宜昌市三峡坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂三峡民初字第00367号
原告董昌平。
被告湖北世纪阳光拍卖有限公司，住所地宜昌市城东大道19号。
法定代表人王爱华，该拍卖公司董事长。
委托代理人黄建波。
被告吕清华。
原告董昌平诉被告湖北世纪阳光拍卖有限公司、被告吕清华拍卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法由审判员高云环担任审判长，与审判员张青山、人民陪审员邹卫东组成合议庭，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告董昌平、被告湖北世纪阳光拍卖有限公司的法定代表人王爱华、委托代理人黄建波、被告吕清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董昌平诉称，原告董昌平和被告吕清华于2013年7月10日参加了被告湖北世纪阳光拍卖有限公司在长阳土家族自治县行政服务中心举办的拍卖会，并以最高价202万元竞得长阳土家族自治县资丘镇长安路12号（原资丘法庭）房产及土地使用权，截至目前为止，已支付了包含保证金、拍卖佣金及竞买标的的部分价款，总计85万元。原告董昌平经咨询相关部门后得知，上述竞拍标的物委托方不能转让，因此原告与被告湖北世纪阳光拍卖有限公司签订的《竞买协议》和《拍卖成交确认书》违反法律、行政法规的强制性规定，并严重影响国家利益，请求人民法院确认原告董昌平、被告吕清华与被告湖北世纪阳光拍卖有限公司签订的《竞买协议》、《拍卖成交确认书》无效。同时，原告董昌平与被告吕清华系合作参加竞拍会，所交的保证金和其他费用是两人均摊，被告吕清华单方签订的《补充协议》及单方作出的承诺，损害了原告董昌平的利益，请求人民法院确认被告吕清华与被告湖北世纪阳光拍卖有限公司2013年8月27日签订的《补充协议》无效、被告吕清华2014年2月18日对被告湖北世纪阳光拍卖有限公司作出的《承诺书》无效。
被告湖北世纪阳光拍卖有限公司辩称，我公司于2013年6月27日接受长阳土家族自治县人民法院的委托，对长阳土家族自治县资丘镇长安路12号（原资丘法庭）房产及土地使用权进行拍卖，在整个拍卖过程中程序合法，原告董昌平认为该涉案的标的物不能转让，是没有事实依据和法律依据的，其实质是悔拍，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告吕清华辩称，我与原告董昌平系合伙参与竞拍，我们以202万最高竞价取得标的物，在约定的付款期限内，原告董昌平认为竞买的标的物赚不到钱而退出，而我一个人没有能力付清剩余价款，我认为整个拍卖活动是合法的，而向被告湖北世纪阳光拍卖有限公司作出承诺放弃前期交纳的85万，让被告湖北世纪阳光拍卖有限公司再次拍卖，针对原告董昌平的诉讼请求，请求人民法院依法判决。
经审理查明，原告董昌平与被告吕清华约定各出资50%竞买长阳土家族自治县资丘镇长安路12号（原资丘法庭）房产及土地使用权，原告董昌平将30万元转给被告吕清华后，被告吕清华将此30万元存入被告湖北世纪阳光拍卖有限公司指定账户，作为董昌平、吕清华参与竞买的保证金，并与被告湖北世纪阳光拍卖有限公司签订了竞买人为董昌平、吕清华的、编号为EF-2005-05的《竞买协议》，原告董昌平没有亲临拍卖会，但原告董昌平与被告吕清华对举牌价有约定。吕清华以202万元最高价竞买长阳土家族自治县资丘镇长安路12号房产及土地使用权是原告董昌平与被告吕清华的真实意思表示，且原告董昌平、被告吕清华于2013年7月10日在公开拍卖会现场签订了竞买人为吕清华、董昌平的、合同编号为EF-2005-06的《拍卖成交确认书》。拍卖成交后，按约定竞买人应在2013年7月20日以前付清佣金10.10万元及标的物成交价202万元，合计212.10万元。因竞买人董昌平、吕清华已缴纳30万元保证金，扣除佣金10.10万元，竞买人董昌平、吕清华还应缴纳182.10万元。2013年8月6日被告湖北世纪阳光拍卖有限公司给原告董昌平、被告吕清华下达催款通知书，要求其在2013年8月11日前交清182.10万元。董昌平与吕清华协商后，由吕清华于2013年8月7日向被告湖北世纪阳光拍卖有限公司承诺，在2013年8月9日前支付50万元，剩余132.10万元在同月25日之前付清，但截至8月27日支付10万元，尚欠172.10万元。董昌平与吕清华再次协商后，由吕清华与被告湖北世纪阳光拍卖有限公司签订《补充协议》，约定在2013年9月16日前全额付清尚欠的172.10万元。逾期付款，则竞买人董昌平、吕清华将竞买标的物交回被告湖北世纪阳光拍卖有限公司再次拍卖处置，若再次拍卖成交价低于202万元，则由董昌平、吕清华补足差额。此补充协议签订后，原告董昌平认为本次拍卖的标的物长阳土家族自治县资丘镇长安路12号房产及土地使用权不能转让，双方签订的《竞买协议》、《拍卖成交确认书》违反法律、行政法规强制性规定，严重影响了国家利益，拒绝交纳所欠价款。竞买人之一的吕清华2013年10月22日向被告湖北世纪阳光拍卖有限公司个人承诺在2013年10月25日前再支付不低于50万元的价款。2013年11月4日吕清华支付45万元后，并承诺在2013年12月16日前付清余额127.10万元。2014年1月8日被告湖北世纪阳光拍卖有限公司及委托方长阳土家族自治县人民法院给吕清华下达《关于催交拍卖成交价款的通知》，吕清华当日作出承诺在2014年2月8日前付清余额127.10万元。但吕清华未兑现承诺。2014年2月9日，湖北世纪阳光拍卖有限公司在《三峡商报》刊登催款通知。2014年2月18日吕清华个人再次承诺：放弃竞买标的物及前期交纳的85万元（含保证金30万元），由拍卖公司重新组织拍卖，若拍卖成交价低于132万元，差额部分由吕清华补足；若拍卖成交价高于132万元，多余部分支付给吕清华。2014年3月13日，被告湖北世纪阳光拍卖公司举行第二次拍卖会，新的竞买人以132万元竞买成交。
同时查明，涉案的长阳土家族自治县资丘镇长安路12号房地产，原产权人为长阳土家族自治县人民法院，其中的房产没有办理权属证书，但有竣工验收纪要及建设安装工程竣工决算协议，土地使用权办理了权属证书，证号为长阳国用（2013）第100001063号，使用权类型为“划拨”，规划用途为“住宅”，在拍卖交易前已取得长阳土家族自治县人民政府、长阳土家族自治县国有资产管理委员会、长阳土家族自治县国土资源局准予交易的相关文件和批复，委托方对该房产市场价格经湖北德恒资产评估资产公司估价为893600元；委托方对该国有土地使用权市场价格经宜昌华兴土地评估勘测设计有限公司估价为119732元。上述相关批复文件、评估报告等资料，被告湖北世纪阳光有限公司按拍卖法的规定给竞买人予以了展示，而且原告董昌平、被告吕清华与被告湖北世纪阳光有限公司签订的《竞买协议》也载明了该拍卖标的物的上述权属状况，并且约定了“若买受人过户时改变住宅用地性质，所产生的土地出让金及相关税费由买受人全额承担”。
上述事实有长阳国用（2013）第100001063号土地使用权证、资丘镇法庭综合楼竣工验收纪要、长阳土家族自治县人民法院关于资丘人民法庭综合楼建设安装工程竣工决算协议、《拍卖公告》、《竞买协议》、《拍卖成交确认书》、长阳土家族自治县人民法院的长法（2013）27号《关于处置原资丘人民法庭资产的请示》、长阳土家族自治县人民政府办公室请示报告处理笺、长阳土家族自治县国土资源局《关于处置国有资产涉及土地问题的复函》、《土地估价报告》、《固定资产清查评估汇总表》、《固定资产-
房屋建筑物清查评估明细表》、《固定资产-构筑物及其他辅助设施清查评估明细表》、通知书、承诺书、《补充协议》及当事人庭审中的陈述在卷法证，足以证实。
本院认为，一、关于本案争议的长阳土家族自治县资丘镇长安路12号房地产能否拍卖转让的问题。1、原告董昌平认为该拍卖的土地是划拨土地，该土地使用权转让应依法报有批准权的人民政府批准而未报有批准权的人民政府批准，主张该土地使用权不能转让；同时还认为该土地使用权的转让未依法签订土地使用权出让合同、补交土地出让金，主张该土地使用权不能转让。本院认为，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。但该条第二款同时规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。可见有批准权的长阳土家族自治县人民政府可以决定不办理土地使用权出让手续，由转让方长阳土家族自治县人民法院将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。长阳土家族自治县国土资源局对长阳土家族自治县国有资产管理委员会的复函也是如此：一、根据县人民政府6月3日签署《关于处置原资丘法庭资产的请示》的“同意先按程序公开处置资产，处置收入先缴库，再按规定审批”批示意见，我局同意贵办公开处置包含划拨国有土地使用权的国有资产。二、为规范管理划拨国有土地使用权转让行为，资产买卖双方必须严格依照法定程序办理土地转让手续。若该宗土地符合城市建设规划要求且不改变原土地用途，可由人民法院依照土地评估价格缴纳土地出让金，再将土地过户给资产买受人。若买受人需改变土地用途，该宗土地使用权将由我局收回后招拍挂出让。即原告董昌平缴纳竞价款是可以依法按《竞买协议》取得该宗土地使用权的。如其要改变该宗土地“住宅”用途，有批准权的人民政府及主管部门也是准许其另行签订土地使用权出让变更协议，只是相应调整土地使用权出让金，不影响其开发利用，而且《竞买协议》对此均予以了约定。原告之主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
2、原告董昌平认为该房产未办理房产证，而主张该房产依法不能转让。本院认为该拍卖的房产未办理房产证，但根据《中华人民共和国拍卖法》第六条规定的“拍卖标的应当是委托人所有或依法可以处分的物品或财产权利”，尽管房产未办理权属证书，但在拍卖前委托方办理了准予转让的审批手续，长阳土家族自治县国有资产管理委员会是同意转让的，且该房产权属明确、具备完善的建设规划审批手续，有竣工验收纪要、建设安装工程竣工决算协议，非违章建筑物，是能办理房产证的，并不妨碍原告缴纳竞价款后，依法将房产办理其名下。
综上，关于本案争议的长阳土家族自治县资丘镇长安路12号房地产是可以拍卖转让的。
二、关于本案的《竞买协议》、《拍卖成交确认书》的效力问题。《中华人民共和国拍卖法》规定的“拍卖标的应当是委托人所有或依法可以处分的物品或财产权利”，本案拍卖的长阳土家族自治县资丘镇长安路12号房地产是委托方经过审批可以处分的，在整个拍卖过程中被告湖北世纪阳光拍卖有限公司的拍卖行为合法，竞买人（即本案原告董昌平、被告吕清华）与湖北世纪阳光拍卖有限公司签订的《竞买协议》、《拍卖成交确认书》是其真实意思表示，且不违反法律等禁止性规定，本院依法确认其合法有效。
三、关于2013年8月27日《补充协议》的效力问题。竞买人（即本案原告董昌平、被告吕清华）在2013年8月27日前作出的承诺及签订的《补充协议》是双方真实意思表示，是《竞买协议》、《拍卖成交确认书》的有效组成部分，本院依法确认其合法有效。竞买人之一吕清华在2013年8月27日后作出的承诺，系吕清华个人行为，对原告董昌平无约束力，但董昌平、吕清华应履行2013年8月27日的《补充协议》，即在2013年9月16日前交清拍卖成交价款的余额172.10万元，但其逾期未履行，则按《竞买协议》约定，视为竞买人单方终止《竞买协议》，并承担相应责任。按《中华人民共和国拍卖法》的规定原告董昌平、被告吕清华未按约定支付价款，拍卖人征得委托人同意，对标的物再次拍卖，并以132万元成交，比原拍卖价款202万元少70万元，原告董昌平、被告吕清华应补足此差额70万元，并承担原拍卖中的佣金10.10万元，即原告董昌平、被告吕清华应承担80.10万元，原告董昌平实际支付30万元，故其无权主张返还。
四、关于对2014年2月18日《承诺书》的效力问题。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额”之规定来看，即便吕清华2014年2月18日不作出《承诺书》，原告董昌平与被告吕清华依法也是承担《承诺书》上承诺的责任，况且《承诺书》是竞买人之一吕清华的个人行为，该《承诺书》是合法有效的，本院依法予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告董昌平的诉讼请求。
案件受理费12300元（原告已预交），由原告董昌平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 高云环
审 判 员 张青山
人民陪审员 邹卫东
二〇一四年五月二十日
书 记 员 黄 娅