重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0118民初10367号
原告：马仁分，女，1969年9月10日出生，汉族，住重庆市永川区。
原告：周泽万，男，1959年10月12日出生，汉族，住重庆市永川区。
二原告共同委托诉讼代理人：程巧玲，重庆石松律师事务所律师。
被告：谷山泉，男，1961年5月27日出生，汉族，住重庆市永川区。
被告：汪启玉，女，1976年8月22日出生，汉族，住重庆市永川区。
委托诉讼代理人：刘任锋、傅太春，重庆百君律师事务所律师。
原告周泽万、马仁分与被告谷山泉、汪启玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马仁分及其与周泽万共同的委托代理人程巧玲，被告谷山泉，被告汪启玉的委托代理人傅太春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周泽万、马仁分向本院提出诉讼请求：1、要求二被告返还面积误差而多收取的房款及利息9581.81（利息暂计算至2016年10月31日）；2、要求二被告退还契税6931元；3、要求二被告支付逾期办证违约金43897.6元；4、要求二被告开具房款发票。事实和理由：2013年2月7日，二原告与被告汪启玉签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，购买了位于重庆市永川区卫星湖街道办事处中坝街52号5单元4-4号联建房。合同约定的房屋建筑面积为121.6平方米，建筑面积单价1900元/平方米，总成交金额231040元，付款方式为分期付款，签订合同当日付款228040元，交付房产证时支付3000元。被告应在2014年12月31日前将房产证办好后交给原告，若未如期交付房产证，则每月按照房款的1%支付违约金。当日，原告在被告汪启玉的指令下将首期款228040元支付给被告谷山泉，并向汪启玉交纳了大修基金5472元、契税6931元、天燃气安装费5000元。因原告可以享受购房免税政策，被告承诺统一办理退税后再还给被告，但之后被告并未退还此款。2016年8月5日原告才拿到房产证，并将余款3000元及办证费315元支付给汪启玉。房产证上载明的建筑面积仅117.66平方米，比合同约定少了3.94平分米，且误差超过3%。根据合同第六条约定，误差在3%以内的面积，被告应返还房款，超过3%的面积，应当双倍返还房款。被告交付房产证的时间远超过承诺的办证时间，被告应当支付违约金。
被告谷山泉辩称，其为被告汪启玉修建了案涉房屋，因汪启玉无力支付工程款，便指定七套房屋让其介绍买方去买房，房款由谷山泉收取，卖房所得无论高低均按1900元/平方米计算冲抵工程款。其不清楚原告与汪启玉签订的合同内容，是原告自己与被告汪启玉签订房屋买卖合同。房产证应当由汪启玉负责办理，如果原告与汪启玉签订的合同有效，应当按合同办理，其不应当承担本案责任。
被告汪启玉辩称，虽然其与原告签订了房屋买卖合同，但其并未收到房款，也没有委托谷山泉收取房款。事实上案涉房屋是因其欠谷山泉工程款而与谷山泉协商以包括案涉房屋在内的几套房屋抵偿给谷山泉以冲抵工程款，案涉房屋系谷山泉直接出售给原告。其与原告签订房屋买卖合同仅仅是为了办理房产证等手续，其并未收取房款，故即便应当退房款也应由谷山泉退还给原告。在办理房产证时其确实向原告收取了契税，也为原告代缴了契税，同意将剩余税款退还给原告。原告主张的违约金不能成立，如果其系原告的合同相对方，因为其并没有收到原告的全部购房款所以才没有为原告办理房产证，根据合同约定，其没有义务在原告没有付清购房款的情况下为原告办理房产证，其行为系履行先履行抗辩权，不是违约行为。原告主张的开具房款发票的请求不属于人民法院受案范围，应当是税务机构的行政职权调整的范围，且案涉房屋系联建房，不能开具房款发票。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人当庭质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人举示的证据，本院认定事实如下：案涉房屋属于汪启玉联建房工程中的一套，该联建房工程系由被告汪启玉以联建房名义进行开发建设，并将该工程发包给案外人黄代友修建。后案外人黄代友又将该工程转包给被告谷山泉承建。因被告汪启玉欠黄代友工程款，遂将包括案涉房屋在内的几套房屋抵偿给黄代友作为工程款，又因案外人黄代友欠被告谷山泉工程款，黄代友遂承诺由被告谷山泉出售包括案涉房屋在内的几套房屋，房款由被告谷山泉收取，以抵作工程款。
2013年2月，被告谷山泉介绍二原告购买案涉房屋，并向原告介绍了房屋的价格、户型等，同时将二原告带至售房部查看房屋状况。2013年2月7日，二原告（乙方）与被告汪启玉（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定由二原告购买汪启玉等户联建房5单元4-4号房屋，建筑面积121.6平方米，套内建筑面积栏未进行约定。总成交金额为231040元，建筑面积单价1900元/平方米，套内建筑面积单价一栏未进行约定。合同约定的付款方式为分期付款，本商品房总成交金额为231040元，第一期在交付房产证时付3000元整。合同第六条面积确认及面积差异处理条款中约定，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补；2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的乙方有权退房，乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。合同第七条交付期限及交付条件条款中约定，属现售商品房的，甲方应在2013年2月1日前，将商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记的约定条款中约定，现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。
合同签订当日，原告周泽万与被告汪启玉签订《补充协议》，内容为：汪启玉联建房应大家要求办理房产证，并正式通知所有购房业主于2013年4月1日前到汪启玉联建房售房部办理接房手续，现汪启玉联建房就各户接房及房产证的办理事项通知如下：1、购房业主接房时需缴清全额购房款、大修基金、契税、天燃气安装费及一切国家规定需要交纳的费用方可办理接房手续。2、如因购房业主个人原因未在2013年4月1日前到汪启玉联建房售房部办理接房手续，所有后果（如：无法按期办理房产证）由购房业主自行承担。3、所有购房业主在2013年4月1日前交清须交款项，办理完接房手续后，汪启玉联建房承诺在2014年12月31日前将房产证办好交给购房业主。如各业主在规定时间内接房并交清所有款项，而汪启玉联建房未如期交付业主房产证，则汪启玉联建房每月按房款的1%向业主赔偿违约金；如有业主未在规定时间内接房或未交清所有款项，导致汪启玉联建房无法按期交房业主房产证，则由未交清房款及大修基金、契税、天燃气安装费等的业主自行承担责任，赔偿汪启玉（联建房）按项目投资款每月1%违约金。
合同签订当日，二原告向谷山泉支付了房款228040元，谷山泉向二原告出具了收条。二原告同时就余款3000元向谷山泉出具欠条，欠条载明：今欠到谷山泉购房款叁仟元正（3000元），待该房产证办好交给我后一次性付清此款。同一时间，二原告向被告汪启玉缴纳了天燃气安装费5000元、契税6931元、大修基金5472元。被告汪启玉向二原告出具了天燃气安装费、契税和大修基金收据各一张。此后，被告汪启玉向二原告交付房屋，二原告接房后便装修入住至今。
2016年，二原告因未取得房地产权证书而向法院起诉被告汪启玉，提出要求汪启玉为其办理房产证等诉讼请求。该案审理过程中，被告汪启玉于2016年7月12日向永川区国土资源和房屋管理局申请办理案涉房屋产权证书，并取得不动产登记受理通知单。2016年8月2日，被告汪启玉代二原告缴纳了购房契税及印花税共计3083.44元。2016年8月5日，前案经本院组织调解，被告汪启玉当庭向二原告交付了房地产权证书，二原告同时向被告汪启玉支付了房屋尾款3000元及办证费用315元。产权证书上载明案涉房屋建筑面积117.66平方米。
此后，二原告因房地产权证书上载明的房屋建筑面积少于房屋买卖合同中约定的建筑面积以及二被告未及时办理房屋产权证书而提起本案诉讼。
本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋买卖合同当事人是谁、房屋面积误差如何认定以及由谁承担返还房款的责任、二被告是否应当承担逾期办证违约责任以及逾期办证违约金如何计算，对此，本院分别评判如下：
一、关于案涉房屋买卖合同当事人是谁的问题
原告诉称其不清楚二被告之间具体是何关系，一直认为二被告是共同开发建设房屋并出售房屋，故二被告均是合同相对方。被告谷山泉辩称其仅仅是介绍二原告买房，且告知了二原告该房屋系因被告汪启玉无钱支付工程款而抵偿给其冲抵工程款所用，由其寻找买方并商定价格，汪启玉负责签订合同并办理房产证。汪启玉辩称其与原告签订房屋买卖合同仅仅是为了协助原告和谷山泉办理房屋产权证书，房屋的具体信息和成交价格都是谷山泉与原告商谈，其并未参与。本院认为，二原告在诉状中称签订合同当日其在被告汪启玉的指令下将首期款228040元支付给被告谷山泉。结合房屋买卖合同的卖方仅有汪启玉一人、除房款以外的税费均由被告汪启玉收取的事实可以推定，二原告应当清楚二被告之间并没有共同卖房的合意，被告汪启玉仅仅是指定原告将其应当收取的房款支付给被告谷山泉。就被告谷山泉而言，其收取的款项为被告汪启玉支付给他的工程款。故案涉房屋买卖合同的当事人应当是二原告和被告汪启玉，被告谷山泉并非二原告的合同相对方。
二、房屋面积误差如何认定以及由谁承担返还房款的责任。
二原告与被告汪启玉签订的房屋买卖合同中仅约定了房屋建筑面积为121.6平方米、建筑面积单价1900元/平方米，而对套内建筑面积及单价均未约定。但合同第六条面积确认及面积差异处理条款中约定，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式。由此可见，双方合同约定的房屋面积误差处理方式是以套内建筑面积及单价进行计算，而案涉房屋产权证书上仅载明房屋建筑面积为117.66平方米。故二原告并没有证据证明案涉房屋的套内建筑面积和单价，二原告要求按合同第六条的约定返还房款证据不足，本院不予支持。但房屋产权证书上的建筑面积比合同约定建筑面积之间少了3.94平方米所对应的房款7486元，应当由合同相对方汪启玉据实返还。被告谷山泉不是合同相对方，不应承担返还房款的责任。
三、二被告是否应当承担逾期办证违约责任以及逾期办证违约金如何计算
合同中约定的付款方式是分期付款，但仅约定了第一期款在交付房产证时付3000元，其余房款如何支付合同中并未约定。补充协议中约定：“购房业主接房时须交清全额购房款、大修基金、契税、天燃气安装费及一切国家规定需要交纳的费用方可办理接房手续。……所有购房业主在2013年4月1日前交清须交款项，办理完接房手续后，汪启玉联建房承诺在2014年12月31日前将房产证办好交给购房业主。……；如有业主未在规定时间内接房或未交清所有款项，导致汪启玉联建房无法按期交付业主房产证，则由未交清房款及大修基金、契税、天燃气安装费等的业主自行承担责任。”根据补充协议优先的原则，此处应当适用补充协议的约定，即二原告应当在2013年4月1日前交清所有款项，被告汪启玉应当在2014年12月31日前办理房产证。按照二原告及二被告的陈述，二原告应当将全部购房款231040元支付给谷山泉。在2013年2月7日签订合同时，二原告向被告谷山泉支付了房款228040元，尚余3000元未付，就该3000元二原告向被告谷山泉出具了欠条一份，承诺在收到房产证后支付，被告谷山泉亦表示同意。因此，就被告汪启玉而言，二原告已经按照合同约定在2013年4月1日前支付了全部购房款，但被告汪启玉直到2016年7月12日才向永川区国土资源和房屋管理局申请办理案涉房屋产权证书，并取得不动产登记受理通知单，故被告汪启玉已经构成违约，应当承担逾期办证违约责任。
被告汪启玉认为即便其逾期办证违约行为成立，案涉合同中约定的违约金过高，因其逾期办证行为并没有对原告造成额外损失，要求调整为按银行同期存款利率标准计算。二原告认为虽然被告方的逾期办证行为并没有给其二人造成具体损失，但既然买卖合同中约定了违约金的计算方法，就应当按照合同约定的标准计算违约金。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。该解释第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，按照合同约定的违约金计算方式，被告汪启玉应当每月按房款的1%向二原告支付违约金，即每月应支付二原告违约金2310.40元。在二原告因被告汪启玉的逾期办证违约金并未造成任何实际损失的情况下，合同约定的违约金标准明显过高，被告汪启玉的抗辩理由成立，本院予以采纳。结合本地区商品房买卖合同中关于逾期办证违约金计算标准的一般惯例，本院将逾期办证违约金的计算方式酌情调整为由被告汪启玉按日向二原告支付房款万分之一作为违约金。
综上所述，案涉商品房买卖合同的当事人为二原告和被告汪启玉，本案民事责任应当由被告汪启玉承担。二原告主张的第一项诉讼请求即要求被告返还房款及利息，因双方对建筑面积误差如何处理并无约定，但合同约定的建筑面积与产权证书上载明的建筑面积确有3.94平方米的误差，被告汪启玉应当据实退还二原告面积误差对应的房款，即7486元。二原告主张的第二项诉讼请求，即要求被告退还契税款6931元，因被告汪启玉已为二原告代缴契税和印花税3083.44元，故被告汪启玉应当将剩余款项3847.56（6931-3083.44）元退还二原告。二原告主张的第三项诉讼请求是要求被告支付逾期办证违约金，前述已认定将违约金调整为按日以房款的万分之一计算，被告汪启玉逾期办证的时间是2015年1月1日至2016年7月12日，共计559天，故被告汪启玉应当支付二原告逾期办证违约金12915.14元（231040元×0.0001×559天）。二原告主张的第四项诉讼请求为要求被告开具购房发票，因房款发票系由税务管理部门开具，是否应当开具房款发票应由税务管理部门确定，该项请求涉及行政部门的职能范畴，不属于民事案件受理范围，本院不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、由被告汪启玉退还原告马仁分、周泽万房款7486元；
二、由被告汪启玉退还原告马仁分、周泽万契税3847.56元；
三、由被告汪启玉支付原告马仁分、周泽万逾期办证违约金12915.14元；
四、驳回原告马仁分、周泽万的其他诉讼请求。
以上一至三项共计24248.7元，限被告汪启玉于本判决生效后五日内支付原告马仁分、周泽万。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1310元，减交655元，由原告马仁分、周泽万负担355元，被告汪启玉负担300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 杨 茜
人民陪审员 彭维平
人民陪审员 胡族国
二〇一七年四月十日
书 记 员 石长清