上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3220号
上诉人（原审被告）潘巍。
上诉人（原审被告）陈晶。
上诉人（原审被告）潘卉。
上列三上诉人共同委托代理人汪银平，上海星瀚律师事务所律师。
上列三上诉人共同委托代理人张烜，上海星瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄玲。
委托代理人卢昭宇，上海瀚元律师事务所律师。
原审第三人上海汉宇房地产顾问有限公司。
法定代表人施某。
委托代理人邹侠。
上诉人潘巍、陈晶、潘卉因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1610号民事判决，向本�提起上诉。本院于2014年11月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年8月23日，黄玲（买受方、乙方）（一审写为出卖方、甲方，二审注）与第三人上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇公司、居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》）一份，约定由丙方为乙方居间购买房屋（以下简称系争房屋），购房总价款3，730，000元。乙方向丙方支付意向金100，000元。同日，黄玲（买受人、乙方）还在汉宇公司处签署《房地产买卖协议》（以下简称《买卖协议》）一份，同意通过汉宇公司向系争房屋卖售人（甲方）支付意向金100，000元，待卖售人签收后，该笔意向金转为定金。另约定，待卖售人签订该协议后，双方同意于2012年9月5日前签订网签版房地产买卖合同。当日，黄玲向汉宇公司支付意向金100，000�。
2012年9月2日，潘巍、陈晶、潘卉（以下简称潘巍方）于《居间协议》落款的“出卖方”处签字确认居间协议相关内容。同日，潘巍方于《买卖协议》落款的“甲方”处签字确认买卖协议相关内容。当日，陈晶还向汉宇公司出具《定金保管书》一份，确认收到黄玲意向金转定金的100，000元，并同意交由汉宇公司保管。
2012年9月11日，陈晶与汉宇公司李姓职员电话联系，对于系争房屋买卖事宜，其表示：“因为你这边也在帮我找客户看房子嘛，我自己想尽快卖掉，然后黄小姐这边我跟她没结，她不是交了定金在我这里嘛。然后我想我能不能跟她先结一下，因为我就怕到时候有人买我的房子，我房子卖出去了，黄小姐又说她要买……但是我不放心的，因为我没跟她谈过，她到时候说，她其实想买的（怎么办）。而且她的付款方式都挺好的，我现在也挺想卖给她。你这�吧，我先跟她谈一谈，看看她到底什么想法，如果她实在是不买了，咱们就弄个书面的东西了结一下，好伐？”
2012年9月17日，潘巍方与案外人张某、樊某签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出卖给案外人张某、樊某。系争房屋产权于2012年12月24日过户登记至案外人张某、樊某名下。
2013年5月16日，汉宇公司诉至原审法院，要求黄玲支付居间服务费56，400元。法院审理后认定汉宇公司已促成黄玲与潘巍方达成《居间协议》与《买卖协议》，故于同年7月24日判令黄玲支付汉宇公司居间服务费20，000元。
另查明，2012年9月至2013年8月期间，黄玲与潘巍、陈晶通过短信方式协商处理系争房屋买卖事宜。2012年9月21日，陈晶向黄玲发送短信称：“黄小姐，我不方便接电话，可否让你的律师和我的律师胡先生联系，大家联合起来找个对付中介的办法。”黄玲回复短信称�“恩，我找你也是这个事情，那看你什么时候有空呀，我有份文件想让你们看一下。”同日，陈晶还向黄玲发送短信称：“黄小姐，你还是和我的律师联系，因为我想材料比较好是对咱俩都有利的，让两个律师找一个对付中介的办法。希望咱们可以一起把我的二十万要回来，要回了我随时同意把十万退给你。”同年9月24日，黄玲发送短信给陈晶，希望其尽快出具相关证明，说明系争房屋买卖的具体情况，以帮助黄玲处理其与汉宇公司之间的诉讼。陈晶回复短信称，材料可能对其与汉宇公司的诉讼不利，需其律师看过后才能签字确认，若其问题解决好，愿意无条件退钱给黄玲。黄玲将陈述系争房屋交易过程的材料通过短信发送给陈晶，陈晶转发给其律师，事后并未确认。2013年8月6日，潘巍向黄玲发送短信称：“小黄你这边官司怎么样了？可恶的中介没赢吧。”黄玲�复短信称：“法院判付2万中介费，我们不准备上诉了，就这样吧，花钱买教训。我下周回上海，看看潘哥哪天比较方便，在14号前我们要一起去下中介那，第一拿回我的意向金，第二是三方在场的情况下把那几份签的协议声明作废。”潘巍又回复称：“或者你把判决书发我一下，我去问一下我律师？”
2014年7月，黄玲提起本案诉讼，要求判令：1、潘巍、陈晶、潘卉返还黄玲定金100，000元；2、潘巍、陈晶、潘卉赔偿黄玲以100，000元为本金，自2012年9月2日起至潘巍、陈晶、潘卉实际返还上述100，000元之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的损失。潘巍、陈晶、潘卉共同辩称，本案系黄玲未按约定签署网签版买卖合同，因此其已构成违约，故不同意黄玲的诉讼请求，并希望法院一并处理由汉宇公司保管的定金100，000元。第三人汉宇公司辩称，交易过程中违约方是黄玲，定金不应该返还给黄玲。
案件审理期间，黄玲向法院申请案外人徐某出庭作证。法院依法传唤案外人徐某到庭作证。徐某称，其原系第三人汉宇公司的员工。2012年9月1日，黄玲向汉宇公司支付了意向金100，000元，要求我们洽谈关于系争房屋的买卖事宜。当日，潘巍方表示系争房屋不卖了，其也将相关情况转告了黄玲。黄玲表示希望至系争房屋内与潘巍方再谈一下。于是其与门店经理一起陪同黄玲、黄玲丈夫与黄玲家属共计五人至系争房屋内与潘巍方面谈。潘巍方表示其出卖系争房屋是为了购置别墅，由于所需购买的别墅标的较高，即使卖掉了系争房屋仍然无法购买别墅，还需卖掉松江区的其他房屋才能够购买别墅。因松江区的其他房屋不易出卖，故暂时不卖系争房屋了，并向黄玲表示了歉意。黄玲表示，系争房屋无法完成买卖交易，也只能这样了。面谈结束�，黄玲要求退还意向金，但因正逢星期六，故约定下周一再退还。次日（周日），经理告诉其潘巍方又愿意出卖系争房屋了，故联系黄玲，但黄玲已经另行签约购买了其他房屋，而汉宇公司还是将意向金转定了。为此，黄玲还在约定退款的周一与其争吵了起来。后来，其于同年9月20日左右辞职了。
原审认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。黄玲与潘巍方通过签订《房地产买卖协议》约定了系争房屋的买卖价格，并以定金形式对系争房屋的买卖达成了合意，表达了希望继续履行合同，并签订网签版房地产买卖合同以办理系争房屋产权过户手续的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因此，买卖协议中约定的100，000元定金属履约定金，其目的是为了担保买卖协议的履行。依据协议约定，若作为买受人的黄玲不按约履行买卖协�的，作为出卖人的潘巍方可以没收已收定金；若潘巍方不按约履行买卖协议的，则应向黄玲双倍返还已收取的定金。因此，本案的争议焦点在于双方未能继续履行《买卖协议》并未能签订网签版房地产买卖合同的实际原因与责任归属。依照相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方均提供相互之间以及其分别与第三人汉宇公司之间的电话、短信沟通内容为证据，来反映系争房屋买卖过程的实际情况。综合双方证据来看，第一，从双方的签约方式来看，系由黄玲先行签订《居间协议》与《买卖协议》后，通过汉宇公司的居间，再由潘巍方签订了《居间协议》与《买卖协议》。在整个�商与缔约过程中，确实存有协商内容不一致与交易不确定的状况。第二，从黄玲与陈晶之间相互协商的内容来看，双方均未表示合同无法继续履行的责任在于对方，相反，双方均表达了作为居间方的汉宇公司存有履约不完全、不到位的情况，并提出希望通过诉讼取回相应的款项。此外，在黄玲与汉宇公司诉讼结束后，潘巍方亦表达了对黄玲的关心与支持。第三，从陈晶与汉宇公司职员之间的联络内容来看，黄玲与潘巍方对系争房屋买卖是否继续履行确实存有意思表示的反复，潘巍方也只是希望与黄玲将买卖事宜处理完毕，而未明确表示系黄玲之原因或责任导致合同无法履行，亦未明确主张相关权利。第四，从《买卖协议》的实际履行情况来看，在双方约定的签订网签版买卖合同的时间，双方均未实际签订网签版买卖合同，亦未提出过异议，或要求对方另行安排时间签约，或主张其他权利，积极推进合同的履行。第五，从黄玲与潘巍方后续的交易行为来看，黄玲在极短时间内于系争房屋所在小区以相当的价格另行购买了与系争房屋几乎相同的房屋，而潘巍方亦在短期内将系争房屋实际出售。可见，当时双方确实分别具有真实的购买与出售系争房屋的意思表示，系基于客观原因致使《买卖协议》无法履行完毕。综上所述，双方所提供之证据，均无法证明买卖协议无法继续履行的责任在于任何一方。因此，在无法认定《买卖协议》未能继续履行是任何一方的违约行为所致的前提下，黄玲要求潘巍方返还定金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于黄玲主张的利息损失，黄玲支付给潘巍方的100，000元属定金性质，以此担保《买卖协议》的继续履行。潘巍方实际占有该定金后，双方均应知晓由此引发的法律后果与责任风险，并同�受“定金罚则”之约束。在买卖协议未能继续履行并非任何一方的违约行为所致的前提下，黄玲据此要求潘巍方承担其实际占有定金期间的利息损失，于法无据，法院不予支持。黄玲支付给潘巍方的100，000元定金，由潘巍方交由第三人汉宇公司代为保管，系潘巍方与第三人汉宇公司之间的权利义务关系，与黄玲与潘巍方之间的定金纠纷属不同法律关系，且潘巍方与汉宇公司因居间合同纠纷已另案诉讼，故汉宇公司代为保管的100，000元，可由潘巍方与第三人汉宇公司另行处理。
原审法院审理后于二〇一四年十月十五日作出判决：一、被告潘巍、陈晶、潘卉于本判决生效之日起十日内返还原告黄玲定金人民币100，000元；二、驳回原告黄玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1，150元，由被告潘巍、陈晶、潘卉共同负担。
判决后，潘巍、陈晶、潘卉不服，上诉至本院称，上诉人与被上诉人于2012年9月2日签订的《买卖协议》约定9月5日签署《上海市房地产买卖合同》，然被上诉人最终未能在9月5日签署买卖合同，上诉人只能另行寻找买方，无奈只能仓促降价10万元将系争房屋出售，造成上诉人巨大损失，被上诉人应当就此承担赔偿责任，而被上诉人支付的10万元定金刚好弥补上诉人的损失。一审判决简单用“客观原因”来归结《买卖协议》无法履行的原因，认为协议无法履行的责任不在任何一方，但并未对该“客观原因”作详细说明，径直所作判决缺乏依据，请求二审依法改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人黄玲辩称，一审审理中证人徐某与吴某的证人证言可以相互印证，充分证明2012年9月1日当天上午上诉人曾非常清楚、明确地向被上诉人作出系争房屋不再出售的意思表示。对此，在一审的两次庭审中，上诉人先是不承认有过此种表态，后来在相关证人出庭作证的情况下，又转而对此问题闪烁其词。一审法院以此为线索，通过庭审深入、全面查明案件事实，并结合事前、事中、事后各方的言辞、行为、反应等因素进行综合判断而作出判决，实属难能可贵。上诉人确实在9月1日明确做出过不再出售房屋的意思表示，而正是该节事实的发生让被上诉人后续另买他房、双方均未赴约网签合同、陈晶在短信中多次表示同意退还定金等等都得到了合理解释。上诉人从未举证证明自身积极履约，也未向被上诉人催告履约，相反在之后径直将房屋出售他人。被上诉人是在得知上诉人不愿售房后才购买小区内同类房屋，并无违约主观恶意，因此10万元定金不应被没收。请求二审依法维持原判。
原审第三人汉宇公司述称，2012年9月2日汉宇公司已经告知被上诉人黄玲，上诉人潘巍方确认出售系争房屋，但2日至5日期间黄玲与汉宇公司员工袁某电话联系表示已经购买了其他房屋，无法购买系争房屋。汉宇公司收到电话后即告知上诉人。上诉人系于9月17日降价出售系争房屋，因此不可能在9月1日明确表示不出售系争房屋的。本案系黄玲违约，汉宇公司不承担返还定金10万元的责任。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
另查，《买卖协议》第六条约定，甲、乙双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2012年9月5日前（含当日）共赴汉宇地产签署该房地产的买卖合同（网签版）。
本院审理中，潘巍方提交2012年9月6日黄玲与房屋的权利�签订的《上海市房地产买卖合同》、税收通用缴款书、契税已申报办理说明及上海市个人住房房产税认定通知书，旨在证明黄玲以325万元的房价款购买了上述房屋，比系争房屋373万元的房价款更为优惠。
本院审理中主持双方进行调解，终因双方分歧较大，致调解未成。
本院认为，上诉人潘巍、陈晶、潘卉与被上诉人黄玲通过原审第三人汉宇公司居间，于2012年9月2日在《居间协议》、《买卖协议》签字，表明买卖双方就涉案房屋买卖建立了预约法律关系。现双方争议在于根据《买卖协议》的约定未能在2012年9月5日前（含当日）共赴汉宇地产签署该房地产买卖合同（网签版）的原因和责任归属。对此，本院认为，尽管在2012年9月1日之前潘巍方对出售系争房屋有过反复，一审中徐某作为黄玲申请的证人出庭作证也证明潘巍方于2012年9月1日表示系争房屋不卖了。但同时�徐某又作证称“次日（周日），经理告诉其潘巍方又愿意出卖系争房屋了，故联系黄玲，但黄玲已经另行签约购买了其他房屋”，这与潘巍方于9月2日在《居间协议》上签字确认出售系争房屋之意愿相吻合，也表明潘巍方知道并同意《买卖协议》上“2012年9月5日前（含当日）共赴汉宇地产签署该房地产买卖合同（网签版）”之约定。同样，徐某的证人证言也证明黄玲早于约定的签署网签版买卖合同的9月5日之前已向他人购买房屋（尽管黄玲系于2012年9月6日与上海市闵行区房屋的权利人签订《上海市房地产买卖合同》，但从买卖意向、具体洽谈到正式签订买卖合同，期间需要一定的时间），因此可以认定黄玲在9月2日潘巍方明确表示愿意出售系争房屋之前已在寻觅他房。同时，黄玲在原审审理中也认可其于9月3日定了另一套房子。综上，可以认定黄玲已于9月5日之前向�人购买了房屋。而在9月11日陈晶与汉宇公司李姓职员电话联系时，陈晶再一次明确“如果她实在是不买了，咱们就弄个书面的东西了结一下”，表明潘巍方还是愿意将系争房屋卖给黄玲，然黄玲仍未告知潘巍方其已另行购房。在此情况下，潘巍方于2012年9月17日与他人签订买卖合同，将系争房屋售予他人，既不违反9月5日前签署网签版买卖合同之约定，亦与黄玲无关，因此不存在潘巍方先行违约将系争房屋售予他人的事实。至于潘巍方在与黄玲联系过程中并未明确谈到要追究黄玲违约责任之问题，并不影响其现在行使本案权利。综上事实可以认定，买卖双方未能在2012年9月5日前签署网签版买卖合同系黄玲一方造成。原审认定不可归责于任何一方，属认定事实有误，本院依法予以纠正。应当指出，汉宇公司在居间系争房屋买卖过程中未注意以书面形式提醒双方及时签约，亦未以书面形式开展后续工作，否则可以保留客观证据，以明辨是非，汉宇公司当吸取教训。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1610号民事判决；
二、驳回黄玲的诉讼请求。
一审案件受理费人民币1，150元，二审案件受理费人民币2，300元，均由黄玲负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一五年三月十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……