安徽省芜湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜民一初字第01575号
原告：王红尧，住浙江省东阳市。
委托代理人：童修江，浙江兴运律师事务所。
委托代理人：王李涟，浙江兴运律师事务所。
被告：芜湖和鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖县。
法定代表人：张才华，董事长。
委托代理人：徐作勇，安徽青弋江律师事务所律师。
委托代理人：钱小刚，安徽青弋江律师事务所律师。
原告王红尧诉被告芜湖和鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告王红尧的委托代理人童修江、被告芜湖和鑫房地产开发有限公司的委托代理人钱小刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王红尧诉称：2013年8月29日，原告与被告芜湖和鑫房地产开发有限公司签订了十五份商品房预售合同，合同编号分别为YS0018305、YS0018311、YS0018109、YS0018306、YS0018301、YS0018107、YS0018302、YS0018307、YS0018312、YS0018113、YS0018963、YS0018931、YS0018932、YS0018929、YS0018933，十五份合同房屋代码分别为51183、51186、51292、51336、51476、51480、51497、51507、51508、51512、86126、86127、86134、86135、86263。十五份合同约定每套商品房价款分别为705931元、1212865元、649472元、760793元、1058553元、1161964元、1215918元、5919060元、2572734元、4684715元、4178088元、2050220元、3509748元、3592030元、744061元，商品房合计总价款34016152元。依据该十五份合同，原告购买了被告开发的十五套商品房；购买方式系原告享有的债权加股权两项折算总金额为2938万元（原告在被告项目公司享有1930万元债权和享有20%股权），用以折抵购买被告十五套商品房价款，对此原告在被告享有的股权转让给被告董事长张才华所有（详见原告与被告董事长张才华签订的股权转让协议书）。同时原告又与被告董事长张才华及被告股东卢国朝签订了“抵扣房产确认书”，根据该确认书，对超出部分房屋价款，由被告股东卢国朝负责归还被告方。根据商品房买卖合同第八条的约定，被告应在2014年12月31日前将十份合同房屋代码分别为51183、51186、51292、51336、51476、51480、51497、51507、51508、51512商品房交付给原告，五份合同房屋代码分别为86126、86127、86134、86135、86263商品房应在2015年5月30日前交付给原告。但被告至今未按合同约定时间交付房屋。根据合同第九条约定，被告应承担逾期交房违约金，原告为维护其合法权益，现特诉至法院要求判令：1、上述商品房归原告所有，并为原告办理商品房预售备案登记；2、被告应支付给原告逾期交房违约金943702.86元（按合同约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，从交房之日起，计算至起诉之日），以后的违约金从起诉之日起计算至实际交房之日止；3、诉讼费由被告承担。
原告就其诉讼请求、事实和理由，向本院提交以下证据：
1、商品房买卖合同十五份复印件：证明2013年8月29日，原、被告达成商品房买卖合同十五份；
2、芜湖县房管局预售登记表复印件：证明（1）房屋代码分别为51183、51186、51336、51476、51480、51497.51507、51508、51512、位于芜湖县湾沚镇环城南路南侧、世纪大道以西“尚城国际”的06幢1901室、06幢2201室、06幢2504室、06幢2306室、07幢2001室、07幢2401室、07幢2002室、08幢01室、08幢02室商品房、08幢202室已在房管局办理了商品房预售登记备案手续；（2）其他房屋代码分别为86126、86127、86134、86135、86263的商品房未办理商品房预售登记备案手续；
3、股权转让协议：证明2013年5月10日，原告与被告董事长张才华达成股权转让协议一份，约定将原告持有的被告20%的股份和对被告的债权，共作价2938万元转让给被告董事长张才华，被告以其开发的位于芜湖县尚城国际十五套商品房抵给原告所有，同时转让协议约定了违约责任等权利义务；
4、被告董事长张才华与田晓东出具的承诺书：证明被告董事长张才华自己将原告的股权又转让给田晓东（系张才华妻子），如发生纠纷，均由承诺人张才华、田晓东承担，与原告无关；
5、抵扣房产确认书：证明2013年9月5日，原告与被告董事长，被告股东卢国朝达成抵扣房产确认书，确认用被告十五套商品房抵偿原告在被告享有的债权及股权；
6、私营企业基本注册信息查询单：证明被告现在的股份情况，其中田晓东持股比例为78.6667%；
7、被告变更信息表：证明2013年9月5日，原告持有的被告股权已变更至田晓东名下。
芜湖和鑫房地产开发有限公司辩称：1、根据十五份商品房预售合同的约定，原告至今没有向被告支付购房款，故该合同不成立；2、2013年5月10日，原告与被告董事长达成股权转让协议一份，约定将原告持有的被告20%的股份和对被告享有的1938万元债权，原告享有的债权加股权两项折算总金额为2938万元，转让给被告董事长张才华所有，被告以其开发的位于芜湖县尚城国际十五套商品房抵给原告所有，该协议没有加盖被告公章，故此协议与本案没有关联性；如果认为该协议约定的转让款2938万元，作为支付十五套商品房购房款，被告应该在公司财务上有相关账目，但被告公司至今没有相关财务手续，故不能认定此转让协议系以房抵债；3、原告在被告的股权份额实际转让给了田晓东，该股权转让系原告与田晓东之间的权利与义务关系，与被告无关；综上原告的诉讼请求没有法律依据，应依法予以驳回。
庭审中，被告的质证意见为：1、原告与被告芜湖和鑫房地产开发有限公司签订了十五份商品房预售合同（原告举证1）不持异议，但原告至今没有支付购房款。该合同与本案没有关联性；2、芜湖县房管局预售登记备案了本案诉争商品房十套（原告举证2）不持异议；3、股权转让协议（原告举证3）不持异议，但不同意原告的证明目的，只能证明原告与被告董事长张才华或田晓东有债权债务关系；4、被告董事长张才华与田晓东出具的承诺书（原告举证4）与本案没有关联性；5、抵扣房产确认书（原告举证5），该确认书没有加盖被告公司公章，故与被告公司无关；原告举证6、7没有异议。
庭审中本院对争议焦点的认定：1、原告在被告项目公司享有债权1938万元和在被告公司享有20%的股权，经原告董事长确认原告债权加股权共折算金额为2938万元，对此原告与被告董事长于2013年5月10日达成了债权加股权转让协议，该协议约定原告的债权和股权全部转让给被告董事长张才华所有，被告以相应套数的商品房抵给原告所有，对此2013年9月5日双方签订了抵扣房产确认书，该确认书具体确认抵给原告十五套商品房，并约定了商品房的价格。被告按原告与被告董事长的约定将其中十套商品房登记备案给了原告，同时被告按原告与被告董事长的约定将原告在被告公司享有的债权及股权依法予以转让，故本院认为被告以十五套商品房抵给原告是认可的，所以本案股权转让协议、抵扣房产确认书与本案具有关联性，应认定被告系用其商品房抵偿所欠原告债务1938万元及抵偿原告享有在被告公司股份。故被告的抗辩理由不成立；2、被告董事长张才华与田晓东向原告出具的承诺书，该承诺书将原告转让给被告董事长张才华的股权，被告董事长张才华又转让给被告董事长张才华之妻田晓东所有，如发生纠纷，均由承诺人张才华、田晓东承担，与原告无关，对此被告按被告董事长的要求将原告的股权依法转让给了田晓东，对此该承诺系被告内部股东之间的转让，与原告无关。
经审理查明：2013年5月10日原告与被告董事长张才华签订了债权、股权转让协议，该协议确认原告在被告享有债权1938万元及20%股份折合金额为2938万元全部转让给被告董事长张才华所有，被告以相应套数的商品房抵给原告所有。根据转让协议，2013年8月29日，原告与被告芜湖和鑫房地产开发有限公司签订了十五份商品房预售合同，合同编号分别为YS0018305、YS0018311、YS0018109、YS0018306、YS0018301、YS0018107、YS0018302、YS0018307、YS0018312、YS0018113、YS0018963、YS0018931、YS0018932、YS0018929、YS0018933，十五份商品房预售合同代码分别为51183、51186、51292、51336、51476、51480、51497、51507、51508、51512、86126、86127、86134、86135、86263。十五份商品房预售合同约定每套商品房价款分别为705931元、1212865元、649472元、760793元、1058553元、1161964元、1215918元、5919060元、2572734元、4684715元、4178088元、2050220元、3509748元、3592030元、744061元，十五套商品房合计总价款34016152元。依据该十五份合同，原告购买了被告开发的十五套商品房；购买方式系原告享有的债权加股权两项折算总金额为2938万元，用以折抵购买被告十五套商品房价款。对此2013年9月5日原告又与被告董事长张才华及被告股东卢国朝签订了“抵扣房产确认书”，根据该确认书，对超出部分房屋价款，由被告股东卢国朝负责归还被告方。被告按十五份商品房预售合同的约定将预售商品房合同代码分别为51183、51186、51336、51476、51480、51497.51507、51508、51512、位于芜湖县湾沚镇环城南路南侧、世纪大道以西“尚城国际”的06幢1901室、06幢2201室、06幢2504室、06幢2306室、07幢2001室、07幢2401室、07幢2002室、08幢01室、08幢02室、08幢202室已在房管局办理了商品房预售登记备案手续，确认该十套商品已经登记在原告名下。但其中五套预售商品房合同代码分别为86126、86127、86134、86135、86263商品房被告没有按合同约定为原告在房管局办理了商品房预售登记备案手续。被告根据股权转让协议将原告在被告公司享有的股权依法转让给被告董事长张才华之妻所有。根据商品房买卖合同第八条的约定，被告应在2014年12月31日前将十份商品房预售合同代码分别为51183、51186、51292、51336、51476、51480、51497、51507、51508、51512商品房交付给原告；五份商品房预售合同代码分别为86126、86127、86134、86135、86263商品房应在2015年5月30日前交付给原告。但被告至今未按合同约定时间交付房屋。
本院认为：原告与被告签订的十五份《商品房预售合同》，应认定为被告抵偿所欠原告之债及原告享有在被告的股份，该十五份《商品房预售合同》均已成立，对此应受法律保护。根据我国商品房买卖的相关法律法规的规定，商品房预售人应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到房地产经营主管部门备案。因此原告方的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告至今未按合同交付房屋，引起本案纠纷，被告应负全部责任。为维护原告方合法的民事权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条的规定，判决如下：
一、被告芜湖和鑫房地产开发有限公司开发的商品房预售合同代码分别为51183、51186、51292、51336、51476、51480、51497、51507、51508、51512、86126、86127、86134、86135、86263商品房归给原告王红尧所有，于本判决生效后三日内为原告王红尧在芜湖县房地产管理局办理预售合同备案登记；
二、被告芜湖和鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内应支付给原告王红尧逾期交房违约金943702.86元（按合同约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，从交房之日起，计算至起诉之日，以后的违约金从起诉之日起计算至实际交房之日止）。
本案受理费13237元由被告芜湖和鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。
审 判 员 陶正龙
代理审判员 徐 忠
人民陪审员 戴昌义
二〇一五年十月十三日
书 记 员 鲁 莹
附：本判决所依据的法律条款
《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。