中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7728号
上诉人（原审原告）：邓丛艳，女，1978年8月6日生，汉族，户籍地江西省南昌市东湖区。
上诉人（原审原告）：ＸＸ仁，男，1978年3月9日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李春何，上海璀博律师事务所律师。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：潘龙光，上海璀博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：舒若斐（SHUYEUKFEI），男，1974年10月8日生，英国国籍。
被上诉人（原审被告）：沈亚波，女，1947年1月22日生，香港特别行政区居民。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈健，上海市光大律师事务所律师。
上诉人邓丛艳、ＸＸ仁因与被上诉人舒若斐、沈亚波房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初9003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓丛艳、ＸＸ仁上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，依法改判支持邓丛艳、ＸＸ仁一审全部诉讼请求。事实和理由：虽然因邓丛艳、ＸＸ仁的原因导致双方未按照原合同约定时间办理过户手续，但双方已经就此达成一致，并签订《协议书》，对房款支付等事项重新作出约定。双方合同不能履行的原因在于舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波，与邓丛艳、ＸＸ仁无关。邓丛艳、ＸＸ仁于一审中主张的逾期履约赔偿金及解约违约金分别为人民币51,900元、2,364,000元，同时，系争房屋当前的价格为1,750万元，相较于双方交易价格，已上涨568万元，一审酌定的赔偿金及违约金，远远低于邓丛艳、ＸＸ仁主张的金额，亦实际导致违约方舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波获益。综上，一审适用法律错误导致裁判结果错误，应予纠正。
舒若斐、沈亚波辩称：双方合同约定的过户时间为2015年12月31日前。邓丛艳、ＸＸ仁贷款申请未审批通过，导致双方未能按约办理过户手续。系争房屋于2016年1月28日被司法查封，若双方能按约过户，该查封不致发生。因此，合同不能履行并非舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波的过错。此外，邓丛艳、ＸＸ仁仅支付房款387万元，其于一审中主张的赔偿金、违约金及房屋差价损失远远高于该金额，明显不合理。现服从一审判决，不同意邓丛艳、ＸＸ仁的上诉请求，
邓丛艳、ＸＸ仁向一审法院起诉请求：1、解除邓丛艳、ＸＸ仁与舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室签订的《上海市房地产买卖合同》；2、舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波向邓丛艳、ＸＸ仁返还购房款387万元；3、舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波向邓丛艳、ＸＸ仁支付赔偿金51,900元及违约金2,364,000元，共计2,415,900元；4、舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波向邓丛艳、ＸＸ仁支付上述房屋涨价损失550万元。
一审法院认定事实：舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波系系争房屋权利人。2015年11月10日，为购买系争房屋,邓丛艳、ＸＸ仁（乙方）与舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》。双方确认，总价1,182万元，在2015年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方面要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。合同附件三“付款协议”明确，首期房价款：1.在签署本合同之前乙方已经支付甲方定金40万元；2.乙方应于签订本合同当日支付甲方房价款320万元。第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款817万元。申请贷款：乙方应于签订本合同后15日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，房款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。双方签署《房屋交接书》后，由乙方通过居间方转付或者直接支付甲方尾款5万元。
2015年11月10日，舒若斐（SHUYEUKFEI）收到了首付款360万元。2016年1月21日，邓丛艳、ＸＸ仁与渣打银行（中国）有限公司上海A中心支行签订《房地产抵押借款合同》，获批贷款600万元。2016年1月21日，舒若斐（SHUYEUKFEI）（甲方）与ＸＸ仁（乙方）签订《协议书》约定：1.甲乙双方约定原合同约定的第一期房价款360万元保持不变；2.乙方已于2015年12月20日申请渣打银行贷款，审批额度为600万元；3.乙方应于2016年2月4日将第二期房价款除银行贷款外的差额部分217万元以现金/转账的形式补足至甲方（账户）。若乙方未依照上述条款约定履行的，按买卖合同违约责任处理。本协议为买卖合同不可分割的一部分，与买卖合同具有同等法律效力。本协议与买卖合同不一致之处，以本协议为准。同日，双方向上海市徐汇区房地产交易中心申请过户，上海市徐汇区房地产登记中心出具收件收据。2016年1月22日，双方签订《房屋交接书》。2016年1月28日，上海市黄浦区人民法院对系争房屋进行司法限制。2016年2月3日，上海市徐汇区房地产登记处出具不予登记告知书，原因为：申请登记事项与房地产登记薄的记载有冲突。
2016年1月31日，邓丛艳、ＸＸ仁向舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波支付房款3万元；2016年2月29日，邓丛艳、ＸＸ仁向舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波支付房款2万元；2016年3月12日，邓丛艳、ＸＸ仁向舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波支付房款2万元；2016年3月22日，邓丛艳、ＸＸ仁向舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波支付房款10万元；2016年3月31日，邓丛艳、ＸＸ仁向舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波支付房款10万元。
一审中，经邓丛艳、ＸＸ仁申请，一审法院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋进行估价，确定系争房屋于2016年6月29日价值总价：1,745万元。
一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。
本案中，双方当事人签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书系其真实意思表示，内容并无违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。但系争房屋上存在司法限制，该状态的存续会给合同继续履行造成法律上的障碍，就此，邓丛艳、ＸＸ仁有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，合同解除后，舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波收取的387万元理应返还邓丛艳、ＸＸ仁。
尽管双方合同约定，双方应于2015年12月31日之前办理过户手续，但因邓丛艳、ＸＸ仁在此之前贷款未审批通过，故双方未按约申请过户。经舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波同意，邓丛艳、ＸＸ仁又于2015年12月20日向渣打银行申请贷款，并于2016年1月21日获准通过，双方并就贷款不足部分的支付时间进行了约定。上述约定及协助办理过户的行为视为对原合同过户时间的变更，该变更系舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波真实意思表示，与法无悖。在房屋交易过程中，舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波其他经济纠纷导致系争房屋被司法查封，双方签订的房屋买卖合同的目的无法实现，故导致系争房屋无法交易的过错在舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波，邓丛艳、ＸＸ仁要求舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波承担违约责任，有合同和法律依据。鉴于违约金及赔偿金均系一个违约行为所致，一审法院予以一并处理。至于舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波应支付的违约金及赔偿金金额，一审法认为，虽然房屋买卖合同中相关条款有明确约定，但舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波提出违约金及赔偿金过高，要求调整，结合邓丛艳、ＸＸ仁因申请贷款未被批准导致在原合同约定的过户时间无法办理过户，舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波对过户期限予以了宽延，一审法院兼顾合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波支付违约金及赔偿金的数额。沈亚波经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二○一七年一月十八日作出判决：一、解除邓丛艳、ＸＸ仁与舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室签订的《上海市房地产买卖合同》；二、舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波于判决生效之日起十日内向邓丛艳、ＸＸ仁返还购房款3,870,000元；三、舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波于判决生效之日起十日内向邓丛艳、ＸＸ仁支付违约金及赔偿金共计845,565元；四、驳回邓丛艳、ＸＸ仁的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费92,515元，保全费5,000元，评估费34,800元，共计132,315元,由邓丛艳、ＸＸ仁负担52,926元,舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波负担79,389元;公告费560元，由舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波负担。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，双方未能按照原约定于2015年12月31日前办理过户手续，系因邓丛艳、ＸＸ仁的贷款申请未获审批通过，且邓丛艳、ＸＸ仁未按约以现金方式补足，此为双方不争的事实。就此而言，可以认定邓丛艳、ＸＸ仁在合同履行过程中存在违约行为。当然，在此之后，双方于2016年1月21日再行签订《协议书》，对合同继续履行的相关事宜作出了安排。履行过程中，系争房屋因舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波涉及其他纠纷而被司法查封，导致继续履行合同存在事实上的障碍，就此，亦可认定舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波在合同履行过程中同样存在违约行为。因舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波违约，致邓丛艳、ＸＸ仁合同目的无法实现，邓丛艳、ＸＸ仁可行使合同约定解除权。
邓丛艳、ＸＸ仁于本案中要求舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波承担的违约责任包括合同约定的逾期过户赔偿金及解约违约金，其中前者仍为违约金性质。此外，邓丛艳、ＸＸ仁另行要求舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波赔偿系争房屋的上涨损失。考虑到双方在合同履行过程中均存在违约行为，而合同不能履行并非舒若斐（SHUYEUKFEI）、沈亚波恶意违约所致等具体情形，一审将邓丛艳、ＸＸ仁主张的违约金予以酌减，并对邓丛艳、ＸＸ仁赔偿损失的请求不予支持，尚无明显不当。
综上，邓丛艳、ＸＸ仁的上诉请求依据不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费61,292元，由上诉人邓丛艳、ＸＸ仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 许 军
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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