徐州市铜山区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）苏0312行初23号
原告郝金洲，农民。
委托代理人纪召兵，北京在明律师事务所律师。
委托代理人张明亮，北京在明律师事务所律师。
被告徐州市铜山区汉王镇人民政府，住所地徐州市铜山区汉王镇。
法定代表人张永，该镇镇长。
行政首长出庭人员崔尧，该镇副镇长。
委托代理人宋洪成，该镇法律顾问。
原告郝金洲不服被告徐州市铜山区汉王镇人民政府（以下简称汉王镇政府）作出的违法建设限期《拆除通知书》一案，于2016年1月28日向本院提起行政诉讼。本院立案受理后依法组成合议庭，于2016年2月3日向被告汉王镇政府送达了起诉状副本、开庭传票、行政诉讼告知书，于2016年3月17日公开开庭审理了本案。原告郝金洲及其委托代理人纪召兵、张明亮，被告汉王镇政府行政首长出庭人员崔尧及委托代理人宋洪成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告汉王镇政府于2015年12月3日向原告郝金洲作出违法建设限期《拆除通知书》，内容为：“经查，你户所建位于马山村2-341房屋，未经规划部门审批，擅自建设，违反《江苏省城乡规划条例》第四十一条、第四十二条规定。依据《江苏省城乡规划条例》第六十二条的规定，限你户在接到本通知之日起，于五日内自行拆除，逾期不拆除将依法进行强行拆除。（若有异议，可于三日内到地铁一号线指挥部核定）。”
原告郝金洲诉称，原告在徐州市铜山区汉王镇马山村拥有合法房屋，因徐州轨道交通一号线铜山段项目建设需要，有关单位对原告所有的房屋进行征收改造。2015年12月3日，被告汉王镇政府作出违法建设限期《拆除通知书》，认定原告建造的房屋违反《江苏省城乡规划条例》第四十一条、第四十二条规定，依据《江苏省城乡规划条例》第六十二条的规定，责令原告在5日内自行拆除。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》等法律规定，被告汉王镇政府作出的违法建设限期《拆除通知书》所依据的事实不清，适用法律错误，并且违反法定程序。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法撤销被告汉王镇政府作出的违法建设限期《拆除通知书》。
原告郝金洲为证明其主张，向本院提交以下证据：
第一组证据：1、郝金洲于2006年10月15日和马山村村民马红侠签订房屋买卖协议，郝金洲购买马红侠房屋；2、马红侠于1999年3月28日取得的集体土地建设用地使用证；3、马红侠于2006年11月3日取得的村镇房屋所有权证。
该组证据证明，原告对涉案土地有合法的土地使用权，对房屋有合法的所有权，建房有合法手续，不是违法建设。
第二组证据：被告于2015年12月3日下发的违法建设限期《拆除通知书》。
该组证据证明，被告作出的行政行为违法。
被告汉王镇政府辩称，被告向原告作出的违法建设限期《拆除通知书》是依照法定程序进行的，事先经过了调查询问和现场勘查，要求原告提供合法建房手续。由于原告建房并未征得相关部门的许可，属违法私自建设，故请求人民法院依法驳回原告郝金洲的诉讼请求。
被告汉王镇政府向本院提交以下证据、依据。
第一组证据：徐州市铜山区汉王镇镇村布局规划图。
该组证据证明，原告违反规划要求，没有依照法定程序办理规划手续，其私自建设房屋属于违法建设。
第二组证据：法律依据，《中华人民共和国城乡规划法》和《江苏省城乡规划管理条例》。
该组证据证明，汉王镇政府作出违法建设限期《拆除通知书》的法律依据。
经庭审质证，原告对被告汉王镇政府提交的证据质证意见是：对汉王镇镇村布局规划图的真实性、合法性、关联性有异议，认为该规划图没有公章，规划时间是2013年2月，根据《土地管理法》和《城乡规划法》规定，该规划没有经过审批，规划程序不合法，且规划时间是在原告建房以后；《江苏省城乡规划管理条例》是2010年7月1日实施，而原告建房早于该条例实施时间，故对原告的房屋查处，不适用该条例。
被告汉王镇政府对原告提交的证据质证意见是：对原告郝金洲提交的村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用证的真实性、合法性无异议，但认为村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用证的主体系马红侠，证据与本案无关联性；原告不是马山村村民，根据相关法律、法规规定，其与马红侠签订的房屋买卖协议无效。
本院对上述证据认证如下：被告汉王镇政府提交的汉王镇镇村布局规划图，没有提交该规划经法定程序进行审批的证据，且该规划设计编制完成时间是2013年2月，故该证据不能作为本案的定案依据。被告对原告提交的集体土地建设用地使用证和村镇房屋所有权证的真实性、合法性无异议，但对证据的关联性提出异议，对原告与马红侠签订的房屋买卖协议的合法性提出异议。因被告作出违法建设认定的标的是建造的建筑物，买卖合同的效力与违法建设无关联性，故原告提交的集体土地建设用地使用证和村镇房屋所有权证与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。
经审理查明，原告郝金洲不是铜山区汉王镇马山村村民，马红侠系汉王镇马山村村民。马红侠在马山村有宅基地，并建有房屋，于1999年3月28日、2006年11月3日分别取得原铜山县人民政府颁发的集体土地建设用地使用证和村镇房屋所有权证，房屋面积162.52平方米，土地使用面积156平方米。
2006年10月15日，原告郝金洲与马红侠签订房屋买卖协议，郝金洲购买马红侠的房屋。
2008年，原告在宅基地上又扩建房屋。
因徐州市轨道交通项目建设，原告上述房屋在征收拆迁范围之内。2015年12月3日，汉王镇政府向原告作出违法建设限期《拆除通知书》，将原告在马山村的房屋认定为违法建设，限原告在接到通知之日起五日内自行拆除，逾期不拆除，将依法强制拆除。
本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第三条第二款规定：“……。在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划区的乡、村庄建设应当符合规划要求。”第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”据此规定，认定乡村建设是否是违法建设，首先应确认该建设是否在乡、村规划区内，这不仅是乡镇政府拆违的职权依据，而且是认定乡村违法建设的必要条件。被告汉王镇政府在诉讼中未提交经批准的汉王镇总体规划，无法确认原告建造的房屋是否在乡、村庄规划区内，故被告向原告作出的违法建设限期《拆除通知书》缺少职权依据。
《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”马红侠建房虽未取得乡村建设规划许可证，但取得了原铜山县人民政府颁发的村镇房屋所有权证和集体土地建设用地使用证，所建房屋应受法律保护。被告作出违法建设限期《拆除通知书》的标的是房屋建设的违法性问题，原告与马红侠签订的房屋买卖协议的标的是给付，房屋买卖协议的效力与建造的房屋是否是违法建设无关联性。因此，马红侠房屋建设的合法性不因房屋买卖协议的效力而影响。
《中华人民共和国行政强制法》第三十五条规定：“行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。”第三十七条规定：“经催告后，当事人仍不履行行政决定的，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。”第四十四条规定：“对违法建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”根据以上法律规定，违法建设限期拆除通知是行政处理决定，是行政强制执行决定和行政强制执行行为的基础，确定了行政强制执行的内容，故违法建设限期拆除通知书的标的物应明确、具体。被告汉王镇政府作出的违法建设限期《拆除通知书》，在认定原告违法建设时没有全面、客观、公正地调查和收集相关证据，没有告知原告违法建设的四至以及违法建设的面积，没有在原告所在地的村民委员会、村民小组张贴公告限期自行拆除，没有告知原告依法所享有的陈述和申辩权利以及行政复议和行政诉讼的权利。因此，被告汉王镇政府对原告郝金洲作出的违法建设限期《拆除通知书》认定事实不清，程序违法。
《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》，规定了建设单位和个人在城市、镇规划区和在乡、村庄规划区进行建设以及农村村民在城市、镇规划区和在乡、村庄规划区农村集体土地上自建住房办理建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证的不同法律适用。《江苏省城乡规划条例》第六十二条，适用的是建设单位和个人在城市、镇规划区进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设以及农村村民在城市、镇规划区内农村集体土地上自建住房，未取得建设工程规划许可证，而应当依法责令停止建设；限期改正，并处罚款；无法改正的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处罚款的情形。而不适用于建设单位和个人在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施建设和公益事业建设以及农村村民在乡、村庄规划区内农村集体土地上自建住房，未取得乡村建设规划许可证，而责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除的情形。因此，被告汉王镇政府适用《江苏省城乡规划条例》第六十二条规定，向原告作出违法建设限期《拆除通知书》，系适用法律、法规错误。
综上，被告汉王镇政府向原告郝金洲作出的违法建设限期《拆除通知书》，认定事实不清，违反法定程序，适用法律、法规错误，本院依法予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决如下：
撤销被告徐州市铜山区汉王镇人民政府向原告郝金洲作出的违法建设限期《拆除通知书》。
案件受理费50元，由被告徐州市铜山区汉王镇人民政府负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 杨守东
人民陪审员 冯庆柏
人民陪审员 余广远
二〇一六年七月七日
书 记 员 祁 欢