浙江省舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟定民初字第634号
原告虞先锋等舟山市定海区上品君园小区147户业主（附清单）。
诉讼代表人虞先锋。
诉讼代表人江飞君。
诉讼代表人徐仁德。
诉讼代表人董是峰。
委托代理人王良平。
委托代理人张肖冬。
被告舟山恒威房地产开发有限公司。
法定代表人杨剑。
委托代理人陈小放。
委托代理人陈乐。
原告虞先锋等舟山市定海区上品君园小区147户业主为与被告舟山恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）物权保护纠纷一案，向本院起诉。本院于2014年7月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人虞先锋、江飞君、徐仁德、董是峰及委托代理人王良平、张肖冬和被告恒威公司的委托代理人陈小放、陈乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告虞先锋等舟山市定海区上品君园小区147户业主诉称：2010年9月起，原告陆续向被告购买或通过二手房买卖而购买了坐落于舟山市定海区上品君园的房屋。2012年8月，上品君园小区交付使用。原告陆续入住后，发现房屋配套的12台天津奥的斯电梯存在诸如轿厢无法正常关闭、快速滑层等较多问题。2013年6月20日，电梯经检测均为不合格，后被查封。原告通过多种途径与被告进行沟通。经相关部门协调，被告于2013年8月出具承诺书，承诺无条件更换12台电梯，并言明了更换的电梯型号、更换的期限等。然而，经原告多次交涉，被告至今未兑现承诺。原告认为，电梯存在严重问题，不仅影响正常使用，更给原告人身财产安全造成严重安全隐患。同时，被告拒不履行承诺，不仅有损商业道德，而且侵害了原告的合法权益。因此，原告起诉要求：一、判令被告立即将上品君园小区的现有12台电梯更换为天津奥的斯sky型号、速度为1.75m／s、载重为800公斤的标配电梯，并验收合格；若被告不予更换，则要求支付更换费用600万元；二、要求被告赔偿原告每户损失2000元，共29.40万元；三、要求被告赔偿原告律师代理费8万元。
审理中，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求，称如客观原因导致无法按被告所承诺的型号更换，则原告要求以承诺书载明型号的加强版电梯、或同类同档次的其他电梯进行更换。后，原告再次确认要求更换为奥的斯电梯（中国）有限公司生产的型号为gen2comfort、速度为1.75m／s、载重为800公斤的标配电梯或同等同档次的其他电梯。
被告恒威公司辩称：一、关于原告的主体资格问题。被告的承诺书系出具给上品君园小区的广大业主，即2013年8月9日前已购买该小区房屋的215户业主。该215户业主属必要共同的诉讼当事人，故其余约70户业主享有自己的合法诉权，依法应为本案原告。二、被告出具承诺书的行为存在显失公平的情形，为可撤销的民事行为，不应成为原告主张权利及裁判的唯一依据。理由为：1、涉案电梯系被告向合法的生产厂家购买的经检验合格的产品，且在安装完毕并投入使用前，于2012年6月又经法定机构检验合格，在被告出具承诺书前的一个多月及2014年7月1日，年检亦合格。被告在出具承诺书后，按质监部门的要求对电梯进行整改，经复检合格，现涉案电梯已符合安全使用规范及质监部门的要求。涉案电梯自投入使用至出具承诺书时，还在维护保养期内，维保工作亦未曾中断。2、涉案电梯年检不合格并非本身的质量不合格。涉案电梯本为客运电梯，但自房屋交付后，业主的装修材料及装修垃圾等均经涉案电梯上行下达，使之严重超负荷运载，故电梯故障系由业主不规范使用等多种因素造成。3、出具承诺书时，综合考虑双方当事人的人数、地位、环境及心理等因素，被告方的杨瑛作为签字人，明显处于劣势地位。对可以使用的合格产品，在承诺书中作出无论合格与否均予更换的承诺，既不符合从事商业、民事行为的惯例，也不符合公平、等价有偿的基本原则。故出具承诺书的行为不是被告的真实意思表示。三、原告同时主张赔偿损失，缺乏依据。原告的第三项诉讼请求也无法定及约定的依据。另，由于承诺更换的电梯已停产，故承诺书事实上已不可能履行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。但考虑到确实出现过电梯被责令不得使用的事实，给原告在内的广大业主带来不便，因此被告愿在合法、合理、适当的原则下对原告进行一定的补偿。
经审理查明：2010年9月起，原告舟山市定海区上品君园小区147户业主陆续向被告恒威公司购买或通过二手房买卖而购买由被告开发的坐落于舟山市定海区上品君园小区的房屋。2012年8月，该小区房屋交付使用。该小区均为高层住宅，配套有12台电梯。电梯系被告向宁波南方电梯有限公司购买，品牌型号为天津otissweet。所有电梯均于2012年6月，经舟山市特种设备检测院检验合格后投入使用，至今尚未移交给小区物业管理公司。上述电梯使用以来，业主反映故障频发。2013年6月20日，该12台电梯被舟山市特种设备检测院检验为不合格，主要问题有电梯开关门有卡阻现象、电梯有异响、门缝间隙过大、轿厢地坎变形、轿厢显示面板有故障、轿厢内应急灯故障，等等。同年7月5日，舟山市质量技术监督局定海区分局向小区物业管理公司出具《特种设备安全监察指令书》，责令于2013年7月20日前采取措施予改正或排除事故隐患，停止使用该12台电梯，待检验合格后方可使用。同年8月2日，该局对该12台电梯予查封。后经多名业主向政府职能部门反映，并要求政府出面维权，政府相关部门介入进行协调。2013年8月9日，经舟山市质量技术监督局定海区分局召集业主代表、被告恒威公司的代表以及奥的斯电梯公司的代表进行协商后，被告恒威公司由集团公司董事副总裁杨瑛出面出具了承诺书。该承诺书载明：“由于上品君园原电梯年检不合格，经政府有关部门牵头，我司和广大业主协商达成以下共识：一、更换原有电梯，品牌定为天津奥的斯sky速度为1.75m／s、载重为800公斤的标配新梯。不管原电梯验收合格与否，我司无条件进行更换全部12台电梯。二、具体时间工作安排：于2013年8月9日马上开始对原电梯撤封、维修、复验并实施运行。三、因以上电梯所引起的一切种种损失及费用，不再作任何赔偿要求。四、具体生产及安装时间大约为6个月，尽量在过年前检验合格并交付使用。”截止当日，被告已出售该小区房屋215套。承诺书出具的次日，涉案电梯复检合格，投入使用。后，被告未按承诺更换电梯。2013年11月起，该小区业主又多次向质监部门投诉涉案电梯故障时有发生。2014年6月28日，涉案电梯进行年检。经舟山市特种设备检测院检测，9台电梯经检验合格，但仍存在轿厢护脚板因材料性能变化，整体强度不足的共性问题；另3台电梯（3号梯、6号梯、7号梯）被检验为不合格，存在的问题为轿厢护脚板因材料性能变化，整体强度不足，地坎下井道壁至轿厢地坎间距超标（同年7月2日，该3台电梯经复检合格）。本案审理期间，涉案电梯仍出现了滑梯、停运等故障。
另查明：1、原告为本案诉讼，花费律师代理费8万元。2、本案审理中，原、被告均认可承诺书载明的电梯型号已停产。经原告自行询价，浙江三迅机电设备有限公司等三家公司报价，与承诺书载明的电梯载重、速度等相同的迅达、德国蒂森和上海三菱品牌的电梯，购买及更换安装（含旧梯拆除等费用）共计需400余万元至600余万元不等。被告针对原告询得的电梯品牌亦自行询价，所获报价略低于原告询得的价格。
上述事实，有原告举证的商品房买卖合同、由上品君园物业服务中心出具的证明、工作联系单、特种设备（电梯）检验意见通知书、特种设备安全监察指令书、现场检查笔录、查封决定书、由舟山市质量技术监督局定海区分局制作的笔录、服务信息登记表、由舟山市市场监督管理局定海分局出具的《上品君园小区业主因电梯问题上访及处理经过》、承诺书、报价单、法律服务委托合同、律师代理费发票，被告举证的电梯设备买卖合同、电梯设备安装合同、安全检验合格证、解除查封决定书、拽引驱动有机房电梯定期检验报告、电梯使用标志、承诺书、报价单，以及原、被告的陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为：原告作为涉案小区的业主，对作为重要配套设施的电梯享有权益。12台涉案电梯自投入使用后长期存在不同情况的故障，且曾被相关职能部门检验为不合格，直至本案审理期间仍多次发生故障。因此，作为小区开发商的被告应对此承担民事责任。承担责任的方式依法包括修理、更换等。但基于被告已向全体业主出具承诺书，承诺无条件更换涉案电梯，故，以更换方式解决本案纠纷更具合理性，原告要求被告更换电梯的诉讼请求，本院予以支持。被告关于出具承诺书的行为存在显失公平的情形之抗辩主张，与客观事实不符，本院不予采纳。关于具体的更换方案，由于承诺书载明的电梯已停产。原告要求以同等规格的电梯替代，合理。故被告应以奥的斯电梯（中国）有限公司生产的型号为gen2comfort、速度为1.75m／s、载重为800公斤的标配电梯更换原12台电梯。关于被告将来未按判决履行更换义务一节，属于判决生效后的履行问题，应在执行程序中解决。原告要求被告赔偿每户损失的要求，无事实依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告舟山恒威房地产开发有限公司于本判决生效之日起六个月内将舟山市定海区上品君园小区内现有的12台电梯均更换为奥的斯电梯（中国）有限公司生产的型号为gen2comfort、速度为1.75m／s、载重为800公斤的标配电梯（有机房）；
二、驳回原告舟山市定海区上品君园小区147户业主的其他诉讼请求。
本案受理费56418元，保全费5000元，共计61418元，由原告舟山市定海区上品君园小区147户业主负担3604元，被告舟山恒威房地产开发有限公司负担57814元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 沈妙军
人民陪审员 姚蕊君
人民陪审员 潘祖庆
二〇一五年一月六日
书 记 员 於航燕