江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第1733号原告苏现军，公务员。委托代理人佟辉。被告杨传胜，农民。委托代理人杨柳松（系杨传胜儿子），男，农民。委托代理人孙宗孝。原告苏现军诉被告杨传胜合同纠纷一案，本院于2013年10月18日立案受理。依法先由代理审判员李晓侠适用简易程序，后转为普通程序，分别于2013年11月6日、2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告苏现军及其委托代理人佟辉、被告杨传胜及其委托代理人杨柳松、孙宗孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏现军诉称：原被告双方系亲戚关系，原告于2006年9月以30000元的价格购买了被告的宅基地，并在该宅基地上建造了四间房屋。2006年10月28日，双方在丰县招商场停车场因宅基地款项支付问题发生争执，经丰县公安局城东派出所处理原被告双方达成协议，约定由原告向被告支付购买宅基地的款项30000元。2006年11月11日，原告在丰县公安局城东派出所支付给被告30000元，被告向原告出具收条一份。2013年5月3日，被告称原告建造的房屋是其财产，百般阻挠原告居住，经多次协商未果。现要求依法判令房屋的安置补偿款150000元归原告所有，并由原告享有房屋拆迁的安置权，本案诉讼费由被告承担。被告杨传胜答辩称：一、原告仅支付被告10000元土地转让费；二、原告诉称的四间房子是原被告共同出资建成；三、农村宅基地不能买卖，原被告间的宅基地转让协议无效，双方应互负返还财产的义务。经审理查明：原告为丰县县城居民，被告为丰县凤城镇齐庄村村民，系农村集体经济组织成员。2006年9月，原被告双方口头约定，原告以30000元的价格购买被告院落中空余的宅基地一块（土地证的登记使用权人是杨传胜）用于建造房屋。2006年10月，原告在未取得建筑规划许可证的情况下，在该宅基地上建造了四间房屋，总面积约230平方米。因原告未及时支付宅基地转让费，双方于2006年10月28日在丰县招商场停车场加油站发生争执，经丰县公安局城东派出所处理，双方达成协议，约定原告向被告支付宅基地转让费30000元。2006年11月11日，原告支付给被告30000元宅基地转让费，被告向原告出具收条一份，载明“今收到苏现军买杨传胜宅基地钱叁万元正，杨传胜，2006年11月11日”。2006年11月12日，被告就所转让宅基地的情况向原告出具说明一份，内容为“杨传胜卖给苏现军的宅基地数目如下：东口南北长度15.20米，西口南北长度14.70米，南口东西长度18.05米，北口东西长度17.22米，面积计0.395亩，注：其余与原告无关。”另查明：涉案房屋自建成后，一直未取得房产证。目前该房屋已被拆迁，拆迁评估价格为143500元。拆迁时该房屋的产权登记在杨传胜名下。以上事实，有原被告的陈述，原告提供的丰县公安局城东派出所治安案件调解协议书、2006年11月11日收条、土地的概况说明、证人王某、刘某、郭某甲的书面证言各一份，本院调取的丰县开发区杨庄拆迁指挥部房屋征收评估鉴定表一份、本院于2013年8月27日下午在丰县开发区大楼710房间为拆迁指挥部工作人员**强所作的询问笔录一份予以证实，本院予以确认。本案争议的焦点是：1、原被告之间的土地买卖合同是否合法有效；2、涉案房屋实际由谁建造，该房屋拆迁所得的安置补偿款如何分配；3、本案拆迁安置权由谁享有。本院认为：农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。关于原被告之间的土地买卖合同是否合法有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》及国务院办公厅于1999年5月6日下发的国办发39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。本案原告为城镇居民，被告为农村集体经济组织成员，其双方签订的以30000元的价格购买被告宅基地的合同，因与国家法律、政策法规相冲突，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。关于涉案房屋实际由谁建造及该房屋拆迁的安置补偿款由谁享有的问题。依照法律规定农村宅基地不能向城镇居民转让，在征收拆迁活动中享有征收拆迁的应为集体经济组织及其成员。但就本案事实来看，原被告关于转让宅基地的协议系双方真实意思表示，原告已经按照当时的市场价向被告支付了土地转让费，并在购买的该上述土地上建造了房屋，该事实由本院于2013年8月30日向证人王某、郭某乙、刘某所作的书面证言各一份予以证实，被告对上述证人证言的真实性均无异议，但对其证明内容及目的有异议，庭审中，证人郭某乙出庭作证并接受了被告质询。本院认为证人王某的证言能够证明涉案房屋系原告苏现军所建，郭某乙的证言能够证明涉案房屋所需的瓦是苏现军购置，刘某的证言能够证明苏现军曾在2006年9、10月份购买过水泥。被告杨传胜主张涉案房屋系原被告共同出资建造而成，并提供了证人尹某、杨某甲、杨某乙出庭作证，但从尹某、杨某甲、杨某乙的证言来看，其三人得知原被告系合伙共同建房一事均是听本案被告杨传胜所说，且三人均表示对合伙建房的细节并不知情。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。故，本院根据优势证据规则，认定涉案房屋系原告出资建造，被告虽主张是共同出资建造，但提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。庭审中，被告主张对涉案房屋进行了装修，并提供了证人杨某丙出庭作证，但根据涉案房屋的拆迁估价单来看，该估价并不包括装修部分，且拆迁指挥部的工作人员也未明确表示涉案房屋在拆迁前进行过装修，故被告的上述主张无事实依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案宅基地转让合同被确认无效后，双方首先应承担相互返还财产的义务，即被告通过合同取得的30000元宅基地款应返还给原告，原告应将宅基地返还给被告。同时，因涉案宅基地上的房屋确系原告所建造，其在房屋建造中确实花费了一定的财力、精力，且上述房屋已被征收拆迁，并登记在被告杨传胜名下，在涉案宅基地买卖协议被确认无效后，被告应就原告的损失进行赔偿，赔偿范围应包括原告建造房屋所花费的成本及该房屋升值部分的价值。因该房屋拆迁，原告无法就其所建造房屋的拆迁评估价值主张权利，故可参考涉案房屋在拆迁前的评估价值确定被告的赔偿数额。涉案房屋在拆迁前的评估价值为143500元，对于原告损失的赔偿，本院在全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和成本价值的差异所造成损失及原被告过错程度等因素后，认定被告杨传胜应赔偿给原告苏现军损失的具体数额为拆迁评估价值的80%，即114800元。关于本案拆迁安置权应否由原告享有的问题。宅基地使用权是农村集体经济组织的成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故原告要求享有涉案房屋的安置权无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决如下：一、原被告于2006年9月签订的宅基地买卖协议无效，原告苏现军应于本判决生效后十日内将涉案宅基地返还给被告杨传胜，被告杨传胜应于本判决生效后十日内将宅基地款30000元返还给原告苏现军。二、涉案拆迁补偿款143500元归被告杨传胜所有。三、被告杨传胜于本判决生效后十日内赔偿原告苏现军损失114800元。四、驳回原告苏现军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利利率。案件受理费3300元（原告已预交），由原告苏现军负担1500元，被告杨传胜负担1800元（随案款一并支付给原告苏现军）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘元福代理审判员  李晓侠人民陪审员  李 红二〇一四年六月十八日书 记 员  黄 晶