浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙08民终1307号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司衢州分行，住所地：浙江省衢州市区上街56号。
诉讼代表人：李建林，行长。
委托诉讼代理人：符进，男，1987年8月9日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司衢州分行客户经理，住浙江省衢州市衢江区。
委托诉讼代理人：阚闯，浙江无剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汪群阳，男，1965年4月8日出生，汉族，住浙江省开化县。
被上诉人（原审被告）：徐爱花，女，1968年7月1日出生，汉族，住浙江省开化县。
被上诉人（原审被告）：衢州市衢江区新天地房地产开发有限公司，住所地：浙江省衢州市衢江区振兴中路三巷218号五楼501室。
法定代表人：蒋树根。
上诉人中国建设银行股份有限公司衢州分行（以下简称建行衢州分行）因与被上诉人汪群阳、徐爱花、衢州市衢江区新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地房开公司）金融借款合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2016）浙0802民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
建行衢州分行上诉请求：撤销原审法院（2016）浙0802民初26号民事判决第三项判决内容，改判建行衢州分行对坐落于衢州市××综合楼商铺××、××、××、××号房地产经依法处置变现后取得的价款在原审判决第一项判决范围内享有优先受偿权。事实与理由：一、抵押权预告登记权利人无过错时有权对商品房优先受偿。根据物权法第二十条的规定，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。本案中案涉楼盘处于烂尾状态，因汪群阳、徐爱花、新天地房开公司原因至今无法办理产权登记，以致建行衢州分行尚未完成抵押权登记，建行衢州分行无过错，应赋予其优先受偿权。二、一审判决有违市场规律和商业惯例。三、一概否定债权人对商品房处置款的优先受偿权，将产生不良的社会效果和法律后果。
汪群阳、徐爱花、新天地房开公司均未提出答辩意见。
建行衢州分行向一审法院起诉请求：1.汪群阳、徐爱花共同连带偿还借款本金566076.71元及利息29005.42元（利息算至2015年11月24日，之后利息按合同约定算至实际清偿之日止）；2.汪群阳、徐爱花共同连带承担建行衢州分行为实现债权所产生的律师费损失29800元；3.确认建行衢州分行对汪群阳、徐爱花用于借款担保的抵押物在上述第1、2项请求范围内享有优先受偿权；4.新天地房开公司对上述第1、2项请求承担连带保证清偿责任；5.诉讼费用由汪群阳、徐爱花、新天地房开公司承担。
一审法院认定的事实：2013年1月31日，建行衢州分行与汪群阳、徐爱花、新天地房开公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同载明：1.汪群阳向建行衢州分行借款669000元，用于购买新天地房开公司出售的坐落于衢州市××综合楼商铺××、××、××、××房屋，借款期限120个月（即2013年1月31日至2023年1月31日），采用等额本息还款方法；2.借款利率为在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述幅度同时调整；贷款利率的调整日为每年的1月1日；3.借款人不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权行使担保权利；4.建行衢州分行为实现债权而实际发生的全部费用均由借款人承担；5.汪群阳、徐爱花以上述购买的房屋及土地使用权提供抵押担保；6、新天地房开公司提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止等内容。徐爱花向建行衢州分行书面承诺与汪群阳共同还款，对所欠款项承担连带还款责任，直至贷款本息全部还清，2013年2月1日，建行衢州分行依约发放贷款669000元，双方办理了上述购买房屋的抵押预告登记。截止2015年11月24日，汪群阳尚欠到期借款本金36891.48元，利息29005.42元，本息合计65896.9元。后经建行衢州分行催要，汪群阳、徐爱花、新天地房开公司均未归还借款本息。汪群阳、徐爱花、新天地房开公司未归还的借款本金共计为566076.71元。建行衢州分行为实现债权，支付律师代理费29800元。
一审法院认为，案涉借款合同合法有效，各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。建行衢州分行按约发放贷款后，汪群阳、徐爱花未按约定归还借款本息，构成违约。建行衢州分行要求汪群阳、徐爱花归还借款本息及承担律师代理费，并要求新天地房开公司承担连带清偿责任，于法有据，予以支持。因新天地房开公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，故其应在涉案房地产抵押登记办妥且他项权利证书交付建行衢州分行之日前承担连带清偿责任。因抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是指向将来设立抵押权之变动的请求权，该请求权具有排他效力，故抵押权预告登记并未使预告登记权利人获得现实的抵押权。建行衢州分行系涉案房屋抵押权预告登记的权利人，对房屋不享有现实抵押权。建行衢州分行主张对涉案房屋享有优先受偿权，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、汪群阳、徐爱花于判决生效之日起十日内归还建行衢州分行借款本金566076.71元及利息（计算至2015年11月24日止为29005.42元，之后利息按合同约定据实结算至借款付清之日止），赔偿建行衢州分行律师代理费损失29800元。二、新天地房开公司在坐落于衢州市××综合楼商铺××、××、××、××号房地产抵押登记办妥且他项权利证书交付建行衢州分行之日前对上述第一项债务承担连带清偿责任；其承担连带清偿责任后，有权向汪群阳追偿。三、驳回建行衢州分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10050元，公告费560元，合计10610元，由汪群阳、徐爱花、新天地房开公司负担，于判决生效之日起十日内缴纳。
二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。本院二审对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案二审的主要争议焦点是当事人对案涉房产仅办理预购商品房抵押预告登记，未办理抵押权登记，建行衢州分行作为预告登记权利人对该房产是否享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据该规定，买卖房屋或者其他不动产物权的协议预告登记的目的，在于保障将来实现物权，即取得所有权、抵押权等物权，但预告登记本身并非物权登记；其登记效果，在于未经预告登记权利人同意，处分预告登记不动产的，不发生物权效力，即该预告登记具有排他效力，但物权法并未赋予买卖房屋或者其他不动产物权的协议预告登记权利人以现实的物权。就本案而言，按照物权法定原则，预购商品房抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来设立抵押权的请求权，该请求权虽具有排他效力，但预告登记本身并未使建行衢州分行获得现实的抵押权。即建行衢州分行作为讼争房屋抵押预告登记的权利人，在未办理抵押权登记之前，其享有的仅是当抵押登记条件成就时，对讼争房屋有办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权。故原审判决认定建行衢州分行不享有优先受偿权，符合物权法定原则。建行衢州分行主张办理预购商品房抵押预告登记后即享有该不动产优先受偿权，实际上是将买卖房屋或者其他不动产物权的协议预告登记效力等同于抵押权登记效力，实属于法无据，难以支持。
综上，建行衢州分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国建设银行股份有限公司衢州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 舒红胜
代理审判员 揭其勇
代理审判员 王行云
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 徐 琦