江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1458号
上诉人（原审原告）沈凤琴。
委托代理人杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭建麟。
上诉人沈凤琴与被上诉人郭建麟房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2013）昆花民初字第1179号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一审中，证人侯某出庭作证并作如下陈述，本案原郭建麟签订房屋购买合同时房东郭建麟房产证未办理完毕，约定在产证下来后二十个工作日内过户，且沈凤琴交了定金给郭建麟。2012年4月，郭建麟的产证下来后其约了双方谈办理相关贷款及过户手续。但是沈凤琴提出手头没钱，要求年底付款，郭建麟表示同意。但是到了2012年年底，沈凤琴仍表示无力支付，说房子没钱买问其是否能够与郭建麟商量退点定金给她。侯某表示让沈凤琴自己找郭建麟谈，也表示知道沈凤琴后来找律师进行诉讼的事情。其认为交易失败的原因是沈凤琴无力购买。
经审理查明，2011年12月27日沈凤琴在昆山百济房地产咨询有限公司中介侯某的介绍、经办下与郭建麟签订房屋买卖合同一份，合同中约定郭建麟将昆山市陆家镇青春班尼13幢701室以350000元出售给沈凤琴。沈凤琴于2011年12月25日支付房屋买卖意向金5000元给中介侯某，并于2011年12月27日支付房屋买卖定金50000元。
另查明：昆山市陆家镇青春雅居13号楼701室于2012年4月5日登记于郭建麟名下，且后于2013年4月24日郭建麟以328886元将该房屋卖给他人，现该房屋登记于他人名下。
再查明，本案出庭的证人侯某收取的中介费是由沈凤琴支付，且郭建麟将本案涉案房屋转卖他人的中介不是侯某。
上述事实有沈凤琴提供的房屋买卖合同、收据、郭建麟提供的协议书、证人证言、原审法院依职权调取房屋产权登记信息查询结果证明以及双方当事人的陈述予以证实。
原审原告沈凤琴诉称：2011年12月27日，沈凤琴与郭建麟签订房屋买卖合同一份，约定沈凤琴购买郭建麟房屋一套，价款350000元，沈凤琴支付意向金5000元，定金50000元，此后，郭建麟未将房屋卖给沈凤琴，另出售他人。且其认为最初交易不成功是因为卖方郭建麟无法办理过户手续导致交易失败。为此，沈凤琴诉请郭建麟返还意向金5000元，双倍返还定金100000元。第一次开庭时沈凤琴明确诉讼请求，表示意向金不要求郭建麟返还，仅要求郭建麟双倍返还定金100000元。
原审法院认为：沈凤琴与郭建麟于2011年12月27日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同成立并生效，房屋买卖双方应受合同约束。沈凤琴、郭建麟均应按照合同的约定履行义务。合同中第三条约定在房产证、土地证办理下来后20个工作日办理过户手续，但沈凤琴、郭建麟在相关证明办理后未按约定办理过户手续。鉴于本案证人侯某不仅出具了书面证明还在第三次庭审中到庭作证，侯某作为经办人，参与业务发生交涉过程，其所作证词较为客观真实；且其收取的中介费也是由沈凤琴支付的，后也未参与郭建麟将房屋转卖他人，其应当会维护沈凤琴的正当权益，不会无故损害其利益。故侯某在本案中的证词可信度较高。同时，沈凤琴仅提供房屋买卖合同、定金付款凭证、意向金付款凭证，没有书面证据证明其向郭建麟催促过办理过户事宜，应当承担举证不能的不利后果。由于沈凤琴无力支付导致交易失败的责任在于沈凤琴，郭建麟的辩论意见与证人证言相一致，原审法院也予以采纳，对沈凤琴的诉请不予支持。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百五十九条之规定，判决驳回原告沈凤琴的诉讼请求。一审案件受理费1200元。
上诉人沈凤琴不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、房屋买卖签订时被上诉人未办理房产证，其无权签订合同，故该房屋买卖合同无效。2、郭建麟未通知上诉人出售该房，是违约行为。3.沈凤琴因按揭贷款未获批准，所以付款时间不定，并非基于过错的违约行为，据此，请求二审法院撤销原判，改判郭建麟向沈凤琴返还定金5万元。
被上诉人郭建麟答辩称：1、双方在签订房屋买卖合同时，房产证还没办出。合同是中介公司、沈凤琴、郭建麟三方在场的情况下签订的，合同第三条约定房产证、土地证办出后20个工作日办理过户手续。2、合同签订后，沈凤琴表示无力购买此房，她通过向中介与郭建麟沟通，要求郭建麟退回部分定金，放弃购买房屋。基本情况与一审证人证言和其它证据反映的情况一致。3、认可一审判决结果，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为：根据《昆山百济房屋买卖合同》第三条“房产证、土地证办下来后20个工作日内办理过户手续”的约定，沈凤琴在签订该合同时对双方欲买卖的房屋尚未办出房产证、土地使用权证的情况系知情，郭建麟并未向沈凤琴隐瞒该情况。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故郭建麟在与沈凤琴签订《昆山百济房屋买卖合同》时尚未取得该房屋的房产证、土地使用权证，尚不具有该房屋的所有权并不影响郭建麟与沈凤琴签订本案所涉房屋买卖合同，也并非导致该房屋买卖合同无效的事由。《昆山百济房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同且已经发生法律效力。对上诉人沈凤琴关于本案所涉房屋买卖合同因为在合同订立时出卖人郭建麟尚未取得房产证、土地使用权证而无效的上诉主张，本院不予支持。
为本案所涉房屋买卖提供中介服务的昆山百济房地产咨询有限公司（以下简称百济公司）工作人员侯某在一审中出庭作证并接受双方当事人质证。根据侯某的证人证言，郭建麟于2012年4月取得房产证后，侯某即联系郭建麟、沈凤琴共同协商办理贷款及过户手续等事宜。沈凤琴当时表示无力付款，要求延迟至年底付款，郭建麟当即表示同意。到2012年年底，沈凤琴向侯某表示其无力支付房款，希望侯某代其与郭建麟协商，并要求郭建麟退回部分已支付的意向金、定金等款项。侯某向沈凤琴表示此事需由沈凤琴本人与郭建麟协商。上述证人证言由本案房屋买卖的居间人百济公司的工作人员侯某作出，其对交易的经过比较了解；截至本案诉讼，百济公司对本案所涉房屋的中介活动业已结束，中介费已由沈凤琴支付，故居间人及其工作人员侯某与双方当事人均不再有利害关系，其立场较为中立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第（五）项的规定，原审法院认可上述证人证言的证明力，并无不当。根据上述证人证言，本案所涉房屋买卖合同未能全面履行的原因并非上诉人沈凤琴所主张的按揭贷款未获批准导致付款时间不定，而是沈凤琴不具备支付剩余首付款8万元的履约能力且于2012年年底通过中介向郭建麟明确表示其不再履行该合同约定的付款义务。
根据《昆山百济房屋买卖合同》第十二条关于定金和付款方式的约定，应由乙方（沈凤琴）于签订房屋买卖合同当日支付甲方（郭建麟）房屋买卖定金5万元，“第二次付款于过户前一日由乙方交给甲方房屋买卖剩余首付款捌万元整……”根据上述约定，本案所涉定金5万元与买方的付款义务相关联，其性质为违约定金，并在买受人沈凤琴按约履行房屋买卖合同项下付款义务的情况下成为首付款13万元的一部分。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，定金作为债权的担保，其目的和功能在于保证双方合同义务的履行，并且在一方违约的情况下通过适用定金罚则为违约方应当承担的违约责任提供保证。郭建麟在取得房产证后及时通知房屋中介百济公司，并在中介组织的协商中同意延长沈凤琴的付款期限至2012年年底，郭建麟的履约行为均系善意且无过错。本案所涉房屋买卖合同不能正常履行的原因在于沈凤琴一方无力按约支付房款，沈凤琴于2012年年底尚未按约支付首付款余款8万元并明确表示放弃购买此房屋且要求出卖人郭建麟退回部分定金、意向金，即是沈凤琴用明确表示和以自己的行为表示不再履行支付房款的主合同义务，因此构成《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的预期违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，其无权要求返还定金。原审法院驳回其要求返还定金的诉讼请求，并无不当。本院对沈凤琴上诉要求郭建麟返还定金5万元的上诉请求，不予支持。
本案所涉房屋买卖合同签订于2011年12月27日，郭建麟、沈凤琴于2012年4月协商确定的付款期限为2012年年底；郭建麟与案外人王磊磊就本案所涉房屋进行买卖的合同签订于2013年6月21日。《昆山百济房屋买卖合同》并未约定郭建麟有义务在沈凤琴不履行付款义务的情况下为其保留此房屋的购买权。郭建麟在其与沈凤琴协商一致的付款期限经过半年后与案外人另行签订房屋买卖合同，并不构成对《昆山百济房屋买卖合同》的违约。
综上，上诉人沈凤琴的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人沈凤琴负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 顾 平
代理审判员 赵东代理审判员姚望
二〇一四年六月六日
书 记 员 沈 华 君