江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣08民终164号上诉人（原审被告）：江西鸿良房地产开发有限公司。法定代表人：刘绍禄，该公司董事长。委托代理人：刘凯锋，江西祥昀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康小平。被上诉人（原审原告）：谢美兰。上诉人江西鸿良房地产开发有限公司（以下简称鸿良公司）因与被上诉人康小平、谢美兰商品房预售合同纠纷一案，不服江西省万安县人民法院（2015）万民二初字第209号�事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年2月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的房屋，价款为429885元；合同签订当日支付129885元，余款300000元，原告应及时到指定银行办理完按揭手续，自合同签订之日60个工作日内按揭款不能到出卖人帐户的，不论何种原因，买受人承诺以现金方式一次性付清余款，逾期付款买受人按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2015年3月30日前依国家和地方人民政府的有关规定将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在�生之日起30日内告知买受人的，或由于亚洲天气主体工程延误的；2、由于政府规划等政策因素变动导致工程延期；3、施工过程中经建设主管部门确认系重大疑难技术问题导致延期；4、因政府审批、市政配套设施建设导致工程延期。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款。被告所开发的芙蓉滨江府用地为原万安县造船厂和原万安县啤酒厂的土地。2013年4月25日，万安县政府办公室抄告单（万府办抄字（2013）292号）向县国土资源局发出抄告：鉴于原造船厂宗地存在用地纠纷影响其开工建设，同意江西鸿良房地产开发有限公司（被告）动工期延长至2013年6月1日，竣工期延长至2015年5月30日前。2014年1月3日，万安县政府办公室抄告单（万府办抄字（2014）1号）向县国土资源局发出抄告：原造船厂和原啤酒厂存在用地纠纷，进行土地置换。2014年7月24日涉案房屋通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位的竣工验收。2015年8月11日，原告签收了被告发出的交房通知书。原审法院认为：原告与被告之间的商品房买卖合同，不违反法律规定，合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。被告应在合同约定的2015年3月30日向原告交房，被告未按期交房构成违约，应按合同约定支付违约金。双方在合同中约定的交房条件是该商品房经验收合格，涉案房屋在2015年7月24日通竣工验收，被告在8月11日向原告发出了接房通知，因此逾期交房违约金按每日万分之二以已付购房款429885元计算至原告收到交房通知日止为11520元（429885元134天万分之二）。原告诉请符合法律规定，依法予以支持。被告辩称是因政府调整用地导致交房延期。原审法院认为，万安县人民政府对原万安造船厂和原万安县啤酒厂的土地�行部分调整，并不是对蓉滨江府1幢的用地范围进行改变，且在原、被告签订合同之前2013年4月25日万安县人民政府办公室发出抄告单，同意其延长动工和竣工期限，但被告和原告在2014年2月5日签订合同时仍约定交房时间为2015年3月30日，因此被告该辩称意见，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：被告江西鸿良房地产开发有限公司向原告谢美兰、康小平支付逾期交房违约金11520元。案件受理费44元（已减半收取），由被告江西鸿良房地产开发有限公司负担。以上款项，限被告在判决生效后10日内履行。上诉人鸿良公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求依法撤销原审判决并改判驳回被上诉人的诉请。其理由为：一、上诉人没有按照合同约定交房是由于合同约定可以延期交房的情形出现后造成的。1、鸿良公司延期交房是由于其开发的滨江府项目因产权纠纷一直被当地村民阻止施工，项目施工不了造成的，鸿良公司无法在合同约定的期限内交房。2、万安县人民政府的二份政府抄告单中明确了由于产权纠纷同意进行土地置换，同意滨江府项目在2015年6月1日前完工，二份政府的抄告单都提到用地纠纷，这是一个客观的事实，这就是上诉人无法如期交房的根本原因。3、2014年9月份万安县建设局向上诉人发出通知，具体是由于万安县人民政府建设北门河湿地公园要使用滨江府项目的部分土地，要求上诉人改变滨江府的设计规划方案，这是政府的规划，上诉人只好停工重新对项目进行规划，项目的道路、排污、排水、灯光绿化都要改变，这也是上诉人无法按照合同约定交房的原因。二、上诉人的以上3点情形完全符合上诉人与被上诉人�订的合同第八条第二款第2、4小点的规定，依据该两点规定，上诉人可以据实延期交房。三、上诉人延期交房是由于客观原因造成的，属于可以延期的情形，原审判决上诉人支付逾期违约金11520元给被上诉人没有事实依据，应当改判。被上诉人康小平、谢美兰答辩称：1、上诉人一审提交的证明与本案没有关联，被上诉人是订立合同在后，土地纠纷发生在商品房买卖之前，责任应由上诉人承担。2、上诉人根本没有到相关部门进行竣工验收备案。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人鸿良公司应否向被上诉人康小平、谢美兰支付逾期交房违约金11520元？二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人鸿良公司与被上诉人康小平、谢美兰于2014年2月5日签订的《商品房买卖合同》，约定上诉人鸿良公司应当在2015年3月30日前依国家和地方人民政府的有关规定将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上诉人鸿良公司上诉称，鸿良公司延期交房是由于其开发的滨江府项目因产权纠纷一直被当地村民阻止施工，项目施工不了造成的，鸿良公司无法在合同约定的期限内交房；万安县人民政府的二份政府抄告单中也明确了由于产权纠纷同意进行土地置换，同意滨江府项目在2015年6月1日前完工，产权纠纷是客观的事实，这就是上诉人无法如期交房的根本原因；2014年9月，万安县建设局向上诉人发出通知，具体是由于万安县人民政府建设北门河湿地公园要使用滨江府项目的部分土地，要求上诉人改变滨江府的设计规划方案，上诉人只好停工重新对项目进行规划，项目的道路、排污、排水、灯光绿化都要改变，这也是上诉人无法按照合同约定交房的原因。本院认为，首先，上诉人鸿良公司开发的滨江项目在2013年就存在用地纠纷，万安县人民政府在2013年4月就抄告同意该项目的竣工期限延长至2015年5月30日，而上诉人鸿良公司与被上诉人康小平、谢美兰签订合同的时间为2014年2月5日，该合同仍然约定交房时间为2015年3月30日，因此，上诉人鸿良公司在明知不可能按期交房的情况下仍然与被上诉人康小平、谢美兰签订商品房买卖合同，双方均应按照合同约定的内容履行义务，不能再以不能按期交房是因产权纠纷等原因予以抗辩免责。其次，万安县人民政府在2014年1月3日发出的关于土地置换的抄告单和2014年9月万安县住房和城乡建设局发出的关于用地红线调整的通知，均是万安县人民政府对原万安造船厂和原万安县啤酒厂的土地进行置换以及调整后的规划变更，并不是对涉案房屋用地范围的改变。因此，关于土地置换和规划调整的原因导致项目搁置，并不能作为本案房屋延期交付的抗辩理由。上诉人鸿良公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由上诉人江西鸿良房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖建文代理审判员  肖永兰代理审判员  胡 婧二〇一六年三月一日书 记 员  张志坚