杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初8855号
原告：张小雷，女，1970年4月25日出生，汉族，住江苏省启东市。
委托代理人：赵海健，江苏禾东律师事务所律师。
被告：卢晶，女，1982年3月6日出生，汉族，住上海市嘉定区。
被告：杭州维涵科技有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区翠苑街道天目山路248号华鸿大厦2号楼六层341号。
法定代表人：邱忠辉。
委托代理人：钟一淳，浙江圣港律师事务所律师。
原告张小雷与被告卢晶、杭州维涵科技有限公司（以下简称维涵公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序。审理后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告张小雷的委托诉讼代理人赵海健，被告卢晶，被告维涵公司的委托诉讼代理人钟一淳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告卢晶归还借款本金70万元，并支付利息（其中2010年3月3日至2013年4月30日期间的利息为60万元、2013年5月1日至2016年9月28日期间的利息为57.4万元，之后至判决确定履行之日止的利息按年利率24%计算）；2.被告维涵公司作为债务人与被告卢晶共同承担还款责任；3.原告对被告卢晶名下的位于上海市嘉定区裕民路1000弄131号702室的房屋（以下简称案涉房屋）折价、拍卖或变卖所得款项在二次抵押价值范围内享有优先受偿权；4.本案诉讼费由被告卢晶、维涵公司承担。事实和理由：2009年12月7日，被告卢晶与案外人包卫东签订《房产抵押借款合同》一份，约定被告卢晶向包卫东借款70万元，借款期限自实际收到款项之日起至2010年12月7日止，逾期利息按照25元/天计算，被告卢晶并以案涉房屋为上述借款提供抵押担保。双方另口头约定利息按银行同期贷款利率的四倍计算。2010年3月3日，包卫东依约以银行转账方式向被告卢晶出借70万元。借款到期后，被告卢晶未按约还款。2012年11月29日，包卫东与被告卢晶就上述借款进行结算并约定将借款期限延长至2013年4月30日，被告卢晶承担2009年12月7日至2013年4月30日期间的利息60万元。但此后被告卢晶仍未按时还款。2014年10月24日，包卫东委托许培生向被告卢晶发送催款函。2015年9月25日，包卫东将上述债权转让给案外人邱忠辉，并于2015年10月26日通过邮政快递将债权转让事宜书面告知被告卢晶。2016年9月20日，邱忠辉再次将上述债权转让给原告，同时被告维涵公司自愿作为债务人与被告卢晶共同承担还款责任，原告于2016年9月28日书面通知被告卢晶上述债权转让、维涵公司自愿债的加入及催款等事宜。
被告卢晶辩称，其于2009年与包卫东签订《房产抵押借款合同》一份，在办理案涉房屋的抵押手续后，包卫东于2010年3月3日向其出借了70万元。但该借款系其丈夫（但未办理结婚登记）屈沈祥所借，其对借款利息及还款期限均不清楚，并在收到款项后已将其中的69万元转给屈沈祥。2012年12月19日，包卫东同律师前来要求与其签订《协议书》，并声称如不签就到法院起诉。鉴于当时屈沈祥在外躲债无法联系，其无奈之下与包卫东签订了本案所涉的《协议书》，并于事后将《协议书》的内容及签订经过告诉了屈沈祥。另外，其目前不具备还款能力。
被告维涵公司辩称，请求依法认定被告卢晶与原告的债权债务关系，愿意承担共同还款责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对证据作如下认证：1.原告提交的证据。对《房地产抵押借款合同》、上海房地产登记申请书、上海市房地产登记证明、上海房地产登记簿、银行汇款凭证、《协议书》、2015年9月25日《债权转让协议》、债权转让通知书、2016年9月20日《债权转让协议》、2016年9月20日债权转让及催款通知书及邮政特快专递（邮寄时间分别为2015年10月26日、2016年9月29日）的真实性，经质证无异议，予以认定；催款信函及邮寄时间为2014年10月27日的邮政特快专递，尚不能证明包卫东或包卫东委托许培生已将催款函向被告卢晶送达，对于该部分证明力不予认可；2.被告卢晶提交的转账凭证，从内容来看，屈沈祥已于2010年3月3日向徐永忠汇款30万元，在无其他证据印证的情况下，尚不能证明该30万元系屈沈祥或屈沈祥代被告卢晶向包卫东归还本案所涉的借款，故对该证据不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年12月7日，被告卢晶与包卫东签订《房产抵押借款合同》一份，约定被告卢晶向包卫东借款70万元，借款期限自2009年12月7日至2010年12月7日（按实际借款日起算）；被告卢晶以其名下的案涉房屋为上述债务提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金及利息；双方确认中国银行股份有限公司上海市嘉定支行为案涉房屋的第一顺序抵押人，并同意以案涉房屋的余值作二次抵押；如被告卢晶未按合同约定还款，则按25元/天支付逾期利息。同日，被告卢晶与包卫东就案涉房屋办理了抵押登记手续，注明债权数额为70万元。2010年3月3日，包卫东向被告卢晶银行账户汇款70万元；本合同未尽事宜，双方可另签订补充协议。但此后，被告卢晶未按约归还借款。
2012年11月29日，被告卢晶与包卫东再次签订《协议书》一份，被告卢晶确认尚欠包卫东借款本金70万元、2009年12月7日至2013年4月30日期间的利息60万元以及以案涉房屋为上述借款提供抵押担保，双方同意上述本息130万元由被告卢晶于2013年4月30日前归还，但被告卢晶仍未按约还款。
2015年9月25日，包卫东与邱忠辉签订《债权转让协议》一份，约定包卫东将对被告卢晶的70万元借款本金及截至2016年9月20日止的利息的债权以及该债权项下的抵押权转让给邱忠辉。2015年10月26日，包卫东向卢晶书面送达了债权转让通知书。
2016年9月20日，邱忠辉与原告签订《债权转让协议》一份，约定将对被告卢晶的70万元借款本金及截至2016年9月20日止的利息的债权以及该债权项下的抵押权转让给邱忠辉。邱忠辉亦于2016年9月29日向卢晶书面送达了债权转让及催款通知书。
审理中，被告卢晶确认其已收到包卫东、邱忠辉关于债权转让的通知。
本院认为，结合原告提供的《房产抵押借款合同》、银行转账凭证，可以认定截至2012年11月29日，被告卢晶尚欠包卫东借款本金70万元的事实。被告卢晶虽辩称案涉70万元借款系屈沈祥向包卫东所借，并已归还30万元，但未能提供有效的证据予以证明，对该抗辩意见本院不予采信。根据有关法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，根据包卫东与邱忠辉、邱忠辉与原告分别签订的《债权转让协议书》可知，包卫东对被告卢晶享有的借款本金70万元和2009年12月7日至2013年4月30日期间的利息60万元的债权已转让给原告，包卫东、邱忠辉并已分别将债权转让通知了被告卢晶。故上述债权转让行为对被告卢晶发生法律效力。现原告主张被告卢晶归还借款本金70万元，理由正当，本院予以支持。关于利息，虽被告卢晶与包卫东在《房产抵押借款合同》中未约定借款期限内的利息，但双方于此后签订的《协议书》中已明确2009年12月7日至2013年4月30日期间的利息为60万元，该部分利息数额未超出规律规定的标准，且未损害国家、集体和第三人利益，应视为被告卢晶自愿支付，本院予以准许。因被告卢晶与包卫东约定逾期利息按每日25元计，该约定未超出年利率24%，本院予以支持，故原告可自被告卢晶逾期之日即2013年5月1日起按每日25元主张逾期利息。原告主张双方已口头约定利息按银行同期贷款利率的四倍以及按年利率24%计算自2013年4月30日起的利息，缺乏依据，本院不予支持。被告维涵公司自愿作为债务人加入上述债务，故应与被告卢晶共同承担还款责任。又因被告卢晶以案涉房屋为上述借款在70万元的债权限额内提供抵押担保，并办理了抵押登记，在该抵押权设立之前，该房屋上已设立了由中国银行股份有限公司上海市嘉定支行享有的抵押权，故原告对于中国银行股份有限公司上海市嘉定支行实现在先抵押权后的余值部分在70万元债权限额内享有优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第五十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、卢晶、杭州维涵科技有限公司于本判决生效之日起十日内共同归还张小雷借款本金700000元，并支付利息600000元及逾期利息（以700000元为基数，自2013年5月1日起按每日25元计至款项付清之日止）；
二、卢晶、杭州维涵科技有限公司未按本判决第一项履行付款义务时，张小雷有权以坐落于上海市嘉定区裕民路1000弄131号702室的房屋在实现中国银行股份有限公司上海市嘉定支行在先抵押权后的余值部分在债权限额700000元内优先受偿；
三、驳回张小雷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21666元，财产保全申请费5000元，合计26666元，由张小雷负担4816元，由卢晶、杭州维涵科技有限公司共同负担21850元。
张小雷于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；卢晶、杭州维涵科技有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 潘若愚
人民陪审员 朱湘江
人民陪审员 林秀明
二〇一七年八月十五日
书 记 员 王好学