广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第85号
上诉人（原审被告）：陈建伟，男，汉族，1971年10月9日出生，住中山市石岐区。
上诉人（原审被告）：刘坚，男，汉族，1972年5月6日出生，住中山市东区。
两上诉人的共同委托代理人：蓝军明，广东洋三律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市迪兴物业管理有限公司，住所地：中山市东区。
法定代表人：柳小清，该公司总经理。
委托代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。
委托代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张文理，男，汉族，1981年10月6日出生，住广东省信宜市。
委托代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。
委托代理人：林倩�，广东正鸿律师事务所律师。
上诉人陈建伟、刘坚因与被上诉人中山市迪兴物业管理有限公司（以下简称迪兴物业公司）、张文理房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第1472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月1日，迪兴物业公司（甲方）与张文理（乙方）签订《物业合同书》，约定将中山市石岐区博爱三路南下新码头36号1座一层2、3、4、6卡商铺出租给乙方作商业酒吧使用；商铺计租建筑面积402.13平方米；2013年5月16日至2014年3月31日期间，每月租金与物业管理费分别为28149元、2815元；自2014年4月1日至2016年3月31日，每月租金为30964元，物业管理费不变；租金、物业管理费按月结算，乙方在每月第五日前将当月的租金及物业管理费以现金或银行划账方式支付给甲方，遇节假日顺延；乙方逾期交付物业管理费、水费、电费（含电梯电费）、电梯维护费、电损耗分摊费，每逾期一日，由乙方按滞付款项金额的千分之三向甲方支付违约金，对于超期三十日不交上述费用的，甲方有权对乙方进行停水、停电及电梯的使用等；乙方于本合同签订当日内，向甲方交纳相当于租赁期末年三个月租金的金额作为租赁保证金，即102543元；本合同期限届满或经双方协商一致提前终止时，乙方未发生违约行为，且交清租金、物业管理费及其他各项税费，并在本合同终止之日起10日内将所有注册于本物业地址的证件（如工商登记、税务登记等）注销或迁出，并将上述登记注销或迁出之证明提交甲方备案，同时按本合同约定完好退还本物业给甲方后，甲方在30个工作日内将租赁保证金、用电押金无息退还给乙方；乙方于本合同签订当日内向甲方缴交30000元作为用电押金，此项费用由甲方收取，本合同终止，且乙方交清租金、物业管理费、电费及其他各项税费，完好返还本物业给甲方后，用电押金方可无息退还乙方；合同第十五条“违约责任”约定，乙方应依约如数向甲方支付租金，如乙方未支付或者迟延支付租金、管理费、水费、电费（含电梯电费）、电梯维护费、电损耗分摊费等应付费用，每逾期一日，按滞付款项金额的3‰向甲方支付违约金。甲乙双方确认，若逾期支付租金长达30日，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方支付相当于3个月租金（按终止日前十二个月的平均租金计算）的违约金，由此所产生的一切损失及责任均由乙方自行承担，与甲方无关；在不影响本协议其他违约责任的情况下，如乙方违反租赁合同规定或严重违反《南下新码头物业服务合同》（包括但不限于逾期支付物业管理费、电费等其他费用），在乙方发出要求改正的通知后15天内仍未改正的，双方约定乙方有权停止向甲方供应电、电梯等相关服务，由此给乙方和任何第三人造成的损失由乙方承担。乙方在甲方发出要求改正的通知后30天内仍未改正的，甲方有权解除租赁合同，收回本物业，没收租赁保证金、用电押金，乙方并应承担因此给甲方及任何第三人造成的损失，如租赁保证金不足以支付上述费用和损失的，甲方有权另行向乙方追索。按照合同约定，张文理向迪兴物业公司交纳了102543元租赁保证金以及30000元用电押金。张文理在前述租赁场所经营集结号酒吧，营业执照载明集结号酒吧为个人独资企业，注册号为442000000699371，投资人为张文理，企业住所为中山市石岐区博爱三路南下新码头36号1座一层2、3、4、6卡，营业期限为2012年8月7日至2016年8月17日，发证日期为2013年6月21日。2013年7�至2014年2月期间，迪兴物业公司于每月5日前向张文理和集结号酒吧发出关于租金、综合物业管理费和电费的缴费通知单，并在通知单上载明欠费明细及欠费总金额，在每月的通知单上均有张文理签名确认。其中迪兴物业公司于2014年2月4日发出的缴费通知单上载明，集结号酒吧应在2014年2月5日前向迪兴物业公司缴交2013年7月至2014年2月租金223209.96元，综合物业管理费5630元、电费2142.03元，合共230981.99元。2014年2月13日，迪兴物业公司向集结号酒吧发出“南下新码头《商户知会单》”，通知集结号酒吧须于2014年2月17日前付清应付租金、综合物业管理费和电费等费用共230981.99元，若逾期，公司将采取停电等措施，届时由此所产生的一切责任及后果均由商户自行承担。集结号酒吧未如期向迪兴物业公司交纳相关费用，于2014年2月17日左右停止营业。迪兴物业公司于2014年2月底对�案商铺停止供电，迪兴物业公司称出于经营管理需要和防止承租方或其他人将酒吧设备搬走，其于2014年3月更换了集结号酒吧的后门门锁。承租方未与迪兴物业公司办理商铺交接手续。2014年5月13日，迪兴物业公司诉至原审法院，请求判令：1.解除迪兴物业公司与张文理于2013年4月1日签署的《物业合同书》，张文理、陈建伟、刘坚立即将其租赁的位于中山市石岐区博爱三路南下新码头36号1座一层2、3、4、6卡商铺完好返还给迪兴物业公司；2.张文理、陈建伟、刘坚立即向迪兴物业公司支付2013年7月至2014年3月拖欠的租金251358.96元，违约金102543元，并从2014年4月起每月按30964元的标准向迪兴物业公司支付租金直至返还租赁商铺之日止；3.张文理、陈建伟、刘坚立即向迪兴物业公司支付2014年1月至2014年3月拖欠的物业服务费8445元，并从2014年4月起按每月2815元的标准向迪兴物业公司支付物业服务费至返还租赁商铺给迪兴物业公司之日止，同时以实际拖欠的物业服务费金额从拖欠之日起按每日千分之三的标准向迪兴物业公司支付违约金至全部款项付清之日止；4.张文理、陈建伟、刘坚立即向迪兴物业公司支付拖欠的电费5980.13元，并以实际拖欠的电费金额从拖欠之日起按每日千分之三的标准向迪兴物业公司支付违约金至全部款项付清之日止；5.张文理、陈建伟、刘坚向迪兴物业公司支付拖欠的水费292.3元；6.由张文理、陈建伟、刘坚承担本案全部诉讼费用。
原审法院另查明：涉案商铺所有权人为中山市南下房地产开发有限公司，该公司委托迪兴物业公司办理该商铺的出租。2013年2月26日，刘坚、陈建伟与张文理三方达成《酒吧经营意向协议书》，拟共同经营酒吧，并约定三方各自的出资数额与前期资金的投入时间。在张文理与迪兴物业公司签订�物业合同书》之前，刘坚、陈建伟均参与了与迪兴物业公司的洽谈以及查看商铺现场等工作。2013年9月7日，刘坚、陈建伟与张文理签订了《公司股东合作协议书》，载明拟设立公司名称为中山市集结号酒吧（工商营业执照注册号442000000699371），法定代表人为张文理，三方各以其注册时认缴的出资额为限对公司承担责任。集结号酒吧未办理变更登记。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点在于：一、涉案商铺是否于2014年2月由迪兴物业公司收回；二、租赁保证金、用电押金以及违约金问题；三、陈建伟和刘坚是否应承担连带清偿责任。
关于涉案商铺是否于2014年2月收回。集结号酒吧于2014年2月17日左右停止营业，迪兴物业公司于2014年2月底对涉案商铺停止供电，迪兴物业公司称出于经营管理需要和防止承租方或其他人将酒吧设备搬走，其于2014年3�更换了集结号酒吧的后门门锁。虽然张文理等人未与迪兴物业公司办理商铺交接手续，但2014年3月开始涉案商铺已处于迪兴物业公司的实际控制之下，鉴此，原审法院认定迪兴物业公司于2014年3月1日起已实际收回涉案商铺，并确认迪兴物业公司与张文理签订的《物业合同书》于2014年3月1日解除。
经迪兴物业公司与张文理确认，2013年7月至2014年2月28日期间集结号酒吧拖欠迪兴物业公司租金223209.96元、综合物业管理费5630元和电费2142.03元，合共230981.99元。
关于租赁保证金、用电押金以及违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，张文理与迪兴物业公司签订的《物业合同书》第十五条约定的“乙方应依约如数向甲方支付租金，如乙方未支付或者迟延支付租金、管理费、水费、电费（含电梯电费）、电梯维护费、电损耗分摊费等应付费用，每逾期一日，按滞付款项金额的3‰向甲方支付违约金。甲乙双方确认，若逾期支付租金长达30日，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方支付相当于三个月租金（按终止日前十二个月的平均租金计算）的违约金”。原审法院认为，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，因逾期付款造成接受款项一方的损失体现为利息的期待利益的丧�。因《物业合同书》对租金和电费的违约金已有明确约定，而张文理向迪兴物业公司预缴的租赁保证金和用电押金具有补偿性质而非惩罚性质，因此，迪兴物业公司应将租赁保证金和用电押金在应缴租金和电费等费用中扣除。扣减租赁保证金和用电押金后张文理仍拖欠的租金、综合物业管理费和电费共98438.99元（230981.99元-102543元-30000元）。关于迪兴物业公司主张的违约金，因承租方未如期支付商铺租金、综合物业管理费、电费等费用的行为已构成违约，承租方依法应承担违约责任。鉴于迪兴物业公司主张的租金、综合物业管理费和电费的违约金均过分高于按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的逾期付款利息，且张文理请求法院予以调整，根据上述法律规定，原审法院依法对违约金调整为：以实际拖欠的租金、综合物业管理费和电费共98438.99为本金，从2014年3月1日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息。
关于陈建伟和刘坚是否应承担连带清偿责任。2013年2月26日，刘坚、陈建伟与张文理三方签订《酒吧经营意向协议书》拟共同经营酒吧；2013年4月1日，张文理与迪兴物业公司签订《物业合同书》，租赁涉案商铺用于经营集结号酒吧；2013年9月7日，刘坚、陈建伟与张文理签订了《公司股东合作协议书》，载明拟设立公司名称为中山市集结号酒吧。从以上情况可以得知，张文理租赁涉案商铺，正是基于三人于2013年2月26日签订的《酒吧经营意向协议书》，且在张文理与迪兴物业公司签订《物业合同书》之前，刘坚、陈建伟均参与了与迪兴物业公司的洽谈以及查看商铺现场等工作，而租赁的商铺也确是用于共同经营集结号酒吧。鉴此，原审法院认定刘坚、陈建伟与张文理是集结号酒吧的实际经营者，对于集结号酒吧经营期间拖欠迪兴物业公司的租金、综合物业管理费和电费以及违约金，刘坚、陈建伟应与张文理承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条之规定，判决：一、确认迪兴物业公司与张文理签订的《物业合同书》于2014年3月1日解除；二、张文理于判决发生法律效力之日起七日内向迪兴物业公司支付拖欠的租金、综合物业管理费和电费共计98438.99元及逾期付款违约金（违约金计算方法为：以实际拖欠的租金、综合物业管理费和电费98438.99元为本金，从2014年3月1日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支�利息）；三、刘坚和陈建伟对上述债务承担连带清偿责任。如果张文理、陈建伟、刘坚未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6825元，减半收取3412元（迪兴物业公司已预交3412元），由张文理、刘坚、陈建伟连带负担（张文理、陈建伟、刘坚于判决发生法律效力之日起七日内迳付迪兴物业公司，原审法院不另收退）。
上诉人陈建伟、刘坚不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定陈建伟、刘坚承担连带责任存在明显错误。陈建伟、刘坚与张文理签订《公司股东合作协议书》的时间为2013年9月7日，虽然2013年3月5日签订了《酒吧经营意向协议书》，但只是意向，并无具体的内容，陈建伟、刘坚未履行上述意向书，故正式的合作协议应该根据《公司股东合作协议书》的约定来履行，因该协议是依据相关规定设立有限责任公司，约定的法定代理人是张文理，陈建伟、刘坚只是以自己的出资额为限承担有限责任，而不是承担无限责任。张文理为了能够将经营的酒吧登记在自己名下，故违反三方的约定并未对该酒吧作出变更登记为有限责任公司的变更手续。张文理签订租赁合同是在《公司股东合作协议书》之后，故该责任应由张文理承担。本案的案由是租赁合同关系，合伙关系应该另案处理。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决关于陈建伟、刘坚承担连带责任的判项，驳回迪兴物业公司要求陈建伟、刘坚承担连带责任的诉求。2.迪兴物业公司承担本案的诉讼费用。
被上诉人迪兴物业公司答辩称：1.根据张文理与陈建伟、刘坚签订的《酒吧经营意向书》和《股东合作协议书》两份文件，可以看出内容相互衔接，说�张文理在与迪兴物业公司签订租赁合同之前，张文理与陈建伟、刘坚共同达成一致意向承租商铺；2.《股东合作协议书》中明确了经营合作项目是集结号酒吧，且该酒吧已经登记成立，协议书已经明确注册号牌，说明签署协议之前已经清楚性质不是有限公司而是个体工商户；3.虽然本案的租赁合同只有迪兴物业公司与张文理签署，但是从整个租赁过程来看，说明陈建伟、刘坚也是涉案商铺的实际使用人、承租人。原审判决符合事实，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人张文理答辩称：原审判决符合事实，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人迪兴物业公司在二审期间提交：证据一、个体户机读档案资料、企业机读档案资料，拟证明陈建伟、刘坚与张文理合作经营的集结号酒吧是从上一手承租方顶手得来的；证据二、�行转账记录，拟证明刘坚在2013年3月8日以及同年4月1号分别向迪兴物业公司支付了商铺的顶手费、租金；证据三、确认书、身份证复印件，拟证明收款方汪海云是迪兴物业公司的财务人员。上诉人陈建伟、刘坚质证：对证据一的真实性予以确认，企业机读档案反映张文理在陈建伟、刘坚于2013年9月7日签订的股东协议书后就该企业的经营性质必须到工商部门办理变更手续，但是张文理为了将该企业的全部股份都纳入自己的名下故意不去办理变更手续，导致个人企业需要承担无限责任，其所造成的损失应当有张文理承担，不应当由陈建伟、刘坚承担连带责任。对证据二的真实性予以确认，但对其关联性不予确认。对证据三的真实性予以确认，但对其关联性不予确认。被上诉人张文理质证认为：对证据一、二、三的真实性、关联性、合法性予以确认，证据二恰好证明了刘坚是与张文理合作经营集结号酒吧。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：中山市集结号酒吧登记的企业住所是中山市石岐区博爱三路南下新码头36号1座一层2、3、4、6卡，成立时间是2012年8月7日，个人独资企业营业执照号码为442000000699371，与《公司股东合作协议书》上载明的工商营业执照注册号一致。另，《公司股东合作协议书》约定陈建伟、刘坚、张文理三人共同负责公司的日常运营和管理，具体职责包括办理公司设立登记手续。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。上诉人陈建伟、刘坚仅针对原审判决中的连带责任提起上诉，本院围绕其上诉意见进行分析。张文理作为投资人于2012年8月7日成立中山市集结号酒吧，后于2013年2月26日陈建伟、刘坚、张文理签订《酒吧经营意向协议书》，就共同经营酒吧达成合伙协议，2013年4月1日张文理与迪兴物业公司签订《中山市南下新码头物业合同书》承租其位于中山市石岐区博爱三路南下新码头36号1座一层2、3、4、6卡商铺用于酒吧经营，2013年9月7日，陈建伟、刘坚、张文理三人签订《公司股东合作协议书》。张文理在与陈建伟、刘坚就共同经营中山市集结号酒吧签订合伙协议后，由张文理与迪兴物业公司签订租赁合同承租商铺用于酒吧共同经营，后三方签订的《公司股东合作协议书》亦确认了案涉商铺是作为中山市集结号酒吧的经营住所地，故张文理租赁案涉商铺的行为是作为合伙经营酒吧之用，也确实用于酒吧共同经营，陈建伟、刘坚作为共同经营酒吧的合伙人应对租赁商铺所涉债务承担连带责任。对于陈建伟、刘坚上诉称是由于张文理未按照三方的约定进行变更登记故应由张文理承担责任，陈建伟、刘坚未举证证明其主张，且张文理签订租赁合同是在《股东合作协议书》签订之前，陈建伟、刘坚所称的作为有限公司的中山市集结号酒吧并未实际成立，租赁合同的主体亦非中山市集结号酒吧，故陈建伟、刘坚上诉主张其无需承担连带责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对于陈建伟、刘坚上诉未涉及的部分，本院不予审查。
综上，上诉人陈建伟、刘坚的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4522元（上诉人陈建伟、刘坚已各预交2261元），由上诉人陈建伟、刘坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 岳 文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈 爱 玲
二〇一五年四月二十日
书 记 员 �林俊