湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂利川民初字第02495号
原告张玉才，农民。
委托代理人陈胜江，湖北宏济律师事务所律师。特别授权代理。
被告李文秀，职工。
委托代理人朱耀普，湖北利佳律师事务所律师。一般授权代理。
被告黄建权，职工。
原告张玉才诉被告李文秀、黄建权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月15日立案受理后，依法组成由审判员周双禄担任审判长，审判员吴建华、人民陪审员刘远和参加的合议庭，于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告张玉才及其委托代理人陈胜江、被告李文秀及其委托代理人朱耀普、被告黄建权均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉才诉称：2004年9月11日，原告经人介绍与二被告李文秀、黄建权达成房屋买卖协议，二被告将其所有的位于利川市利北路131号房屋一栋作价150000元卖给原告，原告当即一次性将购房款付给被告黄建权，被告将房屋钥匙及房屋的所有证件交付给原告，有中间人及执笔人在房屋买卖协议上签字证实。2004年11月2日，被告协助原告将该房屋的土地使用权证办理了过户手续，但在办理房屋所有权过户手续时，被告李文秀以各种理由搪塞不予协助过户，为了维护原告的合法权益，诉至法院，要求依法判令二被告履行房屋买卖协议所约定的协助原告办理房屋产权过户手续的义务，并且承担本案的诉讼费用。
被告李文秀辩称：原告张玉才与被告黄建权签订的房屋买卖协议无效。该协议约定买卖的房屋属二被告共同所有，该协议签订时，我完全不知情，房屋款也没有直接交到我手里，而是由被告黄建权交给我姐姐李文珍的。
被告黄建权辩称：我与李文秀离婚后，当时房产没有作出处理，后来经我们所在单位调解，已经达成协议，将卖房款的一半分给李文秀，李文秀已收款并签字，我们的房屋已经卖给原告，我支持原告的诉讼请求。
原告张玉才为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：张玉才的居民身份证复印件。证明原告的主体资格。
证据二：被告李文秀、黄建权的户籍证明复印件。证明被告的主体资格。
证据三：利川市人民法院（2002）利民初字第1198号民事判决书。证明原告与被告黄建权订立房屋买卖协议时，被告黄建权与李文秀已经离婚。
证据四：房屋分割协议书。证明二被告已达成协议，同意将利川市利北路131号房屋出卖，卖房款按各自一半的原则分配。
证据五：房屋买卖协议书。证明二被告达成房屋分割协议后，原告与被告黄建权订立房屋买卖协议的事实，以及被告应当协助原告办理房屋房屋过户手续。
证据六：收条。证明被告黄建权收到原告所付购房款150000元的事实。
证据七：被告黄建权出具的证明。证明2004年9月11日在公安民警及二被告所在电力公司领导见证下，被告黄建权将卖房款的一半分给被告李文秀，李文秀收到75000元及同意黄建权卖房的行为。
证据八：利国用（2004）字第390号国有土地使用权证。证明2004年11月2日，被告已将房屋的土地使用权过户给原告。
证据九：房屋所有权证。证明原告已持有买卖房屋的所有权证，但未过户。
被告李文秀未向本院提交证据。
被告黄建权为支持其主张，向本院提交以下证据：
证据一：房屋分割协议书。证明被告双方同意将房屋进行买卖，并平均分配卖房款。
证据二：收条。证明2004年10月15日，李文秀收到黄建权房屋分割款75000元。
经庭审质证，二被告对原告提交的证据一、二、三无异议。原告提交的证据四，被告李文秀对其真实性无异议，认为协议书没有约定房屋由黄建权进行买卖，被告黄建权对该证据无异议；原告提交的证据五，被告李文秀对其真实性无异议，认为黄建权无权处理属于李文秀的部分房产，被告黄建权认为和李文秀达成房产分割协议后才变卖房产；原告提交的证据六，被告李文秀对其真实性无异议，认为150000元应是处理黄建权所有的一半房产的卖房款，被告黄建权对该证据无异议；原告提交的证据七，被告李文秀没有接这笔钱，这笔钱应是给两个小孩，被告黄建权对该证据无异议；原告提交的证据八、九，被告李文秀对其真实性无异议，但对办理土地转让手续及交付房产证的过程不知情，被告黄建权对该证据无异议。被告黄建权提交的证据一、二，原告张玉才及被告李文秀均无异议。
对双方当事人无异议的证据，合议庭予以采信；对双方当事人有异议的证据，合议庭评定如下：原告提交的证据四、五、六、七、八、九，能客观反映本案的事实经过，证据间能够相互印证，且来源合法，与本案具有关联性，其证明力合议庭予以确认。
经审理查明：被告李文秀、黄建权原系夫妻关系，2002年11月6日，经利川市人民法院判决二被告离婚，离婚时就二被告夫妻共同财产即位于利川市利北路131号房屋（产权证：利房都字第××号）未作处理。2004年9月1日，二被告对该房达成分割协议，一致同意将该房屋变卖，变卖款由各自抚养的两个子女黄晶、黄莹各受益50%。2004年9月11日，原告张玉才经他人介绍与被告黄建权就利北路131号房屋订立买卖协议，并查验了房屋相关证件及二被告之间达成的房屋分割协议书，被告黄建权将该房屋作价150000元卖给原告张玉才，原告张玉才当即付清卖房款后，被告黄建权将该房屋钥匙及两证（土地使用权证：利国用（98）字第0013号，房屋产权证：利房都字第××号）交给原告张玉才。协议约定：甲方（黄建权）应协助乙方（张玉才）进行本房屋的一切过户手续。双方均在买卖协议上签字，同时中证人ＸＸ宽、郜万春、赵树青及执笔人邹桂怀亦在该协议上签字。2004年10月25日，二被告黄建权、李文秀在共同所在单位利川电力公司的主持下，再次达成房屋分割协议，一致同意将婚后共同财产座落于利川市利北路131号房屋变卖，变卖后的房款双方平均分配，被告黄建权将卖房款的一半即75000元交给被告李文秀，被告李文秀给被告黄建权亲笔出具收条。2004年11月2日，被告黄建权协助原告张玉才办理了该房屋的土地使用权过户手续。在原告张玉才办理房屋产权过户手续时，因被告李文秀不予协助，原告诉至法院，要求二被告协助原告办理房屋所有权过户手续。审理中，被告李文秀以房屋买卖协议无效及被告黄建权所卖房屋价款只是该房属于黄建权的一半为由进行抗辩，经本院主持调解，原告张玉才与被告李文秀未达成一致。
本案争议的焦点问题：1、被告黄建权将其与被告李文秀共同所有的房屋卖给原告张玉才的代理行为是否有效；2、被告黄建权与原告张玉才订立的房屋买卖合同是否有效。
关于被告黄建权将其与被告李文秀共同所有的房屋卖给原告张玉才的代理行为是否有效的问题。2004年9月1日，二被告已达成房屋分割协议，一致同意并认可将座落于利川市利北路131号房屋属于二被告婚后的共同财产进行变卖，为了子女的权益，将卖房款按各自抚养一名子女的实际情况进行平均分配，从协议的内容来看，并未约定由谁具体负责变卖或共同变卖。2004年9月11日，被告黄建权向原告张玉才出示了二被告签订的房屋分割协议书，将涉案房屋作价150000元与原告达成买卖协议，而后二被告之间发生矛盾，经二被告所在单位利川电力公司调解，二被告于2004年10月25日，再次达成房屋分割协议，将变卖的房款由二被告平均分配，被告李文秀当即从被告黄建权处收到卖房款75000元并出具收条。被告李文秀的行为是对被告黄建权卖房行为的追认，被告李文秀以卖房款150000元属于被告黄建权的一半房屋的价款，其理由不能成立。本案中，作为房屋买卖合同的相对方的原告张玉才，有理由相信行为人黄建权有代理权，故被告黄建权将其与被告李文秀的共有房屋卖给原告张玉才的代理行为有效。
关于房屋买卖合同效力的问题。2004年9月11日，原告张玉才经他人介绍与被告黄建权订立房屋买卖合同时，原告张玉才查验了涉案房屋的土地使用权证及房屋所有权证，并根据被告黄建权出示的二被告于2004年9月11日签订的房屋分割协议书的约定，原告张玉才有理由相信被告黄建权有权处分涉案房屋，且被告黄建权的处分财产行为已经被李文秀追认。原告张玉才与被告黄建权订立的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同应属有效。
综上，原告张玉才与被告黄建权于2004年9月11日订立的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应根据合同的性质、目的等全面履行义务。被告黄建权、李文秀作为房屋的出卖人，应当履行向买受人转移标的物所有权的义务，方能实现合同的目的，故协助买受人办理房屋所有权转移登记是出卖人应当履行的附随义务，故二被告均有协助原告张玉才办理涉案房屋所有权过户手续的义务。经合议庭评议，根照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第四十九条、第五十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决如下：
被告李文秀、黄建权于本判决生效之日起10日内协助原告张玉才办理座落于利川市利北路131号（房屋所有权证号：利房都字第××号）房屋所有权的转移登记手续。
案件受理费3300元，由二被告李文秀、黄建权各承担1650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周双禄
审 判 员 吴建华
人民陪审员 刘远和
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 周 涛