吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终2763号上诉人（原审原告）：徐秀莲，女，汉族，1964年12月9日生，户籍所在地吉林省永吉县，现住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：杜卓理，北京市浩东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春嘉盛房地产开发有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区天泽大路1788号。法定代表人：马力，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：葛再影，该公司法务。委托诉讼代理人：董方，吉林华盟律师事务所律师。原审第三人：吉林省美城园林工程有限责任公司，住所地长春市二道区公平路120号。法定代表人：史可佳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贾宇婷，该公司职员。上诉人徐秀莲因与被上诉人长春嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）、第三人吉林省美城园林工程有限责任公司（以下简称园林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐秀莲原审诉称：2012年7月25日，嘉盛公司与园林公司签订了《净月上城嘉盛净月示范区景观工程施工合同协议书及合同条款》，约定由园林公司负责嘉盛公司的净月上城小区的园林景观建设。合同总价款8797336元，后园林公司又与徐秀莲约定，净月上城小区园林景观工程由徐秀莲负责供应苗木，徐秀莲于2016年9月13日完成了苗木栽植工程并验收合格。园林公司与嘉盛公司结算工程款金额为8694881元，并为其出具了发票。但嘉盛公司无钱给付园林公司工程款，与园林公司协商以房抵顶工程款，对园林公司拖欠徐秀莲等人的工程款一律以购买商品房方式进行买卖，即由园林公司作出《以房抵工程款审批单》，按债权人的债权与房屋价格的差价，由债权人补差。并进一步明确和补交了定金及差价。2016年10月19日，徐秀莲和嘉盛公司签订了《净月上城预订单》，徐秀莲购买了该小区A2期26栋4单元408室，从而确定了徐秀莲与嘉盛公司的房屋买卖合同关系。此后徐秀莲多次要求嘉盛公司履行合同义务，交付房屋。但被告见长春房屋市场价格上涨，便见利忘义单方撕毁合同，构成违约。其除交付房屋外，还应依法承担违约责任。原告为维护自己的合法权益诉至一审法院，请求判令：1.被告嘉盛公司于2017年12月前向原告徐秀莲交付位于长春净月高新技术产业开发区净月上城小区A2期26栋4单元408室的房屋（房屋总价495954元整），并承担违约责任。2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。（一审判决记载徐秀莲诉请为：1.确认徐秀莲与被告嘉盛公司达成的房屋买卖合同有效，被告嘉盛公司于2017年12月前向原告徐秀莲交付位于长春净月高新技术产业开发区净月上城小区A2期26栋4单元408室的房屋，否则应当按照市场价格支付从2018年1月1日起至房屋实际交付之日的违约金。2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。）嘉盛公司原审辩称，1.双方并未签订《商品房买卖合同》，不存在商品房买卖合同关系，因此我方无需向徐秀莲交付房屋。2.嘉盛公司不存在任何违约行为，无需支付违约金。3.徐秀莲违反《净月上城预订书》约定，未按时向被告支付房屋全款，徐秀莲违约，我方有权另行出售涉案房屋，且徐秀莲缴纳的2000元定金不予返还。4.《工程款抵房款审批单》是我单位的内部流程，没有集团最后的签字和盖章，也没有我公司的公章，对外无任何效力。园林公司原审辩称，徐秀莲所述属实，我与嘉盛公司签订合同是860余万元，被告至2016年3月结算了工程款总金额的80%，此次结算金额为350万元左右，其中我方欠徐秀莲材料款，我与嘉盛公司之间约定用房屋抵顶我方工程款，我方用房屋抵顶徐秀莲的材料款，因为我公司材料商不止一家，一共用七套房屋来抵顶，拿到嘉盛公司的工程款抵房款审批单，徐秀莲去嘉盛公司补交的房款差价。原审法院审理查明，2012年7月25日，嘉盛公司与园林公司签订了《净月上城嘉盛净月示范区景观工程施工合同协议书及合同条款》，约定由园林公司负责嘉盛公司的净月上城小区的园林景观建设，合同总价款8797336元。园林公司与嘉盛公司结算工程款金额为8694881元，园林公司给嘉盛公司开具两张等额发票。由于嘉盛公司未能给付美城公司工程款，与美城公司协商以房抵顶工程款。协商后，园林公司通知其供应商即原告徐秀莲去选房，徐秀莲选定A2期26栋4单元408室房屋后，徐秀莲于2016年10月11日向嘉盛公司支付2000元定金，嘉盛公司为徐秀莲开具收费专用收据，并注明：收到徐秀莲定金2000元，备注建筑面积91.93平方米，单价5305元每平方米，合同总价487689元，付款方式为一次性。2016年10月19日嘉盛公司和徐秀莲签订《净月·上城预定书》约定，徐秀莲购买净月·上城A2期26栋408号面积为91.93平方米的房屋，单价为5305元/平方米，总价款为487689元，付款方式为一次性付款，买受人须于签订本预定书后7日内付清全部房款并同出卖人签订《商品房买卖合同》。庭审中，徐秀莲提供《工程款抵房款审批单》，该审批单上附有以下内容：项目名称：净月·上城，付款单位：长春嘉盛房地产开发有限公司，抵房单位：吉林省美城园林工程有限公司，施工单位简述抵房款理由：我单位申请工程款抵顶以下购房款，项目部审核意见、项目主管领导审核意见后有负责人签字，并标注“同意”字样，其后盖有园林公司的公章。在抵顶房源明细处，共有十处楼房的详细信息，列明了分期、栋号、房号、面积、单价、总价、折后总价、工程款抵顶总价和备注等项目，其中序号三即本案诉争的A2期26栋408号面积为91.93平方米的房屋，该房屋标注单价为5505元，总价为506075元，折后总价为495954元，工程款抵顶总价为493954元。另查明：2016年12月31日园林公司和徐秀莲对账，确认园林公司欠徐秀莲工程款401600元。上述事实，有《净月上城嘉盛净月示范区景观工程施工合同协议书及合同条款》、建筑业统一发票、结算对账单、工程款抵房款审批单、《净月·上城预定书》、收款专用收据及庭审笔录等证据予以证实，足以认定。一审法院认为，一、关于原告主张确认原、被告之间的商品房买卖合同有效的问题。本案中，徐秀莲并未与嘉盛公司签订正式商品房买卖合同，“（净月上城）收款专用收据”和净月上城预定书均不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于商品房买卖合同表现形式的相关规定，原、被告之间最终并未形成真正的商品房买卖合同关系，故一审法院对原告该项请求不予支持；二、关于原告主张被告于2017年12月前向原告徐秀莲交付位于长春净月高新技术产业开发区净月上城小区A2期26栋4单元408室的房屋问题。原告诉称其中493954元购房款是通过三方抵债的形式抵销，剩余2000元以现金形式交纳。经庭审查明，原告虽向本院提供工程款抵房款审批单，审批单上亦有相关部门领导的签字，但该份证据仅是审批流程，且原、被告及第三人之间并没有签订工程款抵房款三方协议，三方就债务抵销并未达成最终合意，一审法院对三方债务抵销不予认定。故对原告的该项主张一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告徐秀莲的诉讼请求。案件受理费8739元,保全费3000元由原告徐秀莲负担。宣判后，徐秀莲不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：一、一审法院认定事实错误。1.《工程款抵房款审批单》就是双方形成的以房抵债的协议书，证实嘉盛公司欠园林公司工程款，双方存在债权债务关系，嘉盛公司愿意拿出10套房屋抵顶给园林公司，并提供了具体楼号、房号、面积、单价等信息，该协议经嘉盛公司部门负责人批准已经同意，具有法律效力，该审批单即为合法有效的协议书。2.该审批单证实了园林公司通知债务人嘉盛公司按照该“房源”制表落实到人头，即园林公司发出了债权转让通知。3.嘉盛公司给徐秀莲出具了《专用收据》，是因为他欠园林公司工程款，以房抵债，收据中记载的信息与审批单中的信息也一致。付款方式也为“一次性”，证实了我方已经支付了全部房款。4.园林公司出具的8694881元的《建筑业统一发票》，需要承担百分之十几的销项税，证实以房抵顶工程款和房屋买卖的真实性。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。徐秀莲与嘉盛公司的买卖合同关系已经成立，嘉盛公司应当履行协议书（审批单）交付房屋。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判嘉盛公司向我方交付案涉房屋，案件受理费由嘉盛公司负担。嘉盛公司二审答辩称：一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉请求，不符合法律，应予驳回。园林公司二审述称：1.2017年3月8日，嘉盛公司向我方出具了工程款抵顶房款审批单，该审批单上含有本案诉争房屋。上面有领导签字同意，属于履行职务行为不是内部审批流程，否则不会直接向我方出具该审批单，因该房屋嘉盛公司作价是徐秀莲495954元，徐秀莲享有493954元的债权，嘉盛公司同意后通知徐秀莲补交差价款2000元，并向其出具了收款专用票据。根据合同法第36条规定，法律行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。因此上诉人和被上诉人之间形成了事实买卖合同关系，应当履行合同义务。2.我方以债权转让的方式把对嘉盛公司的部分债权转让给了徐秀莲，因此徐秀莲实际是以受让债权的方式把购房款支付给了嘉盛公司。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。另查，本案所涉《工程款抵房款审批单》系复印件，园林公司称该审批单是嘉盛公司的领导聂振民提供给园林公司的。本院认为：据徐秀莲提供的其与嘉盛公司于2016年10月19日签订的《净月·上城预定书》及2016年10月11日嘉盛公司收取徐秀莲2000元定金的收款收据，可以证实双方形成了房屋买卖合同关系，原审认定双方并未成立房屋买卖合同关系错误，应予更正。但对于合同总价为495954元的房屋，2000元的收款收据只能证实徐秀莲支付了定金，而剩余房款尚未支付，在此情况下，嘉盛公司拒绝交付房屋并无不当。徐秀莲虽上诉主张依据嘉盛公司的《工程款抵房款审批单》可以证实嘉盛公司认可以其欠付园林公司的工程款抵顶徐秀莲的493954元购房款，但该审批单系嘉盛公司内部审批文件，并无对外效力，如嘉盛公司与园林公司达成了以房抵顶工程款的协议，双方应签署正式抵账协议书，为徐秀莲开具收款收据的数额亦应为495954元，但嘉盛公司与园林公司并未签署任何协议，亦未给徐秀莲开具全款收据，证实嘉盛公司与园林公司对以工程款抵顶493954元房款的事实并未达成一致，故徐秀莲该上诉主张不成立，本院不予支持。综上，原判决认定部分事实不清，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8739元，由上诉人徐秀莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  贺银婷代理审判员  张新华二〇一八年七月十六日书 记 员  梁 芳