山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2731号
上诉人（原审被告）青岛城投国际贸易有限公司。
法定代表人邢路正，董事长。
委托代理人尚杰，青岛城投国际贸易有限公司职员。
委托代理人贺磊，青岛城投国际贸易有限公司职员。
被上诉人（原审原告）李倩。
委托代理人宋金升，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
上诉人青岛城投国际贸易有限公司（以下简称城投公司）因与被上诉人李倩房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第4657号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李倩在一审中诉称，李倩与城投公司于2010年12月签订《青岛市商品房预售合同》，约定李倩向城投公司购买四方区萍乡路×号甲×号楼×单元×户房屋，城投公司应于2012年3月31日前将该房屋交付李倩。合同签订后，李倩如期缴纳了607317元购房款，但城投公司未按约定时间交付房屋，直至2012年8月1日才交付房屋，合计逾期122天。根据双方签订的预售合同第十二条的规定，自合同约定的交房期限的第二天起至交付之日，城投公司应按日向李倩支付累计已付购房款的万分之一作为违约金。请求判令：1、城投公司支付李倩7409元迟延交房违约金；2、李倩为本案支出的律师费660元由城投公司承担；3、本案诉讼费由城投公司承担。
城投公司在一审中辩称，1、根据商品房预售合同中补充条款第八条规定，因电力施工导致的施工延误，城投公司不应当承担逾期交房的违约责任。2、李倩诉讼请求已经超过诉讼时效。3、商品房预售合同中并没有约定律师费的负担问题，诉讼费用应由李倩自行承担。
一审法院经审理查明，2010年12月李倩（乙方）与青岛名富投资置业有限公司（甲方）签订青岛市商品房预售合同，约定：乙方向甲方购买四方区萍乡路16号甲昌平馨园×号楼×层×户房屋，合同还约定了房屋暂测面积及房款，并约定甲方定于2012年3月31日前将经过综合验收合格的房屋交付乙方，如甲方未按期交付房屋，应向乙方支付违约金，按乙方已支付房款的日万分之一计算，自合同约定的交付期限的次日计算至实际交付房屋之日。该合同第十条约定：“……如遇下列特殊原因，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任：……（2）因水、电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非甲方的原因�成工程延误的；……”合同签订后，李倩按期向青岛名富投资置业有限公司支付实测面积总房款607317元。青岛名富投资置业有限公司于2012年8月1日向李倩交付房屋。李倩、城投公司对上述事实均无异议。
一审法院另查明，经青岛市工商行政管理局核准，青岛名富投资置业有限公司名称变更为青岛城投国际贸易有限公司，核准日期为2014年11月13日。
一审庭审中，关于延期交房的原因，城投公司提交如下证据：
证据一、城投公司与青岛供电公司签订的住宅小区供电配套工程建设合同书一份、发票三张，用以证明城投公司与供电公司明确约定电力工程竣工时间为2011年10月28日，城投公司已按照约定向供电公司支付了配套费用。李倩对该对证据的真实性无异议，认为发票显示最后一笔付款时间为2012年4月16日，按照供电合同的约定已经严重超期�
证据二、建设工程规划单体验收审查书一份，取得时间为2011年12月20日，用以证明涉案房屋所属小区的建设工程在此时间已符合单体验收条件。李倩对该证据的真实性无异议，但对证据的关联性有异议，认为该证据载明的单体验收不符合原、城投公司双方合同约定的综合验收合格的交房条件。
证据三、建筑节能工程的认定意见书一份、1至4号楼的竣工报告一份、质量评估报告一份，取得时间均为2011年12月16日，用以证明2011年底涉案工程已具备了进行竣工验收的全部条件，只是因为电力原因无法办理竣工验收。李倩对该组证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该组证据与本案无关。
证据四、青岛供电公司出具的名富广场项目供电线路更改的情况说明一份，用以证明截至发文时间2012年1月12日，因供电线路更改的原因昌平馨园小区无法进行供电；供电公司的供电证明一份，用以证明供电公司于2012年4月18日才进行供电；竣工验收备案证一份，用以证明在供电第二天，城投公司就取得了竣工验收备案证，城投公司已经做好了竣工验收的所有工作，确系电力原因致竣工验收迟延；关于城投公司名富项目的用电申请一份，用以证明2009年城投公司已向供电公司提出了用电申请；供电公司用户供电配套工程设计委托单一份及第十批遗留问题的函一份，用以证明因电力未及时设计导致供电施工迟延。李倩对该组证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为李倩非供电合同的任何一方，供电公司出具的材料与李倩无关。
针对城投公司所称因电力施工原因导致迟延交房，李倩提交如下证据：
证据一、《关于昌平馨园赵鹏先生投诉有关问题的答复》，李倩称昌平馨园小区业主赵鹏向�家电网彩虹热线进行电话投诉，后电力部门一位赵姓处长与赵鹏联系，让赵鹏到位于青岛市八大峡的电力大楼生计处，赵姓处长向赵鹏出具了该份答复材料。经审查，该材料主要内容为：根据电力部门与本案城投公司签订的供电合同约定，电气施工的具体时间以城投公司书面通知为准，即城投公司完成建筑物内的配电室及电气设备基础等土建工程，具备电气设备安装施工条件后，向青岛供电公司发出书面通知，在电气安装施工单位验收确认后，方可进行电气安装施工；电力部门称在未接到城投公司《电气安装开工通知书》的情况下，在得知有关业主的诉求后，积极主动联系城投公司，催促城投公司尽快完善配电室电气设备安装基础构建等土建施工，直至2012年3月25日城投公司才完成相关施工，电力部门从3月29日进场施工，克服许多困难，昼夜施工抢工期，仅用两周�间，于4月12日竣工送电。李倩提交该证据用以证明城投公司迟延交付房屋的原因并非城投公司所述的“由于个别政府配套工程出现滞后”。城投公司认为该证据系打印件，对其真实性有异议。经一审法院要求城投公司庭审后落实该证据真实性，并将落实情况书面告知法院，逾期不提交书面落实情况视为城投公司认可该证据，城投公司逾期未向一审法院提交书面落实情况。
证据二、录音光盘一张，李倩称该证据系昌平馨园小区业主郑先生向半岛网反应问题后，供电公司工作人员向其电话回复的录音。李倩提交该证据用以证明城投公司迟延交付房屋的原因并非电力部门造成的，城投公司认为该证据真实性无法确定，并称即便有这个录音也仅是工作人员个人意见，不能代表供电公司的意见。
证据三、2012年5月26日《青岛早报》一份，李倩称其中第二版《在线问政》栏目刊登了青岛市城乡建设委房地产开发管理局副局长侯雅卉对昌平馨园小区延期交房的答复，可以证明该小区在2012年5月26日时仍未取得规划验收合格证，不具备交付使用条件，同时未取得工程竣工规划验收合格证，不得投入使用。城投公司对该证据无异议。经询问城投公司，昌平馨园小区何时取得综合验收合格证明，城投公司称2012年7月左右。
证据四、2012年4月3日在昌平馨园小区施工现场拍摄的照片一组，用以证明截至2012年4月3日城投公司道路、绿化、小区大门等建设均未完成，因此城投公司不可能按照合同约定的时间交付符合条件的房屋，电力施工原因并非城投公司迟延交房的唯一原因。城投公司认为该组照片只能证明施工过程，不能证明实际拍摄时间，电子照片的属性可以修改，并且从图片上来看，工程已经大部分施工完毕，具备竣�验收条件。
一审法院认为，李倩、城投公司关于双方就涉案房屋签订商品房预售合同、李倩按期向城投公司支付房款、城投公司逾期向李倩交付房屋的事实均无异议，一审法院对此予以确认。本案中双方争议的焦点问题为：一、李倩的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、城投公司迟延交付房屋是否适用双方合同第十条免责条款的约定。
关于第一个焦点问题。李倩、城投公司签订的商品房预售合同约定城投公司应在2012年3月31日前向李倩交付房屋，城投公司到期未交付房屋，根据合同约定，次日应为计算迟延交付房屋违约金的起始日，而非李倩向城投公司主张违约金的时效起算日。城投公司于2012年8月1日向李倩交付房屋，故李倩向城投公司主张迟延交付房屋违约金的时效起算日应为2012年8月1日。李倩于2014年4月18日向本院提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。
关于第二个焦点问题。首先，李倩作为购房人，并非供电施工合同的当事人，故在供电施工工期问题上，李倩提供证据的能力较为有限，在此情况下，李倩提交的《关于昌平馨园赵鹏先生投诉有关问题的答复》虽然未加盖公章，但李倩能够说明该证据的来源、出处、出具人员等，且该证据中载明的内容与本案事实相关，城投公司经一审法院要求落实该证据真实性逾期未予答复，故一审法院对李倩提交的该证据予以采信。从该证据内容来看，供电部门对于供电施工工期、原因等情况的说明与城投公司所述的情况截然相反。其次，城投公司提交的用以证明系因电力施工工期延误导致城投公司迟延交房的多份证据均无法直接证明该事实。因此，对于城投公司所述迟延交付房屋系因电力施工导致的工期延误，一审不予采信，城投公司迟延交付房�的行为不能适用商品房预售合同第十条免责条款的约定。李倩要求城投公司支付违约金元7409（607317元×0.0001/天×122天），符合法律规定及双方合同约定，一审予以支持。李倩要求城投公司承担李倩因本案支出的律师代理费660元，没有法律依据，一审不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、青岛城投国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付李倩迟延交付房屋的违约金7409元；二、驳回李倩的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由青岛城投国际贸易有限公司负担。
宣判后，城投公司不服一审判决，提起上诉。
上诉人城投公司上诉请求撤销一审判决，依法改判。其主要事实理由为：业主主张逾期交房违约金已经超过法定诉讼时效。城投公司迟延交房应适用合同免责条款的约定。
被上诉人李倩辩称，城投公司的上诉不成立，请求驳回。
本院经审理，二审查明事实与一审查明一致。
二审经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，二审中双方争议的焦点问题为：一、业主主张逾期交房违约金的诉讼时效起算点问题；二、城投公司迟延交房是否适用双方合同约定的免责条款。
一、关于诉讼时效起算点的问题。双方当事人在商品房预售合同中约定的交房时间为2012年3月31日前，城投公司在该时间之前未向李倩交付房屋，构成违约，李倩应当自2012年4月1日起即享有主张逾期交房违约金的权利。但城投公司不交付房屋系一个持续违约的行为，其直至2012年8月1日方向李倩实际交付房屋，终止违约行为。因此，一审法院以其违约行为终止时间作为诉讼时效的起算点，亦有相应的依据，本院对此予以确认。
二、关于城投公司迟延交房是否适用免责条款的问题。一审中，业主提交了《关于昌平馨园赵鹏先生投诉有关问题的答复》该答复意见虽然未加盖公章，但参与诉讼的业主在一、二审中均能够对该证据的来源、出处、出具人员等予以说明，城投公司对该证据的真实性不予认可，但在一审法院限定期限之内未对该证据真实性予以答复，二审中仍不能确认真实性，应承担对己不利的法律后果。对于一审法院将核实该证据真实性的举证责任分配给城投公司，本院认为并无不当，城投公司为供电施工合同的当事人，其有能力对该证据的真实性予以核实或于二审中提出反驳性证据，但其未尽到相应的举证责任。因此，一�法院对上述证据予以采信并依据证据内容确认城投公司迟延交付房屋的行为不能适用合同免责条款，并无不当，本院予以确认。一审法院对此已作充分细致分析，本院不再赘述。
综上，一审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人青岛城投国际贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理审判员 王 蕾
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 于国英
书 记 员 王庆光