上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第579号
原告（反诉被告）上海立稳机电设备有限公司。
法定代表人高世豪。
委托代理人程培新，上海市申达律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海新铧钢金属工业有限公司。
法定代表人赵亿生。
委托代理人胡富强，上海明泰律师事务所律师。
委托代理人胡弘，上海明泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海立稳机电设备有限公司（以下简称立稳公司）与被告（反诉原告）上海新铧钢金属工业有限公司（以下简称新铧钢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员包鸿举独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）立稳公司的法定代表人高世豪及其委托代理人程培新、被告（反诉原告）新铧钢公司的法定代表人赵亿生及其委托代理人胡富强、胡弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）立稳公司诉称，2011年8月1日，立稳公司与新铧钢公司签订《厂房（含设备）租赁协议》，约定，新铧钢公司向立稳公司承租宝山区顾太路XXX号厂房一幢，总面积1，560平方米（含现有设备）及其他附属简易建筑（以下简称系争房屋），租期自2011年10月15日起至2019年10月14日止。租金前三年，每年人民币36万元，租金每次先支付6个月。自签约日起至2011年10月14日期间，为新铧钢公司之迁厂作业期，不需支付费用。新铧钢公司负责门卫分摊每月4，200元（门卫需服从乙方之管理），垃圾处理费每月300元给立稳公司，水费由新铧钢公司支付。全厂区土地使用费目前每年为17，500元，立稳公司分摊30%为5，250元，新铧钢公司分摊70%为12，250元，如有调整双方依同比例相应调整。立稳公司需提供100千瓦之电力交新铧钢公司使用，并负责将立稳公司使用范围内之分电表安装好，每月双方依各用电度数支付电费。立稳公司场内现有机器设备转塔冲床、剪床、折床、锯床等，交由新铧钢公司使用，设备之保养，维修费用由新铧钢公司支付；行车年检费由新铧钢公司支付。立稳公司协助新铧钢公司申请电话、网络等，其所发生费用由新铧钢公司支付。合同签订后，立稳公司向新铧钢公司交付了系争房屋。2011年10月25日，新铧钢公司支付租金18万元。2012年5月11日，新铧钢公司支付第一年土地使用费12，250元、第一年垃圾处理费3，600元、第一年门卫分摊费50，400元、水费448.6元。2012年8月1日，新铧钢公司支付租金6万元。2012年8月7日，新铧钢公司支付租金3万元。新铧钢公司尚欠2012年7月15日至今的租金未付，还拖欠门卫分摊费、土地使用费、垃圾处理费等费用，新铧钢公司的上述行为构成根本违约。现立稳公司起诉要求：1、解除《厂房（含设备）租赁协议》，新铧钢公司返还系争房屋及设备；2、新铧钢公司按照每年36万元的标准，支付自2012年7月15日至实际搬离之日止的租金、使用费；3、新铧钢公司支付自2012年10月15日至实际搬离之日止的土地使用费、门卫分摊费、垃圾处理费，分别按照每年12，250元、每月4，200元、每月300元的标准计算；4、新铧钢公司支付行车年检费4，500元、自2011年10月15日至2012年10月31日尚欠的水费254.6元、电话网络费4，698元；5、新铧钢公司支付自2011年8月17日至2011年9月29日的电费4，420元，自2011年9月30日至2013年3月29日的电费117，549.5元。
被告（反诉原告）新铧钢公司辩称并反诉称，立稳公司未在本厂和邻厂之间设立围栏，立稳公司的物品长期放置在系争房屋内不搬走至今，应减收租金。系争房屋在2011年10月15日租期开始时就存在严重漏水问题，每逢下雨，系争房屋内就多处积水，因害怕机器漏水后可能导致触电，正常的经营不得不停止。立稳公司多次承诺解决漏水问题，但漏水问题却日益严重。新铧钢公司分别于2011年11月7日、2012年4月20日向立稳公司发函，要求解决漏水问题，但直至2012年8月25日才完全解决。综上，漏水期间的租金应减收70%。签订合同时，立稳公司告知其有转租权，但实际上立稳公司转租未获得系争房屋权利人上海鑫德金属制品厂的同意。为此，新铧钢公司要求立稳公司提供同意转租的证明文件，但立稳公司至今未提供。因立稳公司无转租权，导致新铧钢公司不敢在系争房屋内进行建设，无法正常经营。综上，漏水解决后每月应减收月租金的50%。立稳公司无权进行转租、系争房屋漏水导致不能正常使用，上海顾村鑫升自行车零件厂提供给立稳公司电力是100千瓦，立稳公司使用后电力就不足100千瓦，表明立稳公司提供的电力不符合合同约定，故同意解除《厂房（含设备）租赁协议》，但是新铧钢公司在行使合同解除权。同意分别按照每年12，250元、每月300元的标准计算，自2012年10月15日至实际搬离之日止的土地使用费、垃圾处理费。同意支付行车年检费4，500元、自2011年10月15日至2012年10月31日尚欠的水费254.6元、电话网络费4，698元。系争房屋三个门卫在下班后普遍存在夜间睡觉的情况，影响经营安全，立稳公司提出更正要求后，门卫却以立稳公司同意为由不予理睬，不服从管理，故要求按照每月2，100元的标准计算，支付自2012年10月15日至实际搬离之日止的门卫分摊费。在2011年8月17日至2011年9月29日使用了立稳公司提供的电力，同意补偿电费4，420元。自2011年9月30日至2013年3月29日，新铧钢公司在此期间用电50，606度，但电费应按国家规定计费，不同意支付电费117，549.5元。因立稳公司违约导致合同解除，新铧钢公司需要支付搬迁期间的搬迁等费用20万元。因房屋漏水，新铧钢公司于2011年12月搭建了仓储钢平台，支出材料及人工费2.7万元。因立稳公司为新铧钢公司装修系争房屋的办公室，新铧钢公司支付装修费用22，644元（含空调费用1，500元）。上述损失合计249，644元，新铧钢公司现只主张15万元。现反诉要求：1、解除《厂房（含设备）租赁协议》；2、减收2011年10月15日至2012年8月14日的租金21万元（合同约定租金30万元的70%）；3、减收2012年8月15日至新铧钢公司实际搬离系争房屋之日止每月的租金15，000元（合同约定月租金3万元的50%）；4、立稳公司赔偿新铧钢公司损失15万元。
原告（反诉被告）立稳公司针对反诉辩称，从2011年10月15日租期开始后每逢大暴雨会有部分漏水，为了修复漏水问题，2011年9月，立稳公司与刘明智签订《防水工程施工合同》，由刘明智对系争房屋防水进行施工。此后，2012年8月3日，立稳公司还与上海谊豪防水工程有限公司签订《防水工程维修合同》，由该公司对系争房屋屋面防水进行维修。2012年8月25日已完全解决漏水问题。立稳公司已尽到维修义务，漏水对系争房屋没有根本性影响，故不同意减收自2011年10月15日至新铧钢公司实际搬离之日止的租金、使用费。因新铧钢公司违约，导致合同解除，搬迁等费用不应由立稳公司承担，且新铧钢公司主张的20万元搬迁等损失是其自行估计的，没有依据。对于新铧钢公司搭建的仓储钢平台，搭建费用不会超过1万元，且是为了堆放比较轻的材料搭建的，不是因为漏水而搭建。该平台应当由被告自行拆除，不同意补偿，也不同意利用。立稳公司装修了新铧钢公司使用的办公室，新铧钢公司支付装修费用22，644元（含空调费用1，500元），新铧钢公司自进场后使用至今，对装修不同意利用，不同意补偿。综上，不同意新铧钢公司的反诉请求。
经审理查明，2011年8月1日，立稳公司（甲方）与新铧钢公司（乙方）签订《厂房（含设备）租赁协议》，约定，乙方向甲方承租系争房屋，总面积1，560平方米（含现有设备），其中甲方留用部分办公室，及附属建筑中库房2间，电控室1间。租赁期自2011年10月15日起至2019年10月14日止。租金前三年，每年36万元（厂房租金比率为95%，设备租金比率为5%）；2014年10月15日起至2019年10月14日止，每年378，000元。租金每次先支付6个月。甲方需提供合法有效之增值税发票，增值税金由乙方支付。自签约日起至2011年10月14日期间，为乙方之迁厂作业期。乙方可开始进行规划使用，不需支付费用。乙方负责门卫分摊每月4，200元（门卫需服从乙方之管理），垃圾处理费每月300元给甲方，水费由乙方支付。全厂区土地使用费目前每年为17，500元，甲方分摊30%为5，250元，乙方分摊70%为12，250元，如有调整双方依同比例相应调整。甲方需提供100千瓦之电力交乙方使用，并负责将甲方使用范围内之分电表安装好。每月双方依各用电度数支付电费。甲方场内现有机器设备转塔冲床、剪床、折床、锯床等（详见附件二设备清单），交由乙方使用，设备之保养，维修费用由乙方支付；行车年检费由乙方支付。乙方租赁期间，甲方需保证水电及厂房之安全使用，并协助乙方申请电话，网路等，其所发生费用由乙方支付。本协议之各条款，甲方承诺与原租厂协议无抵触，并保证乙方权利不受损害。附件二设备清单载明，甲方交由乙方使用的设备为：NC油压剪床HS-0640及刀模一台，NC油压折床CB20040及刀模一台，NC油压折床CB20032及刀模一台，CNC电冲床及模具一台，半自动油压带锯床SH-330ER一台。
合同签订后，立稳公司于2011年8月对系争房屋中新铧钢公司使用的办公室进行了固定装修，其中含一台空调费用1，500元，其他装修为墙壁粉刷，天花板，石膏板隔墙。新铧钢公司为此支付立稳公司装修费用22，644元。新铧钢公司于2011年10月15日前进场使用系争房屋及设备。2011年10月25日，新铧钢公司支付租金18万元。2012年5月11日，新铧钢公司支付第一年土地使用费12，250元、第一年垃圾处理费3，600元、第一年门卫分摊费50，400元、水费448.6元。2012年8月1日，新铧钢公司支付租金6万元。2012年8月7日，新铧钢公司支付租金3万元。2011年12月，新铧钢公司在系争房屋中搭建一个仓储钢平台。
另查明，对于漏水等问题，2011年11月7日，新铧钢公司向立稳公司发函，载明，租赁至2011年11月7日止，尚存在下列较重要之问题：主场区多处漏水尚未修好，厂后面一间仓库尚未交给我司使用，主厂区内贵司应请出之物品很多尚未请出；厂区与隔壁厂之栅栏应围起来，是否请立稳公司与临厂速协商后建议围起来，方便人员管制及安全考量；交付我方使用之设备、模具清单盘点后交接给我方签收。上述各项请思考如何处理并通知我司。2012年4月20日，新铧钢公司向立稳公司发出通知书，载明，搬入系争房屋前，已存在多处漏水问题。立稳公司有找人维修，但至今已超过半年，漏水问题不但没解决，漏水地方反而越来越多，此问题对新铧钢公司之正常生产营运已造成严重影响并有安全隐患。请立稳公司收到本通知后尽速完成厂房漏水之修缮，并于漏水问题修好后，双方共同验收。立稳公司于收到本通知后3个月内未完成漏水复验时，新铧钢公司对漏水情况而造成正常生产之影响程度提出合理数据，要求立稳公司给予补偿。至发文日止，立稳公司仍有部分物品放在厂房内，请立稳公司尽速找时间移出。双方对电费计价方式仍存在很大分歧，希望就此尽快达成共识。2012年8月29日，立稳公司向新铧钢公司发出通知书，载明，关于贵司向本司所承租房屋漏水一事，虽经承包厂商长期多次修缮始终未能彻底改善，以致影响贵司生产作业造成不便之处，我司深感抱歉。为彻底杜绝漏水现象本司于2012年7月30日再度重新发包给专业厂商进行二次施工，并于2012年8月11日施工完成。完工后历经二次大雨分别于：2012年8月20日二时段持续下大雨及2012年8月25日的持续大雨，经现场勘验漏水现象已完全杜绝。2012年10月24日，新铧钢公司向立稳公司发出通知书，载明，自租赁协议生效至2012年8月25日止，每逢下雨厂内各处漏水严重，影响如下：1、每逢下雨，雨水于厂内不固定到处漏水，导致新铧钢公司搬入时无法规划正常之生产流水线，严重影响正常生产效能（大雨时漏水达20余处）；2、每次下雨，造成严重困扰，尤其2012年8月8日之台风豪雨，全厂几乎成水乡泽国；3、下雨漏水导致产品受潮，一台进口数控折板机电源短路，无法使用；4、直到2012年8月25日立稳公司才告知漏水问题暂时解决。立稳公司严重违约，要求对厂房漏水期间提出补偿方案，保留对违约之各项合法诉求。与邻厂之围栅设施速完成。双方之租赁协议，立稳公司须告知其原租厂房东，并取得立稳公司原租厂房房东同意文件给新铧钢公司，以保障乙方之权利不受损害。甲方放置于厂内之物品请尽速清理。上述问题解决后，新铧钢公司继续依协议支付租金。2013年1月31日，立稳公司向新铧钢公司发出《通知函》，载明，厂房左右中间梁柱部分及局部漏水情况，在贵司搬入（2011年8月17日）之前即已存在，我司在签约之前主动告知并承诺尽速改善。我司于2011年9月22日即已发包请厂商进行屋面防水施工，因该厂商施工资质不佳经多次验收皆未达验收标准。本司无奈又于2012年7月30日再度另择厂家二次发包施工，并于2012年8月25日经贵我双方会同验收合格，漏水情况彻底改善。贵司于函中所述厂房漏水情况致贵司无法规划生产流水线等情节，本司无法认同。贵司自进场后一直延用我司原有的生产机器设备（生产线），只在空间处再另外配置贵司设备，且所有生产设备皆在漏水点范围以外，何以会无法规划生产线，又何以会造成电源短路。2013年2月4日，新铧钢公司向立稳公司发出通知书，载明，协议所存在之各项争议问题，经多次协商无效。新铧钢公司决定等双方休完年假回上海后，透过法律途径，交由法院裁决。双方是谁存在违约行为，则交由法院裁决。
为了证明漏水问题，新铧钢公司还提供了其于2012年8月8日拍摄的系争房屋漏水照片27张，照片由立稳公司的法定代表人高世豪签收。新铧钢公司表示，当日下大暴雨，厂区1，500多平方米中有1，000平方米左右被淹。立稳公司表示，从照片看漏水情况并不严重，不足以影响正常经营。关于漏水情况，新铧钢公司还表示，租赁开始至2012年8月25日前，只要下雨就有严重的漏水问题，大约有二三十次严重漏水情形。立稳公司则表示，2012年8月8日因大暴雨漏水严重一点，之前也有过一次漏水情况。漏水对新铧钢公司生产经营影响不大，不同意减免租金，即使减免租金也只应减免漏水这10天左右的租金。
对于电费，双方共用一个100千伏的总电表，立稳公司在该总电表上安装了一个分电表，总电表的电费由立稳公司支付给上海顾村鑫升自行车零件厂。双方确认，新铧钢公司在2011年8月17日至2011年9月29日使用了立稳公司提供的电力，由新铧钢公司补偿立稳公司电费4，420元；自2011年9月30日至2013年3月29日立稳公司用电12，694度，新铧钢公司用电50，606度，合计63，300度，在该期间立稳公司共计向上海顾村鑫升自行车零件厂支付电费147，035.6元。立稳公司表示，立稳公司提供的电力是100千瓦，新铧钢公司一开始就不同意支付基本电费，但基本电费是100千瓦电力必须支付的，且新铧钢公司用电比较多，合同未约定电费的计算标准，故该期间立稳公司支付的电费应由双方按比例分摊，该期间新铧钢公司应支付电费117，549.5元。新铧钢公司表示，不认可上海顾村鑫升自行车零件厂给立稳公司按照抄表单上结算的电费标准，应当按照国家的价格标准计算电费。
对于门卫问题，2013年2月5日，新铧钢公司向系争房屋门卫室发出通知，载明，为何卫门人员下班后（夜间），经常有睡觉情形。立稳公司的门卫员陆宝祥在通知上书写了经立稳公司高总同意晚上睡觉。立稳公司表示，陆宝祥是其门卫员工，新铧钢公司法定代表人高世豪逼着陆宝祥手写了上述内容，但没有书面依据，其他两个门卫都没有写。租赁期间，新铧钢公司也未发生材料丢失的情况，门卫尽到了看护职责。夜间将系争房屋锁掉后，门卫是可以睡觉的。综上，门卫是服从新铧钢公司管理的。新铧钢公司表示，门卫不只是开门关门，还应当尽到保安职责，门卫经常在新铧钢公司员工进厂房时，很长时间不开门。门卫不服从管理，晚上经常睡觉，晚上进厂房的时候找不到门卫，耽误新铧钢公司的时间。
对于堆放物品问题，双方确认，自2011年10月15日至今，立稳公司在系争房屋内通道堆放物品，占地面积大约10个平方米左右。新铧钢公司表示，曾多次要求立稳公司搬走，但至今未搬走。立稳公司表示，堆放上述物品是经过新铧钢公司同意的。
对于围栏，新铧钢公司表示，系争房屋和隔壁厂房交界的地方应做围栏，新铧钢公司曾要求立稳公司制作围栏，但其至今未做，应当减少支付租金。新铧钢公司的经营虽在系争房屋，但上班时间系争房屋大门是开着的，其他人进入车间有安全隐患。虽未实际发生安全事故，但丢失过几百元的财物，没有报案。立稳公司表示，新铧钢公司要求做围栏的地方是公共区域，不属于出租标的范围。新铧钢公司曾要求做围栏，经立稳公司解释后不再要求。且没有围栏也不影响安全，因为新铧钢公司的经营都在系争房屋，是有大门的。没有闲杂人员进入系争房屋，不知道新铧钢公司是否丢失财物，即使丢失也可能是内部人的原因。
再查明，2013年8月14日，新铧钢公司的员工全部撤出系争房屋，并搬走了办公用品，但新铧钢公司的设备及材料尚在系争房屋。审理中，立稳公司表示，因保全财物价值不足，要求本院查封上述材料及设备。新铧钢公司表示，上述材料及设备在判决之前不会搬走。立稳公司就此表示，鉴于新铧钢公司的承诺，不再要求本院查封上述材料及设备。
2013年8月16日，新铧钢公司向立稳公司发出通知，载明，由于贵司扣押且不允许我司将生产设备及物品搬出，我司已列出清单并拍照，双方应进行核对；2013年8月9日，赵亿生回厂时，门卫室无人开门，联系到门卫后，其态度恶劣，造成我司进出厂区困扰。上述门卫多次未经许可擅自进入我司生产车间闲逛，导致门卫室无人执勤。立稳公司表示，收到该通知，但对内容不予认可。
还查明，2011年10月12日，立稳公司支付上海宝山起重机械有限公司起重机年检维护费4，500元。2011年，立稳公司（甲方）与上海诺万信息科技有限公司（乙方）签订《3G无线宽带服务协议》，约定，乙方为甲方提供3G宽带服务，协议期限为2011年4月1日至2012年3月31日止，付费方式为年付费制，金额为6，216元。2012年3月，双方续签《3G无线宽带服务协议》，协议期限为2012年4月1日至2013年3月31日止。
又查明，1999年11月16日，上海鑫德金属制品厂（甲方）与美国环宇国际有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将系争房屋，建筑面积1，560平方米以及厂区场地面积4，760平方米出租给乙方，租期自1999年12月1日起至2029年11月30日止。甲方提供乙方100千伏生产用电指标到厂区（用电费用由乙方自理），用电费用以实际发生额结算，现在以每度1.1元计算，若国家电费发生调整则作相应的调整。甲方同意乙方先以外资公司的名称签订本租赁合同，待乙方在顾村新公司注册登记后，承租方即改为新注册的公司。未经甲方同意，乙方不得向第三者转让租赁物或租赁权。立稳公司现法定代表人高世豪在乙方落款处签名。此后，上海鑫德金属制品厂（甲方）与立稳公司（乙方）签订《厂房租赁合同补充协议》，约定，双方同意承租方的名称因主体变更现为立稳公司，租赁协议期间承租方美国环宇国际有限公司的全部权利义务均转给立稳公司。在乙方于2003年12月份新开大门（位于宝山区顾太路XXX号）后，双方重新确定乙方承租厂区位置。2001年，上海鑫德金属制品厂经登记为顾太路XXX号的房地产权利人，其中土地面积为19，874平方米，建筑面积10，231平方米，上述建筑含系争房屋，用途为工业。
为了证明立稳公司有权转租系争房屋，立稳公司提供一份同意书，载明同意立稳公司将宝山区顾太路XXX号之部分厂房出租以提创使用效能，该材料上加盖有“上海鑫德金属制品厂”公章。新铧钢公司表示，立稳公司在函件中没有说过有同意书，也没有出具日期，对同意书不予认可。立稳公司还提供一份上海鑫德金属制品厂于2013年5月29日出具的证明，载明，我厂在立稳公司将部分闲置厂房分租给新铧钢公司之前，已同意立稳公司将闲置的厂房对外出租。新铧钢公司表示，该证明表明是庭审中追认转租的，在使用系争房屋期间没有案外人对新铧钢公司使用系争房屋提出异议，新铧钢公司曾要求立稳公司提供同意转租的书面同意书。
以上事实，有原告（反诉被告）立稳公司公司提供的《厂房（含设备）租赁协议》、《租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》、同意书、发票、照片、通知函、证明、房地产权证，被告（反诉原告）新铧钢公司提供的函、通知书、通知、照片，及双方当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《厂房（含设备）租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。新铧钢公司主张立稳公司对系争房屋无转租权，但根据立稳公司提供的证明及同意书，系争房屋权利人上海鑫德金属制品厂是同意立稳公司进行转租的，且新铧钢公司使用系争房屋时也无案外人提出异议，故对新铧钢公司的相关主张，本院不予采信。新铧钢公司主张立稳公司未按约提供100千瓦电力，但立稳公司提供的电力为100千瓦，合同也约定立稳公司负责将其使用范围内之分表安装好，表明新铧钢公司同意立稳公司使用该100千瓦电力的部分，故对新铧钢公司的相关主张，本院不予采信。根据新铧钢公司提供的系争房屋在2012年8月8日漏水的照片，2011年11月7日、2012年4月20日、2012年10月24日分别发给立稳公司的通知书，立稳公司于2012年8月29日、2013年1月31日分别回复的通知函，可以认定系争房屋在2011年8月15日租赁开始时就存在漏水问题，至2012年8月25日完全修复解决漏水问题。系争房屋虽然存在漏水问题，但新铧钢公司漏水期间进行了营业，当时也未提出解除合同，在漏水问题解决后继续租赁系争房屋。综上，新铧钢公司要求解除租赁合同的理由不成立，本院不予准许。合同约定的年租金为36万元，新铧钢公司至今仅向立稳公司支付租金27万元，在漏水问题解决后，新铧钢公司一直经营至其员工在2013年8月14日撤离系争房屋之时，其未支付租金的行为，已构成根本违约。综上，立稳公司要求解除《厂房（含设备）租赁协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。新铧钢公司员工虽在2013年8月14日已撤离系争房屋，但新铧钢公司的设备及材料尚在系争房屋，故新铧钢公司尚未向立稳公司返还系争房屋及设备。鉴于合同已解除，新铧钢公司理应从承租的系争房屋中迁出，将系争房屋及设备返还给立稳公司。对于土地使用费、垃圾处理费、电话网络费、行车年检费、水费，新铧钢公司均同意立稳公司的诉讼请求，本院对此予以确认。对于门卫分摊费，合同约定为每月4，200元。新铧钢公司主张门卫不服从管理，并提供通知加以证明，要求减按每月2，100元的标准计算。但合同中对下班后门卫在夜间是否可以睡觉未进行明确约定，新铧钢公司也未提供证据证明门卫睡觉导致其遭受实际损失，新铧钢公司还按约支付第一年门卫分摊费50，400元。综上，新铧钢公司的相关主张，缺乏合同和法律依据，本院难以准许，新铧钢公司应按约支付门卫分摊费至其实际搬离之日止。关于电费，自2011年9月30日至2013年3月29日立稳公司用电12，694度，新铧钢公司用电50，606度，合计63，300度，在该期间立稳公司共计向上海顾村鑫升自行车零件厂支付电费147，035.6元。立稳公司主张按照用电比例分摊电费，鉴于合同约定电费由双方依各用电度数支付电费，但未约定电费价格，立稳公司的主张较为合理，故本院予以准许，由此，该期间新铧钢公司应支付立稳公司电费117，549.5元。鉴于立稳公司交付的系争房屋存在漏水的瑕疵，在下雨后对新铧钢公司的经营会造成一定影响，且立稳公司也承认系争房屋有十天左右的漏水期间，综合考虑漏水的实际情况及其对生产经营的影响，本院酌情确定减收租金3万元。鉴于双方确认立稳公司自租赁开始就占用系争房屋10平方米左右的面积堆放自己的物品至今，而新铧钢公司在通知书中多次明确要求立稳公司搬走物品，表明其不同意立稳公司在系争房屋堆放物品，考虑到租赁面积为1，560平方米，以及立稳公司堆放物品对新铧钢公司使用系争房屋造成的实际影响，本院酌情确定按照每年3，600元的标准，减收自2011年10月15日起至新铧钢公司实际搬离之日止的租金、使用费。鉴于新铧钢已支付租金27万元，合同约定前三年每年租金为36万元，结合本院酌情确定的减收租金标准，可以认定新铧钢公司已付清2011年10月15日至2012年8月14日的应付租金，并已支付2012年8月15日后的租金3，000元。综上，新铧钢公司应按照每年356，400元的标准，支付立稳公司自2012年8月15日起至实际搬离之日止的租金、使用费。新铧钢公司主张立稳公司未在系争房屋和隔壁厂房交界的地方设立围栏，应减收租金。但租赁合同中并未对修建围栏进行约定，新铧钢也仅在系争房屋经营，故对新铧钢公司的相关主张，不予采信。新铧钢公司要求减收2011年10月15日至2012年8月14日的租金21万元及减收2012年8月15日至新铧钢公司实际搬离系争房屋之日止每月租金15，000元的诉讼请求，缺乏依据，本院难以准许。新铧钢公司反诉要求立稳公司赔偿损失15万元，其中含搬迁等费用、仓储平台建造费、装修费。本院认为，对于搬迁等费用，新铧钢公司未提供证据加以证明，且合同解除是因新铧钢公司根本违约导致的，即使有搬迁等费用也应由新铧钢公司承担。对于装修费，系争房屋办公室由新铧钢公司承租后使用至今已两年多，且合同解除是因新铧钢公司根本违约导致的，依法不应予以补偿。至于仓储平台建造费，立稳公司表示新铧钢公司建造该平台是为了堆放轻质材料，新铧钢公司亦未提供证据证明是因漏水而建造，故现有证据无法证明仓储钢平台的搭建是因漏水导致。同时，立稳公司对装修及仓储钢平台也不同意利用，且对于系争房屋存在的漏水等问题，本院已酌情扣减了租金及使用费。综上，新铧钢公司要求立稳公司赔偿损失15万元的诉讼请求，缺乏依据，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海立稳机电设备有限公司与被告（反诉原告）上海新铧钢金属工业有限公司于2011年8月1日就本市宝山区顾太路XXX号房屋及设备签订的《厂房（含设备）租赁协议》；
二、被告（反诉原告）上海新铧钢金属工业有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋及协议约定的设备返还给原告（反诉被告）上海立稳机电设备有限公司；
三、被告（反诉原告）上海新铧钢金属工业有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每年356，400元的标准，支付原告（反诉被告）上海立稳机电设备有限公司从2012年8月15日起至被告（反诉原告）上海新铧钢金属工业有限公司实际迁出之日止的租金、使用费（已付上述期间租金3，000元）；
四、被告（反诉原告）上海新铧钢金属工业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）上海立稳机电设备有限公司自2011年8月17日至2011年9月29日的电费补偿款4，420元、自2011年9月30日至2013年3月29日电费117，549.5元、自2011年10月15日至2012年10月31日欠付的水费254.6元、行车年检费4，500元、电话网络费4，698元；
五、被告（反诉原告）上海新铧钢金属工业有限公司于本判决生效之日起十日内，分别按照每年12，250元、每月300元、每月4，200元的标准，支付原告（反诉被告）上海立稳机电设备有限公司自2012年10月15日至被告（反诉原告）上海新铧钢金属工业有限公司实际迁出之日止的土地使用费、垃圾处理费、门卫分摊费；
六、原告（反诉被告）上海立稳机电设备有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
七、被告（反诉原告）上海新铧钢金属工业有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为3，957元，由原告（反诉被告）上海立稳机电设备有限公司397元，被告（反诉原告）上海新铧钢金属工业有限公司负担3，560元；反诉案件受理费减半收取为4，450元，由原告（反诉被告）上海立稳机电设备有限公司445元，被告（反诉原告）上海新铧钢金属工业有限公司负担4，005元；保全费2，724元，由被告（反诉原告）上海新铧钢金属工业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 包鸿举
二〇一三年九月二十七日
书 记 员 王 卿
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。