文书�容浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第475号上诉人（原审原告）：嘉善华宏达置业有限公司。住所地：浙江省嘉善县罗星街道晋阳西路***号。法定代表人：陈韶华，执行董事。委托代理人：周伟良、徐忠良，北京康达（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施端。被上诉人（原审第三人）：嘉善碧中海商务投资有限公司。住所地�浙江省嘉善县罗星街道晋阳西路***号。法定代表人：叶增海，执行董事。委托代理人：谢中岳，浙江靖远律师事务所律师。上诉人嘉善华宏达置业公司（以下简称华宏达公司）因与被上诉人施端、嘉善碧中海商务投资有限公司（以下简称碧中海公司）所有权确认纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2014）嘉善民初字第1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年3月31日，华宏达公司与施端签订了一份《意向书》，约定：乙方（指施端，下同）向甲方（指华宏达公司，下同）购买位于浙江省嘉善县体育南路东侧、晋阳西路北侧的乐福苑小区3#楼，总层数5层，总建筑面积8124.58平方米。根据双方商议总价格为6600万�人民币。付款方式：双方签订意向书，乙方付定金200万人民币，2011年7月1日前付2000万人民币（包含200万人民币定金）之后签订购房协议付300万元人民币，甲方帮助乙方代办房屋按揭约2200万元人民币。一层总价按2000万元人民币计算。如乙方在2011年12月30日之前付清房款，双方商定房屋总价按6500万元人民币计算，如到2012年2月30日之前付清房款，双方商定房屋总价按6600万元人民币计算，如到2012年2月30日（误写，应为2月28日）之前未付清房款，甲方有权按2000万元人民币收回底楼，但甲方同意出租给乙方，租金另议。华宏达公司认可施端及其他六位购房人共支付其购房款39730000元，其中施端本人支付的房款为9806715元。施端认为其本人及其他六位购房人共同支付的购房款为40203825元（含贷款）。2011年9月16日华宏达公司出具证明一份，内容为�“我公司嘉善华宏达置业有限公司所开发的乐福苑小区3#楼商业用房一至五层，建筑面积为8120平方米，现已出售，房屋产权属于施端，现租赁给嘉善碧中海桑拿休闲城。目前房屋验收除房管处综合验收未到公示时间外，其它已全部验收合格，产权证在2011年12月31日前办理完成。”2011年11月30日，施端将位于嘉善县罗星街道晋阳西路518号面积8120平方米的房屋出租给碧中海公司，双方签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为20年，甲方（指施端）从2011年11月30日起将出租房交付乙方（指碧中海公司）使用至2031年11月29日。年租金158万元，于签约之日起30天内付清，支付方式为现金。位于体育南路东侧、晋阳西路北侧的乐福苑小区3#楼底层现由碧中海公司占有使用。2013年8月7日，嘉善碧中海桑拿休闲有限公司名称变更为嘉善碧中海商务投资有限公司。位于嘉善县罗星街道体育南路465号、晋阳西路508号、510号、512号、514号、518号，嘉善县罗星街道乐福苑3幢101室、102室、103室、104室房屋总的建筑面积为1574.87㎡，上述房产的登记所有人均为华宏达公司。因施端未按照意向书继续履行付款义务，华宏达公司于2014年8月21日诉至原审法院，要求确认上述房产归其所有，并要求施端与碧中海公司共同腾退出上述房产，施端与碧中海公司共同赔偿华宏达公司租金损失832800元（暂计算至起诉之日，要求支付至实际腾退之日）。施端在原审中答辩称：一、华宏达公司无需诉讼确权亦无权终止底楼房产交易（解除合同）。涉案房产一直登记在华宏达公司名下，并未归属于施端或第三人；按意向书约定，华宏达公司的收回权起始于2012年3月1日，已过了两年诉讼时效；案涉问题是意向书是否继续履行的问题，华宏达公司逾期交房、且未办理产权登记，违约在先，施端可以行使不安抗辩权。二、华宏达公司要求腾退房屋不符合约定和法律规定。施端虽然没有涉案房屋的所有权，但仍有权使用，且施端与碧中海公司签订租赁合同时华宏达公司是明知且认可的，华宏达公司无权要求腾退。三、施端无需向华宏达公司支付租金。碧中海公司在原审中答辩称，华宏达公司无权要求碧中海公司腾退租赁房屋；涉案房屋租赁合同应继续履行；如涉案房产因判决造成实际出租权人发生变化，碧中海公司同意向出租权人履行交纳房租的义务。华宏达公司要求碧中海公司腾退没有事实和法律依据，即使出租主体发生变化，也应当继续履行案涉房屋租赁合同。原审法院认为，法律规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。结合本案，华宏达公司要求确权的房产均登记在华宏达公司名下，施端对涉案房屋产权归属于华宏达公司亦无争议，华宏达公司现要求本院确认上述房产归华宏达公司所有没有必要，不予支持，施端就此所提的抗辩意见予以采纳。结合查明的事实，涉案房产实际由碧中海公司占有使用，华宏达公司现诉请要求施端腾退出乐福苑小区3#楼一层（底层），与事实不符，缺乏依据，不予支持，对施端就此所提的抗辩意见予以采纳。结合本案查明的事实，碧中海公司租赁涉案房屋时，系经得华宏达公司同意并确认，碧中海公司租赁涉案房屋为善意，现尚在租赁期间，华宏达公司要求碧中海公司腾退涉案乐福苑小区3#楼一层（底层）缺乏依据，不予支持，对碧中海公司就此所提的抗辩意见予以采纳。华宏达公司与碧中海公司之间并无直接的租赁合同关系，且碧中海公司租赁涉案房产经得华宏达公司同意，华宏达公司现要求碧中海公司赔偿其租金损失缺乏依据，不予支持，对碧中海公司就此所提的抗辩意见予以采纳。法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。施端并非涉案房产的所有权人，其将涉案房屋出租给碧中海公司使用至今，造成华宏达公司无法对涉案房产进行使用收益，侵害了华宏达公司的所有权，施端应当赔偿华宏达公司损失，华宏达公司现诉请按照施端将涉案房产出租给碧中海公司的租金标准要求施端赔偿其租金损失，予以支持，结合华宏达公司诉请，施端应当赔偿华宏达公司自2011年12月1日至2014年8月21日共计992天的损失1580000元÷8120㎡×1574.87㎡÷365天×992天=832845元，华宏达公司要求施端赔偿其租金损失832800元予以支持，至于此后施端给华宏达公司造成的损失，华宏达公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十条、第十六条、第十七条、第三十三条、第三十七条之规定，判决：一、施端赔偿华宏达公司自2011年12月1日至2014年8月21日的损失832800元，于判决生效之日起五日内付清；二、驳回华宏达公司的其他诉讼请求。如果施端未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费145964元（华宏达公司已预交），由施端负担5835元，由华宏达公司负担140129元。判决宣告后，华宏达公�不服，向本院提出上诉称，一、施端?对涉案房屋不享有所有权，不享有承租权及转租权，其将案涉房屋出租给碧中海公司系无权处分的无效行为。华宏达公司于2011年9月16日出具的证明中关于“房屋产权属于施端?”的陈述是基于施端?完全履行意向书的前提下所作，该陈述不能作为确认房屋权属的依据。双方均明确案涉房屋的权属归属于华宏达公司，施端?无权将其出租给碧中海公司，该出租行为属于无效行为。二、原审法院关于碧中海公司租赁涉案房屋时经过华宏达公司的同意的认定，与事实不符：1、证明出具的时间为2011年9月16日，签订房屋租赁合同的时间为2011年11月30日，在先出具的证明不能作为认可租赁合同的依据；2、从证明的内容来看，华宏达公司未作出任何授权施端?与碧中海公司签署房屋租赁合同的意思表示，施端?签订租赁合同并未告知华宏达公司，华宏达公司亦未进行追认；3、证明只是华宏达公司关于此次商品房买卖的进程规划，其内容均是基于施端?完全履行付款义务的前提所作，且证明中关于“产权属于施端?，现租赁给嘉善碧中海桑拿休闲城”和“产权证在2011年12月31日前办理完成”的内容明显自相矛盾。三、施端?在签订租赁合同时不具备表见代理的构成要件，签订租赁合同后没有得到华宏达公司的事后追认，亦未取得处分权，租赁合同无效。碧中海公司明知施端?对案涉房屋不享有所有权，依然与其签署租赁合同，不应认定为善意第三人，其无权占有、使用涉案房屋，侵害了华宏达公司的物权，应当立即腾退涉案房屋并承担赔偿责任。四、原审判决既认可施端?有权与碧中海公司签订房屋租�合同，又指出施端?将涉案房屋出租给碧中海公司使用，造成华宏达公司无法对案涉房产进行使用、收益，侵害了华宏达公司的所有权，前后矛盾。故请求二审撤销原判，判决支持原审诉请。施端?在二审中答辩称，原审判决无误，请求驳回上诉。碧中海公司在二审中答辩称，原审判决无误，请求驳回上诉。各方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审审查重点在于：一、应否确认涉案房屋产权属于华宏达公司所有；二、施端?是否有权出租涉案房屋及其与碧中海公司之间的房屋租赁合同效力问题。一、关于应否确权的问题。本案虽名为所有权确认纠纷，华宏达公司要求确认案涉房屋所有权，但实质系华宏达公司与施�?之间《意向书》履行的问题。双方签订的《意向书》，实为房屋买卖合同，已经明确约定了双方的权利义务。《意向书》中关于“如到2012年2月30日（该日期应为笔误，实际应为2月28日）之前未付清房款，甲方（即华宏达公司）有权按2000万元人民币收回底楼”的条款实为合同解除权的约定，如果施端?未按合同约定履行付款义务，华宏达公司有权解除合同，根据合同法的规定，解除合同应通知对方当事人，而本案华宏达公司既未要求施端?履行《意向书》中的付款义务，亦未曾通知施端?要求解除合同，却直接诉请确认产权归属，因双方之间存在有效的房屋买卖合同，在合同未解除亦不存在无效的情形下，对于华宏达公司要求确认产权归属的诉请，本院无法支持。二、关于施端?与碧中海公司之间房屋租赁�同的效力问题。施端?和华宏达公司签订的《意向书》已经将双方权利义务作了明确约定，一方面，施端?已经支付了部分房款，虽然华宏达公司主张施端?支付的均系2至5层房产的房款，但付款凭证和《意向书》均未明确已付款项系仅针对2-5层所付；另一方面，双方签订《意向书》之后，华宏达公司已经将涉案房产所在的1至5层全部交付施端?，并且于碧中海公司承租涉案房屋前出具证明表示涉案房产所在房屋的1-5层全部产权属于施端?，同时明确载明所有房产租赁给碧中海公司，上述事实可以认定碧中海公司与施端?签订房屋租赁合同时，华宏达公司对该租赁合同的签订明知且认可，故该房屋租赁合同应属合法有效。在华宏达公司和施端?之间的房屋买卖合同有效存在且未解除的情况下，施端?有权使用、收益涉案房屋，碧中海公司作为承租人使用涉案房屋有事实和法律依据，华宏达公司无权要求其腾退；同理，碧中海公司亦无需承担赔偿责任。而施端?作为涉案房产购买人，其与华宏达公司之间的《意向书》合法有效，现华宏达公司因施端?未完全履行《意向书》而要求施端?腾退底楼房屋，因该《意向书》中关于底楼的约定既未解除，亦不存在无效情形，故华宏达公司现要求施端?腾退涉案房屋缺乏依据。原审关于施端?赔偿华宏达公司租金损失的判决内容，因施端?并未上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，对该部分本院不予处理。综上，华宏达公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145964元，由上诉人嘉善华宏达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  金富祥代理审判员  ＸＸ芳代理审判员  章玉萍二〇一五年八月二十五日书 记 员  郑 茜