广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2015）云城法河民初字第38号原告吴显江，男，汉族，1971年5月8日出生，住广东省云浮市云城区。委托代理人李向春，广东翔浩律师事务所律师。被告陈国兴，男，汉族，1980年10月10日出生，住广东省云浮市云安县。委托代理人朱建文，广东刚毅律师事务所律师。原告吴显江诉被告陈国兴租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭于2015年3月31日、2015年4月23日公开开庭进行了审理，原告吴显江的委托代理人李向春，被告陈国兴的委托代理人朱建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴显江起诉称，2009年9月9日，原告与香港籍公民胡卓新签订了一份《厂房租赁合同》，约定将原告位于云浮市云城区河口初城工业园区北一路东段南侧土地及厂房（土地证号：云府国用（2004）第0**号）租给胡卓新用于石材加工销售，租期期限为2009年10月1日至2014年9月30日。2013年初，胡卓新与被告陈国兴经协商，同意将其所租赁的厂房转租给被告陈国兴经营，并由被告直接向原告支付原租赁合同所约定的租金，至此，被告进驻原告厂房进行经营。2013年1月21日，被告以原�所出租的土地及厂房为经营场所，以陈松海为法定代表人，开办了云浮市火麒麟石材有限公司，并在云浮市工商局云城分局办理了工商登记。但实际一直由被告陈国兴一人进行经营并由被告陈国兴向原告交付租金。2013年间，被告因资金紧张拖欠原告租金50000元不能如约支付，为此被告出具借据交由原告收执，承诺定于2013年5月1日前还清，逾期不还，每月支付2000元的利息。2014年9月初，因原告与胡卓新签订的《厂房租赁合同》即将到期，被告陈国兴与原告经协商一致签订了新的《租厂合同》，合同约定：从2014年10月1日期起至2015年9月30日止，租期为1年；年租金500000元，押金为60000元；缴租方式为被告于2014年9月15日前支付200000元，2014年10月15日前支付300000元并约定逾期交租的滞纳金为每天10000元。合同签订后，被告没有如约支付租金。原告多次催要，被告均以资金没到位为由请求宽限，租金至今仍未支付。原、被告签订的《租厂合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应当自觉遵守。被告不能如期缴纳租金，又未与原告积极协商解决，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求：1、判令原、被告继续履行《租厂合同》；2、判令被告向原告支付租金550000元及逾期付款违约金150000元（以500000元的30%计算）、支付拖欠的50000元的租金的逾期付款利息36000元（从2013年5月1日起至给付之日止，暂计算至2014年11月1日，18个月），合计736000元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为证实其主张，向法庭提交了以下证据：1、身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、《厂房租赁合同》，拟证明被告所租赁的厂房此前是以胡卓新的名义签订租赁合同承租的事实；3、《租赁合同》复印件，拟证明被告在2012年开始利用胡卓新的名义承租原告厂房进行经营的事实；4、《借据》，拟证明被告在承租原告厂房过程中因拖欠原告部分租金向原告出具借据的事实；5、《租厂合同》，拟证明被告利用胡卓新名义承租原告厂房期满前，为继续经营与原告签订厂房租赁合同的事实；6、手机短信，拟证明被告与原告签订《租厂合同》后，被告因没有按期支付租金而请求原告延缓以及承诺支付赔偿金20000元的短信。7、企业机读档案登记资料，拟证明云浮市火麒麟石材有限公司在原告厂房从事经营及经营起止时间以及原、被告存在事实上的租赁关系的事实。8、银行转账凭证，拟证明被告委托其弟弟陈国秋于2013年10月10日、2014年4月17日及4月21日向原告支付租金的事实。9、《缴纳税款明细》，拟证明被告以云浮市火麒麟石材有限公司进行经营的时间和�点，原、被告存在事实上的租赁关系。10、短信截图照片（打印件），拟证明被告在签订《租厂合同》后，对自己逾期支付租金一事的承认，证明被告此前已经在原告厂房从事经营，不存在未交付厂房的事实。11、电话录音（U盘），证明被告在签订《租厂合同》前就已在原告的厂房进行经营以及构成违约的事实。被告陈国兴答辩称，第一，原、被告于2014年9月初签订的《租厂合同》没有法律约束力，因被告对原告与胡卓新及云浮市火麒麟石材有限公司签订合同的期限是不清楚的，原告欺骗被告而签订的《租厂合同》。第二，原告与胡卓新和云浮市火麒麟石材有限公司签订的合同未到期，违反了有关法律规定。第三，双方并未实际、具体履行《租厂合同》，原告没有交付厂房给被告使用，被告已于2014年10月3日代表胡卓新撤走了整个工厂，即被告一直没有使用过该厂房。此外，被告并没有拖欠原告的租金，原告提供的《借据》只能证实原、被告间的借贷关系，被告已通过建设银行将欠款转账至原告妻子账户，即原告已清偿该欠款。原告根据《借据》主张被告拖欠其厂房租金，没有事实依据，因在签订《租厂合同》前被告没有与原告签订任何其他租赁合同，亦未租赁过原告厂房。原告的诉求没有法律和事实依据，应予以驳回。庭审中，原告将第2项诉讼请求变更为“判令被告向原告支付租金550000元及逾期付款违约金150000元（以500000元的30%计算）、支付拖欠50000元租金的逾期付款利息36000元（从2013年5月1日起至给付之日止，暂计算至2014年11月1日为36000元），合计736000元”。经审理查明：原告吴显江是位于河口初城工业区北一路的一综合用地的土地使用权人[云府国用(2004)第0182号；地号：03-06-0276；使用权面积1464.6㎡；四至：北至�一路、南边为山地、西邻潘云洁用地、东邻黄明星用地]。2009年9月9日，原告吴显江作为甲方即出租方、案外人胡卓新作为乙方即承租方，双方签订了一份《厂房租赁合同》，内容主要为：“甲方将位于北一路的厂房或仓库（以下简称租赁物）租赁于乙方作加工、销售使用。租赁物面积为1464.6平方米。租赁期限为五年，即从2009年10月1日起至2014年9月30日止。在本出租合同生效之日起即日内，甲方将租赁物按现状交付给乙方使用，且乙方同意按照租赁物及设施的现状承租。经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。…”。该份《厂房租赁合同》租赁期即将届满时，原告吴显江作为甲方即出租方，被告陈国兴作为乙方即承租方，双方签�了一份《租厂合同》，内容主要为：“甲方现有1500㎡面积的厂房，地址：云浮市初城工业园北一路段。经甲、乙双方共同协商达成如下协议：一、租房从2014年10月1日起至2015年9月31日止，有效期为壹年，押金陆万元。二、该房出租的使用性质为厂房，年租金为伍拾万元，缴租方式为一次性支付，人民币（大写）伍拾万元（￥500000.00元）。乙方于2014年9月15日前支付人民币贰拾万元，于2014年10月15日前支付人民币叁拾万元。乙方超期交租，滞纳金每天壹万元（￥10000.00元）。三、乙方接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与甲方无关。四、乙方不得擅自改变房屋的使用性质，更不能擅自更改房屋结构，必须爱护屋内设施，如果损坏应及时维修，否则照价赔偿。…六、乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。…九、甲乙双方在协议期内，均不得违约，如甲方违约则按该房屋租金及搬家所造成的损失作违约赔偿金，乙方违约则从押金里扣除一个月房屋租金作赔偿金给甲方。…十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，从签订之日起生效，到期自行作废，未尽事宜，双方协商解决”。合同签订后，被告陈国兴未按合同约定交付押金60000元及租金500000元给原告吴显江。之后，原、被告因该厂房租赁事宜产生纠纷。原告主张其将厂房交付给了被告进行经营，但被告却未按合同约定及时交付押金及租金。被告陈国兴抗辩称，原告从未将涉案厂房交付给其使用，故不应支付原告押金、租金等。原告为维护自身合法权益遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。另查明：2013年1年21日登记成立的云浮市火麒麟石材有限公司的登记住所地为云浮市云城区河口初城工业区北一路东段南侧（新康龙石材�）（土地证证号为云府国用（2004）第0182号）的厂房（即原告出租给胡卓新的涉案厂房），法定代表人为陈松海（投资者为陈松海，认缴出资额100万元人民币，出资比例100%），该公司登记成立于原告将该厂房出租给胡卓新期间。原告认为，云浮市火麒麟石材有限公司实际经营者为被告陈国兴，被告陈国兴在案外人胡卓新承租期间已于2013年初转租了原告的厂房并成立了云浮市火麒麟石材有限公司，且之后由被告陈国兴直接向原告吴显江支付《厂房租赁合同》所约定的租金，故涉案厂房早在原、被告签订《租厂合同》前就已经实际交付给了被告陈国兴使用。为证明被告陈国兴转租了胡卓新所租赁的涉案厂房及由被告直接向原告支付租金，原告提供了一份《借据》及个人活期明细查询单作为证据，主张被告陈国兴在转租胡卓新租赁的原告厂房后因拖欠原告部分租金而出�了《借据》给原告。该《借据》载明“现在陈国兴借到吴显江人民币￥50000元（伍万元正），定于2013年5月1日前还清，逾期不还计息2000元/月。借款人：陈国兴（签名并按捺指模）；2013年3月10日”。而个人活期明细查询单显示2013年10月10日，陈国秋转账50000元给唐健；2014年4月21日，陈国秋转账35000元。被告辩称，上述证据无法证明被告陈国兴向原告吴显江支付了租金，对上述证据不予确认。庭审中，被告称其系云浮市火麒麟石材有限公司的部门经理，胡卓新及云浮市火麒麟石材有限公司已于2014年10月3日全部撤离涉案厂房，原告则确认承租方是于2014年11月撤离涉案厂房的。以上事实，有原告提供的身份证复印件、《厂房租赁合同》、《租赁合同》、《借据》、《租厂合同》、手机短信、企业机读档案登记资料、银行转账凭证、《缴纳税款明细》、短信截图照片、视听资料以及本院的庭审笔录等材料证实、附卷。本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合双方当事人意见，本案争议的焦点为：1、原告是否按照《租厂合同》约定将厂房交付给了被告陈国兴使用；2、被告陈国兴未按《租厂合同》约定支付押金、租金是否构成违约及是否需要按合同约定承担违约责任；3、根据《借据》，被告是否拖欠了原告租金50000元及被告应否予以支付。（一）、关于原告是否按照《租厂合同》约定将厂房交付给了被告陈国兴使用的问题。原告提交《租赁合同》（复印件）虽然显示乙方即承租方签名处打印为云浮市火麒麟石材有限公司（未盖章）而被告陈国兴在下方签名，但因原告未能提供该证据的原件且原告吴显江亦否认该份合同处甲方即出租方签名处“吴显江”系其亲笔签名而主张属他人伪造签名，被告亦对《租赁合同》的真实性、合法�、关联性均不予确认，故对该份证据的法律效力，本院不予确认。原告提供的证据《通话录音》属其单方录制，未能鉴别其真实性，本院不予采纳。原告认为，被告陈国兴在案外人胡卓新承租期间已于2013年初从胡卓新处转租了原告的厂房并成立了云浮市火麒麟石材有限公司，且之后由被告陈国兴按照《厂房租赁合同》约定直接向原告吴显江支付租金即涉案厂房早在原、被告签订《租厂合同》前就已经实际交付给了被告陈国兴使用，但对此未能提供充分、有效证据予以证实。此外，《厂房租赁合同》约定“经吴显江书面同意后，胡卓新可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由胡卓新负责，包括向转租户收取租金”，而本案中，原告主张与被告系以口头形式约定转租的并由被告陈国兴直接向原告支付租金，二者相矛盾。另外，原、被告签订的《租厂合同�第三条约定“陈国兴接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与吴显江无关”，而原告却主张签订《租厂合同》前已将厂房交付给被告，二者存在矛盾。综上，原告主张其已将厂房交付给了被告使用，理据不足，本院不予支持。（二）、关于被告陈国兴不按《租厂合同》约定支付押金、租金是否构成违约及是否需要按合同约定承担违约责任的问题。因原告未能举证证实其按照《租厂合同》履行了厂房交付义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，被告陈国兴有权拒绝支付原告押金及租金，其未支付押金和租金的行为不构成违约，无需承担违约责任。（三）、关于被告是否拖欠了原告租金50000元及被告应否予以支付的问题。原告提供的《借据》的内容并未能证实该50000元系被告拖欠的租金，仅显示出原、被告之间存在的借贷关系。原告对此可另行主张，而不应在本案中一并处理。综上所述，《租厂合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效，各方应依约履行各自权利、义务，但原告未能依约交付厂房给被告使用，导致被告拒绝履行支付租金的义务，过错在于原告，虽然原告现要求继续履行合同，但被告已明确表示不愿继续履行该合同。对于原告要求被告支付租金550000元和逾期付款违约金150000元（以500000元的30%计算）以及支付拖欠的50000元的租金及逾期付款利息36000元（从2013年5月1日起至给付之日止，暂计算至2014年11月1日，18个月）、合计736000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第�十七条、第二百一十二条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告吴显江的诉讼请求。本案受理费11160元（原告已经预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  张来喜代理审判员  吴桂桃人民陪审员  张海媚二〇一五年六月十六日书 记 员  伦国伟