江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2646号
上诉人(原审被告）南京链家房地产经纪有限公司，住所地南京市六合区中山科技园科创大道9号D5幢111室。
法定代表人左晖,该公司董事长。
委托代理人李瑞，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周婕,女,1977年12月7日生，汉族。
委托代理人陈明,北京市高朋(南京)律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）方善群,女,1970年7月12日生，汉族。
上诉人南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人周婕、方善群房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第1118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周婕一审诉称，2014年9月29日，周婕和方善群、链家公司签订了《房屋租赁合同》，周婕一次性付清了一年的房租54000元和押金4500元，另外还向中介公司支付了中介费2250元。但方善群明知其房屋已经处于法院拍卖阶段不符合租赁条件仍然对外出租，同时链家公司作为专业的房屋中介机构没有尽到谨慎的注意义务，导致周婕损失。为此，请求：1、解除周婕和方善群和链家公司签订的《房屋租赁合同》；2、方善群返还租金36000元、押金4500元；3、链家公司对方善群返还租金、押金2250元承担连带责任；4、链家公司返还中介费2250元；5、链家公司和方善群共同承担本案诉讼费用。
方善群一审辩称，周婕的诉讼请求不应得到支持，因为其搬离承租房屋时没有和方善群办理交接，其从涉案房屋搬离时没有将钥匙交还，导致房屋内10余万元的财产至今无法追回。方善群保留对周婕的诉权。
链家公司一审辩称，链家公司已经按照合同的约定提供了服务；链家公司主观上并无恶意，因为租赁合同不同于买卖合同，一般情况下是不会进行查阅涉案房屋的档案的，出租方也不会同意这种要求，所以，链家公司在合同的签署上是没有问题的；另外，周婕在承租涉案房屋后，因该房屋被法院查封拍卖，周婕没有再行继续居住，为此，链家公司另行居间介绍了其他房屋供周婕承租使用，且没有继续要求周婕支付中介费，周婕主张返还中介费，链家公司不予认可。
一审法院经审理查明，2014年9月29日，周婕和方善群在链家公司的居间介绍下签订了《房屋租赁合同》一份，约定，方善群将其所有的位于南京市梦都大街128号紫鑫中华广场8幢3单元706室面积为181.45平方米的房屋出租给周婕使用，房屋租赁期自2014年10月1日至2015年9月30日；租金标准为每月4500元；押金4500元于租赁期满或合同解除后返还给周婕；链家公司应当认真负责的为房屋租赁双方提供中介服务，如实报告有关订立租赁合同的事项，周婕支付链家公司中介费2250元等。该合同签订后，周婕和方善群于2014年10月1日办理了涉案房屋的交接手续。周婕于2014年9月29日向方善群交付了押金4500元，于10月14日交付了全年房屋租金54000元以及向链家公司支付了中介费2250元。周婕在使用房屋过程中，因涉房屋在出租之前先后被无锡市惠山区人民法院和无锡市江阴市人民法院查封，且无锡市惠山区法院于2014年11月26日以调查笔录的形式告知周婕承租关系不受法律保护，涉案房屋正处于拍卖阶段，房屋拍卖后要求周婕搬离，周婕为此将该种情况告知过方善群。2014年12月，无锡市惠山区法院通过裁定的形式将涉案房屋的权属处分给案外人邓刚，邓刚为此要求周婕搬离涉案房屋，且周婕将该种情况告知了方善群。2015年2月1日，周婕在链家公司的居间介绍下另行和他人签订了房屋租赁合同，并按照无锡市惠山区法院的要求搬离了涉案房屋，同时将涉案房屋的钥匙于同年2月2日交付给代理邓刚办理涉案房屋权属登记的邓强。
一审另查明，周婕在链家公司的居间介绍下另行和他人签订的房屋租赁合同中约定了中介费2500元，但链家公司考虑到已经就涉案房屋收取了周婕的中介费，其另行居间介绍周婕租赁他人的房屋没有再行收取居间费。庭审中，链家公司还表示，其在居间介绍周婕和方善群签订房屋租赁合同之前，已经就涉案房屋是否存在抵押、有无被法院查封、对外有无债务向方善群口头询问过，但方善群对此予以了否认。
一审法院认为，当事人的合法权益受到法律保护。本案中，周婕和方善群在链家公司的居间介绍下就涉案房屋所签订的房屋租赁合同既包含了周婕和方善群之间的租赁合同关系、也包含了周婕和链家公司之间的居间合同关系。方善群作为涉案房屋的所有权人，其在出租涉案房屋之前，对涉案房屋是否存在相关的权利瑕疵是应当明知的，且其应当将涉案房屋可能影响承租人使用的权利瑕疵如实的告知承租人，但方善群在出租涉案房屋之前应当告知而没有告知房屋存在相关的权利瑕疵，导致周婕不能继续使用涉案的房屋，并致合同目的不能实现，周婕为此依法主张解除与方善群之间的租赁合同关系，一审法院予以支持。结合周婕在链家公司居间介绍下另行签订房屋租赁合同的期限以及其实际交付涉案房屋的日期，一审法院认定周婕搬离涉案房屋的日期为2015年1月31日，为此，方善群应当依法返还周婕搬离涉案房屋之后的房屋租金36000元和周婕交纳的押金4500元。链家公司作为专业的房屋中介机构，其在从事居间事务前有义务对涉案房屋是否存在权利瑕疵进行核查，虽然其在庭审中表述对促成周婕和方善群就涉案房屋达成协议之前已就是否存在法院查封等事项进行过审核，但其并没有就此提供证据予以证实，为此，链家公司的该种行为导致涉案合同不能继续履行，并对周婕签订合同的目的不能实现存在过错，周婕主张解除和链家公司之间的合同关系以及链家公司对方善群应返还周婕的租金和押金承担连带责任，一审法院予以支持。至于周婕主张链家公司返还涉案房屋中介费2250元的问题，考虑到周婕搬离涉案房屋后，链家公司已经另行居间介绍周婕承租了他处房屋，其并没有收取周婕约定的中介费，且该约定的中介费大于涉案房屋的中介费，为此，对周婕的该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十四条第四款、第九十七条的规定，判决：一、解除周婕和方善群、链家公司之间签订的《房屋租赁合同》。二、方善群于判决生效之日起十五日内返还周婕房屋租金36000元和押金4500元。三、链家公司对方善群的上述还款承担连带责任。四、驳回周婕的其他诉讼请求。一审案件受理费868元，由方善群和链家公司负担（此款由方善群和链家公司直接给付周婕，以冲抵周婕预交的诉讼费用）。
链家公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、上诉人为被上诉人提供居间服务，已经促成双方签约，全面履行了合同义务。方善群并没有尽到如实披露义务，房屋在出租之后被法院拍卖，导致合同目的不能实现，方善群对于合同的解除具有直接的法律责任。周婕作为具有完全民事行为能力的合同主体，也对于房屋状况的审查具有注意义务，应承担民事行为的法律后果。上诉人作为房产中介，核实了涉案房屋的产权，根据所了解的信息如实报告了房屋的状况，不存在“提供虚假信息、隐瞒重要事实或恶意串通行为”，一审法院以上诉人未尽核查义务为由判定上诉人承担连带责任，认定事实不清，适用法律错误。2、涉案房屋被查封并不限制方善群出租房屋，被上诉人之间所签署的《房屋租赁合同》合法有效，一审法院判定上诉人承担法律责任没有法律依据。查封是对房屋处分权的限制，根据江苏省无锡市惠山区人民法院(2012)惠民初字第1306号协助执行通知书，法院仅限制查封房屋在“查封期间不得办理买卖、转让、抵押、赠与等手续”，并没有限制涉案房屋的出租。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条，对于不动产的查封并不必然限制该不动产的使用收益。虽然方善群没有如实披露该房屋被查封的事实，并不否定方善群具有出租房屋的权利，被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》合法有效。上诉人不具有核查涉案房屋是否被查封的法律义务及合同义务，一审法院以此为由判定上诉人承担连带法律责任没有法律依据。3、《房屋租赁合同》基于无法继续履行而被解除，被上诉人方善群是合同解除的过错方，应承担损害赔偿责任。上诉人对于房屋租赁合同的解除并不具有法律上的过错，且上诉人不是租赁合同的主体，合同具有相对性，一审法院判定上诉人承担连带责任不具有请求权基础。综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，并由被上诉人承担本案二审诉讼费。
被上诉人周婕答辩称：1、上诉人链家公司的义务不仅仅是提供房源信息，促成三方签订《房屋租赁合同》那么简单，链家公司应有相应的谨慎注意义务，该义务就是确保房屋能够有效使用，不会导致合同目的无法实现。2、上诉人作为专业的房屋中介机构，本可以通过网络非常简易的查询到涉案房屋存在重大的权利瑕疵，因上诉人本身的过错，并没有将涉案房屋存在重大瑕疵这一事实告知周婕，导致周婕无法使用涉案房屋，上诉人存在重大过错，应当承担连带责任。
被上诉人方善群答辩称：1、链家公司称方善群未告知涉案房屋处于被查封状态，实际情况是方善群并不知道涉案房屋被查封，甚至拍卖。2、根据相关法律，查封期间不得办理转卖、抵押等手续，但并没有限制房屋出租。3、法院执行时未通知方善群。方善群不应当承担责任。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
二审审理中，被上诉人周婕提供了打印时间为2016年4月13日的涉案房屋在淘宝网司法拍卖专栏的信息截图，该信息截图载明拍卖房屋为南京市梦都大街128号紫鑫中华广场8幢3单元706室，拍卖结束时间为2014年8月20日，以此证明涉案房屋于2014年8月19日至2014年8月20日在网上被司法拍卖，而上诉人没有尽到谨慎义务，将具有重大瑕疵的房屋出租给周婕使用，导致周婕目前无法使用涉案房屋，该信息截图现可以从上网查到。上诉人链家公司称：对该证据的真实性无法核实，该证据是网页截图，并不清楚其链接的地址；从该份证据的抬头上显示的打印时间为2016年4月13日，并不是被上诉人所称的2014年，且截图的图片也无法显示所拍卖的房屋为涉案房屋，该份证据与本案无关。方善群质证称，其对该证据的真实性不予认可，其不可能无缘无故到淘宝上查询自己房屋的情况，其他同链家公司质证意见。
二审法院要求两被上诉人自行上网查询上诉人提供的上述信息截图的真实性，经过查询后如有异议可在规定时间内向二审法院提出，两被上诉人均未在规定时间内提出异议。
本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。方善群出租给周婕的房屋因被司法查封拍卖，致使周婕未能按照合同使用房屋，周婕要求方善群返还租金和押金应当予以支持。
周婕起诉要求链家公司对于方善群的还款承担连带责任，经审查，与周婕之间形成租赁合同关系并收取周婕租金和押金的是方善群，而非链家公司，因此，应当承担返还义务的并非链家公司。链家公司作为专业的房屋中介机构，对于其居间的房屋是否存在交易瑕疵未尽到适当的审查义务虽有责任，但因为其并非收取租金和押金的一方，故其不应当承担返还责任。综上，一审法院的判决不当，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第1118号民事判决的第一、二项；
二、撤销南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第1118号民事判决的第三、四项；
三、驳回周婕的其他诉讼请求。
二审案件受理费868元，由周婕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年六月十三日
书 记 员 汪海燕