江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终673号
上诉人（原审被告）徐增举，
被上诉人（原审原告）裘玉君。
委托代理人肖立超，江苏名典律师事务所律师。
委托代理人王晓婷，江苏名典律师事务所实习律师。
上诉人徐增举因与被上诉人裘玉君排除妨害纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第04220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
裘玉君原审诉称，裘玉君于2015年6月23日购买沭阳伟邦置业有限公司（以下简称伟邦公司）开发的沭阳县金地华园38幢1单元11003室。2015年7月8日，裘玉君办理了沭国用（2015）第06××92号房产证。后来发现徐增举一直强行占用裘玉君房屋，裘玉君多次要求徐增举搬出，徐增举拒绝搬出并一直非法占用。徐增举非法占用裘玉君的房屋，侵犯裘玉君的财产权，应当停止侵害、排除妨害。请求判令徐增举停止侵害、排除妨碍，责令其限期迁出沭阳县金地华园38幢1单元11003室，徐增举赔偿裘玉君损失每天30元，自2015年6月23日起计算至迁出房屋之日。
徐增举原审辩称，裘玉君称徐增举无故侵占裘玉君的房屋，与事实不符。徐增举的房屋是2009年从金地华园建筑商处购买，并且有建筑商章开启出具的收据以及当时金地华园售楼处出具的售房证明，徐增举并非是无故占用。
原审法院经审理查明：2009年9月25日，伟邦公司向徐增举出具《金地华园客户购房付款结算单》一份，结算单载明，金地华园38号楼1单元11003室总房款为211314元，徐增举已付款211314元，并注明合同未签，手续未办，此单只限于定房，由伟邦公司在结算单上加盖伟邦公司销售合同专用章。2015年6月23日，裘玉君与伟邦公司签订商品房买卖合同一份，约定伟邦公司将金地华园38号楼1单元11003室以232200元的价格出售给裘玉君，付款方式为2014年11月10日前一次性付清，房屋交付时间为2014年12月28日前。同日，伟邦公司向裘玉君出具金额为232200元的购房款发票。2015年6月30日，裘玉君委托鲍业青办理及领取金地华园38号楼1单元11003号房屋的房产证、土地地证、缴纳税收等事项，该委托经浙江省嵊州市公证处公证。2015年7月8日，裘玉君办理了金地华园38号楼1单元11003室国有土地使用权证与房屋所有权证，并向伟邦公司交纳了水电接入费、煤气管道接入费与有线电视接入费等费用。裘玉君以财产权利受到侵害为由，诉至法院要求处理。
原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。涉案房屋在裘玉君签订买卖合同、给付购房款、交纳相应费用并办理产权证后，裘玉君已经取得了房屋的所有权，对妨害其所有权的行为，裘玉君有权请求排除妨害，故对裘玉君要求徐增举搬出涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。徐增举辩称裘玉君提供的买卖合同在交付购房款及涉案房屋的时间与合同签订时间存在矛盾，合同是裘玉君与伟邦公司恶意串通签订的，且徐增举已经先行占有该房屋。因商品房买卖合同是开发商所提供的格式合同，即使在交付时间上存在部分瑕疵也不影响双方买卖合同关系的成立，并不能以此推定裘玉君与伟邦公司存在恶意串通的情形，在徐增举未能证明裘玉君系恶意办理登记的买受人的情况下，其先行占有使用的权利不能优先于裘玉君已经合法取得房屋所有权，故对裘玉君的辩解不予采纳。关于裘玉君所主张的损失，因其未能举证证明具体的损失，依法不予支持，待证据充分后，可另行主张其权利。调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、徐增举于判决生效后十日内搬离沭阳县金地华园38幢1单元11003室房屋；二、驳回裘玉君的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由徐增举负担。
原审判决宣判后，上诉人徐增举不服向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回裘玉君的诉讼请求。主要理由是：一、徐增举是涉案房屋的合法占有人、使用人。2009年9月25日，徐增举购买伟邦公司开发的涉案房屋，付清所有购房款，并由伟邦公司出具《金地花园客户购房付款结算单》。该结算单上写明出卖人及买受人的姓名、名称、房屋坐落的位置、面积、单价及总价款，具有商品房买卖合同的主要内容。虽然徐增举与伟邦公司没有签订正式的商品房买卖合同，但是双方之间的商品房买卖合同关系已经成立且生效，徐增举付清全部房款后，伟邦公司将涉案房屋交付给徐增举居住。徐增举系通过合法的方式取得涉案房屋的占有及使用权，上诉人的合法权益应受到法律保护。二、裘玉君和伟邦公司恶意串通，虚构商品房买卖合同关系。1.裘玉君提供的《商品房买卖合同》载明的时间是2015年6月23日，面积为90平方米，交易单价为2580元/平方米，同等地段的房屋单价不低于4800元/平方米，裘玉君与伟邦公司交易价格远远低于市场价格，与常理不符。2.裘玉君与伟邦公司签订的《商品房买卖合同》载明的时间为2015年3月18日，备案时间为2015年6月23日，合同第六条约定的付款时间为2014年11月10日、约定房屋交付时间为2014年12月28日，合同第三条第3款还载明有2011年字样，前后矛盾。3.裘玉君与伟邦公司的法定代表人周杨军同系浙江人，并参与伟邦公司众多项目。裘玉君与伟邦公司系恶意串通损害徐增举权益。三、原审法院判令徐增举搬离涉案房屋无事实及法律依据。退一步说，即使裘玉君与伟邦公司签订的商品房买卖合同系真实的，房屋也登记在裘玉君名下。但伟邦公司并没有将涉案房屋交付给裘玉君，双方之间并没有完成买卖标的物的交付手续。所以裘玉君还没有取得涉案房屋的占有使用权，无权要求徐增举搬出涉案房屋。
被上诉人裘玉君二审辩称，裘玉君没有与伟邦公司恶意串通，裘玉君是合法购买涉案房屋并依法进行登记取得所有权，徐增举侵占裘玉君合法财产没有事实及法律依据。徐增举与伟邦公司也没有成立买卖合同关系，仅仅把钱交到承建商手中，因此占有涉案房屋没有事实及法律依据。徐增举无权强行占有裘玉君的合法财产。
二审中双方均未提供新的证据。
二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本案二审中的争议焦点是：一、徐增举占用并使用涉案房屋是否为无权占有；二、裘玉君能否要求徐增举搬离涉案房屋。
针对争议焦点一。本院认为：2009年9月25日，伟邦公司向徐增举出具《金地华园客户购房付款结算单》一份，结算单载明，金地华园38号楼1单元11003室单价为2680元/平方米，优惠后合同单价为2360元/平方米，面积为89.54平方米，总房款为211314元，徐增举已付款211314元，并注明合同未签，手续未办，此单只限于定房，由伟邦公司在结算单上加盖沭阳伟邦公司有限公司销售合同专用章。后伟邦公司向徐增举交付涉案房屋，徐增举于2012年开始装修，并于2014年之前入住。徐增举已经付清全部购房款，并由伟邦公司交付涉案房屋，其占有涉案房屋系基于买卖合同的合法占有，应受法律保护。
针对争议焦点二。本院认为：房屋买卖合同的履行，出卖人负责协助办理房屋产权变更登记的同时，应当负责向买受人移交房屋的占有。虽然裘玉君与伟邦公司签订的商品房买卖合同，并取得涉案房屋的房屋产权证书，但因徐增举合法占有涉案房屋在先，伟邦公司并未将涉案房屋交付给裘玉君，双方并未完成涉案房屋的交付手续，裘玉君可据此要求伟邦公司继续履行房屋买卖合同，向其交付房屋或承担违约责任，但因其与徐增举之间无合同关系，且徐增举合法占有涉案房屋，故裘玉君不能据此要求徐增举搬出涉案房屋。
综上，徐增举的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院认定的适用法律有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第04220号民事判决；
二、改判：驳回被上诉人裘玉君的诉讼请求。
原审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理80元，合计120元，由被上诉人裘玉君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 孙 权
代理审判员 柏小凤
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 许小璇
第7页/共7页