江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0205民初2739号
原告廖红舒，男，1982年7月21日生，居民身份证号码5130021982********，汉族，户籍所在地四川省万源市长坝乡清水溪村3社，住江苏省常熟市尚湖镇翁家庄王家塘**号。
委托代理人邹剑明，江苏法瞻律师事务所律师。
委托代理人卢晨晖，江苏法瞻律师事务所实习律师。
被告朱锡南，男，1965年11月8日生，居民身份证号码3202221965********，汉族，住江苏省无锡市锡山区羊尖镇南丰村宋家桥*号。
被告瞿惠英，女，1965年11月6日生，居民身份证号码3202221965********，汉族，住江苏省无锡市锡山区羊尖镇南丰村宋家桥*号。
委托代理人陆晓仁（受朱锡南、瞿惠英的共同委托），江苏连元律师事务所律师。
第三人江苏羊尖建筑工程有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区羊尖镇私营工业园。
法定代表人谢建清，该公司总经理。
委托代理人朱晓忠，该公司员工。
第三人锡山区鼎瑜房产中介服务部，住所地江苏省无锡市锡山区羊尖镇育才北路。
经营者孙彩虹，女，1970年3月22日生，居民身份证号码3202221970********，住无锡市锡山区羊尖镇廓下村浦巷上**号。
原告廖红舒与被告朱锡南、瞿惠英，第三人江苏羊尖建筑工程有限公司（以下简称羊尖建筑公司）、锡山区鼎瑜房产中介服务部（以下简称鼎瑜中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理。依法由审判员崔锋适用简易程序，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告廖红舒的委托代理人邹剑明，被告朱锡南、瞿惠英及其共同委托代理人陆晓仁，第三人羊尖建筑公司的委托代理人朱晓忠到庭参加诉讼，第三人鼎瑜中介经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。又于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告廖红舒的委托代理人邹剑明，被告朱锡南及被告朱锡南、瞿惠英的共同委托代理人陆晓仁到庭参加诉讼，第三人羊尖建筑公司、第三人鼎瑜中介经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告廖红舒诉称：2016年5月21日，廖红舒因小孩读书的户籍问题，在第三人鼎瑜中介的居间斡旋下，与朱锡南、瞿惠英签订了房屋买卖合同，约定廖红舒向朱锡南、瞿惠英购买位于锡山区后鱼池佳苑2单元302室房屋，成交价格560000元。合同成立后，廖红舒经朱锡南、瞿惠英同意后向第三人羊尖建筑公司支付了购房款200000元。当时合同约定由朱锡南、瞿惠英配合廖红舒办理按揭手续和房产过户手续，余款在按揭完成后支付。但是朱锡南、瞿惠英拒绝履行协助义务办理按揭及过户手续。之后廖红舒通过其他渠道知道该房屋虽然登记在朱锡南、瞿惠英名下，但是实际产权人为羊尖建筑公司。因朱锡南与羊尖建筑公司内部结算存在争议，朱锡南不履行合同义务。因此，廖红舒提起诉讼，要求朱锡南、瞿惠英继续履行合同协助廖红舒办理按揭手续和房产过户手续，要求朱锡南、瞿惠英支付违约金56000元。
被告朱锡南、瞿惠英共同辩称：由廖红舒签订的房屋买卖合同是由羊尖建筑公司包办的，朱锡南、瞿惠英不知道廖红舒的身份信息，也不知道合同的权利义务。羊尖建筑公司为规避法律风险，将案外人抵偿给羊尖建筑公司的房产摊派到员工个人名下，员工只能被动接受。在未接到羊尖建筑公司书面授权情况下，朱锡南、瞿惠英无义务配合任何人履行房产过户手续和按揭手续。朱锡南、瞿惠英没有收到购房款，也不应承担违约金。因此，请求法院驳回廖红舒的诉讼请求。
第三人羊尖建筑公司述称：本案讼争房屋实际为羊尖建筑公司所有，只是登记在朱锡南、瞿惠英名下，希望朱锡南、瞿惠英协助廖红舒办理有关手续。
第三人鼎瑜中介未作陈述。
经审理查明：
一、2012年12月30日，无锡神羊房地产开发有限公司（以下简称神羊房产公司）与羊尖建筑公司签订协议，约定神羊房产公司以后渔池小区房屋21套、车库2只抵偿结欠羊尖建筑公司的工程款。位于锡山区后鱼池佳苑2单元302室的房屋在神羊房产公司向羊尖建筑公司抵债的房屋范围内。2013年12月23日，神羊房产公司开具了付款方为朱锡南的发票，金额为571415元。2014年1月3日，朱锡南、瞿惠英取得后鱼池佳苑2-302房屋的土地使用权证和房屋所有权证。
二、廖红舒通过鼎瑜中介介绍购买后渔池佳苑2-302的房屋。2016年5月18日，廖红舒向羊尖建筑公司的朱晓忠网上银行转账180000元。鼎瑜中介经营者孙彩虹填写了房屋买卖合同，2016年5月21日，孙彩虹作为丙方在合同上签字并加盖鼎瑜中介印章，廖红舒作为乙方在合同上签字，朱晓忠持合同去朱锡南住处要求朱锡南、瞿惠英作为甲方在合同上签字，朱锡南、瞿惠英在合同上作为甲方签字。2016年5月25日，廖红舒通过网上银行再向朱晓忠转账20000元。
三、房屋买卖合同第二条约定成交价格为560000元。合同第四条约定，乙方于2016年5月12日支付甲方购房款180000元，乙方委托丙方办理商业贷款360000元，余款20000元乙方于2016年5月22日支付甲方。合同第六条违约责任约定，甲方须保证该房屋权属清楚，保证对该房屋具有所有权，同时保证该房屋共有权人（含近亲属）无异议，如有发生该房屋所有权（含近亲属）有异议或发生与甲方及共有权人有关的房屋产权纠纷、债权债务纠纷，则全部由甲方负责，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责全部赔偿。如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证，甲方应于十日内退还乙方已支付甲方的全部购房款并承担一切后果及违约责任。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金。
四、廖红舒要求朱锡南、瞿惠英办理有关贷款手续，但朱锡南、瞿惠英拒绝，故商业贷款360000元手续没有办理完成。庭审中，朱锡南、瞿惠英认可该房屋实际所有人为羊尖建筑公司，房产证、土地使用权证均由羊尖建筑公司持有。朱锡南与羊尖建筑公司之间另有其他纠纷。
上述事实，有协议、发票、土地使用权证、房屋所有权证、房屋买卖合同、网上银行电子回单、鼎瑜中介的情况说明、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：按揭一词并非法律用语，没有被任何法律、行政法规等规定性文件采纳。从当前按揭实务看，按揭制度作为一种融资购楼方式，解决了普通购房者资金不足的问题。银行等金融机构在按揭实务中将房地产开发与销售这两个皆需贷款的环节合二为一，降低了贷款成本，但买受人享有并藉以设定担保的并非现实存在的不动产物权，与不动产抵押权明显不同。按揭一般针对期房而言，商品房出卖人为房地产开发商，而本案中后渔池佳苑2-302房屋的不动产物权已现实存在，出卖人为自然人，故本案不应适用有关按揭的规定。商业贷款是相对于政策性贷款的概念，商业贷款方式有信用贷款、保证贷款、质押贷款、以该房屋为抵押物进行担保的贷款、以其他抵押物进行担保的贷款等多种方式，合同约定廖红舒委托鼎瑜中介办理商业贷款，并没有约定朱锡南、瞿惠英必须办理房屋抵押手续，并且向银行贷款涉及到案外人银行的利益，人民法院没有理由强制银行必须与廖红舒签订借款合同，故对于廖红舒要求朱锡南、瞿惠英办理按揭手续的诉讼请求，本院不予支持。廖红舒没有付清全部房款，无权要求朱锡南、瞿惠英办理过户手续。朱锡南、瞿惠英没有拒绝向廖红舒出卖房屋，房屋实际所有人羊尖建筑公司也没有拒绝向廖红舒出卖房屋，朱锡南、瞿惠英不应当承担不履行合同的违约金，故对于廖红舒要求朱锡南、瞿惠英办理过户手续、支付违约金56000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回廖红舒的诉讼请求。
案件受理费9960元减半收取4980元，由廖红舒负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡梁溪支行，账号：1103020129200024805。
审判员 崔 锋
二〇一六年九月五日
书记员 孙玉龙
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。