上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奉民三（民）初字第908号
原告上海锡安生物科技有限公司。
法定代表人王照通，董事长。
委托代理人朱大网，上海联业律师事务所律师。
被告上海科鹏贸易有限公司。
法定代表人王煜峰，经理。
委托代理人蔡宏成，男，上海科鹏贸易有限公司工作。
委托代理人钱利明，上海市徐浦律师事务所律师，
原告上海锡安生物科技有限公司（以下简称“锡安公司”）诉被告上海科鹏贸易有限公司（以下简称“科鹏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2013年4月16日、5月8日、8月28日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2013年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱大网、被告的委托代理人蔡宏成均到庭参加了四次庭审。被告的委托代理人钱利明到庭参加了第一、第二、第三次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年3月8日签订《厂房租赁合同》，原告将自己所有的大叶公路XXX号厂房租赁给被告使用，租期自2010年4月1日至2013年3月30日。根据合同4-1及4-2，前两年租金每年人民币（以下币种同）10，500元，第三年递增2%为107，100元，迄今为止未支付。根据合同4-4，被告逾期支付租金的，按照每日100元支付违约金，暂计至2012年12月7日，250日，共计25，000元。根据合同5-3，被告水电费由原告代收，统一支付，现被告已拖欠水电费3，914元。因被告一直拖欠以上费用，为维护原告合法权益，特向本院提起诉讼，要求判令：1、被告支付2012年4月1日至2013年3月30日租金107，100元；2、被告支付门卫人员工资6，000元；3、被告支付违约金25，000元（按每日100元，暂计250日）；4、被告支付拖欠水电费3，914元。
庭审中，原告变更其诉讼请求为要求判令：1、被告支付2012年1月1日至2013年3月30日租金133，350元；2、被告支付2012年1月1日至2013年3月30日的门卫人员工资7，500元；3、被告支付卫生费1，500元；4、被告支付水费508.8元；5、被告支付电费3，339.14元；6、被告支付宽带费3，753元；7、被告支付违约金45，000元，并明确第3、4、5、6项诉讼请求的起止时间为2012年4月28日至2013年3月30日。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、《厂房租赁合同》1份，证明原、被告存在租赁关系，并约定了租金、水电费、违约责任等具体的权利义务内容的事实。
2、企业名称变更预先核准通知书1份，旨在证明《厂房租赁合同》的出租方上海新光阳摩托车有限公司已更名为原告的事实。
3、宽带费发票1组，旨在证明被告使用的由原告代为支付的宽带费金额为3，753元的事实。
4、房产证复印件1份，旨在证明原告对所租赁的房屋有合法产权的事实。
被告科鹏公司辩称，不同意原告的第一项诉请，被告已经交了60，000元给原告，作为被告不欠原告钱了，因为被告还有押金在原告处。对于第二项诉请，被告从2012年8月就开始不再租赁使用系争房屋，所以，被告不予认可。对卫生费，没多少。对于水电费需要核对，因为原告把系争房屋出租给别人过，所以被告不予认可。对违约金不予认可，是按照每天1%来计算，每天100元。对宽带费被告不同意支付，因合同中没有约定。
被告针对其辩称向法庭提交了如下证据：
1、《安全生产监督检查意见书》1份及通知书2份，旨在证明消防部门对被告提出了整改意见，被告在2012年5月两次通知原告改正消防安全设施，并告知如无法改正被告将于2012年8月底搬离的事实。
2、原告的律师函1份，旨在证明被告于2012年5月向原告发出通知要求消防整改后，原告于2012年6月14日发函催讨租金的事实。
3、明细记录查询及入账通知各1份，旨在证明2011年12月21日被告按照原告指定的账号向案外人上海易路安生物科技有限公司（以下简称“易路安公司”）汇款60，000元支付2012年1月至6月的房租的事实。
4、保证金收条1份，旨在证明被告向原告支付了保证金20，000元的事实。
5、档案机读材料1份，旨在证明案外人易路安公司的法定代表人是原告的法定代表人的事实。
6、证明1份，旨在证明被告于2012年8月15日搬走，同年9月由另一家公司入驻的事实。
7、收条2张，旨在证明被告支付了2012年3月、4月的门卫工资的事实。
经庭审质证，双方当事人对相对方提供的证据均发表了质证意见。对原告提供的证据，被告对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议；对证据3认为发票上的名称是原告，被告在2012年8月搬离前的宽带费都付清了，后面的不是被告使用的；对证据4的真实性无异议。对被告提供的证据，原告对证据1中的《安全生产监督检查意见书》的真实性认可，但认为里面的问题与原告无关；对两份通知认为没有收到过；对证据2的真实性无异议；对证据3中的明细记录查询的真实性不予认可，对入账通知的真实性无异议；对证据4认可；对证据5的真实性无异议；对证据6的真实性不予认可，认为公司没有证人主体资格且出具证明的公司与原告有利害关系；对证据7的真实性不认可，认为里面提到的人的身份无法确认，不认可收条由门卫签署，不认可内容里的费用是否本案系争内容，“将从门卫费中扣除”也不符合门卫范围。
对原告提供的证据1、2、4、被告提供的证据1中的《安全生产监督检查意见书》、2、3中的入账通知、4、5，因双方当事人对相对方提供的证据的真实性均无异议且与本案有关，本院依法予以认定。对原告提供的证据3，因被告认为不是其使用产生且原告未能提供其他证据证明系由被告在租赁期内使用产生，故该证据与本案无关，本院不予认定。对被告提供的证据1中的两份通知书，因被告未能提供有效送达原告的依据，故本院不予认定；对证据3中的明细记录查询，因被告未能提供原件，本院不予认定；对被告提供的证据6，因证人未出庭作证且原告不予认可，故本院对该证据不予认定；对证据7，因原告对真实性有异议且被告未能举证证明收条签收人的身份，故本院对该证据不予认定。
另，根据被告的申请，本院依法传唤证人王某某出庭作证。证人王某某陈述：其2011年5月1日至2013年2月28日期间在原告处工作，原告没有为其缴纳补充金，也没有与其签订劳动合同。其自愿与老板说随时可以离开原告处。门卫有两个人，还有一个叫老陈，原告的厂房租给了四家人家，被告在2012年5月把两份通知交给门卫是其签收的。通知的内容有消防设施什么的。房东没有说过其可以签这个字，签字后放抽屉里了，老板没有过来，故其没有交给他。其工资是房东发的，刚开始每月1，280元，后来涨到1，500元。工资以现金形式发放。其没有从被告处拿过钱，但老陈拿过，他的工资是老板发的，有两次到被告处拿的是工资。水电费是老陈抄的，其不抄的，被告搬走的具体时间忘记了，搬走后有一家做石膏的企业进来的，公司叫什么名字记不清了。
对上述证人证言，原告认为对证人的记忆力有怀疑，原告没有与证人签订劳动合同，也没有做补偿，证人与原告之间有劳动合同方面的利害关系，可能做出对原告不利的证言。证人也说老板没有同意他可以签字，也没有将通知交给老板。证人说老陈到被告处收费是两次，但被告说一直交给门卫的，说法有冲突。对门卫签收后没有交给老板这节事实是认可的。被告认为证人陈述公正客观，证人是自愿与老板说随时可以走的，被告的通知和钥匙都是交给证人的。被告确实是给了门卫两次钱，证人也说两次。证明门卫是为老板在厂房内进行管理，水电费也收取的。证人说清楚了进单位的时间和老陈收钱两次的问题。本院认为，证人未与原告签订过书面的劳动合同，故证人以其曾在原告处就职的门卫的身份作出的证言证明力较低，本院对其证言不予认定。
鉴于双方当事人无法确定租赁房屋的产证面积，本院依职权调取了坐落于奉贤区大叶公路XXX号内房屋的房地产登记信息3张，该证据显示：幢号5的建筑面积为2，446.97平方米；幢号6的建筑面积为3，237.90平方米；幢号7的建筑面积为389.11平方米。原、被告对上述材料的真实性均无异议，本院对该证据予以认定。
基于上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：上海新光阳摩托车有限公司于2009年9月14日经上海市工商行政管理局预先核准企业名称变更为上海锡安生物科技有限公司，原企业名称保留期至2010年3月14日。2009年12月2日，原告锡安公司取得了坐落于上海市奉贤区大叶公路XXX号内面积为5，856平方米的工业用地的国有建设用地使用权。
2010年3月8日，上海新光阳摩托车有限公司与被告科鹏公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定：上海新光阳摩托车有限公司（甲方，下同）将坐落于上海市奉贤区大叶公路XXX号内原食堂及前面的仓库（总面积约为800平方米）出租给被告科鹏公司（乙方，下同）用于从事消防等级为丁类金属加工产品生产；甲方于2010年4月1日前向乙方交付该厂房，租赁日期自2010年4月1日起至2013年3月30日止；年租金为105，000元整，租金两年内不变，自第三年以后每两年递增2%；乙方应于人员货物进厂前5日向甲方支付第一期租金及保证金（定金作为第一期房租，从中扣除），保证金为20，000元；租金实行先付后用，一年一付……逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按年租金的.1%支付违约金，每天100元计算；租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、通讯、物业管理、保安费、卫生费等费用由乙方承担，水、电、通讯、卫生费直接与相关部门结算；门卫人员工资付给甲方每月500元；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方应向另一方按年租金的20%支付违约金：（一）……（七）乙方逾期不支付租金超一个月的；非本合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方应提前3个月通知甲方，并按年租金的20%支付违约金；乙方租赁期间厂区所涉及的消防、环保……等均由乙方自行负责等内容。合同签订后，被告向原告支付了保证金20，000元。
2011年12月22日，被告科鹏贸易公司向案外人易路安公司的账户汇款60，000元，并附言”房租”。经查，原告的法定代表人王照通同为案外人易路安公司的法定代表人。
2012年5月21日，上海市奉贤区南桥镇安全监察大队向被告作出《安全生产监督检查意见书》，要求对下列内容进行改正：1、仓库、住宿、食堂在同一建筑物内，应分开设立；2、无安全干部上岗证，应持证上岗；3、仓库管理制度未制订，应制订；4、禁烟禁火制度未制订，应制订，并于2012年5月30日前将整改情况书面报该机关。嗣后，被告未按上述意见予以改正。
2012年6月14日，原告委托上海联业律师事务所函告被告，要求被告：支付2012年度房租并承担违约金；承担卫生费及门卫工资，分别按100元／月及500元／月计算；支付年租金的20%的违约金，逾期将追究相应的法律责任。
2012年9月，被告自行搬离系争房屋。原告于2012年12月底收到系争房屋的钥匙。
另查明，原告出租给被告的厂房中有产证的部分为389.11平方米。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《厂房租赁合同》约定的租赁的厂房车间面积为800平方米，其中无建设工程规划许可证的为410.89平方米，故上述合同应为无效。房屋租赁合同无效的，被告应当参照合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费及实际使用房屋产生的相关费用。现原告要求被告支付自2012年1月1日起至2013年3月30日的租金，对起算日，因被告未能提供证据证明其已付清自2012年1月1日起的租金，故对原告的诉称，本院予以采信；对截止日，因原告自认其于2012年年底收到系争房屋的钥匙，故其要求被告支付租金至2013年3月30日，于法无据，本院予以酌情调整，调整至2012年12月31日。参照《厂房租赁合同》，被告应支付原告2012年1月1日至2012年12月31日期间的房屋占有使用费106，575元。关于被告于2011年12月22日向案外人易路安公司汇款的60，000元款项的性质，原告认为没有收到过这个租金，且案外人易路安公司和原告是两个公司，对被告与易路安公司有无经济往来不清楚；被告认为该款项是受原告的法定代表人王照通的指示打入案外人易路安公司的账户，被告与易路安公司没有业务往来。本院认为，其一，易路安公司的法定代表人与原告的法定代表人为同一人，经本院要求原告向本院提供的易路安公司的两个送达地址皆遭退信，致本院无法追加当事人以查明事实；其二，根据被告提供的入账通知显示该60，000元为“房租”，原告对该证据的真实性未持异议。综上两点，本院采信被告的说法，认定该款项系被告支付给原告的房租。另，关于20，000元保证金的问题，根据合同第5-1条的阐述，上述保证金应属押金，鉴于被告已自行搬离，双方租赁关系事实上已经终止，故原告应将上述押金返还给被告。由此，上述两笔款项应从被告的应付款中扣除。关于卫生费、水费、电费、宽带费，因原告未能举证证明其为被告垫付了由被告实际使用产生的上述费用，故原告要求被告支付以上各项费用的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。至于原告主张门卫人员工资，系使用系争房屋期间实际产生的费用，被告应当支付；对起止时间问题，前文已作阐述，此处不再赘述。据此，本院对原告要求被告支付自2012年1月1日至2012年12月31日期间的门卫人员工资6，000元的诉讼请求部分予以支持。法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求被告按照《厂房租赁合同》第4-4条的约定支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海锡安生物科技有限公司（原名上海新光阳摩托车有限公司）与被告上海科鹏贸易有限公司于2010年3月8日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告上海科鹏贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海锡安生物科技有限公司2012年1月1日至2012年12月31日期间的房屋占有使用费人民币26，575元；
三、被告上海科鹏贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海锡安生物科技有限公司门卫人员工资人民币6，000元；
四、驳回原告上海锡安生物科技有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，199元，由原告上海锡安生物科技有限公司负担人民币3，497元，由被告上海科鹏贸易有限公司负担人民币702元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
代理审判员 胡诚诚
人民陪审员 顾秀英
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。