上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第1977号
原告汪某甲。
原告汪某乙。
委托代理人张联娟。
原告汪某丙。
被告汪某丁。
委托代理人舒瑞英。
委托代理人唐国亮。
原告汪某甲、汪某乙、汪某丙诉被告汪某丁共有物分割纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月29日公开开庭进行了审理。原告汪某甲、汪某乙及其委托代理人张联娟、汪某丙、被告汪某丁及其委托代理人舒瑞英、唐国亮到庭参加诉讼。当事人一致同意本案继续适用简易程序延长一个月审理。本案现已审理终结。
原告汪某甲、汪某乙、汪某丙诉称，原、被告是兄妹关系，母亲单某某于2006年过世，父亲汪某戊于2012年过世。父母过世后留下上海市徐汇区某村某号某室产权房一套。父母亲过世后，原、被告均同意出售房屋，但就该房屋如何分配产生了纠纷。经法院出具调解书明确了原、被告四人按份共有房屋产权权利，份额分别为：汪某甲20%、汪某乙20%、汪某丙20%、汪某丁40%。但是该房屋一直由被告独自占有，不允许原告使用，原、被告就房屋分割无法达成一致。故原告诉至法院，要求依法分割上海市徐汇区某村某号某室房屋，房屋价值按人民币（以下同）200万元计算，房屋归被告汪某丁所有，由被告支付每个原告房屋折价款40万元。
被告汪某丁辩称，不同意原告的诉讼请求，上海市徐汇区某村某号某室房屋并不是产权房，该房屋原来是公有住房，2000年3月购买下房屋产权，按规定，购买房屋产权需要同住成年人签字，但被告及其妻子并未签字，因此该房屋买卖无效，现在房屋按份共有产权的基础并不存在。2013年9月被告发现该问题后已经与物业公司交涉，目前还未通过其他形式主张权利。不同意分割房屋，也不认可原告主张的房屋价值。
经审理查明，原告汪某甲、汪某乙、汪某丙、被告汪某丁为兄妹关系，汪某戊、单某某系四人的父亲、母亲，汪某戊于2013年2月15日死亡，单某某于2006年1月2日死亡。
上海市某村某号某室房屋（以下简称“系争房屋”）原为公有住房，后购买产权，并于2000年5月22日登记于汪某戊、单某某名下，建筑面积76.50平方米。
2013年4月30日，原告汪某乙、被告签订协议用来提交街道，内容为：按照继承法规定，先析产，产证为四个子女，以这份协议去申请经济适用房，望各位领导批准。同日，原告汪某乙、被告签订另一份协议：被告所分得遗产为出售遗产房的房款的40%作为遗产，其余子女各得20%，如果这套出售房款高于200万元房款，多余款为被告所有，此协议是经济适用房申请成功后的协议，如经济适用房申请不成功，此协议作废，另行商谈，今后被告拿到经济适用房后由原告汪某甲、汪某乙、汪某丙适当补偿给被告。经查，被告未能成功申请经济适用房。
2013年5月7日，上海市徐汇区长桥街道人民调解委员会就系争房屋继承问题出具人民调解协议书，明确经调解当事人自愿达成如下协议：被继承人汪某戊、单某某名下留有系争房屋由被告继承40%份额，原告汪某甲、汪某乙、汪某丙各自继承20%份额。同年5月9日，由上海市徐汇区人民法院出具调解书，载明被继承人汪某戊、单某某生前均无遗嘱，双方当事人自愿达成协议：一、被继承人汪某戊、单某某名下的系争房屋由原、被告按份共有，被告占40%份额，原告汪某甲、汪某乙、汪某丙各占20%份额；二、双方无其他争议。
2013年9月1日，原告汪某甲、汪某乙、汪某丙书写承诺书一份，载明：汪某甲、汪某乙、汪某丙承诺，待系争房屋卖出后，在长桥周边地区为被告买一套二居室房。写完上述承诺书后，原、被告至房地产交易中心办理系争房屋产权变更手续。
2013年9月16日，系争房屋经核准变更登记权利人为原告汪某甲、汪某乙、汪某丙、被告汪某丁，共有情况为按份共有：汪某乙（20%）、汪某丁（40%）、汪某甲（20%）、汪某丙（20%）。
2013年11月24日，原、被告共同签署协议书，载明：经产权人原、被告协商，将关于系争房屋出售房款分配如下，原告汪某甲303，000元，原告汪某乙303，000元，原告汪某丙294，000元，余款归被告所用用于购买房子，无论此房屋出售的房价高低此风险由被告承担，一、此房屋限于2014年1月31日前出售，二、出售后房款进街道公用账户，动用房款需4个产权人到场确认，三、如产生20%的遗产税，此协议作废，由法院裁定。（双方明确，此系双方签署的最后一份协议。原告认为该协议因为超过房屋出售期限、产生了20%的所得税，故该协议已经作废；被告认为该协议仍然有效。）
2014年1月11日，原告汪某乙的妻子张某某书写了关于处理系争房屋的四种选择方案，但各方未能对此达成一致意见。
系争房屋现由被告及其家人居住、使用。被告明确，其仅有一套房屋即系争房屋，不同意其他产权人即原告汪某甲、汪某乙、汪某丙居住、使用系争房屋。
在本案诉讼前，原、被告一直希望出售系争房屋以分割所得房款，但系争房屋目前并未能出售于他人。
庭审中，被告表示即使分割系争房屋，房屋价值并不是原告陈述的200万元，而应为214万元。原告对被告所称房屋价值为214万元予以认可，但是原告自愿以200万元作为计算被告支付房屋折价款的基础。
上述事实，有当事人陈述、人民调解协议书、（2013）徐民一（民）初字第3188号民事调解书、上海市房地产权证（复印件）、上海市房地产登记簿、协议、承诺书等证据证明，本院予以确认。
庭审中，被告提交了系争房屋公有住房买卖时本户人员情况表（复印件）、购买公有住房协议书（复印件）、汪某戊遗嘱、邻居证明、中介公司工作人员的说明、亲属的说明等，以证明系争房屋公有住房买卖无效、汪某戊曾遗嘱表明系争房屋全部归被告所有、因原告的原因导致买房不成功。原告对此均不予认可。
本院认为，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力，并自记载于不动产登记簿时发生效力。本案系争上海市某村某号某室房屋的权属确定系由原、被告在徐汇区长桥街道人民调解委员会调解下自愿达成协议后，经法院出具民事调解书而生效，并于2013年9月16日登记于原告汪某甲、汪某乙、汪某丙、被告汪某丁名下，该民事调解书已经生效，而该登记亦具有法律效力。被告关于系争房屋购买公有住房合同无效的主张，并不能对抗已经生效的民事调解书，故被告该意见本院不予采纳。
根据法律规定，对于共有财产的分割，共有人约定不得分割、以维系共有关系的，应当按照约定，没有约定或约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。原、被告一直就出售系争房屋、分割房款、补偿等事宜进行协商，亦无证据表明原、被告间存在不可分割系争房屋的约定，故作为系争房屋按份共有人之一的原告，可以随时要求分割系争房屋。且系争房屋虽为原、被告共有，却仅由被告居住使用，而被告并不同意原告居住使用房屋，系争房屋的实际情况亦很难由原、被告共同居住使用，故原告要求分割系争房屋的请求，依据充分，本院予以支持。
关于系争房屋的分割方案，根据法律规定，共有人可以协商确定分割方式。本案诉讼前，双方就分割系争房屋即出售房屋、分配房款等事宜一直进行协商，并于2013年11月24日共同签署协议书，此系双方之间最后一份协议，反映了双方的真实意思表示，内容于法无悖，当属有效，该协议载明“如产生20%的遗产税，此协议作废”，而我国目前房地产交易过程中并无“遗产税”，故该协议并未“作废”，仍然有效；该协议载明“此房屋限于2014年1月31日前出售”，此仅是双方对房屋出售时间的限定，虽然系争房屋未能如期出售，但并不影响协议的效力；故本院采信被告观点即该协议仍然有效。双方协议确定的系争房屋分割方案是变卖房屋并分割取得的价款，同时明确了各共有人可获得的价款金额：原告汪某甲303，000元、原告汪某乙303，000元、原告汪某丙294，000元、余款归被告所用，房屋出售的房价高低风险由被告承担。现该协议仍然有效，故上述房款分配方案对双方仍具有约束力。双方虽然协议变卖房屋并分割取得的价款，但因系争房屋分割问题已进入诉讼程序，双方之间已产生一定的分歧，而变卖房屋需要双方就房屋买卖的价款、期限、付款方式等诸多细节问题达成一致意见，在实际执行过程中操作难度较大，而若采取拍卖房屋、分割价款的形式则可能影响当事人的经济利益，考虑到系争房屋现由被告及其家人居住、使用，且被告享有的系争房屋产权份额较大，故参考原告意见，采用由被告取得系争房屋全部产权、并支付原告房屋折价款的分割方式较妥，目前系争房屋市场价值与2014年1月31日前并无明显差距，故具体折价款的金额依据双方之间2013年11月24日的协议确定。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：
上海市某村某号某室房屋归被告汪某丁所有，被告汪某丁于本判决生效之日起十五日内支付原告汪某甲上述房屋折价款303，000元、支付原告汪某乙上述房屋折价款303，000元、支付原告汪某丙上述房屋折价款294，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15，600元，减半收取计7，800元，由被告汪某丁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李理
二〇一四年十月八日
书 记 员 毛成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。