山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初738号
原告济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人刘国光，经理。
委托代理人于金鲁，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者，住济南市。
被告何兆晶，女，1977年5月14日生，汉族，山东省建设发展研究院高级工程师，住济南市
原告济南龙泉物业管理有限责任公司与被告何兆晶物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南龙泉物业管理有限责任公司法定代表人刘国光的委托代理人于金鲁，被告何兆晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司（以下简称龙泉物业公司）诉称：被告于2014年3月4日入住济南市泉景天沅和园小区，于入住当日与原告龙泉物业公司签订《前期物业管理服务协议》。自2014年10月至2015年12月，被告何兆晶累计欠交物业服务费1802.6元。原告为催交物业服务费曾向被告发出通知，通知被告据实到物业服务中心说明情况并交纳物业服务费，但被告拒不交纳。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法判决被告何兆晶向原告方补交拖欠的物业服务费1802.6元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告何兆晶辩称，针对原告方的起诉，我方有理由不交纳物业服务费，具体答辩意见如下：1、原告进驻和园、雅园小区系违法进驻。国务院有关行政法规中规定，前期物业服务企业应当通过招投标的方式来由开发商选聘。原告进驻小区进行物业服务，未进行招投标，且其系开发商的子公司，违反了上述法规的禁止性规定，且强迫业主与其签订没有合同期限的《前期物业服务合同》，故其进驻小区违法。2、原告在小区从事物业服务过程中，小区道路、卫生状况差、公共设施损坏不能及时修理，没有健身器材及儿童游乐场，上门维修增加收费、服务质量差，对于业主反映的问题从不解决和处理，也不公示收费标准等；原告违背法律规定乱收费，超额收取电梯费用，每层加上1元。根据市政府的相关文件，停车费每月的标准是35元，最高可以上浮10%，可原告却每月收100元，所以，我方要求原告向我们退还多收取的车辆看管费用。3、原告长期占有小区全体业主的公共收益，侵犯了包括被告在内的广大业主的合法利益。公共收益属全体业主共同，原告应当退还上述收益或折抵业主们应当交纳的物业服务费用。4、原告为达到长期占有小区的目的，阻挠小区业主召开业主大会，成立业主委员会，且在业主组织业主委员会筹备工作的过程中捣乱、破坏、制造暴力纠纷、威胁业主安全。5、小区内有几栋楼房是在2015年秋天交房的，按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十五条的规定，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同给定标准的，业主交纳的物业服务费应适当降低。幅度应在约定收费标准的30%以内，由开发建设单位与物业服务企业协商确定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。所以，我们小区的物业服务费收取标准应降低30%。6、小区的地面上的大门长期上锁，业主出入十分不便，只能走地下车库，而车库出入口落差很大，电动车要走地下车库，给老人、孩子及孕妇出入造成很大困难，尤其下雨下雪天气，安全隐患十分巨大。7、小区的消防设施设备不完善，灭火器固定在墙上，一旦发生险情无法正常使用，逃生楼梯电灯不亮，地下车库也有数十根灯座没有灯棍。小区照明也有数十个照明灯不亮，晚上小区漆黑一片。我于2015年9月16日购买了编号2190的车位，因此前该车位被物业公司出租，购买后我多次要求物业公司修改地面标注的车号并加装车位锁，但是物业公司只是答应，一直没有实施。现在，仍是原租户使用该车位，我的车辆只能停放在其他车位上，导致我的车辆还被刮伤，我要求物业公司给予赔偿。8、小区业主委员会至今未能成立，无法维护小区全体业主的合法权益。物业公司应依法对小区公共收益予以公示，并将此收益折抵业主的物业服务费用。9、我未交物业服务费的原因并不是我拒交，而是我的房子自2014年3月4日交房至2015年8月26日，一直空置，我未去居住。交房时，我交了一个季度的物业费用，退还装修押金时，被迫直接在装修押金中扣除部分费用折抵了2014年10月份以前的物业费。自2014年10月开始，我才未交物业费，直到2015年8月26日，我才正式入住了这个房子。原告要求我按照全额的标准交纳以前的物业服务费用，我认为不合理，应当按照相关规定按70%的标准收取。为此，我曾多次找物业公司协商，但财务人员一直说经理不在，他们做不了主。我可以提供我家里的电费使用情况证明我房屋空置的事实，水费是由物业公司代收的，应由物业公司提供。物业交接房屋时，除大门钥匙外，其他的钥匙均不对。在2015年9月，我家里阳台的水管突然爆裂，因为钥匙不对，打不开阳台门，无法关闭总阀门，导致我家里家具、地板、墙面均有不同程度的浸泡和损坏。我找物业公司解决，但物业公司推诿说是开发商交给他们的钥匙就不对，所以不是他们的责任，不给解决，也不给更换钥匙。综上，原告的物业服务严重不负责任，给我造成了一定的经济损失，请求法院依法驳回原告方的诉讼请求。
经审理查明：原告龙泉物业公司系济南市泉景天沅和园、雅园小区的前期物业服务企业，被告何兆晶系和园小区业主。被告何兆晶入住后，于2014年3月4日与原告龙泉物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，该合同中的甲方为原告龙泉物业公司，即房地产开发单位委托的物业管理服务企业，乙方为业主何兆晶。双方在合同中约定委托原告龙泉物业公司为泉景天沅和雅园小区提供物业管理服务，受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。协议第四条中约定由原告方承担房屋共用部位、共用设备的小型维修（单项维修费用200元以下）、养护和管理；公用设施、附属配套建筑设施及建筑物的小型维修（单项维修费用200元以下）、养护和管理；公共绿化、花木等养护与管理；公共环境卫生管理等。期限自2011年5月10日起至业主委员会成立并与物业公司签订正式《物业管理委托合同》时止。协议中约定的物业服务费收费标准为：住宅物业服务费为1.40元每平方米每月，商铺物业服务费为3.00元每平方米每月，车辆看管费为100元每车每月。物业服务费的收取时间为业主与原告签订合同后，每个季度或者每半年度、一年度交纳。合同落款处，甲方加盖原告公司印章及法定代表人刘国光印鉴，乙方由被告何兆晶签名捺印予以确认。被告何兆晶所居住的和园小区房屋建筑面积为85.84平方米，自2014年10月至2015年12月，该被告未向原告龙泉物业公司交纳物业服务费计15个月，累计金额为人民币1802.64元（1.4元×85.84平方米×15个月＝1802.64元）。原告龙泉物业公司曾于2016年1月10日委托济南市中明泽法律服务所向被告何兆晶发出《告知函》一份，告知该被告自2014年10月至2015年12月共拖欠物业服务费1802.6元。请被告何兆晶接到通知后七日内到物业服务中心说明情况，并据实交纳物业服务费用，逾期管理方将依法主张权利。原告现诉至法院，请求法院依法判令被告何兆晶向其补交拖欠的2014年10月至2015年12月的物业服务费1802.6元，由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，庭审中被告何兆晶陈述因其在房屋交接后未实际在涉诉房屋内居住，其向原告方主张要求自2014年10月—2015年8月的物业服务费按照70%的标准交纳，但被告知其家中电表在2015年1月-3月期间用电12度，不符合物业公司规定的每个月电表不超过5度的规定，所以不能按照空置房屋的标准交纳物业服务费。双方协商未果，才诉至法院解决。原告龙泉物业公司称其公司确有此规定，空置房屋认定还要业主向物业公司报备案登记，房屋内要停水、停电后方可确认为空置房屋，才能按照70%的标准交纳物业服务费，不同意被告何兆晶要求按照70%的标准交纳物业服务费的要求。
以上事实，由前期物业管理合同、告知函、照片及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告龙泉物业公司既是房地产开发企业聘请的前期物业服务企业，同时也与被告何兆晶本人签订了《前期物业管理服务协议》，该协议也是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。被告何兆晶辩称原告龙泉物业公司系非法进驻小区提供物业服务的主张不能成立，本院不予采信。我国《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在原告龙泉物业公司为被告所居住的泉景天沅和园小区提供物业服务期间，被告应当及时按照合同约定向原告交纳物业服务费和其他相关的费用，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。本案中双方争议的焦点主要是2014年10月至2015年8月的物业服务费用是否应当按照空置房屋的标准交纳的问题。对此，本院认为，根据被告何兆晶提供的涉诉房屋在2015年1月至2016年1月期间电表用量情况的清单可以看出，在2015年1-3月份，其家中用电量为12度（起码为32，止码为44），自2015年4月至2015年7月期间，电表止码一直为44，未出现用电情况，至被告何兆晶自认其于2015年8月底左右搬入涉诉房屋内居住时到2015年9月底的用电量止码为136，至2015年11月的用电量止码为400，至2016年1月用电量止码为861。结合上述证据及一般经验法则，可以推定，一家人正常居住使用房屋的两个月的用电量应至少200-300度左右，故本院认为被告何兆晶的陈述较为客观，即在2015年8月底前，其并未在涉诉房屋内居住。虽然被告未举证证实其曾经正式向原告方提出过房屋空置的备案请求，但原告龙泉物业公司在服务过程中也有一定瑕疵，结合以上事实，本院酌定认为被告何兆晶在2014年10月至2015年8月的物业服务费按照空置房屋70%的标准交纳较为客观，故对原告龙泉物业公司要求被告全额交纳物业服务费的诉求，本院不予支持；2015年9月至2015年12月的物业服务费用，被告何兆晶仍应全额交纳。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。综上，对于被告何兆晶答辩中提出的不交纳物业服务费的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告何兆晶于本判决生效之日起十日内向原告济南龙泉物业管理有限责任公司补交拖欠2014年10月至2015年8月的物业服务费925.36元（按照70%的标准计算）；补交拖欠2014年9月至2015年12月的物业服务费480.7元。
二、驳回原告济南龙泉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告何兆晶承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一六年三月二十五日
代理书记员 孙靖