汕头市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）汕中法行终字第9号
上诉人（原审原告）陈卓丹，男，汉族，1958年8月30日出生，住广东省汕头市龙湖区珠池街道。
委托代理人林达祺，广东泛尔律师事务所律师。
委托代理人倪哲绵，广东泛尔律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）汕头市房产管理局，住所地汕头市长平路101号。
法定代表人刘小钢，局长。
委托代理人陈炯生，广东粤威律师事务所律师。
委托代理人徐英鹏，广东粤威律师事务所律师。
原审第三人游佩凤，女，汉族，1969年7月16日出生，住广东省饶平县浮山镇。
委托代理人黄孟顺，广东法标律师事务所律师。
上诉人陈卓丹因与被上诉人汕头市房产管理局（下称“市房管局”）、原审第三人游佩凤房屋登记管理纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法行初字第6号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。
原审法院认为，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释（2010）5号）第八条关于“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内”的规定，陈卓丹以其作为房产权利人没有与他人签订房地产买卖合同等为由，认为市房管局向游佩凤发放房地产权证损害其合法权益，要求撤销上述房地产的登记行为，应当先行解决民事争议之后再行提起行政诉讼。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（十一）项、第六十三条第一款第（二）项的规定，裁定驳回陈卓丹的起诉。
上诉人陈卓丹不服原审裁定，向本院提起上诉称：原审法院依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释（2010）5号）第八条和《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（十一）项的规定，裁定驳回上诉人的起诉，适用法律不当，理由如下：1、本案并不是因为民事行为的效力纠纷而提起的行政诉讼。评判合同是否有效的必要前提是合同已成立，而合同成立需双方具有真实意思表示。本案中上诉人并没有将房产卖给游佩凤的意思表示，房产买卖合同法律关系不存在，且上诉人并非以“房屋买卖合同无效或者应当撤销为由”提起行政诉讼，而是以“被上诉人作出的本案房产登记具体行政行为侵犯上诉人的合法权益”为由提起的行政诉讼，不存在上述规定“应当告知当事人先行解决民事争议”的前提，不能适用上述第八条的规定；2、被上诉人向一审法院提交的证据八、九，即《房地产买卖合同》、《房地产买卖合约》及相应的收款收据中签名的“陈卓丹”字样不是上诉人所签，同时，该证据签名处的指模并非本人指模，该签名及指纹是他人冒用上诉人的名义签署的。《行政诉讼法》第五条规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查”，被上诉人作为房屋登记的行政职能部门，在本案争议房产的办证过程中，并没有尽到审慎审查的义务，其房屋登记的具体行政行为侵犯了上诉人的合法权益，故上诉人的诉求并未超过行政诉讼的审理范围，不应驳回上诉人的起诉。3、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释（2010）5号）第八条亦规定“已经受理的，裁定中止诉讼”，因此即使本案可适用上述第八条的规定，也应中止诉讼，而非驳回起诉。综上，请求二审法院依法撤销一审裁定，裁定本案由原审法院继续审理。
被上诉人市房管局答辩称，一审裁定适用法律正确，依法应予以维持。理由如下：1、绝大部分的房产登记行为是依申请而为的行为，而申请人之间的民事行为是申请房产等级的前提。本案中被诉具体行政行为所涉及民事关系在上诉人与第三人出现纠纷的情况下，依法必须通过其他的法律途径先行处理、先行确定后，才能以此作为参考，再行认定本案中房产登记行政行为的做出是否符合当事人的真实意思表示。因此，上诉人虽形式上似以“被上诉人作出的本案具体行政行为侵犯其合法权益”为由提起行政诉讼，但实质还是以“房屋买卖的民事法律关系无效”作为提起本案行政诉讼的真正原因。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条正是基于如上逻辑而做出的规定，一审裁定适用法律正确。2、上诉人上诉称其“没有将房产卖给第三人游佩凤的意思”并认为“《房地产买卖合同》、《房地产买卖合约》及相应的收款收据中签名字样不是其本人所签，指模也并非其本人指模”，其所述情况均属于其与第三人游佩凤之间买卖涉案房产的民事法律关系的范畴，在上述民事法律关系的效力不受上诉人认可的情况下，必须先依法对上述民事法律关系进行审查并取得结论后，才存在评析被上诉人是否有尽到审慎审查义务的可能性。综上，一审裁定适用法律正确，依法应予以维持。
原审第三人游佩凤述称：1、其丈夫江永中系上诉人陈卓丹公司员工，涉案房产是上诉人照顾江永中解决居住困难的问题，以优惠价格卖给江永中的，江永中支付了三万元房款，上诉人也交付了房子相关的单证，并对房产登记为第三人所有无异议，因此，房屋买卖合同成立并生效，双方义务也履行完毕，房子至今也是第三人居住，所以上诉人称由于没有真实意思表示而致使合同不成立的说法与事实和法律不符；2、由于第三人不识字，自己无法完成办理产权证的工作，所以由中介汕头市煜诚房地产经纪有限公司佘岳芳代为办理，上诉人也积极配合办理过户手续，冒用签名的说法不能成立，其所称不知道房产已办理交易的说法也不能成立。3、从收取房款提交办理过户资料之日起计算，上诉人的起诉已超过诉讼时效。4、上诉人所述与事实不符，第三人夫妻系善意的买房人，依当时的价格购买上诉人房产并已支付全额购房款，并办理过户手续，上诉人为达个人目的滥用诉权，否认卖房行为。请求二审法院查明事实，依法裁定驳回上诉人的上诉请求。
本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二条的规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”本案上诉人陈卓丹以被上诉人市房管局在办证过程中没有尽到审慎审查的义务，向第三人游佩凤发放房地产权证，损害其合法权益为由向原审法院提起行政诉讼，属于人民法院行政诉讼的受案范围，原审法院也已立案受理，依法应对被上诉人市房管局向第三人游佩凤发放房地产权证的具体行政行为的合法性进行审查。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释（2010）5号）第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”原审法院对本案立案受理后，未经审理就认定上诉人“以没有与他人签订房地产买卖合同等为由，认为市房管局向游佩凤发放房地产权证损害其合法权益，要求撤销房地产登记行为的，应当先行解决民事争议之后再行提起行政诉讼”，属认定事实不清。即使法院经审理查明上诉人存在上述司法解释第八条规定的“应当先行解决民事争议”情形的，根据该规定，行政诉讼已经受理的，也应当裁定中止诉讼。因此，原审裁定认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。上诉人陈卓丹的上诉理由成立，本院依法予以支持。
此外，因本案被告汕头市房产管理局住所地在汕头市长平路101号，被告所在地属汕头市龙湖区，按照本院将行政诉讼案件在我市基层法院实行异地管辖的有关规定，本案应由金平区人民法院管辖，故本案应移送汕头市金平区人民法院审理。
综上所述，原审裁定认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第六十八条、《最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定》第五条的规定，裁定如下：
撤销汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法行初字第6号行政裁定。
二、本案由汕头市金平区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈楚纯
审判员 陈壮丽
审判员 谢及凯
二〇一四年七月二十四日
书记员 郭丹虹