山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中商终字第51号
上诉人（原审被告）：巩振尧。
委托代理人：顾立新，山东九达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李秀琴。
委托代理人：崔建军，德州德城大光明法律服务所法律工作者。
原审被告：德州市家乐居家具有限责任公司，住所地：德州市德城区北外环北侧。
法定代表人：王建美，该公司经理。
委托代理人：王玲玲，该公司职工。
上诉人巩振尧与被上诉人李秀琴、原审被告德州市家乐居家具有限责任公司因租赁合同纠纷一案，不服德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巩振尧的委托代理人顾立新，被上诉人李秀琴的委托代理人崔建军，原审被告德州市家乐居家具有限责任公司的委托代理人王玲玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年10月1日，甲方（出租方）德州宏达家具家纺城与乙方（承租方）李秀琴签订了一份租赁经营合同，约定：“甲方将位于德州市大学路1722号（保龙仓负一层）宏达家具、家纺城的位置，向乙方提供91.37平方米的营业场地。期限1年，自2010年10月1日起至2011年9月30日止。月租金每平方米19.8元。乙方签约时须向甲方交纳1000元商品质量保证金，乙方撤场后满一年，经甲方核实所售商品无任何质量问题后，甲方将质量保证金退还给乙方。甲方保证乙方在经营期间正常的用水用电。因甲方违反合同约定而导致乙方提前解除合同，乙方无需承担因此给甲方造成的任何损失。乙方期满后退场将装修无偿完好的留给甲方。”甲方德州宏达家具家纺城是被告巩振尧注册的个体工商户。德州市大学路1722号（保龙仓负一层）的房屋所有权人是德州市人防办，当初人防办将该场地租给了保龙仓，保龙仓又租给了被告巩振尧，巩振尧又转租给了原告。原告为证明两被告的主体适格和从2011年2月份就开始停水、停电，无法正常经营，提交了原告与被告巩振尧签订的租赁经营合同，并通知了该场地的另两位租赁户业主（陈玉莲、叶某）到庭作证。证人陈玉莲作证称：“经纬的在我们营业大门上贴了东西，说把我们赶走，要不停水、停电。2011年4月底就关门了，我们的货都找不到了，打了110，经纬的说他们将货拉走了。2011年7月份我们才把货拉回来的。巩振尧说让我们拉货去，说给钱，今年3月份才给我一部分钱。按装修价款的40%给的。”证人叶某证明：“2011年2月就被停水、停电，不能正常经营。停水、停电是谁造成的？我们不知道。2011年4月底关的门、被封的货。我们找过巩振尧，说让我们回家等消息，没找过其他单位。当时巩振尧与我签了个协议，说给我3.3万元装修费，我才撤离的。”被告巩振尧对租赁合同无异议，并认为陈玉莲的证言基本属实，但认为停水停电不是被告巩振尧造成的，原告的家具也不是巩振尧封存的。被告德州市家乐居家具有限责任公司对租赁合同不予质证，对证人证言的质证意见是：“证人也不清楚谁造成的停水停电，4月底地下商场封门，是因为我方与人防办签订了租赁合同，我方有权使用自己的场地。人防办给了巩振尧20万元，让他全权处理。我方起诉过被告巩振尧，让他撤离，人防办出面解决，我方就撤诉了。我方没有封门，原告是八月份撤离的场地。”原告为证明其损失，提交了如下证据：1、质保金收据，主张2009年8月24日交给巩振尧质保金1000元。2、装修木地板收据，主张2009年8月12日支付装修费3560元。3、立体画销售凭单2张，主张2010年10月7日支付费用2018元。4、电线收据，主张2009年8月16日拉电线花费1700元。5、安装费收据，主张2009年8月21日支付广告牌和柱子喷绘安装费1180元。6、收款收据2张，主张2011年3、4月份的租金是按50%收的。7、收条一张，主张2011年8月支付运费1080元。8、便条一张，主张2011年8月10日支付沙发修理费320元，被告巩振尧的质证意见是：对质保金收据无异议，依据合同约定撤场一年后才退还。对其他证据均有异议，认为不是正式发票，而且大部分是2009年8月的，若是2009年的装修，合同终止后归出租方所有。对租金收据无异议，证明自己也有损失，已经照顾原告了。对其他收条、收据不认可，无法证明是装修所用。被告家乐居公司对原告提交的证据不予质证，认为与其无关。另外，原告要求被告按每月9000元赔偿其经营损失，共主张50000元。两被告对此均不认可，原告没有提交相关证据。2013年批发和零售业年人均收入49612元。上述事实，有原告提交的租赁合同、收据、被告提交的租赁合同和原、被告的当庭陈述在卷佐证。
原审法院认为，根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告巩振尧于2010年10月1日所签的《租赁经营合同》系当事人的真实意思表示，应认定为有效合同。双方均应严格按合同约定履行。原告依约交纳了质保金1000元，也根据被告的要求交纳了租金，即原告依约履行了自己的义务，而被告巩振尧却没有能保证原告在经营期间正常的用水用电。其行为违反合同约定而导致原告无法经营，给原告造成一定的损失应当予以赔偿。根据原告提交的证据，应认定被告巩振尧所租赁给原告的场地在2011年3、4月份已经停水、停电，原告按租金总额的50%缴纳了2011年3、4月份的租金，自2011年5月起已经完全停止经营。被告巩振尧对原告主张的每月9000元的经营损失不认可，应当参照山东省2013年度批发和零售业年人均收入自原告停止营业时至合同到期日止计算原告因无法经营所造成的损失。对原告主张的质保金，被告对原告是2011年8月份撤离的场地认可，距今已超过一年的期限，被告巩振尧对原告出售的货物，也没有提出质量问题。根据双方的合同约定，被告巩振尧应将质保金1000元返还给原告。对原告主张的装修费用，被告有异议，原告提交的证据均不符合证据的形式要件，且根据双方的合同约定，合同终止后装修归出租方所有，因此被告的异议成立，对原告的该诉讼请求依法不予支持。对原告主张的运费，被告不认可。原告提交的证明内容简单，确乏与本案的关联性，出证人也没有到庭作证，因此对原告主张的该项费用不予认定。对原告依据两位证人的证言，要求被告德州市家乐居家具有限责任公司承担责任，但两位证人均没有说清楚是谁给原告场地停水、停电的，未能证实德州市家乐居家具有限责任公司与原告停业有关联，故对原告的该主张依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告巩振尧赔偿原告营业损失（49612元÷12）×5=20672元，返还原告质保金1000元，共计21672元，限于本判决生效后十日内一次付清。二、驳回原告对被告德州市家乐居家具有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，原告负担595元，被告巩振尧负担455元。
上诉人巩振尧不服原审判决上诉称：1、停水、停电是第三方造成的，上诉人没有过错，不存在违约行为。2、一审判决参照山东省2013年度批发和零售业年人均收入49612元计算被上诉人的损失违反法律规定，应当适用2011年度批发和零售业年人均收入标准。不能赔偿5个月的全部损失，上诉人最多赔偿5、6、7三个月的损失。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李秀琴答辩称：由于上诉人的原因造成合同无法履行，被上诉人的损失应由上诉人承担，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告德州市家乐居家具有限责任公司答辩称：原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明，山东省（统计局网站）2011年度批发和零售业年人均收入为31393元。
本院认为，关于上诉人是否违约的问题，被上诉人李秀琴与上诉人巩振尧于2010年10月1日所签的《租赁经营合同》系当事人的真实意思表示，应认定为有效合同。双方均应严格按合同约定履行。合同约定上诉人（甲方）保证乙方在经营期间正常的用水用电。被上诉人依约缴纳了质保金1000元并进行了装修，履行了自己的义务，因上诉人不能保证被上诉人在经营期间的正常用水用电，造成被上诉人无法经营最终停业，上诉人已构成了违约。给被上诉人造成的停业损失，上诉人应当承担赔偿责任。
关于被上诉人的停业时间的问题，根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同，自2010年10月1日至2011年9月30日到期（合同期限为一年）。被上诉人租赁的场地在2011年3、4月份已经停水、停电，被上诉人按租金总额的50%缴纳了2011年3、4月份的租金，自2011年5月起已经完全停止经营。上诉人对被上诉人是2011年8月份撤离的场地认可，直到合同期满停业共计5个月。对上诉人诉称最多赔偿5、6、7三个月的损失的主张，不予采信。
关于被上诉人的停业损失如何计算的问题，被上诉人主张应按每月9000元赔偿其经济损失，但没有向法庭提供证据。原审法院参照山东省2013年度批发和零售业年人均收入49612元计算被上诉人的损失，一审卷宗中并没有山东省2013年度批发和零售业年人均收入49612元的证据。上诉人主张应当适用2011年度批发和零售业年人均收入标准，经本院查询山东省统计局网站，山东省2011年度批发和零售业年人均收入标准31393元。因被上诉人停业发生在2011年，原审法院参照2013年批发和零售业年人均收入49612元的标准计算停业损失不妥。应参照山东省2011年度批发和零售业年人均收入31393元的标准计算被上诉人的损失为宜，即（31393元÷12）×5=13080元。被上诉人交给上诉人的质保金1000元，按照约定撤场时上诉人应当将质保金退还给被上诉人。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院参照山东省2013年度批发和零售业年人均收入标准计算被上诉人的2011年度的停业损失不合理，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第194号民事判决第二项，即驳回原告对被告德州市家乐居家具有限责任公司的诉讼请求；
二、撤销德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第194号民事判决第一项；
三、上诉人巩振尧返还被上诉人李秀琴质保金1000元，赔偿被上诉人2011年5至9月份的停业损失13080元，限于本判决生效后十日内一次性付清。
四、驳回被上诉人对上诉人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，由上诉人巩振尧负担327元，由被上诉人李秀琴负担723元；二审案件受理费342元，由上诉人巩振尧负担190元，由被上诉人李秀琴负担152元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁连喜
审 判 员 王树强
代理审判员 宋珊珊
二〇一五年五月十四日
书 记 员 李 爽