湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00123号
上诉人（原审被告）徐福鹏。
上诉人（原审被告）徐永骏。
上诉人（原审被告）徐永慧。
三上诉人的共同委托代理人王怡珩，湖北山河律师事务所律师。代理权限：一般代理，代收法律文书。
被上诉人（原审原告）修海英。
被上诉人（原审原告）范卫兴
二被上诉人的共同委托代理人全真，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人徐福鹏、徐永骏、徐永慧因与被上诉人修海英、范卫兴房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院于2014年12月11日作出的（2014）鄂襄城民二初字第00584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员陈瑞芳、代理审判员余以祥参加的合议庭，并于2015年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人徐福鹏、徐永骏、徐永慧的共同委托代理人王怡珩，被上诉人修海英、范卫兴的共同委托代理人全真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
修海英、范卫兴原审中诉称：2004年，修海英、范卫兴通过本案标的房屋的楼上住户唐独、陈家林夫妇介绍其楼下邻居，也就是徐福鹏、李寿琼夫妇想出售自己居住的房屋，遂介绍修海英、范卫兴和徐福鹏夫妇见面，双方约定房屋买卖价格为75000元整，修海英、范卫兴与徐福鹏夫妇于2004年6月14日在本案标的房屋中，由修海英与徐福鹏签订书面住房转让合同，并提供了徐福鹏夫妇的身份证复印件，有徐福鹏的签字。因当初在购买该房屋时没有想过将房屋所有权、土地使用权过户到修海英、范卫兴名下的法律意识，在住房转让合同中没有约定房屋所有权、土地使用权过户的事项。徐福鹏夫妇将标的房屋出售后一直居住在武汉，后来修海英、范卫兴多次找到徐福鹏夫妇要求协助办理房屋过户手续，徐福鹏夫妇没有拒绝，但均以各种理由拖延。无奈，只有诉至原审法院，庞公法庭于2014年6月24日开庭，徐福鹏委托湖北山河律师事务所律师出庭应诉，在庭前调解中徐福鹏代理律师出具了李寿琼去世的死亡证明，徐福鹏夫妇育有一子一女，根据《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国物权法》的规定需要追加李寿琼的继承人应诉，当天徐福鹏方也拿出了积极调解的意见，为了节约司法资源，双方达成合意，修海英、范卫兴撤诉，庭外调解。修海英、范卫兴撤诉后，当事人双方仍无法达成调解的合意，为维护修海英、范卫兴合法权益，再次诉至原审法院，请求法院依法判令：被告徐福鹏、徐永骏、徐永慧协助原告修海英、范卫兴办理坐落于襄樊市襄城区南街胜丰路2幢的房屋（房屋所有权证号：襄樊市房权证襄城区字第000147**号，国有土地使用证号：襄樊国用（2004）第310314012-20-23号）的产权过户手续。被告徐福鹏、徐永骏、徐永慧承担案件诉讼费。
徐福鹏原审中辩称：徐福鹏、徐永骏、徐永慧为诉争房屋的共有人，徐福鹏、徐永慧放弃李寿琼在本案诉争房屋所享有份额的继承权，未经徐永骏书面同意，徐福鹏个人无权处理诉争房屋。
徐永骏原审中辩称：徐永骏未与修海英、范卫兴签订房屋买卖合同，故修海英、范卫兴无权要求徐永骏转让房屋或承担违约责任，而只能要求徐福鹏承担违约责任，在徐福鹏、徐永慧放弃继承权之后，徐永骏依法享有对李寿琼所占份额的继承权。其他答辩意见同徐福鹏。
徐永慧原审中辩称：徐永骏依法享有李寿琼所占份额的继承权，其他答辩意见同徐永骏。
原审判决认定：（一）修海英与范卫兴系夫妻关系。2004年6月14日，（卖方）徐福鹏与（买方）修海英签订住房转让合同一份，双方约定：“经双方协商，卖方愿将在襄樊市襄城区南街胜丰路2幢拥有房产证（襄樊市房权证000147**号）、土地使用证（襄樊国用2004第310314012-20-23号）的住房一套转让给买方，双方达成如下协议：1、房屋价格人民币柒万伍千元。此价款为卖方实收价款，卖方不再收取和承担其它费用。2、卖方将房产证、土地使用权证和房门钥匙、水表、电表、有线电视等有关证件一并完整交与买方。3、签订合同后三日内买方将购房款人民币柒万伍千元一次性付给卖方。4、双方成交后15日内，卖方将个人物品搬出”。2004年6月19日，修海英向徐福鹏支付购房款75000元，徐福鹏出具收条一份，内容为：“今收到修海英（身份证号150429620924532）购房款人民币柒万伍仟元整”。徐福鹏收到75000元购房款后，将房屋交付修海英，并按照住房转让合同的约定将房屋所有权证、国有土地使用证及有线电视用户证等相关证件一并交付修海英，修海英与范卫兴搬入诉争房屋居住至今。坐落于襄樊市襄城区南街胜丰路2幢341号的房屋登记的房屋所有权人、土地使用权人均为徐福鹏。（二）徐福鹏与李寿琼系夫妻关系，二人育有一子徐永骏、一女徐永慧，李寿琼于2014年5月21日去世。
原审法院认为：坐落于襄樊市襄城区南街胜丰路2幢341号的房屋登记的房屋所有权人、土地使用权人均为徐福鹏，依据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”之规定，修海英有理由相信徐福鹏系上述房屋的所有权人而与其签订住房转让合同，修海英向徐福鹏支付购房款，徐福鹏向修海英交付房屋，该房屋买卖系双方真实意思表示，住房转让合同合法、有效。诉争房屋系徐福鹏与李寿琼婚姻存续期间取得的共同财产，徐福鹏与李寿琼负有协助办理房屋过户的附随义务。李寿琼去世后，作为其继承人的徐永骏、徐永慧以及房屋共有人徐福鹏应履行协助办理房屋过户的附随义务。范卫兴与修海英系夫妻关系，诉争房屋买卖发生在其婚姻关系存续期间，诉争房屋系范卫兴与修海英共有财产，故原审法院对于范卫兴、修海英要求徐福鹏、徐永骏、徐永慧协助将诉争房屋过户过户至范卫兴、修海英名下的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：被告徐福鹏、徐永骏、徐永慧于本判决生效之日起五日内协助原告修海英、范卫兴将坐落于襄樊市襄城区南街胜丰路2幢341号的房屋的房屋所有权（房屋所有权证号：襄樊市房权证襄城区字第000147**号）、国有土地使用权（国有土地使用证号：襄樊国用（2004）第310314012-20-23号）变更登记于原告修海英、范卫兴名下；案件受理费80元，由被告徐福鹏、徐永骏、徐永慧负担。
上诉人徐福鹏、徐永骏、徐永慧不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定2004年6月14日，徐福鹏与修海英签订住房转让合同一份，2004年6月19日修海英向徐福鹏支付购房款75000元，徐福鹏出具收条事实错误。合同的真实性无法确认，合同不具备房屋买卖合同的必备条款，合同未生效。收据未写明上诉人收到本案诉争房屋购房款，时间有明显的篡改痕迹，且无其它银行汇款或取款凭证相印证。合同和收据都不能证明其目的。（二）一审判决认定李寿琼去世后，作为其继承人的徐永骏、徐永慧以及房屋共有人徐福鹏应履行协助办理房屋过户的附随义务事实错误。上诉人徐永骏在本案立案之前而非本案诉讼中依法继承李寿琼在本案诉争房屋50%的所有权，本案诉争房屋为徐福鹏、李寿琼夫妻共同财产。被上诉人起诉的时间为2014年8月15日，而李寿琼已于2014年5月21日死亡，上诉人徐福鹏、徐永慧均于2014年5月22日书面放弃继承权，上诉人徐永骏已经基于继承取得诉争房屋50%的所有权，未经房屋按份共有人徐永骏书面同意，上诉人徐福鹏无权处分全部诉争房屋。产权登记约定属于存量房屋买卖合同之必备条款，不属于法定附随义务，而本案诉争买卖合同中没有约定该必备条款。即使本案诉争房屋买卖合同有效，上诉人认为根据物权优先于债权的原则，被上诉人基于该合同取得的仅是合同之债权，不能对抗上诉人徐永骏基于继承取得本案诉争房屋的物权，且上诉人徐永骏未与被上诉人签订本案诉争房屋买卖合同，故被上诉人无权请求上诉人徐永骏承担责任，而仅能依据合同法的相关规定，要求上诉人徐福鹏承担合同责任。（三）一审判决未载明上诉人、被上诉人双方举证及庭审质证。综上所述，请求二审法院撤销原审判决；依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人修海英、范卫兴辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：2004年6月14日，上诉人徐福鹏（卖方）与被上诉人修海英（买方）就涉诉房屋签订的《住房转让合同》对转让房屋、价款、付款方式、期限等约定清楚。被上诉人修海英按合同约定一次性向上诉人徐福鹏支付了全部75000元购房款，上诉人徐福鹏给被上诉人修海英出具收据一张，收据的内容和时间与《住房转让合同》相互印证，三上诉人一审没有对该收据申请鉴定。三上诉人上诉称合同因不具备房屋买卖合同的必备条款未生效，收据因时间有明显的篡改痕迹真实性无法确认没有依据，本院不予认可。上诉人徐福鹏已将涉诉房屋及该房屋的房产证、土地使用权证等一并交给被上诉人修海英，被上诉人修海英、范卫兴夫妇自2004年起一直居住在该房屋内。依据法律规定，出卖人应履行向买受人转移所有权的义务，转让房屋所有权需要办理过户登记，涉诉房屋系徐福鹏、李寿琼夫妻的共同财产，在交付房屋后，上诉人徐福鹏及妻子李寿琼还应履行协助将诉争房屋过户到被上诉人修海英及房屋共有人被上诉人范卫兴名下的附随义务。2014年5月21日李寿琼去世后，该房屋李寿琼部分的协助过户义务应由其继承人徐福鹏、徐永骏、徐永慧继续履行。诉争房屋在2004年已通过合法有效的方式出卖给了被上诉人修海英，上诉人徐福鹏及其妻子李寿琼至今未履行完将该房屋产权过户给被上诉人修海英、范卫兴的合同债务。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定继承遗产应清偿被继承人的债务。故三上诉人上诉称一审判决认定李寿琼去世后，作为其继承人的徐永骏、徐永慧以及房屋共有人徐福鹏应履行协助办理房屋过户的附随义务事实错误，徐永骏已取得诉争房屋50%的所有权，未经徐永骏书面同意徐福鹏无权处分全部诉争房屋，徐永骏未与修海英签订合同，被上诉人无权请求徐永骏承担责任等上诉理由不成立，本院不予支持。三上诉人上诉称一审判决未载明上诉人、被上诉人双方举证及庭审质证。原审组织双方进行了举证质证，原审判决载明的内容符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，此项上诉理由不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人徐福鹏、徐永骏、徐永慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 陈瑞芳
代理审判员 余以祥
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张诗怡