湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第531号
原告刘化刚，男，1981年2月17日出生，瑶族。
委托代理人陈昌岩，怀化市鹤城区城北法律服务所法律工作者。
委托代理人彭峰平，女，1976年5月26日出生，汉族。
被告怀化市中天房地产开发有限公司。
法定代表人欧江正。
原告刘化刚与被告怀化市中天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，依法组成由审判员陈发林担任审判长，与人民陪审员丁伟、倪勇参加的合议庭，于2014年8月22日公开开庭进行了审理，代理书记员曾群担任法庭记录。原告刘化刚及委托代理人陈昌岩到庭参加了诉讼，被告怀化市中天房地产开发有限公司经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘化刚诉称：2011年7月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告向原告出售被告开发的金都景苑2栋1单元2102号房（房产局备案登记为金都景苑2栋2102），该合同约定房屋面积为133.45平方米（以房产局测量的实际面积为准），单价为2441元／平方米，总金额为325752元整。原告以按揭贷款方式支付了购房款，但被告至今没有按照合同约定于2012年5月20日前向原告交付房屋，也没有为原告办理房、地两证，导致原告对所购买的房屋无法使用，被告应当为其逾期交房的违约行为向原告支付违约金47559元（325752×730×0.0002）为维护原告的合法权益诉至人民法院，请求判决：1、被告对金都景苑2栋2102（合同记载为2栋1单元2102号房）房屋符合验收标准承担责任；2、被告履行合同义务，为原告办理房、地两证；3、被告支付原告逾期交房违约金（暂计算至2014年5月20日为47559元），直至达到小区房屋综合验收标准之日止；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告怀化市中天房地产开发有限公司开庭前未作答辩。开庭后，被告提交《调整违约金请求书》，以合同约定的逾期交房违约金约定过高且逾期交房原因客观、不可预见为由，请求将违约金比例调整至万分之一。
经审理查明：2010年4月6日，原告向被告交付订房金40000元。2011年7月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于怀化市金海路“金都景苑”项目第2幢1单元2102号住宅一套，房屋总价325752元，付款方式为签订合同时原告付定金40000元，签订合同时另付房款105752元，向银行按揭180000元；被告应当在2012年5月20日前，交付合同约定的商品房给原告，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告逾期交房的责任为：逾期不超过90日，自2012年5月21日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；合同继续履行；逾期超过90日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年5月21日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金；原告应于2011年8月1日前交清委托被告办理房屋所有权证及土地使用权证的费用10253元；被告应在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在2013年6月30日前取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。签订合同当日，原告交付购房款105752元。此后，中国建设银行将原告的贷款180000元转账至被告账号，抵押物名称为金都景苑2栋2102号。2012年8月30日，怀化市房产管理局向原告发放怀房预城东新区字第412006019号预购商品房预告登记证书，证中载明：房屋坐落怀化市金海路（金都景苑），室号21-02A，预告登记义务人怀化市中天房地产开发有限公司。至此，原告共计付给被告房款325752元（定金40000＋房款105752＋贷款180000）。至开庭日，无证据证明被告已向原告交房，无证据证明怀化市金海路“金都景苑”第2幢房屋已经竣工验收。庭审中，原告将诉讼请求第一项明确为：要求房屋达到竣工验收标准，并把该房交付给原告。
上述事实，经本院公开开庭审理，原告当庭举证，本院确认，有下列证据证明：
1、原告身份证复印件及被告企业注册登记资料、组织机构代码登记基本信息表，证明原、被告诉讼主体资格，身份情况；
2、2011年7月1日签订的商品房买卖合同原件一份，证明原告在被告怀化市中天房地产开发有限公司开发的金都景苑项目购买房屋的事实，合同约定交房的时间是2012年5月20日；
3、银行借款合同及相关转账票据原件一份，证明原告按揭贷款18万元的情况；
4、收款收据原件4张，证明原告的交付房款情况；
5、怀房预城东新区字第412006019号预告登记证书复印件一张，证明原告购买房屋预售登记情况；
6、庭审笔录一份，证明本案其他事实。
本院认为：原告起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由，原告的第一项诉讼请求“被告对金都景苑2栋2102（合同记载为2栋1单元2102号房）房屋符合验收标准承担责任；”，经本院审查，该诉讼请求不明确、具体，庭审中，经本院释明，原告明确该项诉讼请求为“要求房屋达到竣工验收标准，并把该房交付给原告。”本院认为，原告对该项的“明确”实为对原诉请的变更，原告在举证期限届满后变更诉讼请求，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，故本院在此案中对该项变更后的诉讼请求不予处理，原告另行起诉。对原第一项诉讼请求，因其意思表示不明，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律、法规的禁止性规定，本院认定合法有效，双方应诚实全面履行。按照合同约定，原告委托被告办理产权证，故对原告要求被告办证的诉讼请求，本院予以支持，办证时间为怀化市金海路（金都景苑）21-02A号房经竣工验收合格之日并交付后。原告交清了合同约定的购房款325752元，但被告未按合同约定的交房条件交付原告房屋，故被告应承担逾期交房违约责任。合同约定逾期交房90日后的每日违约金为已交付房款的万分之十，而被告要求调整至万分之一，原告在庭审中仅要求按每日万分之二，因原告主张的违约金标准符合实际情况，按当事人有权处分民事权利的原则，本院对原告的该主张予以采纳，以此计算方式，被告应付原告从2012年5月21日起至2014年5月20日止的逾期交房违约金为47559元（325752×730×0.0002），2014年5月21日后被告应付原告的违约金为：按已付房款325752元的每日万分之二从2014年5月21日起计算至怀化市金海路（金都景苑）21-02A号房经竣工验收合格之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告怀化市中天房地产开发有限公司为原告刘化刚办理怀化市金海路（金都景苑）21-02A号房的房产所有权证及土地所有权证，办证时间为怀化市金海路（金都景苑）21-02A号房经竣工验收合格并交付后；
二、被告怀化市中天房地产开发有限公司应付原告刘化刚从2012年5月21日起至2014年5月20日止的逾期交房违约金47559元，该款限本判决生效之日起15日内付清；
三、被告怀化市中天房地产开发有限公司向原告刘化刚支付2014年5月21日后的逾期交房违约金，违约金按已交付房款325752元的每日万分之二，从2014年5月21日起计算至怀化市金海路（金都景苑）21-02A号住房经竣工验收合格之日止，该款于怀化市金海路（金都景苑）21-02A号住房经竣工验收合格之日支付；
四、驳回原告刘化刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6899元，由原告刘化刚承担1000元，被告怀化市中天房地产开发有限公司承担5899元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 陈发林
人民陪审员 丁 伟
人民陪审员 倪 勇
二〇一四年九月十八日
代理书记员 曾 群
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。