吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民再109号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：曹月芬，女，1958年5月19日出生，汉族，白山市中心医院退休医生，住吉林省白山市。
委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：金姝含，女，1985年5月10日出生，汉族，白山市恒基市场管理股份有限公司职员，住吉林省白山市。
委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘永琴，女，1975年3月18日出生，汉族，住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：王晓聪，男，1978年8月25日出生，汉族，住吉林省白山市浑江区。
委托诉讼代理人：潘晓伟，吉林龙达律师事务所律师。
一审第三人：白山市天力百货有限公司管理人。
负责人：蒋永彬。
委托诉讼代理人：赵芳媛，吉林连星律师事务所律师。
再审申请人曹月芬、金姝含、刘永琴因与被申请人王晓聪、一审第三人白山市天力百货有限公司管理人租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市中级人民法院（2016）吉06民终453号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月27日作出(2017)吉民申376号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人曹月芬、金姝含、刘永琴的委托诉讼代理人荆卫华，被申请人王晓聪的委托诉讼代理人潘晓伟，白山市天力百货有限公司管理人的委托诉讼代理人赵芳媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹月芬、金姝含、刘永琴申请再审称，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，二审判决适用法律错误。
王晓聪辩称，我方与白山市天力百货有限公司签订的租赁合同真实合法有效；租赁合同不因所有权变动而影响其法律效力，该合同对曹月芬、金姝含、刘永琴继续有效；曹月芬、金姝含、刘永琴购买本案所涉房屋不是抵押权人实现抵押权的过程；曹月芬、金姝含、刘永琴购买房屋的行为不是为了支付债务；白山市天力百货有限公司作出的股东会决议以及董事会决议，已经明确出售房屋的行为是解决拖欠职工的工资、社会保险费用和医疗保险费用，并不是与白山市浑江区农村信用合作联社协商解决抵押权的问题，双方并没有达成任何协议。故请求驳回曹月芬、金姝含、刘永琴的再审申请。
白山市天力百货有限公司管理人述称，同一审的答辩意见。
曹月芬、金姝含、刘永琴向一审法院起诉请求：1.王晓聪与白山市天力百货有限公司之间的租赁合同对曹月芬、金姝含、刘永琴没有法律约束力；2.王晓聪立即迁出曹月芬、金姝含、刘永琴购买的房屋；3.王晓聪向曹月芬、金姝含、刘永琴给付不能使用房屋的每月19060元经济损失（依据实际占用面积550平方米按人民银行同期贷款利率计算），直至迁出之日止。
一审法院认定事实：2010年1月22日，白山市天力百货有限公司作为抵押人与白山市浑江区农村信用合作联社八道江信用社（以下简称八道江信用社）签订抵押合同，以该公司所有的位于八道江区新建街，产权证号为白BQ字第2010000242号、建筑面积1025平方米房屋（以下简称抵押房屋）作为抵押财产，为案外人郑泽勇在该信用社贷款215万元提供抵押担保，并在产权管理部门办理了他项权登记（登记时间为2010年1月6日），抵押权人为八道江信用社。
因案外人郑泽勇未能按期还款，八道江信用社的上级单位白山市浑江区农村信用合作联社作为原告将郑泽勇及白山市天力百货有限公司另案起诉，白山市浑江区人民法院于2012年8月22日立案受理该案。
2012年8月25日，白山市天力百货有限公司与王晓聪签订《租赁合同（后楼）》，白山市天力百货有限公司将该公司总面积约550平方米的后楼（上述抵押房屋中的一部分，以下简称租赁房屋）租赁给王晓聪经营使用，租期为2012年10月1日起至2020年9月30日止。租金为每年15万元（含取暖费）。交费方式为年交，次年提前一个月交纳当年租金。合同落款处白山市天力百货有限公司在甲方加盖公章、该公司经理助理王德山签字，王晓聪在乙方签字。合同签订后，王晓聪交纳了当年房屋租金，并对该房屋进行装修后，经营白山市浑江区首席娱乐会所至今。
白山市浑江区农村信用合作联社与郑泽勇、白山市天力百货有限公司借款合同纠纷一案，白山市浑江区人民法院作出（2012）浑民二初字第478号民事判决：一、郑泽勇于判决生效后十日内清偿白山市浑江区农村信用合作联社借款本金215万元及2010年12月22日至2011年7月5日按合同约定的月利率9‰计算利息；并对本金215万元从2011年7月6日起至本判决生效之日止，按月利率9‰上浮50%承担利息；对拖欠的利息（2010年12月22日至2011年7月5日）按月利率9‰上浮50%计算复利；二、如郑泽勇未按判决第一项限定的期限还款，可以对白山市天力百货有限公司所有的位于八道江区新建街房屋，依法进行拍卖、变卖，拍卖、变卖的价款用以偿还郑泽勇的借款，超出部分归白山市天力百货有限公司所有，不足部分由郑泽勇继续偿还。该判决发生法律效力后，白山市浑江区农村信用合作联社于2013年1月10日向法院申请强制执行。在执行过程中，白山市天力百货有限公司与白山市浑江区农村信用合作联社协商变卖抵押财产用以偿还贷款，白山市浑江区农村信用合作联社予以同意。2013年7月10日、2013年9月17日，白山市天力百货有限公司分别作出股东会决议和董事会决议，均决定出售上述抵押房屋、无籍房及地下室，款项主要用于解决拖欠职工工资、社会保险费、医疗保险费等问题。白山市天力百货有限公司拟出售该上述抵押房屋时，口头询问王晓聪是否购买该房屋，否则向他人出售该房屋。双方对房屋买卖一事未达成合意。
2013年9月20日，白山市天力百货有限公司（甲方）与曹月芬、金姝含、刘永琴（乙方）就上述抵押房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方将产权证号为白BQ字第2010000242号房屋卖给乙方，其建筑面积1025平方米，及一层门洞南侧无产权门市房一处，价款为550万元。本合同交易标的物因甲方在金融机构贷款被抵押，由乙方在本合同标的物办理过户后，乙方将本合同交易物抵押的贷款本息还清。本合同签订后，经甲乙双方同意由乙方还清贷款及利息后剩余房款一次性给付甲方或转入甲方指定账户。……因现该房屋在被他人违法承租使用，因此甲方同意将该房屋价款20万元，返还给乙方，用作清回该房屋使用（包括清理使用人及诉讼均由乙方自行处理，涉及向使用人赔偿纠纷不在此合同范围。）”白山市天力百货有限公司在甲方处加盖公司公章及法定代表人郑德萍的名章，曹月芬、金姝含、刘永琴在乙方处签名、捺印。2013年9月25日，曹月芬、金姝含、刘永琴与白山市天力百货有限公司签订了房屋买卖契约书，仅约定了房屋位置、面积、价款，其内容与2013年9月20日房屋买卖合同约定一致，另约定了办理房屋过户所需税费由曹月芬、金姝含、刘永琴承担。2013年10月12日曹月芬、金姝含、刘永琴通过荆卫华向案外人郑泽勇在八道江信用社的贷款账户转款3531951.19元（本金2150000元、利息1381951.19元）后，八道江信用社将上述抵押房屋在产权部门解除他项抵押登记。同日，曹月芬、金姝含、刘永琴在白山经济开发区地方税务局就该房屋交纳了买卖双方应交纳的所得税、土地税、营业税、印花税、契税等税金共计1508966.13元并取得不动产发票。2013年10月13日，曹月芬、金姝含、刘永琴在白山市房屋产权管理中心交纳手续费95448元。同日，白山市天力百货有限公司在曹月芬、金姝含、刘永琴支付剩余款项后，向曹月芬、金姝含、刘永琴出具收据一份，载明“今收到曹月芬、刘永琴、金姝含，摘由出售后楼办公室（产权证号白山房权证白BQ字第20100002**号）人民币伍佰伍拾万元（￥5500000.00元）”，白山市天力百货有限公司法定代表人郑德萍在收据上经手人处签字并在单位处加盖白山市天力百货有限公司财务专用章。2013年10月14日，曹月芬、金姝含、刘永琴取得该房屋所有权证，曹月芬、金姝含、刘永琴为该房屋的共同共有人。曹月芬、金姝含、刘永琴取得该房屋所有权后，未能收回王晓聪所租赁的550平方米房屋，其余房屋面积已接收。曹月芬、金姝含、刘永琴于2014年4月25日将王晓聪及白山市天力百货有限公司诉至法院，请求确认王晓聪与白山市天力百货有限公司之间的房屋租赁合同无效，并倒出房屋。后曹月芬、金姝含、刘永琴自愿撤回对该案的起诉，法院予以准许。之后，王晓聪拟向白山市天力百货有限公司交纳2014年8月25日至2015年8月24日期间的租金，白山市天力百货有限公司拒绝接收。王晓聪拟向金姝含交纳租金，金姝含拒绝接收。王晓聪对所租赁的550平方米房屋占有使用至今。
另查明，白山市浑江区农村信用合作联社于2014年8月27日以其与郑泽勇、白山市天力百货有限公司已达成执行和解协议，申请执行已无必要为由，向法院提交撤回执行申请书，要求撤回对（2012）浑民二初字第478号民事判决书的执行申请，白山市浑江区人民法院已予以准许。
一审法院认为，一、王晓聪与白山市天力百货有限公司于2012年8月25日签订的《租赁合同（后楼）》合法有效。白山市天力百货有限公司于2010年1月22日即将该抵押房屋为案外人郑泽勇向八道江信用社贷款办理抵押登记，在郑泽勇未按期偿还借款后，八道江信用社的上级单位白山市浑江区农村信用合作联社向本院提起诉讼，白山市浑江区人民法院作出的（2012）浑民二初字第478号民事判决书生效后，白山市浑江区农村信用合作联社申请执行。在执行过程中，白山市天力百货有限公司与白山市浑江区农村信用合作联社达成合意，即以白山市天力百货有限公司变卖该抵押房屋所得价款偿还白山市天力百货有限公司所担保的借款，并撤回了执行申请。而且，白山市天力百货有限公司就该抵押房屋所担保的债权已经清偿，即曹月芬、金姝含、刘永琴就该房屋与白山市天力百货有限公司签订房屋买卖合同并将房款支付至郑泽勇在该信用社的贷款账户，足额偿付了该抵押房屋所担保的债权。据此，作为抵押权人的八道江区信用社就该笔贷款的抵押权已经实现。二、八道江信用社享有的抵押权得以实现的条件是抵押所担保的债权得以足额清偿，曹月芬、金姝含、刘永琴以购房款清偿上述债权即产生了抵押权实现的法律效果，至于曹月芬、金姝含、刘永琴是否与该信用社协商、是否与该信用社签订变卖抵押物的协议，与抵押权的实现没有法定因果关系。而且，白山市天力百货有限公司股东会决议和董事会决议只在其公司内部管理等问题上对其公司内部有效，对公司以外的任何主体不具有法律效力。并且，上述决议是白山市天力百货有限公司单方意思表示，是其单方行为，并不产生改变抵押权人实现抵押权性质的法律效果。故对王晓聪以上述理由提出的曹月芬、金姝含、刘永琴并不是在抵押权人实现抵押权的过程中取得该租赁房屋所有权的诉讼观点，不予采纳。三、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”规定，王晓聪承租房屋前，该房屋已经设立合法抵押权，王晓聪取得的承租权存在抵押权这一权利瑕疵。曹月芬、金姝含、刘永琴于白山市浑江区农村信用合作联社就案外人郑泽勇债权实现抵押权的过程中取得本案租赁房屋的所有权。曹月芬、金姝含、刘永琴的所有权足以对抗王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的房屋租赁合同。据此，曹月芬、金姝含、刘永琴提出王晓聪与白山市天力百货有限公司之间的租赁合同对曹月芬、金姝含、刘永琴没有法律约束力的诉讼主张，符合法律规定，应予以支持。曹月芬、金姝含、刘永琴购买该房屋后基于对房屋享有的所有权，提出王晓聪立即迁出曹月芬、金姝含、刘永琴购买的房屋的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。并将该房屋向曹月芬、金姝含、刘永琴交付。对于曹月芬、金姝含、刘永琴主张，要求王晓聪按照房屋价款加上税费计算得出的房屋价值7104414.13元（房屋价款5500000元+所得税等税金1508966.13元+手续费95448元）以王晓聪占用550平方米房屋价值3812127元（7104414.13元÷1025平方米×550平方米）为基数，按中国人民银行公布的2013年一年期贷款年利率6%的标准计算2013年11月1日起至迁出房屋日止的房屋不能使用期间每月经济损失19060元的诉讼请求。因曹月芬、金姝含、刘永琴取得该房屋所有权后，其当然享有该租赁房屋所产生的收益。由于王晓聪实际使用该房屋导致曹月芬、金姝含、刘永琴无法取得上述收益，对此造成的损失，王晓聪应当赔偿。王晓聪应当向曹月芬、金姝含、刘永琴支付实际使用房屋期间的房屋使用费。结合曹月芬、金姝含、刘永琴取得该租赁房屋所有权时间为2013年10月，参照王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的房屋合同所约定的年租金15万元（2012年8月），结合我市市区营业用房租赁市场行情及营业用房租金逐年上涨的市场规律，法院酌定王晓聪按照年租金18万元标准向曹月芬、金姝含、刘永琴支付自2013年11月1日起至迁出房屋日止的实际使用该租赁房屋期间的房屋使用费。一审法院判决：一、王晓聪与白山市天力百货有限公司于2012年8月25日签订的《租赁合同（后楼）》对曹月芬、金姝含、刘永琴没有法律约束力。二、王晓聪于判决发生法律效力后十五日内自其基于《租赁合同（后楼）》取得的位于白山市浑江区新建街（03-0048-0249-0023-000300）楼房内面积约550平方米房屋内迁出，并将该房屋向曹月芬、金姝含、刘永琴交付。三、王晓聪于判决发生法律效力后十五日内向曹月芬、金姝含、刘永琴支付自2013年11月1日起至交付上述房屋日止，以年租金18万元标准支付实际使用该租赁房屋期间的房屋使用费。案件受理费6446元减半收取3223元，由王晓聪承担。”
王晓聪不服，上诉请求：1.依法撤销白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第116号民事判决，重新审理；2.依法改判王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的《租赁合同（后楼）》合法有效，对曹月芬、金姝含、刘永琴具有法律约束力，驳回曹月芬、金姝含、刘永琴的诉讼请求；3.依法改判因房屋所有权转移而继续履行房屋《租赁合同（后楼）》，王晓聪向曹月芬、金姝含、刘永琴按《租赁合同（后楼）》约定年租金15万元标准支付未支付的租金；4.曹月芬、金姝含、刘永琴承担本案诉讼费用。
二审查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。
白山中院二审认为：郑泽勇向白山市浑江区农村信用合作联社贷款时，白山市天力百货有限公司提供由其享有所有权的本案所涉房屋进行抵押。在原审法院对该借款合同纠纷一案的执行过程中，白山市天力百货有限公司与曹月芬、金姝含、刘永琴协商，将抵押房屋出售给曹月芬、金姝含、刘永琴。曹月芬、金姝含、刘永琴和白山市天力百货有限公司为房屋买卖合同的买方和卖方。白山市天力百货有限公司以部分售房款清偿了郑泽勇在白山市浑江区农村信用合作联社的借款及利息，该房屋的抵押登记解除，房屋所有权人由白山市天力百货有限公司变更为曹月芬、金姝含、刘永琴。
曹月芬、金姝含、刘永琴主张其购买本案所涉房屋是抵押权人实现抵押权的行为，但未能提供白山市天力百货有限公司为该房屋的抵押人，白山市浑江区农村信用合作联社为抵押权人对抵押权实现的相关问题达成的协议。而白山市天力百货有限公司在出售房屋前作出的股东会决议及董事会决议均记载出售该房屋主要系为解决拖欠职工工资、社会保险费、医疗保险费等问题，亦佐证白山市天力百货有限公司与出售本案所涉房屋时，并非因与白山市浑江区农村信用合作联社协商实现抵押权。作为抵押人的白山市天力百货有限公司出售抵押房屋，不能认定是抵押权人实现抵押权的行为。白山市天力百货有限公司将涉案房屋出租给王晓聪之前，该房屋已设定抵押权，亦不属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解》第二十条规定的除外情形。原审法院认定事实错误，二审法院予以纠正。王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的《房屋租赁合同》双方的真实意思表示，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动时，不影响租赁合同的效力”及最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第一百一十九条二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定，王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的《房屋租赁合同》对王晓聪和曹月芬、金姝含、刘永琴继续有效。曹月芬、金姝含、刘永琴主张王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的《房屋租赁合同》对其没有法律约定力、要求王晓聪返还房屋并按每年18万元的标准承担占用房屋期间房屋使用费没有事实及法律依据，法院不予支持。综上原审法院判决认定事实及适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，二审法院判决：一、撤销白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第116号民事判决；二、驳回曹月芬、金姝含、刘永琴的诉讼请求。一、二审案件受理费9669元，由曹月芬、金姝含、刘永琴负担。
本院再审认定的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院再审认为，1.曹月芬、金姝含、刘永琴提供了白山市浑江区农村信用合作联社于2015年3月30日出具的《关于出售天力百货贷款抵押房屋的相关情况说明》，“……白山市天力百货有限公司同意变卖抵押物偿还贷款，经白山市天力百货有限公司与白山市浑江区农村信用合作联社协商，白山市浑江区农村信用合作联社同意变卖抵押物还款。购房人房款直接向白山市浑江区农村信用合作联社支付实现债权，抵押权交购房人处置，解除他项权时，我社予以协助。后由曹月芬、金姝含、刘永琴购买了抵押房屋，房款已交我社收回贷款”。白山市浑江区农村信用合作联社于2015年4月29日出具的《浑江区农村信用合作联社关于委托律师荆卫华处置抵押物清收贷款的情况说明》，“经白山市浑江区农村信用合作联社与白山市天力百货有限公司及购房人协商,房屋产权过户前购房人将全部购房款交白山市浑江区农村信用合作联社代理人荆卫华保管,在房屋产权过户后,由荆卫华用购房人交纳的房款将郑泽勇在白山市浑江区农村信用合作联社贷款偿还。高于贷款本息部分房款返还白山市浑江区农村信用合作联社。2013年10月13日由荆卫华个人帐户暂存的购房款转付浑江联社。贷款全部本息3531951.19元。郑泽勇借款本息全部结清。白山市浑江区农村信用合作联社也为购房人办理了解除他项权手续”。上述两份证据可以证实，虽然白山市天力百货有限公司与曹月芬、金姝含、刘永琴及白山市浑江区农村信用合作联社三方没有签订实现抵押权的书面协议，但白山市天力百货有限公司与曹月芬、金姝含、刘永琴的买卖行为，系经过与白山市浑江区农村信用合作联社协商同意，是白山市浑江区农村信用合作联社为了实现抵押权所实施的行为。白山市浑江区农村信用合作联社为了实现抵押权对购房款优先偿还白山市浑江区农村信用合作联社贷款也进行了约定，并据此履行。并且白山市天力百货有限公司的房屋抵押在先，如果白山市浑江区农村信用合作联社不同意该抵押权的实现方式，白山市浑江区农村信用合作联社不解除他项权登记，白山市天力百货有限公司与曹月芬、金姝含、刘永琴的买卖行为也无法实现。白山市浑江区农村信用合作联社的行为符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”规定的除外情形。
2.原审依据“买卖不破租赁”的规定，并没有考虑抵押权人实现抵押权的除外情形不妥。原审依据白山市天力百货有限公司在出售房屋前作出的股东会决议及董事会决议，认定白山市天力百货有限公司与曹月芬、金姝含、刘永琴及白山市浑江区农村信用合作联社三方没有协商实现抵押权，确有不妥。
综上所述，1.曹月芬、金姝含、刘永琴提出王晓聪与白山市天力百货有限公司之间的租赁合同对曹月芬、金姝含、刘永琴没有法律约束力的诉讼主张，符合法律规定，应予支持。2.曹月芬、金姝含、刘永琴购买该房屋后基于对房屋享有的所有权，提出王晓聪立即迁出曹月芬、金姝含、刘永琴购买房屋的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。3.王晓聪应当向曹月芬、金姝含、刘永琴支付实际使用房屋期间的房屋使用费。曹月芬、金姝含、刘永琴取得该租赁房屋所有权时间为2013年10月，结合王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的房屋合同所约定的年租金15万元（2012年8月），同时依据白山市市区营业用房租赁市场行情及营业用房租金逐年上涨的市场规律，一审法院酌定王晓聪按照年租金18万元标准向曹月芬、金姝含、刘永琴支付自2013年11月1日起至迁出房屋日止的实际使用该租赁房屋期间的房屋使用费，并无不妥。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下：
一、撤销吉林省白山市中级人民法院（2016）吉06民终453号民事判决；
二、维持白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第116号民事判决。
一、二审案件受理费9669元，由王晓聪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张辉
代理审判员 刘忠
代理审判员 周婧
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 耿华