江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0830民初619号
原告：戴和国，男，1974年6月3日生，汉族，住盱眙县。
被告：陈亮，男，1987年8月13日生，汉族，住盱眙县。
原告戴和国与被告陈亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，2018年3月8日公开开庭进行了审理，原告戴和国到庭参加诉讼，被告陈亮经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴和国向本院提出诉讼请求：1.请求依法认定原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款110000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告以有房出卖给原告为由，分别于2014年3月24日、2015年11月8日向原告借款40000元、30000元，并约定月息2%。2016年1月25日，被告与原告签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将其本人所有的坐落于腊塘居委会桥西组的一间三层楼房以120000元转让给原告（该房无建房手续）。2016年8月8日，被告又以要房款为名向原告借款40000元，并称待交房时一并结算借款利息冲抵房款。后原告要求被告交房时，被告一直避而不见，被告父母也拒绝搬出房屋。为维护原告的合法权益，现请求法院判令支持原告诉请。
被告陈亮未作答辩。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：原、被告系朋友关系，被告做生意需资金周转分别于2014年3月24日、2015年11月8日向原告借款40000元、30000元，约定月息2%，被告分别于借款当时出具借条给原告，分别载明“借条，今借到戴和国现金肆万元整（40000￥），据：陈亮，月息百分之二2%，2014.3.24，，138××××0781。”“借条，今借到戴和国现金叁万元整（30000￥），据：陈亮，月息百分之二2%，2015.11.8，，138××××0781。”被告向原告借款两次后，双方于2016年1月25日签订《房屋买卖合同》。该合同约定：将被告陈亮所有的位于马坝镇××（文明东路路南，夜上海东侧巷南第二排向东最后一间）面南背北，建筑用地面积4米×14.2米的一间三层楼房，以120000元价格出让给原告。当时约定被告向原告的借款及利息冲抵房款。2016年8月8日，被告又以要房款为由向原告借款40000元。借条内容为：“借条，今借到戴和国现金肆万元整（40000￥），据：陈亮，月息百分之二2%，2016.8.8，，138××××0781。”被告共计向原告借款110000元。此后，原告要求被告交付房屋时被告避而不见，被告父母入住该房屋，并拒绝搬出房屋，原告遂诉讼来院。
另查明，涉案房屋没有建设规划许可证以及房屋产权登记证书，原告与被告非同一集体经济组织的成员。
证明上述事实的证据有：原告的当庭陈述；原告提交的2014年3月24日借条、2015年11月8日借条、2016年8月8日借条、2016年1月25日《房屋买卖合同》予以证实，上述证据经庭审核证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：原、被告签订的房屋买卖合同是否合法有效，所交付的房屋或购房价款是否依法退还，退还购房款多少等。根据我国《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得向本集体经济组织以外的其他村民出售，不得批准占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。涉案房屋位于农村集体土地，且原告戴和国与被告陈亮系非本集体组织成员，被告陈亮将自建的农村房屋出售给非同一村集体组织成员戴和国，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，且该房屋没有办理任何建房审批手续，双方所签订房屋转让协议违反了相关法律、法规的强制性规定，应属无效合同。故从原、被告签订该房屋买卖合同时就没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告分别于2014年3月24日、2015年11月8日、2016年8月8日向被告借款40000元、30000元、40000元，约定月息2%，被告与原告约定将借款折抵房款，故被告应返还原告110000元。关于利息的计算，原、被告约定按月息2%计算利息，未违反最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，故本院予以认可。本案经本院调解不成，据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二、三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第五项、第五十八条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原、被告于2016年1月25日所签订的《房屋转让协议》无效。
二、被告陈亮于本判决生效后十日内退还原告戴和国购房款110000元及利息（以40000元为本金，自2014年3月24日起按照月利率2%计算至款项还清之日止；以30000元为本金，自2015年11月8日起按照月利率2%计算至款项还清之日止；以40000元为本金，自2016年8月8日起按照月利率2%计算至款项还清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告陈亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费2500元。
审判员 罗德俊
二〇一八年四月八日
书记员 李 永
附本院执行款账户
户名：盱眙县人民法院
帐号：3208300011010000085961
开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部
附相关法律及司法解释规定：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”
二、《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
三、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。