河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第2516号
原告：刘丽芸，农民。
原告：李娜，农民。
原告：李园，学生。
三原告委托代理人魏庆国，河北沙洲律师事务所律师。
被告：李志喜，农民。
被告：赵利涛，农民。
委托代理人李正生，昌黎县正声法律服务所法律工作者。
原告刘丽芸、李娜、李园与被告李志喜、赵利涛确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，依法由代理审判员孙学东适用简易程序于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人魏庆国、被告李志喜、被告赵利涛及其委托代理人李正生到庭参加诉讼，原告刘丽芸、李娜、李园经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告刘丽芸、李娜、李园诉称，原告刘丽芸与被告李志喜原系夫妻关系，二人于2005年3月25日经正定县人民法院调解离婚。离婚时约定，位于朱各庄村的平房3间由原、被告共同共有。位于昌黎县205国道平房7间居住权归李娜、李园所有，但无权处分，其租赁费也归原告李娜、李园所有。原告刘丽芸、李娜的承包地未进行分割。2014年10月19日，被告李志喜与被告赵利涛二人达成协议，被告李志喜在我不知情的情况下将昌黎县205国道平房7间及土地一块（该地承包经营权属于原告刘丽芸、李娜、被告李志喜）以20万元的价格转让给被告赵利涛，现赵利涛已将该房拆除。二被告之间订立的房屋土地转让协议直接侵害了三原告房屋所有权及居住权及土地承包经营权，属于无效合同，同时也给三原告造成了1万元的经济损失。依据中华人民共和国《中华人民共和国合同法》第52条之规定，要求法院判决确认二被告之间于2014年10月19日订立的土地房屋转让协议无效，判决二被告恢复房屋原状，连带赔偿我经济损失10000元，诉讼费用由二被告负担。
被告李志喜在法定期间内未向本院提交答辩，庭审中辩称，去年10月份左右我和赵利涛达成协议，准备把房子卖给他。在量地之前，赵利涛的父亲赵某和村委会的几名干部跟邻居要的电话和刘丽芸联系，问想买卖房屋她有没有意见。我大女儿接的电话，她说我妈在我跟前，你跟我妈说吧。我听的清清楚楚，她说我同意你们交易，我同意买卖，你和李志喜办就行了，有事的话，回来我跟李志喜协商。后来，她起诉说不知情。车站的四间房加上院里的小房共7间，当时考虑到她真的改嫁后，怕两个孩子没处住，当父母的出于同情，就把房子写给两个孩子，还特别注明只有居住权，没有处分权。这房子是我父母留给我的，不是我们婚后共同盖的房。关于饭店南边的三角地，通过土地确认仍然是我父母留给我的。关于原告的诉讼请求我都不予答应。
被告赵利涛在法定期间内未向本院提交答辩，庭审中辩称，原告所述主体错误，我方不应列为被告，应是第三人。原告李娜、李园以居住权为由要求法院确认房屋买卖合同无效没有法律依据，原告无权起诉。赵利涛与李志喜双方买卖行为经当地村委会已经鉴证并变更相应主体的情况下早已完成，相应的对价款20万元已经给付，转让合同已经生效。如果有不生效的情况，也应由李志喜承担，与我方无关。在转让行为发生时已经征求过原告的意见，是经原告的同意后才进行的交易。综上，请法院驳回原告的起诉。
原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：
河北省正定县人民法院的调解书（案件编号（2005）正民初字第1102号）复印件一份。内容为，原告刘丽芸，被告李志喜。经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原、被告自愿协议离婚。……。三、位于朱各庄村平房三间，由原、被告共同所有。位于昌黎县205国道平房七间的房屋出租费，用作两个女儿的学费，此房由李娜、李园居住，但无处分权。
证明本案涉及的7间房屋是原告刘丽芸与被告李志喜的夫妻共同财产，原告李娜、李园对该房屋享有居住权。
被告李志喜对原告提交的上述证据经质证认为，是我们离婚时的调解书。我与刘丽芸是1984年年底结的婚。这个房是我父母建的，1985年我父母把该房屋交给我，让我开饭馆。大约1985年秋天，我把房子翻盖的，我父母还给出了一部分钱。我每年还给我父亲承包费着，一年3000元。村里有房照的三间房我俩每人一间半，车站的房子跟刘丽芸没有关系。对居住权没意见，当时我们协议离婚时，我当时怕她改嫁，两个孩子受委屈，才这么写的。
被告赵利涛对原告提交的上述证据经质证认为，对真实性暂时不发表质证意见，等待法院核实。对本案涉及的7间房屋原告并没所有权，也并非夫妻共同财产。因为第三项有两个表述，对共同财产共同所有是明确的，但对7间房屋以外的3间房屋是由原被告共同所有，但本案的7间房没有明确共同所有。所以原告没有所有权。对于居住权，由于房屋已破旧，面临倒塌，不能居住，李园和李娜都有比较好的住处，所以居住权已经灭失。这7间房不能明确是夫妻共同财产，还有李志喜的父母的份额，我认为没有刘丽芸的份额。
被告赵利涛为支持自己的抗辩主张，向本院提交如下证据：
1、证人李某甲出庭作证。证言内容为，赵利涛跟李志喜买房，说谈妥了就签协议。我说还给李志喜前妻打个电话吗？赵某就从李景会家要了电话号码，李志喜的大女儿接的电话。赵某说李志喜卖地方你们同意不？李娜说知道。李娜说我妈在那儿，让我妈接电话。李娜妈就跟赵某通电话了，赵某说协议跟李志喜写中不中？钱给李志喜中不中？那边说中，钱给李志喜也中。赵某接完电话很高兴。当时是赵某打的李娜的电话。对方说话内容有的地方能听清，有的地方听不清。听到李娜说她妈在那儿。她妈说这个钱给哪都中。这两句话听清了。
打电话的地点是在西邻居家商店里。
2、证人李某乙出庭作证。证言内容为，被告赵利涛是我姐夫。
赵利涛在买李志喜的房屋之前，赵利涛的父亲赵某用我的手机给李志喜的女儿李娜打电话着，问李志喜卖房有没有意见？李娜说她妈在跟前儿，让跟她妈说。刘丽芸那边说同意，协议和李志喜签就行了，钱也都给李志喜。打电话的地点是在刘宝红家里她家是一个超市。对方说话的内容我都听见了。当时我的手机没有开着免提但是我手机声音特别大。
3、证人赵某出庭作证。证言内容为，赵利涛是我儿子。
当时买这个房子和地方据我了解可能有李志喜前妻的财产，我们就到吴秀敏的小商店里边，用李某乙的手机，从李景会家要的电话号码，李某乙打通的我接过来说的话，我问你是石家庄吗？找刘丽芸。当时是她女儿接的，我说想买李志喜车站的旧房。她说我妈在这儿呢你跟我妈说吧。我说想买你们车站的旧房，想和李志喜签协议，我说中不？她说李志喜和我通过电话，你可以和他签协议。我又问他，这个钱是否都给李志喜？她说可以。我说我们就签协议去了，她说签去吧，就这些。我就把电话挂了。当时在吴秀敏家打的电话。吴秀敏和刘宝红是夫妻关系。签这个协议时，我们找的我们村的大队干部。
4、土地房屋转让协议书一份。内容为，朱各庄村民李志喜在205国道南有房屋4间及土地一块，东邻李景会，西邻刘宝红、刘宝秋，北至205国道，南至前院公路。李景会房南从东房墙南边2.19米为两家东西向边界线，从李景会房西墙南边至李志喜现房东南墙边为两家南北边界线。西边以刘宝红房地基东外边和砖墙地基外边及刘宝秋墙外边为准。此边界经买卖双方及左右邻确认，已无异议，经中人说和，将此房屋土地一次性转让给本村村民赵利涛所有。言明转让价20万元整，此款笔下交清并无赊欠。……。李志喜承包朱各庄土地合同改为赵利涛，所交承包费从2015年度由赵利涛交纳，与李志喜无关。权属已于2013年12月31日经土地部门确认，指界通知书已交赵利涛。转让方李志喜，受让方赵利涛，执笔王永新。中人李景会、刘宝红、刘宝秋、白志山、任普辉。落款时间为2014年10月19日。
5、关于土地承包合同书一份。内容为，发包方朱各庄村村民委员会（甲方），承包方赵利涛（乙方）。一、承包土地座落在205国道南侧，东邻李景会，西邻吴秀敏。……。三、承包费数额，以每年每亩1000元计算……。四、乙方共向甲方承包土地0.27亩，南北长18.4米，北以离公路中心线17.6米开始，东西宽9.93米。乙方每年共向甲方交付承包费270元。五、承包费交付办法。……。甲方昌黎县朱各庄镇朱各庄村村民委员会盖章，乙方赵利涛。2014年10月19日。
证据4、5证明朱各庄村村民委员会同意把承包给李志喜的土地重新承包给赵利涛，与李志喜的承包协议解除。
6、收款收据一份。内容为，汇款金额200000元，收款人姓名李志喜，收款账号62×××89，汇款人姓名付巧琴，汇款账号60×××33，交易日期2014／10／19，交易机构名称昌黎县朱各庄支行。
证明赵利涛岳母付巧琴通过转账的形式给付李志喜人民币20万元。
原告委托代理人对被告赵利涛向本院提交的上述证据经质证认为，证据1、2、3，对三位证人证言真实性不认可。刘丽芸和我陈述确实是接过电话，但是根本未同意由李志喜个人和他们签合同，也未同意将钱都给李志喜。而且，三位证人均有一定的亲属关系，三位证人证言也有矛盾之处，比如李某甲说打电话时说卖地方同意不？赵某本人的证言说想买车站的旧房行不？所以他们的证言有互相矛盾之处。而且李某甲说听不清楚里面的人说话，所以刘丽芸是否作出同意或不同意的表述，证人李某乙和李某甲不清楚。而且三位证人均未说争议的土地。即使有达成买卖的意向，也应当以书面签订的协议为准。既然赵某承认房子里有刘丽芸的份额就应该与三原告签订协议。对证据4真实性认可，但不具有合法性，原告刘丽芸享有房屋所有权份额，李园、李娜享有房屋居住权，刘丽芸、李园、李娜享有房屋前土地的承包经营权，该协议均没有三原告的签字，三原告也未授权给李志喜。对证据5因为该地块是原告刘丽芸和被告李志喜家庭承包，未经三原告同意，土地转包合同无效。证据6，对打款凭证无异议。
被告李志喜对被告赵利涛向本院提交的证据1-6经质证认为，没意见。
经庭审质证，本院对上述证据综合认证如下：
对原告提交的河北省正定县人民法院的调解书来源合法，内容真实、与本案具有关联性，且被告李志喜无异议，本院予以采纳。
被告赵利涛提交的证据1、2、3，虽来源合法，与本案具有关联性，但无其他证据相辅助，对于原告刘丽芸同意卖房的部分证言本院不予采纳。证据4，被告李志喜与被告赵利涛关于土地房屋的转让协议，因该房屋未取得房屋所有权证，并且是在承包土地上所建，另外承包地不允许买卖，该协议内容违法，本院不予以采纳。证据5，因庭审中，原告刘丽芸、李娜就争议土地是否享有承包经营权未提交证据，朱各庄村委会与被告赵利涛签订的土地承包合同书是否侵害了原告刘丽芸、李娜权益无法认定，因此对证据5，在本案暂不予认定。证据6，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，原告无异议，本院予以采纳
经审理查明，原告刘丽芸与被告李志喜原系夫妻关系，二人于1984年12月6日登记结婚。1985年，二人将位于朱各庄村205国道南的房屋4间以及南面的3间小房进行了翻建。1985年9月20日，原告刘丽芸与被告李志喜生长女李娜，1992年8月2日生次女李园。2005年3月25日，因夫妻感情破裂，经法院主持调解二人协议离婚。河北省正定县人民法院依法作出了（2005）正民初字第1102号民事调解书，协议约定：一、原、被告自愿协议离婚。二、婚生女孩李娜、李园由双方共同抚养，抚养费共同负担。三、位于朱各庄村三间平房，由原、被告共同所有。位于昌黎县205国道平房7间的房屋出租费，用作两个女儿的学费，此房由李娜、李园居住，但无处分权。原告李娜现居住于石家庄市翟营南大街联邦东方明珠1号楼3单元，原告李园与姐姐李娜一起居住。2014年10月19日，被告李志喜与被告赵利涛签订了《土地房屋转让协议书》，被告李志喜将位于朱各庄村在205国道南的房屋4间及房南小房3间连同土地卖给被告赵利涛（房屋及土地四至为东邻李景会，西邻刘宝红、刘宝秋，北至205国道，南至前院公路）。被告李志喜以20万元的价格将此房屋及土地一次性转让给被告赵利涛。当日，被告赵利涛的岳母付巧琴通过转账的形式给付被告李志喜人民币20万元。2014年10月19日，被告赵利涛与昌黎县朱各庄镇朱各庄村村民委员会签订土地承包合同书一份。协议约定，承包土地座落在205国道南侧，东邻李景会，西邻吴秀敏。承包费数额，以每年每亩1000元计算。被告赵利涛共向朱各庄镇朱各庄村民委员会承包土地0.27亩，南北长18.4米，北以离公路中心线17.6米开始，东西宽9.93米。被告赵利涛每年向朱各庄镇朱各庄村村民委员会交付承包费270元。协议签订后，被告赵利涛已将地上房屋拆除。
本院认为，在原告刘丽芸与被告李志喜婚姻关系存续期间，被告李志喜将位于昌黎县朱各庄镇朱各庄村205国道南的房屋4间及房南3间平房进行翻建，该房增值部分应属二人的夫妻共同财产。二人协议离婚时，约定上述平房7间的房屋出租费，用作两个女儿的学费，此房由李娜、李园居住，但无处分权，即赋予原告李娜、李园对上述房屋的居住权。现被告李志喜与被告赵利涛签订土地房屋转让协议，被告李志喜将上述房屋连同所占土地以20万元的价格转让给被告赵利涛，该协议名为转让实为买卖，侵害了原告刘丽芸对房屋的财产权，同时侵害了原告李娜、李园对该房的居住权，另外，该协议系土地房屋买卖，违反了我国关于土地不得买卖的规定，因此该协议属无效协议，对三原告要求确认被告李志喜与被告赵利涛签订的土地房屋转让协议书无效的诉讼请求本院予以支持。协议签订后被告赵利涛已将地上房屋拆除。因房屋原状无法恢复对原告的损失应折价补偿，但三原告未能提供补偿数额的有力证据，导致本院无法确认，因此，对于原告要求恢复房屋原状、赔偿损失10000元的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、2014年10月19日被告李志喜与被告赵利涛签订了《土地房屋转让协议书》无效。
二、驳回原告刘丽芸、李娜、李园的其他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由二被告均担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
代理审判员 孙学东
二〇一五年十二月十六日
代理书记员 邵景敏