江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第02271号上诉人（原审被告）昆山国瑞置业有限公司被上诉人（原审原告）杨玉银。被上诉人（原审原告）戴红艳。上诉人昆山国瑞置业有限公司（以下简称国瑞公司）因与被上诉人杨玉银、戴红艳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆花民初字第0350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：杨玉银与戴红艳是夫妻关系。2010年3月27日，杨玉银、戴红艳与国瑞公司在昆山市花桥签订了一份《昆山市商品房购销合同》，杨玉银、戴红艳购买了国瑞公司开发的上海裕花园第4幢第1单元第2804号房屋（房地号06-06-0058-005）。房屋总价款959719元。合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。双方签订购房合同后，杨玉银、戴红艳分别于2010年3月27日、2010年4月9日向国瑞公司交付了购房款479719元、480000元。杨玉银、戴红艳在交房时得知所购房屋是平顶而不是坡顶，要求国瑞公司赔偿损失，由此引发纠纷。另查明，国瑞公司对上海裕花园楼盘进行网上销售宣传、销售人员销售时均对杨玉银、戴红艳宣称本案诉争房屋屋顶系坡顶。且杨玉银、戴红艳在与国瑞公司销售人员签订购销合同时明确表明要求房屋屋顶为坡顶，否则就不会购买诉争房屋。庭审中杨玉银、戴红艳、国瑞公司均向原审法院提交了诉争房屋所在楼宇在昆山市城建档案馆竣工图，但杨玉银、戴红艳提交的竣工图系剖面图，国瑞公司提交的是楼宇的立面图。从杨玉银、戴红艳提交的剖面图可以看出是诉争房屋屋顶应为坡顶。现国瑞公司向杨玉银、戴红艳交付的房屋屋顶为平顶。上述事实由双方签订的《昆山市商品房购销合同》、（2012）沪东证字第8287号公证书、销售不动产统一发票、昆山市城建档案馆竣工图、电话录音、庭审陈述笔录等证据在案佐证。原审原告杨玉银、戴红艳的诉讼请求为：判令国瑞公司赔偿损失170000元，国瑞公司承担本案诉讼费用。在诉讼过程，杨玉银、戴红艳将诉讼请求变更为解除杨玉银、戴红艳与国瑞公司之间签订的房屋买卖合同；国瑞公司退还杨玉银、戴红艳已支付购房款，并支付银行利息损失，合计1239035.21元。原审法院认为：杨玉银、戴红艳与国瑞公司之间签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，且不违反我国的强制性法律规定，合法有效，双方当事人应当受该合同的约束。杨玉银、戴红艳与国瑞公司销售人员在签订合同时明确表示要求房屋是坡顶的，国瑞公司的销售人员在向杨玉银、戴红艳销售房屋时也明确表示屋顶为坡顶，且国瑞公司的宣传资料也表明房屋屋顶为坡顶。国瑞公司对诉争房屋屋顶为坡顶所作的说明和允诺具体确定，对双方订立商品房购销合同有重大影响。国瑞公司的该允诺和说明虽未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。双方签订商品房购销合同后，杨玉银、戴红艳已经依约履行了支付房款的义务。国瑞公司将原来约定的房屋屋顶为坡顶的房屋变更为屋顶为平顶的房屋系房屋结构形式的变更将影响到买受人所购商品房的使用功能，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。根据双方签订的合同约定出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房。综上，原审法院认为国瑞公司构成违约，根据双方签订的合同约定杨玉银、戴红艳有权退房。因此杨玉银、戴红艳诉请解除双方签订的《昆山市商品房购销合同》，要求国瑞公司退还杨玉银、戴红艳已支付购房款959719元，并按银行贷款利率支付利息损失，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除杨玉银、戴红艳与昆山国瑞置业有限公司于2010年3月27日签订的《昆山市商品房购销合同》；二、昆山国瑞置业有限公司于判决生效后十日内向杨玉银、戴红艳返还购房款959719.30元，并向杨玉银、戴红艳支付利息损失253531.71元，合计向杨玉银、戴红艳支付1213251.01元；三、驳回杨玉银、戴红艳的其他诉讼请求。案件受理费15719元，由昆山国瑞置业有限公司负担。上诉人国瑞公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审过程中，杨玉银、戴红艳多次变更诉讼请求。其于2014年2月21日变更的诉讼请求，没有明确的金额，也与以往诉讼请求性质发生变化。原审法院未明确告知国瑞公司的诉讼权利，也未重新指定举证期限，致使对案件事实有重大影响的证据不能被法院采信，程序违法。2、国瑞公司严格按照规划批准的图纸建房，从未改变过房屋屋顶的造型。在一审中国瑞公司已出示过政府审批的图纸以及城建档案资料。在销售过程中，国瑞公司仅对户型作出宣传而不涉及屋顶。杨玉银、戴红艳未提交证据证明房屋结构形式发生过变更以及商品房使用功能受到影响，原审法院主观臆断房屋屋顶由坡顶变为平顶，认定国瑞公司未履行通知义务，杨玉银、戴红艳有权退房，认定事实错误。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人杨玉银、戴红艳答辩称：国瑞公司的上诉没有事实和法律依据，原审判决证据确凿，适用法律正确，请求二审维持原判。二审查明事实与原审相一致。本案二审争议焦点为：1、原审程序是否违法；2、房屋销售时国瑞公司是否承诺过屋顶为坡顶；3、建成的房屋是否有违国瑞公司的承诺，杨玉银、戴红艳是否有权要求解除合同。本院认为，关于原审诉讼程序问题，国瑞公司认为原审法院在杨玉银、戴红艳变更诉讼请求后未给其举证期侵害了其诉讼权利，且其对杨玉银、戴红艳主张的退房损失未作质证。经审查，杨玉银、戴红艳一审中最后一次变更诉讼请求时间为2014年2月21日，诉讼请求内容为退房及赔偿利息损失，仅是利息的计算方式未明确，而且国瑞公司在二审中也未就变更后的诉讼请求提交过新证据，原审法院有无重新指定答辩期和举证期、有无要求国瑞公司就杨玉银、戴红艳其后所确认的利息损失的计算方式发表意见并非严重违反法定程序而致发回重审的情形。关于国瑞公司在销售房屋时是否承诺过屋顶为坡顶的问题，本院认为，杨玉银、戴红艳举证的宣传资料、经过公证的网站信息及与国瑞公司销售人员的对话录音等证据能互相印证，证明国瑞公司在销售房屋时明确表示屋顶为坡顶。且杨玉银、戴红艳从档案馆调取的案涉商品房竣工图剖面图也显示诉争房屋屋顶为坡顶。作为普通购房者，杨玉银、戴红艳已在其举证能力范围内提交了足以构成证据链的充分证据证明其诉讼主张。国瑞公司虽否认上述证据的真实性和关联性，但未能提交反证加以推翻，故可认定国瑞公司在销售房屋时确向杨玉银、戴红艳承诺过诉争房屋的屋顶为坡顶。关于杨玉银、戴红艳是否有权要求解除合同的问题，本院认为，顶层房屋在防水、隔热等方面相比其他楼层存在一定劣势，顶层结构对于购房者的购房意愿会产生重大影响。坡顶在国瑞公司的宣传中已明确标识，即其已就房屋顶层结构作出了具体确定的说明和允诺，即便未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容。国瑞公司交付的房屋与其允诺的不一致，直接影响房屋的使用功能以及杨玉银、戴红艳合同目的的实现，杨玉银、戴红艳要求解除合同应予支持。因国瑞公司已构成违约，原审判决其承担利息亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人国瑞公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15719元由上诉人昆山国瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  陈 斌代理审判员  沈维佳二〇一四年九月十五日书 记 员  吉宇璐