广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初7078号原告深圳某某有限公司，住所地：深圳市。法定代表人利某。原告深圳某某管理有限公司，住所地：深圳市。法定代表人利某。上述原告共同委托代理人温某某，某某联营律师事务所律师。上述原告共同委托代理人高某，某某联营律师事务所实习律师。被告深圳某某文化发展有限公司，住所地：广东省深圳市。法定代表人李某某。上列当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳某某有限公司（以下简称某某公司）、深圳某某管理有限公司（以下简称某某公司）的共同委托代理人温某某、高某到庭参加诉讼。被告深圳某某文化发展有限公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告某某公司与深圳市某某股份有限公司于2012年4月18日签订《租赁协议》，约定深圳市某某股份有限公司将位于坂田街道雅园路原新强厂房出租给原告某某公司使用。原告某某公司全权委托原告某某公司出租和管理涉案物业。原告某某公司于2014年9月3日签订《补充协议》，约定原告某某公司将房屋出租给被告使用，建筑面积为611平方米，租期自2012年8月16日起至2018年4月30日止，月租金总额为25906.4元，同时约定了租金逐年增长的比例以及双方的权利义务和违约责任。自2015年6月份起，被告一直未按约定向原告支付租金、管理费、水电费。原告某某公司多次催告，均无果。2015年9月21日，原告某某公司向被告发出《解除合同通知书》，以被告拖欠租金、管理费等各项费用构成违约为由解除与被告签订的《补充协议》，并要求被告在2015年9月25日前一次性付清所欠租金等各项费用。但被告并未按照通知内容履行义务，仍然实际占用租赁房屋。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、确认原告某某公司与被告签订的《补充协议》已于2015年9月21日解除；2、被告立即向原告返还租赁房屋；3、被告向原告支付4个月免租期租金103626元、租金及房屋占用费330736元、管理费24440元、水电费2183.4元、违约金10087元；4、本案所有费用由被告承担。在审理过程中经本院释明，原告将诉讼请求变更为：1、确认原告某某公司与被告签订的《补充协议》无效；2、被告立即向原告某某公司返还租赁房屋；3、被告向原告某某公司支付房屋占有使用费330736元（自2015年6月起算，暂计至2016年4月，要求计算至实际返还房屋之日止）、管理费24440元、水电费共2183.4元；4、被告承担本案的诉讼费用和公告费用。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明，2011年12月27日，深圳市某某股份有限公司将位于坂田街道建筑面积约29662.8元的房屋出租给原告某某公司，改造为设计文化创意园并签订《租赁协议》，租期为20年。原告某某公司承租该房屋后，委托原告某某公司进行出租管理，包括对外签订租赁合同、提供物业管理及安保服务、收取租金等相关事宜。2014年9月3日，原告某某公司作为甲方即出租方，被告作为乙方即承租方，双方签订《补充协议》，主要约定：甲方将位于坂田街道，建筑面积为611平方米，租期自2012年8月16日至2018年4月30日止，乙方已充分了解该房屋未办理房地产证；乙方应于每月5日前向甲方付清当月租金，乙方第一个租约年月租金为25906.4元（2012年8月16日至2013年4月30日），第二个租约年租金在上一年度的基础上上调5%（2013年5月1日至2014年4月30日），第三个租约年租金在上一年度的基础上上调8%（2014年5月1日至2015年4月30日），第四个租约年租金在上一年度的基础上上调8%（2015年5月1日至2016年4月30日），第五个租约年租金在上一年度的基础上上调8%（2016年5月1日至2017年4月30日），第六个租约年租金在上一年度的基础上上调8%（2017年5月1日至2018年4月30日）；乙方向甲方缴纳履约保证金48880元；乙方逾期交付租金，应按拖欠租金的总额每日1%的标准向甲方支付违约金；乙方拖欠租金或水电费的，甲方有权停止供水供电且有权解除本协议，并收回房屋，不予退还履约保证金。协议签订后，原告某某公司将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告深圳某某管理有限公司支付了履约保证金48880元。庭审时，两原告陈述的主要内容为：1、两原告系关联企业，租赁物业由原告某某公司向深圳市某某股份有限公司承租得来，未办理房地产权证书，亦未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的其他准建文件，租赁物业统一由原告某某公司负责出租管理，已办理房屋租赁合同备案手续。2、被告支付了2015年6月份部分年租金，尚欠2015年6月份租金13456元，2015年7月份开始未再支付租金，物业管理费、水电费支付至2015年8月份，2015年9月1日之后的物业管理费、水电费未再支付。3、水电费由原告某某公司统一垫付，再根据分户表向各承租人收取水电费，虽然协议没有明确约定物业管理费，但原、被告口头约定为5元／平方米，每月3055元，原告方也提供了物业管理服务，被告在此之前一直有向原告按这个标准支付物业管理费。4、被告在2015年6月欠费后，原告方当时还可以联系上被告法人，被告却以种种理由拖延支付，后被告公司大门上锁，自2015年9月份开始无法联系被告，原告方于2015年9月17日通过短信向被告法定代表人催收租金及管理费，且于2015年9月22日通过彩信、门口张贴的方式向被告发出《解除合同通知书》，要求解除租赁合同，没收保证金，催缴拖欠的租金及要求被告搬离租赁物业。5、因无法联系被告的法定代表人，原告方为避免损失继续扩大，在社区工作站的见证下，原告方于2016年12月9日将租赁物业腾空并收回，被告的物品装箱后移至原告方找的其他地点存放，全程录音录像。原告为证明上述事实，提交了转租证明、房屋租赁凭证、租赁协议、催缴通知书、短信、照片、解除合同通知书、银行电子回单等证据。本院认为，原告某某公司与被告签订《补充协议》，虽系双方当事人真实意思表示，但涉案厂房及附属设施未取得相应的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，也没有取得房屋所有权证，应认定该租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，实际占用了涉案房屋应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。在诉讼过程中，原告某某公司已于2016年12月9日将涉案租赁房屋腾空并自行收回，且原告表示撤回要求被告返还租赁物业的请求，本院对此予以准许。基于以上查明的事实，关于原告主张的被告支付2015年6月1日至2016年11月30日期间的房屋占有使用费及物业管理费的请求，于法有据，本院予以支持。房屋占有使用费及物业管理费的具体金额，应参照协议约定的标准计算，2015年6月1日至2016年4月30日期间的租金为每月31728元，2016年5月1日至2016年11月30日期间的租金为每月34266.3元，故被告应向原告某某公司支付2015年6月1日至2016年11月30日期间的房屋占有使用费571140.1元（13456+31782×10+34266.3×7），支付物业管理费45825元（3055×15）。庭审时，原告明确表示同意将被告缴纳的履行保证金48880元予以抵扣占有使用费，本院对此予以确认，故被告还应向原告某某公司支付房屋占有使用费522260.1元。关于原告主张的水电费，因原告未提交涉案房屋的水电费发票予以证实，应承担举证不能的不利法律后果，且原告自述被告于2015年9月开始锁门未正常营业，故对原告该请求本院不予支持。被告深圳某某文化发展有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，自愿放弃申辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳某某文化发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳某某管理有限公司支付2015年6月1日至2016年11月30日期间的房屋占有使用费人民币522260.1元、物业管理费人民币45825元；二、驳回两原告的其他诉讼请求。上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8366元，公告费1200元，共计9566元（原告已预缴），由被告深圳某某文化发展有限公司承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  易小波人民陪审员  孙培道人民陪审员  张世连二〇一七年三月六日本件与原本核对无异书 记 员  邱婉仪