙交还金昌公司。2015年3月11日系双方完善交接手续的时间，并非租赁房屋实际返还的时间，按返还房屋以“交钥匙”为准的原则，租金应当计算至2015年3月3日止。2、我公司未支付2015年2月1日至3月3日期间租金有正当理由，一审法院判决我公司承担迟延支付该期间租金的违约责任错误。涪陵区政府拟对租赁房屋进行拆迁，双方在2015年2月1日至3月3日期间处于协商终止合同和办理有关善后事宜，我公司应当在办理交接手续后支付实际使用期间的房屋租金。根据双方租赁合同约定，我公司交还房屋后5个工作日内，金昌公司应当退还105万元租赁物押金。故我公司有权不支付2015年2月1日至3月3日期间租金，更不应当承担逾期交租的违约金。3、金昌公司要求我公司支付2014年5月6日之前迟延支付租金违约金的请求已经超过诉讼时效。租金是根据租赁时间产生，每一期租金都是独立的债务，依法应当各自计算诉讼时效，一审判决认定为同一债务分期履行错误。4、一审法院判决我公司承担转租违约责任错误。案外人重庆中汽西南汽车连锁有限公司涪陵分公司将部分房屋转租给王柯宇，即使该公司与我公司具有关联关系，但属于法律上独立的法人主体，我公司不存在违约转租行为。5、即使我公司应当承担违约转租责任，一审判决违约金金额过高，应当予以调低。王柯宇承租房屋后仍用于汽车销售，其租用用途与我公司一致，且转租期间未拖欠金昌公司租金，我公司退场后，金昌公司与王柯宇的租赁关系仍继续存续，金昌公司的利益并未因此受到任何影响，一审判决违约金过高，应当予以调低。6、一审判决我公司赔偿金昌公司18.6万元房屋损失错误。金昌公司仅举示了其单方与案外人所签订的合同和收据作为证据，证据三性存在重大瑕疵，一审对金额直接予以认定有误。7、租赁合同系双方协商一致后提前终止，不是我公司单方提前解除，一审判决我公司承担提前解除合同违约金错误。8、按照合同约定，金昌公司现应当立即返还我公司租赁物押金105万元，并赔偿资金占用损失。9、一审认定金昌公司赔偿设施设备的请求可以补充证据后另行主张，该认定与合同约定不符，也违反一事不再理的原则。10、我公司租用涉案房屋后准备新设一汽丰田4S店，并为此成立新公司及向一汽丰田厂家交纳50万元建店保证金，一审未对该事实予以认定。新店的设立必然涉及房屋装修改造，这对认定我公司是否违约、过错责任认定存在影响。
金昌公司辩称，1、2015年3月3日，中汽西南汽车公司向我公司交还部分钥匙，双方对损坏的物资未清点确认。2015年3月11日，双方物资清点完毕，交接手续办理完成，一审认定租金计算至2015年3月11日正确。2、按照合同约定，中汽西南汽车公司应当于2015年2月10日支付该租约季度租金，其未按时支付，构成违约。而押金应当在合同期满后才退还。3、本案租金属于同一债务分期履行，诉讼时效应当从最后一期期限届满之日起算，未超过诉讼时效。4、关于违约转租的问题。重庆中汽西南汽车连锁有限公司涪陵分公司与中汽西南汽车公司有关联关系，分公司也不具有独立主体资格，其行为代表中汽西南汽车公司，我公司将房屋出租给中汽西南汽车公司，但案外人将房屋再次对外出租，这也印证了中汽西南汽车公司将房屋转租他人的事实。5、按照合同约定，中汽西南汽车公司应当按合同租金总额的20%向我公司支付转租违约金，一审按照实际转租面积租金的20%计算违约金已是对违约金数额进行巨大调整。6、关于房屋损失问题。我公司房屋的损失包括屋体损失和设备设施损失。一审判决的18.6万元系指屋体损失，该部分损失有双方签字确认的详细清单，合同中对于如何赔偿也有约定，我公司已实际支付维修费18.6万元，中汽西南汽车公司应当依约承担赔偿责任。而设施设备损失，经一审法院释明，我公司未申请司法鉴定，一审法院也未对该部分损失作出判决，而是告知我公司另行主张权利。7、我公司未与中汽西南汽车公司就合同终止事宜达成一致意见，系中汽西南汽车公司单方提出解除合同，我公司在复函中表明没有拆迁事实，明确表示不同意解除合同并要求中汽西南汽车公司继续支付租金。中汽西南汽车公司无理停止交纳租金、搬出场地，构成违约，应当承担违约责任。其行为导致我公司房屋闲置长达一年，我公司的损失显而易见。中汽西南汽车公司放弃建店计划，系其商业判断失误，与我公司和相关部门无关。8、关于押金退还的问题。现双方合同期未满，中汽西南汽车公司既有租金未付，也有违约行为导致我公司遭受损失，并不具备退还押金的条件。
金昌公司向一审法院起诉请求：判决1、中汽西南汽车公司支付我公司2015年2月1日至3月11日拖欠租金290708.60元；2、中汽西南汽车公司支付我公司转租违约金370358.2元；3、中汽西南汽车公司支付我公司按中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算的迟延付款滞纳金；4、中汽西南汽车公司赔偿我公司租赁物损失费70万元；5、中汽西南汽车公司支付我公司单方解除合同损失赔偿金127万元（按6个月租金计算）；6、案件诉讼费由中汽西南汽车公司承担。
中汽西南汽车公司反诉请求：判决金昌公司退还租赁物押金105万元，并支付此款从2015年3月19日起至付清之日止按中国人民银行同期银行贷款利率为标准计算的资金占用损失。
一审法院认定事实：张华与刘国强系夫妻关系。刘国强系金昌公司的法定代表人。重庆中汽西南汽车有限公司系中汽西南汽车公司曾用名称。重庆中汽西南汽车服务连锁有限公司涪陵分公司系中汽西南汽车公司关联公司。2010年12月14日，金昌公司（甲方）与中汽西南汽车公司（乙方）签订《金昌汽车城租赁合同》约定，甲方将属其所有的位于涪陵区某某大道19号第1、2、3、4、5栋及第6栋负1层和1层房屋租给乙方用于经营乘用车销售服务。租赁物建筑面积共6156.46平方米（见房屋房地证复印件及房屋平面图），最终应以合同房屋房地证为准。租赁期共120个月，自2011年2月14日起至2021年2月13日止。租金按总建筑面积6156.46平方米计算，第一年每月租金总额为人民币162126元。全年租金总额为人民币1945512元。其中，应从每月租金总额中抵扣甲方与苏良友（涪陵之江雅苑公司售房部）（以下简称苏良友）租赁合同中的租赁面积247平方米，月租金27元/平方米，及甲方与涪陵BBB汽车美容中心（以下简称BBB汽车中心）租赁合同中的租赁面积253.84平方米，月租金3500元。以上抵扣至甲方与苏良友、BBB汽车中心租赁合同终止为止。租赁期内，租金年递增率为5%。合同诚意金总额为首年1个月的租金为人民币162126元。在本租赁合同生效后5个工作日内，该诚意金直接转为承租方根据租赁合同应支付押金的一部分。押金总额为首年6个月租金总和（诚意金直接转为相当于第一个月租金的押金，即乙方再支付5个月的租金作为押金）为人民币972756元，该押金在合同期满双方清点物资结束后的5个工作日内（免息）一次性退还乙方。租金按租约季度结算，除第一租约季度应由乙方在本合同生效后5个工作日内向甲方支付第一租约季度应付租金外，其余由乙方或其法定关联方于每个租约季度第一个月的第二个星期二前交付予甲方。甲方应于本合同生效之日，将合同约定的6156.46m2交付乙方使用。甲方应保证租赁物本身及附属设施设备在交付时处于正常运转状态。甲方在此承诺：本合同租赁物的附属设施、设备无偿交由乙方使用。甲方应就其设施、设备现状，提供《设施、设备清单》作为合同附件。租赁物交付时，甲乙双方应按照附件《设备、设施清单》对租赁物及附属设施设备进行清查、盘点和验收。在验收过后，双方据实修改《设施、设备清单》，并作为乙方在本合同租赁期满交还甲方租赁物附属设施、设备的主要验收依据。但是甲方在此清楚表示：不对《新设施、设备清单》中所列物件的交回状态做任何要求。未经甲方同意，乙方不得向除乙方法定关联方以外的第三方转租、转借本合同租赁物。双方可以协商变更或终止本合同。甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：a.不能提供租赁物或所提供租赁物不符合约定条件，严重影响乙方租赁用途的实施。b.甲方未尽租赁物主体结构、屋体（含玻璃外）修缮义务，严重影响乙方租赁用途的实施的。c.因甲方责任造成乙方停用租赁物，停用期累计超过3个月的。乙方应于房屋租赁期满后，将租赁物及附属设施、设备交还甲方，按照规定报废的设备除外。乙方在交还甲方房屋时，应当保持房屋主体结构、屋体（含玻璃）良好，但对合同附件《新设备清单》所列的设备返还状态不做要求。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1、未经甲方同意，将房屋转租、转借给除乙方法定关联方以外的第三方使用的；……；4、拖欠房租累计3个月以上的（含3个月）。在租赁期内，若乙方须提前终止合同，则应提前三个月书面形式向甲方提出，与甲方协商退租事宜，并向甲方支付最多不超过两个月的补偿金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的10倍支付滞纳金。合同附件5：重庆市涪陵区金昌汽车销售服务有限公司（甲方）与涪陵BBB汽车美容中心（乙方）于2010年3月20日签订的《门面租赁协议》。该协议约定，甲方将其左侧办公楼负一楼租赁给乙方使用，租金为每月3500元，协议期限为五年。合同附件6：重庆市涪陵区金昌汽车销售服务有限公司（甲方）与苏良友（涪陵之江雅苑（售房部）公司）于2010年1月11日签订的《门面租赁合同》及补充协议。其中，补充协议约定，甲乙双方就2010年1月11日签订的《门面租赁合同》签订如下补充协议：1、将该门面租赁期变更为24个月，自2010年2月1日起至2012年1月31日止。2、将价格条款变更为1-12个月租金为25元/平方米，13-24个月27元/平方米。合同签订后，金昌公司依约将租赁房屋交予中汽西南汽车公司使用；中汽西南汽车公司依约支付金昌公司租赁物押金972756元。
同日，张华（甲方）与中汽西南汽车公司（乙方）签订《涪陵区某某大道ＸＸ号Ｘ栋ＸＸ、ＸＸ租赁合同》约定，甲方将属其所有的位于涪陵区某某大道ＸＸ号第ＸＸ栋ＸＸ、ＸＸ号房屋租给乙方用于经营乘用车销售服务。租赁物建筑面积共488.87平方米（见房屋房地证复印件及房屋平面图），最终应以合同房屋房地证为准。租赁期共120个月，自2011年2月14日起至2021年2月13日止。第一年每月租金为人民币12874元。全年租金为人民币154488元。租赁期内，租金年递增率为5%。诚意金总额为首年1个月的租金，人民币12874元。在本租赁合同生效后5个工作日内，该诚意金直接转为承租方根据租赁合同应支付押金的一部分。押金总额为首年6个月租金总和（诚意金直接转为相当于第一个月租金的押金，即乙方再支付5个月的租金作为押金）为人民币77244元，该押金在合同期满双方清点物资结束后的5个工作日内（免息）一次性退还乙方。租金按租约季度结算，除第一租约租约季度应由乙方在本合同生效后5个工作日内向甲方支付第一租约租约季度应付租金外，其余由乙方或其法定关联方于每个租约租约季度第一个月的第二个星期二前交付予甲方。甲方应保证租赁物本身及附属设施设备在交付时处于正常运转状态。甲方在此承诺：本合同租赁物的附属设施、设备无偿交由乙方使用。甲方应就其设施、设备现状，提供《设施、设备清单》作为合同附件。租赁物交付时，甲乙双方应按照附件《设备、设施清单》对租赁物及附属设施设备进行清查、盘点和验收。在验收过后，双方据实修改《设施、设备清单》，并作为乙方在本合同租赁期满交还甲方租赁物附属设施、设备的主要验收依据。但是甲方在此清楚表示：不对《新设施、设备清单》中所列物件的交回状态做任何要求。未经甲方同意，乙方不得向除乙方法定关联方以外的第三方转租、转借本合同租赁物。双方可以协商变更或终止本合同。甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：a.不能提供租赁物或所提供租赁物不符合约定条件，严重影响乙方租赁用途的实施。b.甲方未尽租赁物主体结构、屋体（含玻璃外）修缮义务，严重影响乙方租赁用途的实施的。c.因甲方责任造成乙方停用租赁物，停用期累计超过3个月的。乙方应于房屋租赁期满后，将租赁物及附属设施、设备交还甲方，按照规定报废的设备除外。乙方在交还甲方房屋时，应当保持房屋主体结构、屋体良好，但对合同附件《新设备清单》所列的设备返还状态不做要求。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1、未经甲方同意，将房屋转租、转借给除乙方法定关联方以外的第三方使用的；……；4、拖欠房租累计3个月以上的（含3个月）。在租赁期内，若乙方须提前终止合同，则应提前三个月书面形式向甲方提出，与甲方协商退租事宜，并向甲方支付最多不超过两个月的补偿金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的10倍支付滞纳金。合同签订后，张华依约将租赁房屋交予中汽西南汽车公司使用；中汽西南汽车公司依约支付张华租赁物押金77244元。
2012年11月27日，重庆中汽西南汽车服务连锁有限公司涪陵分公司（甲方）与胡志炜（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于重庆市涪陵区某某大道ＸＸ号第Ｘ幢Ｘ号、面积为255m2门面（综合展厅）出租给乙方使用。租赁期限从2012年12月1日至2014年1月31日止。2012年12月及2013年1月每月租金为46元/m2，合计人民币11730元/月；2013年2月1日起，每月租金为50元/m2，合计人民币12750元/月；以后每年的2月1日起按上年度租金的8%递增。
2013年7月30日，重庆中汽西南汽车服务连锁有限公司涪陵分公司（甲方）与王柯宇（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于重庆市涪陵区某某大道ＸＸ号Ｘ幢负一层、面积为213.87m2房屋出租给乙方使用。租赁期限从2013年8月1日至2017年1月31日止。2013年8月及2014年1月每月租金为52元/m2，合计人民币11121.24元/月；以后每年的2月1日起按上年度租金的8%递增。
2014年12月8日，中汽西南汽车公司委托中豪律师（集团）重庆事务所向金昌公司和张华各发律师函一份，载明：“中汽西南汽车公司于2014年6月17日收到重庆市涪陵腾源开发建设投资（集团）有限公司来函，函告涪陵区政府将对中汽西南汽车公司所租赁房屋进行拆迁，要求中汽西南汽车公司暂停对所租赁房屋装修改造。收函后，中汽西南汽车公司多次征询贵方意见，但一直未得回复，致使中汽西南汽车公司无法正常开展经营，现要求贵方在收到本函之日起5个工作日内对租赁房屋的征收及租赁合同的后续履行事宜作出明确的书面答复，否则，中汽西南汽车公司将依法暂停支付租金，直至解除租赁合同并追究由此给中汽西南汽车公司造成的全部损失。”
2015年1月26日，张华和金昌公司分别作出《关于中汽西南公司律师函的回复》，载明：“你司委托中豪律师（集团）重庆事务所向我方发送的律师函已收到，我方认为函中所述事实完全不成立，理由如下：1、截止2015年1月26日我方未收到你司关于房屋拆迁的任何征询书面文件，也未收到其他任何职能部门关于房屋征收、拆迁的相关文件。2、函中所称的重庆市涪陵腾源开发建设投资（集团）有限公司与我方无任何法律关系，无权代表我方行使任何权利。3、《租赁合同》中所有房屋物权权利属于我方所有。综上，你司暂停支付租金并解除合同的事实和理由不成立。我方特致函并回复你司诚守合同约定，及时支付租金。特此回复！”
2015年2月27日，金昌公司及张华委托重庆峡阳律师事务所向中汽西南汽车公司发律师函，载明：“二出租方按约定将租赁物交付贵公司经营使用，经营期间贵公司又于2012年11月27日、2013年7月30日将部分租赁物转租给胡志伟、王柯宇使用。根据在《租赁合同》第5.5条约定，2015年2月1日贵公司当缴纳2015年2、3、4月租金，但经二出租方多次催缴，贵公司至今未缴。为了减少双方损失，特致函贵公司请贵公司接到本函后3日内按约定向二出租方缴纳租金。否则，由此造成的损失应由贵公司承担。”
2015年3月，中汽西南汽车公司退租并于当月3日将除财务室以外所有承租房屋的钥匙交给金昌公司。双方在办理交接手续时，分别在打印制作《金昌汽车城设备设施交接清单》和《房屋交接状态》的接方盖章处和交方盖章处加盖了公章，且中汽西南汽车公司经办人员张虎在交方盖章处签名和手书“2015.3.11”。上述两签单均设有“2015年3月3日交接清点状况”栏。庭审中，中汽西南汽车公司代理人陈述上述清单系中汽西南汽车公司制作并签章后，再交由金昌公司签章。其中，《金昌汽车城设备设施交接清单》的“2015年3月3日交接清点状况”栏显示部分设备设施已损坏无法使用或遗失等；《房屋交接状态》中该栏列明租赁房屋（含玻璃）存有11项不同程度的损坏。事后，金昌公司向重庆国利汽车维修设备有限公司购置了价值516790元的设备，并与重庆市涪陵区行标装饰设计事务所签订《重庆市室内装修工程施工合同》，针对《房屋交接状态》列明租赁房屋（含玻璃）11项不同程度损坏进行修复，合同总价款为186000元。庭审中，金昌公司陈述已将损坏的设施设备当做废品处理了，大概卖了4、5千元，并表示对租赁物损失不申请评估鉴定。
2015年3月16日，张华与金昌公司签订《债权转让协议》将其对中汽西南汽车公司的合同权利转让给金昌公司，并于同月22日向中汽西南汽车公司发出《债权转让通知书》，通知中汽西南汽车公司债权转让事宜。
2015年3月22日，金昌公司向中汽西南汽车公司发函要求中汽西南汽车公司协商处理违约赔偿事宜。事后，因双方未能就违约赔偿事宜达成一致意见，金昌公司遂诉至法院。庭审中，双方确认中汽西南汽车公司已将上述两份租赁合同租金支付至2015年1月31日止，合计支付租金8631900.92元；并确认每个租约季度租金最迟应付款时间，即第一个租约季度为2011年2月21日，第二个租约季度为2011年5月10日，第三个租约季度为2011年8月9日，第四个租约季度为2011年11月8日，第五个租约季度为2012年2月14日，第六个租约季度为2012年5月8日，第七个租约季度为2012年8月14日，第八个租约季度为2012年11月13日，第九个租约季度为2013年2月12日，第十个租约季度为2013年5月14日，第十一个租约季度为2013年8月13日，第十二个租约季度为2013年11月12日，第十三个租约季度为2014年2月11日，第十四个租约季度为2014年5月13日，第十五个租约季度为2014年8月12日，第十六个租约季度为2014年11月11日。诉讼中，金昌公司自愿将诉讼请求变更为：1、中汽西南汽车公司支付金昌公司2015年2月1日至3月11日拖欠租金290708.60元；2、中汽西南汽车公司支付金昌公司转租违约金370358.2元；3、中汽西南汽车公司支付金昌公司按中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算的迟延付款滞纳金；4、中汽西南汽车公司赔偿金昌公司租赁物损失费70万元；5、中汽西南汽车公司支付金昌公司单方解除合同损失赔偿金127万元（按6个月租金计算）；6、案件诉讼费由中汽西南汽车公司承担，并自愿申请撤回其他诉讼请求。中汽西南汽车公司未举示证据证明金昌公司租赁房屋无法正常使用，也未举示证据证明金昌公司存有其有权解除合同的其他情形。
在合同履行过程中，中汽西南汽车公司存有多次迟延支付租金的情形，分别对应的租约季度、实付时间和实付金额为，第二个租约季度：2011年5月13日支付92801.76元，第三个租约季度：2011年8月23日、25日、29日、30日支付34650元、23228.36元、224767.86元和26947.62元，第五个租约季度：2012年2月15日、17日支付423285.59元和18708.60元，第六个租约季度：2012年5月9日、10日、22日支付71761.89元、416538.06元和19105.05元，第十一个租约季度：2013年8月19日支付102705.29元，第十二个租约季度：2013年11月14日、15日、20日、22日支付137367.12元、218003.78元、151486.32和41250元，第十三个租约季度：2014年2月18日、25日、27日、3月7日、12日支付41250元、433708元、83400.82元、36013元和2881元，第十四个租约季度：2014年5月22日、28日支付44550元和122296.04元，第十五个租约季度：2014年8月20日、21日、29日、9月16日支付430408元、44550元、96366.54元和25929元，第十六个租约季度：2014年11月19日和24日支付469302元和127952元。
另查明，2014年6月17日，重庆市涪陵区腾源开发建设投资集团有限公司向中汽西南汽车公司发函，载明：“我司是涪陵区国资委管理的国有独资企业。2014年1月3日，涪陵区移民局以涪移民发（2014）1号文件，下达了涪陵区顺江移民安置区某某大道地下通道及停车场建设项目。该项目位于涪陵区审批中心对面，占地面积约14亩。按区政府安排，即将对该路段的门面进行拆迁，请贵司暂停对该物业的装修改造，以免造成不必要的浪费。”
事后，中汽西南汽车公司多次向重庆市涪陵区腾源开发建设投资集团有限公司去信函，要求该公司协调处理租赁相关事宜。据此，重庆市涪陵区腾源开发建设投资集团有限公司出具《腾源集团关于重庆中汽西南汽车（集团）有限公司诉求的情况说明，载明：“我司根据涪陵区移民局、涪陵区财政局、区发改委涪移民发（2014）1号文件和区府办（2014）87号会议纪要精神，可能对重庆中汽西南汽车（集团）有限公司租用的门面进行拆迁，考虑中汽西南对其租用的门面装修改造，对今后实施拆迁将造成资源浪费及增加拆迁成本。为今后实施该项目拆迁的顺利进行，特温馨提示中汽西南公司，但我司提示的原因是真实的，对提示的事项用语平和，该提示对中汽西南公司是否装修改造不具任何强制性，仅是参考性建议。我司的建议行为，对中汽西南公司的经营及是否装修改造不具有决定性作用，对此我司不应承担任何法律责任。同时，中汽西南公司虽未装修，但一直在经营汽车销售。”
一审法院认为，中汽西南汽车公司分别与金昌公司、张华签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。张华将其合同债权转让给金昌公司并通知中汽西南汽车公司，该债权转让行为符合法律规定，金昌公司依法取得张华对中汽西南汽车公司的全部合同权利。
1、关于双方租赁合同系因中汽西南汽车公司违约导致提前解除还是经双方协商提前解除以及何时解除的问题。中汽西南汽车公司在2014年12月8日发函表示要求金昌公司在限期内对租赁房屋的征收及租赁合同后续履行事宜作出明确的书面答复，否则将暂停支付租金。金昌公司依期回函说明中汽西南汽车公司暂停支付租金并解除合同的事实和理由不能成立，要求继续履行。中汽西南汽车公司并没有表示继续履行，且未能举示证据证明涉案租赁房屋无法正常使用及金昌公司存在中汽西南汽车公司有权解除合同的其他行为。故中汽西南汽车公司辩称其系在无法正常使用租赁物的情况下与金昌公司协商终止租赁合同的抗辩理由不能成立。中汽西南汽车公司在无正当理由的情况下停止交纳租金、搬出场地，已经构成违约，应当承当违约责任。
虽租赁物交接清单均设有“2015年3月3日交接清点状况”栏，但中汽西南汽车公司经办人员张虎在交方盖章处手书“2015.3.11”，且该租赁物交接清单系中汽西南汽车公司打印制作并签章后再交由金昌公司签字确认，故认定双方解除合同的时间为2015年3月11日更为合理。
依据合同约定，金昌公司与苏良友、BBB汽车中心租赁合同到期日分别为2012年1月31日和2015年3月19日；第十七个租约季度（2015年2月1日起至2015年4月30日止）中汽西南汽车公司最迟应付租金的时间为2015年2月10日；第五个租约年租金为（1945512元+154488元）×（1+5%）4=2552563.13元，日租金为2552563.13元÷365天=6993.32元/天，BBB汽车中心日租金为3500元/月×12个月÷365天=115.07元/天，则从2015年2月1日起至2015年3月11日止，中汽西南汽车公司所租赁房屋产生租金为（6993.32元/天-115.07元/天）×（28天+11天）=268251.75元。故中汽西南汽车公司应当支付金昌公司从2015年2月1日起至2015年3月11日止房屋租金为268251.75元。
2、关于涉案合同解除后的金昌公司损失如何计算、由谁负担以及金昌公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题？
（1）对于双方争议的转租违约金标准。双方合同约定未经金昌公司书面同意，中汽西南汽车公司将租赁房屋转租给除中汽西南汽车公司法定关联方外的第三方使用的，应按照合同总租金的20%支付违约金。现合同期间尚未届满合同已被解除，金昌公司主张按10年总租金的20%支付违约金，明显不合理，中汽西南汽车公司也请求调整，故该约定在本案中不予适用。结合本案合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确认违约金按实际承租期间租金×20%×（实际转租建筑面积÷总租赁建筑面积）计算，即（8631900.92元+268251.75元）×20%×[（255㎡+213.87㎡）÷（6156.46㎡+488.87㎡）]=125592.40元。
中汽西南汽车公司辩称转租系其关联公司行为，不应由其承担违约责任，且胡志炜转租合同于2014年1月31日到期已超过诉讼时效。对此，中汽西南汽车公司在承租期间将房屋交由其关联公司进行转租，实属违约，依法应承担违约责任。中汽西南汽车公司辩称对胡志炜转租已过诉讼时效，但2014年1月31日系转租合同到期日，在中汽西南汽车公司未举示证据证明金昌公司知道或应当知道转租事宜的情况下，中汽西南汽车公司的该项辩称理由不能成立。
（2）关于中汽西南汽车公司对金昌公司主张2014年5月6日之前租金的滞纳金已过诉讼时效的辩称。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的债权的诉讼时效为一年。基于延付或者拒付租金而产生的滞纳金的诉讼时效也应为一年。双方对租金支付之约实为同一债务分期履行之约，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案中，双方约定租金按租约季度支付，并确定各租约季度支付日期，应属分期履行合同之债，因此，依照上述规定，本案诉讼时效宜从最后一期履行期限届满之日起算，故中汽西南汽车公司的抗辩理由不成立。
对于双方争议的逾期付款滞纳金的标准。双方合同约定中汽西南汽车公司每逾期一日支付租金，则应按日租金的10倍支付滞纳金。金昌公司主张的滞纳金应属违约金性质，其主张按照日租金10倍计算滞纳金，明显过高，中汽西南汽车公司也要求予以调整，因此，结合法律规定及本案实际，将滞纳金的计算标准调整为从每期逾期之日起至付清之日止按照中国人民银行规定的同期同类人民银行贷款利率的4倍计算。
（3）对于双方争议的租赁物损失。根据双方合同约定，租期届满后，中汽西南汽车公司应将租赁物及附属设施、设备交还金昌公司，并应当保持房屋主体结构、屋体（含玻璃）良好，但在交接过程中，经双方确认租赁房屋（含玻璃）存有不同程度损坏，且部分附属设施、设备已损坏或遗失，金昌公司为维修房屋（含玻璃）支付维修费186000元，依约对此损失应由中汽西南汽车公司承担。关于设施、设备损失，金昌公司仅举示证据证明其购置了价值516790元的设备，并陈述已经损毁的设施、设备处置，并表示对租赁物损失不申请评估鉴定，故无法确定设施、设备购置价款、利用程度、折旧程度，进而确认其实际损失，故对此项诉讼请求不予支持，金昌公司可补充证据后另行主张。
（4）对于双方争议的单方解除合同损失。根据双方合同约定，中汽西南汽车公司提前终止合同，应提前三个月书面向金昌公司提出协商退租事宜，并向金昌公司支付不超过两个月租金的补偿金。本案中，中汽西南汽车公司于2014年12月8日发函并非该公司为与金昌公司协商提前解除合同事宜提出的，中汽西南汽车公司在其享有的约定解除权条件未成就的情形下，单方停止交纳租金、搬出场地，应承担违约责任。金昌公司要求中汽西南汽车公司支付第五个租约年6个月的租金的赔偿金于法无据，结合本案合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确认中汽西南汽车公司支付金昌公司相当于第五个租约年的5个月租金的赔偿金，即（1945512元+154488元）×（1+5%）4÷12个月×5个月=1063567.97元。
3、关于租赁物押金的处理问题。双方之间租赁合同已于2015年3月11日解除，金昌公司应当返还中汽西南汽车公司支付的押金105万元。中汽西南汽车公司在无正当理由的情况下解除租赁合同，并存在迟延支付租金的情形，违约在先，故其要求金昌公司支付押金的资金占用损失于法无据，不予支持。
诉讼中，金昌公司自愿将诉讼请求变更为：1、中汽西南汽车公司支付金昌公司2015年2月1日至3月11日拖欠租金290708.60元；2、中汽西南汽车公司支付金昌公司转租违约金370358.2元；3、中汽西南汽车公司支付金昌公司按中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算的迟延付款滞纳金；4、中汽西南汽车公司赔偿金昌公司租赁物损失费70万元；5、中汽西南汽车公司支付金昌公司单方解除合同损失赔偿金127万元（按6个月租金计算）；6、案件诉讼费由中汽西南汽车公司承担，并自愿申请撤回其他诉讼请求，是对自己权利的处分，对此予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，经院审判委员会讨论决定，判决：一、中汽西南汽车公司在判决生效后10日内支付金昌公司租金268251.75元，并支付租金92801.76元从2011年5月11日起至2011年5月13日止、租金34650元从2011年8月10日起至2011年8月23日止、租金23228.36元从2011年8月10日起至2011年8月25日止、租金224767.86元从2011年8月10日起至2011年8月29日止、租金26947.62元从2011年8月10日起至2011年8月30日止、租金423285.59元从2012年2月15日起至2012年2月15日止、租金18708.60元从2012年2月15日起至2012年2月17日止、租金71761.89元从2012年5月9日起至2012年5月9日止、租金416538.06元从2012年5月9日起至2012年5月10日止、租金19105.05元从2012年5月9日起至2012年5月22日止、租金102705.29元从2013年8月14日起至2013年8月19日止、租金137367.12元从2013年11月13日起至2013年11月14日止、租金218003.78元从2013年11月13日起至2013年11月15日止、租金151486.32元从2013年11月13日起至2013年11月20日止、租金41250元从2013年11月13日起至2013年11月22日止、租金41250元从2014年2月12日起至2014年2月18日止、租金433708元从2014年2月12日起至2014年2月25日止、租金83400.82元从2014年2月12日起至2014年2月27日止、租金36013元从2014年2月12日起至2014年3月7日止、租金2881元从2014年2月12日起至2014年3月12日止、租金44550元从2014年5月14日起至2014年5月22日止、租金122296.04元从2014年5月14日起至2014年5月28日止、租金430408元从2014年8月13日起至2014年8月20日止、租金44550元从2014年8月13日起至2014年8月21日止、租金96366.54元从2014年8月13日起至2014年8月29日止、租金25929元从2014年8月13日起至2014年9月16日止、租金469302元从2014年11月12日起至2014年11月19日止、租金127952元从2014年11月12日起至2014年11月24日止和租金268251.75元从2015年2月11日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算的滞纳金。二、中汽西南汽车公司在判决生效后10日内支付金昌公司转租违约金125592.40元、解除合同赔偿金1063567.97元，合计1189160.37元。三、中汽西南汽车公司在判决生效后10日内赔偿金昌公司租赁物损失186000元。四、金昌公司在判决生效后10日内返还中汽西南汽车公司租赁物押金1050000元。五、驳回金昌公司的其他诉讼请求。六、驳回中汽西南汽车公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费29440元，反诉案件受理费14250元，共计43690元，由金昌公司负担25557元（含已预交113074元），中汽西南汽车公司负担18133元（含已预交14250元）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金昌公司提交了一份重庆市国税局发票，拟证明该公司已支付房屋维修费用18.6万元。中汽西南汽车公司对该发票的真实性无异议，但发票不能认定为付款凭证，相应的款项是否实际支付，需要有支付凭证予以证明。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，金昌公司、张华与中汽西南汽车公司签订的租赁合同均是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的,各方当事人按照合同约定享有合同权利并履行合同义务。
关于双方租赁合同系协商一致解除还是中汽西南汽车公司违约提前解除的问题。金昌公司依照中汽西南汽车公司的要求对其发函进行了回复，并要求中汽西南汽车公司继续履行合同。中汽西南汽车公司在没有证据证明租赁物无法正常使用以及其有权解除合同的情形下停止交纳租金、搬出场地，其行为已经构成违约，故中汽西南汽车公司应当承担违约责任。2014年12月8日，中汽西南汽车公司向金昌公司发送律师函的目的并非是为协商提前解除合同，一审判决综合考量双方合同履行情况、当事人过错程度、以及预期利益等因素后，确认中汽西南汽车公司支付提前解除合同赔偿金1063567.97元符合合同约定，是正确的。至于中汽西南汽车公司提出该公司因拟开设新店而交纳的建店保证金等行为，系该公司自身的商业行为，与金昌公司要求中汽西南汽车公司继续履行合同无关，也与认定该公司是否存在违约行为无关联性。
关于涉案房屋欠付租金计算期间的问题。虽然双方于2015年3月3日对物品进行了清点，并由中汽西南汽车公司制作了交接清单，该公司也交还了部分钥匙，但至3月11日，双方才正式完成了交接手续，并由中汽西南汽车公司的经办人员签字确认，故双方实际解除租赁合同的时间为2015年3月11日，涉案房屋欠付租金计算期间应当认定为2015年2月1日至3月11日，双方对一审租金计算标准无异议，故本院对一审判决认定的欠付租金268251.75元予以确认。
关于中汽西南汽车公司是否应当承担欠付租金违约责任的问题。前述欠付租金期间属于双方合同约定的第十七个租约季度，中汽西南汽车公司最迟应付租金的时间为2015年2月10日，中汽西南汽车公司未按约定按期支付租金，应当承担迟延支付2015年2月1日至3月11日租金的违约责任。
关于金昌公司要求中汽西南汽车公司支付因2014年5月6日前迟延支付租金而产生的违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。承租人按期支付每一租约期租金是租赁合同的一部分，通过租赁合同，双方形成了关于支付租金的债权债务关系，每期租金属于租赁合同所确定的同一债务分期履行，且租金的支付是持续、不断的过程，支付租金的诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起算，金昌公司请求支付迟延支付租金违约金的诉讼时效也应从最后一期履行期限届满之日起算。
关于中汽西南汽车公司是否存在违约转租以及违约转租违约金数额是否过高的问题。房屋租赁合同明确约定，未经金昌公司同意，中汽西南汽车公司将租赁房屋转租给除其法定关联外的第三方使用的，应当按照合同总租金的20%支付违约金。中汽西南汽车公司承租期间将租赁房屋交由关联公司进行转租，已经构成违约，应当承担违约转租的违约责任。一审判决根据中汽西南汽车公司主张调减的请求按照实际承租期间租金和实际转租建筑面积计算违约转租违约金，已经对双方约定的违约金进行了调减，属于合理行使司法裁量权，并无不当，应予维持。
关于金昌公司租赁物损失的问题。双方合同约定，租期届满后，中汽西南汽车公司应将租赁物及附属设施、设备交还金昌公司，并应当保持房屋主体结构、屋体（含玻璃）良好，但在交接过程中，经双方确认租赁房屋（含玻璃）存有不同程度损坏，且部分附属设施、设备已损坏或遗失，金昌公司为维修房屋（含玻璃）而支付维修费186000元，有装修合同、交款发票等证据在案佐证，中汽西南汽车公司应当依约对该项损失承担赔偿责任。至于金昌公司所主张的设施、设备损失，一审判决未对该项诉讼请求进行实体审查和处理，该院告知金昌公司可另行起诉主张权利并无不当。中汽西南汽车公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于金昌公司是否应当赔偿租赁物押金105万元的资金占用损失问题。双方合同约定“押金在合同期满双方清点物资结束后的5个工作日内（免息）一次性退还”，该约定应在合同履行期届满时适用。现中汽西南汽车公司提前解除合同，违约在先，且双方因解除合同后续事宜产生纠纷。故,中汽西南汽车公司要求金昌公司支付资金占用利息于法无据，本院不予支持。
综上所述，中汽西南汽车公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43690元，由上诉人重庆中汽西南汽车（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李川
代理审判员 吴聪
代理审判员 冯超
二〇一六年十月十九日
书 记 员 李泓