河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第595号
上诉人（原审被告）郑州鑫达实业有限公司。
法定代表人郭杰，该公司董事长。
委托代理人胡涛，河南成务律师事务所律师。
委托代理人朱建斌，河南成务律师事务所律师。
上诉人（原审原告）郭海霞，女，汉族，1975年6月24日出生。
委托代理人侯平利，河南恒明律师事务所律师。
委托代理人陈平，河南恒明律师事务所律师。
上诉人郑州鑫达实业有限公司（以下简称鑫达公司）因与上诉人郭海霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第2077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鑫达公司的委托代理人朱建斌，上诉人郭海霞的委托代理人侯平利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月16日，郭海霞、鑫达公司签订商品房买卖合同一份，主要约定：郭海霞购买鑫达公司郑州宏达国际车业广场三区二层B26、B27号房，该商品房为现房，面积49平方米，每平方米7100元，价款共计347900元，签约当日付清房款；鑫达公司应在2010年11月16日前将符合约定的商品房交付郭海霞使用；鑫达公司应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由鑫达公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鑫达公司责任，郭海霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鑫达公司按已付房款的日l‰向郭海霞支付违约金。除上述内容外，合同还对双方其他权利义务做了约定。合同签订当日，郭海霞将房款付清，鑫达公司将上述房屋交付郭海霞使用。
合同签订后，因鑫达公司原因致使郭海霞未能取得房地产权证书。郭海霞据此诉至法院成讼。
另查明：2010年3月23日，鑫达公司为诉争房屋所在的2层办理了房屋所有权登记，房屋所有权证（郑房权证字第10010250**号）载明：房屋所有权人郑州鑫达实业有限公司，房屋坐落位于金水区郑花路86号-1号3号楼2层，总层数4层，建筑面积4069.09㎡，套内建筑面积3701.54㎡，并显示抵押权人郑州银行股份有限公司商品大世界支行，2012年7月13日抵押权注销。
再查明：2010年11月19日，郭海霞与鑫达公司签订委托协议一份，合同约定：郭海霞将上述房屋委托鑫达公司出租经营。租金标准为35元／平方／月。
原审法院认为：郭海霞与鑫达公司自愿签订商品房买卖合同，合同内容不违反相关法律规定，对其效力该院依法予以确认，双方均应按约定履行。郭海霞向鑫达公司支付了房价款，鑫达公司应按约定向郭海霞交付房屋并协助郭海霞办理该房屋的登记手续。因鑫达公司原因致使郭海霞未能取得房地产权证书，违反了合同约定，应当承担违约责任。对于鑫达公司以合同约定违约金的标准过高为由要求减少的理由，合同约定违约金的标准为：“如因鑫达公司责任，郭海霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鑫达公司按已付房款的日1‰向郭海霞支付违约金”。本案中，考虑到郭海霞购买该房屋后即委托鑫达公司出租经营，鑫达公司向郭海霞支付有租金的情况，约定违约金的标准已过分高于对郭海霞造成的损失，应予适当减少，违约金的标准应按已付房价款的日0.5‰计算为宜，共计54272.4元（347900元×O.5‰×312日）。郭海霞其他诉讼请求证据不足，法院不予支持。鑫达公司其他辩称理由不足，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郑州鑫达实业有限公司于判决生效之日起十日内协助郭海霞办理位于郑州宏达国际车业广场三区二层B26、B27号房屋的所有权登记手续。二、郑州鑫达实业有限公司于判决生效之日起十日内向郭海霞给付违约金54272.4元。三、驳回郭海霞其他诉讼请求。案件受理费2671元，由郭海霞负担1135.5元，由郑州鑫达实业有限公司负担1535.5元。
鑫达公司不服原审判决，向本院上诉称：鑫达公司与郭海霞签订合同后，已经按期将约定的房屋交付给郭海霞。郭海霞没有按照合同约定时间取得《房屋所有权证》，是一系列客观原因造成的，鑫达公司从来没有故意拖延履行自己的义务，相反一直努力积极的采取各种措施，协助郭海霞尽快的办理房屋所有权证。在双方履行合同过程中，鑫达公司没有主观过错。相反，郭海霞却将自己应承担的办证责任推卸给鑫达公司，在鑫达公司协助郭海霞办理房屋所有权过程中还拒不配合，存在过错。
鑫达公司交付房屋后，郭海霞已经实际占有和支配房屋，郭海霞将其购买的房屋委托给鑫达公司对外出租经营，已经获得了约定的经营收益，并且房屋本身的价值也在逐年上涨，郭海霞没有因为逾期取得房屋所有权证遭受任何损失。郭海霞在一审诉讼中主张自己因逾期取得房屋所有权证遭受重大损失，但没有提供任何证据证明自己的主张，其所谓的损失都是主观臆断的。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，郭海霞没有实际损失且已经获得了预期的利益，在办证过程中还存在主观过错，鑫达公司已经实际交付房屋，且在协助办证过程中没有恶意拖延，对郭海霞要求鑫达公司支付违约金的诉讼请求应予驳回。
另外，郭海霞的一审诉讼请求是要求鑫达公司为其办理房屋所有权证，即鑫达公司主张办证的责任主体是郭海霞，一审法院已经查明应由鑫达公司协助郭海霞办理房屋所有权证，即办证的责任主体是鑫达公司，在鑫达公司没有依法变更诉讼请求的情况下，根据民事诉讼法“不告不理”的法律原则，法院应当直接判决驳回郭海霞的诉讼请求，一审判决内容违反了程序法的规定。
综上所述，一审法院对双方房屋买卖合同纠纷的一审判决，存在实体和程序上的错误，请求1、依法撤销（2013）金民二初字第2077号民事判决内容第二项，改判驳回郭海霞要求支付违约金的诉讼请求。2、一、二审全部诉讼费用由郭海霞承担。
郭海霞答辩称：鑫达公司的上诉理由不成立，本案不存在违约金过高和应当减少的情况，鑫达公司应当按照合同约定向郭海霞支付违约金。
郭海霞不服原审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以改判。本案的违约金计算标准应为被上诉人应按已付房款的日l‰向郭海霞支付违约金，一审判决认为“约定的标准已过分高于对郭海霞造成的损失，应予适当减少，违约金的标准应按已付房价款的日0.5‰计算为宜”，这显然是极其错误的，因为：（1）、在司法实践中，确定违约方应承担的违约责任时，依据的一般原则是：“有约定从约定，无约定从法定”。本案《商品房买卖合同》，约定的违约金标准为：“若因鑫达公司责任，郭海霞不能在规定期限内取得房地产权证属证书的，鑫达公司按已付房款的目l‰向郭海霞支付违约金”。（2）、违约金本身就具有惩罚性质，在本案中，鑫达公司违约是显而易见的，其违约行为不存在客观原因，完全是鑫达公司的恶意行为造成的。因此本案不存在违约金过高和应当适当减少的情况。鑫达公司将商铺卖给了郭海霞后，即取得了房屋的所有权证书，此时，鑫达公司考虑的不是将卖给郭海霞的房屋过户给郭海霞，而是进行了抵押登记贷款，贷款金额高达72000000元之巨，抵押时间2009年5月11日-2012年5月11日，该笔贷款鑫达公司逾期，解押时间为2012年7月13日。而且早在2008年11月6日鑫达公司将卖给郭海霞的商铺的郑国有（2007）第1028号土地使用证进行了抵押贷款，众所周知，郭海霞在为鑫达公司的抵押贷款行为承担着巨大的风险，一旦鑫达公司无法偿还借款，银行首先行使抵押权，到时郭海霞不仅无法取得房产证和土地使用证，甚至连用血汗钱购买的商铺都无法保住，风险之大可见一斑。其实这也就是鑫达公司为何迟迟不为郭海霞办理房产证和土地使用权证过户手续的根本原因，一是在抵押期间无法办理，二是鑫达公司在拿卖给郭海霞的房屋贷款进行经营性营利的商业活动。鑫达公司的恶意违约行为在极大程度上损害了郭海霞的合法权益，为自己赚取了利润，又将风险转嫁给了郭海霞，此时让鑫达公司承担日千分之一的违约责任不仅不高，还远远不能折抵鑫达公司将卖给郭海霞的房子抵押贷巨款进行盈利活动从而给郭海霞带来的巨大经济风险和损失。更有甚者，鑫达公司自始至终隐瞒了将卖给郭海霞的商铺房产证和土地使用权证进行抵押从银行贷巨款的行为，严重违反了合同法的诚实信用原则。在这种情况下，根本不存在违约金过高和应当适当减少的情况。一审判决将鑫达公司按合同约定应当支付给郭海霞的违约金减去一半，不仅助长了鑫达公司的恶意违约行为，也极大损害了郭海霞的合法权益。
二、本案应从鑫达公司支付给郭海霞的违约金应从鑫达公司违约之日起，计算至鑫达公司的违约行为结束之日即将商铺过户给郭海霞名下之日止。一审判决仅将鑫达公司支付郭海霞违约金的时间计算至郭海霞起诉之日，严重损害了郭海霞的合法权益。截止郭海霞提出上诉时，鑫达公司依然没有协助郭海霞办理房屋所有权证，鑫达公司的恶意违约行为仍在继续中，郭海霞起诉时己明确违约金暂时计算至起诉之日，也仅仅是为了立案时计算诉讼费的需要，一审判决将违约金仅计算至郭海霞起诉之日是错误的。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以改判。本案的违约金计算标准应为鑫达公司应按已付房款的日l‰向郭海霞支付违约金，鑫达公司支付给郭海霞的违约金应从鑫达公司违约之日起，计算至鑫达公司的违约行为结束之日即将商铺过户给郭海霞名下之日止。
鑫达公司答辩称：鑫达公司已经按约定将房屋交付给郭海霞，郭海霞没有因为逾期取得房屋所有权证遭受任何损失，所以郭海霞要求鑫达公司支付违约金的诉讼请求依法应予以驳回。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：鑫达公司和郭海霞签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反相关法律规定，对其效力法院依法予以确认，双方均应按照约定履行。鑫达公司未能按约定协助郭海霞办理房屋的登记手续，致使郭海霞在未能取得房地产权证书，存在违约行为，应承担违约责任。鑫达公司上诉称其对未能及时办理房产证不存在过错及违约行为，该上诉理由与本案查明的事实不符。鑫达公司上诉称郭海霞不存在实际损失，违约金不应得到支持，由于违约金具有惩罚性质，鉴于本案原审法院综合案情已经予以酌减，鑫达公司的该项上诉理由本院不予支持。对于郭海霞的上诉主张，原审判决根据双方合同约定及鑫达公司给郭海霞造成的损失程度，对违约金适当酌减，处理适当并无不妥。故郭海霞的上诉理由不成立，其上诉请求本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费2671元，由上诉人郭海霞负担1135.5元，由上诉人郑州鑫达实业有限公司负担1535.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 刘红军
代理审判员 赵晓涵
二〇一四年四月十一日
书 记 员 王春艳