广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第575号
原告：范良松，住安徽省定远县。
委托代理人：朱文利。
被告：增城市新乐房地产有限公司，住所地广东省增城市。
法定代表人：郭泽华。
委托代理人：马占福。
委托代理人：龙敏。
原告范良松诉被告增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范良松及其委托代理人朱文利，被告新乐公司的委托代理人马占福、龙敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范良松诉称：在2012年3月17日与新乐公司签订了《商品房预售合同》，向新乐公司购买了位于xxxxxxxxxxxxxx1号（自编号1-1#）301房屋。该房屋合同约定建筑面积为86.18平方米，套内建筑面积为66.4平方米，房屋总价款为548253元。合同签订后，范良松依照合同约定，以按揭贷款方式付清了全部房款给新乐公司。根据双方签订《商品房预售合同》第十二、十三、十四、十五条、二十四条的约定，新乐公司应在2014年1月30日前将该房屋交付给范良松使用，并向范良松提交该房屋具备交付使用的有关资料和文件；逾期交付，新乐公司应每日按总房价款0.05％的标准向范良松支付违约金。到2013年12月，新乐公司向范良松发出《尚东阳光雅苑收楼通知书》，请范良松在2014年1月10日至13日到现场办理收楼手续。范良松按照通知日期去到现场办理收楼手续时发现新乐公司不能依据合同提供房屋交付使用的相关证明文件，并不具备交楼条件，因此范良松拒绝收楼，并给新乐公司提交了书面的商品房拒收函。到2014年3月2日，范良松与其他未收楼业主再次到现场找新乐公司相关人员，但新乐公司依然不能提供全部房屋交付使用证明文件和相关证明文件的原件，致使范良松依然无法收楼。无奈之下，范良松只有具状起诉至法院，请求法院依法判令，一、新乐公司立即按照双方所签订《商品房预售合同》约定，达到房屋交付标准，并提交相关的证明文件后，将房屋交付给范良松；二、新乐公司承担逾期交楼违约责任，按照购房款总额每日万分之五标准向范良松支付逾期交楼违约金，自2014年1月31日起至房屋交付之日，暂计到2014年3月31日为16448元；三、新乐公司承担本案所有诉讼费用。
被告新乐公司辩称：一、不完全同意范良松的诉讼请求。在2014年1月底之前，新乐公司已经在增城基础设施全面滞后的情况下做出了最大努力，取得了临时用电。永久用电的拖延是因为政府公共事业部门和相关市政设施批准延误、设施建设滞后导致的，是新乐公司不能预见和克服的，新乐公司没有违反交楼的主观意愿。新乐公司按正常建设施工计划向增城市供电局申报供电方案时，该局告知小区周边的西洲变电站无法满足小区的用电负荷，考虑到片区供电规划发展需要，要求新乐公司在涉案小区范围内解决新建变电站问题，新乐公司基于维护小区全体业主利益的考虑未同意该要求，故用电方案未获批准。后，新乐公司经协调已于2014年4月4日与广州供电局有限公司签订了《高压供用电合同》，开通了永久用电。2012年6月14日，新乐公司与广州东部发展燃气有限公司签订《管道燃气开户合同》，实现永久用气。2013年12月16日和30日，小区相继实现永久通邮和永久供水。同时，新乐公司相继取得了《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程质量监督报告》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《人防工程专项竣工验收备案意见》、《环保意见书》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另，新乐公司在2014年6月3日收到了燃气点火通知单。综上说明交楼条件已具备。二、根据合同及附件，双方已达成真实意思表示，违约金已调整为每日万分之一，该意思表示是真实合法有效的，应得到支持。
经审理查明：新乐公司于2002年6月6日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。
2013年3月13日，范良松（乙方、买方、买受人）与新乐公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……尚东阳光雅苑商业、住宅（自编号1－1#、2#、16#、17#，裙房S－1#）第自编号1-1#幢3层301房（下称该商品房）……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）548253元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年1月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》［下称“本合同”］有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5％，本补充协议另有约定除外。……8、甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十三条中，房屋需延期交付使用的原因除不可抗力的因素外，还包括以下原因：（1）遭遇不可抗力（包括但不限于不能避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因），且甲方在发生之日起90日内告知乙方的；政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为的；市政配套设施批准、安装之延误的；因市政规划变更导致小区配套设施需延期交付使用的。……47、双方同意，将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件。48、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……50、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。
2012年3月12日、17日和6月12日，新乐公司分别出具了三张发票给范良松收执，确认收到购房款548253元。
2013年12月11日，增城市城乡规划局就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。
2013年12月16日，增城市邮政部门同意新乐公司的通邮申请。
2014年1月10日，广州市公安消防局出具了与涉案房屋有关的《建设工程消防验收意见书》，注明土建工程消防验收合格等内容。
2014年1月16日，增城市建设工程质量安全监督站就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设工程出具《建设工程质量监督报告》，该报告注明了新乐公司于2014年1月15日组织了监理、施工、勘察、设计等单位对工程进行了工程质量验收，工程验收的组织及程序符合有关规定等内容。
2014年1月23日，增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《人防工程专项竣工验收备案意见》，注明同意竣工验收备案等内容。
2014年4月4日，新乐公司与广州供电局有限公司就涉案房屋所在的尚东阳光雅苑小区的用电事宜签订了《高压供用电合同》。
2014年6月23日，增城市环境保护局出具增环预验（2014）17号《增城市环保局关于增城市新乐房地产有限公司尚东阳光雅苑商住楼1－1#、1－2#、1－16#、1－17#，裙房S－1#及一期地下室建设项目竣工环保预验收的意见》，注明同意先行通过环保预验收。
2014年7月4日，增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明竣工验收备案文件于2014年7月1日收讫，以及备案文件包括了监督站出具的电梯验收准用证等。
范良松于2014年7月3日接收了涉案房屋，并签署了《尚东阳光雅苑收楼确认书》。范良松在2014年7月16日申请撤回第一项诉讼请求。
另查明，2012年6月14日和2013年10月14日，新乐公司与广州东部发展燃气有限公司就涉案房屋所在的尚东阳光雅苑小区使用管道燃气事宜分别签订了《管道燃气开户合同》和《尚东阳光雅苑燃气供气协议》。2014年5月8日，新乐公司向广州东部发展燃气有限公司就涉案房屋所在小区的用气申请管网接驳，同年5月14日获得批准。2014年6月3日，广州东部发展燃气有限公司出具《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》。
本院为了解涉案房屋所在小区的通气、通电和通水问题分别向广州东部发展燃气有限公司、广州供电局有限公司增城供电局、广州市自来水公司发函，上述单位均向本院复函。其中，一、广州东部发展燃气有限公司于2014年6月16日作出的东部燃气函（2014）136号《关于尚东阳光雅苑小区燃气事项的复函》，载明“一、我司与增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐地产）于2012年6月14日签订了《管道燃气开户合同》（以下简称开户合同，……），经查，开户合同中申请用气地点尚东阳光雅苑小区与贵院来函中提到的尚东阳光雅苑小区系同一居民小区。二、我司目前采用液化天然气瓶组站临时供气的方式向该小区供应液化天然气，该瓶组站的产权归新乐地产所有，由新乐地产委托我司对瓶组站进行管理。其中29－33栋于2013年12月13日具备通气点火条件；l，2，16，17栋于2014年6月3日具备通气点火条件。三、开户合同第三条明确规定了接驳通气的条件，其中第三条第1款列出了接驳通气必须具备的五项条件。由于我司接驳该社区的市政中压地管目前仍在进行施工开挖前的报批，具体竣工日期难以确定，规划红线外大管网尚不具备供气条件，不符合合同第三条第1款条件（4）的要求。因此该小区不具备接驳我司市政中压管网并通气的条件。四、尚东阳光雅苑小区的业主向我司申请办理开通燃气业务需提交的材料包括：（一）房产证及户主身份证复印件，未领到房产证的，可提交购房合同原件及复印件。（二）拟用于自动划扣燃气费的建设银行、工商银行借记卡或存折复印件，并将借记卡或存折所有人的身份证复印件一并提交我司。……”；二、广州供电局有限公司增城供电局分别于2014年6月17日和7月2日作出广供电增函（2014）38号和广供电增函（2014）41号两份《关于增城市新乐房地产有限公司商品房预售合同纠纷29案问题的复函》，分别载明“……增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）投资建设的尚东阳光雅苑一期项目，于2013年12月到我局申请办理永久用电报装，其中包含了来函中提及的自编号1-1#、2#、16#、l7#地块。2014年4月4日，新乐公司与我局签订了《高压供用电合同》［合同编号018315-201403-H0941），该合同即为尚东阳光雅苑一期项目的永久用电合同，用电性质为居民生活永久用电，该项目已于2014年4月份送电。”，以及载明“……增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）与我局签订了《高压供用电合同》（合同编号018315-201403-H0941），所涉及的业主用户数量共l030户，具体地址为：增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光一街1号（116户）、一街2号（116户）、一街3号（116户）、一街4号（124户）、一街5号（124户）、四街1号（93户）、四街2号（93户）、八街1号（124户）和八街2号（124户）。”；三、广州市自来水公司分别在2014年6月13日和7月7日作出两份《关于增城法院协助调查函的复函》，分别载明“增城市新乐房地产有限公司（下称‘新乐公司’）于2012年9月向我公司申请增城市新塘镇西宁西618号‘尚东阳光雅苑项目’（自编号：l-29#、30#、31#、32#、33#、裙房S-1#及一期地下室）项目的永久用水，上述地址我公司于2013年12月31日进行4组永久水表（3组DNl50居民水表和1组非居民水表）的安装。新乐公司于2013年9月向我公司申请在2013年12月31日安装的4组永久水表的表后增加用水设施，新增的用水设施的地址为xxxxxxxxxxxx‘尚东阳光雅苑项目’（自编号：1-1#、2#、16#、17#、裙房S-l#）”，以及载明“一、我公司于2013年12月31日对增城市新塘镇西宁西618号‘尚东阳光雅苑项目’（自编号：l-29#、30#、31#、32#、33#、裙房S-1#及一期地下室）进行4组永久水表的安装，该装表时间为通水时间。二、新乐公司于2013年9月向我公司申请在2013年12月31日安装的4组永久水表的表后增加用水设施，我公司于2013年10月9日对该供水方案进行批复。由于表后用水设施非我公司进行施工，因此我公司无法确定竣工时间和通水时间。”。
在审理过程中，范良松确认其购买的涉案房屋位于xxxxxxxxxx期B区。范良松认为合同附件七补充协议的第五条将新乐公司支付违约金的标准从合同约定的每日万分之五调整至每日万分之一，违反了公平原则，要求撤销。
本院认为：本案的争议焦点是《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第五条约定的内容是否为双方当事人的真实意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方某请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”的规定，范良松未能提供证据证明在订立合同的过程中存在上述请求变更或撤销的情形，且该协议中已注明范良松确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认新乐公司对该协议中作出免除或者限制新乐公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明等，故本院对于范良松提出上述条文违反公平原则要求撤销的主张，不予采纳。本院认定范良松与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。
根据涉案合同的约定，新乐公司应在2014年1月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付范良松使用。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼的条件，但新乐公司直至2014年7月1日才向增城市城乡建设管理局交付完毕办理竣工验收备案所需文件，后者于2014年7月4日出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。新乐公司延期办理竣工验收备案以致未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。范良松要求新乐公司自2014年1月31日起支付延期交房违约金，于法有据，本院予以支持。至于延期交房违约金的计算标准问题。虽然涉案合同约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算，但范良松和新乐公司已在补充协议中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算。现范良松主张要求违约金以每日万分之五计算，没有事实和法律依据，本院不予采纳。鉴于范良松于2014年7月3日接收了涉案房屋，故新乐公司应向范良松支付自2014年1月31日起至2014年7月3日期间的延期交房违约金8443.10元（每日以总房款548253元为本金，以万分之一，延期154天计算）。范良松要求新乐公司支付多于上述核算的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，范良松申请撤回第一项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，没有违反法律规定，本院予以准予。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金8443.10元给原告范良松；
二、驳回原告范良松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费855元，分别由原告范良松负担685元和被告增城市新乐房地产有限公司负担170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 廖德军
审 判 员 曾共明
人民陪审员 詹玉琴
二〇一四年八月十四日
书 记 员 刘翠荣
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。