安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民一终字第01116号
上诉人（原审被告）：陈雷。
委托代理人：杨作山，安徽安然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨洪起。
委托代理人：王在玉，鸠江区二坝镇法律服务所法律工作者。
原审被告：朱阿林。
原审被告：芜湖市全弘房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市渡春花园15幢1单元101室。
法定代表人：赵建忠。
上诉人陈雷因与被上诉人杨洪起、原审被告朱阿林、原审被告芜湖市全弘房地产开发有限公司（以下简称全弘房地产公司）排除妨害纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院于2014年4月3日作出的（2012）无民重字第00026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭分别于2014年1月14日、1月29日公开开庭进行了审理。上诉人陈雷及其委托代理人杨作山、被上诉人杨洪起及其委托代理人王在玉、原审被告朱阿林均到庭参加了诉讼。原审被告全弘房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年10月29日，杨洪起依据芜湖市镜湖区人民法院的（2007）镜民一初字第540号民事调解书，取得了无为县二坝镇雍南中心村西1幢第14、15号门面房，2007年10月30日，原“芜湖市东海房地产开发有限责任公司”将上述两间门面房及钥匙交付给杨洪起，但没有办理房产登记。2008年4月17日陈雷与“芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部”签订“商品房销售合同”，陈雷以14.8万元购买该项目部所谓的“二坝镇雍南中心村西1幢第14号门面房”，后陈雷给付13.8万元给“芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部”经办人朱阿林。2009年9月后，陈雷一直占用涉案房屋至今，但没有办理房产登记。
原审法院认为：人民法院对不动产所作出的法律文书，导致物权设立、变更、转让或灭失的，自法律文书生效时发生效力。芜湖市镜湖区人民法院的（2007）镜民一初字第540号民事调解书已发生法律效力，杨洪起依据该法律文书取得涉案房屋的物权，该物权无需登记即合法有效，故杨洪起主张涉案房屋所有权，原审法院予以支持。陈雷辩称：其在芜湖市吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称吉祥房地产开发公司）购买房屋时不知该房屋属杨洪起所有，陈雷支付了合理的价款并实际占有，系善意取得，应享有该房屋的所有权。根据我国法律规定，善意取得应符合以下条件：第一，受让人需是善意的，不知出让人系无权处分权人；第二，受让人支付了合理的价款；第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，陈雷虽然支付了合理的价款，但至今没有办理房产登记手续。房屋系不动产，不动产所有权发生变化必须要依法进行变更登记。善意取得的三个条件必须同时具备，因此，陈雷不构成善意取得，不享有涉案房屋的所有权。另外，即使杨洪起委托朱阿林对外出售房屋，朱阿林明知该房屋系杨洪起所有，朱阿林应以杨洪起的名义对外出售，出售人应为本案的杨洪起，而并非“芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部”。陈雷辩称该房屋系杨洪起委托他人处理，无事实依据。综上，杨洪起要求陈雷排除妨害、搬离二坝镇雍南中心村西1幢第14号门面房的请求，原审法院予以支持。案经原审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：陈雷自判决生效之日起十日内搬出杨洪起所有的二坝镇雍南中心村西1幢第14号门面房。案件受理费40元，由陈雷负担。
陈雷上诉称：1、一审未能依法通知一审被告全弘房地产公司和朱阿林到庭参加诉讼，造成本案事实不能查明，一审程序违法。2、2008年4月17日，陈雷与吉祥房地产开发公司二坝项目部签订了商品房（预）售合同，购买了诉争第14号门面房，随后进行了装潢及居住至今。陈雷与其他购房者一样，都与吉祥房地产开发公司二坝项目部签订商品房销售合同，导致合同主体有出入，但不影响合同的实质内容，陈雷对此并无过错，一审认定事实错误，陈雷签订的商品房销售合同有效，陈雷善意取得第14号门面房。3、吉祥房地产开发公司二坝项目部是受杨洪起的委托将第14号门面房出售给陈雷的，不用杨洪起的名义对外出售是因便于办理产权登记，此事实有证人朱阿林、陈某甲的证言及陈某乙（士）高的书面证言可以证明。一审对该事实未予以认定错误。综上，陈雷请求二审法院撤销原判，依法改判驳回陈雷的诉讼请求。
杨洪起辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朱阿林辩称：我是吉祥房地产开发公司二坝项目部的经理，吉祥房地产开发公司与我在二坝合伙开发了房地产，购房者有的与吉祥房地产开发公司签订购房合同，在现场买房的，则需要我签字盖章，不需要公司盖章，由我交到公司，再由公司签章，最后办理房产证。杨洪起是我多年的朋友，杨洪起通过吉祥房地产开发公司以抵债方式取得诉争房屋后，委托我和我公司的陈某乙（士）高卖房子，因为大家是朋友，所以未索要书面委托手续。后来陈某甲介绍陈雷买房子，我就与陈某乙（士）高商量将杨洪起房子卖掉了，卖了几天后告诉杨洪起，告诉他卖房款多少，我暂时借用下卖房款，以后还他。后来杨洪起知道房子涨价了，他不同意出售房屋，所以就打官司。我后来要归还杨洪起购房款，杨洪起不要。陈雷买房子时不知道诉争房屋是杨洪起的。
二审庭审中，陈雷申请了证人陈某乙（士）高出庭作证，陈某乙（士）高庭审中陈述：杨洪起委托过他卖房子，诉争房子是其受杨洪起委托出售给陈雷的，因为卖房子需要吉祥房地产开发公司办理相关的手续，我受聘于吉祥房地产开发公司对外销售房屋，所以杨洪起委托我出售房屋；卖房子给陈雷时告知陈雷房子不是公司的，但公司会给办理相关手续，卖房子的钱由朱阿林保管，因为自己不收钱，所以钱不在自己身上；卖房子之后和杨洪起沟通过卖房事宜，卖房子之前没有沟通；我负责保管项目部的公章，项目部和陈雷签订合同后，我要求朱阿林打电话和杨洪起联系确认卖房子的价格；我经手出售的房子均盖有项目部的公章。陈雷质证认为，陈某乙（士）高的证人证言足以证明杨洪起委托陈某乙（士）高与朱阿林将房子卖给陈雷，杨洪起房子出售后已告知杨洪起，以项目部名义卖房是为了办理房产证的需要，请求法院对陈某乙（士）高的证人证言予以采信。杨洪起质证认为，陈某乙（士）高的证人证言与2011年出具的证明内容不相符，且陈某乙（士）高的证人证言存在相互矛盾之处，请求法院对陈某乙（士）高的证人证言不予采信。
陈某乙（士）高在无为县人民法院（2011）无民重字第00011号案件审理过程中，曾出具了两份证明，2011年4月14日的证明内容为：朱阿林跟买房人说是受杨洪起委托卖房的，朱阿林卖房与本人无关；而2010年12月16日的证明内容为：杨洪起委托了朱阿林与陈士高出售房屋。本院认为，陈某乙（士）高出具的两份证明内容相互矛盾及二审庭审时作出的证人证言与朱阿林有关杨洪起委托朱阿林及陈某乙高两人卖房的陈述存在矛盾及证人证言内容不合常理（其陈述称杨洪起委托其一人卖房，但却未代为收取卖房款），本院对其均不予采信。
吉祥房地产开发公司于2005年10月11日变更为芜湖市东海房地产开发有限责任公司，于2008年2月27日变更为芜湖市全弘房地产开发有限责任公司。朱阿林述称其系吉祥房地产开发公司二坝项目部经理，对公司名称变更一事知情，但对项目部公章为何未随之变更，朱阿林未能作出合理解释。朱阿林开庭时说以项目部的名义卖了20多套房屋，本院限其第二次开庭庭审结束后提交三份与本案格式相同的卖房合同，但其至今未能提交。二审查明的其他事实同一审。
本院认为：民事代理行为中，受托人事前应得到委托人的委托或事后得到委托人的追认。本案中，杨洪起未出具任何书面委托手续，对诉争房屋被出售事宜亦不认可，且卖房经手人朱阿林述称其卖房得到了杨洪起的口头授权，但并无充分证据证明，作为受托人，卖房之前不与委托人商讨房屋售价，事后告知卖房事宜，此与常理不符；吉祥房地产开发公司于2005年已变更为芜湖市东海房地产开发有限责任公司，之后变更为芜湖市全弘房地产开发有限责任公司，且朱阿林明知此名称变更事宜，朱阿林联系卖房时公司名称已变更为芜湖市全弘房地产开发有限责任公司，而其仍以吉祥房地产开发公司二坝项目部名义与陈雷签订房屋销售合同及出具收款收据，且商品房销售合同中的卖方（甲方）名称与甲方签章的名称并不一致，此亦有违常理；朱阿林及陈某甲有关以项目部名义卖房便于办理产权证的述称，鉴于房屋产权证至今并未办理，故他们的述称亦无事实依据，综上，陈雷有关朱阿林受杨洪起委托出售房屋的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。涉案房屋系不动产，至今未办理产权登记手续，因此陈雷有关其善意取得诉争房屋的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，陈雷的各项上诉请求，均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓侠
审 判 员 孙俊
代理审判员 后伟
二〇一五年二月五日
书 记 员 雷睿
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。