宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沙民初字第380号
原告张瑞灵，男，生于1970年8月21日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，农民，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人周军，与原告系工友关系，代理权限为特别授权。
委托代理人张学贤，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告刘学忠，男，生于1964年10月21日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
第三人宁夏物华集团房地产开发有限责任公司二分公司，住所地：中卫市沙坡头区。
负责人王贞全，系该公司总经理。
委托代理人冯艳丽，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人范文秀，系该公司财务主管，代理权限为特别授权。
原告张瑞灵诉被告刘学忠、第三人宁夏物华集团房地产开发有限责任公司二分公司（以下简称物华开发二公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月12日立案受理后，原告于同日向本院申请财产保全，要求依法对第三人开发建设的位于中卫市迎宾壹号楼16栋xxx号房屋予以查封。经本院审查，该房屋第三人于2012年7月31日抵偿给被告后，被告将该房屋于2012年8月8日转让给了马跃龙，2012年8月9日转让给了原告，2012年11月26日又抵押给了徐国祥（上述两人均向本院诉讼），因该房屋权属不清，本院未予保全。后本院依法组成合议庭，于2013年6月17日公开开庭进行了审理，原告张瑞灵及其委托代理人周军、张学贤，第三人物华开发二公司的委托代理人范文秀、冯艳丽到庭参加了诉讼，被告刘学忠经本院依法传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。审理中，因马跃龙诉被告民间借贷纠纷一案尚未审理终结，该案的审理结果与本案有关联性，故本院于2013年6月18日作出（2013）沙民初字第380-1号民事裁定书，中止了本案的诉讼。现该案已审理终结，中止事由消除，本案恢复审理后，现已审理终结。
原告诉称：第三人物华开发二公司开发建设中卫市迎宾壹号住宅小区，被告刘学忠以承包人的身份承包了该小区17号、21-2号楼的建设。2012年7月31日，第三人物华开发二公司与被告刘学忠签订了关于中卫市迎宾壹号16栋xxx号商品房的顶账手续，将该商品房转让给了被告刘学忠。2012年8月9日，被告刘学忠又将该房屋转让给原告，双方签订了转让协议，并办理了所有顶账手续，被告给原告出具购房款30万元收据一张，并承诺于2013年3月为原告办理房屋交付及产权登记手续。到期后，被告刘学忠下落不明。原告找到第三人物华开发二公司，却被告知通过诉讼途径解决本案诉争的房屋。
综上，原告认为，原告基于被告刘学忠与第三人物华开发二公司的顶账手续购买了该房屋，该房屋已转让给了原告，房屋转让协议均系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。现该房屋不能如约办理交付和登记手续，已侵害了原告的合法权益。故诉请1.依法判令被告刘学忠将位于中卫市迎宾壹号小区16栋xxx号商品房交付于原告，并为原告办理房屋产权登记手续；2.依法判决第三人物华开发二公司协助将中卫市迎宾壹号16栋xxx号商品房交付于原告，并为原告办理房屋产权登记手续；3.本案案件受理费由被告及第三人负担。
原告向法庭提供如下证据证明其主张：
1.关于以商品房抵顶工程和材料款的申请1份（复印件），证明：2012年7月31日第三人与被告刘学忠签订了关于中卫市迎宾壹号小区16栋xxx号商品房的顶账手续，将该房屋顶给被告刘学忠的事实；
2.房屋转让协议1份，证明：基于第三人与被告刘学忠的顶账协议，被告刘学忠将该房屋以30万元价款转让给原告，由原告支付拖欠民工工资248750元的事实；
3.收条1份，证明：原、被告签订房屋转让协议后，原告将差价51250元支付给被告后，被告于2012年8月9日给原告出具30万元购房款收条的事实。
第三人物华开发二公司对原告提供证据的质证意见：
1.关于以商品房抵顶工程和材料款的申请系复印件，对其三性均有异议，第三人给被告刘学忠抵顶房屋，被告刘学忠有一份原件，且该证据中没有总经理王贞全的签字，加盖的印章也不是第三人的印章，是宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司的财务印章，对该印章的真实性无法确认，对该证据不予认可；
2.房屋转让协议三性均有异议，第三人没有参与过，对其真实性无法确认，双方的交易没有在第三人处进行备案，对该证据不予认可；
3.收条三性均有异议，被告刘学忠是否收到30万元的房款无法确认，该收条没有反映出关于人工工资抵顶以及支付房屋差价的表述，对该证据不予认可。
被告刘学忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩状，视为其对举证、质证、辩论等民事权利的主动放弃。
第三人物华开发二公司诉称：原告诉称的第三人开发建设迎宾壹号小区属实，被告刘学忠承包17号、21-2号楼的施工建设也属实。2012年7月31日第三人与刘学忠签订了顶账手续，该房屋的顶账是预付给被告刘学忠的工程款。原告在诉状中陈述被告刘学忠将该套房屋的权利转让给原告，双方是否签订协议、是否办理顶账手续、是否支付房款，第三人之前并不知情，只是在2013年3月在马跃龙、徐国祥申请财产保全查封该套房屋，法院送达保全裁定时才知道该房屋卖给了几家。之后本案原告找到本公司的财务经理张彩霞，张经理告知该房屋出现问题。
第三人认为，本案案由应该为债权转让纠纷，因为本案的涉诉房屋的所有权人仍属于开发人即第三人所有。第三人只是向被告刘学忠让渡了该房屋的权利，但是并未进行所有权转移，且第三人在给被告刘学忠支付工程款时出现超付情况，已明确告知被告刘学忠要收回该套房屋。因此，原告在诉状中所述该套房屋的所有权已经转让给被告刘学忠不属实。原告也没有到第三人处与第三人签订正式的商品房买卖合同，也没有找第三人办理其他房屋产权相关手续，并且该套房屋现在由原告、案外人马跃龙、徐国祥同时主张，鉴于债权的平等，这个应由法院裁决。第三人已将工程款超付被告刘学忠，根据债权转让的相关法律规定，第三人有权拒绝向被告刘学忠继续履行该份协议。被告刘学忠将房屋权利转让给原告的情况并没有通知过第三人，因此被告刘学忠与原告之间的房屋买卖协议对第三人不发生法律效力，第三人没有义务向其交付房屋以及协助办理相关产权登记手续。故请求法院依法驳回原告对第三人的所有诉讼请求。
第三人物华开发二公司向法庭提供以下证据证明其主张的事实：
关于以商品房顶抵工程和材料款的申请一份（2012-27），证明第三人抵顶让渡本案诉争房屋权利时所审批的手续中有房产公司负责人王贞全的签字，且没有加盖公司印章的事实，证明原告所出示的复印件与其诉称来源于第三人处不属实。
原告张瑞灵对第三人提供证据的质证意见：对第三人证据来源无异议，但对真实性和本案关联性有异议。该证据和原告提供的证据上所有的签名包括抬头、编号、公司其他负责人如王海霞、李耀文、张彩霞的签名与原告出示的完全一致（除公司负责人王贞全的签名及公章），能够证实第三人将该争议房屋顶抵给被告刘学忠的事实。第三人提供的证据正好能够证明原告提供证据的真实性，可以确定该证据是后补的证据。
为了查明案件的事实，法庭出示自第三人处调取的以下证据：
1.关于以商品房顶抵工程和材料款的申请（2012-27）复印件1份，证明第三人将本案诉争的房屋以321736元的价格抵顶给被告刘学忠，折抵其工程款的事实；
2.房屋抵押协议书1份，证明本案诉争的房屋，被告刘学忠于2012年11月26日抵押给徐国祥的事实。
原告质证意见：对其来源无异议，对真实性和与本案的关联性有异议，该证据系第三人后补的。
第三人质证意见：对其三性无异议，但说明第三人留存有王贞全的签字没有加盖公司的印章。
对原告提交证据的认证：
1.关于以商品房抵顶工程和材料款的申请，该证据虽为复印件，但从整个申请单来看，是宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司因将工程转包给了被告刘学忠，以自己的名义向第三人物华开发二公司申请用中卫市迎宾壹号16栋xxx号商品房一套，抵顶宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司应付被告刘学忠的工程款，该事实第三人在陈述时亦予以认可，且原告诉称该证据自第三人财务部复印而来，复印后被告刘学忠重新签名并捺印，经与原告及第三人提供的证据中“刘学忠”的签名核对后，签名一致，可以认定签名及捺印系被告刘学忠本人所为。第三人虽对该证据的三性有异议，但并未向本院就证据中宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司财务印章的真伪提出鉴定，同时也认可被告刘学忠持有该原件，除证据中没有总经理王贞全的签字及加盖了宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司的财务印章外，其余内容均与第三人向本院提交的“关于以商品房顶抵工程和材料款的申请（2012-27）”证据内容完全相同。综合上述理由，该证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；
2.房屋转让协议，第三人虽认为没有参与签订该协议，对其真实性无法确认，双方的交易也没有在第三人处进行备案，但该证据从形式要件上看，转让协议中有明确的房屋方位、面积、价款、支付方式等，符合房屋买卖合同的形式要件。协议中“刘学忠”的签名经与原告及第三人提供的其他证据中“刘学忠”的签名核对后，签名一致，该协议系原、被告的真实意思表示。且在本案审理过程中，被告刘学忠的债权人周军以原告代理人的身份参加了诉讼，并表示本案诉争的房屋应当确定给原告，由原告支付木工组的人工工资，说明周军同意由原告向其支付人工费248750元，同时亦说明了该证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，故对其证明效力予以确认；
3.收条，被告刘学忠虽未到庭进行质证，第三人对其真实性也不予认可，但从原告及原告代理人周军的陈述，周军作为原、被告房屋转让协议中的债务人刘学忠的债权人，其同意刘学忠转移债务由原告向其支付刘学忠拖欠木工组的人工费248750元，在原告支付被告余款51250元后，被告给原告出具收到30万元的房款的收条一张，该证据中“刘学忠”经与原告及第三人提供的其他证据中“刘学忠”的签名核对后，签名一致，故对该证据的证明效力应予确认。
对第三人提交证据的认证：
关于以商品房顶抵工程和材料款的申请一份（2012-27），该证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。
对本院调取证据的认证及理由
1.关于以商品房顶抵工程和材料款的申请（2012-27）复印件1份，经核，该证据与第三人提交的证据一致，对其证明效力予以确认；
2.房屋抵押协议书1份，该证据来源于第三人处，来源真实，可以证明被告于2012年11月26日将本案诉争的房屋抵押给了徐国祥的事实，故对该证据证明的该事实予以确认。
经审理查明：2011年第三人物华开发二公司在开发建设中卫市沙坡头区迎宾壹号住宅小区过程中，将该小区的建设工程承包给宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司施工建设。宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司在施工建设过程中，又将该工程中的17＃、20-2＃楼工程转包给被告刘学忠施工建设。2012年7月31日，宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司向第三人物华开发二公司申请，以工程款顶购商品房的方式支付被告刘学忠工程款。由第三人物华开发二公司将其开发建设的位于中卫市沙坡头区迎宾壹号楼16栋xxx号商品房（建筑面积89.62平方米，单价3590元，总价321736元），抵顶宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司应付被告刘学忠的工程款。2012年8月9日，宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司法定代表人王贞全同意了该申请，并在关于以商品房抵顶工程和材料款的申请（2012-27）上予以审批。第三人亦同意将该商品房顶给被告刘学忠，折抵工程款。
同日，被告与原告自行协商，将抵顶工程款的迎宾壹号楼16栋xxx号商品房转让给原告。双方签订了房屋转让协议，协议约定：此房屋建筑面积89.62㎡，总价为叁拾万元整（￥：300000元）；此房屋剩余款项从迎宾壹号17﹟、21-2﹟楼木工组承包人周军人工费中扣除；本工程总承包费为：肆拾万零捌仟柒佰伍拾元（￥：408750元），已付木工组周军人工费壹拾陆万元整（￥：160000元）下剩承包人工费贰拾肆万捌仟柒佰伍拾元（￥：248750元），用来顶替张瑞灵的剩余购房款；结账单总承包费为：肆拾万零捌仟柒佰伍拾元（￥：408750元），扣除已付人工费壹拾陆万元整（￥：160000元），下剩承包人工费贰拾肆万捌仟柒佰伍拾元（￥：248750元）。协议签订当天，原告将51250元房款支付给被告，被告于当日给原告出具30万元收据一张，周军、原告还随同被告一起到第三人财务室将被告刘学忠持有的关于以商品房顶抵工程和材料款的申请一份（2012-27）复印给了原告。被告刘学忠又重新在复印件中签名、捺印。被告口头承诺于2013年3月协助原告办理房屋交付及产权登记。交付房屋期限届满后，被告刘学忠却下落不明，致使房屋无法交付。2013年3月17日，原告强行撬开门锁住进了涉案房屋。后原告到第三人处要求交付房屋时，第三人告知原告通过诉讼解决。为此，原告诉至本院。
另查，2012年8月8日，被告刘学忠与马跃龙签订了顶房转让协议，约定：将宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司顶给被告的迎宾壹号小区16楼xxx号住宅房转让给马跃龙，以抵顶被告刘学忠欠马跃龙的材料款。2013年3月26日，马跃龙以被告刘学忠拖欠其材料款为由向本院起诉，要求被告刘学忠立即支付其材料款154027元，但未要求确认与被告刘学忠之间关于房屋转让协议的事宜。同时，被告刘学忠在2012年11月26日与徐国祥又签订了房屋抵押协议书，将迎宾壹号小区16楼xxx号住宅房抵押给了徐国祥，约定如到期本息偿还不上，将该房屋以总房价90%进行结算，但双方未进行抵押登记。2013年3月18日，徐国祥以民间借贷为由将被告刘学忠诉至本院，本院于2013年4月22日作出判决，确定被告刘学忠于判决生效之日起十五日内向徐国祥偿还借款30万元，未对抵押房屋作处理。另，截止现在原告未向被告刘学忠的债权人周军支付被告刘学忠转移的债务248750元。
本院认为：本案因原告起诉被告房屋转让而起，案件中虽涉及到了债权、债务的转让，但案件的主要事实及发生的纠纷是由房屋转让引起的，因此本案案由定为房屋买卖合同纠纷较妥。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司向第三人物华开发二公司申请，以工程款顶购商品房的方式支付被告刘学忠工程款。由第三人物华开发二公司将其开发建设的位于中卫市沙坡头区迎宾壹号楼16栋xxx号商品房，抵顶宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司应付被告刘学忠的工程款，第三人物华开发二公司同意了该申请，并将申请单原件交付至被告刘学忠手中，被告刘学忠就此取得了该房屋的处分权。被告刘学忠与原告签订的房屋转让协议符合房屋买卖合同的形式要件，是原、被告之间的真实意思表示，系合法有效合同，依法应予保护。被告刘学忠与马跃龙签订的顶房转让协议虽然早于原告与被告刘学忠之间签订的转让协议，但马跃龙以材料款抵顶房款的结算时间为2012年9月14日，而原告向被告刘学忠支付房款的时间是2012年的8月9日，且马跃龙在本院诉讼中未对涉案房屋予以主张。本案中原告已接收了被告刘学忠转移的拖欠债权人周军木工组的人工费248750元（该欠款由原告向周军木工组的人员支付），差额房款51250元原告也已向被告刘学忠支付，原告已履行了付款义务，本案诉争的房屋现已达到交付条件，被告刘学忠亦应按照合同约定履行交付房屋的义务，综合上述因素，本案诉争房屋应交付给原告较妥。故原告要求被告刘学忠交付房屋的诉讼请求符合法律规定，应予支持。第三人应宁夏物华集团建筑安装工程有限责任公司申请，以顶购商品房的方式向实际施工人刘学忠支付工程款，第三人亦认可将本案诉争的房屋抵顶给了被告刘学忠支付工程款，第三人作为付款义务人有义务向原告交付房屋，故原告要求第三人交付房屋的诉讼请求符合法律规定，应予支持。第三人辩解原、被告签订合同时第三人并不知情，亦未在其处进行相关备案登记，不认可原、被告之间的房屋转让协议，与上述论述理由相悖，不予支持。同时，第三人辩解给被告超付工程款，但在审理中未向本院提交相应的证据印证其主张，且该主张与本案不属于同一法律关系，故对该辩解理由亦不予采纳。被告刘学忠与徐国祥签订的房屋抵押协议书形成于原、被告签订房屋转让协议之后，且该协议未到房产主管部门进行抵押登记，未生效。徐国祥与刘学忠之间的债务是一种普通债务关系，徐国祥对本案诉争的房屋不享有优先受偿权。被告刘学忠经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上，本案报本院审判委员会讨论决定后，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘学忠、第三人宁夏物华集团房地产开发有限责任二分公司于判决生效之日起五日内共同向原告张瑞灵交付位于中卫市沙坡头区迎宾壹号16栋xxx号住宅房一套；
二、第三人宁夏物华集团房地产开发有限责任二分公司于本判决生效之日起30日内为原告张瑞灵出具办理房屋产权登记的所有相关手续。
案件受理费5800元，由被告刘学忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判长 王希刚
审判员 马元华
审判员 吴晓利
二〇一三年十二月二十一日
书记员 陈 娜
附：本案相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。