福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第2402号
原告翁红宇，女，汉族，住福州市晋安区。
被告林中，男，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人阮受慧，福建闽润律师事务所律师。
原告翁红宇诉被告林中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翁红宇、被告委托代理人阮受慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2008年11月30日就原告所有的坐落于福州市鼓楼区房屋签订一份《房屋租赁合同》，约定：租期自2008年12月1日至2009年11月30日止，月租金1300元，于每月15日前付清，水、电、煤气、闭路等费用均由被告承担。租期届满后，被告继续租赁上述房屋，双方虽未签订书面合同，但已形成事实租赁关系。而此后被告几乎均未按时支付房租，其先用原合同中的保证金抵了2个月房租，之后每个月均需原告多次催促后才肯支付。2012年4月，经双方协商一致，月租金从2012年5月1日起调整为1600元。被告分别于2013年2月6日、3月12日各支付了5000元（2012年三季度、四季度的房租）。而2013年1月起至今的租金，被告则以各种理由拒不支付，为此原告多次通过电话、短信方式通知其搬离，但未果。原告认为双方已形成事实租赁关系，被告应当按约履行付款义务，现其长期拖欠租金的行为已严重侵害原告的合法权益，故原告诉请判令：1、被告立即腾空并搬离原告所有的坐落于福州市鼓楼区房屋，并支付从2013年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费，并结清水、电、煤气、闭路和物业管理等有关费用（上述费用暂计至起诉之日止为28071.60元）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、本案诉争的房屋租赁合同已在租期届满时失效，双方之间并不存在事实租赁关系。原告主张租期届满后被告还一直租赁其房屋，双方形成事实租赁关系，该主张与客观事实不符。二、原告诉请无事实和法律依据，法院应予以驳回。本案房屋租赁合同期满后，被告已经搬离诉争房屋，诉争房屋处于原告的控制之下。因此，原告主张被告腾空并搬离诉争房屋没有事实和法律依据，主张2013年1月1日之后的房租没有法律依据。同时，诉争房屋自2013年1月起至今未缴纳物业费、水、电、煤气费的事实，直接证明被告并未在诉争房屋居住，双方的房屋租赁关系已经解除。三、原告提交的“短信记录”因不具备证据的真实性、关联性，依法不能证明其向被告催讨租金的事实。1、原、被告的租赁关系已经于合同期满后失效，因双方间已不存在租赁关系，被告并未在租赁期满后收到原告发送所谓“短信记录”。2、《中华人民共和国电子签名法》第八条规定：“审查数据电文作为证据的真实性，应当考虑以下因素：（一）生成、储存或者传递数据电文方法的可靠性；（二）保持内容完整性方法的可靠性；（三）用以鉴别发件人方法的可靠性；（四）其他相关因素。”根据该规定，由于原告提交的“短信记录”无法确认发件人及收件人的真实性，也无法确认证据的完整性，该证据本身不具备电子证据的形式要件，依法不能作为本案的定案依据。四、原告的起诉已超过诉讼时效期限，法院应当径行驳回原告的全部诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。双方所签订的房屋租赁合同已在2009年11月30日租期届满时就已失效，双方的房屋租赁关系也已解除，原告至迟应于2010年11月30日前提起诉讼。即使原告的诉求欠付租金的起始时间为2013年1月，原告的起诉也已超过了一年诉讼时效期限。
经审理查明，原告为坐落于福州市鼓楼区房屋的所有权人。原、被告于2008年11月31日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租上述房屋，租期自2008年12月1日至2009年11月30日止，月租金1300元，于每月15日前转账支付，水、电、煤气、闭路和物业管理等有关费用均由被告承担，保证金2600元待合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还。租期届满后，双方未续签书面租赁合同，但被告继续承租上述房屋并向原告转账支付租金，且自2012年3月份起租金调整为1600元。原告确认被告租金已支付至2012年12月份，其中包括将保证金充抵了2个月的租金，2013年1月起至今的租金未予以支付。原告确认被告物业费缴纳至2013年3月，福州源安物业有限公司省计量所物业处于2014年7月25日出具证明：上述房屋“从2013年1月至今交纳的物业费和水电公摊费如下：2013年1-3月计133元，2013年4-6月计136.5元，2013年7-9月计134元，2013年10-12月计134元，2014年1-3月计134元，2014年4-6月计133.3元”。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方应全面依约履行合同。租期届满后，双方虽未续签书面租赁合同，但被告仍继续承租上述房屋并向原告转账支付租金，被告辩称双方不存在事实租赁关系，其已搬离上述房屋，但其未提交双方交接房屋的证据，故其辩解缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因此原告可随时解除合同并要求返还租赁物。现原告诉请被告立即腾空并搬离原告所有的坐落于福州市鼓楼区房屋，符合法律规定，故本院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，故原告诉请被告支付从2013年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费，其中超出该诉讼时效期间的本院不予支持，未超出该诉讼时效期间的，即自2013年6月起至实际搬离之日止的租金，本院予以支持。原告诉请被告结清水、电、煤气、闭路和物业管理等有关费用，其仅提供了物业公司出具的《证明》原件，予以证明被告欠缴2013年4月至2014年6月的物业费和水电公摊费的具体金额共计671.8元，故本院仅对该部分费用的诉请予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：
一、被告林中于本判决生效之日起十日内腾空并搬离原告所有的坐落于福州市鼓楼区房屋，并向原告翁红宇支付房屋租金（以月租金1600元为基数，自2013年6月起计至被告实际搬离之日止），以及2013年4月至2014年6月的物业费和水电公摊费671.8元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费892元，适用简易程序减半收取446元，由原告负担146元，被告负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 陈 婷
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 王典乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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（2014）鼓民初字第2402号