浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瓯执异初字第6号
原告：邱世宁（曾用名邱锡宁）。
委托代理人：刘学勤。
被告：许泰明。
委托代理人：范建鑫。
第三人：王小平。
第三人：徐映雪。
第三人：徐杉杉。
第三人：徐钊奇。
法定代理人：王小平，身份同被告王小平。
本院以（2010）温瓯三商初字第101号受理原告许泰明与被告徐加兴、殷之成买卖合同纠纷一案，于2010年5月11日作出民事裁定，查封徐加兴名下坐落于温州市瓯海区郭溪街道塘下村塘下街90号房产的50%份额，于2010年10月29日作出民事判决。判决发生法律效力后，因徐加兴、殷之成没有按民事判决履行义务，许泰明向本院申请强制执行，本院以（2011）温瓯执民字第300-1号执行裁定，于2014年6月12日再次查封上述房产。邱世宁以其已购买该房屋并入住为由，于2014年8月4日向本院提出执行异议，请求停止对该房屋的执行。本院审查后作出（2014）温瓯执异字第60号执行裁定，驳回了邱世宁的执行异议。邱世宁不服，于2014年10月27日向本院提起案外人执行异议之诉。因徐加兴已死亡，邱世宁将徐加兴的继承人王小平、徐映雪、徐杉杉、徐钊奇列为第三人进行诉讼。本院于2014年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月17日、26日公开开庭进行了审理。原告邱世宁及其委托代理人刘学勤，被告许泰明的委托代理人范建鑫，第三人王小平（暨第三人徐钊奇的法定代理人）到庭参加诉讼，第三人徐映雪、徐杉杉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱世宁起诉称：原告邱世宁与徐加兴系表兄弟。第三人王小平与徐加兴系夫妻，育有长女徐映雪、次女徐杉杉、儿子徐钊奇。2013年11月10日，徐加兴去世。
1997年农历一月初八，在“中人”见证下，由邱某代笔，邱世宁与徐加兴、王小平签订《立卖尽契》，约定徐加兴与王小平将坐落于温州市瓯海区郭溪街道塘下街90号的自有两层房屋一间，作价65000元转让给原告。原告当场支付了65000元房款后搬入居住至今。徐加兴此前于1992年3月20日领取了涉案房屋的集体土地使用证，后于2009年10月12日领取了房屋所有权证。原告购买房屋后曾多次要求徐加兴领取产权证并协助办理房屋过户手续，但因种种原因没有办成。原告认为，原告与徐加兴、王小平签订的《立卖尽契》意思表示真实，合法有效。契约签订过程中，原告付清了相应购房款。徐加兴和王小平收取房款后将涉案房屋交付给原告居住使用至今，原告的合法权益应受法律保护，（2014）温瓯执异字第60号执行裁定内容错误，请求判决：1.确认原告邱世宁与徐加兴（已故）、王小平于1997年2月14日签订的《立卖尽契》有效；2.停止对坐落于温州市瓯海区郭溪街道塘下村塘下街90号房屋的强制执行；3.第三人王小平、徐映雪、徐杉杉、徐钊奇应协助办理上述房屋的房屋所有权和土地使用权过户手续。
被告许泰明答辩称：一、涉案房屋于1997年农历正月初八出卖给原告的证据不足。《立卖尽契》不真实，没有徐加兴和王小平的签名，仅有徐加兴的印章，该印章也不能证明为徐加兴所有，王小平的签名是事后补的。原告无法提供购房款支付凭证，执行听证程序中证人邱某陈述的付款经过与原告的陈述不同。原告提供的用水、用电情况及房屋租赁合同等证据不能证明房屋于1997年农历正月初八出卖给原告。二、原告购买的是否就是被法院查封的坐落于温州市瓯海区郭溪街道塘下街90号二层建筑面积为87.72平方米房屋的事实不清。门牌为塘下街90号的房屋由两部分组成：西侧一间二层房屋和东侧一间二层房屋。西侧房屋为涉案法院查封的房产，东侧房屋未办理产权证。即使《立卖尽契》真实，也不能判断卖契所涉房产为东侧房产还是西侧房产或一并出卖。三、即使原告已购买涉案房屋，但其对购房至今未办理过户手续存在明显过错，其要求停止对该房屋执行的诉讼请求不能成立。
第三人王小平述称：本案房屋确于1997年农历正月初八作价65000元出卖给原告。签约过程我在场，我同意出卖房屋，购房款65000元是我当场收取的。《立卖尽契》签订后，房屋已交付给原告居住使用。原告购房后，曾数次要求徐加兴办理产权证并协助过户，但均因徐加兴在外地从事长途运输而未能办理。
第三人徐映雪、徐杉杉、徐钊奇述称：对房屋已出卖给邱世宁的事实无异议。
原告为证明其主张的事实，向本院提供下列证据：
1.身份证、温州市瓯海区郭溪街道塘下村村民委员会于2014年8月21日出具的证明各1份，证明载明涉案房屋的水表户名“邱世银”、电表户名“邱世艮”，邱世宁、邱世银、邱锡艮三姓名实属同一人，以证明原告主体资格，邱世宁、邱世银、邱锡艮系同一人。
2.户口簿及身份证、户籍证明、死亡证明、骨灰安放去向证明、温州市瓯海区郭溪街道塘下村村民委员会于2014年9月30日、10月27日出具的证明，以证明徐加兴于2013年11月10日亡故，徐加兴的父亲徐宝昆、母亲诸葛素莲在徐加兴故前去世，徐加兴的继承人为妻子王小平、长女徐映雪、次女徐杉杉、儿子徐钊奇。
3.《立卖尽契》、温州市瓯海区郭溪街道塘下村村民委员会于2014年8月21日出具的证明，以证明徐加兴、王小平于1997年农历正月初八将坐落在温州市瓯海区郭溪街道塘下街90号二层房屋一间作价65000元出卖给原告。
4.水费存折、用水情况查询清单、电费存折、历月电费明细，以证明邱世宁购买本案房屋后的用水用电情况。
5.房屋租赁合同，以证明邱世宁将本案房屋出租给他人使用。
6.照片，以证明本案房屋现状。
7.房屋权属登记信息查询证明、房屋所有权证、土地登记记录、集体土地使用证，以证明本案房屋于1992年3月20日办理集体土地登记手续；地号3-19-201-472；于2009年10月12日办理房屋所有权证，产权人徐加兴、王小平，证号：温房权证瓯海区字第××、0207921号。
8.（2011）温瓯执民字第300-1号执行裁定书、协助执行通知书、以证明瓯海区人民法院于2014年6月12日对本案房屋进行查封。
9.（2014）温瓯执字第60号执行裁定书、国内特快专递详情单，以证明瓯海区人民法院于2014年9月30日驳回邱世宁的执行异议请求，原告于2014年10月16日收到裁定，并在法定期限内提起案外人执行异议之诉。
10.（2011）温瓯三民初字第12号民事裁定书及庭审笔录、（2014）温瓯民初字第821号民事裁定书，以证明邱世宁两次向法院起诉徐加兴、王小平，要求办理本案房屋过户手续，但均撤回起诉。
11.（2011）温瓯三民初字第12号案件庭审笔录，以证明王小平在庭审中对原告起诉主张的房屋买卖及付款的事实均无异议。
12.原告申请证人任某、诸葛某出庭作证。证人任某在庭审中陈述：我一直居住在郭溪街道塘下街88号，与邱世宁是邻居。塘下街90号的房屋原是徐加兴所有，于1997年出卖给邱世宁，邱世宁购得房屋后于1998年2、3月份搬入，一直住到六七年前搬出去了，将房屋出租给江西人做鞋。诸葛某在庭审中陈述：我是泥水工，塘下村人。1997年，邱世宁购买了塘下街90号的房屋后，叫我对房屋的卫生间厨房等处进行了修缮。大概两年后，邱世宁又叫我在房屋的后面增建了两层房屋。
对原告提供的上述证据，被告许泰明质证认为：对证据1中村委会出具的证明有异议，该证明没有村委会负责人的签名，村委会也不具备证明村民别名、村民水电费登记情况的资格。对证据2无异议。对证据3《立卖尽契》的真实性有异议，卖契上没有徐加兴的签名，王小平的签名是后来补上的；对村委会的证明也有异议，村委会不是契约签订的见证人，该证明内容是根据契约的内容出具的，也没有负责人的签名，不具有证明力和合法性。对证据4中水费和电费存折的真实性无异议，但不能证明是涉案房屋的水电支出；对用水情况清单的真实性和关联性有异议，该清单系复印件，真实性无法确定，即使该证据内容真实，其载明的用户是邱世银，不是原告邱世宁；对证据4中历月电费明细的关联性有异议，明细上记载的用户是邱世艮，不是原告邱世宁，且记载的期间是2012年9月至2014年8月的用电情况，不能证明原告主张的购买房屋后的用电情况。对证据5的真实性和证明对象均有异议，仅凭一份租赁合同不足以证明房屋的出租情况，即使租赁属实，也不能证明本案房屋从1997年开始一直由原告使用。对证据6－10没有异议。对证据11中王小平陈述的真实性有异议，该案发生在本案房屋被法院查封之后，存在王小平逃避债务的可能性。证据12，原告申请证人出庭作证超过举证期限，两位证人的陈述也不真实，两位证人并没有亲身经历房屋买卖的过程，其陈述邱世宁向徐加兴购买房屋是基于自己的判断和猜测。证人虽然陈述原告有居住本案房屋，但居住事实不能证明徐加兴已经将房屋出卖给原告。
王小平对原告提供的上述证据质证后均无异议。
本院对原告提供的上述证据认证如下：证据1与证据4用水用电存折和清单的内容能够相互印证，户名为“邱世宁”的用水存折的每笔扣款金额与户名为“邱世宁”、缴费户名为“邱世银”、户地址为涉案房屋的用水清单一一对应，户名为“邱世宁”的用电存折的每笔扣款金额与户名为“邱锡艮”、用电地址为涉案房屋的用电清单一一对应，足以证明原告从2004年9月1日至今在支付本案房屋的水费，从2010年1月至今在支付涉案房屋的电费，涉案房屋由原告占有使用。上述供水、供电部门登记的户名应属笔误，不能据此否定原告支付涉案房屋水电费的事实。证据3，《立卖尽契》已载明徐加兴出卖的房屋为塘下街90号，房屋及土地使用面积以92年颁发的证件为准，并列明四至，足以认定是关于涉案房屋的买卖协议。该份《立卖尽契》全文内容包括签名除“徐加东同意出卖”和王小平事后补签的“王小平”字样以外，均系同一人笔迹，《立卖尽契》上已注明代笔人为邱某，结合原告、王小平的陈述和邱某在执行听证程序中的陈述，《立卖尽契》由邱某代笔，“见中人”徐宝昆、邱志华，卖方徐加兴、买方邱世宁的签名也均由邱某代笔，徐加兴、邱世宁在卖契上加盖印章。根据合同法的相关规定，买卖双方徐加兴、邱世宁盖章后，合同成立，本院对《立卖尽契》的真实性予以认定。结合村委会的证明，第三人王小平的陈述，证人任某和诸葛某陈述的邱世宁修缮、增建、居住、使用房屋的事实以及证据4反映的用水用电情况，能够认定原告向被告购买房屋并实际入住的事实。证据5，结合证人任某的证言，能够证明原告将涉案房屋出租给他人使用的事实，本院予以认定。证据11，系原告诉徐加兴、王小平房屋买卖合同纠纷一案的庭审笔录，王小平在庭审中对房屋买卖、付款、交付的事实予以确认，其当时陈述与在本案庭审中的陈述一致，与原告陈述一致。且本案系农村房屋买卖，交易发生时间较早，房款数额也不大，现金交付符合农村交易的习惯，本院对王小平在该案庭审中的陈述予以确认。被告认为王小平存在为逃避执行而作虚假陈述的可能，但未能提供证据予以证明，本院对被告的主张不予采信。证据12，虽然原告的证人出庭作证申请超过举证期限，但两位证人陈述的内容关系到本案事实的认定，本院对原告的申请予以准许。证人任某在涉案房屋隔壁居住，证人诸葛某负责涉案房屋的修缮和增建，能够见证涉案房屋的居住或使用情况，且与各方当事人没有重大利害关系，证言相互印证，客观真实，本院予以采信。证据2、6－10，被告和第三人质证后均无异议，本院予以认定。
被告提供（2010）温瓯三商初字第101号民事判决书，以证明徐加兴、殷之成欠许泰明货款421500元，债务形成于2009年5月至10月。原告和第三人王小平质证后无异议，本院予以认定。
第三人没有向本院提交证据。
本院依职权调取（2010）温瓯三商初字第101号民事裁定书，以证明本案房屋已于2010年5月11日被查封，各方质证后无异议，本院予以确认。
经审理本院认定：原告邱世宁与徐加兴系表兄弟。第三人王小平与徐加兴系夫妻，婚后育有长女徐映雪、次女徐杉杉、儿子徐钊奇。2013年11月10日，徐加兴去世。
1997年农历一月初八，在“中人”徐宝昆（徐加兴的父亲，已亡故）、邱志华见证下，由邱某（邱世宁的父亲）代笔，邱世宁与徐加兴签订《立卖尽契》，约定徐加兴将坐落于温州市瓯海区郭溪镇塘下街90号的自有两层房屋一间，作价65000元转让给原告。原告当场支付了房款65000元交王小平收讫，并在修缮后搬入居住。该房屋于1992年3月20日办理了集体土地使用权登记手续，登记权利人为徐加兴。原告购买房屋后曾数次要求徐加兴办理房屋产权登记手续并协助过户。后于2009年10月12日办理产权登记手续，登记产权人为徐加兴、王小平。
本院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案《立卖尽契》经买卖双方徐加兴、邱世宁盖章后，已依法成立。签约时涉案房屋土地权属登记在徐加兴一人名下，徐加兴有权出卖该房屋。共有人王小平虽未在协议上签名或盖章，但亲历协议的签订过程，且已实际收取房款，并积极完成交付，事后也在协议上签名，可见其同意出卖房屋。故该协议是买卖双方真实意思表示，应认定为合法有效。原告付清房款后已实际入住，对房屋形成控制占有。涉案房屋的土地性质系集体，2009年10月12日前因徐加兴未办理所有权初始登记手续无法过户，近年来又因买卖双方不是同一集体组织成员无法办理集体土地和所有权变更登记手续，原告对房屋未过户不存在过错。综上，涉案房产符合上述司法解释规定的阻却执行的条件，原告的执行异议理由成立。但目前涉案房屋因不符合相关行政部门规定的过户条件尚无法办理产权和土地使用权的过户手续，原告要求办理房屋所有权和土地使用权过户手续的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第三十二条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、确认原告邱世宁与徐加兴（已故）于1997年2月14日（农历一月初八）签订的关于买卖温州市瓯海区郭溪街道塘下村塘下街90号房屋的《立卖尽契》合法有效。
二、停止对坐落于温州市瓯海区郭溪街道塘下村塘下街90号房屋（所有权证号：温房权证瓯海区字第××、0207921号）的强制执行。
三、驳回原告邱世宁的其他诉讼请求。
本案受理费4300元，由被告许泰明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 周回回
人民陪审员 潘洪銮
人民陪审员 吴劲峰
二〇一五年二月二日
代书 记员 虞建滔
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费，在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行温州市分行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。