广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）揭中法民一终字第226号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周建钦，男，汉族，住揭阳市榕城区，身份证号码：×××。
委托代理人：张伟洁，广东博尔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周瑶潮，男，汉族，住揭阳市榕城区，身份证号码：×××。
委托代理人：杨树添，广东榕江律师事务所律师。
上诉人周建钦因与被上诉人周瑶潮租赁合同纠纷一案，不服广东省揭阳市榕城区人民法院（2014）揭榕法仙民初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：周瑶潮、周建钦双方系同村村民，2012年12月19日，周瑶潮、周建钦签订《租地合同书》，合同内容“甲方：周瑶潮。乙方：周建钦。1.甲方位于伯劳村省道东畔厂地租给乙方。2.政府若在7年内征地，剩下的厂地租给乙方，按原来的租金不变。3.政府征地若有赔偿，一切由甲方自己收下，与乙方无关。4.乙方在经营期间，凡一切费用由乙方自负，与甲方无关，甲方只付伯劳村地租。5.租约期满，所有厂房、变压器、吊车、电屏及电缆归还甲方所有，其它机械设备归还乙方所有。6.租期七年，自2013年1月1日起至2019年12月31日止。7.租金每年人民币捌万伍仟（85000元正）。8.租金先收尾一年，剩下租金每年01月15日前付清，如拖过租金，甲方有权收回厂地。”合同签订后，周瑶潮将土地交周建钦使用，周建钦付还2013年度和2019年度的租金。周瑶潮于2014年4月8日向原审法院起诉，要求判令周建钦立即付还周瑶潮2014年度的土地租金85000元及逾期付款违约金（自2014年1月16日起至还款之日止，按中国人民银行逾期贷款利率计付），并由周建钦承担本案诉讼费用。周建钦于2014年4月21日向原审法院提起反诉，请求判令确认周瑶潮与周建钦签订的《租地合同书》为无效合同；周瑶潮应赔偿周建钦被占用资金的利息损失合共10258.24元（以本金115694.43元计息，从2012年12月20日起至2014年4月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率6.65%计算，以后按实际天数计息）；本案诉讼费用由周瑶潮承担。
另查明，1994年12月30日，揭阳市榕城区国土局和揭阳市榕城区人民政府颁发揭榕集建（1994）字第xxxx号集体土地建设用地使用证，土地使用者：周x炎；用途：轧钢厂。面积是466.7＋500＋166.67=1133.37平方米，约1.701亩。2002年7月1日，周x炎与周瑶潮签订《转让厂基地协议书》，周x炎将其位于拮广线公路边东侧厂基地3.034亩、铺地二间，转让给周瑶潮。同日，揭阳市榕城区梅云镇伯劳经济联合社（以下简称伯劳经联社）与周瑶潮签订《土地租赁合同》，伯劳经联社将位于省道东侧大下田的土地3.034亩作为工副业生产用地租给周瑶潮。2014年7月9日，揭阳市榕城区梅云街伯劳经济联合社（以下简称梅云街伯劳经联社）按2.623亩的面积向周瑶潮收取2013年土地租金。2014年8月8日，梅云街伯劳经联社按2.623亩的面积向周瑶潮收取2014年土地租金。
又查明，2013年8月1日，揭阳市行政执法局榕城分局、揭阳市榕城区农业和水利局通知，内容“周瑶潮户主：因榕城区仙桥河整治工程建设需要，根据《榕城区人民政府关于仙桥河整治工程（一期）拆除障碍物的通知》的精神，请你于2013年8月20日前将拆迁线至河边范围内的搭建物、构建物、堆放物等自行清理搬迁拆除（以划定的拆迁线为准），逾期将按有关法律、法规予以拆除，并追究相关责任人的责任。”周建钦在通知期限内自行拆迁，拆迁面积0.411亩，炼钢熔炉部分位于拆迁范围内，现整个拆除。承租人没有在租地上继续生产。
2014年1月24日周建钦在中国南方电网揭阳郊区供电局办理了非居民客户变更用电业务，用电方信息客户名称：周瑶潮，业务内容：暂停，供电电压：10kV，暂停时间：2014年01月24日至2014年07月27日止。停电后没有申请恢复供电。
上述事实，有身份证、户籍证明、《土地租赁合同书》、梅云街伯劳经联社《证明书》、《租赁合同书》、集体土地建设用地使用证、揭阳市榕城区梅云镇建设管理办公室收据、揭阳市榕城区梅云镇国土所收据、伯劳经联社收据、梅云街伯劳经联社收据、转让厂基地协议书、揭阳市行政执法局榕城分局、揭阳市榕城区农业和水利局联合发布的通知、中国南方电网所提供的非居民客户变更受理表、梅云街伯劳经联社出具的瑶潮大下田厂地平面图、个体工商户营业执照、询问笔录、梅云街伯劳经联社证明、现场勘查材料及照片和双方在庭审陈述为证。
原审诉讼过程，经原审法院释明，周瑶潮增加、变更请求，变更后的诉讼请求是：一、周建钦立即付还周瑶潮2014年度的租金85000元及逾期付款违约金（自2014年1月16日起至还款之日止，按中国人民银行逾期贷款利率计付）；二、周建钦立即付还周瑶潮租金及逾期付款违约金（租金和逾期付款违约金均自2015年1月1日起至周建钦将厂房交付周瑶潮之日止，租金按每年85000元的标准计算，逾期付款违约金按中国人民银行逾期贷款利率付）：三、周建钦立即从其租赁的、位于梅云镇伯劳村省道东畔厂房腾退，将厂房、变压器、吊车、电屏及电线移交还周瑶潮，并交清水电费，确保变压器处于通电状况：四、诉讼费用由周建钦负担。
原审法院认为：周瑶潮、周建钦双方签订的《租地合同书》，系双方真实意思的表示，双方当事人按约定部分履行了合同义务，没有改变土地的用途，也没有《合同法》规定的其他合同无效情形的，其内容不违反法律法规的强制性规定，故该合同书为有效合同。
本案争议的焦点之一，双方签订的租赁合同的效力问题。本案诉争出租物是已经取得人民政府国土部门核发集体土地建设用地使用证的已建成厂地，用于开办轧钢厂，符合国土部门规定的使用用途，而不是将农用地租给周建钦从事非农建设，并没有改变土地用途。部分租赁土地不属于土地使用证范围，这部分土地也属于伯劳村集体土地，村集体组织有权使用，应认定为临时使用集体土地。作为临时使用集体用地，村集体组织有权使用，收取占用费是对村集体经济组织的补偿性收入。临时使用集体土地的单位或个人与农村集体经济组织签订的使用土地有期有偿合同，是对土地所有权人补偿性质的合同，应认定有效。整个租赁土地应视为不可分割的，从有利于解决纠纷角度，应一并处理，因此，双方签订的租赁合同书是有效的。周建钦认为涉案厂地是违法用地，且该厂地是属于伯劳村集体所有，周瑶潮只享有使用权无出租权，该土地租赁合同，未经土地所有权人同意转包而无效，并且地上房屋没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，属于违章建筑物，本案纠纷应当先由国土部门、建设部门处理后，才可能进行诉讼程序，本案不属于人民法院受理的范围请求法院驳回周瑶潮的起诉的主张，理由不充分，原审法院不予支持。
本案争议的焦点之二，租赁合同是否应该解除的问题。本案租赁土地及建筑物的用途是开办轧钢厂，导致合同无法继续履行的原因是人民政府对租赁土地的一部分拆迁征用。2012年12月19日周瑶潮、周建钦双方在合同中虽约定“政府若在7年内征地，剩下的厂地租给乙方，按原来的租金不变”，但这并不能证明周瑶潮、周建钦双方能对2013年8月1日的政府对租赁土地的征用拆迁范围进行准确预料和估计。而根据现场勘查，轧钢厂的主要设施熔炉也在拆迁范围，并已经拆除，周建钦无法进行生产经营，合同目的无法实现。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的第二十六条的规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。因此，当事人自身并无履约上的过错，周建钦请求解除合同，理由依据充分，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周瑶潮请求周建钦支付租金及将其租赁的厂房及附属设施移交周瑶潮，原审法院予以支持。周瑶潮请求周建钦支付逾期付款违约金，双方当事人自身并无履约上的过错，其主张原审法院不予支持。周瑶潮请求周建钦交清水电费，确保变压器处于通电状况，但未能提供有效证据证明，原审法院不予认定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”周建钦主张租赁合同自然解除后，租赁物已经交付周瑶潮，但无证据证明，且遭周瑶潮否认，对其主张原审法院不予支持。
本案争议的焦点之三，合同约定先收最后一年的租金，该租金应如何处理的问题。根据合同约定，周瑶潮先收取周建钦2019年度的租金85000元。周瑶潮主张该笔款项有履约保证金的性质，在合同履行期间，任何一方提出解除合同或者违约，该租金作为违约金归另一方，因此不予返还。周建钦认为该租金并不是履约保证金、违约金、罚金，在双方没有约定情况下，是不能定性为履约保证金、违约金、罚金的。根据合同自由原则，合同的保证金、违约金、罚金应由合同双方当事人自行约定。本案中，双方签订的合同中并没有约定保证金、违约金、罚金，周瑶潮的主张于法无据，不予支持。因合同提前解除，周瑶潮应退还该85000元租金，故周瑶潮反诉请求返还该85000元租金理由成立，原审法院予以支持。周建钦请求周瑶潮赔偿该租金的利息损失，其主张于法无据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，于二〇一五年七月三十日作出（2014）揭榕法仙民初字第50号民事判决：一、周瑶潮、周建钦之间签订《租地合同书》于本判决生效之日解除，周建钦应于本判决生效之日起三十日内将《租地合同书》中承租土地（拆迁后面积为2.623亩）、地上建筑物的使用权及建筑物附属设施交还周瑶潮。二、周建钦应于本判决生效之日起三十日内付还周瑶潮租金和占用费（从2014年1月1日起至租赁物移交之日止，按年租金人民币85000元计算）。周瑶潮收取周建钦的2019年度租金人民币85000元，应于本判决生效之日起三十日内付还周建钦。三、驳回周瑶潮的其他诉讼请求。四、驳回周建钦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1920元，反诉受理费60元，由周瑶潮负担100元，由周建钦负担1880元。周建钦应于本判决发生法律效力之日起十日内向原审法院交纳。
周建钦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、裁定驳回周瑶潮的起诉。二、若判决周瑶潮为涉案土地的权利人，则将原审判决第一项改判为周建钦与周瑶潮签订的《租地合同书》于周建钦提出反诉请求解除合同之日（即2014年4月20日）起解除。三、若判决周瑶潮为涉案土地的权利人，则将原审判决第二项改判为周瑶潮收取周建钦的2019年度租金85000元，应于本判决生效之日起三十日内付还周建钦。四、本案一、二审诉讼费用由周瑶潮承担。事实和理由：一、原审判决认定事实存在错误。1.原审判决认定周建钦于2014年1月24日在中国南方电网揭阳郊区供电局办理了非居民用电变更用电业务是错误的。该项用电变更是由周瑶潮办理的。周瑶潮是该项用电业务的申请人，办理如何变更都需要周瑶潮亲自或授权他人办理。从《非居民用电变更用电业务受理表》中的客户签章可以印证报停用电是周瑶潮办理这一事实。周瑶潮暂停了供电致使周建钦租赁土地的合同目的无法实现，周瑶潮的行为是严重的违约行为。因此，周建钦自2014年1月24日起便具有单方解除《租地合同书》的权利。2.原审判决将不属于土地使用证范围的部分租赁土地认定为临时使用集体土地是事实认定错误。《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定：“建设项目施工或地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。”伯劳经济联合社自2002年就将上述土地出租给周瑶潮，时间已经超过十年，土地的用途既不是建设项目施工也不是地质勘查，更没有经过任何审批。原审判决认为上述土地是临时用地于法无据。二、周瑶潮不是涉案土地的权利人，无权向周建钦主张任何权利，不是本案适格的当事人，请求法院依法驳回周瑶潮的起诉。1.众所周知，不动产物权的转移以登记为要件，未经登记不动产物权不发生转移。周瑶潮于2002年7月1日于周x炎签订了《转让厂基地协议书》转让约1.701亩的集体土地建设使用权，但是没有办理该地变更登记手续，故周瑶潮没有取得该约1.0701亩集体土地建设使用权。周x炎已经取得该部分土地的集体用地建设使用权，伯劳经联社无权再将该土地出租，而周瑶潮向伯劳经济联合社缴纳该部分土地租金应当视为伯劳经济联合社的不当得利。2.周瑶潮与伯劳经济联合社就不属于土地使用证范围的部分租赁土地约1.333亩达成的土地租赁合同无效。（1）伯劳经济联合社出租该土地的程序不合法，未经村民委员会表决通过。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。”（2）《中华人民共和国土地管理法》第二十六条规定：“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。伯劳经联社将不属于土地使用证范围的部分租赁土地约1.333亩出租给周瑶潮作为工副业用地改变了原来土地用于农业的用途，出租行为无效。（3）周瑶潮与伯劳经联社签订的《土地租赁合同书》的合同期限已于2012年7月1日届满，之后没有重新订立合同。也就是说租赁合同没有以书面形式订立，依据《合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”虽然伯劳经联社出具了《证明》，证明了周瑶潮继续支付租金，但是该项出租事宜未经村民会议讨论决定，程序违法，合同无效，周瑶潮未取得该1.333亩土地的使用权。涉案土地的租金在十年过后一直还以2000市斤稻谷的价值收租，是违背市场规律的，是严重损害集体经济利益的行为。周瑶潮不是该土地的合法承租人。三、周建钦于周瑶潮签订的《租地合同书》自始无效。1.周瑶潮自始至终未取得涉案土地的任何权利，将土地出租给周建钦是一个无权出租的行为。2.涉案土地中只有约1.71亩土地取得了集体土地建设使用权证，其余土地的出租是将农用地改变为工副业用地，改变了土地的使用用途，《租地合同书》因为违反法律的强制性规定而至始至终无效。3.《租地合同书》约定“政府若在7年内征地，剩余的厂地租给乙方，按原来的租金不变”，是排除周建钦主要权利的约定，违背了合同正义，是无效条款。4.本案中租赁土地建筑物未取得工程建设许可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，双方签订的租赁合同自始至终无效。四、即使周建钦于周瑶潮签订的《租地合同书》有效，原审判决也存在错误。1.《租地合同书》应当应当自周建钦提出反诉请求解除合同之日（即2014年4月20日）起解除，而不应是原审判决的自判决书生效之日解除。首先，以原审判决书生效作为租赁合同解除的时间致使合同解除的时间变得不确定，使得租赁合同的履行时间不合理地延长，严重损害了周建钦的合法权益。其次，原审判决依据周建钦的反诉请求及所提供的证据和具体案情判决合同解除，也即是说合同解除的条件自周建钦提起反诉时已经解除，也即是说合同解除的条件自周建钦提起反诉时已经具备。最后，周瑶潮在原审中增加了要求周建钦立即从其租赁的厂房腾退，归还相关设备的诉讼请求正好印证周瑶潮已经知道周建钦要求解除合同的事实。因此，《租地合同书》应当自周建钦提出反诉请求解除合同之日（即2014年4月20日）起解除，原审判决自判决书生效之日解除是错误的。2.原审判决《租地合同书》解除后支付占用费按租金年85000元计算是错误的。因仙桥河整治工程建设需要，炼钢熔炉在拆迁范围之内，现在已经全部拆除，周建钦没有在租赁土地上继续生产，加之周瑶潮自2014年1月24日申请停电，周建钦的合同目的根本无法实现。如果说周建钦存在占用的话，占用费的收取标准应当以具备资质的评估单位进行评定，或者参照当地农田的租金标准进行收取。
周瑶潮答辩称：一、本案是租赁合同纠纷，周瑶潮作为出租人，依据周瑶潮和周建钦签订的《租地合同书》向周建钦主张权利，完全符合民事诉讼法规定的受理条件，周建钦称周瑶潮不是适格原告，请求驳回周瑶潮的起诉，显然是没有理解直接利害关系人的含义。原审已查明，2012年12月19日，周瑶潮与周建钦签订了《租地合同书》，将位于伯劳村省道东畔厂地租给周建钦，后由于周建钦没有按合同约定交付2014年度租金，周瑶潮提起诉讼，要求周建钦付还租金和腾退租赁土地。周瑶潮是租赁合同中的甲方即出租人，租赁合同中出租人的权利由周瑶潮享有、义务由周瑶潮承担，周瑶潮当然与本案有直接利害关系，完全符合《民事诉讼法》第一百一十九条第一项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织”的条件。周建钦上诉称周瑶潮不是适格当事人，要求驳回周瑶潮起诉，显然是不懂得什么叫做利害关系人，其无理请求当然不可能得到支持。二、《租地合同书》双方意思表示真实，不违反法律强制性规定，合法有效，周建钦提出的无效理由，没有法律依据。周瑶潮和周建钦是在平等自愿基础上签订《租地合同书》，合同书内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。周瑶潮依法拥有租赁土地的使用权，并在合同签订之后，按合同约定将租赁土地交付周建钦使用，周建钦对租赁土地权属及用地手续提出的异议，与本案租赁合同的效力和履行，均没有关系。至于对于政府征地情况的约定，是对合同履行过程中出现双方当事人之外的原因影响合同履行的特别约定，没有法律禁止，也符合双方利益。本案双方签订的《租地合同书》约定的是租赁厂地，而不是租赁房屋，而且相关的土地也不是城镇规划范围，所以不适用周建钦所援引的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。周建钦提出的无效理由，均毫无依据，依法不能支持。三、周建钦称合同应在其提出反诉之日解除及土地占用费应进行评估，均违反合同的约定，依法不能成立。本案在周瑶潮起诉之前，周建钦从没有提出过解除合同的请求，相反却占用租赁土地至今，周建钦提出反诉并要求解除合同，该请求是否成立，只有法院的判决确定，因而。原审判决合同在判决生效之日解除，合理合法。另外，合同第3条已经明确约定，政府若在7年内征地，剩下的场地仍租给周建钦，按原来的租金不变，所以，原审判决按约定租金支付占用费合理合法，周建钦要求重新评估毫无道理。综上，周建钦的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回周建钦上诉。
本院经审理查明：二审诉讼中，周建钦对原审查明的事实提出如下异议：一、原审查明的“2014年1月24日周建钦在中国南方电网揭阳郊区供电局办理了非居民客户变更用电业务……暂停时间：2014年01月24日至2014年07月27日止”不是事实。二、原审没有查清两个事实：1.2013年8月20日由于工程拆迁致使周建钦无法生产。2.周瑶潮依据合同的约定对周建钦过期不付还租金有权自行收回建筑物，因此周瑶潮已于2014年1月收回租赁物。原审查明的其他事实，双方当事人没有提出异议，本院予以确认。
另查明：2015年1月26日，原审法院审判人员对涉案厂地进行勘查。勘查图反映涉案厂地中间有一小路，小路以北厂地自东往西分为A、B、C三部分，小路以南厂地分为D、G两部分。梅云街伯劳经联社盖章确认勘查图中的A部分为已拆迁范围0.411亩，C（0.7亩）、G（1亩）部分为已办理使用证范围。二审诉讼中，周瑶潮称厂地中已办理使用证的C、G部分没有建筑物，其余A、B、D部分建有简易厂房，A部分的熔炉和厂房已经被拆除，周建钦则称涉案厂地上都建有简易厂房。
诉讼过程周建钦提供了受理日期为2014年1月24日的中国南方电网《非居民客户变更用电业务受理表》。周建钦承认该受理表中客户（签章）后面“周瑶潮”名字是周建钦所签，主张用电变更即使是周建钦去办理的，也应该是周瑶潮授权周建钦去办理，只有持有周瑶潮的身份证才能办理，所以办理的主体是周瑶潮。周瑶潮则主张用电及报停由周建钦决定，缴费等事项也不需要周瑶潮配合，周建钦报停用电正证明了厂地和设备为周建钦所占有，说明不存在收回厂地的问题。
二审期间，经双方当事人协商一致，周建钦于2015年12月4日将涉案租赁物交还了周瑶潮。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、周瑶潮是否本案合格当事人。二、涉案《租地合同书》的效力。三、合同无效的后果。
关于周瑶潮是否本案合格当事人的问题。周瑶潮基于与××签订的《转让厂基地协议书》及与伯劳经联社签订的《土地租赁合同》占有涉案土地，其作为涉案土地占有人与周建钦因《租地合同书》发生争议而提起诉讼，与本案有直接利害关系，是合格当事人。周建钦以周瑶潮不是本案适格当事人为由主张应驳回周瑶潮的起诉，理由不成立，本院不予支持。
关于涉案《租地合同书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉案租赁物中约1.333亩土地没有被依法批准为建设用地，伯劳经联社将该部分土地长期出租给周瑶潮作为工副业生产用地，周瑶潮又将该部分土地作为厂地租给周建钦，违反了上述法律的强制性规定，依法应确认无效。由于周瑶潮系将上述1.333亩土地与已被批准为建设用地的约1.701亩土地及厂房等附属设施作为一个整体出租给周建钦，该1.333亩土地与其他租赁物具有不可分性，故涉案《租地合同书》因部分无效而导致整个合同无效。周建钦以《租地合同书》违反法律的强制性规定为由主张该合同无效，理由成立，本院予以采纳。原审判决认定《租地合同书》有效错误，本院予以纠正。
关于合同无效的后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案《租地合同书》无效，周建钦依法应返还周瑶潮租赁物，周瑶潮应返还周建钦先收的2019年租金85000元。周建钦已实际占有使用了涉案租赁物，根据公平、等价有偿原则，周建钦应参照合同约定的租金标准（每年85000元）向周瑶潮支付占有租赁物期间的占有使用费（从2014年1月1日起计至2015年12月4日租赁物移交之日止）。周建钦已付还的2013年度租金85000元抵作2013年度的占有使用费。周建钦承租涉案土地并非当做农田使用，也没有申请法院委托有关部门对占有使用费进行评估，现没有证据证明参照合同约定租金计算占有使用费不合理，故周建钦主张占用费的收取标准应当由评估单位进行评定或者参照当地农田的租金标准，理由不成立，本院不予支持。
另，周建钦主张2014年1月24日中国南方电网《非居民客户变更用电业务受理表》是周瑶潮授权周建钦去办理，没有提供证据证明，本院不予采信。原审判决认定该项变更用电业务是周建钦办理正确，本院予以维持。无效合同自始不具有法律效力，周建钦请求解除《租地合同书》并确认该合同自其请求解除合同之日起解除，已无必要，本院对该请求不予支持。
综上所述，本院对周建钦主张涉案《租地合同书》无效予以支持。周建钦的其他上诉请求理由不成立，本院予以驳回。原审判决查明事实基本清楚，但对《租地合同书》的效力认定错误，适用法律部分不当，本院予以纠正。周瑶潮、周建钦在本案本诉中均为部分胜诉、部分败诉，本案一、二审本诉受理费共3840元应由周瑶潮、周建钦各负担一半，为方便诉讼费用结算，本院决定一审本诉受理费1920元由周瑶潮负担，二审受理费1920元由周建钦负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持揭阳市榕城区人民法院（2014）揭榕法仙民初字第50号民事判决第三、四项。
二、变更揭阳市榕城区人民法院（2014）揭榕法仙民初字第50号民事判决第一项为：确认周瑶潮与周建钦签订的《租地合同书》无效。周建钦应将《租地合同书》中承租土地（拆迁后面积为2.623亩）、地上建筑物及建筑物附属设施交还周瑶潮（周建钦已于2015年12月4日将涉案租赁物交还了周瑶潮）。
三、变更揭阳市榕城区人民法院（2014）揭榕法仙民初字第50号民事判决第二项为：周建钦应于本判决生效之日起三十日内付还周瑶潮占有使用费（从2014年1月1日起至2015年12月4日租赁物移交之日止，按每年85000元计算）。周瑶潮收取周建钦的2019年度租金85000元，应于本判决生效之日起三十日内付还周建钦。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费1920元由周瑶潮负担，反诉受理费60元由周建钦负担。二审案件受理费1920元，由周建钦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢树君
审 判 员 黄小贺
代理审判员 郑宋玲
二〇一六年二月四日
书 记 员 方敏君
附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。