山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一终字第333号
上诉人（原审原告）：烟台培玲科教文卫发展中心。住所地：烟台经济技术开发区嫩江路*号。
法定代表人：包敦顺，经理。
委托代理人：孙乐恩，该中心办公室主任。
委托代理人：禇洪文，山东鼎然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何洁，女，汉族，住烟台市莱山区。
委托代理人：杨文卿，山东同济律师事务所律师。
上诉人烟台培玲科教文卫发展中心（以下简称“烟台培玲”）为与被上诉人何洁房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2012）开民一初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2004年2月27日，烟台培玲与何洁签订（AF一）房地买卖契字01号《房地产买卖契约》，第一条约定：烟台培玲将坐落在烟台经济技术开发区长江路188号新东方商城A区F一层的房地产（房屋平面建筑面积1597.44平方米，每平方米2500元）出售给何洁。第二条约定：房地产成交价格为人民币380万元，何洁于2005年5月28日前分次付清给烟台培玲。付款方式：2004年6月30日前交纳15万元，以后均在每月的30日前交纳15万元，至2005年5月28日将购房余款一次性付清。第三条约定：双方同意于2004年5月28日由烟台培玲将上述房地产正式交付给何洁。第五条约定：何洁未按期付清房款或烟台培玲未按期交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地产价款千分之0.3的滞纳金。合同附件（一）附加条款第一条约定：消防烟感、喷淋设备的安装，由烟台培玲负责，何洁配合。现有消防管道的改造费用，由何洁负责。第七条约定：房屋面积以房管部门办理房产证时核定的为准，多退少补，不受3%误差的影响。第八条约定：烟台培玲于2005年5月28日前为何洁办好房产证，同时协助何洁办理银行按揭贷款，何洁一次性付清全部购房欠款。若因故房证办不好，则由买转为租（年租金15万元），烟台培玲从何洁预付的房款中扣除应付的房租，余款一周内连本带息返还给何洁，利息按当年银行贷款利率计算。
合同签订后，烟台培玲按约交付房屋，至今未为何洁办理房产证；何洁共支付烟台培玲房款271万元，余款至今未付，已付款如下：2004年2月27日付现金300000元，2004年7月21日付现金50000元，2004年8月18日付现金50000元，2004年9月20日付现金30000元，2004年12月通过工商银行按揭贷款付228万元。
何洁已另案起诉烟台培玲，请求确认烟台培玲于2010年7月23日向何洁发出的解除涉案房屋租赁合同的通知无效，判令烟台培玲继续履行前述买卖契约及附件，判令烟台培玲支付何洁逾期办证违约金。2010年10月2日，烟台经济技术开发区人民法院作出（2010）开民一初字第592号判决后，烟台培玲提起上诉。2011年6月10日，烟台市中级人民法院作出（2011）烟民一终字第219号终审判决，处理意见如下：涉案房屋不能办理产权登记的原因是未能通过消防验收，而未通过消防验收，应有何洁对房屋进行了装修的原因，烟台培玲将未通过消防验收的房屋交付给何洁使用也有过错，因此未办理房产证不可归责于烟台培玲单方怠于履行自己的义务所致，不支持何洁要求烟台培玲承担逾期办证违约金；烟台培玲仅依据房产证未办好的结果主张涉案房屋由买卖转为租赁，与合同约定相悖，烟台培玲于2010年7月23日向何洁发出的解除涉案房屋租赁合同的通知无效，双方应继续履行买卖契约。
审理过程中，涉案房屋于2012年8月7日通过消防验收，但烟台培玲仍未为何洁办理房产证书。
原审法院认为，2004年2月27日，烟台培玲与何洁签订的（AF一）房地买卖契字01号《房地产买卖契约》及附件（一），内容合法有效，对双方具有法律约束力。何洁未付清购房余款事实清楚。双方在买卖契约第二条约定房地产成交价格为人民币380万元，何洁于2005年5月28日前分次付清给烟台培玲，2004年6月30日前交纳15万元，以后均在每月的30日前交纳15万元，至2005年5月28日将购房余款一次性付清；同时又在契约的附件（一）第八条约定烟台培玲于2005年5月28日前为何洁办好房产证，同时协助何洁办理银行按揭贷款，何洁一次性付清全部购房欠款。附件（一）第八条的约定是对契约第二条约定的补充，依据补充的意思表示，何洁付清购房欠款的前提应是烟台培玲为何洁办好了房产证，但烟台培玲至今未为何洁办理。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求”，因烟台培玲为何洁办好房产证的义务在先，而烟台培玲未履行该义务，所以何洁有权拒绝支付购房欠款，烟台培玲请求支付购房欠款及违约金，依法不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和第六十七条之规定，判决：驳回原告烟台培玲科教文卫发展中心的诉讼请求。案件受理费35494元，由烟台培玲科教文卫发展中心负担。
宣判后，烟台培玲不服提起上诉称，一、原审法院认定上诉人负有先履行合同义务的法律责任，违约在先，是错误的。双方签订的《房地产买卖契约》之附件第（一）条明确约定，上诉人为被上诉人办理房产证与被上诉人“同时”办理银行按揭贷款并一次性付清全部购房款，该两项合同义务系同时履行义务，没有约定先后履行的意思表示，原审法院曲解该约定，认定为先后履行的合同义务，适用法律错误。从双方约定的支付购房款时间和顺序看，被上诉人所欠的109万元购房款是办理银行按揭贷款之前应当支付的购房款，即《房地产买卖契约》第一条中约定的支付义务，该付款义务的履行时间在合同约定办理房产证的时间之前，因此，被上诉人负有先履行109万元购房款的合同义务。二、原审法院故意隐匿事实，颠倒是非，偏袒被上诉人。被上诉人擅自将涉案房屋的消防设备拆除，消防系统破坏，对消防部门的责令整改通知拒不执行，导致上诉人无法按期完成消防工程施工和验收，是涉案房屋不能办理工程竣工验收的根源。被上诉人的违法行为导致上诉人办理房产证的前提条件无法成就，合同义务无法履行，责任在被上诉人，上诉人不应承担任何责任；而且，被上诉人的违法行为给上诉人造成不应有的损失。上诉人在原审提供了充分的证据，烟台市中级人民法院（2011）烟民一终字第219号民事判决也确认了上述事实。因此，未在2005年5月28日办理好房产证的责任在被上诉人，上诉人不应当承担任何法律责任。三、上诉人的诉讼请求于法有据，应当支持。根据双方签订的《房地产买卖契约》，被上诉人不能按约支付购房款，每逾期一日，被上诉人支付总房款的千分之0.3的违约金。原审法院确认了双方签订的《房地产买卖契约》有效，以及被上诉人未按约定支付购房款的事实，被上诉人就应当按约支付所欠购房款109万元及违约金。综上，原审判决没有事实依据，适用法律错误，请求二审法院查清事实，撤销原审判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人何洁答辩称，依据《房地产买卖契约》及附加条款（附件一），被上诉人支付购房余款是在上诉人办理好房产证之后，而不能办理房产证的过错完全在上诉人一方。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院查明的案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，2004年2月27日，上诉人烟台培玲与被上诉人何洁签订的《房地产买卖契约》及附加条款（附件一）均系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，本院依法予以确认。《房地产买卖契约》第一条约定：甲方（烟台培玲）自愿将坐落在烟台经济技术开发区长江路188号新东方商城A区F一层的房地产（房屋平面建筑面积1597.44平方米，每平方米2500元）出售给乙方（何洁）。第二条约定：甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币380万元，乙方于2005年5月28日前分次付清给甲方。《房地产买卖契约》附加条款（附件一）第七条约定：“房屋面积以房管部门办理房产证时核定的为准，多退少补”。根据当事人的以上三条约定，可以认定上诉人与被上诉人在签订《房地产买卖契约》时未能确定涉案房地产的最后成交总价的事实。
《房地产买卖契约》附加条款（附件一）第七条约定：房屋面积以房管部门办理房产证时核定的为准，多退少补。第八条约定：甲方于2005年5月28日前为乙方办好房产证，同时协助乙方办理银行按揭贷款，乙方一次性付清全部购房欠款。双方当事人也一致认可办理银行按揭贷款是为了付清全部购房欠款，据此，可以认定在上诉人办好房产证后，双方依据房管部门办理房产证时核定的房屋面积确定全部购房欠款的数额，由上诉人协助被上诉人办理银行按揭贷款一次性付清全部购房欠款的事实。
依据《房地产买卖契约》约定的付款方式：2004年6月30日前交纳15万元、以后均在每月的30日前交纳15万元，被上诉人应于2005年4月30日前支付上诉人房款165万元，而被上诉人至此时实际支付上诉人房款271万元，远远超过约定的应支付房款数额。上诉人在《房地产买卖契约》约定的期限内未为被上诉人办好房产证，双方无法依据房管部门办理房产证时核定的房屋面积确定全部购房欠款的数额，故上诉人要求被上诉人在约定的期限内一次性付清全部购房欠款109万元及违约金，不符合《房地产买卖契约》的约定，也没有法律依据，依法不予支持。
综上，原审法院判决正确，依法应予维持；上诉人上诉主张，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35494元，由上诉人烟台培玲科教文卫发展中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 王家国
二〇一三年四月八日
书记员 车丽翠