山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终573号
上诉人（原审被告）：王永梁。
委托诉讼代理人：庞瑜，山东鲁宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何士林，山东鲁宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李奕昕。
委托诉讼代理人：田刘柱，山东文康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晓军，山东文康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛兆基置业有限公司。
法定代表人：施维德，总经理。
上诉人王永梁与被上诉人青岛兆基置业有限公司（以下简称兆基公司）、被上诉人李奕昕因商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第1123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王永梁的委托诉讼代理人庞瑜、何士林，被上诉人李奕昕的委托诉讼代理人田刘柱到庭参加了诉讼。被上诉人兆基公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
上诉人王永梁上诉称，1、上诉人与被上诉人兆基公司签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，其目的是为了购买涉案房屋。原审不应以该合同存在回购条款以及收取回购款的行为，而推定不存在房屋买卖关系。上述合同不是以涉案房屋为被上诉人兆基公司的借款提供财产担保。原审中被上诉人李奕昕提交的收条不足以证实上诉人与被上诉人兆基公司之间公司系借款合同及借款的抵押担保合同关系。2、被上诉人李奕昕与被上诉人兆基公司签订的商品房买卖合同应为无效。被上诉人李奕昕并非善意的第三人，该合同载明的房屋价格与其当庭陈述不符。被上诉人李奕昕提交的证据不能证明已经支付全部购房款以及实际占有使用该房屋。3、不能排除两被上诉人恶意串通的可能。被上诉人李奕昕提交的上诉人签订的合同以及收款凭证，应属被上诉人兆基公司的商业秘密，应由被上诉人兆基公司存档备案。原审法院在上诉人没有借款合同、利息、还款期限等相关约定情况下，便认定上诉人与被上诉人兆基公司签订的协议无效，属于认定事实错误。4、依照物权法第20条规定，被上诉人兆基公司应向上诉人交付房屋并办理该房屋权属证书，应驳回被上诉人李奕昕的诉讼请求。上诉人签订的房屋买卖合同，已经进行合同备案以及预告登记。未经上诉人同意，被上诉人兆基公司无权再次处分。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法驳回被上诉人李奕昕的诉讼请求。
被上诉人李奕昕答辩称，1、被上诉人李奕昕与被上诉人兆基公司签订的房屋买卖合同，是合同双方真实意思表示，该合同合法有效。被上诉人李奕昕签订合同后，依约支付了相应的款项，并已实际入住至今六年有余。入住后，被上诉人李奕昕一直催促被上诉人兆基公司办理房产证，但因该房屋未能竣工验收，导致至今未能办理房产证。2、上诉人与被上诉人兆基公司签订的房屋买卖合同，并非真实买卖涉案房屋，实则为其借款合同以及为担保该借款的抵押担保合同。上诉人在签订合同当日收到回购款，其约定的回购条款实际为其借款抵押担保。上诉人签订合同约定的房屋价值远远低于实际市场价格。3、上诉人签订的房屋买卖合同约定的担保方式，没有被物权法或其他法律规定所认可，不符合物权法定原则。被上诉人李奕昕已经实际占有使用，依法应享有涉案房屋的所有权。4、一审判决确认王永梁、兆基公司签订的商品房买卖合同无效，即债权消灭，预告登记无效，但在判决主文中未进行表述，请求二审法院在判决中明确涉案房屋的预告登记无效。综上，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人兆基公司未到庭答辩。
一审中李奕昕请求，判令：1、李奕昕与兆基公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、待涉案房屋达到办证条件之时，兆基公司为李奕昕办理房屋所有权证；3、兆基公司承担逾期办证违约金人民币69407.01元（截至2015年11月26日）；4、兆基公司与王永梁签订编号为12-3-802的《商品房买卖合同》无效；5、兆基公司承担本案一切诉讼费用及律师费用。
一审查明，2007年6月8日，兆基公司与王永梁签订编号为X-X-
X的《商品房买卖合同》，约定由王永梁向兆基公司购买涉案房屋恒基新天地第X幢X单元X号房屋，总价款人民币200万元。付款方式为2007年6月8日前付清全部房价款100%。另约定房屋交付时间为2008年1月31日前。此外，双方还约定兆基公司3个月内享有回购权，如兆基公司在该期限内回购，每月需按照购房总价款的2.5%赔偿王永梁的损失，按实际使用天数计算。2007年6月7日和6月8日兆基公司又与王永梁分别签订编号为X-
X-X和X-X-X的《商品房买卖合同》两份，房屋价款分别为1250000元和1750000元，该两份合同均约定有回购条款且亦均未将房屋实际交付给王永梁。
2007年6月8日，王永梁支付5000000元，兆基公司向王永梁出具购房款收据一张。上述三套房屋分别在签订合同当日同时办理了合同备案，另根据王永梁所提交的青岛市房地产登记簿产权预告登记信息，三套房屋现均已由王永梁作为预告登记权利人进行了预售商品房买卖预告登记。
2009年10月23日，李奕昕与兆基公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定：房款总价210万元（含车库和一个储藏室），付款方式为李奕昕在2009年10月23日前付清全部房价款；房屋交付时间为2010年3月31日前；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的万分之零点壹向买受人支付违约金。同日，李奕昕分两次转账支付共计425.7万元，兆基公司向李奕昕出具210万元的购房款收据一张。李奕昕及兆基公司庭审中均称实际总房价共计为425.7万元。2011年1月17日兆基公司向李奕昕交付涉案房屋，李奕昕占有使用涉案房屋至今。又查明，“涉案房屋”所在小区现尚未通过综合验收，不具备办理房产证的条件。
李奕昕提交收条、支票存根、青岛川又川商贸有限公司工商公示信息，欲证明2007年6月8日至2008年10月，兆基公司共计向王永梁和王文彦偿还借款本息348.5万元，月息由最初合同约定的2.5%增至逾期后的4%以上，足以证明王永梁与兆基公司的三份合同并非真实的购房合同，而是借款合同以及抵押担保合同。
王永梁提交招商银行客户回单一份、王文彦银行交易明细一份，欲证明2008年4月24日王永梁之女王文彦的账户向施维德账户转账2865000元，施维德账户也多次向王文彦账户转账（与李奕昕所举部分收条相对应），即王永梁、兆基公司除存在500万购房款外还另有其他资金往来。
此外，王永梁于2016年7月6日向原审法院提交《李奕昕11个收条证据》中载：2007年6月8日375000为预收回购款；四笔135000元为按照4.5%月利率支付的300万（实际付款为286.5万）本金的利息；其余为70000元中介费、50000元业务佣金、205万元为还旧借款本金。王永梁另说明：在我购买三套房之前，金立昆即多次向我借钱，多以几十万一次现金形式，后因给我房价较低，我仅让他还了大部分本金了结了最初借款。
一审认为，本案焦点问题为涉案两份《商品房买卖合同》的效力认定及履行问题。
第一，关于王永梁与兆基公司于2007月6月8日签订的《商品房买卖合同》的效力问题。一方面本案兆基公司作为该合同的当事方，并不认可其与王永梁存在房屋买卖的事实，主张双方并无就涉案房屋进行买卖的真实意思表示，该合同实际上是借款合同以及针对该借款的抵押担保合同；另一方面，该合同中关于兆基公司对房屋享有回购权的约定以及王永梁于签订合同当日收取回购款375000元的行为，明显有悖于商品房买卖的正常交易习惯，也有悖于《商品房买卖合同》一般所能体现的“购房目的”。也印证了王永梁与兆基公司之间并非真实的房屋买卖关系；再一方面，王永梁称其在“购房”前后均与兆基公司有其他借贷资金往来，可见王永梁与兆基公司之间存在借贷法律关系，王永梁、兆基公司之间三份《商品房买卖合同》均约定有回购条款但却未实际交房，而兆基公司就所涉及的三套房屋均又与他人签订了无回购条款的《商品房买卖合同》并早已实际交房。综合上述三点可以认定王永梁与兆基公司签订购房合同并办理预告登记合同目的并非为购买房屋，而是以涉案房屋为兆基公司借款提供财产担保。故原审法院认为，根据《民法通则》第五十五条之规定，当事人的意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。王永梁与兆基公司签订房屋买卖合同因缺乏真实的购房意思表示，应当认定无效。
此外，根据《物权法》第五条之规定，物权的种类和内容由法律规定。本案王永梁、兆基公司采取签订房屋买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式并无相关法律规定，不符合物权法定的原则，亦应认定为无效。
综上，王永梁与兆基公司签订商品房买卖合同意思表示不真实、违反《物权法》的强制性规定，该合同应当认定无效。此外，因该合同是涉案房屋进行预告登记的债权基础，根据《物权法》第二十条的规定，该合同无效，即债权消灭，预告登记失效。
第二，关于李奕昕与兆基公司于2009年10月23日签订《商品房买卖合同》效力问题。一方面兆基公司作为涉案房屋的出卖人，认可其与李奕昕形成真实的房屋买卖关系，认可已经收到全部房款并已实际交付房屋；另一方面李奕昕依据双方《商品房买卖合同》接收房屋并实际控制使用至今，双方除办理房产证之外的全部合同内容已经履行完毕。故原审法院认为李奕昕与兆基公司签订的《商品房买卖合同》应为双方的真实意思表示，合法有效。兆基公司应当继续履行合同义务，在涉案房屋具备办理房屋产权证条件时，协助李奕昕办理过户手续，但由于涉案房屋目前尚不具备办证条件，李奕昕要求兆基公司为其办理房屋所有权证的诉讼请求原审法院不予支持。至于李奕昕要求兆基公司赔偿逾期办证违约金人民币69407.01元（截至2015年11月26日），因为双方《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的万分之零点壹向买受人支付违约金。经计算，自2011年1月17日交房（扣除180天）至2015年11月26日违约金数额应为66579.48元，兆基公司未能提交证据证明其存在免责事由，故兆基公司应当赔偿李奕昕逾期办理房产证违约金人民币66579.48元。
一审法院判决：一、确认李奕昕与青岛兆基置业有限公司于2009年10月23日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、确认王永梁与青岛兆基置业有限公司于2007年6月8日签订的编号为12-3-802的《商品房买卖合同》无效；三、青岛兆基置业有限公司于判决生效后十日内支付李奕昕逾期办证违约金人民币66579.48元；四、驳回李奕昕的其他诉讼请求。
二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，上诉人王永梁与被上诉人兆基公司在商品房买卖合同中，明确约定回购条款。上诉人王永梁签订合同当日，收取了37.5万元的回购款，即双方已经按照回购条款予以履行。上诉人王永梁称“其收到的款项，系兆基公司为了保障王永梁实现购房目的而支付回购赔偿款”，该解释不符合常理。上诉人王永梁与被上诉人兆基公司签订商品房买卖合同，在签订合同当日办理涉案房屋的产权预告登记，也与正常的交易习惯不符。一审法院认定上诉人王永梁与被上诉人兆基公司之间签订购房合同并办理预告登记的合同目的并非为购买房屋，而是以涉案房屋为被上诉人兆基公司的借款提供财产担保，并无不当。当事人意思表示真实，应当是民事法律行为成立的要件之一，因上诉人王永梁与被上诉人兆基公司之间没有购买房屋的真实意思表示，故原审认定上诉人王永梁与被上诉人兆基公司签订的《商品房买卖合同》无效，并无不当。
被上诉人李奕昕要求明确上诉人预告登记无效，且与李奕昕的诉讼请求不可分割。上诉人王永梁与被上诉人兆基公司签订的房屋买卖合同无效，导致其恒基新天地第12栋3单元802户房屋于2007年6月8日办理的产权预告登记也无效。
综上，审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24155元，由上诉人王永梁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一七年三月十四日
书 记 员 胡浩东