广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法民三初字第818、819号
原告（反诉被告）金彩霞，户籍地址：湖北省武汉市新洲区。
委托代理人曹积华，广东恒港律师事务所律师。
委托代理人李争光，广东恒港律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）肖剑平，户籍地址：广东省深圳市福田区。
被告（反诉原告）肖玲玲，女，汉族，1973年6月3日出生，户籍地址：湖南省衡阳市蒸湘区。
两被告（反诉原告）共同委托代理人姚舜，广东卫权律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人吴军强。
委托代理人刘洪铭，该公司员工。
上列原告（反诉被告）诉被告（反诉原告）、第三人房屋买卖合同纠纷二案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金彩霞及其委托代理人曹积华、李争光、被告（反诉原告）的委托代理人姚舜、第三人的委托代理人刘洪铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年5月，原告通过房产中介认识被告，双方对于龙岗区万科清林径（千林山居）某栋某座某、某房屋买卖事宜达成初步协议。被告肖玲玲是上述房产登记所有人，被告肖剑平是上述房产实际所有人。2015年5月8日，原、被告签订正式房屋买卖合同，原告交付定金60000元。其后，因市场行情变化，被告不断要求涨价并于2015年5月13日明确表示终止合同，不再继续履行。因被告的行为已构成根本违约，原告诉请判令：1、解除原被告签订的房屋买卖合同；2、两被告支付违约金424000元，并退还定金60000元，3、本案诉讼费用、担保费由两被告承担。
两被告辩称：1、涉案合同属于无权代理合同，被告肖玲玲从未委托被告肖剑平代为出售房屋。2、被告肖剑平在本案中存在重大误解，其签订合同时认为仅为意向性合同，且明确告知原告及第三人买卖合同要被告肖玲玲签字才能生效。3、本案第三人有重大过错。4、原告存在重大过错，其理应知晓被告肖剑平无权出售房屋。5、原告没有遭受实际损失，双方在2015年5月8日签订合同，被告肖剑平在5月13日就明确告知原告被告肖玲玲不同意出售房屋。6、原告诉请的违约金数额明显过高，其实际损失仅为60000元定金5天的利息。
被告反诉称：1、原被告之间的房屋买卖合同是无权代理合同。涉案房产系被告肖玲玲所有，肖剑平在签订合同之时没有任何证据证明其有权代理肖玲玲进行处分，且肖玲玲事后也未对肖剑平的代理行为进行追认。2、被告肖剑平签订合同之时存在重大误解。第三人作为专业房产中介，在明知肖剑平是无权代理的情况下理应告知双方不能签订正式买卖合同，但其为赚取佣金，未尽到合理提醒注意义务，在只签订意向书的情况下，促使双方签订正式买卖合同，从而导致纠纷产生。据此，被告反诉请求判令：1、撤销原被告签订的房地产买卖合同；2、本案反诉诉讼费用由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称：1、被告的反诉请求没有事实和法律依据。两被告是同胞姐弟关系，肖剑平出示了一份声明，证明肖剑平于2010年购买了龙岗区万科清林径某座某、某房，以姐姐肖玲玲的名字办理了购房贷款手续，全部购房资金包括首期款、银行还款由肖剑平负责，房屋的实际所有人是肖剑平，肖玲玲只是提供名字不具有所有权。2、合同签订之时不存在重大误解，肖剑平是成年人，而且房屋买卖价款与当时的市场行情是吻合的，买卖合同是双方的真实意思表示。
针对本诉、反诉，第三人述称，其履行了居间义务，涉案房屋买卖合同是双方的真实意思表示，第三人不存在过错，应当收取相应的佣金，且本案是原被告之间的纠纷，与第三人无关。
经审理查明，2015年5月8日，经第三人介绍，原告金彩霞作为买方，被告肖剑平代表被告肖玲玲作为卖方签订两份《房地产买卖合同》，约定原告购买深圳市龙岗区千林山居三期某号楼某座某、某号房产，转让成交价共计2180000元，定金为60000元；买方以银行按揭付款方式支付剩余房款，买方应于签署合同之日起三十日（含当日）内付清首期款（房款总额减去银行承诺贷款金额），并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；该房产的产权现状为处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起五十日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予中介；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金或双倍返还买方已支付的定金。上述合同“备注条款”注明：“买卖双方协商约定：由于卖方肖玲玲不能到场签字，现肖剑平代表肖玲玲参阅、理解并认同同意签署本合同，并同意遵守本合同规定之所有条款，如肖玲玲对本合同有异议，肖剑平自愿同意承担本合同的违约责任。”合同签订当日，原告支付定金60000元，该款项托管在第三人处。
另查，在原告与被告肖剑平协商购房事宜之时，肖剑平出示一份《申明》，注明肖剑平于2010年购买了深圳市万科清林径某栋某座某、某号房，以肖玲玲的名字办理了购房及贷款手续，此房的全部购房资金由肖剑平负责，产权归肖剑平所有，肖剑平负责办理购房及还贷手续，并承担相应费用，肖玲玲只负责提供名字，不具有房屋的所有权，不承担因此产生的权利义务。上述《申明》落款处有肖剑平、肖玲玲的签名及指模，并有见证人肖某、胡某的签名。
又查，原被告在庭审中确认2015年5月13日，肖剑平当面向原告明确表示不将涉案房产出售予原告。
本院认为，原告与被告肖剑平签订的两份《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房地产权证是房屋所有权的唯一凭证，涉案房产登记在被告肖玲玲名下，故房产所有权人是肖玲玲。上述合同签订之时，肖剑平自称代理肖玲玲出售房产，但仅凭其提供的《申明》不足以证明其得到所有权人肖玲玲的授权，故肖剑平的行为属于无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”因现有证据无法证明房产所有权人肖玲玲曾对肖剑平的代理行为予以认可，故涉案合同对肖玲玲不产生效力。本案中，原告已支付定金60000元，被告肖剑平却明确表示无法履行房产过户义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故原告诉请解除合同、退还定金60000元以及支付违约金，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告以诉讼方式要求解除合同，故涉案房地产买卖合同于本案诉讼材料送达被告肖剑平之日即2015年7月28日解除。对于原告主张的违约金，由于双方在合同中约定的违约金标准过高，结合双方履行合同义务的情况以及肖剑平违约行为发生时间，本院酌情将违约金调整为120000元，对原告的超额诉讼请求部分，本院不予支持。
本案反诉中，两被告以肖剑平签订合同之时存在重大误解为由要求撤销涉案《房地产买卖合同》，本院认为，肖剑平作为成年人，理应在签订合同之时清晰知晓合同所涉权利义务，本案并不存在重大误解的情形，故对于两被告的反诉请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告金彩霞与被告肖剑平在2015年5月8日签订的2份《房地产买卖合同》于2015年7月28日解除；
二、被告肖剑平应于本判决生效之日起十日内向原告金彩霞退还定金60000元；
三、被告肖剑平应于本判决生效之日起十日内向原告金彩霞支付违约金120000元；
四、驳回原告金彩霞的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告肖剑平、肖玲玲的反诉诉讼请求。
如被告肖剑平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
两案本诉受理费9860元、财产保全费1820元、反诉受理费200元，原告负担6193元，被告负担5687元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈美华
人民陪审员 赵惠玲
人民陪审员 陈亚彬
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 张锦煌
第8页共8页