上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初9907号
原告(反诉被告)陈晓艳，女，1976年3月27日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)郑浒钢，男，1974年5月4日生，汉族，住址同上。上列原告共同委托代理人孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。上列原告共同委托代理人孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。被告(反诉原告)张颖，女，1980年1月7日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人王建新，上海华勤基信律师事务所律师。委托代理人刘大伟，上海华勤基信律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人项震，行长。委托代理人许奕。委托代理人张毅。原告(反诉被告)陈晓艳、郑浒钢与被告(反诉原告)张颖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行(以下简称“工行浦东分行”)作为第三人参加诉讼，并由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈晓艳、郑浒钢及其共同委托代理人孙正杰、被告(反诉原告)张颖及其委托代理人王建新、第三人工行浦东分行的委托代理人许奕、张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晓艳、郑浒钢共同诉称，2016年1月17日与张颖就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋价款为人民币340万元，张颖需配合办理贷款手续。同日，双方签订补充协议，约定房价为370万元。合同签订后，陈晓艳、郑浒钢共计支付111万元房款，并按约向银行申请贷款。但张颖拒不配合办理贷款手续，导致系争房屋买卖合同至今无法履行，故陈晓艳、郑浒钢起诉要求：1、判令张颖继续履行房地产买卖合同，配合陈晓艳、郑浒钢办理系争房屋的房地产转移登记手续并交付房屋；2、判令张颖向陈晓艳、郑浒钢赔偿违约金(按已付款111万元的日万分之五计算，自2016年2月25日起算至其全面履行合同义务之日止，即：张颖的房地产抵押注销、将房地产权利转移至陈晓艳、郑浒钢并交房及户口迁移。张颖反诉并辩称，陈晓艳、郑浒钢没有要求过张颖配合贷款，陈晓艳、郑浒钢通过律师向张颖发送律师函的时候已经构成根本违约，故不同意所有诉讼请求，并反诉要求：1、判决解除双方之间的《上海市房地产买卖合同》；2、判决陈晓艳、郑浒钢向张颖支付赔偿金74万元；3、判决陈晓艳、郑浒钢向张颖支付违约金(按逾期未付款259万元的日万分之五计算，自2016年1月24日算至判决生效之日)。陈晓艳、郑浒钢针对反诉辩称，陈晓艳、郑浒钢在签订合同后已支付房款111万元，之后款项没有支付是因为张颖没有配合贷款以至于陈晓艳、郑浒钢不能贷款，张颖至今未注销房地产抵押，本案系张颖违约。不同意所有反诉请求。工行浦东分行述称，其与张颖之间的抵押借款合法有效，希望保护工行浦东分行的合法权益。经审理查明，张颖于2012年9月24日经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2016年1月17日，陈晓艳、郑浒钢(乙方)与张颖(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，经上海云房数据服务有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款共计340万元，双方于2016年3月10日前共同办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第十五日起算至实际付款之日止，逾期超过45日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付45日违约金外，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十；甲方未按本合同约定的期限内将上述房地产交付(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过45日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付45日违约金外，乙方应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十；补充条款(一)约定，甲方应于签订房地产买卖合同后的30日内由乙方陪同前往贷款银行办理还贷申请手续且于取得注销资料后7日内办理抵押登记注销申请手续；若乙方支付的款项不足以归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款，甲方应自行补足差额部分；甲方于收到乙方全部房款(尾款除外)3日内将房屋交付给乙方；甲方承诺于交易中心过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；甲方需配合乙方办理相关贷款手续，若乙方贷款银行需甲方提供但不限于：甲方身份信息、配偶身份信息、相关银行卡及同住人签字等，甲方需给予提供并到场完成贷款合同签订事宜。同日，甲乙双方签订《补充协议》，主要约定，系争房屋实际成交总价为370万元，此价格为甲方出售净到手价，双方约定合同价为340万元，乙方另支付甲方装修搬迁补偿费30万元；具体付款方式如下：甲乙双方于2016年1月16日签订上海市房地产买卖合同当日，乙方支付甲方房款111万元，含已付定金；双方于2016年3月10日前至交易中心过户，当日过户前乙方支付甲方房款95万元，交易中心办妥以乙方为权利人的房屋产权证，以银行放贷形式支付甲方房款160万元，该笔款项由贷款银行一次性划入甲方名下指定账户(以银行实际放款时间为准)；交房当日，待甲方结清水电煤物业费用，及户口迁出，甲乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将该物业交付乙方，乙方将尾款4万元交付给甲方。上述合同签订后，陈晓艳、郑浒钢按约支付房款111万元。另查明，2009年12月1日，张颖等与工行浦东分行签订《房屋担保借款合同(商业)》，由张颖等以系争房屋为抵押向该分行借款131万元。后工行浦东分行按约发放贷款131万元，并于2012年9月24日经核准登记为系争房屋的抵押权人。审理中，陈晓艳、郑浒钢表示同意代张颖偿还银行贷款以注销抵押权，并向张颖支付剩余的房款。张颖自认其户口仍在系争房屋内。以上事实，有上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收据及当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，本院予以认定。审理中，陈晓艳、郑浒钢向本院提供：1、中介工作人员高兵、代利军出具的事情经过叙述函，证明买卖合同签订后张颖未偿还银行贷款且不配合陈晓艳、郑浒钢对银行贷款所需的已支付资金交割书进行签字确认，经中介沟通未果；陈晓艳、郑浒钢还申请高兵出庭作证证明了上述事实；2、2016年3月15日向张颖发出的《关于要求立即履行合同义务的函》，证明陈晓艳、郑浒钢要求张颖配合办理贷款手续；3、中介工作人员与张颖的丈夫杨文的微信记录，证明中介亦多次要求张颖配合办理贷款手续；4、张颖发出的催告通知书，证明张颖催告办理过户手续，但房屋上的抵押未注销，无法办理；5、中介工作人员与杨文的通话录音，该录音中中介工作人员就系争房屋买卖多次与对方沟通，告知其未配合买家办理贷款系违约，对方表示需要考虑并表示系买方违约。张颖对上述证据质证如下：1、真实性不认可，与事实不符；对证人高兵的身份无异议，但高兵并不知道该中介公司的贷款专员是何时提交材料给银行的，贷款专员在提交材料之前也没有联系过张颖，故对证人所述不完全认可；2、收到该函件，不清楚该律师是否享有陈晓艳、郑浒钢的授权，且当时履行期限已届满；3、真实性不予认可，无法判断，杨文并非张颖丈夫，只是朋友，即便真实，备齐贷款资料应在1月24日前，当时已经是2月18日，陈晓艳、郑浒钢严重违约了；4、真实性无异议，因张颖是置换房屋，若全额付款张颖是能接受的；5、通话录音真实性不予认可，张颖并未参加。张颖表示，其已于2016年1月27日向银行申请提前还款并已获审批，但之后张颖未偿还，因为预计陈晓艳、郑浒钢可能会违约。本院认为，陈晓艳、郑浒钢与张颖就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方应恪守并履行。经办系争房屋交易的中介工作人员出庭作证证明张颖不配合陈晓艳、郑浒钢办理贷款手续，且该证言与陈晓艳、郑浒钢提供的录音及短信能相互印证，本院予以采纳。在履约过程中，张颖拒不配合陈晓艳、郑浒钢办理贷款手续，亦未偿还系争房屋上的原有银行贷款以注销抵押，导致系争房屋交易无法继续履行，已构成违约。因系争房屋已在张颖向工行浦东分行借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关司法解释的规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，陈晓艳、郑浒钢表示愿替张颖还清银行欠款，消除房屋上的抵押权，工行浦东分行作为抵押权人也表示同意。综上，陈晓艳、郑浒钢要求继续履行房屋买卖合同的请求，本院予以支持。张颖要求解除合同并要求陈晓艳、郑浒钢支付赔偿金和违约金的反诉请求，本院不予准许。合同继续履行，陈晓艳、郑浒钢应付清购房款，张颖亦应将房屋交付给陈晓艳、郑浒钢，并在抵押注销后将房屋产权过户至陈晓艳、郑浒钢名下。陈晓艳、郑浒钢已付111万元，应付259万元，扣除代为归还的银行债务，余款支付给张颖。至于逾期履行义务的违约金起算时间，张颖表示合同补充条款(一)第一条还贷部分约定的30天是提交还款申请的时间，之后还需银行审批45天，但工行浦东支行表示若贷款人配合，从申请还贷到银行出具结清证明和委托注销的材料仅需要两周时间，故本院对张颖的上述意见不予采纳。陈晓艳、郑浒钢主张自2016年2月25日起算违约金，符合双方合同约定，本院予以准许。因房屋权利过户及交房系合同的主要义务，本院认为按合同约定的每日555元的标准计算违约金至房地产权利转移并交房日止较为合理。若房地产权利转移并交房之后，张颖尚未将房屋内户口迁出的，该违约金本院酌情确定按每日60元计算至户口迁出之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈晓艳、郑浒钢与被告(反诉原告)张颖就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告(反诉被告)陈晓艳、郑浒钢于本判决生效之日起十日内，向第三人中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行还清被告(反诉原告)张颖所欠的借款本息，具体金额以还款当日该行的借款流水帐目为准；三、第三人中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行于上述借款清偿之日起七日内，办理上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；四、被告(反诉原告)张颖于上述房屋抵押登记注销后十日内，协助原告(反诉被告)陈晓艳、郑浒钢，将上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告(反诉被告)陈晓艳、郑浒钢名下；五、被告(反诉原告)张颖于上述房屋抵押登记注销后十日内，将上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)陈晓艳、郑浒钢；六、原告(反诉被告)陈晓艳、郑浒钢于上述房屋抵押登记注销后十日内，向被告(反诉原告)张颖支付购房款259万元(其中扣除上述第二条中，原告(反诉被告)陈晓艳、郑浒钢向第三人中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行代为还清借款本息时支付的款项)；七、被告(反诉原告)张颖于上述房屋抵押登记注销后十日内，向原告(反诉被告)陈晓艳、郑浒钢支付违约金，按每日555元的标准，自2016年2月25日计算至上述房屋实际过户并交房之日止；八、被告(反诉原告)张颖于上述房屋抵押登记注销后十日内，向原告(反诉被告)陈晓艳、郑浒钢支付逾期迁出户口违约金，按每日60元计算，自上述房屋实际过户并交房次日计算至户口迁出之日止；九、原告(反诉被告)陈晓艳、郑浒钢的其余诉讼请求，不予支持；十、被告(反诉原告)张颖的所有反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件本诉受理费减半收取17,000元、反诉受理费减半收取7,250元，均由被告(反诉原告)张颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘姗
二〇一六年十月十三日
书记员 朱丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。