江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5691号
上诉人（原审原告）：张双林，男，1966年4月27日生，汉族。
委托诉讼代理人：王剑，江苏泰和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王潇，江苏泰和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蒋小文，男，1965年7月24日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）：凌家龙，男，1952年12月28日生，汉族。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴刚，江苏石城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王树贵，男，1961年1月25日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：胡雁华，女，1964年2月14日生，汉族。
上诉人张双林与被上诉人蒋小文、凌家龙、王树贵、胡雁华案外人执行异议之诉一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人张双林的委托诉讼代理人王剑，被上诉人蒋小文、凌家龙的委托诉讼代理人吴刚到庭参加诉讼。被上诉人王树贵、胡雁华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张双林上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、撤销南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓执异字第47号执行裁定书；3、停止对南京市栖霞区祥和雅苑3幢1单元601室、603室、1303室房屋的强制执行，并解除查封；4、确认张双林与胡雁华签订的南京市栖霞区祥和雅苑3幢1单元601室、603室、1303室房屋买卖合同合法有效；5、确认南京市栖霞区祥和雅苑3幢1单元601室、603室、1303室房屋所有权归张双林；6、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、房屋未过户的原因不在上诉人与胡雁华，是因法院查封导致，应当认定房屋买卖协议有效，一审法院仅以房屋未过户为由驳回上诉人的诉请是不正确的。2007年10月20日上诉人与胡雁华签订拆迁安置房屋买卖协议，约定购房款无需另行支付，在其欠款中进行抵扣。双方是房屋买卖真实意思表示。当时未办理过户的原因是根据国家相关政策，拆迁安置房需要满五年才能上市交易。凌家龙、蒋小文在法院调解时，已经知道房屋买卖事实。在申请执行时，二人仍然向法院申请查封上诉人的房屋，属于故意查封行为。上诉人与胡雁华房屋买卖在先，并在2010年10月已经交付房屋，而胡雁华为王树贵向凌家龙、蒋小文担保在后。二、关于“以物抵债”的问题。双方是房屋买卖关系，只是在房款支付方面双方同意采用债权抵充的方式，并不是“以物抵债”，即便是“以物抵债”也是符合国家法律规定的，不能因为法院查封而将物权转化为债权。三、上诉人系涉案房屋所有权人，双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同合法、有效。四、一审中上诉人诉请与胡雁华就涉案房屋签订的买卖合同合法、有效，属于案件审理范畴，一审判决不予处理有违法律规定。
蒋小文、凌家龙答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确。本案上诉人与胡雁华之间所签订的房屋买卖合同，不是真实的房屋买卖，不存在支付全部价款，而是以物抵债，且以物抵债行为并未完成。蒋小文、凌家龙与胡雁华、王树贵之间的债权经法院审理，该判决已生效，故凌家龙、蒋小文申请执行是依法有据的，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。
王树贵、胡雁华未到庭答辩。
张双林向一审法院起诉请求：撤销南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓执异字第47号执行裁定书；判决立即停止对位于南京市栖霞区祥和雅苑3幢1单元601室、603室、1303室房屋强制执行，并解除查封；判决确认张双林与胡雁华签订的关于南京市栖霞区祥和雅苑1单元601室、603室、1303室房屋的买卖合同合法、有效；判决确认位于南京市栖霞区祥和雅苑3幢1单元601室、603室、1303室房屋所有权归张双林所有。
一审法院认定的事实：2010年2月5日，蒋小文、凌家龙作为出借方，王树贵作为借款方，胡雁华作为担保方签订一份借款合同，约定：蒋小文、凌家龙出借给王树贵人民币180万元（数次借款累计），借款期限六个月，自2010年2月5日至2010年8月5日止，胡雁华为该借款承担连带担保责任，担保期限至所有债务清偿为止。借款期限届满后，王树贵未能偿还借款，蒋小文、凌家龙遂向一审法院起诉。一审法院于2011年1月14日作出（2011）鼓民初字第458号民事调解书：一、王树贵、胡雁华于2011年1月14日前连带支付蒋小文、凌家龙10万元，于2011年8月1日前连带支付蒋小文、凌家龙50万元，于2012年10月1日前连带支付蒋小文、凌家龙120万元；二、如王树贵、胡雁华按上述第一项履行偿还义务，蒋小文、凌家龙放弃主张利息，如王树贵、胡雁华违反第一项约定，则还应向蒋小文、凌家龙连带支付自2010年2月5日至180万元全部付清之日止按银行同期贷款利率四倍计算的相应利息，且蒋小文、凌家龙可就1800000元本金及相应利息立即申请法院强制执行。由于王树贵、胡雁华未按调解书内容履行还款义务，蒋小文、凌家龙遂于2011年8月29日向一审法院申请强制执行。2011年10月17日，一审法院作出（2011）鼓执字第1290号民事裁定书，裁定查封胡雁华名下位于栖霞区祥和雅苑3幢1单元601室、603室、1303室拆迁安置房屋，并于2011年10月18日向南京市栖霞区住房和建设局发出协助执行通知书。2011年12月8日，一审法院在上述房屋张贴通知，告知三套房屋的居住人查封的事实，并要求居住人将该房屋居住使用情况的有关材料交一审法院备案，并将每月房屋租金交纳至一审法院。通知发出后无人向一审法院主张权利。2014年6月12日，一审法院在上述房屋张贴公告，责令胡雁华于2014年7月10日前迁出房屋，腾空后交一审法院拍卖。张双林遂以其为上述三套房屋的实际权利人向一审法院提出执行异议，要求中止对上述三套房屋的执行、确认上述三套房屋归张双林所有。一审法院经听证后，驳回了张双林全部异议请求。张双林遂向一审法院提起案外人异议之诉。
张双林称其为南京金康达土石方工程有限公司（以下简称金康达公司）的法定代表人，胡雁华为南京雁南物资有限公司（以下简称雁南公司）的股东，其中王树贵出资5万元，胡雁华出资333万元。2007年4月2日，金康达公司（甲方）与雁南公司（乙方）签订借款协议，约定：因乙方经营资金周转，现需向甲方借款人民币贰佰万元整，甲乙双方因借款达成协议如下：1、借款方式：甲方用支票借款给乙方，金额为人民币贰佰万元整，借款日期以甲方支票日期为准，乙方开据借款收据；2、借款利息：借款利息以月息计算，月息为2.5%，乙方每月支付给甲方伍万元月息，如不足月按天计算……金康达公司与雁南公司在借款协议上盖章，张双林及王树贵作为双方代表在借款协议上签名。同日，金康达公司开出转帐支票，王树贵在支票存根上签名，雁南公司开出200万元收据，张双林在收据上加注“同意借款”。2007年6月28日，雁南公司开出一份交款单位为金康达公司的收据，写明收到金额贰佰万元，收款事由为借款，张双林在该收据上加注：实借120万，同意暂借1个半月，并签名。王树贵在120万元转帐支付存根上签名。2008年1月30日，雁南公司开出一份交款单位为道丰市政工程有限公司的收据，写明收到金额为壹佰万元，交款事由为借款，张双林在收据上加注“同意暂借”，并在收据上签名，张双林认为其为南京市道丰市政工程有限公司的负责人，同时将“道丰”改为“金康达”。王树贵在收据上签名。2007年10月20日，胡雁华与张双林签订一份协议书，载明：因胡雁华欠张双林共计人民币壹佰贰拾万元整，现胡雁华自愿将名下的位于南京市栖霞区燕子矶胜利三队拆迁安置面积为223.028平方米，折价壹佰贰拾万元，转让给张双林（附拆迁安置补偿协议1份）。此协议双方签字后生效，胡雁华有义务配合张双林在拿房时办理相关过户、更名事宜。协议一式叁份，双方各执一份，南京市栖霞房屋拆迁办公室备案一份。同日，胡雁华向张双林出具一份授权委托书，内容为：本人授权委托书声明：我胡雁华现授权张双林为我全权代理栖霞区燕子矶街道吉祥村胜利三组108-1号，建筑面积为285.77平方米，因城中村改造拆迁，以补偿款大写：陆拾伍万柒仟玖佰叁拾伍元整（657935元），来申购面积为223.028平方米的拆迁安置房。代理人张双林全权处理一切拆迁安置房相关事宜，我均予以承认。张双林及胡雁华在委托书上“代理人”及“授权人”处签名。
2008年5月2日，张双林与胡雁华签订一份转让协议:现胡雁华因生意需流动资金，本人主动将燕子矶胜利三队拆迁房的安置房共223.028平方米，一次性转让给张双林，转让费由张双林一次性支付给胡雁华合计人民币壹佰贰拾万元整（120万元），在拆迁交房时胡雁华协助张双林将房号过户到指定户名上，拿房时所需费用由张双林缴纳，胡雁华将“拆迁安置协议”和“拆迁搬家序号”序号为219号交给张双林，特此约定，此协议一式两份，张双林和胡雁华各持一份，不得违约。2008年5月6日，张双林和胡雁华又签订一份协议书：胡雁华因欠张双林共计人民币贰佰万元整，现胡雁华自愿将名下的位于南京市栖霞区兴都郦轩C区7号门面房，面积146.19平方米，折价贰佰万元，转让给张双林（此价款含屋内装修和设施）。此协议双方签字后生效，胡雁华有义务配合张双林办理相关过户、更名的相关事宜。协议一式叁份，双方各执一份，开发商（江苏志元置业有限公司）备案一份。
2008年9月19日，金康达公司（甲方）、雁南公司（乙方）、胡雁华（丙方）共同签署一份借款协议：因经营需要乙方向甲方借款人民币壹佰捌拾万元整（180万元），现甲、乙、丙三方就借款事宜达成如下协议：1、乙方收到甲方借款金额为人民币壹佰捌拾万元整（180万元）借款日期为2007年4月2日；2、借款利息以月计算，月息为总借款额2.5%，月息自2008年4月15日开始计算，按还款额同时支付本金和利息的总和，不足月按天计算；3、还款方式：第一次还款时间为2008年12月31日还款本金人民币伍拾万元整，计算方式：8.5月×2.5%×50万，利息为壹拾万陆仟元整，合计人民币陆拾万零陆仟元整，第二次还款时间为2009年6月30日本金人民币陆拾万元整，利息以此类推；第三次还款时间为2009年12月30日本金为人民币柒拾万元整，利息以此类推；4、丙方承诺为乙方向甲方借款提供连带责任担保，期限自乙方还清本息之日止。
2010年10月1日，金康达公司（转让方）、张双林（受让方）、雁南公司（债务人）、胡雁华（担保人）签订一份债权转让协议书，约定：1、转让方金康达公司将其对债务人雁南公司享有的贰佰万元（2007年4月2日债务人向债权人借款贰佰万元，200万元）转让给张双林个人所有；2、本协议签订时，债务人雁南公司已经明确被通知并知道、同意，金康达公司将其享有的贰佰万元的债权转让给张双林个人所有，雁南公司今后直接向张双林个人还款；3、担保人胡雁华也已经被通知并同意金康达公司的债权转让行为，并明确表示仍然为雁南公司承担连带还款担保责任。担保范围包括本金、利息、罚金等。胡雁华决定用栖霞区祥和雅苑的三套房屋偿还借款；4、本合同长期有效，直到雁南公司和担保人胡雁华还清贰佰万元借款为止……。
2010年7月23日，南京市住房制度改革办公室向胡雁华发出南京市征地安置房购买通知书，同意胡雁华购买本案所涉经济适用房，并确定选房日期为2010年10月16日。张双林陈述于当日陪同胡雁华到相关部门办理了选房及缴纳了购房款及物业管理等其他费用。2010年10月18日，胡雁华与张双林签订南京市二手房买卖协议书，就其拆迁所获安置房南京市栖霞区祥和雅苑小区3幢1单元601室、603室、1303室房屋分别作价811163元、644419元、644419元出售给张双林。
胡雁华未参加庭审，在审理中其来院陈述：我是雁南公司的大股东，但是法定代表人不是我。我公司和张双林早有业务往来。2007年4月，我公司向张双林的金康达公司借款200万元，实际是我个人与张双林个人之间的借贷关系。2008年9月，向张双林立了还款计划，我个人作为担保人在借款计划上签名。在此之前，2007年10月20日，我个人将三套拆迁安置房准备卖给张双林，双方签订了协议书，当时根据市场行情作价壹佰贰拾万元。2008年5月，我和张双林又签订转让协议，作价没变，但是要求张双林承担拿房时所需费用，我净得120万元。2007年10月20日我还出具给张双林一份授权委托书，委托他代为处理拆迁事宜。2010年拆迁房下来了，我陪同张双林去办了手续，由张双林缴纳了所有费用，包括物业费和差价13000元，总款是15487.79元，我当场将房屋钥匙交给张双林。2010年10月，我和张双林签订了二手房买卖契约准备办过户，由于当时行情变化，我主动提出要上涨房价，张双林同意，将总价调整为210万元。由于该房为拆迁安置房，性质为经济适用房，产权证一直没办下来，要让我补交好多费用，房子是一直由张双林居住。后来发现门口贴了法院通知，先是通知交租金到法院，后通知该房被查封，张双林就打电话给我，我回忆应该是凌家龙的案子，我确实欠凌家龙的钱，但没那么多，我实际已将房子处理给了张双林，凌家龙也是知道的，我就让张双林自己去和法院交涉了。张双林提交的材料都是真实的。2008年5月6日的借款协议是我和张双林另外一笔借款，我同意用兴都郦轩C区7号门面房折价偿还借款。我和凌家龙案件经法院主持调解后，凌家龙来找我要钱，提到了这处门面房，我说这处门面房已抵给了张双林，他不相信，我就给了他一份协议书的复印件。
以上事实，有协议书、授权委托书、转让协议、借款协议、转帐支票存根、收据、债权转让协议、工商登记资料、二手房买卖协议、银行储蓄存款凭证，拆迁安置房购买通知书、一审法院（2014）鼓执异字第47号执行裁定书、谈话笔录以及双方当事人的陈述等为证，一审法院予以确认。
一审法院认为，债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为为以物抵债的行为。当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，具有担保债权实现的目的。在债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，所抵财产的所有权并不发生变动。根据张双林所提交证据，2007年4月2日、2007年6月28日、2008年1月30日，金康达公司、南京道丰市政工程有限公司与雁南公司之间分别发生200万元、120万元、100万元的借贷关系，胡雁华也予认可。胡雁华虽作为雁南公司的大股东，但认为自己为债务人属法律上的认识错误，在其2007年10月20日与张双林签订的协议中，自愿将名下的本案所涉三套房屋折价120万元转让给张双林，双方达成的实为以物抵债的共同意思表示。2008年9月19日，金康达公司、雁南公司及胡雁华重新签订借款合同，就出借金额确定为180万元，与2007年4月2日出借数额相矛盾，同时约定分期还款，最后一次履行债务时间为2009年12月30日。2010年10月1日，相关各方达成债权转让协议，胡雁华认可雁南公司所欠金康达公司的借款200万元的债权转移给张双林个人，胡雁华愿意作为担保人承担保证责任，并作出“胡雁华决定用栖霞区祥和雅苑的三套房屋偿还借款”的承诺，再次明确了以物抵债的意思表示。
张双林与胡雁华就本案所涉三套房屋签订了二手房买卖协议，双方约定用所谓的购房款冲抵210万元借款，双方之间并非真实的房屋买卖关系，本质仍为以物抵债协议，具有担保张双林债权实现的目的，但至今未办理涉案房屋所有权的变更登记，本案所涉房屋所有权仍登记在胡雁华名下，张双林请求确认其为涉案房屋的所有权人并要求解除涉案房屋的查封、停止执行行为无相应法律依据，一审法院不予支持。张双林请求确认与胡雁华就南京市栖霞区祥和雅苑1单元601室、603室、1303室房屋所签订的二手房买卖合同合法、有效，此项请求并不属于案外人执行异议之诉的审理范畴，本案中不予处理。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百一十二条之规定，判决：驳回张双林的诉讼请求。本案受理费23600元，公告费1200元，合计24800元，由张双林负担。
本院二审期间，张双林、蒋小文及凌家龙对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
二审中，张双林提供以下证据：1、张钱江和张双林2016年10月26日出具的“情况说明”一份，证明金康达公司2010年10月1日将其对雁南公司享有的200万元债权转让给张双林，系张钱江与张双林两位股东的真实意思表示并达成一致意见作出的公司决策；张钱江与张双林系父子关系，张钱江对债权转让事宜知晓且无任何异议，债权转让是公司的真实意思表示。2、起诉状、（2014）栖商初字第363号民事调解书、（2014）栖执字第1049号执行裁定书，证明金康达公司与胡雁华2007年6月28日120万元借款和2008年1月30日100万元借款都与本案2007年4月2日200万元借款没有关联性，不是同一笔借款，调解书中调解的300万元金额，指的是2014年6月5日诉请中的本金220万元和利息80万元。
蒋小文、凌家龙没有提供新的证据，针对张双林所提供上述证据，其质证意见为：1、对于2016年10月26日情况说明形式上的真实性认可，但2010年10月1日的债权转让协议本身就存在着强烈的事后补充制作的嫌疑，亦如此情况说明是金康达公司与胡雁华根据情况的变化及需要制作。根据张双林的陈述，金康达公司与雁南公司420万元的债权，其中220万元是金康达公司依据2010年10月1日的还款承诺书向栖霞区法院提起的诉讼，另200万元根据2010年10月1日的债权转让协议，转让给了张双林个人，该200万元即本案中所涉的200万元，该200万元已由胡雁华用兴都郦轩的门面房折价200万元抵偿给张双林，这一事实在一审判决书中已作出了认定，上诉人及被上诉人都对这一事实没有提出异议，尽管一审判决书没有对此进行说明，被上诉人对此有异议，但因被上诉人对判决结果认可，因此没有提起上诉。本案中的200万元已经清偿，故本案中涉案的三套住宅不存在用购房款抵偿借款的情况，张双林与胡雁华之间的债权债务也已全部清偿，金康达公司与胡雁华或与雁南公司之间是否存在债权债务与本案无关。2、对证据2的形式真实性没有异议，但从借贷关系上看应该是金康达公司起诉雁南公司，至于金康达公司为何起诉胡雁华个人并形成了调解书，因被上诉人不了解，不发表意见，但该案原告是金康达公司，本案上诉人为张双林个人，两案之间确无关联性。该案在本案一审起诉前，甚至在执行异议裁定书作出之前，已经调解生效，而上诉人在执行异议听证及本案一审中都未提及，甚至在二审中因法官一再问及才含糊承认，该案与本案系同一代理人，本应很清楚案情，之所以不主动向法院陈述，是因为本案中所谓的用于冲抵购房款的借款已经不存在，被上诉人有理由怀疑本案执行异议之诉是上诉人与胡雁华为规避执行而恶意提起。
本院认为，当事人应当在法律规定的范围内行使自己的民事权利。
2007年4月2日借款协议的双方当事人为金康达公司与雁南公司，张双林与胡雁华认为该借款行为发生在其两自然人之间，属法律上的认识错误。胡雁华为偿还该借款，于2007年10月20日与张双林达成协议，将其依据拆迁政策取得的223.028平方米安置面积折价120万元转让给张双林。胡雁华2010年10月16日根据南京市住房制度改革办公室发出的征地拆迁安置房购买通知选购了南京市栖霞区祥和雅苑小区3幢1单元601室、603室、1303室三套经济适用房后，于2010年10月18日又以210万元的价格与张双林就上述房屋签订二手房买卖协议。胡雁华与张双林签订的买卖协议规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的合同无效的法定情形，应当认定为无效。因为经济适用住房是政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据国务院国发〔2007〕24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以及江苏省、南京市有关经济适用住房的管理规定，购买经济适用房五年之内不得直接上市交易。如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。故对张双林称双方是房屋买卖真实意思表示，买卖协议合法有效的上诉理由，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。故对张双林依据其与胡雁华签订的无效二手房买卖协议要求确认南京市栖霞区祥和雅苑3幢1单元601室、603室、1303室房屋所有权归其所有的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，张双林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23600元，公告费300元，均由张双林负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年十一月二十九日
书记员 朱亚芳