广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第224号
上诉人（一审原告）：广州市富力仕电脑有限公司北海分公司，住所地北海市北部湾西路5号。
负责人：陈芝华，该公司经理。
委托代理人：满耀志，广西海鑫律师事务所律师。
委托代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：北海启东房地产开发有限公司，住所地北海市北部湾西路。
法定代表人：刘启东，董事长。
委托代理人：李春贵，广西广恒信律师事务所律师。
一审第三人：北海禾润房地产有限公司，住所地北海市石化路6号银苑小区24幢5号。
法定代表人：黄耀锋，经理。
一审第三人：北海市建筑工程公司，住所地北海市贵州南路3号。
法定代表人：陈喜，经理。
一审第三人：北海华奥房地产有限公司，住所地北海市云南路星海大厦11楼A2。
法定代表人：刘小刚，经理。
一审第三人：刘利兴。
一审第三人：肖保卫。
一审第三人：杨殿良。
上诉人广州市富力仕电脑有限公司北海分公司（下简称富力仕电脑公司）因与被上诉人北海启东房地产开发有限公司（下简称启东房地产公司）、一审第三人北海禾润房地产有限公司（下简称禾润房地产公司）、北海市建筑工程公司（下简称建筑公司）、北海华奥房地产有限公司（下简称华奥房地产公司）、刘利兴、肖保卫、杨殿良租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院于2014年10月24日作出的（2012）海民初字第1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人富力仕电脑公司的委托代理人满耀志、吴裕成，被上诉人启东房地产公司的委托代理人李春贵到庭参加了诉讼。一审第三人禾润房地产公司、建筑公司、华奥房地产公司、刘利兴、肖保卫、杨殿良经依法依法送达开庭传票，未有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审判决查明，北海市北部湾西路5号启东商场第二层、第三层房地产，原为被告所有，因被告与第三人建筑公司土地使用权转让欠款纠纷一案，于2000年7月被北海市中级人民法院查封，并将查封的上述房地产裁定给第三人建筑公司抵被告尚欠建筑公司的全部债务。北海市北部湾西路5号启东商场第二层、第三层房地产已于2000年7月属建筑公司所有。2005年10月16日，被告因逾期不参加年检被吊销经业执照。2006年10月16日和2007年5月1日，原告与被告先后签订了两份《北海市苏宁阳光百货购物广场铺位租赁合同》，原告承租被告所有的位于北海市北部湾路5号“苏宁阳光百货商业广场”2层铺位2730平方米。合同约定：原告独立行使租赁场地经营管理权，有权将该2层的铺位策划招商转租经营，合同还约定了场地、租金及其他费用的缴纳、租期、双方的权利义务以及违约责任等。两份合同的租期分别从2006年11月1日、2007年5月1日起，至2017年4月30日止，合同签订后，原告依合同约定将押金205000元付给被告，原告对租赁场地进行全面装修，装修后，原告将租赁场地创建“阳光电脑城”，向经营户分租柜台经营。2010年6月1日，原告将“阳光电脑城”整体转租给“北海市海城区富力通租赁服务部”经营，双方签订了《阳光电脑城整体租赁合同》，转租期至2017年4月30日止。转租后，从2012年1月1日起至2017年4月30日止。“阳光电脑城”经营期间，原告如约履行合同，按约定期限支付租金及相关水电费用等。2011年11月，被告阻挠“阳光电脑城”的经营户与原告续签合同，造成原告无法正常使用承租场地。被告还与启东电脑城二楼经营户签订场地租赁合同，将原告承租的场地以苏宁公司的名义出租。同时，被告将原告赶出启东商场二楼办公场所，使原告完全失去了对启东电脑城二楼2730平方米铺面的管理使用权。2012年5月30日，原告富力电脑仕公司与北海市海城区富力通租赁服务部就无法履行《阳光电脑城整体租赁合同》而达成了解除协议，原告赔偿给北海市海城区富力通租服务部人民币200万元。为此，原告曾多次向被告交涉，要求被告纠正违约侵权行为并赔偿原告的经济损失，但被告不予理会。另查明，2010年8月，因申请人执行人华奥房地产公司与被执人中房集团北海房地产开发公司、建筑公司，北部湾实业股份有限公司借款合同纠纷一案，北海市中级人民法院作出（1999）北执字第1-39号执行裁定书，将另案裁定给被执行人建筑公司［现登记在北海启东房地产开发有限公司名下］位于北海市北部湾西路5号房东商场第二层、第三层房地产的所有权及相应的其他权利归买受人禾润房地产公司所有。2010年8月，第三人北海禾润房地产有限公司2011年3月取得该房屋所有权证。2012年6月，第三人刘利兴、肖保卫、杨殿良向第三人禾润房地产公司买受该物业，并取得了该房地产的房屋所有权证。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告广州市富力仕电脑有限公司北海分公司与被告北海启东房地产开发有限公司分别于2006年10月16日和2007年5月1日签订的两份《北海市苏宁阳光百货购物广场铺位租赁合同》；2、被告向原告返还押金人民币205000元、支付违约金人民币600000元。合计人民币805000元，赔偿原告装修损失710900元，广告费用损失111980元，租金收益1360000元，原告赔偿给富力通服务部的赔偿金2000000元，合计4987880；3、被告承担本案全部诉讼费用。
一审判决认为，首先，原告与被告签订租赁合同，被告因逾期不参加年检被工商行政机关吊销营业执照，依照《中华人民共和国民法通则》第四十条：法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。《中华人民共和国公司法》第一百八十七条第三款：清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿不得分配给股东。但被告被工商行政机关吊销营执照后，还与原告签订《北海市苏宁.阳光百货购物广场铺位租赁合同》，其行为违反上述法律规定；原告与被告签订的租赁合同所涉北海市北部湾西路5号启东商场第二层、第三层房产，于2000年7月被北海市中级人民法院查封后裁定给了第三人建筑公司，该物权已于2000年7月转移给建筑公司所有，2010年8月，第三人禾润房地产公司因参加拍卖竞得该物业所有权。上述事实证明被告在与原告签订租赁合同时已经不是该房地产的所有权人，也不具有进行经营活动的主体资格，而与原告签订上述房地产租赁合同的行为，既无产权人的事先授权也无产权人的事后追认，属无权处分和无权代理行为，并且被告的营业执照被吊销后不具有进行营业经营活动的主体资格，因此，原、被告双方签订的《北海市苏宁.阳光百货购物广场铺位租赁合同》为无效合同，而无效合同自始没有法律效约束力。对此，被告应承担缔约过错责任。其次，既然原、被告双方签订的《北海市苏宁.阳光百货购物广场铺位租赁合同》为无效合同，而无效合同自始没有法律效约束力。故原告请求解除原、被告签订的本案合同没有依据不能成立，该租赁合同自始无效，无需解除，原告请求支付违约金人民币600000元没有依据，不能成立。但被告收取原告的押金人民币205000元应予返还。而原告为经营投入的装修及广告费用是其经营所需，并且原告的证据大部分为收据，少部分虽为发票但不足以证明原告所主张的装修损失710900元、广告费用损失111980元；原告主张1360000元租金收益损失的依据是单方制作，为自证，不具有证据效力，不能成立，至于原告赔偿给富力通服务部的赔偿金2000000元，是原告与该服务部所签合同约定的违约金，而该项损失与被告的行为没有关联，是否真实存在不能确认。鉴于被告在没有所有权或所有权人的授权情况下与原告签订租赁合同存在缔约过错责任，并且其行为确实给原告造成直接经济损失，酌情由被告赔偿给原告经济损失人民币500000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第一百八十条第（四）项、第一百八十三条、第一百八十六条第三款的规定，判决：一、被告北海启东房地产开发有限公司返还押金人民币205000元给原告广州市富力仕电脑有限公司北海分公司；二、被告北海启东房地产开发有限公司赔偿经济损失人民币500000万元给原告广州市富力仕电脑有限公司北海分公司；三、驳回原告广州市富力仕电脑有限公司北海分公司其他诉讼请求。案件受理费46995元由原告负担36145元，被告负担10850元。
上诉人富力仕电脑公司不服上述一审判决，向本院提出上诉称，原判认定上诉人与被上诉人于2006年10月16日和2007年5月1日签订的两份《北海市苏宁.阳光百货购物广场铺位租赁合同》无效错误。1、上诉人与被上诉人签订的上述两份合同是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，《公司法》规定公司清算期间不得从事与清算无关的活动，但并没有明确与清算无关经营行为的效力。《公司法》206条对此进行了明确规定：“由公司登记机关予以警告，没收违法所得。”而且该两份合同另案判决为有效合同。2、虽然本案两份合同涉及的房产于2000年7月已经被法院查封，但查封裁定书只是裁定不得转让、抵押，也没有采用封条方式查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款的规定：人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。3、虽然（2000）北执字第73-5号《民事裁定书》将涉案房产裁定给了第三人建筑公司，但该证据反映出建筑公司在执行过程中与被上诉人启东公司达成了和解协议：2003年8月1日前建筑公司不得办理本案房产过户手续，协议还约定从2000年8月1日起至2003年8月1日止，双方共同经营本案房产。2006年10月16日，上诉人与被上诉人签订本案合同时被上诉人向上诉人具了本案房产的房产证。根据《物权法》第十七条规定，上诉人有理由相信涉案房产属于被上诉人所有。4、涉案房产于2011年才办理到新属权人名下，之前没有任何人对该房产主张权利。根据买不破租赁原则，房产所有权的变动不影响本案租赁合同的效力。5、上诉人与被上诉人签订本案租赁合同后向被上诉人支付押金205000元，对租赁场地进行全面装修投入费用合计710900元，将租赁场地创建“阳光电脑城”向经营户分租柜台经营，先后投入广告费111980元。2010年6月1日，上诉人将“阳光电脑城”整体转租给北海市海城区富力通租赁服务部经营至2017年4月30日止，转租后上诉人通过收取北海市海城区富力通租赁服务部的租金与支付给启东房地产公司租金的差价，可获得经营收益4416012元。在上诉人与被上诉人签订的合同履行合同有效期内，被上诉人违约不让上诉人继续租赁，造成上诉人与北海市海城区富力通租赁服务部签订的合同不能履行而赔偿北海市海城区富力通租赁服务部200万元。因此，被上诉人应当赔偿上诉人因此而造成的经济损失。综上所述，请求二审判决：1、撤销北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1060号民事判决；2、支持上诉人在一审的诉讼请求。
被上诉人启东房地产公司辩称，1、涉案房产于2000年7月被北海市中级人民法院裁定给了建筑公司，依据物权法“因人民法院法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力”的规定，该物权已于2000年7月属建筑公司所有，上诉人签订租赁合同时是与非产权人发生的行为，且无产权人事先授权或事后追认，实为无权处分和无权代理行为，根据合同法“无权处分人处分他人财产及行为人没有代理权而订立合同，未被权利人追认合同无效”的规定，上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效，无需解除。涉案房产被法院裁定给他人的信息已在房产管理部门备案登记，而且被上诉人于2005年10月16日被吊销营业执照不得进行经营活动，上诉人没有尽合理注意义务或明知道而签约，有重大过错，应对合同无效的后果承担全部责任。上诉人从转租涉案房产中已获取巨额收益，违反了行为人不得从其过错中获益的基原则和公平原则。2、租金收益、装修费、广告费及200万赔偿金均是上诉人与他人之间的合同，被上诉人与上诉人签订的租赁合同中明确约定，上诉人在合期内与第三人所发生的债权债务与被上诉人无关。而且被上诉人不是该合同的当事人，合同真实与否无法确定。另外，上诉人主张的装修费710900元、广告费111980元的证据大部分为不合法的收据，少部分虽为发票却不是出据给上诉人的，该两费证据不具真实性、合法性及关联性，系无效证据。租金收益、赔偿金均是上诉人将从被上诉人手中低价承租的物业高价转租获取的高额差价利益，上诉人已获利数年，属于从无效合同中获取利益，违反“行为人不得从其过错中获利的基本原则和公平原则，而且超出了上诉人与被上诉人签订合同时被上诉人可能遇见的损失。综上，上诉人对其主张的赔偿项目及数额未提供任何有效证据证实，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
一审第三人经本院依法送达应诉通知书、开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，也未提出书面意见。
本院审理期间，双方均未提供新证据，本院审理查明的事实与一审相同。
根据当事人的诉辩意见，本院二审归纳的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的两份《北海市苏宁阳光百货购物广场铺位租赁合同》是否有效？二、上诉人的上诉请求（各项费用）是否有事实和法律依据？
对于第一个争议焦点，本院认为，本案房产已于2000年7月18日，北海市中级人民法院作出（2000）北执字第73-5号民事裁定，将本案房产裁定给了建筑公司，因法院裁定取得的房产权属自裁定生效之日起属受让人。本案中的两份《北海市苏宁阳光百货购物广场铺位租赁合同》是上诉人与被上诉人分别于2006年10月16日和2007年5月1日签订，也就是说，上诉人与被上诉人签订本案合同时，合同所涉及的房产已不属于被上诉人所有，被上诉人没有经房产所有权人授权处置该房产，事后也未经该房产所有权人追认，属无权处分。同时也侵害了房产所有权人的合法权利。上诉人主张的被上诉人与涉案房产所有权人建筑公司达成执行和解协议：从2000年8月1日2003年8月1日双方共同经营本案租赁物。但本案签订合同的时间分别是2006年10月和2007年5月，即不能证明启东房地产公司在签订本案合同时对本案租赁物享有处置权。上诉人称本案两份合同另案判决为有效合同，但没有提供另案判决书。因此，一审认定本案合同为无效合同正确，应予维持。
对于第二个争议焦点，本院认为，无效合同自始无效，不存在违约金的问题。上诉人请求支付违约金人民币600000元不能成立。启东房地产公司依据该无效合同收取原告的押金人民币205000元应予返还。而上诉人为经营投入的装修及广告用是其经营所需，并且所主张的装修损失710900元、广告费用损失111980元，所提供的证据大部分是收据，少数几张是发票，但不是以上诉人的名义开的，是否真实无法确定。上诉人就其主张的实际损失也没有提供相关部门的鉴定，现有的证据不能证实上诉人主张的事实，而且，上诉人对装修、广告已使用收益多年。上诉人主张1360000元租金收益损失是上诉人将本案租赁物另转他人可获的差价，无效合同造成的损失应限于直接现有的损失，不包括因无效合同可得的、不确定的利益。至于上诉人赔偿给富力通服务部的赔偿金2000000元，是上诉人与该服务部所签合同约定的违约金，而该项损失没有经过法院裁判确定，是否真实、合法不能确认。但是，被上诉人启东房地产公司名知涉案租赁物已被法院裁定给他人仍租赁给上诉人，被工商局吊销营业执照后仍从事与清算无关的业务，负有缔约过错责任。鉴于本案中确实给上诉人造成了一定的经济损失，上诉人也从本案租赁合同中获得了收益。因此，一审判决酌情由被上诉人赔偿给上诉人经济损失人民币500000元，符合公平原则。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46995元（上诉人广州市富力仕电脑有限公司北海分公司已预交），由上诉人广州市富力仕电脑有限公司北海分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何能媛
审判员 李雪燕
审判员 周润生
二〇一五年九月二十五日
书记员 陈永辉
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回是诉，维持原判决、裁定；