襄阳市襄城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013〕鄂襄城民二初字第00347号
原告王菊芬，女，1942年9月2日出生，汉族，卫东机械厂退休职工，住襄阳市襄城区。
委托代理人许华，男，1932年1月13日，汉族，教师，住襄城区，系王菊芬女婿。代理权限：特别授权。
原告杨瑛，女，1932年1月13日出生，汉族，住襄城区。
原告祁友姑，女，1948年1月15日出生，汉族，卫东机械厂退休职工，住襄城区。
原告王强，男，1963年3月9日出生，汉族，个体户，住武汉市江汉区。系张芙蓉之子。
原告暨原告王强委托代理人王国珍，女，1958年11月7日出生，汉族，退休职工，住襄阳市。系张芙蓉之女、王强姐姐。
被告吕忠会，女，1954年12月23日出生，汉族，无业，住襄阳市襄城区。
委托代理人姚曙明，湖北杰伟律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上列原、被告为房屋买卖合同纠纷一案，五原告于2013年4月15日诉至法院，本院受理后组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王菊芬的委托代理人许华、原告王强的委托代理人王国珍、原告杨瑛、祁友姑、王国珍，被告吕忠会及其委托代理人姚曙明到庭参加了诉讼。该案在审理中对涉案房屋添附及重建部分、增值部分作出两次鉴定，本案现已审理终结。
原告诉称，2004年被告吕忠会丈夫肖功全经麒麟村3组小组长郑学英见证，将本案争议房屋出售给王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉四人，并交付了该房的土地使用证。交易完成后四人对房屋进行了修缮和扩建，将吕忠会原厨房和两间主房房顶拆除进行了重建，加高了房屋的高度，更换了房顶的木料、砖瓦、窗户，刷新了墙壁，铺设了地坪等。随后又在原房屋旁新建了两间厨房、一间侧房和院墙。原告对房屋的修缮和扩建直接支出约2万多元。本案房屋2012年已列入政府拆迁范围用于建汽车站，原房屋有59.2平米，扩建的两间厨房和一间侧房约增加面积30多个平米，合计90个平方米，按每平米1000元的标准，政府可补偿9万元。2004年本案争议房屋买卖价格为0.5万元，增值额为8.5万元，所以被告收回房屋给原告造成因房地产升值产生的收益损失8.5万元。原、被告双方2004年自愿签订房屋买卖协议，使本案原告对被告产生信赖，并对房屋进行了修缮和扩建。被告吕忠会看到已出售的房屋增值很大，又因政府要征用列入拆迁范围，在出卖时被告就明知所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖8年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，显然违背了诚实信用原则，并且错误在先，故被告应对合同无效承担主要责任。由于被告违背诚实信用原则，给原告造成的信赖利益损失，还应全面考虑因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。综上所述，因被告违反合同法诚信原则和错误在先的事实，所以被告对房屋买卖协议无效负主要责任，要赔偿给原告造成的经济损失，故原告诉至人民法院要求：1、判决被告吕忠会赔偿因收回已出售房屋给原告造成的经济损失4万元，2、本案诉讼费由被告吕忠会承担。
被告辩称，1、王国珍、王强在本案中不享有诉权，王国珍、王强之母张芙蓉已病故，公民死亡后，其诉权不能继承。王国珍、王强作为继承人并不能代替张芙蓉本人提起诉讼，王国珍只是张芙蓉的继承人，张芙蓉及本案其他原告同肖功全之间达成的房屋买卖协议与王国珍不具有直接的利害关系，因此王国珍的起诉不符合法律规定的条件。2、答辩人在本案中不应承担任何赔偿责任，原告方的诉讼请求不应当成立。答辩人不是争议房屋买卖协议中的一方当事人，对于该协议的无效不具有任何过错，不应当承担该协议无效所引发的法律责任。相反，原告方在签订买卖协议时显然存在过错，本案中原告方即使存在损失，也应当由原告方自负其责，要求答辩人赔偿无法律依据。（2011）襄城民二初字第00557号生效民事判决判令原告方返还答辩人的仅是原属答辩人所有的两间房屋，其他新建部分并不在返还之列。此外，新建部分虽在答辩人的宅基地上搭建，但未办理规划审批手续，该部分建筑物实属违章建筑，原告方本应自行拆除，其在没有自行拆除且答辩人也并未利用该新建部分的情况下，反倒诉请答辩人赔偿损失，没有任何依据。原告方诉请答辩人赔偿房地产升值产生的收益损失，更是缺乏依据。原告方诉称答辩人可获得9万元的补偿，补偿金额从何而来答辩人不得而知，其要求答辩人赔偿毫无依据。退一步讲，买卖协议涉及的房屋的所有权及宅基地的使用权原本均归答辩人享有，即便房地产升值，也是和房屋的地理位置密切相关的，该升值部分理所当然应当归答辩人享有，而与原告方无关。综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立，不应得到人民法院的支持。
经审理查明，本案被告吕忠会系襄阳市襄城区××村××组村民，其与肖功全系夫妻关系。双方婚后生育两子女，女肖飞、子肖成龙。本案诉争房屋位于襄城区××村××组，土地性质为集体所有，分配于被告吕忠会所使用的宅基地。1986年10月10日，襄阳市土地局对该房屋核发土地使用权证。该土地证载明，姓名：吕忠会；宅基地地址：襄城区××村××组；房屋建筑面积：59.2平方米；土地所有权：集体；房屋结构：砖瓦；土地用途：住宅、厨房。
2004年1月，经原襄城区××村××组小组长郑学英见证，被告吕忠会丈夫肖功全将诉争房屋出卖给三原告王菊芬、杨瑛、祁有姑及原告王国珍、王强之母张芙蓉。商定房屋价款5000元，房屋及土地使用权证随即交付给王菊芬、杨瑛、祁有姑、张芙蓉。房屋交付后，王菊芬、杨瑛、祁有姑、张芙蓉对房屋进行修缮，将原厨房拆除后兴建两间厨房及一间侧房、围墙，对地面进行硬化等。2006年12月4日，吕忠会之子肖成龙因病去世。2008年5月8日吕忠会丈夫肖功全因病去世。2011年，吕忠会向本院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效。本院受理后，经审理作出（2011）襄城民二初字第00557号民事判决，认定因双方买卖房屋所涉土地系宅基地，买卖行为违反法律、行政法规强制性规定而无效。判决王菊芬、杨瑛、祁有姑、张芙蓉将房屋返还给吕忠会，吕忠会同时将房屋价款5000元予以返还。该判决双方未上诉，已生效。现原告针对房屋添附部分损失及房屋上涨价值损失向本院提起诉讼。
同时查明，张芙蓉于2012年10月25日去世，现被继承人为其女王国珍、其子王强。
在审理过程中，原告对房屋添附的侧房、新建的两间厨房、围墙、雷地坪等及房屋上涨价值申请鉴定，经本院委托湖北玖誉房地产评估有限公司作出（2013）房估司字第0034号、（2014）房估司字第0008号评估报告书。对添附、新建的房屋、简易房、棚子、水泥地坪、石棉瓦隔热层、水池、单灶评定价值为26826元。对诉争原房屋价值评定为22454元。原告对鉴定报告提出异议，认为：根据2014年7月23日襄阳晚报刊登《襄城5个村撤村改居-
涉及的村民可按城市标准享受低保、医保、社保、就业等政策》，襄城区麒麟村将在村民身份等多方面发生质的变化。被评估的宅基地、价值时点变化、评估报告的依据其后将发生重大变化，使评估单价失去参考价值。麒麟村城中村改造方案已通过评审，该村改造项目正式启动，征迁中房价的实际价位等变化实地调查便可得知。被告对鉴定报告提出异议，认为：1、（2013）0034号评估报告有效期已过，不能作为定案依据。2、（2014）0008号报告，参照《关于襄樊市市区征收集体所有土地上建筑物等地上附着物补偿标准的通知》进行评估依据不足。
本院认为，肖功全与王菊芬、杨瑛、祁有姑、张芙蓉达成的房屋买卖协议，其标的物不仅是房屋，同时还包括房屋所占宅基地的使用权。我国对宅基地的流转采取了严格限制，宅基地只能在本经济组织成员之间转让。王菊芬、杨瑛、祁有姑、张芙蓉系城镇居民，并不能享有诉争房屋的宅基地使用权。我国房地权利一体，房屋所有权与宅基地使用权不可分割，故而（2011）襄城民二初字第00557号民事判决确认房屋买卖无效，双方相互返还。对于不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。王菊芬、杨瑛、祁有姑、张芙蓉作为房屋买卖合同相对人有权对合同无效后的财产返还及损失赔偿部分提起诉讼。张芙蓉死亡后，其继承人王国珍、王强继受房屋买卖合同权利，系本案的适格原告，被告提出主体不适格抗辩意见不能成立。王菊芬、杨瑛、祁有姑、张芙蓉在使用该房期间对房屋进行添附及扩建与原房屋部分形成附合不能返还，应予折价补偿，本院依据鉴定结论26826元予以确认。对于房屋价值上涨的差价，亦属于损失。涉案房产现价格高于原交易时的价格，房屋返还后被告因房价上涨而获得利益。对于该部分本院将根据双方过错，由双方予以分担。该房屋买卖合同无效的主要原因系双方的交易行为违反法律禁止性规定，双方均具有一定的过错，被告吕忠会丈夫肖功全作为麒麟村村民不应将房屋出售给本集体经济组织之外的人员，原告在购买该房时经该村组长的介绍见证下。对于本案损失的发生，原出卖人肖功全应负主要责任，其去世后对于房屋买卖合同的继受人吕忠会来承受。本院确定吕忠会承担60%的责任,原告负担40%的责任。即被告承担10472.4元（22454元-5000元）×60%。对于原、被告双方提出的鉴定异议，关于涉案房屋价值的取定问题，该房屋系宅基地上自建房屋，土地使用权由村集体组织进行分配所得，与城镇房屋土地使用权的对价取得不同，并不能依据城镇房屋鉴定标准作为评估价值。鉴定机构依据物价局关于集体房屋征收标准进行评定较为合理，对双方提出该项异议本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、被告吕忠会于本判决生效后十日内支付五原告损失37298.4元。
二、驳回五原告其他诉讼请求。
案件受理费800元，鉴定费2000元，合计2800元，五原告负担1120元，被告负担1680元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄樊万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；帐号：17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 俊
审 判 员 王忠民
人民陪审员 檀小寅
二〇一五年十月十七日
书 记 员 刘 佳