黑龙江省宝泉岭农垦法院民 事 判 决 书（2014）宝民初字第391号原告刘澍，女，1972年4月24日出生，汉族。委托代理人高玉英，男。被告鹤岗市宏大房地产开发有限责任公司。法定代表人于静，女，该公司经理。原告刘澍因与被告鹤岗市宏大房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月1日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，于2015年4月18日公开开庭进行了审理。诉讼中，各方当事人申请了庭外自行和解。庭审中，原告刘澍委托代理人高玉英，被告鹤岗市宏大房地产开发有限责任公司法定代表人于静到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2010年2月26日，原告购买被告建设出售的宝泉岭秀园小区4号商服楼南门第一、第二户商品房，面积各55.59平方米，单价8000.00元／平方米。原告于2010年2月26日交付房款889440.00元、公摊面积费用6400.00元、房屋专项维修基金26682.00元、电话组装费440.00元，2010年3月4日交付电动卷帘门费用4873.00元，以上合计共交付房款927835.00元。原告已向被告交清全部房款。被告2010年2月26日向原告交付所购买的房屋。原告要求被告按相关规定办理购买房屋的产权登记等，但被告至今未协助原告办理宝泉岭秀园小区X号商服楼南门第一、第二户商品房的房屋所有权等登记手续，并提供必要证明文件。被告未及时提供材料，现登记相关税费增加。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。为此，诉至法院，要求被告协助原告办理宝泉岭秀园小区X号商服楼南门第一、第二户商品房土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件；判令被告给付原告违约金1万元，违约金计算至原告取得房屋权属证书之日止；判令被告承担原告在规定期限届满，因被告原因未取得房屋权属证书，逾期办理房屋权属证书而增加的登记相关费用；被告承担本案的诉讼费及相关费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告给付原告违约金598979.00元，被告承担本案的诉讼费及相关费用。后原告将诉讼请求变更为要求被告给付违约金1万元及各阶段的违约金（购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），被告承担本案的诉讼费及相关费用。被告未向本院提交书面答辩意见，当庭口头答辩称：对原告要求支付违约金的标准不懂，原告第一次开发票的时间大概是2012年12月27日，然后大概在2014年12月18日换的发票，这是原告办理房产手续的事实，至于对原告所陈述的要求支付违约金的时间不懂。原告为支持其的诉讼主张，向本院提供如下证据：1.秀园小区商服南门第1户收据（复印件）五份。证明原告购买被告开发的秀园小区商服南门第1户实际支付房款466354.00元。被告对该证据的关联性有异议，认为该组证据中显示的444720.00元的票据是购房款，其他四张票据显示的不是房款。2.秀园小区商服南门第2户收据（复印件）四份。证明原告购买被告开发的秀园小区商服南门第2户实际支付房款461481.00元。被告对该证据的关联性有异议，认为该组证据中显示的444720.00元的票据是购房款，其他三张票据显示的不是房款。被告未提供证据。对证据的分析与评定：原告提供的证据显示购房款444720.00元的两张票据，能够证明原告向被告交纳购房款合计889440.00元，且被告无异议，该二证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提供的其他证据，不能证明其诉讼主张，且被告有异议，该组证据缺乏关联性，本院不予采信。根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：涉案房屋由被告开发建设，坐落于黑龙江省农垦宝泉岭管理局局直三委14栋1层10号，2009年12月20日竣工。2010年2月26日，原告向被告支付房屋价款889440.00元并入住。2011年11月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定的主要内容为：原告购买被告开发建设的宏大商贸城外商服，建筑面积共116.6平方米。2014年5月26日，被告在黑龙江省农垦宝泉岭管理局房地产管理处对涉案房屋进行登记。原告于2013年3月14日将该房屋在黑龙江省农垦宝泉岭管理局房地产管理处进行了预告登记。2015年4月17日，原告取得了该房屋的所有权证书。购房款889440.00元，从2010年5月27日至2014年5月25日，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准产生的利息为230374.35元。明细如下：2008年12月23日至2010年10月19日金融机构人民币三至五年贷款基准年利率为5.76%。889440.00元购房款，从2010年5月27日至2010年10月19日的违约金为20208.08元（889440.00元×5.76%÷360天×142天（2010年5月27日至2010年10月19日））。2010年10月20日至2010年12月25日金融机构人民币三至五年贷款基准年利率为5.96%。889440.00元购房款，从2010年10月20日至2010年12月25日的违约金为9571.36元（889440.00元×5.96%÷360天×65天（2010年10月20日至2010年12月25日））。2010年12月26日至2011年2月8日金融机构人民币三至五年贷款基准年利率为6.22%。889440.00元购房款，从2010年12月26日至2011年2月8日的违约金为6608.05元（889440.00元×6.22%÷360天×43天（2010年12月26日至2011年2月8日））。2011年2月9日至2011年4月5日金融机构人民币三至五年贷款基准年利率为6.45%。889440.00元购房款，从2011年2月9日至2011年4月5日的违约金为8924.05元（889440.00元×6.45%÷360天×56天（2011年2月9日至2011年4月5日））。2011年4月6日至2011年7月6日金融机构人民币三至五年贷款基准年利率为6.55%。889440.00元购房款，从2011年4月6日至2011年7月6日的违约金为14564.58元（889440.00元×6.55%÷360天×90天（2011年4月6日至2011年7月6日））。2011年7月7日至2012年6月7日金融机构人民币贷款基准年利率三至五年为6.90%。889440.00元购房款，从2011年7月7日至2012年6月7日的违约金为57109.46元（889440.00元×6.90%÷360天×335天（2011年7月7日至2012年6月7日））。2012年6月8日至2012年7月5日金融机构人民币贷款基准年利率三至五年为6.65%。889440.00元购房款，从2012年6月8日至2012年7月5日的违约金为4600.38元（889440.00元×6.65%÷360天×28天（2012年6月8日至2012年7月5日））。2012年7月6日至2014年5月25日金融机构人民币贷款基准年利率三至五年为6.40%。889440.00元购房款，从2012年7月6日至2014年5月25日的违约金为108788.39元（889440.00元×6.40%÷360天×688天（2012年7月6日至2014年5月25日））。本院认为，房屋买卖合同的出卖方应按照合同约定或者交易习惯协助买房办理产权确认手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，涉案房屋于2009年12月20日竣工，原告于2010年2月26日向被告支付房屋价款并入住。原告与被告于2011年11月28日签订了《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定，“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”原告与被告虽然是于2011年11月28日签订了书面的《商品房买卖合同》，但其双方达成协议和履行义务已经在2010年2月26日完成。应认定双方订立合同的时间为2010年2月26日。因此，被告应在从2010年2月26日起90日（即到2010年5月27日）内协助原告取得房屋权属证书，但是被告于2014年5月26日才到房地产管理部门办理涉案房产登记手续，应当承担违约责任。被告应当给付原告违约金230374.35元。被告未提供证据证明其辩驳观点，其反驳主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告鹤岗市宏大房地产开发有限责任公司给付原告刘澍违约金230374.35元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4755.62元（原告预交50.00元），由被告鹤岗市宏大房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  侯若海审判员  刘昌泽审判员  秦 哲二〇一五年十一月十九日书记员  李德兴