常州市金坛区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0482执异25号
异议人（被执行人）常州市金坛区轻工业品总公司（原金坛市轻工业品总公司），住所地常州市金坛区。
法定代表人徐小新。
委托代理人陈明尔，江苏××律师事务所律师。
申请执行人樊洪贵。
被执行人金坛市供销集团公司，住所地常州市金坛区。
法定代表人朱虎保。
本院在执行樊洪贵申请执行金坛市轻工业品总公司（以下简称金坛轻工公司）、金坛市供销集团公司借款合同纠纷一案中，被执行人金坛轻工公司于2016年9月12日向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，并于2016年10月21日举行了听证。樊洪贵、金坛轻工公司的法定代表人徐小新及其委托代理人陈明尔、金坛市易和土地房产评估有限公司法定代表人于燕参加了听证，现已审查终结。
被执行人金坛轻工公司称，关于我公司所有的坐落于常州市金坛区沿河西路48号（以下简称沿河西路48号）364.77平方米房屋，法院于2014年2月评估价为16791元/平方米，总价为612.47万元。2016年8月评估价为13793.08元/平方米，总价为503.13万元。2016年8月全国土地市场成交价大涨46%。近两年金坛房价也是全面升值，尤其上述房屋所处的地块属于市中心商业地块，对于评估结果的不升反降，评估价格缩水如此之大，我公司表示不能理解，要求法院重新评估，给出有效评估依据及合理解释。
被执行人金坛轻工公司又称，由于常州中院拍卖，耿志祥取得的房屋分割比较复杂，故造成房屋拍卖、变卖难以成交，并非房屋评估价值过高。关于土地面积，本公司名下在沿河西路48号的土地面积是400平方米，由金坛市国土资源局于2013年1月23日出具的土地证书查询结果复印件1份可以证明。金坛市易和土地房产评估有限公司（以下简称金坛易和评估公司）无权认定我公司的土地面积。委托书中要求评估包含房产的装修，但该评估报告未涉及装修评估，也未作出说明。
申请执行人樊洪贵称，本人认为本次评估价格客观公正，应当认可。2014年的评估，后经过三次拍卖、一次变卖均流拍，流拍价为515万元。现在异议人提出评估价格偏低，异议人可以出价购买。
金坛易和评估公司称，2014年的评估价最终导致流拍，说明这个评估价是虚高的，不符合市场情况的。不能把以前的评估价作为市场价，我公司按照客观公平公正的立场进行评估，结合上次流拍及市场等情况，经过大量调研，综合分析，作出的评估价是符合市场情况的。
本院查明，樊洪贵与金坛轻工公司、金坛市供销集团公司借款合同纠纷一案，本院于2010年8月27日作出（2010）坛商初字183号民事调解书已经发生法律效力，该调解书约定：被告金坛轻工公司欠原告樊洪贵借款本金2400000元（原金坛市供销合作总社百货公司所借），利息1907272.23元，合计人民币4307272.23元，原告樊洪贵自愿放弃1507272.23元，剩余2800000元，若被告金坛轻工公司于2010年9月30日前偿还2200000元，则原告樊洪贵自愿放弃余款600000元；否则，原告樊洪贵可按总金额2800000元就被告金坛轻工公司所欠的余款全额向法院申请执行。二、被告金坛市供销集团公司对上述第一项中被告金坛轻工公司的还款义务承担连带清偿责任。三、本案案件受理费41258元，本院减半收取20629元，财产保全费5000元，合计人民币25629元，由被告金坛轻工公司负担（此款已由原告预交，被告金坛轻工公司于2010年9月30日前迳付给原告）。因金坛轻工公司、金坛市供销集团公司未按上述民事调解书履行义务，2010年10月9日，权利人樊洪贵向本院申请执行。经本院委托鉴定，金坛市金房房地产评估事务有限公司于2014年2月25日作出常金房法估（2014）第003号房地产估价报告，对被执行人金坛轻工公司所有的坐落于沿河西路48号的房屋（建筑面积364.77平方米、土地使用面积400平方米）评估价格为612.47万元。2014年3月20日，本院作出（2014）坛执字第00279-1号民事裁定书裁定对被执行人金坛轻工公司所有的坐落于沿河西路48号房地产（含室内装潢）进行拍卖、变卖。沿河西路48号的房地产经本院依法拍卖、变卖，因无人报名购买，导致流拍（2014年11月6日第三次拍卖保留价及2015年2月9日变卖的起拍价为515万元）。2016年6月7日，本院作出（2016）苏0482执恢113号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人金坛轻工公司所有的坐落于沿河西路48号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。2016年6月29日，本院司法鉴定室召集申请执行人樊洪贵、被执行人金坛轻工公司的法定代表人徐小新，告知当事人有关评估、拍卖过程中的权利与义务、风险与责任、经当场摇号确定首选评估机构为金坛易和评估公司，并由双方当事人在选择确定评估机构笔录上签名。2016年6月30日，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定作出（2016）苏0482法鉴委字第269号司法鉴定委托书，委托金坛易和评估公司对金坛轻工公司所有的坐落于沿河西路48号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权的价值进行评估。在评估过程中，金坛易和评估公司持有有效的房地产估价机构资质证书，估价师于燕、周慧玲均持有国家颁发的有效证书。2016年8月23日，金坛易和评估公司出具金坛易和（2016）房估字第3021号房地产估价报告，估价结果：沿河西路48号房地产价值总价为503.13万元，评估单价为13793.08元/平方米。本院于2016年9月6日，向樊洪贵、金坛轻工公司、常州市金坛区供销集团公司送达了评估通知书附金坛易和（2016）房估字第3021号房地产估价报告，并告知如对上述估价报告有异议，可以自报告送达之日起10日内向本院书面提出，逾期未提出的，本院将依法公开拍卖、变卖。金坛轻工公司在规定的期限内向本院提出上述执行异议。对此，金坛易和评估公司于2016年9月19日向本院出具“情况说明”1份，其内容为：对金坛易和（2016）房估字第3021号”房地产评估报告异议书，我公司作如下说明，本次估价结果是估价师根据金坛市房地产市场现状，结合估价对象所处周边情况及其本身的利用状况，在遵循客观、公正的估价原则上选取了合适的估价方法，通过合理计算取得，估价结果与估价对象在估价时点的实际价值较接近。评估报告最终结果是两种方法的算术平均值，且两种估价方法的评估结果接近，故可信度较高。影响本次估价结果因素的数据均为客观数据并进行量化，最终通过合理计算后引用，具体计算过程详见本评估报告的技术报告部分等。
另查明，金坛轻工公司在沿河西路48号原有建筑面积2240平方米的4层32间的楼房1幢。江苏省常州市中级人民法院因执行中国银行金坛支行申请执行金坛轻工公司借款合同纠纷一案，于2002年3月1日依法作出（1999）常执复字第143-1号民事裁定书，裁定将沿河西路48号中一楼北侧3间的全部、二楼、三楼、四楼的全部及上下楼梯的全部，建筑面积约1900平方米的房屋及所占面积的土地使用权与该房地产相配套的设施归买受人耿志祥所有等。2002年4月，耿志祥领取了上述建筑面积为1875.23平方米房屋的产权。金坛轻工公司在沿河西路48号的宗地为国有土地，土地类别为商业服务业，宗地面积为685平方米，根据按比例分摊原则，耿志祥使用的土地面积为572.9平方米。2002年7月，耿志祥取得了沿河西路48号中572.9平方米的土地使用权。故现金坛轻工公司在沿河西路48号剩余的建筑面积364.77平方米的房屋所占用土地面积为112.1平方米（685-572.9=112.1）。但本院在常州市不动产登记交易中心金坛分中心未查到金坛轻工公司在沿河西路48号有土地登记的信息，金坛轻工公司也未能提交充分的证据证明其在沿河西路48号现仍有面积400平方米的土地使用权。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，评估机构、评估人员具备相应的评估资质，评估程序合法。金坛轻工公司以评估价格过低为由要求重新评估，故不符合上述规定。在金坛轻工公司向本院提出异议后，金坛易和评估公司及时向本院出具情况说明，认为其在遵循客观、公正的估价原则上选取了合适的估价方法，通过合理计算取得，估价结果与估价对象在估价时点的实际价值较接近等。由于金坛轻工公司在沿河西路48号的原有宗地面积为685平方米，耿志祥已取得其中分摊土地面积为572.9平方米，剩余的土地面积为112.1平方米，应当属于金坛轻工公司现有的在沿河西路48号中的建筑面积364.77平方米房屋所对应分摊土地面积。由于金坛易和评估公司系依据按比例分摊原则，计算出金坛轻工公司在沿河西路48号中的建筑面积364.77平方米房屋所对应分摊土地面积为111.55平方米，与不动产登记部门对耿志祥享有的土地使用权面积的计算方法一致，故在金坛轻工公司的沿河西路48号建筑面积364.77平方米房屋尚没有土地登记证明的情况下，金坛易和评估公司的上述计算结果，应当符合客观实际。但该土地使用权面积的最终确定应当以不动产登记部门的登记为准。金坛轻工公司认为其在沿河西路48号现有面积400平方米的土地使用权，但其没有提交充分的证据证明，本院也没有查到金坛轻工公司在沿河西路48号现有面积为400平方米的土地使用权，故对金坛轻工公司认为其在沿河西路48号现有面积400平方米的土地使用权，不予采信。耿志祥在沿河西路48号的房地产登记分割情况明确，有江苏省常州市中级人民法院（1999）常执复字第143-1号民事裁定书、耿志祥的房地产登记等情况为证，故不存在因耿志祥在沿河西路48号的房地产登记分割情况不明确，导致本案以前对该房地产进行拍卖、变卖而流拍的情形。关于金坛轻工公司提出的此次评估报告未对装修进行评估的问题，由于本院委托金坛易和评估公司评估的范围不包括装修，故该评估报告未对装修进行评估。综上所述，金坛轻工公司的执行异议不成立，应当依法裁定驳回异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、的规定，裁定如下：
驳回被执行人常州市金坛区轻工业品总公司的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向江苏省常州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 张卫明
审 判 员 孟繁旭
代理审判员 杜宏亮
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 魏 静