甘肃省金昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘03民终289号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘振华，男，1974年1月7日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘激涛，甘肃得舍律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李桂林，女，1970年2月1日出生，汉族。
上诉人刘振华因与被上诉人李桂林房屋租赁合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2016）甘0302民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘振华及其委托诉讼代理人刘激涛、被上诉人李桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘振华上诉请求：撤销原判，改判认定双方房屋租赁合同无效、驳回李桂林一审诉讼请求，支持刘振华一审反诉请求。事实及理由：李桂林出租未经公安消防机构验收的房屋给刘振华，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》和《中华人民共和国消防法》第十条的规定，双方签订的房屋租赁合同无效，李桂林收取的1500元保证金,应予退还。
李桂林辩称，原判正确，应予维持。
李桂林向一审法院起诉请求:1.判令解除双方签订的房屋租赁合同，刘振华立即退还房屋；2.判令刘振华给付2016年1月1日至2016年4月30日的房屋租赁费2000元；3.判令刘振华将租赁房屋恢复原状，并承担租赁期间即自2015年1月1日至2016年4月30日的物业、水、电、过热费共计573.52元。
刘振华向一审法院反诉请求：判令李桂林退还保证金1500元。
一审法院认定事实：2014年10月26日刘振华与丁××、李桂林等人各签订一份房屋租赁合同，约定，由刘振华租用丁××、李桂林等人位于本市金川区汇金财富广场3楼的商铺，租期为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日；租金为每月500元；房屋保证金为1500元；刘振华在签订合同时必须一次性交纳当年的房屋租金，水、电、暖、物业费，拖欠不得超过半个月，否则出租方有权终止合同，房屋保证金归出租方所有；合同一年到期后，如承租方不再续租时，不得对租赁房屋内的地面、墙面、顶部等装修进行破坏、拆除和计价；五年房屋租赁合同到期后，出租方不得要求承租方恢复房屋原有的面貌等。2014年10月27日，丁××代表出租人向刘振华收取了20间商铺自2015年1月1日至2015年12月31日的房屋租金共计120000元后，丁××、李桂林等人将其商铺交付给刘振华进行使用，刘振华拆除了20间商铺的隔墙和门窗，整体进行装修后用于经营娱乐动漫会所。2015年6月30日，丁××代表出租人向刘振华收取了保证金30000元（每间商铺1500元）。2015年12月5日，丁××代表出租人与刘振华签订保证协议，约定，刘振华对丁××、李桂林等人的2016年的房租在2016年1月31日前先付60000元，剩余60000元于2016年2月29日前付清，若刘振华不履行，所交的房租和房屋保证金将不予退还，并于2016年3月1日前交房，终止房屋租赁合同。之后，刘振华再未向丁××、李桂林等人交纳房屋租金。在诉讼中，刘振华于2016年5月5日向丁××、李桂林等人交付商铺。一审法院认为，刘振华和李桂林等人在保证协议中约定，若刘振华不履行给付房款的义务，所交的房租和房屋保证金将不予退还，并于2016年3月1日前交房，终止房屋租赁合同。该协议对解除租赁合同的条件和期限均作了明确约定，因刘振华对2016年的房租费未按期交纳，且解除合同的期限已到，李桂林主张解除双方的房屋租赁合同，刘振华同意解除，应予以解除。刘振华应向李桂林支付解除合同之前的租赁费，李桂林要求刘振华支付2016年1月至4月的租赁费2000元的诉讼请求成立，予以支持。刘振华提出，其在2016年1月1日就将房屋钥匙交付物业公司，此时合同已解除，再不承担此后的租赁费的辩解，因其将钥匙交给物业公司的行为不产生解除合同的效力，其辩解不能成立。因双方在租赁合同中约定，合同一年到期后，如承租方不再续租时，不得对租赁房屋内的地面、墙面、顶部等装修进行破坏、拆除和计价，李桂林要求刘振华将其房屋恢复原状的诉讼请求不符合上述约定，不予支持。关于李桂林要求刘振华给付其物业、水、电、过热费共计573.52元的诉讼请求，因其未提供证据证明其垫付了上述费用，亦不予支持。至于刘振华要求李桂林给付其保证金1500元的反诉请求，因双方在保证协议中明确约定，若刘振华不履行给付房款的义务，所交的保证金将不予退还，其实质要将该保证金抵作违约金，因刘振华未按期交纳房屋租金，已构成违约，应将保证金抵作违约金支付给李桂林，其要求退还保证金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条、第一百一十四条规定，判决：一、解除李桂林与刘振华于2014年10月26日签订的房屋租赁合同；二、刘振华给付李桂林自2016年1月1日至2016年4月30日的租金2000元，限判决生效后三日内一次付清；三、驳回李桂林的其他诉讼请求；四、驳回刘振华的反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘振华二审中未提交新的证据。李桂林提交了:1.金昌市消防支队金公消验（2011）第0020号建设工程消防验收意见书，证明金昌市佰亿置业有限公司开发建设的汇金财富广场经综合评定该工程消防验收合格,刘振华主张合同无效的事实不成立。2.刘振华等人及案外人物业公司经理王×签名的合伙协议1份、营业款分配条据2份，证明王×与刘振华等人系合伙关系，刘振华将钥匙交给物业公司经理王×，对出租人不产生效力。刘振华对李桂林提交的上述证据材料的真实性没有异议，但认为金昌市消防支队金公消验（2011）第0020号建设工程消防验收意见书只能证明涉案房屋在2011年消防验收合格，不能证明双方签订房屋租赁合同时经过了消防验收合格，对合伙协议中其本人签名没有异议，但无法确定王×的签名是否为王×本人所签。经向王×询问，王×认可合伙协议和营业款分配条据上的签名系其本人所签。
对一审认定的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的金昌市消防支队金公消验（2011）第0020号建设工程消防验收意见书、金昌市公安局金川分局金公分（2015）35号《关于对区域性火灾隐患进行督办的报告》、金昌市公安局消防支队金川区大队金公金（消）行罚决字（2015）0060号行政处罚书、合伙协议、营业款分配条据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本市金川区汇金财富广场由案外人金昌佰亿置业有限公司开发。2011年9月14日金昌市公安消防支队作出金公消验（2011）第0020号建设工程消防验收意见书，载明：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效；三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法申请建设工程消防设计审核和验收。2014年10月26日刘振华与丁××、李桂林等人各签订一份房屋租赁合同，合同签订后刘振华拆除了20间商铺的隔墙和门窗，整体进行装修后用于经营金川区世嘉娱乐动漫会所。2015年7月10日金昌市公安局金川分局作出金公分（2015）35号《关于对区域性火灾隐患进行督办的报告》，该报告中记载，本市金川区汇金财富广场存在如下区域性火灾隐患：1.自动喷水灭火系统严重损坏；2.火灾自动报警系统严重损坏；3.部分商户占用疏散通道搭建违章建筑。金昌市公安局金川分局已于2015年6月23日下发了《责令整改通知书》（金公金消即字【2015】第0416号），责令金昌市佰亿置业有限公司立即采取措施整改上述火灾隐患。2015年12月29日金昌市公安局消防支队金川区大队作出金公金（消）行罚决字（2015）0060号行政处罚书，以金川区世嘉娱乐动漫会所未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第一款关于公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查的规定，决定给予金川区世嘉娱乐动漫会所责令停产停业并处罚款30000元的处罚。2016年1月1日刘振华将涉案房屋的钥匙交给物业公司工作人员王×，在刘振华等人的合伙协议、营业款分配条据上有王×的签名。
本院认为，本案的争议焦点：一、双方签订的房屋租赁合同是否存在无效情形；二、李桂林应否返还刘振华保证金1500元。
关于房屋租赁合同效力问题。根据查明的事实，金昌佰亿置业有限公司开发的金川区汇金财富广场在2011年9月14日经过了公安消防部门的建设工程消防验收，2014年10月26日刘振华与丁××、李桂林等人各签订一份房屋租赁合同。刘振华未提供其与李桂林签订房屋租赁合同时，涉案房屋存在未经消防验收或者验收不合格的证据。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘振华租赁涉案20间商铺后，进行了整体装修，用于经营娱乐会所，依据《中华人民共和国消防法》的有关规定，经营人应当在投入使用、营业前向公安机关消防机构申请消防安全检查。但因刘振华未履行上述义务，被公安机关消防机构给予了行政处罚。在双方合同履行期间，汇金财富广场虽因存在消防隐患，被责令整改，但并不影响刘振华与李桂林之间房屋租赁合同的效力。《最高人民法院关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》已被废止，刘振华依此主张涉案房屋未经消防验收或者验收不合格，双方签订的房屋租赁合同无效的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于保证金1500元应否返还的问题。双方在保证协议中明确约定，若刘振华不履行给付租金的义务，所交的保证金将不予退还。刘振华未按照保证协议约定履行支付租金的义务，其要求李桂林返还保证金不符合双方约定，原审法院判决驳回刘振华要求李桂林返还保证金1500元的反诉请求正确。
综上所述，刘振华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘振华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尚晓霞
代理审判员 蔡中利
代理审判员 张 琴
二〇一六年十月十日
书 记 员 刘 蓉