湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第378号
上诉人（原审被告）唐雪荣。
委托代理人龚向阳。
被上诉人（原审原告）全群英。
上诉人唐雪荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服零陵区人民法院（2015）零民初字第426号民事判决，于2015年6月28日通过一审法院向本院提出上诉，零陵区人民法院于2015年7月31日向本院移送案卷，本院于同日立案受理，依法由审判员彭样平担任审判长，与审判员李飞、张海燕组成合议庭，于2015年8月28日在本院第十审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员吴雪芳担任法庭记录，上诉人唐雪荣及其委托代理人龚向阳，被上诉人全群英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年3月20日，原告全群英与被告唐雪荣签订了一份《关于出让房屋协议书》，协议内容：被告将自己所有的位于零陵区富家桥镇富家桥村5组（国道旁）门面楼一栋，建筑面积288.90m2出售给原告全群英，约定房屋总价款24万元，同时约定付款方式。双方签订《出让房屋的协议书》时，原告付给被告购房款150000元，房产证权过户时再付50000元，待房产证办出后交与原告时，原告应全部付清余款40000元，协议签订后，原告于2012年3月27日、2012年3月30日、2012年9月8日分三次共付给被告购房款240000元并搬至此栋房屋居住。由于被告未给原告办理过户手续，双方又于2014年3月26签订了《关于出让房屋协议的补充协议》，约定在36日内由被告为原告办理好产权过户手续，原告承担20000元过户费用，补充协议签订后，被告一直未履行办理房屋产权和国土使用证过户手续的义务，并于2015年3月12日在永州新报对其土地使用证公告声明作废注销，原告知情后，多次与被告协商，并经当地政府和有关部门调解无效，酿成纠纷，原告遂向法院提起诉讼，要求法院判决被告履行过户义务并承担过户费用。
原判认为：原、被告双方签订房屋买卖协议，原告全群英按照协议付给被告唐雪荣全部的购房款，被告唐雪荣在原告全群英交款之日起交付给其使用至今。双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，是合法有效的，应受法律保护，且原告已按协议实际履行，被告未按协议履行，属违约应承担违约责任，故原告全群英要求过户并由被告承担过户费用的诉请该院予以支持；被告唐雪荣及其妻和子提出该协议没有征得其同意，侵犯了其合法叔益，属无效协议。纵观本案，原告从签订购房协议开始居住至今长达三年之久，且于2012年分三次支付购房款共24万元，又于2014年3月签订补充协议，被告唐雪荣的家属没有提出异议，应视为对房屋买卖的追认，故被告唐雪荣提出的房屋买卖协议无效的辩称意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：限被告唐雪荣在本判决生效后一个月内协助原告全群英到房地产和国土部门办理该房屋的过户手续并承担过户费用。
案件受理费4000元，由被告唐雪荣负担。
宣判后，原审被告唐雪荣不服，向本院提出上诉，其上诉理由主要为：1、本案应追加上诉人妻子朱永红及儿子唐嘉豪为当事人，因本案的处理与其二人有利害关系；2、原判认定事实不清；3、《出让房屋的协议书》损害了王继云的继承人唐嘉豪、王九鼎的利益，应当无效。故请求二审法院撤销原判，依法判决。
被上诉人全群英答辩称：买房时上诉人老婆在场，付房款时上诉人老婆也在场。上诉人老婆知晓卖房的事实。上诉人存在欺骗行为，签订了二次协议都没有给我办理房产证。房款我已付清，我愿意承担办证费用二万元，要求对方按协议履行义务，给我办理证件。
二审期间，上诉人提供两三份新证据：证据一、零陵区房产交易所说明，拟证明：1、上诉人申请办理产权转移业务。抗辩被上诉人在一审所讲的没人给予办证的理由。2、上诉人妻子王继云的父亲有继承权。3、上诉人妻子王继云去世，其子唐嘉豪有继承权；证据二、结婚证，拟证明：1、上诉人与朱永红在涉案房屋共同生活五年多。2、被上诉人所购住房门面是上诉人与朱永红共同居住的住房和劳务受益场所。3、被上诉人所购房屋是上诉人与朱永红共同财产；证据三、唐嘉豪的身份证明，拟证明被上诉人购房时，唐嘉豪未成年，唐嘉豪应该享有房屋的继承权。
被上诉人全群项质证认为这些证据不能达到上诉人的证明目的，因签订卖房协议时，上诉人妻子是知晓的。
经上诉人举证，被上诉人质证，对上诉人提供的证据与本案缺乏必要的关联性，不能达到其卖房时家庭成员不知情的目的，对上诉人提供的证据，本院不予采纳。
本院认证如下：上诉人所提供的证据无法达到其证明目的，对上诉人提供的证据，本院不予采纳。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的案件事实，本院予以确认。
本院另查明：上诉人唐雪荣与王继云于1987年结婚，王继云于2000年去世，王继云的继承人有：父王九鼎、子唐嘉豪、夫唐雪荣。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：双方当事人签订的《出让房屋的协议书》及其《关于出让房屋协议的补充协议》是否合法有效，对此，本院评析如下：
本案争议的房产，虽然产权证上只有唐雪荣一人为产权人，根据本案查明的案件事实，讼争的房屋系上诉人唐雪荣与其前妻王继云的共同财产。王继云死亡后，其继承人王九鼎、唐嘉豪、唐雪荣未对王继云留下的遗产进行分割，故讼争的房屋应是上诉人唐雪荣、王九鼎、唐嘉豪的共同财产。唐雪荣与被上诉人全群英签订《出让房屋的协议书》及其《关于出让房屋协议的补充协议》后，被上诉人实际交付了24万房款，并且从2012年至今一直在讼争的房屋内生活，在长达三年的过程中，其它共有人均未提出过异议，可以视为对唐雪荣处分讼争房屋行为的追认。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，故本案双方当事人签订的《出让房屋的协议书》及其《关于出让房屋协议的补充协议》合法有效，双方当事人应按合同规定全面履行。根据《关于出让房屋协议的补充协议》之规定，被上诉人全群英自愿承担20000元过户费，本院予以准许。一审法院对此未行判决，本院予以纠正。
上诉人上诉提出“本案应追加上诉人妻子朱永红及儿子唐嘉豪为当事人，《出让房屋的协议书》损害了王继云的继承人唐嘉豪、王九鼎的利害，应当无效”，经查，讼争房屋系上诉人唐雪荣的婚前财产，上诉人妻子朱永红对讼争房屋并无实体权利，《出让房屋的协议书》有效的理由不再赘述。
综上，上诉人的上诉理由不成立，一审法院认定事实基本清楚，但处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
限上诉人唐雪荣在本判决生效后一个月内协助被上诉人全群英到房地产和国土部门办理房屋过户手续，被上诉人全群英承担20000元过户费。
一审案件受理费负担维持不变，二审案件受理费4000元，由上诉人唐雪荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭样平
审 判 员 李 飞
审 判 员 张海燕
二〇一五年九月八日
代理书记员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。