江苏省扬州市江都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬江商初字第00791号
原告江苏江都农村商业银行股份有限公司大桥支行。住所地扬州市江都区大桥镇通泰路*号。
负责人李军，该支行行长。
委托代理人满晓芳，该行法务。
被告沈桂荣。
被告胡红珍。
被告扬州市宝利来置业有限公司。住所地扬州市江都区吴桥镇工业园区。
法定代表人谭同勇，该公司董事长。
委托代理人王俊，江苏忠信义律师事务所律师。
原告江苏江都农村商业银行股份有限公司大桥支行（以下简称大桥农商行）与被告沈桂荣、胡红珍、扬州市宝利来置业有限公司（以下简称宝利来公司）借款合同、保证合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，依法由审判员孙建军适用简易程序独任审判，于同年11月24日公开开庭进行了审理。原告大桥农商行负责人李军及其委托代理人满晓芳、被告宝利来公司委托代理人王俊到庭参加诉讼，被告沈桂荣、胡红珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告大桥农商行诉称：
2012年9月10日，大桥农商行与沈桂荣签订《个人住房（商铺）借款合同》一份，约定：沈桂荣向大桥农商行借款210000元用于购买宝利来公司坐落在江都区长江路宝利来大厦1幢1303室的房屋，借款期限自2012年9月10日至2027年9月10日；借款人连续三个付款期或者合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣告合同提前到期，要求借款人和保证人提前清偿全部借款本息。沈桂荣以所购房屋抵押担保，办理了期房抵押登记手续；宝利来公司为借款人提供连带责任保证。同时，胡红珍出具证明，承诺承担共同还款义务。同年9月20日，大桥农商行向沈桂荣发放贷款210000元，年利率6.55%，按等额本息还款法，按月结息。之后，沈桂荣自2014年10月21日停止还本付息。大桥农商行多次向沈桂荣催收，并按合同约定向沈桂荣和宝利来公司发出提前还款函，宣布合同项下的借款全部到期，沈桂荣仍未能偿还。截止2015年9月22日，沈桂荣尚欠借款本金191602.09元，利息、逾期利息共计11595.49元。故向法院起诉，要求沈桂荣、胡红珍偿还借款本金、利息、罚息，2015年9月23日后的利息按合同约定继续计算；大桥农业商行对抵押物享有优先受偿权；宝利来公司对沈桂荣债务承担连带保证责任。
原告大桥农商行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、2012年9月10日沈桂荣与大桥农商行签订的《个人住房（商铺）借款合同》、抵押物清单各1份。用以证明沈桂荣因购买房屋向大桥农商行借款210000元；
2、胡红珍签署的声明书1份。用以证明其对沈桂荣上述债务承担共同还款义务；
3、2012年9月20日借款借据、结算业务申请书各1份。用以证明大桥农商行已将210000元资金打入沈桂荣账户，并按沈桂荣的受托将款项转入宝利来公司账户；
4、沈桂荣账户明细1份。用以证明大桥农商行已将210000元资金打入沈桂荣账户，还证明沈桂荣的还款还息情况，沈桂荣自2014年10月21日起未能按时还本还息；
5、《房地产抵押合同》1份。用以证明沈桂荣、胡红珍购买的房屋已在江都区房屋权属登记中心办理了期房抵押；
6、贷款催收通知书、贷款提前到期催收通知书各1份，邮寄单据3份。用以证明在沈桂荣违约后大桥农商行于2014年10月22日向沈桂荣送达贷款催收通知书，2015年7月12日向沈桂荣邮寄贷款提前到期催收通知书，同年9月15日向宝利来公司邮寄贷款催收通知书；
7、2015年9月23日贷款本息计算清单1份。用以证明截至2015年9月22日，沈桂荣欠借款本金191602.09元，利息11595.49元。
被告沈桂荣未答辩，亦未提供证据。
被告胡红珍未答辩，亦未提供证据。
被告宝利来公司辩称：
本案为房地产按揭合同纠纷，沈桂荣用宝利来公司出售给其的房屋抵押贷款，需要将购房款汇给宝利来公司。由于沈桂荣提供了房屋抵押担保，双方没有约定抵押物、担保人的受偿顺序，根据物权法规定优先将抵押物变卖，不足的部分担保人承担担保责任。宝利来公司不同意承担连带责任，请求查清事实依法裁决。
本院经审理查明：
2012年9月10日，借款人沈桂荣与贷款人大桥农商行、担保人宝利来公司签订《个人住房（商铺）借款合同》一份，约定：沈桂荣借款210000元用于购买宝利来公司开发的房屋，还款方式采用等额本息还款法，每月归还贷款本息；合同第十条约定，借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣告合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；借款人以所购房屋进行抵押担保，抵押担保范围为合同项目下的本金、利息、罚息等；保证人为借款人提供连带责任保证等等。合同并附抵押物清单一份，抵押物为宝利来大厦1幢1303室。同年9月11日，胡红珍作为沈桂荣的配偶出具声明一份，同意将上述房产抵押给大桥农商行作为借款的担保，如借款人不履行合同时，可依法处理抵押物，并承诺承担共同还款义务。同年9月20日，沈桂荣与大桥农商行签订《房地产抵押合同》一份，约定：沈桂荣将坐落在江都区长江路宝利来大厦1幢1303室抵押给大桥农商行，抵押价值210000元。扬州市江都区房屋权属登记中心在合同鉴证机关处盖章予以鉴证。合同签订后，大桥农商行于2012年9月20日将210000元借款发放至沈桂荣个人卡号，根据双方签订的委托支付协议，沈桂荣于同日将210000元转至宝利来公司账户。之后，沈桂荣按月偿还借款本息直至2014年10月21日，之后的本息未能按约偿还。2014年10月22日，大桥农商行向沈桂荣送达贷款催收通知书，由沈桂荣在通知书上签名。2015年7月12日，大桥农商行向沈桂荣邮寄贷款提前到期催收通知书，同年9月15日向宝利来公司邮寄贷款提前到期催收通知书。截止2015年9月22日，沈桂荣尚欠借款本金191602.09元，利息、逾期利息共计11595.49元。
另查明，沈桂荣与胡红珍系夫妻关系。沈桂荣在宝利来公司购买的宝利来大厦1幢1303室至今未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。
以上事实有当事人的庭审陈述及原告大桥农商行提供的证据予以佐证，本院予以确认。被告沈桂荣、胡红珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃对上述证据质证的权利。
本院认为：
沈桂荣与大桥农商行、宝利来公司签订的《个人住房（商铺）借款合同》是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。大桥农商行按合同的约定向沈桂荣发放贷款，履行了合同义务。沈桂荣在履行合同期间，已连续三个付款期且在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，大桥农商行有权按照合同的约定宣告合同提前到期，其已向沈桂荣和宝利来公司发出贷款提前到期催收通知书，要求沈桂荣在规定的期限内清偿全部贷款本息、逾期利息，亦履行了合同义务。故大桥农商行要求沈桂荣偿还全部借款本金、利息、逾期利息的主张，依法予以支持。沈桂荣与大桥农商行虽然签订了《房地产抵押合同》，但在按揭期间，沈桂荣向大桥农商行提供的抵押不是物权的抵押，而是权益的抵押，即沈桂荣将自己的期待权予以抵押，大桥农商行的债权可以通过行使类似债权人代位权的方法得到实现。大桥农商行要求对抵押物享有优先受偿权的主张没有法律依据，依法不予支持。胡红珍与沈桂荣系夫妻关系，上述债务发生在婚姻关系存续期间，且胡红珍承诺承担共同还款义务，并以上述所购房产提供抵押，故应共同偿还上述债务。宝利来公司作为保证人，应按照《个人住房（商铺）借款合同》的约定，对沈桂荣的借款承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告沈桂荣、胡红珍应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告江苏江都农村商业银行股份有限公司大桥支行共同支付借款本金191602.09元，利息、逾期利息共计11595.49元，并从2015年9月23日起至实际给付之日止，按合同约定承担逾期付款的利息和罚息；
二、被告扬州市宝利来置业有限公司对被告沈桂荣、胡红珍上述债务承担连带保证责任；
三、被告扬州市宝利来置业有限公司承担保证责任后，有权向被告沈桂荣、胡红珍追偿；
四、驳回原告江苏江都农村商业银行股份有限公司大桥支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2170元，由被告沈桂荣、胡红珍共同负担。此款原告大桥农商行已垫付，被告沈桂荣、胡红珍在给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审判员 孙建军
二〇一五年十二月八日
书记员 崔一晨