长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0105民初936号原告:米建中，经常居住地吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：陈显平，吉林济川律师事务所律师。被告：长春市目标商贸有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：吴文英，该公司总经理。被告：于洪杰，经常居住地吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：张少一，吉林常春律师事务所律师。被告：邓亮，经常居住地吉林省长春市二道区。原告米建中与被告于洪杰、被告长春市目标商贸有限公司（以下简称目标公司）、被告邓亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告米建中及其委托诉讼代理人陈显平、被告于洪杰及其委托诉讼代理人张少一、被告邓亮到庭参加诉讼。目标公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。米建中向本院提出诉讼请求：1.确认目标公司与邓亮于2015年1月9日签订的房屋租赁合同无效；2.于洪杰立即给付原告房屋租金15万元；3.邓亮立即返还原告房屋。诉讼过程中，米建中变更诉讼请求为：1.原诉讼请求第一项不变，补充增加诉讼请求要求邓亮立即返还原告滨河东区107栋门市及102栋101室、102室房屋；2.原第二项及第三项诉讼请求变更为于洪杰支付2015年1月9日至2017年1月9日的房屋租金20.5万元及利息。事实和理由：2014年11月末，案外人冷惠找吉林省洛轴轴承销售有限公司负责人米建中，要求借用吉林省洛轴轴承销售有限公司的门市作为临时仓库，吉林省洛轴轴承销售有限公司随时需要，随时退还，米建中同意了。2015年春节过后，米建中从河南回长春，发现借给于洪杰的房屋未做仓库，而是开了商店。经询问于洪杰，于称是他的合伙人一起开的，邓亮想购买该门市房继续使用。2015年4月，米建中取得了房屋权属。房屋办理更名过户过程中，2015年底，邓亮找米建中，称自己承租的是目标公司的房子，有房屋租赁合同，米建中方知自己被于洪杰蒙骗。于洪杰背地以目标公司名义将原告房屋租给邓亮并收取租金20.5万元占为己有，严重损害原告权益，故诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。于洪杰辩称，原告所述与事实不符，二原告对争议房屋无任何法定或约定的占有、使用权。本案争议房屋自2007年5月18日河南省洛阳市中级人民法院作出（2006）洛民五破字第7-6号指定清算组函后，相关房产归破产管理人管理，2012年5月12日租给了案外人也即吉林省洛轴轴承销售有限公司法定代表人李玉峰，租期截止至2014年11月30日。之后破产管理人就该争议房产未再签订其他租赁合同，直至2015年4月经公开拍卖成交。因此，在整个房屋流转过程中，二原告均与争议房屋无利害关系，原告主体不适格，其提出的认定与其没有关系的房屋租赁关系无效及索要相关赔偿，没有事实及法律依据。同时争议房产已于2015年11月5日在以米建中名义购买，实际出资人为王丹、张金生的情况下，三方签订了房屋分割协议，争议房产已分割给案外人王丹，并交纳了办理产权的相关税费，进一步证实二原告与本案争议的事实没有任何关系，应依法驳回其诉讼请求。邓亮辩称，我于2015年1月在“58同城”发现一条租赁信息，和于洪杰取得联系后签了5年合同租了此房屋。合同是目标公司与我签的。当时我问于洪杰目标公司和吉林省洛轴轴承销售有限公司什么关系，于洪杰称目标公司是吉林省洛轴轴承销售有限公司的下属公司，为了转账方便，用目标公司名义与我签合同。该合同我认为是有效的，要求继续履行合同，不同意返还所有房产。目标公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：包括争议房屋在内的位于长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102、201、202、203、301、302、303八套房产1992年11月由原洛阳轴承厂出资购买，之后原洛阳轴承厂改制为洛阳轴承集团有限公司，争议房产一直由原洛阳轴承厂、现洛阳轴承集团有限公司实际占有、使用，上述房产产权虽未办理在洛阳集团名下，但一直为原洛阳轴承厂（现洛轴集团）实际占有。2015年4月15日，经公开拍卖，名为米建中的买受人以290万元的最高价成为上述房产的买受人。2012年5月22日，洛阳轴承集团有限公司破产管理人与案外人李玉峰签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（洛阳轴承集团有限公司破产管理人）出租给乙方（李玉峰）的房屋位于吉林省长春市二道区通安街，门牌号为17号，出租房屋面积共157平方米，租赁期限自2012年12月1日起至2014年11月30日止每月租金为4166.6元，租金总额为10万元，乙方应以现金方式一次性支付24月的房租。洛阳轴承集团有限公司破产管理人2016年6月6日出具证明证实，租赁期满后，洛阳轴承集团有限公司破产管理人就二道区通安街17号（滨河新村东一小区107栋一层，面积157平方米）房产未再签署其他租赁合同直至2015年4月经公开拍卖后成交。2015年1月9日目标公司（授权代表于洪杰）与邓亮签订《房屋租赁合同》，约定：甲方(目标公司)将位于长春市通安街363号租赁物出租给乙方（邓亮）使用，租赁期限为5年，自2015年1月9日起至2020年2月10日止，抵押金为2000元整，每年租金10万元整，每年一次性付清，每年提前2个月支付。庭审中原、被告均认可长春市通安街363号即通安街17号且2015年1月9日目标公司（授权代表于洪杰）与邓亮签订《房屋租赁合同》租赁标的物为107栋门室及102栋101、102室。合同签订当日，邓亮交纳了押金2000元及2015年1月9日至2016年2月10日租金10万元，并由目标公司出具收据。于洪杰庭审中自称2013年3月至2015年3月在目标公司工作。本案的争议焦点为:1.米建中与本案是否有直接利害关系;2.目标公司（授权代表于洪杰）与邓亮签订的《房屋租赁合同》的是否有效;3.邓亮对争议房屋的占有是否构成善意取得。关于米建中与本案是否有直接利害关系。河南省洛阳市中级人民法院（2006）洛民五破字第7-26号《民事裁定书》确认：“确认申请人洛阳轴承集团有限公司破产管理人委托拍卖位于长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102、201、202、203、301、302、303房产八套的程序合法，结果真实有效”，即2015年4月15日，经公开拍卖，名为米建中的买受人以290万元的最高价成为上述房产的买受人，该拍卖程序合法，结果真实有效。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，因此，自河南省洛阳市中级人民法院（2006）洛民五破字第7-26号民事裁定书生效时，米建中即取得争议房屋权属。因此，米建中与本案有直接利害关系。关于目标公司与邓亮签订《房屋租赁合同》的效力。米建中庭审中称其于2014年11月末将争议房屋借予案外人冷惠作为仓库短期使用、不得转租转借，条件是由冷惠交纳取暖费，并由冷惠交纳2万元押金，且庭审中提供押金收据予以证实，并由证人李强、张金生出庭作证。于洪杰庭审中称其通过招租广告认识米建中，口头约定租赁争议房屋107栋门市及101、102室作为目标公司办公室用，租期五年、上打租，并已向米建中交纳了6万元租金，且称其将房屋转租给邓亮已经过米建中同意。庭审中，米建中对于洪杰所述不予认可，且于洪杰对其主张的上述事实均未提交证据予以证明，故本院对于洪杰的主张不予支持。目标公司、于洪杰均非争议房屋的处分权人。但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”以及《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，目标公司、于洪杰虽系无权处分，但目标公司与邓亮签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于邓亮对争议房屋的占有是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条规定:“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”、第十六条第二款规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”本案中,于洪杰以目标公司授权代表身份与邓亮签订《房屋租赁合同》，邓亮庭审中自认签订《房屋租赁合同》时其询问于洪杰目标公司与吉林省洛轴轴承销售有限公司关系，于洪杰称目标公司是吉林省洛轴轴承销售有限公司的下属公司，为了转账方便，以目标公司名义与其签订合同，且称于洪杰当时持有争议房屋钥匙，并称其查看了涉案房屋的销售合同。但庭审中于洪杰提交的《房屋销售合同》系案外人洛阳轴承厂与案外长春市滨河新村商品房销售服务中心签订的，与目标公司无关，且邓亮对于洛阳轴承厂与目标公司的关系、争议房产的权属信息均未予调查。邓亮在尽到一般人通常情况下起码的注意义务即可得知目标公司及于洪杰对争议房屋是否具有处分权，但其却因消极注意而不知晓，因此，可认定，邓亮承租争议房屋时存在重大过失。也即，于洪杰以目标公司授权代表名义与邓亮签订《房屋租赁合同》时，相关情况足已引起邓亮对目标公司及于洪杰处分权的合理怀疑，邓亮应当谨慎交易、进一步调查或要求对方提供更多的证据如争议房屋的权属证明、目标公司对争议房屋的承租合同、洛阳轴承厂与目标公司的关系、发票等相关文件资料。但邓亮对此置之不理，径行交易，因此，可以认定其存在重大过失。因此，邓亮对争议房屋系无权占有，且不构成善意取得。本院认为，目标公司与邓亮于2015年1月9日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属有效，因此，对于米建中要求确认目标公司与邓亮于2015年1月9日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求本院不予支持。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。米建中通过拍卖程序取得争议房屋所有权，现争议房屋由邓亮占有、使用，鉴于米建中不同意邓亮继续占有、使用诉争房屋，邓亮无权继续占用房屋，应当返还。故米建中要求邓亮返还诉争房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。米建中要求于洪杰支付2015年1月9日至2017年1月9日的房屋租金20.5万元及利息，但庭审中未提交证据证明于洪杰收取租金20.5万元及利息占为己有的事实。因此，对米建中该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，米建中要求邓亮返还争议房产的诉讼请求，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百七十四条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条、第十六条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、邓亮于本判决生效后十日内将争议房屋长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102号房产返还米建中；二、驳回米建中其他诉讼请求。案件受理费3300元，由米建中负担2800元，由邓亮负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  胡雪莹人民陪审员  李志芳人民陪审员  孙 斌二〇一六年十月十七日书 记 员  张东浩