湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖吴埭民初字第296号
原告：沈力伟。
原告：沈忠林。
委托代理人：瞿丹鸣。
委托代理人：赵莎。
被告：湖州嘉业房地产开发有限公司。
法定代表人：刘卫。
委托代理人：张振华。
委托代理人：孙建明。
原告沈力伟、沈忠林与被告湖州嘉业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年7月15日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员沈佳慧适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案依法组成合议庭转为普通程序进行审理。本案分别于2013年9月13日、2014年1�24日在本院埭溪人民法庭两次公开开庭进行了审理。原告沈力伟、沈忠林的委托代理人瞿丹鸣，被告湖州嘉业房地产开发有限公司的委托代理人孙建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈力伟、沈忠林起诉称：2010年12月1日，原告沈力伟与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20101200035），购买位于湖州太湖旅游度假区名为太湖阳光假日兰怡居的房屋，合同约定原告沈力伟以银行按揭贷款方式按期付款，2010年首付房款236万元，其余548万元于2010年12月4日前办妥贷款。合同签订后，原告沈力伟按照合同约定先行支付了首付款236万元后，由于银行贷款政策发生变化致使原告沈力伟无法办理按揭贷款，原告沈力伟无力支付剩余房款。后两原告与被告三方同意将原告沈力伟的名字变更为原告沈忠林，并在房管处登记备案。现该合同中所涉房屋已登记在原告沈忠林�名下，但被告未与原告沈忠林签订任何合同。另该合同约定，被告应于2011年6月30日前将房屋交付给原告使用，被告应于2011年8月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给原告，但合同约定的房屋至今未综合竣工验收，也未按照合同要求交付原告使用，相关的产权权属证书也未按约交付原告。由于被告一直未将房屋交付给原告沈忠林，原告沈忠林故未付剩余房款，直至现在经济环境恶化，原告沈忠林资金发生困难，亦无力支付剩余房款。同时，原告沈忠林在与被告签订房屋买卖合同时已经有三套房屋，按照当时国家规定是不允许购买房屋的，但当时被告没有告知原告，造成无法贷款。至此，原告认为，由于被告的违约行为及情势变更，本案买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现。原告遂起诉至法院，请求法院依法判令：一、解除原、被告之间的编号为20101200035�《商品房买卖合同》；二、被告返还原告已支付的购房款236万元及其利息共计2747775元（暂计算至起诉之日）；三、被告支付违约金暂算71673.2元；四、本案诉讼费由被告承担。
原告沈力伟、沈忠林为支持其诉讼请求，向本院举证如下：
1、商品房买卖合同，证明原告沈力伟与被告签订商品房买卖合同的事实及被告违约金计算条款、方式等。
2、购房发票，证明原告沈力伟按照合同约定支付了首期购房款236万元的事实。
3、商品房备案合同变更申请表，证明两原告与被告三方同意将20101200035房屋买卖合同的买受人变更为原告沈忠林的事实。
4、房屋预告登记注销证明，证明原告沈力伟与被告之间的合同已经解除的事实。
5、合同备案信息，证明20101200035房屋买卖合同的买受人已经变更为沈忠林并在城建局备案的事实。
6、被告公司总经理刘卫出具的承诺书，证明由于被告房屋有三个地方的问题，被告承诺修复后交付，但被告一直未予交付的事实。
7、《湖房权证湖州市字第××号》房产证、《湖房权证湖州市字第××号》房产证、编号No.0076925商品房买卖合同各一份，证明原告沈忠林于2010年12月1日时，已拥有家庭住房三套。
8、结婚证复印件，证明原告沈忠林与王枚为夫妻关系，上述三套房屋为夫妻共有。
9、《银发（2010）275号中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，证明自2010年10月1日起，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
10、房屋买卖合同、个人购房借款及担保合同、个人贷款借款借据、剩余归还计划清单，证明原告沈力伟当时与被告签订合同时已经是第二套以上的房屋，按照当时的政策，其也不可能以首付30%、贷款70%的政策办理，造成两原告均无法贷款购买被告的房屋，本案合同无法继续履行。
被告湖州嘉业房地产开发有限公司答辩称：原告沈力伟与被告签订房屋买卖合同及补充协议，由原告沈力伟向被告购买房屋，合同第七、八条对首付款及余款的支付、违约情形等均作了约定。后原告沈力伟申请将房屋更名为原告沈忠林，但原告沈忠林至今未履行合同支付剩余房款。同时，被告在两原告购买房屋时对其拥有多少套房屋并不知情，二原告的财产状况系原告自己应知道的，且贷款是国家政策，非被告所能左右，被告也不存在隐瞒贷款办理的事实。另外，原、被告签订的合同付款方式不是仅仅贷款，如果原告无法得到贷款，合同约定用现金补足。故被告认为，本案实际是两原告违约，故原告的主张缺乏事实和法律依据，故请求法院驳回原告的起诉，同时被告保留向原告追究逾期付款违约责任的权利。
被告湖州嘉业房地产开发有限公司为支持其答辩理由，向本院举证如下：
1、湖州市房屋建筑工程竣工验收备案证明书，证明本案房屋已经竣工验收，符合交付条件。
2、湖州市太湖阳光假日兰怡居261幢房屋产权证、土地使用权证，证明涉案房屋已经办理权属登记。
3、函、交寄清单，证明被告向原告催告付款，但原告未予回复的事实。
两次庭审中，原、被告共同确认以下事实：
一、2010年12月1日，原告沈力伟与被告湖州嘉业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，由原告向被告购买太湖阳光假日兰怡居261幢房屋，总房款为784万元。当日，原告按合同约定将首付款236万元交付被告。其余房款548万元，至今未予支付。
二、2010年12月31日，原告沈力伟、沈忠林与被告湖州嘉业房地产开发有限公司共同向湖州市住房和城乡建设局商品房买卖合同备案中心申请将预告登记权�人即原告沈力伟变更为原告沈忠林，并予以核准。
四、2011年10月12日、2011年11月28日，被告湖州嘉业房地产开发有限公司分别取得太湖阳光假日兰怡居261幢房产的房屋产权证、土地使用权证。
本院对原、被告争议的焦点分析如下：
一、原告沈力伟、沈忠林至今未付剩余房款548万元构成违约行为还是构成因银行贷款政策转变导致的情势变更。
二、被告湖州嘉业房地产开发有限公司是否构成违约。
根据民事诉讼证据规则，结合原、被告的质证意见，本院对本案争议焦点及原、被告提交的证据做如下分析认证：
一、原告提交的商品房买卖合同、购房发票、商品房备案合同变更申请表、房屋预告登记注销证明、合同备案信息，经被告湖州嘉业房地产开发有限公司质证，对其合法性、真实性、关联性均无异议，但被告湖州嘉业房地产开发有限公司认为商品房买卖合同�七条约定了本案原告的付款时间点，但原告并未按约支付；合同第八条约定了“现金补足”条款，故原告主张的因贷款政策变化导致无法付款与本案没有关系；合同第九条第4点约定了被告交付房屋的条件，现原告并未付清全部房价款，未达到交付条件。同时，认为商品房备案合同变更申请表、房屋预告登记注销证明、合同备案信息三份证据，本质上更名是合同权利义务的概括性转让，被告无须与原告沈忠林另行签订合同，但不须签合同不意味着对原告沈忠林没有约束。本院经审查认为，上述证据符合证据的有效形式，本院予以采信。但对原告提供房屋预告登记注销证明，欲证明原告沈力伟与被告之间的合同已经解除，而原告沈忠林未与被告签订任何合同的证明目的，本院认为，将房屋买受人即预告登记权利人自原告沈力伟变更为原告沈忠林，系二原告行使民事权�的表现，被告湖州嘉业房地产开发有限公司仅是予以配合，且商品房备案合同变更申请表变更内容注明“儿子名字更换成父亲名字沈忠林”，对本案所涉房屋买卖合同并无更改，因此无论变更前的原告沈力伟或是变更后的原告沈忠林均应接受20101200035房屋买卖合同约束。
二、原告提交的被告公司总经理刘卫出具的承诺书，经被告湖州嘉业房地产开发有限公司书面质证，对其真实性没有异议，但对关联性有异议，认为该份承诺书签订背景为原告与被告签订本案所涉房屋买卖合同时，该房屋已基本建造完毕，承诺书中所述几个问题系合同签订前后原告对所购房屋进行现场查看后提出，虽远未到交付期，但被告本着对客户负责的态度由总经理出具了解决意见，并且上述问题在竣工验收前已经解决，否则也不可能通过竣工验收备案。另外，根据该份承诺书出具的时间、内�，并不能证明原告所主张的内容和事实。本院经审查认为，上述证据符合证据的有效形式，本院予以采信。但根据承诺书出具的落款时间为2010年12月30日，符合被告陈述的该份承诺书签订背景，且被告也已提供相关竣工验收备案证明书，结合原、被告提交的其它证据予以分析，对原告欲证明因该三个质量问题导致本案所涉房屋未予交付的证明目的，本院不予采信。
三、原告提交的湖房权证湖州市字第0161239房产证、湖房权证湖州市字第110058371房产证、编号No.0076925商品房买卖合同、结婚证复印件、《银发（2010）275号中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》、房屋买卖合同、个人购房借款及担保合同、个人贷款借款借据、剩余归还计划清单，经被告湖州嘉业房地产开发有限公司质证，对其真实性、关联性有异议，认为�告并不知情原告与被告签订合同时同时拥有上述房产，且并不能证明本案原告有权解除合同或者具有解除合同的事实依据，原告与被告的房屋买卖合同第八条明确约定如果贷款不足，则应以现金补足，即贷款并不是唯一的支付方式，该组证据无法证明原告所要证明的内容和对象。本院经审查认为，对《银发（2010）275号中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，经本院核查，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。但其余证据均为复印件，本院对其真实性不予采信。
四、被告提交的湖州市房屋建筑工程竣工验收备案证明书，经原告质证，对其关联性有异议，认为该证据陈述的是D01工程，其不能证明是涉案房屋的竣工。经本院核实，太湖阳光假日第260幢-263幢、265幢-273幢、275幢-283幢、285幢-289幢属于嘉业阳光假日二期D1-D27项目，该项目作为一个组团于2011年8月11日进行整体竣工验收，在湖州市房屋建筑工程竣工验收备案证明书中表述为“嘉业阳光假日二期D01”工程，同时，该组团所对应阳光假日二期D1#楼也已于竣工验收证明当日接受进湖州市城市建设档案馆。综上，本院认为该份证据具备真实性、合法性、关联性，符合证据的有效形式，本院予以采信。
五、被告提交的湖州市太湖阳光假日兰怡居261幢房屋产权证、土地使用权证，经原告质证，对其真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为土地使用权证登记日期为2011年11月28日登记，与被告提交的竣工验收备案证明书时间不符。本院经审查认为，上述证据符合证据的有效形式，也能证明被告欲证明涉案房屋已办理权属登记的证明目的，本院予以采信。
六、被告提交的函、交寄清单，经原告质证，对其真实性、关联性有异议，认为该证据无法证明原告已经收到函，也无法证明被告发过函及向原告催告的事实。本院经审查认为，上述证据系被告单方面制作，无原告方签字，但交寄清单有邮局盖章确认，证明2011年12月2日被告曾向原告沈忠林寄送过邮件号码为XB50205672633挂号信函，虽无法直接证明该挂号信内容，但被告亦无相反证据予以证明所寄挂号信函不是函的内容，故就该组证据本院予以采信。
本院经审理，认定事实如下：2010年12月1日，原告沈力伟与被告湖州嘉业房地产开发有限公司签订合同编号为20101200035《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告沈力伟向被告湖州嘉业房地产开发有限公司购买坐落于湖州市太湖阳光假日兰怡居261幢房屋，购房总价为784万元。该合同第七条“付款方式及期限”约定，买受人按银行按揭贷款方式按期付款，2010年首付房款236万元，余548万元�定于2010年12月4日前办妥贷款，并于2010年12月20日前到账。同时，合同第八条第二款约定，如有违反第七条第三项贷款相对应约定的视为逾期付款情形，如在约定期限内未完成贷款手续的；贷款在承诺放款日，由于买受人原因未能按时到账的；买受人未能通过贷款资格审查的，需在接到通知7日内用现金补足，否则均按第八条第一项承担违约责任。该合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款�日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金。合同第九条“交付期限及条件”还约定，出卖人应当于2011年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，但第四项约定买受人应已付清全部房价款（含各种贷款），否则出卖人可以顺延交付时间。
同日，原告向被告支付购房首付款总计236万元。2010年12月31日，经原告沈力伟、沈忠林及被告湖州嘉业房地产开发有限公司三方同意，向湖州市住房和城乡建设局商品房买卖合同备案中心申请将预告登记权利人即原告沈力伟变更为原告沈忠林，并予以核准。
2011年12月2日，被告通过寄送挂号信函的方式书面通知原告于收到通知后十日内办妥余款548万元的银行按揭贷款或现金付清余款。嗣后二原告一直未办妥银行贷款手续，至今未向被告支付剩余购房款。
另查明，2011年8月11日，本案所涉太湖阳光假日兰怡�261幢所属嘉业阳光假日二期D01工程予以竣工验收备案。2011年10月12日，被告湖州嘉业房地产开发有限公司取得太湖阳光假日兰怡居261幢房产的房屋产权证。2011年11月28日，被告湖州嘉业房地产开发有限公司取得太湖阳光假日兰怡居261幢房产的土地使用权证。
再查明，原告沈忠林、沈力伟系父子关系。
还查明，2010年9月29日，中国人民银行、中国中国银行业监督管理委员会联合发布银发（2010）275号关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
现原告以资金周转困难，未办妥银行贷款手续系贷款政策的变化导致的情势变更而并非违约行为，并认为被告未按合同约定交付房屋构成违约为由，诉至本院。上述事实由本院认定的证据及原、被告的当庭陈述予以证实。
本院认为：原告沈力伟、沈忠林与被告湖州嘉业房地产开发有限公司的商品房买卖合同关系，系其双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。虽签订房屋买卖合同后经原、被告三方同意，将房屋买受人即预告登记权利人自原告沈力伟变更为原告沈忠林，但该变更系二原告行使民事权利的表现，被告湖州嘉业房地产开发有限公司在该变更行为中予以配合，且商品房备案合同变更申请表变更内容注明“儿子名字更换成父亲名字沈忠林”，对本案所涉房屋买卖合同并无更改，因此无论变更前的原告沈力伟或是变更后的原告沈忠林均应接受20101200035房屋买卖合同约束，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务，主张自己的权利。原告未办妥银行贷款手续，未支付剩余房款，按约履行自己的义务是引起本案纠纷的主要原因。原告诉称资金周转困难，未办妥银行贷款手续系贷�政策的变化导致的情势变更而并非违约行为，经本院审查认为，原告并未提供证据证明其资金周转困难的事实，同时亦未提供有效证据证明其符合中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的银发（2010）275号关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知第一条“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”的事实，即使二原告在签订本案房屋买卖合同时均已是拥有二套以上的房屋，但银发（2010）275号文件于2010年9月29日发布，而双方签订合同的日期为2010年12月1日，双方签订合同时该通知早已发布并实施，二原告作为有民事行为能力的民事主体，理应对国家政策、金融信贷政策等有了解的义务，在签订合同前是可以预见的，理应承担由此带来的商业风险。同时，原告诉称被告未按房屋买卖合同约定交付房屋构成违约，但并未提供有效证件予以证明�本院经审查认为，根据合同约定，出卖人应当于2011年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用的前提是买受人应已付清全部房价款（含各种贷款），否则出卖人可以顺延交付时间。现被告湖州嘉业房地产开发有限公司已于2011年8月11日完成本案所涉太湖阳光假日兰怡居261幢所属嘉业阳光假日二期D01工程的竣工验收备案，又于2011年10月12日、2011年11月28日办妥太湖阳光假日兰怡居261幢房产的房屋产权证、土地使用权证，只要原告能付清剩余房款，被告也已具备交付本案所涉房屋的条件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，故对原告上述意见，本院不予采信。原告主张解除本案所涉房屋买卖合同，本院认为，解除合同须具备严格的法定解除条件或者经当事人双方约定，现原告主张的其未能支付剩余房款及被告违约的意见并不能构成其可以要求解除合同的当然条件。据此，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益及正常的商业秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告沈力伟、沈忠林的全部诉讼请求。
本案受理费29356元，由原告沈力伟、沈忠林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 金建平
代理审判�沈佳慧
人民陪审员 梅美琴
二〇一四年五月十日
书 记 员 林 娥