福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台民初字第1182号
原告郑开贵，男，汉族，1955年8月24日出生，住所地福建省连江县。
委托代理人邱俊谋、王怀，福建福民律师事务所律师。
被告福建博美诗邦地产有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人赵鲁山，董事长。
委托代理人范鸿钟，该公司员工。
原告郑开贵与被告福建博美诗邦地产有限公司（以下简称博美诗邦地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员盛洁适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王怀和被告的委托代理人范鸿钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑开贵诉称，2009年12月5日，原告与被告博美诗邦地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第3#楼某单元商品房，该合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2011年4月30日前，将符合约定的商品房交付买受人（原告）使用。根据该合同第十四条关于产权登记的约定，被告应当在上述商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付购房款的中国人民银行同期活期存款利率向原告支付违约金。该合同签订后，原告向被告支付了约定的全部购房款1904281元，被告于2011年4月30日前将上述商品房交付原告使用，但因被告原因，原告并未能在房屋交付后90日内取得房屋权属证书，直到2014年5月9日原告才取得房屋权属证书。原告认为被告的逾期协助办证行为，已经严重违反合同约定，现为维护自身的合法权益，原告请求法院判令：被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（按已付购房款总额1904281元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率标准，自2013年3月25日起至被告履行完毕协助原告办理房屋权属证义务之日止）。
被告博美诗邦地产公司辩称，一、原告无权向被告主张逾期办证的违约责任。根据《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议中第六条第1款：“该条所述的交付期限，是以买受人已按约定如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人交付商品房的期限按买受人违约天数相应顺延”。原告未能提供证据证明其如期支付全额购房款，被告有权行使先予履行抗辩权，延迟履行交付房屋及办理义务。故，被告无需承担支付逾期办证的违约责任。二、被告关于办理产权的合同义务已经全面履行完毕，不存在违约情形，原告要求被告承担违约责任没有依据。退一步来讲，即使原告支付全额购房款，根据《商品房买卖合同》第九条：“因买受人的原因造成房屋产权无法登记的，由买受人承担全部责任，出卖人不承担责任”和合同附件六补充协议第十条第1款：“出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务”。被告办证义务仅限于房屋产权证的初始登记，不包括保证原告在此期间内取得权属证书，该诉争商品房所在建筑工程的初始登记于2014年2月17日办理完成，即被告已按照合同约定向福州市房地产交易登记中心提交相关资料进行备案，而被告已书面通知原告可以办理房屋产权证，至此被告关于办理产权的合同义务就已经全面履行完毕，不存在原告诉称的逾期办证的违约行为。三、原告并未因逾期办理房屋权属证书产生不利影响和损失，被告无须承担赔偿责任。原告诉称的所谓的诉争房屋的房屋权属证书迟延，并未对原告的本案合同房屋产权的行使产生任何不利影响或者损害，原告因此也没有遭受任何损失。根据民法、合同法的相关法理，违约赔偿采取的是填平原则，是对守约方因违约方的违约造成损失的补救。而本案原告并没有因迟延办理房屋权属证书受到损失，故被告并不需要对原告承担相应的违约赔偿责任。四、即使被告违约，也仅承担部分合同约定的违约金。退一步讲，即使存在逾期办理诉状房屋权属登记的备案手续，被告需要承担违约责任，但房屋权属证书包括房屋所有权证和土地使用权证，被告已履行完毕办理房屋所有权初始登记的义务，被告逾期办理土地证也应属于部分违约，被告仅应承担部分违约责任，也仅应承担部分合同约定的违约金。
经审理查明，2009年12月5日，原告郑开贵（买受人）与被告博美诗邦地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告将经福州市房地产管理局批准预售的坐落于福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第3#楼21层某单元商品房预售给原告；该商品房建筑面积为142平方米，总价款为1904281元；被告应当在2011年4月30日前履行交房义务。该合同第十四条（“关于产权登记的约定”）约定，双方经协商同意选择1：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第十条约定，出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心备案登记。原告依约向被告支付了全部购房款1904281元，被告亦于2011年4月30日前向原告交付了房产，但被告却迟延至2014年2月17日办妥福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第3#楼房屋产权初始登记手续，2015年1月26日，福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城1-6#楼通过土地总登记，被告于2015年2月4日通知原告可以办理土地使用证登记，从而引起纠纷，原告遂于2015年3月25日向本院提起诉讼。
诉讼中，原、被告确认合同约定的逾期办证违约金的计算标准为每日按买受人已付款的中国人民银行同期活期存款利率。原告确认其于2014年2月25日收到被告寄出的办理讼争屋所有权证的通知函及所需的证明文件。另，原告确认其于2015年2月8日收到被告发出的办理土地使用证通知。
本院认为，本案原被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。被告在合同订立后，于2011年4月30日前履行了交房义务。原、被告经协商同意按合同第十四条约定的时间即自2011年8月1日起延期一年半的时间办理房屋权属证书，故被告应于2013年2月1日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，以便原告取得房屋权属证书。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记，是开发商的法定义务，因此，应当认定本案《商品房买卖合同》第十四条（“关于产权登记的约定”）中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。原告已依约于2011年4月30日前接收了讼争屋即福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第3#楼21层某单元房，但被告却迟延至2014年2月17日才完成讼争屋所在楼房的产权初始登记，2015年1月26日才通过讼争屋所在楼房土地总登记，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。诉讼中原告确认其于2014年2月25日收到被告寄出的办理讼争屋所有权证的通知函，于2015年2月8日收到被告发出的办理土地使用证通知。现原告诉请被告向其支付的违约金从2013年3月25日（起诉日倒推两年）起算，并未超过诉讼时效，本院予以支持。因此，被告应按原告已付房价款1904281元的中国人民银行同期活期存款利率向原告支付自2013年3月25日起至2015年2月8日止的逾期办理土地使用证违约金。原告诉请中超出上述期间的部分，本院不予支持。对于被告提出依据合同附件六合同补充协议第十条“出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务”的约定，其所承担的协助办证的义务，仅限于完成讼争屋所在楼宇的所有权初始登记，而该项合同义务在被告2014年2月17日书面通知原告办理办证手续时已全面履行完毕，原告无权主张此后的逾期办证违约金的辩解。本院认为，上述补充协议第十条系对被告履行协助原告办理讼争屋房屋所有权登记义务的补充约定，不能据此免除被告所应承担的协助原告办理讼争屋土地使用权登记的合同义务以及被告逾期履行该项义务而应承担的违约责任。因此对于被告的上述辩解，本院不予采信。此外，被告以房屋产权办理事宜延后并未给原告造成损失以及被告已经部分履行办证义务等为由，认为其不需要承担或仅需承担部分违约赔偿责任的答辩意见，于法无据，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告福建博美诗邦地产有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告郑开贵支付自2013年3月25日起至2015年2月8日止逾期办理福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第3#楼21层某单元房土地使用证的违约金（违约金按原告已付购房款1904281元的中国人民银行同期活期存款利率计算）。
二、驳回原告郑开贵的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为60元，由被告福建博美诗邦地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 盛洁
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 曾琦
附本案适用的主要法律条款：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。