江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第187号
上诉人（原审原告）王桂花，女，汉族。
上诉人（原审被告）南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处某某村社区居民委员会。
法定代表人陈嘉红，该居民委员会主任。
委托代理人蒋伟，北京北斗鼎铭（南京）律师事务所律师。
上诉人王桂花、南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处某某村社区居民委员会（以下简称某某村居委会）因房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖迈民初字第593号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王桂花，上诉人某某村居委会的委托代理人蒋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王桂花原审诉称，2004年6月9日，王桂花与某某村居委会签订《租门面房协议》，双方约定由王桂花承租某某村菜场门面一间（面积为6平方），租期15年，至2019年6月9日止，王桂花一次性付清租金4万元。合同签订后，双方依约履行。2013年4月10日，某某村居委会仅电话通知王桂花其所租门面近日要拆除，并于2013年4月13日在未与王桂花进行交接，也未就赔偿进行商谈的情况下，私自将门面拆除，导致屋内王桂花的一些物品受损。王桂花事后才知所租门面是某某村居委会盖的违建，用于出租谋利，现某某村居委会自行纠错，自己拆除。因双方合同履行未满9年，现因某某村居委会过错导致租赁物被拆除，合同无法继续履行，王桂花多次去某某村社区要求某某村居委会就相关赔偿问题进行协商处理，但某某村居委会无视法律，不仅不赔偿损失，连剩余租金的退还也必须要王桂花提供合同原件，并要写下今后与某某村居委会无任何经济纠纷的承诺才可以领取。至今，某某村居委会仍未退还王桂花的剩余租金，也未向王桂花支付任何赔偿费用。鉴于某某村居委会的行为已严重侵害了王桂花的合法权益，为维护王桂花的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、双方所签租赁合同为无效合同；2、某某村居委会退还自2013年4月13日起的剩余房租16500元；3、某某村居委会赔偿王桂花利息损失26000元（40000元×7%×9年4个月（自2004年6月9日至开庭之日止）］；4、某某村居委会赔偿王桂花损失20000元（其中包括物品损失800元及间接损失19200元）�
某某村居委会原审辩称，一、原兴卫菜场是由当时某某村村委会，也就是现在的某某村居委会于2003年5月在集体土地上自筹资金兴建的，并于当年底投入使用，主要用于解决社办企业下岗职工再就业安置难及当地菜农卖菜难的问题。对于这一情况王桂花是知晓的，并于2004年6月9日与王桂花签订了门面房的承租协议，所以王桂花主张租赁合同无效没有法律依据。二、某某村居委会于2013年3月20日、4月10日两次在菜场张贴通知，要求所有签订租赁协议的业主前来社区办理解除租赁协议的相关手续，之后也电话通知了王桂花，但王桂花在原件未丢失的情况下拒绝提供租赁协议原件，而根据某某村居委会财务做账的规定，退还租金需要提供协议原件，某某村居委会为了息事宁人同意其提供复印件，并作补充说明，但王桂花仍不愿意。剩余房租16500元，王桂花可以随时来某某�居委会领取。三、王桂花的第三项诉讼请求没有事实和法律依据，因租赁协议中明确约定如在经营期内搬迁，甲方将扣除实际经营期间租金，余额全部退还。四、某某村居委会已支付给实际承租人唐东1000元的搬迁费，赔偿了屋内物品的损失，王桂花主张赔偿屋内物品损失没有依据，至于王桂花主张的间接损失赔偿没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回王桂花诉请。
原审法院经审理查明，2004年6月9日，王桂花（乙方）与某某村居委会（甲方）签订《租门面房协议》一份，约定：一、市场内所有门面房对本村村民出租经营权，期限为15年。乙方必须一次性付清人民币肆万元整。（经营期内房屋维修由乙方自负，甲方不承担任何责任。）二、如在经营期内市场搬迁，甲方将扣除实际经营期间租金，余额全部退还给乙方。三、乙方必须遵守国家法律、法规，依法纳税�服从甲方市场管理规定，不得占道经营，破坏市场环境，否则甲方有权收回乙方承租房。未尽事宜，协商解决。本协议一式三份，甲方、乙方、农贸市场各执一份。同日，王桂花缴纳租金40000元，某某村居委会出具江苏省农村合作经济组织内部结算凭证一份。后王桂花因承租的门面房拆迁，以某某村居委会拒不退还剩余租金并给其造成损失为由，诉至法院，请求判如诉请。
另查明，涉诉门面房拆迁时的实际承租人唐东向某某村居委会出具收条一份，载明：本人唐东承租兴卫菜场第34间门面房，今收到兴卫社区拆违搬迁费1000元整，本人承诺，即日起搬清房屋内所有物品，清空房屋，不再经营。
再查明，2013年7月20日，南京市栖霞区政府迈皋桥办事处在网上信访系统向王桂花回复称：“王桂花同志：……经查，兴卫菜场周围的几个小区，当初因建设配套不到位，为方�当地居民的日常生活，2004年社区修建了兴卫菜场，该建筑为临时建筑。当前，为配合治乱整破和城中村改造，必须拆除。至于你和出租人订立的租赁合同，因出租人未取得建设工程规划许可，所以订立的租赁合同是无效的，合同无效或撤销后，建议你找相关当事人协商解决，协商不成可从司法途径解决。”
审理中，王桂花表示，其签订协议时系某某村村民；19200元的间接损失系估算的未来两年多的预期租金利益损失；26000元的利息损失利率标准7%是按照2004年到2013年的银行贷款利率平均水平计算的。
原审法院认为，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，某某村居委会就未取得建设工程规划许可证的房屋，与王桂花订立租赁合同，该合同应属无效。签订租赁协议时，王桂花�要求查看与承租房屋有关的相应权证，某某村居委会亦无证据证明已将未取得建设工程规划许可证的情形告知王桂花，故双方对合同无效均有过错，应承担同等责任。对于王桂花主张返还的剩余租期内的租金16500元，某某村居委会同意返还，予以确认。对于王桂花主张的利息损失，虽然合同无效，但王桂花已经占有使用涉诉房屋近九年并产生收益，故王桂花仅能就其已经支付的但尚未产生收益的16500元主张自收取之日起的利息损失，王桂花主张按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至开庭之日止，不违反法律规定，予以支持；但是对于该损失的发生，王桂花亦有过错，应自行承担一半的责任。对于王桂花主张的物品损失800元，因无证据证实，不予支持。对于王桂花主张的按照预期租金损失计算的间接损失，因合同无效，此项请求不予保护。据此，依照《中华人民�和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决：一、王桂花与某某村居委会于2004年6月9日签订的《租门面房协议》无效；二、某某村居委会于判决生效之日起十日内退还王桂花16500元并赔偿相应的利息损失［（以本金16500元自2004年6月9日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2013年10月14日止）×50%］；三、驳回王桂花的其他诉讼请求。案件受理费1443元，减半收取721.50元，由王桂花负担469.50元，某某村居委会负担252元。
王桂花、某某村居委会均不服一审判决，分别向本院提起上诉。
王桂花上诉称，一、一审判决认定王桂花占有房屋近9年并产生收益，仅能就其已经支付但尚未产生收益的16500元主张利息损失，且只能得到50%是完全错误的。一审既认定双方所签合�无效，就应按无效合同的处理原则进行判决，根据法律规定，返还财产的要求是使当事人的财产关系恢复到订立合同之前的状态，其范围是以交付的财产数额为标准，连同该财产所产生的孳息一并返还，从而使所有权人的利益得到完全恢复，与当事人有无过错无关。王桂花于2004年6月9日交付全部租金40000元给某某村居委会后承租至2013年4月13日。前期，因兴都花园是新建小区，入住率低，且菜场人员流动性大，门面转租情况一直不好，并无多少收益，直到最近才有所改善。现因某某村居委会出租的是违建被拆除，致合同无效，王桂花理应获得的财产返还应是40000元本金及其所产生的孳息26000元。王桂花实际使用涉案房屋至2013年4月13日，应支付房屋占有使用费23500元，两相冲抵，王桂花应获得的财产返还应是16500元及孳息26000元。原审法院对返还财产的范围认定错误。二、原审判决认定双方对合同无效应承担同等责任，有失公平公正。某某村居委会违背诚实信用原则，出租违建谋利，导致合同无效，主要过错在某某村居委会，其应承担缔约过失的主要责任，而王桂花未尽注意审查之责任，只应承担次要责任，一审判决认定王桂花承担50%的责任，明显不公。三、原审判决对王桂花主张的20000元损失赔偿不予认定，有违无效合同的赔偿损失处理原则。合同无效系某某村居委会出租违建导致，主要过错在于某某村居委会，某某村居委会应赔偿给王桂花信赖利益损失20000元，包括：1、王桂花因丧失花40000元购买金山花苑永久门面房的机会，产生较大损失。2、涉诉门面近2年的预期收益。3、双方未进行交接，致门面房内不锈钢水池、吊扇、排气扇、灯具损毁。因门面房已拆除，相关证据已灭失，故无法提供。综上，请求二审法院依法改判支持王桂花的诉讼请求。
某某村居委会答辩称，王桂花的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回王桂花的上诉请求。
某某村居委会上诉称，王桂花承租的原某某村菜场系某某村居委会在集体土地上自筹资金所建，在当时的条件下是符合政府政策要求的。王桂花承租时，对该菜场未取得权证的情况是明知的。2013年3月20日、4月10日，某某村居委会两次公开告知王桂花办理解除租赁协议的手续，并同意将剩余房租16500元退还给王桂花，但王桂花未领取。即使按照一审判决，某某村居委会与王桂花之间的协议无效，根据相关法律规定，协议无效后双方互相返还财产的责任应当从法院生效判决开始计算。某某村居委会返还给王桂花剩余租金16500元的利息起算点应当从判决生效之日而不是合同签订之日。某某村居委会与王桂花签订协议时，某某村居委会考虑到王桂花的实际生活困�，带有照顾福利性质地收取低于市场价的40000元租金，将某某村菜场内的门面房租给王桂花15年，在王桂花承租的9年中，其转租所得的收入已经远远超过40000元租金。一审仍然判令某某村居委会承担从2004年至2013年的利息，明显不合常理，请求二审法院发回重审或依法改判。
王桂花答辩称，某某村居委会称王桂花对涉诉房屋没有取得权属证明是明知的，不是事实。虽然王桂花承租房屋时没有尽到审慎的义务，但对于房屋没有权属证明，王桂花是不知情的。某某村居委会认为收取40000元租金低于市场价，不是事实。2004年永久购买6平方米的门面房，也就是40000元。某某村居委会占用王桂花的资金达10年之久，应当赔偿王桂花的损失。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑或出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。某某村居委会就未取得建设工程规划许可的临时建筑与王桂花签订《租门面房协议》，一审认定该租赁协议无效正确。某某村居委会明知涉案房屋所占土地为集体土地，未办理建设工程规划许可手续，依照法律规定涉案房屋不得用于出租，但某某村居委会仍然与王桂花签订《租门面房协议》，其在缔约上存在过失，应承担相应的缔约过失责任。王桂花作为承租人，未能尽到审慎审查义务，在没有查实租赁物是否有合法报建手续的情况下，轻率投资租用，其在缔约上也存在过失，亦应承担相应缔约过失责任。无效合同自始没有法律约束力，根据无效合同处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承�相应的责任。考虑到当事人的实际损失、合同实际履行的情况以及双方过错程度，一审认定某某村居委会返还王桂花剩余租期内的租金16500元，并以16500元为基数从2004年6月9日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2013年10月14日止的利息损失，双方各承担50%并无不妥。王桂花要求某某村居委会赔偿的其信赖利益损失及物品损毁的损失，因其未能提供证据证明，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人王桂花、某某村村委会的上诉请求，缺乏事实和法律依据。本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1443元，由王桂花负担721.5元，某某村居委会负担721.5元。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 曹 艳
审判员 夏海南
二〇一四年三月二十八日
书记员 孙雪松