广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛顺法民一初字第278号
原告霍厚发，男，1941年7月13日出生，香港居民身份证号码。
原告蔡秀银，女，1943年11月18日出生，香港居民身份证号码。
共同委托代理人崔芸庆、张爱玲，广东今久律师事务所律师。
被告黄吐昌，男，1977年2月26日出生，汉族，公民身份号码。
被告博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市博罗县石湾镇里波水管理区。
法定代表人廖强。
第三人博罗县农村信用合作联社，住所地广东省博罗县罗阳镇商业东街信合大楼。
法定代表人朱石麒。
委托代理人黄慧，广东方正联合律师事务所律师。
原告霍厚发、蔡秀银诉被告黄吐昌、博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司（以下简称金华公司）、第三人博罗县农村信用合作联社（以下简称博罗信用社）因案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理后，依法由审判员林降雄担任审判长，会同代理审判员潘惠仪、人民陪审员李景辉组成合议庭适用普通程序，于2013年9月2日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张爱玲，第三人博罗信用社的委托代理人黄慧到庭参加诉讼，被告黄吐昌、金华公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，1997年7月，原告与被告金华公司签订《豪华住宅临时买卖合约》及《金华康乐园楼宇买卖合同》各一份，该《金华康乐园楼宇买卖合同》经博罗县公证处公证。上述两合同约定，原告以港币170570元的价格向被告金华公司购买位于房产。2000年12月，被告金华公司通知原告办理入伙手续，但被告金华公司没有依约定为原告办理房产证。2011年11月3日，佛山市顺德区人民法院发出（2011）佛顺法执字第12222号案公告一份，以被告未清偿到期债务为由，查封了被告名下的128套房产，其中包括原告购买的房产。后原告依法提出执行异议并提交相关证据，但被驳回申请。基于上述事实，原告认为，根据查封规定，原告对案涉房产未办理过户登记没有过错。人民法院不得查封并拍卖原告已付清全部价款并实际占有的房产。为维护自身的权益，特提起诉讼，请求判令撤销（2013）佛顺法执外异字第12号执行裁定书，确认原告已从被告处合法受让了房产；确认上述房产不能作为被告金华公司的财产被人民法院查封、拍卖，并终结对该房产的执行程序；被告金华公司承担本案的诉讼费用。
第三人博罗信用社称，原告与被告金华公司签订的买卖合同无效，因该买卖行为没有经过合法程序，即通过房产交易、公示程序，即便是真实的，也不能对抗信用社的抵押权，博罗信用社与被告金华公司签订借款合同并就原告所诉称的房产办理了抵押登记，该房产的所有权人是金华公司，而非原告，根据房产产权登记原则，原告无权主张讼争房产权利，无权向信用社主张所有权，请求驳回原告对信用社的诉求。
诉讼中，原告向本院提交的证据及其他当事人的质证意见如下：
1.原告身份证、被告公司企业登记资料、组织机构代码证复印件各1份，证明原告及被告公司的诉讼主体资格。
第三人：对其没有异议。
2.顺德区人民法院民事裁定书原件1份及送达回证复印件1份，证明原告已就案涉房产就查封一事提出执行异议的事实。
第三人：对其没有异议。
3.查档结果原件1份，证明案涉房产被查封的事实。
第三人：对其没有异议。
4.公证书原件1份、入伙通知书原件1份、正式收据原件50张、收据原件2张及水电费收据原件21张，证明原告从被告二处买受案涉房产付清房款，并实际入住的事实。
第三人：对其真实性、合法性、关联性均有异议，据我方了解，该楼盘没有人居住，因其他案件顺德区法院也进行过现场勘查，原告的房产没有人居住，是否付清房款，因被告金华公司没有到庭，无法得到确认，我方认为原告的证据不能证实其主张。
5.土地确认所有权登记表复印件（加盖档案室公章）1份，证明案涉房产对应的土地证号。
第三人：对其没有异议。
诉讼中，第三人博罗信用社提交的证据及其他当事人的质证意见如下：
1.董事会决议原件1份，证明向申请人申请借款并提供名下房地产为借款作抵押担保是金华公司的真实意思表示。
原告：对其真实性、合法性、关联性均有异议。
2.抵押担保借款合同原件1份，证明申请人与金华公司之间的借款合同关系及抵押合同关系。
原告：对其真实性、合法性、关联性均有异议，合同确认对应的土地证号与（2012）惠博法民二初字第5**号案件确认的土地证号不一致。
3.博罗县农村信用合作联社借款借据原件1份，证明申请人向金华公司发放贷款的事实。
原告：对其真实性、合法性、关联性均有异议。
4.房地产权证、房地产他项权证原件各1份，证明金华公司提供房产作抵押并已办理抵押登记。
原告：对其真实性无异议，对其合法性、关联性均有异议，从其提交的他项权证上可看出第三人已同意对该证书注销。
5.民事起诉状、民事判决书原件各1份，证明博罗县人民法院判决确认申请人对金华公司的房产享有优先受偿权。
原告：对其真实性无异议，对其合法性、关联性均有异议，第三人的代理人既是佛山市顺德区人民法院受理的金华康乐园系列案的博罗县信用社代理人，又是（2012）惠博法民二初字第582号的博罗县信用社代理人，其在启动（2012）惠博法民二初字第582号案件时，并知道金华康业主是利害关系人，在没有对佛山市顺德区人民法院所作出的金华康乐园系列案生效案件提出上诉或再审的情况下，又启动（2012）惠博法民二初字第582号，我方认为本案第三人有妨碍民事诉讼的嫌疑，金华康的业主联会已决定对此向相关部门进行投诉。至今为止，我方没有看到第三人提交（2012）惠博法民二初字第582号的判决已生效的证明，依法该判决不能作为法院判决的依据。
在诉讼中，被告黄吐昌、金华公司没有答辩，也没有提交证据。
经过庭审质证、辩证，本院对证据作如下认证：
原告提交的证据1、2、3、4、5，来源、形式合法，与本案具关联性，能证明本案的事实，且能相互印证，本院予以采信。
第三人博罗信用社提交的证据1、2、3、4、5，来源，形式合法，能证明本案事实，本院确认该证据的真实性，但其证明内容需结合本院采信的其他证据予以审查。
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
被告金华公司系于1993年7月24日成立的房地产开发公司，经营范围为对土地进行连片开发、建设商品住宅及配套设施。2002年5月20日，被告金华公司取得《商品房预售许可证》。
1997年7月，原告与被告金华公司签订《豪华住宅临时买卖合约》及《金华康乐园楼宇买卖合同》各一份，该《金华康乐园楼宇买卖合同》经博罗县公证处公证。上述两合同约定，原告以港币170570元的价格以分期付款的方式向被告金华公司购买位于房产。2000年12月17日，被告金华公司向原告发出入伙通知书，通知原告针对案涉房产办理入伙手续。原告依约定支付了全部购房款，同时办理了入伙的相关手续并支付了水电入户费、管理费按金、有线入户费等费用。办理了入伙手续后，原告向被告金华公司交付了至2009年的水电费，交付了至2010年的物业管理费。
被告金华公司就案涉房屋办理房产证，证号为。登记房屋所有权人为被告金华公司。被告金华公司以案涉房屋向第三人博罗信用社抵押贷款，并办理了抵押登记。
原告在支付完毕楼款后，与其他业主向被告金华公司以及有关部门主张，催促被告金华公司为原告办理案涉房屋的房产证。由于案涉房产已经登记在被告金华公司名下，并且该房产办理了抵押登记，案涉房屋的产权登记一直没有能转移到原告名下。
2011年，被告黄吐昌向本院申请执行本院的（2010）顺法民二外字第00013号民事判决书，被告黄吐昌申请对陈瑞明、被告金华公司强制执行，执行案号为（2011）佛顺法执字第12222号。2011年11月3日，本院在执行（2011）佛顺法执字第12222号案件过程中，查封了案涉的房屋及房屋对应的土地。
原告对（2011）佛顺法执字第12222号执行案查封案涉房屋提出异议，2013年4月9日，本院作出（2013）佛顺法执外异字第12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告不服该裁定，起诉至本院，引起本纠纷。
第三人博罗信用社就本案案涉的房屋所涉的抵押权，以博罗县石湾镇南部房地产开发有限公司及被告金华公司为被告，向惠州市中级人民法院提起诉讼，要求对案涉房屋及对应的土地享有优先受偿权。2012年8月24日，广东省博罗县人民法院作出（2012）惠博法民二初字第582号民事判决书，判决第三人博罗信用社对案涉的房产享有优先受偿权。
另查，2005年博罗县农村信用合作联社营业部、博罗县罗阳信用合作社、石湾信用合作社并入第三人博罗信用社，所有权利义务由博罗县农村信用合作联社承接。
本院认为，针对原告与被告金华公司签订的商品房买卖合同是否合法有效的问题。被告金华公司系依法成立的房地产开发公司，其取得案涉房屋的预售许可，原告与被告金华公司依照意思自治签订商品房买卖合同，没有违反法律规定，本院认定原告与被告金华公司签订商品房买卖合同合法有效。
金华（亚太）有限公司并非在我国登记的公司，且本案案涉的房地产系由被告金华公司开发并销售，承担合同义务。故案涉的房地产买卖合同的实际出卖方为被告金华公司，金华（亚太）有限公司与本案的处理没有事实上的权利义务关系。故金华（亚太）有限公司不应当作为本案的当事人。
针对原告是否支付购房款并占有使用案涉房屋的问题。通过本院查明的事实可以认定，原告已经全额支付了案涉房屋的合同约定的价款，并已经通过入伙、实际居住、缴纳管理费、水电费等方式实际使用案涉房屋。
针对原告对未办理过户手续是否存在过错的问题。原告在支付完全部房款后，一直有催促被告办理产权登记的行为，被告金华公司没有依法办理产权登记的过户手续，反而将案涉房产进行抵押借款，其行为已经构成违约。因此案涉房产没有办理过户登记至原告名下，原告并无过错，而是被告金华公司存在过错。
针对第三人享有抵押权的权利范围的问题。经审理已经查明，被告金华公司已将案涉房屋所对应的土地为其向第三人博罗信用社的借款设定了抵押权，故第三人博罗信用社的抵押权及于本案的案涉房屋。
针对是否存在原告获得案涉房屋所有权的阻却事由的问题。案涉房屋已经设立了抵押权，该抵押权不应成为原告获得案涉房屋所有权的阻却事由。首先，案涉房屋的买卖合同签订时间于抵押权设立之前，原告的权利设立在先；其次，被告金华公司在明知已经将案涉房屋出卖给原告的情况下仍然将案涉房屋所对应的土地进行抵押登记，存在过错；第三，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照﹤中国人民共和国合同法﹥第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权人。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该批复中确定了消费者的权利优先于承包人的优先受偿权，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权人。虽然，该规定没有直接规定消费者与抵押权人的权利的先后顺序，也不应当根据该规定就直接类推出消费者的权利优先于抵押权。但从立法本意分析，从法律利益保护的位阶来看，应认定消费者的权利系优先于抵押权人。结合上述三点的分析，抵押权不应成为原告获得房屋所有权的阻却事由。
原告已经就案涉房屋支付全部价款，虽然案涉房屋登记在被告金华公司名下，但原告对未办理过户登记并不存在过错。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，缺席判决如下：
一、撤销本院作出的（2013）佛顺法执外异字第12号执行裁定书；
二、确认座落位于房产，该房产的房产证号为，属于原告霍厚发、蔡秀银所有的财产；
三、对本院以被告博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司为被执行人的执行案件中，停止对上述第二项财产的执行。
案件受理费3711.4元，由被告博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，被告黄吐昌、博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司、第三人博罗县农村信用合作联社可在判决书送达之日起十五日内，原告霍厚发、蔡秀银可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 林降雄
代理审判员 潘惠仪
人民陪审员 李景辉
二〇一三年十二月八日
书 记 员 肖佳宇