安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖12民初3717号上诉人（原审原告）：阜阳市颍州区乡村小调酒店，住所地安徽省阜阳市颍州区清河办事处万霖社区外商俱乐部西侧。经营者：贾永跃，男，1979年9月20日出生，汉族，阜阳市人，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：李士杰、王云龙，安徽天宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁桂英，女，1940年2月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。阜阳市颍州区乡村小调酒店（以下简称乡村酒店）与袁桂英房屋租赁合同纠纷一案,安徽省阜阳市颍州区人民法院于2017年9月27日作出（2017）皖1202民初786号民事判决。乡村酒店不服该判决，向本案提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，于2017年12月28日进行了询问。本案现已审理终结。乡村酒店上诉请求：1、撤销颍州区人民法院（2017）皖1202民初786号民事判决，并改判被上诉人支付上诉人1166231.12元（包括构筑物、附属物及装饰装修补偿359169.82元；搬迁补偿费7308.8元、非住宅停产停业损失补偿799752.5元）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定停产停业损失799752.5元系房屋效益损失补偿的性质，判决归被上诉人所有属于事实认定错误，停产停业损失应归上诉人所有。2013年10月27日起，双方当事人签订了一份为期两年的房屋租赁合同。合同到期后，2015年10月27日，双方当事人又续签一份为期两年的租赁合同，合同第二条约定：在经营租赁期间，如遇房屋拆迁，除房屋赔偿外，所有的装修费、搬迁费、员工工资所有赔偿费用均归上诉人所有。一审依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，认为停产停业损失具有对被拆迁人房屋效益损失补偿的性质，该认定明显错误。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条明确规定，被征收房屋价值与停产停业损失的补偿是两种不同性质的补偿，两种补偿是并列存在的，并不是对房屋效益损失的补偿。根据《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的相关规定，停产停业损失是对生产经营者的补偿，不是对房屋所有者的补偿。2、一审法院以被上诉人实际收取的房屋租不足300000元，将停产停业损失赔偿判决上诉人所有，会造显失公平的情形，是对显失公平的错误适用。涉案合同为租赁合同，出租方在合同中居于优势地位，不存在承租方利用出租方弱势的情况，而导致合同显失公平。且显失公平的合同行使撤销权也应在法定期限人及时行使。上诉人与被上诉人签订的合同本身不存在显失公平。3、被上诉人应按协议将拆迁补偿款中装修修补偿款、搬迁费、停产停业损失费支付给上诉人。上诉人起诉要求被上诉人支付的拆迁赔偿，并不是依据拆迁协议，而是依据涉案合同及法律规定。涉案合同的约定是当事人在意思自治的基础上，对自己的权利的处分，该处分行为未违反法律、法规的强制性规定，应有有效合同，对双方应有约束力。被上诉人在领取到拆迁补偿款后，应扣除房屋赔偿外，其余属于上诉人所有。袁桂英辩称：上诉人的诉讼请求，没有事实和法律依据。1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，各项拆迁补偿款均是赔偿给被拆迁人的，与房屋承租人无关。上诉人一审依据《安徽省城市拆迁管理办法》主张各项拆迁补偿款应归其所有，依法不能成立。该办法是根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》制定，该管理条例于2003年颁布，已经于2011年废止，取而代之的是国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》。阜阳市颍州区人民政府阜州政征（2016）19号征收决定也明确了在征收补偿中，对于非住宅房屋的补偿也是给房屋的被征收人，而非给他人的。《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第38、39条是规定如何补偿的问题，不是确定补偿给谁的问题。2、上诉人主张所有装修装饰费用都归其所有不能成立。上诉人受让的酒店经营仅在一楼和二楼，酒店转让时包含了室内装修、桌椅、空调、厨具等一切设施，还包含了四个月的房租费，一共才13.6万元。其并未实际对房屋进行装修，受让的酒店已经使用几年时间，动产已经运走，其主张的装修装饰部分已经不存在。对于其余三至五层的楼房都是由被上诉人实际出资进行装修的，一审法院按照比例划分装修补偿费用，完全公平合理。一审法院查明的事实：2013年4月5日，乡村酒店的实际经营者贾永跃与李大道签订了酒店转让协议一份，约定由其接手李大道经营中的酒店一处，转让费用136000元。该转让费包括了酒店的装修、设施及4个月的房租费用，当时酒店的经营场所包括一楼门面房三间（上下两层6间）及后楼的一、二楼层。贾永跃接手酒店后于2013年10月27日与袁桂英委托的王雪峰签订了《房屋租赁合同》一份，约定李大道经营的酒店实际使用的房屋以及后楼五层全部作为其租赁范围（但后楼的三至五层原告并未实际进行房屋的装修，一直处于毛坯房的状况，未实际用作酒店的经营场所）。双方约定租赁期限自2013年10月27日至2015年10月27日，每年租金80000元。在经营租赁期间，如有房屋拆迁情况，装修赔偿应由乡村酒店拥有。合同签订后，乡村酒店一直在一楼门面房（上下两层6间）及后楼的一、二楼层内经营酒店生意。2015年5月，由袁桂英出资将后楼的三至五层房屋进行了室内装修。2015年10月27日，房屋租赁到期后，乡村酒店的经营者贾永跃与袁桂英又签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定由袁桂英出租门面房三间（上、下6间），后面整体5层楼房给乡村酒店使用，每年租金120000元，租金按半年交付，签订合同时应支付半年租金，租赁期限为2年，从2015年10月27日起至2017年10月26日。合同第二条第2项约定：“在经营租赁期间，如有房屋拆迁情况，除房屋赔偿外所有的装修费用、搬迁费用、员工工资补偿费等所有赔偿费用均归乙方所有。乙方所交房屋租赁费，剩余部分如数退还给乙方。”合同第十条免责条件约定：“因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任。实际租金按入住天数计算，多退少补。”合同签订后，乡村酒店继续经营。2016年7月15日，涉案的房屋被政府征收，袁桂英作为被拆迁人与颍州区人民政府签订了《阜阳市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，该协议约定赔偿的项目中包括：构筑物、附属物及装饰装修补偿359169.82元、搬迁补偿费7308.8元、非住宅停产停业损失补偿799752.5元。房屋征收补偿协议签订后，涉案房屋经阜阳经济技术开发区阜九路项目用地征迁工作指挥部2016年11月16日会议研究，定于2016年11月17日拆除。另查明：2016年8月16日，安徽阜阳永诚工程造价咨询有限公司对涉案房屋的室内装修进行了价值评估，评估价格为350169.82元，其中一、二层的装修材料费用为130985.15元，三至五层的装修材料费用为87465.16元。依照该评估报告计算，乡村酒店依照双方的房屋租赁合同约定，应获得的房屋装修价值为206253元﹝计算方法如下：（350169.82元–130985.15元–87465.16元）÷7层×4层+130985.15元﹞。一审法院认为：乡村酒店依据《安徽省城市拆迁管理办法》的规定，主张拆迁补偿的装修费是补偿给实际装修人的，搬迁费是对实际使用房屋者的赔偿，停产停业损失是对实际经营者的赔偿，上述各项补偿费用均应赔偿给乡村酒店，无法律依据，依法不能成立。《安徽省城市拆迁管理办法》是根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》制定，该条例已经于2011年1月19日由现行的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》予以废止。《安徽省城市拆迁管理办法》根据已经废止的行政法规制定，其内容与现行的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定相悖。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收人的补偿包括房屋价值的补偿、搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失的补偿，故上诉人主张的上述各款项，均应赔偿给房屋的被征收人，而非赔偿给房屋的承租人。依据合同的相对性原则，袁桂英与政府之间的房屋征收补偿协议也与乡村酒店无关。双方当事人之间是房屋租赁合同关系，双方的权利义务应依照双方签订的房屋租赁合同的约定确定。双方的合同第二条第2项约定“除房屋赔偿外所有的装修费用、搬迁费用、员工工资补偿费等所有赔偿费用均归乙方所有”，并未明确约定停产停业损失补偿归上诉人所有。依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，停产停业损失具有对被拆迁人房屋效益损失补偿的性质，该项赔偿应属于双方合同第二条第2项约定的“房屋赔偿”范围，而不应属于双方约定的“除房屋赔偿外所有赔偿费用”的范围。结合袁桂英实际收取乡村酒店的房屋租金数额不足300000元，而停产停业损失赔偿给袁桂英的数额为799752.5元的客观情况、双方签订的房屋租赁合同约定赔偿的房屋装修费用、搬迁费用均归乡村酒店所有的情况，双方约定的“除房屋赔偿外所有赔偿费用”也不应包括停产停业损失的赔偿，否则会造成合同约定显失公平的情形。同时，双方的房屋租赁合同第十条也明确约定了“因政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，实际租金按入住天数计算，多退少补”，该项合同约定也是双方当事人的真实意思表示，具体明确的约定了因政府行为导致合同无法继续履行时，双方互不承担因提前终止履行合同而产生的法律责任。综上，乡村酒店主张停产停业损失应归其所有，既无合同依据也无法律依据，依法不能成立。对乡村酒店要求袁桂英给付其停产停业损失补偿799752.5元的诉讼请求，不予支持。关于房屋的装修费用、搬迁费用，双方已经在合同第二条第2项明确约定了装修费用、搬迁费用归上诉人所有，该约定明确具体，是双方当事人的真实意思表示。但这里的装修费用不应包括由袁桂英出资装修的三层至五层房屋装修部分。双方约定的搬迁费用，也应在乡村酒店配合拆迁自动搬迁的基础上，袁桂英才应支付给乡村酒店。经查明，乡村酒店称其未实际搬迁，房屋是被政府强制拆迁的。双方约定的搬迁费用，乡村酒店在未实际搬迁的情况下仍要求袁桂英支付，无事实依据，不予支持。判决：一、袁桂英支付阜阳市颍州区乡村小调酒店房屋装修补偿费用206253元，于本判决生效后五日内一次性支付完毕；二、驳回阜阳市颍州区乡村小调酒店的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提供新证据。通过阅卷、询问，双方当事人所举证据与一审相同，质证意见也同一审。本院查明的事实同一审。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本案系基于租赁合同关系而产生的纠纷，与拆迁补偿并非同一法律关系，故承租人对拆迁补偿费用主张权利无法律依据。乡村酒店主张依据其与袁桂英签订的协议约定，要求除房屋赔偿外所有的装修费用、搬迁费用、员工工资补偿费等所有赔偿费用均归其所有。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。故一审认为停产停业损失具有对被拆迁人房屋效益损失补偿的性质，该项赔偿属于双方合同第二条第2项约定的“房屋赔偿”范围，并无不当。双方当事人所签订的租赁协议虽约定除房屋赔偿外所有的装修费用、搬迁费用、员工工资补偿费等所有赔偿费用均归乡村酒店所有，但协议并未明确约定停产停业损失补偿的归属，且员工工资补偿费等所有赔偿费用并不当然等同于房屋停产停业损失补偿。一审根据当事人的合同约定并结合本案实际情况对装饰装修和搬迁费用进行相应处理，亦无不当。综上所述，上诉人阜阳市颍州区乡村小调酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13399元，由上诉人阜阳市颍州区乡村小调酒店负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一八年二月十三日书记员  王京阳(2017)皖12民终3717号民事判决书适用相关法律条文《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；