江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0202民初1361号
原告江苏佳润投资发展有限公司，住所地无锡市广益锡沪路2号桥北侧。
法定代表人蒋佳争，该公司董事长。
委托代理人尤军、陈杰，北京大成（无锡）律师事务所律师。
被告沈阳好食代餐饮管理有限公司扬州分公司，住所地扬州市邗江区润扬中路115号珠宝大厦1号楼。
负责人付一博，该公司总经理。
被告沈阳好食代餐饮管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区金卡路16号（C909门）。
法定代表人刘伟国，该公司董事长。
委托代理人付一博，男，1981年1月18日生，汉族，住沈阳市东陵区桃仙大街***号***室。
原告江苏佳润投资发展有限公司（以下简称佳润公司）诉被告沈阳好食代餐饮管理有限公司扬州分公司（以下简称扬州分公司）、被告沈阳好食代餐饮管理有限公司（以下简称好食代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳润公司的委托代理人尤军到庭参加诉讼，被告好食代公司、扬州分公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告佳润公司诉称：2014年12月6日，佳润公司与扬州分公司签订租赁合同，后又签订两份补充协议，由扬州分公司向佳润公司租赁无锡市广南路388号京东广场F335铺位并约定了租期、租金、垫付燃气费用返还、违约金等内容。协议签订后，佳润公司按约交付房屋，但扬州分公司未按约支付租金、返还垫付燃气费用等，构成根本违约。现要求：1，佳润公司与扬州分公司签订的租赁合同、补充协议（2015年7月14日签订）于2016年8月21日解除，扬州分公司、好食代公司返还无锡市广南路388号京东广场F335铺位；2，扬州分公司、好食代公司支付2015年12月20日至2016年2月29日欠缴的房屋租金22305元、物业费（综合管理费）63665.7元及违约金（以22305元为基数，自2016年3月16日起至2016年5月23日止，以63665.7元为基数，自2016年3月16日起至2016年5月23日止，按银行同期贷款利率的4倍计算），自2016年3月1日起至2016年8月21日止的房屋租金75658元、物业费（综合管理费）155129.1元，自2016年8月22日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按每月13373元计算）和物业费（按15元∕月∕平方米计算）；3，扬州分公司、好食代公司归还垫付的燃气项目费用331856.51元及支付违约金53096元。
被告扬州分公司、好食代公司辩称：不同意解除扬州分公司与佳润公司的租赁合同。截止2016年2月29日，结欠佳润公司租金39945元，物业费应按照1830平方米计算，虽延期支付租金，存在违约行为，但对佳润公司主张的滞纳金不予认可。燃气费用本身应由佳润公司负担，不同意返还。每年的6月1日至8月30日是免租期，2016年8月21日前的租金应按照之前租金平均数计算，之后的房屋占用费和租金应根据现在经营状况重新核定。
经审理查明:无锡市广南路388号房屋（广南路、锡沪路交叉口东北侧、易初爱莲北侧）为佳润公司开发建设。2014年12月6日，佳润公司与扬州分公司签订租赁合同书一份，约定由佳润公司将无锡市广南路388号京东广场商铺出租给扬州分公司，承租面积为1950平方米，由扬州分公司经营“好食代美食广场”。租赁期限自2015年3月28日起至2024年3月27日止，共计9个年度；根据装修要求，暂定于2014年12月28日前将物业交付给扬州分公司；租赁费用及支付方式为营业额提成式，扣点为：第一年－第三年8％、第四年－第六年10％、第七年－第九年12％，租赁区域内的租金以扬州分公司每月的税前销售额为基础，按照扬州分公司月税前销售额的比例（扣点）向佳润公司计算并支付月租金，扬州分公司按约结算，每月15日（遇节假日顺延）扬州分公司支付租金；营业免租期为：第一年（4个月）2015年3月28日至2015年7月27日，第二年（2个月）2016年4月1日至2016年5月31日，营业免租期间扬州分公司无需支付营业额扣点费用，需缴纳综合管理费；租赁期间，扬州分公司应按计租面积按时向佳润公司缴纳综合管理费，缴纳方式同租赁费用的缴纳方式；综合管理费包含美食广场营业期间的物业管理费、公共区域能耗公摊费、中央空调使用电费、空调维护费等费用，标准为：第一年至第三年15元∕月∕平方米，第四年至第六年16元∕月∕平方米等；在租赁期限内，扬州分公司逾期交付租赁费用、管理费、水、电、气及其他应付费用，经佳润公司书面通知，仍未于10日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的1％支付滞纳金，在租赁期内有累计三次逾期10日以上交付情形或一次性逾期达30天以上的，佳润公司有权提前解除合同等内容。2015年7月14日，双方针对租赁合同签订了补充协议，约定：租赁期限调整为2015年10月28日至2024年10月27日，扬州分公司的租赁铺位由项目负一楼调整至三楼F335铺位，租赁面积1950平方米；原主合同中的扬州分公司营业免租期由原来的六个月增加到九个月，三年完成，即前三年每年给予扬州分公司三个月的免租期等内容；2015年11月30日，双方再次签订补充协议，约定：扬州分公司承担燃气主管道和支管线至扬州分公司档口厨房区域的工程施工以及燃气分表开户以及通气的所有相关费用，为扶持扬州分公司经营，佳润公司同意为扬州分公司垫付无锡好食代前述所涉及的天然气项目部分费用331856.51元，包含工程造价279356.51元、接口安装费42000元、设计费10500元；扬州分公司承诺自2016年1月份起至2016年6月份，分6个月还清佳润公司垫付的燃气项目费用331856.51元，具体方式为前5个月的每月20日前还款50000元，至最后一个月的20日前（即2016年5月份）结清所有欠款；当扬州分公司逾期5个工作日不履行以上还款义务时则为违约，同意一次性赔偿佳润公司违约金200000元；免租期限相应调整为：第一年自2016年6月1日至2016年8月31日（3个月），第二年自2017年6月1日至2017年8月31日（3个月），第三年自2018年6月1日至2018年8月31日（3个月），免租期内扬州分公司免交租金等内容。佳润公司依约履行合同交付房屋、垫付燃气项目费用331856.51元。扬州分公司未依约支付租金及归还燃气项目费用。佳润公司诉至本院，因扬州分公司、好食代公司无法送达，本院于2016年6月22日登报公告送达起诉状等应诉材料。
诉讼中，佳润公司、扬州分公司、好食代公司确认2015年12月20日至2016年2月29日租金为40120元，扬州分公司已支付17640元，佳润公司按39945元主张，扣除已付17640元，实际主张2015年12月20日至2016年2月29日拖欠的租金为22305元。当事双方确认自2016年3月起租金（房屋使用费）按每月13373元计算，物业费（综合管理费）面积按1830平方米计算。
佳润公司称租赁房屋由扬州分公司实际使用。拖欠租金、物业费（综合管理费）的违约金原约定过高，现按银行同期贷款利率4倍计算，拖欠燃气项目费用的违约金约定亦因过高，调整为按16％计算为53096元。
上述事实有租赁合同、补充协议、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，佳润公司与扬州分公司签订的租赁合同、补充协议均不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。扬州分公司未按约履行合同义务，属违约方，佳润公司有权依约解除合同、主张返还商铺、支付拖欠的租金、物业费（综合管理费）及违约金和解除合同后的房屋占用费、返还燃气项目费用及违约金。本院公告送达诉状为2016年6月22日，送达之日2016年8月21日即为合同解除日；合同解除后，扬州分公司应将无锡市广南路388号京东广场F335铺位返还给佳润公司，好食代公司并未接收使用该房屋，故佳润公司要求好食代公司返还商铺的请求本院不予支持。物业费（综合管理费）计算面积双方一致确认为1830平方米，本院予以采纳，佳润公司主张的2015年12月20日至2016年2月29日拖欠的租金及物业费（综合管理费）及违约金符合合同约定，本院予以支持；2016年3月1日至2016年8月21日的租金，因双方在补充协议中明确约定免租期为2016年6月1日至8月31日，故在合同期内即2016年6月1日至8月21日应给予免租，租金应从2016年3月1日计算至5月31日即40119元（13373元×3个月），物业费（综合管理费）从2016年3月1日计算至8月21日即155129.1元。从解除合同次日起即2016年8月22日至返还之日止，参照合同约定的标准，支付房屋占用费（按每月23373元计算）及物业费（综合管理费）【每月为27450元（15元∕月∕平方米×1830平方米）】。因扬州分公司系好食代公司设立的无法人资格的分支机构，故好食代公司应对扬州分公司上述债务的不足清偿部分承担偿付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、二百二十七条之规定，判决如下：
一、江苏佳润投资发展有限公司与沈阳好食代餐饮管理有限公司扬州分公司签订的租赁合同、补充协议（2015年7月14日签订）于2016年8月21日解除。
二、沈阳好食代餐饮管理有限公司扬州分公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还江苏佳润投资发展有限公司无锡市广南路388号京东广场F335铺位。
三、沈阳好食代餐饮管理有限公司扬州分公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏佳润投资发展有限公司2015年12月20日至2016年2月29日拖欠的房屋租金22305元、物业费（综合管理费）63665.7元及违约金（以85970.7元为基数，自2016年3月16日起至2016年5月23日止，按银行同期贷款利率的4倍计算），自2016年3月1日起至2016年5月30日止的房屋租金40119元、2016年3月1日起至2016年8月21日止的物业费（综合管理费）155129.1元，自2016年8月22日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按每月13373元计算）和物业费（综合管理费）【按每月为27450元计算】。
四、沈阳好食代餐饮管理有限公司扬州分公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏佳润投资发展有限公司331856.51元及违约金53096元。
五、沈阳好食代餐饮管理有限公司对判决第三项、第四项确定的沈阳好食代餐饮管理有限公司扬州分公司的债务不足清偿部分承担偿付责任。
六、驳回江苏佳润投资发展有限公司其他诉讼请求。
案件受理费10817元、公告费300元，合计11117元，由沈阳好食代餐饮管理有限公司扬州分公司、沈阳好食代餐饮管理有限公司负担10576元、江苏佳润投资发展有限公司负担541元，该款已由江苏佳润投资发展有限公司垫付，沈阳好食代餐饮管理有限公司扬州分公司、沈阳好食代餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给江苏佳润投资发展有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘 坚
人民陪审员 潘万才
人民陪审员 许 阳
二〇一六年十二月二十八日
法官 助理 王荣荣
书 记 员 万 杏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。