西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0112民初10408号原告西安立丰物业管理有限公司。住所地：西安市东大街***号。统一社会信用代码916101032944660245。法定代表人孙晓玲，该公司财务部经理。委托代理人刘莹，陕西永嘉信律师事务所律师。委托代理人张雪晶，陕西永嘉信律师事务所律师。被告时某某，女，汉族。第三人西安御润房地产开发有限公�。住所地：西安市未央区三桥新街***号*层***室。统一社会信用代码91610100552335562G。法定代表人李晋，该公司执行董事兼总经理。委托代理人孙中超，女，该公司客服部员工，住该公司。原告西安立丰物业管理有限公司（以下简称立丰物业公司）与被告时某某及第三人西安御润房地产开发有限公司（以下简称御润房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告立丰物业公司的委托代理人刘莹、张雪晶，被告时某某，第三人御润房地产公司的委托代理人孙中超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立丰物业公司诉称，被告时某某系立丰·昆明时光小区DK3-8号楼2�元1601室的业主，该房屋建筑面积123.96平方米。2014年9月24日，其与被告时某某签订《立丰·昆明时光前期物业服务协议》，其于签订协议书的同时向被告提供物业管理服务。按照协议约定，时某某应按每季度首月15日前预缴一个季度（三个月）的物业服务费及其他应缴的费用。住宅服务费按建筑面积1.20元/平方米/月；电梯费按建筑面积0.4元/平方米/月收取，每季度随同物业费一并缴纳；公摊电费按照业主拥有的建筑面积，另行据实向业主分摊，随物业费按季度正常缴纳；生活垃圾费根据《西安市城市生活垃圾处理费用实施意见的通知》文件标准收取。自2016年2月起，被告开始欠付物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费。截至2016年9月，被告欠付的物业费已达1190.02元、电梯费396.67元、公摊电费148.75元、生活垃圾费48元，共计1783.44元。其曾多次与被告联系�希望被告按照合同约定缴纳欠付物业费及其他相关费用，但被告至今未予结清上述费用。根据双方的协议约定，被告逾期应向其承担违约金，故诉至法院，请求判令：1、被告向其支付2016年2月1日起至2016年9月30日的物业费1190.02元、电梯费396.67元、公摊电费148.75元、生活垃圾费48元，合计1783.44元；2、被告向其支付违约金926.15元（违约金暂计算至2016年9月27日，及实际支付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告时某某辩称，1、第三人御润房地产公司向其交付的房屋市政配套设施不完善，违反双方签订的《商品房买卖合同》中关于对基础设施、公共配套建筑在房屋交付时达到正常运行的承诺，根据约定，2016年2月8日前的物业费由第三人御润房地产公司向被告支付，其已邮寄方式书面告知第三人催促其向被告支付物业费，但第三人�润房地产公司至今仍未结清相应的物业费；2、2014年9月24日其收房时，原告以缴纳2015年9月-11月的物业费作为收房条件，其被迫向原告缴纳了此期间的物业费。原告不具备二级物业服务水平，未能提供与之相匹配的服务，至今物业服务水平仍未明显改善，故不能按照二级服务收费等级标准进行收费，按照“质价相符”的原则，其有权对原告的收费要求提出异议。综上，其认为原告存在违约在先，过错在先，根据合同法有关规定及“质价相符”的原则，市政供暖前的物业费依法应由第三人承担并及时支付；原告在未提供对价服务的情况下，无权以二级服务收费等级标准收取物业费。第三人御润房地产公司述称，原告与被告签订的物业服务合同并未约定其公司的权利义务，根据相关�定，被告所述的基础设施已按照规定如期安装到位，其不应被列为本案的第三人。经审理查明，被告时某某系立丰·昆明时光小区DK3-8号楼2单元1601室的业主。该房屋建筑面积123.96平方米。2014年9月24日，原告立丰物业公司（甲方）与被告时某某（乙方）签订《立丰·昆明时光前期物业服务协议》，约定，甲方一经签约后即被授权进行立丰·昆明时光物业管辖区的服务、组织和维护工作；乙方应按每季度首月15日前预缴一个季度（三个月）的物业服务费及其他应缴之费用。物业服务费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，乙方应按此交房时间办理交房手续，并开始向甲方支付物业服务费等相关费用。住宅服务费按建筑面积1.20元/平方米/月；电梯费按建筑面积0.4元/平方米/月收取，每季度随同物业费一并缴纳；公摊电费按照业主拥有的建筑面积，另行据实向业主分摊，随物业费按季度正常缴纳；生活垃圾费根据《西安市城市生活垃圾处理费用实施意见的通知》文件标准。乙方逾期交纳本协议约定的各项费用，甲方有权按日向乙方加收应交纳费用3‰的合同违约金。因被告时某某自2016年2月1日起欠付物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费，原告立丰物业公司遂诉至本院，请求如上所述。诉讼中，被告时某某认为西安御润房地产开发有限公司与本案具有直接利害关系，申请西安御润房地产开发有限公司为第三人。因当事人各持己见，致调解未果。上述事实，有《立丰·昆明时光前期物业服务协议》、《立丰·昆明时光业主临时管理规约》、小区物业服务收费标准备案表、商品房买卖合同及当事人陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《立丰·昆明时光前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应如约履行。合同签订后，原告向被告提供物业服务，根据双方物业服务协议的约定，被告应当在每季度首月15日前预缴一个季度（三个月）的物业服务费及其他应缴之费用，现原告请求被告支付2016年2月1日起至2016年9月30日止的物业服务费及其他费用，但被告未提交相关证据证明其已按照合同约定全面履行了此义务，故对原告要求被告支付物业服务费及其他费用的诉讼请求，依法予以支持。物业服务费、电梯费，按照原告房屋的建筑面积123.96平方米，结合物业服务协议约定的1.20元/平方米/月和0.4元/平方米/月的标准，计算物业服务费为1190.02元、电梯费396.67元，合计1586.87元；生活垃圾费，被告无异议，予以确认；公摊电费，虽被告以原告未履行严格的公示义务而有异议，但公用电费客观存在，被告按照业主拥有的建筑面积据实分摊，公平合理，并非违规收费，故原告请求的公摊电费，依法予以支持。对于原告请求的违约金，虽物业服务协议约定了违约金的计算方式，但约定日3‰过高，应予以调整，可参照相关法律规定，按照日万分之四计算。结合被告未按期交纳物业费用的具体情况，违约金分段计算至2016年9月27日为109.60元。被告时某某以其与第三人御润房地产公司签订的《商品房买卖合同》，抗辩应由第三人御润房地产公司承担向原告支付物业服务费及其他费用的意见，因�符合合同相对性原则且属于另一法律关系，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告时某某于本判决生效之日起十日内向原告西安立丰物业管理有限公司支付自2016年2月1日起至216年9月30日止的物业服务费1190.02元、电梯费396.67元、生活垃圾费48元、公摊电费148.75元，合计1783.44元。二、被告时某某于本判决生效之日起十日内向原告西安立丰物业管理有限公司支付违约金109.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告承担,于履行给付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  同 创代理审判员  张鲜鸽人民陪审员  张存财二〇一六年十二月二十三日书 记 员  马茜茜