济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第3106号
原告张欢，男，生于1988年10月25日，汉族，无业，住济南市。
委托代理人李德建，山东全诚律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人赵修盟，山东全诚律师事务所实习律师。
被告山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人黄广文，总经理。
委托代理人尹圆、王若宇，均系山东众成仁和律师事务所律师，特别授权代理。
原告张欢与被告山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告张欢的委托代理人李德建、赵修盟，被告恒生置地公司的委托代理人尹圆、王若宇到庭了参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张欢诉称，2012年12月12日，原被告签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于济南市。合同签订后，原告已付清全部房款。2013年11月18日，被告向原告交付房屋。但是，时至今日，原告仍未得到被告任何关于办理房屋权属登记的通知。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条第2项的约定：“出卖人未在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不退房，出卖人按已付房价款总额1%支付违约金。”被告的行为，已构成违约。同时，该约定明显有利于被告，不利于原告，该条款属于格式条款，且约定显失公平，应依法认定无效。在补充协议第六条关于产权登记的约定为：如因买受人原因，不能在规定期限内办理房屋权属登记的，买受人应从接到出卖人通知第31日开始至实际办理房屋权属登记之日止，按照房价款总额的日万分之二向出卖人支付违约金。根据该约定，原告违约的，要以购房款总数，按日万分之二持续向被告支付违约金，该约定明显利于被告，不利于原告。综上，被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为此，诉至法院，要求判令：一、确认双方签订的商品房买卖合同第十五条第2项的约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”无效；并由被告支付原告逾期办证违约金（自2015年5月17日起至被告办理房屋权属登记需要即出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，以总房款656766元为基数，按日万分之二计算），暂定一万元。二、限被告在三个月内将办理房屋产权登记所需要被告提供的所有资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋权属登记。三、由被告承担案件受理费。
被告恒生置地公司辩称，一、原被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，并非格式合同或格式条款。即使被告存在逾期办证的行为，也应当按合同约定承担违约责任。被告事先已将所要合同的条款公示，原告正是基于认可被告的商品房合同（包括补充协议）自愿与被告签订的合同，双方对逾期办证违约责任的约定，既没有免除自身的责任，更没有排除原告的主要权利，并非格式条款，且补充协议的最后条款已经载明“本合同内容出卖人已向买受人作了详细合理的解释，买受人予以确认。”并有本案原告签字确认。因此，根据合同法关于意思自治的原则，在商品房买卖合同对出卖人逾期办证违约责任由明确约定的，且不存在歧义的情况下，应按照合同的约定标准计算被告的逾期办证违约责任。二、原告无证据证明因被告逾期办证给其造成的实际损失大于合同违约数额。因此，原告无权调高违约金。根据相关法律规定，违约金约定的目的是为了弥补守约方一方当事人的实际损失，如合同约定的违约金不足以弥补守约方的实际损失时，守约方可要求违约方按照实际损失承担违约责任。本案中，原告无证据证明被告逾期办证的行为给其造成的实际损失，因此原告要求调高违约金计算标准的诉讼请求不应支持。三、目前，被告已经取得了办理综合验收备案证明的大部分手续材料，预计在2016年5月将取得综合验收备案证明，之后就会取得房产证，为原告履行办证义务，并非原告主张的会无限期的拖延办证。
经审理本院认定，原被告于2012年12月12日签订商品房买卖合同及补充协议，所签的商品房买卖合同是采用济南市城乡建设委员会及济南市工商管理局监制下的示范文本。商品房买卖合同（合同中原告简称买受人，被告简称出卖人）约定：一、出卖人以出让方式取得位于历城区经十路以北、雪山以西的地块的土地使用权，土地证号为历城国用（2010）第05000**号，该地块面积为50617平方米，规划用途为其他普通住宅用地，土地使用年限自2010年4月28日至2080年4月28日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名恒生伴山，开发项目经营权证明号为济建开证许字第2010-40号，建设工程规划许可证号为建字第370112201000153，施工许可证号为2010025。买受人购买的商品房预售许可证号为济建预许2012350号。二、买受人购买的商品房为恒生伴山小区2号楼2单元3202号，建筑面积为94.61平方米，单价为6940.35元，金额为656627元；付款方式为买受人于签订本合同当日交纳首付房款197627元，剩余房款459000元，由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。三、关于产权登记的约定（合同第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、4项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、因买受人（如提供的个人资料不齐全等）原因或行政机关过错导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可免除责任；4、具体约定见附件五（补充协议）。四、第二十条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。补充协议（附件五）约定：一、关于产权登记的约定（补充协议第六条）：1、买受人需在接到出卖人办理权属登记通知后十个工作日内按有关规定与出卖人签订移交结算协议书，并办理房屋权属登记。如因买受人的原因，不能规定期限内办理房屋权属登记的，买受人应从接到出卖人通知第31日开始至实际办理房屋权属登记之日止，按照房价款总额的日万分之二向出卖人支付违约金。自出卖人将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案之日起即视为出卖人已完成协助买受人产权登记工作。双方确认买卖合同第十五条规定的权属登记指房屋权属登记，权属登记前买受人非经出卖人和按揭银行允许不得转让所购买房屋。2、按揭购买的房屋，买受人自接到出卖人通知后30日内不办理权属登记及抵押登记的，买受人应从接到出卖人通知第31日开始，按照房价款总额的日万分之二向出卖人支付违约金。3、买受人未按国际有关规定缴纳各项税金和费用而导致产权证无法办理的，出卖人不承担责任，买受人按上述款承担责任。4、买受人退房的，出卖人无息退回买受人已付房款。二、合同的生效。商品房买卖合同及补充协议自买卖双方签字盖章并在买受人一次性付清房款或付清首付款后生效，具有同等的法律效力，补充协议如与商品房买卖合同约定不一致的，则以本补充协议约定内容为准。三、对补充协议条款的说明：第六条第2项，房屋权属登记应该由买受人在规定期限内办理，出卖人承担协助义务。只有在买受人办理房屋权属登记和抵押登记后，出卖人的保证责任才免除。因此，如果买受人长期不办理权属登记和抵押登记的，将使出卖人长期承担保证责任，保证金也无法退回。为此，本款约定了买受人延期办理权属登记的违约责任。以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认。上述合同及补充协议签订后，原被告于2013年11月18日签订移交协议书（协议中原告简称乙方，被告简称甲方），约定：一、根据商品房买卖合同的面积差异处理约定，该商品房面积差异，补交139元，乙方购买该商品房的最终总价款为656766元。二、甲乙双方对该商品房（房号2号楼2单元32**号）交接手续均无异议，甲方已将该商品房交付乙方。原告也按合同约定支付了房款656766元，被告于2013年11月27日出具了发票。因被告所开发房产不具备办证条件，未在房产登记机关办理备案登记手续，致使原告所购房屋至今未取得房屋所有权证，形成本案诉讼。
2016年3月11日，被告对所涉案小区即恒生伴山小区是否取得综合验收备案证明及建设工程档案合格证予以核实并回复，内容为：1、截止2016年3月10日，恒生伴山小区综合验收备案证明尚在办理过程中。2、恒生伴山小区已于2013年4月18日取得山东省建设工程档案预验收意见书。
上述事实，有原告陈述、被告答辩，原告提交的商品房买卖合同、补充协议、商品房移交协议书、购房发票及被告提交的山东省建设工程档案预验收意见书等材料一宗证实，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”原被告所签订的商品房买卖合同是采用济南市城乡建设委员会及济南市工商管理局监制下的示范文本，在双方平等协商的基础上签订的，合同条款内容清楚明确，合同正文第二十条也约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。”被告恒生置地公司虽是为了重复使用而预先拟定，但并非在签订补充协议时不可协商，在补充协议最后一条也注明：“以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认。”原告也签字予以确认。故商品房买卖合同第十五条第2项约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的条款不属于格式条款。原告请求确认该条款无效，于法无据，本院不予支持。
原被告所签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方当事人应当全面履行合同。原告主张被告自2015年5月17日起至被告办理房屋权属登记需要即出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，以总房款656766元为基数，按日万分之二计算向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，因无合同约定，也无法律依据，本院不予支持。按照原被告签订的商品房买卖合同约定，被告在商品房交付使用后365个工作日内，因其原因未将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案，被告应当按原告已支付购房价款的1%向原告支付违约金。被告至今未完全取得办理所开发房产权属登记备案的资料，客观上不具备办理产权证的基本条件，对原告要求限被告在三个月内将办理房屋产权登记所需要被告提供的所有资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋权属登记的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下：
限被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张欢逾期办证违约金6567.66元。
驳回原告张欢的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 周继贤
人民陪审员 杨淑秀
人民陪审员 杨淑琴
二〇一六年三月十一日
书 记 员 姚东利