湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第02766号
原告常德锦兴物业服务有限公司。
法定代表人余丽华，该公司董事长。
委托代理人黄应初。该公司副经理。特别授权代理。
委托代理人黄英。该公司品质部长。特别授权代理。
被告唐必霞。
委托代理人周勇，湖南金州（常德）律师事务所律师，特别授权代理。
原告常德锦兴物业服务有限公司（以下简称锦兴公司）与被告唐必霞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法由审判员肖睿适用简易程序于2016年1月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄应初、黄英与被告唐必霞均到庭参加了诉讼。因原、被告之间争议较大，本院裁定转为普通程序，由审判员肖睿担任审判长，与人民陪审员龚治安、徐厚良于2016年5月30日重新开庭进行了审理，原告委托代理人黄应初、黄英与被告唐必霞及其委托代理人周勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告锦兴公司诉称，原告与伟星·文津华庭业委会分别于2014年7月24日、2015年7月30日签订《物业服务合同》，约定由原告承担伟星·文津华庭小区物业服务管理，业主按1.28元/平方米缴纳物业服务费。被告于2011年10月18日入住该小区，居住面积为155.69平方米。自2013年7月起即欠缴物业管理费至今，故原告诉至人民法院，要求判令被告支付2013年7月至2015年12月31日止的物业服务费6278元（含2013年7月至2014年7月代收款2590元、2014年8月至2015年12月31日应收款3387元）及二次供水加压电费，并承担本案诉讼费用。
原告锦兴公司为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、物业服务合同，拟证明原、被告权利和义务；2、被告入住文件，拟证明被告业主身份；3、照片两张，拟证明原告曾公告催交物业服务费；4、委托收费告知函、浙江伟星物业管理有限公司常德分公司（以下简称伟星常德公司）移交的收费明细，拟证明原告获得伟星常德公司授权向被告收取被告欠缴的2014年7月前物业服务费的权利；5、原告收费台账，拟证明被告欠缴物业服务费明细；6、维修派工单，拟证明原告对被告房屋进行过维修；7、情况说明、水表照片、电费复印件，拟证明被告欠缴二次加压费情况。
被告唐必霞辩称：1、伟星·文津华庭业委会在未获过半数业主同意，即选聘原告作为物业服务企业违法，且业委会与原告所签订的《物业服务合同》中部分条款违反相关《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一项禁止性规定，故该《物业服务合同》属于无效合同；2、原告在服务期间未尽善意维护、管理义务，应承担相应责任，应减少收取物业服务费。
被告为证实其答辩意见，向本院提如下证据材料：1、照片8张，拟证明原告未尽物业服务义务；2、成立业主大会申请及签名表，拟证明业主委员会尚未成立的事实；3、照片9张，拟证明被告居住房屋有质量问题。
经合议庭组织质证，被告质证后认为原告所举证据材料1合同无效；证据材料2所载被告信息真实但不是被告签名；证据材料4合法性有异议，证据材料5、6、7不能达到原告证明目的。原告质证后认为，被告所举证据材料1、3即照片缺乏拍摄时间及说明，不能证明原告未尽管理义务及原告维修后被告房屋状况，证据材料2与本案无关联性。经本院依法审查，原告所举证据材料1、3-7形式与来源合法，本院依法采信其证据证明效力，原告所举证据材料2即入住资料，因原、被告对被告业主身份、居住情况均无异议，但对签名真假有异议，考虑节约当事人诉讼成本不进行笔迹鉴定，故对该证据不予采信，入住情况以原、被告庭审陈述为准。被告所举证据材料1、3不足以证明原告违反《物业服务合同》约定的义务，故合议庭对该两组证据不予采信；被告所举证据材料2即业委会相关材料，合议庭认为《物业服务合同》系业委会与原告共同签署，业委会本身是否合法成立与本案审理无关联性，被告如对业委会成立合法性存有异议，应另行主张权利，故对该份证据本院依法不予采信。对于《物业服务合同》效力问题，合议庭将综合予以认定。
根据上述确认证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认如下案件事实：
一、2014年7月24日，原告与伟星·文津华庭业主委员会签订《伟星·文津华庭物业服务合同》，该合同主要内容包括：1、原告承担伟星·文津华庭小区2014年8月1日至2015年7月31日物业管理服务；2、服务主要内容包括物业共有部位的日常管理、物业共用设施设备的日常运行和管理、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运等事项；3、二次供水加压电费按实际用电量收取，由物业使用人共同分摊，具体电费根据二次供水专用电表进行核算，1-4层因未进行二次加压的，不收取加压费；4、物业服务收费采取包干制，合同双方约定的收费标准为住宅1.28元/平方米，物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年前10日内履行交费义务；5、物业管理区域内公共设施设备的维修、更新改造和管道严重堵塞需专业设备进行疏通等费用，由专项维修资金列支；6、十五天之内采取有效措施对小区临街商铺路面占道经营的油烟污染问题进行规范治理，主要措施为向行政主管部门、新闻媒体申报、向经营户告知诉求、牵头组织清理队伍进行共同清理。2015年7月30日，原告与业委会再次签订《物业服务合同》，合同约定内容基本同前，另约定合同期限为2015年8月1日至2017年7月31日，小区临街商铺路面占道经营的油烟污染问题，物业公司负责协调处理，处理不了的向政府有关部门联系处理。
二、2014年7月31日，伟星常德分公司退出伟星·文津华庭小区物业管理服务，同年11月25日，该公司书面委托原告收缴2014年8月1日前欠缴的物业服务费；
三、被告唐必霞于2011年10月18日入住伟星·文津华庭小区1栋601室，住宅面积为155.69平方米，自2013年7月起即以发现房屋渗水为由拒缴物业服务费至今，其中2013年7月至2014年7月欠缴伟星常德分公司物业服务费共计2590元（1.28元/平方米/月×155.69平方米×13个月），2014年8月至2015年12月欠缴物业服务费3387元（1.28元/平方米/月×155.69平方米×17个月），累计欠物业服务费5977元，另欠二次供水加压电费378.5元。2014年10月10日、2015年11月1日，原告两次发布公告催缴物业服务费。2014年10月10日、2015年11月1日，原告两次发布公告催缴物业服务费。
合议庭认为，本案属物业服务合同纠纷。伟星·文津华庭小区业委会代表伟星·文津华庭小区全体业主物业管理权益的法定组织，其与原告所签订的两份《物业服务合同》对全体业主均有约束力，原、被告均应依约履行。案外人伟星常德分公司将其未能收取的物业服务费委托原告代为收取系当事人真实意思表示，其委托的代为收费事项不属于物业服务业务，不违反法律、行政法规强制性规定，故本院依法予以准许。根据《物业服务合同》约定的收费标准、被告欠费时间、被告住宅面积确定被告应缴物业服务费为5977元，根据《物业服务合同》约定的计算方式、被告实际用水吨数确定被告应缴二次供水加压电费为378.5元。二者共计6355.5元，超出原告诉称主张的6278元，超出部分视为原告自行放弃。被告主张业委会未经过过半数业主同意即选聘物业公司的行为，应另行向业委会主张权利，不影响本案《物业服务合同》的成立与生效。被告未能提供有效证据证明原告未履行《物业服务合同》约定的义务应承担举证不能责任。被告主张的房屋质量问题应依法另行向房屋开发人主张权利，不属于物业服务合同约定，故被告所称因房屋质量问题要求减少支付或不予支付物业服务费的答辩意见，合议庭依法不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告唐必霞在本判决生效之日起十日内向原告常德锦兴物业服务有限公司给付2013年7月1日至2015年12月31日期间物业服务费、累计所欠二次供水加压电费共计6278元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，由被告唐必霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 肖 睿
人民陪审员 龚治安
人民陪审员 徐厚良
二〇一六年六月七日
代理书记员 石 晴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条?经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。