北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第28236号
原告许嬿琳，女。
委托代理人柳晓艳，北京市中产律师事务所律师。
被告苏洁，女。
委托代理人赵楠，北京尚勤律师事务所律师。
委托代理人郭一强，北京尚勤律师事务所律师。
第三人中信银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市西城区金融大街甲27号。
负责人王晖。
委托代理人王晶，女，1982年7月12日出生，中信银行股份有限公司总行营业部职员。
原告许嬿琳（以下简称原告）与被告苏洁（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称第三人）为本案第三人。原告委托代理人柳晓艳、被告委托代理人赵楠、郭一强以及第三人委托代理人王晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月25日，原、被告签订《北京市存量房屋居间买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告位于北京市朝阳区十里堡XX小区2407号房屋（以下简称2407号房），合同总价款241万元。合同签订后，原告按照合同及补充协议的约定履行了付款义务，原告共支付购房款190万元。根据补充协议约定，被告应于2013年4月15日前办理完2407号房的还款解押手续，并于解押完毕后15日内配合原告办理完2407号房的交税及过户手续。但前述日期届满后原告多次催促被告前往房屋管理局办理解押过户手续，被告均无理拒绝办理。现原告诉至法院，要求被告：1、立即办理2407号房的过户手续；2、自2013年5月1日起，以合同总购房款为基数，按每日万分之五标准向原告支付违约金至实际办理过户之日止（依据补充协议第3条，原告认为第3条约定的双倍已付金额标准过高，故主张按照万分之五标准计算）。
被告辩称：第一，双方于2013年1月21日签订《补充协议》，约定原、被告于2013年3月31日前配合丙方（即中介方）办理原告购买2407号房申请的贷款手续。但协议签订后，因原告原因未办理购买2407号房的银行贷款手续，因此被告无法完成涉案房屋还款及解押手续。第二，双方约定剩余房款90万元中，原、被告去房地产管理局办理完过户手续的当天由原告支付给被告40万元，其余50万元由原告申请公积金贷款支付给被告。基于第一条原因，原告未办理公积金贷款未按照协议约定履行付款义务。综上，被告在合同履行过程中并无违约行为，不同意原告的诉讼请求。
第三人述称：第三人的债权应该得到保障。作为抵押权人，过户的前提是应该把债权结清，债权未结清之前无法办理解押过户。
经审理查明：2010年9月14日，被告（借款人、抵押人）与第三人（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款合同》，约定：被告向第三人借款148万元用于购买2407号房，同时被告将2407号房作为贷款的抵押物。贷款利率为浮动利率，首次利率调整日确定为次年一月一日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率。贷款期限为360个月，自2010年10月14日至2040年10月14日。被告开立还款账户账号为×××，经第三人查询，截止至2013年10月14日，被告尚有1408975.42元未还清。
2012年9月25日，被告（出卖人）委托张文铭（身份证号：×××）与原告（买受人）以及北京鸿顺家业房地产经纪有限公司（居间方，以下简称鸿顺公司）签订《北京市存量房屋居间买卖合同》及补充条款，三方主要约定：原告购买被告名下的2407号房，总价款235万元，其中定金40万元。2012年9月26日前，签订买卖合同时，原告支付给被告定金10万元；2012年10月12日前，原告支付给被告70万元，其中30万元作为定金；2012年11月10日前，原告支付给被告65万元。被告在收到该三笔房款共计145万元后一周内向原告交付2407号房。剩余房款90万元，在双方去房地产管理局办理完过户手续的当天，原告支付给被告40万元，其余50万元由原告申请公积金贷款支付给被告。
2013年1月21日，张文铭委托于小辉（身份证号：×××）代被告（甲方）与原告（乙方）以及鸿顺公司签订《补充协议》，三方约定：经原、被告协商，在被告的要求下在原有的总房款基础上再加房款6万元，即最终成交价为241万元。在签订本协议当天，被告将2407号房的钥匙交给原告，原告将房款45万元打入原告中信银行账户，用于偿还2407号房的贷款。被告在收到45万元后，于2013年4月15日前办理完2407号房还款及解押手续，并于解押完毕后15日内，配合原告办理完2407号房的交税及过户手续。双方于2013年3月31日前配合鸿顺公司办理原告购买2407号房申请的50万元贷款手续。如原、被告违反上述约定，则视为违约，由违约方违约后3个工作日内赔偿对方已支付房款的双倍作为违约金。如未支付，则每日累计按总房款的万分之五支付对方滞纳金。
原告分别于2012年9月25日、10月12日、11月10日和2013年1月21日向被告支付购房款10万元、70万元、65万元和45万元，共计190万元。
庭审中，被告未就其还款能力举证。原、被告申请庭外和解一周后，仍未能达成一致和解意见。
以上事实，有双方当事人陈述、《个人购房借款合同》、《北京市存量房屋居间买卖合同》及补充条款、《补充协议》、《收条》、《个人业务凭证》等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》、补充条款及《补充协议》均系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。根据双方约定，被告在2013年1月21日收到原告支付的45万元后，应于2013年4月15日前办理完2407号房还款及解押手续，并于解押完毕后15日内，配合原告办理完2407号房的交税及过户手续。但被告实际未履行。被告有关原告未交纳剩余51万元房款以致无法办理解押的主张，与双方在《补充协议》中的约定不符，且被告亦未就其有能力偿还剩余近90万元贷款举证，故本院不予采信。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。现原告要求被告继续履行办理2407号房过户手续于法有据。但经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，被告在与原告交易前即在2407号房上设定抵押权，权利人为第三人。现三方均认可被告的债务尚未清偿，且剩余金额远远大于原、被告交易剩余房款，原告不同意先行代为清偿，故原告要求被告立即配合办理2407号房解押过户手续，有损于第三人的利益，履行条件不足。原告可待条件成熟时，另行主张。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告未按合同约定履行自己的义务构成违约，原告有权要求被告支付违约金。现原告认为双方在《补充协议》中约定的违约金标准（双倍）过高，要求降低，本院不持异议；但结合被告违约的主管恶意程度、实际损害后果以及原告可预见的损失等因素，原告现主张的计算标准仍过高，本院认为以万分之二计算为宜。另，原告要求将违约金计算基数由“对方已支付房款”调高为“总购房款”无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十一条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告苏洁于北京市朝阳区十里堡XX小区2407号房屋解押过户手续办理完毕之日起七日内支付原告许嬿琳违约金（以一百九十万元为基数，按每日万分之二的标准，自2013年5月1日计算至实际办理过户之日止）。
二、驳回原告许嬿琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费260元，由被告苏洁负担（原告许嬿琳已交纳，被告苏洁于本判决生效之日起七日内支付原告许嬿琳）。
案件受理费70元，由被告苏洁负担（原告许嬿琳已交纳，被告苏洁于本判决生效之日起七日内支付原告许嬿琳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 阳
人民陪审员 张 勇
人民陪审员 安永强
二〇一三年十月十八日
书 记 员 李文丹