湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民二初字第00914号
原告湖南鸿运物业管理有限公司。
法定代表人杨学文，董事长。
委托代理人刘薇，女，汉族，1984年2月18日出生，公司员工。
被告卢乐天，男，汉族，1983年8月15日出生。
原告湖南鸿运物业管理有限公司（以下简称鸿运物业公司）诉被告卢乐天物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李龙挺适用简易程序于2014年4月24日公开开庭进行审理。代理书记员周梦瑶担任庭审记录。原告鸿运物业公司的委托代理人刘薇，被告卢乐天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿运物业公司诉称，被告系×××号业主。原、被告签订前期物业管理服务协议，由原告对×××小区提供物业管理服务，约定服务费为多层、小高层住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.2元；高层住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.4元。交纳方式为从售房单位通知入伙之日的次月1日起开始交纳物业管理服务费，入伙时预交3个月，以后在每季度第一个月10号前预交3个月，如被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。在原告提供物业服务期间，被告拒不按照合同约定及时缴纳物业管理费用，经原告多次催缴未果。故诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付欠缴物业费4213元及滞纳金3370元，共计7583元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告卢乐天辩称，1、×××小区尚未成立业委会，原告起诉被告违反《物业管理条例》第六十七条规定。2、原告提供的物业服务不达标，包括楼内卫生清扫不及时；不及时维修破损灯罩、防火门闭门器、墙面瓷砖、休闲座椅、门禁系统等公共设施；小区监控及车辆管理不到位；未按《住户手册》进行治安管理，存在被盗事件及散发广告等问题；×××楼阳台种菜养鸡滋生蚊虫，×××健身房产生噪音，×××两个热水罐影响业主生活。3、未经业主同意悬挂商业广告、收取停车费，损害业主权益。4、被告未同原告签订物业合同，滞纳金条款系格式条款，原告未履行说明义务，该条款无效。5、原告诉称多次催缴与事实不符，被告未交物业费是因为原告违约不及时处理保修。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年5月16日，原告鸿运物业公司（甲方）与被告卢乐天（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。协议约定，一、前期物业服务时间：从乙方接到售房单位开出的《房屋入住通知》之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。二、物业管理服务的内容：1、房屋建筑共用部位的维护、养护和管理。包括户外墙面、公共门厅、楼梯间等。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。包括电梯、共用照明、消防设施、电子对讲防盗门、红外线周界报警系统等。3、公共环境的卫生清洁、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集及清运。4、协助公安部门维护本物业公共区域内的公共秩序，包括安全监控及巡视等（不承担人身、财产的保险、保管责任）。5、确保本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅等。三、物业管理服务质量：1、房屋外观整洁完好，无安全隐患。2、设备正常良好，无事故隐患并定期维修保养，每日有运行记录并严格遵守操作规程及保养规范。3、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，无随意堆放杂物、乱设广告牌、乱贴、乱画等现象。4、车辆摆放井然有序、道路畅通。5、小区入口、监控中心24小时值班，定时段巡逻等。四、物业管理服务费：1、多层、小高层住宅按建筑面积1.2元／平方米／月；高层住宅按建筑面积1.4元／平方米／月。2、交纳方式：从售房单位通知入伙之日的次月一日起开始计交物业管理服务费用，入伙时预交3个月，以后在每季度第一个月10号前预交3个月。乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳。五、违约责任：乙方违反本协议，致使甲方未能达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。
原告提供物业管理服务期间，公共绿化带内施工杂物未及时清理，小区×栋一楼出入口大门敞开，供水系统存在问题，楼梯过道照明损坏，电梯存在安全隐患，在电梯、公示栏等公共部位出租广告。
被告卢乐天系×××房业主，该房屋建筑面积为×××.29㎡。2011年1月1日开始，被告卢乐天以原告未达到物业管理服务质量为由拒交物管费。原告于2014年1月3日向被告发送的律师函载明被告拖欠2011年1月1日至2013年12月31日物业服务费共计2808元。截至庭审，才子佳苑小区尚未成立业主委员会。
以上事实，有《前期物业管理服务协议》、×××入伙汇签单、照片、律师函、当事人的陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：一、原告鸿运物业公司与被告卢乐天签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已向被告发送律师函催缴物业费，书面催收未果，可以通过诉讼主张权利。二、按照住宅设计规范（2003年版）规定，×××小区×栋属于高层建筑，物管费为1.4元／平方米／月，被告自2011年1月1日至2013年12月31日物管费为4550.6元（90.29㎡×36个月×1.4元／平方米／月）。原告主张物管费4213元，属于对自身权利的自由处分，本院确认被告欠交物管费4213元。三、被告提交照片等证据，以证明原告未达到约定的物业服务质量，本院予以采信，酌情认定被告按欠交物管费的八折交纳物管费3370.4元（4213×80%）。四、滞纳金条款具有违约金性质，属于违约责任承担方式，并非加重业主责任的格式条款。合同约定被告应预交物管费，但被告以原告物业管理服务不符合约定为由拒交物业费，属于合理抗辩，原告要求支付违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款、第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
限被告卢乐天在本判决生效之日起十日内支付原告湖南鸿运物业管理有限公司2011年1月1日至2013年12月31日的物业管理服务费3370.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告卢乐天承担。
本判决为终审判决。
代理审判员 李龙挺
二〇一四年五月六日
代理书记员 周梦瑶
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
《湖南省高级人民法院关于确定我省小额诉讼程序标的额的通知》
全省各级人民法院：
新修改的《中华人民共和国民事诉讼法》将于二○一三年一月一日起施行。该法第一百六十二条规定了小额诉讼程序，对于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
结合我省实际情况，经审判委员会讨论决定，我省适用小额诉讼程序审理案件的标的额暂定为8000元人民币以下（含本数）。
《住宅设计规范》（2003年版）
1.0.3住宅按层数划分如下：
一、低层住宅为一层至三层；
二、多层住宅为四层至六层；
三、中高层住宅为七层至九层；
四、高层住宅为十层及以上。