宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初2513号
原告（反诉被告）：桑素娥。
原告暨原告桑素娥的委托诉讼代理人（反诉被告）：张静。
被告：林家勇。
被告（反诉原告）：吴兵。
原告桑素娥、张静与被告林家勇、吴兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，被告吴兵在举证期限内提起反诉，本院予以并案审理。本案依法适用简易程序，由审判员袁永达独任审判，分别于2016年7月21日、2016年8月9日二次公开开庭进行了审理。原告桑素娥、张静，被告林家勇、吴兵，被告吴兵申请出庭的证人张波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告桑素娥、张静起诉称：位于宁波市海曙区三市路348号及348号-1店面房原属于张星亮所有（现已死亡），现房屋所有人为原告桑素娥、张静。该房屋承租户林家勇与张星亮订立三年承租合同，其中三市路348号-1店面房租期为2013年6月20日到2016年6月19日止，三市路348号店面房租期为2013年5月28日到2016年5月27日止。租赁期间，被告林家勇未经张星亮同意，私自将房屋转租与被告吴兵。现合同到期，原告要将房屋收回，并且几次短信、上门予以劝说，但被告吴兵拒不腾出房屋。原告桑素娥已是70岁高龄，被告吴兵不配合还出言恐吓，怒目相向。在出动110未果的情况下，为保护原告的合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求判令：1.被告吴兵腾退房屋；2.被告林家勇赔偿原告房屋结构修复费用15000元（原有中间隔墙、阁楼20平方米左右）；3.被告吴兵按3800元/月/间支付房屋占用费至房屋腾退之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告林家勇辩称：房屋是2009年6月20日开始向原告桑素娥丈夫张星亮租赁的。当时中间隔墙拆除开门是经过张星亮同意的。2014年8月，被告林家勇将房屋转租给被告吴兵，张星亮是知道的，租金一直是张星亮向吴兵收取。现原告方要求恢复隔墙，愿意以押金2500元折抵恢复费用。
被告吴兵对本诉答辩并反诉称：2014年8月9日，被告吴兵从被告林家勇处店面连货一起转让过来，总费用310000元。从2014年9月20日至2016年6月19日，被告吴兵每月实际支付房租4400元，而合同上的约定的租金是每月4200元。2016年4月底，原告张静通知被告吴兵，房屋租赁合同到期后，房租从每月4400元调到7600元。租赁房屋所处地段相对偏僻，被告吴兵无法承受，本人投资了310000元，把一家所有的积蓄都投入，还借了朋友很多钱，经济比较困难。希望能以合理的价格续租。现原告方要价过高，被告吴兵无力续租，要求原告方赔偿损失。故反诉请求法院判令：1.俩原告返还给被告吴兵多付的房租费4200元；2.俩原告返还给被告吴兵房屋押金3600元；3.俩原告赔偿被告吴兵经济损失100000元；4.本案诉讼费用由俩原告负担。
原告桑素娥、张静对反诉答辩称：原告方收到的租金是一季度12680元（两间店面），每季度多收的80元是用于交物业的费用，租赁合同中有约定的；押金共计2500元，租赁事项处理完毕可以返还给被告林家勇；租期届满前，原告方已提前一个月通知被告方房屋不再续租。原告方与被告吴兵没有租赁合同关系，被告林家勇转租的时候没有通知过原告方，故原告方不用赔偿被告吴兵的损失。
被告林家勇陈述：租赁合同中约定了扫街费，但物业公司实际没来扫过街。押金为2500元，是被告林家勇支付的。
原告桑素娥、张静为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告林家勇、吴兵当庭质证，本院作如下认证：
证1.甬房权证私新字第××号房屋所有权证一份，拟证明位于宁波市海曙区三市路348-1号、348号商业用房系张星亮所有的事实。俩被告没有异议。本院认为，原告方提供的证据为原始证据，该份证据载明的内容能证明原告方的待证事实，本院予以认定。
证2.派出所证明三份、户口登记薄一份、户籍登记档案两份，拟证明俩原告是张星亮的合法继承人的事实。俩被告没有异议。本院认为，原告方提供的证据为原始证据，该组证据载明的内容能证明原告方的待证事实，本院予以认定。
证3.租赁协议两份，拟证明张星亮与被告林家勇存在房屋租赁合同关系的事实。俩被告没有异议。本院认为，原告方提供的证据为原始证据，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证4.房屋所有权证附图一份，拟证明涉案两间房屋中间原有隔墙的事实。俩被告没有异议。本院认为，原告方提供的证据为原始证据，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证5.尹江岸小区物业服务处证明一份，拟证明涉案房屋需支付物业服务费的事实。俩被告没有异议。本院认为，原告方提供的证据为原始证据，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
被告吴兵为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据，经原告桑素娥、张静、被告林家勇当庭质证，本院作以下认证：
证6.房屋租赁合同一份，拟证明张星亮与被告林家勇之间的房屋租赁合同关系是从2009年6月18日开始的事实。俩原告、被告林家勇均无异议。本院予以认定。
证7.证人张某出庭陈述的证言、协议书一份，拟证明被告林家勇于2014年8月9日将涉案房屋转租给被告吴兵，俩原告与被告吴兵存在事实租赁关系的事实。俩原告表示对转租不知情，被告林家勇并没有就转租事宜与张星亮办理过交接手续。被告林家勇没有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
证8.照片一组，拟证明涉案两间房屋中间隔墙没有全部拆掉，只是开了两个小门；由于俩原告不续租导致被告吴兵只能贱卖物品产生损失的事实。俩原告对真实性没有异议，但认为被告吴兵处理物品与俩原告无关；被告林家勇没有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
综上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：张星亮（公民身份号码××）系位于宁波市海曙区三市路348-1号、348号商业用房房屋所有权人。原告桑素娥系张星亮妻子，原告张静系张星亮女儿。张星亮于2014年12月13日去世。2013年5月，张星亮与被告林家勇签订《房屋租赁合同》二份，第一份约定：张星亮将位于宁波市海曙区三市路348号建筑面积32平方米房屋租赁给被告林家勇用于美的生活电器经营使用，租赁期自2013年5月28日起至2016年5月27日止，月租金为2100元，三个月付款一次，先付后用，逾期十天不付视作被告违约，被告在合同签订支付押金1000元，扫街费每季度付一次；在租赁期间，被告未经出租方同意不得转租、破坏房屋结构等。第二份约定：张星亮将位于宁波市海曙区三市路348-1号建筑面积33.4平方米房屋租赁给被告林家勇用于美的生活电器经营使用，租赁期自2013年6月20日起至2016年6月19日止，月租金为2100元，三个月付款一次，先付后用，逾期十天不付视作被告违约，被告在合同签订支付押金1500元，卫生费每月14.40元；在租赁期间，被告未经出租方同意不得转租、破坏房屋结构等。二份合同签订后，张星亮按期向被告林家勇交付了约定的两间房屋。被告林家勇向张星亮支付押金2500元。在租赁期间，被告林家勇将两间房屋之间的隔墙打通。2014年8月9日，被告林家勇将承租房屋转让给被告吴兵继续经营，但未与张星亮办理转租交接手续。被告吴兵按期支付至两间房屋租赁期限届满之日止的房租。原告方认可两间房屋每季度收到租金12680元，被告吴兵主张每季度支付租金13200元，但未提供证据予以证明。2016年5月，原告张燕通知被告方租赁期限届满房屋不再续租。被告吴兵想续租，故租赁期限届满后未腾退房屋。双方经自行协商未果，原告遂诉至法院，请求依法解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
另查明，2016年8月24日，被告吴兵将宁波市海曙区三市路348-1号、348号商业用房腾退归还给原告桑素娥、张静。
关于俩原告的本诉诉讼请求，本院认为：1.俩原告要求被告吴兵腾退房屋，因被告吴兵已于2016年8月24日将房屋返还给俩原告，本院不再判决。2.俩原告要求被告吴兵按每间房屋每月3800元支付逾期腾房占有使用费。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原告方在租赁期限届满前一个月已明确通知被告方房屋不再续租，被告吴兵作为次承租人应当在租赁期间届满日腾退房屋，被告吴兵应于2016年5月28日腾退三市路348号房屋、2016年6月20日腾退三市路348-1号房屋，被告吴兵于2016年8月24日才腾退房屋，应当支付俩原告该期间的逾期腾房占有使用费，合同约定两间房屋每月每间租金为2100元，而俩原告要求按每间房屋每月3800元支付该费用，但未提供证据证明其租金损失提高到该金额，故本院认定逾期腾房占有使用费按合同约定的租金计付为宜，经本院核算，被告吴兵应支付给俩原告逾期腾房占有使用费为10570元（三市路348号房屋6090元+三市路348-1号房屋4480元）。3.俩原告要求被告林家勇赔偿原告房屋结构修复费用15000元（原有中间隔墙、阁楼恢复费用），被告林家勇要求以押金2500元折抵，俩原告表示同意，本院予以准许。
关于被告吴兵的反诉诉讼请求，本院认为：1.被告吴兵要求俩原告返还多付的房租费4200元。被告吴兵认为每月多付租金200元，俩原告认为每季度多收80元用于支付物业费。本院认为，当事人对自己的主张应提供证据予以证明，被告吴兵对其每月多付租金200元未提供证据予以证明，俩原告自认每季度除租金外多收80元用于支付扫地费等物业费用，符合合同约定，故被告吴兵的该项反诉诉讼请求本院不予支持。2.被告吴兵要求俩原告返还房屋押金3600元。俩原告认为押金金额应为2500元，因其与被告吴兵不存在房屋租赁关系，故不同意返还；被告林家勇认为其支付的押金为2500元，应属其所有。本院认为，租房押金根据合同约定为2500元，系被告林家勇支付，且被告林家勇将房屋转租给被告吴兵时未与张星亮办理交接手续，根据合同相对性原则，该押金仍属被告林家勇所有，故被告吴兵的该项反诉诉讼请求本院不予支持。3.被告吴兵要求俩原告赔偿不租赁房屋产生的经济损失100000元。俩原告认为于法无据。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。即房屋租赁协议到期后，房屋所有权人有继续出租房屋的权利，也有收回房屋的权利，被告吴兵作为次承租人应当预见到房屋租赁协议到期后房屋所有权人收回房屋的风险，故被告吴兵的该项反诉诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告桑素娥、张静收取的租房押金2500元作为房屋结构修复损失赔偿款不予退还被告林家勇；
二、被告（反诉原告）吴兵应支付给原告（反诉被告）桑素娥、张静房屋占有使用费10570元，该款被告（反诉原告）吴兵在本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告（反诉被告）桑素娥、张静的其他本诉诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）吴兵的反诉诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费175元，减半收取87.5元，由原告桑素娥、张静负担37.5元，被告林家勇负担25元，被告吴兵负担25元；反诉案件受理费1228元，由被告吴兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 员 袁永达
二〇一六年八月二十五日
代书记员 徐倩倩
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。