湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉民初字第639号
原告付某某。
委托代理人张某，湖南某律师事务所律师。
被告湖南某房地产开发有限责任公司。
法定代表人刘某某，该公司董事长。
委托代理人彭某某，湖南某律师事务所律师。
委托代理人向某，湖南某律师事务所律师。
原告付某某诉被告湖南某房地产开发有限责任公司（以下简称屹立房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付某某及其委托代理人张某，被告的法定代表人的委托代理人向某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付某某诉称，2005年11月20日，原告付某某与被告签订一份《“屹立龙城”房屋定购协议》。该协议约定，原告定购被告开发的位于吉首市人民中路1号“屹立龙城”西座1单元1-5-C号商品房（现该房房号为5**号）；商品房户型为3室2厅2卫，建筑总面积为124.32平方米。该房屋按成交单价为1608元／平方米，总价为199907元。合同签订时，原告向被告支付2万元定金，该定金自动转为首期购房款。房子竣工后，原告要求被告按双方合同约定的价款履行购房权利，被告不肯。双方多次协商未果，故此，为维护原告合法权益，诉至人民法院，请求：1、确认原、被告双方于2005年11月20日所签订的房屋定购协议合法、有效，双方应按照所签订的房屋定购协议约定的价款，履行房屋买卖义务；2、判令原告向被告支付余下购房款179907元；3、判令被告向原告交付位于吉首市人民中路1号“屹立龙城”西座一单元504号商品房；4、本案案件受理费用由被告承担。
原告付某某为支持其主张，向本院提交以下证据：
1、“屹立龙城”房屋定购协议及该房价格计算表，拟证明双方就“屹立龙城”西座一单元5楼1-5-C号商品房协议价格为：单价每平方米1608元，总价款为199907元，房屋面积124.32平方米；
2、屹立房地产公司财务收据，拟证明被告收到原告预交的购房定金人民币2万元；
3、商品房预售许可证，拟证明被告于2011年12月27日取得“屹立龙城”西座的《商品房预售许可证》；
4、置业计划书，拟证明双方协议约定的“屹立龙城”西座一单元5楼1-5-C房，就是现在的西座一单元5楼504房；
5、视频资料，拟证明原、被告约定的“屹立龙城”西座一单元5楼1-5-C房，即现在的西座1单元5楼504房；
被告屹立房地产公司辩称：1、原、被告签订的《“屹立龙城”房屋定购协议》只是意向协议，而不是正式购房合同，所以这份定购协议不具备正式商品房买卖合同的法律效力，原告缴纳的2万元只是签约定金而不是购房定金；2、虽然原、被告签订了房屋定购协议，但后来房地产开发成本及价格全面上涨，被告确实无法再按照定购协议约定的价格与原告签订购房合同，而且当时已经通知原告，并愿意双倍返还定金；3、请求人民法院准许被告赔付原告双倍定金40000元后解除双方签订的房屋定购协议。
被告为支持其辩解，向本院提交以下证据：
1、2011年2月28日屹立房地产公司致付某某的函，拟证明被告要求与原告解除房屋定购合同并退还定金及利息的事实。
2、2011年7月8日屹立房地产公司致购房客户张春莲的函，拟证明被告要求与客户张春莲解除房屋定购合同并退还定金及利息的事实。
经庭审质证，被告对原告提交的第1-3份证据无异议，本院予以认定；对原告提交的第4份证据，被告认为没有本公司加盖的合同印章，不能确认系公司行为和效力，本院采信被告的质证意见，不予认定该份证据。对原告提交的第5份证据，被告认为超过举证期限不予质证，本院认为原告未提出能超期举证的正当理由，本院不予认定。对于被告提交的1—2份证据，原告认为已超过举证期限且根本没有收到此解除合同的函件，本院采信原告的质证意见，不予认定被告提交的1-2份证据。
根据上述认定的证据，结合庭审查明的事实，本院确认以下法律事实：
2005年11月20日，原告付某某与被告签订一份《“屹立龙城”房屋定购协议》。该协议主要内容有：1、乙方（原告）自愿定购甲方（被告）开发的位于吉首市人民中路1号“屹立龙城”西座1单元1-5-C号商品房，户型为3室2厅2卫，建筑总面积为124.32平方米；2、乙方自愿向甲方支付购房定金2万元整，定金在正式签定购房合同后自动转为首期购房款；该房屋成交单价为1608元／平方米，总价为199907元；3、乙方签定购房协议后在接到甲方签定《商品房购销合同》通知后七日内必须到甲方售楼部签定《商品房购销合同》、《物业管理合同》，支付购房首期款，并服从物业公司的统一管理，签定正式合同后，本协议自动失效；4、乙方向甲方支付购房定金后，在本协议第五条（即上述第3条）规定的期限内，甲方不得将乙方所定购房屋出售给第三者，如甲方违约，则应双倍偿还乙方所交定金；5、本协议签定后，如因乙方原因逾期未在本协议第五条规定的期限内与甲方签定正式合同则视为乙方违约，甲方有权将该套商品房重新出售并不予退还乙方所交定金。该商品房定购合同签订后，原告随即向被告支付20000元定金，被告给原告出示了收款收据。
另查明，被告开发的“屹立龙城”房地产项目于2005年12月开盘预售商品房，但未取得商品房预售许可证。原、被告签订商品房定购合同后，由于受到吉首地区非法融资以及自身资金短缺、规划未获许可等原因的影响，被告所开发的“屹立龙城”房地产项目，经常处于停建或缓建状态，直到2011年底主体工程基本完工，才取得商品房预售许可证。原告得知“屹立龙城”开发项目完工后，要求被告按商品房定购合同约定的价款购买房屋，被告以房地产开发成本提高以及房地产价格调控政策发生变化为由，拒绝以原定购合同价格与原告签订《商品房购销合同》。双方曾多次协商未果，故原告诉至人民法院，请求依法支持其诉讼请求。
本院认为，本案争议焦点是原、被告签订《“屹立龙城”房屋定购协议》合同性质及效力的认定。从房屋定购协议签订目的和意思表示看，本案原、被告均有订立商品房购销合同的意思表示，目的是为了签订正式《商品房购销合同》，完成商品房买卖交易。从协议内容看，明确约定双方必须签订正式《商品房购销合同》、《物业管理合同》、并支付购房款后，该协议自动失效。双方在协议后，被告未向原告发出订立正式购房合同要约，原告也未支付购房款，事实上双方并未就签订商品房买卖合同达成合意，但原房屋定购协议中关于定金罚则对双方仍然有效。
综上所述，原、被告签订的《屹立龙城房屋定购协议》属于房屋订购意向协议，而非商品房预售合同或者商品房买卖合同，对双方尚未进行的商品房交易行为不具有法律效力和约束力，原告诉求无事实依据，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第十二条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告付某某的诉讼请求。
案件受理费3898元，由原告付某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 秦申坤
审 判 员 暨立春
人民陪审员 唐小平
二〇一三年十二月十九日
代理书记员 吴秋英
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第七条人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。