湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂恩施中民终字第00556号
上诉人（原审被告）：王柏志，男，生于1948年5月28日，土家族，恩施市人，恩施市国家税务局退休职工。
被上诉人（原审原告）：田柏轩，又名田柏宣，男，生于1953年4月6日，土家族，恩施市人，农民。
委托代理人：胡光灿，恩施市崔坝法律服务所法律工作者。
原审第三人：恩施市国家税务局。
法定代表人：朱显龙，该局局长。
上诉人王柏志为与被上诉人田柏轩、原审第三人恩施市国家税务局房屋买卖合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2012）鄂恩施民初字第03343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
恩施市人民法院查明：原恩施市税务局双河区税务所在恩施市新塘乡双河集镇拥有一处房地产。1985年9月28日，恩施市国土资源局的《国家、集体单位建设用地清理登记表》对该房地产的记载为：土地使用单位名称“恩施市双河区税务所”，详细地址“双河区下坝乡上坝村六组”（现恩施市新塘乡双河集镇），土地权属“国家”，用地批准机关“市税务局”；使用土地总面积1711.8平方米（备注：耕地），其中（一）建筑面积225平方米（办公室126.5平方米、宿舍98.5平方米），（二）非建筑面积486.8平方米（生活必须用地）。用地单位签章“恩施市税务局双河区税务所”。后税务机构改革，原恩施市税务局分立为恩施市国家税务局和恩施市地方税务局，原有固定资产一并进行了处置。前述房地产，一部分归属于原双河乡国税所（第三人恩施市国家税务局下设机构），一部分归属于原双河乡地税所（恩施市地方税务局下设机构）。
2002年11月14日，恩施市国家税务局（甲方）与王柏志（乙方）签订《处理闲置固定资产合同》。《处理闲置固定资产合同》的内容为：根据新塘分局处理闲置固定资产的报告，市局党组在新塘分局召开了专题职工大会，并形成了一致的处理意见。在此基础上，市局党组决定，将新塘分局的闲置固定资产予以处理。为明确双方责任，特签订合同如下：一、甲方将双河国税征收站的房产作价25000元出售给乙方。乙方在签订合同之日一次性付清款项，甲方出具正式收据给乙方。二、房屋界址以原税务局分家协议为准。三、乙方自理房产过户手续及相关税费缴纳，甲方只出具售房证明。四、原房产存在的一切遗留问题，均由乙方自行解决。五、乙方购房后，不能再在市局购买房产。六、甲乙双方约定的违约责任为，如一方违约，则由违约方赔付合同金额20%的违约金。七、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，合同自双方签字之日起生效。
2003年1月4日，王柏志将该房地产转让给田柏轩，田柏轩向其支付了购房款26000元。王柏志出具收条一份，内容为“收条田柏宣（轩）交来双河房产款贰万陆仟元整（26000元）收款人王柏志2003.1.4号”。之后，王柏志将《处理闲置固定资产合同》原件交给田柏轩持有，并注明“此房产以（已）转让给田柏轩（王柏志印章）2004年3月”。2004年10月13日，田柏轩按计税金额20000元交纳该房地产的契税800元，恩施市财政局新塘乡财政分局开具了契税完税证。王柏志将该房地产交给田柏轩占有使用至今。后因王柏志拒绝协助田柏轩办理房地产的过户手续，田柏轩遂于2011年6月29日提起诉讼，请求判令王柏志履行房屋买卖合同义务，即协助田柏轩办理房产和土地使用权过户手续。王柏志则辩称涉案房屋土地为国有划拨土地，双方间的房屋买卖协议无效。审理中，恩施市人民法院追加恩施市国家税务局作为第三人参加诉讼。
2012年11月6日，恩施市国土资源局对恩施市双河区税务所在1985年9月28日取得的位于双河区下坝及上坝村六组的1711.80平方米土地使用权的性质作出说明，该宗地为国有划拨土地。
诉讼中，恩施市国土资源局新塘国土资源所绘制了《原双河乡国税所占地平面图》，载明四至界线为：东至墙外根临恩鹤公路，南与姜富贵、赵林梅接界，西至原厕所滴水中线与熊新华的菜地接界，北至房屋的墙外根及围墙外根与恩施市农村信用合作联社新塘信用社围墙接界。接界人姜富贵、熊新华、赵林梅、恩施市农村信用合作联社新塘信用社分别在《原双河乡国税所占地平面图》上签字确认。田柏轩表示，原恩施市税务局双河区税务所其他房地产（归属于恩施市地方税务局的部分），已由恩施市地方税务局转让给姜富贵、赵林梅，并已办理了房屋所有权证、土地使用权证。王柏志、第三人恩施市国家税务局表示，对恩施市地方税务局转让房屋的事实不清楚。
恩施市人民法院认为：本案争议房地产的国有土地使用权人，经恩施市国土资源局依法登记为“恩施市双河区税务所”。田柏轩提供的《国家、集体单位建设用地清理登记表》、《原双河乡国税所占地平面图》，证明“恩施市双河区税务所”分解后的双河乡国税所（恩施市国家税务局下设机构）对该房地产享有国有土地使用权。作为原双河乡国税所的主管机关，第三人恩施市国家税务局对诉争房地产具有处分权。该房地产原来是国家税务部门的办公用房，房屋未办理产权登记是长期历史原因形成的，不能以未办理房屋产权登记来否定“恩施市双河区税务所”对该房地产拥有的合法产权。该房地产的土地使用权性质登记为“国家”，而且恩施市国土资源局已明确为国有划拨土地。恩施市国家税务局对乡镇范围内闲置的固定资产进行处置，由固定资产受让人支付相应对价并向有关部门交纳契税，其行为未损害国家、集体或者他人利益。恩施市国家税务局与王柏志签订《处理闲置固定资产合同》，王柏志将该合同约定的房地产有偿转让给田柏轩，均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
当事人订立的房屋协议虽然依法成立，但在没有办理《中华人民共和国城市房地产管理法》规定要求的手续之前，不具有将协议指向的房产权属变更的效力。当事人应当按照法律的规定和协议的约定，为办理权属变更手续履行自己的义务。所谓房屋的转让应进行变更登记方为有效，是指双方通过签订协议，虽然买卖房产的意向能够成立，但是若不登记，则不发生房产所有权转移的效力，不是指房屋买卖协议本身不能成立。在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。虽然恩施市国家税务局转让本案争议的房地产时只有划拨土地使用权，但不影响当事人补办土地出让手续后转让房地产。而补办土地出让手续属于行政管理性规范，未补办手续不必然导致合同无效。再者，诉争房地产已交付田柏轩占有使用至今达八年，现王柏志主张无效，有违诚实信用原则。出卖人以签订协议时尚未取得土地使用权以及该宗土地性质是国有划拨土地不能转让为由，主张房屋买卖协议无效，其理由不能成立。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”田柏轩请求判令王柏志履行房屋买卖合同义务，即协助田柏轩办理房产和土地使用权过户手续，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。第三人恩施市国家税务局作为房地产初始转让的一方，负有协助办理相关房地产权属变更登记手续的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、被告王柏志协助原告田柏轩履行房屋买卖合同义务，即协助原告田柏轩办理原恩施市双河区税务所（位于恩施市新塘乡双河集镇）房地产的部分房产和土地使用权过户变更登记手续，四至界线以恩施市国土资源局新塘国土资源所绘制的《原双河乡国税所占地平面图》为准。二、第三人恩施市国家税务局协助被告王柏志为原告田柏轩办理前述房地产的产权过户登记手续。案件受理费100元，由田柏轩、王柏志各负担50元。
上诉人王柏志不服一审判决，向本院提起上诉称：《中华人民共和国城市管理法》第三十九条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。本案上诉人与第三人所签订的《房地产买卖合同》，约定转让的土地系国有划拨土地，双方签订的合同违反了法律法规的强制性规定，系无效合同。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案纠纷起诉至法院前，原划拨土地使用权人并未经政府主管部门追认批准，合同仍属无效。原审法院判决双方当事人签订的合同有效，违反了国有资产处置规定，属适用法律错误。请求撤销原判，驳回被上诉人田柏轩的诉讼请求。
被上诉人田柏轩答辩称：原判认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人恩施市国家税务局未向本院提交答辩意见。
二审期间，被上诉人田柏轩向本院提交了恩施市国土资源局新塘国土资源所出具的说明一份，该说明载明：原恩施市双河区税务所与王柏志签订了《处置闲置固定资产合同》。在办理权属变更登记手续中，依法按程序签订出让合同并交纳出让金和相关税费后，可以将该宗土地权属类型由国有划拨土地变更为国有出让土地。用以证明本案所涉国有划拨土地在使用权人缴纳出让金后，可以变更为国有出让土地。上诉人王柏志质证认为，该证据系无效证据。第三人恩施市国家税务局未发表质证意见。本院经审查认为，恩施市国土资源局对本案所涉合同是否属于按程序办理的合同没有进行表态，故本案所涉国有划拨土地是否可以变更为国有出让土地，现仍不明确，因此，对该说明本院不予采信。
经审理查明，原判查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案所涉房地产的土地使用权性质为国有划拨。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，土地使用权人转让国有划拨土地使用权时，应当报经有批准权的人民政府同意。恩施市国家税务局与王柏志签订《处理闲置固定资产合同》时，未经恩施市人民政府同意，即将原恩施市双河区税务所的部分房地产转让给了王柏志；王柏志与田柏轩达成房地产转让协议时，上述房地产所涉的土地使用权性质仍未改变，因此，亦应履行相关的报批手续。恩施市国家税务局、王柏志在转让国有划拨土地使用权时，未报经有批准权的人民政府同意，违反了法定程序。转让协议签订后，至本案诉讼前，本案所涉土地的受让人田柏轩一直未能办理国有划拨土地使用权的出让手续，因此，其起诉要求王柏志履行协助办理房地产过户手续义务的依据不足，本院对其诉讼请求不予支持。原判虽认定事实清楚，但适用法律及处理结果均错误，本院予以纠正。经合议庭评议，并报请本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销恩施市人民法院（2012）鄂恩施民初字第03343号民事判决；
二、驳回田柏轩的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人田柏轩负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 谭 云
审判员 崔 华
二〇一四年二月二十五日
书记员 谭绍丹