浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终3608号
上诉人（原审被告）：吴军民，男，1974年4月5日出生，汉族，住浦江县，现住浦江县。
委托诉讼代理人：蔡宗翰，浙江一剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余小倩，浙江一剑律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：楼向阳，女，1971年11月10日出生，汉族，住浦江县。
委托诉讼代理人：黄群芳，浙江仙华律师事务所律师。
上诉人吴军民因与被上诉人楼向阳房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2015）金浦民初字第1021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴军民上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审认定本案《杜绝卖约》无效是错误的。房屋买卖合同根本不成立，不生效。该合同上没有买受方当事人的签字，见证人和代笔人都不是合同当事人。出卖方傅金红的签字是无效的。所涉房屋当时产权登记在吴军民父母名下，是遗产，由吴军民兄弟共有，当时吴军民在监狱服刑，弟弟也是具备完全民事行为能力的成人。傅金红虽是舅舅，但其行为事先并未经过吴军民兄弟同意，事后也未得到吴军民兄弟追认。二、一审认定吴军民对合同无效的后果承担主要责任错误。本案合同不成立、不生效，本案只存在缔约过失责任，因此吴军民因本案标的房屋而得的有关拆迁利益和溢价款也均和楼向阳无关。另外，吴军民领取的搬家费补助、临时安置费及提前搬迁奖励等费用系基于拆迁户的人口数计算的补助费及对提前搬迁行为的奖励，根本不能计入拆迁权益，应由吴军民自行享有。至于房款，吴军民至今未收到楼向阳任何房款，故退还房款也没有任何依据。即使本案合同认定为系因违反法律强制性规定而无效，本案也是区别于一般的无效房屋买卖合同纠纷。根据本案买卖经过实际情况，结合吴军民当时的实际情况，应由楼向阳自己对无效后果承担主要责任。理由为：1、吴军民并不知道楼向阳系非农户口，且在城区也有住房，系其故意隐瞒。2、买卖房屋并非吴军民真实意思表示。3、吴军民未收到楼向阳任何款项，是其违约不诚信在先。拆迁前，吴军民曾多次找楼向阳协商解决房屋买卖事宜，但其为了利益最大化，始终消极回避，采取观望态度，看房子到底会不会拆迁，以决定是否要房子。4、签合同时因房屋预付款不够，仅实际向傅金红支付10.8万元，提出另5万元出具借条后承诺随时可以去要。可是事后虽经傅金红等人催讨，楼向阳一直拖欠支付，具有欺诈成分。5、2012年拆迁前本案标的房屋一直由吴军民居住使用，楼向阳也从未提出过任何异议。
楼向阳辩称：一、关于《杜绝卖约》的效力。该《杜绝卖约》并非不成立、不生效，而是无效。该《杜绝卖约》有明确的买卖双方，对于买卖事项也是明确的，还对价款等进行了约定。所以是双方真实意思表示，并且由吴军民代理人签字，楼向阳持有该《杜绝卖约》并且认可其中的内容，所以合同是成立的，生效的。二、对于傅金红的代理权限问题。傅金红是吴军民的舅舅，吴军民因为父母早亡而其又在监狱服刑，所以委托其舅舅办理房屋买卖事宜。一审中楼向阳提供的由吴军民出具的委托书可以证明吴军民委托傅金红办理房屋买卖事宜。从吴军民给楼向阳父母的信件中可以印证，委托傅金红办理买卖事宜是经吴军民本人同意的，涉案房屋分家时是分给吴军民的，之后产权证也是登记在吴军民名下，其对房屋有处置的权利。从2004年买卖至今已有十多年，吴军民在收到10.8万元的购房款以后曾多次向楼向阳要求支付另外的5万元，而该行为也能反映出吴军民对该房屋买卖事宜是认可的。在本案前，楼向阳曾起诉过要求确认《杜绝卖约》是有效的，在该案中吴军民答辩时认为《杜绝卖约》是无效的，而在本案中又主张《杜绝卖约》不成立、不生效，两种说法相互矛盾。一审法院以《杜绝卖约》违反我国法律的强制性规定为由认定无效是正确的。三、关于双方的过错及责任问题。1、因为合同无效，客观上造成了楼向阳市场机会的丧失，楼向阳的损失是客观存在的，以房屋的溢价损失包括有关拆迁权利以及溢价款，作为楼向阳损失的一个考量的方面，我们认为是合理的。2、涉案房屋买卖后，交付楼向阳使用一直到拆迁前，相应费用应由实际使用人享有。3、楼向阳已经支付购房款10.8万元，吴军民之前也曾多次主张过另外的5万元，可见其对其代理人收受10.8万元的事情是清楚的。所以该款项应该予以返还。4、楼向阳的娘家与吴军民是同一村的，楼向阳于1995年出嫁后转为城镇户口并居住在县城，1995年至房屋买卖的2004年有9年之多，所以吴军民对于楼向阳的非农业户口性质是明知，并不存在楼向阳故意隐瞒的情况。吴军民向城镇户口人员转让房产，其过错是明显的。5、关于诚信的问题。吴军民在收到楼向阳支付的10.8万元之后多次要求支付另外的5万元，说明其认可向楼向阳出售了房屋，之后其又与农房改造小组签订相应的安置协议，实际享有了各项拆迁权益，违反诚信原则。综上，吴军民在出售房屋收取购房款后，在巨大拆迁利益的面前，违反诚信原则，实际享有拆迁权利而拒不返还已收取的购房款，存在过错，应对楼向阳受到的损失进行赔偿。一审法院认定楼向阳应该承担的责任份额是过高的，但楼向阳根据本案实际情况也为了更好解决双方的矛盾，对于一审的判决结果予以认可。请求二审驳回吴军民的上诉请求，维持原判。
楼向阳向一审法院起诉请求：1、请求确认楼向阳、吴军民于2004年4月15日签订的《杜绝卖约》无效；2、由吴军民返还楼向阳购房款158000元；3、由吴军民赔偿楼向阳房产溢价损失70万元（具体以估价为准）；4、由吴军民返还楼向阳房屋拆迁补偿费、租房安置费等共计172638元，以上合计1030638元；5、本案诉讼费用由吴军民承担。
一审法院认定事实：2004年4月15日，吴军民委托傅金红将坐落于浦江县浦南街道平一村后陈新屋里三间旧楼屋出卖给楼向阳，双方签订《杜绝卖约》一份，约定：一、吴军民将新屋里旧楼屋三间出卖给楼向阳居住，四至：第一幢楼屋两间，东至吴贤林屋，南至明堂，西至吴景春屋，北至下明堂；第二幢楼屋一间，东至陈有堂屋，南至吴景春屋，西至吴贤林屋，北至下明堂。二、旧楼屋三间上连椽瓦，下连基地，门扇板浆一并买卖在内（即房屋及土地使用权）时值屋价计25.8万元，屋款双方签约后先付15.8万元，余款10万元等到土地证、房产证过户手续齐备，全部付清。……五、如村整体搬迁，地基补助面积按国家规定补助办法，归楼向阳所有。合同签订当日，楼向阳向傅金红支付了部分购房款，其中：现金10.8万元，另5万元房款则由楼向阳向傅金红出具5万元的借条充抵，未实际交付。吴军民方后未能协助楼向阳办理房屋权属过户手续。另查明，楼向阳系城镇居民户口，不是浦江县浦南街道平一村后陈自然村村民。2013年8月28日，吴军民与浦南街道后陈自然村农房改造领导小组就吴军民名下的拆迁房屋签订了农房改造拆迁安置协议，约定：被拆迁房屋的建筑基底面积为167.33平米，拆迁房屋补偿费为166374元，其中本案争议的三间旧楼屋的拆迁确认基底面积为80.98平米，安置面积为89.98平米，安置地基为浦江县浦南街道平一村后陈拆迁区块B19的2.5间地基。另外，吴军民还支付了选取后陈拆迁区块B19的4.5间地基的选位费5220元。经楼向阳申请，一审法院委托金华信立泰房地产评估代理有限公司对浦江县浦南街道平一村后陈拆迁区块B19的4.5间地基的使用价值进行评估，结论为：该4.5间地基的市场价值为173.25万元，每间地基市场价值为38.5万。楼向阳支付了评估费5531元。一审法院认为：农村宅基地使用权既有财产性质，又涉及村民的身份关系。现行法律规定宅基地使用权不同于一般财产，不得违法出让、转让或者出租。本案中，双方签订的《杜绝卖约》涉及农村宅基地使用权的转让，而楼向阳系城镇居民户口，非宅基地所在村集体经济组织成员，故该院认定双方于2004年4月15日签订的《杜绝卖约》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。依据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的应当各自承担相应的责任。本案中，楼向阳实际支付的购房款为10.8万元，故吴军民应返还楼向阳购房款10.8万元。吴军民先向宅基地所在村集体经济组织成员以外的人员转让房产，后在村农房改造中与后陈自然村农房改造领导小组签订了拆迁安置协议并实际享受了各项拆迁权益，又违反了诚信原则，故吴军民在涉案农房的买卖中存在主要过错。楼向阳作为城镇居民受让该房产，对涉案农房买卖的发生也存在较大过错，应承担相应责任。本案争议房屋拆迁安置地基的市场价值约为96.25万元（38.5万元*2.5间），拆迁补偿费约为80517元{166374元*（80.98平米/167.33平米）}，安置地基选位费约为2900元{5220元*（2.5间/4.5间）}。由于楼向阳购买的涉案农房已不存在，进行价值评估不具有现实可操作性，该院综合考量双方买卖农房的过错程度、房屋价款支付情况、房屋拆迁补偿情况及争议房屋拆迁安置地基的市场价值等客观实际，酌情确定由吴军民赔偿楼向阳因双方签订《杜绝卖约》导致楼向阳的损失620000元。综上，对楼向阳诉讼请求中的合理部分，予以支持；其他诉请，依据不足，不予支持。鉴此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定，判决：一、确认楼向阳、吴军民于2004年4月15日签订的《杜绝卖约》无效；二、由吴军民返还楼向阳购房款108000元；三、由吴军民赔偿楼向阳因双方签订《杜绝卖约》导致楼向阳的损失620000元；四、驳回楼向阳的其他诉讼请求。上述判决第二、第三项，合计人民币728000元，限于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14076元，估价费5531元，合计19607元，由楼向阳承担5757元，吴军民承担13850元。
二审期间，当事人没有提交证据。本院对一审法院认定的事实予以确认，另查明：2004年7月，吴军民向楼永肯（楼向阳陈述称系其父亲）致信称：“……这次来信的主要目的是关于我们买卖房子的事情。对于卖房这事情我态度很明确，既然我舅舅他们已帮我办好了，我很高兴，从中也是经过我同意的，所以在这个方面请您们放心。同时，我也希望在以后的有关手续操作中能够圆满成功。……”另，关于案涉三间旧楼屋吴军民获得拆迁房屋补偿64780元，其获得的2.5间地基根据一审法院委托评估的价格计算市场价值为96.25万元，其为该三间地基支付选位费2900元。
本院认为：一、关于本案房屋买卖合同的成立及效力。吴军民上诉认为其未在《杜绝卖约》上签字，案涉房屋当时产权登记在吴军民父母名下，是遗产，由吴军民兄弟共有，其舅舅傅金红的签字行为未经过其兄弟同意，事后也未得到其兄弟追认，故本案房屋买卖合同不成立，不生效。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《杜绝卖约》并未载明吴军民弟弟也是案涉三间旧楼屋的权利人，且该三间旧楼屋现已由吴军民一人而非其兄弟两人与浦南街道后陈自然村农房改造领导小组签订农房改造拆迁安置协议，并由吴军民一人取得了安置地基及相关拆迁权益，故可认定吴军民系案涉三间旧楼屋的权利人。另《杜绝卖约》虽由吴军民舅舅傅金红代其签字，但吴军民事后已致信明确对傅金红代理其卖房的行为表示认可。综上，吴军民主张《杜绝卖约》未成立显然与事实及法律不符。关于合同效力，现行法律规定农村宅基地使用权不得出让给非村集体经济组织成员，本案楼向阳系城镇户口，一审法院认定本案房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效正确。二、关于双方对合同无效的过错程度。本案中，吴军民向宅基地所在村集体经济组织成员以外的人员转让房产，且在村农房改造中与后陈自然村签订了拆迁安置协议书实际享受了各项拆迁权益，违反诚信原则，应承担相应过错责任。楼向阳作为非后陈村集体组织成员受让该房产，对本案的发生也有过错，也应承担相应过错责任。三、关于10.8万元的房款。吴军民上诉认为未收到该房款，但一审中其舅舅傅金红作证时已明确陈述卖房当时收取了10.8万元，且傅金红向楼向阳也出具了收条，而傅金红系代理吴军民进行卖房事宜，故应认定楼向阳已就讼争三间旧楼屋支付了10.8万元的购房款。若吴军民确实未收到该10.8万元，其可另案向傅金红主张。四、关于赔偿数额。本案综合考量双方买卖农房的过错程度、房屋价款支付情况、房屋拆迁补偿情况及一审法院对案涉三间旧楼屋拆迁安置2.5间地基的评估情况等客观实际，本院酌定由吴军民赔偿楼向阳因双方签订《杜绝卖约》导致楼向阳的损失30万元。综上，吴军民的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省浦江县人民法院（2015）金浦民初字第1021号民事判决第一项、第二项；
二、撤销浙江省浦江县人民法院（2015）金浦民初字第1021号民事判决第三项、第四项及诉讼费负担部分；
三、由吴军民赔偿楼向阳因双方签订《杜绝卖约》导致楼向阳的损失300000元；
四、驳回楼向阳的其他诉讼请求。
上述判决第一项、第三项，合计408000元，限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14076元，估计费5331元，合计19407元，由楼向阳负担11724元，由吴军民负担7683元；二审案件受理费9943元，由楼向阳负担4371元，由吴军民负担5572元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建旭
代理审判员 李 茜
代理审判员 虞 行
二〇一六年十一月二十九日
代书 记员 范夏青