辽宁省庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庄民初字第5096号
原告：兰庆波，男。
原告：孙娟，女。
委托代理人：兰庆波。
被告：中国工商银行股份有限公司大连庄河支行。
负责人：李国煜，系该行行长。
委托代理人：石琦，男。
委托代理人：赵春来，男。
被告：大连瑞河房地产开发有限公司。
法定代表人：刘学文，系该公司经理。
被告：段福宽，男。
原告兰庆波、孙娟诉被告中国工商银行股份有限公司大连庄河支行（以下简称工行庄河支行）、大连瑞河房地产开发有限公司（以下简称瑞河公司）、段福宽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘耀华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰庆波（同为原告孙娟的委托代理人）、被告工行庄河支行的委托代理人石琦、赵春来到庭参加了诉讼。被告瑞河公司、被告段福宽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：二原告系夫妻关系，2002年3月27日，原告与被告大连瑞河房地�开发有限公司（原庄河市华新房地产开发有限公司，现更名为瑞河公司）签订《商品房销售合同》，双方约定，被告瑞河公司将庄河市光明小区原四号楼2单元303室（现地名办命名为8号2单元301室）面积93.39平方米，单价1177.86元，房款共计110000元出售给原告。合同签订后，原告交纳了全部房款、入住费用和契税一直居住使用至今。现原告得知案涉房屋被被告瑞河公司与被告段福宽签订虚假房屋买卖合同，抵押给被告工商银行，庄河市人民法院作出了（2006）庄民合初字第369号民事判决书和（2013）庄审民初字第7号判决书，确认了上述事实。为维护自己的合法权利，故诉至法院请求：一、依法确认被告段福宽与被告工行庄河支行于2001年9月2日签订的以段福宽坐落于庄河市光明小区原4号楼2单元303室商品房作抵押的抵押合同无效；二、被告瑞河公司协助原告办理产权登记手�。
被告工行庄河支行辩称：不同意原告的诉讼请求，我行与段福宽签订的个人借款合同已经备案，抵押手续完备，已经取得了房屋的抵押权，抵押权至今未撤销，因此应维护我行的抵押权人的权利。
被告瑞河公司、段福宽均未作答辩。
经审理查明：二原告于1987年10月9日登记结婚。2002年6月25日，原告兰庆波与庄河市华新房地产开发有限公司（现已更名为大连瑞河房地产开发有限公司）签订了商品房买卖合同，合同约定：兰庆波（买受人）购买庄河市华新房地产开发公司开发的位于庄河市泰昌路光明小区第4栋2单元303号房（后更改为8号楼2单元301室），建筑面积93.39平方米，单价每平方米1180元，总价款110，000元。2002年3月27日，原告兰庆波交纳了房款110，000元和契税1650元。合同签订后，瑞河公司将房屋交付给了原告，原告装修后居住使用至今。
2001年9月2日，原中�工商银行庄河市支行与被告段福宽、庄河市华新房地产开发有限公司签订了《个人购房借款合同》，合同约定：段福宽向中国工商银行庄河市支行借款30万元，用于购买坐落于庄河市光明小区4号楼1单元302室、2单元303室、304室住房，借款期限为10年。自2001年9月2日起至2011年9月2日止。被告段福宽以其购买的住房为本合同项下的借款设定了抵押，华新房地产公司对该笔借款提供连带保证。
2001年9月3日，被告段福宽与庄河市华新房地产开发有限公司签订了《商品房销售合同》，合同约定：被告段福宽购买华新房地产公司开发的坐落于庄河市泰昌路光明小区4号楼一单元302室、2单元303室、304室住房，建筑面积281.72平方米，价款436，666元。2001年9月1日，华新房地产公司向段福宽出具了预收房款136，666元的发票。诉讼中，瑞河公司出具证明内容为：段福宽未支付案涉房屋房款，其亦未将该房屋交付给段福宽，段福宽未实际购买该房屋。
另查，2005年12月7日，中国工商银行庄河支行将段福宽、大连瑞河房地产开发有限公司诉至法院，以被告段福宽及瑞河公司与其于2001年9月2日签订了《个人购房借款合同》并以其购买的房屋作抵押后，未按期偿还贷款，诉请法院判令段福宽偿还贷款本息，被告瑞河房地产公司承担连带责任。本院于2006年4月12日作出（2006）庄民合初字第369号民事判决书，该判决认定“被告段福宽以其购买的住房为借款设定抵押，并办理了抵押物登记，符合法律规定，抵押合同已经生效”。后经本院审委会讨论决定，于2013年4月25日作出（2013）庄立民监字第6号民事裁定，再审此案。再审中，第三人位淑珍称段福宽抵押的光明小区4号楼1单元302室系其购买，请求确认该抵押合同无效。再审后，本院于2013年10月17日作出（2013）庄审民初再字第7号民事判决书，判决：“一、撤销本院（2006）庄民合初字第369号民事判决。二、原审被告段福宽于本判决发生法律效力后10日内偿付中国工商银行股份有限公司大连庄河支行借款本金194766.6元……三、原审被告段福宽与原审原告庄河工商银行2001年9月2日签订的以段福宽坐落于庄河市光明小区4号楼1单元302室商品房作抵押的抵押合同无效。……”该再审判决已发生法律效力。
再查，原庄河市华新房地产开发有限公司于2002年6月11日变更为大连瑞河房地产开发有限公司。原中国工商银行庄河市支行于2004年4月12日更名为中国工商银行大连庄河支行，又于2006年3月27日更名为中国工商银行股份有限公司大连庄河支行。
本院所确认的上述事实有：商品房买卖合同、商品房销售专用发票、契税完税证、结婚证、商品房销售合同、商品房预收款专用发票、民事判决书、�人购房借款合同、房地产抵押申请审批书、证明及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为：原告与瑞河公司于2002年6月25日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效。其与被告瑞河公司签订的案涉房屋买卖合同日期虽于被告段福宽与瑞河房地产公司签订的《商品房销售合同》之后，但原告对此并不知情，且原告交清房款及相关契税，瑞河房地产公司亦向原告交付了房屋，原告接受房屋后居住使用至今，因此原告兰庆波系善意购买人。关于被告工行庄河支行辩称段福宽以案涉房屋作为抵押并办理抵押登记手续，双方的抵押合同有效的问题，本院认为，被告瑞河公司与被告段福宽签订的包括案涉房屋在内共三套房屋商品房销售合同，其中关于案涉�屋，瑞河公司称段福宽并未交付房款，其亦未将案涉房屋交付给段福宽，段福宽没有实际购买房屋。由于段福宽未真实购买案涉商品房，未取得案涉房屋所有权，不能设立抵押。为维护善意购房人的合法权益，段福宽将案涉房屋抵押的行为应为无效，工商银行不能依抵押合同行使抵押权。对于原告要求被告瑞河公司协助其办理房屋过户登记的主张，本院认为，被告瑞河公司作为房屋出卖人理应履行协助买受人办理房屋所有权转移的义务，故对原告的该项主张，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告段福宽与被告中国工商银行股份有限公司大连庄河支行于2001年9月2日签订的以段福宽坐落于庄河市光明小区4号楼2单元303室商品房作抵押的抵押合同无效。
二、被告大连瑞河房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告兰庆波、孙娟办理案涉房屋产权过户手续。
案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告兰庆波、孙娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
代理审判员 刘耀华
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 白晓钰