四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2017）川2022民初1615号原告：资阳市绿城物业服务有限责任公司。法定代表人：杨林。委托诉讼代理人：陆澜，四川高洁律师事务所律师。被告：廖海水，男，1977年6月19日出生，汉族，村民，四川省乐至县人。被告：倪桂蓉，女，1979年10月23日出生，汉族，村民，四川省乐至县人。原告资阳市绿城物业有限责任公司（以下简称绿城物业公司）与被告廖海水、倪桂蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人陆澜，被告廖海水到庭参加诉讼。被告倪桂蓉经本院传票传唤无正当事由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告绿城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告物管费5195.20元;2.庭审中要求判令二被告给付从2013年2月开始拖欠起至2017年6月止的物业管理费，以及该期间以季度为节点，分阶段计算，按照中国人民银行同期贷款利率上浮40%计算原告应给付的违约金（原诉求要求判令被告支付原告从欠费之日起至交清所欠费用时止的物业管理费滞纳金按每日千分之三计算为12175.79元）；3.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与四川某房地产有限责任公司签订了《乐某前期物业服务合同》，原告对乐某小区进行了前期物业管理服务，同时约定物业费收费标准为多层每月0.49元/㎡，高层1.18元/㎡。二被告是乐某小区（高层）7栋1单元8楼1号业主，房屋建筑面积合计83.07㎡，被告以各种借口为由，从2013年2月至2017年6月拒交物管费共53个月。原告认为其按照物业服务合同履行了包括绿化和保洁等义务，有权向被告收取物业管理费。虽然合同约定高层不超过0.68元/㎡，但不包括设施设备运行费、检测等费用；原告的物业服务公示、收费参考表等都是按照1.18元/㎡收取，不存在价格上涨；被告作为该小区业主享受了物业服务，应该按照每月1.18元/㎡缴纳；物业管理是新型行业，没有规定强制备案。原告催收被告缴纳物业管理费无果，诉请支持其诉讼请求。被告廖海水答辩称,《乐某前期物业服务合同》约定物业服务价格是每月0.68元/㎡，但是原告提高为1.18㎡没有依据；被告要求按照合同约定的0.68元/㎡缴纳物业管理费；被告认为合同上没有约定违约金，原告收取违约金不成立；认为违约金不超过存款利息，认为被告不是恶意欠费，是原告不按照每月0.68元/㎡收取造成。原告以每月0.68元/㎡或者1.18元/㎡的标准，应该出具合同，要发改局的备案等手续；认为物业管理费成本上涨应该与业主协商，不能私自上调价格。被告倪桂蓉未到庭，未答辩。本案的争议焦点为：原告应按什么标准收取被告的物业管理费？原告为证明其诉讼主张,举证如下:证据材料1:二被告身份证、法人证明，法人身份证、营业执照。拟证明原被告主体资格适格；证据材料2:房屋产权登记信息。拟证明二被告作为业主的房屋座落于乐至县天池镇，建筑面积83.2㎡，二被告系夫妻关系；证据材料3:前期物业服务合同、准予接房通知单。拟证明原告与四川某房地产有限责任公司签订了《“乐某”物业服务合同》，双方形成服务合同关系，原告按照合同进行了服务，合同约定物业服务费每月0.68元/㎡，被告违约应按每日3‰支付滞纳金；证据材料4:物业服务费公示、资阳市统一物业服务参考价格表、乐某小区其他业主缴费票据。拟证明原告按照价格公示收取的物管费每月1.18元/㎡，其他业主都是按照1.18元/㎡缴纳，二被告也应按照1.18㎡缴纳；证据材料5:考勤表、物业服务的内容照片。拟证明原告按照前期物业服务合同履行了相关义务,包括巡逻签到表、机房检查表等；证据材料6:设施设备购买的发票、收据、及监控原件。拟证明物业管理费按照每月0.68元/㎡收取外，还有共用设施、设备运行产生的费用；按照实际支出，由业主合理分摊每月0.4元/㎡多符合规定的；证据材料7:催费通知单及通知。拟证明原告多次向被告催收物业管理费；证据材料8：关于乐某小区服务时间的说明。拟证明原告与乐某小区自2009年10月9日签订前期物业服务合同后，一直在对该小区进行物业服务；证据材料9：金融机构人民币货款基准利率表。拟证明中国人民银行同期贷款利率情况。被告廖海水质证原告证据意见为:对原告所举证据材料1、2、5、8、9无异议;对证据材料3的真实性、合法性无异议，认为前期物业服务合同第六页，双方没有相关约定；合理分摊，原告没有与业主进行协商；证据材料4公示是真实的，但是张贴和落款的时间有误差，落款时间是2015年；对价格表不发表意见，认为其为参考数字，不具有强制性，最终应是与业主协商确定；认为其他业主缴费票据真实，但其他业主按照1.18元/㎡元收取，但对被告不具有约束力；证据材料6无异议，认为该费用不该由业主缴纳；认为证据材料7从来没收到过，原告没有电话和张贴催收，但邻居门上有催费通知单；被告按0.68元/㎡缴纳物业管理费，原告不收。被告倪桂蓉未到庭质证。被告廖海水为证明其主张，举证如下：证据材料10：《乐某前期物业服务合同》，拟证明被告没有在该合同上签字，对被告没有约束力，原告服务不成立；证据材料11：2012年2月1日—2013年1月31日间开发商免物业管理费数据。拟证明被告一年物业管理费的金额。证据材料12：乐某2位业主电话，拟证明2012年6月该业主到乐至县建设局、发改委、信访办就物业管理费上访；证据材料13：资阳绿城前期物业合同。拟证明被告没有在该合同签字，该合同对被告没有约束力，被告按照每月0.68元/㎡缴纳物业管理费；证据材料14：光盘一张。拟证明案涉房屋所在楼栋没有消防设施，原告消防设施管理不到位。原告质证被告廖海水证据的意见为：对证据材料10的真实性合法性无异议，认为被告在接房的时候虽没签字，但不签字不代表不缴纳物管费；对证据材料11的证据三性均无异议，认为设备设施费用不包括在每月0.68元/㎡里面，证明原告按1.18元/㎡收费合理；不认可证据12的证据三性，认为证人要证明应出庭作证；对证据材料13的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为应该按照1.18元/㎡的标准收取；对证据材料14的真实性、合法性无异议，认为被告拍摄视频时消防正在升级换代，现在有消防设施，且消防设施应该由开发商负责。被告倪桂蓉未到庭质证，未举证。本院对原告证据认证如下：原告所举证据材料1、2，系职能机关制作，来源合法，内容客观真实，被告无异议，能证明原被告身份信息和被告房屋登记情况，予以采信；证据材料3，被告对真实性合法性无异议，能证明原告与案涉房屋的开发企业签订前期物业管理合同的情况，予以采信；证据材料4，被告对其中公示和其他业主缴费票据真实性无异议，能证明原告公示收费情况及案涉小区业主按照每月1.18元/㎡标准缴纳物业管理费，予以采信；其中资阳市统一物业服务参考价格表，是资阳市物业管理行业收费的参考数据，予以采信；证据材料5，被告无异议，能证明原告对被告房屋所在小区进行了物业管理和服务，予以采信；证据材料6，被告无异议，能证明原告对被告房屋所在小区进行物业管理购买设备设施，予以采信；证据材料7，被告认可看到其他欠费业主有催费通知，且其辩解向原告缴纳物业管理费原告不按标准收取的意见，予以采信；证据材料8是原告仍服务于乐某小区的情况，被告无异议，予以采信；证据材料9是中国人民银行公布的贷款利率，被告无异议，予以采信。本院对被告证据认证如下：证据材料10，原告对真实性合法性无异议，与原告证据印证，予以采信，被告未签字，是否应缴并按何标准缴纳物业管理费，将在判理中阐释；证据材料11，原告对其证据三性无异议，能证明被告房屋开发企业免除其一年物业管理费的情况，予以采信；证据材料12，不符合证据有效形式，证人也未出庭作证，不予采信；证据材料13，原告对真实性合法性无异议，与原告证据相互印证，予以采信，对物业管理费的收取标准，将在判理中阐释；证据材料14，原告对真实性合法性无异议，能证明被告拍摄时该消防设施情况，但达不到证明该消防设施不到位的证明目的，本院仅对其真实性合法性予以采信。经审理查明，被告廖海水、倪桂蓉系夫妻关系，是乐至县乐某X号电梯住宅的业主。乐某X号房屋面积83.2平方米。2009年10月7日，四川某房地产有限责任公司与绿城物业公司签订《“乐某”前期物业服务合同》，约定：由原告就四川某房地产有限责任公司开发的乐某进行前期物业服务，物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理费用的相关规定，并具体参照当地物业服务的资费常态进行核定；委托管理服务期限仅限于业主委员会成立之前；物业公共管理服务费，高层住宅由业主按其拥有物业建筑面积每月每平方米不超过0.68元交纳；共用设施、设备运行、能耗费及建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由相关业主与物业管理方另行约定；各类公共性物业服务费用均不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修的费用，建筑物及其附属设施维修的费用在建筑物及其附属设施维修基金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。被告在购买案涉房屋过程中，并没有与原告签订《乐某前期物业服务合同》，该合同第二十三条约定物业公共服务费收费标准：电梯住宅1.18元/平方米；第二十四条规定，从2012年2月1日起全额收取物业服务费用。首次交纳物业服务费按壹年的收取，然后按季度收取，甲方需于每个缴费周期首个月的5号前交清费用；按政府规定，不论房屋（含车库）是否空置，业主必须全额交纳物业服务费和其它必交费用等。第三十条，甲方应按本合同条款之规定按时交纳各项费用，若业主方无故拖欠应交费用，物管方有权采取如下措施：1.超过交纳期限，每天加收未交款项总和千分之三的滞纳金，累计加收；2.业主连续2个月无故拖欠乙方各项费用，则视为业主违约，物管方有权要求甲方支付所欠费用外，业主方还需支付相当于应缴费用200%的款项作为违约金等。四川某房地产开发有限责任公司2012年1月27日作出补充协议，载明因人力不可抗拒因素延期交房，该公司免除原告物管费的期间是2012年2月1日至2013年1月31日，二被告没有在此协议上签字。被告免收物管费通知单（客户），通知原告接房时间为2012年1月27日，免收物管费时间是2012年2月1日至2013年1月31日，二被告没有在该通知单签字。二被告没有向原告交纳2013年2月至2017年6月间物业管理费。2017年4月，二被告所在乐某小区成立首届业主委员会，但至今没有聘请新的物业服务单位，原告至今一直是乐某小区实际的物业服务单位。2013年2月至2017年6月间,物业管理费总数为98.17元+294.5元×17季度=5104.67元。中国人民银行自同期贷款基准利率分别为：2012年7月6日3-5年期为6.4%（上浮40%为8.96%），2014年11月22日3-5年期为6%（上浮40%为8.4%），2015年3月1日1-3年期为5.75%（上浮40%为8.05%），2015年6月28日1-3年期为5.25%（上浮40%为7.35%），2015年8月26日1-3年期为5%（上浮40%为7%）,2015年10月24日1-3年期为4.75%（上浮40%为6.65%），该日1年以下为4.35%(上浮40%为6.09%)。计算物业管理费为每月83.2㎡×1.18元/㎡/月=98.17元，每季度为83.2㎡×1.18元/㎡/月×3月=294.5元，原告诉求的物业管理费至其诉状所载至2017年6月。计算违约金分别为：其中2013年第1季度中仅2-3月1月，98.17元×8.96%×4.25年=37.38元;2013年4月次年9月=294.5元×8.96%×20.25=534.3元,2014年10-12月=294.5元×8.4%×2.5年=61.84元,2015年1-3月294.5元×8.05%×2.25年=53.34元,2015年4-6月294.5元×7.35%×2年=43.29元,2015年7月-9月294.5元×7%×1.75年=36.07元,2015年10月至2016年3月294.5元×6.65%×2.75年=53.85元,2016年4月至2017年3月294.5元×6.09%×2.5年=44.83元,自2013年2月至2017年3月违约金合计864.94元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与四川某房地产有限责任公司签订的《“乐某”前期物业管理服务合同》，是双方在平等自愿基础真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，该物业合同约定的权利义务对原告及乐某小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业管理服务，被告系该小区的业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告缴纳物业管理费，构成违约，应承担相应的法律责任。案涉小区业主委员会成立后，业主仍接受原告物业管理，在双方没有签订并执行新的物业管理合同前，参照原物业管理合同约定提供服务和缴纳物业管理费。故原告要求被告给付自2013年2月至2017年6月的物业管理费的诉讼请求成立，本院予以支持。被告虽然因故没有与原告签订《乐某前期物业服务合同》，但其实际接受了原告提供的物业服务，也应参照执行该物业服务合同,履行缴纳物业管理费的义务，故被告以其未在《乐某前期物业服务合同》上签字，不认可该合同就不缴纳物业管理费的辩解理由不成立，本院不予支持。对于本案的争议焦点，被告应当按什么标准缴纳物业管理费。本院认为，虽然四川某房地产有限责任公司与原告签订《“乐某”前期物业服务合同》，约定物业公共管理服务费高层住宅按照0.68元/㎡.月交纳，但是，该合同同时约定共用设施、设备运行、能耗费及建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，说明被告房屋所在的乐某小区物业管理费既包括固定的0.68元/㎡，也包括因设施、设备、能耗和附属设施设备强制检测费用平均分摊的费用两个部分,且分摊费用不属于提高物业管理费收费标准。收取固定的物业管理费和分摊费用是否应到房管或发改行政部门进行备案，被告没有提出证据证明案涉房屋在原被告就物业管理费争议期间需要强制备案，且原告公示了收费标准，参照资阳市物业服务项目收费统一参考价格表电梯公寓基本服务为1.2-1.4元/㎡.月，原告落实为每月1.18元/㎡在指导范围内。虽然被告在购买案涉房屋过程中，并没有与原告签订《乐某前期物业服务合同》，但被告实际接受了原告提供的物业管理服务，原告按其公示的收费标准收取物业管理费，结合其他业主按此标准缴纳物业管理费的客观实际情况，被告也应参照执行该收费标准。原告主张按0.68元/㎡.月交纳物业管理费,既不符合对双方有约束力的前期物业管理合同约定,也不符合物业管理费需要分摊设备设施采购和运营费用的实际情况,故被告该抗辩理由,不予支持。被告称对分摊费用部分需要协商确定，符合情理，但原告公示物业管理收费标准的合理期间，没有证据证明业主提出异议，且协商受到目前物业管理行业实际情况的限制，故被告该辩解虽有合理性，但目前缺乏明确规范支撑，不予支持。被告称原告收费一定要有房管或发改部门的备案，因案涉小区物业初始服务于2012年2月，被告也并未提供其他证据支持，被告该辩解理由，不予支持。被告认为合同上没有约定违约金，原告不应收取违约金，违约金不超过存款利息，因被告不是恶意欠费，是原告不按照0.68元/㎡.月收取造成，因前述被告应参照执行《乐某前期物业服务合同》，该合同第三十条规定，若业主方无故拖欠应交费用，物管方有权采取如下措施：1.超过交纳期限，每天加收未交款项总和千分之三的滞纳金，累计加收；2.业主连续2个月无故拖欠乙方各项费用，则视为业主违约，物管方有权要求甲方支付所欠费用外，业主方还需支付相当于应缴费用200%的款项作为违约金等;该条规定有滞纳金和违约金，因被告逾期交纳物管费构成违约，且原告主张的滞纳金性质相当于违约金，故被告应给付相应违约金。因《乐某前期物业服务合同》规定的违约金标准较高，原告请求按照中国人民银行同期贷款利率上浮40%，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%，原告请求在规定范围内，予以支持，被告应缴纳的违约金应按对应期间中国人民银行同期贷款利率计算。被告称其未缴纳物业管理费系原告按0.68元/㎡.月标准收取,因被告主观上忽视分摊费用部分收费,客观上一直未缴纳物业管理费,故被告该辩解理由,不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告廖海水、倪桂蓉在本判决生效后10日内给付原告资阳市绿城物业服务有限责任公司自2013年2月至2017年6月期间的物业管理费5104.67元及计算至2017年6月的违约金864.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费50元，减半收取计25元，由被告廖海水、倪桂蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  刘小平二〇一七年九月四日书记员  卿洋洋