济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）槐民初字第627号
原告蔚淑玉，女，1980年10月26日出生，汉族，住济南市。
委托代理人汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。
被告丁履珂，男，1937年6月18日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
委托代理人刘长江，北京中伦文德（济南）律师事务所律师。
原告蔚淑玉诉被告丁履珂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月12日立案受理。本案依法由审判员杨春疆适用简易程序，于2013年4月12日、5月16日公开开庭进行了审理。原告蔚淑玉及委托代理人汪运现，被告丁履珂的委托代理人刘长江到庭参加诉讼。因案情复杂，本案后转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2013年9月23日和11月20日公开开庭进行了审理。原告蔚淑玉及委托代理人汪运现，被告丁履珂的委托代理人刘长江及被告丁履珂分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔚淑玉诉称：2012年6月3日，原告、被告及房屋中介济南槐荫世纪鑫地房产咨询服务中心三方共同签订了《房屋买卖合同》，合同载明：被告自愿出售位于济南市槐荫区老屯百批宿舍3号楼2单元301号的房屋及其地下室、附属设施给原告，合同成交总价款为386000元，被告应于2012年8月10日交付房屋。上述合同系各方真实意思表示，合法有效。上述合同签订后，原告依约于2012年6月3日向被告交付了履约定金1万元，并于2012年6月11日支付了首付房款10万元，但被告并未按照合同约定的时间交付房屋、办理水电过户及户口迁出手续，并明确表示不再履行合同，显然已构成违约。2012年10月13日，被告返还原告6万元购房款，剩余房款及定金虽经原告多次催促，被告均拒绝履行合同义务。综上，为维护原告的合法权益，诉请：1、依法解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》，并判令被告立即返还原告已付购房款4万元；2、依法判令被告双倍返还定金2万元；3、依法判令被告承担中介费、公证费、律师费、利息损失共计15507元；4、依法判令被告承担诉讼费用。
原告蔚淑玉在本案审理中明确其要求被告丁履珂承担的中介费为7720元、公证费为500元、律师费为4000元，利息损失为3287元。其中利息3287元包括两部分，一部分自2012年6月11日计算至同年10月13日，以11万元为基数，按照一年期贷款利率6%计算，为2260元，另一部分以5万元为基数，自2012年10月13日计算至2013年3月11日，按照一年期贷款利率6%计算，为1027元。其后又说明要求将利息计算至本案判决生效之日止。
被告丁履珂辩称：原告没有依照约定购买被告的房屋，已经构成违约，无权要求返还定金。原告与被告及济南槐荫世纪鑫地房产咨询服务中心签订了房屋买卖合同，合同约定原告在2012年8月10日前支付全部房款386000元，但原告在此之前没有支付房款，因此原告构成违约，无权要求返还利息。原告的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。依据合同法规定，既然原告与被告签订了房屋买卖合同，就应该按约履行义务，但原告没有履行义务，因此无权要求返还定金。原告要求被告赔偿损失没有法律依据，应驳回。
经审理查明，坐落于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房屋为被告丁履珂房改购买取得产权，该房屋于2003年7月15日经济南市房产管理局登记，取得了济房权证槐字第0600**号《房屋所有权证》。
2012年6月3日，原告蔚淑玉作为买方、乙方与作为卖方、甲方的被告丁履珂及作为见证方、丙方的济南槐荫世纪鑫地房产咨询服务中心（以下简称世纪鑫地）签订了编号为0000039号的《房屋买卖合同》。合同约定甲乙双方依据国家法律、法规之相关规定，在自愿、平等和诚实信用的原则下，经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同，以兹各方共同遵守：一、房产状况：甲方自愿出售位于济南市槐荫区老屯百批宿舍3#-2-301室的房产给乙方，房屋所有权证书号槐字第060084号，房屋所有权人为丁履珂，产别私有，房屋建筑面积为63.98平方米，地下室／小房面积约10平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准），附属设施包含：固定装修不动（门窗、地板、灯具）、热水器一个。房屋无抵押、无租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为386000元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元。四、付款方式：甲乙双方同意使用现金付款方式，乙方于2012年8月10日前将386000元（含定金）存入甲方账户。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关费用：甲方承担无，乙方承担办理公证的所有费用。六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起七日内，委托并协助世纪鑫地办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料的，按照本合同第十条规定追究违约方责任。八、甲方保证此房产项下户籍状况为空房，如该房产项下有户口，应在2012年8月10日前将户口迁出。九、甲、乙双方同意，甲方于2012年8月10日通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行检验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十、违约责任：1、若发生于（与）甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；3、若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金；4、若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金；5、委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；6、甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担总房款的2%作为丙方的中介佣金。十一、其他约定事项：1、自合同签订之日起，乙方向甲方支付定金壹万元整（10000），甲方收到此定金后不得以任何理由不卖此房，否则违约双倍赔偿定金并承担2%中介费；乙方交付此定金后不得以任何理由不买此房，否则违约定金不退并承担中介费2%。2、测绘后房屋面积与实际成交价无关。3、甲方承诺无条件协助乙方办理该房屋的公证手续。4、甲乙双方协议2012年6月20号之前乙方向甲方支付首付款陆万元整（含定金），剩余房款公证当天全部结清。十二、如果本合同第十一条的约定于（与）其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。合同第十三条、第十四条还对争议解决方式等进行了约定。该合同中的丙方世纪鑫地的具体经办人员为孙庆荣。
《房屋买卖合同》签订当日，原告蔚淑玉向被告丁履珂交纳定金1万元，被告丁履珂在《定金收取证明》签字，说明收到该款。
同日，原告蔚淑玉又与世纪鑫地签订《佣金确认单》，写明成交物业为槐荫区老屯百批宿舍3#-2-301室，成交金额为386000元，佣金金额为7720元。原告蔚淑玉于同日向世纪鑫地交纳了中介咨询服务费7720元，世纪鑫地向其开具收据。
6月9日，原告蔚淑玉将购买该处房屋的购房款10万元交付给曹禄亮，曹禄亮向其出具了收条。6月11日，曹禄亮将该10万元转交给被告丁履珂，被告丁履珂向曹禄亮出具了收条，曹禄亮将该收条转交给了原告蔚淑玉。
6月11日，被告丁履珂及其配偶王荣业作为委托人与作为受托人的曹禄亮签订《委托书》，写明委托人授权曹禄亮为代理人，全权办理委托人名下的XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX（见济房权证槐字第0600**号房屋所有权证）房屋的交易、过户、代办网签和撤销网签、面积变更及地址更正、交税、完税的相关手续并代收房款的全部事宜，协助买方办理公积金、银行贷款手续。受托人在授权范围内，办理委托事宜过程中在相关文件上的签字、印鉴委托人均予以承认，并承担相应的民事责任，如超出委托权限，一切责任由受托人承担；委托期限至上述委托事宜办理完毕为止。该《委托书》还注明受托人无转委托权。山东省济南市槐荫公证处就该份《委托书》于2012年6月13日出具（2012）济槐荫证民字第2613号《公证书》。该公证处还于同日就被告丁履珂及其配偶王荣业的身份证影印件、户口簿影印件、结婚证影印件与原本相符事项分别出具了（2012）济槐荫证民字第2614号、第2615号、2616号《公证书》。以上《公证书》办理过程中，山东省济南市槐荫公证处收取了公证费500元，该款项由原告蔚淑玉交纳。
以上事实有原告蔚淑玉提供2012年6月3日《房屋买卖合同》、济房权证槐字第0600**号《房屋所有权证》、《定金收取证明》、《佣金确认单》、《收据》、6月9日收条、6月11日收条、（2012）济槐荫证民字第2613号、2614号、2615号、2616号《公证书》、公证费收据及双方当事人的陈述为凭。
被告丁履珂后拒绝履行《房屋买卖合同》，不再向原告蔚淑玉出售该处房屋，并于2012年10月13日向原告蔚淑玉退还了购房款6万元。就拒绝履行《房屋买卖合同》、不再出售房屋的原因，被告丁履珂认为原告蔚淑玉未按《房屋买卖合同》的约定于办理公证事项时交清剩余购房款，其行为构成违约。原告蔚淑玉则说明中介方即世纪鑫地在2012年8月9日之前给被告丁履珂打电话，被告丁履珂以户口不能迁出为由拒绝出售房屋。其还说明《房屋买卖合同》中虽约定了办理公证当天交纳剩余购房款，但后来双方口头约定不再执行该条款，而是先交付购房款10万元。原告蔚淑玉就以上主张内容，申请世纪鑫地的工作人员孙庆荣及郑晓来出庭作证。孙庆荣出庭陈述原告蔚淑玉与被告丁履珂于2012年6月3日签订的《房屋买卖合同》系由其经办。其说明该合同签订后在履行过程中，被告丁履珂说买新房钱不够，要求追加了首付款10万元，双方当时协商办理公证手续，剩余购房款在8月10日交房时交齐。在8月初及后期，其及世纪鑫地工作人员催促时，被告丁履珂表示新购买的房屋不能落户，该处房屋不卖了，并表示可以把收取的购房款退还。孙庆荣还说明其单位因没有办理税务登记证，所以收取原告蔚淑玉的中介费只开具了收据。郑晓来出庭陈述原告蔚淑玉与被告丁履珂协商买卖房屋签订合同，当时约定原告蔚淑玉先付给被告丁履珂购房款6万元，后被告丁履珂提出先付10万元装修新房，剩余购房款在交房当天全部结清。后在7月底8月初，被告丁履珂说其户口迁不走，不卖房子了，要把钱退还。
山东齐鲁律师事务所受原告蔚淑玉的委托，于2013年1月28日向被告丁履珂发出《律师函》，说明原告蔚淑玉与其及世纪鑫地于2012年6月3日签订《房屋买卖合同》，合同合法有效，并说明原告蔚淑玉于2012年6月3日交付定金1万元、于6月11日支付首付房款10万元，但其未按合同约定时间交付房屋及办理后期相关手续，已构成违约。该函中还说明原告蔚淑玉有权追究其违约责任，要求其双倍返还定金2万元、返还已付购房款及利息，每逾期一日按合同总房款的3‰支付违约金，并承担中介费、公证费、律师费等各项实际损失。
被告丁履珂在本案审理中提供一份《解除合同通知书》，内容为“你与我方于2012年6月3号签订了房屋买卖合同，根据合同约定，我方已向你给付了买房定金壹万元，首付房款壹拾万元。依照合同你方应在2012年8月10日之前交付房屋，我方已两次电话通知你方交房并办理后期相关手续，但你已明示将不履行合同，故依法解除我与你签订的房屋买卖合同。特此通知，你方可在收到本通知之日起，十日内提出异议或向人民法院起诉”。该通知书的署名为原告蔚淑玉。原告蔚淑玉确认该通知书为其向被告丁履珂发出。
原告蔚淑玉在本案审理中还提供五段录音作为证据，其中有原告蔚淑玉与被告丁履珂的通话记录，也有世纪鑫地工作人员郑晓来与被告丁履珂的通话记录，另还有与被告丁履珂家人的通话记录。录音中被告丁履珂说明户口落不下，房屋不卖了，并称除向原告蔚淑玉退还6万元购房款外，其他购房款在2013年年底退还。就以上录音证据，因被告丁履珂不予认可。原告蔚淑玉在本案审理中提出鉴定申请，要求进行鉴定。后被告丁履珂表示确认原告蔚淑玉提供录音中的其声音属实，另对其家人声音亦予确认，但其认为以上录音均系偷录，其认为为非法录音。被告丁履珂还对录音中提及的落户口问题进行说明，其解释向原告蔚淑玉出售房屋时其在龙口购买了房屋，想把户口迁出后落在龙口，后龙口说明不能落户，所以其户口无法迁出。
原告蔚淑玉为本案诉讼，委托山东齐鲁律师事务所律师代理诉讼，为此其与山东齐鲁律师事务所于2013年3月8日签订了《民事委托代理合同》，并向该所交纳了律师代理费4000元。
以上事实有原告蔚淑玉申请证人孙庆荣、郑晓来出庭作证陈述内容、2013年1月28日《律师函》、录音、《民事委托代理合同》及发票，被告丁履提供《解除合同通知书》及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告蔚淑玉与被告丁履珂经协商于2012年6月3日签订《房屋买卖合同》，约定原告蔚淑玉购买被告丁履珂的自有房屋，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。原告蔚淑玉及被告丁履珂在合同签订后均应严格履行合同约定内容，如有违反则应向相对方承担违约责任。
依该合同的约定，原告蔚淑玉作为买方，其主要义务是按照约定时间、约定金额向卖方即被告丁履珂交纳购房款；被告丁履珂作为卖方，主要义务是向原告蔚淑玉交付房屋、迁出房屋内原户口、协助办理房屋权属过户及公证手续。在合同签订后的实际履行过程中，原告蔚淑玉累计向被告丁履珂支付了购房款11万元（含1万元定金），后因被告丁履珂不再出售房屋，原告蔚淑玉于2012年9月5日向被告丁履珂发出《解除合同通知书》，说明依法解除双方签订的《房屋买卖合同》。被告丁履珂收到该通知书后未提出异议并于2012年10月13日向原告蔚淑玉退还了部分购房款（6万元）。依以上原告蔚淑玉发出《解除合同通知书》、被告丁履珂退还部分购房款、原告蔚淑玉收取该部分退还购房款的行为表明双方事实上已经解除了2012年6月3日签订的《房屋买卖合同》。原告蔚淑玉在本案中提出的第一项诉讼请求是要求依法解除其与被告丁履珂签订的该《房屋买卖合同》，因合同已经解除，无需再判令解除该合同。本院对原告蔚淑玉的该项诉讼请求不予支持。
原告蔚淑玉与被告丁履珂于2012年6月3日签订的《房屋买卖合同》虽已经解除，但双方对合同不能履行的原因却各持一词。原告蔚淑玉认为合同解除的原因是被告丁履珂拒绝履行合同，被告丁履珂则认为是因原告蔚淑玉不按时付款导致其拒绝履行合同、不再出售房屋。经本案审理，本院认为该《房屋买卖合同》未得以履行的原因在于被告丁履珂违反合同约定、拒绝履行所致。理由如下：一、原告蔚淑玉与被告丁履珂在2013年6月3日签订的《房屋买卖合同》中约定原告蔚淑玉应于2012年6月20日之前向被告丁履珂支付首付款6万元（含定金），剩余房款于公证当天全部结清。但在随后履行过程中，原告蔚淑玉除于6月3日向被告丁履珂支付定金1万元外，另于6月9日向曹禄亮交付购房款10万元，并由曹禄亮于6月11日将该款转交了被告丁履珂。由此表明，2013年6月3日签订《房屋买卖合同》中的“十一、其他约定事项：4、甲乙双方协议2012年6月20号之前乙方向甲方支付首付款陆万元整（含定金），剩余房款公证当天全部结清”实际发生了变化，双方并未按此约定履行。因此，被告丁履珂在2012年6月11日收取原告蔚淑玉购房款11万元（含定金）后再坚持该项约定，认为原告蔚淑玉未在公证当天（2012年6月13日）结清全部剩余房款构成违约无理。同时，世纪鑫地的工作人员在本案审理中也就原告蔚淑玉与被告丁履珂变更购房款交付时间作证进行了陈述。二、原告蔚淑玉在本案审理中提供了五段录音作为证据，尽管被告丁履珂对以上录音的方式提出异议，但其并未对录音的真实性和其中内容表示异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，视听资料是民事诉讼中的证据之一，在被告丁履珂未否认录音内容的情形下，原告蔚淑玉提供的录音证据本院予以采信。以上录音证据中，显示了被告丁履珂拒绝出卖房屋，并说明了无法落户的情况。综合以上原告蔚淑玉与被告丁履珂在合同签订后的履行情况及原告蔚淑玉提供的录音证据，并结合证人出庭陈述内容，本院对被告丁履珂提出原告蔚淑玉未按合同约定支付购房款、构成违约的答辩意见不予采信。鉴于被告丁履珂在合同签订后存在违约情形，其应向原告蔚淑玉承担违约责任。
原告蔚淑玉在本案中的诉讼请求除前面所述要求依法解除双方签订的《房屋买卖合同》外，还要求被告丁履珂返还其已付购房款4万元、双倍返还定金2万元并承担其他费用。因双方于2012年6月3日签订的《房屋买卖合同》已经解除，被告丁履珂应当将收取原告蔚淑玉的全部购房款返还，但其仅在2012年10月13日返还了6万元，余款4万元一直未予返还，其行为无理。原告蔚淑玉的该项诉讼请求有理有据，本院予以支持。因被告丁履珂长期未向原告蔚淑玉退还以上款项，造成原告蔚淑玉的经济损失，对此原告蔚淑玉要求被告丁履珂承担利息损失有理。被告丁履珂于2012年6月11日收取原告蔚淑玉10万元购房款（不含定金1万元），于同年10月13日退还6万元。因此利息应分别计算，其中以10万元购房款为基数，自2012年6月11日计算至同年10月13日，另以4万元购房款为基数，自2012年10月14日起计算至本判决生效之日止，均参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算。原告蔚淑玉在本案审理中就利息计算时说明2012年6月11日至10月13日以购房款11万元为基数计算，但此11万元购房款中包含了1万元的定金，而原告蔚淑玉又就此定金主张了双倍返还，因此在计算利息时不应再将定金1万元作为计算的基数，对此本院予以调整。
因被告丁履珂的违约行为导致其与原告蔚淑玉于2011年6月3日签订的《房屋买卖合同》不能履行，为此原告蔚淑玉要求被告丁履珂双倍返还定金2万元。对定金罚则的适用，《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国合同法》均有同样的规定，即收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，原告蔚淑玉的该项诉讼请求既有事实依据，又有法律根据，对此本院予以支持。
原告蔚淑玉另要求被告丁履珂赔偿其他费用，除前面提及的利息外，还包括了中介费、公证费。其中中介费及公证费是原告蔚淑玉为履行与被告丁履珂签订的《房屋买卖合同》而支付，因被告丁履珂违约导致合同不能履行，造成原告蔚淑玉的经济损失。对此被告丁履珂应予赔偿，原告蔚淑玉的该诉讼请求本院予以支持。原告蔚淑玉要求被告丁履珂赔偿律师代理费，因双方在《房屋买卖合同》中未对此费用的承担进行约定，原告蔚淑玉的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告丁履珂于本判决生效之日起十日内向原告蔚淑玉返还购房款4万元。
二、被告丁履珂于本判决生效之日起十日内向原告蔚淑玉双倍返还定金2万元。
三、被告丁履珂于本判决生效之日起十日内向原告蔚淑玉支付利息，其中以10万元购房款为基数，自2012年6月11日计算至同年10月13日；以4万元购房款为基数，自2012年10月14日起计算至本判决生效之日止，均参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算。
四、被告丁履珂于本判决生效之日起十日内向原告蔚淑玉赔偿中介咨询服务费7720元。
五、被告丁履珂于本判决生效之日起十日内向原告蔚淑玉赔偿公证费500元。
六、驳回原告蔚淑玉要求判决解除其与被告丁履珂于2012年6月3日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求。
七、驳回原告蔚淑玉要求被告丁履珂承担律师代理费4000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1788元，原告蔚淑玉负担95元，被告丁履珂负担1693元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨春疆
人民陪审员 汪秀英
人民陪审员 姜爱丽
二〇一三年十二月二十一日
书 记 员 刘 微