河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第1405号
原告（反诉被告）刘辉，男，汉族，1974年6月26日出生，住郑州市管城回族区。
被告刘慧堂（反诉原告），女，汉族，1969年8月20日出生，住郑州市金水区。
原告刘辉（以下简称原告）诉被告刘慧堂（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年8月2日与被告签订了房屋租赁合同，入住被告房屋。2013年9月原告与邻居聊天发现此社区为经济适用房，并且社区房主均未取得完全产权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条，住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策；《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号第三十三条：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营；《郑州市经济适用住房管理办法》郑州市人民政府令第189号2010年4月15日施行第三十六条:经济适用住房产权为有限产权。购买人可以在交纳土地收益（含土地出让金）等相关价款后，取得完全产权。取得完全产权后，住房性质变更为普通商品住房。经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租、经营。按照签订的《房屋租赁合同》第七条第1款的规定：任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。至此，被告出租房屋的行为违反国家法律、法规。所以，原告向被告提出提前解除合同，被告同意原告搬出房屋并在被告的监督下原告已于11月1日搬出租赁房屋，但被告拒不返还押金给原告。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判令1、被告返还房屋租赁押金4500元；2、被告支付违约金4500元；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称，原、被告签订合同时，双方已就合同第四条查看过对方的相关证件，原告在入住时就已知道房屋性质，被告的房屋已经交纳过土地出让金。合同日期是2013年8月3日至2014年2月2日，但原告在2013年10月底拒交下月房租，按照合同第二条，原告构成违约。原告于2013年11月2日搬走，事实是原告违约，没有履行完合同，根据合同第三条，水、电、气费没有付清。原告违约，我不应该返还押金，并且应由原告支付违约金。
被告反诉称，2013年8月2日被告与原告所签订的房屋租赁合同是双方当事人在全面了解后，自愿签订的租赁合同，合同约定租赁期自2013年8月3日起至2014年2月2日止。原告入住后约一周时间，因原告忘记关水龙头，致使屋里大面积过水，水直接流到一楼。导致墙壁多处大面积脱落，门和门套发霉烂损，铁皮柜生锈，淋浴器掉了，淋浴杆生锈损坏。更由于使用不当致浴室吊柜气泡起鼓，床垫损坏，室内其他地方墙壁多处损坏。原告于11月2日搬出该房屋，水电费也没有交清，被告与原告因合同履行及房屋毁损问题发生纠纷。由于原告未采取任何补救措施，且态度蛮横，致使被告的房屋到现在也没出租出去，因此造成的损失应由原告承担。上述损害事实的发生，是原告违约造成的，因此请求法院判令1、原告支付违约金4500元；2、赔偿被告房屋及所配置设备毁损所造成的直接经济损失8000元；3、因原告违约并将被告的房屋毁损，致使被告的房屋无法正常出租，造成经济损失8100元，由原告赔偿。4、原告付清水电气费128元；5、驳回原告的所有诉讼请求。6、本案的一切诉讼费用由原告承担。本案审理过程中，被告就反诉变更诉讼请求，将反诉请求第二项变更为：将毁损的被告的房屋及附属设备恢复原状；将反诉请求第四项变更为：付清未交的水电气费230元。
原告辩称，1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条、《经济适用住房管理办法》第33条、《郑州市经济适用住房管理办法》第36条，反诉人要求支付4500元是没有法律依据的，反诉人房屋是经济适用房。2、关于反诉第二项，我没有义务给反诉人维修房屋。3、关于第三项是无理要求，国家规定经济适用房不能出租，就没有损失可言。4、关于第四项，水电气费用我只认可128元，被告开始提交反诉状中只要求128元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明租赁事实；2、租金、押金收条一份，证明被告收取房租及押金；3、被告经济适用房申请审批表复印件一份，证明被告房屋为经济适用房；4、被告房屋登记信息复印件一份，证明被告房屋为经济适用房。
被告质证认为：对证据1、2真实性、证明目的均无异议；对证据3真实性及证明目的均有异议，我已交纳土地出让金及有关税费，按经济适用房管理中心的规定，我就等同于商品房，该证据只能证明我们当初申请经济适用房，证明不了现在房屋的性质；证据4证明不了该房屋为经济适用房。
被告为证明其答辩及反诉请求，向本院提交证据如下：
1、照片16张，证明房屋毁损的事实；2、录音一份，证明房屋的毁损是由原告造成的；3、证人证言两份，证明房屋毁损是由原告使用期间人为原因所造成的，及原告违约的事实。4、装修单位出具的装修报价单一份，证明被告房屋装修的标准及费用。5、补缴土地出让金票据两份，证明被告房屋交过土地出让金，属于商品房性质。6、契税缴款票据一份；7、郑州市经济适用房补交差价款审批表一份；8、橱柜照片一张。
原告质证认为：对证据1真实性、证明目的均有异议，拍照时间不确定，不能证明是在我入住后拍摄，拍摄未经我和中介任何一方认可。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，在该录音中我并未认可原告房屋毁损是由我造成，该录音恰恰证明是我在起诉前一直找被告协商退还押金的事情。证据3中的证人范某我从没见过，交房当天是被告和被告家人、中介以及我四人在场，其所述内容多为被告转述，对证人及证言真实性表示质疑。对证人易某，我从未见过此人且该证人所述漏水一事并未到房间查看，证人在我起诉后去看被告房屋，我于2014年2月13日起诉，距离我搬走已有三个月时间，无法证明该房是我导致毁损的。证据4与原告无关。对证据5、6、7真实性无异议，但缴费票据是在我搬离之后交的，改变不了经济适用房的性质。证据8的真实性无法确定，无法证明是由我损坏的。
经审理查明：2013年8月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：被告承租原告位于金水区××路××院××楼××单元××号房屋，租赁期自2013年8月3日起至2014年2月2日止，共计6个月，租金按季度结算，每季度到期前15天内付清。原告向被告交纳4500元作为房屋租赁押金，原告在租赁期满之日缴清租赁物业的一切费用后，被告应将押金无息退回原告。合同约定在租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由原告负担。任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。合同还就其他方面进行了约定。
同日，被告向原告出具收条一份，载明：今收到刘辉房租3个月7800元（柒仟捌佰元整）押金4500元整（肆仟伍佰元整）共计12300元（壹万贰仟叁佰元整）。原告于2013年10月底未交下月房租，并于2013年11月2日搬离，后原、被告就该房屋进行了交接。
2014年4月13日，原告刘辉以被告拒不退还押金为由诉至本院，要求被告退还押金4500元并支付违约金4500元。在诉讼过程中，被告以原告在租赁合同履行期间将其房屋毁损为由提出反诉，于2014年3月19日申请对房屋毁损造成的损失数额进行司法鉴定，后于2014年4月14日撤回鉴定申请。2014年4月19日被告申请变更诉讼请求。
另查明，被告所有的位于金水区××路××院××楼××单元××号房屋为经济适用住房，被告于2013年11月25日交纳土地出让金50934.25元。
再查明，原、被告签订《房屋租赁合同》前及原告搬离后，被告及其孩子均在该涉案房屋内居住过。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》涉及的房屋系经济适用住房，经济适用住房不得出租，故该《房屋租赁合同》无效。原告主张被告支付4500元违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告请求被告返还房屋租赁押金4500元的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告称原告租期未满搬出构成违约要求原告支付违约金的反诉请求，因《房屋租赁合同》无效，该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告反诉要求原告将其房屋及附属设备恢复原状，其有义务举证证明其房屋的毁损系由原告造成以及房屋原状。被告认可该涉案房屋在出租给原告前以及原告搬离后使用过该房，其提供的证据无法确定房屋在出租给原告前的原状，以及房屋实际毁损均系原告造成，故被告请求将毁损的被告的房屋及附属设备恢复原状的反诉请求，因证据不足，本院不予支持。被告请求原告赔偿因房屋损毁而造成房屋无法出租的经济损失8100元的反诉请求，因该涉案房屋为经济适用房，按照法律规定不得用于出租、经营，故该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告反诉请求原告支付水电气费230元，因被告无相应证据予以证明，原告只对128元部分予以认可，故对被告主张的水电气费的128元部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘慧堂于本判决生效后十日内返还原告刘辉房屋押金4500元。
二、驳回原告刘辉的其他诉讼请求。
三、原告刘辉于本判决生效后十日内支付被告刘慧堂128元。
四、驳回被告刘慧堂的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。反诉费用159元，减半收取79.5元，由被告负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 梁瑞娟
人民陪审员 赵秀珍
人民陪审员 王 奥
二〇一四年七月十五日
书 记 员 张 良