广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗南法民三初字第906号
原告：佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区优品街1号首层，组织机构代码：07840424-0。
法定代表人：杨联，职务总经理。
委托代理人：何火日、吕雪梅，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
�告：詹焕绍，男，1990年11月30日出生，汉族，住广州市番禺区，
原告佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司（以下简称三水广场物业广州分公司）诉被告詹焕绍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何炎辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三水广场物业广州分公司的委托代理人何火日、吕雪梅，被告詹焕绍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告三水广场物业广州分公司诉称：原告为南沙优山美寓的物业管理公司，被告系优山美寓自编aa房业主，原、被告在2013年11月19日签订《优山美寓前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供前期物业管理服务，服务期间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止；物业服务费按建筑面积每月2.5元/平方米算，因被告原因空置房屋照常交费。每月10日前通过银行转账或到管理处交纳现金。被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，逾期一个月仍拒交的，原告停止提供物业特约服务；逾期三个月将向法院申请追缴。原告受有关单位委托，提供水费、电费、燃（煤）气费代收代缴收费服务。2013年11月19日，被告办理收楼手续，原告依约为被告提供物业管理服务，被告未按约定支付相关费用，已构成违约。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费4108.5元（物业服务费按205.43元/月计算，自2014年1月1日起计至2015年8月31日）；2、被告向原告支付物业服务费违约金3014.89元（从2014年1月11日起，以当月欠缴的物业服务费为本金算至被告付清日止，按每日0.3%计算，暂算至2015年8月31日）；3、被告向原告支付E2梯灯�明电表费91.4元及违约金66.48元（该费从2013年12月1日起算至2015年8月31日止，违约金从2013年12月11日起，以当月欠缴的费用为本金算至被告付清日止，按每日0.3%计算，暂算至2015年8月31日）；4、被告向原告支付公共照明费79.4元及违约金55.44元（该费从2013年12月1日起算至2015年8月31日止，违约金从2013年12月11日起，以当月欠缴的费用为本金算至被告付清日止，按每日0.3%计算，暂算至2015年8月31日）；5、被告向原告支付电梯分摊电费43.3元及违约金32.26元（该费从2013年12月1日起算至2015年8月31日止，违约金从2013年12月11日起，以当月欠缴的费用为本金算至被告实际付清之日止，暂计算到2015年8月31日止，按每日0.3%计算）；6、被告向原告支付园林水表分摊费29.3元及违约金21.65元（该费从2013年12月1日起算至2015年8月31日止，违约金从2013年12月11日起，以当月欠缴的费用为�金算至被告实际付清之日止，暂计算到2015年8月31日止，按每日0.3%计算）；7、被告向原告支付水费2元（该费从2013年9月1日起算，算至2013年12月31日止）；8、请求判令被告承担本案所有诉讼费用。
被告詹焕绍辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、被告收楼时，已发现被告房屋的外墙处有广告牌和违建的围墙遮挡住，导致房屋光线很暗，无法居住，为此，被告已向有关部门反映，但至今开发商或物管公司均没有拆除上述广告牌和围墙，以致被告无法装修，无法入住，故被告才一直没有缴纳物管费。二、被告对服务协议约定的违约金按每日千分之三的标准计算有异议，认为违约金过高，应调整为按每日万分之一标准计算。
经审理查明：2013年11月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：乙方所购房屋基本情况：类型：商住；房号aa;建筑面积82.17平方米。第四条物业管理服务费用：一.物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，具体标准如下：1、电梯住宅按建筑面积每月2.5元/平方米；4、公共分摊水电费用，以实际产生金额按户每月分摊。三、乙方缴纳费用的时间：每月10日前，通过银行转账或到管理处交纳现金。四、因乙方原因空置房照常交费。第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、租金等代收代缴收费服务（代收代缴收费不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定或双方约定执行。第九条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，逾期一个月仍拒交的，甲方可采取将欠缴费用的业�名单在物业服务区域内予以公布；停止特约服务；逾期三个月将向法院申请追缴。被告于2013年11月19日收楼，另被告确认2014年1月1日后的物管费至今没有交纳给原告。
另查明：涉案房屋建筑面积为82.17平方米，每月的物业管理费为205.43元，从2014年1月1日起计至2015年8月31日止的物业管理费共为4108.5元；从2013年12月1日起计至2015年8月31日止的E2梯灯照明电表公摊费用共为91.40元；从2013年12月1日起计至2015年8月31日止的公共照明公摊费用共为79.40元；从2013年12月1日起计至2015年8月31日止的园林水表公摊费用共为29.30元；从2013年12月1日起算至2015年8月31日止的电梯分摊费用43.3元；从2013年9月1日起计至2013年12月31日止的水费共为2元。
经查明，佛山市三水广场物业经营管理有限公司具备贰级物业管理资质，原告系佛山市三水广场物业经营管理有限公司在广州地区设立的分公司，其已办理相关工商登记及备案手续。
本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，被告实际接受了原告的物业管理服务，且未应按服务协议的约定向原告支付物业管理费、公摊费用及水费，故原告诉请被告向原告交纳从2014年1月1日起计至2015年8月31日止的物业管理费共为4108.60元、从2013年12月1日起计至2015年8月31日止的E2梯灯照明电表公摊费用共为94.10元、从2013年12月1日起计至2015年8月31日止的公共照明公摊费用共为79.40元、从2013年12月1日起计至2015年8月31日止的电梯电费公摊费用共为43.30元、从2013年12月1日起计至2015年8月31日止的园林水表公摊费用共为29.30元、从2013年9月1日起计至2013年12月31日止的水费共为2元，合理有据，本院予以支持。被告抗辩其收楼时房屋存在质量问题，其房屋的外墙处有广告牌和违建的围墙遮挡住，导致房屋光线很暗，无法装修无法居住，故不同意支付物业管理费、相关公摊费用及水费的意见，因与本案物业服务合同纠纷不同于一个法律关系，被告可另案提起诉讼解决，因此，本院不予采纳。被告未按合同约定交纳物业管理费、公摊费用、水费，已构成违约，故原告要求被告支付上述费用的违约金，合理有据，本院予以支持。合同约定违约金按每日3‰计算，被告认为违约金过高，应调整为按每日万分之一标准计算。本院认为违约金标准按每日3‰过高，应按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算为宜。物业管理费的违约金应以每月欠款金额为本金，从当月11日起计至实际还清欠款之日止。公摊费用和水费的违约金应以每月欠款金额为本金，从当月11日起计至实际还清欠款之日止。综�所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款的规定，判决如下：
一、被告詹焕绍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司支付物业管理费4108.60元、E2梯灯照明电表公摊费用94.10元、公共照明公摊费用79.40元、电梯电费公摊费用共为43.30元、园林水表公摊费用29.30元、水费2元及违约金（物业管理费的违约金计算方法：2014年1月1日起计至2015年8月31日止以205.43元为本金，分别从当月11日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算；E2梯灯照明电表公摊费用、公共照明公摊费用、园林水表公摊费用的违约金计算方法：2013年12月1日至2015年8月31日止以各月实际欠付费用为本金，分别从当月11日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算；水费的违约金计算方法：2013年9月1日至2013年12月31日止以各月实际欠付费用为本金，分别从当月11日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算；每月物业管理费、E2梯灯照明电表公摊费用、公共照明公摊费用、园林水表公摊费用、水费的违约金总额不得超过当月物业管理费、E2梯灯照明电表公摊费用、公共照明公摊费用、园林水表公摊费用、水费金额）。
二、驳回原告佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告詹焕绍负担。
如不服本判决，可在判决书送达�日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
代理审判员 何炎辉
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张大会