济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第1068号
原告潘伟，男，1985年12月18日出生，汉族，浪潮集团员工，住济南市。
被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市，组织机构代码26434890-8。
法定代表人郑焕刚，董事长。
委托代理人孟晓转，女，1976年10月6日出生，汉族，济南正大建业发展有限公司员工，住济南市。
原告潘伟与被告济南正大建业发展有限公司（以下简称济南正大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告潘伟，被告济南正大公司的委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘伟诉称，2010年6月23日，潘伟与济南正大公司签订商品房买卖合同，由潘伟购买济南正大公司开发的位于济南市房屋（以下简称涉案房屋），潘伟已付清房款563360元。合同第十五条约定，出卖人未在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应按已付房款的1.5%向买受人支付违约金。潘伟认为该约定计算的违约金明显过低，且不论出卖人逾期办证多长时间，违约金的数额不变，不利于促使出卖人积极协助买受人办理房产证。潘伟收房已超过360日，但济南正大公司仍未协助潘伟办理房屋产权证书。为此，潘伟要求：1、被告济南正大公司支付逾期办证违约金（以563360元为基数，按日万分之二点一，自2011年7月18日起计算至判决生效之日止）；2、本案诉讼费用由济南正大公司负担。
原告潘伟为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、商品房买卖合同及补充协议各一份，证明原、被告依法签订合同，被告济南正大公司应按合同履行备案、办证义务；
证据2、商品房购房发票一张，证明潘伟已全额支付购房款；
证据3、前期物业管理服务协议一份，证明济南正大公司已向潘伟交房；
被告济南正大公司辩称，一、关于逾期办理房产证的违约责任，应当按照原、被告双方之间签订的商品房买卖合同的约定执行，潘伟要求按照日万分之二点一，没有约定和法定依据；二、关于潘伟要求调整违约金，根据合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以向人民法院或仲裁机关予以增加。结合本案的实际情况，原、被告商品房买卖合同约定逾期办理房产证的违约金是符合合同法规定的，应当得到法院支持，根据合同法本条的约定潘伟要求调整违约金的前提应当是约定的违约金低于造成的损失，结合本案逾期办理房产证的情况，潘伟没有举证证明造成实际损失的事实，不符合法律规定的调整的情形。综上所述，请求法院依法驳回潘伟的诉讼请求。
被告济南正大公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、合作开发协议，证明涉案房屋是由济南正大公司及山东友谊集团有限责任公司及济南金众成实业有限公司联合开发的，涉案房产的土地使用证是办理在山东友谊集团有限责任公司名下，办理手续需要山东友谊集团有限责任公司配合办理。
证据2、涉案房屋涉及的土地使用权证书历下国用（2006）第0100198号土地使用权证，证明涉案房屋土地使用权人为山东友谊集团有限责任公司；
证据3、商品房预售许可证，证明涉案房屋已经办理了五证。
经对原告潘伟和被告济南正大公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2010年6月23日，潘伟与济南正大公司签订商品房买卖合同，约定由潘伟购买位于济南市的涉案房屋。合同约定第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，潘伟按约定付清了购房款563360元，济南正大公司于2010年7月22日交付了涉案房屋。
涉案房屋系济南正大公司与山东友谊集团有限责任公司（以下简称山东友谊集团）联合开发，双方于2005年3月2日签订了合作协议，根据协议约定，济南正大公司有权出售涉案房屋。涉案房屋已取得商品房预售许可证，证载建设单位为山东友谊集团。在本案审理期间，济南正大公司或山东友谊集团尚未将办理涉案房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋尚未办理初始登记和转移登记。
本院认为，因涉案房屋具备合法的建设及销售依据，且联合开发方建设单位山东友谊集团同意济南正大公司销售涉案房屋，故潘伟与济南正大公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。涉案房屋于2010年7月22日交付，按照约定，济南正大公司应在360日内将办理涉案房屋权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，济南正大公司未在约定的时期内履行备案义务，已构成违约。
对于违约金的计算方式，济南正大公司认为，根据合同约定，应按已付房款的1.5%计算；潘伟认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即使其不能证明实际损失，只要损失数额难以确定，就应以已付房款为基数，以日万分之二点一为标准，按违约天数计算。该司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本院认为，对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照上述司法解释的规定处理。本案中，双方已在合同中对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有了明确约定，故潘伟的该项主张，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据以上规定，合同已约定违约金的数额为已付房款的1.5%，潘伟若认为该违约金的数额明显过低并要求调整违约金的计算方式，应对济南正大公司违约行为给其造成的损失数额进行举证。潘伟为证明其损失情况，向本院提交了因未取得房产证，涉案房屋不能顺利出售或销售报价偏低的相关证据。因涉案房屋已具备合法的建设及销售依据，并非必然无法办理产权登记，且潘伟未要求解除合同，故即使潘伟所述的上述情况属实，潘伟所称的损失也非其必然、确定的损失。因潘伟未能证明济南正大公司逾期报备产权登记资料给其造成的损失数额，本院对潘伟要求调高违约金的请求不予支持，但济南正大公司应按合同约定支付潘伟已付房款1.5%的违约金563360元×1.5%=8450.40元。
因济南正大公司的违约行为处于持续状态，本院对济南正大公司认为潘伟的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解不予采纳。因合同约定的违约金系固定数额，该违约金不以违约天数计算，且济南正大公司的违约行为一直持续，故对于济南正大公司认为2011年政府的政策变化造成迟延办证，济南正大公司应减免责任的辩解意见，本院亦不予采纳。因本案争议系济南正大公司的违约行为造成，故案件受理费应由济南正大公司负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘伟违约金8450.40元；
二、驳回原告潘伟超出部分的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1760元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 阴 悦
审 判 员 綦晓玥
人民陪审员 于平吉
二〇一四年十二月五日
书 记 员 吕纯纯