重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙法民初字第07230号原告重庆金麟物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街43号，组织机构代码20282875-4。法定代表人余相伦，重庆金麟物业管理有限公司董事长。委托代理人钟洪波，男，重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市渝中区。委托代理人张正义，男，重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市大渡口区。被告伍修川，男，1964年9月27日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告刘维英(系伍修川之妻)，女，1971年01月10日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告伍浩(系伍修川之子)，男，1995年5月31日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告伍某(系伍修川之女)，女，1997年12月15日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。法定代理人伍修川，男，1964年9月27日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆金麟物业管理有限公司（以下简称金麟物业公司）与被告伍修川、刘维英、伍浩、伍某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法由代理审判员陈庆忠独任审判，适用简易程序于2014年9月12日、10月31日公开开庭进行了审理。原告金麟物业公司的委托代理人钟洪波，被告伍修川到庭参加诉讼。被告刘维英、伍浩经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金麟物业公司诉称，被告伍修川入住重庆市沙坪坝区康家路，并与原告签订《前期物业服务协议》，协议签订后，原告按约提供物业服务，但四被告自2013年7月起至今未交纳物业服务费及公共能耗费，原告多次催收，被告仍拒不支付。现原告诉至法院，请求判令被告支付原告2013年7月至2014年7月期间的物业服务费239.46元（18.42元/月*13个月）、2013年7月至2014年7月的公共能耗费130元（10元/月*13个月），并支付从物业服务费欠费后次月1号起，每日按欠费金额的千分之三累计计算至2014年7月31日止的滞纳金。被告伍修川、伍某辩称，从2013年7月没有交纳物业管理费属实；原告起诉应当只起诉被告伍修川，不应当起诉被告刘维英、伍浩、伍某。被告没有交纳的原因是被告物业服务不到位，具体有，一、原告私自拆走电梯空调，并未经过业主同意；二、原告存在人情执法，对关系好的少收钱，关系不好的多收钱，收钱后也不出具发票；三、消防箱内无水枪等设施；四、原告变更了物业管理用房的性质，是否经过相关部门审批没有告诉业主；五、原告私自扣押产权证；六、安保责任不到位，小区外人员随意进入小区，乱贴广告等；七、不认可滞纳金，因为未交费是由原告造成的，其次滞纳金的计算标准过高，如果被告违约，请法院依法调整该标准。被告刘维英、伍浩未答辩。经审理查明，2011年9月14日，被告伍修川（乙方）与重庆大学城城区建设委员会（甲方）签订《定点回购房安置住房协议》，约定，乙方选择定点回购房安置住房方式，乙方现有在籍农转非人员4人（伍修川（户主）、刘维英、伍浩、伍某），乙方农转非住房安置对象按30平方米/，应享受安置面积为120平方米。2012年2月29日，被告伍修川（乙方）与重庆大学城城区建设委员会（甲方）签订《重庆市大学城拆迁还房安置协议书》2份，约定，甲方安置给乙方坐落于重庆市沙坪坝区曾家镇房屋两套。该房屋产权手续尚未办理。原告为二级资质物业服务企业。重庆市沙坪坝区曾家镇第×号房屋套内面积29.34元，建筑面积36.83平方米。“麒雅·中央花园”小区迄今尚未成立业主委员会。原告（乙方）与重庆市沙坪坝区房地产开发总公司（甲方）签订有《麒雅·中央花园前期物业服务合同》，约定由原告为“麒雅·中央花园”小区进行前期物业服务。合同第三条约定公共性物业服务的主要内容为：1，物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管理的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、协助公共秩序维护、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。第四条约定本物业管理区域的物业服务收费为包干制，住宅：1.20元／月•平方米（含电梯费）。第五条约定业主共用部分、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，乙方应向业主分摊计收。公共部分水电费、设施设备专用变压器产生的电损和力调费、发电机产生的柴油能耗费以及公共电梯动力用电电费单价随国家政策增加的电费由全体业主据实分摊。第六条约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的住宅、商业、幼儿园物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。已出售的房屋自开发公司通知交房之日起交纳物业服务费，业主的空置房，经物管企业与业主双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主交纳50%的物业服务费。房屋从装修之日起再无空置费，物管费按收费标准的100%缴纳。物业的服务费用按月交纳，各业主应在每月前十日内履行交费义务。业主未按时足额交纳物业服务费的，物业公司按每日3‰的标准收取滞纳金。业主、使用人违反本规约、前期物业服务合同的约定，不交纳物管费、水费、电费，拖欠费用3个月（时间长度）以上的，物业服务公司有权向违约方提起诉讼。物业管理服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在乙方收费通知书规定时间内履行交纳义务。合同第十五条约定本合同期限为叁年，自“麒雅·中央花园”接房之后起至叁年后止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第十六条约定合同到期，业主委员会未成立，甲、乙双方没有异议，则本合同继续有效。甲、乙双方其中有一方有异议：甲乙双方应在合同期届满后一个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同。合同第二十一条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还就甲乙双方的具体权利义务、物业管理用房等进行了约定，并以附件形式约定了具体的物业服务标准。合同落款处甲方为重庆市沙坪坝区房地产开发总公司印章，乙方为原告印章。合同未注明签订日期。2011年12月23日，重庆市物价局渝【2011】460号文件《关于确定建工·太阳公馆等物业服务收费标准的通知》载明:“各物业的公共服务收费项目及标准详见附表；附表中备注为试行标准的，在试行期间，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施等完善后，物业服务企业应及时向我局申报物业服务正式收费标准。”附表中载明的“麒雅·中央花园”小区的住宅公共服务费试行标准为0.80元/月/平方米。电梯费另行计算。2012年3月31日，原告（甲方）与被告伍修川（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议载明：乙方房屋情况：曾福路22号；物业名称：“麒雅·中央花园”；物业类型：住宅；坐落位置×号；建筑面积36.83平方米。约定甲方的物业服务内容包括：一、房屋共有部位的维修和管理；二、房屋共有设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序和安全防范；五、交通秩序与车辆停放；六、景观绿化管理；七、房屋共有部位、共有设施设备的小修和急修服务。关于物业服务费用的约定：一、乙方交纳费用时间为大学城建委会通知接房之日起计算；二、物业管理费的收费标准根据乙方所购房屋的建筑面积，住宅按0.5元/平方米/月标准计收；三、公共能耗费按10元／户/月标准计收。业主不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳物业服务费的，物管公司有权要求乙方补交，并从逾期之日起按3‰日的标准收取滞纳金。无故不交纳物管费、水费、电费，拖欠费用3个月以上的，物管公司有权停止对该业主的物业服务或向违约业主提起诉讼。乙方应于每月15日前主动到甲方收款处缴清当月应缴纳的各项费用。协议还约定了双方的权利义务、有偿服务费用、专用维修基金的管理和使用等内容。合同落款处甲方有原告印章，乙方有被告伍修川签字。2014年5月22日，重庆市公安局沙坪坝分局曾家派出所出具出警记录一份，载明，2013年7月19日下午17时许，我所接匿名群众报称，在曾家麒雅中央花园与物业发生纠纷，民警接警后到麒雅中央花园D区，小区业主称物管将电梯机房内的空调拆走，业主聚集在小区门口准备找物管理论，民警联系物管，物管称对空调进行维修，民警已联系政府及社区工作人员，对小区业主做好解释工作。2014年7月19日，重庆市沙坪坝区曾家镇五里社区居民委员会出具证明一份，载明，2013年7月19日，五里社区中央花园小区部分居民与金麟物业麒雅中央花园物管发生纠纷，社区居委会积极介入，了解到：该物业称对电梯空调进行维修，因此拆除了原电梯机房空调，而居民不予认同是维修而是移作他用，双方发生激烈争执，在曾家镇政府、派出所、居委会的协调下，金麟物业于2013年7月24日对拆除的电梯机房空调进行了重新购置安装。2014年7月24日，原告通过上门张贴的方式向被告伍修川进行了物业服务费（含公共能耗费）书面催收。庭审中，被告抗辩其不缴纳物管费的理由主要有，一、原告在2013年7月19日私自拆走电梯空调，并未经过业主同意，但认可原告在2013年7月24日就将空调陆续重新进行了安装；二、原告存在人情执法，对关系好的少收钱，关系不好的多收钱，收钱后也不出具发票；三、消防箱内无水枪等设施；四、原告变更了物业管理用房的性质，是否经过相关部门审批没有告诉业主；五、原告私自扣押产权证；六、安保责任不到位，小区外人员随意进入小区，乱贴广告等。原告对被告的上述抗辩意见认为，物管公司拆卸空调是进行日常维护，维护后已将空调重新安装完毕；小区配备了消防设施，岗亭都配置了消防器材，部分楼层是因为丢失了才没有消防器材。原告对小区进行了日常维护，被告应当交纳物业服务费及能耗费。审理中，原告表示其起诉的依据是与建设单位签订的前期物业服务合同，以及与业主签订的前期物业服务协议，若两者内容存有冲突，应以与业主签订的前期物业服务协议为准。被告认为原告物业服务不到位，有充足的抗辩理由。被告刘维英、伍浩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。上述事实，有原告举示的拆迁安置协议、前期物业服务合同、前期物业服务协议、催收通知、物价局文件、原告的资质证书以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。就本案争议焦点，本院论证如下：对物业服务费的承担主体问题，根据国务院《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，虽然涉案房屋并未办理产权手续，但根据征地拆迁协议的内容，可以确定四被告在房屋中均享有有相应的份额，应当支付物业服务费及能耗费。对被告差欠原告物管费和能耗费数额问题，本院认为，被告在答辩中对从2013年7月至今没有交纳物管费及能耗费的事实予以认可，本院予以确认。根据原告与被告签的物业服务协议，被告每月应当向原告交纳的物业服务费为18.42元（36.83平方米×0.5元/平方米）、能耗费10元，故对被告从2013年7月至2014年7月尚欠原告物业服务费为239.46元、能耗费130元的事实，本院予以确认。对于被告拒绝交费的抗辩理由能否成立的问题。本院认为，被告提出的抗辩理由主要有：原告私自拆卸空调，收取物管费后没有开具收据，人情执法，小区安保、消防设施不到位，扣押业主产权证，存在乱贴广告等情况。本院认为被告的上述抗辩意见均不能成立。首先，根据谁主张、谁举证的原则，被告应当对其抗辩意见提供证据予以证明，现其并未提供足够的证据证明上述抗辩事实存在，应当承担举证不能的法律后果；其次，即使抗辩中陈述的部分事实存在，是否扣押产权证、人情执法等情况与拒交物业费缺乏法律上的关联性；再次，原告拆卸的空调也在几日之内全部安装完毕，被告并不能以此拒交物业费，对于原告是否扣押产权证及开具收据的问题，被告可以向原告要求履行或另案起诉解决。最后，对于消防设施丢失的问题，本院认为，原告作为物业服务企业，已对小区进行了一定的管理和日常的维护，被告就应当交纳相应的物业服务费，如业主均因小区设施丢失拒交物管费，不仅不利于小区日常的管理、维护，更可能导致较多的社会矛盾。故对被告关于消防设施丢失拒交物管费的抗辩，因系另一法律关系，本院不予支持。综上，原告服务小区的物业服务费已经由物价局核定，并签订前期物业服务合同所确认，原告已对小区进行了一定的管理和日常的维护，被告就应当交纳相应的物业服务费，如业主均因小区的一些管理瑕疵而拒交物业服务费，不利于小区日常的管理、维护，但可以向原告提出意见予以整改。综上，原告仅按照每平方米0.5元/月收取物业服务费，已低于一般的收费标准，被告的抗辩均不能成为其拒交物业服务费及能耗费的理由，被告应当按时足额交纳相应费用。原告作为物业服务企业应当对小区设施进行妥善保管，对丢失的消防器材应当尽快补足。关于被告是否应当支付物业服务费滞纳金的问题。原被告签订的《前期物业服务协议》约定被告应于每月15日前主动到原告收款处交清当月应交纳的各项费用。原告与建设单位签订的前期物业服务合同约定业主应在每月前十日内履行交费义务。本院认为，原、被告之间的前期物业服务协议是对双方权利义务的进一步明确化、具体化，且前期物业服务协议约定交费期间更为宽泛，原告对此亦表示确认，因原告仅要求从次月1日开始计算滞纳金，系原告对其权利的处分，本院予以准许。被告未按约支付物业服务费，应当依照合同约定承担违约责任。被告在庭审中抗辩合同约定的每日0.3%的标准计算滞纳金过分高于原告的损失，要求本院予以调整，本院认为这一抗辩成立，故依法将滞纳金的计算标准调整为欠费期间按中国人民银行同期贷款利率的130%。被告刘维英、伍浩经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃辩论、举证、质证的权利，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告伍修川、刘维英、伍浩、伍某于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆金麟物业管理有限公司2013年7月至2014年7月期间的物业服务费239.46元、2013年7月至2014年7月期间的公摊费130元，合计369.46元，并向原告支付以当月应付物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%从次月的第一日起至2014年7月31日止的滞纳金。二、驳回原告重庆金麟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告伍修川、刘维英、伍浩、伍某负担，此款限被告伍修川、刘维英、伍浩、伍某于本判决生效后立即给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。代理审判员  陈庆忠二〇一四年十一月一日书 记 员  吴少华