江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7562号
上诉人（原审原告）陆海峰，男，1979年3月10日出生，汉族。
委托代理人张祖凤，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市浦口区房产经营有限责任公司，住所地在南京市浦口区新马路54号。
法定代表人郭汇陵，总经理。
委托代理人甄浦鸣，江苏三宝律师事务所律师。
上诉人陆海峰因与被上诉人南京市浦口区房产经营有限责任公司（以下简称浦口房产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）浦民初字第2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆海峰原审诉称，2013年初原承租人浦口区土特产贸易公司找到陆海峰父亲说他们无力偿还租金，希望陆海峰可以买断浦口土特产贸易公司（以下简称土特产公司）和浦口房产经营公司的租赁合同，而作为回报陆海峰可以得到基于合同1999年-2013年的承租人权益，为此陆海峰向土特产公司支付大马路43号转让费17640元，向浦口房产经营公司缴纳合同规定的1999年-2013年期间房租，并由陆海峰于2013年4月18日起承租至今。2013年陆海峰要求作为出租人的浦口房产经营公司恢复大马路43号的使用功能，浦口房产经营公司断然拒绝履行其法定义务和合同义务，为避免损失扩大，陆海峰只能按照浦口房产经营公司提出的要求写了所谓的承诺书，并非真实意思表示。在《南京市直管非住宅租赁合同》中，甲方存在严重违约，应向乙方支付违约期间租金额30%的违约金，承担赔偿责任。现诉请：1、请求法院认定陆海峰因履行合同义务而获得的承租事实和实际使用权，期间为1999年11月到2015年9月30日。2、浦口房产经营公司返还大马路43号房产重建、修缮款4万元整。3、浦口房产经营公司支付合同违约金（期间：2013.5-2013.9）人民币1575元。4、浦口房产经营公司支付大马路43号附属设备水电安装费用人民币1859元。5、浦口房产经营公司承担诉讼费。
浦口房产经营公司原审辩称，1、陆海峰原来的请求是拆迁问题，现在是确认承租事实，其承认承租事实，按照合同是从2013年5月1日至2015年4月30日，现在仍在承租，至于陆海峰所说的1999年到2013年没有事实依据。2、陆海峰在承租房屋的时候对房屋现状是了解的，房屋是能够使用的，至于陆海峰自愿修缮，这是陆海峰的意思，浦口房产经营公司不反对，陆海峰自愿付出，这个主张不能成立。3、违约金是2013年5月到2013年9月无事实依据，不能成立。4、附属设备水电安装费用没有事实依据。综上，请求法院驳回陆海峰的诉请。
原审法院经审理查明，陆海峰与浦口房产经营公司共签订两份《南京市直管非住宅公房租赁合同》，房屋地点在浦口区大马路43号，月租金为1050元，第一份合同签订时间为2013年5月17日，租期为2013年5月1日至2014年4月30日；第二份合同签订时间为2014年9月24日，租期为2014年5月1日至2015年4月30日；租赁期满后双方未再签订合同，陆海峰继续承租涉案浦口区大马路43号房屋至今。
关于承租事实，陆海峰提供了1999年11月—2015年9月共计17张交纳给浦口房产经营公司房租的收据以及2013年4月10日陆海峰所写的承租申请。浦口房产经营公司提供了土特产公司2013年4月10日的退租申请和2015年9月8日的证明，以及2013年4月10日浦口区副食品公司收取陆海峰的父亲陆永祥17640元“大马路43#过户费”的收据。陆海峰据此主张因其替土特产公司交纳了1999年-2013年3月期间的房租，即取得了自1999年以来的承租权。17张租金收据中，前3张租金收据中住户姓名为综合商店，该综合商店系陆海峰之前的承租人土特产公司开办，所属月份1999年11月至2013年6月，后14张租金收据中住户姓名为陆海峰，所属月份2013年7月至2015年9月。浦口房产经营公司认可陆海峰承租起算时间为2013年5月1日并于2013年7月以后交纳租金的事实，认为陆海峰自愿交纳土特产公司的租金，是土特产公司与陆海峰之间的经济关系，与浦口房产经营公司出租房屋无关；17640元是陆海峰与浦口区副食品公司之间的关系。
陆海峰还提供了一份承诺书、收据和照片，其承诺“本人承租的浦口区大马路43号门面房（面积：176.4㎡）。现在因该房屋破旧不堪，为了不影响正常使用，本人自愿出资修缮该门面房恢复其经营使用功能，并承诺如下：1.本人自愿出资肆万元整用于浦口区大马路43号门面房的修缮，此款项无需房产经营公司偿还。2.全部修缮工程由房产经营公司负责并交付使用。3.本次修缮的范围是除吊顶、乳胶漆、水电以外的全部工程项目。4.修缮过程中和修缮后正常交纳房租。5.修缮后产权仍然属于房产经营公司所有”，并于2013年6月18日向浦口房产经营公司交纳40000元现金，收据的收款事由是：为改善经营环境自愿交纳40000元服务费。2013年7—9月陆海峰花费以下费用：装电表300元，安装水表1200元城市道路挖掘修复费359元，合计1859元。浦口房产经营公司认为陆海峰对房屋的现状是清楚的，是陆海峰愿意自己修缮房屋，陆海峰如果认为这个房屋不能承租，陆海峰可以不交这个钱，承诺书也没有违背陆海峰的意思表示，陆海峰自愿安装水电，不存在浦口房产经营公司违约。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陆海峰与浦口房产经营公司签订了《南京市直管非住宅公房租赁合同》，根据该合同的约定，双方建立租赁关系的时间应为2013年5月1日，陆海峰认为其代为土特产公司交纳1999年11月以来的租金并交纳转让费即意味着其承租事实和实际使用权期间从1999年11月开始，无事实和法律依据，1999年11月至2013年4月期间的承租人并非陆海峰。基于涉案浦口区大马路43号房屋的修缮，陆海峰自愿交纳4万元并承诺此款项无需浦口房产经营公司偿还，现要求浦口房产经营公司返还无法律依据。陆海峰主张浦口房产经营公司违约应支付违约金1575元的理由不能成立，陆海峰承租该房屋前是知晓房屋现状的，修缮期间不属于浦口房产经营公司违约。陆海峰承租房屋，浦口房产经营公司应提供必要的房屋附属设备设施，故陆海峰要求浦口房产经营公司支付附属水电安装费用1859元的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，原审法院判决：一、浦口房产经营公司返还给陆海峰房屋附属设备水电安装费用人民币1859元。二、驳回陆海峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费886元减半收取443元，由陆海峰负担418元，浦口房产经营公司负担25元。
陆海峰不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，适用法律不当。一、原审法院违反民事诉讼法相关规定。1、原审法院错误适用简易程序。我国民事诉讼法规定只有争议不大的简单民事案件才适用简易程序，而本案当事人对于事实以及权利义务关系争议较大，判决结果涉及利益数额较大，因此不应适用简易程序。2、本案原诉讼请求为请求法院对于此次拆迁中浦口区大马路43号房产分配比例作出划分，但原审法院审判员在庭审当天说法院无权审判该诉讼请求，上诉人才临时改变诉请。可原审法院在另一案中却开庭审理了类似的诉讼请求。二、原审法院倾向过于明显。原判决在查明事实部分将上诉人提供的证据写成是被上诉人提供的证据，将证据利益归于被上诉人，且在未给出理由和解释的情况下，直接判定上诉人代土特产公司缴纳1999年11月至2013年4月期间的房租，原判决偷换概念、蒙混过关。而本案中上诉人提供了充分的证据证明上诉人是以本人名义缴纳的1999年11月至2013年4月的租金，而非代土特产公司缴纳，被上诉人对此完全知情且一手操办此事，现在却不予认可。1、案涉房屋已经开始拆迁，承租人的承租期限对于产权人和承租人在拆迁权益上的分配有决定性影响。当初上诉人补缴十四年的租金179305.2元及支付租赁转让费17640元，是因产权人提示上诉人说案涉房屋很可能拆迁，承诺只要补缴十四年的租金，可以直接将租赁证更改为上诉人的名字，以后该房屋的拆迁权益归上诉人所有。如按原审认定的系代他人缴纳，就意味着上诉人白交了十四年的租金和转让费，案涉房屋的拆迁权益直接归被上诉人所有，不符合法律规定。2、上诉人并不是在原承租人承租到期之后继续租赁涉案房屋的，而是在原承租人租赁期间中以一次性缴纳十四年的房租买断了原承租人承租使用权，其拆迁收益应当归上诉人所有。3、原审法院违反了《民法通则》最基本的公平公正和诚信原则。上诉人交纳了十四年的租金和转让费，最终的受益人竟然是被上诉人。而事实是被上诉人这么多年对此房屋也并非实际占用、使用，而仅仅是获取收益，并没有承担任何义务。而上诉人虽然在1999年11月至2013年并没有实际占用使用该房屋，但最终以交纳租金和转让费的方式获取了该非住宅性承租公房的租赁使用权，其期限应当自支付租金之日起计算，案涉房屋的拆迁权益应当归上诉人所有。4、依据《民法通则》的权利义务对等原则，履行义务才有权享受相应权利，上诉人履行了缴纳房租的义务，应当享受该房屋的拆迁分配利益。而被上诉人没有履行相应的义务，不应该享受相应的权利。这与该房屋在1999年11月至2013年谁在实际租赁使用没有关系。三、原审法院认定上诉人自愿出具承诺书是曲解法律。被上诉人违反法律规定，既未交付符合使用功能的房屋，也未尽到修缮义务，原审法院对上诉人提供的证据视而不见，单方面采信被上诉人说辞。被上诉人在标的无法使用情况下威逼上诉人自己出资修建并且让上诉人写承诺书否则就让房子烂在那儿，上诉人为了避免损失扩大才按被上诉人拟好的内容抄写一份承诺书，并非真实意思表示，其中的内容本身就是证明，每一条都是被上诉人推卸责任的内容。原告拿到案涉房屋时该房屋已经破烂不堪，如果不修缮根本无法使用，也达不到上诉人租赁该房屋的目的，后期该房如果拆迁都不能算房屋，在这种情况下，被上诉人作为产权单位不同意修缮房屋，也不同意其他人来修缮房屋，上诉人在万般无奈的情况下，被迫写下承诺。因此不应仅仅看承诺的表面意思表示，而应透过表面去看事实的本质。上诉人代被上诉人修缮房屋，双方之间形成无因管理行为，作为受益人的被上诉人应当承担该修缮费用。合同中已经约定的义务却基于被上诉人的强势地位让上诉人来承担，不符合法律规定。四、原审认为上诉人在承租房屋前知晓房屋状，修缮期间不属于违约，属于认定事实错误。上诉人租赁目的是使用房屋，当租赁物达不到使用目的的时候，上诉人要求被上诉人修缮，被上诉人基于其自身的强势地位又不愿意修缮，上诉人被迫无奈的情况下自行修缮，是为了避免造成更大的损失，依据《南京市直管非住宅公房租赁合同》第七条第1款约定被上诉人应该承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原判第二项，发回重审或者依法改判上诉人因履行合同义务给付1999年10月至2013年4月房租而获得的承租事实和相应的承租权利，被上诉人返还合同标的即大马路43号房产重建、修缮款l4万元整，被上诉人支付违约金1575元，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人浦口房产经营公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、双方承租关系明确。双方签订租赁合同的时间是2013年5月，在这之前承租人是土特产公司。土特产公司退租以后，将房屋转给陆海峰，被上诉人是同意的。二、关于上诉人补交的十四年房租。这不是往后补的房租，而是补的土特产公司欠付十四年的租金。被上诉人出租国有公房，应当获取租金，土特产公司没有能力支付租金，陆海峰替其缴纳，陆海峰对此是明知的，这是陆海峰自愿帮助土特产公司支付租金。被上诉人合理合法获取租金，出具的收据上明确交款人是土特产公司，而不是陆海峰，陆海峰对相应的法律后果是明知的。上诉人认为支付了十四年的租金就可以推定其从1999年开始享有承租权，这属于认识错误。上诉人真正的承租关系应当从2013年开始。三、关于修缮费用，2013年上诉人承租时，房屋非常破旧，无法使用，但是当时该房屋已经列入拆迁范围，被上诉人认为不需要修缮。陆海峰坚决要求进行修缮，并不是为了使用该房屋，而是为了拆迁利益。在这种情况下，陆海峰向被上诉人出具承诺书，不要求被上诉人承担修缮费用。现上诉人要求返还修缮费用，没有事实依据。四、关于违约金的问题，被上诉人不存在违约，上诉人的主张没有事实依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人陆海峰对原审查明事实中表述的“被告提供了浦口土特产贸易公司2013年4月10日的退租申请和2015年9月8日的证明”有异议，认为此两份证据是上诉人提供。且原审认定部分租金收据时漏写了该收据上载明的交款人为陆海峰。经查，原审庭审中，土特产公司的退租申请系被上诉人提供，土特产公司的证明系上诉人提供。被上诉人对收据上载明的交款人陆海峰，认为不管交款人是谁，均系代土特产公司缴纳。双方对原审查明的其他事实无异议。
二审中上诉人补充提交照片30张，证明案涉房屋如果不经过修缮，达不到租赁的目的，如果不经修缮，拆迁时不能算是房屋。被上诉人对该证据无异议，认可修缮的事实。
本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，上诉人陆海峰认为其缴纳了1999年11月至2013年3月由案外人土特产公司承租期间欠缴的租金，其承租期间应当自1999年11月起算。但其与被上诉人浦口房产经营公司签订房屋租赁合同系在2013年，其虽然系在土特产公司承租期间接手案涉房屋，但其在接手前并非承租人，且其在土特产公司退租后直接与被上诉人签订租赁合同，其与被上诉人之间应当成立新的租赁合同关系。上诉人主张被上诉人曾承诺只要其补缴十四年的租金，可以直接将租赁证更改为上诉人的名字，以后该房屋的拆迁权益归上诉人所有，但被上诉并未予以认可，上诉人亦未对此提供证据证明，上诉人此项主张缺乏证据支持；上诉人还认为其系以本人的名义缴纳的上述期间的租金，但从证据情况看，即使有部分收据的交款人系上诉人，亦不足以证明案涉房屋的承租人自1999年11月已变更为上诉人。综上，上诉人陆海峰主张其租赁期间应当自1999年11月起算，无事实和法律依据，本院不予采纳。
上诉人认为其系被胁迫才出具的承诺书，但并未提供其被胁迫的证据，且其在出具承诺书后亦未法定期间内要求撤销该承诺，故原审法院依据该承诺书驳回其要求返还修缮费用的诉讼请求，并无不当。上诉人认为被上诉人交付的房屋不符合合同约定的使用目的，应当承担违约责任，因双方对案涉房屋当时的使用状况应当明知，上诉人自愿承担修缮义务并不违反法律规定，其以此向被上诉人主张修缮期间的违约责任和相关水电设施的安装费用，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费886元，由上诉人陆海峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 白文虎
代理审判员 刘 凡
二〇一六年二月十八日
书 记 员 芮旭丽