广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初9557号
原告：广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行，住所地佛山市南海区。
负责人：黄挺，系该行行长。
委托代理人：罗志锋，广东禅信律师事务所律师。
委托代理人：邹俭洪。
被告：高扣扣，女，汉族，住湖北省天门市，公民身份号码×××0044。
被告：李华兵，男，汉族，住湖北省武汉市黄陂区，公民身份号码×××5970。
被告：广东领地房地产开发有限公司，住所地佛山市南海区，营业执照XXXXQ。
法定代表人：龙一勤。
委托代理人：刘迪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：卢佐君。
原告广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行诉被告高扣扣、李华兵、广东领地房地产开发有限公司（以下均简称“领地公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法适用简易程序于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗志锋、被告领地公司的委托代理人刘迪、卢佐君到庭参加诉讼，被告高扣扣、李华兵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月22日，原告（变更前称“佛山市南海区农村信用合作联社盐步信用社”）与被告高扣扣、被告李华兵、被告领地公司签订农信按借字［领地.海纳天河］第900356号《个人购房借款合同》，合同约定：原告向被告高扣扣发放贷款490000元，用于被告高扣扣购买座落于佛山市南海区大沥镇XXXX房，借款期限为20年，自2010年10月22日起至2030年10月22日止。还款方式采用等额本息还款法，分240期。借款利率以贷款时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率下浮20%确定执行月利率为4.096‰，借款期限在一年以上的借款，借款利率实行一年一定。若被告高扣扣未按本合同约定归还借款的，原告有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，在借款逾期前执行的月利率基础上上浮30%计收罚息。此外，合同第十八条约定，若被告高扣扣连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同提前到期，要求被告高扣扣立即偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。
被告高扣扣、被告李华兵自愿将其所购买的位于佛山市南海区大沥镇XXXX房作为抵押物。担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。该合同签订后，被告高扣扣、被告李华兵与原告于2010年10月19日为抵押物办理了按揭抵押登记（登记号：南房按证字第886122412号）。
被告高扣扣、被告领地公司自愿为被告高扣扣提供连带责任保证。保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。
该《个人购房借款合同》签订后，原告于2010年10月22日向被告高扣扣发放了490000元的借款。原告依约足额履行了放贷义务。
借款发放后，被告高扣扣从借款之日起至2015年11月21日止，均能按《个人购房借款合同》履行，虽有出现逾期情况，随后亦能归还。但2016年1月21日，被告高扣扣仅偿还了月供利息70.12元及罚息5.4元，尚欠月供本金1，578.59元及月供利息1374.49元。从2016年1月22日至2016年5月21日连续四期月供本金、月供利息及罚息均未偿还。显然被告高扣扣逾期的行为已符合上述《个人购房借款合同》第十八条提前到期之约定。
现依据上述《个人购房借款合同》第十八条、第三十二条及第三十四条之约定，原告有权宣布本合同提前到期，要求被告高扣扣清偿全部贷款本息（包括罚息），并要求被告李华兵、被告领地公司承担连带清偿责任。
鉴于上述《个人购房借款合同》项下的债务发生在被告高扣扣与被告李华兵的婚姻存续期间，依据《婚姻法》及其司法解释之规定，被告李华兵应对被告高扣扣的债务承担共同清偿责任。
原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告高扣扣立即向原告偿还借款本金407569.43元及利息6646.10元、罚息70.61元，本息合计414286.14元（该利息、罚息暂计至2016年5月21日，2016年5月22日起至向被告高扣扣送达诉讼材料前一日的利息，对于未到期贷款本金所产生的利息按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率下浮20%计收，对于逾期贷款本金所产生的利息按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率下浮20%后再上浮30%计收罚息；从向被告高扣扣送达诉讼材料之日起至实际清偿之日止的利息以本金407569.43元按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率下浮20%后再上浮30%计收罚息，若遇到利率调整的，利率自次年首日起调整；2、原告对被告高扣扣、被告李华兵提供用于抵押的位于佛山市南海区大沥镇XXXX房（证号：南房按证字第886122412号；合同登记号：20100608391107）在上述第一项确定的债权范围内享有优先受偿权；3、被告李华兵对被告高扣扣拖欠原告的上述第一项债务承担共同清偿责任；4、被告领地公司对被告高扣扣拖欠原告的上述第一项债务承担连带清偿责任。本案诉讼费用由三被告共同承担。
庭审中，原告补充称，截止至2016年6月21日止，被告高扣扣拖欠原告本金407569.43元、利息7950.05元、罚息107.47元，本息暂合计415626.95元。
被告领地公司辩称，一、涉案房屋已办理确权手续，领地公司担保责任已终止。根据《个人购房借款合同》保证条款的第三十四条：“如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日。”根据南海区房产查询证明，被告高扣扣、李华兵已于2016年02月05日办理了《房地产权证》，根据《个人购房借款合同》第二十二条，抵押人在本合同抵押设定并登记完毕之日，将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于抵押权人保管。由此，被告领地公司的担保责任已终止，不应再承担任何保证责任。
二、原告应优先就被告高扣扣、李华兵的物保实现抵押权，即优先拍卖涉案房屋，用以清偿按揭款项、利息及诉讼费用。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；……”本案中，被告高扣扣、李华兵以共有房屋作为物的担保，领地公司基于出售涉案房屋的目的为被告高扣扣、李华兵提供人的担保，在债权人既以自己的物作为担保，又有人的担保，且领地公司与原告没有约定实现债权顺序的情况下，应先对担保物实现债权。
三、涉案商品房是原告提供的按揭贷款方式购房，被告领地公司提供的担保，且原告于2010年10月19日进行了预抵押登记，现涉案房屋虽有两单位轮候查封状态，但答辩人认为，应依法优先实现原告的债权。
综上，请法院依据事实和法律，依法审理，公正判决，维护被告领地公司的合法权益。
诉讼中，原告举证如下：
1、营业执照、金融许可证（复印件，各1份）、负责人身份证明书（原件，1份）、关于南海农村商业银行股份有限公司开业的批复、广东南海农村商业银行股份有限公司239个分支机构具体名称和地址（复印件，各1份），用以证明原告的诉讼主体资格。
2、高扣扣、李华兵身份证、高扣扣与李华兵结婚证、广东领地房地产开发有限公司企业机读档案登记资料（复印件，各1份），用以证明被告的诉讼主体资格及高扣扣与李华兵为夫妻关系。
3、个人购房借款合同、抵押物清单（原件，各1份），用以证明被告高扣扣与原告于2010年10月22日签订该贷款合同，期限自2010年10月22日起至2030年10月22日止，以佛山市南海区大沥镇XXXX房作为抵押物，高扣扣、李华兵作为抵押人，广东领地房地产开发有限公司作为担保人。
4、借款借据2张（原件，各1份），用以证明原告依约向被告高扣扣发放49万元贷款。
5、房地产按揭登记证明书（原件，1份），用以证明原告对佛山市南海区大沥镇XXXX房产已办理抵押登记。
6、还款明细（打印件盖章，2张），用以证明被告高扣扣违约还款的事实。
诉讼中，被告领地公司举证如下：
佛山市（南海区）房产查询证明（复印件，1份），证明2016年2月5日高扣扣拿到房地产权证。
被告高扣扣、李华兵未答辩及举证。
被告高扣扣、李华兵经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证及辩解的权利。经质证，被告领地公司对原告提交的证据1、2、4-6无异议，对证据3的真实性无异议，但认为领地公司的担保责任已经终止；原告对被告领地公司提供的证据真实性无异议，但认为并不因高扣扣拿到房产证而导致被告领地公司的保证责任届满。本院经审查认为，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院均予采信。本院对被告领地公司提供的证据的真实性予以确认，但该证据只能证明涉讼房屋的状态是已办理抵押登记，不能证明已确权，即使已确权，也不能证明本案的保证已过保证期间。
综合上述采信的证据及当事人陈述，本院确认诉状所述属实。另查明，涉讼《个人购房借款合同》约定，如借款人连续三个付款期或本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款有权宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在规定期限内还款或全部清偿贷款本息（包含逾期利息）。
再查明，被告高扣扣、李华兵于2016年6月20日收到本案起诉状副本，被告领地公司于2016年6月19日收到本案起诉状副本。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行。原告依约履行了放贷义务，被告高扣扣未按照合同约定的期限偿还借款本息，已构成违约，故原告有权要求被告高扣扣提前归还借款本金及相应利息。因原告未能举证其在本案起诉前有向被告发出《提前还款函》宣布合同提前到期，故本院认定本院向被告高扣扣、李华兵（后一个收到）送达起诉状副本之日即2016年6月20日为贷款提前到期日。
原告主张至2016年6月21日，被告高扣扣尚欠的贷款本金数额，及按合同约定利率标准计算的利息、罚息数额，准确无误，本院予以确认。贷款提前到期后，原告有权要求以尚欠贷款本金为基数，按合同约定的罚息利率（即按中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率下浮20%再上浮30%）计算利息，原告主张2016年6月21日之后的利息计算标准合法合约，本院予以支持。
本案债务发生在被告高扣扣与被告李华兵夫妻关系存续期间，且被告李华兵自愿为被告高扣扣的上述债务提供连带保证，该保证担保未过保证期间，因此，本院认定被告高扣扣在本案中的债务属于两被告的夫妻共同债务，被告李华兵依法应对被告高扣扣的上述债务承担共同清偿责任。
被告高扣扣、被告李华兵自愿将其所购买的位于佛山市南海区大沥镇XXXX房作为抵押物并于2010年10月19日为抵押物办理了按揭抵押登记（登记号：南房按证字第886122412号），现被告高扣扣未能履行还款义务，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，原告有权对该两被告提供的抵押物在约定的债权范围内享有优先受偿权。
关于本案的被告领地公司的保证责任是否已过保证期间的问题。虽保证条款约定“本案的保证期间不短于本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押手续，并向贷款人交付他项权证之日止”，但根据该合同目的而言，作为购房合同约定房地产开发公司即被告领地公司作为保证人在于确保督促购房者即借款人能及时办理房产证并办理抵押登记让银行能顺利取得抵押权，本案中，涉案抵押房屋已办理房地产抵押登记，被告领地公司的担保责任已履行完毕，故被告领地公司于本案中无需再行承担保证责任。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告高扣扣应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金407569.43元及计至2016年6月21日，及以该本金从2016年6月22日起至实际清偿之日止按中国人民银行公布的五年期贷款利率下浮20%再上浮30%计算罚息予原告广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行；
二、被告李华兵对被告高扣扣的上述第一项债务承担共同清偿责任；
三、原告广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行对被告高扣扣、李华兵提供担保的位于佛山市南海区大沥镇XXXX房（按揭登记证号：南房按证字第886122412号；合同登记号：20100608391107）可以折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3757.15元，（原告已预交），由两被告共同负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 冯雅婷
二〇一六年七月二十九日
书记员 周玲宇