江苏省徐州市贾汪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贾吴民初字第0441号
原告池君迎，男，1958年1月9日生，汉族，住徐州市贾汪区。
委托代理人张延印，男，1938年1月10日生，汉族，住徐州市贾汪区。
被告徐州市贾汪区潘安湖街道办事处西段庄社区居民委员会，住所地徐州市贾汪区潘安湖街道办事处西段庄社区。
法定代表人臧猛，该居委会主任。
委托代理人刘新伟，该居委会法律顾问。
被告王传信，男，1958年1月22日生，汉族，住徐州市贾汪区。
委托代理人尹月宾，徐州市贾汪区大吴法律服务所法律工作者。
原告池君迎诉被告徐州市贾汪区潘安湖街道办事处西段庄社区居民委员会（以下简称西段庄居委会）、王传信房屋质量纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年12月23日、2016年2月1日、7月27日、12月23日公开开庭进行了审理。原告池君迎及其委托代理人张延印，被告西段庄居委会的委托代理人刘新伟，被告王传信及其委托代理人尹月宾到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告池君迎诉称，2002年6月，池君迎以18万元的价格购买西段庄居委会出售的面积为380.27平方米的三层商品房一套，用于经营包子生意及生活居住。2003年1月，池君迎入住涉案房屋两个月左右发现房屋墙体开裂，遂找到西段庄村委会和承建人王传信到现场查看，王传信承认开裂原因是西墙大梁基础断裂所为，并承诺予以重新修建，为此西段庄村委会扣留王传信工程款40万元作为质保金。目前裂缝已经延伸到三楼及阁楼，期间池君迎多次要求两被告予以修建，但两被告一直推托。现请求判令两被告对涉案房屋进行维修或重建，或赔偿损失30万元，并由被告承担本案诉讼费用及其他涉案费用。
被告西段庄居委会辩称，池君迎诉请没有事实依据，本案应当启动鉴定程序确定涉案房屋是否存在质量问题，如存在质量问题也应先行进行修复处理，而不是重建。
被告王传信辩称，池君迎起诉王传信没有事实和法律依据。首先，涉案房屋是西段庄居委会出售给池君迎，房屋是否存在质量问题与王传信无关；其次，涉案房屋是西段庄居委会与徐州市贾汪区建筑工程总公司第一分公司（以下简称建筑工程第一分公司）达成工程施工合同，王传信仅是建筑工程的施工人，涉案房屋按照西段庄居委会的要求进行施工，并在工程结束后经西段庄居委会验收合格，不应当由王传信承担责任；最后，对于涉案房屋是否存在质量问题、开裂原因及是否需要修缮应当进行司法鉴定，且涉案房屋已长达13年，超过维修期，房屋修缮费用应由池君迎个人承担。综上，请求驳回池君迎的诉讼请求。
经审理查明，2002年6月，池君迎与西段庄居委会达成房屋买卖合同一份，约定池君迎购买西段庄居委会开发的310国道段庄段南侧三层商住楼房一套，建筑面积为380.27平方米，价款为18万元。双方达成协议后，池君迎于2002年6月20日交付购房款15万元，2003年1月，西段庄居委会将竣工的房屋交付池君迎使用，两个月后涉案房屋出现开裂现象，池君迎要求西段庄居委会及施工人王传信进行修缮重建，但双方协商未果，池君迎于次年到本院主张权利，本院大吴法庭组织西段庄居委会与池君迎进行协商解决，但双方一直未达成一致意见。2007年12月21日，池君迎对涉案房屋办理产权登记，登记的房屋产权证号为徐房权证贾字第××号，房屋所有权人池君迎。2015年，池君迎再次向本院提起诉讼，在案件审理过程中，根据池君迎的司法鉴定申请，本院依法委托南京典筑建筑设计有限公司对涉案房屋是否存在质量问题及房屋开裂原因，涉案房屋是否存在修缮条件及修缮费用进行鉴定，南京典筑建筑设计有限公司接受委托对涉案现场勘验后，于2016年6月24日作出典筑司鉴[2016]第（015）号司法鉴定报告，报告中明确对涉案房屋查勘综述为墙体存在贯穿裂缝，屋面板板底存在露筋现象，屋面砼构件表面存在蜂窝麻面现象，外墙变形缝上宽下窄；室内地坪存在开裂现象，因现场条件限制，未对基础进行开挖检查；涉案房屋一层多处墙体出现贯穿性裂缝，其中3～4轴交E轴墙体，最大裂缝宽度达10.5mm，3～4轴交F轴墙体，最大裂缝宽度达6mm；屋面瓦存在损坏现象，女儿墙局部破损。根据现场查勘、检测及安全性鉴定评级结果，得出鉴定意见为，1、墙体存在贯穿裂缝，最大裂缝宽度达10.5mm，应立即对墙体裂缝进行加固处理；2、对存在露筋的屋面板、表面存在蜂窝麻面现象的屋面砼构件进行修复处理；3、外墙变形缝上宽下窄，且地面存在开裂现象，应进行加固处理；4、对屋面瓦、女儿墙进行修缮。涉案池君迎房屋存在质量问题：该建筑安全性评级为Dsu级，安全性严重不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999对Asu级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施。对于鉴定文书中采取的措施问题，鉴定人员赵海霞在庭审中释明，根据我国民用建筑可靠性鉴定标准，对民用建筑适修性评估分为四个等级，即1、易修，2、稍难修，3、难修或者难改造，4、已经严重残缺或者修后功能极差。判断鉴定房屋应当重建还是维修的依据主要是考量修缮费用是否达到新建费用的70%，其根据现场勘验和检测认为本案涉案房屋属于可修，但修缮性较低范围，即有可能修缮费用达到新建费用的70%。基于该鉴定机构没有对房屋出现开裂的原因、是否需要重建以及修缮或重建费用等作出司法鉴定，池君迎再次对涉案房屋的修缮费用及如不能修缮重建的费用进行司法鉴定，江苏中兴迅达工程管理咨询有限公司接受委托后于2016年10月8日出具苏中鉴（2016）556号涉案房屋工程造价鉴定报告，认为根据现场勘查资料及前期工程鉴定资料，该房屋无法按照修缮计算费用，鉴定报告中相关计算数据均按照重建计算，得出鉴定结论为涉案房屋重建工程总计276213.97元。池君迎两次支出鉴定费用共计4万元。
另查明，涉案房屋工程系西段庄居委会于2002年3月29日发包给徐州市贾汪区建筑工程总公司第一分公司施工，工程施工合同签订后，该公司将涉案工程转包给王传信实际施工，王传信在庭审中明确涉案房屋图纸设计地基为1.8米深，但实际施工中没有开挖地基，是在自然地坪中进行建筑。
再查明，因本案房屋质量纠纷问题，西段庄居委会目前尚未支付涉案房屋工程质量保证金。
上述事实，有原、被告的陈述，江苏省村镇工程建设许可证，徐州市农经系统收款凭证，南京典筑建筑设计有限公司司法鉴定报告，江苏中兴迅达工程管理咨询有限公司工程造价咨询报告书、现场照片及房屋所有权证书等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，池君迎与西段庄居委会达成涉案房屋买卖合意后，西段庄居委会收取了池君迎预付的部分购房款，并将竣工的房屋交付池君迎使用，后双方将房屋登记到池君迎名下，因此双方之间客观存在涉案房屋买卖合同关系。西段庄居委会作为涉案房屋的开发人，应当对房屋的建设进行监督和验收，将符合设计使用和安全要求的房屋交付给买受人使用，然而涉案房屋在交付后即出现开裂等质量问题，且至今纠纷没有得到妥善解决，现鉴定部门经过勘查和检测明确房屋安全性严重不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对ASU级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施的鉴定意见。结合鉴定人员赵海霞在庭审中对涉案房屋作出的属于可修、但修缮性较低，即有可能修缮费用达到新建费用70%的界定，及实际施工人王传信关于涉案房屋没有按照图纸设计要求进行1.8米地基的修建，而是在自然地坪中进行建筑的陈述，可以判断没有按照图纸设计要求进行地基施工是造成涉案房屋开裂的重要原因，对此西段庄居委会作为房屋开发人和实际施工人王传信均存有相应的过错，应当对涉案房屋出现的质量问题共同承担民事责任。对于涉案房屋具体损失数额的问题，参照鉴定人员赵海霞关于涉案房屋修缮费用可能达到新建费用70%的界定，其损失计算为276213.97元×70%=193349.78元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十三、第一百五十五、第二百八十一条、第二百八十二条之规定，判决如下：
一、被告徐州市贾汪区潘安湖街道办事处西段庄社区居民委员会、王传信于本判决生效后十日内赔偿原告池君迎房屋损失193349.78元；
二、驳回原告池君迎的其他诉讼请求。
案件受理费5800元，鉴定费40000元，合计45800元，由原告池君迎负担1500元，被告徐州市贾汪区潘安湖街道办事处西段庄社区居民委员会、王传信负担44300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 贺夫建
审 判 员 赵 丹
人民陪审员 董爱莲
二〇一七年一月十一日
书 记 员 杜成功