江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏执复246号
复议申请人（申请执行人）:交通银行股份有限公司连云港分行，住所地江苏省连云港市海州区海连中路141号。
负责人：王璐，该分行行长。
委托诉讼代理人：闫海鲲，该分行职员。
委托诉讼代理人：张加建，该分行职员。
被执行人：连云港诺安贸易有限公司，住所地江苏省连云港市海州区海连中路145号中恒大厦703室。
法定代表人：杨家梅，该公司总经理。
被执行人：杨家梅，女，1963年6月8日生，汉族，住所地江苏省连云港市海州区。
被执行人：王永强，男，1962年12月31日生，汉族，住所地江苏省连云港市海州区。
被执行人：吉文玮，男，1970年11月19日生，汉族，住所地江苏省连云港市海州区。
被执行人：王丽娟，女，1971年2月8日生，汉族，住所地江苏省连云港市海州区。
被执行人：连云港富舟投资担保有限公司，住所地江苏省连云港市海州区通灌路。
法定代表人：孙明，该公司总经理。
利害关系人（承租人）：程中虎，男，1974年2月27日生，居民身份证号码3408231974********，汉族，住所地江苏省南京市江宁区东山街道武夷花园**幢***室。
委托诉讼代理人：马雷，江苏泰和律师事务所律师。
复议申请人交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称连云港交行）不服江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）作出的（2017）苏07执异33号执行裁定，向本院申请复议。本院于2017年12月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
连云港中院执行连云港交行申请执行连云港诺安贸易有限公司（以下简称诺安公司）、杨家梅、王永强、吉文玮、王丽娟、连云港富舟投资担保有限公司（以下简称富舟公司）借款合同纠纷一案中，申请执行人连云港交行对（2014）连执字第00318号执行通知书不服，向该院提出书面异议称，连云港交行的抵押权早于涉案房屋的租赁合同成立，应优先于租赁，程中虎的装修损失应向房屋所有人主张。请求：1.撤销（2014）连执字第00318号执行通知书给付程中虎装璜损失的内容；2.请求扣划程中虎自2014年4月24日至2016年1月14日（办理过户之日）期间应付租金86万元交付给申请执行人。
程中虎答辩称，房屋的装修与房屋构成法律上不可分割的一部分，在处理不动产时是无法分割处理的，法院对该装修价值进行了评估，在实现抵押权过程中应当将该装修所折抵的价款赔偿给程中虎；在本案中程中虎从未恶意占有该房屋，也没有对房屋进行实际经营，只是为了获得其应当获得的装修补偿款，由于法院的执行程序存在瑕疵和一些不作为的行为导致程中虎遭受了巨大的损失；在2014年4月23日法院的谈话笔录中明确表述2014年租金已经付完，法院未向程中虎进行送达相关的协助执行通知书，吉文玮的代理人每月月底都会到案涉房屋进行收取租金，导致饭店于2015年上半年就已经正式停业。
连云港中院查明，连云港交行申请执行诺安公司、杨家梅、王永强、吉文玮、王丽娟、富舟公司借款纠纷一案，该院作出的（2013）连商初字第0165号民事判决已经发生法律效力。该判决判定：一、诺安公司偿还连云港交行借款本金7999741元及利息、罚息（自2013年3月19日起至2013年9月18日止，以800万元为本金，按年利率8.4%计算；自2013年9月19日起至本判决确定给付之日时止，以7999741元为本金，按年利率12.6%计算罚息；复利部分按合同约定计算）、律师费5000元。二、杨家梅、王永强、吉文玮、王丽娟、富舟公司对上述债务承担连带清偿责任。三、连云港交行有权就吉文玮、王丽娟位于江苏省南京市江宁区秣陵街道上元大街31号亲水湾花园1-114号房屋在登记金额范围内优先受偿。三、案件受理费70322元，保全费5000元，公告费600元，合计75922元，由诺安公司、杨家梅、王永强、吉文玮、王丽娟、富舟公司连带承担。因上述被执行人在规定的时间内未履行生效法律文书确定的义务，连云港交行向该院申请执行，该院已于2014年7月9日立案执行。
2014年4月23日，在连云港中院谈话中，程中虎承认2014年租金已经支付完毕，2015年租金未支付。该院即告知其停止支付租金。随后，该院依法对江苏省南京市江宁区秣陵街道上元大街31号亲水湾花园1-114号门面房（建筑面积：472.87㎡）进行评估，评估价为907.06万元。估价报告编号：常地房（2015）（连估）字第185号房地产估价报告。该评估报告已向连云港交行送达。因吉文玮无法直接送达，该院依法于2015年5月27日在《连云港日报》B1版进行公告送达。公告期满后，双方当事人未对该评估报告提出异议。上述房产经三次拍卖，由案外人田凯（男，汉族，1971年11月26日生，居民身份证号码，住江苏省南京市东山街道上元大街25号）以618万元竞拍购得。2015年12月10日，该院向田凯出具《司法网拍成交确认书》。2015年12月23日，该院收取执行费5.83万元，将612.17万元支付给连云港交行。2017年8月23日，程中虎经该院将涉案房产交付给买受人田凯。
2012年11月19日，本案被执行人吉文玮将涉案房产租赁给程中虎，租赁期限为10年，自2012年12月26日起至2022年12月25日。涉案房产拍卖成交后，程中虎拒绝迁出，要求补偿其承租房产的装璜价值。2016年7月20日，经该院委托，江苏常地土地房地产评估有限公司作出常地房（2016）（连估）字第722号房地产估价报告，将上述房产的装修及不可移动的附属设施价格评估为1098494元。2017年7月14日，该院作出（2014）连执字第00318号执行通知书，决定将装璜费用从涉案房产拍卖款中折价后返还给程中虎，返还价值为703036.16元。
另查明，田凯与程中虎房屋租赁合同纠纷一案，江苏省南京市江宁区人民法院作出（2016）苏0115民初16580号民事判决，内容是：程中虎于判决发生法律效力之日起10日内向田凯支付位于南京市××区秣××街道××元大街××花园××、××号房屋占有使用费（该占有使用费自2015年12月26日起至程中虎将上述房屋交付给田凯止，按照程中虎与吉文玮于2012年11月19日签订的《亲水湾花园门面房租赁合同》约定的租金标准计算）。该判决被南京市中级人民法院（2017）苏01民终4573号民事判决维持。
连云港中院认为，关于是否应给付程中虎装璜损失的问题。首先，连云港交行与吉文玮、王丽娟之间的抵押合同早于吉文玮与程中虎之间的租赁合同，故连云港交行享有的抵押权仅限于抵押登记的涉案房产，其对程中虎后来对涉案房产装璜部分财产并不享有抵押权。故在处置涉案房产时，其对装璜部分的价款并不享有优先受偿权。其次，涉案房产与其装璜及不可移动的附属设施属不可分物，故在本院执行中，涉案房产应与装璜及不可移动的附属设施一并处置。因相关财产处置经过三次拍卖两次降价，故装璜及不可移动的附属设施的价值亦应在评估价的基础上相应降价后向程中虎支付装璜损失。故对连云港交行关于撤销（2014）连执字第00318号执行通知书给付程中虎装璜损失的内容的异议请求不予支持。
关于是否应扣划程中虎自2014年4月24日至2016年1月14日（办理过户之日）期间应付租金86万元的问题。在2014年4月23日本院对程中虎的谈话后，并未向程中虎送达相关保全裁定及协助执行通知书。另南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初16580号生效民事判决已认定程中虎向吉文玮支付了截止2015年12月25日的房屋租金，并判决程中虎向田凯支付自2015年12月26日起至程中虎将房屋交付给田凯止的占有使用费。故对连云港交行关于扣划并交付给其程中虎上述租金的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回异议人交通银行股份有限公司连云港分行的异议请求。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院提起复议。
连云港交行向本院申请复议请求：撤销连云港中院（2017）苏07执异33号民事裁定。事实与理由：一、关于事实认定。1.2014年4月23日，一审法院与程中虎谈话时，程中虎明确表示2015年租金未付，法院告知其不向出租人支付租金；同时法官还告知程中虎，如果租赁在抵押之后，在实现抵押权时，租赁协议解除，其损失可另行向出租人主张。2.在执行程序拍卖抵押房屋时，淘宝上发布的拍卖公告中明确“本次评估包含房屋自身占用的或应分摊的土地使用权价格及房地产不可分割的满足其使用功能的水电气以及配套的所有相关辅助设施的价值，不包含装修价值。”二、关于法律适用。1.关于装修款的返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案不应对装修补偿。另，连云港中院2015年11月1日拍卖公告中，明确涉案房屋的评估价值不包含装修价值，也就意味着拍卖款项不包括装修价值，故法院要求交行从拍卖款中装修费用没有事实与法律依据。2.关于扣划租金问题。程中虎向吉文玮支付了截止2015年12月25日的房屋租金，但2014年4月23日，一审法院就已告知其不要向任何人付租金，但程中虎仍向出租人付了租金，由此产生的责任应由程中虎承担。
本院查明，2013年12月17日连云港中院作出（2013）连商初字第0166号民事调解书，该调解书第三项明确：“原告交通银行股份有限公司连云港分行有权对吉文玮所有的位于江苏省南京市江宁区秣陵街道上元大街33号亲水湾花园1-113号房地产优先受偿。”
本院另查明，2015年4月17日，连云港中院出具（2015）连中法司鉴委字第00049、50号司法评估委托书，委托江苏常地土地房地产评估有限公司（以下简称常地公司）对吉文玮、王丽娟所有的位于南京市××区秣××街道××元大街××花园××、××号房屋进行评估。该公司出具常地房（2015）（连估）字第184、185号房地产估价报告，采用市场比较法，得出评估结果。
2016年5月31日，连云港中院出具（2014）连执字第00318号函致常地公司。称：因该两套门面房涉及室内装璜，故，你公司接此函后，将该室内装璜的市场价值予以单列。2016年7月20日，该公司出具常地房（2016）（连估）字第722号房地产估价报告，用成本评估法，对装修及不可移动的附属设施估价为：1098494元。
2016年8月25日，连云港中院作出（2014）连执字第00318－2号、（2014）连执字第0039－2号执行裁定，认为之前评估报告中包含装修价值，但没有单列。裁定连云港交行退还执行款748171.08元。
本院再查明，2016年12月，案涉房屋买受人田凯在江苏省南京市江宁区人民法院起诉程中虎，要求程中虎按照2012年11月19日与吉文玮签订的《亲水湾花园门面房租赁合同》约定的租金标准支付自2015年11月2日起的房屋占有使用费至程中虎将位于南京市江宁区秣陵街道上元大街31号亲水湾花园1幢113室、114室房屋（以下简称涉案房屋）交付给其止。程中虎在庭审中称：我们将房租交付到2015.12.25日。连云港中院在2014.3月到涉案房屋来调查的时候，明确告知自此之后要我们不要将房租交给任何人，也没有明确此后的房租交给谁。但是当时我们的租金已经提前缴纳到了2015.12.25日。又称：在2016.2.29日连云港中院确实向我方发出公告要求我们迁出，但是当时我们就提出异议，因为我们有装修残值，不同意迁出。另外原告田凯从未向我方联系，我们也是在2016.2.29日的时候才知道涉案房屋已经转手了。还称：在拍卖公告中有一行小字，明确载明涉案房屋拍卖的款项中不包含装修价值，所以原告并没有支付房屋的装修款，所以根据该条我方不同意将房屋交付给原告。
2018年1月24日，该案生效判决已由江苏省南京市江宁区人民法院已执行完毕。
本院认为：
一、关于连云港交行是否应当返还装修款问题。
2015年4月17日，连云港中院出具（2015）连中法司鉴委字第00049、50号司法评估委托书并未要求对涉案房屋的装修价值进行评估，常地公司的评估报告中亦没有采用成本评估法对装修的价值进行确认，仅对案涉的113、114号房屋采用市场比较法，得出其房地产市场价值的评估结果。结合连云港中院2015年11月1日拍卖公告中，明确涉案房屋的评估价值不包含装修价值，故连云港中院作出（2014）连执字第00318－2号、（2014）连执字第0039－2号执行裁定，以原评估包含装修价值为由，裁定连云港交行退还执行款748171.08元，没有事实与法律依据，应予以撤销。
二、关于连云港交行请求连云港中院扣划程中虎2014年4月24日至2016年1月14日期间租金问题。
本案中，虽然在2014年4月23日，连云港中院与程中虎谈话过程中，要求程中虎不向任何人支付租金，但该院并未下达相应的法律文书。程中虎作为案涉房屋的承租人，为了正常经营，依约向当时的房屋权利人支付租金，并未违法相关强制性规定。连云港交行请求连云港中院扣划程中虎2014年4月24日至2016年1月14日期间的租金，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，复议申请人连云港交行的部分复议请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）、（三）项规定，裁定如下：
一、撤销江苏省连云港市中级人民法院（2017）苏07执异33号执行裁定。
二、撤销江苏省连云港市中级人民法院（2014）连执字第00318－2号、（2014）连执字第0039－2号执行裁定。
三、驳回交通银行股份有限公司连云港分行请求扣划程中虎2014年4月24日至2016年1月14日期间，位于南京市江宁区秣陵街道上元大街31号亲水湾花园1幢113、114号房屋租金的复议请求。
本裁定为终审裁定。
审判长 李 晶
审判员 赵建华
审判员 苏 峰
二〇一八年三月五日
书记员 杨 浩