北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第17310号
原告傅长儒，男，1949年11月24日出生。
委托代理人胡文友，北京市盈科律师事务所律师。
原告张斑纹，女，1950年6月27日出生。
委托代理人胡文友，北京市盈科律师事务所律师。
被告彭旭光，女，1947年3月15日出生。
委托代理人鄂秀珅，北京德恒律师事务所律师。
委托代理人罗敏，北京德恒律师事务所律师。
原告傅长儒、张斑纹诉被告彭旭光房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告傅长儒、张斑纹委托代理人胡文友、被告彭旭光及其委托代理人鄂秀珅、罗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅长儒、张斑纹诉称，原告二人系夫妻关系，位于北京市西城区房屋系登记在被告名下的房产，房屋建筑面积61.87平方米，其拥有完全产权。2005年1月30日，原告与被告就上述房屋的买卖达成一致，约定房屋总价为386706元，并具体就房屋售价、装修及房屋改造、装修主材料费、旧家具转让等各项费用达成一致意见，由二原告一次性支付给被告386706元，囊括以上所有费用。当日，原告在招商银行柜台取现金39万元，在柜台将以上现金当场交给被告，被告在柜台上将现金存入其银行账户，原告实际支付的购房总款为39万元，被告当场写了收条，二原告随即入住至今。因为当时原、被告双方在以前是关系很好的同事，也就没有签订正式的房屋买卖合同，由于房价看涨，被告渐生反悔之意，至今房价已经涨了将近十倍，当二原告一再要求被告协助办理过户手续的时候，遭到了被告再三推脱和拒绝，被告现在竟然擅自恶意违约要求按原价退回房屋或按现在的市场价格补偿所谓的房屋升值差价才同意办理房屋过户。万般无奈之下，原告为维护自己合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、判决被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、判决被告把北京市西城区房屋过户到原告名下；3、要求被告办理北京市西城区房屋央产房上市备案手续；4、要求返还物业费、供暖费23168元；5、诉讼费由被告承担。
被告彭旭光辩称，第一，原告诉状中提及的多处与事实不符。诉状说双方买卖达成一致，约定房屋总价38万余元，但是双方都没有确定房屋总价，根本没有达成一致。第二，二原告提到与被告达成一致，从交涉买房，到取钱买房，都是张斑纹一直买房的，傅长儒没有实际参与购房。第三，诉状说因为房价上涨，不予过户。实际上是被告2005年知道房屋不能上市，所以要求他们按约退款退房，不再卖房。第四，诉状提到被告要求按照原价退房，或者按市价进行补偿，纯属二原告主观臆造，被告从未说过这些话，反而说的解决问题。第五，二原告从2005入住严重不符事实，这套房屋一直由原告女儿女婿在居住。第六，原告说多次交涉，拒绝，不是事实，被告每次都以礼相待，积极处理解决问题。以上是关于与事实不符的情况。第二，当时房屋交易过程，被告与原告张斑纹是同事关系，92年被告调到北京工作后，继续和张斑纹保持朋友关系，两家孩子从小在一个幼儿园上学，关系融洽，2005年年初张斑纹及其女儿找到被告请求帮忙解决工作和在北京住房问题，被告先后帮助解决了其女儿、女婿的工作，另外张斑纹为了解决其女儿住房问题，提出想购买被告在天宁寺的房子，出于友情考虑，答应帮忙，但是双方就华能房改房的政策和整个房屋交易是不清楚的，但是在张斑纹的多次催促下，被告没有咨询任何相关机构，自己估算了大致房屋成本，作为房屋买卖的一个参考，张斑纹看过这个价格之后，就约被告到招商银行，张斑纹取了39万给被告，说这笔资金作为住房暂时使用的抵押，说等最后确认房屋总价，同时双方当场还约定，第一，双方共同到华能集团咨询房改房的过户办法和上市政策，第二，张斑纹主动提出同意承担所有过户费用。第三，如有问题，可以随时退款退房。再张斑纹转完款之后，张斑纹的女儿搬入上述房屋，2005年2月，被告一个人到华能集团房屋管理部门咨询相关政策，得到的消息是集团内房屋暂不能上市交易，被告立即与张斑纹联系，告知其房屋不能交易，可否按照约定退款退房，改成租用的形式使用该房屋。张斑纹表示不同意。之后连续8年的时间，被告及其丈夫，不断的与张斑纹联系，沟通解决房屋的问题，双方不仅经常打电话，有时张斑纹到北京，被告还请吃饭喝茶，当面商量解决房屋问题，但对方只要求过户，别的都无法谈成。2011年北京限购政策出台之后，因张斑纹常驻沈阳，没有购房资格，张斑纹又要求被告把房屋过户给其女儿，被告一再告知房屋上市有政策障碍，同意退还款项并给予适当补偿。原告在这个过程，有一定过错责任，2005年当时双方约定共同到华能集团了解相关上市政策，但张斑纹一直未咨询，而是被告单独咨询相关政策，在得知房屋不能上市交易后，张斑纹未按照约定退款退房。张斑纹不仅拖欠物业费和取暖费，还提出无理要求，要将房屋过户到其女儿名下。第三，我们谈下过户对被告极为不公平，2009年12月，国资委批准了房改房方案，其中就包括住房标准，住房超面积如何处理，土地出让金如何交纳，等等一系列相关政策。按照这个规定，天宁寺的房屋还需再交近20万的超面积款，还要交纳土地出让金，营业税等税费，加上被告从华能集团购买天宁寺房屋的购房款，以上款项之和已经远远超出张斑纹当时交纳的购房金额。这个完全不符合正常的交易逻辑，同时这也证明被告2005年对于房屋的上市政策是不了解的，原告坚持按照39万价款过户，对被告不公平。第四，谈下房屋过户存在的法律和事实障碍。1、房屋的性质和本身上市交易的条件，天宁寺的房屋属于中央在京单位职工住房，是被告以房改房成本价从华能集团购买的公有住房，国务院机关事务管理局和中共中央直属事务管理局是中央在京单位已购公房上市的主管部门，已购公有住房不同于商品房，他的上市出售必须满足一定的条件，如果住房面积超过规定标准，超标部分未按照约定退回，或者补足房价款的，已购公有住房不得上市出售。这个法律依据出自已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法第5条，被告名下的天宁寺房产属于已购公有住房，被告的丈夫朱明坤名下有套147.83平方米的房产，也属于已购公有住房，根据我国规定的办法，职工及其配偶购买一套公有住房的，住房面积合并计算。购买住房超标的，能分割退回的要分割退回。被告及朱明昆的住房面积合并计算后，总面积209.7平米，已经超出相关标准。1994年朱明昆的职务已为水利电力部物资局局长，属于正局级。2、对方无北京市的购房资格。根据北京市的限购政策，京15条的规定，二原告并非北京市居民，长居沈阳，不符合北京市的购房政策。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，西城区房屋原系华能集团分配给其职工彭旭光的公有住房，属于在京中央和国家机关职工住房，即央产房，房屋建筑面积为61.87平方米。2001年2月15日，彭旭光以房改成本价购买了该房屋。傅长儒与张斑纹系夫妻关系，2005年1月29日，彭旭光与傅长儒、张斑纹商量购房事宜，彭旭光自行书写了房屋售价清单，内容为：“一、房屋售价，上网查询天宁寺二手房每平米5812元，现按5550计算，5550＊61.87=343378元。二、装修及房屋改造（加一间约10平米）27850元。三、装修主材料费，......，小计13478元。四、旧家具，......，小计2000元。五、取暖费、物业费，在未过户前暂由我单位支付，过户后由买方支付。以上四项合计386706元。2005年1月29日。”该清单上没有傅长儒、张斑纹及彭旭光的签字。2005年1月30日，彭旭光向傅长儒、张斑纹出具收条，内容为：“今收到傅长儒、张斑纹同志交来房款叁拾捌万陆仟柒佰零陆元。”同日，彭旭光向傅长儒、张斑纹交付了房屋，该房屋现由傅长儒、张斑纹女儿居住使用。庭审中，原告主张虽然双方没有签订正式的房屋买卖合同，但被告所列房屋清单约定了房屋的价款，原告也按照约定全额支付了房款，该房屋清单也应属于房屋买卖合同，应当继续履行，被告应协助原告办理房屋产权过户手续。被告对此不予认可，被告主张房屋清单上没有原、被告的签字，不是房屋买卖合同。被告认可收到了原告支付的39万元，但主张并不是全部购房款，而只是部分房款，双方并未就全部房款达成一致。审理中，被告并未就其此项主张向本院举证明。被告另主张：一、2005年1月30日双方有三项口头约定，1、双方共同去华能集团咨询房改房过户办法和上市政策。2、原告主动提出同意承担所有过户费用。3、如有问题，可以随时退款退房。二、2005年2月，被告独自去华能集团房管部门咨询相关政策，被告知集团内房屋暂不能上市交易，被告立即与原告联系，告知房屋不能交易，可按约定退款退房或改成租用的形式，但原告均不同意。三、涉案房屋是央产房，由于被告家庭的住房面积超过了相应的标准，如要出售房屋，必须补足超面积款，加之税费及被告购买房屋的费用，已经远远超过了原告支付的购房款，这不符合交易逻辑，对被告也极为不公平。四、2011年北京限购政策出台后，原告已经没有购房资格。基于以上理由，被告不同意协助原告办理房屋产权过户手续。针对以上几点，原告主张：一、双方根本没有三项口头约定，但原告现在同意负担过户所需的所有税费。二、2005年被告根本没有与原告说房屋不能交易的事，而是现在房屋价格上涨，被告才提出不同意出售房屋。三、如果房屋确实存在要交纳超面积款的问题，原告同意交纳。四、原告现在虽然不具备北京市的购房资格，但双方的购房合同签订在2005年，且原告已经支付了全部房款，被告也交付了房屋，原告一直居住至今，房屋具备过户的条件。审理中，被告就其主张的三项口头约定及2005年就要求与原告退款退房的主张，均未向本院提供证据予以证明。
另查，一、西城区房屋系被告之夫朱明昆名下的房产，该房屋系中国水利电力物资总公司分配给朱明昆，性质也属于央产房，房屋建筑面积为147.83平方米。
二、审理中，本院前往中央和国家机关住房交易办公室询问央产房交易的相关政策，该办公室工作人员答复如下：彭旭光与朱明昆名下的房屋均为央产房，两套房屋均已在该办公室备案，可以上市交易，两人的房屋面积超标75.56平方米，按照央产房交易政策，如要出售房屋，须向住房面积大的一方即朱明昆的单位补交超标面积款项，款项的基数是4000元／平方米，具体还要由单位根据两人的工龄计算。在补足超标面积款后，产权人即可去该办公室办理可以上市交易的证明，之后就可以在房管局办理过户手续。
三、审理中，本院前往华能集团询问彭旭光的房屋的相关情况，华能集团负责管理房屋的张处长答复如下：彭旭光出售房屋，该单位没有意见。
四、北京市于2011年2月15日以京政办发（2011）8号文件，对于非本市户籍居民及无法提供本市有效暂住证和连续5年在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的家庭购房作出了限制。
五、2010年8月24日，彭旭光出具收条，内容为：“今收到06-10年的物业费、取暖费1万5千元加8168免除05年的物业费及取暖费”。原告主张双方约定房屋过户前物业费、供暖费应由被告单位支付，考虑到双方是朋友关系，而且房屋过户需要原告配合，所以原告就将物业费、供暖费给了被告，现被告不同意过户，原告要求被告返还该部分费用。
上述事实，有双方当事人陈述、产权证、房屋买卖清单、收条、取款回单、银行明细、结婚证、户口本、证人证言、发票、任免通知、聘任通知、房屋买卖契约、联系笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，被告于2005年1月29日手写的房屋出售清单上虽然没有原、被告的签字，但根据双方庭审中的陈述，当时双方确实系因出售涉案房屋而写的该清单，该清单明确约定了房屋及屋内相关家具设施的出售价格，原告按照约定的价格支付了房款，被告亦实际交付了房屋，双方的实际行为反映出原被告当时对该房屋买卖清单均为认可并实际按照该清单履行了相关义务，故本院认定该房屋买卖清单的性质应为原、被告之间签订的房屋买卖合同，该合同系原、被告的真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的规定，依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同行使权利、履行义务，非法定或约定缘由，不得擅自解除。根据本案已经查明的事实，双方之间的房屋买卖合同订立于京政办发（2011）8号文件限购政策颁布之前，且双方均已履行大部分合同义务。故被告以原告不具备购房资格为由，不同意履行房屋买卖合同，并无事实和法律依据，本院不予采纳。被告针对其关于合同中约定的价格并非全部的房款、2005年1月30日的三项口头约定、2005年2月就要求原告退款退房的主张，均未向本院提供证据予以证明，对其上述主张，本院均不予采纳。被告另主张由于涉案房于央产房，上市交易存在障碍，且由于其家庭住房面积超标，过户需要交纳大额的款项，对其极为不公平，针对被告此项主张，本院询问了相关部门，根据本院的调查，涉案房屋已在央产房交易办公室办理了上市备案手续，现可以上市交易，但由于被告家庭住房面积超标确需补缴较大数额的超面积款项，由于傅长儒、张斑纹在庭审中已明确承诺同意负担房屋产权过户中的包括超面积款项在内的所有费用，至此，本院认为，涉案房屋已经完全具备了产权过户的条件，基于诚实信用的原则，为了维护市场交易的稳定，保护平等市场主体的合法权益，被告应当继续履行与原告之间的房屋买卖合同，协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。根据本院的调查，涉案房屋已经办理了上市备案手续，故对原告要求被告协助办理涉案房屋上市备案手续的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还物业费、供暖费的请求，本院认为，虽然双方在合同中约定过户之前物业费、供暖费由被告单位缴纳，但考虑到涉案房屋长时间未能过户并非完全系被告的个人原因，且房屋一直由原告及家人长期居住使用，加之该费用亦原告自愿向被告支付，故对原告要求被告返还物业费、供暖费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、彭旭光与傅长儒、张斑纹继续履行双方于二ОО五年一月二十九日签订的房屋买卖合同（房屋买卖清单）。
二、自判决生效之日起七日内，彭旭光协助傅长儒、张斑纹办理西城区房屋的产权过户手续，办理房屋产权过户手续所需的费用全部由傅长儒、张斑纹负担（包括但不限于补缴面积超标的费用及相关税费。）
三、驳回傅长儒、张斑纹其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由被告彭旭光负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费七十元，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 俊
人民陪审员 王培发
人民陪审员 李丹萍
二〇一三年十二月二日
书 记 员 李 婷