上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1411号
原告（反诉被告）上海派惠腾机电工程有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人李军，总经理。
委托代理人金丽红，女，在上海派惠腾机电工程有限公司工作。
委托代理人翟清付，男，在上海派惠腾机电工程有限公司工作。
被告（反诉原告）朱培生，男，1943年1月5日出生，汉族，住上海市青浦区。
委托代理人张永福，男，1963年7月5日出生，汉族，住上海市青浦区，系被告的女婿。
原告上海派惠腾机电工程有限公司诉被告朱培生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后依法由审判员吴海港独任审判。本案于2014年6月9日公开开庭进行了审理。原告上海派惠腾机电工程有限公司的委托代理人金丽红、翟清付、被告朱培生的委托代理人张永福到庭参加诉讼。同日，被告提起反诉，并提出鉴定申请。本案于2014年10月10日公开开庭进行了审理，原告上海派惠腾机电工程有限公司的委托代理人金丽红、翟清付、被告朱培生的委托代理人张永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海派惠腾机电工程有限公司诉称：2010年4月19日，原、被告通过中介上海新珠房地产经纪有限公司签订关于上海市青浦区某房屋的租赁合同，约定：租期为一年，自2010年4月21日至2011年4月20日，每月租金人民币1，500元，每一个月支付一次，先付后租，每期期满前15日支付；原告支付押金3，000元。合同签订后，原告向该中介支付押金3，000元及2010年4月21日至4月30日的租金500元，自2010年5月开始每月租金于15日左右汇入被告银行账户。合同到期后，原、被告继续租赁关系。原告因公司居住的员工需办理上海市居住证，向要求被告提供租赁房屋的上海市房地产证复印件，被告起初答应，但后来向原告提出租金每月涨至1，800元，原告未同意。故原告于2014年3月19日向被告提出房屋租赁至3月底，同时也通知了中介公司。原告租金支付至2014年3月底。2014年3月21日，原告再次通知被告及中介公司，原告将于当日搬离租赁房屋，但被告以未提前15天通知为由不但不返还剩余10天的租金，还要求原告支付清洁费用，双方未能达成一致意见。原告至今未收回租房押金3，000元。故原告现起诉法院，请求判令被告返还押金3，000元、退还多付的租金404.28元，要求被告开具面额为70，500元的租金发票，诉讼费由被告负担。审理中，原告撤回要求被告开具租金发票的诉讼请求。
被告朱培生辩称：原、被告双方签订为期一年的租赁合同，到期后，双方口头同意按原合同延续3年。在延续的第三年合同未到期前，被告按照当前房屋租金上涨的趋势，提出要求每月租金上涨至1，800元，原告表示不能接受。2014年3月21日，原告提出退房，当天，原、被告及中介三方到租赁房屋进行实地查看、验收，发现租赁房屋内到处都是垃圾及杂物，厨房淋浴器、脱排、东房间地板、沙发、水龙头、门锁、拉手、抽水马桶、毛巾架严重损坏。当时，被告向原告提出：1、租赁房屋内损坏的物品，要求原告予以修复恢复原状或赔偿，直至原、被告及中介三方验收合格为止，2、在没有恢复之前仍视为原告继续租赁房屋。至今原告未修复损坏的物品，对赔偿事宜仍不能达成一致。因原告迟迟未修复房屋，造成被告不能接受房屋并另行出租，造成被告租金损失。故提起反诉，要求反诉被告赔偿物品修复费用3，685元，赔偿延续房屋租金4，500元，反诉受理费由反诉被告负担。审理中，反诉原告根据本院在现场查看后的要求，将部分物品委托他人进行维修，故变更诉讼请求要求反诉被告赔偿物品维修费3，060元，增加延续房屋租金自2014年4月1日至2014年9月27日（按每月1，500元计算）。
针对反诉，反诉被告辩称：物品损坏是由于反诉原告四年内没有对租赁房屋中的设备进行维修、保养，反诉被告于2014年3月20日已经搬离租赁房屋，故不同意反诉原告的全部反诉请求。
经开庭审理查明：2010年4月19日，原、被告通过中介上海新珠房地产中介公司签订关于上海市青浦区某房屋的租赁合同，约定：租期为一年，自2010年4月21日至2011年4月20日，每月租金1，500元，每一个月支付一次，先付后租，于每期期满前15日支付；租赁期间，双方不得借故解除合同，如一方因特殊情况需解除合同，应提前15天书面通知另一方，并补偿另一方1个月的租金；房屋和设施因自然因素损坏，由被告负责修缮，因原告使用不当损坏，由原告负责修缮；租赁期满原告应将房屋恢复原状交还给被告，或经被告同意可续租；原告须向被告（中介所）支付押金3，000元，租赁期满如无缺损，即全部返还，如人为造成损坏，负责修复或赔偿，该押金转在被告的银行账户内；租赁期间的水电煤等费用由原告负担；中介所有权代理被告向原告收取租金和有关费用。合同签订后，原告向该中介公司支付押金3，000元及2010年4月21日至4月30日的租金500元，自2010年5月开始每月租金于15日左右汇入被告银行账户。合同到期后，原告继续使用该租赁房屋，并按原合同标准支付租金。2014年3月21日，原、被告及中介共同至租赁房屋，被告因发现租赁房屋内物品损坏及垃圾未清理，拒绝收房。2014年2月的水电费由原告予以缴纳，3月21日，抄表的水电结算为水费70元、电费25.60元。原告因要求被告返还房屋押金等诉诸法院。
上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的租赁合同、被告提供的照片、水电费发票、维修费发票等；以上证据并经庭审质证，本院予以确认。
在本案审理过程中，被告申请对租赁房屋的物品损坏是否人为因素造成要求提出鉴定，本院向上海市质量监督检验技术研究院作鉴定咨询，该研究院称被告主张对房屋中物品损坏的项目多，如分别鉴定，鉴定费用远远大于双方争议的标的额，建议协调双方或由法院确定为妥。原、被告对鉴定机构的建议予以确认。故本院会同原、被告及中介至租赁房屋现场，租赁房屋现状大致为：未进行清扫比较凌乱、淋浴器盖板打开、洗衣机接口损坏、洗衣机自来水进口龙头阀门断裂、空调制冷不能启动等。此现状即为2014年3月21日原、被告及中介三方在场的状况。2014年7月24日，被告委托上海科灵实业有限公司对洗衣机进行维修并支付维修费320元，7月26日，被告委托上海虹宣燃气具有限公司对淋浴器进行维修并支付维修费575元，7月28日，被告委托青浦朱家角震鑫电器制冷服务部对空调机并进行维修支付维修费180元。本院告知被告在争议物品修复后，被告可另行出租或自用，避免损失扩大。原、被告双方对2010年4月19日签订的为期一年的租赁合同到期后，均认为按原租赁合同继续履行租赁关系。被告主张2014年9月27日左右，至中介处取得租赁房屋钥匙进行装修。原告对被告的主张的事实认为不清楚，认为2014年3月21日时，原告将一把租赁房屋的钥匙交付中介，一把钥匙留在原告处。原告同意支付水电费。
根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、合法的原则。原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。合同到期后，双方继续按照原租赁合同履行权利义务亦为合法有效，故双方为一年期的租赁合同。合同履行过程中，原告提出解除合同，解除日为2014年3月31日，原告虽未提前15天书面通知被告，但2014年3月21日，原、被告及中介到场是为了验收、交接租赁房屋，只是被告在交接中提出原告在使用时造成被告物品损坏、要求予以修复或赔偿。故本院认定2014年3月31日为原告单方解除合同，被告亦表示同意，但原告应补偿被告一个月的租金损失。故原告要求被告退还多付的房租的诉讼请求本院不予支持。租赁合同终止后，原告应将房屋恢复原状交还被告，但在办理交接时，租赁房屋内部分设施损坏，并有垃圾未作清扫，被告拒绝接受房屋。租赁房屋内的物品的损坏既有自然因素被告未及时维护不当造成，也有原告居住人员使用不当造成。本院根据租赁合同的约定、现场查看的情况及公平原则，认定洗衣机及淋浴器的维修费用由原告承担，空调机的维修费用由被告承担，原告还应给予被告包括清扫费用在内的其他物品损失200元。淋浴器、洗衣机、空调机等为租赁房屋内的与生活相关的主要生活设施，是租赁房屋能否另行租赁他人的基础，故租赁合同终止至被告修复主要生活设施期间的空置费用的损失由原、被告各半承担。中介虽未将押金转入被告银行账户，但合同中中介有权代理被告向原告收取租金及有关费用，故中介收取押金的行为，视为被告向原告收取，该押金在本案中予以一并处理。被告与中介关于押金的的处理，双方另行解决。2014年3月的水电费用，原告同意支付，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、被告朱培生应于本判决生效之日起十日内返还原告上海派惠腾机电工程有限公司押金3，000元；
二、原告上海派惠腾机电工程有限公司要求被告朱培生返还多付房屋租金的诉讼请求不予支持；
三、反诉被告上海派惠腾机电工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告朱培生物品损失1，095元；
四、反诉被告上海派惠腾机电工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告朱培生房屋空置费损失3，000元；
五、反诉被告上海派惠腾机电工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告朱培生水电费95.60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费130元，减半收取65元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计90元，由原告负担45元，被告负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴海港
二〇一四年十一月五日
书记员 杨凤逸
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。