福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第1181号
原告程凤珠，女，1953年12月9日出生。
委托代理人陈平，男，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。
被告黄树德，男，1950年5月19日出生。
委托代理人陈沂，福建方圆统一律师事务所律师。
被告钟细妹，女，1955年11月23日出生。
委托代理人王建徽，福建方圆统一律师事务所律师。
原告程凤珠与被告黄树德、钟细妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理，依法由审判员庄志鉴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程凤珠及其委托代理人陈平，被告黄树德的委托代理人陈沂、被告钟细妹及其委托代理人王建徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程凤珠诉称，被告黄树德与其妻子钟细妹自愿协商同意将位于顺昌县双溪街道中山西路66号熙景花园X幢X层XXX室（当时尚未办理房屋产权证，现办证后实际为熙景花园X幢二层XXX室）安置房作价126620元出售给原告，2009年5月5日，原告与被告黄树德签订《房屋买卖协议书》一份。该协议约定，上述安置房一切过户办证费用由原告负担，双方如有违约应赔偿对方60000元。被告于2009年6月15日收到原告支付的购房款126620元，并于收款当日向原告出具收条。同日，被告将上述安置房交付原告管理至今。2014年8月20日，被告办理了房屋产权证初始登记，原告要求按协议约定办理产权过户手续，遭到被告的无理拒绝。原告认为，2009年5月5日，被告黄树德与原告程凤珠签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议应为合法有效。原告于2009年按当时市场价格126620元受让被告建筑面积60多平方米的房屋价格是合理的，且该房屋在被告交付给原告后，原告一直占有至今，两被告均未提出异议，原告对上述房屋依法享有财产所有权。原告受让被告黄树德转让的房屋是善意的。由于房屋系不动产，不动产所有权转移须以登记为要件，两被告有义务协助原告办理房屋产权过户手续。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，请求人民法院依法判令：（1）确认原告程凤珠与被告黄树德于2009年5月5日签订的房屋买卖协议合法、有效；（2）被告黄树德、钟细妹协助将顺昌县双溪街道中山西路66号熙景花园X幢X层XXX室房屋产权（包括房屋产权证及土地使用权证）过户至原告程凤珠名下；（3）被告黄树德向原告赔偿违约金60000元；（4）本案诉讼费由两被告共同负担。
被告黄树德辩称，答辩人与原告签订《房屋买卖协议书》的行为是擅自处分夫妻共有财产，属无效民事行为。双方签订《房屋买卖协议书》的实际目的并非进行房屋转让，而是原告急需使用一笔资金向答辩人借款，答辩人无款出借，原告便向答辩人提议以买房名义从其妹程凤銮处套取一笔资金使用。从协议书内容的草率、签订协议之前原告没有到实地看房、协议开始部分的乙方是原告妹妹程凤銮的名字等事实，可以印证双方就没有准备实际履行。因此，诉争房屋的买卖协议是无效的，自始不具有法律效力，违约条款也当属无效条款，答辩人不承担违约责任。原告诉请无法律依据，应予以驳回。
被告钟细妹辩称，原告诉称“钟细妹知道并同意卖房”一节与事实不符。本案诉争的房屋买卖，答辩人是不知情的，也没有在《房屋买卖协议书》上签名；原告诉称其与黄树德签订《房屋买卖协议书》时答辩人在场也站不住脚。原、被告两家有数十年交往，关系甚密，且均居住在一个县城，不存在互不了解或不知道转让房为共有的情况，也不存在无法或不便让另一个共有人签名的情形，原告的主张显然违背事实。依照民事诉讼证据规则的规定，原告应对其上述主张负有举证责任。本案中，除原告诉称外，没有证据证明“钟细妹知道并同意卖房”一节的事实，原告的上述主张依法不能成立。原告与被告黄树德签订《房屋买卖协议书》的实际目的并非真实进行房屋转让。正如被告黄树德所说的是以买房为借口，向原告妹妹借款。从双方签订《房屋买卖协议书》的内容可以印证。首先，条款简单，仅三条四行字；其次，买卖过程无房屋中介的介入；第三，双方在签名处没有加盖手印；第四，无房屋共有人签名；第五，原告在签订《房屋买卖协议书》之前竟然没有到现场看过房，这在现房买卖中几乎是不可能的；第六，协议书开始部分的乙方（即买方）写的是原告妹妹程凤銮的名字，协议尾部签名却是原告本人的名字，首尾的买方主体不相符。由此可见，原告与被告黄树德签订的《房屋买卖协议书》应为无效合同。原告虽取得了诉争房屋的使用权，但并非符合法律规定的“善意取得”，应当予以返还。答辩人无需承担违约责任。
经审理查明，原告程凤珠与被告黄树德是从小长到大的邻居，关系融洽。被告黄树德于1976年9月从李祖林处购得坐落于顺昌县中山西路XXX号（原址为城关镇第六街勤俭路XX号）房产。1976年12月31日，被告黄树德与被告钟细妹在顺昌县民政局登记结婚。2008年3月12日，被告黄树德与福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司（以下简称锦熙公司）签订一份《拆迁补偿协议》，被告黄树德将其原坐落在顺昌县中山西路XXX号的房屋交由锦熙公司拆迁，锦熙公司将熙景花园X幢X层XXX室安置给被告黄树德。2008年底，被告黄树德接收了锦熙公司安置的熙景花园X幢X层XXX室。2009年5月5日，原告程凤珠与被告黄树德签订《房屋买卖协议书》一份。协议约定，被告黄树德将其坐落在顺昌县熙景花园X幢X层XXX室的房屋作价126620元转让给原告程凤珠，一切办证费用由原告承担，如有违约应赔偿对方60000元。2009年6月15日，原告程凤珠向被告黄树德支付购房款126620元，被告黄树德向原告出具《收条》一张，之后将诉争房屋交付给原告程凤珠。原告程凤珠实际占有使用诉争房屋至今。2014年8月19日，被告取得诉争房屋初始登记的房屋所有权证书（证号为顺房权顺昌字第2014XXXX-1和2014XXXX-2），登记的房屋所有权为被告黄树德与被告钟细妹共同共有。原告得知被告已领取初始登记的房屋所有权证后，要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续，被告拒绝协助办理而产生纠纷，原告遂诉至本院。
上述事实，有原、被告的陈述，有原告提供的证据《房屋买卖协议书》、《收条》和《房屋登记簿证明》各一份；有被告钟细妹提供的证据《拆迁补偿协议》、《房屋所有权证》和《证明》各一份，有本院依职权向顺昌县房地产管理所调取的被告黄树德向李祖林购买房产的《房屋买卖契约》、询问（调查）笔录、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记信息询问笔录、《公告》各一份和向顺昌县民政局婚姻登记中心调取的《婚姻登记记录证明》一份等证据予以证实。
本院认为，从原告程凤珠与被告黄树德签订的《房屋买卖协议书》的内容看，虽然协议内容简单，但对转让房屋的坐落位置、使用面积、交易价款、转让费用、违约责任均作出约定，且无证据证明被告黄树德是在欺诈、胁迫等情形下签订的《房屋买卖协议书》，应认定双方房屋买卖行为的意思表示真实、明确。从合同履行的情况看，原告程凤珠向被告黄树德全额支付了房屋转让款，被告黄树德向原告交付了转让房屋，原告从2009年7月开始实际占有、使用该房屋至今。故应认定双方当事人是在平等、自愿协商下签订的《房屋买卖协议书》，该协议约定的内容符合法律规定，双方也履行了合同约定的主要义务。被告黄树德称其与原告签订《房屋买卖协议书》目的是帮原告向其妹套取资金使用，并非双方真实房屋买卖行为的辩解，未能提供有效证据证明其主张。而经庭审查明的客观事实，一是被告黄树德既按合同约定收取了原告支付的等额购房款，又将房屋交付给原告占有至今；二是无证据证明其与原告签订了《房屋买卖协议书》后，确实帮原告套取到资金。故本院对被告黄树德的辩解意见不予采信。被告钟细妹主张其对原告与被告黄树德之间签订的《房屋买卖协议书》及实际交付房屋的行为不知情，合同双方的房屋买卖行为未征得房屋共有权人的同意，该房屋买卖行为无效，应当返还房屋的辩解意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”的规定，夫妻不论结婚经过多少年，如无特别约定，一方婚前财产仍归一方所有。本案中，（一）被告黄树德交付拆迁的房屋，是在其与被告钟细妹结婚之前单独购买的房产，与锦熙公司签订拆迁协议的房屋所有权人也是被告黄树德一人，可视为被告黄树德个人所有的房产；（二）被告黄树德与被告钟细妹结婚后，并未对其婚前购得的诉争房产依法设定或经双方约定为夫妻共同共有，被告黄树德有权处置该房产。原告程凤珠与被告黄树德实施诉争房屋转让交付行为在前，诉争房屋登记为被告黄树德与被告钟细妹共同共有在后，之后的行为不能对抗之前有效的行为。现因被告黄树德个人财产被登记为两被告共同共有，被告钟细妹也应承担协助原告办理诉争房屋产权转移登记义务，故本院对被告钟细妹的辩解意见不予支持。综上所述，本院认定原告程凤珠与被告黄树德签订的《房屋买卖协议书》为有效合同。原告与被告黄树德之间构成房屋买卖合同民事法律关系。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告程凤珠履行了支付全部房屋转让价款的义务，被告黄树德、钟细妹未履行协助原告办理诉争房屋产权转移登记，原告要求两被告共同协助原告办理诉争房屋产权转移登记手续的诉求有理有据，本院予以支持。原告要求两被告赔偿违约金60000元的诉求，因双方未明确约定违约内容，原告也未举证证明其有造成损失，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告程凤珠与被告黄树德于2009年5月5日签订的《房屋买卖协议书》有效。
二、被告黄树德、钟细妹应于本判决生效之日起10日内共同协助原告程凤珠办理坐落于顺昌县双溪街道中山西路66号熙景花园X幢X层XXX室房屋的产权转移登记手续（包括房屋所有权证及土地使用权证）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费4032元，适用简易程序减半收取2016元，由原告程凤珠负担672元，由被告黄树德负担1344元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 庄志鉴
二〇一四年十一月十一日
书记员 林 超
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》
第十九条婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。