广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)佛中法民一终字第552号上诉人（原审原告）广东西樵商贸广场有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人刘永基，总经理。委托代理人邓凯涛，广东创誉律师事务所律师。委托代理人黎润芬，广东创誉律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）周亚妹，女，汉族，1980年8月22日出生，住广东省茂名市茂港区。委托代理人ＸＸ，广东国慧律师事务所律师。委托代理人叶永亮，男，汉族，1990年4月19日出生，住广东省佛山市南海区。上诉人广东西樵商贸广场有限公司（以下简称商贸公司）、周亚妹因租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第790号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，作出如下判决：一、确认商贸公司与周亚妹于2011年4月22日签订《商铺租赁合同》于2013年3月25日解除；二、周亚妹应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金24694.5元予商贸公司；三、驳回商贸公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1921.71元，由商贸公司负担1713.03元，周亚妹负担208.68元。上诉人商贸公司上诉提出：商贸公司与周亚妹签订《商铺租赁合同》是经双方磋商后自愿达成的，合同中对双方的权利义务均作出约定，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。依照合同第7.4条和第9.3条“乙方拖欠甲方租金视为违约。每逾期一天按拖欠金额1%支付滞纳金（即违约金），甲方有权单方面立即解除合同，乙方所交保证金不予退还”等规定，因周亚妹长期拖欠租金，已构成违约，理应依照合同约定向商贸公司支付相应的滞纳金（即违约金）。商贸公司于起诉前通过有效通知方式（发函、公告等）要求周亚妹支付拖欠租金、违约金等，周亚妹仍拒绝支付，商贸公司诉请周亚妹支付延迟交租违约金，原审法院对此不予支持是不合理的。综上，请求二审法院依法判令：1.改判周亚妹立即向商贸公司支付违约金137037.09元（暂计至2013年6月22日，违约金按拖欠金额每日百分之一从拖欠之日起计至实际清偿之日止）；2.由周亚妹承担本案诉讼费。针对商贸公司的上诉，周亚妹答辩称：一、商贸公司违约在先，其请求周亚妹支付违约金显失公平。商贸公司在发放的宣传资料中列明大型户外电视、主题游乐园及商场四层功能分区等作为商场整体规划和配套设施，其内容具体确定，对周亚妹等众商家投资决定影响巨大，属于商贸公司作为出租方围绕租赁物提出的关联要约，但商场整体开业已超过一年，以上关联要约的内容都未实现，直接导致商场的经营环境、人气等急剧下降，商贸公司存在严重违约。二、《商铺租赁合同》第7.4条和第9.3条规定的违约条款，属于格式条款。从合同规定的违约条款内容来看，“每逾期一天按拖欠金额1%支付滞纳金”，该规定明显不合理，属于格式条款。合同签订之初商贸公司未向周亚妹释明，结果导致滞纳金的数额比租金高几倍，违反法律关于违约金不得超过本金20%之规定，故原审法院没有判令周亚妹支付违约金是合理的。三、商贸公司利用自己的经营优势于2013年1月31日断水断电，其已经无法提供正常使用的商铺给承租人。实际上周亚妹在2013年2月份已经打算搬走，但商贸公司不出具放行条，导致周亚妹无法自行搬离，至2013年3月份，所有商铺都已经人去楼空，周亚妹只能私自搬离。周亚妹无法正常使用涉案租赁物，因此无需交纳2013年2月、3月的租金。上诉人周亚妹上诉提出：一、原审法院认定事实不清，周亚妹无需支付租金。首先，2011年7月1日周亚妹与商贸公司签订《商铺租赁合同》，周亚妹承租雅乐居西樵大都会广场的店铺。由于商贸公司自身经营决策失误，导致各种配套设施不能按合同约定配备，导致大部分刚装修不久签约的租户纷纷撤离商铺。在此情况下，周亚妹和商场其他租户多次与商贸公司协商并提出免租才能继续经营，否则双方立刻解除合同并要求商贸公司承担装修费、物料等费用损失；商贸公司向周亚妹承诺免除租赁费，并要求周亚妹提交《免租申请书》，在周亚妹承租该商铺直至搬离期间，商贸公司从未向周亚妹主张过租赁费，应当视为商贸公司对免除租赁费用的默认。其次，商贸公司为了改变经营模式，于2013年1月停电，迫使周亚妹及其他众商户搬出商场，原审法院认定该事实却不认定商贸公司该行为是主动解除合同，反而认定合同是在2013年3月25日解除，该事实认定有误。再次，商贸公司从2012年9月起将一楼主要通道关闭并堵住，顾客不能从大门直接进入商场内部，该行为直接影响商场的客流，且与《商铺租赁合同》中附件平面图相悖。二、商贸公司并无按照合同要求履行义务，也未经周亚妹同意，擅自改变租赁物使用用途，严重影响周亚妹当时的经营环境，其行为已经构成根本违约。商贸公司向周亚妹发放的宣传资料中列明大型户外电视、主题游乐园及商场四层功能分区等作为商场整体规划和配套设施，其内容具体确定，且对租赁物使用价值及承租人的投资决定有较大影响，属于商贸公司作为出租方围绕租赁物提出的关联要约，应当自合同签订之日起对商贸公司有约束力，商贸公司应积极履行出租方提供配套设施及经营环境的义务。但是，商场整体开业已超过一年，商贸公司在原审中已承认大型户外电视、主题游乐园尚未设置、商场的功能分区未有所改变。在2012年9月13日开始，商贸公司私下把商场整个门面改变用途，招牌从原来的“雅居乐大都会广场”改为“雅居乐都荟天地销售中心”，从根本上改变了租赁物的使用用途。原审法院却认为其违约行为虽一定程度影响经营环境，但不足以影响承租人对涉讼商铺的使用经营，并未导致合同目的不能实现，这是错误的结论。原审法院完全可以亲自调取该证据，不应仅凭商贸公司一面之词而作出定论。商贸公司上述行为不仅影响周亚妹一家的经营状况，同样也影响几十家商铺的经营状况，导致商场人气、商业气氛日趋下降，致使周亚妹在签订合同后蒙受巨大的经济损失，周亚妹保留追究其违约责任的权利。此外，鉴于商贸公司违约在先，故周亚妹交纳的保证金应当冲抵租金。综上，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决第一、二项；2.改判周亚妹无需支付商贸公司的租金；3.由商贸公司承担一、二审诉讼费。针对周亚妹的上诉，商贸公司答辩称：一、原审法院认定周亚妹的租赁合同于2013年3月25日解除且交租至该日，是正确的。首先，周亚妹在原审庭审时确认其在2013年3月搬离租赁场所。其次，周亚妹主张商贸公司以停水停电的方式阻碍其使用商铺没有依据，商贸公司严格按照合同约定履行，不存在妨碍行为。再次，周亚妹提及租赁物的使用经营状况，该状况与承租人是否使用租赁物、返还租赁物的时间是不同的事实，与本案争议焦点没有任何关系，承租人应当对搬离商铺、返还租赁物承担举证责任，但周亚妹对此没有提供证据证实。此外，合同须以通知方式或者双方达成协议才能解除，周亚妹没有通知解除合同，也没有与商贸公司达成解除协议，故原审法院认定2013年3月25日合同解除是正确的，周亚妹应当按照合同约定交纳租金。二、周亚妹主张的装修费、物料费损失，不管是否存在，该损失不应由商贸公司承担。在租赁期间，周亚妹自行搬离租赁场所，放弃对商铺的承租权，意味着其对商铺的投入自行放弃，因此装修费和物料费损失并非商贸公司违约造成。此外，损失与否属于合同请求权的范畴，不能作为拒绝交付租金的抗辩理由，周亚妹拒绝交付租金没有依据。三、合同签订前，商贸公司向公众发放的宣传资料不属于关联要约。宣传资料是向不特定的公众发放的，只表明对未来的一种发展意向，按照常理以及一般人的分析均可以推断，其内容属于未来的一种规划，具有不确定性。虽然宣传资料列明了规划的内容，但没有明确相应配套设施的建成时间，故不应将宣传资料所载的信息理解为合同签订时或者签订后商贸公司应按照规划完成的内容，该资料并不属于双方的合同条款，对商贸公司没有约束力，不能作为合同依据。四、租金是否逾期交付或足额交付，是作为应否支付违约金的唯一理由，周亚妹以商贸公司发放的宣传资料所列的配套设施没有完善为由拒绝支付违约金，是不能成立的。如果按原审法院的逻辑，宣传资料所列的规划设施完善是一项权利，该权利受到侵犯，应该是一项独立的请求权，而不能作为拒绝交付租金的抗辩理由，周亚妹仍应按照合同约定足额支付违约金。综上，请求二审法院驳回周亚妹的上诉请求。上诉人商贸公司在二审期间未向本院提交新的证据。上诉人周亚妹在二审期间向本院提交如下证据：欠费明细表一份，用以证明双方之间的租赁合同于2013年1月底解除，从水电明细表可知，周亚妹在2013年2月基本没有使用涉案租赁物。针对周亚妹提交的证据，商贸公司质证认为：对该证据的真实性无异议，但该证据无法证明2013年2月至3月周亚妹没有使用涉案商铺，商铺使用人是周亚妹，其可以调整用电度数，该证据不能作为周亚妹拒交租金的依据。本院经审查认为，上述证据仅能证明物业管理公司追讨欠费的情况，但不足以证明商贸公司在2013年1月对涉案商铺实施断水断电的行为，也不足以证明周亚妹与商贸公司在2013年1月解除合同并办理相关手续，故本院对周亚妹拟证明的内容不予确认。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案的上诉争议焦点系：1.周亚妹是否具备足够的抗辩事由拒交租金？2.周亚妹是否应向商贸公司支付迟延交租的违约金？关于周亚妹是否具备足够的抗辩事由拒交租金的问题。原审庭审中，周亚妹承认在2013年3月中旬搬离涉案商铺，商贸公司则认为搬离时间是2013年3月25日并以此作为合同解除时间，由于周亚妹未能提供充足证据证明其搬离时间，故原审法院根据双方的陈述及案件实际情况认定双方签订的《商铺租赁合同》于2013年3月25日解除，并无不当，本院予以支持。周亚妹主张商贸公司实施停水停电的行为并导致双方的合同于2013年1月解除，但未能提供充足证据证明商贸公司实施了侵权行为，也未能提供充足证据证明双方达成提前解除合同的合意，故本院对周亚妹的上述主张不予采纳。周亚妹提出商贸公司因没有依约在商场配备各种设施故同意免交租金，但其未能提供充足证据证明商贸公司同意免交整个租期的租金，故本院对周亚妹的上述主张不予支持。关于商贸公司是否构成根本违约的问题。根据查明的事实可知，商贸公司向周亚妹发放的宣传资料中载明商场设置大型户外电视、主题游乐场及四层功能分区等事项，上述内容具体明确，对租赁物的整体使用、价值实现以及商家是否承租商铺、如何投资经营均具有较大影响，故上述内容应对出租方即商贸公司具有约束力，合同签订后商贸公司应及时提供配套设施以使租户在良好的商业环境中经营商铺。事实上，商场整体开业已超过一年，但有关设施如大型户外电视、主题游乐园均未设置，商场的功能分区亦有所改变，故商贸公司未能履行其义务，已构成违约。由于配套设施、商场分区等属于商铺经营环境的客观因素，并非商铺自身的问题，故上述因素在一定程度会影响商铺的营业效果，但不足以影响商铺的正常使用，故商贸公司的行为不属于根本违约，周亚妹以此为由拒交租金，理据不足，本院不予支持。综上，周亚妹不具备足够的抗辩事由拒交租金，本院对其上诉请求不予支持。关于周亚妹是否应向商贸公司支付迟延交租的违约金的问题。本案中，周亚妹长时间未能依约交纳租金，已构成违约。根据租赁合同的约定，承租人拖欠租金达30天以上的，出租人有权没收保证金，故周亚妹主张以保证金冲抵租金的意见，理据不足，本院不予支持。商贸公司要求周亚妹支付迟延交租的违约金，由于商贸公司未能全面提供商场配套设施亦构成违约，该行为与周亚妹拖欠租金的过错程度相当，综合考虑双方的违约程度、损害后果以及案件的实际情况，结合商贸公司已实际没收保证金的事实，根据公平合理的原则，原审法院认定周亚妹逾期交租造成的损失与商贸公司未能全面提供配套设施导致的损失由双方各自承担，并无不当，本院予以支持。因此，商贸公司要求周亚妹支付迟延交租的违约金，理据不足，本院不予支持。综上，商贸公司与周亚妹的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3458.10元，由上诉人广东西樵商贸广场有限公司负担3040.74元，上诉人周亚妹负担417.36元。本判决为终审判决。审 判 长  周 珊代理审判员  王志恒代理审判员  安 静二〇一四年三月十九日书 记 员  梁丽萍