湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂11民终182号
上诉人（原审被告）：湖北广森房地产开发有限公司。
法定代表人：张智铿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈伟，湖北诚信联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈吉禾，湖北诚信联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴东国，男，汉族，1978年12月12日出生，湖北省麻城市人。
委托代理人：郑向阳，湖北光程律师事务所律师。
委托代理人：夏彬，湖北光程律师事务所律师。
上诉人湖北广森房地产开发有限公司（以下简称广森公司）因与被上诉人吴东国房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院〔2016〕鄂11**民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广森公司委托诉讼代理人陈伟、陈吉禾、被上诉人吴东国的委托诉讼代理人郑向阳、夏彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人广森公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定《置业计划表》和《定购书》属于预购意向的一种要约行为，仅作参考用途，属于认定事实错误。双方签订《置业计划表》和《定购书》与《商品房买卖合同》均属于商品房买卖合同，被上诉人应根据《置业计划表》和《定购书》约定承担水电报装费。理由：1、双方在签订《商品房买卖合同》的同时，签订的《置业计划表》和《定购书》对房屋的当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等均作了详细的约定，具备商品房买卖合同的主要条款，应该依法认定为商品房买卖合同，而不是意向性合同。2、《定购书》第一条还明确约定：“本定购书作为与出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的依据，并按本定购书中所选定的付款方式交付购房款和办理相关手续”，更加明确说明《定购书》是《商品房买卖合同》的简化版本，而不是意向性合同。3、《置业计划表》和《定购书》从双方签订的时间和内容看，也是商品房买卖合同的组成部分。《置业计划表》不仅约定了详细的房号、单价、总价，还约定了具体金额的税费、办证费和优惠金额，双方均签字，所以《置业计划表》、《定购书》与《商品房买卖合同》同时签订，已经具有了商品房买卖合同约定的具体内容，应该认定为是《商品房买卖合同》对具体费用明确约定的附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。二、双方已经对办证费用进行了结算，一审判决上诉人另行返还水电报装费用无事实和法律依据。三、一审认为上诉人收取水电报装费的行为被湖北省物价局发布的部门规章明令禁止，而湖北省物价局文件不是法律和行政法规，不属于强制性规定，故《置业计划表》、《定购书》、《商品房买卖合同》中约定内容并未违反法律和行政法规强制性规定而无效。四、被上诉人的诉请超过诉讼时效。
被上诉人吴东国答辩称，原审判决正确，应予维持。
吴东国向一审法院起诉请求：1、判令广森公司退还房价外违规收取的水电报装费3000元及资金占用费；2、由广森公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年2月3日，吴东国就购买位于麻城市建设东路滨江御景二期13幢16层13-3-16-2号商品房意向与广森公司签订《定购书》后，于2013年2月18日双方签订《广森滨江御景二期住宅置业计划表》，该计划表对购买房屋的单价、付款方式等进行了约定，另含维修基金、契税、房产登记费、印花税、水电报装、等十项交费明细，计划表中第5条“水电报装（每户暂收3000元，多退少补）”；另计划表底部说明第二项“本表格仅作为置业计划参考用途，具体数据以合同及收款收据的数字为准。”
2013年2月18日当天双方正式签订《商品房买卖合同》，合同对购房面积、价格、付款方式、交付期限等均作了约定，合同中第十四条第一项规定：“交房时水、电到户，一户一表；”。但合同中对水电报装费用收取未明确约定是由吴东国承担。合同签订后，吴东国除按合同约定向广森公司除支付相应房款外，并按与广森公司之前签订的《广森滨江御景二期住宅置业计划表》约定的十项交费项目（含水电报装费3000元）共计22146元缴纳了相应费用，广森公司在收到吴东国各项款项后，将涉案房屋交付给吴东国。2014年2月2日，广森公司向吴东国退办证费用余款661.56元。
一审法院认为：吴东国就购买位于麻城市建设东路滨江御景二期涉案商品房与广森公司磋商，拟定了《定购书》及《广森滨江御景二期住宅置业计划表》，达成了预购房意向，该置业计划表底部明确载明该计划作为置业计划参考用途，具体数据以合同及收款收据的数字为准。双方之后正式签订《商品房买卖合同》，就双方的权利与义务加以明确规范，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方都应按合同的约定履行各自的义务。吴东国按合同约定支付了约定价款，广森公司亦向吴东国交付了商品房。合同中第十四条确定了交房时水、电到户，一户一表，针对水电一户一表报装费用的承担问题，广森公司辩称《广森滨江御景二期住宅置业计划表》中水电报装费用是与吴东国约定的应交纳的十项费用之一，是广森公司代收代缴，应认为该计划表是双方对预购意向的一种要约行为，且计划表中也说明计划表是作为参考用途，具体以合同为准，而在双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定水电报装费用是由原告吴东国承担，合同中也没有约定代收代缴的条款，该《商品房买卖合同》也是广森公司提供的格式合同，合同上没有明示水电报装的费用承担和代收代缴的问题，且广森公司收取水电报装费的行为被湖北省物价局发布的部门规章明令禁止，广森公司的辩称理由不能成立，故吴东国诉请要求广森公司退还水电报装费3000元的请求依法予以支持。对广森公司主张的抵扣优惠的房款和退给吴东国的办证费用，该优惠的房款系双方在签约中房屋购买价格的约定产生的，优惠的产生是实际是广森公司在房屋销售中的营销手段，双方就房屋价格实际签订了《商品房买卖合同》，合同中也并未约定优惠及抵扣的事宜，且广森公司所提交证据的退费收据上标注的是退办证费用余款，未具体标明是系水电报装退款，故对广森公司要求抵扣优惠房款及退办证费用的主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时期间为二年，法律另有规定的除外。吴东国提起诉讼是基于知道其权利被侵害，提起的时间未超出法定期限，故广森公司提出吴东国起诉超过诉讼时效的辩称不予采信。对吴东国撤回对资金占用费的诉请，符合法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条之规定，判决如下：湖北广森房地产开发有限公司于判决生效后七日内退还吴东国的水电报装费3000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由湖北广森房地产开发有限公司负担。
二审中双方均无新证据提交。
二审查明事实与一审相同。
另查明，一审法院立案庭证实：吴东国于2014年底到该法院提交起诉材料；2016年初，吴东国本人到一审法院，经立案庭核实身份后予以立案。
另查明，双方于2013年2月3日签订《定购书》，约定“双方签订本定购书，作为买受人在2013年2月15日前与出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的依据，并按本定购书中所选定的付款方式交付购房款和办理相关手续”。《定购书》约定“买受人支付2万元履约定金，在本定购书规定期限内，买受人未能按定购书的约定支付购房款或不签订合同视为违约，已交定金归出卖人所有”，并在最后补充事项中约定“办证费用在签合同时一并交齐”。
同时查明，湖北省物价局、湖北省建设厅鄂价房服（2005）165号《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》第二条规定：规范商品房合同签订中的价格行为，实行“一价清”制度。开发企业应将已经物价部门批准的代收代办费用全部在合同中予以明确，合同外不得再加收任何费用。湖北省物价局《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》（鄂价检规【2011】36号自2011年5月20日施行）第十一条规定：商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有房价外收取水、电等配套设施建设安装费用。
本院认为，本案争议焦点：一、广森公司应否退还水电报装费用；二、吴东国的诉讼请求是否超过诉讼时效。
一、关于广森公司应否退还水电报装费用的问题；
吴东国就购买商品房与广森公司签订了《定购书》及《置业计划表》，明确了购房的意向。《置业计划表》虽将水电报装费用3000元纳入交费明细罗列，但在《置业计划表》尾部明确载明“本表格仅作为置业计划参考用途，具体数据以合同及收款收据的数字为准。”故视为双方已合意是否交纳水电报装费应以合同约定为准。双方之后签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应严格履行。《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”中明确约定“交房时水、电到户，一户一表”，并未约定水电报装费由吴东国承担，也未约定广森公司代收代缴。故广森公司应退还收取的水电报装费3000元。
广森公司上诉称《定购书》及《置业计划表》均属《商品房买卖合同》。因《定购书》是广森公司提供的格式条款，目的在于以定金方式督促买受人按期签订合同、支付购房款，且未约定办证费用包含水电报装费，故不能作为广森公司收取水电报装费的依据。另双方在《置业计划表》也已明确约定仅为参考用途。故广森公司的此项上诉理由与事实不符，本院不予采信。广森公司关于办证费用已进行了结算，不得返还水电报装费的上诉理由，因广森公司退费收据上标注的是退办证费用余款，未具体标明是水电报装退款，故对此上诉理由本院亦不予支持。广森公司提出湖北省物价局发布的禁止收取水电报装费的文件不是法律和行政法规强制性规定，约定内容不能因此而无效。本院认为，湖北省物价局、湖北省建设厅《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》及湖北省物价局《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》都有不得在合同之外收取水电报装费的规定。一审法院根据本案事实，仅适用《中华人民共和国合同法》第四十四条认定《商品房买卖合同》有效，并根据《中华人民共和国合同法》第六十条认为合同应当严格履行，适用法律正确，处理恰当，故对此上诉理由本院不予采信。
二、关于吴东国的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。
诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。吴东国在广森公司开具退费收据时才知道权利被侵害，其提起诉讼时未超出诉讼时效，故广森公司此项上诉理由本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人湖北广森房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 静
审判员 倪志勇
审判员 朱 卫
二〇一七年四月十八日
书记员 刘延超