河南省夏邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）夏民初字2100号
原告李辉，男，1963年3月18日出生，汉族。
委托代理人李庆林、代有继（实习律师），河南益仟律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告王长喜，男，1967年6月10出生，汉族。
委托代理人梁钊，夏邑县司法局法律服务中心法律工作者。代理权限：特别授权。
原告李辉与被告王长喜房屋租赁合同纠纷一案，原经本院审理并于2013年1月26日作出（2012）夏民初字第1870号民事判决，被告王长喜不服该判决，提起上诉。商丘市中级人民法院审理后，于2013年9月23日作出（2013）商民终字第208号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2013年12月27日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2009年3月20日原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告将其位于夏邑县孔祖大道与人民路交叉口东南角楼房（原豪族宾馆）租赁给被告经营，期限自2009年8月20日至2024年8月20日止，并约定被告五个月的装修期限内不计算租金，即每年租金计算应从当年8月20日到次年8月20日，每年租金27万元。2012年4月初，原告发现被告未与原告协商，擅自将该楼房租赁给第三方戚继凯，且被告至今仍拖欠2012年8月20日至2013年8月20日的租金未交付，依据双方签订的房屋租赁合同第六条的约定，被告已构成违约，为此请求依法解除原、被告2009年3月20日签订的房屋租赁合同，并将租赁房屋腾空退还给原告。
被告辨称，原告所诉不是事实，被告并未将租赁房屋转租，没有违反法律规定和合同约定；原、被告签订的租赁合同合法有效。在合同履行过程中，没有出现需要解除合同的情形，应继续履行。本案系重审案件，原告在原审诉状中，没有将延付租金作为合同解除的理由，在本案重审中亦不能作为解除合同的理由。且原告提出解除合同时交付租金的履行期限并未届满，在租金履行期限届满之前，被告曾多次要求支付租金，原告拒绝接受。因此原告现提出被告延付租金，不能作为解除合同的理由。应驳回原告的诉讼请求。
根据当事人的诉辩观点，本院将本案的争议焦点归纳如下：被告是否存在转租行为，被告延付租金的行为是否构成违约；原告的诉讼请求能否依法成立。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：
1、原告的房产证二份。证明楼房所有人为原告李辉。
2、原、被告签订的租赁合同一份。证明原、被告于2009年3月20日签订的租赁合同合法有效。
3、2012年6月6日李某某证言及2011年8月6日被告与戚继凯租赁合同（复印件）各一份。证明被告将该楼房转租于案外人戚河（戚继凯），原宾馆字号为“鑫世豪”，变为“亚太宾馆”。
4、2012年10月22日常熟市河南商会证明一份。证明原告自1992年在常熟招商城做服装批发生意至今。
5、2012年6月6日河南益仟律师事务所律师函一份。主要内容为：河南益仟律师事务所接受合同当事人李辉的委托，解除双方2009年3月2日签订的租赁合同书面函告：原、被告签订的合同真实意思表示，合法有效，出租方依约履行了合同的约定义务。承租方未经出租方同意，擅自转租该楼房，严重侵犯了出租方的合法权益，出租方决定解除双方签订的租赁合同；此函收到应给予明确的书面答复与说明。
6、照片4张。用于证明被告将租赁房屋转租他人后，原宾馆字号由“鑫世豪宾馆”改为“亚太宾馆”。
7、本案在二审过程中的庭审笔录一份。证明被告王长喜已经承认了2011年8月6日的租赁合同是由其本人与戚继凯签订的；被告王长喜直至二审庭审时也未向原告李辉交纳租金的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、6无异议。对证据3、4、5、7持有异议。对证据3认为，李某某所证内容虚假，宾馆并未转租。对王长喜与戚继凯的租赁合同认为，此合同系复印件，无法与原件核对，不能作为证据使用。被告从来没有与戚继凯签订过此种合同，即使此合同存在，也不能证明此合同已经履行，现在宾馆仍然是王长喜经营；对证据4认为，李辉在外地经商的证明与本案没有关联性；对证据5认为，被告从未收到原告2012年6月6日的律师函，此律师函也不能证明房屋转租的事实，反而证明了原告在合同有效期内，并且在原、被告约定的租金交付期限届满之前原告即提出解除合同要求，并且表明将拒收租金，不再履行合同约定的接受被告交付的租金；对证据6认为，该照片不能证明被告将房屋转租他人的事实，名称变更只是经营需要，且合同约定的非常明确，被告有自主经营权；对证据7认为，该合同没有实际履行，在二审庭审时，被告已当庭明确表示随时可以向原告交付租金。
被告向本院提交的证据材料有：
第一组证据：1、2009年9月23日王长喜个体工商营业执照一份；2、工商局的企业登记档案中，2012年5月8日王长喜出具的证明一份；3、2012年5月11日署名为蔡圣乾的个体工商户营业执照一份；4、工商登记档案中蔡圣乾个体工商户名称预先核准申请书一份；5、新证据：2012年4月25日王长喜与蔡圣乾的合伙协议一份。
该组证据证明被告与营业执照登记的经营者蔡圣乾是合伙关系，与戚继凯无任何关系；涉案的租赁房屋一直都是由被告王长喜经营，只是由独自经营转为合伙经营，不存在转租的问题。
第二组证据：证人彭某某证言一份。证明涉案房屋一直由被告经营。
第三组证据：1、2013年10月份或者11月份被告的妻子彭霞与原告的叔叔李学军的通话录音光盘一份；2、原、被告的通话记录一份。
该组证据证明在合同约定的租金交付期限届满前，被告已向原告主动交付租金，原告拒收的事实。合同签订后，租金一直都是由原告的叔叔李学军代收，被告在本次租金交付期限届满前，已经主动向李学军交付租金的事实，被告交付租金，原告拒收。
经庭审质证，原告对被告提供的第一组证据的证据1的真实性无异议，对被告证明观点持有异议。认为目前无法证明王长喜是所涉房屋的经营者；对证据2工商登记材料的真实性有异议，根据我国个体工商户登记管理条例第二条之规定，个体工商户可以是个人经营，也可以是家庭经营，王长喜与蔡圣乾并非亲属关系；根据国家工商总局关于个体工商户登记资料指南相关规定，协议并非个体工商户登记所需的资料，对该协议是在什么情况下存在于工商登记材料里存在疑问，认为不真实。该协议也不能证明王长喜就是所涉房屋的经营者。对第一组证据的证据3、4的真实性无异议，对证明观点有异议，该证据正好证明了蔡圣乾是所涉房屋的经营者以及蔡圣乾是个体工商户的事实；对证据5认为，王长喜与蔡圣乾签订的协议，协议签订时间是2012年的4月25日，而本案一审庭审时间是2012年10月23日，该份协议并非新证据，不予质证。对第二组证据认为，证人证言虚假，其所证内容并非客观事实，前面的书面材料均可以证明王长喜与蔡圣乾之间并非合伙；对第三组证据认为，若形成时间如被告代理人所说在2013年的10月，具体通话内容无法得知。根据通话时间，即使讨论租金的问题，而被告延付租金已是事实。根据双方合同约定，被告支付租金应在2012年8月20日之前，根据合同约定的60天宽限期，被告也应在2012年的10月20日之前交付租金，而该通话录音的时间是2013年10月，超过了约定时间。
根据当事人的举证、质证意见，本院对双方当事人无异议的证据，均采信为本案有效证据；对互有异议的证据，综合认证如下：
原告提交的证据：证据1，为国家机关颁发的证书，合法有效，本院予以确认；证据3，证人证言能与其他证据相印证，予以采信；该份租赁合同被告在二审庭审已经认可是其所签，应确认证据效力；证据4，常熟市商会出具的证明，与本案缺乏关联性，不予确认；证据5，被告辩称没有收到解除合同通知函，但并未否认其真实性，予以采信；证据7，为本案二审的庭审笔录，予以确认。
被告提交的第一组证据的第2、5份证据，为工商登记机关的档案材料，本院予以确认；证据3，被告与蔡圣乾的合伙协议，证人重审时未出庭，原一审庭审出庭作证时认可其受被告委托经营，不认可合伙关系，故对被告主张与蔡圣乾合伙，不予确认。第4份证据，为国家工商机关颁发的证书，予以确认；第二组证据，证人未出庭作证接受质询，证人证言与其他有效证据相佐证，不予采信；第三组证据录音资料，虽有通话时间，但无法确定通话内容，本院对其证据效力不予确认。
根据以上采信的有效证据和庭审当事人陈述，本院确认以下案件事实：
2009年3月20日，原、被告经协商签订了一份租赁合同，合同的主要内容为：“甲方（出租方）李辉，乙方（承租方）王长喜：一、甲方李辉将其位于夏邑县孔祖大道与人民路交叉口东南角楼房（原豪族宾馆）租赁给乙方王长喜经营，租赁范围为一楼大厅、南大门、大厅内侧面点房、南大门内侧门卫室、厨房及二层至六层（含二层）全部楼房；二、租赁期限15年，期限自2009年8月20日至2024年8月20日止，本合同签订生效后给乙方五个月的装修期限，期限内不计算租金，即每年租金计算应从当年8月20日到次年8月20日，当年8月20日应交付下一年租金，每年租金27万元；三、乙方可自主经营，若在租赁期限内转租转包，须提前60日通知李辉进行协商；乙方在租赁期内可自主经营……。乙方若在租赁期内转租，必须提前60日内通知甲方就有关事项协商；自租金开始计算之日起，如乙方不按合同第3条规定交付租金，逾期按租金的日千分之三向乙方加收滞纳金，逾期60日甲方有权解除合同收回该房屋。甲方无故终止履行合同，应支付违约金并赔偿乙方装修房屋及经营预期利益的损失。”等内容。在合同履行期间，被告聘用蔡圣乾经营管理，该宾馆登记在蔡圣乾名下，为个体工商户经营，并将宾馆字号由“鑫世豪宾馆”变更为“亚太宾馆”。2011年8月，被告将该楼房转租给第三方戚继凯。被告已给付2011年8月20日至2012年8月19日的租金27万元，2012年8月20日至2013年8月19日的租金27万元未缴纳。原告以被告将涉案宾馆转租蔡圣乾、戚继凯为由，向被告发出律师函，要求解除与原、被告签订的租赁合同，双方形成纠纷。原告于2012年9月26日诉至法院，要求解除与被告签订的租赁合同，腾退房屋。
本院经审判委员会研究认为，原、被告签订的租赁合同，为双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告应按合同的约定履行合同义务，否则，应承担相应的违约责任。被告在履行合同期间，未经原告同意擅自将该涉案宾馆租赁给第三方经营，违反了的合同约定，同时原告主张被告没有按约交付房屋租金，被告亦认可未按时交付2012年8月20日至2013年8月19日的房屋租金。被告违反了合同目的，构成了根本违约。被告抗辩称“本案系重审案件，原告在原审诉状中，没有将延付租金作为合同解除的理由，在本案重审中亦不能作为解除合同的理由。”本院认为，本案系民事一审重审案件，适用民事诉讼法关于一审程序的相关规定，故被告的上述观点依法不能成立。原告的诉讼请求依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：
一、解除原告李辉与被告王长喜2009年3月20日签订的租赁合同；
二、被告王长喜于本判决生效后三十日内腾退原告李辉的房屋。
案件受理费100元，由被告王长喜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 赵 艳
审判员 黄舒林
审判员 金景利
二〇一四年四月十八日
书记员 孙康君