江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第91号
上诉人（原审原告）肖某某。
委托代理人欧阳瑞仓，江西海融律师事务所律师。
委托代理人谢基治，江西海融律师事务所律师。
上诉人（原审被告）赣州人和新天地公共设施建设有限公司，住所地：赣州市章贡区文清路地一大道17号口负二层办公室（东园附近）。
法定代表人方磊，该公司总经理。
委托代理人唐金华，系人和新天地公司职员。
上诉人肖某某与上诉人赣州人和新天地公共设施建设有限公司（以下简称“人和新天地公司”）合同纠纷一案，双方均不服赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第1733号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月23日，原告与被告签订了二份《赣州地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同》，受让被告投资的赣州地一大道B区662号、663号商铺的经营使用权，约定：转让商铺经营使用权总额为483840元和547200元。2011年12月25日，原告经被告同意并确认，原告从雷建平处转让了赣州地一大道B区661号、665号商铺的经营使用权，约定：转让商铺经营使用权总额为498560元和497920元。合同签订后，原告肖某某与原权利人雷建平交付了转让款全额50%，共计1013760元，剩余款项根据合同约定采用银行按揭支付。《赣州地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同》第七条第二款规定：“商铺经营使用权转让款总额的50%（含订金）于签署本合同之时支付，剩余款项，乙方有权选择做5年银行按揭支付；乙方应按照甲方要求的时间由乙方本人到甲方公司签订银行按揭合同或支付余款。”以上四个商铺由原告肖某某与原权利人雷建平于2011年6月30日与被告签订了商铺移交确认书，确认该商铺已交付给业主。同年9月13日，原告肖某某与原权利人雷建平向被告提交了委托书，委托被告代为出租商铺，有关商铺租金标准及租赁期限由赣州地一大道按市场行情来定。2011年12月25日，原、被告双方就四个商铺中的663、665号商铺的使用面积变更情况签订了相应的《商铺经营使用权转让合同的补充协议》，即663号商铺面积变更为7.49平方米，商铺经营权转让款变更为479360元；665号商铺面积变更为6.67平方米，商铺经营权转让款变更为426880元。而后，由于原告无法办理银行按揭贷款，剩余房款未支付，故原告以无力支付余款、合同无法继续履行为由诉至法院，请求判令解除原、被告双方签订的《赣州地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同》及补充协议；被告返还原告已支付的经营权转让款共计人民币壹佰零壹万叁仟柒佰陆拾元（1013760.00元）整。另查明：赣州地一大道项目属于赣州市人民政府所有的地下人防工程项目，由被告人和新天地公司投资兴建并由被告人和新天地公司取得40年的使用权。
原审法院认为：原、被告之间签订的《赣州地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，虽然该合同及补充协议上约定为经营使用权转让，但从双方的权利义务上看，原、被告之间的法律关系应认定为房屋租赁法律关系，即案由应为房屋租赁合同纠纷。合同双方当事人应当按照合同的约定享受权利，履行义务。原告从合同权利人雷建平处受让了原权利人雷建平与被告之间的转让合同的权利义务，并取得了被告的同意，属于合法的合同变更，因此，原告当然享受原权利人雷建平的权利，同时也应承担原权利人雷建平在合同中的应尽的付款义务。截止至本案庭审前，原告仍欠本案争议的四个商铺的经营使用权转让款874880元未支付。原告主张合同约定的剩余经营转让款的支付应采用按揭贷款的方式，且办理按揭贷款的义务应当由被告承担。从原、被告双方约定的合同条款来看，乙方（原告）有权选择做5年银行按揭支付，但乙方（原告）应按照甲方（被告）要求的时间由乙方（原告）本人到甲方（被告）公司签订银行按揭合同或支付余款。从文本意义上理解，虽然原告有权选择银行按揭，但最终的付款方式均是按被告的要求签订银行按揭合同或支付余款，两种付款方式均可以。该条款未能明确办理银行按揭贷款的义务在于被告，即无法明确如果未能办理银行按揭贷款后，原告可以据此抗辩不支付余款。故原告的该项主张没有事实和法律依据，不予支持。原告主张被告拒付代为出租商铺的租金行为属于违约行为，本案争议法律关系应为房屋租赁法律关系（原、被告约定为经营权使用权转让合同法律关系），原、被告之间以委托代为出租商铺而产生法律的关系属于另一法律关系，与原告的诉讼主张也不具有关联性，故对原、被告之间代为出租的法律关系不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告肖某某的诉讼请求。案件受理费13924元，由原告肖某某承担。
上诉人肖某某不服一审判决提出上诉，请求依法撤销一审判决，改判解除双方签订的《赣州地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同》及《补充协议》，人和新天地公司返还转让款1013760.0元整，本案一、二审诉讼费用由人和新天地公司负担。主要理由是：1、双方签订合同约定了明确的付款方式，即付款方式为银行按揭，办理按揭的义务由人和新天地公司负责。若人和新天地公司认为付款方式和办理银行按揭义务有多种解释，也应当作出不利于提供格式合同一方的解释。2、上诉人肖某某无法办理银行按揭，因人和新天地公司的原因导致合同无法履行，应当解除合同。3、双方签订的名为经营权转让合同，实际就是租赁合同。人和新天地公司使用欺诈手段致使肖某某与其签订40年的租赁合同，明显不符合法律规定，也显失公平，应当予以解除。
上诉人人和新天地公司答辩称：肖某某以无法办理按揭为由主张解除合同无法律依据。人和新天地公司与赣州市人民政府签订协议取得了经营使用权，并将2012年10月1日至2013年6月10日期间的商铺出租租金给了肖某某，双方形成的并非租赁合同关系。
上诉人人和新天地公司不服一审判决提起上诉，请求维持一审判决结果，确认双方的法律关系为经营使用权转让合同关系，本案诉讼费由肖某某负担。主要理由是：1、赣州地一大道项目属于赣州市人民政府所有的地下防空工程，由上诉人人和新天地公司投资并取得40年的使用权。2、根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，上诉人人和新天地公司拥有商铺40年的经营使用权，并有转让经营使用权的权利。3、双方签订的合同未违反法律法规强制性规定，合同真实有效。4、根据上诉人人和新天地公司与赣州市人民政府签订的《赣州市南门口综合改造地下平战结合人防工程项目投资建设协议书》的规定，肖某某受让的是商铺经营使用权，双方纠纷并非房屋租赁合同纠纷，而应为合同纠纷。
上诉人肖某某答辩称：双方签订的合同实际是商铺租赁合同，约定的40年期限违反了不得超过20年的法律规定。
二审中，上诉人人和新天地公司提交以下证据：证据一：赣州市人民政府与香港威商有限公司《赣州市南门口综合改造地下平战结合人防工程项目投资建设协议书》一份，证明商铺属于人防工程，《赣州市南门口综合改造地下平战结合人防工程项目投资建设协议书》约定在40年期限内有转让或出租的权利。证据二：赣州市商务局《关于同意设立外商独资人和新天地公司的批复》一份，证明赣州市商务局同意香港威商有限公司设立人和新天地公司。证据三：《人民防空工程平时使用证（副本）》一份，证明人和新天地公司是案涉人防工程的投资人和使用人。上诉人肖某某对证据一、二的真实性和合法性无异议，对其关联性及证明对象有异议，合同中没有约定人和新天地公司取得的是租赁权还是经营使用权；对证据三的真实性和合法性无异议，但对其关联性有异议，该平时使用证并非权利证明。本院对上述证据的合法性和真实性予以确认，三份证据关于人和新天地公司对案涉商铺的权利问题能够形成证据链，可以证明人和新天地公司有40年的经营使用权利，并拥有出租和转让使用权的权利。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：关于双方形成的法律关系问题。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。依据上述规定，人民防空法规定了投资人的平时使用权，投资人对人防工程有占有、使用、收益的权益。双方签订的《赣州地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同》第一条、第四条约定：上诉人肖某某受让的是商铺的商铺经营使用权，享有的期限为40年。肖某某受让的商铺经营使用权，与一般的房屋租赁合同赋予承租人所享有的对租赁物的使用权存在本质的区别，故双方建立的并非房屋租赁合同关系，而是经营使用权转让的合同关系，是一种合同法中的无名合同。因此，本案被告将40年的经营使用权全部转让给原告，属于双方意思自治形成的合同关系，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。
关于上诉人肖某某是否具有单方解除权的问题。双方签订的《赣州地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同》第七条约定了两种付款方式，双方选择了银行按揭方式付款。虽然合同约定了上诉人肖某某到人和新天地公司签订银行按揭合同或支付余款，但不能据此认定办理银行按揭的义务在于人和新天地公司。上诉人肖某某称受欺诈签订合同，以及签订合同显失公平，均未提供充分的证据证明，本院不予支持。综上，原审判决认定双方形成租赁合同关系错误，予以纠正。其他事实基本清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27848元，由上诉人肖某某负担13924元，上诉人人和新天地公司负担13924元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一五年六月十五日
书 记 员 王 佳
代理书记员 曾 慧