云南省剑川县人民法院民 事 判 决 书(2015)剑民初字第400号原告（反诉被告）：剑川县金华镇邑平村民委员会。住址：剑川县金华镇邑平村。负责人：李学尧，男，1963年2月生，白族，云南省剑川县人，高中文化，村委会主任，住剑川县。委托代理人：何本研，男，云南德化律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：赵义中，男，1977年11月生，白族，云南省剑川县人，初中文化，农民，现住昆明市西山区。委托代理人：周晓妹，女，利民法律服务所法律工作者。代理权限:特别授权代理。委托代理人：李毅翔，女，云南欣晨光律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告剑川县金华镇邑平村委会诉被告赵义中合同纠纷案，本院立案受理后，被告赵义中提出反诉。本院依法组成合议庭决定两案合并审理，并于2016年3月3日、5月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）剑川县金华镇邑平村委会负责人及原告委托代理人何本研，被告（反诉原告）赵义中及其委托代理人周晓妹、李毅翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2007年4月经剑川县人民政府常务会议研究，同意在邑平村新建生猪交易市场，该市场产权属于邑平村，收费和管理由邑平村负责。2008年5月邑平村群众以承包土地入股的形式新建了生猪交易市场，并筹集资金对市场进行了回填、建设了公共厕所。该市场涉及群众110户，占地43亩。2009年11月经邑平村两委班子研究后，将生猪交易市场部分场地对外出租。2009年11月14日原、被告签订了《租赁协议》，原告把生猪交易市场中的25亩场地租赁给被告，租期为30年（2010年1月1日至2040年1月1日）。协议约定：“一、在不影响生猪交易的情况下由乙方（赵义中）自行开发。二、土地租金为500元/亩/年，租金每年年底付清，如不按时付清租金，出租方将收回土地。三、1、乙方有权根据自身需要进行场地建设，进行合法的使用土地；2、乙方不得将土地使用权转让给第三方使用；3、乙方必须维护土地的使用性质，并且不得影响其周边环境。四、任何一方违约，除补偿给对方因此而造成的损失外，另外处罚10000.00元违约金给对方；……”。2014年8月，被告擅自与商人雷秋邵签订了《合股协议书》，将承租的25亩场地中的6亩面积转租给了雷秋邵，同雷秋邵合股开办机制炭厂。被告未经审批便改变了土地使用性质，将生猪交易市场土地用于开办炭厂，影响了周边村民环境。2014年9月30日剑川县国土资源局以《剑国土监字[2014]第057号通知书》下发给了被告赵义中和雷秋邵，责令停止土地违法行为。而且被告还拖欠2014年、2015年的租金至今未交。原告已多次找被告商量解除合同，但被告提出了过分的要求，故双方一直未能协商解决。综上，本案被告违反约定，私自转租土地，改变土地用途，影响周边环境的行为使得合同难以继续履行，《租赁协议》依法应该解除。为此，原告特诉求：一、解除双方于2009年11月14日签订的《租赁协议》，终止双方间的租赁关系；二、拆除被告在生猪市场上的建筑，恢复原状归还土地；三、要求被告支付拖欠的租金25000.00元,以及支付租金至归还场地之日止；四、要求被告支付违约金10000.00元。五、案件受理费由被告承担。被告（反诉原告）反诉称，邑平生猪交易市场建成后无经济来源，群众很有意见。2009年11月邑平村“两委”班子将市场租给我使用，租赁期限30年，即2010年1月1日至2040年1月1日，租金为每亩500元/年，于每年年底支付。合同约定：甲方不得随意收回或转让租赁土地使用权，我方有权使用土地并根据自身需要进行场地建设。协议签订后，我一直依约履行，按期缴纳租金。2014年10月31日，因邑平村委未能妥善处理好与村民的关系，以致村民多次到我租赁场地扰乱我正常经营。我为此到县政府维权被判刑一年，我租赁的场地也因我服刑而停业。但我依然托人按时去缴纳租金，可村领导却以“农户上访一事还未处理”而拒收。因此，我认为：一、我一直严格依照协议约定履行合同义务，从未违反合同，没有依据说我不按期缴纳租金。邑平村群众集体上访并多次扰乱我正常经营，我租赁的场地也因此停业。即便如此，我也按时去缴纳租金。现在却诉我逾期缴纳租金，没有道理。二、《合同法》规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。因此，我们的《租赁协议》20年内是有效协议。现在协议才履行了5年，我正处于投资阶段，解除合同必将造成我巨大的经济损失，所以原告方理应赔偿我的损失。综上，原告将土地租赁给我使用，现在却因其与村民关系不好诉我解除合同。原告作为协议的当事人，应当遵守诚实信用原则，依约履行义务。但我鉴于邑平村民集体上访、且已多次扰乱我经营的现状，由我继续经营该市场已很不现实，因此我体谅政府苦衷同意解除合同。但是，解除合同势必使我遭受巨大的投资损失，而这些都是由于原告方的原因和行为造成的，所以，原告方应依法赔偿我的经济损失。为此，我反诉诉求：一、解除《租赁协议》，由原告邑平村民委员会赔偿我因此造成的投资损失1619830.00元，并支付违约金10000.00元。二、赔偿我方遭受的停业损失216000.00元，及至该案开庭审理时的炭厂看守费用90000.00元。三、诉讼费用由原告方承担。原告（反诉被告）为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、组织机构代码证、负责人身份证明，证明原告的主体资格及身份情况。2、剑川县人民政府常务会议纪要，证明政府批准的邑平村生猪交易市场土地用途情况。3、《租赁协议》，证明原、被告于2009年11月4日签订协议的具体内容。4、收费收据，证明原告行使协议约定的权利，向被告收取租金的具体情况。5、2014年8月1日的《合股协议书》，证明被告与雷秋邵签订协议的具体情况。6、照片，证明被告违反合同约定，在租赁的生猪交易市场土地上开办机制炭厂，违反了《租赁协议》，原告有权要求解除合同。7、《责令停止国土资源违法行为通知书》及《公文送达回证》，证明被告违法使用土地，改变了土地用途，违反了协议约定。通过当庭质证，被告对原告提供的证据1、4、6组没有异议；对证据2的真实性没有意见，对其证明目的不认可；对证据3的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为没有违约；对证据5的证明目的有异议，对证明内容不认可；对证据7不予认可，因为自己没有签字，没有效力。原告说明：剑川县国土资源局在给被告赵义中送达《责令停止国土资源违法行为通知书》时有雷秋邵在场。被告为证明自己的诉求合法向本院提供了如下证据：1、2009年11月14日的《租赁协议》，证明原、被告签订协议的具体内容。2、《证明》一份，邑平村党支部原书记证明原告拒收租金的相关情况。3、录音，证明2014年、2015年原告拒收租金的相关情况。4、资产评估报告，证明被告投资损失为1619830.00元人民币。5、2014年8月8日签订的《土地租赁合同》，证明村委会知道我与李旭花、雷秋邵二人之间的合作关系，还在中作了公正。6、《情况说明》，雷秋邵亲笔书写的字条证明：邑平金泰源机制炭厂所有股份已于2015年11月5日全部转让给赵义中。7、营业执照一本，证明邑平生猪交易市场内的“剑川县金华金泰源机制木炭厂”系合法经营而非无证经营。通过当庭质证，原告（反诉被告）认为：1、对被告（反诉原告）提供的1组证据的证明方向有异议，被告（反诉原告）不是依法开发。2、第2组证据形式要件不合法，内容的真实性无法核实，对该证据不认可；3、对第3组证据的三性及证明方向均不予认可。4、第4组证据系单方委托，程序违法，不予认可。5、第5组证据因为违反了原、被告之间的合同，且村委会的公章是谁盖的都不知道，我们对该证据的三性及证明方向均不予认可。6、对第6、7组证据，原告（反诉被告）表示不了解情况，没有异议。被告（反诉原告）说明是：录音是真实的，庭审现场有人可以作证。反诉的评估报告是以公司名义申请的，而且是根据现场的客观情况评估的，其结果是客观公正的。与雷秋邵、李旭花签订租赁合同，邑平村委会也已认可了，我们没有违反与村委会的合同约定。本院依法调取的证据有：一、1、现场照片，证实炭厂及邑平生猪交易市场的情况；2、调查笔录，证实剑川县金华金泰源机制木炭厂以李旭花名义办理了营业执照。李旭花与雷秋邵是雇佣关系，是雷秋邵、赵义中委托李旭花管理炭厂的。二、《资产评估报告》，双方共同委托昆明正序房地产土地资产评估有限公司的证实：炭厂经评估，评估资产价值1686018.00元（评估基准日2016年3月18日）。原告（反诉被告）代理人认为：一、双方间存在租赁合同关系，诉讼主体适格。二、被告转租土地而产生的第三人权利义务关系，与原告无关，应由被告自己解决。三、被告因拖欠租赁费、转租土地、违法使用土地，所以存在违约行为，应该承担违约责任并支付拖欠的租赁费。四、原告有权解除双方的租赁关系，而且被告也当庭同意解除合同。因此，双方的合同应该依法解除。五、本案是因被告违反协议以及违法使用土地引起，理应由被告承担诉讼费用。六、原告的诉讼请求有事实和法律依据，应依法支持；而被告的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。被告（反诉原告）代理人认为：一、《租赁协议》合法有效，对双方具有约束力。二、原告诉赵义中违约未按时支付租金无事实依据。三、解除合同给赵义中造成的损失应由原告承担。四、我方观点是：1、录音合法有效。2、证人证言已证实赵义中按时缴纳租金。3、反诉人鉴定结论合法有效。4、相关部门的通知，不能认定我方违约。5、李旭花和李雪花为同一人，是赵义中与雷秋邵合作过程中共同委托的炭厂管理人。李旭花与雷秋邵是亲属关系。与李旭花的《租赁合同》是原告盖章认可的。且现在雷秋邵已经将炭厂全部份额转给了赵义中，赵义中有权处置炭厂财产。因此，本案诉讼主体适格。6、二次评估是经原告申请、经法院指定的鉴定机构作出的，不能说因为鉴定后总资产数额增加，原告就不质证。7、案件已导致炭厂不能正常经营，这期间一直由赵义中派2名工人看守，每人每月2500元工资，到第一次开庭时已18个月，工人工资共计90000元。该笔支出也应由原告承担。经庭审质证，对双方相互认可的证据及陈述一致的案件事实予以采信；对于双方意见分歧，但能与案件其它证据相互印证、证明案件事实的证据依法予以确认。对双方意见有分歧、又无其他有效证据佐证的依法不予采信。经在案的有效证据证实，结合当事人的陈述，本案可以确定的案件事实是：2007年4月25日，经剑川县十四届人民政府第十三次常务会议研究，同意在金华新建生猪交易市场。该市场管理和收费由邑平村负责，产权也属邑平村。2008年5月邑平村110户群众以承包土地入股形式新建生猪市场（占地43亩），筹集资金对市场进行了回填，并在市场内建设了公共厕所。但由于生猪交易市场建成后没有预期的收入，群众很有意见。2009年11月经邑平村“两委”班子研究后决定，将生猪交易市场中部分场地对外出租。原、被告双方经协商一致于2009年11月14日签订了《租赁协议》，原告邑平村委会把生猪交易市场中的25亩场地租赁给被告。双方协议约定：一、甲方将邑平生猪交易市场中25亩面积租给乙方使用，在不影响生猪交易的情况下由乙方自行开发。二、租赁期限暂订30年，从2010年1月1日至2040年1月1日止。……甲方不得随意收回土地使用权。三、该土地租金为每亩500.00元/年，租金每年年底付清。四、1、甲方有权监督土地使用范围，但……必须维护乙方空地使用权的正常运作。2、乙方有权合法的使用土地，并根据自身需要进行场地建设；但不得将土地使用权转让给第三方，并且不得影响周边环境。……五、违约则补偿对方因此而造成的损失，另外处违约金10000.00元。六、协议经双方签章即生效。……”2014年8月1日被告赵义中与雷秋邵签订了《合股协议书》，在邑平生猪交易市场中内合股开办机制炭厂。同年8月8日被告赵义中又与李旭花签订了《土地租赁合同》，将生猪交易市场的6亩土地及5间住房租赁给李旭花用于炭厂（有邑平村委会盖章同意）。2014年8月12日李旭花办理了“剑川县金华金泰源机制木炭厂”营业执照（经营者姓名：李旭花，组成形式：个人经营，经营场所：剑川县金华镇邑平下太平生猪市场）。经查，李旭花与雷秋邵系亲属关系，是受雷秋邵的雇佣管理炭厂的。2014年10月，邑平村群众因被告承包的石厂、炭厂，以及其他涉及村委会财务是否公开等问题集体上访，并且实施了堵路等闹事行为，剑川县人民政府专门为此成立了工作组查处此事。2014年9月30日剑川县国土资源局给被告赵义中、雷秋邵下发了《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令停止违法行为（但实际通知时间不是当天，赵义中亦未签收）。2014年10月被告赵义中为炭厂、石厂被停等事情到县政府门前广场要自焚，被法院“以危险方法扰乱公共安全罪”判刑一年。被告赵义中从2014年至今，曾几次找邑平村干部交纳租金，均因村民上访、干部更换等原因无人接收，至今还拖欠着2014年、2015年的生猪交易市场租金25000.00元未付。2015年12月17日，原告剑川县金华镇邑平村民委员会向本院提起诉讼，要求解除2009年11月14日与被告签订的《租赁协议》，归还土地，并要求被告支付违约金、缴清拖欠租金。2016年1月14日被告亦提起反诉，同意解除协议，并要求邑平村委会赔偿损失并支付违约金、还要求赔偿停业损失及看守工资。并向法院提供了委托“昆明勤力资产评估有限公司”对炭厂的评估结论：资产价值为1619830.00元（评估基准日：2015年12月29日）。庭审过程中，邑平村委会申请对炭厂价值进行重新评估。经协商，双方选择了“昆明正序房地产土地资产评估有限公司”重新作评估（评估基准日为2016年3月18日），评估结论为：“固定资产”价值1544498.00元，包括：“房屋建筑物”价677519.00元和“机器设备”价866979.00元。其中：“机器设备”包括:制棒机、烧干机各1台价值共112050.00元、抓机1台价值52650.00元、碳化罐25个价值270000.00元、窑体钢板1套价值105804.00元、碳框75个价值15525.00元、槽钢1套价值40950.00元，以及“100KVA变压器+输电线路”1套价值270000.00元。“流动资产”价值141520.00元，包括锯末刨花23520.00元、机制炭口袋26000.00元、成品料88400.00元、回填料3600.00元。炭厂最终评估的“资产总价值”为1686018.00元人民币。同时，庭审中原告要求解除合同，反诉原告也表示愿意解除合同，但要求村委会如数赔偿自己的投资资金及相关损失。因双方意见分歧，调解达不成协议。本院认为,依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方签订的《租赁协议》，内容不违反法律规定，而且是当事人的真实意思表示，故《租赁协议》在法定期间20年内应受法律保护。但是，设立炭厂既改变了政府规划的生猪交易市场的土地用途，也影响到了生猪交易，是错误行为。现原、被告均认为合同已无法继续履行，双方解除合同的诉请依法应当支持。但原告（反诉被告）要求解除合同，违背了双方协议约定，给对方造成很大损失，有过错责任，应承担主要赔偿责任。反诉原告在明知协议约定不得转租的情况下转租土地，且在未办理合法土地使用手续的情况下开办炭厂，对于合同解除造成损失亦存在过错，亦应承担相应的过错责任。反诉原告的投资经专业评估：资产总价值1686018.00元。然而，评估价格只是对全部投资的估价，解除合同会有损失，但并不是全部资产都损失。反诉原告投资中价值较大的是设备和器材，搬迁后也可以继续使用。对此，原告（反诉被告）应在责任范围内予以赔偿，赔偿金额以评估机构评估得出的资产总价值的30%计算为宜。鉴于双方对合同的无法继续履行都存在过错，双方的其他诉讼请求依法不再支持。据此，特依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十一条，以及《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十二条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）剑川县金华镇邑平村民委员会与被告（反诉原告）赵义中于2009年11月14日签订的《租赁协议》。二、被告（反诉原告）赵义中在租赁标的上投资的全部财产，限本判决生效后3个月内自行拆迁履行完毕。三、原告（反诉被告）剑川县金华镇邑平村民委员会赔偿给被告（反诉原告）赵义中505805.4元人民币（资产评估价￥1686018.00元×30%），限本判决生效后3个月内一次性履行完毕。四、驳回原告（反诉被告）剑川县金华镇邑平村民委员会和被告（反诉原告）赵义中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19974.20元，由原告剑川县金华镇邑平村民委员会负担8988.40元、由被告赵义中负担10985.80元。反诉案件受理费9987.10元，由反诉被告剑川县金华镇邑平村民委员会负担4494.20元、由反诉原告赵义中负担5492.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。如逾期当事人未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  张卫银审 判 员  杨卫斌人民陪审员  王训昌二〇一六年六月二十七日书 记 员  李芝佳