阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初1116号
原告：刘志勇，男，汉族，住阳江市江城区，公民身份号码：×××511X。
委托代理人：黄理福，广东拓进律师事务所律师。
被告：阳江市中天科达房地产有限公司。住所：阳江市江城区东风三路***号新乐。
法定代表人：陈积强，该公司执行董事。
委托代理人：张国友，男，××年××月××日生，汉族，住阳江市江城区。
原告刘志勇诉被告阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法由代理审判员陈龙高适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘志勇的委托代理人黄理福到庭参加了诉讼，被告中天科达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志勇诉称：原告与被告于2013年12月27日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013121506),该合同约定：由被告将其开发经营的位于阳江市江城区马曹路83号“京源华盛”2幢1901号商品房出卖给原告，该房屋用途为住宅，建筑面积124.00平方米，套内面积103.68平方米；购房价格按套内面积计算，单价为5955.92元/平方米，总房价款共617510元；付款方式为买受人在签订合同时交付首期款185510元，余款432000元以银行按揭形式支付；交房期限约定为出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，如出卖人逾期交付房屋，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金。另外，该合同第十五条对产权登记进行了约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告己经按合同约定，以支付首期款+银行按揭贷款的形式将购房款617510元和办证费（有被告开具的发票和收据为证)，但被告没有按《商品房买卖合同》第八条的约定履行交房义务，主要表现在两个方面，第一是被告没有在2014年6月30日前交付房屋，属于逾期交房；第二是被告在2014年10月份通知原告收楼，但原告收房后才发现该商品房根本未经验收合格，被告所交房屋不符合合同约定的交付标准，同时也违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，据此，被告没有完成交房义务，也没有按《商品房买卖合同》第十五条的约定为原告方办理房屋的房地产权属证书，构成违约。综上所述，被告的违约行为已严重损害原告方的合法权益，应按合同法的有关规定和《商品房买卖合同》第九条约定的每日万分之壹点伍的标准支付违约金给原告方，直至被告实际完成交房义务时止；因《商品房买卖合同》第十五条约定了被告应当自房屋交付90日内为原告办理房屋权属证书，逾期办理的要按已付房价款的1%支付违约金，合同第八条明确了交房时间为2014年6月30日，故被告至迟应自2014年9月30日前为原告办理房屋的房地产权属证书，但被告同样没有办理，亦构成违约，应按原告已付购房款617510元的1%的标准向原告支付违约金6175.10元。现请求法院：1、判令被告向原告支付自2014年7月1日起至2016年3月1日止的逾期交房违约金56409.54元（617510元×每日万分之壹点伍×609天=56409.54元)，2016年3月2日起继续按每日万分之壹点伍的标准向原告支付逾期交房违约金，直计至被告履行房屋交付义务完毕时止；2、判令被告立即为原告办理阳江市江城区马曹路83号“京源华盛”2幢1901号商品房的房地产权属证书，将该房屋的所有权登记到原告名下；3、判令被告支付逾期未为原告办理房地产权属证书的违约金6175.10元（原告已付房价款617510元×l%=6175.10)给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告中天科达公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩状称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告所预售房产已符合预售商品房交付使用装修入住条件，不存在逾期交房违约行为。原告借故不予收取所购房屋，其诉请被告支付所谓逾期交房违约金缺乏事实依据，理应予以驳回。二、该项目的验收工作有来自多方面的主客观原因，答辩人无需承担违约责任。被告为完成综合验收，按有关部门的要求对京源华盛3幢、4幢的首层实施完善建设，主要是按照规划将大堂与住户出入的通道分开，完善配套建设。该工作是根据市住建部门综合规划验收整改意见进行的，并于2016年1月26日在京源华盛3幢、4幢大堂张贴了公示。2016年2月24日晚，京源华盛部分业主因有不同意见，将已经建好的墙体强行拆除，期间公司工作人员多次劝说、劝告无效。因此，致公司未完成综合验收，尽快完善有关工程计划再次落空。综上所述，答辩人不存在原告所诉称的违约行为，不应承担违约责任，请法院驳回其诉请。
经查明：被告中天科达公司是经批准经营房地产开发的企业法人，位于阳江市江城区马曹路83号的京源华盛小区是被告中天科达公司所开发的商品房楼盘。2013年12月27日，原告与被告中天科达公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013121506），约定：原告向被告购买阳江市江城区马曹路83号京源华盛,2幢19层1901房，建筑面积124平方米，套内面积103.68平方米；购房价格按套内面积计算，单价为5955.92元/平方米，总房价款共617510元；付款方式：签订合同时支付首期房款185510元，余款432000元由银行提供按揭；第八条约定房屋交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金；第十一条约定房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买卖人有权拒绝，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担；等等。
合同签订后，原告支付了首期款给被告中天科达公司，余下的购房款也已通过银行按揭的方式支付给被告中天科达公司。2013年12月8日，报告出具收款收据一份，注明收到原告的办证费43210元。2015年7月28日，被告中天科达公司开具销售建筑物、构筑物发票给原告，该发票载明，收到京源华盛2幢1901房售房款617510元。2014年11月4日，原告向被告接收了涉讼商品房，并进行了装修入住。然而，本案涉讼商品房所属大楼工程至今仍未经验收合格，建设行政主管部门仍未核发竣工验收合格证书给被告中天科达公司，涉讼商品房权属也未登记至原告名下。
原告认为，被告至今仍未完成交房及办理房地产权属登记义务，已构成违约，遂向本院起诉，请求如诉称。诉讼中，原告主张不解除《商品房买卖合同》，要求继续履行合同，并针对被告的答辩意见，主张：“被告交付房屋不符合法定的交付条件，原告在不知道被告并未取得房屋验收合格的基础上才装修入住了房屋，所以被告仍需承担迟延交房的违约责任。该项目至今尚未完成验收是客观事实，被告称不需承担违约责任，显然与事实相违背。”
以上事实，有原告提供的原告身份证、被告的企业机读登记资料、《商品房买卖合同》、《购房发票》、《收款收据》及庭审笔录等证实，经本院综合分析，予以认定。诉讼中，被告提供了被告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书、身份证、《情况说明》三份、打印的照片四张等资料（提交的材料未注明想证明何内容），原告对被告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书、身份证等材料无异议，本院予以采信；至于《情况说明》三份、打印的照片四张等资料，因被告未提供原件核对、未说明证明内容、也未到庭接受原告质证，原告亦不予认可，因此本院对该材料不予审查。
本院认为：原告与被告中天科达公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。
本案的争议焦点是被告中天科达公司是否存在逾期交房违约行为的问题。本案中，双方合同约定，出卖人应当在2014年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，被告中天科达公司作为出卖人，应在上述约定日期前履行完毕交付商品房义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由于本案涉讼商品房所在工程至今仍未经验收合格，建设行政主管部门仍未核发竣工验收合格证书给被告中天科达公司，涉讼商品房现并不具备法律规定的交付条件。“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”是法律对交付商品房的强制性规定，故原告虽然接收了涉讼商品房，但仍不能免除被告应将涉讼商品房报建设主管部门验收，并取得验收合格的义务，即涉讼商品房未经建筑工程竣工验收合格，被告就未完成《商品房买卖合同》中约定的向原告交付房屋的义务。
综上，被告存在逾期交房的违约行为，从2014年7月1日计至现在，逾期交房时间已超过90天。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告每日应按原告已付房价款617510元的万分之一点五的标准支付违约金给原告，自双方约定的最后交付期限届满之日起的第二天（即2014年7月1日）计至涉讼商品房经建设主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止。被告辩解所预售房产已符合预售商品房交付使用装修入住条件，不存在逾期交房违约行为，理据不足，本院不予采纳。
《商品房买卖合同》第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、……。因此被告为原告办理涉讼商品房权属登记的时间为商品房交付之日起90日内，本案中，被告至今尚未按合同约定履行完毕交付商品房义务，并且为此需一直支付违约金至交付合格商品房之日止，因此，按照《商品房买卖合同》被告应为原告办理涉讼商品房的权属登记条件尚未成立，故原告诉请被告办理阳江市江城区马曹路83号“京源华盛”2幢1901号商品房的房地产权属证书到其名下及支付逾期办证违约金6175.10元，理据不足，本院不予支持；原告可待被告交付合格商品房后，再依合同约定请求被告办理房地产权属证书。被告中天科达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（按本金617510元、日利率万分之一点五计算，从2014年7月1日起计至被告将涉讼商品房经建筑主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止）给原告刘志勇；
二、驳回原告刘志勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费782元（原告已预交），由原告负担77元，由被告负担705元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 陈龙高
二〇一六年六月十二日
书记员 周仙帮