浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初2696号
原告（反诉被告，下同）：李乐辉，男，1977年3月20日出生，汉族，安徽省临泉县人，住安徽省临泉县吕寨镇周大庄行政村西李庄**号。
委托代理人：潘金龙，浙江浣纱律师事务所律师。
被告（反诉原告，下同）：张仲苗，男，1965年5月1日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市陶朱街道五蓬新村俞张***号。
委托代理人：顾旭初，诸暨市暨阳法律服务所法律工作者。
原告李乐辉与被告张仲苗房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员张姚望独任审判，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告李乐辉及其委托代理人潘金龙、被告张仲苗的委托代理人顾旭初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李乐辉诉称，2014年，原告向被告承租位于诸暨市大唐镇大松村的厂房，双方约定租赁期限为2014年1月1日起至2016年12月31日止，年租金为131000元。后原告按约支付租金。但被告要求将2015年度的租金从每年每平方米100元增加到每年每平方米140元，对此原告表示不同意，并于2015年12月22日告知被告要求解除合同。现起诉要求被告返还多交的租金13990.5元（庭审中明确具体金额以法院按实计算）
被告张仲苗未提交书面答辩状，庭审中辩称，双方之间发生租赁关系事实，因为原告方一直没有交付房租及水电费，到2015年6月份双方对房屋面积、租金、水电费等进行了重新更改，对此原告也表示同意，但由于原告没有交付2015年后期的电费及水费，并且2015年底时大唐镇由于政策原因房租下降，原告方在其他地方租赁了厂房，从而单方解除了合同，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，原告李乐辉向本院提交如下证据材料：
1、租房协议1份，用以证明原告向被告承租厂房，以及双方对租金、水电费等作了约定的事实；
2、收条1份、收据3份，用以证明2015年原告向被告共交纳了208012元的事实，其中向翁金利（被告公司会计）交纳水电费3864元，其中编号为0022228号的收据金额为180162元（其中搬迁费1000元、消防费3000元应由被告承担的）、编号为0022222的收据金额为16136元、编号为0022226的收据金额为7852元；
3、邮政特快专递、邮政查询单以及律师函各一份，用以证明因被告违约涨房租，故原告要求解除合同，并要求被告返还原告多交房租等费用的事实。
被告张仲苗反诉称，原、被告于2014年签订租房合同，原告一直拖欠2015年度的房租、水、电费。后双方协商，原告付清2015年度的租金，但水、电费未付。故反诉要求原告支付2015年度水、电费，并支付2016年度租房损失10万元。
原告李乐辉答辩称，原告已经付清2015年度水、电费；在原告未完全搬离租赁房屋时，被告就已经将该房屋承租给了其他人，因此反诉原告并不存在损失。综上，要求驳回被告反诉请求。
为证明自己的反诉主张，被告张仲苗向本院提交如下证据材料：
4、照片复印件2份（上面有原告妻子计算水、电数量的字迹），用以证明原告在2015年度使用具体水、电数量的事实。
原告李乐辉为证明自己的抗辩主张，向本院提交如下证据材料：
5、照片1组，用以证明在原告未完全搬离租赁房屋时，被告就已经将该房屋承租给了第三人的事实。
本院对上述证据材料分析认证如下：
证据材料1、2的真实性被告无异议，本院确认为有效证据。证据材料3，被告对收到函件无异议，但认为系原告单方行为，对其效力不予认可。本院对被告收到原告发送函件的事实予以确认，但对于其效力的认定，本院在判决理由部分予以论述。证据材料4的真实性原告无异议，本院确认为有效证据。证据材料5，被告有异议。本院认为，照片所涉的地点与本案讼争的租赁物之间无证据证明存在同一性，故本院对其关联性不予认定。
综上，本院查明如下事实：
原告李乐辉因需向被告张仲苗租赁房屋，双方于2014年1月1日签订租房协议一份，约定：租赁物位于诸暨市大唐镇大松村厂房三处，面积为1310.4平方米，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日止，年租金为131000元，支付方式为每年的12月份支付下年的租金，税费为每吨4.70元，电费为每吨0.94元。原、被告双方均在租房协议上签名。原、被告双方另行商定，以原告为被告加工袜裤的加工费抵租金。
此后，原告付清了2014年度的租金。2015年6月2日，被告向原告出具收据一份，载明收到原告的电费15399元、水费737.9元。2015年7月2日，被告向原告出具收据一份，载明收到原告的电费7627元、水费225.6元。2015年7月7日，被告向原告出具收据一份，载明收到原告2014年度的电费94400元、水费3849元，2015年度的房租176162元，同时明确，在收到的款项中应扣除搬迁费、消防费共计人民币4000元。2015年8月29日，被告向原告出具收据一份，载明收到原告水、电费3864元。
2015年12月22日，原告委托浙江浣纱律师事务所律师潘金龙向被告发送律师函，以被告未经原告同意将租金涨价为由要求解除与被告之间的租赁关系，并退还租金、赔偿损失。另查明，截至2016年1月6日止，原告搬出其承租的厂房。庭审中，双方对2015年度原告使用电的度数为64940度、水的吨数为380吨一致认可。
本院认为，原、被告之间发生的厂房租赁关系，双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，本院认定有效。根据双方约定，原告以其为被告加工裤袜的加工费抵作其应缴付的租金，系双方之间合意，也属合法有效。鉴于本案原、被告之间的加工合同关系发生在租赁关系之后，系从属于租赁合同，而且，本案实际原告是以加工费抵作租金，故对于原告要求被告返还多付的款项其性质应属于多付的租金，对此，原、被告双方均无异议，故本案案由确定为租赁合同纠纷。结合双方提交的证据以及各自陈述，本案存在以下争议焦点：
一、关于租金涨价是否合理的争议。租赁合同约定，租赁物面积为1310.4平方米，年租金为131000元，经折算，租赁费的标准为每年每平方米100元。原告认为双方应严格按照合同约定计付租金。被告认为，根据租赁物当时实际情况，价格到每平方米140元应属合理。本院认为，按照法律规定，合同双方均应严格按照合同约定履行各自义务，同时法律并未规定在租赁合同履行期间，出租方在未经承租方同意的前提下提高房租的价格，故被告将本案租金涨价至每平米140元，于法无据。
二、原告提前退房对被告造成的损失如何认定。根据证据显示，至少到2015年12月22日止，原、被告双方对厂房是否继续租赁、租金涨价、退还租金等内容发生纠纷，且原告于2016年1月6日搬离了讼争的租赁物。在双方发生纠纷开始，被告对于租赁物另行出租应有所准备，但应给予一定的宽限期，结合租赁物的实际情况，本院确定该款限期为二个月。即原告应承担被告二个月的租金损失。其余系被告自行扩大部分损失，本院不予支持。
综上，根据双方认可的2015年度原告已付的款项为208014元（176162元+4000元+16136元+7852元+3864元），原告应支付的2015年度租金及水、电费为188659.6元（租金为125830元、电费61043.6元、水费1786元），两者相减，原告实际多付租金、水电费共计人民币19354.4元。原告应赔偿被告2016年度两个月租金损失为20971.70元。关于原、被告双方租赁合同解除时间，双方一致确认为2016年1月6日。被告提出原告未按约支付租金，属违约在前，本院认为，因双方另行约定以加工费抵作租金，视为对租金支付的方式以及期限作出了变更，故无法确定原告存在违约的情形。对于被告提出的要求原告支付2015年度水电费的主张，因本院对该费用已一并计算在原告应付的款项中，被告无须再另行主张。本院对原告的诉讼请求予以支持，对被告的部分反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告张仲苗应返还原告李乐辉租金、水电费计人民币19354.4元，款限本判决生效之日起十日内付清；
二、原告李乐辉应赔偿被告张仲苗租金损失计人民币20971.70元，款限本判决生效之日起十日内付清；
三、上述两项折抵后，原告李乐辉应支付被告张仲苗计人民币1617.3元，款限本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回被告张仲苗其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费150元，依法减半收取75元，由被告张仲苗负担。反诉案件受理费3100元，依法减半收取1550元，由原告李乐辉负担550元，被告张仲苗负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费（本诉案件受理费150元，反诉案件受理费3100元，具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。并注明上诉费。逾期按自动撤回上诉处理]。
审判员 张姚望
二〇一六年六月二日
书记员 周 洁