江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第231号
上诉人（原审被告）广昌县ＸＸ实业科技有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇清水村揭家排。
法定代表人严冬。
委托代理人于永林，江西论研律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）汤子荣，男，1970年6月8日出生，汉族，江西省广昌县人。
上诉人广昌县ＸＸ实业科技有限公司（以下简称ＸＸ公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江西省广昌县人民法院（2013）广民初字第917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年11月18日，汤子荣与ＸＸ公司就购买ＸＸ公司开发的莲城国际12栋1单元602号商品房及12#-3号杂物间签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人需支付购房款305143元，出卖人需在2011年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，汤子荣按照合同约定的时间及时支付了全部房款。交付时间到期后，相关单位对该楼盘出具了工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告。2012年4月10日，汤子荣领取了涉诉房屋的钥匙。双方之间因房屋楼板裂缝及逾期交房违约金产生矛盾，经多次协商未果，汤子荣诉至法院。
原审法院还查明如下事实：
2012年11月30日，经江西赣坤建设工程司法鉴定所对ＸＸ公司开发的楼盘8栋、15栋、25栋楼板裂缝质量状况技术论证出具了鉴定报告书，鉴定结论为：莲城国际8栋、15栋、25栋住宅楼的楼面出现的各种类型的裂缝产生的主要原因是施工不规范，使得楼板面负筋保护层（按照规范）过大造成的。楼板出现各种类型的裂缝经加固或整修后，不会影响房屋整体的安全和使用功能。该裂缝不是由于外荷载或基础不均匀沉降引起的结构性裂缝，不会影响本工程的主体结构安全。并出具了维修建议。2012年12月14日，设计单位赣州现代规划建筑设计有限公司根据该鉴定报告出具了莲城国际8栋、15栋、25栋楼板裂缝修补加固方案。
2013年7月26日，广昌县建设行政主管部门颁发了涉诉楼盘的《建筑工程竣工验收备案表》，该楼盘符合交付条件。
双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”条款约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；2、出卖人通知买受人说明延期交付楼房后，买受人无异议的；3、其他非出卖人原因的。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、ＸＸ公司是否存在违约行为以及违约期限如何认定？二、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何计算？
一、ＸＸ公司是否存在违约行为以及违约期限如何认定？
1、ＸＸ公司是否存在违约行为？
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条等法律法规以及中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》第2.0.3“验收”条款、第6部分“建筑工程质量验收程序和组织”条款等规定，我国建设行政主管部门对建设工程质量监督管理实行的是备案审查制度，并不是行政许可制度，法律也并未规定《建筑工程竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准。结合相关单位在2011年12月26日前已对该楼盘出具的工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告、江西赣坤建设工程司法鉴定所的鉴定报告书、2013年7月26日广昌县建设局出具的《工程竣工验收备案表》等证据，以及双方之间合同的第八条明确未选择适用第4项条件“4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”作为房屋交付条件、也无其他合同条文明确规定ＸＸ公司在交房时应向汤子荣出示《工程竣工验收备案表》的事实，原审法院认为，ＸＸ公司开发的涉案商品房属于竣工验收合格的房屋，符合双方合同约定的房屋交付条件。ＸＸ公司未取得《工程竣工验收备案表》之前就投入使用的行为，应由建设行政主管部门依照法律行政法规进行处理。
ＸＸ公司于2012年4月10日，将涉案商品房钥匙交付于汤子荣，应视为涉案商品房实际交付给汤子荣，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，ＸＸ公司在2012年4月10日，已向汤子荣履行了合同约定的交房义务，实际交房后不再承担逾期交房的违约责任。但ＸＸ公司实际交房日晚于合同约定的交房日2011年12月31日，对此构成逾期交房违约，应承担相应的违约责任。
2、关于违约期限的认定。ＸＸ公司应对合同约定交房日至实际交房日此段期间承担逾期交房的违约责任，即从2012年1月1日至2012年4月10日（违约天数为101日）并支付相应的违约金。
二、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何计算？
ＸＸ公司以违约金超过同类房屋租金损失的30%为由，要求调低违约金。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，”可知，只有当商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交房的违约金才能按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定了违约金的计算方式。而且，综合考虑本案案情，ＸＸ公司按照合同约定的违约金比例向汤子荣支付违约金并不过高，故ＸＸ公司以违约金超过同类房屋租金损失的30%为由，要求调低违约金的抗辩理由不予采纳。
三、ＸＸ公司是否存在免责、减责理由。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；2、出卖人通知买受人说明延期交付楼房后，买受人无异议的；3、其他非出卖人原因的。根据《民法通则》第一百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，它包括某些自然现象（如地震、台风、洪水、海啸等）、某些社会现象（如战争等）和政府行为。ＸＸ公司以天气雨水过多、给水管道工程建设、延期备案影响工期的进度为由，要求免责、减责，但因其提供的证据单一，未形成有效的证据链，无法证实上述行性为构成不可抗力，故对ＸＸ公司该抗辩理由，不予采纳。综上，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。汤子荣要求ＸＸ公司承担所涉房屋维修义务并赔偿损失的诉讼请求，因汤子荣未提交相应的证据予以证明，故对汤子荣该诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《商品房销售管理办法》第三十条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、广昌县ＸＸ实业科技有限公司向汤子荣支付逾期交房违约金9245.8元（305143元×0.0003×101日）；二、驳回汤子荣的其他诉讼请求。逾期交房违约金需在本判决生效之日起三十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1109元，由汤子荣承担554.5元，广昌县ＸＸ实业科技有限公司承担554.5元。
一审宣判后，ＸＸ公司不服，上诉至本院，请求撤销原判第二项，依法予以改判。主要理由为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房90日后，按已付房价万分之三按日向买受人支付违约金，明显超过了被上诉人实际损失的30%，依法应当予以适当减少。开发商逾期交房造成业主的损失无非就是未能及时入住新房所产生的房屋租金以及房屋装修时间差所产生的某些装修材料价格的升降。且庭审结果表明，就广昌这几年的市场行情变化，说明业主逾期交房所产生的经济损失远远不会超出其实际损失的30%。依据合同法及司法解释的规定，过分高于造成的损失的，可以实际损失为基础予以调整。违反合同的民事责任原则主要是补偿性角度考虑，合同法上的违约赔偿金是以填补损失为主，如违约金超过损失数额的30%的，则可以认定“过分高于造成的损失”，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
被上诉人汤子荣未作答辩。
二审双方当事人没有提供新的证据。
二审查明的事实与一审经审理查明的事实一致。
本院认为，本案中，上诉人ＸＸ公司与被上诉人汤子荣签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应按照合同约定的内容全面积极地履行合同义务。上诉人ＸＸ公司在履行合同中存在延期交房的违约行为，被上诉人汤子荣根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定要求上诉人ＸＸ公司承担违约责任，依法有据，也符合诚实信用原则和契约自由原则。关于上诉人ＸＸ公司主张合同约定的违约金比例过高应予调整的请求。本院认为，虽然上诉人ＸＸ公司提供了广昌县价格认证中心有关住房租赁价格的鉴定结论来证明被上诉人遭受的损失，但该理由不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，综合考虑本案案情，上诉人ＸＸ公司按照合同约定的违约金比例向被上诉人汤子荣支付违约金并不过高。故上诉人ＸＸ公司的上诉理由不能成立，不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广昌县ＸＸ实业科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘长峰
审 判 员 邹志伟
代理审判员 谢志国
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 张美珍