上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第6199号
原告孙从康。
委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。
委托代理人唐杰，上海市为平律师事务所律师。
被告龚金兴。
被告龚金国。
被告龚金凤。
被告龚金仙。
上列四被告共同委托代理人王正涵，上海九牛律师事务所律师。
第三人上海张江房地产有限公司。
法定代表人顾国平。
委托代理人孙颖，上海市金石律师事务所律师。
原告孙从康诉被告龚金兴、龚金国、龚金凤、龚金仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月4日追加第三人上海张江房地产有限公司参加诉讼，于2014年7月18日公开开庭进行了审理。原告孙从康及其委托代理人唐建，被告龚金兴、龚金国、龚金凤、龚金仙的委托代理人王正涵到庭参加诉讼。第三人上海张江房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告孙从康诉称，浦东新区张江镇张东路XXX弄XXX号XXX室房屋是龚某某原房屋动迁后的安置房，后龚某某于2008年7月19日因病去世。龚某某与妻子梅秀宝共生育四个子女，分别为本案四被告。梅秀宝已于2003年9月15日过世。龚某某死亡后四被告经协商一致，将房屋在中介挂牌出售，2009年9月23日，原告与被告龚金兴的妻子卢某某（受被告龚金兴委托）签订《定金协议》，约定房屋以人民币（以下币种相同）56万元转让给原告，原告先付定金2万元，2009年10月8日前付18万元，2009年11月15日前付30万元，余款6万元在产权过户给原告后支付，被告应当在原告付18万元后将房屋交付，如果一方违约，则赔偿对方定金的一倍作为违约金。合同签订后，原告按约支付了房款，双方在2009年10月4日对房屋进行了交接。随后原告委托装潢公司对房屋进行了装修，一家人一直居住使用至今。因受本市政策对动迁安置房过户的限制，房屋没有立即办理过户。现房屋已符合过户条件，但被告一直没有办理自己的产权证后将房屋过户给原告，原告多次催促，均被回避。故原告诉讼至法院，要求：1、判令四被告办理浦东新区张江镇张东路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权证，第三人在办证过程中予以协助；2、判令四被告办理产权证后立即协助原告将系争房屋的产权过户至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告龚金兴、龚金国、龚金凤、龚金仙辩称，四被告均是龚某某和梅秀宝的子女，龚某某和梅秀宝去世后，系争房屋属于尚未分割的遗产，属于四被告的共有财产。现原告起诉的依据是原告与被告龚金兴的妻子卢某某签订的《定金协议》，该份《定金协议》的法律性质为预约，由于被告龚金凤和龚金仙事先并不知道系争房屋转让的情况且在本次庭审中表达了异议，依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国继承法》的规定，原告的请求权基础不成立，故不同意原告的全部诉请。
第三人上海张江房地产有限公司未到庭应诉，但向本院出具情况说明称，系争房屋是动迁房，系争房屋已经具备办理小产证的条件，可以协助过户。
经审理查明，2009年9月22日，被告龚金兴出具了一份《委托书》，内容为：关于父亲房子买卖之事全权委托妻子卢某某办理。
2009年9月23日，原告孙从康（乙方）与被告龚金兴的代理人卢某某（甲方）经中介方上海豪泰房地产经纪事务所居间介绍签订《定金协议》一份，约定甲方将坐落于上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室（以下简称该房地产）转让给乙方，该房地产转让总价为56万元，乙方支付甲方定金2万元作为该房屋转让定金。协议第3条约定：甲乙双方于2009年10月8日前签订该房屋买卖合同，乙方应于2009年10月8日前支付甲方首付房款共计18万元。协议第4条约定：甲方于乙方支付首付房款后，与此房屋内的租客协商好后交房于乙方。协议第7条约定：甲方之前做房产证、公证所产生的费用由甲方自行承担，在以后此产证转移给乙方所产生的税费，全由乙方自行承担；乙方在签订买卖合同当日支付中介方服务佣金房总价的2%；乙方于2009年11月15日前支付甲方第二次房款共计30万元整；甲方此房屋产证做出，可以办理过户转移产权给乙方当日支付尾款共计6万元整。协议第9条约定：乙方未能按照本协议的约定全面履行义务，甲方有权收取乙方的定金不予返还。双方签订本合同后，如甲方不卖房于乙方，则赔偿乙方双倍定金。协议抬头处的甲方载明为龚某某，落款处的甲方载明为卢某某代龚金兴。
2009年9月23日，案外人卢某某出具了一份收条，内容为：今收到孙从康购买张东路XXX弄XXX号XXX室的定金共计2万元整。2009年11月26日，被告龚金国和案外人卢某某共同出具了一份收条，内容为：今收到孙从康购买张东路XXX弄XXX号XXX室支付房款共计30万元整。此外，被告龚金兴、龚金国和案外人卢某某共同出具了一份欠条，内容为：本人龚金兴、龚金国、卢某某向孙从康借款共计20万元整（含定金），抵押张东路XXX弄XXX号XXX室的房款（上海浦东新区）。
2009年10月10日，原告孙从康（甲方）与案外人上海庆阳建筑装潢设计有限公司浦东分公司（乙方）签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》一份，约定甲方将浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋交由乙方进行装饰施工，承包方式为包工包料，总价款为70，000元，自2009年10月10日开工，至2009年11月30日竣工，工期50天。
2009年11月25日，上海豪泰房地产经纪事务所出具了一份证明，内容为：龚金兴、龚金国、卢某某、孙从康是通过豪泰地产出售购买以下房屋浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室。
2009年11月26日，被告龚金国、案外人卢某某（甲方）与原告孙从康（乙方）签订《补充协议》一份，内容为：经甲、乙双方协商浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室的房屋产证办出来以后，甲方需把此房屋产证原件交于乙方，由乙方保管直到可以办理过户给乙方，甲方须无条件配合乙方办理此产权过户，乙方办理好产权过户当日支付尾款给甲方，特立字据。
后因双方就过户事宜协商不成，原告孙从康于2014年2月12日提起本案诉讼，诉请如前。
另查明，上海市浦东新区张江镇张东路XXX弄XXX号XXX室房屋系以案外人龚某某的名义取得的动迁安置房。2006年3月28日，第三人上海张江房地产有限公司与案外人龚某某签署了《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》。2010年7月29日，系争房屋的产权经核准登记于第三人上海张江房地产有限公司名下。案外人龚某某与梅秀宝系夫妻关系，被告龚金兴、龚金国、龚金凤、龚金仙系龚某某与梅秀宝的子女。龚某某于2008年7月19日因各种疾病死亡而注销了常住户口，梅秀宝于2003年9月15日因各种疾病死亡而注销了常住户口。
2014年7月23日，上海市浦东新区唐镇前进村村民委员会出具了一份证明，内容为：兹证明原吾村已故村民龚某某、梅秀宝的父母先于龚某某、梅秀宝死亡。
庭审中，关于系争房屋的权属情况，原告称其在签订《定金协议》时知晓系争房屋是龚某某的动迁安置房，当时被告龚金国和案外人卢某某告知其系争房屋由被告龚金兴和龚金国处理，并未提到系争房屋还有其他继承人。被告则称双方在签订《定金协议》时案外人卢某某告知过中介和原告系争房屋还有其他继承人，但当时为了促成系争房屋的交易双方对于继承人的问题如何处理没有特别关注和深究。关于房款的实际支付情况，原告称其实际支付了房款共计500，000元，由于系争房屋是动迁安置房，双方签订定金协议时尚不能办理产权证，原告为了担保房屋交易的顺利实现，故以欠条的形式向被告支付了房款，并在欠条上注明该借款系抵押张东路XXX弄XXX号XXX室的房款，且欠条上所载明的含定金是指包含2009年9月23日原告支付的定金2万元。被告则称原告实际共支付了500，000元，其中200，000元系借款，并非系争房屋的房款，300，000元是系争房屋的房款。此外，原告表示其愿意在办理系争房屋过户手续时将剩余的房款60，000元支付给被告龚金兴、龚金国、龚金凤、龚金仙。关于系争房屋目前的实际使用情况，原、被告双方一致确认，系争房屋现由原告另行出租。
以上事实，由原告提供的《定金协议》、委托书、证明、欠条、收条、收据、订房付款通知、请购期房款项申请书、常口历史库信息资料、户籍信息摘抄、上海市房地产登记簿信息、《上海市家庭居室装饰装修施工合同》、《补充协议》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》、上海张江房地产有限公司出具的情况说明以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告孙从康与被告龚金兴的代理人卢某某就系争房屋签订的《定金协议》系当事人真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。被告辩称，该份《定金协议》的法律性质为预约，鉴于该份《定金协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受购房款，该份协议应当认定为商品房买卖合同，故对被告该项抗辩意见本院不予采纳。同时，被告辩称，系争房屋属于尚未分割的遗产，属于四被告的共有财产。现原告起诉的依据是原告与被告龚金兴的妻子卢某某签订的《定金协议》，双方在签订《定金协议》时案外人卢某某告知过中介和原告系争房屋还有其他继承人，但当时为了促成系争房屋的交易双方对于继承人的问题如何处理没有特别关注和深究，由于被告龚金凤和龚金仙事先并不知道系争房屋转让的情况且在本次庭审中表达了异议，依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国继承法》的规定，原告的请求权基础不成立。鉴于原告否认双方在签订《定金协议》时卢某某曾告知过系争房屋除被告龚金兴和龚金国外还有其他继承人，被告对此未能提供相应证据证明，且四被告平时均有往来，家庭内部关于系争房屋亦无任何纠葛，在系争房屋交付给原告后，直至本案诉讼前，被告龚金凤和龚金仙均未提出过异议，故本院对此抗辩意见亦不予采纳。关于房款的实际支付情况，被告称原告实际共支付了500，000元，其中200，000元系借款，并非系争房屋的房款，300，000元是系争房屋的房款。鉴于被告龚金兴、龚金国和案外人卢某某共同出具的欠条明确注明借款共计20万元整（含定金），抵押张东路XXX弄XXX号XXX室的房款（上海浦东新区），且原告对该份欠条的缘由给出了合理的解释。故本院对被告的这一说法不予采信，认定原告支付的200，000元亦为房款。因案外人龚某某已经去世，其财产权利义务依法由其继承人（即被告龚金兴、龚金国、龚金凤、龚金仙）继承。原告业已支付大部分房款，系争房屋亦已经具备办理产权证及过户的条件，同时第三人上海张江房地产有限公司愿意予以协助，故原告要求四被告办理系争房屋的产权证，第三人上海张江房地产有限公司在办证过程中予以协助，四被告在办理产权证后立即协助原告将系争房屋的产权过户至原告名下，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。原告自愿支付被告剩余房款60，000元，于法不悖，予以准许。第三人上海张江房地产有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告龚金兴、龚金国、龚金凤、龚金仙应于本判决生效之日起七日内办理上海市浦东新区张江镇张东路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记，第三人上海张江房地产有限公司应予协助；
二、被告龚金兴、龚金国、龚金凤、龚金仙于完成上述第一项产权登记之日即协助原告孙从康将上海市浦东新区张江镇张东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告孙从康名下，同时原告孙从康支付被告龚金兴、龚金国、龚金凤、龚金仙房款60，000元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17，040元，由被告龚金兴、龚金国、龚金凤、龚金仙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 沈慧芸
二〇一四年八月十八日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。