山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第866号
上诉人（原审原告）：日照日百房地产开发有限公司。
法定代表人：范宏，该公司经理。
委托代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴乃亮，男。
委托代理人：惠聚华，山东兆利律师事务所律师。
上诉人日照日百房地产开发有限公司（以下简称日百房地产公司）与上诉人吴乃亮因商品房销售合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2014）东民一初字第1595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2010年1月12日，日百房地产公司与吴乃亮签订商品房买卖合同，约定吴乃亮购买日百房地产公司开发的日百依河园小区21号楼1单元（01）202号商品房一套，合同约定面积为123.44平方米，单价为人民币4198.99元／平方米。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以有测绘资质的测绘机构实测面积为准，以本合同约定的单价进行结算，房款多退少补。2013年7月30日，日照市房地产管理局出具房产测绘技术报告，实测涉案房屋面积为130.17㎡。合同履行过程中，吴乃亮已向日百房地产公司支付契税9094.85元、维修基金12164.47元，日百房地产公司已为吴乃亮代缴维修基金12437元。案件审理过程中，吴乃亮同意由日百房地产公司代收契税和维修基金。
另查明：日百房地产公司主张其在2013年8月14日已将协助吴乃亮办理房产证、土地证的义务履行完毕，提交涉案房屋所在楼房整栋楼的房屋所有权证予以证实。吴乃亮对此不予认可，辩称该栋楼房屋所有权证不足以证实日百房地产公司已经履行完毕协助办证义务，且日百房地产公司并未向吴乃亮催要补交的房款、契税和维修基金。吴乃亮曾因车库／储藏室房款以及房屋产权证书办理事宜与日百房地产公司发生纠纷并诉至原审法院，经原审法院组织调解，双方自愿达成调解协议，原审法院于2013年11月27日作出（2013）东民一初字第3336号民事调解书，对双方因车库／储藏室房款及房屋产权证书办理纠纷处理完毕。该调解书中对于日百房地产公司协助吴乃亮办理房产证和土地证的义务作出明确约定，主要内容载明：日百房地产公司于2014年5月1日之前协助吴乃亮将位于日照市东港区日百依河园小区21号楼1单元202室楼房的房屋所有权证、土地使用权证办理至吴乃亮名下。该调解协议达成后，涉案房屋所有权证及土地所有权证至今未办理至吴乃亮名下。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述、商品房买卖合同、房产测绘技术报告、（2013）东民一初字第3336号民事调解书等。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”，日百房地产公司、吴乃亮在商品房买卖合同中明确约定以测绘机构实测面积为准，以合同约定的单价进行结算，房款多退少补，由于日百房地产公司已提交房产测绘技术报告证明涉案房屋的实测面积大于约定面积，吴乃亮应按合同约定向日百房地产公司补交差额面积的房款共计28259.2元（130.17㎡×4198.99元／㎡－123.44㎡×4198.99元／㎡）。另外，足额缴纳契税、维修基金系吴乃亮的相关义务，因日百房地产公司已代为缴纳维修基金12437元，故在折抵吴乃亮已经向日百房地产公司交付的维修基金12164.47元后，吴乃亮应向日百房地产公司补交维修基金310.53元（12437元－12164.47元），对于契税，吴乃亮同意日百房地产公司代收契税且已向日百房地产公司交付契税9094.85元，根据涉案房屋实测面积，吴乃亮应交契税总额为9328.10元，故吴乃亮应需向日百房地产公司补交契税233.25元（9328.10－9094.85）。综上，日百房地产公司要求吴乃亮补交房款、契税、维修基金的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。对于日百房地产公司要求确认其协助吴乃亮办理房产证、土地证的义务已在2013年8月14日履行完毕的诉讼请求，因日百房地产公司、吴乃亮在（2013）东民一初字第3336号民事调解书明确约定日百房地产公司应协助吴乃亮将涉案房屋的房产证、土地证办理至吴乃亮名下，而至今涉案房屋的房产证、土地证仍未办理至吴乃亮名下，日百房地产公司仅以其将涉案房屋所在整栋楼的房产证办理完毕为由主张其协助义务已履行完毕证据不足，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，原审判决：一、吴乃亮于判决书生效后七日内给付日百房地产公司房屋面积差价款28259.2元；二、吴乃亮于判决书生效后七日内给付日百房地产公司契税233.25元；三、吴乃亮于判决书生效后七日内给付日百房地产公司代付维修基金310.53元；四、驳回日百房地产公司要求确认其协助吴乃亮办理房产证、土地证义务已在2013年8月14日履行完毕的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费753元，由日百房地产公司负担185元，由吴乃亮负担568元。
上诉人日百房地产公司不服原审判决，上诉称：2013年8月14日，日百房地产公司已将涉案楼房的整栋楼的房屋所有权证办理完毕，取得了涉案楼房所在楼栋的权属证明。依据日百房地产公司与吴乃亮签订的《商品房买卖合同》第五条的约定和测绘机构对涉案楼房的测绘结果，吴乃亮应向日百房地产公司补交房款、契税和维修基金。日百房地产公司曾多次通知吴乃亮补交上述款项，但吴乃亮一直未补交，导致吴乃亮的房地产证书无法办理。另外，根据《商品房买卖合同》第十条关于产权登记的约定，在日百房地产公司将应由日百房地产公司提供的资料报产权登记机关备案后，日百房地产公司的关于产权登记的义务即履行完毕。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，日百房地产公司是协助吴乃亮办理权属登记，在日百房地产公司将自身义务履行完毕的情况下，协助义务已履行完毕。（2014）东民一初字第3336号民事调解书规定的日百房地产公司的义务，也是协助义务。综上，在日百房地产公司已将协助义务履行完毕的情况下，由于吴乃亮拒付房款和拒绝缴纳相关费用的行为导致房地产证无法办理，后果应由吴乃亮承担。请求撤销原审判决第四项，并确认日百房地产公司协助吴乃亮办理房产证、土地证的义务已履行完毕。
上诉人吴乃亮答辩称：根据日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第3336号民事调解书第二项，日百房地产公司应于2014年5月1日之前协助将吴乃亮位于日百依河园小区21号楼1单元202室房产证、土地证办理到吴乃亮名下，而涉案房屋两证至今未办理到吴乃亮名下，故日百房地产公司仅以其将涉案楼房所在楼栋的房产证办理完毕为由主张其协助义务已履行完毕的主张不能成立。因为吴乃亮仅是购买的其中一处楼房，而不是整栋楼房，更不会拥有整栋楼房的所有权。日百房地产公司主张多次通知吴乃亮补缴房款、契税、维修基金，吴乃亮一直未补缴，不符合事实。吴乃亮之前已根据日百房地产公司书面通知与出具的收款票据交付了各项费用，从未再收到日百房地产公司其他通知及相关应交款项的票据。协助办理权属登记是日百房地产公司应尽的义务，而日百房地产公司至今未能将两证办理至吴乃亮名下，没有履行完义务。综上，日百房地产公司的上诉理由不能成立，请求驳回日百房地产公司该项上诉请求。
上诉人吴乃亮不服原审判决，上诉称：一、原审法院判决吴乃亮给付日百房地产公司房屋差价款28259.2元，无事实依据和法律依据。吴乃亮与日百房地产公司就有关购房差价问题在（2013）东民一初字第3336号民事调解书第四项中已做明确约定，该调解内容是双方在法庭主持下自愿达成的，对购房差价明确一次性了结，互不追究。原审判决忽略这一约定，判决吴乃亮再支付给日百房地产公司购房差价款，与生效法律文书相互矛盾，无事实依据。二、本案存在同案不同判。与本案相同，（2013）东民一初字2261号购房户魏代富起诉日百房地产公司退回购房差价款与办理两证一案，经原审法院主持双方达成调解协议：双方就涉案商品房买卖过程中的购房差价一次了结，今后互不追究。后日百房地产公司向法院提起诉讼，要求魏代富支付购房差价款，该项诉求被原审法院（2013）东民一初字第4094号判决驳回，理由是双方对涉案商品房差价问题已处理完毕。而本案与魏代富一案系同一情形，均由同一法庭审理，却作出了截然相反的判决。原审法院判后释疑，解释为：魏代富一案调解书表述为“本次”商品房买卖产生的购房差价问题一次性了结，“本次”含义是指购房差价一次性解决；而吴乃亮一案调解书表示为“本案”商品房买卖产生的购房差价问题一次性了结，“本案”含义是指车库与储藏室差价一次解决。调解书中运用的“本案”与“本次”术语，均表达的是对此次涉案商品房买卖产生的购房差价这“同一问题”处理完毕，不能玩文字游戏。三、原审判决第二三项由吴乃亮补缴契税233.25元、公共维修基金296元不当。按照（2013）东民一初字第3336号民事调解书，日百房地产公司应退还购房差价款23829元，那么就应相应扣减契税款357.44元（契税款按购房款1.5%计取，23829元×1.5%），日百房地产公司还应退给吴乃亮多缴税款124.19元；因维修基金系按房款提取，那么也应扣减公共维修基金476.58元（23829元×2%），日百房地产公司应退回吴乃亮多交维修基金180.58元。即便根据原审判决，吴乃亮应补缴契税233.25元、公共维修基金310.53元，相互抵销后，日百房地产公司两项还需退回吴乃亮304.77元。综上，请求撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回日百房地产公司的诉讼请求，并由日百房地产公司承担一二审诉讼费用。
上诉人日百房地产公司答辩称：一、（2013）东民一初字第3336号案件根据吴乃亮的诉讼请求仅仅涉及到储藏室的差价问题以及逾期办理房产证的问题，并未涉及主房的面积，因此双方一次性了结的事项不包括主房。二、根据房管部门的实测面积报告，吴乃亮所购买的主房实测面积大于合同约定面积，根据合同约定的房款的结算方式应补交房款，补交契税和维修基金。契税和维修基金是房管部门收取的，如果不能交纳齐全则无法办理房地产权属证书，因此原审法院支持日百房地产公司的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。三、根据调解书的约定，日百房地产公司是协助房主办理房地产权属证书，房主本人负有办理房产证的主要义务。房主要办理房地产权属证书，就应该提供并交纳相应的材料以及国家规费，日百房地产公司并不负有法定的通知义务，房主如果没有及时交纳应承担相应的后果。
本院经审理查明，二审中，日百房地产公司提交了录音资料一份，主张日百房地产公司于2014年9月5日通知吴乃亮办理证件。吴乃亮质证认为，日百房地产公司通知吴乃亮交款，但本案还没有处理完，日百房地产公司还应该支付给吴乃亮款项；录音资料不能证明通知的时间；日百房地产公司也没有在规定举证期限内提供，对这份证据不予认可。
吴乃亮提交了（2013）东民一初字第4094号民事判决书，主张该判决驳回了日百房地产公司要求魏代富给付房屋面积差价的诉讼请求。日百房地产公司质证认为，对证据的真实性没有异议。但是魏代富的调解书与吴乃亮的调解书内容并不一致，魏代富案内容是本次商品房买卖合同产生的纠纷一次性了结，而本案仅仅就吴乃亮当时的诉讼请求一次性处理完毕。
本院经审理查明的其他事实和证据与原审一致。
本院认为：2010年1月12日，日百房地产公司与吴乃亮签订的商品房买卖合同是双方自愿达成，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。因双方在合同履行中对涉案房屋的车库／储藏室的房款以及房屋产权证书办理事宜发生纠纷，吴乃亮起诉至原审法院，经原审法院组织调解，双方达成调解协议，约定日百房地产公司于2014年5月1日之前协助吴乃亮将位于日照市东港区日百依河园小区21号楼1单元202室楼房的房屋所有权证、土地使用权证办理至吴乃亮名下。该约定系经法院主持双方自愿达成，双方对相关义务进行了重新约定，该约定并未附其他条件以及先后履行顺序。涉案房屋虽经测绘，面积超出了合同约定的面积，对此造成的房款差额等款项，日百房地产公司可另行向吴乃亮主张，但不能以此作为不协助吴乃亮办理房屋产权证书的抗辩事由。2013年8月14日，日百房地产公司虽已将涉案楼房的整栋楼的房屋所有权证办理完毕，但并未为吴乃亮办理单独的房屋产权证书，且该时间在双方协议之前，不能证明日百房地产公司的义务履行完毕。
（2013）东民一初字第3336号民事案件双方争议的是涉案房屋的车库／储藏室的房款，原审出具的调解书明确记载本案房屋
差价纠纷处理完毕，应当理解为特指车库／储藏室的房款纠纷，而非包含主房在内的全部房屋的房款纠纷。（2013）东民一初字4094号案件与本案不属于同一情形，故不属于同案不同判，且我国并非判例法国家，另案判决结果不必然影响本案判决结果。
对于契税、公共维修基金，收取人为房产主管部门，并非日百房地产公司，如果上述费用确系收取错误，吴乃亮可向相关部门申请返还，本案不予审查。
综上，上诉人日百房地产公司、吴乃亮的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费668元，由日百房地产公司负担100元，由吴乃亮负担568元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 张锦秀
代理审判员 李 云
二〇一五年三月三十日
书 记 员 叶 迪