上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1533号
上诉人（原审被告、反诉原告）毛秀金。
委托代理人李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人余光友，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王锡飞。
委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人潘青，上海市朝华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王韵达。
法定代理人王锡飞。
委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人潘青，上海市朝华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人谭浩。
上诉人毛秀金因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，系争房屋系毛秀金所有。2013年6月6日，经上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）居间介绍，毛秀金（出售方、甲方）与王锡飞、王韵达（买受方，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以429万元（人民币，下同）购买该房，双方于2013年7月31日之前共赴房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方于2013年8月10日前向乙方交付房屋。当日，双方还签订《补充协议》，约定乙方知晓该房屋为甲方产权满五年唯一一套非普通住宅，并且知晓该房屋在交易过程中需缴纳的税费，该房屋在交易过程中发生的税费均由乙方承担。由于乙方购房需补缴社保或者税单才符合过户手续，相关费用由乙方自行负担，甲乙双方同意如果在交易过程中万一国家政策突然有所调控并非乙方人为原因导致乙方无法进行过户手续双方自行解除合同互不追究责任，且甲方需在五日内归还乙方已付所有房款。双方另对其余事项作了约定。
合同签订后，毛秀金收取房款计1，722，000元。中原公司以“房屋尾款”名义收取王锡飞10万元、“购买上海市某区某路某弄27号2803室房地产的手续款项”名义收取王锡飞10万元。
原审另查明，王锡飞、王韵达均系外地户籍居民，在本市无其他房屋，不从业，也未缴纳过社保。因王锡飞、王韵达通过中原公司的业务员未能办理社保和税单的补缴手续，中原公司于2013年7月24日书面通知毛秀金，“因国家政策原因，导致客户方无法通过补缴社保和税单的方法进行审税过户，并且客户方与贵方在居间方协同下无法办理审税及过户手续，客户方实际属于限购范围并且当时签署买卖合同时客户方在上海市的这个购房条件事实客户方已经告知于贵方当时贵方是知晓和同意操作的，按照《补充协议》第四条之约定，请贵方于收到本通知函五日内返还客户方已支付的定金及首付款共计人民币1，722，000元，若贵方迟延返还，客户方将保留追究贵方法律责任的权利。”毛秀金认为王锡飞、王韵达违约才导致不能过户，不同意退还已收取的房款。
王锡飞、王韵达遂于2013年8月15日起诉至原审法院，要求判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》、要求毛秀金返还购房款1，722，000元、要求中原公司返还房屋尾款10万元、手续款项10万元、要求毛秀金支付解除合同违约金858，000元。8月17日，毛秀金也发函要求解除合同。原审法院立案后，于2013年10月16日向毛秀金送达了诉状副本等诉讼材料。
毛秀金辩称，双方签订的房屋买卖合同无法继续履行系因王锡飞、王韵达属限购对象造成，其基于王锡飞、王韵达违约无法继续履行合同，才发函要求解除合同。故扣除相当于房价款20%的违约金后，剩余房款同意返还。
原审审理中，毛秀金提起反诉，称其原计划出售系争房屋后再到徐汇区购房，现因王锡飞、王韵达的原因导致买卖合同无法履行，其只得以购买第二套房屋的方式，于2013年9月24日购买了某区某路某弄13号502室，为此多支付了契税19，800元。如其再出售系争房屋，将参照第二套房纳税，为此将多支出个人所得税85，800元，故其总计将多支出税费105，600元，该损失要求王锡飞、王韵达赔偿。
王锡飞、王韵达针对反诉辩称，毛秀金另行购房与本案无关。双方对买卖合同无法履行已有预见，其并无违约行为，要求其承担毛秀金另行购房和将来可能出售系争房屋的税收差价，无事实和法律依据。
2013年9月24日，毛秀金、朱某某向案外人陈雷购买了上海市某区某路某弄13号502室房屋。
原审还查明，2011年本市出台规定，非沪籍居民在沪购房必须提供自购房之日起算的前2年内在沪累计缴纳1年以上个税缴纳证明或社保缴纳证明。2012年7月，上海市房管局发布通知，强调非沪籍居民持社保缴纳证明购房的，必须是“累计缴纳，不得补缴”。2013年11月8日，上海市住房保障和房屋管理局发布“关于严格执行住房限购措施有关问题的通知”，将非沪籍居民在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。对提供缴纳税收或社保证明不符合规定的，不予办理房地产登记。购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准。
原审认为，王锡飞、王韵达与毛秀金就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，当事人均应依约履行。王锡飞、王韵达作为外地户籍居民在本市从未缴纳过社保和个税，根据本市的限购政策，其应当知道自己属限购对象，无购房资格。在这种情况下，王锡飞、王韵达仍与毛秀金签订购房合同，寄望于通过补缴获得购房资格，其对自己可能受调控政策的影响而无法完成交易应当有所预见，对限购风险应自行承担。合同履行期间，房产调控政策未有放松，王锡飞、王韵达已经无法通过补缴方式获得购房资格，导致系争房屋不能交易过户，合同目的无法实现。现王锡飞、王韵达根据约定要求解除合同，法院予以支持。王锡飞、王韵达的解除通知于2013年10月16日明确到达毛秀金，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于该日解除。王锡飞、王韵达对合同解除负有责任。毛秀金在售房前明确知晓王锡飞、王韵达系限购对象，仍选择与他们交易，故对合同解除亦负有相应责任。王锡飞、王韵达要求毛秀金承担解除合同的违约责任，无事实依据，法院不予支持。合同解除后，毛秀金因该合同取得的房款1，722，000元应及时返还王锡飞、王韵达。毛秀金另行购买第二套住房在税费方面多有支出，客观上遭受一定经济损失，但法院考虑到该损失非全部由王锡飞、王韵达造成，其本人也应承担一定责任，且其占有的1，722，000元房款至今已经产生孳息，亦可弥补其损失，故对毛秀金要求王锡飞、王韵达再赔偿105，600元的反诉请求，不予支持。中原公司作为居间方，可以依据提供的居间服务收费，但其收取王锡飞、王韵达房屋尾款10万元、手续款项10万元，没有合法依据，其现同意向王锡飞、王韵达返还，法院予以准许。
原审法院审理后于2014年5月12日作出判决：一、确认原告（反诉被告）王锡飞、王韵达与被告（反诉原告）毛秀金签订的关于上海市某区某路某弄27号2803室的上海市房地产买卖合同及补充协议于2013年10月16日解除；二、被告（反诉原告）毛秀金于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）王锡飞、王韵达房款1，722，000元；三、被告上海中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）王锡飞、王韵达房屋尾款10万元、手续款项10万元；四、驳回原告（反诉被告）王锡飞、王韵达其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）毛秀金的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14，520元、财产保全费5，000元，由原告（反诉被告）王锡飞、王韵达负担2，221元，被告（反诉原告）毛秀金负担15，149元，被告上海中原物业顾问有限公司负担2，150元。反诉案件受理费减半收取计3，346.25，由被告（反诉原告）毛秀金负担。
判决后，毛秀金不服，上诉至本院称，原审对《上海市房地产买卖合同》解除的后果处理不当。首先，被上诉人王锡飞、王韵达虽属于限购对象，但本案合同的解除不属于法定解除之不可抗力或情势变更的情形，毛秀金与王锡飞、王韵达完全可以通过延期履行，给予王锡飞、王韵达缴纳社保的时间，以实现合同目的，本案合同解除的原因为王锡飞、王韵达不能提供过户资料，属于违约解除。其次，由于本案合同为违约解除，根据《上海市房地产买卖合同》第九条第三款、第十条第三款以及补充条款（一）第5条的约定，王锡飞、王韵达应当承担违约责任，赔偿毛秀金多支出的税费105，600元，以及根据合同的约定承担金额为总房价20%即85.80万元的违约金，该款从毛秀金应返还的购房款172.20万元中扣除。再次，尽管在合同订立时，毛秀金知晓王锡飞、王韵达需缴纳社保才符合购房条件，但王锡飞、王韵达不能提供过户材料，与毛秀金的明知并无直接的因果关系，故毛秀金对合同的解除没有过错，王锡飞、王韵达支付的首付款的孳息损失不应由毛秀金承担。最后，根据《补充协议》的约定，只有在国家政策发生变化时才能解除合同，但本案在双方当事人交易过程中政策未变化，故原审认定合同系约定解除有误。综上，请求二审撤销原审判决第二项、第五项并依法改判。
被上诉人王锡飞、王韵达共同辩称，其不同意上诉人毛秀金的上诉请求。在《上海市房地产买卖合同》签订之前，毛秀金知道王锡飞、王韵达为外地户口，可能因限购而无法购买系争房屋，故双方签署《补充协议》约定遇到限购情形，可以解除合同，双方互不追究责任。由于本案是因限购导致合同目的无法实现而解除合同，不是违约解除，故本案不应适用违约金，毛秀金根据《上海市房地产买卖合同》主张总房价20%的违约金过高。至于毛秀金多支付的税费105，600元，由于王锡飞、王韵达不存在违约行为，故不同意赔偿，并且其中部分是今后出售系争房屋增加的税收，尚未实际发生。另外，毛秀金购买第二套房屋为自己决定，与本案无关。故请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人中原公司辩称，系争房屋因为限购买卖不成，双方对《上海市房地产买卖合同》的解除事先有约定。中原公司保管相关钱款存在合同依据，原审认定有误，并且中原公司已将手续款项10万元退还王锡飞、王韵达，现在还有尾款10万元在王锡飞、王韵达处。故请求二审依法判决。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
另，原审判决后，中原公司曾经提起上诉，但未缴纳上诉费。经本院释明后，中原公司表示不再对本案提起上诉，且不再支付本案上诉费用，故对中原公司的上诉，本院依法按撤诉处理。
本院审理中，中原公司出具由王锡飞签署的《收条》，上载“现本人共计收到中原地产退还手续款项（补缴税费或社保）壹拾万元人民币整”。王锡飞、王韵达对《收条》没有异议，并确认已收到手续费10万元。
本院另查明，毛秀金（甲方）与王锡飞、王韵达（乙方）签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第5条约定，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理或上海中原物业顾问有限公司无法代为办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任。《上海市房地产买卖合同》第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。
本院再查明，《上海市房地产买卖合同》之《付款协议》第2条中约定，甲方同意该房价尾款计人民币100，000元整由上海中原物业顾问有限公司暂为保管。
本院认为，上诉人毛秀金与被上诉人王锡飞、王韵达签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据《补充协议》的约定，双方同意如果在交易过程中万一国家政策突然有所调控，并非王锡飞、王韵达人为原因导致其无法进行过户手续，双方自行解除合同而互不追究责任。而本案双方签订合同及《补充协议》时，王锡飞、王韵达已属限购对象，而非交易过程中国家政策突然有所调控，且在本案合同履行以及至王锡飞、王韵达起诉期间，也未发生国家政策突然有所调控的情形，故王锡飞、王韵达主张解除合同，缺乏依据。但由于王锡飞、王韵达属限购对象，《上海市房地产买卖合同》事实上已无法继续履行，故合同应予解除。本案的争议焦点在于合同解除的责任归属。对此，本院认为，根据《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第5条约定，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。本案中，王锡飞、王韵达明知自身属于限购对象，在本市不从业也未缴纳过社保，其寄希望于通过补缴社保获得购房资格，但系争房屋事实上无法办理审税及过户手续，故其存在过错，应对合同解除承担违约责任。但鉴于王锡飞、王韵达对通过补缴社保而获得购房资格寄予希望，故双方未对该后果的违约责任作出约定，但因王锡飞、王韵达限购导致合同无法继续履行毕竟属于重大违约行为，故本院根据相关法律规定，并参照合同第九条即王锡飞、王韵达若逾期付款导致合同解除，其应当承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%之约定，酌情确定王锡飞、王韵达在本案中应当承担的违约责任。但由于合同约定的总房价款20%违约金的标准过高，并且毛秀金明知王锡飞、王韵达属于限购对象而与其交易，其行为不甚妥当，对合同解除亦负有一定责任，故对于王锡飞、王韵达应支付毛秀金的违约金数额，本院以系争房屋未能交易过户给毛秀金造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度，毛秀金占有1，722，000元房款的情形以及预期利益等综合因素，酌定王锡飞、王韵达支付毛秀金违约金10万元，但该款可从毛秀金应返还王锡飞、王韵达的房款1，722，000元中予以扣除。至于毛秀金主张的税费损失105，600元，一则其中的个人所得税85，800元尚未实际发生，二则本院在酌定违约金数额时已对此予以考虑，可以弥补其损失，故对该项主张，本院不予支持。另外，在房屋买卖合同履行过程中，被上诉人中原公司暂为保管尾款10万元具备合同依据，但鉴于合同已经解除，其再行占有尾款10万元缺乏依据，理应返还王锡飞、王韵达。至于手续费10万元，由于中原公司已经退还王锡飞、王韵达，故无需再行退还。原审在认定王锡飞、王韵达对合同解除负有责任的前提下未判定其承担支付违约金的责任，致所作判决失当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2142号民事判决第一项、第四项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2142号民事判决第二项、第三项、第五项；
三、毛秀金于本判决生效之日起五日内退还王锡飞、王韵达房款人民币1，622，000元；
四、上海中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起五日内返还王锡飞、王韵达房屋尾款人民币10万元；
五、驳回毛秀金的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14，520元、财产保全费5，000元，由王锡飞、王韵达负担2，221元；毛秀金负担15，149元；上海中原物业顾问有限公司负担2，150元。反诉案件受理费1，206元，由毛秀金负担800元，王锡飞、王韵达负担406元。
上诉案件受理费人民币21，248.40元，由毛秀金负担15，000元，王锡飞、王韵达负担6，248.40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年九月三日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……