浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江笕民初字第131号
原告杭州众恒物业管理有限公司。
法定代表人周荣进。
委托代理人梁月军。
委托代理人徐飞。
被告赵世兰。
委托代理人胡南。
原告杭州众恒物业管理有限公司（以下简称众恒物业）诉被告赵世兰物业服务合同纠纷一案，于2013年4月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2013年5月15日公开开庭进行了审理，原告众恒物业的委托代理人梁月军、徐飞、被告赵世兰委托代理人胡南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告众恒物业诉称：被告系江干区长睦邻里人家东苑小区11幢1单元1501室业主。原告众恒物业与杭州华元房地产集团有限公司于2007年10月18日签订了《前期物业服务合同》。依据该合同约定，杭州市江干区长睦邻里人家东苑由原告实行物业管理，服务期限自2007年10月18日起至小区首届业主委员会成立之日。2008年8月13日，原被告签订《前期物业服务协议》一份，合同约定，物业管理服务收费高层住宅按每月每平方米建筑面积0.9元计算，能耗费按房屋建筑面积，以实际能耗向业主分摊收取。被告房屋建筑面积为89.02平方米，截至2012年3月16日被告尚欠物业管理费1674.5元，能耗费282.9元，水费13元，经原告多次催讨，被告拒不支付。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费1674.5元，能耗费282.9元，水费13元，违约金1419.93元（自2011年6月1日起算暂计至2012年10月31日，按每日千分之二计算，以实际支付日为准），合计3390.33元。2、诉讼费用由被告承担。
被告赵世兰辩称：1、根据《物权法》相关规定及《前期物业服务协议》明确约定，小区内各项支出收入等账目清单要半年公布一次，业主多次要求原告将营业用房、停车等四块费用予以公布均未果，原告众恒物业违约在先；2、小区业主物业费及打折情况被告均不知情，原告亦未告知，原告众恒物业侵犯被告知情权；3、小区内监控照明、消防都存在严重的问题，尤其是监控10个有9个是坏的，消防器材因为无水不能正常使用，危害了业主的安全；4、根据《物业管理条列》明确指出物业管理费用应公开、相适应的原则，物业费系原告单方强制要被告缴纳这些费用；5、被告居住在11幢，楼旁是堆放建筑和生活垃圾的地方，而该区域在交付前是五个停车位，原告在没有征求业主意见的情况下，私自改成建筑垃圾和生活垃圾堆放场所，并且没有很好得管理，对被告的身体、生活都造成了很大的影响，被告曾多次找原告领导反映情况，要求采取措施给予解决，但均未得到回应；6、原告在撤离小区时，没有按合同约定进行移交手续，也没有通知业主委员会，属于违约在先。
为证明自己的主张，原告众恒物业向本院提供了下列证据：
1、前期物业服务协议一份，拟证明原被告双方的权利义务，服务期限，收费标准；
2、房产信息一份，拟证明该房屋系被告所有；
3、律师函、快递详情单各一份，拟证明原告已向被告进行书面催缴；
4、前期物业服务合同一份，拟证明原被告存在物业服务合同关系以及相应的权利义务；
5、物业经营收支情况公布表及照片各一组，拟证明原告的收支情况已按照合同约定和法律规定履行了义务；
6、能耗费发票、能耗费分摊公示及清单，拟证明实际产生能耗费的金额。
上述证据经庭审质证，被告赵世兰质证认为，对证据1真实性、关联性无异议，合法性有异议，签订协议时这份协议是在房屋交付的时候签的，原告是开发商指定的，当且存在不签协议拿不到房屋钥匙的情况，且协议均为单份，被告并未有备份；证据2无异议，证据3三性均有异议，被告对于该催讨事项并不知情。证据4-6系原告众恒物业根据被告答辩意见补充提交，经本庭组织质证，被告未到庭，视为放弃了提出抗辩的权利。本院认为，证据1、2、4来源形式合法，能够证明本案相关事实，本院予以确认；证据3能够证明原告按照被告的物业地址邮寄送达律师函以催缴物业费，本院予以确认；证据5、6能够说明原告已履行了公示物业经营收支情况及能耗费分摊依据的义务，对其形式真实性予以确认。
被告赵世兰为支持其辩称，向法庭提供如下证据：
照片一组，拟证明原告疏于管理，对被告居住于11幢身体生活造成很大影响的事实。
上述证据经庭审质证，原告众恒物业质证认为，对被告提交的证据真实性从该照片上不能反应具体时间，对于物业管理合同是特殊合同，主要提供行服务为为主，该组照片只能显示当时存在垃圾的情况，不能证明该垃圾存在的具体时间有多长，不存在服务瑕疵问题。这是建筑垃圾，在前期管理时候，建筑垃圾存放是合理现象。本院认为，该组证据无法直接证明待证事实，故不予确认。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
2007年10月18日，原告与杭州华元房地产集团有限公司签订前期物业服务合同一份，约定由原告为长睦邻里人家东苑提供物业服务，委托管理期限自2007年10月18日起至小区首届业主委员会成立之日止；物业管理服务费由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.9元的标准缴纳，逾期缴纳则从逾期之日起每日按应缴物业费的千分之二缴纳滞纳金；电梯、水泵等共用设施设备运行能耗费按房屋建筑面积以实际能耗分摊向业主收取；机动车辆室外停车费按每辆每月100元收取，已售车位物业管理费按每车位每月40元收取；原告每半年向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他共用设备设施和场地的经营性收入并应将物业管理服务费项目、收费标准在物业管理区域内公示等。该前期物业服务合同还对物业管理服务质量等内容作了约定。
2008年8月13日，原告与业主签署前期物业服务协议及业主临时管理规约，对上述前期物业服务合同的相关权利义务内容予以告知，并明确业主按照高层住宅每月每平方米0.9元的标准第一次预交12个月的物业费，以后暂定为每半年预交一次。业主临时管理规约中业主的共同利益部分第三十条规定，利用物业共同部位、共用设施进行经营的，应当征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金等。
被告赵世兰系江干区长睦邻里人家东苑小区11幢1单元1501室业主，房屋建筑面积为89.02平方米。
长睦邻里人家东苑成立后原告杭州众恒物业管理有限公司于2012年3月16日撤出小区。截至2012年3月16日被告尚欠物业管理费1674.5元，能耗费282.9元，水费13元。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。本案中原告与房地产开发商签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。物业费收取标准依法产生，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照前期物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费和分摊共同能耗费。业主临时管理规约系房地产开发商根据前期物业服务合同而制定，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项以业主临时管理规约的形式向业主告知和说明。根据国务院《物业管理条例》第二十三条的规定，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。被告抗辩系受胁迫签订前期物业服务协议和临时管理规约，无事实依据，亦不影响前期物业服务合同对双方权利义务内容的确定。另，被告抗辩原告众恒物业在撤离小区时未按合同约定进行移交手续亦非法定或约定的抗辩事由，故本院不予支持。
关于利用物业共用部位、共用设施进行经营的收支情况，作为小区业主享有知情权和监督权，并受法律保护。本案中原告已提交初步证据证明其已在小区范围内进行公示，若被告认为原告未按约公示，其有权及时向有关部门反映或向法院起诉主张自己的权利，现原告诉请被告支付物业费，被告以原告未进行公示为由抗辩，缺乏事实依据，亦非法定或约定抗辩事由，本院对被告的该项抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共用部位和共用设施属由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，由权利人另行主张。
关于业主反映小区内的监控、照明、消防、绿化、卫生等方面存在不同程度的问题，本院认为原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院同期审理的原告诉长睦邻里人家东苑小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就绿化、卫生、安保等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片予以佐证，本院认为虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，关于应收取物业费的标准，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平、本院对物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，对物业公司主张逾期缴费违约金的诉讼请求不予支持。
对于原告杭州众恒物业管理有限公司主张的能耗费，该项费用确系小区实际物业服务中产生的费用，应当由使用相关物业设施的业主进行均摊，该项费用需按实结算，由于杭州众恒物业管理有限公司对其要求业主承担的能耗费数额计算能够提供证据予以证明，故本院对此项诉请予以支持。对于原告众恒物业主张的水费，该项费用亦系被告实际产生的费用，故本院对此项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
一、被告赵世兰于本判决生效后十日内向原告杭州众恒物业管理有限公司支付物业服务费人民币1172.15元，能耗费人民币282.9元，水费人民币13元，合计人民币1468.05元；
二、驳回原告杭州众恒物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告杭州众恒物业管理有限公司负担人民币15元，被告赵世兰负担人民币10元（被告赵世兰应于本判决生效后三日内支付至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
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代理审判员 韩 涛
二〇一三年十月十八日
书 记 员 柳运武