湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第249号
上诉人（原审被告）周孚超。
委托代理人齐向潮，湖南天戈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈剑锋。
被上诉人（原审原告）章春香。
以上二被上诉人共同委托代理人刘仁儒，湖南惠湘律师事务所律师。
上诉人周孚超因与被上诉人陈剑锋、章春香房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人周孚超及其委托代理人齐向潮，被上诉人陈剑锋、章春香的共同委托代理人刘仁儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，陈剑锋与章春香原系夫妻关系，于2005年7月5日离婚，双方约定：耒阳市五一东路85号临街门面自东往西第一间归章春香所有，第二间及2楼8间房屋归陈剑锋所有。2003年4月30日，陈剑锋、章春香和案外人梁艳作为甲方，与周孚超的父亲周文华（合同乙方）签订了一份房屋租赁合同，由乙方承担甲方位于耒阳市五一东路85号自东向西第一、二、三、四间临街门面用于经营，租赁期限自2003年5月1日起至2008年4�30日止。该合同到期后，陈剑锋和案外人梁艳作为甲方于2008年4月30日与周孚超签订了房屋租赁合同，约定由周孚超承租甲方位于耒阳市五一东路85号自东向西第一、二、三间临街门面用于经营，月租金3600元／间，每月5日前一次性交清，租赁期限自2008年4月30日至2013年4月30日止。2008年4月30日，陈剑锋与周孚超另签订了一份房屋租赁合同，约定由周孚超承租陈剑锋位于耒阳市五一东路85号临街2楼8间房屋用于经营，月租金7200元，于每月5日前一次性付清，租赁期限自2008年4月30日至2013年4月30日止。2008年4月30日，陈剑锋收取了周孚超交纳的门面押金200000元。合同签订后，陈剑锋、章春香将房屋交付周孚超使用。
另查明，因东兴帝景旧城改造项目建设需要，需拆迁东兴帝景旧城改造项目建设规划用地范围内的建筑物和附着物，根据《城市房屋拆迁管理条例》及《湖南省城市房屋拆迁管理条例》相关规定，湖南省耒阳市人民政府房屋拆迁管理办公室核发了耒拆许字（2010）第56号《房屋拆迁许可证》，拆迁人为耒阳市东兴房地产开发有限责任公司（以下简称东兴公司），具体拆迁范围：北起五一路，南至鲢鱼洲道路及耒阳市食杂果品公司家属楼，东起耒阳市食杂果品公司，西至耒阳市五金公司。为此，耒阳市东兴景帝旧城改造建设协调服务领导小组于2010年7月28日发出了拆迁公告。2012年5月22日，耒阳市东兴房地产开发有限公司东兴景帝项目部作为甲方（以下简称东兴帝景项目部）与陈剑锋作为乙方签订了《门面房拆迁安置补偿协议》，2012年7月12日签订了《门面房拆迁安置补偿的补充协议》，约定乙方须在住房开始拆迁后的7天内与门面承租户达成协议，并在15天内清空其一至二楼门面。2012年6月27日，章春香书面通知周孚超，要求周孚超在10天内搬出其门面，并结清房租。2012年10月2日，东兴景帝项目部向耒阳市心连心大药房经营户（涉案租赁房屋的实际使用者）发出拆除通知：拆除范围为此栋房屋的3-6楼及资家湾两层旧房，拆除时间暂定2012年10月10起至2012年10月25日止，公司将按停业时间以300元／天·间的标准向一楼门面使用者予以补偿，拆除施工期间，请暂停营业。2012年12月11日，东兴景帝项目部向耒阳市心连心大药房发出关于暂停营业的通知：你单位于2012年11月22日领取了2012年10月18日至2012年11月17日的暂停营业损失费，但你单位仍在开门营业，为保证安全，请接通知后执行暂停营业一事。2013年1月3日，东兴景帝项目部群工科发出通知：拆除3-6楼项目已完成，脚手架已于2013年1月3日拆除，已消除对各门面的经营影响。
又查明，周孚超已向陈剑锋支付了2010年12月31日前的租金，已向章春香支付了2012年10月30日前的租金，此后，由于涉案门面房涉及拆迁改造，双方就租赁事宜未达成一致，陈剑锋、章春香遂于2013年1月4日提起诉讼，请求：1、解除陈剑锋、章春香、案外人梁艳与周孚超于2008年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2、解除陈剑锋与周孚超于2008年4月30日签订的《房屋租赁合同》；3、判令周孚超将承租的房屋返还给陈剑锋、章春香。该院于2013年2月5日作出（2013）耒民一初字第2号民事判决：一、终止履行原告陈剑锋、案外人梁艳与被告周孚超于2008年4月30日签订的《房屋租赁合同》中所涉原告陈剑锋、章春香部分的合同权利义务关系；二、终止履行原告陈剑锋与被告周孚超2008年4月30日签订的《房屋租赁合同》；三、被告周孚超于本判决生效后10日内从耒阳市五一东路85号临街铺房从东往西数第一间、第二间及2楼8间房屋迁出，并将上述房屋返还给原告陈剑锋、章春香。周孚超不服该判决，提出上诉，衡阳市中级人民法院于2013年6月27日作出（2013）衡中法民一终字第71号民事判决：驳回上诉，维持原判。周孚超于2013年7月8日签收了该判决书。
再查明，2013年7月19日，陈剑锋与东兴景帝项目部签订拆除协议，约定拆除范围为心连心药房暨陈剑锋、陈剑明、章春香门面房，限在2013年7月31日之前由陈剑锋完成全部拆除工作。2013年7月26日，周孚超与东兴景帝项目部达成关于心连心药房搬迁协议，限周孚超在2013年7月30日之前清空药房，由东兴景帝项目部在2013年7月31日前向周孚超支付装修款、过渡费及清空药房所需的费用等共450000元。协议签订后，周孚超于2013年7月30日前清空了药房，东兴景帝项目部遂于2013年7月31日向周孚超支付了450000元。
原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，陈剑锋、章春香将涉�门面房交给周孚超使用后，周孚超理应依约支付租金。2013年4月30日之前的租赁合同为定期合同，2013年4月30日至2013年7月30日期间的租赁合同为不定期合同，但租金价格均应按合同约定计付。经计算，周孚超应向陈剑锋交纳的租金为334800元（自2011年1月1日起至2013年7月30日止，其中一楼门面租金：31个月×3600元／月＝111600元，二楼八间房屋租金：31个月×7200元／月＝223200元），扣减周孚超已交纳的押金200000元，尚应支付134800元。周孚超应向章春香交纳的租金为32400元（自2012年11月1日起至2013年7月30日止，9个月×3600元／月＝32400元）。陈剑锋、章春香请求周孚超支付逾期付款期间的利息，没有合同约定，该院不予支持。周孚超在庭审中提出，自2012年10月开始，因房屋3楼以上房屋被拆除，致使楼面漏水，门面无法正常使用。因周孚超未提供任何证据证实，对其该项主张不予�信。周孚超在庭审中还提出，因开发商与陈剑锋签订了《门面拆除安置补偿协议》，故租金只能计付至2012年5月22日止。该院认为，拆迁范围确定后，陈剑锋、章春香虽与开发商签订了拆迁协议，但周孚超在2013年7月30日前一直占用租赁物，陈剑锋、章春香要求周孚超支付租金并无不当，因此，对周孚超该主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告周孚超向原告陈剑锋支付租金计人民币134800元（已扣减押金200000元）；二、被告周孚超向原告章春香支付租金计人民币32400元；三、驳回原告陈剑锋、章春香的其他诉讼请求。上列一、二项，限在本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3640元，由被告周孚超负担。
宣判后，上诉人周孚超不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人陈剑锋分别于2012年5月22日、7月12日与东兴景帝项目部签订《门面房拆迁安置补偿协议》和《门面房拆迁安置补偿的补充协议》后，涉案门面房的所在权已转移给了东兴公司，二被上诉人不是涉案门面房的所有权人不能再收取租金。新房东与上诉人应当在原租赁合同的关系上，按照拆迁管理的规定予以处理；2、上诉人与新房东关于拆迁补偿的问题，因双方于2013年7月26日达成协议，即从2012年5月22日至2013年7月30日止，双方之间的租赁关系及拆迁补偿问题已经处理完毕，上诉人不应再赔偿二被上诉人的租金损失。综上，请求撤销原审判决第一项、第二项，改判上诉人仅支付被上诉人至2012年5月21日止尚未支付到位的租金损失。
二被上诉人答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，二被上诉人提供了以下四组证据：
证据1、《门面房拆迁安置补偿协议》两份，拟证明：1、二被上诉人与东兴公司签订协议约定是房屋产权调换补偿，并非产权转移。2、门面房过渡安置期为24个月，自二被上诉人将门面房腾空交付东兴公司拆迁时算起，由东兴公司支付过渡期租金给二被上诉人。3、东兴公司支付过渡费后门面房暂未拆迁的，出租时间由东兴公司收取；
证据2、证明一份，湖南省耒阳市人民法院（2013）耒民一初字第2号、湖南省衡阳市中级人民法院（2013）衡中法民一终字第71号民事判决书各一份，拟证明：1、二被上诉人与东兴公司于2012年5月22日签订的两份协议因租赁双方的民事诉讼正在法院审理，并未实际履行，直至湖南省衡阳市中级人民法院（2013）衡中法民一终字第71号民事判决生效后的2013年8月1日才开始拆迁的事实；2、2013年8月1日拆迁协议履行之前，门面房属于二被上诉人所有，与东兴公司无关；
证据3、《心连心药房暨陈剑锋、陈剑明、章春香门面拆除协议》一份、领条两张，拟证明：1、二被上诉人与东兴公司于2013年7月19日才重新达成协议，约定于2013年7月31日前完成全部拆迁工作。2、二被上诉人与东兴公司于2012年5月22日达成的门面房拆迁安置补偿协议，并未实际履行。3、二被上诉人于2013年8月1日才从东兴公司处领到门面房过渡费，依约于2013年8月1日之前门面房的租金应由二被上诉人收取的事实；
证据4、《关于心连心药房搬迁协议》一份，银行转账支票存根、进账单（回单）、周孚超的银行账户各一份，拟证明：1、上诉人与东兴公司于2013年7月26日才达成搬迁协议，约定于2013年7月30日前清空药房租赁所用场地，并通过银行转账收取了东兴公司450000元的事实。2、二被上诉人与东兴公司于2012年5月22日达成的门面房拆迁安置补偿协议并未实际履行的事实。
上述证据，经庭审质证，上诉人周孚超发表如下质证意见：对证据1、2的真实性、关联性、合法性均无异议，但对证明目的均有异议；对证据3、4所反映事实的真实性无异议。
上述证据，经庭审质证，本院认为，上述证据形式来源合法，内容真实，与本案相关联，可作为认定案件事实的依据。
经审理查明，2012年5月22日，陈剑锋、章春香（乙方）分别与东兴公司（甲方）各签订了一份内容基本相同的《门面房拆迁安置补偿协议》。其中，合同第五条第（一）项均约定：过渡安置期暂定为24个月，自乙方按照甲方通知将门面房腾空交付甲方拆迁时算起；第（二）项均约定：自乙方将门面房腾空交给甲方拆�之日起至东兴帝景商厦大厅营业之日止，甲方按照乙方现有门面房每月租金分别为30000元、5500元付给乙方过渡期租金，一次性预付两年的过渡期租金分别为720000元、132000元，在甲方下达腾房通知时支付。如24个月过渡安置期限的，甲方尚未按约定向乙方交付门面的，需再一次性预付24个月租金；第（三）项均约定：如甲方支付过渡费后门面房暂未拆迁的（包括拆迁后建的临时门面），出租时租金由甲方收取。2013年8月1日，二被上诉人与东兴公司按照《门面房拆迁安置补偿协议》开始履行各自的义务。2013年9月6日，被上诉人陈剑锋、章春香分别领取到东兴帝景项目部五一东路84号从东至本第1间门面、二楼共4间门面过渡费（从2013年8月1日至2015年7月31日止，6000元／月／间，共24个月）720000元（6000元×24个月×5间），从东至本第2间门面房租费144000元（从2013年8月1日至2015年8月1日止，6000元／月，共24个月）。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案纠纷发生系东兴帝景旧城改造项目建设需要拆迁涉案门面房，承租人周孚超因其未与东兴公司达成相应赔偿协议而拒不搬出涉案门面房所致。关于二被上诉人自2012年5月22日签订《门面房拆迁安置补偿协议》后是否仍是涉案门面房的所有权人、是否有权继续收取租金的问题，结合本案已查明的事实看，二被上诉人与东兴公司直至2013年8月1日才开始履行《门面房拆迁安置补偿协议》约定的义务，根据《门面房拆迁安置补偿协议》第五条的约定和《中华人民共和国物权法》、《房屋拆迁管理条例》的相关规定，东兴公司有权收取2013年8月1日之后的租金。《门面房拆迁安置补偿协议》、《关于心连心药房搬迁协议》均未免除上诉人周孚超支付2013年8月1日之前的租金义务，故二被�诉人在2013年8月1日之前仍是涉案门面房的实际权利人并有权继续收取租金。同时，即使从2012年5月22日起，涉案门面房的实际所有权人不是二被上诉人，但根据合同的相对性原理和《中华人民共和国合同法》的相关规定，二被上诉人仍可以其是涉案门面房名义上的所有权人，在周孚超将相应租金交给东兴公司之前向周孚超收取2013年8月1日之前的租金。上诉人周孚超关于双方当事人之间的租赁关系因其与东兴公司的拆迁补偿问题已经处理完毕，故不应再赔偿二被上诉人的租金损失的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3640元，由上诉人周孚超负担�
本判决为终审判决。
审判长 唐建华
审判员 王洪峰
审判员 许建中
二〇一四年十月二十七日
书记员 谢倩茜
校对责任人：许建中打印责任人：谢倩茜
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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