安徽省安庆市宜秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宜秀民一初字第00991号
原告：安庆鸿源化工有限责任公司，住所地安徽省安庆市。
法定代表人：王文俊，经理。
委托代理人：汪进林，安徽中天人律师事务所律师。
被告：郑和友，男，1977年5月20日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。
被告：安庆市大翔糖酒有限责任公司大翔超市，住所地安徽省安庆市。
负责人：朱菊芬，经理。
委托代理人：杨敏，安徽长江人律师事务所律师。
原告安庆鸿源化工有限责任公司（以下简称鸿源公司）与被告郑和友、安庆市大翔糖酒有限责任公司大翔超市（以下简称大翔超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿源公司法定代表人王文俊及其委托代理人汪进林到庭参加诉讼，被告大翔超市委托代理人杨敏到庭参加诉讼，被告郑和友经本院传票传唤无正当理由两次未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鸿源公司诉称：2012年4月14日，原告与二被告签订《房屋租赁协议》，约定将原告所有的位于安庆市经济开发区迎宾路297号（鸿源公司厂区内）的办公楼及紧邻办公楼南面两幢小楼出租给二被告用于生产经营，租赁面积为3992.69平方米。中间的绿化带及空场无偿供二被告使用，租期为10年，自2012年7月1日起至2022年6月30日止，月租金为48333.33元人民币（税后），年租金为580000元人民币（税后）。2013年6月1日支付第二年租金，2014年6月1日支付第三年租金，如此类推。同时约定，未经原告同意，被告不得转租。租赁期间，被告应当及时支付房租及其他相应费用，如拖欠租金一个月以上，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止该租赁协议。该合同由被告郑和友签字并加盖被告大翔超市公章。合同签订后，被告即开始对房屋进行装修、经营，并与2012年4月26日支付第一年租金580000元，但2013年6月1日一年期满，被告没有按照约定缴纳租金，虽经原告多次催缴，但被告仍未缴纳，并发现其有转租行为，已严重违约。现诉至法院要求：判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；判令被告立即搬出承租房屋和场地，并恢复原状，如被告不恢复，由原告自行处理，费用由被告承担。
原告鸿源公司为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据一：原告鸿源公司营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明、身份证。证明原告鸿源公司的主体资格；
证据二：原告鸿源公司土地证2份、房产证3份。证明原告鸿源公司对本案出租合同所涉房产具有完全的所有权；
证据三：房屋租赁协议。证明2012年4月14日原、被告签订协议约定原告鸿源公司将自身所有的座落在安庆经济开发区迎宾路297号（鸿源公司厂区内）的办公楼及紧邻办公楼南面两幢小楼（原车间）出租给被告用于生产经营，租赁建筑面积为3992．69平方米。中间的绿化带及空场无偿供被告合法使用；租期10年，自2012年7月1日起，至2022年6月30日止，月租金为48333.33元人民币（税后），年租金为580000元人民币（税后），租金自合同生效之日起开始计算，每年均提前1个月支付全年的租金，即第1年租金于合同签订当日支付580000元人民币；2013年6月1日支付第2年租金，2014年6月1日支付第3年租金，如此类推。未经原告同意被告不得转租。厂房租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权增收5％滞纳金，并有权终止租赁协议；该合同由被告郑和友签字并加盖被告大翔超市公章；
证据四：私营企业基本注册信息查询单、朱菊芬的户籍证明。证明朱菊芬系被告大翔超市负责人；证明朱菊芬的个人身份；
证据五：被告郑和友的户籍证明。证明被告郑和友与朱菊芬是叔嫂关系；证明被告郑和友与被告大翔超市是本案租赁协议的共同租赁人；
证据六：房屋租赁合同、调解协议附示意图、收条。证明被告郑和友将承租的涉案房产中建筑面积约1100平方米转租给安庆市金盾汽车维修中心（以下简称金盾维修中心），租赁期限自2012年12月10日起至2022年6月30日止，年租金200000元人民币；证明被告郑和友因对涉案房产转租与金盾维修中心发生纠纷，于2013年8月12日达成《调解协议》，该协议附随的《安庆市经典商贸有限责任公司（以下简称经典商贸公司）与金盾维修中心地砖墙分隔示意图》显示：被告郑和友将涉案房产分割成三块分转租给金盾维修中心、经典商贸公司和安庆市尚丰商贸有限公司汉邦商务酒店（以下简称汉邦商务酒店）三家单位；
证据七：照片一组，分别为汉邦商务酒店、经典商贸公司、金盾维修中心。证明被告郑和友对涉案房产分割转租的事实；
证据八：私营企业基本注册信息查询单，原告鸿源公司综合楼底层给排水平面图、二层平面图、三层平面图，照片一组，承诺函。证明汉邦商务酒店的注册经营场所为安庆市开发区迎宾路297号；证明房产出租时，综合楼一至三层左、中、右均有楼梯；证明汉邦商务酒店将原出租房中一至三层的中间楼梯已拆除；证明汉邦商务酒店不仅对涉案房产综合楼加以改造，并加建了建筑物。
被告大翔超市辩称：被告诉讼主体不适格。被告大翔超市非法人单位，不能独立承担民事责任，系案外人安庆市大翔糖酒有限责任公司的分公司。且《房屋租赁协议》等相关材料是安庆市大翔糖酒有限责任公司法定代表人郑和友签名的职务行为，因此合格诉讼主体应当是安庆市大翔糖酒有限责任公司；原告鸿源公司请求解除《房屋租赁协议》没有事实和法律依据：第一，2013年10月30日，原告收取第二年租金580000元，并出具收款收据的行为，明示继续履行《房屋租赁协议》，是对部分房屋转租给金盾维修中心的事后（原告诉状自认起诉前知道转租）追认；第二，原告鸿源公司先履行违约。出租方交付出租房不仅是约定义务，也
是法定义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，履行合同义务的一方承担举证责任。庭审中，原告鸿源公司无任何证据证明何时交付出租房，因此，2012年8月31日双方办理出租房水、电表度数交接，足以证实房屋交付日期，显然原告鸿源公司未按约定先履行交付出租房的行为，违约在先；第三，第二年租金交付合理、合法。虽然合同中约定，2013年6月1日支付第二年租金580000元，但原告鸿源公司迟延交付出租房，应当顺延租期和支付租金日期，被告2013年10月31日支付第二年租金有合理、合法的正当理由，且原告鸿源公司从未催要租金，也未提出异议；第四，《房屋租赁协议》约定的租期为十年，租期较长，因此被告大翔超市投入9500000余元，作长期经营打算。继续履行租赁协议能实现双方合同目的，相反，解除合同，是必造成双方重大经济损失。基于上述事实和理由，请求依法驳回原告的诉求。
被告郑和友未作答辩。
被告大翔超市为支持其抗辩，向本院提交以下证据：
证据一：被告大翔超市营业执照一份。
证据二：安庆市大翔糖酒有限责任公司营业执照、机构代码证各一份。
证据三：被告郑和友身份证复印件一份。
证据一、二、三证明被告大翔超市系安庆市大翔糖酒有限责任公司分支机构，非独立法人单位，郑和友是安庆市大翔糖酒有限责任公司的法定代表人；
证据四：收款收据二份。证明原告鸿源公司于2012年4月26日和2013年10月31日分别收取被告大翔超市两年的房租，每年租金为580000元；
证据五：交接清单一份、王武松基本信息一份。证明：2012年8月31日双方办理出租房屋交接手续的事实；
证据六：《房屋租赁协议》一份。证明双方租赁关系依法成立；根据协议第4条第1款约定，结合证据五，证明2012年8月31日原告才交付房屋；
证据七：投资合作经营协议一份。证明被告大翔超市与安庆市尚丰商贸有限公司合作成立“安庆市尚丰商贸有限公司汉邦商务酒店”的合作关系；
证据八：经典商贸公司营业执照、组织机构代码证一份。证明该公司法定代表人系郑和平；
证据九：郑和平身份证、派出所证明各一份。证明郑和平与本案被告郑和友（安庆市大翔糖酒有限责任公司法定代表人）系同胞兄弟，安庆市大翔糖酒有限责任公司与经典商贸公司合署办公。
被告郑和友未提交证据。
被告大翔超市对原告鸿源公司所列证据的质证意见为：对原告鸿源公司所举证据第一、二、五、八组无异议；对原告鸿源公司所举第三组证据《房屋租赁协议》有异议：1、真实性。协议中的乙方应当为安庆市大翔糖酒有限责任公司（郑和友签名为职务行为），被告提供的协议可以佐证，2、不能达到原告证明目的；对原告鸿源公司所举第四组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但该证据恰恰证明被告大翔超市是安庆市大翔糖酒有限责任公司的分公司；对原告鸿源公司所举第六组证据有异议：1、示意图不属证据范畴；2、不能达到原告证明目的。一是转租给经典商贸公司和汉邦商务酒店不是事实；二是该组证据形成时间是2012年12月，在原告鸿源公司起诉前，结合原告鸿源公司诉称，证明原告鸿源公司已知转租事实；对原告鸿源公司所举第七组证据的真实性和证明目的有异议；对原告鸿源公司所举证据八有异议：1、综合楼给排水平面图真实性有异议，没有设计、测绘单位印章；2、证明目的有异议，承租房装修，是根据协议第七条第四款约定“可根据自己的经营特点进行装修”而进行的维修。原告鸿源公司对被告大翔超市所列证据的质证意见为：对被告大翔超市所举证据一、二、三无异议；对被告大翔超市所举证据四真实性无异议，但对证明目的有异议，第二次租金的支付是在原告鸿源公司起诉以后，不能证明原告鸿源公司同意续租；对被告大翔超市所举证据五真实性有异议，王武松的签名在主文内间部位，上下各有文字，对王武松的签名下方部分的文字不认可，并且没有王武松签署的日期。被告大翔超市没有提供交房清单佐证，达不到证明目的；对被告大翔超市所举证据六真实性无异议，需要说明的是，在该合同的签订过程中，先由原告方签章，再交由被告方签章后送回；对证明目的有异议，不能证明2012年8月31日才交房。对被告大翔超市所举证据七，其真实性及证明力均有异议。《投资合作经营协议书》约定：甲方（安庆市尚丰商贸有限公司）与乙方（被告郑和友）共同出资成立“安庆市尚丰商贸有限公司汉邦商务酒店”，酒店注册资本为人民币5000000元，甲方出资人民币5000000元作为酒店装璜，占酒店80%股份，乙方以租赁的经营场所使用权（安庆开发区迎宾路297号办公大楼房屋，面积2800平方米）作为出资，占酒店20%股份，但安庆市工商局经济技术开发区分局出具的《私营企业基本注册信息查询单》证实：注册资本0元，实收资本0元，企业类型为有限责任公司分公司。其一、《私营企业基本注册信息查询单》反映：企业类型为有限责任公司分公司。其出资人只能是它的母公司——安庆市尚丰商贸有限公司，即工商登记所显示的是一方出资。因此，协议上称“甲方（安庆市尚丰商贸有限公司）与乙方（被告郑和友）共同出资”明显是虚假的。如果说，协议是真实的，那么，企业类型不可能为有限责任公司的分公司，应是独立于协议双方之外的第三方主体，而不是协议一方主体下的分支机构。其二、从双方协定的出资额和所占份额来看，如果甲方出资人民币5000000元作为酒店装璜，占酒店80%股份，那么实际注册资本应为6250000元。因此，被告提供的《投资合作经营协议书》与实际情况明显不符，原告有理由相信是被告在收到法院的诉状后，为了掩盖转租的事实，事后补签协议，正因为时间仓促，忙中出错，漏洞百出，达不到证明目的。从证据审核认定的角度看，原、被告双方提出了不同证明目的的证据，对此，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第77条规定：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”，请人民法院根据证据规则，对被告提供的虚假证据予以合理排除；对被告大翔超市所举证据九真实性无异议，对证明目的有异议。该证据只是证明了郑和友与郑和平是兄弟关系，并没有证明安庆市大翔糖酒有限责任公司与经典商贸公司合署办公的任何内容；被告大翔超市以此证据证明二公司存在合署办公的事实，其实质是混淆了血缘与法律关系，个人关系与公司关系。
经庭审质证，本院对以上证据作如下确认：对原告鸿源公司提供的八组证据，因具有证据的真实性、合法性、关联性，故予采信；对被告大翔超市提供的第一、二、三、四、五、八组证据，因具有证据的真实性、合法性、关联性，故予采信；第六组证据，即2012年4月14日双方订立的《房屋租赁协议》，与原告提交的该《房屋租赁协议》主文一致，但签约主体不一致，因签约被告郑和友经本院传票传唤无正当理由两次未到庭应诉，故不宜采信被告大翔超市提供的该协议原件，而宜采信原告鸿源公司提供的该协议原件；第七组证据，即安庆市尚丰商贸有限公司与郑和友2012年8月1日签订的《投资合作经营协议》，因与工商部门出具的《私营企业基本注册信息查询单》内容相矛盾，即安庆市尚丰贸易有限公司汉邦商务酒店是该有限责任公司之分公司，其出资人只能是其母公司一方出资，而非双方合作成立，故该《投资合作协议书》不予采信；第九组证据，虽具有证据的真实性、合法性、关联性、但达不到被告大翔超市所主张的安庆市大翔糖酒有限责任公司与经典公司合署办公的证明目的。
经审理查明：2012年4月14日，原告鸿源公司与被告大翔超市、郑和友签订《房屋租赁协议》，约定将原告鸿源公司自身所有的座落在安庆经济开发区迎宾路297号（鸿源公司厂区内）的办公楼及紧邻办公楼南边两幢小楼（原车间）出租给被告用于生产经营，租赁建筑物面积为3992.69平方米；租期为10年，自2012年7月1日起至2022年6月30日止，月租金为48333.33元（税后），年租金为人民币580000元（税后），租金自合同生效之日起开始计算，每年均提前1个月支付全年的租金，即第一年租金于合同签订当日支付580000元，2013年6月1日支付第二年租金，2014年6月1日支付第三年租金，如此类推；被告如将该厂房转租，需事先征得原告鸿源公司的书面同意，如果擅自中途转租、转让，则原告鸿源公司不再退还租金；被告如因经营需要需对该厂房进行装修或者增设附属设施、设备等所产生的全部支出费用等全部有被告自理，并应征得原告鸿源公司同意，等等。该《房屋租赁协议》签订后的2012年4月26日，被告向原告鸿源公司支付第一年租金580000元，因被告到2013年6月1日一年期满后没有按照合同约定交纳租金，并有转租的行为，原告鸿源公司遂诉至法院。本院于2013年10月10日予以立案受理，并于2012年10月22日向被告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书后，被告大翔超市才于2013年10月31日向原告鸿源公司支付第二年租金580000元。
另查明，被告郑和友将属原告鸿源公司所有的厂房租赁后，未经原告鸿源公司同意，于2012年12月5日与金盾维修中心李友国签订《房屋租赁合同》，约定将座落于安庆市经济技术开发区迎宾路297号（鸿源公司原厂区内）的1100平方米的房屋出租给金盾维修中心，租赁期限自2012年12月10日至2022年6月30日止，租金为每年200000元人民币。另被告郑和友于2013年8月1日与安庆市尚丰商贸有限公司签订《投资合作经营协议书》，约定双方共同出资成立“安庆市尚丰商贸有限公司汉邦商务酒店”，合作期限自2013年1月1日至2022年6月30日止，注册资本为人民币5000000元，其中，安庆市尚丰商贸有限公司出资5000000元，占汉邦商务酒店80%股份，被告郑和友以租赁的经营场所即安庆市开发区迎宾路297号鸿源公司办公大楼房屋2800平方米作为出资，占汉邦商务酒店20%股份。但经向工商部门查询，汉邦商务酒店登记的名称为“安庆市尚丰商贸有限公司汉邦商务酒店”，注册资本为0元，实收资本为0元，企业类型为有限责任公司分公司，登记的注册资本实收资本与该《投资合作经营协议书》不符，该酒店非双方合作经营。汉邦商务酒店在装修过程中，未经原告鸿源公司同意，将综合楼一至三层中间楼梯拆除，改成电梯间，破坏了原房屋主体结构，无法恢复厂房的正常使用状态。同时查明，被告未经原告鸿源公司同意，将所承租的其中一块厂房供经典商贸公司经营，该公司未经原告鸿源公司同意，擅自加建建筑物。被告称是与该公司合署办公，但未提供任何证据证实。
本院认为，原告鸿源公司与被告郑和友、大翔超市于2012年4月14日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点是，该合同在履行过程中是否因出现一方违约情形而应当依法解除？由此引发原、被告争议的四个问题：
一、被告大翔超市诉讼主体是否适格？
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人；又根据《最高人民法院关于正确适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第40条第（5）项的规定，“其他组织”是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括法人依法设立并领取营业执照的分支机构。被告大翔超市系法人安庆市大翔糖酒有限责任公司分支机构，虽不具备法人资格，但其有一定的组织机构和财产，其作为被告，主体适格。
二、原告鸿源公司是否违约在先？
被告大翔超市认为原告应于2012年4月14日双方签订《房屋租赁协议》时即应交付承租房，但原告鸿源公司于2012年8月31日才交付，迟延交付房屋四个半月，违约在先。根据该《房屋租赁协议》，双方并无约定承租房的交付时间，故原告不存在违约在先的问题；况且《房屋租赁协议》明确约定，签订该协议当日即2012年4月14日，被告即应支付第一年租金580000元（税后），可被告于2012年4月26日才支付租金580000元，故应是被告违约在先。
三、被告大翔超市转租行为是否经原告鸿源公司同意？
原、被告签订的《房屋租赁协议》明确约定，被告如将该厂房转租，需事先征得原告鸿源公司的书面同意。被告转租原告厂房，既未事先征求原告的意见，更未得到原告的书面同意，现以原告收取第二年租金580000元视为原告对被告转租行为的事后追认，该主张显然不能成立。事实上，第二年租金580000元是被告在原告起诉并接到法院起诉书、传票后才自行汇款的，而并非原告主动收取的。
四、被告装修承租房有无破坏房屋主体结构？
原、被告签订的《房屋租赁协议》明确约定，被告对该厂房进行装修等，应征得原告鸿源公司同意，且原则上不得破坏原房屋结构。但被告未经原告鸿源公司同意将房屋转租后，汉邦商务酒店将综合楼的一、二、三层中间楼梯拆除，改为电梯间，破坏了主体结构，无法恢复厂房的正常使用状态，而经典商贸公司也未经原告鸿源公司同意，擅自加建建筑物，均属于未按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的行为。
综上，原告鸿源公司依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”和第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，请求判令解除租赁合同，符合法律规定。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百一十九条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告安庆鸿源化工有限责任公司与被告郑和友、安庆市大翔糖酒有限责任公司大翔超市2012年4月14日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告郑和友、安庆市大翔糖酒有限责任公司大翔超市于本判决生效后一个月内搬出承租房屋，并恢复原状。
案件受理费4367元由被告郑和友、安庆市大翔糖酒有限责任公司大翔超市负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 余 浩
代理审判员 吴宜俊
人民陪审员 李孟贤
二〇一四年二月二十日
书 记 员 杨荣凯
附：本案适用的法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条第（五）项承担民事责任的方式主要有：（五）恢复原状；
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。