杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余民初字第468号
原告：杭州绿城诚品物业管理有限公司。
法定代表人：杨掌法。
委托代理人：朱江东、朱淘佳。
被告：沈红华。
委托代理人：周忠伟。
原告杭州绿城诚品物业管理有限公司与被告沈红华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法由审判员谈国永独任审判，于2014年7月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱淘佳及被告委托代理人周忠伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与房产开发商杭州小和山庄开发有限公司签订了《浪漫和山花园公寓前期物业管理委托合同》（以下简称“合同”），委托原告实行“浪漫和山小区”的物业管理。另，根据原告与小区业主所签署的《浪漫和山前期物业管理协议》规定，公寓物业费按照为0.9元／月／㎡，地下车位管理费为30元／月，能耗费为0.3元／月／㎡的标准收取；业主收房时物业管理费预收不超过12个月。被告在该小区拥有两套房屋，分别为云谷苑51号和东溪苑7-201室，但自2010年1月1日至今，被告拒绝支付物业管理服务费等相关费用，经原告多次催告，仍拖欠至今。原告认为，原告依照合同为本小区提供物业管理服务，作为本小区业主的被告理应按期交纳物业管理服务费。被告无故拖欠物业服务费的行为违反了相关法律的规定，严重侵害了原告的合法权益以及浪漫和山其他全部业主的权益。为此，原告起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费45776.3元（东溪苑7-201室未入住，按七折计收），地下车位管理费为1560元，能耗费6017.7元，合计53354元；2、判令被告支付原告违约金21309元（按未缴物业管理服务费的万分之五每日计算，计至2014年3月31日）。
为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：
1、商品房买卖合同复印件二份，证明被告系该小区物业业主，应遵循业主缴纳物业费的规定。
2、浪漫和山花园公寓前期物业服务合同复印件一份，证明开发商与原告签订《前期物业服务合同》，将“浪漫和山小区”委托原告实行前期物业管理，并确定物业服务费的收费标准、收费时间、违约责任等。
3、浪漫和山前期物业服务合同补充协议（二）复印件一份，证明原告一直受开发商的委托服务本项目，并约定了服务期限为2011年1月1日至浪漫和山第一届业委会成立与物业公司签订服务合同止。
4、物业公司更名公示照片一份，证明原告于2012年6月30日向小区业主公示原告名称变更，但其他工作照样未曾变更的事实。
5、原、被告签订的《浪漫和山前期业务管理协议》二份，证明浪漫和山全体业主都需遵循的公共协议中确定物业管理费及相关费用的收费标准、收费时间、违约责任等。
6、关于催交物业服务费函的邮寄凭证及信件各一份，证明原告于2014年2月27日向被告邮寄催费函，要求被告支付相应的物业费、车位费、能耗费等相关费用。
7、欠费业主清单小区公示照片一份，证明原告于2014年4月25日向小区业主公示未交费业主欠费信息来进行催费，要求被告支付自2009年12月1日起至2013年12月31日止的物业费，被告仍未交纳相应的费用。
8、批复一份，证明原告经余杭区物价局备案批复的收费标准。
9、2014年4月25日在小区公示栏和业主进户门催交照片二份，证明原告在小区公示栏和业主的进户门进行催交物业费的事实。
10、2011年8月24日邮件交寄清单一份，证明原告向被告进行邮寄催交物业费的律师函及凭证。
被告答辩称：本案被告之所以未按时交纳物业管理相关费用，事出有因，并非主观上不交，具体理由如下：
一、本案中违约金不应计算。被告收到法院传票后，经委托代理人联系沟通之后，才知道绿升物业、钱新绿城物业及目前绿城诚品物业均系原中能物业经名称变更而来，期间原告其从未告知全体业主这一情况，广大业主对此也不知情，这导致广大业主都质疑绿升物业、钱新绿城物业管理权限的合法性，也拒绝将本应向中能物业交纳的物业费交给绿升物业或钱新绿城物业。其延期支付的责任并不在包括被告在内的广大业主身上。而且，在中能物业与开发商签订的前期物业服务协议中，并无逾期交费要承担违约金的约定。因此，原告主张违约金的诉请不应得到支持。即使违约金条款成立，其违约金的起算时间也应按原告再次催交的时间即2014年4月30日起算。
二、原告在小区服务期间，不按前期物业服务合同的约定提供合格的物业服务，服务不达标，业主有权不付或少付物业费。根据前期《物业服务合同》的有关原告义务的相关约定，原告应当对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目维护、修缮、服务和管理，保证设备的正常运行，对公共部位、公共设备设施按期巡检、维修、记录，无违章占道、乱停车辆现象。而原告在进驻本小区后，其服务水准与所谓的绿城品牌相距甚远，其服务态度差，环境卫生也不好，车辆乱停，设施设备后期物业维护管理极不到位，极不尽责，造成小区设施设备常年失修，有的甚至报废无法正常使用，给小区造成重大损失。2013年11月，小区业委会成立后，对小区的设施设备进行了检查，发现了安防系统、给排水、道路、消防、运动设施、电力系统、景观绿化、违章建筑等七大方面21处安全及隐患问题。业委会也委托第三方公证机构对小区的设施设备现状等进行了证据保全，拍摄了大量的现场照片等，均能证明原告在本小区服务管理不到位等情况。原告不按合同约定提供达标的物业服务，相应的其物业费应进行减免或豁免。
三、原告强拆被告等业主水表，造成被告长达半年时间家庭无生活用水，构成对被告居住权利的严重侵犯，应对被告进行公开道歉并赔偿相关损失。原告还在小区进行流氓式管理，要求业主对水费及物业费进行捆绑式缴费，不同时交物业费的拒收水费，在2013年历史高温期间对包括被告在内的六十多户业主强拆水表，导致几十户业主无生活用水长达半年之久，造成被告在内的多户家庭生活的严重障碍。被迫搬离小区并另行租房生活，造成被告重大经济损失及声誉的重大损失。对于原告的上述侵权行为，被告要求原告进行公开道歉并对被告损失进行赔偿，如原告不进行公开道歉并进行赔偿，被告有权拒交物业费并保留对原告追究法律责任的权利。
四、原告在长达八年的服务期间，侵占了归业主所有的经营性收入且拒不归还，业主有权进行抗辩。自小区交付直到2014年5月原告撤离小区，在长达八年半的时间内，小区有关归业主所有的经营性收入包括但不限于地面停车费、广告费、进场费、经营性用房的租赁费等均未向业主公示，在撤离小区时也未向业委会进行移交，其性质属侵占包括被告在内的全体业主的财产。作为业主的被告，要求原告将侵占的经营性收入归还，否则，有权拒交物业费。
综上，被告认为，对于依法依约进驻小区并提供合格水准的物业服务的物业费，被告理应缴费，但本案原告在物业管理中服务不合格，并涉嫌侵占小区的经营性收入，还强拆被告等业主所有的水表，造成停水半年之久，导致业主房产半年时间无法居住，给被告生活造成极大不便及重大损失，被告不但不应缴费给原告，原告还需另外给予被告赔偿，请法院查清相关事实，依法判决。
为证明自己的主张，被告向本院提供的证据有：
1、2013浙杭禹证民字第2849号公证书及2014浙杭禹证民字第1090号公证书各一份，证明2013年5月31日和2014年5月4日，杭州市禹航公证处两次对本小区设备设施情况、小区环境的现状进行了证据保全，证明在原告对本小区物业服务期间小区设施设备损坏严重，原告在服务期间极不称职，服务极不到位、服务不适格的事实。
2、浪漫和山小区被物业服务后的现状报告（部份）一份，证明2014年2月，本小区业委会牵头组织全体委员、业主代表和相关专业人士对小区的设备设施进行了一次全面检查，发现安防系统、给排水、道路、消防、运动设备、电力系统、景观绿化、违章建筑等7大方面21处安全隐患等问题，证明原告在小区物业服务期后期物业维护、管理极不到位，极不尽责，造成设施设备常年失修等事实。
3、浪漫和山业委会要求整改小区设备设施问题的通知一份，证明2014年3月10日，小区业委会曾向原告发函，就所发现物业公司管理服务不到位情况要求整改小区设备设施问题的事实。
4、浪漫和山共用设施设备移交明细表一份，证明在2014年5月10日，原告与小区业委会及上海锐翔物业管理有限公司在设施设备移交过程中发现大量设施设备坏掉及不能使用的事实。
5、浪漫和山业委会关于责令物业公司立即停止侵害业主重大利益的通知一份，证明小区业委会就原告擅自、野蛮、暴力拆除业主水表、强制断水一事于2014年3月14日向原告发函，要求原告于2014年3月21日前整改并恢复供水，并将该函抄送余杭区闲林街道、区房管处的事实。
6、杭州市公安局余杭区分局闲林派出所不予调查处理告知书一份，证明就原告拆除业主水表一事，业主季玲行曾于2013年12月29日向闲林派出所报案的事实。
7、终止供水服务通知一份，证明就原告拆除业主水表一事，原告曾向部分业主在事后发出书面通知的事实。
8、2010年4月28-29日，都市快报有关本小区违章建设的两篇报道，证明本小区在原告服务期间，对小区里大量的违章建筑及建设怠于管理，任由大型施工车辆进出本小区进行违章建设的事实。
9、照片一组，证明本小区在原告服务期间，原告对小区里大量的违章建筑怠于管理，任由大型施工车辆进出本小区进行违章建设及小区部份设施设备常年处于失修的状态的事实。
10、征求意见表11份，证明业主对物业公司的服务不满意，物业公司的服务不合格。
对于原、被告双方的举证，经庭审质证，被告对原告举证的证据1、2、3、5、6、8、10的真实性均无异议，但认为证据3与本案无关联性，证据6、10被告未收到过；对证据4、7、9的证明力有异议，认为不能证明原告所主张的形成时间。原告对被告举证的证据1、4、6、7、8、9的真实性均无异议，但认为对被告的主张没有证明力；对证据2、3、5、10的真实性有异议，仅是被告等业主的单方意见，没有证明力。经审查，本院认为，对于双方提交的真实性无异议的证据，均符合有效证据的形式要件，本院予以认定，本院将根据证据载明的内容作相应的事实认定；对原告举证的证据4、7、9，虽不能反映形成时间，但可以证明原告已催交的事实；被告举证的证据2、3、5、10，虽然均系被告等业主或业主委员会利益共同一方的单方制作，或许存在片面性，但其部分反映状况与其他证据也相印证，故本院就相关事实予以认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：位于余杭区闲林街道小和山高教园区旁的“浪漫和山”小区由杭州小和山庄开发有限公司开发建设。2004年11月18日和2005年6月20日，被告与开发商杭州小和山庄开发有限公司分别签订商品房买卖合同二份，约定被告向开发商购买该小区东溪苑7幢201室电梯公寓房屋一套（建筑面积181.38平方米）和云谷苑51号别墅一幢（建筑面积306.30平方米）。2006年5月28日，原告与杭州小和山庄开发有限公司签订《浪漫和山花园公寓前期物业管理委托合同》和《浪漫和山花园别墅前期物业管理委托合同》各一份，约定将浪漫和山花园东溪公寓及北枫苑、云谷苑、南屏苑、西溪苑花园别墅、排屋委托原告实行前期物业管理，管理期限自即日起至2010年12月31日止。委托管理事项包括：一、小区共用部位的维护和管理；二、小区共用设施设备及其运行的维护和管理；三、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；四、公共绿地；五、公共环境卫生；六、交通与车辆停放秩序的管理；七、保安；八、消防等共十四项。并对双方的权利义务和物业管理服务质量等事项作了约定，同时委托合同还约定电梯公寓的物业管理费为每平方米每月0.96元、公共能耗费为每平方米每月0.40元，别墅物业管理费为每平方米每月2.50元、公共能耗费为每平方米每月0.20元，公共能耗费进行预收，按实分摊，多退少补。另外，《浪漫和山花园公寓前期物业管理委托合同》第七章中还约定地下车库管理费每月每个40元。
被告所购上述二处商品房交付时，原、被告又另行于2006年12月2日和2007年3月23日签订了《浪漫和山前期物业管理协议》二份，确定东溪苑7幢201室电梯公寓房屋建筑面积为181.49平方米，云谷苑51号别墅房屋建筑面积为306.39平方米。该协议在对原告与开发商订立的《前期物业管理委托合同》基础上，进一步明确了原、被告双方的权利义务、物业管理服务内容、服务质量及服务费收费标准等事项。其中第三条物业管理服务质量中约定公共部位、公共设施设备按期巡查、维修记录，设备运行正常；环境洁净、无裸露垃圾、无垃圾死角，垃圾日产日清；无违章占道、乱停车辆现象。第四条物业管理服务费用中约定物业管理费标准公寓为每平方米每月0.90元、公共能耗费为每平方米每月0.30元，地下车位每月每个管理费30元；别墅每平方米每月2.50元、公共能耗费为每平方米每月0.20元；公共能耗费进行预收，按实分摊，多退少补，每12个月一次预付物业管理费。第十条违约责任中约定：若业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求业主补交费用，并增收从再次催缴之日起每天千分之三的违约金。同时协议还明确前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。
原告与开发商杭州小和山庄开发有限公司签订的《浪漫和山小区前期物业管理委托合同》约定的管理期限到期后，原告仍继续为该小区提供前期物业服务，双方于2012年6月1日签订补充协议一份，就前期物业服务期限延期作了约定，确定服务期限为“2011年1月1日至浪漫和山第一届业主委员会成立与物业公司签订服务合同止，此合同自然终止”。
原告自进驻浪漫和山小区履行物业服务管理后，被告等较多业主认为原告未按前期物业管理协议履行职责，物业维护管理不到位、不尽职，造成公共设施设备长年失修，无法正常使用，有些甚至报废，并以此为由拒绝交纳物业管理费和公共能耗费。自2010年1月后，被告均未向原告交纳过物业管理费等相关费用。期间，原告也曾以信函或小区书面公示等形式催交，但均无效。2013年9月5日，原告以被告不交费为由，擅自拆除被告入户水表，直接影响了被告的居住和生活。2013年11月，漫和山小区业主委员会成立，但原告与业主间的矛盾仍未能得到解决。2014年5月，业主委员会另行选聘物业服务企业，当月10日由业主委员会、新选聘物业服务企业及原告三方参与办理了交接手续，三方并签署了移交协议，至此前期物业服务原告履行终止。从三方确认的移交材料反映，小区在给排水、消防器具、安防监控、公共照明等公共设施设备均存在不同程度的毁损或缺失。
另查明：一、原告成立于2003年4月，成立之初企业名称为杭州中能物业管理有限公司，2010年11月名称变更为杭州绿升物业管理有限公司，2012年6月变更名称为杭州钱新绿城物业管理有限公司，本案受理后，于2014年6月再次变更为现名称。
二、业主季玲行和浪漫和山小区业主委员会分别于2013年5月和2014年5月二次就小区公共设施设备、环境卫生、违章搭建等方面的现状向杭州市禹航公证处作证据保全，从现场保全证据反映，小区公共设施设备多处毁损、垃圾未及时清理，并存在违章搭建的情况。
三、2006年11月24日，余杭区物价局对浪漫和山小区前期物业管理服务收费标准作出批复，综合评定收费等级为甲级，有电梯住宅中准收费标准每平方米每月0.80元，浮动幅度为±20%，上述标准中不包括高能耗设施设备运行所需能耗费用。
四、至原告结束浪漫和山小区物业服务时，该小区公共能耗费分摊尚未作决算。
本院认为，原告与开发商杭州小和山庄开发有限公司签订浪漫和山前期物业管理委托合同以及原、被告签订的浪漫和山前期物业管理协议均系当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人应严格履行。对于上述委托合同与协议在收费标准方面的差异，因原、被告签订的前期物业管理协议在后，故应视为对前合同的变更，双方应按后协议约定履行。原告作为物业服务企业应按照诚实信用的原则，严格按照合同或协议的约定履行自己的物业管理义务，对小区公共设施设备履行维修、养护、管理和维护的义务，保障小区内设施完好，设备运行正常，环境整洁有序，提高物业管理水平。同时，作为接受物业管理服务的业主，也应当积极协助并按时履行交费义务。事实上，在履行合同过程中，原告确实存在诸多的服务瑕疵，而被告也长期欠交物业服务费，双方均存在违约情形，依法应当各自承担违约责任。但原告的服务瑕疵并不构成被告减交或免除物业服务费的理由，被告要求减交或免除物业服务费的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。若因原告在履行物业服务合同中存在违约或侵权行为，造成被告等业主民事权利遭受侵害的，可另行主张解决。现原告诉请被告支付物业费及车位管理费，本院予以支持。关于原告诉请主张的高能耗设施设备运行所需的公共能耗费问题，根据《前期物业管理协议》约定“公共能耗费进行预收，按实分摊，多退少补”，考虑到目前原告对浪漫和山小区的前期物业管理服务已结束，公共能耗费无需再作预收，原告应在实际分摊决算后进行主张，现原告依据协议约定诉请预收，本院不予支持。另外，对于原告主张的违约金问题，考虑到原告在物业服务质量方面的不足，是导致被告等业主拒付物业费的直接原因，故原告诉请支付违约金，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告沈红华支付原告杭州绿城诚品物业管理有限公司物业管理费45776.30元、车位管理费1560元，共计47336.30元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告杭州绿城诚品物业管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1667元，减半收取833.50元，由原告杭州绿城诚品物业管理有限公司负担333.50元，被告沈红华负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1667元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈国永
二〇一四年九月十五日
书记员 高莲珠