重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03475号
上诉人（原审原告、反诉被告）白小玲，无固定职业，住重庆市江津区。
委托代理人汪光勤。
委托代理人蒋希文，重庆豪文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）汪文忠，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人夏华平，重庆合益律师事务所律师。
委托代理人刘倬伶，重庆合益律师事务所律师。
上诉人白小玲与被上诉人汪文忠房屋租赁合同纠纷一案，重庆沙坪坝区人民法院于2013年12月2日作出（2013）沙法民初字第09889号民事判决，上诉人白小玲对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2014年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月12日、2014年5月26日、2014年6月12日、2014年10月27日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人委托代理人汪光勤、蒋希文，被上诉人委托代理人夏华平、刘倬伶到庭参加询问。本案现已审理终结。
白小玲在一审中诉称，2012年9月22日，汪文忠将其所有的重庆市沙坪坝区XX路12号附1号B栋20-7号房屋出租给白小玲并签订合同，白小玲通过工商银行向汪文忠支付年租金和房屋租赁保证金共计41200元。合同履行中，双方于2013年8月26日就房屋租赁合同终止达成一致，汪文忠依共识约定验收房屋、家电家具等物品，接收房屋钥匙，并在合同附件《主要家具清单》上“合同终止时甲方验收签字”一栏：落笔汪文忠签字终止确认的客观事实，合同终止后汪文忠拒不履行保证金“如数返还乙方”的义务，白小玲起诉至一审法院，请求判令汪文忠向白小玲返还房屋租赁保证金人民币10000元及按中国人民银行同期贷款利率计算自2013年8月26日合同终止起至清偿止期间资金占用损失。
汪文忠在一审中辩称，白小玲所陈述的不是事实，双方未在2013年8月26日达成终止房屋租赁合同事宜，且白小玲未将租赁房屋及钥匙还给汪文忠，请求法院驳回白小玲的诉讼请求。
汪文忠在一审中诉称，2012年9月21日，汪文忠与白小玲签订《房屋租赁合同》一份，约定汪文忠将其所有的位于重庆市沙坪坝区XX路12号附1号B栋20-7号房屋租赁给白小玲使用，租赁期限自2012年9月22日起至2015年9月21日止，共计三年，租金每月2600元，按年支付，提前一月预支，按照《房屋租赁合同》的约定，白小玲应当于2013年9月22日之前向汪文忠支付2013年9月22日至2014年9月21日期间的房屋租金，但白小玲拒绝支付，现反诉至法院，请求法院判令解除汪文忠与白小玲之间于2012年9月21日签订的《房屋租赁合同》，白小玲将承租房屋及房屋钥匙交还给汪文忠；2、判令白小玲向汪文忠支付从2013年9月22日起以86.67元／日计算至承租房屋交还时止的拖欠的租金；3、判令白小玲向汪文忠支付违约金20000元；4、判令白小玲向汪文忠支付欠缴的水电费及物管费共计3444.68元；5、判令白小玲承担全部诉讼费用。
白小玲在一审中辨称，我已将涉案房屋的钥匙返还给汪文忠，在接收钥匙之日起我就不承担房租及违约金了，不同意汪文忠所主张的违约金，我确实没有缴纳水电费及物管费3444.68元，同意支付。
一审法院经审理查明，2008年1月6日，汪文忠（乙方）与重庆师范大学签订《重庆师范大学职工集资建房协议书》，约定由汪文忠集资建房购买重庆市沙坪坝区XX路12号附2号20-7号房屋。
2012年9月，汪文忠（甲方）与白小玲（乙方）签订房屋租赁合同，约定将汪文忠所有的座落于重庆市沙坪坝区XX路12号附1号B幢20-7号房屋出租给白小玲。房屋期限自2012年9月22日起至2015年9月21日止，共计三年。租金标准为2600元／月，按年支付，提前一月预支，甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方应如数返还乙方。租赁期内，乙方承担水费、电费、燃气费、电话费、电视收视费、上网费、物业管理费、清洁费等各种租赁期内产生的费用。乙方应保存并每月向甲方出示相关缴费凭据，由甲方代缴的费用乙方及时付给甲方。乙方有不支付或者不按照约定支付租金达10日的，欠缴各项费用达500元的，擅自改变该房屋用途等情况的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，已付的租金及保证金不退。甲乙双方共同约定承租时间为三年，如一方违约则违约方须赔偿守约方20000元。该合同，汪文忠与白小玲各执一份，汪文忠所执合同签约时间为2012年9月21日，白小玲所执合同签约时间为2012年9月22日，双方所执合同内容一致。白小玲举示的《主要家电家具清单》上，白小玲在“合同签订时乙方确认签字”处签字，落款时间为2012年9月22日，汪文忠在“合同终止时甲方验收签字”处签字，时间虽然为2013年9月21日，但“2013”中的“3”字明显是在“2”上添加一笔形成。汪文忠举示的《主要家电家具清单》上，白小玲在“合同签订时乙方确认签字”处签字，时间为2012年9月21日，汪文忠在“合同终止时甲方验收签字”处签字，时间为2012年9月21日。合同签订后，白小玲向汪文忠支付了2012年9月22日至2013年9月21日的租金及保证金共计41200元。白小玲至今未按约支付2013年9月22日至2014年9月21日的租金，亦未向汪文忠支付其代缴的水电费及物管费3444.68元。现白小玲起诉至一审法院要求判如所请，汪文忠提起反诉。
在本案一审审理中，汪文忠表示合同中约定的不退保证金是将保证金用于抵扣20000元违约金。
一审法院认为，白小玲与汪文忠签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。
本案中，白小玲举示的《主要家具家电清单》上虽有合同终止时汪文忠的签字，但汪文忠签字下面的落款时间有明显改动痕迹，因此白小玲主张双方的租赁合同已于2013年8月协商解除不能成立，白小玲应按照合同约定支付房屋租金。
白小玲未按照合同约定支付下一年度房屋租金和汪文忠代缴的物管水电等费用，汪文忠有权按照合同约定解除双方的合同，收回该房屋。故对汪文忠要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求白小玲返还承租的房屋及房屋钥匙的反诉请求，一审法院予以支持。双方租赁合同解除后，汪文忠应依据租赁合同返还白小玲房屋租赁保证金10000元。白小玲要求按中国人民银行同期贷款利率计算自2013年8月26日合同终止起至清偿止期间的租赁保证金占用损失，不予支持。白小玲未按约承租三年，应按照合同约定向汪文忠支付违约金20000元。对于汪文忠要求白小玲支付欠缴的水电费及物管费3444.68元的反诉请求，因白小玲同意支付，一审法院予以确认。对于汪文忠要求白小玲按照86.67元／日支付从2013年9月22日起至交还承租房屋时止的租金的反诉请求，对从2013年9月22日起至租赁合同解除之日止该期间的房屋租金，一审法院予以支持，对于合同解除之日起至返还房屋之日止，因该期间双方不存在租赁合同关系，汪文忠主张该期间房屋租金，无合同依据，一审法院不予支持，其可以另案起诉。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、白小玲与汪文忠于2012年9月22日签订的《房屋租赁合同》于一审判决发生法律效力之日起解除。
二、白小玲于一审判决发生法律效力之日起15日内返还汪文忠位于重庆市沙坪坝区XX路12号附1号B幢20-7号房屋及房屋钥匙。
三、白小玲于一审判决发生法律效力后立即按照86.67元／日支付汪文忠从2013年9月22日起至一审判决发生法律效力之日止的房屋租金。
四、汪文忠于一审判决发生法律效力后立即返还白小玲房屋租赁保证金10000元。
五、白小玲于一审判决发生法律效力后立即支付汪文忠水电费及物管费共计3444.68元、违约金20000元，合计23444.68元。
六、驳回白小玲的其他诉讼请求。
七、驳回汪文忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元（白小玲已预交25元），由汪文忠负担。反诉案件受理费552元，减半收取276元（汪文忠已预交），由白小玲负担。品迭后，白小玲还应向汪文忠支付251元，此款于一审判决发生法律效力后由白小玲立即支付汪文忠。
白小玲不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一、二、三、五条，改判汪文忠依法向白小玲返还租赁保证金10000元。2、一审案件受理费、反诉费以及二审案件受理费由汪文忠全部承担。事实与理由：一审法院认定主要事实错误，适用法律不当。1、《房屋租赁合同》及其附件《主要家电家具清单》一式两份，双方所持合同及其附件内容一致是一审法院查明的事实。退房时汪文忠在《主要家电家具清单》上合同终止时甲方验收签字一栏的落笔签字内容以及2013年8月26日汪文忠接房及钥匙并锁房的系列行为前后相互印证指向协商解除合同形成完整的证据锁链。但一审法院以双方落笔不一致以及臆断的2013年的“3”字有明显改动痕迹作为判决依据违背了以事实为依据，以法律为准绳的原则。并且退一步讲，根据《合同法》相关规定，对格式条款由两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。2、汪文忠应当对反诉返还房屋及房屋钥匙及要求白小玲承担违约责任所依据的事实负有责任提供证据证明，其并没有举证，但反诉却得到了支持，纷争房屋自2013年8月26日至今由汪文忠掌控，一审法院对此未予认定，却草率认定白小玲将承租房屋及房屋钥匙交还给汪文忠，白小玲无房可交。
汪文忠答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律得当，白小玲的理由不成立，请求驳回上诉请求，维持原判。
二审审理中，白小玲提交了证明与收条，证明白小玲于2013年8月26日请了王强搬家，且搬家是经过了汪文忠的同意。汪文忠质证后认为，对此证据的真实性无法确认，王强的身份信息不清楚，与本案无关联性。本院认为，此证据的真实性无法确认，且与本案无关联性，本院不予采信。
二审审理中，汪文忠对白小玲持有的《主要家电家具清单》上汪文忠的签名与白小玲持有的《房屋租赁合同》上汪文忠的签名是否为同一时间形成申请司法鉴定。西南政法大学司法鉴定中心出具西政司法鉴定中心（2014）文鉴字第2218号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：送检的标称合同终止时间为“2013年9月21日”的《主要家电家具清单》原件上甲方验收签字处“汪文忠”签名字迹与标称签约时间为“2012年9月22日”的《房屋租赁合同》原件上出租方（甲方）签章处“汪文忠”签名字迹应为同期书写形成。对此鉴定意见，汪文忠质证后认为法院应该采信，白小玲认为送检材料有问题，还应当将汪文忠持有的《主要家电家具清单》和《房屋租赁合同》一并进行鉴定。本院认为，《司法鉴定意见书》鉴定结论依据充分，足以采信。
本院经审理查明，白小玲持有的《主要家电家具清单》上“合同终止时甲方验收签字”处汪文忠的签名的形成时间并非2013年9月21日，而是与2012年9月22日签订的《房屋租赁合同》同期书写形成。
本院另查明，西南政法大学司法鉴定中心出具西政司法鉴定中心（2014）文鉴字第2218号《司法鉴定意见书》，收取了鉴定费用4400元，此费用已由汪文忠给付。
本院审理查明的其它事实与一审查明的事实相同，本院予以确认
本院认为，白小玲与汪文忠签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属合法有效合同，故双方应按合同约定的权利义务履行。
根据西南政法大学司法鉴定中心（2014）文鉴字第2218号《司法鉴定意见书》，可以确定汪文忠在白小玲持有的《主要家电家具清单》上“合同终止时甲方验收签字”处的签字系2012年9月22日《房屋租赁合同》签订时同期书写，这也与汪文忠持有的《主要家电家具清单》上“合同终止时甲方验收签字”汪文忠签字时间2012年9月21日相吻合印证，因此，双方当事人在《主要家电家具清单》上并未就合同的终止时间达成一致。加之，白小玲未举示其它充分证据证明其已经交还承租房屋及房屋钥匙、租赁合同已经协商解除，因此，白小玲主张双方的租赁合同已于2013年8月26日协商解除不能成立。
白小玲未按照合同约定支付下一年度房屋租金和汪文忠代缴的物管水电等费用，汪文忠有权按照合同约定解除双方的合同、收回该房屋、请求给付租金及相关费用。故一审法院对汪文忠要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求白小玲返还承租的房屋及房屋钥匙，要求支付房屋租金、水电费、物管费的反诉请求予以支持是恰当的。白小玲未按约承租三年，故一审法院对汪文忠要求白小玲按照合同约定向汪文忠支付违约金20000元的反诉请求予以支持亦是恰当的。
综上，上诉人白小玲的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元、鉴定费4400元，由上诉人白小玲负担。鉴定费4400元已由汪文忠支付，白小玲于本判决发生法律效力后立即支付汪文忠。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 李 娅
代理审判员 倪 旻
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 白耀妮