河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张民终字第673号
上诉人（一审原告）杨坦。
委托代理人於合章、杨在满，万全县维正法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）莘金全。
委托代理人黄向辉，怀安县法律援助中心法律工作者。
被上诉人（一审第三人）许舰中。
被上诉人（一审第三人）王万清。
上诉人杨坦因案外人执行异议之诉一案，不服河北省怀安县人民法院（2015）安民初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人及其委托代理人、被上诉人莘金全委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2015年4月22日，一审原告杨坦以案外人执行异议之诉为由，将一审被告莘金全、第三人许舰中、王万清诉至法院，请求依法驳回被告莘金全申请执行查封保全的坐落于张家口市经开区西苑中路37号院天秀花园4号楼4单元302室楼房的申请。
一审法院审理查明：因莘金全诉许舰中、王万清合同纠纷一案，怀安县人民法院于2014年9月12日作出（2014）安商初字第121号民事判决书，判决许舰中给付莘金全欠款300000元及利息，审理过程中怀安县人民法院于2014年8月18日依法保全许舰中名下的张家口市经开区西苑中路37号院天秀花园4号楼4单元302室楼房一套，2015年3月13日原告对执行标的提出书面异议，2015年3月27日怀安县人民法院作出（2015）安执异字第1号执行裁定书，裁定驳回案外人杨坦的异议，2015年4月22日原告向怀安县人民法院提起案外人执行异议之诉。
另查明：2006年12月5日许舰中与中房集团张家口房地产开发公司签订商品房买卖合同，双方约定买受人许舰中以向银行按揭贷款的方式按期付款。2007年3月14日许舰中与中国银行股份有限公司张家口市西河沿支行签订个人购房贷款担保合同，约定贷款期限自2007年3月14日起至2017年3月14日止。且在庭审中原告杨坦言明此贷款仍未偿还完毕。
一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。原告主张该诉争房产所有权归自己所有，法院应判决不得执行该执行标的，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案诉争房产属于依法需要办理过户登记的不动产，且价款并未全部支付，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，依法可以对该诉争房产进行查封、冻结，故对原告该诉讼请求不予支持。原告主张被告及第三人承担因查封该房产给原告造成的各项损失共计12400元，被告代理人认为被告保全申请及法院保全行为准确无误，对此费用均不予承担，对被告质证意见予以支持。遂判决，驳回原告杨坦的诉讼请求。
宣判后，一审原告杨坦不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：2015年3月13日，怀安县人民法院在执行许舰中、王万清合同纠纷一案中，将我座落在张家口市经开区天秀花园小区4号楼4单元302室的楼房一处查封，对此我向法院提出执行申请标的物的异议，并向该院提供了我和许舰中2010年4月7日签订的“房屋出售合同书”及当时一次性付许舰中购房款20万元现金和剩余10万元贷款，由我直接向银行定期还款的证据。购房后我装修完工后居住至今。可怀安县人民法院在未查清事实违法驳回我的异议，对我的财产继续查封执行。无奈，我于2015年4月17日以案外人再次向怀安县人民法院起诉，并按法律规定期限向该院提供了所有证据，但再次驳回我的诉讼请求。依据《合同法》第130条、133条和《物权法》第15条之规定，我于2010年4月7日签订房屋买卖合同时，就交付价款，出卖人己交付标的物，并且经装修，取得该房所有权，合同履行时间己长达5年之久，已入住5年，5年内所有采暖物业费等全部由我交付，房物所有权已转移于我，房屋买卖合同合法有效，一审法院驳回我的诉讼请求严重违法，请求二审人民法院依法撤销一审法院判决，依法改判。一审被告莘金全、一审第三人许舰中、王万清服判。
二审中，本院向张家口经开区沈家屯镇天秀社区居委会核实了上诉人杨坦的居住情况，记载于2011年7月23日的社区居民基本情况信息表中居住在天秀小区4号楼4单元302室为杨坦及其妻子王艳、儿子杨少鹏、杨晓龙共四人；登记于2015年10月10日全民参保登记表亦为上述四人。经向张家口市憧煊物业管理有限公司核实，杨坦在一审中提交的物业费及采暖费收据是真实的。依法向中国银行张家口市西河沿支行调取了2010年6月至2014年12月王艳以许舰中的名义还贷情况。被上诉人莘金全代理人对上述证据的真实性无异议，但认为所有物业费、采暖费以杨坦的名义交纳不能证明杨坦就取得了房屋的合法手续，以许舰中名义还贷就可以认定该房屋是许舰中的。本院对该组证据予以采信。
二审中查明：2010年4月7日许舰中与杨坦签订了“房屋出售合同”，双方商定该房屋出售价格总计为30万元整（包括煤气入户费、房屋维修费等所有费用），杨坦一次性给付许舰中20万元，其余许舰中贷款10万元由杨坦负责直接到贷款银行定期还贷。2010年6月起杨坦妻子王艳以许舰中的名义向中国银行张家口市西河沿支行还贷。2010年至2014年杨坦向张家口市憧煊物业管理有限公司交纳物业费及采暖费。其它查明的事实与一审无异。
本院认为：上诉人杨坦与一审第三人许舰中于2010年4月7日签订“房屋出售合同”，上诉人与许舰中均予以确认。减除双方约定的贷款本金和利息，上诉人已向许舰中支付了全部购房款。该“房屋出售合同”的签订是基于合同双方的真实意思表示，协议内容并未违反法律的强制性效力性规定，其内容并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。故上诉人与许舰中于2010年4月7日签订“房屋出售合同”合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”购房合同效力与不动产物权变动的效力是相分离的，房屋买卖合同有效并不意味着房屋物权即发生变动。也就是说，不动产物权的变更须经依法登记才发生物权变动的效力。本案中，双方签订了“房屋出售合同”之后，一直未办理登记过户手续，故不发生物权变动的效力。
关于涉案房屋是否应当解除查封、终止执行的问题。从许舰中的中国银行个人贷款交易流水可以看出，该笔款项是上诉人妻子王艳以许舰中的名义偿还涉案房屋的银行按揭贷款。经本院向上诉人居住的居委会核实，结合上诉人提供的物业费及采暖费交纳票据，本院对上诉人实际占有涉案的房屋予以采信，上诉人与许舰中对涉案的房屋存在真实的房屋买卖关系。上诉人从购买涉案房屋后就偿还贷款，直至二审法庭辩论终结，上诉人亦未还清银行贷款，因房屋所有权证在银行抵押，客观上亦不符合办理涉案房屋的过户登记手续的要求。因此，上诉人对涉案房屋尚未办理过户登记手续不具有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案“房屋出售合同”合法有效，上诉人与许舰中之间存在真实合法的房屋买卖合同关系，对涉案房屋的执行应当终止。上诉人请求对诉争房屋解除查封、终止执行于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、撤销河北省怀安县人民法院（2015）安民初字第294号民事判决；
二、解除对张家口市经开区西苑中路37号院天秀花园4号楼4单元302室房屋的查封，终止对张家口市经开区西苑中路37号院天秀花园4号楼4单元302室房屋的执行。
一、二审案件受理费各5800元，均由被上诉人莘金全负担。
本判决为终审判决。
审判长 王少博
审判员 武建君
审判员 王海龙
二〇一五年十一月十日
书记员 武 岳