上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第4762号
原告上海链益工贸发展有限公司。
法定代表人周克平，总经理。
委托代理人谈坚强，上海市龙华律师事务所律师。
被告李华湖。
委托代理人魏元武，上海长策律师事务所律师。
委托代理人杨春敬，上海长策律师事务所律师。
原告上海链益工贸发展有限公司诉被告李华湖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。本案于2014年1月9日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人谈坚强、被告李华湖及其委托代理人魏元武到庭参加诉讼。庭后被告申请司法评估，本院依法委托进行评估，评估期间被告又申请撤回评估申请。2014年3月6日本院依法组成合议庭适用普通程序对本案进行审理。本案于2014年5月19日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人谈坚强、被告委托代理人杨春敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海链益工贸发展有限公司诉称：2011年1月1日，原告与被告就青浦区某镇凤中路488号沿街280平方米房屋租赁事宜签订《租赁合约》并对具体租赁事宜进行了约定。原告交付房屋后，被告享受租赁权利却未能如期支付租金。2012年11月27日，因被告拖欠租金原告催讨无果曾起诉法院，之后被告才向原告付清了拖欠的租金。然今年3月，被告又故伎重演拖欠租金，虽经原告多次催讨无果。原告认为被告拖欠租金的行为已构成根本违约，为此诉至法院请求：1、判令解除原被告于2011年1月1日签订的《租赁合约》；2、判令被告腾退《租赁合约》项下所占有的房产即青浦区某镇凤中路488号108室；3、判令被告偿付拖欠的2013年3月1日至实际腾退日止的租金使用费（以年租金人民币91，980元为标准）；4、判令被告支付逾期付款违约金22，995元（根据租赁合约第7条违约方支付守约方三个月租金）；5、本案诉讼费由被告负担。
被告李华湖辩称：1、系争房屋土地性质是工业用地，却出租给被告用于开设超市，系争房屋至今未有合法权证属非法建筑，故原告出租系争房屋的行为非法不受法律保护，双方之间的租赁合同应为无效合同，无效合同就不存在应当解除租赁的问题，也不存在违约和违约金支付的问题，事实上被告也没有违约行为。2、被告同意腾退，但原告需对被告因无效合同遭受的损失进行赔偿，要求对被告的职工工资损失115，380元、商品积压过期损失20，000元、房屋装修损失150，000元作为无效合同的后果一并处理。3、2013年3月至今租金费用确实未支付，系因去年他案调解结案后，原告曾承诺为被告方办理营业执照。今年，被告方开超市原先使用的“王明桂”的营业执照被取消了，被告要求原告法定代表人周克平帮忙办理营业执照、卫生许可证，周克平表示会帮忙办好的且一直催要房租，但未办妥证照之前被告无法营业怎么可能支付房租。因此，只要原告协助办好营业执照，被告愿意支付房租的。也是因为原告承诺帮被告办理证照但迟迟未协助办理致被告超市被工商局处罚、勒令停业整顿，被告一家人生活都没有依靠。
经开庭审理查明：系争的青浦区某镇凤中路488号房屋所涉土地登记权利人为上海金狮塑胶工业有限公司，土地性质为工业用地。2005年2月26日上海金狮塑胶工业有限公司与上海冶山建筑装饰有限公司签订《土地租赁合同》，由上海冶山建筑装饰有限公司租赁地块作为建设厂房使用。2006年3月9日，原上海冶山建筑装饰有限公司与上海金狮塑胶工业有限公司签署的各项合同及往后相关协议均由原告来执行和履行、承担法律责任。后，原告出资建造了包括系争租赁房屋在内的7幢楼，系争的租赁房屋属于6号楼。目前系争房屋未取得合法的权属证照。
另查明，就系争房屋租赁事宜，被告最早于2009年10月时与案外人王明桂签订了租赁合同，承租系争房屋并投资装修，借用王明桂名下的证照开设经营超市。
2011年1月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）就系争房屋的租赁事宜重新签订《租赁合约》，具体约定乙方租赁甲方位于青浦区某镇凤中路488号部分厂房用于开超市，上述房地产为工业用地，暂无房产证，租期为5年即从2009年10月1日至2014年9月31日止，租赁面积280平方米，房屋使用租赁费全年为91，980元；乙方应向甲方交付押金10，000元；租金以六个月付一次，应在前期满前十五天主动前来交付另半年租金，以此类推；甲乙双方在租赁期内提出终止合同或违约的，甲方违约赔偿乙方三个月租金，乙方违约赔偿甲方三个月租金；其他补充协议：（1）因营业执照的法人是甲方本人，所以产生的一切费用由乙方承担，一切责任乙方承担、一切债务由乙方承担；（2）甲方所租的不能开超市；（3）乙方所经营的产品，在菜市场不能经营；注：如王明桂营业执照收回，由甲方负责。合约另对其他内容进行了约定。
被告实际交付了原告押金10，000元，仍借用王明桂名下的证照经营超市。2011年2月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《备忘协议》一份，载明：在原定租赁合同之外，因乙方在租赁期间店面的装潢中要求甲方给予一定的经济补助，双方友好协商共同认可：一、甲方给予乙方装潢费用补助2，000元；二、乙方在租赁期满后或自动退场，甲方要求乙方在其经营店面范围内的所有硬件装潢不得拆除，如强行拆除，甲方有权将乙方租赁押金扣除。乙方落款处由被告之妻池碧霞签名确认。
又查明，之后，原被告亦有过租金争议诉至法院【（2012）青民三（民）初字第5130号】，经法院主持调解双方达成一致意见：被告应于2013年1月15日前支付原告2012年9月至2012年12月期间的租金；免去2012年7月、8月租金；租期内租金不涨。调解商谈过程中，被告曾提及王明桂要注销营业证照的事情如何处理，原告表示会尽量与王明桂商量将证照变更到被告名下，但不保证办成，若王明桂注销证照，原告可以提供办理营业证照所需的房产等资料，被告可自行办理新的经营证照，既然王明桂可以在系争房屋内办出经营所需的证照，被告应该也可以办出的。
后，案外人王明桂的营业证照注销，被告为继续经营自行办理了其妻子名义的个体工商户营业执照，但未能办理卫生许可证。
2013年7月2日，上海市工商行政管理局青浦分局向被告送达了《责令改正通知书》：经查，你在青浦区某镇凤中路488号从事无照杂货经营活动的行为，上述行为违反了《无照经营查处取缔办法》第二条的规定，构成了应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为，现责令你立即停止相关经营活动。
2013年7月1日，原告函至被告表示因租金迟迟未付，将采取断电停水措施；不同意延长租赁期限等意思。发函后原告并未实际采取断电停水措施。
被告收函后回复表示原告未能提供房产证、土地证等资料协助办理卫生许可证，不能交付房租。
对此，原告又致函被告表示卫生许可证的办理属被告个人行为，原告不予办理，要求接函后及时支付拖欠房租，否则按违约论处。其后，原告即诉至法院作如上诉请。
以上事实，由原、被告的陈述、房屋租赁合约、函、土地租赁合同、变更通知、备忘协议、责令改正通知书、调解书、调解笔录等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
案件审理中，被告表示租赁合同因房屋属违章建筑而无效，因此要求对无效合同导致的装修损失150，000元、商品积压过期损失20，000元申请司法评估，但在本院委托评估后被告又申请撤回评估。同时，被告表示因原告未能提供房屋合法权证协助被告办理经营证照致工商部门勒令停业造成职工工资损失115，380元，为此被告提供了劳动合同及工资清单。
对此，原告表示不予认可，工商部门虽然开具了停业整顿的通知，但被告从未停业过、超市都是照常开业经营至今。且超市是被告夫妻店，店员也只有被告夫妻两人，并没有其他营业员。若有其他员工，要求被告提供员工社保缴纳凭证。正因为是正常经营至今，因此也不存在商品积压过期损失，正常经营中的商品过期损失与原告无关。在原告交付房屋给被告之前，房屋已有装修，被告承租后即使有装修也是不多的，何况被告已经实际使用至今；关于装修双方已有书面备忘约定，若提前解约的，原告补偿被告装修损失2，000元。
根据庭审确认的事实，本院认为：本案系争的租赁房屋未取得用地建房相关职能部门的合法规划、批建手续，原、被告以系争房屋作为租赁标的物，租赁合同依法应被确认为无效。
依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。藉此，被告理应腾退系争房屋，但被告仍应参照原合同约定的标准支付其实际占有使用房屋期间的使用费。对于原告主张的逾期付款违约金，因无法律依据，本院不予支持。对于被告抗辩的、要求按照无效合同的后果一并予以处理的职工工资损失、商品积压过期损失及装修损失，因被告并未提供充足确凿的证据证明该些损失的事实存在或具体损失金额，本院难以支持。关于被告缴纳的租赁押金10，000元以及备忘约定的装修补偿2，000元，双方可待实际腾退时另行据实结算，本案中暂不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海链益工贸发展有限公司与被告李华湖于2011年1月1日就青浦区某镇凤中路488号房屋签订的《租赁合约》无效；
二、被告李华湖应于本判决生效之日起三十日内腾退位于青浦区某镇凤中路488号房屋；
三、被告李华湖应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海链益工贸发展有限公司房屋占有使用费（按人民币91，980元／年为标准，自2013年3月1日起算至实际腾退日止）；
四、原告上海链益工贸发展有限公司的其余诉讼请求不予支持；
五、被告李华湖的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2，259.8元，由原告负担人民币414.90元，由被告负担人民币2，674.70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 刘一龙
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年六月十九日
书 记 员 夏朝羡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。