江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终903号
上诉人（原审原告）：胡晓丽。
上诉人（原审原告）：唐春红。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张旭，北京君颜律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：沈忱，北京君颜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宿城区纪念日服饰店（个体工商户字号），住所地江苏省宿迁市宿城区幸福中路苏豪银座。
经营者范静。
委托诉讼代理人：宣艳萍，安徽禾森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宿迁市宿城区苏豪银座业主委员会，住所地江苏省宿迁市幸福中路苏豪银座。
负责人方晓亮，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：臧高，江苏欣扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥市纪念日服饰店（个体工商户字号），住所地安徽省合肥市仁和巷**号。
经营者：王贵东。
委托诉讼代理人：杨春泉，安徽禾森律师事务所律师。
上诉人胡晓丽、唐春红因与被上诉人宿城区纪念日服饰店（以下简称宿迁纪念日）、宿迁市宿城区苏豪银座业主委员会（以下简称苏豪银座业委会）、合肥市纪念日服饰店（以下简称合肥纪念日）排除妨害纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初3526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人胡晓丽、唐春红的上诉请求为：撤销原判，依法改判宿迁纪念日腾退房屋，宿迁纪念日、苏豪银座业委会、合肥纪念日共同承担恢复原状、给付房屋占用费的责任（该房屋占用费的计算标准为：参照胡晓丽、唐春红与杭州第五季百货公司签订的委托经营管理合同中约定的2014年12月28日起至2016年12月27日止的日租金标准1859.01元/天，乘以2015年12月1日起至2016年5月11日止期间162天，合计租金301159.62元）。
事实与理由：1.胡晓丽、唐春红就涉案商铺取得独立的产权，应享有绝对的、排他的权利。（1）胡晓丽、唐春红已经出示房产权属登记证书及购房发票原件证明其对涉案商铺享有独立产权。（2016）苏13民终第623号民事判决书也对胡晓丽、唐春红的独立产权予以确认，认定涉案商铺应当返还胡晓丽、唐春红。但胡晓丽、唐春红未能实际占有涉案商铺，在苏豪银座业委会占有涉案商铺并擅自出租给宿城纪念日后，胡晓丽、唐春红也从未领取过租金。（2）苏豪银座业委会在未取得胡晓丽、唐春红授权的情况下擅自出租涉案商铺、收取租金，其应将收取的全部租金返还胡晓丽、唐春红，并赔偿胡晓丽、唐春红的损失。（3）一审判决严重混淆单独所有权和共同所有权的概念，以涉案商铺属于产权式商铺，产权人之间相互限制，不适宜单独经营，且业主委员会的出租行为得到三分之二业主授权认可为由，认定苏豪银座业委会出租涉案商铺合法，并认定苏豪银座业委会的决定对胡晓丽、唐春红有约束力无事实及法律依据。本案中，涉案商铺所在的商城被分割成600余间商铺出售，各商铺均已取得独立的房屋权属登记证书，且各个商铺的具体坐标、位置、面积等均可以确定。（4）一审法院经现场勘察1-008A房屋的面积大于房产登记南北宽度及东西长度，并于其中搭建楼梯通向二楼的情况，虽然属实，但并非胡晓丽、唐春红自行扩展商铺面积，而是苏豪银座业委会为了将一层底与二楼整体出租，强行拆除商铺原有物理隔离墙体，将公用面积隔入商铺，并擅自在胡晓丽、唐春红所有的商铺内搭建楼梯。胡晓丽、唐春红的诉讼请求为按实际登记面积对商铺进行隔离，自行使用、收益及处分专有部分商铺。
2、宿城纪念日明知其承租的涉案商铺未经实际产权人授权，仍然与无权处分人签署租赁合同，并非善意无过失的第三人，属于与苏豪银座业委会恶意串通，损害胡晓丽、唐春红的合法利益，应与苏豪银座业委会共同承担赔偿责任。胡晓丽、唐春红在一审案件审理过程中，已经提交其与宿城纪念日梁经理的微信记录，该微信记录表明，胡晓丽、唐春红多次向梁经理披露其业主身份，对涉案商铺享有独立产权，提示苏豪银座业主委员会向其出租商铺的行为未经胡晓丽、唐春红的授权，如宿城纪念日执意签订房屋租赁合同，其应当承担由此带来的一切法律后果。另苏豪银座业委会与合肥纪念日签订的《房屋租赁合同》第二条第2项明确约定，签订租赁合同时“甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明文件”。而苏豪银座业委会在未取得胡晓丽、唐春红的同意且授权的情况下，根本无法提供涉案商铺的相关证明文件。
3.一审判决导致胡晓丽、唐春红的利益明显失衡。因涉案商铺地处临街位置，该商铺在胡晓丽、唐春红购买时的单价是其他业主房屋单价的三倍有余，胡晓丽、唐春红为购买涉案商铺每月需支付73679.04元按揭贷款，按照苏豪银座业委会的租金分配方案，胡晓丽、唐春红每月只能分到不足6000元的租金。一审判决所谓平衡所有业主的利益无法律依据，严重侵害胡晓丽、唐春红的利益。胡晓丽、唐春红并非对租金分配方案不满，而是认为涉案商铺应由胡晓丽、唐春红按照独立行使占有、使用、收益、处分的权利。即使涉案商铺由胡晓丽、唐春红单独行使经营权，也并不会损害其他业主利益。胡晓丽、唐春红要求独立经营并不意味着反对宿城纪念日在此保持原状继续经营。至于如何经营，是否保持原状都是可以后期协商的。待合肥纪念日租约到期后，如何重新经营，胡晓丽、唐春红并不反对和其他业主共同协商引进商家，或者寻找合适的专业经营机构经营。不能因为“可能影响经营”这样的原因剥夺胡晓丽、唐春红单独经营涉案商铺的权利。
被上诉人宿城纪念日发表答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要的答辩意见为：我方依据合肥纪念日与苏豪银座业委会签订的租赁合同使用房屋合法有效。宿迁市宿城区幸福街道马陵社区居民委员会（以下简称马陵社区）出具的说明让宿城纪念日有理由相信苏豪银座业委会有权出租涉案商铺。宿城区纪念日自使用房屋以来按照合同约定支付租金并使用，没有任何侵权和违约行为。胡晓丽、唐春红在上诉请求中要求苏豪银座业委会返还租金，与其一审诉讼请求中要求给付房屋占用费相互矛盾，是两个不同的法律关系。胡晓丽、唐春红交付购房款与获得收益之间差异是投资风险。
被上诉人苏豪银座业委会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要的答辩意见为：1.胡晓丽、唐春红在一审中从未要求苏豪银座业委会共同承担赔偿责任，其在二审中要求苏豪银座业委会承担上述责任属于增加的诉讼请求，该上诉请求不在二审审理范围内。2.胡晓丽、唐春红持有产权证书，但苏豪银座业委会认为该证书仅能证明胡晓丽、唐春红对整个商场占有的份额。证书载明的房屋并未进行物理分割，如不经过专业人员的测绘，胡晓丽、唐春红也很难确定自己房屋的四至。3.对于涉案的虚拟产权式的商铺在现实生活中均是委托某公司共同经营或由业委会经营。胡晓丽、唐春红购买该商铺时明知购买后商铺统一经营以得到高额回报。这也是胡晓丽、唐春红在购买合同时真实的意思表示，并非希望购买后自己独立经营。4.苏豪银座业委会系经过有关部门指导并登记的机构，其代理了绝大多数业主的利益，在出租涉案商铺时，征得了绝大多数业主的利益，出租房屋符合法律规定。签订的租赁合同合法有效。
被上诉人合肥纪念日发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要的答辩意见为：胡晓丽、唐春红在庭审中对诉讼请求予以调整，违反了不诉不理的原则，侵害了其他当事人的诉权。涉案房屋属于产权式商铺，产权式商铺仅存在虚拟图纸上的所谓隔断。胡晓红、唐春红一审要求恢复隔断墙体，而隔断墙体在现实中并不存在。产权式商铺由管理公司统一对外管理，因本案商铺没有统一的管理公司，由苏豪银座业委会代为履行该职责，合肥纪念日与业委会签订合同依法有据，且经了解涉案房屋确实是由苏豪银座业委会统一向外出租，至于苏豪银座业委会是否存在违规或侵权行为，应另案处理。本案中由苏豪银座业委会统一对外出租符合维护绝大多数业主利益的原则。如果由产权人自行对外出资，又回到初期混乱的状态并导致绝大多数业主利益无法得到保证。
胡晓丽、唐春红向一审法院提出诉讼请求：1、判令宿城纪念日按55770.42元每月（按照胡晓丽、唐春红与杭州第五季百货投次管理有限公司约定的租金）向胡晓丽、唐春红支付违法占用房屋占用费至腾房屋之日，合肥纪念日承担连带责任；2请求判令宿城纪念日腾退房屋并将房屋按照诚信房地产测绘有限公司出具的与周围权属、墙体相邻关系示意图予以恢复原状。
一审法院经审理查明：胡晓丽、唐春红系1-006A、1-007A、1-008A号房产的共有人。1-006A、1-007A、1-008A号房产位于苏豪银座一楼，为产权式商铺，与其他600余户业主的其他产权式商铺相连，相互间无物理隔断。胡晓丽、唐春红所有上述三面商铺，均东临幸福中路，原测绘图显示1-008A号房产存在向东开门的标识，其南侧亦有向东开门标识。1-006A、1-007A号房产则无相应标识。原测绘图标注1-006A号商铺南口长8.75米，因与1-001A号商铺相连，西北角缺失，北口因此不是直线，西口长3.25米，东口长4.01米，标注面积为32.52平方米；1-007A号商铺南北口均为8.75米，东西口均为3.66米，标注面积为32.06平方米；1-008A号房产南北口均为8.75米，东西口均为5.20米，标注面积为45.50平方米。
经一审法院现场勘查，现1-008A号房产部分为宿城服饰店所使用，且宿城服饰店一楼所占用的面积远大于1-008A号房产南北宽度及东西长度，并于其中搭建楼梯通向二楼；宿城服饰店二楼面积更大，原系原凡人服饰店使用。1-006A、1-007A号房产商铺及相应向西延伸部分则完全空置，与西侧新纪元鞋服店铺进行了物理隔离，两商铺东口共用一个玻璃门，相应空置位西口约7.66米，东西长约13.34米；1-008A号商铺及相应向西延伸部分东西长约13.34米，西口约6.83米。与1-006A商铺相连的商铺及以西面北的商铺有三家现隔离成独立面北商铺；1-008A号房产及相应南侧宿城服饰店占用部分的南侧为新纪元鞋服幸福中路出口。
一审法院又查明，2015年12月13日合肥纪念日与苏豪银座业委会签订租赁合同一份，将苏豪银座一楼约98平方米及二楼约1094平方米场地租赁给合肥纪念日使用，即为宿城纪念日现使用的相关场地，租赁期限为10年，即2015年12月14日至2026年12月13日。因合肥纪念日系个体工商户，无法开设分支机构，遂与范静签订联营协议一份，约定由范静申请设立个体工商户开展相应经营活动。苏豪银座业委会出租上述物业经528户产权式商铺产权人授权，相关商铺业主所占产权面积也远远高于一楼总面积【同层比较】的三分之二。
一审法院再查明，2009年宿迁银座百货投资管理有限公司开发宿迁市幸福中路西侧、时代广场北侧苏豪银座商业项目。
2011年3月29日，宿迁银座百货投资管理有限公司与案外人浙江杭州第五季投资发展有限公司（下称第五季公司）签订《项目合作协议书》，将其开发的苏豪银座商业项目一至四层商业性质商品房与第五季公司合作开发，并由第五季公司统一招商经营管理。后第五季公司退出，宿迁银座百货投资管理有限公司接替第五季公司开展相应活动。后因经营不善等因素，管理公司无法支付业主租金，形成集团诉讼。其后苏豪银座业委会成立。
胡晓丽、唐春红未加入集团诉讼，2015年独自向一审法院提起委托经营管理合同纠纷诉讼，要求宿迁银座百货投资管理有限公司、宿迁市苏兴房地产开发有限公司支付租金并恢复原状以便其独自经营，其要求恢复原状请求未被支持，其要求解除返租协议支付欠付租金等请求获得支持或部分支持，并为二审终审判决所确定。
一审法院认为，本案首要的争议焦点是苏豪银座业委会出租相关商铺的行为是否构成侵权。胡晓丽、唐春红系以宿城纪念日实施侵权行为为由提出相关排除妨碍及赔偿损失等请求，其诉讼请求成立的前提是本案宿城纪念日实施了侵权行为，而宿城纪念日均抗辩其使用或出租相关商铺有合法的依据。因此，如果苏豪银座业委会出租涉案商铺行为合法，宿城纪念日及合肥纪念日使用租赁商铺的行为亦合法，胡晓丽、唐春红相关诉讼请求则不应得到支持。一审法院认为，苏豪银座业委会出租相关商铺行为合法，其决定对胡晓丽、唐春红具有约束力。
宿城纪念日虽然签了十年合同，但其他新纪元鞋服都只是临时租用不是长久使用，其使用状态并非一成不变，故不能以现在使用情况来否定产权式商铺产权人之间的相互限制，如果允许胡晓丽、唐春红独立使用，其他相应产权人也会如此，会导致里面商铺产权人利益受损。另外，如果允许胡晓丽、唐春红进行独立经营，势必要进行物理隔离，其完全占用自己的产权面积也因物理隔离的出现影响其他产权人。即便1-006A、1-007A商铺可以让胡晓丽、唐春红独自经营，但1-008A号商铺的占用问题仍无法妥善解决。参照其他法院对产权商铺处理，多不做单独经营的裁断。区政府领导小组对后续事务的处理也提出建议，总的精神是由苏豪银座业委会统一对外出租，不能任由各户拆分独自经营。综上，故应驳回胡晓丽、唐春红的诉讼请求。
本案胡晓丽、唐春红对涉案商铺虽有所有权，但因相关商铺系产权式商铺，而非与其他商铺相互物理隔离的独立商铺，其使用有别于传统独立商铺。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案胡晓丽、唐春红诉讼本质是收回商铺独自经营，应属于业主共同决定的重大事项，以经占总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主共同同意为宜，胡晓丽、唐春红现起诉显然不符合上述规定，而本案苏豪银座业委会出租相关商铺行为则得到了经占总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主授权，故其出租行为系合法行为。结合本案的实际，胡晓丽、唐春红的诉讼请求亦不应予以支持。苏豪银座业委会与合肥纪念日虽然签了十年合同，但其他新纪元鞋服都只是临时租用不是长久使用，其使用状态并非一成不变，故不能以现在使用情况来否定产权式商铺产权人之间的相互限制，如果允许胡晓丽、唐春红独立使用，其他相应产权人也会如此，会导致里面商铺产权人利益受损。另外，如果允许胡晓丽、唐春红进行独立经营，势必要进行物理隔离，其完全占用自己的产权面积也因物理隔离的出现影响其他产权人。即便1-006A、1-007A商铺可以让其独自经营，但1-008A号商铺的占用问题仍无法妥善解决。因此对胡晓丽、唐春红要求停止侵害、恢复原状的，不予支持。基于苏豪银座业委会出租行为的合法性，胡晓丽、唐春红主张赔偿损失等请求亦不成立，均应予以驳回。
依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决:驳回胡晓丽、唐春红的诉讼请求。案件受理费2741元，由胡晓丽、唐春红负担。
二审中，本院组织双方当事人证据交换及质证。上诉人胡晓丽、唐春红为证明其上诉请求，提交证据如下：
证据1.1-006A、1-007A、1-008A商品房买卖合同复印件三份。旨在证明胡晓丽、唐春红系涉案商铺的实际产权所有人。上述合同详细说明房屋面积、价款、结合宿迁市诚信房地产测绘有限公司的测绘图纸可以说明涉案房产的四至范围；
证据2.照片三张。旨在说明商铺的现状，纪念日百货所占用的商铺是1-008A，旁边的安踏专卖店占用的是1-006A和1-007A。照片中安踏专卖店的旁边三家商铺是案外人的财产，都是独立房产，自行经营，有独立的物理隔断，物理隔断是自己加的，不占用公用面积；
证据3.胡晓丽、唐春红还款记录一份。旨在证明胡晓丽、唐春红每月分别偿还银行按揭贷款4000元和32000元，但是该二人从未领取过租金。苏豪银座业委会分配的租金与高额的贷款无法达到利益的平衡。
被上诉人宿迁纪念日发表质证意见称：对上述证据的真实性无异议，但三份商品房买卖合同并非新证据。照片中其他商铺与本案无关，是否为案外人独立经营或者加入物理隔断无从考证。胡晓丽、唐春红的还款记录与本案无关，此为其应当承担的商业风险。
被上诉人苏豪银座业委会对上述证据发表质证意见称：对证据的真实性无异议。三份商品房买卖合同并非新证据，胡晓丽、唐春红在一审审理过程中即应向法庭提交。该合同中载明的房屋四至，只是空间概念，并非物理分割。证据3与本案无关联性。胡晓丽、唐春红购买商铺时的原意就是统一经营，其应当承担相应的投资风险。
被上诉人合肥纪念日对上述证据发表质证意见称：对上述证据的真实性无异议。其他质证意见同苏豪银座业委会的意见。
被上诉人苏豪银座业委会提交证据如下：
证据4.情况说明一份。其内容为：“宿迁市中级人民法院：苏豪银座商铺是不可拆分式产权，一旦拆分将丧失整体商业运营价值。该商铺的六百多户业主在2015年底和2016年上半年，因租金问题多次集体上访，后政府成立协调小组处理此事件，在协调小组的指导下，由幸福街道办、马陵居委会和苏豪银座业委会委员及业主代表一起将部分商铺临时租出去，所收租金按照协调小组的意见，交到居委会指定的账户上，由幸福街道、马陵社区、业委会共同监督发放（按照购房款的比例进行分配）。特此证明2017年4月10日情况属实宿迁市宿城区幸福街道马陵社区居民委员会（加盖印章）宿迁市宿城区幸福街道办事处（加盖印章）宿迁市宿城区苏豪银座业主委员会（加盖印章）。”旨在证明苏豪银座业委会出租涉案商铺的背景。
上诉人胡晓丽、唐春红对上述证据发表质证意见称：对证据的真实性因未见到原件，无法核实，由法院依法对真实性进行判定。对该证据的关联性不予认可。对情况说明中所陈述的内容不了解。政府协调小组、幸福街道办、马陵居委会、苏豪银座业主委员会及三方出具的情况说明或签订的文件与唐春红、胡晓丽无关，上述三单位也无权对涉案商铺产权性质定性。唐春红、胡晓丽二人所签署的相关合同与所获的产权证明文件明确了涉案商铺的独立产权，苏豪银座其他业主也已存在独立经营自有房产的案例。所以苏豪银座商铺不存在不可拆分性。胡晓丽、唐春红所购房产为临街商铺，而非商城内部商铺，独立经营不影响其他业主整体经营。胡晓丽、唐春红不了解政府协调小组、幸福街道办、马陵居委会、苏豪银座业主委员会及业主代表相关事宜，二人从未给予任何第三方授权处置、经营二人房产的委托授权。
本院对上述证据的认证意见为：鉴于各方当事人对证据1、2、3的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据1、2、3可以证明胡晓丽、唐春红购买涉案商铺并偿还按揭贷款的事实及涉案商铺的现状。鉴于苏豪银座业委会已经提交证据4的原件且胡晓丽、唐春红对上述证据的真实性未提出反驳意见，故本院对证据4的真实性予以确认。证据4可以证明涉案商铺所在的商场经营现状的背景。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明：涉案商铺所在的苏豪银座项目六百多户业主于2015年底和2016年上半年，因租金问题多次集体上访，后政府成立协调小组对此事件予以处理。后由幸福街道办、马陵居委会和苏豪银座业委会委员及业主代表一起将部分商铺临时租出去，所收租金按照协调小组的意见，交到居委会指定的账户上，由幸福街道、马陵社区、业委会共同监督发放（按照购房款的比例进行分配）。
二审中本案的争议焦点为：胡晓丽、唐春红要求宿迁纪念日腾让房屋，要求宿迁纪念日、苏豪银座业委会、合肥纪念日恢复原状、赔偿占用费损失的理由能否成立。如应给付占用费，标准如何确定。
本院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。本案中，胡晓丽、唐春红持有涉案房屋的所有权证书，对其购买的商铺的权利与建筑物区分所有权中的专有权相似，但又有所区别。本院对胡晓丽、唐春红的主张不予支持，理由如下：1.本案中，自苏豪银座项目铺位出售之时，作为受让人的小业主即与杭州第五季百货投资管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，上述合同解除后，苏豪银座业委会取得专有部分占建筑物总面积的三分之二以上且总人数三分之二以上的业主同意，将涉案商铺出租给宿城纪念日、新世纪鞋服等商户，上述事实可以说明涉案房屋所在的苏豪银座项目采用统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的经营管理模式是历史形成的且经过了大部分业主的同意，现胡晓丽、唐春红要求返还其名下的商铺，显然与绝大部分业主的意见相左。2.苏豪银座项目诸多小业主购买的商铺在平面面积上紧密相联，但是空间上没有分割墙体。胡晓丽、唐春红购买的涉案商铺为临街商铺，在其购买时该商铺仅有临街那一面作为商场楼幢与街道的区分，在内部，并无任何物理隔断与内部空间隔断，外围的隔断也不能使其成为封闭的空间。即使现宿城纪念日的一楼经营场所占用1-008A的面积，但进行该物理隔断并增设楼梯依然是商场统一经营的需要，且该现状并非恒定不变。涉案商铺现今客观上存在物理隔断、胡晓丽、唐春红投资回报率低并不能成为涉案商铺脱离统一经营、管理的理由。3.（2016）苏13民终623号民事判决中虽载明“胡晓丽、唐春红在《苏豪银座商业商铺委托经营管理合同》解除后，依法有权占有、使用及处分涉案房屋”，但该案仅处理胡晓丽、唐春红与宿迁市苏兴房地产开发有限公司、宿迁银座百货投资管理有限公司之间的法律关系，而未涉及胡晓丽、唐春红与其他600余户小业主与苏豪银座业委会之间的法律关系，无法在本案中直接适用。
综上所述，胡晓丽、唐春红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2741元，由上诉人胡晓丽、唐春红负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙芳远
审判员 庄业富
审判员 王冬冬
二〇一七年六月十三日
书记员 汤媛媛
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