湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民再终字第00054号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）湖南美承数码科技有限公司（原长沙美承索电数码科技有限公司）。
法定代表人杨美娟，总经理。
委托代理人周继平，湖南仲声律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）罗铁钢。
湖南美承数码科技有限公司（以下简称美承公司）与罗铁钢房屋租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市芙蓉区人民法院于2014年4月25日作出（2014）芙民初字第387号民事判决。罗铁钢不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月28日作出（2014）长中民三终字第03799号民事判决。美承公司不服，向湖南省高级人民法院申请再审。该院于2014年12月11日作出（2014）湘高法民申字第890号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2008年3月19日，罗铁钢与美承公司签订了《租赁合同》，美承公司租用罗铁钢位于国储电脑城的写字楼1X10、1X11号房屋作为办公使用，租期6年，自2008年4月1日起到2014年4月1日止，双方约定第一年租金为5060元／月（以后每年按物价上涨水平月租金递增6%）租金按季结算，每下一季租金乙方需提前15日交付。租房保证金为5000元，合同期满无违约，甲方全额退还乙方。合同签订后，美承公司一直交付租金至2012年10月1日。2012年8月18日，罗铁钢出具了一份美承公司2012年6月16日至8月15日的水电费、物管费结算清单，共计4734元。现美承公司称双方已于2012年8月18日协议解除了租赁合同并于同日搬出了租赁房屋，双方口头约定：美承公司已经交付的租金（至2012年10月1日），罗铁钢不退，如果罗铁钢在10月1日之前将该房另租给他人，罗铁钢需退还美承公司押金；如果没有租出去，押金也无需退还。罗铁钢则称其没有与美承公司达成上述口头协议，涉案房屋直到2013年9月才租给他人。罗铁钢向一审法院提起诉讼，请求判决：一、美承公司支付罗铁钢房屋租金72172元；二、美承公司承担本案全部诉讼费用。另查明：美承公司申请一审法院调查取证时，一审法院从李某处调取《房屋租赁合同》一份，该合同的出租方为罗铁钢，承租方为刘某，合同约定从2012年9月9日起，刘某租用罗铁钢位于国储电脑城15楼1X11房一套。合同下方有罗铁钢的签名，但没有承租人的签名。李某于2014年3月24日在一审法院的谈话笔录中称：2012年9月7日，其以刘某元的名义与罗铁钢签订了上述房屋租赁合同，该合同一式两份，罗铁钢拿的那一份已经签字，自己拿的这一份由于是自己拿的，自己签名的地方签不签都无所谓，故一直未签名，但其确实租赁了这个房屋卖电视机，后来其将该房转给他人租用。一审法院从国储电脑城物管部调取装修申请书一份，载明：国储.城市天地1X11号房向物管部申请装修，装修时间为2012年11月1日至11月3日，该房的使用人姓名为范某某，使用期限为2012年11月1日至2013年11月1日，2012年11月6日，物管部对1X11房的装修的消防安全和电力线路进行了验收，11月9日退还了装修押金400元并收取垃圾处置费100元。
一审法院认为：本案的争议焦点主要是罗铁钢与美承公司是否就解除双方签订的租赁合同达成过口头协议？美承公司认为双方达成过前述的口头协议；罗铁钢则认为双方未达成任何口头协议。根据本案现有的证据，罗铁钢与美承公司就解除双方签订的租赁合同达成过上述口头协议的可信度高，理由如下：一、罗铁钢与美承公司在2012年8月18日对水电费进行了结算，这与美承公司陈述的关于8月18日达成协议搬出租赁地的说法能够吻合。二、一审法院从国储电脑城物管部调取的装修申请书证实1X11号房于2012年11月1日至11月3日进行了装修，该房的使用人姓名为范某某，使用期限为2012年11月1日至2013年11月1日。这说明该房实际已经于2012年11月出租给了范某某使用，这与罗铁钢陈述的该房直至2013年9月才租给他人的说法不符。三、一审法院对李某的谈话笔录及从李某处调取的租赁合同也能够印证1X11房已于2012年9月先出租给了实际使用人李某，后李某将该房转给他人租用。虽然租赁合同上尚未签字，但能够与其他证据相互印证。四、根据常理，美承公司租赁上述房屋用于办公，在搬离该租赁场地时，如果没有业主方的同意，物业管理方不会放行。综上所述，罗铁钢与美承公司就解除双方签订的租赁合同达成过上述口头协议的可信度高，因此双方之间签订的租赁合同已于2012年8月18日经双方协商后解除，而且罗铁钢也未提供足够的证据予以证实美承公司须向其支付从2012年10月1日起至2013年8月止的房屋租金，故对罗铁钢要求美承公司支付从2012年10月1日起至2013年8月止的房屋租金共计72172元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回罗铁钢对湖南美承数码科技有限公司的诉讼请求。本案受理费1604元，因适用简易程序减半收取802元，由罗铁钢负担。
罗铁钢不服该判决，上诉称，一审法院认定事实错误，主要体现在：1、2012年8月18日并不是罗铁钢与美承公司双方的最终结算，而只是由于美承公司退租我在国储城市天地16楼16XX房而产生的水电费核算。2、一审法院从国储电脑城物管部调取的装修申请书中范某某填写的使用期限为2012年11月1日至2013年11月1日与罗铁钢陈述的该房屋直至2013年9月出租给他人的事实不符，且装修申请表与登记表均没有我的签名，我不知情，我不认识范某某，与范某某没有过任何租赁关系。3、我与李某没有签订过租赁合同，美承公司也不能提供我与李某的租赁合同原件、李某交纳租金或押金或物管费、水电费的任何证据证明，不应认定。4、罗铁钢与美承公司没有任何口头协议，物业公司对美承公司放行也不能说明我与美承公司解除了合同。请求二审法院撤销原判，改判由美承公司支付罗铁钢从2012年10月1日起至2013年8月止的房屋租金72172元。
美承公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，罗铁钢上诉理由不足，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审中，罗铁钢向本院提供一份由美承公司于2013年3月20日出具的《证明》，拟证明美承公司仅退租16XX房，2013年3月20日，美承公司仍在租赁的1X10和1X11房办公，美承公司称在“2012年8月18日与罗铁钢达成口头协议，搬出租赁地”是虚假的。
美承公司发表质证意见称，对该证据的真实性无异议，但在美承公司退租16XX房同时，一并退出了承租的1X10房和1X11房。
结合双方当事人的举证、质证，本院对该证据的真实性予以认定，但该证据仅能证明美承公司于2012年8月后退租了16XX房，不能达到双方其他的证明目的。
本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点主要是罗铁钢与美承公司是否就解除双方签订的租赁合同达成过口头协议；美承公司是否于2012年8月腾退了租赁房屋。一、一审法院从国储电脑城物管部调取的装修申请书上显示1X11号房于2012年11月1日至11月3日进行了装修，该房的使用人姓名为范某某，使用期限为2012年11月1日至2013年11月1日。但该证据上业主姓名空缺，罗铁钢也否认将该房屋出租给了范某某，范某某在一审也没有出庭作证，且没有其他证据佐证罗铁钢与范某某之间有租赁关系，故一审法院仅据此认定该房实际已于2012年11月出租给了范某某使用，证据不足。二、一审法院根据对李某的谈话笔录及从李某处调取的租赁合同认定1X11房已于2012年9月先出租给了实际使用人李某，后李某将该房转给他人租用，明显证据不足。首先该租赁合同李某不能提供合同原件，罗铁钢也否认与李某及刘某元签订了房屋租赁合同以及将该房屋另行出租，其次，李某也没有提供向罗铁钢交纳房屋租金、水电费、物管费的任何凭据证明其与罗铁钢之间存在租赁合同关系。因此，一审法院的该证据不能证明罗铁钢于2012年9月将该房屋出租给了李某。三、罗铁钢二审提交的新证据仅证明双方当事人就16XX房退租问题达成合意，并未就涉案1X10和1X11房的退租问题达成合意。四、根据常理和交易习惯，美承公司租赁上述房屋用于办公，在搬离该租赁场地时，应当经业主方罗铁钢同意，并办理好相关腾退与移交手续，但美承公司没有证据证明其就租赁的房屋于2012年8月办理了交接与腾退手续。综上，美承公司没有证据证明罗铁钢与美承公司就解除双方签订的租赁合同达成过口头协议，也没有证据证明其于2012年8月就涉案的1X10、1X11房向罗铁钢进行了交接，故应当支持租金，故罗铁钢要求美承公司支付从2012年10月1日起至2013年8月止的房屋租金共计72172元的诉讼请求，应当予以支持。原审判决认定事实不清，处理不当，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第387号民事判决；二、由长沙市美索电数码科技有限公司于判决生效后10日内向罗铁钢支付房屋租金72172元。本案一、二审受理费各1604元，共计3208元，由湖南美承数码科技有限公司负担。
美承公司不服二审判决，申请再审称：一、申请人与罗铁钢就双方于2012年8月解除租赁合同达成了口头协议，但二审法院在被申请人未提供证据的情况下，对申请人提供的证据及一审法院依职权调取的证据不予采信。1、申请人提供的结算清单，能够充分证明双方实际因为解除租赁合同而于2012年8月18日进行了结算。2、被申请人自2012年10月起，便将房屋另行出租给他人使用，以事实行为印证了双方于2012年8月便解除了房屋租赁合同，并将房屋交给了被申请人。3、申请人与汤某某签订的房屋租赁合同，也印证了申请人与被申请人解除了房屋租赁合同。二、二审法院认为申请人2013年3月20日出具的《证明》仅证明双方当事人就16XX号房退租问题达成了合意，并未就涉案1X10房和1X11号房的退租问题达成合意，是极其片面的。因为杂房与1X10、1X11办公室分属不同的所有权人，杂房属国储物业所有。2012年8月，杂房与1X10、1X11房一起退租。2013年3月，罗铁钢找到申请人，说是他与国储物业有纠纷，要申请人出具一份16XX杂房使用情况的证明。申请人根据实际情况向其出具《证明》，证明该房退租的事实，并不是退租当时双方就杂房退出的协议，而是事后补写的一个证明。
被申请人罗铁钢答辩称：一、2012年8月18日美承公司的水电费用表并非结算清单，而只是一个中间记录，当时也根本没有发生实际结算。二、美承公司称与本人口头解除房屋租赁是不存在的，其主张2012年10月起房屋就另租给了他人的证据是虚假的。三、美承公司与汤某某签订的《房屋租赁合同》租期从2012年7月16日开始，这与美承公司主张2012年8月18日与本人解除租赁合同在时间上是相互矛盾的。四、本人二审时出具的新证据《证明》充分的证明了双方仅就16XX房退租问题达成合意，并未涉及到1X10和1X11房。
再审中，再审申请人美承公司为支持其再审理由，向本院提交了三组新证据：
证据一、房屋租赁合同、房东的委托书、租赁房屋的房产证、支付租金的凭证、装修款的凭证。证明申请人于2012年7月16日与汤某某签订了房屋租赁合同，并于2012年8月份便搬进了新的房屋，可以佐证申请人已与罗铁钢终止合同，搬离房屋。
证据二、国储城市天地保安值班记录表。证明2012年8月15日申请人从原租赁的被申请人房屋搬离，保安在记录表里面有明确的记载。在申请人搬离后涉案房屋于9月3日、4日进行了装修，保安有明确记载。10月31日李某搬离房屋的记载，范某某搬进房屋等记录表，可以佐证李某与罗铁钢所签订租赁合同的真实性。
证据三，收条。证明罗铁钢出具给李某的3000元定金的收条，可以佐证李某与罗铁钢发生租赁关系的真实性。
再审申请人为证明李某与罗铁钢之间的租赁关系，依法向本院申请李某出庭作证。根据李某的证言，2012年9月份，李某租赁了国储电脑城15楼1X11号房。当时与罗铁钢签订了租赁合同，一式两份，一人拿一份，自己拿的那份合同只有罗铁钢的签字。后在2012年10月份给了范某某使用。罗铁钢在签订合同之前，大概在2012年9月初出具了收条。
被申请人罗铁钢发表质证意见称：对于证据一的真实性、合法性没有异议，但是对于关联性有异议，美承公司租赁他处办公并不能印证其与本人解除了租赁合同。对于证据二的真实性及关联性有异议，值班表上没有交接班长和值班班长的签字。城市天地大厦是由物业公司管理，1-5层是属于长沙国储物业管理有限公司管理，记录表上面盖的是国储公司的公章而不是物业公司的公章。对于证据三，收条上没有具体的时间和姓名，不能证明本人对1X11房进行了出租。对李某的证言不予认可。
对再审被申请人美承公司提交的证据及证人证言，本院作如下认证：对证据一的真实性和合法性予以认可，同时结合全案事实，美承公司与汤某某签订合同的时间与美承公司主张与罗铁钢房屋租赁合同解除的时间相吻合，美承公司搬离国储电脑城的时间与美承公司搬入汤某某房屋的时间相吻合，因此，对于其关联性本院予以认可。对证据二的真实性、合法性及关联性本院予以认可。证据三的内容与本案一审中美承公司提交的罗铁钢与刘某（系李某岳母）之间的房屋租赁合同内容相吻合，罗铁钢本人亦承认收条由其出具，但收条中的“李先生”并非指李某，而没有其它相反证据予以证明。因此，对于证据三本院依法予以采信。对于李某的证言，本院经审查认为，结合美承公司在本案一审中提交的罗铁钢与刘某之间的房屋租赁合同以及本案再审中美承公司提交的三份新证据，可以印证李某的证言所证明的事实，本院依法予以采信。
根据本院确认的证据，结合当事人的质证意见，本院再审期间补充查明如下案件事实：2012年7月16日美承公司与汤某某签订了房屋租赁合同，并于2012年8月15日向国储电脑城物业申请搬离1X11号房屋。2012年9月份，李某通过其岳母刘某与罗铁钢签订租赁合同，实际承租国储电脑城15楼1X11号房，李某向罗铁钢支付了3000元定金，罗铁钢向李某出具了收条。
本院再审查明的其他事实与原一、二审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于美承公司与罗铁钢之间的租赁合同是否解除。美承公司主张其与罗铁钢之间已经通过口头协议解除租赁合同，而罗铁钢则认为双方并未达成任何口头解除协议。结合本案双方当事人现已提供的证据，分析如下：
罗铁钢证明并未解除租赁合同的证据是美承公司出具的一份《证明》，内容为承认美承公司从2011年下半年起一直租用罗铁钢16XX房，但后因该房已属国储公司，所以美承公司退房搬走了。而该份证据仅能说明美承公司退租了16XX房，并不能客观反映美承公司是否就租赁合同解除与罗铁钢之间达成了口头协议，更不能反映1X10及1X11房是否退租的问题。
美承公司证明通过口头方式解除合同的证据包括：美承公司与汤某某签订的房屋租赁合同、房东的委托书、租赁房屋的房产证、支付租金的凭证、装修款的凭证、国储城市天地保安值班记录表、罗铁钢与刘某签订的房屋租赁合同、罗铁钢向李某出具的定金收条、一审法院从国储城市天地调取的房屋装修使用情况等。本院经审查后认为，美承公司提供的多份证据客观上已经形成了完整的证据链，且这些证据的证明力明显优于罗铁钢提交的证据。可以充分证明美承公司与汤某某签订房屋租赁合同，并于2012年8月腾退1X11房，罗铁钢将1X11房另租他人的事实。另外，结合罗铁钢与美承公司2010年6月18日的结算情况可知，该结算针对的是1X10及1X11房两房2012年7月至2012年10月间的租金、物管费、水电费等费用情况，而根据罗铁钢一审诉请支付2012年10月1日至2013年8月期间的房屋租金可知，罗铁钢对于美承公司已经支付1X10及1X11房租金至2012年10月1日并无异议。同时综合李某在一审中陈述1X10房在其承租1X11房之前已经被他人承租的证言，本院认为，罗铁钢与美承公司就解除双方签订的租赁合同达成过口头协议的可信度高，本院依法予以支持。
综上所述，本院二审判决认定事实不清，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（三）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）长中民三终字第03799号民事判决；
二、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第387号民事判决。
本案一审受理费802元，二审受理费1604元，共计2406元，由罗铁钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 雅
审 判 员 肖志维
代理审判员 黄学里
二〇一五年五月八日
书 记 员 李 文
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。