浙江省兰溪市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0781执异13号
案外人祝文斌。
案外人叶秀珍。
申请执行人王琴莺。
被执行人马财富。
被执行人兰溪市山田房地产开发有限公司，住所地兰溪市。
法定代表人马财富。
本院在执行申请执行人王琴莺与被执行人马财富、兰溪市山田房地产开发有限公司申请执行公证债权文书一案过程中，案外人祝文斌、叶秀珍向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
案外人祝文斌、叶秀珍称，2015年7月23日，案外人以150万元的价格购得兰溪市山田御景城7号楼403房屋一套，双方签订了房地产买卖合同一份；合同签订当日，案外人支付了房款56万元，7月24日支付了3.2万元，7月29日支付90.8万元，房款全额付清。房屋也于2015年8月15日移交案外人，案外人也已经入住房屋进行装修。案外人与兰溪市山田御景城约定，山田公司在2015年9月30日前办理房屋登记过户手续，案外人也曾多次要求办理，山田公司以各种理由拖延至今未办理，2016年2月16日，涉案房屋被查封。案外人认为，案外人已经与山田公司签订了书面的房地产买卖合同；案外人全额支付了房款；案外人已经接收了该房屋且已经在装修。案外人同时还表明，因为兰溪市山田房地产开发有限公司原先欠其本金及利息共计90.8万元，后双方协商将涉案争议的房屋卖给案外人，案外人则又另外支付了59.2万元房款给山田公司。综上，案外人认为法院查封有误，严重损害了案外人的合法权益，提出要求解除对该房屋的查封。
案外人祝文斌、叶秀珍向本院提交的证据是：《浙江省商品房买卖合同》、收款收据、装修保证金收款收据、预收电梯能耗费收款收据。（以上证据均为复印件）
申请执行人王琴莺称，1、涉案房屋抵押登记合法有效，申请人依法享有优先受偿权。2014年6月16日，申请人与马财富、山田公司签订《借款抵押、保证合同》，约定马财富向申请人借款1300万元，并约定借期和利率，山田公司就上述债务向原告提供连带担保责任，并将其名下包括兰溪市云山街道三江路7号楼403室的8套房产及对应土地抵押给申请人，作为对上述债务的抵押担保。该合同依约到兰溪市公证处进行公证，具有法律效力，同日山田公司就依约与申请人前往兰溪市房管局就抵押房屋进行抵押登记，产权载明，涉案房屋所有权人为山田公司，申请人办理了所涉兰溪市山田御景城7号楼403室他项权证号为兰房他证兰字第000854**号，债权数额100万元整，载明其为第一顺位抵押权人。2、异议人非涉案房屋所有权人，故非本案权利人，异议主体不适格。异议人购房合同不合法，非合同有效书面合同，没有落款时间、交付期限及条件，合同中关键信息缺失，且一次性付款150万元不符合购房付款行为次序和常理。案外人在合同中表明其有另外居住的地方，不符合法律规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。3、案外人购买合同未经备案，更未经产权机关登记，无法提供有效证明支付购房款、没有购房发票凭证。4、申请人获得房屋抵押权在先，案外人支付房款在后。5、案外人通过执行异议司法救济途径不合法，存在与山田公司串通逃避债务可能。综上，请求驳回案外人异议。
被执行人马财富、兰溪市山田房地产开发有限公司未提供书面意见。
经审理查明，2014年6月16日，申请执行人王琴莺与被执行人马财富、兰溪市山田房地产开发有限公司签订借款抵押、保证合同，约定王琴莺借款给被执行人马财富人民币1300万元，借款期限为6个月，自2014年6月20日至2014年12月19日止，被执行人兰溪市山田房地产开发有限公司对上述借款进行保证，并提供了坐落于兰溪市云山街道捷盛街133号、139号的109室，兰溪市云山街道和平路271号、273号、275号，兰溪市云山街道兰江路8号山田御景城5幢101室、7幢403室、9幢2203室共八套房产及对应土地，共计建筑面积961.32平方米作抵押。上述借款及保证合同，经兰溪市公证处进行公证。同日，申请执行人王琴莺与被执行人兰溪市山田房地产开发有限公司办理了兰溪市兰江路8号山田御锦城7幢403室房屋的抵押登记。
借款合同履行期届满后，由于被执行人马财富未完全履行债务，兰溪市公证处于2015年8月17日作出（2015）浙兰证民字第1143号执行证书：申请执行人王琴莺可持本执行证书向兰溪市人民法院申请强制执行。被执行人为马财富、兰溪市山田房地产开发有限公司，执行标的为本金人民币捌百万元（8000000元）整、逾期归还本金应支付的利息（2015年6月21日至归还本金之日止的利息，按月利率1.86%计算）以及申请执行人为实现抵押权所支付的费用。在王琴莺实现抵押权、兰溪市山田房地产开发有限公司承担保证责任后，兰溪市山田房地产开发有限公司有权向马财富追偿。
2015年8月25日，申请执行人王琴莺向本院申请强制执行，本院同日予以立案，并于2015年9月15日对被执行人兰溪市山田房地产开发有限公司所有的落座于兰溪市和平路271号、273号、275号及兰江路8号山田御景城5幢101室、7幢403室房产进行查封。在执行过程中，案外人祝文斌、叶秀珍提起上述异议。
另查明，兰溪市云山街道兰江路8号山田御锦城7幢403室产权登记所有权人为兰溪市山田房地产开发有限公司，登记时间为2013年11月7日，规划用途为成套住宅。案外人祝文斌、叶秀珍系夫妻关系，案外人与兰溪市山田房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：买卖标的为山田御景城第7幢403号房，建筑面积共169.70平方米，房屋单价每平米8839.13元，总价为150万元，房款一次性付款。该《商品房买卖合同》没有约定房屋交付的期限及条件，也没有合同签订落款时间。兰溪市山田房地产开发有限公司于2015年7月29日出具给案外人一张90.8万元的收款收据。
本院认为，申请执行人王琴莺与被执行人马财富、兰溪市山田房地产产开发有限公司签订的借款抵押、保证合同，合法有效，系当事人意思表示一致的体现；被执行人兰溪市山田房地产开发有限公司对于被执行人马财富的借款进行了保证，且提交了房屋所有权证、土地使用证、股东会、董事会决议等，并与申请执行人王琴莺办理了相关产权的抵押登记手续。涉案的兰溪市云山街道三江路8号山田御景城7幢403室房屋产权系登记在被执行人兰溪市山田房地产开发有限公司名下，根据物权公示原则，抵押权人王琴莺有理由相信该房屋产权属于被执行人兰溪市山田房地产开发有限公司所有，且抵押权人王琴莺依法办理了该房屋产权的他项权证，为第一顺位抵押，抵押权登记亦具有公示作用，依法应当予以保护。
案外人祝文斌、叶秀珍提出涉案的兰溪市云山街道三江路8号山田御景城7幢403室房屋为其所有，并提供了《商品房买卖合同》、收款收据。但案外人提供的《商品房买卖合同》缺少房屋交付的期限、条件及合同签订的时间，付款未提供正式不动产销售票据；同时，案外人与被执行人兰溪市山田房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，系以物抵债，不同于普通的商品房买卖；案外人自称，其是在2015年7月23日签订商品房买卖合同，但申请执行人王琴莺已于2014年6月16日就已办理的房屋抵押登记，抵押登记具有公示作用。对于已经抵押的财产，在抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押，案外人明知其购买的房屋系以物抵债，且抵押权人已在涉案不动产上进行抵押登记进行公示，其仍购买涉案房屋，具有过错。
综上，对于案外人祝文斌、叶秀珍提出的兰溪市云山街道三江路8号山田御景城7幢403室房屋产权系其所有、要求中止执行的异议，不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人祝文斌、叶秀珍的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 唐肖琴
代理审判员 董璐佩
代理审判员 郑 倩
二〇一六年四月六日
代书 记员 陈 斐