江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民再终字第00014号
上诉人（原审原告）苗新亮。
委托代理人宋立新，江苏润鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）东海县瑞博服饰有限公司
法定代表人陆有通，该公司董事长。
委托代理人王荣山，江苏华天人律师事务所律师。
上诉人苗新亮与被上诉人东海县瑞博服饰有限公司（以下简称瑞博公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，东海县人民法院于2011年6月10日作出了（2011）东民初字第0425号民事调解书，已经发生法律效力。经该院审判委员会讨论决定，于2013年5月29日作出（2013）东民监字第0004号再审载定书，决定对本案进行再审。东海县人民法院于2013年9月21日作出民事判决，判决撤销（2011）东民初字第0425号民事调解书，驳回苗新亮的诉讼请求。苗新亮不服判决提出上诉，本院认为原审判决认定部分事实不清，证据不足，裁定撤销（2013）东民再初字第0004号民事判决，发回东海县人民法院重审。2014年11月10日东海县人民法院作出（2014）连东民再初字第0002号民事判决，苗新亮不服上述判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2015年6月9日、6月24号公开开庭进行了审理，上诉人苗新亮的委托代理人宋立新，被上诉人瑞博公司的法定代表人陆有通及其委托代理人王荣山，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
苗新亮原审诉称，苗新亮与瑞博公司于2010年4月27日签订了一份土地使用权转让合同，合同约定在合同签订后90日内，由瑞博公司向土地部门注销土地使用权登记并交付土地使用证，如因转让不成功，瑞博公司应在合同签订后90日内返还700000元的土地使用权转让款，并承担土地使用权价格的30%的违约金，并由李庆华提供担保。合同签订后，瑞博公司至今也没有按合同约定履行。请求依法判令瑞博公司、李庆华连带返还苗新亮土地使用权转让款700000元，违约金210000元；判令瑞博公司、李庆华承担本案诉讼费用。
原审查明，2011年6月10日，苗新亮与瑞博公司自愿达成调解协议书，协议的主要内容为瑞博公司定于2011年10月1日前将苗新亮、瑞博公司于2010年4月27日签订的土地使用权转让合同中的土地变更到苗新亮名下，转让给苗新亮。苗新亮并向东海县人民法院提出申请，要求撤回对李庆华的起诉。承办法官在上述协议的基础上制作了（2011）东民初字第0425号民事调解书，对上述协议的内容予以确认。
经再审一审查明，2010年4月27日，苗新亮与瑞博公司签订了土地使用权转让合同。合同约定的主要内容为：转让方瑞博公司，受让方苗新亮，担保方李庆华。土地使用权转让的方式及缘由为买卖，土地坐落于东海县××省道东侧、丁庄路南侧，土地面积为8493.4平方米；转让土地的价款为70万元；如因故转让不成功，转让方在本合同签订90日内退还受让方70万元的土地款，违约方支付土地转让款的30%作为违约金。
2010年4月27日，瑞博公司原法定代表人王东伟向苗新亮出具收条一张，内容为收到土地转让金柒拾万元整，收条上加盖了瑞博公司的印章。
土地使用权转让合同签订后，苗新亮按约支付了土地转让款70万元，但瑞博公司未履行协助苗新亮办理土地使用权过户登记的义务。
另查，涉案土地位于东海县××省道东侧、丁庄路南侧。2009年3月30日，瑞博公司与东海县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，出让价款为407683元（每平方米48元）；土地的性质为国有建设用地，土地用途为工业用地。
再查，瑞博公司自2011年3月始在涉案土地上建造了约9000平方米的综合楼一栋及钢结构厂房；至本案再审时涉及瑞博公司的诉讼案件36件、执行案件17件，诉讼标的约三千六百多万元。
在本案再审期间，苗新亮称原审一审诉讼时已将诉讼请求由要求瑞博公司返还土地转让款70万元及违约金21万元变更为要求瑞博公司履行土地转让过户手续。鉴于本案涉及的土地上已建造了大量的建筑物，建筑物与土地使用权不能分割处理，土地转让合同已无法继续履行、合同目的不能实现的具体情况，再审一审法院依法向苗新亮进行了法律释明，告知其是否恢复在民事起诉书中主张的诉讼请求，但苗新亮仍坚持要求瑞博公司履行土地转让过户手续的诉讼请求。
再审一审认为，苗新亮与瑞博公司签订的土地使用权转让合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效。苗新亮已按合同的约定履行了付款义务，但瑞博公司不仅未及时履行协助苗新亮办理土地使用权过户登记手续，反而在转让的土地上修建了综合楼等建筑物，其行为已构成根本性的违约，依法应当承担违约的民事责任。鉴于瑞博公司已在转让的土地上修建了综合楼的实际，根据物权法之规定“建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，但双方当事人未就转让土地上的建筑物一并处分，故土地转让合同已无法继续履行，瑞博公司应当承担返还土地转让款及相应的违约责任。苗新亮在原审法院进行法律释明的情况下仍坚持要求将该宗土地使用权过户登记在其名下，该请求于法无据，依法不予支持。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十条的规定，判决：撤销东海县人民法院（2011）东民初字第0425号民事调解书；驳回苗新亮的诉讼请求。案件受理费13200元，由苗新亮负担。
苗新亮不服该判决，向本院上诉称，原审判决认定瑞博公司已在涉案工地上建了综合楼等建筑物并导致双方土地转让合同无法履行，从而驳回上诉人原审的诉讼请求。这种认定明显不妥，也严重损害了苗新亮的合法权益，苗新亮与瑞博公司签订的土地使用权转让合同时间为2010年4月27日，该时间段瑞博公司及涉案工地均无其他涉诉纠纷，也无综合楼等建筑，因此双方的土地转让合同应为合法、有效并具有可履行性，事实上苗新亮已履行了支付土地转让金的义务，只是因瑞博公司原因未有及时办理土地变更登记手续。在2011年6月10日双方在诉讼中达成调解协议并被原审法院以（2011）东民初字第0425号民事调解书确认后，该调解书同样不存在因附着于该土地的建筑物、构筑物及其附属设施没有一并处分而不能履行的情况。而是该涉案土地因瑞博公司有涉诉纠纷而被原审法院予以保全，从而导致苗新亮执行障碍，在此以后，瑞博公司才陆续在涉案土地上修筑了综合楼等物体。苗新亮认为，苗新亮与瑞博公司签订的土地使用权转让合同及以双方协议为基础的民事调解书均合法有效，履行障碍的情况发生在合同和调解协议签订以后，原审法院不应当以瑞博公司恶意制造的履行障碍就轻易否定双方合同的效力，这明显对苗新亮不公平，根据我国合同法规定的精神，合同不完善的可以协议补充，或就原合同未有涉及的情形重新达成协议。事实上，在本案诉讼中，双方也曾在原审法院的主持下，重新达成协议，在该协议中，苗新亮已做了重大让步，不知为何该协议未有得到原审法院的确认，这其实违反了民事诉讼中“当事人意思自治”原则，再次损害了苗新亮的合法权益。综上，原审判决对部分事实认定错误，适用法律不当，对双方新的协议无理由不确认，违反了民事诉讼中“当事人意思自治”原则，损害了苗新亮的利益，苗新亮就此提出上诉，请二审法院查明事实，公正处理。
瑞博公司答辩称，瑞博公司与苗新亮没有履行物权登记手续，根据国有土地转让相关规定，未按出让合同规定的期限和条件开发的土地使用权不得转让，涉案土地使用权转让时系空地，未按合同约定开发，所以不能转让；且转让款与实际价值相差巨大，政府有权优先购买；合同已经无法履行。依据法律规定，土地与其建筑物应一并转让。双方对建筑物的转让并未达成一致意见，因此土地转让已经不可能，且建筑物价值达到3000余万元，苗新亮以70万元受让是不合理的；涉案房产已经法院多次查封，涉及30余债权人及3000余万债务，办理转让已经不可能，且会损害其他人利益。苗新亮的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
为支持其答辩意见，瑞博公司还提供了如下证据：1、八张厂房现场照片。证明现在现场有简易厂房和综合楼。2、综合楼的施工合同和开工报告，以及设计变更后的补充协议。证明综合楼的开工时间。3、综合楼的产权证（复印件），以及综合楼的规划图。证明综合楼产权证颁发时间。4、瑞博公司的工商登记变更材料。证明法人代表的变更情况。5、（2012）东民初字第1181号民事判决书及（2012）东商初字第0607号民事裁定书，证明综合楼的开工时间已经生效文书认定，同时法院保全裁定中也认定了综合楼有合法的房产证。
诉讼中，苗新亮对上述证据发表质证意见称：对证据1、4、5的真实性无异议，但是生效判决书系瑞博公司缺席情况下做出，综合楼的开工时间应以相关部门的开工手续为准；裁定书中涉及的房产证是因有人提供了虚假材料导致法院作出错误认定。为支持其抗辩苗新亮称在（2013）东民再初字第0004号卷宗中有东海县石榴镇建设管理服务所出具的证明（复印件）一份，该证明载明瑞博公司的编号为东石字第02020587号产权证为虚假，该证并未颁发。对证据2、3真实性不予认可。证据2中的建设方无合法资质，不能证实真实的开工时间；证据3为复印件，且该产权证系伪造，有东海县石榴镇建设管理服务所的证明证实。
本院认证意见：瑞博公司提供的该公司的工商登记变更材料及公司现场的照片和生效法律文书，因各方对其真实性无异议，且与本案争议有关，本院予以采信；对于综合楼的施工合同、补充协议及开工报告，虽苗新亮提出异议，但是本院认为，合同一方当事人的资质问题不能否定其内容的真实性，且上述证据的内容有生效判决书证实，本院对上述证据予以采信；关于东海县石榴镇建设管理服务所的证明复印件及综合楼的产权证复印件，因双方均未提供原件核对，本院对上述证据的真实性不予认可。
本院二审查明，原审法院查明事实属实，予以确认。
另查明，苗新亮在原审一审中的诉求为要求瑞博公司及李庆华连带返还土地使用权转让款70万元并承担21万元违约金。在该案原审一审庭审中，苗新亮坚持上述诉求并未要求履行土地使用权转让合同。
本案二审期间，经本院释明，苗新亮称如法院认为其在原审期间并未变更诉求，苗新亮按照最初的诉求主张权利即要求瑞博公司承担返还转让款及违约金责任。瑞博公司对于苗新亮要求该公司返还70万元转让款的诉求无异议，并表示不要求调整违约金数额。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、原审调解书是否违反法律规定，是否应予撤销；2、苗新亮要求瑞博公司承担返还款项及承担违约金的诉求是否应得到支持。
1、关于原审调解书是否违反法律规定，是否应予撤销问题。
《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”根据一二审查明的事实，东海县人民法院对涉案双方当事人的纠纷进行调解时，瑞博公司的土地上已经存在综合楼建筑物，瑞博公司自愿以其建设用地使用权偿还债务虽系其真实意思表示，但应当严格遵循上述法律规定，本案中东海县人民法院在调解书中未将土地上建筑物等一并处分，该调解行为违反了法律规定。一审法院以调解书违反法律规定为由，判决撤销（2011）东民初字第0425号民事调解书，并无不当。
2、关于苗新亮要求瑞博公司承担返还款项及承担违约金的诉求是否应得到支持问题。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。本案中，苗新亮在原审一审法庭辩论终结前一直坚持要求瑞博公司承担返还转让款的责任，并未提出履行转让合同的诉求，即其在原审审理期间并未变更诉求。根据上述法律规定，本案再审范围不应超出原审诉求，苗新亮与瑞博公司签订的土地使用权转让合同，系当事人真实意思表示，并无违反法律法规强制性规定之处，合同依法成立并生效。瑞博公司在收取转让款后，未能依约履行合同义务，应承担还款及给付违约金责任。苗新亮要求该公司返还转让款的诉求于法有据，鉴于瑞博公司对苗新亮的诉求不持异议，同时对违约金数额也不要求调整，本院对苗新亮主张的诉求予以支持。
综上，苗新亮的上诉主张及理由无事实和法律依据，本院依法予以驳回，但是其要求瑞博公司承担还款及承担违约金的诉求应予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、维持（2014）连东民再初字第0002号民事判决主文第一项；
二、撤销（2014）连东民再初字第0002号民事判决主文第二项；
三、东海县瑞博服饰有限公司于本判决生效后十日内返还苗新亮土地转让款70万元，并支付违约金21万元。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13200元，二审案件受理费13200元，均由东海县瑞博服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜兴淼
审 判 员 朱立刚
代理审判员 李红梅
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 刘玉琪
法律条文附录
（一）《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。