贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔盘民初字第3476号
原告（反诉被告）贵州金尚房地产开发有限公司，住所地，贵州省盘县红果镇盘州路。
法定代表人黄金。
特别授权委托代理人杨航，贵州真知律师事务所律师。
特别授权委托代理人吴锋，贵州真知律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）林志远，男。
特别授权委托代理人张兆庆，贵州滴水律师事务所律师。
特别授权委托代理人杨贵，贵州滴水律师事务所律师。
原告贵州金尚房地产开发有限公司与被告林志远商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，适用简易程序由审判员余华独任审理。审理中，因被告林志远提起反诉，遂转为适用普通程序由审判员余华担任审判长，与人民陪审员王广普、张映媛组成合议庭，于2015年10月13日、2015年10月30日公开开庭进行了审理。贵州金尚房地产开发有限公司的法定代表人黄金及其委托代理人杨航、吴锋，林志远及其委托代理人张兆庆、杨贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贵州金尚房地产开发有限公司（以下简称“金尚房开”）诉称，2012年11月3日，原告作为甲方，被告林志远作为乙方，双方签订《销售代理合同》约定，甲方将其开发的位于盘县红果镇盘州路旁的“美好佳苑”房地产项目委托乙方独家销售代理，项目占地面积4?495.66平方米，总建筑面积约18?001.14平方米，住宅建筑面积约9?045.69平方米，地下车库建筑面积约8?955.45平方米，地下停车位145个，地面停车位12个，住房销售底价为3?500元每平方米，车位的销售底价根据市场行情定价。乙方的义务为负责“美好佳苑”房地产项目的全程策划、销售，代理甲方办理项目的立项批复手续、建设工程规划许可证手续、施工许可证手续、商品房预售许可证手续，到行政管理部门办理报建、合同备案、预告登记、银行按揭回款交房业务及水电开户等任何与本项目有关的所有事项。所有的税费由甲方全部承担，乙方只负责销售人员的工资和提成。甲方不对乙方聘用人员承担任何法律责任及其他责任。盘县境内乙方办理相关手续产生的差旅费由乙方负责。乙方在代理销售过程中，应根据甲方的实际情况如实系客户介绍，不得夸大、隐瞒或虚假承诺，不得低于底价销售。双方在该合同中还对销售佣金的结算方式、结算时间以及违约责任等进行了约定。合同签订后至2015年2月期间，林志远陆续履行了一些合同义务，自2015年3月份至今，林志远无故中止履行合同，金尚房开有权解除双方签订的《销售代理合同》，林志远应赔偿金尚房开相应的经济损失。请求：一、判决解除金尚房开与林志远于2012年11月3日签订的《销售代理合同》。二、判决林志远赔偿金尚房开违约损失253?569.36元。三、诉讼费由林志远承担。
被告林志远辩称，金尚房开陈述林志远未履行合同义务及对客户做虚假承诺不属实，金尚房开主张解除双方签订的《销售代理合同》不符合法律规定的解除条件，林志远并未违约，也未给金尚房开造成经济损失，金尚房开要求赔偿违约损失的理由不能成立。诉讼费应由人民法院依法判决。
反诉原告林志远诉称，2012年11月3日，金尚房开与林志远签订《销售代理合同》约定，金尚房开将其开发的位于盘县红果镇盘州路旁，占地面积4?495.66平方米、建筑总面积约18?001.14平方米、住宅建筑面积约9?045.69平方米的“美好佳苑”房地产项目的立项批复、合同备案、预告登记、办理银行按揭等事项委托林志远办理。其中，对林志远代销商品房的底价约定为3?500元每平方米，林志远可代理销售的商品房面积不低于8?500平方米。房屋、车位代销佣金的计算方式为，销售底价×销售的建筑面积×2%。超出底价的溢价佣金计算方式为，（实际销售单价-
销售底价）×销售的建筑面积×30%，佣金的结算时间为，每月佣金在次月25日前结算，再在结算次月的5日前支付80%，余款待销售的房屋办理结束相关手续后10个工作日内一次性付清。即按80%的比例支付佣金是金尚房开的先合同义务，代办销售房屋的相关手续是林志远的后合同义务。对林志远代办该房地产项目的立项批复、建设工程规划证等证件的服务费报酬双方约定为100?000元。合同签订后，林志远除依约完成了代办项目立项批复、建设工程规划许可证等义务外，从2013年5月15日至今，共代销了“美好佳苑”房地产项目80套商品房中的72套（金尚房开法定代表人黄金自留了8套），面积为7?998.84平方米，按合同约定应以不低于8?500平方米结算佣金。在此期间，金尚房开还委托林志远以相同的价格和条件代销了“黄金综合楼”的9套商品房，面积为1?173.54平方米。至此，林志远代销上述商品房共81套，销售面积应按9?673.54平方米计算，总计代销房款为33?884?065.20元。应获得的佣金为1?211?368.29元（底价佣金677?147.80元、溢价佣金534?220.50元）。按80%支付比例计算为969?094.64元，但金尚房开在陆续支付了720?000元后，对余下的249?094.64元佣金及前述100?000元办证服务费一直拖延未付。此后，林志远为体现履行合同义务的诚意，在2015年3月提前完成了“美好佳苑”、“黄金综合楼”的产权证初始登记（即大产权证登记），而金尚房开在与客户签订的《商品房买卖合同》中约定的所有权初始登记的时间为2015年12月30日前，换言之，只要此时间未届满，林志远便不存在办证违约。但在此情况下，金尚房开还是不履行付款义务。尽管如此，林志远在2015年4月至5月期间，再次先履行合同义务，为金尚房开代缴了“美好佳苑”房地产项目商品房买卖契税，符合商品房所有权转移登记的购房户达20多户，林志远现已办理了14户购房户的房屋所有权证，但金尚房开依旧继续拖延付款。据此，金尚房开拒不先行按约定比例履行付款义务的行为，客观上已使林志远在办理产权证过程中感到不安，并担心房屋所有权证全部办理结束后，金尚房开依旧拖延支付余下20%的佣金。金尚房开的上述行为已存在预期违约，故原告对余下20%的佣金一并请求。综上，林志远不存在违约情形，不同意解除合同，同时，在金尚房开未按约定履行付款义务之前，林志远依法享有拒绝其要求履行办证义务的权利。请求：一、判决金尚房开支付林志远代销商品房的佣金491?368.30元、代办立项批复等证件服务费报酬100?000元。二、诉讼费由金尚房开承担。
反诉被告贵州金尚房地产开发有限公司辩称，林志远的全部反诉请求无事实和法律依据，应予驳回，理由如下：一、林志远陈述的相关事实不属实。林志远自称其职业是商品房销售代理，但其并未向金尚房开出示过任何证件，金尚房开对林志远的职业身份有异议。林志远陈述其已代销81套商品房不属实，其陈述的代销了“黄金综合楼”项目的9套房屋与涉案合同无关，林志远只能另案主张权利。林志远陈述其代缴了商品房买卖契税不属实，实际上是金尚房开的工作人员于2014年11月27日自行通过银行转账方式支付。二、2015年3月，林志远无故中止履行合同，其行为已构成违约。三、林志远成功销售商品房一套，就能够在次月25日之前结算一次，金尚房开再在结算的次月5日前向其支付佣金的80%，林志远应尽善良处理委托事务的注意义务，若欠缺此注意，即为有过错。林志远未完成合同约定的义务之前，金尚房开有权利不支付佣金及补助费。双方签订的《销售代理合同》系双务有偿合同，林志远履行合同义务是金尚房开履行支付佣金义务的条件，其无权行使不安抗辩权中止履行合同，林志远的行为已构成违约。四、林志远虽履行了一些合同义务，但至今仅为购房户办理了14户房屋所有权证，面积约1?479.80平方米，且尚未办理土地使用证，根据合同约定，林志远并未成功销售一套商品房，其无权向金尚房开主张佣金。对于金尚房开已支付的720?000元，金尚房开将根据本案查明的事实另案主张权利。林志远主张的100?000元并不是代办立项批复等证件的服务费，而是其在完全履行合同义务后的补助费，现林志远已中止履行合同，金尚房开不应支付该笔款项。五、金尚房开与林志远之间形成的是委托合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，金尚房开作为委托人，可以随时解除双方签订的委托合同。
原告（反诉被告）贵州金尚房地产开发有限公司提交了以下证据材料：1、金尚房开的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明复印件各一份，用以证明金尚房开的基本情况及诉讼主体资格。林志远对该组证据无异议。2、金尚房开与林志远于2012年11月3日签订的《销售代理合同》复印件一份，用以证明金尚房开与林志远之间存在委托合同关系，双方对各自的权利义务及违约责任等进行了约定。林志远的质证意见为，对真实性无异议，但不能证明林志远违约。3、金尚房开与冯光尧签订的《协议书》复印件一份，用以证明林志远未为冯光尧办理5套房屋的相关手续，导致金尚房开未能履行其与冯光尧之间签订的协议，给金尚房开造成了相应的经济损失。林志远的质证意见为，对证据的“三性”均不予认可，冯光尧与林志远之间不存在任何合同关系，林志远没有义务为其办理相关手续。4、金尚房开与冯光尧签订的《调解协议书》复印件一份，用以证明林志远未履行合同义务，导致金尚房开对冯光尧违约，给金尚房开造成了200?000元的经济损失，另外，金尚房开还有53?569.36元的预期收入未得到，上述经济损失应由林志远赔偿。林志远的质证意见为，对证据的“三性”均不认可，冯光尧与金尚房开签订的合同与林志远无关，林志远不应承担赔偿责任。5、银行转账单复印件一份，用以证明金尚房开于2014年11月27日自行缴纳了商品房买卖契税，林志远陈述是其代为缴纳不属实。林志远的质证意见为，无法核实该笔款的用途，对“三性”均不予认可。6、金尚房开于2015年9月24日出具的情况说明复印件一份，用以证明林志远只履行了部分合同义务。林志远的质证意见为，该证据只能证明林志远在2015年8月17日之前还在为金尚房开的购房户办理房屋所有权证，不能证明办理房屋所有权证是林志远的合同义务。7、责令通知复印件一份，用以证明因林志远未履行合同义务，金尚房开于2015年5月18日责令林志远履行合同义务。林志远的质证意见为，对“三性”均不予认可，林志远从未收到过该通知。8、红果水资源开发有限公司与用水户供水协议书、城镇小区用户供用电协议、防雷工程设计评价协议书、有线电视安装协议书复印件各一份，用以证明林志远未完全履行合同义务，金尚房开自行办理了水电使用及有线电视安装等事项。林志远的质证意见为，对真实性无异议，水电使用及有线电视安装等事项确实是林志远的合同义务，但涉及价格的谈判，就由金尚房开自行协商处理。9、黄金与林志远通话的录音光盘一份及整理的文字材料一份，用以证明林志远无故中止履行合同，金尚房开的法定代表人黄金打电话给林志远进行交涉。林志远的质证意见为，该录音未征得林志远的同意，对合法性不予认可，不能证明林志远中止履行合同。10、林志远代销的商品房统计表及金尚房开自行销售的商品房统计表复印件各一份，用以证明林志远实际代为销售的商品房只有56套，已办理房屋所有权证的商品房面积为1?479.80平方米。林志远的质证意见为，该统计表是金尚房开自行制作的，不予认可，林志远只认可保存于房管部门的统计表。
被告（反诉原告）林志远提交了以下证据材料：1、盘县基本建设投资项目备案情况统计表、金尚房开委托蒋先泰办理建设工程规划许可证和施工许可证的委托书、金尚房开委托蒋先泰办理土地转让手续的授权委托书、建设用地规划许可证、金尚房开委托蒋先泰办理商品房预售许可证的授权委托书、六盘水市商品房项目交付使用备案申请表、金尚房开委托蒋先泰办理房屋所有权初始登记的授权委托书复印件各一份，盘县住房和城乡建设局收件收据、房屋所有权申请登记表复印件各二份，用以证明林志远代理原告办理了项目立项批复手续、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用手续、建设用地规划许可证、商品房预告登记、商品房预售许可证、商品房交付使用手续、商品房初始登记等事项，金尚房开对该组证据均无异议。2、拍摄于盘县住房和城乡建设局办证大厅的房屋所有权初始登记工作规程的照片两张，用以证明办理商品房所有权初始登记与办理商品房所有权证书不是同一概念，各自需提交的材料不同。金尚房开的质证意见为，不能达到林志远的证明目的。3、盘县住房和城乡建设局权属管理股出具的房开商办理商品房转移登记（分割给业主）需提交证件清单复印件一份，用以证明林志远在2015年12月30日之前只需代金尚房开向购房户交付办理商品房转移登记的有关材料，而不是代原告向购房户交付房屋所有权证书。金尚房开的质证意见为，不能达到林志远的证明目的。4、（2014）道民初字第431号民事判决书复印件一份，用以证明林志远只需代理金尚房开向购房户交付办理商品房转移登记所需的相关材料，为购房户办理小产权证并不是林志远的合同义务。金尚房开的质证意见为，该证据与本案没有关联性，不能达到林志远的证明目的。5、盘县住房和城乡建设局权属管理股于2015年10月8日出具的证明复印件一份，用以证明林志远已提前、无偿履行合同之外的附属义务，代理金尚房开为14户购房户办理了房屋所有权证，金尚房开陈述林志远从2015年3月份起不履行合同义务不属实。金尚房开的质证意见为，该证据能够证明为购房户办理房屋所有权证是林志远的合同义务。6、美好佳苑销售提成统计表及黄金、黄小红综合楼销售提成统计表各一份，用以证明林志远代销的房屋数量、价格及应得到的佣金数额。金尚房开的质证意见为，该统计表系林志远自行制作的，与实际销售情况不符。7、2012年年终奖提成发放表，用以证明蒋先泰系林志远雇佣的人员，蒋先泰的行为系林志远履行合同义务的行为。金尚房开对该证据无异议。8、金尚房开与购房户签订的商品房买卖合同复印件一份，用以证明根据金尚房开与购房户签订的商品房买卖合同的内容，林志远只需在2015年12月30日前代为办理房屋所有权的初始登记就算完成合同义务，林志远不存在违约行为，且金尚房开与购房户在合同中约定，金尚房开不负责办理商品房转移登记和因此产生的税费。另外，合同中还约定出卖人提供足够的停车位给买受人使用，满足所有住户停车位以后出卖人有权使用其他多余车位，林志远在代为销售房屋时不存在虚假陈述。金尚房开的质证意见为，该证据只能证明林志远履行了部分合同义务，不能证明其未违约，金尚房开承诺提供足够车位给购房人有偿使用，但林志远向购房户宣传是无偿使用。9、2012年至2014年奖金提成统计表复印件各一份，2013年1月至2月份工资表复印件一份，美好佳苑预定协议复印件三份，用以证明高红琴、蔡淼、伍丽红均系林志远雇佣的人员，高红琴与高红芹是同一人，上述人员实施的行为系林志远履行合同义务的行为。金尚房开的质证意见为，无法核实真实性，与本案没有关联性，只能证明林志远履行了部分合同义务。
诉讼中，被告（反诉原告）林志远申请本院到盘县住房和城乡建设局调取“美好佳苑”房地产项目中72套商品房买卖合同及“黄金综合楼”9套商品房买卖合同登记备案的相关手续及办理时的委托书。本院审查后予以准许，并调取了72户购房户出具的授权委托书复印件及“美好佳苑”房地产项目和“黄金综合楼”已售商品房的清单复印件3页。林志远出示72份授权委托书，用以证明林志远在2015年5月25日还在履行合同义务，并不存在违约中止履行合同的情形，林志远在2015年8月17日之前还无偿代理原告为购房户办理房屋所有权证。金尚房开的质证意见为，该组证据能够证明林志远有义务代理原告为购房户办理房屋所有权证。林志远出示“美好佳苑”房地产项目和“黄金综合楼”已售商品房的清单，用以证明林志远实际代销房屋的情况，该清单中除了购房户为黄金、黄雨华、黄艳、李局、何局、黄小红这几套不是林志远代销的外，其余的都是林志远代销的。金尚房开的质证意见为，该清单系盘县住房和城乡建设局对涉案房屋销售情况的统计，不能证明系林志远代销，且“黄金综合楼”中的房屋销售与本案无关。
诉讼中，被告（反诉原告）林志远申请证人蒋先泰出庭作证，本院审查后予以准许，并通知蒋先泰出庭作证。庭审中，林志远放弃要求蒋先泰出庭作证。
对证据的分析与认定，1、金尚房开的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，该组证据符合证据“三性”的规定，可以作为认定金尚房开的基本情况，是本案适格诉讼主体的依据。2、金尚房开与林志远于2012年11月3日签订的《销售代理合同》，双方对该证据均无异议，可以作为认定金尚房开与林志远之间存在委托合同关系，双方对各自的权利义务及违约责任等进行了约定的依据。3、盘县基本建设投资项目备案情况统计表、金尚房开委托蒋先泰办理建设工程规划许可证和施工许可证的委托书、金尚房开委托蒋先泰办理土地转让手续的授权委托书、建设用地规划许可证、金尚房开委托蒋先泰办理商品房预售许可证的授权委托书、六盘水市商品房项目交付使用备案申请表、金尚房开委托蒋先泰办理房屋所有权初始登记的授权委托书、盘县住房和城乡建设局收件收据、房屋所有权申请登记表，金尚房开对该组证据均无异议，可以作为认定林志远履行合同义务代理原告办理了项目立项批复手续、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用手续、建设用地规划许可证、商品房预告登记、商品房预售许可证、商品房交付使用手续、商品房初始登记等事项的依据。4、红果水资源开发有限公司与用水户供水协议书、城镇小区用户供用电协议、防雷工程设计评价协议书、有线电视安装协议书，双方对该组证据均无异议，可以作为认定金尚房开自行办理“美好佳苑”房地产项目的水电使用及有线电视安装等事项的依据，但不能作为认定林志远违约的依据。5、拍摄于盘县住房和城乡建设局办证大厅的房屋所有权初始登记工作规程的照片、盘县住房和城乡建设局权属管理股出具的房开商办理商品房转移登记（分割给业主）需提交证件清单，该组证据符合证据“三性”的规定，可以作为认定办理房屋所有权登记需提交相应材料的依据。6、2012年年终奖提成发放表、2012年至2014年奖金提成统计表、2013年1月至2月份工资表、美好佳苑预定协议，上述证据能够相互印证，与林志远的陈述也能吻合，可以作为认定蒋先泰、高红琴、蔡淼、伍丽红系林志远雇佣的人员的依据。7、金尚房开与购房户签订的商品房买卖合同，符合证据“三性”的规定，可以作为认定金尚房开与购房户之间对各自的权利义务进行约定的依据。8、金尚房开于2015年9月24日出具的情况说明、盘县住房和城乡建设局权属管理股于2015年10月8日出具的证明、本院依林志远的申请调取的72户购房户出具的授权委托书，上述证据能够相互印证，可以作为认定林志远截止2015年8月17日仍然在履行合同义务的依据。9、本院依林志远的申请调取的“美好佳苑”房地产项目已售商品房的清单，该证据从房管部门调取，符合证据“三性”的规定，结合金尚房开及林志远的陈述，可以作为认定林志远代理销售商品房的数量、面积、价格的依据。10、林志远自行制作的林志远代销的商品房统计表及金尚房开自行销售的商品房统计表，金尚房开自行制作的美好佳苑销售提成统计表及黄金、黄小红综合楼销售提成统计表，该组证据分别系金尚房开与林志远自行制作，与本院从房管部门调取的统计表均不一致，不能作为认定本案事实的依据。11、本院依林志远的申请调取的“黄金综合楼”已售商品房的清单、（2014）道民初字第431号民事判决书、金尚房开与冯光尧签订的《协议书》、金尚房开与冯光尧签订的《调解协议书》，该组证据与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的依据。12、银行转账单，因金尚房开未提供相关证据证实该笔笔款项的用途，不能作为认定本案事实的依据。13、责令通知，因金尚房开未提供有效证据证实该通知已送达林志远，不能作为认定林志远违约的依据。14、黄金与林志远通话的录音光盘及整理的文字材料，双方对该证据的真实性无异议，可以作为认定金尚房开与林志远曾因代理销售商品房事宜通过电话进行过交涉，但因无其他证据相互印证，不能作为认定林志远违约的依据。
经审理查明，2012年11月3日，金尚房开作为甲方，林志远作为乙方，双方签订《销售代理合同》约定：“1、甲方委托乙方独家销售代理的项目名称为盘县红果美好佳苑项目，盘县红果美好佳苑项目由贵州金尚房地产开发有限公司投资开发建设，项目地址位于盘县红果盘州路旁（红果体育馆旁）。美好佳苑项目占地面积为4?495.66平方米，总建筑面积约为18?001.14平方米，住宅建筑面积约为9?045.69平方米，地下车库建筑面积约为8?955.45平方米，地下停车位145个，地面提车位12个。（以上数量均以建筑实物为准）。乙方必须将所有房屋、车位等全部销售完。（可销售的房屋面积不低于8?500平方米，附一层全部车位）。甲方不需销售的房屋及车位，乙方为甲方办理完相关手续。2、美好佳苑项目住房的销售底价为3?500元／平方米，车位的销售底价根据市场行情定价。3、乙方负责盘县红果美好佳苑项目的全程策划、销售，并代理甲方办理项目的立项批复手续、建设工程规划许可证手续、施工许可证手续、商品房预售许可证手续；相关行管部门报建、合同备案、预告登记、办理银行按揭回款、交房业务、水电开户等任何与本项目有关的所有手续。所有的税费全部由甲方承担，乙方只负责销售人员的人工工资和销售人员的提成。甲方不对乙方聘用人员承担任何法律责任及其他责任。盘县境内乙方办理相关手续产生的差旅费由乙方负责。4、销售佣金结算方式：以成功销售的房屋为结算依据，成功销售是指：购房客户与甲方签署正式商品房销售合同并收到合同所载全部购房款、办理完相关手续交付给购房客户为止。房屋、车位佣金：销售底价×销售的建筑面积×2%。房屋、车位溢价佣金：（实际销售单价-
销售底价）×销售的建筑面积×30%。除佣金外，甲方向乙方另行支付人民币壹拾万元整（￥：100?000.00元）费用。佣金结算时间：每月的佣金在次月25日之前结算一次，甲方在次月5日前支付乙方应付佣金的80%，余款待所代理销售的所有销售房屋全部售完并办理结束相关手续后，10个工作日内一次性付清……6、乙方在代理过程中，应根据甲方的实际情况如实向客户介绍，不得夸大、隐瞒或虚假承诺。不得低于底价销售……”。合同签订后，林志远雇佣蒋先泰、高红琴等人履行合同义务，蒋先泰先后代金尚房开办理了项目立项批复手续、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用手续、建设用地规划许可证、商品房预告登记、商品房预售许可证、商品房交付使用手续等事项，并于2014年11月12日申请办理了“美好佳苑”房地产项目的所有权初始登记。购房户决定购买房屋后，由购房户直接与金尚房开签订商品房买卖合同。金尚房开与购房户在合同中约定，出卖人承诺于2015年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不负责办理商品房转移登记和因此产生的税费。出卖人提供足够的停车位给买受人使用，满足所有住户停车位以后出卖人有权使用多余车位。另外，购房户均向林志远雇佣的人员高红琴（高红芹）出具了授权委托书，委托事项为，办理商品房的转移登记手续，并领取房屋所有权证。办理商品房抵押贷款的抵押登记手续，并领取房屋他项权证。若商品房为预售商品房且在抵押期间竣工的，重新办理商品的抵押登记手续，并领取房屋他项权证和其他相关资料。待商品房抵押登记的抵押关系终止时，办理注销抵押登记手续，并领取相关资料。截止2015年8月17日，林志远共代为办理了14户购房户的房屋所有权证。
根据原被告的陈述及从盘县住房和城乡建设局调取的售房清单，林志远代销“美好佳苑”房地产项目中的商品房统计如下（价格单位：元，面积单位：平方米）：
序号合同编号姓名房号单价面积120130500龙征洋3-1-3-33680120.75220130501张文玉2-3-4-1370086.23320130502李锐3-1-6-23660118.20420130503罗忠卫3-1-7-33600120.75520130504张燕萍2-1-4-23700111.82620130505陈永碧2-3-4-2350098.27720130506王桥花2-2-3-2368097.90820130507王琴3-1-6-13660116.93920130508黄菜春2-1-3-23680111.821020130509裴敏2-1-3-13780111.821120130510徐美玲3-1-2-43580120.611220130511王春普3-1-4-43600120.611320130512殷家方3-1-1-44120120.611420130513袁加德2-3-2-1372086.231520130514封舟伟3-1-6-33600120.751620130515敖春3-1-10-23820118.201720130516敖彦华3-1-4-33700120.751820130517王玲3-1-5-43640120.611920130518牟景坤3-1-8-33760120.752020130519付裕3-1-5-13640116.932120130520付国才3-1-4-13620116.932220130521顾典康3-1-2-33660120.752320130522林小玉2-3-2-2361098.272420130523丁武情3-1-4-23650118.202520130524王春菊3-1-5-33678120.752620130525杨华成3-1-7-13640116.932720130526吕尧湘3-1-2-33660118.202820130527任萍芬2-2-3-1368085.912920130528何臻2-3-3-1368086.233020130529王郭分2-1-4-13700111.823120130530龙卜刁3-1-8-13680116.933220130531崔向立2-2-2-2350097.903320130532王春海3-1-10-43760120.613420130533陆燕2-1-2-13610111.823520130534李波3-1-10-13710116.933620130535赵满3-1-8-43700120.613720130536陈尚许3-1-3-43600120.613820130537袁维维3-1-7-23718118.203920130538冯冰2-3-3-2363098.274020130539李小丹3-1-9-33780120.754120130540张丽3-1-8-23690118.204220130541路萍3-1-5-23500118.204320130542王艳3-1-1-24180118.204420130543李佳林2-2-1-2520097.904520130544蒋先高3-1-3-13600116.934620130545何柔3-1-1-14100116.934720130546谭林娟2-2-2-1360085.914820130547高小叠2-3-1-1350086.234920130548徐学友2-2-4-2370097.905020130549蒋泽标2-2-4-1370085.915120130550周东芬3-1-2-13580116.935220130551任广斌3-1-3-23640118.205320130552蒋先泰2-2-5-2356097.905420130553蔡淼2-3-5-1356086.235520130554林志远2-2-5-1350085.915620130555沈丽云3-1-7-43660120.615720130556邹湘黔2-1-6-23500111.825820130557孔中国2-1-5-23500111.825920130558吴启雷2-1-6-13500111.826020130559王小青2-1-2-23500111.826120130560何坤华2-1-5-13670111.826220130561蔡小平3-1-9-23800118.206320130562付江3-1-9-13720116.936420130563何娥琴3-1-1-34180120.756520130564许大玲3-1-6-43660120.616620130565黄俊2-3-5-2350098.276720130566冯也晋3-1-10-33650120.756820130567任东梅3-1-9-43800120.616920130568高玉杰2-2-6-2350097.97020130569杨富生2-2-1-15263.6085.9171方建荣3-1-11-13680182.847220130570刘付华2-3-1-2350098.27双方在履行合同的过程中，金尚房开至今已向林志远支付了佣金720?000元。
本院认为，本案的争议焦点是：一、金尚房开与林志远签订的《销售代理合同》是否应予解除。二、林志远是否构成违约。三、金尚房开是否还应支付林志远佣金及林志远主张的办证服务费报酬。
关于金尚房开与林志远签订的《销售代理合同》是否应予解除的问题。金尚房开与林志远签订的《销售代理合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据双方的陈述及合同中约定的内容，金尚房开与林志远之间签订的合同属于商品房委托代理销售合同，即双方之间形成的是委托合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”的规定，金尚房开作为委托人，其可以随时解除委托合同，故金尚房开主张解除合同，应予支持。林志远不同意解除合同的理由不能成立，不予支持。
关于林志远是否构成违约的问题。根据金尚房开的陈述，其主张林志远构成违约的理由主要有以下两个方面。一方面为林志远从2015年3月份起便无故中止履行合同，对停车位一直未销售，至今只为14户购房户办理了房屋所有权证，对其余购房户购买的房屋及金尚房开自留的房屋均未办理房屋所有权证及土地使用权证。另一方面为双方在合同中约定林志远应根据金尚房开的实际情况如实向客户介绍，不得夸大、隐瞒或虚假承诺，而林志远在代销房屋的过程中做虚假陈述，向购房户承诺购买房屋有相应的车位，但金尚房开为了安全考虑重新进行了规划，没有了所谓的车位，导致部分购房户到金尚房开堵门，给金尚房开造成了相应的经济损失。对于金尚房开提出的第一方面的理由，根据双方在合同中约定的林志远的义务、本院依林志远的申请从盘县住房和城乡建设局调取的购房户出具给林志远雇佣人员的授权委托的内容以及金尚房开与购房户签订的商品房买卖合同的内容，虽能认定林志远有义务向购房户提供办理商品房所有权转移登记所需的材料并协助购房户到房管部门办理房屋所有权登记，但双方在合同中并未对具体的期限进行约定。金尚房开虽主张双方口头约定在2015年7月15日前办理完毕，但林志远予以否认，金尚房开也未提供有效证据予以证实。另外，金尚房开与购房户签订的商品房买卖合同中也只是约定出卖人于2015年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不负责办理商品房转移登记。即使以该时间作为林志远履行合同义务的最后期限，金尚房开起诉时该期限也尚未届满。且林志远现已代理金尚房开办理了“美好佳苑”房地产项目的所有权初始登记，根据盘县住房和城乡建设局出具的证明内容，林志远在2015年8月17日之前仍然履行合同义务，协助14户购房户办理了商品房所有权转移登记手续。故金尚房开以其第一方面的理由主张林志远违约不能成立，不予支持。对于金尚房开提出的第二方面的理由，林志远辩解其并未对购房户作虚假陈述，对此，金尚房开同样也未提供有效证据予以证实，且根据金尚房开与购房户签订的商品房买卖合同中的约定，金尚房开作为出卖人，是其自己承诺提供足够的停车位给买受人使用，满足所有住户停车位以后其对剩余车位有权使用。故金尚房开以其第二方面的理由主张林志远违约也不能成立，不予支持。因林志远不构成违约，金尚房开要求林志远赔偿违约损失253?569.36元也就无事实依据，其理由不能成立，不予支持。
关于金尚房开是否还应支付林志远佣金及林志远主张的办证服务费报酬的问题。对于林志远代销商品房的具体情况，林志远与金尚房开均自行制作了相应的统计表，但双方统计的数据差异比较大，且均未提供相应的证据加以印证。对此，可依据本院依林志远的申请从盘县住房和城乡建设局调取的统计表为准，该统计表中，“美好佳苑”房地产项目共有商品房80套，林志远主张其代销了72套，自认有8套不是其代销的。金尚房开虽辩解林志远代销的商品房仅有56套，有一部分是其自行销售的，但根据双方在合同中的约定，“美好佳苑”房地产项目中除了金尚房开不需要销售的以外，林志远必须全部销售完，金尚房开并未提供证据证实其哪一部分属于其自行销售的，故其辩解理由不能成立，不予支持。即林志远已代销的商品房共72套。
双方签订的《销售代理合同》虽已解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，金尚房开应以林志远代销72套商品房的具体单价、面积，按合同约定向林志远支付相应的佣金。双方在合同中虽约定可销售的房屋面积不低于8?500平方米，但双方在合同中约定佣金的计算方式是以销售房屋的实际面积进行计算。故林志远主张按8?500平方米进行计算的理由不能成立，不予支持。金尚房开虽辩解根据双方在合同中的约定，佣金应以成功销售的房屋为结算，林志远至今仅办理了14户购房户的房屋所有权证，未办理土地使用权证，未成功销售一套房屋，金尚房开不应支付佣金。但双方在合同中只约定成功销售是指购房户与金尚房开签订正式商品房买卖合同并收到所载全部购房款、办理完相关手续交付给购房客户为止，并未明确约定协助购房户办理房屋所有权证及土地使用权证是成功销售的前提，且从生活常理看，商品房的销售环节也不包括办理房屋所有权证及土地使用证等证件，故金尚房开的该辩解理由不能成立，不予支持。
根据双方在合同中的约定，佣金分为两部分支付，一部分为每月代销房屋后在次月进行结算，再在结算的次月支付80%，剩余的20%待所有商品房代销完成并办理结束相关手续后支付。双方均认可“美好佳苑”房地产项目的商品房现已全部销售完毕，即金尚房开支付佣金80%的条件已经成就，其应向林志远支付该部分佣金。对于剩余20%的支付条件，虽然双方均未举证证明“办理结束相关手续”具体指办理什么手续，但根据林志远在反诉状中的陈述，其自认剩余20%佣金的支付条件为协助购房户办理完房屋所有权证，因双方签订的合同现已解除，林志远还尚未协助所有购房户办理完房屋所有权证，故该部分佣金的支付条件尚未成就，金尚房开不应向林志远支付该部分佣金，林志远主张金尚房开构成预期违约，要求支付该部分佣金的理由不能成立，不予支持。
根据双方约定的佣金计算方式，林志远代销商品房的佣金计算如下表所示（金额单位：元，面积单位：平方米）：
销售单价销售底价溢价销售面积底价佣金溢价佣金36803500180120.758452.56520.53700350020086.236036.15173.836603500160118.282745673.636003500100120.758452.53622.537003500200111.827827.46709.235003500098.276878.903680350018097.968535286.636603500160116.938185.15612.6436803500180111.827827.46038.2837803500280111.827827.49392.883580350080120.618442.72894.6436003500100120.618442.73618.341203500620120.618442.722433.463720350022086.236036.15691.1836003500100120.758452.53622.538203500320118.2827411347.237003500200120.758452.5724536403500140120.618442.75065.6237603500260120.758452.59418.536403500140116.938185.14911.0636203500120116.938185.14209.4836603500160120.758452.557963610350011098.276878.93242.9136503500150118.28274531936783500178120.758452.56448.0536403500140116.938185.14911.0636603500160118.282745673.63680350018085.916013.74639.143680350018086.236036.14656.4237003500200111.827827.46709.236803500180116.938185.16314.2235003500097.96853037603500260120.618442.79407.5836103500110111.827827.43690.0637103500210116.938185.17366.5937003500200120.618442.77236.636003500100120.618442.73618.337183500218118.282747730.283630350013098.276878.93832.5337803500280120.758452.51014336903500190118.282746737.4350035000118.28274041803500680118.2827424112.852003500170097.968534992936003500100116.938185.13507.941003500600116.938185.121047.43600350010085.916013.72577.335003500086.236036.103700350020097.9685358743700350020085.916013.75154.63580350080116.938185.12806.3236403500140118.282744964.4356035006097.968531762.2356035006086.236036.11552.1435003500085.916013.7036603500160120.618442.75789.28350035000111.827827.40350035000111.827827.40350035000111.827827.40350035000111.827827.4036703500170111.827827.45702.8238003500300118.282741063837203500220116.938185.17717.3841803500680120.758452.52463336603500160120.618442.75789.2835003500098.276878.9036503500150120.758452.55433.7538003500300120.618442.710854.935003500097.9685305263.635001763.685.916013.745453.262836803500180182.8412798.89873.3635003500098.276878.90560377.3503131.973即林志远代销商品房的佣金总额为1?063?509元（560?377.3元＋503?131.973元≈1?063?509元），因双方签订的《销售代理合同》现已解除，解除时上述佣金仅有80%达到支付条件，即金尚房开应支付林志远的佣金为850?807元（1?063?509元×80%≈850?807元），由于双方在履行合同的过程中，金尚房开已向林志远支付了720?000元，金尚房开现还应向林志远支付佣金130?807元。林志远主张的佣金491?368.30元超过了上述金额，超出部分不予支持。
林志远主张其除了代销“美好佳苑”房地产项目中的商品房外，还代销了“黄金综合楼”的9套房屋，要求计算代销该9套房屋的佣金，但金尚房开与林志远签订的《销售代理合同》中约定的代销房屋仅为“美好佳苑”房地产项目中的商品房，并不包括“黄金综合楼”的房屋，林志远代销“黄金综合楼”的房屋的行为与本案不是同一法律关系，其不能在本案中主张权利，如其认为金尚房开应向其支付代销该9套房屋的佣金，林志远可以另行主张权利。
对于林志远主张的办证服务费报酬100?000元，双方在合同中销售佣金计算方式部分虽约定，除佣金外，金尚房开向林志远另行支付100?000元费用，但双方并未明确约定该笔费用系林志远代理办证的服务费报酬，金尚房开对此予以否认，林志远也未提交其他有效证据予以证实该笔费用系办证服务费报酬。且从双方签订的合同内容看，金尚房开支付该笔费用的前提应是林志远将合同中约定由其履行的义务履行完毕。林志远的合同义务包括代销商品房和车位，其虽已代销了商品房，但尚未代销车位，金尚房开已主张解除了合同，双方签订的合同应中止履行，即林志远的合同义务在合同解除时尚未履行完毕，尚未达到支付该100?000元的条件，故林志远主张该100?000元的理由不能成立，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零九条、第四百零五条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）贵州金尚房地产开发有限公司与被告（反诉原告）林志远于2012年11月3日签订的《销售代理合同》。
二、反诉被告贵州金尚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内支付尚欠反诉原告林志远的代销商品房的佣金130?807元。
三、驳回原告贵州金尚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告林志远的其他诉讼请求。
如义务人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5?104元，由本诉原告贵州金尚房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费4?857元，由反诉原告林志远负担3?399元，反诉被告贵州金尚房地产开发有限公司负担1?458元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。
如义务人未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，权利人可在本判决书确定的履行期限届满后两年以内，向本院申请强制执行。
审 判 长 余 华
人民陪审员 王广普
人民陪审员 张映媛
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 胡 丽