北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）海民初字第7094号
原告张羽，男，1976年5月1日出生。
委托代理人王淑焕，北京市中瑞律师事务所律师。
被告林梦，女，1958年2月28日出生，工作单位不详。
委托代理人刘惠来，北京市逢时律师事务所律师。
第三人杨者圣，男，1961年10月18日出生。
委托代理人张冲，北京市景运律师事务所律师。
原告张羽与被告林梦、第三人杨者圣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张羽及其委托代理人王淑焕与被告林梦委托代理人刘惠来、第三人杨者圣委托代理人张冲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张羽诉称，因被告林梦未及时归还第三人杨者圣的借款，杨者圣遂将林梦抵押的房屋（北京市海淀区上地东里四区5号楼5层3单元501号房屋，以下简称501号房屋）过户至自己名下。为赎回该房屋，林梦和杨者圣协商，由林梦出售该房屋，用所得房款偿还杨者圣的借款本息、损失等总计72万元，杨者圣在收款后将该房屋归还给林梦。就此，二人在2009年8月18日签订了协议书，张子芬作为林梦的保证人在该协议上签字。上述协议签订之后，林梦经人介绍找我购买501号房屋。我与林梦商定总房款110万元，签约当日付定金72万元，签约后15日内办理房屋过户手续，过户费用由林梦负担，过户后付清余款，同时我与林梦通知了第三人杨者圣，杨者圣称只要72万元进账，出差回京后随时可为我办理过户手续。2009年8月21日我与林梦按照上述约定在中介公司处签署了居间买卖合同。卖方是林梦和杨者圣，买方是我。当时杨者圣出差在外未能到场，合同由林梦签署。合同签订当日，我即按林梦和杨者圣要求将72万元存入杨者圣指定的民生银行账户，并约定等杨者圣回京后办理过户手续。但此后，林梦、杨者圣并未及时为我办理该房屋的过户手续。我多次联系林梦，其均已各种理由推脱。故现诉至法院，要求：1、林梦和杨者圣立即为我办理501号房屋的产权过户手续；2、林梦向我支付逾期过户违约金，自2009年9月6日起至实际过户完毕之日止，每日按照房款总额的万分之四计算；3、林梦承担本案诉讼费用。
被告林梦辩称，我为了偿还杨者圣的借款，与张羽签订了房屋买卖合同，签订合同当日，我与张羽一起将72万元转入杨者圣账户，完成了偿还债务的承诺。但是杨者圣至今没有归还房屋，所以我无法履行与张羽的房屋买卖合同。另外我与张羽所签的房屋买卖合同是无效的，因为签订合同时房屋已经过户至杨者圣名下，而杨者圣并没有在合同上签字；房屋买卖合同是2009年8月21日签订的，但是张羽在2012年起诉的，已经超过了诉讼时效。房屋买卖合同无法履行，我向张羽表达歉意，可以归还张羽72万元，支付从2009年8月21日到归还本金之日的利息，愿意承担本案诉讼费用。
第三人杨者圣辩称，第一，张羽与林梦所签订的居间买卖合同系无效合同，林梦不是501号房屋的所有权人，也未取得房屋所有权人杨者圣的授权，其无权代表杨者圣出售房屋。杨者圣也未参与居间买卖合同的洽谈，根本不知道张羽购买501号房屋的事宜，根据合同约定，合同应自三方签字盖章之日起生效，因此该合同尚未发生法律效力。第二，杨者圣并未收到张羽汇出的72万元购房定金，张羽的证据显示其将72万元汇给了赵淑芬，而赵淑芬并非杨者圣指定的收款人，赵淑芬也未将72万元交给杨者圣。第三，林梦未按期偿还杨者圣60万元借款，因此，杨者圣有权依据其与林梦签订的借款合同，将约定房屋过户至自己名下，并且有权拒绝将房屋重新过户至林梦名下。第四，张羽的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院驳回张羽的诉讼请求。
经审理查明，2009年5月27日，林梦在北京市国信公证处作出授权公证书，载明自2009年5月27日起，林梦全权委托艾晖看管林梦所有的501号房屋，并自2009年7月27日起，代表林梦全权办理该房屋的出租、过户、售卖、抵押、房屋所有权人变更、出售房产时的交税手续、出售房产时的物业交割手续、出售房产时涉及协助买方办理贷款手续等一切相关事宜。委托期限自2009年5月27日起至2010年5月26日止。
2009年5月28日，林梦向杨者圣借款，双方就此签订借款合同，约定林梦向杨者圣借款60万元，借款期限自2009年5月28日起至2009年7月27日止，林梦向杨者圣支付借款利息6万元；林梦用其拥有产权的501号房屋作为借款的还款担保，并将上述房产证原件、国有土地使用证原件、外销房买卖契约合同原件及房产证登记原件相符的身份证件（中国护照、日本长期居住证）复印件、签字并加盖私章的林梦授权委托书原件交杨者圣保管。林梦在借款期间不得将该借款担保房产进行房主变更、家庭财产分配、出资、转让及售卖；如林梦逾期未归还杨者圣全部借款及借款利息，杨者圣有权将林梦该担保房产通过林梦授权委托人艾晖办理过户手续，作为林梦抵还杨者圣借款及利息。
后因林梦未按期还款，501号房屋于2009年8月11日过户至杨者圣名下。
2009年8月18日，甲方杨者圣与乙方林梦签订协议书，约定：1、乙方承诺于2009年8月21日17：00之前向甲方指定的银行账户内汇入72万，作为偿还甲方的借款本金、利息、逾期还款罚息，补偿甲方办理抵押房屋过户所支付的契税、手续费、中介服务费；2、甲方同意在收到乙方汇入的72万元之后，配合乙方办理将501号房屋重新过户到乙方名下，乙方自愿承担房屋过户的全部税费；3、乙方承诺如果未按本协议第一条约定的期限全部付款，则在2009年8月21日17：00之前将501号房屋内的个人物品搬走，逾期视为放弃，甲方有权自行处置；4、乙方同意将501号房屋钥匙交由中间人张子芬保管，如乙方未按本协议第一条约定的期限付款，同意张子芬将该房屋钥匙直接交付甲方等。张子芬作为担保人在该协议上签字。
2009年8月21日，甲方杨者圣、林梦与乙方张羽、丙方北京上地房地产经纪有限公司签订居间买卖合同，约定，甲方自愿出售501号房屋，建筑面积125.15平方米，房屋所有权人姓名杨者圣、林梦，乙方对该房屋情况充分了解并实地看房后，对房屋现状无异议，自愿购买该房屋；甲乙双方同意该房屋出售价格为110万元，本合同签订当日乙方支付甲方购房定金72万元；如甲方签订本合同后不出售上述房屋，视为违约定金双倍返还乙方；甲乙双方如因一方违约给对方造成的经济损失由违约方承担全责；甲乙丙三方任何一方不按期办理付款手续、过户手续、房屋交验、物业交验手续的，或不按合同约定时间提供文件、资料、证件等致使本合同无法按期履行的，违约方每迟延一日，应按房价款总额的万分之四向另外两方支付违约金；本合同自三方签字盖章之日起生效。林梦、张羽及北京上地房地产经纪有限公司经纪人张雪松在该协议上签字，杨者圣未在该协议上签字。此外该协议还附有补充协议：1、2009年8月21日，乙方替甲方支付杨者圣72万（具体内容见林梦与杨者圣签订的协议书；72万元是乙方支付甲方的定金）；2、甲方林梦与杨者圣协商将该房产直接过户给乙方，甲方林梦承担过户所产生的所有费用；3、甲方在15日内与乙方办理产权过户手续（甲方将日本身份证放在乙方处由乙方保存；过户时间由甲方林梦与杨者圣协商后通知乙方）；4、双方办理过户手续后，甲方林梦方可离开北京，乙方将日本身份证归还甲方，剩余尾款38万元，乙方于办理完毕所有手续后支付甲方；5、甲方林梦与杨者圣协商予乙方的过户事宜，如甲方不能将上述房产过户给乙方，则视为违约，甲方应在30日内将乙方已支付的定金和违约金支付给乙方（违约金是定金的双倍）。
2009年8月21日，张羽将72万元通过中国民生银行存入赵淑芬（系艾晖之母）账户内。当日，林梦向张羽出具收条，载明其收到张羽购买501号房屋定金72万元。
庭审中，林梦认可在签订居间买卖合同时，杨者圣未向其授权出售501号房屋，但是称杨者圣是有同意售房的意思表示，只是没在合同上签字。对此林梦未向本院提交证据。
关于张羽为何向赵淑芬汇款，张羽称，林梦给艾晖打了电话（事后得知通话的是艾晖，当时以为是第三人），其按照被告和通电话的人指定的账户将购房定金汇过去。被告林梦称杨者圣委托艾晖告诉其把72万元汇给赵淑芬。对此杨者圣不予认可，称其从未委托艾晖收款，而艾晖是林梦向其借款时林梦的委托人。张羽、林梦均未向本院提交杨者圣委托艾晖收取购房款的证据。
在案件审理中，案外人艾晖至本院表示，其与杨者圣系多年好友，其了解林梦与杨者圣借款的事情；其朋友张子芬带着其同学林梦找到其，称林梦急需资金想要借款，后其帮着找好友杨者圣，杨者圣借给林梦钱并签订了借款合同，为保证借款资金安全，林梦将其名下501号房屋作为担保，并授权其作为全权代理人处理房屋事宜；因当时杨者圣资金周转不开，他与其商量以他向其借款方式先由其垫资借给林梦，并告诉其林梦还款时可以直接汇入其账户中，其表示同意，因其母亲使用资金，为方便，便将其母亲赵淑芬的银行卡号给了林梦；2009年6月8日，杨者圣后来资金回笼，已将上述借款向其偿还；后因林梦未按期还款，501号房屋过户至杨者圣名下；在过户之后林梦才与其联系，希望与杨者圣商谈宽限还款期限以及将房屋重新过户至林梦名下，后林梦与杨者圣在2009年8月18日签订协议书，约定林梦承诺于2009年8月21日17：00之前向杨者圣指定的银行账户汇入72万元，杨者圣同意在收到林梦汇入的款项后，配合林梦将房屋重新过户至林梦名下；2009年8月21日其母亲赵淑芬收到72万元汇款，但不知汇款人为谁；杨者圣对此不知情。
上述事实，有双方当事人陈述、居间买卖合同借款合同、公证授权委托书、汇款业务凭证、收条等证据在案佐证。
本院认为，本案中，林梦与张羽就诉争房屋签订的居间买卖合同时，林梦未经过房屋所有权人杨者圣的授权，该行为构成无权处分行为；该行为事后亦未得到杨者圣本人的追认，因此应当认定该处分行为无效。张羽在签订合同时，亦应尽到必要的审查注意义务，张羽在明知诉争房屋所有权人为杨者圣的情况下，其并未就杨者圣本人是否同意出售房屋、林梦是否有权代表杨者圣出售房屋尽到审慎的核查义务以及善意相对人的注意义务，因此张羽对此亦应承担相应责任。本案中关于诉争房屋的居间买卖合同因无权利人杨者圣的事后追认，也无处分人取得处分权的情形，故应属无效合同。现张羽要求林梦、杨者圣为其办理诉争房屋的产权过户手续以及要求林梦向其支付逾期过户违约金，于法无据，本院对此不予支持。对于张羽因合同无效后的财产返还以及追究无权处分人林梦的民事责任等事宜，其可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定判决如下：
驳回张羽全部诉讼请求。
案件受理费六千九百一十元（张羽已预交三千四百五十五元），由林梦负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费六千九百一十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 ＸＸ鸽
人民陪审员 郑东涛
人民陪审员 刘长生
二〇一三年十月二十九日
书 记 员 张金慧