北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第12835号
原告：东方银座广场有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号。
法定代表人：潘苏，董事长。
委托代理人：王晓燕，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托代理人：郑欣，北京市浩天信和律师事务所律师。
被告：北京市奇高电玩城，住所地北京市东城区东直门外大街**号东方银座*座地下*层**号。
投资人：杨岳高，经理。
委托代理人：杨亦其，男，1972年8月30日出生，该单位职员。
原告东方银座广场有限公司与被告北京市奇高电玩城房屋租赁合同合同纠纷一案，本院于2013年9月11日立案受理，依法由代理审判员杨志彤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东方银座广场有限公司的委托代理人王晓燕，被告北京市奇高电玩城的委托代理人杨亦其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方银座广场有限公司诉称：2012年2月15日，原告与杨岳高订立房屋租赁合同，约定杨岳高向原告承租位于北京市东城区X街X号地下室的房屋（以下简称涉案房产），用于经营电玩城。2012年12月4日，上述租赁合同的承租方变更为被告北京市奇高电玩城。但被告欠付2013年2月15日至8月14日的房租至今未付。2013年6月9日，原告向被告送达解约通知函。原告认为，被告欠付租金的行为构成违约，故诉至法院，要求确认房屋租赁合同及补充协议于2013年6月9日解除，要求被告支付2013年2月15日至6月9日的房租504282元，免租期租金1382202.74元，逾期支付租金的滞纳金148027.22元，2013年6月10日至8月20日的逾期交房违约金1503569.34元，被告违约导致合同解除的违约金1325610元，并要求判令被告已经支付的履约保证金643500元归原告所有。
被告北京市奇高电玩城辩称：原告所述双方订立合同的情况属实。被告已经付清2012年2月15日至5月14日的租金，2013年5月15日至8月14日的租金支付了150000元，余款尚未支付。2013年6月9日，被告收到了原告发出的解约通知函。2013年7月21日，原告将涉案房屋的房门封堵。同年8月21日，原告将涉案房屋内的全部设备搬走，当时双方说的是以这些设备抵债，双方债权债务结清。被告认为，涉案房屋不是商业用房，是自行车棚，原告提供的租赁标的物性质有问题，因此不同意支付欠付租金、免租期租金、逾期支付租金的滞纳金、解除合同的违约金，不同意履约保证金归原告所有；因为原告早已将涉案房屋的房门封堵，故不存在逾期腾房的问题，不同意支付逾期腾房的违约金。被告同意确认租赁合同、补充协议于2013年6月9日解除。
经审理查明：原告是涉案房屋的产权人。2012年2月15日，原告与杨岳高订立房屋租赁合同，约定杨岳高向原告承租位于北京市东城区东X街X号地下室的房屋（以下简称涉案房产），用于经营电玩城。合同期限自2012年2月15日至2017年2月14日，免租期70天，首年房租每月214500元，房租为季付。合同第五条第3项约定，”承租人确认并同意出租人向承租人提供70天的免租期是基于承租人全面履行本合同义务，......在租赁期内如承租人逾期支付租金......，则承租人不享受前述70天的免租期”。合同第八条第2项约定，”如租赁期限内承租人违反约定单方解除本合同或由于承租人违约导致出租人提前解除本合同的，承租人应承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时承租人还应当承担本合同第十九条第3款所约定的违约责任及第十九条第6款约定的支付滞纳金的违约责任”。合同第十四条第1项第4款约定，”在承租人出现以下情况中的任何一项时，出租人有权解除本合同，但应提前10日通知承租人。......（4）承租人拖欠缴纳的租金额累计超过壹个月（含壹个月）的”。合同第十五条第3项约定，”本合同终止或解除后，承租人应在叁日内无条件将租赁标的交回出租人”。合同第十六条第5项约定，”如承租人逾期交还符合本合同约定条件的租赁标的，则每逾期一日影响出租人支付当年日租金标准3倍的违约金”。合同第十九条第6项约定，”承租人逾期支付租金及相关费用的，则每逾期一日应向出租人支付逾期未支付租金千分之一的滞纳金”。同年10月10日，原告与杨岳高订立补充协议，将免租期又延长126天，并约定免租期是基于杨岳高履行合同义务下的优惠，如杨岳高违反合同义务，原告有权要求杨岳高补交免租期租金，且杨岳高须承担租赁合同约定的违约责任。同年12月4日，被告向原告申请将前述房屋租赁关系中的承租人变更为己方。
因被告欠付租金，2013年4月1日，原告向被告送达紧急付款通知书，载明被告欠付2013年2月15日至5月14日的房屋租金530334.05元。2013年6月9日，原告向被告送达解约通知函。2013年8月21日，原、被告共同清点了涉案房屋内的机器设备，被告员工在该清单上手写了”双方只清点了物品数量”的字样。关于被告已经付清2013年2月15日至5月14日的租金并支付了5月15日至8月14日租金的一部分的问题，被告未出示相关证据。关于2013年8月21日原告将涉案房屋内设备搬走的问题，原告自称系暂时保管，被告则认为是抵债，双方均未就此出示相关证据。
另，被告在庭审中表示双方合同约定的违约金标准过高，申请法院予以调整。
以上事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、补充协议、租赁合同使用人变更、紧急付款通知书、解约通知函、快递单据、物品清单、产权证等在案佐证。
本院认为：被告认为涉案房屋不符合合同约定的使用目的，但客观上被告在此办理了个人独资企业营业执照并实际经营，因此，被告的该项意见缺乏依据，本院不予采信。房屋租赁合同和补充协议是原告与杨岳高的真实意思表示，合法有效。后经原告同意，房屋租赁合同关系中的承租人变更为本案被告，故原、被告均应当履行房屋租赁合同及补充协议。因双方均认可房屋租赁合同和补充协议于2013年6月9日解除，对此本院予以确认。被告自称2013年8月21日原告搬走设备是为了抵债、双方已经两清，但无相关证据，故对被告的该项意见，本院不予采信。关于欠付租金的问题，被告虽辩称业已支付2013年2月15日至5月14日的全部租金和5月15日至8月14日的部分租金，但未出示相关证据，故对其意见本院不予采信。原告要求被告支付2013年2月15日至6月9日的欠付房屋租金，理由正当，本院予以支持。又因合同约定如有欠付租金则免租期取消，故被告应当支付原告免租期的房屋租金。关于7月21日原告是否将涉案房屋房门封堵的问题，原告对此予以否认，被告未出示相关证据，故本院对此不予采信，2013年8月21日为被告向原告腾房之日。此外，履约保证金的性质为保障合同的顺利履行，在被告违约时，履约保证金为其违约责任承担方式。但原告主张的解除合同违约金、欠付租金滞纳金亦为被告的违约责任承担方式，与履约保证金有重复之处，而履约保证金已足以弥补被告违约给原告造成的经济损失，现被告以违约金标准过高为由请求法院予以适当减少，理由正当，本院比照法律对于违约金的相关规定予以调整。又，房屋租赁合同解除后，被告应当依照该合同的约定在十日内将涉案房屋交还原告，因被告未按期交房，该行为亦构成违约，被告应就此承担相应的违约责任，但合同约定的违约金标准过高，现被告以违约金标准过高为由请求法院予以适当减少，理由正当，本院比照法律对于违约金的相关规定予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十九条规定，判决如下：
一、原告东方银座广场有限公司与被告北京市奇高电玩城订立的《房屋租赁合同》及《补充协议》于二〇一三年六月九日解除；
二、被告北京市奇高电玩城于本判决生效后十日内支付原告东方银座广场有限公司二〇一三年二月十五日至六月九日的房屋租金五十万四千二百八十二元；
三、被告北京市奇高电玩城于本判决生效后十日内支付原告东方银座广场有限公司免租期租金一百三十八万二千二百〇二元七角四分；
四、被告北京市奇高电玩城于本判决生效后十日内支付原告东方银座广场有限公司逾期交房的违约金五十万一千一百八十九元七角八分；
五、被告北京市奇高电玩城向原告东方银座广场有限公司支付的履约保证金六十四万三千五百元归原告东方银座广场有限公司所有；
六、驳回原告东方银座广场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22855元，由原告东方银座广场有限公司负担8611元，被告北京市奇高电玩城负担14244元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 杨志彤
二〇一三年十一月二十九日
书 记 员 王 亮