江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终2776号
上诉人（原审原告）：张伟，男，1977年10月28日生，汉族，住常熟市。
上诉人（原审原告）：范利月，女，1979年10月21日生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：沈逸，北京大成（苏州）律师事务所律师，代理上述两上诉人。
委托诉讼代理人：徐晓冬，北京大成（苏州）律师事务所律师，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审被告）：邵建英，女，1962年10月6日生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：秦建文，江苏圣益律师事务所律师。
上诉人张伟、范利月因与被上诉人邵建英房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初14073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张伟、范利月上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，案件受理费由邵建英负担。事实和理由：一、一审判决对房屋买卖中介服务协议、委托协议的有关条款认定有误，关于中介协议其他约定栏第3条银行还款问题的认定应作限制性的理解。归还银行贷款以注销抵押，保证房屋正常交易系邵建英的义务，该义务邵建英是明知的，并在中介协议中作了明确约定。上述银行还款问题不包括因邵建英主观上的消极还款而导致未能还款的内容，否则将直接导致该条款的约定明显显失公平。从委托协议第5条的约定来看，已没有银行还款问题的约定，其实质是邵建英已解决了资金可以进行银行还款以注销抵押登记，只因邵建英想单方涨价，从而消极进行银行还款导致双方间的房屋买卖协议未能履行。邵建英违约的主观故意是非常明显的，对该违约行为理应承担相应的违约责任。二、本案中我方严格按照相关协议约定给付了定金、房款、办理了银行贷款的审批手续，在此过程中没有任何违约行为。而邵建英为了达到涨价、不支付中介费的目的，在有能力进行银行还款注销抵押的情形下，故意消极还款，直接导致双方间房屋买卖协议未能履行，应承担相应的违约责任。
邵建英辩称：服从原审判决。
张伟、范利月向一审法院起诉请求：1、邵建英向张伟、范利月返还双倍定金30万元；2、邵建英赔偿损失77万元；3、本案诉讼费用由邵建英承担。
一审法院认定事实：位于常熟市××××幢房屋（建筑面积368.75平方米）所有权人为邵建英。
2016年10月1日，邵建英（售房人、甲方）与张伟（购房人、乙方）、中介方常熟市华航房产经纪有限公司签订《房屋买卖中介服务协议》一份，合同编号0002092，协议载明甲方同意将本人座落于泰山路28号A6幢的房屋出售给乙方，乙方对上述房屋已充分了解，愿意购买上述房屋；上述房屋买卖，甲方和乙方共同委托常熟市华航房产经纪有限公司提供中介服务；房屋成交价格7850000元；付款方式：乙方于2016年10月1日前给付甲方购房定金30万元（购房定金可冲抵购房款），甲方在收到乙方购房定金的同时，将该房屋的所有权证、国有土地使用权证交给中介方，中介方出具收件凭证；乙方需向银行贷款：乙方于2016年10月20日前支付房屋成交价的除贷款部份，并及时办理银行贷款手续，乙方在2016年11月20日付清房款余额，贷款在房屋权属过户结束，并领取房屋他项权证后，由银行全额转交甲方帐户；房屋权属交易登记手续：由中介方协助甲乙双方共同办理，三方约定于2016年10月20日前办理过户手续，相关费用由乙方缴纳；协议经三方签字，乙方在给付甲方定金后即行生效，协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方，如乙方违约，购房定金归甲方所有，违约方承担甲、乙方应承担的中介费用。《房屋买卖中介服务协议》的其他约定栏第三条约定“双方约定，如在交易过程中出现产权问题或银行还款问题等，双方不作违约处理，甲方在确定好银行还款后，乙方向甲方追加定金满伍拾万元整”；其他约定栏第四条约定“甲、乙双方同意在交易未完成前（产证未至乙方名下），乙方定金及此房的房款均暂放于中介处”。2016年10月1日，张伟转账给常熟市华航房产经纪有限公司法定代表人金某30万元，网上银行电子回单交易摘要为“房”。2016年10月10日，邵建英（出卖方）与张伟、范利月（受让方）、经纪机构常熟市华航房产经纪有限公司为上述房屋的买卖签订了《存量房交易合同》。
另查明：在签订《房屋买卖中介服务协议》后，邵建英（甲方）、张伟（乙方）、垫资方（丙方）、常熟市华航房产经纪有限公司（中介方）曾签订了一份《委托协议》，委托协议载明“房屋坐落于：泰山路28号A6幢，经双方协商，在原合同编号0002092基础上特设定如下补充条款：1、在甲方过户此房给乙方前，丙方为甲方垫还银行贷款：5120000（伍佰壹拾贰万元整），此房成交价为：785万元整，因此房评估价为590万元整，乙方需向农商行贷款300万，目前乙方已付定金30万元整（此定金甲方授权暂放于中介处），剩余455万乙方承诺在过户当天双方签字前以本票形式暂放至中介方处（已征得甲方同意），待不动产证转至乙方名下且甲方按原合同约定交付房屋，中介方确认后将此笔资金（叁拾万定金及肆百伍拾伍万本票）交付给丙方。2、甲方、乙方协商，过户后的3天内甲方同意腾空房屋且钥匙放于中介处，户口迁移，待乙方按原合同约定验收房屋后，甲方同意农商行贷款部分的：3000000（叁佰万）暂放于中介处，中介方将此房款农商行贷款：3000000（叁佰万）中的：270000（贰拾柒万）转给丙方，剩余房款由甲方进行分配！3、中介方承诺协助甲方、乙方办理网签、贷款、还款、过户、交房等手续！4、甲乙双方同意此房定金及除贷款部分的房款在房屋未完全交接清楚前暂由中介方保管！5、如在交易过程中发生此房查封、保全、或者因债务纠纷等现象导致此房无法正常交付或者无法正常过户的，双方同意终止此次交易，并互不作违约处理，中介方将此房款（本票）退给乙方！6、甲方同意预留10万元作为户口迁移费用（甲方同意此资金暂放于中介处），甲方委托中介将此笔资金待户口迁移后转至其媳妇名下。7、甲方同意将剩余房款中的25万转给季益彬”。
再查明：2015年6月18日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行（贷款人）与邵建英（抵押人）签订了《最高额抵押合同》，约定由邵建英以其所有的位于常熟市泰山路28号A6幢的国有土地使用权为抵押物，为常熟市广宇织造有限公司自2015年6月18日至2017年6月17日在江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行处办理各项业务实际所形成的最高余额140万元的债务提供抵押担保。合同订立后双方依法办理了抵押登记。2016年6月20日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行与邵建英协商后一致同意将被担保的主债权发生期间由2015年6月18日至2017年6月17日变更为2015年6月18日至2022年6月17日。2016年6月22日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行重新领取了变更后的他项权利证书。2016年1月19日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行与常熟市广宇织造有限公司签订了《借款合同》，江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行贷款给常熟市广宇织造有限公司人民币110万元，至2016年7月22日，常熟市广宇织造有限公司尚结欠借款本金1052903.31元，利息、罚息1389.83元。2016年9月5日本院出具（2016）苏0581民特41号民事裁定书确认当事人的以下调解协议内容有效：常熟市广宇织造有限公司于2016年9月10日前归还江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行借款本金1052903.31元，并支付至2016年7月22日的利息（含利息、罚息）1389.83元，2016年7月23日起至实际清偿日止的利息（罚息、复利）按合同约定利率计算；常熟市广宇织造有限公司不能履行上述债务，江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行有权以折价、拍卖或变卖邵建英抵押的常熟市泰山路28号A6幢的土地使用权所得价款在最高额140万元范围内优先受偿。2015年6月18日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行（贷款人）与邵建英（抵押人）签订了《最高额抵押合同》，约定由邵建英以其所有的位于常熟市泰山路28号A6幢房屋为抵押物，为常熟市广宇织造有限公司自2015年6月18日至2017年6月17日在江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行处办理各项业务实际所形成的最高余额600万元的债务提供抵押担保，合同订立后双方依法办理了抵押登记。2016年6月20日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行与邵建英协商后一致同意将被担保的主债权发生期间由2015年6月18日至2017年6月17日变更为2015年6月18日至2022年6月17日。2016年6月22日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行重新领取了变更后的他项权利证书。2016年3月29日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行与常熟市广宇织造有限公司（借款人）签订了《借款合同》，约定江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行贷款给常熟市广宇织造有限公司人民币300万元。2016年5月19日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行与常熟市广宇织造有限公司又签订《借款合同》，约定江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行贷款给常熟市广宇织造有限公司人民币90万元。至2016年7月22日，常熟市广宇织造有限公司尚结欠借款本金390万元，利息28768元。2016年9月5日一审法院出具（2016）苏0581民特42号民事裁定书确认当事人的以下调解协议内容有效：常熟市广宇织造有限公司于2016年9月10日前归还江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行借款本金390万元，并支付至2016年7月22日的利息（含利息、罚息）28768元，2016年7月23日起至实际清偿日止的利息（罚息、复利）按合同约定利率计算；常熟市广宇织造有限公司不能履行上述债务，江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行有权以折价、拍卖或变卖邵建英抵押的常熟市泰山路28号A6幢的房屋所得价款在最高额600万元范围内优先受偿。因邵建英未履行生效法律文书确定的义务，江苏常熟农村商业银行股份有限公司赵市支行于2016年10月20日申请执行。2016年11月14日本院裁定拍卖、变卖邵建英抵押的常熟市泰山路28号A6幢房屋，2016年12月20日该房屋以862万元拍卖成交。2016年12月24日一审法院裁定将邵建英名下的常熟市泰山路28号A6幢房屋（含室内固定装修）作价862万元归金元禹、朱佩娟、金沈卓所有，解除对常熟市泰山路28号A6幢房屋及国有土地使用权的查封。
张伟、范利月申请的证人金某出庭作证，证人称2016年10月1日签订了《房屋买卖中介服务协议》，10月10日邵建英带了个资金方过来说可以进行还款，当天签订了网签合同。过了几天资金方说不给邵建英还款了，后来邵建英又带了个姓季的资金方，人家承诺帮邵建英还款，张伟和资金方及邵建英见面确认这个是真实买卖，大约在10月26日左右张伟缴税，缴税后资金方要求11月7日过户。11月7日中介邀资金方、张伟、邵建英一起到中介确认还款，由季益彬带了资金方来和邵建英见面，资金方要确认张伟的首付款，于是中介陪张伟做了485万元的本票。11月7日签订了《委托协议》。到了农商行后资金方和邵建英签订了租赁协议等，后来因邵建英拒绝签字而没有办成。11月中旬，农商行杨行长、中介、张伟、邵建英一起到法院协商，邵建英提出房款涨价15万元，中介费也不付了，且要张伟帮其还款，张伟没有同意。
庭审中，张伟表示《房屋买卖中介服务协议》特别约定第三条是指买卖的房屋当初抵押给了农商行，涉及到邵建英银行贷款问题，协商下来是邵建英自行还款自己解决的；不作违约处理是说如果邵建英确实借不到钱，没有人借钱给邵建英也没有办法，只好不作违约处理；当时因为中介协助邵建英一起还款的，房子贷款如果还不了，也不作违约处理。邵建英在庭审中表示，《房屋买卖中介服务协议》约定的中介费其实是“过桥费”，季益彬带来的资金方要求利息按天算每天51200元，所以自己不敢签字借款，但当初明确约定如果在交易过程中产权出现问题产生保全等，或者说由于房屋的银行贷款无法归还，双方不作违约处理。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。邵建英与张伟、常熟市华航房产经纪有限公司签订《房屋买卖中介服务协议》及《委托协议》是各方当事人真实意思表示，各方应本着诚实信用的原则履行相应义务。本案所涉房屋因邵建英未能归还银行贷款涂销抵押登记导致被法院司法拍卖，而《房屋买卖中介服务协议》在其他约定栏第三条明确约定“双方约定，如在交易过程中出现产权问题或银行还款问题等，双方不作违约处理，甲方在确定好银行还款后，乙方向甲方追加定金满伍拾万元整”，《委托协议》第五条也明确约定“如在交易过程中发生此房查封、保全、或者因债务纠纷等现象导致此房无法正常交付或者无法正常过户的，双方同意终止此次交易，并互不作违约处理，中介方将此房款（本票）退给乙方”，故根据双方上述约定，邵建英因银行还款问题导致未能履行合同不应作违约处理。张伟、范利月主张邵建英违约而提出的诉讼请求，一审法院碍难支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回张伟、范利月的全部诉讼请求。案件受理费减半收取7215元，保全费5000元，合计12215元，由张伟、范利月负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。
二审另查明，一审中邵建英陈述其认识季益彬，其儿子欠季益彬55万元，其和季益彬约定由季益彬帮其借钱，其还给季益彬25万元。本来是中介帮其借钱，10月1日签订中介协议时，中介称75000元打包帮其借钱归还银行贷款，解除抵押到房产证过户完成。后其和中介说好算8万元，办好手续再送中介1万元，一共9万元，就是协议上中介费9万元的来源。因购房协议不能写是过桥费，就写了中介费。后中介领其去开发大厦三次都没有借到钱，到10月20日都没有借到钱，因银行贷款利息大，每天2000元，故其还是想买房子的。因其儿子欠季益彬55万元，季益彬本身就是做融资的，季益彬就说来帮其借款，其和季益彬说好打包出10万元，后来季益彬说其儿子欠钱，就说好25万元。后来先去中介作了委托协议，后准备到银行去还款效抵押，季益彬喊得出钱人要其写借条，利息按51200元每天计算，还要其写租房合同，其签了字但是看来看去还是不敢，所以最终银行贷款没有还下去，其就和张伟说要张伟还贷款。张伟则陈述邵建英是又要求其还贷款，但是因为邵建英同时要求房价涨十五万，且其问执行法官这样操作有无风险，执行法官陈述有风险，故其没有同意。邵建英对此陈述认为十五万元是10月20日过后产生的额外利息损失，张伟当时已同意，后来问了法官有无风险，法官说有风险就又不同意了。
一审中，张伟陈述2016年11月7日中介返还30万元定金，然后该款项于当日一并做到485万元本票中。中介大概在12月中旬将485万元本票退还。
二审又查明，张伟、范利月与邵建英于2016年10月10日签订合同编号为1610100092的存量房交易合同并备案，该合同约定双方于2016年10月20日前办理房屋权属转移登记手续。
二审中，张伟、范利月陈述购房首付款的支付经各方协商确定该部分款项是到房管部门办理签字过户手续的同时支付，该部分款项实际支付时间是2016年11月7日。
二审中，双方陈述涉案房屋在2016年11月14日法院查封前只有农商行贷款这一个案件，没有其他案件，也没有其他案件查封。
本院认为，邵建英与张伟、常熟市华航房产经纪有限公司签订房屋买卖中介服务协议及委托协议是各方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，各方均应按约履行相应义务。张伟与范利月系夫妻关系，且网签合同亦由张伟、范利月与邵建英签订，故范利月具备本案原告主体资格。房屋买卖中介服务协议其他约定栏第三条约定“双方约定，如在交易过程中出现产权问题或银行还款问题等，双方不作违约处理”，委托协议第五条约定“如在交易过程中发生此房查封、保全、或者因债务纠纷等现象导致此房无法正常交付或者无法正常过户的，双方同意终止此次交易，并互不作违约处理，中介方将此房款（本票）退给乙方”，上述约定系当事人对合同效力约定的解除条件，在交易过程中出现上述条件时合同解除。
附解除条件的合同自条件成就时失效，但当事人为自己的利益不正当促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，涉案房屋因未能及时归还银行贷款而被一审法院于2016年11月14日裁定拍卖、变卖，于2016年12月20日以862万元拍卖成交。张伟、范利月认为涉案房屋被拍卖是因邵建英主观原因未及时归还银行贷款所致；邵建英则认为涉案房屋被拍卖是因中介未按约以9万元的价格打包帮其借钱归还银行贷款，而季益彬找来的资金方利息按51200元每天计算且还要签订租房合同导致其不敢与该资金方达成协议。本院综合双方当事人的陈述以及提供的证据作如下分析：首先、房屋买卖中介服务协议仅约定中介方配合邵建英进行还款，故邵建英有关系中介方负责寻找资金方的主张缺乏依据；其次、虽张伟、范利月未按照房屋买卖中介服务协议约定在2016年10月20日支付购房首付款，但在邵建英未及时归还银行贷款的情况下且各方签订委托协议，张伟、范利月按照委托协议将485万元购房首付款以本票方式暂放至中介处的情况下，本院对张伟、范利月有关就首付款支付达成新协议的主张予以采信；再次、季益彬系邵建英联系，季益彬找到了垫资方来为邵建英归还银行贷款，各方于2016年11月7日签订委托协议，张伟按委托协议约定于同日开具了485万元的银行本票，现委托协议未实际履行，邵建英陈述因垫资方要求按51200元每天计算利息而非原先商定的10万元打包，且垫资方还要其签订租房合同导致其未不敢与垫资方达成协议，该陈述表明委托协议未实际履行的原因是邵建英自身主观原因所致；又次，在房屋被查封前，邵建英与张伟仍在进行协商，邵建英要求张伟代其归还贷款并要求张伟额外承担15万元的利息损失，该情况表明邵建英要求张伟承担额外的负担；最后、涉案房屋被拍卖后邵建英确因此获得了77万元的差价收益。据此，本院认为，张伟、范利月没有为邵建英垫还银行贷款的义务，中介方亦仅系配合邵建英归还银行贷款，张伟、范利月已为履行合同积极准备并将485万元购房款以本票形式放至在中介处，现邵建英联系到了资金方却因其自身利益原因导致银行贷款未能得到及时归还并进而导致涉案房屋因银行贷款未归还而被查封、拍卖，相应责任在邵建英方，房屋买卖中介服务协议其他约定栏第三条以及委托协议第五条有关解除条件的约定应视为不成就。
现涉案房屋于2016年12月20日被拍卖成交，房屋买卖中介服务协议已无法实际履行，邵建英对此负有违约责任，应承担相应的赔偿责任。现涉案房屋拍卖成交价为862万元，较双方合同约定的房屋成交价785万元相差77万元，故张伟、范利月要求邵建英赔偿其损失77万元合法有据，本院对此予以准许。至于双倍返还30万元定金的问题，在涉案房屋交易过程中30万元定金已由中介返还给张伟，且77万元已可以弥补张伟、范利月的损失，故本院对张伟、范利月该主张不予采信。
综上所述，张伟、范利月的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初14073号民事判决；
二、邵建英于本判决生效后十日内赔偿张伟、范利月损失770000元（如采用转账方式支付，请汇入张伟、范利月指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）；
三、驳回张伟、范利月其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取7215元，保全费5000元，合计12215元，由张伟、范利月负担3425元，由邵建英负担8790元；二审案件受理费14430元，由张伟、范利月负担4046元，由邵建英负担10384元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 斌
审判员 顾 平
审判员 杨 兵
二〇一七年五月五日
书记员 韩泽滔