安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）相民二初字第00214号
原告（反诉被告）：安徽省爱普家物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区。
法定代表人：叶笃飞，该公司总经理。
委托代理人：刘步军，男，1952年8月28日生，汉族，该公司淮北市区域经理，住安徽省淮北市杜集区。
委托代理人：姚自德，安徽国天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：淮北市新中原置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：任嵬，该公司执行董事。
委托代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。
原告安徽省爱普家物业服务有限公司（简称爱普家公司）与被告淮北市新中原置业有限公司（简称新中原公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月1日受理后，依法由代理审判员孙雪薇适用简易程序独任审判。案件审理中，新中原公司提起反诉，于2013年8月20日、9月24日、10月23日公开开庭合并进行审理。原告（反诉被告）爱普家公司的委托代理人刘步军、姚自德，被告（反诉原告）新中原公司的委托代理人向亚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
爱普家公司诉称：爱普家公司与新中原公司于2011年6月28日签订了《淮北市相山区国际公寓物业管理服务委托合同》（简称《国际公寓物业服务委托合同》），根据合同约定，新中原公司将其开发的淮北市相山国际公寓楼的前期物业管理服务工作交由爱普家公司管理，管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。在该合同签订前，应新中原公司要求，爱普家公司派人员进入该物业售楼部维持秩序等工作。爱普家公司进驻淮北市相山国际公寓后，投入了人力、物力开展了大量的前期物业服务管理工作，并于2012年12月31日开始办理业主入驻手续至今仍坚持在岗。爱普家公司已履行前期物业管理服务工作，新中原公司却未按照双方合同约定履行义务，如其交付的房屋存在大量的设施不合格问题且未提供相关的验收材料及逾期交房等，导致爱普家公司在办理业主入住手续时，业主严重不满，认为该物业不符合入住条件，导致多数业主至今未办理入住手续。已办理入住手续的业主也是怨声载道，向爱普家公司反映房屋设施及质量问题，爱普家公司为此做了大量耐心细致的协调工作。新中原公司却因爱普家公司工作进度较慢而对其不满，并于2013年3月9日从爱普家公司收回尚未办理入住手续的房屋钥匙交由其所属的物业公司继续办理入住手续，从而终止了爱普家公司参与该物业的管理工作。之后，新中原公司在未告知爱普家公司的情况下擅自免除了相山国际公寓所有业主或使用人两年的物业服务费，严重损害爱普家公司的合法权益，新中原公司通过这些违约行为已表明其要提前终止与爱普家公司签订的合同，现请求判令解除与新中原公司签订的《国际公寓物业服务委托合同》，支付违约金254035元（包括一年物业管理费171031元及前期物业管理人员工资83004元（2012年12月31日前的人工工资）），承担本案诉讼费。
新中原公司在庭审中辩称：（一）爱普家公司诉称与实际情况不符。（1）爱普家公司在2012年12月底进入相山国际公寓开展工作，而不是合同签订后即进行物业管理工作。（2）爱普家公司与业主存在交房纠纷，与新中原公司之间的合同无关。新中原公司收回房屋钥匙是因为爱普家公司在办理交房手续时乱收费。（3）新中原公司承诺免除部分业主物业费，是其与业主之间的合同关系，对爱普家公司不产生效力。新中原公司承诺免除物业费的时间是2013年5月，而爱普家公司在2013年3月已终止物业服务。（4）爱普家公司自2013年3月已实际终止物业服务，无法实现合同目的是爱普家公司违约行为造成的。（二）爱普家公司单方面终止合同，造成合同的解除，不仅应自行承担自己的实际支付，还应承担违约责任。（三）爱普家公司主张发生的费用、支出与实际情况不符。（四）爱普家公司诉请解除双方之间的《国际公寓物业服务合同》，新中原公司同意解除。
新中原公司反诉称：爱普家公司与新中原公司于2011年6月28日签订了《国际公寓物业服务委托合同》，爱普家公司于2012年12月31日接收物业进场。爱普家公司在物业管理过程中，违反规定，收取业主装修保证金及垃圾清运费。同时，对于应尽的管理服务义务不履行，服务标准远不能达标、服务人员不到位等。鉴于爱普家公司的违约行为，新中原公司在2013年5月委托律师向其发出了纠正违约行为的律师函。但至今，爱普家公司仍未整改，现提起反诉，请求爱普家公司支付违约金20万元，退还装修押金及垃圾清运费3万元。
爱普家公司反诉辩称：1、爱普家公司进驻相山国际公寓后所有工作人员一直尽职尽责，不存在新中原公司所诉的工作人员不在岗的事实。新中原公司违约在先，使爱普家公司无法实现合同目的。2、装修保证金是部分业主办理入住手续后自愿与爱普家公司签订的装修保障协议后缴纳的，与新中原公司无关，也是爱普家公司正常工作的需要。爱普家公司收取垃圾清运费，也实际履行了垃圾清理义务，这是爱普家公司正常工作的需要，与新中原公司无关。
爱普家公司为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、物业管理服务委托合同，证明：新中原公司委托爱普家公司实行前期物业管理的事实及双方权利义务。
2、工作联系函（4张）、接收单（1张）、业主反映问题详单、楼道灯统计表、要求开发商提供的物业资料明细表，证明：爱普家公司一直尽职尽责的履行前期物业管理工作。
3、证明一份，证明：新中原公司2013年3月9日从爱普家公司处收走物业钥匙的事实。
4、业主与新中原公司签订的协议，证明：新中原公司所交房屋存在不合格问题的事实及新中原公司免除业主两年物业费的违约事实。
5、1101室住户成员登记表（复印件），证明：爱普家公司于2013年3月5日仍在岗履行物业管理工作。
6、物业费用明细表（7张）、考勤表工资表（13张）、人工工资汇总表（1张）、费用汇总表、出库单、采购清单、收款收据（6张），证明：爱普家公司应收取的管理费用即前期物业管理中支付的人工工资因新中原公司违约造成的损失。
7、来往联系函，证明：爱普家公司与新中原公司曾协商处理双方的物业管理纠纷问题。
8、关于相山国际公寓物业前期介入的相关费用说明，证明：爱普家公司在前期物业合同签订之前即安排人员在新中原公司售楼处维持秩序，相关人工工资是爱普家公司支付。
9、挂号信函收据，证明：爱普家公司开展正常物业管理工作的事实。
10、物业费服务价格登记证，证明：爱普家公司收取物业费是合法的，收费标准是每月每平方米1元。
11、相山公寓物业管理相关费用明细表，证明：爱普家公司已经收取了94户业主的物业管理费
新中原公司为支持其主张，向本院提供证据如下：
1、物业管理服务委托合同，证明：爱普家公司与新中原公司之间存在物业服务合同，根据合同约定，如有一方违约擅自解除合同，应当向对方赔偿20万元。
2、律师函及邮寄凭证，证明：新中原公司针对爱普家公司的违约行为，曾委托律师发函要求纠正。爱普家公司在新中原公司发函之前存在重大违约行为。
3、委托书，证明：新中原公司有权代表业主向爱普家公司追索装修押金。
4、相山公寓商品房销售楼盘明细表，证明：该楼房仅有15套房屋，约750平方米未出售。按前期物业合同约定，我公司仅承担15户未出售房屋的物业费的三分之一费用。
5、相山国际公寓移交房屋明细表，证明：移交了266户，尚有31户没有移交。爱普家公司主张的损失不具有客观真实性。
6、关于“相山国际公寓”物业服务意见说明，证明：爱普家公司违约的事实，没有按照合同约定从事物业服务工作。
7、交房记录，证明：移交了266户，尚有31户没有移交。
经当庭举证、质证，新中原公司对爱普家公司的证据1、10、11无异议。对爱普家公司的证据2中的联系函认为，其中一部分是爱普家公司单方制作（003），不能证明其主张；有新中原公司签收的联系函，内容为办理物业交接工作，不能证明爱普家公司主张；对业主反映问题详单、楼道灯统计表认为，涉及的是新中原公司与业主的房屋交接问题，不能证明爱普家公司主张。对要求开发商提供的物业资料明细表，真实性有异议，不能作为证据使用。新中原公司对爱普家公司的证据3真实性无异议，但认为不能证明新中原公司有强行收钥匙的行为，新中原公司是积极配合物业公司的工作。对证据4真实性无异议，但认为与本案无关联性，新中原公司免除物业费的协议是2013年5月，而爱普家公司在3月即离场；新中原公司免除物业费的时间段与爱普家公司起诉的时间段并不吻合；该协议系新中原公司与业主之间签订的，与爱普家公司无关。对爱普家公司证据5真实性有异议，从证据内容不能看出爱普家公司完成或履行了全部物业管理工作，该登记表只能证明其完成了其工作的一部分。对证据6中的物业费用明细表，认为认可计算标准，但对关联性有异议，爱普家公司未能按照上述明细表收取费用与新中原公司无关；对于员工工资真实性不能确认，只是新中原公司单方主张，没有员工签收的证据；工资汇总表不具有客观性；考勤表及工资表是爱普家公司单方制作，且大部分是在其进场之前发生的，与本案无关联性；物品采购清单系爱普家公司单方制作，不具有真实性，没有新中原公司确认，购买物品是否用于涉案公寓不清楚。对证据7无异议。对证据8认为是爱普家公司单方主张，不属于证据范围。该证据也与工资汇总表相矛盾，工资表上只涉及了2名保安。对证据9认为不能证明爱普家公司主张，所寄的材料内容不清楚。
经当庭举证、质证，爱普家公司对新中原公司的证据1无异议。对证据2收到律师函无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明爱普家公司有违约行为。对证据3认为，爱普家公司收取装修押金是事实，这是该公司与业主之间的协议，与新中原公司无关，对该证据的真实性有异议。装修押金应是业主以自己的名义向法院提起诉讼。对证据4真实性有异议。对证据5有异议，爱普家公司接受物业时办理了94户的交房手续，其他的没有办理。对证据6的真实性有异议，业主只有签名未有出庭作证，爱普家公司收取垃圾费、装修押金是为了开展正常的物业管理需要。
经综合审查，对爱普家公司与新中原公司所举证据的认证意见为：（一）新中原公司对爱普家公司的证据1、3、7、10、11无异议，本院对证据1、3、7、10、11予以认定。爱普家公司的证据2中编号为003的物业工作联系函中与要求开发商提供的物业资料明细表没有新中原公司签字确认，本院不予认定，对其余材料予以认定。新中原公司对爱普家公司的证据4真实性无异议，能够证明新中原公司免除部分业主两年物业费的事实，本院对证据4予以认定。证据5系复印件，且新中原公司对真实性有异议，故本院对证据5的证明力不予确认。新中原公司对证据6中的物业费用明细表真实性无异议，对证明目的有异议，本院对物业费用明细表真实性予以认定。新中原公司对证据6中的考勤表工资表（13张）、人工工资汇总表（1张）、费用汇总表、出库单、采购清单、收款收据（6张）的真实性、关联性有异议，该组证据系爱普家公司单方制作，没有新中原公司签字确认，且爱普家公司未提供其他证据证明出勤表、工资表中员工从事的相山国际公寓物业工作及其公司所购买的物品用于相山国院公寓的物业服务，故该组证据与本案无关联性，本院对考勤表工资表（13张）、人工工资汇总表（1张）、费用汇总表、出库单、采购清单、收款收据（6张）不予认定。证据8系爱普家公司单方制作，新中原公司亦提出异议，本院对证据8的证明力不予确认。证据9为挂号信函收据，虽然爱普家公司未举证证明所寄材料内容，但收据中载明的收信人均为相山国际公寓业主，与证据6物业费用明细表相对印，故本院对证据9的证明力予以确认。（二）爱普家公司对新中原公司所举的证据1无异议，本院予以认定。爱普家公司对收到新中原公司的证据2的事实无异议，但认为不能达到证明目的，本院对证据2的真实性予以认定，对证明目的不予认定。证据3系相山国际公寓业主委托书，因业主与爱普家公司之间存在物业服务关系，与本案不是同一法律关系，故该证据与本案不具有关联性，本院对证据3不予认定。新中原公司的证据4系其自行制作，爱普家公司对真实性有异议，本院不予认定。新中原公司所举的证据5与证据7相互印证，证明相山国际公寓售出并交付266套住房。证据6实质应为证人证言，业主均未出庭作证，本院对证据6不予认定。
经审理查明：2011年6月28日，合肥爱普家物业管理有限公司（简称合肥爱普家公司）与新中原公司签订了《国际公寓物业服务委托合同》。合同约定，甲方（新中原公司）将相山国际公寓楼委托乙方（合肥爱普家公司）实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。甲方承担相关的前期物业管理费用，乙方每半年或一年向业主、使用人收取一次物业管理服务费。甲方违反本合同有关约定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应予赔偿。乙方违反本合同有关约定，未尽职责、未履行义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止合同，造成经济损失的，乙方应予赔偿。甲乙双方任何一方无法律依据和正当理由提前终止合同的，违约方应赔偿对方20万元的违约金，造成对方经济损失的，应给予赔偿。本合同有效期内竣工尚未出售的物业，物业服务费由甲方承担。经甲乙双方协商一致，乙方按照物价局最终核准执行的物业服务费标准的30％向甲方按月收取。物业交付前的相关表格、协议及业主管理规约由乙方负责制作和设计，经甲方审定后由甲方承担相关印刷费用。物业交付前甲方承担乙方物业服务前期介入（暂定为一名）工作人员的工资及福利等相关费用每月1000元，介入时间以甲方正式通知为准。甲方委托乙方制定《业主公约》等物业管理制度，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用及住宅共用部位、共用设施设备维修基金。本合同自签订之日起生效。之后，合肥爱普家公司变更为爱普家公司。2012年12月19日，淮北市物价局核准相山国际公寓前期物业综合服务收费为每月每平方米1元。2012年12月30日，爱普家公司进入相山国际公寓，开始物业管理服务工作，办理了94户业主的入住手续，收取了94户业主2013年全年的物业费用。2013年3月9日，为加快交房进度，爱普家公司将相山国际公寓楼钥匙交由新中原公司安排专人发放、保管。之后，爱普家公司留有部分人员进行物业服务工作。2013年3月，新中原公司交付业主3套房屋，房号为：407、713、1403，面积为150.71平方米。2013年4月，新中原公司交付业主14套房屋，房号为：320、406、506、608、720、816、812、906、1110、1215、1218、1311、1409、1401，面积为691.99平方米。2013年5月，新中原公司交付业主54套房屋，房号为：311、309、313、318、401、416、413、510、511、503、512、522、508、519、603、604、617、615、601、716、714、712、722、719、702、703、711、820、808、809、810、907、913、916、908、914、1016、1011、1014、1004、1021、1012、1118、1107、1104、1105、1209、1204、1212、1315、1413、1411、1414、1510，面积为2587.78平方米。2013年6月，新中原公司交付业主59套房屋，房号为：207、203、206、211、319、314、310、303、411、415、409、408、414、516、521、507、612、619、710、706、705、801、903、918、922、919、921、920、901、1007、1005、1003、1018、1013、1117、1113、1112、1115、1120、1107、1205、1208、1305、1310、1301、1410、1404、1402、1408、1419、1415、1412、1416、1511、1521、1520、1512、1507、1517，面积为2937.47平方米。2013年7月，新中原公司交付业主20套房屋，房号为：301、312、307、321、418、605、609、708、813、911、1010、1022、1216、1321、1306、1307、1421、1407、1504、1501，面积为997.16平方米。2013年8月，新中原公司交付业主12套房屋，房号为：405、518、520、611、606、821、817、915、1010、1022、1103、1509，面积为614.25平方米。2013年9月，新中原公司交付业主4套房屋，房号为：404、717、1308、1418，面积为179.61平方米。2013年10月，新中原公司交付业主2套房屋，房号为：514、805，面积为79.46平方米。新中原公司共交房168户，相山国际公寓楼尚有35套房屋未出售，房号为：201、204、205、208、315、317、402、420、421、602、709、715、718、721、806、902、905、912、1020、1106、1201、1206、1210、1211、1213、1217、1221、1303、1312、1316、1317、1322、1405、1406、1506，面积为1859.91平方米。2013年5月之后，新中原公司陆续与部分业主签订协议，免除两年物业费用。
另查，相山国际公寓楼于2013年6月19日通过综合验收。
本院认为：爱普家公司与新中原公司签订的国际公寓物业服务委托合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应信守。爱普家公司要求解除《国际公寓物业服务委托合同》，新中原公司同意解除，故本院对该诉讼请求予以支持
爱普家公司主张新中原公司在交付相山国际公寓楼时未通过综合验收、房屋设施不合格、收回未办理入住手续房屋的钥匙、承诺免除部分业主两年物业费的行为给其造成重大经济损失，要求新中原公司按其实际损失支付违约金物业管理费171031元（相山国际公寓楼全年物业管理费）和前期物业管理费用83004元（2012年12月31日前的人工工资）。爱普家公司在接收该公寓楼时，明知未验收，其未提出异议，仍然接收并开展了物业服务工作，收取部分业主物业费，应视为对原合同的变更。爱普家公司未提供确实充分的证据证明相山国际公寓楼存在房屋设施不合格情况及因新中原公司收回未入住房屋钥匙给其公司造成了损失，从爱普家公司提供证据看出，其交回未入住房屋钥匙亦是自愿行为。新中原公司的免除部分业主物业费行为系无权处分，其行为给爱普家公司造成了一定的影响。但新中原公司免除部分业主物业费发生在爱普家公司交回未入住房屋钥匙之后，爱普家公司亦未提供证据证明新中原公司免除物业费的业主人数及该行为造成的损失相当于相山国际公寓楼一年的物业管理费用，故本院对爱普家公司以此理由要求新中原公司支付全楼全年物业费的诉讼请求不予支付。但是，本院认为，相山国际公寓物业服务委托合同约定，合同有效期内竣工尚未出售的物业，物业服务费由新中原公司承担，爱普家公司按照物价局最终核准执行的物业服务费标准的30％向新中原公司按月收取。相山国际公寓楼共297套住房，已出售并交付262户，其中爱普家公司已收取94户物业费，因爱普家公司未举证证明剩余35户系售出未交付，故本院认定该35户为未出售房屋。国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已售出的262户住房，除去已交纳物业管理费的94户，尚余168户，该168户业主于2013年3月之后，陆续办理入住手续，故从2013年1月1日至其办理入住手续时的物业费用应由新中原公司支付给爱普家公司。2013年3月交付3套，面积为150.71平方米，产生的物业管理费为301.42元（150.71平方米×2个月×1元）。2013年4月交付14套，面积为691.99平方米，产生的物业管理费为2075.97元（691.99平方米×3个月×1元）。2013年5月交付54套，面积为2587.78平方米，产生的物业管理费为10351.12元（2587.78平方米×4个月×1元）。2013年6月交付59套，面积为2937.47平方米，产生的物业管理费为14687.35元（2937.47平方米×5个月×1元）。2013年7月交付20套，面积为997.16平方米，产生的物业管理费为5982.96元（997.16平方米×6个月×1元）。2013年8月交付12套，面积为614.25平方米，产生的物业管理费为4299.75元（614.25平方米×7个月×1元）。2013年9月交付4套，面积为179.61平方米，产生的物业管理费为1436.88元（179.61平方米×8个月×1元）。2013年10月交付2套，面积为79.46平方米，产生的物业管理费为715.14元（79.46平方米×9个月×1元）。未出售35套房屋产生的物业费为5021.76元（1859.91平方米×9个月×1元×30％），以上共计44872.35元，故新中原公司应支付爱普家公司物业管理费为44872.35元。关于前期物业管理人员工资，相山国际公寓物业服务委托合同中约定，物业交付前新中原公司承担爱普家公司物业服务前期介入（暂定为一名）工作人员的工资及福利等相关费用每月1000元，介入时间以新中原公司正式通知为准。爱普家公司未提供新中原公司的通知，且未举证证明在其入驻相山国际公寓前，其参与了前期物业服务，故本院对这一诉讼请求不予支持。
新中原公司反诉要求爱普家公司支付违约金20万元，因新中原公司免除部分业主物业管理费行为给爱普家公司造成一定的影响，故爱普家公司提出解除合同应属正当理由，故对于20万元违约金的反诉请求，本院不予支持。新中原公司主张爱普家公司退还装修押金及垃圾清运费3万元，因爱普家公司基于与业主之间的物业服务合同关系收取装修押金及垃圾清运费，与本案不是同一法律关系，故本院对该反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）安徽省爱普家物业服务有限公司与被告（反诉原告）淮北市新中原置业有限公司签订的淮北市相山国际公寓物业管理服务委托合同；
二、被告（反诉原告）淮北市新中原置业有限公司于本判决书生效后十五日内支付原告（反诉被告）安徽省爱普家物业服务有限公司物业管理服务费44872.35元；
三、驳回原告（反诉被告）安徽省爱普家物业服务有限公司其他的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）淮北市新中原置业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费5111元，因适用简易程序，减半收取2555.5元，由原告安徽省爱普家物业服务有限公司负担2104.5元，由被告淮北市新中原置业有限公司负担451元。反诉案件受理费2375元，由反诉原告淮北市新中原置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
代理审判员 孙雪薇
二〇一三年十月二十五日
书 记 员 朱影影
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。