新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第119号
上诉人（原审被告）：新疆忠泰房地产开发�限公司
法定代表人：张忠言，该公司董事长。
委托代理人：雍明江，该公司副经理。
委托代理人：李新民，新疆百丰天圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：新疆生产建设兵团国有资产经营公司
法定代表人：陈一滔，该公司董事长。
委托代理人：隋洪安，新疆元正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆生产建设兵团商业贸易集团有限公司
法定代表人：ＸＸ义，该公司董事长。
委托代理人：王玉江，该公司党委委员。
上诉人新疆忠泰房地产开发有限公司（以下简称忠泰房地产公司）因确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2013）新民三初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人忠泰房地产公司委托代理人雍明江、李新民，被上诉人�疆生产建设兵团国有资产经营公司（以下简称兵团资产公司）委托代理人隋洪安、被上诉人新疆生产建设兵团商业贸易集团有限公司（以下简称兵团商贸公司）委托代理人王玉江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1992年3月，新疆生产建设兵团驻北京购销站与北京市城市建设开发总公司签订商品房购销合同书，约定购买位于北京市丰台区方庄173.40平方米的商品房，价款为475689.49元。1993年4月22日，北京市城市建设开发总公司向北京市城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室开具房屋所有权证明书，证明坐落于丰台区芳星园三区15号楼（管理号为7号楼）1501、1508号房屋所有权为新疆生产建设兵团驻北京购销站所有。1997年12月15日，新疆生产建设兵团驻北京购销站因未参加企业年审，被北京市丰台区工商行政管理局作出吊销企业法人营业执照的行政处�，上述房屋亦未实际办理所有权登记手续。
2007年1月26日，兵团商贸公司与忠泰房地产公司签订《协议书》，约定兵团商贸公司将位于北京市丰台区方庄芳星园三区7号楼1501室、1508室面积173.40平方米的两套住房以420000元出让给忠泰房地产公司，协议签订后忠泰房地产公司预付定金200000元，待房产过户手续办理完毕后10日内余款一次付清。协议签订后，忠泰房地产公司支付兵团商贸公司定金200000元。兵团商贸公司与忠泰房地产公司签订上述转让房产的协议书未经国有资产监督管理部门批准，对交易房产价值没有经过相关部门评估。
2008年7月16日，新疆生产建设兵团国有资产监督管理委员会作出《关于无偿划转北京市丰台区方庄芳星园三区7号楼1501室、1508室的决定》，认为上述两套房屋为国有资产且长期闲置，为有效利用国有资产，将诉争房屋无偿划转至兵团资产公司�兵团资产公司可以办理房产手续及产权过户手续。后兵团资产公司没有实际掌控上述房屋，但于2010年7月27日取得了该两套房屋的所有权登记。本案争议房屋现由案外人魏蕾自2010年10月居住使用至今。
另查明：2006年12月28日，新疆生产建设兵团国有资产监督管理委员会向兵团资产公司下发了兵国资发（2006）188号《关于授权兵团国有资产经营公司对其国有资产监督管理的通知》，授权兵团资产公司进行国有资产经营，对其公司全资、控股、参股和托管的企业及其子、分公司中国家投资形成的国有资产，代表新疆生产建设兵团国有资产监督管理委员会依法进行经营、管理和监督。本案审理中，兵团资产公司撤回要求确认兵团商贸公司与忠泰房地产公司于2007年4月20日签订的《关于出让沿海房地产有关问题的协议》无效的诉讼请求。
原审法院认为，由于本案涉及位于北�市丰台区方庄芳星园三区7号楼1501室、1508室房屋属于国有资产，因此对其进行处置应当由国有资产监督管理机构进行监督管理，并应按法定程序进行国有资产评估。本案中，兵团商贸公司与忠泰房地产公司签订的关于转让本案房屋的协议书，没有经过新疆生产建设兵团国有资产监督管理委员会及兵团资产公司批准同意，转让价款的确定亦没有经过国有资产评估，违反了国家对国有资产进行监督管理的制度和法律法规。《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位进行资产转让的应当进行资产评估。该规定属于强行性规定，而非任意性规定。同时，《国有资产评估管理办法施行细则》第十条规定，对于应当进行资产评估的情形没有进行评估的，该经济行为无效。本案兵团商贸公司转让涉案房屋时，没有进行评估。1992年3月，原新疆生产建设兵团驻北京购�站以475689.49元的价款购买了涉案房屋，在十余年之后的2007年1月，兵团商贸公司在未经评估的情况下以420000元向忠泰房地产公司转让该房产，尤其是考虑到在北京市丰台区该期间房屋大幅升值的背景，更凸现了转让价格之低。若使兵团商贸公司与忠泰房地产公司之间转让房产的协议书继续有效将损害国家利益和社会公共利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项“损害社会公共利益”的规定。对于忠泰房地产公司而言，其知道或者应当知道涉案房地产属于国有资产，在没有履行《国有资产评估管理办法》规定的报批和评估手续的情况下，以明显不当的低价受让涉案房地产，不能认定为善意受让人。因此，兵团资产公司要求确认兵团商贸公司与忠泰房地产公司签署的转让涉案房产的《协议书》无效的请求具有事实和法律依据，予以支持。忠泰房地产公司的抗辩意见缺乏法律依据，不予采纳。遂判决：兵团商贸公司与忠泰房地产公司签署的关于转让北京市丰台区方庄芳星园三区7号楼1501室、1508室房屋的《协议书》无效。
宣判后，上诉人忠泰房地产公司不服原审判决向本院上诉称：一、原审法院认定事实错误。兵团商贸公司在涉案房屋无人管理、无收益、拖欠巨额物业费、取暖费的情况下与我公司签订的协议书。协议签订时，涉案房屋共拖欠物业费、取暖费102817元，协议约定由我公司承担所有费用并支付定金200000元，该价格符合当时的市场价格。原审法院认定双方约定的价格明显低于市场价格错误；二、原审法院适用法律错误。原审法院适用《国有资产评估管理办法》第三条作为认定本案协议无效的依据错误。该办法第三条系约束国有资产经营方的管理性质的强行性规定，而非约束交易双方的效力性的强制�规定。而我国《合同法》司法解释（二）第十四条规定，“强制性规定”是指效力性强制性规定，而上述办法第三条属管理性强制性规定，依法不应作为认定合同无效的依据。原审法院适用《国有资产评估管理办法施行细则》第十条作为认定合同无效的依据亦存在错误。该细则系中华人民共和国国有资产监督管理委员会制定，属部门规章而非行政法规，违反该细则不能导致合同无效的后果。原审法院认为我公司与兵团商贸公司间房产转让价格系明显不合理的低价，双方间的合同存在《合同法》第五十二条第（四）项“损害社会公共利益”的情形错误。交易价格是否属“明显不合理的低价”应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地物价部门指导价或者市场交易价，结合其他因素综合考虑予以确认。原审法院在没有客观、有效的参考价格的情况下，认定双方的交易价格属明显不当的低价错误。兵团商贸公司依据兵团的授权以《纪要》的形式处置不良资产符合法律规定，未损害国家利益，亦未损害社会公共利益。原审法院依我国《合同法》第五十二条第（四）项规定认定合同无效错误。综上，请求二审法院查清事实，依法改判，确认我公司与兵团商贸公司间的协议有效。
被上诉人兵团资产公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求及事实与理由。本案上诉人和兵团商贸公司在签订房屋买卖协议时，违反国家法律规定，私下协商属于恶意串通，且兵团商贸公司没有权利处分涉案房产，双方间的协议属无效协议。原审法院认定事实及适用法律均正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人兵团商贸公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求以及事实与理由，我公司没有按照国有资产处置的相关规定处置资产，双方间的合同应当无效。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人忠泰房地产公司与兵团商贸公司于2007年1月26日签订《协议书》涉及的房产属国有资产，双方对约定转让房产的价格未进行评估。《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位进行资产转让的应当进行资产评估。该规定属于强制性规定。根据我国《合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。双方于2007年1月26日签订的《协议书》因违反《国有资产评估管理办法》第三条的规定而归于无效。上诉人主张合同有效的上诉理由无法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七�条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元（忠泰房地产公司已预交），由忠泰房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建国
代理审判员 马小梅
代理审判员 卫 杨
二〇一四年二月十日
书 记 员 谢 静