温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）温鹿执异字第27号
案外人：郑昌崇。
委托代理人：林永华、李志超。
申请执行人：蔡风华。
委托代理人：卓予拉、朱显臣。
申请执行人：吴文娟。
委托代理人：方君伟。
被执行人：郑岳云。
被执行人：陈宝宣。
被执行人：瑞安水产城股份有限公司。
法定代表人：郑安静。
委托代理人：包建国。
本院在执行申请执行人蔡风华、吴文娟与被执行人郑岳云、陈宝宣、瑞安水产城股份有限公司（以下简称：瑞安水产城）民间借贷纠纷案件中，案外人郑昌崇向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人郑昌崇称：贵院在执行申请执行人蔡风华与被执行人郑岳云、瑞安水产城民间借贷纠纷一案中，于2014年10月17日作出（2014）温鹿执民初字第4244号民事裁定书，查封了登记在瑞安水产城名下的坐落瑞安经济开发区水产城32号房产。案外人为此特提出异议。2013年4月10日，案外人与瑞安水产城口头约定，瑞安水产城将上述房产以122万元的价格转让给案外人，由案外人承担过户所需的税费207400元。同日，案外人将定金30万元汇入瑞安水产城指定的账户。2013年7月2日。案外人将余款1127400元（包括过户所需要的税费）汇给瑞安水产城指定的账户。同时，瑞安水产城将上述房产交付给案外人使用。2014年11月24日，案外人与瑞安水产城就上述约定签订了《瑞安水产城营业房买卖合同》。同年12月22日，案外人向瑞安市房屋登记中心申请办理产权转移登记手续。但因瑞安水产城拖欠税款导致案外人无法办理过户手续。案外人认为，瑞安水产城已将上述房产出卖给案外人，案外人已经支付了全部转让款并实际占有该房产，案外人对未办理过户手续不存在过错。请求解除对瑞安水产城名下的坐落瑞安经济开发区水产城32号房产的查封。
申请执行人蔡风华称：一、坐落瑞安经济开发区水产城32号房产登记在瑞安水产城名下，贵院对该房产的查封，完全正确。二、案外人提供的《瑞安水产城营业房买卖合同》真实性值得怀疑。该合同约定，标的物转让价格为122万元，签订本合同2天内付清转让款。合同并没有约定由案外人承担房产过户所需税费207400元。根据案外人提供的银行凭证显示，案外人于2013年4月10日和2013年7月2日将款项支付给林国芳，并没有转付给被执行人，这些款项是否用于支付购房款值得怀疑。贵院于2014年10月17日裁定查封了涉案房产，案外人是在2014年12月申请办理产权过户手续，不排除案外人与瑞安水产城恶意串通的可能。案外人也没有证据证明其实际占有涉案房产。故案外人称其已经购买涉案房产，依据不足。三、案外人在2013年7月2日就可以向房管部门申请办理过户手续，而直到2014年10月17日涉案房产被查封，却一直没有办理房产过户手续，显然，存在严重过错。请求驳回案外人的执行异议。
申请执行人吴文娟称：一、贵院对被执行人瑞安水产城名下的房产予以查封，符合法律规定。二、根据法律规定，我国公司的财产、股权均不得随意转让或买卖。三、案外人主张涉案房产已经受让，证据不足，且未办理产权过户手续。请求驳回案外人的执行异议。
被执行人瑞安水产城称：2013年间，瑞安水产城出卖了水产城100多套房屋，所有款项均汇入林国芳的账户。2013年、2014年办理了一部分房屋过户手续。2014年9月进行股份改革，瑞安水产城变为股份有限公司，且瑞安水产城没有缴纳税款，造成购房户无法办理过户手续。
本院查明：申请执行人吴文娟与被执行人郑岳云、陈宝宣、瑞安水产城民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月28日作出（2014）温鹿商初字第1661号民事调解书，载明：一、郑岳云欠吴文娟2000万元，于2014年11月15日前偿还500万元，于2015年2月15日前偿还500万元，于2015年5月15日前偿还500万元，于2015年11月15日前偿还500万元；陈宝宣、瑞安水产城对上述债务承担连带责任；吴文娟放弃其他诉讼请求。二、郑岳云未按上述约定履行，吴文娟有权按以下诉讼请求一次性申请执行，即：郑岳云偿付吴文娟借款45075046元及利息；陈宝宣、瑞安水产城对上述借款本息承担连带偿还责任。因郑岳云、陈宝宣、瑞安水产城未按民事调解书确定的期限履行付款义务，吴文娟向本院申请执行。申请执行人蔡风华与被执行人郑岳云、瑞安水产城民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月4日作出（2014）温鹿商初字第3147号民事调解书，载明：郑岳云欠蔡风华借款1000万元及利息（月利率按1.8%，自2013年11月10日计算至清偿之日止），于2014年10月至2015年7月，每月15日前各偿还借款100万元，于2014年8月8日、8月30日前各偿付利息10万元，2014年9月开始，每月25日前各偿付利息10万元，直至付清所有利息之日止；若郑岳云未按上述期限履行任何一笔偿付义务，则蔡风华有权就剩余未到期部分款项一并申请强制执行；瑞安水产城对上述付款义务承担连带偿还责任。因郑岳云、瑞安水产城未按民事调解书确定的期限履行付款义务，蔡风华向本院申请执行。本院于2014年10月17日作出（2014）温鹿执民字第4244号执行裁定书，裁定：查封被执行人瑞安水产城名下的坐落瑞安市瑞安经济开发区水产城7号、8号、17号、21号、32号、33号、46号、47号、282号、484号、485号、486号房产；限被执行人在本裁定书送达之日起七日内履行调解书确定的义务，如逾期不履行的，依法拍卖或变卖被执行人名下的上述财产。案外人郑昌崇知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：被执行人瑞安水产城（作为甲方）与案外人郑昌崇（作为乙方）签订了落款时间为2014年11月24日的《瑞安水产城营业房买卖合同》一份，约定：甲方将坐落瑞安经济开发区水产城32号营业房一间；转让价格为122万元；签订本协议2天内付清转让款；甲方于2013年7月5日将营业房产权证、土地使用权证移交给乙方，协助乙方到有关部门办理房地产过户手续。2013年4月10日，案外人通过银行转账向瑞安水产城员工林国芳支付30万元；同年7月2日，案外人通过银行转账向林国芳支付1127400万元。瑞安水产城出具《店铺收款回单》二份，载明：收到郑昌崇购买瑞安水产城32号店铺房款各30万元、1127400元。2014年12月30日，案外人向瑞安市住建局递交了上述房产转移登记申请。
上述事实有案外人提供的身份证、瑞安水产城营业房买卖合同、个体工商户营业执照、店铺收款回单、银行转账凭证、瑞安市住建局产权证明书、瑞安市住建局房产登记收件收据、瑞安市住建局收费发票、房地产权属转移（变更）涉税联系单、不动产权属纳税审核表、责令限期改正通知书，被执行人瑞安水产城提供的人员参保险种情况表、股份制改造企业名单，本院调取的（2014）温鹿商初字第1661号民事调解书、（2014）温鹿商初字第3147号民事调解书、（2014）温鹿执民字第4244号执行裁定书，以及案外人、申请执行人、被执行人瑞安水产城的陈述等证据所证实。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。由于被执行人瑞安水产城未履行生效法律文书确定的给付义务，本院对被执行人瑞安水产城名下的房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。案外人与被执行人瑞安水产城在本院对涉案房产查封之前没有签订过书面合同，但无法确认双方的买卖关系建立于本院查封之前。案外人均向林国芳支付款项，且汇款金额与合同约定的金额不符，无法证实该款系其向瑞安水产城支付的购房款。被执行人瑞安水产城称在2013年、2014年办理了一部分房屋过户手续，说明涉案房产未办理产权过户手续与瑞安水产城名称变更及拖欠税款并无直接关联。案外人与被执行人瑞安水产城签订的《瑞安水产城营业房买卖合同》时间在本院裁定查封之后，不能对抗本院对涉案房产采取的执行措施。案外人提出的执行异议，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人郑昌崇的执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 夏益民
审 判 员 苏 惺
审 判 员 沈文江
二〇一五年六月二十三日
代书记员 季珊珊