福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第1502号
原告（反诉被告）江晓红，女，1982年10月4日出生，住福州市马尾区。
委托代理人何世全，福建原宗律师事务所律师。
被告（反诉原告）张孟福，男，1977年11月1日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人陈栋，福建知信衡律师事务所律师。
原告（反诉被告，下以原告称）江晓红因与被告（反诉原告，下以被告称）张孟福房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月30日公开开庭审理了本案。原告委托代理人何世全、被告委托代理人陈栋到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告诉称，原告于2009年购得坐落于仓山区建新镇金榕南路803号海润华府6楼301单元房产。2012年7月经福州市仓山区海尊麦田房产中介所居间介绍，原告（甲方）和被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将房屋租赁给乙方作为居住使用；月租金2，400元，每年递增10%；租赁押金“押三付一”总计7，200元；违约金的“赔付条件”是，不论甲、乙方，一年之内违约的赔100，000元，一年后违约的赔50，000元；租赁期限5年，至2017年9月27日止。由于原告出租房屋属毛坯房，原告应被告要求将出租房交由被告装修，装修二个月，免租金。其后，被告支付了押金7，200元，2012年10月起被告按月将租金2，400元汇入原告的银行户头至2013年12月止。原告出租后，随即外出打工，被告每月按时将租金汇入原告指定的银行户头，双方相安无事。不料，被告承租后，竟借装修之机，瞒着原告，擅自将出租房改变房屋结构，将其分割成8个隔间转租他人牟利，导致二楼201单元房天花板严重漏水。直至2013年11月底，二楼201单元房业主几经周折，终于通过物业找到原告论理后，原告始知被告严重违反了有关不得改变房屋结构分租的规定，并存在转租牟利的违约行为，即通知被告立即处理，恢复原状。但被告至今仍不予理睬。为避免扩大损失，原告不得不于2014年1月15日将门锁更换，随后被告又破门换锁。2014年2月21日，原告又将门锁换回，被告随后再次换锁。2014年2月22日，原告又换锁至今。为此，原告诉至本院，请求：1.判令被告擅自改变承租房结构为“分租房”转租他人牟利违约，解除原、被告于2012年7月28日签订的《租赁合同》，并恢复原告出租房原状；2.判令被告支付所欠的租金4个月，每月2，400元，计9，600元（从2014年1月起，暂计至2014年4月27止，实际应付的金额计至本案判决生效、实际交付之日止）；3.判令原告支付被告承租期间结欠的租赁房使用的电费455.92元、物业管理费4个月，每月270元，共计1，080元（从2014年1月起，暂计至2014年4月27日止，实际应付的金额计至本案判决生效、实际交付之日止）；4.判令返还被告转租的不当收入（部分）8，100元；5.锁头二次被破坏，二次更换计440元；6.判令被告按《租赁合同》约定，支付违约金100，000元；以上共计119，675.92元。
原告向本院提供了下列证明资料：1.《房屋使用权证书》（榕房权证R字第09634**号），证明出租房的所有权人为原告；2.《租赁合同》，证明出租目的只为“给乙方作为居住使用”以及租赁金、违约责任等的约定；3.购锁具的发票二张，证明原告换锁的损失；4.代缴电费《通知单》，证明原告代被告支付的费用；5.物业缴费《证明》，证明原告代被告缴纳的物业费；6.照片（第一组），证明被告将出租房分割成8各房间出租；7.照片（第二组），证明被告改变结构装修导致漏水；8.照片（第三组），证明楼下201房业主程星于2013年11月底因楼上漏水，找原告“论理”；9.照片（第四组），证明原告换锁后又被破坏的事实；10.房屋租赁合同，证明被告擅自将其承租于原告的房屋分割转租牟利。补充证据，1.证明，证明被告的物业费只交到了2013年12月；2.装修的承诺书、申请书及附图，证明本案的被告借装修的机会背着原告擅自改变房屋的结构，改成了八个房间，四个卫生间，而且背着原告签了江晓红的名字，因此本案最主要的违约行为即改变了房屋的结构装修成群租房责任在被告。
被告辩称，1.同意解除2012年7月18日的租赁合同。2.对于四个月的租赁金以及四个月的物业管理费、电费，因为原告在2013年11月已经把门锁更换，从2013年11月起被告就没有使用过承租房，所以从2013年11月起之后的房租、物业费、水电费等被告均无需支付。3.转租的不当收入8，100元、锁头更换的440元，原告没有证据予以证明。4.违约金100，000元，因为原告擅自更换门锁导致被告无法使用租赁物，违约责任是在原告，所以被告无需支付任何违约金。综上所述，原告的诉请，依法应予驳回。
被告反诉诉称，2012年7月28日，被告通过福州市仓山区海尊麦田房产中介所居间促成与原告签订仓山区浦上大道海润尊品6号楼301单元租赁合同，约定月租金为2，400元，租赁押金7，200元。因讼争房屋为毛坯房，被告租赁后需自行装修后才能使用，于是原、被告补充约定原告装修完毕后，如原告在一年内违约导致合同无法履行需赔偿被告100，000元，如一年之后则赔偿被告50，000元。合同签订后，被告依约支付租赁押金及租金，并装修完毕，但原告却于2013年11月份强行更换房锁导致被告无法继续使用租赁物。被告多次与原告协商要求继续履行合同，但原告均予以拒绝。为此，被告反诉请求：1.判决原告支付被告违约金50，000元；2.判决原告返还被告租赁押金7，200元；3.判决原告承担本案本反诉所有诉讼费用。
被告向本院提供了下列证明资料：租赁合同，证明原、被告双方签订仓山区浦上大道海润尊品6号楼301单元租赁合同。合同约定月租金为2，400元，租赁押金为7，200元。合同约定原告在一年内违约导致合同无法履行需赔偿被告100，000元，如一年之后则赔偿原告50，000元。
原告针对被告之反诉辩称，被告的反诉请求无理也不符事实。租赁合同明文约定被告使用不当致使房屋主体损害的，可解除合同。原告已有事实证明被告擅自将房屋改造成分租房，致使楼下漏水，已经造成违约的事实。而且已有事实证明被告擅自将承租房转租他人牟利，改变了原来约定的由自己租住使用的用途，已经构成违约，因此本案的违约责任在于被告，所以被告反诉要求原告支付违约金及返还租赁押金7，200元不符合事实也不合法。因此，要求法院驳回被告不合理不合法的反诉请求。
另外，被告申请证人丁旭玲出庭作证，证明原、被告签订租赁合同时已达成一致意见，被告租赁房屋的目的就是为了转租，原告还同意任由被告对租赁物进行装修。
经法庭质证和审查，原告第3号证据因未提供原件，且无证据证明该费用系讼争房屋更换门锁所支出的，不能作为本案认定事实的根据。原告第4号证据因是福州电业局出具的《电费通知单》，可以作为本案认定事实的根据，被告对该证据不真实的异议不成立。原告第5号证据、第1号、第2号补充证据因有海润尊品服务管理中心的确认，可以作为本案认定事实的根据，被告对该证据不真实的异议不成立。原告第6号、第7号、第8号证据因取得方式不合法，无法证明系来源于讼争房屋，且与本案讼争没有关联，不能作为本案认定事实的根据。原告第9号证据因被告第1号证据因取得方式不合法，无法证明系来源于讼争房屋，且无法证明系被告造成的，不能作为本案认定事实的根据。原告第10号证据因海润尊品服务管理中心确认被告转租时将合同备份在该中心，可以作为本案认定事实的根据，被告对该证据不真实的异议不成立。被告提供的证据与原告提供证据2基本内容是一致的，只是原告提供证据2中补充条款第3条增加“第三年2，640元，第四年2，964元，第五年3，194元”以及第6条“乙方违约，支付违约金一年之内100，000元，一年后违约金50，000元”，被告确认系其添加的，故应以原告提供的证据2为准。被告提供的证人证言因与原告提供的租赁合同的内容相冲突，其证明力不及书证，不能作为本案认定事实的根据。原告提交的其他证据，被告对其真实性无异议，均可作为本案认定事实的根据。
根据本案现有证据，本院确认如下事实：
2009年10月26日，原告购得坐落于福州市仓山区建新镇金榕南路803号海润华府6#楼301单元房产（房屋所有权证号：榕房权证R字第09634**号）。2012年7月26日，被告向海纳（福州）物业服务有限公司下属项目管理部门海润尊品服务管理中心出具《承诺书》和《装修申请表》。2012年7月28日，原告（甲方）和被告（乙方）经福州市仓山区海尊麦田房产中介所居间介绍签订了《租赁合同》，约定甲方将坐落于福州市仓山区建新镇金榕南路803号海润华府6#楼301单元的房屋出租给乙方作为居住使用；租赁期限自2012年9月28日起至2017年9月27日止；月租金2，400元；乙方应当每一个月支付一次租金，在应付租金当月的28日前支付。在签订本合同之日起当日内，乙方向甲方支付第一次租金以及押金；甲方收取乙方押金人民币7，200元，并开具押金收条，押金不计利息。在返还房屋当日，经甲方验收认可并相互结清水、电、煤气、温泉以及物业等相关费用后，甲方应将剩余部分押金退还给乙方；乙方对该房屋进行装修的，应事先征得甲方的书面同意。装修归属由甲乙双方另行书面约定；甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付与月租金等额的违约金，支付的违约金低于守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方实际损失与违约金的差额部分：…4.乙方使用不当或不合理使用，致使房屋主体结构损坏的；5.乙方未经甲方书面同意擅自改变房屋用途、转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换使用该房屋的；…乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋的，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失；在租赁期间，甲方免费提供乙方二个月装修期，租金从2012年9月28日开始算；租赁押金为“押三付一”，押金总计7，200元；租赁年限为5年，从第三年开始递增10%，第三年2，640元，第四年2，964元，第五年3，194元；违约金赔付条件为一年之内违约甲方赔100，000元，一年后甲方赔50，000元；乙方违约，支付违约金一年之内100，000元，一年后违约金50，000元等等。合同签订后，被告依约支付了押金7，200元，原告依约将房屋交付给被告。被告接收房屋后对该房屋进行了装修并使用，同时将每月租金2，400元付至2013年12月止。2013年5月29日，被告与案外人肖生华签订《房屋租赁合同》，将讼争房屋分租给案外人肖生华。2013年7月13日，被告与案外人刘晓燕签订《房屋出租合同》，将讼争房屋分租给案外人刘晓燕。2014年1月15日，原告将讼争房屋门锁更换。2014年2月，福州市电业局向原告发出《电费通知单》，确认本月应交电费23.92元。2014年3月10日、15日，海润尊品服务管理中心出具《证明》，证实被告已将物业费及公摊费交至2013年12月31日止。为此，原告诉至本院。2014年5月20日，被告提出反诉。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告要求解除《租赁合同》，被告亦表示同意，视为双方当事人协商一致，可以解除合同。《租赁合同》明确约定“甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付与月租金等额的违约金，支付的违约金低于守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方实际损失与违约金的差额部分：…5.乙方未经甲方书面同意擅自改变房屋用途、转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换使用该房屋的”、“乙方违约，支付违约金一年之内100，000元，一年后违约金50，000元”，被告在租赁期间擅自将租赁房屋分租给他人，已构成违约，且租赁期限已超过一年，故被告应按约定支付原告违约金人民币50，000元。原告要求支付违约金人民币100，000元，缺乏事实依据，本院不予支持。被告认为讼争房屋仅使用至2013年11月，未提供相应的证据证明，本院不予采信。原告自认于2014年1月15日将讼争房屋门锁更换，自此被告无法使用讼争房屋，故原告要求被告支付自2014年1月份起的租金、电费、物业费等，无事实和法律依据，况且原告提供证据仅证明2014年2月份欠电费23.92元，也与原告诉请的电费455.92元明显不符，故原告该项请求，本院不予支持。原告无证据证明为讼争房屋更换门锁支出人民币440元，也无证据证明更换门锁系被告原因造成的，故原告要求被告支付该费用，本院不予支持。由于被告的违约行为，已依法承担了违约责任，故原告要求被告支付转租的不当收入人民币8，100元，既没有合同依据，也没有法律依据，本院不予支持。针对讼争房屋的装修问题，原告对被告装修房屋表示同意，但双方当事人未就装修的范围及方案作具体的约定，且在装修过程中，原告亦负有监督的义务，现原告认为被告改变房屋结构进行装修，不符合客观实际，故原告请求恢复出租房原状，本院不予支持。被告违约在先，原告有权解除合同并收回租赁物，被告反诉请求原告支付违约金50，000元，没有法律依据，本院不予支持。双方的租赁合同明确约定“甲方收取乙方押金人民币7，200元，并开具押金收条，押金不计利息。在返还房屋当日，经甲方验收认可并相互结清水、电、煤气、温泉以及物业等相关费用后，甲方应将剩余部分押金退还给乙方”，现双方已对相关费用进行了结算，原告理应将押金人民币7，200元退还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）江晓红与被告（反诉原告）张孟福于2012年7月28日签订的《租赁合同》。
二、被告（反诉原告）张孟福应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）江晓红违约金人民币50，000元。
三、原告（反诉被告）江晓红应于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）张孟福押金人民币7，200元。
四、驳回原告（反诉被告）江晓红的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）张孟福的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，490元由原告（反诉被告）江晓红负担1，162元，被告（反诉原告）张孟福负担8，328元。反诉费615元由被告（反诉原告）张孟福负担538元，原告（反诉被告）江晓红负担77元。被告（反诉原告）张孟福承担的案件受理费和原告（反诉被告）江晓红承担的反诉费应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法予以强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 张文捷
人民陪审员 张 力
人民陪审员 陈高美
二〇一四年九月十七日
书 记 员 黄灵庄