上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民（行）初字第10号
原告黄德康，男，1950年7月28日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，联系地址上海市闸北区……
委托代理人李文华，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闸北区……
法定代表人陈必华，职务局长。
委托代理人赵泉根，上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司工作人员。
委托代理人陶建秋，上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司工作人员。
被告黄锦康，男，1953年11月22日出生，汉族，住上海市闸北区……
委托代理人朱汝瑞（黄锦康之妻），住上海市闸北区……
第三人朱汝瑞，女，1955年8月21日出生，汉族，住上海市闸北区……
第三人黄建平，男，1985年10月11日出生，汉族，住上海市闸北区……
委托代理人朱汝瑞（黄建平之母），住上海市闸北区……
原告黄德康诉被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局（以下简称闸北房管局）、被告黄锦康、第三人朱汝瑞、黄建平房屋征收补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄德康及其委托代理人李文华、被告闸北房管局的委托代理人赵泉根、陶建秋、被告黄锦康、第三人黄建平及黄锦康、黄建平的共同委托代理人暨第三人朱汝瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄德康诉称，原坐落本市某路143弄27号房屋（以下简称被征收房屋）系公房，承租人为原告，该址在册户籍4人即原告黄德康、被告黄锦康及两第三人。2013年2月20日，上海市闸北区人民政府（以下简称闸北区政府）作出沪闸府房征（2013）001号房屋征收决定，并委托被告闸北房管局承担征收与补偿的具体工作。征收中，因闸北房管局未对被征收房屋中的未经登记的26.832平方米进行认定和处理，故黄德康与闸北房管局一直未达成征收补偿协议。因闸北房管局申请，闸北区政府于2014年2月8日作出房屋征收补偿决定，其中主文第二条内容为房屋征收部门需按规定支付公有房屋承租人异地购房补贴人民币50000元（以下币种均为人民币）、无未登记建筑面积补贴50000元。嗣后，被告黄锦康向闸北房管局提供了虚假的原告委托书，并与闸北房管局就被征收房屋签订了征收补偿协议（以下简称补偿协议），该协议第八条第5项载明“居住—无未经登记建筑奖励50000元。”2014年12月，闸北房管局趁黄德康外出之际将房屋强行拆除，导致黄德康物品损失共计50000元。黄德康认为，闸北房管局在明知该房屋存在未登记建筑的情况下，未依照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称《实施细则》）第十四条之规定对未登记建筑进行调查、认定处理，将应认定为合法建筑的房屋部分按无未经登记建筑进行补偿，并与无代理权的黄锦康签订补偿协议，严重侵犯了黄德康的合法权益，请求确认两被告签订的补偿协议无效。审理中，黄德康变更诉讼请求为要求闸北房管局支付黄德康被征收房屋中的私房搭建的补偿款计1213768元，计算方式为［①24333x26.832=652903元；②24333x15=364995元；③24333x26.832x30%=195870元；①＋②＋③=1213768元］
被告闸北房管局辩称，黄德康持有的翻建人为邵菊英（原告母亲）的建筑执照载明房屋建成后由房管所折价收购，产权归房管所。由于该户未将该建筑产权交予房管所，故该建筑性质为违章搭建。其局考虑到黄德康户及该建筑的实际情况，参照基地政策中对公有居住房屋中的独用天井等的补偿标准，对该建筑按50%进行补偿。计算时，由于工作人员的粗心，将属于被征收房屋中公房底楼部分面积一并计算为未登记建筑的面积予以补偿，故补偿协议第八条第3点约定其局支付黄德康户面积补偿费计311462.4元。综上，请求驳回原告黄德康之诉讼请求。
被告黄锦康辩称，未登记建筑翻建于被征收公房的灶间及天井搭建位置，翻建后房屋面积实际增加一层，该层建筑面积应以建筑执照批准的面积计算。
第三人朱汝瑞、黄建平同意黄锦康关于翻建位置及翻建后房屋实际增加一层的意见，表示对原告的诉讼请求由法院依法处理。
经审理查明，邵菊英系某路143弄27号灶间、后客、二层阁、天井搭建的承租人，合计使用面积为27.4平方米。1983年5月24日，邵菊英取得闸北区民房建筑执照，获准在某路143弄27号施工，施工范围：原油毡披屋壹间深4.3米，阔3.12米，按原地翻建为二层平顶楼房，沿高为4.40米，四周墙身自砌，不得影响东邻厂房二层西窗，楼面不得向外挑出或做挑出阳台，不得放置外扶梯，做好出水，不得影响邻居，有碍树木须向有关部门申请同意后方可施工（经与房管所联系，此房翻建设由房管所折价收购，产权归房管所）。邵菊英死亡后，承租人变更为邵菊英之子黄德康。黄德康户于该址登记的户籍为1户，在册人口为4人，即户主黄德康、弟黄锦康、弟媳朱汝瑞、侄黄建平（黄锦康之子）。
因公共利益需要，2013年2月20日，闸北区政府作出沪闸府房征（2013）001号房屋征收决定，被征收房屋位于该征收决定确定的征收范围内。闸北房管局委托上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司承担房屋征收与补偿的具体工作。截至2013年6月8日，被征收房屋所在征收范围的签约率超过85%，符合房屋征收补偿协议签约率达到85%以上的生效条件。经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司以2013年2月20日为估价时点进行评估，被征收房屋的公房部位的房地产市场评估单价为每平方米建筑面积21398元，征收范围内居住房屋的房地产市场评估均价为每平方米建筑面积24333元（被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算）。
因闸北房管局与黄德康户就被征收房屋的补偿事宜无法达成补偿事宜，故向闸北区政府申请补偿决定。2014年2月8日，闸北区政府作出沪闸府房征补（2014）041号房屋征收补偿决定书。同年6月23日，上海宝通物业管理有限公司应黄锦康的申请出具情况说明，该情况说明载明：承租人黄德康，现租赁的某路143弄27号底楼部位，该户确有当时闸北区房地局（闸北区房管局的前身）许可搭建情况，搭建面积和底楼面积合约12.8乘以2，由于某种原因该户当时未办理面积手续。嗣后，黄锦康交出被征收房屋。同年7月15日，黄锦康以黄德康代理人身份与闸北房管局签订落款日期为2013年4月8日的补偿协议。补偿协议约定的主要内容如下：甲方为闸北房管局，乙方为黄德康；被征收房屋类型为旧里，房屋性质为公房，房屋用途为居住，居住面积为27.4平方米，认定建筑面积为42.2平方米；被征收房屋的房地产市场评估单价为每平方米建筑面积21398元，征收范围内居住房屋的房地产市场评估均价为每平方米建筑面积24333元，被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算；被征收房屋补偿款计1494532.86元，其中房屋评估价格为821482.08元、套型面积补贴为364995元、价格补贴为308055.78元；乙方不符合居住困难户的补偿安置条件；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋计3套，房屋总建筑面积为227.98平方米，坐落地址为闸北区浦联佳苑某城路388弄3号1003室、闵行区某高路255弄20号903室、闵行区某高路255弄5号702室，以上房屋及各项调整合计2884032.73元；其他各类补贴、奖励费用合计632035.20元，其中，公房独用（天井、晒台、阳台）面积补偿费311462.4元、无未经登记建筑奖励50000元、协议签约奖100000元、早签多得益奖20000元等；在签约期内签订房屋征收补偿协议且至签约期止基地签约率达到95%（含95%），另增50000元／证协议签约奖励，另行签订补偿协议；本地块适用征询制，在规定的签约期内（含签约附加期），房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的85%，本协议生效。同日，黄锦康签署了补偿协议约定的3套产权调换房屋的安置房预约单。
2014年8月18日，闸北房管局与黄锦康签署了鸿临二期房屋征收基地房屋搬迁奖励及90%签约奖励及90%签约奖协议（以下简称奖励协议）、鸿临二期期房临时安置费协议（以下简称临时安置费协议）。奖励协议约定闸北房管局支付黄德康户因在补偿协议生效之日起30日内搬出，奖励20000元；因在签约期内第一个月内签约，并在补偿协议生效之日起15日内搬出原址，奖励60000元；因签约期内签约率达到90%，奖励30000元，合计110000元。临时安置费协议约定，黄德康户腾空（被征收房屋）日期为2013年7月10日，该户选购的最后一套产权调换房屋的暂定交房日期为2014年8月31日，过渡期限为14个月，闸北房管局支付黄德康户14个月临时安置费共计42000元。嗣后，黄锦康领取了上述2笔款项合计152000元。
另查明，补偿协议约定的3套产权调换房屋均已符合交付条件，闸北房管局除因黄德康户未交付其中一套产权调换房屋的差价款而未开具配套商品房供应单之外，已开具了其余2套配套商品房的供应单。至今，黄德康户已办理了某城路388弄3号1003室的入户等手续。
又查明，某路143弄27号共有2户租赁户，除底楼的前客外，其余部位均由黄德康承租。根据上海宝通物业公司的租赁表反映，某路143弄27号房屋为南北向的条状建筑；从南至北，底楼的分布分别为前客、后客、灶间及天井搭建，前客及后客的西侧为走道；二层阁位于某路143弄27号房屋的南端。根据原告提供的民房建筑执照附图反映，27号走道及东侧部位的北端为后披屋；走道及走道东侧的建筑物为27号房屋的最南端，再往南即为支弄。
审理中，黄德康陈述，建筑执照所涉的原油毡披屋与该户租赁的公房无关；根据建筑执照批准其户翻建的房屋长宽，可以计算一层的面积为13.416平方米，则翻建的二层面积合计为26.832平方米；原告户在翻建后曾缴纳土地税。黄德康向本院提供的其本人绘制的某路143弄27号房屋的立体图反映，上址房屋为南北向建筑；从该房屋的南门进入后，从南至北的底楼布局为前客、后客、翻建建筑物，前客及后客的西侧为走道；二层阁位于后客及部分前客的上方；灶间位于某路143弄27号房屋的东南端，坐落于弄堂走道上，与其余租赁部位不相连接。
闸北房管局陈述，为了使黄德康户能获得奖励费及更多的过渡费，故将补偿协议的落款日期提前；补偿协议第八条第3点所涉的面积补偿费311462.4元的计算方式为24333元／平方米x25.6平方米x50%。其局愿意以26.832平方米减去黄德康户租赁的灶间、天井搭建的使用面积计算搭建部分的建筑面积，并愿意参照私房的补偿标准即24333元／平方米＋价格补贴30%进行补偿，扣除补偿协议约定的311462.4元，闸北房管局愿意支付差额款项。
黄锦康及朱汝瑞、黄建平对闸北房管局陈述补偿协议第八条第3点的计算方式没有异议。
以上事实，有被征收房屋的租用公房凭证、被征收房屋地址的黄德康户的户籍资料、被征收房屋（公房）的征收评估分户报告单、上海市闸北区民房建筑执照申请单、审批意见及房屋平面图、上海市闸北区民房建筑执照（存根）、缴款人为邵菊英的1986年8月9日的上海市房产税缴款书、黄德康绘制的某路143弄27号房屋的立体图、上海宝通物业管理有限公司出具的情况说明、沪闸府房征补（2014）041号房屋征收补偿决定书、黄德康的委托书、补偿协议、沪闸府房征（2013）001号房屋征收决定、上海市闸北区鸿临二期地块被征收居住房屋的评估均价（函）、2013年6月9日的有关签约率达到协议生效条件的公告、黄德康户订购的产权调换房屋的安置房预约单（3份）、奖励协议、临时安置费协议、闵行区某高路255弄20号903室房屋的配套商品房供应单、被征收房屋的租赁情况表及平面图等证据及原、被告、第三人的陈述予以佐证。
本院认为，邵菊英原系某路143弄27号灶间、后客、二层阁、天井搭建的承租人，因住房紧张而申请翻建，批准机关批准邵菊英在该址建设，将原油毡披屋翻建为二层平顶楼房。根据上海宝通物业公司的租赁表记载的某路143弄27号房屋的平面图，可以判断原告户承租的某路143弄27号房屋的底楼各部位相互连接，灶间位于后客（走道东侧）及走道的北端，天井搭建位于灶间的北端；比对原告提供的民房建筑执照附图，可以判断建筑执照所载明的后披位于走道及走道东侧部位的北端；比对原告绘制的立体图，亦反映翻建建筑位于走道等的北端并相连接，与黄锦康、朱汝瑞、黄建平在庭审中关于翻建建筑在灶间、天井搭建的部位建造的陈述相互印证。而原告提供的立体图反映灶间位于某路143弄27号房屋的东南端，于弄堂走道上，与其提供的民房建筑执照附图不符，故本院确认翻建建筑位置坐落于某路143弄27号灶间、天井搭建的部位，另根据批准机关在邵菊英的民房建筑执照上注明经与房管所联系，此房翻建设（后由）房管所折价收购，产权归房管所的表述，本院认为系争的翻建建筑性质不等同于私房所有人经批准建造的房屋。私房的养护维修由所有人自行负担，而公房的养护维修则由房管所承担，因此系争翻建建筑“产权归房管所，由房管所折价收购”，并非简单由房管所一方支付费用，且收归公有后，承租人还需支付该翻建建筑的租金，故导致翻建建筑产权未归房管所所有的责任并非在于房管所单方。
建筑执照批准建造的建筑物的长宽并不等同于建成后的建筑物实际长宽，但由于上海宝通物业公司出具的情况说明表述的翻建建筑物的面积并不精确，审理中闸北房管局陈述愿意按建筑执照批准的一层面积计算2层的面积减去原告户租赁的灶间、天井搭建的使用面积的差为翻建建筑的建筑面积，因情况说明表述的翻建建筑物及底层建筑物的一层面积小于按执照批准的长宽计算的一层面积，且使用面积小于建筑面积，故闸北房管局有关翻建建筑物的建筑面积计算方法有利于原告户，即（26.832﹣8.9﹣2）=15.932平方米。审理中，闸北房管局还表示愿意参照私房的补偿方法即对每平方米建筑面积以100%价格补偿后，再增加30%的价格补贴，即24333元／平方米x15.932平方米x（100%＋30%），本院认为，此计算方法有利于原告户，本院予以准许。补偿协议第八条第3点所涉的面积补偿费311462.4元系针对翻建建筑的补偿，故应扣除上述款项。系争翻建建筑及黄德康承租的公房部位均为原告户使用的同一幢房屋，原告在闸北房管局已给付15平方米套型面积补贴的情况下，再要求闸北房管局支付套型面积补贴，没有依据。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条之规定，判决如下：
一、被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局于判决生效之日起15日内支付原告黄德康户翻建建筑补偿款的差价计人民币192512.96元；
二、原告黄德康的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40元，由被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 汪霄云
二〇一五年四月十七日
书记员 吴金怡
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。