辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4929号
上诉人（原审原告）：王辉，男，汉族，1986年8月16日出生，住辽宁省大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：李视春，辽宁圣邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连安邦房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。
法定代表人：张仕祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：于永亲，辽宁甘霖律师事务所律师。
上诉人王辉因与被上诉人大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初10104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王辉上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要理由：被上诉人于2015年12月30日在安邦阳光润城一期各楼的单元门张贴通知，通知相关业主到登记中心办理产权，不是有效送达方式，一审法院以此认定逾期办证的截止时间为2015年12月30日是错误的。具体事实：一、商品房买卖合同中已经登记了上诉人送达地址和联系电话，合同中没有约定在单元门前张贴通知的送达方式，因此被上诉人以该方式送达是无效的。二、被上诉人贴通知的时间，正值元旦假期，上诉人回老家探亲访友，无法看到。而且贴通知的时间也是冬季风力最大天最冷的时候，即使上诉人没回老家也不常出门，很难看到通知。而且被上诉人贴的通知就是一张纸，可能被风吹跑。上诉人发现该办证通知是很难得。三、2011年上诉人交付房款时，被上诉人仅给上诉人开具了收款收据，并未开具正规发票，导致上诉人不能办理产权证。至2016年2月上诉人听邻居说可以开正规发票并办理产权证时，上诉人去被上诉人售楼处办理，但被上诉人已人去楼空，无奈之下，上诉人向有关政府部门上访后，被上诉人才给上诉人和其他几位业主一起开具了正规发票，上诉人才能办理产权证。综上，逾期开具正规发票导致逾期办理产权证的责任在于被上诉人，应以2016年5月18日被上诉人开具正规发票的时间作为逾期办证的截止时间，而不是被上诉人陈述的2015年12月30日张贴通知时间。
安邦公司辩称，一、被上诉人于2015年12月30日张贴过通知，大多数的业主都在该日期之前办理了开具发票的事宜，尽管被上诉人没有书面证据，但大多数业主开发票的行为已经证实了被上诉人已经履行了通知义务。二、被上诉人在这期间对相关的业主电话进行了联系，但没有留有证据，不能说明上诉人未尽通知义务。三、被上诉人在这期间确实存在办公地址有所变化，但并没有像上诉人陈述的人去楼空，在上诉人与被上诉人取得联系后，被上诉人第一时间也为上诉人开具了正规发票。因此，上诉人的上诉请求无事实依据。
王辉向一审法院起诉请求：被告赔偿原告未办理房地产权属证书的违约金40,183元。
一审法院认定事实：2011年5月7日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于辽宁省大连市甘井子区红凌路213号1单元13层2号，房屋面积58.13平方米，房屋总价款575,371元；双方办理房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担违约金，直至可以办理。合同签订后，原告依约交付房款。2011年12月27日，被告将案涉房屋交付原告。2016年5月18日，被告给原告开具全额发票，原告得以办理产权证。
另查明，润城业主曾陆续通过判决或者调解的方式将诉请的违约金得到了生效法律文书的确认。以上生效文书中将逾期办证违约金标准由合同约定的日万分之一调整为日万分之0.8。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已履行了支付房款的义务，被告即应按时交房并配合原告办理产权登记，现被告未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。一审法院认为，原告主张的违约金赔偿标准为日万分之一的80%，参照一审法院已有类似判决确定的标准，违约金每日万分之0.8的诉求合理，一审法院予以支持。
关于逾期办证的截止时间，被告已于2015年12月30日在安邦阳光润城一期各楼的单元门张贴通知，通知相关业主到交易中心办理产权，可知原告实际可以办证的时间是2015年12月30日，因原告自身原因未能前往办理，为此迟延开发票的过错应当由原告承担责任，故违约金的截止日期确定为2015年12月30日。故被告安邦公司应向原告支付逾期办理房产证赔偿金33,740元（按575.371元×733天×0.00008标准计算）。
据此，一审法院判决：一、自判决书生效之日起十日内，被告大连安邦房地产开发有限公司支付原告王辉逾期办证违约金33,740元。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费402元（已减半收取），由原告承担64元，由被告大连安邦房地产开发有限公司承担338元。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据并对一审法院查明的事实均未表示异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，双方在商品房买卖合同附件四即合同补充协议第十八条中约定通知的方式有两种，即，1、买受人在该补充协议中所留的通信地址如发生变更，买受人应于变更之日起三日内，书面通知出卖人，否则，视为未变更；2、除前述通知方式外，出卖人可以选择在媒体上公告的方式履行通知义务。
安邦公司在二审中表示上诉人按照合同约定支付了全额购房款，不存在拖欠房款的行为。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。依法成立的合同具有法律约束力，双方均应恪守合同约定，履行各自义务。从双方合同约定的内容看，上诉人的合同义务是足额向被上诉人支付购房款，被上诉人的合同义务是按照约定向上诉人交付房屋并协助上诉人办理案涉房屋的产权手续。从现已查明的事实以及双方当事人履行合同义务的情况看，被上诉人承认上诉人按照合同约定足额支付了购房款，亦承认其存在逾期办理产权证的事实，即，被上诉人对于其存在逾期办证的违约事实是没有异议的。因此，根据双方合同约定，被上诉人应按照已付房款日万分之一标准承担违约责任，但双方当事人对于逾期办证的违约金截止时间存在争议，上诉人主张应计算至被上诉人于2016年5月18日为其出具全款购房发票的时间，被上诉人主张应计算至其于2015年12月30日通知办证的时间，对此，本院分析如下：首先，因对于案涉房屋核实具备办证条件，上诉人不能知晓，故被上诉人对此负有通知义务。关于以何种方式履行该通知义务，双方在补充协议中约定了两种方式，一是按照上诉人在补充协议中所留存的地址由被上诉人通知上诉人，如上诉人所留地址发生变更而未书面告知被上诉人的情况下由上诉人自行承担责任；二是由被上诉人在媒体上以公告的方式通知可以办理产权。从现有的证据看，被上诉人未能举证证明其按照合同约定的前述两种方式向上诉人发出了可以办理产权证的通知，而对于被上诉人主张的其于2015年12月30日具备办证条件时采取在案涉小区单元门前张贴通知的方式通知业主，除其在诉讼中的陈述外，未提交其他任何证据予以佐证。因此，即便被上诉人陈述的案涉小区在2015年12月30日具备办证条件属实，其也未能证明将该事项通知了被上诉人的事实，故应由被上诉人承担没有通知的不利后果。其次，被上诉人负有开具全额购房发票的义务，通常情况下，对于被上诉人而言具备办理产权证的前提条件有两个，一是被上诉人开发建设的小区取得了产权初始登记，二是被上诉人为业主开具了全额购房发票，二者缺一不可，否则不能办理产权证，本案中，被上诉人取得了初始产权登记之后，只有在被上诉人为上诉人开具了购房发票的情况下，上诉人才能办理产权证，即便被上诉人于2015年12月30日取得了初始登记，但如果被上诉人在2015年12月30日之前未开具购房发票给上诉人，上诉人仍然不能办理产权证，而开具购房发票也是被上诉人应履行的合同义务，被上诉人虽然主张系上诉人的原因未办理产权证，但其在2015年12月30日之前未履行开具购房发票的义务，至2016年5月18日才出具购房发票，被上诉人在诉讼中亦承认上诉人按照合同约定支付了购房款，不存在拖欠购房款的行为，因此，未履行合同义务的责任不应归于上诉人，在被上诉人于2016年5月18日开具购房发票前，不能办理产权证的责任应由被上诉人承担。综上，现有的证据可以认定被上诉人于2016年5月18日开具购房发票前，系被上诉人原因导致案涉房屋不能办理产权证，逾期办理产权证违约金截止时间应计算至开具购房发票的时间即2016年5月18日，一审法院认定至2015年12月30日未办理产权证系上诉人自身原因所致，缺乏充分的事实根据，本院予以纠正。由于双方合同约定的违约金计算标准为日万分之一，但上诉人自愿按照合同约定的80%计算，是其对自身权益的处分，本院予以照准，据此，被上诉人应向上诉人支付的逾期办证违约金应为40,183元（575,371元×873天×0.00008/天）。
综上所述，王辉的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初10104号民事判决第二项；
二、变更大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初10104号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，大连安邦房地产开发有限公司支付王辉逾期办证违约金40,183元；
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费402元（王辉已预交），二审案件受理费402元（王辉已预交），合计804元，由大连安邦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 董凯
审判员 任娲
审判员 刘畅
二〇一八年七月二十三日
书记员 王亮