南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初10号
原告：南宁市新城木器厂。
法定代表人：蔡栋，该厂厂长。
委托诉讼代理人：姚渊，广西双贺律师事务所律师。
被告：农植项。
委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。
第三人：梁树庆。
委托诉讼代理人：邓富邦，南宁市朝阳区法律事务所法律工作者。
原告南宁市新城木器厂（以下简称木器厂）与被告农植项、第三人梁树庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2016年2月19日公开开庭进行审理，审理过程中，因案情复杂，双方当事人争议较大，不宜适用简易程序，本院于2016年3月9日依法裁定将本案转为普通程序审理。本案分别于2016年7月5日、2016年7月14日、2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告南宁市新城木器厂法定代表人蔡栋及其委托诉讼代理人姚渊，被告农植项的委托诉讼代理人刘超军，第三人梁树庆及其委托诉讼代理人邓富邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告木器厂向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告所签的《房屋租赁合同》，被告三日内将租赁物腾空并返还原告，并向原告支付2015年10月1日至2015年11月30日租金66000元，以后租金计至被告腾退租赁物之日止；2.被告向原告支付2015年10月1日至11月30日逾期交付租金的违约金14850元，以后违约金计至被告付清租金之日止；3.本案诉讼费由被告承担。2016年1月9日，原告增加一项诉讼请求，请求判令被告将放置在原告综合楼一楼的柜台、沙发等物品撤离、清空。事实和理由：原、被告于2009年2月27日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于南宁市北湖南路10号的新城木器厂综合楼第六、七层共1100平方米租给被告做宾馆使用。租期自2009年4月1日起至2017年3月31日止。租金支付方式可现金或转账支付。租金按季度支付，第一期租金在签订合同三日内由被告一次性支付给原告，之后的租金在每季度第一个月5号前付清给原告。逾期不交租金的，原告有权停止供应水电，每逾期一天按月租金的5‰收取违约金。如果被告超过一个月不付租金，原告有权解除合同，由此造成原告损失的被告应给以赔偿。合同约定被告不得转租。合同签订后，原告依约将租赁物交付给了被告使用，但被告经常不依约支付租金。原告于2012年底经政府有关部门批准后进行了改制。2015年8月份，原告获悉被告从2013年8月9日始私自将租赁物转租给第三人使用。原告于2015年9月30日、11月17日通知被告解除合同将租赁物腾空并返还原告，但被告至今置之不理。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告农植项答辩称：1.被告已经按照合同的约定支付了2015年10月至11月的租金，原告请求其支付租金和违约金的请求无事实及法律依据；2.被告将涉案房屋转租给第三人的承包行为，已获得原告原法定代表人林锐贤的同意；3.原告以企业改制的理由解除合同，不符合法律规定，原告应当继续履行双方的房屋租赁合同；4.原告诉状中要求被告三日内将租赁物腾空并返还没有事实和法律依据，因为涉案房屋由第三人使用；5.被告未使用涉案房屋，所以原告要求被告支付租金没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人梁树庆陈述称：被告将房屋转租给第三人得到了原告原法定代表人林锐贤的同意，2013年8月至2015年11月都是由其将水电费交付给原告，原告是知道被告将涉案房屋转租给第三人的，且第三人已经租用该涉案房屋超过六个月，原告要求解除房屋租赁合同的请求无法律事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，涉案房屋所有权人为原告木器厂，2009年2月27日，原告木器厂（甲方）与被告农植项（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方将自有的位于南宁市北湖南路10号的新城木器厂综合楼第六、七层共1100平方米出租给乙方做宾馆使用；2.租期自2009年4月1日起至2017年3月31日止；3.2015年8月10日至2017年3月31日租金按每平方米15元计算，每月租金为16500元；4.租金按季度结算，被告应在每季度第一个月5日前付清当季度租金，逾期不交租金的，甲方有权停止供应水电，每逾期1天按月租金总额的5‰收取违约金，乙方超过一个月不支付租金的，甲方有权终止合同；5.每月按租用面积每平方收取电梯使用费1.4元，即每月电梯使用费1540元，同租金一起支付；6.乙方应交押金35000元，租期届满退回乙方或作为最后一期的房租、水电费；7.由于国家征用土地、法律法规以及企业改制需要等不可抗拒的原因，造成无法继续履行合同的，甲方应提前一个月书面通知乙方，合同终止，甲方退回多收的租金和全部押金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告支付了押金35000元。2012年11月26日，原告与案外人广西梧州汇龙港房地产开发有限公司（以下简称汇龙港公司）签订《广西梧州汇龙港房地产开发有限公司兼并南宁市新城木器厂协议书》，汇龙港公司采用购买式兼并木器厂，原告开始进行企业改制。2013年9月13日，南宁市青秀区经济贸易和信息化局印发南青经信（2013）54号文件，《关于同意广西梧州汇龙港房地产开发有限公司兼并南宁市新城木器厂的批复》，要求原告按照职工和退休人员大会通过的改制实施方案和安置细则等议定的方案组织实施企业改制相关工作。2015年9月30日，原告向综合楼各租户发出《通知》，内容为：因我厂与各租户原签订的《租赁合同》已期满，且我厂已实施企业改制，经我厂研究，决定与各租户终止原租赁关系，请各租户于2015年10月15日前到我厂办公室办理有关手续，10月31日前搬出清空租赁场地，逾期我厂将按无物主处理，搬出清空场地前的一切安全责任由各租户负责。该《通知》由第三人梁树庆于2015年9月30日签收，梁树庆还在其签收的《通知》上标明“豪顿宾馆”。另查明：被告使用涉案房屋经营的宾馆为南宁市豪顿宾馆（以下简称豪顿宾馆），宾馆大堂设在一楼。2013年8月9日，被告与第三人签订《宾馆承包经营合同》（以下简称承包经营合同），被告将豪顿宾馆承包给第三人经营使用，承包期自2013年8月9日至2017年3月31日，每月承包金为34000元。承包经营合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，由第三人经营使用豪顿宾馆。至本案最后一次开庭，第三人仍未搬离涉案房屋。
还查明：被告向原告支付豪顿宾馆2015年10月至12月的租金和电梯使用费因账号错误，被退回，被告未重新支付该笔租金。
以上事实，有《房屋产权证》、《房屋租赁合同》、《广西梧州汇龙港房地产开发有限公司兼并南宁市新城木器厂协议书》、《关于同意广西梧州汇龙港房地产开发有限公司兼并南宁市新城木器厂的批复》、《宾馆承包经营合同》、《通知》、转账凭证、证明、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
本院认为，原告木器厂与被告农植项于2009年2月27日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。原、被告签订的合同中约定，由于国家征用土地、法律法规以及企业改制需要等不可抗拒的原因，造成无法继续履行合同的，原告应提前一个月书面通知被告，合同终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。2012年11月26日，原告与案外人汇龙港公司签订《广西梧州汇龙港房地产开发有限公司兼并南宁市新城木器厂协议书》，原告开始进行企业改制。2013年9月13日，南宁市青秀区经济贸易和信息化局印发南青经信（2013）54号文件，《关于同意广西梧州汇龙港房地产开发有限公司兼并南宁市新城木器厂的批复》，要求原告按照职工和退休人员大会通过的改制实施方案和安置细则等议定的方案组织实施企业改制相关工作。双方约定的合同解除条件已经成就，原告可以解除合同。原告于2015年9月30日以其已实施企业改制为由，向其租户发出解除租赁关系的通知，要求各租户于2015年10月31日前搬离租赁场地。该通知于当日送达豪顿宾馆并被签收。被告辩称该通知不是其本人签收，通知未送达到其本人，合同应继续履行。因被告将豪顿宾馆转租给第三人时，豪顿宾馆并未更名，通知送达豪顿宾馆视为已送达给被告，故本院对被告该辩称不予采纳，租赁合同于2015年10月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，返还房屋。但被告至本案最后一次开庭时仍未返还涉案房屋，故被告应将涉案房屋腾空返还给原告，并将设置在一楼宾馆大堂的物品搬离。关于原告诉请中要求被告支付租金的问题。原、被告签订的租赁合同于2015年10月31日解除，被告此前租金支付至2015年9月份，尚欠2015年10月份的租金，故被告应向原告支付2015年10月份的租金。根据租赁合同的约定，月租金为16500元，故被告应向原告支付租金16500元。原告在诉请中要求被告支付租金66000元无事实和法律依据，超出部分本院不予支持。在2016年7月5日的庭审中，原、被告均同意以被告交纳的押金35000元抵扣租金，押金抵扣完2015年10月份的租金后，还剩余18500元。因租赁合同已于2015年10月31日解除，原告诉请的2015年11月之后的租金实际为房屋占有使用费。租赁合同虽已解除，但被告未返还涉案房屋，根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告应自2015年11月1日起向原告支付房屋占有使用费，房屋占有使用费参照租赁合同关于租金的约定计算（计算方法：以16500元／月为标准，计至被告搬离涉案房屋之日）。房屋占有使用费可用剩余押金抵扣，不足部分由被告支付。
关于原告诉请中要求被告支付违约金的问题。根据原、被告租赁合同的约定，租金按季度结算，被告应在每季度第一个月5日前付清当季度租金，故被告应于2015年10月5日前支付2015年10月份的租金。在2016年7月5日的庭审中，原、被告均同意以被告交纳的押金35000元抵扣租金，故2015年10月份的租金视为2016年7月5日支付。被告至2016年7月5日才支付2015年10月份的租金，已逾期支付租金273天，根据租赁合同约定，逾期不交租金的，每逾期1天按月租金总额的5‰支付违约金，故被告应向原告支付违约金22522.5元（计算方式：16500元／月×5‰×273天）。原告要求被告支付违约金14850元未超出其享有的权利范围，故本院予以支持。因租赁合同已于2015年10月31日解除，故原告诉请解除合同后的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：
一、确认原告南宁市新城木器厂与被告农植项签订的《房屋租赁合同》于2015年10月31日解除，被告农植项将南宁市北湖南路10号的新城木器厂综合楼第六、七层腾空返还原告，并清空一楼豪顿宾馆大堂的物品；
二、被告农植项向原告南宁市新城木器厂支付违约金14850元；
三、被告农植项向原告南宁市新城木器厂支付房屋占有使用费（计算方式：以16500元／月为标准，从2015年11月1日起计算至被告农植项搬离涉案房屋之日止，以剩余押金18500元抵扣相应的房屋占有使用费，不足抵扣部分，由被告支付）；
四、驳回原告其他的诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1822元，由原告南宁市新城木器厂负担744元，被告农植项负担1078元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 蓝丹丹
代理审判员 徐小晴
代理审判员 吴永能
二〇一六年九月五日
书 记 员 宋卫科