河北省张家口市宣化区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宣区民初字第1253号
原告刘淑萍，无业。
委托代理人温小彬。
被告于玲，无业，现下落不明。
被告安惠军，河北宣化采掘机械厂下岗职工。
被告安毅珍，张家口市宣化区卫生监督所离休干部。
委托代理人梁宝恒，河北洋阳律师事务所律师。
委托代理人王晓霞，河北洋阳律师事务所律师。
原告刘淑萍诉被告于玲、安惠军、安毅珍确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘淑萍的委托代理人温小彬、被告安惠军、被告安毅珍的委托代理人梁宝恒到庭参加诉讼。被告于玲下落不明，本院依法在《人民日报》刊登公告，在公告期间及届满后，被告于玲未到庭应诉答辩。本案现已审理终结。
原告刘淑萍诉称：被告安惠军与被告于玲系夫妻关系，被告安毅珍与安惠军系父子关系。2010年10月22日，原告通过顺源中介购买了被告安毅珍位于宣化区钟楼大街28号院2号楼5单元401室的房屋一套。约定房屋价款211500元，被告负责过户，并约定被告反悔不卖需赔偿原告违约金。协议签订后，原告于2010年10月25日交付给被告房款210000元，于2010年11月18日又给被告55000元。但至今被告没有为原告办理好过户手续。被告安毅珍以保护物权为由将原告委托看房的刘素芹诉至法院，要求腾房。原告认为三被告为直系亲属，三人串通一气，以卖房为由与原告签订买卖协议，随后又反悔，已经构成违约。我们认为于玲是代表安毅珍处理房屋的，原告购买该房屋没有任何过错。为保护原告的合法权益，根据相关法律规定，诉至法院，请求法院确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效。
被告于玲未答辩。
被告安惠军辩称：于玲卖房的事我和我父亲都不知情，卖的房子是我父亲的。当时我父亲这套房子的交费、拿钥匙都是于玲给办理的，在办理手续的过程中于玲把房子给卖了，也没有和我商量。从2010年卖房后于玲就找不到了。关于房款我和我父亲都没见到，而且现在原告还拿着我的房本。我认为原告和于玲签订的房屋买卖协议是无效的，违法的。
被告安毅珍辩称：原、被告诉讼主体不适格。进行房屋买卖的是刘素芹、刘冬生夫妇，不是原告，我从来没有委托任何人卖房，原告起诉我是滥用诉权。本案原告提供的房屋买卖协议是无效协议，协议内容漏洞百出。我没有让于玲出卖我的房屋。在拆迁过程中有些交款或其他零碎工作我就委托安惠军和于玲去办理，后来我让于玲给我调换房屋，并没有让她卖房，所以于玲与原告签订的买卖协议是无效的，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，于玲与安惠军系夫妻关系，安毅珍与安惠军系父子关系。刘淑萍系案外人刘素芹的妹妹。安毅珍原有座落于张家口市宣化区槐树底街2号公产房屋4间，使用面积63.25平方米，折合建筑面积84.33平方米。2008年张家口市宣化隆鑫城市房屋拆迁有限公司在上述地段进行旧城改造，对安毅珍的上述公产房进行拆迁。2008年5月9日张家口市宣化隆鑫城市房屋拆迁有限公司与被告安毅珍签订了《拆迁安置协议书》，该协议约定张家口市宣化隆鑫城市房屋拆迁有限公司给被告安毅珍在拆迁区域内安置公产楼房两套。协议的其它条款中写明：“乙方（安毅珍）两套80㎡房已购买成私产房”。2010年10月22日张家口市宣化隆鑫城市房屋拆迁有限公司将座落于张家口市宣化区钟楼大街28号院2号楼5单元301、401两套楼房安置给被告安毅珍，两套楼房的建筑面积均为81.35平米。其中“401”室即为本案诉争房屋。安毅珍认为诉争房屋楼层高，于是委托于玲为其将诉争房屋调换至低层。2010年10月22日于玲与刘淑萍通过刘素芹介绍在顺缘中介签订房屋买卖协议书，该协议的甲方（卖方）为安惠军，乙方（买方）刘淑萍。协议约定“一、甲方自愿将座落在协议槐树底新地址：钟楼大街28号院2号楼5-401的房屋（房屋建筑面积81.35平米）私产包括地下室，出售于乙方。乙方已对甲方所需要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。二、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币211500元，大写贰拾壹万壹仟伍佰元整，房主包改名，乙方出费用。三、乙方在2010年10月22日，先交定金210000元（大写）贰拾壹万元整，如乙方反悔不买，违约金壹拾陆万元整作为违约金赔偿于甲方。如甲方反悔不卖，甲方必须（除退乙方交的贰拾壹万元整购房款外），另赔偿壹拾陆万元整。违约方并承担中介费。……”上述协议甲方签字“于玲”，乙方签字“刘淑萍”，中介方签字“顺缘中介”。在签订该协议时，被告安惠军和安毅珍均未在场。庭审中，原告提供收条二份，一份内容为“今收到刘淑萍购买钟楼大街28号院2号楼5单元401室房款贰拾壹万元整（210000元）建筑面积81.35㎡。收款人：于玲（于玲二字之上有手印）2010年10月25号。”另一份收条内容为：“收到刘姐现金叁万、壹万贰、壹万叁，共：伍万伍仟元整。于玲（于玲二字之上有手印）10.11.18。”之后刘淑萍的姐姐刘素芹与其丈夫刘冬生一起占用该房屋。2011年9月左右被告安惠军发现被告于玲下落不明。2012年1月9日安毅珍将刘素芹、刘冬生诉至本院，要求刘素芹和刘冬生腾出上述房屋。本院于2012年9月4日作出（2012）宣区民初字第188号民事判决书，该判决书认定上述房屋属安毅珍所有，判令刘素芹、刘冬生腾出上述房屋。因刘素芹、刘冬生不服上述判决，依法提起上述。张家口市中级人民法院依法作出判决：“驳回上诉，维持原判。”
上述事实，有原告刘淑萍的陈述、被告安惠军、安毅珍的答辩、《房屋买卖协议书》、收条、（2012）宣区民初字第188号民事判决书、（2012）张民终字第594号民事判决书等证据予以证实。
本院认为：宣化区钟楼大街28号院2号楼5单元401室的房屋经两级法院确认系安毅珍所有。刘淑萍与于玲在张家口市宣化区顺缘中介签订《房屋买卖协议书》，协议中的甲方和实际签字的当事人不一致，更和房屋实际所有权人的情况不相符，该份协议从形式不符合法律规定。该协议约定于玲将安毅珍所有的房屋出卖给刘淑萍，但在双方签订协议之时所有权人安毅珍既没有亲自到场，于玲也未向刘淑萍提供安毅珍出具的书面委托书，故不能证明被告于玲具有出卖诉争房屋的代理权，更不能证明于玲的行为能代表安毅珍和安惠军出卖诉争房屋。庭审中查明安毅珍曾同意于玲提出的调换诉争房屋的事宜，但调换房屋与出售房屋的行为是性质完全不同的民事行为，由此不能证明安毅珍同意让于玲出卖房屋，更不能把安毅珍同意调换房屋行为视为委托于玲卖房的行为。故于玲出售安毅珍房屋系无权代理行为。在双方的议签订后于玲也没有取得上述房屋的所有权，更没有取得所有权人安毅珍的追认，所以于玲向刘淑萍的卖房行为无效。另外，刘淑萍购买该房屋后，至今未能办理过户手续，其行为也不符合相关法律规定的善意取得的条件。综上，刘淑萍、于玲于2010年10月22日在顺缘中介签订的房屋买卖协议书欠缺生效的法律要件，系无效协议。故本院对刘淑萍请求人民法院依法确认其与于玲、安惠军签订的房屋买卖协议书有效的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回刘淑萍要求确认刘淑萍与于玲签订的关于安毅珍所有的座落于张家口市宣化区钟楼大街28号院2号楼5单元401室房屋的《房屋买卖协议书》有效的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告刘淑萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 梁春霞
审 判 员 蒋怡念
人民陪审员 刘光乐
二〇一四年五月十二日
书 记 员 史艳敏
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。