江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7929号
上诉人（原审被告）南京鼎吉商业管理有限公司，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇秦淮路159-24号。
法定代表人王雪霞，该公司经理。
委托代理人虞云晓，该公司职员。
委托代理人王玉新，江苏宗域律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄玉香，1971年9月29日生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）周广盛，1993年11月4日生，汉族，个体工商户。
上述二被上诉人共同委托代理人靳玉忠、俞长华，江苏方胜律师事务所律师。
上诉人南京鼎吉商业管理有限公司（以下简称鼎吉公司）因与被上诉人黄玉香、周广盛排除妨碍纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第2026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄玉香、周广盛原审诉称，黄玉香、周广盛于2014年1月19日与南京顾家投资有限公司签订南京市商品房预售合同，购买位于南京市溧水区永阳镇秦淮大道301号顾家欧亚达商业广场3幢1027室的房屋。同日，黄玉香、周广盛与被告签订溧水顾家欧亚达商业广场商铺委托经营管理协议，双方约定，黄玉香、周广盛将其所有的上述商业用房委托鼎吉公司经营管理，黄玉香、周广盛允许鼎吉公司或实际承租方对黄玉香、周广盛所有的房屋进行装饰、装修，现鼎吉公司在装修过程中将黄玉香、周广盛所有的房屋的大梁及现浇板予以损坏，鼎吉公司的行为损害了黄玉香、周广盛合法权益。经黄玉香、周广盛多次要求修复，鼎吉公司均置之不理，故黄玉香、周广盛诉至原审法院要求：1、鼎吉公司立即将黄玉香、周广盛委托给鼎吉公司的商品房损坏的大梁及现浇板恢复原状；2、本案诉讼费由鼎吉公司承担。
鼎吉公司原审辩称：1、鼎吉公司的行为符合黄玉香、周广盛、鼎吉公司之间的约定，根据协议约定：在委托期间内，就该商铺与承租的商户产生任何经营纠纷由鼎吉公司全权处理，与黄玉香、周广盛无关。黄玉香、周广盛允许鼎吉公司或实际承租方对该房屋进行装修、装饰或增添新物；2、黄玉香、周广盛起诉不适时，根据双方约定，委托期满方可恢复原状，黄玉香、周广盛现在起诉不适时且违反了双方协议约定，理应不予支持；3、鼎吉公司的行为符合法律规定，鼎吉公司施工的行为是经过具有相关资质等级的设计单位提出设计方案，根据设计院的设计意见变动相关结构的，承租人并委托了具有相应资质的装饰企业承担施工。鼎吉公司的行为完全符合法律、法规的相关规定。在承租结束后，鼎吉公司可以根据黄玉香、周广盛的要求恢复原状。综上，请求法庭驳回黄玉香、周广盛的诉请。
原审法院经审理查明，黄玉香、周广盛（甲方）与鼎吉公司（乙方）于2014年元月19日签订溧水顾家欧亚达商业广场商铺委托经营管理协议一份，协议主要内容为：一、该商铺位于南京市溧水区永阳镇秦淮路301号的顾家欧亚达商业广场期商铺3栋1027号，建筑面积为115.12平方米，装修状况毛坯，该房屋（已／未）设定抵押。二、该房屋权属状况为：甲方对该商铺享有所有权，乙方在委托经营期限内对该商铺拥有经营权、使用权和收益权。三、（一）该商铺的委托经营期限自2015年5月1日起至2025年4月30日止（共计10年）。商场开业实际时间提前的，委托经营期限应按实际提前，双方自实际开业之日起，履行相关开业后的经营义务。（二）未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限，或变更、增减委托经营内容。四、（一）基于本协议，甲方将有权向乙方收取关于商铺的租金收益，收益的具体内容为：前三年商铺收益由乙方代甲方运作，用于市场培植、宣传推广、商业运作等，以期提升商铺的整体价值，为甲方带来更为丰厚的投资回报；后七年收益由甲乙双方按照90%-10%的比例进行共享（见商业管理费有关条款）。（二）在本协议生效起至委托经营期结束期间，甲方不予撤销或变更乙方的代理权限。（三）协议期间甲方有义务不予干涉乙方对于商铺所开展的各项经营活动。（四）在本协议生效起至委托经营期结束期间，非经双方协商一致，甲方不得占有、使用委托乙方经营管理的商铺。（七）为了保障全体业主的共同利益，甲方同意接受乙方对甲方商铺的经营和物业管理。甲方购买的商铺应符合乙方的业态规划。五、（一）委托管理期限内，乙方挺有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，但本协议另有约定的除外。（二）代为出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜。（三）代为向承租方收取该商铺的租金及其他相关费用。（四）与承租方产生任何经营纠纷由乙方全权处理，与甲方无涉。（八）在委托经营期内，若非甲方违约，乙方不得提前终止本协议，否则违约方应向守约方赔偿因此造成的全部经济损失。十、（一）在委托经营期间内，就该商铺与承租的商户产生任何经营纠纷由乙方全权处理，与甲方无关。甲方允许乙方或实际承租方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，本协议委托期限届满后，乙方或实际承租方可恢复原状移走装修、装饰物，或协商一致后甲方对装修、装饰物折价补偿，该物所有权归甲方，合同还对其他权利、义务作出了约定。2015年4月底，鼎吉公司进行了二层3-10-1-3-11／3-B-1-3-D轴之间处梁板取消工程，该工程于6月底结束。相关部门下发了工程局部停工（暂停）通知书。上述施工技术核定单上有设计部门浙江广厦建筑设计建筑设计研究有限公司技术专用章、有建设单位南京顾家投资有限公司印章、有监理单位南京苏宁建设监理有限公司第三十六监理部印章、有施工单位南京南山装饰工程有限公司合同专用章，2015年5月9日，鼎吉公司将该工程的3-1027装修施工技术核定单交给与诉争房产有关人员陈志三，对该施工技术核定单黄玉香、周广盛方并不认可，陈志三即向政府相关部门投诉。经原审法院依照职权向溧水住建局相关人士调查，住建局相关人士认为，本案所涉工程须由设计院出具设计变更，然后由图审中心审核，上述核定单违反了房屋使用权不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构的规定，核定单上须盖相应单位的行政印，且须由项目负责人签字，否则政府管理部门不予认可。
同时，鼎吉公司提供了设计单位证明，内容为：1、拆除的梁板不属于主体主要构件；2、取消后不影响工程质量，不会造成安全隐患；3、之后可通过植筋方式恢复原状。对此证明，黄玉香、周广盛也不予认可。原审另查明，本案诉争的房屋系黄玉香、周广盛于2014年元月19日协议购买。
原审法院认为，损害他人财产，应当恢复原状或折价赔偿。本案的争议焦点：1、鼎吉公司对黄玉香、周广盛房屋二层3-10-1-3-11／3-B-1-3-D处梁板取消是否符合双方合同约定；2、鼎吉公司上述行为是否符合法律规定。针对焦点一，原审法院认为，虽黄玉香、周广盛与鼎吉公司在合同上约定，黄玉香、周广盛允许鼎吉公司或实际承租方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，但该处“装修、装饰或添置新物”应理解为对房屋的质量无重大影响的“装修、装饰或添置新物”，而不应认定为由鼎吉公司任意性的装修、装饰或添置新物。鼎吉公司在施工过程中，未经黄玉香、周广盛同意擅自对房屋二层3-10处梁板进行取消，相关部门也下发了工程局部停工（暂行）通知书，鼎吉公司的行为显属不当。针对焦点二，原审法院认为，依照相关部门规章规定，变动建筑主体和承重结构，必经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，必须委托具有相应资质的装饰、装修单位承建且在工程开工前，物业管理企业向房屋机构申报登记，应取得业主的书面同意，但鼎吉公司并未全面履行上述义务。综上，鼎吉公司的行为侵害了黄玉香、周广盛的财产权利，黄玉香、周广盛的诉讼请求，依法应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十六条的规定，原审法院判决：南京鼎吉商业管理有限公司应于判决生效之日一个月内将黄玉香、周广盛所有的位于南京市溧水区永阳镇秦淮大道301号顾家欧亚达商业广场3幢1027室房屋损坏的梁板恢复原状。原审案件受理费减半收取50元，由南京鼎吉商业管理有限公司负担。
鼎吉公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，所作判决损害了上诉人及相关当事人的利益，具体如下：一、涉案房屋的装饰装修既符合法律规定也符合双方约定。1、《住宅室内装修装饰管理办法》第五条明确规定，住宅室内装修装饰活动，禁止下列行为：未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构……，而承租人在施工过程中，为确保装修装饰符合规定，要求上诉人提供了施工技术核定单，且经设计等综合部门共同认定涉案梁板取消不影响工程质量，满足设计要求，今后并可以恢复原状，故承租人的装饰装修行为符合法律规定和程序规定；2、双方当事人签订的《委托管理协议》第十条第一项约定：甲方允许乙方或承租人对该房进行装修、装饰，委托期限届满后，乙方或承租人可恢复原状移走装修、装饰，或协商一致后甲方对装修、装饰物折价补偿，该物所有权归甲方，故承租人的装饰装修行为符合双方约定。二、本案承租人在装修过程中取消梁板已经专业部门认定不属于主体主要构件，即不属于房屋的承重结构，原审法院仅凭住建部门的个人陈述即认定属于建筑主体及承重结构，显然于法无据。三、本案的处理涉及案外承租人利益，承租人租赁房屋及装修均是善意，施工过程中被上诉人并未提出过异议，原审判决损害了承租人的利益，增加了矛盾，也难以执行。四、依照双方协议约定，被上诉人只有在管理期限届满时方能提起诉讼，现其提起本案之诉不适时。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人黄玉香、周广盛辩称：一、被上诉人得知上诉人装修后就要求上诉人停止施工，上诉人主张被上诉人对此不持异议与事实不符。二、被上诉人委托上诉人对涉案房屋进行管理，而上诉人在未经被上诉人同意且也未向政府主管部门办理报批手续的情况下，破坏房屋二层梁板进行装修，既不合法也损害了被上诉人财产权利。三、上诉人主张被取消的梁板不属于房屋主体主要构件，不属于房屋的承重结构，与事实及法律均不相符。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条明确，本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等；本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等，上诉人该项上诉理由不成立。同时，《住宅室内装饰装修管理办法》对于非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主同意的规定。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
针对原审法院查明的事实，双方当事人不持异议，本院予以确认。双方当事人二审中均未提交新的证据。
二审中，上诉人陈述涉案房屋改造设计未交付图审中心审核。
本院认为，损害他人财产，应当恢复原状或折价赔偿。双方当事人在委托管理协议中，虽约定被上诉人黄玉香、周广盛允许上诉人鼎吉公司或实际承租人对涉案房屋进行装饰、装修或添置新物，但该装饰、装修或添置新物行为不应改变房屋的主体结构、承重结构，不应对房屋质量安全产生重大影响，而上诉人对涉案房屋的二层3-10-1-3-11／3-B-1-3-D处梁板实施的取消工程，实质改变原房屋实体和承重结构构造。上诉人在原审中提供了浙江广厦建筑设计研究有限公司的《证明》，虽有“拆除的梁板不属于主体主要构件，取消后不影响工程质量，不会造成安全隐患，之后可以通过后植筋方式恢复”的证明内容，但该内容与《住宅室内装饰装修管理办法》规定的房屋主体结构、承重结构定性相矛盾，且证明人也未到庭作证，故原审法院未采信该份证据符合法律规定。即使如上诉人所述，以后可以植筋方式恢复房屋梁板，不会造成安全隐患，但改造行为对房屋的质量安全势必会造成一定的影响，且上诉人在实施取消梁板改造工程前，既未取得被上诉人同意，也未将改造设计方案报图审单位审核，同时也未获得行政主管部门的认可，存在未全面履行法定义务的行为，故上诉人提出其改造行为不违反合同约定和法律规定，不同意恢复原状的意见，原审法院未予采纳，并无不当。另上诉人提出本案判决其恢复原状将损害实际承租人利益的意见，缺乏事实及法律依据不足，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人吉鼎公司的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人南京鼎吉商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一六年三月二日
书 记 员 冯 超