四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终3455号
上诉人（原审原告）：李登波，男，1986年2月11日出生，汉族，住四川省阆中市鹤峰乡。
委托诉讼代理人：王兴文，四川龙正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梅浩南，男，1992年1月8日出生，汉族，住四川省南部县。
上诉人（原审被告）：杨云彩，女，1974年8月4日出生，汉族，住四川省南部县。
上诉人（原审被告）：易思东，男，1972年11月3日出生，汉族，住四川省南部县。
三上诉人共同委托诉讼代理人：吴洪伟，四川建春律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梅光浩，男，1944年8月23日出生，汉族，住四川省南部县。
被上诉人（原审被告）：郭碧芳，女，1952年11月18日出生，汉族，住四川省南部县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：柴春明，四川建春律师事务所律师。
上诉人李登波因与上诉人梅浩南、杨云彩、易思东、被上诉人梅光浩、郭碧芳房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2017）川1321民初3126号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
李登波上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持李登波要求914351元赔偿及返还16000元租金的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由梅光浩、郭碧芳和梅浩南、杨云彩、易思东负担。事实及理由：1.导致本案房屋租赁合同不能履行的根本原因是梅光浩、郭碧芳和梅浩南、杨云彩、易思东的家庭内部纠纷，梅浩南等采取堆放沙石、锁门等方式让承租人无法正常经营，承租人无任何过错。2.双方合同解除时间应为2017年7月8日，2017年7月8日至2017年10月14日的租金应全部返还。3.合同解除给承租人造成损失，应予赔偿。
梅浩南、杨云彩、易思东上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李登波对梅浩南、杨云彩、易思东的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由李登波负担。事实及理由：1.梅浩南、杨云彩、易思东将水泥、河沙的堆放地点距离案涉门市较远，其行为并不必然导致李登波无法正常使用租赁房屋。2.梅浩南、杨云彩、易思东未收取任何房屋租金，一审判决其赔偿租金损失不当。3.我方要求合同继续履行。4.李登波主张的损失缺乏证据，我方不予认可。
针对李登波的上诉请求，梅浩南、杨云彩、易思东辩称：1.同上诉意见。2.我方并非房屋出租方，不应承担合同责任。3.若李登波主张侵权赔偿，其理由也不能成立，因为我方堆放的沙石距离案涉房屋较远。
针对李登波的上诉请求，梅光浩、郭碧芳辩称：1.一审基本事实认定清楚，应驳回其上诉。2.若李登波主张的阻挡行为成立，也系梅浩南等所为，我方无违约行为。3.我方要求继续履行合同，但一审判决合同解除，李登波应赔偿我方损失。
针对梅浩南、杨云彩、易思东的上诉请求，李登波辩称：1.同上诉意见。2.导致房屋无法经营，系梅光浩、郭碧芳和梅浩南、杨云彩、易思东的家庭共同行为。
针对梅浩南、杨云彩、易思东的上诉请求，梅光浩、郭碧芳辩称：因其上诉不涉及我方，故不作答辩。
李登波向一审法院起诉请求：1.判令解除原告李登波与被告梅光浩2014年9月29日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告梅光浩、郭碧芳和梅浩南、杨云彩、易思东向原告连带赔偿各项损失费用90余万元，并要求被告退还2017年7月8日至2017年10月14日的租金16000元；3.本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：梅光浩、郭碧芳系夫妻关系，梅光浩、郭碧芳所生之子梅斌已去世，杨云彩与梅斌所生之子梅浩南系梅光浩、郭碧芳之孙，梅斌去世后，杨云彩与易思东登记结婚。2014年9月29日，梅光浩（甲方）与李登波（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，内容为：“一、甲方自愿将位于南部县东南后街2号口面房两间面积约130平方米租给乙方使用。二、租期从2014年10月15日起至2019年10月14日止，当年租金60000元一次性付清，任何一期未付，甲方可以解除合同。……五、乙方在租赁期间内，房屋转让给其他人使用必须与甲方协商，乙方如续租必须提前一月告知甲方，其装修无偿给甲方所有，乙方无权要求甲方给予任何经济补偿。六、甲乙双方必须共同遵守，任何一方不守约就视为违约。备注说明：本门面租期为五年，前三年租金不涨，后二年在原房租金上按10%递增”。合同签订后，梅光浩夫妇向李登波交付了房屋，李登波及其合伙人将房屋进行装修后开始经营火锅店，字号“厕所串串”，2016年10月24日改名为“深巷子串串”，并经工商核准登记。2016年10月11日，李登波向梅光浩支付了租金60000元。由于梅光浩夫妇与杨云彩、梅浩南对位于南部县南隆镇东南后街2号的住房及口面房的权属存在争议，杨云彩、梅浩南起诉后，2014年10月21日南部县南隆镇东南后街2号的口面房被查封，南部县人民法院于2015年3月3日作出（2013）南民初字第3930号民事判决，杨云彩、梅浩南不服提起上诉后，南充市中级人民法院裁定发回南部县人民法院重审，本院于2016年2月16日立案后于2016年6月12日作出（2016）川1321民初681号民事判决书，判决由梅光浩夫妇将其修建的位于南部县南隆镇东南后街2号一层靠西（西邻街道）的口面房1间和现梅浩南居住的住房一套补偿给梅浩南、杨云彩，为梅浩南、杨云彩共有，判决后，梅光浩夫妇提起上诉，南充市中级人民法院以（2016）川13民终1943号民事判决维持原判。后因梅浩南、杨云彩与梅光浩夫妇就口面房的管理及租金分配未达成一致意见，2017年7月8日至7月10日梅浩南、易思东和其他身份不明的人搬来水泥、河沙、砖块堆放在“深巷子串串”门面外、过道上，企图将口面房一分为二，与李登波发生纠纷，“深巷子串串”火锅店停业，报警后，事态平息。纠纷发生时，李登波表示无法继续经营、并明确提出解除合同，随后，李登波将经营所需的物品从出租口面内搬离。审理中，李登波要求梅光浩、郭碧芳、梅浩南、杨云彩、易思东赔偿其2017年7月至2019年10月的利润损失787360元、门面房装饰装修损失43342元、供酒商违约金20000元、损耗菜品22320元、员工工资损失17300元、大型物件损失11656元、厨具物品损失12126元、员工医疗费247元，合计914351元，并当庭要求返还2017年7月8日至2017年10月14日的租金16000元。
一审法院认为，李登波与梅光浩、郭碧芳2014年9月29日签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。合同履行过程中，梅浩南、杨云彩因法定继承经人民法院生效判决确认对案涉部分租赁房屋享有所有权，并因该生效判决加入到《房屋租赁合同书》中，由此具备出租人身份，理应承担合同义务。梅浩南、杨云彩应就租金的分配问题与被告梅光浩、郭碧芳协商处理，但五被告因内部的矛盾未能化解，2017年7月8日至7月10日由梅浩南、易思东及其他案外人将水泥、河沙、砖块堆放在李登波的营业场所，致使李登波的经营受阻，系违约行为。就房屋租赁而言，承租方的目的是在享有房屋使用权的基础上用于商业经营获取利润，案涉租赁房屋权属争议经人民法院生效判决确定，因被告之间并未就此平息纠纷，原告有理由相信被告之间权属争议所生后续矛盾会严重影响合同履行，虽被告梅光浩、郭碧芳不同意解除合同，被告杨云彩、梅浩南、易思东也表示愿意继续履行合同，但被告杨云彩、梅浩南、易思东的阻挡足以让原告李登波理解为出租方以自己的行为表明其不愿履行合同义务，同时原告李登波在事态平息后随即将相关经营物品搬离口面房，坚决不同意继续租赁，租赁合同已经难以继续履行，合同目的无法实现，故一审法院对原告李登波要求解除合同的请求依法予以支持。
虽然原告李登波依据司法解释的规定主张2017年7月至合同履行期限届满前的可期待利益即利润损失787360元，但经营存在风险，盈亏无常，且原告李登波自行计算其营业期间的利润缺乏证据，原告李登波亦未提供主管税务机关的定额依据，故一审法院对原告李登波的该项诉讼请求不予支持。关于原告李登波主张的供酒商违约金、损耗菜品、员工工资损失、大型物件损失、厨具物品损失、员工医疗费的问题，因原告李登波所举证据无法证明上列损失真实存在，故该部分诉讼请求一审法院不予支持。关于原告李登波主张的门面房装饰装修损失的问题，虽该损失客观存在，但五被告予以否认，原告李登波仅提供自行制作的《深巷子串串门面装修损失明细》表，一审法院无法确定其损失金额，原告李登波应当承担举证不能的法律后果。虽然五被告认为原告李登波要求返还2017年7月8日至2017年10月14日的租金16000元系增加的诉讼请求，但合同解除的后果必然牵涉租金问题，被告梅浩南、杨云彩、易思东的行为导致原告李登波经营受阻属实，但阻碍情形消除后原告李登波仍可继续经营，且原告李登波亦负有缩减损失的义务，因此，租金损失原告李登波与被告梅浩南、杨云彩、易思东均存在过错，应责任均担。被告梅光浩、郭碧芳作为合同一方当事人，虽有义务履行《房屋租赁合同书》约定的义务，确保案涉租赁房屋权属没有争议，但被告梅光浩、郭碧芳对《房屋租赁合同书》履行过程中所生争议并无故意或重大过失，无证据证实被告梅浩南、杨云彩的违约行为与被告梅光浩、郭碧芳存在关联，故原告李登波要求被告梅光浩、郭碧芳承担违约责任及返还租金，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李登波与被告梅光浩、郭碧芳2014年9月29日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告梅浩南、杨云彩、易思东在本判决生效后十日内向原告李登波赔偿租金损失8000元；三、驳回原告李登波的其他诉讼请求。案件受理费500元，由李登波负担200元，由梅浩南、杨云彩、易思东负担300元。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审过程中，本院向当事人释明，要求李登波于2017年12月20日之前腾退租赁房屋。李登波于2018年1月11日向本院出具《情况说明》一份，自认其在案涉租赁房屋内的物品已全部腾退完毕。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据一审原告李登波的起诉请求判断，本案系应房屋租赁引发的合同纠纷。争议焦点一是责任主体，二是合同应否解除，三是李登波的赔偿请求应否支持。
关于本案责任主体。李登波与梅光浩签订的房屋租赁合同合法有效，应予确认。梅光浩作为合同签订人，郭碧芳基于与梅光浩的夫妻关系和房屋的共有权人，应当承担合同权利义务。梅浩南、杨云彩虽未与李登波签订租赁合同，但其基于人民法院生效判决取得案涉2间口面房中的1间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，梅浩南、杨云彩基于产权变动取得出租人身份，原租赁合同亦对梅浩南、杨云彩产生约束力。本案李登波所主张的系合同之债，易思东不是合同相对方，不应在本案承担责任。若李登波认为易思东存在侵权行为，应另案主张。
关于案涉租赁合同应否解除的问题。本案中，因杨云彩、梅浩南母子与梅光浩、郭碧芳夫妇就口面房的权属及租金分配等存在争议，由此引发2017年7月8日的梅浩南等分隔房屋的纠纷。纠纷发生后，李登波表示无法继续经营，并提出解除合同。虽然诉讼中作为出租人的杨云彩、梅浩南母子和梅光浩、郭碧芳夫妇均要求继续履行合同，但考虑到出租人内部矛盾未得到有效化解，承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，一审法院直接判决解除租赁合同并无不当，本院对此予以维持。
关于李登波的赔偿请求应否支持的问题。首先，本案中，梅浩南等在案涉门市堆放沙石的时间为2017年7月8日，由此与李登波发生纠纷，同日李登波在案涉门市经营的“深巷子串串”火锅店停业，其后李登波亦未再继续使用房屋。据此，本案应以2017年7月8日为案涉租赁合同解除时间。其次，租赁合同虽于2017年7月8日解除，但李登波已将房屋租金支付至2017年10月14日，故对于李登波要求退还2017年7月8日至2017年10月14日的16000元租金的主张，应予支持。关于租金退还主体，本案中，梅光浩、郭碧芳夫妇系租赁合同的签订人，且实际收取了房屋租金，应当承担返还责任；杨云彩、梅浩南母子虽未参与租赁合同的签订，亦未实际收取租金，但其基于人民法院生效判决取得案涉房屋部分产权，应当承担出租人的权利义务，且杨云彩、梅浩南堆放沙石、分隔房屋的行为，是导致本案租赁合同无法继续履行的直接原因，故杨云彩、梅浩南应与梅光浩、郭碧芳夫妇共同承担租金退还责任。综合本案租金实际收取情况及引起租赁合同解除的过错责任，本院酌定杨云彩、梅浩南母子和梅光浩、郭碧芳夫妇各承担50%的责任，即各负责退还李登波租金损失8000元。第三，关于李登波主张的其他赔偿问题。因李登波提供的证据不足以证实其损失和可期待利益的具体金额，且纠纷发生后，李登波亦具有及时腾退房屋、另寻房屋重新营业等积极减少损失的义务，故对李登波提出的赔偿请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律部分不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省南部县人民法院（2017）川1321民初3126号民事判决第一项：解除李登波与梅光浩、郭碧芳2014年9月29日签订的《房屋租赁合同书》；
二、撤销四川省南部县人民法院（2017）川1321民初3126号民事判决第二项、第三项；
三、由梅浩南、杨云彩在本判决生效后十日内向李登波返还租金8000元；
四、由梅光浩、郭碧芳在本判决生效后十日内向李登波返还租金8000元；
五、驳回李登波的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费500元，由李登波负担200元，梅浩南、杨云彩负担300元。二审案件受理费1000元，由李登波负担500元，梅浩南、杨云彩负担400元，梅光浩、郭碧芳负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 雷发军
审 判 员 陈国兵
二〇一八年一月二十五日
法官助理 王婵轶
书 记 员 范云荣