安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣中民一再终字第00007号
再审申请人（一审被告、一审反诉原告、二审上诉人）：安徽海亮房地产有限公司广德分公司，住所地安徽省广德县。
负责人：陈璐，该分公司总经理。
委托代理人：边阳，该公司员工。
委托代理人：翟敏，安徽安天律师事务所律师。
被申请人（一审原告、一审反诉被告、二审被上诉人）：郭令成，男，住安徽省广德县。
被申请人（一审原告、一审反诉被告、二审被上诉人）：郭令清，男，住安徽省广德县。
被申请人（一审原告、一审反诉被告、二审被上诉人）：郭令忠，男，住安徽省广德县。
三被申请人共同的委托代理人：张捷，安徽渊源律师事务所律师。
再审申请人安徽海亮房地产有限公司广德分公司（以下简称海亮公司）与被申请人郭令成、郭令清、郭令忠房屋买卖合同纠纷一案，广德县人民法院作出（2013）广民一初字第01578号民事判决，海亮公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月22日作出（2014）宣中民四终字第00052号民事判决，该判决已经发生法律效力。海亮公司仍不服，向安徽省高级人民法院申请再审。2015年2月11日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖民申字第00048号民事裁定，指令本院再审本案。2015年7月16日，本院立案受理后，依法另行组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭审理了本案，再审申请人海亮公司的委托代理人边阳、翟敏，被申请人郭令成、郭令清、郭令忠共同委托的诉讼代理人张捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广德县人民法院一审审理查明：一、2011年8月3日，中国房地产开发合肥置业有限公司广德分公司与郭令成、郭令清、郭令忠签订《商品房买卖合同》两份，合同约定：中国房地产开发合肥置业有限公司广德分公司将其开发的位于安徽省广德县“中房水岸阳光城”香滨里D幢楼（用途商业、其他）地上六层、地下室一层出售给郭令成、郭令清、郭令忠，房款总价8999983元；买受人付款方式为分期付款，即2011年8月3日支付300万元，余款5999983元于2011年10月30日前付清；买受人未按合同约定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；除不可抗力原因外，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；合同还约定了其他相关权利义务。合同签订时，该合同未进行备案，双方约定的交房期限为2011年，未具体到月日。二、合同签订后，郭令成、郭令清、郭令忠于合同签订当日按约定支付购房款300万元，后未按合同约定于2011年10月30日付清余款，于2012年1月9日支付房款1057125元，2012年1月19日支付房款200万元，2012年3月5日支付剩余房款2942858元。三、2011年9月，海亮地产控股集团有限公司通过合肥市产权交易中心挂牌收购了中国房地产开发合肥置业有限公司百分之百的股权，并于2011年11月15日接收中国房地产开发合肥置业有限公司，由此原中国房地产开发合肥置业有限公司更名为安徽海亮房地产有限公司，案涉的海亮公司系安徽海亮房地产有限公司设立的分公司。四、郭令成、郭令清、郭令忠缴清购房款后，双方未按合同约定办理交接房屋手续。
郭令成、郭令清、郭令忠认为海亮公司延期交房给其造成损失，于2013年7月24日提起诉讼，请求判令：1、海亮公司按2011年8月3日签订的《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续并交付该房屋；2、海亮公司按合同约定赔付违约金893998元，并承担本诉诉讼费用。
在诉讼过程中，海亮公司提起反诉，认为郭令成、郭令清、郭令忠逾期付款的行为构成违约，请求判令郭令成、郭令清、郭令忠支付逾期付款违约金122156.8元，并承担案件反诉诉讼费用。
广德县人民法院一审审理认为：一、海亮公司与郭令成、郭令清、郭令忠签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应合法有效，双方均应按合同约定履行义务。二、双方合同约定出卖人应当在2011年前将验收合格的商品房交付给买受人，该约定由于未具体到月日，结合本案实际及双方当事人的陈述，可认定双方当事人对该约定的真实意思为买受人缴清购房款后双方按合同约定办理交房手续、出卖人将验收合格的房屋交付给买受人。郭令成、郭令清、郭令忠于2012年3月5日缴清房款后，海亮公司应当按合同约定于2012年3月6日与郭令成、郭令清、郭令忠办理交房手续并交付房屋，现海亮公司未按合同约定与郭令成、郭令清、郭令忠办理交房手续并交付房屋，构成违约，郭令成、郭令清、郭令忠诉请海亮公司办理交接手续及交付房屋并承担逾期交房的违约责任符合法律规定，予以支持。海亮公司应当按照合同约定，支付按已交付房屋价款的日万分之二至双方办理交房手续并交付房屋之日止的违约金。三、双方合同约定，买受人应于2011年10月30日付清剩余房款，但郭令成、郭令清、郭令忠未按合同约定的期限付清房款，构成违约，依法应当承担逾期付款的违约责任，现海亮公司请求郭令成、郭令清、郭令忠承担逾期付款的违约责任符合法律规定，应予支持。四、关于海亮公司辩称“郭令成、郭令清、郭令忠2012年3月付清全部房款后于2012年8月办理了交付手续”的意见，按照双方合同约定，买受人在交清房款后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续，海亮公司至今未按照合同约定书面通知郭令成、郭令清、郭令忠办理交接手续，虽然在2012年8月2日海亮公司将部分房屋钥匙交付给案外人郭箭，但该行为并不能证明海亮公司与郭令成、郭令清、郭令忠办理了交接手续，故海亮公司该辩称意见与事实不符，不予采信。五、关于双方违约责任的计算方式，海亮公司应当从2012年3月6日开始承担逾期交房的违约责任，按合同约定，应承担违约金为8999983元×481天（截止2013年6月30日）×万分之二=865798.4元；郭令成、郭令清、郭令忠应当从2011年10月31日开始承担逾期付款的违约责任，按合同约定，海亮公司诉请的违约金122156.8元符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司于判决生效之日起三日内按2011年8月3日签订的两份《商品房买卖合同》的约定与原告郭令成、郭令清、郭令忠办理房屋交接手续并交付房屋；二、被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司于判决生效之日起七日内支付原告郭令成、郭令清、郭令忠逾期交房违约金865798.4元（以后违约金从2013年7月1日按购房总价款的日万分之二计至房屋实际交付之日止）；三、反诉被告郭令成、郭令清、郭令忠于判决生效之日起七日内支付反诉原告安徽海亮房地产有限公司广德分公司逾期付款违约金122156.8元。本诉案件受理费12740元，由被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司负担；反诉案件受理费1370元，由原告郭令成、郭令清、郭令忠负担。
海亮公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定海亮公司应从2012年3月6日支付逾期交房违约金错误。郭令成、郭令清、郭令忠于2012年3月5日交清房款时并未向海亮公司支付逾期付款违约金，故海亮公司没有同时交房不应支付逾期交房违约金。2、即使海亮公司应向郭令成、郭令清、郭令忠支付逾期交房违约金，最迟仅应计算至2012年8月2日，因为案外人郭箭领钥匙行为证明海亮公司有通知交房的行为，且郭箭领取D幢钥匙的行为构成表见代理。请求撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回郭令成、郭令清、郭令忠的原审诉讼请求，并由郭令成、郭令清、郭令忠承担一、二审诉讼费用。
郭令成、郭令清、郭令忠未提交书面答辩意见，在庭审中辩称：双方签订的《商品房买卖合同》中约定交房需要书面的交接单，不能仅为口头通知。郭箭系三购房人之一郭令成之子，不是案涉房屋购买人，拿钥匙仅是为去看房，并不是接收房屋，且郭箭只领取了部分而非全部房屋钥匙，故郭箭领取钥匙的行为亦不能代表郭令成、郭令清、郭令忠已经接收房屋。原审认定海亮公司给付郭令成、郭令清、郭令忠逾期交房违约金系属正确。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
本院二审对原判认定的事实予以确认。2014年6月16日，本院组织双方察看了现场。查明：海亮公司于2012年8月2日交给案外人郭箭的案涉D幢商铺23把钥匙现无法打开案涉房屋。2012年9月中旬，案涉房屋内电缆、电线被盗，案涉房屋的物业公司已经向公安机关报案，但公安机关对该案仍未侦破。案涉房屋内至今仍无电缆、电线。
本院二审审理认为：本案争议焦点为：1、原判认定海亮公司应从2012年3月6日起向郭令成、郭令清、郭令忠给付逾期交房违约金是否正确；2、2012年8月2日海亮公司交给郭箭23把房屋钥匙的行为是否应当认定为交房的行为。
关于争议焦点1。双方签订的《商品房买卖合同》中约定海亮公司应在房屋经验收合格后交付郭令成、郭令清、郭令忠使用，逾期交付超过60日且郭令成、郭令清、郭令忠要求继续履行合同的，海亮公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同虽未明确约定海亮公司应交房的具体日期，但结合购买房屋的一般常理，郭令成、郭令清、郭令忠交清全部购房款，且房屋符合交付条件即验收合格后，即为海亮公司应交付房屋的时间。本案中，郭令成、郭令清、郭令忠于2012年3月5日交清房款，且房屋已于2011年6月16日经综合验收合格，符合合同约定的交付条件，故海亮公司应在郭令成、郭令清、郭令忠交付购房款之日与该三购房人办理交付房屋手续。原审法院认定海亮公司应于郭令成、郭令清、郭令忠交清房款之次日即2012年3月6日始向郭令成、郭令清、郭令忠支付逾期交房违约金，系属正确。海亮公司的此节上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点2。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋达到交付使用条件后，海亮公司应书面通知买受人办理交接手续，出示验收合格的相关证明文件，并在交接时签署房屋交接单；若海亮公司不出示相关证明文件或出示证明文件不齐全，郭令成、郭令清、郭令忠有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由海亮公司承担。2012年8月2日，案外人郭箭领取案涉D幢商铺23把钥匙，郭箭系郭令成之子，不是案涉房屋的实际购房人，其亦未出具授权委托手续表明代表郭令成、郭令清、郭令忠，故郭箭领取房屋钥匙的行为不能代表郭令成、郭令清、郭令忠实际接收房屋。海亮公司诉称交给郭箭钥匙的行为即为办理交房手续的行为，不符合双方合同约定。且目前房屋内无电缆、电线，无法通电，郭箭此前领取的23把钥匙亦无法打开案涉房屋大门，海亮公司也未提交证据证明有符合合同约定的其他交房行为，故原审法院判令海亮公司支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止，并无不当。
综上，上诉人海亮公司提出的上诉理由及请求均不能成立，本院不予采信。原判认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12820元，由上诉人安徽海亮房地产有限公司广德分公司负担。
海亮公司再审中诉称：1、原判认定“郭箭领取房屋钥匙的行为不能代表三被申请人实际接收房屋”明显错误。首先，三被申请人对于郭箭领取房屋钥匙行为的真实性不持异议，但认为郭箭“拿钥匙是为去看房，并不是接收房屋”。抛开郭箭领取钥匙的目的不论，三被申请人的上述表述已清楚无误的明确了一个事实，即：郭箭至海亮公司拿钥匙系受三被申请人指派，代表三被申请人实施的。在三被申请人已经明确自认上述事实的基础上，原判却认定郭箭领取房屋钥匙的行为不能代表三被申请人，显属错误。其次，海亮公司举证郭箭收条中关于“今收到安徽海亮物业管理有限公司广德分公司C幢商铺钥匙捌把、D幢商铺钥匙贰拾叁把”的内容，清楚证明，2012年8月2日郭箭所领取的钥匙不仅包括案涉D幢商铺，也包括双方未产生争议的C幢商铺。三被申请人在原一审庭审中辩称“郭箭是领取C幢楼钥匙的顺便去看看D幢楼情况……”，实际更进一步明确了郭箭至海亮公司拿钥匙是代表三被申请人实施的，且拿钥匙的目的是收房。至于三被申请人对于同一领取钥匙的行为作出两种不同性质的解释，显属不尊重客观事实的狡辩，原审对三被申请人的陈述不加甄别，判决认定郭箭领取D幢楼钥匙的行为不能代表三被申请人显然与证据材料直接证明的事实相互矛盾。第三，自2012年8月2日郭箭领取钥匙，至2014年6月16日二审法院组织查看涉案商品房时，三被申请人将钥匙携带至现场，在郭箭领取钥匙长达两年的时间里，三被申请人没有向海亮公司主张过交房、没有提出过所领取的钥匙打不开房门、更没有将钥匙交还给海亮公司。三被申请人至今控制占有涉案商品房钥匙行为的本身即清楚证明海亮公司的交房义务已经履行，郭箭领取钥匙的行为不可能是所谓的看房。至于原判决将“郭箭此前领取的23把钥匙无法打开案涉房屋大门”作为判定海亮公司未履行交房义务的理由之一，更是荒谬。即使按照三被申请人关于领取钥匙只是看房而非收房的逻辑，郭箭所领取钥匙明显能打开涉案房屋大门，至于领取钥匙近两年后打不开房门的现状，来判定两年前海亮公司交付的钥匙打不开房门的事实，显然不符合前因后果的基本逻辑。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，明确了商品房买卖合同履行过程中“交钥匙”即商品房交付的基本原则。原判在海亮公司已经完成交付房屋钥匙的前提下，错误认定本案关键事实，判令海亮公司承担100余万元的逾期交房违约金支付责任，显属错误。2、原判认定“海亮公司应在三被申请人交付购房款之日与该三购房人办理交付房屋手续”缺乏证据证明，适用法律明显错误。本案涉案商品房系现房销售，在商品房买卖合同签订前的2011年6月16日涉案商品房即已经具备交房条件。根据合同约定，三被申请人应于2011年10月30日前付清购房款，海亮公司于2011年交付房屋。双方当事人合同义务存在先后履行的顺序，在三被申请人付清购房款之前，海亮公司依法享有先履行抗辩的权利。合同的实际履行过程中，三被申请人迟延至2012年3月5日才最终付清购房款，迟延支付达4个月之久，三被申请人已经严重违反合同约定在先。在三被申请人先期严重违约的情况下，海亮公司当然有延迟交房的抗辩权利。本案中有三被申请人严重违约行为在先，又有三被申请人指派郭箭领取钥匙的行为在后，原判决却机械适用法律，以所谓“结合购买房屋的一般常理，三被申请人交清全部购房款，且房屋符合交付条件后，即为海亮公司应交付房屋的时间”为理由，对三被申请人严重违约行为视而不见，判决海亮公司自三被申请人交清房款之日起承担延期违约金的支付责任，金额高达100余万元，显属适用法律错误，缺乏基本的公平公正。3、原判严重违反法律程序，判决内容超出三被申请人的诉讼请求。2013年7月，三被申请人向广德县人民法院提起民事诉讼，诉讼请求明确为：“1、判令海亮公司按合同约定办理房屋交付手续并交付房屋；2、判令海亮公司赔付违约金893998元；3、被告承担本案的诉讼费用”三被申请人在法定的期限内从未进行变更。而原判在支持违约金865798.4元的同时，又判令海亮公司支付自2013年7月1日起按购房总价款的日万分之二至房屋实际交付之日的违约金，显然超出三被申请人的诉讼请求，原判违反法定程序。综上，请求再审法院撤销原判，改判驳回三被申请人要求海亮公司支付违约金893998元的诉讼请求，本案诉讼费由三被申请人负担。
三被申请人答辩称：1、郭箭领取钥匙的目的是为了看房，海亮公司交付钥匙的行为并不能视为交付房屋。郭箭领取钥匙的行为也非受三被申请人的委托，且郭箭领取的钥匙打不开房门，被申请人是在钥匙打不开房门的情况下，多次向海亮公司反映无果后，才选择提起诉讼的；2、原判并未超出三被申请人的诉讼请求，且再审申请人在原二审时并未就此提出上诉。请求再审法院维持原判。
本院再审查明的事实与一审相同。另查明：案外人郭箭系三被申请人之一郭令成之子。郭箭领取案涉房屋钥匙时已成年。2012年9月中旬，案涉房屋内电缆、电线被盗，案涉房屋的物业公司已经向公安机关报案，但公安机关仍未侦破该案。
本院认为：本案争议焦点是案外人郭箭领取钥匙的行为是否可视为海亮公司向三被申请人履行了交房义务。第一，郭箭是否有权代为领取钥匙。经查，郭箭系三被申请人之一郭令成之子。2012年8月2日，郭箭除领取涉案房屋的23把钥匙外，还领取了C幢房屋钥匙8把。对此三被申请人并无异议，三被申请人对郭箭领取C幢房屋钥匙的行为予以认可。郭箭作为三被申请人之一郭令成之子，郭箭代为领取钥匙的行为虽然没有提供书面委托手续，但该行为应当予以认可，否则，整个社会秩序将面临高额的运行成本。此外，郭箭领取钥匙的行为不能割裂来看，否则将面临逻辑悖论。即将领取C幢房屋钥匙的行为视为代理行为，将领取D幢钥匙的行为视为无权代理行为，同一行为既是有权代理又是无权代理，相互矛盾。第二，领取钥匙的行为能否视为交房。“交房”一词，从本质上讲，交房意味着被交房人开始对房屋加以实际控制，房屋权能得以充分发挥。依一般交易习惯，交房的完成一般体现为房屋钥匙的交付，因为对钥匙的掌控系一般观念中对房屋实际掌控的表征。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人负担。依约定，海亮公司在办理交接房屋时，应当出示相关证明文件并签署交接单。二审中三被申请人称，“房屋系商业用途准备出租使用，郭箭拿到钥匙后，有人要租这间房子，才发现打不开”。该表述已明确无误的表达了三被申请人已接收案涉房屋，否则便不存在出租一说，也印证了郭箭受三被申请人委托接收房屋的事实。海亮公司虽然未完全按合同约定的条件履行交付义务，但三被申请人对瑕疵履行行为的接受，视为双方以行为对合同履行方式进行了变更。因此，郭箭领取钥匙的行为应视为案涉房屋已经交付。本案中，郭令成、郭令清、郭令忠于2012年3月5日交清房款，且房屋已于2011年6月16日经综合验收合格，符合合同约定的交付条件，故海亮公司应在郭令成、郭令清、郭令忠交付购房款之日与该三购房人办理交付房屋手续。原审法院认定海亮公司应于郭令成、郭令清、郭令忠交清房款之次日即2012年3月6日始向郭令成、郭令清、郭令忠支付逾期交房违约金，系属正确。至2012年8月2日，房屋办理交接手续，海亮公司共逾期交房149天，按合同约定，应承担违约金为8999983元×149天（截止2012年8月2日）×万分之二=268199.49元。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）宣中民四终字第00052号民事判决及广德县人民法院（2013）广民一初字第01578号民事判决第一项、第二项；
二、维持广德县人民法院（2013）广民一初字第01578号民事判决第三项，即：“反诉被告郭令成、郭令清、郭令忠于判决生效之日起七日内支付反诉原告安徽海亮房地产有限公司广德分公司逾期付款违约金122156.8元”；
三、再审申请人安徽海亮房地产有限公司广德分公司于本判决生效之日起七日内支付被申请人郭令成、郭令清、郭令忠逾期交房违约金268199.49元；
四、驳回被申请人郭令成、郭令清、郭令忠的原审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12740元，由安徽海亮房地产有限公司负担8000元，由被申请人郭令成、郭令清、郭令忠负担4740元，一审反诉案件受理费1370元，由被申请人郭令成、郭令清、郭令忠负担；二审案件受理费12820元，由再审申请人安徽海亮房地产开发有限公司负担2820元，由被申请人郭令成、郭令清、郭令忠负担10000元。
审判长 胡德明
审判员 汪令璋
审判员 周宏韬
二〇一五年十一月二日
书记员 熊彩虹
书记员 杨 蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付适用，但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条……
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。