苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初561号
原告周晓兰。
委托代理人路可宏，江苏新开利律师事务所律师。
委托代理人王观，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市姑苏区三香路128号。
负责人张红，副总经理。
被告北京华联综合超市股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。
法定代表人罗志伟，董事长。
委托代理人陶翔（代理以上二被告），北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司职员。
原告周晓兰与被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司（以下简称“北京华联苏州分公司”）、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称“北京华联公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理，依法由审判员潘宇容独任审理，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告周晓兰及其委托代理人王观和被告北京华联苏州分公司、北京华联公司的委托代理人陶翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周晓兰诉称：2013年11月29日，我与北京华联苏州分公司签订场地租赁合同，承租位于苏州市三香路128号北京华联国贸店F1层32平方米经营场所用于经营，租期自2014年1月1日起1年。北京华联苏州分公司要求我并承诺所有承租人北京华联国贸店商业综合体于2014年1月1日开业。合同签订后，我向北京华联苏州分公司交纳了承租保证金17000元，并在2014年1月1日前将店面装修完毕。同时为开业购置了物品，购买了商品，做好了开业前期的准备工作。但是，北京华联国贸店商业综合体没有按时开业，我多次要求对方履行合同，对方均置之不理，至今没有结果。2015年11月19日，北京华联苏州分公司才将保证金17000元退还给我。北京华联苏州分公司的违约行为给我方造成了极大的损失，其应当承担违约责任，赔偿我已支出的损失和可得利益损失，北京华联公司应对苏州分公司债务不能清偿部分承担补充责任。诉讼请求：1、解除2013年11月签订的场地租赁合同；2、判令被告北京华联苏州分公司赔偿直接支出经济损失134311元；3、判令被告北京华联苏州分公司赔偿可得利益损失58400元（自2014年1月1日计算至2014年12月30日）；4、判令被告北京华联苏州分公司赔偿利息损失3000元（暂定，以192711元为本金，按银行同期贷款利率四倍计算，自起诉之日起计算至实际付款之日止）；5、判令被告北京华联公司对被告北京华联苏州分公司债务不能清偿部分承担补充清偿责任；6、本案诉讼费用由两被告承担。在本案审理过程中，原告周晓兰将诉讼请求变更为：1、判令两被告赔偿原告周晓兰实际损失202860.70元，包括货款122760.70元、加盟保证金10000元、装修款54000元、pos机及收银台65**元、工人工资9600元；2、本案诉讼费用由两被告承担。
被告北京华联苏州分公司、北京华联公司辩称：北京华联苏州分公司确实与周晓兰订立了场地租赁合同。后因我方所租赁物业业主苏州国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸公司”）违约，致使我公司无法履行与周晓兰的租赁合同。我方愿意在合理的范围内给予对方一定的补偿，此前，已经将保证金予以返还。关于周晓兰提出的各项损失，我方对部分认可，具体由法庭认定。
经审理查明：
1、坐落于苏州市三香路128号商业用房的所有权人为被告国贸公司。1999年9月19日，国贸公司与北京华联综合超市股份有限公司（以下简称“北京华联公司”）签订合作合同1份，约定双方合作在苏州市三香路128号房屋合作设立“苏州华联综合超市”商业项目，合作期限为开业之日起20年，由被告北京华联苏州分公司进行经营管理。被告北京华联苏州分公司将房屋的主体部分用于超市经营，另将部分房屋、场地转租他人。2013年8月，被告北京华联苏州分公司对经营场所进行重新装修和区域调整，超市和租赁经营商户均暂停经营。原告周晓兰确定在改造完成后承租其中的F1层部分房屋（面积32平方米）进行童装、饰品经营，于2013年9月3日向被告北京华联苏州分公司支付租赁保证金17000元。2013年11月26日，被告北京华联苏州分公司（甲方）与原告周晓兰（乙方）签订场地租赁合同，约定甲方将苏州市三香路128号北京华联国贸店F1层32平方米的经营场所出租给乙方经营童装、饰品使用，租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金58400元，保证金17000元。
2、合同签订之前，被告北京华联苏州分公司即将租赁房屋交付给原告周晓兰。原告周晓兰接收房屋后，于2014年11月18日与苏州美康装饰设计工程有限公司签订工程合约1份，委托该公司对其准备在租赁场所开设的“博历童品形象店”进行装修，工期自2013年11月20日起至12月25日止，总价款54000元，按进度支付。上述装修工程按期完成，原告周晓兰按照合同约定的进度支付了全部工程款。原告周晓兰另支出6500元购置了店铺收银用的收银机和打印机（现在店铺内）。2013年12月10日，原告周晓兰向杭州攀越服装服饰有限公司支付了品牌授权经营保证金10000元，该保证金在年进货达不到约定金额的情况下不予返还。在准备开业期间，原告周晓兰进行了进货，货物包括童装、饰品，通过银行转账支付货款58115元，另有送货单等显示支付货款55033元。
3、因北京华联公司在装修改造过程中与国贸公司产生纠纷，北京华联苏州国贸店及租赁商户无法在原定的2014年1月1日起开始营业。之后，被告北京华联分公司曾表示要延后开业日期，但始终未能开业。原告周晓兰所租赁的经营场所在装修完成后，一直未能开始经营，房屋空置至今。被告北京华联苏州分公司于2015年11月19日将保证金17000元返还原告周晓兰。目前，租赁房屋内的装修、设施保持原状，货物异地存放未能销售。
以上事实，由原、被告的当庭陈述及两原告提供的场地租赁合同、工程合约、、工程清单、装修付款收据、经销协议、保证金收据、招商银行历史交易明细、送货单、货款收据、本院（2014）姑苏民五初字第00364号民事判决书等证据证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。被告北京华联苏州分公司虽然按照合同约定向原告周晓兰交付了相应场地，但由于其与国贸公司之间的纠纷，导致租赁场所不能开展经营活动，原告周晓兰租赁房屋开设童装、饰品店的目的无法实现。原告周晓兰诉称被告北京华联苏州分公司在2015年11月19日将保证金予以退还，且双方就赔偿问题开始进行协商，应当认定双方自此已经一致同意解除合同，不再继续履行。双方之间的租赁合同因被告北京华联苏州分公司不能交付符合合同目的的租赁场地而解除，被告北京华联苏州分公司应当承担违约责任，赔偿因违约给原告周晓兰造成的损失。本院结合双方当事人的意见就原告周晓兰作主张的损失分别确定如下：
1、装修设施损失。原告周晓兰在接收房屋后进行开业准备，在租赁场地内投入装修、设施并根据经营需要添置物品实属必要，此项损失应当纳入赔偿范围。从原告周晓兰提供的工程合约及所附清单，其所进行的装修基本为附着于房屋的固定装修，而pos机、打印机设备也系为其经营目的所购置，现仍存放于租赁场所之内，原告周晓兰表示对此无法继续利用，被告北京华联苏州分公司应当按照原告周晓兰的投资情况进行赔偿。现原告周晓兰主张装修费用为54000元，设备费用6500元，被告方对设备费用支出无异议，认为装修费用依据不足且金额略高，本院审查后认为，原告周晓兰提供的装修清单显示了装修的内容和分项价款，与实际进行的装修相符，其提供的费用票据在金额和付款进度上均与工程合约一致，本院对其进行装修并支付装修费用54000元的事实予以确认，并由此确定被告北京华联苏州分公司应赔偿原告周晓兰装修费用54000元、设备费用6500元，合计60500元。装修清单上所涉全部装修、设施及现存租赁场所的pos机、打印机设备应由原告周晓兰与租赁场所一并移交被告北京华联苏州分公司。
2、货物及保证金损失。原告周晓兰主张为开业经营需要，在装修完成前后进行了进货并支付了加盟品牌保证金，被告方认可这些货物确实存在，对其中加盟保证金1万元、转账支付的货款58115元表示认可，对此外的货款认为依据不足，不予确认。本院审查后认为，原告周晓兰支付的加盟品牌保证金1万元，现因无法履行经销协议而不能退还，该项损失应由被告北京华联苏州分公司如数赔偿。至于其购入的货物，清单和送货单均显示系童装和饰品品类，与其租赁场所的经营目的一致，应当认定为与承租本案房屋的用途相关。被告方实地查看了这些物品，对其事实存在表示认可，原告周晓兰提供的送货单和收据等证据显示，包括转账和现金支付的金额共计113148元，本院予以确认。鉴于该部分货物虽可通过再次销售和其他方法处理挽回一部分损失，但因时隔较长，因过时、过季及自身材质等原因，价值已大幅贬损，本院酌情确定由被告北京华联苏州分公司按照原告周晓兰批发进货价格的60%进行赔偿，即承担损失113148*60%=67889元。据此，本院确定北京华联苏州分公司应赔偿的货物及保证金损失77889元。
3、员工工资损失。原告周晓兰主张在筹备开业期间招募了两名店员并向其支付两个月工资合计9600元，但未提供任何证据证明，被告方对此不予认可，同意按苏州市最低工资标准，以2人1个月的金额对原告周晓兰予以补偿。本院审查后认为，原告周晓兰为能在被告方确定的2014年1月1日开业提前招募店员应属情理之中，由此产生的损失应当计入赔偿范围。鉴于原告周晓兰未能就该项损失提供证据，但其提出的金额未超过2014年度江苏省零售行业在岗职工的的平均工资水平，本院根据经营场所的规模，结合被告方的意见，酌情按2人1个月计算，确定该项损失金额为4800元。
综上，被告北京华联苏州分公司应当向原告周晓兰赔偿装修物品损失60500元、货物及保证金损失77889元、员工工资损失4800元，合计143189元，原告周晓兰超出此范围的主张，本院不予支持。被告北京华联苏州分公司系被告北京华联公司下属不具有独立法人资格的分支机构，其债务不能清偿部分，应由被告北京华联公司承担补充责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告周晓兰各项经济损失合计143189元（如采用转账方式支付，请汇入原告周晓兰指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）；
二、被告北京华联综合超市股份有限公司对被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司上述债务清偿不足部分承担补充责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4342元，减半收取2171元，由原告周晓兰负担639元，被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司负担1532元；被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司于本判决生效后十日内直接向原告周晓兰有限公司支付1532元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审判员 潘宇容
二〇一六年六月二日
书记员 邓 琴