青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）青01民终1817号
上诉人（原审被告）：青海博豪商务宾馆有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城北区柴达木路477号。
法定代表人：马云涛，总经理。
委托诉讼代理人：陈青，青海博豪商务宾馆有限公司股东。
委托诉讼代理人：王敏，陕西声远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西宁农商投资建设开发管理有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城北区柴达木路477号。
法定代表人：郑瑞洁，董事长。
委托诉讼代理人：刘鹏，该公司员工。
原审被告：陈青，公民身份号码×××，男，汉族，1965年3月3日出生，青海博豪商务宾馆有限公司股东,住西宁市。
上诉人青海博豪商务宾馆有限公司（以下简称博豪公司）与被上诉人西宁农商投资建设开发管理有限公司（以下简称农商公司）、原审被告陈青租赁合同纠纷一案，农商公司于2017年6月16日向西宁市城北区人民法院提起诉讼，请求判令解除与博豪公司、陈青于2015年1月1日签订的《小商品经济型宾馆承包合同书》，并立即腾退该房屋、博豪公司和陈青共同支付租金470838.25元、违约金1114198.48元、物业费465960.05元、取暖费474081.75元，合计2525078.53元。西宁市城北区人民法院于2017年10月16日作出（2017）青0105民初1677号民事判决，博豪公司不服提起上诉。本院于2017年12月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月27日公开开庭进行了审理。上诉人博豪公司委托诉讼代理人王敏、陈青、被上诉人农商公司委托诉讼代理人刘鹏、原审被告陈青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
博豪公司上诉请求：改判驳回农商公司的诉讼请求。事实和理由：虽然承包和租赁有很多的兼容性和共同点，但二者也有区别，尤其所有权与经营分离的程度不同。双方签订的是宾馆承包合同，可一审按租赁合同审理，将物与经营绝对地分离看待，违背了以事实为根据，以法律为准绳的原则，损害了博豪公司的权益。农商公司称博豪公司欠2017年3月30日之前的租金，但双方曾经对账，根本不欠租金。合同计算租金的时间与合同生效时间不符，合同没有生效，农商公司不能收取租金。合同约定博豪公司自主经营，农商公司不干预正常经营活动，然而农商公司在2015年4月30日给博豪公司下达安全整改通知书，以五层存在住人现象要求整改，该整改通知至今都没有撤销，干涉博豪公司正常经营，不让经营，博豪公司拿什么交租金。而且对博豪公司所交的押金，不能想怎么扣就怎么扣，想怎么支配就怎么支配。博豪公司不存在欠物业费的问题，首先双方合同是以承包合同的形式签订，农商公司对物权和经营权并非完全割裂，所以农商公司对博豪公司仍行使着监督等权利，实际上农商公司对博豪公司经营可以任意指手画脚，而从不干任何物业服务的事情。其次，虽合同约定了物业费按市场管理相关的规定内容和费用标准执行，同时也约定博豪公司合法经营，根据我国《物业管理条例》的规定，农商公司要收取物业费，应当与博豪公司订立物业服务合同，并履行了实际的服务义务。可农商公司未对博豪公司进行过丝毫物业服务，凭空要求物业费依法不能成立。第三，政府批准的收费项目与宾馆没有关系，宾馆不是固定商铺，故一审判决博豪公司承担物业费，无事实和法律根据。博豪公司更不存在欠采暖费的问题，其一农商公司提供的供暖设施存在质量问题，本身就不供暖。其二，农商公司在法庭上都说要有暖必须每天每个房间放水，否则暖就没有，而在哪放水，农商公司从没告知过，放水会不会损害宾馆的内饰、设施、设备等均无法考量。在屡次要求修复的情况下，农商公司都没有修复，故不存在欠取暖费的问题。达不到供暖的温度都要减免费用，更何况作为无供暖的事实。一审仅以合同条款计算采暖费，不顾没有供暖的客观事实，依法不能成立。
农商公司辩称：本案承包合同书清楚的约定了租赁标的、租金、租赁期限、出租人、承租人权利与义务及违约责任，除名称为承包合同外，合同约定均为租赁合同内容。合同名称与合同性质不符合时，应根据合同性质确定合同类型，所以本案以租赁合同纠纷为案由正确。农商公司提交的各类证据足以证明博豪公司欠交租金、物业费、取暖费，拒不履行合同义务，致合同目的不能实现，构成根本违约，符合合同法法定解除的规定。博豪公司称双方对账不欠租金严重不符合实际，博豪公司是为应付一审，故意拖延时间。双方约定实行先交费后使用的原则，明确约定租金从2015年1月1日开始计算，从2015年1月1日起计算租金符合约定。而且博豪公司在合同签订前的2014年10月份已经承租使用了五层酒店，并如期交纳了第一年的租金，后期因其经营不善不能按时支付租金。其寻找各种推卸责任，否认租赁事实的行为不诚信。合同约定物业费、取暖费按市场管理相关规定内容和费用标准执行，证明承租之前博豪公司对物业费是知悉、无异议的，双方就此达成了一致意见。而且在租赁前期，博豪公司也一直在按时交纳物业费，也用实际行为履行了交纳义务。2016年之后，由于经营不善，缺乏还款能力，才使用如此理由抗辩。博豪公司辩称未供暖却又主张供暖设备有问题是前后矛盾，未供暖与暖气不热是两个概念。农商公司在供暖期一直保质保量的供暖并且对设备也时常进行维修，不存在博豪公司前后矛盾的主张。一审判决正确，应当维持。
一审法院认定事实：农商公司与博豪公司于2015年1月1日签订《小商品经济型宾馆承包合同书》，约定农商公司将其名下位于西宁市城北区柴达木路477号，小商品楼第五层，面积为6471.67㎡的宾馆出租给博豪公司经营，租期从2015年1月1日至2017年12月31日共3年；租金为20元／㎡／月，年租金为1553200.8元，押金为1000000元，租金每年一付，从2015年1月1日起开始计算，每年届满前30日内缴纳下一年度租金，租赁期满三年后，每年按前一年租金的5%开始逐年递增；逾期支付租金，每逾期一天，按月租金的10%加收滞纳金，逾期30天，农商公司有权解除合同、收回宾馆；物业费和暖气费按市场管理规定内容和费用标准执行。合同签订后，农商公司向博豪公司交付了宾馆，博豪公司已向农商公司交付押金1000000元。博豪公司至今共向原告交付房屋租金3023864元、物业费516698元、取暖费144286元、房屋押金1000000元。
一审法院认为，农商公司、博豪公司签订《小商品经济型宾馆承包合同书》是真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务，博豪公司未按合同约定履行付款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，且双方在合同第六条第2项中明确约定了逾期缴纳租金的违约责任即逾期30天不交，农商公司有权解除合同，博豪公司的行为符合可以解除合同的法定情形，对农商公司解除合同的诉讼请求予以支持。关于博豪公司已经向农商公司缴纳的费用是否包括物业费、暖气费问题，博豪公司以双方未签订物业服务合同，农商公司无权收取物业费且供暖不合格为由，认为已缴纳的费用均为租金，但双方在合同第十条中对物业费、暖气费进行了约定，根据合同约定及双方实际履行行为应当认定博豪公司缴纳的费用中包含物业费、暖气费，博豪公司对该答辩意见未能举证证明，应承担举证不能的责任。关于租金计算的时间问题，博豪公司辩称办结消防手续后合同才生效，农商公司开始计算租金的时间有误，但双方在合同第六条第1项中明确约定租金从2015年1月1日开始计算，农商公司从2015年1月1日起开始计算租金符合合同约定，博豪公司的答辩理由不成立。博豪公司辩称供暖不合格，不应缴纳暖气费，以及因市政道路美化影响其经营，农商公司未进行协调，博豪公司的证据不足以证明该答辩理由，不予采信。关于陈青和博豪公司是否应当共同承担责任的问题，《小商品经济型宾馆承包合同书》的合同主体为农商公司和博豪公司，陈青并非该合同主体，农商公司要求陈青共同承担责任无事实依据和法律依据，不予支持。综上，依据农商公司提交的证据，截止2017年3月31日，博豪公司拖欠农商公司房屋租金470838.25元、物业费465960.05元、取暖费474081.75元未支付。
农商公司和博豪公司自愿签订《小商品经济型宾馆承包合同书》，双方应当按照约定严格履行各自的义务，博豪公司未全面履行约定，应向农商公司支付拖欠款项并承担违约责任，对农商公司主张解除合同、腾退房屋并支付租金、物业费、取暖费的诉讼请求，予以支持。农商公司主张的逾期支付租金的违约金，博豪公司认为双方约定的违约金过高，对该项诉讼请求，酌情支持141251元，遂判决1.解除农商公司与博豪公司于2015年1月1日签订的《小商品经济型宾馆承包合同书》，博豪公司于判决生效后十日内腾退该房屋；2.博豪公司于十日内向农商公司支付租金470838.25元、违约金141251元、物业费465960.05元、取暖费474081.75合计1552131.05元，扣除博豪公司已支付的押金1000000元，尚需支付552131.05元；3.驳回农商公司对陈青的诉讼请求。
本案二审期间，博豪公司、农商公司的主要争议就是是否拖欠相关费用，对一审查明的签订合同等基本事实无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。
对于博豪公司二审中提出的，合同约定将宾馆出租给博豪公司，但实际并无宾馆，农商公司交付的仅仅是场地，而非宾馆；博豪公司交纳的都是承包费，并未区分交款用途，博豪公司和一审法院将款项区分为租金、物业费、取暖费错误，所以一审查明的此部分事实错误的问题，本院认为，农商公司交付给博豪公司使用的小商品楼第五层的确是未办理宾馆经营手续的房屋，虽然房屋的设计用途是宾馆，但也可能因不同使用人的使用目的不同而另做他用，所以在博豪公司将其实际作为宾馆经营使用之前，不能认定小商品楼第五层房屋即是宾馆。一审判决称农商公司将宾馆出租给博豪公司及交付宾馆有误，应纠正为将小商品楼第五层房屋交付给博豪公司。同时，因该房屋并无宾馆经营手续，而是由博豪公司自己申办经营手续，而且合同中明确约定博豪公司向农商公司就该房屋使用而向农商公司支付的是租金，农商公司为出租方，博豪公司为承租方，合同内容中也无博豪公司完成农商公司某种经营任务或指标的约定，在其按约支付租金和相关费用的情况下，完全由博豪公司自主经营、自负盈亏，所以虽然合同名称为承包合同，但双方实际法律关系为房屋租赁关系。一审判决认定本案为租赁合同纠纷正确，博豪公司的此项上诉理由不予采信。
双方的合同中约定物业费按市场管理相关规定和费用标准执行，首先表明双方约定博豪公司履行该合同时，应支付的费用包括物业费。其次，博豪公司承租的是青藏高原农副产品集散中心的部分建筑物，政府部门允许收费的批复针对的是整个集散中心，而博豪公司承租的部分即是收费批复中的固定商铺，博豪公司所说宾馆仅提供服务而无商品交换，所以不是商铺的理由缺乏依据。而且从农商公司提交的2014年开具的收据内容看，博豪公司的股东陈青20**年时就已经知道需要支付物业费，而陈青或博豪公司对此并无任何异议。另，博豪公司提出农商公司未提供物业服务而不支付物业费的辩称，根据双方的合同约定，租赁物全部由博豪公司负责维修保养，并承担相应费用，所以租赁物的维修并非出租方农商公司的义务。而根据农商公司提交的物业维修日志，农商公司不仅承担博豪公司供电、供热、供水的检查维修，也承担了整个集散中心共用部位和共用设施设备、公共秩序和环境卫生的维护，所以不能因农商公司对博豪公司承租的专用部分，即宾馆内部未提供卫生和保安服务，而认定农商公司未提供物业服务。综上，对博豪公司所称不应支付物业费的辩称不予采信。博豪公司承租房屋后需要冬季取暖，那么支付取暖费用即是其必须履行的合同义务。博豪公司提交的维修暖气的申请及农商公司的维修日志可以证明博豪公司曾向农商公司提出过暖气不热的问题，但记载的都是博豪公司的单方反映，而无农商公司确认的依据。而且博豪公司除单方陈述外，并无正常供暖情况下室内温度的相关证据，依据现有证据不足以证明农商公司的供暖未达到规定标准或约定标准，所以博豪公司未供暖而不应支付取暖费的理由不予采信。
既然支付租金、物业费和取暖费均是博豪公司的义务，而且合同中也未约定博豪公司支付的款项首先用于支付租金或只支付租金，那么博豪公司所说付款都是租金即缺乏依据。同时，博豪公司2014年即支付了小商品楼第五层的租金和押金，并支付了其他费用，而农商公司开具的收据中注明收款项目，明确写明小商品楼第五层的物业费，而且博豪公司2014年支付小商品楼第五层租金时是一次性付清2015年全年租金，再无多余支付租金的必要，其超出租金数额付款，只能理解为支付其他应支付的费用，博豪公司或陈青对收据的内容也无异议。而且农商公司有收取物业费和取暖费的权利，其将部分付款按时间顺序视为博豪公司支付的物业费和取暖费也属合理，所以博豪公司所称支付的款项均是租金无法予以采信。
对于博豪公司提出租金应从何时计算的问题，本院认为，虽然合同中确有合同自双方签字盖章及押金租金足额支付后成立，于博豪公司办结消防审批手续后生效的内容，但也有租金从2015年1月1日起开始计算的明确约定。既然合同已经生效，那么博豪公司与农商公司自愿约定的计算租金的起始日期当然有效，农商公司从约定日期收取租金符合双方真实自愿的意思表示，对博豪公司认为应从办结消防审批手续后计算租金的说法与合同约定不符，不予采信。
根据合同约定，每年届满前30日内交纳下一年度租金，每逾期一天支付，按月租金的10%加收滞纳金，逾期30天，农商公司有权解除合同、收回宾馆，而博豪公司除2015年租金未拖欠外，2016年的租金并未按照约定支付。即使按照博豪公司自己在二审陈述的支付小商品楼第五层的租金数额也仅为2901816元，也少于按照约定应支付2015年和2016年租金的3106402元，2017年的租金更无从谈起，而且按其自己统计也是从2016年至2017年期间陆续支付。虽然其认可农商公司陈述的付款总数额，但同样是未按照约定支付租金，所以合同约定解除的条件已经成就。而且小商品楼第五层的租赁期限已经届满，在双方诉讼的情况下已无法达成继续租赁的一致，所以农商公司在一审主张解除合同的请求仍应予以支持。至于博豪公司提出农商公司干涉其经营及五楼漏雨影响经营的问题，博豪公司租赁房屋作为宾馆经营场所，而宾馆作为人员密集场所，按照相关规定，在消防方面有着特殊的要求，博豪公司应当通过消防安全检查才能正常经营。农商公司作为整个青藏高原农副产品集散中心的经营管理者，在博豪公司未通过消防安全检查之前，可以监督博豪公司做好安全工作，对此合同中也有同样约定。而博豪公司是在2015年5月1日才获得小商品楼第五层的消防安全检查合格证，其在此之前经营不符合规定，农商公司于2015年4月30日提出存在的问题并要求整改并无不当。而五楼漏雨的问题是博豪公司在诉讼过程中的2017年8月提出并申请维修，此时合同解除的条件已经成就，农商公司也已诉讼要求解除合同，并在此之前告知博豪公司，农商公司已无维修的义务。
综上所述，本院认为，博豪公司未按照约定支付租金及其他费用，其与农商公司约定的合同解除条件已经成就，农商公司张解除合同的请求应予支持。农商公司计算收取物业费和取暖费符合合同约定及相关收费标准，其诉求博豪公司支付拖欠的租金、物业费和取暖费亦应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27000元，由青海博豪商务宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张磊
审判员张薇
审判员王有林
二○一八年二月二日
书记员保昕欣