江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初1422号
原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会，住所地江苏省太仓市双凤镇黄桥村第25村民小组，组织机构代码K1224523-8。
法定代表人曹彩华，该委员会主任。
委托代理人王敏，江苏众谊律师事务所律师。
被告苏州国财金属构件有限公司，住所地江苏省太仓市双凤镇黄桥村，组织机构代码68350099-4。
法定代表人张君，该公司董事长。
委托代理人宣海东，江苏金太律师事务所律师。
原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会与被告苏州国财金属构件有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员王云超适用简易程序于2016年3月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会的委托代理人王敏、被告苏州国财金属构件有限公司的法定代表人张君及其委托代理人宣海东到庭参加诉讼。因案情重大复杂，本案依法延长三个月。本案现已审理终结。
原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会诉称：2008年3月1日，原、被告签订租赁协议书一份，约定原告将位于黄桥村南转片七组非耕地23亩租赁给被告使用，租赁期限为三年，自2008年3月1日至2011年2月28日止，土地年度租赁费为102000元，三年合计306000元，实行“先付款后使用”。2011年2月23日，原、被告续签合同，续签租赁期限自2011年3月1日至2013年2月28日止，土地年度租赁费为122000元，二年合计244000元。2013年2月7日，原、被告再次续签合同，续签期限自2013年3月1日至2016年2月28日止，土地年度租赁费为158000元，三年合计474000元。以上八年总的土地租金合计1024000元，被告先后共计支付575400元，结欠原告448600元未付。2015年10月、12月，原告委托律师向被告发律师函，要求被告支付所欠的租金，并明确在租赁到期时（2016年2月28日）不再与被告续签租赁协议。现土地租赁协议已期满，被告既未支付拖欠的租赁费，也未向原告交还土地。现原告诉至法院要求：1.判令被告苏州国财金属构件有限公司将23亩土地交还原告；2.判令被告苏州国财金属构件有限公司支付原告租赁费448600元。后原告明确在本案中不再主张第一项诉求。
被告苏州国财金属构件有限公司辩称：1.原告陈述的欠付租金金额正确；2.被告系响应政府招商引资来太仓双凤投资建厂，虽然涉案土地租赁合同系约定三年一签，但这样操作是为了便于计算租赁期间的租金，被告在开始承租涉案土地时原、被告就约定了租赁方式为长期租赁，双方约定只要被告不退租，则双方的租赁关系就一直存续下去，故被告在该土地上进行了大额的投资，现原告突然通知要求终止租赁合同且不再续签，违背了双方签订该租赁合同的目的，严重损害被告的财产权益，被告要求继续按照市场价格履行租赁合同。
经审理查明：2008年3月1日，原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会（甲方、代表毛凤娟）与被告苏州国财金属构件有限公司（乙方、代表张君）签订《租赁协议书》一份，协议约定：甲方将座落在黄桥村南转片七组非耕地23亩土地租赁给乙方使用，租赁期限为一定三年，即从2008年3月1日至2011年2月28日止；土地使用费标准为液化气站禁火区向北约60米、东西约140米左右总面积约13亩左右（用于堆料做场地），按每年每亩4000元计，合计52000元，剩余约50米左右、东西约140米左右总面积约10亩左右（用于生产基地），按每年每亩5000元计，合计50000元；付款方式为先付款后使用，即在签约时付清全年租金。同时该协议书还约定其他事项。
2011年2月23日，原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会（甲方、代表张建华）与被告苏州国财金属构件有限公司（乙方、代表张君）签订《租赁协议书》一份，协议约定：甲方将座落在黄桥村南转片七组非耕地23亩土地租赁给乙方使用，租赁期限为一定三年，即从2011年3月1日至2013年2月28日止；土地使用费标准为液化气站禁火区向北约60米、东西约140米左右总面积约13亩左右（用于堆料做场地），按每年每亩4000元计，合计52000元，剩余约50米左右、东西约140米左右总面积约10亩左右（用于生产基地），按每年每亩7000元计，合计70000元；付款方式为现金付款做到先付后用。同时该协议书还约定其他事项。
2013年2月7日，原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会（甲方、代表王解忠）与被告苏州国财金属构件有限公司（乙方、代表张君）签订《村级非耕地租赁协议》一份，协议约定：甲方将座落在黄桥村37组非耕地23亩土地租赁给乙方使用，租赁期限为三年（从2013年3月1日至2016年2月28日止）；土地使用费标准为液化气站禁火区向北约60米、东西约140米左右总面积约13亩左右（用于堆料做场地），按每年每亩6000元计，合计78000元，剩余约50米左右、东西约140米左右总面积约10亩左右（用于生产基地），按每年每亩8000元计，合计80000元；乙方如在租赁土地上建造房屋，乙方必须递交书面建房申请及建房平面图，同时在村、镇两级主管部门书面审批同意建造房屋手续的情况下才可建造，如乙方无任何村、镇两级主管部门书面审批同意建房手续的一律作为违章建筑，同时对造成的损失及后果全部由乙方承担；乙方在租赁期间内建造的建筑物有村、镇主管部门书面审批同意建造房屋手续的归乙方所有，但乙方租赁期结束后不再租赁的，对乙方有村、镇两级主管部门书面审批手续建造房屋的残值按评估公司评估价格进行补偿，乙方无建房手续一律按违章建筑处理，甲方不作任何补偿；付款方式为每年先付后用，如乙方在合同期内土地租金不付，甲方有权解除双方的租赁协议，对造成的一切损失和后果均由乙方负责；乙方在租赁期内如国家征用、上级政府开发、建设该块土地时，乙方将不可抗拒，必须无条件服从，本双方签订的协议同时将终止，对乙方租赁期内有村、镇二级主管部门书面审批手续建造的房屋，甲方将请评估公司进行实地评估并按有关规定对乙方房屋进行补偿。同时该协议还约定其他事项。
2015年10月25日，原告通过江苏众谊律师事务所以快递方式向被告寄发（2015）众律函字第099号《律师函》一份，该函件主要内容为：2008年3月1日至2016年2月28日期间双方的土地租金合计1024000元，被告于2008年6月至2014年1月期间已支付575400元，逾期支付土地租金为448600元；苏州国财金属构件有限公司未按期支付土地租金已构成违约，应承担违约责任，请苏州国财金属构件有限公司在收到本函后10日内，将所逾期的土地租金支付给原告，在2016年2月28日土地租赁期限届满后，原告不再向苏州国财金属构件有限公司继续出租土地，请苏州国财金属构件有限公司届时按期向原告交还土地。
2015年12月14日，原告通过江苏众谊律师事务所以快递方式向被告寄发（2015）众律函字第110号《律师函》一份，该函件主要内容为：苏州国财金属构件有限公司在接函后向原告的回函中只字不提逾期支付租金事宜，反而却对原告不继续出租土地横加指责，现原告再次发函苏州国财金属构件有限公司要求在接到本函后5个工作日内支付逾期土地租金448600元；再次明确土地租赁合同到期后将不再继续出租，要求苏州国财金属构件有限公司按期返还土地，对租赁期间建造的建筑物将按合同有关约定处理。
另查明：2008年3月1日至2016年2月28日期间的涉案土地租金合计1024000元，被告已支付575400元，尚有448600元至今未支付。
涉案土地性质系集体建设用地,被告苏州国财金属构件有限公司承租涉案土地后用于金属加工生产。2016年4月29日，经本院组织原、被告现场勘查：在涉案的23亩土地上，苏州国财金属构件有限公司于2008年租赁涉案土地时购买第三人（××）建造的砖混结构小屋若干间（包括食堂、仓库、配电房），于2009年建造办公楼1幢和钢结构的生产车间1幢、抛丸车间1幢，于2014年建造砖混结构小屋若干（包括厕所、油漆仓库、临时办公房）、最北边的钢结构大棚1幢、东面彩钢瓦结构的职工宿舍若干间。2009年被告建造办公楼1幢和钢结构的生产车间1幢、抛丸车间1幢时经原告同意，并向双凤镇建管所交纳了建设配套费用15000元，但并无正式的审批手续；2014年建造的建筑并未经过原告和双凤镇建管所的同意。
2016年7月19日庭审结束后，经本院组织多次调解，因补偿标准问题，被告苏州国财金属构件有限公司坚持认为应适用2015年标准计算补偿金额，而原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会只同意按照2010年标准计算补偿金额，导致补偿金额过于悬殊无法达成一致。事后，原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会向本院申请撤回第一项诉讼请求。
以上事实，由原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会提交的土地资金收缴情况表、租赁协议书、村级非耕地租赁协议、律师函及快递单、搬迁补偿方案，本院制作的现场勘查笔录、现场视频录像、本院调取的情况说明，当事人陈述等予以证实。
本院认为：根据法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，本案中涉案土地属原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会集体所有，出租的涉案土地用于从事的经营内容系非农业建设，且被告苏州国财金属构件有限公司建造的地上厂房及其他建筑并未经过相关职能部门的审批或同意，故涉案租赁协议书因违反法律禁止性规定而无效。虽然涉案租赁协议书无效，但被告苏州国财金属构件有限公司仍应参照涉案租赁协议书约定的租金标准向原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会支付土地使用费；庭审中原、被告双方确认截至2016年2月28日被告尚结欠原告土地使用费448600元未付，故本院确认被告应支付原告截至2016年2月28日的拖欠土地使用费448600元。原告明确表示在本案中不主张第一项诉求，系其自有处分自己权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告苏州国财金属构件有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会截至2016年2月28日拖欠的土地使用费448600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8110元，由原告太仓市双凤镇黄桥村村民委员会负担110元，被告苏州国财金属构件有限公司负担8000元。该款原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起10日内按照负担额直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王云超
人民陪审员 张立新
人民陪审员 胡其德
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 徐瑜洁