吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民一终字第346号
上诉人（原审被告）：磐石市三兴建筑开发有限公司，住所地磐石市阜康大路与磐呼路交汇处。
法定代表人：吕玉龙，董事长。
委托代理人：王泽宇，吉林三圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨辉，住磐石市。
原审被告：周佩君，磐石市建华建筑工程有限公司三兴嘉园施工工程负责人，住磐石市。
委托代理人：常忠山，磐石市福安街法律服务所法律工作者。
原审被告：磐石市建华建筑工程有限公司，住所地磐石市磐呼路517号。
法定代表人：张洲宏，经理。
委托代理人：刘家烈，住磐石市。
上诉人磐石市三兴建筑开发有限公司（以下简称三兴开发公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市省磐石市人民法院（2012）磐民一初字第1063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人三兴开发公司的委托代理人王泽宇，被上诉人杨辉，原审被告周佩君的委托代理人常忠山，原审被告磐石市建华建筑工程有限公司的（以下简称建华公司）委托代理人刘家烈到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
杨辉在原审时诉称：2010年11月至2012年12月间，被告磐石市建华建筑工程有限公司（以下简称建华公司）承包了磐石市三兴开发公司开发三兴嘉园楼房的施工项目。周佩君对外以建华公司三兴嘉园第一施工处施工人身份施工，设立了三兴嘉园第一施工处办公室兼三兴嘉园第一施工处抵账售楼处。周佩君对我说自己是建华公司承包三兴开发公司的三兴嘉园17、19、21、23号楼项目负责人，即实际施工人，其有权出卖抵顶给他的楼房及车库，并负责开具由三兴开发公司出具的出卖手续。2011年4月14日周佩君带领我在三兴嘉园售楼处，通过售楼处负责人选定三兴嘉园18号楼24号车库卖给我。我在第一施工处办公室与周佩君签订合同，购买三兴嘉园18号楼24号车库，面积21.21平方米，售价3，300.00元／平方米，一次性交付人民币60，000.00元，余款待完工交付车库后给付。周佩君给我出具周佩君签字以及加盖建华公司公章的收据一份，并承诺由其负责开具三兴开发公司三兴嘉园出售车库合同。当日，被告周佩君从我交付的60，000.00元现金中拿出5，000.00元作为定金交给三兴开发公司，以周佩君名义为我定下三兴嘉园18号楼24号车库，三兴开发公司出具加盖三兴开发公司公章收据一份，余款未予给付。周佩君称我交付的车库款剩余部分用于三兴嘉园工程建设，余款由其工程款中顶账。周佩君后来与三兴开发公司负责人吕富共同承诺2012年8月末完工结账后给我兑现，直至2012年11月项目完工我所定车库仍未交付。现诉至法院请求：一、确认原告与三兴开发公司之间买卖合同有效，三兴开发公司立即交付车库；二、被告周佩君、建华公司承担连带给付责任；三、被告承担诉讼费。
三兴开发公司在原审时辩称：原告在三兴开发公司处并未订购车库，双方之间并不存在任何法律关系。建华公司及该公司项目经理周佩君与三兴开发公司之间存在建设工程合同法律关系，并不存在承销房屋合同法律关系。周佩君与杨辉私自达成车库买卖协议及收取价款的行为，不是基于三兴开发公司的委托及授权。三兴开发公司已不再欠周佩君、建华公司工程款，因此三兴开发公司不承担民事法律责任。
周佩君在原审时辩称：同意原告的诉讼请求，履行向三兴开发公司交付车库价款的义务。当时是以建华公司名义收取的车库款，由三兴开发公司在所欠工程款中抵扣。
建华公司在原审时辩称：不同意原告的诉讼请求。原告未交款给建华公司，建华公司与本案无关。建华公司是建筑公司，无权出售房屋。周佩君从原告处收取的是售楼款，双方是个人交易，不是与三兴开发公司或建华公司的交易，故建华公司不承担连带责任。
原审判决认定：2010年11月27日，周佩君以建华公司代理人身份与三兴开发公司签订建筑施工合同，承建磐石市三兴嘉园小区部分楼房工程并有权代销三兴嘉园部分房屋以顶付工程款。周佩君与建华公司通过工程项目承包协议确立挂靠关系，周佩君以被告建华公司名义从事相关活动。2011年4月14日，周佩君收取杨辉人民币60，000.00元，以单价3，300.00元／平方米的价格为杨辉定购三兴嘉园18号楼24号车库，出具由周佩君签名并加盖有建华公司公章（公章系被告周佩君私刻）收据一份，约定余款待完工交付车库后给付。三兴开发公司为杨辉出具加盖有其公章的认购（签约）付款通知单，约定以周佩君名义为杨辉订购18栋1824号车库，面积21.21平方米，单价3，700.00元／平方米，总价78，477.00元，已付款金额5，000.00元，认购单有周佩君签字确认为杨辉订购。2012年11月6日，杨辉与另案张桂荣、赵越报案称被告周佩君拒不交付车库亦不返还原告支付车库款项涉嫌诈骗，经磐石市公安局查明周佩君靠挂建华公司承包三兴开发公司的建筑工程，将原告及另案原告赵越、张桂荣交付的车库款用于三兴嘉园工程建设施工，待工程完工结算后即交付车库或返还购车库款及利息，后因证据不足该案未予立案。现杨辉诉至法院要求：一、确认原告与被告磐石市三兴建筑开发有限公司之间买卖合同有效，被告磐石市三兴建筑开发有限公司立即交付车库；二、被告周佩君、磐石市建华建筑工程有限公司承担连带给付责任；三、被告承担诉讼费。
原审判决认为：合同当事人应依约全面履行自己的义务。被告建华公司享有被告三兴开发公司部分房屋的代销权，且代销权是由被告周佩君以被告建华公司代理人身份取得的。被告周佩君收取原告杨辉车库款60，000.00元，以被告建华公司名义进行。被告周佩君与被告建华公司系挂靠关系，对外以建华公司名义从事工程项目相关活动。原告杨辉作为被告周佩君与被告三兴开发公司、建华公司三者法律关系之外的民事主体，有理由相信被告周佩君有权代销被告三兴开发公司的房屋。因此，被告周佩君销售车库的行为构成了对被告三兴开发公司的表见代理，相应的行为结果应由被告三兴开发公司承担。被告周佩君收取原告交付的车库款用于被告三兴开发公司的工程建设，被告三兴开发公司亦未证明曾对原告进行催款，原告交给被告周佩君的款项应视为已完成合同的部分交款义务。被告三兴开发公司为原告出具加盖其公章的认购（签约）付款通知单是对被告周佩君代销车库行为的追认，对本案诉争车库的购买人、车库面积、价款以及位置约定明确、具体，且原告杨辉履行了大部分交款义务，因此原告杨辉及被告三兴开发公司形成了对双方产生约束力的合同，就原告与被告三兴开发公司之间的法律关系应以此合同为准，即该合同相对人为原告杨辉及被告三兴开发公司。根据合同中的价款约定，杨辉共应缴纳购车库款78，477.00元，扣除已缴纳的60，000.00元，杨辉应再支付18，477.00元给被告三兴开发公司。待原告杨辉交齐车库款后，被告三兴开发公司应履行交付义务及附随义务协助原告办理房地产登记手续。原告要求被告周佩君、磐石市建华建筑工程有限公司承担连带给付责任的诉讼请求，由于原告并非被告周佩君、建华公司、三兴开发公司三者内部法律关系权利义务承担的主体，本院不予支持，三被告之间的债权债务关系可另行处理。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十九条、第六十条之规定，作出判决。
原判决主文：一、原告杨辉与被告磐石市三兴建筑开发有限公司的商品房预售合同成立并有效；二、原告杨辉于本判决生效之日起三十日内交付被告磐石市三兴建筑开发有限公司房屋欠款人民币18，477.00元；三、被告磐石市三兴建筑开发有限公司在收到原告杨辉交付人民币18，477.00元之日起十五日内，向原告杨辉交付磐石市三兴嘉园小区18栋1824号车库并协助办理产权登记手续；四、被告磐石市建华建筑工程有限公司在本案中不承担民事责任；五、驳回原告杨辉的其他诉讼请求。
案件受理费1，550.00元，由原告杨辉承担775.00元，被告磐石市三兴建筑开发有限公司承担775.00元。
原审判决后，上诉人三兴开发公司不服，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销（2012）磐民一初字第1063号判决第二、三项，改判杨辉向上诉人履行全额购房款义务后。上诉人再向其履行交付车库义务。并由被上诉人承担诉讼费。主要上诉理由为：商品房买卖合同的双方当事人在合同的权利义务关系中是对等的，买受人享有取得购买房屋的权利，但也必须向出售人全额支付购房款的义务。一审判决不是基于合同的对等关系来认定事实，而是牵强附会的推定一些法律关系，以不存在的原审被告周佩君享有房屋“代销权”，周佩君收入被上诉人的车库款行为构成了对上诉人的“表现代理”等等理由，并据此判令被上诉人只向上诉人交付部分购车库款后，上诉人就必须履行向其交付车库的义务。这实属是有失法律公正！其一、上诉人没有合同违约行为，为什么判决上诉人承担违约责任，其二、周佩君个人私自收取并占为已有的被上诉人的购车库款，为什么不承担任何民事责任？一审判决不是过错追责，而是无过错加咎责任，这有悖法律规定！
杨辉在二审时辩称：1、上诉人及原审被告建华公司和周佩君三者之间系内部法律关系，三者之间债权债务可另行处理，至于如何处理是三者之间内部的事情，与被上诉人无关，因为被上诉人与上诉人、原审被告建华公司、周佩君三者之间系外部法律关系，系民事主体第三人。2、上诉人在一审庭审中陈述，作为合同的相对人愿意出售本案涉及的车库，而作为合同的相对人被上诉人履行了大部分交款义务，又愿意支付车库的尾款18477.00元给上诉人，买卖双方都有促使合同有效并履行合同的意愿，具备合同成立并生效的条件。3、本案涉及三兴嘉园18号楼24号车库所在的楼房业主现已全部入住，买卖此楼的业主与三兴开发公司的房屋买卖合同已全部履行完毕，这也能证明被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同有效是正确的。
周佩君在二审时辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏法律依据，请二审法院法院维持原审判决。
建华公司在二审时辩称：本案与我公司无关，我公司不发表意见。
二审中，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：表见代理是指由于被代理人的行为，使无权的代理行为具有足以使善意相对人相信的代理权的外观而须由被代理人负授权人之责的代理。就本案而言，原审被告周佩君以建华公司的名义与三兴开发公司签订了建筑施工合同，在合同中约定周佩君作为承包方可以销售部分房屋顶付工程款，周佩君在施工现场也实际销售了部分房屋，且能为购买人开具加盖三兴开发公司公章的认购（签约）付款通知单。而三兴开发公司对周佩君的上述行为并未加以制止。据此可以认定周佩君的卖房行为对三兴开发公司构成表见代理。被上诉人杨辉正是基于以上原因，有理由相信周佩君有三兴开发公司的房屋销售代理权，经与周佩君进行价格磋商后将购房款交与周佩君。而周佩君亦与杨辉一起在三兴开发公司售楼处开具了由三兴开发公司加盖其公章的认购（签约）付款通知单，虽然通知单上购买人一栏中填写为周佩君，但本院通过二审庭审，周佩君及三兴开发公司均确认，诉争房屋实际购买人为杨辉，因此能够认定上诉人三兴开发公司与被上诉人杨辉达成了房屋买卖合同，双方当事人应依约定履行自己的义务，杨辉已经按照合同约定交付了大部分购房款，三兴开发公司亦应按照合同约定待杨辉将剩余款项交付后，将本案诉争房屋交付给被上诉人杨辉。至于上诉人三兴开发公司主张杨辉将房屋大部分价款交给周佩君并未交给三兴开发公司的抗辩，因杨辉有理由相信周佩君有权代三兴开发公司收取购房款，庭审中周佩君确认收取了杨辉交付的购房款60，000.00元，因此能够认定杨辉已经向三兴开发公司交纳了60，000.00元的购房款，至于周佩君是否将代收款项顶付工程款，三兴开发公司可以与与周佩君另行解决，上诉人三兴开发公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费775.00元，由上诉人磐石市三兴建筑开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 铁
审判员 孙 伟
审判员 潘军宁
二〇一三年六月十二日
书记员 邵馨瑶