杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0109民初18663号
原告（反诉被告）：荆海峰，男，1969年5月14日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：许敏雄、王海英，四川泰仁（杭州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张焰，男，1987年11月28日出生，汉族，住湖北省罗田县。
委托诉讼代理人：陈允周，浙江泽大律师事务所律师。
原告荆海峰诉被告张焰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日依法受理后，由审判员任子飞适用简易程序进行了审理。审理中，被告张焰提起反诉，本院依法予以受理，并于同年12月8日公开开庭进行了审理。荆海峰委托诉讼代理人王海英、张焰委托诉讼代理人陈允周到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告（反诉被告）荆海峰诉称：2017年7月27日，案涉双方当事人就杭州市萧山经济技术开发区红垦农场嘉泽苑1幢1202室商品房达成房屋买卖合同，约定张焰以1280000元的价格购买上述房屋，合同签订之日张焰支付荆海峰20000元作为购房定金，2017年8月10日前张焰将购房首付款390000元划入住邦房产在银行开设的四方监管账户，并约定如张焰全部或一部分不履行给付房屋价款义务，其逾期部分应加付按日千分之一计算的违约金，逾期超过一个月以上时，即视为张焰不履行合同，荆海峰有权解除合同并要求张焰承担128000元赔偿金。但截止至起诉之日，张焰就首付款分文未付，逾期已超过一个月，构成根本性违约。为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判令：1、解除双方于2017年7月27日签订的房地产买卖合同；2、张焰支付荆海峰逾期一个月按千分之一计算的违约金11700元、赔偿金128000元，合计139700元；3、荆海峰没收张焰定金20000元；4、本案诉讼费由张焰承担。庭审中，经本院释明，荆海峰放弃第三项诉讼请求。
被告（反诉原告）张焰针对本诉辩称，并反诉称：第一，案涉合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。鉴于目前荆海峰不愿再向张焰出售案涉房屋，故张焰同意解除案涉房地产买卖合同。第二，按照双方合同约定的正常交易流程，双方必须网签备案签订杭州市房屋转让合同。根据案涉合同约定，张焰应将首付款支付至银行四方监管账户，即需要双方当事人、中介方与银行签订资金监管协议后方可办理支付首付款的手续。但因上述手续未能办理，因此张焰根本无法支付首付款。第三，案涉合同无法网签备案并签订杭州市房屋转让合同的主要原因是荆海峰未听从中介方指示，其一直以各种理由推脱，拒绝签订杭州市房屋转让合同，也拒绝签订资金监管协议。同时，荆海峰还提出要求将首付款支付至其个人账户，甚至一次性付款，这属于变更合同，明显属于违约。况且原告同时主张违约金、逾期利息及定金，也无法律依据。综上，请求驳回荆海峰的全部本诉请求。在双方买卖合同签订后，张焰依约支付了定金20000元，现荆海峰未按约履行合同义务的行为已对张焰造成了损害，故张焰反诉请求如下：1、解除双方签订的房地产买卖合同；2、荆海峰返还张焰定金20000元；3、荆海峰支付违约金128000元；4、反诉诉讼费由荆海峰承担。
原告（反诉被告）荆海峰针对反诉辩称：案涉房屋买卖合同系正式买卖合同，合同中明确约定了付款时间及过户时间。张焰在约定的时间前迟迟未将首付款支付至相应账户，已经属于违约行为，故张焰的反诉请求无法律依据，请求法院予以驳回。
原告（反诉被告）荆海峰为支持其本诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据材料：1、房屋所有权证，欲证明案涉房屋系荆海峰合法所有的事实；2、房地产买卖合同一份，欲证明双方签订的是正式房屋买卖合同，约定了付款方式，张焰存在违约；3、电话录音及文字整理资料一份，欲证明张焰在2017年8月10日未付首付款已构成违约的事实。经质证，张焰对证据1三性无异议；对证据2真实性没有异议，但对证明目的有异议，被告履行支付首付款的义务有前置条件，而且还需要进行网签备案，并签订杭州市房屋买卖合同；对证据3录音三性无异议，但张焰之所以在录音中表示愿意承担滞纳金是因为其处于弱势地位而不得不做出让步，况且即使张焰未支付首付款，也只需承担滞纳金，而案涉合同的违约责任应根据合同最终未能履行的根本原因来确定，至于文字整理材料其中部分内容有误。经审查，本院认为，上述证据除录音整理的文字资料以录音载体中记录的为准外，其余证据系客观、真实的，且与本案具有关联性，本院对该以上证据予以确认，电话录音中张焰说到：“如果这个房子你今天不卖，明天想卖后天就可以卖出去，当然你考虑一下，如果你说不行嘛，那我就反正就最好还是按照以前那个，因为一次性付款的话这边费用太高了，你知道吧”；“这个一次性付款的话，要我增加差不多十来万的费用，那我就没有这个意义了，我合同签了，按照正常流程走可以的，非要我一次性付款，我这边的话也达不到你的要求，现在这个房子，搞得也挺闹心的”。可见，在双方沟通过程中，荆海峰一方提出了与案涉合同约定不一致的付款方式要求具有较大可能。
被告（反诉原告）张焰在本诉中未提供证据，但在反诉中为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据材料：1、住邦房产中介邓超与原告的短信聊天记录一份，欲证明中介多次要求荆海峰去网签，但荆海峰以其无时间或未达到其要求等理由进行推脱，后又要求将首付款支付至其个人账户，显然已违约的事实；2、住邦房产出具的情况说明一份，欲证明合同签订后，中介多次与双方当事人联系，因荆海峰原因导致双方合同无法继续履行的事实；3、中介经办人邓超的证人证言，欲证明因荆海峰不配合签订监督支付协议导致首付款无法支付的具体经过。经质证，荆海峰对证据1三性均有异议，认为无法证明待证事实，且对短信记录中荆海峰的提议进行说明，当时与张焰进行过沟通，合同继续履行，但是张焰需要对首付款没有及时支付承担违约责任，张焰是同意的，但是中介方却一直在中间问荆海峰是不是要解除合同，所以荆海峰就向中介提议了关于违约责任的问题；对证据2三性均有异议，该说明只有公司盖章，况且中介公司有张焰的朋友，其证明力存在偏颇性，而且中介方并未在8月10日前通知荆海峰去签订监督支付相关协议；对证据3认为该证人证言前后矛盾，与实际事实不符，即使存在一定真实性，张焰在2017年8月10日前也并不配合，而是在8月中旬之后才提供资料给中介，其行为已经违约。经审查，本院认为证据1结合庭审中证人的陈述可确认聊天内容的真实性，荆海峰确因案涉房屋同中介邓超进行过交涉；证据2系由案涉房产交易的中介方出具的证明，在荆海峰并无证据证明该中介与任何一方具有利害关系的情况下，应对载明的大致内容予以采信，况且结合荆海峰提供的电话录音内容，也印证中介方关于荆海峰一方提出付款方式变更的说法；证据3证人邓超系案涉房屋的中介经办人，对其证言结合证据1、2，大致可相互吻合，对其经过描述的具体细节本院将综合案情进行采纳。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：荆海峰、张焰于2017年7月27日在案外人杭州住邦房产代理有限公司（以下简称住邦公司）的居间下签订房地产买卖合同一份，约定张焰购买荆海峰所有的位于杭州市萧山区的房屋，房屋转让总价款为1280000元；付款方式为商业贷款，自本合同签订之日起张焰向荆海峰支付20000元作为购房定金；张焰将上述房屋价款分两次付给荆海峰，首付款390000元于2017年8月10日前划入住邦房产在银行开设的四方监管账户进行监管支付；余款890000元荆海峰同意于银行贷款到账，并满足本合同交房条件时由中介方划入荆海峰指定账户；双方商定在2017年9月30日前委托住邦公司办理产权过户手续，在办理房屋产权转移过户登记时，双方应予以配合与协助；买方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房屋价款时，其逾期部分，买方应按日1‰计算违约金给卖方，逾期超过一个月以上时，即视为买方不履行本合同，卖方有权解除合同，并向卖方支付房屋总价款10%的违约金；如一方无正当理由解除合同或与第三人私下串通、损害对方利益，或未能按照合同约定提供必要文件和配合，造成无法履行合同的，或一方其他过失、过错行为而影响合同履行的，则违约方应向守约方支付房屋总价款的10%，即128000元作为赔偿金等条款。上述定金20000元已由张焰支付给荆海峰。合同订立后，因张焰个人资料未能在2017年8月10日向住邦公司完整提供，故双方未能前往银行签订四方监管账户所需的相关监督支付协议。此后双方曾对继续履行案涉房地产买卖合同进行多次沟通，但期间荆海峰提出要求将首付款支付至其个人账户等要求，双方未能协商一致。同月27日，双方曾进行电话沟通，电话中张焰表示不能接受对方提出的变更付款方式，但双方可协商解除案涉房地产买卖合同，或者按照合同约定继续履行，荆海峰表示可以考虑。但此后中介方在2017年8月底组织双方继续履行合同时，荆海峰未能前往配合办理相关手续，故纠纷成讼。
本院认为：案涉房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，应属有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案中因双方均同意解除案涉合同，故本院对双方各自提出的解除合同诉请予以支持。至于双方的违约责任问题。张焰并未在案涉房地产买卖合同约定的首付款付款期限前将首付款汇入中介方在银行开设的四方监管账户，原因系其未能在约定的时限前准备齐全相应的个人资料，导致双方未能及时办理房款监督支付协议的相关手续。但根据中介方陈述，张焰在2017年8月底左右已经向中介方提供了所需的全部资料，双方在中介方组织下仍可继续履行合同。可见，张焰虽存在上述违约行为，但因其并未逾期超过一个月，故该违约行为并不符合双方合同约定的解除条件。同时，该违约行为也未构成根本性违约，荆海峰在本案中并不享有法定解除合同之权利，但仍有权要求张焰按照合同约定的日1‰的标准计付违约金。综合案情，本院酌情确认应由张焰承担逾期二十天的违约金，即7800元（390000元×1‰×20天）。但荆海峰主张的赔偿金并无事实和法律依据，故本院不予支持。后中介方在2017年8月底时组织双方继续履行合同义务，但期间因荆海峰提出了新的付款方式未能与张焰协商一致，进而未能配合张焰办理四方监管账户及网签备案合同等所需的相关手续。故荆海峰的上述行为系造成案涉合同无法继续履行的主要原因，显然构成了根本性违约，故张焰享有法定的合同解除权，并有权要求荆海峰承担相应的违约责任。根据合同约定，因违约方未能按照合同约定提供必要文件和配合，造成无法履行合同的，应由违约方承担房屋总价款10%即人民币128000元作为赔偿金。故本院确认应由荆海峰向张焰支付违约金128000元。至于张焰主张的定金返还问题，双方合同解除后，该定金理应由荆海峰进行返还，故对张焰关于返还定金的反诉请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、荆海峰与张焰于2017年7月27日所签订的房地产买卖合同（合同编号：0000669）于本判决生效之日起解除；
二、张焰于本判决生效之日起十日内支付荆海峰违约金7800元；
三、驳回荆海峰的其余本诉诉讼请求；
四、荆海峰于本判决生效之日起十日内向张焰返还定金20000元，并支付违约金128000元。
如荆海峰、张焰分别未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3094元，减半收取1547元，由荆海峰承担1522元，由张焰承担25元。反诉案件受理费减半收取1630元，由荆海峰负担。
荆海峰就本诉案件受理费于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，就反诉案件受理费于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费；张焰就本诉案件受理费于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，就反诉案件受理费于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 任子飞
二〇一八年二月六日
书记员 陈 燕