浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台三民初字第1375号
原告：泮万虎。
原告：李涛。
二原告的委托代理人：梅其良。
被告：台州天久房地产开发有限公司。
法定代表人：黎宪曙。
委托代理人：吴善巧。
原告泮万虎、李涛与被告台州天久房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2014年10月29日提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭审理了本案，原告泮万虎及委托代理人梅其良、被告的委托代理人吴善巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泮万虎、李涛起诉称：原、被告于2012年1月5日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告向被告购买位于“香格里拉·普通住宅”41幢1单元1703号的房屋，房价款为702635元。《浙江省商品房买卖合同》第九条规定，交付商品房期限及条件为：出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。《浙江省商品房买卖合同》第十条规定，出卖人逾期交房的违约责任：除本《浙江省商品房买卖合同》第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。《浙江省商品房买卖合同》第十六条规定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2013年8月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按买受人已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2013年7月25日付清房款。被告却未按约履行合同约定的义务，涉案商品房目前仍不符合《浙江省商品房买卖合同》第九条规定的交房条件，未取得建设工程竣工验收备案证明。被告虽于2013年9月1日向被告交付了房屋的钥匙和礼品，但这只是物品的交接，并不是交房确认书，因为正常的交房手续应该由被告提供住宅质量保证书、住宅使用说明书及房屋的平面使用图纸等。根据《浙江省商品房买卖合同》第十条规定，若被告逾期向原告交付房屋，则被告应承担按日向原告支付已付房价款日万分之二的违约金，即63939.79元（702635元×455日×0.0002=63939.79元）。被告至今未将土地使用权证和房屋所有权证等房屋权属证书交付给原告，根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条规定，被告应承担按日向原告支付已付房价款日万分之一的违约金，即25646.189元（702635元×365日×0.0001=25646.18元）。现原告起诉要求判令：一、被告支付给原告逾期交房违约金，违约金按总房款702635元日万分之二自2013年6月1日暂算至2014年9月1日为63939.79元；二、被告支付给原告逾期交证违约金25646.18元，违约金按总房款702635元的日万分之一自2013年9月1日暂算至2014年9月1日止。
庭审中，原告将诉讼请求变更为：一、由被告支付给原告逾期交房违约金，违约金按照总房款的日万分之二从2013年8月2日开始计算至涉案房屋具备合同约定的交房条件为止；二、由被告支付给原告逾期交证违约金，违约金按照总房款的日万分之一从2013年8月2日开始向后顺延90日的次日开始计算至实际办证之日止。
被告台州天久房地产开发有限公司答辩称：被告对原、被告签订的合同、合同约定的内容、商品房价格均无异议。涉案房屋已通过竣工验收，但是并未进行备案登记，相关权属证书的初始登记确实未办理。涉案小区的公安消防、规划、环保已取得相关部门的认可文件和准许使用文件，用水、用电、道路等已具备商品房正常使用的基本条件。原告在2013年7月25日付清房款，因此，原告的逾期交房违约金应该按照总房款的日万分之一从2013年8月2日开始计算至原告方实际的收房日即2013年9月1日。由于逾期交房违约金和逾期办证违约金存在竞合，因此逾期交证违约金应该从实际交房日开始顺延三个月的次日开始计算，但是考虑到被告无法确定何时能够办好备案登记，更不知道何时能够办理初始登记，所以在目前的情况下无法确定逾期办证将会给原告造成多大的损失，因此在原告的损失无法确定，被告何时能办证的具体时间也不能确定的情况下，原告起诉要求被告支付违约金的条件尚不具备，因此对逾期办证违约金应予驳回。综上，请求支持被告的主张。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
（1）《浙江省商品房买卖合同》原件1份，证明原告向被告购买房屋并签订《浙江省商品房买卖合同》。
被告质证称：对该证据的真实性无异议，原、被告双方签订合同属实。
（2）销售不动产统一发票（自开）发票联复印件1张，证明总房款为702635元已经付清，因为要办证所以把原件拿走了。
被告质证称：对该证据的真实性无异议，原告在2013年7月25日付清了房款。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
（3）香格里拉小区物品交接清单复印件1份，证明被告在2013年9月1日已经交付房屋。
原告质证称：对该份证据的真实性无异议。但原告认为这是物品交接清单，并不是交房确认书。按照正常的交房手续应该由开发商向购房人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书以及该房屋的平面使用图纸等，该份证据上没有这三项的资料，所以这完全是钥匙及其他礼品的交接，原告不认可2013年9月1日已经交房，因此原告认为至今还没有办理交房手续。
（4）香格里拉40#、41#楼竣工验收会议纪要复印件1份、香格里拉40#、41#楼竣工验收整改回复单复印件1份、工程验收备案表原件1份、工程竣工验收报告复印件1份、工程竣工报告复印件1份、单位工程质量综合评定表复印件1份、工程勘验质量检查报告复印件1份、工程设计质量检查报告复印件1份、工程质量监理评估报告复印件1份、由三门县建设工程质量安全监督站出具的工程质量监督报告原件1份，证明涉案小区在2013年11月1日已经通过竣工验收。
被告质证称：对上述证据均无异议。
（5）三门县环境保护局出具的三环验（2014）07号文件原件1份。证明涉案小区于2014年3月份已经通过环保验收。
被告质证称：对证据（5）无异议。
（6）由台州市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书（台公消验（2014）第0018号）复印件1份，证明香格里拉小区40#、41幢于2014年5月份通过竣工消防验收。
被告质证称：对证据的真实性无异议，因为消防验收合格时间是2014年5月12日，而工程竣工验收时间是2013年11月1日，从这两个时间点就可以看出该工程竣工验收后，消防拖延了半年之久消防才合格的。
经庭审，本院对上述证据认证如下：
被告对原告所提供的证据（1）、（2）的真实性均无异议，故本院对上述证据均予以采信。原告对被告提供的证据（3）的真实性无异议，且原告泮万虎在该交接清单上已签字声明收房，故本院认定原告于2013年9月1日接收被告交付的房屋。原告对证据（4）均无异议，故能证明被告主张的待证事实。原告对证据（5）、（6）无异议，故本院予以采信。
综上，本院确定本案事实如下：
原、被告于2012年1月5日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于三门县城西区的“香格里拉”商品房一套，房号为41幢1单元703号，总房款为702635元。
跟本案有关的条款为：《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期不视为交付逾期。
《浙江省商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。
《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2013年8月30日前，取得前款规定的土地、商品房权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②处理，②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，原告于2013年7月25日付清总房款702635元。被告于2013年9月1日将涉案商品房交付给原告。涉案商品房于2013年11月1日通过竣工验收，于2014年3月25日经环保部门验收合格，于2014年5月12日经消防部门验收合格，但至今未取得建设工程竣工验收备案证明，房屋所有权及土地使用权的初始登记证书至今尚未取得。
本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同依法成立并生效，原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，原告系2013年7月25日将房款付清，故被告应于2013年8月1日前交付商品房。被告于2013年9月1日交付涉案商品房，此时涉案商品房没有通过竣工验收。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，工程经竣工验收合格的，方可交付。故交房时涉案商品房仍不具备交付条件。故被告在涉案商品房竣工验收合格前仍应承担违约责任。而涉案商品房竣工验收合格后，虽然至今仍未取得合同约定的建设工程验收备案证明，但是原告已经接收房屋，故应视为双方变更了合同约定的交房条件，自此，被告不再就交房向原告承担违约责任。故被告应按原告已付房价款的日万分之二向原告支付2013年8月2日至2013年11月1日期间的逾期交房违约金，即12788元，对原告主张的违约金过高部分，本院不予支持。至于逾期办证违约金，根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，被告应于2013年8月30日前办理商品房权属证书。但被告至今未取得房屋所有权及土地使用权初始登记证书，且亦不能确定取得权属证书的期限，导致本院无法对逾期办证的合理损失作出判断。为此，本案暂不作处理，待条件成就时，原告可另行起诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
由被告台州天久房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告泮万虎、李涛逾期交房违约金12788元。
如果被告台州天久房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1612元，由原告泮万虎、李涛负担1338元，被告台州天久房地产开发有限公司负担274元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式三份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费1612元。（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
本案申请执行期限为二年
审 判 长 章青青
代理审判员 方 刚
人民陪审员 韩 瑛
二〇一四年十二月三十一日
代书 记员 马晓珊