安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民再终字第00024号
上诉人（再审原告）：丁传珍，汉族，住安徽省无为县。
委托代理人：古春花，系丁传珍之妻。
委托代理人：李福林，安徽伟明律师事务所律师。
被上诉人（再审被告）：花正玉，汉族，住安徽省无为县。
上诉人丁传珍与被上诉人花正玉所有权确认纠纷一案，安徽省无为县人民法院于2010年1月8日作出的（2009）无民初字第1776号民事判决，已发生法律效力。后经该院审判委员会讨论决定对该进行再审。该院再审后于2015年5月29日作出（2015）无民再字第00003号民事判决。上诉人丁传珍不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年元月18日对该案进行公开开庭。上诉人丁传珍的委托代理人古春花、李福林到庭参加诉讼。被上诉人花正玉经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
丁传珍原审诉称：2001年4月至8月，花正玉两次共向其借款5万元。2001年11月5日，丁传珍向花正玉催讨上述借款，花正玉因无力偿还，遂承诺将其座落于本县刘渡新街东侧原三星公司办公楼东头二楼及底层厨房和卫生间一并抵偿给丁传珍。事后丁传珍多次要求花正玉办理房屋所有权过户手续，但均遭花正玉无理推脱。为维护当事人合法权益，特诉请法院判令座落于本县刘渡新街东侧原三星公司办公楼东头二楼及底层厨房和卫生间归丁传珍所有。
花正玉在原审中未作答辩。
无为县人民法院原审查明：2001年4月至8月，花正玉向丁传珍借款共计5万元。同年11月5日，丁传珍催要借款时，花正玉因经营公司不善无力偿还，遂书面承诺将其座落在刘渡新街东侧原三星公司办公楼东头二楼及底层厨房和卫生间一并抵偿给丁传珍，房产所有权从抵押之日起一并归丁传珍所有。事后，丁传珍搬入房屋居住至今，丁传珍多次找花正玉协商，要求其配合办理房屋过户，均遭无理推脱。
无为县人民法院原审认为：丁传珍与花正玉之间因借贷而产生房屋抵偿合同关系合法有效。二人间虽然已转移房屋占有，但依法应当办理房屋过户手续。遂判决：丁传珍与花正玉房屋抵偿合同合法有效，花正玉于本判决生效三日内协助丁传珍办理房屋过户手续。
丁传珍再审中诉称：花正玉是无力清偿丁传珍借款，才将房屋抵偿给丁传珍的，不仅有书面契约而且房屋也已实际交付。现丁传珍已在该房屋居住多年，只是因花正玉没有履行协助过户义务，才导致该房屋至今未能过户。花正玉以房抵债的行为发生在花正玉与花小凤夫妻离婚之前，原审判决确认双方的抵偿房屋契约有效是正确的，只是没有明确房屋归丁传珍所有，因此法院再审应当维持原审判决，并确认房屋权属归丁传珍所有，而花正玉离婚判决所确认的该房屋归花小凤所有错误，损害了丁传珍的利益，应当予以撤销。再审中，丁传珍未提交新证据。
花正玉再审中未作答辩，亦未到庭参与诉讼。
无为县人民法院再审查明：1999年8月20日，花正玉与张建国达成协议，约定共同出资在无为县刘渡镇新街建造两层楼房一幢，上下各四间，并约定楼房西侧两层（上下各两间）属张建国所有，东侧两层（上下各两间）属花正玉所有（即案涉房屋）。该楼房建成后，花正玉和张建国按先前约定入住各自房屋。该合建楼房仅有以花正玉名义办理的国有土地使用权证（1999年12月16日颁证），并未办理房屋产权证。2000年10月，花正玉即以上述房屋所在的国有土地使用权及其地上建筑物作抵押，在无为县农行刘渡营业所办理了抵押担保贷款，并办理了抵押物登记，该项抵押贷款至今没有偿付。2001年11月5日，花正玉因欠丁传珍借款5万元无力偿还，遂向丁传珍出具《房屋抵押契约》一份，载明：“本人分别于2001年4-8月借丁传珍人民币约伍万元（具体见借据），由于经营公司不善现无力偿还，自愿将座落在刘渡新街东侧（原三星公司办公楼）东头二楼及底层厨房卫生间一并抵偿，房产所有权从抵押之日起一并归丁传珍所有。”落款为：“抵押人花正玉”。随后丁传珍即进入花正玉所有的房屋居住至今。
另查明，花正玉与花小凤原系夫妻关系，案涉房屋建于双方夫妻关系存续期间，因夫妻感情不和，花小凤自2001年起即常年在外打工，与花正玉长期分居。2005年9月20日，花小凤起诉至本院，要求与花正玉离婚并分割夫妻共同财产，本院于2005年10月13日作出的（2005）无民初字第2184号民事判决，判决准予花小凤与花正玉离婚，并将案涉房屋作为夫妻共同财产判归花小凤所有，该判决已发生法律效力。
无为县人民法院再审认为：丁传珍原审起诉时称，花正玉向其出具的《房屋抵押契约》名为抵押，实质为以案涉房屋抵偿债务，且房屋已实际被其占有，因花正玉的不协助导致房屋一直没有办理过户手续，遂请求本院确认案涉房屋归其所有。丁传珍在原审对花正玉提起的是所有权确认之诉，且原审过程中自始没有变更诉讼请求，而原审判决认定双方间的法律关系为抵偿合同关系，但在未经向当事人释明要求变更诉讼请求并获得同意的情况下，在判决事项中未针对当事的人诉讼请求作出处理，反而作出当事人非诉讼请求的判项，即所判非所请，违反了民事诉讼的不告不理原则，依法应予纠正。房屋所有权属于不动产物权，花正玉处分案涉房屋时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》等法律和行政法规的规定，国家已经确立房屋权属登记制度，规定房屋转让须依法办理登记手续，法律和司法实践对房屋所有权的取得均采用登记公示主义原则，即房屋所有权的转移变动，依法以登记为生效要件，而非以交付占有为生效要件。丁传珍主张案涉房屋归其所有，实际依据的是与花正玉间成立转让房屋的民事合同及占有了该房屋。当事人间成立转让不动产的民事合同，仅是发生不动产物权变动的基础原因，不动产物权变动未经依法登记，并不产生物权效力，即不动产所有权不发生转移。本案中案涉房屋至今未办理过户登记，所有权尚未发生转移，故丁传珍起诉请求本院确认其对案涉房屋享有所有权，于法无据，属诉讼请求不当，本院不予支持。本案系再审，再审审理对象为原审裁判，再审范围仅限原审当事人的诉讼请求，双方间有关合同争议，不在本案诉请范围内，不属本案审理范围，双方可另行解决。据此判决如下：一、撤销本院（2009）无民初字第1776号民事判决；二、驳回原审原告丁传珍的诉讼请求。本案原审案件受理费1050元，由原审原告丁传珍承担。
上诉人丁传珍不服再审判决上诉称：（一）上诉人依据“以房抵债协议，并已实际交付，居住使用十多年”这一基本事实，要求法院确认产权。原审虽未直接判决产权归上诉人，但判决内容（判决被上诉人限期过户）实际上是对产权的确认。如果产权不认定是上诉人，不可能判决限期过户。因此，请求和判决是一致的不存在违反不告不理原则。（二）根据规定，产权登记是依当事人的申请才登记，登记不是强制性的，因此登记了，产权当然明确，不登记并不是说无产权，只要房屋有合法来源，照样可由司法机关确认其产权，产权人不登记，只是不能起到公示作用，不能对抗第三人。结合本案，被上诉人因投资建房，拥有房屋是合法的，一审对此也认可，2001年双方签订房屋转让协议，因有效，上诉人取得了产权，虽未登记，但产权是上诉人的，这也是事实，不能因未登记，就否认产权人。一审认为产权未经登记，故无法确认的观点是错误的。（三）一审的认定和判决相互矛盾。判决主文中认定“当事人成立转让不动产的民事合同，仅是发生不动产物权变动的基础原因”，此认定说明：一审认定双方签订的以房抵债协议有效，物权变动有依据，双方已发生产权变更，上诉人实际上取得了产权，可是判决驳回诉讼请求，即不确定产权是上诉人。判决明显不尊重事实。（四）一审以未过户，否定上诉人有产权，明显错误。综上，请求二审法院依法维持（2009）无民初字第1776号民事判决。
被上诉人花正玉未作答辩。
本院对再审查明的事实予以确认。
本院认为，花正玉因欠债将案涉房屋抵给丁传珍，属于转让房屋行为。案涉房屋以花正玉名义办理了国有土地使用权证，未领取房屋产权证，花正玉在2000年10月即以该土地证项下的国有土地使用权及地上建筑物抵押给了案外人无为县农业银行并进行了抵押登记，此抵押先于花正玉以房抵债给丁传珍。因花正玉未到庭，无法查清花正玉是否将以房抵债行为通知了抵押权人无为县农业银行并告知受让人丁传珍，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款之规定，在无为县农业银行未释放抵押权的情况下，无法确认以房抵债行为的效力，因此亦无法确认案涉房屋能否为丁传珍所有。因此，无为县人民法院再审判决未支持丁传珍原审诉请并无不当。综上，无为县人民法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人的主要上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，公告费300元由丁传珍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张承荣
审 判 员 傅少农
代理审判员 李家坤
二〇一六年三月二日
书 记 员 唐红莹
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的。第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。