福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0581民初1085号
原告（反诉被告）侯育苗，男，1975年3月18日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托代理人陈国平，福�泉明律师事务所律师。
委托代理人杜小龙，福建泉明律师事务所律师。
被告（反诉原告）中国石化销售有限公司福建泉州石油分公司，住所地福建省泉州市鲤城区。
负责人林文雄，系该分公司的经理。
被告中国石化销售有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人张海潮，系该公司的董事长。
上列二被告共同的委托代理人黄玉玲，福建名仕律师事务所律师。
上列二被告共同的委托代理人高超，福建名仕律师事务所律师。
原告（反诉被告）侯育苗与被告（反诉原告）中国石化销售有限公司福建泉州石油分公司（以下简称中石化销售泉州分公司）、被告中国石化销售有限公司（以下简称中石化销售公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭�行了审理。原告（反诉被告）侯育苗的委托代理人杜小龙和被告（反诉原告）中石化销售泉州分公司、被告中石化销售公司共同的委托代理人黄玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯育苗诉称，原告与被告中石化销售泉州分公司签订一份《租赁合同》。合同签订后，原告依约于2014年1月13日向被告中石化销售泉州分公司支付履约保证金108000元，被告中石化销售泉州分公司出具一份《收款收据》交原告收执。现双方签订的《租赁合同》已于2015年12月31日期限届满，但被告中石化销售泉州分公司并未依约向原告退还履约保证金。由于被告中石化销售泉州分公司是被告中石化销售公司设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任由公司承担，即对于被告中石化销售泉州分公司的民事行为，由被告中石化销售公司承担。请求判令：1、被告中石化销售泉州�公司、中石化销售公司共同向原告返还履约保证金108000元及资金占用利息（自2016年1月31日起至实际付清款项之日按年利率6%计算）；2、两被告承担本案的诉讼费用。
被告中石化销售泉州分公司辩称，原告至今未将租赁房屋腾空并返还给被告中石化销售泉州分公司。根据《租赁合同》第六条第6.2款“履约保证金在下列条件全部满足后30日内，由甲方退还乙方且不计算利息：…6.2.3乙方依照约定向甲方完整返还租赁标的（包括附属设施、设备），且经甲方签字确认的。…”约定，原告要求退还履约保证金的条件并未成就，原告无权要求返还履约保证金，且原告在合同终止后继续占有使用租赁房屋，应参照《租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费，根据合同约定，被告中石化销售泉州分公司有权将履约保证金充抵上述债务。
被告中石化销售公�同意被告中石化销售泉州分公司的答辩意见，并补充辩称，中石化销售泉州分公司虽是被告中石化销售公司的分公司，但其有独立的财产，能够自主经营，完全有能力独立承担民事责任，请求法院依法驳回原告对被告中石化销售公司的诉讼请求。
反诉原告中石化销售泉州分公司诉称，反诉原告与反诉被告侯育苗于2014年1月8日签订《租赁合同》，约定租赁期限二年。但租赁期限届满后，租赁房屋的第五层、第六层有法院采取的查封措施未予解除，其它楼层亦延续了反诉被告租赁时的被占用状态，因此，反诉被告对于租赁房屋无论在事实上还是法律上均返还不能。请求判令：1、反诉被告立即腾空并返还租赁房屋；2、反诉被告支付反诉原告自2016年1月1日起至返还租赁房屋之日止参照《租赁合同》约定的租金标准计算的占有使用费；3、确认反诉原告有权自行将反诉被告交纳的108000元履约保证金充抵上述债务；4、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告侯育苗辩称，其早已在合同期满前多次电话通知反诉原告的负责人接收租赁房屋，反诉原告不予接收。反诉被告为了减少损失，由个别实际承租人继续使用租赁房屋的部分场地，且反诉原告也确知个别实际承租人仍继续使用租赁房屋部分场地，视为反诉原告同意将租赁房屋出租给个别实际承租人，由此确认反诉原告与个别实际承租人建立新的租赁关系，反诉被告已完成了租赁房屋的移交手续。在租赁合同期满后，即2015年12月31日之后至今的租金应由反诉原告向个别实际承租人主张，反诉原告怠于行使自己的权利，其后果应由反诉原告自行承担，反诉被告无需向反诉原告缴付该期间的租金。反诉原告应按租赁合同约定，退还反诉被告履约保证金108000元。
经审理查明，中国石油化工股份有限公司福建泉州石油分公司于2014年5月27日变更其名称为中石化销售泉州分公司（即本案被告一、反诉原告），系被告中石化销售公司设立的分公司。2014年1月14日，中石化销售泉州分公司作为甲方，与乙方侯育苗签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于石狮市曾坑下角东西二路南侧石化大厦二至八层，租赁期限为2年，自2014年1月1日至2015年12月31日，租金为每月45000元，每半年支付一次租金，分别于2014年1月31日前、2014年6月30日前、2015年1月31日前、2015年6月30日前以银行转账方式支付半年的租金270000元，二年租金合计1080000元；在本合同签署之日起三日内，乙方应向甲方支付履约保证金为全年租金的20%，即108000元；乙方不得将履约保证金抵扣租金，履约保证金在下列条件全部满足后30日内，由甲方退还乙方且不计算利息：1、�合同期限届满、解除或终止；2、乙方无任何违约行为；乙方在合同项下的陈述、承诺、保证、声明等均为真实、准确，且对甲方不存在任何误导；3、乙方依照约定向甲方完整返还租赁标的（包括附属设施、设备），且经甲方签字、确认；4、乙方向甲方提出返还履约保证金的书面申请函，甲方经审核予以确认的。乙方不得以任何理由拒绝或延期交付或补足履约保证金。若乙方逾期交付租金或者违反本合同约定依约应承担违约金、赔偿金等款项的，甲方有权从本合同项下的履约保证金中予以相应扣减……除上述条款，双方还对租赁标的物的用途、装修、双方的责任、合同的解除终止等进行了约定。侯育苗预先于2014年1月13日向中石化销售泉州分公司支付履约保证金108000元，中石化销售泉州分公司于同日出具收款收据一份交由侯育苗收执，载明“收石狮办公楼押金（2-8�）”。后侯育苗按约定支付了租赁期限内的相应租金。因中石化销售泉州分公司未退还侯育苗履约保证金108000元，侯育苗遂于2016年3月4日诉至本院。审理中，中石化销售泉州分公司提起反诉，提出如上诉讼请求。
另查明，案涉租赁房屋第五层、第六层的实际使用人为石狮市梵谷养生美容美体会所。2015年11月5日，本院依据已发生法律效力的石狮市劳动争议仲裁委员会作出的狮劳仲案（2015）280号裁决书，作出（2015）狮执字第3241号执行裁定，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人石狮市梵谷养生美容美体会所的财产，并于2016年1月7日前往石狮市梵谷养生美容美体会所址于中国石油大厦五楼（即本案诉争租赁房屋第五层）内的财产进行查封，张贴封条、执行裁定书等。后本院依法快速变现被执行人石狮市梵谷养生美容美体会所存放于石狮市八七路835号中国石油大厦五楼的设备，于2016年4月12日将相关设备移交给买受人刘刚，并揭除张贴的封条。
审理中，中石化销售泉州分公司向本院申请现场勘验，本院于2016年5月20日到案涉租赁房屋现场勘验、拍照，勘验结果为：案涉租赁房屋址于石狮市曾坑下角东西二路南侧石化大厦，共有九层，其中第二层为一哥火锅店，已停止营业，无法进入；第三层为骆氏推拿，尚在营业中；第四层为福建醒狮律师事务所，尚在使用中；第五至六层为韵SPA，在使用中；第七层为康泰推拿会所，门外张贴“有事来电”的告示，是否营业中未知；第八层为环球伟业物流与柯普森物流，尚在营业中。对上述勘验笔录，原、被告双方均表示无异议，中石化销售泉州分公司主张勘验笔录可以反映侯育苗尚在使用租赁房屋。
以上事实有原告、两被告的当庭陈述，并有侯育苗提�的侯育苗的居民身份证、中石化销售泉州分公司的内资企业登记基本情况表、被告中石化销售公司的工商登记注册基本信息、组织机构代码证、《租赁合同》各一份、中国建设银行转账凭条两份、《收款收据》、本院现场勘验笔录、本院依法调取的本院（2015）狮执字第3241号执行裁定书、查封、扣押财产笔录、执行笔录、机台设备交接单各一份等证据为据，事实清楚，证据充分，上述证据之间能互相印证，本院依法予以确认。
本案的争议焦点为双方签订的租赁合同终止后，侯育苗是否已将租赁房屋腾空并返还给中石化销售泉州分公司。
侯育苗主张，双方签订的租赁合同终止后，其要求中石化销售泉州分公司接收租赁房屋，中石化销售泉州分公司拒绝接收，但与个别实际承租人建立租赁合同关系，其已完成租赁标的物的移交。为证明其主张，侯�苗提供以下证据予以证明：证据1、福建泉明律师事务所律师函、邮寄单各一份，欲证明侯育苗于2016年1月18日向中石化销售泉州分公司发出律师函，告知双方签订的《租赁合同》于2015年12月31日期限届满，要求中石化销售泉州分公司接收租赁物，并自收到律师函之日起视为侯育苗已向中石化销售泉州分公司移交租赁房屋，要求中石化销售泉州分公司及时向侯育苗退还履约保证金的事实；证据2、案涉租赁房屋第五至六层的照片一张，欲证明案涉租赁房屋第五至六层系于2016年1月7日被石狮市人民法院查封，租赁合同期限于2015年12月31日届满，侯育苗于合同期限届满前就通知中石化销售泉州分公司接收租赁房屋，合同期限届满时，租赁房屋不存在法律上及事实上不能移交的情况；证据3、招租公告，欲证明中石化销售泉州分公司已于租赁合同期满前收悉侯育苗告知其在租赁�满后，双方租赁合同终止，其应接收租赁房屋，中石化销售泉州分公司于2015年12月1日发布招租公告的事实。
对侯育苗提供的上述证据，中石化销售泉州分公司质证认为，对证据1形式上的真实性无异议，但对内容的真实性以及证明对象有异议，侯育苗作为承租人，在合同终止后依法依约均应承担将租赁房屋腾空后返还的义务，且依据合同约定，侯育苗应当向中石化销售泉州分公司完整返还租赁标的（包括附属设施、设备），而非侯育苗所述的收到律师函就视为交接租赁物；证据2、3已过举证期限，属失权证据，有权不予质证，保留质证意见如下，对证据2的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议，且合同终止后，根据合同约定侯育苗应当依约腾空租赁房屋后返还且经中石化销售泉州分公司签字确认，现由于侯育苗使用租赁房屋不当被查封，导致在事�上、法律上无法返还，侯育苗应承担不利后果；证据3的真实性及内容待与中石化销售泉州分公司核实后答复。
中石化销售泉州分公司主张，侯育苗并未将租赁房屋腾空并返还，也没有证据证明其已交付租赁房屋。为证明其主张，中石化销售泉州分公司提供以下证据予以证明：证据1、2016年1月5日的律师函、邮寄单各一份，欲证明中石化销售泉州分公司于2016年1月7日向侯育苗发出律师函，要求侯育苗在收到函件之日起三日内将租赁房屋腾空并与中石化销售泉州分公司办理移交手续，否则中石化销售泉州分公司有权不予退还履约保证金，且侯育苗已经签收；证据2、2016年1月21日的律师函、邮寄单各一份，欲证明中石化销售泉州分公司于2016年1月21日向侯育苗回复律师函，要求侯育苗依照合同约定将租赁房屋实际腾空后完整返还给中石化销售泉州分公司，否则中石化销售泉州分公司有权将履约保证金用于冲抵房屋实际占有使用费；证据3照片十八张，证明侯育苗至今仍未将租赁房屋腾空。
对中石化销售泉州分公司提供的上述证据，侯育苗质证认为，对证据1、2真实性无异议，但对证明内容有异议，该两份律师函是中石化销售泉州分公司的单方陈述，无法证明侯育苗未将租赁房屋移交；对证据3有异议，体现个别租户仍在使用租赁房屋，中石化销售泉州分公司与实际租户建立了租赁关系，无法证明中石化销售泉州分公司所要证明的内容。
本院经审查认为，经本院到现场勘验并经原、被告双方确认，诉争租赁房屋的第三、四、五、六、八层均尚在使用中，且大部分为侯育苗承租期间的实际使用人在使用。侯育苗自认其为了减少损失，由个别实际承租人继续使用租赁房屋的部分场地，并主张其已通知中石化销�泉州分公司接收租赁房屋，且中石化销售泉州分公司也确知个别实际承租人仍继续使用租赁房屋部分场地，视为中石化销售泉州分公司同意将租赁房屋出租给个别实际承租人，由此确认中石化销售泉州分公司与个别实际承租人建立新的租赁关系。对此，中石化销售泉州分公司予以否认，侯育苗亦未能举证证明中石化销售泉州分公司已与个别实际承租人建立租赁合同关系，故侯育苗主张中石化销售泉州分公司已与个别实际承租人建立租赁合同，缺乏依据，不予采纳。侯育苗提供证据3欲证明中石化销售泉州分公司于2015年12月1日发布招租公告的事实，对此，中石化销售泉州分公司的委托代理人称待与中石化销售泉州分公司核实后答复，但至今未答复本院，视为其认可侯育苗所提供的证据3的内容，但中石化销售泉州分公司于2015年12月1日发布招租公告的事实，不能作为认�侯育苗已向中石化销售泉州分公司移交租赁房屋的依据。因租赁房屋第三、四、五、六、八层中部分尚由侯育苗承租期间的实际使用人在使用，故侯育苗主张其已将诉争租赁房屋移交给中石化销售泉州分公司，与事实不符，不予支持。
综上所述，本院认为，侯育苗与中石化销售泉州分公司签订的《租赁合同》期限届满后，侯育苗未将租赁房屋移交给中石化销售泉州分公司，已构成违约，应承担相应的违约责任，根据双方签订的租赁合同的约定：“履约保证金在下列条件全部满足后30日内，由甲方退还乙方且不计算利息：1、本合同期限届满、解除或终止；2、乙方无任何违约行为；乙方在合同项下的陈述、承诺、保证、声明等均为真实、准确，且对甲方不存在任何误导；3、乙方依照约定向甲方完整返还租赁标的（包括附属设施、设备），且经甲方签字、确�；4、乙方向甲方提出返还履约保证金的书面申请函，甲方经审核予以确认的”，侯育苗要求中石化销售泉州分公司、中石化销售公司共同返还履约保证金108000元的主张，缺乏依据，不予支持。因租赁合同期限届满后，侯育苗未将租赁房屋移交给中石化销售泉州分公司，故中石化销售泉州分公司请求侯育苗腾空、返还租赁房屋，并支付自2016年1月1日起至实际腾空、返还租赁房屋之日止参照双方签订的《租赁合同》约定的租金标准即每月45000元计算的占有使用费，于法有据，予以支持。根据双方签订的租赁合同的约定：“若乙方逾期交付租金或者违反本合同约定依约应承担违约金、赔偿金等款项的，甲方有权从本合同项下的履约保证金中予以相应扣减”，故中石化销售泉州分公司请求确认其有权将侯育苗所交纳的履约保证金108000元冲抵侯育苗所应支付的占有使用费，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告侯育苗的诉讼请求；
二、反诉被告侯育苗应于本判决生效之日起十日内将租赁房屋即石狮市曾坑下角东西二路南侧石化大厦二至八层腾空并返还给反诉原告中国石化销售有限公司福建泉州石油分公司；
三、反诉被告侯育苗应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告中国石化销售有限公司福建泉州石油分公司自2016年1月1日起至实际腾空、返还租赁房屋之日止按每月45000元标准计算的占有使用费；
四、反诉原告中国石化销售有限公司福建泉州石油分公司有权将反诉被告侯育苗交纳的履约保证金108000元冲抵上述债务。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费2470元，由本诉原告侯育苗负担；反诉受理费1770元，由反诉被告侯育苗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 吴志生
审 判 员 林雪迎
代理审判员 庄英材
二〇一六年七月一日
书 记 员 林清溪
附注：
（一）主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规�的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
（二）执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。