北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8657号
上诉人（原审原告）：王爱东，男，1964年12月13日出生。
委托诉讼代理人：张贵忠，北京市平谷区平谷镇法律服务所法律工作者。
上诉人(原审被告)：北京京客隆商业集团股份有限公司，住所地北京市朝阳区新源街45号楼。
法定代表人：李建文，董事长。
委托诉讼代理人：阚文颖，北京大成律师事务所律师。
上诉人王爱东与上诉人北京京客隆商业集团股份有限公司（以下简称京客隆公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
王爱东上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判，或者发回重审。事实与理由:一审酌定的损失过低，无法弥补王爱东的实际损失。
京客隆公司辩称：不同意王爱东的上诉请求。
京客隆公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由:一审认定事实不清、适用法律有误，一审判决遗漏了京客隆公司的证据，一审判决的各项赔偿没有事实和法律依据，京客隆公司并无任何违约行为。
王爱东辩称：不同意京客隆公司的上诉请求。
王爱东向一审法院提出诉讼请求：1.要求京客隆公司支付2016年6月14日至2016年10月13日租赁费41.2万元，支付违约金24.72万元，支付京客隆公司违约给王爱东造成另行出租所造成的差价损失61.8万元，支付其他损失128.675万元（其中剩余租赁年限的添加成本费用108.675万元，其余损失20万元包含外墙大理石损坏费用，5台空调移机费用，恢复防火门费用、门口台阶修复费用）；2.诉讼费由京客隆公司负担。
一审法院认定事实：一、2011年4月12日，王爱东与京客隆公司签订房屋租赁协议。该协议约定：“出租方：王爱东，承租方：北京京客隆商业集团股份有限公司，乙方承租甲方位于北京市平谷县平谷镇新平东路14号商业楼地上一至四层（以下简称租赁房屋），总建筑面积2266.2平米出租京客隆公司（实际面积以政府测绘部门核定的面积为准）。……（二）、自本协议生效后，甲方应2011年7月1日向乙方交付该租赁标的物，甲方在交付租赁房屋时一并向乙方提供以下所需及公共事业管线并保证基础设施与配套设施在交房时正常运转与安全使用。……（三）、租赁用途：乙方用于超市经营、招商、联营、局部项目出租、开发新的经营项目等。（四）、租赁期限：1、租赁期限自起租当日起开始计算，共计12年，每三年递增一次。2、装修改造期：自甲方按照本协议第二条的交房期限及标准向乙方交付租赁标的之日起至乙方超市开业为修装改造期，即为免租期。……（五）、租金标准及支付方式：1、第1年度至第3年度年租金标准人民币120万元（以下称第一阶段租金标准），第4年度至第6年度按照第一阶段租金标准递增3%，第7年度至第9年度按照第一阶段租金标准递增6%，第10年度至第12年度租金标准按照第一阶段租金标准递增9%。2、房屋租金支付方式：每季度支付一次租金，每次提前5日支付。乙方付款前，甲方应向乙方开具正式发票。……（八）、协议的变更、解除、终止及不可抗力：1、本协议生效后，任何一方对本协议提出修改、变更、解除或终止，均应提前2个月以书面形式通知对方，经双方协商一致，方可对协议进行修改、变更、解除或终止。……5、乙方在租赁标的处开办的超市经营亏损，无力继续经营时，可提出解除本协议，但乙方应提前叁个月以书面形式通知对方，并结清租赁期内应付的租金。（属主管经营管理实务因素除外）6、甲、乙双方在对方没有违约情况及上述情况下，均不得单方修改、终止、解除本协议。（九）、违约责任：1、除不可抗力外，甲、乙任何一方出现下列严重违约事宜导致无法继续履行本协议，应支付给对方年租金的20%作为违约金，并赔偿给守约方造成的一切损失：（1）乙方拖欠租金达2个月仍拒绝支付租金时，经甲方催告后乙方仍拒绝支付的；……”。
二、京客隆公司于2016年9月21日向王爱东邮寄送达商函。
三、京客隆公司向王爱东交纳租金最后一期截止到2016年6月15日，并于2016年10月13日将房屋交接完毕。
案件审理过程中，京客隆公司申请对京客隆平谷店自2011年至2016年每年的经营利润（亏损）情况进行会计审计，经北京市高级人民法院摇号随机确认本案会计审计机构为北京中平建华浩会计师事务所，2017年12月12日，北京中平建华浩会计师事务所出具公函，载明：“由于事务所与鉴定申请人对该案件鉴定费用未达成一致意见，因此申请退案”。2017年12月18日，京客隆公司申请变更评估鉴定机构，经北京市高级人民法院摇号随机确认本案会计审计机构为北京永拓会计师事务所有限责任公司（特殊普通合伙），2018年1月19日，北京永拓会计师事务所发来致函，载明：“……3.我所的鉴定费用是按投入的人员级别和时间计算，目前尚不确定鉴定工作量，初步估算会高于中平建华浩会计师事务所的报价”。2018年2月1日，京客隆公司申请撤回评估鉴定。
王爱东认为其为将租赁房屋出租给京客隆公司，安装两部滚梯、一部电梯、后院修建库房、安装吊顶式空调以及地面铺设等项目，并提交电梯设备买卖合同、电梯设备安装合同、北京市建设工程施工合同、购买空调收据、钢结构彩板工程承揽合同，京客隆公司对此不认可真实性、关联性、证明目的。
京客隆公司认为其与王爱东已于2016年5月26日解除《房屋租赁协议》，并提交2016年5月26日、6月1日、6月13日的邮件单，标记快递里的内容为解约通知函，其中解约通知函落款日期为2015年5月26日。但未提交王爱东签收快递的回执单。
京客隆公司认为京客隆平谷店之所以撤店是因为连年亏损，并提交了一份光盘，里面包含京客隆平谷店的辅助核算账目等，并未提交京客隆公司整体账目。
一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该合同应认定为真实有效。本案中，王爱东与京客隆公司均同意解除双方签订的《房屋租赁协议》，法院允许。在履行合同过程中，京客隆公司主张因开办超市连年亏损，提出于2016年6月15日解除合同，对此，京客隆公司应负有举证责任。现京客隆公司并无证据能够证实撤店的原因系属主观经营管理除外的方式导致超市经营亏损，不属于双方约定的单方解除情形以及法律关于单方解除合同的规定内容，故此主张不能成立；京客隆公司于2016年9月21日向王爱东发出商函，双方于2016年10月13日办理撤离租赁房屋交接手续，故法院确定双方签订的《房屋租赁协议》自2016年10月13日起解除。京客隆公司单方将房屋腾退后未给付王爱东租金，其行为已构成违约，故王爱东要求京客隆公司给付租金及违约金的诉讼请求，法院予以支持。关于王爱东要求京客隆公司因违约给王爱东造成另行出租所造成的差价损失，法院虽支持王爱东违约金的诉请，双方约定违约金的数额就另行出租所造成的差价损失的金额有一定差距，法院参照合同履行情况、双方过错程度、损失情况等予以酌定。关于王爱东主张剩余租赁年限添加成本费，法院予以酌定。对于王爱东主张的外墙大理石损坏、移机费用、恢复防火门等费用，法院不予支持。据此，一审法院于2018年5月判决如下：一、解除王爱东与北京京客隆商业集团股份有限公司签订的《房屋租赁协议》；二、北京京客隆商业集团股份有限公司于判决生效后三十日内给付王爱东租赁费、违约金、另行出租造成的差价损失、剩余租赁年限添加成本费1471200元；三、驳回王爱东的其他诉讼请求。一审案件受理费18041元，由北京京客隆商业集团股份有限公司负担（于判决生效后十日内交纳）。
本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案二审审理的争议焦点主要在于京客隆公司提前解约是否存在违约行为。根据已经查明的事实，合同期限十二年，在合同履行的第五年，京客隆公司向王爱东寄送解约通知函，提出因店铺开业后连年亏损而决定关闭此店并解约。现在双方争议的核心在于，京客隆公司是否达到合同所约定的可以提前解约的条件。本院认为，对此需结合合同约定进行评判。根据双方所签订的房屋租赁协议的约定，王爱东作为出租方，须为京客隆公司设置两部滚梯、一部货梯，并按照京客隆要求在后院修建库房等超市所附属的房屋库房，按照规范进行设计及施工，在装修、消防、空调器安装等其他方面亦均要考虑超市系公众聚集场所而需做出特殊的处理。由于出租方为满足京客隆公司作为超市这一特殊主体使用涉案场地进行了较多投入，双方在租期上约定较长，共计十二年，且租金三年递增一次，上述约定均是双方出于京客隆公司长期在此租赁经营的目的而作出的整体安排。合同中虽然在第八条约定了京客隆公司在超市经营亏损无力继续经营时可以提出解除合同（属主观经营管理失误因素除外），但考虑到双方签订合同长期合作的目的及双方投入情况，该约定条款应当谨慎适用。现京客隆公司在经营五年后即以其连年亏损，已经满足该条款为由提出解除合同，但并未提交有力证据证明其存在经营亏损的事实以及该事实能够排除主观经营管理失误等因素，因此，原审法院综合双方履约情况判断京客隆公司提出解约不符合双方约定单方解除合同的情形，并在此基础上认定京客隆公司系违约方，应当向王爱东支付欠付租金及违约金，并无不当。由于双方已经于2016年10月13日办理了腾退租赁房屋的交接手续，原审法院以此确定双方合同解除时间，并根据合同履行情况、双方过错程度、损失情况等酌予确定具体应支付的违约金、差价损失等数额，处理适当，本院予以维持。王爱东上诉所主张的其他损失数额，并未提交有力证据予以佐证，本院不予采信。
综上，王爱东、京客隆公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26901元，由王爱东负担8860元（已交纳），由北京京客隆商业集团股份有限公司负担18041元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 杨 夏
审 判 员 万丽丽
二〇一八年七月十八日
法官助理 李延昭
书 记 员 卢园园
书 记 员 王 艳