北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第16792号
上诉人（原审被告）李庆业，男，1956年5月1日出生。
委托代理人刘忠诚，北京市博天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市大兴区安定镇徐柏村经济合作社，地址北京市大兴区安定镇徐柏村。
法定代表人白俊国，社长。
委托代理人刘伟，北京忠恕律师事务所律师。
上诉人李庆业因与被上诉人北京市大兴区安定镇徐柏村经济合作社（以下简称徐柏村合作社）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2010）大民初字第9355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月7日受理后，依法组成由法官巩旭红担任审判长，法官周晓莉、牟田田参加的合议庭进行了审理，并于2013年11月14日公开开庭进行了审理。上诉人李庆业及其委托代理人刘忠诚、被上诉人徐柏村合作社的委托代理人刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐柏村合作社在一审中起诉称：1998年3月1日，徐柏村合作社与李庆业签订土地使用权租赁合同，合同约定：李庆业租赁徐柏村合作社位于北京市大兴区安定镇徐柏村的废砖厂旧址东至三队地、西至三队地、南至六午渠、北至田间道，共计荒土地30亩，租赁期限为30年，同时约定了租赁费的缴费办法及双方的权利义务。李庆业在履行合同中，多次不按照合同约定交纳土地租赁费。2003年10月23日，经北京市大兴区安定镇调解委员会调解，李庆业承诺于2004年5月1日前付清2002年至2006年的租金5万元，但至今未履行。至2009年2月底李庆业尚欠租赁费35000元。因李庆业的行为构成违约，故徐柏村合作社起诉至法院要求解除其与李庆业签订的土地租赁合同，要求李庆业返还承租土地中的东侧院落，要求李庆业给付拖欠的租赁费65000元（其中包括2009年2月底前租赁费35000元和2009年3月1日至2012年2月底的租赁费30000元）。
李庆业在一审中答辩称：李庆业未按时缴纳租赁费是事实，但在2003年李庆业与徐柏村合作社调解时曾口头约定每年给付徐柏村合作社租赁费。2008年没有交纳租赁费的原因是因为铁路要占地，在李庆业承租范围内的1条路存有争议，曾与徐柏村合作社达成的口头协议把占有李庆业的路给予补偿后，再交纳租赁费。在签订调解协议后，李庆业给付2002年至2006年租赁费2万元，后来又给付过1万元。李庆业还曾经交纳过2007年租赁费5000元。综上，截止2009年2月底李庆业欠徐柏村合作社租赁费35000元，之后的租赁费未给付。自2009年李庆业与徐柏村合作社发生诉讼后，李庆业就没有经营，故李庆业不同意支付2009年3月1日至2012年2月底的租赁费30000元。李庆业同意解除租赁合同，同意返还承租土地的东侧院落，但李庆业要求徐柏村合作社对李庆业承租土地的地上物进行补偿，最低补偿价款为300万元。
一审法院审理查明：徐柏村合作社与李庆业于1998年3月1日签订了土地使用权租赁合同，约定徐柏村合作社将位于北京市大兴区安定镇徐柏村的废砖厂旧址东至三队地、西至三队地、南至六午渠、北至田间道的荒土地30亩、坑地10亩租赁给李庆业；每亩土地每年的租赁费为250元，租赁期限为30年，自1998年3月1日至2028年3月1日；第1次交费时间为1998年3月1日，共交费15000元；第2次交费时间为1999年12月31日，共交费15000元；第3次交费时间为2001年12月31日，共交费50000元；第4次交费时间为2006年12月31日，共交费50000元；第5次交费时间为2011年12月31日，共交费50000元；第6次交费时间为2016年12月31日，共交费50000元；第7次交费时间为2021年12月31日，共交费60000元。在承租期内，李庆业以养殖业为主，以禽类加工、蔬菜种植为附，合理充分的使用土地；李庆业未经徐柏村合作社同意，不得改变对该土地的使用性质；李庆业在承租期内未经徐柏村合作社的同意不得将该土地的使用权转租给第三方；双方还对租赁费交纳方法、双方权利义务等各项内容进行了约定。李庆业承租土地后，将10亩坑地垫平，在承租土地东部建造厂房、大棚、饲料车间、办公室、猪舍、院墙等，形成东院，由李庆业经营，并设立北京长兴种养殖有限公司；2005年2月26日李庆业将承租土地的西部转租给孙庚平，孙庚平出资在承租土地上建设厂房等，由孙庚平经营北京市远兴建材厂。因李庆业未按照合同约定按时交纳2002年至2006年的土地租赁费50000元，2003年10月23日，在北京市大兴区安定镇人民调解委员会主持调解下，徐柏村合作社与李庆业达成调解协议，约定李庆业于2003年12月23日前付给徐柏村合作社租赁费20000元，于2004年5月1日前将余款30000元付清。李庆业按调解协议书给付徐柏村合作社30000元，仍欠20000元未付。另外，李庆业给付徐柏村合作社2007年和2008年的租赁费5000元，尚欠15000元（截止到2009年2月底）。2009年8月，徐柏村合作社起诉李庆业要求解除双方签订的土地租赁合同，要求李庆业给付拖欠的租赁费。该案在审理过程中，由法院委托北京中建华房地产评估有限责任公司对李庆业承租土地东院的地上物进行评估，房屋及附属物总价为2078423元，包括地上建筑物及其附属物重置成新价格：厂房4幢837968元、大棚7幢577961元、饲料车间1幢75547元、宿舍2幢35365元、门房1幢11535元、办公室1幢279768元、猪圈1幢66312元、鸽子窝（不包含铁丝网）1幢18799元，合计1903255元；附属物价格整砖院墙85160元、机井2座28000元、水泥格砖院地24481元、鸽子窝铁丝网15867元、室外上水管6243元、铁门6208元、室外电线4062元、化粪池2座2803元、室外下水管道1529元、室外水泥池1个815元，合计175168元。法院依据该评估报告作出北京市大兴区人民法院（2009）大民初字第9306号民事判决，李庆业对此判决不服提出上诉，后该案被发回北京市大兴区人民法院重新审理。在案件的重新审理过程中，李庆业认为北京中建华房地产评估有限责任公司的评估报告存在漏项，4栋厂房、坑地填土、南侧猪舍、蔬菜大棚、饲料车间、厂房西面职工宿舍、由北向南8间办公室、鱼池北侧墙体、场院内椿树等均没有评估，于2010年10月14日申请对其承租土地范围内的地上物进行评估。经北京市高级人民法院随机确定由北京中鼎联合房地产评估有限公司进行评估鉴定，该公司认为漏评工作应当由原鉴定单位完成，如变更鉴定单位容易发生鉴定不一致的情况，未接受本次委托鉴定工作。北京中建华房地产评估有限责任公司根据法院转交的李庆业提交的评估漏项明细表，于2012年3月2日出具异议答复，“一、关于4栋厂房漏评项的答复：1、关于每栋厂房14个小猪圈已经分摊到厂房价格中了，不包括小猪圈的厂房单价为648.11元／平方米，本次价格测算，评估机构严格依照评估程序及评估技术标准，根据估价对象实际条件，严格依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》京国土房管拆（2003）808号测算厂房价格。2、本次评估上水管道已经计算在附属物价格中了，室外上水管道共700米，价格共计6343元。3、厂房的水泥地面价格包含在厂房价格中，是厂房结构不可分割的一部分，不再单独计算。4、电线已经在附属物明细中予以计算，室外电线828.9米，共计金额4026元。二、关于回填土的漏评项，当时是决定由李庆业提供回填土发票的，所以未纳入评估项中，现本公司根据北京市工程造价定额确定。三、关于猪圈已经进行评估，T字型水泥墙及水泥地面包括在猪圈的评估价格中了，不再重复评估。四、蔬菜大棚的七个小房间的面积已经并入蔬菜大棚，不再进行重复评估。五、饲料车间的上水管已经进行评估，包含在室外上水管内，水泥地面也已经进行评估了，不再进行重复评估。六、关于职工宿舍压力罐和室外变压器属于设备、房地产评估公司无法评估，上下水、大铁门、院墙等，我公司已进行评估的不再重复评估，当时现场勘查时不进行评估或未列入评估范围，根据二次现场勘查，本次列表进行补充。回填土费用784534元、场地平整费用148608元、灶台费用1500元、暖气费用7260元、镀锌管费用15912元、椿树费用14940元、杨树费用1024元、电缆（铝4＊12）费用18044元，合计991822元。”李庆业对北京中建华房地产评估有限责任公司的异议答复再次提出异议，要求对漏评的部分复核并评估。2012年12月11日，李庆业申请撤回其2012年6月7日对异议答复提出的异议，并表示认可北京中建华房地产评估有限责任公司的异议答复。法院另查明，李庆业不是徐柏村合作社集体经济组织成员；李庆业在承租土地上所建建筑物系1998年、1999年所建，未取得规划审批手续。徐柏村合作社主张李庆业所承租的土地现在已经规划为基本农田，李庆业主张其承租的土地原为砖场，为农村集体土地工业用地。经一审法院与北京市国土资源局大兴分局核实，该土地在《大兴区土地利用总体规划（2006-2020年）》中规划用途为一般农地区。该土地可从事养殖业。西院承租人孙庚平明确表示不参加徐柏村合作社与李庆业农村土地承包合同纠纷案的诉讼；孙庚平承租土地上的建筑物为其自己出资所建，不要求赔偿并同意按照徐柏村合作社的要求随时自拆所建建筑物。李庆业认可其出租给孙庚平6亩土地，西院地上物为孙庚平出资建设；李庆业认可收取孙庚平2005年2月至2009年2月4年的租金12000元；李庆业认可其与徐柏村合作社土地承包合同解除后，其与孙庚平签订的租地合同自行解除。现李庆业在东侧院内存放部分木材。经法院现场测量，根据双方当事人确认的数据核算出李庆业占用的东侧院落占地面积为49.2亩，孙庚平占用的西侧院落占地面积为6.56亩。
一审法院判决认定：徐柏村合作社与李庆业签订的土地使用权租赁合同，根据合同性质实际为农村土地承包合同。该合同于1998年3月1日签订，并不违反当时法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。李庆业未按合同约定给付租金，徐柏村合作社曾申请调解，经调解双方达成协议后，李庆业仍不能按期给付租金；李庆业对拖欠租金事实表示认可；现徐柏村合作社要求解除与李庆业签订的土地租赁合同，李庆业亦表示同意解除双方签订的土地租赁合同，应视为双方协商一致解除合同。截止到2012年2月底，李庆业尚欠徐柏村合作社租赁费65000元，徐柏村合作社要求李庆业给付截止到2012年2月底的租赁费65000元，符合法律规定，应予支持。李庆业主张其自2009年发生诉讼后就没有经营，不同意给付2009年3月1日以后租赁费的答辩意见，没有法律依据，不予采纳。双方解除合同后，李庆业用于养殖、种植所建建筑不宜拆除，由徐柏村合作社给予李庆业相应补偿，地上物归徐柏村合作社所有为宜；双方解除合同是由于李庆业未按期交纳租赁费造成的，考虑双方约定合同期满后李庆业将该土地上的全部设施移交给徐柏村合作社，结合李庆业对地上物已经使用多年的事实，且徐柏村合作社不同意对李庆业所建地上物进行赔偿的意见，综合考虑酌情确定徐柏村合作社给付李庆业补偿款1535122.5元（3070245×50%）。李庆业应当将承租土地上东侧院落内存放的木材拉走，将承租土地上东侧院落（占地面积为49.2亩）及东侧院落的地上物腾退返还给徐柏村合作社。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除北京市大兴区安定镇徐柏村经济合作社与李庆业于一九九八年三月一日签订的土地使用权租赁合同；二、李庆业给付北京市大兴区安定镇徐柏村经济合作社二○一二年二月底以前的租赁费六万五千元（于判决生效后十日内履行）；三、北京市大兴区安定镇徐柏村经济合作社给付李庆业地上物补偿款一百五十三万五千一百二十二元五角（于判决生效后十日内履行）；四、李庆业将存放在北京市大兴区安定镇徐柏村废砖厂旧址东侧院落内的木材运走，将北京市大兴区安定镇徐柏村废砖厂旧址东侧院落（占地面积为四十九点二亩）及东侧院落的地上物腾退返还给原告北京市大兴区安定镇徐柏村经济合作社。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李庆业不服一审法院上述民事判决提起上诉，上诉理由为：第一，一审法院判决李庆业给付至2012年2月底的租赁费错误。李庆业对于截止2008年底应给付徐柏村合作社的35000元租赁费用没有异议，但因徐柏村合作社提起了诉讼导致合同的履行处于不定的状态，致使李庆业不能正常履行合同。李庆业同意解除双方的合同，法院的审理时间和鉴定机构的鉴定时间太长，李庆业与徐柏村合作社均没有过错，李庆业不应该承担2009年后发生的租赁费用。第二，一审法院判决酌情确定徐柏村合作社给付李庆业补偿款1535122.5元属于事实审理不清，李庆业拖延35000元的租金并不必然导致合同解除。经法院委托的鉴定机构鉴定，租赁土地上的建筑物重置成新价为3070245元，但一审法院却未按照评估价格判决，而是酌情判令徐柏村合作社给付李庆业损失1535122.5元，没有法律依据。综上，李庆业请求二审法院撤销一审法院判决，改判驳回徐柏村合作社的诉讼请求。
徐柏村合作社服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：导致合同解除的过错完全在于李庆业未按时交纳租赁费，在签订迟交租金的协议后，李庆业还是没有按约定交纳租金，徐柏村合作社有理由要求解除合同。李庆业建设的地上物没有经过批准、没有规划手续，都是违章建筑，鉴定公司就是按照实际造价进行评估，这些建筑随时面临着行政执法的拆除。案件此前被发回重审是因为程序上有瑕疵，但是现在的一审法院审理程序完全没有瑕疵。综上徐柏村合作社不同意李庆业的上诉请求和理由，徐柏村合作社请求二审法院维持原判。
本院在二审期间补充查明如下事实：在徐柏村合作社与李庆业签订的《土地使用权租赁合同》中约定承租期满后，李庆业将该土地上的全部设施移交给徐柏村合作社所有。徐柏村合作社曾于2009年8月12日就涉案纠纷将李庆业起诉至北京市大兴区人民法院，在该院做出的北京市大兴区人民法院（2009）大民初字第9306号民事判决书中判令：解除徐柏村合作社与李庆业签订的土地租赁合同；李庆业给付徐柏村合作社租赁费35000元；李庆业所承租土地上的地上物归徐柏村合作社所有；徐柏村合作社给付李庆业地上物补偿款2078423元。后该案被发回重审，在北京市第一中级人民法院做出的发回函中载明，发回重审的主要原因为，对李庆业承租的土地范围未核查清楚。李庆业称其承租的土地，分东西两个院建设房屋，西院转租他人，东院进行了评估。北京市第一中级人民法院认为北京市大兴区人民法院已将双方的租赁合同解除，属认定事实不清，故将此案发回重审。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有土地租赁合同、人民调解协议书、孙庚平的声明、法院调取的相关土地资料、现场勘查笔录、北京中建华房地产评估有限责任公司的房地产估价报告及异议答复函、北京市大兴区人民法院（2009）大民初字第9306号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第04070号民事裁定书及双方当事人陈述意见等证据在案佐证。
本院认为：李庆业与徐柏村合作社签订的《土地使用权租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。在实际履行过程中，李庆业未按照合同约定的时间向徐柏村合作社足额交纳租金，其行为构成延迟履行合同主要债务之情形。后经徐柏村合作社申请，北京市大兴区安定镇徐柏村调解委员会对李庆业延迟交纳租金纠纷进行调解，但李庆业仍未按照编号为兴安民调字第3号人民调解协议书中的内容向徐柏村合作社交纳租金，其行为构成了延迟履行合同主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行之情形，此时徐柏村合作社起诉要求解除其与李庆业签订的合同，有事实和法律依据。因李庆业至今仍占有涉案土地，故对李庆业关于不应承担其与徐柏村合作社发生纠纷后的租金的上诉主张，本院不予支持。李庆业未按照合同约定履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，是徐柏村合作社与李庆业解除合同的根本原因。故一审法院在判令合同解除后，酌情确定由徐柏村合作社给付李庆业部分补偿的处理并无不妥，对此本院不持异议。李庆业关于徐柏村合作社应当按照评估报告中所列金额对其补偿的上诉意见，没有法律依据，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费19211元，由北京市大兴区安定镇徐柏村经济合作社负担8893元（已交纳）；由李庆业负担10318元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。一审案件评估鉴定费20000元，由北京市大兴区安定镇徐柏村经济合作社负担10000元（已交纳）；由李庆业负担10000元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费18931元，由李庆业负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巩旭红
代理审判员 周晓莉
代理审判员 牟田田
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 赵 越