重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第04424号
上诉人（原审被告、申诉人）邱华伟。
委托代理人朱文刚，重庆衡天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、申诉人）万朝梅。
委托代理人朱文刚，重庆衡天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、被申诉人）重庆龙乡苑房地产开发有限公司，住所地铜梁县巴川镇飞凤街218号。
法定代表人刘保全，董事长。
委托代理人王代清、刘陈，重庆天朗律师事务所律师。
上诉人邱华伟、万朝梅因与被上诉人重庆龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称龙乡苑房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市铜梁县人民法院（2013）铜法民再初字第00001号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邱华伟、万朝梅的委托代理人朱文刚，被上诉人重庆龙乡苑房地产开发有限公司的委托代理人王代清、刘陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
铜梁县人民法院（2009）铜法民初字第1581号民事判决认定：被告邱华伟、万朝梅系夫妻关系。2002年3月19日，被告邱华伟为乙方与原告龙乡苑房产公司为甲方签订了《房屋出售、预售协议》，该协议约定：乙方出资委托甲方在铜梁县塔山东街二中旁左侧底层修建21号门面壹个，面积37.4平方米，每平方米售价1680元，合计62832元，结算时以房屋产权证面积计算房屋总价，出售给被告邱华伟。约定交款方式：第一次在签订合同时付20000元；第二次在六层盖板付款20000元；第三次在顶层盖板时付13000元，达到总额的90％；第四次在房屋竣工后，原告交房产证及国有土地使用证时付清所有款项，凡不按时付款，每天按所欠款总额的1％由原告收取被告的滞纳金或按违约处理。协议中第五条约定，房屋建成后甲方为乙方办理好土地使用证和房屋产权证，办理两证的费用乙方负责壹仟元，其余由甲方负责，乙方应交费用有：化粪池费每户800元，水立户和主水管按房屋面积每平方米5元分摊，电立户和下火主线按房屋面积每平方米5.8元分摊。协议同时约定，甲方在2002年3月动工修建，2002年11月由房管部门验收，交乙方使用。签订协议时，被告邱华伟向原告缴纳了购房定金600元，并向原告出具欠购房定金19400元的欠条。2002年4月17日，邱华伟向原告缴纳了所欠的款项19400元，原告将该款作为购房款向邱华伟出具了收据。之后被告未再履行交款义务。原告于2003年7月前将房屋交付给了二被告，原告已于2003年3月、7月分别将房产证及土地使用权证办理在二被告的名下，并于同年7月30日通知被告于9月30日到原告售楼部处领取两证，但被告至今未领取。被告所欠款项经原告催收未果起诉来院。
另查明，被告所购原告房屋的房产证确定的面积为41.69平方米，该房屋的总价款依约定计算应为70039.2元，扣出已支付的20000元，尚欠50039.2元。化粪池费及水、电立户的分摊费用依约定计算共计1250.3元系原告垫付。原告重庆龙乡苑房地产开发有限公司在审理中对收取被告的滞纳金的请求，经本院释明，变更为按所欠款总额以每天0.5％计算滞纳金。
原审认为，原、被告之间签订的《房屋出售、预售协议》是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规等禁止性规定，合同合法有效。原告已将房屋修建竣工并交付给了被告，并将该房的产权手续办理在了被告的名下，原告对合同约定的义务已经履行完毕，被告应当按约定的时间向原告履行付款的义务。原、被告因房屋买卖关系所产生的债权、债务关系依法成立，被告应当向原告清偿合同债务。二被告系夫妻，所购门面房为其共有财产，对所欠购房款应当共同偿还。原告要求由二被告向原告支付所欠购房款50039.2元，本院予以支持。关于逾期给付房款的违约责任问题，原、被告在合同中约定的逾期付款责任为每天按所欠款的1％计算滞纳金，由于被告未出庭应诉抗辩，应视为其放弃权利。受理中，原告要求按所欠款总额以每天0.5％计算滞纳金的请求，系原告对自身权利的处分，符合法律规定，依法予以主张。原告于2003年7月30日前办好房屋产权手续并通知被告于2003年9月30日领取房屋产权证，依合同约定，被告应在领取房屋产权手续时付清房款，逾期即2003年10月1日后应按合同约定承担逾期付款的违约责任。原告请求垫付的费用由被告偿付，符合约定及法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，遂判决：一、由被告邱华伟、万朝梅在判决生效之日，向原告重庆龙乡苑房地产开发有限公司清偿所欠购房款50039.2元，并给付该款从2003年10月1日起至付清之日止每天按0.5％计算的滞纳金。二、由被告邱华伟、万朝梅在判决生效之日，向原告重庆龙乡苑房地产开发有限公司给付垫付的化粪池费及水、电立户的分摊费用共计1250.3元。
重庆市人民检察院第一分院抗诉认为，有新证据证明原判决确有错误。理由为：一、有证据证明原审原告副经理即原审代理人黄泽利收取本案房屋2008年、2009年租金一万余元，原判决未将该款从原审被告欠房款中抵扣；二、原判决支付欠款滞纳金按日0.5％明显过高，不符合公平正义原则。
申诉人邱华伟、万朝梅在再审时称，同意抗诉机关的抗诉意见，并提出双方当事人签订的《房屋出售、预售协议》系原审原告提供的格式合同，关于逾期付款的滞纳金约定不符合法律规定，应为无效条款，表示愿意按银行逾期归还借款的利息承担违约责任。
被申诉人龙乡苑房地产公司在再审时辩称，原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于涉案房屋收取租金一事，一不是新证据；二是黄泽利个人行为与公司无关。至于合同约定的滞纳金日1％并不高，因为本公司是房地产公司，申诉人未按约付房款造成公司经营利益严重损失，原判决按日0.5％主张违约损失正确。
铜梁县人民法院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
另查明，原审原告于2003年7月前将房屋交付给了原审被告后，在使用过程中的几月里，原审被告以门面存在质量问题将该门面钥匙交原审原告项目经理黄泽利，要求维修。后黄泽利将该门面出租他人并收取租金。2009年原审原告提起诉讼，因原审被告下落不明，本院依法公告送达相关法律文书后，依法缺席审理并作出原审判决。
铜梁县人民法院再审认为，原审被告未按约定给付原审原告购房款构成违约，应承担违约责任。原判正确，应予维持。关于抗诉机关及申诉人提出门面租金应抵欠款的要求。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定，当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。所以抗诉机关及申诉人提出门面租金应抵欠款的要求，因超出原审范围，不属于再审审理范围，本案再审不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第二百一十一条，判决：维持该院（2009）铜法民初字第1581号民事判决。原审诉讼费1050元，由原审被告邱华伟、万朝梅负担。
邱华伟、万朝梅上诉认为原审判决主张利息过高，且被上诉人龙乡苑房地产公司有将上诉人房屋另行出租获利的事实，请求二审改判。
二审查明的房屋买卖的基本事实与铜梁县人民法院再审查明的事实相同，本院予以确认。
二审另查明：1、本案起诉后的立案时间为2009年10月23日。2、原审判决生效后，铜梁县人民法院已在执行本案欠款过程中拍卖本案房屋。
本院二审认为：上诉人邱华伟与被上诉人龙乡苑房产公司签订的《房屋出售、预售协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效。
根据合同约定，龙乡苑房产公司交房产证及国有土地使用证时，邱华伟付清所有款项。因龙乡苑房产公司为邱华伟办理好房屋产权证后，邱华伟未付清余款，除应向龙乡苑房产公司支付欠款外，还应承担逾期付款的违约责任。因上诉人邱华伟与上诉人万朝梅系夫妻，应共同承担违约责任。上诉人邱华伟、万朝梅对应当支付的购房款本金50039.2元、分摊费用1250.3元无异议，本院予以确认。
关于逾期支付购房款的违约责任问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该解释施行时间为2009年5月13日并在第三十条规定合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件，本解释施行后尚未终审的，适用解释。
1、本案审理期间上述解释已施行，应适用解释规定。
2、本案中双方约定的滞纳金具有违约金性质，应按违约金的相关规定处理。双方在合同中约定的逾期付款责任为每天按所欠款的1％计算滞纳金，虽然被上诉人龙乡苑房产公司在原审诉讼中只请求按每天0.5％计算，但由于其没有提供实际损失的相关证据，本院在兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素情况下，根据公平原则衡量，认为即使按龙乡苑房产公司自行降低的违约金标准计算，违约金仍然过高，并对超过人民银行利率4倍部分请求不予支持。
此外，上诉人邱华伟、万朝梅提出的门面租金冲抵欠款的请求，因房屋租赁关系系另一法律关系，不属本案审理范围，邱华伟、万朝梅可就租金问题另行解决。
原审判决认定主要事实正确，但适用法律不当，应予改判。上诉人邱华伟、万朝梅认为原判认定违约金过高的上诉理由成立，本院予以采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销铜梁县人民法院（2013）铜法民再初字第00001号民事判决。
二、维持铜梁县人民法院（2009）铜法民初字第1581号民事判决第二项。
三、变更铜梁县人民法院（2009）铜法民初字第1581号民事判决第一项为：上诉人邱华伟、万朝梅在本判决生效之后三十日由向被上诉人重庆龙乡苑房地产开发有限公司清偿所欠购房款50039.2元，并按中国人民银行同期同类贷款利率4倍标准给付该款从2003年10月1日起至付清之日止的利息。
四、驳回重庆龙乡苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
原审案件受理费1050元，由邱华伟、万朝梅负担。二审案件受理费1050元，由邱华伟、万朝梅负担550元，重庆龙乡苑房地产开发有限公司负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 包颖
审判员 曹亮
审判员 杜伟
二〇一四年二月十日
书记员 曹宣