广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠斗法五民初字第194号
原告珠海市卓胜环保建材有限公司，住所地珠海市斗门区三村工业区，组织机构代码76293440-8。
法定代表人徐杨，该公司总经理。
委托代理人蒋君，该公司职工。
被告珠海市爱森特电子科技有限公司，住所地珠海市富山工业园三村片珠海市卓胜环保建材有限公司厂房3（珠海凯德斯电子科技有限公司3号厂房B），组织机构代码56259297-6。
法定代表人佘才毅，该公司总经理。
原告珠海市卓胜环保建材有限公司（以下简称卓胜公司）诉被告珠海市爱森特电子科技有限公司（以下简称爱森特公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卓胜公司的委托代理人蒋君到庭参加了诉讼，被告爱森特公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卓胜公司诉称：原告与被告于2010年7月29日签订《厂房租赁合同》（合同号：珠卓合第20100729号），协议约定了租赁厂房的面积、租赁期限、租金单价、支付租金的期限、逾期付款违约金、租金的递增方式及合同违约金等；同日双方签订了《厂房租赁合同》（合同号：珠卓合第20100729号）的《补充协议》（协议号：珠卓协第20100729号），该补充协议约定了管道管理费的计收单价、计收日期、递增方式、计收年限、逾期付款违约金的计收方式。污水处理费的计收单价、递增方式、合同期限、逾期付款、违约金（即滞纳金）等；此外，双方于同日还签订了针对《厂房租赁合同》（合同号：珠卓合第20100729号）的《协议》（协议号：珠卓物管协第20100729号），该协议约定了牧业管理费的计收单价、计收日期、递增方式、计收年限、逾期付款的违约金计收方式。上述合同及协议签订后，原告将厂房交付给被告使用，被告亦均能依时交费，但自2013年8月，被告开始不遵照协议履行付款责任，且经原告多次催缴仍无法支付，故原告向珠海市斗门区人民法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除与被告于2010年7月29日签订的《厂房租赁合同》（协议号：珠卓合第20100729号）、《补充协议》（协议号：珠卓协第20100729号）及《协议》（协议号：珠卓物管协第20100729号）；二、责令被告按协议约定支付拖欠原告的厂房租金、厂房管理费、管道管理费、物业管理费直至合同及协议依法终止同时被告交还租赁物时止，其中截止至2013年9月各项费用合计为58566.10元；三、责令被告按协议约定支付拖欠款项的违约金直至拖欠的各类款项付清之日止，其中截止至2013年9月11日的违约金合计为1045.96元；四、责令被告支付协议违约金合计为500000元；五、责令被告承担诉讼费用及保全费用。
原告卓胜公司为其主张提供了如下证据：
一、《厂房租赁合同》（协议号：珠卓合第20100729号）、《补充协议》（协议号：珠卓协第20100729号）及《协议》（协议号：珠卓物管协第20100729号）各1份，拟证明原、被告的权利与义务，以及被告拖欠原告各类款项的金额、支付时间、违约金、合同违约金及合同期限等情况。
二、被告拖欠款明细表及被告拖欠款违约金明细表各1份，拟证明原告追诉拖欠费的计算方式。
三、催款通知及送达照片各1份，拟证明原告于2013年9月1日向被告书面催缴厂房租金、厂房管理费、物业管理费、管道维护、管理费等各项欠款的事实。
被告爱森特公司缺席，也没有提交答辩状，视为其放弃质证的权利。
经审查，本院认为，原告提交的证据来源合法，内容真实，能证明案件事实，本院对原告所交证据的证明力予以确认。
经开庭审理，结合原告提交的证据，本院查明如下事实：
原告与被告于2010年7月29日签订《厂房租赁合同》（协议号：珠卓合第20100729号），双方约定，被告租赁原告位于珠海市富山工业区三村片珠海市卓胜环保建村有限公司厂房3（珠海凯德斯电子科技有限公司3号厂房B），租赁面积1502.88平方米（其中一楼332.96平方米，三楼1169.92平方米），租赁期限从2010年8月1日起至2019年12月31日止，厂房租金单价为6元／平方米·月，管理费单价为4元／平方米·月，厂房租金和管理费在第二年起逐年在上12个月单价基础上递增6%，被告在每月的5日前支付当月租金和管理费；被告应在合同签订后三日内，向原告支付厂房租赁保证金10万元。双方在合同中约定了两个方面的违约责任：一是第四条第2款约定，被告应于每月的5日前支付当月租金、管理费，逾期支付的按应付款的每日千分之一支付违约金；二是第八条第1款约定，如果被告逾期支付租金、厂房管理费、清洁费用的，经原告书面催缴后十日仍拒不支付的，原告可即时解除本合同，解除合同通知自送达被告时生效，被告应于接到通知后十日内腾退场地，租金计至实际腾退之日，保证金用于冲抵各项费用，剩余部分不予退还；同时第八条第3款还约定，在本合同履行期间，除合同另有约定外，任何一方不得无故终止合同，否则须向对方支付50万元的违约金。
同日，原告与被告又签订了一份《补充协议》（协议号：珠卓协第20100729号），该补充协议中叙明，因被告租赁原告的厂房，原告为被告提供厂房外排污管理的建设，被告同意向原告支付相应的管道维护和管理费用，特签订本协议。第一条约定，管理费根据被告的租赁面积一楼按12.26元／平方米·月，二楼按9.08元／平方米·月（面积以《厂房租赁合同》（协议号：珠卓合第20100729号）中显示的租赁面积为准，即一楼332.96平方米，三楼1169.92平方米，自2010年10月15日开始计收此管理费，被告于每月5日前支付当月管理费，并自2011年10月15日起，每年度在上12个月的单价基础上逐年递6%。逾期付款则应按应付款项的每日千分之一支付违约金。第二条约定，如果被告逾期支付管理费的，在原告书面催缴后十日内仍拒不支付的，原告可终止本协议及解除珠卓合第201000729号《租赁合同》，租金计算至实际腾退之日止，合同保证金可用于冲抵各项费用，剩余部分不予退还。第三条约定，协议期限自2010年10月15日至2019年12月31日。
此外，原、被告于同日还签订了一份《协议》（协议号：珠卓物管协第20100729号），双方约定，被告每月向原告支付物业管理费1862.88元，年度递增标准、支付期限及逾期付款责任同上述《补充协议》（协议号：珠卓协第20100729号）的约定。
上述合同及协议签订后，原告依约将厂房出租给被告使用，被告向原告支付了保证金10万元，且一直依约交纳约定的各项费用。但是，从2013年8月起，被告开始不遵照协议履行其付款责任，且经原告多次催缴，其中于2013年9月1日向被告发出书面催缴通知书，但被告仍未能支付，且于2013年9月起停产歇业，解散员工。双方由此产生本案诉讼纠纷，原告提出上述诉讼请求。
查明，根据原告的诉讼保全申请，本院于2013年9月18日依法作出（2013）珠斗法五民初字第194号民事裁定，裁定对被告的财产在560000元范围内予以查封。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告通过签订租赁合同的形式，租用原告的厂房，并约定了租金和管道维护管理费及物业管理费，双方主体适格，意思表示真实，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。
本案争议的审理焦点主要有：一、被告是否根本违约、双方之间的协议是否应当解除以及由此产生的法律后果。二、被告是否拖欠原告的款项以及是否应该支付。
一、关于被告是否根本违约、双方之间的合同是否应当解除以及由此产生的法律后果的问题。
1、关于被告是否根本违约以及合同是否应当解除的问题。双方约定了“在每月5日前支付当月租金、管理费”，被告欠原告的2013年8月、9月的租金、管道维护管理费和物业管理费，经原告催缴10日仍未支付，被告的欠款行为已构成违约。根据双方在珠卓合第20100729号《厂房租赁合同》第八条第1款“乙方（注：指被告，下同）逾期支付租金、厂房管理费、清洁费用的，甲方（注：指原告，下同）书面催缴后十日仍拒不支付的，甲方可即时解除本合同，……”和珠卓协第20100729号《补充协议》第二条“乙方逾期支付管理费的，在甲方书面催缴后十日内仍拒不支付的，甲方可终止本协议及解除珠卓合第201000729号《租赁合同》，……”以及珠卓物管协第20100729号《协议》第三条第2款“乙方需按时支付物业管理费用，逾期支付的，甲方有权按日千分之一追缴滞纳金并终止本协议及《租赁合同》（合同号：珠卓合第20100729号）”的约定，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。……。附解除条件的合同，自条件成就时失效”和第九十四条第一款“有下列情形之一，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，可以认定本案双方签订的合同是附解除条件合同。被告拖欠原告的租金、管理费等费用经原告书面催缴后十日内仍没有支付，可以认定涉案合同解除的条件已经成就，原告有权解除涉案合同。故原告要求解除与被告签订的珠卓合第20100729号《厂房租赁合同》、珠卓协第20100729号《补充协议》及珠卓物管协第20100729号《协议》的诉请，有事实和法律依据，理由充足，本院予以支持。但解除的日期应为原告催缴被告交款之日起届满十日之次日、即从2013年9月11日起解除双方所签订的上述合同。
2、关于被告应承担何种法律后果的问题。在审判务实中，常见的违约金主要有两种类型，一类是补偿性违约金，主要是补偿受约方因违约方的违约行为造成的损失；另一类是惩罚性违约金，该违约金不以实际造成的损失为依据，只要一方违约，达到了双方当事人约定的违约条件，违约方就应按约定支付违约金。
就本案而言，原、被告既约定了补偿性违约金也同时约定了惩罚性违约金。逾期付款违约金属于补偿性违约金，违约导致合同解除或者终止履行的违约金属于惩罚性违约金。本案被告的违约行为既成就了双方约定的补偿性违约金支付条件，同时也成就了双方约定的合同解除的惩罚性违约金支付条件，但本院认为，为体现公平与合理，补偿性违约金的计算应至合同约定的款项支付期限届满之日止，而合同解除后，被告应依约定支付合同解除的惩罚性违约金，该惩罚性违约金已经涵盖了补偿性违约金所要达到的目的，后者的法律后果要大于前者，因此，在合同解除后，不应计付双重违约金。
由于双方在珠卓合第20100729号《厂房租赁合同》第八条第3项约定了“在本合同履行期间，除合同另有约定外，任何一方不得无故终止合同，否则须向对方支付50万元的违约金”，双方明确约定了违约导致合同提前解除或者终止履行的违约责任为支付违约金50万元，该惩罚性违约金条款对双方的适用条件平等，彼此对等适用，双方的意思表示真实，并不违反法律法规的禁止性规定，故本院对原告要求被告支付违约金50万元的请求，亦予以支持。
二、关于被告是否拖欠原告款项和是否应该支付的问题。
本案中，原、被告双方通过签订合同的形式，约定了原告出租厂房给被告使用，被告支付相关的租金、管道维护管理费和物业管理费给原告，双方之间成立了租赁合同关系。被告拖欠原告的厂房租金及管道维护管理费和物业管理费的事实，有双方签订的协议以及原告提供的相关书证佐证，本院予以确认。
双方对付款时间有“在每月的5日前支付当月租金、管理费”的明确约定，同时约定被告逾期未付款应当支付逾期付款违约金，现被告至法庭辩论结束前，均仍未支付，被告依约应当支付相应的违约金。同时，双方约定，被告逾期付款，经原告催缴10日仍未支付的，本案所涉合同终止履行，原告有权解除合同。本案原告向被告书面催缴的日期是2013年9月1日，因此，逾期付款违约金的应计算至合同解除之日，即2013年9月11日。经查，被告拖欠原告的款项有租金、厂房管理费、管道维护管理费和物业管理费，本院予以确认，但具体数额应以本院核定的为准。
经查明，被告拖欠原告的款项有如下方面：
一）、厂房租金20258.82元。
按照6元／平方米·月的单价计算，2013年7月、8月均为1502.88㎡×6元／㎡·月×1个月×1.06×1.06=10129.41元。
二）、厂房管理费13495.86元。
按照4元／平方米·月的单价计算，2013年7月、8月均为1502.88㎡×4元／㎡·月×1个月×1.06×1.06=6747.93元。
三）、物业管理费2093.13元。
按照1862.88元／月的标准计算，2013年9月为1862.88元／月×1个月×1.06×1.06=2093.13元。
四）、管道维护、管理费用22718.29元。
按照一楼12.26元／㎡·月、三楼9.02元／㎡·月的单价计算，2013年8月、9月的应缴额为［12.26元／㎡·月×332.96㎡（一楼面积）＋9.02元／㎡·月×1169.92㎡］×1个月×1.06×1.06=16443.63元，其中2013年8月尚欠6274.66元，9月欠16443.63元。
五）、逾期付款期间的违约金1045.97元。
1、厂房租金的逾期支付违约金425.44元。
2013年8月厂房租金逾期支付违约金=10129.41元×36天×1‰=364.66元，2013年9月厂房租金逾期支付违约金=10129.41元×6天×1‰=60.78元。
2、厂房管理费的逾期付款违约金283.42元。
2013年8月厂房管理费的逾期支付违约金=6747.93元×36天×1‰=242.93元，9月厂房管理费的逾期支付违约金=6747.93元×6天×1‰=40.49元。
3、物业管理费的逾期付款违约金12.56元。
2093.13元×6天×1‰=12.56元。
4、管道维护、管理费用的逾期付款违约金324.55元。
2013年8月管道维护、管理费用的逾期付款违约金=6274.66元×36天×1‰=225.89元，2019年8月管道维护、管理费用的逾期付款违约金=16443.63元×6天×1‰=98.66元。
根据上述计算，被告共拖欠了原告的各项应缴费用及违约金合计为46116.21元，对此欠款事实本院予以确认。
但是，对于被告是否应当另行支付的问题，由于双方有《厂房租赁合同》（协议号：珠卓合第20100729号）第八条第1款“乙方（注：指被告，下同）逾期支付租金、厂房管理费、清洁费用的，甲方（注：指原告，下同）书面催缴后十日仍拒不支付的，甲方可即时解除本合同，解除合同通知自送达乙方时生效，乙方应于接到通知后十日内腾退场地，租金计至实际腾退之日，保证金用于冲抵各项费用，剩余部分不予退还”和《补充协议》（协议号：珠卓协第20100729号）第二条“乙方逾期支付管理费的，甲方书面催缴后十日内仍拒不支付的，甲方可终止本协议及解除珠卓合第201000729号《租赁合同》，租金计算至实际腾退之日止，合同保证金可用于冲抵各项费用，剩余部分不予退还”的约定，上述欠款按约定可用被告交付的保证金冲抵，该保证金足于冲抵上述欠款，且被告已支付了10万元的保证金，故，本院认为，被告虽然存在拖欠原告厂房租金、厂房管理费、物业管理费、管道维护、管理费用及相应的逾期付款违约金共46116.21元的事实，但无需再另行支付，原告可直接以被告所缴保证金冲抵，故原告要求被告支付相关的欠款并支付逾期付款违约金的诉请，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十四条、第二百五十一条、第二百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告珠海市卓胜环保建材有限公司与被告珠海市爱森特电子科技有限公司于2010年7月29日签订的珠卓合第20100729号《厂房租赁合同》、珠卓协第20100729号《补充协议》及珠卓物管协第20100729号《协议》。
二、被告珠海市爱森特电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告珠海市卓胜环保建材有限公司支付合同违约金50万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告珠海市卓胜环保建材有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费12709元（含保全费3313元），由原告珠海市卓胜环保建材有限公司负担1001元，被告珠海市爱森特电子科技有限公司负担11708元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 温 海
审 判 员 黄文涛
代理审判员 刘璧蓬
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 邓颖豪