重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初6116号
原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路58号，组织机构代码69121939-3。
负责人任长中，重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处总经理。
委托代理人彭春蓝,重庆升正律师事务所律师。
委托代理人杨亚屏,重庆升正律师事务所律师。
被告邓白建，女，1979年12月28日出生，汉族，无固定职业，住重庆市北碚区。
委托代理人周里鹏，重庆吾耀律师事务所律师。
原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处与被告邓白建物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由审判员黄文涛独任审判，适用小额诉讼程序于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处的委托代理人彭春蓝，被告邓白建的委托代理人周里鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处诉称，2007年9月3日，重庆天穹物业管理有限责任公司（乙方）与重庆大学滨江园建设发展有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为沙坪坝区宝嘉江枫美岸小区提供�期物业服务，原告按照约定为该小区提供了服务，被告是小区*栋*-*号房屋的业主，但被告从2015年3月起未交纳物业服务费，现请求判令被告支付自2015年3月1日至2016年5月31日期间的物业服务费1861元以及违约金2054元，合计3915元。
被告邓白建辩称，双方无合同约定，被告亦未委托原告进行物业管理，且原告未按照前期物业合同提供约定的服务，原告违约在先，被告不交纳物业费是行使先履行抗辩权，如果法院认为被告应当支付物业服务费及违约金，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。
经审理查明，被告邓白建系重庆市沙坪坝区宝嘉江枫美岸*栋*号房屋的业主，该房屋建筑面积103.7㎡。
2007年9月3日，重庆天穹物业管理有限责任公司（乙方）与重庆大学滨江园建设发展有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由�方为重庆市沙坪坝区沙滨路宝嘉·江枫美岸商住小区提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积1.10元/月·㎡，该价格以重庆市物价局审定价为准；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量，具(据)实向业主分摊计收；业主应于接房手续办理之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；甲方与业主或物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定执行，物业使用人不按照约定交纳的，由甲方或业主负连带交纳责任并及时交完各项欠费。甲方与业主或物业使用人之间产生的缴费约定，甲方应当在约定之日将其已签字的约定文书印给乙方备案并按本合同约定交费日交清，物业服务费用或物业服务资金按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交�物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。
签订上述合同后，重庆天穹物业管理有限责任公司设立了分支机构即本案原告，并授权其对宝嘉·江枫美岸小区提供物业服务以及处理与该小区业主之间的物业诉讼纠纷。
2009年9月12日，原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处（甲方）与被告邓白建（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方所购买的位于重庆市沙坪坝区沙滨路58号宝嘉·江枫美岸小区*栋*号房屋及所在小区提供物业服务。住宅物业服务费的收取标准（不含电梯费）为：1.10元/月·㎡×建筑面积；物业服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日至20日期间交纳该月的物业服务费；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额千分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可向人民法院起诉。
另查明，重庆天穹物业管理有限责任公司于2011年4月18日取得了物业服务企业资质等级为贰级的资质证书。
签订上述协议后，原告按约向被告及所在小区提供了物业服务，但被告未支付2015年3月1日至2016年5月31日期间的物业服务费。现原告诉至法院，要求判如所请。
审理中，原告举示了值班记录表、工作照片等证据能够证明原告尽到了物业服务的义务。被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵，但未能举证予以证明。双方分歧较大，调解未成。
上述事实，有双方当事人的陈述以及原告提交的《前期物业管理服务合同》、情况说明、物业服务企业资质证书、值班记录表、工作照片等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，重庆天穹物业管理有限责任公司与重庆大学滨江园建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，前述《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告系重庆天穹物业管理有限责任公司设立的分支机构，并被授权为被告所在的宝嘉·江枫美岸小区提供物业服务以及处理与该小区业主的物业诉讼纠纷，前述《前期物业服务合同》签订后，原告实际提供了相应的物业服务，因此，被告应当按照《前期物业服务合同》向原告给付物业服务费及违约金。
被告以原告物业服务不到位为由拒付物业服务费的辩称，因其未能举证证明原告存在违反物业服务合同约定的行为，故被告的该辩称不成立。
综上所述，被告应当向原告支付2015年3月1日至2016年5月31日期间的物业服务费为1711.05元（1.1元/月·㎡×103.7㎡×15个月）。
关于原告提出的违约金按照每日千分之五计算的主张，按照《前期物业管理服务协议》约定，被告迟延支付物业服务费，应按约向原告支付违约金，但鉴于该合同约定的违约金过高,依法调整为以被告每月应交纳的物业服务费114.07元（1.1元/月·㎡×103.7㎡）为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自2015年3月至2016年5月期间的每月21日起计算至物业服务费付清为止。
据此，依照�中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告邓白建在本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处自2015年3月1日至2016年5月31日期间的物业服务费1711.05元。
二、被告邓白建在本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处逾期交纳物业服务费的违约金。该违约金以每月物业服务费114.07元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自2015年3月至2016年5月期间的每月21日起计算至物业服务费付清为止。
三、驳回原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告邓白建负担，此款限于本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黄文涛
二〇一六年七月二十九日
书记员 张 丹