湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）冷民二初字第323号
原告李忠，男，1968年12月20日出生，汉族，居民。
被告冷水江市金鹰房地产开发有限公司。
住所地冷水江市建新街**号。
法定代表人伍斌，该公司董事长。
委托代理人李自军，男，1975年12月9日出生，汉族。
原告李忠与被告冷水江市金鹰房地产开发有限公司（以下简称金鹰公司）合同纠纷一案，本院于2013年6月8日受理后，依法由审判员刘婕担任审判长，与人民陪审员刘瑞连、姜正华组成合议庭，于2013年7月16日�开开庭进行了审理。书记员阳瑾丽担任庭审记录。原告李忠、被告金鹰公司的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李忠诉称，2010年1月11日，原告购买冷水江市建新街60号金鹰国际大厦1单元11楼06号房，与被告签订预许字（09）第05号商品房预售合同。并根据合同约定按1380元／平方米9.7折共计102.11平方米向被告一次性支付购房款总额136685元。该房应于签订协议后立即交房。但被告将交房时间一拖再拖至2011年6月18日才向原告交房。原告在交房前多次和被告协商赔偿逾期交房的违约金。按合同约定原告应当赔偿给被告违约金35606元。但被告讲其董事会决定只能赔偿2000元，另免一年物业费1224元，否则就拒绝交房。原告因急需房主住，只能接受被告的赔偿金3244元，并写了承诺书放弃其他违约金。原告在被告的威胁、欺骗下向被告出示的承诺书系无效的承�书，被告还应当赔偿原告逾期交房的违约金32382元。但考虑到交房时，双方协商了不少时间和被告的实际困难。原告只要求被告赔偿逾期交房违约金9300元。2012年7月19日至2013年3月29日，被告三次出通知办理房产证，原告多次要求被告办理房产证，但被告均以原告未交一户一表费4600元为由拒绝办理。原告认为2009年5月6日湖南省物价局、湖南省建设厅关于印发《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的通知第五条规定“商品房销售价格构成包括供水、供电的所有费用。一律计入开发建设成本中。不得在购房合同价之外另行收费。”。该规则从2009年7月1日起施行，之后签订的商品房预售合同一律应当按该规则施行。原、被告是在2010年1月11日签订的合同，一户一表费用应当已经计入了房屋总价款中，原告不必再向被告交纳该项费用。被告没有在规定期限内给原告办理房产证，应当赔偿已付房价的5‰（即680元）给原告。综上所述，为维护原告的合法权益，诉至法院。请求判令：1、被告肖向原告赔偿逾期交房违约金9300元；2、被告向原告赔偿逾期办理房地产产权证书的违约金680元；3、被告无条件立即给原告办理房地产产权证书；4、本案诉讼费由被告承担。
原告李忠为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1、交费明细表，拟证明被告要求原告一定要一次性交清一户一表费用4600元才同意帮原告办理房产证；
2、卢艳梅的收条，拟证明原告代被告支付了5000元违约金给卢艳梅；
3、通知，拟证明被告2013年2月27日通知各业主交费办理房产证，被告违约；
4、通知，拟证明被告逾期办证，被告违约；
5、通知，拟证明被告2013年2月27日通知各业主交费办理房产证，被告违约；
6、杨志辉证明，拟证明是因为被告以不交房来�胁原告，原告才写的承诺书；
7、杨志辉证明，拟证明被告告知原告，若不交清一户一表费就不办理房产证；
8、湖南省物价局、湖南省建设厅颁布的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》及湖南省物价局、湖南省建设厅对湖南省各市、县物价局、建设局下达的通知，拟证明新颁布的商品房交易价格行为规则中规定，供水、供电等费用一律计入开发建设成本中，不得在购房合同价之外另行收取；
9、杨志辉的身份证复印件，拟证明杨志辉的身份；
10、《商品房买卖合同》，拟证明原告在被告处购买商品房一套的事实。
被告金鹰公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1、企业法人营业执照，拟证明被告的主体资格；
2、组织机构代码证，拟证明被告的主体资格；
3、法定代表人身份证明，拟证明被告法定代表人的信息；
4、法定代表人身份证复印件，拟证明被告法定代表人的基本情况；
5、《商品房预售买卖合同》，拟证明原、被告的之间签订了商品房买卖合同；
6、卢艳梅付款收据，拟证明原告在被告处买的商品房是卢艳梅最先购买并支付购房款，原告李忠是从卢艳梅处购买的房屋；
7、金鹰国际大厦竣工验收记录，拟证明金鹰国际大厦竣工验收时间；
8、通知，拟证明被告通知交房时间；
9、《收房书》，拟证明原告收房情况；
10、《承诺书》，拟证明原告与被告已就违约责任问题达成和解，被告已对原告进行补偿，违约责任终止；
11、领据，拟证明原告已领取逾期交房补偿款2000元；
12、办证交费通知，拟证明被告多次通知金鹰国际大厦业主交费办理房产证。
对被告提交的证据，原告发表如下质证意见：
对证据1至5没有异议；
对证据6的真实性没有异议，该房屋是卢艳梅转让给
我的；
3、对证�7有异议，金鹰国际大厦的竣工验收时间是假的；
4、对证据8有异议，是虚假的，在2011年11月金鹰国际大厦没有建好，不可能通知业主收房，也没有张贴公告；
5、对证据9没有异议；
6、对证据10有异议，原告并没有与被告协商后和解，承诺书是原告受到被告不签承诺书就不交房的威胁才签的字；
7、对证据11没有异议；
8、对证据12的真实性没有异议，但这份证据能够证明被告违约，逾期办理房产证。
对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：
1、对证据1的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，没有理由不交清一户一表费用就不办理房产证；
2、对证据2有异议，与本案无关，被告并未授权也未委托李忠赔偿5000元违约金给卢艳梅，被告没有偿还5000元的义务；
3、对证据3、4、5的真实性没有异议，三份通知更加证明被告有通知业主交费办理房产证，而原告未交费用是原告违约在先；
4、对证据6、7有异议，杨志辉是原告李忠的妻子，对其证明的内容的真实性表示怀疑，不能证明被告威胁原告书写承诺书；
5、对证据8的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。这份文件并不能否定当事人之间的合同约定。原、被告之间签订的合同并没有违反法律、法规的强制性规定；
6、对证据9没有异议；
7、对证据10有异议，原告提交的《商品房预售买卖合同》与被告提交的《商品房预售买卖合同》的页数不一致，但已提交的12页的内容一致。
合议庭对原告提交的证据作如下认定：
1、对证据1的真实性予以采信，能够证明被告通知金鹰国际大厦的各业主交纳费用的情况；
2、对证据2卢艳梅的收条不予采信，其不符合证据的形式要件，其内容也不完整；
3、对证据3、4、5的真实性予以采信，能够证明被告曾多次催告各业主交纳办�房产证的费用；但不能证明具体被告向原告交房的具体时间；
4、对证据6、7不予采信，证人杨志辉系原告李忠的妻子，其证明的证明力不够，其证明的内容也没有其他证据予以佐证；
5、对证据8的真实性予以采信，但其是湖南省物价局、建设厅为了规范我省房地产交易价格行为而制定的文件，并不是法律、法规的强制性规定，不能证明原、被告之间签订的合同违反法律、法规的强制性规定；
6、对证据9予以采信；
7、对证据10的内容的真实性予以采信，虽然原告提交的合同与被告提交的合同页数不一致，但其已提交的内容是一致，未提交的仅是两张图纸，双方对此也均没有异议。
合议庭对被告提交的证据作如下认定：
1、证据1、2、3、4符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；
2、对证据5予以采信，原、被告双方对合同内容均无异议；
3、对证据6的真实性予以采信，能够证明房款首先是由卢艳梅支付给被告的，间接证明卢艳梅将商品房转让给李忠；
4、对证据7予以采信，工程质量竣工验收记录上有施工单位、设计单位、监理单位、建设单位加盖的公章，几单位联合对金鹰国际大厦验收，明确注明了竣工日期为2010年11月2日；
5、对证据8予以采信，其能够证明金鹰国际大厦通知各业主收房的情况，落款的时间是2010年11月，与证据7相互印证；
6、对证据9予以采信，金鹰国际大厦收房书上有原告李忠的签名，证明了李忠收房的时间是2011年6月18日；
7、对证据10予以采信，能够证明就金鹰国际大厦逾期交房一事，原、被告已经达成协议，金鹰国际大厦以“免收一年的物业管理费和贰仟元现金”作为补偿；虽然原告讲是受被告“不签承诺书就不交房”的威胁签的承诺书，但原告没有充分的证据证明被告对其�行了威胁、胁迫，故对承诺书应当予以采信；
8、对证据11予以采信，能够证明原告李忠已在被告处领取了逾期交房补偿款2000元；
9、对证据12办证交费通知予以采信，原告李忠对交费通知的真实性亦无异议，能够证明被告已催告金鹰国际大厦的各业主交费办证；
综合原告、被告的举证、质证和法庭调查查明的情况，本院确认如下案件事实：
案外人卢艳梅在被告金鹰公司购买了金鹰国际大厦商品房一套（第1幢1单元11层11**号）。尔后，原告李忠与卢艳梅协商好，由李忠购买该套住房。2010年1月11日，原告李忠与被告金鹰公司签订了一份《冷水江市金鹰房地产开发有限公司金鹰国际大厦商品房预售买卖合同》。合同约定：“买受人购买的商品房为：第1幢1单元11层1106号房；买受人签订合同时一次性付清总房款壹拾叁万陆仟陆佰捌拾伍元整；出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将房地产权属证明书交给买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付价款退还给买受人，并按已付房价款的2‰赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5‰向买受人支付违约金。3、办理房地产权属证书的税费由买受人承担，如因买受人未按时足额缴纳办理房地产权属证书的税费，而不能取得房地产权属证书的一切后果由买受人承担。办理房地产权属证书的税费按相关政府部门的规定及标准收取，由物业公司代收代办。”另查明，在《冷水江市金鹰房地产开发有限公司金鹰国际大厦商品房预售买卖合同》的后面附了一页交房标准，该标准的第4条规定水电进户，一表一户（开通费由业主承担），且原告李忠在合同和交房标准上均签了字。
另查明，2011年6月18日，被告金鹰公司将金鹰国际大厦11层1106号住房一套经原告李忠验收后将该房屋交付给李忠使用，李忠在《金鹰国际大厦收房书》上签了字。同日，原告李忠写了一份《承诺书》，李忠承诺“本人同意，开发商以免收一年的物业管理费和2000元现金，作为一次性逾期交付补偿，对购房合同中有关逾期交房条款的违约责任自本承诺书签订之日起即行终止”，并领取了2000元逾期交付的补偿款。
本案争议的焦点是：1、被告金鹰公司是否应当承担逾期交房的违约金9300元；2、被告金鹰公司未替原告李忠办理房产证是否系违约行为，是否应当立即为原告办理房产证。
本院认为：原告李忠与被告金鹰公司之间签订了冷水江市金鹰房地产开发有限公司金鹰国际大厦商品房预售买卖合同》，该合同系双方真实意思的表示，�法有效，原、被告双方均应按照合同约定，履行自己的权利合同义务。被告没有按照合同约定时间交房，系违约行为，应当承担违约责任。但原告于2011年6月18日书写了一份《承诺书》，原告同意以免交1年物业管理费和2000元现金来作为被告逾期交付的补偿款，且原告已领取了2000元现金，故应当视为被告已经履行了逾期交付的违约责任。虽然原告辩解称《承诺书》是受到被告“以不写承诺书就不交房”的威胁才写的，但原告没有充分的证据证明受到了被告威胁，仅有其妻杨志辉的证明。本院认为，杨志辉系原告的妻子，与本案的处理结果有利害关系，且原告已领取了2000元现金补偿款，在没有其他证据佐证受威胁一事的情况下，不能采信杨志辉的证言和原告的该辩解理由。故对原告要求被告赔偿逾期交房违约金9300元的诉讼请求，本院不予支持。按照合同约定，原告应当向被告交纳办理房产证的税费，被告有理由拒绝替原告办理房产证。且原、被告签订的商品房预售合同的附页“交房标准”上约定，“一户一表”的开通费应由业主承担，但原告没有按约定向被告交纳。虽然原告辩解称《湖南省新建商品房交易价格行为规则》中第五条规定，“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”，本院认为商品房预售合同是双方真实意思的表示，“交房标准”应系合同的附件，系合同的一部分，原告在“交房标准”上签字，便证明其同意除交纳购房款外，同意交纳“一户一表”开通费。被告没有将“一户一表”开通费计入购房款中，其行为虽然违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定，但该《规则》仅是湖南省物价局、建设厅颁发的文件，并不属于法律、法规、规章的范畴，不能认为原、被告之间签订的合同违反了法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，原、被告应当按照合同约定履行各自的权利和义务。原告没有向被告交纳该费用，系违约行为。在原告没有向被告交纳办理房产证的税费和“一户一表”开通费的情况下，被告有理由拒绝为原告办理房产证。故对原告要求被告向原告支付逾期不办理房产证的违约金的诉讼请求和要求被告无条件立即为原告办理房产证的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，判�如下：
一、驳回原告的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告李忠承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 刘 婕
人民陪审员 姜正华
人民陪审员 刘瑞连
二〇一三年十一月一日
书 记 员 阳瑾丽
附相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。