北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第12971号
原告北京市土地整理储备中心顺义区分中心，住所地北京市顺义区仓上街11号，组织机构代码79210056-X。
法定代表人王军生，主任。
委托代理人孟凡利，北京道盛律师事务所律师。
被告韦俊岩，女，1966年10月22日出生。
委托代理人杨念平，北京在明律师事务所律师。
委托代理人黄艳，北京在明律师事务所律师。
被告刘长华，男，1930年3月8日出生。
被告刘凤营（刘长华之女），1959年10月1日出生。
被告刘超（刘长华之孙），1988年12月30日出生。
被告兼刘长华、刘凤营、刘超的委托代理人刘军营（刘长华之子），1955年10月19日出生。
原告北京市土地整理储备中心顺义区分中心（以下简称土地储备中心）与被告韦俊岩、刘长华、刘凤营、刘超、刘军营确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告土地储备中心的委托代理人孟凡利，被告兼刘长华、刘凤营、刘超的委托代理人刘军营，被告韦俊岩及其委托代理人杨念平、黄艳到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告土地储备中心诉称：原告经北京市国土资源局授权实施顺义区M15号线顺西路府前街站DE地块土地一级开发项目建设，因拆迁仁和镇望泉寺村北×街×号房屋与被告刘长华于2009年8月5日签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》。按协议约定，被告刘长华应在2009年8月8日前完成搬迁，并将原宅基地及其地上房屋和附属物交原告拆除。被告刘长华之妻刘广莲与被告韦俊岩于1996年1月20日就上述房屋签订过买卖协议，后韦俊岩在该房屋内居住。因韦俊岩拒绝搬迁，故被告刘长华未能如约将宅基地及其上房屋和附属物交付原告拆除。后原告于2011年4月2日起诉刘长华要求腾退房屋，诉讼期间韦俊岩要求确认原告与刘长华签订的协议无效，最终顺义区人民法院以二被告之间的房屋买卖合同效力未定为由驳回双方诉讼请求。综上所述，为推进拆迁工作进行，故诉至法院要求判令：一、确认被告韦俊岩与被告刘长华之妻刘广莲于1996年1月20日就顺义区仁和镇望泉寺村北二街×号房屋签订的《协议书》无效。二、被告承担本案诉讼费。
被告韦俊岩辩称：1.原告起诉韦俊岩主体不适格。根据民事诉讼法的规定原告应与本案有利害关系，但原告既不是房屋买卖的当事人也非房屋的权利人，故原告与本案没有直接利害关系，原告依法不具有主体资格，应驳回原告的起诉。2.本案为房屋买卖合同无效纠纷，韦俊岩与刘长华、刘军营、刘凤营、刘超四被告之间不存在任何合同法律关系，刘长华等四被告对涉案房屋及宅基地使用权亦不享有任何权益，故刘长华、刘军营、刘凤营、刘超四被告与本诉亦不存在利害关联，不具有诉讼当事人主体资格。3.韦俊岩与刘广莲之间买卖行为，双方自愿，且订有书面协议书，韦俊岩也向刘广莲支付了全部购房款，并实际使用、翻建、扩建了房屋，刘广莲也将其持有的集体土地建设使用证交付给了韦俊岩。同时，韦俊岩还按照望泉寺村村委会的要求，交纳了5000元费用，村委会在转让协议上盖章确认，故该房屋买卖协议应确认为有效。4.韦俊岩购买房屋后对房屋进行了改建、翻建、扩建，并在房屋中生活多年，对该房屋形成了强烈的归属感，也在当地形成了稳定的社会关系，涉诉房屋是韦俊岩母女唯一的居所，故从尊重历史、照顾现实的司法审判原则以及保障当事人居住权和稳定社会关系的角度来看，应认定本案房屋买卖合同有效。5.土地市场持续的升温等利益驱动是引发本案的原因，如果支持这样的起诉就会造成房屋出卖方在出售房屋多年以后，又因房屋增值造成房屋买卖无效的局面，其直接后果是违反诚实信用的卖房者获益，而恪守房屋义务的买房者却蒙受损失，这将严重损害社会公序良俗，也会导致执行困难。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告刘长华、刘军营、刘凤营、刘超共同辩称：这件事情已经时隔多年，我们都服从法院的判决，不发表其他意见。
经审理查明：
刘长华与刘广莲系夫妻关系，二人有3个子女，分别为刘军营、刘凤营、刘林营。刘林营有一子刘超。刘林营于2001年2月17日去世。刘广莲于2006年11月18日去世。韦俊岩原系顺义区仁和地区望泉寺村村民，1989年7月27日韦俊岩户口由顺义区望泉寺村迁至顺义区小东庄村×号。2000年左右韦俊岩户口迁至其现户籍地朝阳区酒仙桥七街坊×楼×单元×号。韦俊岩原系农业户口，1996年12月因顺义区小东庄征地转非。
1996年1月20日刘广莲与韦俊岩签订《协议书》，内容为：”刘广莲与韦俊岩经过协商，并经中人作证，一致同意达成如下房屋使用协议：1.刘广莲自愿将自己的5间正房，2间厢房转让给韦俊岩长期使用。2.韦俊岩自愿长期使用刘广莲的5间正房2间厢房及院内设施。3.转让使用费为12000元，其中5000元需交到村委会。由韦俊岩付给刘广莲。4.房屋及设施的产权归韦俊岩所有。5.其它有关事项双方都已商量妥当，不存在任何争议。6.此协议一式两份，双方各持一份。望妥善保存，不得丢失”。协议书后有中人”刘文顺、许进禄”签名，并盖有望泉寺村村民委员会印章。双方签字处有”刘军营、韦俊岩”字样。
韦俊岩称其实际向刘广莲支付2万元购房款，但为了避免村里以前卖房的人有意见，所以在签订协议时只写了1.2万元。
刘军营、刘长华、刘凤营、刘超称在签订上述协议时，刘军营代替刘广莲在协议上签了字，至于实际转让费是否为2万元，不清楚。另外，该协议上第一、二、三条都写明房屋是给韦俊岩长期使用，而非转让。
上述协议签订后刘广莲、刘长华将宅院腾退给韦俊岩。韦俊岩称之后其对顺义区仁和镇望泉寺村北二街×号宅基地上房屋进行了翻建、扩建。刘长华等人称韦俊岩是否翻建房屋不清楚。
2009年因顺义区M15号线顺西路-府前街站DE地块土地一级开发项目建设，需要对顺义区仁和镇望泉寺村进行拆迁。
2009年6月14日刘广莲代理人刘军营与韦俊岩签订了证明一份。证明内容为：”我村村民韦俊岩于1996年1月20日与本村村民刘广莲就房屋转让使用问题达成共识并有相关协议。现望泉寺村面临整体拆迁，现上述双方当事人就拆迁补偿相关事宜达成如下共识：1.刘广莲所持集体土地建设用地使用证范围内的建筑物、土地补偿费给付刘广莲壹拾万元后，其余所有款项全部归韦俊岩所有。2.双方对上述协商无有异意”。证明后有村领导证明人”刘少彬”签字。韦俊岩称该证明是其被迫签字的。
2009年8月5日，拆迁人储备中心顺义分中心，委托拆迁人北京市顺义区仁和镇人民政府，与被拆迁人刘广莲（已故）、刘长华，就宅基地使用证登记在刘广莲名下的位于顺义区仁和镇望泉寺村北二街×号宅基地及其上房屋和附属物签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，载明刘长华家庭人口共1人，系刘长华。补偿款共计429962元，包括宅基地面积控制标准内区位补偿款396495元，宅基地面积控制标准外区位补偿款28067元，租房补助费2700元，季差补助费2700元。上述拆迁款尚未发放。上述《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》中，关于宅基地范围内的建筑面积、房屋及附属物重置成新价补偿款的记载均为空白。
庭审中，刘长华、刘军营、刘凤营、刘超出示了宅基地登记卡。登记日期为1992年11月，该宅基地登记卡记载的该宅基地使用权人为刘广莲。土地储备中心认可该证据的真实性。韦俊岩称宅基地登记卡是真实的，但在1996年时，涉诉房屋已经转让给韦俊岩，故其才是实际的宅基地使用权人。
韦俊岩为证实涉诉房屋买卖的合法性，还提交了如下证据证实：
1.顺义区仁和镇望泉寺村北二街×号的《集体土地建设用地使用证》，该土地使用证上的土地使用者处有涂改痕迹，涂改后内容为”韦俊岩”，其上加盖了”顺义区仁和地区望泉寺村村民委员会”印章。土地储备中心认可真实性，但对合法性不予认可，称土地使用权的变更需要到政府的土地科作登记，村委会不能直接进行更改。刘长华、刘军营、刘凤营、刘超均称村委会对宅基地使用权证进行变更，没有经过刘广莲的同意，故宅基地的使用权仍应是刘广莲的。
2.1996年1月25日票号为0154353的收据一张，收据内容为”今收到王德英交来买房基金伍仟元”。收据上加盖有望泉寺村村民委员会的印章，韦俊岩称交给村委会的5000元应当在签订协议书时一起交，但村里还有母亲王德英的集资款，故从该集资款中直接扣的5000元。韦俊岩认为该收据证明村委会对刘广莲与韦俊岩之间买卖协议的认可。土地储备中心、刘长华、刘军营、刘凤营、刘超均称该交费人王德英与本案无关。
3.韦同的户口簿一份，地址为”顺义县顺义镇望泉寺北二街×号”的户口簿登记户主姓名为”韦同”，韦同系韦俊岩之女，户口性质为农业。韦俊岩称韦同于1988年12月20日出生，于1998年7月1日将韦同的户口落在涉诉宅院内。土地储备中心和其他当事人称韦同的户口与本案无关。
2011年，土地储备中心以刘长华为被告、韦俊岩为第三人提起诉讼，要求刘长华、第三人韦俊岩立即搬离顺义区仁和地区望泉寺村北二街×号房屋，将该宅基地及其上房屋和附属物交土地储备中心拆除。韦俊岩作为有独立请求权第三人参加诉讼，诉讼请求为确认土地储备中心、刘长华于2009年8月5日签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》无效。后该案经本院审理于2013年4月1日作出（2011）顺民初字第4262号民事判决书，以刘广莲与韦俊岩签订的《协议书》效力尚未确认且双方存在争议，故对土地储备中心与刘长华签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》是否有效无法确认为由驳回了土地储备中心和韦俊岩的诉讼请求。双方均未上诉。
上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述、胜利派出所的证明信、协议书、（2011）顺民初字第4262号民事判决书、证明、北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书、集体土地建设用地使用证、收据、户口登记卡等证据在案作证。
本院认为：
因刘广莲与韦俊岩于1996年1月20日就顺义区仁和镇望泉寺村北二街4号宅院内房屋签订的《协议书》是否有效，直接影响到土地储备中心与刘长华签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议》效力的认定，故土地储备中心作为拆迁主体与本案有直接的利害关系，其作为原告，主体适格。又因刘广莲在签订协议后去世，本案的审理结果将直接影响其继承人的财产权利，故刘长华、刘军营、刘凤营、刘超作为刘广莲的合法继承人参加诉讼，亦是适格的被告。韦俊岩称土地储备中心、刘长华、刘军营、刘凤营、刘超主体不适格，本院不予采信。
另，根据韦俊岩与刘广莲于1996年1月20日就顺义区仁和镇望泉寺村北二街×号宅院内房屋签订的《协议书》的内容整体来看，虽协议上第一、二条中有”韦俊岩长期使用”字样，但协议第三、四条”转让使用费”、”房屋即设施的产权归韦俊岩所有”的措辞，以及韦俊岩签订协议后在此长期居住使用而刘广莲一家从未提出异议的情况看，本协议书在性质上应认定为买卖协议而非长期使用协议。
关于该《协议书》的效力问题，虽韦俊岩在签订该协议时不是望泉寺村村民，但其在购买房屋后，其女儿作为其家庭成员将户口已迁至涉诉宅院内，加之韦俊岩在购买涉诉宅院后居住多年且已翻、扩建大量房屋、刘广莲及其家庭成员从未提出异议之情形看，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，该《协议书》应认定为有效。综上所述，土地储备中心的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：
驳回原告北京市土地整理储备中心顺义区分中心的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告北京市土地整理储备中心顺义区分中心负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 贾凤兰
人民陪审员 梁家齐
人民陪审员 李振涛
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 范春艳