天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二初字第656号
原告杜忠香，女，1974年9月16日出生，汉族。
被告天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。组织机构代码66610770-1。
法定代表人颜语，职务：董事长。
委托代理人温集发，该公司法务人员。
原告杜忠香与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理后，依法由代理审判员侯敬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜忠香和被告天津星耀投资有限公司之委托代理人温集发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜忠香诉称，原、被告于2009年3月30日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇枫情阳光城115号楼1门商品房一套，原告依约履行了付款义务。双方约定被告应在2010年10月30日前交付给原告房屋，但被告至今未交付房屋，故呈讼人民法院，要求被告支付自2012年5月20日至2014年5月19日的已付款利息133582.94元和违约金80448.19元，共计214031.13元；诉讼费用由被告承担。
被告天津星耀投资有限公司辩称，请求法院驳回原告全部诉请。诉争房屋在2010年10月20日经四方竣工验收合格，符合合同约定的交房条件，且在该日前配套设施齐全，可以正常运行。被告已经于2010年10月以EMS形式向原告寄发了入住通知，告知其诉争房屋在2010年10月30日可以交房，并建议原告在2010年11月17日办理入住。双方合同约定的交房日期为2010年10月30日前，故被告在该日前已经履行了相关义务，不存在违约。即使上述抗辩理由不能得到支持，则原告的起诉日期已经超过诉讼时效，原告诉请已经丧失了胜诉权。即使上述理由均不能得到支持，被告认为原告主张的数额过高，高于实际损失，实际损失可以按照天津市政府部门公布的与诉争房屋同等类型、同地段房屋指导租金市场价格，结合面积进行计算，原告的损失远远小于诉请的金额，请求法院依据相关法律规定对原告主张的数额予以减少。并告知原告诉争房屋现在可以办理房产证。
原告向法庭提供如下证据：
1、天津市商品房买卖合同1份，以此证明原、被告之间签订了商品房买卖合同，且在合同中对交房日期及逾期交房违约责任进行了明确约定。
2、购房发票2张，以此证明原告已交纳全部购房款。
被告对原告提交的证据均均无异议。
被告向法庭提供如下证据：
1、工程竣工验收报告1份，证明涉案房屋在2010年10月20日符合交房约定。
2、小配套证明8份，大配套证明5份，证明涉案房屋配套设施齐全，可以正常运行，符合交付条件。
3、交付通知书及邮政详单各1份，证明被告已向原告寄发过入住通知，履行了书面通知交房的义务。
原告对被告提交的证据1、2真实性均无异议，但被告未通知原告交房。原告对被告提交的证据3不予认可，理由为未收到该通知。
本院经认证分析，对双方均无异议的原告提交的证据1、2、的证明效力予以确认。被告提交的证据1、2符合民事诉讼证据的相关规定，对其证明效力，本院予以确认；被告提交的证据3无法证明被告是否已经向原告寄发及向原告寄发的时间，故对其证明效力，本院不予确认。
本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：
原、被告于2009年3月30日签订了天津市商品房买卖合同，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇枫情阳光城115号楼1门商品房一套，价格为1102030元。被告应于2010年10月30日前将房屋交付给原告”。合同签订后，原告按约履行了交付购房款的义务。被告称其在2010年10月向原告寄发入住通知书，通知原告可于2010年10月30日办理入住手续，但未提供充分的证据予以证实。原告认为其从未收到过被告寄发的入住通知书。
双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。被告应交付给原告的商品房在2010年10月20日已建成并经相关部门验收合格。另查明，中国人民银行一至至三年贷款年利率为：2011年7月7日至2012年6月7日为6.65%，2012年6月8日至2012年7月5日为6.4%，2012年7月6日至今为6.15%。
本院认为，原、被告双方是在平等、自愿的基础上签订的天津市商品房买卖合同，双方应按该合同履行义务和享受权利。本案涉及的房屋于2010年10月20日验收合格，符合双方约定的交房条件，但被告作为房地产开发企业根据合同约定有通知原告办理房屋入住的义务，被告称其已经履行了通知义务，但未向法庭提供充足的证据，故本院认定被告在交房过程中存在逾期交房的行为。关于逾期交房的起算日和诉讼时效问题，原告从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害（因为原告未在合同约定的日期收到被告的办理房屋交接手续的通知），应积极向被告主张逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应当在二年内主张权利，原告未能提供证明其有诉讼时效中断的情形，故应从原告起诉之日（原告于2014年5月19日向本院提起诉讼）倒计二年即2012年5月20日作为逾期交房的起诉日。综上，本院确定被告逾期交房的期间为2012年5月20日至2014年5月19日。根据合同约定，被告首先应按照银行同期贷款利率向原告支付上述期间的已付款利息136047.87元。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案原告就其实际损失未提供证据证实，而被告逾期交房的行为确实会给原告带来损失，因此本院根据本案的实际情况酌定原告的实际损失为按银行同期贷款利率计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故本院对双方约定的违约金予以减少，被告应支付的违约金按照已付款利息的30%计算。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金40814.36元。综上，被告应支付原告自2012年5月20日至2014年5月19日的已付款利息136047.87元和违约金40814.36元，共计176862.23元。原告主张的数额过高，本院不予全部支持。被告抗辩称原告的损失应按当地租金标准计算，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后5日内给付原告杜忠香自2012年5月20日至2014年4月19日的已付款利息136047.87元和违约金40814.36元，共计176862.23元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2255元，由原告承担392元，被告承担1863元。该款原告已预交，被告于本判决书生效后十五日内给付原告1863元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 侯 敬
二〇一四年六月十六日
书 记 员 王梓璇