山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终227号
上诉人(原审被告)：威海经济技术开发区北港房地产开发中心，住所地：山东省威海经济技术开发区沟北村。
法定代表人：刘新本，总经理。
委托诉讼代理人：王敬田，山东晨曦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘秋菊，女，1970年8月18日出生，汉族，原住北京市海淀区，现住北京市朝阳区。
上诉人威海经济技术开发区北港房地产开发中心（以下简称北港房地产中心）因与被上诉人潘秋菊商品房销售合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初1746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北港房地产中心上诉请求：撤销原判决第一项，改判驳回潘秋菊要求北港房地产中心承担逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：1.北港房地产中心处的涉案商品房已于2012年10月经单体竣工验收合格，达到涉案商品房买卖合同第七条约定的交付条件。北港房地产中心也通过电话、快递等方式通知包括潘秋菊在内的海埠路-129号商业网点的买受人前来北港房地产中心处办理交房手续。在通知发出后，海埠路-129号-184、海埠路-129号-185、海埠路-129号-192等多户业主均按通知要求来北港房地产中心处办理了接房手续，但潘秋菊因其个人原因未按通知要求办理涉案房屋的接房手续；2.由于自通知交房至潘秋菊起诉已达四年之久，北港房地产中心销售人员流动性较大，相关电话记录已找不到，快递公司的寄送快递记录保存时限已过，所以也无法提供该方面记录。但海埠路129号商业网点200多户业主集中在2012年10月20日左右到北港房地产中心办理房屋交接手续的事实，足以证明北港房地产中心已经向业主发送过交房通知3.根据涉案合同补充协议第二条中的约定，“买受人以北京市朝阳区北苑路86号216-2-502为买受人接受通知的地址，买受人地址变更，应当在变更之日起三日内将变更后的地址以书面形式通知出卖人，否则，出卖人按原地址发送的文件，视为送达”。而潘秋菊一审起诉状中的现住址与通讯地址均与合同约定的寄送地址不一致，潘秋菊也未通知过北港房地产中心，故即使潘秋菊未收到北港房地产中心寄送的快递，其自身也有过错。且潘秋菊一审陈述其每半年都会打电话询问交房事宜，其不可能不知道在2012年10月20日左右可以交房的事实；4.潘秋菊在2012年10月31日就应当知道涉案房屋须交付，但截止其一审起诉时即2016年8月21日，已过了约4年时间，期间潘秋菊从未向北港房地产中心主张过逾期交房违约金，故潘秋菊的诉请已超过诉讼时效期间。综上所述，一审法院认定北港房地产中心存在逾期交房并向潘秋菊承担逾期交房违约金的判决，缺乏事实和法律依据，北港房地产中心不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房的违约责任。
潘秋菊辩称，1.其住址一直是北京市朝阳区北苑路86号院216号楼2单元502室，从未变更。一审判决书上的地址系其一审委托的律师单位地址2.其一直没有收到北港房地产中心的交房通知书，期间其多次打电话询问，北港房地产中心听到其是商铺业主即挂断电话。其同意原判决。
潘秋菊向一审法院起诉请求：1.北港房地产中心支付自2012年10月31日至2016年10月30日的逾期交房违约金92895.10元，并支付自2016年11月1日至实际交房之日止按63.4898元/天计算的违约金；2.北港房地产中心为潘秋菊办理房屋权属登记手续；3.北港房地产中心支付2013年1月30日至2016年10月31日的逾期办证违约金86663.57元，并支付自2016年11月1日至实际办证之日止按63.4898元/天计算的违约金。
一审法院认定事实：2010年10月31日，潘秋菊、北港房地产中心签订一份商品房预售合同，约定：潘秋菊购买北港房地产中心开发的位于威海经济技术开发区海埠路-129D号-183室，用途为商业网点，建筑总层数为2层，建筑面积为52.51平方米；价款为634898元；北港房地产中心应当在2013年12月31日前将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房产交付潘秋菊使用；出卖人如未按本合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向买受人支付总房款0.01%的违约金，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人承担违约责任，按总房款3%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，每逾期一天出卖人向买受人支付总房款0.01%的违约金；北港房地产中心应在商品房综合验收之日起90日内协助卖受人办理房屋产权转移登记手续；合同中还对其他事项进行了约定。潘秋菊于2010年10月5日向北港房地产中心支付定金10000元，2010年10月31日支付购房款307898元，2011年3月9日支付尾款317000元。
威海经济技术开发区海埠路-129D号后编号为棕榈湾（亦称海港城）2#楼，该楼房于2012年10月12日单体验收合格，尚未办理综合验收手续。
以上事实，有当事人陈述及书证等在案为凭，一审法院予以确认。
双方当事人对北港房地产中心是否通知潘秋菊办理交房手续存以及是否实际交房存在争议。北港房地产中心主张其已于2013年12月25日至27日期间通过威海圆通快递有限公司（以下简称圆通速递公司）向潘秋菊寄送了交房通知书，提交证据如下：1.退回的圆通速递快件10份，快件中包含交房手册、入住通知书、友情提示（关于物业费、水电费、装修保证金等）各一份，拟证明北港房地产中心向包括潘秋菊在内的129D的房屋买受人寄送了交房通知书；2.涉案房屋隔壁的184、185号业主的接房手续，拟证明事项同上；3.威海洋刻新能源有限责任公司（以下简称洋刻公司）出具的证明书一份，主要内容为：该公司于2014年5月受海港城物业管理单位的委托，针对海港城2#商铺进行招商，潘秋菊于2015年4月到该公司签订了委托招商合同，同时附有113户签约客户的明细表；证明后附的表格中有“129-18352.51潘秋菊137××××5518（未交房）签约”，本院释明北港房地产中心提交潘秋菊签字的招商合同，北港房地产中心未能提交。潘秋菊对上述证据均不予认可，并主张从未收到过北港房地产中心寄送的交房通知书，亦未与洋刻公司签订委托招商合同。
另查，一审法院审理的（2015）威经技区民初字第1752号潘秋菊戚红美与本案北港房地产中心商品房预售合同纠纷一案中，北港房地产中心提交了退回的圆通速递快件以及圆通速通公司威海分公司业务员丛培青签订的《2013年12月25日-27日地下鱼博城交房通知明细及退回件明细》，该表格中的收件人不包括潘秋菊。
通过当事人举证、质证，一审法院对争议事实认定如下：
1.北港房地产中心未提交向潘秋菊寄送交房通知书的证据，其在（2015）威经技区民初字第1752号案件审理过程中提交的发件及退回明细中亦不包括本案潘秋菊，根据现有证据，不能认定北港房地产中心向潘秋菊发出过交房通知。
2、洋刻公司出具的证明属证人证言，无其他证据予以佐证，单纯依据该书面证词，不能确认潘秋菊与洋刻公司签订过委托招商合同。另外，即使潘秋菊与洋刻公司签订过委托招商合同，亦不能证实北港房地产中心履行交房义务的情况，并且洋刻公司出具的证明所附表格中亦标注涉案商品房“未交房”。综上，不能认定北港房地产中心已经履行了交房义务。
一审法院认为，本案争议的焦点是：第一，北港房地产中心是否按合同约定履行了交房义务，潘秋菊主张逾期交房违约金是否合理；第二，涉案商品房是否达到办证条件，潘秋菊是否有权要求北港房地产中心协助办理产权变更登记手续并支付逾期办证违约金。
关于焦点一，双方商品房预售合同约定的交房条件为北港房地产中心于2013年12月31日前将经单体竣工验收合格的商品房交付潘秋菊使用，虽然北港房地产中心已于2012年10月12日将潘秋菊所购房产进行了单体验收，但并未举证证明其已如期交房或通知潘秋菊办理交房手续。潘秋菊主张北港房地产中心逾期交房，并要求北港房地产中心按合同约定的每日按总房款的0.01%支付逾期交房违约金，理由正当，予以支持。北港房地产中心逾期交房的违约行为尚处于持续状态，诉讼时效尚未起算，北港房地产中心主张潘秋菊之诉讼请求超出诉讼时效，理由不当，不予采信。
关于焦点二，双方商品房预售合同约定的办证时间为商品房综合验收之日起90日内，现涉案商品房尚未办理综合验收手续，合同约定的办证条件尚未成就，潘秋菊要求北港房地产中心协助办理房权变更登记手续并支付逾期办证违约金，理由不当，不予支持。
综上，潘秋菊诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告威海经济技术开发区北港房地产开发中心于判决生效之日十日内支付原告潘秋菊自2014年1月1日起至2016年12月22日的逾期交房违约金68949.92元（634898元×0.01%×1086天），并支付自2016年12月23日起至判决确定的履行之日止的逾期交房违约金（以634898元为本金，按每日0.01%计算）；二、驳回原告潘秋菊要求被告威海经济技术开发区北港房地产开发中心协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求；三、驳回原告潘秋菊要求被告威海经济技术开发区北港房地产开发中心支付逾期办证违约金的诉讼请求。案件受理费1946元（系减半收取），由原告潘秋菊负担1184元，被告威海经济技术开发区北港房地产开发中心负担762元。
二审中，双方当事人关于事实方面争议的焦点问题是北港房地产中心是否履行了交房通知义务。北港房地产中心为此提供海埠路129号商业网点200多户买房人在2012年10月20日至2012年11月初到其单位集中办理交房手续的资料，拟以证明包括潘秋菊房屋在内的海埠路129号商业网点买房人在接到交房通知后均到其单位办理的交房手续，北港房地产中心也已将房屋交付业主。经质证，潘秋菊认为该宗证据与本案没有关联，不能以此类推的方法认定通知了其他业主及通知了潘秋菊。
对当事人二审争议的上述事实，本院认定如下：首先，双方当事人签订的涉案商品房预售合同第七条关于交付期限和交付使用条件约定明确约定，房屋达到交付使用条件后，北港房地产中心应当书面通知潘秋菊限期办理交接手续，合同附件二也预留了潘秋菊的联系方式，故北港房地产中心应严格依照合同约定履行其书面通知义务。现北港房地产中心提供的上述证据只能证明其通知了其提供上述证据上显示的业主，并不能证明其通知了潘秋菊，故该宗证据与本案待证事实缺乏关联性，本院不予认定其证据效力。综上，本院认为，根据北港房地产中心于一、二审提供的证据，尚难以使本院认定其依照合同约定向潘秋菊履行了书面通知交房的义务。北港房地产中心主张其已通知了涉案房屋所在小区的其他业主，并据此主张亦应通知了潘秋菊，理由不当，本院不予支持；其次，北港房地产中心主张潘秋菊原合同预留的通知地址有变更，潘秋菊对此予以否认，并陈述其住址一直是北京市朝阳区北苑路86号院216号楼2单元502室，从未变更，一审判决书上的地址系其一审委托的律师单位地址。本院认为，潘秋菊对此已作出合理解释，北港房地产中心该主张，证据不足，本院不予采信。同时，根据合同附件二的第二条约定，买受人地址变更，应当在变更之日起三日内将变更后的地址以书面形式通知出卖人，否则，出卖人按原地址发送的文件，视同送达。据此，即使依北港房地产中心之主张，潘秋菊的住址有变更，北港房地产中心亦应首先提供证据证明其按照合同的约定履行了书面通知交房义务，因地址变更其未能送达。北港房地产中心现未能提供该方面证据，故其该上诉主张亦不成立，本院亦不予采信。
另查，涉案商品房预售合同第七条约定，出卖人应当在2012年10月30日前，将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房产交付潘秋菊使用。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，关于北港房地产中心应否承担逾期交房违约责任的问题。首先，根据北港房地产中心提供现有证据，尚不足以认定其依照合同约定向潘秋菊履行了书面通知交房的义务，故其依法应承担逾期交房违约责任。原判决对此认定正确，但对合同约定的房屋交付时间认定有误，本院予以纠正，即本院认定北港房地产中心应于2012年10月31日前将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房产交付潘秋菊使用。现北港房地产中心未有证据证明按约定期间履行了交房义务，故其依法应承担逾期交房违约责任。
关于潘秋菊的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。首先，我国设立诉讼时效的法律目的是促使权利人及时行使权利，以维护经济和社会秩序的稳定；买受人根据合同约定请求出卖人承担违约责任，该请求权属于债权请求权，依法应当适用《民法通则》有关诉讼时效期间的规定。本案中，根据双方当事人在涉案合同中的约定，北港房地产中心如违反约定的期限延迟移交房屋，每逾期一日向潘秋菊支付房款0.01%的违约金。该约定的违约金计算方法是按日计算，即按日计付的继续性违约金，属于一个持续的可分性债务，依法应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效期间，意即每一日新产生的违约金给付请求权均分别受到两年诉讼时效的限制。据此，违约金的保护范围为当事人起诉之日前两年。涉案合同约定的交房日期为2012年10月30日，北港房地产中心未依约交付房屋即构成违约，应承担逾期交房违约责任。但潘秋菊自2016年8月30日才提起本案诉讼并主张逾期交房违约金，诉讼中亦未能提供证据证明其权利存在诉讼时效中断之情形，故其违约金请求权应自2014年8月31日起受到法律保护，北港房地产中心亦应自2014年8月31日给付潘秋菊逾期交房违约金至其实际交房之日止。
需要指出的是，为了促使双方当事人之间权利义务的稳定，减少双方当事人的损失，北港房地产中心应及时依合同约定通知潘秋菊交接房屋，如当事人不积极履行，应各自承担不利法律后果。
综上，北港房地产中心上诉请求正当部分，本院予以支持；不当部分，不予支持。原判决认定交房日期及违约金计算期间有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初1746号民事判决第二、三项，即（二）驳回被上诉人潘秋菊要求上诉人威海经济技术开发区北港房地产开发中心协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，（三）驳回被上诉人潘秋菊要求上诉人威海经济技术开发区北港房地产开发中心支付逾期办证违约金的诉讼请求;
二、变更威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初1746号民事判决第一项为：上诉人威海经济技术开发区北港房地产开发中心于本判决生效之日十日内支付被上诉人潘秋菊自2014年8月31日起至2017年2月28日的逾期交房违约金57966.19元（634898元×0.01%×913天），并支付自2017年3月1日起至双方实际交房之日止的逾期交房违约金（以634898元为本金，按每日0.01%计算）；
三、驳回被上诉人潘秋菊其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1946元，由上诉人威海经济技术开发区北港房地产开发中心负担596元，被上诉人潘秋菊负担1350元；二审案件受理费1524元，由上诉人威海经济技术开发区北港房地产开发中心负担492元，被上诉人潘秋菊负担1032元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯进荣
代理审判员 潘 慧
代理审判员 赵 娟
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 唐亚敏