江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02931号
上诉人（原审原告）徐彬。
被上诉人（原审被告）上海帝高酒店管理有限公司
被上诉人（原审被告）昆山保昆房产有限公司
上诉人徐彬因与被上诉人上海帝高酒店管理有限公司（以下简称帝高公司）、昆山保昆房产有限公司（以下简称保昆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第0969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年6月13日，徐彬与保昆公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定徐彬购买保昆公司开发的位于昆山市前进中路283号柏悦商务大厦806号房，房屋实际销售价格为462832元，签订合同总价为370266元，后因房屋交付时误差问题实际徐彬个人直接支付给保昆公司房款为367366元。
2009年7月9日，徐彬与帝高公司签订《委托管理合同》一份，约定徐彬将上述所购房屋委托给帝高公司经营管理，委托经营、租赁期限为10年，自2010年8月29日至2020年8月28日。以该房屋价值462832元作为计算回报的基础依据，该房屋价值与《商品房购销合同》中约定的房屋总价无关，前三年租金回报款为92566元，由帝高公司在徐彬购房时代支付给开发商，第四至第六年，年租金回报款为32398元，第七至第十年年租金回报款为37027元。付款方式为每半年结算一次，每年的8月29日至次年的2月28日为一个租金计算期，帝高公司应于9月底前向徐彬支付该半年的租金，如帝高公司不能在9月底前向徐彬支付，则须向徐彬追加支付该半年的租金每日万分之五的罚金；如在11月底前仍未支付的，则徐彬有权暂停帝高公司对房屋的经营权（即暂扣留该房屋钥匙，直至收到租金），同时，帝高公司须向追加支付该半年租金每日万分之十的罚金，如帝高公司在次年的2月底前仍未向徐彬支付该半年的租金，则视作帝高公司违约，视为帝高公司单方提出解除合同，除需向徐彬支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托经营期限终止日的房租回报款1.2倍的金额作为违约金外，同时应承担由此引起徐彬的相关经济损失。违约方应向对方在解除合同后的一个月内支付所有违约金。
2009年7月9日，保昆公司向徐彬出具担保函一份，自愿作为徐彬与帝高公司之间《委托管理合同》中帝高公司合同义务的保证人，保证方式为连带保证责任，未约定保证范围。2013年8月25日，帝高公司向徐彬发出通知，提出因经营大环境较差，企业经营不佳等原因，但已经落实资金来源，要求延期至2013年12月底前支付到期租金。2014年2月10日，帝高公司再次向徐彬发出通知，提出由于部分业主强行收回出租房屋，导致帝高无法经营，使得帝高公司无法继续履行与徐彬之间的《委托管理合同》，并通知徐彬收到通知后领取出租房屋的钥匙。
另查明：本案审理期间，徐彬已经将涉案房屋出租给案外人，并约定2014年6月1日至2014年6月30日作为租赁房屋维修和酒店筹备的免租期，实际租期为2014年7月1日至2019年6月30日，其中2014年7月1日至2017年6月30日的租金为1560元／月，2017年7月1日至2019年6月30日租金为1685元／月。
徐彬的一审诉讼请求为：1、帝高公司支付租金16199元及违约金274933.2元，合计291132.2元；2、保昆公司对上述帝高公司应履行义务承担连带责任；3、帝高公司与保昆公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：徐彬与帝高公司之间《委托管理合同》名为委托管理，实为房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效。合同双方当事人均应按合同约定享受各自权利和履行各自义务。现帝高公司单方解除合同，双方一致确认合同解除日期为2014年3月7日，对此法院予以确认。因合同解除原因系帝高公司单方违约，故帝高公司应按照合同约定承担因违约解除合同给徐彬造成的损失。根据合同约定，自2013年8月29日起，后续房屋租金帝高公司应支付给徐彬，现合同解除日期为2014年3月7日，徐彬主张2013年8月29日至2014年2月28日的半年租金16199元于法有据，予以支持。徐彬主张的违约金274933.2元，帝高公司与保昆公司认为过高，法院综合考虑徐彬继续出租产生的过渡期租金损失，酌定违约金为6个月租金损失即16199元。帝高公司应支付徐彬租金16199元，并赔偿徐彬违约金16199元。
关于保昆公司的责任，保昆公司作为帝高公司与徐彬签订的《委托管理合同》中帝高公司的担保人，约定为连带担保，双方对担保范围未作约定，视为对《委托管理合同》中帝高公司全部债务承担连带责任。《委托管理合同》中约定帝高公司应于每年的9月底前向徐彬支付下一个半年的租金，即2013年8月29日至2014年2月28日的租金，双方未对保证期限作出约定，徐彬理应在主债务期满后六个月内向保证人主张，现主债务期满之日应为2013年9月30日，徐彬起诉之日为2014年3月19日，符合法律规定，对保昆公司辩称保证责任已经免除的意见不予采纳。保昆公司作为连带保证人，应当对帝高公司应承担的对徐彬的债务承担连带支付责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、上海帝高酒店管理有限公司支付徐彬租金16199元，并支付徐彬违约金16199元，二项合计32398元，于判决生效之日起十日内履行；二、昆山保昆房产有限公司对上海帝高酒店管理有限公司上述支付义务承担连带清偿责任；案件受理费5744元减半收取2872元，由徐彬负担2552元，上海帝高酒店管理有限公司、昆山保昆房产有限公司负担320元。
上诉人徐彬不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决仅考虑过渡期损失，与本案事实和法律规定不符，本案中徐彬的损失有：2014年3月1日至2014年6月30日的租金损失，2014年7月1日至2019年6月30日的租金差额损失，2019年7月1日至2020年8月28日将发生的过渡期租金损失和租金差额损失。二、一审判决不适当调低了违约金数额。三、本案诉讼费分配不合理，法院在确定诉讼费分担时应当综合考虑当事人的过错。请求二审法院撤销原判，改判帝高公司与保昆公司支付违约金139698元，并承担本案一、二审全部诉讼费用。
帝高公司、保昆公司二审答辩认为一审判决没有伤害到徐彬的合法权利，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：徐彬与帝高公司签订的《委托管理合同》主要条款符合租赁合同的性质，双方租赁合同关系成立。帝高公司从2013年8月起未能按约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。保昆公司作为帝高公司的保证人，应按合同约定承担连带责任。本案争议焦点在于一审判决对徐彬主张的违约金予以调整是否适当。徐彬向一审法院提起诉讼时按照合同约定的违约金计算方式主张违约金274933.2元，帝高公司与保昆公司均提出违约金过高的抗辩，且徐彬在一审法院审理期间已经将涉案房屋出租给他人，一审判决酌情将违约金调整为6个月的租金损失并无不当。徐彬上诉认为一审判决调整违约金不当的理由不能成立，不予支持。但本案纠纷系因帝高公司与保昆公司的违约引起，一审判决诉讼费用分担不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5744元减半收取为2872元，由上海帝高酒店管理有限公司与昆山保昆房产有限公司各半负担1436元，二审案件受理费5744元由上海帝高酒店管理有限公司与昆山保昆房产有限公司各半负担2872元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十月二十日
书 记 员 毛莉莉