北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第03327号
原告（反诉被告）北京市糖业烟酒公司，住所地北京市东城区永外安乐林路71号。
法定代表人张德春，经理。
委托代理人杨凯，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人倪志华，女，1981年5月24日出生，北京市糖业烟酒公司员工。
被告（反诉原告）北京亿兴实业发展总公司，住所地北京市东城区光明路十三号。
法定代表人史健，总经理。
委托代理人杨晖，男，1971年1月21日出生，北京亿兴实业发展总公司员工。
原告北京市糖业烟酒公司（以下简称糖业公司）诉被告北京亿兴实业发展总公司（以下简称亿兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月22日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，亿兴公司提出反诉，本院依法合并审理。糖业公司的委托代理人杨凯、倪志华，亿兴公司的委托代理人杜圣永、杨晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
糖业公司诉称：2003年11月11日，糖业公司和亿兴公司签订《租赁合同书》，合同约定糖业公司将其所有的位于北京市东城区东四北大街×号综合营业大楼（以下简称涉案房屋）租与亿兴公司经营使用，履行过程中双方又签订了4份《补充协议》，依据2005年3月2日第3份《补充协议》的约定，2004年4月1日至2009年3月31日每年的租金为450万元，每3个月为一个付款期，每期租金112.5万元；2009年4月1日至2014年3月31日每年的租金为500万元，每半年为一个付款期，每期租金250万元。协议签订后，糖业公司将涉案房屋交付亿兴公司使用，但亿兴公司在履行期间一直拖欠糖业公司租金，共计1340万元，经多次催缴无效，亿兴公司的行为已经构成严重违约，故糖业公司诉至法院，请求判令：1、解除糖业公司和亿兴公司于2003年11月11日签订的《租赁合同书》以及后续于2004年1月16日、2004年8月20日、2005年3月2日、2009年1月16日签订的四份补充协议；2、双方继续履行于2006年11月8日签订的补充协议；3、亿兴公司将其占有的811、812、815号房屋腾退，其他转租房屋按照现状交接给糖业公司；4、亿兴公司支付糖业公司租金1340万元（截止2012年12月31日）。
亿兴公司辩称：同意解除2003年11月11日签订的《租赁合同书》以及后续签订的4份补充协议；不同意继续履行2006年11月8日签订的补充协议，因为主合同已经解除，履行补充协议没有依据；同意将占有的811、812、815号房屋腾退；关于租金部分，因2009年以后的租金已变更为每年400万元，亿兴公司一直按照年400万元的标准支付，糖业公司一直没有异议，2012年，糖业公司同意将应付租金200万元作为借款供亿兴公司使用，日后分段补齐，因此亿兴公司2009年以后没有拖欠任何租金，至于2009年以前即使亿兴公司存在欠租，糖业公司也已经丧失了诉讼时效而无权主张；此外，涉案房屋总面积为11560平方米，其中有产权的面积为7303.1平方米，其余的4256.9平方米没有取得产权，糖业公司应核减租金为每年315.88万元，糖业公司无权按照每年500万元的标准向亿兴公司主张。另，亿兴公司称在合同履行期间，其投入巨资对涉案房屋进行改建、扩建及进行装饰、装修，故亿兴公司提起反诉，要求判令：1、糖业公司补偿亿兴公司投入装饰、装修的现值3893.61万元；2、糖业公司补偿亿兴公司改建、扩建投入形成的不动产现值6105.39万元。
糖业公司针对亿兴公司的反诉辩称：亿兴公司提出的装饰、装修补偿请求，糖业公司同意对其中的外墙干挂铝塑板工程及设备类共补偿亿兴公司400万元，具体的补偿方式为免除亿兴公司2012年未付租金200万元及在亿兴公司应付的1340万元租金中另扣200万元；对其余装饰、装修工程的真实性、关联性均不予认可，故不同意补偿。亿兴公司要求补偿改建、扩建投入的请求，糖业公司认为涉案房屋确实存在改建、扩建的情况，但这些改扩建在双方签订主合同之前就已经完成，且已有法院生效判决认定系案外人投资改扩建，亿兴公司并非改扩建主体，故不同意对该部分进行补偿。
经审理查明：据原北京市房地产管理局于1989年5月填发的房屋所有权证载明，涉案房屋建筑面积为7303.1平方米，产权人为糖业公司。2003年11月11日，糖业公司和亿兴公司签订《租赁合同书》，合同载明：鉴于（1）亿兴公司因与他人合作、租赁使用涉案房屋，对涉案房屋进行装修改造，投资达4842.3万元，糖业公司同意亿兴公司对涉案房屋装修改造的形成物享有使用权；（2）亿兴公司因对涉案房屋实施装修而投入的巨额资金尚未收回，且亿兴公司愿承担糖业公司因涉案房屋涉诉而造成的租金损失，故双方就租赁涉案房屋一事达成此协议。双方在合同中约定糖业公司将涉案房屋租与亿兴公司经营使用，合同期限为20年，租赁期限自起租日起算；租赁期的前10年，每周年租金500万元，每三个月为一个付款期，每期租金125万元，后10年每周年租金600万元，按半年为一个付款期，每期租金300万元；合同另约定因糖业公司在另案诉讼期间未收回房租损失共3000万元，亿兴公司愿意按照本协议的约定为糖业公司负担，即第1-10年，每年100万元，第11-20年，每年200万元；合同另约定在租赁期内，亿兴公司在征得糖业公司书面同意后，可根据自身需要对涉案房屋进行装修改造，但不能破坏主体结构；如亿兴公司改建、扩建、装修涉案房屋，应将改建、扩建、装修后的全套图纸交糖业公司两份存档；合同还约定亿兴公司欠租自应付日起超过90日仍未足额交付糖业公司的，糖业公司有权终止合同收回涉案房屋。
合同签订后，糖业公司将涉案房屋交付亿兴公司，亿兴公司将其用于对外商业经营，将其中的811、812、815号房屋留作自用。
2004年1月16日，因原承租方对涉案房屋没有很好维护保养，造成涉案房屋电梯、配电、上下水、消防、空调都存在严重问题，亿兴公司需要进行装修改造，糖业公司充分考虑到亿兴公司的施工及经营难度，故双方签订《补充协议》，约定将主合同约定的免租期由3个月改为5个月。
2004年8月20日，因涉案房屋内基础设施年久失修、设备老化、燃煤锅炉需要更新换代为燃气锅炉，给亿兴公司的出租与经营带来巨大压力，糖业公司经与亿兴公司协商签订《协议书》，约定糖业公司同意亿兴公司在支付第一次房租时减免1个月的房屋租金，即人民币50万元。
2005年3月2日，鉴于亿兴公司接手涉案房屋后发现楼内的基础设备大部分已老化或损毁，不能继续使用只能更换或维修，亿兴公司投入数百万元对楼内基础设施进行维修改造，至今尚有部分款项未付清，故糖业公司与亿兴公司经协商签订《补偿协议》，协议将主合同原约定的“租赁期的前10年，每周年租金500万元，每三个月为一个付款期，每期租金125万，于每期首月15日内付清；后10年每周年租金600万元，半年一个付款期，每期租金300万元”修改为“租赁的前5年（2004年4月1日至2009年3月31日）每年的租金为450万元，每3个月为一个付款期，每期租金112.5万元；租赁期的第二个5年（2009年4月1日至2014年3月31日）每年的租金为500万元，每半年为一个付款期，每期租金250万元”；同时将主合同约定的3000万元的租金损失支付方式由原约定的“第1-10年，每年支付100万元，第11-20年，每年支付200万元”变更为“租赁期前5年亿兴公司不向糖业公司支付房租损失补偿款，自2009年4月1日起至2014年3月31日止，每年亿兴公司偿还糖业公司补偿款200万元，2014年4月1日以后按原合同执行”。
2006年11月8日，双方再次签署《协议书》，约定将2005年3月2日约定的“租赁期前5年亿兴公司不向糖业公司支付房租损失补偿款，自2009年4月1日起至2014年3月31日止，每年亿兴公司偿还糖业公司补偿款200万元，2014年4月1日以后按原合同执行”修改为“租赁期前5年亿兴公司不向糖业公司支付房租损失补偿款，租赁期的第二个5年（2009年4月1日至2014年3月31日）中，每年200万元的房租损失补偿款放到第11年至第20年（2014年4月1日至2024年3月31日）内支付，即在租赁期的第11年至第20年房屋损失补偿款由原来的每年200万元增加至300万元”。
2009年1月16日，双方签署第五份《补充协议》，双方确认截止2008年12月31日，亿兴公司尚欠糖业公司租金共计952.5万元。但双方对此笔欠款的还款期限没有明确约定。
2012年3月16日，亿兴公司给糖业公司出具承诺书，申明鉴于涉案房屋的楼身外立面破损老化，亿兴公司决定于2012年进行更新改造工作，但因资金运转遇到困难，申请延缓交付2012年的部分租金共计200万元，该笔资金将专项用于租赁标的物的外立面更新改造工程，亿兴公司从2013年开始每年支付50万元，至2016年交齐全部200万元。糖业公司对此认可。
2012年12月21日，亿兴公司向糖业公司发《关于商榷修改租赁合同的函》，亿兴公司在函中希望糖业公司免掉以前欠付的房租并考虑将原租赁合同中的房屋租金修改为每年400万。糖业公司对此未予明确答复。
经核，2009年2月至2012年12月，亿兴公司共计向糖业公司实际支付28笔租金共1400万元，但双方对该28笔租金对应的租期陈述不一。亿兴公司称因2009年以后的年租金已调整为每年400万元，故2009年至2012年四年的应付租金为1600万元，除去糖业公司同意缓缴2012年的部分租金200万，亿兴公司应付1400万元，事实上亿兴公司已按此实际支付，故亿兴公司于2009年之后不存在欠租。糖业公司对此不予认可，其认为亿兴公司实际支付的1400万元中既包含有偿还2009年之前的欠租部分，也有支付2009年之后的当期租金，并非亿兴公司所持此款仅为支付2009年之后租金的意见。庭审中，糖业公司及亿兴公司分别就此出具相应的发票及记账凭证、借款单，据亿兴公司提供的记账凭证和借款单显示，该1400万元为支付给糖业公司的房租，但并未指明每笔房租对应的期间；而据糖业公司出具的发票显示，该1400万元包含2006、2008、2009、2010、2011及2012年的应付租金，其中最后一笔租金的项目为2011年下半年部分租金。
另，亿兴公司辩称涉案房屋总面积为11560平方米，其中有产权的面积为7303.1平方米，其余的4256.9平方米没有取得产权，该部分面积的租金应予以减免，故糖业公司应核减租金为每年315.88万元。糖业公司称亿兴公司在签约之前对涉案房屋的整体情况即十分清楚，亿兴公司多年来并未就此提出异议，且亿兴公司将无产权的部分房屋面积也用于营业，对其经营没有任何影响。亿兴公司称虽然糖业公司将有产权房屋及无产权的房屋都交付给了亿兴公司，但对于无产权部分房屋因无法办理营业执照，故影响了其实际经营。庭审中，亿兴公司未举证证实因部分房屋面积不具有产权，而给其造成实际经营损失。
关于亿兴公司的反诉请求，亿兴公司为证实其主张，自行委托了案外人中联资产评估集团有限公司进行了评估。亿兴公司共计主张8项装饰、装修类工程价值，即办公楼装饰及安装工程、外墙干挂铝塑板工程、建设银行装饰安装工程、桂莹医疗美容院装修工程、负一层足疗室内装修工程、大碗居餐饮装修工程、KTV装修工程、银地宾馆装修工程，评估结论为该8项工程重置全价为3426万元，其中外墙干挂铝塑板工程的造价为
260.8万元；此外，亿兴公司还主张5大类设备的价值，即供暖设备、制冷设备、供电设备、消防设备、电梯设备，该5类设备的评估重置全价为467.6万元。另，亿兴公司称自己曾投入4千余万元对涉案房屋进行改扩建，改扩建的面积约有4256.9平方米，该部分面积市值约1.4亿元，扣除成本后，亿兴公司要求糖业公司补偿6105.39万元。
糖业公司对此表示，2004年1月16日糖业公司同意延长2个月免租期的约定相当于免除了75万元租金，2004年8月20日签订的协议书免除了50万租金，2005年3月2日签订的补充协议将第一个5年的租金由每年500万元调整为每年450万元又相当于免除了250万元租金，合计糖业公司已变相补偿了亿兴公司375万元；至于亿兴公司主张的8项装饰、装修类工程，糖业公司仅认可其中的外墙干挂铝塑板工程一项，因糖业公司已经同意亿兴公司缓缴2012年的租金200万元，糖业公司现同意以该200万元补偿亿兴公司的外墙干挂铝塑板工程及其所主张的5类设备。此外，糖业公司同意就上述外墙干挂铝塑板工程及亿兴公司所主张的5类设备另行补偿其200万元，从亿兴公司应付的租金中予以抵扣。
又查，1993年6月18日，案外人北京市东城糖业烟酒公司（以下简称东糖公司）经本案糖业公司同意曾与案外人北京长寿宫经贸总公司（以下简称经贸公司）签订了房屋租赁合同，约定东糖公司将本案的涉案房屋租与经贸公司经营，后经贸公司与本案亿兴公司签订合同及补充协议，约定双方共同投资兴办北京长寿宫物业管理有限责任公司（以下简称物业公司），联合经营由经贸公司承租的涉案房屋。合同期内，经贸公司对涉案房屋进行了装修以及改扩建，糖业公司为经贸公司出具了增建附属房地上2层、地下1层，主楼加第8层的相关手续，在工程建设过程中，经贸公司又经北京市东城区城市规划管理局批准以自己的名义扩大了增建面积（附属房加至地上第3层，主楼加至第9层），合计经规划许可的新增面积约3687.53平方米，未经批准的新建面积约1000平方米。后，东糖公司和经贸公司因租金支付问题发生纠纷产生诉讼，经一、二审后，北京市高级人民法院于2000年决定再审，再审期间，北京高院委托北京市价格事务所对涉案房屋进行了评估，2000年12月28日北京市价格事务所作出评估，结论为涉案房屋总价4132.1035万元，其中现存部分鉴定价格为3193.136万元，即在原建筑面积7303.1平方米基础上装修后的价格为1977.7896万元，经规划许可的新增3687.53平方米面积装修后的价格为962.3589万元，未经批准的新建1000平方米面积装修后的价格为252.9875万元。高院认为鉴于经贸公司及物业公司对出租房屋已实际投资装修及以北京市糖业烟酒公司名义报批新建的面积，东糖公司在收回房屋时应对经贸公司、物业公司的投资给予补偿；经贸公司自行报批投资的加层等面积，系原房屋不可分割的部分，产权应归东糖公司所有，东糖公司在收回房屋时应对此部分投入一并补偿。由此，北京市高级人民法院于2003年7月23日作出终审判决，判决东糖公司给付经贸公司、物业公司新建及装修折价款3193.136万元及利息。
再查，因亿兴公司承租涉案房屋后存在转租经营的情况，庭审中糖业公司仅要求亿兴公司将其实际占用的房屋腾退，其余租户实际使用的房屋保留现状，不要求一并腾退。
上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证，合同，协议书，发票，民事判决书等等证据在案佐证。
本院认为：经查证属实，依据糖业公司和亿兴公司于2005年3月2日签署的《补充协议》，2009年4月1日至2014年3月31日期间的租金标准为每周年500万元，亿兴公司辩称双方已协商一致变更为每周年400万元，但亿兴公司就此未充分举证，故本院对该项答辩意见不予采纳；关于亿兴公司所持糖业公司计租的房屋中有部分房屋面积没有产权，导致其经营损失，要求核减租金的答辩意见，本院认为出租人和承租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋订立的租赁合同部分无效，但鉴于此类房屋同样具有使用价值，且亿兴公司亦已实际占有使用，庭审中亿兴公司也未举证证实其确因此发生经济损失，故其应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，亿兴公司要求核减租金的答辩意见，本院亦不予采纳。由此，本院确认亿兴公司应按每周年500万元的标准向糖业公司支付2009年4月1日至2014年3月31日期间的租金，以此标准，在2009年1月1日至2012年12月31日期间，亿兴公司的应付租金为1987.5万元。
关于亿兴公司在2009年至2012年期间支付糖业公司28笔租金1400万元的定性问题。亿兴公司辩称该笔1400万元租金系2009年至2012年的应付当期租金，并非偿付2009年之前的欠租，但亿兴公司提供的证据不足以证实其意见，相反，糖业公司提供的发票明确记载该28笔租金中每笔租金相对应的租期，证实亿兴公司存在持续偿还2009年之前欠租的行为，故本院对糖业公司所持的该1400万元中既有偿还2009年之前的欠租部分，也有支付2009年之后当期租金的意见予以采纳，对亿兴公司所持糖业公司对2009年之前的租金主张已过诉讼时效的答辩意见不予采纳。依据双方于2009年1月16日签署的补充协议，截止2008年12月31日，亿兴公司尚欠糖业公司租金共计952.5万元，而2009年1月1日至2012年12月31日的应付租金为1987.5万元，扣除亿兴公司已支付的1400万元和糖业公司同意缓缴的2012年部分租金200万元，亿兴公司仍应付1340万元。
根据糖业公司提供的发票显示，亿兴公司于2012年12月份支付的最后一笔租金系2011年的下半年部分租金，而对于2012年的租金，亿兴公司无支付纪录，其行为已构成违约，故糖业公司现起诉要求解除糖业公司和亿兴公司签订于2003年11月11日的《租赁合同书》以及后续签订于2004年1月16日、2004年8月20日、2005年3月2日、2009年1月16日的四份补充协议、亿兴公司将其实际占有的811、812、815号房屋腾退并支付糖业公司租金1340万元（截止2012年12月31日）的诉请，理由正当，本院予以支持；至于糖业公司要求继续履行2006年11月8日签署的《协议书》的诉请，因该份协议书系从属于主合同的补充协议，主合同一旦解除，补充协议无法独立履行，故糖业公司此节诉请，缺乏依据，本院不予支持。
关于亿兴公司的反诉请求部分，因双方已明确约定亿兴公司需在征得糖业公司书面同意后，才可根据自身需要对涉案房屋进行装修改造，但不能破坏主体结构，如改建、扩建、装修涉案房屋，应将改建、扩建、装修后的全套图纸交糖业公司两份存档。现亿兴公司称其对涉案房屋进行了约4256.9平方米的改扩建，但其并未举出糖业公司同意其进行改扩建施工的书面材料，也未提供其进行了改扩建施工的相关图纸，而糖业公司提供的民事判决书能证实涉案房屋的改、扩建行为发生于本案双方签署《租赁合同书》之前，新建的面积约4687.53平方米，且实际上的投资主体系案外人经贸公司和物业公司，案外人东糖公司已就新建面积向经贸公司和物业公司进行了补偿。由此，本院认为亿兴公司称其在本租赁合同期内对涉案房屋另进行了改扩建施工的主张，证据不足，本院不予采信，对其要求糖业公司补偿其改建、扩建投入形成的不动产现值6105.39万元的反诉请求，本院不予支持。
至于亿兴公司向糖业公司主张补偿其投入的装饰、装修现值3893.61万元（含8大项装修工程的重置全价3426万元、5大类设备的重置全价为467.61万元）的反诉主张，因糖业公司同意对其中的外墙干挂铝塑板工程一项及设备类予以补偿，本院不持异议；至于具体的补偿数额，亿兴公司主张外墙干挂铝塑板工程造价为260.8万元、5大类设备的重置全价为467.61万元，因糖业公司在合同履行期内已因涉案房屋维修、设备更换等原因变相减免了亿兴公司共计375万元租金，现糖业公司同意再补偿亿兴公司400万元，考虑到亿兴公司安装的设备亦存在老化、贬值的情况，本院认为糖业公司提出的补偿金额比较合理，故本院照准。需要指出的是，在糖业公司支付补偿款后，上述5大类设备的所有权归糖业公司所有，亿兴公司不得进行相关设备的拆卸及对涉案房屋的外墙干挂铝塑板进行损坏，否则需承担相应法律责任。至于亿兴公司主张的其余7大项的装修工程，因亿兴公司并未举出糖业公司同意其进行装修的书面材料，也未提供其实际进行了装修施工的相关图纸，故本院对亿兴公司所诉的该节事实，不予采信，相应的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京市糖业烟酒公司与被告（反诉原告）北京亿兴实业发展总公司于二〇〇三年十一月一日签署的《租赁合同书》、二〇〇四年一月十六日签署的《补充协议》、二〇〇四年八月二十日签署的《协议书》、二〇〇五年三月二日签署的《补充协议》、二〇〇九年一月十六日签署的《补充协议》于本判决生效之日解除；
二、被告（反诉原告）北京亿兴实业发展总公司于本判决生效之日起三十日内将北京市东城区东四北大街×号大楼八一一、八一二、八一五室腾退；
三、被告（反诉原告）北京亿兴实业发展总公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）北京市糖业烟酒公司租金及房屋占有使用费共计一千三百四十万元（截止二〇一二年十二月三十一日）；
四、原告（反诉被告）北京市糖业烟酒公司于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）北京亿兴实业发展总公司补偿款二百万元；
五、驳回原告（反诉被告）北京市糖业烟酒公司其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京亿兴实业发展总公司其他反诉请求。
本诉案件受理费102200元，由原告（反诉被告）北京市糖业烟酒公司负担2200元，被告（反诉原告）北京亿兴实业发展总公司负担100000元（北京市糖业烟酒公司已交纳，北京亿兴实业发展总公司于本判决生效后七日内交纳）；
反诉案件受理费270875元，由原告（反诉被告）北京市糖业烟酒公司负担875元，被告（反诉原告）北京亿兴实业发展总公司负担270000元（北京亿兴实业发展总公司已交纳，北京市糖业烟酒公司于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 晓 峰
代理审判员 李 成 博
人民陪审员 栾 文 静
二〇一三年十二月六日
书 记 员 王亮书记员耿晓丹