湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初2994号原告（反诉被告）钟吉潮，委托代理人刘兢，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）郑学英，委托代理人康笃华，湖南联合创业律师事务所律师。原告钟吉潮诉被告郑学英合同纠纷一案，本院立案受理后，被告郑学英提起反诉，本院依法受理了反诉，并决定将本诉与反诉合并审理。本案依法由本院审判员肖和平担任审判长，与人民陪审员肖红丽、人民陪审员侯艳组成合议庭适用普通程序进行了审理。后因工作安排原因，本院变更了合议庭成员，组成由审判员周赞担任审判长，与人民陪审员肖红丽、人民陪审员侯艳组成的合议庭，适用普通程序于2017年7月12日进行了公开开庭审理。书记员毛嶷帆担任记录。原告钟吉潮（反诉被告）的委托代理人刘兢，被告郑学英(反诉原告)及其委托代理人康笃华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告)钟吉潮就本诉向本院提出诉讼请求：1、确认钟吉潮与郑学英于2015年3月10日签订的《转让八方小区二期房屋指标协议》合法有效；2、判令郑学英继续履行《转让八方小区二期房屋指标协议》，并协助钟吉潮立即办理八方小区二期C区22栋。房、八方小区二期C区C1号车库b2层。号车位的交接手续，将上述房屋及车位立即交付给钟吉潮；3、判令郑学英在取得八方小区二期C区22栋。房屋相关权属证书后立即向钟吉潮提供办理该房屋过户所需的相关证件及全部材料，并协助钟吉潮将八方小区二期C区22栋。房过户到钟吉潮名下；4、判令郑学英赔偿钟吉潮因其延期交付房屋及车位给钟吉潮造成的损失17372元（暂从2017年1月1日计算至2017年6月30日）；并按银行同期贷款利率标准、以钟吉潮支付的798730.1元总价款为基数，向钟吉潮赔偿损失至郑学英实际向钟吉潮交付上述房屋及车位之日止；5、判令郑学英承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年3月10日，郑学英与长沙市经发房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX140345。），约定郑学英购买位于八方小区二期C区22栋2单元。房（以下简称“。房”）。八方小区属长沙市委、市政府配套建设的综合性公务员商品房住宅小区，郑学英作为长沙市统计局工作人员，享有该小区购房优先权指标。郑学英取得该指标后因无力支付购房款项，便于同日与钟吉潮签订《转让八方小区二期房屋指标协议》（以下简称“《转让指标协议》”）。该协议约定：郑学英转让八方小区二期。房的购房指标给钟吉潮，房屋指标价款为140000元，以郑学英名义、钟吉潮支付购房款及车位款的方式购买。房及C区C1号车库b2层。号车位；郑学英应协助钟吉潮收房、办理房屋相关权证（房屋产权证、国有土地使用权证）和户名变更手续，及时提供有关证件或者证明材料；履行协议过程中发生的争议由长沙市岳麓区人民法院管辖。协议签订后，钟吉潮按照协议约定履行了全部合同义务，至今钟吉潮已实际向郑学英支付购房指标转让款140000元、购房款533455元、购车位款97800元、房屋维修资金16606元、房屋交易契税10669.1元、产权登记费200元，上述款项共计798730.1元。长沙市经发房地产开发有限公司向郑学英交付房屋的期限（2016年12月31日前）已到。然而，钟吉潮要求郑学英协助收房时却遭到郑学英拒绝，并多次找郑学英交涉均未果。钟吉潮认为，《转让指标协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现钟吉潮已经按照协议约定履行了全部付款义务，郑学英应当协助钟吉潮收房、办理房屋相关权证（房屋产权证、国有土地使用权证）和户名变更手续，其不予配合的行为严重侵犯了钟吉潮的合法权益。为此，钟吉潮根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，特诉至法院。被告（反诉原告）郑学英就本诉辩称：1、诉状所述与事实不符。原、被告签订《转让指标协议》虽是事实，但2017年元月，钟吉潮电话告知郑学英，他对。号房所处的位置不满意，没有配套的入学指标，而且他事先不清楚这些情况，表示不想要。房了，郑学英当即表示同意，双方并商定春节后就具体善后问题的细节再当面商定。应该讲双方已就解除《转让指标协议》达成一致，只是具体操作细节待商定。因此钟吉潮所述有一部分不符合事实。此外，因郑学英与开发商所签车位使用权转让协议约定了车位不能转让或出租给非八方小区业主，《转让指标协议》并未涉及车位使用权的转让。郑学英与开发商的《车位使用权转让合同》约定：郑学英自行办理车位的赠与和转让后须到小区的物业管理公司备案；郑学英受让的车位使用权应转让或出租给八方小区范围内的其他业主，因双方的指标转让协议并未涉及车位使用权的转让，郑学英没有义务协助钟吉潮办理。号车位的交接手续，至于房屋，因双方已口头解除了协议，钟吉潮提出不要。房了，郑学英当然没有义务协助办理交房手续、房屋过户手续。钟吉潮的部分请求没有依据。2、钟吉潮的第一项请求与第二、三、四项请求应分别审理。钟吉潮的第一项请求实为确认之诉，依郑学英理解，只有在其第一项请求得到人民法院支持后，才应审理其二、三、四项请求。因人民法院已一并受理，郑学英在此也一并答辩。3、双方的转让指标协议应认定为无效协议。该协议名义上是转让八方小区（公务员小区）二期的购房指标，实际上是买卖房屋，因该协议直接约定了房款、交易税费由钟吉潮以郑学英名义支付，郑学英应协助钟吉潮办理收房、相关权证和户名变更手续，即把郑学英与开发商约定的房屋买卖的权利义务一并转让给了钟吉潮，郑学英转让了尚未取得权属证书的房屋，违反了城市房地产管理法第38条第六项的规定，应属无效；如把双方的行为不认定为房屋买卖，而只是一种郑学英与开发商对房屋买卖预约权利义务的转让，根据省高院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见》（试行）第3条第二款规定的精神，因双方的转让行为未经作为房屋出卖人的开发商的同意，《转让指标协议》也应认定为无效。同时长沙市政府对已购八方小区房屋的公务员出售该小区内的房屋时间是有限制性规定的，尽管这种规定属管理性强制规定，但根据最高人民法院法发[2009]40号《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条之规定：正确理解、识别和适用合同法第52条第（五）项中的‘违反法律、行政法规的强制性规定’，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第14条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定，违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。2017年5月20日，长沙市住建委发出了71号通知，对限购区域内的房屋限售、限购，钟吉潮因系外地户籍，且在限购区域内已有一套住房，属限购对象，郑学英所购房屋属限售对象，因此双方的协议因情势变更不能继续履行。本案双方的协议既违反法律效力性强制规定，又违反管理性强制规定，应认定为无效。请依法驳回钟吉潮关于确认双方协议有效的诉讼请求。4、钟吉潮的第二、三项诉讼请求不应予以支持。对钟吉潮的第二、三项请求，因客观情况发生了重大变化，郑学英因离婚从有房户变为了无房户，郑学英无法履行相关义务，也不应承担相关责任，郑学英至今未接到开发商的书面收房通知；郑学英与开发商的商品房买卖合同约定，申请办理初始登记的时间为房屋交付后的365个工作日，申请办理房屋所有权证的时间为取得栋产权证后的365个工作日，申请办理土地使用权证的时间为取得房屋所有权证后的365个工作日，长沙市限购限售的520新政（即71号通知）规定郑学英取得不动产权属证书满二年后方可出售该房屋，故钟吉潮的第二、三项请求因政策原因、郑学英与开发商的合同约定，郑学英自身情况发生了无法预见的情势变更等原因依法不应予以支持。5、钟吉潮请求郑学英赔偿因延期交房的损失没有任何依据。双方的《转让指标协议》并未约定交房日期，所谓“延期交房”不能成立；2017年1月23日，钟吉潮又一次向郑学英表示不要。号房了（此后还有多次表示不要该房了），郑学英已表示同意钟吉潮不要。号房了，故并不存在郑学英应向钟吉潮交房的前提，郑学英不应承担违约责任。钟吉潮的第四项请求缺乏事实和法律依据，其请求不应予以支持。6、钟吉潮理应承担违约责任。双方在《转让指标协议》中已约定，若因钟吉潮方原因不履行《转让指标协议》了，钟吉潮应承担违约责任，但钟吉潮反而恶人先告状，要求郑学英继续履行《转让指标协议》，把。号房和车位交给钟吉潮并协助办理收房等相关手续，事实上，因双方已经口头商定解除《转让指标协议》，且长沙市限售限购的520新政出台，钟吉潮属限购对象，而钟吉潮在限购区内已有一套住房，《转让指标协议》也不可能按原约定履行，钟吉潮再要求郑学英按《转让指标协议》履行交房义务是没有道理的。郑学英可以考虑的是在解除《转让指标协议》的前提下，双方协商处理善后事宜。故钟吉潮的诉讼请求缺乏事实依据，请人民法院查清事实，依法处理。被告（反诉原告）郑学英就反诉提出反诉请求：1、解除钟吉潮与郑学英签订的《转让八方小区二期房屋指标协议》并由钟吉潮按约定承担6万元违约金；2、由钟吉潮将《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX140345。），《车位使用权转让合同》及相关资料的原件返还给郑学英。3、由钟吉潮承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月10日，郑学英与长沙市经发房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》及《车位使用权转让合同》，约定郑学英购买该公司开发的八方小区二期C区22栋2单元。房，受让八方小区二期C区C1号车库b2层。号车位使用权。钟吉潮希望从郑学英处购买该房，经潘某女士介绍，双方于同日签订《转让指标协议》，约定郑学英将。房的购房指标转让给钟吉潮，但并未涉及车位使用权的转让。2015年3月10日，郑学英已将《长沙市商品房买卖合同》，车位使用权转让合同等八方小区的相关资料交给了钟吉潮。为购买该房屋，郑学英按照相关规定于2013年9月先期预交了20万元订房保证金，根据郑学英与钟吉潮的约定，钟吉潮于2015年3月13日将该20万元以及14万元指标款付给郑学英。2017年1月23日，钟吉潮电话与郑学英联系，称因房子位置不好，又没有入学指标，他事先对上述情况不了解等，不想要。号房了，郑学英表示同意，双方商定春节后就细节问题另行协商。郑学英即开始积极筹款以返还给钟吉潮。但2017年5月22日，郑学英突然收到了岳麓区人民法院送达的本诉诉状等相关法律文书，钟吉潮要求继续履行《转让指标协议》。郑学英认为，因钟吉潮不想购买。号房，郑学英也同意解除《转让指标协议》，双方已口头商定不继续履行《转让指标协议》，只是未确定解除《转让指标协议》的具体细节，现钟吉潮却恶人先告状，要求继续履行《转让指标协议》，违反了诚实信用原则，钟吉潮的目的无非是不想承担因其要求不继续履行《转让指标协议》产生的违约责任。为维护其合法权益，郑学英故提起反诉。原告（反诉被告）钟吉潮就反诉辩称：1、郑学英所述钟吉潮要求解除《转让指标协议》无事实与法律依据。合同签订后，钟吉潮已经按照协议履行了合同义务支付了全部价款，郑学英应当协助钟吉潮办理房屋交接手续以及后续的房屋相关权证的手续，并应当给钟吉潮造成的损失承担赔偿责任，作为钟吉潮，没有理由像郑学英所述那样要求解除指标转让协议，是郑学英自己觉得房价上涨，才肆意想方设法找理由想解除协议，违约的是郑学英，应当由郑学英承担违约责任。2、指标转让协议是双方的真实意思表示，并且已经生效，郑学英应当根据诚实信用原则，按照协议约定依法履行房屋指标转让协议。为支持其本诉诉讼请求和反诉答辩理由，钟吉潮向本院提交了如下证据：证据一、钟吉潮的身份信息、常住人口登记卡，拟证明钟吉潮的户口所在地是长沙市××心区，其是2016年5月16日从常德市澧县把户口迁至长沙市××心区的，所以钟吉潮是长沙市户口。证据二、《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX140345。）、《车位使用权转让合同》，拟证明：1、郑学英与长沙市经发房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，郑学英享有八方小区二期C区2栋。房、八方小区二期C区C1号车库b2层。号车位的购买指标；2、八方小区二期房产性质为商品房，郑学英对购房指标可以合法转让；3、买卖合同约定了房地产开发公司交付房屋时间为2016年12月31日之前，根据该合同约定，目前郑学英是已经接收了该房屋了，但至今郑学英没有配合钟吉潮办理房屋及车位的交接手续，导致钟吉潮不能正常使用该房屋及车位，给钟吉潮造成的损失应当赔偿。证据三、《转让八方小区二期房屋指标协议》，拟证明钟吉潮与郑学英签订《转让指标协议》的事实，郑学英将八方小区二期C区22栋。房的购房指标转让给钟吉潮，约定房屋指标价款为140000元；以郑学英名义、钟吉潮支付购房款及车位款的方式购买。房及C区C1号车库b2层。号车位；郑学英应协助钟吉潮收房、办理房屋相关权证（房屋产权证、国有土地使用权证）和户名变更手续，及时提供有关证件或者证明材料；履行协议过程中发生的争议由长沙市岳麓区人民法院管辖。证据四、个人汇款委托书、银行转账存根/回单、税收缴款书、湖南省物业专项维修资金专用收据、销售不动产统一发票、代收房产权登记费往来结算统一凭据、证明（潘某及刘加利出具），拟证明钟吉潮已按照《转让指标协议》实际履行全部付款义务，共支付款项共计798730.1元，郑学英应当按照协议约定向钟吉潮履行交付房屋及车位的义务，并协助钟吉潮办理房屋相关权证（房屋产权证、国有土地使用权证）和户名变更手续。证据五、长沙市不动产信息查询证明，拟证明目前为止钟吉潮在长沙市××××套商品住宅，作为长沙市户口的原告有权再购买第二套房屋。为支持其答辩理由和反诉请求，郑学英向本院提交了如下证据：证据一、《车位使用权转让合同》，拟证明：1、。号车位郑学英只取得了使用权，郑学英于2013年9月已先支付2万元；2、若郑学英转让车位使用权，需到物业管理公司备案，双方的指标协议未备案；3、车位使用权的受让方或承租方应为八方小区范围内的其他业主，原告不是小区业主，无权受让车位使用权。证据二、《转让八方小区二期房屋指标协议》，拟证明：1、郑学英于2013年9月先期交付了18万元订房保证金；2、该协议未涉及车位使用权的转让；3、该协议未约定交房时间；4、在双方签订购房合同前，郑学英保留了对房屋的最终处置权；5、协议约定了可单方终止协议及终止协议后各方的责任；6、双方签订协议的事实及约定的违约金，协议约定的在解除该协议的情况下，被告应承担的违约金达暂定购房款的近40%，不符合最高法院关于合同法司法解释二的相关规定；7、仅有指标转让协议钟吉潮不能当然取得房屋所有权，双方还须另行签订购房合同。证据三、《商品房买卖合同》及附件一至四，拟证明：1、郑学英已于2013年9月交房款18万元才取得购房资格；2、房款533455元是暂定价款，最终房价需经专业造价评估单位确定；3、交房手续在出卖人书面通知后办理；4、初始登记、房屋所有权证、土地使用权证的申请办理时间分别为房屋交付使用后的365个工作日、取得栋产权证后365个工作日、取得房屋所有权证的365个工作日；5、车位的所有权归开发商长沙市经发房地产开发有限公司所有，郑学英无权转让。证据四、手机号码135××××8560在2017年1月23日的通话详单，拟证明这一天原、被告曾通话，且是钟吉潮打给郑学英的。证据五、证人罗某的证言，拟证明郑学英与钟吉潮2017年1月23日通话主要内容，钟吉潮要求解除《转让指标协议》的事实及原因，郑学英同意解除《转让指标协议》，双方约定2017年春节后商定具体细节。证据六、2017年5月22日郑学英与潘某谈话的录音（光盘一张），拟证明钟吉潮曾向郑学英打电话要求解除《转让指标协议》，钟吉潮并不是自己要住。房，钟吉潮几次口头告诉潘某，不要房子了，郑学英也同意解除《转让指标协议》，钟吉潮想加价后把。房转卖。证据七、长沙银行房计划账单明细、长沙银行住房消费分期付款信用额度申请表，拟证明为交购房款，郑学英于2013年7月25日申请贷款，于2013年9年29日贷款20万元（其中房款18万元，车位款2万元），分120期（10年归还），供需归还房贷本息及费用228600元，车位贷款本息25400元。证据八、长沙银行公务卡快乐家装分期申请表（八方小区专用），拟证明因钟吉潮提出不要房子了，郑学英已贷30万元装修款，准备退房款给钟吉潮。证据九、长沙市不动产信息查询证明，拟证明除。房外，郑学英在长沙市无其他住房。证据十、公民信息检索单，拟证明钟吉潮系非长沙市户籍居民，根据长住建发[2017]71号通知，如符合条件，在限购区内目前也仅能购买一套商品住房，此检索单是在2017年6月1日查询到的，且迁移信息显示暂无。证据十一、不动产登记情况表，拟证明钟吉潮在长沙市限购区内已有一套住房。证据十二、2017年2月23日郑学英与钟吉潮短信往来记录（手机截屏），拟证明因2017年1月23日双方已经口头商定解除《转让指标协议》，所以2017年2月23日郑学英不同意钟吉潮装修。证据十三、郑学英与前妻的离婚协议书，拟证明除涉案房屋外，郑学英因离婚无房居住。对原告（反诉被告）钟吉潮提交的证据，本院结合被告（反诉原告）郑学英的质证意见，作如下认定：对证据一、被告质证对原告身份证无异议，对常住人口登记卡的真实性有异议，被告在2017年6月查询到的原告户口所在地还在常德，并不在长沙；原告提交了该份证据的原件予以核实，本院对该份证据予以采纳。对证据二、被告质证对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，被告对车位没有购买指标，只受让了使用权，该证据并无一处说明对购房指标可以合法转让，车位使用权也仅可以转让或出租给八方小区范围内的其他业主，且需到小区物业管理公司备案，房屋属公务员小区，有公务员身份且符合条件的公务员才能购买，原告不具有该资格，根据长沙市政府规定，被告五年内不能出售该房屋，当然也不能出售购房指标，依照法律规定，未取得房地产权属证书前，不得出售该房屋，也包括房屋指标，且到目前为止，被告并未接收房屋，因为开发商一直也未通知被告收房；本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据三，被告质证对真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，认为《转让指标协议》中没有对于车位使用权转让有任何约定，车位没有指标，也不可以由原告向被告购买。号车位，被告保留了对该房屋的最终处置权，该协议名义上是转让购房指标，实质是转让房屋，违反了我国城市房地产管理法的强制性规定，双方的转让协议未经出卖人同意，根据湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）第3条的精神，该协议应认定为无效，在原告终止协议的情况下，约定被告应支付的违约金达暂定购房款的近40%，不符合相关司法解释的规定；本院对该份证据的真实性和关联性予以确认，对于该份指标转让协议是否合法有效，在后面再行阐述。对证据四，被告质证对真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，原告已于2017年1月23日口头向被告提出解除《转让指标协议》，被告也同意，同时双方的《转让指标协议》也已约定双方均可解除，故被告没有义务再向原告交付房屋，被告尚未取得。号房屋的不动产权证，按长住建发[2017]71号通知要求及《商品房买卖合同》的约定，即使该协议继续履行，在该通知变更前，至少在四年八个月内，原告不能申请办理。房的不动产权证，被告也无须履行任何义务，被告将购房合同中预约的权利义务转让给原告，未经出卖人开发商同意，应认定为无效行为，潘某及刘加利出具的证明是否算证人证言？若属证人证言，证人应到庭作证，如果不算证人证言，被告对真实性无异议，但关联性有异议，该证据仅能证明原告与潘某、刘加利之间的往来，与被告无关；因原告提供了该组证据的原件予以核对，且原告提交的潘某、刘加利的证明与银联POS签购单能够相互佐证，本院对该组证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据五、被告质证对真实性无异议，原告是有权购买第二套房，但是被告出售房屋的时间是受限制的，目前不能出售，证据中银行转账单恰好说明原、被告之间是房屋买卖关系而不仅仅只房屋指标转让的关系，只有是房屋买卖才会出现这样的情况，即使原告要求被告承担损失，也不应当按照这个金额计算；本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对被告（反诉原告）郑学英提交的证据，本院结合原告（反诉被告）钟吉潮的质证意见，作如下认定：对证据一，原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对于第一点的使用权与原来的协议并未产生冲突，第二、备案并不是合同生效的条件，且是被告自己的原因导致没有备案的，第三、原告是在受让房屋的指标同时才受让的车位，不是单纯从被告手中买的车位，因此原告是有权受让车位的；本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认，对于被告是否有权出让车位使用权，在后面再行阐述。对证据二，原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议；该份证据与原告提交的证据三相一致，本院对其真实性和关联性予以确认，对该份指标转让协议是否合法有效，在后面再行阐述。对证据三，原告质证认为房屋价款是开发商对外出售的价格，不存在暂定价格，都是固定的，原告也并未要求被告立即办理房屋过户手续；该份证据与原告提交的证据二相一致，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认。对证据四与证据五、原告质证认为证人罗某、潘某与被告的关系比较复杂，有其他的利益关系，所以在录音中潘某对原告有一些成见，因此证言不可采信，且在证言中，证人说被告与原告通话中，被告强调了房屋没有学位，是对原告的一个误导，使原告产生重大误解；本院认为，该两份证据不足以证明原、被告就解除《转让指标协议》以及如何解除该协议达成了一致意见。对证据六、原告质证对真实性无异议，对于关联性与证明目的有异议，被告提供的证据目录中的摘要是片面的，不是实际要表达的意思，原告在庭后会将录音的全面聊天内容一字不漏的以书面形式提交给法庭，录音内容中第一句话是被告自己说的，说原告现在要通过法院起诉的途径达到原告的目的，录音中原告从头到尾没有提到过不要房子了，原告从头到尾的目的就是为了要房子；本院认为该份录音的内容不能达到被告的证明目的，本院不予采纳。对证据七、原告质证认为与本案无关；本院认为该份证据系被告自行贷款记录，与本案合同纠纷没有关联性，本院不予采信。对证据八，原告质证对真实性、合法性和关联性均有异；本院认为该份证据并不能证明原告已经同意解除合同，对该份证据不予采纳。对证据九，原告质证认为与本案无关；本院认为被告有无房屋并不能影响指标转让合同是否有效，对该份证据本院不予采纳。对证据十，原告质证对真实性、合法性和关联性均有异议；因该份证据与原告提交的证据一中的常住人口登记卡不一致，对该份证据本院不予采纳。对证据十一、原告质证对真实性、合法性和关联性均无异议；本院对该份证据予以采纳。对证据十二、原告质证对真实性无异议，对关联性有异议，这恰恰可以证明原告没有提出过解除转让协议，且原告让被告将房屋交给原告准备装修；从短信的内容看，可以证明被告不同意原告对涉案房屋进行装修，但该份证据不能证明原告已经同意解除合同。对证据十三，原告质证认为与本案无关，本院认为原告的质证意见成立，对该份证据本院不予采纳。根据上述确认的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2015年3月10日，被告（反诉原告）郑学英与长沙市经发房地产开发有限公司（以下简称“经发公司”）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX140345。），约定郑学英作为买受人购买经发公司开发的位于长沙市××沙路××小区××区××单元××层。号商品房住宅。该合同第二条约定该商品房的建筑面积为138.38平方米。合同第五条关于计价方式和价款约定：“3、按套计算，该商品房暂定总价款为533455元。”第六条关于付款方式及期限约定：“1、分期付款：选定面积段方式……（2）140㎡面积段第一次缴款18万元，本合同签订之日缴纳第二笔款21万元，剩余房款于项目建设结构主体完工验收时一次性支付。”合同第十条关于交付期限及条件约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。”合同第十七条关于产权登记的约定有：“出卖人在交付商品房后365个工作日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。”另外，郑学英（乙方）还与经发公司（甲方）签订了一份《车位使用权转让合同》，约定甲方同意将位于八方小区二期C区C1号车库b2层。号车位使用权转让给乙方，转让期限从本协议生效之日起至八方小区二期商品房土地使用权期限届满时止。该合同第三条关于转让价款约定：“本合同转让的车位采用按‘个’为计价方式，经甲乙双方协商，乙方受让车位的受让价为97800元。”该合同第四条关于付款方式约定：“在签订合同的当天，除开已支付的车位定金贰万元整外，乙方还需支付伍万元整至甲方财务或甲方指定的收款银行，余下的贰万柒仟捌佰元整，乙方须在甲方通知期限之内付清。”合同第五条关于交付方式约定：“车位交付使用日期为2016年12月31日前。乙方应在甲方通知后15天内办理车位交付手续，逾期未办视为已交付。自交付之日起，该车位的毁损灭失等风险责任以及修缮和管理责任均由乙方自行承担。”该合同第六条第2项约定：“乙方受让的车位具有使用、赠与、转让权利、但无产权，自行办理赠与和转让后须到该小区物业管理公司备案。”第七条第5项约定：“乙方如需将该车位使用权转让或出租给第三方，应当将转让或出租范围限定于本小区范围内的其他业主。”因被告郑学英享有八方小区二期房屋的购买权，2015年3月10日，原告钟吉潮（乙方）与被告郑学英（甲方）签订了一份《转让八方小区二期房屋指标协议》，约定甲方同意转让八方小区二期购房指标给乙方。内容包括：“第一条、房屋指标交易价格，参考同地点、同类型价格，共计价款140000元整，成交后不论市场房屋价格上涨或下跌双方均不得对所定价格有异议。第二条、付款方式：乙方一次性用现金或者转账形式付款给甲方。具体金额以开发商实际收取数额为准，多退少补。第三条、甲方应协助乙方收房、协助乙方办理相关权证（房屋产权证、土地使用证）和户名变更手续，及时提供有关证件或者证明材料等。办理手续时按规定交纳的相关费用一切由乙方支付，甲方概不负责。第四条、甲方于2013年9月先期预交的贰拾万元订房保证金及指标款34万元，在合同签订后6天内由乙方一次性用现金或转账形式付款给甲方，否则视为违约。在乙方付款后，甲方不得拒绝履行交付义务和第三条的协助义务，否则视为违约。1、因甲、乙双方任何一方违约，而导致本协议不能继续履行的；2、在购房合同签订之前，乙方若将该房产转让给第三方，必须经甲方确定，而由此所引发的经济纠纷与甲方无关；3、若甲方在甲乙双方办理该房产的权益转让期间反悔，不出售该房产给乙方，则乙方有权单方面终止本协议。同时，甲方应按照本协议约定的20万元向乙方支付违约金，且甲方应返还乙方支付的所有房款；4、若乙方在甲乙双方办理该房产的权益转让手续期间反悔，不购买该房产，则甲方有权单方面终止本协议。同时，乙方应按照本协议约定的6万元向甲方支付违约金，且14万元指标款不退。五、双方在履行本协议过程中，发生争议，友好协商处理，协商不成，向长沙市岳麓区人民法院诉讼解决。”同日，钟吉潮直接向经发公司缴纳了第二笔房款21万元、车位款5万元、并缴纳维修资金16606元、契税10669.1元、产权登记费200元。该指标转让协议签订后，钟吉潮在2015年3月13日通过银行转账的方式付给郑学英指标转让费14万元以及郑学英原已自行支付给经发公司的第一期的购房款18万元、车位定金2万元，共计34万元。2016年4月15日，钟吉潮通过银行转账方式付给经发公司购房款143455元以及车位款27800元，共计171255元。至此，钟吉潮已经按照协议约定履行了全部的付款义务。因涉案房屋已届交房，2017年1月23日，钟吉潮与郑学英电话协商协议履行未果，遂诉至本院。另查明，长沙市住房和城乡建设委员会于2017年5月20日颁发《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（长住建发[2007]71号），其中内容包括：“对于限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房；属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。”原告钟吉潮的户籍在2016年5月16日迁入长沙市××心区青园街道办事处井湾子社区，其名下另登记有住房一套位于长沙市××心区。本院认为，本案存在如下焦点问题：第一、关于原、被告双方签订的《转让指标协议》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，原、被告于2015年3月10日签订的《转让指标协议》中的指标，实际指房屋购买权，原告钟吉潮与被告郑学英签订的关于转让购房指标的协议，系双方当事人的真实意思表示，且并无法定无效的情形存在，依法应认定为合法有效。第二、关于原、被告签订的《转让指标协议》是否已经解除的问题。郑学英主张双方签订的《转让指标协议》在2017年1月23日已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，郑学英提供的证据不足以证实双方就《转让指标协议》的解除达成了一致，同时，就当前长沙市房价上涨的情势下，钟吉潮主动提出解除指标转让协议也与常理不符，故对郑学英的该主张本院不予采信。另被告主张其因离婚而成为无房户，应当适用情势变更原则，依法解除双方之间的指标转让协议，该主张因没有相应的法律依据，本院不予支持。因此，对郑学英提出的反诉请求，本院不予支持。第三、关于被告郑学英是否应当协助原告钟吉潮立即办理涉案房屋及车位的交接手续的问题。首先，关于原、被告是否存在有转让车位使用权的合意的问题。其一、车位相对于住宅来讲本身具有一定的配套性质，业主对于车位的购买往往基于在同一小区住宅的购买；其二、对于购买车位的费用，被告郑学英收取了原告钟吉潮的2万元车位定金，后续购买车位的费用全部由原告钟吉潮缴纳；因此，可以认定原、被告就车位使用权的转让达成了合意。其次，对于依法成立的合同，当事人应当秉承诚实信用原则全面履行合同。本案中，根据《转让指标协议》第三条的约定：“甲方（郑学英）应协助乙方（钟吉潮）收房、协助乙方办理相关权证和户名变更手续……”。根据查明的事实，被告与经发公司约定的交房时间已经届满，被告并没有提供证据证实经发公司拒绝向其交房，被告有义务协助原告进行房屋和车位的交接手续，故原告诉请被告协助立即办理涉案房屋和车位的交接手续，理由正当，本院予以支持。另外，对于原告诉请被告在取得涉案房屋相关权属证书后立即向原告提供相关房屋过户所需的相关证件及全部材料，并协助原告将涉案房屋过户到原告名下，考虑到目前经发公司为涉案房屋办理权属证书的时间尚未届满，被告郑学英履行相关义务的条件现尚未成就，对该项诉请，本院不予支持。对于钟吉潮诉请郑学英赔偿因其延期交付房屋及车位给原告造成的损失，因双方并没有在《转让指标协议》中明确约定双方交房的具体时间，也没有约定逾期协助收房的违约责任，原告对于其损失亦没有提供相应证据予以证实，故对钟吉潮的该项诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）钟吉潮与被告（反诉原告）郑学英于2015年3月10日签订的《转让八方小区二期房屋指标协议》合法有效；二、被告（反诉原告）郑学英在本判决生效后十五日内协助原告（反诉被告）钟吉潮办理位于长沙市岳麓区观沙路268号八方小区二期第C区C22栋2单元2层。号房屋收房以及八方小区二期C区C1号车库b2层。号车位的接收手续；三、驳回原告（反诉被告）钟吉潮的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郑学英的全部反诉请求。本案本诉案件受理费10113元，由原告（反诉被告）钟吉潮负担278元，被告（反诉原告）郑学英负担9835元，财产保全申请费4520元，由原告(反诉被告)钟吉潮负担；本案反诉受理费650元，由被告（反诉原告）郑学英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周 赞人民陪审员  肖红丽人民陪审员  候 艳二〇一七年九月一日书 记 员  毛嶷帆附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。