广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10887号
上诉人（原审被告）：黄演珊，女，汉族，1974年4月4日出生，住广东省佛山市禅城区，
上诉人（原审被告）：黄金钨，男，汉族，1972年3月14日出生，住广东省佛山市禅城区，
被上诉人（原审原告）：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所广东省佛山市南海区狮山镇罗村北湖一路4号时代倾城34栋地下夹层物业管理用房，统一社会信用代码91440605661488592T。
负责人：阮玉美。
委托诉讼代理人：郑群，系该�司员工。
委托诉讼代理人：李极，系该公司员工。
上诉人黄演珊、黄金钨因与被上诉人广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初8178号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人黄演珊、黄金钨上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回时代公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由时代公司负担。事实和理由：一、一审判决证据认定错误。（一）时代公司提交的证据为《前期物业服务合同》，一审判决采信的证据名系《前期物业管理服务协议》，对于《前期物业管理服务协议》，黄演珊、黄金钨从未收到也未质证，一审判决违反法定程序。若一审判决所采信的《前期物业管理服务�议》为时代公司所提供的《前期物业服务合同》，该合同并非黄演珊、黄金钨签订，一审判决予以采信并作为认定本案事实的依据错误。且《前期物业服务合同》并未约定滞纳金标准，一审判决认定“合同约定滞纳金利率为日1‰”错误。（二）关于本案公共分摊水电费明细表，该证据系时代公司自行制作且未提供任何证据证明其据以计算分摊水电的基础。一审判决仅以“经由物业公司核算出具”为由予以采信，与事实不符。（三）关于黄演珊、黄金钨提供的反映案涉商品房质量问题的照片，一审判决以“无法反映与本案的关联性”为由不予采信错误。二、一审判决认定黄演珊、黄金钨已收楼，应承担物业管理费错误。（一）案涉商品房存在严重质量问题，且经黄演珊、黄金钨多次催告，开发商一直未能维修整改，案涉商品房不符合收楼条件，黄演珊、黄金钨有权�绝收楼。一审判决以“房屋质量问题不属于工程验收范围内的质量问题及房屋结构性问题”为由，认定案涉商品房已达到交付条件明显错误。涉案房屋存在开裂、渗漏水等问题，此是否涉及房屋结构性问题应由专业鉴定机构进行鉴定后才能得出结论。一审法院既未勘察现场，也未委托鉴定机构入场鉴定即得出开裂、渗漏水不属于房屋结构性问题错误。同时，工程验收属于开发商与施工单位之间的法律关系，与黄演珊、黄金钨之间的房屋交付标准系两个不同问题，一审判决以涉案房屋质量问题不属于工程验收范围为由，认定涉案房屋符合交付条件是错误的。（二）黄演珊、黄金钨并未与时代公司签订《物业服务合同》，也没有实际接受其提供的物业管理服务，一审法院判决黄演珊、黄金钨承担物业管理费没有依据。三、即使黄演珊、黄金钨需承担物业管理费，一审法院判决黄演珊、黄金钨支付滞纳金错误。黄演珊、黄金钨与时代公司并未订立《物业服务合同》，更未曾约定滞纳金收取标准。一审法院酌定年利率24%计算滞纳金严重偏高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，即使黄演珊、黄金钨需要支付滞纳金，但该滞纳金应与时代公司的损失相当。四、即使黄演珊、黄金钨需承担物业管理费，一审法院判决黄演珊、黄金钨承担公摊水电费无理。时代公司据以主张公摊水电费的依据是“公共分摊水电费明细表”，如前所述，该证据由时代公司自行制作，且未提供任何证据证明其据以计算分摊水电的依据，一审判决仅以“经由物业公司核算出具”为由采信该证据，与事实不符。
被上诉人时代公司答辩称，黄演珊、黄金钨系位于佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城小区57栋03房（下称案涉物业�业主。根据黄演珊、黄金钨与开发商广东时代胜誉房地产开发有限公司于2009年6月27日签订的57栋03房的《商品房买卖合同》（合同编号：20090627298434）约定，黄演珊、黄金钨所购该单元为多层住宅，由于黄演珊、黄金钨自身原因未能收楼的，自协议约定的房屋交付之日起，视为房屋已交付给黄演珊、黄金钨；自约定的房屋交付之日起，应当依约向时代公司履行缴纳物业管理服务等相关费用的义务。根据《前期物业管理服务合同》的约定，时代公司为时代倾城小区提供物业管理服务，时代倾城小区业主按建筑面积以如下标准向时代公司交纳物业管理费：带电梯住宅1.8元/月/平方米，多层住宅2.5元/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日千分之一的滞纳金。由此，黄演珊、黄金钨在接收该单元后应按2.5元/月/平方米的标准向时代公司交纳物业管理费。此外，黄�珊、黄金钨还应根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法（试行）》等相关规定交纳公摊电费。2010年3月23日，时代公司多次发《收楼通知书》催黄演珊、黄金钨接收该单元并交付相关费用，但黄演珊、黄金钨一直未履行。自2014年9月1日后，黄演珊、黄金钨一直拒付物业管理费、公摊电费。截至2017年3月31日，黄演珊、黄金钨共欠缴物业管理费及物业管理费滞纳金、公摊电费共32480.66元。黄演珊、黄金钨所述案涉房屋质量问题，在广东时代胜誉房地产开发有限公司寄出收楼通知书后，黄演珊、黄金钨并未对房屋质量提出异议，也未就此事向法院主张。另，案涉房屋质量存在问题与本案纠纷无涉，黄演珊、黄金钨应另案起诉。
时代公司向一审法院提出诉讼请求：1.黄演珊、黄金钨向时代公司支付物业管理费22078.82元；2.黄演珊、黄金钨向时代公司支付物业管理�滞纳金10119.22元（按每日欠缴费用的千分之一计算，暂计至2017年3月31日，并请求按照《前期物业管理服务协议》第四条的约定计算至实际清偿日）；3.黄演珊、黄金钨向时代公司支付公摊电费282.62元；4.案件诉讼费用由黄演珊、黄金钨承担。
一审法院查明：位于佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城小区是广东时代胜誉房地产开发有限公司开发建设的小区。时代公司与广东时代胜誉房地产开发有限公司于2013年5月15日签订《前期物业管理服务合同》，约定时代公司为时代倾城小区提供前期物业管理服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，收费标准为独立式别墅2.5元/月/平方米。
2009年12月16日，黄演珊、黄金钨与广东时代胜誉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了时代倾城小区独立式别墅57栋03号房。
根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法（试行）》的规定，住宅小区凡有物业公司管理的，由物业管理公司按供电企业电费发票提供的公共电量进行分摊收费。
一审法院认为，案件的争议焦点在于：一、黄演珊、黄金钨是否已收楼；二、诉讼时效是否成立；三、应否收取滞纳金；四、应否收取公摊电费。
关于黄演珊、黄金钨是否已收楼问题。黄演珊、黄金钨认为因楼房存在质量问题开发商一直未予以解决，故才没有收楼。根据时代公司提交的证据，广东时代胜誉房地产开发有限公司于2010年3月23日邮寄通知黄演珊、黄金钨收楼收车位，黄演珊、黄金钨亦称开发商有通知其收楼，因黄演珊、黄金钨认为房屋存在质量问题故没有收楼，那么开发商已经实际通知黄演珊、黄金钨收楼且黄演珊、黄金钨也已知晓收楼事宜。黄演珊、黄金钨抗辩的房屋质量问题不属于工�验收范围内的质量问题及房屋结构性问题，则案涉的房屋已达到交付条件。且合同中约定的交楼时间距今已逾七年，黄演珊、黄金钨虽提出房屋存在质量问题，但当时并未就该房屋的质量问题采取积极的措施，应对此承担不利后果。根据广东时代胜誉房地产开发有限公司、黄演珊、黄金钨签订的《商品房买卖合同》约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如买受人未付清应付款或违约金，出卖人不承担逾期交房的违约责任；2、从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续的期限届满之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该交房期限届满之日开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失损毁的风险承担、质量保证期限的计算。”在案涉房屋满足交付条件情况�因买受人即黄演珊、黄金钨自身未积极处理收房事宜导致房屋未成功交接，应视为房屋已实际交付买受人即黄演珊、黄金钨使用，黄演珊、黄金钨应向时代公司支付物业管理费。
关于诉讼时效问题。黄演珊、黄金钨抗辩时代公司诉请自2014年9月收取物业管理费超出诉讼时效，根据现有证据可知，时代公司于2017年1月11日向黄演珊、黄金钨催缴物业管理费，则时代公司诉请的自2015年1月份起的物业管理费在诉讼时效范围内，对于超出诉讼时效部分的物业管理费法院不予支持。故黄演珊、黄金钨应向时代公司支付2015年1月至2017年3月的物业管理费共计19229.94元（712.22元/月×27月），时代公司诉请的超出部分法院不予支持。
关于应否收取滞纳金问题。时代公司、黄演珊、黄金钨未明确约定支付物管费的时间，根据惯例，最晚应于当月月底缴纳，黄演珊、黄金钨逾期交纳物业管理费，应当自次月1日起支付滞纳金；合同约定滞纳金利率为日1‰，该约定过高，法院酌定按年24%计算滞纳金。综上，经法院核算2015年1月至2017年3月的滞纳金为5446.58元，之后的滞纳金以19229.94元为本金从2017年4月1日起按年利率24%计算，时代公司诉请的超出部分法院不予支持。
关于应否收取公摊电费问题。根据地方规范性文件，公摊电费由物业管理企业先行支付，再由业主分摊。时代公司诉请黄演珊、黄金钨支付自2010年6月3日至2016年10月25日的公摊电费，因2015年1月11日前的公摊电费已过诉讼时效，故从时代公司提供证据可知，黄演珊、黄金钨应向时代公司支付其垫付的自2015年2月至2016年10月的公摊电费81.26元，时代公司诉请的超出部分法院不予支持。
综上，黄演珊、黄金钨应向时代公司支付2015年1月至2017年3月的物业管理费共计19229.94元、2015年1月至2017年3月的滞纳金共计5446.58元、2015年2月至2016年10月的公摊电费共计81.26元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决：一、黄演珊、黄金钨应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月至2017年3月的物业管理费共计19229.94元予时代公司；二、黄演珊、黄金钨应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月至2017年3月的物业管理费滞纳金共计5446.58元及以19229.94元为本金自2017年4月1日起至实际清偿之日止按年利率24%计算的滞纳金予时代公司；三、黄演珊、黄金钨应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年2月至2016年10月的公摊电费81.26元予时代公司；四、驳回时代公司的其他诉讼请求。案件受�费612.02元，减半收取计306.01元，由时代公司负担61.01元，由黄演珊、黄金钨负担245元。
二审期间，黄演珊、黄金钨向本院提交广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法罗民三初字第33号民事判决书一份，拟证明就本案类似纠纷，广东省佛山市南海区人民法院曾判决案涉小区业主无需向时代公司支付滞纳金。
时代公司对黄演珊、黄金钨提交证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案不具有关联性。由于时代公司对上述证据的真实性没有异议，本院亦确认其真实性。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：黄演珊、黄金钨应否向时代公司支付案涉物业的物业管理费、滞纳金及公摊电费。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，案涉物业的建设单位广东时代胜誉房地产开发有限公司与时代公司于2013年5月15日签订的《前期物业服务合同》对黄演珊、黄金钨具有约束力。根据《前期物业服务合同》的约定，业主应于每季度第二个月10-15日前按照独立式别墅2.5元/月/平方米缴纳物业管理费并分摊二次供水电费、电梯电费所产生的费用。纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因广东时代胜誉房地产开发有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由广东时代胜誉房地产开发有限公司负担。本案中，时代公司已提交证据证明广东时代胜誉房地产开发有�公司已于2010年3月23日向黄演珊、黄金钨邮寄了收楼通知，黄演珊、黄金钨亦确认开发商有通知其收楼，但认为房屋存在质量问题而没有收楼。根据黄演珊、黄金钨与广东时代胜誉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋的交楼标准为商品房经工程竣工验收备案。由于买受人原因未能按期交付的，从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续的期限届满之日起，视为房屋已经交付。由于黄演珊、黄金钨并未举证证明案涉房屋主体结构存在质量问题，在广东时代胜誉房地产开发有限公司已通知其收楼的情况下其拒绝接收房屋，根据《商品房买卖合同》的约定，应视为房屋已经交付。黄演珊、黄金钨应依照《前期物业服务合同》的约定向时代公司支付2015年1月至2017年3月物业管理费19229.94元（712.22元/月×27个月）。关于滞纳金问题，由于《前期物业服务合同》并未对逾期缴纳物业服务费的违约责任有明确约定，故一审法院判令黄演珊、黄金钨需按年利率24%向时代公司支付滞纳金不当，本院依法予以纠正。关于是否应收取公摊电费的问题，《前期物业服务合同》已约定业主应分摊二次供水电费、电梯电费所产生的费用，时代公司已提交公摊电费的计算标准，且其主张2015年2月至2016年10月的公摊电费81.26元亦属合理，黄演珊、黄金钨并未举证证明上述计算标准过高，故一审法院判令黄演珊、黄金钨向时代公司支付公摊电费81.26元并无不当，本院依法予以维持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院依法予以纠正。黄演珊、黄金钨的上诉主张部分有理，对有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初8178号民事判决第一项、第三项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初8178号民事判决第二项、第四项；
三、驳回广州时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费612.02元减半收取306.01元，由广州时代物业管理有限公司佛山市分公司负担124.01元，由黄演珊、黄金钨负担182元；二审案件受理费306.01元，由广州时代物业管理有限公司佛山市分公司负担67元，由黄演珊、黄金钨负担239.01元。
本判决为终审判决。
审判长 余珂珂
审判员 李 虹
审判员 黄玉凤
二〇一八年一月十八日
书记员 冯隽尧