福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0524民初1846号原告：安溪县弘涛置业有限公司，住所地：福建省安溪县官桥镇官郁村美寮山。统一社会信用代码：913505240774497627。法定代表人：江嵘，任公司执行董事。委托诉讼代理人：胡金宝，福建铭群律师事务所律师。被告：林两庆，男，1991年4月10日出生，汉族，住福建省安溪县。原告安溪县弘涛置业有限公司（以下简称安溪弘涛公司）与被告林两庆商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安溪弘涛公司的特别授权委托诉讼代理人胡金宝到庭参加诉讼，被告林两庆经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安溪弘涛公司向本院提出诉讼请求：1.解除安溪弘涛公司与林两庆于2014年5月16日签订的合同编号为201405160023的《泉州市商品房买卖合同》及附件（包括《合同补充协议》）；2.林两庆协助、配合安溪弘涛公司办理址在安溪县官桥镇南翼新城官桥片区××）“弘桥四季花园”第6号楼五层601号房的注销备案登记、注销抵押权预告登记及退税手续；3.林两庆支付给安溪弘涛公司违约金128,102.4元（直接从林两庆已交付的房款中扣除）；4.林两庆支付给安溪弘涛公司律师服务费1,000元;5.由林两庆负担本案诉讼费用。事实和理由：2014年5月16日，林两庆向安溪弘涛公司购买位于安溪县官桥镇南翼新城官桥片区××）“弘桥四季花园”第6号楼五层601号房，总价款427,008元。双方签订《泉州市商品房买卖合同》（合同编号为201405160023）及附件（包括《合同补充协议》），并在安溪县房地产交易管理所办理备案登记。林两庆按照约定支付首期款137,008元，余款290,000元在兴业银行股份有限公司安溪支行办理按揭贷款，并由安溪弘涛公司提供阶段性担保。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第二十二条、第十三条约定，林两庆未按合同约定按时偿还借款本息，兴业银行股份有限公司安溪支行有权提前收贷。由于林两庆自2015年6月起未按照约定按时偿还借款本息，兴业银行股份有限公司安溪支行要求安溪弘涛公司承担保证责任，于2015年9月25日从公司提供的账户中扣款8,831.62元用于代偿林两庆自2015年6月至2015年9月按揭贷款本息、于2016年12月21日扣款303,284.11元用于提前偿还林两庆未到期的借款本金。至此，安溪弘涛公司一共代林两庆偿还按揭贷款312,115.73元。综上，因林两庆已经多期没有按约定按时归还按揭贷款本息且兴业银行股份有限公司安溪支行已经提前收贷，林两庆的行为已经构成违约。根据双方的约定，安溪弘涛公司有权解除《泉州市商品房买卖合同》（包括附件六：《合同补充协议》）并要求林两庆承担违约责任。林两庆既未作书面答辩，也未提供任何书面证据。本院认为，林两庆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证的权利，并承认安溪弘涛公司在本案中所主张的事实。故对安溪弘涛公司主张的事实确认如下：2014年5月16日，林两庆与安溪弘涛公司签订《泉州市商品房买卖合同》（合同编号：201405160023）及《合同补充协议》等相关附件。合同约定：林两庆向安溪弘涛公司购买安溪县官桥镇南翼新城官桥片区“弘桥四季花园”第6号楼五层601号商品房，房屋建筑面积113.83平方米，总房价款427,008元。合同附件六《合同补充协议》第二条“按揭担保”约定：在担保期间，若买受人累计三个月逾期归还按揭贷款本息，出卖人有权单方面解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款30%的违约金，并配合出卖人办理商品房预售登记的注销手续，且承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等）后无息返还买受人。同日，安溪弘涛公司与林两庆就该《泉州市商品房买卖合同》向安溪县房地产交易管理所办理备案，安溪县房地产交易管理所收件号：20141017240，房屋代码：146399。林两庆于同年6月16日支付首付款137,008元，并就余款290,000元向兴业银行股份有限公司安溪支行申请按揭贷款。安溪弘涛公司、林两庆和兴业银行股份有限公司安溪支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。借款合同约定贷款期限自2014年7月19日至2034年7月19日，借款偿还方式为固定日还本付息，即自借款发放次月起每个公历月的15日及借款到期日为还款日，并由安溪弘涛公司承担阶段性担保。兴业银行股份有限公司安溪支行按照合同约定将借款290,000元发放至安溪弘涛公司账户。嗣后，林两庆未能按借款合同约定按期偿还借款本息，安溪弘涛公司被兴业银行股份有限公司安溪支行从公司账户扣划8,831.62元用于代偿还林两庆2015年6月至2015年9月按揭贷款本息。由于林两庆自2015年9月起仍未按约定按时偿还借款本息，兴业银行股份有限公司安溪支行于2016年12月21日从安溪弘涛公司账户扣款提前收回林两庆未到期借款本金303,284.11元。2017年4月12日，安溪弘涛公司向本院提起诉讼，并为此诉讼支付律师费1,000元。另查，1.涉案房屋尚未交付给林两庆使用；2.截止2017年8月22日，涉案房屋未被司法机关采取查封措施。上述事实有安溪弘涛公司提供的营业执照及法定代表人身份证复印件、林两庆身份证复印件、《泉州市商品房买卖合同》（含合同补充协议等相关附件）复印件、《安溪县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》复印件、《个人购房抵押（保证）借款合同》复印件、销售不动产统一发票复印件、兴业银行股份有限公司安溪支行出具的《扣款证明》原件及复印件、《委托代理合同》及支付律师代理费发票复印件和安溪县不动产登记中心出具的《证明》原件等佐证。综上所述，林两庆与安溪弘涛公司所签订的《泉州市商品房买卖合同》及合同补充协议、附件，系当事人双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方理应按合同约定全面履行各自的义务。林两庆虽已支付购房首付款，并对其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致安溪弘涛公司被追究保证责任，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。林两庆累计三个月逾期归还按揭贷款本息，且在安溪弘涛公司起诉要求解除涉案合同后仍未偿还给安溪弘涛公司代偿还的按揭贷款本息，根据《合同补充协议》第二条第3款约定，安溪弘涛公司诉求解除双方于2014年5月16日签订的《泉州市商品房买卖合同》及补充协议等附件，于法相符，本院予以支持。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。安溪弘涛公司应在合同解除后，将向林两庆收取的购房款427,008元，在扣除代其偿还的借款本息合计312,115.73元后返还给林两庆；其次，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，因兴业银行股份有限公司安溪支行已提前收回林两庆未到期借款本金，且涉案房屋并未被司法机关予以查封，故林两庆应根据合同约定配合安溪弘涛公司办理涉案《泉州市商品房买卖合同》及补充协议、附件的备案登记注销、退税及涉案房屋抵押权预告登记注销手续，安溪弘涛公司对此的诉求，于法有据，本院依法责令林两庆在合同解除之日起10日内协助安溪弘涛公司办理涉案《泉州市商品房买卖合同》及附件（包括《合同补充协议》）的备案注销登记、退税及涉案房屋抵押权预告登记注销等手续；第三，安溪弘涛公司诉求林两庆应支付违约金的问题。双方虽然在合同附件六《合同补充协议》中对违约金作了明确约定，本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，鉴于涉案房屋尚未交付给林两庆使用，安溪弘涛公司又未能提供充分证据证明其所造成的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，对安溪弘涛公司诉求林两庆应支付的违约金，本院依法以34,160.64元（即427,008元×8%）予以保护;第四，关于安溪弘涛公司诉求的律师费问题。虽然双方合同中明确约定本合同在履行过程中发生的争议通过诉讼途径解决，且买受人应承担因其逾期偿还按揭贷款引起的相关费用（包括诉讼费、律师费等），安溪弘涛公司亦提供了委托代理合同及支付律师代理费发票予以佐证，但鉴于目前律师收费存在按规定和协议收费两种形式，安溪弘涛公司又未能提供其他证据证实该费用完全符合有关规定，存在超过违约方应当预见的范围之嫌，故本院依法不予支持。安溪弘涛公司诉求的合法有据部分，本院依法予以支持。林两庆经公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、安溪县弘涛置业有限公司与林两庆于2014年5月16日签订的《泉州市商品房买卖合同》（合同编号：201405160023）及附件（包括《合同补充协议》）于本判决生效之日起解除；二、林两庆应在合同解除之日起10日内协助安溪县弘涛置业有限公司办理址在安溪县官桥镇南翼新城官××“××花园”××楼××号商品房的《泉州市商品房买卖合同》（合同编号：201405160023）及附件（包括《合同补充协议》）的备案登记注销、退税及上述房屋的抵押权预告登记注销手续；三、林两庆应支付给安溪县弘涛置业有限公司违约金34,160.64元；四、林两庆应支付给安溪县弘涛置业有限公司代为偿还的涉案房屋按揭贷款本息等312,115.73元；五、安溪县弘涛置业有限公司应返还给林两庆涉案房屋购房款427,008元；六、驳回安溪县弘涛置业有限公司的其他诉讼请求。上述三、四、五款项对抵后，安溪县弘涛置业有限公司应返还给林两庆购房款80,731.63元，该款项应在涉案《泉州市商品房买卖合同》及附件的备案登记注销、涉案房屋的抵押权预告登记注销手续办理完毕之日起30日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,882元及公告费260元，由林两庆负担（鉴于公告费已先由安溪县弘涛置业有限公司垫付，安溪县弘涛置业有限公司在返还给林两庆上述款项时可直接予以扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  吴瑜虹人民陪审员  许红笙人民陪审员  王文学二〇一七年八月二十九日书 记 员  杨姝莹附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。