南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一初字第2137号
原告（反诉被告）周春桃。
委托代理人覃雯，广西中司律师事务所律师。
被告（反诉原告）伍尚展。
委托代理人黄飞，南宁市阳光法律事务所法律工作者。
原告（反诉被告）周春桃与被告（反诉原告）伍尚展房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月20日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）的委托代理人覃雯，被告（反诉原告）的委托代理人黄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周春桃诉称：2013年3月20日，原告与被告签订房屋租赁合同，铺面地址为：南宁市衡阳西路某铺面，租赁期为一年，自2013年3月20日至2014年3月20日，原告当天支付了押金5000元、租金9000元给被告。按合同第七条第4款约定，原告办理工商执照时，被告需提供铺面所有权证件到五里亭工商所检验才能办理，但是该铺面却是被告从南宁市某信息咨询服务有限责任公司（以下简称某公司）承租，再转租给原告的。当五里亭工商所看到被告与某公司所签订的租赁合同时，发现该租赁合同有效期是从2012年11月5日至2013年11月4日，故要求被告接受从某公司租赁该铺面以来未及时申办工商营业执照的处罚，但被告拒绝接受处罚。被告转租铺面和拒绝接受五里亭工商所处罚，造成原告未能及时办理工商营业执照，影响了店铺的正常经营（除了店铺应办执照合法经营，还涉及到做宣传广告时需有营业执照才能办理等事项）。又因被告从某公司承租该铺面有效期只到2013年11月4日，却隐瞒事实，转租给原告到2014年3月20日，故请求法院判决：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告归还原告押金5000元；3、被告赔偿因被告过错造成原告店铺装修等投入损失约2500元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告伍尚展辩称：1、对原告要求解除合同没有异议，但是解除的原因是原告没有按时缴纳租金，违反了约定。2、根据租赁合同的约定，押金是需要到租赁期限届满后才能退回，现在租期未到故不能退回，原告的诉请没有事实和法律依据；3、关于装修的损失，原告提交的相关材料没有显示到有装修，且根据租赁合同的相关规定，是原告违约在先，故不应支持原告诉请的装修损失。
反诉原告伍尚展反诉称：反诉原告与反诉被告于2013年3月20日签订房屋租赁合同。反诉原告将位于南宁市西乡塘区衡阳西路某商铺租赁给反诉被告使用，租赁期限为一年，自2013年3月20日起至2014年3月20日止。租金按季度交付，每月租金为3000元。反诉被告在签订合同时向反诉原告交付了5000元的押金以及2013年3月20日至2013年9月20日的租金共计18000元。从2013年9月20日起反诉被告就无故拖欠租金累计2个月多，已经严重违反租赁合同第三条的第二款。为了维护反诉原告的合法权益，请求法院判决：1、解除原、被告于2013年3月20日签订的房屋租赁合同；2、反诉被告支付反诉原告2013年9月20日至2013年11月19日的房屋租金6000元，并承担违约金1350元；3、反诉被告支付反诉原告2013年9月1日至2013年9月30日的水、电费197.9元；4、反诉被告赔偿反诉原告三十天租金损失3000元；4、本案的反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告周春桃针对反诉辩称：对反诉原告请求解除合同没有异议。反诉被告在2013年9月20日之前已经搬离了铺面，没有再使用过，搬离的原因是无法办理营业执照，反诉原告也不配合办理，故6000元的租金不应支付。反诉原告请求支付的水、电费不知是否是诉争铺面的，且反诉被告早已经搬离了铺面，故不同意支付水、电费。反诉原告请求支付三十天的租金损失是不存在的，没有证据予以证明，反诉被告也不同意支付违约金。
经审理查明：2013年3月20日，原告与被告签订一份《租赁合同书》，约定：被告将位于南宁市衡阳西路某铺面交付给原告使用，租赁期限为一年，自2013年3月20日起至2014年3月20日止；原告有如下情况之一的，被告有权终止合同收回商铺：1、原告未经被告同意，擅自将商铺转租、转让、转借的；2、原告不按足额交纳租金给被告，超过十天的，则每逾期一日按应缴租金总额的千分之五向被告交付违约金；3、原告不按时交付水电费超过十天的；4、合同期满后，原告必须在十日内搬出，逾期不搬，被告有权向人民法院起诉和申请强制执行，被告因此所受的损失由原告承担。自合同签订之日起，原告须向被告交付押金5000元，租赁期满并付清合同项下应付被告的其它款项后，被告将押金退回原告。合同未满一年的，押金不予退回。本着先交租金后使用的原则，按季度每季度十天前交清，每月租金为3000元。水电费由被告代收代缴，原告除应按规定价格缴纳其应交水电表反映的用电，还应分摊合理的损耗。原告经营场所需要被告证件配合办理时，被告应积极配合。双方在合同期满或一方提前终止合同时，必须提前30天以书面形式通知对方，做好续租或退租的交接手续，否则由责任方赔偿对方相应三十天租金损失。此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。合同签订当日，原告向被告交付铺面押金5000元、2013年3月20日至6月20日的租金9000元。2013年6月20日，原告向被告交付2013年6月20日至9月20日的租金9000元。2013年10月3日，被告交纳了南宁市衡阳西路某铺面2013年9月1日至2013年9月30日水电费197.9元。2013年10月9日，原告诉至本院，请求法院判决：1、确认原、被告之间的租赁合同无效；2、被告归还原告押金5000元；3、被告赔偿因被告过错造成原告店铺装修等投入损失约2500元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为前述诉讼请求。被告应诉后提出前述反诉请求。庭审中，双方均确认2013年10月5日被告拍摄照片时，原告已搬离承租铺面。
另查明：2012年10月28日，被告与南宁市某信息咨询服务有限责任公司签订《租赁合同书》，约定：南宁市某信息咨询服务有限责任公司将位于南宁市某铺面交付给被告使用，租赁期限为一年，自2012年11月5日起至2013年11月4日止。在被告承租经营中，凡涉及工商、税务、城管、卫生检疫、公安、计生部门所产生的权责由被告自行承担责任。被告不准经营饮食、网吧、电子游戏室、歌舞厅等娱乐场所。此外，合同双方在合同中对其他事项还进行了相关约定。2013年11月5日，被告与南宁市某信息咨询服务有限责任公司就同一点再次签订《租赁合同书》，约定租赁期限为一年，自2013年11月5日起至2014年11月4日止。该合同除租金数额及租期与2012年10月28日的《租赁合同书》不同，其余内容均与2012年10月28日的《租赁合同书》相同。
本院认为：2013年11月5日，被告与南宁市某信息咨询服务有限责任公司就同一点再次签订《租赁合同书》，约定租赁期限为一年，自2013年11月5日起至2014年11月4日止，故被告在2013年11月5日起至2014年11月4日期间对铺面是有使用权的，原告与被告签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，现双方均表示要求解除合同，属双方协商一致解除合同，本院予以准许。原告未能举证证明被告存在不积极配合原告办理相关经营手续的行为，亦未能充分举证证明被告存在未经工商行政管理机关核准登记领取营业执照擅自开业、工商管理部门多次催告被告补办营业执照被告仍置之不理、对有关部门的行政处罚拒绝履行的情形，被告对此又不予认可，故本院对原告的上述主张不予采信。铺面已交付原告使用，则原告主张其于2013年9月20日之前已经搬离了铺面，对此负有举证责任，现原告对此未能举证证明，故对于原告的主张，本院不予采信，原告应向被告支付2013年9月20日之后的租金。又由于庭审中双方均确认2013年10月5日被告拍摄照片时，原告已搬离承租铺面，故被告要求原告支付2013年10月5日之后的租金，本院不予支持。综上，原告应向被告支付2013年9月20日至2013年10月5日的租金1500元（3000元／月÷30天×15天）。由于合同确实约定水电费由被告代收代缴，而被告亦举证了缴费票据，故本院确认被告交纳了南宁市衡阳西路第一幼儿园2号铺面2013年9月1日至2013年9月30日水电费197.9元，则原告应向被告支付水电费197.9元。双方虽在合同中约定合同未满一年的，押金不予退回，但双方的合同期限本就只有一年，且现双方是协商一致解除合同，故被告应在原告付清合同项下应付被告的其它款项后，将押金退回原告，则被告应退还原告押金3302.1元（5000元-1500元-197.9元）。原告要求被告赔偿因被告过错造成原告店铺装修等投入损失约2500元，但未能举证证明被告存在过错，亦未能举证证明损失数额，故对原告的该项请求，本院不予支持。合同约定租金按季度每季度十天前交清，每月租金为3000元，原告不按足额交纳租金给被告，超过十天的，则每逾期一日按应缴租金总额的千分之五向被告交付违约金，则2013年9月20日起一个季度的租金应于2013年9月10日支付，超过10天则开始计算违约金，故违约金应按租金总额9000元的千分之五从2013年9月20日开始计算至2013年10月5日双方确认原告已搬离铺面之日，则原告应支付被告违约金675元（9000元×5‰×15天）。双方在合同中约定：合同期满或一方提前终止合同时，必须提前30天以书面形式通知对方，做好续租或退租的交接手续，否则由责任方赔偿对方相应三十天租金损失，原告提前终止合同，未提前30天以书面形式通知被告，亦未做好退租的交接手续，故被告要求原告赔偿三十天租金损失共计3000元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告周春桃与被告伍尚展于2013年3月20日签订的《租赁合同书》；
二、被告伍尚展返还原告周春桃押金3302.1元；
三、反诉被告周春桃支付反诉原告伍尚展违约金675元；
四、反诉被告周春桃赔偿反诉原告伍尚展租金损失3000元；
五、驳回原告周春桃要求被告伍尚展赔偿铺面装修等投入损失的诉讼请求。
本诉案件受理费50元（原告已预交），由原告负担28元，被告负担22元，反诉案件受理费31.85元（反诉原告已预交），由反诉原告负担15.85元，反诉被告负担16元。
上述债务，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费用，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何卫萍
人民陪审员 马振声
人民陪审员 何开科
二〇一四年八月十一日
书 记 员 唐 敏
附法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。