河北省青县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0922民初824号原告张强，男，1989年12月生，汉族，住青县。被告泰合隆兴房地产开发集团有限公司青县分公司。负责人赵培明，职务：经理。统一社会信用代码：91130922MA083NQJ46。住所地：青县。委托代理人王长松，河北精忠致远律师事务所律师。被告河北鼎杰房地产开发有限公司青县分公司。负责人杨绍锋，职务：总经理。统一社会信用代码：9113092206048115XH。住所地：青县新华东路**号*楼东侧。原告张强与被告泰合隆兴房地产开发集团有限公司青县分公司（以下简称泰合公司）、河北鼎杰房地产开发有限公司青县分公司（以下简称鼎杰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张强、被告泰合公司委托代理人王长松、被告鼎杰公司法定代表人杨绍峰均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告张强诉称，原告张强于2014年9月30日交首付214397元购买了青县金茂湾小区3号1单元1802室楼房一处（张强交首付后未能办理贷款手续，于2018年2月5日向泰合公司交纳了剩余房款130000元）。并与被告鼎杰公司签订了《商品房买卖合同》，根据合同第三条和第九条的约定，被告鼎杰公司应于2015年12月31日前验收合格并交付使用，并且约定了逾期交房及延期办理房产证的违约责任。青县法院于2017年6月8日发布《拍卖公告》，被告泰合公司于2017年6月24日在青县法院淘宝拍卖网接手金茂湾小区项目。《拍卖公告》第十九条项下规定了新的交房日期，势必知晓违约金费用，并且第三项注解的其他可以产生的费用请竞买人向有关单位自行核实且均由买受人负担。因为原告持有《商品房买卖合同》，是见到了拍卖公示的权益保障项，故没有阻止拍卖。但被告泰合公司在拍卖成功180个工作日内完善合同后，没有对原告的利益作出任何的承诺和兑现，无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。故：1.请求判令被告泰合公司依据原《商品房买卖合同》约定按总房款日万分之一支付2015年12月31日至2018年12月31日的延期交房违约金计37711.5元；2.原《商品房买卖合同》约定交付房屋后一年内办理产权登记，现拍卖后泰合公司与原告约定交付房屋后三年内办理，故此造成原告延期二年不得取得产权登记，因此，请求判令被告泰合公司依据新合同约定按总房款日万分之一支付二年的延期办证违约金计25141元；3.请求判令二被告共同开具购房发票。为证实其主张，原告向法庭提交了如下证据：原告与鼎杰公司签订的《商品房买卖合同》、交款收据、原告与泰合公司签订的《商品房买卖补充合同》、《拍卖须知》、《竞买公告》。被告泰合公司辩称：原告诉请的泰合公司承担逾期交房及延期办证违约金的主张不能成立。为证实其主张，泰合公司向法庭提交了青县人民法院于2018年4月28日作出的对《拍卖须知》第十九条第三项内容进行答复的说明及送达回证。被告鼎杰公司辩称，同泰合公司意见。经审理查明，2014年9月30日，原告张强与被告鼎杰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以344397元价格购买被告鼎杰公司开发的青县金茂湾小区3号1单元1802室商品房一处，先交付首付款214397元，剩余房款130000元办理银行按揭贷款；出卖人即被告鼎杰公司应于2015年12月31日前向买受人即原告交付房屋，逾期超过90日后，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自2016年1月1日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同同时约定：出卖人应当在商品房交付使用且360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年，被告鼎杰公司因涉案，其开发的金茂湾住宅小区部分在建工程和土地使用权被青县人民法院拍卖。《拍卖须知》第十九条特别说明：第1项规定：“拍卖成交确认后买受人负责把该项目拍卖前已认购、出售和抵账的1、2、3、5号楼及洋房、商业房产于2018年12月31日建设到符合国家规定及商品房买卖合同约定的交房标准并将房产交付业主，其余工程于2019年7月31日前建设到符合国家规定及商品房买卖合同约定的交房标准并将房产交付业主”；第3项规定：“该项目拍卖前已认购、出售、抵账房产原应由鼎杰公司及青县分公司负担的未交纳部分税费和本次拍卖成交价款产生的由鼎杰公司及青县分公司及买受人负担的全部税费均由买受人自行承担；其他可能产生的费用请竞买人向有关单位自行核实且均由买受人负担；从本项目开发建设到竣工验收、备案、办证可能产生的其它费用请买受人自行向相关单位核实且由买受人负担”；第4项规定：“买受人在拍卖成交确认之日起180天内与已认购、出售和抵账的房产业主完善商品房买卖的相关手续，原定房屋买卖价格不变”；第5项规定：“拍卖前已认购、出售和抵账的房产的业主欠交的房款归买受人所有，由买受人收取，数额以买受人核实的数额为准”。2017年6月24日，被告泰合公司竞买拍得金茂湾住宅小区的部分在建工程和国有土地使用权。2018年2月5日，被告泰合公司与原告张强签订《商品房买卖补充合同》（补款客户），该合同约定：被告泰合公司对原鼎杰公司及其青县分公司对外销售的商品房负责完成后续的施工，同时取得收取欠交的各种款项的权利；商品房达到交付使用条件后，泰合公司应当书面通知原告办理交付手续；本补充合同与原商品房买卖合同约定不一致的以本协议为准。原告张强于签订该合同当日补交剩余房款130000元。2018年4月28日，青县人民法院执行局出具（2017）冀0922执302号说明，对《拍卖须知》第十九条第3项中“其他可能产生的费用请竞买人向有关单位自行核实且均由买受人负担”中规定的竞买人向有关单位自行核实的其他可能产生的费用的内容答复如下：“竞买人向有关单位自行核实的其他可能产生的费用指本拍卖产生的拍卖财产成交和财产转移所产生的有关单位收取的费用”。原告张强于庭前撤回第三项诉讼请求。以上事实由原告与鼎杰公司签订的《商品房买卖合同》、交款收据、原告与泰合公司签订的《商品房买卖补充合同》、《拍卖须知》、青县人民法院于2018年4月28日作出的对《拍卖须知》第十九条第三项内容进行答复的说明、送达回证及当事人的当庭陈述等予以证实。本院认为，被告泰合公司竞买取得的金茂湾住宅小区部分在建工程和国有土地使用权，系原鼎杰公司名下财产，《拍卖须知》中有拍卖成交确认后买受人需对在建工程继续建设等规定，系拍卖人所限定的拍卖条件，并不能认定泰合公司承继了鼎杰公司之前的合同义务。根据青县人民法院执行局出具的说明，《拍卖须知》第十九条第3项“其他可能产生的费用请竞买人向有关单位自行核实且均由买受人负担”中“其他可能产生的费用”并不包括原告所主张的违约金。被告泰合公司并非原告与鼎杰公司之间《商品房买卖合同》的主体，原告不得依据其与鼎杰公司签订的《商品房买卖合同》而向泰合公司主张违约责任。泰合公司在竞买后，按《拍卖须知》规定应在2018年12月31日前对在建工程继续建设到符合交房标准，并且其与原告又达成了合意，签订了《商品房买卖补充合同》，在该合同中约定了其向原告交房的时间应为商品房达到交付使用条件后，因此，泰合公司并不存在逾期交房的事实。另，原告与泰合公司在《商品房买卖补充合同》中并未约定办理权属证书的时间以及违约责任，故原告主张由泰合公司按新合同约定标准支付延期2年办证的违约金，亦无事实及法律依据。综上，原告提供的证据并不足以证实被告泰合公司应当向其承担违约责任，故其第一、二项诉讼请求均不能成立，应当予以驳回。原告向本院申请撤回第三项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张强的诉讼请求。案件受理费1380元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省沧州市中级人民法院，开户银行：河北省沧州市农行北环支行，账号：50×××85），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 颜人民陪审员  高增秋人民陪审员  刘凤艳二〇一八年五月二十八日书 记 员  赵世帅附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。