广东省东莞市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2013）东中法行终字第129号
上诉人（原审原告）：陈辉龙，男，汉族，1962年7月出生。
委托代理人：刘红军，广东万言律师事务所律师。
委托代理人：关毅强，广东万言律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：东莞市住房和城乡建设局，住所地：广东省东莞市莞龙路下桥路段79号。
法定代表人：朱川，该局局长。
委托代理人：牟方伟、黄磊，该局工作人员。
原审第三人：东莞市大岭山镇房地产开发公司，住所地：广东省东莞市大岭山墟镇。
法定代表人：何轩旺，该公司总经理。
原审第三人：东莞市晶隆实业发展有限公司，住所地：广东省东莞市大岭山镇颜屋村埔仔。
法定代表人：李炳，该公司董事长。
两原审第三人的共同委托代理人：习心中，广东仁之仁律师事务所律师。
两原审第三人的共同委托代理人：曾岳红，广东仁之仁律师事务所实习律师。
上诉人陈辉龙因与被上诉人东莞市住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）、原审第三人东莞市大岭山镇房地产开发公司（以下简称“大岭山房地产公司”）、东莞市晶隆实业发展有限公司（以下简称“晶隆公司”）城建行政许可纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法行初字第10号行政裁定书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月27日住建局向大岭山房地产公司、晶隆公司颁发东莞商房预证字第201300129的《商品房预售许可证》。陈辉龙认为在涉案房地产项目所在土地已被查封、且是大岭山房地产公司、晶隆公司用欺骗等违法方式取得的、涉案土地使用权和开发经营权尚未处理完毕前，住建局颁发涉案《商品房预售许可证》违法，遂提起诉讼，请求确认住建局颁发涉案《商品房预售许可证》的行为违法并予以撤销。
另根据已经生效的（2011）东中法刑终字第32号刑事裁定书第五页的内容查明：陈辉龙是东莞市东亚商业投资有限公司（以下简称“东亚公司”）登记的股东，案外人麦赞新是东亚公司的法定代表人。麦赞新同为东莞市长新实业发展有限公司（以下简称“长新公司”）的法定代表人。2003年7月10日，麦赞新代表东亚公司与大岭山房地产公司、东莞市大岭山镇颜屋村村民委员会（以下简称“颜屋村委会”）在大岭山镇法律服务所见证下签订了《土地使用权转让合同书》，取得颜屋村委会辖区内的约750亩土地使用权进行开发。2004年1月，麦赞新以东亚公司法定代表人的身份要求将上述《土地使用权转让合同书》终止履行，并以长新公司名义重新与颜屋村委会和东莞市大岭山镇房地产开发公司签订新的《土地使用权转让合同书》。2006年3月6日，东莞市人民政府向东莞市大岭山镇房地产开发公司颁发了东府国用（1993）第特384号《国有土地使用证》。
陈辉龙于2011年11月22日向东莞市中级人民法院提起（2011）东中法民二初字第13号民事诉讼，认为长新公司与颜屋村委会和东莞市大岭山镇房地产开发公司签订的新的《土地使用权转让合同书》无效，请求法院确认东亚公司与大岭山房地产公司、颜屋村委会签订的《土地使用权转让合同书》合法有效，并要求大岭山房地产公司、颜屋村委会继续履行上述合同。该案目前中止审理。
原审法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，可以向人民法院提起诉讼。”最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”陈辉龙与涉案具体行政行为是否具有“法律上的利害关系”，是判断陈辉龙是否具有行政诉讼原告主体资格的基本标准。陈辉龙起诉针对的具体行政行为是住建局2013年5月27日向大岭山房地产公司、晶隆公司颁发东莞商房预证字第201300129的《商品房预售许可证》的行为，该具体行政行为针对的行政相对人是大岭山房地产公司、晶隆公司。涉案《商品房预售许可证》项下的东府国用（1993）第特384号《国有土地使用证》的土地使用权人为大岭山房地产公司。陈辉龙称长新公司与颜屋村委会和大岭山房地产公司签订的新的《土地使用权转让合同书》为虚假的，属无效合同，原审法院认为，在上述《国有土地使用证》未经法定程序撤销、《土地使用权转让合同书》未经法定程序确认无效、陈辉龙仅为东亚公司登记股东、且无证据证明与涉案商品房有利害关系的情况下，陈辉龙与住建局颁发涉案《商品房预售许可证》的行为没有法律上的利害关系，不具备本案原告的诉讼主体资格。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项：“有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：……（二）起诉人无原告诉讼主体资格的”的规定，对陈辉龙的起诉，原审法院予以驳回。
一审宣判后，陈辉龙不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审裁定；2.指令原审法院对本案进行审理。事实与理由：原审法院裁定驳回陈辉龙起诉，认定事实不清，适用法律错误。第一，麦赞新和晶隆公司、大岭山房地产公司骗取了东亚公司享有的“莲湖山庄”地块的土地使用权和开发经营权。作为东亚公司股东的陈辉龙已于2011年11月22日依法向东莞市中级人民法院起诉，请求确认由东亚公司和颜屋村委会、大岭山房地产公司签订于2003年7月10日的《土地使用权转让合同书》和东莞市大岭山镇法律服务所对此合同作出的（2003）岭合证字第061号《见证书》合法有效，并判令颜屋村委会、大岭山房地产公司继续履行前述合同等诉讼请求。东莞市中级人民法院已依法受理，该案正在审理中（案号：（2011）东中法民二初字第13号）。第二，住建局没有尽职审查晶隆公司、大岭山房地产公司窃取涉案房地产项目开发经营权之事实，在上述民事案件涉及的土地使用权争议未处理完毕前，向晶隆公司、大岭山房地产公司颁发《商品房预售许可证》，不仅违反了《中华人民共和国土地管理法》第十六条“在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”的规定，并且违反了《民事诉讼法》第一百一十一条“诉讼参与人或者其他人有隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任；人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任”、《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定。住建局的行为严重损害了东亚公司作为涉案房地产项目开发经营权的实际权益人的合法权益，对东亚公司行使开发经营权产生了实际影响，因此，东亚公司与涉案行政许可行为具有法律上的利害关系。依据《行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”以及《公司法》第一百五十二条第三款“他人侵犯公司合法权益，给公司造成损失的，本条第一款规定的股东可以依照前两款的规定向人民法院提起上述”之规定，陈辉龙有权代表东亚公司提起本案之诉。第三，对比《民事诉讼法》及《行政诉讼法》关于起诉条件的规定可知，民事案件对原告与案件是否有利害关系的审查要比行政诉讼更为严格。既然东莞市中级人民法院已受理（2011）东中法民二初字第13号案件，即认可陈辉龙与“莲湖山庄”房地产项目所涉地块开发经营权属具有直接的利害关系，那么作为行政案件的受理法院，却认为陈辉龙与住建局所作的涉案行政许可行为无法律上利害关系，显然错误。
被上诉人住建局辩称：第一，陈辉龙提交的刑事、民事裁判文书没有体现出陈辉龙与涉案工程项目（地块）存在关联，陈辉龙、东亚公司都不是涉案预售许可相对人。陈辉龙也不符合最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十三条规定的可以独立提起行政诉讼的利害关系人的情形。《行政诉讼法》第二条，仅是关于诉权的规定，不是认定“利害关系”的依据。陈辉龙认为其代表东亚公司，但东亚公司不是涉案行政许可行为相对人和利害关系人。根据一审时原审第三人提供的证据显示，陈辉龙在东亚公司股东的地位是否成立，至今没有确定结论。至于陈辉龙所称“东莞市中级人民法院已经受理（2011）东中法民二初字13号案件，充分证明陈辉龙对莲湖山庄房地产项目所涉地块开发经营权具有直接的利害关系”，混淆了诉讼中案件受理与审查的概念。该案至今在审理中，说明审查并无结论。即使陈辉龙解决了在东亚公司股东身份问题，涉及的不过是其在东亚公司的经济利益分配问题，跟涉案预售许可行为没有关系。第二，在国土、规划前置手续齐备的情况下，在住建局的预售许可环节，可充分认定涉案项目土地使用权属清晰、开发经营权明确。住建局作出的涉案许可行为合法正当。陈辉龙称住建局有义务审查开发经营权和土地使用权争议，没有法律依据；主张麦赞新与大岭山房地产公司、晶隆公司骗取预售许可，没有事实根据。第三，涉案土地被查封不影响涉案预售许可效力。预售许可行为只是批准预售人预售商品房的资格，不是对物权权利的登记确认，不会对物权产生实质性改变，预售许可机关在审查预售许可申请时，不需要对土地是否被查封的情况进行调查了解。而且，住建局至今未收到过法院关于协助执行不得为涉案项目发放预售许可证的司法文书。在没有收到法院发出的生效法律文书和协助执行通知书（或司法建议函）的情况下，以土地被查封为由主张撤销住建局的预售许可行为，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款、第九条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发（2004）5号）第一条、第二十二条的规定。第四，陈辉龙提起的所谓开发经营权等民事之诉属于合同纠纷之诉，不属于土地权属争议之诉。
原审第三人晶隆公司、大岭山房地产公司述称：第一，陈辉龙不是本案行政行为的相对人，与本案无法律上的利害关系。东亚公司已于2007年7月19日被东莞市工商行政管理局吊销营业执照，依法应进行清算而注销，其权利和义务（包括诉权）应由清算组代表行使。作为股东，陈辉龙没有资格代表东亚公司行使诉权，提起本案诉讼。第二，涉案土地的权属不存在争议。东亚公司在2003年7月10日终止了与大岭山房地产公司和颜屋村签订的《土地使用权转让合同》后，从未就该合同终止提出任何异议或诉讼。涉案土地是基于大岭山房地产公司与晶隆公司和颜屋村签订的《土地使用权转让合同》及其补充合同，经东莞市国土局征用后出让给大岭山房地产公司，再经东莞市人民政府颁证，合法取得涉案土地使用权的。东亚公司因终止了与大岭山房地产公司和颜屋村上述合同而不享有涉案土地任何权利，涉案土地不存在权属争议。陈辉龙或东亚公司从未向东莞市人民政府及国土部门就涉案土地权属提出异议，要求撤销颁发给大岭山房地产公司的《土地使用权证》，也未提起过涉案土地的确权之诉。现陈辉龙提起的损害公司利益责任纠纷一案，属侵权之诉，其诉求则属合同债之诉，不属物权的确权之诉，即不属土地权属纠纷案。因此陈辉龙将该案作为土地权属纠纷，称涉案土地存在权属争议，完全错误。第三，既然涉案土地晶隆公司、大岭山房地产公司与陈辉龙或东亚公司及其他任何人之间不存在权属争议，陈辉龙或东亚公司对大岭山房地产公司名下涉案土地依法又不享有任何权利，那么大岭山房地产公司对自己名下土地与合作方晶隆公司行使开发经营权，申请颁发《商品房预售许可证》，这与陈辉龙或东亚公司无关，陈辉龙或东亚公司也与本案具体行政行为无法律上的利害关系。最高人民法院在（2012）民提字第122号民事判决中认定，涉案土地权属归于晶隆公司，涉案房地产项目的开发经营权属于大岭山房地产公司、晶隆公司。陈辉龙与涉案行政许可行为之间没有利害关系，原审法院驳回陈辉龙起诉是正确的，应予维持。
经审查案件证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。
又查，2006年8月6日，麦赞新代表长新公司与李炳签订《协议书》，其中包括将长新公司全部股份及对涉案土地进行开发的“莲湖山庄”房地产项目转让给李炳。最高人民法院于2009年2月26日作出（2008）民申字第677号民事裁定，认为该协议将股权转让和项目转让一并进行约定，是当事人的真实意思表示，广东省高级人民法院（2008）粤高法民二终字第86号确认股权转让行为有效并无错误。由于麦赞新代表长新公司通过签订《协议书》约定将长新公司股权及“莲湖山庄”项目转让给李炳，李炳已先后向麦赞新支付股权转让款和项目转让款共计6363万元，并经麦赞新和长新公司的授权，已实际接管长新公司和合法先行占有包括涉案11块土地在内的“莲湖山庄”项目并进行了开发建设，涉案标的物不动产已发生了重大变化。2008年12月24日，经东莞市工商行政管理局核准变更登记，长新公司的法定代表人由麦赞新变更为李炳。2010年1月6日，长新公司经东莞市工商行政管理局核准，变更为晶隆公司，法定代表人为李炳。上述事实有：最高人民法院（2012）民提字第122号民事判决为证。
另查，陈辉龙一审诉讼请求为：1.确认住建局于2013年5月27日将“莲湖山庄”房地产项目《商品房预售许可证》（预售证号：201300129）颁发给晶隆公司和大岭山房地产公司的行为违法；2.撤销住建局于2013年5月27日颁发给东莞市晶隆实业发展有限公司和东莞市大岭山镇房地产开发公司的“莲湖山庄”房地产项目《商品房预售许可证》（预售证号：201300129）；3.住建局承担全部诉讼费用。
本院认为：根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条的规定，申请办理商品房预售许可证的前提包括已经取得土地使用权证等。住建局提交的东府国用（1993）第特384号《国有土地使用证》显示，晶隆公司、大岭山房地产公司已经具备申领商品房预售许可证的此项条件。最高人民法院在（2012）民提字第122号民事判决中确认晶隆公司的法定代表人李炳受让土地合同有效，并认定李炳已合法取得涉案“莲湖山庄”项目的开发建设权，即表明东亚公司对涉案土地已不具有物权权益，陈辉龙主张其作为东亚公司的股东对涉案土地的使用权有利害关系的理由更不能成立。故陈辉龙与住建局颁发涉案商品房预售许可证的行为不具有法律上的利害关系，不具有本案行政诉讼的原告资格。原审法院驳回陈辉龙起诉的处理正确，本院予以维持。陈辉龙的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
根据国务院《诉讼费用交纳办法》第八条第（三）项的规定，本案二审不收取案件受理费。陈辉龙上诉时已预交上诉案件受理费50元，本院予以退还。
审 判 长 韦艳芹
审 判 员 张志强
代理审判员 叶俏珠
二〇一三年十一月二十九日
书 记 员 王 蕾
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