广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第239号
上诉人（原审原告、反诉被告）：董魁，男，汉族，1973年6月1日出生，住甘肃省兰州市。
委托代理人：董艳，女，汉族，1966年3月8日出生，住广东省珠海市香洲区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：卢和养，男，汉族，1965年3月10日出生，住广东省湛江市麻章区。
委托代理人：霍逸岑，广东东方泽律师事务所。
委托代理人：王平原，广东东方泽律师事务所。
上诉人董魁与上诉人卢和养房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人董魁在原审诉讼中的请求为：1、判令卢和养赔偿其退租后的室内严重损坏后所产生的复原装修费用和清洁费用，购买装修材料费用以及未结清的水电费，共计6672.56元，其中复原装修费用和清洁费用：人民币5000元；装修材料费用：人民币1340.5元；未结清的水电费：人民币332.06元。2、本案诉讼材料打印费人民币52元由卢和养承担。3、本案诉讼费由卢和养承担。
卢和养在原审诉讼中的反诉请求为：判令董魁退还押金1050元，并承担本诉案的全部费用。
原审法院查明，董魁通过协议的方式取得位于珠海市香洲双竹街9号（旧址：翠竹新村29号）1单元502房的出租使用权。2011年1月1日，董魁、卢和养签订《租房合同》约定：卢和养租赁董魁双竹街9号1单元502房屋作住宅用途；每月租金人民币1150元，按金1150元，乙方（指卢和养）在签约日一次交付按金共2300元给甲方（指董魁），下月租金在每月2日前交租；租期从2011年1月1日至2014年1月1日；期满后甲方如要收回房屋，乙方不能要求任何搬迁补偿，也不能籍口拖延租期，如未到期押金不得退转；洗手间、厨房干净无油腻、尿垢，退房时保持原样，否则扣100元清洁费；房内设施有2张席梦思木床、两个桌子、一个梳妆台、墙面整洁、无钉、无画廊，如墙面破损则由乙方维修。
合同签订后，董魁将房屋交由卢和养使用。2013年1月5日交租时，卢和养向董魁的委托代理人董艳提出可能退换租房的意思表示，董艳为此也曾托人为其找房。2013年2月6日，董艳打电话给卢和养，被对方告知已搬走，董艳因此要求交还锁匙，卢和养说锁匙已交给物业管理的保洁员，董艳于当天下午收回了房屋锁匙。后董艳上房屋看房时发现屋内脏乱不堪，要求卢和养清理干净，卢和养则要求先退还押金再搞清洁，双方因此争议不休，董艳因此报警处理未果才提出本案诉讼。
原审法院认为，卢和养租用董魁的房屋，根据双方的合同约定和法律的规定，卢和养有义务对房屋合理使用、妥善保管、保持洁净，亦应按合同的约定办理退房交接手续。现董魁提交退租后的现场照片及证人证言所证明的损坏及脏乱情况证据充分，合符常理，原审法院予以认定。但董魁对复原装修费用和清洁费用所提交单据的规范性和真实性存在欠缺，无法确定具体的维修清洁费用，原审法院根据案件的实际情况，兼顾公平原则考虑，酌定支持复原装修费用和清洁费用（含材料费）合计人民币3600元。因此，董魁的此项诉讼请求，原审法院予以部分支持。至于卢和养对此项请求的辩解意见证据不足，亦不符合常理，原审法院不予采信。
董魁请求卢和养支付未结清的水电费人民币332.06元有水电部门开具的发票及其银行存折的扣划款为证，原审法院予以认定和支持，卢和养对其辩解举证不足，原审法院不予采纳。
董魁请求卢和养支付诉讼材料打印费52元的法律依据不足，原审法院不予支持。至于卢和养答辩认为租房合同未经登记，存在安全问题等。原审法院认为，未经登记不影响租房合同的效力，治安问题与小区物业管理及租户的防范措施有关，并不能成为租户违约的理由。
关于卢和养反诉请求董魁退还押金人民币1050元问题。本案中，2013年1月5日交租时，卢和养曾向董魁的委托代理人董艳提出可能退换租房的要求，董艳为此也曾托人找房，从双方的行为和意思表示可以看出，双方有协商解除合同的意思表示，据此，董魁应退还收取的押金给卢和养。卢和养请求董魁退还押金人民币1050元理由充分，原审法院予以支持。至于董魁对此提出的辩解意见与原审法院的实际情况存在出入，原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、卢和养于判决生效之日起七日内赔付董魁房屋复原维修、清洁费合计人民币3600元；二、卢和养于判决生效之日起七日内返还董魁垫付的水电费人民币332.06元；三、董魁于判决生效之日起七日退还卢和养押金人民币1050元；四、驳回董魁的其他诉讼请求；五、驳回卢和养的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费合计人民币92元，由卢和养负担60元，由董魁负担32元。
上诉人董魁不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，改判卢和养向董魁赔偿复原装修费用和清洁费用5000元、装修材料费用1340.5元，共计6340.5元；2、驳回卢和养的一审反诉请求，改判董魁无须向卢和养退还押金人民币1050元。3、一、二审诉讼费用全部由卢和养承担。事实与理由：一、一审判决对证据不予认定，对事实认定不准的错误。一审判决书判决第一项对于董魁的诉讼请求予以部分支持，卢和养赔付董魁房屋复原维修，清洁费合计人民币3600元，此判决理由是：董魁提交退租后的现场照片及证人证言所证明的损坏及脏乱情况证据充分，合符常理，原审法院予以认定。但董魁对复原装修费用和清洁费用所提交单据的规范性和真实性存在欠缺，无法确定具体的维修清洁费用。对于一审判决的该项理由，董魁无法信服。在一审诉讼材料中，董魁已经提供了复原装修和清洁中所产生费用的收据，并且收据上盖有公章，有第三方的签字，这些都证明董魁所说不假。卢和养一家在租住期间，不仅没有保持房屋的正常清洁，并且还造成房屋严重的破坏。卢和养搬离后，我们先后找了多个家政人员来做房屋清洁，他们见状后都拒绝了这份差事。后来找了装修公司来进行清洁维修，装修公司见状后只答应维修和做部分清洁，房屋的马桶，洗手台可以看出已经根本不能再继续使用，需要重新换新的，门窗也进行了修复，所需的材料是我们自行购买，仅更换马桶和洗手台本身的人工费用就要2000-3000之间，这是市场价格，在我们和装修公司的讨价还价后才达成共识，支付了5000元的费用，并且开出收据。一审判决即使无法确定具体的维修清洁费用，也可考量目前市场的价格，便能知道所有金额是我们实际发生的，我们所言非虚，要求的赔偿也是合理的。二、一审判决对证据未能详细了解，对事实存在主观意识的错误。卢和养在一审中提起反诉，请求董魁退还押金人民币1050元。一审判决第三条对其要求予以支持，要求董魁退还卢和养押金人民币1050元，判决理由是在本案中，2013年1月5日交租时，卢和养曾向董魁的委托代理人董艳提出可能退还租房的要求，董艳为此也曾托人找房，从双方的行为和意思表示可以看出，双方有协商解除合同的意思，据此，董魁应退还押金人民币1050元。对于这一判决，董魁完全无法认同，也不可能履行判决。首先，在卢和养的反诉材料中提供了他们自己的当时现场手机视频录音，视频录音是他们私下偷拍的，董艳当时还不知情，一直以为对方忘记了所达成的协商前提，还一遍遍的解释，当然，也正因为是偷拍，该视频也可作为充分相信的证据。董艳在视频里所陈述的是：卢和养与她达成协商，卢和养搬离的前提是：如果在2013年2月5日前找到另外一个承租人，便可退租，如果没有承租人，便一直租到合同期止。卢和养找了一个人，该人并没有租这套房子，出于好心，董艳也帮他去找下家。可是也没有找到，所以，卢和养不能擅自搬离。视频中卢和养总是在董艳解释的过程中误导她承认已经协商解除合同，并不断打断董艳的陈述，不给董艳把事实经过说完的机会，因为把事实经过说完了，事实也就清楚了，双方并未达成解除合同的协议，况且，在视频中董艳根本没有认可解除合同的事实。而从他们提供的视频看出，他们是先斩后奏，先搬离房屋，再还回钥匙，这已经违背了之前的协商条件。在视频中，董艳对于卢和养提出的退还押金的要求，卢和养把房屋破坏的不像样子，还大言不惭的要求退押金，何为租房押金？租房押金就是一种维护和保护出租一方不受经济损失的方法，是保证房东利益不受损害的手段。房屋被破坏，连最基本的卫生都没有做到，还如何提退还押金的事情。其次，在最初与卢和养签订的租房合同中，第七条说的很明确：租期3年，不到租期，押金一律不退不转。根据合同，卢和养未到期退租，是不会退还押金的，我们双方都应该尊重契约。而一审判决也应该根据具有法律效应的租房合同进行判决。一审判决，对所提供的证据，无论是卢和养的视频录音，还是董魁的租房合同都未能详细了解，就下此定论，还带有主观色彩，实在无法让人信服，对于一审判决的第三条，董魁不服判决，拒绝履行判决。综上所述，一审法院的判决存有偏颇和不合理，现求二审法院依法查明事实，维护董魁的合法权益。
卢和养针对董魁上诉答辩意见与其上诉意见一致。
上诉人卢和养不服上述判决，提起上诉，上诉请求：依法撤销（2013）珠香法民三初字第586号民事判决第一、第二项判决，驳回董魁该两项诉讼请求。事实与理由如下：一审判决以卢和养退还租房后未清洁为由，在没有具体事实依据情况下，按照“公平原则”判决卢和养承担董魁所谓“装修费用”和“清洁费用”，卢和养认为一审判决无事实和法律依据，属错误判决，依法应予纠正。一、并无证据证明房屋有损坏情况，双方亦未约定修理费的承担。卢和养在将房屋交给董魁以后，董魁并未提出房屋损坏现象，只是就先退押金再清洁还是先清洁再退押金发生争议。一审判决根据几份卢和养不予认可的照片做出房屋损坏是没有依据的。况且，即使真有房屋损坏，亦应列出具体的损坏位置、损坏程度、损失价值，并提出修复方法和费用由双方确定，董魁在一审并未对上述事实提供证据，也未与卢和养协商过房屋损坏事宜，更未提供第三方鉴定机构的损坏情况鉴定，所以一审判决认定房屋有损坏是没有证据证明的。合同中只约定了墙面破损由乙方维修，并未约定维修费用的承担。即使房屋未清洁以合同约定的100元清洁费是足以完成的，不需另外付费。因此，一审判决认定房屋损坏事实错误。二、董魁提供伪造证据欺骗法院，一审判决未查明事实有意偏袒董魁。董魁一审向法院提供了珠海恩斯装饰设计有限公司金额5000元的装修清洁的收款收据，经查，出具收据的公司已于2011年5月26日被吊销营业执照，且卢和养到其注册地址并未找到该公司。由此可见该证据是董魁伪造的。因此，有关装修费的事实认定是错误的。而一审判决竟以“常理“做出离奇的判断是故意偏袒董魁的枉法裁判。三、一审判决以“公平原则”任意臆断是没有法律依据的。“公平原则”是在事实清楚的情况下，基于特殊情况无法具体判定责任而给受损害一方的补救措施，不能任意曲解。本案是合同纠纷，约定明确，事实清楚。从本案中那个局可以看出，董魁以虚构的事实和伪造的证据提起诉讼，完全是恶意诉讼，没有事实依据，法律依据的诉讼竟然得到一审法院的支持，有什么公平可言。四、关于垫付水电费的判决事实认定错误。卢和养支付水电费是以向董魁存折存款来交付的，卢和养已向法院提交了交付凭证，并不存垫付问题，该认定是错误的，应予纠正。根据以上事实理由，提起上诉，肯定二审法院查明事实纠正错案，依法改判。
董魁针对卢和养上诉，答辩如下：一、卢和养自始至终都不承认自己对我出租屋的破坏，对于我方所提交的照片不予认可。我方所提供的照片与卢和养所提供的视频画面中的房屋情景一致，这一问题法庭已确认，且已经说明多次，卢和养还在狡辩，此处不再多做解释。从卢和养所提供的视频材料和文字材料可以看出，事发当日卢和养及其儿子不仅不做房屋清洁，而且要求先退还押金之后才搞清洁，过错在于卢和养。3.“即使房屋未清洁以合同约定的100元清洁费足以完成”，那么容易搞干净的卫生为何当时让卢和养去做清洁，他都不愿意做，最后只能报警，上法庭，因为卢和养自己心里很清楚，那么脏乱的屋子自己也搞不干净。二、由于卢和养将房子破坏的不像样子，事后我找过多家装修公司和家政服务要求修复和清洁房屋，他们都出价很高，或者是看过现场后拒绝这一差事。之后，我在网上找到一家，咨询过后对方同意接这份活，我要求开发票，对方说开发票，整体费用需要10000元，开收据的话费用5000元，另外要求房屋清洁的部分由装修方提供三个人，房东监督，最后我决定支付给对方5000元装修清洁费用，开收据。正常人不会在事前还去调查这个公司有没有吊销营业执照，何况对方不仅开出了收据，还有公章。对于卢和养上诉说我方提供伪造证据欺骗法院一说，我要说的是，证据不是我伪造的，我花了这个钱，有这件事，对方给我开出了这样的一张收据，我就向法院上交了这样的收据。伪造证据还找一个被吊销营业执照的。这一问题上我方根本上没有任何错误，也从未想着要去欺骗法院。如若卢和养对此无法释怀的话，可以上网去找给我开收据的这个人，问问他为什么用吊销营业执照的公司公章给我开了收据。对于我来说谁支付了劳动，我就付给谁报酬，这个损失是卢和养造成的，所以我找其报销。三、卢和养租了我的房子是事实，把我的出租屋损坏是事实，这些不仅有我方提供的证据可以证明是事实，还有其自己提供的视频也可以证明。四、关于垫付水电费一事，我已经说明多次，我方提供的水电费单的银行对账单时间就足以证明卢和养在2013年8月，10月，11月，12月入住期间未缴纳水电费，并在银行对账单中未扣款。这些就充分证明了卢和养一家所欠下的水电费，由我之后用现金缴纳，3张水电费发票为缴纳证据。
二审期间，卢和养提交一份《企业机读档案登记资料》，证明珠海恩斯装饰设计有限公司处于吊销营业执照状态，因此其开具收款收据应当不予采信。董魁认为即使公司被吊销仍然可以经营。本院认为，该份《企业机读档案登记资料》虽然不属于新证据范畴，但能够反映客观事实，本院予以采纳。
经审理查明，双方均认可租赁期间，由卢和养在户名为董艳的账号444900432817000071202上存入现金支付水电费。根据《零售客户交易明细清单》显示该账户上没有扣划2012年8月1日至2012年10月3日期间水费记录，且在2012年12月21日止该账号银行存款余额为22.67元。董魁提交水费发票显示2012年8月1日至2012年10月3日水费总额为131.95元，其中包含25.72元违约金。2012年12月2日至2013年2月2日期间交纳水费金额为72.94元，电费金额为127.17元。
另查明，为董魁开具《收款收据》的珠海恩斯装饰设计有限公司自2011年5月26日即处于吊销营业执照状态。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：根据董魁及卢和养的上诉事实及理由，本案争议的焦点如下：
一、卢和养是否应当向董魁支付房屋复原装修费用及清洁费3600元。根据《租赁合同》约定，卢和养在租赁涉案房屋期间应当对房屋妥善保管，合理使用，不得损坏房屋内设施，而且在退房时应当与董魁办理相应交接手续。本案中，卢和养提出提前解除合同要求后，在未与董魁办理任何房屋交接手续情况下，擅自离开租赁房屋，其应当承担不利后果。根据董魁提交退租后涉案房屋现场照片等证据均可以反映卢和养在租赁期间将房屋部分设施损坏以及房屋卫生状况脏乱情况，因此董魁要求卢和养承担房屋维修以及清洁费用，理据充分，本院予以支持。董魁主张房屋维修及清洁费用为5000元，其提交珠海恩斯装饰设计有限公司开具的《收款收据》，但该公司在2011年5月26日即处于吊销营业执照状态，不得进行装修业务经营，因此其开具收据应不予采纳。董魁提交部分收据主张其他购买材料花费1340.50元，鉴于该部分收据亦缺乏相应规范性，本院亦不予采纳。鉴于董魁确有对涉案房屋进行维修及清洁，本院结合房屋面积大小，卢和养使用房屋时间以及照片反映房屋设施损毁现状，对原审法院根据公平原则酌定房屋维修及清洁费用3600元予以维持。
二、卢和养是否支付欠付水电费332.06元。卢和养租赁期间所产生水电费由其在账号444900432817000071202上存入现金进行支付，根据《零售客户交易明细清单》显示该账户上没有扣划2012年8月1日至2012年10月3日期间水费记录，而董魁提交该期间水费发票，且发票显示因拖延支付该期间水费应违约金，故本院认定卢和养确未支付2012年8月1日至2012年10月3日该期间水费131.95元，该费用由董魁支付。上述账户截止2012年12月21日存款余额为22.67元，卢和养在2013年2月6日搬离涉案房屋，此期间确会产生水电费支出，由于上述账号余额不足以支付水电费，而董魁提交2012年12月2日至2013年2月2日期间水电费发票，由此可以证实其代卢和养支付水电费，故卢和养应当向董魁支付使用涉案房屋期间欠付水电费共计332.06元。
三、董魁是否应向卢和养返还租赁押金1050元。《租房合同》明确约定租赁未到期押金不得退还，卢和养在租赁期限尚未届满时提前解除合同，搬出涉案房屋，属于违约，因此不得要求退还租赁押金。董魁的委托代理人董艳在卢和养提出解除租赁合同时，虽然曾经托人寻找他人租赁涉案房屋，此举只能表明在有他人继续租赁涉案房屋，能够保证董魁租金收入情况下，卢和养可以提前解除合同，并不能证实董魁同意卢和养提前解除合同，原审法院认为董魁与卢和养有协商解除租赁合同的意思表示属于认定错误，本院予以纠正。
综上所述，卢和养上诉无理，本院不予支持。董魁上诉部分有理，本院予以支持。原审判决认定事实部分清楚，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第586号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第586号民事判决第三项。
一审案件受理费人民币92元，由上诉人董魁负担人民币37元，由上诉人卢和养负担人民币55元；二审案件受理费100元，由上诉人董魁负担人民币30元，由上诉人卢和养负担人民币70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 程 敏