辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终2415号
上诉人（原审被告）：沈阳荣天房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区营盘西街19号甲。
法定代表人：周广连，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏辉，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鲁延鹤，男,1971年5月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。
上诉人沈阳荣天房地产开发有限公司与被上诉人鲁延鹤因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初8240号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人沈阳荣天房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不支付逾期交房违约金166,085.92元，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误。一、鲁延鹤在购买房屋时，明知系闲置多年的旧办公用房，明知内部设备及装修条件现状，在签订意向协议及买卖合同均约定了现状交付。涉案房屋是没有预售许可手续的，鲁延鹤称其有办法办理预售许可，说明其对涉案房屋现状是明知的。其购买价格也远低于市场价格。二、关于房屋交付应以《房屋买卖意向协议》第四条约定为准，上诉人未违约迟延交房，上诉人之所以未向被上诉人交付房屋，是因为被上诉人违反《房屋买卖意向协议》约定在先。鲁延鹤未付清全部房款前，我方有权拒付房屋。签订的《商品房买卖合同》是用于配合办理备案及办证所用，并开具的单独发票，鲁延鹤支付购房款是针对1588.08平方米办公用房支付的，并非单独支付。三、该房2009年验收合格并使用，也进行消防验收备案，具备法定交付条件。四、即便法院认定我方迟延交付，原审法院认定的违约金标准是错误的，应以《商品房买卖合同》为准。
被上诉人鲁延鹤辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告鲁延鹤向一审法院起诉请求：请求法院确认原告与被告签订的沈阳市浑南新区天坛南街XX号303室，建筑面积为296.62平方米的房屋买卖合同有效；请求法院判令被告向原告支付违约金127028元；请求法院判令被告赔偿原告损失208686元；请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年1月6日，原告鲁延鹤与被告沈阳荣天房地产开发有限公司签订房屋买卖意向协议，约定鲁延鹤以每平方米3652.21元的价格购买被告开发的位于东陵区天坛南街XX号沿海赛洛城CX#北侧3-4层房屋，房屋面积1588.08平方米，房屋总价款5800000元；协议签订之日，鲁延鹤向被告支付房款2000000元，被告提供办理预销售许可手续的全部文件给鲁延鹤后一个月内，其再支付购房款3000000元；被告提供办理预销售许可手续的全部文件给鲁延鹤后六个月内，其付清剩余购房款，同时双方办理房屋交接手续；鲁延鹤办理完毕预销售许可手续的，双方在七日内签订正式商品房买卖合同，合同签署且鲁延鹤付清全款后30日内被告向其提供全额销售发票，并予以合同备案；鲁延鹤未付清全部房款之前，被告有权拒绝向其交付房屋。上述买卖意向协议签订后，鲁延鹤向被告支付了5000000元的购房款，剩余购房款800000元至原告起诉之日尚未支付。房屋买卖意向协议书签订后，经鲁延鹤与被告同意，案外人杨明与被告就4层的3套房屋于2015年6月8日签订了3份房屋买卖合同，房号分别为浑南新区天坛南街XX号401、402、403，房屋价款分别为587495元、1327797元、984709元，鲁延鹤与被告就3层的3套房屋亦于当日签订了3份房屋买卖合同，房号分别为浑南新区天坛南街XX号301、302、303，房屋价款分别为587495元、1327797元、984709元。上述商品房买卖合同均约定房屋交付时间为2015年6月30日，交付条件为商品房经验收合格，被告逾期交付的，按已交付房屋价款的万分之0.1向原告支付违约金，其中鲁延鹤与被告就302室签订的房屋买卖合同中约定，房屋总价款为1327797元，其中527797元，于2015年6月6日前交付，余款800000元，于2015年7月15日交付。上述6份房屋买卖合同签订后，被告出具了301、303、401、402、403号房屋的全额销售不动产统一发票，但被告并未按协议约定于2015年6月30日向原告交付房屋，其中包括本案所涉及的303号房屋，且在案件审理过程中经办案法官现场查看，房屋内无水表、电表、消防设施等设备，房屋尚不具备使用功能。现原告诉至法院，请求被告支付逾期交付房屋违约金。案件审理中，原告主张合同约定的逾期交房违约金低于其实际损失，经本院依法委托，沈阳龙锦房地产评估有限公司对浑南新区天坛南街XX号303室房屋在2015年7月1日至2016年9月4日的租金价格估价结果为每日每平方米1.4元。另查明，涉案房屋已于2009年5月21日取得了竣工验收备案书。
一审法院认为，原告鲁延鹤与被告沈阳荣天房地产开发有限公司于2015年6月8日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容均未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当遵照履行。被告未依照合同约定于2015年6月30日向原告交付涉案房屋且至原告起诉之日涉案房屋虽取得了竣工验收备案书但尚不具备使用功能，故被告已构成了违约，应当依法承担逾期交房的违约责任。关于违约金的具体标准，根据沈阳龙锦房地产评估有限公司出具的房地产估价报告书，该地段的租金标准为每平方米每日1.4元，该标准远远高于合同约定的日万分之0.1的违约金标准，故对原告认为合同约定的逾期交房违约金过低的主张，本院予以支持，参照同地段同类房屋租金标准，本院确认被告按每平方米每日1.4元的标准向原告支付逾期交房违约金。自被告应交付房屋次日2015年7月1日起至原告起诉之日2016年9月12日，被告共计违约440天，涉案房屋共计269.62平方米，故被告应支付原告逾期交房违约金166085.92元。关于被告辩称，依据鲁延鹤与被告签订的房屋买卖意向协议书，其未交齐全部5800000元购房款时，被告有权拒绝交付房屋，现原告尚欠800000元购房款尚未支付，故被告有权拒绝交房，被告不应承担逾期交房违约责任的抗辩理由，本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同的时间晚于双方签订的房屋买卖意向协议书，房屋买卖合同对买卖双方的权利、义务及违约责任进行了更加具体、详细的约定，由此可以认定房屋买卖合同是对房屋买卖意向书的补充和细化，双方应当遵照履行，根据买卖合同约定，被告应于2015年6月30日向原告交付房屋，合同中并未约定被告有权拒绝交房的特殊事由，且被告亦出具了301、303、401、402、403号房屋的全额销售不动产统一发票，而在302号房屋的买卖合同中，双方也明确约定尚欠购房款800000元，由此可以认定，被告已认可800000元未付购房款为302室的购房款，故被告的上述该抗辩理本院不予支持。综上依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决如下：一、原告鲁延鹤与被告沈阳荣天房地产开发有限公司于2015年6月8日签订的商品房买卖合同有效；二、被告沈阳荣天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲁延鹤逾期交房违约金166085.92元；三、驳回原告鲁延鹤的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16684元，由原告鲁延鹤承担1527元，被告沈阳荣天房地产开发有限公司承担15157元；鉴定费12000元，由被告沈阳荣天房地产开发有限公司承担。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人沈阳荣天房地产开发有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。涉案房屋虽已取得竣工验收备案书，但尚不具备使用功能，沈阳荣天房地产开发有限公司未按合同约定交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原审法院参照同地段同类房屋租金标准确认逾期交房违约金并无不当。
关于沈阳荣天房地产开发有限公司主张应以鲁延鹤与沈阳荣天房地产开发有限公司签订的房屋买卖意向协议书为准，鲁延鹤尚欠800,000元购房款尚未支付，沈阳荣天房地产开发有限公司有权拒绝交房的问题，因房屋买卖意向协议书签订在先，鲁延鹤与沈阳荣天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》在后，房屋买卖合同约定更加详细，故双方应当遵照《商品房买卖合同》履行各自义务。且尚欠购房款800,000元的房屋系鲁延鹤购买的302室，并非本案诉争房屋，故对沈阳荣天房地产开发有限公司的该项主张不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3622元，由上诉人沈阳荣天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
代理审判员 朱闻天
代理审判员 吕长辉
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。