福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第2672号
原告张水金，男，1957年4月22日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人戴永琦，福建诺佳律师事务所律师。
委托代理人陈倩云，福建诺佳律师事务所实习律师。
被告福建省龙岩恒盛房地产开发有限公司，地址福建省龙岩市新罗区解放北路16号恒盛花园·国际山庄1号楼第一层。
法定代表人黄宴彩，董事长。
委托代理人潘毅孟，福建正廉律师事务所律师。
原告张水金与被告福建省龙岩恒盛房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张水金诉称，2007年11月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：一、原告购买龙岩市新罗区解放北路16号恒盛花园·国际山庄1号楼203房（复式房）及6号楼附属用房一间，其中203房屋售价460332元、附属用房售价95000元，总购房款555332元；三、原告所购买的房屋属框架结构，楼层高度2.9m（挑高部分5.8m），建筑面积78.77㎡，其中套内建筑面积66.22㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.55㎡；四、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5844元。《福建省新建商品住宅质量保证书》第一条约定，原告所购买的住宅建筑面积为79.35㎡，共有分摊建筑面积12.63㎡。被告销售房屋时所制作商品房销售广告和宣传资料显示：1号楼03单元即讼争房屋为2房2厅1厨2卫4阳台，销售建筑面积78.77㎡／124.56㎡。被告在销售松争房屋时，因容积率问题即为验收的顺利通过，其要求原告以复式房屋第一层的建筑面积78.77㎡签订《商品房买卖合同》并办理房屋产权证，2013年10月24日，原告取得了房屋实际建筑总面积119.4㎡的编号为龙房权证字第××号《房屋所有权证》。
原告于2008年7月1日全额支付了购房款460332元，2009年8月31日，原告按被告认为所购房屋的二层建筑面积为79.35㎡补足了购房款差额79.35㎡－78.77㎡×5844元计3390元。据此，原告实际交付了建筑面积为124.56㎡的购房款共计463722元。而原告的《房屋所有权证》载明的建筑面积却仅为119.4㎡（即二层实勘面积为78.6㎡、三层实勘面积为40.8㎡），与《商品房买卖合同》、《福建省新建商品住宅质量保证书》、被告销售房屋时所制作商品房销售广告和宣传资料所约定的实际付款建筑面积相差5.16㎡，为此，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原告请求判令：被告按购房价格返还讼争房产建筑面积减少所对应的购房款24497元，并从被告收取购房款之日起至购房款返还之日止，按银行逾期贷款罚息赔偿原告利息损失。
被告恒盛公司辩称，一、双方《商品房买卖合同》第三条约定的商品房建筑面积为78.77平方米，虽然答辩人前期宣传资料载有“销售面积：78.77／124.56㎡”，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该宣传资料属要约邀请，不能作为定案依据；由于商品房面积存在图纸测绘与现房测绘不一致的客观因素，允许存在一定面积误差，经现房测绘本案商品房的实际建筑面积为79.35平方米，原告亦于2010年1月31日补交面积差额款3390元，故答辩人按建筑面积79.35平方米为原告申请办理房屋权属证书符合合同约定。至于房屋登记部门在进行房产登记时是否基于该商品房属复式房结构，最终以实测建筑面积办理出房屋产权证，是政府职能部门的职权范围，并非答辩人存在违约情形。因此，答辩人交付给原告的商品房建筑面积符合双方合同约定，不存在建筑面积减少情形，原告的诉请无事实和法律依据。二、双方合同第五条第1、（4）约定“退、补款均应在办理交房手续前付清，买受人对商品房面积等如有异议，应在交易通知单发出后，至交房前向出卖人提出，逾期视为认可”，该房屋在2009年8月31日已经交付，故原告诉请亦超过两年诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年11月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了NO：1011826号《商品房买卖合同》，约定：一、买受�所购商品房的基本情况：原告购买龙岩市新罗区解放北路16号恒盛花园·国际山庄第一栋二层203房即讼争房，该房用途为住宅，属框架结构，层高为2.9m（挑高部分5.8m），合同约定建筑面积78.77㎡，其中套内建筑面积66.22㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.55㎡；另购6号楼附属用房一间，编号为05号，价格为95000元，面积为19.56㎡。四、计价方式与价款：该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5844元，其中203房屋售价460332元、附属用房售价95000元，总房价555332元。五、面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、（1）每平方价格保持不变，购房款按产权面积调整多还少补。（4）、以上退、补款均应在办理交房手续前付清，买受人对商品房面积等如有异议，应在交房通知单发出后，至交房前向出卖人提出，逾期视为认可。2、（2）、……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）／合同约定面积×100%。六、付款方式及期限：……3、买受人于2007年11月25日前付清购房首期款175332元，余款380000在约定时间内办理按揭贷款等等。双方并就其他相关事项一并作出约定。该合同附件四《补充协议》第七条载明：出卖人的宣传广告资料（含电视、报纸、宣传册、宣传单等）、楼盘模型，出卖人或出卖人的工作人员介绍情况等与购房合同约定不一致的地方，以购房合同约定为准。同时，所附《商品房销售广告户型平面图》载明，恒盛·国际商品房A4（1#03）构造为2房／2厅／1厨／2卫／4阳台，销售面积：78.77㎡／124.56㎡，所附平面图为2跃3层。
合同签订后，双方依约履行。2008年7月1日，原告全额支付了讼争203房购房款460332元。2009年8月，被告作为“保证单位”出具MF：（2007）0618453《福建省新建商品住宅质量保证书》，载明：被告对提供销售的讼争203房作出质量保证和承诺：一、本住宅建筑面积为79.35㎡，其中共有分摊建筑面积12.63㎡。三、本住宅于2009年8月23日经竣工验收合格，质量等级为合格等等。同月31日，原告按被告认为讼争203房的二层建筑面积为79.35㎡补足了与合同约定面积78.77㎡的购房款差额，即（79.35㎡－78.77㎡）=0.56㎡×5844元计3390元。至此，原告实际交付被告购房款计463722元，并取得相同金额的《销售不动产统一发票》。2013年10月24日，原告取得龙岩市房地产交易服务中心经测绘后颁发的龙房权证字第××号《房屋所有权证》，载明：房屋所有权人为原告，房屋坐落龙岩市新罗区解放北路16号（恒盛花园）1栋2跃3层203，建筑面积119.4㎡；所附平面图载明：2层实勘面积78.6㎡（套内面积66.72㎡、共有分摊面积11.8㎡），3层实勘面积40.8㎡（套内面积34.63㎡、共有分摊面积6.17㎡）。
原告认为，讼争203房《房屋所有权证》载明的实际建筑面积为119.4㎡，与被告销售房屋时提供的平面图广告约定的建筑面积124.56㎡相差5.16㎡，2014年4月30日，原告遂诉至本院，请求判如所请。
庭审中，原告主张应返还的购房款24497元计算公式如下：1、讼争203房实际每平方米的单价=总房价÷交房约定总面积，即（460332＋3390）元÷124.56㎡=3723元／㎡。2、面积误差比=（产权登记面积-
购房约定面积）／购房约定面积×100%，即（119.4㎡-124.56㎡）／124.56㎡×100%=4.14%。3、面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的应返还房价款：（124.56㎡×3%）㎡×3723元／㎡=13924元。面积误差比绝对值超出3%部分的应双倍返还房价款：124.56㎡×（4.14%-3%）×3723元／㎡×2倍=10573元。据此，被告应返还的购房款13924元＋10573元=24497元。
以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案争议的焦点为：一、原告诉请是否超诉讼时效。二、原、被告签订合同时讼争203房的构造及约定面积应如何确定。
针对焦点一，本院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原告只有在取得《房屋所有权》时，才能明确其购买的讼争203房的确切面积，从而确定其权利是否被侵犯，故本案诉讼时效应从原告取得《房屋所有权证》之日起计算。原告系于2013年10月24日取得《房屋所有权》，因此，原告于2014年4月30日诉至本院系在诉讼时效期间内主张权利。双方合同第五条第1、（4）约定“退、补款均应在办理交房手续前付清，买受人对商品房面积等如有异议，应在交易通知单发出后，至交房前向出卖人提出，逾期视为认可”，该条款仅是原、被告买卖双方对讼争203房约定面积及价款的处理，而约定面积与实际面积的不相符，才确定权利人的权利被侵害。因此，被告抗辩诉讼时效应自交房之日2009年8月31日起计算，理由不能成立，本院不予采纳。
针对焦点二，本院认为，第一、被告提供的《商品房销售广告户型平面图》，载明（1#03）包括讼争203房的构造为2房／2厅／1厨／2卫／4阳台，销售面积：78.77㎡／124.56㎡，所附平面图为2跃3层。原告在缴�全部购房款后取得的《房屋所有权证》载明讼争203房的构造亦为2跃3层，二者相互印证形成证据锁链，足以认定原告购买的讼争203房的构造系跃层复式房而非单层套房；《商品房销售广告户型平面图》系《商品房买卖合同》的组成部分，即被告以《商品房销售广告户型平面图》载明的具体内容向原告发出要约，原告接受后方与被告签订了合同，《商品房销售广告户型平面图》载明的讼争203房的构造、面积内容系双方合同的合意。所谓宣传广告，是指为某种特定需要，公开而广泛向公众传递信息。本案《商品房销售广告户型平面图》载有包括讼争203房在内的构造、面积等具体内容，并且明确传递的对象系原告，不属合同附件四《补充协议》第七条载明的宣传广告资料范畴，故被告认为该《商品房销售广告户型平面图》系宣传广告属要约邀请，抗辩理由不能成立，本院不予采信。第二、双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定讼争203房的建筑面积为78.77㎡，原告在补交购房款差额后实际面积为79.35㎡，但该约定面积系指讼争203房2层面积，并非讼争203房的所有面积。原告实际购买的讼争203房系2跃3层复式房并非单层套房，故被告抗辩按建筑面积79.35平方米为原告办理房屋权属证书即符合合同约定，无事实依据，本院不予采纳。综上，本院认定原、被告签订合同时讼争203房的构造为2跃3层复式房、约定面积为124.56㎡（其中2层面积为78.77㎡）。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房销售广告户型平面图》，系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定有效，具有法律约束力。双方约定原告购买的讼争203房总面积为124.56㎡，而原告取得的《房屋所有权证》登记的实际面积为119.4㎡，二者误差5.16㎡。
�被告应依双方合同第五条第2、（2）“产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的约定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，承担返还原告多缴纳购房款的民事责任。原告庭审中主张的应返还的购房款24497元，计算方式合理正确，且主张的购房款单价为3723元，小于合同约定单价5844元，在被告未能举证证明实际购房款单价情形下，针对原告的该计算方式，本院予以照准，被告应限期返还原告购房款24497元，并支付资金占用期间的利息，即自原告实际缴款之日起，分段按中国人民银行同期贷款基准利率计算。原告诉请有理，本院予以支持。被告的抗辩主张，理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定，判决如下：
被告福建省龙岩恒盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告张水金购房款24497元，并至本院指定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息（利息分段计算，其中自2008年7月1日起，以本金21107元计算；自2009年8月31日起，以本金24497元计算）。
本案案件受理费630元，由被告福建省龙岩恒盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 林 朝 晖
人民陪审员 林 燚
人民陪审员 刘 敏
�〇一四年十二月十五日
书 记 员 高蕾（代）
附：主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）……。
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。