四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第4419号上诉人（原审被告）成都洲际置业有限公司。法定代表人罗开元，总经理。委托代理人黄文娟。委托代理人吴凡。被上诉人（原审原告）毛尚菊。委托代理人董川明。上诉人成都洲际置业有限公司（以下简称洲际公司）因与被上诉人毛尚菊商品房预约合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2013）温江民初字第210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2012年10月1日，洲际公司作为甲方（出售方），与作为乙方（定购方）的毛尚菊签订了《【洲际·银海湾】物业认购书》，协议载明：乙方在充分了解所认购商品房有关内容，且已仔细阅读并对销售中心已公示的《商品房买卖合同》及附件、前期物业服务协议、其他相关附件及其填充内容无异议的基础上，自愿定购由甲方开发的位于温江江浦路888号的［洲际·银海湾］项目商品房。现甲、乙双方本着平等、自愿、诚实、信用的原则，就房屋定购事宜达成如下协议：一、乙方定购［洲际·银海湾］7幢1单元8屋01号F1型商品房1套，房屋面积107.58㎡（其中套内面积87.34㎡，公摊面积20.24㎡），总价款658689元。二、本认购书签定之日，乙方自愿向甲方交纳购房定金30000元。三、乙方应在签定本认购书之日起7日内，即2012年10月7日前到［洲际·银海湾］售楼中心与甲方签定《商品房买卖合同》及附件，如乙方不按前述约定期限与甲方签定《商品房买卖合同》及其附件，甲方有权解除本认购书并将本认购书下乙方认购的商品房单位另行销售而无须通知乙方，同时不退还乙方已付定金。同日毛尚菊交付购房定金30000元。2012年10月6日毛尚菊前往洲际公司处，因《商品房买卖合同》载明房屋交付时间为2015年6月30日前，办证时间为2016年6月30日前，双方因交房以及办证时间无法达成一致意见，致毛尚菊、洲际公司未能签订商品房买卖合同。毛尚菊遂起诉来院，请求判令洲际公司返还定金30000元，并由洲际公司承担本案诉讼费。原审法院另查明，洲际公司与四川杰地建设工程有限公司签订的建设工程施工合同约定合同工期总天数为1080天，洲际公司为［洲际·银海湾］项目办理了商品房预售许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证。原审法院认定上述事实，有毛尚菊和洲际公司的当庭陈述、物业认购书、收据、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等证据予以证明。原审法院认为，毛尚菊、洲际公司于2012年10月1日签订的《【洲际·银海湾】物业认购书》系双方真实意思表示，依法成立并生效。后因毛尚菊在前往洲际公司处准备签订《商品房买卖合同》时，对《商品房买卖合同》中关于房屋交付及办理产权证时间无法达成一致意见，致使《商品房买卖合同》未能签订。毛尚菊主张其未签订正式合同是因为洲际公司坚持要到2015年才能交付房屋，不同意毛尚菊提出的一年内交付房屋的要求。本案洲际公司主张其与施工方签订的建设工程施工合同约定的工期为1080天，未承诺房屋会在一年内交付，且认购书明确约定“乙方在充分了解所认购商品房有关内容，且已仔细阅读并对销售中心已公示的《商品房买卖合同》及《补充协议》内容无异议”。原审法院审理后认为，《物业认购书》中的上述条款系洲际公司提供的确定双方权利义务的格式条款，洲际公司未对该条款以显著的字体或者其他方式予以特别提示，也未提供证据证明在签订《物业认购书》时对上述说明条款向毛尚菊尽到了合理提示与说明义务。洲际公司提供的建设施工合同虽载明了工程所需总天数，但洲际公司未提供证据证明签订《物业认购书》时向毛尚菊出示过该份证据。而商品房的交付时间及办理产权证时间是合同的主要条款，《物业认购书》中未直接约定，故应由毛尚菊、洲际公司双方在签订合同时协商确定。毛尚菊、洲际公司签订《物业认购书》是在2012年10月，洲际公司提供的《商品房买卖合同》上载明的交付时间为2015年6月30日前，办证时间为2016年6月30日，故毛尚菊主张《商品房买卖合同》中约定的交房以及办理权属证书的时间过长具有合理性。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。现双方当事人因交房以及办理权属证书的时间未能协商一致而未签订《商品房买卖合同》，属于为不可归责于双方当事人的事由，洲际公司应退还毛尚菊交纳的购房定金。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：洲际公司于判决生效后三日内返还毛尚菊毛尚菊定金30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费275元，由洲际公司负担（此款已由毛尚菊预交，洲际公司在履行返还义务时一并给付毛尚菊）。宣判后，洲际公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、《物业认购书》中关于已充分了解阅读了相关合同附件的条款，位于整个认购书的首部，并且整个认购书只有八条共一页，按照正常的阅读习惯，上诉人将其放在首部即是采取了合理的方式提请了毛尚菊注意，上诉人已经尽到了合理提示与说明义务。2、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《物业认购书》中未直接约定房屋交付时间，应在签订合同时协商确定错误。案涉房屋是预售房，项目的建设体量达到50万平方米，根据房地产市场交易惯例，开发公司在签订合同2-3年将房屋交付给业主属于正常的交付时间，交房后一年左右办理房屋产权证也属于合理时间，上诉人并无虚假承诺的动机。3、按照《物业认购书》的约定，在不存在买卖双方再行对交房以及比那里权属证书的时间约定再行协商的问题，本案纯属毛尚菊反悔后随意编造的谎言，以达到免责的目的。综上所述，请求二审法院撤销原判，驳回毛尚菊的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由毛尚菊负担。毛尚菊的主要答辩意见为：双方在签订认购书时，洲际公司出示的《商品房买卖合同》文本中并无关于房屋交付时间、办理产权证的期限等项填充，毛尚菊按照约定的期限去讨论签订购房合同事宜时，洲际公司方告知2年后才交房。因毛尚菊急于用房，故不能接受洲际公司提出的交房时间，同时毛尚菊打算用所购房屋抵押贷款，故其也不能接受洲际公司提出的办证时间。洲际公司应当举证证明其在签订认购书时已经告知毛尚菊交房的时间，但洲际公司至今没有完成举证责任。原审法院认定事实清楚，审理程序合法，应当予以维持。二审审理中，洲际公司与毛尚菊对原审法院审理查明的事实均无异议，本院对双方当事人没有异议的原审法院审理查明的事实依法予以确认。二审诉讼中，洲际公司提供了三份洲际公司与案外人签订的案涉楼盘的《商品房买卖合同》，拟证明该公司和购房者确定的交房时间和办证时间与该公司告知毛尚菊的一致。毛尚菊质证后认为，三份合同不是新证据，同时与本案不具关联性，本应作为本案的定案依据采信。本院认为，本案争议的焦点是，毛尚菊在与洲际公司签订《物业认购书》时是否知晓所购房屋的交房时间及办证时间。针对此争议焦点，毛尚菊主张其在签订认购书时并不知道交房时间为2015年6月30日前，办证时间为2016年6月30日，洲际公司出示的《商品房买卖合同》中也没有注明交房和办证时间。洲际公司主张在签订认购书的时候即已经告知毛尚菊交房时间，同时现场公示的《商品房买卖合同》中也填写了交房及办证时间。本院认为，洲际公司对其主张已经告知的事实及现场公示的《商品房买卖合同》中已经填写了交房及办证时间的事实负有举证责任。但洲际公司现出示的证据尚不足以证明其观点，因此原审法院认定洲际公司在与毛尚菊签订《物业认购书》时，毛尚菊并不知晓交房及办证的时间，并无不当。由于现有证据尚不能证明毛尚菊在签订认购书时已经知晓交房及办证时间，故毛尚菊因交房时间与洲际公司不能达成一致而未能签订正式合同，应属于不能归责于双方的事由，原审法院判决洲际公司退还毛尚菊定金，并无不当。综上所述，原审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费550元，由成都洲际置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李泽颖代理审判员  王 果代理审判员  何晓梅二〇一三年十一月五日书 记 员  吴丹丹