黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民终1955号
上诉人（一审被告）：齐齐哈尔鑫欣房地产开发有限公司（以下简称鑫欣开发公司），住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区东湖路2号，统一社会信用代码×××。
法定代表人：刘富勤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周丽春，黑龙江周丽春律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沙丽娟，住黑龙江省齐齐哈尔市。
被上诉人（一审原告）：笛木昭一郎，日本国籍。
被上诉人（一审原告）：付景繁，原居住地黑龙江省齐齐哈尔市。
委托诉讼代理人：庄钦坤，齐齐哈尔市铁锋区光荣法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：付博，住黑龙江省齐齐哈尔市。
一审被告：齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司（以下简称万通开发公司），统一社会信用代码×××，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区站前街1-6层。
法定代表人：石磊，该公司经理。
委托诉讼代理人：韩仁亮。
委托诉讼代理人：李冬。
上诉人齐齐哈尔鑫欣房地产开发有限公司（以下简称鑫欣开发公司）因与被上诉人笛木昭一郎、付景繁、付博、一审被告齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司（以下简称万通开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省铁锋区人民法院（2016）黑0204民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
鑫欣开发公司上诉请求:1.依法撤销（2016）黑0204民初437号民事判决第二项内容即鑫欣开发公司对付博的赔偿责任承担20%连带责任为60,000.00元；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：本案诉争房屋不是办理普通房屋过户手续，是一次性统一办理铁路房产证变更为齐齐哈尔市房产证，过后不予受理的特殊情况，且房产部门要求必须产权人本人到现场办理，因付景繁在日本不能回来办理的情况下，付景繁又亲自从日本打电话明确表示同意将自己名下诉争房屋变更到付博名下，鑫欣开发公司才给出具的变更产权证手续。付景繁与付博是直系亲属，鑫欣开发公司对付景繁受托其儿子崔浩拿着自己母亲产权证和户口原件的行为，完全有理由相信是其母亲付景繁的真实意思表示，且崔浩与付博又签订的协议书，鑫欣开发公司给付博提供的变更房屋产权证手续的行为没有过错，请二审法院依据客观事实，依法改判。
付景繁辩称，本案诉争房屋是付景繁和笛木昭一郎夫妻共有财产，付景繁未将诉争房屋转让给付博，该房屋是付景繁租借给付博父母一家居住。该房屋在铁路房产部门办理的房产手续，鑫欣开发公司没有权利将付景繁名下的房产进行出卖，其行为严重侵害了付景繁和笛木昭一郎的权益。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回鑫欣开发公司的上诉请求。
付博辩称，本案诉争房屋是付景繁赠与付博的，付景繁是付博的亲姑姑，家里亲属都知道此事，当时是付景繁委托崔浩办理的相关手续。鑫欣开发公司是按照程序办理的手续，没有过错。
万通开发公司称，一审法院认定万通开发公司无过错是正确的，鑫欣开发公司二审上诉亦不要求万通开发公司承担责任，万通开发公司认可鑫欣开发公司的上诉理由。
笛木昭一郎、付景繁向一审法院起诉请求：1.要求确认万通开发公司与付博之间签订的齐齐哈尔市铁锋区南汇花园小区5号楼3单元201室商品房买卖合同无效，要求返还房屋或房屋折价款300,000.00元；2.案件受理费由付博、万通开发公司、鑫欣开发公司负担。
一审法院认定事实：付景繁与笛木昭一郎于2002年6月5日登记结婚。付博是付景繁的侄儿。付景繁与笛木昭一郎婚后于2005年4月出资从他人手中购买了房屋一处，当时房屋地址为铁锋区站前街道南汇花园小区0009栋03-04号，房屋登记在付景繁的名下，该房屋是铁路房产证。2008年12月在铁路房产证更换为齐齐哈尔市房产证期间，付博与付景繁的儿子崔浩共同来到鑫欣开发公司办理该房屋更名手续，崔浩代表付景繁与付博签订了协议书，协议书内容为：因付景繁长年生活在日本，故将名下该房产协议过户给侄子付博名下，如将来发生任何纠纷，后果自负。一切过户手续委托付景繁儿子崔浩办理。鑫欣开发公司在核对了崔浩户口本后，就与付博重新签订了房屋买卖协议，将本案诉争房屋卖给了付博，但没有收取付博房款。鑫欣开发公司将该房屋的销售记录给了万通开发公司，万通开发公司依照其与鑫欣开发公司之间约定的合作开发房产协议，为付博开具了诉争房屋的销售发票。2009年6月付博凭房屋买卖协议与发票、购买商品房登记备案介绍信，在齐齐哈尔市房地产管理处办理了诉争房屋的产权证，房屋地址变更为铁锋区南汇花园5号楼3单元2层1号，房屋面积79.21平方米，该房屋一直由付博居住。2014年11月付博将该房屋出售给案外人杨宇，现该房屋登记在杨宇名下。付博与杨宇的房屋买卖协议中没有写明总房款，付博自称该房屋卖了260,000.00元。
另查，崔浩于1993年8月12日出生，2008年12月时其刚满15周岁。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、付景繁是否将本案诉争房屋赠与给付博；二、两个房地产公司是否应承担连带责任。一审法院认为，当事人对自己的主张有义务向法院提交证据证实，本案中付博自称付景繁是将诉争房屋赠与给自己的，其提交的证据主要是房屋置换协议书、证人证言和QQ聊天记录，这三份证据在内容和表现形式上有一定的局限性，QQ聊天记录不能显示出对方实际聊天人是谁，而且聊天记录中也没有明确的表示将房屋更名到付博名下，办理房屋更名的受委托人是不满16周岁的限制行为能力人，处理房产的行为是与其年龄智力不相应的民事活动。这三组证据均不能充分证实付景繁明确自愿同意将诉争房屋赠与给付博，故对付博主张房屋是赠与给自己的观点不予支持。因鑫欣开发公司作为房地产销售方主要应负责房地产的销售工作，本案诉争房屋已出售给付景繁，在铁路房产证变更为齐齐哈尔市房产证过程中，鑫欣开发公司不应将已售出的房屋另行与他人再签订房屋买卖协议，对于房屋赠与更名一事应由房屋管理部门负责审查办理，故鑫欣开发公司在本次事件中有一定的过错，因鑫欣开发公司并没有获取利益，故对付景繁与笛木昭一郎的损失应承担部分连带赔偿责任。万通开发公司是依据与鑫欣开发公司的协议出具的发票，其在整个事件过程中没有过错，不应承担连带责任。本案诉争房屋已由付博卖给他人，无法将房屋返还给付景繁与笛木昭一郎，付博应折价赔偿付景繁与笛木昭一郎的损失。付景繁与笛木昭一郎主张房屋价款300,000.00元，付博主张房屋卖了260,000.00元，按照公序良俗原则，参照2014年的市场价格，房屋价款300,000.00元比较合理。本案经一审法院审委会讨论研究，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第五十八条、第六十一条之规定，判决：一、付博于本判决生效之日起五日内一次性返还付景繁与笛木昭一郎房屋折价款300,000.00元；二、鑫欣开发公司对上述赔偿责任承担20%的连带责任即60,000.00元；三、驳回付景繁与笛木昭一郎的其他诉讼请求。本案受理费5,800.00元，由付博承担。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院不再重述。
本院认为，本案所争议的房屋是付景繁和笛木昭一郎在夫妻关系存续期间购买的已在铁路房产处登记的房屋，付博称付景繁和笛木昭一郎将该房屋赠与给其的辩称，付博未向一、二审法院提供付景繁和笛木昭一郎将该房屋赠与其的相关证据，亦未提供付景繁和笛木昭一郎授权付景繁儿子崔浩与付博办理争议房屋的过户手续，且崔浩又系不满16周岁的限制行为能力人，故应认定付博与崔浩签订的协议书不具有法律效力。鑫欣开发公司在明知争议房屋登记在付景繁名下，在付博未出具付景繁和笛木昭一郎授权出售或赠与手续的情况下，仍为付博提供房屋变更手续，其行为侵害了付景繁和笛木昭一郎的合法权益，一审法院认定鑫欣开发公司对此承担20%连带赔偿责任较为合理。鑫欣开发公司以争议房屋是在急需办理铁路房照变更市里房照期间，根据付景繁的儿子崔浩持有争议房屋的相关手续以及与付博签订的协议书，完全有理由相信是付景繁的真实意思表示的理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，鑫欣开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,300.00元，由鑫欣开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨春雷
审判员 朱秀萍
审判员 于 丹
二〇一六年十一月二十二日
书记员 吴美玲