重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第04104号
上诉人（原审原告）龙泽彬，男，1973年11月5日出生，汉族。
委托代理人李真，重庆资州律师事务所律师。
上诉人（原审原告）唐凤翔，女，1981年4月27日出生，汉族。
委托代理人李真，重庆资州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）段茂玲，女，1970年7月15日出生，汉族。
委托代理人黄键，重庆联纵律师事务所律师。
委托代理人曾骥，重庆联纵律师事务所律师。
上诉人龙泽彬、唐凤翔与被上诉人段茂玲房屋租赁合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2013年7月9日作出（2013）碚法民初字第00457号民事判决，龙泽彬、唐凤翔对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月8日对本案进行询问，龙泽彬、唐凤翔的委托代理人李真，段茂玲及其委托代理人曾骥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2009年3月22日，段茂玲（乙方）向重庆云景置业有限公司（甲方）租赁其所有的位于北碚区的房屋开办幼儿园，约定租赁期限自2009年4月1日起至2014年8月31日止；租金从2009年10月1日开始交纳，缴纳时间为每季度前10日一次性全额支付下季度的租金。该协议还约定该房屋在租赁期间只能用于开办幼儿园使用；甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）营业执照等相关证件，租赁期间，甲方有权出售该房屋，但需提前两个月书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权，房屋出售后，该协议继续有效，新的产权所有人继续承担和享有该协议“甲方”的权利和义务；乙方有下列行为，甲方有权终止协议，收回房屋，乙方应按协议总租金的20%向甲方支付违约金：（4）拖欠房租累计1个月以上的；在租赁期间，乙方逾期缴纳本协议约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天的，则应按当月租金的1%支付给甲方滞纳金。协议签订后，重庆云景置业有限公司将该房屋交予段茂玲使用，段茂玲在该房屋处开办了北碚区奇星幼儿园，并向该公司交纳了截至2012年1月1日前的租金。
2011年7月20日，重庆云景置业有限公司向段茂玲发出的一份联系函，告知段茂玲其准备出售北碚区的房屋，要求段茂玲在收到该函后当面或60日内表示是否行使优先购买权。并告知段茂玲，如该门面出售给他人，段茂玲可继续享有该幼儿园的承租权，段茂玲与新产权人仍按原租赁合同（含补充协议）各项条款执行，履行相应的权利和义务。段茂玲收到该函后，于该函上签署意见，表示不同意重庆云景置业有限公司出售该房屋，但并未要求购买该房屋。
2011年12月21日重庆云景置业有限公司（甲方）将北碚区幼儿园的房屋出售给龙泽彬、唐凤翔（乙方），并告知了龙泽彬、唐凤翔幼儿园出租及使用情况，并向龙泽彬、唐凤翔举示了该房屋的产权证及租赁协议（含补充协议）。龙泽彬、唐凤翔表示对租赁协议内容无异议，并承诺从交房之日起严格按照租赁合同各项条款履行权利及义务。双方还在房屋买卖协议中约定：甲方将房屋交付乙方后，乙方可与承租方协商重新签订一份租赁协议，如协商不成，双方均按照原租赁合同各项条款履行各自的权利及义务。如双方任何一方不遵照原租赁合同各项条款履行自己的权利及义务，所引起的一切违约责任均由违约方自行承担。2012年2月29日，龙泽彬、唐凤翔办理了该房屋的房屋产权证。
2012年7月5日，重庆云景置业有限公司向段茂玲发出告知函一份，告知段茂玲，龙泽彬、唐凤翔已于2011年底购买了北碚区幼儿园的房屋并办理了房屋权属转移登记手续。要求段茂玲将2012年1月1日起的租金支付给龙泽彬、唐凤翔。2012年7月12日，重庆市北碚区奇星幼儿园向重庆云景置业有限公司魏志维经理发出告知函一份，要求重庆云景置业有限公司接受其交付的租金并开具财务票据。并表示段茂玲没有与第三方签订租赁协议的义务，要求与重庆云景置业有限公司续签租赁协议。2012年8月20日，龙泽彬到税务部门开具了付款方为重庆市北碚区奇星幼儿园、收款方为龙泽彬、金额为78936元的房屋租赁发票一张，并在发票背面书写了“龙泽彬”字样。2012年9月28日，重庆云景置业有限公司经理魏志维将该发票交与重庆市北碚区奇星幼儿园的财务人员严运兰，并在严运兰签收的发票复印件上标注了“龙泽彬建行账号”字样。2012年10月31日，龙泽彬、唐凤翔向段茂玲发出了解除房屋租赁协议通知书，要求于段茂玲收到该通知之日起与段茂玲解除2009年3月22日的房屋租赁协议，并要求段茂玲于收到通知后五日内支付2012年1月至12月的租金122348元、协议总租金584103元的20%违约金116820.60元、滞纳金201344.5元，在收到该通知一个月内将租赁物归还龙泽彬、唐凤翔。
2012年11月10日，段茂玲以重庆市北碚区奇星幼儿园向龙泽彬、唐凤翔发出告知函，表示双方从未签订过任何《房屋租赁协议》，段茂玲一方也无违约情形。并要求龙泽彬、唐凤翔接函后3日内向段茂玲一方出示合法有效的权属证明，并表明权属证明经段茂玲一方核实后且告知重庆云景置业有限公司确认同意后，段茂玲一方才会向龙泽彬、唐凤翔支付应付租金。否则，段茂玲一方将依然履行原合同义务向重庆云景置业有限公司交纳应付租金直至期限届满。
2012年11月15日，重庆市北碚区奇星幼儿园向重庆云景置业有限公司发出一份函件，要求重庆云景置业有限公司接受重庆市北碚区奇星幼儿园交纳的房屋租金。2012年11月23日，重庆市北碚区奇星幼儿园再次向重庆云景置业有限公司发出函件，要求重庆云景置业有限公司接受重庆市北碚区奇星幼儿园交纳的房屋租金。2012年11月26日、2012年11月26日、2012年12月25日、2013年3月20日，重庆市北碚区奇星幼儿园以邮政汇款形式分四次向重庆云景置业有限公司财务支付房屋租金42747元、50000元、21706元、32559元，后重庆云景置业有限公司将此款退回。2013年1月10日，龙泽彬、唐凤翔要求确认其二人于2012年10月31日发出的《解除房屋租赁协议通知书》有效，段茂玲收到通知书时合同已解除、由段茂玲返还其占有的位于北碚区的房屋、由段茂玲立即向其二人支付租金100642元、违约金116820.6元、滞纳金30597元、由段茂玲立即向其二人支付《房屋租赁协议》解除后的资金占用利息至利随本清起诉至法院。在庭审中，龙泽彬、唐凤翔将其诉讼请求的第四项变更为由段茂玲立即向其支付《房屋租赁协议》解除后的租金及资金占用利息至利随本清。
另查明，段茂玲租赁重庆云景置业有限公司位于北碚区幼儿园的房屋所产生的2012年1月以前的租金已支付给该公司，应该公司要求从重庆市北碚区奇星幼儿园财务人员严运兰支付至该公司财务人员李云英的个人账户内。
还查明，段茂玲曾向重庆云景置业有限公司提出每年减免其1月、2月、7月、8月寒暑假期间4个月的房租费，并以北碚区奇星幼儿园的名义草拟了协议，但重庆云景置业有限公司并未认可该协议。
2012年期间，重庆云景置业有限公司经理魏志维曾多次组织龙泽彬、唐凤翔、段茂玲协调，但双方未达成一致意见。
龙泽彬、唐凤翔诉称：2009年3月22日，重庆云景置业有限公司与段茂玲签订了房屋租赁协议，将位于重庆市的房屋出租给段茂玲开办幼儿园。租赁期限自2009年4月1日起至2014年8月31日止。2011年7月20日，重庆云景置业有限公司向段茂玲发函，就段茂玲是否愿意优先购买重庆市的房屋征求意见，段茂玲表示不愿意。2011年12月21日，重庆云景置业有限公司将该房屋出售给龙泽彬、唐凤翔。2012年3月2日，龙泽彬、唐凤翔取得了该房屋的产权。2012年7月4日，重庆云景置业有限公司向段茂玲发函，告知段茂玲，龙泽彬、唐凤翔系房屋的产权人，要求段茂玲自2012年1月1日起将房屋租金交纳给龙泽彬、唐凤翔。但段茂玲一直未向龙泽彬、唐凤翔交纳租金。2012年10月31日，龙泽彬、唐凤翔向段茂玲发出解除房屋租赁协议通知书，要求段茂玲承担违约责任并返还房屋，但段茂玲至今未作答复也未履行合同。现要求确认合同自2012年10月31日解除，要求段茂玲返还房屋并支付欠缴的租金、违约金、滞纳金及损失。
段茂玲辩称：重庆云景置业有限公司与其签订重庆市的房屋租赁协议属实，段茂玲也向重庆云景置业有限公司交纳了从签订合同起到2012年12月的租金。重庆云景置业有限公司于2011年12月21日将重庆市的房屋出售给龙泽彬、唐凤翔属实，但龙泽彬、唐凤翔一直未向段茂玲出示变更后的房屋产权证书，也未向段茂玲提供支付租金的银行账号，导致段茂玲无法向龙泽彬、唐凤翔交纳租金。但段茂玲已将租金以邮政汇款形式支付给重庆云景置业有限公司。段茂玲并未违约，要求驳回龙泽彬、唐凤翔的诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，出租人重庆云景置业有限公司在将位于重庆市幼儿园出售的5个月前，就已通知承租人段茂玲，段茂玲并未行使其优先购买的权利，重庆云景置业有限公司于2011年12月21日将该房屋出售给龙泽彬、唐凤翔，并办理了产权转移登记，现该房屋的所有权人为龙泽彬、唐凤翔。在重庆云景置业有限公司与龙泽彬、唐凤翔签订的买卖合同中约定了龙泽彬、唐凤翔应按照租赁合同各项条款履行权利及义务。重庆云景置业有限公司的以上行为可以视为重庆云景置业有限公司将其与段茂玲签订的房屋租赁合同中的权利义务已概括转让予龙泽彬、唐凤翔；并且，2012年7月5日，重庆云景置业有限公司即告知了段茂玲，龙泽彬、唐凤翔购买北碚区幼儿园的房屋并办理了房屋权属转移登记手续的事实，要求段茂玲将2012年1月1日起的租金支付给龙泽彬、唐凤翔。因此，龙泽彬、唐凤翔和段茂玲均应按照该租赁合同的约定履行。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。租赁合同中约定甲方（出租方）应提供房产证（或具有出租权的有效证明）营业执照等相关证件，但龙泽彬、唐凤翔购买该房屋后一直未向段茂玲出示其房产证，也未向段茂玲提供支付租金的银行账号，导致段茂玲无法向龙泽彬、唐凤翔交纳租金，只有将租金以邮政汇款形式支付给重庆云景置业有限公司。段茂玲未向龙泽彬、唐凤翔交纳租金的后果是基于其先履行抗辩权，因此段茂玲并未违约。对于龙泽彬、唐凤翔要求确认该房屋租赁合同解除的诉讼请求不予支持。但由于龙泽彬、唐凤翔在本案审理中已举示了该租赁合同的标的房屋的所有权证，故段茂玲应向龙泽彬、唐凤翔交纳2012年1月1日起至本案辩论终结前即2013年5月6日之间按租赁合同约定应交纳的租金，也即2012年1月1日至2013年6月30日的租金，共计9867元／月×8个月＋10853元／月×10个月=187466元。龙泽彬、唐凤翔提出要求段茂玲给付滞纳金，因该租赁合同并未约定迟延支付租金的滞纳金，故不予支持。段茂玲提出该租赁合同的原相对人重庆云景置业有限公司承诺免去段茂玲每年1、2、7、8月的租金，无证据证明，对这一辩解意见不予采纳。据此，按照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、由段茂玲在本判决生效之日起5日内向龙泽彬、唐凤翔支付房屋租金187466元。二、驳回龙泽彬、唐凤翔的其他诉讼请求。本案诉讼费5020元，由龙泽彬、唐凤翔承担2510元，由段茂玲承担2510元。
龙泽彬、唐凤翔不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，解除房屋租赁合同，被上诉人支付违约金116820元，并按银行同期贷款利率计付租金逾期利息；3、请求被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。主要事实和理由：一审判决前后矛盾，上诉人的行为不至于使被上诉人无法履行义务；一审对被上诉人拒缴租金行为性质认定错误；上诉人有权解除合同；被上诉人在未按时交纳租金期间对应缴租金实际占有属不当得利，上诉人有权主张按照银行贷款利率计付利息。
段茂玲答辩称：不动产的出租人首先要证明自己是该不动产的合法所有人，才能实际履行出租人义务，不然不利于承租人利益的保护。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的案件事实与一审相同。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，行使先履行抗辩权一般应符合三个要件：当事人互负债务、债务履行有先后顺序和先履行一方未履行或履行不符合约定。
在本案中，重庆云景置业有限公司与段茂玲签订的《房屋租赁协议》第八条第2项中约定“房屋出售后，该协议继续有效，新的产权所有人继续承担和享有该协议‘甲方’的权利和义务。”重庆云景置业有限公司和龙泽彬、唐凤翔签订的商品房买卖合同的《补充协议》中第二条约定龙泽彬、唐凤翔知晓并同意房屋出租及适用情况，并承诺在重庆云景置业有限公司交房之日起严格按照租赁合同各项条款履行权利义务。出租人重庆云景置业有限公司在出售该房屋前五个月，已经通知承租人段茂玲，但段茂玲并未行使优先购买权，后2011年12月21日，龙泽彬、唐凤翔购买该房屋且于2012年2月29日办理了产权转移登记，是该房屋的合法所有人。至此，龙泽彬、唐凤翔已继受重庆云景置业有限公司与段茂玲签订的《房屋租赁协议》中的权利义务。《房屋租赁协议》第三条约定“甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、营业执照等相关证件，一方应提供身份证等相关证件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用”。在龙泽彬、唐凤翔继受重庆云景置业有限公司的权利义务成为租赁合同当事人后，上诉人龙泽彬、唐凤翔和被上诉人段茂玲应按照《房屋租赁协议》的约定全面履行合同。即上诉人龙泽彬、唐凤翔在收取租金前有向段茂玲出示房产证（或具有出租权的有效证明）的义务，以证明其对该房屋享有出租权。但是，上诉人龙泽彬、唐凤翔在继受重庆云景置业有限公司的权利义务成为合同相对方起至发出《解除房屋租赁协议通知书》时，在段茂玲要求其提供证据证明其具有出租权的情况下，上诉人一直未出示房产证，未履行合同约定的义务。据此，被上诉人可以依法行使先履行抗辩权，其未向上诉人给付租金的行为并不构成违约。故上诉人要求基于被上诉人违约而单方解除合同的请求于法无据，一审法院驳回其解除合同的诉讼请求并无不当。同时，由于被上诉人不构成违约，上诉人提出的要求被上诉人支付违约金的请求本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，被上诉人实际占有本应支付的租金，是基于先履行抗辩权的行使，具有合法依据，不构成不当得利，故上诉人要求返还不当得利的上诉请求本院亦不予支持。
综上，上诉人龙泽彬、唐凤翔的上诉理由均不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2636.00元，由上诉人龙泽彬、唐凤翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一三年十一月十四日
书 记 员 谢 静