浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2310号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王洪建。
委托代理人：张纬明、项坚民。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江豫商投资股份有限公司。
法定代表人：程海旺。
委托代理人：朱磊。
上诉人王洪建因与被上诉人浙江豫商投资股份有限公司（以下简称豫商投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余民初字第2728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：豫商投资公司（甲方）与王洪建（乙方）于2010年10月16日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方自愿将坐落于杭州市余杭区星桥街道星发街19号房屋1号楼第二层、第三层和一楼一个门面房屋出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房屋面积和产权状况（包括公摊面积）做了充分了解，愿意承租该房屋。二、租赁期限自2011年2月18日至2021年2月7日止，共10年。三、该房屋第一年应交合计租金人民币200000元整（此租金不含税），该房屋前三年租金不变，自第三年起房屋在上一年的基础上递增5%租金，第五年起房租在上一年的基础上递增5%，第七年起房租在上一年的基础上递增5%，第九年起房租在上一年的基础上递增5%。该房屋押金人民币20000元整，卫生费用预收每年应付2500元整、电梯维护费用预收每年应付2500元整（如实际费用超出此金额需要另外加收）。第一年付款总计225000元整，人民币大写：贰拾贰万伍仟元整。四、乙方必须按时向甲方交纳租金。付款时间及方式：1.乙方在签订本协议的同时，即付清第1年租金人民币200000元整，卫生费用预收每年应付2500元整、电梯维护费用预收每年应付2500元整。押金人民币20000元整。第一年付款总计225000元整。押金人民币20000元整。第一年付款总计225000元整，人民币大写：贰拾贰万伍仟元整。乙方第一年房租分两次支付，第一次于签合同当日支付即2010年10月18日支付人民币125000元整，人民币大写壹拾贰万伍仟元整（此租金含电梯维护费用和卫生费用），第二次租金于2011年4月18日前支付100000元整，人民币大写壹拾万元整。2.乙方第二年租金付款方式两次支付，第一次于2011年10月1日前支付125000元整人民币大写壹拾贰万伍仟元整（此租金含电梯维护费用和卫生费用），第二次租金于2012年4月18日前支付100000元整，人民币大写壹拾万元整。3.乙方第三年至第十年房屋租金支付方式为：年付。第三年起即每年年租金在10月1日前一次性付清。五、如乙方有任何违约行为，押金归甲方所有，给甲方造成损失的还应另行赔偿甲方损失。另外，合同第七条约定：“租赁期满或非因甲方本身责任合同提前解除的，依附于房屋的固定装修无偿归甲方所有。”同时合同注明，甲方送于乙方的装修期为2010年10月18日至2011年2月18日止。合同还对双方的其他权利及义务进行了约定。
原审法院另查明，位于杭州市余杭区星桥街道星发街19号房屋所有权人为杭州王莹机械有限公司，规划用途为非住宅。杭州王莹机械有限公司在该《房屋租赁合同》上签章同意转租。合同签订后，涉案房屋交由王洪建使用。迄今，王洪建向豫商投资公司合计支付125000元，双方确认该款项包含租金100000元、电梯维护费和卫生费用5000元以及押金20000元。2010年11月22日，豫商投资公司（甲方）与王洪建（乙方）签订又签订《租房协议补充协议》一份，协议约定：“现就乙方自行办理星发街19号1号楼2、3楼及1楼一个门面宾馆营业执照及消防等相关事宜甲方一次性补贴人民币伍万伍仟元（55000.00）整（其中20000.00元双方签订本协议时甲方以现金的形式支付给乙方，剩余的35000.00元在乙方支付第一年下半年房租时扣除），其余费用由乙方自行承担。另外，有关租房协议中装修期截止到2011年3月18日，其余事项按照原合同执行。”双方确认该协议签订时，豫商投资公司以现金形式支付王洪建20000元，该款项为豫商投资公司自愿补贴，无需退还。2012年4月，豫商投资公司与王洪建曾因租金交付等事项发生纠纷。2013年3月15日，豫商投资公司向王洪建寄发合同解除通知书，载明：因王洪建在豫商投资公司多次催讨后，仍拖欠租金。豫商投资公司按照合同相关约定行使合同解除权。合同解除后，王洪建应于2012年3月20日前付清所欠租金225000元及利息损失。2013年5月6日，豫商投资公司又向王洪建寄发房屋租金和房屋占用费催缴函：“我公司于你方在2010年10月16日签订了余杭星桥街道星发街19号房屋1号楼第2层、第3层和一楼一个门面房的租赁合同，由于贵方长期拖欠租金，2012年初我公司向贵方发函，通知贵方解除租赁合同，并要求贵方及时付清拖欠的租金225000元及利息，此后我方多次前来讨要贵方上述欠款，但贵方至今未履行付款义务。现我公司再次发函通知你，请收函后10日内交清拖欠的租金和应缴的房屋占用费，否则我公司将通过法律途径维护自身合法权益。”2013年8月9日，豫商投资公司再向王洪建寄发关于限期搬离室内空调、床等设备函：“你与我公司2010年10月16日签订的星发街19号房屋租赁合同已经于2012年解除。现我公司浙江豫商投资股份有限公司已和杭州王莹机械有限公司解除租赁关系，将房屋归还杭州王莹机械有限公司，发现你有遗留物品未拿走，现通知你在签收该函件起三日内办理完毕，逾期未搬离完毕的将视作遗弃物处理，特此函告。”庭审中，王洪建陈述其于2013年9份将相关物品搬离涉案房屋。现涉案房屋已由豫商投资公司交还房屋所有权人。
原审法院再查明，2010年11月23日，王洪建、王洪军与韩路增签订委托办证代理合同一份，就位于杭州市余杭区星桥街道星发街19号房屋办理林发旅馆营业执照、消防审核、特种行业许可证等证件。后韩路增未完成委托事务。2012年3月19日，韩路增为与王洪军委托合同纠纷一案诉至原审法院。在审理过程中，王洪军提出反诉，该院合并审理。2012年10月12日，该院据韩路增的申请追加王洪建为该案共同被告，王洪建于次日提出反诉。在审理过程中，王洪军、王洪建向该院提出申请，要求对位于余杭区星桥街道星发街19号拟开办旅馆的固定装修进行评估，该院委托杭州永信资产评估有限公司所进行鉴定，杭州永信资产评估有限公司于2013年1月18日出具了杭永估（2013）第006号资产评估报告书，该报告书载明固定装修价值为399917元。评估基准日为2012年12月1日，评估结论有效期原则上为2012年12月1日至2013年11月30日。王洪军、王洪建为此次评估鉴定支付鉴定费8000元。现王洪建于2013年11月18日起诉至原审法院，请求：1.豫商投资公司赔偿王洪建装修损失399917元、鉴定费8000元；2.豫商投资公司返还王洪建押金20000元。豫商投资公司提起反诉，请求：1.依法确认王洪建与豫商投资公司签订的《房屋租赁合同》已于2012年3月16日正式解除；2.王洪建立即支付豫商投资公司拖欠房屋租金133164元（自2011年7月18日计算至2012年3月16日，共243天，按日租金548元计付）；3.王洪建赔偿豫商投资公司房屋占有损失282768元（自2012年3月17日计算至2013年8月14日，共516天，按日租金损失548元计付）。
原审法院认为：王洪建与豫商投资公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
本诉部分，根据合同约定，王洪建对所要出租的房屋面积和产权状况（包括公摊面积）做了充分了解，愿意承租该房屋。租赁期满或非因豫商投资公司本身责任合同提前解除的，依附于房屋的固定装修无偿归豫商投资公司所有。王洪建关于豫商投资公司在出租房屋时隐瞒事实并进行虚假广告宣传的主张，依据不足，原审法院不予采信。故王洪建要求豫商投资公司赔偿装修损失399917元、鉴定费8000元的诉讼请求，于法无据，该院不予支持；王洪建未按合同约定支付租金，根据双方《房屋租赁合同》第五条之约定，王洪建无权要求豫商投资公司返还押金，故其要求豫商投资公司返还押金20000元的诉讼请求，该院亦不予支持。
反诉部分，该案中，王洪建未按合同约定支付租金是造成纠纷的原因，对此，应当承担违约责任。豫商投资公司要求确认其与王洪建签订的《房屋租赁合同》已于2012年3月16日正式解除，而王洪建亦认可该合同已2012年3月16日解除。故对豫商投资公司请求确认其与王洪建签订的《房屋租赁合同》已于2012年3月16日解除的诉讼请求，该院予以支持。《租房协议补充协议》中明确装修期截止到2011年3月18日，租赁期限即租金起算时间应为2011年3月19日。王洪建已付款项125000元，其中包含半年租金100000元，即实际支付租金至2011年9月18日。王洪建尚余自2011年9月19日起至2012年3月16日的租金未付，豫商投资公司主张按每日租金548元计付，数额在合理范围内，故豫商投资公司要求王洪建支付租金的诉讼请求，合理部分，该院予以支持。综上，王洪建未支付豫商投资公司租金96448元，根据《租房协议补充协议》约定，应扣除豫商投资公司承诺补贴王洪建尚未履行的35000元以及双方均认可抵扣的押金20000元，故王洪建尚应支付豫商投资公司租金41448元。根据豫商投资公司提供的证据，豫商投资公司对王洪建所欠租金一直在催讨过程中，故王洪建关于租金时效的抗辩，该院不予采信。关于豫商投资公司要求王洪建支付房屋占用使用费的诉讼请求，王洪建未提供充分证据证明将涉案房屋交还豫商投资公司的主张，而庭审中王洪建陈述其于2013年9份将相关物品搬离涉案房屋，故豫商投资公司要求王洪建支付自2012年3月17日至2013年8月14日的房屋占用使用费，且参照每日租金损失548元计付，于法有据，该院予以支持。综上，王洪建尚应支付豫商投资公司房屋占有使用费281672元。对王洪建对本诉部分的答辩意见，依据不足，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年7月14日判决：一、确认王洪建与豫商投资公司于2010年10月16日签订的《房屋租赁合同》自2012年3月16日解除；二、王洪建支付豫商投资公司租金41448元，于判决生效后十五日内付清；三、王洪建支付豫商投资公司房屋占有使用费281672元，于判决生效后十五日内付清；四、驳回王洪建的诉讼请求；五、豫商投资公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉部分案件受理费7719元，由王洪建负担；反诉部分案件受理费3769元，由王洪建负担2928元，由豫商投资公司负担841元。
宣判后，上诉人王洪建不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。具体如下：一、关于一审本诉部分。在案涉租赁协议的签订及履行过程中，豫商投资公司违约在先，且系根本性违约。豫商投资公司在与王洪建签订租赁协议时，明知王洪建租赁案涉房屋后系用于开办宾馆，亦明知案涉土地的性质其实无法用于开办宾馆（王洪建一审证据5）。但豫商投资公司故意隐瞒事实、虚假宣传（王洪建一审证据2），致使王洪建租赁房屋后的合同目的无法顺利实现，豫商投资公司在案涉租赁协议签订伊始即存在违约行为，且系根本性违约。如上所述，案涉租赁协议签订后，豫商投资公司交付给王洪建的租赁房屋无法保证合同目的实现，但豫商投资公司同意并认可王洪建对租赁房屋进行装修（王洪建一审证据1最后一条）。由此，王洪建不仅支付了大额的租金，更投入了巨额的装修费用，却未取得收入和回报。而时至今日，王洪建投入的装修不仅未得到应有的赔偿，反而被豫商投资公司予以保留并给他人使用至今。综上，豫商投资公司存在根本性违约行为，且其违约在先，由此给王洪建造成了巨大的装修损失，豫商投资公司理应予以赔偿。一审判决认定事实不清，说理部分牵强附会、自相矛盾、有失公正，根本无法令人信服。二、关于反诉部分。如本诉部分所述，豫商投资公司从案涉租赁协议签订一开始即存在根本性违约行为，且其违约在先，其无权要求王洪建支付所欠租金。且其该项请求已超过一年的诉讼时效。根据豫商投资公司一审中提交的证据，其2012年3月曾经向王洪建主张租金，由此诉讼时效中断，并重新计算一年的诉讼时效。但豫商投资公司直至2013年5月才再次向王洪建主张租金，已超过一年的诉讼时效。豫商投资公司亦未提供其它证据反驳这一事实，王洪建的这一抗辩理由完全成立，但一审法院却偏袒性的认为豫商投资公司已经多次主张，并未超过诉讼时效，毫无依据和理由。关于案涉租赁房屋的占有使用费，一审法院更是歪曲客观事实。王洪建一审中已提供充分证据（王洪建一审证据7、8、10）证明早在2012年4月，案涉租赁房屋即被豫商投资公司强行撬换门锁、强行收回，该房屋已不在王洪建的使用和控制之下。因豫商投资公司认为王洪建的租金未付清，又强行扣留了王洪建租赁房屋内物品。对于王洪建一审中的举证，豫商投资公司未提供任何反驳证据证明案涉房屋尚在王洪建的占有和使用下。一审法院一方面对王洪建提交的上述证据予以采信；一方面又背离证据，想当然的认为案涉房屋一直是由王洪建使用，从而得出所谓要求王洪建支付房屋占有使用费的错误判决。请求：1、撤销杭州市余杭区人民法院（2013）杭余民初字第2728号民事判决；2、支持王洪建的一审诉讼请求；3、驳回豫商投资公司的一审反诉请求；4、本案的一、二审诉讼费由豫商投资公司承担。庭审中，王洪建明确认可原审判决第一项：“一、确认王洪建与豫商投资公司于2010年10月16日签订的《房屋租赁合同》自2012年3月16日解除”。
被上诉人豫商投资公司答辩称：1、本案租赁合同违约并非豫商投资公司所致。王洪建在与豫商投资公司签订租赁合同时候，明确该承租房屋的权属关系以及使用性质，王洪建是在其收到第三人韩路增的指示下，错误的将房屋判定为可以开设宾馆，因此跟豫商投资公司没有关联。2、对王洪建的上诉事实中，认为豫商投资公司在一审反诉支付拖欠租金超过一年诉讼时效，没有事实法律依据。因王洪建在双方签订合同后，没有按照约定支付租金，为此豫商投资公司多次去人与王洪建联系催讨租金。2012年3月份曾经发函给王洪建，要求其支付租金。从本案的事实看，2012年4月份王洪建与豫商投资公司因房屋租金问题，双方发生争议并报警。从这些事实看，豫商投资公司向王洪建主张租金的行为一直延续不存在诉讼时效超过或者中断。综上，一审判决正确，要求维持原判，驳回上诉。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明原审判决认定的豫商投资公司向王洪建寄发合同解除通知书的时间应为2012年3月15日。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《房屋租赁合同》系豫商投资公司和王洪建的真实意思表示，不存在法定无效情形，故对双方均具有约束力。现王洪建并未按约定支付租金，故应承担相应的违约责任。至于王洪建提出豫商投资公司故意隐瞒事实，虚假宣传，系违约在先的上诉理由，因王洪建并未提供相应的证据对此予以佐证，故本院对于该上诉理由不予采信。关于租金的支付，原审法院根据合同约定的租金数额扣除已付租金及抵扣的押金和补贴最终确定王洪建应付租金为43640元并无不当。至于王洪建主张豫商投资公司要求支付租金已经超过诉讼时效的上诉理由，本院认为，因豫商投资公司分别于2012年3月15日以及2013年5月6日以书面形式向王洪建主张过权利，王洪建也在二审中陈述豫商投资公司在2012年4月份之后催讨减少，故可以推断豫商投资公司一直在积极主张权利，原审法院认定豫商投资公司要求支付租金的请求未超过诉讼时效并无不妥。关于占用使用费，因《房屋租赁合同》于2012年3月16日解除，而王洪建自述其于2013年9月将相关物品搬离，故原审法院参照日租金损失548元判令王洪建支付自2012年3月17日至2013年8月14日的占用使用费282768并无不当。至于王洪建主张豫商投资公司已于2012年4月将案涉房屋收回的意见，因无相关证据对此予以证明，故对于该意见本院不予采纳。关于装修损失以及鉴定费的支付，因《房屋租赁合同》第七条约定“租赁期满或非因甲方本身责任合同提前解除的，依附于房屋的固定装修无偿归甲方所有”，现王洪建未按约定时间支付租金，该合同已于2012年3月16日解除，故原审法院据此驳回王洪建要求豫商投资公司赔偿装修损失及鉴定费的请求并无不当。关于押金的返还，原审法院在计算王洪建所欠租金时已将押金进行扣减。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11488元，由上诉人王洪建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余文玲
代理审判员 毕克来
代理审判员 丁 晔
二〇一四年十一月十日
书 记 员 何英杰