北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第19245号
原告（反诉被告）冯宁，女，1971年10月21日出生。
原告（反诉被告）田京寰，男，2000年3月7日出生。
法定代理人冯宁（田京寰之母），1971年10月21日出生。
二原告（反诉被告）冯宁、田京寰的委托代理人孙莹，北京市双利律师事务所律师。
被告（反诉原告）山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院1号楼1层105室。
法定代表人李瑞芳，董事长。
委托代理人陈笑宜，女，1984年12月27日出生。
委托代理人雷春晖，北京市金台律师事务所律师。
原告（反诉被告）冯宁、田京寰（�下并称二原告，分别称姓名）与被告（反诉原告）山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称山水文园公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人孙莹，山水文园公司的委托代理人雷春晖、陈笑宜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2009年6月11日，冯宁与山水文园公司签订《商品房临时买卖合同》，约定：二原告向山水文园公司购买位于北京市朝阳区周庄山水文园（二期）X号房屋（以下简称X号房屋），房屋总价款为7141458元，山水文园公司应于合同签订后3年内为二原告办理房屋所有权证，如不能按期办理，应给付二原告补偿款。合同签订后，二原告全额给付了购房款，但山水文园公司至今未给二原告办理房屋所有权证。故二原告诉至法院，要求山水文园公司立即为二原告办理房屋�有权证，给付二原告2011年和2012年的补偿款1563979元，并支付逾期给付补偿款的利息（自2013年1月1日开始至付清之日止，按银行同期贷款利率计算）。
山水文园公司辩称并反诉称：山水文园公司与冯宁签署《商品房临时买卖合同》同时，双方还签署了《补充协议》，约定：X号房屋尚未取得销售相关手续，冯宁对此已充分知晓，如《商品房临时买卖合同》及《补充协议》因此无效的，山水文园公司不负责赔偿二原告任何损失，二原告还应按每月15000元的标准向山水文园公司支付房屋使用费。合同签订后，二原告给付了全部购房款，山水文园公司亦将X号房屋交付给了二原告。由于未能按约定为二原告办理房屋所有权证，山水文园公司已经支付给二原告补偿款428487元。目前X号房屋仍未取得商品房预售许可证，根据法律规定，此种情况下双方签订的《商品房临时买卖合同》及《补充协议》应属无效合同。故山水文园公司不同意二原告的诉讼请求，并提出反诉，要求法院确认双方所签《商品房临时买卖合同》及相关《补充协议》无效，二原告将X号房屋和山水文园公司已经给付二原告的428487元补偿款返还给山水文园公司，并根据合同约定按每月15000元的标准给付山水文园公司自2010年2月3日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。
二原告针对反诉辩称：X号房屋所在的整幢建筑已经通过了竣工验收备案，二原告与山水文园公司签订的《商品房临时买卖合同》属于现房买卖合同，无需办理商品房预售许可证，该合同及《补充协议》均属合法有效。山水文园公司主张的房屋使用费没有法律依据，不应得到支持。据冯宁了解，X号房屋本属于农民拆迁安置房，山水文园公司在签订合同时隐瞒了这一事实，应赔偿二原告相关损失。虽然双方签署的《补充协议》约定：“无论何种事由导致《商品房临时买卖合同》及其《补充协议》、附件被解除或被法院、仲裁机构认定无效时，出卖人不负责赔偿买受人装修该房屋而花费的任何费用，买受人亦不得追究出卖人的赔偿或违约责任，出卖人无需赔偿由此给买受人造成的任何损失。”但是《商品房临时买卖合同》也约定：“双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《补充协议》约定的免责条款违反了主合同的约定及合同法的规定，属于无效条款。如果《商品房临时买卖合同》和《补充协议》被认定无效，二原告要求山水文园公司在本案中返还二原告�房款7141458元，并赔偿一倍的购房款、支付购房款利息、赔偿房屋升值差价损失7153442元和装修损失95004元。
山水文园公司针对二原告关于合同被确认无效的情况下所提出的诉讼请求辩称：如果合同无效，山水文园公司同意返还二原告购房款。冯宁明知合同可能因房屋没有合法的销售手续而无效，还自愿与山水文园公司签订合同，并明确表示放弃就此向山水文园公司索赔的权利，二原告向山水文园公司提出的各项赔偿要求没有法律依据和合同依据。房屋升值差价损失属于可期待利益，其基础源于合法有效的合同，无效合同不能作为主张可期待利益的依据。另外，二原告既要求山水文园公司支付购房款利息，又要求山水文园公司赔偿房屋升值差价损失的诉讼请求相互矛盾，属于重复主张。
经审理查明：田京寰为未成年人，系冯宁之子。2009年6月11日，冯宁与山水文园�司签订《商品房临时买卖合同》，约定：二原告作为买受人，向出卖人山水文园公司购买X号房房屋；房屋总价款为7141458元；买受人未能在商品房交付之日起1800日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起45日内退还买受人全部已付款，并按中国人民银行同期活期存款利率给付利息；双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。
当日，双方还签订了一份《补充协议》，约定：无论何种事由导致《商品房临时买卖合同》及其补充协议、附件被�除或被法院、仲裁机构认定无效时，出卖人不负责赔偿买受人装修该房屋而花费的任何费用，买受人亦不得追究出卖人的赔偿或违约责任，出卖人无需赔偿由此给买受人造成的任何损失。因该商品房所在楼宇尚未取得所有权证（即该房屋的大产权），出卖人目前暂无销售该商品房的相关手续，买受人在对此己充分知晓的前提下而仍与出卖人签署《商品房临时买卖合同》及其补充协议、附件，如买受人办理入住手续后，以该商品房不具备销售手续而提出解除《商品房临时买卖合同》及其补充协议、附件，或请求法院、仲裁机构确认《商品房临时买卖合同》及其补充协议、附件无效的，则出卖人不负责赔偿买受人装修该房屋而花费的任何费用，买受人亦不得追究出卖人的赔偿或违约责任，同时买受人按每月15000元的标准向出卖人支付该商品房的使用费，出卖人有权从买�人交付的购房款中直接扣除。本补充协议与《商品房临时买卖合同》具有同等法律效力，若本补充协议与《商品房临时买卖合同》的规定不一致，则以本补充协议规定为准。协议签订后，二原告给付了山水文园公司全部购房款，山水文园公司亦向二原告交付了X号房屋。
2010年2月2日，冯宁又与山水文园公司签订一份《补充协议》，约定：出卖人同意自2009年12月31日起至2012年12月31日止，每年向买受人支付人民币428487元的补偿金。第一次支付时间为2010年12月31日，第二次支付时间为2011年12月31日，第三次支付时间为2012年12月31日。如出卖人在该商品房交付之日起三年内，未能为买受人办理该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权要求退房，如买受人要求退房的，出卖人在接到买受人书面退房申请之日起45个工作日内，将扣除上述补偿金及代缴的物业管理费后剩余的房�退还买受人，买受人装修等损失自行承担；如买受人不退房的，出卖人继续每年按约定向买受人支付补偿金，直至买受人取得该商品房所有权证之日起止。在该商品房具备销售条件时，在买受人接到出卖人书面通知之日起15日内，应无条件与出卖人签署正式的《北京市商品房现房买卖合同》，同时，提交办理该商品房房屋所有权证书所需的全部手续，并配合出卖人办理该商品房房屋所有权证书，否则，如因买受人的原因，致使该商品房房屋所有权证期限延长的，出卖人对买受人将不予补偿。该《补充协议》签订后，山水文园公司按照约定向二原告支付了第一笔补偿金428487元。
2011年12月11日，双方再次签订《补充协议（二）》，约定：出卖人已于2010年12月31日支付完毕第一次补偿金人民币428487元。第二次补偿金支付时间改为2012年12月31日前。作为补偿，第三次的经济�偿金标准改为1071219元，出卖人向买受人支付第二次补偿金一年的利息64273元，调整后三年累计补偿金及利息金额共计1992466元。该补充协议签订后，山水文园公司未按约定向二原告支付第二期、第三期补偿金及相应的利息。
另查，X号房屋所在的建筑已经于2008年7月30日通过竣工验收备案，但山水文园公司至今尚未取得X号房屋的商品房预售许可证或房屋所有权证。
案件审理过程中二原告提供了山水文园（二期）的规划图。规划图中载明，山水文园（二期）的居住建筑面积为9.82万平方米、开发商品房建筑面积为8.73万平方米、农民自用房建筑面积为1.09万平方米。二原告以此证明，X号房屋未能办理房屋所有权证，是因为该套房屋原本属于农民自用建筑，山水文园公司在签署合同时向冯宁隐瞒了这一事实。
在本案审理过程中，本院应二原告的申请，委托鉴定机构对X号房屋目前的市场价值和冯宁对该房屋进行二次装修的折旧现值进行了鉴定。经鉴定，X号房屋目前的市场价值为14294900元（含二次装修造价在内），冯宁为此次鉴定支出鉴定费28900元。冯宁对X号房屋进行二次装修的工程造价的无争议部分造价为83975元、争议部分的工程造价为17815元，冯宁为此次鉴定支出鉴定费18000元。
以上事实，有《商品房临时买卖合同》及各份补充协议、发票、收据、竣工验收备案表、规划文件、土地使用证、鉴定结论及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：山水文园公司在尚未取得X号房屋的商品房预售许可证或房屋所有权证的情况下，与冯宁签订《商品房临时买卖合同》及相应补充协议，将X号房屋出售给二原告的行为违反了国家相关法律、法规的强制性规定，《商品房临时买卖合同》及各份补充协议均应认定无效。二原告要求山水文�公司继续履行合同，为其办理X号房屋的房屋所有权证，并支付补偿金及相应利息的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
合同被认定无效后，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。现山水文园公司反诉要求二原告返还X号房屋及二原告已收取补偿金的诉讼请求合法有据，本院予以支持，同时山水文园公司亦应将二原告支付的购房款返还给二原告。山水文园公司基于无效的合同条款要求冯宁给付房屋使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。二原告要求山水文园公司支付购房款利息并赔偿一倍购房款的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
在签署《商品房临时买卖合同》的同时，山水文园公司已经通过签署《补充协议》的方式，向冯宁披露了X号房屋没有取�合法的销售手续一事，并提示了合同存在无效的风险。在此种情况下，冯宁仍与山水文园公司签订了合同，双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。虽然补充协议明确约定，在合同无效的情况下，二原告放弃要求山水文园公司赔偿任何损失的权利，但在房屋市场价格上涨的情况下，山水文园公司要求确认合同无效，损害了二原告的信赖利益，根据公平原则，山水文园公司应对二原告作出赔偿，具体赔偿金额，本院将根据本案的实际情况，参照鉴定结论予以酌定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）冯宁、田京寰与被告（反诉原告）山水文园凯亚房地产开发有限公司于二00九年六月十一日签订的《商品房临时买卖合同》及双方所签署的各份补充协议无效；
二、被告（反诉原告）山水文园凯亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）冯宁、田京寰购房款七百一十四万一千四百五十八元；
三、被告（反诉原告）山水文园凯亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）冯宁、田京寰经济损失五百五十万元；
四、原告（反诉被告）冯宁、田京寰于本判决生效之日起二十日内将北京市朝阳区周庄山水文园（二期）X号房屋腾空后返还给被告（反诉原告）山水文园凯亚房地产开发有限公司；
五、原告（反诉被告）冯宁、田京寰于本判决生效之日起十日内，将被告（反诉原告）山水文园凯亚房地产开发有限公司已给付的四十二万八千四百八十七元补偿款返还给被告（反诉原告）山水文园凯亚房地产开发有限公司；
六、驳回原告（反诉被告）冯宁、田京寰的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉�告）山水文园凯亚房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费88789元，由原告（反诉被告）冯宁、田京寰负担38798元（已交纳），由被告（反诉原告）山水文园凯亚房地产开发有限公司负担50000元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费9863元，由原告（反诉被告）冯宁、田京寰负担3800元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）山水文园凯亚房地产开发有限公司负担6063元（已交纳）；本案鉴定费46900元，由原告（反诉被告）冯宁、田京寰负担8900元（已交纳），由被告（反诉原告）山水文园凯亚房地产开发有限公司负担38000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日�十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 甄玉斌
代理审判员 王晓莉
代理审判员 张三石
二〇一四年一月二十日
书 记 员 ＸＸ晶