贵州省贵阳市中级人民法院
民事判决书
（2016）黔01民终1418号
上诉人（原审原告）赵兴连，女，1982年10月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区二铺村。
委托代理人宋宇，贵州黔策律师事务所律师，执业证号15201201310947454。
委托代理人梁毅，贵州黔策律师事务所实习律师，执业证号15201201310947454。
上诉人（原审被告）贵阳亿铭超市有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区商业步行街8号。
法定代表人任忠海，该公司总经理。
委托代理人兰天，贵州中孚律师事务所律师。
委托代理人王瑶，贵州中孚律师事务所实习律师。
上诉人赵兴连与贵阳亿铭超市有限公司（以下简称亿铭超市）房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2015年12月10日作出（2015）筑观法民初字第1960号民事判决。上诉人赵兴连、贵阳亿铭超市有限公司对该判决均不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2014年，被告亿铭超市在贵阳市观山湖区金阳商业步行街8号筹建“贵阳亿铭购物中心”，其将F1楼规划定位为“河鲜、海鲜、蔬菜、水果平价市场”，划分了相应的局域，开始对外招商。2014年12月8日，原告赵兴连向被告亿铭超市租赁其F1楼6号门面用于经营干货，并签订了《海鲜生鲜商铺租赁合同》。双方（原告为乙方，被告为甲方）在合同中约定：1、租赁期限为1年，从2014年12月8日至2015年12月8日，乙方交六个月租金，甲方给予乙方三个月免租期；2、每月租金1500元；3、乙方于合同签订之日向甲方交纳3000元作为合同保证金，同时交付六个月租金9000元，后期按三个月交纳租金一次，租赁期满后，如乙方未损坏承租的经营场地和设备，没有拖欠租金、物业管理费和水电费的，甲方无息退还乙方合同保证金，否则甲方有权从中扣除相应的费用；4、物业管理费及商场管理服务费分别为325元/月；5、违约责任，在合同有效期内，任何乙方严重违反本合同约定，另一方有权单独解除本合同，乙方违约，无权要求返还合同保证金，并支付月租金的二倍金额作为违约金，甲方违约的，甲方返还乙方交纳的合同保证金。合同签订当日，原告赵兴连即按约定向被告亿铭超市支付了保证金3000元、6个月租金9000元、商场管理费1950元及物业管理费1950元，共计15900元。
原告租赁上述商铺后，根据被告亿铭超市的统一安排，于2015年2月1日正式对外营业。2015年5月13日，被告亿铭超市以F1层蔬菜区营运不正常等为由，停止对该区域的供电，停止该区域的营业，致使原告赵兴连所租赁商铺无法正常经营。2015年7月，被告亿铭超市将F1楼部分区域调整为停车场对外营业。原告赵兴连与被告协商处理未果后，原告以被告的上述行为构成根本违约、致使合同目的不能实现为由，诉至法院，请求：1、判令解除原被告双方签订的《海鲜生鲜商铺租赁合同》；2、判决被告返还原告已支付的6个月的租金9000元、合同保证金3000元、6个月的物业管理费和商场管理服务费3900元，共计15900元；3、判决被告赔偿原告经营损失共计48168元（其中包括绞肉机400元、粉碎机350元、背板161元、大米、花生米、辣椒、豆类产品等干货损失47257元）；4、判决被告支付原告人工损失费17798元（53394元/12月×2人×2月）；5、本案诉讼费用由被告承担。
原判认为，当事人一方有违约行为致使合同目的不能实现的，另一方当事人有权解除合同。当事人协商一致的，亦可以解除合同。原告根据被告的招商书的介绍，向被告签订《海鲜生鲜商铺租赁合同》租赁商铺用于干货经营。按照被告招商书中的平面规划定位图等资料显示，F1层应当是“河鲜、海鲜、蔬菜、水果平价市场”，各蔬菜、水果等区域虽然相互独立，但是又相互依存，共同构成统一的整体即“市场”，被告切断蔬菜区的供电，停止该区域的营业，必然影响到原告等其他区域商户的正常经营。其后，被告又将F1层部分区域调整为停车场，改变了F1层的经营业态，违反了其招商书中的整体规划，致使原告租赁商铺经营干货以营利的合同目的无法实现。原告现诉请要求解除与被告签订的《海鲜生鲜商铺租赁合同》，被告亦同意解除合同，故原告的该项诉请，法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据庭审查明的事实，原、被告双方签订租赁合同后，原告按约定支付了保证金3000元、6个月租金9000元、商场管理费1950元及物业管理费1950元，共计15900元，从原告租赁商铺2014年12月8日起算加上被告给予的三个月免租期，原告实际支付租金至2015年9月8日，截止被告2015年5月13日停止蔬菜区的供电及营业时止，扣除三个月的免租期，原告实际应当承担两个月的租金、商场管理费及物业管理费共计4300元，剩余租金及保证金等费用共计11600元，被告应当退还给原告。关于原告诉请的经营损失，包括绞肉机、粉碎机、背板、大米、花生米、辣椒、豆类产品等干货，原告提交的证据系销货清单，真实性无法确认，即便该证据是真实的，只能证明其经营干货商铺的进货情况，并不能证明其商铺现存的货品状况及相应价值。按照原告所称的，其店铺干货在被告5月通知蔬菜区停业至7月期间变质损坏，原告自身作为店主对其所进货物的保质期应当熟知的，在被告通知蔬菜区停业影响其店铺正常经营后，其应当对店铺内易损坏变质的货品及时进行处理，防止损失进一步扩大，因此，即便原告店铺内有货品变质损害，其自身亦负有一定责任。综上所述，原告的该项诉请不予支持。关于原告诉请的2015年5月至7月其等待被告停业整顿期间的人工损失，因原告未举证证实，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（一）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告赵兴连与被告贵阳亿铭超市有限公司于2014年12月8日签订的《海鲜生鲜商铺租赁合同》；二、被告贵阳亿铭超市有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告租金、保证金、商场管理费、物业管理费共计11600元；三、驳回原告赵兴连的其他诉讼请求。案件受理费924元（原告赵兴连预交），由原告赵兴连负担744元，被告贵阳亿铭超市有限公司负担180元。
一审宣判后，赵兴连和亿铭超市均不服，向本院提起上诉。赵兴连提起上诉称：一、上诉人的免租期应从2015年2月1日起计算，因为亿铭超市正式营业是2015年2月1日，原判从2014年12月4日开始计算明显错误；二、上诉人货物的损失被上诉人应当承担赔偿责任，因为上诉人采取停电措施之后，上诉人无法进入商铺，导致货物发生霉变，造成严重损失。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院予以改判。
亿铭超市答辩称：关于免租期起算时间，在合同签订后超市已经交付商铺，虽然超市是在2015年2月1日开业，但免租期应当按合同签订之日即2014年12月4日起算。关于损失部分，因超市停电是在蔬菜区，并没有影响干货区的正常经营，所以亏损应当由赵兴连自己承担。
亿铭超市提起上诉称：上诉人并未对干货区停电，也未对付F1层整体关门停止营业，赵兴连完全可以正常经营，上诉人并未违约，合同目的是可以实现的。原判认定租赁期限为两个月不符合客观事实，因为上诉人曾在2015年7月召集商户开会，赵兴连表示愿意继续经营，超市也未妨碍他们经营，故赵兴连应该继续交纳租赁费用。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院予以改判。
赵兴连答辩称：虽然贵阳亿铭超市没有对干货区进行停电，但是蔬菜区和干货区都在F1层，对蔬菜区进行停电，必然影响整个F1层的经营。另外，2015年7月之后，原来的F1层变成了车库，由于该层应经变成车库，不具备经营条件，故不应承担租赁费。
二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中，赵兴连提交其统计的货物损失清单，是其在一审判决之后单方统计的，证明在门面无法正常经营之后所剩的货物，金额9428元。亿铭超市认为该清单为赵兴连单方统计，不予认可。
上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。
本院认为，关于赵兴连可否在贵阳亿铭超市正常经营的问题。本案中，贵阳亿铭超市招商书中的平面规划定位图等资料显示，F1层为“河鲜、海鲜、蔬菜、水果平价市场”，赵兴连基于此于2014年12月8日与贵阳亿铭超市签订了《海鲜生鲜商铺租赁合同》并用于干货经营。干货、蔬菜、水果等区域虽然相互独立，但是又相互支撑，现超市方切断蔬菜区的供电，停止该区域的营业，使干货区孤立一域，势必影响干货区的经营。更何况贵阳亿铭超市又将F1层部分区域调整为停车场，与赵兴连经营干货大相径庭，改变了整个市场的经营业态，亦违反了其招商书中的整体规划，故原判认定贵阳亿铭超市上述行为致使赵兴连租赁商铺经营干货以营利的合同目的无法实现，与事实相符，并无不当，本院予以维持。虽然亿铭超市否认其将F1层调整为停车场，但从一审时赵兴连提交的照片可以看出的确停有车辆，而且庭审中亿铭超市也承认F1层没有商户经营了。综上，本院对上诉人贵阳亿铭超市称赵兴连完全可以正常经营，贵阳亿铭超市并未违约，合同目的可以实现的上诉理由不予支持。
关于双方当事人均称原判认定租赁期限计算错误，不符合客观实际的问题，双方当事人签订的《海鲜生鲜商铺租赁合同》明确约定“租赁期限为1年，从2014年12月8日至2015年12月8日，乙方交六个月租金，甲方给予乙方三个月免租期”，故扣除三个月免租期后，实际计算租金的日期应为2015年3月8日，本案中亿铭超市于2015年5月13日以F1层蔬菜区营运不正常等为由，停止该区域的营业，致使赵兴连所租赁商铺无法正常经营，故原判认定赵兴连应承担两个月的租赁费及其他相关费用，并无不当，本院予以维持。至于赵兴连称应按超市正式开始营业时间即2015年2月1日计算，没有提交相应证据证明，故不予支持。
关于赵兴连主张的货物损失问题，因其提交的损失清单系单方制作，本院不予认可，但本案中确实因为亿铭超市的原因导致租赁合同目的不能实现，必然会对租赁户造成一定的损失，故本院结合本案实际，从公平原则出发酌情支持赵兴连的损失为2000元，对该部分损失因系贵阳亿铭超市的过错造成，故贵阳亿铭超市应予以补偿，以显公平。
综上，上诉人赵兴连的上诉理由部分有理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（一）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观
法民初字第1960号民事判决第一项、第三项；
二、变更贵州省贵阳市南明区（2015）筑观法民初字第1960号民事判决第二项为：贵阳亿铭超市有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告租金、保证金、商场管理费、物业管理费共计11600元，并赔偿赵兴连经济损失2000元。
如果未按照判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
一审案件受理费924元，由贵阳亿铭超市有限公司负担304元，由赵兴连负担620元；二审案件受理费924元，由贵阳亿铭超市有限公司负担304元，由赵兴连负担620元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚国智
代理审判员 王书建
代理审判员 符黎音
二〇一六年五月三日
书记员陆治杭