吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民再终字第10号
上诉人（一审原告）：中国银行股份有限公司珲春支行，住所地珲春市。
法定代表人：崔明浩，系该行行长。
委托代理人：范立水，吉林德成律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：李世民，男，1975年2月15日出生，汉族，无职业，现住珲春市。
被上诉人（一审被告）：珲春开元房地产开发有限公司，住所地珲春市。
法定代表人：蔡直钢，系总经理。
原审第三人：高宏臣，男，1973年8月19日出生，汉族，无职业，现住珲春市。
上诉人中国银行股份有限公司珲春支行（以下简称“珲春支行”）与被上诉人李世民、珲春开元房地产开发有限公司（以下简称“开元公司”）、第三人高宏臣借款抵押合同纠纷一案，珲春市人民法院于2009年5月10日作出（2007）珲民二初字第107号民事判决。原告珲春支行不服提出上诉，本院作出（2009）延中民二终字第295号民事裁定，撤销原判，发回重审。2010年4月27日珲春市人民法院作出（2010）珲民重字第1号民事判决。原告珲春支行不服提起上诉，本院作出（2010）延中民二终字第267号民事裁定，撤销原判，发回重审。2011年6月30日珲春市人民法院作出（2010）珲民重18号民事裁定，驳回珲春支行的起诉。原告珲春支行不服提起上诉，本院作出（2011）延中民二终字第286号民事裁定，驳回上诉，维持原判。珲春支行不服，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院审查并作出（2012）吉民申字第1137号民事裁定书，指令本院再审。本院于2013年1月30日作出（2013）延中民再字第5号民事裁定，指令珲春市人民法院审理本案。珲春市人民法院于2014年4月18日作出（2013）珲民再字第2号民事判决。珲春支行不服提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
珲春支行一审诉称，2003年9月我行与李世民签订了《商业用房抵押贷款合同》，由开元公司提供担保，在我行取得购房抵押贷款24.5万元。开元公司以在建工程进行整体抵押，并在有关部门办理了抵押登记手续，在签订贷款抵押合同时又以市医院职工集资住宅楼1204号门市房（以李世民名义购买）作为抵押。李世民未按照合同约定按期偿还贷款，已构成违约。现要求判令李世民偿还逾期欠款本金102820.78元及利息，并由开元公司承担连带责任。对李世民抵押的房屋行使抵押权。
李世民一审辩称，开元公司为获得贷款于2003年9月2日以珲春市医院名义与我签订了的《商品房买卖合同》，当月9日，由开元公司提供担保以我的名义与珲春支行签订抵押贷款合同。首付款的收据是开元公司提供给珲春支行的，取得24.5万元贷款由开元公司使用并分期偿还。实际上我没有购买该房屋，也没有取得贷款，所欠贷款应该由实际使用人开元公司偿还，我不应承担任何责任。
被告开元公司辩称，当时因企业经营所需而以李世民名义购买商品房的形式进行贷款，所贷款由我公司使用并分期进行偿还，李世民实际没有购买房屋。我公司同意承担偿还欠款的责任。
第三人高宏臣述称，2004年12月15日，我与开元公司签订了《商品房买卖合同》，以39.2万元的价格购买开元公司的1204号门市房，并已支付38.327万元。珲春支行在向开元公司提供贷款时，未办理分户抵押手续，而且我购买房屋取得的权利优于珲春支行尚未办理的抵押权，珲春支行要求实现抵押权的主张没有法律依据。
珲春市人民法院再审查明（以下为原文），2001年7月5日，珲春市医院与开元公司签订房屋购销合同，由珲春市医院购买开元公司开发的职工集资楼。因双方发生纠纷进行诉讼，延边州中级人民法院作出（2004）延州民一初字第96号民事判决，确定所开发的房屋属开元公司所有。
开元公司与珲春市医院诉讼期间，2003年9月2日，开元公司以珲春市医院的名义与珲春支行共同提供有关材料，向珲春市房产管理局申请，对珲春市医院职工集资住宅楼进行在建工程抵押登记，珲春市房产局出具了Z2003-16号他项权证书。同日，开元公司以珲春市医院的名义与李世民签订《商品房买卖合同》，由李世民购买珲春市医院集资住宅楼1204号门市房。当月9日，珲春支行与李世民、开元公司签订了《商业用房抵押贷款合同》，约定：“李世民从珲春支行贷款24.5万元，并以珲春市医院职工集资住宅1204号门市房做抵押，开元公司提供连带责任保证”。当日，开元公司以珲春市医院的名义向珲春支行转账支付3632720元作为李世民及其他15人的首付款，珲春支行向珲春市医院账户内转入贷款，其中李世民名下贷款24.5万元。开元公司当月15日向珲春支行提供了以珲春市医院名义出具的李世民贷款收据。该笔贷款由开元公司使用，并以李世民的名义陆续向珲春支行偿还本金142179.22元及利息35014.09元。
2004年12月15日，开元公司以39.2万元的价格将讼争门市房出售给第三人高宏臣。高宏臣支付全部购房款后，于2010年8月19日办理产权及土地使用权登记，所有权人为高宏臣。
另查明，2011年10月20日，开元公司因逾期未年检被珲春市工商局吊销营业执照。
珲春市人民法院再审认为（以下为原文），被告开元公司以珲春市医院的名义与被告李世民签订了珲春市医院职工集资住宅楼1204号门市房商品房买卖合同，因李世民与开元公司的真实目的系套取银行贷款，李世民并未承担并履行任何合同权利义务，该商品房买卖合同并非当事人的真实意思表示，故合同无效。原、被告签订的《商业用房抵押贷款合同》中约定对1204号门市房设定抵押，但订立抵押合同时其主合同即1204号门市房买卖合同已经是无效合同，且被告李世民、开元公司在签订《商业用房抵押贷款合同》时，其目的亦为套取银行贷款，所借款项的收取、使用及还款付息，均由开元公司承担，这种订立虚假按揭合同套取贷款的行为无效。在合同的订立、履行过程中原告不尽审查注意义务，致使该不具备法律效力的合同长期履行，对珲春支行要求李世民按照合同约定返还借款本息并以所购房屋承担抵押担保责任的主张，本院不予支持。开元公司作为该贷款的实际使用人应承担偿还借款本金和利息的责任。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告开元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内偿还给原告中国银行股份有限公司珲春支行借款本金102820.78元及利息（利息参照《商业用房抵押贷款合同》约定利率计算至本判决确定给付之日止并扣除已付利息）；二、驳回原告珲春支行的其他诉讼请求；三、被告李世民在本案中不承担民事责任；四、第三人高宏臣在本案中不承担民事责任。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4290元其他费用100元，合计4390元，由被告开元公司负担。
珲春支行二审上诉称，一、原审判决认定的部分事实错误，2003年9月9日，开元公司向银行开户的账号转账存入3632720元，是包括李世民在内的15名购房者的首付款，此款是开元公司按照与银行的合作协议向自己的账号存入的售房款，我们以此证明李世民是购房人，是合同当事人。同日，我行向李世民发放贷款，贷款金额是24.5万元，其中这笔贷款和其他人的贷款由我行转入开元公司的账户贷款已经发放完毕，事后李世民通过自己个人在我行开设的储蓄账号多次偿还借款本金和利息，后期违约了。二、原审认定珲春支行与李世民、开元公司签订的《商业用房抵押贷款合同》无效，属适用法律错误。李世民以购买的房屋作抵押从原告处贷款，并由开元公司提供连带责任保证，有白纸黑字的合同为证。应撤销原判，改判李世民偿还借款本息，开元公司承担担保责任，要求对1204号门市房行使抵押权。
经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，开元公司以珲春市医院的名义与李世民签订了珲春市医院职工集资住宅楼1204号门市房的《商品房买卖合同》，开元公司的真实目的是为套取银行贷款，且该《商品房买卖合同》并未实际履行，该买卖合同并不是当事人的真实意思表示，故原审认定该《商品房买卖合同》是无效合同，并无不当。珲春支行与李世民、开元公司签订《商业用房抵押贷款合同》时，珲春支行在审查贷款过程中，未尽到审查注意义务，而且开元公司以珲春市医院名义与李世民签订的《商品房买卖合同》是《商业用房抵押贷款合同》的基础，该商品房买卖合同无效，则珲春支行与李世民、开元公司依据该合同签订的《商业用房抵押贷款合同》亦为无效合同。开元公司以李世民名义所贷款项由开元公司实际使用，并由开元公司陆续向珲春支行偿还了部分本金及利息，作为该贷款的实际使用人，开元公司应承担偿还借款本金及利息的责任。上诉人珲春支行主张是李世民通过自己个人在银行开立的储蓄账号多次偿还借款本金和利息，要求李世民偿还借款本息，开元公司承担担保责任，及对1204号门市房行使抵押权的上诉理由，不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4290元，由上诉人中国银行股份有限公司珲春支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金亨今
审 判 员 廉龙彬
代理审判员 金 花
二〇一五年一月十五日
书 记 员 成 杨