宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）夏民初字第2316号
原告隋志涛，男，1985年9月22日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市西夏区。
委托代理人安华，宁夏侨之桥律师事务所律师（一般授权）。
被告徐富峰，男，1972年7月8日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市西夏区。
委托代理人历春，宁夏天纪律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人祁颖，宁夏天纪律师事务所律师（特别授权）。
原告隋志涛与被告徐富峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告隋志涛及其委托代理人安华，被告徐富峰的委托代理人历春、祁颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告隋志涛诉称，2013年9月16日，原告与被告签订了一份《房�租赁合同》。该合同约定，租赁期限从2013年9月18日至2016年9月18日，租金每年80000元。原告已支付40000元。同时还有一个月的前期租金。应在原告支付另40000元时，该房屋持有者找到原告，说该房屋与被告无关，应该和房屋的持有者签订合同。原告找到被告，被告也承认房屋是从别人手里转过来的。并没有告诉房屋持有人。所以原告无奈和房屋持有人重新签订合同。与被告解除合同，要回房租。多次协商未果，无奈原告诉至法院，请求依法判令：（1）与被告解除《房屋租赁合同》；（2）被告退回房租46666元；（3）被告支付违约金24000元。
被告徐富峰辩称，本案不存在解除合同，被告是从吴加强手中转租来的房屋。当时其告诉被告涉案房屋是可以转租的，经吴加强同意的情况下，被告将房屋转租给原告，吴加强与被告签订的房屋租赁合同是5年，被告转租给原告的期�是在被告与吴加强的房屋租赁期限内。是原告重复与房东签订房屋租赁合同才导致本案的争议事实。被告收取原告租金全部交予其出租人吴加强。合同约定，房租是提前一个月交，房东向吴加强收取2014-2015年的房租，吴加强又收取了被告2014-2015年的房租，被告向原告收取2014-2015年房租时产生了本案的争议。本案事实不是原告当庭陈述的情况。根据房屋租赁合同第16条的规定，基于该规定，被告与吴加强转租房屋超过6个月，房东没有异议，故是符合法律规定的。原告与房东直接签订合同，造成重复缴纳房租不是被告所致。基于本案事实，房东现在与原告签订合同，以其行为证明吴加强无转租权，吴加强将房屋转租给被告是无权处分，被告将房屋转租给原告也是无权处分，房东现在与原告签订合同的事实行为，已确认被告与原告签订的合同系无效合同。故本案不存在解除合同及支付违约金的事实，应根据无效合同双方承担返还义务。
经审理查明，2013年2月银川市百惠粮油有限责任公司作为出租人将其位于北京西路141-2号营业房租给案外人吴加强。租期1年，从2013年2月至2014年2月。2013年4月18日吴加强将承租的该房屋转租给被告。双方约定租期自2013年4月20日至2018年4月20日，年租金40000元。2013年9月16日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，被告将该房屋出租给原告。租期2013年9月18日至2016年9月18日。年租金80000元。第一年首付80000元，按年结算。每年8月1日前，原告向被告支付全年租金。又约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金50000元。合同签订后，被告将房屋交予原告。原告支付被告第一年租金80000元。被告�承租房屋的房产证的复印件及银川市百惠粮油有限责任公司的证明（兹有徐富峰同志租该单位位于银川市西夏区北京西路141-2号营业房经营使用或转租事宜）交予原告。2014年7月31日原告支付被告第二年租金40000元。2014年2月25日吴加强与银川市百惠粮油有限责任公司签订房屋租赁协议。协议约定，吴加强承租银川市百惠粮油有限责任公司的上述房屋。租期1年，从2014年2月22日至2015年2月21日。2014年8月银川市百惠粮油有限责任公司要求原告搬走。2014年8月20日经协商，原告与银川市百惠粮油有限责任公司签订租赁协议。协议约定，银川市百惠粮油有限责任公司将上述房屋租给原告。租期1年，从2014年8月21日至2015年8月20日。年租金80000元，协议签订时原告必须一次性支付半年租金。原告依约已支付半年租金。原告使用该房屋至今。
以上事实有房屋租赁合同、房屋租赁协议�收据、调查笔录等在卷予以佐证。
本院认为，被告与原告签订的《房屋租赁合同》约定租期3年，从2013年9月18日至2016年9月18日。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”之规定，被告与原告约定的超过银川市百惠粮油有限责任公司与吴加强签订合同期限的部分无效。被告因该合同无效部分取得的财产，应当予以返还。故，被告应退还原告房租46136.98元（2014年8月21日至9月17日及第二年的租金40000元，80000元／年÷365天×28天＋40000元）。原告主张24000元的违约金，但并未提交证据证明被告强行终止合同，且终止时合同已经无效。故，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求�除与被告签订的《房屋租赁合同》，而该合同未超过转租人的剩余期限的，已经履行完毕，超过转租人的剩余期限的，无效。故，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告徐富峰于本判决生效后十日内退还原告隋志涛租金46136.98元；
二、驳回原告隋志涛的其它诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1667元，由原告隋志涛负担579元，由被告徐富峰负担1088元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审 判 长 夏丽娟
人民陪审员 于 佳
人民陪审员 丁艳丽
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 侯玉娇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
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