上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2287号
原告上海岳峰置业开发有限公司。
法定代表人姚啟怀。
委托代理人汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
委托代理人陈永兴，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
被告上海腾浩餐饮管理有限公司。
法定代表人林培。
原告上海岳峰置业开发有限公司与被告上海腾浩餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海岳峰置业开发有限公司的委托代理人汪滢到庭参加诉讼。被告上海腾浩餐饮管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海岳峰置业开发有限公司诉称：凯德龙之梦虹口广场系由原告开发建设。2010年11月，原、被告签订《凯德龙之梦·虹口广场·上海房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定被告承租本市西江湾路XXX号凯德龙之梦虹口广场地下二层B2-66号房屋（以下简称B2-66房屋），租赁期限为5年。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，但被告自2011年11月起开始拖欠租金、物业管理费及水电费用，后并擅自停业。为此，原告多次发函向被告催讨并要求恢复营业，未果。此后，原告于2013年7月2日发函通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》及租赁关系。至2013年9月5日，原告自行收回B2-66房屋。被告行为已构成违约，并给原告造成了经济损失及经营紊乱，故现起诉至法院，要求：确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2013年7月5日解除；被告支付2012年4月、2012年11月1日至2013年7月5日止的房租1，153，141.04元，以及自应当支付之日起第二日开始至判决生效之日止按照当月应付租金的0.1％计算的逾期付款违约金；被告支付自2012年10月1日至2013年7月5日止的物业管理费247，684.65元，以及自应当支付之日起第二日开始至判决生效之日止按照当月应付物业管理费的0.1％计算的逾期付款违约金；被告支付2012年8月、2012年10月至2012年12月的水费5，061.60元，2011年11月、2012年8月至2013年2月电费49，680元，以及自应当支付之日起第二日开始至判决生效之日止按照当月应付水电费的0.1％计算的逾期付款违约金；被告支付免租期间的租金306，692.45元以及物业费25，291.74元，共计331，984.19元；被告已经支付的保证金525，174.30元不予返还；被告支付提前退租违约金973，296元；被告按照每日17，265.87元的标准支付自2013年7月6日至2013年9月5日止的房屋占用费1，070，483.66元；被告支付逾期注销工商登记地址的违约金486，648元，自2013年8月5日起计算至2014年5月28日止。
被告上海腾浩餐饮管理有限公司未作答辩。
经审理查明，2010年11月，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，专用条款约定：甲方将B2-66房屋出租给乙方，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为337.95平方米，经营用途为经营名称为“香榭阁”的餐饮店；租赁期限为5年，即2011年1月1日至2015年12月31日；甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起90天的免租装修期，即2010年10月3日至2010年12月31日，乙方无须承担该免租装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费；双方暂约定该房屋交付日为2010年10月3日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期；除非另有约定，本合同条款均适用于免租装修期；若乙方不论任何原因实际租赁不满合同约定的租赁期或违反本合同的条款及约定，甲方有权向乙方索取免租装修期内所免去的所有租金、物业管理费、宣传推广费；自免租装修期满后的次日起，该房屋的租金按照保底租金或者提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取；第一年度月保底租金为125，041.50元，第二年度月保底租金为135，180元，第三年度月保底租金为141，263.10元，第四年度月保底租金为144，642.60元，第五年度月保底租金为148，022.10元；第一个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的10%计算月租；第二、三、四、五个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的11%计算月租；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金525，174.30元；甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即该房屋的每月物业管理费为27，036元；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米51.09元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付装修押金，装修押金的金额为152，077.50元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后30日个工作日内无息退还；本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：乙方地址一为上海市长宁路XXX号龙之梦购物中心7楼7025-7031，收件人为林培，乙方地址二为西江湾路XXX号香榭阁商铺，收件人为林培。
该合同通用条款约定：乙方应按合同约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；甲、乙双方同意，乙方有逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月情形的，或乙方按照本合同规定的时限超过十日以上未进场装修或未正常营业的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；对于任何通知或联络，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫。
合同补充条款约定，合同13.2条修改为：甲方有权在乙方未依合同13.1条交还房屋逾期满7日后可自行开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方的损失概不负责；对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用，该等物品被搬出后，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品；合同增加10.8条约定，乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米51.09元的违约金。
合同签订后，原告于2011年3月2日将B2-66房屋交付被告，被告将该房屋装修后用于经营餐饮，并向原告支付租赁保证金525，174.30元及装修保证金152，077.50。被告另根据凯德龙之梦购物广场商场（虹口）物业收费一览表支付了公用事业保证金33，795元。2011年12月2日，凯德龙之梦虹口广场整体开业。
2012年5月25日，原、被告签订《协议书》一份，约定：双方确认B2-66房屋已于2011年3月2日交付；租赁期变更为2011年12月2日至2016年12月1日；本协议未约定的相关事宜，依照租赁合同的相关条款执行；本协议是租赁合同不可分割的组成部分，与租赁合同具有同等的法律效力，租赁合同与本协议如有冲突的，以本协议为准。
同日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《补充协议（免租）》，约定：1、甲方同意：乙方自2011年12月2日起至2012年2月15日可以暂缓缴纳租金及物业管理费，并且，若乙方在租赁期限内履行了本协议第二至四条和没有违反租赁合同任何约定的，则甲方将免除该期间之租金及物业管理费，共计336，889.91元，其中包含2011年12月租金及物业管理费共147，171.77元，2012年1月租金共125，041.50元，2012年2月租金64，676.64元，若乙方已支付该期间租金的，则乙方同意甲方有权以该租金（不计利息）来抵扣乙方日后的租金或任何拖欠款项（若有），而无需直接退还乙方；2、乙方承诺于本协议书签署日或2012年3月23日前（以在前时间为准）向甲方付清相当于一个月的租金及物业管理费，合计152，077.50元；……；5、在租赁期内，若乙方违反本协议第二至四条和租赁合同任何约定的，则乙方不再享有该期间免租的优惠措施，且乙方应根据甲方书面通知补缴该期间租金；6、本协议作为租赁合同不可分割的一部分，与租赁合同具有同等的法律效力，本协议与租赁合同有冲突的，以本协议为准，未在本协议中约定的其他条款均保持不变，以租赁合同为准。
2013年初，被告就B2-66房屋内开设的餐饮店停止经营，并撤离人员，未与原告进行房屋交接。嗣后，原告自行收回房屋。B2-66房屋至今仍系被告虹口店工商登记的营业场所。
另查明，2013年5月23日原告向被告发出律师函，表示：被告自2011年12月开始欠付相关费用，至今欠付2012年4月、11月、12月及2013年1月至5月的租金996，157.81元，2012年10月至2013年5月的物业管理费216，288元，2011年12月及2012年9月至2013年3月的水电费65，741.60元，共计1，267，187.41元，2013年3月以后水电费以实际账单为准；且被告此前未经同意而擅自停止营业。根据合同约定，上述行为已构成违约，要求被告在2013年5月26日以前恢复正常营业、继续履行租赁合同约定的其他各项义务，并向原告支付拖欠的租金及其他费用1，267，187.41元及逾期付款滞纳金，否则原告将解除合同并要求被告承担相关违约责任。
2013年5月27日，原告向被告发出律师函，要求被告于2013年5月30日前恢复正常营业、支付全部拖欠款项和继续履行租赁合同约定的其他各义务，否则原告将解除合同并要求被告承担相关违约责任。
2013年7月2日，原告向被告发出律师函，要求解除与被告签订《房屋租赁合同》及租赁关系，要求被告支付欠付的租金1，131，337.81元、物业管理费243，324元和水电费54，741.60元，并承担相关违约责任。
审理中，原告确认租金系按保底租金计算，合同实际履行过程中，租金和物业管理费的支付均调整到按日历月结算。2012年4月的租金，被告仅支付部分，尚欠付60，363.36元。逾期支付租金和物业管理费的违约金从每月的3日开始计算，水电费的违约金自2013年7月6日开始计算。原告确认被告支付的装修保证金152，077.50元和公用事业保证金33，795元同意返还，在本案中抵扣被告应支付的欠款。原告称被告自2013年1月起经营不正常，2013年3月开始无人经营，被告一直未清空物品或与原告交接房屋，原告于2013年9月5日收回B2-66房屋，但未提供相应依据。原告提供了电读数确认记录，被告承租的B2-66房屋“香炫阁”，2013年1月记载现场无人确认，关门，2月记载停业，现场无人确认，在走司法流程。
上述事实，由《房屋租赁合同》、商铺移交接收检验记录及授权文件、《协议书》、《补充协议（免租）》、律师函及快递寄件凭证及查询单、水电读数确认单，水电费发票、被告工商登记信息，及原告陈述等证据佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》均系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。租赁期间，被告欠付租金、物业管理费及水电费并擅自停业，按照合同约定，构成违约，原告有权解除合同。原告于2013年7月2日发函解除合同，根据合同约定，一方通过国内或国际快递方式邮寄通知，在寄出后第三天视为对方收到，故原告发出的解除合同通知视为被告于2013年7月5日收到，现原告要求确认双方签订的租赁合同于2013年7月5日解除，依法应予支持。
关于原告主张的2012年4月、2012年11月1日至2013年7月5日止的房租1，153，141.04元，2012年10月1日至2013年7月5日止的物业管理费247，684.65元，2012年8月、2012年10月至2012年12月的水费5，061.60元，2011年11月、2012年8月至2013年2月电费49，680元，上述期间的费用均系被告承租房屋期间发生，被告未提供证据证明其已支付，原告要求被告支付，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，被告逾期支付上述费用，应当承担违约责任。根据合同约定，租金和物业管理费应于每月第一个工作日或之前付清，现原告主张租金和物业管理费的逾期付款违约金均自每月3日开始计算，本院认定以时间在后者为准起算逾期付款违约金。原告主张水电费的逾期付款违约金自最后催讨该水电费的函件送达之日的次日起计算，即从2013年7月6日起计算，本院依法予以支持。鉴于原告主张的违约金过高，本院将依据合同履行情况及原告的实际损失酌情确定违约金支付标准。
关于原告主张的免租期间即2011年12月2日起至2012年2月15日的租金及物业管理费，根据双方合同约定，若被告违反租赁合同约定条款，则被告不再享有该期间免租优惠，原告主张该期间的租金为306，692.45元及物业管理费为25，291.74元，依法予以支持。
关于原告主张的房屋占用费，根据双方合同约定，被告应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向原告交还租赁房屋，否则被告应按每日每平方米51.09元的标准支付逾期交还房屋期间的房屋占用费。原、被告的租赁合同已于2013年7月5日解除，被告应于该日将租赁房屋交还原告，现并无相关证据证明被告向原告交付房屋，故被告应当支付占用房屋期间的使用费。同时双方约定，原告有权在被告未按合同约定交还房屋逾期满7日后自行开启、更换租赁房屋门锁，并将租赁房屋腾空收回。根据该约定，原告在被告逾期交还房屋满7日后应及时收回房屋，否则由此造成的损失应由原告自行承担。因此，对于原告主张的2013年7月6日至2013年7月12日的房屋占用费应由被告承担，之后的房屋占用费，依法不予支持。
关于原告主张的提前退租的违约金973，296元以及被告逾期办理注销工商登记的营业场所地址的违约金486，648元，被告未按约支付租金至原告行使合同解除权，并至今未注销或变更工商登记的营业场所地址，应承担相应违约责任。鉴于合同约定的违约金过高，本院依据合同履行情况及原告的实际损失酌情确定该两项违约金的金额共计为当年四个月租金及四个月物业管理费之和。
关于装修保证金152，077.5元和公用事业保证金33，795元，原告同意返还被告，应予支持。关于租赁保证金525，174.30元，双方虽合同约定如被告逾期支付租金或其他费用，原告可没收租赁保证金，但该租赁保证金的性质属违约金，在双方租赁合同中对于被告逾期支付租金或其他费用的违约行为已约定由被告承担相当于当年六个月租金和六个月物业管理费的违约金，在此基础上，原告再要求没收被告租赁保证金，违约金显然过高，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。故原告应返还被告租赁保证金525，174.30元。
被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决，由此可能产生的不利于被告的法律后果由其承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海岳峰置业开发有限公司与被告上海滕浩餐饮管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2013年7月5日解除；
二、被告上海滕浩餐饮管理有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2012年4月、2012年11月1日至2013年7月5日的租金1，153，141.04元，并按中国人民银行发布的同期贷款利率支付逾期付款违约金（分别以当期应付租金为本金，自当期租金应付之日次日起计算至判决生效之日止）；
三、被告上海滕浩餐饮管理有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2012年10月1日至2013年7月5日止的物业管理费247，684.65元，并按中国人民银行发布的同期贷款利率支付逾期付款违约金（分别以当期应付物业管理费为本金，自当期物业管理费应付之日次日起计算至判决生效之日止）；
四、被告上海滕浩餐饮管理有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2012年8月、2012年10月至2012年12月的水费5，061.60元，2011年11月、2012年8月至2013年2月电费49，680元，共计54，741.60元，并按中国人民银行发布的同期贷款利率支付逾期付款违约金（以计54，741.60元为本金，自2013年7月6日起计算至判决生效之日止）；
五、被告上海滕浩餐饮管理有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2011年12月2日至2012年2月15日的租金306，692.45元及物业管理费25，291.74元，共计331，984.19元；
六、被告上海滕浩餐饮管理有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2013年7月6日至2013年7月12日的房屋占有使用费120，861.06元；
七、被告上海滕浩餐饮管理有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司违约金648，864元；
八、原告上海岳峰置业开发有限公司返还被告上海新若餐饮有限公司装修保证金152，077.50元、公用事业保证金33，795元及租赁保证金525，174.30元；
上述第二项至第八项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；
九、原告上海岳峰置业开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费45，584.47元，由原告上海岳峰置业开发有限公司负担20，000元，被告上海滕浩餐饮管理有限公司负担25，584.47元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
代理审判员 赖维娜
人民陪审员 唐尚德
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。