内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第5585号
原告（反诉被告）鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司。
法定代表人张桂春，系该公司董事长。
组织机构代码：74010461-4。
委托代理人李扬，男，汉族，1989年4月11日出生，系鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司法务。
委托代理人刘小燕，系内蒙古义盟律师事务所律师。
被告刘治国（反诉原告），男，汉族，1964年11月1日出生，系蓝海酒店管理公司董事长。
委托代理人宋青山，系内蒙古易非律师事务所律师。
委托代理人尚贞，系内蒙古易非律师事务所律师。
本诉原告鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司（下称和效电建公司）诉本诉被告刘治国房屋租赁合同纠纷及反诉原告刘治国诉反诉被告和效电建公司房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员吕永春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）代理人李扬、刘小燕，被告（反诉原告）刘治国及其代理人宋青山、尚贞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2005年6月17日，鄂尔多斯市东煜电力建设有限责任公司（2010年变更名称为鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司）与被告刘治国签订了《房屋租赁协议》，约定由刘治国承租东煜电建公司位于伊金霍洛西街25号办公楼用于经营旅馆、仓储、餐饮等，每年的6月16日为租金缴纳日。2013年6月16日，被告刘治国并没有按时缴纳房屋租金，至今有一年有余，原告多次催要，被告拒绝给付。故请求人民法院：1、原告请求解除和刘治国的租赁合同；2、判令被告刘治国支付和效电建公司2013年6月16日至2014年6月15日租金共计12.5万元；3、依法判令刘治国支付和效电建公司合同违约金0.625万（违约金额的5%）；4、刘治国承担全部诉讼费用。
本案诉讼期间，被告刘治国提起反诉称，反诉人与被反诉人于2005年6月17日签订了关于位于东胜区伊金霍洛西街25号办公楼后楼的《房屋租赁协议》，协议约定租期为十年，即到2015年到期。反诉人租赁该房屋用于经营旅馆、仓储、餐饮等，所以反诉人在承租该房屋后，对使用的房屋投入大量的资金进行装修，然而被反诉人就该房屋早在2013年就开始与政府相关部门交涉拆迁、搬迁、补偿、置换等事宜，而且在这一年已确定出租房屋要进行置换。关于反诉人租赁的房屋涉及的拆迁置换的事实，被反诉人以“和效电建函（2014）4号函件正式通知了反诉人，另外东胜区人民政府、鄂尔多斯市人民政府都分别以文件的形式明确了涉案房屋已被列入拆迁的名单，文件中关于拆迁置换的补偿的方案和标准有详细的说明。目前该案所涉房屋已经置换后易主且房屋产权的名字也已变更。双方签订的《房屋租赁协议》客观上已经不能履行。因为反诉人对被反诉人所属房屋进行了大量装修投入，而时至今日被反诉人在涉案房屋置换后将原属于反诉人的装修补偿款、企业经营搬迁、安置等费用不给反诉人支付，实属违反诚实信用原则。为了维护自己的合法权益，特提起反诉，请求法院；1、解除反诉人和被反诉人签订的房屋租赁协议；2、判令被反诉人支付反诉人装修补偿款、政府给付的中小企业搬迁的临时安置补助费等各项费用合计人民币2308246元整；3、被反诉人依法承担本案本诉和反诉的全部费用。
针对本诉原告的诉讼请求，本诉被告辩称，被告对原告的请求事实认可，租金是欠12.5万元，对第三项诉讼请求不认可，因为原告违约在先，在原被告双方租期未到之前，原告已将本案房屋与鄂尔多斯市中心医院完成置换，所以原告违约在先，被告之所以不能按约定交付租金，是因为原告严重侵害被告承租方权益，在置换过程中，涉及到被告权益，原告没有补偿，所以被告拒付租金，因此不存在被告违约一说。同意合同解除，但是原告违约在先，客观上本案租赁关系不存在，原告应给被告合理补偿。
针对被告的反诉，原告辩称同意反诉原告的诉讼请求第一项，因为被告违约在先，同意解除租赁合同关系，其他诉讼请求不同意，所有权人一直是原告，不存在上述置换、拆迁事由，所以被告（反诉原）诉讼请求无依据。
针对本诉的诉讼请求、事实与理由以及对于反诉的答辩，原告向法庭提交了以下证据：
证据一、房屋租赁协议原件一份，证明被告已经构成违约，双方约定本协议签订之日2005年6月16日支付第一期租金，被告下欠2013年至2014年房租，被告应于2013年内6月16日向原告支付租金，但被告至今未付，被告构成违约。
证据二、中华人民共和国房屋所有权证、国有土地使用证原件两份，证明本案所涉房屋所有权人为原告，原告仍可继续履行租赁合同。
针对本诉的答辩以及反诉的诉讼请求、事实与理由，被告向法庭提交了以下证据：
证据一、《房屋租赁协议》原件一份，证明该租赁协议截止到今天都尚未到期。
证据二、《房地产估价报告》（鄂中博房地产估价（2013）3号）复印件一份，鄂府办会议字（2014）1号文件复印件一份、市人民政府会议纪要（2014）4号文件复印件一份、和效电建函（2014）4号复印件一份，证明被告租赁原告房屋，原告已经与鄂尔多斯市中心医院完成置换。照片事实存在已经完成置换。
证据三、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、结婚证复印件各一份，证明被告租赁原告房屋对外以中小企业的名义对外经营，这增加了原告房屋的置换价值。
证据四、东胜区人民政府下发的（2014）51号文件复印件一份，东胜区人民政府下发的（2015）10号文件一份，证明政府在征用原告所属的房屋用于和鄂尔多斯市中心医院进行资产置换的过程中政府对于中小企业装修补偿、中小企业的临时安置费以及中小企业的各项搬迁补助费等均有明文规定，而原告没有按照规定将应属于被告的款项补偿给被告。
证据五、内东审发（2015）第36号基本建设工程施工结算鉴定报告复印件一份，证明原告用以置换的伊金霍洛西街25号办公楼后楼含有被告投入的装修项目的价值合计1732081元。
证据六：1、鄂尔多斯市伊美电子工程有限责任公司2014年8月1日出具的收据原件一张，证明被告为电力宾馆缴纳上传系统年费1200元。2、鄂尔多斯聚美德商贸有限责任公司出具的收据原件2支，证明被告刘治国为电力宾馆投入空调购置费为31450元。3、鄂尔多斯市网信安科技有限公司2011年3月21日出具的收据原件1张，证明被告刘治国为电力宾馆投入的网络安全设备款8000元。4、华研电脑广场诚信科技出具的收据以及与被告签订的协议书复印件一份，证明被告为电力宾馆投入电脑购置款98000元。5、中国电信集团鄂尔多斯分公司出具的发票原件12张（原件被告庭后取走），证明被告经营电力宾馆安装宽带成本共计35000元。6、内蒙古广播电视网络集团有限公司出具的有线电视收据原件7张（原件被告庭后取走），证明被告有权享有50户的有限电视移机补贴。
庭审质证中，被告对原告提供的证据一真实性认可，证明问题不认可，合同中第二条针对的是第一年度租金，剩余年度租金给付以第一条约定为准，为一年一结算，应该一年年末结算。另外2013年年初，原告已经和鄂尔多斯中心医院置换洽谈，被告不存在违约；对证据二真实性认可，证明问题不认可，因为原告已经置换归鄂尔多斯市中心医院。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）向法庭提交的证据一的真实性和证明问题均无异议；证据二是复印件，要求庭后核对原件质证，对上述证明问题不认可，置换没有完成，只能证明政府对这片城市基础建设的初步规划，拆迁置换是需要与产权所有人协商才能进行，而不是由政府开会研究决定，就能确定是否置换成功的事情；证据三的真实性认可，证明问题部分不认可，对中小企业增加原告房屋置换价值不认可，因为本案房屋并没有置换，其他证明问题认可。证据四是复印件，要求庭后核对原件质证，对证明问题不认可，因为上述证据表述的是产权人和政府在协商置换过程中，政府初步定的补偿方案，并不能证明该补偿款已经给付产权人。同时证明置换在协商过程中，本案房屋没有置换完成。
经审查本院认为，原告（反诉被告）提供的两组证据符合证据的有效性要件，本院予以确认。
被告（反诉原告）提供的证据一，原告对其真实性和证明问题均认可，故本院对其予以确认。被告提供的证据三，原告（反诉被告）对其真实性认可，符合证据的有效性要件，本院予以确认。证据二、四、五，原告（反诉被告）提出因是复印件需要与原件核对，庭后经本院依职权调取，上述证据均与原件核对无误，故本院对上述证据予以确认。证据六与本案不具有关联性，故对其不予确认。
经审理查明，原被告于2005年6月17日签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于东胜区伊金霍洛西街25号办公楼后楼租予被告，租金为125000元，租期为十年，从2005年6月17日至2015年6月16日，租金为一年一结算，被告从签订协议之日起租金一次性付清原告的一年租金。
另查明，原鄂尔多斯市东煜电力建设工程有限责任公司名称变更为鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司。
本院认为，关于原被告解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，原告于2014年5月21日向被告及各租户发出《关于各租户原东煜电建公司旧址的函》（和效电建函（2014）4号），该函的发出，表明原告于发文当日即2014年5月21日向各租户（包括本案被告）发出解除租赁合同的意思表示，可视为原告向被告发出解除合同通知，被告对此并没有提出异议，且被告亦于2014年8月18日向本院提起反诉请求解除租赁合同，故双方签订的《房屋租赁协议》应于2014年5月21日解除。对原被告关于解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院不作处理。
关于本诉原告请求的从2013年6月16日至2014年6月15日的租金12.5万元，应为2013年6月17日至2014年6月15日之间的租金，因为双方就同一租赁事实签订了两份《房屋租赁协议》，2005年6月17日的协议是对2005年6月16日的协议的修改和重新确认。上述期间双方的房屋租赁协议还在履行期间，且被告也实际占有并使用该租赁物，《房屋租赁协议》约定租金为一年一结算，被告从签订协议即2005年6月17日起租金一次性付清原告的一年租金，依照上述约定，每一年的租金给付日期为当年的6月17日，原告请求的2013年6月17日至2014年6月15日的租金的给付日期为2013年6月17日。于2014年5月21日，原告和效电建公司发文《关于各租户原东煜电建公司旧址的函》（和效电建函（2014）4号），称因本案租赁物面临拆迁造成租户不能继续租赁本案租赁物，按照规定原告已办理完毕移交手续，所有租户于2014年6月5日前限期搬离。此函表明原告已于2014年5月21日与房屋的征收方达成拆迁协议，上述租赁物已经移交征收方，该房屋的所有权已经发生转移，征收方可以就本案争议房屋行使其相应的权利。征收协议达成后，原告不可向被告主张从2014年5月21日后的房屋租金。故被告应向原告支付从2013年6月17日至2014年5月21日的租金115754元。关于原告要求被告支付违约金6250元（违约金额的5%），双方在租赁协议中没有约定违约责任，原告要求的违约金实为逾期付款违约金，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条第四款之规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”利息起算之日应为应付租金日即2013年6月17日。故原告要求被告给付房租和违约金的诉讼请求部分支持。
被告反诉的第二项诉讼请求被反诉人支付反诉人装修补偿款、政府给付的中小企业搬迁的临时安置补助费等各项费用合计人民币2308246元整，上述诉请的各项费用产生的前提是租赁物被征收，被告应向租赁物的征收方即拆迁方主张，本案中原告并不是租赁物的征收方，原告和被告一样同样是被征收方。本案中被告（反诉原告）没有在本院作出判决前提供充分证据证明原告已经将属于被告的拆迁补偿款项已经领取，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”故驳回反诉原告的第二项诉讼请求，反诉原告可以向房屋的征收方主张其被征收后应当所有的权利，如征收方有证据表明此争议房屋所有的补偿包括应当给予被告的补偿已由原告领取，则被告可以以不当得利事由，向原告另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘治国于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司租金115754元及违约金（违约金按应付租金115754元自2013年6月17日至租金实际给付之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但不超过应付租金即115754元的5%）；
二、驳回本诉原告的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告的全部诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1463元，由被告（反诉原告）刘治国负担1307元，由原告（本诉被告）鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司负担156元；反诉受理费13800元，由被告（反诉原告）刘治国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 吕永春
二〇一五年六月三十日
书 记 员 丁晓敏