湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民三终字第02070号
上诉人（原审被告、反诉原告）李清江。
委托代理人高红梅，湖南联合创业律师事务所律师。
委托代理人傅勇，湖南联合创业律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）陆仁祥。
委托代理人杨洁，湖南旷真律师事务所律师。
委托代理人吴晓，北京市长安律师事务所长沙分所律师。
被上诉人（原审第三人）湖南南洋房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路168号。
法定代表人谈彬尧，该公司董事长。
委托代理人周德益，男，1962年1月22日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）长沙兆通物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区城南东路269号5楼。
法定代表人何蓉，该公司执行董事。
委托代理人傅勇，湖南联合创业律师事务所律师。
上诉人李清江、陆仁祥因与被上诉人湖南南洋房地产开发有限公司（以下简称南洋公司）、长沙兆通物业管理有限公司（以下简称兆通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2011）开民一初字第221号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：南洋大厦系南洋公司开发建设的商业性大楼，座落于长沙市开福区中山路168号，共九层，总建筑面积为6715.59平方米。该大厦夹层面积为610.25平方米，二层、三层面积为1734.38平方米。夹层、二层、三层中其他产权业主享有687.07平方米产权面积，南洋公司享有夹层、二层、三层中1657.56平方米产权面积。南洋大厦其他产权业主在购买了南洋大厦夹层、二层、三层部分产权面积后，与南洋公司签订了书面返租协议，由南洋公司统一对外出租，南洋公司将所得租金按照其他业主所购房款总额相关比例每年向其他业主支付返租租金。之后，在书面返租协议期满后，南洋公司未继续与其他产权业主签订书面返租协议，而是按照原返租协议约定的租金标准向其他业主实际支付返租租金。
2009年7月27日，南洋公司（甲方）与陆仁祥（乙方）签订了一份《南洋大厦租赁合同书》，约定，乙方向甲方租赁南洋大厦第二、三层房屋（建筑面积约1865.5平方米，含公摊面积，其中南洋公司的产权面积为1400.185平方米，其他业主产权面积为365.415平方米）用于经营宾馆，租赁期为2009年7月21日至2015年2月21日，计5年7个月，租金为每年360000元，每月30000元，按季支付。双方还约定，租赁期间由于甲方原因引起乙方不能营业所造成的损失由甲方承担并赔偿损失。至此，南洋公司每月可从陆仁祥及案外人湖南中青网络家园有限公司（已另案起诉，租赁南洋大厦夹层，每月租金25000元，下称“中青网络公司”）处获取南洋大厦第二、三层及夹层租金55000元。依照南洋公司与其他产权业主的返租协议，南洋公司每月应在从陆仁祥、“中青网络公司”收取的租金向其他产权业主支付返租租金。
2010年，南洋公司因未能向长沙银行股份有限公司高建支行履行到期债务，被长沙银行股份有限公司高建支行诉至原审法院。原审法院在执行该案过程中，长沙银行股份有限公司委托银剑拍卖公司将南洋公司抵押资产（南洋大厦部分房产）拍卖处置。银剑拍卖公司在接受委托后，对南洋大厦实际情况进行了实地勘查，为拍卖工作制作了竞买协议、竞买须知、特别声明以及竞买协议附件。其中竞买协议中特别提醒竞买人应仔细了解拍卖标的物的相关情况及瑕疵：“签订本协议前，请认真、仔细地阅读本协议，本协议及附件由拍卖人加盖公章或骑缝章后生效。”竞买协议对拍卖标的的现状作了介绍：标的目前大部分已租赁，租赁详情见租赁合同，拍卖成交后买受人须遵循“买卖不破租赁”的原则，并按附件中的租赁情况表保持原有租赁关系。特别声明中，银剑拍卖公司向各竞买人声明：特别提醒竞买人在拍卖前已实地勘查、仔细核实了拍卖标的的消防情况、租赁情况、质量、面积、权利等状况，自行调查标的涉及的各种瑕疵，标的物可能存在因委托人自身能力限制不能完全提示的瑕疵（包括但不限于租赁、返租、消防、物业等方面的潜在瑕疵）参加拍卖即视为竞买人对拍卖标的的真实性、合法性无异议，并视为竞买人对拍卖标的的现状（数量、质量、瑕疵、包括没有发现的潜在瑕疵）完全认可，竞买人应对自己的竞买行为承担法律责任。竞买协议附件中对南洋大厦的地理位置、房产证、房屋分层分户平面图、国土证、他项权证、户室面积信息、楼层面积、租赁合同、租赁及返租情况等予以书面说明。银剑拍卖公司2010年6月29日发出房产拍卖公告，定于2010年7月8日上午10时在其公司拍卖厅对南洋大厦部分房产进行公开拍卖。此次拍卖南洋大厦部分房产包括一、四、五、七、八整层以及夹层约288平方米、二层约520平方米、三层约848平方米，共计约6028.52平方米的房屋（以权证实际面积为准）。2010年7月1日，李清江与银剑拍卖公司签订了一份《竞买协议》（包括竞买须知、特别声明、竞买协议附件）。2010年7月8日，李清江在银剑公司拍卖会上以2266万元的价格竞买到南洋大厦部分房产（面积约6028.52平方米），银剑拍卖公司于同日向李清江作出湘银拍字（2010）第7-7号《拍卖成交确认书》。李清江、银剑拍卖公司以及公证员均在《拍卖成交确认书》上签名、盖章，确认书中载明：拍卖人及委托人已对拍卖标的做出必要的说明，买受人对标的存在的瑕疵及可能存在的瑕疵已予以认可，并承担由此产生的风险。
2010年7月23日，李清江向兆通公司出具委托书，委托事项如下：一、委托兆通公司办理南洋大厦有关交接事项（包括但不限于南洋大厦图纸与资料的交接、水电及公用设施的交接过户、已收租房押金及租金的交接等）；二、授权受托人进行物业管理，包括但不限于招租、签署租赁合同、收取租金等所有物业管理事项，受托人可以指定何蓉、陈千具体经办以上委托事项。
2010年7月26日，南洋公司（交托人）与李清江的委托人何蓉（接受人）签订了一份《移交协议》，约定：一、接受人接受南洋公司南洋大厦租赁合同原件12份，原合同条款南洋公司（南洋大厦）从即日起不再履行合同所约定的责任和义务；二、南洋公司（南洋大厦）的水电费从2010年7月12日起，由买受人即李清江负责收缴，2010年7月12日前由南洋公司在2010年7月28日前交清。南洋公司法定代表人谈彬尧、李清江的委托代理人何蓉以及见证人黄某均在《移交协议》以及《房屋租赁合同书（原件）移交明细》上签名。同日，南洋公司（交托人）与李清江的委托代理人何蓉（接受人）再次签订了一份《租金移交书》，约定：一、接受人接受南洋公司（南洋大厦）租赁合同原件12份，原合同条款南洋公司（南洋大厦）从即日起不再履行合同所约定的责任和义务。从7月20日起，南洋大厦各业主的租赁合同将与李清江委托的兆通公司签订。签订合同所约定的责任和义务大致与租赁户与南洋公司所签订的合同相同；二、南洋公司（南洋大厦）的租金从2010年7月20日起，由买受人李清江所委托的兆通公司收取，各楼层租赁户的租金收缴日期及金额以所列明细为准。该《租金移交书》附有租金明细表。
李清江在取得南洋大厦部分房屋产权后，认为南洋公司隐瞒真实情况，在其受到欺诈而产生重大误解的情况下与南洋公司签订《移交协议》、《租金移交书》，不同意按南洋公司与其小业主之间的返租协议约定，向该大厦的夹层、二层、三层小业主交付远高于实际收取标准的返租租金。小业主不满李清江改变租金的分配方式，发生了实际的冲突，陆仁祥所经营的九鼎宾馆正常营业受到影响。李清江继受南洋公司的租赁合同权利义务后，陆仁祥依约向李清江的委托人兆通公司支付了2010年7月23日至同年11月22日的租金。2010年11月9日，陆仁祥以九鼎宾馆名义向兆通公司发出《律师函》，要求对方履行租赁合同义务，排除经营障碍。2010年12月12日，南洋大厦夹层、二层、三层其他产权业主共同作出告知书，要求李清江在2010年12月30日前按以前的租金与其续签租赁合同，年租金为房价总额的6%，如不能付租，将收回所购门面。同年12月22日，兆通公司复函九鼎宾馆称李清江没有按原租金分配方式向小业主支付租金的义务，兆通公司多次通知小业主前来领取依照房产面积比例应分得的租金，小业主拒不领取租金，而是要求按原来返租金的标准收取租金，否则收回各自房产，这是小业主与南洋公司及陆仁祥三方之间的争议，陆仁祥应向小业主和南洋公司主张权利。之后，南洋大厦夹层、二层、三层其他产权业主采取换门锁或贴封条的方式收回了其所购房屋。2010年12月31日，《潇湘晨报》以《房产商不返租，业主封租户商铺》为题报道了涉案纠纷，其内容为“宾馆50间被封30间；业主表示房产被拍卖后新买家接手后并没有按原来的合同返还租金，只能收回房屋；新东家称没有返租义务”。2011年3月23日，长沙市开福公安分局望麓园派出所出具《出警南洋大厦不稳定情况的说明》，载明：“因二楼的小业主对大厦更换法人后租金收入下降不满，部分业主要求收回房产。2010年11月1日上午，数人来文鼎宾馆吵闹要求停业，宾馆报警后民警到达现场进行调解后散去；12月11日、12日下午接连接到宾馆报警，到现场发现二十来人在宾馆吵闹、踢门等，要求宾馆关门，后经民警调解后平息事态。在此期间，责任区民警多次接到宾馆的口头报警，称有业主围堵宾馆总台，不能正常营业。12月23日，派出所协同中山路社区组织调解未果。12月28日，十几名业主将自己面积上的客房贴上封条，调解未果。文鼎宾馆的经营由此不能正常进行，基本处在半停业状态，派出所在2010年12月底接到宾馆方面的口头停业要求。”2012年12月18日，陆仁祥提出因司法鉴定报告已出具，故申请将涉案租赁房屋及宾馆资产一并退还给李清江。
另查明，2009年7月20日，陆仁祥（乙方）与案外人沈再海、蒋正军（甲方）签订《转让协议》一份。双方约定，甲方对其位于长沙市中山路168号南洋大厦二、三楼及一楼前台、文鼎招待所（招牌名文鼎宾馆）作整体转让，转让内容：1.房屋的使用权；2.房屋的配备及其所有权；3.宾馆的营业证照等完整的营业手续；4.房屋使用权下所发生的一切权利、责任、义务（房租、水电费、税金、卫生防疫费、电话费、闭路电视费等）和应遵守的法律、法规。转让金额为180万元（不含3万元押金）。陆仁祥受让文鼎宾馆后更名为九鼎宾馆继续经营。陆仁祥称受让宾馆后，重新投入装修、添置布草设施35万元。
本案在一审过程中，陆仁祥向法院申请对经营期间因小业主维权导致无法正常营业所受损失进行司法审计。一审法院依法委托湖南恒基有限责任会计师事务所对本案进行审计，2012年8月28日，湖南恒基有限责任会计师事务所出具湘恒基专审字（2012年］第161号报告书，出具鉴定结论如下：九鼎宾馆截止2011年1月1日尚未收回的投资费用为1666921.61元（包括经营转让费1397014.92元、装修改造费230769.23元、添置布草及设施费38507.46元）；2010年9月1日至2010年12月31日的营业损失240442.81元；2011年1月1日至2015年2月21日的预期利润1307182.28元（每年的利润为317807.91元）。李清江对该鉴定意见不予认可，称审计报告所依据的费用清单、前台收银月报表、收银员日报明细表、仓库财物清单及客房财产清单等均由陆仁祥单方制作并提供，审计报告子项目和具体内容存在缺陷和漏洞，审计结果严重偏离事实情况。
再查明，2011年4月25日，李清江以南洋公司为被告，以陆仁祥及中青网络公司为第三人向原审法院提起诉讼，要求原审法院判决撤销李清江与南洋公司签订的《移交协议》和《租金移交书》。2011年11月10日，原审法院作出（2011）开民二初字第1217号民事判决书，判决驳回李清江的全部诉讼请求。李清江不服向本院提起上诉。2012年4月23日，本院作出（2012）长中民三终字第0514号民事判决：驳回上诉，维持原判。2012年12月18日，陆仁祥向原审法院提交了《退还场地的申请书》，表示申请将涉案租赁场地及宾馆资产退还给李清江。
原审法院认为，依据本案事实，法院对本案争议的焦点作如下分析：
一、陆仁祥与李清江之间的租赁关系。李清江称原南洋公司与陆仁祥签订《租赁合同书》时，南洋公司与其他业主签订的合同已经到期，南洋公司高额支付租金给其他业主没有合同依据。法院认为，小业主和南洋公司之间租赁合同虽然已经到期，但是双方均未提出异议，并实际继续履行，成立不定期租赁合同关系，在此前提下，南洋公司依然行使其他业主产权房屋的转租权，且南洋公司在2009年7月将小业主房产整体转租给陆仁祥后，小业主继续接收南洋公司支付的返租租金，且也未对转租事实提出异议，故陆仁祥与南洋公司之间的租赁合同系陆仁祥与南洋公司之间真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。李清江通过竞拍受让南洋大厦，根据买卖不破除租赁的原则，陆仁祥承租涉案房产的权利依然存续。南洋公司与李清江依法签订了《移交协议》、《租金移交书》及《房屋租赁合同书（原件）移交明细》，李清江应概括承受南洋公司与陆仁祥签订的租赁合同中所约定的权利义务，实际上李清江已收取了陆仁祥支付的租金，故本案的租赁合同应当约束李清江与陆仁祥。
二、小业主是否为本案租赁关系的主体问题。法院认为，南洋大厦的产权变更是基于拍卖，《竞拍协议》明确了“拍卖成交后买受人须遵循买卖不破租赁原则，并按附件中的租赁情况表保持原有关系”。原审法院（2011）开民二初字第1217号民事判决书、本院（2012）长中民三终字第0514号民事判决书亦共同认可李清江竞拍取得南洋大厦房产后签订《移交协议》、《租金移交书》及《房屋租赁合同书（原件）移交明细》是履行《拍卖成交确认书》的后合同附随义务。基于返租关系的存在，李清江履行原南洋公司与陆仁祥的租赁合同，必须以取得代为出租其他业主房产的权利。故取得代为出租其他业主房产的权利亦系李清江竞拍房产后的相关义务。南洋大厦拍卖时，李清江已被明确告知“接受竞拍标的南洋大厦的瑕疵（包括租赁、返租等情况）”，故应可认定其明知南洋大厦的返租、租赁情况。在该情况下，李清江仍选择竞拍南洋大厦的部分产权，应可视为其自愿承担南洋大厦的瑕疵（包括租赁、返租等情况）所致的损失和风险，并承担相应的法律责任。且本案租赁合同双方为李清江与陆仁祥，依据合同相对性原则，小业主与本案并无直接的法律关系，且本案发生纠纷的原因是基于李清江不按照南洋公司与小业主之间已形成且履行多时的返租金额支付返租租金。故李清江以小业主与南洋公司的合同到期为由主张陆仁祥向小业主直接主张权利缺乏事实和法律依据，法院不予采信。
三、李清江、陆仁祥是否对对方构成违约的问题。依据《合同法》第六十六条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《合同法》第二百一十六条规定，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。据李清江与陆仁祥的租赁合同关系，李清江作为出租人有保障宾馆经营秩序的义务，陆仁祥有依约支付租金的义务。因陆仁祥已支付2010年11月21日前的租金，而自2010年10月以来，李清江单方面改变与小业主之间的租金分配方式，导致小业主在陆仁祥经营的九鼎宾馆聚集、吵闹，影响了正常营业秩序，无法保证租赁房屋的约定用途，故李清江未按合同约定履行义务，存在违约，应当承担相应的违约责任，陆仁祥以拒付租金的方式行使抗辩权并无不当，李清江反诉请求陆仁祥支付欠付租金、违约金，法院不予支持。兆通公司为李清江委托的管理南洋大厦的物业公司，其委托代理行为所产生的法律责任直接由李清江承担。故陆仁祥请求兆通公司承担连带责任，法院不予支持。
四、陆仁祥的损失认定及责任承担问题。依据《合同法》第九十四条第（四）款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。李清江擅自改变租金分配方式，导致小业主闹事，使陆仁祥承租的房屋无法正常经营宾馆，在告知李清江并诉至法院后，李清江仍明确表示小业主行为与其无关，没有实质改善租赁环境，陆仁祥继续租赁房屋用于经营宾馆的目的已经不能实现，现请求解除其与李清江之间的租赁合同，法院予以支持。依据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，当事人有权要求赔偿损失。针对陆仁祥主张的损失，本案审理过程中，依法委托湖南恒基有限责任会计师事务所进行了审计，在审计过程中，法院将陆仁祥提供的审计材料进行了质证，并将李清江对审计报告（征求意见稿）的异议书提交给审计机构，审计机构对李清江的异议予以了答复，并在对鉴定资料进行查阅、计算复核的基础上依据合法程序作出了司法鉴定报告。虽李清江对上述鉴定报告提出异议，但因涉案的九鼎宾馆系个体工商户，在已提供了每月登记的相关收入和开支凭证的情况下，若因缺乏规范的会记账簿而丧失主张自身权利的机会有失公平，且李清江也无证据反驳陆仁祥所提供的相关审计凭证，故法院对上述司法鉴定报告予以采信。针对陆仁祥的具体诉求，法院作如下分析：1、营业损失。因李清江擅自改变返租金额，导致小业主闹事，使陆仁祥承租的房屋无法正常经营宾馆。据本案司法鉴定报告结论认为，陆仁祥经营的九鼎宾馆自2010年9月1日至2010年12月31日的营业损失240442.81元，较为合理，法院予以认定。2、预期利润。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故李清江在违约后所承担的损失范围应当包括合同履行后陆仁祥可获得的利益。对其预期利润部分，参考审计报告，陆仁祥经营的九鼎宾馆自2011年1月1日至2015年2月21日的预期利润为1307182.28元，折合每月约为26000元。因陆仁祥在2012年12月提出了退还场地，此时陆仁祥应当采取适当措施防止损失的扩大，基于双方利益平衡考量，法院认为预期利润以每月26000元为标准，自2011年1月1日起计算至陆仁祥提出退还租赁场地后的6个月止共计30个月较为合理，合计约为780000元。3、投资损失。结合司法鉴定报告，九鼎宾馆截止2011年1月1日尚未收回的投资费用为1666921.61元，该部分费用因陆仁祥未能继续经营涉案宾馆，其相应的投资无法收回，其装饰装修和添置的物品无法使用，故为陆仁祥的损失范围，李清江应当予以赔偿。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除陆仁祥与李清江之间的《南洋大厦租赁合同书》；二、李清江自本判决生效之日起十日内赔偿陆仁祥自2010年9月至12月期间营业损失240442.81元；三、李清江自本判决生效之日起十日内赔偿陆仁祥支付的转让费、改造装修费、添置布草及设施费1666291.61元，赔偿陆仁祥逾期利润损失780000元；四、驳回陆仁祥其他诉讼请求。五、驳回李清江的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费45921.3元，由陆仁祥承担17211.3元，李清江承担28710元；反诉费1654元，由李清江承担。
上诉人李清江不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决将李清江作为本案被告是错误的，应列为无独立请求权的第三人。二、原审法院以南洋公司与小业主之间形成不定期租赁，进而认定陆仁祥与南洋公司就涉案二、三层房屋签订的租赁合同有效，故李清江在概括承受南洋公司在此合同中的权利义务之情况下，应向陆仁祥承担违约赔偿责任，属于认定事实不清，适用法律错误，依法不能成立。三、原审法院依据由湖南恒基有限责任会计师事务所根据陆仁祥单方委托和陆仁祥单方提出并制作的书面材料作出的《鉴定报告》及其结论，认定被上诉人陆仁祥提出的487万余元损失赔偿诉求成立，严重违背客观事实和法律规定，依法不能成立。四、上诉人李清江本无法定义务但自愿遵循“买卖不破租赁”的原则对竞买取得的6028.52平方米房屋部分如实履行了概括受让义务，而陆仁祥以房屋其他部分产权人（小业主）强行收回房屋的行为而拒绝支付李清江租金的行为，显然构成违约，故李清江提出的反诉请求依法应得到人民法院的全部支持。五、原审判决将被上诉人陆仁祥与南洋公司签订的租赁合同认定为有效合同，并判决上诉人承担被上诉人陆仁祥所谓的预期利益损失，不仅显失公平，亦于事实不符，于法相悖。综上，请求二审法院依法撤销原判第二项、第三项和第五项，发回原审法院重审，或查清事实后改判驳回被上诉人陆仁祥对上诉人提出的全部本诉请求，并改判被上诉人陆仁祥支付欠付租金及违约金共计1758363.5元，由被上诉人陆仁祥承担本案的全部诉讼费用。
上诉人陆仁祥不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对本案的争议焦点第四点“原告陆仁祥的损失认定及责任分担问题分析”中的关于原告逾期利润损失及责任分担认定错误。1、因李清江在本案中提出反诉，要求陆仁祥支付租金及违约金，陆仁祥无法退还租赁房屋给李清江；2、由于李清江提出与南洋公司租赁合同纠纷权利义务转移撤销纠纷诉讼案，原审法院对本案已实际上中止审理，陆仁祥客观上无法将租赁房屋退还给李清江；3、李清江违约后，陆仁祥已充分尽到谨慎注意和善良管理人的义务；4、在李清江实施侵权行为后，陆仁祥还交纳了至租赁合同期满的租金，而原判将陆仁祥的18个月预期利润作为扩大损失部分不予支持，显失公平；5、从租赁房屋实际占有情况来看，由于小业主已收回自己的房屋，李清江所有的物业仅占租赁房屋的一部分，原审法院将小业主应得的收益视为李清江的损失，这一认定是错误的。二、湘恒基专审字（2012年）第0161号报告书中关于预测2011年1月1日至2015年2月21日利润情况时，其中调增税费为448135.55元，陆仁祥是纳税主体，原判没有将448135.55元调增税费判决给陆仁祥是错误的。综上，请求：一、依法维持原判第一项、第二项、第五项；二、依法维持原判第三项中关于赔偿陆仁祥支付的转让费、改造装修费、添置布草及实施费1666291.61元的判决；依法撤销原判第三项中关于赔偿上诉人逾期利润损失780000元的判决，改判由上诉人赔偿上诉人逾期利润损失1755317.83元；三、判令李清江承担本案的鉴定费40000元；四、判令李清江承担本案的全部诉讼费用。
在本院二审过程中，李清江提交了三份新证据。1、2013年7月1日在银剑拍卖公司办公室对银剑拍卖公司职员金胜的一份谈话笔录，拟证明在所有的拍卖文件中没有拍卖资产买受人必须维系返祖关系的条款。2、2013年6月16日对鲁达的一份调查笔录，拟证明南洋公司与小业主之间的租赁合同的形成是为了南洋公司销售房屋融资的目的，南洋公司在南洋大厦固定资产被拍卖后没有继续履行和小业主之间的返租合同。3、南洋大厦业主夹层返祖情况表，拟证明李清江拍卖成交后按照南洋公司租金移交合同书中的约定的标准将返租金付给其他业主的事实。陆仁祥认为这三份证据不属于二审新证据的范围，对此不予质证。南洋公司对三份证据的证明目的有异议。本院认为，李清江提交的三份证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于二审程序中的新的证据的规定，因此，本院对这三份证据不予采信。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，南洋公司和小业主之间租赁合同到期后，双方均未提出异议，并继续实际履行，双方之间成立不定期租赁合同关系，故南洋公司依然行使其他业主房屋的转租权，且南洋公司在2009年7月将小业主房产整体转租给陆仁祥后，小业主继续接收南洋公司支付的返租租金，也未对转租提出异议，故陆仁祥与南洋公司签订的《南洋大厦租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
李清江通过拍卖程序受让南洋大厦，竞买协议对拍卖标的的现状作了介绍：标的目前大部分已租赁，租赁详情见租赁合同，拍卖成交后买受人须遵循“买卖不破租赁”的原则，并按附件中的租赁情况表保持原有租赁关系，而且南洋公司与李清江依法签订了《移交协议》、《租金移交书》及《房屋租赁合同书（原件）移交明细》，李清江亦收取了陆仁祥支付的租金，故李清江应按照拍卖时的要求，遵循“买卖不破租赁”的原则，即南洋公司与陆仁祥签订的《南洋大厦租赁合同书》中南洋公司的权利和义务应由李清江承继，该《南洋大厦租赁合同书》对李清江具有法律约束力。李清江上诉称“一审判决将李清江作为本案被告是错误的，应列为无独立请求权的第三人”的理由不成立，本院不予采信。
在拍卖南洋大厦的特别声明中，银剑拍卖公司向各竞买人声明：特别提醒竞买人在拍卖前已实地勘查、仔细核实了拍卖标的的消防情况、租赁情况、质量、面积、权利等状况，自行调查标的涉及的各种瑕疵，标的物可能存在因委托人自身能力限制不能完全提示的瑕疵（包括但不限于租赁、返租、消防、物业等方面的潜在瑕疵）参加拍卖即视为竞买人对拍卖标的的真实性、合法性无异议，并视为竞买人对拍卖标的的现状（数量、质量、瑕疵、包括没有发现的潜在瑕疵）完全认可，竞买人应对自己的竞买行为承担法律责任；而且竞买协议亦明确要求买受人按附件中的租赁情况表保持原有租赁关系，故可认定李清江明知南洋大厦的返租、租赁情况，李清江应承担南洋大厦的瑕疵（包括租赁、返租等情况）所致的损失和风险，并承担相应的法律责任。
由于李清江不按照南洋公司与小业主之间已形成且履行多时的返租金额支付返租租金，导致小业主在陆仁祥经营的九鼎宾馆聚集、吵闹，影响了正常营业秩序，无法保证租赁房屋的约定用途，故李清江未按合同约定履行义务，应当承担相应的违约责任。李清江反诉请求陆仁祥支付欠付租金、违约金的事实依据和法律依据不足，原审法院不予支持正确。
李清江擅自改变租金分配方式，导致小业主闹事，使陆仁祥承租的房屋无法正常经营宾馆，陆仁祥继续租赁房屋用于经营宾馆的目的已经不能实现，现请求解除其与李清江之间的租赁合同，原审法院予以支持正确。原审法院依法委托湖南恒基有限责任会计师事务所对陆仁祥的损失进行了审计，审计机构依据合法程序作出了司法鉴定报告，原审法院根据上述司法鉴定报告结论对陆仁祥要求赔偿损失的诉讼请求予以判决并无不当。陆仁祥上诉称原审判决关于原告逾期利润损失及责任分担认定错误的理由不成立，证据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人李清江和陆仁祥的上诉理由均不成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费47575元，由李清江负担23787.5元，陆仁祥负担23787.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
审 判 员 罗芳海
二〇一四年一月二十六日
代理书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。