山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潍民一终字第159号
上诉人（原审原告）宋玉娟，女，1949年8月17日生，汉族。
委托代理人张国亮，潍坊高新永信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李梅，女，1971年1月17日生，汉族。
委托代理人戴广强，山东国宗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李宗淑，女，1946年10月24日生，汉族。
上诉人宋玉娟与被上诉人李梅、李宗淑商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一重字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，1995年8月，周永存从其工作单位潍坊棉纺厂购买本单位宿舍区内17号楼4单元101室房屋一套，但未办理房屋所有权证书。
2000年8月3日，周永存委托其妻肖珍华（甲方）与李梅（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定：肖珍华将潍坊棉纺厂宿舍17号楼4单元101室67平方米的房屋一套，以30000元价格出卖给李梅；该住房今后的产权、继承权、转让权，均有李梅处理，肖珍华不再干预；因该房肖珍华只拥有72%的产权，今后如果按照规定乙方所缴纳的费用过高，超出商品房的价格时，乙方可以要求将产权还给甲方，甲方将叁万元还给乙方。乙方按照实际住房天数，交纳租金或双方协商解决；以上协议在李梅付给肖珍华款项后，双方同意即为生效。同时双方对于其他事项进行了约定。
2002年12月1日，李梅的母亲李宗淑以李梅（甲方）的名义将上述房屋出卖给宋玉娟（乙方），并签订房屋买卖协议一份，约定：甲方将座落在潍坊棉纺厂宿舍区内17号楼4单元101室楼房一套，建筑面积67.99平方米，以人民币3.5万元出卖给乙方，乙方一次性付清购房款；该住房转让后的产权、继承权、转让权，均有乙方处理，甲方不得干预；该住房转让后的维修以及办理其它各方面费用，均有乙方承担与甲方无关，但甲方须协助乙方办理该房屋的过户手续；住房转让后，甲方的子女以及其他亲属，无权再要求其应有权；以上协议在乙方付给甲方房款后，经双方同意即生效。协议签订后，宋玉娟支付房款35000元，李宗淑出具了收到条。李梅主张，自己于2001年9月从潍坊搬到青岛居住，对其母亲代为签订房屋买卖协议不知情，对其母亲的行为不予认可。
同时查明，李宗淑与李梅系母女关系，潍坊棉纺厂宿舍17号楼4单元101室现由李梅的亲属居住。
上述事实，有房屋买卖协议书、收款收据、收到条及当事人陈述等在案为证。
原审法院认为，李梅从周永存处购买涉案房屋后，李宗淑以李梅的名义与宋玉娟签订了房屋买卖协议，但李梅对李宗淑的行为不予追认，且李宗淑的行为不构成表见代理，依法不发生表见代理的效力，故李宗淑以李梅的名义与宋玉娟签订的房屋买卖协议当属无效协议。关于房屋买卖协议上“李梅”的签字及收到条上“李宗淑”的签字是否为李宗淑本人所签，李宗淑委托代理人表示庭后核实，但未在规定时间内提交书面核实意见，亦未对收到条上“李宗淑”签字申请鉴定，故认定两次签名均为李宗淑所签。因房屋买卖协议无效，故宋玉娟应返还李梅房屋，李宗淑应返还房款35000元。因现房屋由李梅亲属居住，故宋玉娟不再负有返还房屋义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：一、2002年12月1日李宗淑以李梅名义与宋玉娟签订的房屋买卖协议无效；二、李宗淑返还宋玉娟购房款35000元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回宋玉娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，财产保全费1770元，共计6820元，由宋玉娟负担3410元，李宗淑负担3410元。
上诉人宋玉娟不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议无效，理由有两个：一是李宗淑以李梅的名义与宋玉娟签订了房屋买卖协议，但李梅对李宗淑的该行为不予追认；二是李宗淑的行为不构成表见代理，依法不发生表现代理的效力。这两个理由均不能成立。关于第一个理由，李梅对其母亲李宗淑的卖房行为不是不予追认，而是“知道或应当知道”。李梅是李宗淑的亲生女儿，因其前夫被害于2001年9月搬到青岛居住，在当时情况下，全家人包括其父母与其联系频繁，且青岛与潍坊不过2小时的车程，交通便利，双方经常来往。2002年签订房屋买卖协议并将房屋交付上诉人居住，一直到2011年李梅强行占房发生纠纷，历时10年之久，李梅不知情不符合常理。事实是，李梅到青岛后需要买房，因此与家人商量将潍坊的房子卖掉。上诉人虽然没有证据，但在长达10年之久的时间里，在李梅与其家人保持联系的情况下，李梅对房屋买卖不知情是不符合常理的，应当认定李梅对李宗淑代为卖房行为是知道或应当知道的。关于第二个理由，原审认为李宗淑的行为不构成表见代理，是错误的。本案中，李宗淑代李梅与上诉人签订房屋买卖协议，应该得到了李梅的授权。即使没有李梅的授权，上诉人完全有理由相信李宗淑有代理权，符合表见代理的特征，构成表见代理。综上，请求二审法院改判上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同有效，被上诉人协助上诉人办理房屋过户手续。
被上诉人李梅答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
被上诉人李宗淑未提交书面答辩意见。
本院认为，李宗淑以李梅的名义与宋玉娟签订房屋买卖协议系当事人真实意思表示，内容合法，因房屋买卖系家庭生活中的重大经济活动，李宗淑作为李梅的母亲代表李梅签订房屋买卖协议，应视为取得了李梅的同意，且自2002年起在长达近十年的时间内，李梅未对房屋转让行为提出异议，该房屋买卖协议在宋玉娟与李梅之间产生法律效力，该房屋买卖协议未违反法律强制性规定，属合法有效。原审认定房屋买卖协议无效不当，应当予以纠正。宋玉娟的诉讼请求为“确认房屋买卖协议有效，房屋归宋玉娟所有，并要求李梅、李宗淑协助办理过户手续”，因宋玉娟并未主张返还购房款，原审直接判决李宗淑返还宋玉娟购房款35000元亦属不当，应当予以撤销。因房屋买卖协议有效，双方均应按照协议的约定履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因涉案房屋系李梅系从案外人肖珍华处买受取得，根据肖珍华与李梅签订的买卖协议，肖珍华对涉案房屋只拥有72%的产权，且宋玉娟作为原告亦未举证证明出卖人李梅系涉案房屋的产权登记人，其要求办理过户登记手续，证据不足，不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，宋玉娟因合同履行不能造成的损失，可另行解决。综上，原审判决部分事实认定错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一重字第15号民事判决的第三项，即“三、驳回宋玉娟的其他诉讼请求”；
二、撤销山东省潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一重字第15号民事判决的第一项、第二项，即“一、2002年12月1日李宗淑以李梅名义与宋玉娟签订的房屋买卖协议无效”、“二、李宗淑返还宋玉娟购房款35000元，于判决生效之日起十日内付清”；
三、2002年12月1日李宗淑以李梅名义与宋玉娟签订的房屋买卖协议有效。
一审案件受理费5050元，财产保全费1770元，共计6820元，由宋玉娟负担3410元，李梅负担3410元；二审案件受理费5050元，由宋玉娟负担2525元，由李梅负担2525元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 崔福涛
二〇一四年二月二十日
书 记 员 肖维克