天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终1708号
上诉人（原审被告）:赵雄伟，男，1980年9月14日出生，汉族，天津蓝巢特种吊装设备工程有限公司职员，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：陈旭颖，天津竹音律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高云飞，女，1990年4月14日出生，汉族，天津中原物业顾问有限公司职员，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：孙国亮，男，天津中原物业顾问有限公司推荐。
原审第三人：天津市迅仕永航房地产咨询服务有限公司，住所地天津市津南区双港镇微山南路西侧普泰花园16-底商6号。
法定代表人：赵学，职务总经理。
委托诉讼代理人：江彪，男，该公司职工。
上诉人赵雄伟因与被上诉人高云飞、原审第三人天津市迅仕永航房地产咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2016）津0112民初6937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵雄伟上诉请求：维持原审判决第一、二项，撤销原审判决第四项，改判原审判决第三项为上诉人向被上诉人支付违约金125000元。本案一、二审诉讼费由被上诉人及第三方承担。事实和理由：1、原审判决存在重大程序性错误，第三人并没有提起居间服务费之诉，被上诉人也没有市县乡第三人给付居间服务费，因此，原审法院判决上诉人向第三人支付21300元人民币居间服务费，直接违反了“不告不理”的民事诉讼原则；2、原审判决上诉人向被上诉人给付250000元违约金于法无据。根据津高法（2016）158号文件规定，涨价损失金额的确定应结合守约方的履约情况，违约方在订立合同时的预见能力，当事人的过错程度等综合判定，但最低额度不应低于房屋涨价额的50%。对此，上诉人认为，原审法院判决上诉人按照涨价额的100%，对被上诉人进行赔偿，明显违反公平原则，依法应予核减赔偿额。
被上诉人高云飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人述称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
高云飞向一审法院起诉请求：1、解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令被告返还定金2万元；3、被告支付原告违约金40万元；4、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年7月17日，原、被告通过第三人提供的居间服务签订《房地产买卖居间合同》。合同约定原告购买被告位于坐落于天津市津南区双港镇梨双公路西北侧普泰花园3-1-1402号房屋，面积88.59平方米，总价款106.5万元，定金2万元；原、被告应于2016年9月15日前亲自到房管局签署天津市房产买卖协议并依照该协议约定办理买卖手续。该合同约定依照天津市政策及本合同之相关约定，原、被告应积极配合，并亲自到场办理贷款及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费，未按约定办理的均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，逾期15日，守约方有权要求违约方支付给房地产成交价10%作为违约金；原、被告双方各支付第三人1%中介服务费，如有任何一方违约，违约方赔偿第三人2%中介服务费。2016年7月31日，原、被告签订合同补充协议约定该房屋原、被告双方成交价以房管局资金监管价为准，但该房屋实际成交价为1065000元，比监管价格低，原、被告约定被告收到总房款当天将剩余房款如数退还给原告。2016年9月2日10:47被告通过微信向原告发出解除房地产买卖居间合同通知函，表示因买方和中介方在签订合同时未能告知卖方所要做的房屋高评高贷之交易细节以及所涉及的法律风险，故被告已于2016年8月27日，通过电话方式通知中介解除合同，请买方与中介方于2016年9月9日前及时与卖方联系，办理合同解除手续。原告则于当日12:51回复微信，表示不需要高评，按照合同约定的买卖价格、日期、步骤等，正常办理即可。
一审法院认为，原、被告及第三人于2016年7月17日签订的《房地产买卖居间合同》，是双方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”2016年7月17日签订的《房地产买卖居间合同》中并未约定高评高贷内容，仅是7月31日签订的补充协议约定的内容隐含可能高评高贷问题。被告于9月2日向原告提出解约的理由是原告要进行房屋高评高贷，且原告及第三人未告知被告其中的法律风险，但原告立即向被告回复不进行高评高贷，按原价款办理。故被告提出解约不符合《合同法》规定的解约条件。在原告明确表示按《房地产买卖居间合同》继续履行后，被告仍不同意继续履行合同，被告行为构成违约，被告应承担相应的违约责任。
现双方均同意解除《房地产买卖居间合同》，被告退还定金20000元，符合法律规定，一审法院准予。关于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”参考被告明确提出解约时2016年9月初同地段相似房屋交易价格，并考虑守约方履约情况、违约方订立合同时对方房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素，判令被告支付原告违约金250000元。对于第三人主张的居间服务费，根据《房地产买卖居间合同》的约定，由违约方支付第三人合同价款的2%居间服务费，第三人作为居间人向原、被告提供了订立合同的媒介服务，应按合同约定收取居间服务费。故被告应向第三人支付居间服务费21300元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零二条、第一百零三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告高云飞、被告赵雄伟及第三人天津市迅仕永航房地产咨询服务有限公司于2016年7月17日签订的《房地产买卖居间合同》。二、被告赵雄伟于本判决生效后三日内返还原告高云飞定金2万元。三、被告赵雄伟于本判决生效后三日内支付原告高云飞违约金250000元。四、被告赵雄伟于本判决生效后三日内支付第三人天津市迅仕永航房地产咨询服务有限公司居间服务费21300元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由被告赵雄伟负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于本案的违约责任问题，上诉人主张一审法院对违约金数额认定过高，同意向被上诉人支付125000元的违约金，对此，一审法院参考上诉人明确提出解约是2016年9月初同地段相似房屋交易价格，并考虑守约方履约情况、违约方订立合同时对方房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素，判令上诉人支付被上诉人违约金250000元，系法官的自由裁量行为，且并不违反法律规定，本院予以维持。上诉人主张被上诉人存在高评高贷的过错，故上诉人仅应承担50%即125000元的违约责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于中介费问题，因被上诉人在原审中并未就中介费问题提出诉讼请求，故一审判决由上诉人直接向第三人支付中介费，违反“不告不理”的审判原则，故对该部分本案不应审理，本院予以纠正。
综上，赵雄伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市津南区人民法院（2016）津0112民初6937号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销天津市津南区人民法院（2016）津0112民初6937号民事判决第四项；
三、驳回被上诉人高云飞其他诉讼请求；
四、驳回上诉人赵雄伟其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3800元，由上诉人赵雄伟负担2432元；被上诉人高云飞负担1368元；二审案件受理费3276元，由上诉人赵雄伟负担2097元，被上诉人高云飞负担1179元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 孟 夏
代理审判员 苏美玉
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 穆 艺