陕西省佛坪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛民初字第00144号
原告某县鑫泰商业经营管理有限公司。
法定代表人徐某某，该公司经理。
委托代理人林某某，该公司副经理。
委托代理人李某某，陕西秦汉律师事务所律师。
被告任某某，男，汉族，个体工商户。
第三人某县人民政府。
法定代表人杜某某，职务为某县人民政府县长。
委托代理人朱某某、张某某，某县人民政府干部。
原告某县鑫泰商业经营管理有限公司（以下简称鑫泰公司）与被告任某某、第三人某县人民政府（以下简称某县政府）房屋租赁合同纠纷一案经某县人民法院申请，汉中市中级人民法院指定我院管辖。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫泰公司委托代理人林某某、李某某，第三人某县政府委托代理人朱某某、张某某到庭参加了诉讼，被告任某某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告经平等协商于2012年8月31日签订了商铺租赁合同，约定被告租赁原告管理的尚都商城128一157号商铺，租期五年（自2012年9月25日至2017年9月24日。合同履行中，被告只交付了保证金和部分租金，而下欠部分租金及物业费，经原告多次催收，被告以种种理由拒付，被告的行为已严重违约。请求依法判令：1、被告于2015年9月24日前将租赁原告运营管理的尚都商城128-157号商铺按约定方式腾清并交付原告；2、被告支付原告租金1039500元、物业费45738元并按约定应承担的违约金785545元；3、被告支付2015年9月25日至腾房之日租金及违约金；4、被告承担本案全部诉讼费。
被告未出庭，亦无答辩意见。
第三人述称，尽管本案被告缺席，结合该起系列案发表以下意见：某政办发（2012）91号文件，是针对浙江商户做羊毛衫及皮草生意的，文件的总则及第1，3，10条都可看出针对对象，文件出台在先，原被告签约在后，说明原被告在签订合同时，并没有受文件影响。
经审理查明，2012年6月26日某县政府办公室作出了某县尚都商城经销运营优惠政策文件。同年7月2日鑫泰公司与某县尚都房地产开发有限公司（以下简称尚都公司）签订了《托管经营协议书》，内容为：第一项“商都公司将自己拥有的商城商铺统一交由鑫泰公司整体托管运营”，第二项“鑫泰公司托管运营期间自行制定招商方案，自行对外租赁商铺，自行收取物业费用等”。依据托管经营协议书，原被告于2012年8月31日签订了编号为20号的商铺租赁合同，约定被告租赁原告管理的尚都商城步行街一楼第128、129、132、134、136、138、140、142、144、146、148、149、151、153、155、157号商铺共计693平方米，租期自2012年9月25日至2017年9月24日，共五年。合同签订后，双方开始履约，被告交付了第一年租金210672元，此后再未缴纳租金及物业管理费，并占有使用该租赁房屋，欠租金1039500元、物业费45738元；按合同第二条2规定乙方物业费应于开业前交清，以后每年度与租金同时一次付清，但迄今未付，符合合同第八条4之规定，属严重违约，按约定应计算违约金576411元，上述数额均算至2015年9月24日。
上述事实有原告及第三人身份证明复印件，托管经营协议书，租赁合同，某政办发（2012）91号文件，调查笔录等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点有：一、某政办发（2012）91号文件的效力认定；二、原被告双方签订租赁合同的效力认定；三、原被告是否存在违约及违约责任的承担。
关于焦点一：2012年6月26日第三人某县政府下发某政办发（2012）91号文件，本系列案其他被告均推定该文件是尚都公司知情并同意后下发，既然原告在接受尚都公司委托后明知文件第三章第四条“凡入驻尚都商城经营客户，尚都商城商业运营公司免收合同期前两年经营房租金，签约期免收全部物业管理费……”的优惠条件，却对被告隐瞒并与之签订房屋租赁合同，据此认定原告不遵守政府文件，继而推定原被告签订合同部分有效，部分无效，原告的行为违约。该文件首部内容为“《某县尚都商城经销运营优惠政策》已经县政府同意，现印发给你们，望认真抓好落实”，第三人某县政府固然可以根据国家有关法律法规和相关政策规定并结合该县实际，制订招商引资的优惠政策，但该文件第三章第四条处分的财产权利应归尚都公司所有，只有商都公司有处分权或授权其他主体处分，而该优惠政策是经县政府同意下发的，通观文件整体也未体现政府处分该项权利是经尚都公司授权，况且事后原告起诉向被告主张承担房屋租金及物业费的行为，证明原告对政府的处分行为不予追认。负有举证责任的第三人某县政府，未提供证据证明该文件处分财产权的行为系尚都公司授权，被告亦未提供证据证明，且第三人某县政府也无证据证明其是尚都商城的所有人、合法占有人或管理人，却以文件形式免收合同期前两年房屋租金及签约期全部物业费的行为，属无权处分行为，某政办发（2012）91号文件对原告无拘束力；对第三人提出的原被告双方在自愿平等的前提下签订合同，并未受文件的影响，与政府文件无关的述称意见，予以采纳。
关于焦点二：原告鑫泰公司与尚都公司通过签订《托管经营协议书》，取得了尚都公司商铺对外租赁、收取物业费用等托管经营的权利，被告作为完全民事行为能力人，在知晓原告提供的租赁合同首部特别告知事项之后，自愿与原告签订了租赁合同，约定合同自双方签字或盖章之日起生效。原被告于2012年8月31日签订合同后，原告如约提供了合同约定商铺给被告使用，被告也向原告缴纳了运营保证金和第一年度租金，原被告的行为印证了签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，且合同条款不违反法律、行政法规的强制性规定，故认定房屋租赁合同有效。
关于焦点三：既然房屋租赁合同有效约，双方均应遵守，被告实际占有使用房屋但拒交房屋租金、物业管理费，其行为构成违约。原告要求被告支付第二、三年度房屋租金，第一、二、三年物业管理费及腾房交付原告的请求，应予支持，原告提出被告承担违约金，对其主张的合法部分，应予支持；根据有关违约金的规定，违约金超过造成损失30%的可认定为过分高于造成的损失，对原告主张违约金超过造成损失30%的部分，不予支持。合同约定了如被告违约，运营保证金不予退还，但庭审后原告提出可将运营保证金折抵部分违约金的意见，不违反法律规定，应予采纳。原告提出被告支付自2015年9月25日至腾房之日租金、物业费及违约金的诉称意见，因未提出具体数额，待被告腾房之后，原告可另行主张。
综上所述，原被告签订的房屋租赁合同合法有效；某政办发（2012）91号文件对原被告无拘束力。原被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告应依约足额交纳房租，原告应保证被告对房屋的正常使用，但被告违约，占有使用原告房屋，拖欠房租、物业费两年有余，违约金合同中已有明确约定。原告请求中的判令被告于2015年9月24日前将租赁原告房屋交付给原告，实质就是解除合同。现被告继续占有使用原告房屋，应补交租金及物业费，该意见因未提出具体数额，待被告腾房之后，原告可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第五十一、六十、九十四、一百零七、一百一十四、二百一十二、二百三十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、依法解除原被告之间签订的房屋租赁合同，被告任某某应于判决书生效之日起十日内将租赁房屋交付给原告；
二、被告任某某于本判决生效后是十日内支付原告某县鑫泰商业经营管理有限公司2013年9月25日至2015年9月24日房屋租金1039500元、2012年9月25日至2015年9月24日物业费45738元，另支付违约金325571.40元（1039500元×30%＋45738元×30%），被告已交纳的运营保证金55440.00元折抵违约金55440.00元，被告实际应支付原告违约金共计270131.40元；被告实际应支付原告房屋租金、物业费、违约金共计1355369.40元；
三、驳回原告某县鑫泰商业经营管理有限公司其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14567.00元，由被告任某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。
审 判 长 郭 海
审 判 员 张 海
人民陪审员 田平涛
二〇一五年十二月十日
书 记 员 程 春