上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1476号
原告常薇，女，1962年11月3日出生，汉族，住上海市长寿路***弄**号***室。
原告梁春林，男，1959年2月19日出生，汉族，住址同上。
上述两原告之共同委托代理人梁春景，男，1957年2月1日出生，汉族，住上海市奉拓公路****号。
被告上海川行百货有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇黄渡博园路4800号C-5005室。
法定代表人蔡梅，职务不详。
委托代理人金从强，该公司工作人员。
第三人上海龙堂老字号百货有限公司，住所地上海市浦东新区浦东南路1271-1289号1-4楼。
法定代表人周开明，董事长。
委托代理人林钧，上海市白玉兰律师事务所律师。
委托代理人叶盈盈，上海市白玉兰律师事务所律师。
第三人上海和韵茶饮有限公司，住所地上海市长寿路445号。
法定代表人孙西洪，董事长。
原告常薇、梁春林与被告上海川行百货有限公司（以下简称“川行公司”），第三人上海龙堂老字号百货有限公司（以下简称“龙堂公司”）、第三人上海和韵茶饮有限公司（以下简称“和韵公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常薇、梁春林的特别授权委托代理人梁春景，第三人上海龙堂老字号百货有限公司的特别授权委托代理人叶盈盈到庭参加诉讼。被告上海川行百货有限公司、第三人上海和韵茶饮有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告常薇、梁春林诉称，2006年9月23日，原告常薇（甲方）与上海川行鞋业有限公司（乙方）签订了关于上海市普陀区武宁路227、231号一楼1098号的《房屋租赁合同》，租期自2006年10月23日起至2011年10月22日止，起始月租金1，700元（以下币种均为人民币），合同8.4条约定，合同期满或解除后，被告逾期返还房屋的，每逾期一日应向原告支付相当于当年日租金标准2倍的使用费。合同10.1条约定，任何一方无法定或约定理由提前解除本合同，应向对方支付相当于月租金2倍的违约金。合同到期后，原告梁春林又与川行公司签订了《房屋续租合同》，租期自2011年10月23日起至2017年10月31日止，续租合同期的租金为2，200元，递增方式为每两年递增5%，直至合同期结束，合同的其他条款仍延续遵守原合同的各项条款。2013年6月4日，被告川行公司支付了租金6600元后，即不再支付租金，经原告多次催讨未果。2013年12月24日，被告向原告发出《关于提前解除租赁合同的告知函》，原告接函后，多次与被告联系解决后续事宜，均遭被告拖延和回避。另，被告未经原告同意，将上述房屋向龙堂公司转租，而龙堂公司又将房屋再次租给和韵公司。原告认为被告拖欠租金、擅自要求解除合同又继续转租商铺的行为构成违约，原告有权解除合同并收回房屋，故诉至本院请求判决：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告川行公司、第三人上海龙堂老字号百货有限公司、第三人上海和韵茶饮有限公司将房屋交还给原告；三、被告川行公司支付拖欠的租金及房屋使用费（自2013年4月23日起至被告实际归还房屋日止，按月租金2，200元计，房屋使用费的标准参照月租金）；四、被告川行公司支付违法解除合同的违约金4，400元；五、本案诉讼费由被告承担。
被告上海川行百货有限公司未到庭应诉。但发表辩称意见如下：一、原告起诉超过诉讼时效；二、押金具体数额不清楚，但押金应当抵扣违约金；三、租赁合同解除日期应为2013年12月31日；四、租金及房屋使用费应当计算至2013年12月31日；五、被告租金实际支付至2013年7月22日。
第三人上海龙堂老字号百货有限公司述称，一、系争商铺系龙堂公司向川行公司转租所得，川行公司与龙堂公司签订房屋租赁合同时出示了由川行公司盖章，原告常薇签字的“同意转租证明”，但对此证明的真实性龙堂公司无从知晓。此后，龙堂公司与和韵公司签订租赁合同将系争商铺出租。2013年11月19日前的租金龙堂公司已向川行公司付清，后因双方涉诉，故无法再进行正常的租金结算；二、龙堂公司自2012年起即承租了系争房屋，原告作为产权人既未进行现场管理亦未过问此事，其自身有疏忽之处。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人上海和韵茶饮有限公司未作答辩。
经审理查明，一、原告常薇系本市武宁路227、231号1098室商铺（以下简称系争商铺）的产权人之一。原告常薇与原告梁春林系夫妻关系。2006年9月23日，原告常薇与上海川行鞋业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定常薇（甲方）将系争商铺出租给川行鞋业有限公司（乙方），并明确了租金、租期等内容。合同第10.2条：“乙方有下列情形之一的，甲方有权无条件切断水、电等能源供应或选择解除本合同，甲方解除本合同的，除可无条件切断水、电等能源供应外，甲方另有权自行迁出该房屋内所有物品代为保管、收回该房屋另行承租、保证金充当违约金不予返还；乙方承租屋内装修装潢视作放弃归甲方所有。保证金不足抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿：（1）、未经甲方书面同意，擅自（或变相）将该房屋转租、转让、他人使用的；……（4）、逾期或不足额逾期支付租金或物业管理费或水费或电费一次超过10天或累计超过60天的。”
二、2011年8月20日，原告梁春林与被告川行公司签订《房屋续租合同》，主要内容为：1、出租房屋为上海市武宁路227-231号一层1098号商铺，租期自2011年10月23日起至2017年10月31日止；2、租金自原每月1，700元增加至每月2，200元，续租期内的递增方式为每两年递增5%，即第三、四年一次，第五、六年一次，直至合同期结束；3、合同的其他条款仍延续遵守原合同的各项条款，此协议与原合同为商铺租赁合同的共同组成部分，此协议待甲、乙双方签字当天起与原合同具有共同的法律效力。
三、2012年3月，川行公司与龙堂公司签订《房屋租赁合同》一份，约定川行公司将上海市武宁路227号至231号一层部分商铺向龙堂公司出租，租赁面积为260平方米，租期自房屋交付日起至2017年10月19日止，首年租金按每月10万元支付，之后每两年递增6%。该合同中，川行公司指定的付款银行账户为蔡梅个人账户。川行公司向龙堂公司出具了由原告常薇签字的同意转租证明，原告经核实后对此予以否认，称该签字并非原告本人所签。龙堂公司称对该证明的真实性不清楚。2012年3月23日，川行公司与龙堂公司签署《房屋交接确认书》，完成租赁房屋的交接手续。2013年5月30日，川行公司与龙堂公司签订《房屋租赁合同补充协议》，就租金支付方式作了详细约定。
四、2012年11月，龙堂公司与和韵公司签订《柜台联营合同》，约定龙堂公司同意为和韵公司提供300平方米的经营场地（包括系争商铺在内），联营期限自2012年12月1日起至2015年11月30日止。附件一中对联营目标及计算方法作了约定，备注中明确最低保底租金38，000元，连续三个月销售额度未达到保底租金要求，龙堂公司有权终止合同。
五、2013年12月24日，被告向原告发出《关于提前解除租赁合同的告知函》，主要内容为因被告经营成本提高，租赁武宁路商铺亏损严重，故提前单方解除续租合同。自2013年12月31日起正式解约，2013年12月31日前的租金支付给原告，之后由原告自行出租，或由原告与现在的经营户签订租赁合同，被告不再参与，押金作为补偿金给原告。
六、现和韵公司仍在包括系争商铺在内的一楼部分区域经营烤肉店；
七、根据原告的银行对账单，被告租金支付至2013年7月22日。此后，川行公司不再支付租金，原告于2014年2月10日向本院递交诉状等材料，请求法院依法判决支持其诉请。
庭审后，原告确认原、被告双方的租赁关系于2013年12月31日解除，但被告未向原告返还房屋，故坚持其诉讼请求。关于押金，原告自愿退还被告押金1700元。
本院认为，一、关于租赁关系的解除。《房屋租赁合同》的租期已经届满，仅其条款被《房屋续租合同》继续沿用，现各方履行的实为《房屋续租合同》。现原、被告均认可双方租赁合同的解除日期为2013年12月31日，本院对此予以确认。二、关于合同解除后的结算问题。租赁关系终止后，川行公司负有腾退房屋之责。无论房屋是否处于川行公司的掌控之下，作为承租人，其基于合同约定与法律规定向出租方返还房屋并在占用房屋期间支付租金或使用费的责任不可免除，如因转租造成房屋无法及时腾退的，该责任应由川行公司自负，故对原告要求川行公司返还房屋并支付租金、房屋使用费的诉请予以支持。原告起诉要求被告支付拖欠的租金，并未超过一年的诉讼时效，故对被告认为原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。被告辩称租金支付至2013年7月22日，与本院查明的事实相符，本院对此予以采纳；三、关于房屋腾退的责任。如前所述，川行公司根据租赁合同，负有向原告腾退房屋的义务。根据查明的事实，和韵公司正在系争房屋内经营烤肉店，其作为实际使用人，应当承担返还房屋之义务。现无证据证明龙堂公司为房屋的实际占用方，龙堂公司亦非与原告租赁合同的相对人，故龙堂公司对原告不负有返还房屋之义务。原告要求龙堂公司承担返还房屋义务缺乏事实及合同依据，本院不予支持；四、关于原告要求被告承担违约金的诉请。因《房屋续租合同》约定了新的租金、租期，而其他条款仍延续遵守原合同，故违约责任仍应遵守《房屋租赁合同》的约定，现川行公司拖欠租金、擅自解约的行为构成违约，原告根据租赁合同主张违约责任，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告梁春林与被告上海川行百货有限公司于2011年8月20日签订的关于上海市武宁路227、231号1098室的《房屋续租合同》于2013年12月31日解除；
二、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市武宁路227、231号1098室房屋返还原告常薇、梁春林；
三、第三人上海和韵茶饮有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市武宁路227、231号1098室房屋，协助被告上海川行百货有限公司将上述房屋返还原告常薇、梁春林；
四、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告常薇、梁春林支付租金（自2013年7月23日起至2013年12月31日止，按月租金人民币2，200元计）；
五、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告常薇、梁春林支付房屋使用费（按每月人民币2，200元计，自2014年1月1日起算至被告上海川行百货有限公司将上海市武宁路227、231号1098室房屋返还原告常薇、梁春林之日止）；
六、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告常薇、梁春林支付违约金人民币4，400元；
七、原告常薇、梁春林应于本判决生效之日起十日内返还被告上海川行百货有限公司押金人民币1，700元；
八、对原告常薇、梁春林的其余诉请不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案受理费人民币340元，由被告上海川行百货有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陆 敏
人民陪审员 王宜兰
人民陪审员 姚鸿康
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 黄 菊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。