北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民提字第4320号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：北京联合致远经贸有限公司（原名称为北京林达环宇经贸集团），住所地北京市门头沟区。
法定代表人：李晓明，董事长。
委托代理人：黄婧，女，北京联合致远经贸有限公司员工，住北京市通州区。
委托代理人：陈丽华，北京市德鸿律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：北京金泰集团有限公司，住所地北京市西城区。
法定代表人：周建裕，董事长。
委托代理人：李佩，北京市力珉律师事务所律师。
委托代理人：苌冬梅，北京市力珉律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京市京工房地产开发有限公司，住所地北京市通州区。
法定代表人：陈玉如，董事长。
委托代理人：于海生，男，北京市京工房地产开发有限公司监事，住北京市东城区。
申请再审人北京联合致远经贸有限公司（简称联合致远公司）因与被申请人北京金泰集团有限公司（简称金泰公司）、北京市京工房地产开发有限公司（简称京工公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第06900号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月13日作出（2014）高民申字第04826号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。联合致远公司的委托代理人黄婧、陈丽华，金泰公司的委托代理人李佩、苌冬梅，京工公司的委托代理人于海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年9月，金泰公司向北京市朝阳区人民法院起诉称：1996年9月23日，我公司东城分公司与北京林达环宇经贸集团（简称林达公司）、京工公司签订《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》，约定三方合作建设林达大厦，竣工验收后按协议划分建筑，在半年内办理完毕商品房产权，由合同丙方即林达公司主办产权分割，其他两方协助办理。又约定各自承担办理商品房产权的手续费，土地转让费和地价评估费由林达公司负担。北京林达大厦于1999年10月16日竣工验收合格。2000年5月25日我公司东城分公司与林达公司签订《北京林达大厦交接协议书》，约定双方将通力合作，使各方能尽早获得各自所分配的房屋产权证明。已生效的北京市第二中级人民法院民事判决书认为，该条款不是对半年内办理完毕商品房产权的期限的变更，而是对《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》约定的关于办理房屋产权的事宜再次进行强调。根据约定，我公司分得北京林达大厦B栋45套房屋，建筑面积共计12552.63平方米。按照上述协议，林达公司负有对我公司所分配的房产承担办理土地出让手续、支付地价评估费、交纳土地出让金和办理房屋产权证手续的义务，京工公司应当协助林达公司和我公司办理。如今北京林达大厦已经竣工验收十一年，林达公司只为自己分到的房屋所占用地办理了土地出让手续，支付了地价评估费、缴纳了土地转让金，进而办理了房屋产权证手续，取得了房屋产权证，却迟迟不为我公司所分配的房屋所占用地承担办理土地出让手续、支付地价评估费、缴纳土地出让金和办理房屋产权证手续的义务，导致我公司无法取得房屋产权证，无法以正常的市场价格出租所分配的房屋，遭受巨大经济损失。诉讼请求：1、林达公司按照合同约定履行办理土地出让手续并缴纳地价评估费和土地出让金，京工公司予以配合。2、林达公司按照合同约定办理我公司在北京林达大厦所分配房产的房屋产权证手续，京工公司予以配合。
林达公司答辩称：不同意金泰公司的诉讼请求。合同第六条明确约定我公司承担的费用不包括地价，地价应当由金泰公司承担。我公司分得的A座全部分给了小业主，因此我公司垫付了资金，办理了产权证。我公司已经完全履行了自己的合同义务，金泰公司的诉讼请求缺乏合同依据。
京工公司答辩称：我公司完全同意金泰公司的请求，我公司和金泰公司已经履行了合同义务，林达大厦已经竣工十二年，但至今未办理产权证，我们十多次找到林达公司，但林达公司总以各种说辞推托，我公司认为其行为已经严重违约。林达公司称不含地价，系其对合同条款的曲解，合同第九条约定的土地转让费应当就是土地出让金。我公司愿意配合金泰公司办理土地出让手续。
北京市朝阳区人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于金泰公司要求林达公司办理土地出让手续、京工公司予以配合一节，因办理土地出让手续并非当事人单方的行为，而是与政府主管部门的行为有关，因此金泰公司的此项诉讼请求法院无法支持。但根据法律规定，当事人均应本着诚实信用的原则履行各自的合同义务，因此林达公司和京工公司均应积极配合各方，尽早办理完成土地出让手续。金泰公司的其他请求均以前述请求为基础，因此，在未办理成功涉案项目的土地出让手续的情况下，法院对这些请求均不予支持。2013年2月13日，北京市朝阳区人民法院作出（2012）朝民初字第29886号民事判决：驳回原告金泰公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告金泰公司负担。
金泰公司不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。其主要上诉理由是：一、原审法院未就本案《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》中明确约定的交纳土地出让金的义务主体作出认定，属于认定事实不清。上述合同中明确约定土地出让金应当由林达公司交纳，且该公司也在关联诉讼中承认其负有交纳土地出让金、办理土地出让手续的义务。二、原审法院以办理土地出让手续与政府行为有关为由，有意回避对合同义务主体的认定，从而驳回我公司的诉讼请求，属于认定事实不清。当事人履行合同义务与政府主管部门行为没有直接关系，即使履行义务过程中需要政府主管部门的配合，也需要义务人积极向政府主管部门申请办理，目前正是合同义务人林达公司怠于履行其义务才导致出现纠纷。三、原审法院未对争议问题即合同义务主体作出认定，却适用合同法关于全面履行合同义务的规定，要求当事人本着诚实信用原则履行各自的合同义务，属于适用法律错误。合同义务主体正是本案争议焦点，原审法院在没有对合同义务主体作出认定的情况下就适用履行合同义务的法律条文，显然是适用法律错误，应予以纠正。
林达公司表示同意原审判决，京工公司表示同意金泰公司的上诉意见。
北京市第二中级人民法院二审查明：
金泰公司原名称为北京市煤炭总公司，于2001年11月5日名称变更为北京金泰恒业有限责任公司，又于2009年10月16日变更为现名称。1999年，北京市煤炭总公司批复同意北京市东城区煤炭公司改制建立北京市东宏基煤炭经营中心。此后经相关行政主管部门批准改制，原东城区煤炭公司的资产归入北京市东宏基煤炭经营中心。北京市东宏基煤炭经营中心于2005年8月10日名称变更为北京金泰恒业有限责任公司东城分公司，又于2009年11月16日名称变更为金泰公司东城分公司。
1994年北京市东城区煤炭公司通过划拨方式取得了位于北京市朝阳区东土城路8号的土地使用权，土地用途为工业，土地使用权面积7633.8平方米。1995年北京市计划委员会和北京市城乡建设委员会批复同意北京市京工房地产开发总公司（后名称变更为京工公司）与北京市东城区煤炭公司和中国抗灾救灾协会合作开发建设合力大厦，开发范围是北京市东城区和平里东土城路8号。
1996年9月23日，中国抗灾救灾协会合力物资发展公司（以下简称合力公司）作为合同甲方与合同乙方北京市煤炭总公司东城分公司、合同丙方北京市京工房地产开发总公司签订《关于终止＜合力大厦＞项目合作的协议》，约定该工程项目在完成大部分前期工作后处于停顿状态。经协商，决定自即日起终止《合力大厦》项目的合作。甲方退出该项目，由林达公司继续与乙方、丙方合作。
上述《关于终止＜合力大厦＞项目合作的协议》签订当日，北京市煤炭总公司东城区煤炭公司作为合同甲方、京工公司作为合同乙方、林达公司作为合同丙方签订了《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》，约定本项目原为《合力大厦》，原丙方合力公司退出合作，由现丙方接替。原丙方为该项目前期的有效投资转为现丙方。第二条合作形式约定为：甲方提供位于北京市朝阳区东土城路，现东城区煤炭公司东煤四厂和平里分厂范围内的土地。乙方负责与丙方一起将本项目计划由原来乙方的《合力大厦》项目转项为《北京林达大厦》项目，协助办理报批和项目相关的建设手续，负责按国家有关规定对本项目的计划、规划、建设、建设期间的财税、三方分配的物业经营和物业管理等工作进行监督，以及商品房开发的归口管理工作。丙方负责筹措本项目合作开发建设所需要的全部资金，负责本项目的建设安装工作，本项目建设的财务工作及后期组织物业管理公司。第六条合作项目建设总投资约1.4亿人民币（不含地价）。第七条第三项约定竣工验收后按协议划分建筑。在半年内办理完商品房产权。由丙方主办产权分割，其他方协助办理。第九条合作各方责任，第一项甲方责任：1提供办理国有土地使用权转让的有关原有房地产文件。2、拆除场地上建筑物、达到场地平整（现已完成）。3、提供现有的水、电设备，使用水电费和施工电贴由丙方负担。4、协助投资方进行项目建设和出具有关各种手续。第二项乙方责任：1、负责本项目的计划专项工作并出据增加计划的有关手续。2、负责本项目转项前的前期工作并在此期间协调有关各方。3、负责协助丙方办理本项目计划和规划的报批手续。4、协助丙方进行本项目的建设和经营，并按国家有关规定对本项目的计划、规划、建设期间的财税、三方分配的物业经营和物业管理进行监督，以及商品房开发的归口管理工作。第三项丙方责任：1、按本协议的约定支付全部建设税费（包括前期费用、建安费、外管线费、电增容费、电贴费、土地转让费、大市政费、四源费、小区配套费、投资方向调节税等）。2、负责项目报批和建设，处理与工程建设相关事宜，负责施工中发生的扰民或民扰及安全、防火、保卫等工作并承担与这些工作有关的费用。3、负责组织物业管理。第十一条利益分配，约定三方以实物为基础进行利益分配。并约定如果规划局批准的施工图面积超过34645平方米，超过部分甲方分得15%，丙方分得85%；乙方不参加新增加部分面积的分配，新增加面积的公用部分也不能让乙方分担；以及各自承担办理商品房产权的手续费（土地转让费和地价评估费由丙方负担）、各自承担房屋销售及经营中的盈亏和有关税费等内容。
1997年金泰公司、京工公司以及林达公司达成《补充协议》，对林达大厦面积分配方案进行了调整，约定了各自应分配面积的比例以及分配原则。
另，当事人当庭均确认林达大厦于1999年竣工。
2000年5月25日，金泰公司（甲方）与林达公司（丙方）共同签订《北京林达大厦交接协议书》，就林达大厦项目交接事宜达成协议，关于房屋产权，双方约定双方将通力合作，使各方能尽早获得各自所分配的房屋产权证明。2001年12月4日，双方签订《北京林达大厦交接协议书（补充协议）》，约定根据北京市房地局实测后林达大厦的总面积为54117.50平方米，三方按协议比例分配后，各方应分的面积为：甲方12562平方米，乙方586平方米，丙方40969.5平方米。按现状实际分配面积为甲方12552.63平方米，乙方645.62平方米，丙方40919平方米。甲丙双方协商，根据目前已分配的房屋现状及面积差额进行调整。甲方同意按调整后的面积办理产权证。
另查，1997年2月26日，林达公司与北京市中恒业房地产评估有限责任公司（以下简称评估公司）签订《房地产估价协议书》，约定林达公司因办理土地使用权出让工作需要，委托评估公司对下列房地产进行估价：朝阳区和平里东土城路8号的北京林达大厦。评估公司应根据林达公司之估价目的，对上述房地产予以客观、公正的评估，出具该委托房地产的估价报告书。此后林达公司支付了评估费用5万元。对此，金泰公司表示此次评估距今时间很长，地价变动很大，因此评估结果已经不能再使用了，如果办理产权证明，需要重新进行评估。
2000年7月20日，北京林达环宇房地产开发有限责任公司（由林达公司占股70％、北京东城煤炭四厂占股24％、京工公司占股6％共同组建，以下简称林达房地产公司）与原北京市国土资源和房屋管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，约定林达房地产公司以协议出让的方式取得位于北京市朝阳区东土城路8号面积为分摊3634.88平方米的土地，应交纳地价款为3038.7万元。协议签订后林达房地产公司缴纳了相应地价款，于2000年11月20日取得了朝阳区东土城路8号A座的国有土地使用权，此后又取得了朝阳区东土城路8号A座的房屋所有权。
此外，金泰公司为了证明林达公司负有办理林达大厦房屋产权证明的义务，诉讼中提交了林达公司向其发出的信函，主要内容为林达大厦现已竣工交付使用，并开始在北京市国土资源和房屋管理局办理房屋土地权属登记手续，请贵公司将林达大厦建设用地的原国有土地使用权证（原件）报送林达房地产公司，共同做好林达大厦土地及房屋产权登记事宜。金泰公司表示其已经将相关证件原件交付给林达公司，由林达公司负责办理产权证明。林达公司表示其收到了金泰公司给付的国有土地使用权证，但表示其之所以向金泰公司索要证件，系因为金泰公司迟迟不予办理产权证，为了社会安定，林达公司决定垫资办理产权证，因此向金泰公司索要相关证件以办理产权证。
另查，2004年京工公司将林达公司诉至法院要求林达公司办理林达大厦B座的F6、G7、H8号房屋的产权证。该案中林达公司在一审开庭时答辩称”协议约定双方通力合作办理产权证，我方还没有向国土资源部缴纳土地出让金，因为现在资金困难，房屋卖的不多。””我方一直为办理产权证进行各项工作，而且会尽快办理，因此没有违约。”林达公司在二审庭审答辩中称”办理产权证不是林达公司单方面的义务，关于办理产权证的问题，与东城区煤炭公司没有关系。””至今没有办理产权证的原因是只交了一部分土地出让金的定金，还没有签订土地出让合同。””除了缴纳出让金，还有手续上的原因，需要重新办理评估土地的手续。不存在对方（京工公司）不配合的情况。”2004年7月20日，北京市朝阳区人民法院作出（2004）朝民初字第16859号民事判决书，认为考虑到办理产权证与政府主管部门的行为相关，林达公司应努力创造条件与其他方配合，使各方尽早能够获得产权证，但京工公司诉讼请求缺乏依据，不予支持，并据此判决驳回京工公司的诉讼请求。此后京工公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2004年11月11日作出（2004）二中民终字第9890号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
关于涉案项目的立项人一节，三方当事人均确认该项目最初立项人为京工公司。诉讼中林达公司称办理林达大厦A座房屋产权证前项目立项人已由京工公司变更为林达公司，并为此提交了《城市建设工程办理竣工档案保证金证明书》两份予以佐证。金泰公司和京工公司对上述证据予以认可，均承认立项人已经变更为林达公司。经询，林达公司、金泰公司以及京工公司均未能提交变更立项人的审批文件。经法院赴北京市档案馆查询，查询到1993年6月16日原北京市计划委员会与原北京市城乡建设委员会《关于开发建设煤炭大厦项目建议书的批复》、1995年5月24日原北京市计划委员会与原北京市城乡建设委员会《关于开发建设合力大厦（煤炭大厦）可行性研究报告的批复》、1996年10月4日原北京市计划委员会与原北京市城乡建设委员会《关于合力大厦变更的函》、1996年12月原北京市计划委员会与原北京市城乡建设委员会《关于林达大厦变更建设内容的函》，上述文件指向的立项人均为京工公司，但未查询到变更立项人的其他批文。
北京市第二中级人民法院二审认为：金泰公司、京工公司以及林达公司共同签订的《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》系三方当事人真实意思表示，合法有效，对三方当事人具有法律约束力。本案系该合同履行期间产生的争议，因此应当依据上述协议确定当事人各自的权利义务。根据本案现查明的事实，林达大厦早已经建成并交付使用，目前完全分配给林达公司的林达大厦A座所占用土地已经办理了相应土地出让手续，取得相应土地使用权并办理了房屋权属证书。但林达大厦B座建成已逾十年，至今仍未办理土地出让手续，亦因此未能办理房屋所有权证书。在当事人提出请求时，依据合同享有权利的当事人，权利应当实现。因此，法院将根据当事人相关约定厘定各自权利义务，由相应义务主体启动土地出让申报手续以及后续的房屋权属登记手续，以彻底解决林达大厦B座建成后长期未能取得合法产权的过渡状态，化解本案纠纷。
本案诉讼中双方首要争议即在于办理土地出让手续、缴纳土地出让金的义务应由谁承担。林达公司主张上述义务应由金泰公司承担，其主要依据是《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》第六条”合作项目建设总投资约1.4亿人民币（不含地价）”以及2001年12月4日《北京林达大厦交接协议书（补充协议）》中”甲方（即金泰公司）同意按调整后的面积办理产权证”之约定。与之相应，金泰公司主张办理土地出让手续、缴纳土地出让金的义务应由林达公司承担，其主要依据是《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》第九条合作各方责任第三款丙方责任第一项”按本协议约定支付全部建设税费（包括前期费用及土地转让费）”以及第十一条利益分配第六项”各自承担办理商品房产权的手续费（土地转让费和地价评估费由丙方承担）”之约定。
针对双方当事人上述各自主张，可以作出以下分析：一、《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》第六条”合作项目建设总投资约1.4亿人民币（不含地价）”之约定，结合该合同上下文整体背景，该条款应当理解为对合作开发项目总投资额所作出的说明，其中”不含地价”应理解为所述投资额1.4亿元中不包括地价款，地价款在上述1.4亿元以外单独计算，但不足以由此推断出林达公司不承担地价款的意思表示。二、即使上述《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》第六条的表述可能存在歧义，依据《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》第九条合作各方责任第三款丙方责任第一项以及第十一条利益分配第六项，均约定林达公司应承担”土地转让费”，由此可以认定缴纳土地出让金的义务应当由林达公司负担。至于诉讼中林达公司称上述约定中的”土地转让费”并非是为取得国有土地使用权而向政府土地管理部门缴纳的土地出让金（即地价款），而是其向项目前合作方合力公司支付的转让费，对此法院不予采信，理由为：1、土地转让费从字面上理解应当是为了取得土地使用权而支付的费用，而从诉讼中林达公司提交的发票可以看出，其向合力公司支付的费用是”转让费”而并非”土地转让费”，付费的目的是取代合力公司在该项目中合作地位，而不是直接从合力公司处获取土地使用权。2、《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》第十一条利益分配第六项”各自承担办理商品房产权的手续费（土地转让费和地价评估费由丙方承担）”，此条约定属于待房屋建设完成后届时办理房屋产权证期间相应费用由谁负担的约定，此时合力公司早已经退出该项目，办理房屋产权证与合力公司无任何关联，说土地转让费是向合力公司支付，没有道理，况且此处的”土地转让费”与”地价评估费”并称，二者相互之间具有关联性，在此合建项目中，地价评估是缴纳土地出让金的必备事宜，与”地价评估费”并称的”土地转让费”只可能理解为地价款，而不应该解释为”向合力公司支付的转让费”。3、与《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》同一天签署的《关于终止＜合力大厦＞项目合作的协议》第六条亦有”土地转让费”相应表述，其内容明确指向合力公司向土地管理部门缴纳的地价款，上述两份合同虽然当事人不完全一致，但其背景是合力公司签订终止协议后退出项目合作，而林达公司通过签订合作协议取代合力公司加入到项目合作中来，因此两份协议之间具有一定关联性，因此上述两份协议中指向的”土地转让费”应当做相同理解。三、《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》第二条约定了三方合作形式，金泰公司的主要义务是提供项目用地，京工公司的主要义务是协助办理项目报批和建设手续，林达公司的主要义务是负责筹措项目合作开发所需要的全部资金以及项目的建设工作，地价款属于项目的主要投入资金之一，林达公司在承担项目合作全部资金义务的情况下，没有相应证据予以排除，林达公司应负责提供地价款。四、2001年12月4日金泰公司与林达公司签订的《北京林达大厦交接协议书（补充协议）》中虽然有”甲方（即金泰公司）同意按调整后的面积办理产权证”等表述，但结合该协议上下文，上述约定的真实意思是金泰公司就分配的房屋面积调整后对办证面积的确认，而并非是金泰公司负责办理产权证同意承担办理房产证期间所应缴纳的费用。五、此前京工公司曾以林达公司为被告提起诉讼，要求办理房屋产权证，该案中林达公司从未以其不应承担缴纳地价款的义务为由进行抗辩，其一直主张资金困难，”会尽快办理”，在该案二审期间林达公司明确陈述”关于办理产权证的问题，与东城区煤炭公司（即金泰公司）没有关系”，上述事实亦足以认定林达公司曾经向人民法院自认其应承担缴纳土地出让金的合同义务。综合上述分析，法院认为缴纳土地出让金的义务应由林达公司承担。
关于缴纳地价评估费的义务，诉讼中林达公司认可依据合同约定其应当承担相应义务，但主张其已经支付了相关费用，不应重复履行。但林达公司提交的证据是其于1997年与评估公司签订的估价协议以及为此支付的评估费用。就此法院认为，土地价值评估有其时效性，1997年的评估结论对于目前办理土地出让手续已经没有效用，因此必然需要重新评估，由此发生的地价评估费应由林达公司负担。
综上，根据三方当事人签订的《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》之约定，林达公司应当是缴纳土地出让金和承担地价评估费的义务主体。但事实上，在林达大厦B座建成后长达十余年的时间内，林达公司始终未办理相应土地出让手续，亦未缴纳相应费用，构成违约，应当依约继续履行上述合同义务。现金泰公司起诉要求林达公司办理土地出让手续并缴纳土地出让金和承担地价评估费，相应请求具有合同依据，应予支持。林达公司应按照土地行政管理部门的流程规范办理林达大厦B座土地出让手续，并承担缴纳相应土地出让金的合同义务。如需对该宗地进行评估，相应评估费用亦应由林达公司承担。上述出让手续办理期间京工公司作为原立项人应积极予以配合。
此外，《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》第七条合作建设期限和建设时间第三款约定：”竣工验收后按协议划分建筑，在半年内办理完商品房产权，由丙方（林达公司）主办产权分割，其他方协助办理”。《北京林达大厦交接协议书》约定双方将通力合作，使各方能尽早获得各自所分配的房屋产权证明。可见，根据合同约定，办理产权证不是某一方当事人的义务，而是各方均需相互配合，林达公司的义务是主办产权分割，而不是全部包办产权证。对于金泰公司要求林达公司办理产权证手续，京工公司予以配合的诉讼请求，法院认为依据上述约定林达公司与京工公司均应积极配合金泰公司办理产权证。
综上所述，原审判决未全面考虑本案的实际情况，未实际解决本案纠纷，法院予以纠正。2014年4月17日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第06900号民事判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第29886号民事判决。二、林达公司于判决生效后两个月内履行办理北京林达大厦B座土地出让手续的合同义务，并负担相关费用（包括支付地价评估费和缴纳土地出让金），京工公司予以配合。三、在办理完毕北京林达大厦B座土地出让手续后一个月内，林达公司以及京工公司协助金泰公司办理金泰公司在北京林达大厦B座所分配房屋的产权证手续。四、驳回金泰公司其他诉讼请求。一审案件受理费70元，由林达公司负担；二审案件受理费70元，由林达公司负担。
联合致远公司申请再审称：1、请求撤销北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第06900号民事判决；2、请求维持北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第29886号民事判决或判令本案各当事人各自向国家缴纳己方的地价款（土地出让金）；3、请求判令本案二审全部诉讼费用由被申请人承担。事实及理由：一、各方认可《合作开发建设﹤北京林达大厦﹥合同》中均没有约定土地出让金的承担主体，一、二审判决将土地出让金、土地转让费及地价款完全等同是混淆了不同的概念，且与合同原意相悖，不符合当事人意思自治原则认定；”缴纳土地出让金的义务应由林达公司承担”没有事实和法律依据；二、申请人提交的新证据进一步证明：土地出让金与土地转让费是完全不同的概念，原二审判决将二者混为一谈导致判决完全错误；三、本案涉及的北京林达大厦B座的实际占有和使用者主要是金泰公司，且该楼的土地使用者至今仍是金泰公司，按照”谁用地，谁交土地出让金”的土地使用原则，金泰公司应当依法依约缴纳自己名下的土地出让金；二审法院关于”林达公司办理北京林达大厦B座土地使用权出让手续的合同义务”的判决违反法律；四、金泰公司以土地使用权作为条件与京工公司和林达公司合作建房的行为，是土地使用权转让中的出售行为，其已获得出售该土地使用权的收益，在既无法律依据又无合同依据的情况下，必须按照法律规定为自身分得的房屋缴纳土地出让金，林达公司仅负有配合提供建设工程施工相关材料的义务；五、金泰公司在合理期限内未要求林达公司履行非金钱债务，现在却提出林达公司履行非金钱债务的要求不符合约定，金泰公司无权要求林达公司以继续履行方式承担所谓的违约责任；六、二审法院判决与已生效的裁判文书互相矛盾，违反法律规定，应当予以撤销。另，京工公司与林达公司在（2004）朝民初字第16859号案件中争议的焦点是产权证由谁办理及涉案房屋产权分割问题，而不是确认缴纳土地出让金的主体。
金泰公司答辩称：一、林达公司本次提交的国土资源部门的回函，明确了在国土资源管理领域的现行法律和规定中，均没有针对”土地转让费”的规范解释和明确定义，该称谓是民间不规范用语，因此无法从法律层面明确土地转让费的所指；该”土地转让费”应放在合作协议文本当中结合上下文及相关合同、财务凭证等理解，不应割裂出来分析；二、林达公司根据合作协议应承担该项目开发建设所需全部资金，其中包括土地出让金；合同中的”土地转让费”用语虽不规范，但根据文意可知，该用语指的就是”土地出让金”，原审判决对林达公司应承担土地出让金的认定无误；三、林达公司依照合同约定应为金泰公司、京工公司办理房屋产权证，且其在相关案件的审理过程中已自认负有缴纳土地出让金、办理房屋产权证之义务；四、缴纳土地出让金系林达公司依法应承担的合同义务，其违反合同约定，一直未缴纳土地出让金、办理土地出让手续，导致金泰公司至今无法办理合作项目中分得房产的所有权证，给金泰公司造成严重损失，应承担相应违约责任。综上，金泰公司举证合法有效，林达公司依法依约应缴纳土地出让金及土地评估费，并依法办理土地出让手续。林达公司拒不履行合同义务，应承担违约责任，金泰公司有权要求林达公司继续履行上述合同义务。原审判决事实认定清楚，法律适用正确，林达公司的再审事由不成立，请法院驳回其再审请求。
京工公司答辩称：原判认定事实清楚、适用法律正确且同意金泰公司的答辩意见。
本院再审审理查明的事实与原一、二审查明的事实一致，另一审查明林达公司陆续向合力公司支付了转让费1650万元，本院再审予以确认。
另查明：北京林达环宇经贸集团于2015年5月14日经北京市工商行政管理局门头沟分局核准名称变更为北京联合致远经贸有限公司。
再审审理期间，联合致远公司提交了2份新证据：国土资源部办公厅”关于答复全国政协李晓林委员有关土地领域定义的函”及北京市国土资源局回复李晓林的邮件，证明地价款、土地出让金与土地转让费是完全不同的概念。金泰公司对证据的真实性不持异议，但认为土地转让费是民间不规范用语，应放在合作协议文本中结合上下文及相关合同、财务凭证等理解，不应割裂出来分析。京工公司同意金泰公司的质证意见。
上述事实，有《关于终止＜合力大厦＞项目合作的协议》、《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》、《北京林达大厦交接协议书》、《北京林达大厦交接协议书（补充协议）》、国有土地使用证、《北京市国有土地使用权出让合同》、《关于合力大厦变更的函》、《关于林达大厦变更建设内容的函》、发票、信函以及当事人陈述等证据在案佐证。
本院再审认为：金泰公司、京工公司以及联合致远公司共同签订的《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》（以下简称合建合同）系三方当事人真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是缴纳土地出让金的义务应由谁承担。合建合同全文未出现土地出让金一词，只有地价及土地转让费词语，因此有必要厘清土地出让金、地价及土地转让费的概念和内涵。
2006年，国务院办公厅印发了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发（2006）100号），通知明确规定了国有土地使用权出让收入的概念和内涵：土地出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。国办发（2006）100号文件印发之前，在各地的土地征收供应实践中，往往由用地者自行支付征地补偿费用、前期开发费用等，然后向国家支付一定的金额，多称为”土地出让金”。从价值构成上看，”土地出让金”大体上相当于土地因用途改变、开发建设追加投资（如”五通一平”）等所带来的土地增值收益；在国家统一征收、统一开发、统一出让的供地模式下，大体相当于政府土地出让纯收益。
地价是土地价格的简称，是在市场条件下形成的土地权利价格，包括在公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格。从成本构成和土地价格评估的角度，土地价格可以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税费和土地增值收益等确定。由于取得方式不同，地价款内涵也不同：以协议、拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款；以划拨方式取得土地使用权的，改变土地性质的，应缴纳土地出让金。
土地转让费是指在土地转让的实际交易过程中，部分市场交易主体将某几项税费合并统称为土地转让费，属于市场交易主体之间自愿、自主约定的概念，交易主体不同，其定义和内涵也可能不尽相同。
合建合同第二条约定丙方（联合致远公司）负责筹措本项目合作开发建设所需要的全部资金，合同第六条约定，合作项目建设总投资约1.4亿元人民币（不含地价）。因该项目已完成征地、拆迁、”三通一平”等前期基础设施建设投资，故此处的”地价”应理解为土地出让纯收益，既”土地出让金”的概念，金泰公司、京工公司、联合致远公司对此均无异议。
合建合同第九条和第十一条第6项中的”土地转让费”在同一合同中应为同一概念及内涵。第九条规定联合致远公司支付全部建设税费，包括前期费用、建安费、外管线费、电增容费、电贴费、土地转让费、大市政费、四源费、小区配套费、投资方向调节税等。这些费用都是在整个建设过程中产生的费用和税赋，与土地出让收入无关。土地出让收入是地租的性质，是国家将土地在一定年限内交给受让者使用，国家作为所有人收取租金。根据合建合同，金泰公司提供土地使用权，联合致远公司提供资金，京工公司负责办理项目计划和规划的报批手续。在合作开发房地产过程中，金泰公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；联合致远公司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权。因此第九条中的”土地转让费”究竟是某几项税费之和或是转让土地使用权的费用，抑或是国家收取的土地出让金无法判定。同理，第十一条第6项中”土地转让费”亦无法明确其含义。
关于金泰公司答辩称：林达公司依照合同约定应为金泰公司、京工公司办理房屋产权证，且其在相关案件的审理过程中已自认负有缴纳土地出让金、办理房屋产权证之义务。关于此节，现联合致远公司予以否认。本院认为：2004年的案件是京工公司起诉联合致远公司办理房屋产权证，金泰公司未作为当事人参与诉讼，京工公司诉讼请求未涉及缴纳土地出让金，原一、二审法院以尚不具备办理产权证条件驳回了京工公司的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第92条规定，不能视为联合致远公司自认负有缴纳土地出让金的义务。
现三方争议焦点也是对合建合同第九条和第十一条第6项土地转让费的含义上理解不同，存在对合同条款约定不明确，三方均负有一定责任。在北京市计划委员会和城乡建设委员会”关于开发建设合力大厦可行性研究报告的批复”（京计基价（1995）第0409号）中第三条”总投资1.94亿元，合作三方共同筹措解决”、第四条”有关土地使用权有偿出让及各种税费的缴纳，请商市房地管理部门，按国家及北京市的有关规定执行”及”关于合力大厦变更的函”结合理解，此项目是合力大厦的延续，只不过变更了投资方及大厦的名称，原有土地使用面积及建筑面积均无变更，因此不能推断出联合致远公司负有缴纳土地出让金的义务。
在合同条款约定不明、当事人又不能达成补充协议的情况下，应按照”谁用地，谁交土地出让金”的土地使用原则承担。《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定”土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”现三方对林达大厦建成后的各方分配面积有明确约定，故在合建合同对土地出让金应由谁缴纳约定不明的情况下，三方按照各自所分配面积缴纳相应的土地出让金。原二审法院判决联合致远公司缴纳土地出让金有误，本院再审予以纠正。
关于地价评估费，合建合同中明确约定由联合致远公司负担。联合致远公司虽在1997年签订了房地产估价协议书并支付了评估费用，但地价评估具有时效性，林达大厦竣工已十余年，此次办理土地出让手续时，应重新对土地进行评估。故地价评估费应由联合致远公司负担。
关于履行办理土地出让手续的合同义务，根据合建合同第七条合作建设期限和建设时间第三款约定”竣工验收后按协议划分建筑，在半年内办理完商品房产权，由丙方（联合致远公司）主办产权分割，其他方协助办理”、协议第九条合作各方责任及《北京林达大厦交接协议书》约定”双方将通力合作，使各方能够尽早获得各自所分配的房屋产权证明。”及联合致远公司要求东城区煤炭公司提供国有土地使用证的函件表明：办理土地出让手续和房屋产权证不是某一方的义务，而是各方均需相互配合，通力合作。林达大厦A座由三方成立的林达房地产公司办理完土地出让手续和房屋产权证，林达大厦B座土地出让手续的办理可由联合致远公司为主，其他两方予以配合，与北京市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，各自按照所分配的面积缴纳相应的土地出让金。关于办理房屋产权证的手续，可在取得国有土地使用证后，互相协助办理各自房屋产权证手续。
综上，联合致远公司申请再审部分理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第06900号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第29886号民事判决。
二、北京联合致远经贸有限公司于本判决生效后两个月内履行办理北京林达大厦B座土地出让手续并缴纳地价评估费，北京金泰集团有限公司、北京市京工房地产开发有限公司予以配合。
三、在办理完毕北京林达大厦B座土地出让手续后一个月内，北京联合致远经贸有限公司、北京金泰集团有限公司、北京市京工房地产开发有限公司互相协助办理各自在北京林达大厦B座所分配房屋的产权证手续。
四、驳回北京金泰集团有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费70元，由北京金泰集团有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由北京联合致远经贸有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王培
审 判 员 张然
代理审判员 任颂
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 王玮