四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第155号
上诉人（原审被告）四川中虹房地产开发有限公司。
法定代表人蒋志祥。
委托代理人张勇。
上诉人（原审原告）张晓宾。
委托代理人蓝盈凤。
上诉人四川中虹房地产开发有限公司（简称中虹公司）、上诉人张晓宾因商品房销售合同纠纷一案，不服顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第2194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中虹公司的委托代理人张勇，上诉人张晓宾的委托代理人蓝盈凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年6月5日，张晓宾与中虹公司签订《商品房买卖合同》，约定张晓宾购买中虹公司开发的“滨江首座”小区1幢3单元24层3—2404号房屋一套，总价款515，021元。合同约定中虹公司在2011年10月30日前交房，且应当在2012年1月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因中虹公司的原因未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，自中虹公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起，至实际取得权属证明之日止，中虹公司按日计算支付已付款万分之五违约金。如因中虹公司责任，张晓宾未能在商品房交付之日起180日内，取得房屋所有权证书的，自中虹公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起，至实际取得权属证明之日止，中虹公司按日计算支付全部已付款万分之五的违约金。若中虹公司已办理完毕该商品房所在楼栋的初始登记，因张晓宾的原因，未能如期办理产权转移登记的，由张晓宾自行承担责任。
合同签订后，张晓宾按约支付了全部房款，中虹公司于2011年11月6日将房屋交付。2012年4月27日，中虹公司向南充市房管部门申请初始登记，南充市房地产交易与权属管理中心于2012年6月26日办理初始登记。
一审法院另查明，中虹公司于2011年10月21日在南充晚报上刊登公告通知业主接房。
张晓宾于2013年6月向一审法院起诉，请求法院判令中虹公司：1、支付逾期办理初始登记违约金38，111.6元；2、支付逾期办理转移登记违约金38，111.6元。
一审法院审理认为，张晓宾与中虹公司签订的《商品房买卖合同》，系双方平等协商自愿达成，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同约定，中虹公司应于2012年1月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，即完成初始登记。而中虹公司于2012年6月26日办理完初始登记，其行为虽构成违约，但初始登记是一种行政管理行为，目的仅仅是为了明确开发商对合法建造的房屋具有所有权，以便开发商与买受人进行转移登记时产权清晰，更好维护买受人的合法权益，初始登记对于买受人来说并无实际意义，买受人关心的是何时取得房屋所有权证书，而双方在合同中已就迟延转移登记约定了违约金，审理中，张晓宾也未提供证据证明初始登记违约给其造成了实际的损失，故对张晓宾要求支付初始登记违约金的诉讼请求，法院不予支持。双方在合同中明确约定，如因中虹公司的责任，张晓宾未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，中虹公司应当向张晓宾支付转移登记违约金。案涉商品房于2011年11月6日交付，张晓宾应当取得房屋所有权证书的时间为2012年5月6日，而中虹公司于2012年6月26日才办理完初始登记，因此，中虹公司应当承担2012年5月7日至2012年6月26日期间的转移登记违约金。张晓宾没有提供证据证明转移登记违约给其造成实际经济损失，且中虹公司申请对转移登记违约金予以降低，根据本案的实际情况，将转移登记违约金的赔偿标准调整为每日万分之三。初始登记完成以后，按规定即可由张晓宾提交相关资料办理案涉商品房的转移登记，审理中，张晓宾未提供其已经向权属登记机关或中虹公司提交办理产权转移登记的文件的证据，故案涉商品房未能在初始登记完成以后及时办理产权转移登记手续的责任在张晓宾，对于张晓宾主张初始登记完成以后的转移登记违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、四川中虹房地产开发有限公司支付给张晓宾转移登记违约金7，725元（从2012年5月7日至2012年6月26日，按已付房款每日万分之三计算）；二、驳回张晓宾的其他诉讼请求。案件受理费853元，由四川中虹房地产开发有限公司负担100元，张晓宾负担753元。
上诉人中虹公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审认定事实不清，证据不足。一审认定中虹公司在办理产权手续上存在违约的依据不充分，本案造成案涉房屋未能在交房后180日内办理产权证，并非中虹公司的原因、过错造成的；2、一审适用法律不当，判令中虹公司担责错误。在明显不是中虹公司原因或责任造成的办证迟延情况下，仍判令中虹公司承担违约责任不当，且即使应承担责任，但在张晓宾没有任何损失的情况下按每日万分之三计算高额违约金不当，依法应当进一步降低违约金。请求：1、撤销顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第2194号民事判决；2、依法驳回张晓宾的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用均由张晓宾承担。
上诉人张晓宾不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审认定初始登记是一种行政管理行为，不予支持张晓宾关于初始登记迟延违约责任的诉求是错误的，与现行法律不符，中虹公司应给付违约金38，111.6元；2、一审法院不尊重合同双方当事人的意思自治，故意偏袒被上诉人。商品房买卖合同明确约定了办理转移登记的日期，以及逾期办理的违约金计算方式。一审法院不尊重合同意思，随意更改违约金标准和起算日期，损害上诉人合法利益，中虹公司应支付从合同约定办理初始登记之次日，即2012年1月31日起至2012年6月26日期间（每日万分之五的标准）逾期办理转移登记的违约金38，111.6元，请求：撤销一审判决，依法改判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，中虹公司与张晓宾签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。
《商品房买卖合同》约定，中虹公司应当在2012年1月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如中虹公司的责任，未能在约定期限内取得商品房权属证明的，自中虹公司应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起，至实际取得权属证明之日止，中虹公司按日计算支付已付款万分之五违约金。中虹公司逾期于2012年6月26日取得案涉商品房初始登记，违反了合同约定的时间，依法应当承担违约责任。
同时，合同约定，如因中虹公司责任，张晓宾未能在商品房交付之日起180日内，取得房屋所有权证书的，自中虹公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起，至实际取得权属证明之日止，中虹公司按日计算支付全部已付款万分之五的违约金。中虹公司2011年11月6日向张晓宾交付房屋，张晓宾应当取得房屋所有权证时间为2012年5月6日，中虹公司2012年6月26日才完成初始登记，应承担逾期办理转移登记的违约责任，按合同约定，本应支付从其应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起，即2012年1月31日至2012年6月26日期间的违约金，违约金按张晓宾已付购房款的每日万分之五计算。
法律规定违约金性质主要是补偿性，兼具惩罚性。本案中虹公司违约，导致张晓宾未能及时取得房屋所有权证，但是张晓宾没有举证证明中虹公司违约行为给其造成的损失，而中虹公司又向法院请求降低违约金。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予适当减少”，故一审法院依法对违约金计算的起止时间及标准予以调整，即从合同约定的买受人应当取得房屋所有权证书的次日即2012年5月7日至2012年6月26日，按已付房款每日万分之三的标准支付张晓宾违约金，处理正确，本院予以维持。中虹公司逾期办理初始登记，张晓宾亦没有举证证明中虹公司逾期办理初始登记给其造成的损失，本院亦酌定由中虹公司向张晓宾支付违约金500元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下：
一、维持南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第2194号民事判决第一项，即四川中虹房地产开发有限公司支付给张晓宾转移登记违约金7，725元（从2012年5月7日至2012年6月26日，按已付房款每日万分之三计算）；
二、撤销南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第2194号民事判决第二项，即驳回张晓宾的其他诉讼请求；
三、由四川中虹房地产开发有限公司向张晓宾支付逾期办理初始登记违约金500元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费1，705元，由四川中虹房地产开发有限公司负担1，364元，张晓宾负担341元。
本判决为终审判决。
审判长 杨辉
审判员 郭锐
审判员 田娟
二〇一四年四月十七日
书记员 何颖