浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0802民初4939号原告（反诉被告）：周迅，男，1986年4月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省常山县。原告（反诉被告）：程芳妹，女，1994年10月15日出生，汉族，户籍所在地江西省上饶市玉山县。两原告委托诉讼代理人：张金渭，衢州市东方法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：浙江衢州弈谷文化实业有限公司，统一社会信用代码91330800075309555L，住所地浙江省衢州市柯城区双港中路18号1幢401室。法定代表人：雷翔，董事长。委托诉讼代理人：陈庆林，浙江无剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪丽梅，浙江无剑律师事务所律师。原告（反诉被告）周迅、程芳妹与被告（反诉原告）浙江衢州弈谷文化实业有限公司（以下简称弈谷公司）商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2018年2月14日进行公开开庭审理。两原告共同委托诉讼代理人张金渭、被告弈谷公司的委托诉讼代理人陈庆林、汪丽梅到庭参加诉讼。本案审理过程中，双方当事人向本院申请庭外和解，延长审限三个月。本案现已审理终结。原告周迅、程芳妹向本院提出诉讼请求：一、弈谷公司赔偿因虚假宣传新华小学学区房赔偿原告30000元，确定子女上学的规划学校；二、弈谷公司限期整改房屋交付过程中存在的质量问题，整改合格后配合原告收房。三、被告赔偿原告按已付购房款496459元的日万分之三计算的逾期交房违约金至房屋实际交付之日止；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月18日双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同对商品房的基本情况、建筑区划内相关权属的约定、计价方式和价款、面积差异处理、付款方式及期限、合同双方的违约责任、交付期限和条件、交接等事项进行了约定。原告在准备收房时发现存在质量问题：1.被告未按小区设计规范，全面按比例安排原告的临时或固定私家车停车位；2.被告未对小区内通行道路进行平面沥青细化改造，未合理安排小区内楼房的通道设置，未合理安排房屋水、电、气和生活附属设施的设置；3.被告出让给原告的房屋存在渗漏现象；4.被告出让给原告的房屋储物间存在有安装消防设施，侵占使用的情况。同时，该房屋与被告宣传的“新华小学分校”学区不符。为此原告多次和被告交涉，经市住建局、市信访局及相关主管部门协调处理，但均未解决，为此提起诉讼，诉请如前。弈谷公司答辩称，一、原告要求被告赔偿30000元没有事实和法律依据。1.确定原告子女上学的学校是教育部门的职责而非被告的合同义务。2.原告、被告合同并未对学区房进行约定，原告无权就学区房事宜主张被告违约责任。双方签订合同的时间是2015年6月18日，并无证据证明被告在销售房屋时宣传了本小区系“新华小学分校”学区的行为。3.被告所提交的宣传单是2015年10月20日至25日秋季房交会时使用的广告，且该广告明确注明“本资料仅为要约邀请，不是出卖方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据”。4.该广告发布在原、被告签订商品房买卖合同之后，对原、被告商品房买卖合同的订立及价格的确定，并未造成影响。被告未明确对“本小区系衢州市新华小学分校”学区作出承诺。二、原告诉求限期整改的请求没有事实和法律依据。2017年3月3日，涉案房屋已完成竣工验收备案，证明房屋符合各项设计规范和质量标准。一般的质量问题并不影响房屋交付，交付后由开发商承担保修责任，房屋主体结构不存在质量不合格的问题，原告借故拒绝接受，依法应视为实际接收房屋，该房屋毁损、灭失的风险自交房通知确定的交付之日起由原告承担。三、弈谷公司逾期交房30天，但其中因G20峰会环境质量保障需要，衢州市工地停工12天，该12天属于合同第九条约定的“免责事由”，实际违约18天。被告已于2017年3月1日、2017年3月2日、2017年3月1日完成水、电、气工程的验收，并不断向柯城区人民政府提出加快解决弈谷项目供水供电等市政配套问题的报告。双方补充协议约定“因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，按日向买受人补偿总房款的万分之一，非出卖人原因造成的在约定期限内未达到条件的除外”，未通电并非弈谷公司的原因造成，故弈谷公司可以免责。综上，被告同意按照日万分之三的标准按补偿原告18日的逾期交付违约金，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。弈谷公司向本院提出反诉请求：1.周迅、程芳妹支付弈谷公司逾期付款违约金1734元；2.周迅、程芳妹支付弈谷公司垫付的物业专项资金8802元及利息（自2017年6月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利息计算至清偿之日止）；3.本案反诉费用由周迅、程芳妹承担。事实与理由：2015年6月18日双方签订的《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议》约定：买受人周迅、程芳妹购买位于柯城区弈谷文体城1幢2单元502室的商品房及1-56号储藏室，商品房价款为487659，储藏室价款为8800元，合计496459元。2015年6月18日支付首付款156459元，其余购房款34000元于本合同签订之日起七日内向贷款机构提供全部办理贷款所需资料及证明文件、缴纳相关费用并办理按揭贷款手续；买受人逾期付款的，应向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；新建物业专项维修资金按90元/平方米交纳，由出卖人统一代交后向买受人收取。补充协议约定：买受人未按期办理按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在主合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于签订合同后30日届满后的7日内一次性付清全部购房款。逾期支付的，按主合同逾期付款的约定处理。合同签订后周迅、程芳妹于2015年8月4日才向反诉原告支付剩余340000元按揭购房款，超过合同约定的付款时间17天，应向弈谷公司支付逾期付款违约金1734元，且弈谷公司已于2015年5月20日全额代付了物业维修专项资金，并于2017年3月3日向周迅、程芳妹邮寄送达了交房通知书，于2017年6月1日向其邮寄了交房催款函，通知其办理交房并支付物业维修专项资金。反诉被告周迅、程芳妹反诉答辩称，一、反诉原告第一项诉讼请求，没有事实和法律依据。反诉被告是在销售人员的引导下第一时间办理了贷款手续，贷款没有按时发放是因为银行和弈谷公司的原因造成的，反诉被告没有违约的动机和违约的事实。房屋没有实际交付，反诉被告不存在违约行为，不应支付违约金；二、物业维修专项资金是弈谷公司出于验收需要才去交纳的，且返还物业专项维修资金应当在收房后支付，现在反诉被告没有入住，暂不应当交付。本院经审理查明事实如下：2015年6月18日，周迅、程芳妹与弈谷公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：周迅、程芳妹向弈谷公司购买坐落于柯城区弈谷文体城1幢2单元502室房产和1-56号储藏室，房屋建筑面积98.16平方米，总价款496459元；出卖人应当在2017年1月31日前，将符合要求的商品房交付给买受人使用；本合同所指不可抗力和免责事由的范围包括地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日万分之三支付违约金；付款方式为2015年6月18日支付147659元，其余购房款340000元，买受人于本合同签订之日起七日内向贷款机构提供全部办理贷款所需资料及证明文件、缴纳相关费用并办理按揭贷款手续。当日双方签订《补充协议》一份，约定：买受人按揭贷款支付购房款的，应在签约后7日内办理按揭贷款手续；若非因出卖人原因（包括买受人不具备贷款银行所要求的条件、或银行的原因、或政策的原因等）买受人未按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在主合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于签订合同后的30日届满后的7日内一次性付清全部购房款，逾期支付的，按主合同逾期付款的约定处理；因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，按日向买受人补偿总房款的万分之一，非出卖人原因造成的在约定期限内未达到条件的除外；专项维修资金、契税由出卖人代为向政府相关部门交纳，买受人应当在出卖人通知时间（最迟不迟于办理房屋交付手续前或当日）将专项维修资金、契税向出卖人或出卖人指定的代理机构缴存。2015年6月18日周迅、程芳妹支付购房款147659元，1-56号储藏室购房款8800元。2015年8月4日银行向程芳妹发放房贷340000元，周迅、程芳妹于同年8月8日向弈谷公司支付购房款340000元。弈谷公司于2017年6月13日代缴住宅专项维修资金8802元。本院认为，本案的争议焦点为：1.该小区系“新华小学分校”学区房的宣传资料是否应当视为合同内容，弈谷公司是否应当承担违约责任；2.弈谷公司逾期交房时间如何计算；3.周迅、程芳妹的按揭贷款发放时间超出合同约定的付款时间是否构成违约。本院对此分析如下：1.该小区系“新华小学分校”学区房的宣传资料是否应当视为合同内容，弈谷公司是否应当承担违约责任的问题首次，原告作为证据提交的宣传广告，载明“本资料于2015年10月印刷，有效期截止2015年11月”，而本案原、被告签订的商品房购房合同签订于2015年6月18日，故原告以该广告合同主张被告虚假宣传关于涉案弈谷文体城小区的学区，缺乏事实依据；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。……”弈谷公司的广告虽注明“新华小学分校”，但并无证据证明“新华小学分校”在其开发规划范围内；其在“弈谷文化产业园”广告的新华小学图片中注明“新华小学分校意向图”，弈谷公司并未对“新华小学分校”作出具体确定的允诺；双方未将该项内容写入合同，也并未约定弈谷公司应履行相应义务。综上，弈谷公司并不存在商品房买卖合同解释第三条规定的情形，周迅、程芳妹的相关主张缺乏事实和法律依据，不予支持。2.弈谷公司逾期交房时间应如何计算的问题首先，关于G20峰会停工期间是否可以延期的问题，浙江省住房和城乡建设厅于2016年5月1日发布《G20峰会建设系统环境质量保障工作方案》，明确衢州市属于严控区，要求建筑工地、房屋拆除、装修作业等管控工地按期全部停工，停工时间为8月26日至9月6日。该情形符合商品房买卖合同第九条可予以延期的情形第2项的约定。弈谷公司据此主张工期顺延12天，本院予以采纳。对于市政配套供电未按时通电的问题，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。弈谷公司作为商品房开发企业，其履行房屋通电合同义务的方式为完成配电工程的施工以及与市政配套供电接通。本案中，弈谷公司在竣工备案前已完成配电工程的施工并通过了验收，未与市政配套供电相接通并不可归责于弈谷公司，并且弈谷公司自2015年8月起多次向柯城区人民政府沟通协调，要求加快解决弈谷项目供水供电等市政配套问题。在市政配套供电工程未完工的情况下，提供免费的临时用电供业主使用。故弈谷公司在供电问题上已最大限度地履行了合同义务，并采取了补救措施，不应再承担支付违约金的责任。其次，关于周迅、程芳妹主张房屋存在的房屋质量的问题，庭审中，原告自认其所购买的房屋及储藏室不存在明显质量问题，相关房屋质量问题的照片系原告所在小区存在的问题，与原告所购买的房屋及单元无直接关联，原告以此为由拒绝收房，缺乏事实与法律依据。但弈谷公司在交房过程中要求业主签署的《逾期交房违约赔偿协议书》中约定“乙方不得再向甲方提出其他金钱赔付及要求”，该约定超出了G20峰会期间停工12天的范围，可能对业主的其他权利造成侵害，对未如期交房亦应承担一定的责任，本院对此酌定弈谷公司按逾期20天支付相应违约金。综上，本院认定弈谷公司共违约38天，按日万分之三支付违约金共计496459×0.0003×38=5659.63元。对周迅、程芳妹主张的其他逾期交房违约金，本院不予支持。3.周迅、程芳妹的按揭贷款发放时间超出合同约定的付款时间是否构成违约的问题本院认为，贷款的发放时间，受银行、商品房开发企业和相关部门的工作流程、房屋限购政策以及市场等因素的影响。本案中双方签订的主合同仅约定了“公积金+商业贷款”的贷款方式，并未约定贷款到账时间，但补充协议中的格式条款约定非因出卖人原因（包括买受人不具备贷款银行所要求的条件、或银行的原因、或政策的原因等）导致按揭贷款未在合同签订后30日内到达出卖人银行账户的，买受人均应在合同签订后30日届满后的7日内一次性付清全部购房款，该条款符合合同法第四十条规定的加重对方责任责任、排除对方主要权利的情形，属于无效条款。故周迅。程芳妹于2015年8月8日支付购房款340000元，并不构成逾期。弈谷公司的相关主张，本院不予支持。关于停车位、小区道路等问题，该部分属于业主共有，周迅、程芳妹个人并无要求弈谷公司进行整改的主体资格。对于弈谷公司提起反诉，要求周迅、程芳妹支付代缴的物业维修资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”。现弈谷公司已经代周迅、程芳妹交纳义务，弈谷公司的相关的反诉请求符合法律规定，予以支持，但诉讼费由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、浙江衢州弈谷文化实业有限公司支付周迅、程芳妹逾期交房违约金5659.63元；二、周迅、程芳妹支付浙江衢州弈谷文化实业有限公司垫付的物业专项维修基金8802元，与本判决第一项抵销后，周迅、程芳妹应支付浙江衢州弈谷文化实业有限公司3142.37元，于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回周迅、程芳妹的其他诉讼请求；四、驳回浙江衢州弈谷文化实业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费996元，减半收取498元，由周迅、程芳妹负担473元，由浙江衢州弈谷文化实业有限公司负担25元，反诉费33元，由浙江衢州弈谷文化实业有限公司负担，于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 员  吴 晔二〇一八年四月十六日法官助理  金佳慧书 记 员  詹洪燕