广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4640号
上诉人（原审被告）：麦贵华，1960年7月16日出生，住广州市越秀区。
委托代理人：马秀华，广东盛博信成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯梦琼，女，1960年1月11日出生，住广州市越秀区。
委托代理人：张军，住址。
原审第三人：广州市金宝华房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：杨国勇，职务经理。
委托代理人：王晓东，该公司职员，通讯地址。
上诉人麦贵华因与被上诉人冯梦琼、原审第三人广州市金宝华房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：冯梦琼是广州市越秀区东川路东川一街9号803房的产权人，该房屋建筑面积67.86平方米，套内建筑面积58.06平方米，登记时间为2010年6月10日。冯梦琼于2010年向原审法院起诉麦贵华及广州市金宝华房地产开发有限公司（2012）穗越法民三初字第1425号租赁合同纠纷案，要求：1.终止广州市金宝华房地产开发有限公司于2002年9月28日签订的关于广州市东川一街9号803房的租赁合同。2.广州市金宝华房地产开发有限公司向冯梦琼支付自2011年10月1日至2012年4月30日止的房屋使用费（每月租金标准参照2010年广州市房屋租金参考价标准24元／平方米计算），3、广州市金宝华房地产开发有限公司及麦贵华于判决生效之日起一个月内腾空迁出广州市东川一街9号803房，将房屋腾空交还给冯梦琼等。原审法院于2012年11月20日作出（2012）穗越法民三初字第1426号民事判决书。该判决书查明：麦贵华原为公房承租户，1996年6月15日，麦贵华与广东省南方房地产开发公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定广东省南方房地产开发公司拆除北京南路同庆横10号二楼房屋（承租面积17.71平方米），并于1999年12月31日前在征用范围内新建大楼西向第八层使用面积24.59平方米安置给王剑泉回迁居住，王剑泉回迁后保持原承租关系。2002年12月3日，麦贵华（乙方）与广州市金宝华房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定乙方同意将原房屋拆迁回迁安置变更为易地安置，易地安置地点为广州市东川路东川一街9号东川阁803房，甲乙双方同意八层、使用面积26.78平方米的803单元房屋为乙方原房屋拆迁永迁安置单元房，乙方放弃回迁原居住房屋地段新建大楼的权利，乙方入住东川阁后，甲方负责为乙方办理租赁关系并承担费用，乙方按广州市民用住宅租金标准计房屋租金，交付使用时间为2002年12月等。2002年12月17日，广州市金宝华房地产开发有限公司将东川阁九号楼第八层自编03房（即涉讼803房南侧）交付给麦贵华使用。2003年6月1日，麦贵华（乙方）与广州市金宝华房地产开发有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落在东川路东川一街9号东川阁东梯803房租给乙方居住，房屋使用面积暂定为26.78平方米。该房屋每月每平方米使用面积租金按房管部门所订的住宅租金标准收4.2元，乙方承租使用面积共26.78平方米，月租金为112.48元。如甲方需与房管部门完善手续，则完善手续后乙方与产权人重新签订正式租赁合同。租赁期限自2002年12月17日至2004年6月16日止，共1年6个月。2011年8月6日，广州市金宝华房地产开发有限公司（乙方）与麦贵华（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将座落在东川路东川一街9号803自编a号房租给乙方居住，使用面积26.78平方米，租赁期限从2004年6月17日至2012年9月30日止，月租金为112.48元等。该判决书认定：涉讼房屋是拆迁人金宝华公司用作安置王剑泉户的拆迁永迁安置房，被安置入住涉讼房屋后，双方签订了租赁协议并交纳租金，并非一般的租赁关系……冯梦琼作为涉讼房屋的产权人，对涉讼房屋享有收益权，因涉讼房屋是金宝华公司安置并出租给王剑泉使用的，且冯梦琼与王剑泉没有签订租赁合同，故金宝华公司应承担其安置王剑泉使用期间的房屋使用费等；遂判决：1.金宝华公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2011年10月1日至2012年4月30日止的房屋使用费（参照房管部门评定的同期私房住宅租金标准计）支付给冯梦琼；2.驳回冯梦琼的其他诉讼请求。该判决已于2012年12月6日发生法律效力。
2013年5月20日，广州市金宝华房地产开发有限公司向冯梦琼出具关于将房屋交回业权人自行管业的函，内容为根据（2012）穗越法民三初字第1425、1426号民事判决书，其公司使用了广州市东川路东川阁（自编）9号803房、7号805房（实际门牌：广州市越秀区东川路东川一街9号803房），为便于今后该房屋管理，其公司决定于2013年8月1日起将上述房屋连同使用人交回冯梦琼自行管业，其中803房使用人是王剑泉，现每月租金为112.48元，805房使用人是麦贵华，现每月租金为112元。2013年7月31日前的租金由其公司负责支付，2013年8月1日后的租金由冯梦琼自行向房屋使用人收取等。冯梦琼于同年5月23日书面回复广州市金宝华房地产开发有限公司，其同意由2013年8月1日起接管广州市东川路东川一街9号803房，并愿意与房屋使用人王剑泉、麦贵华建立租赁关系及签订房屋租赁合同等。此后，广州市金宝华房地产开发有限公司分别于2014年2月13日、4月9日以ems方式向麦贵华寄送关于将房屋交回业权人自行管业的函、关于催收2013年6月30日前拖欠租金的通知及再次告知房屋已交回业权人自行管业的函，寄送地址为广州市东川路东川一街9号803房（自编7号805房），两份邮件均因电话无人听、上门无人等原因投递不成功被退回。冯梦琼亦于2014年2月、3月28日以ems方式向涉讼房屋地址寄送两份催缴租金通知，均投递不成功被退回。广州市金宝华房地产开发有限公司在2014年3月22日的广州日报b8版面刊登关于将房屋交回业权人自行管业的通知，通知麦贵华，为便于房屋管理，其公司决定从2013年8月1日开始将广州市东川路东川一街9号803房（原门牌广州市东川路东川一街自编7号805房）交给业权人冯梦琼自行管业，业权人已同意接管，请见到此通知后尽快与业权人联系等。麦贵华是广州市城镇失业人员，其使用涉讼东川路9号803房北向部分即自编7号805房至今，并确认该805房使用面积为26.6平方米。麦贵华没有与冯梦琼签订过租赁合同、收交租金，其按公房租金标准向广州市金宝华房地产开发有限公司支付租金至2002年9月30日止。
冯梦琼于2014年8月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：麦贵华向冯梦琼支付从2013年8月1日起至2014年7月31日止的房屋使用费17643.6元（以建筑面积33.93平方米，参照房管部门评定的同期私房住宅租金标准计算）。
原审法院认为：经已生效的（2012）穗越法民三初字第1426号民事判决书认定，冯梦琼作为涉讼房屋产权人，对涉讼房屋享有收益权，因涉讼房屋是广州市金宝华房地产开发有限公司安置并出租给麦贵华使用，且冯梦琼与麦贵华没有签订租赁合同，故广州市金宝华房地产开发有限公司应承担其安置麦贵华使用期间的房屋使用费。基于此，广州市金宝华房地产开发有限公司将涉讼房屋交回冯梦琼自行管业，将2013年8月1日后租金转由冯梦琼自行向麦贵华收取的行为，性质为债权让与，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款关于“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，广州市金宝华房地产开发有限公司将房屋交回冯梦琼管业应当通知麦贵华，即债权转让的意思表示应到达麦贵华。冯梦琼及广州市金宝华房地产开发有限公司都曾多次以邮寄方式寄送函件通知麦贵华房屋已交回冯梦琼管业，投递均不成功，在很难采用除邮寄以外的其他方式直接向麦贵华主张权利的情况下，麦贵华又确认其实际使用涉讼房屋至今，广州市金宝华房地产开发有限公司就此于2014年3月22日在本市具有影响力的媒体广州日报上刊登通知，通知麦贵华涉讼房屋交回冯梦琼自行管业，应视为债权转让的意思表示达到麦贵华，自2014年3月22日起，麦贵华应向冯梦琼支付涉讼房屋的房屋使用费。至于房屋使用费标准，因冯梦琼与麦贵华没有签订租赁合同，且涉讼房屋属于私房性质，故房屋使用费应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定计付。此外，冯梦琼没有提供证据证明麦贵华所使用自编805房的使用面积大小，而麦贵华自认其使用面积为26.6平方米，原审法院予以采信，房屋使用费应按26.6平方米计付。同理，麦贵华是失业人员，并不影响冯梦琼向其主张房屋使用费，麦贵华提起的冯梦琼应向广州市金宝华房地产开发有限公司收取租金及租金标准应为每平方米1元的抗辩，原审法院亦不予接纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条及《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，于2014年9月17日作出如下判决：一、麦贵华在本判决发生法律效力之日起10日内，向冯梦琼支付从2014年3月22日起至7月31日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算），总额以不超过17643.60元为限；二、驳回冯梦琼的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取121元，由冯梦琼负担96元，麦贵华负担25元。
判后，上诉人麦贵华不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、该涉案房由于历史遗留问题而引起诉争。麦贵华原为公房承租户，并在1995年10月21日与广东省南方房地产开发公司签订《房屋拆迁安置协议》。由于北京南47号四楼烂尾，在2002年12月30日，变更后的房地产开发商广州市金宝华房地产开发有限公司签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定广州市东川路东川一街7号805房使用面积18平方米作为麦贵华原房屋拆迁而变更永迁安置的居住地。法院在已生效判决书认定了麦贵华为永迁安置承租户，由此形成了麦贵华对该涉案房屋享有公房承租权。二、涉案房屋是广州市金宝华房地产开发有限公司回迁安置给麦贵华，我与冯梦琼无租赁关系，房屋租金标准应当按公房租金交租（拆迁协议约定）。一审不能认定由于该涉案房屋属于私房性质，而认定使用费参照房管部门公布的同时同期同地段租金参考价确定计付。麦贵华与广州市金宝华房地产开发有限公司已签订《拆迁安置协议》，广州市金宝华房地产开发有限公司违约，不能按公房性质安置，故承担违约责任。麦贵华的使用费（按公房标准多出部分）由广州市金宝华房地产开发有限公司交纳。三、冯梦琼购买涉案房屋时清楚该房屋由麦贵华永迁补偿安置居住，居住性质为公房性质，而且冯梦琼认可现时租金为公房租金，如果要按冯梦琼诉求标准交纳，那么多出部分就应由广州市金宝华房地产开发有限公司交纳。综上所述，上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．一、二审诉讼费全部由冯梦琼承担。
被上诉人冯梦琼答辩称：涉案房屋为冯梦琼通过合法程序购买、拥有合法产权的私有房产，应享有法定的使用权、收益权和处分权。（2012）穗越法民三初字第1426号判决认定“冯梦琼作为涉诉房屋的产权人对涉诉房屋享有收益权，且涉诉房屋属私房性质……”。由于购买时涉案房屋已有回迁户在内居住，使用权、处分权、收益权均受严重限制。1426号判决判定由广州市金宝华房地产开发有限公司参照房管部门评定的私房住宅租金标准向冯梦琼支付2011年10月1日至2012年4月30日止的房屋使用费，其后广州市金宝华房地产开发有限公司决定将涉诉房屋交给业权人冯梦琼自行管业。因涉诉房屋的实际使用人并非该公司，冯梦琼书面同意接管该房屋并有意愿与该房屋的实际使用人麦贵华签订租赁合同。广州市金宝华房地产开发有限公司将交还房屋给业权人管业的情况通过邮寄方式通知麦贵华，未果后又通过在当地有影响力的媒体《广州日报》上刊登通知，已履行了债权转让的告知义务。冯梦琼亦通过邮寄方式向麦贵华传达了接收房屋管业的情况并按麦贵华原来向金宝华公司交纳租金的标准对上诉人索取租金，但未获回应。现冯梦琼仅对该房屋的收益权提出主张，（2012）穗越法民三初字1426号生效判决认定涉诉房屋为私房性质，按公房租金标准计算房屋使用费与房屋性质不符，对冯梦琼的合法权益也是明显的不公正，因此冯梦琼对涉诉房屋主张私房租金合法合理。
原审第三人广州市金宝华房地产开发有限公司述称：2002年9月28日我司承租了东川一街9号东川阁803房作为拆迁周转房，租期至2011年9月30日止，并将该房屋平均间隔成二套单元（即自编7号805房，自编9号803房），2002年12月l7日我司安置了上诉人居住自编7号805房至今。根据（2012）穗越法民三初字第1426号民事判决书，涉讼房屋的权属人为冯梦琼，法院己认定权属人冯梦琼对涉讼房屋享有收益权。2013年5月2o日为了便于涉案房屋的管理，我司向涉案房屋的权属人冯梦琼出具了“关于将房屋交回业权人自行管业的函”。冯梦琼同意从2013年8月1日起接管广州市东川路东川一街9号803房，并愿意与房屋使用人王剑泉、麦贵华建立租赁关系及签订房屋租赁合同。我司在房屋权属人同意接管房屋后，曾多次通知麦贵华，分别于2014年2月13日、4月9日以ems方式向麦贵华寄送“关于将房屋交业权人自行管业的函”和“关于催收2013年6月30目前拖欠租金的通知”，及“再次告知房屋己交回业权人自行管业的函”，由于多次投递不成功被退回。我司在2014年3月22日的广州日报b8版面刊登了“关于将房屋交回业权人自行管业的函”通知麦贵华。由于涉案房屋的债权己转让权属人，麦贵华作为涉讼房屋的使用人，应履行缴纳租金的义务。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
二审期间，上诉人麦贵华提交公证书一份，拟证明广州市金宝华房地产开发有限公司与麦贵华签订了《房屋拆迁安置协议》；《房屋拆迁安置补充协议书》一份，拟证明广州市金宝华房地产开发有限公司将越秀区东川路1街7号东川阁805房作为麦贵华永迁安置的公房；（2012）穗越法民三初字第1118号民事判决书一份，拟证明越秀区法院认定涉案房屋为永迁安置房；广州市低收入困难家庭证一份，拟证明麦贵华属于低收入困难家庭。冯梦琼对此发表意见称：公证书和补充协议以及判决书等证据真实性都确认，但是关联性都不确认，这些材料和本案无关。广州市金宝华房地产开发有限公司发表意见称：对公证书、补充协议书、判决书真实性没有异议，对低收入困难证的真实性不确认，上述四份证据关联性都不确认。
本院认为：已生效的（2012）穗越法民三初字第1426号民事判决书认定，冯梦琼作为涉案房屋产权人，对涉讼房屋享有收益权。因涉案房屋是广州市金宝华房地产开发有限公司安置并出租给麦贵华使用，且冯梦琼与麦贵华没有签订租赁合同，故广州市金宝华房地产开发有限公司应承担其安置麦贵华使用期间的房屋使用费。广州市金宝华房地产开发有限公司在该判决生效后将涉讼房屋交回冯梦琼自行管业，并将2013年8月1日后租金转由冯梦琼自行向麦贵华收取，冯梦琼及广州市金宝华房地产开发有限公司多次以邮寄方式寄送函件通知麦贵华房屋已交回冯梦琼管业，广州市金宝华房地产开发有限公司并于2014年3月22日在广州日报上刊登通知，通知麦贵华涉讼房屋交回冯梦琼自行管业，而麦贵华确认其实际使用涉案房屋至今，原审法院据此认定广州市金宝华房地产开发有限公司将收取涉案房屋租金的行为视为债权转让的意思表示，且于2014年3月22日达到麦贵华，自该日起，麦贵华应向冯梦琼支付涉讼房屋的房屋使用费，并无不当，本院予以确认。由于冯梦琼与麦贵华并未签订租赁合同，且涉案房屋属于私房，麦贵华一审自认其使用面积为26.6平方米，故原审法院判令涉案房屋的房屋使用费参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定计付，房屋面积按26.6平方米计，并无不当，本院予以维持。麦贵华上诉主张其居住涉案房屋是基于广州市金宝华房地产开发有限公司的回迁安置，租金标准应当按照公房收取。广州市金宝华房地产开发有限公司安置并出租房屋给麦贵华使用是基于其向麦贵华承担的回迁安置义务，如麦贵华认为广州市金宝华房地产开发有限公司未尽到该义务，可直接与广州市金宝华房地产开发有限公司协商或另案主张权利，但不能以此为由来对抗涉案房屋的产权人冯梦琼主张涉案房屋使用费的诉请，故麦贵华该上诉主张本院不予采纳。
至于麦贵华在二审期间中提出的证据，由于该证据并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。
综上所述，上诉人麦贵华的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人麦贵华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 阮志雄
宋德光