广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第842号
上诉人（原审原告）：广州永驰汽车配件有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：刘吉光，总经理。
委托代理人：陈海波，广东同益律师事务所律师。
委托代理人：汪颖婷，广东同益律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市千大塑料制品有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：杨祖建，总经理。
被上诉人（原审被告）：杨祖建，住广州市白云区。
两被上诉人的共同委托代理人：刘吉春，广东科德律师事务所律师。
原审第三人：广州市信豪皮革有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：张锡平。
上诉人广州永驰汽车配件有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法江民初字第343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州永驰汽车配件有限公司（以下简称永驰公司）为广州市白云区江高镇青云路53号自编1栋、2栋、3栋的房地产所有权人，上述房产均由广州市国土资源和房屋管理局向永驰公司发放房地产权证。其中自编1栋用途为办公综合楼、2栋用途为厂房、3栋用途为办公楼。2013年8月10日，永驰公司与杨祖建签订《楼房租赁合同》，约定杨祖建向永驰公司承租53号1-3栋，租赁期限自2013年9月10日至2022年9月9日，第一至三年租金每月76200元，每三年递增10%，签约当日杨祖建需缴纳押金200000元，租期满后楼房经永驰公司验收无损坏应无息退还，杨祖建不得损坏永驰公司建筑物、电房配套设施等，水费、电费、卫生费等费用均由杨祖建承担；租金交付形式约定为“租金每年第一次交2个月租金，后面每月一交租金，先缴租金后使用；每期提前5天缴纳租金，如若租金逾5天不缴则当自然毁约”，永驰公司有权终止合同并保留追回所欠款项和间接损失的权利。合同背面，永驰公司法定代表人手写说明“3年之内保证正常用电，刘吉光”。同日，永驰公司出具收据写明收到广州市千大塑料制品有限公司（以下简称千大公司）缴纳押金200000元，9月、10月租金共计150000元。根据杨祖建提供的银行转账记录显示，其中50000元租金为杨祖建2013年8月14日转账支付。之后杨祖建每月缴纳租金情况如下表1，永驰公司收到下列租金后均向千大公司开具收据予以确认，其中2013年11月与12月租金收据记载金额为76200元，另写明“实收75000元，是实刘吉光”。
表1：
2013年9-10月
2013年8月10日-14日
150000元
2013年11月
二〇一三年十一月二十七日
75000元
2013年12月
二〇一三年十二月十日
74060元
2014年1月
2014年1月14-15日
74060元
2014年2月
2014年1月23日
40000元
2014年2月
2014年2月10日
34060元
2014年3月
2014年3月10日
60000元
2014年4月
2014年4月10日
60000元
2014年5月
2014年5月21日
60000元
2014年6月
2014年6月5日
60000元
2014年7月
2014年7月5日
60000元
2014年8月
2014年8月7日
60000元
2014年9月
2014年9月9日
60000元
2014年10月
2014年10月8日
60000元
2013年8月7日，永驰公司与广州市信豪皮革有限公司（以下简称信豪公司）签订《租赁合同》，约定信豪公司向某公司承租53号自编1栋一层，期限自2013年9月1日至2018年8月31日，信豪公司需缴纳押金45000元，租金按季度缴纳，每季度45000元，合同签订之日信豪公司需向某公司缴纳租金及两个月租金共计90000元，信豪公司需自行承担水费、电费等费用。同月12日，千大公司出具收据，写明收到案外人“中宝利来皮具有限公司租房押金45000元”。
2014年7月1日，永驰公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、永驰公司、杨祖建签订的《楼房租赁合同》终止，杨祖建立即从53号房搬出；2、杨祖建退回已收取的信豪公司押金45000元给永驰公司；3、本案诉讼费由杨祖建承担。
原审庭审中，永驰公司、杨祖建、千大公司确认“中宝利来皮具有限公司”即为信豪公司。2013年8月13日，永驰公司法定代表人出具手写说明，写明上述《租赁合同》转让给杨祖建。2013年9月1日，信豪公司向千大公司缴纳2013年9月至11月租金42680元；2013年12月，信豪公司向千大公司缴纳2013年12月至2014年2月租金42187.5元、2013年9月-12月水电费及6个月公摊费；2014年3月5日，信豪公司向千大公司缴纳2013年12月至2014年2月水电费。2014年3月之后，信豪公司向永驰公司每月缴纳租金14060元，并由永驰公司向信豪公司开具收据予以确认。永驰公司亦确认仅向信豪公司收取租金，未向信豪公司收取水电费及公摊费等费用。
杨祖建、千大公司主张永驰公司未能按照合同约定向千大公司提供生产用电并于2013年11月2日向永驰公司发出告知函，函载千大公司写明关于用电问题千大公司已于2013年10月16日通知永驰公司解决，但永驰公司至今未能解决，现再次通知永驰公司，在用电未解决之前千大公司将停止交房租。永驰公司还出示案外人广州市力绅源皮具有限公司（以下简称力绅源公司）与广州供电局有限公司签订的高压供电合同及电费通知单，上述合同写明广州市供电局有限公司向青云路53号进行供电，用电人为力绅源公司；电费通知单写明青云路53号用电用户为力绅源公司。2013年10月31日、2013年12月12日、2014年1月15日，力绅源公司分别向千大公司出具收据，写明收到千大公司缴纳的不同月份的水电费用。
原审庭审中，永驰公司、杨祖建、千大公司对杨祖建、千大公司2014年5月租金逾期缴纳租金理由存在争议。杨祖建、千大公司主张系因信豪公司未向杨祖建、千大公司缴纳水电费及公摊费用，故杨祖建、千大公司要求永驰公司解决而永驰公司未予以解决故迟延交租。永驰公司主张关于合同约定的用电问题，永驰公司已与力绅源公司约定进行股权转让并正处于办理手续过程中，并出示2013年9月1日与力绅源公司签订的《变压器股权转让合同》，合同写明，53号房变电站永驰公司占有1／3、力绅源公司占有2／3，力绅源公司将其所有的2／3股权转让给永驰公司，价格200000元，关于股权转让和全部交割事项最长期限为500个日历日。案外人力绅源公司于2014年10月22日向原审法院出具情况说明，写明永驰公司自2013年12月与该司协商变压器转让事宜，但一直未形成意见，2014年8月中旬我司才与永驰公司签订上述《变压器股权转让合同》，永驰公司以办理相关手续为由将时间倒签回2013年9月1日，对于永驰公司、杨祖建、千大公司之间诉讼事宜不知情。
经原审法院向永驰公司法定代表人刘吉光询问，刘吉光陈述，永驰公司、杨祖建之间写明收取的押金200000元包括信豪公司的押金45000元，该45000元是由信豪公司直接交给永驰公司，杨祖建向永驰公司缴纳剩余的155000元。永驰公司主张杨祖建无故逾期交租并向杨祖建发出催款通知书要求杨祖建于该月20日前缴清，但杨祖建20日仍未缴纳，故永驰公司于20日下午将杨祖建工业用电切断，但杨祖建之后擅自恢复用电，故永驰公司于2014年5月21日向杨祖建发出清场通知书，要求杨祖建于2014年6月5日之前搬离。
原审法院认为：涉案租赁房屋由永驰公司所有并进行权属登记，故永驰公司有权将53号房屋出租。杨祖建虽以个人名义签订租赁合同并缴纳租金，但房屋实际使用人为千大公司，且永驰公司出具的租金收据均写明为千大公司，故杨祖建以个人名义承租厂房并缴纳租金的行为应视为杨祖建作为千大公司法定代表人履行法定代表人的职务行为，故《楼房租赁合同》应视为永驰公司与千大公司签订，该合同的相关权利义务应由千大公司承担。永驰公司、杨祖建签订《楼房租赁合同》属于永驰公司与杨祖建真实意思表示，合法有效，永驰公司与千大公司双方均应遵照履行。
关于千大公司迟延交租是否构成违约的问题，因合同签订日期为2013年8月10日，起租期为2013年9月10日，永驰公司出具的租金收取写明第一次收取租金日为2013年8月10日，故交租基准日应为每月10日。合同约定每期租金应提前5天缴纳，故提前5天应为每月的5日；合同约定逾期5天不交视为违约，千大公司缴纳第一次租金时间为2013年8月10日至14日，永驰公司收取时未提出异议并出具2013年8月10日的收款收据予以确认，故上述确认行为应视为永驰公司确认8月14日交租尚未超过合同约定的逾期5日范围，由此可知逾期5日应为每月的15日，故每月交租日期应为每月5日至15日。故结合表1可知，千大公司仅在2013年11月与2014年5月逾期交租。千大公司主张2013年11月逾期交租系因永驰公司未提供正常用电，原审庭审中，永驰公司确认已向案外人力绅源公司购买电房以保障千大公司用电，但根据永驰公司提供的《变压器股权转让合同》及案外人力绅源公司出具的情况说明，可知在千大公司承租后至2014年8月永驰公司才就用电事宜与力绅源公司达成一致意见，且尚未办理相关过户手续，故千大公司主张永驰公司未能按照合同约定保证千大公司生产用电的事实原审法院予以确认。
千大公司主张2014年5月逾期交租系因信豪公司未向千大公司缴纳水电费及其他公共费用，要求永驰公司出面解决，故逾期交租。永驰公司就此向杨祖建发出清场通知书，要求杨祖建于2014年6月5日前搬离，故该通知书可视为永驰公司要求永驰公司、千大公司租赁关系于2014年6月5日解除。但之后千大公司于2014年5月21日缴纳当月租金并于2014年6月5日缴纳2014年6月租金，永驰公司均予以接受，永驰公司上述继续接受租金的行为证实永驰公司接受千大公司继续承租而不再要求千大公司于2014年6月5日搬离并解除租赁关系。原审法院认为，永驰公司、千大公司签订租赁合同对租赁关系进行相关约定，目的是为了保证租赁关系能够顺利履行。现千大公司仅两个月逾期交租，且逾期后均在当月补缴租金，永驰公司亦收取并开具收据确认；自2014年6月至原审庭审时，杨祖建、千大公司每月均在10日前向永驰公司缴纳租金，永驰公司接受并予以确认，由此可见，千大公司上述两次逾期交租行为并非导致合同目的不能实现，故永驰公司要求终止合同虽符合合同约定但不合理，鉴于维护交易安全稳定，原审法院对永驰公司要求终止租赁合同并要求杨祖建立即搬离的诉讼请求不予支持，予以驳回。因永驰公司已确认信豪公司的租金系由信豪公司向永驰公司缴纳，故永驰公司要求杨祖建退还信豪公司的押金无事实及法律依据，原审法院不予支持，予以驳回。
信豪公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2014年11月15日作出判决：驳回广州永驰汽车配件有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1026元，由广州永驰汽车配件有限公司负担。
判后，上诉人永驰公司不服原判，向本院上诉称：一、在本案中，根据永驰公司与杨祖建于2013年8月10日签订的《楼房租赁合同》，合同相对方是永弛公司与杨祖建。起诉中原告是永弛公司，被告是杨祖建个人。纵观本案所有证据，均没有任何证据显示《楼房租赁合同》另一方是千大公司。而在一审判决书中突然冒出千大公司，一审判决随意更改了《楼房租赁合同》双方当事人，严重违反了合同相对性原则，程序明显有误。二、根据永驰公司与杨祖建签订的《楼房租赁合同》中约定：先缴租金后使用，每月提前5天交租，逾期5天不交视为自然毁约。可知每期租金的租赁周期为每月10日至下个月9日，所谓“提前5天交租，是在每月10日提前5天，即每月的5日为交租基准日；逾期5天不交视为自然毁约，也就是每月的5日为交租基准日往后5天，即超出每月10日不交租视为杨祖建自然毁约；该条款是对逾期交租，永驰公司有合同的解除权做出明确约定，这是合同双方当事人的真实意思表示，只要杨祖建任何一个月逾期5日交纳租金，永驰公司均可以与杨祖建解除合同。而本案中，杨祖建从2013年9月份承租至2014年5月份仅8个月中竟然有7个月延期缴纳租金，其中有两次缴租逾期15天以上，并在永驰公司多次催缴之下交纳，如：2013年11月份租金是在当月27日缴纳、2014年5月份租金逾期15天未缴，永驰公司提出解除合同并要求杨祖建清退租赁场地时，杨祖建才于当月21日缴纳的。据此，永驰公司依据合同约定提出解除合同是有理有据的。三、本案杨祖建用电一直处于正常。关于《变压器股权转让合同》与本案无关联，也不是本案争议焦点，并且永驰公司原本拥有三分之一的股权，力绅源公司拥有三分之二的股权，永驰公司购买力绅源公司变压器全部股权，是因为该变压器设备全部在永驰公司出租场地范围内，以后便于使用和管理。而《变压器股权转让合同》签订并非因杨祖建用电问题购买的，与本案无关。请求法院判决：1、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法江民初字第343号民事判决；2、解除永驰公司与杨祖建签订的《楼房租赁合同》，并要求杨祖建立即搬出广州市白云区江高镇青云路53号自编1栋；3、本案诉讼费由杨祖建承担。
被上诉人杨祖建、千大公司答辩称：一审判决认定事实清楚，判决符合事实。一审认定权利义务主体是永驰公司与千大公司是正确的，合同是永驰公司法定代表人与千大公司的法定代表人签订，杨祖建签订合同后用于开办千大公司，实际使用人是千大公司，所以权利义务主体是千大公司。一审对缴纳租金日期的认定正确，在合同中无对交租的具体时间约定，一审认定以月来计算租金是正确，认定每月5-10日交租是正确的。千大公司每月5-10日交租，不存在拖欠租金的情况。关于交租的数额，虽合同约定租金是76200元，从实际交租当日开始双方以实际行为将租金变更为75000元，永驰公司法定代表人刘吉光也在单据中确认每月租金是75000元，所以千大公司不存在未足额交租的问题。永驰公司违反合同的根本义务在先，永驰公司单方反复变更合同，导致千大公司无法正常使用厂房，千大公司为促使永驰公司履行合同在2013年11月、2014年5月拖延交租是正常的抗辩权，永驰公司以此解除合同与事实不符。永驰公司至今未解决用电问题，千大公司承租厂房是用于生产用的厂房，永驰公司在合同中承诺要解决用电问题，实际上至今厂房用电问题无法解决，是千大公司自行向他人借电，在用电未解决前，千大公司多次敦促永驰公司办理，永驰公司不办理，导致千大公司在2013年11月拖欠交租，在千大公司暂时自行缓解用电问题后，千大公司在11月也交租了。千大公司从租赁到现在已经快两年除了上述两次有原因的拖延交租外，都是按时交租，永驰公司也收取了租金，双方的租赁关系一直在延续，永驰公司要求解除合同与事实不符，也不利于保护交易安全，千大公司基于对9年合同的信任，投入了巨额的资金，进行了大量的装修，把大型设备也搬到厂房里，如果解除合同对千大公司有巨大的经济损失，也会导致双方更复杂的纠纷。一审法院基于维护交易安全作出判决是正确的，请求二审法院维持原判。
原审被告信豪公司未向本院提交答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：原审法院于2014年10月16日第二次开庭审理时，将千大公司列为被告2、将信豪公司列为第三人，永驰公司对此没有提出异议。
本院认为：永驰公司与杨祖建签订《楼房租赁合同》，该合同是双方自愿签订，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定为有效合同正确。合同签订后，由于杨祖建是千大公司的法定代表人，杨祖建承租涉案场地后由千大公司使用，千大公司确认杨祖建是代表千大公司与永驰公司签订合同，永驰公司出具的押金、租金收据均载明交款人为千大公司，表明永驰公司亦确认千大公司为承租人，原判认定《楼房租赁合同》权利义务应由千大公司承担依据充分。永驰公司起诉杨祖建后，原审法院依据查明的情况，追加千大公司、信豪公司为本案当事人参加诉讼，永驰公司在原审法院第二次开庭审理时已经知晓，其对于本案的诉讼主体并没有提出异议，现永驰公司主张原审法院审理程序有误，本院不予认定。
关于交租时间的问题。合同约定每期提前5天缴纳租金，但未明确具体的日期，从合同履行情况看，千大公司于2013年8月10日至14日交付首期租金150000元，永驰公司对此并没有提出异议，因此原审法院认定交租的基准日为每月的10日具有依据。提前5天、逾期5天指的应是每月5日至15日期间，因此，千大公司在每月15日之前缴纳租金不能认定其逾期交租5天。永驰公司认为交租日应为每月的5日，每月超过10日未交租就构成逾期交租5天的意见，本院不予采信。经查，千大公司仅在2013年11月及2014年5月的租金存在逾期交租5天的情形，但此后均已缴纳了租金，至诉讼期间，千大公司亦正常交租，合同仍处于继续履行中。现永驰公司要求解除租赁合同关系，本院不予支持。原审法院基于维护交易安全的民事活动原则，驳回永驰公司诉讼请求的处理并无不当，本院予以维持。上诉人永驰公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1026元，由广州永驰汽车配件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长蔡粤海
审判员李静
代理审判员闫娜
二O一五年六月十一日
书记员徐毅敏