广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1415号
上诉人（原审原告）：郑玉龙。
被上诉人（原审被告）：惠州市国力房地产开发有限公司。
法定代表人：郭兴光。
委托代理人：陈凯旋，该公司职工。
上诉人郑玉龙因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1467号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告诉称：其在2014年11月缴纳购房定金12000元并与开发商售楼人员约定在2015年12月前缴纳剩余购房款项并办理剩余贷款以及剩余手续，但是被告在不通知原告情况下，私自把房产销售他人，并且强制原告购买被告旗下的其他楼盘房产，强制要求原告所缴纳的定金冲抵其他楼盘的定金，请求依法判决：一、请求被告退换双倍购房定金24000元；二、诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交的主要证据有：置业计划书两份、收款收据、证人证言、录音录像等，拟证明其诉称的事实。
被告辩称：原告没在规定时间交付相关定金，因此原告违约在先。
被告向法庭提交的主要证据有：预售许可证、两份认购书等，拟证明其辩称的事实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2014年11月29日，原告郑玉龙与被告国力公司国力凯旋花园住宅认购协议书两份，其中一份编号为0000062，主要约定：1、原告认购被告开发的惠州市大亚湾澳头中兴北路国力凯旋花园城第x栋x单元xx号房，建筑面积42.11平方米，总价款为204000元，有一次性付款、6个月分期付款和12个月分期付款方式，其中12个月分期付款的价格有改动，原告选择第二种方式支付；2、原告认购涉案房屋需缴纳20000元定金，签订认购书之日交付定金5000元，剩余定金在第二天补齐；3、原告应签订认购书之日起10天内付清首付款，并签订《广东省商品房买卖合同》，同时签订《分期付款贷款协议书》，剩余房款在借款期内要第3个月等额还款一次；4、原告逾期未支付剩余定金或签订《广东省商品房买卖合同》，或在接到被告的电话或书面通知后仍无法提交完整的按揭资料、无法前来办理银行按揭手续的，本认购书自行解除，被告无须另行通知原告，同时被告有权将商品房售予他人，乙方已支付的定金不予退还。签订认购书之日，原告支付定金5000元给被告，其余15000元未在约定期限内支付。另一份国力凯旋花园住宅认购协议书编号为0001380，主要约定：1、原告认购被告开发的惠州市大亚湾澳头中兴北路国力凯旋花园城第17栋一单元2305号房，建筑面积42.11平方米，总价款为206000元，有一次性付款、6个月分期付款和12个月分期付款方式，其中12个月分期付款的价格有改动，原告选择第二种方式支付；2、原告认购涉案房屋需缴纳20000元定金，签订认购书之日交付定金7000元，剩余定金在第二天补齐；3、原告应签订认购书之日起10天内付清首付款，并签订《广东省商品房买卖合同》，同时签订《分期付款贷款协议书》，剩余房款在借款期内要每3个月等额还款一次；4、原告逾期未支付剩余定金或签订《广东省商品房买卖合同》，或在接到被告的电话或书面通知后仍无法提交完整的按揭资料、无法前来办理银行按揭手续的，本认购书自行解除，被告无须另行通知原告，同时被告有权将商品房售予他人，乙方已支付的定金不予退还。签订认购书之日，原告支付第17栋一单元2304号房的购房定金5000元，第17栋一单元2305号房的购房定金7000元给被告，两套房购房定金共12000元。
另查明：2014年12月9日，被告与案外人邬志勇签订认购协议书，将国力凯旋花园城第17栋一单元2304号房出卖给邬志勇；2014年10月18日，被告已将国力凯旋花园城第17栋一单元2305号房出卖给案外人朱仁伟，并签订认购协议书。
又查明：第17栋一单元2304号房的置业计划书中载明房屋基本信息，包括建筑面积、赠送面积、标准单价、标准总价；付款方式，包括总价209000分期付款、首期5成104500元，按揭5成104500元；置业顾问：张玲，填表日期：2014年11月9日。另置业计划书的正下方手写注明“2015年12月10号之前享受2年免息（双11活动）”。第17栋一单元2305号房的置业计划书中也注明“2015年5月10号之前享受2年免息（双11活动）”等内容。
又查明：涉案楼盘于2014年3月15日取得预售许可证，编号为：惠湾房预许字[2014]第071号。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告郑玉龙与被告国力公司签订的认购书，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效,本院予以确认。原、被告双方应按照该认购书的约定履行相应的合同义务。因涉案房屋被告已另行出售，认购协议书已实际不能履行，原告虽仅主张双倍返还定金未主张解除认购协议，结合法律常理，两份认购协议书应予以解除。本案的争议焦点是被告是否不履行认购书约定义务，是否应双倍返还定金的问题。关于第17栋一单元2305号房被告是否违反约定义务的问题，2014年10月18日，被告已将国力凯旋花园城第17栋一单元2305号房出卖给案外人朱仁伟，作为收受定金的被告是事实上不能履行认购书约定的签订该套房的买卖合同，按法律规定应双倍返还定金给原告，对原告此项请求，于法有据，应予支持。因认购书约定支付10000元定金，实际支付7000元视为变更定金合同，被告应双倍返还定金14000元给原告。关于第17栋一单元2304号房被告是否违反约定义务的问题，原告未在签订认购协议后按约定补交定金，也未在签订认购书之日起10天内付清首付款并签订商品房买卖合同，原告存在逾期支付定金和签订商品房买卖合同的情形，按认购书约定被告可以自行解除认购书，不予退回定金，并将房屋另售他人，且无需另行通知原告，因此按照约定和担保法的相关规定，原告此项请求于法无据，不予支持。关于原告称被告在置业计划书上注明“2015年12月10号之前享受2年免息（双11活动）”并实际承诺在2015年12月10日前保留该房不对外销售，被告在此之前已将该房销售，构成违约的问题，因被告对此事实不予认可，原告提供证据不足以证明其主张事实，且对“2015年12月10号之前享受2年免息（双11活动）”的理解，结合认购书中签订《分期付款借款协议书》和“免息”的主要含义，推定协议约定的真实意思是在2015年12月10日前签订买房合同享受免息的待遇，并非在此之前保留该房不另售他人，对此认购协议上也明确作了约定。因此，原告该项请求，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告郑玉龙与被告惠州市国力房地产开发有限公司于2014年11月29日签订关于国力凯旋花园城第17栋一单元2304号房的住宅认购协议书（编号0000062）；二、解除原告郑玉龙与被告惠州市国力房地产开发有限公司于2014年11月29日签订关于国力凯旋花园城第17栋一单元2305号房的住宅认购协议书（编号0001380）；三、惠州市国力房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内双倍返还给郑玉龙第17栋一单元2305号房的购房定金人民币14000元。四、驳回原告郑玉龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依据中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为200元，由被告惠州市国力房地产开发有限公司负担，此款已由原告预交不予退回，由被告在本判决发生法律效力后五日内径付给原告。
当事人二审的意见
郑玉龙不服原审判决，向本院提出上诉。请求:1、撤销原判第一项;2、维持原判第二项3、维持原判第三项；4、变更原判第一项为:退还上诉人所缴纳定金5000元并双倍返还共计10000元；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:原审判决是一份事实不清,适用法律错误,必须予以纠正,其理由分述如下:17栋丁单元2304号房在2015年9月之前就已另售他人。二实际上，关于1x栋x单元x号房,在2014年11月9日首次缴纳定金之日,上诉人与被上诉人，口头协议约定房屋会保留在2015年12月10之前,并且被上诉人,一再强调口头协议内容不能写在住宅认定协议书里,但是告诉上诉人2015年12月10日之前缴纳首付款或者签订商品房买卖合同即可。并且上诉人在缴纳定金时和被上诉人口头协商时有旁证在场。但事实17栋一单元2304号在2015年9月之前就已另售他人。一审时候上诉人已经递交了旁证的书面证据,和视频录像证据:证明上诉人的确为了销售房产哄骗上诉人缴纳定金,说一套做一套,上诉人缴纳定金之后。被上诉人将其X栋一单元XX号房在2015年9月之前另售他人。
被上诉人经法院依法传唤未参加本案的二审查询，亦未提交书面的答辩意见。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：被上诉人在销售涉案房产第17栋一单元2304号房给上诉人过程中是否存在违反约定义务的问题。具体判析如下：
上诉人在与被上诉人签订了认购协议后支付了5000元定金，剩余15000元定金逾期未支付完毕，也未在认购协议约定的期限内与被上诉人签订商品房买卖合同，根据认购书的约定双方的签订的认购协议应自行解除，被上诉人将涉案的房屋另售他人并不违反约定。上诉人诉称，被上诉人口头承诺上诉人在2015年12月10之前缴纳首付款或者签订商品房买卖合同将保留涉案的2304号房屋不另售他人。上诉人对于被上诉人的口头承诺提交了一份证人证言。经审查，该证人证言由上诉人的朋友高某出具，证人也未出庭接受法庭的质证，真实性无法确定。此外，上诉人对于上述的主张亦未提供相关的证据予以证实。据此，原审法院判决认定被上诉将涉案的2304号房屋出售案外人未违反约定义务并无不妥，应当予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用400元，由上诉人郑玉龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年十二月二日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；