北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第00492号
原告（反诉被告）北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里317号。
法定代表人贾鑫，董事长。
委托代理人徐昂杨，男，1978年10月20日出生。
被告（反诉原告）王同星，男，1960年2月5日出生。
委托代理人夏广域，北京市京华律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京政泉控股有限公司（以下简称政泉公司）与被告（反诉原告）王同星（以下简称姓名）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后于2013年5月做出（2012）朝民初字第20540号民事判决书。王同星不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2013年11月做出（2013）二中民终字第12267号民事裁定书，以本案认定基本事实不清，裁定撤销（2012）朝民初字第20540号民事判决，将该案发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。政泉公司之委托代理人徐昂杨，王同星及其委托代理人夏广域均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
政泉公司诉称：2004年5月21日，政泉公司与王同星签订《商品房买卖合同》，约定购买金泉广场x栋x单元x号房屋，总价为7624911元，王同星在签署合同之日支付不低于总价款50%的首付款，余款381万元以银行按揭方式向政泉公司支付。上述合同签订后，王同星支付了购房款首付款，但是余款381万元迟迟未予以支付。2006年1月17日，王同星向政泉公司申请退还购房款，政泉公司同意并于当日退还王同星购房款150万元，至此上述合同经双方合意解除。合同解除后，王同星迟迟不履行配合政泉办理注销合同预告登记手续义务，导致涉案房屋一直无法办理相关手续，致使政泉公司利益遭受重大损失。故此诉至法院，请求人民法院判决确认政泉公司与王同星签订的《商品房买卖合同》于2005年11月11日已解除。
王同星辩称并反诉称：双方签订的合同未解除，现在双方的合同仍在履行中。王同星一家是政泉公司大客户，政泉公司不能按期交付房屋，所以协商返还王同星部分购房款，如果按照政泉公司所述双方于2006年1月协议解除合同，2006年4月政泉公司为何起诉王同星解除合同。依据合同，政泉公司逾期交房，王同星可以选择解除合同，也可以选择要求其支付违约金后继续履行合同，王同星不要求解除合同，而是要求其支付违约金后继续履行合同。事实上，政泉公司与王同星一直沟通履行合同，至今未达成合意。政泉公司违反合同约定，应该承担违约责任。现提出反诉，请求人民法院判令继续履行双方于2004年5月21日签订的《商品房买卖合同》，政泉公司向王同星交付x栋1单元x号房屋，判令政泉公司支付王同星逾期交房违约金（2005年1月1日起至2012年8月2日×2314911元×日万分之二＋2012年8月2日起至政泉公司实际交付涉案房屋之日止×2314911元×日万分之二）。
政泉公司针对反诉辩称：政泉公司不同意王同星的全部反诉请求。2005年11月11日，双方已经就上述合同的解除达成一致，政泉公司不再依据合同负有对王同星交付房屋的义务。逾期交房之前，王同星应该付清全部购房款，如果王同星未付清购房款，政泉公司有权拒绝交付房屋。
经审理查明：2004年5月21日，北京政泉置业有限公司与王同星签订《商品房买卖合同》，约定王同星购买位于北京市朝阳区大屯里居住区东南部第x幢x单元x号房屋（以下简称x号房屋），房屋建筑面积272.29平方米，房价款为7624911元。王同星按银行按揭方式付款，王同星应在签署本合同之日支付不低于总价款50%的首付款，计人民币3814911元，余款381万元办理银行按揭（具体见补充协议）。王同星如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日之内，自本合同规定的已付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，王同星按日向北京政泉置业有限公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，北京政泉置业有限公司有权解除合同，北京政泉置业有限公司解除合同的，王同星按累计应付款的2%向北京政泉置业有限公司支付违约金。王同星愿意继续履行合同的，经北京政泉置业有限公司同意，合同继续履行，自本同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，王同星按日向北京政泉置业有限公司支付逾期应付款万分之二的违约金。北京政泉置业有限公司应当在2004年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书，并符合本合同约定的商品房交付王同星使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，北京政泉置业有限公司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且北京政泉置业有限公司在发生之日起10日内告知王同星的；参见本合同附件5《补充协议》。除本合同第八条规定的特殊情况外，北京政泉置业有限公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付王同星使用，将按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，北京政泉置业有限公司按日向王同星支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，王同星有权解除合同。王同星解除合同的，北京政泉置业有限公司应当自王同星解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按王同星累计已付款2%向王同星支付违约金。王同星要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，北京政泉置业有限公司按日向王同星支付已交付房价款万分之二的违约金。附件五合同补充协议王同星同意按主合同第六条所列的付款办法向北京政泉置业有限公司支付所购房屋的价款，实际付款日期以北京政泉置业有限公司收款银行过户日为准，双方同意上述房屋以人民币计价。如王同星所付房价款因受到司法机关强制措施致使北京政泉置业有限公司不能自由使用，则王同星应自北京政泉置业有限公司通知要求之时限内补足被强制之款项，否则视为王同星自强制措施之日未履行付款义务，应按主合同和补充协议约定承担违约责任。如王同星选择银行按揭付款办法，王同星须在签署主合同及其补充协议后7日内向银行指定律师楼提供办理银行按揭所需的全部文件资料、交纳相关费用、按期办理完毕主合同及其补充协议的预售登记手续或委托登记手续，逾期视为王同星迟延付款，北京政泉置业有限公司有权按主合同第七条之约定收取违约金。由于王同星的原因致使其未能获得银行的贷款批准，则王同星须于银行做出不批准贷款决定之日起十日内按一次性方式付款，逾期付款，则按主合同第七条的约定承担违约责任。如王同星不能一次性付款，也未能与北京政泉置业有限公司达成新的付款方式，则属于王同星违约，则北京政泉置业有限公司有权解除合同，北京政泉置业有限公司将王同星已付房款扣除双方在《认购书》中约定的定金和北京政泉置业有限公司支付的印花税后无息退还给王同星，签约和申请贷款所发生的各项费用由王同星承担。北京政泉置业有限公司按前条的规定解除合同时，本补充协议亦同时解除。北京政泉置业有限公司将书面通知王同星，该通知送达王同星时合同解除。王同星在此委托并正式授权北京政泉置业有限公司或签约律师可单方面到主管部门办理注销本合同手续，并有权以王同星代理人或委托人身份代表王同星签署办理该注销手续所需的一切文件。王同星按主合同第九条之约定要求终止主合同的，应从期限届满日第二天起15日内向北京政泉置业有限公司发出书面通知。如买受人未在上述期间发出书面通知，则视为王同星同意继续履行主合同并等待最终交付房屋。
2005年11月11日，王同星签署《退房申请函》，其内容为致北京政泉置业有限公司，本人于2004年5月21日购买“政泉花园一期”x栋x层x号商业房，并与贵公司签署《商品房买卖合同》（编号：0751460），共计交纳房款3814910元。按合同第八条规定，商业用房应于2004年12月31日前将本人购买的房屋交付本人使用，但至今贵司仍未动工建设。按合同第九条规定，逾期超过90日，本人有权解除合同。基于以上原因本人要求退房，并按合同中的相关条款退还本人全部首付款并支付违约金。北京政泉置业有限公司在收件单位处签章。
2006年1月17日，王同星提供北京万颗星餐饮管理有限公司账户，要求北京政泉置业有限公司将退房款汇入该公司账户，视为其收到北京政泉置业有限公司的退房款。同日，王同星出具《收条》，其内容为今收到政泉退房屋款150万元。
经查，2012年7月16日，北京政泉置业有限公司名称变更为北京政泉控股有限公司。
另查，2006年4月北京政泉置业有限公司于本院起诉与x号房屋同楼栋其他房屋的买房人张立中等人，以项目施工出现问题及房屋设计变更致成本增加为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。张立中等人在案件中反诉要求北京政泉置业有限公司继续履行合同并支付逾期交房违约金。本院于2008年3月判令继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，北京政泉置业有限公司向张立中等人支付逾期交房违约金。后北京政泉置业有限公司上诉，2008年10月，北京政泉置业有限公司撤回上诉。2009年，张立中等人起诉北京政泉置业有限公司要求继续支付延期交房违约金。北京政泉置业有限公司反诉要求解除合同并要求张立中等人支付迟延付款违约金。2009年7月判决，解除双方签订的《商品房买卖合同》，北京政泉置业有限公司向张立中等人支付延期交房违约金。张立中等人上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2009年12月出具民事判决书维持原判，该民事判决书中查明：由于北京政泉置业有限公司未在相应政府部门办理审批备案手续即变更设计图纸，导致张立中等人购买的房屋已不存在。上述民事判决书认为该商业楼的格局已发生重大变更，张立中等预购买的房屋已不存在，客观上已无法继续履行合同，合同目的无法实现，故双方签订的《商品房买卖合同》应予解除。北京政泉置业有限公司未经相应政府部门审批及张立中等人的同意，擅自变更设计，致使双方之间的合同无法继续履行，北京政泉置业有限公司应承担相应的违约责任，赔偿张立中等人合理损失。合同解除后，相关款项的退还及赔偿问题，双方可另行解决。
诉讼中，2014年3月5日，本院工作人员前往现场进行现场勘验，勘验中，依据政泉公司的计算标准x号房屋原位置大概对应目前的6号大堂的客梯间和步行梯。经询，王同星表示没有计算方法确定x号房屋的位置。
庭审中，双方的主要争议为：
1、《商品房买卖合同》是否解除问题。王同星提供起诉状、举证通知书，以此证明北京政泉置业有限公司于2006年起诉王同星要求解除《商品房买卖合同》（编号0751460），所以双方之间的合同尚未解除，政泉公司起诉本次诉讼后，王同星通过查询才得知上次诉讼已经终结。政泉公司认可上述证据的真实性，其表示在起诉后二至三个月，就已经撤诉。
王同星又提供2006年4月20日的《关于解除商品房买卖合同的通知》（其内容为王同星与北京政泉置业有限公司于2004年5月21日就“政泉花园”一期x栋1x号商铺签订了《商品房买卖合同》，约定交房日期为2004年12月31日，但由于施工单位工程质量出现问题，并由此产生了诉讼，因此交房日期不能确定，为了缩短王同星的资金占用时间，减少损失，北京政泉置业公司决定解除和王同星的《商品房买卖合同》，请王同星在接到此通知7日内和公司接洽，商谈退房事宜，公司将及时退还已付购房款，并支付相应赔偿），以此证明双方之间的合同尚未解除。政泉公司于2012年8月2日庭审时认可上述证据真实性，但是认为恰恰证明双方之间的合同已经解除，上述通知是针对剩余购房款的退还的通知。2014年3月25日，政泉公司表示对上述证据真实性、关联性均不予认可。
2、房款及贷款问题。王同星提供发票三张，以此证明其支付了购房款首付款3814911元。政泉公司对上述证据真实性予以认可，但是认为王同星交纳房款时间远远晚于双方合同约定的交款时间。王同星又提供收据二张，以此证明其交纳购房款首付款的时间。政泉公司对上述证据真实性、关联性不予认可。王同星又提供2003年12月27日的《“金泉广场”认购书》（其内容为王同星自愿认购金泉广场x座x层x单元，建筑面积268.96平方米，总房价为7624911元）和《换签通知书》，以此证明王同星换签了合同，购房款按时交纳。政泉公司对上述证据真实性予以认可，但是不认可关联性。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据在案佐证。
本院认为：政泉公司、王同星于2004年5月21日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现有证据清楚表明因政泉公司未按时交房，王同星于2005年11月11日向政泉公司发出《退房申请函》，要求依据合同约定行使合同解除权并要求政泉公司承担违约责任。事实上，依据《商品房买卖合同》约定在王同星2005年11月11日时已不具备合同解除权，但政泉公司于2006年1月17日给王同星退房款150万元的行为表明政泉公司同意解除上述《商品房买卖合同》，所以政泉公司与王同星在2006年1月17日已经合意解除了《商品房买卖合同》。现王同星以政泉公司2006年诉讼事宜和《关于解除商品房买卖合同的通知》抗辩，王同星2006年1月17日出具的确认函和《收条》中将政泉公司退还款项的性质描述为“退房款”，说明王同星清晰认识到双方的上述合同已经解除，政泉公司之后继续要求解除上述合同的行为不足以变更双方的合意，故本院对王同星之抗辩意见不予采纳。
关于政泉公司之诉讼请求，本院确认双方签订的《商品房买卖合同》于2006年1月17日解除，政泉公司应将剩余的购房款退还王同星。
关于王同星之反诉请求，其中履行《商品房买卖合同》、交付x号房屋一节，政泉公司与王同星在2006年1月17日已经合意解除了《商品房买卖合同》，另经本院依据政泉公司提供之计算方式现场勘验，《商品房买卖合同》中x号房屋现大概对应的位置为6号大堂的客梯间和步行梯，故本院对王同星要求履行《商品房买卖合同》和交付x号房屋的诉讼请求均不予支持；关于逾期交房违约金一节，《商品房买卖合同》明确约定政泉公司应于2004年12月31日前交房，事实上，政泉公司至今未交付x号房屋，政泉公司以王同星在收房前未支付全部购房款所以交房条件不具备为由抗辩，王同星提供证据以证明其首付款按约支付，政泉公司就此未提供相关证据予以反驳，本院对政泉公司关于王同星x号房屋首付款迟延支付的抗辩意见不予采纳，政泉公司与王同星约定尾款按照银行按揭付款方式支付，政泉公司变更了设计，结合王同星提供的相关证据，本院对政泉公司该抗辩意见亦不予采纳，政泉公司之行为构成违约。政泉公司又以王同星违约金的诉讼请求超过诉讼时效抗辩，考虑到双方在2006年1月17日未明确约定违约责任，结合王同星就此提供证据证明双方协商事宜一节，所以本院对政泉公司该抗辩意见不予采纳，故政泉公司应该支付王同星逾期交房违约金291459元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京政泉控股有限公司与被告（反诉原告）王同星于二〇〇四年五月二十一日签订的《商品房买卖合同》于二〇〇六年一月十七日解除。
二、原告（反诉被告）北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王同星购房款二百三十一万四千九百一十一元。
三、原告（反诉被告）北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王同星逾期交房违约金二十九万一千四百五十九元。
四、驳回原告（反诉被告）北京政泉控股有限公司其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）王同星其他反诉请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，由被告（反诉原告）王同星负担（政泉公司已缴纳，王同星于本判决书生效后七日内转交给政泉公司）。案件反诉受理费八千六百八十九元，由原告（反诉被告）北京政泉控股有限公司负担二千八百三十六元（王同星已交纳，政泉公司于本判决生效后七日内转交给王同星），由被告（反诉原告）王同星负担五千八百五十三元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 欧阳华
人民陪审员 李德良
人民陪审员 刘军社
二〇一四年五月二十日
书 记 员 胡东方