湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04762号
上诉人（原审原告）长沙南山物业管理有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道金星大道旁。
法定代表人陈雷。
委托代理人连华，湖南天地人律师事务所律师。
上诉人（原审被告）邹明宇。
委托代理人李新文，湖南琨霖律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）长沙南山房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭镇。
法定代表人朱涛，董事长。
委托代理人梁翊芳，湖南云天律师事务所律师。
上诉人长沙南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）与上诉人邹明宇、被上诉人长沙南山房地产开发有限公司（以下简称南山房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出（2014）望民初字第01898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年8月，邹明宇与第三人南山房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，由邹明宇购买南山房地产公司开发建设的南山.苏迪亚诺第L30幢101号房，建筑面积共147.78平方米，南山房地产公司应当在2008年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的该商品房交付邹明宇使用。2007年8月25日，南山物业公司与邹明宇签订《前期物业管理服务协议》，约定南山物业公司为邹明宇购买的南山.苏迪亚诺第L30幢101号房提供前期物业服务。双方在协议中约定：南山物业公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；依据本协议以及南山物业公司与南山房地产公司签订的《前期物业服务合同》的相关规定，向邹明宇收取物业管理服务费用；邹明宇交纳费用从南山房地产公司通知其领房之日的下月1日起计收；南山物业公司每6个月向邹明宇预收一次物业管理服务费，邹明宇应于每半年第一个月的上旬向南山物业公司交纳物业管理服务费，邹明宇超过1个月不交纳物业管理服务费的，南山物业公司可从逾期之日起按应交费用的千分之三向邹明宇加收逾期违约金；邹明宇有权监督南山物业公司的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向南山物业公司提出意见和建议；南山物业公司设立客户服务中心，建立24小时值班制度，公示24小时服务电话，随时接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；建立并落实便民维修服务承诺制，急修15分钟到达，零修、急修及时率100%，并有回访记录；每日定期巡查公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修；路灯、楼道灯完好率不低于95%，即坏即修等。2012年6月11日，长沙市望城区物价局向南山物业公司颁发《湖南省服务价格登记证》，依据望物发（2011）11号文件批准南山物业公司服务的多层住宅公共性前期物业服务收费标准为每月每平方米1.1元，但实际上南山物业公司是按照每月每平方米1元的标准向邹明宇主张物业服务费。另查明，南山.苏迪亚诺小区自建成至今即由南山物业公司提供物业服务。由于邹明宇的房屋出现质量问题，邹明宇与小区物业人员发生纠纷等情况，从2010年8月起至今邹明宇一直未交纳物业服务费。从2010年8月起至2014年9月止共计50个月，邹明宇需向南山物业公司交纳物业服务费7389元（50个月×147.78平方米×1元／月／平方米）。现邹明宇居住的南山.苏迪亚诺第L30幢101号房存在渗水、小区路灯部分损坏等问题。2013年，南山物业公司到邹明宇家要求邹明宇交纳物业服务费；2014年10月，南山物业公司委托律师向邹明宇发出《律师函》，督促邹明宇切实履行交费义务。但邹明宇至今未向南山物业公司交纳物业服务费。故南山物业公司诉至法院，请求判令：1、邹明宇支付南山物业公司2010年8月至2014年9月期间物业服务费7399.7元；2、邹明宇支付南山物业公司违约金9577.2元（该违约金从逾期一个月后的次日起，按每天2‰的标准，暂计算至起诉日，应计算至邹明宇交清全部物业服务费之日止）；3、由邹明宇承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。南山物业公司具备从事物业服务工作的相关资质，南山物业公司与邹明宇之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。现南山物业公司提供了物业服务，而邹明宇未按约定支付物业服务费，故对南山物业公司要求邹明宇支付物业服务费的诉讼请求，该院依法予以支持。但南山物业公司未提供证据证实已建立并落实便民维修服务承诺制，在公共设备维修等方面未达到协议约定的要求，具有一定瑕疵，为促使南山物业公司提高物业服务水平，该院酌情确定邹明宇按双方约定标准的70%向南山物业公司支付物业服务费，即邹明宇应向南山物业公司支付从2010年8月起至2014年9月止的物业服务费5172.3元（7389元×70%）。由于南山物业公司在提供物业服务过程中确存在瑕疵，故对于南山物业公司要求邹明宇支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持。邹明宇在答辩中的各项诉求可另行主张权利，在本案中不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、由邹明宇于本判决生效后五日内向长沙南山物业管理有限公司支付物业服务费5172.3元；二、驳回长沙南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费225元，由长沙南山物业管理有限公司负担175元，由邹明宇负担50元。
本案一审判决后，南山物业公司与邹明宇均不服一审判决，向本院上诉。
上诉人南山物业公司上诉称，一、一审认定事实、适用法律错误，体现在：1、房屋渗水维修属于房屋质量保修范围，应由南山房地产公司承担房屋维修的责任，不属于上诉人便民维修服务范围，更不能以此认定上诉人存在违反便民维修服务承诺的情况；2、涉案小区路灯有1000多盏，并不能单凭部分路灯不亮损坏即认定小区路灯、道路灯的整体完好率低于95%和上诉人没有尽到修理义务；3、依据《前期物业管理服务协议》第八条，即使上诉人存在物业服务合同瑕疵，上诉人应承担期限改正责任，逾期未改正给被上诉人造成损失的，上诉人应承担相应法律责任。一审中，邹明宇没有举证证明曾要求上诉人限期改正，也没有证明其有损失，更没有反诉要求减少物业服务费，一审法院在缺乏依据的情况下，判决减少物业服务费严重不当。二、原审判决不支持上诉人要求邹明宇承担违约金的主张，没有合同和法律依据。请求二审法院依法改判。
被上诉人邹明宇答辩称，涉案小区房屋渗水、漏水，经常爆水管、殴打业主、恣意变更规划、物业服务只履行30%的义务，被上诉人行使先履行合同抗辩，且要求南山物业公司承担千分之三的违约金。
被上诉人南山房地产公司称，邹明宇从收房起从未缴过物业费，前面一年是减免的。路灯不亮的原因不明，不知是没有开还是损坏。殴打业主，应由派出所处理，与本案无关。房屋质量问题，交房时进行了竣工验收，变更规划问题，已经行政诉讼证明规划没有问题。邹明宇将所有问题都归入物业服务纠纷中，属于法律关系不清，南山房地产公司交付的房屋符合法律规定，不应承担责任。
上诉人邹明宇上诉称，一、原审判决对邹明宇反诉的诉讼请求不予支持，也未说明理由，损害了邹明宇的合法权益，系认定事实、适用法律错误，体现在：1、南山物业公司和南山房地产公司应当立即维护上诉人房屋渗水的质量问题，并对上诉人造成的损失承担赔偿责任。2、南山物业公司应当向上诉人退还其强行重复收取的停车费540元，并立即停止强行收取上诉人停车费的违法行为。原审法院针对上诉人在一审中的反诉请求应当一并审理并作出判决。二、原审判决上诉人按双方约定标准（1.1元／㎡）的70%支付物业服务费明显错误，南山物业公司应履行的义务怠于履行或履行不符合《前期物业管理服务协议》的约定已超过物业服务费内容70%以上，上诉人依据合同法第一百一十一条之规定，有权向南山物业公司减少支付物业服务费，即对自2010年8月至2014年9月止的物业费按双方约定标准的30%支付。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人南山物业公司答辩称，1、邹明宇一审未提出反诉，其陈述的内容无依据；2、房屋质量问题、房屋保修问题与南山物业公司无关；3、依据约定南山物业公司可以收取停车费，且该费用不属于物业费的范围；4、南山物业公司依据合同履行义务，且无重大过错，邹明宇应当交纳物业费。实际南山物业公司实际1元收取物业费，提供的服务符合相关标准。
被上诉人南山房地产公司答辩称，1、邹明宇将南山房地产公司与南山物业公司法人混同，独立公司应当独立承担责任；2、关于房屋质量问题及规划问题，涉案房屋有验收竣工文件，已生效的行政判决已确认无规划问题，如果再有异议，可以另行起诉。
本案二审中，上诉人南山物业公司向本院提交了12组证据，分别是：
证据1、《上户维修服务标准作业规程》、《信息处理标准作业规程》、《客户中心与监控中心信息交流标准作业规程》、24小时公示电话照片、《业主投诉意见处理表》、《日常维修单》、爆水管现场维修照片。证明：1、南山公司建立了较为完善的作业规程，各项物业服务均较为规范，建立了24小时客户机制；2、南山公司及时处理业主投诉，对突发事故及时抢修；3、邹明宇所提到的故障，南山公司已经进行积极维修处理；
证据2、《安管员巡逻签到表》、《物业管理项目外来人员签到表》、门禁照片、《2015年消防设施检查记录》、监控室照片、《监控中心交接班记录表》、《一二期监控系统维修合同》。证明：1、南山公司的安保公司到位；2、门禁可以正常工作；3、南山公司的消防设施设备配备完善；4、南山公司的监控系统运转正常；
证据3、《装修违章通知书》、《违章整改通知书》、违章处理现场照片。证明：1、南山公司对业主违规装修、违规改建的行为进行监督整改；2、南山公司配合有关行政机关对业主违章建筑进行拆除；
证据4、业主月卡、临时卡照片及车辆进出照片、《温馨提示》。证明：1、南山公司依约对车辆实施证卡管理；2、南山公司对未按要求停放的车辆已尽提醒管理义务；
证据5、《清洁卫生保养服务合同书》、《清洁月度检查考核表》、小区环境卫生及照明照片。证明：1、南山公司将南山·苏迪亚诺小区的清洁卫生保养委托长沙市华茂清洁服务有限公司负责；2、南山公司每月对清洁服务进行考核，其服务均符合标准；3、小区卫生环境较为干净、整洁；4、小区照明情况良好；
证据6、《垃圾清运合同》、《垃圾日清凭证》。证明：南山公司委托长沙市望城区佳兴保洁服务公司负责小区垃圾清运事宜；2、小区垃圾做到了日产日清；
证据7、《绿化养护合同》、《绿化养护月度检查考核表》。证明：南山公司委托长沙市望城区恒盛园林绿化园负责小区绿化养护；2、南山公司每月对绿化养护服务进行考核，其服务均符合标准；
证据8、《清洗水池协议书》、《检验报告》。证明：南山公司委托长沙市文峰清洁服务有限公司对地下水池进行清洗、消毒；2、南山公司所提供水经检验合格、符合标准要求；
证据9、《停水通知》、停水短信发送记录。证明：南山公司通过公告、短信等方式提前通知业主停水、提醒提前做好蓄水准备；
证据10、《通知》及《温馨提示》、小广告整治照片。证明：1、南山公司多次对小区内养狗、养鸡、电井房内堆放杂物等不良行为进行提醒、监管。2、南山公司多次对小区内乱贴小广告的行为进行劝阻、禁止；
证据11、《2013年度客户满意调查表（住宅版）》、《2013业主满意度调查分析报告》、业主授锦旗现场照片、荣誉证书与锦旗照片。证明：南山公司的物业服务受到业主及相关行政部门的肯定；
证据12、物业服务费历年欠费台账、物业服务费历年的已收费台账、2008年《财务审计报告》、2011年《财务审计报告》、2012年《财务审计报告》、2013年《财务审计报告》.证明：1、本小区物业收费情况极差，业主欠费总金额截止2015年5月底已高达370万元；2、南山公司近三年的运营均为亏损状态；3、南山公司目前运营成本相较2008年急速增加。
邹明宇针对南山物业公司提供的证据，发表质证意见如下：
对证据1《上户维修服务标准作业规程》、《信息处理标准作业规程》、《客户中心与监控中心信息交流标准作业规程》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，能够证明南山物业公司制作了这个规程，但是不能证明物业公司实际按照规程做了；对24小时公示电话照片真实性、合法性无异议，对关联性有异议，业主晚上打过电话，但是打不通，南山物业公司只是公示了；《业主投诉意见处理表》、《日常维修单》是南山物业公司打印的，无法核实真实性；爆水管现场维修照片的真实性、合法性无异议，关联性有异议，能够证明有爆水管现象，有维修但是不能证明及时维修；
对证据2《安管员巡逻签到表》、《物业管理项目外来人员签到表》真实性、合法性、关联性都有异议，小区设置了签到表，但是里面是空的，没有任何记载资料，证据来源无法核实；门禁照片真实性、合法性无异议，对关联性有异议，看图片可知，根本锁不住。《2015年消防设施检查记录》、对真实性、合法性、关联性均有异议，应当有消防主管部门检测，不是物业公司填写是否合格。监控室照片、对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，是有小区业主起诉后拍摄的。《监控中心交接班记录表》、对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，从上面可看出是存在问题的。《一二期监控系统维修合同》、对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，可以看出摄像头只有21个，小区是大型小区，共2092户，21个摄像头不符合要求；
对证据3《装修违章通知书》、《违章整改通知书》的真实性、合法性、关联性均有异议，是南山物业公司自己出具，无法核实来源；对违章处理现场照片，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，拍摄时间不清楚，也不能证明在小区拍摄；
对证据4业主月卡、对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，业主办理卡才能进出小区，这个不能证明业主自愿签订协议，实际是强制业主签订；临时卡照片及车辆进出照片、对真实性、合法性、关联性无异议，恰恰证明物业公司没有尽到有效引导车辆的义务。《温馨提示》无法核实，对真实性、合法性、关联性均有异议；
对证据5《清洁卫生保养服务合同书》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，只能证明签订协议，但是不能证明按照前期物业协议履行了服务；《清洁月度检查考核表》对真实性、合法性、关联性有异议；小区环境卫生及照明照片，对真实性、合法性、关联性均有异议，照片无法证实。小区照明的控制由物业公司负责，可能他们拍摄的时候打开了所有的灯，平时晚上出入小区是一团黑。
对证据6《垃圾清运合同》、《垃圾日清凭证》的真实性、合法性、关联性均有异议，证明南山物业将垃圾服务外包，但是平时两个垃圾堆的垃圾是满的，不能说服务就做到位了；
对证据7《绿化养护合同》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，只是签订了合同，但是实际并没有尽到合同服务义务、《绿化养护月度检查考核表》，是物业公司内部出具的，并没有业主监督，对真实性、合法性、关联性均有异议；
对证据8《清洗水池协议书》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，只是签订了合同，对于合同履行到什么程序无法证明；对《水池清洗消毒记录》的真实性、合法性、关联性均有异议，水池的清洗有资格要求，这里没有提供相关证据证明，不能达到符合国家规定的标准；对《检验报告》的真实性、合法性、关联性无异议，但是这个已经过了一年，不能证明现在的水达到标准要求；
对证据9、真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明有停水事实，发布了停水通知，证明有水管问题；
对证据10《通知》及《温馨提示》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能证明及时履行，只是贴了通知。小广告整治照片，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这是在7、8月小区业主多次电话投诉后发现的问题。小区现在乱贴乱画仍然严重，物业公司没有履行义务；
证据11《2013年度客户满意调查表（住宅版）》、《2013业主满意度调查分析报告》无法核实，对真实性有异议，且时间是2013年。业主授锦旗现场照片、荣誉证书与锦旗照片，对真实性、合法性、关联性均有异议，无法核实，且与本案无关；
对证据12、物业服务费历年欠费台账、物业服务费历年的已收费台账、2008年《财务审计报告》、2011年《财务审计报告》、2012年《财务审计报告》、2013年《财务审计报告》，对真实性、合法性、关联性均有异议，是对方内部资料，无法核实真实性，其报表与本案无关。
南山房地产公司对南山物业公司提供的12份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
二审中，上诉人邹明宇也向本院提供了新证据：近几日拍摄的小区物业管理的现状视频资料3段，视频显示仍有路灯不亮、路上有烟头等客观现象，拟证明南山物业公司没有按照前期物业服务合同履行义务。
南山物业公司对邹明宇拍摄的3段视频证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为不能证明是在小区拍摄的，且即使拍摄到的小区路灯部分没亮或柱子倒了，也不能证明物业公司就没有履行相关管理义务。
南山房地产公司对邹明宇拍摄的3段视频证据的真实性、合法性、关联性也提出了异议，认为拍摄时间不确定，柱子倒了，有烟头、只亮一部分路灯是事实，但不能证明南山物业公司服务不到位。
根据南山物业公司和邹明宇的举证、质证以及南山房地产公司的质证，本院认为：南山物业公司提供的证据能证明南山物业公司制订了一些物业管理的作业规程、制度，其与相关单位签订有清洁卫生保养服务、垃圾清运、绿化养护、清洗水池等委托服务合同，但不能证明其真实履行义务的情况。邹明宇提交的证据关联性不足，不予认定。
本院二审查明的事实与一审无异。
本院认为：本案是南山物业公司基于《前期物业管理服务协议》起诉邹明宇欠缴物业服务费的物业服务合同纠纷，南山房地产公司与南山物业公司是两个不同的独立法人，南山房地产公司与邹明宇之间是商品房买卖合同关系，不是本案物业服务合同纠纷的相对方，不应在本案中承担责任。《前期物业管理服务协议》是依法成立的合同，对合同双方均具有约束力，双方均应当按照协议的约定全面履行各自的义务，现南山物业公司主张其提供了物业服务，邹明宇应当按协议的约定支付物业服务费，理由正当，本院予以支持。但南山物业公司在其提供物业服务过程中，结合一审中部分小区业主到庭作为证人出庭作证说明的情况可知，南山物业公司在路灯照明方面，物业开支公开公示方面，监控设备的覆盖率及完好率方面，水管爆裂后及时维修等方面均存在一定的瑕疵，原审法院为敦促南山物业公司更好地提高物业服务水平，提高物业服务质量，全面履行物业服务合同，酌情确定邹明宇按双方约定的标准70%向南山物业公司缴纳南山物业公司诉请期间的物业服务费，并无不妥，对此本院予以维持。同理，对南山物业公司要求邹明宇支付逾期缴纳物业费的违约金的诉请，亦不予支持。至于对邹明宇上诉所称的房屋渗水、漏水等房屋质量问题，因与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，本案不宜一并处理。至于邹明宇要求按30%支付物业费的上诉请求，因邹明宇也没有提供确凿的证据证明南山物业公司在履行物业服务合同时怠于履行或履行不符合协议要求的项目内容超过了其应当履行部分的70%以上，故本院对邹明宇的该项上诉请求亦不予支持。对邹明宇要求南山物业公司退还其已收取的停车费540元的诉请，本院认为，邹明宇在一审中并未提起反诉，故本院不予受理。据此，原审判决认定事实基本清楚，适用法律准确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费225元，由上诉人长沙南山物业管理有限公司负担112.5元，由上诉人邹明宇负担112.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 陈天
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。