南京市玄武区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）玄执异字第27号
异议人（案外人）曹某甲，男，1951年12月9日出生，汉族。
委托代理人裴华山。
申请执行人戴某，男，1953年2月13日出生，汉族。
被执行人董某乙，女，1963年2月3日出生，汉族，退休职工。
被执行人李某，男，1962年2月10日出生，汉族。
本院在执行申请执行人戴某与被执行人董某乙、李某民间借贷纠纷一案中，于2013年1月21日作出（2013）玄执字第42号执行裁定书，裁定查封坐落于南京市雨花台区xxx苑x幢2单元504室房屋（以下简称504室），并于2013年1月25日办理了查封手续。案外人曹某甲不服本院裁定，于2014年6月23日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行公开听证。异议人曹某甲、申请执行人戴某、被执行人董某乙到庭参加听证。被执行人李某经本院通知未到庭。现已审查终结。
异议人曹某甲称，曹某甲于2011年9月20日付款23万元购买了产权属董某乙所有的504室房屋。由于该房屋是经济适用房，按规定五年内不能过户，所以该房屋的产权人目前仍是董某乙。但自董某乙卖给曹某甲该房屋后，曹某甲就是事实上的产权人且一直由曹某甲居住使用。近期，曹某甲查询该房屋已被法院查封，这是错误的，故提出执行异议，要求解除查封。
申请执行人戴某认为，曹某甲并非被告，与本案不存在因果关系与法律关系，其无权对生效判决书和执行行为提起异议。曹某甲如有异议，应通过起诉李某、董某乙共同侵权来寻求法律帮助，而不是阻挠原告申请执行。曹某甲为阻挠执行私下与董某乙草签的协议，既没有见证人在场，也没有经过公证，不具有任何法律效力，戴某不认可。戴某起诉李某、董某乙借款事实成立，李某、董某乙提供给戴某的抵押物
--房屋产权登记在董某乙名下，属董某乙个人所有，与曹某甲无关。故请求依法驳回曹某甲提起的执行异议。
被执行人董某乙认为，曹某甲所述属实，董某乙2011年9月就不居住504室了，504室房产证是李某偷拿的，董某乙已报案。
被执行人李某未发表意见。
本院原审查明，李某、董某乙系夫妻关系。2012年2月15日，李某、董某乙向戴某借款30万元，并共同向戴某出具借条一份，载明“借到戴某现金人民币叁拾万元，期限为三个月，还款时归还房产证两证”。同日，戴某将上述款项交付李某、董某乙。因到期后李某、董某乙未还款，故戴某于2012年7月诉至本院，要求李某、董某乙归还30万元借款。本院于2012年11月15日以（2012）玄民初字第1076号民事判决书依法缺席判决：李某、董某乙于本判决生效之日起十日内共同偿还戴某借款30万元。
董某乙不服本院上述判决，向本院申请再审。2013年11月6日，本院裁定对案件再审。董某乙称，借款金额应为279000元，该借款应由李某承担，董某乙不应承担还款义务。本院再审另查明，2012年2月15日，李某、董某乙向戴某出具的借条上签名“董某乙”系董某乙本人所写。戴某通过南京银行、中国工商银行开具本票两张分别向董某乙帐户各支付10万元，当天李某从中国农业银行将董某乙帐户上的20万元现金支取。戴某给付李某10万元现金时扣除了21000元利息。借款时，董某乙将504室房屋两证交给戴某，用于抵押。李某、董某乙于2012年12月20日登记离婚，离婚时双方约定：董某乙xxx园的房产抵押给戴某的30万元借款由李某一人承担，与董某乙无关。2014年6月27日，本院以（2014）玄民再初字第2号民事判决书作出再审判决：一、撤销本院（2012）玄民初字第1076号民事判决；二、李某、董某乙于本判决生效之日起十日内共同偿还戴某借款279000元等。
本案听证时查明，曹某甲与董某乙原系夫妻，1994年登记结婚。2004年7月，董某乙（买方、乙方，共有人含配偶曹某甲）与开发商（甲方）签订一份经济适用住房买卖契约，约定：乙方向甲方购买经济适用住房504室，该房屋建筑面积71.08平方米，房款合计106620元；甲方应于2004年12月30日前将该房屋交付乙方等。2004年8月，董某乙向银行申请购房贷款7万元，还款期限十年，自2004年8月至2014年8月。2005年8月1日，开发商向董某乙开具了504室的购房发票。2006年4月，曹某甲与董某乙登记离婚，双方约定：女儿归男方所有，xx营房子（注：坐落于本市秦淮区xx营x号）一家一半，厨房共用，小孩生活费由男方一人承担，与女方无关，504室归女方所有，与男方及女儿无关。
2009年5月17日，南京城南历史街区保护建设有限公司（拆迁人、甲方）、南京市秦淮区房产经营公司（被拆迁人、乙方）、董某乙、曹某甲（丙方）签订一份南京市城市房屋拆迁补偿协议，约定：甲方委托南京宁网房屋拆迁有限公司（以下简称宁网公司）在秦淮区门东C2地块，实施危旧房改造项目的房屋拆迁；被拆迁房屋坐落于xx营x号，为乙方所有，由丙方承租使用；甲方应当向丙方支付被拆迁房屋的货币补偿金额221509元；甲方应当支付其它补助费用34501元等。xx营房屋拆迁时，董某乙在与曹某甲的离婚协议正文末尾加注：xx营房子一半做为小孩生活费，一次性补偿。2011年8月31日，董某乙、曹某甲曾签订一份xx营x号董某乙承租公房拆迁补偿款分配协议，约定：依据2006年4月19日离婚协议，关于xx营x号董某乙承租公房的拆迁补偿款，双方同意董某乙为51509元，曹某甲为17万元。曹某甲南京银行账户（账号尾数为0714）于2011年9月7日进账6万元，9月10日支取6万元。董某乙的南京银行账户于2011年9月10日续存6万元。当日，董某乙出具一份收条，载明“今收曹某甲买房费人民币6万元”。2011年9月23日，曹某甲南京银行账户（账号尾数为8836），提取17万元现金。当日董某乙的南京银行账户续存17万元。当日，董某乙出具一份收条，载明“今收到曹某甲购房款人民币17万元整”。2011年9月30日，董某乙（甲方、卖方）与曹某甲（乙方、买方）签订一份经济适用房转卖契约，约定：乙方向甲方一次性以23万元人民币，买回504室……的所有产权包括居住权，即日付款起五年内甲方协助乙方去办理房产证过户手续，从今日付款起该房屋归乙方所有与甲方无关，甲方不得以种种理由推翻该契约。董某乙哥哥董某甲作为证明人也在契约上签名。2011年11月，董某乙、曹某甲交纳了504室的契税。2011年12月，504室房屋所有权登记在董某乙名下，该房屋两证现在戴某处。2012年8月，董某乙补领了504室房屋所有权证，该证现在曹某甲处。
再查明，2011年12月19日，董某乙与李某登记结婚。2012年2月14日，董某乙出具一份委托书，委托戴某办理504室房屋的抵押贷款、还款等有关手续。该委托书经江苏省南京市秦淮公证处公证。2012年6月，戴某曾到504室催要借款，曹某甲当时居住在内。2012年12月20日，董某乙与李某登记离婚。
听证中，曹某甲还提供了以下证据：
1、一份落款时间为2014年6月由南京市雨花台区xxx街道xxx园社区居民委员会加盖公章的证明，主要内容为，由于504室是经济适用房，尚未过户，该房屋的产权人目前还是董某乙，但该房屋自2011年9月30日董某乙卖给曹某甲后，曹某甲就是事实上的产权人，房屋也一直由其和其女儿居住使用。戴某认为时间与主题不相符。董某乙没有意见。
2、一份宁网公司于2014年8月出具的房屋拆迁补偿情况说明，内容为，曹某甲因老门东危旧房改造项目于2011年9月拆搬迁，并达成补偿协议，曹某甲于2011年9月10日左右分两次领取补偿款23万元。戴某认为与本案无关。董某乙没有意见。
曹某甲陈述，曹某甲2002年至2003年因喉癌开刀；拆迁补偿款中的6万元属于大病补助；因患病没钱办理504室房屋过户手续；董某乙出具的委托书不合法，504室在2011年9月30日已是曹某甲的房屋；戴某第一次来504室，已告知董某乙将房屋出售给曹某甲。
戴某陈述，出借款项时未办理抵押登记手续；曹某甲与董某乙之间的款项往来与己无关，李某与董某乙想抵赖债务。
董某乙陈述，2011年9月30日将504室交给曹某甲，504室与己无关；董某乙交给曹某甲504室房产证后，被李某偷走；李某和戴某逼着董某乙在公证处签字的，他们去了很多人，董某乙未报案（后又称2012年5月30日报案的）；借款当天，是李某带的女人抓伤董某乙脸部的，向戴某所借款项都给了李某。
以上事实，由曹某甲提供的经济适用住房买卖契约、离婚证、戴某提供的本院（2014）玄民再初字第2号民事判决书及当事人陈述等证据证明。
本院经审查后认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
曹某甲于2011年9月分两次向董某乙支付23万元，购买504室，现该房屋由曹某甲居住。董某乙于2005年8月1日取得该房屋的销售发票。根据南京市经济适用房转让的相关规定，董某乙取得销售发票后五年，该房屋可以上市交易。曹某甲2011年9月支付购房款时，已符合经济适用房上市交易的时间条件，但曹某甲直至本院2013年1月查封504室，一直未办理504室的房屋所有权变更登记。曹某甲称系因病经济困难故未办理房屋权属变更登记，理由不能成立。故本院查封504室符合相关规定。曹某甲要求本院解除对504室房屋的查封，与相关规定不符，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人曹某甲要求本院解除对坐落于南京市雨花台区xxx苑x幢2单元504室房屋的查封的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
执 行 长 沈 烈
执 行 员 姚志龙
执 行 员 顾本凌
二〇一四年九月二十三日
见习书记员 马嘉文