重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终1165号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈琦，男，1979年4月5日出生，汉族，重庆涪陵电力实业股份有限公司营销中心职工，住重庆市涪陵区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：金碧物业有限公司重庆分公司，主要办事机构所在地重庆市渝北区龙溪街道红锦大道92号1幢36楼。统一社会信用代码9150010766641754X4。
负责人：谢鑫生，金碧物业有限公司重庆分公司经理。
委托诉讼代理人：谭晓东，男，1986年12月16日出生，汉族，公司员工，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：杨晨蔚，男，1988年4月26日出生，汉族，公司员工，住重庆市涪陵区。
上诉人陈琦因与被上诉人金碧物业有限公司重庆分公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈琦上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、判令被上诉人减收上诉人物业费10%，驳回被上诉人金碧物业有限公司重庆分公司主张违约金、公摊费的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由是：被上诉人金碧物业有限公司重庆分公司提供的物业服务有如下缺陷：1、对上诉人楼栋外墙上挂设的空调外机位布置不合理负责；2、对其服务的小区道路有坑洼、脏乱差现象、外墙破损、围栏倒塌、可视系统摄像头故障等；3、被上诉人对小区内绿化带硬化、景观阳台封闭等私搭乱建现象管理不力。上诉人提出的要求被上诉人公示物业管理情况的请求应得到支持。
金碧物业有限公司重庆分公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求依法维持原判，驳回上诉人全部上诉请求。事实及理由，关于上诉人提出第一项空调外机安放位置问题，上诉人购买房屋时已经知道或应当知道，如有争议，应当对开发商提起诉讼，而不是对我方提起反诉。上诉人提出房屋维修单和确认单问题，被上诉人在一审中提供了数份证据证明对于上诉人提出的报修或其他事项被上诉人都是及时应答且进行及时整治落实，上诉人签署意见为回复满意，被上诉人已经尽到相关维修方面职责。关于上诉人提出道路坑洼、围栏，可视系统问题，一审开庭过程中，被上诉人提供证据证明上诉人提出道路坑洼现象已经通过整改落实，物业管理作为持续性动态过程，上诉人仅凭2017.3.30日一天拍摄视频证据证明被上诉人未尽到管理责任不合常理。关于绿化带道路硬化、景观阳台问题，被上诉人在一审开庭过程中提供了对涪陵×城实施的14栋103、102进行整改通知，并通知执法大队到现场整改的视频资料，我方在没有执法权按照前期物业管理协议进行了制止，履行了职责，上诉人拒绝缴纳物管费理由不成立。关于公摊费用问题，双方协议签订是按实际入住户数分摊，实际入住户数是指已经签署收房书的业主户数，从2014年9月6日到2015年8月，上诉人均按照物业标准缴纳相应物业费及公推费用，说明其实际认可被上诉人的该种计算公推费用的方法，尽管其未实际入住。关于上诉人提出被上诉人未收到催交物业费的律师函及相关短信的问题，上诉人陈述2013年将原在买卖合同中留的登记居住房屋卖了，地址发生变更，但其未按照合同约定及时通知被上诉人，导致被上诉人相关催款函件无法直接送达，但被上诉人在一审过程提交公司短信平台，向上诉人发送交费信息相关短信，履行了催交通通知。关于提出物业服务等级问题，上诉人在一审开庭中举示的渝涪法办（2015）36号文件，重庆市物业服务收费管理办法，和涪陵发改委发（2016）496号文件都是2015年3月后才开始生效的，而双方签订前期物业服务协议时间是2014年9月6日，上诉人以新法要求被上诉人溯及即既往，属于对被上诉人苛责，根据法不溯及既往原则应驳回上诉人请求。
金碧物业有限公司重庆分公司向一审法院诉讼请求：判决陈琦立即支付计算至2017年3月1日的物业服务费2323.7元、公摊费80.7元，并支付以每月物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍自每期应付之日起至付清之日止计算的违约金。
陈琦向一审法院提出反诉请求：判令金碧物业有限公司重庆分公司对14栋楼空调位部署方案提供合理性依据，并对空调位部署方案所引起的空调排水隐患、噪音及共振隐患、邻里纠纷隐患提出解决措施；判令其对小区内一楼户型周围的绿化带产权归属、用途备案、公摊计算进行公示并提供依据；判令其对小区内一楼户型周围的绿化带私搭乱建现象的制止过程、处理结果、后续措施进行公示；判令其对小区内长期未处理的行车路面坑洼破损、墙面破损、围栅破损、可视电话故障进行维护、处理；判令其对小区内就业主是否可以封闭景观阳台进行说明、公示；判令其对小区内视频监控系统进行改造升级，以确保视频保存时间符合四类物业服务标准；判令其在小区内定期公示以下内容：（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（2）物业服务合同中共有部分的使用和收益情况；（3）水、电、油发票和公摊费用的分摊明细；（4）共有部分的广告收益、使用情况；（5）共有场地的租赁、经营收入；判令其按重庆市物业服务等级标准落实投诉回访制度及满意度评测，并进行公示。
原审法院审理查明:2013年3月31日，陈琦与重庆恒大涪城房地产开发有限公司签订重庆市商品房买卖合同，购买重庆市涪陵区×新区×大道×号房屋，约定2014年8月31日交付房屋。2014年9月6日，陈琦（乙方），与金碧物业有限公司重庆分公司（甲方）签订×前期物业服务协议约定，陈琦自收楼通知书载明的交楼之日开始缴纳费用；建筑面积152.9平方米，高层住宅每月每平方米1.6元（含电梯费，不含公共水费、电费分摊）；每月10日前交纳费用；陈琦不按约定的收费标准和时间交纳有关费用时，有关有权要求陈琦补交并从逾期之日起按每天总额的3‰交纳违约金。同日，陈琦接收房屋。2015年5月23日，陈琦向金碧物业有限公司重庆分公司报修门扣线松动未填实，金碧物业有限公司重庆分公司当日安排维修人员进行维修，于5月29日完成维修，陈琦签字确认。2016年6月11日，陈琦向金碧物业有限公司重庆分公司提出12项报修，金碧物业有限公司重庆分公司当日安排维修人员进行维修，于6月22日完成维修，陈琦签字确认，评价维修服务为非常满意。陈琦缴纳公摊费、减半交纳物业服务费至2015年7月31日。2016年8月12日，陈琦向金碧物业有限公司重庆分公司报修公共卫生间拉丝板断裂，金碧物业有限公司重庆分公司当日安排维修人员进行维修，于8月13日完成维修，陈琦签字确认，评价维修服务为非常满意。2016年11月，金碧物业有限公司重庆分公司向陈琦身份证载明的住址邮寄催收物业服务费律师函催收欠交的物业服务费，陈琦仍未缴纳拖欠的物业服务费、公摊费用。
诉讼中，陈琦提交了在2017年3月31日自行拍摄的照片、录制的视频短片，拟证明×小区路面有损坏、小区绿化区域被业主圈占等事实；金碧物业有限公司重庆分公司提供综合执法现场照片、小区道路维修整治照片，拟证明其已经履行监管服务、协调整治职责。审理中，金碧物业有限公司重庆分公司举示交费通知单载明，陈琦截至2017年3月6日往期欠费为物业服务费2323.7元、公摊费80.7元，陈琦予以确认。
原审法院认为，陈琦与金碧物业有限公司重庆分公司签订前期物业管理协议、公共费用缴费协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。金碧物业有限公司重庆分公司按前期物业管理协议为×小区提供物业服务，陈琦作为小区业主接受物业服务，应履行支付物业服务费、公摊费用的义务。陈琦以所购楼层空调室外机安放设计不合理主张金碧物业有限公司重庆分公司未尽物业服务协调职责，不符合法律规定及合同约定，不予采信；陈琦提供2017年3月31日某时间节点的照片、视频资料，据此主张金碧物业有限公司重庆分公司未尽物业服务职责，不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，小区业主均应当遵守法律、法规以及管理规约；业主对违章搭建、侵占通道等侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。陈琦如认为其他业主占用公共绿化区域等行为侵犯其合法权益，应依法维权。陈琦因此拒绝缴纳物业服务费用，不符合法律规定，不予支持。陈琦以相关规范性文件确定物业收费应提供相应等级物业服务，不符合前期物业服务协议约定，且其并未提供充分证据证明金碧物业有限公司重庆分公司所提供物业服务违反了规范性文件之具体规定，不予采信；虽然国家法律法规、行政规章或规范性文件，倡导性地规定了物业服务企业应对相关事项予以公示，但陈琦并未举示证据证明金碧物业有限公司重庆分公司违反特定事项公示义务，故陈琦提出概括性的公示公开请求，没有事实依据，不予采纳；对陈琦的反诉请求，不予支持，依法予以驳回。金碧物业有限公司重庆分公司主张陈琦每月应按约定缴纳物业服务费122.3元，符合前期物业管理协议约定，予以采信；陈琦已经实际接收房屋，金碧物业有限公司重庆分公司主张其应当缴纳公摊费用，予以采纳陈琦当庭确认欠付截至2017年2月底物业服务费2323.7元、公摊费80.7元，予以采信；金碧物业有限公司重庆分公司请求陈琦支付截至2017年3月1日的物业服务费2323.7元、公摊费80.7元，予以支持。金碧物业有限公司重庆分公司请求陈琦以每月欠付物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍自每期应付费之日起至付清之日止的违约金，该院酌定陈琦支付计算至2017年3月10日的逾期缴纳物业服务费违约金350元，并支付以2323.7为基数从2017年3月11日起按月利率15‰计算的逾期缴费违约金。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：一、陈琦在本判决生效后十日内，支付金碧物业有限公司重庆分公司尚欠物业服务费2323.7元、公摊费80.7元，支付计算至2017年3月1日的逾期缴纳物业服务费违约金350元，并支付以2323.7为基数从2017年3月11日起按月利率15‰计算的逾期缴费违约金。二、驳回金碧物业有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。三、驳回陈琦的全部反诉请求。
如果陈琦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元；反诉案件受理费640元，减半收取320元，合计345元，由陈琦负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明事实与一审法院查明事实相同，本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：被上诉人金碧物业有限公司重庆分公司应否减收上诉人陈琦的物业费10%；上诉人陈琦应否支付违约金、公摊费。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”规定，上诉人陈琦作为业主，在接受上诉人的物业服务后，应当按约定支付物业服务费。被上诉人在上诉人陈琦欠交物业服务费后，按照其购买房屋时留下的联系地址向其送达了催交物业费的律师函，但因陈琦已将该地址的房屋出卖未能收到，按照双方的约定，陈琦在地址发生变更后，应及时通知被上诉人，但其却没有按该约定履行地址变更后的通知义务，其责任在于上诉人陈琦。被上诉人在书面通知无果的情况下，向陈琦的手机发送催交物业费的短信，陈琦收到后仍未交纳，故应认定被上诉人履行了书面通知义务，陈琦以被上诉人未书面通知为由拒绝交纳物业费的理由不能成立。陈琦提出因被上诉人提供的物业服务有瑕疵要求减交物业服务费10%。经查，陈琦提交的证据拟证明被上诉人管理的物业区域有业主擅自侵占绿化地、封闭凉台等乱搭乱建行为，但根据被上诉人提交的证据，被上诉人发现前述业主的违建行为后，向有关职能部门进行了报告，并协助有关职能部门进行过查处，陈琦提交的证据不能证明其主张。陈琦提出空调位置的问题。经查，空调位置系由房屋开发商建设房屋时确定，因一楼设花园的原因，该小区楼栋采用上管下的方式安置各家空调，即一楼住房的空调室外机安放在二楼固定位置，顶楼住房的室外机安放在楼顶位置。上诉人陈琦提出，因楼下住户的空调室外机的安放、修理会带到噪声等生活不便，要求被上诉人协调处理，并以其没有尽到协调义务，认为其履行服务不到位。本院认为，作为享有建筑物区分所有权的上诉人陈琦，对相邻一方业主对享有建筑物区分所有权的业主使用建筑物的共有部分负有容忍、提供便利的义务，其以此作为拒绝交纳物业服务费的理由不能成立。其提出被上诉人管理的物业区域路面有坑洼、监控摄像头坏了没有及时维修等理由均不能成为其拒绝交纳物业费的理由。况且，上诉人提出上诉理由，在被上诉人未起诉其交纳物业服务费前均未向被上诉人提出，故其提交的证据不能认定被上诉人提供的物业服务有暇疵，其提出要求减收物业服务费10%的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于陈琦提出应否承担违约金及公摊费用的问题。按照双方签订前期物业管理协议、公共费用缴费协议的约定，陈琦应当按时交纳物业服务费及按实际户数分摊的费用，如未按时交纳应承担违约责任，双方约定的违约金为按每天总额的3‰交纳，该约定过高，被上诉人请求按同期银行存款利率的4倍计算，一审法院调整15‰/月计算，因被上诉人并未就此提出上诉，视为服判，本院予以确认。关于公摊费用的问题。双方有协议约定且陈琦接收房屋未入住，已按该协议约定承担分摊费用，故一审判决其承担该项费用亦无不当。
综上所述，上诉人陈琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈琦负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 勇
审判员 谭红艳
审判员 张海瑞
二〇一七年六月二十八日
书记员 文 杰