陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）神民初字第02937号
原告王东平，男，汉族，1970年10月2日出生，陕西省人。
委托代理人张振平，陕西东源律师事务所律师。
被告刘强，男，汉族，1980年7月18日出生，陕西�人。
委托代理人杨怀利，神木县神木镇法律服务所工作者。
原告王东平诉被告刘强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王东平及其委托代理人张振平、被告刘强委托代理人杨怀利到庭参加了诉讼；被告刘强未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月27日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定由被告租赁原告所有的位于神木县神木镇麟州街西侧的商产，租赁期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止，租赁费用为每年32万元，提前2个月支付下年度租赁费用。在合同履行了一年后，经原、被告协商，于2013年9月4日签订了《房屋租赁补充协议》，将2013年9月1日至2017年8月31日的租赁费用变更为每年20万元，但2013年9月1日起至2014年8月31日的租赁费被告支付了16万元后，对于剩余4万元却未予支付。原告�次向被告催要，被告均以各种理由拒绝支付。后原、被告再次协商，将2014年9月1日起的租赁费用变更为每年10万元，但被告至今也未支付2014年9月1日起的租赁费。无奈，原告诉至法院，请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付原告自2013年9月1日至2014年8月31日剩余租赁费4万元以及2014年9月1日起至腾房完毕之日止的租赁费用（立案之日止已欠租赁费5.8万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组：证明一份。证明对象为被告所租赁的房屋系原告所有；证明目的为原告有权解除合同，要求被告腾离房屋并支付所欠原告房屋租金。
第二组：房屋租赁合同和房屋租赁补充协议各一份。证明对象为：1、房屋租赁补充协议第一条约定，从2013年9月1日起至2017年9月1日，每年租赁费用由原每年的32万元变�为每年20万元；2、被告刘强欠原告房屋租金7万元，给付了3万元后，剩余的4万元却未能给付；证明目的为被告应向原告给付2013年9月1日起至2014年8月31日止所欠房屋租金4万元。
第三组：欠据一支。为证明被告应向原告给付2013年9月1日起至2014年8月31日止所欠房屋剩余租金4万元。
被告辩称：原告所述房屋租赁属实，原告所述所欠4万元租赁费也属实，但原、被告间签订的合同现还没有到期，所以不符合解除合同的条件。另因神木县人民法院2014年10月10日出具的（2014）神民初字第01912号民事调解书所确定，原告的房屋由案外人杨伟、崔晓经营，并由杨伟、崔晓对2014年9月1日前的租赁费、货款、工人工资等进行支付，但由于杨伟、崔晓现拒不履行调解书所确定的义务，所以至今法院未能执行，被告现在只是在替杨伟、崔晓照管该房屋，被告未给付原告租赁费是由于被告申�法院执行未能兑现。
被告向法庭提交了以下证据：
（2014）神民初字第01912号民事调解书一份。为证明被告不给原告交付房租是因为杨伟、崔晓不履行人民法院所出具的调解书所确定的义务所导致的，并不是被告不给原告交付房租。
原、被告对对方提交的证据发表了如下质证意见：
被告对原告提交的第一组、第三组证据均无异议；对原告提交的第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：第一，合同中没有约定逾期缴纳房租就构成解除合同的情形；第二，被告无权与原告解除合同，因为人民法院生效的民事调解书已经确定房屋由杨伟、崔晓经营使用，否则就违反了人民法院民事调解书的内容。
原告对被告提交的证据的真实性无异议，对证明目的存有异议，认为该证据与本案无关联性。
本院对于原、被告提交的证据作如下认定：原告提交的第一组�第三组证据，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，且被告亦无异议，故依法予以认定；原告提交的第二组证据，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，被告虽对该组证据的证明目的存有异议，但对于该组证据的真实性却无异议，故本院依法予以认定；被告提交的（2014）神民初字第01912号民事调解书，因该调解书载明的内容为被告与其合伙人之间的权利义务的处分，且被告也未就该协议内容与原告进行合同上的变更，因此对原告并不具有约束力，故本院仅对其真实性予以认定。
根据当事人的陈述，举证、质证及本院认证查明以下事实：
2012年8月27日，经原、被告双方自愿协商，原告王东平将其自有的位于神木县神木镇麟州街西侧商产6间（1至2楼包括地下室）出租给被告刘强使用，为此双方签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定涉案房屋的租赁期为5年，即从2012年9月1日起至2017年8月31日止，年租金为30万元；付款方式为被告租赁房屋费须在签订合同之日起将一年租金一次性交与原告，下年房费被告须提前2个月一次性给原告下年房租费，否则原告有权收回被告所租房屋。同时该合同还约定，被告可以对租赁房屋进行装修，但不能对房屋结构进行变动，租赁期满或一方违约提前解除合同，房屋装修应保持原状，无偿交与原告。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付于被告，被告即开办了“海岛假日烤吧”至今。后由于市场环境的变化，2013年9月4日原、被告经协商，其双方又签订了《房屋租赁补充协议》。该协议约定从2013年9月1日起至2017年9月1日止，每年租赁费用由原每年的32万元变更为每年20万元，被告须严格按照合同（协议）交付每年的房租不得拖欠，以后无论市场环境如何变化，合同中约定的租赁费用不得改变，该协议与原合同相抵触部分以本协议为准，其余部分原合同继续有效。该补充协议签订后，被告给付了该补充协议中约定的房租费20万元中的16万元后，对于下欠的4万元租金（2013年9月1日至2014年8月31日期间所欠的剩余费用）至今未能给付。上述补充协议鉴订后，由于市场环境的进一步变化，经原、被告再次协商后，原、被告又口头达成协议将补充协议中约定的年租金20万元再次调整为10万元。另庭审中，原告当庭增加了一项诉讼请求，要求在解除合同的同时由被告将所承租原告房屋腾出并交付于原告。对于2014年9月1日起至腾房之日止的实际占用期间的费用原告要求按年租金10万元的标准予以计算。
另查，2014年，案外人崔晓、杨伟与被告刘强之间因合伙纠纷向本院提起诉讼，本院于2014年10月10日作出（2014）神民初字第01912号民事调解书，就其双方合伙期间的债权�务等事宜达成了调解协议，协议确定2014年9月1日前租赁费由崔晓、杨伟承担，但被告刘强却未就调解协议的内容与原告进行合同上的变更。
再查，因案外人崔晓、杨伟未按民事调解书所确定的内容履行其相应义务，现本案涉案房屋仍由被告刘强占有使用。
本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》等系其双方当事人的真实意思表示，且约定的内容合法有效，因此原、被告双方理应按合同的约定全面履行其各自的义务。本案中按照合同的约定，原告已向被告交付了所租赁的房屋，故被告也理应按合同约定向原告缴纳租赁期间的租赁费用，但被告在付清第一年度租赁费并在双方将第二年度租赁费用协商变更为20万元后，仅向原告支付了16万元，对于剩余4万元租赁费却再未予以支付，亦未能按口头约定的租金，交付2014年9月1日起至2015年9�1日止的租赁费用，故已构成根本违约，且其行为已符合我国《合同法》中租赁合同法定解除的事由，故原告要求依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，并由被告将房屋腾出交付于原告和由被告给付2013年9月1日至2014年8月31日期间剩余租金4万元及从2014年9月1日起至腾房之日止实际占用期间占用费（按年租金10万元标准计算）的诉讼请求，本院应予支持。庭审中被告虽辩称本院（2014）神民初字第01912号民事调解书已确定租赁费应由被告刘强的合伙人杨伟、崔晓支付的理由，因涉案房屋是原告合法出租给被告使用的，故原告依据合同约定向被告行使其主体权利并无不当，且上述民事调解书是被告刘强与其合伙人杨伟、崔晓之间因处理内部合伙债权债务纠纷在其双方间达成的协议，在调解书生效后被告刘强也并未就协议内容与原告对租赁合同上的承租人进行变更，根据合同的相对性原理，故原告并不应当受到该协议的约束，所以被告的抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告王东平与被告刘强之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》有效，现依法予以解除。
二、由被告刘强于本判决生效后三十日内给付下欠原告王东平2013年9月1日至2014年8月31日期间剩余的房屋租赁费4万元。
三、由被告刘强于本判决生效后三十日内将租赁占有的位于神木县神木镇麟州街西侧商产6间（1至2楼包括地下室）腾出并交付于原告，并支付实际占用期间的占用费（从2014年9月1日起按年租金10万元标准计算至腾房之日止）。
当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义�的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息
案件受理费1130元，由被告刘强负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 麻建栋
二〇一五年六月八日
书记员 李长波