北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08182号
上诉人（原审原告）王鸿斌，男，1936年2月20日出生。
上诉人（原审原告）刘桂琴，女，1939年2月24日出生。
被上诉人兼夏越、杨保军之共同委托代理人（原审被告）齐勇，男，1968年10月29日出生。
原审第三人夏越，男，1968年9月12日出生。
原审第三人杨保军，男，1970年1月6日出生。
上诉人王鸿斌、刘桂琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第06096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月，王鸿斌、刘桂琴起诉至原审法院称：我们与齐勇、夏越、杨保军于2007年2月15日签订《股权转让协议》，我们为转让方，齐勇、夏越、杨保军为受让方。协议附件第四条第二款规定：转让房产位于×××三间瓦房（使用面积51平方米）留给王鸿斌、刘桂琴无偿使用，归王鸿斌、刘桂琴所有，并由齐勇承租。双方于2009年1月3日签订《合作协议》，约定使用期限5年（自2008年3月1日起至2013年2月28日止），年使用费：当年柒仟伍佰元。协议到期前，我们即电话找齐勇问：“协议到期了，交房还是续约”？齐勇说：“等我找夏越商量商量，然后叫他找您。”我们于2014年2月27日去齐勇公司查看，但见到的三间房，当中的一间有锅炉一座，南边一间已塌陷。协议到期后，我们又数十次电话找齐勇问怎么办。一直找到2014年3月17日，齐勇仍是之前那套话。齐勇、夏越、杨保军天天在公司，竟商量一年多，未能解决。现我们诉至法院，请求法院判令齐勇、夏越、杨保军：1、腾退位于北京市×××1、2、3间；2、按月房租2000元计算，给付自2013年3月1日至房屋交付之日止的租金；3、给付违约金30000元。
齐勇辩称：三间房屋是北京洁美思工贸有限公司（下称洁美思公司）跟大队签的协议，王鸿斌、刘桂琴已经全部转让给我们，当时因为王鸿斌、刘桂琴说没有地方住才留给他们。现在合同已经到期了，签不签再说。
夏越述称，王鸿斌、刘桂琴出租的三间房屋如果租金太高，我们可以还给他们。
杨保军述称：当时我们不想租这房子，王鸿斌、刘桂琴非要让我们租。至今合同签订已经5年了，房屋维修应是房东的责任，梁塌了跟我们没有关系。
原审法院经审理认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘桂琴与齐勇签订的《合作协议》，符合房屋租赁合同的构成要件，应为房屋租赁合同，该合同系当事人真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格按约履行自己的义务。王鸿斌、刘桂琴将租赁物交付给齐勇使用，已按约履行了自己的义务。《合作协议》期满后，齐勇未继续缴纳租金，也未退回房屋，且一直使用至今，故应当交纳相应的房屋使用费。现王鸿斌、刘桂琴要求齐勇腾退位于北京市×××1、2、3间的请求，法院予以支持。对于王鸿斌、刘桂琴主张按每月房租2000元计算，缺乏相应的事实与法律依据，法院认为应参照双方所签订的《合作协议》约定的使用费标准酌定。对于王鸿斌、刘桂琴要求齐勇支付违约金的请求，因双方未继续签订合同，王鸿斌、刘桂琴的请求缺乏相应的合同依据，法院不予支持。对于王鸿斌、刘桂琴要求夏越、杨保军承担民事责任的主张，因二人并不是合同签订人，不应当承担民事责任，故其该主张法院不予支持。据此，原审法院于2014年6月判决：一、齐勇于判决生效之日起三十日内将租赁场地，即位于北京市×××第一、二、三间腾空并交付王鸿斌、刘桂琴；二、齐勇于判决生效之日起十日内给付王鸿斌、刘桂琴房屋使用费（房屋使用费按每月六百二十五元计算，自二○一三年三月一日起至判决生效之日止）；三、驳回王鸿斌、刘桂琴其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王鸿斌、刘桂琴不服，上诉至本院称：根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上述规定表明《合作协议》有效，该协议第八条违约责任的约定合法。齐勇拒付租金的行为违反了《合作协议》的约定，应当按照该协议第八条约定的标准承担违约责任，原审法院未支持我们关于违约金的请求属于适用法律错误。合同法规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。房屋的原状是：三间房是居住房屋，生活设施齐备，房顶是小块红瓦，完好无损，不塌不漏；北数第二间房屋装有电话、空调、电视插座，有窗户两扇、窗玻璃，有纱窗（内能销）；北数第三间房屋有窗户、窗玻璃、纱窗（内能销），有木门（内能销外能锁），有沙门、防水门坎，与第二间有门相通，有木门（能销能锁）；北数第一间有木门（里销外锁），有防水门坎，屋内有洗手间，有洗脸瓷盆，有坐便马桶，有水能冲，里边有灶台，能做饭，屋外有化粪池与马桶相通，三间房均有挂于屋顶的照明灯口；有暖气管线、输水管线，各室有暖气片，冬季供暖期间室内温度和北京市规定相同。而现在三间房屋中，中间的一间成为锅炉房，烟囱破坏了房顶，左侧一间已经坍塌，无法居住和使用，齐勇腾退房屋时，应按照法律规定和《合作协议》的约定恢复住人房屋的原状，原审判决只判决腾房，违背法律规定和合同约定，亦与房屋现状的事实相违背。请求二审法院撤销原判第三项，改判齐勇按照合同约定数额给付逾期交付使用费的违约金，改判齐勇腾退房屋时把房屋恢复原样。
齐勇、夏越、杨保军均同意原判。
经审理查明：王鸿斌、刘桂琴系夫妻关系，二人原系洁美思公司股东，该二人与齐勇、夏越、杨保军签订《股权转让协议》及《﹤股权转让协议﹥之附件》，王鸿斌、刘桂琴将其持有的洁美思公司的股权转让给齐勇、夏越、杨保军。
2007年2月15日签订的《﹤股权转让协议﹥之附件》第四条约定，办理股权转让之审批及变更登记等有关手续之后的问题：4.1股权转让后的企业名称为洁美思公司。4.2洁美思公司继续承租位于北京市丰台区长辛店镇张家坟董家坟村民组的房屋、履行有关租赁合同，具体租赁事宜及交纳租金均由洁美思公司和齐勇、夏越、杨保军负责，与刘桂琴、王鸿斌无关。但洁美思公司及齐勇、夏越、杨保军承诺：保留三间房（使用面积51平方米）给刘桂琴、王鸿斌无偿使用，未经刘桂琴、王鸿斌同意该三间房屋不得改造，刘桂琴、王鸿斌有权转租，洁美思公司和齐勇、夏越、杨保军确保刘桂琴、王鸿斌进入三间房道路畅通、停车方便。在受让方承租的条件下，转让方同意三间房拆建。建后一层保证使用面积51平方米。
2009年1月3日，王鸿斌（甲方）与齐勇（乙方）签订《合作协议》，约定：一、甲方愿将《股权转让协议》中确定留给刘桂琴、王鸿斌的三间房给乙方有偿使用。二、乙方愿有偿使用上述房屋。三、使用期限五年。自2008年3月1日起至2013年2月28日止。四、年使用费柒仟伍佰元。08年使用费于09年元月20日交付，09年至2012年度使用费每年的3月1日交付。五、使用期内，乙方对房屋有维修保护之责，使其不塌不漏。如住人，乙方负责保障人身安全，如使用煤火取暖，乙方保证不发生煤气中毒事故。七、使用期满，乙方应给三间房接通水、电、暖，对房屋内进行简装修，屋前留出（向东伸延）4米活动场地，并为甲方出入乙方大门提供方便。八、违约责任：逾期交付使用费时，应承担违约责任。违约金为使用费的三倍。《合作协议》签订后，双方开始履行。合同到期后，双方未在签订合同，齐勇未再支付使用费。
另查，2002年7月26日，北京市丰台区张家坟农工商联合公司董家坟村民组（甲方）与北京洁美思工贸中心（乙方）签订《房屋及院落租赁合同》，甲方12间房及院落有偿租给乙方使用，出租房屋及院落面积共计5440平方米，租赁期限：自2002年7月26日至2022年7月25日。2003年6月30日，北京市丰台区张家坟农工商联合公司出具产权证明，证实北京洁美思工贸中心法定代表人刘桂琴租用我公司×××房屋及院落一处，其在院落内所盖800平米厂房及生活办公用房17间为自筹资金自主建筑，故其产权归刘桂琴所有。
经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
上述事实，有双方当事人陈述、《﹤股权转让协议﹥之附件》、《合作协议》、《房屋及院落租赁合同》、产权证明等证据在案佐证。
本院认为：王鸿斌与齐勇签订《合作协议》，王鸿斌将涉案三间房屋交由齐勇有偿使用，现《合作协议》期满，齐勇亦已向王鸿斌支付了《合作协议》所约定的使用期限内的使用费，本院不持异议。根据王鸿斌、刘桂琴以及齐勇的陈述，可以认定《合作协议》约定的使用期限届满后，双方对于是否续租并未达成一致意见，且齐勇在《合作协议》期满后并未向王鸿斌支付房屋使用费，故根据以上事实，不能认定双方在《合作协议》期满后有继续租赁关系的意思表示，现王鸿斌、刘桂琴上诉主张原《合作协议》继续有效，依据不足，本院不予采信，王鸿斌、刘桂琴依据《合作协议》要求齐勇给付违约金，本院不予支持。
关于王鸿斌、刘桂琴上诉要求齐勇在腾退房屋时将房屋恢复原样一节，从王鸿斌、刘桂琴所主张的“恢复原样”的内容看，与腾退房屋的请求不相同，属于独立的请求，其在原审中亦未提出“恢复原样”的诉讼请求，在二审程序中不应予以审理。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费575元，由王鸿斌、刘桂琴负担402元，（已交纳），由齐勇负担173元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费50元，由王鸿斌、刘桂琴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 祝 石