广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2461号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市海纳文藏贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心第23层5单元。
法定代表人：龚小凤。
委托诉讼代理人：林宇，广东卓领律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市集扬物业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心二座夹层D单元。
法定代表人：黄键邦。
委托诉讼代理人：韩荣，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟文茵，北京市中伦（广州）律师事务所实习律师。
上诉人佛山市海纳文藏贸易有限公司（以下简称海纳文藏公司）因与被上诉人佛山市集扬物业发展有限公司（以下简称集扬公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：位于广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号的房屋共有29层，已办理权属证书。
2015年6月16日，集扬公司（甲方）与海纳文藏公司（乙方）签订《友邦金融中心租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心一座实际楼层第23层（名义楼层第23层）5、6单元出租予乙方作办公室使用，实际建筑面积601.15平方米，计租面积505.99平方米，租期自2015年6月16日起至2018年8月15日止，其中2015年6月16日至2015年8月15日为免租期，除本合同第3-5条另有规定外，此期间甲方免除乙方的租金；甲方于2015年6月16日以现状向乙方交付租赁单元；（3-5条）如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租期免租优惠，乙方须补交该期间的租金；2015年6月16日至2017年6月15日期间的租金为40479.2元/月，2017年6月16日至2018年8月15日期间的租金为44527.12元/月，乙方须于每月1日（如遇法定节假日，则缴交时间相应顺延）缴纳当月租金，逾期超过7日则需按当月租金自每月1日起至还清之日止按日千分之一支付滞纳金，逾期超过三十日则甲方有权终止合同、收回租赁单元并不退回租赁保证金；物业管理公司为第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司，租赁单元每月物业管理费12649.75元，每月1日向物业管理公司交纳当月的物业管理费，逾期超过7日，由物业管理公司收取相应的滞纳金；乙方在签订本租赁合同后5个工作日内须向甲方支付首年租赁保证金121437.6元、公共事业费保证金7589.85元；租赁期满或合同提前终止后，乙方没有违反水电费、空调费、通讯费及其他费用缴付义务的情况下，甲方于30个工作日内将公共事业费保证金无息退还给乙方；乙方返还租赁单元应当符合正常使用后的状态；（15-2条）如甲方违反合同，应无息退还租赁保证金，如乙方违反合同，甲方有权没收租赁保证金并立即收回租赁单元或其相关部分的占有权，一方给对方造成的损失的，还应承担赔偿损失的责任；（16-5条）租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方的租赁保证金，乙方除支付实际使用租赁单元期间应付未付一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于装修期和免租期的租金及律师费用、诉讼费用及该租赁单元空置期间甲方根据本合同可收取的租金；等等。
2015年6月24日，海纳文藏公司向集扬公司支付了租赁保证金121437.6元、公共事业费保证金7589.85元。
2015年7月31日，海纳文藏公司、集扬公司签订《房地产租赁契约》用于办理备案手续，约定租期自2015年6月16日起至2018年8月15日止，租金40479.2元/月，每月1日前支付至集扬公司指定的银行账号。
2016年9月30日，海纳文藏公司向集扬公司发出《解除租赁合同通知书》，载明海纳文藏公司因经营困难、无法再承担租金和管理费提出退租申请，自2016年9月30日起停止缴纳租金和管理费。集扬公司复函表示对海纳文藏公司单方提出的退租申请不予接受，要求海纳文藏公司按合同约定继续履行承租人的义务。
2016年10月12日，海纳文藏公司向集扬公司发送电子邮件，告知集扬公司其已清空并退出涉讼租赁物，租赁物交还集扬公司。
2016年11月1日，集扬公司作出《解除租赁合同通知书》，载明由于海纳文藏公司自2016年10月1日起拖欠2016年10月1日至2016年10月31日的租金、物业管理费及电费等，集扬公司提前解除合同，双方签订的租赁合同于2016年11月1日解除，海纳文藏公司须支付租金及滞纳金、电费等费用。
海纳文藏公司将涉讼租赁物作办公室使用，支付租金至2016年9月30日，并已支付2016年9月1日至10月31日期间的电费。
海纳文藏公司于2016年10月14日提起诉讼。诉讼中，集扬公司提出反诉，海纳文藏公司于2016年11月9日签收《解除租赁合同通知书》等反诉材料。庭审中，集扬公司确认涉讼租赁物已清空。
原审法院认为，海纳文藏公司、集扬公司签订的《友邦金融中心租赁合同书》、《房地产租赁契约》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
海纳文藏公司以经营困难、无法再承担租金和管理费为由提出退租，并不符合海纳文藏公司、集扬公司约定解除合同的条件，也不符合法定的合同解除条件，且集扬公司明确表示不同意海纳文藏公司的退租申请，合同并未因海纳文藏公司提出退租申请而解除，故海纳文藏公司请求确认涉讼合同及《房地产租赁契约》于2016年9月30日解除，原审法院不予支持。合同尚未解除，海纳文藏公司应继续履行合同义务，但海纳文藏公司明确告知集扬公司停止缴纳租金，且海纳文藏公司事实上也未按合同约定的交租日期继续向集扬公司支付租金，海纳文藏公司构成根本违约，集扬公司提出解除合同，符合法律规定。合同自解除通知到达对方时解除，集扬公司提供的顺丰速运快递单未显示海纳文藏公司收到《解除租赁合同通知书》，海纳文藏公司于2016年11月9日签收包括《解除租赁合同通知书》在内的反诉材料，原审法院确认涉讼合同及《房地产租赁契约》于该日解除。集扬公司反诉请求确认涉讼合同于2016年11月1日解除，原审法院不予采纳。
海纳文藏公司已于2016年10月12日告知集扬公司其已清空并退出涉讼租赁物，租赁单元交还集扬公司，故集扬公司自该日起不存在收回涉讼租赁物的障碍，原审法院确认集扬公司于2016年10月12日收回涉讼租赁物。海纳文藏公司仅支付租金至2016年9月30日，还应支付2016年10月1日至10月12日期间的租金15669.37元（40479.2元/月÷31天×12天）予集扬公司。集扬公司请求计收滞纳金，实为请求就海纳文藏公司逾期支付租金的行为计收逾期违约金。按涉讼合同约定，2016年10月的租金应于2016年10月8日前支付，海纳文藏公司尚未支付上述租金，故应支付逾期违约金予集扬公司。集扬公司主张按日千分之一计收逾期违约金，过分高于集扬公司的实际损失，原审法院酌情调整为按日万分之五的标准计算。故海纳文藏公司应以15669.37元为本金自2016年10月9日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予集扬公司。集扬公司反诉请求的租金、滞纳金超出上述核定的部分，原审法院不予支持。集扬公司主张海纳文藏公司支付2016年11月2日至2016年11月13日的占有使用费，原审法院不予支持。
诉讼中，海纳文藏公司提供了2016年9月、10月的电费发票，集扬公司也确认该两月的电费已由海纳文藏公司支付，集扬公司在本案中请求海纳文藏公司支付2016年9月1日至10月31日的电费578.75元，原审法院不再予以支持。合同解除，海纳文藏公司不存在拖欠水电费情形，集扬公司应退还公共事业费保证金7589.85元予海纳文藏公司。海纳文藏公司的相应诉讼请求，原审法院予以支持。
海纳文藏公司将涉讼租赁物作办公室使用，符合涉讼合同约定的用途，集扬公司确认涉讼租赁物已清空，且海纳文藏公司提供的视频显示涉讼租赁物符合正常使用后的状态，集扬公司反诉请求海纳文藏公司对涉讼租赁物恢复原状，原审法院不予支持。
海纳文藏公司违约致合同解除，依约定海纳文藏公司不再享有免租优惠。集扬公司反诉请求海纳文藏公司支付免租期即2015年6月16日至2015年8月15日的租金80958.4元（40479.2元/月×2个月），原审法院予以支持。双方约定海纳文藏公司违约的，集扬公司没收保证金，该保证金实为海纳文藏公司违约行为的违约责任。原审法院综合合同的履行情况、海纳文藏公司的过错程度及集扬公司的损失，认定海纳文藏公司应承担相当于保证金数额的违约金121437.6元，集扬公司请求的空租期损失已纳入该违约金的考量范畴，如重复支持，违约金标准亦相对于集扬公司的损失过高，故原审法院对海纳文藏公司主张的返还保证金40479.2元、集扬公司主张的六个月空租期损失242875.2元均不予支持。
涉讼租赁物的物业管理公司为第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司，涉讼合同约定管理费由物业管理公司收取，故海纳文藏公司在本案中主张集扬公司支付2016年10月1日至11月1日的管理费及滞纳金、六个月空置期管理费损失，原审法院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认海纳文藏公司与集扬公司于2015年6月16日签订的《友邦金融中心租赁合同书》、于2015年7月31日签订的《房地产租赁契约》于2016年11月9日解除。二、海纳文藏公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月1日至10月12日期间的租金15669.37元及以15669.37元为本金自2016年10月9日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算的逾期付款违约金予集扬公司（反诉海纳文藏公司）佛山市集扬物业发展有限公司；三、海纳文藏公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年6月16日至2015年8月15日的租金80958.4元予集扬公司；四、集扬公司于判决发生法律效力之日起十日内退还公共事业费保证金7589.85元予海纳文藏公司；五、驳回海纳文藏公司的其他诉讼请求；六、驳回集扬公司的其他反诉请求。本案适用简易程序结案，案件受理费500.86元，由海纳文藏公司负担475.86元，由集扬公司负担25元。反诉费4725.96元（集扬公司已预交），由集扬公司负担3618.11元，由海纳文藏公司负担1107.85元。
上诉人海纳文藏公司不服原审判决，提出上诉：一、原审判决确认双方的租赁关系于2016年11月9日解除错误。《友邦金融中心租赁合同书》16-5条规定“租赁期间，非本合同的规定，乙方中途擅自退租的……”，该内容包含了除双方具体约定的合同解除条件外，海纳文藏公司有权单方提出解除合同，且海纳文藏公司已于9月30日通过邮寄《解除租赁合同书》及电话协商、电子邮件等方式明确告知解除合同，该租赁合同关系应于2016年9月30日解除。假设上述观点不能成立，合同书及契约应于2016年10月12日解除。二、原审判决海纳文藏公司支付2016年10月1日至10月12日的租金15669.37元及相应的违约金错误。由于《友邦金融中心租赁合同书》及《房地产租赁契约》于2016年9月30日解除，海纳文藏公司无需支付2016年10月1日至10月12日的租金15669.37元及相应的违约金。即便存在逾期付款，亦应按照中国人民银行同期贷款利率计算，即使按法释【2000】34号批复计算也是日万分之二点一，原审判决日万分之五错误。三、原审判决海纳文藏公司支付2015年6月16日至2015年8月15日的免租期的租金80958.4元给集扬公司错误。在（2016）粤0605民初11189号案中，原审法院驳回了要求出租人支付免租期租金的诉请，而在本案中，原审法院却作出截然相反的判决，原审判决有失公理。另涉案物业是毛坯房，免租期作为装修期，是集扬公司自愿给予的商业优惠，且装修余值远远大于免租期租金。如免租期租金是违约金，因与没收保证金的违约责任条款存在重叠性赔偿及违约金过高，故不应判付。即便要判付免租期租金，应考虑已履行的租赁合同期、剩余合同期、装修余值等因素，按违约救济比例原则，按比例判付免租期租金。四、原审判决海纳文藏公司承担3个月的保证金121437.6元作为违约金赔偿，并驳回要求返还租赁保证金的诉请错误。另按照行业惯例，若承租人已违约，一般是赔偿或没收1至2个月租金作违约赔偿。原审机械地按合同规定判决没收保证金121437.6元作违约金错误，应改判返还1个月保证金给海纳文藏公司。至此，请求二审法院改判：1.双方的租赁关系于2016年9月30日解除；2.撤销原审第二项判决，海纳文藏公司无需支付租金15669.37元及相应的违约金给集扬公司；3.撤销原审第三项判决，海纳文藏公司无需支付2015年6月16日至2015年8月15日的租金80858.4元给集扬公司；4.撤销原审第五项判决，改判集扬公司返还租赁保证金40479.2元给海纳文藏公司；5.一、二审案件受理费由集扬公司承担。
被上诉人集扬公司答辩认为，原审查明事实清楚，适用法律准确，请求二审法院予以维持。
上诉人海纳文藏公司为证明其主张，提交另案民事判决三份，证明一审法院判决没收保证金是错误的，另案中租户在完全没有履行合同的情形之下，一审法院判决两个月的保证金作为违约金；还有一案违约责任是三个月保证金而无须支付免租期租金，若免租期的租金认定是损失，则应该进行二选一进行支付。
被上诉人集扬公司的质证意见，对该判决真实性无异议，但与本案并没有关联。
经核查，本院认为，该三份民事判决与本案属于不同民事主体、不同的法律关系，与本案无关联，本院不予采信。
经审查，原审法院认定的案件事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人海纳文藏公司、被上诉人集扬公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：租赁合同的解除时间；海纳文藏公司应否支付租金15669.37元及违约金和2015年6月16日至2015年8月15日的租金80958.4元；租赁保证金40479.2元应否返还给海纳文藏公司。
租赁合同的解除时间。上诉人海纳文藏公司主张其已于9月30日通过邮寄《解除租赁合同书》及电话协商、电子邮件等方式明确告知解除合同，该租赁合同关系应于2016年9月30日解除。经核查，2016年9月30日海纳文藏公司发出向集扬公司《解除租赁合同通知书》，10月12日，向集扬公司发送电子邮件，告知其已清空并退出租赁物，租赁物已退还集扬公司。2016年11月1日，集扬公司作出《解除租赁合同通知书》，海纳文藏公司于11月9日签收。至此，判定双方租赁合同的解除时间，本院主要从以下几方面考虑：首先，海纳文藏公司主张2016年9月30日已行使解除权是否有合同依据。依据海纳文藏公司与集扬公司签订的租赁合同，约定解除权是属于出租人集扬公司方才享有的单方解除权，而非承租人海纳文藏公司享有，海纳文藏关于2016年9月30日发出解除通知之日即为合同解除之日的主张与事实不符，于法无据，本院不予支持；原审法院以海纳文藏公司与集扬公司的租赁合同于2016年11月9日解除于法有据，本院予以维持。
海纳文藏公司应否支付2016年10月1日至10月12日的租金15669.37元及违约金和2015年6月16日至2015年8月15日的租金80958.4元。本院认为，首先，关于2016年10月1日至10月12日的租金15669.37元。涉案租赁单元每月租金40479.2元，涉案租赁单元的租金已支付至2016年9月30日，涉案租赁合同直至2016年11月9日期间解除，故海纳文藏公司依法应支付2016年10月1日至11月9日期间的租金，原审判决海纳文藏公司支付2016年10月1日至10月12日期间的租金15669.37元原本有误，但鉴于集扬公司并未就此上诉，认可该判决结果，本院对此予以维持；而海纳文藏公司关于不应支付该期间租金的诉请因与事实不符，于法无据，本院不予支持。其次，关于空租期的租金80958.4元。根据《友邦金融中心租赁合同书》中有关“2015年6月16日至2015年8月15日为免租期，除本合同第3-5条另有规定外，此期间甲方免除乙方的租金；甲方于2015年6月16日以现状向乙方交付租赁单元；（3-5条）如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租期免租优惠，乙方须补交该期间的租金”之规定，原审法院判令海纳文藏公司支付该期间的损失完全符合双方合同约定，本院予以维持；第三，关于违约金。依据《友邦金融中心租户手册》规定日千分之一的标准，违约金明显畸高，原审法院综合酌定按照日万分之五的标准计算已经综合考虑了双方履约情况，处理并无不当，本院予以维持。至此，海纳文藏公司关于该部分的诉请因缺乏理据，本院不予支持。
保证金40479.2元应否返还给海纳文藏公司。经核查，《友邦金融中心租赁合同书》中约定“（16-5条）租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方的租赁保证金，乙方除支付实际使用租赁单元期间应付未付一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于装修期和免租期的租金及律师费用、诉讼费用及该租赁单元空置期间甲方根据本合同可收取的租金”。针对海纳文藏公司的上诉理由，本院分析如下：首先，没收保证金符合合同约定。该保证金依据合同约定实质是出租方承担违约责任的一种形式，违约条件成就时即可没收保证金；其次，保证金的数额。尽管合同约定保证金系2个月的租金，但海纳文藏公司缴纳了3个月的租金为保证金。该法律事实应视为双方履约中对原合同约定内容的变更，该保证金数额系双方新的合意，如若以原合同的书面约定否定双方之后的实际履行，则明显有违诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第一百四十四条之规定，违约金的数额应当与当事人的实际损失相当，约定过高部分法院不予支持，约定过低部分法院予以调整。综合考虑承租方的违约情形，原审法院判令没收保证金并无不当，本院予以维持。海纳文藏公司的诉请因无事实和法律依据，本院不予支持。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3042.14元，由上诉人佛山市海纳文藏贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一七年六月十四日
书 记 员 黎嘉鸿