固始县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）固民初字第1979号
原告黄国括，男，汉族，个体工商户，住固始县。
委托代理人张志东，河南振蓼律师事务所律师。特别授权代理。
被告焦建武，男，汉族，农民，住固始县。
第三人孙少明，男，汉族，农民，住固始县。
委托代理人丰培勇，河南振蓼律师事务所律师。特别授权代理。
原告黄国括与被告焦建武、第三人孙少明共有权确认纠纷（立案案由确认房屋买卖合同效力纠纷）一案，于2013年11月19日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年01月14日公开开庭进行了审理。原告黄国括及其委托代理人张志东、被告焦建武、第三人孙少明及其委托代理人丰培勇到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。
原告黄国括诉称，2008年底，原告和被告合伙投资开发固始县城关元宝山市场改造项目，口头约定按出资比例分享权利承担义务，改造项目完成后，原告和被告于2013年10月24日下午对合伙事务进行初步结算，在结算过程中原告得知，被告擅自将合伙财产两间门面房及通道上的两间房屋（位于第二层）出卖给第三人，被告在出卖该房前没有通知原告没有征得原告同意，被告的无权处分行为严重损害了原告的权益，双方对结算产生争议，对争议的房屋没有达成一致的结算意见，依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条及《合伙企业法》第31条、第97条的规定，要求确认被告擅自出卖给第三人房屋的行为无效，判令被告返还出卖给第三人的房屋并赔偿损失，诉讼费由被告承担。
被告焦建武辩称，答辩人与黄国括、孙少明是合伙关系，我们三人共同投资开发元宝山市场改造项目，共同投资、共同开发。答辩人与黄国括、孙少明合伙账目没有结算，合伙期间，黄国括支取合伙款300多万元，答辩人与孙少明未支取合伙款，暂时每人分两间门面房，按2009年价格等于我两人各支取116万元合伙款。答辩人与孙少明不存在买卖房屋行为，孙少明分两间门面房（116万元）是支取合伙款，孙少明2009年房子就分到手并出租，黄国括完全知情。综上，我们是合伙关系，不存在买卖行为，暂时黄国括分到的是现金，我与孙少明得到是各两间门面房。由于黄国括阻碍没结算账目，等结算后我们再多退少补。
第三人孙少明述称，答辩人与焦建武、黄国括是合伙关系，三人共同合伙投资开发固始县城关元宝山市场改造项目，2009年底，所开发的房产基本售完。黄国括截止2009年年底陆续支取合伙款300多万元，我按当时门面房市场价（58万一间）分得两间门面房，等于黄国括支取现金，我暂时分得房子，我应得的合伙利益还没全部得到。黄国括的起诉行为是无理胡搅，请法院查清事实，依法驳回其全部诉讼请求。庭审中第三人述称，第三人2009年分到手，2010年元月份就已经公开对外出租，这一点作为原告也经常到开发的楼盘去，他不可能不知情。即便存在其他行为的情形下，原告的起诉早已超过诉讼时效；由于开发的房屋绝大部分都已经出售，项目的所有设施均属于业主共同所有，任何人都无权损害小区内的设施，否则就是对所有业主权利的侵害。
原告对第三人述称认为，第三人所说诉讼时效，在结算之前，原告对于被告出售房屋不知情，结算的时候才知道。没有超过诉讼时效。虽然楼盘早已出售是事实，但对于公用的设施属于业主共有，也没有异议，但对于原告和被告所诉争的一些财产，仍属于双方合伙共同财产，不应当属于业主的。
原告是与焦建武合伙的，不存在与孙少明合伙，合伙的投资黄国括投资了195万元，焦建武投资了140万元，开发出来的房子有7间门面房（都是一间两层的），先卖了3间，共卖了174万元，但双方后来都认为这三间卖便宜了，所以当时决定不卖了，一直放在那里。中间原告有一次去楼盘去看，看到有人在装修其中的两间门面房，以为是出租，后来在结算的时候，他要求把这两间房屋的租金算进去，但被告说这两间屋卖给孙少明了。就在这个时候，原告才知道房屋被卖了。
为证实其各自的主张，原告、被告、第三人各方提交以下证据。
原告提交以下证据：
①协议书复印件一份，黄国括与焦建武之间签订的，证明双方合伙开发元宝山项目，没有与第三人合伙。
被告质证称：没有异议，属实。这个协议是办理土地使用证时用的，原告委托用我的名字办理的土地使用证。
第三人质证称：有合伙事实存在，但对于这份协议，我方之前没有见过，但不能作为定案证据。如果存在三个人合伙，是从2008年底开始的，这份协议时2009年底才签订，当时房子都卖完了，事实上合伙人是三个人。第三人不予认可。
②《结算意向书》和《元宝山建房说明》，后者是焦建武自己写的，焦建武提供的。主要证明一、双方对于这个项目结算过了，双方认可。第二、证明合伙人只有焦建武和黄国括；第三、证明双方都共同认可将这四间门面房不做销售处理。第四、证明原告的投资比例为58.21%，被告投资是41.79%。
被告质证称：内容属实，《元宝山建房说明》是我写的，提供给双方结算时用的。但对于剩余的四间门面，我的理解是没有结算，先放在那里，不是不做销售处理。
第三人质证称：一、对于《结算意向书》，第三人不予认可。因为合伙是三个人合伙，这份所谓的结算书没有第三人签字。二、对于元宝山建房说明，对其真实性不予认可，由合议庭查明情况后，依法认定。三、另外这两份材料都说明出售了3间，但至少证明原告前期支取了300多万元，第三人没有支取过现金，他支取的就是这两间门面房，而且是2009年底就已经得到手了。从2010年就开始公开对外出租。在整个合伙当中，第三人等于只支取了这两间门面房，估计也就是116万元。
被告未提交证据。
第三人提交以下证据：
①②两组证据主要证明孙少明是合伙人。
①证据两份，都是国有土地使用权转让合同。主要证明当初各方的合伙事务是从2008年12月3日开始的，买地的买方人是焦建武。另外是否有合伙人，应该是以焦建武的说明为主，因为他是土地所有人。
原告质证称：对于2008年转让合同，是我自己签订的，但不知道这份复印件为什么变成焦建武签订的了；2010年那份，是我委托焦建武签订的，刚才我举证的协议书中有明确说明。
被告质证称：都是我签订的，没有错。2008年那份合同，拍卖协议书上是我和黄国括一起签订的。后来转让合同是我签订的。
②有四份证人证言，分别是代学国、汤志发、周治红、王术杰，他们都是这个项目里包活的包工头，主要证明当时第三人孙少明是合伙人之一。另外证明孙少明全程参与整个合伙事务的管理。这四个人每个人跟孙少明签订的都有施工合同，这些原件原来都在焦建武保管，现在都在原告保管。
原告质证称：这些人我都不认识，具体项目都由被告操作的。
③一份房屋租赁合同，证明孙少明从2010年元月份就将诉争的房屋出租了。
④一份房屋买卖合同，买房人是购买所卖的三间门面房其中一间，售房人是孙少明和焦建武，主要证明2009年该门面房价格是58万元一间，与我们诉争的房屋区位、方位都是一样的；另证明卖方人是焦建武和孙少明签字，说明孙少明是合伙人之一。再证明当时这个项目开发完全由孙少明和焦建武处理事务，按相关法律规定，受委托处理合伙事务的合伙人所作出的行为，对所有合伙人都有效。另外大部分售房合同，都由孙少明签字售出的，这些合同的原件，原告手里面有一份，买房人手里面有一份。如果合议庭需要核实，可以到购房人手里核实。
原告质证称：不认可，孙少明不是合伙人。以上几份证据，已经超过举证期限，我们不予质证。
被告质证称：对②③④没有异议。
经审理查明，原告黄国括与被告焦建武二人于2008年12月3日合伙投资经拍卖取得固始县城关镇人民政府一宗土地，该宗地位于固始县城西关大街元宝山市场，临街长29.44米，面积2361.8平方米。于2010年7月13日签订《国有土地使用权转让合同》。合同是经原告与被告协议，以焦建武的名义签订。合伙投资时，原告黄国括投资了195万元，被告焦建武投资140万元。焦建武与第三人孙少明称，其二人系合伙关系，140万元系由其共同出资，黄国括算一份额，他们二人算一份额。该宗地经开发，共建成六层52套商品住房、7间门面房、54套煤棚，另外楼梯间还有一个小房子，4米×15米，楼梯占一部分，约40平方米左右。商品房已全部售出；煤棚随房送52间，还剩两个卖1万元；门面房卖了3间后，还有4间未卖，被告与第三人一人占用两间并出租给他人，认为系其作为投资的回报。2013年10月24日下午，原、被告双方经常海永、焦建国见证并主持，达成《结算意向书》，《结算意向书》载明：第一项，双方出资365万元，黄国括出资195万元，焦建武出资140万元，被告与第三人称其共同合伙出资140万元，黄国括算一股，他们共同算一股。房屋预售款30万元，后续投资均系房屋销售款垫付。第二项，黄国括从焦建武手中共领取了238.8万元，收取五套房屋款计86.32万元，合计325.12万元。第三项，销售房款情况，①前楼住宅房255.2696万元，②三间门面房174.00万元，③后楼住宅房631.80万元，④广告费收入3万元，⑤煤棚2个（卖）1万元，⑥节余水电开户费2.6万元，⑦其他收入3万元。合计1070.6696万元。第四项，开支情况：①黄国括在项目运作过程中出资开支（含完税）合计20万元，②焦建武在项目运作中出资开支2万元。至此可知，原告在本工程项目中共投资215万元，被告投资142万元，双方总计投资357万元，原告投资占总投资的60%，被告投资占总投资的40%。庭审时原告提供的《元宝山建房说明》，系被告焦建武提供给双方作为结算用的，对此被告认可该说明系其提供的。《元宝山建房说明》第一页载明：房屋主体：A栋平方面积为叁仟壹佰平方米（3100㎡）；B栋平方：伍仟肆佰陆拾平方米（5460㎡）。主体：A、B栋造价为：贰佰伍拾壹万伍仟壹佰肆拾伍元（2，515，145元）。水电：A、B栋造价：壹拾贰万柒仟捌佰肆拾柒元（127，847元）。A栋、B栋窗户楼梯造价：壹拾玖万肆仟捌佰贰拾肆元（194，824元）。A栋、B栋进户门造价：肆万柒仟肆佰元（47，400元）。A、B栋油漆：壹拾贰万叁仟捌佰叁拾捌元（123，838元）。A栋、B栋前后修路及下水道：陆万叁仟肆佰陆拾贰元（63，462元）。A栋、B栋楼顶做防水：叁万壹仟陆佰元（31，600元）。售楼部买（卖）房提成款：壹万柒仟贰佰元（17，200元）。上述款经合计建房支出为：3，121，316元。双方结算完成后，原告黄国括认为被告焦建武与第三人孙少明将四间门面房完全占有不当，要求按出资分得两间门面房，而被告认为其未领取售房款，应分得两间门面房，第三人亦认为其出资未领取售房款，也应分得两间门面房。但原告黄国括称，卖房款全部在被告焦建武处，不存在其未领取售房款的事情，而第三人与被告二人共同只占合伙的一个股份，四间房屋其只应分得其中两间，而不是四间。双方为此发生争议，原告遂诉至本院，要求依法处理。
另查明，被告于2010年1月1日将争议的两间门面房出租给黄河，租期十年，前三年年租金60000元，合计18万元三年后增长不超过10%。后七年合计46.20万元。
第三人于2010年1月1日将争议的另两间门面房出租给罗守继，租期十年，前三年年租金60000元，合计18万元。三年后增长不超过10%。后七年合计46.20万元。
庭后被告焦建武又提供71万元的开支情况，原告黄国括不予认可，黄国括认为在结算中焦建武拿30万元预售款就是用于这些开支，已经结算过了，不应再重复计算，且有些帐目与焦建武原来所列的开支有重复之处。同时黄国括认为，焦建武所列的水电等一系列开支过大，且没有出示票据。
被告焦建武还称，尚有160万元售房款未收回来。原告黄国括认为已经八年了，不可能有尚未收回的售房款，因而不予认可。黄国括同时认为，房屋在出售过程中是在不断涨价的，而被告却一律按开始的原始价格与他结算的，被告有侵占行为。
本院认为，原、被告之间系合伙关系，原、被告间争议的房屋应系基于合伙关系产生的按份共有关系，因此本案案由应定为共有权确认纠纷。原告诉求确认被告与第三人的房屋买卖合同无效，因双方不是买卖关系，故无需确认，也不存在解除。但原告诉请解除买卖合同系没有发生的法律事实，依法应予驳回。原告诉请返还房屋并赔偿损失，因该争议房屋业已出租给他人，承租人应参与诉讼，原告未起诉承租人，故该请求亦无法直接裁判，原告应另案起诉。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十二条、第七十一条、第七十八条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第九十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求
本案受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或上一级法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交二审受理费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 喻国俊
审 判 员 胡丽娜
人民陪审员 朱 汉
二〇一四年八月八日
书 记 员 陈 全