重庆市开县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开法民初字第01745号
原告重庆延伸物业管理有限公司，住所地开县汉丰佰成路华夏上海城底楼，组织机构代码56872120-6。
法定代表人赵剑波，该公司经理。
委托代理人（特别授权）谈中兴，重庆弘全律师事务所律师。
被告陈华，男，生于1973年2月3日，汉族，重庆市开县人。
委托代理人（特别授权）ＸＸ厚，重庆市开县文峰法律服务所法律工作者。
原告重庆延伸物业管理有限公司与被告陈华物业服务合同纠纷一案，原告于2014年4月24日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员凡磊适用简易程序，于2014年5月22日公开开庭进行了审理，原告重庆延伸物业管理有限公司的委托代理人谈中兴、被告陈华及其委托代理人ＸＸ厚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆延伸物业管理有限公司诉称，2010年原告与重庆桑园置业有限公司即华夏上海城开发商正式签订了《前期物业服务合同》，合同约定服务期限为2010年11月1日至2011年8月31日，约定高层住宅物业费为0.5元／平方米／月。2011年3月上海城住宅区成立业主委员会，并分别于2011年8月28日、2013年8月31日同原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定服务期限分别为2011年9月1日至2013年8月31日，2013年9月1日至2016年8月31日止，住宅物业服务费均为0.98元／平方米／月，双方约定上海城业主大会、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告履行了合同规定的义务，但经原告催收，被告拒绝支付2011年9月1日至2013年12月31日的物业管理费。请求判令被告支付原告物业管理费共计3819元及违约金，并承担诉讼费。
被告陈华辩称，合理合法的物管费愿意交，但不知道原告是否系合法的业主委员会委托的。他们的收费标准也不合法，业主委员会的产生也不合法，其签订的合同也不合法。物业管理收费应当在市场指导价下定价，而原告定的0.98元的标准远远高于市场价，违反了相关的法律规定，违反了重庆市物业管理条例及收费办法，既没有明码标价，也没有许可证。要求判令按照法律规定的标准要求原告提供相应的服务项目，同时参照其他小区的管理和收费标准。请求排除车库的非法使用及安全消防通道的违反占有。安全、卫生、环保、绿化等工作都没有做到。华夏上海城由于管理不到位，几次发生被盗事件，都有报案记录，说明其未尽到职责。也有业主因为电梯故障被困很久，物业公司也未及时解救，也说明未尽到职责。请求依法判决。
经审理查明：2010年10月20日，赵剑波与重庆桑园置业有限公司即华夏上海城开发商正式签订了《前期物业服务合同》，合同约定服务期限为2010年11月1日至2011年8月31日，约定高层住宅物业费为0.5元／平方米／月。2011年3月华夏上海城住宅区成立业主委员会，于2011年4月20日向开县汉丰街道九龙社区居民委员会备案，并分别于2011年8月28日、2013年8月31日同原告重庆延伸物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定服务期限分别为2011年9月1日至2013年8月31日，2013年9月1日至2016年8月31日止，住宅物业服务费均为0.98元／平方米／月（按建筑面积计算），双方约定上海城业主大会、业主或物业使用人违法合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告于2013年3月5日将2011年8月28日签订的《物业管理服务合同》向开县国土资源和房屋管理局备案。
另查明，被告陈华在华夏上海城的房屋的住宅房屋建筑面积为139.19平方米，从2011年9月1日起至2013年12月31日没有交纳物业服务费，经原告催告，被告仍未缴纳。
以上事实有原、被告当庭陈述，原告的营业执照，组织机构代码，资质证书、税务登记证、被告陈华的身份信息资料、物业管理服务合同、物业服务合同备案证明、催收物业管理服务费的告示、信用证明、照片、重庆市公安局案（事）件接报回执复印件等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”虽然被告陈华在答辩中，对华夏上海城业主委员会的合法性提出质疑，认为业主委员会未经依法选举产生，但被告并未提供充分证据证明自己的主张，故本院对被告的反驳理由不予采信。即使目前的业主委员会成立有违反相关规定的问题，该小区业主可通过其他合法途径予以解决。经审查，原告重庆延伸物业管理有限公司与华夏上海城（住宅区）业主委员会是在自愿、平等的基础上签订的合同，且并无《合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，故原告重庆延伸物业管理有限公司与华夏上海城（住宅区）业主委员会之间签订的物业管理服务合同是合法、有效的。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，原告与华夏上海城（住宅区）业主委员会签订的《物业管理服务合同》对被告陈华具有约束力。被告陈华对原告主体的工商登记及备案，以及是否取得收费许可提出质疑。但原告从2011年9月入驻华夏上海城从事物业服务，广大业主对此并无异议，也没有向相关主管部门就原告对其服务提出质疑。故华夏上海城的住户从事实上也已接受了原告的服务。关于物业服务费的上涨问题，《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”原告与华夏上海城的业主委员会通过合同约定了2011年9月1日至2013年8月31日、2013年9月1日至2016年8月31日的住宅物业服务费为0.98元／平方米／月，不违反法律规定，原、被告应按合同约定价格履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告重庆延伸物业管理有限公司履行了相关义务，作为业主的被告陈华应当按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。本院对原告重庆延伸物业管理有限公司要求被告陈华支付物业服务费的诉讼请求予以支持。被告陈华的房屋建筑面积为139.19平方米，未交纳2011年9月1日至2013年12月31日共28个月的物业服务费，被告陈华应支付给原告重庆延伸物业管理有限公司的物业服务费为0.98元／平方米／月×28个月×139.19平方米=3819.37元，原告重庆延伸物业管理有限公司只主张3819元，不超出实际费用，本院予以支持。关于原告主张的违约金，由于被告并非不履行给付物管费的义务，而是对原告是否有收费许可提出质疑，且主要争议是对原告提高收费标准自己不知情，故被告不存在有故意违约行为，其原告主张被告给付违约金，本院不予支持。被告陈华请求排除车库的非法使用及安全消防通道的违反占有，因该请求不属于本案调整范围，不宜在本案中进行处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告陈华在本判决生效后十日内支付原告重庆延伸物业管理有限公司物业服务费3819元。
二、驳回原告重庆延伸物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈华负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。
代理审判员 凡 磊
二〇一五年十一月二日
书 记 员 唐建军