安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初2696号
原告（反诉被告）：孟祥梅，女，1980年5月8日出生，汉族，户籍所在地辽宁省营口市老边区。
委托代理人：马学聪，安徽安泰达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陶长彬，男，1973年6月24日出生，汉族，户籍所在地安徽省霍邱县。
委托代理人：杨帆，安徽华人律师事务所律师。
被告：吴俊芝，女，1972年7月21日出生，汉族，户籍所在地安徽省霍邱县，身份证号码3424231972********。
委托代理人：杨帆，安徽华人律师事务所律师。
原告（反诉被告）孟祥梅与被告（反诉原告）陶长彬、被告吴俊芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟祥梅的委托代理人马学聪，被告（反诉原告）陶长彬、被告吴俊芝及共同委托代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟祥梅诉称：2016年1月17日，原、被告签订《存量房买卖合同》一份，约定被告将位于包河区繁华大道6525号格林雅地7栋202室房屋以124.4万元的总价出售给原告，原告支付定金1万元，如一方违约则须向守约方支付违约金5万元，被告于2016年2月23日协助原告完成房屋过户手续，否则视为被告违约；按交易习惯，需要按揭的房屋买卖，须先办理完相关税务和过户手续后，买方将购房首付款转至房产局指定的账户，即被告在未协助完办理相关手续时，原告没有付款义务。合同签订后，原告多次联系被告要求办理缴税和过户手续，被告以各种理由推脱。被告的行为已构成违约，现依法诉讼，请求判令：一、被告陶长彬、吴俊芝继续履行《存量房买卖合同》，协助原告孟祥梅办理位于合肥市包河区繁华大道6525号格林雅地7栋202室房屋的相关缴税和过户手续；二、被告陶长彬、吴俊芝支付原告孟祥梅违约金5万元；三、本案诉讼费由被告负担。
被告陶长彬、吴俊芝辩称：原告通过欺诈手段与被告签订《存量房买卖合同》，合同是在违背被告真实意思的情况下签订，依法应当予以撤销。此外，原告仅交付被告1万元定金，至今未交付全部购房款，亦未办理贷款手续，导致合同无法继续履行，系原告单方违约。
反诉原告陶长彬诉称：一、反诉被告通过欺诈手段与反诉原告签订《存量房买卖合同》，是在违背反诉原告真实意思的情况下签订的合同，依法应当予以撤销。2016年1月17日，反诉被告带着自称是0551房产中介公司员工的刘宝玉找到反诉原告商谈涉案房屋买卖事宜，双方约定通过中介公司代理的方式交易涉案房屋并签订了《存量房买卖合同》。同日，反诉原告当着反诉被告的面将房产证原件及土地证原件交给了“中介公司员工”刘宝玉，刘宝玉出具《收条》。合同签订后，反诉原告要求和反诉被告及中介刘宝玉再签订一份《二手房中介服务合同》，反诉被告和刘宝玉无正当理由拒绝签订。反诉原告要求刘宝玉出示二手房从业人员资格证，要求出具0551房产中介公司的正规中介合同时，刘宝玉均予拒绝。2016年2月25日，反诉原告去合肥市0551房产公司进行核实刘宝玉是否为其员工，被0551房产公司客户经理江祥明确告知公司没有刘宝玉这个人，也没有收到过反诉原告的房产证和土地证，反诉原告这时才知道被骗了，并立即向南七派出所和骆岗派出所报案，骆岗派出所出具了《接警单》，警方分别打电话给反诉被告和刘宝玉，二人均不接电话，警方将反诉原告陈述的情况予以登记，并告知反诉原告挂失和重领房产证。事后，反诉原告多次以短信及口头方式向反诉被告明示必须签订正规的中介合同才能继续履行合同，否则由此导致的全部责任由反诉被告自行承担。但反诉被告一直拒绝，提出“必须先过户，才支付房款，如果反诉原告不照办就要反诉原告承担违约责任”。刘宝玉和反诉被告还威胁反诉原告“合同已经签了，如果你不履行合同就要承担违约责任，向孟祥梅赔7万元”。由此可见，反诉被告带来的中介人员刘宝玉不是0551房产中介公司的员工，且一直拒绝向反诉原告返还土地证和房产证，反诉被告的行为涉嫌诈骗。反诉被告无理由拒绝通过正规中介公司进行合法代理进行产权交易，实质上已单方改变了房屋交易的方式。涉案的《存量房买卖合同》明显系反诉被告通过欺诈手段在违背反诉原告真实意思的情况下订立的，不具合法性应当依法予以撤销。二、反诉被告的行为已构成违约，应当承担违约责任并负担由此给反诉原告带来的直接经济损失。《存量房买卖合同》在“备注”中明确约定：“中介方承诺在2016年3月15日前给反诉被告将贷款办理下来，并协助反诉原告与反诉被告交接拿房，若逾期由反诉被告以现金方式支付余额房款”。合同还在附件四付款协议中约定：“反诉被告同意在2016年1月30日前将人民币（大写）玖拾叁万肆仟元存入托管账户”。但是，刘宝玉在反诉原告报警后就一直关闭手机无法联系，房产证和土地证也没了踪影。反诉被告也没有按照约定办理报税和资金托管等手续，更没有按照合同约定将买房款支付给反诉原告，反诉被告已构成违约，应当承担相应的法律责任。现依法反诉，请求判决：一、撤销反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；二、反诉被告承担本案律师费8000元；三、反诉被告承担产权证挂失费200元；四、判决反诉被告支付反诉原告违约金5万元；五、本案诉讼费由反诉被告负担。
反诉被告孟祥梅辩称：房屋买卖合同是卖方和买方之间的合同，与中介无关，涉案合同不符合撤销条件。即使没有中介亦可签订合同，中介有无资质并不影响合同的效力，中介不是签订合同的前置条件。刘宝玉无偿为双方提供服务，即使签订合同时存在欺诈，但反诉原告于2016年2月2日作出承诺，同意在3月15日办理过户手续，该承诺系其真实意思表示，依据诚实信用原则，反诉原告应当继续履行合同，合同未对律师费进行约定，因此，反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明：合肥市包河区繁华大道6525号格林雅地7幢202室房屋为陶长彬、吴俊芝夫妇共有。2016年1月17日，孟祥梅与自称房产中介人员的刘宝玉来到陶长彬家中，双方对上述房屋的买卖事项进行了协商。当日，孟祥梅与陶长彬签订《存量房买卖合同》一份，合同首部载明出卖人（甲方）为陶长彬、吴俊芝，买受人（乙方）为孟祥梅，约定甲方将上述房产以124.4万元的价款转让给乙方，由乙方交纳相关税费；乙方于2016年1月30日前将人民币93.4万元存入托管帐户，并在3日内向住房公积金中心贷款30万元；备注内容为：“1、交房时间以甲方拿到全额房款当日为准；2、如因甲方原因导致乙方贷款已到房产局指定托管帐户五个工作日内不能办理交接手续的所产生的延期按每天人民币70元房租由甲方支付给乙方，且最长延期不得超过30日；3、甲方在交房时，合同约定的设备和装饰均不得缺少和损坏，否则由甲方负责补齐和修复；4、双方在签订本合同时乙方向甲方支付购房定金人民币1万元，如因一方单方面违约则违约方须向守约方支付违约金人民币5万元；5、中介方承诺于2016年3月15日前给乙方将贷款办理下来，并协助甲乙双方办理交接拿房和拿款手续，如逾期则由乙方以现金支付余额房款。”合同签订后，陶长彬当即将房产证和土地证交给刘宝玉。1月22日，吴俊芝在《存量房买卖合同》上署名、捺印，孟祥梅交付陶长彬吴俊芝夫妇定金1万元。1月29日，陶长彬与孟祥梅电话沟通，陶长彬认为刘宝玉不是合法的中介人员，要求重找有资质的中介人员方才同意办理房产过户。2月2日，陶长彬与孟祥梅再次电话沟通，陶长彬认为孟祥梅提出不要中介的新要求，其与吴俊芝需要考虑。同日，陶长彬出具《承诺》一份，载明：“格林雅地7-202因中介原因，现卖方需时间考虑，争取在正月十六（2月23日）完成过户，过时按法律程序解决。”逾期后，陶长彬、吴俊芝未与孟祥梅办理房产过续手续。2月25日，孟祥梅的婆婆与陶长彬电话沟通，陶长彬表示：“我们这个房子照样卖，就不卖你家……”、“我会弥补的，我下午跟你儿媳商量。”当天晚上，陶长彬分别向合肥市公安局南七派出所和骆岗派出所报案，称多次向刘宝玉讨要房产证未果，骆岗派出所告知陶长彬可以挂失并重领房产证。2月27日，陶长彬花费200元在《合肥晚报》上刊登房产证遗失公告。3月21日，陶长彬与吴俊芝委托安徽华人律师事务所代理本案诉讼，并支付代理费8000元。4月1日，陶长彬与吴俊芝领取新的房产证。
上述事实，除双方当事人陈述外，还有孟祥梅提供的身份证、存量房买卖合同、承诺、收条、手机通话录音，陶长彬与吴俊芝提供的接处警情况登记表（2份）、收件单、存量房买卖合同、手机通话录音（2份）、手机短信、广告认刊表、聘请律师合同、发票等证据佐证，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。
本院认为：关于涉案《存量房买卖合同》的效力问题。陶长彬与吴俊芝始终对合同约定的价款、支付期限、违约责任等内容不持异议，认为刘宝玉虽然有过从事房产中介的经历，但不是合法的中介人员，在孟祥梅提出不要中介参与的情况下，陶长彬于2月2日承诺争取于2月23日完成过户，庭审中，陶长彬强调其书写承诺目的就是为了卖房，因此，可以认定双方对合同内容进行了部分变更，该变更合法有效，双方当事人应当按照新的约定全面履行各自的义务。陶长彬与吴俊芝提出孟祥梅以欺诈手段使自己在违背真实意思的情况下签订合同的辩称意见，与本院查明的事实不符，其要求撤销《存量房买卖合同》，不予支持。
综上所述，《存量房买卖合同》及《承诺》均合法有效，陶长彬与吴俊芝未于2月23日前协助孟祥梅办理房产过户手续，显已违约。诉讼过程中，孟祥梅将剩余购房款123.4万元交至本院帐户，以保证合同的顺利履行，因此，对其要求继续履行合同，并由陶长彬与吴俊芝协助办理缴税、过户手续，以及支付违约金5万元的请求，本院依法予以支持。陶长彬作为违约方，要求孟祥梅承担律师费8000元、房产证挂失费200元，并支付违约金5万元的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、四款之规定，判决如下：
一、被告陶长彬、吴俊芝继续履行《存量房买卖合同》，于本判决生效之日起十日内协助原告孟祥梅办理合肥市包河区繁华大道6525号格林雅地7幢202室房屋的产权变更手续（办证产生的税费由原告孟祥梅负担）；
二、被告陶长彬、吴俊芝于本判决生效之日起十日内支付原告孟祥梅违约金5万元；
三、驳回反诉原告陶长彬的诉讼请求。
本诉案件受理费16446元，减半收取8223元，保全费3020元，合计11243元，由被告陶长彬、吴俊芝负担。反诉案件受理费16520元，减半收取8260元，由反诉原告陶长彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 费贤敏
二〇一六年八月二十五日
书记员 阮晓艳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。