江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）句民初字第0253号
原告解胜亮。
委托代理人许秀山，句容市恒平法律服务所法律工作者。
委托代理人许敏，江苏巨荣律师事务所律师。
被告唐一文。
被告周涛。
被告张井跃。
被告花蕾。
被告周涛、张井跃、花蕾委托代理人原蓉，江苏金华通律师事务所律师。
被告周涛、张井跃、花蕾委托代理人朱莉，江苏金华通律师事务所律师。
原告解胜亮与被告唐一文、周涛、张井跃、花蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理，依法由代理审判员赵瑾俊于2015年3月4日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，依法由代理审判员赵瑾俊、人民陪审员贾梅香、朱明志组成合议庭于2015年6月3日、6月23日、6月30日三次公开开庭进行了审理。原告解胜亮及其委托代理人许秀山、许敏、被告唐一文、被告周涛及被告周涛、张井跃、花蕾委托代理人朱莉、原蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：四被告系合伙关系。2011年1月21日，原告（甲方）与被告唐一文（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：1.甲方将位于句容市华阳镇宁杭北路5号的亚龙宾馆一号楼、二号楼、三号楼洗衣房、附房、门卫室以及相关财物、设备、设施发包给乙方，由乙方从事经营。2.租赁期限十年，自2011年1月10日起计算。3.租赁期限内，第一、二、三年的年租金为120万元，第四、五、六年的年租金为126万元，第七、八、九、十年的年租金为132.3万元。租金交付方式为先交纳租金后租赁的方式。每年分四次平均交付当年的租金，时间分别为1月1日之前、4月1日之前、7月1日之前、10月1日之前，十年的租金共计1267.2万元。4.为保证合同的全面履行，乙方向甲方交付10万元定金，合同期满后该定金退还乙方。5.甲方交付房屋及相关财物设施的方式为现状交付。6.乙方未按时交付定金、租金的，经甲方书面通知催交后三十日仍不交付的，甲方可以解除合同，同时乙方应支付违约金2534400元。
合同签订后，四被告未能按约支付租金，原告曾发书面通知催要租金，但四被告仍未支付租金，现要求：1.解除双方于2011年1月21日签订的《房屋租赁合同》；2.四被告支付拖欠的租金（截止至2015年4月8日）824110.44元；3.四被告支付原告垫付的水电费33077.22元；4.四被告支付违约金2534400元；5.本案诉讼费用由四被告承担。
被告唐一文辩称：自己曾与被告周涛、张井跃合伙经营酒店，但已于2011年10月10日退出合伙，退伙后的债务与自己没有关系。
被告周涛、张井跃、花蕾辩称：1.2011年10月10日，被告唐一文退伙，后被告花蕾入伙。2.2015年4月8日，被告周涛、张井跃、花蕾与原告已协商解除了《房屋租赁合同》。3.截止至2015年4月8日，拖欠的租金应该是456494元，拖欠的原因是原告未能提供租金发票，另外在协商解除合同时，双方约定被告周涛、张井跃、花蕾将经营宾馆时的合伙财产转让给原告，包括装饰装修、消防设施和购买的财物等，以此抵销承租人拖欠的房租、水电费以及合伙经营期间所有债务。现被告周涛、张井跃、花蕾不再欠原告任何债务。4.被告周涛、张井跃、花蕾不存在违约行为，原告主张违约金无事实及法律依据。
经审理查明：2011年1月21日，原告（甲方）与被告唐一文（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1.甲方将位于句容市华阳镇宁杭北路5号的亚龙宾馆一号楼、二号楼、三号楼洗衣房、附房、门卫室以及相关财物、设备、设施发包给乙方，由乙方从事经营。2.租赁期限十年，自2011年1月10日起至2021年5月9日（已包含春节和装潢的延期120天时间）。3.租赁期限内，第一、二、三年的年租金为120万元，第四、五、六年的年租金为126万元，第七、八、九、十年的年租金为132.3万元。租金交付方式为先交付租金后租赁的方式。每年分四次平均交付当年的租金，时间分别为1月1日之前、4月1日之前、7月1日之前、10月1日之前，十年的租金共计1267.2万元。4.为保证合同的全面履行，乙方向甲方交付10万元定金，合同期满后该定金退还乙方。5.甲方交付房屋及相关财物设施的方式为现状交付。6.租赁期内，乙方对租赁房屋进行装修改造时，需经甲方确认，装修改造的材料及费用由乙方自行承担。租赁期满后，乙方对房屋的装修改造不得拆除，添置的所有物品均归甲方所有。7.租赁期间，乙方经营产生的各种税费由乙方承担。8.为方便乙方经营，甲方将句容市亚龙宾馆有限公司的法定代表人变更为乙方，并协助乙方领取相关证照。9.乙方未按时交付定金、租金的，经甲方书面通知催交后三十日仍不交付的，甲方可以解除合同，同时乙方应支付违约金2534400元。
上述租赁房产登记于解胜亮与姜仁干名下，为按份共有，姜仁干占51%，解胜亮占49%，2005年11月双方商定姜仁干将其所有的51%份额转让给解胜亮，但未在房产登记部门办理变更手续。
2011年10月9日，被告周涛、张井跃、唐一文签订《合伙股份确认书》一份，三人约定三人合伙投资经营句容市亚龙宾馆有限公司，三人在2011年2月至9月30日前共出资286万元，用于对宾馆的改造和支付租金、保证金等。
2011年10月10日，被告周涛、张井跃、唐一文签订《合伙股份转让书》一份，三人商定被告唐一文退伙，被告周涛支付唐一文82万元。唐一文退伙后，被告花蕾入伙。庭审中，原告陈述对唐一文退伙及花蕾入伙并不知情。
在原告与唐一文签订《房屋租赁合同》后，2011年1月26日承租人第一次交纳租金12万元，2011年1月27日、28日又分别交纳16万元及2万元。庭审中，双方认可已交纳的租金为4318506元。
2014年11月6日，原告向唐一文发出催交租金的书面通知，该通知内容为：唐一文拖欠租金512310元，限三十日内交纳该款。
2015年1月19日，原告诉至法院，请求判令：1.解除与唐一文在2011年1月21日签订的《房屋租赁合同》；2.被告唐一文支付拖欠的截止至2014年12月31日的租金481494元及2015年1月1日至合同解除之日的租金；3.被告唐一文支付违约金2534400元；4.本案诉讼费用由被告唐一文承担。2015年1月23日，被告唐一文收到了起诉状副本等应诉材料。本案诉讼过程中，原告追加周涛、张井跃、花蕾为本案被告，并变更诉讼请求为：1.解除与唐一文在2011年1月21日签订的《房屋租赁合同》；2.四被告支付拖欠的租金（截止至2015年4月8日）824110.44元；3.四被告支付原告垫付的水电费33077.22元；4.四被告支付违约金2534400元；5.本案诉讼费用由四被告承担。
另查明：2015年4月8日，被告周涛将承租房屋交付给原告。后原告为承租人垫付了承租期间的水电费33077.22元。另庭审中原告陈述在被告周涛交付房屋后，已将涉案房屋出租。
以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》一份、通知一份、顺丰速运单一份、快递发票一张、租金收据复印件三十八张、水电费发票六张、情况说明一份、房产证复印件三本、被告唐一文提交的《合伙股份确认书》复印件一份、《合伙股份转让书》复印件一份以及原告及其委托代理人、被告唐一文、被告周涛、被告周涛、张井跃、花蕾委托代理人相关当庭陈述予以证实。
本院认为：一、关于四被告之间的法律关系问题。根据《合伙股份确认书》、《合伙股份转让书》以及四被告的相关陈述，本院认定2011年2月至2011年10月9日期间，被告唐一文、周涛、张井跃系个人合伙关系，2011年10月10日，唐一文退伙，花蕾入伙。
二、关于承租人主体的问题。因被告唐一文、周涛、张井跃系个人合伙关系，故被告唐一文与原告签订《房屋租赁合同》的行为系其执行合伙事务，该合同对被告周涛、张井跃、花蕾均由法律效力，在唐一文退伙后，被告周涛、张井跃、花蕾系承租人。
三、关于免租期的问题。合同中约定租金按十年计算，交付方式为先交租金后租赁，租赁期限自2011年1月10日起至2021年5月9日止，即实际的租赁期限为十年零四个月，超出需要支付租金的十年期限，被告周涛、张井跃、花蕾辩称自2011年1月10日至2015年4月8日期间，需要支付租金的期间应扣减四个月免租期，但原告对此并不认可，且承租人在签订合同后立即于2011年1月交纳租金30万元，故本院认定租金自2011年1月10日开始交纳，自2011年1月10日至2015年4月8日的期间内不存在免租期。
四、承租人是否未按合同约定支付租金的问题。自2011年1月10日起至2014年11月6日期间，即使按照租赁期限为三年零九个月计算，产生的租金亦达到454.5万元（120万元／年×3年＋126万元／年÷12个月×9个月），而承租人共计交纳的租金为4318506元，故本院认定被告周涛、张井跃、花蕾于2014年11月6日存在拖欠租金的事实。
五、《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。1.合同中约定承租人未按时交付租金的，经出租人书面通知催交后三十日仍不交付的，出租人可以解除合同。本案中，在拖欠租金的情况下，原告于2014年11月6日向被告唐一文发出了催交通知，虽此时被告唐一文已退伙，但被告周涛、张井跃、花蕾并未向原告告知，且未能举证证明原告对唐一文退伙一事知情，故本院认定原告已按合同约定履行了催交义务。2.催交租金后，原告诉至法院，要求解除房屋租赁合同，被告唐一文于2015年1月23日收到起诉状副本，故《房屋租赁合同》已于2015年1月23日解除。3.被告周涛、张井跃、花蕾辩称因原告未能出具租金发票，故其三人未向原告交纳租金，但出具发票仅是合同的附随义务，并非对待给付义务，被告周涛、张井跃、花蕾不能以原告未履行合同的附随义务为由而行使同时履行抗辩权，故本院对被告周涛、张井跃、花蕾该辩论意见不予采纳。4.被告周涛、张井跃、花蕾辩称与原告协商解除了《房屋租赁合同》，但未能举证证明，故本院对该辩论意见不予采纳。
六、关于租金、水电费等费用问题。1.《房屋租赁合同》已于2015年1月23日解除，承租人于2015年4月8日交付租赁房屋，现原告主张租金计算至2015年4月8日，但原告主张2015年1月24日至2015年4月8日期间的租金实为逾期腾房的占有使用费。根据双方约定的每年的租金数额，2011年1月10日至2015年1月9日期间的租金为486万元，自2015年1月10日至2015年4月8日期间的租金及占有使用费数额为307233元（126万元／年÷365天×89天），承租人已支付了4318506元，故尚欠租金及占有使用费848727元，现原告主张的租金及占有使用费824110.44元，本院予以支持。2.《房屋租赁合同》中约定经营产生的税费由承租人承担，本案中承租人未能支付在交付房屋前的水电费，原告垫付水电费33077.22元，故原告主张水电费33077.22元，本院予以支持。3.被告周涛、张井跃、花蕾辩称在交付租赁房屋时，与原告达成了协议，将经营宾馆时合伙财产转让给原告，包括装饰装修、消防设施和购买的财物等，以此来抵销承租人拖欠的房租、水电费以及合伙经营期间债务，对于上述辩论意见，原告并不认可，被告周涛、张井跃、花蕾未能举证证明，故本院该辩论意见不予采纳。
七、关于违约金的问题。《房屋租赁合同》中约定了违约金为合同总价款的20%，即2534400元，但庭审中原告陈述已经房屋重新出租给他人，本院考虑到约定的违约金过高，故根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为第四年六个月的租金，即63万元（126万元÷2）。
八、关于被告唐一文是否应当支付租金、占有使用费、水电费以及违约金的问题。被告唐一文已于2011年10月10日退伙，上述债务形成于其退伙之后，故原告向被告唐一文主张租金、占有使用费、水电费及违约金，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定、判决如下：
一、原告解胜亮与被告唐一文签订《房屋租赁合同》于2015年1月23日解除；
二、被告周涛、张井跃、花蕾于本判决生效后十日内给付原告解胜亮租金及占有使用费824110.44元；
三、被告周涛、张井跃、花蕾于本判决生效后十日内给付原告解胜亮水电费33077.22元；
四、被告周涛、张井跃、花蕾于本判决生效后十日内给付原告解胜亮违约金630000元；
五、驳回原告解胜亮对被告唐一文的诉讼请求。
如被告周涛、张井跃、花蕾未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费34013元，由被告周涛、张井跃、花蕾承担（此款原告已预交，由被告周涛、张井跃、花蕾于判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、按当事人人数提交副本，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定预交上诉费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）。
审 判 长 赵瑾俊
人民陪审员 贾梅香
人民陪审员 朱明志
二〇一五年七月十六日
书 记 员 李 璐