广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）南民初（一）字第37号
原告来宾市农业局，地址：来宾市行政办公中心××楼。
法定代表人曹远林，职务：局长
委托代理人胡涛，同望律师事务所律师（特别授权）
被告陈昌亮，男，汉族。
委托代理人赵建勇，汇力律师事务所律师（特别授权）
原告来宾市农业局诉被告陈昌亮租赁合同纠纷一案，本院于2007年4月13日受理后，因必须等另案判决结果作为依据，本院依法于2007年11月裁定中止审理。2012年11月19日，本院依法恢复审理，并重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告来宾市农业局之委托代理人胡涛，被告陈昌亮之委托代理人赵建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告来宾市农业局诉称，2003年10月3日原被告双方签订了《租赁合同书》，合同约定原告将柳州地区农业技术服务中心资产租赁给被告使用，使用期限自2003年l0月l日至2013年9月30日止，被告支付原告2003年10月至2004年9月为5万元，次年为7.5万元，第三年至第十年均为10万元；被告经营期间自负盈亏，并确保国有资产不流失，利润由被告享有。合同签订后，原告将柳州地区农业技术服务中心交付给被告经营。但时至今日被告仅仅支付10万元租金（2004年9月23曰交5万元，2006年3月1日交5万元）；而且，由于被告经营不善，造成柳州地区农业技术服务中心资产大量流失。经多次交涉未果，原告于2007年3月7日在柳州晚报发出解除双方《租赁合同书》的《公告》。原告认为，被告违反双方《租赁合同书》拒交租金，依约应当承担责任。为此特诉至贵院请求保护。（一）请求法院判决被告支付拖欠的租金壹拾陆万伍仟元整（165000元）予原告。（二）请求法院判决被告支付违约金肆万陆千贰百伍拾元（46250元）予原告。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、租赁合同书1份复印件
证明：原被告双方关系，合同签订时间为2003年10月3日
2、补充协议1份复印件
证明：原被告双方于2003年10月25日变更合同部分内容
3、移交清单1份复印件
证明：原告于2003年10月25日向被告移交财产
4、公告1份（复印件）
证明：双方解除租赁合同，公告时间为2007年3月7日
5、函告1份复印件
证明：双方解除租赁合同，原告告知被告处理善后事项，函告时间为2007年3月13日
被告陈昌亮辩称，是原告违约在先，违反了合同，请求驳回原告诉请。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、柳州地区农业技术服务中心仓库盘点表1份复印件
证明：被告的货款被原告扣留，至今没有返还。该货款费用偿还租赁前的债务，在中院判决书第6页有该内容。
2、还款计划书1份，原件
3、审计报告1份，复印件
证明：原告虚构款项及被告帮垫支的款项及该款项可折抵原告租金。
4、会议纪要1份复印件
证明：被告代垫了款项
被告对原告提供的证据认为：对于证据1的真实性无异议，但不认可证明目的；对于证据2不认可其真实性；对于证据3不认可真实性且中院判决已作出认定；对于证据4真实性和证明目的均不认可，内容只是记录会个人的看法，不能证明原告为被告垫付租金。
本院对上述当事人均无异议的证据予以认定；对于原告提供的证据1－5的真实性予以确认，对于被告提供的证据，由于已为生效判决所认定，故应以生效判决认定事实为准。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：柳州地区农业技术服务中心（以下简称农技服务中心）系原柳州地区农业局（现来宾市农业局）于1992年6月26日向柳州地区工商行政管理局申请设立的具有独立法人资格的全民所有制企业。2001年5月9日，农技服务中心申请将原法定代表人黄显变更为覃景升。2003年12月12日，农技服务中心申请将原法定代表人覃景升变更为陈昌亮。农技服务中心因未按照规定接受2006年度检验，柳州市工商行政管理局于2007年12月31日作出行政处罚决定书【柳工商企处字（2007）第350号】吊销农技服务中心营业执照。
2003年10月3日，被告陈昌亮（乙方）与原告来宾市农业局（甲方）签订《租赁合同书》。该合同约定，“来宾市农业局将农技服务中心部分资产（含无形资产）和经营服务项目出租给陈昌亮；陈昌亮租赁经营农技服务中心营业执照上所允许经营服务项目，陈昌亮对来宾市农业局资产（含无形资产）实行租赁经营，实行独立法人，独立核算、自负盈亏；租赁期限自2003年10月1日起至2013年9月30日止，共10年；其中第二条规定，租金总额为925000元，第一年（2003年10月至2004年9月）年度租金额为50000元，次年75000元，第三年至第十年均为100000元，支付办法：每半年支付一次（每年4月25日前支付一半）每年9月底付清当年租金。第四条规定，乙方若不能按时足额交纳租金，逾期超过二个月，乙方除需付清租金外，还要偿付租金总额的5%作为违约金，同时甲方有权终止合同，造成的损失由乙方负责。
2003年10月25日，覃景升代表来宾市农业局与陈昌亮签订《补充协议》。该协议载明：“一、农技服务中心2003年10月25日止，银行存款余额为￥345721.63元，现金余额为￥68147.80元，均归陈昌亮所有；二、仓库所存货物价值￥2530667.37元由农技服务中心移交给陈昌亮，归陈昌亮所有（详见盘点表和移交清单）；三、2003年9月30日止农技服务中心账上所列应付账款由陈昌亮负责支付（详见盘点表和移交清单）；四、2003年9月30日止农技服务中心账上所列应收账款由甲乙双方负责催收，所得资金归陈昌亮所有；五、陈昌亮欠来宾市农业局资金贰佰叁拾捌万玖仟柒佰陆拾叁元（￥2389763.00元）应在2003年11月15日前以货物资金方式付给来宾市农业局，划到来宾市农业局指定银行账户；六、来宾市农业局收到该笔款项后5天内还清农技服务中心原所欠银行贷款捌拾万元后，结余资金用于退还职工借款。”《补充协议》附《移交清单》载明：“截止2003年9月30日会计科目余额如下表所列：应收账款4025862.01元，存货2710977.69元、固定资产原件1640769.00元、减累计折旧223278.02元，合计8154330.68元；短期借款800000元、应付账款4580635.20元、其他应付款1643000元、实收资本800000元、盈余公积254791.06元、未分配利润228962.89元，合计8307389.15元”。覃景升与陈昌亮分别在移交人、接交人处签名确认。
2007年3月7日，原告来宾市农业局当天的《柳州晚报》第八版发布《公告》，声明按照《租赁合同书》约定陈昌亮租赁经营农技服务中心十年，2003年10月至2004年9月交纳租金5万元，2004年10月至2005年9月交纳租金75000元，第三年至第十年每年租金均为10万元。陈昌亮自2003年10月经营至今，仅交纳10万元租金，而且其经营行为造成了农技服务中心严重亏损。依据法律规定和合同约定，来宾市农业局决定解除2003年10月3日双方签订的《租赁合同书》及相应补充协议，双方租赁经营关系自本公告登报之日起终止。并限陈昌亮于2007年3月14日前办理农技服务中心移交及结算手续。
庭审中，双方当事人认可租赁关系于2007年3月7日解除，被告认可在租赁期间交纳租金共计100000元，即2004年9月23日交50000元，2006年3月1日交50000元。
2007年4月13日，来宾市农业局诉至本院，要求陈昌亮支付2003年10月1日至2007年3月17日的租金165000元及违约金46250元（按约定期限的总租金925000元×5%）。被告陈昌亮为此提起反诉，因超过基层法院受案的标的，故陈昌亮向市中院提起诉讼，本院因此对本案中止审理。陈昌亮起诉来宾市农业局的案件该案经中院一审、高院二审，于2012年作出终审判决，本院遂于2012年11月恢复对本案进行审理，庭审后，本院多次与双方联系调解，但未果。
另陈昌亮向柳州市中级人民法院起诉来宾市农业局企业租赁经营合同纠纷一案，陈昌亮诉请要求1、撤销双方当事人于2003年10月25日签订的补充协议第三条、第四条；2、返还资金1812896.8元。市中院审理后认定陈昌亮没有在法律规定的时间内行使撤销权，诉请返还资金证据不充分，遂作出（2007）柳市民三初字第26号民事判决，驳回陈昌亮的诉讼请求。陈昌亮不服，上诉至自治区高级人民法院，区高院作出（2012）桂民二终字第7号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人签订的租赁合同及补充协议均系当事人的真实意思表示，陈昌亮虽认为补充协议有虚假部分，但经中院及高院的判决，已确定该协议为不可撤销协议，故本院确定双方当事人签订的租赁合同及补充协议为有效协议。
原告主张被告偿还所欠租金165000元，根据双方约定的租赁合同，被告应于2004年9月30日前支付50000元，2005年9月30日前支付75000元，2006年4月25日前支付50000元、9月30日前支付50000元及2006年10月1日至2007年3月7日的租金43288元（100000元／年÷365天×158天），但被告仅在2004年9月23日交50000元，2006年3月1日交50000元。故被告尚欠原告2005年租金25000元及2006年4月25日租金50000元、9月30日租金50000元、2006年10月1日至2007年3月7日的租金43288元。因原告于2007年4月13日诉至本院，根据法律规定，起诉租金的诉讼时效为一年，故原告仅能主张2006年4月25日租金50000元、2006年9月30日租金50000元，2006年10月1日至2007年3月7日的租金43288元。以上共计143288元。
原告主张被告按十年所交租金总额925000元的5%支付违约金，本院认为，根据双方的租赁合同约定，“乙方若不能按时足额交纳租金，逾期超过二个月，乙方除需付清租金外，还要偿付租金总额的5%作为违约金，同时甲权终止合同，造成的损失由乙方负责。”双方当事人未对“租金总额”进行具体阐明，对此本院认为，应以所欠租金总额作为基准进行计算违约金，应更为符合法律的公平原则。即违约金为所欠租金143288元的5%即7164.4元。
被告辩称系原告违约在先，故被告才违约不支付租金的，该辩解无事实依据，本院不予以采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈昌亮支付给原告来宾市农业局租金143288元。
二、被告陈昌亮支付给原告来宾市农业局违约金7164.4元。
案件受理费4469元（原告已预交），由原告来宾市农业局负担1286元，被告陈昌亮负担3183元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可自本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 覃 军
人民陪审员 杨金兰
人民陪审员 黄柳明
二〇一三年十一月七日
书 记 员 陈 娴
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。