重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初6141号原告重庆公用事业建设有限公司，住所地重庆市江北区红旗河沟中北大楼二楼，统一社会信用代码91500105202809270X。法定代表人钟小明，重庆公用事业建设有限公司董事长。委托代理人杨澍，重庆圣石牛律师事务所律师。委托代理人金瑶，女，重庆公用事业建设有限公司员工。被告步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市韶山西路309号步步高大厦，统一社会信用代码91430300755843372T。法定代表人王填，步步高商业连锁股份有限公司董事长。委托代理人张世龙，男，步步高商业连锁股份有限公司员工委托代理人周海天，男，步步高商业连锁股份有限公司员工。原告重庆公用事业建设有限公司与被告步步高商业连锁股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案受理后，依法由代理审判员冯骥独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆公用事业建设有限公司的委托代理人杨澍、金瑶，被告步步高商业连锁股份有限公司的委托代理人张世龙、周海天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆公用事业建设有限公司诉称，被告于2016年8月25日的《关于解除双方租赁合同的告知函》中称：原告已经逾期5个多月无法按照合同约定要求将租赁物业移交给被告，导致被告开业计划严重滞后，因此，要求解除原、被告于2013年11月28日签订的《租赁合同》。原、被告于2013年11月28日的签订《租赁合同》第2.3.1条虽然约定原告向被告交付租赁物业的时间为2016年3月1日，但该合同第5.1.2条明确注明了“如果因政府拆迁原因导致该项目延期交付物业除外”的附加条款。按照我国立法中后条款优于先条款的原则，原告向被告交付租赁物业的时间是附有条件约定的。原告2012年通过招拍挂的方式在南川区国土局购买的租赁物业所涉及的地块使用权，由于存在多起“钉子户”导致南川区人民政府通过南川区人民法院以强制拆迁的方式，在2016年5月1日前才完成了原告开发地块的拆迁工作。因此，原告根本无法按照合同约定的2016年3月1日将被告租赁的物业交付被告使用。相反，原告在2015年7月就按照合同第3.3条约定向被告交付了租赁物业所在地块的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程使用许可证及被告应支付租赁物业定金的收款收据等相关材料，并多次向被告发函要求被告及时支付租赁物业定金200万，但被告却一直不理不睬，至今未按照合同约定向原告支付定金。原告开发建设的“尚都会”项目将于2016年9月底完成租赁物业建设，预计将于2016年12月30日完成竣工验收，并向被告交付租赁物业。根据合同约定，被告未按照合同约定支付租赁物业定金，经原告多次催促均采取不理不睬态度，已构成违约，且被告在解除函中提出原告违约的理由并不成立。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判令：确认被告于2016年8月25日作出的《关于解除双方租赁合同告知函》无效；被告继续履行双方于2013年11月28日签订的《租赁合同》，并立即向原告支付租赁物业定金200万元；诉讼费由被告负担。被告步步高商业连锁股份有限公司辩称，被告发出的《关于解除双方租赁合同告知函》合法有效，双方签订的《租赁合同》解除。双方在于2013年11月签订《租赁合同》，之所以会约定原告在2016年3月1日移交租赁物业，给予原告两年多的宽限时间，实际就已经考虑到了政府拆迁因素，合同中的期限不能无限制的延期，否则合同约定的2016年3月1日交房则成为一句空话。因此，必须综合考虑被告签订合同的商业目的、商业利�是否能够实现。租赁物业周边本身又已经属于成熟商圈，周边已有永辉超市的存在，原告交房时间延期过长，从超市经营周期来看，待原告交房给被告及装修开业时，永辉超市已开业经营近三年且进入成熟稳定的发展阶段，消费群体已稳定，则必然导致被告失去与同行业竞争获胜的机会，失去最佳进驻时间，此时再继续履行租赁合同对答辩人将没有任何意义，合同目的也无法实现。此外，原告提出于2016年5月1日完成开发地块的拆迁工作，但原告开发的项目为“尚都会”小区，该时间节点是整个小区用地取得的时间，而本案租赁房屋所在用地并不在拆迁钉子户占地区域，并不影响租赁房屋建设。因此，由于原告延期交房，已导致合同目的已无法实现，被告才不得已决定与原告解除《租赁合同》。同时因《租赁合同》已经解除，原告无权要求被告履行支付200万定金的义务。定金合同属于实践性合同，从实际交付定金之日起生效，被告未向原告支付定金，因此，定金条款并未生效，原告也无权要求被告继续支付定金。综上，为维护被告的利益，请求人民法院判令：驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2012年5月24日通过土地使用权招拍挂的方式取得了南川尚都会项目的土地使用权，成为项目业主。2013年11月28日，原告（甲方）和被告（乙方）签订了《租赁合同》。该合同约定，甲方将其开发建设的南川区尚都会小区共计套内建筑面积8920㎡（一层61.5㎡和负一层8858.5㎡）的房产（实际面积以房管部门最终测绘面积及产权证面积为准）与配套场地及附属用房、配套设备设施出租给乙方使用；物业租赁期间从2016年3月1日至2036年2月29日止，共计20年；甲方必须于2016年3月1日之前将合同约定的所有物业交付给乙方装修；该合同3.3“定金及其支付”约定：本合同约定定金为人民币200万元，乙方在收到甲方的相关票据、公司证照、国土证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、能获取物业产权的证明文书后15个工作日内支付给甲方，此定金不计利息，在第一个租赁年度开始在乙方应付租赁费用中逐季抵扣；该合同5.1.2约定，若甲方不能于2016年3月1日前将本合同约定的物业移交给乙方（如果因政府拆迁原因导致该项目延期交付物业除外），则进场装修期限、租赁期限、计租起始日均相应顺延。另甲方每延迟交付一日，则免除乙方两日的租赁费用，由乙方自租赁计租日起自主执行。如逾期三个月甲方仍不能将合同约定的物业移交给乙方进场装修，则乙方有权解除此合同，甲方除向乙方双倍返还定金外，同时还应向乙方支付违约金人民币1000万元整；若乙方不履行租赁物�接受义务，则自乙方收到甲方书面通知接受租赁物业之日起即视为甲方交付租赁物业。如逾期三个月乙方仍然不接受租赁物业，则甲方有权解除此合同。5.1.6约定，甲方应在2017年3月1日前办理好出租房屋的所有权证，在此之前甲方负责协调有关工作，保证乙方可以正常使用租赁物业。被告于2015年7月30日收到原告交付的定金收据。另查明，被告于2016年8月25日向原告发出了《关于解除双方租赁合同告知函》。该告知函载明：“我司与贵司于2013年11月28日签订了《租赁合同》，（租字[2013]第7号）。合同约定贵司必须将物业在2016年3月1日交付我司，直至目前，贵司已经逾期5个多月无法按合同以前将租赁物业移交我司，导致我司开业计划严重滞后。2016年8月10日我司相关人员现场查勘后，贵司项目工程进度严重迟缓将使我司失去商业进驻最佳时机，对我司在重庆市�的发展造成不良影响。致使我司无法实现合同目的。《租赁合同》5.1.2之约定：如逾期3个月贵司仍不能将合同约定的物业移交我司进场装修，则我司有权解除此合同……。鉴于以上情况，经过公司郑重决策，我司来函告：解除与贵司在2013年11月28日签订的《租赁合同》。”诉讼中，对原告延迟交付租赁物业的原因，原告提出是政府拆迁原因导致施工周期拉长；被告认为有政府拆迁的原因存在，但也提出延迟不能无期限且原告未积极履行合同义务也是导致租赁物业延迟的原因。此外，被告明确认可已实际收到了原告邮寄的《建设用地批准书》、《重庆市企业投资项目备案证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房屋产权证》的复印件以及定金收据，但亦提出之所以未支付定金的原因在于原告延迟交付租赁房�的行为导致被告自身商业利益得不到保障，因此不同意继续履行《租赁合同》。上述事实，有原告提交的原告公司的《营业执照》和《组织机构代码证》各一份、被告公司的《营业执照》一份、《租赁合同》一份、《建设用地批准书》一份、《重庆市企业投资项目备案证》一份、《建设用地规划许可证》一份、《建设工程规划许可证》四份、《建设工程施工许可证》二份、《房屋产权证》一份、《收条》一份、原、被告双方若干往来函件十三份及相关材料、《关于解除双方租赁合同告知函》一份、《关于南川区尚都会房地产开发项目拆迁安置还房情况说明》一份、重庆日报照片一张、《公证书》一份及附属照片若干、《重庆市南川区人民法院公告》一份，被告提交的《租赁合同》一份、《工程界面和物业条件协议》一份、《国有建设用地使用权出让合同》一份、《关于解除双方租赁合同的告知函》一份及双方当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，关于被告在2016年8月25日发出的《关于解除双方租赁合同告知函》是否具有合同解除效力的问题。从解除函的内容可知，被告单方提出解除合同的理由是依据《租赁合同》5.1.2约定的原告逾期3个月未将租赁物业交付被告装修。本院从《租赁合同》5.1.2约定“若甲方不能于2016年3月1日前将本合同约定的物业移交给乙方（如果因政府拆迁原因导致该项目延期交付物业除外），则进场装修期限、租赁期限、计租起始日均相应顺延。……”的内容观之，该条款约定的被告可以在原告逾期3个月未将租赁物业交付被告装修即能单方解除合同的情形，并不包括因政府拆迁原因导致该项目延期交付物业的情形。即如果因政府拆迁原因导致租赁物业延期交付，被告不能适用该条款约定单方解除《租赁合同》。由于原、被告双方均认可原告未能按照《租赁合同》约定期限交付租赁物业的原因确系存在政府拆迁的原因，加之被告并未举证证明原告消极履行合同义务，因此，本院依法认定原告延迟交付租赁物业的原因系政府拆迁原因导致。故，被告并不具备《租赁合同》5.1.2约定的单方解除《租赁合同》的条件，由此被告依据该条款发出的《关于解除双方租赁合同告知函》不具有解除《租赁合同》的法律效力。综上，对原告要求确认被告于2016年8月25日作出的《关于解除双方租赁合同告知函》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告是否应向原告支付租赁物业定金200万元的问题。本案中虽然原、被告在2013年11月28日签订的《租赁合同》3.3“定金及其支付”中约定，在收到原告交付的相关票据、公司证照、国土证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、能获取物业产权的证明文书后15个工作日内将定金200万元支付给原告，同时被告亦明确认可已实际收到了原告邮寄的《建设用地批准书》、《重庆市企业投资项目备案证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房屋产权证》的复印件以及定金收据，但依据《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。由此可知，定金合同系实践性合同。在被告未实际支付定金的情形下，原告请求人民法院判决被告支付定金于法无据，故，本院对原告要求被告支付租赁物业定金200万元的诉讼请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告步步高商业连锁股份有限公司于2016年8月25日作出的《关于解除双方租赁合同告知函》无效。二、驳回原告重庆公用事业建设有限公司其他诉讼请求。案件受理费22800元，减半收取11400元（原告已预交），由原告重庆公用事业建设有限公司负担10000元，被告步步高商业连锁股份有限公司负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费22800元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉�理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 冯 骥二〇一七年一月十九日书 记 员 龙军宏