西安铁路运输中级法院
执 行 裁 定 书
（2017）陕71执异3号
案外人：ＸＸ，男，汉族。
申请执行人：长安银行股份有限公司府谷县支行，住所地府谷县府谷镇河滨路大沙沟综合楼三号楼。
负责人许晓京，行长。
委托代理人：彭沙，陕西恒济律师事务所律师。
委托代理人：杨剑利，陕西恒济律师事务所律师。
被执行人：高海，女，汉族。
被执行人：王惠军，男，汉族。
在本院执行申请执行人长安银行股份有限公司府谷县支行（以下简称长安银行府谷支行）与被执行人高海、王惠军借款担保合同纠纷一案中，案外人ＸＸ于2017年9月4日对查封高海名下的位于西安市莲湖区未央路27号宫园壹号3号楼2单元2502房屋一套提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人ＸＸ称，其与高海、王惠军民间借贷纠纷一案经府谷县人民法院（2015）府民初字第00457号民事判决生效确认，在该案起诉前府谷县人民法院作出（2015）府民保字第00002号民事裁定书诉前财产保全，查封了高海名下位于西安市莲湖区未央路27号宫园壹号3号楼2单元2502房屋一套。2016年6月府谷县人民法院执行（2015）府民初字第00457号民事判决书，2016年6月对该房屋的查封到期，府谷县人民法院作出（2016）陕0822执1494-1号裁定书对该房屋继续查封，查封期三年。2017年5月18日，ＸＸ与高海、王惠军达成和解协议，高海、王惠军自愿将高海名下的涉案房屋折价85万抵偿其借款本金85万，且该房屋在中国农业银行西安经开区支行的贷款65万元由其负责偿还。府谷县人民法院于2017年6月13日解除对涉案房屋的查封，解封原因为银行他项权证及撤押手续办理与不动产登记中心需要手续对接，约定待其将房屋贷款清偿完毕后，将涉案房屋过户至其名下。其于2017年7月3日将该房屋贷款一次性清偿完毕，准备过户时，才知道该房屋已被本院于2017年6月26日查封。实际上该房屋已于2014年9月由高海交于ＸＸ实际占有，物业费、水电费、停车费以及银行贷款等费用均由其及其家属支付。且在府谷法院的执行案件中，ＸＸ与高海、王惠军就该房屋达成和解协议，并履行了债务清偿，这些均能证明涉案房屋属于ＸＸ所有。故请求本院依据事实和法律，解除对涉案房屋的查封。
申请执行人长安银行府谷支行称，（2015）府民初字第00457号民事判决书属于债权债务的给付判决，所有的执行裁定均未确认涉案房屋属于ＸＸ，虽有执行和解协议，但在房屋未变更登记前，该房屋的所有权仍然属于高海。和解协议只能约束当事人，不能对抗善意第三人。即使房屋已由ＸＸ实际占有，费用由ＸＸ支付，这些行为不是不动产物权变更的法定事由，房屋的所有权仍然属于高海。西铁中院查封该房产的执行行为符合法律规定，请求驳回案外人的执行异议申请。
被执行人高海称，ＸＸ起诉在先，2014年7、8月份ＸＸ与其开始协商以房抵债一事，当时双方均没钱还房贷，其同意先让ＸＸ住着房子，后期因为每个月还房贷压力大，而且其与王惠军尚欠ＸＸ本金150万，涉案房屋价值不值150万元，就与ＸＸ商议将涉案房屋过户给ＸＸ，后来在府谷县法院调解下达成执行和解协议。王惠军与其在长安银行府谷县支行申请执行案件中，主要被执行人为府谷县金川镁业有限责任公司，而王惠军与其只是名义股东，所有金川镁业公司的债务他俩都不清楚，虽然他俩同意在金川镁业公司向申请执行人的贷款中承担保证责任，但此事时间长已记不清。长安银行府谷县支行的贷款发生时间是2014年，约定项目贷款大概两年一还，约定还款时间不到时，长安银行府谷县支行不可能起诉，而ＸＸ起诉是2014年12月，因此ＸＸ起诉在先。其认为法院应该解除查封，将房子交付ＸＸ。
被执行人王惠军未参加本案听证亦未提交书面意见。
本院查明，申请执行人长安银行股份有限公司府谷县支行与被执行人高海、王惠军等借款担保合同纠纷一案，陕西省府谷县公证处作出的（2017）府证执字第0001号执行证书已发生法律效力。申请执行人依据该执行证书向榆林市中级人民法院提交强制执行申请，陕西省高级人民法院于2017年5月22日将该案指定本院执行，本院于2017年5月31日立案，向被执行人送达了执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书确定的义务，但被执行人未履行，为确保申请执行人的合法权益得以实现，本院以（2017）陕71执5—1号执行裁定书确定王惠军、高海为本案被执行人之一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、第二百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百八十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第五十三条、第五十四条规定，裁定查封、扣押被执行人高海、王惠军等的房产所有权及相应土地使用权、其他财产，期限为2年。2017年6月26日本院查封了高海名下位于西安市莲湖区未央路宫园壹号3号楼2单元2502室房屋一套。
另查明，2014年9月高海同意ＸＸ占有其名下位于西安市莲湖区未央路宫园壹号3号楼2单元2502室房屋一套。2014年12月24日，府谷县人民法院作出（2015）府民保字第00002号财产保全民事裁定书，裁定查封王惠军、高海名下位于西安市莲湖区未央路宫园壹号3号楼2单元2502室房屋一套，即被查封的房屋乃ＸＸ已实际占有之房屋。2015年4月15日，府谷县人民法院作出（2015）府民初字第00457号民事判决书确认王惠军、高海应当偿还ＸＸ本金150万元及利息。2016年府谷县人民法院对该判决予以执行，2016年9月10日高海与ＸＸ达成的《房屋转让协议》。因涉案房屋查封期限到期，府谷县人民法院于2016年10月12日作出（2016）陕0822执1494-1号执行裁定书对该房屋继续查封，查封期三年。2017年5月18日，在府谷县人民法院执行局ＸＸ与王惠军、高海达成和解协议，王惠军、高海自愿将高海名下的涉案房屋折价85万元抵偿ＸＸ借款本金85万元，且该房屋在中国农业银行西安经济技术开发区支行的贷款65万元由ＸＸ负责偿还。协议达成后，经ＸＸ申请，府谷县人民法院于2017年6月9日作出（2016）陕0822执1494-2号执行裁定书裁定解除对该房屋的查封，解除查封日期为2017年6月13日。2017年6月27日，高海、ＸＸ、高某某在居间方西安中逸房地产营销策划有限公司见证下达成《房屋买卖三方合同》，约定出卖方高海、ＸＸ将涉案房屋以175万元价格出售给高某某。ＸＸ于2017年7月3日将房屋贷款65万元通过银行转账支付给高海，ＸＸ称其用于归还涉案房屋贷款的65万元来自高某某支付的房款，高海同日将该笔款项中的637470元转至中国农业银行西安经济技术开发区支行，涉案房屋贷款已全部清偿。
上述事实，有本院、案外人和府谷县人民法院提交的经听证质证的（2017）陕71执5-1号执行裁定书、（2015）府证经字第1005号公证书、金川镁业企业信用查询报告、（2015）府民保字第00002号民事裁定书、（2015）府民初字第00457号民事判决书、执行和解笔录、（2016）0822执1494-1、1494-2号执行裁定书、2016年9月10日高海与ＸＸ达成的《房屋转让协议》、西安市锦江物业服务有限公司出具的证明、部分物业费收款收据及银行POS机刷卡票据，银行户名为ＸＸ、赵某某的银行出账单查询记录、ＸＸ与赵某某结婚证、西安市房屋登记簿、网银支付电脑屏幕截图、网银转账凭证、中国农业银行提前还款业务凭证、房屋买卖三方合同，西安中逸房地产营销策划有限公司出具的情况说明及该公司收款收据在案佐证。
本院认为，2016年9月ＸＸ与高海之间达成的房屋转让协议无王惠军签字同意，其效力待定。2017年5月18日，王惠军、高海、ＸＸ达成的执行和解协议，约定涉案房屋抵偿王惠军、高海欠付ＸＸ的借款85万元，该执行和解协议并非房屋买卖合同而是以房抵债协议，ＸＸ并非该房屋的买受人。ＸＸ在未付清房屋贷款前主动向府谷县人民法院申请解除查封，其一系列行为使自己权益处于较大风险之下，系因自身原因造成其债权失去保障。2017年7月3日ＸＸ所支付的房屋贷款实际支付人为高某某，该支付行为发生在本院查封房屋以后，不具有对抗本院查封行为的效力。涉案房屋虽由ＸＸ占有，但并未实际过户至ＸＸ名下，我院对该房屋的查封是在府谷县人民法院解除查封后实施，执行措施和程序均合法，案外人ＸＸ要求解除查封并无法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人ＸＸ的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杨 娜
审 判 员 柴 苗
代理审判员 宋一林
二〇一七年九月十八日
书 记 员 王玉荣