北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13259号
上诉人（原审被告）袁青山，男，1981年8月28日出生。
被上诉人（原审原告）北京顺鑫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区杨镇府前街北侧100米。
法定代表人张松涛，总经理。
委托代理人程芳，北京市玖典律师事务所律师。
委托代理人杨敬伟，女，1984年12月11日出生。
上诉人袁青山与被上诉人北京顺鑫物业管理有限公司（以下简称顺鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第13251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成由法官陈敏光担任审判长，法官高娜、法官赵纳参加的合议庭。本院于2015年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人袁青山，被上诉人北京顺鑫物业管理有限公司之委托代理人程芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
顺鑫物业公司在一审中起诉称：顺鑫物业公司与袁青山为物业管理合同法律关系，由顺鑫物业公司向袁青山居住的小区提供物业管理服务。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。袁青山系×室的业主，其物业面积为96.32平方米，袁青山按约定应当向顺鑫物业公司支付从2012年1月1日至2015年12月31日的物业管理费8322元。现为维护顺鑫物业公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.袁青山向顺鑫物业公司支付2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费共计8322元；2.诉讼费由袁青山承担。
袁青山在一审中答辩称：袁青山自2010年入住小区以来，2011年物业费是正常缴纳的，但后续遇到以下几件事情，认为顺鑫物业公司存在违约在先，且处理不当，严重损害了袁青山的合法权益，故未按时缴纳物业费。事件1：2011年冬季厨房燃气报警器无故报警。袁青山报顺鑫物业公司维修，顺鑫物业公司人员查看后更换燃气报警器。没过几天，又开始无故报警，顺鑫物业公司查看后说弄不了，不管了，以后一直置之不理，既没有口头答复，也没有给出任何书面解决方案。一直到2015年安排燃气人员过来排查说线路故障，之后顺鑫物业公司又过来排查，也没有给出任何书面解决方案。房屋交房时间2009年12月31日，袁青山了解燃气公司报警器一般是一年包换，第二年保修。顺鑫物业公司从开发商接收管理后，对产品售后服务不作为的态度，严重损害了袁青山的合法权益。几年来，袁青山一直住在带有安全隐患的房子里，冬天不敢关严窗户，怕燃气泄漏发生危险。事件2：2012年11月22日，卫生间一楼和二楼之间主管道堵塞。袁青山当天下午发现，报顺鑫物业公司疏通，顺鑫物业公司查看后就断定是袁青山的问题，不予疏通。袁青山就找了家政服务公司，弄到晚上8点，发现袁青山室内管路一切正常，不存在堵塞现象。袁青山又去找顺鑫物业公司，顺鑫物业公司未曾安排人员来协助解决。整个晚上卫生间被刺鼻的气味充斥着，袁青山不断地往外一桶一桶的抬污水，一夜未眠。第二天家政公司再次来人，叫来顺鑫物业公司人员协助打开地下室管道间房门，拆除和污水井之间的主管道，才疏通完毕，收费500元，找顺鑫物业公司缴费，顺鑫物业公司以各种理由推辞，故袁青山先垫付。之后更让人生气，顺鑫物业公司挨单元对每个主管道进行了排查检修。规约附件第一条明确规定：物业共用部位的维修，养护和管理；对此次事件顺鑫物业公司没有尽到基本的义务，严重违反合同条款，存在违约责任，并且因此袁青山误工两天。事件3：小区停车管理无序，严重违反了临时规约第五条车辆停放管理的合同条款，袁青山多次口头向顺鑫物业公司建议，没有得到任何改善。事件4：15#楼单元门从2014年损坏以来，一直得不到维修，违反临时规约附件第二条：物业共用设施设备的运行，维修和管理。顺鑫物业公司对单元门不维修，任何人可以随便出入，家里有孩子，老人在家存在严重的不安全隐患，多次被陌生人敲门推销。事件5：公共区域垃圾清理不及时，违反临时规约第三条，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运。特别是夏天，垃圾不及时清理严重影响了业主的生活环境，造成蚊蝇大量繁殖。事件6：我国规定民事诉讼时效的时间是两年，顺鑫物业公司追溯2012年的物业费已经不在法律支持范围之内，且很长时间内顺鑫物业公司都没有催缴。事件7：袁青山希望通过调解解决争端，但顺鑫物业公司不理会，也拿不出调解改进意见，只强调必须缴费。难道就凭一张合同，顺鑫物业公司不作为任何事情就可以收费吗。袁青山身心受到伤害。事件8：物业管理条例第67条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。顺鑫物业公司直接起诉业主已经属于法律不支持范围。规约附件共列出8条物业具体的服务内容，其中顺鑫物业公司对1、2、3、5四条存在违约。合同是约定双方权利义务的，顺鑫物业公司违约在先，袁青山只能以拒交物业费来保护自己的合法权益，但拒交不是目的，只是督促顺鑫物业公司能够处理袁青山的问题。顺鑫物业公司不处理问题，只提物业费，袁青山权益得不到保护，令人很费解。根据以上陈述，本案系顺鑫物业公司违约在先，提供物业服务不合格、不到位，并且对袁青山提出的整改意见不予答复所致。针对顺鑫物业公司的诉讼请求，为保护业主的合法权益，督促物业管理者严格执行《丽喜南苑住宅小区临时管理规约附件》，袁青山要求顺义区人民法院依法查明事实，判决驳回顺鑫物业公司的全部诉讼请求，并且判决顺鑫物业公司支付相关诉讼费用。
一审法院经审理查明：袁青山系顺义区丽喜南苑×室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为96.32平方米。北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（以下简称顺鑫佳宇公司）系涉诉小区——丽喜南苑住宅小区（推广案名：顺鑫花语）的开发建设单位。
2009年6月7日，顺鑫佳宇公司与袁青山签订《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》，约定由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司（以下简称佳宇物业公司）为涉诉小区提供物业服务。2009年12月30日，袁青山签署《临时管理规约附件》，表明其同意涉诉小区×号楼物业服务费标准为1.8元每月每平方米，并认可物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，每年1月20日前到物业服务部交纳本年度物业服务费。
佳宇物业公司于2015年1月20日经核准名称变更为顺鑫物业公司。
诉讼中，袁青山提交照片一组、收据一张，证明顺鑫物业公司没有尽到物业服务职责，具体内容为答辩内容中的事件1-5。顺鑫物业公司认可证据的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称证据不能证明其物业服务存在瑕疵。顺鑫物业公司针对袁青山的抗辩回复：燃气报警器问题根据管理规约约定，不属于其服务范畴；顺鑫物业公司负责疏通主管道，但因袁青山着急自己找人疏通，所以不应由顺鑫物业公司承担相应的费用；小区不存在停车管理无序的问题，车位是划分好的；单元门自2014年至今损坏，顺鑫物业公司暂时未修理，是为了等小区内单元门统一修理，且维修需要动用公共维修基金，而公共维修基金已经移交给业委会，故现根据顺鑫物业公司的条件无法维修；顺鑫物业公司对垃圾是按时清理，不存在不及时清理的问题，照片中反映的是建筑垃圾应当由业主自行清理，顺鑫物业公司收取的费用中并不包含该部分费用。
关于袁青山提出的顺鑫物业公司部分诉讼请求超过诉讼时效的问题，顺鑫物业公司认为其为袁青山提供物业服务是持续性的，不存在超过诉讼时效问题。
一审法院判决认定：顺鑫佳宇公司与袁青山签订的《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。袁青山自愿签署《临时管理规约附件》符合法律规定，应对其产生约束力。顺鑫物业公司履行了物业服务义务，袁青山作为业主享受了物业服务，故袁青山应当向顺鑫物业公司支付物业服务费。根据袁青山提供的证据，结合袁青山的抗辩意见以及顺鑫物业公司对此的回复意见，法院认定顺鑫物业公司在对涉诉小区卫生维护管理方面所提供的服务存在一定瑕疵，故依法酌减袁青山应当交纳的物业服务费数额。关于袁青山提出的顺鑫物业公司部分诉讼请求超过诉讼时效一节，由于物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，即使袁青山欠费，顺鑫物业公司亦未中断服务，且物业服务合同系持续性合同，袁青山自2012年1月1日起享受了顺鑫物业公司提供的物业服务，而现并无证据显示顺鑫物业公司怠于行使追索物业服务费的权利，故法院对袁青山的该辩解意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条的规定，判决如下：一、袁青山于本判决生效之日起七日内给付北京顺鑫物业管理有限公司二○一二年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费七千九百零六元；二、驳回北京顺鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
袁青山不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。袁青山认为：2012年11月22日卫生间一楼和二楼之间主管道堵塞，报物业疏通，物业查看后就断定是袁青山问题，不予疏通，袁青山就找了家政服务公司，发现袁青山室内管路一切正常，不存在堵塞现象，又去找物业，物业未安排人员来协助解决，整个晚上卫生间不断的往外抬污水。第二天家政公司再次来人，叫来物业人员协助打开地下室管道间房门，拆除和污水井之间的主管道，才疏通完毕，收费500元。袁青山找物业缴费，物业以各种理由推辞，故袁青山先垫付。之后物业挨单元对每个主管道进行了排查检修，并且因此袁青山袁青山误工两天。物业在一审中的答辩即表示已经认同该疏通管道属于物业的工作范围。同时临时服务规约附件第一条明确规定：物业负责共用部位的维修，养护和管理；本案中袁青山已经上报物业维修，物业不作为，而管道堵塞又严重影响了生活，袁青山先行垫付疏通费用500元（有收据为证），袁青山对一审判决的物业费数额认可，但物业费应扣除疏通主管道堵塞的疏通费500元和疏通主管道的2天误工费600元。综上所述，请求二审法院：1.改判上诉人支付被上诉人6806元；2.二审诉讼费由被上诉人承担。
顺鑫物业公司服从一审法院判决。其针对袁青山的上诉理由答辩称：一审判决事实清楚，对袁青山的上诉请求均不予认可。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有本院庭审笔录、《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》、《临时管理规约附件》、名称变更通知、照片等证据在案佐证。
本院认为：现袁青山认可一审判决认定的物业费数额，但主张因其先行垫付疏通主管道费用500元及因此误工2天的误工费600元，故要求抵销物业费。袁青山一审期间并未就此主张提出反诉，而此主张并非二审法院审理范围，顺鑫物业公司亦不同意二审一并审理，且袁青山与顺鑫物业公司并未就袁青山的此项主张达成调解意向，故本院对袁青山上诉主张不予采纳。
综上，袁青山的上诉理由和请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由袁青山负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由袁青山负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敏光
代理审判员 赵 纳
代理审判员 高 娜
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 李 君