福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1459号
上诉人（原审被告）黄敏艳，女，1969年8月28日出生，汉族，住福建省古田县。
委托代理人李琳琳、陈曾盛，福建均融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）付春芳，女，1972年4月11日出生，苗族，住厦门市湖里区。
上诉人黄敏艳因与被上诉人付春芳房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第15043号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。付春芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
付春芳向原审法院提起诉讼，请求判令：黄敏艳退还付春芳租房押金4000元。
原审判决查明，2013年6月8日，黄敏艳（出租方／甲方）与付春芳（承租方／乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区莲秀里24号601室房屋出租给乙方；租赁期限从2013年7月5日起至2014年7月4日止；每月租金为3600元乙方应每季度向甲方交付10800元；乙方向甲方交付3600元作为押金；乙方负责交付水、电费、有线电视费、电话费、卫生费、小区管理服务费等费用；双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，需提前一个月通知对方，经对方同意解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。上述合同约定的租赁期限届满后，双方约定付春芳继续承租讼争房屋，租金调整为4000元／月，押金调整为4000元。付春芳主张双方未签订书面租赁合同；黄敏艳主张双方有签订书面租赁合同，并约定租赁期限为一年，但黄敏艳未提交书面租赁合同。
2014年7月3日，付春芳通过网上银行向黄敏艳转账支付12316元。付春芳主张12316元包括2014年7月5日至2014年10月4日的租金12000元、用于补足押金的400元和2013年7月5日至2014年7月4日的有线电视费216元，并扣除了室内杀白蚁费用300元。付春芳提交手机短信、厦门蜻蜓白蚁防治科技有限公司工程合同，证明付春芳支出室内杀白蚁费用300元，且付春芳已告知黄敏艳，黄敏艳予以同意。黄敏艳主张付春芳应支付的费用包括2014年7月5日至2014年10月4日的租金12000元、用于补足押金的400元和2014年7月5日至2015年7月4日的有线电视费216元，付春芳仅向黄敏艳支付了押金3700元，尚欠300元。黄敏艳认为付春芳主张的室内杀白蚁费用300元未经黄敏艳同意，且没有正式票据为凭，黄敏艳不予认可。
2014年10月4日，付春芳向黄敏艳发出内容为“我已搬走，请找我交接。”的短信，但之后双方并未办理房屋交接手续。付春芳主张黄敏艳�2014年10月4日自行撬锁进入讼争房屋，故双方之后未再办理交接手续。黄敏艳主张2014年10月4日黄敏艳收到付春芳短信后到达讼争房屋，因找不到付春芳而未办理交接，黄敏艳直到2014年12月23日才撬锁进入讼争房屋。
2014年12月12日，黄敏艳向付春芳的银行账户存入3000元。审理中，付春芳确认黄敏艳在付春芳提起本案诉讼后退还押金3000元，并变更请求黄敏艳退还剩余的押金1000元。
此外，黄敏艳主张付春芳拖欠了部分租赁期间的电费、燃气费、物业费、公维金，因付春芳使用不当导致房门及家具多处受损，因付春芳未办理交接，也未交还钥匙，导致黄敏艳换锁产生了相关费用。付春芳对黄敏艳主张的上述费用及损失均不予认可。
上述事实，有《房屋租赁合同》、网银转账记录、手机短信、厦门蜻蜓白蚁防治科技有限公司工程合同、银行存款凭条等证据以及双方当事人的庭审陈述为证。
原审法院认为，付春芳与黄敏艳于2013年6月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。上述合同租赁期限届满后，双方约定付春芳继续承租讼争房屋，并对租金和押金的金额进行调整，付春芳依约补足押金和支付租金，但双方未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，双方可以随时解除租赁合同。黄敏艳主张双方有签订书面租赁合同，但未提交证据予以证明，不予采信。现付春芳已搬离讼争房屋，黄敏艳已收回讼争房屋，双方之间的租赁合同已实际解除，付春芳要求黄敏艳退还押金，予以支持。付春芳主张其已补足黄敏艳押金4000元，黄敏艳认为付春芳仅支付押金3700元，尚欠300元。双方争议的300元为室内杀白蚁费用，结合付春芳提交的手机短信、厦门蜻蜓白蚁防治科技有限公司工程合同等证据，且黄敏艳在付春芳要求扣除该笔费用时并未提出异议，应视为黄敏艳同意扣除该笔费用，故确认付春芳已补足黄敏艳押金4000元。因黄敏艳在本案审理过程中已退还付春芳押金3000元，故付春芳要求黄敏艳退还剩余押金1000元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：黄敏艳于本判决生效之日起十日内退还付春芳押金1000元。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由黄敏艳负担。
宣判后，黄敏艳不服，向本院提起上诉。
上诉人黄敏艳上诉称，一、一审判决认定双方之间存在不定期租赁合同关系是错误的，应予纠正。1、双方已重新续签租赁合同，并对合同条款进行了变更，租期、租金、押金都发生了变化，双方之间存在的是固定期限租赁合同关系。2、2013年6月8日签订的租赁合同早已履行完毕，被上诉人于2014年7月3日转账给上诉人12316元履行的是双方重新签订的租赁合同。3、被上诉人于2014年7月3日转账支付给上诉人12个月的有线电视费216元，该事实也证实了双方之间存在的是为期一年的固定期限租赁合同关系。二、一审判决认定被上诉人有权随时解除租赁合同并要求上诉人退还押金是错误的，依法应予纠正。1、被上诉人未经上诉人同意，擅自解除合同，其行为已构成违约，无权要求上诉人退还押金。2、假设双方之间存在不定期租赁合同关系，则被上诉人解除合同既不符合法律规定，也违反合同约定，无权要求上诉人退还押金。3、被上诉人无故中止履行合同，还拒不办理房屋交接手续，且恶意损坏�赁房屋内的家具、设备，其行为已构成严重违约，无权要求退还押金，且应向上诉人赔偿损失。三、一审判决认定被上诉人已补足上诉人押金4000元是错误的，应予纠正。
被上诉人付春芳提交书面答辩状称，一、一审判决认定双方存在不定期租赁合同关系是正确的。2014年7月4日合同到期后，双方同意将房租上调至4000元／月，但未续签书面合同。二、一审判决认定上诉人应退还押金是正确的。其因上诉人卖房的缘故，终止继续租住上诉人房屋，其不是违约方。并非其无故解除不定期租赁合同关系，而是上诉人提出要出售房屋，并不承诺其在房屋易主后仍可以继续租住。如果说存在违约行为，应该是上诉人违约。租赁房屋所在小区是封闭式管理的高档小区，上诉人所称家具被损害不是事实。三、一审判决认定被上诉人补足押金4000元是正确的。其出于上诉人的便利，为保护上诉人房屋，请专业公司杀白蚁，得到上诉人电话同意。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，到庭当事人对原审判决查明事实没有异议，亦未提交新的证据，本院对无异议之事实予以确认。
本院认为，首先，黄敏艳主张双方有续签租赁合同，租期一年，系委托中介机构与付春芳签订的，但未提供足够证据予以证明，本院不予采信。原审判决因此认定双方之间的租赁关系为不定期租赁关系，并无不妥。其次，由于双方之间的法律关系为不定期租赁关系，故付春芳可以随时解除合同，并不因此而违约。合同解除后，黄敏艳应返还付春芳押金。再次，对于争议的杀白蚁费用300元，根据原审判决查明事实，结合付春芳提交的手机短信、厦门蜻蜓白蚁防治科技有限公司工程合同等证据，原审判决认定该笔费用应予扣除，付春芳已补足押金4000元，并无不妥。�上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人黄敏艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变�；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。