宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初11488号原告：孙宝，男，1974年1月27日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：吴广贤，宁夏兴业律师事务所律师。被告：宁夏檀溪房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市掌政镇鸣翠商业楼1号。法定代表人：周荣军，该公司董事长。委托诉讼代理人：于波，男，该公司职工。原告孙宝与被告宁夏檀溪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙宝及其委托诉讼代理人吴广贤、被告宁夏檀溪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于波到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理,原告孙宝及其委托诉讼代理人吴广贤，被告宁夏檀溪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于波到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。原告孙宝向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还定金1066096元；2.被告向原告返还购房款833439元、支付利息175022.19元（利息按年利率6%从2013年6月1日暂计算至起诉日，并请求判令至实际付清时止），以上两项共计2074557.19元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，被告增加一项诉讼请求:请求依法认定原、被告双方签订的《中国·檀溪·鸣翠天地商业步行街认购协议》无效,后于2016年12月14日庭审中变更该诉讼请求为：解除原、被告双方签订的《中国·檀溪·鸣翠天地商业步行街认购协议》。事实和理由：原告于2013年5月认购了被告开发的檀溪·鸣翠天地商业步行街15栋楼4、5、6号三间商铺，并签订了《中国·檀溪·鸣翠天地商业步行街认购协议》，原告在签订协议时即支付了定金共计1345240元，被告出具了收据。双方在认购协议中约定接受法定的定金罚则，即如甲方（被告）违约，则应当向乙方（原告）双倍返还定金。协议签订后被告至今仍然不能交付房屋并办理产权证，只是在2015年7月15日更换了原来的购房协议和收据，又收取了物业储备金21247元。实际上被告到现在都没有取得《商品房预售许可证》，属违规建筑，但收取原告的巨额定金长达三年之久，经协商退还购房款及定金未果，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告宁夏檀溪房地产开发有限公司辩称：1.原告提出解除与被告签订的《中国·檀溪·鸣翠天地商业步行街认购协议》、返还已付认购房款及利息、返还双倍定金均已过诉讼时效；2.双方在签订认购协议时被告已向原告告知涉案房屋的情况，并不存在隐瞒情形。认购合同不是预售合同，也不是商品房买卖合同，而是针对被告开发的涉案房屋具有认购、订购的意思表示；3.原告已付的购房价款为1345240元，另外收取的物业储备金21247元系被告代物业公司向原告收取，原告应向物业公司主张，不应向被告主张；4.原告主张的认购款利息过高，请求予以下调；5.原告主张双倍返还定金的赔偿责任，属于法律适用错误，房屋具备随时向原告交付使用的条件，原告无权向被告主张双倍返还定金的罚则。综上，本案的认购协议能够继续履行，房屋具备认购协议中的交付条件，已经能够交付使用，原告无权主张要求解除认购协议、返还认购房款、支付利息及返还双倍定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：对当事人就客观性无异议的《中国·檀溪·鸣翠天地商业步行街认购协议》、收据、承诺书、申请，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：银行流水一份，证明原、被告于2013年1月21日向被告支付了3笔共133000元，2013年4月17日支付1笔80000元，2013年11月14日支付1笔1035000元，已经付清所有本案所诉购房款，故对该组证据的客观性，本院予以确认。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月15日，原、被告签订《中国·檀溪·鸣翠天地商业步行街认购协议》三份，前两份协议约定，原告认购被告”中国·檀溪·鸣翠天地商业步行街”15栋4号商铺、15栋5号商铺，该商铺暂测建筑面积均为115.6㎡，成交合同单价为陆仟伍佰元，￥6500元/㎡，成交合同总价为柒拾伍万壹仟肆佰元整，￥751400元，原告须在签订本协议当日向被告一次性支付商铺认购定金叁拾捌万壹仟肆佰元（381400），该定金不计息作为所购商铺房款的一部分，付款方式为按揭，备注按揭金额：叁拾柒万元整（370000）；第三份协议约定，原告认购被告”中国·檀溪·鸣翠天地商业步行街”15栋6室商铺，该商铺暂测建筑面积为193.74㎡，成交合同单价为陆仟元整，￥：6000元/㎡，成交合同总价为壹佰壹拾陆万贰仟肆佰肆拾元整，￥：1162440元，原告须在签订本协议当日向被告一次性支付商铺认购定金伍拾捌万贰仟肆佰肆拾元（582440）整，该定金不计息作为所购商铺房款的一部分，付款方式为按揭，备注按揭金额：伍拾捌万元整（580000）。三份协议约定的购房款共计2665240元。同时，三份协议均约定，如原告中途违约，原告所付定金不予退还，被告有权将该商铺另行出售（不再另行通知）；如被告中途违约，应以书面形式通知原告，并在发出通知后叁拾个工作日内将所收定金双倍返还原告。双方一经签订《商品房买卖合同》或《内部约定认购合同》，本认购协议即行失效，并由被告收回。协议签订当日，被告向原告出具三张收据，该三张收据分别载明”今收到孙宝TDY2013-010（193.74㎡×6000元/㎡）交来鸣翠天地15-6#营业房房款￥582440元”、”今收到孙宝TDY2013-012（115.6㎡×6500元/㎡）交来鸣翠天地15-4#营业房房款381400元”、”今收到孙宝TDY2013-011（115.6㎡×6500元/㎡）鸣翠天地15-5#营业房房款381400元”，被告共收到原告款项1345240元。2015年9月2日，原告通过黄河农村商业银行向被告转款21247元，同日，被告向原告出具收据一份，载明”今收到孙宝交来鸣翠天地商业街15-4室、15-5室、15-6室物业储备金21247元”。至今，被告仍未交付房屋。原告认为被告在签订认购协议时并没有取得商品房预售许可证明，至今未取得相关证件，双方签订的认购协议目的无法实现，合同不能履行，经与被告协商解除协议及退还购房款及利息、定金等费用未果后，故原告诉至法院。本院认为，原、被告之间签订的三份《中国·檀溪·鸣翠天地商业步行街认购协议》意思表示真实、合同形式合法，故该协议有效成立。因被告未取得商品房预售许可证，导致预约合同目的不能实现，故对原告请求解除认购协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告购房款1345240元。物业储备金21247元由被告收取，亦应由被告返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”双方在合同中明确约定了定金，但双方约定的定金明显过高，现原告以认购协议标的额2665240元的20%为标准主张被告向其双倍返还定金，不违反法律的相关规定，本院予以支持，除返还购房款部分已含的一倍定金外，被告还应再返还原告一倍定金533048元。关于原告主张的利息问题，因本院已按照定金罚则判令被告双倍返还原告定金，原告损失已经足以得到弥补，故对原告再要求被告赔偿其利息损失的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效，因被告未能与原告签订合同，违约行为持续存在，且在此期间被告仍可办理商品房预售许可证，使原告具有协议能够正常履行的期待性，原告在期待不能的情况下提起诉讼，不应视为诉讼时效已经过，对被告的该抗辩不予支持。被告辩称认购合同非正式合同，只是原告认购的意思表示，但认购协议属于预约合同，只要具备合同有效成立的要件，合同即告生效，对被告的该项抗辩本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除原告孙宝与被告宁夏檀溪房地产开发有限公司签订的《中国·檀溪·鸣翠天地商业步行街认购协议》；二、被告宁夏檀溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告孙宝购房款1345240元、物业储备金21247元；三、被告宁夏檀溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告孙宝定金533048元；四、驳回原告孙宝的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费23596元，由原告孙宝承担1991元，由被告宁夏檀溪房地产开发有限公司承担21605元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  张志华人民陪审员  魏淑环人民陪审员  申祖援二〇一七年八月十五日法官 助理  刘益辰书 记 员  谢 卉