新疆生产建设兵团第七师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵七民一终字第12号
上诉人（原审原告）朱惠兰，女，汉族，1942年12月21日出生。
上诉人（原审原告）陈立新，男，汉族，1967年12月22日出生。
委托代理人常革联，新疆年月天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）克拉玛依市昊盛房地产开发有限公司，住所地：克拉玛依市长安路25号。
法定代表人徐建光，该公司经理。
委托代理人王炜，该公司工作人员。
上诉人朱惠兰、陈立新因与被上诉人克拉玛依市昊盛房地产开发有限公司（以下简称昊盛公司）所有权确认纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2013）奎垦民一初字第305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱惠兰的委托代理人常革联，上诉人陈立新及其委托代理人常革联，被上诉人昊盛公司的委托代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年9月4日，新疆城佳房地产开发有限责任公司奎屯分公司（甲方）、朱惠兰和陈立新（乙方）与昊盛奎屯分公司（丙方）三方签订了一份《解除挂靠协议的协议书》，约定：“一、甲方基于以下所附条件及期限的基础上同意解除于2006年2月22日与乙方签订的《联合开发协议》：1、乙方及丙方自此协议签署之日起将原甲方及乙方针对天香里富盛名楼项目对外签署的一切协议及合同的内容继续履行。……4、关于原协议约定的3%的管理费（以开发总额计包括未售部分扣减地下室乙方自留部分），乙方及丙方同意继续向甲方支付，同时向奎屯好房缘房地产经纪公司应付销售代理费按2%支付，均在本协议签订三十日内付清（未售部分待销售完毕后另行支付）。……”同日，昊盛公司（甲方）与朱惠兰、陈立新（乙方）又签订了一份《房地产合作开发建设协议书》，约定“1、项目建设名称为天香里富盛名楼综合楼，地点在伊犁路以北、团结北街以东，项目建设期为自本协议签订之日始至2007年5月31日止全部交付使用。2、双方权利义务：该项目基础部分由乙方负责实施完毕，其余部分由甲方负责实施，并由甲方提供资金保证项目的建设，乙方协助甲方进行项目的建设、销售等工作；乙方应及时将项目前期的投入及费用支出情况整理清楚，并及时向甲方做账务的移交，由甲方建账对项目单独进行核算；……项目完工，决算完毕后甲乙双方进行分红，其中甲方利益分红不得低于项目收益的40%……”。2007年8月，昊盛公司取得奎屯市天香里66栋楼商品房预销售许可证。2010年9月1日，昊盛公司奎屯分公司与董志刚、董ＸＸ签订协议书，将天香里66栋楼地下室转让给了董志刚、董ＸＸ，并已交付使用。2010年9月13日，董志刚、董ＸＸ向原审法院提起确认该2010年9月1日协议书有效的诉讼，经原审法院（2010）奎垦民一初字第390号判决确认该协议书有效，后该案经（2011）农七民监字第13号民事裁定，指令原审法院再审，原审法院再审后维持了（2010）奎垦民一初字第390号判决，朱惠兰、陈立新不服上诉，经第七师中级人民法院审理，作出（2012）农七民一终字第54号判决，维持原判。
原审法院认为：朱惠兰、陈立新与昊盛公司签订的《房地产合作开发建设协议书》，因昊盛公司具有房地产开发经营资质，该协议书有效。该协议书作为双方合作开发天香里66栋楼的重要文书，对天香里66栋楼项目基础部分由朱惠兰、陈立新实施完毕，其余部分由昊盛公司负责实施，项目完工决算完毕后，双方进行分红，昊盛公司利益分红不低于项目收益的40%等权利义务作出了约定，但却未对天香里66栋楼地下室归属作出约定。2007年昊盛公司取得商品房预销售许可证后，于2010年9月1日与案外人董志刚、董ＸＸ签订协议书，将天香里66栋楼地下室出售给了案外人董志刚、董ＸＸ，该地下室已交付董志刚使用。故朱惠兰、陈立新主张天香里66栋楼地下室归其所有的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回朱惠兰、陈立新的诉讼请求。案件受理费50元（已缴纳），由朱惠兰、陈立新负担。
上诉人朱惠兰、陈立新不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《房地产合作开发协议》，首先来源于上诉人与新疆城佳房地产开发公司所签订的《联合开发协议》。在该协议中表明，上诉人自筹资金修建了富盛名楼地下室及钢结构基础设施。2006年9月4日，上诉人与新疆城佳房地产开发公司及被上诉人所属分公司签订了《解除挂靠协议的协议书》。该解除协议第一条第四款明确约定富盛名楼地下室属于上诉人自留部分，产权归上诉人所有。在此基础上，上诉人才与被上诉人签订了《房地产合作开发协议》。在该份协议书中也同样明确了富盛名楼地下室由上诉人出资建设，被上诉人只出资1000万元与上诉人合作建设地下室以上部分，上诉人所建地下室单独核算，不属于合作范围。在此合作协议中，被上诉人也是认可地下室的出资与自己无关，并明确约定由上诉人单独出资建设完成。从而，足以认定，富盛名楼地下室属于上诉人自留部分，产权归上诉人所有的事实。双方虽然合作开发建设了整个楼盘，但是按照双方协议，富盛名楼地下室并不是双方共同出资建设，而是由上诉人单独出资建设。该地下室无论是新疆城佳房地产开发有限公司还是被上诉人都不享有所有权，更没有处分权。上诉人要求依据双方签订的联合开发协议确认自己为富盛名楼地下室的所有权人，应当得到支持。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让：“……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；……”依据上述规定，富盛名楼地下室不仅属于有权属争议的房屋，而且，被上诉人在出让时没有经过共有权人的书面同意，对于这样的房地产是不允许转让的，但是法院却认定被上诉人与董ＸＸ之间签订的房屋买卖协议有效，这种做法显然与法律规定相矛盾。三、原审判决以2010年9月1日被上诉人与案外人董志刚、董ＸＸ签订的协议将天香里66栋地下室出售给案外人董志刚、董ＸＸ，该地下室已交付董志刚使用为由驳回上诉人的诉讼请求是错误的。因为按照上诉人与被上诉人之间所签订的合作开发协议，天香里66栋地下室属于上诉人自留部分，所有出资均来源于上诉人，被上诉人是无权对外出售的。2010年9月1日，被上诉人虽然与董志刚、董ＸＸ签订了天香里66栋地下室买卖协议，但是在该协议中明确约定，最后一笔房款的交付时间为产权证办理完毕后支付。由于被上诉人的侵权行为及上诉人本人系该宗楼盘土地使用权人之一，不经上诉人的同意和认可，该宗楼盘的土地使用权及房产证是不可能办理的。由此可以肯定，董志刚、董ＸＸ到目前为止并没有取得天香里66栋地下室的房屋产权，并且最后一笔房款40万元至今尚未支付。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，重新对本案作出公正裁决。
被上诉人昊盛公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致外，另查明以下事实：一、2006年9月4日，昊盛公司（甲方）与朱惠兰、陈立新（乙方）签订的《房地产合作开发建设协议书》约定：“……2、建设项目规模：总建筑面积约10800平方米。计划投资1000万元。现乙方已将工程基础部分施工完毕，后续工程由甲方负责实施……”二、二审庭审中，上诉人陈立新陈述总建筑面积10800平方米，包括面积为1893平方米的地下室。三、2007年8月3日，昊盛公司取得奎屯市天香里66栋楼商品房预销售许可证，预销售总面积为10688.94平方米。
上述事实有上诉人朱惠兰、陈立新在原审中提供的《房地产合作开发建设协议书》、原审法院调取的《商品房预销售许可证》以及双方当事人当庭陈述予以证实。
本院认为，一、本案定性及法律适用问题。案件的案由应根据双方当事人诉争的法律关系予以确定。本案中，双方当事人争议的焦点系天香里富盛名楼地下室的所有权归属问题。因此，本案的性质系物权纠纷，案由应当确定为所有权确认纠纷为妥，而非合作开发房地产合同纠纷。原审法院将本案案由确定为合作开发房地产合同纠纷，明显与双方当事人诉争的法律关系不符。由于原审法院定性错误，导致适用法律不全面，应予纠正，本案应适用《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定。
二、双方诉争的地下室权属问题。（一）上诉人朱惠兰、陈立新与被上诉人昊盛公司签订的《房地产合作开发建设协议书》，是双方基于共同投资、共享利润、共担风险的基础上自愿达成的协议。在该协议中，双方对合作开发天香里富盛名楼项目的前期投入、后续投资、经营、利益分配进行了约定，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体及他人的合法权益，因此该协议合法有效。（二）该协议约定双方合作开发的建设项目总面积约10800平方米，其中包括1893平方米的地下室。从昊盛公司取得的《商品房预销售许可证》可以证实，准许销售的面积10688.94平方米也包括地下室。以上证据相互印证，足以证实双方合作开发的建设项目是包括地下室在内的一个整体项目。（三）从双方签订的《房地产合作开发建设协议书》内容来看，双方并未对地下室的产权归属另外作出约定。故上诉人朱惠兰、陈立新要求确认天香里富盛名楼地下室归其所有的事实，没有证据予以证实，应予驳回。
综上所述，上诉人朱惠兰、陈立新的上诉理由不能成立，原审法院定性错误，适用法律不全面，应予以纠正。但原审判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人朱惠兰、陈立新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 敬 红
代理审判员 殷栗平
代理审判员 张 悦
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 张甜瑞