北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初7355号
原告中铁建（北京）物业管理有限公司房山分公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号-B006。
负责人周凤波，项目经理。
委托代理人何云飞，男，1976年2月10日出生，汉族，该公司客服部副经理，住北京市丰台区，现住公司宿舍。
委托代理人郑伟，男，1985年12月8日出生，汉族，该公司项目副经理，住北京市密云县，现住公司宿舍。
被告胡立华，男，1981年6月20日出生，汉族，中国核电工程有限公司工程师，住北京市海淀区，现住北京市房山区。
委托代理人孔孟英(被告胡立华之妻)，女，1980年12月29日出生，汉族，联想（北京）有限公司IT工程师，住河南省太康县，现住北京市房山区。
原告中铁建（北京）物业管理有限公司房山分公司（以下简称物业公司）与被告胡立华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李亚丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司之委托代理人何云飞、郑伟、被告胡立华之委托代理人孔孟英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，被告是北京市房山区长阳镇长政南街“馨然嘉园”小区XX区XX号楼XX单元XX室业主，于2012年10月8日办理入住手续。被告于2011年6月27日与建设单位“中铁房地产集团北京正达置业有限公司”签署《北京市前期物业服务合同》，原告于当日开始为被告提供物业服务。《北京市前期物业服务合同》第9条约定，被告应当在每年的1月15日之前交纳该年度的物业服务费；第22条约定，如未按时交付，应当按照自逾期之日起每日应付未付金额的2‰的标准支付违约金。自2015年至今，被告没有向原告交纳任何物业服务费，原告曾以物业费催缴函及委托律师发送律师函的方式向被告书面催缴物业服务费，但是被告始终拒绝交纳。原告认为，依据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务，被告是“馨然嘉园”业主，原告为被告提供了物业服务，被告拒绝交纳物业服务费构成违约，原告有权要求被告支付所拖欠的物业服务费及其违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告2015年1月16日至2017年1月15日期间的物业服务费3434.88元；2、被告支付原告违约金1251.95元；3、诉讼费由被告承担。
被告胡立华辩称，一、答辩人与被答辩人不存在合同关系，法院应当撤销案件或者直接驳回被答辩人的申请事项。被答辩人为中铁建（北京）物业管理有限公司房山分公司，而与答辩人签署《北京市前期物业服务合同》的是中铁房地产集团北京正达置业有限公司，故法院应以答辩人和被答辩人之间完全不存在合同关系为由不予以受理，撤销案件。
二、被答辩人要求的2015年度物业服务费已经超过诉讼时效，请求法院判决驳回其诉讼请求。1、我国《民法通则》第135条规定：一般民事纠纷的诉讼时效为二年，根据被答辩人《民事起诉状》中所诉2015年度的物业服务费当在2015年1月15日缴纳，而被答辩人的起诉日期为2017年3月27日，已经超过二年的诉讼时效。2、中铁房地产集团北京正达置业有限公司也没有以任何方式向答辩人催缴过物业费。3、被答辩人提供的材料相互矛盾：（1）在被答辩人提供的律师函中明确说明通过特快专递送达，而另一份材料显示是用百世快递送达。（2）律师函中说答辩人2012年10月8日与被答辩人签订了物业协议，而被答辩人提供的合同显示答辩人2011年6月27日是与中铁房地产集团北京正达置业有限公司签署的《北京市前期物业服务合同》。（3）百世快递单没有送达日期，并且百世快递单上没有答辩人本人的签字，也证明答辩人本人没有收到该律师函。根据以上可知，中铁房地产集团北京正达置业有限公司怠于行使权利，答辩人请求法院驳回其2015年度物业服务费的诉讼请求。
三、答辩人与中铁房地产集团北京正达置业有限公司签署的《北京市前期物业服务合同》不应收费。根据《北京市物业管理办法》第七条和北京市住建委2012年3月8日向社会公布首批开发企业承担前期物业服务责任的新建商品住宅名单，中铁房地产集团北京正达置业有限公司开发的长阳镇起步区6号地在此名单中，即答辩人和中铁房地产集团北京正达置业有限公司签署的《北京市前期物业服务合同》不应收费，故法院不应支持被答辩人依据答辩人同中铁房地产集团北京正达置业有限公司签署的《北京市前期物业服务合同》收取2015年度和2016年度物业费及违约金的请求。
四、与答辩人有合同关系的中铁房地产集团北京正达置业有限公司已经注销，答辩人与其的合同关系已经无效。答辩人在国家工商局网站上已经查询不到中铁房地产集团北京正达置业有限公司的注册信息，说明该公司与答辩人的合同已经无效。
五、被答辩人要求的违约金过高，法院应当驳回其请求。最高法关于《合同法》解释（二）第29条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被答辩人要求的物业服务费3434.88元、违约金1251.95元，超过最高法的规定。且同一合同（编号Y1192600）第14条第1款约定的逾期交房的违约金仅为每日万分之二，显失公平，法院应驳回被答辩人的请求。
六、答辩人要求中铁房地产集团北京正达置业有限公司或其法人王晓飞支付延期交房违约金、壁挂炉维修费及以上费用的违约金。1、根据合同交房日期为2012年9月30日，实际交房日期为2012年10月8日，根据合同第14条第1款约定中铁房地产集团北京正达置业有限公司或其法人王晓飞应支付延期交房违约金1542.12元，参照被答辩人每日千分之二的违约金标准，暂计至2017年1月15日，违约金为4811.41元。2、答辩人在壁挂炉保修期内（2014年9月17日不能正常启动，壁挂炉的保修截止日为2014年10月7日）因壁挂炉维修花费850元，答辩人请求法院判令中铁房地产集团北京正达置业有限公司或其法人王晓飞支付该850元，参照被答辩人每日千分之二的违约金标准，暂计至2017年1月15日，违约金为1494.3元。以上两项共计8697.83元。
七、如果被答辩人想要享有中铁房地产集团北京正达置业有限公司的权益，则需要先代该公司向答辩人支付欠款8697.83元。
八、答辩人要求物业公司向答辩人支付小区共有区域内的经营所得收益。根据物权法第70条规定，小区共有区域住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理，基于上述公共区域内设立广告、公有区域停车场的停车费、出租地下室和自动售水站所取得的收益依法亦应属于全体业主共有，而被答辩人至今未将相应的经营所得收益支付给全体业主。故答辩人请求法院判令被答辩人支付全体业主其经营所得收益。
九、被答辩人服务质量差。1、答辩人所在单元的1层和7层逃生楼梯灯已经损坏很久，物业公司至今没有修理；2、答辩人所在二区花园内路灯损坏后不但不维修，反而直接拆除，物业公司至今没有修复；3、答辩人所在的二区花园内的草坪灯损坏很久，物业公司至今没有修理；4、有大片草坪损坏地面裸露，物业公司至今没有修复；5、小区内座椅损坏很久，物业公司至今没有修复；6、小区内垃圾成片，物业公司不清理；7、小区内部分路灯地脚螺栓出头过长，对小区人身安全有威胁；8、小区内的树木缺失严重，物业公司没有补种；9、小区内人行道损坏，物业公司不维修；10、物业管理不严，经常有人进入楼内发广告；11、物业公司私自封堵小区道路，或物业封堵小区道路不及时开通；12、小区对树木管理不善致使树木死亡，而且不及时补种；13、外部无关人员破坏门禁。答辩人请求法院判令物业公司尽快解决以上问题。
十、被答辩人私搭乱建，答辩人请求拆除违建。依据相关法律法规和市政府有关规定，被答辩人在小区北门私自建房构成违建，已经侵犯答辩人权益且对答辩人日常出行带来安全隐含，故请求法院判令被答辩人拆除。
经审理查明，2011年6月27日，被告胡立华（业主）与案外人中铁房地产集团北京正达置业有限公司（建设单位）签订《北京市前期物业服务合同》，约定买受人可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，物业服务费标准为每月每平方米1.82元。2015年1月14日，原告物业公司作为乙方与作为甲方的案外人中铁房地产集团北京正达置业有限公司签订《前期物业委托服务合同》，约定甲方选聘乙方对坐落于房山区长阳镇长政南街6号院的馨然嘉园小区（长阳国际城）提供前期物业管理服务，合同期限自2015年1月16日起至2017年1月15日止。同时合同对乙方提供的前期物业管理服务内容进行了相关约定，包括对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、车辆停放、公共秩序、消防安全等项目进行维护、修缮、服务与管理。并约定前期物业服务费从2015年1月16日起计收，物业服务收费标准为每月每平方米1.82元，按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月16日前履行交纳义务，由乙方自行向业主或物业使用人收取。后2016年4月27日，案外人中铁房地产集团北京正达置业有限公司更名为中铁房地产集团北方有限公司。
另查明，被告胡立华于2012年10月8日办理入住，成为北京市房山区长阳镇长政南街XX区XX号楼XX单元XX号房屋的业主，涉案房屋面积为78.64平方米，被告胡立华自2015年1月16日至2017年1月15日期间未交纳物业服务费。其中对于2015年1月16日至2016年1月15日期间的物业服务费，被告胡立华提出原告物业公司的起诉已超过诉讼时效，经本院询问，原告物业公司称2015年度物业费的交纳时间为2016年1月16日前，对此被告胡立华表示认可。
再查，庭审中被告胡立华提出原告物业公司在提供物业服务过程中存在多处物业服务不到位之处，并提供小区照片为证，对此原告物业公司不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的入住工作流转单、《北京市前期物业服务合同》、《前期物业委托服务合同》、名称变更通知、照片、录音等在案证实。
本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，被告胡立华辩称原告物业公司主张的2015年度的物业费已经超过诉讼时效，但同时认可2015年度物业费的交纳时间为2016年1月16日前，本案原告物业公司的起诉时间为2017年3月27日，距离2016年1月16日尚未超过两年，故对于被告胡立华的辩称本院不予采信。
依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应依约履行。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告胡立华与案外人中铁房地产集团北京正达置业有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》中明确约定建设单位可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，随后，作为建设单位的案外人中铁房地产集团北京正达置业有限公司与原告物业公司签订《前期物业委托服务合同》，其中约定了建设单位选聘原告物业公司为被告胡立华居住小区的物业服务单位，对相关物业服务收费标准进行的约定与建设单位同业主之间约定的标准一致，原告物业公司在提供物业服务后，被告胡立华应当按照约定交纳物业服务费，故原告物业公司要求被告胡立华交纳2015年1月16日至2017年1月15日期间的物业服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持，经本院依法核算，原告物业公司诉请的应交纳物业服务费的数额合理，本院予以确认。关于违约金，原告物业公司并未提交证据证明被告胡立华拒绝交纳物业服务费系出于主观恶意，故对于该请求本院不予支持。关于被告胡立华辩称的原告物业公司存在多处物业服务不到位之处，对此本院认为被告胡立华提交的证据不足以证明原告物业公司的物业服务存在重大瑕疵，即原告物业公司在履行合同中存在重大违约行为，从而导致业主丧失了根本上的合同利益，且物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，被告胡立华提出的问题不能全面、客观地反映原告物业公司提供物业服务的全部内容，无法证明原告物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，不足以成为被告胡立华拒绝交纳物业费的理由。关于被告胡立华辩称的壁挂炉问题，本院认为物业公司负有对物业共用部位的维修、养护和管理义务，壁挂炉属于业主的私人财产，并非物业共用部位，故壁挂炉问题可能涉及第三人，被告可另行解决。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告胡立华于本判决生效后十日内给付原告中铁建（北京）物业管理有限公司房山分公司二〇一五年一月十六日至二〇一七年一月十五日期间的物业服务费三千四百三十四元八角八分。
二、驳回原告中铁建（北京）物业管理有限公司房山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由原告中铁建（北京）物业管理有限公司房山分公司负担七元（已交纳），由被告胡立华负担十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判员 李亚丽
二〇一七年七月十七日
书记员 张 雪