辽宁省调兵山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）调民二初字第167号
原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司调兵山市支行，住所地辽宁省调兵山市调兵山大街北段西侧。
法定代表人：高世新，系该支行行长。
委托代理人：李斌，系辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：蒋博，男，1988年6月11日生，满族，系中国农业银行股份有限公司铁岭市分行职工，住所地辽宁省开原市庆云堡镇河东村。
被告（反诉原告）：郑维勇，男，1957年8月13日生，汉族，系铁煤集团大明矿工人，住所地辽宁省调兵山市大明街1-2号。
委托代理人：高登吉，系铁岭市启吉法律服务所法律工作者。
委托代理人：左建，系铁岭市启吉法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行诉被告（反诉原告）郑维勇借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行的委托代理人李斌、蒋博，被告（反诉原告）郑维勇及被告（反诉原告）郑维勇的委托代理人高登吉、左建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告（反诉被告）诉称及反诉辩称：本诉被告（反诉原告）郑维勇在我处签署了《农行个人住房贷款凭证》等贷款资料，办理了贷款抵押手续、贷款凭证上标明借款金额75万元，期限从2000年8月1日至2000年11月15日。贷款到期后，经我行申请，2011年12月5日调兵山市人民法院出具了2001年督字第1号支付令，并于2000年12月25日调兵山市人民法院出具了2001年执字第5号民事裁定，裁定将抵押物抵付给我行。现被告以调兵山市人民法院出具的支付令、裁定书“未向被告送达，所以没有发生法律效力”为借口，既不协助我行变更产权证，又不偿还贷款本息。为了维护我行合法利益，我行请求法院判决本诉被告（反诉原告）郑维勇偿还本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行银行贷款本金750000元及利息816591.56元，诉讼费由本诉被告（反诉原告）郑维勇承担。
我行与本诉被告（反诉原告）郑维勇不存在房屋租赁的事实，本诉被告（反诉原告）郑维勇主张用贷款利息抵顶房屋租金，明显违背客观事实及常理，从2000年8月我行使用房屋以来，本诉被告（反诉原告）郑维勇从未向我行提出过结算租金的请求，现在本诉被告（反诉原告）郑维勇要求给付14年房屋租金的请求已过诉讼时效。涉诉房屋的用途是作为我行大明营业所的经营场地，但是截止2007年11月1日原告大明营业所已从诉争的房屋中搬出且未再使用。既然本诉被告（反诉原告）郑维勇否认当初的房屋买卖事实，主张房屋租赁关系，那么其作为所谓的房主，早就应当知道该房屋自2007年11月起就已经处于闲置状态，但本诉被告（反诉原告）郑维勇既不主张结算，也不主张收回房屋，任由房屋闲置，故假设法院认为我行的上述答辩意见不成立，应向本诉被告（反诉原告）郑维勇支付占用房屋期间的使用费，也只应从2000年8月计算至2007年10月，对此后的部分，因我行未使用该房屋，且属于本诉被告（反诉原告）郑维勇自行造成的扩大损失，不应由我行承担。本诉被告（反诉原告）郑维勇主张利息上浮50%没有法律依据，首先，我行从未与本诉被告（反诉原告）郑维勇约定应向其支付租金或房屋使用费，更没有约定付款时间，故我行没有法定义务向其支付利息，其次，上浮50%的规定是2003年12月10日中国人民银行关于贷款利率的有关通知，此规定是专门用于调整金融机构发放贷款的有关标准，不适用本诉被告（反诉原告）郑维勇的反诉请求。
本诉被告（反诉原告）郑维勇辩称及反诉称：本诉被告（反诉原告）承认并一直承认确实欠本诉原告（反诉被告）借款本金750000元的事实。关于利息的计算，本诉原告（反诉被告）是银行部门，利息应是在执行阶段的事，关于本诉原告（反诉被告）在诉状所称，本诉被告（反诉原告）郑维勇没有执行调兵山法院一号支付令的事实已被铁岭市中级人民法院撤销，本诉原告（反诉被告）多年使用本诉被告（反诉原告）房屋14年之久是事实。
本诉被告（反诉原告）郑维勇与本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行之间的诉讼经调兵山市人民法院和铁岭市中级人民法院数次审判，最终被生效判决认定为借款合同纠纷。据此本诉原告（反诉被告）以本诉被告（反诉原告）欠付本金750000元及相应利息为由提起诉讼。但是多年来本诉被告（反诉原告）的门市房（坐落于调兵山市大明镇中街1-1号共三层，面积450平方米）一直被本诉原告（反诉被告）经营金融业务所使用，从未付过租金。双方对口头约定的年租金经评估鉴定后确定，请求法院判令本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行赔偿本诉被告（反诉原告）郑维勇使用房屋费用1072500元，并且从拖欠之日起按照人民银行贷款的利率给付利息，并且对超限给付的部分也要求上浮50%，本诉原告（反诉被告）承担本案的诉讼费及鉴定费。
本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行为支持自己的主张及反诉答辩的主张提供如下证据，本诉被告（反诉原告）郑维勇对本诉原告（反诉被告）提供的证据进行了质证，本院对本诉原告（反诉被告）提供的证据进行了认证：
1、2000年8月1日农行个人住房贷款凭证，证明我行向本诉被告（反诉原告）郑维勇贷款的事实。本诉被告（反诉原告）质证，无异议。本院认为，该证据具有真实性，本院予以采信。
2、支付令、民事裁定书、银行以资抵债贷款账务划转审批表、个人住房贷款还款凭证以及农业银行特种转账借方传票，证明本诉被告（反诉原告）郑维勇借款人民币750000元到期后未偿还，调兵山市人民法院将诉争的房屋裁定归我行所有。本诉被告（反诉原告）郑维勇质证，支付令及民事裁定书不属实，在档案室没有查到，已被中级人民法院确认是不真实的，所以不能作为本案依据，其他的三项证据是本诉原告（反诉被告）自己做出的行为，对郑维勇没有意义。本院认为，本诉被告（反诉原告）异议成立，本院不予采信。
3、房屋所有权证书，证明双方当事人之间不是租赁行为。本诉被告（反诉原告）质证这是借款抵押物，本院认为，该证据具有真实性，本院予以采信。
4、《关于撤并大明营业所得请示》调农银发（2007）2号、《关于调兵山市支行大明营业所歇业的请示》铁农银发（2007）197号、《关于调兵山市支行大明营业所歇业的批复》辽农银复（2007）303号、《关于铁岭市农行调兵山市支行大明营业所歇业的请示》铁农银发（2007）213号、《关于对中国农业银行调兵山市支行大明营业所歇业的批复》铁银监发（2007）176号、铁岭市行转发《关于对中国农业银行调兵山市支行大明营业所歇业的批复》铁农银办发（2007）557号、《关于调兵山市支行大明营业所歇业有关业务问题的处理意见》铁农银办发（2007）581号及2009年11月16日核准注销登记通知书。以上证据证明经省市行及市银监局批准，将大明营业所撤销。本诉被告（反诉原告）质证此组证据与本诉被告（反诉原告）无关。本诉原告（反诉被告）称不用此房了就不承担责任的说法不成立，此房一直在本诉原告（反诉被告）手里，没有交给郑维勇。本院认为此组证据真实有效，本院予以采信。
5、1999年6月9日中国人民银行关于降低存、贷款利率的通知（银发（1999）192号）、2003年12月10日中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发（2003）251号）、贷款计息表，证明本案的利息计算方式。本诉被告（反诉原告）质证认为以上不是证据，是规定，与本案无关。本院认为此组证据真实有效，本院予以采信。
6、照片及工商登记查询卡，证明郑维勇2008年11月26日已在涉诉的房屋处经营夜色美歌厅。本诉被告（反诉原告）质证称此证据不具有必然性，仅凭此证不能推定出本诉原告（反诉被告）的证明事项。本院认为此证据真实有效，本院予以采信。
本诉被告（反诉原告）郑维勇为支持自己的反诉主张及本诉答辩的主张提供如下证据，本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行对本诉被告（反诉原告）提供的证据进行了质证，本院对本诉被告（反诉原告）提供的证据进行了认证：
1、判决书两份，证明本案诉争的房屋经两级人民法院判决，认定此房由本诉原告（反诉被告）使用的事实，驳回本诉原告（反诉被告）请求确认房屋归本诉原告（反诉被告）所有的事实，这也是本诉被告（反诉原告）郑维勇提出反诉的依据。本诉原告（反诉被告）质证认为真实性无异议，本案中法院并没有对房屋实际使用情况进行调查，当事人也没有进行举证质证，该判决不能证明该房屋的实际使用情况。本院认为，被告异议成立，对此证据的真实性本院予以确认，证明目的不予采信。
2、资产评估报告书，证明本诉被告（反诉原告）要求给付租金的事实，并要求给付利息，按照租赁的年限增加利息。本诉原告（反诉被告）质证认为2000年与2014年的租金应当是不同的，我行对评估机构的评估方法有异议，即便采用市场法的评估方法，评估机构也没有收集实例，三个交易实例没有一个是在调兵山市内，其采集实例违法，评估人也承认了此评估方法不是最科学的，且评估人没有相应的评估经验。本院认为，评估报告书是具有评估资质的机构出具，且符合法律程序，对评估结论认定年租金75000元，本院予以确认，对于房屋使用期限本院不予采信。
依据以上有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定如下事实：本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行于2000年8月1日向本诉被告（反诉原告）郑维勇发放贷款人民币750，000.00元，贷款用途为购房，贷款方式为抵押，但双方没有办理抵押登记手续。双方约定贷款月利率为4.425‰，贷款期限从2000年8月1日至2000年11月15日，还款方式为一次性还款。贷款到期后，本诉被告（反诉原告）郑维勇至今未向本诉原告（反诉被告）偿还贷款也未支付利息。另查，2000年8月本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行将案涉抵押物本诉被告（反诉原告）郑维勇所有的坐落在辽宁省调兵山市大明镇明中街改造1-1号、共3层，建筑面积450平方米的房屋作为银行的营业所使用至2007年11月1日。2007年11月1日以后本诉原告（反诉被告）已不在使用该房屋，该房屋处于闲置，2008年11月26日本诉被告（反诉原告）郑维勇将该涉案房屋在调兵山市工商行政管理局注册经营调兵山市夜色美歌厅，经营者是本案本诉被告（反诉原告）郑维勇。
本院认为，本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行与本诉被告（反诉原告）郑维勇之间存在借款合同关系，双方当事人应当按照书面合同约定履行义务。本诉被告（反诉原告）未按合同约定履行偿还贷款的行为属于违约，应当承担法律规定及合同约定的违约责任。本案中本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行占用抵押财产经营银行的营业所属于无权占有不动产，不属于本诉被告（反诉原告）主张的租赁关系。本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行占用房屋期限从2000年8月至2007年11月，且2007年11月以后本诉原告（反诉被告）没有实际使用，加之2008年11月26日本诉被告（反诉原告）郑维勇已经注册开设歌厅，应视为本诉被告（反诉原告）对该房屋已经享有使用权。本院参照资产评估意见75000元／年的标准，结合本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行占用房屋期限87个月，计算本诉原告（反诉被告）占用房屋使用费为人民币543，750.00元。综上依据《中华人民共和国合同法》一百九十六条、第二百零四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定判决如下：
1、本诉被告（反诉原告）郑维勇于本判决生效之日起十日内偿还本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行借款本金人民币750，000.00元。
2、本诉被告（反诉原告）郑维勇于本判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行利息人民币816，591.56元。
3、本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行赔偿本诉被告（反诉原告）郑维勇房屋使用费人民币543，750.00元。
4、驳回本诉被告（反诉原告）郑维勇的其他反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费人民币10，180.00元（原告本诉预交人民币8，800.00元、被告反诉预交人民币1，380.00元），评估费人民币10，000.00元，合计人民币20，180.00元，由本诉原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司调兵山市支行负担人民币10，180.00元，本诉被告（反诉原告）郑维勇负担人民币10，000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
审 判 员 郝艳彪
代理审判员 赵 威
代理审判员 付多晶
二〇一五年三月十一日
书 记 员 李 锋