刘正新、肖积良与李华、张旭红房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
（2013）岳民初字第884号
原告刘正新，男，1974年12月26日出生，汉族，岳阳县人，居民，住岳阳县城关镇。
原告肖积良，女，1974年5月1日出生，汉族，岳阳县人，居民，住岳阳县城关镇
两原告共同委托代理人付六三，湖南忠民律师事务所律师。
被告李华，男，1969年11月1日出生，汉族，岳阳市临湘市人，居民，住岳阳县张谷英镇。
被告张旭红，女，1971年9月2日出生，汉族，岳阳县人，居民，住岳阳县张谷英镇
两被告共同委托代理人李荣，岳阳县忠信法律服务所法律工作者。
两被告共同委托代理人喻毅，湖南思阳律师事务所律师。
原告刘正新、肖积良与被告李华、张旭红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘正新、肖积良及其委托代理人付六三，被告李华及其委托代理人李荣、喻毅到庭参加了诉讼，证人刘平泉、漆胜辉、张振奋、肖从高、李海波、方美龙、张冬伍、钟连英到庭作证。本案现已审理终结。
原告刘正新、肖积良诉称，2009年6月15日，原、被告口头协议，被告将座落在岳阳县城关镇车站路(大洲何移民小区二栋)的一栋房屋的第二层房屋及门面一个共作价98000元出售给原告，并约定第二天由原告支付65000元、第三天双方到房产部门办理房屋过户手续，办好过户手续后支付剩余购房款。第二天，原告按约定向被告支付了购房款65000元，被告李华却提出房屋不出卖了，为此双方发生纠纷。由于原、被告系亲戚关系，后经与双方均是亲戚关系的张振奋、刘平泉出面协调，原、被告又达成新的口头协议，被告将上述第二层房屋作价66000元出售给原告，过户费用由被告承担。协议达成后，被告将房产证交给了原告。2010年4月29日，被告出具委托书及身份证复印件，委托刘平泉代为办理过户手续，后因房产部门以委托书未办理公证手续而末办成。刘平泉多次找被告要求其提供经公证后的委托书、被告以各种借口拒绝提供、导至该房屋至今末办理过户手续。该房屋自2009年6月以来一直由原告居住，原告并于2010年5月对该房屋进行了装修。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决：1、确认原、被告之间的房屋卖买行为有效；2、由被告承担房屋过户费用；3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告李华、张旭红辩称，第一、当时约定的房价98000元只是第二屋房屋的价格，不包括房屋下面的门面。第二、原告所提到的65000元的收条，只因原告肖积良系被告张旭红姑妈的女儿，双方是亲戚关系，不得已被告李华在岳母的劝说下，才向原告出具的收条，被告当时其真心是不想出售该套房屋的。第三、原告说由刘平泉、张正奋出面协商，被告的房子已作价66000元钱卖给了原告，但刘平泉、张正奋出面协商时，被告一直都未在场，对此被告方不予认可。第四、被告之前是委托过刘平泉，但后来发现刘平泉不但不帮被告办事，反而与原告串通，帮原告说话。于是被告便与刘平泉解除了委托。请求人民法院查明事实，依法予以驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
原告刘正新、肖积良为支持其诉讼请求，提供了如下证据，到庭的被告发表了质证意见：
证据1、两原告身份证复印件。证明原告的主体资格，被告质证时无异议。
证据2、被告李华出具的收条一份，金额65000元。证明两原告于2009年6月16日已经支付了购房款65000元，被告质证时，对其真实性无异议，对其关联性有异议，认为收条不能证明是购房款。
证据3、被告李华的房产证一份。证明原、被告达成了该房屋买卖协议，被告向原告交付了该房屋的房产证。被告质证时，对证据的合法性、关联性有异议，认为房产证是原告从被告的岳父手上骗走的。不能证明原告和被告进行了房屋买卖，也不能证明被告将房子交付给了原告。
证据4、被告身份证、结婚证复印件、委托书。委托书内容为“本人（身份证：43062119691101****）与妻子（身份证：43062119710902****）同意将岳阳县荣家湾壹套住房（产证号，《城关镇》******号）的产权证所属房屋特全权委托刘平泉（身份证：43062119531106****）办理过户手续。因此，房屋交易引起的一切经济纠纷本人均不负责。（说明：此委托书必须在办理过户手续之前由刘平泉收回本人的陆万伍千元的收条后方可生效）。委托人李华、张旭红，2010年4月29日”。证明被告于2010年4月29日出具委托书并附身份证、结婚证复印件委托刘平泉办理房屋过户手续。被告质证时，对证据真实性没有异议，但对证据的关联性、合法性均有异议，这组证据都是原告方骗取的，对委托书的合法性、关联性也有异议，委托书实际是被告想把65000元的收条收回。
证据5、房屋装修材料发票。证明2010年5月原告已对该房屋进行了装修。被告质证时，对证据的真实性、合法性有异议，认为装修费不一定是被告装修房子，收据也有涂改。
证据6、证人张振奋的证言（含调查笔录）。证明原、被告之间达成了房屋买卖口头协议，被告李华委托刘平泉办理房屋过户手续的相关事实。被告质证时认为证人张振奋对原告与被告之间购房具体事宜并不十分清楚。
证据7、证人刘平泉的证言。证明以下事实：（1）、2009年下半年，原告欲购买被告的房屋与门面，双方因价格的问题没有达成一致意见，为此证人刘平泉曾协调过；（2）、被告将门面以68000元的价格卖给了他人之后，原、被告双方于2010年3月经证人刘平泉从中协调，被告方同意以66000元的价格将所争房屋卖给原告方，双方达成协议后，被告李华岳父母从其家里将两被告房屋的房产证交给了证人刘平泉，另外被告方还特意给了1000元给刘平泉表示感谢；（3）、2010年4月，两被告（在上海打工）委托证人刘平泉代两被告到岳阳县房产局办理房产过户手续，后因被告张旭红未到场办理委托公证手续，致原、被告房屋买卖的房产过户手续至今没有办成。被告质证时认为证人刘平泉所谈购房具体事宜，被告并不在场。
证据8、证人漆胜辉的证言。证明被告李华于2009年因在上海买房子急需资金，要原告代贴公告拟出售其自有的一套房屋和门面，对外出售价为100000元。因原、被告系亲戚，原告自购价格便是98000元。被告质证时认为证人漆胜辉不在场根本不知道案情，其证言不是事实。
证据9、证人肖从高（系原告肖积良之兄）的证言。证明2009年6月15日下午5时左右，证人肖从高妹妹即原告肖积良说被告张旭红打电话给她同意把房子买给原告，当时协商的房价为98000元，没有签订购房协议，第二天原告付给李华65000元，其中20000元系证人肖从高帮原告从银行所借。被告质证时认为其证言不是事实。
被告李华、张旭红为支持其辩称理由，向本院提供了如下证据，并逐一发表了举证意见；到庭的原告发表了质证意见。
证据10、2009年8月被告原门面出让协议。证明原告所说购房款98000元的价格是不真实的，原告质证时，对证据的真实性及证明目的有异议，被告在答辩状中陈述的出售房款是70000元，而实际68000元，这份协议没有门面转让时间的约定，其门面出售价格98000元是虚假的。
证据11、证人李海波（系被告李华之弟）的证言。证明2009年6月的一天傍晚，原、被告双方在被告李华岳父母家谈论购买房屋时，因为被告李华不知道当时的房价行情，第二天李华了解房价后对原告说房子不卖了，证人李海波还要求李华把钱还给原告，而原告要求被告双倍赔偿支付130000元。原告质证时认为其证言不是事实。
证据12、证人方美龙（系被告李华之侄）的证言。证明2009年6月的一天傍晚，原、被告双方在被告李华岳父母家谈论购买房屋时，因为被告李华不知道当时的房价行情，第二天李华了解房价后对原告说房子不卖了，原告说他们付了房款房子就是他们的，双方就吵起来了。原告质证时认为其证言不是事实。
证据13、证人张冬伍（系被告李华岳父）的证言。证明被告方的房子没有卖给原告方，被告的身份证、房产证都是证人刘平泉骗去的。原告质证时认为其证言不是事实。
证据14、证人钟连英（系被告李华岳母）的证言。证明被告方的房子没有卖给原告方，被告的身份证、房产证都是证人刘平泉骗去的。原告付给李华的65000元，李华开始不肯接收，后经钟连英做工作李华才打了收条，原因是价格还没谈好，市场行情也没有了解。原告质证时认为其证言不是事实。
本院对原、被告提供的上述证据，认证认为：以上原、被告提供的证据就其形式与特点而言，均符合证据的真实性、客观性、关联性原则，都具有证明作用，但证人均是与原、被告双方有亲属关系的利害关系人，其证言本院将根据其证明力的大小来综合考虑其在本案中的证明作用。
根据双方当事人的陈述辩论意见以及本院采信的证据，本院确认案件事实如下：
原告肖积良之母与被告张旭红之父系亲兄妹关系。2009年6月，两被告因急需资金拟将已租给两原告居住的房屋和门面对外出售，并张贴公告，拟出售的房屋位于岳阳县城关镇车站路(大洲何移民小区二栋第二层)。2009年6月15日，因公告出售的房屋无人应售，原、被告双方口头约定，该房屋与门面作价98000元出卖给两原告，第二天，两原告筹集现金65000元，付给了被告李华，李华向原告肖积良出具了一张收肖积良房款共65000元的收条。第三天，原、被告相约去岳阳县房地产管理局办理房产过户手续时，被告李华以房价过低为由，拒绝办理过户手续，为此双方发生纠纷。因原、被告系亲戚关系，之后被告张旭红要求与原、被告双方都有亲戚关系的证人刘平泉出面从中协调，希望在110000元到120000元之间的价格成交。后因两原告只同意在原价格98000元的基础上再增加几千元，双方未达成一致意见。2009年8月，被告将所争门面以68000元的价格出卖给了他人，并办理了房产过户手续。2010年3月，证人刘平泉再次出面协调，并邀请被告张旭红的叔叔张振奋一起到被告张旭红娘家做工作，经电话联系与协商，最后原、被告达成一致意见，两被告同意将上述所争房屋以66000元的价格卖给两原告，协议达成后，被告张旭红父母为感谢证人刘平泉的从中协调，化解原、被告之间的矛盾，还特意给刘平泉1000元（购烟用）以示感谢。刘平泉为平息原告与被告之间的纷争，在收到这1000元后，表示自己再另出1000多元，共2000多元，以作为原、被告房屋买卖所需办理房产过户手续费之用。之后，被告李华岳父母便将被告李华的房产证交给刘平泉，两被告（上海打工）也委托刘平泉代两被告到岳阳县房产局办理房产过户手续。为此，两被告于2010年4月29日还通过传真向刘平泉出具了一份委托书，后因被告张旭红未到场办理委托公证手续，致原、被告房屋买卖的房产过户手续至今没有办成。2013年9月3日，原告诉诸本院，请求依法确认原、被告之间的房屋卖买行为有效，由被告承担房屋过户费用。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2009年6月15日，两被告先口头允诺以98000元的价格将所争房屋（含门面）卖给两原告，收款后又反悔，致使双方发生纠纷，两被告违反了诚实信用原则。2010年3月，原、被告在与双方均是亲戚关系的证人刘平泉与张振奋二人的协调下，两被告同意按66000元的价格将所争房屋（不含门面）出卖给了两原告，两原告也已按约定支付了全部购房款，并对讼争房屋进行改造装修后居住至今。双方虽没有签订书面的房屋买卖合同，但两原告已经履行了主要义务，两被告也已接受并将讼争房屋与房屋所有权证书交付给了两原告。以上事实从证人刘平泉和张振奋的证词与两被告委托证人刘平泉代为办理房屋过户手续的委托书，可以相互印证，足以证明原、被告房屋买卖合同已成立，且双方均已履行主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，两被告以其未签订房屋买卖合同，否认房屋买卖成立的意见，其理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款之规定，判决如下：
一、位于岳阳县城关镇车站路(大洲何移民小区2栋)的一套第二层的房屋[房屋所有权证号为岳县房权证城关镇字第******号]归原告刘正新、肖积良所有。
二、驳回原告刘正新、肖积良的其它诉讼请求。
案件受理费1450元，由被告李华、张旭红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，向湖南省岳阳市中级人民法院预交上诉案件受理费1450元后，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 龙永雷
人民陪审员 续留良
人民陪审员 许 毅
二〇一三年十二月十日
书 记 员 文 雅