湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终1674号
上诉人（原审被告）:恩施自治州三立实业有限公司，住所地：湖北省恩施市经济技术开发区工业园。
法定代表人：向发定，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨文斌，湖北震邦华广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:周敏，女,1962年12月1日出生，土家族，住湖北省恩施市。
被上诉人（原审原告）:吕世安，男，1963年9月6日出生，土家族，住湖北省恩施市。系周敏之夫。
上诉人恩施自治州三立实业有限公司（以下简称三立公司）因与被上诉人周敏、吕世安房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
三立公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；一、二审案件诉讼费由周敏、吕世安承担。事实和理由：一、一审判决将本案认定为房屋拆迁安置补偿合同法律关系属于事实认定错误，本案应为房屋合作开发合同关系。二、一审判决认定交房截止时间为2014年6月30日及三立公司违约属于事实认定错误。双方当事人虽然在《房屋开发合作协议》中约定交房时间为三十个月，但同时约定以最后一户签订协议作为交房时间的起点。因部分住户未签订协议，造成开发项目2013年1月才开工建设。以此计算交房时间应为2015年6月30日。2016年2月2日三立公司与周敏、吕世安达成变更，即周敏、吕世安主动放弃一号楼还建，选择二期还建。综上，三立公司不构成违约。三、一审判决违约金适用标准错误，应当按照房屋市场售价的10%计算违约金。
周敏、吕世安辩称：一审判决认定交房时间为2014年6月30日正确；涉案楼盘一期第十六层在房产局备案的销售价格为5880元/㎡，一审判决按照该价格计算违约金符合相关法律法规。
周敏、吕世安向一审法院起诉请求：1.判令三立公司及时按约定履行还建房的交房义务；2.判令三立公司及时支付违约金89205元；3.三立公司承担全部诉讼费用；4.三立公司继续如期支付过渡费。
一审法院认定事实：周敏、吕世安系夫妻关系。2011年12月25日，周敏、吕世安（乙方）与三立公司（甲方）签订《房产开发合作协议书》，约定：“乙方位于恩施市东风大道26号第六层房屋（101.14平方米）参与还建，还建面积为151.71㎡。乙方可以根据自身需要选择增加或者减少还建房建筑面积的，减少面积的按本区域楼盘开盘价，以现金方式结算；购买面积增加20㎡以内的，按定额价3000元/㎡，超过20㎡不再优惠按开盘价计算。过渡费支付至接收还建房之日起1个月的过渡费。特别约定：自本协议书生效之日起三十个月内交付还建房，若甲方超出三十个月未交房的，自第31个月开始，甲方支付乙方每个月过渡费壹仟伍佰元整，并支付房屋市场售价10%的违约金。本协议必须符合国务院相关条例。”同日，双方签订《补充协议》，约定：“乙方还建房位置在江边十六层选择。乙方不需要简易装修，（简装修价款）甲方按还建房面积的市场价格补偿给乙方，乙方还建房的毛坯房按商品房标准交付。甲、乙双方约定三十个月交房时间从2012年1月1日起计算。”合同签订后，周敏、吕世安即迁出了其参与还建的房屋。因部分还建户拒绝迁出还建房屋，致使“舞阳坝州市茶叶公司棚户区改造工程”统一规划整体设计建设项目无法整体实施，后经大多数州市茶麻公司职工要求，改变原规划与设计并报告恩施州规划局请求改变原规划和设计，决定将该项目分两期建设即先建一号楼（即一期）用于还建所有拆迁户，三立公司遂于2013年1月开工建设，2014年10月一期工程竣工，2014年10月23日登报公告交房。周敏、吕世安知悉三立公司交房通知后，未前去收房。2015年11月19日，周敏、吕世安向三立公司发函，内容为：“关于申请给付违约金的函恩施自治州三立实业有限公司：根据2011年12月25日我与贵公司签订的房产开发合作协议书（合同编号NO：A-1-111-043）的第十一条约定，甲方（恩施州三立实业有限公司）超出30个月未交房的，自31个月开始，甲方支付乙方（周敏、吕世安）每个月过渡费1500元整，并支付房屋市场售价10%的违约金。因甲方超出30个月未交房已从2014年7月1日起开始支付超期过渡费，但一直没有支付违约金，现我申请贵公司按合同约定支付违约金。申请人：周敏吕世安2015年11月19日。”2016年2月2日，周敏领取了2015年12月28日至2016年12月27日过渡费18000元，并在三立公司打印的过渡费支付表的领款人签字处签名捺印，在备注栏中的内容上捺印，其备注内容为：“即领款日期为：因周敏主动放弃一号楼还建住房，选择二期还建，故过渡费计算日期为2015年12月28日至2016年12月27日（合同约定超期后过渡费按1500元/月计算）”。嗣后，三立公司未续支2017年年度过渡费，亦未支付违约金。2017年1月9日，周敏、吕世安具状诉至法院，请求支持其诉讼请求。另查明，三立公司开发的“舞阳坝州市茶叶公司棚户区改造项目”二期工程，因尚有拆迁安置户未与三立公司签订拆迁还建安置协议，案涉二期工程何时开工建设、何时竣工交房不能确定。案涉楼盘一期第十六层在恩施市房地产管理局备案的销售价格为5880元/㎡。
一审法院认为，周敏、吕世安与三立公司于2011年12月25日签订的《房产开发合作协议书》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。周敏、吕世安已按合同约定将属于自己所有的房屋交付三立公司拆除还建，三立公司理应按合同约定履行义务。本案的争议焦点是：1.三立公司是否违约？如果三立公司违约，违约金如何计算？2.周敏、吕世安要求三立公司履行交房义务能否实现；3.如期支付过渡费主张能否支持。一、关于违约问题。案涉还建房屋的交房截止时间为2014年6月30日，而三立公司开发还建的案涉楼盘最早竣工的系一期楼栋（即一号楼），其竣工时间为2014年10月，公告交房时间为2014年10月23日，无论周敏、吕世安签订《房产开发合作协议书》及《补充协议》时选择的是一期还建还是二期还建，三立公司逾期交房事实客观存在，已经构成违约，依法应当向周敏、吕世安承担违约责任。三立公司以周敏、吕世安于2016年2月2日主动放弃一期还建，选择二期还建为由，抗辩其不构成违约，与事实不符。事实上，三立公司违约在先，周敏、吕世安的后期选择仅仅系对《房产开发合作协议书》中约定的还建房屋具体方位予以变更，不影响《房产开发合作协议书》和《补充协议》其他约定内容的效力。综上，三立公司未违约的抗辩理由不能成立，不予采纳。周敏、吕世安主张违约金为房屋市场售价的10%即89205元（151.71㎡×5880元/㎡×10%），因前述周敏、吕世安的选择行为，表明周敏、吕世安当初选择还建房为一期第十六层的相应房屋，而该房屋的当时市场售价为5880元/㎡（备案价格），周敏、吕世安以此计算违约金，既符合合同约定，亦符合相关法律、司法解释的规定，予以确认并支持。二、交付案涉还建房屋能否实现。2016年2月2日，周敏、吕世安明知二期还建房屋尚未修建而选择二期还建，且未约定还建具体时限，表明周敏、吕世安对二期还建的具体时限持放任态度。现周敏、吕世安主张“判令三立公司及时按约定履行还建房的交房义务”，交房不能实现，且周敏、吕世安经法院释明后仍坚持其诉讼请求。据此，周敏、吕世安的该项请求，不予支持。周敏、吕世安可通过与三立公司重新协商确定交房期限或者通知三立公司在合理的期限内向周敏、吕世安交付还建房屋，若不能确定交房期限或者逾期仍不能交房，周敏、吕世安可主张解除合同、赔偿损失予以救济。三、过渡费问题。过渡费系按年度支付，且未约定年度具体支付期限。本案中，三立公司支付了2016年度过渡费，2016年12月28日以后的过渡费尚未支付。周敏、吕世安主张继续如期支付过渡费，合情合理，亦符合合同约定（即过渡费支付至收房后一个月止），予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、恩施自治州三立实业有限公司于判决生效后三日内向周敏、吕世安支付违约金89205元。二、恩施自治州三立实业有限公司于判决生效后向周敏、吕世安以每月1500元的标准，按年度支付自2016年12月28日起至交付案涉还建房屋之日后一个月止的过渡费。三、驳回周敏、吕世安的其他诉讼请求。案件受理费2030元，减半交纳1015元，由恩施自治州三立实业有限公司负担。
本院二审期间，周敏、吕世安提交了《给州、市茶叶公司宿舍区域全体住户的公开信》，三立公司没有提交新证据。本院认为《给州、市茶叶公司宿舍区域全体住户的公开信》为复印件，且与本案的争议焦点问题无关联性，故对该证据不予采信。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合三立公司的上诉意见和周敏、吕世安的答辩意见，结合案件情况，归纳本案争议焦点为：本案是否定性为房屋拆迁安置补偿合同关系；三立公司是否应支付违约金以及违约金数额的认定。对此本院分析评判如下：
一、关于本案是否定性为房屋拆迁安置补偿合同关系的问题。合同性质的认定应根据合同内容、特征及主要条款加以理解和识别。本案中，周敏、吕世安与三立公司签订的合同名称虽为《房产开发合作协议书》，但从合同内容来看，三立公司对恩施州、市茶叶公司宿舍区域的房产进行开发，该区域住户周敏、吕世安在拆除自有房屋后，三立公司应为其还建房屋并支付房屋过渡费、装潢补偿费等。《房产开发合作协议书》是对房屋安置补偿的约定，双方并不具有合作开发的意思表示，根据双方真实意思表示该合同应为拆迁安置补偿合同，故一审认定周敏、吕世安与三立公司之间为房屋拆迁安置补偿合同关系正确。
二、关于三立公司是否应支付违约金的问题。2011年12月25日的《补充协议》是对《房产开发合作协议书》的明确和补充。虽然《房产开发合作协议书》中载明自最后一户住户签订该协议之日起三十个月内交付还建房，但周敏、吕世安与三立公司已经在《补充协议》进一步明确了交房时间，即三十个月交房时间应从2012年1月1日起计算，故还建房屋的交房截止时间应为2014年6月30日。三立公司以拆迁受阻2013年1月才开工建设为由主张三十个月交房时间应从2013年1月起算，因三立公司未与周敏、吕世安重新协商确定交房时间，三立公司的该项上诉理由不能成立。三立公司以周敏、吕世安于2016年2月2日放弃一号楼还建，选择二期还建为由，主张双方对合同内容进行了变更，本院认为，《补充协议》载明周敏、吕世安还建房屋位置在江边十六层选择。三立公司的二期楼盘比一期楼盘更靠近在江边，结合《房产开发合作协议书》、《补充协议》及建筑区域规划来看，周敏、吕世安与三立公司约定的还建房屋应为二期楼盘。周敏在《过渡费用支付表》中表示选择二期楼盘，亦是对《补充协议》的认同，并不能据此认定双方对《补充协议》的内容重新达成了变更的合意。三立公司主张双方对合同内容进行了变更的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，三立公司未能按照约定交房，构成违约，应当向周敏、吕世安支付违约金。
三、关于违约金的计算标准问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三立公司主张应当按照市场售价5280元/㎡的标准计算违约金，但其未能提供证据证明具体房屋市场售价，且周敏、吕世安对此不予认可，故三立公司应承担举证不力的法律后果。房屋备案价能够明确、客观地反映房屋价格，一审判决按照房屋备案价5880元/㎡的标准计算违约金并无不妥。
综上所述，恩施自治州三立实业有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2030元，由上诉人恩施自治州三立实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 南庆敏
审判员 李 丽
审判员 杨 芳
二〇一七年九月二十九日
书记员 欧顺恩