上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2920号
原告上海某房地产经纪事务所。
诉讼代表人孙某某，经理。
委托代理人郭某，北京某（上海）律师事务所律师。
委托代理人柴某某，北京某（上海）律师事务所实习律师。
被告黄某某。
委托代理人朱某。
被告朱某。
原告上海力某房地产经纪事务所与被告黄某某、朱某居间合同纠纷一案，本院于2013年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海力某房地产经纪事务所的委托代理人郭某，被告黄某某、朱某到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告上海力某房地产经纪事务所诉称：2013年9月19日，被告通过原告的居间介绍，看中了原告介绍的位于上海市松江区某路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋），并通过原告与卖家签订《房屋买卖协议》。被告支付了定金，约定了相关交易条件，并签署了佣金确认书，确认支付原告中介服务费20，000元，但事后被告反悔不买系争房屋，且拒不支付佣金。因原告已经付出巨大人力、物力，被告违约导致原告损失，为保障合法利益，促进诚实信用交易，原告诉至法院，请求判令：被告支付原告佣金20，000元。
被告黄某某、朱某辩称：不同意原告的诉讼请求。2013年9月19日，被告在原告的居间下确实就系争房屋与出卖方签订了《房屋买卖居间协议》。后因为被告要出卖的另外一套房屋的买受人无力支付房款，导致被告无法购买系争房屋，于是被告于2013年9月23日到系争房屋处向出卖方说明了情况，并同意将先前支付的30，000元定金作为赔偿金给付出卖方，取得了出卖方的谅解与认同，双方签订了《购房合同解除书》，表明不再追究各方责任。后被告和出卖方找到原告表示愿意给付适当劳务费作为补偿，但是原告坚持要求被告支付佣金20，000元。此次房屋买卖的整个居间过程就发生于2013年9月18日至9月19日的24小时之内，原告仅仅两次电话联系，一次陪同看房，一次签署协议的劳务而已，根本没有如起诉状上所写的“付出巨大的人力、物力”。被告认为，被告已经与出卖方协商，自愿终止了房屋买卖合同的继续履行，最后双方也没有签订正式的《上海市房地产买卖合同》，被告所支付的30，000元定金也作为赔偿金给付出卖方，且被告黄某某在《佣金确认书》上约定签订正式的《上海市房地产买卖合同》之日将佣金给付原告，现在不会再有签订正式合同的可能，所以也就不存在佣金之说。此外，当事人所签订的《房屋买卖居间协议》中的违约责任条款都是格式化条款，排除了被告的许多权利，应该是无效的。原告在尚未完成居间服务之时就向被告索要全额佣金是没有事实和法律依据的，为此，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告朱某与黄某某系夫妻关系。2013年9月18日，原告带二被告查看了系争房屋，同年9月19日，出卖方刘某、刘建某作为甲方、二被告作为乙方、原告作为见证方（中介方）签订了《房屋买卖协议》一份，约定系争房屋位于上海市松江区某路XXX弄XXX号XXX室，房地产权证号为松2009第0171**号，建筑面积为192.41平方米，房屋类型为公寓；系争房屋交易的定金为30，000元，被告于签订该协议时支付给出卖方；该房地产出售总价为2，600，000元（出卖方净到手价），该房屋出售总价包括固定装修及灯饰、家具、家电；被告于2013年10月30日之前支付出卖方房款1，000，000元（含已付定金），于2013年11月30日之前支付出卖方房款1，000，000元，于双方至房地产交易中心办理手续且交易中心出具受理单当日，支付出卖方房款550，000元，被告于交房当日支付尾款20，000元；双方应按照国家规定缴纳双方的交易税费，任何一方不得以国家调整交易税费为由损害对方及第三方利益；若被告未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为被告违约，则被告支付的定金由出卖方没收不再返还，同时赔偿中介方服务费损失，赔偿额为出售总价的2％，被告无异议；被告与出卖方同意于2013年12月30日之前到交易中心过户，于2014年1月15日之前交房。该协议还对房屋交易过程中的其他事宜进行了约定。
《房屋买卖协议》签订后，二被告于2013年9月19日支付出卖方购房定金30，000元，同日，原告作为甲方、被告黄某某作为乙方签订了《佣金确认单》一份，载明经双方协商确认服务费金额及支付方式如下：乙方支付甲方服务费共计20，000元；乙方于签合同当日支付给甲方该中介服务费20，000元。后被告与出卖方未再订立《上海市房地产买卖合同》。
另查明，系争房屋的产权人为刘建新、沈新丽、刘琳、吴国明。庭审中，被告还向法庭提交了《购房合同解除书》一份，欲证明2013年9月22日因被告的下家告知被告没有能力购买被告的房屋，因此被告也无力购买系争房屋，第二天被告就找到系争房屋的出卖方协商此事，被告的定金30，000元作为赔偿金给出卖方，双方解除协议，后双方一起去找原告愿意给付一定劳务费，但是原告认为被告是故意的。原告则认为虽然这是被告自行与出卖方达成的，对于真实性原告也予以确认，但如果被告不愿购买这个房屋也应该通过中介去找出卖方，而非跳过中介直接去找出卖方，现在系争房屋已经被出售，但不是通过原告来出售的。
以上事实，由房屋买卖协议、佣金确认单、收据、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间合同支出的必要费用。本案的争议焦点即为原告是否促成了被告与出卖方之间房屋买卖合同的成立。
首先，本案中，原告、被告及出卖方签订的《房屋买卖协议》是一份涉及三方当事人、两个法律关系的合同。该合同不仅约定了原告为被告及出卖方提供居间服务的条款，而且包含了被告与出卖方之间成立房屋买卖合同关系的内容，即在该合同中约定了双方当事人的姓名、身份证号码；房地产权属证书名称和编号；房地产座落位置、面积、房地产的用途；成交价格及支付方式；房地产过户及交付使用的时间；违约责任及双方约定的其他事项。该合同已经具备了房屋买卖合同的主要内容，应该视为原告已促成了被告与出卖方之间房屋买卖合同的成立。至于被告抗辩的本案中的《房屋买卖协议》仅仅是一份居间合同，原告并未促成买卖双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》的意见，一则与合同所涵盖的内容不符，二则正式的《上海市房地产买卖合同》仅为双方在行政机关办理过户手续的一个程序性步骤，并不存在对房屋买卖事项重新协商的问题，故本院对此不予采纳。至于被告抗辩的《房屋买卖协议》中的违约责任条款都是格式化条款，排除了被告的许多权利，应该是无效的意见，一则原告并未依据此条款向被告主张违约赔偿责任，二则被告黄某某在佣金确认单上已确认中介服务费为20，000元，其配偶朱某对此也无异议，故原、被告之间关于佣金数额的约定是其真实意思的表示，并不存在无效的情形。至于被告抗辩的佣金支付的时间为签订正式合同之日，原告在尚未完成居间服务之时就向被告索要全额佣金是没有事实和法律依据的意见，根据庭审查明的事实，本案是因被告的原因致使买卖双方已无法再签订正式的房地产买卖合同，而原告对此并无过错，故原告有权要求被告支付其已经提供服务部份的报酬。
其次，关于被告应支付原告的佣金的数额，考虑到原告提供的居间服务应当涵盖提供房源信息、介绍卖家、制作及签订买卖合同（包括网上备案版买卖合同）、安排及监督付款、为促成买卖交易进行磋商、协助办理产权过户、交房等事项，现原告仅完成了部分居间事项，故其主张全部服务费依据不足，本院酌定被告应付居间服务费10，000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，判决如下：
被告黄某某、朱某于本判决生效之日起十日内支付原告上海力某房地产经纪事务所佣金10，000元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元、减半收取150元，由原告上海力某房地产经纪事务所负担125元（已付），被告黄某某、朱某负担25元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪 飞
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 苏晓星
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。