江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太民初字第00553号
原告太仓市经济适用房开发中心。
法定代表人方利忠，主任。
委托代理人张健。
委托代理人朱强。
被告刘祝山（系太仓经济开发区碧清宫休闲会所经营者）。
第三人太仓市世纪苑物业管理有限公司。
法定代表人胡健康，总经理。
原告太仓市经济适用房开发中心（以下简称经适房中心）与被告刘祝山、第三人太仓市世纪苑物业管理有限公司（以下简称世纪苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理，后依法由审判员曹柏鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告经适房中心的委托代理人朱强、第三人世纪苑公司的法定代表人胡健康到庭参加诉讼，被告刘祝山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告经适房中心诉称：被告因经营浴场所需，向原告租赁位于太仓市城厢镇世纪苑的门面房。经平等、友好协商，原告委托第三人于2009年12月22日与被告订立《房屋租赁协议》，约定：原告将位于太仓市城厢镇世纪苑，所有权为自有的房屋有偿出租给被告使用，年租金在43万元的基础上每年递增3万元，付款方式为先付后租，每季度支付一次房租，如逾期付款应支付未付款每日3%的违约金。协议生效后，原告按约向被告交付出租房屋，而被告未能按照协议约定的时间支付租金。经原告多次催讨，被告于2012年7月25日出具书面还款计划，但仅于2012年8月31日支付了15万元，其余租金未能按约支付。2013年9月5日，第三人委托太仓市城厢法律服务所向被告发函催款，但被告置之不理，租金也分文不付。为此，原告于2014年3月18日再次委托太仓市城厢法律服务所发函催款，但被告既不付款又不复函。现请求法院判令被告支付至2014年9月30日止的租金1612500元、支付自2011年1月1日起至付清之日止按年利率10%计算的逾期付款违约金、支付至2014年4月止的水费71039.6元，本案诉讼费由被告承担。
被告刘祝山未作答辩。
第三人世纪苑公司述称：第三人是原告投资设立的国有公司，受原告委托向包括被告在内的六家租赁户收取租金。六家租赁户都是直接将租金支付给原告，第三人实际并不收款。第三人多次向被告催缴过租金，但被告只支付了15万元，根据第三人与被告签订的补充协议，如果被告按约支付租金，租金可以不递增，但如果不能按约支付，仍要按照原合同履行。违约金应以合同约定为准，水费应按照实际用量支付，以结算发票为准。
经审理查明：太仓市世纪苑会所系原告经适房中心名下的房产。2009年12月22日，第三人世纪苑公司作为甲方，被告刘祝山作为乙方，签订房屋租赁协议一份，内容为：甲方将太仓市世纪苑会所（南靠滨河路、西临东仓路的配套用房，建筑面积约2000m2）及附属停车场（约1500m2）租赁给乙方，会所内浴场设施设备及装修装饰为乙方所有，不属于租赁范围；租赁用途为开设休闲浴场；租赁期限自2009年8月1日起至2014年12月31日止；2009年8月1日至2009年12月31日期间租金为179166元，2010年租金为43万元，2011年租金为46万元，2012年租金为49万元，2013年租金为52万元，2014年租金为55万元；乙方应先交租金后使用房屋，租金每季度支付一次，2009年租金179166元于2009年12月29日前支付；租赁物及其附属设施已于2009年8月1日交付乙方；乙方逾期支付租金、保证金、水电费等费用的，乙方应向甲方支付相当于应付未付款每日3%的违约金，如乙方逾期付款30天以上的，甲方还有权解除租赁合同并追究违约责任；乙方系受让杜凤勇浴场设施后向甲方承租房屋的，乙方同意代杜凤勇垫付欠缴的水、电费等债务。该房屋租赁协议中还约定了其他事项。协议签订后，被告设立了太仓经济开发区碧清宫休闲会所（个体工商户）。
2010年12月28日，原告作为甲方，第三人作为乙方，签订代理合同一份，约定由甲方将属于自己投资，产权属甲方所有的房产、场地委托乙方负责管理；委托管理具体事项包括与承租方订立租赁合同，严格按照甲方规定的租金标准向承租方收取租金以及代为垫付的水、电费，以自己名义向承租方协议收取物业管理费等；委托管理期限为4年，自2010年8月1日起至2014年7月31日止；委托收取的租金，由甲方开具收费收据，经由乙方交由承租方，并由其把应付租金如数汇至甲方银行账户。该合同中还约定了其他事项。
2012年7月25日，第三人与被告签订补充协议一份，内容为：原租房合同2009年8月1日至2014年12月31日，2010年租金为43万元，当时协定每年增3万元，现市场形势不好，被告已经亏损，故经双方协商，补充协议为2011年至2014年租金不递增，按43万元交纳，乙方不得拖欠，如有拖欠则按原合同执行，水电费按时交纳不得拖欠。当日，被告还出具《还租金计划》一份，内容为：2012年8月付15万元，2012年10月付12万元，余额2012年12月一次性付清。
2014年3月13日，原告与第三人签订协议书一份，内容为：甲、乙双方就甲方投资开发建设的明豪酒店等世纪苑物业项目委托乙方进行日常运作的专业化管理，并于2010年12月30日订立了代理合同一份，现因乙方未能尽责向太仓经济开发区碧清宫休闲会所、刘祝山及时收取房屋租金，至今为止，该会所已拖欠房屋租金、水电费达1191839.69元，鉴于乙方未能严格履行管理职责，甲方根据合同约定收回上述标的项目管理权，并由甲方自行主张权利，向该会所收取租金及代为垫付的水电费。
2014年4月4日，经适房中心以刘祝山为被告诉至本院，要求刘祝山支付租金及水费。在该案审理过程中，原告提供了加盖世纪苑公司财务专用章的《碧清宫浴场欠款汇总表》一份，其中载明租金自2011年开始计算至2014年3月，均按年租金43万元计算，被告于2011年支付27万元，此后未再支付；2013年6月至2014年2月欠付水费金额为64339.6元。后经适房中心变更诉讼请求，要求租金按每年递增3万元计算，刘祝山则表示只认可上述《碧清宫浴场欠款汇总表》中的金额。2014年6月26日，因经适房中心申请撤回该案起诉，本院作出（2014）太民初字第0259号民事裁定书，准予经适房中心撤回起诉。
本案审理中，原告为证明是原告与被告之间发生租赁关系，提供了被告支付部分租金的现金缴款单，其中载明的缴款人为“碧清宫”、“碧清宫休闲会所”。另，对于结欠租金金额，原告明确为：2010年年底之前的房屋租金被告已经付清，2011年被告只支付了27万元，欠付19万元，2012年度欠付49万元，2013年度欠付52万元，2014年至9月30日欠付412500元。对于逾期违约金的计算方式，原告明确为：按照年利率10%，2011年度欠付19万元，自2011年1月1日起算，此后每季度应付租金均自该季度第一日起算。对于结欠水费金额，原告认为至2011年3月被告结欠27034.6元，2011年4月至2012年5月每月支付水费依次为5110元、3480元、1165元、480元、525元、345元、2070元、5130元、5255元、5735元、9080元、7860元、4725元、3475元，2012年6月14日被告支付水费81500元，将此前的水费结清；自2012年6月起至2014年5月，每月支付水费依次为3185元、3375元、3120元、2600元、3600元、2955元、5100元、3955元、6940元、4835元、4255元、2130元、1120元、1115元、2180元、1470元、1595元、850元、2500元、5150元、2340元、3350元、2540元、810元。原告明确水费仅主张至2014年4月，为71039.6元。
上述事实，有庭审笔录，原告提供的房屋租赁协议、代理合同、补充协议、还款计划、房屋所有权证、现金缴款单、水费发票等证据予以佐证。
本院认为：第三人世纪苑公司与被告刘祝山签订房屋租赁协议，由第三人将原告经适房中心所有的太仓市世纪苑会所出租给被告使用。虽然租赁协议中的出租方为世纪苑公司，但根据原告和第三人的陈述，第三人的实际身份是原告的代理人，该合同签订后原告、第三人所签订的代理合同也可印证该事实。被告将房屋租金直接交予原告，说明其在履行合同过程中知悉合同的相对方是原告。故本院认定原告与被告之间存在租赁合同关系，原告有权依据该房屋租赁协议主张出租人的相应权利。
对原告主张的租金1612500元，根据原告及第三人的陈述，2011年之前的租金被告已经付清，2011年租金被告仅支付了27万元，此后未再支付。虽然原告在此前曾按每年租金43万元主张过权利，但根据合同及补充协议的约定，在被告未按约支付租金的情况下，租金应每年递增3万元，故原告按照合同及补充协议的约定主张至2014年9月30日的租金合计1612500元符合法律规定，应予支持。对原告主张的逾期付款违约金，虽然房屋租赁协议中约定按欠付款项的每日3%计算，原告自行调低为年利率10%，但仍旧过分高于实际损失，本院调整为按照银行同期贷款利率的1.3倍计算。鉴于房屋租赁协议中约定被告应于每季度支付一次租金，先付后租，故对每季度租金应从履行期限届满后开始计算违约金。对原告主张的水费，原告提供了相应的发票，实际用量计算至2014年4月（交费日期至2014年5月），水费结欠71039.6元，应予支持。现经合法传唤，被告刘祝山无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘祝山于本判决生效后10日内向原告太仓市经济适用房开发中心支付2014年9月30日前的租金1612500元，并按银行同期贷款利率的1.3倍支付至本判决确定的履行期限最后一日止的违约金（其中75000元自2011年7月1日起算，115000元自2011年10月1日起算，122500元自2012年1月1日起算，122500元自2012年4月1日起算，122500元自2012年7月1日起算，122500元自2012年10月1日起算，13万元自2013年1月1日起算，13万元自2013年4月1日起算，13万元自2013年7月1日起算，13万元自2013年10月1日起算，137500元自2014年1月1日起算，137500元自2014年4月1日起算，137500元自2014年7月1日起算）。
二、被告刘祝山于本判决生效后10日内向原告太仓市经济适用房开发中心支付至2014年4月止实际发生的水费71039.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22470元，减半收取11235元，由原告负担359元，被告负担10876元。该款原告已预交，被告负担部分，本院不再退还原告，由被告在支付上述款项时一并给付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 曹柏鹏
二〇一四年九月十八日
书记员 冯 胜