河北省三河市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀1082民初2800号原告：三河市兴达房地产开发有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区京哈路南侧9号，统一社会信用代码91131082721664499C。法定代表人：姜宝立，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国庆，河北张国庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓飞，河北张国庆律师事务所实习律师。被告：孟秀丽，女，1971年3月10日出生，汉族，住河北省三河市。第三人：中国农业银行股份有限公司三河市燕郊支行，住所地河北省三河市燕郊镇京榆大街545号，统一社会信用代码91131082809303604A。负责人：闫志军，该行行长。委托诉讼代理人：张伯东，该公司职员。原告三河市兴达房地产开发有限公司（以下简称兴达公司）与被告孟秀丽、第三人中国农业银行股份有限公司三河市燕郊支行（以下简称农行燕郊支行）保证合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴达公司的委托诉讼代理人吴晓飞、第三人农行燕郊支行的委托诉讼代理人张伯东到庭参加诉讼。被告孟秀丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告兴达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告孟秀丽、第三人农行燕郊支行于2008年11月25日签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告孟秀丽给付原告代被告向第三人清偿的银行剩余贷款417222.68元及利息（利息从原告实际支付银行剩余贷款之日起计算至被告实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）；3、判令被告支付原告15840.51元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，从2017年3月8日计算至实际付清之日）；4、诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2008年11月25日，原被告及第三人就被告购买原告开发的位于三河市××开发区××东侧、××路北侧××东方××小区××房购房借款及担保事宜签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：13105200800014108，以下简称合同）。合同约定，被告从银行借款499000元，借款期限自2008年11月25日至2038年11月24日止，被告以以上房产作价719669元设定抵押，原告为借款保证人（提供阶段性担保）。同时，合同第10.2.8条约定：“抵押人应于本合同签订之日起五日内到有关登记机关办理预告登记或抵押登记手续……办理预告登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记”。合同第10.3条规定：“借款人以本合同1.2.2项下所述房产做抵押的，由保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”。合同签订后，银行按约放贷，原告一直按约履行担保责任。2010年4月，房屋产权证书办理完毕。同年11月，被告以办理户口为名将房屋产权证书从原告处“借走”，并向原告出具借条一张，之后再未予退回。原告多次催要，被告均拒绝返还。2011年，办理抵押登记条件已完全具备，原告多次催促被告协助办理抵押登记手续，被告均予以拒绝。从2017年开始，被告经常逾期偿还银行贷款，银行从原告保证金账户中扣款2次，共计15840.51元。2017年5月9日，银行向原告发出《贷款提前到期通知书》，并直接从原告保证金账户扣划剩余房屋贷款。同日，原告获知被告已经将该房屋出售于第三人，并已经办理完毕过户登记手续。为此，合同约定的抵押物已灭失，办理抵押登记已实际履行不能，合同应当予以解除；被告已以自己的行为明确表示拒绝继续履行合同约定的付款义务及协助办理抵押登记义务，而原告作为合同的连带保证人，应当向银行承连带担保责任，即向银行支付被告尚欠的剩余贷款417222.68元。根据合同约定及相关法律法规规定，三方签订的合同应予以解除，原告一次性还清银行剩余贷款后，被告有义务向原告偿还该款项，并应支付利息。被告的上述行为加重了原告的保证责任，严重损害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告孟秀丽未提出书面答辩意见。第三人农行燕郊支行述称，对原告主张的诉讼请求和事实理由均无异议。经审理查明，2008年10月12日，被告孟秀丽与原告兴达公司签订了《商品房买卖合同》，被告孟秀丽购买原告兴达公司开发的位于三河市××开发区××东侧、××路北侧××东方××小区××单元××号房屋，合同约定该房屋建筑面积为129.67平方米，每平方米单价为5550元，总价款为719669元；付款方式为按揭贷款方式付款，首付款为220669元，贷款金额为499000元。2008年11月25日，原被告及第三人农行燕郊支行签订了《个人购房担保借款合同》，其中借款人为被告孟秀丽，贷款人为第三人农行燕郊支行，抵押人为孟秀丽和胡英旺，保证人为原告兴达公司。合同约定孟秀丽向农行燕郊支行借款499000元，借款用途为购买房产，借款期限自2008年11月25日至2038年11月24日；还款方式为分期付款，借款人以每一个月为一个还款周期，共360期，每期末月的借款对应日为还款日；抵押人孟秀丽和胡英旺同意以房产设定抵押，抵押物暂作价719669元；兴达公司作为保证人，提供阶段性保证担保。合同第10.3条约定：阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”。合同第12.2条约定：借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。合同签订后，第三人农行燕郊支行按合同约定向被告孟秀丽发放了借款，原告兴达公司也一直按约定履行担保责任。2010年4月，该房屋的产权证书办理完毕。同年11月，被告以办理户口为名将房屋产权证书从原告处借走，并向原告出具借条一张，之后再未予退回。2011年，办理抵押登记的条件已完全具备，原告多次催促被告协助办理抵押登记手续，被告均予以拒绝。从2016年下半年开始，被告经常逾期偿还农行燕郊支行借款，农行燕郊支行分别于2017年3月8日从原告兴达公司的保证金账户扣划被告拖欠的6个月借款本金、利息、罚息、复利等共计13556.02元，于2017年4月19日从原告兴达公司的保证金账户扣划被告拖欠的1个月借款本金、利息、罚息、复利等共计2284.49元。以上两次共计扣款15840.51元。2017年5月9日，鉴于借款人未按合同约定还款已超过180天，第三人农行燕郊支行向原告发出《贷款提前到期通知书》，并于2017年5月31日从原告的保证金账户扣划超期2个月还款的借款本金、利息、罚息、复利等共计4566.39元，同日从原告的保证金账户扣划提前还款的借款本金、利息等共计415289.25元，以上共计扣款419855.64元。原告兴达公司共代被告孟秀丽向第三人农行燕郊支行偿还借款本金、利息、罚息、复利435696.15元。现被告孟秀丽已将该房屋出售给案外人吕想，并办理了过户登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方应按合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。本案中，原被告及第三人农行燕郊支行签订《个人购房担保借款合同》后，作为借款方的被告孟秀丽本应按合同约定如期偿还第三人农行燕郊支行借款本金及利息，但被告孟秀丽自2016年下半年开始，经常逾期偿还借款本息，且因未按合同约定还款已超过90天，第三人农行燕郊支行在2017年5月9日向原告发出《贷款提前到期通知书》，并于2017年5月31日从原告的保证金账户扣划超期还款及提前还款的借款本金、利息等共计419855.64元；加上被告孟秀丽之前因超期还款扣划的金额，第三人农行燕郊支行共计从原告处扣款435696.15元。另外，被告一直未对合同中的抵押物房屋办理抵押物登记，且该房屋已由被告孟秀丽出售给案外人吕想并办理了过户登记，致使该合同已实际无法继续履行，故对原告兴达公司要求解除与被告孟秀丽、第三人农行燕郊支行于2008年11月25日签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告兴达公司作为被告的借款保证人，已向第三人农行燕郊支行承担了保证责任，其有权向债务人追偿，即被告孟秀丽应向原告兴达公司支付该公司代其向第三人农行燕郊支行偿还的借款本息及相应的利息，但应按中国人民银行同期贷款利率计算利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告三河市兴达房地产开发有限公司与被告孟秀丽、第三人中国农业银行股份有限公司三河市燕郊支行于2008年11月25日签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告孟秀丽于本判决生效后三日内给付原告三河市兴达房地产开发有限公司代被告向第三人中国农业银行股份有限公司三河市燕郊支行偿还的借款本金、利息、罚息、复利等共计435696.15元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，其中本金13556.02元的利息自2017年3月9日计算至实际付清之日，本金2284.49元的利息自2017年4月20日计算至实际付清之日，本金419855.64元的利息自2017年6月1日计算至实际付清之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7795元及保全费2685元，由被告孟秀丽全部负担（于本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  王双领代理审判员  康德东人民陪审员  赵 银二〇一七年十月二十六日书 记 员  吴美怡