上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第797号
原告高明
委托代理人高春江
被告陈健
原告高明诉被告陈健房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高明的委托代理人高春江、被告陈健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高明诉称，2010年5月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的上海市杨浦区国权东路154号店铺（以下简称系争房屋）出租给被告使用，租期自2010年5月30日起至2015年5月29日止，第一年月租金为人民币22，600元（以下货币单位均为人民币），以后每年月租金增加1，000元。然被告使用系争房屋不久，便出现延付租金的行为，2012年11月28日，被告未按约支付三个月房租，计7万余元，其于2012年12月28日向原告出具欠条，明确欠原告房租73，800元及滞纳金5，000元。2013年1月1日，被告支付了30，000元，其中24，600元为2012年12月的房租，现原告放弃向被告主张滞纳金，故另5，400元作为被告支付的2013年1月起的房租。2013年3月15日，被告因欠电力局六个月电费，被电力部门强制停电，并拆走电表，鉴于被告拖欠水电费、物业费、房租，故原告正式提出解约，被告于当日出具保证书，承诺在2013年3月22日前一次性付清各项费用，否则自愿解除合同并于3月25日前清空并搬出系争房屋，逾期未能迁出的物品，原告可按照废品处置。后被告于2013年3月28日仅支付了40，000元房租，未履行该协议，并强行占用系争房屋至今。原告无奈于2013年4月1日向电力公司支付了系争房屋的电费及违约金，但不同意电力公司恢复系争房屋的供电�后不清楚电力公司何时恢复供电。现诉请要求法院判令：1、解除原、被告于2010年5月28日签订的房屋租赁合同；2、被告迁出系争房屋，并将该房屋返还给原告；3、被告支付2013年1月1日起至实际搬离之日止的房屋租金，扣除已经支付的45，400元，（2013年1月1日至2013年5月28日租金按每月24，600元计算；2013年5月29日起至实际搬离之日，租金按每月25，600元计算）；4、被告支付2012年11月至2013年3月的电费15，255.46元；5、被告支付2012年6月至2013年3月的水费2，964.80元；6、被告支付2012年1月至2013年4月的物业费5，340.80元。
被告陈健辩称，不同意解除房屋租赁合同，不同意搬离、返还系争房屋。自租赁系争房屋后，被告一直多付原告房租，故没有拖欠原告2013年前的房租。对于2013年第一季度的房租，按照合同约定应支付73，800元，2013年3月15日，原、被告达成协议，被告只需一次性支付70，000元，被告于2013年1月1日、同年3月28日共计支付了70，000元，已付清了该季度的房租。第二季度的房租应于3013年5月28日支付，但因原告于2013年3月5日锁住了系争房屋并拉电，第二天被告虽自行进入并接电，但实际无法使用房屋，故被告认为第二季度的租金可以不付。2013年6月1日起被告继续经营，但双方已经诉讼了，所以没有支付租金，现同意支付该段期间的房租，故被告认为没有达到合同解除的条件。对于2013年3月15日的保证书，系原告代理人书写，被告未阅看即签字了。关于电费，被告于2013年4月前往供电局缴纳电费，但没有取得发票，后接到供电局通知，称原告已缴纳了电费，故向被告退回了电费，对于原告缴纳的的电费违约金1，444.58元，被告不予认可。对于水费及物业费，被告同意支付。另外，2013年3月15日，电力公司将系争房屋内的电表拆除，致使被告无法用电，后原告于2013年4月1日支付了拖欠的电费，但其向电力公司表示不同意电力公司恢复供电，致系争房屋直到2013年4月底、5月初才恢复供电，所以相关的房租可以不付。
经审理查明，系争房屋系原告所有。
2010年5月28日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区国权东路154号店铺（建筑面积为133.51平方米）出租给乙方使用，房屋租赁期为5年，自2010年5月30日起至2015年5月29日止，第一年、第二年、第三年、第四年、第五年每月租金分别为22，600元、23，600元、24，600元、25，600元、26，600元。双方签订租赁合同时，乙方支付押金30，000元。在租期内，以先付款后用铺为原则，乙方须在约定付款时间前交付后三个月的租金（约定的付款时间为每年的5月28日、8月28日、11月28日、2月28日）。物业管理费、�电费、煤气费、卫生费、电话费等费用由乙方承担。甲方保证房屋出租时屋顶、墙壁、管道、电线等处于良好的状态；在乙方按时交纳租金的前提下，确保水电的正常使用。乙方按期付房租费及合同约定其它费用，逾期5日没付租金时，每超过一天按应付费用的10%支付违约金。如乙方房租未按时付给甲方时，甲方有权终止租赁合同，没收押金，并收回店铺。
合同签订后，被告向原告支付了房屋押金30，000元。
2012年12月28日，被告作为欠款人，出具《欠条》，内容为：“2012年12月31日房租：24600＊3=73800＋5000＋上月4000=9000￥82800本人承诺12月31日一定付清，如有违约，后果自负。”
2013年1月1日，被告向原告支付30，000元。
2013年3月15日，被告作为保证人，出具《保证书》，内容为：“我经营国权东路154号店铺以来，到目前为止尚欠房东2013年1-3月房租费柒万叁仟捌佰元，房东多次讨要一直没有付清，我为表示诚意，我做最后一次书面保证，上述款项我在本月二十二日前肯定一次付清，如果失信，我自愿解除合同，绝不反悔。并保证在当月二十五日前清空店内所有设施及物品，过期没迁出的一律按废品处理。我所欠的水电费、物业费也在当日全部付清。”被告亲属董锦娟在该保证书上作为当事证明人签字。
2013年3月28日，被告向原告支付了40，000元，后被告至今未向原告支付房租。
2013年4月1日，原告支付了系争房屋2012年11月至2013年3月期间的电费及电费违约金，共计15，255.46元。
2013年4月9日，原告支付了系争房屋2012年6月至2013年3月的水费，共计2，964.80元。
2013年4月，原告起诉来院，作如上诉请。
以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、欠条、保证书、物业费发票、水电费发票、银行交易明细；被告提供的收�及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，1、原告于2013年5月9日支付了系争房屋2012年1月至2013年4月的物业费，共计5，340.80元。
2、2013年5月31日，本院向被告送达起诉状副本。
3、原告表示待被告搬离系争房屋并结清所有费用后，同意将房屋押金30，000元返还给被告。
本院认为，原、被告于2010年5月28日签订的房屋租赁合同合法、有效，双方均应按约履行。被告作为承租人应按约向原告支付房租，根据查明的事实、双方当事人的陈述及双方提供的证据，应当认定，被告于2013年1月1日支付的30，000元中的24，600元系2012年12月的房租，对于另5，400元，现原告认可系被告支付的2013年第一季度的房租，并无不妥，本院予以准许。被告于2013年3月28日向原告支付的40，000元，系2013年第一季度的房租，故被告支付了2013年第一季度的部分房租�45，400元，尚欠28，400元未予支付，并拖欠之后的房租至今。由于被告未按约向原告支付房租，属于违约，依据合同约定，原告有权解除房屋租赁合同。原、被告签订的房屋租赁合同以被告收到起诉状之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故被告应搬离系争房屋，并将该房屋返还原告。由于被告至今仍占有、使用系争房屋，应向原告支付房屋实际使用费，现原告主张按房屋租赁合同约定的租金标准支付，并无不当，本院予以支持。
被告系完全民事行为能力人，对其在2013年3月15日保证书上签名的意义及可能带来的后果应系明知，且保证书内容于法不悖，被告称未阅看内容即签字，无相关证据，故被告应承担相关法律责任。对于被告认为其一直多付原告房租，未拖欠原告2013年1月前的房租，故其于2013年1月1日、2013年3月28日所支付的共计70，000元均系2013年第�季度的房租，且原、被告已协商该季度房租变更为70，000元的抗辩意见。首先，被告就此未提供相应的证据，其次，被告于2013年3月15日向原告出具的保证书中明确当时尚欠原告2013年1月至同年3月的房租73，800元，可以认为被告于2013年1月1日向原告支付的款项并非2013年第一季度的房租，且原、被告并未协商变更2013年第一季度房租的金额。故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。
对于原告主张要求被告支付拖欠房租的请求，由于2013年4月1日原告已付清了系争房屋拖欠的电费及违约金，但其要求电力部门停止恢复系争房屋的供电。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告要求电力部门停止恢复供电，系其扩大损失，影响了被告使用系争房屋。故本院酌情减少被告�支付的2013年4月的房租金额。
原告要求被告支付2012年11月至2013年3月的电费15，255.46元，根据租赁合同约定，被告应按时支付电费，故因被告未按时支付电费由此产生的违约金亦应由被告支付。
被告同意支付2012年6月至2013年3月的水费2，964.80元及2012年1月至2013年4月的物业费5，340.80元，并无不当，本院予以准许。
审理中，原告表示待被告搬离系争房屋并结清所有费用后，同意将房屋押金30，000元返还给被告的意见，并无不妥，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告高明、被告陈健于2010年5月28日签订的《房屋租赁合同》于2013年5月31日解除；
二、被告陈健应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区国权东路154号店铺，并将该店铺返还给原告高明；
三、被告陈健应于本判决生效之日起十日内支付原告高明2013年1月1日至2013年5月31日拖欠的房屋租金人民币76，000元；
四、被告陈健应于本判决生效之日起十日内支付原告高明2013年6月1日起至实际搬离之日的房屋实际使用费，按每月人民币25，600元计算；
五、被告陈健应于本判决生效之日起十日内支付原告高明2012年11月至2013年3月的电费人民币15，255.46元；
六、被告陈健应于本判决生效之日起十日内支付原告高明2012年6月至2013年3月的水费人民币2，964.80元；
七、被告陈健应于本判决生效之日起十日内支付原告高明2012年1月至2013年4月的物业管理费人民币5，340.80元；
八、原告高明应于本判决生效之日起十日内返还被告陈健房屋押金人民币30，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判�指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2，515元，由被告陈健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王芩菲
代理审判员 金 玮
人民陪审员 徐 欣
二〇一三年十月十二日
书 记 员 张占平
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
二、《最高人�法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。