西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00432号
上诉人（原审被告）陕西博一商贸有限公司，住所地西安市未央区太华北路129号。
法定代表人王耀，该公司总经理。
委托代理人胡家欣，陕西泽秦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨书会，西安众和餐饮有限公司法定代表人。
上诉人陕西博一商贸有限公司（以下简称博一公司）因与被上诉人杨书会租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第03902号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人博一公司的委托代理人胡家欣，被上诉人杨书会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨书会向原审法院起诉称，2011年6月4日，其与博一公司签订《房屋场地租赁合同》，约定，博一公司将自有的西安市太华北路建字1号院内北边上下两层商铺出租给其开设饭店；租期自2011年6月10日至2019年6月9日，租金每年60万元；若门前商铺未按时拆除，租期自门前商铺拆除之日算起；如因博一公司原因单方违约或者提前解除合同，则博一公司应赔偿装修费用及固定资产投入费用。2011年6月29日，双方签订补充协议，约定，其租赁博一公司位于原租赁房屋院内12间房屋，租金每间每年1万元，租赁期为2011年7月1日至2019年6月30日。合同签订后，其履行了合同义务，共支付博一公司房屋租金699000元，并为房屋装修、安装电梯、加盖宿舍花费45万元。但博一公司一直未按承诺拆除门前商铺，致其无法开设饭店。为此，其多次找博一公司协商未果。请求确认其与博一公司签订的《房屋场地租赁合同》无效；判令博一公司返还其缴纳的租金699000元及至返还之日产生的所有利息；判令博一公司赔偿其装修、固定资产费用450694元；诉讼费由博一公司负担。
博一公司辩称，涉案《房屋场地租赁合同》为无效合同，杨书会主张的租金、装修投入等应按照合同无效处理。其已交付房屋，租金不应退还。合同无效，杨书会主张的利息亦不存在。
原审法院经审理查明，2011年6月4日，杨书会、博一公司签订《房屋场地租赁合同》，约定，博一公司将自有的西安市未央区太华北路建字1号院内北边上下两层商铺出租给杨书会开设饭店。博一公司同意给杨书会3个月免租装修期，时间自2011年6月10日至2011年9月10日；若门前商铺未按时拆除，租期自门前商铺拆除之日算起；房屋租期8年，自2011年6月10日至2019年6月9日，租金每年60万元；博一公司同意杨书会在院内小二楼楼顶自建员工宿舍免费使用；房屋建好后，杨书会无偿提供给博一公司两间房屋使用；博一公司提供的租赁物应权属明确，保证杨书会经营，如博一公司因自身原因单方违约或提前解除本合同，则博一公司应赔偿杨书会首次装修费用及固定资产投入费用（固定资产投入费用按8年折旧完）。2011年6月29日，双方签订补充协议，就原合同达成补充条款，约定，博一公司将院内小二楼中一楼12间房屋租赁给杨书会，租金每间每年1万元，共计12万元，租赁期8年，自2011年7月1日至2019年6月30日。合同签订后，杨书会于2011年6月6日向博一公司预付租金60万元，于2011年7月5日向博一公司预付99000元。杨书会为经营饭店经博一公司同意在承租房屋外架设电梯一部，为此花费22.5万元；在院内小二楼楼顶加盖活动板房作为员工宿舍，花费163172元。此外，杨书会还曾向涉案房屋另一承租方支付装修赔偿金5000元，后因涉诉房屋前商铺一直未能及时拆除，致杨书会无法经营，涉诉合同亦未实际履行。为此，杨书会曾多次向博一公司发函催促，直至2014年7月房屋前商铺方拆除，而博一公司已将涉诉房屋另作他用。诉讼期间，博一公司未通知杨书会单方将杨书会架设电梯拆除。庭审中，博一公司表示其出租房屋未取得规划、临建手续。经法庭释明，杨书会变更诉讼请求为确认合同无效、返还租金、赔偿损失并支付利息等。
原审法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同属无效合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，博一公司将未取得规划手续的房屋出租给杨书会，双方就此签订的合同依法应属无效。对于杨书会预付的租金699000元，因合同并未实际履行，且博一公司表示愿意返还其中60万元，故该款应予返还。关于补充协议涉及的剩余租金99000元，因杨书会未占有使用该房屋，博一公司虽称其已实际交付，但其未能就此提供充分有效证据证明其已履行了交付义务，结合因涉诉房屋前商铺未能拆除，杨书会无法经营等事实，故该99000元亦应返还。对于杨书会主张的损失，因法律规定合同无效应由过错方承担缔约过失责任，而博一公司作为出租方对涉诉房屋是否取得规划等手续是知晓的，但其在合同中向杨书会承诺涉诉“自有”房屋权属明确且保证杨书会经营，故其应对合同无效产生的损失承担责任，杨书会为架设电梯支付的225000元（博一公司未经许可已擅自拆除）、加盖活动板房花费的163172元、向他人支付的装修赔偿金5000元，应由博一公司赔偿杨书会。博一公司还应以699000元为本金，自2011年7月6日（杨书会预付租金的次日）起至判决给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。对于杨书会主张的其余损失，因杨书会未能就此部分损失提供有效证据予以证明，依法不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、原告杨书会与被告陕西博一商贸有限公司于2011年6月4日签订的《房屋场地租赁合同》及其补充协议无效；二、被告于本判决生效之日起5日内向原告返还租赁费69.9万元，并自2011年7月6日起至判决给付之日止以69.9万元为本金按中国人民银行同期贷款利率支付利息；三、被告于本判决生效之日起5日内赔偿原告电梯费用22.5万元、加盖活动板房费用163172元、装修补偿金5000元；四、驳回原告其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37947元（杨书会已预交），由博一公司负担。博一公司负担部分与上款一并支付杨书会。
宣判后，博一公司不服，向本院提起上诉称，杨书会系按照《房屋场地租赁合同》约定支付其租金699000元，原审认定该款为预付租金与事实不符。其已按照合同约定向杨书会交付房屋，合同无效后，杨书会应支付其房屋占有使用费。关于杨书会加盖的活动板房，根据现有证据无法证实该房的价值，原审认定杨书会加盖活动板房花费163172元，与事实不符。杨书会主张电梯总价225000元，因该电梯实际并未完工，故原审判决由其承担该款错误。涉案合同无效，杨书会亦有责任，不应由其承担全部责任。请求：维持原判第一项、第四项；撤销原判第三项；改判原判第二项为，其仅返还杨书会60万。一、二审诉讼费由杨书会负担。
杨书会辩称，原审法院查明事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实。
本院认为，《最高人民法院》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”本案中，博一公司与杨书会签订《房屋场地租赁合同》，博一公司将未取得规划手续的房屋出租给杨书会，违反上述法律规定，依法应认定该《房屋场地租赁合同》无效。因涉案《房屋场地租赁合同》尚未实际履行，而博一公司表示同意返还所收杨书会租金60万元，故应予准许。对补充协议所涉租金99000元，博一公司上诉称，因其已实际交付房屋，杨书会亦实际使用，故不应返还该笔租金。对此，杨书会予以否认。鉴于博一公司未能就此提供证据证明其已将房屋交付杨书会，结合杨书会未能进场经营等事实，故《房屋场地租赁合同》无效后博一公司应返还杨书会上述租金99000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，博一公司作为出租方在明知涉诉房屋未取得规划等手续的情况下，却在合同中向杨书会承诺涉诉房屋权属明确，且保证杨书会经营，将未取得规划手续的房屋出租给杨书会，导致涉案《房屋场地租赁合同》无效，对此，博一公司应承担合同无效导致杨书会遭受损失的责任。杨书会架设电梯支付225000元（博一公司未通知杨书会已擅自拆除）、加盖活动板房花费163172元、向他人支付装修赔偿金5000元，博一公司应向杨书会赔偿。博一公司上诉主张合同无效杨书会亦应承担一定责任，无事实和法律依据，本院不予采信。博一公司上诉称，杨书会加盖活动板房及装电梯的损失不实，因该损失在原审审理中已核实，博一公司对此无异议，且本院审理中博一公司亦未提供证据证明原审核实有误，故其所称不能成立。综上，博一公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7198元由陕西博一商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 周建平
代理审判员 赵羽嘉
二〇一五年六月十五日
书 记 员 张欢欢