山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第325号
上诉人（原审原告）马爱华，女，1967年5月27日出生，汉族，山东新华印刷厂幼儿教师，住济南市。
委托代理人张泽伟，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南祥瑞泰富商贸有限公司，住所地济南市。
法定代表人陈辉，总经理。
委托代理人林勇，男，1989年2月11日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
上诉人马爱华因与被上诉人济南祥瑞泰富商贸有限公司（以下简称祥瑞泰富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第1312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年4月17日，马爱华（乙方）与祥瑞泰富公司（甲方）签订祥瑞·四季商城长期租赁合同一份，其中第一条物业概况1.1本合同项下的物业位于济南市经四路539号旁门（暂定名：祥瑞·四季商城）B层236号物业（以下简称该物业）面积11.78㎡。乙方在对该物业的使用建设等情况充分了解后，与甲方签订合同，承租约定范围内的物业。1.2该物业的装修、设备标准应符合三通、公共部位装修完毕的标准。第二条租赁期限2.1甲乙双方（甲方为祥瑞泰富公司，乙方为马爱华）约定该物业租期为20年，自2013年12月1日起至2033年11月30日止。第三条合同价款3.1经双方约定，乙方一次性交纳本合同价款为人民币壹拾贰万贰仟捌佰柒拾肆元整（￥122874），扣除已交纳的订金￥壹万元，乙方实际应支付的剩余合同价款为人民币（大写）壹拾壹万贰仟捌佰柒拾肆元整（￥112874）。乙方应在签订本合同后一次性交纳剩余合同价款。3.2乙方可以以现金、信用卡等方式支付合同价款，甲方以收到现金或对应款项到达甲方指定帐户为准，否则视为未付。第四条合同价款明细及其他费用的承担4.1租赁期间，该物业如需向行政主管部门交纳物业维修基金，则由甲方负责交纳。4.2乙方交纳的合同价款人民币（大写）￥壹拾贰万贰仟捌佰柒拾肆元整（￥122874），其中包含租金人民币（大写）柒万叁仟柒佰贰拾伍元整（￥73725），装修费及广告费人民币（大写）￥肆万玖仟壹佰肆拾玖元整（￥49149）。4.3经营者应遵守甲方指定的管理公司制定的《物业管理办法》。4.4双方应当依照法律、法规等规定自行缴纳其应缴纳的税费。相关税费的标准以国家相关部门的适时有效规定为准。第五条物业交付5.1经营户进场装修即视为交付。5.2进场装修时间为2013年12月1日前。第七条违约责任7.1甲方应按合同约定交付物业。如甲方逾期交付且造成乙方的转租收益受到损失的，甲方须按合同价款万分之贰／日的标准缴纳违约金，超过90天仍未交付的，按合同价款的万分之伍／日的标准缴纳违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，马爱华于2013年4月20日向祥瑞泰富公司支付商铺租金73725元、装修及广告费49149元，共计122874元。
祥瑞泰富公司提交收据一张，用于证明马爱华于2014年3月31日交纳了B136号商铺装修保证金2000元，同时祥瑞泰富公司与马爱华办理了商铺交付手续，马爱华对上述证据的真实性没有异议，但辩称该证据仅能证实祥瑞泰富公司收取了装修保证金，不能证明其向马爱华交付了商铺；提交经营租赁权转让合同一份、山东祥旗置业发展有限公司出具的证明材料一份，内容为：“我公司与济南祥瑞泰富商贸有限公司签订的经营租赁权转让合同实质为房屋租赁合同，并且同意济南祥瑞泰富商贸有限公司对外转租租赁的房屋，合同签订后济南祥瑞泰富商贸有限公司按照合同约定交纳了房屋租金。本证明仅用于济南祥瑞泰富商贸有限公司与马爱华在法院的诉讼案件”，用于证明山东祥旗置业发展有限公司系祥瑞·四季商城的开发商，其与祥瑞泰富公司签订的经营租赁权转让合同实质为房屋租赁合同，其同意祥瑞泰富公司对外转租，且祥瑞泰富公司履行了交付租金的义务，马爱华对上述证据的真实性及证明内容没有异议；提交与济南易承物业管理有限公司签订的祥瑞四季商城物业管理服务协议复印件一份、收据复印件一份，该物业管理服务协议中明确载明“现位于济南市槐荫区经四路539号祥瑞﹒四季商城负一层B136号商铺出租给甲方使用，建筑面积为11.78平方米”，用于证明马爱华于该协议签订之日即2014年3月23日接受了承租的物业，该协议明确了马爱华租赁的商铺面积为建筑面积，马爱华对于承租的物业面积包含公摊面积知晓清楚，马爱华对上述证据的真实性没有异议，但辩称物业管理协议是建立在马爱华享有诉争场地使用权之后形成的服务协议，与双方所签订的场地租赁协议是两回事，没有任何联系，物业服务协议不能作为租赁协议的解释或者是更正，也不能作为租赁协议的附件，该服务协议也不具备足以推翻租赁协议约定的法律效力和法定职能；提交商场经营管理公约复印件一份、祥瑞四季商城进场装修施工安全责任书复印件一份、装修（施工）工程规则一份、装修进场及离场手续办理过程复印件一份、入驻经营者回执函一份，其中装修（施工）工程规则中明确载明“4、商铺装修施工在4月20日之前完成。”；其中入驻经营者回执函的内容为：“致：济南祥瑞四季商城以上《商场经营管理公约》的各项条例无异议，我方完全同意遵守执行。入驻经营者签字确认：马爱华2014年3月31日”，用于证明在装修过程中已经明确了实际使用面积，马爱华在接收租赁商铺之日即2014年3月31日，没有向祥瑞泰富公司提出任何本案诉争异议，说明马爱华在签订租赁协议之前已经明确了解了实际租赁商铺的面积为包含公摊的面积，马爱华对上述证据的真实性没有异议，但辩称祥瑞泰富公司利用上述证据生搬硬套对其诉讼主张无理辩解，不应得到支持。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。具体到本案，祥瑞·四季商城为山东祥旗置业发展有限公司开发建设，山东祥旗置业发展有限公司将祥瑞·四季商城出租给祥瑞泰富公司，并允许其对外转租，祥瑞泰富公司将祥瑞·四季商城内部的B236号商铺转租给马爱华承租使用，马爱华与祥瑞泰富公司签订长期租赁合同一份，马爱华全额交付了自2013年12月1日至2033年11月30日的商铺租金，祥瑞泰富公司亦已将上述涉案商铺交付马爱华承租使用，马爱华、祥瑞泰富公司自愿签订长期租赁合同的行为未违反法律规定，上述合同为合法有效的合同，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案争议的焦点为：租赁合同中约定的物业面积11.78㎡是否为使用面积、涉案商铺的交付时间及马爱华因祥瑞泰富公司逾期交付商铺造成的损失如何计算。就租赁合同中约定的物业面积11.78㎡是否为使用面积的问题，马爱华陈述11.78㎡为商铺的实际使用面积，而祥瑞泰富公司辩称11.78㎡中包括公共使用面积，且在与马爱华签订租赁合同时已经告知马爱华，马爱华对此不予认可，经审查，原审法院认为因涉案商铺包含在整个商城之内，租赁合同签订中约定的物业面积包括公共使用面积符合常理，长期租赁合同1.1中明确载明马爱华在对该物业的使用建设等情况充分了解后，与甲方即祥瑞泰富公司签订合同，承租约定范围内的物业，租赁合同签订于2013年4月17日，而马爱华对在2014年3月23日与济南易承物业管理有限公司签订祥瑞四季商城物业管理服务协议时对该物业管理服务协议中载明的“建筑面积为11.78平方米”未提出异议，并签字认可了上述物业管理服务协议的内容，即在较长时间内马爱华未对承租面积提出任何异议。庭审过程中，原审法院对商铺租赁面积存在重大争议，马爱华是否存在重大误解及如何行使权利进行释明时，马爱华明确陈述不申请解除租赁合同，也不行使撤销合同的权利。综上，原审法院认为，祥瑞泰富公司提交的证据可以证实租赁合同中约定的物业面积11.78㎡包括公共使用面积，对马爱华主张11.78㎡为商铺的实际使用面积的陈述，原审法院不予采信，故对马爱华主张立即返还多收取的租赁费用55293.30元的诉讼请求，原审法院不予支持。就涉案商铺的交付时间问题，马爱华陈述交付时间为2014年5月20日之后，但未提交证据予以证实，祥瑞泰富公司陈述交付时间为2014年3月31日，双方签订的租赁合同第五条物业交付5.1约定：经营户进场装修即视为交付，马爱华对装修（施工）工程规则中明确载明“4、商铺装修施工在4月20日之前完成”的内容于2014年3月31日签字予以认可，如果祥瑞泰富公司交付商铺的时间为2014年5月20日之后，则马爱华不会对装修（施工）工程规则予以认可，且马爱华亦认可了入驻经营者回执函的内容，入驻经营的用语以及商场经营管理公约、装修施工安全责任书、装修（施工）工程规则、装修进场及离场手续办理过程等书面材料的交付可以反映马爱华就涉案商铺已具备进场装修条件，并且马爱华对此已经知悉，故原审法院认为祥瑞泰富已于2014年3月31日履行了交付涉案商铺的义务，因此对马爱华陈述的涉案商铺交付时间的陈述，原审法院不予采信。就马爱华因祥瑞泰富公司逾期交付商铺造成的损失如何计算问题，马爱华陈述其损失包括租赁费损失及祥瑞泰富公司违约责任损失，祥瑞泰富公司陈述马爱华的该项诉求没有事实及法律依据，经审查，祥瑞泰富公司按照租赁合同交付涉案商铺的时间应为2013年12月1日前，但实际交付时间为2014年3月31日，即祥瑞泰富公司存在逾期交付商铺的违约行为，共计逾期交付120天。对祥瑞泰富公司的上述违约行为，马爱华主张租赁费损失于法有据，原审法院予以支持，经计算得出2020元（122874元÷20年÷365天×120天）；主张违约责任损失，因租赁合同第七条违约责任有明确约定，即祥瑞泰富公司超过90天仍未交付的，按合同价款的万分之伍／日的标准缴纳违约金，祥瑞泰富公司存在逾期交付的行为，按照合同约定应承担违约责任，故对马爱华的该项诉讼请求，原审法院予以支持，经计算得出7372元（122874元×万分之五×120天）。综上，原审法院确定支持马爱华经济损失9392元（2020元＋7372元）；超出9392元部分的诉讼请求，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条的规定判决：一、祥瑞泰富公司于判决生效之日起十日内赔偿马爱华经济损失9392元。二、驳回马爱华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1557元，马爱华负担1349元，祥瑞泰富公司负担208元。
上诉人马爱华不服原审判决上诉称：一、祥瑞泰富公司故意隐瞒出租房屋面积构成，出租房屋的计价面积不应包括公摊面积。根据租赁合同约定，我承租的房屋面积为11.78平方米，但祥瑞泰富公司从未向我说明该11.78平方米的面积构成，祥瑞泰富公司故意隐瞒公摊面积。原审法院在祥瑞泰富公司没有充分证据的情况下，认定我知晓该房屋面积构成，是错误的。原审法院认为我不以重大误解主张撤销合同，就不能支持我的主张。但重大误解的合同不仅可以主张撤销，也可以主张变更。原审法院不支持我退还部分房租的诉讼请求，在适用法律上，在处理当事人权利义务关系上，都是错误的。况且，我所缴纳的所谓房租中，不仅包括房租，还包括装修费，是不公平的。祥瑞泰富公司隐瞒租赁物的重要事实，签约时夸大房屋面积，因此多收取的租金应当退还。二、原审法院认定房屋实际交付时间为2014年3月31日错误。原审法院仅凭祥瑞泰富公司的陈述及合同中的约定，就认定房屋交付时间为2014年3月31日，与实际交房时间不符。应当以明确的交房验收单为依据。祥瑞泰富公司迟延交房，因此给我造成了巨大的经济损失，按照合同约定应当承担违约金责任。我实际进场的时间2014年5月31日，对租赁物的交付应当由祥瑞泰富公司承担举证责任，祥瑞泰富公司不能证明其主张的交付时间，应当认定我认可的时间。综上，请二审法院依法撤销（2014）槐民初字第1312号民事判决，改判支持我的全部诉讼请求。
被上诉人祥瑞泰富公司答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律适当，判决正确，马爱华的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
二审中马爱华提交如下证据：（1）祥瑞泰富公司出租的房子的分户图复印件；（2）对销售人员李尚超的通话录音材料，（3）对业主耿海燕的通话录音材料；（4）通话记录。祥瑞泰富公司对分户图复印件没有异议。对于两份通话录音，祥瑞泰富公司认为耿海燕的录音无法证明通话被叫人系耿海燕，且该通话录音内容均为马爱华的诱导性语言，耿海燕并未对马爱华诱导性的语言作出明确的肯定和认可，该份通话录音不能支持马爱华的观点；所谓的与李尚超之间的通话录音，不能证明被叫人系李尚超本人，也不能证明马爱华举证的目的，李尚超更不是与马爱华签署合同的经手人，该情形即便真实存在，仍然不能证明马爱华的主张；上述两份通话录音均系通话被叫人不知情的情况下偷偷录取，不能作为证据使用；且马爱华无其他证据印证两份通话录音的真实性。
本院认为，马爱华作为完全民事行为能力人在签订合同时应充分了解涉案商铺的具体情况，租赁合同中亦明确载明：马爱华在对该物业的使用建设等情况充分了解后，与祥瑞泰富公司签订合同。因此，应当认定马爱华在签订租赁合同时对其租赁的标的物有充分了解。马爱华在签订物业服务合同时对载明的“建筑面积为11.78平方米”未提出异议，并签字认可，因此，原审法院确认马爱华知晓11.78平方米为建筑面积并无不当。马爱华主张祥瑞泰富公司隐瞒其租赁标的物的面积，并提交的通话录音材料及通话记录为证，但其不能证实该通话录音材料及通话记录确系耿海燕、李尚超所说，亦不能证实耿海燕、李尚超的身份，故对该录音证据，本院不予采信，对马爱华的主张，本院不予采纳。就涉案商铺的交付时间问题，租赁合同中有明确约定，即经营者进场装修即视为交付，马爱华2014年3月31日在入驻回执上签字，且于当日交纳装修保证金2000元，故原审法院据此确认2014年3月31日为涉案商铺的交付时间，并无不当之处。综上所述，马爱华的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1557元，由上诉人马爱华负担（本院准予免交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一五年六月二日
书 记 员 吴秀婷