山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第2505号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘建东。
委托代理人周世艳，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）青岛市海润自来水集团有限公司。
法定代表人魏成吉，董事长。
委托代理人王宗本，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人杜健，山东琴岛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李世红。
委托代理人高崇岗。
上诉人刘建东、上诉人青岛市海润自来水集团有限公司（以下简称“海润自来水公司”）因与被上诉人李世红房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第143号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员许红担任审判长、代理审判员潘红燕担任本案主审、审判员李晓波参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
李世红在原审中诉称，李世红、刘建东于2009年7月29日签订房屋租赁合同，约定李世红承租刘建东位于青岛市市北区和兴路×号某网点房，合同租赁期自2009年8月15日至2013年3月15日。2012年9月11日经李世红、刘建东协商一致，就上述合同的期限及租金另行签订了房屋租赁合同，将合同期限自2013年3月15日延续至2016年3月15日，年租金130万元，每半年支付一次。合同签订后，李世红按约于2013年2月8日通过银行转账方式将租金65万元一次性支付给刘建东。2013年2月19日海润自来水公司派人将自来水总阀关闭，并告知李世红因自来水管道破裂而需交纳维修费进行维修。因该管道涉及多户业主，需刘建东出面协调维修问题。李世红及时通知刘建东，要求刘建东出面协调维修问题，但刘建东拒不配合，致使李世红经营的酒店因为没有水而无法正常营业。李世红为减少损失又多次与刘建东沟通协商，但刘建东总以种种理由拒不配合，致使自来水管道至今未能修复，最终导致李世红停业，给李世红造成了巨大的经济损失，租赁合同也无法继续履行。为此，李世红特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除李世红与刘建东签订的房屋租赁合同；2、刘建东返还李世红房屋租赁费65万元；3、刘建东与海润自来水公司共同赔偿李世红停业损失15万元（包括2013年2月19日至2013年3月15日的租金损失61972.6元及工人工资损失）；4、本案诉讼费由刘建东承担。
刘建东在原审中辩称，1、我方与李世红签订的《房屋租赁合同》已无履行必要，我方同意解除该合同，但在本案审理期间合同尚未解除，合同所涉租金应持续计算，可根据双方合同约定扣除相关费用后予以部分返还；2、李世红所述不实，并未发生自来水管道破裂，自来水公司将总阀关闭，需要维修的事实。实际上是自2012年10月10日起至今李世红长期拖欠水费，后被相关部门停止供水，其过错完全在李世红，相关的停业损失应由其自身承担。而李世红却将责任推卸到刘建东身上，且借此在本案起诉前未通知我方的情况下擅自搬离承租房屋，亦未将房屋返还我方。所以李世红的行为构成违约，我方因此提起反诉，要求：1、李世红赔偿我方违约金325000元（三个月的房租损失）；2、李世红返还我方为其代缴的水费8949.1元；3、本案诉讼费、反诉费由李世红承担。
海润自来水公司在原审中辩称，本案所涉房屋由13家用户共用一块水表，物业公司代收水费。2012年10月开始该表水量激增，我公司通知催收水费无果，不得不于2013年2月19日依法停止供水。截止停水前，该水表欠费达105761.35元，李世红所诉称自来水管破裂，如事实确凿，该水管应在结算水表之后，产权及管理维护责任均在用户，我公司对此无任何责任及过错，请求驳回李世红对我公司的诉求。
针对刘建东的反诉，李世红答辩称，刘建东的反诉没有事实及法律依据，根据合同法相关规定和情势变更原则，法庭不应支持刘建东的反诉请求，应依法驳回。
原审法院经审理查明：1、李世红与刘建东之间就青岛市和兴路×号某网点（上下两层共300余平方米）长期存在租赁关系（本案起诉前已租赁了13年），李世红租赁该房屋进行饭店经营。2009年7月29日李世红（乙方，承租方）与刘建东（甲方，出租方）就该房屋又续签租赁合同一份，该合同约定：租期自2009年8月15日至2013年3月15日，年租金87万元，租金半年一付，乙方租赁期间的物业管理费、水费、电费、卫生费、工商、环保税金等一切费用均由乙方自理。双方不得擅自终止合同，如一方擅自终止合同，终止合同的一方应赔偿另一方因此造成的经济损失（三个月的房租金额）。2012年9月11日，李世红与刘建东又续签租赁合同一份，该合同约定：新的租期自2013年3月15日至2016年3月15日止，年租金130万元，此年度租金在2013年1月15日缴纳半年65万元，2013年8月15日缴纳65万元，其他内容按照原合同执行。2013年2月8日李世红将半年房租65万元汇给刘建东。
2、关于停水问题。李世红称：“涉案房屋所涉水表系一个总表，一共涉及13户，其他的业户都不交水费，有的网点是卖服装、卖包的，对水的需求量不是很大，所以他们就不愿意交。我们是餐饮行业，必须要用到水。为此我们到物业交费多次，但物业告诉我们，自来水公司不收，因为差额差的太大，自来水公司说要按照总表的数额来收，不能分开收。所以在2013年2月19日，自来水公司就把水断了，原因是主管道破裂。停水之后我们就跟刘建东协商，要求刘建东去协商主管道破裂问题，让刘建东抓紧时间交钱修管道，但刘建东不同意承担维修费用，双方没有谈成”。对此，李世红提交以下证据予以证明：证据1，2013年3月28日李世红向刘建东发出告知书一份，内容为：“我们就青岛市市北区和兴路×号某网点房租赁事宜在2012年9月11日签订租赁协议，协议有效期为2013年3月15日生效，但在本合同生效前，该房屋因自来水管道原因，使自来水无法正常使用，使我无法正常经营餐饮行业。鉴于以上客观原因，本合同无法履行，特通知你在7日内修复自来水管道或解除本合同，返还全部租金”。刘建东在该函上答复称：“来函收悉，是否7日内能修好以及返还租金的问题，最好还是按有关程序及法律来定”。证据2，照片两张，李世红在饭店门口张贴告示称：“各位新老顾客你们好，因此房屋地下水管维修，暂停营业”。证据3，2012年11月20日海润自来水公司联合清欠办公室下发欠费停水通知一份，内容为：“户名：赵新建给水号：33635截止到2012年11月，你户共欠自来水费42535元（不包括）违约金，已严重违反《青岛市供水条例》的有关规定。为此，定于2012年11月22日起，对你户停止供水。由于上述原因给你户的生产、生活造成的影响后果自负。（如在停水日期前缴费，为确保正常用水，建议缴费后联系我单位）”。青岛市吉利物业管理中心台东六路小区管理处在该通知上注明：“因地下管道漏水，导致无法交水费，于2013年2月19日正式停水”。证据4，2012年10月22日的青岛市吉利物业管理中心收取1539.4元水费的收据一份，该收据上注明：“原始收据已取走退钱”。证据5，青岛市吉利物业管理有限公司台东六路小区管理处出具的证明一份，内容为：“我公司负责总表（户名：赵新建，表号：170850045××）中的13户水费的收取并负责交到青岛市公用事业收费服务中心。在2012年10月22日收取了和兴路×号某网点的水费1539.4元，但其他用户因总表与各户分表的水费有差异，需要公摊差额水费，因数额较大，个别用户产生异议，致使水费一直无法收齐，导致水费无法按照总表数额缴纳，公司只好将和兴路×号某网点的水费1539.4元退回。之后，和兴路×号某网点多次积极来我公司缴纳水费，但都因上述原因，公司无法按照总表数额收齐水费，自来水公司又不单独收取分表的水费，无奈，只能欠费”。
刘建东称：“涉案房屋还没有进行自来水一户一表的改造，所以6户业主共用一个总的自来水表，该自来水表的户主就是赵新建，但是到了入户的时候又分了一个小表，然后根据小表各户分摊水费，水费是由青岛吉利物业管理公司代扣代缴，当出现差额时，由各个业主分摊。在2012年9月份之前，总表与分表的差额不是很大，9月份之后，差额就很大了，各户就不愿意再分摊差额，所以就没有交水费。到2013年2月份因欠缴水费数额太大，自来水公司就把水停了。现在差额原因还没有查清，可能存在偷水情况。出现停水之后，李世红告诉我停水了，我就去找物业，物业告诉我是因为没交水费，所以不给供水了。然后我多次到自来水公司协商，但自来水公司说必须要交钱，不交钱的话不给供水，所以我就在2013年4月25日交了水费，然后自来水公司单独给拉了一个管道，把水供上了。在停水之前的水费都是由李世红自己去物业缴费，没有把水费交给我”。对此，刘建东提交以下证据予以证明：证据1，2012年11月20日海润自来水公司联合清欠办公室下发欠费停水通知一份，内容与李世红提交的证据3相同，但青岛市吉利物业管理中心台东六路小区管理处在该通知上注明：“接到通知后及时通知了各店铺”。证据2，2013年3月青岛市吉利物业管理中心台东六路小区管理处出具证明称：“金毓聪餐饮，和兴路×某，自2012.10月至2013.2月共欠水费1465吨，6592.50，单价4.5此次停水因欠自来水公司水费”。证据3，发票一张，上载明2013年4月25日刘建东向海润自来水公司交纳了水费8949.10元（含税款）。
海润自来水公司称：“本案所涉房屋由13家用户共用一块水表，物业公司代收水费。2012年10月开始该表水量激增，我公司通知催收水费无果，不得不于2013年2月19日依法停止供水。截止停水前，该水表欠费达105761.35元，在该表欠费数额巨大的情况下，我方有权停水。至于分表是否应交水费、缴纳多少与我公司无关。李世红所述的因其他用户不缴纳水费导致停水，应向其他不缴费的用户主张损失，不应向我公司主张。我公司的要求就是必须总表用户按照总表数额全部缴纳水费，不能分户各自缴纳。出现停水纠纷之后，因欠费数额巨大，为解决该13户用水问题，在实际用水人缴纳欠费及改造费用之后，可以单独改造为独立水表，后来我们单独收取了刘建东缴纳的水费，然后给刘建东单独拉了管子通上水”。对此，海润自来水公司提交以下证据予以证明：证据1，青岛市公用事业收费服务中心证明一份，内容为：“公用ID170850045××，户名赵新建，该水表共有13家用户共同使用，包括和兴路×号某”。青岛市公用事业收费服务中心欠费明细一份，内容为：“ID170850045××欠缴水费105761.35元”。证据2，青岛市供水条例一份，该条例第二十七条规定：用户应当按照实际用水量和规定的时间交纳水费。未按期缴纳水费的，供水企业可以向用户发出水费催交通知。用户对水费有异议的，可以自接到水费催交通知之日起七日内向供水企业提出，供水企业应当进行核实并在七日内答复用户。供水企业不答复的，用户可以拒绝交纳水费；用户对答复不满意的，可以向城市供水行政主管部门或者其他有关部门投诉。居民用户在接到水费催交通知后超过三十日无正当理由仍未交纳水费的，经市或者区人民政府批准，供水企业可以对其限时供水。单位用户在接到水费催交通知后超过十五日无正当理由仍未交纳水费的，供水企业可以按照合同约定停止供水。供水企业按照合同约定停止供水的，应当报市供水管理机构或者区城市供水行政主管部门备案。限时供水或者停止供水的，供水企业应当提前四十八小时通知用户。用户交纳水费和违约金后，供水企业应当于二十四小时内恢复对其供水。证据3，青岛市物价局、市政公用局、财政局关于调整我市城市供水价格的通知一份。庭审中，海润自来水公司未提交证据证明向用户发出了催交通知并在停水前48小时通知了实际用户，其认为通知物业就视同向产权人进行了有效送达；同时海润自来水公司亦未提交向相关行政主管部门进行停水报批或备案的证据。
3、庭审过程中，李世红与刘建东于2013年6月17日对涉案房屋进行了交接，李世红将涉案房屋返还给了刘建东。
4、庭审中，李世红提交工人工资表一宗，以此证明停水的2个月期间李世红向工人发放工资12万余元。刘建东与海润自来水公司对此均不认可，认为系李世红单方制作，无法证明相关事实。
原审法院认为，1、李世红与刘建东之间于2009年7月29日就青岛市和兴路×号某网点签订的租赁合同及此后续签的租赁合同均是双方真实意思的表示，相关合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。
2、李世红与刘建东双方签订房屋租赁合同后，双方均按约履行了各自的权利义务，无违约行为，双方互不向对方承担违约责任，故对刘建东要求李世红支付违约金325000元之反诉请求，原审法院不予支持。但海润自来水公司以欠缴水费为由，于2013年2月19日停止向涉案房屋供水，造成李世红在租赁房屋内经营的饭店无法正常营业，李世红承租该房屋的合同目的无法达到。李世红因此要求解除合同，刘建东亦同意解除合同，原审法院对此予以准许。解除合同的时间以李世红通知送达刘建东之日，即2013年3月28日为准。李世红要求刘建东将其交纳的2013年3月15日之后的半年房租65万元退还，因该期间停水导致李世红无法实际经营，租赁物不能保持约定的用途，故该请求符合法律规定，原审法院予以准许。
3、海润自来水公司作为供水企业，其公司职能直接关系居民和单位的基本生活需要，因此应当严格的遵守相关法律法规和承担相应的社会责任。现海润自来水公司在出现总表与分表水费不一致的情况下，有能力按分表计量的水费单独收取并供水，却在未查明水表计数不一致的情况下，不分原因，采用连坐的方法，拒绝收取分表用户交纳的水费。此后，海润自来水公司既未向实际用户发出催费通知，又未在停水前48小时通知实际用户，就将涉案房屋的供水停止，停水后亦未向相关行政主管部门进行报批或备案。海润自来水公司的上述行为侵害了涉案房屋出租方和承租方的合法权益，应对造成的损失进行赔偿。其中给李世红（承租方）造成的损失，即自2013年2月19日至2013年3月15日期间的房屋租金59589元（870000元／年÷365天×25天=59589元），应予赔偿。对于李世红主张的工人工资损失，因李世红提交的证据系自己单方制作，且该部分损失并非直接、必然损失，故对李世红的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
4、根据李世红与刘建东之间签订的房屋租赁合同约定，租赁期间的水费由李世红自理，故李世红应将刘建东为其代缴的水费8949.10元返还刘建东。
原审法院据此判决：一、确认李世红与刘建东之间签订的关于青岛市和兴路×号某网点的房屋租赁合同于2013年3月28日解除；二、刘建东于判决生效之日起十日内退还李世红房屋租金65万元；三、海润自来水公司于判决生效之日起十日内赔偿李世红经济损失59589元；四、李世红于判决生效之日起十日内给付与刘建东水费8949.10元；五、驳回李世红的其他诉讼请求；六、驳回刘建东的其他反诉请求。本诉受理费11800元，由李世红承担1475元，由刘建东承担9587元，由海润自来水公司承担738元。宣判后，刘建东与海润自来水公司均不服，分别向本院提起上诉。
上诉人刘建东上诉称，一、原审判决驳回刘建东关于判令李世红支付违约金的反诉请求，没有依据。李世红请求解除租赁合同的原因和理由并非出于不可抗力，是单方解除租赁合同的违约行为。二、原审判决对于本案租赁房屋停水原因的认定有误，李世红拒交水费导致停水，原判故意掩盖了李世红单方面解除租赁合同的违约责任。三、李世红于2013年6月17日将租赁房屋交还给刘建东，此前李世红一直占用涉案房屋。原审判决认定租赁合同解除时间是2013年3月28日，并判令刘建东返还65万元租金，错误。请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的反诉请求或发回重审，并由李世红承担一、二审诉讼费用。
上诉人海润自来水公司上诉称，一、原判适用法律错误，认定事实不清。本案本诉与反诉均系房屋租赁合同纠纷，海润自来水公司不是合同向对方，原审法院将海润自来水公司追加为共同被告，将海润自来水公司与刘建东之间的供用水合同与本案的租赁合同纠纷一案处理，违反了合同相对性的基本原则。海润自来水公司不存在对李世红的侵权行为，海润自来水公司停水行为合法，不存在侵权过错。李世红因停水不能经营，应当向房东刘建东主张权利；刘建东如果认为海润自来水公司有供水合同违约过错，可另行主张，但是既然其拖欠水费在先，发生损失后当然应当后果自负。二、原判认为海润自来水公司没有严格遵守相关法律法规和承担相应的社会责任、在停水前未尽到催告义务，与事实不符；海润自来水公司停水已经在主管部门备案；一审法院未经查证认定海润自来水公司停水程序不当，缺乏依据。因此请求二审法院依法改判驳回李世红对海润自来水公司的诉讼请求。
被上诉人李世红答辩称，原判正确，应予维持。
经本院审理查明，在二审中，青岛市供水管理处向本院出具证明，主要内容是海润自来水公司对涉案房屋停水已在该处备案。
经本院审理查明的其他事实与原审查明一致。
经本院主持调解，各方当事人之间未达成一致。
本院认为，本案的焦点问题是：刘建东与李世红之间的租赁合同解除时间及解除后果的认定。
首先，关于李世红与刘建东租赁合同解除时间的认定。本案中，刘建东与李世红签订的租赁合同合法有效。双方在履行合同过程中，在海润自来水公司因用户交不齐水费停水后，李世红虽然于2013年3月28日向刘建东发出通知要求刘建东修复自来水管道或解除合同，但当时双方并未进行房屋交接，李世红控制涉案房屋直至2013年6月17日。2013年6月17日，双方当事人在原审法院的主持下对涉案房屋进行了交接，故本案租赁合同解除时间应为2013年6月17日。原判认定双方租赁合同解除时间系2013年3月28日，没有事实依据，本院予以纠正。
其次，关于对涉案租赁合同解除后果的认定。李世红与刘建东之间的租赁合同因停水无法经营而解除，双方当事人均无证据证明停水系对方当事人的过错所造成，原判认定双方当事人对于合同解除互不负违约责任，且对刘建东主张李世红支付违约金的反诉请求未予支持，正确。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故本案中，李世红应当承担合同解除前的租金；尚未发生的租金，刘建东应当予以返还。李世红已经支付了刘建东2013年3月15日至2013年9月15日期间的半年租金65万元，其自2013年3月15日后继续占用至2013年6月17日，共计3个月零2天，相应的租金332123元【130万元年租金÷12个月×3个月＋130万元年租金÷365天×2天】应由其自负，刘建东应当返还的租金为317877元【65万元-332123元】。
另，关于海润自来水公司应否对涉案租赁合同解除承担责任的问题。海润自来水公司因不能收齐水费停止向用户供水，其行为不存在违法之处，原审认定海润自来水公司的上述行为侵害了李世红与刘建东的合法权益，并判令海润自来水公司赔偿李世红2013年2月19日至2013年3月15日的租金损失59589元，于法无据，本院依法予以纠正。
综上，因本案当事人对涉案租赁合同的解除均无过错，刘建东与李世红之间的租赁合同于2013年6月17日解除，刘建东应当返还李世红合同解除后未发生的租金317877元。故海润自来水公司的上诉理由及刘建东部分上诉理由成立，原判适用法律错误，导致判决部分有误，本院予以相应改判。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第143号民事判决第四、六项；
二、撤销青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第143号民事判决第三、五项；
三、变更青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第143号民事判决第一项为“被上诉人李世红与上诉人刘建东之间签订的关于青岛市和兴路×号某网点的房屋租赁合同于2013年6月17日解除”；
四、变更青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第143号民事判决第二项为“上诉人刘建东于本判决生效之日起十日内退还被上诉人李世红租金317877元”；
五、驳回上诉人刘建东的其他上诉请求；
六、驳回被上诉人李世红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费11800元，由上诉人刘建东负担7449元，被上诉人李世红负担4351元，一审反诉案件受理费3155元，由上诉人刘建东负担3060元，被上诉人李世红负担95元；二审案件受理费共计11615元，由上诉人刘建东负担6517元，被上诉人李世红负担5098元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 红
审 判 员 李晓波
代理审判员 潘红燕
二〇一四年四月十六日
书 记 员 王庆光
书 记 员 李珊珊