河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终第432号
上诉人（原审被告）周占贵。
委托代理人周光普。
被上诉人（原审原告）朱迎喜。
委托代理人徐淋莉，河南银基律师事务所律师。
原审被告郑州市二七区孙八砦村改造指挥部，住所地郑州市。
上诉人周占贵与被上诉人朱迎喜、原审被告郑州市二七区孙八砦村改造指挥部（以下简称孙八砦指挥部）物权保护一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民一初字第3193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。周占贵及其委托代理人周光普，朱迎喜的委托代理人徐淋莉，到庭参加了诉讼。孙八砦指挥部，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：朱迎喜系郑州市二七区孙八砦村一组村民，在该村有宅基地一处，地上建有三层楼房，该宅基地于2003年1月18日取得了该地的集体土地使用权证，朱迎喜为该地的使用者。因其长期在外地工作，便将该楼房交由其父朱某出租管理。朱某于2007年1月1日与周占贵签订房屋买卖《证据》，载明：“此证据证明朱迎喜把新区20号房一套转让给周占贵。2007年以后此房归周占贵所有，一切责任有周占贵负责（电费、水费、拆迁费、安全、买卖、转户）。朱迎喜转让周占贵房款全部付清（叁拾万零伍仟元整305000元）。”2010年4月6日，郑州市二七区孙八砦村改造指挥部与周占贵签订了拆迁安置补偿协议，协议载明了“拆迁方：孙八砦村指挥部。被拆迁方：周占贵（原土地使用人朱迎喜）。”2010年11月3日，朱迎喜以周占贵、其父朱某擅自将争议的房屋卖给周占贵为由诉至原审法院，请求依法判决确认周占贵与朱某于2007年1月1日签订的房屋买卖合同无效。原审法院于2011年3月30日作出（2011）二七民一初字第38号民事判决书，宣判后，周占贵不服判决，于2011年4月29日上诉到郑州市中级人民法院。郑州市中级人民法院于2011年11月16日作出（2011）郑民二终字第1169号民事裁定书，以原审判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销（2011）二七民一初字第38号民事判决书，发回重审。原审法院经重审，于2012年4月23日作出（2012）二七民一初字第792号民事判决书，判决朱某与周占贵于2007年1月1日签订的关于新区20号的房屋买卖合同无效。宣判后，周占贵不服判决提出上诉，郑州市中级人民法院于2012年12月19日作出（2012）郑民二终字第949号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判决。判决生效后，朱迎喜以周占贵无权处置涉案房屋为由诉至原审法院，请求：1、确认郑州市二七区孙八砦村改造指挥部与周占贵于2010年4月6日签订的编号为177号的二七区孙八砦村改造拆迁安置补偿协议无效；2、判令孙八砦村指挥部重新与朱迎喜签订拆迁安置补偿协议并依法补偿。
原审法院另查明：2006年11月3日，郑州市城中村改造工作领导小组下发文件，决定将孙八砦村一组等17个村（组）纳入2006年第二批城中村改造计划。郑州市二七区人民政府于2006年12月4日出具公告，载明：“一、依据《土地登记规则》第五十三条规定，现公告注销孙八砦村民委员会第一、第三、第四村民组集体和个人持有的集体土地所有证和集体土地使用证。二、持证人应在公告分布之日起30日内将集体土地所有证和使用证交到郑州市二七区国土资源局，依法予以注销。”（2012）二七民一初字第792号已生效的民事判决书查明，本案涉及土地于2010年依法转为国有土地，土地证号（2010）第05**号。
原审法院再查明：周占贵不服郑州市中级人民法院于2012年12月19日作出（2012）郑民二终字第949号民事判决书提出再审申请，郑州市中级人民法院于2013年5月21日作出（2013）郑民申字第176号民事裁定书，认为原审判决认定买卖协议无效并无不当，裁定驳回周占贵的再审申请。
原审法院认为：国家、集体、私人的物权和其他权利的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案所涉房屋的土地属二七区齐礼闫乡孙八砦村一组所有，朱迎喜为该地的合法使用权人，其依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。周占贵持朱迎喜的宅基地使用证与孙八砦指挥部签订的《二七区孙八砦村改造拆迁安置补偿协议》，主要依据是周占贵与朱迎喜的父亲朱某签订的房屋买卖协议，该买卖协议已经法院的生效判决书认定为无效协议，故周占贵与孙八砦指挥部签订的《二七区孙八砦村改造拆迁安置补偿协议》应认定为无效。朱迎喜对此节的诉讼请求成立，原审法院予以支持。朱迎喜要求判令孙八砦指挥部重新与朱迎喜签订拆迁安置补偿协议并依法补偿的诉请，不属于民事案件的受案范围，原审法院不予处理。周占贵辩解所称，周占贵、朱迎喜之间涉案房产买卖关系存在，二七区国土资源局于2006年12月4日发出公告后，涉案房屋土地性质应为国有土地的意见，经当庭查证，已有本院生效判决认定周占贵与朱迎喜的父亲朱某签订的房屋买卖协议无效，故朱迎喜、周占贵不存在买卖关系；该生效判决已查明涉案房产土地于2010年依法转为国有土地，该事实还有本案中孙八砦社区居民委员会于2013年5月3日出具证明所证内容予以印证，故涉案房屋土地实际转为国有土地时间为2010年，故周占贵的辩解意见不成立，原审法院不予以采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，原审法院判决：一、周占贵与郑州市二七区孙八砦村改造指挥部于2010年4月6日签订的《二七区孙八砦村改造拆迁安置补偿协议》无效。二、驳回朱迎喜的其他诉讼请求。案件受理费100元，朱迎喜承担50元，周占贵承担50元。
周占贵不服原审判决向本院上诉称：一、原审判决认定事实不清。（2012）二七民一初字第792号民事判决书，认定买卖房屋违反了土地管理法而合同无效。（2012）郑民二终字第949号民事判决书，认定朱某与周占贵签订房屋买卖协议时，朱迎喜并未在买卖协议上签字或捺手印，周占贵也没有提供朱迎喜事后追认的相关证据，朱某与朱迎喜虽然父子关系，但房屋的所有权人是朱迎喜，朱某未经朱迎喜同意，无权出卖朱迎喜所有的房屋。原审判决朱某与周占贵20**年1月1日签订的房屋买卖协议无效并无不当。买卖协议无效后，周占贵可另行主张其他权利。
由此可见：前者因土地性质认定无效，后者因无权处分而无效。从朱迎喜收受周占贵钱款后将土地使用证交给周占贵可以看出朱迎喜对交易事实的追认。从2007年至2010年拆迁实际也履行了合同。无论朱某写给周占贵的证据是否无效，不能凭此完全否认朱迎喜与周占贵之间交易的事实。
周占贵从2006年至2010年拆迁，一直在诉争的房屋内居住。水电等费用均由周占贵负责。至拆迁，双方责任与义务履行完毕。拆迁指挥部将周占贵家庭居住的房屋拆除，拆除的是房屋住所及装修等附属物，并不是拆除的土地，该土地已于2006年出让给政府。补偿协议真实有效，应当受法律保护。
二、朱某伪造证据。1、朱迎喜提交的土地使用证、宅基地申请表、孙八砦居民委员会出具的证明内容相互矛盾，时间相互冲突，明显是伪造的。朱迎喜一家的户口于2002年8月28日由农村村民转为城市居民。朱迎喜2006年花3000元购买的土地证，并向周占贵索取土地使用证费用5000元。2006年12月，该土地使用证被注销。2、孙八砦居民委员会出具的证明称：周占贵与指挥部签订补偿协议，居委会无一知晓，也没有通知朱迎喜到场。首先，拆迁指挥部成员构成中，有居委会成员。拆迁补偿协议还显示居委会也持有一份。其次朱迎喜及朱某对于拆迁补偿之事一直处于高度关注状态，从其不断向周占贵提出各种条件便可得知朱迎喜对自己的房屋出卖的事实是知情的。朱迎喜不愿进行调解，而是阻止拆迁。
三、原审法院适用法律错误。原审法院仅依据判决书，而不适用合同法的规定来认定合同的效力。双方对合同均无异议且一直在履行。拆迁指挥部系政府部门，朱迎喜无权要求确认补偿协议无效。该补偿协议是否无效不是民事案件受理范围。
四、周占贵二审将提供新的证据。证明居委会出具虚假证据的事实等。请求确认拆迁补偿协议合法有效。
朱迎喜答辩称：朱迎喜与周占贵没有签订房屋买卖合同，周占贵不是房屋和土地的所有权人，无权和拆迁指挥部签订补偿协议。请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：2007年1月1日，房屋买卖协议签订后，周占贵一直占有和使用涉案的房屋。涉案房屋的土地已于2010年转化为国有土地，基于集体土地的房屋买卖合同无效的法律障碍已消除。且房屋买卖合同的无效，仅引起债权行为，并不必然引起物权变动的效果，基于原买卖合同的实际履行和房屋的交付，周占贵的占有行为仍然有效。拆迁补偿协议是在2010年4月6日签订的，该拆迁补偿协议是因为房屋的拆迁，致使房屋的占有人周占贵无法行使其占有和使用的权利，拆迁人对占有人周占贵进行的补偿，该补偿不仅包括给周占贵一定房屋面积的补偿，以供周占贵将来继续行使其占有和使用的权利，也包括对周占贵不能占有期间，另行租赁房屋居住支付一定的过渡费用。
《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依据有关法律规定。按该规定，房屋交付完毕，周占贵实现并继续维持对涉案房屋之占有使用，有权要求朱迎喜交付房屋，且朱迎喜已经实际交付，在此情况下，周占贵基于合理的占有而取得安置补偿的权益，应受法律保护。故周占贵与郑州市二七区孙八砦村改造指挥部于2010年4月6日签订的《二七区孙八砦村改造拆迁安置补偿协议》为有效协议。朱迎喜的诉讼请求，与法律规定不符，不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，但适用法律错误，致使判决结果错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民一初字第3193号民事判决；
二、驳回朱迎喜的诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，均由朱迎喜负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一五年七月十五日
书记员 苏小东