浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1848号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王根来。
委托代理人：吕秋叶。
委托代理人：童卫国。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江世贸房地产开发有限公司。
法定代表人：谢方明。
委托代理人：吴方荣、沈玲玲。
上诉人王根来因与被上诉人浙江世贸房地产开发有限公司（以下简称世贸公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，原坐落于杭州市德胜路33号3单元704室房屋系王根来与马琦在夫妻关系存续期间取得的共同财产。后该房屋由世贸公司拆迁。2005年1月4日马琦与世贸公司订立《杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》。双方约定：世贸公司在清水公寓F组团的商品房安置马琦，在F组团所有住宅中由马琦第五个选房，安置时间为清水公寓F组团交房之日；世贸公司在交房时必须办齐“三证”手续并提供相关资料，否则每逾期一天，处5000元违约金给马琦；安置房屋超过原房屋建筑面积的部分按照7000元／平方米进行资金结算，该房款在交房前一次性付清；世贸公司免费提供马琦文一路95号1单元201室房屋（建筑面积61.07平方米）作为过渡房，时间从2005年1月8日至选定的商品房交房之日起四个月。2009年10月26日王根来与马琦离婚。双方在离婚协议中约定马琦与世贸公司签订的《杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》所涉的所有合同权利义务均由王根来一人享受和承担，补充条款中约定的房屋产权归王根来个人所有。2010年9月28日王根来向原审法院提起诉讼，以世贸公司违反约定，未通知其选房即开盘销售，侵犯其合法权益为由，要求法院判令清水公寓F组团中26幢4单元1801室房屋作为安置用房，按照拆迁协议补充条款的约定进行资金结算；判令世贸公司支付违约金100万元。在该案的审理过程中根据王根来的申请，原审法院对清水公寓F组团26幢4单元1801室房屋实施了查封的保全措施。案经原审法院及本院审理，最终判定王根来有权选择世贸公司开发的清水公寓F组团26幢4单元1801室房屋作为安置用房，对超出53.67平方米的部分按照每平方米7000元进行结算；世贸公司支付王根来违约金3万元。终审判决于2012年12月25日生效。清水公寓F组团已经于2012年1月8日交房。王根来在判决生效后随即向原审法院申请强制执行，并于2013年1月10日将资金结算款打入原审法院账户。2013年2月1日世贸公司发函给王根来告知：1、王根来立即申请解除对清水公寓26幢4单元1801室房屋的查封，以消除办理权属登记的障碍；2、办理拆迁安置需由马琦签署相关文件，王根来需与马琦共同前往办理相关安置手续。2013年3月4日双方达成执行和解，王根来通过法院将资金结算款支付给了世贸公司。2013年3月11日王根来向原审法院申请解除对清水公寓26幢4单元1801室房屋的财产保全措施，次日原审法院裁定解除对该房屋的查封。之后世贸公司着手办理清水公寓26幢4单元1801室房屋的初始登记，并于2013年6月3日将该房屋的产权证等相关权属凭证交付给王根来。随后世贸公司电话通知王根来验收房屋。王根来验房后认为房屋存在质量问题拒绝收房。世贸公司对房屋存在的墙面空鼓、渗水等问题进行维修后，于2013年7月17日书面催告王根来于2013年7月23日前办理收房手续，并要求王根来在2013年11月23日前归还过渡房。2013年8月23日王根来与世贸公司办理了房屋交接手续。目前王根来尚未将世贸公司提供的坐落于文一路95号1单元201室的过渡房归还给世贸公司。现王根来起诉至原审法院，要求：1、判决世贸公司向王根来支付逾期安置违约赔偿金400000元（2012年1月8日至2013年8月23日期间共计20个月的租金损失，按照每月20000元计算）；2、本案诉讼费用由世贸公司承担。一审诉讼过程中，世贸公司提出反诉，要求：1、判令王根来立即腾退杭州市文一路95号1单元201室过渡房；2、判令王根来赔偿因其逾期腾退过渡房的行为造成世贸公司的损失8308.24元（自2013年12月23日起至2014年2月28日，之后的损失按租金每平方米每天2元计算至王根来实际腾退之日止）；3判令王根来承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，本诉的主要争议焦点是世贸公司是否存在逾期安置交房的行为。虽然根据双方协议约定世贸公司应当对王根来进行安置的时间为清水公寓F组团交房之日即2012年1月8日，但由于双方对王根来是否有权选择清水公寓26幢4单元1801室房屋作为安置用房存在争议而产生诉讼，安置房屋尚未确定，而判决生效后因清水公寓26幢4单元1801室房屋尚未解除查封，世贸公司不得处分，故当时世贸公司客观上无法按照约定的时间履行交房义务。但是在法院判决确定王根来有权选择清水公寓26幢4单元1801室房屋作为安置用房，王根来按照判决向世贸公司支付了资金结算款，2013年3月12日法院根据王根来的申请裁定解除对清水公寓26幢4单元1801室房屋的查封后，交房的条件已经具备，此时世贸公司应当向王根来交付清水公寓26幢4单元1801室房屋。房屋实物的交付与产权证是否已经取得并不矛盾，世贸公司以该房屋尚未进行初始登记，产权证未取得为由不履行交房义务，该理由不能成立。世贸公司在王根来验房后对其提出的房屋墙面空鼓及渗水问题进行了整改，并书面通知王根来在2013年7月23日前办理房屋交接手续，应当视为世贸公司已经履行交付房屋的义务。而王根来仍以室内没有隔墙、跃层没有楼梯等为由要求世贸公司整改，因清水公寓F组团的房屋为大开间设计，所有跃层房屋均只有临时楼梯，所以王根来拒收房屋的理由不能成立。原审法院认定世贸公司迟延履行交房义务的期间为2013年3月13日至2013年7月23日。对于世贸公司逾期交房所应当承担的责任，王根来按照估算的每月租金20000元作为损失计算依据。对此原审法院认为，双方在协议中对逾期交房的违约责任未作约定，应当按照违约行为实际造成的损失进行赔偿。考虑到在逾期交房期间世贸公司已经无偿提供过渡房供王根来居住使用的实际情况，并结合清水公寓26幢4单元1801室房屋的面积及参考周边房屋的租金价格，原审法院酌情确定世贸公司赔偿王根来逾期交房的损失30000元。反诉的主要争议焦点是王根来逾期腾退过渡房的理由是否成立。对此原审法院认为，王根来目前拒绝归还过渡房的理由是清水公寓26幢4单元1801室房屋存在室内停电、17楼至18楼电梯停运的问题导致其无法对房屋正常使用，而在2013年8月21日双方办理的房屋交付验收清单中显示房屋通电，且在验收房屋时电梯也正常运行，故世贸公司交付给王根来的房屋不存在停电及电梯停运的问题。即便目前房屋使用中出现王根来陈述的情形，也是由于其他原因所致，与世贸公司无关。故王根来逾期腾退过渡房的理由不能成立，其应当于2013年12月23日前将文一路95号1单元201室房屋归还给世贸公司。原审法院对世贸公司要求王根来腾退过渡房的请求予以支持。对于世贸公司主张逾期腾房所造成的损失，原审法院根据文一路95号1单元201室房屋的面积，参考周边房屋的租金价格，酌情确定截止2014年5月22日世贸公司的损失为10000元。此后至房屋实际腾退之日的损失按照每月2000元的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、浙江世贸房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿王根来逾期交房的损失30000元；二、王根来于判决生效后十日内将杭州市文一路95号1单元201室房屋腾空并归还浙江世贸房地产开发有限公司；三、王根来于判决生效后十日内赔偿浙江世贸房地产开发有限公司逾期腾房损失10000元（暂计算至2014年5月22日，2014年5月23日起至房屋实际腾退之日止的损失按照每月2000元的标准计算）；四、驳回王根来的其他诉讼请求；五、驳回浙江世贸房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7300元，减半收取3650元，由王根来负担3375元，由浙江世贸房地产开发有限公司负担275元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由王根来负担。
宣判后，王根来不服，向本院提起上诉称，一、关于一审本诉部分：1、原审判决认定世贸公司的交房义务从2013年3月12日开始是错误的，应从合同约定的2012年1月8日开始。该交房日期在合同中有明确的约定，而且诉讼的提起不影响合同权利义务的全面履行，相反，因法院诉讼而产生的生效判决更应成为合同权利义务全面履行的保障。合同纠纷中调整争议双方权利义务的只能是双方签订的协议，生效判决只能是对合同权利义务的确认，并非创设双方权利义务的依据。王根来依法行使诉讼权利，对涉案的房屋申请诉讼财产保全，并不必然导致世贸公司按期履行安置义务的客观障碍。2、原审判决认定世贸公司通知交房时间即2013年7月23日作为交房时间是错误的，应以2013年8月23日双方实际交接房屋时间作为交房时间。3、王根来的诉请为要求世贸公司承担逾期安置的违约赔偿金400000元，而原审判决却仅仅判决世贸公司赔偿王根来逾期交房损失30000元，逾期安置和逾期交房并非同一概念，原审判决没有按照王根来的诉请进行判决，属于诉判不符。4、原审判决关于酌情确定世贸公司赔偿王根来逾期交房损失30000元，显失公平。双方签订的《补充条款》中对于逾期安置违约责任并非没有约定，相反是很明确的即每逾期一天处违约金5000元。王根来以违约金约定过高主动调整为按实际损失要求赔偿，若原审法院认为王根来主张的20000元租金标准过高，应当启动司法鉴定程序，确定案涉房屋同类地段实际租金水平，而不是没有依据的酌情确定。二、关于反诉部分，原审判决在未查清涉案房屋出现停电及电梯停运等问题原因的情况下，即作出“是由于其他原因所致，与世贸公司无关”的认定，显然错误。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持王根来的全部诉讼请求，驳回世贸公司的全部反诉请求。
被上诉人世贸公司未提交书面答辩状，其口头辩称：一、原审判决关于交房义务起算时间的认定是正确的。直至二审判决生效后，世贸公司关于案涉房屋的特定安置义务才确定，才存在须履行的现实基础。而且案涉房屋一直处于查封状态，导致世贸公司缺乏安置交付的现实可能性，且该障碍的产生和消除都以王根来的申请为前提。案涉房屋自法院生效判决并解封以及办妥安置结算手续的合理期限届满后，世贸公司才有现实的安置责任和安置可能，在此期间产生的逾期安置责任不应由世贸公司承担。二、原审判决认定世贸公司通知王根来办理房屋交接手续即视为世贸公司已经履行了交房义务，是正确的。王根来以房屋质量保修问题为由不与世贸公司办理房屋交接手续，不应由世贸公司承担逾期安置责任。三、王根来主张逾期安置赔偿案同地段同类房屋租金标准进行计算，无法律依据。本案系房屋拆迁安置补偿纠纷，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定并不适用于本案。本案中，世贸公司已经提供过渡房，即是对未安置期间的补偿和对价。而且王根来也未提供损失的有效证据，原审法院酌情确定30000元，并无不当。四、王根来以房屋存在质量问题为由对抗腾退过渡房，无法律依据和合同依据。综上，原审判决认定事实和适用法律均正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
上诉人王根来在二审期间提供以下新的证据：1、（2011）浙杭民终字第2252号民事裁定书和（2012）浙杭民终字第2327号民事判决书，欲证明因世贸公司违约行为导致的诉讼以及王根来依法采取保全措施不能作为世贸公司逾期安置房屋的事由，即使该观点成立，世贸公司提起的撤销权诉讼而导致的期限延长亦不能作为逾期安置的理由。2、城建档案馆盖章的图纸，欲证明世贸公司并未按图在案涉房屋内建造楼梯，房屋使用功能不全，王根来腾退过渡房的期限应当延长。世贸公司认为上述证据并非二审新证据，而且与本案缺乏关联性。本院经审查后对上述证据的真实性予以确认。
上诉人王根来在二审期间申请对案涉房屋的2012年1月至2013年8月期间的租金水平进行司法评估。世贸公司认为王根来在二审期间提出评估申请，不符合证据规则的规定，而且世贸公司已经提供过渡房，不存在租金损失问题。本院经审查后认为，王根来在一审期间未提出租金水平评估申请，二审期间提出该申请，已经超出举证期限，本院不予准许。
被上诉人世贸公司在二审期间未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，一、关于本诉部分，双方争议的焦点系世贸公司承担逾期安置损失赔偿责任的起止时间。其中，关于王根来主张的逾期安置责任的性质问题，虽然王根来提出其是依据《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》所约定的违约责任提出相关诉讼请求，但根据该补充条款第2条的约定内容，本院认为该条款系针对世贸公司在交房时未办齐手续及提供相关资料所作出的违约责任约定，而本案中，根据王根来诉讼请求的内容及依据，王根来主张的系世贸公司逾期交房的实际损失赔偿责任，故《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》第2条相关违约责任的约定在本案中并不适用。关于世贸公司逾期交房责任的起算时间，本院认为，已经生效的（2011）浙杭民终字第2252号民事判决解决了王根来是否有权选定案涉房屋作为拆迁安置房的问题，并未涉及交房的时间，双方当事人在上述案件审理过程中所采取的诸如王根来申请财产保全以及世贸公司提出撤销权之诉等行为均系诉讼权利的正当行使，并不能改变双方当事人关于交房时间的合意，即双方当事人之间关于交房时间仍应依据双方签订的《杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书》的约定进行确定。《杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书》第六条约定过渡期限截止日为F组团交房日止，而根据审理查明，清水公寓F组团商品房于2012年1月8日交房，故本院认定世贸公司应从2012年1月8日开始承担逾期交房的实际损失赔偿责任。同时根据审理查明，世贸公司书面通知王根来于2013年7月23日办理交房手续问题，王根来在验房过程中所提出的例如房屋存在裂缝、空鼓、渗水等问题并不构成拒收房屋的正当理由，而跃层房屋仅设置临时楼梯亦符合惯例，故原审法院关于2013年7月23日世贸公司已经履行交房义务的认定，并无不当。综合上述分析，世贸公司应当承担的逾期交房损失赔偿责任的期间应为2012年1月8日至2013年7月23日。关于赔偿损失的范围，因世贸公司逾期交房，导致王根来无法使用案涉房屋，王根来主张以租金标准计算损失，并无不当。但世贸公司已经提供王根来过渡房，而且案涉房屋所处的地段、面积以及户型等与世贸公司提供的过渡房均存在差距，故本院认为应当以两处房屋之间的租金差额并结合《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》第3条关于过渡房腾退时间的约定进行损失计算，较为合理。至于租金标准，结合双方当事人提供的搜房网信息，本院综合认定案涉的清水公寓26幢4单元1801室房屋的租金水平为15000元／月，世贸公司提供的过渡房杭州市文一路95号1单元201室房屋的租金水平为2000元／月。根据上述分析，本院认定世贸公司应当承担的逾期交房损失赔偿责任为248500元（15000元×4个月＋（15000月-2000元）×14.5个月】。二、关于反诉部分，王根来主张世贸公司交房的案涉房屋存在停电、电梯停运、房屋内未设置楼梯等问题，案涉房屋无法正常使用，过渡房腾退的条件尚未成就。但经审理查明，案涉房屋在2013年8月21日经双方现场验收并办理过交房手续后由王根来接收，验收过程中王根来并未就停电、电梯停运等问题提出异议，而房屋内亦设置有临时楼梯，并不构成王根来无法使用案涉房屋的正当理由，故在王根来不能举证证明案涉房屋现无法正常使用应归责于世贸公司的情况下，王根来主张腾退过渡房的条件尚未成立的上诉理由和请求，依据不足，本院不予支持。原审法院根据《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》第3条关于腾退期的约定以及房屋交接时的状况认定自2013年12月23日起王根来应当腾退过渡房，并无不当。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第312号民事判决第二、三、五项；
二、撤销杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第312号民事判决第一、四项及诉讼费负担部分；
三、浙江世贸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王根来逾期交房损失248500元；
四、驳回王根来的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费7300元，减半收取3650元，由王根来负担1387元，由浙江世贸房地产开发有限公司负担2263元。一审反诉案件受理费50元，减半收取25元，由王根来负担。二审案件受理费7350元，由上诉人王根来负担2824元，由浙江世贸房地产开发有限公司负担4526元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 吴梦姣