山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第221号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙薇，女，1983年10月11日生，汉族，个体业主。
委托代理人孙海涛，北京市东元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）姚文善，男，1966年9月21日生，汉族，个体业主。
被上诉人（原审被告、反诉原告）玄成娟，女，1970年8月22日生，汉族。
二被上诉人共同委托代理人于晓娟，山东中强（潍坊）律师事务所律师。
上诉人孙薇因与被上诉人姚文善、玄成娟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2013）潍城于民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孙薇及委托代理人孙海涛，被上诉人姚文善、玄成娟的共同委托代理人于晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，姚文善、玄成娟系夫妻关系。2012年3月12日，孙薇与玄成娟签订租赁合同约定：孙薇承租玄成娟商铺房一处，租赁期限自2012年4月1日至2017年4月1日；租金第一年为105000元，第二年113400元，第三年122472元，第四年134719元，第五年148190元；孙薇自行负担水、电、物业费等费用；孙薇可对房屋内部布局进行设计和装修，但不得在承租房内存放易燃易爆等危险物品。合同签订后，孙薇承租该房经营母婴馆，并交付押金2000元。同年12月4日，玄成娟通知孙薇解除租赁合同，并停水、停电。
姚文善、玄成娟要求解除合同的理由如下：一、孙薇拖欠租金；二、孙薇擅自拆除二楼的隔断墙，加装了婴儿洗澡池等，改变了房屋的结构及用途；三、孙薇擅自安装热水锅炉等危险物品，违反了合同约定。其中，关于孙薇是否欠付租金问题，玄成娟等未提供任何证据，孙薇已将租金交至2013年3月底。关于孙薇是否改变了房屋结构及用途问题，玄成娟提供了房屋设计图纸等为证，对此，孙薇称，承租房二楼没有隔断墙，为方便经营，自己加装了洗澡池，但未改变房屋结构及用途。关于孙薇安装的热水锅炉是否系危险物品问题，孙薇称，安装的燃油小型锅炉，工作压力为0.098MPA、最高出水温度85度，系家用锅炉，不属于易燃易爆的危险品，并提供了质量证明书为证。
另，为方便经营，孙薇对该房进行了装饰装修。2013年3月29日，经孙薇申请，法院依法委托山东金诺工程咨询有限公司对装修价值进行了鉴定，经鉴定，地板、玻璃门、灯具、收款台等价值共计239835.32元，支付鉴定费5000元。2013年3月29日，孙薇自行委托潍坊正和泰信资产评估有限公司对其营业损失进行鉴定，结论为装修损失、会员卡退卡赔偿损失、设备搬迁损失等共计118236.18元，支付鉴定费5000元。孙薇另主张姚文善、玄成娟返还2012年7月至2013年3月期间的租金35000元，并要求姚文善、玄成娟承担保全费5000元。姚文善、玄成娟对孙薇的上述主张均不认可。
2013年6月25日，法院依据姚文善、玄成娟的申请，委托潍坊普惠工程项目管理有限公司对该商铺房拆除装饰装修及恢复原状的造价进行鉴定，结论为安装土建拆除并恢复原状等共计造价37089.52元，姚文善、玄成娟支付鉴定费7000元。姚文善、玄成娟主张，孙薇搬走后为清运遗留的垃圾支付3800元，提供了收款收据。姚文善、玄成娟主张孙薇承担2013年4月1日至同年6月25日期间的租金28350元。姚文善、玄成娟主张，2013年3月，孙薇的管道跑水浸泡电梯，电梯公司要求更换电机8900元。孙薇对姚文善、玄成娟的上述反诉主张均不认可。
2013年3月29日，孙薇将该承租房返还给姚文善、玄成娟。
上述事实，有房屋租赁合同、司法鉴定意见、鉴定费单据以及当事人陈述等证据在案为证。
原审法院认为，孙薇与姚文善、玄成娟签订的租赁合同合法有效。姚文善、玄成娟违反合同约定，无故停水停电，导致孙薇无法经营致成纠纷，姚文善、玄成娟应承担主要责任。孙薇擅自拆除承租房的隔断墙，应承担次要责任。现该合同已无法继续履行，双方均同意解除，应予准许。孙薇主张的装饰装修损失239835.32元，姚文善、玄成娟应按70%的份额予以赔偿，即赔偿孙薇该项损失167884.72元。押金2000元姚文善、玄成娟应予返还。孙薇主张的其他损失理由不足，不予支持。姚文善、玄成娟反诉主张的拆除装饰装修及恢复原状损失37089.52元，孙薇应按30%的份额予以赔偿，即赔偿姚文善、玄成娟损失11126.86元。姚文善、玄成娟反诉主张的其他损失，理由不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，判决如下：一、解除孙薇与姚文善、玄成娟签订的租赁合同；二、姚文善、玄成娟赔偿孙薇装饰装修损失167884.72元，返还押金2000元，共计169884.72元，于判决生效之日起十日内付清；三、孙薇赔偿姚文善、玄成娟拆除装饰装修及恢复原状损失11126.86元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4890元，财产保全费2570元，合计7460元，由孙薇负担2238元，由姚文善、玄成娟负担5222元；反诉案件受理费960元，由孙薇负担288元，由姚文善、玄成娟负担672元；鉴定费17000元，由孙薇负担8600元，由姚文善、玄成娟负担8400元。
宣判后，孙薇不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人为达到解除合同，不承担违约责任的目的，捏造了上诉人违约的“事实”，上诉人系受害者，在合同履行过程中没有任何过错，被上诉人无故停水停电致合同不能履行，被上诉人应承担全部责任。第二，上诉人委托潍坊正和泰信资产评估有限公司作出的营业损失报告，应当作为定案依据，上诉人主张的营业损失应予支持。第三，涉案房屋租赁合同从2012年12月7日解除至2013年3月29日退房，此期间应视为上诉人合理的搬迁期间，此期间不应支付任何房租，被上诉人应从解除合同次日返还上诉人多交纳的租赁费。原审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判由被上诉人承担全部赔偿责任。
被上诉人姚文善、玄成娟以原审判决正确为由进行了答辩。
二审查明，根据被上诉人提供的二层平面图，二层设有隔断。上诉人在二层内砌了水泥台、锅炉房，加装了婴儿游泳池。纠纷发生后，被上诉人于2012年12月4日向上诉人发出了解除合同通知，要求上诉人五日内搬离。上诉人自认于2012年12月7、8号收到该解除合同通知。
二审经审理查明的其他事实与原审一致。
本院认为，上诉人在使用房屋过程中未经被上诉人许可，擅自拆除房内原有隔断，在室内砌了水泥台、锅炉房，加装了婴儿游泳池，改变了房屋结构，违反了合同约定，故上诉人要求二被上诉人赔偿其合同解除的营业损失并承担合同不能履行的全部责任，理由不当，本院不予支持。纠纷发生后，被上诉人已于2012年12月4日向上诉人发出了解除合同通知，要求上诉人五日内搬离，但上诉人在接到该通知后既未就搬离期限提出异议或就搬离期限与被上诉人作进一步协商，亦未按时搬离，一直占用涉案房屋至2013年3月29日，故上诉人应参照租赁费标准支付实际占用期间的房屋使用费，上诉人要求二被上诉人退还此期间的租赁费理由不当，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4890元，由上诉人孙薇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 贾元胜
代理审判员 张 敏
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 张瑞丰