辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终7431号
上诉人(原审被告、反诉原告)：侯景山，男，汉族，现住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：刘俊秀，辽宁东亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭刚，辽宁壹品律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：大连昌胤房地产开发有限公司，住所地瓦房店市共济办事处西长春路西段154号114号公建。统一社会信用代码×××。
法定代表人：侯景山，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郭刚，辽宁壹品律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：张永龙，男，满族，现住瓦房店市。
委托诉讼代理人：张璐，辽宁华爵律师事务所律师。
上诉人侯景山、上诉人大连昌胤房地产开发有限公司（以下简称”昌胤公司”）因与被上诉人张永龙合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初6633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人侯景山及其委托诉讼代理人郭刚，上诉人昌胤公司的法定代表人侯景山及其委托诉讼代理人郭刚，被上诉人张永龙的委托诉讼代理人张璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯景山、昌胤公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或改判昌胤公司依据实际结算后的金额并按协议约定的方式向被上诉人”以房抵债”或发回重审；2、撤销原判第三项，支持上诉人全部反诉请求或发回重审；3、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判判令上诉人侯景山及上诉人昌胤公司支付被上诉人2073万元并承担违约金是错误的。2073万元中尚未扣除张永龙应承担的费用。1、项目转让发生于上诉人侯景山与被上诉人张永龙之间，且给付张永龙的款项为转让款扣减张永龙应承担费用之后的余额。依据本案所涉及的四份协议书，即（1）侯景山与张永龙于2013年9月9日签订的协议书（以下简称协议书）；（2）侯景山与张永龙等人签订的关于昌胤公司股权转让的协议；（3）张永龙与侯景山于2014年12月29日签订的补充协议（由下简称补充协议-1）；（4）张永龙与昌胤公司于2015年11月17日签订的补充协议（由下简称补充协议-2），案涉协议书项下张永龙转让给侯景山的标的包含两方面内容，其一是张永龙、李艳艳将其持有的昌胤公司的股权转让给侯景山及案外人蔡学连、侯蕊，全部股权转让价款为800万元；其二是张永龙将昌胤公司名下的位于海润酒店东侧的”大连昌胤房地产开发有限公司新建商品房”开发项目（实际转让标的就是案涉之尚未开发的国有土地使用权）转让给侯景山，上述两项转让标的的总价款为3600万元（包含上述股权转让价款800万元）。同时，案涉协议书第五条第1项第1款明确约定，张永龙负责办理《国有土地使用证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工开工许可证》（简称”四证”）并承担向政府交纳办理《国有土地使用证》、增容积率及与《国有土地使用证》增容积率相关的全部费用；同时，2015年11月17日签订的补充协议-2第二条亦明确约定，因张永龙前期办理”四证”手续不完善或欠费用，张永龙应继续办理并承担费用。也就是说，截至2015年11月17日，双方的账目并未结清，原审判决认定的侯景山及昌胤公司给付被上诉人2073万元及违约金，既没有合同依据，也没有事实基础，是完全错误的。此外，案涉协议书第四条约定：案涉之开发项目占地面积3782平方米，总建筑面积19916平方米，计入容积率面积17970平方米，住宅面积11065平方米，公建面积6905平方米，地下室面积1946平方米，最终依据增加容积率，专家组通过方案，侯景山可根据自己意愿确定项目方案；转让价款为人民币3600万元，如规划调整，面积每减少一平方米，侯景山少支付张永龙2000元；协议书还约定：张永龙负责办理包括案涉开发项目的《国有土地使用证》在内的”四证”，按照《城市房地产管理法》等法律规定以及行业惯例，重新办证意味着重新与国土管理部门签订土地使用权出让协议，重新办理审批流程进而重新办证，而新证的使用年限应为住宅用地70年，商服用地50年，但实际上，张永龙负责办理的土地使用权证书截止日期为2050年2月3日需要重新办理展期，其中：住宅用地部分需要展期36年、商服用地部分需要展期16年。张永龙还需要办理展期并承担费用，该部分费用应从侯景山应付张永龙的转让款中扣除，也就是说：上诉人侯景山最终应给付被上诉人的款项应为：协议所约定的转让款扣减被上诉人应承担费用之后的余额，原审判决认定侯景山及昌胤公司支付被上诉人2073万元及违约金是完全错误的。2、案涉系列协议属于”双务合同”，作为当事双方的侯景山与张永龙已经在协议书及补充协议中明确了其各自在该转让过程中应尽的义务，张永龙的义务主要是在协议签订之日起四个月内办理完毕”四证”，并承担向政府交纳办理《国有土地使用证》、增容积率及与《国有土地使用证》增容积率相关的全部费用以及协调办理工程开发、施工等相关手续及负责协调周边单位和个人相关工作，保证工程顺利施工等；侯景山的主要义务是如约支付转让款，当然是在张永龙如约办理完毕”四证”并把账目核算清楚之后再行支付，毕竟侯景山应支付给张永龙的转让款中包含了应由张永龙负担的向政府交纳办理《国有土地使用证》、增容积率及与《国有土地使用证》增容积率相关的全部费用（因张永龙违约导致的侯景山、昌胤公司损失暂且不论）。作为股权转让的双方代表，张永龙与侯景山是直接的交易对手，各自承担法律责任，在张永龙已经确认其未能在案涉协议签订之日起四个月内办理完毕”四证”以及前期办理的”四证”手续不完善、欠费用，并承诺继续办理并承担费用的情况下，无权要求侯景山给付剩余转让价款，要求侯景山承担违约责任更是无从谈起。3、在上述转让过程中，昌胤公司仅仅是被转让的目标公司，既非出让方亦非受让方，其本不应对该转让向张永龙承担任何责任，但是由于张永龙与昌胤公司于2015年11月17日签订的补充协议-2约定：昌胤公司以其所有的坐落于瓦房店市文兰办事处西五一路旺角壹景14-6号房屋1-2层、14-7号房屋1-2层、14-8号房屋1-2层、14-10号房屋1-2层四套房屋每平方米25,000元的价格抵顶给张永龙，意即昌胤公司在侯景山与张永龙将账目核算清楚之后以上述房屋抵顶侯景山拖欠张永龙的款项而并非应承担金钱债务，原审判决判令昌胤公司与侯景山共同给付张永龙2073万元及违约金是错误的。二、因张永龙没有按照协议约定办理”四证”的行为违反了协议约定，应认定张永龙存在违约行为且该违约行为给上诉人造成了巨大的经济损失，张永龙应承担违约责任，上诉人的反诉请求于法有据，应予支持。依据2013年9月9日协议约定：张永龙负责在协议签订之日起四个月内办理完毕开发项目的《国有土地使用证》等”四证”，协议还约定任何一方违约，应承担对方20％违约金等条款，协议签订后，因张永龙逾期办理”四证”以及所办理的”四证”存在瑕疵，直接导致上诉人在案涉房地产项目的开发过程中的经济损失，主要是：（1）上诉人昌胤公司因张永龙逾期办证无法正常施工，导致额外增加了误工费等施工成本；（2）昌胤公司因张永龙逾期办证无法如期销售，导致额外增加了资金成本；（3）昌胤公司因张永龙逾期办证，导致无法按照原规范的要求办理消防等手续，需要按照新规范办理相关手续，因此增加费用；（4）昌胤公司因张永龙所办理的四证存在瑕疵等违约行为导致的其他损失（具体金额以司法鉴定意见为准）。上述损失均因张永龙违约行为所导致，张永龙应当承担全部责任并依约赔偿侯景山、昌胤公司的经济损失，原判认定被上诉人的违约行为与上诉人的损失之间没有因果关系是错误的。三、原判程序违法。1、本案的项目转让涉嫌刑事犯罪，依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。本案中，张永龙以所谓项目转让方式非法倒卖国有土地使用权已经涉嫌犯罪，原审法院应当依法驳回起诉并将案件移送公安机关审查处理。我国《刑法》第228条规定的非法转让、倒卖土地使用权罪，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为，而依据最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，案涉所谓项目转让已经涉嫌犯罪，依法应驳回被上诉人的起诉并将案件移送公安机关处理。2、原审法院超标的查封上诉人财产，经上诉人申请仍不解除，程序违法。原审法院于2016年12月29日以（2016）辽0281民初6633号民事裁定查封了登记所有人为侯景山的坐落于大连市西岗区沈阳路104号房屋一处及登记所有人为昌胤公司坐落于瓦房店市文兰办事处西五一路旺角壹景14-6号房屋1-2层、14-7号房屋1-2层、14-8号房屋1-2层、14-10号房屋1-2层房屋四处，其中，坐落于瓦房店市文兰办事处西五一路旺角壹景14-6号房屋1-2层、14-7号房屋1-2层、14-8号房屋1-2层、14-10号房屋1-2层面积分别为：438.16平方米、392.51平方米、270.44平方米、268．68平方米，合计面积为1369.79平方米，依据2015年11月17日补充协议中对房屋单价25,000元／平方米的约定计算，上述查封总资产已达34,244,750元（尚未计算登记所有人为侯景山的坐落于大连市西岗区沈阳路104号房屋的价值），而被上诉人诉请的金额为2073万元，该查封明显超出诉讼标的，已经违反了民事诉讼法第102条等相关规定，且已影响到上诉人的正常生活及生产经营。3、上诉人在一审中申请对因被上诉人违约给其造成的损失进行司法鉴定，原审法院未予理会且没有合理解释。
张永龙辩称，不同意二上诉人的上诉请求，服从原审法院判决。理由是：一、上诉人认为案涉协议所约定的转让款中包含且应当扣除张永龙应承担的费用，与事实不符。1、2015年11月17日签订的补充协议最终确认的欠款数额中并没有约定该欠款中应当包含且应当扣除张永龙应承担的费用，且该补充协议系双方最终对账完的费用。2、原协议中约定应当由张永龙承担的费用，张永龙已经按照合同约定支付完毕，且上诉人在一审庭审中对此已经认可（一审中称2015年11月17日补充协议中约定的欠款金额是扣除已付张永龙的200万元及应由张永龙支付而由上诉人代其缴纳的各项费用后尚欠张永龙2073万元，是双方对账完的费用。）3、2015年11月17日补充协议第二条有”因甲方前期办理四证手续不完善或欠费用，甲方继续办理，并承担费用”的约定，上诉人据此认为转让款中包含且应当扣除张永龙应承担的费用。事实上，上诉人已经在签订本协议时取得”四证”，被上诉人提供的”四证”手续完善，并无问题，也不拖欠任何费用。案涉工程在2016年3月31日已取得预售许可证，于2016年4月30日开始全面销售，如果如上诉人所述”四证”手续不完善、拖欠费用，则被上诉人不可能取得”四证”，并由上诉人进行开发销售。退一步讲，即使拖欠费用合同中约定也是由被上诉人承担，与上诉人没有任何关系，况且上诉人也没有因此缴纳应当由被上诉人支付的费用，既然没有代缴亦谈不上扣除。二、昌胤公司应否是承担责任的主体。2015年11月17日的补充协议是基于原协议而签订的，且第三条中约定昌胤公司自愿承担金钱给付义务，又约定了付款的时间节点，同时第四条昌胤公司为了保证按时还款将房屋抵押给了张永龙，如逾期结清款项，则同意将房屋抵顶给张永龙，故一审判令昌胤公司承担共同还款责任，并无不当。三、被上诉人是否逾期办证，”四证”有无瑕疵。1、逾期办证已经于2015年11月17日签订补充协议重新作出约定，是因政府政策调整变化的原因，而非被上诉人原因，对于”四证”办理延期事宜，上诉人是同意并认可的，说明办理”四证”时间更改，不存在违约的情形。2、上诉人对”四证”的内容完全知晓。”四证”于2015年11月16日前全部交付给上诉人。”四证”上明确记载土地使用年限等相关信息，上诉人在取得”四证”以后与被上诉人于2015年11月17日达成补充协议，针对未付的费用双方最终结算完毕并作出具体还款计划，对于产权年限等问题上诉人也未提出任何异议，合同也没有任何约定，且法律规定住宅使用年限最高不超过70年，而非必须是70年，上诉人对40年的产权年限是明知的。庭审中，上诉人也承认2015年11月17日的补充协议是最终对账完的费用，由上诉人垫付的费用已经在该补充协议中扣除完，不存在”四证”瑕疵问题。四、关于消防问题。1、被上诉人已经按照协议约定与消防部门进行消防洽谈办理等事宜；2、消防问题双方并没有约定办理完毕的时间；3、消防问题只有在《建设工程规划许可证》取得后才能予以办理，而《建设工程规划许可证》是在2015年6月26日取得，《建设工程规划许可证》的取得时间上诉人是同意且认可的，故消防问题适用新的消防法与被上诉人无关，是国家法律法规变化所致。五、是否涉嫌刑事犯罪。1、上诉人所取得的土地开发经营权已经取得相关部门的审批并取得”四证”，不存在违法的情形，是双方的真实意思表示，并且被上诉人的义务已经履行完毕，上诉人已经开始销售。2、即使涉嫌犯罪，上诉人应当报案，而不是在自己已经受益的情况下，给自己不支付转让款寻找借口。六、对于原审法院是否超标的查封。1、查封的房屋无法确定金额，且可能存在抵押的情况。2、是否超标地查封并不是上诉理由，而是应当申请复议。七、对于鉴定，上诉人只是为了拖延时间，上诉人的逾期付款行为已经长达两年之久，被上诉人已经履行完毕义务，不存在违约，故无须启动鉴定。综上，上诉人的上诉理由只是其为了拖延付款的借口，事实上2013年9月9日双方签订原协议最终结算也是在2015年11月17日就作出，案涉房屋已经全面销售，时至今日上诉人仍以各种借口无理要求不支付剩余的转让款，完全无视双方协议的存在，严重损害了被上诉人对资金的合法支配权和收益权。
张永龙向一审法院起诉请求：1、二被告共同给付原告转让款2073万元及违约金（按20％标准计算）；2、本案诉讼费、保全费由二被告承担。
侯景山、昌胤公司提起反诉请求：1、原告（反诉被告）张永龙给付被告（反诉原告）因其逾期办理案涉房地产开发项目的”四证”而造成的经济损失200万元（以实际审计评估的数据为准，暂计为200万元）及违约金；2、原告（反诉被告）张永龙按照双方约定的具体要求重新或补充办理案涉房地产开发项目的”四证”，包括《国有土地使用权证》中住宅用地时间调整至70年，商业服务业用地时间调整至50年，规划许可证记载的面积调整至大连海天测绘有限公司对新建商品房面积测绘面积，即总面积198870.42㎡，住宅面积8814.36㎡，公建面积11056.06㎡；3、原告（反诉被告）承担本诉及反诉全部诉讼费、保全费以及被告（反诉原告）为此支出的律师费、交通费等费用。
一审法院认定的事实是：昌胤公司原股东为张永龙、李艳艳，张永龙为公司法定代表人。
2013年9月9日，张永龙作为甲方与作为乙方的侯景山签订《协议书》（以下简称”协议1”），约定甲方将昌胤公司位于海润酒店东侧商用土地开发项目及昌胤公司股权转让给乙方。内容：......四、项目转让事宜：1、项目概况，占地面积3782㎡，总建筑面积19916㎡，计入容积率面积17970㎡，住宅面积11065㎡，公建建筑面积6905㎡，地下室面积1946㎡。最终依据增加容积率，专家组通过方案，乙方可根据自己意愿确定本项目的方案；2、转让金为人民币（合计）3600万元（人民币大写：叁仟陆佰万元整）。如规划调整，面积每减少一平方米，乙方少交2000元（人民币大写：贰仟元整）；五、双方责任：1、甲方责任，1.1甲方负责办理《国有土地使用证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工开工许可证》，同时承担向政府交纳办理《国有土地使用证》、增容积率及与《国有土地使用证》增容积率相关的一切费用，合同签订后其他费用由乙方承担。1.2甲方现已有《国有土地使用证》（本协议签订后又重新办理，下述即指重新办理的），保证在合同签订之日起4个月内办理完《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工开工许可证》，如未按时办理承担违约金。1.3甲方应协调政府相关部门，保证在本工程施工相关手续未办理完毕前，同意乙方提前施工。1.4甲方负责与相关部门洽谈大小配套（自来水、排水、燃气、供暖、供电、消防、通讯等接点及向相关部门缴纳相关费用）等相关事宜。1.5甲方负责协调办理全部工程的开发、施工等相关手续及负责协调周边单位和个人等相关工作，保证本工程顺利施工。1.6在项目转让的同时，甲方无偿将昌胤公司转让给乙方长期无偿使用（同时变更法人、股权等手续）。转让前的债权债务由甲方负责处理（详见另签转让协议）。1.7合同签订同时，甲方应将昌胤公司关于本工程的所有手续、资料、证明文件、收据、发票等资料同时转交给乙方（包括后期甲方协助乙方办理的相关手续的文件等），因手续不全等给乙方造成的损失由甲方承担。2、乙方责任：2.1合同签订后，乙方向甲方交纳200万元（人民币大写贰佰万元）定金转入甲方指定账户上。2.2甲方现已有《国有土地使用证》，在办理《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工开工许可证》需要资金乙方应负责缴纳。2.3甲方将《国有土地使用证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工开工许可证》办理完毕，将昌胤公司营业执照、资质等交给乙方后，乙方将支付转让费用（含前期已向甲方交纳的定金及代替甲方交纳办理手续等相关费用）1800万元（人民币大写：壹仟捌佰万元整）。2.4工程开工后正常施工一年半内乙方付清全部转让金，乙方不能如期支付转让金，承担违约金。2.5乙方负责工程施工、大小配套费用及销售税费的交纳。六、如甲乙双方有一方违约，应承担对方20％违约金。......。
上述”协议1”签订后，张永龙及侯景山开始履行合同义务。侯景山于2014年5月开始在案涉土地上开发建设，张永龙未在约定的四个月内将”四证”办理完毕。
2014年12月29日，张永龙作为甲方与作为乙方的侯景山签订《补充协议书》（以下简称”协议2”），约定甲方协助乙方办理法定代表人及股权变更登记，变更过程中发生的税费由乙方承担。该协议对其他相关内容亦作出约定。同日，张永龙与侯景山、李艳艳与侯蕊、蔡学连签订股权转让协议，约定张永龙将持有昌胤公司股权转让给侯景山，李艳艳将持有昌胤公司股权转让给侯蕊、蔡雪连。2014年12月30日，昌胤公司股东及法定代表人在工商部门进行登记变更，公司法定代表人变更为侯景山，原股东张永龙、李艳艳变更为侯蕊、蔡雪连。
2015年11月16日，侯景山向张永龙出具收条，内容”今收到《国有土地使用证》两本，《建筑工程施工许可证》、《国有建设用地使用权出让合同》，共四本”。诉讼中，张永龙、侯景山、昌胤公司均认可至此案涉”四证”已交付。经查，《国有土地使用权证》共两本，编号分别为瓦国用（2015）第108号、109号，土地使用权人均为昌胤公司，使用权面积分别是2211.30㎡、1570.70㎡，用途分别为商业服务业和住宅用地，终止日期均为2050年2月31日，发证时间2015年10月15日。《建筑工程施工许可证》发证时间2015年10月15日。《建设工程规划许可证》发证时间2015年6月26日。该证中载明：住宅面积8151.80㎡，公建面积11476.50㎡，地下车库面积1969.40㎡，转换层面积701.20㎡。侯景山称接受证件时未看证件内容，回家后看到内容与协议1约定不符。后侯景山于第二次庭审时又称案涉证件是签订2015年11月17日《补充协议》（以下简称”协议3”）当天交付的，并且是在签订协议3之后交付的，即2015年11月17日交付，但未提供证据证明。
2015年11月17日，张永龙作为甲方，昌胤公司作为乙方，双方签订《补充协议》即协议3，内容为：甲、乙双方就2013年9月9日签订的协议和2014年12月29日签订的补充协议，经甲、乙双方协商达成共识，签订补充协议。具体事宜如下：一、原协议签订甲方保证在合同签订之日起4个月内办理完《建设用地许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工开工许可证》。因政府政策调整变化原因，导致手续办理延期，乙方已同意认可；二、甲方可继续协助乙方协调办理政府相关部门未完手续，一切费用由乙方承担，因甲方前期办理”四证”手续不完善或欠费用，甲方应继续办理，并承担费用；三、乙方欠甲方的转让金，乙方承诺定于2016年5月1日前付给甲方273万元，逾期乙方承诺20%违约金。余款1800万元，乙方承诺定于2016年11月17日前一次性结清；四、乙方必须向甲方出具海润酒店东侧开发的楼盘房号：9#门点1-2层，面积438.16㎡；10#门点1-2层，面积392.51㎡；11#门点1-2层，面积270.44㎡；2#门点1-2层，面积268.68㎡。单价均为25,000元每平方米以此作为余款抵押。如果乙方逾期结清余款，乙方同意将所抵押的房屋抵顶给甲方，同时乙方必须协助甲方办理所抵顶房屋一切相关手续；......。协议3签订后，双方未就所涉及的抵押房屋进行抵押登记。
2015年12月，昌胤公司委托大连海天测绘有限公司对新建商品房面积进行测绘，测绘结果是房屋总面积198870.42㎡，住宅面积8814.36㎡，公建面积11056.06㎡。
2016年3月，昌胤公司取得《商品房预售许可证》，载明预售住宅面积8149㎡，预售套数89套；预售公建面积11056㎡，预售套数15套。
张永龙因侯景山、昌胤公司未按约定时间给付转让金2073万元诉至法院，请求侯景山、昌胤公司给付转让金并要求按20％计算标准承担违约金。
侯景山、昌胤公司认可截止协议3签订日扣除已付张永龙200万元及代其缴纳的各项费用后尚欠张永龙2073万元。综合侯景山、昌胤公司答辩意见、质证意见及其委托诉讼代理人代理意见，针对本诉提出如下抗辩：一、协议1中关于股权转让部分的约定有效，关于案涉土地项目转让的约定无效，因为涉嫌土地非法转让或出让土地使用权不符合法律规定；二、即使协议1有效，张永龙在履行协议过程中存在违约行为。包括：1、未在约定的四个月内办理完”四证”。协议3中侯景山、昌胤公司认可的是因政府政策调整变化导致办证期限延长，但不代表免除张永龙违约责任；2、《国有土地使用权证》土地使用年限不符合双方约定，即住宅部分未达到70年，公建部分未达到50年。《建设工程规划许可证》中住宅面积、公建面积、可计入容积率面积及《预售许可证》中所载面积与协议1约定的面积不符；3、逾期办证造成消防验收不合格。因逾期办理”四证”，致使侯景山、昌胤公司需要按照2015年5月1日开始实施的新《消防规范》重新办理消防手续，原有设计方案不被接受，造成消防验收不合格。针对该项抗辩，提供大连市公安消防局于2015年9月18日出具的建设工程消防设计审核申请受理凭证和建设工程设计审核意见书。受理凭证中载明昌胤公司提供的材料：1、建设工程消防设计审核申请书；2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件；3、设计单位资质证明文件复印件；4、消防设计文件，数量壹份；5、建设工程规划许可证文件复印件。审核意见书审核意见：（一）、该建设工程的建筑、自动消防设计不合格。（二）、该消防设计存在的具体问题：1、未按《建筑设计防火规范》GB50016-2014设计；2、未按《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-2014设计；3、未按《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013设计；4、未按《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014设计。（三）、以上问题修改后，该工程的消防设计应重新报我局审核。（四）、该工程消防设计未经审核合格，不得施工。三、昌胤公司在本案中既不是出让方，也不是受让方，但依据协议3，昌胤公司承接了本案债务，在履行付款义务时，应按协议3中”以房抵债”的相关约定执行。四、张永龙请求的违约金标准过高，应予调整。综上，张永龙应继续履行约定义务，约定义务履行完毕前，侯景山、昌胤公司有权拒绝给付款项。
侯景山、昌胤公司提起反诉，除提供上述案涉相关协议、证书、建设工程消防设计审核申请受理凭证和建设工程设计审核意见书外，针对其所称的损失部分提供的证据是工地现场工作人员窝工费用统计表、资金成本统计表、财务账册。窝工费用统计表记载停工日期（2014年四次、2015年六次）、天数、停工事由（相关部门检查）、备注（手续不全），加盖大连诚泰建筑工程监理有限公司印章。资金成本统计表、财务账册记载欠付工程款时间（2014年、2015年）、数额、工程项目名称并加盖大连昊源建筑工程有限公司印章。上述证据无张永龙签字。为确认损失数额，侯景山、昌胤公司向一审法院递交司法鉴定申请书，申请因张永龙逾期办理”四证”及”四证”内容不符合约定对其造成的损失进行评估。一审法院未启动评估程序。
张永龙认为：1、依据协议3第一项约定，双方就延期办证的原因达成一致，侯景山、昌胤公司也认可了张永龙逾期办理”四证”，该协议是在已交付”四证”并已知晓”四证”内容基础上达成，且协议其他条款没有追究张永龙延期办证责任，协议明确放弃追究张永龙延期办证责任；2、双方在协议1中未约定土地使用年限，《国有土地使用权证》中有明确的土地使用年限，侯景山于协议3签订前已收到此证，其未提出异议，张永龙在土地证年限问题上不存在违约。《建设工程规划许可证》中住宅面积、公建面积与协议1约定的面积不符，是因为《建设工程规划许可证》的办理要依据侯景山确定的图纸、方案确定，张永龙没有违约；3、关于消防，张永龙只负责协助办理，其不是主办者。
针对反诉，张永龙认为依据协议3可以看出其不存在违约，也不存在违约损失，窝工费用统计表、资金成本统计表、财务账册系侯景山、昌胤公司单方面制作，即使有损失，与张永龙没有关联，不同意承担责任。
证人姜某出庭证实，案涉”四证”中的《建设用地许可证》因案涉土地开发经营权在本案转让协议签订前已经具有，转让后不需要重新办理。前期接受张永龙、后期接受侯景山委托，参入了其他”三证”即《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的办理。办理上述书证，都需要侯景山、昌胤公司出具相关手续，加盖公司印章时需经侯景山同意后再到昌胤公司印章管理人处盖章。案涉土地使用属于住宅、商服两用，根据规定需要将土地使用权证办理成两本，二证合一使用。关于《建设工程规划许可证》，首先由侯景山确定施工图纸和规划图纸，报送相关部门，经专家评审论证，再由侯景山作出最终确认后才能取得该证。关于消防问题，侯景山明确告知由其自己解决。
另查，昌胤公司原股东李艳艳于2014年12月29日（签订股权转让协议当日）作出书面说明，同意张永龙与侯景山签订的协议1，并表示其本人在昌胤公司享有的权利归属张永龙所有。
一审法院认为，案涉协议1中涉及土地开发经营权转让和股权转让两项，转让金合计3600万元。土地开发经营权在转让过程中已经相关部门审批并取得相关证书，股权转让亦已履行合法登记，故上述两项转让系双方真实意思表示，合法有效。侯景山、昌胤公司关于土地开发经营权转让涉嫌非法转让或不符合法律规定之抗辩理由不能成立。该协议中关于”甲方应协调政府相关部门，保证在本工程施工相关手续未办理完毕前，同意乙方提前施工”之约定，违反相关法律规定，该约定归于无效。因当事人双方后期补办了相关审批手续，该无效约定并不影响本案其他事实认定。
本案的争议焦点是张永龙在履行协议过程中是否存在违约及在违约情况下应否承担违约责任。
首先，关于逾期办理”四证”问题。案涉”四证”即《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地许可证》，其中《建设用地许可证》在签订协议1时已经持有，不需重新办理。依据协议11.2款即”甲方现已有《国有土地使用证》，保证在合同签订之日起4个月内办理完《建设用地许可证》（不需重新办理）、《建设工程规划许可证》及《施工开工许可证》，如未按时办理承担违约金”之约定，可以得出的结论是《国有土地使用权证》的办理时间不受”4个月内办理完毕”约束，只有《建设工程规划许可证》及《施工开工许可证》的办理受该时间约束。《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的取得时间均在2015年，未在协议1约定”4个月”时间内办完，张永龙在办证时间上构成违约。协议3第一条约定：”原协议（指协议1）签订甲方保证在合同签订之日起4个月内办理完《建设用地许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工开工许可证》。因政府政策调整变化原因，导致手续办理延期，乙方已同意认可”，此约定表明昌胤公司对张永龙逾期办证予以认可。”协议3”第二项约定”甲方可继续协助乙方协调办理政府相关部门未完手续，一切费用由乙方承担，因甲方前期办理”四证”手续不完善或欠费用，甲方应继续办理，并承担费用”，此款对相关内容未作明确约定，属约定不明。纵观协议3其他条款，均没有追究张永龙逾期办证违约责任的特别约定，故依据协议3，应认定昌胤公司不仅认可张永龙逾期办证行为，同时也免除了对其违约责任的追究。侯景山作为昌胤公司法定代表人并实际签订协议3，昌胤公司对张永龙逾期办证的态度与侯景山应相一致。另外，自协议1签订后，案涉土地开发经营权已转至侯景山，张永龙办理书证，需侯景山、昌胤公司提供出具相关手续，尤其办理《建设工程规划许可证》，首先由侯景山确定施工图纸和规划图纸，报送相关部门，经专家评审论证，再由侯景山作出最终确认后才能取得该证，每个节点都要由侯景山确定，而每个节点都涉及时间的早晚，直接影响着张永龙能否在”4个月”办完书证。从此角度出发，认为只要张永龙未在”4个月”内完成办证义务就属于违约，有失法律公允。
其次，关于《国有土地使用权证》土地使用年限不符合双方约定、《建设工程规划许可证》中住宅面积、公建面积、计入容积率面积及《预售许可证》中面积与协议1约定的面积不符问题。关于国有土地使用权年限，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限居住用地七十年、商业用地四十年。张永龙与侯景山在协议1中对土地使用年限并未作出明确约定，上述条例只是对土地使用年限作出上限规定，并不是规定所有《国有土地使用权证》土地使用权年限都必须按此年限办理，张永龙所办理《国有土地使用权证》在使用权年限问题上不存在违约。关于面积，协议1约定住宅面积11065㎡、公建建筑面积6905㎡，计入容积率面积17970㎡，《建筑工程规划许可证》载明的住宅面积8151.80㎡，公建面积11476.50㎡，计入容积率面积19628.30㎡，二者面积相差较大,协议1是在没有确定施工图纸和规划方案情况下作出的约定，属于初始计划，并非最终结果，而《建筑工程规划许可证》载明的住宅面积、公建面积，是根据侯景山确定施工图纸和规划图纸，报送相关部门，经专家评审论证，侯景山作出最终确认后形成该面积。办理《建筑工程规划许可证》时，昌胤公司法定代表人已变更为侯景山，相关内容的确认应由侯景山主导，虽然协议1约定由张永龙负责办理，实际上此时张永龙已受制于侯景山，对案涉土地的建设规划已没有决定权。故上述二者面积不符，不应认定属于张永龙违约。《预售许可证》是由昌胤公司办理，而非张永龙办理，《预售许可证》中面积与《协议1》约定的面积不符，与张永龙无关。
再次，关于逾期办证造成消防验收不合格问题。按协议1约定，张永龙负责的是”接洽”，侯景山明确表示由其个人负责办理消防验收，张永龙在”接洽”问题上不存在违约。侯景山、昌胤公司强调张永龙未按约定时间办理”四证”导致消防验收未合格。第一，如上所述，侯景山、昌胤公司不仅认可张永龙逾期办证行为，同时也免除了对其违约责任的追究；第二、依据大连市公安消防局出具的建设工程消防设计审核申请受理凭证和建设工程设计审核意见书，尤其审核意见书最终审核意见均与消防设计相关，并未涉及”四证”；第三、《中华人民共和国消防法》于2009年5月1日起施行，中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检查检疫总局联合发布的《建筑设计防火规范》于2015年5月1日实施，而除了《建设用地许可证》（转让前已经持有）之外，其他证书取得及交付时间均在2015年5月1日之后，况且如上所述侯景山接收书证时对其所载内容并未提出异议，侯景山、昌胤公司亦未充分举证证明逾期办证是导致原有设计方案不被消防部门接受的唯一原因，以此将消防验收不合格责任归咎于张永龙，不予支持。
协议3已经确认尚欠张永龙转让金2073万元，侯景山、昌胤公司理应按约定给付欠款，久拖不付，应承担违约责任。双方约定违约金比例为20％，该标准过高，侯景山、昌胤公司对此亦提出异议，故违约金执行标准应予调整，应按人民银行规定同期同类逾期贷款利率计算。协议3第三条已约定了付款时间，第四条又约定”......如果乙方（昌胤公司）逾期结清余款，乙方同意将所抵押的房屋抵顶给甲方（张永龙）......”，后者约定因双方未办理抵押登记，前述房屋不具抵押效力。是否以每平方米25,000元价格将上述房屋用于抵顶所欠款项，需以双方协商一致并自愿履行为前提，侯景山、昌胤公司主张本案应以每平方米25,000元价格将房屋作价抵顶欠款，无法律依据。
协议1是由张永龙与侯景山签订，本着合同相对性原则，侯景山应承担付款义务。协议3由张永龙与昌胤公司签订，昌胤公司作出还款承诺，昌胤公司亦应承担还款责任。侯景山、昌胤公司在本案中应承担共同还款责任。
李艳艳原系昌胤公司股东，其对张永龙签订的转让协议无异议，并表示放弃在公司所享有的权利，是对其所享有权利的处分，这种处分不违反法律规定，予以确认。
关于侯景山、昌胤公司反诉问题。一审法院认为，本案中的反诉，需以张永龙存在违约并且在违约情况下应承担违约责任及反诉的损失与张永龙具有因果关系为前提。
如上所述，张永龙办理的《国有土地使用权证》不存在违约。《建筑工程规划许可证》的办理要依据侯景山、昌胤公司最终确定的方案取得（上面已经论述），所载明的住宅面积、公建面积等是根据相应施工图纸和规划图纸得出，而张永龙没有最终决策权，在《建筑工程规划许可证》确认的商品房面积问题上，张永龙也不存在违约。大连海天测绘有限公司对新建商品房面积进行测绘，系昌胤公司单方面委托，测绘结果与张永龙没有关系。侯景山、昌胤公司反诉请求张永龙将《国有土地使用权证》中国有土地使用权使用年限住宅部分调整至70年、公建部分调整至50年及将《建筑工程规划许可证》中住宅面积、公建面积调整至大连海天测绘有限公司对新建商品房面积测绘面积，无法律依据，不予支持。
反诉中所涉及的损失，侯景山、昌胤公司提供的窝工费用统计表、资金成本统计表、财务账册系单方面制作，无张永龙签字，且无其他证据证明该损失与张永龙存在因果关系，窝工费用统计表、资金成本统计表、财务账册本身不具证据效力。另外，即使张永龙与损失存在关联性，依据协议3约定，侯景山、昌胤公司也免除了张永龙的违约责任。
综上，侯景山、昌胤公司反诉请求缺少证据支持，其反诉请求应予驳回。侯景山、昌胤公司因反诉申请委托相关部门对损失进行评估鉴定，不予采纳。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）侯景山、大连昌胤房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）张永龙转让款2073万元及违约金（其中273万元违约金自2016年5月2日起至一审法院确认给付之日止；另1800万元违约金自2016年11月18日起至一审法院确认给付之日止，均按中国人民银行规定的人民币同期同类逾期贷款利率计算）；二、驳回原告（反诉被告）张永龙的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）侯景山、大连昌胤房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费147,950元，保全费5000元，反诉费11,400元，由被告（反诉原告）侯景山、大连昌胤房地产开发有限公司承担。
二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另需补充的事实是：上诉人侯景山、上诉人昌胤公司在二审庭审中陈述，钱应该给，但一审判定给付被上诉人2073万元数额不正确，应扣除被上诉人应该承担的部分，但截止到开庭之日尚无准确金额。
本院认为，诚实信用、等价有偿是民事活动的基本原则。
本案双方当事人共订有三份协议,第一份协议即2013年9月9日张永龙与侯景山签订的《协议书》，包括土地开发经营权转让和股权转让两项内容。土地开发经营权转让业经政府相关职能部门审批，且已取得相关证书；股权转让亦经行政许可办理了变更登记，为有效协议。此后签订的两份补充协议
--
2014年12月29日张永龙与侯景山签订的《补充协议书》和2015年11月17日张永龙与昌胤公司签订的《补充协议》，均出于双方真实意思表示，内容不违反法律规定，亦为有效协议，故一审法院对合同效力的认定并无不当。现双方当事人对合同效力已无争议，则上诉人侯景山、上诉人昌胤公司提出的被上诉人张永龙以所谓项目转让方式非法倒卖国有土地使用权，已经涉嫌犯罪，应驳回起诉，并将案件移送公安机关审查处理的主张并不成立，对其主张本院不予支持。
根据合同法的相关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案合同确系双务合同，被上诉人的合同义务是办理”四证”、办理股权转让等，上诉人的合同义务是如约支付转让款。对于转让款的支付时间，双方在2015年11月17日的《补充协议》中有明确约定
--
2016年5月1日前付273万元；余款1800万元于2016年11月17日前一次性结清。被上诉人履行了合同义务，项目转让后，上诉人进行了房地产开发，并已对外销售，但在合同约定的付款时间届满已近两年的情况下，上诉人仍未履行付款义务，已经构成违约，应承担违约责任。
尽管昌胤公司是被转让的项目公司，非出让方亦非受让方，且不是前两份协议的签约主体，但在第三份协议中其是作为合同签约一方主体出现的，且该协议又明确注明是对前两份协议的补充，故昌胤公司的行为应为债的加入，据此，一审法院判令昌胤公司与侯景山共同承担付款责任并无不当。
虽然2015年11月17日《补充协议》中有以四套房屋作为抵押的约定，但该约定因未获履行而失去效力。从该约定的文意可以确定，这四套房屋是被用做抵押担保而非以房抵债，则上诉人主张即使付款也应判令以这四套房屋抵债，而非判令支付款项，没有事实和法律依据，对其主张本院不予支持。一审此项判决并无不当。
二审中，上诉人侯景山和上诉人昌胤公司认可应支付给被上诉人张永龙款项，但认为款额计算方式应为转让款2073万元扣除张永龙应承担费用之后的余额。其主张扣除费用的内容包括：1、关于用地年限问题。上诉人认为按照规定住宅用地年限应为70年，商服用地年限应为50年。但现土地使用证记载的用地年限不足上述规定，张永龙应负责办理展期并承担费用。本院认为，双方之间协议是房地产开发项目转让，接转和承继的是原项目当时的状态，包括原项目的审批用地年限。因此，少于规定用地年限是正常状态，对此上诉人在订立协议时就应知道，故双方在协议中对此问题并无约定，上诉人在2015年收到证书时也未提出异议，在被上诉人起诉其付款时，提出此主张，有违诚信，对其主张本院不予支持。2、关于开发面积问题。房地产开发项目需要政府审批对从业者来说是常识。开发面积的确定不取决于当事人间的约定，而必须由政府相关职能部门审定，故虽然双方在2013年9月9日协议第四条项目转让事宜1、项目概况中，对占地面积、总建筑面积、计入容积率面积、住宅面积、公建建筑面积、地下室面积都有约定，但同时又约定了”最终依据增加容积率，专家组通过方案，乙方（侯景山）可根据自己意愿确定本项目的方案”，而项目转让后，被上诉人已丧失对项目开发的决策权，如何开发、开发多少是上诉人的自主事务，与被上诉人无关。同理，本案若存在超建问题，亦应上诉人自己承担责任，将责任归咎于被上诉人，并要求被上诉人承担费用没有事实和法律依据，对其主张本院不予支持。3、关于”四证”办理延期问题。双方协议中有被上诉人要在四个月内办理完”四证”，否则承担违约责任的约定，被上诉人未在四个月内办理完”四证”是事实，但上诉人侯景山认可已在2015年11月16日收到”四证”，其后在2015年11月17日订立的第三份协议中，确认了逾期办证是”政府政策调整变化原因”，而非被上诉人自身过错，并明确约定了转让款金额为2073万元及付款时间，故一审认定上诉人已认可了被上诉人的逾期办证行为，同时免除对被上诉人违约责任的追究并无不当。在第三份协议中有因甲方（张永龙）前期办理”四证”手续不完善或欠费用，甲方（张永龙）应继续办理，并承担费用的约定，但上诉人并未举证证明被上诉人有欠费行为或曾对被上诉人有垫付行为，故要求被上诉人承担此项费用亦没有事实和法律依据，对其主张本院不予支持。
另外，按照民事诉讼”谁主张，谁举证”的一般证据规则，上诉人主张扣除费用至少应对费用的金额承担举证责任，但根据其在二审庭审中的陈述，至今其也无法确定扣减费用的准确金额。故其要求扣除费用再付款的主张不成立。
鉴于被上诉人张永龙并不存在应当承担违约责任的违约行为，故上诉人建立在被上诉人违约应承担违约责任基础上的反诉请求，就丧失了请求权基础。一审不支持上诉人的反诉主张并无不当。同理，未予准许上诉人基于被上诉人违约而提出的损失鉴定申请亦无不当。
至于是否存在超标的查封问题，非二审案件审理范围，本院对上诉人的此项上诉理由不予审查。
综上所述，上诉人侯景山、上诉人昌胤公司的各项上诉理由均不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费159,350元（上诉人侯景山、上诉人大连昌胤房地产开发有限公司已预交），由上诉人侯景山、上诉人大连昌胤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 霍 宏
审判员 刘小南
审判员 张 钱
二〇一八年三月八日
书记员 王丽秋