广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初1297号
原告（反诉被告）吴锦芳，女，1973年3月25日出生，汉族，住佛山市顺德区。
委托代理人杨强华,广东明宜律师事务所律师。
被告（反诉原告）佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社（曾用名佛山市顺德区乐从镇大墩村股份合作社），住所地佛山市顺德区乐从镇大墩村。
负责人余广祥。
委托代理人史雪松，广东润正律师事务所律师。
委托代理人吴文胜，广东润正律师事务所律师。
原告吴锦芳与被告佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社（以下简称：大墩股份社）因土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理。本案于2016年3月23日第一次公开开庭进行了审理。被告提出反诉，本院合并审理反诉原告佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社与反诉被告吴锦芳因土地租赁合同纠纷一案。本案于2016年4月14日第二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告委托代理人杨强华，被告委托代理人史雪松、吴文胜到庭参加诉讼。第二次庭审，原告委托代理人杨强华，被告委托代理人史雪松、吴文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月29日原告与被告签订编号为B2010021001的土地租赁合同，租用被告位于大墩南区基地土地（土名：华南海鲜酒楼对面），即佛山新城（乐从镇）银桂路以北、万宁路以南，土地面积约66667平方米，折合约100亩，租用期限为20年，租期从2010年12月1日至2030年11月31日届满。
签订租赁合同后，原告按照合同的约定积极履行交纳租金等义务，但被告在2015年8月份在没有跟原告协商的前提下，经土地储备中心转变土地性质，并通过佛山市顺德区公共资源交易中心拍卖转让给保利华南实业有限公司作商业开发用途【土地交易编号：TD2015（SD）WG013，宗地号：199037001】，被告的行为严重损害了原告的土地承租权。原告认为，原告与被告之间签订的合同合法有效，在没有依法解除之前，原告对该地块的承租使用权受到《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的保护，被告私下改变土地开发用途并转让的行为，违法侵害了原告的土地承租权，属于无权处分行为，因此，尽管保利华南实业有限公司是通过交易平台竞拍，但也不能取得该土地的使用权。
据此，请求法院依法判决：一、确认原、被告于2010年3月29日签订的《土地租赁合同》【编号为B2010021001】有效，原告对土地依法具有承租权；二、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原被告于2010年3月29日签订《土地租赁合同》一份（编号为B2010021001），约定原告向被告承租位于大墩南区基地土地（土名：华南海鲜酒楼对面），土地面积约66667平方米，租期从2010年12月1日至2030年11月31日止，合同并约定了递增的租金标准，其中2015年12月1日开始每年每亩租金为33000元，每年1月10日前将当年度的租金全额缴纳给被告，拖欠租金加收月息3‰滞纳金，拖欠达三个月的，保证金归出租方所有。合同第十一条并明确约定“本合同存续期间，如国家需征收、征用乙方租用的土地，本合同终止”“租金计付至实际交回土地之日”。
合同签订后，被告依约将土地交付给原告租用，原告初期也能够按期缴纳租金。至2015年，因政府统一规划，原告承租的上述土地转为国有建设用地，经广东省、顺德区人民政府批准，并由佛山市顺德区国土城建和水利局委托佛山市顺德区公共资源交易中心，以网上挂牌方式出让该国有建设用地使用权，并已于2015年9月25日由保利华南实业公司等主体组成的竞买联合体竞得，用于城镇住宅、住宿餐饮等建设。
原告至今仍实际使用承租的土地拒绝交还，且拒绝缴纳2015年12月开始的租金，暂计至2016年3月15日已拖欠达三个半月租金人民币962500元。
反诉原告反诉诉称，原被告于2010年3月29日签订《土地租赁合同》一份（编号为B2010021001），约定原告向被告承租位于大墩南区基地土地（土名：华南海鲜酒楼对面），土地面积约66667平方米，租期从2010年12月1日至2030年11月31日止，合同并约定了递增的租金标准，其中2015年12月1日开始每年每亩租金为33000元，每年1月10日前将当年度的租金全额缴纳给被告，拖欠租金加收月息3‰滞纳金，拖欠达三个月的，保证金归出租方所有。合同第十一条并明确约定“本合同存续期间，如国家需征收、征用乙方租用的土地，本合同终止”“租金计付至实际交回土地之日”。
合同签订后，被告依约将土地交付给原告租用，原告初期也能够按期缴纳租金。至2015年，因政府统一规划，原告承租的上述土地转为国有建设用地，经广东省、顺德区人民政府批准，并由佛山市顺德区国土城建和水利局委托佛山市顺德区公共资源交易中心，以网上挂牌方式出让该国有建设用地使用权，并已于2015年9月25日由保利华南实业公司等主体组成的竞买联合体竞得，用于城镇住宅、住宿餐饮等建设。
原告至今仍实际使用承租的土地拒绝交还，且拒绝缴纳2015年12月开始的租金，暂计至2016年3月15日已拖欠达三个半月租金人民币962500元。
据此，请求法院依法判决：一、反诉人与被反诉人签订的《土地租赁合同》终止，被反诉人立即将承租的大墩南区基地土地（土名：华南海鲜酒楼对面）交还给反诉人；二、被反诉人按合同约定标准继续向反诉人缴纳租金直至土地实际交还之日；三、被反诉人立即向反诉人缴纳拖欠的租金人民币962500元及滞纳金（租金自2015年12月1日暂计至2016年3月15日，并继续计算至实际交还土地之日止；滞纳金以实际拖欠租金金额为本金，按每月3‰自2015年12月1日暂计至2016年3月15日，并继续计算至实际交还土地之日止）；四、本案所有诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告辩称，1.被告并非本案适格的反诉人，土地的权属已发生变更，自2016年始被告无权向原告主张租金及合同权利。2.原租赁合同合法有效，不管权属人是否变更，在没有依法解除协议前，依法应当得到保护。况且在2015年8月被告与政府对土地进行了转功能及出让行为，土地权属人是不确定的，因此，原告可以依据合同法的不安抗辩权延迟交纳租金。在此期间，原告与被告积极协商处理问题。
原告及反诉被告吴锦芳以下统称为原告，被告及反诉原告大墩村股份社以下统称为被告。
原告在诉讼过程中就本诉部分提供的证据及被告的质证意见：
1.原告身份证、被告组织机构代码证各一份（均为复印件），证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证认为，没有异议。
2.合同及附件一份（原件）、关于申请办理农用地转用途的请示二份（复印件），证明原、被告于2010年3月29日签订的租赁合同合法有效。
被告质证认为，对真实性无异议，但合同的第11条约定了合同终止的条件。对关于申请办理农用地转用途的请示二份，与本案无关，是原告当时自己想申请，但政府未批准。
3.顺德区公共资源交易中心网报文件一份（打印件），证明被告于2015年8月份与政府将原告承租的地块转作商业开发用途，损害了原告的合法权益。
被告质证认为，对真实性无异议，但转为商业开发用途的主体并非被告，而是政府征收后出让国有土地，被告并非拍卖的参与者。
4.收入凭证五份（四份原件，一份复印件），证明原告已向被告交纳合同保证金100万元及2010年—2015年五年期间的全部租金。
被告质证认为，对真实性无异议，原告已交纳租金期限是从2010年12月1日到2015年11月30日，从2015年12月1日起至今没有交租，我方已提起反诉。
5.关于限期协商租赁事宜的函一份（原件），证明原告在得知被告转让原告所租赁的土地后，为维护原告自身合法权益向被告发出交涉函件。
被告质证认为，对真实性确认，从该证据可以证明政府对土地进行挂牌交易已依法进行了公告，原告本人已看到公告，并得知相关情况。
被告在诉讼过程中就本诉部分提供的证据及原告的质证意见：
1.被告的组织机构代码证一份、原告身份证一份、农村集体经济组织证明书二份、关于印章名称缩写的通知一份（均为复印件），证明原、被告的诉讼主体资格。
原告质证认为，没有异议。
2.广东省国土资源厅土地征收实施方案的批复（原件）、顺德区政府征收土地及补偿安置方案（打印件）、顺德区国土城建和水利局农用地转用和土地征收实施方案的通知（原件）、涉案土地挂牌交易竞买结果（打印件）各一份，证明涉案土地经省、区政府批准及统一规划已转为国有土地，且以挂牌方式出让，已竞买成功，双方合同约定的终止条件已成就，双方合同不应继续履行，原告应立即交还土地。
原告质证认为，真实性由法院核实，但被告从政府处得到的土地出让金并非一般的国家征用，被告与政府对原告所承租的土地的出让目的是进行商业开发行为，不管出让行为是否会导致土地性质的变更，2010年原、被告所签订的合同依法有效，原告有权继续按合同使用土地。
3.合同终止通知书、顺丰快递单各一份（均为原件），证明就本案合同终止，被告已书面通知原告，且原告已收到。
原告质证认为，对真实性没有异议，但原告不同意终止合同，被告已不是土地的权属人，无权向原告发出终止合同的通知书，更无权向被告要求缴纳租金。
4.照片三张，证明涉案土地目前没有任何地上建筑物。
原告质证认为，对三性不予确认。
被告在诉讼过程中就反诉部分提供的证据与本诉相同。
原告就反诉部分没有证据提供。
经庭审质证，本院对原、被告提供的上述证据作如下认证：
一、原告提供的证据。
被告对证据1、2、3、4、5真实性没有异议，本院予以采纳。
二、被告提供的证据。
原告对证据1、2、3真实性没有异议，本院予以采纳。
证据4为照片，该照片未发现有伪造、变造情况，其表面真实性本院予以确认。
审理查明，2010年3月29日原告与被告签订《土地租赁合同》，编号为B2010021001。约定被告将位于大墩南区基地土地（土名：华南海鲜酒楼对面），土地面积约为66667平方米，折合约100亩，出租给原告作花木场之用。租用年限为20年，租期从2010年12月1日至2030年11月31日止。2015年12月至2020年11月每亩每年33000元。租金应在每年1月10日前将当年度的租金全额缴交给被告。合同存续期间，如国家需征收、征用原告租用的土地，本合同终止，双方可经协商提前收回土地的相关手续，征地补偿款属被告所有，地上建筑物及设施补偿费按有关政策规定执行。除上述补偿外，不再作任何补偿；租金计付至实际交回土地之日。
合同签订后，原告向被告交纳从2010年12月1日到2015年11月30日的租金。
2015年4月1日广东省国土资源厅作出《广东省国土资源厅关于佛山市顺德区（佛山新城）2013年度第八批次城市建设用地农用地转用和土地征收实施方案的批复》，同意上报的农用地转用和土地征收实施方案。同意将乐从镇大墩股份合作经济社属下的集体农用地12.9123公顷转为建设用地，上述土地经完善征收手续后依照规划安排作为顺德区城市建设用地。
2015年8月26日佛山市顺德区公共资源交易中心发布网上挂牌出让佛山市顺德区佛山新城、乐从镇银桂路以北万宁路以南地块【土地交易编号：TD2015（SD）WG013，宗地号：199037001】，用途为城镇住宅用地兼容批发零售用地、住宿餐饮用地。
2016年3月17日被告向原告发出《合同终止通知书》，要求终止案涉合同等。
2016年4月7日佛山市顺德区乐从镇国土规划局出具《证明》一份，反映佛山市顺德区佛山新城、乐从镇吉祥道以东、华康道以西、富华路以南地块（XCNA0241、42地块）土地权属来源于政府征收大墩村土地，所涉及补偿费用已全部兑现。该地块于2015年11月30日通过公开交易方式挂牌出让，竞得人为佛山市保利顺源房地产有限公司。由于未到交地期限，地块目前仍属政府储备地，因此地块尚未交付给佛山市保利顺源房地产有限公司使用，尚未办理初始登记发证。诉讼中，原被告均确认上述地块包含案涉土地。
另查明,佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社曾用名佛山市顺德区乐从镇大墩村股份合作社。
本院认为,本案争议的焦点是，一、案涉合同的效力；二、土地征收后的处理。围绕上述争议焦点，本院分析如下：
一、案涉合同的效力。
原被告签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，双方约定土地用于花木场，与土地变更用途前性质并不冲突，没有违反法律、法规的强制性效力规定，合法有效，对双方当事人具约束力。原告要求确认案涉合同合法有效，合法有理，本院予以支持。
二、土地征收后的处理。
据现有证据反映，案涉土地于2015年4月1日经广东省国土资源厅批准同意将乐从镇大墩股份合作经济社属下的集体农用地12.9123公顷转为建设用地，上述土地经完善征收手续后依照规划安排作为顺德区城市建设用地。佛山市顺德区乐从镇国土规划局出具《证明》，反映佛山市顺德区佛山新城、乐从镇吉祥道以东、华康道以西、富华路以南地块（XCNA0241、42地块）土地权属来源于政府征收大墩村土地，所涉及补偿费用已全部兑现。该地块于2015年11月30日通过公开交易方式挂牌出让。诉讼中，原被告均确认上述地块包含案涉土地。
1.关于承租权。
如前所述，案涉合同合法有效，原告依法享有案涉土地的承租权。原告要求适用买卖不破除租赁的规定，要求继续享有案涉土地的承租权。但案涉土地是在被征收后，才进行拍卖出让。原告上述理由，显然不符合适用条件。土地征收并非平等主体之间的民事行为，无法通过民事诉讼方式确定其效力。故在案涉土地被政府征收后，原告是否仍能享有承租权，并不能通过本案的民事诉讼解决。原告要求在本案中确认其对案涉土地具有承租权直到合同期满，于法无据，本院于本案中不予支持。
2.关于合同终止。
《土地租赁合同》约定，合同存续期间，如国家需征收、征用原告租用的土地，本合同终止，双方可经协商提前收回土地的相关手续，征地补偿款属被告所有，地上建筑物及设施补偿费按有关政策规定执行。
据上述条文分析，合同终止应同时具备两个条件，一为案涉土地被国家征收、征用，二为原告得到合法合理的补偿。被告在合同履行中途与政府达成协议，同意案涉土地改变用途并予以征收，并收取了征地补偿款。但现无证据反映案涉土地的补偿问题已得到处理。故合同终止的条件尚未成就，被告要求终止案涉合同，于法无据，本院不予以支持。
3.关于返还土地。
案涉土地被征收后，土地的性质为政府储备土地。现无证据反映被告仍为案涉土地的权属人，虽然案涉土地是由被告交给原告承租，但在合同的履行过程中，土地的权属发生了改变，土地的返还请求权应由土地的权属人行使。故被告要求原告返还土地，缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。
4.关于租金及滞纳金。
《土地租赁合同》约定，原告承租案涉土地20年，用于花木种植。但在合同履行过程中，被告同意政府征收案涉土地，且于征收并出让后才通知原告终止合同。众所周知花木种植是长周期的产业，一但投入，难于立即终止。被告不能确保原告能按合同约定使用案涉土地，却在合同约定原告在交还土地前仍需向被告支付租金，明显有失公平。另一方面，案涉土地已被征收并出让，被告也已获取了征地补偿，被告并非土地的权属人，却要求原告向其支付租金，显属不妥。被告要求原告支付租金及滞纳金，于法无据，本院不予支持。
原被告主张合法有理部分，本院予以支持。原被告主张超出法律规定部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十五条，《中华人民共和国物权法》第三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告吴锦芳与被告佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社于2010年3月29日签订的《土地租赁合同》（编号为B2010021001）合法有效；
二、驳回原告吴锦芳的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社的诉讼请求。
本案本诉受理费50元（已减半收费），由原告吴锦芳负担；反诉受理费6763.03元（已减半收费），由反诉原告佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 岑文豪
人民陪审员 刘 虹
人民陪审员 黄 琰
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 胡嘉琪