浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第2807号
原告（反诉被告）浙江益信物资有限公司，住所地绍兴市袍江工业区菖蒲街352号。
法定代表人陶建军，系执行董事。
委托代理人（特别授权代理）虞伟庆、楼寒霜，浙江点金律师事务所律师。
被告（反诉原告）绍兴越旺酒店管理有限公司，住所地绍兴市越城区中兴北路549号。
法定代表人沈彩娟，总经理。
委托代理人（特别授权代理）陈临浙，浙江世纪方正律师事务所律师。
原告（反诉被告）浙江益信物资有限公司（以下简称益信公司）与被告（反诉原告）绍兴越旺酒店管理有限公司（越旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理，依法组成合议庭，于2015年8月4日、11月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）益信公司的委托代理人楼寒霜、被告（反诉原告）越旺公司的委托代理人陈临浙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告益信公司就本诉诉称：2012年11月14日，被告向原告承租原绍兴市排水管理有限公司七号排污泵站除臭工艺楼，双方签订了房屋租赁合同1份，约定：1、租赁期限为10年，自2012年6月20日至2022年6月19日止；2、第一租赁年度租金为人民币425万元，第二租赁年度租金与第一年度租金相同，第三租赁年度租金在第二年度租金基础上增加20万元，第四租赁年度租金在第三年度租金基础上增加20万元，以后各年依此类推；3、租金的支付采用先付租金后使用的原则，一年一付，本合同签订生效之日即付清第一年租赁年度租金；第二年租赁年度租金在第一年租赁年度租期届满前30日内付清；以后各年依此类推；4、逾期缴纳租金与居间报酬的，每逾期一日按逾期租金及居间报酬的0.5%支付违约金，逾期20日，原告有权解除合同，要求被告赔偿损失并支付年租金与居间报酬20%的违约金；5、合同还对其他事项进行约定。根据该合同约定，被告应最迟在2015年6月19日前支付原告租金465万元，因被告至今未付，故原告起诉要求被告立即支付原告租金465万元，并支付原告自2015年6月20日起至付清之日止按日0.5%计算的违约金（暂算至2015年6月30日的违约金为23.25万元）；诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为；要求被告支付原告租金165万元，并支付原告自2015年6月20日起按日0.5%计算违约金（其中本金465万元计算自2015年6月20日起至2015年7月5日的违约金为372000元；本金265万元计算2015年7月6日至2015年7月15的违约金为132500元；本金165万元自2015年7月16日起至付清之日止按每日8250元计算违约金，暂算至2015年8月7日的违约金为189750元；暂合计违约金694250元）；本案诉讼费由被告承担。
被告越旺公司就本诉辩称：1、本案被告不存在逾期支付租金的事实，请求依法驳回原告诉请。本案所涉租赁合同的租期虽约定从2012年6月20日至2022年6月19日，但实际租赁物交付时间为2012年10月26日；合同约定租赁物用途为开办商务酒店，但作为转租的出租房屋，原告隐瞒了该租赁房屋与土地用途均不符合开办商务酒店的事实，直到2012年10月8日原告才取得商业用地的使用权证，2012年10月26日才又取得规划用途为商业的房产证，且在此之前租赁房屋也没有交付给被告，故租赁期只能从2012年10月26日取得商业、商务用房的房产证之日计算；交付与租赁房屋规划用途相符的房地产证书是原告行使出租房权利的前提条件，原告提供了租赁房屋用途确认书，故原告对被告承租房屋的用途是明知的，原告与绍兴市排水管理有限公司2012年8月20日签订的房屋租赁合同补充协议也确认了该租赁物建设规划时土地用途为公共设施用地，房屋用途为公共设施用房，而被告承租房屋的用途为开设商务宾馆等，故不符合商务宾馆的立项及装修要求，而装修之前被告必须申请消防涉及审核或备案，因原告2012年10月26日才取得规划用途为商业、商务用房的房产证，被告到此时才能向消防部门提交相关消防审批申请。2、本案双方租赁合同的租赁期限应从2013年1月23日起算。本案中，原、被告先后签过两份合同，第一份是被告公司的股东孙梁与原告签订，第二份系以被告名义与原告签订的，根据2012年11月5日四方协议书第2条之特别约定，两份合同的内容与效力不一样，除承租人由孙梁变更为被告和租赁期限调整外，双方明确约定了其余条款不变更，如两份合同效力有冲突的以第一份合同为准。根据第一份合同第二条第一款中约定，被告享有90天的免租期。3、本案原告诉请与事实不符，其主张的违约金明显属于合同约定过分高于实际可能造成的损失，请求法庭对过高的违约金予以削减干预。本案被告第四年的租金应到2016年1月23日支付，原告以2015年6月20日主张租金的理由与事实均不成立。同时，鉴于上述理由，以及原告转租的房屋中涉及一半以上面积属于未经出租方同意的无权转租，原告益信公司存在给被告造成难以估计的经济和法律风险，故被告现提出反诉，要求依法确认双方签订的房屋转租合同租赁权生效日或租赁物符合约定用途的交付日为2012年10月26日，加上越旺公司享有90天免租期，本案租赁合同的租赁期限或者租金的起算日应为2013年1月23日；请求判令益信公司赔偿因其逾期交付租赁物或提前收取租金的经济损失1084646.56元；请求依法确认益信公司与被告签订的房屋转租合同中涉及未经出租方授权同意且超过租赁面积百分之五十一以上的部分为不合法转租；请求依法认定益信公司对其不合法转租的该部分房屋（应在5400平方米以上）只能向反诉原代收取房屋占有使用费，且次承租人对此无需承担逾期付款违约责任；反诉诉讼费等由益信公司承担。
反诉被告益信公司就反诉辩称：关于诉争租赁合同效力问题，根据最高院的相关规定，有效的出租行为并非是反诉原告所称的要求提供产权证；关于租赁房屋的用途问题，根据双方签订的房屋租赁合同，越旺公司明确知道诉争房屋的规划资料，而且根据合同约定，越旺公司实际使用租赁物要办理相关的手续，由越旺公司自行承担费用、自行承担风险；关于租赁房屋的交付问题，越旺公司与案外第三人孙梁签订房屋租赁合同的时候，已将房屋交付给第三人，根据合同约定，房屋是按现状交付，合同签订之前，第三人已经对房屋的现状进行查看，在2012年11月14日签订的房屋租赁合同中，也是明确益信公司已经将房屋按约交付给越旺公司，越旺公司也已实际投入了使用，这份合同当中明确的租赁期限是自2012年6月20日开始起算，事实上这是一份倒签的租赁合同，它的租期是在合同签订之前，这个租期是已经明确作了约定的，反诉被告也是完成了交付；关于租金的收取问题，本案中原告于2011年9月19日与案外第三人孙梁签订的租赁合同，明确约定合同签订时支付第一年的租金，故反诉被告收取越旺公司的租金有合法的依据，越旺公司要求反诉被告赔偿提前支付租金损失的请求没有事实和法律依据；关于时效问题，本案中租赁物交付时间是在2011年9月19日，越旺公司提出的一些问题，其事先应当是知道的，从越旺公司给排水公司联系的情况也可以证实，自从交付之日到现在，时间已经超过四年，现在再来说这些问题，显然已经超过了诉讼时效；关于转租的问题，反诉被告与排水公司签订的合同中明确允许反诉被告转租，越旺公司认为益信公司故意隐瞒部分转租的情况，首先，在该房屋交付的时候，已经将本公司与排水公司签订的合同复印件全部给了越旺公司，越旺公司非常清楚该合同的条款，故不存在隐瞒；其次，越旺公司在开办酒店时，就把这份合同作为其场地的证明，向工商登记部门进行了登记，现在越旺公司说不清楚，这显然是与事实不符的。退一步讲，越旺公司与原来的排水公司也好，与现在的水联公司也好，有过多次的接触，包括房屋自身的事情和广告位的事情也与产权人进行过沟通，现在要求减免租金也可以去和产权人进行沟通，根据最高院关于审理房屋租赁合同的司法解释，越旺公司这么长的时间没有提出过任何的异议，已没有权利再确定转租合同有效，综上，反诉被告要求驳回反诉原告的全部反诉请求。
庭审中，原告（反诉被告）益信公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：证据1、房屋租赁合同1份（原告与绍兴市排水管理公司），拟证明原告有权向被告出租本案所涉房屋；证据2、原、被告签订的房屋租赁合同1份，拟证明2012年11月14日，被告向原告承租原绍兴市排水管理有限公司七号排污泵站除臭工艺楼，双方签订房屋租赁合同，对租金标准、支付期限、违约责任等事项作了具体约定。
经质证，被告越旺公司对证据1的真实性无异议，但认为根据合同第2条约定，排水公司作为出租方是给予了原告三个月的免租期，本案原告在第一份合同中依据该规定给予被告三个月免租期；该合同第6条第6项明确约定，出租方只同意承租方根据自身经营需要进行部分转租，本案原告将租赁物整幢转租可能违反其与出租方的限制性规定；对证据2的真实性无异议，但认为租赁期限约定开始时间为2012年6月20日，但实际租赁物交付时间为2012年10月26日之后。
本院对上述证据认证认为：原告提供的证据1、2，因被告对其真实性没有异议，故本院对该证据本身的真实性予以认定。
被告（反诉原告）越旺公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：证据1、房屋租赁合同（2012年11月14日签订）、租赁房屋用途确认书各1份，拟证明2012年11月14日被告才对房屋现状没有异议，原、被告确定租赁房屋用途是商务酒店等的事实；证据2、土地使用权证1份（复印件，盖有原告公司印章），拟证明本案所涉土地性质自2012年10月8日才确定为商业性质；证据3、房产证1份（复印件，盖有原告公司印章），拟证明本案所涉房屋2012年10月26日才确定为商业用途；证据4、房屋租赁合同1份（2011年9月19日签订）、协议书1份（2012年11月5日签订），拟证明房屋租赁期限为十年，租赁物交付之日起90天为免租期，租赁期限从免租期到期之日开始计算，合同第十二条对另行签订房屋租赁合同的效力进行了约定，此后原、被告及孙梁约定承租人变更为越旺公司，租赁期变更为2012年6月20日至2022年6月19日，其余条款不作变更的事实；证据5、业务委托书、收据、收费凭证各2份，拟证明2011年9月19日被告向原告支付425万元租金，原告提前一年收取租金而不能交付符合约定用途租赁物的事实；证据6、房屋租赁合同补充协议（复印件，盖有原告印章）、安全生产责任协议书（复印件）各1份，拟证明原告与排水公司2012年8月20日签订补充协议，明确该租赁物建设规划时用途为公共设施用地，房屋用途为公共设施用房，不符合商务宾馆立项及装修要求的事实；证据7、交接问题与要求函和快递单各1份，拟证明被告向原告、排水公司提出要求房屋所有人同原告签订的合同及房屋所有人同意原告转租的请求，但原告未予答复；证据8、律师函和快递单复印件各1份、复函和快递单复印件、邮件直查查单打印件各1份，拟证明原告收到过被告的律师函；证据9、银行交易回单3份（复印件），拟证明被告方今年支付的租金情况。
经质证，原告益信公司对证据1、2、3、4、5、6、9的真实性均无异议，但认为证据2不能证明原告2012年10月份才能交付给被告，若原告没有交付房屋，被告怎么会发现那么多问题；对证据7的真实性有异议，原告没有收到过该份材料，且该份证据不能证明被告可以拒付或拖延支付租金；对证据8中的律师函和快递单的真实性有异议，认为该证据系复印件，且原告没有收到过该律师函，该份证据也不能证明被告可以拒付或拖延支付租金，对证据8中复函、快递单和邮件直查查单的真实性无异议，认为原告确实收到过该复函，但根据合同约定，租赁房屋按现状交付，原告已通知被告按现状交付租赁房屋，实际上也将租赁房屋交付给被告，现被告以自身未能按照合同约定自行办理相关手续等为由否定房屋交付的事实，显然缺乏事实依据，该份证据不能证明被告可以拒付或拖延支付租金。
本院对上述证据认证认为：被告提供的证据1、2、3、4、5、6、9，原告对其真实性没有异议，故本院对该证据本身的真实性予以认定；对证据7，因该文件系被告单方陈述，未经原告确认或由其他证据佐证，且被告未能举证证实原告确已收到该律师函，故本院对该证据的证明效力不予确认；对证据8中的律师函及快递单，因该函件系被告单方制作，未经原告确认，被告亦未能举证证实原告确已收到该律师函，且该律师函的出具人也并非本案被告，故本院对该证据的证明效力不予确认；对证据8中的复函及快递单、邮件直查查单，因原告认可其已收到，故对该证据本身的真实性予以确认；对快递单和邮件直查查单，因均系复印件或打印件，故对其证明效力不予确认。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：原告益信公司（乙方）与绍兴市排水管理有限公司（甲方）于2011年9月12日签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将位于昌安环岛东南角的7号泵站除臭工艺楼（地上建筑面积约9498平方米，配套的地下室面积约1152平方米。具体面积以甲方取得的房屋所有权证和土地使用权证载明的为准）出租给乙方使用；租赁期限为10年，租赁物交付之日起三个月为免租期，租期自免租期到期之日起开始计算；乙方使用租赁物须经消防、环保、卫生、工商、税务等有关部门审批，并以审批核准的内容为准，乙方自行负责办理审批手续，并自担风险、自负费用；第一年租赁年度租金为人民币405万元，第二租赁年度租金与第一年度租金相同，第三租赁年度租金在第二年度租金基础上增加20万元，第四租赁年度租金在第三年度租金基础上增加20万元，以后各年依此类推；租金的支付采用先付租金后使用的原则，一年一付，本合同签订生效之日即付清第一年租赁年度租金；第二年租赁年度租金在第一年租赁年度租期届满前30日内付清；以后各年依此类推；根据乙方经营需要，乙方自本合同签订生效之日起可对租赁物进行现场勘查，并先行进行装修设计；本合同签订生效之日起三日内双方办理租赁物交接手续，双方在七号排污泵站除臭工艺楼租赁物清单上签字之日，即为租赁物的交付之日，租赁物交付符合合同约定；甲方允许乙方根据自身经营需要对本租赁物进行部分转租，乙方转租租赁物，应严格遵循相关法律法规，因转租引起的一切后果，均由乙方承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，绍兴市排水管理有限公司向原告出具了租赁房屋用途确认书，确认租赁房屋用途为：商务酒店（含配餐早餐）及咖啡配套，双方于2011年9月20日办理了租赁物交接手续。2011年9月19日，原告益信公司（甲方）与案外人孙梁（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将其从绍兴市排水有限公司承租的位于昌安环岛东南角的7号泵站除臭工艺楼（地上建筑面积约9498平方米，配套的地下室面积约1152平方米。具体面积以甲方取得的房屋所有权证和土地使用权证载明的为准）出租给乙方使用；租赁期限为10年，租赁物交付之日不多于90天为免租期，租赁期自免租期到期之日起开始计算，免租期内乙方不需要计算租金及居间报酬；第一年租赁年度租金为人民币425万元，第二租赁年度租金与第一年度租金相同，第三租赁年度租金在第二年度租金基础上增加20万元，第四租赁年度租金在第三年度租金基础上增加20万元，以后各年依此类推；租金的支付采用先付租金后使用的原则，一年一付，本合同签订生效之日即付清第一年租赁年度租金；本合同签订生效之日起三日内双方办理租赁物交接手续，双方在七号排污泵站除臭工艺楼租赁物清单上签字之日，即为租赁物的交付之日，租赁物交付符合合同约定。合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后，孙梁于当日向益信公司支付325万元，又于次日支付给益信公司租金100万元，合计425万元。2012年8月20日，原告与绍兴市排水管理有限公司又签订补充协议1份，约定：出租房屋不符合商务宾馆立项报批及装修要求，同意房屋租赁合同的租期顺延至2012年6月20日起计，即租金自2012年6月20日起至2022年6月19日止计付。此后，益信公司与孙梁、越旺公司于2012年11月5日签订协议，约定：益信公司与孙梁签订的租赁合同终止履行，由益信公司与越旺公司签订房屋租赁合同，租赁期限调整为2012年6月20日至2022年6月19日止，其余条款不变，孙梁支付的租金，冲抵越旺公司应支付的租金。同年11月14日，益信公司（甲方）与越旺公司（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将其从绍兴市排水有限公司承租的位于昌安环岛东南角的7号泵站除臭工艺楼（地上建筑面积约9498平方米，配套的地下室面积约1152平方米。具体面积以甲方取得的房屋所有权证和土地使用权证载明的为准）出租给乙方使用；甲方已按租赁物现状实际交付乙方，乙方已实际接收并乙装修投入使用；租赁期限为10年，自2012年6月20日至2022年6月19日止；乙方使用租赁物须经消防、环保、卫生、工商、税务等有关部门审批，并以审批核准的内容为准，乙方自行负责办理审批手续，并自担风险、自负费用；第一租赁年度租金为人民币425万元，第二租赁年度租金与第一年度租金相同，第三租赁年度租金在第二年度租金基础上增加20万元，第四租赁年度租金在第三年度租金基础上增加20万元，以后各年依此类推；租金的支付采用先付租金后使用的原则，一年一付，本合同签订生效之日即付清第一年租赁年度租金；第二年租赁年度租金在第一年租赁年度租期届满前30日内付清；以后各年依此类推；租金的支付采用先付租金后使用的原则，一年一付，本合同签订生效之日即付清第一年租赁年度租金；第二年租赁年度租金在第一年租赁年度租期届满前30日内付清，以后各年依此类推；根据乙方经营需要，乙方自本合同签订生效之日起可对租赁物进行现场勘查，并先行进行装修设计，甲方在建设图纸等方面予以配合；本合同所涉租赁物以现状交付，合同签订前乙方已查看租赁物现状，对租赁物的现状无异议，同意按现状交付；租赁物已按现状交付，租赁物交付符合合同约定。合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后，被告按约付清了第一年度租金425万元（由孙梁支付的租金冲抵）、第二年度的租金425万元、第三年度的租金445万元，因被告未按约付清第四年度的租金465万元，遂成诉。在本案审理过程中，被告于2015年7月6日支付给原告2015年6月-2016年6月七号泵站租赁房租200万元、于7月16日支付给原告2015年6月-2016年6月七号泵站租赁房租100万元，合计300万元。
另查明，2015年6月，越旺公司曾向益信公司提出减免租金的书面申请，益信公司因此也向租赁物的产权人方提交了要求减免租金的报告，但产权人方至今未作出答复。
本院认为，原、被告关于位于昌安环岛东南角的7号泵站除臭工艺楼的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应认定为合法有效。本案争议焦点为：
一、关于诉争租赁房屋的交付时间和租金计算的起算时间。虽本案原告未能举证证实租赁房产的实际交付给被告的时间，但双方于2012年11月14日签订的租赁合同约定，原告已按租赁物现状实际交付被告，被告已实际接收并已装修投入使用房屋；租赁期限为10年，自2012年6月20日至2022年6月19日止，租金自2012年6月20日起计算；在本案审理过程中，被告也自认其曾于2012年5月14日就交接问题进行过现场勘查，并自2012年7、8月份开始装修，且根据经营性房屋租赁交易习惯，被告在接收租赁房屋后先行进行装修设计和施工也符合常理，故应认定原告在2012年6月20日已经向被告交付了诉争租赁房屋。虽根据被告提交的租赁房屋土地证和房产证，可以证实租赁房屋直至2012年10月8日和10月26日才分别办理了土地证和房产证，但因被告未能举证证实该情形确实导致了其实际无法使用租赁房屋或实际没有使用租赁房屋，以致原告交付的租赁房屋不符合租赁目的，并已造成了被告经济损失的后果，被告也按约向原告支付了第二、第三租赁年度的租金，故该租赁房屋的租金仍应按双方租赁合同约定自2012年6月20日开始计算支付。被告认为根据原告与孙梁签订的第一份租赁合同，约定被告享有90天的免租期，故租金起算时间应自2013年1月23日的主张，因2012年11月5日的协议书并没有作出如与原合同有冲突得以原合同为准的约定，且原、被告于2012年11月14日重新签订的租赁合同也没有对免租期另行作出约定故对被告要求增加免租期的上述主张，本院不予采信。综上，对越旺公司要求依法确认双方签订的房屋转租合同租赁权生效日或租赁物符合约定用途的交付日为2012年10月26日，加上越旺公司享有90天免租期，本案租赁合同的租赁期限或者租金的起算日应为2013年1月23日；要求益信公司赔偿因其逾期交付租赁物或提前收取租金的经济损失1084646.56元的反诉请求，本院均不予支持；
二、益信公司转租给越旺公司的房屋中涉及一半以上面积是否属于无权转租。虽然绍兴市排水管理有限公司与原告签订的房屋租赁合同明确约定“甲方允许乙方根据自身经营需要对本租赁物进行部分转租，乙方转租租赁物，应严格遵循相关法律法规，因转租引起的一切后果，均由乙方承担”，但鉴于被告未能举证证实绍兴市排水管理有限公司对原告将全部房屋出租给被告的行为提出异议，故本院对被告认为原告转租给被告的房屋中涉及一半以上面积是否属于无权转租的主张不予采信，对越旺公司要求确认益信公司与其签订的房屋转租合同中涉及未经出租方授权同意且超过租赁面积百分之五十一以上的部分为不合法转租、依法认定益信公司对其不合法转租的该部分房屋（应在5400平方米以上）只能向其收取房屋占有使用费，且次承租人对此无需承担逾期付款违约责任的反诉请求，本院均不予支持；
三、被告应支付的第四租赁年度租金及逾期违约金的计算。因诉争房屋的租金应从2012年6月20日开始计算支付，故诉争的第四租赁年度的租金465万元被告应在2015年5月19日前向原告支付，现被告仅于2015年7月6日支付给原告2015年6月-2016年6月七号泵站租赁房租200万元、于7月16日支付给原告2015年6月-2016年6月七号泵站租赁房租100万元的事实清楚，已构成违约，故原告现要求被告支付要求被告支付原告租金余款165万元，并根据具体逾期时间支付相应逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持，但鉴于被告于2015年6月向原告提出减免租金的申请，双方协商未果，且被告在本案中已以双方租赁合同约定的违约金过分高于造成的损失为由，向本院提出适当减少的请求，故本院结合实际案情酌情调整为违约金按银行同期贷款基准利率计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
1、被告绍兴越旺酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江益信物资有限公司2015年6月20日至2016年6月19日止的房屋租金余款165万元，并支付逾期付款违约金（其中：以人民币465万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年6月20日起计算至2015年7月5日止；以人民币265万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年7月6日计算至2015年7月15日止；以人民币165万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年7月16日起计算至该款付清之日止）；
2、驳回原告浙江益信物资有限公司的其他诉讼请求；
3、驳回反诉原告绍兴越旺酒店管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25554元，由原告浙江益信物资有限公司负担7568元，被告绍兴越旺酒店管理有限公司负担17986元，上述应由被告承担的诉讼费用在本判决生效之日起七日内向本院付清；反诉案件受理费14642元，由反诉原告绍兴越旺酒店管理有限公司负担在本判决生效后三十日内向本院付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 戴伟章
人民陪审员 陈美珍
人民陪审员 鲁云根
二〇一五年十二月四日
书 记 员 凌金佳