山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏民一终字第215号
上诉人（原审原告）成兆亮。
委托代理人刘福银，山东天清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）庄著法。
上诉人成兆亮因与被上诉人庄著法房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2014）菏开民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月12日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人成兆亮一审诉称，2013年3月8日，原告成兆亮（乙方）与被告庄著法（甲方）签订租赁合同。约定：甲方将位于菏泽开发区某处房子出租给乙方，租赁期限自2013年3月15日至2018年3月15日止，2013年至2014年租金为人民币13000元。合同签订当日，原告支付租�13000元，并在之后原告对房屋进行了装修，但至今被告仍占有和使用该房屋，不将房屋交付原告使用。请求被告返还原告租金13000元，赔偿原告装修支出6535元，并按合同约定支付原告违约金13000元，涉案费用由被告承担。
被上诉人庄著法辩称，被告没有违约，合同约定原告需提前三个月交清房租，原告未交，是原告违约在先，被告同意解除合同，但是被告不存在违约。不同意赔偿损失和承担违约责任。
原审法院认定，2013年3月8日，原告成兆亮（乙方）与被告庄著法（甲方）签订租赁合同。合同约定：甲方将位于菏泽开发区某处房产出租给乙方，面积为260平方米。租赁期限自2013年3月15日至2018年3月15日，2013年至2014年租金为13000元。2015年至2018年看市场情况定价格。乙方先付一年房租13000元。以后租金每年3月25日前付清，乙方在签订合同三个工作日内交付本期租金给甲方。租金付款方式为年缴。房租每年提前3个月付清。任何一方未能履行本协议规定的条款或违反国家和法律的相关规定，另一方有权提前解除本契约。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之一收取违约金，逾期十日，甲方有权解除合同。租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除协议的，另一方有权要求赔偿损失，按租赁租金总额的20﹪收取违约金，并承担相关费用。违约金、赔偿金应在确定责任后10天内付清，否则按逾付租金条款处理。合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告成兆亮支付2013年3月8日至2014年3月8日年租金13000元。2013年4月份，原告成兆亮对所租赁房屋内墙进行了装修，花费4800元，安装三个不锈钢窗，花费315元，安装门头、架子花费1420元。原告成兆亮认为，由于被告原因未将房屋里面的东西腾空，破损的窗户玻璃未�换，原告无法正常使用租赁房屋，要求被告返还租金13000元，并赔偿损失6535元及违约金13000元。被告同意解除合同并同意退还三个月的租金。庭审中，证人庄某甲、庄某乙证言证实，原告装修屋顶时花费连工带料共计2000元，被告庄著法对此认可。另查明，被告庄著法所出租的房屋是2004年建设，至今未取得建设工程规划许可证，其房屋至今未办理房产证、土地证。
原审法院认为，原告成兆亮与被告庄著法签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，应当认定为有效合同。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定享有权利，履行义务。合同签订后，原告交付了一年的租金，并对租赁房屋进行了装修。在合同履行过程中，由于被告未将租赁房屋内的物品进行清除、窗户玻璃进行更换，原告认为没有实际占有该房屋而诉至本院，被告同意解除合同并退还三个月的租金。因此，原、被告签订的租赁合同已实际无法履行，应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告认为被告未将房屋里面的东西腾空，破损的窗户玻璃未更换，原告至今无法使用该房屋的陈述，被告提出异议，原告未能提供足够的证据证明是被告所为，对其陈述不予采信。原告对该房屋进行了装修，应视为原告对该房屋已实际占有、使用。原告要求被告对装修物折价赔偿的请求，依法应予支持。原告对租赁房屋内墙装修花费4800元，未提供正式发票，其请求与给其干活的证人庄某甲、庄某乙证言相矛盾。对证人陈述原告内墙装修花费2000元，证人证言之间能够互相印�，予以采信。庭审中，被告同意退还原告三个月的房租，即房租应从2013年12月15日起至2014年3月15日止按三个月计算即3250元（13000÷12×3）。合同解除后，被告应偿还原告三个月的租金及装修费共计6985元（3250＋2000＋315＋1420）。原告成兆亮要求支付违约金无事实根据和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告成兆亮与被告庄著法于2013年3月8日签订的租房协议；二、被告庄著法于本判决生效后三日内返还原告成兆亮房租、装修费共计6985元；三、驳回原告成兆亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，由原告成兆亮负担439元，被告庄著法负担174元。
�诉人成兆亮不服原审法院上述判决上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审认定上诉人对房屋已实际占有、使用，认定事实错误。二、一审认定上诉人对内墙装修花费2000元，与客观事实不符，应予纠正。三、一审判决解除租房协议，超出本案审理范围。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人庄著法答辩称：同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，应当认定为有效合同。合同签订后，上诉人交付了一年的租金13000元。2014年1月6日，上诉人起诉称被上诉人未将房屋交付，要求返还租金，赔偿装修损失并支付违约金。但上诉人在交付租金后，已雇人对租赁房屋进行了装修，应视为上诉人对租赁房屋已实际占有、使用，故上诉人的该项诉请依法不予支持。上诉人在第一年租期未到时即起诉要求返还租金，赔偿装修损失并支付违约金，也即表明双方的合同不再履行。被上诉人一审诉讼时称依照租赁合同，上诉人应在第一年租期到期之日即2014年3月15日前3个月支付清第二年度的租金，但上诉人未予支付，已构成违约，现同意解除合同。原审法院根据上述情况判决解除双方的房屋租赁合同，并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据上述法律规定，上诉人可以要求赔偿损失。上诉人要求被上诉人赔偿装修损失，提供了装修费用的单据。被上诉人提出异议，并提供证人证明装修房�花费连工带料也就是2000元，而不是被上诉人主张的4800元。本院对此认为，依据民事诉讼证据规则，书面证据的证据效力通常要大于证人证言的证据效力，况且证人对装修费用的多少也仅是推测，因此，应认定上诉人对房屋的内墙装修费用应为4800元，而非2000元。原判对该争议事实认定有误，本院给予纠正。上诉人要求被上诉人支付违约金，未提供充分证据，该主张本院亦不予支持。一审时，被上诉人虽主张上诉人违约，但未提出反诉要求，并同意扣减三个月的租金，系被上诉人对自己权利的处分，原审法院予以认可，并无不当。综上，原判不当之处，本院予以纠正；判决正确部分，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省菏泽经济开发区人民法院（2014）菏开民初字第30号民事判决第一、三项，即：解除上诉人成兆亮与被上诉人庄著法于2013年3月8日签订的租房协议；驳回上诉人成兆亮的其他诉讼请求；
二、变更山东省菏泽经济开发区人民法院（2014）菏开民初字第30号民事判决第二项为：被上诉人庄著法于本判决生效后三日内返还上诉人成兆亮房租、装修费共计9785元（3250＋4800＋315＋1420）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费613元，由上诉人成兆亮负担429元，被上诉人庄著法负担184元；二审案件受理费439元，由上诉人成兆亮负担389元，被上诉人庄著法负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 李 锋
代理审判�朱大鹏
二〇一四年六月六日
书 记 员 韩 蕊