广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一初字第2593号
原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司，住所地柳州市潭中西路15号富丽嘉园1栋B座7-8号。组织机构代码证代码：73763886-9。
法定代表人李琦，经理。
委托代理人符虹，法律顾问。
委托代理人莫柳燕，职员。
被告张颂民。
被告张翼飞。
原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司诉被告张颂民、张翼飞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理。依法由审判员ＸＸ晶适用简易程序（小额诉讼）独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人符虹、莫柳燕，被告张颂民、张翼飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是柳州市桂景湾小区的物业管理人，被告张颂民、张翼飞为父子关系，同住在该小区33栋1单元402号，为该房屋共有权人。原告为两被告提供物业管理服务，两被告每月应向原告交纳物业管理费。但从2009年3月起至2014年12月，两被告一直不交纳物业管理费，拖欠的管理费合计3044.30元。原告在多次催收未果的情况下，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、两被告立即付给原告物业服务费3044.30元及滞纳金1174.23元；2、两被告承担本案全部诉讼费用。
两被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告的物业服务不作为，小区的绿地要么杂草丛生，要么残缺不全，原告没有尽到管理义务；2、车辆占道停放问题严重，原告随意开发公共用地、公共绿地作为停车泊位，车辆随意停放在消防通道上，通行受阻；3、原告对于共用部位的维护和管理不到位，小区的照明路灯有一半以上是损坏的，石桌、户外健身器材、小区时钟长期不维修，小区的步行街存在乱搭乱盖的现象；4、原告没有按照要求对物业服务费的收支情况向业主公布；5、原告对进出小区的车辆收取车辆停放费，该项收入没有向业主公布，业主有权享受这些利益分配。
综合原、被告的陈述以及全案证据，本院确认以下法律事实：柳州市恒佳物业管理有限责任公司于2002年4月29日成立，2008年4月18日，该公司在柳州市工商行政管理局办理了企业名称变更登记手续，变更后的名称为柳州市恒佳物业服务有限责任公司，即本案原告。两被告系父子关系，是柳州市北雀路45号桂景湾小区33栋1单元402号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为108.72平方米。2004年1月8日，原告与桂景湾小区的建设单位柳州市恒桥房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对桂景湾小区进行物业服务，多层住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.40元由业主交纳，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日按所欠金额的千分之三向原告支付违约金。2006年11月21日，柳州市物价局对桂景湾物业服务收费标准作出批复，同意原告从2006年12月1日起对桂景湾小区的住宅类物业服务费按建筑面积每月每平方米0.40元收取。从2009年3月起至2014年12月期间，两被告未向原告交纳物业服务费。原告多次进行催收，最后一次粘贴催费通知单的时间是2015年4月1日，两被告至今未交纳，故原告诉至法院如上所请。
本院认为：物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。原告与柳州市恒桥房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实的意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同合法、有效，对两被告及其他业主均有法律约束力。原告实行的收费标准在前期物业服务合同中已经作出约定，并且该收费标准也已经柳州市物价局核准，符合法律的规定，故原告要求两被告交纳尚欠的物业服务费，合法合理，本院予以支持。
两被告辩称，原告存在侵占小区公共绿地、违法开发停车泊位、服务质量不达标等诸多问题，并提供了照片作为证据，对此本院认为，照片中显示的现象可以简单地归纳为两种情况，一种是关于小区的停车位设置问题，一种是小区绿化和公共秩序维护问题。对于前者，小区停车位以及公共绿化应该由小区的建设单位按规划设计进行建设，两被告提供的证据不足以说明停放车辆的地方是否是属于规划设计中的停车位还是公共绿地，同时也无法说明原告是否参与了停车车位的建设，因此，本院无法采信两被告关于原告侵占公共绿地、违法设置停车车位一说。对于后者，小区内确实存在绿地被个别业主用水泥硬化、违章搭建以及车辆乱停乱放等现象，但这些现象的存在不能直接证实原告对此不加劝阻和制止。对于个别业主的违规违章行为，原告已进行劝阻和制止，但不能要求原告对此进行强制排除或处罚，因为合同中并没有如此约定，即使有此约定，也是违反法律规定的，因为强制排除妨碍以及对财产、人身进行处罚是由法律赋予给有权机关的权利。在原告劝阻、制止无效的情况下，原告及其他业主可以就违规违章行为向有权机关进行举报、检举，甚至可以通过司法途径进行维权。物业服务是面向全体业主的服务活动，个别业主没有正当理由不缴纳物业服务费用，势必会造成物业公司的服务质量下降，从而侵犯多数业主的利益，此为不可取之行为。综上，两被告的抗辩理由并不充分，本院不予采信。
根据前期物业服务合同的约定以及柳州市物价局的核准，该小区的住宅类物业服务费的收费标准是每月每平方米0.40元，两被告的房屋建筑面积为108.72平方米，所以从2009年3月至2014年12月共70个月，两被告应交纳的物业服务费约为3044.16元（0.40元／月／平方米×108.72平方米×70个月），原告诉请的物业服务费3044.30元已超出应交纳的范围，对于超出部分本院不予支持，两被告应交纳的物业服务费为3044.16元。
关于违约金，两被告以不是合同当事人为由进行抗辩，对此本院认为，根据法律的规定，前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，两被告的辩称并无法律依据，本院不予采信。虽然前期物业服务合同中已对违约金作出了约定，但是约定的违约金过高，违约金应以实际损失为基础。两被告没有按时交纳物业费，原告因此损失了获得相应利息的权益。因此，违约金应参照利息损失的计算方法进行计算。依据法律的规定，利息应以不超过年利率24%为限。原告诉请的违约金1174.23元，已经超出了法律的规定，故本院不予支持。违约金应以3044.16元为基数，从原告最后一次催告之日的次日即2015年4月2日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按年利率24%计付。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院﹤关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定﹥》第二十九条第一款，参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告张颂民、张翼飞向原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司支付从2009年3月至2014年12月期间的物业服务费3044.16元及违约金（违约金的计算方法：以3044.16元为基数，从2015年4月2日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按年利率24%计付）；
二、驳回原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取，由被告张颂民、张翼飞负担25元，本院退回原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司25元。
以上应履行义务，义务人应当于接到本判决之次日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行人财产所在地法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判员 ＸＸ晶
二〇一五年十一月九日
书记员 董 英
附法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十五条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
6、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
7、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
8、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
9、《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
10、《最高人民法院﹤关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定﹥》第二十九条第一款：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
11、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。