福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第1492号
原告曾菲萍，女，汉族，1974年8月15日出生，住厦门市思明区槟榔西里***号****室。
委托代理人简斯林，福建旭丰律师事务所律师。
被告吴春海，男，汉族，1964年2月19日出生，住厦门市思明区厦禾路***号***室。
被告洪淑轻，女，汉族，1962年10月20日出生，住厦门市思明区厦禾路***号***室。
以上两被告的共同委托代理人洪淑汝，福建厦金律师事务所律师。
以上两被告的共同委托代理人陈清火，福建厦金律师事务所实习律师。
原告曾菲萍与被告吴春海、洪淑轻房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人简斯林、两被告的共同委托代理人洪淑汝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾菲萍诉称：2012年10月18日经厦门金海岸房产服务有限公司居间，吴春海由洪淑轻（吴春海之配偶）代表其与原告签署一份《房地产经纪合同》，经办业务员为纪宇（纪育北），负责人为宋子豪（宋开武）。合同约定吴春海将名下之厦门市湖里区吕岭路163号之二房产售与原告，合同约定了房款、定金、解押期限、支付方式及支付时间、过户时间等等。吴春海在签约前承诺的房产租金每月14000元，但未向原告提供书面租赁合同，也不详细告知承租人的身份信息、联系方式、承租期限等，也未出示承租人放弃优先购买权的书面声明，因此在签约后，原告立即要求被告将租赁合同提供给原告，吴春海无法提供，原告遂当场提出要求洪淑轻负责解决好租赁合同问题或解除租赁关系，否则便应预留一定金额的尾款作为保证金，并强烈要求就两被告负责解决好租赁合同问题或解除租赁关系等对合同进行补充和修改，但是洪淑轻承诺，不用修改合同，她能立即收回房产然后再进行交易。当日，原告向吴春海转账定金30万元，此后，原告多次向中介方了解房产解除租赁关系的进展以及委托中介催促吴春海尽快办理解除租赁关系、收回房产以及解押事宜，中介方陈述多次陪同洪淑轻与房产的承租人谈判解除租赁关系事宜，但是至今没有进展，且吴春海身处外地出差，暂时无法回来。
按照合同第六条约定，因讼争房产系抵押贷款，两被告应于2012年11月5日前办理提前还贷和解除抵押登记手续，但两被告未按时办理房产的解押手续，在此前原告亦多次委托中介纪宇催促，直至2012年11月14日上午11时许，吴春海首次给原告打电话，告知其还在外地，望原告给予宽限，原告回复要求其尽快赶回厦门处理房屋租赁合同以及解押、过户事宜。2012年11月23日，经中介方通知，吴春海要求一同到厦门金海岸房产服务有限公司协商，原告也赴约，这是签约后双方的首次会面，当时吴春海提出解除租赁关系事宜由其处理，但因被告多次爽约、拖延，协商不成，原告当即要求尽快办理解押及过户手续。两被告于2012年12月委托律师发函至原告通知解除合同，其陈述与事实严重不符。原告当即向被告及其律师回复《律师函》并向其发送短信，严正提出异议，被告及其律师均拒收。原告于2013年1月获悉，吴春海已将上述房产另售他人（林文生），并加急办理完过户手续。
双方所签合同应遵照履行，作为本案房屋买卖涉及巨额财产处分，两被告在签约及收取定金后应向原告出示房屋租赁合同及承租人放弃优先购买权声明，兑现其向原告承诺的房屋租赁的承租情况、租金期限、用途等；其次两被告既不能按照口头约定在房产解押前解除租赁关系、收回房产，也未按约定时间办理解除房产抵押、过户事宜；再者，被告单方将上述房产另售他人，导致双方所签之合同无法履行，系根本违约，应依法、依约承担双倍返还定金的法律责任并赔偿原告逾期返还的利息等损失。故原告请求判令：1、解除原被告所签之第201210009号《房地产经纪合同》；2、两被告立即向原告双倍返还定金即600000元及逾期支付的利息（自2013年12月18日开始按同期银行贷款利率计算至实际付清之日止）；3、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告吴春海、洪淑轻共同辩称：一、原被告签订的《房地产经纪合同》是双方真实意思表示，但原告未按约定支付第一期购房款给被告用以办理解押手续，也未按约定时间支付第二期购房款，导致无法按约定时间办理交易过户手续的责任在于原告，原告的违约行为导致被告无法实现合同目的，被告按双方约定及相关法律规定单方解除合同是合法合理的。
原被告签订的《房地产经纪合同》中明确约定“乙方应于解押当日支付甲方人民币85万元；乙方应于2012年11月15日过户前支付甲方人民币160万元……”但合同签订后，原告仅支付了购房定金30万元，并未按约定支付第一期款项给被告以用于办理解押手续；也未按约定时间支付第二期购房款，所以才导致原被告双方无法办理交易过户手续。按合同约定，原告具有先付款的义务，但原告迟至2012年11月24日仍未备妥购房款，其在主观上不愿、客观上不能按约定履行合同义务。按约定支付购房款是原告的主要合同义务，但原告以其行为表明其根本上不想履行合同义务。原告的行为导致双方无法按约定时间办理交易过户手续，原告的违约行为导致被告无法实现合同目的，被告按双方约定及相关法律规定单方解除合同是合法合理的。
二、《房地产经纪合同》第一条及第三条载明了讼争房产系“现状带租约”，被告已充分告知讼争房产的租赁情况并提供了书面租赁合同给原告及中介公司。根据不存在“未向原告提供书面租赁合同，也不详细告知承租人身份信息、联系方式、承租期限等”事实。
被告将本案讼争房产分别出租给了案外人丛先生、叶先生，承租人身份信息及租赁期限、每月租金数额在租赁合同里均有体现，被告已尽到了告知义务并且提供了书面租赁合同给原告及中介公司。不存在“被告承诺每月租金14000元”这一事实。事实是：原告在充分了解讼争房产的租赁情况等信息并作了各种衡量经慎重考虑后才决定购买，与被告签订买卖合同后，洪淑轻得知诉争房产其中一个承租人将店面转租，转租租金高达8500元，其为了追求利益最大化提出要求被告配合其以“承租人擅自转租或以被告要自用房子为由”将承租人赶走，让次承租人直接与其签订新的租赁合同，否则就要预留20万元。被告为了使买卖合同顺利履行，多次与承租人协谈此事，但因承租人坚持不肯搬走而未果，原告以此为由一直拖延不支付购房款。
2012年11月下旬，双方协商仍无结果。两被告要求原告于2012年11月24日一同到中介公司再次商谈。从该次谈话录音可以得知：第一，被告提供了书面租赁合同给原告，原告完全清楚租赁情况；第二，原告无理要求被告要将承租人“赶走”并为此出谋划策；第三，原告有先付款义务；第四，中介公司非常清楚原告“要求解决租赁问题”只是借口，其真实意思是想悔约又怕定金被没收；第五，截止至2012年11月24日原告仍未备妥购房款，其主观上不愿意、客观上不能按合同约定履行付款义务；第六，被告因急需用钱，为了能尽快拿到购房款，表示愿意让原告预留10万元……该次谈话后被告又与原告进行了二三次沟通，在被告表示愿意让原告预留10万元的基础上原告仍不愿意付款，被告才发函通知原告解除双方之间的房产买卖合同。
三、被告作为产权人依法需要履行告知承租人租赁房产欲转让的相关义务，但没有法定义务必须向购买人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，也没有约定义务必须向购买人提供承租人放弃优先购买权的书面声明。因此，原告要求被告要向其提供承租人放弃优先购买权的书面声明没有依据。
四、综合分析被告提供的各项证据材料，证明原告根本违约在先，被告单方解除合同并没收定金符合合同约定及法律规定。因原告违约导致被告不得不以低价将房产出售他人，被告因此直接损失了20万元，被告保留向原告追索的权利。
综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年10月18日，吴春海作为卖方、洪淑轻（吴春海之妻）作为卖方代理人、曾菲萍作为买方、厦门金海岸房产服务有限公司作为中介服务方的三方共同签署一份《房地产经纪合同》，编号为201210009。合同约定：1、吴春海同意将名下之厦门市湖里区吕岭路163号之二的房产出售给曾菲萍；2、房产现状带租约；3、曾菲萍签约之日应支付定金30万元；3、曾菲萍于办理解押当日向吴春海支付85万元；4、曾菲萍于2012年11月15日过户之前，向吴春海支付160万元；5、吴春海应于2012年11月5日前办理提前还贷和解除抵押登记手续；6、双方保证于2012年11月15日前，前往土房局办理产权登记交易过户手续，否则守约方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任。
签约当日，吴春海收到曾菲萍支付的定金30万元。2012年11月5日曾菲萍未向吴春海支付85万元，吴春海亦未办理提前还贷和解除抵押登记手续。
2012年11月24日，原告与两被告在中介方在场的情况下进行洽谈协商。谈话中，曾菲萍承诺要先支付85万元让吴春海去办理解押手续，吴春海表示虽然已过双方合同约定的解押日期，仍同意让曾菲萍尽快付款解押。嗣后，曾菲萍亦未付款。
2012年12月13日，两被告的委托律师向原告发函，称原告已经违约，自原告收到该函之日起解除讼争《房地产经纪合同》。原告于次日收到该函。2012年12月26日，原告委托律师向两被告及其律师发函，称可与被告协商处理，继续履行合同。2012年12月19日，吴春海与案外人林文生签订一份《房产买卖协议》，将涉案房产出售给林文生。
审理中，原告向本院提出财产保全申请，请求对被告价值600000元的财产采取保全措施，原告及其配偶自愿提供担保。本院于2013年2月18日作出（2013）湖民初字第1492号民事裁定书，裁定：一、冻结被告吴春海、洪淑轻银行存款600000元或查封、扣押相应等值的财产；二、查封原告曾菲萍名下的址于厦门市嘉禾路380号1902室房产。之后，本院依法采取保全措施。
以上事实，有原告提交的《房地产经纪合同》、《厦门市土地房屋权证》、定金收条、被告的《律师函》、原告的《律师函》及邮寄详情单、邮局回执，被告提交的《结婚证》、《谈话录音》、《房屋租赁合同》、邮件详情单、邮件查询单、《房产买卖协议》，以及本院的庭审笔录、民事裁定书、协助冻结存款通知书、协助执行通知书等佐证，足以认定。
本院认为：原告与被告吴春海签订的《房地产经纪合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行义务。原告主张吴春海在签约前承诺讼争房产租金每月14000元，但没有证据证明双方对讼争房产的租赁问题有过约定，被告亦予以否认。根据房产交易习惯和原、被告双方的谈话内容来看，原告应先支付85万元，后让两被告办理解押手续。本案证据证实在约定的解押日期即2012年11月5日前，原告没有依约定支付解押款，且在两被告给予的宽限期内仍然没有付款，导致两被告无法办理解押手续以及进行后续房产交易活动，因此原告存在违约行为。根据涉案《房地产经纪合同》第九条“……守约方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任”的约定，故被告有权解除合同且不予返还定金。原告于2012年12月14日收到被告关于解除合同的函件通知，当日合同依法解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告曾菲萍的诉讼请求。
本案案件受理费9833元、保全费3520元，由原告曾菲萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 刘晓洪
审 判 员 王迎春
人民陪审员 杨静芳
二〇一三年九月二十八日
书 记 员 林婧雯
附页：
本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。