安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01229号
上诉人（原审原告）：焦福生。
委托代理人：毕家军，安徽皖和律师事务所律师。
委托代理人：许业圣，安徽皖和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽海上源商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区当涂路202号亿丰时尚装饰广场3-1256号，组织机构代码05149323-9。
法定代表人：陈志雄，总经理。
委托代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，安徽华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽海和置业发展有限公司，住所地安徽省合肥市当涂路413号，组织机构代码75682668-9
法定代表人：李金，总经理。
委托代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，安徽华人律师事务所律师。
上诉人焦福生与被上诉人安徽海上源商业经营管理有限公司（以下简称海上源公司）、安徽海和置业发展有限公司（以下简称海和公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第03556号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人焦福生的委托代理人许业胜，被上诉人海上源公司及海和公司的共同委托代理人姚文根、ＸＸ到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：2007年9月，焦福生与海和公司签订一份商品房买卖合同，约定焦福生购买由海和公司开发的位于合肥市当涂路的202号的亿丰时尚装饰广场2层2-292的商铺一间，建筑面积50.06平方米。在购买该商铺的同时，焦福生与安徽亿丰商业经营管理有限公司（以下简称亿丰公司）签订《委托经营管理协议书》，约定由亿丰公司对门面房进行经营管理，委托期限从2007年11月18日至2013年11月18日（共计6年），双方还对租金收益等事项进行了约定。该合同签订后，因亿丰公司并没有履行与焦福生之间的合同。为此焦福生等业主多次向有关部门信访。
2012年9月22日，在七里站街道、花冲派出所等有关部门的协调下，海和公司与业主推荐的代表就委托经营的有关问题进行多次协商，达成共识并形成会议纪要：一、截止2012年8月31日，根据亿丰公司提供给海和公司所拖欠业主的收益租金的汇总表，由海和公司代为垫付，在业主同亿丰公司签署终止协议后，并同海和公司和海上源公司签订协议后，先行支付欠款的50%，剩余的50%在2013年12月31日前付清；二、考虑海和公司新组建的海上源公司需对原亿丰市场进行恢复、改造、和装饰，业主同意给予海上源公司自2012年9月1日至12月31日的免租期；三、海上源公司同意原亿丰公司约定的租金支付为先用后付，确定为先付后用，支付方式为每三个月支付一次。每个租金收益期开始前支付。四、海和公司组建的海上源公司承诺对业主所欠租金和现委托经营租金的支付，由海和公司负责经济担保；五、业主代表同海和公司组建的海上源公司承诺对业主所欠租金和现委托经营租金的支付，由海和公司负责经济担保；六、关于此前已与海上源公司、海和公司达成协议的八十户业主，本次会议纪要作为协议的补充和调整，具有同等的效力，对原协议不做调整；七、业主代表要求海上源公司最迟于2013年2月1日前开业，海上源公司表示同意，并承诺若不对市场进行改造装修和开业，则不享有四个月免租金的权利，并将其免租四个月的租金全额支付给业主；十、海上源公司经营合约期满后，应根据业主的要求，将所租商铺恢复至购房时状态，本会议纪要经与会各方签字，与委托经营管理协议书具有同等法律效力，委托经营管理协议书与会议纪要有冲突之处，以本会议纪要为准，若出现本会议纪要和协议外的其他诉求和纠纷，由业主代表出面协调。
2012年9月24日，焦福生与亿丰公司签订《终止委托经营管理协议书》，约定，双方一致同意自签订协议之日起终止《委托经营管理协议》。同日，焦福生与海上源公司签订一份《委托经营管理协议》，与海和公司、海上源公司签订一份《协议书》，约定：1、焦福生委托海上源公司对焦福生购买的商铺经营管理，委托期限自2012年9月1日至2013年11月17日止；2、为早日盘活市场，海上源公司将投入巨资对市场门面、道路、广场以及市场内部进行重新改造装修等，焦福生同意给予海上源公司四个月的免租装修期，自2012年9月1日至2012年12月31日止。
合同签订后，海上源公司依约对市场进行装修改造，海上源公司陈述商场于2013年2月开始各商铺陆续开业，之后举行开业仪式，焦福生提供的公证书显示，海上源古玩市场于2013年4月20日开业。截止起诉前，焦福生与海上源公司签订的《委托经营管理协议》约定的租金除免租期4个月外，其他的租金海上源公司已经全部付清。
焦福生以海上源公司没有按照双方合同约定对市场进行改造装修并开业，遂诉至法院，请求判令：1、判令确认海上源公司、海和公司已违约，并支付2012年9月1日至2012年12月31日期间的房屋租金9476元；2、本案诉讼费用由海上源公司、海和公司承担
另查明：因双方之间存在矛盾，海上源公司对市场改造期间，有部分业主阻挠施工。
原判认为：本案的争议焦点是海上源公司、海和公司是否享有四个月的免租金的权利问题。首先，2012年9月22日会议纪要第十条第二段为“本会议纪要经与会各方签字，与委托经营管理协议书具有同等法律效力……”，然而根据焦福生提供的该份会议纪要来看，并无与会各方的签字，因此该会议纪要并不具有法律效力，焦福生依此要求海上源公司、海和公司承担违约责任并支付2012年9月1日至2012年12月31日期间的房屋租金，没有法律依据。其次，就该会议纪要第七条内容来理解，海和公司承诺若不对市场进行改造装修和开业，则不享有四个月免租金的权利，本案海上源公司已经投入巨资对市场进行了改造，且该市场也于2013年4月20日开业，至于海上源公司未能如业主代表要求于2013年2月1日前开业，与海上源公司对市场改造期间有部分业主阻挠施工具有因果关系，因此，焦福生诉讼请求亦不成立。第三，依据焦福生与海上源公司签订的《委托经营管理合同》，焦福生与海和公司、海上源公司签订的《协议书》，为早日盘活市场，海上源公司将投入巨资对市场门面、道路、广场以及市场内部进行全新改造装修等，焦福生同意给予海上源公司四个月免租装修期，由于海上源公司已经按约履行该合同义务，焦福生以海和公司、海上源公司违约为由，诉请支付2012年9月1日至2012年12月31日的房屋租金，没有法律依据，不予采信。据此，依据《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：驳回焦福生的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由焦福生负担。
焦福生上诉称：1、一审时本人向法院提交的《会议纪要》虽是复印件，但本人有证据证明其内容是真实的，复印件与原件内容一致。海和公司、海上源公司在一审答辩时也认可复印件的内容，只是对第七条内容的理解有分歧。且该份会议纪要的内容也与双方签订的协议书及委托经营管理协议书的内容一致。一审时本人申请的证人证言也能证实该份会议纪要的真实性。2、根据会议纪要第七条的约定，明确开业时间是2013年2月1日之前，免租期的条件，一是开业时间，二是对市场装修改造，两个条件必须同时具备，否则不享有免租期。一审时本人证明了亿丰市场的开业时间是2013年4月20日，对方也予认可，一审法院认定会议纪要没有对市场何时开业予以明确错误。一审法院把没有按约开业的责任归责于本人的阻挠，没有事实依据，本人并未阻挠。综上，请求撤销一审判决，改判支持本人一审时的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由对方承担。
海上源公司、海和公司共同答辩称：一审时对方向法院提交的会议纪要是复印件，真实性无法确认；海上源公司不存在违约行为；我方在一审时提供了2012年11月15日的出警记录，证明有业主阻挠施工。
本院认为：案涉《会议纪要》的内容系对焦福生等业主与海上源公司、海和公司就案涉商铺的租赁经营等相关权利义务进行了约定，但根据第十条的内容及签字的情况来看，并没有海上源公司的代表参与并签字确认，一审法院据此认定该份《会议纪要》并不具备法律效力，具有事实及法律依据，本院予以确认。焦福生根据该份《会议纪要》第七条的内容主张权利，依据不足，应不予支持。且该份《会议纪要》第七条对于不享有四个月免租期的约定本身也存在争议，本院结合双方当事人间签订的《委托经营管理协议》及《协议书》中对于免租期的约定以及案涉市场的实际装修及开业情况，认定海上源公司、海和公司不构成违约，应享有四个月的免租期。焦福生的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由焦福生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。