海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第849号
上诉人（原审被告）：吴时贞，男，1972年12月24日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：海南金村物业管理有限公司。
法定代表人：赵蓉，董事长。
委托代理人：彭诗俊，海南昌宇律师事务所律师。
委托代理人：靳利成，海南昌宇律师事务所律师。
上诉人吴时贞因与被上诉人海南金村物业管理有限公司（以下简称金村物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2014）琼山民二初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法由审判员谭晓梅担任审判长，与审判员詹晓黔、代理审判员王春芬共同组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年10月30日，金村物业公司（乙方）与海南中行琼山支行小区业主委员会（甲方）（以下简称中行琼山支行小区业委会）签订《物业委托管理服务合同》约定：合同期限三年，自2007年11月1日至2010年10月31日止；在合同期间，乙方基本履行本合同各项条款，管理服务基本达到本合同约定的标准，且小区三分之二的业主反应良好，合同期满后，乙方可优先与甲方签订小区新的物业委托服务合同；物业管理费按房屋建筑面积计费，并按户逐月收取；对住宅的物业管理费收费标准是0.65元／㎡（其中，管理费0.55元／㎡，日常养护费0.10元／㎡）；为弥补小区物业管理成本，降低管理费标准。乙方将按下列约定收费标准，对停放在小区各类车辆实行收费管理，其小区停车费的收入全部归乙方所有（其中小汽车每月70元，临时停放每次3元，摩托车每月15元，临时停放每次0.3元）；住宅生活用电的代收价格为0.69元／度，公共照明公摊为3.5元／月每户，二次抽水用电公摊2.00元／月每户；业主和使用人于每月1日至20日缴纳上月费用，否则，乙方有权从逾期之日起，每日按每月应交费用的1‰计收滞纳金。合同还对管理服务标准、违约责任等其他内容进行约定。合同期限届满后，金村物业公司未与小区业主委员会续签物业服务合同，小区业主委员会也未另行聘请其他物业公司进驻小区参与管理，金村物业公司继续对该小区进行物业管理并代收水电费。中行琼山支行小区位于琼山区府城镇新桥路，吴时贞系该小区B幢705房的业主，房屋建筑面积101平方米。2012年12月前吴时贞拥有一辆小汽车和一辆摩托车。因吴时贞认为金村物业公司管理不善，导致因停车位与小区其他业主发生打架（2008年3月）后，吴时贞就不再交停车费；吴时贞从2012年7月起也拒绝向金村物业公司交纳物业管理费及水电费等。截止2013年12月，吴时贞拖欠2012年7月至2013年12月的物业服务费999.9元、日常养护费181.8元、公摊电费100.8元、拖欠水费360.58元、电费2372.44元。金村物业公司提交的欠费明细表显示吴时贞从2005年11月至2013年12月欠停车费6778元（其中2005年11月至2008年8月累计停车费4578元）。金村物业公司催收未果，遂向原审法院提出本案之诉。金村物业公司确认其主张的滞纳金在性质实属违约金。若以每月欠费总额为本金，逾期一日即按日千分之一标准计收违约金，则吴时贞截止至2013年12月31日应向金村物业公司支付违约金5866.75元。吴时贞在金村物业公司起诉后，除停车费6778元未交，已付清了拖欠的水电费及其他物业管理费用。因此吴时贞变更请求：1、吴时贞支付金村物业公司停车场地服务费人民币6778元；2、吴时贞支付滞纳金人民币5866.75元（自2011年8月起暂计至2013年12月份）；3、吴时贞承担本案的全部诉讼费用。再查，2007年7月18日由海南省建设厅颁发的《物业管理企业资质证书》载明金村物业公司准予从事物业管理业务时间为2000年3月31日，资质登记二级。
原审法院经审理认为：《海南经济特区物业管理条例》第四十二条规定：物业服务合同期限届满后，业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止，业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。金村物业公司与中行琼山支行小区业委会签订的《物业委托管理服务合同》在2010年10月31日已经届满，虽然中行琼山支行小区业委会未与金村物业公司续签书面的物业委托管理服务合同，但业主代表大会或业委会在上述合同期限届满后未选聘新的物业公司，且金村物业公司在事实上确实一直在小区内提供物业管理服务。据此，上述《物业委托管理服务合同》在期限届满后已自动延续。金村物业公司提供了物业管理服务，吴时贞作为业主接受了金村物业公司提供的物业服务，理应按合同约定支付物业服务费。由于金村物业公司、吴时贞对2011年8月之前累计的停车费时间段有异议，而金村物业公司未提供2011年8月前的各月缴费通知单佐证吴时贞停车费金额，故原审法院采信吴时贞自认未交费的起始日即2008年3月。2008年3月至2011年8月，按每月85元计41个月共3485元；2011月9月至2013年12月共2200元，吴时贞累计拖欠停车费5685元。金村物业公司诉请的停车费超出部分，原审法院不予支持。关于金村物业公司主张的截止至2013年12月31日的违约金5866.75元。根据《海南经济特区物业管理条例》第六十八条规定：业主违反本条例规定和物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，业主委员会应当督促其期限交纳；物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金。吴时贞在本案中存在逾期支付物业管理费的行为，应承担相应的违约责任。金村物业公司根据《物业委托管理服务合同》的约定以日千分之一的标准向吴时贞主张违约金。违约金具有补偿和惩罚的双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。上述计收标准过高，原审法院依法将日千分之一的违约金标准调低至日万分之二，为金村物业公司主张的违约金的五分之一，即1173元，对金村物业公司主张违约金超过部分不予支持。原审法院注意到，金村物业公司与海南中行琼山支行小区业主委员会签订《物业委托管理服务合同》已经于2010年10月31日届满。为保证小区内日常的物业管理工作能依约、有序、规范开展，业主委员会可以选择继续与金村物业公司续签物业服务管理合同，或者再行选聘物业服务企业或者其他管理人开展物业服务管理活动。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，参照《海南经济特区物业管理条例》第四十二条、第六十八条之规定，判决如下：一、限吴时贞于本判决生效之日起五日内向金村物业公司给付截止2013年12月拖欠的停车费5686元；二、限吴时贞于本判决生效之日起十日内向金村物业公司给付违约金1173元（截止至2013年12月31日止）；三、驳回金村物业公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币108.25元，由吴时贞负担。
吴时贞上诉称：一、吴时贞没欠业物费、水电费、杂费、只欠停车费，本案焦点在于吴时贞对金村物业公司因停车场管理方法不对，造成其因停放车辆产生纠纷，最后闹到二次打架事件的发生，事件发生时，吴时贞多次要求金村物业公司解决问题，改变管理方法，物业公司方面都置之不理，至今也不解决该问题，给吴时贞造成了极大的精神伤害。这就是吴时贞拒交停车费的理由。吴时贞认为这小区停车场固定车棚己被15位业主霸占使用长达八年之久，金村物业公司造成剥夺了吴时贞及广大业主在固定车棚停放车辆的权利也有了八年之久，金村物业公司应赔偿业主的损失并制定公平公正的管理方法。吴时贞欠停车费是事实，但因金村物业公司管理不对，出现打架事件不及时处理。给业主造成精神伤害应进行赔偿，应付相应的责任。二、关于法院判决吴时贞付给金村物业公司违约金1173元的问题，吴时贞认为停车费不交是因吴时贞打架事件时金村物业公司对问题不进行解决，置之不理，不为业主解决问题，才造成业主欠费拒交，并非吴时贞无故欠费违约，故违约金应由金村物业公司负责。另外琼山中行宿舍圈地养鸡有30多笼，臭气难闻，污染环境，时间长达2年之久，小区业主身受其害，多次向金村物业公司反映后得不到解决，最后才投诉到报社，金村物业公司迫于媒体压力才出面禁止饲养。这难道就是服务？琼山中行宿舍区共15个固定停车棚，属于公共财产，不属于个人，只要是本小区的业主谁都应该有权利享有停车辆的权利。问题是固定因棚少，谁都想享有停放权，那么作为金村物业公司于2007年与琼山中行业主委员签订管理合同后，应马上制定一个公平、公正的管理方法，让每个业务都在应尽缴费义务的同时也应享有作为业主应享有的权利，让每个业主都享有在固定车棚停放车辆的权利。就在停车场车辆停放的问题上，吴时贞因为在2008年两次临时停放在某个固定车棚上，都被个别业主用车堵住，一堵就是两天。当时多次找小区保安和金村物业公司主任来解决被堵问题，都置之不理，问题一直到现在也没有得到解决，任由两位业主闹到打架了也不管不理。金村物业公司对停车场出问题不进行管理，只顾收费而不管理，不制定出公平公正的管理方法，金村物业公司无权收取停车费。要求金村物业公司制定公平公正的管理方法，要求恢复被剥夺的使用权，因金村物业管理方法不善引起的该由其负责。请求二审法院撤销原审判决。
金村物业公司答辩称：第一，根据《海南经济特区物业管理条例》第四十二条的规定，物业服务合同期满后，所在业主小区的业主委员会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管为止，业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。本案中，金村物业公司继续按照原合同提供服务，业主也应当缴纳相关的物业服务费用，停车费也包含在物业费里面。根据《海南经济特区物业管理条例》第六十八的规定，如果说业主在没有按照约定缴纳物业费的情况下，应当承担相应的违约费用，因此一审判决吴时贞支付拖欠的停车费及相应的违约金是正确的，应予维持。第二，吴时贞的上诉理由不成立，吴时贞主张金村物业公司侵犯了其权利，在吴时贞的上诉状中也说明了停车位是有十几个人来霸占的，金村物业公司既没有侵权的行为，也没有侵权的目的，不存在侵权的行为。本案的案由是物业服务合同，吴时贞提出侵权，是与本案案由相冲突的。是否存在违约，在《物业委托管理服务合同》第六项约定以及附件一里面有约定：交通、车辆、道路这一栏里面对金村物业公司关于车辆的停放管理有明确的内容和服务标准，并没有把业主停放车辆的权利给予物业公司，在金村物业公司进驻前中行就已经对停车位作出了安排，所以物业公司没有权利对各位业主的车位进行安排。金村物业公司已经按照约定对车辆进行了相关管理，已经履行了自己的管理义务，业主应当缴纳相应的物业费和停车费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法庭予以维持。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：金村物业公司与中行琼山支行小区业委会签订的《物业委托管理服务合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。虽然该合同期限于2010年10月31日已届满，但该小区业委会并没有要求金村物业公司移交物业管理权，也没有聘请新的物业服务企业，而是仍由金村物业公司一直提供物业管理服务，表明原物业服务合同已自动延续。上述合同中涉及业主和物业服务企业的权利义务，对吴时贞与金村物业公司均具有约束力。金村物业公司依约为作为业主的吴时贞提供了物业管理服务，但吴时贞未依约缴纳物业服务费用，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。原审判决吴时贞向金村物业公司支付停车费及违约金并无不妥，本院予以维持。吴时贞以其与其他业主就固定车棚的车辆停放问题发生冲突为由拒付停车费，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费216.51元，由吴时贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭晓梅
审 判 员 詹晓黔
代理审判员 王春芬
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 段海斌