山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淄民一终字第569号
上诉人（原审原告）：烟台振通工贸有限公司。
法定代表人：孙振全，董事长。
委托代理人：姜兆刚，山东扬帆盛铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩玉东，男，1963年4月9日出生，汉族，临淄区朱台镇辰阳水泥制品厂业主。
委托代理人：路炳华，淄博临淄凤凰法律服务所法律服务工作者。
上诉人烟台振通工贸有限公司（以下简称振通公司）因租赁合同纠纷一案，不服淄博市临淄区人民法院（2013）临商初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人振通公司的委托代理人姜兆刚、被上诉人韩玉东及其委托代理人路炳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年8月20日，原告振通公司与被告韩玉东签订租赁合同，约定被告将位于淄博市临淄区朱台镇衙里村北张宁路西院落一处租赁给原告，租赁期限为五年。原告已将第一年、第二年租赁费交付给被告，租赁费交至2013年8月20日。被告于2013年1月28日给原告寄发通知一份，内容载明对原告的经营状况表示担忧，催促原告派人协商继续履行合同事宜，并要求原告担保。后双方协商未果。现原告以被告于2013年1月将该院落私自上锁并派人看护，同时将原告经营场地拆除，导致原告无法继续经营为由，起诉要求解除该租赁合同书，返还租金87671.00元，并由被告向原告支付违约金16万元。另查明，2013年1月至庭审时，被告雇人看护本案所涉及的院落，被告称每月支付看门人工资1500.00元，2013年4月8日支付电费648.00元。
原审法院认为：原告振通公司与被告韩玉东之间存在合法有效的租赁合同关系。原告提供的通知、录音资料等证据，表明的核心内容是被告对于原告经营状况的担忧以及被告希望继续履行该租赁合同的意思表示，原告未能提供证据证实该租赁合同存在法定或约定解除的情形，被告辩称原、被告之间的租赁合同应继续履行的抗辩理由成立，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。被告于2013年1月至庭审时，雇人看护本案所涉及的院落及缴纳电费等行为，系出于对被告财产的看护及对院落的维护。由于被告在通知中称原告已将经营所需的机械设备和资产全部运走，工作人员全部撤离，那么被告为此支付的电费及人工费，系出于对己方利益的维护，原告并未因此受益，故对被告要求原告承担上述电费、人工费的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告振通公司的诉讼请求。二、驳回被告韩玉东的反诉请求。案件受理费5115.00元，由原告振通公司负担；反诉费25.00元，由被告韩玉东负担。
宣判后，振通公司不服，向本院提起上诉称：上诉人振通公司在正常支付租赁费的情况下，被上诉人韩玉东既无权单方面收回出租的院落，更无权再要求上诉人提供任何担保。被上诉人要求上诉人提供担保实质是变相收回该院落自行使用。事实上自2013年1月28日被上诉人擅自收回该院落并侵占了上诉人大量财产后从事水泥制品的生产。被上诉人的单方违约行为已经致使双方签订的租赁合同无法继续履行。原审法院认定双方的租赁合同继续履行违背客观事实。请求二审法院查明事实，依法改判解除双方于2011年8月20日签订的房屋租赁合同，改判被上诉人返还租金87670.00元，并向上诉人支付违约金16万元，一、二审案件受理费用由被上诉人承担。
韩玉东答辩称：上诉人振通公司与被上诉人签订的租赁合同租赁期限为2011年8月20日至2016年8月20日。2012年12月，上诉人振通公司未通知被上诉人，自行将经营所需的机械设备和资产运走，工作人员全部撤离，上诉人的撤离行为，不符合正常的企业经营规律，有单方解除合同之嫌，是其违约的具体表现。涉案租赁院落，尚有被上诉人的房屋15间、水电设施及预制板等财产，上诉人撤离租赁场地后，由于其所租赁院落因无人看管致使被盗一次，在当时春节将至，闲散人员较多、治安案件频发、社会治安不是很好的情况下，上诉人雇人看守院落是自我保护行为，况且只是看护。该院落至今闲置，希望上诉人继续履行合同。上诉人向法院提供的履行合同通知及双方的谈话录音，并不存在法定和约定解除合同的情形。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院二审审理查明：2012年12月份，上诉人振通公司从其租赁的涉案院落中撤走了铲车等生产经营设备及所有工作人员。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
上述事实，有租赁合同、收条、通知、照片、录音笔录、证明、收据及双方当事人的当庭陈述在卷为证。
本院认为，上诉人振通公司与被上诉人韩玉东于2011年8月20日签订租赁合同，由上诉人租赁被上诉人的院落一处用于煤炭经营，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按租赁合同的约定履行。2012年12月份，在租赁合同履行期间，上诉人从涉案租赁院落中撤走了铲车等生产经营设备及所有工作人员。被上诉人于2013年1月份将涉案院落上锁，派人进行看护，并于2013年1月28日向上诉人发出希望上诉人派人协商继续履行合同事宜并应提供相应担保的通知后，上诉人于2013年2月6日派人到被上诉人处看场地并给被上诉人录音，2013年3月28日遂提起诉讼，明确提出要求与被上诉人解除租赁合同。虽然被上诉人同意并一再要求与上诉人协商继续履行合同，但自上诉人从涉案院落中撤走相关经营设备及全部工作人员，直至其提起诉讼，一直未再继续经营，也未再交纳2014年度的租赁费，上诉人以实际行为和态度表明了其有不再继续履行合同的故意和意思表示。该情况下，上诉人与被上诉人如再继续履行合同已毫无意义，且继续履行，将会增加双方不必要的损失。因此，上诉人要求与被上诉人解除涉案租赁合同的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院以上诉人未能提供证据证明租赁合同存在法定或者约定解除的情形为由，判决驳回上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。
租赁合同的解除，应在判决解除的法律文书生效之日解除，在此之前，租赁合同仍未解除。上诉人振通公司要求被上诉人韩玉东返还2012年8月20日至2013年8月20日的部分租赁费87670.00元，但涉案租赁合同直至二审庭审辩论结束尚未解除，故上诉人要求返还部分租赁费的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人将相关经营设备及全部人员撤离后，涉案院落处于闲置状态，因院落中尚有被上诉人的财产，为保证自己财产的安全，被上诉人将院落上锁并派人看护，符合常理，且在上诉人提交的录音资料中，被上诉人一再表示同意上诉人继续租赁涉案院落，并无表示收回院落的陈述，上诉人也未提供证据证明被上诉人侵占其大量财产及被上诉人利用涉案院落从事水泥制品的生产，双方签订的租赁合同中也未约定被上诉人违约的情形及承担违约责任的方式，故上诉人以被上诉人擅自收回涉案院落并侵占其大量财产，导致其无法继续经营而构成单方违约，被上诉人应当支付其违约金16万元的上诉请求不成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持淄博市临淄区人民法院（2013）临商初字第238号民事判决第二项，即：驳回被告韩玉东的反诉请求。
二、撤销淄博市临淄区人民法院（2013）临商初字第238号民事判决第一项。
三、解除上诉人烟台振通工贸有限公司与被上诉人韩玉东于2011年8月20日签订的租赁合同。
四、驳回上诉人烟台振通工贸有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费5115.00元，由上诉人烟台振通工贸有限公司负担5065.00元，被上诉人韩玉东负担50.00元，一审案件反诉费25.00元，由被上诉人韩玉东负担；二审案件受理费5115.00元，由上诉人烟台振通工贸有限公司负担5065.00元，被上诉人韩玉东负担50.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 静
代理审判员 秦炳辉
代理审判员 庞风华
二〇一三年十二月一日
书 记 员 刘 敏