辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2385号
上诉人（原审被告、申请执行人）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人:李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李建，辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：冯蕴辉，女，1970年6月5日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。
委托诉讼代理人：王阳辅，辽宁东尧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
委托诉讼代理人：佟韶辉，男，1983年1月27日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
上诉人曲贵田因与被上诉人冯蕴辉、张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合公司”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7547号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
曲贵田上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判继续执行案涉房屋；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被上诉人的情形不符合该法条规定的排除执行的情形，应当继续执行案涉房屋。冯蕴辉没有与联合公司签订合法有效的统一版本备案合同，合同也未标明日期，不能确定这份备案合同的真实性；其次，被上诉人没有提供正规的购房发票及银行流水，现有收款收据不能证实其已经实际支付购房全款，被上诉人交纳的购房款585000元，我们对其中转给张志勇的235000元有异议，不是交给开发公司的，还有一笔5万元交款没有凭证，购房款交付从2010年9月3日至2012年7月31日，不符合交易习惯，签订合同没有日期，不能证明在查封前签订；最后，被上诉人虽主张购房多年，但在此之前从未以任何形式要求备案登记，对于该房屋未登记事实存在明显过错。由此可见，被上诉人的异议并不满足法律规定，不能排除对案涉房屋的执行。如果这样的条件都能排除执行，那么联合公司可以随时用虚假手段，将被查封房产排除执行。一审法院认定事实错误，严重损害了上诉人的利益。
冯蕴辉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。对于235000元交给张志勇我方无过错，我方交款时不知道款项的去向，是售楼员领着我方去银行交纳的，直至本案发生后我方查银行流水方知打给张志勇个人，张志勇是开发商的董事，目前也是实际幕后老板，并且开发商向我方出具收款收据，我方无过错；2.关于5万元，该笔钱款在购房前就已从银行提取，是支付首付的款项，开始提了6万，先交了1万定金，后支付5万现金，均有开发公司出具的收款收据，该笔款项有活期存取款明细作证；3.对于房款交纳时间过长问题，在我方签订合同时本想贷款买房，后来因其他原因不能办理贷款，我方想全款购买，故最后一笔购房款支付时间为2012年7月31日；4.签订合同时开发商为避免逾期办证的后果，签合同时只要求我们签名，没让签日期。
联合公司述称同意冯蕴辉意见。
张志勇未提交书面意见。
冯蕴辉向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告联合公司于2010年9月3日即查封前已就购买沈阳市苏家屯区银杏路XXX号房屋（以下简称“案涉房屋”）签订了《商品房买卖合同》并支付全部购房款585000；2.请求确认原告于2012年7月31日即查封前已合法占有案涉房屋；3.请求确认案涉房屋未办理产权过户登记是被告联合公司将涉案房屋设定在建工程抵押造成且被告联合公司开发的“唯美尚品”至今都不具备交付使用条件；4.停止执行案涉房屋并对该房屋解除查封；5.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年9月3日，原告冯蕴辉及其配偶严勋春（买受人）与被告联合公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，原告购买被告联合公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-24号XXX，建筑面积131.46平方米，其中，套内建筑面积114.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.02平方米，单价为4450.02/平方米，总金额为585000元。房屋交付日期约定为2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即该商品房所在楼宇经四方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。原告分别于2010年8月24日、2010年9月3日、2010年9月23日、2012年7月31日以现金及银行转账方式，支付给被告联合公司10000元、50000元、235000元、290000元共计585000元，被告联合公司分别为原告开具了对应的四张收款收据。2012年7月31日原告办理入住手续。诉讼中，原告提供实际入住后交纳水费、电费、采暖费等的收款收据。
另查明，2015年7月8日，曲贵田（反诉被告）以民间借贷纠纷将联合开发公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）诉至一审法院。诉讼中，一审法院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房产，涉案房产在此抵押物清单（明细）内。
2016年4月28日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合公司不服，向本院提出上诉。2016年9月12日，本院作出（2016）辽01民终7220民事判决书，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。
后该案进入执行程序，本案原告提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年5月22日，一审法院作出（2017）辽0102执异100号执行裁定，驳回案外人冯蕴辉的异议，故原告冯蕴辉诉至一审法院。
再查明，被告联合公司在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。目前该支行已向本院对公证债权文书申请强制执行。
一审法院认为：案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告冯蕴辉对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。（一）关于案涉商品房买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告冯蕴辉及其配偶与被告联合公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，同时被告联合开发公司作为出卖人已认同买受人交纳全部房款并向买受人交付房屋，故合同合法有效。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。诉讼中，原告提供了被告联合公司为原告出具了收款收据四张，证明原告向该被告支付全部购房款。关于原告所诉现金支付是否真实的问题。从庭审中原告提供的个人活期明细查询、转账凭证等证据可以看出，原告有一定的经济能力以及交付购房款前提取大额现金的事实。被告联合公司也承认。故应认定原告已按约支付了房屋全部价款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。诉讼中原告提交的水费、电费、供暖收费等缴费单据均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于原告实际使用状态中。原告基于其与被告联合公司签订的《商品房买卖合同》、收款收据、商品房准住通知、入住手续等能够证明原告对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。经查，被告联合公司在建工程时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。根据《物权法》第一百七十九条规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该条对于抵押权的定义，抵押权人具有优先受偿权。此处所谓的优先受偿权是指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿，抵押权人对抵押物享有的抵押权，并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权。同时，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，“未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，并非绝对无效。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于被告联合公司未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致原告办理房产备案、过户登记存在的障碍涤除，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中被告曲贵田又未能提供证据证明原告对此存在过错，故原告对此无过错。
综上，根据现有在案证据，应当认定被告曲贵田享有的是普通债权，而原告基于与被执行人联合公司形成真实的房屋买卖合同关系，并实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告曲贵田享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，一审法院应予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、停止对本案所涉执行标的沈阳市苏家屯区银杏路28-24号1-3-1房屋的执行；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费9650元（原告已预交），由被告曲贵田、辽宁联合房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，各方当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：冯蕴辉对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，冯蕴辉与联合公司签订了《商品房买卖合同》，虽然曲贵田对合同签订时间在查封之前以及真实性予以否认，但未能提供充分证据足以推翻或否定；从冯蕴辉提供的商品房准住通知单、入住手续、唯美尚品住宅小区前期物业管理服务员协议书、水费、电费、采暖费缴费收据及发票等证据材料及本院现场勘查情况来看，可以认定冯蕴辉于法院查封涉案房产前已合法占有使用涉案房产；从联合公司为冯蕴辉出具的房款收款收据及冯蕴辉转款等证据能够看出，冯蕴辉已向联合公司交纳了全部房款，上诉人虽然对于冯蕴辉的付款账户提出的异议，但冯蕴辉主张系应联合公司的要求，将购房款汇入其的指定的账户内，联合公司亦承认收到该款项，故上诉人提出的该异议并不足以否定冯蕴辉已履行了付款义务；冯蕴辉未能办理过户登记系因联合公司在将房屋出售给冯蕴辉前设置了在建工程抵押，责任不在冯蕴辉。故此，一审法院认定冯蕴辉对涉案房产具有足以排除执行的权利并无不当。
综上所述，曲贵田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9650元，由上诉人曲贵田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年四月十九日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。