浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬慈周民初字第35号
原告（反诉被告，以下简称原告）：慈溪市浒山群谊冲件塑料厂。
负责人：胡建章。
委托代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：冯锋，居民。
委托代理人：张旭强，浙江古道律师事务所律师。
原告慈溪市浒山群谊冲件塑料厂（以下简称群谊厂）诉被告冯锋房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月6日向本院起诉，本院于同日立案受理后，由代理审判员朱吉锋适用简易程序独任审理，因案情复杂，本案于2015年3月22日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭。2015年3月3日，被告冯锋提起反诉，本院于同日立案受理。2015年3月27日、6月16日本院对本案两次公开开庭进行了审理。原告群谊厂的委托代理人叶建荣、被告冯锋的委托代理人张旭强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告群谊厂起诉称：2009年5月19日，原告与案外人陈如强签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于慈溪市古塘街道孙塘北路1127号面积为3164.50平方米的房屋出租给陈如强使用，租赁期限自2009年8月10日至2017年8月9日止，第一年租金为880000元，第二年起每年递增4%，第一年租金在合同签订后七天内付清，第二年起租金均在前一年到期前一个月付清。合同还约定陈如强延期支付租金，应按应付金额日千分之三支付滞纳金，超过一个月支付的，原告有权解除合同，陈如强应支付合同租金总额10%的违约金。该合同签订后，原告按约将房屋交付陈如强使用。2011年5月31日，原、被告及陈如强签订《店铺转让协议》一份，约定：原告同意陈如强将《房屋租赁合同》项下的权利义务转让给被告。协议签订后，陈如强将上述租赁房屋交付给被告使用。2013年7月9日，被告应支付2013年8月10日至2014年8月9日的房屋租金1029000元，但经原告催讨，被告仅支付300000元。2014年7月9日，被告应支付2014年8月10日至2015年8月9日的房屋租金，但被告亦未支付。期间原告通过书面通知、短信等方式多次向被告催讨租金，但被告置之不理。2014年12月16日，原告向被告发出解除房屋租赁合同的通知，被告于2014年12月19日收到该通知。至此，原、被告之间的房屋租赁合同解除。现原告诉请：1.判令确认原、被告之间设立的《房屋租赁合同》已于2014年12月19日解除，并判令被告腾空租赁房屋返还原告；2.判令被告立即支付原告2013年8月10日起至2014年8月9日止的房屋租金729000元，支付自2014年8月10日起至2014年12月19日止的房屋租金387320元；3.判令被告支付2014年12月20日起至被告实际腾房之日止、按房屋租赁合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费；4.判令被告支付原告解约违约金810800元，支付自2013年7月9日起至实际付清729000元租金之日止、以729000元为基数、按日千分之三计算的逾期付款违约金，并支付自2014年7月10日起至实际付清387320元租金止、以387320元为基数、按日千分之三计算的逾期付款违约金；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第4项诉讼请求中的逾期付款违约金起算日，变更为判令被告支付原告解约违约金810800元，支付自2013年8月2日起至实际付清729000元租金之日止、以729000元为基数、按日千分之三计算的逾期付款违约金，并支付自2014年8月2日起至实际付清387320元租金止、以387320元为基数、按日千分之三计算的逾期付款违约金。
被告冯锋答辩称：原告与陈如强签订的协议被告不清楚，店铺转让协议被告确实是签订的，但原告说的2013年8月10日起至2014年8月9日止的1029000元并不是房屋租金，其中有部分是租房押金，而且原告交付给被告的房屋不符合双方约定的用途，故其诉讼请求没有法律依据，要求予以驳回。
被告冯锋反诉称：原、被告于2011年6月1日签订一份租房协议，约定租金为每年150000元，被告其余支付的是租赁押金。原告明知被告租赁房屋用于经营足浴店，但原告的房屋系工业用房，被告不能办理消防许可证，导致被告的足浴店不能正式投入营业，要求原告赔偿损失，反诉请求判令：1.原告返还房屋租金150000元、租赁押金2082000元，赔偿房屋装修费用损失1582400元。2.本案诉讼费用及反诉费用由原告承担。第一次庭审后被告撤回了第一项反诉请求中要求原告赔偿房屋装修费用损失的诉讼请求。
原告对被告的反诉辩称：原、被告所签订的店铺转让协议及原告与陈如强签订的房屋租赁合同对被告租赁原告房屋的用途并未约定，原告也从未收到过被告反诉中所谓的租房押金；陈如强租赁房屋用于经营足浴店，曾取得消防安全检查合格证，且我国消防法、公安部出台的消防安全规定等均未规定商业性质的房屋才能取得消防合格证；被告也从未提出因为办不出消防合格证而无法经营，直至原告起诉时才提出，是被告极不诚信的表现。被告的反诉不符合法律规定，请求驳回被告的反诉请求。
为证明自己的诉讼主张，原告向本院提供以下证据：
1.房屋租赁合同1份，证明2009年5月19日原告与陈如强签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将其位于慈溪市古塘街道孙塘北路1127号面积3164.50平方米的房屋出租给陈如强使用，双方对租金标准、支付方式、违约责任等作了约定的事实；
2.店铺转让协议1份，证明2011年5月31日原告、陈如强及被告签订《店铺转让协议》1份，约定原告同意陈如强将《房屋租赁合同》项下的权利义务转让给被告，由被告转租本案所涉房屋的事实；
3.房屋所有权证、国有土地使用权证各1份，证明原告系涉案租赁房屋所有权人的事实；
4.租金催讨函2份，EMS快递单及挂号信函收据各1份，证明原告向被告催讨租金的事实；
5.解除房屋租赁合同通知、EMS快递单、快递查询信息各2份，证明2014年12月17日，原告向被告发出解除房屋租赁合同通知，被告于2014年12月19日收到该通知的事实。
为证明自己的反诉主张，被告向本院提供租房协议1份，证明双方租赁房屋的事实。
原、被告对上述的证据质证及本院认证如下：
对原告提供的证据1被告质证认为房屋租赁合同系原告与陈如强签署，被告系第一次看见，对其真实性、合法性均无法予以确认，并认为与本案不具有关联性。本院认为被告与原告及陈如强签订店铺转让协议时已明确陈如强在房屋租赁合同中的权利义务转让给被告，因此该证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以确认。对原告提供的证据2的真实性、合法性、关联性被告均予认可，本院予以确认。被告对原告提供的证据3没有异议，本院予以确认；对原告提供的证据4、5被告认为没有收到过，原告提供的收据上的签名不是被告冯锋签名。本院认为，该两组证据证明租金催讨函及解除房屋租赁合同的通知原告已通过EMS邮政快递及挂号信方式送达被告，且有签收的查询记录，因此该组证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以确认。
原告对被告提供的证据质证认为，对该证据的真实性有异议，该份协议是被告为办理工商营业执照自己制作的协议，即使原告为被告办理工商营业执照而盖章，用途也仅仅为被告办理营业执照所需，调整原、被告之间房屋租赁的权利义务还是以原告提供的房屋租赁合同及店铺转让协议为准。本院认为，原、被告是按照2009年5月19日的房屋租赁合同及2011年5月31日的店铺转让协议各自履行了义务、行使了权利，且该份协议签订的主体也并非原、被告，故该租房协议与本案无关联性，本院对该份租房协议不予认定。
本院依据被告申请，向慈溪市消防大队调取了一份浙江省公安厅消防局《2011年全省第二季度消防执法工作会议纪要》，并依职权调取了陈如强经营的慈溪市古塘煌城足浴馆办理的消防安全检查合格证。
原告对该两份证据质证认为，对《2011年全省第二季度消防执法工作会议纪要》的真实性无异议，但对是否符合法律规定有异议，且内容上不能看出原告的房屋性质不能办理消防检查合格证；原告对陈如强经营的慈溪市古塘煌城足浴馆办理的消防安全检查合格证的真实性、合法性、关联性无异议，证明原告的房屋是可以办理消防检查合格证的。被告质证认为，对会议纪要真实性无异议，但其内容不能看出工业产权性质的房屋就不能办理消防检查合格证；对消防检查合格证的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，原、被告均对消防检查合格证无异议，本院予以确认；对会议纪要，原、被告对真实性无异议，对其内容的证明力均有异议，本院认为，该份会议纪要证明工业用地不能办理消防安全检查许可证并非禁止性规定，故与本案具有关联性，本院予以认定。
为查明案件事实，本院依职权在慈溪市国土资源局调取了慈政发（2011）第47号慈溪市人民政府关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见及慈政法（2012）第68号慈溪市人民政府关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的补充意见各一份，并向慈溪市公安消防大队工程师於陈磊进行了调查，证明工业用地不能办理消防安全检查许可证并非禁止性规定，工业用地通过缴纳土地收益金，可以临时转变为商业用途，从而办理消防安全检查许可证。
原、被告对该两份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该组证据能证明工业用地通过缴纳土地收益金，可以临时变更为商业用途，从而办理消防安全检查合格证，故上述两份证据真实、合法，且与本案有关联性，本院予以认定。
根据本院认定的证据及原、被告在庭审中的陈述，认定本案事实如下：
2009年5月19日，原告与陈如强签订《房屋租赁合同》一份，约定将原告所有的位于慈溪市古塘街道孙塘北路1127号面积3164.5平方米的房屋出租给陈如强使用，租赁期限自2009年8月10日至2017年8月9日，第一年租金为880000元，第二年起每年递增4%，第一年租金在合同签订后七天内付清，第二年起租金均在前一年到期前一个月付清。合同还约定，陈如强延期支付租金，应按应付金额日千分之三支付滞纳金，超过一个月支付的，原告有权解除合同，陈如强应支付合同租金总额10%的违约金。并约定陈如强已充分了解所租赁房屋性质，并在国家规定的用途内自行经营，若陈如强租房用于营业办公等非工业生产用途的相关租房手续，由陈如强负责办理，由此产生的费用由陈如强承担，如陈如强未办妥相关手续，由此造成的后果由陈如强自行理直和承担。该合同签订后，原告按约将房屋交付陈如强使用，陈如强租赁该房屋用于经营慈溪市古塘煌城足浴馆，并按规定向有关部门办理消防安全检查合格证。2011年5月31日，原告、陈如强、被告签订《店铺转让协议》一份，约定原告同意陈如强将其与原告签订的《房屋租赁合同》项下的权利义务转让给被告，并约定租金由被告向原告每年交付一次，于每年8月1日前交纳下一年的租金。协议签订后，原告与陈如强将上述房屋交付给被告使用，被告租赁房屋用于经营慈溪市竞彩足浴休闲中心。后被告支付了原告自2011年7月12日至2013年8月9日的租金。按合同约定，2013年8月1日，被告应支付原告2013年8月10日至2014年8月9日的房屋租金1029000元，但经原告催讨，被告仅于2013年10月31日支付了300000元，其余租金被告至今未付。为此，原告于2014年1月19日、2014年6月16日通过EMS快件、挂号信方式两次向被告催讨租金，但被告仍未履行。2014年12月16日，原告通过EMS快件方式向被告邮寄解除房屋租赁合同的书面通知一份，要求解除与被告所签订的房屋租赁合同，被告于2014年12月19日收到该通知，但未予回复。
本院认为：原告群谊厂与被告冯锋间的房屋租赁合同关系成立且有效，依法应予保护。承租人应按约支付租金，承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。原告两次向被告发函催讨租金未果后向被告发出解除房屋租赁合同的通知，现该通知已于2014年12月19日到达被告处，故原、被告之间的房屋租赁合同已于2014年12月19日解除。因此原告要求确认原、被告之间设立的《房屋租赁合同》已于2014年12月19日解除，要求被告腾空房屋并返还给原告，对该项诉讼请求本院予以支持。原告要求被告支付2013年8月10日至2014年12月19日止的房屋租金1116320元的诉请本院也予支持；合同解除后，被告应当腾退房屋，并将房屋交还给原告，在涉案房屋租赁合同解除后，被告继续占有涉案房屋期间，原告依法有权要求被告参照房屋赁合同约定的租金标准支付继续占用房屋期间的占有使用费（2014年8月10日至2015年8月9日的租金为1070000元，2015年8月10日至2016年8月9日的租金为1112000元，每年递增4%，依次类推），但结合本案实际，原告也应当给予被告合理的腾房时间，本院认为在本判决生效之日起的30日作为被告的腾退期较宜，在该期间原告不应收取被告占有房屋使用费，故原告要求被告支付继续占有使用费的诉讼请求中合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。对原告主张的违约金，房屋租赁合同约定：承租方若未按合同约定条款履行，导致中途解除合同的，须向出租方支付合同总金额的10%作为违约金，故原告要求被告支付违约金810800元的诉讼请求，本院予以支持；根据合同约定，承租方延期支付房租，应按交付金额每日千分之三计算滞纳金，店铺转让协议约定交纳租金日为每年8月1日前，故原告要求被告支付自2013年8月2日起至实际付清729000元止，以729000元为基数、按每日千分之三计算的违约金，及支付自2014年8月2日起至实际付清387320元止、以387320元为基数、按每日千分之三计算的违约金的诉讼请求本院予以支持。被告称，被告支付的租金为150000元，其余2082000元系租赁押金。因此，被告反诉要求原告返还房屋租金150000元、租赁押金2082000元。本院认为，被告虽然提供了2011年6月1日的一份租房协议，但该协议签订的主体并非原、被告，因此该租房协议与本案无关联性，且被告也未提供证据证明双方约定了租赁押金，故对被告的该项主张，本院不予支持；被告辩称原告提供房屋的土地系工业用地，导致被告不能办理消防检查安全合格证，从而不能正式投入营业，是原告的过错导致不能实现合同目的。本院认为，在房屋租赁合同第二条第二、三款中已明确约定“承租方充分了解本合同所租赁房屋性质，并在国家规定的用途内自行经营；承租方用于营业办公等非工业生产用途的相关租房手续，由承租方负责，如承租方未办妥相关手续，由此造成的后果由承租方自行理直和承担”。且根据本院调查，被告所承租的房屋经有关部门审批、办理相关手续后可以办理消防安全检查合格证。故对被告的该项辩称，本院也不予支持。第一次庭审后被告撤回了第一项反诉请求中要求原告赔偿房屋装修费用损失的诉讼请求，系对自身权益的处分，且不损害原告利益，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告慈溪市浒山群谊冲件塑料厂与被告冯锋之间设立的店铺转让协议于2014年12月19日解除；
二、被告冯锋于本判决生效之日起三十日内将房屋腾空并返还给原告慈溪市浒山群谊冲件塑料厂；
三、被告冯锋支付原告慈溪市浒山群谊冲件塑料厂自2013年8月10日至2014年12月19日的房屋租金1116320元，并支付原告慈溪市浒山群谊冲件塑料厂违约金810800元，上述合计1927120元于本判决生效之日起七日内履行；
四、被告冯锋支付原告慈溪市浒山群谊冲件塑料厂2014年12月20日起至实际腾房之日止、按房屋租赁合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费（2014年8月10日至2015年8月9日的年租金为1070000元，2015年8月10日至2016年8月9日的年租金为1112000元，以后每年递增4%，依次类推；本判决生效之日起30日内为合理腾房时间，该期间不计算房屋占有使用费）；
五、被告冯锋支付原告慈溪市浒山群谊冲件塑料厂自2013年8月2日起至实际付清729000元止，以729000元为基数、按日千分之三计算的违约金，及支付自2014年8月2日起至实际付清387320元止、以387320元为基数、按日千分之三计算的违约金；
六、驳回原告慈溪市浒山群谊冲件塑料厂的其他本诉请求；
七、驳回被告冯锋的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件本诉受理费22144元，由被告冯锋承担，反诉受理费24656元，由被告冯锋负担，合计46800元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
审 判 长 徐坚锋
审 判 员 朱吉锋
人民陪审员 蔡戴军
二〇一五年六月三十日
代书 记员 冯维亚
附1：本判决依据的法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附2：执行法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：
人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；
（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继
承人、权利承受人；
（3）申请执行人在法定期限内提出申请；
（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和
被执行人明确；
（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；
（6）属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立
案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。