北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第00746号
上诉人（原审被告，反诉原告）北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社。
法定代表人冯伟林，社长。
委托代理人高辉，北京市华海律师事务所律师。
委托代理人张彩玲，女。
被上诉人（原审原告，反诉被告）袁体富，男。
委托代理人崔素云，北京智深律师事务所律师。
上诉人北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社（以下简称小赴任庄经合社）因与袁体富土地租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第11474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁体富在原审法院诉称：小赴任庄经合社与袁体富于2004年签订了《土地租赁合同》，依合同约定，小赴任庄村经济合作社将集体所属土地1亩出租袁体富经营，租赁期限自2004年1月1日至2031年12月31日，共28年；租赁期间每年1月1日一次性付清当年的租赁费。自合同生效之日起每年每亩交承包费500元，每8年至10年每亩递增50元。并约定：水源、生活水源，动力电源，生活电源由甲方提供，费用由乙方负担。水费、电费按国家标准计算。合同签订后，小赴任庄经合社与袁体富双方一直按合同约定履行近10年，2010年12月小赴任庄经合社通知袁体富将租金上涨为每年每亩5000元并要求上调水费、电费，袁体富拒绝，后来袁体富依然按照合同约定缴纳各项费用。2012年袁体富继续以合同约定缴纳租金及水电费，但小赴任庄经合社一直拒收租金（拒收理由是小赴任庄经合社将袁体富租金上涨为2000元每亩）且提高水电费征收标准，袁体富为了不影响正常的生活就先按照小赴任庄经合社提供的标准缴纳了水电费。袁体富认为，小赴任庄经合社拒收租金及提高向袁体富征收水电费的标准，违反了合同约定，为维护袁体富的合法权益特向贵院提起诉讼，请求判令：1、小赴任庄经合社按照国家标准收取袁体富水费、电费；2、小赴任庄经合社按照合同约定收取租金；3、诉讼费由小赴任庄经合社负担。
小赴任庄经合社在原审法院辩称：袁体富所诉与事实不符，我方并没有超标准收取水电费，是由于袁体富违约不交租金，使我方合同目的不能实现，我方没有拒收租金的事实，希望法院查明事实，依法判决。
小赴任庄经合社在原审法院反诉称：小赴任庄经合社与袁体富签订土地租赁合同约定，袁体富应当在租赁期间每年1月1日一次性付清当年的租赁费，关于违约责任问题，合同也明确约定，袁体富不按期交纳租金（逾期三个月），小赴任庄经合社有权收回土地，并有权要求袁体富支付违约金。由于袁体富的责任，致使本合同无法履行时，视为违约，双方协商解决，解决无效时，小赴任庄经合社有权终止合同，收回袁体富所租赁小赴任庄经合社的土地，并赔偿恢复土地，袁体富的债权债务及法律责任自负。小赴任庄经合社认为，上述合同条款内容是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的规定，是受到法律保护的。但是实际履行合同的过程中，袁体富严重违反合同的约定，逾期交纳租金，对此，袁体富已严重构成违约。小赴任庄经合社依据合同的约定，有权终止合同，收回土地。但在后期交涉中，袁体富不同意终止合同，在长达2年零9个月的时间里，无偿占用小赴任庄经合社的集体土地，已严重侵害了小赴任庄经合社的合法权益，也严重侵害了全体村民的合法利益。故反诉要求：1、解除小赴任庄经合社与袁体富签订的土地租赁合同；2、袁体富在租赁合同终止履行判决生效后一个月内赔偿恢复其占有的集体土地。3、反诉费由袁体富负担。
袁体富针对小赴任庄经合社的反诉辩称：小赴任庄经合社所述不是事实，2010年小赴任庄经合社见袁体富经营状况良好，遂打算将租金由原来的500元每亩上涨为5000元每亩，由于袁体富不同意上涨租金，小赴任庄经合社在2011年以其他理由将袁体富等十多户诉至昌平法院要求解除合同，经昌平法院及北京市第一中级人民法院审理驳回了小赴任庄经合社的诉讼请求，在二审期间，袁体富及相关承租户要求按照合同交纳租金，小赴任庄经合社称，案件未出最终结果拒绝收取袁体富的租金。2012年9月，袁体富又一次去交纳租金，小赴任庄经合社的会计告诉袁体富，如果交租金就按每年每亩2000元交，按原合同交租金概不收取。袁体富在诉前多次与小赴任庄经合社协商要求按原合同约定收取租金，小赴任庄经合社不收取，袁体富无奈才诉至贵院要求小赴任庄经合社按合同收取租金。小赴任庄经合社与袁体富签订的合同约定，双方协商一致变更或解除合同，小赴任庄经合社擅自变更合同是违反合同约定的，也正是小赴任庄经合社擅自变更合同的行为才导致袁体富的租金无人收取的事实。
原审法院经审理查明：2004年3月28日，小赴任庄经合社（甲方）与袁体富（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将本案土地1亩租赁给乙方，租赁期限自2004年1月1日至2031年12月31日，租期共28年，租金乙方在租赁期间每年1月1日一次性付清当年的租赁费。自合同生效之日起每年每亩交500元，每8年至10年递增50元。其中，双方还约定，水源、生活水源、动力电源、生活电源由甲方提供，费用由乙方负担。水费、电费按国家标准计算；双方还对违约责任等相关内容进行了约定。合同签订后，袁体富正常向小赴任庄经合社交纳租金至2011年。在本案审理过程中，袁体富出示2010年12月29日小赴任庄经合社向其送达的《函告》，以证明小赴任庄经合社单方要求将原租金变更为每亩每年5000元，其按照合同约定的租金数额向小赴任庄经合社会计交纳时，时任会计拒绝收取的事实。小赴任庄经合社否认上涨租金的事实，并否认会计拒绝收取租金的事实。
以上事实，有《土地租赁合同》、土地租赁费收据、《函告》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院认为：袁体富与小赴任庄经合社签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方均应诚信履行合同义务。双方在合同中明确约定“水源、生活水源、动力电源、生活电源由甲方提供，费用由乙方负担。水费、电费按国家标准计算”，故对于袁体富要求小赴任庄经合社按照国家标准收取水费、电费的诉讼请求，事实充分，该院予以支持。关于袁体富要求小赴任庄经合社按照合同约定收取租金一节，小赴任庄经合社作为土地的出租人收取租金不仅为其法定权利，亦为其法定义务。在《土地租赁合同》内容未经双方协商一致变更的前提下，袁体富要求小赴任庄经合社按照合同约定的租金数额收取土地租金的诉讼请求，理由正当，该院应予支持。关于小赴任庄经合社反诉认为袁体富违反合同约定，逾期交纳租金，要求解除双方之间的租赁合同一节，根据该院所查明的事实，首先，虽双方在租赁合同中未明确约定租金的交纳方式，但根据常理，小赴任庄经合社可以到承租地向袁体富收取租金，其在可以积极行使合同权利时，怠于行使合同权利，其行为难称善意。其次，小赴任庄经合社作为土地的出租人，如存在承租人逾期交纳租金的情形，应当向承租人采用书面或口头的方式进行催告，在本案中，小赴任庄经合社并未证明其对袁体富进行过催告的事实。再次，在案件的审理过程中，袁体富举证证明小赴任庄经合社书面通知其上涨租金，结合袁体富在庭审中陈述其曾要求按照原租赁合同的租金数额向小赴任庄经合社交纳租金被其拒收的事实一节，可以推定袁体富存在针对租金交纳履行合同义务困难的事实。基于上述分析，袁体富的行为不能构成违约，小赴任庄经合社据此要求解除双方之间的土地租赁合同关系并要求袁体富腾退承租土地的反诉请求，该院不予支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社按照国家标准收取袁体富水费、电费。二、北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社按照合同约定收取袁体富土地租金。三、驳回北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社的反诉请求。
小赴任庄经合社不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，改判解除小赴任庄经合社与袁体富之间的土地租赁合同，并于判决生效后一个月内赔偿恢复其占有的集体土地，诉讼费由袁体富承担。其上诉理由是：袁体富构成严重违约，小赴任庄经合社有权依据合同约定解除与其签订的土地租赁合同。小赴任庄经合社没有在2010年12月29日向袁体富送达过《函告》。小赴任庄经合社在2011年和2012年均没有上涨租金的行为。双方合同履行产生分歧后，袁体富应该积极采取措施补救。袁体富同意原审判决。
本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：小赴任庄经合社与袁体富签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人依合同约定履行各自义务。在上述土地租赁合同中，双方当事人明确约定水费、电费按国家标准计算，故原审法院要求小赴任庄经合社按国家标准收取水、电费的处理并无不妥。关于袁体富要求小赴任庄经合社收取租金之请求，符合双方合同约定，理由正当，应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费七十元，由北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 刘 磊
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 黄旭宁