安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第00467号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙亮，男，1977年12月5日出生，汉族，个体工商户，住安徽省来安县。
委托代理人：李家顺，安徽苏滁律师事务所律师。
委托代理人：周大伟，安徽苏滁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区，组织机构代码55782543-X。
法定代表人：贺家水，该公司董事长。
委托代理人：王伟，该公司员工。
委托代理人：江跃海，该公司员工。
上诉人孙亮因与被上诉人滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年12月12日作出的（2014）南民一初字第01226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人孙亮及其委托代理人李家顺、周大伟，被上诉人瑶海物业公司的委托代理人王伟、江跃海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年12月31日，孙亮作为乙方与作为甲方的瑶海物业公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：“乙方承租甲方受托管理的财富瑶海A区17号楼21-24号，共计4间，建筑面积为363.72平方米，乙方承租房屋的业态为木地板，租期自2012年1月1日至2014年12月31日止，共3年。租金为月租金10元／平方米。租金减免：1、招商优惠，甲方同意在租期内免除乙方第1年6个月的租金、第2年和第3年各免除3个月的租金；2、装修奖励，承租房屋规划业态的最低装修标准为500元／平方米，经验收确认后，第二年和第三年租金各免除3个月的租金；3、其他优惠，提供45日的装修免租期。三年的租金实缴总额为81837元，即每年实际支付租金分别为16367元、32735元、32735元；按年度作为一个租金支付周期，乙方应付的首期实缴租金须在本合同签订的同时予以支付，后续每个支付周期内的实缴租金应在上一个支付周期届满的两个月前予以一次性支付。物业管理费，承租方每月每平方米承担1.8元；违约责任为合同约定的租期内应付租金总额的20%……”合同签订后，孙亮支付了2012年1月1日至2012年12月31日的租金16367元及物业费3273元，瑶海物业公司向孙亮催收第二年度租赁费用时，孙亮以瑶海物业公司违规招商为由拒付。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。孙亮与瑶海物业公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。孙亮诉称瑶海物业公司与其签订租赁合同时存在欺诈行为，但未能提供有效证据予以证明，瑶海物业公司亦不认可，不予采信。孙亮以瑶海物业公司存在欺诈为由要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》，无事实及法律依据，不予支持。《房屋租赁合同》签订后，孙亮对承租房屋进行装修系其自身经营所需，因此发生的装修费用理应由其自行承担，孙亮要求瑶海物业公司赔偿其装修费用190670元，于法无据，亦不予支持。
瑶海物业公司将租赁房屋交付给孙亮使用，其已经履行了合同义务，作为承租人孙亮应当按照合同约定向出租方的瑶海物业公司支付租赁费和物业费，孙亮并没有证据证明瑶海物业公司在租赁合同履行过程中存在违约行为，故孙亮拒付租赁费和物业费是错误的，已构成违约，瑶海物业公司要求孙亮支付合同约定的2013年1月1日至2014年12月31日的租赁费43646元、物业费11784元及违约金8729元，合计64159元，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、原告（反诉被告）孙亮于判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司物业费、租赁费及违约金合计人民币64159元；二、驳回原告（反诉被告）孙亮的诉讼请求。案件受理费4194元，反诉案件受理费1306元，减半收取653元，共计4847元，由孙亮负担。
孙亮上诉称：1、瑶海农机大市场开发有限公司通过出让方式取得诉争地块土地使用权，明确规划定位为农机、农资交易市场，并没有所谓的家居建材市场。瑶海物业公司的营业执照中虽然有家装建材经营项目，但其承租经营的区域并不存在此项目。从瑶海物业公司对外宣传与原审中瑶海物业公司的自认，均反映瑶海物业公司承认与其签订的合同项下的房屋不具有家居建材的规划业态，瑶海物业公司认为只要属于商业性质都可以经营，属于认识错误，也与国家土地的规划政策相违背；2、其原审中提供的“工商部门企业注册登记信息”、“两公司共同给上访户的回复意见”可以看出，瑶海物业公司与瑶海农机大市场开发有限公司系一体关系，瑶海物业公司承继滁州瑶海农机大市场开发有限公司对外的虚假宣传误导商户，存在主观上明知虚假宣传欺诈的事实。故请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求，驳回瑶海物业公司的一审反诉请求，一、二审诉讼费由瑶海物业公司承担。
瑶海物业公司在庭审中辩称：1、从合同相对性看，与孙亮签订的合同不存在欺诈的情形，孙亮以其公司违反规划用途，绿化不到位等为由请求撤销合同无事实依据。开发商是否违反商业用途与孙亮无任何法律关系，且合同签订前已经明确告知孙亮委托经营事宜。同时，从签订的项目规划协议书约定的项目内容反映系为农机大市场，但也可用于其他经营项目；2、孙亮签订合同时已经被告知规划等情况，其公司不存在欺诈情形。且合同已经做了相应的约定，其公司有权对市场业态进行布局。故请求驳回上诉，维持原判。
二审中，孙亮举证2015年4月2日告知函、录音、照片。证明：1、自2015年1月以来，瑶海物业公司基本人去楼空，严重违反租赁合同约定的服务义务，涉案房屋租赁合同无法继续履行；2、孙亮多次找到瑶海物业公司沟通，瑶海物业公司未能积极处理。瑶海物业公司质证认为：该证据内容基本属实，但其公司于2015年3月31日才停止物业服务，根本原因就是租赁户两年不交付租赁费，违约在先，其公司已经无法经营。本院认为：孙亮提供此组证据证明2015年1月起瑶海物业公司便停止服务，瑶海物业公司虽对证据本身的内容无异议，但瑶海物业公司认为其公司于2015年3月31日才停止物业服务。孙亮提供的告知函系其单方制作，并未取得瑶海物业公司的相关人员的签字确认，其提供的录音也是于2015年4月2日录制，故无法反映瑶海物业公司于2015年1月即停止物业服务，鉴于瑶海物业公司认可自2015年3月31日起停止提供物业服务，而其在本案中只主张支付的物业费截止到2014年12月31日止，故上述证据与本案并无关联性，故对此组证据的证明目的不予采信。
当事人二审所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院查明的案件事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、孙亮要求撤销其与瑶海物业公司签订的涉案房屋租赁合同以及要求赔偿相应损失的诉讼请求能否成立；2、瑶海物业公司要求孙亮承担相应的租赁费、物业费、违约金的诉讼请求能否成立。
一、关于孙亮要求撤销与瑶海物业公司签订的涉案房屋租赁合同以及要求赔偿相应损失的诉讼请求能否成立的问题
本案中，孙亮与瑶海物业公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。孙亮上诉称瑶海物业公司在签订合同之初宣传涉案房屋的规划业态为家居建材市场，但合同签订后其得知涉案房屋的规划业态为农机大市场，故瑶海物业公司在签订合同时故意隐瞒事实、虚假宣传，明显构成欺诈，请求撤销涉案房屋租赁合同，并赔偿相应损失。经查，涉案房屋的土地性质为商业用地，至于该商业用房以什么名义承建，并不影响涉案房屋的经营和使用范围，瑶海物业公司在不改变土地性质的情形下，可以根据市场经营现状和市场发展预期，自主调整规划业态，且双方合同第九条第二款亦约定了甲方（瑶海物业公司）可以根据市场经营现状和发展预期，对市场业态定位进行必要、合理的调整，乙方（孙亮）应遵循甲方的统一调整和统一管理。同时，双方合同约定涉案房屋的当前规划业态木地板属于建材经营，并非农机规划业态，且孙亮未提供证据证明因出租方调整规划业态导致其不能从事合同约定的经营，故孙亮主张的瑶海物业公司出租房屋存在违反规划业态、虚假宣传的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院据此驳回孙亮要求撤销涉案房屋租赁合同、赔偿相应损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以维持。
二、关于瑶海物业公司要求孙亮承担相应的租赁费、物业费、违约金的诉讼请求能否成立的问题
因双方签订的房屋租赁合同合法有效，且瑶海物业公司已经履行了房屋交付等合同义务，孙亮依约应当向瑶海物业公司支付涉案承租房屋的租赁费和物业费。孙亮作为承租人，应当按照约定向出租方支付租赁费和物业费，其仅支付第一年的租赁费和物业费，并未按合同约定期限支付后两年租赁费、物业费，现孙亮没有提交证据证明瑶海物业公司在租赁协议履行过程中有违约行为，故孙亮拒付租赁费、物业费，没有事实和法律依据，其行为构成违约。因此，瑶海物业公司要求孙亮支付租赁费、物业费及承担违约责任的诉讼请求成立。因孙亮及瑶海物业公司对原审计算的租赁费、违约金数额无异议，故本院对孙亮应向瑶海物业公司支付租赁费43646元、违约金8729元予以确认。因瑶海物业公司于2015年3月31日才停止物业服务，故瑶海物业公司要求孙亮支付至2014年12月31日前的物业费，有事实和法律依据，原审对此判处正确，本院依法予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。孙亮的上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5122元，由上诉人孙亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 马孟祥
代理审判员 张 倩
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 郭东武
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。