上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第754号
上诉人（原审被告）赵光华。
委托代理人陈结根，上海翊鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张华芳。
被上诉人（原审原告）张晓军。
被上诉人（原审原告）张晓伟。
上诉人赵光华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年9月，张华芳将位于上海市青浦区华新镇火星村XXX号住房及水泥场地（以下简称“系争房屋”）出租给赵光华使用。后赵光华在水泥场地上搭建彩钢板房屋。2008年1月8日，张华芳与赵光华签订租房合同，该合同约定：张华芳将系争房屋出租给赵光华使用，房屋建筑面积224平方米、场地面积约100平方米，租赁期限2年，自2008年1月1日起至2009年12月31日止，年租金人民币（以下币种均为人民币）15，000元，原则上先付后用，租赁期间的水电费等一切费用由赵光华负责支付，如违反合同，张华芳有权收回租房，不赔偿任何损失，如遇到房屋拆除，张华芳的房屋及水泥场地等物归张华芳所有，赵光华所建物归赵光华所有，赵光华不得擅自改建房屋结构，也不得把房屋及场地全部另租他人，合同还约定了其他条款。合同到期后，2010年1月起，赵光华继续使用租赁房屋及场地，年租金调整为18，000元，赵光华在支付了2010年度的租金后未与张华芳签订书面租赁合同。2011年及2012年度，赵光华继续使用租赁房屋及场地，并支付了2011年及2012年度租金各18，000元。2013年1月，张华芳将关于系争房屋的2013年度的房屋租赁合同交由赵光华，要求签署。赵光华因年租金增加而拒绝签订。2014年1月24日，张华芳、张晓军、张晓伟委托代理人发函赵光华，主要内容为：因赵光华拒不签订2013年度租赁合同、拒不支付2013年度租金、擅自搭建违章建筑的行为，通知赵光华不再与其建立租赁关系，并在收到函件后立即搬离租赁房屋，拆除违法建筑、并按照原状退还给张华芳、张晓军、张晓伟，最后搬离日期为2014年2月5日。赵光华收到上述函件后未予理会。
原审另查明，1986年2月，张永进（系张华芳丈夫，张晓军、张晓伟父亲，于1996年10月4日因交通事故死亡）作为户主，张华芳、张晓军、张晓伟作为家庭人员共同申请建造了三上三下楼房一幢及小屋与棚舍，建筑面积共计224平方米，场地用地76平方米。
2014年2月，张华芳、张晓军、张晓伟诉诸原审法院，要求判令赵光华腾退系争房屋、拆除在宅基地范围内搭建的违章建筑；判令赵光华支付2013年1月起至实际腾退之日止的实际使用费（按照年租金18，000元标准计算）。审理过程中，张华芳、张晓军、张晓伟主张如该合同第八条成立，双方亦为不定期租赁，且赵光华拖延支付租金。故张华芳、张晓军、张晓伟亦要求解除与赵光华的租赁关系。
在本案审理过程中，张华芳主张2008年1月8日，双方在签订合同时，张华芳不同意赵光华用墨水笔添加的第八条文字内容，故划去后在合同上签字。赵光华对张华芳的主张有异议，认为该合同上的第八条笔迹系案外人王某某根据赵光华的意见添加后双方签字，该合同一式二份，张华芳、赵光华各执一份，赵光华持有的合同放在王某某处，因王某某当时承租了部分房屋，王某某撤离后将该合同交由其，但现在找不到。为此，赵光华申请证人王某某出庭作证，王某某的证词与赵光华的陈述基本一致。张华芳对该合同上的第八条是否证人王某某所书写陈述不清楚。张华芳主张赵光华2013年度的租金因张华芳要求调整租金至每年28，000元而未支付，直至诉讼。赵光华对张华芳的该主张有异议，认为其已经支付了2013年度的租金18，000元，根据以往的习惯，赵光华也未要求张华芳出具收条。
原审法院经审理后认为，民事活动应当遵循自愿、合法的原则。张华芳与赵光华签订的租房合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。关于张华芳、赵光华双方争议的该合同中的第八条内容，双方对在签订合同时是否已经划去各执一词。根据赵光华的申请，法院委托的鉴定部门对第八条文字表述与划痕形成的时间亦不能做出鉴定。法院认为，即便该合同中的第八条内容存在，根据该条的文意表述，该合同到期后，如未被政府动迁，赵光华仍将续租本物业。但之后，双方未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限。对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。况且，赵光华主张2013年度的租金已经支付张华芳，因张华芳对此予以否认，赵光华亦不能提供相应的证据。法院对赵光华的该主张难以采信。张华芳已经通知赵光华不再与其建立租赁关系，即为解除与赵光华的租赁关系。故张华芳、赵光华租赁关系于2014年2月5日解除。双方的租赁关系解除后，赵光华负有腾退租赁物并恢复原状的义务，故张华芳一方要求赵光华腾退及恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。赵光华未举证证明已经支付2013年度的租金，故赵光华还应支付张华芳、张晓军、张晓伟不定期租赁期间未付的租金及租赁关系解除后至实际腾退之日止的实际使用费。故张华芳、张晓军、张晓伟要求赵光华支付租金及实际使用费的诉讼请求，法院予以支持。
原审法院据此作出判决：一、张华芳、张晓军、张晓伟与赵光华关于上海市青浦区华新镇火星村XXX号房屋及水泥场地的租赁关系于2014年2月5日解除；二、赵光华应于判决生效之日起十日内腾退出位于上海市青浦区华新镇火星村XXX号房屋及水泥场地并恢复原状；三、赵光华应于判决生效之日起十日内支付张华芳、张晓军、张晓伟租金19，775元；四、赵光华应于判决生效之日起十日内支付张华芳、张晓军、张晓伟实际使用费（自2014年2月6日起至实际腾退之日止，以年租金18，000元的标准计算）。
原审判决后，上诉人赵光华不服，向本院提起上诉称：双方在租赁过程中均是按照合同第八条约定履行，后来在协商一致的情况下将租金上调至18，000元每年。直至2014年年初，张华芳要求将租金再次上调至每年28，000元，赵光华不予同意。2013年的租金赵光华已全部支付，按照以往惯例，并未要求张华芳出具收条。且系争房屋边的临时建筑是经张华芳同意后才搭建的。赵光华认为，双方仍应按合同第八条继续履行，张华芳一方无权解除合同。故请求本院撤销原判，改判驳回张华芳一方的原审诉请。
被上诉人张华芳、张晓军、张晓伟答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。赵光华提出应按合同第八条继续履行，但其却无法提供合同原件证明该条款并未划去，故应由赵光华承担举证不能的不利后果。况且，双方租金事实上也曾发生过变更。至于2013年租金是否支付，按照证据规则规定，亦应由赵光华提供其已支付的相关证据。但赵光华提供的录音证据无法证明该事实主张，原审法院对此未予支持，符合法律规定。前文已述，依据证据规则规定，赵光华对其主张的事实主张有责任提供证据加以证明，但赵光华无论是在原审还是在二审审理过程中，均无法提供充分证据予以证明，故其上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币424元，由上诉人赵光华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一五年六月十一日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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