山东省枣庄市峄城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）峄民初字第958号
原告郭伟。
委托代理人王建想。
被告王锦虎。
委托代理人张道放、曹传杰。
第三人孙启华，
原告郭伟与被告王锦虎、第三人孙启华案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭伟的委托代理人王建想、被告王锦虎及其委托代理人张道放、曹传杰到庭参加诉讼，第三人孙启华经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭伟诉称，被告王锦虎与第三人孙启民间借贷纠纷一案，在执行中，被告以峄城区人民法院（2012）峄民初字第624号民事裁定对我所有的位于峄城区凯盛纺织厂墙西206国道东邻一层门市房从北往南数共七间房屋保全查封，要求执行，但被告提出查封及执行该房屋明显错误，因该房于2011年5月2日已由第三人孙启华卖给我，并交付给给我，我又于2011年6月份将该房出租给他人使用，房租由原告收取，因此，该院将我的房屋查封并执行明显错误，为此，我于2014年9月9日书面提出异议申请被驳回，故请求人民法院依法判令确认原告对执行标的拥有所有权、停止执行涉案标的，并予以解除查封。
被告王锦虎辩称，1、原告所诉与事实不符，我诉第三人孙启华民间借贷纠纷一案，审理时，峄城区人民法院对第三人所有的该房进行了保全查封，并在该房处张贴了公告，强制执行时，法院也在该房处张贴了公告，在我申请保全和执行长达两年多之久，原告从未提出任何异议，现原告提出第三人已将该房在保全查封前出卖给原告，本院也驳回了原告的执行异议申请；2、原告与孙启华签订的房屋买卖和土地合同的价款1518000元，数额特别巨大，原告不能单纯向法庭提供一纸合同与收据就证明房屋为其购买，归其所有，原告应当向法庭提供该笔房款通过何种途径和方式支付给第三人，但原告未能提供相关的证据予以证明；3、该房屋是第三人孙启华在农村的自建房，属小产权房，该房的土地系榴园镇北刘村委会集体土地，根据《土地管理法》和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知［国办法（2007）71号］》的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅和小产权房。宅基地属于农民集体所有，原告不是该房屋所在地农村集体经济组织成员，其无权享有该村的土地使用权，原告的行为违反了国家的法律、法规的强制性规定，故该房屋买卖合同无效。
第三人孙启华未答辩。
原告郭伟为支持其主张，在举证期限内提交如下证据：
1、2011年5月2日原告郭伟与第三人孙启华签订的购房协议、收到条各一份，证明孙启华将其所有的位于工业园科达路与206国道交界处房屋面积约790平方及空闲地面800平方一并转让给原告，价格为151.8万元，第三人已收到原告的购房款。
2、《项目合同书》复印件一份，证明原告购买孙启华的房屋及其院内土地是2003年11月5日峄城区经济技术开发区管理委员会与枣庄市新盛农机有限公司签订的租用土地，是峄城区招商引资项目，盖有峄城区榴园镇土地管理所和项目引荐单位峄城区公安分局的章，同时证明该房屋的土地不是农村宅基地或农村土地，是一个闲置的厂子，也不是占用的耕地。
3、原告郭伟与承租方孙＊、刘＊＊签订的租赁合同各一份，证明原告郭伟购买完第三人孙启华的房屋后，将该房屋出租给他人使用。
4、（2014）峄执字第240号异执行裁定书一份，证明本案的原告郭伟作为案外人提出异议，被峄城区人民法院驳回。
5、企业变更情况一份，证明2010年6月28日由原来枣庄市新盛农机有限公司后变更为枣庄市盛大纺织有限公司，同时证明原、被告所诉的工业性质用房系枣庄盛大纺织有限公司。
6、证人李某出庭证明，原告借用他50万元和原告自己的50万元，都是各自直接将款交给第三人的，下余50余万元是原告于次日给付原告的。
7、证人任某出庭证明，《购房合同》是她同意转让后才签订的合同，因为她是枣庄盛达纺织有限公司的法定代表人。
对于原告提交的以上证据，被告王锦虎质证后认为：
对第一份证据真实性和目的均有异议，该证据只有购房合同和收款收据，原告应向法庭提交购房合同中151.8万元的付款方式，否则，应承担举证不能的责任。第二份证据是复印件，真实性无法查实，该合同书第四条约定，对乙方租赁的土地只能用于本项目建设，无权转租、转让或抵押，承租方对土地没有处分权，土地面积25亩无法说明与本案有关，也无法证明该土地是国有还是农村所有土地，不能作为有效证据使用。第三份证据租赁合同期限已到期，与本案无关，因该房处于查封状态，无法说明原告是于2011年取得了所有权，也没有租金凭证，对此不予认可。对第四份证真实性无异议，但无法证明原告和第三人签订的合同真实性，2012年在现场张贴了查封公告和照片，假设原告是2011年取得了该房的所有权，原告应即时提出异议，直到2014年才提起，显然不符合常理。第五份证据与本案无关。对第六、第七份的证人证言的真实性有异议，存在虚假的循环交易，无法证明购房合同是合法的。
被告王锦虎为支持其观点，在举证期限内提交如下证据：
1、（2012）峄民初字第624号民事判决书一份，证明被告与孙启华存在合法的债权债务关系。
2、（2012）峄民初字第624民事裁定书一份，证明法院对本案争议的房屋进行了查封。
3、查封公告及现场公告照片，证明已经向社会进行了公告，原告及孙启华没有及时提出异议。
4、2014年7月16日峄城区人民法院2014峄法技术第65号拍卖通知书，证明在枣庄日报和房屋现场进行了公告。
5、北刘村村委会出具的证明和现场平面图各一份，证明该房屋属于榴园镇北刘村村委会集体所有，该门市由孙启投资建设，所有权属于孙启华。
对于被告王锦虎提交的以上证据，原告郭伟质证后认为：
对第一份证据真实性没有异议。对第二份证据真实性无异议，法院查封时孙启华已将该房屋卖给原告。对第三、第四份证据没有异议。对第五份证据北刘村村委会的证明有异议，与客观事实不相符，虽然说建筑物占有的土地为北刘村，但是房屋买卖不需经过北刘村村委会同意，对平面图真实性无异议。
第三人孙启华未提交证据。
经审理查明，被告王锦虎与第三人孙启华民间借贷纠纷一案的审理过程中，2012年6月14日，峄城区人民法院根据被告王锦虎的保全请求作出（2012）峄民初字第624号民事裁定书，依法查封了第三人孙启华位于峄城区凯盛纺织厂墙西，206国道东侧，峄城区工业园科达路北侧一层门面房从北往南数共七间房屋。2012年8月20日，峄城区人民法院（2012）峄民初字第624号民事判决书：“一、被告孙启华偿还原告王锦虎借款200000元，于本判决生效后十日付清；二、被告孙启华支付原告王锦虎借款利息（从2012年6月12日起至本判决生效之日止，本安按照200000元，利率参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的标准计算），于判决生效后十日内付清。案件受理费4300元，其他诉讼费2510元，保全费1520元，均由被告孙启华负担。”该案判决生效后，第三人孙启华未按期履行法律义务，被告向本院申请强制执行，该案于2013年3月7日立案执行。2013年8月28日，本院以（2013）峄执字第240号执行裁定拍卖第三人孙启华的上述财产，山东龙德拍卖有限公司于2014年9月11日进行了第一次公开拍卖，后因无人竞买流拍。2014年9月9日，原告郭伟向本院提出书面异议，称峄城区人民法院所查封孙启华的房屋已于2011年5月2日由孙启华卖给本人，并交付给本人，其又于2011年6月将该房屋租给他人使用，法院的查封和执行是错误的，因此，请求人民法院对该房屋解除查封停止执行。2014年9月15日，本院作出（2014）峄执字第240号异执行裁定书，驳回原告郭伟的异议，原告不服，于2014年11月19日提起了本案执行异议之诉，要求依法确认原告对执行标的拥有所有权、停止执行涉案标的，并予以解除查封。
另查明，2003年11月5日，峄城区经济技术开发区管理委员会与枣庄市新盛农机有限公司签订《项目建设合同书》一份：“甲方：峄城区经济技术开发区管理委员会，乙方（投资方）：枣庄市新盛农机有限公司；根据《峄城区经济技术开发区建设管理办法》和有关规定，乙方到峄城区经济技术开发区投资建设鲁南农机车辆组装厂。土地使用，乙方根据项目建设的实际需要租赁土地25亩，租赁期至2003年11月5日至2033年11月5日，共30年；乙方租赁土地，每年每亩租金1200元，租金由甲方支付，乙方免交租金；乙方对租赁的土地只能用于本项目建设，且无权转租、转让或抵押”等。枣庄市新盛农机有限公司为股份有限公司，法定代表人为孙忠群。2010年6月28日，枣庄市新盛农机有限公司变更为枣庄市盛大纺织有限公司，法定代表人为任某。该土地属于峄城区榴园镇北刘庄村委会农民集体所有。
又查明，2011年5月2日，第三人孙启华与原告郭伟签订了《购房合同》一份：“甲方（出卖人）：孙启华，乙方（买受人）：郭伟；甲方自愿将其座落于峄城区工业园科达路与206国道交界处（206国道东侧、科达路北侧）房屋建筑面积约为790平方，空闲地面积约为800平方米出售给乙方；该房屋及空闲地属于小产权房，无房产证和土地使用证；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋并转让。房屋单价为每平方米1800元，金额为人民币1422000元，空闲地单价为每平方米1200元，金额为人民币96000元，以上房屋和空闲地的金额合计人民币1518000元整；该价款的支付以现金方式在本合同签订生效之日一次性支付；甲方按约定于房款付清10日内将房屋腾空并正式交付给乙方；”等。孙启华、任某在甲方处签字按捺，郭伟在乙方处签字按捺。2011年5月3日，第三人孙启华为原告出具收到条一份：“今收到郭伟交来购房款总计现金人民币壹佰伍拾壹万捌仟元正（￥1518000.00元）；收款人孙启华；2011年5月3日。”案外人任某与第三人孙启华在2011年系夫妻关系存续期间。
本院认为，本案争议的焦点问题为：第三人孙启华是否有权将本案诉争的房屋转让给原告，应否判决确认原告对该房拥有所有权。
《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”合同生效不等于必然发生不动产物权变动，不动产物权变动的基础关系即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应根据合同来判断，而不动产物权的变动，是以不动产是否已经办理物权登记为标准。本案中，该争议的房屋所在土地虽在峄城区经济技术开发区内，但未通过租用或其他方式转为国有土地，该土地的性质没有改变，其性质仍为农村集体土地。原告郭伟与第三人孙启华之间签订的购房合同项下的标的物不仅是房屋，还包括相应的集体土地使用权。峄城区经济技术开发区管理委员会与枣庄市新盛农机有限公司签订的《项目建设合同书》，明确约定枣庄市新盛农机有限公司对租赁的土地只能用于本项目建设，无权转租、转让或抵押。作为枣庄市盛大纺织有限公司法定代表人的任某和其丈夫即第三人孙启华（当时为夫妻关系）无权转让建造在该农村集体土地上的房屋，且其转让行为既未进行过户登记，也未进行物权变动记录，第三人应当及时为原告办理房屋的合同签约备案登记。原告郭伟作为非集体经济组织成员无权取得或变相取得建造在农村集体土地上的房屋。综上，原告郭伟与第三人孙启华签订的《购房合同》违反了我国现行土地管理方面的法律、法规强制性规定和双方签订的合同约定，即第三人无权将本案讼争的房屋转让给非集体经济组织成员，其转让协议无效。故原告要求依法确认原告对执行标的拥有所有权、停止执行涉案标的，并予以解除查封的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。第三人孙启华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，不影响本院依法审理和判决。
综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告郭伟的诉讼请求。
案件受理费100元、公告费800元，由原告郭伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 平
审 判 员 刘国贤
人民陪审员 马兴德
二〇一五年五月四日
书 记 员 章 艳