湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第03053号
原告湖南美林置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路体育新城美林景园17栋1楼888号。
法定代表人喻磊，执行董事。
委托代理人占海军，湖南回归线律师事务所律师。
委托代理人张慧，湖南回归线律师事务所律师。
被告张冬梅。
委托代理人黄棋，湖南金凯华律师事务所律师。
被告周用清。
委托代理人王维建，男，1962年6月24日出生，汉族。
原告湖南美林置业有限公司（以下简称原告）与被告张冬梅、周用清商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭孟良独任审判，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人占海军、张慧，被告张冬梅委托代理人黄棋，被告周用清委托代理人王维建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告周用清系原美林置业有限公司的总经理，利用职务之便以低价销售一套美林景园房屋给其亲戚周辉。被告张冬梅于2006年10月24日与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告于2007年12月30日前将房子交付被告张冬梅使用，被告张冬梅签订合同之日支付100%房款计323104元（含定金2万元）。原告已依合同按时交付房屋，但被告张冬梅经原告多次催讨均未按合同交付房款。依据合同约定，逾期超过30日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止（即自2006年10月25日至2014年7月10日，共计2816天），买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金（即323104×0.0005=161.552元／天）。故被告应承担违约金共计454930.432元。被告周用清曾向美林置业公司清算组做出书面承诺，表示愿意在分家之时从其分家所得款项中扣除该房款。但依据2011年签署的《湖南美林置业有限公司股东资产分割协议书》。此处房款并未从其所分资产中扣除。为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判令：1、被告偿还购房款323104元及违约金454930.432元（暂计算至2014年7月10日，实际支付至判决生效之日止）。2、被告承担本案诉讼费。
被告周用清辩称，第一，被告在2011年10月17日与原告分家前，系原告占股股份40%的股东。被告周用清为妹妹周海英、周辉及外甥女张冬梅购买三套房产，系与原告协商一致并非被告周用清利用职务之便。第二，被告周用清曾与原告约定用分家时的财产折抵上述购房款。第三，被告周用清与原告对上述购房款有约定的处理方式，未及时处理的过错不在于被告周用清，因此不存在上述房款的违约金问题。同意支付购房款，但不认可违约金，请求法院依法裁判。
被告张冬梅辩称，与被告周用清的意见一致。
经审理查明，2006年10月24日，被告张冬梅（买受人）与原告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为美林景园第23幢1层202号房，建筑面积为140.48平方米，该商品房单价为2300元每平方米，总金额323104元，付款方式为签订合同之日付清全额房款323104元。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五［该比率应不小于第（1）中的比率］的违约金。合同还规定其他事项。原告在出卖人处签字盖章，被告张冬梅在买受人处签字。
2010年2月8日，被告周用清向湖南美林置业有限公司清算组出具一份《情况汇报》，载明：……本人有三位直系亲属周海英、周辉及张冬梅分别以略低于当时市场价格购买了美林景园的房屋。其中周海英购买的美林景园12-101房，总价347415元，该款由其丈夫翟炎山在美林景园及美林银谷所做工程结算款中抵扣；周辉、张冬梅分别购买美林景园19-103房、23-202房，总价分别为351394元及323104元，这两套房款本人申请在美林公司所分资产中冲抵。原告清算组于2010年2月9日收到该情况汇报。
2011年10月17日，原告法定代表人喻春光与被告周用清签订《湖南美林置业有限公司股东资产分割协议书》约定资产（权益）及债务处理等事项。
2012年12月4日，原告向被告周用清和湖南立中置业有限公司发出一份《房款催收函》，载明：周用清的三位亲戚分别购买的美林景园12栋101号房、23栋202号房、19栋103号房，至今仍未支付房款。根据《湖南美林置业有限公司股东资产分割协议书》。此三处房产相应房款并未从被告周用清分得资产中扣除出来。希望被告周用清在收悉此函后履行其承诺并于7日内予以回复，否则原告将主张同周海英、张冬梅、周辉三位解除合同并要求赔偿巨额损失。
2012年12月18日，被告周用清向原告发出一份《复函》，载明：对三套房产的房款并不存在恶意拖欠，因为购房人周辉的丈夫翟炎山在美林景园施工款结算时，美林景园至今尚有120多万元的工程款未支付。其同意按照《购房合同》确定的价格抵扣工程款后的差额，支付相应款项。
另查明，至本案一审辩论终结前，原告已交付房屋，被告周用清、张冬梅尚未支付房款。庭审过程中，被告周用清同意与被告张冬梅共同承担支付购房款责任，但不承担违约责任。
以上事实，《商品房买卖合同》、《情况汇报》、《湖南美林置业有限公司股东资产分割协议书》、《房款催收函》、《复函》以及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为：
关于支付购房款的问题。被告张冬梅与原告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应履行合同规定的权利义务。原告已交付房屋，被告张冬梅应依约履行付款义务。因被告周用清同意在其所分资产中抵扣房款，且庭审过程中同意与被告张冬梅承担还款责任，故原告主张被告张冬梅、周用清偿还购房款323104元，本院予以支持。
关于违约金的问题。原告依据合同约定的违约条款主张违约金，但根据其提供的《情况汇报》、《湖南美林有限公司股东资产分割协议》、《房屋催收函》及《复函》，视为对合同约定付款条件进行了变更。自2012年12月18日，原告收到被告周用清的《复函》后，并未及时采取适当措施行使相应权利，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故违约金的计算起点为被告张冬梅、周用清收到起诉书副本之次日即2014年7月18日，计算方式为以323104元为基数按日万分之五的标准计算，原告主张超出的部分不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张冬梅、周用清偿还原告湖南美林置业有限公司购房款323104元及违约金（以323104元为基数自2014年7月18日起按日万分之五的标准计算至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告湖南美林置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11580元，因适用简易程序减半收取5790元，由原告湖南美林置业有限公司负担3290元，被告张冬梅、周用清共同负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 谭孟良
二〇一四年九月二十九日
代理书记员 李 慧