湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民一初字第334号
原告（反诉被告）陈德成，男。
委托代理人胡伟，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）田亚群（又名田亚琼），女。
原告陈德成与被告田亚群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月18日受理，在诉讼过程中，反诉原告田亚群于2015年1月4日对反诉被告陈德成提出反诉。本院受理理后，依法组成合议庭，于2015年2月5日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）陈德成的委托代理人胡伟和被告（反诉原告）田亚群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈德成诉称：2002年10月12日，原告与原门面承租人龚铁燕签订了转让协议，向龚铁�支付了135000元后，取得被告田亚群门面的承租权以及龚铁燕改造的设施所有权。改造设施包括门头装饰、门前玻璃延伸（价值15000元）、三相电表一块（价值5000元）。原告向被告交纳了1000元的押金，被告对原告与龚铁燕的转租行为予以认可。2011年6月1日，原告与被告重新签订了《房屋门面租赁合同》，原告的门面承租期延长到2014年5月31日止。2011年8月，原告对被告门面进行装修改造，其中安装水管费用1000元，改造卫生间费用6000元。原、被告双方的合同履行到2013年6月份时，被告对合同第二条进行曲解，强行将租金由原来的每年5万元上涨到7万元。为此，原、被告双方进行了充分协商，在原合同的基础上口头达成了补充协议，约定：原合同不变，被告对原告的转租行为予以认可。并再次承诺合同期满后，原告在同等条件下具有优先承租权，且租金不会乱涨价。在得�被告承诺后，原告在原合同约定租金的基础上向被告多支付2万元。2014年5月31日，原、被告的合同到期后，被告违反约定，不但没有将门面优先租赁给原告，而且没有退还押金。原告认为，虽然原、被告双方约定了合同期满后被告可以无偿收回门面，但被告违反诚实信用原则，没有让原告在同等条件下优先承租，因此，原告从龚铁燕处取得的房屋主体外装饰改造资产的所有权，不应因合同期满而丧失，被告应当赔偿原告损失。同时原告基于被告优先承租权的承诺，向其多支付了2万元，因被告未履行承诺，也应退还。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第92条、第107条，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第22条等规定，向法院提起诉讼，现要求被告：1、退还押金1000元；2、赔偿原告安装三相电表费用的50%即2500元、安装水管费�1000元，改造卫生间费用6000元，门头装饰、门前玻璃延伸费用15000元，共计24500元；3、退还2013年6月份多交纳的租金20000元；4、承担本案诉讼费用。
原告陈德成为证实其主张，当庭提交了以下证据：
1、2002年10月12日陈德成与龚铁燕签订的《协议书》复印件一份，拟证明陈德成以13.5万元的价格受让了本案争议门面并取得门面改造设施的所有权；
2、2002年10月12日陈德成与田亚琼签订的《房屋门面租赁合同》复印件一份，拟证明被告对龚铁燕的转租行为予以认可；
3、2011年6月1日陈德成与田亚琼签订的《房屋门面租赁合同》复印件一份，拟证明原、被告于第五条中明确约定，原告在同等条件下有优先承租权；
4、2011年8月5日陈德成与张家界华美装饰设计有限公司签订的《门面装修协议》、装修款收款收据复印件各一份，照片复印件一组九张。拟证明原告在承租期间于2011年8月份对门面进行了装修和改造；
5、证人白媚出庭作证证言，拟证明原告在承租期间于2011年8月份对门面进行了装修和改造；
6、录音光盘一份（附录音记录文字说明）、2013年6月16日田亚群出具的收条、2013年6月25日田亚群出具的收条、2015年1月12日吴胜军出具的证明复印件各一份，拟证明基于被告对原告优先承租权的再次承诺，原告向被告多支付了租金20000元，被告对于原告转租行为予以认可；
7、2003年6月2日被告给原告出具的押金收据一份，拟证明被告收到原告押金1000元的事实。
被告田亚群辩称：被告与原告签订门面租赁合同以来，从未收取押金。被告是按合同约定的标准收取的租金，没有多收取过原告20000元的租金。根据原、被告之间的租赁合同第三条规定，合同到期，对固定装修不得拆除，出租方不补偿任何损失。2014年5月31日租赁合同已经期满，而且�告未经被告同意，已于2012年9月将门面转租给了现承租人黎某经营，现在的装修也是黎雪装修的。原告支付给龚铁燕的转让费与被告无关。房屋门面在出租时，水电设施是齐全的，承租人根据个人需要进行改造，未经出租人同意，也未向出租人报告，应与出租人无关。2012年9月，原告未经同意，将门面转租给黎雪，其行为已违反房屋租赁合同的约定，而且原告还拖欠2012年6月1日至2013年5月31日期间的租金10000元，其违反合同约定，拖欠租金，非法转租，已丧失优先承租权。合同期满后，次承租人黎雪实际占有该租赁房屋门面，基于占用的效力，其具有并行使了优先承租权。原告要求低价承租，高价转租，损害了被告的权益，也违背了同等条件下优先承租的原则。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。同时被告田亚群反诉称，原告（反诉被告）陈德成还欠付被告（反诉原�）田亚群2012年6月1日至2013年5月31日的年租金10000元。现原告为维护自身的合法权益，特提出反诉，要求原告支付欠交的租金10000元。
被告田亚群为证实其主张，当庭了提交郭伦国与刘晓庆于2012年10月16日签订的《房屋门面租赁合同》复印件一份，拟证明该门面与本案所涉门面相邻作为参照物，约定2012年至2013年的租金为6万元，但原告只交2万元，被告要求原告给付租金1万元具有事实依据。同时拟证明反诉原告向反诉被告收取2013年6月至2014年5月的租金70000元有事实依据。
对被告田亚群的反诉，原告陈德成答辩称：1、原告已经依照双方于2011年6月1日签订的《房屋门面租赁合同》里的约定向被告交清2012年6月至2013年5月的全部房租；2、双方均已履行完毕《房屋门面租赁合同》里关于2012年6月至2013年5月的权利义务约定，被告无权再向原告主张权利；3、郭伦国的门面不是收取租金的参照物；4、被告的反诉请求已经过了诉讼时效。因此，应当驳回其反诉请求。
在庭审质证中，被告田亚群对原告陈德成提交的证据1、2、3、6无异议；对证据4的真实性存疑且认为与本案无关联，对证据不予认可认为证言内容不属实，但认为租金被告是按照合同收的，不能证明多收了原告2万元的租金；对证据7的真实性无异议，但认为不是从原告手中直接收取的，当时是三个人合租的。原告陈德成对被告田亚群提交的证据提出异议，认为其真实性无法证明，合同约定，是以旁边左右大小相同的门面作为参照，没有相关证据证实参照的门面与原告租用被告的门面大小相同，这份证据是一个孤证，没有形成证据链条，不能达到被告反诉的目的。
本院对双方无异议的证据予以确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定，一方当事人提出的的证据，另一方当事人认可或提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。对原告陈德成提交的4号、5号证据，因被告田亚群未能提出足以反驳的相反证据，故本院予以采信。对被告田亚群提交的证据，原告陈德成的异议理由成立，因被告田亚群既未提供合同的原件用于核对，也未能提供其他相关证据，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判，其举证责任应为被告田亚群，应由被告田亚群承担举证不能的不利后果，故本院不予采信。
本院根据采信的证据及原、被告的陈述，可以确认以下事实：
2002年10月12日，原告陈德成与龚铁燕签订协议，龚铁燕以135000元的转让价，将其租用的被告田亚群所有的位于张家界市永定区天门�1号冷饮店门面及经营权以及原店内的设施（包括门头装饰、门前玻璃延伸，三相电表一块）转让给了原告陈德成。同日，原告陈德成及刘新平、李发兵又与田亚琼、付少浓、向敏英签订房屋门面租赁合同，约定原告陈德成等三人共同租用位于张家界市永定区天门路1号分属于被告田亚群等三家的三间门面，租赁期限从2003年6月1日至2006年5月31日。2003年6月2日，田亚群按合同约定收取了自己门面的押金1000元。
2011年6月1日，原告陈德成（乙方）与被告田亚群（甲方）重新签订房屋门面租赁合同，其中约定：一、租赁期限3年，即从2011年6月1日至2014年5月31日止；二、租金及付款时间：乙方必须在每年的5月31日前交清每年的房租款，每年净房租如下：2011年6月1日至2012年5月31日每个门面年租金为伍万元整；2012年6月1日至2013年5月30日每个门面年租金为陆万元整（如果左右两边�邻相同面积的门面没有升到伍万元以上，乙方仍然交伍万元，如果升到伍万元以上，没有超过六万元就以门面相邻两边高的为准上交，但最高不超过陆万元，如果相邻门面超过六万元，乙方最高上交六万元）；2013年6月1日至2014年5月31日每个门面年租金为柒万元整（如果左右两边相邻相同面积的门面没有升到伍万元以上，乙方仍然交伍万元，如果升到伍万元以上，没有超过七万元，就以门面相邻两边高的为准上交，但最高不超过七万元，如果相邻门面超过七万元，乙方最高上交七万元）；三、乙方在合同期限内可以转租，但须经甲方同意，否则无效。合同到期或乙方提前解除合同，对固定装修不得拆除，甲方不退还已收租金，不补偿任何损失。四、合同期满后，甲方无偿收回门面重新招标，乙方在同等条件下有优先承租权。原告陈德成在租下该门面后，用于经营照�业务。
2012年9月，原告陈德成在未征得被告田亚群同意的情况下，将门面转租给了黎雪，黎雪按其自身经营需要又对该门面进行了装饰和改造。田亚群得知转租后，曾向原告提出异议。2013年6月，被告田亚群认为按合同约定2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金7万元，原告陈德成提出合同期满后同等条件下原告续租。被告应允，同时收得租金7万元。。
2014年5月31日租赁合同期满后，被告田亚群与黎雪直接进行协商，双方达成了租赁协议，被告田亚群将该门面租赁给黎雪，租赁期限为三年，租金标准按年依次为第一年75000元、第二年80000元、第三年85000元。
本院认为：原告陈德成与被告田亚群于2011年6月1日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，内容符合法律法规，系合法有效合同，双方应当依约履行。原告陈德成未经被告田亚群许可，将所租门面擅自转租给�雪，违背了合同的约定，同时《中华人民共和国合同法》规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案被告虽未行使解除权，但合同期满后，田亚群收回门面，并直接租赁给门面实际租用人黎雪，行为并无不当。租赁合同双方约定“优先承租权”，一般基于承租人实体经营的需要，本案原告在将承租门面擅自转租他人后，为谋取门面租金差价而主张优先承租权，其目的缺乏正当性。同时合同约定，合同到期后，被告田亚群可无偿收回门面，不补偿任何损失。因此，原告陈德成以被告田亚群违反优先承租权的承诺而要求补偿其对门面装修所造成的损失的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告陈德成要求退还押金1000元的诉讼请求，有押金收据在卷证实，租赁期满后，被告田亚群已将该门面另租他人，该押金被告应退还给原告陈德成。因此，原�陈德成要求退还押金1000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告陈德成要求退还多收的租金20000元的诉讼请求，依据合同约定：“2013年6月1日至2014年5月31日每个门面租金为柒万元（如果左右两边相邻相同面积的门面没有升到伍万元以上，乙方仍然交伍万元，如果升到伍万元以上，没有超过七万元，就以门面相邻两边高的为准上交，但最高不超过七万元，如果相邻门面超过七万元，乙方最高上交七万元）”，被告收取7万元没有超出约定数额，同时，原告陈德成在交纳租金时，未明确提出反对意见，在诉讼过程中，也未提供证据加以否定，故应视为系按约定数额交纳。因此，原告陈德成主张返还租金20000元的理由不成立，本院不予支持。关于被告田亚群反诉原告陈德成尚欠2012年6月1日至2013年5月31日的年租金10000元的请求，按照合同约定，原告陈德成应于2012年5月31日前交清该租赁期间的门面租金，但原告在当年交纳年租金时，双方均未对租金金额提出异议，在2014年9月原告陈德成首次提起民事诉讼时，被告田亚群才主张该权利，已超过二年诉讼时效，故原告陈德成辩称已过诉讼时效的观点，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）田亚群退还原告（反诉被告）陈德成押金1000元，限本判决生效后三日内履行完毕。
二、驳回原告（反诉被告）陈德成的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）田亚群的反诉请求。
被告田亚群如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
本诉案件受理费912元，反诉费25元，共计937元，由被告（反诉原告）田亚群负担70元，原告（反诉被告）陈德成负担867元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
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审 判 长 欧汉平
人民陪审员 李 勇
人民陪审员 伍贤科
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 谢姣玲
附法律条款：
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。