湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民一初字第03963号
原告长沙北辰房地产开发有限公司。
法定代表人曾劲，董事长。
委托代理人周劲溥。
委托代理人夏小友。
被告吴韧。
第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行。
负责人刘力耕，行长。
委托代理人文娟。
委托代理人曾德坚。
原告长沙北辰房地产开发有限公司诉被告吴韧、第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月11日受理后，依法组成由审判员徐琳担任审判长，与人民陪审员王运珍、刘自来参加的合议庭，对本案公开开庭进行了审理。代理书记员沈沙担任庭审记录。原告的委托代理人周劲溥、夏小友，第三人的委托代理人文娟、曾德坚到庭参加了诉讼。被告吴韧经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙北辰房地产开发有限公司诉称，2012年9月14日，原告与第三人签订《商品房销售贷款合作协议书》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定第三人对购买原告商品房的全部购房人提供最高额为30亿元的贷款，原告对每一购房人向第三人的借款提供连带保证责任担保。2012年10月29日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（含《商品房买卖合同补充协议》，下同），约定被告购买长沙市开福区北辰三角洲Ｘ区第1幢N单元Ｘ号商品房，总价1211858元，被告应于合同签订之日支付首付款371858元，剩余房款840000元以银行按揭方式支付；原告为被告提供按揭贷款担保的，被告应按期偿还银行贷款本金及利息，逾期2个月以上不偿还银行贷款本息的，原告有权解除购房合同，要求被告按照房款总额的5%向原告支付违约金，被告还应配合办理购房合同备案登记的注销、预购商品房预告登记注销、预购商品房抵押权预告登记注销等各项有关手续。2012年11月13日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人向被告贷款840000元，用于支付购房余款。以上合同签订后，被告向原告支付购房款371858元，剩余房款840000元以购房贷款支付，涉案房屋也办理了合同备案登记、预告登记、抵押权预告登记。但至今为止，因被告逾期2个月以上未按照约定偿还第三人贷款本息，导致原告代为被告偿还贷款本息41957.77元。原告认为，原、被告所签合同已经符合约定的解除条件，故诉至法院请求依法判令：1、解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，被告配合原告办理购房合同备案登记的注销、预购商品房预告登记注销、预购商品房抵押权预告登记注销等各项有关手续；2、原告从总房款当中扣除违约金60593元、代偿款项41957.77元之后，将购房贷款等款项返还给第三人，所剩购房款返还给被告；3、本案诉讼费用（含保全费）由被告承担（鉴于该费用系原告预缴，请明确被告承担的诉讼费，原告从应返还的剩余购房款当中扣除）。
被告吴韧未到庭进行口头答辩，也未向本院提交书面答辩意见。
第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行述称，1、第三人与被告所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。2、第三人与被告的抵押关系经登记机构依法登记，应受到法律保护。3、第三人享有优先受偿权。原告从总房款中扣除违约金、代偿款项后，应将购房贷款等返还给第三人，所剩购房款返还给被告。
经审理查明，2012年9月14日，原告作为甲方，与作为乙方的第三人签订《商品房销售贷款合作协议书》，合同第二条约定：“乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的北辰三角洲（Ｘ区、Ｘ区、Ｘ区）的商品房发放个人住房（商业用房）贷款”。合同第四条约定：“甲方同意对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，具体事项双方另行签订保证合同”。同日，原告作为甲方，与作为乙方的第三人又签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同第二条第一小条约定：“本最高额保证所担保的债权是指自2012年9月15日至2015年9月15日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权”；合同第三条约定：“甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证”。
2012年10月29日，原告作为出卖人，与作为买受人的被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同第三条约定：“买受人购买的商品房为北辰三角洲Ｘ区第1幢N单元Ｘ号房，该房建筑面积138.27平方米”。合同第四条约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8764.63元，总金额1211858元”。合同第六条约定：“首付款371858元于本合同签订之日支付，剩余房款840000元采用银行按揭方式支付”。原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条5小条约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期2个月以上（含2个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除购房合同并要求买受人按照房款总额的5%向出卖人支付违约金”。《商品房买卖合同补充协议》第十一条2小条约定：“出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约金先行扣除”。《商品房买卖合同补充协议》第十一条3小条约定：“购房合同因法律规定或按合同约定解除的，双方应互相配合办理购房合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项目手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人30个工作日内无息退还买受人已付款项”。
2012年11月13日，被告作为借款人，与作为贷款人的第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第二十九条约定：“借款本金为840000元”。合同第三十条约定：“借款期限为240个月，自2012年11月20日至2032年11月20日”。合同第三十一条约定：“贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%”。合同第三十四条约定：“还款方法为等额本息还款方法，在本合同签订时的利率水平下，每1个月归还本息金额为5967.25元”。
上述合同签订后，被告向原告支付购房首付款371858元，剩余房款840000元以第三人发放的购房贷款支付。2014年5月30日、6月30日、8月29日、9月30日、10月31日，因被告逾期未偿还第三人贷款本息，原告代为被告向第三人偿还七个月的贷款本金、利息、罚息共计41957.77元，其中贷款本金14143.29元，贷款利息和罚息27814.48元。截止2014年12月11日，被告尚欠第三人贷款本金795294.3元、利息3906.89元，本息合计799201.19元。
另查明，原告尚未将北辰三角洲Ｘ区第1幢N单元Ｘ号商品房交付给被告，该商品房也未办理权属过户登记手续，仅办理了《商品房买卖合同》备案登记、商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记手续。
以上事实，有《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《销售不动产统一发票》、《预告登记证明》、《个人贷款支付凭证》、《个人贷款还款凭证》、《对账单》、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为，一、原告与第三人签订的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行；
二、被告逾期七个月未向第三人偿还贷款本息导致原告为其承担连带保证责任，违反了被告与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，根据担保法相关规定，原告有权向被告追偿代偿款项41957.77元。同时，根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条第5小条约定，原告有权解除购房合同并要求被告按照房款总额的5%向原告支付违约金60593元（1211858元×5%）。根据《商品房买卖合同补充协议》第十一条第2小条约定，原告有权在退还被告购房款（无息）前将违约金60593元先行扣除。根据《商品房买卖合同补充协议》第十一条3小条约定，双方应互相配合办理购房合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，原告在前述各项目手续办理完毕30个工作日内无息退还被告已付款项。故原告主张与被告解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，被告应配合原告购房合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续的诉讼请求理由充分，证据确凿，本院予以支持；
三、庭审中，第三人同意并要求原告将购房贷款本息一次性返还给第三人，表明第三人也同意解除商品房担保贷款合同。第三人的要求符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本院对此予以支持，但第三人收到原告返还的购房贷款本息后，也应当配合原告解除预购商品房抵押预告登记注销手续。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、解除原告长沙北辰房地产开发有限公司与被告吴韧签订的《长沙市商品房买卖合同》，被告吴韧于本判决生效之日起七日内配合原告长沙北辰房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押预告登记注销手续；
二、原告长沙北辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，将被告吴韧尚欠第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行的购房贷款本息合计799201.19元返还给第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行；
三、原告长沙北辰房地产开发有限公司扣除违约金60593元、代偿款项41957.77元后，将剩余的购房款310106.04元无息返还给被告吴韧。上述款项，在被告吴韧配合办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押预告登记注销手续完毕后30日内给付。
本案受理费16629元，财产保全费5000元，合计21629元，由被告吴韧承担。鉴于上述费用由原告长沙北辰房地产开发有限公司预缴，原告长沙北辰房地产开发有限公司从应返还给被告吴韧的购房余款310106.04元当中扣除上述费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 徐 琳
人民陪审员 王运珍
人民陪审员 刘自来
二〇一五年二月二日
代理书记员 沈 沙
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。