浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2311号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州一潮弛贸易有限公司。
法定代表人：楼子花。
上诉人（原审被告）：黄珂。
上诉人（原审被告）：胡丽华。
上诉人（原审被告）：章伟红。
四上诉人共同委托代理人：罗辉、田刚仁。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵金辉。
委托代理人：王志铭、陆滉。
上诉人杭州一潮弛贸易有限公司（以下简称一潮弛公司）、黄珂、胡丽华、章伟红因与被上诉人赵金辉房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2013）杭上民初字第1295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月16日，赵金辉（作为出租方、甲方）与一潮弛公司（作为承租方、乙方）订立房屋租赁合同一份，约定：甲方将坐落于杭州市上城区延安路238号1-4层房屋租赁给乙方使用；租赁期为10年，甲方给乙方40天的免租期供乙方装修使用；第一年、第二年的年租金为16000000元；乙方在房屋交接之日起十五日内向甲方交纳4000000元租赁合同押金，若不按时交纳，按月息2.5%承担滞纳金；在房屋交接之日起三十日内先交纳季度租金4000000元，若不按时交纳，按月息2.5%承担滞纳金；第一年余下季度租金在2013年2月、5月、8月的1号分别交纳4000000元，若不按时交纳，按日息2.5%承担滞纳金；第二年始半年租金在每年11月和5月的1号乙方向甲方交纳半年租金8000000元；若不按时交纳，按日息2.5%承担滞纳金；乙方欠付当期租金30天以上的，甲方有权解除房屋租赁合同；双方还对其他条款进行了约定。
2012年11月2日，赵金辉与一潮弛公司代表徐伟林签订房屋交接确认书，确认：自2012年11月2日起，该房屋由赵金辉交付给一潮弛公司；房屋免装修期自2012年11月3日起执行；双方还对其他条款进行了约定。
2013年5月7日，赵金辉（作为出租方、甲方）与一潮弛公司（作为承租方、乙方）订立房屋租赁合同补充协议一份，当事人就部分条款未达成一致意见。2013年6月9日，赵金辉（作为出租方、甲方）与一潮弛公司（作为承租方、乙方）、乙方股东胡丽华、黄珂、乙方实际经营人章伟红订立房屋租赁合同补充协议一份，确认：租赁合同签订后，甲方全面履行了租赁合同义务，乙方在租赁押金缴纳、房租支付等方面存在违约情形；约定：解除租赁合同第十三条的效力，乙方法定代表人、实际经营人及其全体股东同意对租赁合同及本协议产生的乙方所有的法律责任承担连带担保责任；在租赁期内，乙方如违反租赁合同或本协议约定的，甲方有权解除租赁合同及本协议，并收回租赁房屋，租赁房屋的一切装修、改造无偿归甲方所有，可移动设备除外；双方还对其他条款进行了约定。胡丽华、黄珂、章伟红在协议尾部签名。在诉讼之前，杭州一潮弛贸易有限公司向赵金辉交付3500000元。
在诉讼过程中，经一潮弛公司申请，该院委托浙江科佳工程咨询有限公司对经营面积扩大加固及增设伸缩舞台工程价款进行鉴定。2014年3月9日，浙江科佳工程咨询有限公司作出鉴定意见：鉴定事项相应的工程造价为1861215元。一潮弛公司为此支付鉴定费20000元。2014年3月24日，经该院释明，双方当事人同意先行就诉争租赁房屋进行交接。同日，一潮弛公司将诉争租赁房屋及改造、装修部分全部交付给赵金辉。
2013年9月23日，赵金辉起诉至原审法院，请求依法判令：1、解除赵金辉与一潮弛公司在2012年10月16日签订的房屋租赁合同，要求一潮弛公司立即将杭州市上城区延安路238号1-4层房屋腾退并归还赵金辉；2、杭州市上城区延安路238号1-4层房屋内添置改造的装修等（设施设备除外）无条件归赵金辉所有；3、一潮弛公司支付租金22224659.34元（从2012年11月2日起至2014年3月24日，以日租金43835.62元的标准计算）；4、一潮弛公司支付欠租滞纳金2193333.32元（以月息2.5%暂算至2013年9月9日，请求计算至法院判决确定的租金履行之日止）；5、黄珂、胡丽华、章伟红对上述第3、4项诉讼请求承担连带担保责任；6、本案诉讼费用由一潮弛公司、黄珂、胡丽华、章伟红共同承担。在诉讼过程中，赵金辉放弃第一项诉讼请求中要求一潮弛公司立即将杭州市上城区延安路238号1-4层房屋腾退并归还赵金辉的请求。2013年10月8日，一潮弛公司提起反诉，请求依法判令：1、赵金辉在房屋租赁合同终止前支付一潮弛公司在三、四层装修过程中扩建的建筑面积644.72平方米的使用价值14828560元；2、赵金辉在房屋租赁合同终止前支付扩建的装修费用5544179元；3、本案诉讼费、鉴定费由赵金辉承担。
原审法院认为：赵金辉与一潮弛公司订立房屋租赁合同及赵金辉于2013年6月9日与一潮弛公司、胡丽华、黄珂、章伟红订立房屋租赁合同补充协议是当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应当全面履行合同的义务。
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在租赁合同中约定，在承租人欠付租金30日以上，出租人有权解除合同。一潮弛公司未按照约定时间交付租金的行为成就了合同的解除条件，在诉讼过程中双方均同意合同予以解除并就租赁房屋的腾退、返还进行了交接，并不违反法律的规定，该院予以确认。双方交接上述房屋的时间为2014年3月24日，故该院确认双方的租赁合同自2014年3月24日解除。根据双方订立的租赁合同及补充协议，承租人如违反租赁合同或补充协议约定的，出租人有权解除租赁合同及补充协议，并收回租赁房屋，租赁房屋的一切装修、改造无偿归出租人所有，双方争议的经营面积扩大加固及增设伸缩舞台部分显然属于改造部分，应无偿归出租人所有。据此，赵金辉要求判令租赁房屋内添置改造的装修等无偿归其所有，该院予以支持；一潮弛公司的反诉请求均不能成立，该院不予支持。赵金辉在诉讼过程中因租赁房屋已经腾退返还放弃相应的诉讼请求不违反法律规定，亦不影响他方的利益，该院予以确认。
承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，一潮弛公司只向赵金辉交付3500000元，其未按照约定时间交付押金及租金的行为系违约行为，依法应承担租金的偿付责任和违约责任。根据房屋交接确认书，诉争房屋自2012年11月2日起交付，房屋免装修期自2012年11月3日起执行，扣除免租期40天，房屋租金应自2012年12月13日起算；诉争房屋已于2014年3月24日返还出租人，故租金应当计算至2014年3月24日为467天，期间的租金为20471233元（1600万元÷365天×467天），扣除已付租金3500000元，尚欠租金16971233元。在审理中，经该院释明，一潮弛公司申请减少或者免除约定的违约金，该院综合考虑当事人的过错、因其违约给赵金辉造成的损失及上述经营面积扩大加固及增设伸缩舞台部分的处理，酌定一潮弛公司的违约金（迟延支付租金的滞纳金）支付责任予以免除。一潮弛公司、胡丽华、黄珂、章伟红抗辩合同履行遇因不可抗力，因其未提交有效证据证明其主张，该院不予采信。
当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同约定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，2013年6月9日房屋租赁合同补充协议约定一潮弛法定代表人、实际经营人及其全体股东同意对租赁合同及该协议产生的一潮弛公司所有的法律责任承担连带担保责任，胡丽华、黄珂作为股东、章伟红作为实际经营人在房屋租赁合同补充协议上签名，赵金辉与胡丽华、黄珂、章伟红成立连带保证法律关系，胡丽华、黄珂、章伟红应按照合同的约定对一潮弛公司支付租金的责任承担连带清偿责任。胡丽华、黄珂、章伟红抗辩称补充协议因没有所有股东的签名，双方的保证合同不成立，对此该院认为，补充协议虽然没有全体股东的签字，但全体股东的签名并不是上述保证合同的成立要件，部分股东未签名并不影响胡丽华、黄珂、章伟红在合同上签名产生的法律效力，因此，胡丽华、黄珂、章伟红上述主张不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、赵金辉与一潮弛公司于2012年10月16日订立的房屋租赁合同自2014年3月24日起解除；二、坐落于杭州市上城区延安路238号1-4层房屋内添置改造的装修（含经营面积扩大加固及增设伸缩舞台部分）归赵金辉所有；三、一潮弛公司偿付赵金辉租金16971233元，限于该判决生效之日起15日内履行完毕；四、胡丽华、黄珂、章伟红对一潮弛公司上述第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回赵金辉的其他诉讼请求；六、驳回一潮弛公司的全部反诉请求。如果一潮弛公司、胡丽华、黄珂、章伟红未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费163890元，由一潮弛公司、黄珂、胡丽华、章伟红共同负担123627元，由赵金辉负担40263元；反诉案件受理费71832元，由一潮弛公司负担；财产保全申请费5000元，由一潮弛公司负担。
宣判后，一潮弛公司、黄珂、胡丽华、章伟红均不服，向本院提起上诉称：一、原审判决案涉房屋内添置改造的装修归赵金辉所有，驳回一潮弛公司的全部反诉请求，属于对重要事实和租赁标的增设部分法律性质的认定错误。首先，经营面积扩大加固及增设伸缩舞台不属于简单的装修，而是在案涉房屋现有结构基础上房屋之外延伸施工，在房屋原有基座基础上房屋之上进行的对第三、四层的加建和对第一、第二层房屋外的加固从而新增加了房屋空间和使用面积，其中新增了房屋体积1776立方米、房屋面积555平方米，这些都是进行了新的建筑工程施工后的结果，付出了巨大的工程量。不同于简单装修。其次，虽然双方签订的房屋租赁合同及补充协议，约定了房屋租赁合同终止后，承租人在租赁房屋内添置改造的装修归甲方所有，但经营面积扩大加建加固及增设伸缩舞台不属于简单的装修改造，其法律性质属于民法上的添附，属于添附中的法律形式之一即附合。现实中承租人在租赁的房屋添附不动产，司法政策一般是附合物可以归所有权价值大的一方，由取得房屋所有权的一方对另一方提供补偿，若不能分出价值大小，则归双方按份所有。二、原审判决一潮弛公司支付赵金辉租金16971233元，判决胡丽华、黄珂、章伟红承担连带清偿责任没有事实和法律依据。首先，一审存在“未诉先判”的越权情形，不公正。其次，赵金辉交付租赁标的存在瑕疵，构成违约和欺诈，一潮弛公司不构成违约，不应支付租金，且赵金辉应返还一潮弛公司已向其支付的50万元定金，300万元保证金，300万元房屋租金及装修损失。按照双方签订的房屋租赁合同，结合房屋租赁意向书及双方在签订正式租赁合同之前的会议纪要，双方明确约定并均认可赵金辉出租给一潮弛公司租赁标的面积应为4050平方米，而实际上赵金辉提供的租赁标的面积只有3472.21平方米，短缺了近600平方米。赵金辉对于短缺的面积部分未有任何提示，租赁合同签订后，一潮弛公司在准备装修过程中才发现租赁标的面积短缺问题，一潮弛公司就此多次向赵金辉交涉，赵金辉开始以各种借口推脱责任，一潮弛公司提出让其给出解决方案，再支付租金，后来赵金辉答应解决，但始终未给出解决方案，打乱了一潮弛公司对租赁标的整体的运营计划。另外，赵金辉承诺的对一潮弛公司房屋面积补偿承诺也未实现。尽管如此，一潮弛公司在等待解决方案过程中仍然在积极履行合同，分别于2012年12月26日向赵金辉支付了100万元租金，2013年2月1日支付了200万元租金，总共支付了300万元租金，以试图挽救租赁关系。后来，由于赵金辉一直未就租赁面积短缺问题给出一个合理的解决方案，且又未实现面积减少补偿义务，一潮弛公司对赵金辉的商业信誉产生了严重担忧，就中止了租金的继续支付。根据合同法相关规定，合同有先后履行顺序，先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝履行合同。一潮弛公司经赵金辉同意对租赁物的面积进行了增扩和增设。在施工过程中，赵金辉未经一潮弛公司同意，居然擅自在一潮弛公司搭建的结构上搭建钢结构棚，出于安全考虑，一潮弛公司多次与赵金辉交涉未果。随后，赵金辉居然在一潮弛公司增扩和增建完成，并已经将客户资源全部交付给赵金辉，准备招商运营时，赵金辉以一潮弛公司未按期付租金为由强行收回了租赁标的，并掠去一潮弛公司出资完成的增建房屋，未给予任何补偿。再次，租赁合同签订后不久，一潮弛公司即遇上了政府对延安路综合整治的施工，对此，赵金辉从未予以任何提示，这大大误导了一潮弛公司的商业决策，耽误了一潮弛公司的装修时间并导致装修成本增加。且令一潮弛公司错失了招商良好时机。赵金辉的上述种种迹象表明，其构成了一系列违约，并将继续违约。一潮弛公司非但不构成违约，还积极采取补救措施。因此，一潮弛公司对赵金辉的欺诈行为享有解约权，一潮弛公司对赵金辉短缺近600平方米约定租赁面积这一重大违约享有单方解约权，对赵金辉的先履行义务享有先履行抗辩权，因此一潮弛公司不存在需要偿付租金的问题，更不存在承担连带责任问题。三、关于连带责任，房屋租赁意向协议是被迫签订的，不是股东的真实意思表示。综上，请求：1、撤销一审判决第二、三、四、六项；2、依法改判支持一潮弛公司一审全部反诉请求；3、本案诉讼费由赵金辉承担。
被上诉人赵金辉答辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确。一潮弛公司拖欠房租的违约行为明显确实，原审法院判决并无不当。本案从赵金辉起诉到原审法院判决，几乎历经一年时间。期间双方不仅提交了众多证据，而且一潮弛公司一方也就相关事实申请了评估。一潮弛公司从与赵金辉订立合同以来，连合同约定的400万元租房押金都没有完全支付，更不要说之后的房屋租金。一潮弛公司作为承租人应当按照约定的期限支付租金，赵金辉作为出租方当然有权要求一潮弛公司承担租金的偿付责任和违约责任。原审法院的判决并无不当。而且原审法院根据双方之间租赁合同以及补充协议的相关规定将租赁房屋内添置改造的装修等无偿判归赵金辉所有，驳回一潮弛公司一方反诉请求也是完全合理合法的。原审法院在判决过程中，已经从公平原则出发，充分考虑了一潮弛公司一方的利益。赵金辉在原审中的诉请除了租金外，还主张有200余万元的欠租滞纳金，而原审法院正是综合考虑了一潮弛公司一方的情况，才将这部分滞纳金全部予以免除。原审法院已经在判决中充分体现了公平原则，而赵金辉也对此表示理解，所以并未就此提起上诉。关于面积问题，赵金辉不否认意向书中约定的面积4050平方米与实际交付面积有差距，但是面积是双方最终确认的，签订合同时是以图纸作为附件，意向书中虽然写明4050平方米，但是意向书中写明，以实际交付时的面积作为最终的面积，意向书的面积作废，故不存在赵金辉违约的情形。650万元中的300万已经另案处理，与本案无关，350万元是作为本案的保证金，原审法院将其作为租金抵扣赵金辉也没有意见。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，一潮弛公司向本院提交下列证据：
证据1、建设工程竣工验收消防备案情况登记表，证明赵金辉交付的面积少了999.4平方米。
证据2、一潮弛公司出具给赵金辉的鉴于2012年9月20日会议未决问题的意见，证明一潮弛公司一直就交付房屋面积短缺问题向赵金辉提出请求。
证据3、关于对延安路经营面积扩大加固的鉴定报告书，证明该部分面积是属于添附而不是属于装修。
证据4、设计单位出具的平面布置图，证明11月7日一潮弛公司再一次知道面积缺少900左右平方米。
证据5、房屋租赁意向书，证明双方约定的交付面积是4050平方米，该意向书是合同的组成部分。
赵金辉质证意见为：对证据1、2、4、5的三性无异议，对证明对象有异议，认为赵金辉从未同意要交付的房屋面积为4050平方米，赵金辉实际交付的面积是以合同附件为准，并不存在未足额交付的问题。对证据3的三性无异议，但是对其证明对象有异议，认为该报告不能证明扩建部分就是添附。本院对上述证据的真实性予以确认，鉴于证据1、2、4、5不能证明赵金辉承诺要交付的面积为4050平方米，故对其证明力不予确认。证据3鉴定报告书系对装修、改造工程造价的鉴定，该报告书并不能证明装修改造部分是否属于添附。
赵金辉在二审中未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院另查明：2012年8月8日，赵金辉作为甲方，徐伟林、应雄、章伟红作为乙方，签订了《房屋租赁意向书》，约定“甲方愿意，在满足本意向书约定的条件下，将座落在杭州市上城区延安路238号1-4层房屋，建筑面积约4050平方米（含公共面积，如保安室，大楼弱电房等）出租给乙方，同时乙方愿意，在满足本意向书约定的条件下，承租上述房屋。”意向书还对其他内容作了约定。意向书最后一条约定“本意向书一式两份，由甲、乙双方各执一份，双方签订正式房屋租赁合同生效日起即作废。”2012年9月20日，意向书甲、乙双方形成了《会议纪要》，会议纪要涉及7个议题，其中第3个议题为关于租赁面积的确认，双方未形成一致意见。甲方意见为：一楼面积，不含原大光明眼镜店，移位后海澜之家（含圈进3米宽方案后所占面积），以及大光明眼科医院的电梯通道入口；二楼、三楼、四楼为整层面积（保安室、弱电房等公共部分除外）；最终以甲方提供红线图为准。乙方意见为：根据意向书，甲方应提供延安路238号1-4层4050平方米。请甲方提供平面图，并红线画图确认。2012年9月20日，意向书甲、乙双方形成《会议未决问题的意见》，该意见第二条乙方重申，若甲方进行房屋置换，则必须保证乙方承租延安路238号1-4层的面积达到4050平方米。甲方签署意见为“意见收到。我方争取在2012年9月29日前回复。”2012年10月16日，赵金辉（作为出租方、甲方）与一潮弛公司（作为承租方、乙方）订立《房屋租赁合同》一份，该合同第一条约定：甲方将坐落于杭州市上城区延安路238号1-4层房屋租赁给乙方使用。一楼面积，不含原大光明眼镜店，移位后海澜之家（含圈进3米宽方案后所占面积），以及大光明眼科医院的电梯通道入口；二楼、三楼、四楼为整层面积（保安室、弱电房等公共部分除外）；（详见附件：房屋平面示意图，以房屋平面示意图红线圈定范围为准）。乙方已对甲方所出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。2013年6月9日，赵金辉（作为出租方、甲方）与一潮弛公司（作为承租方、乙方）、乙方股东胡丽华、黄珂、乙方实际经营人章伟红订立《房屋租赁合同补充协议》一份，协议确认租赁合同签订后，甲方全面履行了租赁合同义务。
上述《房屋租赁合同》第九条第五项约定：“房屋租赁合同终止后，乙方在租赁房屋内添置改造的装修，改动的地方（设施设备除外）不得拆除搬走，无条件归甲方所有。”上述《房屋租赁合同补充协议》第五条约定：“在租赁期限内，乙方如违反租赁合同或本协议约定的，甲方有权解除房屋租赁合同及本协议，并收回租赁房屋，租赁房屋的一切装修、改造无偿归甲方所有，可移动设备除外，且由此产生的所有责任和损失都由乙方承担。”
本院认为：案涉《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》均属合法有效，对协议双方当事人均有约束力。现承租人未按照合同约定的期限支付租金，合同所约定的出租人可以单方解除合同的条件已成就，故出租人有权解除合同并请求承租人支付拖欠的租金。鉴于双方当事人在一审诉讼过程中均同意解除合同，原审法院判决确认双方的租赁合同于实际交接之日解除，并判决承租人支付所欠租金，并无不当。承租人上诉称，因出租人未完全交付符合约定面积的标的物，故其有权行使“先履行抗辩权”，拒付租金。本院经审查查明：虽然在案涉《租赁合同》签订之前，双方当事人就租赁面积的问题进行过协商，但出租人并未明确承诺其交付的租赁物面积为4050平方米。在《租赁合同》中双方明确租赁物以房屋平面示意图红线圈定范围为准。并且在《房屋租赁合同补充协议》中双方还确认出租人已经全面履行了合同义务。故，承租人主张出租人未完全交付租赁物，违约在先的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于案涉装修、改造物的归属问题。承租人主张其对案涉标的物的改造不属于简单的装修，而是添附中的附合，原审法院判决附合物归属出租人，而不支持承租人的补偿请求，违反公平原则。本院认为，添附是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物。房屋租赁过程中，承租人为了自身使用的需要往往对租赁标的物进行装饰装修或增设他物，若装饰装修物与房屋已经结合为一体而难以拆除，或虽可拆除却会对物的价值造成严重影响的，应当认定为添附。由于添附制度归根结底调整的是民事主体之间私的财产关系，与公共利益或交易安全关涉不大，故关于添附物的归属可以由当事人进行约定。本案，租赁合同的双方当事人在《租赁合同》以及《租赁合同补充协议》中均明确装修和改造物归出租人所有，该约定表明不论承租人装修物是否属于添附，均归属出租人。原审法院根据双方当事人自由约定确定案涉装修、改造物的归属，并无不当。最后，关于连带责任问题，担保人上诉主张房屋租赁意向协议是被迫签订的，不是股东的真实意思表示。本院认为该项主张无证据证明，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由，均不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费195459元，由杭州一潮弛贸易有限公司、胡丽华、黄珂、章伟红共同负担123627元，由杭州一潮弛贸易有限公司负担71832元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年二月二日
书 记 员 吴梦姣