浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第1200号
原告：干建菊，无固定职业。
委托代理人：沈渊，浙江红邦律师事务所律师。
委托代理人：马力，浙江红邦律师事务所律师。
被告：孙敏，退休教师。
被告：孙维，无固定职业。
被告暨被告孙敏、孙维共同委托代理人：孙逸，无固定职业。
原告干建菊为与被告孙敏、孙维、孙逸房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月29日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。本案于2015年8月4日公开开庭进行了审理，原告干建菊及其委托代理人沈渊、马力，被告孙敏、孙维共同委托代理人暨被告孙逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告干建菊起诉称：2008年9月12日，三被告以宁波市鄞州区高桥镇孙家漕古庵村拆迁房（面积103.61平方）与原告订立《卖房协意书》，约定：三被告将其所有高桥镇孙家漕古庵村拆迁房出卖给原告，房价为500000元，并约定了其他相关内容。协议签订后，原告将首付款150000元交付给被告孙逸，并由被告孙逸出具收条。2008年9月30日，原告又支付150000元，由被告孙敏出具收条。被告孙逸为被告孙维之弟，其与原告订立的《卖方协意书》也系被告孙维委托，并已经领受部分卖房款。此后，三被告一直无法取得出卖房屋的产权，也无法交付房屋，导致合同无法履行。故请求判令：1、解除原、被告订立的《卖房意向书》；2、三被告返还购房款300000元，并赔偿自2008年9月30日起计算至款清之日止按银行贷款月利率0.7%计算的利息损失（暂算至起诉日为170100元）。审理期间，原告撤回第1项诉讼请求，并主张三被告无权处分导致合同无效。
被告孙敏、孙维、孙逸答辩称：一、被告孙敏与宁波市鄞州区高桥镇古庵村村民委员会签订了《古庵村拆旧房购新房协议书》并将安置的新房即涉案房屋出卖给原告，此后由于涉案房屋的产权问题引发诉讼。根据（2012）浙甬民二终字第602号民事判决书的认定，《古庵村拆旧房购新房协议书》无效，涉案房屋为被告孙敏和案外人孙裕丰、孙积丰的各继承人共同共有。三被告为涉案房屋的共同继承人之一，古庵村村委会也曾发函召集涉案房屋的所有权利人重新签订拆迁协议，并告知新房予以保留，待相关诉讼结束后就可交付给原告，并非原告所述涉案房屋产权不明确及无法交付。二、双方并非约定交房时间，故不存在无法履行交房义务之说，三被告并未违约。在发生涉案房屋产权诉讼之前，原告就未按约定支付剩余房款，是原告违约在先。三、原告与三被告存在亲戚关系，三被告为涉案房屋的部分共同继承人的事实原告早已知晓，且明知涉案房屋为小产权房仍予买卖，若合同无效的，原、被告应负同等责任。四、在诉讼前三被告已通过要求分割遗产等途径欲继续履行与原告之间的协议，将涉案房屋交给原告，三被告并非恶意拖延交付房屋。五、三被告不同意解除合同，被告孙敏拿到房款后分别支付了原告外祖母50000元看房感谢费、原告舅舅10000元房屋修缮费用，三被告实际得到房款240000元，如原告坚持要求解除合同，三被告愿意返还房款300000元，利息损失由于双方均有过错，三被告不予认同。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．《卖房协意书》1份，用以证明原告与被告存在房屋买卖关系的事实；
2．收条2份，用以证明原告于2008年9月12日交付购房款150000元，至2008年9月30日共交付购房款300000元的事实。
三被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．《卖房协意书》（复印件）1份，用以证明原告应在2010年3月15日前支付剩余房款200000元的事实；
2．（2012）浙甬民二终字第602号判决书（复印件）1份，用以证明三被告是继承人之一，被告孙敏签订的拆迁协议书被法院认定无效的事实；
3．宁波市鄞州区高桥镇古庵村经济合作社新村建设办公室发出的告知书（复印件）1份，用以证明涉案房屋是存在的，只是现在还不能处理；
4．民事上诉状（复印件）1份，用以证明关于拆迁问题仍在诉讼；
5．（2011）甬鄞民初字第1563号民事判决书（复印件）1份，用以证明2011年涉案房屋发生纠纷，三被告并非恶意不交付房屋；
6．房屋拆迁协议分配申请书、民事起诉状各1份（均为复印件），用以证明三被告积极要求分割遗产，并非不作为；
7．收条（复印件）1份，用以证明50000元是直接给原告外祖母的事实；
8．《古庵村拆旧房购新房协议书》（复印件）1份，用以证明原、被告买卖的房屋是以孙敏的名义取得的拆迁安置房。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提供的证据1、2，三被告均无异议，本院均予以确认。
对三被告提供的证据7、8，原告均无异议，本院均予以确认。证据1、2、5，原告对真实性无异议，但认为由于涉案房屋发生纠纷原告才未支付剩余房款，且涉案房屋至今无法交付。本院对上述证据的真实性予以确认。证据3、4、6，原告认为真实性无法核实，且与本案并无关联。本院认为，上述证据体现三被告与宁波市鄞州区高桥镇古庵村及孙月翠等案外人之间的纠纷，与本案并无关联，本院不作认定。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2008年6月30日，被告孙敏与宁波市鄞州区高桥镇古庵村村民委员会（以下简称“古庵村”）签订《古庵村拆旧房购新房协议书》一份，约定对被告孙敏103.61平方米的旧房进行补偿，被告孙敏以每平方米700元的价格购置同等面积新房。同年9月12日，被告孙维以被告孙敏的名义与原告签订《卖房协意书》一份，约定被告孙敏将其位于宁波市高桥镇孙家漕古庵村的拆迁房屋103.61平方米出卖给原告，总价500000元，分三次支付，签订协议之日支付150000元，2008年9月28日前支付150000元，2010年3月15日前支付余款200000元，被告村民协助原告办理更名手续等。被告孙维在《卖房协意书》“甲方姓名”处签字，并注明“代孙敏签”。同日，原告支付房款150000元。同年9月30日，被告孙敏出具收条一份，确认收到原告购房款300000元。同年10月17日，被告孙敏支付“孙奶奶”50000元，由原告代写收条一份。
2011年9月19日，案外人孙月翠等人认为被告孙敏不享有旧房继承权，故诉至本院，要求确认被告孙敏与古庵村签订的《古庵村拆旧房购新房协议书》无效。后经宁波市中级人民法院（2012）浙甬民二终字第602号民事判决书确认，《古庵村拆旧房购新房协议书》所涉房屋应属本案被告及孙月翠等继承人共同所有，《古庵村拆旧房购新房协议书》无效。此后，涉案房屋继承人尚未与古庵村重新签订协议。
另查明：被告孙敏与古庵村签订的《古庵村拆旧房购新房协议书》所涉新房属集体用地。原告并非古庵村集体经济组织成员。
本院认为：关于《卖房协意书》的合同主体问题，虽然该协议的是被告孙维以被告孙敏的名义签订的，但三被告现确认该协议系其三人的共同意思表示，该协议的权利义务也由其三人共同享有及承担，故三被告均为合同相对人，系本案适格被告。关于《卖房协意书》的效力，原告主张因三被告无权处分导致合同无效，原告所在村与古庵村同属高桥镇，涉案房屋可以买卖；三被告认为涉案房屋系集体土地上的房屋，不得出卖给原告，因违反法律强制性规定而导致合同无效。本院认为，不论合同相对人对合同标的是否有处分权，违反法律、行政法规强制性规定的合同均属无效，故应先审查《卖房协意书》是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案原、被告买卖的是三被告依据《古庵村拆旧房购新房协议书》可购买的新房，该房屋所附着的土地为集体用地，仅可以在农村同一集体经济组织内部的成员之间进行流转，而原告并非该村集体经济组织成员，故原、被告买卖农村房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，其签订的《卖房协意书》应属无效，自始不发生法律效力。因该无效合同取得的财产，应予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应该各自承担相应的责任。原告已支付三被告房款300000元，三被告应予返还，对于三被告提出的支付给原告外祖母的50000元，三被告亦确认系被告孙敏在收取房款后另行支付的，与本案不属同一法律关系，不应扣减，故对原告要求三被告返还房款300000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的利息损失，被告认为合同无效双方负有同等责任，被告不应支付利息。本院认为，原告丧失对房屋价款300000元占有期间的利息损失，系原告因房屋买卖合同无效产生的直接损失，应由过错方予以赔偿，但原告主张按月利率0.7%计算利息损失缺乏依据，应按中国人民银行同期贷款利率计算。对于过错比例，本院认为，三被告作为出让方，对房屋的土地使用权性质以及房屋是否能够向非集体经济组织成员出售应为明知，却依然出让集体土地上房屋，应对合同无效承担主要的过错责任。原告在受让房屋时知晓该房屋为古庵村拆除农村旧房后安置的新房，对房屋的土地性质亦属应当知道的情形，但仍受让房屋，于合同的无效，亦有过错。根据双方的过错程度以及本案实际情况，本院确认原、被告按照4：6的过错比例承担利息损失。因此，三被告应赔偿原告自2008年9月30日起至房款返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失的60%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告孙敏、孙维、孙逸返还原告干建菊房屋价款300000元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
二、被告孙敏、孙维、孙逸赔偿原告干建菊房屋价款利息损失（自2008年9月30日起至房屋价款返还之日止以300000元为基数按中国人民银行同期贷款利息计算）的60%，限于本判决生效后七日内履行完毕；
三、驳回原告干建菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费8352元，减半收取4176元，由原告干建菊负担691元，被告孙敏、孙维、孙逸负担3485元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 蔡雯晴
二〇一五年九月十八日
代书 记员 江 霞