赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赛民初字第04226号
原告李连庆，男，汉族，无业，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人红艳，恒信长城律师事务所律师。
被告武彬，男，汉族，公司职员，现住呼和浩特市新城区。
被告梅丽莎，女，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市新城区。
委托代理人武彬（系被告梅丽莎配偶），男，公司职员，现住呼和浩特市新城区。
被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司。住所地呼和浩特市回民区。
法定代表人李永光，总经理。
委托代理人崔亮，男，呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司巨海城片区店长，现住呼和浩特市新城区。
原告李连庆与被告武彬、梅丽莎、呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司（以下简称正邦房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理。依法由代理审判员李维栋适用简易程序，于2015年12月6日公开开庭进行了审理。原告李连庆委托代理人红艳，被告武彬（被告梅丽莎代理人），被告正邦房地产委托代理人崔亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李连庆诉称，2015年9月25日，原告与被告签订《房地产买卖三方合同》。该合同约定原告购买被告位于呼和浩特市玉锦轩小区7号楼1单元2层203号房产，建筑面积79.59平方米，该房产成交总价为43万元，买方向卖方一次性付款，同时更名购房合同。买方于签订本合同时支付定金20000元。卖方应当于交付全款之日起16日内将该房地产交付买方。卖方未按未按约定的时间办理手续，每逾期一日，按照房产交易总价款千分之五支付违约金，逾期达15日以上的，视为卖方不履行合同，卖方向买方退还全部购房款，同时卖方承担此次交易中双方产生的费用并向买方支付房屋交易总价款10%的违约金。卖方在合同中承诺所收430000元之内包含更改购房合同所需的所有费用。合同签订后，原告如约向被告武彬、梅丽莎支付了购房定金人民币20000元。买卖双方约定于2015年10月8日，买方向卖方支付其余全部房款，同时卖方更换购房合同。2015年10月8日，原告找到被告交付房款时，被告武彬、梅丽莎表示不履行合同并解除合同，理由为在开发商处更换购房合同的费用太高，所以不卖房子了。期间，原告曾多次与其协商继续履行合同，但被告武彬、梅丽莎坚决表示不履行。协商无果下原告主张解除合同并要求三被告返还定金人民币40000元，三被告表示仅返还20000元。故原告向本院起诉，请求依法判令：一、解除原告与被告武彬、梅丽莎之间的房屋买卖合同；二、被告正邦房地产、武彬、梅丽莎返还定金人民币20000元；四、被告武彬、梅丽莎向原告支付违约金43000元。
被告武彬、梅丽莎辩称，其出卖房屋时着急换房，被告亦是根据合同约定终止买卖合同，合同约定签订合同当日支付2万元定金。2015年9月25日签订合同一直到9月29日也没有支付定金，故其通知原告终止合同。定金是正邦房地产收取。10月8日其与原告未曾见面，被告也没有联系正邦房地产。定金应当支付被告武彬、梅丽莎，签订合同后五日内被告没有收到定金。
被告正邦房地产辩称，其仅为中介公司，合同约定的是买方已经到卖方处看房，由于卖方没有房产证，只有合同，故其当时没有将定金给卖方，20000元定金中要有10000元交屋保证金和10000元的佣金。合同已经约定交房保证金从定金中扣除，合同第十一条约定佣金不用退还。
原告李连庆为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
一、《房地产买卖居间合同》，拟证明原被告于2015年9月25日签订合同，三方约定签订合同时买房交付定金20000元，房屋成交总价为430000元，买方一次性付款，并约定买方交付房屋全款后卖方负责办理房屋变更手续以及履行合同所需的全部费用。被告武彬对合同真实性认可，被告并未收到定金，故通知原告终止合同。被告正邦房地产对其真实性认可。
二、授权委托书、录音光盘，拟证明原告李连庆因身体原因在与被告签订合同时委托给张学骞。原告交付定金后，按双方约定的时间办理更名时正邦房地产经纪人通知原告卖方违约，提出解除合同。被告武彬称不知情。被告正邦房地产对其认可。
三、收据，拟证明原告向被告交付房屋买卖合同定金20000元，并由正邦公司转交给被告武彬、梅丽莎，已经履行了合同义务。被告武彬称不知情。被告正邦房地产对其真实性认可，但其并非在合同生效之日交付被告。
被告武彬为支持其答辩理由，向本院提交如下证据：
一、通话记录，拟证明其与被告正邦房地产并未见面，买方并未按照约定时间向其支付房款。原告对其真实性认可，关联性不认可。被告正邦房地产对其真实性认可。
二、出生证明，拟证明被告梅丽莎在2015年10月8日在家坐月子，没有见过原告，亦没有要求原告交付房款。原告对其真实性认可，关联性不认可。被告正邦房地产对其真实性认可。
被告正邦房地产未向本院提交证据。
经审理查明，2015年9月24日，原告李连庆向被告正邦房地产交付定金20000元。2015年9月25日，原告李连庆（买方）与被告梅丽莎（卖方，武彬代签）、正邦地产巨海店（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定原告李连庆委托正邦房地产巨海店购买。该房屋成交价格为430000元，付款方式为一次性付款，更名购房合同。合同第八条约定，买方同意在签订本合同时，支付定金人民币20000元整。卖方在收到定金的同时，将产权证存留于正邦房地产代为保管。第九条约定，卖方应当于房款付清之日起16日内将房屋交付买方。第十二条约定，卖方未按本合同约定的时间办理手续或交付房屋，每逾期一日，按照房产交易总价款的5‰支付违约金，逾期达15天以上的，即视为卖方不履行合同，卖方应当向买方退还全部购房款，同时卖方承担此次交易中双方产生的全部费用，并向买方支付房产交易总价款10%的违约金。另口头约定原告于2015年10月8日向被告交付房款。后原告武彬通知正邦房地产解除合同，正邦房地产将被告武彬的意思表示告知原告。庭审中，被告梅丽莎、正邦房地产均同意解除合同，正邦房地产同意向原告退还定金20000元。
本院认为，原告李连庆与被告梅丽莎、正邦地产巨海店签订的《房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。庭审中，原被告均同意解除合同，本院亦予以确认，故对于原告解除合同诉讼请求本院予以支持。被告正邦房地产同意向原告李连庆返还定金20000元，本院对此亦予以确认。关于原告主张违约金的诉讼请求，根据《房地产买卖合同》第八条约定，卖方在收到定金的同时，将房产证留存于正邦房地产代为保管，由此应当认定原告李连庆（买方）应当向被告梅丽莎（卖方）交付定金，原告李连庆将定金交付被告正邦房地产的行为并没有完全履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告梅丽莎未办理交房手续或交付房屋的行为属于行使先履行抗辩权的行为，其并不构成违约，故原告李连庆根据《房地产买卖合同》第十二条第二款之约定主张房屋总价款10%违约金的诉讼请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条之规定判决如下：
一、确认原告李连庆与被告梅丽莎、呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司签订的《房地产买卖合同》解除。
二、被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告李连庆返还定金20000元。
三、驳回原告李连庆的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取688元（原告已预交），由原告李连庆负担438元，被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司负担200元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 李维栋
二〇一六年一月十三日
书 记 员 孙继薇