北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第18214号
原告北京万恒永泰投资管理有限公司，住所地北京市大兴区采育镇东大街8号155室。
法定代表人舒学文，董事长。
委托代理人王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。
被告景晓澎，男，1969年9月7日出生。
第三人北京国瑞嘉物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号。
法定代表人刘洋，董事长。
委托代理人郑捷，女，1971年12月21日出生。
原告北京万恒永泰投资管理有限公司（以下简称万恒永泰公司）与被告景晓澎，第三人北京国瑞嘉物业管理有限公司（以下简称国瑞嘉物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员付强独任审判，公开开庭进行了审理。原告万恒永泰公司的委托代理人王宏涛，被告景晓澎，第三人国瑞嘉物业公司的委托代理人郑捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万恒永泰公司诉称：2005年5月31日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告景晓澎购买原告开发的商品房一套，并约定了房屋总价、支付方式、逾期付款的责任。合同签订后，原告依约履行了合同，向被告交付了涉案房屋，但被告未如约向原告支付涉案房屋的任何款项，且恶意拖延支付相关款项持续已逾9年。2014年7月30日，原告委托律师向被告发送《关于要求立即履行〈商品房买卖合同〉的律师函》并要求被告采取补救措施并在限定日期内及时履行相关合同义务，但未获被告任何积极回应。现原告诉至法院，要求解除原告与被告于2005年5月31日签订的买卖位于北京市丰台区小屯路108号万恒家园8号楼8-4-×室房屋的《商品房买卖合同》。
被告景晓澎辩称：不同意原告的诉讼请求，涉案房屋是原告聘请我时答应给予我的，而且原告的诉讼请求也超过了诉讼时效和除斥期间，因此请求驳回原告的诉讼请求。
第三人国瑞嘉物业公司述称：我公司于2002年7月11日成立，并与原告万恒永泰公司和北京紫都置业发展集团有限公司系关联企业。针对本案我公司认为：1、《聘任协议书》第三条“薪酬与福利待遇”第2款“住房”条款系我公司根据集团公司的指令与其协商，并由集团公司与其另行签订合同予以确认；2、我公司获悉，原告万恒永泰公司已经与其另行签订了购房合同，具体权利义务以其签约内容为准；3、我公司与贵院受理的前述案件和涉案房产无直接法律关系，且无独立请求权，不应作为案件的当事人出庭应诉，亦不是适格的当事人。
经审理查明：2005年，北京万恒永泰房地产开发有限公司（现公司名称为原告万恒永泰公司）与被告景晓澎签订《商品房买卖合同》，约定被告景晓澎购买位于北京市丰台区万恒家园8号楼8-4-×号的房屋，建筑面积126.77平方米，购房款542576元。合同约定：第六条付款方式及期限，买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国建设银行或住房公积金管理机构借款支付。第十条逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止。买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2006年7月1日，原告万恒永泰公司向被告景晓澎交付了涉案房产。
2008年1月14日，北京万恒永泰房地产开发有限公司变更名称为北京万恒永泰投资管理有限公司。
2014年7月26日，原告万恒永泰公司向被告景晓澎发出《关于要求立即履行〈商品房买卖合同〉的律师函》，大意为被告景晓澎违反合同约定未向原告万恒永泰公司支付房款，要求被告景晓澎按合同约定支付房款及违约金，如收到律师函7日内未回应原告万恒永泰公司将向法院起诉解除合同。2014年8月1日，被告景晓澎收到该律师函。
另查，被告景晓澎与第三人国瑞嘉物业公司签订《聘任协议书》，约定第三人国瑞嘉物业公司聘任被告景晓澎作为该公司总经理，协议有效期为2004年7月1日至2014年6月30日止，载明：第三条薪酬与福利待遇，1、薪酬：（1）年薪12万，其中月薪，基本工资1500元/月，岗位工资4500元/月，补贴1000元/月，年终奖（不含分红）36000元/年。（3）受聘人任职期间年终享受百分之十干股分红。2、住房：董事会优惠补偿售给受聘方景晓澎产权房一套，以公司规定骨干优惠办法执行，位置位于万恒家园一期，面积不低于97平方米。此后，被告景晓澎开始在第三人国瑞嘉物业公司就职，2009年2月被告景晓澎从第三人国瑞嘉物业公司离职。
庭审中，原告万恒永泰公司、被告景晓澎、第三人国瑞嘉物业公司均认可原告万恒永泰公司、第三人国瑞嘉物业公司同属北京紫都置业发展集团有限公司的子公司，三家公司属于关联企业。
庭审中，原告万恒永泰公司、第三人国瑞嘉物业公司认为在原告万恒永泰公司与被告景晓澎签订《商品房买卖合同》时已对房价进行了优惠，但未向本院提供证据。被告景晓澎对此亦不予认可，并认为第三人国瑞嘉物业公司对其承诺的购房优惠体现在原告万恒永泰公司为其直接开具的首付款发票。被告景晓澎就此向本院提供首付款发票一张，原告万恒永泰公司认可该证据的真实性，但认为原告万恒永泰公司开具该发票是为了给公司筹措资金办理贷款。
庭审中，原告万恒永泰公司认为被告景晓澎应在接收涉案房屋时交付全部购房款，但被告景晓澎至今没有支付任何钱款，其向被告景晓澎交付房屋是因为被告景晓澎当时是集团员工，该公司在交房后以及被告景晓澎从第三人国瑞嘉物业公司离职后多次催促被告景晓澎，但未就此向本院提供证据。被告景晓澎对此不予认可，并认为首付款之外的房款其已经用第三人国瑞嘉物业公司应向其支付的分红、年终奖冲抵了，其中2004年利润90万元、2005年利润95万元、2006年利润80万元、2007年利润133万元、2008年利润81万元。被告景晓澎就此向本院提供12月收支明细表、2008年物业股东分红办法、第三人国瑞嘉物业公司的董事会会议决议、北京紫都置业发展集团有限公司董事会材料等证据。原告万恒永泰公司、第三人国瑞嘉物业公司认可上述证据的真实性，并认可第三人国瑞嘉物业公司未向其支付分红和年终奖，但认为双方并未就分红和年终奖冲抵房款一事达成一致意见。
上述事实，有《商品房买卖合同》、物业交接书、名称变更通知、《关于要求立即履行〈商品房买卖合同〉的律师函》、《聘任协议书》、发票、12月收支明细表、2008年物业股东分红办法、第三人国瑞嘉物业公司的董事会会议决议、北京紫都置业发展集团有限公司董事会材料及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：因原告万恒永泰公司、被告景晓澎、第三人国瑞嘉物业公司均认可原告万恒永泰公司、第三人国瑞嘉物业公司同属北京紫都置业发展集团有限公司的子公司，三家公司属于关联企业。同时参考第三人国瑞嘉物业公司与被告景晓澎签订《聘任协议书》的内容以及原告万恒永泰公司在未收取房款即向被告景晓澎履行房屋交付义务的情况，本院有理由相信在原告万恒永泰公司、被告景晓澎履行《商品房买卖合同》和第三人国瑞嘉物业公司、被告景晓澎履行《聘任协议书》时存在权利义务混同的情况。原告万恒永泰公司、第三人国瑞嘉物业公司主张在原告万恒永泰公司与被告景晓澎签订《商品房买卖合同》时已对房价进行了优惠，履行了《聘任协议书》中住房优惠的内容，但未向本院提供证据，被告景晓澎对此亦不予认可，本院对此难以采信。被告景晓澎主张第三人国瑞嘉物业公司对其承诺的购房优惠体现在原告万恒永泰公司为其直接开具的首付款发票，并就此提交了首付款发票的原件，原告万恒永泰公司对此不予认可，并认为开具该发票是为了给公司筹措资金办理贷款。对此本院认为，如按照原告万恒永泰公司的解释，原告万恒永泰公司仅需开具该发票，但无需将该发票交给被告景晓澎，同时在未能办理银行贷款后理应及时对该发票进行相应的处理，相反，原告万恒永泰公司却在被告景晓澎未支付该款项的情况下将该发票交给了被告景晓澎，且在此后未对该发票进行任何处理。原告万恒永泰公司的解释显然难以自圆其说，本院不予采信，被告景晓澎的主张符合常理，本院予以支持。对于剩余购房款的问题，被告景晓澎主张其已用分红和年终奖进行了冲抵，原告万恒永泰公司对其主张不予认可，并认为该公司一直在向被告景晓澎追讨购房款。本院认为，本案涉及的购房款金额较大，如原告万恒永泰公司确曾向被告景晓澎主张，理应具备相关证据，尤其是在被告景晓澎离职之后，更应注意证据留存问题，现原告万恒永泰公司却无法就此向本院提供证据，显然有违常理。而被告景晓澎从第三人国瑞嘉物业公司应得的分红和年终奖总金额确已超过了其应向原告万恒永泰公司支付的购房款，参考原告万恒永泰公司未能举证证明其在被告景晓澎离职后向其追讨购房款的事实，本院认为被告景晓澎的陈述较为可信。针对原告万恒永泰公司要求解除双方《商品房买卖合同》的诉讼请求，首先，庭审中原被告双方均对购房款支付问题进行了陈述，依据现有证据本院有理由相信被告景晓澎的陈述较为可信，同时双方当事人利益亦较为平衡。其次，即便无法确认被告景晓澎已经实际支付了全部购房款，亦应注意到原告万恒永泰公司的关联企业第三人国瑞嘉物业公司存在尚欠被告景晓澎的分红和年终奖的情况，此情形下解除双方《商品房买卖合同》对被告景晓澎一方显不公平。最后，按照原告万恒永泰公司的当庭陈述，被告景晓澎应向其支付购房款的时间为交房时，即2006年7月1日，此时被告景晓澎并未支付购房款既已构成违约，原告万恒永泰公司应及时行使权利，即便将被告景晓澎在第三人国瑞嘉物业公司任职的期间扣除，原告万恒永泰公司亦应在被告景晓澎离职后就其所称的违约行为及时行使权利，但原告万恒永泰公司却迟至2014年7月26日才向被告景晓澎发出律师函，此情形显已超过了主张购房款的诉讼时效和解除合同的除斥期间。综上，原告万恒永泰公司的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国公司法》第二百一十六条之规定，判决如下：
驳回原告北京万恒永泰投资管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费35元，由原告北京万恒永泰投资管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 付强
二〇一四年十二月二日
书 记 员 张欢