广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗荔法民三初字第640号原告（反诉被告）张明焕，女，1964年12月16日出生，汉族，住址：广州市天河区。委托代理人徐军，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）潘志福，男，1976年9月29日出生，汉族，住址：广州市越秀区。被告（反诉原告）刘结华，女，1978年1月26日出生，汉族，住址：广州市越秀区。上述两被告委托代理人王春来，广东穗港律师事务所律师。原告张明焕诉被告潘志福、刘结华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告张明焕的委托代理人徐军，被告潘志福、刘结华的委托代理人王春来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明焕诉称，原告与被告签订了《商铺认购书》、《商铺买卖合同》，约定两被告向原告购买广州市荔湾区西华路418号X号铺，房价款总金额为396397元，两被告已付房款206397元。合同约定余下房价款19万元由两被告向银行申请抵押贷款的形式支付。合同签订后，原告已将涉案商铺交付两被告，并过户至两被告名下。原告多次电话催促两被告办理按揭贷款手续，并于2014年2月13日委托广州裕和置业有限公司向两被告发出《催办按揭手续的通知》，要求两被告于2014年2月18日前办理按揭手续，否则应依《商铺买卖合同》的约定于2014年2月21日履行付款义务，但原告至今仍未收到两被告应付的按揭部分房价款19万元。两被告拖欠房款的行为严重损害了原告的合法权益，造成了原告重大的经济损失。现原告依法向法院提起诉讼，请求1、判令两被告向原告支付房款人民币19万元，并加付逾期付款违约金（逾期付款违约金自2014年2月19日起计，暂计至2014年3月10日，每日按欠付金额的1.5‰，即190000元X20天X1.5‰=5700元），合计195700元；2、请求判令两被告承担本案诉讼费。被告潘志福、刘结华共同答辩称：两被告认为原告按照商铺买卖合同第四条、第五条约定追究两被告违约责任，第四条第二项第3小项“如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款”，但本案中银行贷款不能获得批准，并非因为被告的原因。故原告不能适用第四、五条追究被告的违约责任。我方认为按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第23条，原告可解除合同。反诉原告潘志福、刘结华共同诉称：反诉人与被反诉人先后签订了《商铺认购书》和《商铺买卖合同》，约定反诉人向被反诉人购买位于广州市荔湾区西华路418号X号铺，采取以现金方式支付前期房款、剩余款项以银行按揭的方式支付房款。反诉人依照约定交付了购房定金和约定的前期房款，随后即依照被反诉人的指示与其指定的交通银行办理按揭手续，后被反诉人通知反诉人需要更换按揭银行，反诉人只得到被反诉人指定的东莞银行办理按揭手续，反诉人按要求提交材料、交齐了各项费用并与银行签订了按揭贷款合同，当时得到的答复将会很快放款，但是一直没有消息，经过多次交涉未果。时隔半年之后，银行再次通知反诉人重新办理按揭贷款手续，并要求反诉人更换按揭中介机构补交中介费，反诉人补交了费用并重新办理按揭贷款手续，在银行提高了贷款利率的情况下毅然又签订了按揭贷款合同。东莞银行和按揭中介机构承诺将会很快放款，然而与之前一样，经过多次催促，银行和按揭中介机构又以各种理由推托，至今没有放款，反诉人的支付能力受到了严重影响，但其依法依约履行了各项义务，已尽到了最大的诚实信用并竭尽所能，其对于未能订立担保贷款合同和房屋买卖合同的不能继续履行并无任何过错，根据相关法律法规和司法解释，反诉人依法有权解除房屋买卖合同人并要求反诉人退还已付购房款本金和利息。另补充由于当时商铺买卖合同是出卖人提供的格式条款，而且买受人的法律意识不强，没有把该合同定义为附带生效条件的合同。按照签约的背景及履行合同的方式，两买受人选择按揭方式是因为其无法一次性支付房款，如银行不批准按揭，买受人无法购买商铺。我方认为本合同是附生效条件的合同，贷款成功则合同生效，贷款不成功则合同不生效。请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《商铺买卖合同》；2、判令被反诉人返还已收购房款（含定金）206397元及利息2528.3元（按人民银行同期活期利率0.35%计算，自2010年10月16日起计算，暂计至2014年4月16日）；3、判令被反诉人承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。反诉被告张明焕辩称：不同意被告的反诉请求。因为被告的反诉请求没有法律依据支持。如被告所说，他的依据是司法解释23条，该司法解释开篇就明确商品房指的是开发商建设、出售的房屋，是有明确的适用对象。关于目的解释和整体解释的问题，在法律原则和法律规则适用上，有规则是不可轻易适用原则。双方对房屋的交易有明确清楚的约定，而且合同合法有效，双方应切实履行，故不能随意适用目的解释和整体解释来曲解双方签订合同的意思。经审理查明，2010年10月5日原告的委托代理人广州市裕和置业有限公司与两被告签订《商铺认购书》，约定两被告向原告购买广州市荔湾区西华路418号X号铺，同日两被告向原告支付定金50000元。2010年10月15日原告张明焕（出卖人）的委托代理人及保证人广州市裕和置业有限公司与两被告潘志福、刘结华（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人以396397元（以套内面积单价计算73204元／平方米）向出卖人购买广州市荔湾区西华路418号3177号铺（建筑面积共10.4315平方米，套内建筑面积5.4150平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.0165平方米），付款方式：买受人于2010年10月15日前支付全部房价款的52%（即206397元含定金），余下房款190000元买受人向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拔入出卖人指定的银行帐号。如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按合同第五条承担违约责任。买受人逾期超过15日付款，若出卖人选择继续履行合同的，合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金。出卖人应于2013年8月1日前，将该商铺按合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。合同签订后，两被告向原告支付首期款156397元及税费等12922元。2011年8月14日原告与两被告办理涉案商铺的交接手续。2011年10月27日涉案商铺办理过户登记，登记至两被告名下。2013年7月28日原告委托广州市星月市场管理服务有限公司与被告潘志福办理涉案商铺的交接确认手续。2014年2月13日原告向两被告发出《催办按揭手续的通知》，要求两被告在2014年2月18日前至银行办理按揭手续。逾期办理，则按合同约定在2014年2月21日前将余下购房款190000元一次性支付给原告。但两被告没有按原告通知履行。原告遂向本院提起诉讼。在庭审中，原告认为两被告没有前往银行办理按揭贷款手续，两被告认为申请银行按揭贷款未获批准。本院认为：原告与两被告签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，各方均应依约履行。根据合同约定“余下购房款190000元，两被告通过银行申请按揭贷款或银行不能申请按揭贷款时自行支付购房款给原告”。但两被告没有按合同约定在银行不能办理按揭贷款的情况下，根据原告的通知向原告支付余下购房款，其行为已构成违约。原告要求两被告支付余下购房款的诉讼请求，本院予以支持。现涉案商铺产权已经转移登记过户至两被告名下，并已实际交付使用。因此，两被告反诉要求解除与原告的《商铺买卖合同》及要求原告返还已收购房款（含定金）及利息的诉讼请求，据理不足，本院不予支持。原告要求两被告按合同约定支付违约金的请求，本院予以支持。但两被告以合同约定的违约金明显过高应予调整作为抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，原告要求按合同约定每日按欠付款金额1.5‰计算，本院不予采纳。两被告应从2014年2月21日起至付清购房款给原告之日止，以购房款190000元为本金，违约金参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告潘志福、刘结华自本判决发生法律效力之日起10日内支付购房款190000元给原告张明焕。二、被告潘志福、刘结华自本判决发生法律效力之日起10日内，支付自2014年2月21日起至付清购房款190000元给原告之日止的违约金（以购房款190000元为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算）给原告张明焕。三、驳回原告张明焕其他诉讼请求。四、驳回被告潘志福、刘结华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2107元，由被告潘志福、刘结华负担；反诉受理费2275元，由被告潘志福、刘结华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一四年六月十六日书记员  谢绮雯