上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4017号
上诉人(原审被告)：中纪控股股份有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：纪海，董事长。
委托诉讼代理人：周惠影，上海悦祥律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海会德丰广场发展有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：徐耀祥，董事长。
委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。
上诉人中纪控股股份有限公司(以下简称“中纪公司”)因与被上诉人上海会德丰广场发展有限公司(以下简称“会德丰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初24995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中纪公司上诉请求：1、撤销一审判决主文第二项、第三项、第五项、第七项；2、改判中纪公司支付会德丰公司2016年4月20日至2016年4月25日租金人民币(以下币种均为人民币)29,125.53元；3、改判中纪公司支付会德丰公司2016年4月20日至2016年4月25日物业管理费3,167.85元；4、改判中纪公司不支付IC卡工本费；5、判令会德丰公司返还保证金775,041.24元。事实和理由：第一、一审判决认定事实不清。1、双方于2015年4月20日就上海市静安区南京西路XXX号办公楼46楼(名义楼层)单元4A(建筑面积为431.98平方米，以下简称“系争房屋”)签署《上海市房屋租赁合同》，并实际交付房屋。2016年3月20日，中纪公司支付租金、物业管理费至2016年4月20日，故租金及物业管理费应从2016年4月20日起算。2、会德丰公司于2016年4月25日第二次发函要求中纪公司支付所谓欠款，而其物业公司即于该日期后，按照合同之补充条款第4.01条约定暂停了对系争房屋提供管理服务，并注销了中纪公司人员IC卡，禁止中纪公司人员进入系争房屋取回物品。会德丰公司该行为已是单方收回系争房屋，是双方租赁关系实际终止的日期，故租金、物业管理费应计至2016年4月25日止。3、一审法院认定是中纪公司提前解除合同而违约，该认定与判决自相矛盾，一审判决让中纪公司重复负担了违约责任。4、关于保证金，应按合同约定在补救中纪公司违约行为造成的损失后退还余额。5、中纪公司在要求增加制作IC卡时，均即时支付了IC卡工本费，故无须再支付剩余IC卡工本费870元。第二，一审判决适用法律错误。中纪公司已通知会德丰公司搬迁，并于2016年3月底人员全部搬场完毕。会德丰公司明知中纪公司已搬，但不同意解约，反而强制要求继续履行合同，由此造成的额外损失应由会德丰公司自行承担。一审法院不顾本案实际情况，支持会德丰公司提出的高额违约赔偿，显失公平。
被上诉人会德丰公司辩称，1、中纪公司没有以书面形式向会德丰公司提出过解除合同，其家具、办公设备均在系争房屋，会德丰公司无从判定中纪公司是人员调整还是搬离。会德丰公司没有注销中纪公司的IC卡，如其人员无法进入，其可以报警也可以到物业公司投诉，但中纪公司并未提供证据加以证明。2、关于租金，双方确认是2016年4月1日起未付租金，应以2016年5月12日公证通知作为合同解除的时间。3、租赁保证金并不足以弥补会德丰公司的实际损失。4、IC卡免费是指不收取服务费，但工本费并不免除，因中纪公司没有实际支付过IC卡的工本费，亦没有将71张IC卡中的任何一张返还给会德丰公司，故在IC卡押金充抵工本费后，中纪公司仍需支付工本费870元。
会德丰公司向一审法院起诉请求：1、判令中纪公司支付会德丰公司2016年4月1日－5月12日的租金242,399.59元，管理费26,963.91元，以及2016年2月－4月的杂费2,463.80元；2、判令中纪公司支付2016年2月16日－5月31日的滞纳金5,688.99元；3、判令中纪公司支付会德丰公司2016年6月1日起逾期付款滞纳金至判决生效之日止(自起诉之日至判决生效之日止，逾期付款利率万分之三计算，计算基数为：租金、物业管理费、杂费合计271,827.30元)；4、判令中纪公司支付会德丰公司已使用免租期2015年4月10日－6月9日的费用合计349,506.38元；5、判令中纪公司支付会德丰公司场地复原期间的空关损失174,753.19元；6、判令中纪公司承担租赁场地的场地复员费用280,150元、律师费50,000元、IC卡工本费2,130元，公证费3,000元；7、判令没收中纪公司交付的租赁保证金和留存在租赁场地内的物品。庭审中，会德丰公司变更诉讼请求为：1、判令确认会德丰公司、中纪公司之间的租赁合同于2016年5月12日解除；2、判令中纪公司支付会德丰公司2016年4月1日至2016年5月12日租金242,399.59元、物业管理费26,963.91元；3、判令中纪公司支付会德丰公司2016年2－4月杂费(电费)2,463.80元；4、判令中纪公司支付会德丰公司逾期付款滞纳金(以前述租金、物业管理费、杂费合计271,827.30元为基数，以每日万分之三为标准，自2016年5月13日起计算至判决生效之日止)；5、判令中纪公司支付会德丰公司已使用免租期2015年4月10日－2015年6月9日费用合计349,506.38元；6、判令中纪公司支付会德丰公司场地复原期间的空关费用174,753.19元；7、判令中纪公司支付会德丰公司律师费50,000元；8、判令中纪公司支付的租赁保证金归会德丰公司所有，不予归还；9、判令中纪公司支付会德丰公司IC卡工本费870元(已扣除预支付的租金1,260元)；10、判令中纪公司支付会德丰公司公证费3,000元；11、判令中纪公司留存在租赁场地内的物品归会德丰公司所有。
一审法院认定事实：2015年4月20日，会德丰公司(甲方)与中纪公司(乙方)签订了《上海市房屋租赁/商品房出租合同》，约定，会德丰公司将系争房屋出租给中纪公司，租赁期限自2015年4月10日起至2018年4月9日止，实际起租日以甲乙双方所订立的交楼通知书中所述的日期为准；月租金为174,753.19元，免租期为2个月，自2015年4月10日起至2015年6月9日止。物业管理费为每月每平方米44元；保证金为4个月租金和管理费之总和，共计775,041.24元。中纪公司须于每月的首个工作天或之前向会德丰公司支付租金、管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，中纪公司须从当月首天起按加付其欠款款项万分之三日息的滞纳金，直至付清所有欠付款项为止；若中纪公司拖欠会德丰公司款项超过7天，会德丰公司有权解除合同，收回租赁场地，有权扣留并代为出售中纪公司留置于租赁场地的物品或其他财产用以抵偿中纪公司的欠款，中纪公司不得异议，也不得追究会德丰公司责任和要求会德丰公司赔偿，如出售所得未能补足欠额，中纪公司仍须负责补足余额；中纪公司须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，按租赁合同规定，以交付中纪公司使用时的状态(合理损耗除外)，交还会德丰公司，交还时，须经会德丰公司认可，并相互结清各自应当承担之费用，会德丰公司有权要求中纪公司于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，中纪公司须将引致的破坏部分复原至租赁期生效时交付中纪公司的使用状态；中纪公司在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后(包括因中纪公司违约，会德丰公司提前收回租赁场地)，如租赁场地内有中纪公司遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为中纪公司放弃的同意删除物品，会德丰公司有权立即处理该物品，中纪公司不得异议，也不得追究会德丰公司责任和要求会德丰公司赔偿；中纪公司未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其他费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其他费用，并经会德丰公司书面催讨7天内仍未补救，会德丰公司有权提前收回租赁场地，租赁合同随即提前终止；会德丰公司因向中纪公司催讨租金、管理费或中纪公司须支付的其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于律师费)，或会德丰公司因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由中纪公司承担；倘中纪公司违反或不履行租赁合同项下任何导致会德丰公司有权提前收回租赁场地的条文时，会德丰公司有权将中纪公司向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归会德丰公司所有(租赁合同补充条款第九章1.04条款)；会德丰公司根据租赁合同上述1.04条款，在收取中纪公司三个月租金及物业管理费的保证金的违约金后，会德丰公司更有权向中纪公司追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，中纪公司欠缴的租金、物业管理费及其他收费、停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空关期的租金及物业管理费的补偿费；律师费、公证费；其他杂费，手续费等；中纪公司须于双方签订本合同之日向会德丰公司支付保证金775,041.24元，以保证中纪公司遵守此租赁合同；租赁期届满时，如中纪公司并无任何租赁合同项下未予纠正的违反，会德丰公司将在中纪公司把租赁场地交回会德丰公司并付清所有应付款项(包括但不限于租金、管理费及其他杂费并以较后者为准)后30日内将保证金无息退回给中纪公司，但如中纪公司违反租赁合同，会德丰公司可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为(但不影响会德丰公司的任何其他权利或补救方法)，在该情况下，保证金的余额(如有)应在结清会德丰公司向中纪公司提出的全部索赔后当日起30日内退回中纪公司。
2015年4月17日，会德丰公司向中纪公司发出交楼通知书，双方于2015年4月20日办理办公单元验收交接表。至此，会德丰公司将系争房屋交付给了中纪公司，中纪公司则支付了系争房屋租赁保证金，并支付租金至2016年3月31日。在此期间，会德丰公司合计为中纪公司提供IC卡共计71张，其中31张系免费提供，此后40张每张收取工本费30元。
2016年4月18日，会德丰公司通过律师向中纪公司发函，告知中纪公司前述欠款行为已构成违约，要求中纪公司在三日内付清上述欠款，否则将依法追究中纪公司的违约责任和租赁费用的支付责任。
2016年4月25日，会德丰公司通过律师再次发函中纪公司，向中纪公司催讨租金、物业管理费、杂费(电费)等欠款。
2016年5月3日，会德丰公司再次通过律师函告对方，除明确前述欠款外，通知中纪公司将于2016年5月12日解除租赁合同，并通过公证方式收回房屋，要求中纪公司委派代表共同参与。但中纪公司均对此未予理会，IC卡亦未退还给会德丰公司。
2016年5月12日，会德丰公司通过公证方式，收回了系争房屋。此后，会德丰公司向中纪公司催讨租金、管理费以及杂费未果，遂向一审法院提起诉讼。
一审审理中，会德丰公司表示为实现债权聘请律师，支付律师费50,000元；为公证收楼，支付公证费3,000元。制作IC卡花费工本费2,130元，扣除中纪公司已支付的工本费1,260元，尚欠会德丰公司工本费870元。至于留存在租赁房屋内的中纪公司物品应由会德丰公司没收。此外，会德丰公司认为自己没收租赁保证金的行为并不足以弥补实际损失，故会德丰公司诉请除没收租赁保证金外，仍要求中纪公司补偿会德丰公司相当于一个月租金标准的空关损失。
一审法院认为，会德丰公司与中纪公司签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金是承租人基本的合同义务。现中纪公司逾期支付租金等应付费用，已经构成违约，故会德丰公司有权按约定行使合同解除权，关于合同解除的时间，鉴于双方之间并未办理交接，而会德丰公司于2016年5月12日通过公证的方式收回房屋。故法院确认双方之间的租赁合同于2016年5月12日解除。中纪公司辩称合同解除的时间应当为收到中纪公司解除合同函的当日即2016年4月21日，但该函件仅向中纪公司催款，并未提及解除合同的意思表示，故对于中纪公司的该项抗辩理由，不予认可。合同解除后，会德丰公司向中纪公司主张欠租、物业管理费和2016年2－4月的电费2,463.80元的诉请，合法有据，予以支持，关于前述欠租和物业管理费的金额，2016年4月1日至2016年5月12日期间系争房屋的租金金额应为243,696.91元(174,753.19+174,753.19×12÷365×12)，同期的物业管理费金额应为26,505.82元(44×431.98+44×431.98×12÷365×12)。中纪公司逾期支付租金，按合同约定，每逾期一日，按欠款款项的万分之三支付逾期付款违约金。故会德丰公司要求中纪公司以前述欠付租金、物业管理费及电费的总额272,666.53元为基数(243,696.91+26,505.82+2,463.80)，以每日万分之三为标准，向会德丰公司支付自2016年5月13日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金的诉请，予以支持。由于中纪公司未将合计71张IC卡返还给会德丰公司，71张IC卡合计工本费30×71=2,130元，扣除中纪公司预缴的工本费1,260元，会德丰公司据此要求中纪公司支付剩余IC卡工本费870元的诉请，予以支持。中纪公司中途擅自退租，构成根本性违约，会德丰公司按合同约定有权将中纪公司支付的全部保证金775,041.24元作为违约金予以没收。关于会德丰公司自称违约金不足以弥补实际损失要求中纪公司另行支付1个月租金标准的空关损失以及律师费、公证费的诉请，一审法院认为，依据现有的证据，会德丰公司已经发生的实际损失包括空关损失、律师费及公证费，通过没收中纪公司预付的租赁保证金的方式已足以得到弥补，故对会德丰公司要求中纪公司另行支付系争房屋空关损失、律师费及公证费的诉请，不予支持。对于中纪公司遗留在系争房屋内的物品，合同约定由会德丰公司自行处置。关于会德丰公司主张的免租期间的租金349,506.38元，根据双方合同约定，若中纪公司违反租赁合同约定条款，则不再享有该期间免租优惠，鉴于双方确认办公单元的验收交接发生于2015年4月20日，故免租期实际应当为2015年4月20日至2015年6月9日期间，金额应当为292,053.28元(174,753.19×2－174,753.19×12÷365×10)，一审法院依法予以支持。
一审法院判决：一、上海会德丰广场发展有限公司与中纪控股股份有限公司之间签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》于2016年5月12日解除；二、中纪控股股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司2016年4月1日至2016年5月12日期间的租金243,696.91元；三、中纪控股股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司2016年4月1日至2016年5月12日期间的物业管理费26,505.82元；四、中纪控股股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司2016年2月1日至2016年4月30日期间的电费2,463.80元；五、中纪控股股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司IC卡工本费870元；六、中纪控股股份有限公司应于判决生效之日起十日内以272,666.53元为本金，按照每天万分之三的标准支付上海会德丰广场发展有限公司自2016年5月13日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；七、中纪控股股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司提前解除合同违约金775,041.24元(与中纪控股股份有限公司支付的租赁保证金775,041.24元折抵)；八、中纪控股股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司免租期间的租金292,053.28元；九、中纪控股股份有限公司留存在租赁场地内的物品由上海会德丰广场发展有限公司自行处置(留存物品范围以公证书所附清单为准)；十、上海会德丰广场发展有限公司其余的诉讼请求，不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，会德丰公司与中纪公司就系争房屋签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的禁止性规定，双方当事人均应严格按照合同约定，履行各自的合同义务。现因中纪公司未按约支付租金等应付费用，已构成违约，理应向会德丰公司承担相应的违约责任。现会德丰公司以其通过公证的方式收回系争房屋的日期即2016年5月12日作为合同解除的日期，并起诉要求中纪公司支付拖欠的截止于2016年5月12日的房屋租金、物业管理费，于法有据。中纪公司上诉称其已实际支付租金至2016年4月19日，会德丰公司实际于2016年4月25日单方收回了系争房屋，故中纪公司仅应支付2016年4月20日至2016年4月25日期间的租金及物业管理费，但中纪公司在原审中自认实际支付租金至2016年3月31日，且其在二审中并未提供相应证据证明其主张，故对中纪公司的该上诉意见，本院不予采纳。根据双方合同约定，如中纪公司违反或不履行租赁合同项下任何导致会德丰公司有权提前收回租赁场地的条文时，会德丰公司有权将中纪公司支付的全部租赁保证金作为违约金予以没收，现租赁合同无法继续履行系中纪公司根本违约所致，会德丰公司要求将中纪公司支付的租赁保证金作为违约金予以没收，符合合同约定及法律规定。中纪公司上诉请求将保证金予以返还，理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于IC卡工本费，中纪公司上诉称其在每次申请制作新的IC卡时均已支付了相应的工本费，故其无需再支付剩余IC卡工本费870元，但中纪公司并未提供充分证据予以证实，故对中纪公司的该项意见，本院亦不予支持。综上所述，中纪公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,924元，由上诉人中纪控股股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年七月十三日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……