广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）环民初字第672号 原告唐燕，男，1974年4月3日出生，壮族，居民，住广西环江毛南族自治县。 特别授权委托代理人蒙亮陆，环江毛南族自治县法律事务中心法律工作者。 被告陈凤蕉，女，1952年2月24日出生，毛南族，住广西环江毛南族自治县。 委托代理人吴迈群，男，1947年6月15日出生，壮族，住广西环江毛南族自治县。系被告陈凤蕉之 丈夫。 被告韦素云，女，1951年11月3日出生，壮族，住广西环江毛南族自治县。 两被告共同委托代理人吴婉芹，广西博爱律师事务所律师。 原告唐燕与被告陈凤蕉、韦素云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日受理后，依法由审判员欧力锐独任审理，于2015年5月5日依法转为普通程序审理,并依法组 成由审判员韦文勉担任审判长，审判员欧力锐和审判员唐名利参加的合议庭，分别于2015年4月13日和2015年6月11日公开开庭进行了审理。书记员蒙媛媛担任法庭记 录。原告特别授权委托代理人蒙亮陆，被告陈凤蕉、韦素云及其委托代理人吴迈群、吴婉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐燕诉称，2009年10月12日原告与被告签订合同，约定原告租赁被告位于环江县私有房屋一、二、三楼作商业使用，合同约定原告向被告交纳押金 10000元，并约定合同期满后被告将押金10000元退回原告等双方的权利义务。合同签订后，原告将押金交给被告，并依约履行合同义务。2014年8月30日合同期满 后，原告因被告所提高的租金无法承受而不再承租并要求被告退还押金，但被告以各种理由拒绝退还。为此，特诉至本院请求：1、请求法院判决被告退还原告押金10000元及向 原告支付利息480元；2、本案诉讼费应由被告负担。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、原告身份证复印件，证明原告的身份情况； 2、房屋租赁合同复印件，证明原、被告双方的合同权利义务； 被告陈凤蕉、韦素云辩称，一、原告违反合同约定，被告依约不退原告押金符合合同第十一条“本合同生效后，如乙方违约的，乙方所缴纳的押金及租金不退。”的约定，应驳回原告 的诉讼请求。原告违约具体表现以下几点：1、因原告在租赁期间未按期交纳房租，被告经向原告催缴才得知原告已将房屋转租给第三方，而房租也改由第三方承缴，原告未经被告同 意擅自将房屋转租第三方的行为，违反了合同第四条“合同期间，征得甲方同意，可以转租房屋，但房屋转租后，房屋租金提价或者乙方收取转让费，不再退还押金”的规定。2、原 告违反合同约定未按期交还被告房屋，已构成违约。原、被告双方在《房屋租赁合同》中明确约定“租赁期满，乙方交还房屋，甲方退还乙方押金”，但是2014年8月30日租赁 期满，原告未按期交还房屋，直到2014年9月6日在思恩派出所的协调下才退还被告的房屋钥匙，原告的行为已经违约，被告不退还押金符合合同约定。3、原告未经被告同意擅 自拆除被告门面的后墙及隔墙，且原告在合同期满后将拆除其增建的装饰造成房屋损坏，违反了合同第八条“如发现房屋人为损坏的，甲方可以追究乙方的法律责任并不退押金”。 二、原告违约给被告造成较大的经济损失，该损失共9893.67元应由从原告押金中扣除，具体包括：1、恢复隔墙费用约5800元，2、清理垃圾费503元；3、延迟交房 的租金损失2916.67元（7天×416.67元/天）；4、垫付的水电费674元。 被告为其抗辩向法庭提供的证据有： 1、环江县工商局电脑查询单及税务注销申请书，以证明原告违约转租后注销工商登记； 2、环江县思恩派出所证明，以证明原告在合同到期后不交付房屋已经违约； 3、环江县医药公司水费收据2张，以证明原告在合同期内不按时缴纳水费而构成违约行为及案外人陈波为其垫付水费1007元。 4、清理垃圾收条，以证明原告在合同期后恶意堆积垃圾造成的清理费用520元； 5、环江县医药公司证明，以证明登记于陈波名下的水表系谭少宁、吴志贤、李雄敏、陈波四户共用； 6、陈波、李雄敏证言，以证明由于原告未按期交纳水电费给被告造成的损失及垃圾清理费用为上述四户平均负担； 7、房屋租赁合同，以证明原告延迟7天交房所造成的租金损失依据； 8、图片10张，以证明原告故意损坏房屋属违约行为； 9、电费发票3张，以证明被告垫付2014年9月份电费342.19元。 经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2均无异议，本院认为，以上证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，可作为本案认定事实依据。原告除了对被告的证据5无异议外，对 被告的证据1-4，6-9均有异议，认为证据1不能证明原告擅自转租房屋，而是证明原告经营方式的变更；证据2不能证明原告无故延期退房给被告，恰好证明由于被告未按期退 还原告押金才引起纠纷而由派出所处理；证据3不是原件，对其内容不予认可；证据4与本案无关；证据6不能证明原告不按期交纳租赁房屋的水电费；证据7与本案无关；证据8的 内容不能证明原告故意损坏房屋，只是原告租赁期满后依约拆除增加的浮产而产生的正常现象；证据9是合同期满后产生的电费，也不予认可。本院认为，被告的证据2-3、 5-6来源合法，内容客观真实，且与本案有关联性，可作为认定本案事实的依据。对被告提供的证据1、4、7、8，因原告对其证明内容有异议，且被告也未能提供其他证据予以 佐证，本院不予采信；被告的证据9（即3张电费发票）证实案外人陈波、李雄敏、吴志贤所交纳的电费都是2014年9月份电费，并非本案租赁期间产生的电费，故该证据与本案 无关，本院不予采信。 经审理查明：2009年10月12日，以被告陈凤蕉、韦素云为甲方与以原告唐燕为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将位于环江县医药公司大门右边第二、三间私有 房屋一楼两间门面及二、三楼出租给乙方作商业使用；租赁期间从2009年10月20日至2014年8月30日，期间乙方向甲方交纳押金10000元；房屋租金为每年 80000元，合同生效后乙方于2009年10月20日缴纳第一年第一季度租金，之后按季度向甲方交纳租金；合同期间，征得甲方同意，可以转租房屋，但房屋转租后，房屋租 金提价或者乙方收取转让费，不再退还押金；乙方不经甲方同意，不得随意改变房屋结构，如需进行工程改建，必须经过甲方同意方能施工，费用乙方自己负责；合同期满，增建的装 修部分无偿归甲方所有（浮动财产除外）；合同第八条约定：租赁期满，乙方交还房屋，甲方退还乙方押金10000元。合同关于违约条款的约定：本合同生效后，如乙方违约的。 乙方所缴纳的押金及租金不退。如提前退房不租，甲方不负一切责任，甲方违约时，甲方退还乙方剩余租金并且支付40000元违约金。”合同签订后，原告唐燕将押金 10000元及第一年第一季度租金20000元转账支付给两被告。租赁期间，原告为经营需要，在征得两被告的同意后拆除两间门面之间的隔墙。从2012年10月起至租赁期 满，涉案房屋的剩余租金由案外人海尔电器专卖店经营者韦显雪代原告向两被告按期足额缴纳。2014年9月6日，被告陈凤蕉、韦素云与案外人海尔电器专卖店的经营者韦显雪等 人因涉案房屋的隔墙、水电费纠纷而到环江县思恩派出所处理，当日案外人韦显雪代原告将涉案房屋钥匙交付被告陈凤蕉、韦素云。 另查明，涉案两间房屋分别登记在被告陈凤蕉之子吴志贤及被告韦素云之子谭少宁名下，而吴志贤、谭少宁也追认其母亲陈凤蕉、韦素云与唐燕所签订的涉案房屋租赁合同。 2013年7月10日和2015年3月31日，环江县医药公司从与涉案租赁房屋共用水表的案外人陈波原预交的水改费1500元中扣缴2011年6月-2013年6月的水费 623元和2013年6月-2015年3月水费384元（水费合计1007元），之后，被告陈凤蕉、韦素云向陈波垫付了应由原告唐燕承担的水费共503.50元。 2015年3月2日，原告因请求两被告退还押金未果而诉至本院，请求被告陈凤蕉、韦素云退还押金10000元及支付利息480元（从2014年9月1日起至付清之日止）。 本案争议焦点：1、原告唐燕与被告陈凤蕉、韦素云于2009年10月12日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效？2、原告在租赁涉案房屋期间是否存在违约行为及应否承担违 约责任？3、原告唐燕请求被告陈凤蕉、韦素云退还押金10000元及利息480元是否有事实和法律依据？ 本院认为，一、关于本案合同是否合法有效问题。原告唐燕与被告陈凤蕉、韦素云于2009年10月12日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制 性规定，合同合法有效，双方均应诚信依约履行合同义务。 二、关于原告在租赁涉案房屋期间是否存在违约行为及应否承担违约责任的问题。1、关于两被告提出的原告擅自转租已构成违约的抗辩意见。本案中，两被告仅以原告原所经营的环 江佳美电器贸易有限责任公司注销及涉案房屋租金由他人代缴的事实而推定原告存在擅自转租的行为，因两被告未能提供其他证据予以佐证。退一步来说，即使原告擅自转租，被告从 2012年10月起就已知道原告转租的事实，但其从未向原告提出异议，足以视为其已默认原告的转租行为。故被告提出的该抗辩意见证据不足，理由不充分，本院不予采纳。2、 关于被告提出原告擅自拆除涉案门面后墙及隔墙而构成违约的抗辩主张。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设 他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，原告在租赁期间为经营需要，在征求两被告的同意后才 拆除涉案门面的隔墙，其行为符合上述法律规定。同时两被告未能举证证明要求原告于租赁期满后应为其恢复隔墙原状的事实，依法应承担举证不能的不利后果。因此，两被告提出的 原告擅自拆除隔墙属违约行为的抗辩意见，证据不足，理由不充分，本院不予采纳。3、关于被告提出原告未按期交付涉案房屋构成违约的抗辩意见。本案双方签订的租赁合同约定： 租赁期满后，乙方交还房屋，甲方退还乙方押金10000元。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行 之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。作为负有同时履行返还义务的当事人，双方均可在对方履行返还义务前拒绝对方的履行 请求，因此被告陈凤蕉、韦素云认为原告唐燕未按期返还房屋属违约而没收押金的主张依法不能成立。基于上述理由，本案原告并无违约行为，故两被告提出应由原告赔偿恢复隔墙费 用5800元、清理垃圾费503元、延迟交房的租金损失2916.67元、垫付的水电费674元等经济损失的抗辩意见缺乏事实根据，本院不予支持。 三、关于原告请求两被告退还押金10000元及支付利息480元是否有事实和法律依据的问题。本案中，原告已依约支付押金10000元和全部房屋租金给两被告，全面履行了 合同义务。合同期满后，原告已于2014年9月6日将涉案房屋返还两被告，两被告继续占有原告押金无合同和其他依据，应予返还。由于涉案房屋由环江县医药公司实施水改工 作，导致原告无法按期向该单位交纳租赁期间的水费，可见原告不能按期交纳水费不能归责于原告。鉴于两被告已为原告垫付租赁期间的水费503.50元（被告陈凤蕉、韦素云与 案外人陈波、李雄敏四户平均负担水费1007元），则原告理应向两被告支付该项费用，且庭审中原告也同意从押金中扣除其应承担的水费503.50元，对此本院予以认可。因 此，两被告应退还原告押金9496.50元（押金10000元-被告垫付的水费503.50元）。另外，对于原告要求两被告支付利息损失480元的诉请，因本案合同中双方 未明确约定关于逾期退还押金的利息损失，故原告的该项诉请，缺乏事实依据，理由不成立，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决如下： 被告陈凤蕉、韦素云应于本案判决生效之日起十日内互负连带返还原告唐燕押金9496.50元。 案件受理费62元，由被告陈凤蕉、韦素云连带负担。 上述债务，义务人应于本案判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执 行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判长  韦文勉 审判员  欧力锐 审判员  唐名利 二〇一五年七月二日 书记员  蒙媛媛 本判决所适用法律： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。