广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民四终字第232号
上诉人（原审被告）惠州市大亚湾金华实业有限公司。住所地：惠州市大亚湾澳头进港路**号。
法定代表人李金喜。
委托代理人曾玉良，广东铸铭律师事务所律师。
委托代理人练可英，广东铸铭律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）朱士兰，女。
委托代理人刘浩，广东众诚律师事务所律师。
上诉人惠州市大亚湾金华实业有限公司（以下简称金华公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民三初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原告朱士兰诉称：2011年6月3日，原告与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》。该合同约定：（第三条）原告向被告购买蓝湾半岛苑第3幢4层04号房；（第八条）被告应于2011年10月31日前将验收合格的上述房屋交付原告；（第九条）被告如逾期交房，则应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。同时，合同第十条还约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。上述合同签订后，被告至今未向原告交付房屋，被告亦未书面通知原告办理交付手续。另，原告已于2011年3月9日付清房屋购房全款人民币557057元。据此，原告特诉至贵院，请求依法判决：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金人民币185221.45元（从2011年11月1日暂计至2013年8月28日为人民币185221.45元，以后顺延至实际交付房屋之日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告金华公司辩称：一、导致本案逾期交付商品房的原因，属于合同中约定的答辩人的免责范围，答辩人无需承担逾期交付商品房的违约责任。答辩人未能如期交付商品房的主要原因是施工单位中国建筑技术集团有限公司拒不配合涉案工程竣工验收备案所导致的。在此情形下，属于非出卖人过错原因或非出卖人所能控制事件导致了延期交付商品房，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，属于答辩人免责范围；二、即使答辩人应承担逾期交付商品房的违约金，但是原告主张的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以调整，按同地段同类房屋租金标准或银行同期同类贷款利率进行调整。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年6月3日，原告与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》。双方在合同中约定：原告向被告购买蓝湾半岛苑第3幢4层04号房，总价款为557057元；被告应于2011年10月31日前将验收合格的上述房屋交付原告；被告如逾期交房，则应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。上述合同签订后，原告于2011年3月9日向被告支付了购房款557057元。
被告金华公司开发的蓝湾半岛苑工程于2013年7月10日在建设行政部门办理了竣工验收备案。被告金华公司于2013年7月12日在惠州日报刊登入伙通知书，通知业主于2013年7月12日开始办理入伙手续。
上述事实有原告提交的商品房买卖合同、收款收据、被告提交的会议纪要、协议书、竣工验收备案表、入伙公告、预售许可证以及双方在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审法院判决的理由及结果
原审法院认为，本案原告朱士兰为香港居民，本案为涉港民事纠纷。本案是因不动产买卖引起的纠纷，应当适用不动产所在地法律。涉案的不动产在惠州市大亚湾区辖区内，因此本案应当适用中华人民共和国内地法律。
原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。原告在合同签订后，已经按照合同约定支付了购房款，履行了合同义务。
关于被告是否逾期交房的问题。按照原、被告是否签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，被告交房的时间为2011年10月31日前，交房的条件是涉案商品房验收合格并符合本合同约定。本案被告提供的竣工验收备案登记表显示了涉案商品房于2013年7月10日在建设行政部门办理了竣工验收备案。据此能够认定涉案的商品房在2013年7月10日具备交付条件。被告金华公司在涉案商品房具备交付条件之后，于2013年7月12日在惠州日报刊登入伙通知书，通知业主于2013年7月12日起办理入伙手续。但该公告刊登在惠州日报，而原告的居住地在深圳市，该公告的范围不能涵盖原告的居住地，同时被告也没有证据证明以其他方式通知原告收房。原告是在本案2013年10月31日的庭审中才知悉涉案的房屋具备了交付条件以及被告在惠州日报上刊登了入伙通知。综上事实，原审法院认定被告金华公司逾期交房的期间为2011年11月1日至2013年10月31日。
关于逾期交房违约金的问题。按照原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，在被告逾期交房超过90天的情况下，原告有权选择解除合同或者继续履行合同，如继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。本案原告在被告逾期交房超过90天的情况下，选择继续履行合同，是原告对其民事权利的合法处分，本院予以确认。被告逾期交房给原告造成的直接损失主要是已付房款的利息损失，原、被告双方在合同中约定按照日万分之五计算逾期交房违约金，该约定明显高于利息损失，被告请求对违约金予以调整，原审法院予以支持，结合本案的具体情况，本院酌情将逾期交房违约金调整为日万分之三。原告已支付的房款为557057元，按照日万分之三的比例计算，2011年11月1日至2013年10月31日期间，被告应向原告支付的逾期交房违约金为121995元（557057元×万分之三／天×730天=121995元）。
被告辩称导致本案逾期交付商品房的主要原因，是施工单位中国建筑技术集团有限公司拒不配合涉案工程竣工验收备案所导致的，属于合同中约定的被告的免责范围，被告无需承担逾期交付商品房的违约责任。根据本案的事实，被告逾期交房并非不可抗力等因素造成，如因施工方的原因造成被告逾期交房损失，被告可依法向施工方主张相关权利，而不能以此为由主张免除对原告的逾期交房违约责任。被告的辩解理由没有法律依据，原审法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告惠州市大亚湾金华实业有限公司自本判决生效之日起10日内向原告朱士兰支付逾期交房违约金121995元；
二、驳回原告朱士兰的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2002元，由被告金华公司负担。该款原告已向原审法院预交，被告应负担部分由被告自本判决生效之日起10日内直接向原告支付。
当事人二审的意见
上诉人惠州市大亚湾金华实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民三初字第39号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要的事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定：涉案的蓝湾半岛苑项目因施工方不配合办理竣工验收备案致使商品房延期交付，不属于房屋买卖中的不可抗力，这是不正确的。导致本案逾期交付商品房的原因，应属于合同中约定的上诉人的免责范围，上诉人无须承担逾期交付商品房的违约责任。上诉人和被上诉人双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，如施工中遇到恶劣天气、异常困难或有重大技术问题不能解决，或其他非出卖人（即上诉人，下同）过错原因造成的延期等，出卖人可据实延期交房；第九条约定，遭遇不可抗力事件或其他非出卖人所能控制事件发生，导致施工无法进行的，买受人（即被上诉人，下同）同意不追究出卖人逾期交房的违约责任。上诉人未能按合同约定的期限向被上诉人交付商品房，主要是因为施工单位中国建筑技术集团有限公司拒不配合涉案工程竣工验收备案导致的。后在上诉人就此提起民事，并在当地政府部门的协调下，迫使上诉人超出了合同的约定再向施工单位支付了500万元后，施工单位方配合完成了涉案工程竣工验收备案。上诉人也是受害者。在此情形之下，属于非出卖人过错原因或非出卖人所能控制事件导致了延期交付商品房，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，并不属于上诉人违约，属于上诉人免责范围，上诉人无须承担违约责任。因此，被上诉人诉请上诉人支付逾期交付商品房违约金，缺乏事实依据、合同依据和法律依据，依法应当驳回被上诉人的逾期交付商品违约金的诉讼请求。原审法院认定逾期交房的起止时间为2011年11月1日至2013年10月31日不正确。涉案房屋2013年4月18日完成竣工验收、具备交付条件，上诉人2013年7月10日刊登入伙公告，虽未向被上诉人送到书面入伙通知书，但双方补充协议中约定，自邮寄及刊登入伙公告之日起7日内视为买受人已经收到，故本案逾期交房的起止时间为2011年11月1日至2013年7月10日。二、原审判决运用自由裁量权不当。原审法院运用自由裁量权把违约金调整为按总房款每日万分之三的标准计算仍是高于逾期交房所造成的损失。即使上诉人应承担逾期交付商品房的违约金，但是被上诉人主张的逾期交付商品房的违约金过分高于造成的损失，原审法院把违约金调整为按总房款每日万分之三的标准仍是过高的，请求二审法院按同地段同类房屋租金标准或银行同期同类贷款利率进行调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）﹥》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。即使上诉人应承担逾期交付商品房的违约金，但是被上诉人主张的逾期交付商品房的违约金过分高于造成的损失，请求二审法院予以调整。根据上述规定，逾期交付商品房造成的损失按照同地段同类房屋租金标准确定，因此被上诉人主张的违约金应按同地段同类房屋租金标准进行调整，或者按银行同期同类贷款利率进行调整。综上所述，原审法院审理此案在运用自由裁量权及事实认定不当的情况下作出判决，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四和一百七十条之规定，特诉至法院，请求依法判决。
被上诉人答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》以及补充协议是双方的真实意思表示，除逾期交房适用过错责任外的其他条款，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应该按照协议全面履行自己的义务。
上诉人逾期交房，应当承担违约责任。上诉人上诉认为，逾期交房非其自身过错，按照约定不应承担违约责任。本院认为，违约责任适用严格责任原则，承担违约责任不以当事人有无过错为依据，而以当事人有无违约的事实为据，《合同法》第一百二十一条也明确规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故上诉人诉称其逾期交房系建筑商拒不配合涉案工程竣工验收备案导致的，要求免责的没有法律依据，不予支持。
上诉人认为应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十七条的规定，参照同地段同类房屋的租金标准计算违约金。本院认为，该条款的适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额，然双方签订的《商品房买卖合同》第九条已对上诉人逾期交房的违约责任约定了违约金计算方式，因此并不适用该条款的规定。双方合同约定的违约金过高，原审法院按总房价款日万分之三的标准计付违约金予以调整，符合交易惯例，公平合理，予以维持。
上诉人在《惠州日报》公告入伙，因被上诉人的居住地在深圳市，该公告的范围不能涵盖被上诉人的居住地，同时也没有证据证明以其他方式通知被上诉人收房，故原审法院以庭审时被上诉人才知悉涉案的房屋具备了交付条件以及可以入伙的事实为由认定上诉人逾期交房的期间为2011年11月1日至庭审时符合客观情势，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉无理，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用4004元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 曾求凡
审判员 邹 戈
审判员 卫书平
二〇一四年九月十五日
书记员 林 斐
附：法律条文
《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。