海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第920号
原告（反诉被告）吴名光。
委托代理人张孝忠，海南阳光岛律师事务所律师。
被告（反诉原告）海南昌茂企业（集团）有限公司。
法定代表人陈权中。
委托代理人张宝华，海南德赛利律师事务所律师。
委托代理人田苗苗，海南德赛利律师事务所实习律师。
原告吴名光与被告海南昌茂企业（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张孝忠、被告委托代理人张宝华和田苗苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴名光诉称，2009年11月30日，原告与被告经过协商签订了一份《商品房买卖合同》。按合同第三条约定，原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于海口市海德路XX号润德广场ＡＢ区裙楼2层26号商铺，建筑面积共694平方米，其中套内建筑面积660.10平方米，公摊面积33.90平方米。第四条约定，按套内面积计算，该商品房单价为人民币每平方米9041.66元，按建筑面积单价为人民币每平方米8600.00元，总价为人民币5968400.00元。第五条对面积确认及面积差异处理进行了约定，如面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。如买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。第八条约定，出卖人应当在2010年10月30日前将经过综合验收合格的商品房交付给买受人使用。同时，合同的补充条款对该商品房的付款方式及交付标准也做了详细的约定。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款人民币2988400.00元。但被告却以该商铺测绘备案面积与合同约定面积不一致为由，于2010年5月8日向原告发出《通知》，单方违反合同约定要求原告按801.86平方米向其补足房款，否则按违约处理，重新对外销售该商铺。原告对此提出异议，并于2010年6月2日向法院提起诉讼，要求确认《通知》无效、确认《商品房买卖合同》有效、并判令被告继续履行交房及办理产权过户义务。该案经过一审（2010）龙民一初字第1436号民事判决书及二审（2012）海中法民一终字第567号民事判决书判决，判令：1、被告2010年5月8日的《通知》无效；2、《商品房买卖合同》有效；3、限被告于判决生效之日起十日内将涉案商铺交付给原告使用；4、限被告在交付商铺后180天内将涉案商铺过户到原告名下；5、原告于判决生效十日内将剩余房款2988400元支付给被告。判决书于2012年5月18日经双方签收生效。原告随后向被告付清了购房余款2988400元，被告却拒不履行生效判决也不履行合同，将涉案商铺交付给原告使用并办理产权过户，无奈原告只好申请强制执行由法院将该商铺执行交付给了原告，但该商铺根本未达到合同约定交付标准的正常使用条件，未能通水通电等，即使经过原告多次要求，执行法官多次协调，被告仍拒绝向该商铺提供通水通电，导致原告至今仍无法正常使用该商铺，也无法出租，造成了巨大经济损失。经济损失为：按同地段同样房产每月每平方米租金100元、总面积801.86平方米计算，从《合同》规定的交房时间2010年11月1日起暂计至2014年2月28日止，共计40个月，损失为人民币3207440.00元；从2014年3月1日起至涉诉商铺达到正常使用标准即正常通水通电止之日止，按每月80186元计算损失；最终的经济损失数额以鉴定机构评估的租金标准计算为准。为维护原告的合法权益，特请求法院判决：一、被告对位于海口市海德路XX号润德广场ＡＢ区裙楼2层26号商铺（房产）按《商品房买卖合同》补充协议“商铺交付标准”及相关规定安装供水、供电、通讯、燃气等设施并开通供水供电以至该商铺达到正常使用标准；二、被告向原告赔偿因海口市海德路XX号润德广场ＡＢ区裙楼2层26号商铺（房产）未达交付使用标准无法正常使用造成的经济损失【经济损失计算方法：从2010年11月1日至2014年2月28日止共计40个月损失为人民币3207440.00元（按每月租金80186元计算）；从2014年3月1日起至涉诉商铺达到正常使用标准即正常通水通电止之日止，按每月80186元计算损失；最终的经济损失数额以鉴定机构评估的租金标准计算为准】；
被告海南昌茂企业（集团）有限公司辩称，一、关于原告第一项诉讼请求。1、原告的第一项诉讼请求违反了一事不再理原则，应予驳回。原告的第一项诉讼请求是请求法院判令我司“按《商品房买卖合同》补充协议‘商铺交付标准’及相关规定安装供水、供电、通讯、燃气等设施并开通供水供电以至该商铺达到正常使用标准”。关于涉案房屋的交付条件，当事人双方除在《商品房买卖合同》第八条作了约定以外，合同附件《商铺交付标准》还作了进一步补充约定，原告所称的供水供电等，都是合同附件《商铺交付标准》里的约定。即，原告第一项诉讼请求中的供水供电等请求，都属于房屋交付项下的具体内容。因原告在本案之前已经就房屋交付向法院提起了另案诉讼，法院也已经针对交付作出了判决，即龙华区法院（2010）龙民一初字第1436号民事判决及海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第567号民事判决。生效判决明确判令：“海南昌茂企业集团有限公司在本判决生效之日起十日内将海口市海德路XX号润德广场AB区裙楼2层26号商铺交付给吴名光使用。”前述判决生效后，原告申请法院执行，龙华区法院执行局向我司下发通知要求我司通水通电。这也佐证龙华法院执行局将供水供电等视为房屋交付判项项下的内容（只是龙华法院下此执行通知时未核查商铺已通水电之实际，就此，下文将叙）。因此，原告此次再提起本质上属于交付的诉请，违反了民事诉讼一事不再理的原则，法院对其该项请求，应予驳回起诉。2、本案起诉之前，涉案商铺已经安装供水、供电、通讯、燃气等设施，这些设施均能正常使用。涉案26号商铺与润德广场AB区裙楼20号商铺系上下楼层关系，类似复式结构，20号在一层，26号在二层。进入26号商铺经由20号商铺室内楼梯，即两商铺共一楼大门出入。我司与原告同一天签订20号、26号商铺的《商品房买卖合同》，20号、26号商铺买受人均为本案原告。正因为两商铺属于上下层关系，我司在水电等安装时作为一个整体，我司在20号商铺完整安装了合同附件所列设施，26号商铺当然由原告自行走线走管。我司这种水电等设施的安装符合设计要求，也通过了验收。原告在合同约定的交房时间2010年10月30日前，就已实际占有房屋，在大门装上了木板。2012年2月29日我司根据原告的要求，就20号商铺办理了形式上的交付手续，因为20号、26号商铺为一体，故原告在合同约定的时间之前就已实际占有了26号商铺。我司迫于龙华法院执行局通知的压力，在本案主审法官第一次查看现场后的几天内，另行额外在26号商铺又补装了强电、电话接口、电视插孔等设施。这些设施均能正常使用。本案主审法官两次查看了现场，对前述情况非常清楚。二、关于原告第二项诉讼请求。原告第二项诉讼请求是请求法院判令我司赔偿26号商铺“未达到交付使用标准”无法正常使用给其造成的经济损失，并且要求从合同约定的房屋交付时间之次日（2010年11月1日）开始计算损失。根据原告起诉，原告认为龙华法院在执行海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第567号民事判决中，（于2012年8月1日）将26号商铺交给原告之前，我司没有按合同约定的时间（2010年10月30日）将26号商铺交付其使用，为此要求我司承担违约责任。原告所主张的这种责任当然属于逾期交付的责任。原告同时认为，龙华法院在执行中虽将26号商铺交给了原告，但商铺“未达到合同约定的交付标准”不能正常使用，因此也要求我司承担责任。我司认为，商品房买卖中，“未达到交付标准”的交房，无法构成房屋的有效交付。即“未达到交付标准”的交房，本质还是逾期交付行为。故原告起诉的所谓“未达到交付标准”的交房，其主张的本质还是逾期交付。因此，原告第二项诉讼请求是要求我司承担逾期交房的违约赔偿责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”根据上述法律规定，即使原告起诉我司逾期交付涉案房屋的事实成立，其诉请逾期交房违约赔偿金，应当从其知道权利被侵害时即合同约定房屋交付日期之次日（2010年11月1日）开始计算两年的诉讼时效。即本案诉讼时效届满时间为2012年11月1日。本案原告于2014年3月向法院起诉，明显超过两年诉讼时效期间，其已经丧失胜诉权，法院应驳回其第二项诉讼请求。另，根据涉案《商品房买卖合同》第九条约定，如果出卖人迟延交房超过90日且买受人要求继续履行合同的，出卖人的违约责任为：自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一点五的违约金。这个约定与原告逾期付款违约金计算方法是对等的。“有约定的从约定，无约定的从法定”。这是私法自治原则的基本要求。因此，原告诉请不仅因超过诉讼时效期间丧失胜诉权，而且其按租金标准主张损失赔偿，更是于法无据。三、原告至今尚未付清购房款，根据合同约定，原告无权向我司主张逾期交房违约赔偿责任。涉案《商品房买卖合同》虽第八条及附件四“合同补充协议”第二条第2项约定我司向原告交付房屋的时间为2010年10月30日，但同时，合同附件四“合同补充协议”第四条对该交房时间的条件进行了设定：“…买受人付清所有房款和国家规定的办理产权证的相关税费和维修基金后才给予交房。否则出卖人不予交房，买受人也不得进场装修。”而“合同补充协议”第一条规定：原告应在签订合同当日（即2009年11月30日）付总房款的50%即2988400元，其余款项即2980000元由原告申请按揭贷款。原告必须在交付首期房款后7日内将按揭贷款材料交于我司销售代表，由我司代为申请按揭贷款。该“合同补充协议”第六条明确规定：“本补充协议为主合同不可分割的一部分，本补充协议与主合同不一致的，以补充协议为准。”合同实际履行情况是：原告在签订合同后次日（即2009年12月1日）付首期房款；依据约定，原告应在2009年12月7日之前向我司递交材料，申请办理银行按揭贷款手续。但原告在该时间内并未递交且一直拖延，未予办理银行按揭。到2010年10月30日（即合同约定的交房时间）既未办理银行按揭，也未以其他方式向我司支付第二期房款（2980000元）。海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第567号民事判决判令：“被上诉人吴名光于本判决发生法律效力之日起十日内将剩余房款2988400元【注：应为笔误，剩余房款本金为2980000元】支付给上诉人海南昌茂企业集团有限公司”。同时载明迟延履行则加倍支付迟延期间的债务利息。该判决书于2012年5月18日送达各方当事人，同日发生法律效力。原告于2013年11月15日向我司支付2980000元，该款中，有2517504元属于判决书确定的本金金钱债务的一部分，462496元属于支付迟延履行期间（2012年5月29日至2013年11月15日之间）的债务利息的一部分。原告尚欠我司房款本金2980000元—2517504元=462496元；而且还欠我司的利息。根据前述合同附件四“合同补充协议”第四条约定，原告至今尚未付清购房款，我司即不存在逾期交房问题，原告无权向我司主张逾期交房违约赔偿责任。综上，请求法院驳回原告第一项诉讼请求的起诉，驳回原告第二项、第三项诉讼请求。
被告海南昌茂企业（集团）有限公司反诉称，反诉人与被反诉人于2009年11月30日签订《商品房买卖合同》，约定：反诉人将其所有的润德商业广场AB区裙楼2层26号商铺出卖给被反诉人商铺建筑面积为694平方米，其中套内面积为660.10平方米，公摊面积为33.9平方米；建筑面积单价为8600元／平方米，总金额5968400元；被反诉人在签订合同当日付总房款的50%，即2988400元，余款通过银行按揭方式支付；被反诉人需在交清首期房款后7日内将按揭贷款材料交给反诉人销售代表，由反诉人代向银行申请按揭贷款；被反诉人若逾期付款，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被反诉人按日向反诉人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同签订后，被反诉人于2009年12月1日向反诉人支付了首付款2988400元。但被反诉人未依约在支付首期房款后7日内（即2009年12月7日之前）申请办理银行按揭贷款手续，亦未以其他方式向反诉人支付购房款余款。被反诉人应从2009年12月8日起按日万分之一点五的标准向反诉人支付逾期付款违约金，被反诉人拒绝支付。被反诉人曾就上述《商品房买卖合同》交付等问题诉至法院，海口市中级人民法院于2012年5月13日作出（2012）海中法民一终字第567号判决，该判决判令被反诉人于判决生效之日起十日内将剩余房款2988400元（判决书笔误，应为2980000元）支付给反诉人；并载明若被反诉人逾期，则双倍支付逾期利息。该判决于2012年5月18日生效。在这个时间点之前，被反诉人应按合同约定的标准向反诉人支付2980000元本金逾期付款利息。在这个时间点之后，被反诉人应按上述判决确定的标准双倍支付逾期利息。反诉人曾多次催促，被反诉人一直未向反诉人支付2009年12月8日至2012年5月28日期间2980000元购房余款的逾期利息，严重损害了反诉人的权益。为维护反诉人的合法权益，特反诉请求法院判令反诉人向被反诉人支付自2009年12月8日至2012年5月28日期间的海口市海德路XX号润德商业广场AB区裙楼2层26号商铺2980000元的购房余款逾期付款违约金403641元。
原告吴名光针对昌茂公司的反诉答辩称，一、反诉人根本违约在先，无权要求被反诉人支付逾期付款违约金。1、2009年11月30日，双方签订《商品房买卖合同》后，被反诉人按照合同的约定向反诉人支付了首付款2988400元，但在随后办理银行按揭支付购房余款的过程中，反诉人2010年5月8日向被反诉人送达一份《通知》，载明由于双方协商确定的第26号商铺无法办理，若坚持购买，应按测绘面积801.86平方米支付购房款，请于2010年5月20日前补足，若期限届满未付款，我司按违约处理，26号商铺重新对外销售。正是由于该份《通知》，违反了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条与《商品房买卖合同》第五条规定，反诉人的行为构成了严重违约在先，侵害了被反诉人的合法权益，同时造成了银行按揭贷款手续无法办理，《商品房买卖合同》无法正常履行。因此，被反诉人无法按合同约定支付购房余款是反诉人违约造成的。2、接到《通知》后，被反诉人为维护自己的合法权益向法院提起诉讼。经（2010）龙民一初字第1436号及（2012）海中法民一终字第567号生效判决确认：《通知》无效，反诉人无权单方解除合同；反诉人未能在2010年11月30日前按合同约定将房屋交付给被反诉人使用构成违约；反诉人先履行抗辩权不成立，等等。据此充分证明，首先严重违反合同的是反诉人，造成银行按揭手续无法办理，购房余款无法按时支付的责任完全是由反诉人的行为造成的，由此产生的后果应由反诉人自己承担，与被反诉人无关，反诉人无权要求被反诉人向其支付逾期付款违约金。二、2012年5月29日至2013年11月14日期间的逾期利息问题不属于法院在本案中审理的范围。据（2012）海中法民一终字第567号生效判决，被反诉人应于2012年5月28日前向反诉人支付购房余款2980000元，否则应承担双倍逾期利息。判决生效后，被反诉人于2013年11月15日已主动将购房余款2980000元支付给了反诉人。按法律规定，生效判决确定的义务，如当事人不主动履行的，另一方当事人应依法申请法院强制执行，而不能再次向法院提起诉讼，即使起诉也不属于法院审理的范围。因此，2012年5月29日至2013年11月14日期间的逾期利息问题，反诉人应在法律规定的时间内申请法院强制执行，如逾期未申请的则已丧失了申请的权利。综上所述，反诉人提出反诉要求被反诉人支付逾期付款违约金没有任何事实与法律依据，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明，2009年11月30日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于海口市海德路XX号润德广场ＡＢ区裙楼2层26号商铺；建筑面积共694平方米，其中套内建筑面积660.10平方米，公摊面积33.90平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9041.66元，按建筑面积计算单价为每平方米8600元，总金额为5968400元；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；买受人逾期付款超过90日，并愿意继续履行合同的，买受人应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按每日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金；出卖人应当在2010年10月30日前将经过综合验收合格的商品房交付给买受人使用；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三“商铺交付标准”）的标准。该合同附件三“商铺交付标准”约定：“强电：室内布有PVC燃线管””电话：留设接入口”；”燃气：管道天然气入户（开户费自理）””给排水及通风系统：排水为PVC主管、预留装修厨卫设置接入管口，自动供水泵房，厨房排气采用成品烟道，户内给水管为优质PPR管”。该合同附件四“合同补充协议”约定：买受人在签订合同当日付总房款的50%作为首期房款，即2988400元，买受人申请银行按揭贷款额度为总房款的50%，即2988400元。同日，双方又签订一份《关于专项维修资金的补充协议》，约定原告必须按照《商品房买卖合同》载明的建筑面积以及按照每平方米建筑面积交纳60元的标准交存所购房屋的首期住宅专项维修资金41640元；原告必须在办公通知的交房日15天前足额交缴该专项维修资金，原告不交或未足额交存住宅专项维修资金，被告有权按有关规定不给原告办理房屋交付入住手续。上述合同签订后，原告于同年12月1日向被告支付了首付款2988400元。后因商铺的房产局测绘备案面积超出合同约定的面积107.8平方米，被告遂于2010年5月8日向原告发出《通知》，要求原告按测绘面积801.86平方米及合同约定的单价于2010年5月20日前补足购房款，否则按违约处理，将上述商铺重新对外销售。原告对此提出异议并于2010年6月2日将被告诉至本院，请求：一、确认被告于2010年5月8日向其发出的《通知》无效；二、确认双方于2009年11月30日签订的《商品房买卖合同》有效；三、判令被告继续履行约定的交房义务及办理产权过户义务。2011年12月28日，本院作出（2010）龙民一初字第1436号民事判决，确认被告于2010年5月8日向原告发出的《通知》无效和双方于2009年11月30日签订的《商品房买卖合同》有效及被告应于判决生效后十日内将渋案商铺交付给原告使用等。被告不服，上诉至海口市中级人民法院。2012年5月13日，海口市中级人民法院作出（2012）海中法民一终字第567号民事判决，维持本院（2010）龙民一初字第1436号民事判决，并增加判决原告于判决生效后十日内向被告支付剩余房款2988400元。该终审判决于2012年5月18日生效。在本院作出上述一审判决后，被告曾两次向原告发出《催款通知书》和一份《解除合同通知书》，并提出双方签订的《商品房买卖合同》已于2012年4月14日被解除。原告将被告诉至本院后，被告于2010年7月16日亦将原告诉至本院，请求撤销其与原告于2009年11月30日签订的《商品房买卖合同》。2010年11月29日本院作出（2010）龙民一初字第1885号民事判决，驳回被告的诉讼请求。被告不服，向海口市中级人民法院提起上诉。海口市中级人民法院于2011年12月13日作出（2011）海中法民一终字第697号民事判决，驳回被告的上诉，维持原判。海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第567号民事判决生效后，因被告拒不履行生效判决，原告遂向本院申请强制执行。2012年8月1日，本院强制将渋案商铺执行交付给原告，并于次日通知了渋案商铺所属物业管理公司。2012年8月20日，本院发函给海口市住房和城乡建设局，请求协助查明渋案商铺的四至范围及面积含列明公摊面积。2012年9月3日，海口市住房和城乡建设局复函本院，确定渋案商铺的四至、面积（总建筑面积801.86平方米、套内建筑面积660.16平方米）及分摊共有面积（141.70平方米）。2012年12月24日，本院书面通知被告，告知渋案商铺已强制执行交付给原告，并限被告自接到通知之日起七日内为渋案商铺通水通电。2013年11月15日，原告向被告支付剩余房款2980000元，被告于同年12月2日向原告出具了一张收款凭证。
案在审理中，根据原告的申请，本院依法通过海口市中级人民法院委托海口琼利房地产评估有限公司对渋案商铺每平方米的月租金标准进行估价。2014年6月11日，该评估机构作出琼利估房字（2014）第153号【即（2014）海中法鉴委字第159号】《司法技术鉴定报告》，确定渋案商铺每平方米的月租金价值为70元。
上述事实有原告和被告的陈述、《商品房买卖合同》、《交通银行个人电汇回单》、《海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》、《海南省销售不动产专用发票》、本院（2010）龙民一初字第1436号《民事判决书》、海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第567号《民事判决书》和《送达回证》、本院（2012）龙执字第722-1号和第722-2号《通知》及《送达回证》、被告于2010年5月8日向原告发出的《通知》、本院（2012）龙执字第722号致海口市住房和城乡建设局的《函》、海口市住房和城乡建设局海住建房（2012）679号回复本院的《复函》、《关于专项维修资金的补充协议》、《催款通知书》、《解除合同通知书》、海口琼利房地产评估有限公司琼利估房字（2014）第153号【即（2014）海中法鉴委字第159号】《司法技术鉴定报告》及开庭笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，足资认定。
本院认为，一、关于被告逾期交房及交付房屋不符合约定标准是应当承担逾期交房违约金还是租金损失的问题。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：“被告应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付原告使用”。合同签订后，因双方对房屋面积出现的差异及原告应当如何补足购房款的事宜产生纠纷。该纠纷经本院一审、海口中院终审，已经判决被告应于判决生效后十日内将涉案商铺交付给原告使用及原告应于判决生效后十日内向被告支付剩余购房款298万元。该判决已于2012年5月18日生效，判决生效后主动履行期为十天，也即被告应当于2012年5月28日前将涉案商铺交付给原告使用（使用标准应当系符合《商品房买卖合同》附件”商铺交付标准“及能够正常使用的标准）。判决生效及主动履行期届满后，因被告拒不按照生效判决确定的义务主动履行，原告向本院申请强制执行。本院于2012年8月1日依法强制将涉案商铺交付给原告。涉案商铺被强制交付给原告后，因被告一直未给涉案商铺通水通电，造成原告无法对涉案商铺正常使用或出租，原告遂于2014年3月12日向本院提起本案诉讼。案件在审理中，本院根据原告的申请，依法召集双方于2014年3月27日对现场进行勘察，证实涉案商铺供水已通，通讯接口、煤气管道已经安装，但因专业人员未能到场，供电是否已通，难以判断。但从供水已通来看，本院推定涉案商铺的供电也已于该日开通。而通讯、煤气的开通需要房屋买受人在房屋交付后，根据其需要独自向通讯和煤气管道部门申请开通，被告只要安装铺设线管及管道，并预留管（线）道接口，即尽到房屋交付标准的义务。鉴于涉案商铺现已通水、通电，通讯及煤气管道接口已铺至涉案商铺，原告正常使用涉案商铺已无障碍，故原告仍请求判令被告安装供水、供电、通讯、煤气等设施，并开通水、电以使渋案商铺达到正常使用标准，本院再作处理已无必要。按照合同约定的期限向房屋买受人交付房屋是房屋出卖人的合同义务。就本案而言，被告在法院生效判决后，即应主动履行向原告交付涉案商铺的义务。被告拒不履行生效判决确定的交房义务，导致原告无法及时正常使用涉案商铺，由此造成的租金损失，被告应当予以赔偿。赔偿金额的计算应以海口琼利房地产评估有限公司出具的《司法技术鉴定报告》的评估鉴定结论为依据，按每平方米每月70元计算，月租金损失为56130.2元（801.86平方米×70元／平方米／月），自2012年5月29日起计至2014年3月27日止，为1231122.4元［（56130.2元／月×22个月）－（56130.2／月÷30天×2天）］。在法院生效判决被告交房前，被告逾期交房，承担的应是逾期交房违约责任，而不应是因逾期交房导致租金损失的赔偿责任。故原告主张自合同约定的交房期限届满之次日起计付租金损失，于法无据，本院不予支持。二、原告是否应当承担购房余款298万元的逾期付款违约金的问题。《商品房买卖合同》约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全款支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定，买受人交清首期房款后，须在7日内将按揭贷款材料交于销售代表，并由出卖人代向银行首期按揭贷款。被告于2010年5月8日向原告发出的《通知》表明，原告在向被告支付购房首付款2988400元后，未能在2009年12月8日前将按揭贷款材料交于被告的主要原因是渋案商铺的实际测绘面积超出合同约定的面积，被告拒绝按照合同约定的面积为原告办理银行按揭贷款手续所致，而合同约定的房屋面积与实际测绘的房屋面积出现如此大的差异，过错在于被告。但原告逾期支付购房余款是不争的事实，依约应当向被告支付逾期付款违约金。违约金应自被告2010年5月8日向原告发出的《通知》限定的付款期限即2010年5月20日起计算，按每日万分之一点五计，计至2012年5月28日海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第567号民事判决限定履行之日止，为329886元（298万元×0.00015／×738天）。被告要求自2009年12月8日起计付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。上述判决生效后，若原告未能在限定的履行期内主动履行生效判决，被告可依法申请法院强制执行原告迟延履行期间的双倍利息。该双倍利息已经生效判决确定，被告在本案中再行主张，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告海南昌茂企业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴名光租金损失1231122.4元；
二、限原告吴名光于于本判决生效之日起十日内向被告海南昌茂企业（集团）有限公司支付逾期付款违约金329886元；
三、驳回原告吴名光的其他诉讼请求和被告海南昌茂企业（集团）有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26558元，由原告负担10678元，被告负担15880元；反诉费3677元，由原告负担3124元，被告负担553元；鉴定费36000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 郑忠东
人民陪审员 李 芳
人民陪审员 黄 勇
二〇一四年十一月三日
书 记 员 余红梅