广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第569号
原告（反诉被告）：中山市金汇置业有限公司，住所地中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层L区，组织机构代码74629558-9。
法定代表人：欧炳维，执行总经理。
委托代理人：裴炽明、张子扬，分别系广东登鼎律师事务所律师、律师助理。
被告（反诉原告）：南京琅文教育咨询有限公司，住所地南京市白下区中山东路18号18层01-03、07-11室，组织机构代码76815472-8。
法定代表人：孙洪涛。
委托代理人：赖铭钢，职员。
原告（反诉被告）中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）诉被告（反诉原告）南京琅文教育咨询有限公司（以下简称琅文公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，被告琅文公司提起反诉，本院决定合并审理，依法由代理审判员杨丽独任审判，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金汇公司委托代理人裴炽明、张子扬，被告琅文公司委托代理人赖铭钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金汇公司诉称：2012年10月16日，金汇公司与琅文公司签订中山市房屋租赁合同及补充协议，约定金汇公司将其所有的位于中山市中山三路16号之三国际金融中心写字楼第28层05、06、07、08、09单元出租给琅文公司，租赁期为2012年11月1日至2017年10月31日止。从2012年11月1日起至2014年10月31日止每月租金66666.6元，从2014年11月1日起至2015年10月31日止每月租金69999.93元。逾期支付的，每逾期一天，按未付款金额的千分之三计算违约金。琅文公司从2013年11月开始拖欠租金，故金汇公司向法院提起诉讼，请求判令：1.琅文公司向金汇公司支付租金939999.06元及违约金（每逾期一天，按未付款金额的千分之三计至清偿之日止）；2.琅文公司承担本案诉讼费。
诉讼中，金汇公司明确第1项诉讼请求中的租金系从2013年11月起计至2014年12月止；违约金系以每月应交租金为本金，从当月6号起按每天千分之三计至清偿之日止。
原告金汇公司就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.补充协议；2.争议租赁物的外窗相关数据、现场照片9张；3.中山市公安消防局建设工程消防验收意见书；4.中山市建设工程验收批复书；5.竣工验收备案表；6.房地权证；7.承诺书。
被告琅文公司辩称：1.涉案租赁合同因违反国家强制性规定及建筑法第61条、消防法第10条以及城市房地产开发经营条例第17条，故该合同无效；2.金汇公司所出租的房屋因未通过消防验收和整体的竣工验收，不能满足琅文公司签署合同的目的，因此琅文公司要求降低50%涉案房屋的实际使用费；3.无论合同是否有效，违约金过高，请求法庭予以降低，应按中国人民银行同期贷款利率作为违约金标准。
被告琅文公司就其辩解在举证期限内向本院提交的证据材料有：1.中山市房屋租赁合同补充协议；2.消防验收意见书。
反诉原告琅文公司反诉称：2012年10月16日，金汇公司与琅文公司签订中山市房屋租赁合同及补充协议，约定金汇公司将坐落于中山市中山三路16号之三国际金融中心写字楼第28层05、06、07、08、09单元出租给琅文公司办公使用。琅文公司的主要经营范围为教育培训、企业管理咨询等。在租用上述房屋后，琅文公司对房屋进行装修，验收时才得知租赁房屋未取得产权证，未经过竣工验收及消防验收，存在外窗面积小于防火规范，消防栓间距不符合防火规范等问题，因此导致琅文公司对承租部分的装修工程消防验收不合格，从而无法满足开办中山市东区琅文教育培训中心（以下简称琅文中心）的条件。琅文公司通知金汇公司并要求整改，但金汇公司一直未予整改。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”琅文公司认为金汇公司的行为违反了法律强制性规定并导致合同无效。金汇公司为装修及设备投入130万元资金，由于金汇公司无法对租赁房屋进行整改以符合消防要求并通过竣工验收，导致琅文中心无法合法取得教育行政主管部门的审批从而合法营业，造成琅文公司不能开业的经济损失100万元及装修、设备投入损失65万元。据此，琅文公司请求判令：1.确认金汇公司与琅文公司签订的中山市房屋租赁合同及补充协议无效；2.金汇公司赔偿因合同无效给琅文公司造成的经济损失165万元；3.金汇公司承担本案诉讼费。
反诉原告琅文公司就其反诉主张及事实理由在举证期限内提供的证据材料与本诉中提供的证据材料一致。
反诉被告金汇公司辩称：1.涉案租赁物已依法通过竣工验收、消防验收并取得产权证，故涉案中山市房屋租赁合同及补充协议合法有效。2.本案系因二次内部装修消防验收不合格，其过错责任应由琅文公司自行承担。3.根据补充协议，琅文公司的装修期从2012年11月1日至2013年1月14日，因此对于装修过程中的消防等问题导致合同无法履行也应在此期间与金汇公司解决，但琅文公司却从未向金汇公司主张合同无效、解除，一直占有、使用金汇公司的租赁物并交纳了部分租金。现琅文公司主张合同无效违反了合同约定及诚实信用原则。4.琅文公司诉请的经济损失没有依据。
反诉被告金汇公司就其辩解在举证期限内提供的证据材料与本诉中提供的证据材料一致。
经审理查明：金汇公司系中山市东区中山三路16号之三国际金融中心××层的产权人（房产证号：粤房地权证中府字第××号）。2012年10月16日，金汇公司、琅文公司签订中山市房屋租赁合同补充协议，约定金汇公司将坐落于中山市中山三路16号之三国际金融中心写字楼第××层05、06、07、08、09单元出租给琅文公司作办公用途；琅文公司主要经营范围为教育培训、企业管理咨询、技术咨询、计算机软硬件开发等；租赁单元以建筑面积计算租金，建筑面积865.8平方米；租赁期从2012年11月1日起至2017年10月31日止（从2012年11月1日起至2013年1月14日为免租期）；从2012年11月1日起至2014年10月31日止每月租金66666.6元，从2014年11月1日起至2015年10月31日止每月租金69999.93元；琅文公司应于每月5日前支付本月租金；琅文公司应自行申请并取得法律法规规定开展经营业务活动所需的一切许可和批准；琅文公司逾期支付租金，每逾期1天，应按应付未付款金额的千分之三向金汇公司支付违约金；补充协议还约定了其它内容。补充协议签订后，双方均依约履行。因琅文公司从2013年11月起未向金汇公司交纳租金，金汇公司遂于2015年1月20日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2011年11月17日，中山市公安消防局出具山公消验[2011]第0163号建设工程消防验收意见书，确认金汇公司申报的中山国际金融中心建设工程消防验收合格，其中办公塔楼第8-45层为办公用途。2012年3月10日，中山市城乡规划局出具中山市建设工程验收批复书（业务编号：281162012020031），同意中山国际金融中心竣工规划验收。后，该工程的竣工验收备案文件于2013年1月7日收讫。
又查：中山市石岐区汇邦机电装饰工程部（现场施工负责人汤某）受琅文中心聘请对涉案租赁物进行装修，并于2012年11月5日与琅文公司共同出具关于无装修资质的施工单位承接装修工程的承诺书。承诺书中提及上述工程部无装修施工二级资质证书。装修完毕后，该装修工程申请消防验收。2013年10月29日，中山市公安消防支队城区大队（以下简称消防城区大队）出具山公A消验字[2013]第0102号建设工程消防验收意见书，评定该工程消防验收不合格，主要存在以下问题：1.疏散走到两侧的隔墙应采用耐火极限不低于1.00小时的不燃烧体，隔墙应砌至梁板底部，且不宜留有缝隙；2.需要排烟的房间可开启外窗面积不应小于该房间面积的2%，排烟窗宜设置在上方，并应有方便开启的装置；3.消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达，高层建筑不应大于30m。
庭审中，琅文公司确认在承租涉案房屋前并不清楚其经营是否需要特殊的消防条件。
诉讼中，琅文公司申请证人汤某出庭作证。汤某述称：琅文公司委托设计院设计装修图纸并报消防局等部门合格后才进行装修，装修后消防验收不合格的原因是金汇公司没有预留排烟系统的管道。对汤某的证人证言，金汇公司认为不真实，不予确认，琅文公司确认上述证人证言。
诉讼中，本院依职权向消防城区大队及中山市教育局调取涉案房屋消防及琅文公司领取营业执照事宜。消防城区大队于2015年5月26日向本院出具《复函》：“山公消验[2011]第0163号是指国际金融中心符合国家消防技术规范要求经中山市公安消防局验收合格，建设工程消防验收合格包含排烟合格，但是该建筑消防验收合格仅针对当时建筑工程消防设计审核申报的使用功能及平面布局。琅文中心租赁了中山国际金融中心第28层局部并进行内部装修，改变了原使用功能及平面布局，建筑排烟要求也相应改变，装修设计时选择采用可开启外窗自然排烟的方式，由于琅文中心装修施工时没有按照装修设计图纸施工，所以竣工后在室内装修消防验收中的排烟不合格。”消防城区大队于2016年1月6日向本院出具《复函》：“……国际金融中心写字楼第28层05、06、07、08、09单元的使用功能为办公。二、内部装修建设工程的建设单位是工程项目建设过程的总负责方，应当承担依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、消防验收的责任。三、琅文中心的装修设计图纸已经我单位审核。”中山市教育和体育局于2015年10月10日向本院复函：“……我局依法对民办非学历文化教育培训机构进行审核并核发办学许可证。……我局于2013年1月收到琅文中心筹设申请，并核发筹设批复。自筹设批复发出至今，暂时未收到琅文中心正式设置申请。……申请民办非学历文化教育培训正式设置，须提交下列申请材料：……4.办学场所房产证或建筑工程竣工验收备案材料；……6.培训场所办学用途的消防验收合格意见”。
对上述调取材料的真实性，金汇公司、琅文公司均无异议。
诉讼中，金汇公司、琅文公司申请9个月的时间调解，本院予以准许。但调解期限届满，双方未能达成调解。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案房屋租赁合同效力，涉案房屋租赁合同及补充协议系金汇公司、琅文公司双方在平等自愿基础上签订，且内容未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立且生效，双方均应履行各自义务。对琅文公司关于金汇公司违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国消防法》第十条规定致涉案房屋租赁合同及补充协议无效的辩解意见，由于中山市公安消防局于2011年11月17日出具山公消验[2011]第0163号建设工程消防验收意见书，确认涉案房屋所在的中山国际金融中心建设工程消防验收合格，故对琅文公司该辩解意见，本院不予采信。综合双方证据及本院调取材料可知，金汇公司在向琅文公司交付涉案房屋时，作为办公用途的涉案房屋系经消防验收合格。琅文公司进行装修后消防验收不合格，无论是因为装修施工时没有按照装修设计图纸施工还是因为琅文公司特殊的经营性质需要特殊的消防条件，均与金汇公司无关。金汇公司依约将涉案房屋交付琅文公司使用，琅文公司未按合同约定支付租金，已构成违约，故对金汇公司要求琅文公司支付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于租金，由于琅文公司从2013年11月开始未支付租金，故计至2014年12月31日止其应向金汇公司支付租金939999.06元（66666.6元/月×12个月+69999.93元/月×2个月）。关于违约金，琅文公司抗辩违约金标准过高，请求法院调整。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，因金汇公司并未举证证实琅文公司给其造成的实际损失，应当认定其实际损失为琅文公司未交纳租金所产生的资金占用损失，故本院将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算。
对于琅文公司的反诉，其提起的基础亦是基于金汇公司与琅文公司签订的合同，与本诉具有牵连关系，从诉讼经济及便于当事人诉讼和法院审理案件的原则，本院决定合并审理和裁决。
如前所述，因琅文公司违约，故对琅文公司的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告南京琅文教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金汇置业有限公司支付从2013年11月1日起至2014年12月31日止的租金939999.06元及违约金（计算方法：1.2013年11月至2014年10月，以每月租金66666.6元为基数；2.2014年11月至同年12月，以每月租金69999.93元为基数；均从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍逐月分段计至清偿之日止）；
二、驳回原告中山市金汇置业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告南京琅文教育咨询有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18578元（原告已预交），由被告南京琅文教育咨询有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。反诉案件受理费9825元（反诉原告已预交），由反诉原告南京琅文教育咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 龚竹梅
代理审判员 杨 丽
人民陪审员 陈晓莹
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 卢翠香
石丽娜