江西省安远县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民二（版）初字第13号
原告（反诉被告）赖世远，1968年12月＊日生，个体户，身份证号码：3621271968********。
委托代理人汪雪松，江西均衡律师事务所律师。代理权限：代为提起诉讼或反诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为申请鉴定、申请法院调查、申请举证期限和证人出庭、调解等。
被告（反诉原告）赖锦源，1969年6月＊日生，农民，身份证号码：3621271969********。
委托代理人刘石城，安远县孔田法律服务所法律工作者。代理权限：代理民事诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求、和解等。
原告赖世远诉被告赖锦源房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告赖锦源在诉讼过程中提起反诉，现依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）赖世远的委托代理人汪雪松、被告（反诉原告）赖锦源及其委托代理人刘石城到庭参加诉讼。两案现已审理终结。
原告赖世远诉称，2012年2月23日，原、被告经自愿协商就被告租赁原告房屋经营宾馆一事签订《房屋租赁合同》一份。该合同明确约定原告将其房屋2、3、4楼租赁给被告使用，房屋的1、5楼由原告自己使用；房屋的租赁期限为5年，即从2012年2月23日起至2017年2月22日止；被告应于合同生效之日向原告支付押金5000元及第一年的房屋租金，以后的房屋租金则以每年的1月20日前缴交后一年的房屋租金的方式向原告缴交，否则将视为被告违约，原告有权终止合同，并没收被告之前缴交的5000元押金，同时，被告之前的装修设备无偿归原告所有，并应向原告支付20000元的违约金；此外，合同还约定了被告应保持房屋内外周围环境清洁，室内设施完整无损，不得人为损坏原告房屋设施，否则应按原貌修复等内容。合同签订后，被告因未办理经营宾馆所需的特种行业经营许可证导致其不能合法经营宾馆而无端猜疑系原告阻扰其办证所致，因此其在无证经营宾馆一年多时间后，将宾馆停业关门，但其在将宾馆停业关门前对原告房屋内的电线、水管、门窗等设施大肆进行破坏，并在原告二楼靠楼梯口的房间内堆放了猪粪，在三楼地板上倒满污水，由此造成原告二楼的吊顶霉变毁损；同时，被告还在其租赁原告的房屋（2、3、4楼）的各个房间及2楼楼梯入口处、2楼玻璃大门上私自加锁，致使原告一家无法通过2楼楼梯进入5楼居住生活，导致原告一家在外租房或在宾馆开房居住生活的尴尬处境；此外，被告不按合同约定向原告缴交租金，由此造成原告租赁房屋收取租金的合同目的根本无法实现。综上所述，被告破坏原告房屋设施及在原告房间内堆放猪粪、地板上倾倒污水并私自加锁，不按合同约定缴交房租的行为不仅严重违反合同约定，导致原告合同目的无法实现，而且还侵犯了原告的财产所有权，给原告造成较大经济损失。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，并将房屋钥匙交还给原告；2、被告立即给付原告违约金20000元；3、被告立即清理其在租赁房屋内堆放的猪粪等造成原告房屋毁损及周围环境污染的杂物，按原貌修复其毁损的原告房屋内的电线、水管、门窗等房屋设施；4、被告赔偿原告经济损失10000元；5、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告将第4项诉讼请求变更为3522元，并增加一项诉讼请求，要求被告按2780元／月支付从2014年2月22日起至判决作出前的租金。
被告赖锦源辩称，一、原告的房屋没有取得消防安全检查合格证，不符合约定的用途，不能实现合同目的，构成根本违约；二、原告要求被告给付20000元的违约金没有事实和法律依据。
反诉原告赖锦源反诉称，2012年2月22日，反诉原告与反诉被告签订一份《房屋租赁合同》，约定反诉被告将其在版石镇示范街一栋房屋的2-4楼租给反诉原告经营宾馆，期间不得改变房屋用途；出租年限为5年，从2012年2月23日起至2017年2月22日止；租金标准，2012年2月23日-2014年2月22日的计2680元／月；付款方式，合同生效后反诉原告向反诉被告给付押金5000元，每年房屋租金于当年1月20日前一次付清。签约后，反诉原告按约定交清2012年、2013年房租，对租赁房屋进行重新装修，重新安装用电设施，购置了空调、电视、电脑、床被等。根据《消防法》第15条规定，公众聚集场所，在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当申请公安机关消防机构进行消防安全检查，未经检查或检查不符合消防安全要求的，不得投入使用营业。反诉原告申请了消防人员在租赁房屋进行消防安全检查，检查后认为，2-5楼房屋只有一个安全出口，不符合开办宾馆的消防要求，没有取得消防安全检查合格证，并且反诉被告对交付房屋也没有提供消防安全检查合格证，导致反诉原告无法经营宾馆于2013年6月关门停业。之后，反诉被告对反诉原告承租的二楼营业厅大门换锁，租赁房屋完全在反诉被告的掌控之下，反诉原告无法进入和使用。根据《合同法》第216条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案反诉被告交付的房屋没有取得消防安全检查合格证，不符合约定用途，导致反诉人无法经营宾馆，不能实现合同目的，已构成根本违约。为此，反诉原告请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失费40660元，返还6个月房租16080元及押金5000元，本案反诉费用由反诉被告承担。
庭审中，反诉原告赖锦源增加一项诉讼请求，要求法院依法确认反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同已于2013年农历6月解除，并将房屋装修损失费变更为39982.6元。
反诉被告赖世远辩称，一、反诉原告以反诉被告出租给其的房屋没有取得消防安全检查合格证，不符合约定用途，不能实现合同目的，构成根本违约没有事实和法律依据。1、反诉被告出租给反诉原告之前自己以及其他承租人都是经营宾馆，取得了特种经营许可证，并且通过消防验收；2、根据消防法的规定，反诉被告没有为反诉原告办理特种经营许可证和消防验收的义务；3、根据合同约定，合同没有设定反诉被告有为反诉原告通过消防安全检查进而取得特种经营许可证的义务；4、即便反诉原告向消防申请消防检查没有通过，反诉原告也应该跟反诉被告沟通，但反诉原告从未跟反诉被告沟通，即使没有通过，责任也应该由反诉原告承担；5、根据《最高人民法院关于回复云南省高级人民法院关于批复关于未经消防验收合格的房屋如何认定其效力的解释》，房屋是否验收合格不影响租赁合同的效力，同时也进一步明确办理消防验收合格的义务方是反诉原告。二、反诉原告认为我方私自加锁导致其无法进入房屋进行生产经营也没有事实和法律依据。1、造成反诉原告宾馆关门的原因是反诉原告自己将宾馆自行停业，并在宾馆大门加锁，造成反诉被告无法进入自己的房屋；2、反诉原告将宾馆停业后再也没有经营自己的宾馆，也没有正常使用本案的房屋，本案反诉被告的上锁行为没有对反诉原告对房屋的使用造成任何影响；3、反诉原告也从来没有找过反诉被告要求解决房屋上锁问题，说明反诉被告将宾馆加锁的行为没有造成反诉原告对房屋的使用。三、装修的费用不属于损失，同时其数额也没有证据证明。综上，请求法院依法驳回反诉原告的无理诉求。
经审理查明，2012年2月23日，原告赖世远与被告赖锦源签订房屋租赁合同一份，该合同约定：1、原告将其自有座落于版石镇示范街至省道方向第1栋房屋的2、3、4楼出租给被告经营宾馆使用，期间内不得任意改变房屋用途与转让、转租承租房屋；2、出租期限为5年，即从2012年2月23日起至2017年2月22日止；3、租金标准，2012年2月23日-2014年2月22日为2680元／月，2014年2月23日-2015年2月22日为2780元／月，2015年2月23日-2017年2月22日为2900元／月；4、付款方式，被告应于本合同生效之日一次性向原告支付押金5000元及第一年租金32160元，以后的租金按每年一交方式于每年1月20日之前一次性付清下一期租金，否则将视为违约，原告有权终止合同并没收押金；5、租赁期间被告须遵守国家法律、法规和地方行政条例，禁止利用该房屋从事非法活动，被告要做好防火、防盗、人身安全等工作，发生任何事故原告概不负责，均由被告承担；6、被告应保持房屋内外周围环境清洁、室内设施完整无损；7、租赁期间原告不得将房屋出租，否则将视为违约，需赔偿被告投资的装修费用与添置设备（原值）的费用及承担违约金20000元；如被告违约，除装修设备无偿归原告所有外，也应承担同等违约金20000元；如遇不可抗拒自然灾害等因素造成合同不能履行时，双方免除违约责任，押金应退还被告；8、经原告同意改装的房屋，在合同期满后，被告按改装后的状况无偿交付给原告；承租期内房屋设备的自然老化现象，被告不再承担任何费用；承租期内房屋的漏水、裂缝等建筑问题，应由原告自行维修，若属人为破坏的，应由被告按原貌修复；9、被告装修需做到不破坏房屋主体，添置的固定装修（如地板、瓷砖、天花、电线、灯等）在合同期满后不得拆除，商业用途设施与设备除外。
合同签订后，被告支付给原告押金5000元及2012年2月23日至2014年2月22日的租金。在合同履行过程中，被告将承租房屋用于经营源发茶庄及长鸿宾馆。后在被告申请公安消防机构对租赁房屋进行消防安全检查时，因该房屋只有一个疏散楼梯，不符合消防安全标准，不予以办理公众聚集场所投入使用、营业前的消防安全检查合格证，导致被告不能办理经营宾馆所需的特种行业许可证，被告遂于2013年农历6月间关门停止营业，将屋内设施搬离，并同原告协商解除合同事宜，但双方未达成一致意见。之后，经原、被告的亲友沟通协调，就原、被告的合同解除事宜达成初步协议。2013年9月8日晚，因在验收房屋的过程中发现房屋二楼一房间堆放了两编织袋猪粪（至今仍未清理），最终协议未果。2013年12月24日，原告儿子赖洋波以查清租赁房屋漏水原因为由请求版石派出所出警，并在民警全程摄像下对各个房间进行了检查；次日，赖洋波以租赁房屋房间防盗网被破坏为由再次请求版石派出所民警出警，民警到达后发现房屋楼上的防盗网螺丝接口处被人为砍断。2014年1月27日，原告为保全租赁房屋的受损现状申请安远县公证处办理证据保全公证；当日，安远县公证处的工作人员在原告及赖洋波的陪同下对租赁房屋进行了现场勘查，并于次日出具公证书一份。
在本案诉讼期间，原告申请对租赁房屋被损坏的设施进行价格鉴定，本院依法委托安远县价格认证中心进行鉴定。经现场勘察后，安远县价格认证中心于2014年3月28日作出如下鉴定意见：1、不锈钢防盗网固定连接片被切断68处，鉴定其损失价值为408元；2、不锈钢楼梯扶手圆柱4根，规格为60㎝×1.9㎝，鉴定其损失价值为60元；3、房屋内墙墙体粉刷层受损面积18.93㎡，鉴定其损失价值为606元；4、卫生间硬塑板门页2扇，鉴定其损失价值为240元；5、大厅吊顶位墙体粉刷面积46.48㎡，鉴定其损失价值为558元；6、大厅吊顶拆除34.65㎡，鉴定其拆除费用为300元；标的鉴定价值合计2172元，为此，原告花去鉴定费300元。
另查明，本案租赁房屋位于安远县版石镇省道b栋1号，已办理房屋产权证，该房屋共有5楼，其中1楼为地下室，由原告自己使用，2-4楼租赁给被告使用，5楼由原告自己使用，从2楼上5楼只有一个楼梯通道。
上述事实，有原告代理人及被告的陈述，原告向法庭提供的房屋产权证一本、土地使用证一本、房屋租赁合同一份、赖某乙询问笔录一份、证人赖某甲证言、周先及刘三莲调查笔录各一份、版石派出所出警记录两份、安远县公证处公证书一份、安远县价格认证中心价格鉴定书一份及鉴定费发票一张，被告向法庭提供的安远县公安局消防大队证明一份、证人赖某乙、赖某丙证言等证据证明，可以认定。
本院认为，被告主张原告的房屋未取得消防安全检查合格证，不符合约定的用途，不能实现合同目的，构成根本违约，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。由此可见，租赁房屋是否经消防安全验收合格，并不当然影响房屋租赁合同的效力，故对被告的主张，本院不予采纳。原告赖世远与被告赖锦源签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按合同约定履行各自义务。因租赁房屋未经消防验收合格，被告签订房屋租赁合同用于经营宾馆的目的无法实现，被告在第三期租金到期之前也要求解除双方的房屋租赁合同，现原告要求解除双方签订的房屋租赁合同可予支持，原告应返还被告签订合同时支付的押金5000元。在合同履行过程中，原、被告双方虽对合同解除事宜进行过协商，但并未达成一致合意，故对被告要求确认房屋租赁合同已经解除以及要求原告返还2013年8月22日至2014年2月22日的租金合计16080元的请求，本院不予支持。被告至今仍未清理堆放在租赁房屋内的猪粪等杂物，也未将房屋交付给原告，应赔偿原告因此受到的损失，故对原告要求被告按2780元／月支付从2014年2月22日起至判决作出前的租金的请求，本院予以支持。被告在承租期间并未将房屋进行转租，合同目的也无法通过继续履行合同予以实现，故原告要求被告给付违约金20000元，无事实和法律依据，本院不予支持。在房屋租赁期间，承租人应当按照约定或者租赁物的性质合理使用租赁物，并且妥善保管租赁物，承租人未尽上述义务致使租赁物毁损的，应当承担损害赔偿责任。本案中，按照合同约定，被告在租赁期间有义务保持房屋内外清洁、室内设施无损，故对原告要求被告清理租赁房屋内堆放的猪粪等杂物并赔偿房屋被损坏设施造成的损失合计2172元的请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿赖洋波在宾馆的住宿费用1350元，无法律依据，本院不予支持。被告要求原告赔偿房屋装修损失费39982.6元，因其提供的证据只能证明房屋装修时的花费，并不能证明合同解除时装饰装修残值，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告赖世远与被告赖锦源于2012年2月23日签订的房屋租赁合同自本判决生效之日解除；
二、被告赖锦源应于本判决生效之日起十日内清理租赁房屋内堆放的物品，逾期租赁房屋及房屋内物品由原告赖世远自行处理；
三、被告赖锦源应于本判决生效后十日内赔偿原告赖世远因租赁房屋被损坏造成的损失合计2172元；
四、被告赖锦源应于本判决生效后十日内支付原告赖世远自2014年2月23日起至本判决生效之日止的房屋租金，租金以2780元／月计算；
五、反诉被告赖世远应于本判决生效后十日内返还反诉原告赖锦源押金5000元；
六、驳回原告赖世远的其它诉讼请求；
七、驳回反诉原告赖锦源的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费750元，反诉案件受理费1344元，合计2094元，减半收取计1047元，由原告（反诉被告）赖世远承担240元，被告（反诉原告）赖锦源承担807元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（上诉费缴纳账号：99×××01＊＊＊＊＊＊0888，户名：江西省赣州市中级人民法院，开户行：招商银行赣州长征大道支行）。
（法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。）
审 判 长 蒙廖斌
人民陪审员 陈林石
人民陪审员 朱谦锦
二〇一四年九月十五日
书 记 员 钟志敏