福建省仙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仙民初字第748号
原告李庆跃，男，住仙游县。
被告福建莆田市人参果房地产开发有限公司，地址仙游县鲤南镇城南新区（人参果商住楼1），组织机构代码79176740-X。
法定代表人潘美清，系该公司董事长。
委托代理人蔡惠主，仙游县148法律服务所法律工作者，特别代理。
原告李庆跃诉被告福建莆田市人参果房地产开发有限公司（以下简称“人参果公司”）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告李庆跃到庭参加诉讼，被告人参果公司由其委托代理人蔡惠主到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李庆跃诉称：2010年3月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将坐落在仙游县鲤南镇城南新区人参果商住楼第2幢第1层101号套房以286500元（人民币，下同）的价格出售给原告。合同第八条约定，被告应当在2012年5月1日前将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告；第九条约定，被告如逾期交房应按逾期天数支付给原告已付购房款日万分之二的违约金。合同签订后，原告依约于2010年4月12日支付给被告首付款86500元，余款20万元向中国银行仙游县支行办理按揭贷款，原告已支付给被告购房款286500元，但被告没有按合同约定于2012年5月1日将符合约定条件的商品房交付给原告使用。此外，被告还于2010年7月1日向原告收取所谓的“按揭保证金”1万元，依法依理被告应返还给原告并赔偿利息损失。综上，原告认为，被告的行为已构成违约，应依合同约定承担逾期交房的违约责任，故原告请求法院：1、判令被告承担逾期交房的违约责任，支付给原告自2012年5月1日起以原告已付购房款286500元为基数，按日万分之二计至交房之日止的违约金；2、判令被告返还给原告按揭保证金1万元，并赔偿以1万元为基数，自2010年7月1日起按月利率1％计至还清之日止的利息损失。
被告辩称：1、被告出售给原告的商品房已经相关单位验收合格。2、被告没有逾期交房。被告在2011年10月，即在开发的小区张贴通告，告知购房户办理交房手续，之后又于2012年4月电话通知原告交房，但原告不接听电话。2012年9月，被告又向所有购房户寄送《交房通知书》，2013年2月1日，被告再次向各购房户邮寄通知书，原告也有收到该通知，但原告却不向被告办理入住手续。3、被告没有向原告收取所谓的“按揭保证金”1万元。综上，被告没有逾期交房，没有违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，原告迟延办理按揭，迟延支付第二期的购房款造成违约，被告保留另行起诉原告因违约应承担的相应责任的权利，包括解除购房合同。
在本院审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
《商品房买卖合同》一份。欲证明原、被告双方于2010年3月31日签订商品房买卖合同，合同第九条规定了逾期交房违约金的计算方法。
《收款收据》二份。欲证明被告于2010年4月12日向原告收取首付款86500元；于2010年7月1日向原告收取按揭保证金1万元。
由于被告否认有收取原告按揭保证金1万元，原告在庭审中又补充提供《收款收据》二份。欲证明被告于2009年12月23日向原告收取首付尾款1660元，于2010年3月31日向原告收取代收物业维修基金2881.6元。原告在庭审中陈述，上述四份《收款收据》均是由被告公司同一职员出具。
对原告提供的上述证据，被告质证认为：1、对上述证据1没有异议。2、对上述证据2中被告向原告收取首付款86500元的《收款收据》没有异议，是由被告公司职员出具。对收取原告按揭保证金1万元的《收款收据》有异议，被告没有向原告收取按揭保证金，该《收款收据》不是被告公司出具的，收据上所盖的财务章不是被告公司的，该财务章是伪造的。原告尚有提供的其他二份《收款收据》的真实性不清楚。
本院经审查认为，被告对原告提供的上述证据1没有异议，本院予以确认；对该证据所反映出的与本案有关的事实，本院亦依法予以确认。原告提供的上述证据2，其证据来源合法，内容真实，与本案有关联，至于上述证据能否证明原告所主张的事实，则在本案争议部分予以分析、认定。
被告在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》及《消防备案受理凭证》各一份。欲证明被告出售给原告的房屋于2011年4月16日经相关单位验收合格，符合交房标准。
2、（1）《电话通知购房户记录》。欲证明被告于2012年4月电话通知原告接收房屋，但没人接听。（2）《交房通知单》。欲证明被告于2012年9月8日向原告邮寄《交房通知》。（3）《再次通知》.欲证明被告于2013年2月1日向原告再次通过邮寄通知原告交房。（4）落款单位莆田市人参果房地产开发有限公司、落款时间为2010年12月6日的《通告》一份，主要内容为通知欲装修的购房户相关装修的事项。
对被告提供的上述证据，原告质证认为：1、对上述证据1没有异议。2、在2012年4月原告没有接到被告的电话，被告是在2012年7月才用电话通知原告交房，因被告对房屋外墙没有按合同约定使用马赛克而更改为涂料，故原告拒绝接收房屋；落款时间为2012年9月8日的《交房通知书》原告没有收到；《再次通知书》原告有收到；原告有看到被告张贴的《通告》，《通告》张贴的时间是2012年4月30日或2012年5月30日，《通告》中提到的双倍物业费是不合理收费。
本院审查认为，原告对被告提供的上述证据1没有异议，本院予以确认；对该证据所反映出的与本案有关的事实，本院亦依法予以确认。对被告提供的上述证据2能否证明被告方所主张的事实，则在本案争议部分予以分析、认定。
根据双方诉辩情况，并征求到庭双方当事人意见，本案争议焦点为：一、被告是何时向原告发出交房通知？二、原告能否以被告将原合同约定外墙面使用马赛克却单方更改使用涂料的行为作为拒绝交房的理由？三、被告是否有向原告收取按揭保证金1万元？
围绕上述争议焦点，本院分析、认定如下：
一、关于被告是何时向原告发出交房通知的问题。
原告认为，被告是于2012年7月份才用电话通知原告交房。
被告认为，被告在2011年10月即在开发的小区张贴通告，告知购房户办理交房手续，2012年4月又电话通知原告交房，但原告不接听电话，2012年9月，被告又向所有购房户寄送《交房通知书》，2013年2月1日，被告再次向各购房户邮寄通知书。
本院认为，被告主张被告在2011年10月即在开发的小区张贴通告，通知业主交房，但未能举证证实。至于被告提供的落款时间为2010年12月6日的《通告》，虽然原告在庭审质证时陈述，原告有看到被告张贴的《通告》，《通告》张贴的时间是2012年4月30日或2012年5月30日，但该《通告》的内容主题是告知购房户相关房屋装修的事项，并不涉及交房事宜。被告又主张在2012年4月电话通知原告交房，但原告没有接听，可见被告通知原告交房的意思表示并没有到达原告，故不发生交房通知已向原告发出的效力。综上，本案被告主张其在2012年5月1日前即通知原告交房的依据不足，本院不予认定。本案原告在庭审中陈述，被告是于2012年7月电话通知其交房，对原告自认的事实，本院依法予以认定。由于被告对其通知原告接收房屋的意思表示何时到达负有举证责任，故此，在原告没有明确2012年7月的具体日期的情形下，应以2012年7月的最后一天予以确认为宜，即认定本案被告向原告发出交房通知的时间为2012年7月31日。
二、关于原告能否以被告将原合同约定外墙面使用马赛克却单方更改使用涂料的行为作为拒绝交房的理由的问题。
原告认为，根据合同约定，被告对其所开发的房屋的外墙面应使用马赛克，但被告却单方更改为涂料，故此，原告有理由拒绝接收房屋。
被告则认为，原告以外墙面马赛克装修更改为涂料为由拒绝接收房屋不能成立。外墙面装修材料变更为涂料是为了消除安全隐患，由工程监管部门提出变更建议，且原告从未找被告对外墙装修提出异议，应视为原告默认外墙面装修变更。
本院认为，被告虽未与原告协商而将外墙面以马赛克装修更改为涂料装修，但被告所开发的商住房已经有关部门验收合格，虽然被告在履行合同过程中存在瑕疵，但该行为并不影响原告的房屋的质量和效用，不足以成为原告拒绝接收房屋的事由。
三、关于被告是否有向原告收取按揭保证金1万元的问题。
原告主张，被告有向原告收取按揭保证金1万元，依法依理应返还给原告。
被告认为，被告并没有向原告收取按揭保证金1万元。
本院认为，原告主张被告向原告收取按揭保证金1万元，不仅有被告公司职员出具的《收款收据》为据，而且还有被告公司职员出具的尚有三张《收款收据》佐证，且被告对其中一份收取原告首付款86500元的《收款收据》是被告公司职员出具的事实没有异议，被告虽然辩解没有向原告收取按揭保证金1万元，但被告既不对该有异议的《收款收据》上的笔迹是否为被告公司职员书写申请鉴定，且在本院指定的期限内也没有向本院提供公司账簿，故对原告提供的数额为1万元的《收款收据》的证据，本院依法予以采信，即认定被告向原告收取按揭保证金1万元的事实成立。
根据原、被告双方的诉辩陈述，经庭审举证、质证，及本院的上述认证，本院认定本案事实如下：
2010年3月31日，原告李庆跃与被告人参果公司签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的坐落在仙游县鲤南镇城南新区人参果商住楼第2幢第1层101号套房出售给原告，该商品房建筑面积为87.64平方米，总价款为286500元。合同第八条约定：被告应当在2012年5月1日前将符合国家和地方人民政府规定，同时符合合同约定的各项条件的商品房交付给原告使用。合同第九条约定：如被告逾期交房，则按逾期天数支付给原告已付购房款日万分之二的违约金。同时也约定，外墙为马赛克墙面。合同签订后，原告于2010年4月12日支付给被告首付款86500元。2010年7月1日，被告向原告收取按揭保证金1万元。2010年9月16日，原告通过中国银行股份有限公司仙游支行以按揭贷款的方式支付给被告尚余购房款20万元。2012年7月，被告电话通知原告办理交房手续，但原告以被告将原合同约定外墙面使用马赛克却单方更改使用涂料为由，拒绝接收房屋。2014年1月9日，原告以被告至今未将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用，及被告应返还给原告按揭保证金为由，向本院提起诉讼。
本院认为，原告李庆跃与被告人参果公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告人参果公司应在2012年5月1日前交付给原告商品房，但被告迟延至2012年7月31日才通知原告交房，逾期时间为90天，被告应承担的违约金为286500元×90天×0.02％，即5157元。原告主张被告人参果公司收取按揭保证金1万元，被告人参果公司虽然否认，但经本院上述分析认定，原告主张的事实成立。按揭保证金是银行为开发商开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款，开发商在银行开立保证金专户，并按发放贷款数额的一定比例存入保证金，为银行的按揭贷款提供担保。当购房借款人取得房地产证，并办妥以银行为抵押权人的正式抵押登记手续后，银行将保证金账户中的对应保证金退还给开发商。由此可见，在银行开立保证金专户并存入保证金是开发商的义务，但被告人参果公司将本应由其承担的义务转嫁给原告，有违诚实信用原则，现原告请求被告返还并承担利息损失，本院予以支持。综上，对本案原告诉讼请求中合理的部分，本院依法予以支持；不合理的部分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告福建莆田市人参果房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给原告李庆跃逾期交房的违约金人民币五千一百五十七元；
二、被告福建莆田市人参果房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内返还给原告李庆跃按揭保证金人民币一万元，并支付以人民币一万元为基数，自二0一0年七月一日起按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计至本判决书指定返还之日止的利息；
三、驳回原告李庆跃的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币一千零一十五元，由原告李庆跃负担人民币七百五十元，被告福建莆田市人参果房地产开发有限公司负担人民币二百六十五元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 郭德粦
审 判 员 廖清欣
人民陪审员 张文胜
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 陈宝林