广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初22391号原告：中山市恒徽物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区广珠公路69号星光礼寓1幢1107房，统一社会信用代码914420007993609702。法定代表人：刘建明，该司总经理。委托诉讼代理人：李宝恩，该司员工。被告：凌健，男，出生年月日不详，住广东省中山市。被告：王岩，女，1971年12月10日出生，汉族，住广东省珠海市。原告中山市恒徽物业管理有限公司（以下简称恒徽公司）诉被告凌健、王岩物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，原告恒徽公司撤回对被告凌健的起诉，本院予以准许，撤诉裁定另行作出。本院依法组成合议庭，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告恒徽公司委托诉讼代理人李宝恩到庭参加诉讼。被告王岩经本院公告送达，公告期满无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒徽公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2016年1月1日至2016年3月31日期间物业管理费584.34元、停车费120元、梯灯费142元；2.被告支付欠缴物业管理费、停车费、梯灯费的滞纳金187.89元。诉讼中，原告恒徽公司撤回梯灯费142元，并自愿退回2015年1月1日至2015年12月31日被告已交的梯灯电梯费42.48元，故将第一项诉讼请求变更为661.86元。将第二项诉讼请求期间明确为2016年1月1日至被告清偿之日止。事实和理由：被告王岩是中山市xx房地产开发有限公司在xx镇xx路xx号xx小区业主，拥有该小区物业一套，房号为xxx，面积129.85平方米。根据中山市xx房地产开发有限公司同恒徽公司签订的《前期物业服务合同》之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年1月1日起至2016年3月31日拖欠物业管理服务费584.34元、停车费120元、梯灯电梯费142元、滞纳金187.89元，共计1034.23元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其不予理睬。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼。原告恒徽公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.资质证书；2.关于xx镇xx商住小区物�服务和车辆停放保管服务收费的复函；3.房产证；4.被告身份证复印件；5.入住合约；6.中山市前期物业服务合同；7.催告函；8.关于退出xx镇xx商住小区的情况说明。被告王岩未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据和事实认定如下：2009年1月1日，中山市xx地产开发有限公司作为甲方，恒徽公司作为乙方，双方签订《中山市前期物业服务合同》，约定：服务期限自2009年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；甲方按照法律、法规和有关规定，采用协议方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理；按《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用；本物业未竣工验收交付使用前，由房地产开发企业交纳�业服务费用，在业主收楼前，由乙方协助甲方管理，在业主收楼时起由乙方设立分支机构进行管理；本物业竣工交付使用后，物业服务费由业主或非业主使用人缴交；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业、物业服务费用由房地产开发企业交纳；本物业竣工验收交付使用后，甲乙双方约定按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费；多层住在按建筑面积每月每平方米0.8元收取，小高层按建筑面积每月每平方米1.5元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每季度首月15日；甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；物业竣工验收交付使用后，车位停放服务费和停车保管费由乙方按下列标准向使用人收取（已购买车位的，收取车位服务费；未购买车位的，收取车位停放服务费）；小车车位服务费40元/月；小车车位停放服务费230元/月；摩托车停放服务费30元/月。合同还约定了其他事项。王岩购买中山市xx镇xx路xx号xx幢xx座xx房，成为xx小区业主。2010年4月9日，王岩在恒徽公司出具的《入住合约》上签名捺印，该合约内容为：本业主（住户）和本物业公司声明：完全了解和同意严格遵守《业主手册》中关于“xx”商住小区的各项管理规定，并通力合作维护本小区的建设风貌及优美、整洁、宁静、安全的居住环境。业主（住户）坚决支持物业管理公司对违反物业管理公司有关的法律法规及小区各项管理规定的行为酌情进行纠正，双方愿意按以上规定行使和承担各自的权利与义务。合同签订后，恒徽公司为xx小区提供了物业服务。王岩于2016年1月1日起拖欠物业服务费，至恒徽公司于2016年3月31日退出该物业服务�，累计拖欠3个月物业服务费。2016年4月29日，恒徽公司向王岩发出《催告函》，主要内容为：阁下欠缴恒徽公司2016年1月至2016年3月的物业管理费共584.34元，停车费120元和公摊电费142元，三项费用合计846.34元。虽经恒徽公司工作人员多次催缴，但阁下至今仍未支付前述款项，请阁下务必于2016年5月15日前将拖欠的上述物业管理费等费用直接支付给恒徽公司。上述期间到期后，王岩仍未缴清所欠物业服务费，恒徽公司遂于2016年10月24日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，中山市xx镇xx路xx号xx幢xx座xx房的业主是王岩，建筑面积为129.85平方米。王岩自2016年1月1日拖欠物业管理费至2016年3月31日共计3个月，拖欠物业管理费共计584.33元（129.85平方米×1.5元/平方米×3个月）；拖欠车位服务费120元（40元/月×3个月）。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。恒徽公司与王岩分别作为xx小区的物业管理者及业主，应恪守各自的义务。恒徽公司已依约向xx小区提供物业服务，王岩则应按时向恒徽公司交纳物业服务费用。现王岩从2016年1月1日至2016年3月31日期间不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应向恒徽公司交纳物业服务费584.33元、停车费120元，恒徽公司主张物业服务费为584.34元、车位服务费120元。恒徽公司在庭审中撤回对梯灯电梯费142元，并自愿退回于2015年1月1日至2015年12月31日期间多收的梯灯电梯费42.48元，是其对自身权利的处分，故王岩拖欠恒徽公司2016年1月至3月期间的物业服务费为541.85元（584.33元-42.48元）、停车费120元。关于逾期付款违约金。恒徽公司与中山市xx地产开发有限公司签订的《中山市前期物业服务合同》约定：“甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金”，恒徽公司虽已与中山市xx地产开发有限公司解除该合同，但是依据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，违约条款依然适用，该费用实际是由于王岩违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。王岩拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因恒徽公司未举证证明除利息损失外存在其他损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方所约定的每日按拖欠金额千分之三的违约金标准明显偏高，已经超出恒徽公司利息损失的百分之三十，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法对双方约定的上述违约金标准予以适当调低，标准按年利率24%计算。因合同约定的缴交物业服务费的时间为每季度首月15日，故违约金的计算方法为，以每月实际欠缴的物业服务费为基数，从2016年1月16日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算。由于物业服务合同并未对停车费约定违约金，故对恒徽公司要求王岩支付停车费120元的违约金不予支持。综上所述，恒徽公司诉求合理部分，本院予以支持。王岩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由其承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条、�四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告王岩于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市恒徽物业管理服务有限公司支付从2016年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费541.86元及违约金（违约金计算方法：从2016年1月16日起至欠款实际清偿之日止，以每月实际欠缴的物业服务费为基数，按年利率24%计算）、停车费120元；二、驳回原告中山市恒徽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市恒徽物业管理有限公司已预交），由被告王岩负担，被告王岩应于本判�生效之日起七日内迳付原告中山市恒徽物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟审 判 员  廖鑑财人民陪审员  张子锋二〇一七年三月九日书 记 员  谭银娣