山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁16民终2042号
上诉人（原审被告）：李富龙，男，1987年8月19日出生，汉族，居民，住沾化区。
委托诉讼代理人：王世好，山东齐英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭春玲，女，1975年1月6日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。
委托诉讼代理人：冯福禄，山东英天律师事务所律师。
上诉人李富龙因与被上诉人谭春玲排除妨害纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初5237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李富龙上诉请求：查清事实，依法改判，被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清。一、案外人刘梅英，吴洪福向成晓丽借款42万，约定如果到期不能还清借款就将争议房屋以42万的价格卖给成晓丽，成晓丽分几次前后打给了借款人，借款人先后陆续归还借款26万，就把借条抽走了，尚有16.8万元不能归还，双方达成争议房屋租赁协议，双方又后补了一个总的42万的借款协议，这就是租赁合同的时间在借款合同之前的原因。二、争议房屋在2012年1月17日刘梅英吴洪福向刘超借款30万抵押给刘超，但是刘梅英否认抵押合同的签名是本人所签，其次争议房屋在做抵押时市值42万，而刘梅英借款30万，超出的部分抵押权人不具有优先受偿的能力，抵押人有权处分超出的部分。因此一审法院认定房屋租赁合同对被上诉人不具有约束力时错误的。
谭春玲辩称，一、上诉人上诉状中的陈述不是事实，不但无证据证明，对其侵权理由不能自圆其说。上诉人在上诉状中称：“案外人刘梅英、吴洪福向成晓丽借款42万元，约定到期不能还清就将争议房屋以42万元的价格卖给成晓丽。”上诉人显然是在虚假陈述。首先，一审中，上诉人没有提供“如果到期不还就将房屋卖给成晓丽”的书面约定，是否有其约定不能证实；其次，借款42万元的借款时间是2012年11月16日，而吴洪福刘梅英与成晓丽签订房屋买卖合同也是2012年11月16日。当天借款当天卖房，何来到期不还就将房屋卖给成晓丽的约定？上诉人在上诉状中还称：该42万元借款，“成晓丽分几次打给借款人，借款人陆续归还借款26万元，就把借条抽走了，还剩168000元未还，双方达成房屋租赁协议，又后补了一个总的42万元的借款协议。”上述陈述也经不起推敲。其一，一审中上诉人没有提供成晓丽向吴洪福打款的证据，也没有提供吴洪福还款26万元的证据，这笔借款是否存在无证据证明；其二，借款人仅偿还26万元就把借条抽走，绝不合常理；其三，既然借款已偿还26万元，余款168000元已抵顶房屋租赁费，则该借款已清结，又何必再补一个借款借据？吴洪福能在借款已结清的情况下再向成晓丽补一个借据吗？如果说42万元的借据是后补的，而后补的时间是2012年11月16日，也正是在当日，吴洪福、刘梅英与成晓丽签订房屋买卖合同并进行了公证，且根据买卖合同第三条约定：房款42万元在公证时一次性付清，其42万元虽然是借据，但也有“顶房款”的字样，这难道是后补的吗？其五，上诉人所说的42万元借据，落款签名的是刘春得苏秀荣吴洪福刘梅英，作为出借人的成晓丽却没有签名，似乎该借款与成晓丽无关，上诉人应如何解释？综上分析，上诉人在上诉状中的陈述完全不实，不可相信；不但如此，通过上诉人的虚假陈述，更能暴露出：案外人吴洪福与成晓丽的借款是虚假的，其房屋购买合同、房屋租赁合同也是虚假的，纯粹是为抵制刘超债权抵押权的实现所做的手脚。吴洪福刘梅英2012年1月17日向刘超借款30万元并将房屋抵押给刘超，在抵押权未实现之前，却又与成晓丽恶意串通制作虚假买卖合同、租赁合同，意图为债权人实现债权设置障碍，是不道德的，也是无效的。二、即便案外人吴洪福刘梅英与成晓丽签订房屋租赁合同成立，依法对被上诉人也不具约束力，上诉人不能将成晓丽的租赁合同作为占据被上诉人房屋的依据。如答辩人以上所述，上诉人上诉状陈述不实，案外人吴洪福刘梅英与成晓丽借款事项、房屋买卖以及房屋租赁均不排除虚假成分；但是，即便案外人吴洪福刘梅英与成晓丽签订房屋租赁合同成立，依法对被上诉人也不具约束力。因为，该房屋于2012年1月17日抵押给了刘超，抵押在先。在抵押之后抵押权实现之前，吴洪福刘梅英将该房屋出租给成晓丽，出租在后。最高法院关于适用《担保法》若干问题的意见第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。根据此规定，成晓丽的租赁合同对上诉人无约束力，不适用“买卖不破租赁”的原则。上诉人不能将成晓丽的租赁合同作为占据被上诉人房屋的依据，占据该房屋仍属非法侵权，依法必须排除妨害，责令上诉人退出房屋。上诉人在上诉状中称：“该房屋在抵押时市值42万，而刘梅英借款30万。抵押人有权处分超出的部分。”上诉人此说属强词夺理。抵押人抵押的是整个房屋，其出租的也是整个房屋，怎能说处分的是超出部分？至于刘梅英否认抵押合同签名为本人所签，属于抵押权实现执行中解决的问题，与本案无关。三、被上诉人对该涉案房屋享有合法所有权，受法律保护，不容侵犯。被上诉人在案外人刘超抵押权实现后，作为受让人购买了该房屋，并依法进行登记，取得了该房屋全部产权。根据物权法的规定，物权受到侵害的，权利人可以通过。诉讼途径解决；对于妨害物权的，权利人有权要求排除妨害或者消除危险；无权占有不动产或者动产的，权利人有权要求返还原物。上诉人仅以成晓丽的一纸无效房屋租赁合同便占据上诉人的合法房屋，属于非法侵权，一审判决上诉人李富龙排除妨害，搬出房屋，属对房屋所有权人合法权益的维护，主持正义，判决完全正确。综上所述，滨城区人民法院（2016）鲁1602民初5237号民事判决书事实清楚，适用法律正确，判决正确；上诉人上诉无理，理由不当，上诉主张不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
谭春玲向一审法院起诉请求：判令李富龙排除妨害，搬离现租住房屋，并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：案外人吴洪福购买了座落地址为市东办事处黄河八路北教育小区一中1号楼中单元1幢5层西户房屋一套，并于2006年5月15日办理了房产证。2012年1月17日，案外人吴洪福、刘梅英与刘超签订抵押借款合同，约定吴洪福、刘梅英向刘超借款30万元，并将上述房屋抵押给刘超，办理了抵押担保手续。2012年12月27日，经刘超申请，滨州市滨城区公证处为其出具了（2012）滨城证执字第16号执行证书。上述借款到期后，吴洪福、刘梅英未按约定归还，刘超持上述执行证书向一审法院申请强制执行。经一审法院委托拍卖，刘超取得上述房屋产权，后谭春玲与刘超签订房屋买卖合同，购得上述房屋，并于2015年6月5日办理了房产证，登记在谭春玲名下，其房屋坐落位置登记为滨州市渤海七路806号教育小区1（9）号楼2-502。在谭春玲入住该房屋时，发现李富龙依据2014年11月10日与案外人成晓丽签订的房屋租赁合同租住在该房屋，并拒绝腾出。诉讼双方发生争议，故提起诉讼。
本案庭审中，李富龙提交：1、吴洪福与成晓丽2012年11月8日签订房屋租赁协议一份，证明案外人成晓丽与涉案房屋原房主签订有合法的房屋租赁合同，租期20年，租金168000元一次付清。2、房屋所有权证、吴洪福身份证各一份，证明吴洪福已将涉案房屋出租给成晓丽。3、借款收据，出具时间2012年11月16日，证明借款人吴洪福曾向成晓丽借款42万元，以此42万元抵顶本案涉案房屋购房款，后买卖未成功，吴洪福又返还成晓丽一部分借款，尚剩余168000元未还清，以该168000元顶房屋租赁使用费，共20年，自2012年11月8日至2032年11月7日。
谭春玲对李富龙提交上述证据真实性及证明内容均提出异议，主张：谭春玲认为李富龙所举证据与本案无关联性，涉案房屋是谭春玲从刘超手中授让过来的，根本不是吴洪福，吴洪福不是这套房屋的所有权人，涉案房屋是经法院的拍卖程序刘超从中拍得，谭春玲从刘超手中授让过来的，再办理房产产权转移过程中，该房子权利是完整的，无抵押、租赁等权利限制。谭春玲认为吴洪福与成晓丽签订租赁协议其实是恶意串通，用以抵抗法院拍卖行为，造成房屋虽拍卖，但难以执行的局面。综上，谭春玲方认为李富龙所举证据经一定法定程序后，已与本案无关联性，不能作为本案定案依据。
李富龙对上述房屋租赁费168000元及借款420000元是否实际交付均无证据证实。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第三十二条规定：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，谭春玲通过买卖，购买了滨州市渤海七路806号教育小区1（9）号楼2-502室房屋一套，并依照法律规定办理了产权登记，取得了上述房产的所有权。李富龙依据与案外人成晓丽签订的房屋租赁合同租住该房屋，并拒绝腾出。李富龙提交案外人吴洪福与成晓丽签订的房屋租赁协议、借款收据，以此证明成晓丽系合法取得涉案房屋使用权，对李富龙提交的上述证据谭春玲均有异议，李富龙上述证据对房屋租赁费168000元及借款420000元是否实际交付均不能证实，且据李富龙提出“吴洪福与成晓丽2012年11月8日签订房屋租赁协议租期20年，租金168000元一次付清。2012年11月16日，吴洪福曾向成晓丽借款42万元，以此42万元抵顶本案涉案房屋购房款，后买卖未成功，吴洪福又返还成晓丽一部分借款，尚剩余168000元未还清，以该168000元顶房屋租赁使用费”的主张，成晓丽付清房屋租赁费168000元时吴洪福尚未向其借款，何来抵顶？故李富龙上述证据及证实内容相互矛盾，其租赁关系不真实，李富龙无证据证实成晓丽出租使用涉案房屋系合法取得。2012年1月17日，案外人吴洪福、刘梅英与刘超签订抵押借款合同，约定吴洪福、刘梅英向刘超借款30万元，并将上述房屋抵押给刘超，办理了抵押担保手续。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故成晓丽与吴洪福租赁关系即使成立，亦对谭春玲不具有约束力。故成晓丽对涉案房屋不具有合法使用权，其与李富龙签订租赁合同属于无效合同，李富龙依据该无效合同使用涉案房屋，无合法依据，其拒绝腾出构成对谭春玲物权的妨害，谭春玲可以请求排除妨害或者消除危险。故对谭春玲依法判令李富龙排除妨害，搬离现租住房屋的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第三十二条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：被告李富龙排除妨害，于本判决生效后十日内自滨州市渤海七路806号教育小区1（9）号楼2-502室房屋内搬出。案件受理费100元，由被告李富龙负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，李富龙提交的与成晓丽签订房屋租赁协议的租赁期限为2014年11月10日起至2017年11月10日止，二审调查时，李富龙自述已搬离涉案房屋。
本院认为，谭春玲作为原告起诉请求李富龙排除妨害，应证实李富龙存在妨碍其物权行使的行为或事实状态。本案中，李富龙提交的与成晓丽签订房屋租赁协议的租赁期限为2014年11月10日起至2017年11月10日止，至本案二审期间租赁期限已到期，李富龙自述已搬离涉案房屋。谭春玲称不清楚李富龙是否仍在房屋居住，其亦未提交证据证实李富龙仍存在妨碍其物权行使的行为或事实状态，故谭春玲请求李富龙排除妨害，无事实依据，不能成立。综上，谭春玲的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初5237号民事判决；
二、驳回谭春玲的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由谭春玲负担。
审判长 高立俊
审判员 王正真
审判员 张 珊
二〇一八年一月九日
书记员 王 楠