浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍民初字第1462号
原告：绍兴县沃德酒店有限公司。
法定代表人：金定海。
委托代理人：蔡炎炯。
被告：绍兴鲤鱼门大酒店有限公司。
法定代表人：寿君君。
委托代理人：夏燕燕。
委托代理人：丁一青。
原告绍兴县沃德酒店有限公司（以下简称沃德酒店）诉被告绍兴鲤鱼门大酒店有限公司（以下简称鲤鱼门酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员傅国兰担任审判长，与人民陪审员马学凯、朱先淼组成合议庭公开开庭进行了审理。原告沃德酒店的委托代理人蔡炎炯、被告鲤鱼门酒店的委托代理人夏燕燕、丁一青到庭参加诉讼。在案件审理中，被告鲤鱼门酒店提出管辖权异议，本院经审查后作出裁定驳回被告鲤鱼门酒店对本案管辖权提出的异议，后被告不服提出上诉，绍兴市中级人民法院审查后作出裁定驳回上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。
原告沃德酒店诉称：2011年8月3日，被告与原告签订房屋租赁合同一份（含一附表），合同约定：被告租用原告沃德酒店一楼部分、三、四、五楼场地作为餐饮使用，合同有效期为2011年8月1日至2019年11月15日，首年场地租金为一楼按照2元／平方米／天计算，三、四、五楼按0.7元／平方米／天计算，第三年开始租金每年递增五个百分点；被告签约即付首年租金934765元，以后每年租金在10月1日前一次性用现金方式支付给原告，如果被告延期交纳租金，原告有权按每天2%计收滞纳金利息，并按月计收复利，被告迟延交纳租金超过一个月的，原告有权单方终止合同。另，原告与被告签有附属设施租赁协议书一份（含一附表），双方约定被告租用原告沃德酒店地下室作为储藏室和员工餐厅，共用一楼大厅作为接待使用；租赁期为8年，被告签约即付首年租金52560元，其后被告应于每年10月1日前一次性以现金支付当年租金，如果被告延期交纳租金，原告有权按每天2%计收滞纳金利息，并按月计收复利。被告迟延交纳租金超过一个月的，原告有权单方终止合同。后，2012年12月19日，原告与被告签订租赁合同一份作为原合同补充，该补充合同更改了地下室及大厅公用部分的租赁面积，并对地下室及大厅共用部分的租金进行了调整，但原沃德酒店一楼部分、三、四、五楼场地的租金不变。现在，第二年的租金支付期早已届满，但是被告未按照租赁合同的约定向原告支付租金，而且逾期支付租金的时间也已经远远超过一个月，故被告的行为已经根本违反了双方租赁合同的约定，现起诉要求判令解除原告与被告于2011年8月3日签订的房屋租赁合同及附属设施租赁协议及解除2012年12月18日签订的租赁合同；被告立即从租赁房屋中腾退；被告支付自原告起诉之日起至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费；本案诉讼费由被告承担。
被告鲤鱼门酒店辩称：1、被告并不存在违约，2011年8月3日签订的房屋租赁合同，虽然约定租金应当一次性支付，但在合同履行过程中，原、被告双方对付款时间、付款期限均作出变更，原告已同意被告可分期支付租金，被告已支付2011年8月3日签订合同项下的租金726437.10元。对于租赁协议书，虽然已经签订，但没有实际履行，2012年12月19日签订的租赁合同项下第一个租赁年租金29200元，第二个租赁年租金30660元，被告已经支付，不存在拖欠。2、在本案起诉前，原告并未向被告催告付款，被告也没有收到解除合同的通知，现原告擅自要求解除合同，不符合法律规定。3、原告自身存在多处违约行为，无权要求解除合同，首先原告以已有大酒店三个字为由，不同意被告安装正面楼顶广告，以致被告花费近20余万元在万达广场西侧树广告牌；其次根据双方约定各自提供保安进行车辆指挥，但是合同签订后，被告提供了保安维持停车场秩序，原告至今未提供保安；再次根据租赁合同第八条的约定，水电费按市场统一征收价格征收，但是原告却以1.27元／度的价格赚取差价，每月给被告造成3000元至4000元的损失；最后根据租赁合同第十五条的规定，被告装潢期间应在凌晨一点至6点使用电梯，但无法使用导致装修延期完工，开业延期2个月，给被告造成了严重的经济损失。4、即使房屋租赁合同解除，被告已经支付了230000元的保证金，应当予以退还，原告存在违约情形，应赔偿被告相关的费用损失。
本院经审理查明以下事实：2011年8月3日，原告（甲方）与绍兴鲤鱼门餐饮管理有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定“甲方同意将位于绍兴柯桥［钱陶公路］沃德酒店一楼部分、三、四、五楼场地按现状租赁给乙方作为餐饮使用。第一条：租金、保证金以及租赁时间：该场所租赁期为八年整，首年场地租金一楼按照2元／平方米／天计算，三、四、五楼0.7元／平方米／天计算，建筑面积一楼241平方米，三、四、五楼共2970平方米。第三年开始租金每年递增五个百分点，每年租金明细详见合同附件，合同附件与本合同具有同等法律效力。为了保证租赁合同的顺利履行，双方约定合同签订时乙方需要向甲方交纳贰拾万元作为保证金，保证金不计利息，合同期满甲方验收租赁物一星期内退还给乙方。合同有效期为2011年8月1日到2019年11月15日（其中8月1日至11月15日为装修期）。第二条：付款方式，签约即付保证金贰拾万元整及首年租金934763元整，租金按年度以现金方式一次性支付给甲方，以后每年租金在10月1日前一次性用现金方式交付给甲方，如果乙方延期交纳租金，甲方则按每天2%给予乙方计收滞纳金利息，并按月计收复利，超过一个月未交，甲方有权单方终止合同，并保留追收一切所欠款项的权利。第三条：甲方保证该场所无产权、出租权和使用权纠纷，乙方保证该场所在营业期间无债权、债务及产权纠纷，乙方必须在国家政策法律的允许下开展合法守信的经营活动，不得从事违法行为，否则所有后果自负。第五条：合作期间，甲方提供给乙方的设施设备，如乙方损坏则需按价赔偿。合作期满乙方自行采购的一切用品柜乙方自己所有，电梯及装潢投入归甲方所有，并一次性退还保证金（不计利息）。第八条：甲方应当积极配合乙方开展合法经营，应保证该场地水、电灯通畅，遇到问题帮助解决，除租金以外的所有计费以租赁期开始，每月结算一次。结算时间按照市场水电费催收时间为准，水电费按本市场统一征收价格结算征收且甲方仅提供有效收款收据。如果逾期补缴，甲方有权按日利2%收取滞纳金，超过一个月不交，甲方有权对乙方场所进行断水断电处理，房租水电费用等税费由乙方负责。考虑大楼的整体卫生情况，乙方应每月交纳给甲方1000元垃圾处理费，甲方负责将乙方堆放在指定地方的垃圾进行运输处理。房租税费由乙方负责。”附表中约定“第一年租金934765元，签约即付；第二年租金934765元，2012年10月1日前付款；第三年租金981503元，2013年10月1日前付款”。后原告（甲方）与被告（乙方）又签订地下室及共用大厅的租赁协议书一份，约定“甲方同意将位于绍兴柯桥［钱陶公路］沃德酒店地下室北面约360个平方米作为乙方储藏室和员工餐厅，不得作为经营场所使用；共用一楼大厅面积100.5平方米（详见附图）的场地按现状租赁给乙方，只作为大堂接待使用。第一条：租金、保证金以及租赁时间：1、地下室场所租赁期为8年，租金为4角／平方米／天计算，每一年租金在上一年租金上递增5%，及第一年租金为52560元（伍万贰仟伍佰陆拾元整），第二年租金为55188元（伍万伍仟壹佰捌拾捌元整），第三年租金为57948元（伍万柒仟玖佰肆拾捌元整），以此为计算标准计算剩余租赁期的年租金（另附每年租金表格）。租赁时间为2011年11月15日至2018年11月14日止。签约即付首年租金52560元整（伍万贰仟伍佰陆拾元整）。2、酒店大厅共用部分租赁期为五年，租金为2元／平方米／天，每一年租金在上一年租金上递增5%，租赁的共用面积为315／2-57=100.5平方米，及第一年租金为73365元（柒万叁仟叁佰陆拾伍元整），第二年租金为77033元（柒万柒仟零叁拾叁元整），第三年租金为80885元（捌万零捌佰捌拾伍元整），以此为计算标准计算剩余租赁期的年租金（另附每年租金表格）。租赁时间为2011年11月15日至2018年11月14日止。签约即付首年租金73365元整（柒万叁仟叁佰陆拾伍元整）。3、对于酒店原有的厨房区域因前期投入装修过，折旧后乙方需一次性补贴给甲方10000元整（壹万元整）。第二条：付款方式：地下室租赁区域以及大厅共用区域的押金为30000元整（三万元整）。租金按年度以现金方式一次性支付给甲方，每年租赁截止日期前一个月支付下年的租金。如果乙方延期交纳租金，甲方则按每天2%给予乙方计收滞纳金利息，并按月计收复利。超过一个月未交，甲方有权单方终止合同，并保留追收一切所欠款项的权利。第四条：共同维护消防通道、消防设施、酒店停车场、酒店电梯、共用的大厅和花木等公共设施。公共区域的安全管理必须服从酒店的统一管理，车辆指挥及安全防护，监控室及消防设备及消防日常检查费用共同承担各50%，并主动承担大理石的保养维护费用的50%，上述的维护费用将随同每年的房租一起缴清。2012年12月19日，原告（甲方）与被告（乙方）更改部分地下室及共用部分的租赁面积，并补充签订租赁合同一份，约定“第一条、华润大厦地下室部分、大厅共用面积（以下简称“出租物”）的位置、面积及用途：地下室面积100平方米，租金为0.4元／平方米／天，每一年租金在上一年租金上递增5%（按现状）。乙方承租后作储藏室、更衣室之用，大厅共用面积20平方米，租金为2元／平方米／天，每一年租金在上一年租金递增5%（按现状）。乙方承租后作前台接待之用。第二条、租赁期限、租金、租金交纳时间和方式：1、出租物租赁期为8年，自2011年11月15日至2018年11月14日止；2、出租物租金（以下租金为人民币），第1年29200元、第2年30660元、第3年32193元；3、租金交纳时间和方式：地下室租赁区域以及大厅共用区域的押金为30000元整（三万元整）。租金按年度一次性支付给甲方，每年租赁截止日期前一个月支付下年的租金，如果乙方延期缴纳租金，甲方则按每天2%给予乙方计收滞纳金利息，并按月计收复利。超过一个月未交，甲方有权终止合同，并保留追收一起所欠款项的权利。第六条、违约责任：1、乙方应按期交纳租金，乙方如逾期壹个月未缴纳租金的，甲方有权终止本合同并收回出租物，甲方所收租金不退还。装修不动产归甲方所有。2、如乙方中途终止合同，甲方有权收回房屋，并不退还乙方已交的房租，乙方对大楼房屋的装修不动产、设备、设施全部归甲方所有。”并附鲤鱼门租赁项目年租金汇总表（以此合同为准）：一楼2＊241＊365=175930；三至五楼0.7＊2970＊365=758835；增长方式：第三年每年5%增长；共用面积2＊20＊365=14600；地下室0.4＊100＊365=14600；增长方式：第二年每年5%增长。原告将租赁物出租给被告使用，被告陆续支付第一年全部租金及押金、第二年租金600000元。现原告以被告迟延支付租金为由要求解除租赁合同，遂成讼。
以上事实，由原告沃德酒店和被告鲤鱼门酒店提供的以下证据以及双方当事人在庭审中所作陈述等证据予以证明：
1、房屋租赁合同一份、租赁协议书一份、租赁合同一份，证明原、被告就租赁场所、租赁期限、租金等其他合同权利义务达成协议的事实；
3、2011年8月1日银行卡存款回单一份、2011年8月10日银行回单一份、2011年9月15日客户回单一份、2011年10月20日客户回单一份，证明被告已经支付1100000元的事实；
4、2012年6月2日收据一份，证明被告支付员工餐费32537.50元、外墙清洗费300元、垃圾清运费3000元、租金200690元的事实；
5、浙江省地方税务局通用机打发票二份，证明被告已经支付500000元的事实；
6、2012年12月20日收据一份，证明被告向原告支付前期欠款50372.10元的事实；
7、收款收据二份，证明被告已经支付房屋租金100000元的事实；
8、2012年7月23日、2012年8月20日浙江省统一收款收据各一份，证明被告向原告支付水费、电费132303.57元的事实；
9、房屋所有权证一份、转租申请一份，证明原告将房屋转租给被告已征得房屋所有权人同意的事实。
原告在审理期间另提供的律师函、国内特快专递邮件详情单、查询单，未能证明该律师函已经送达到被告的事实，故该组证据本院不予采纳。被告在审理期间另提供的浙江增值税普通发票与本案事实认定缺乏直接关联，本院不予采纳。
本院认为：公民的合法权利受法律保护。本案所涉的租赁房屋系绍兴华润丰田汽车销售服务有限公司所有，原告在将房租转租给被告前经得房屋所有权人同意，现原、被告签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，原、被告均应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于被告有无违约致原告单方解除租赁合同，被告辩称其并未违约，且原告违约在先，故原告不能单方解除租赁合同，本院认为合同解除是合同终止的一种形式，合同解除分约定解除与法定解除，两者相较，实行约定解除优先。约定解除是指合同约定的解除条件成就时，由解除权人解除合同。现从原告诉称的内容分析，其主张租赁合同约定的合同解除条件成就为事由而行使合同解除权，故属于约定解除。根据《租赁合同》中“租金超过一个月未交，原告有权单方终止合同，并保留追收一切所欠款项的权利”的约定，表明租赁合同双方当事人明确约定出租人一方可以解除合同的条件。结合查明的事实，被告至今未按约付清租赁第二年度的租金，显然违反其与原告所达成协议的相关约定。据此，原告提出解除租赁合同，符合该合同中有关原告单方行使合同约定解除权的情形，本院依法应予支持。被告辩称双方在实际履约过程中已就租金的支付方式进行变更，原告不予认可，本院认为被告虽在支付租金过程中系分期支付，但未能提供充分有效的证据证明双方已就合同约定的付款期限变更达成一致意见，故该辩称本院不予采信。同时被告辩称原告先违约，无权解除合同，本院认为被告抗辩的部分事由发生在2012年12月19日签订的租赁合同之前，而双方在之后的租赁合同中明确约定了租金的支付期限及相应的违约责任，被告的该辩称本院亦不予采信。至于合同具体解除时间，原告虽认为已向被告邮寄了解除合同的通知，但未能提供充分有效的证据证明该通知已经送达被告的事实，且被告不予认可，故本院根据本案实际情况确定为本判决生效之日。
其次，关于原告提出的其他各项请求问题，本院认为，根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，在合同解除以后，原告要求被告腾退租赁房屋并支付起诉之日至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费，符合上述法律规定以及双方合同约定，本院予以支持。具体金额，本院参照原、被告于2012年12月19日签订的租赁合同约定的租金标准计付，因第三年租赁期限自2013年11月15日始，故2013年4月24日至2013年11月14日按年租金965425元的标准，每天2645元计算；2013年11月15日起至腾退之日止按年租金1013696.25元的标准，每天2777.25元计算。
再次，被告辩称原告应退还保证金，本院认为现被告仍在实际使用租赁房屋，该保证金待双方合同解除后被告可另行主张权利；被告要求原告赔偿因违约导致被告的损失，本院在本案中不予一并处理，被告可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告绍兴县沃德酒店有限公司与被告绍兴鲤鱼门大酒店有限公司在2011年8月3日签订的《房屋租赁合同》及《租赁协议书》，2012年12月18日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告绍兴鲤鱼门大酒店有限公司应于本判决生效后十日内向原告绍兴县沃德酒店有限公司腾退原告绍兴县沃德酒店有限公司一楼部分、三、四、五楼场地、地下室及大厅共用的租赁房屋；
三、被告绍兴鲤鱼门大酒店有限公司应于本判决生效后十日内向原告绍兴县沃德酒店有限公司支付自2013年4月24日起至腾退之日止的租费（其中2013年4月24日至2013年11月14日按年租金965425元的标准，每天2645元计算；2013年11月15日起至腾退之日止按年租金1013696.25元的标准，每天2777.25元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费58533元，由被告绍兴鲤鱼门大酒店有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费58533元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 傅国兰
人民陪审员 马学凯
人民陪审员 朱先淼
二〇一四年一月三日
书 记 员 钱 芸