新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终102号
上诉人（原审被告）：连永萍，女，1962年5月1日出生，汉族，乌鲁木齐鑫金桥宾馆有限公司董事长，住乌鲁木齐市。
委托代理人：赵伟，新疆施安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐康居物业管理有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：郭树岩，该公司总经理。
委托代理人：杨军，新疆智瑞律师事务所律师。
上诉人连永萍因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人连永萍及其委托代理人赵伟，被上诉人乌鲁木齐康居物业管理有限公司（以下简称康居物业公司）的委托代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年6月1日，连永萍与康居物业公司签订《物业管理服务协议》和乌鲁木齐康居物业管理有限公司商用业主手册，双方针对友好e时代公寓B座2、3层（40套房屋）约定：连永萍交纳物业费时间为按一年预交，连永萍交纳水费和电费的时间为每月的10日至20日，物业费为400元／套／年。另查，一、连永萍与康居物业公司就诉争的服务区域为友好e时代公寓B座2-3层，每层864.3平方米。针对该服务区域，连永萍认可系连永萍本人购买；二、连永萍认可涉案房屋是商用用途，康居物业公司亦认可涉案房屋系按商业用途的物业费标准收取物业费；三、康居物业公司向法院提交了2009年12月21日的向各位业主发出的《通知》，该《通知》载明：公司因长期亏损，现综合国家工资水平、物价水平及公寓实际情况，将物业收费进行调整，友好e时代公寓的物业收费将从1.5元／平方米调整为2.0元／平方米，此价格将从2010年1月1日开始执行，以证明物业费从2010年1月1日上涨；连永萍对此证据不予认可，认为其没有收到该通知；四、连永萍向法院提交了乌鲁木齐鑫金桥宾馆有限公司保洁服务协议书、乌鲁木齐鑫金桥宾馆有限公司保安服务协议书、照片若干、城市供用自来水合同、低压供用电合同、收据2份、发票1张，证实从2010年开始康居物业公司既未对连永萍房屋主体、大厅、户外墙面、通道作保洁工作，也未对连永萍公司的公共设施、安全设施、治安、车辆管理等进行管理和维护，保洁、治安均是连永萍单位自行进行；康居物业公司对两份协议书、两份合同、收据、发票均不予认可，认为与本案无关，对照片亦不予认可；五、康居物业公司称2010年至今，其他业主（除连永萍外）均是按2元／平方米交纳物业费，且基本全部交清；六、连永萍经营的乌鲁木齐鑫金桥宾馆有限公司于2007年8月14日成立，公司的办公地址即为涉案地址；七、针对以前的物业费纠纷，康居物业公司称之前已将连永萍诉至法院并调解结案；八、针对康居物业公司要求连永萍支付水费3980元的诉讼请求，康居物业公司未提交证相关证据证实；九、针对本案康居物业公司诉求，康居物业公司称每年都会向连永萍索要，连永萍当庭予以否认；十、针对连永萍提出自己打扫卫生等情况，连永萍称其向康居物业公司提出过终止物业服务，但其未提交任何证据证实。
原审法院认为：本案应首先解决连永萍主体是否适格的问题，依据本案查明的事实，连永萍与康居物业公司签订物业服务合同在先，康居物业公司成立在后，且经询，连永萍认可涉案房屋在连永萍（而非乌鲁木齐鑫金桥宾馆有限公司）名下，故连永萍主体适格，连永萍辩称主体不适格的意见不予采信。另连永萍与康居物业公司签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。连永萍作为业主，在其已实际接受康居物业公司提供的物业服务管理后，应履行按时交纳物业费的义务，连永萍辩称保洁、安保等均由其自行进行，因其不能提供充分证据证实其向康居物业公司提出过终止物业服务的申请并与康居物业公司针对终止物业服务达成过一致，亦不能提供充分证据证实康居物业公司针对业主的维修申请不予理睬，且通过连永萍向提交的照片，不能确定漏水受损的具体原因，另物业服务涉及的服务范围亦不仅限于连永萍辩称的安保和保洁工作，还涉及电梯的维护和公共区域的维护和养护，结合康居物业公司庭审中陈述的绝大部分业主已按此标准交清物业费的事实，法院对康居物业公司要求连永萍支付物业费197060.4元（2元／平方米×864.3平方米×2层×57个月，2010年4月15日至2015年1月15日）的诉讼请求予以支持；针对康居物业公司要求连永萍支付水费3980元的诉讼请求，因其未提交垫付该费用的相关证据，不予支持。连永萍辩称康居物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，因连永萍未按约定交纳物业费的违约行为一直处于持续状态，故康居物业公司针对物业费的诉讼请求未过诉讼时效，连永萍针对诉讼时效已过的意见不予采纳。原审法院遂判决：一、连永萍向乌鲁木齐康居物业管理有限公司交纳物业费197060.4元；二、驳回乌鲁木齐康居物业管理有限公司要求支付水费3980元的诉讼请求。
上诉人连永萍不服一审判决上诉称：我与康居物业公司签订的原协议已过期，之后我们没有续签物业管理协议。根据相关法律规定，要上涨物业费，必须有物业服务等级升级的情形，且需向物价局申请获批准，但康居物业公司并没有履行这些义务，故其无权上涨物业费。我经营的宾馆是独立门面，该区域的卫生、保安均是由我公司自行聘用的人员进行打扫与管理，楼里的电梯也未对我正常开放使用，水电暖也是我自己向相关部门交纳，故我不应当支付物业费。请求依法撤销原审判决，驳回康居物业公司要求我支付物业费197060.40元的诉讼请求。
被上诉人康居物业公司答辩称：2007年6月1日我公司与连永萍签订了物业管理合同，后来我公司根据公司的资质和实际服务情况对物业费进行了调整，此事不需物价局予以批准。连永萍在此经营酒店，本身就要承担保安和卫生的任务，而我公司是对两栋楼进行整体的物业服务管理，故连永萍认为不应交纳物业费的理由不能成立。原审判决正确，请求二审法院依法驳回连永萍的上诉请求。
经本院二审审理查明事实与原审判决认定事实一致。
另，二审审理期间，本院到现场进行查看，在一楼有连永萍聘请的保安实施安检，二、三层由连永萍聘请的工作人员打扫该使用部分的楼梯间、通道的卫生等。
上述事实的认定，有物业管理服务协议、乌鲁木齐康居物业管理有限公司商用业主手册及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为：连永萍与康居物业公司签订的物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。连永萍作为业主，实际在康居物业公司提供的物业服务区域内经营，应履行相应的交纳物业费的义务。关于所交纳物业费的数额，因连永萍在涉案楼栋的二、三层经营宾馆，其聘请的工作人员打扫该使用部分的楼梯间、通道的卫生等，根据所查明的事实，本院认为，康居物业公司没有向连永萍提供物业服务合同约定的全部服务内容，其要求按每平方米2元收取物业费没有相应的事实依据，参考连永萍与康居物业公司签订的物业管理服务协议约定的物业费400元／套／年的标准，根据本案实际情况，本院认定连永萍按约定交纳物业费较为公平合理，即应交纳自2010年4月15日至2015年1月15日的物业费76000元。综上，连永萍的部分上诉请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三
初字第956号民事判决第二项即：“驳回乌鲁木齐康居物业管理有限公司要求支付水费3980元的诉讼请求。”
二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三
初字第956号民事判决第一项即：“连永萍向乌鲁木齐康居物业管理有限公司交纳物业费197060.4元；”为连永萍向乌鲁木齐康居物业管理有限公司交纳物业费76000元。
以上连永萍应付乌鲁木齐康居物业管理有限公司款项计76000元，于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4315.61元（乌鲁木齐康居物业管理有限公司已预交），减半收取2157.81元，由乌鲁木齐康居物业管理有限公司负担1078.91元，连永萍负担1078.90元；余款2157.80元，由一审法院退还乌鲁木齐康居物业管理有限公司；邮寄送达费20元（乌鲁木齐康居物业管理有限公司已预交），由连永萍负担。二审案件受理费4241.21元（连永萍已预交），由连永萍负担2120.61元，乌鲁木齐康居物业管理有限公司负担2120.60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 健
审 判 员 谭建艳
代理审判员 柳 燕
二〇一六年三月二十七日
书 记 员 谢晓朦