山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）胶民初字第6395号
原告赵杰，女，汉族，住胶州市。
委托代理人鹿勇，胶州海金州律师事务所律师。
被告高雪峰，男，汉族，住胶州市。
委托代理人逄金生，山东润禹律师事务所律师。
被告周艳，女，汉族，住胶州市。
委托代理人周玲，女，汉族，住胶州市。（系周艳之妹）
委托代理人赵迎春，男，汉族，住址同上。（系周艳之妹夫）
原告赵杰与被告高雪峰、周艳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵杰及其委托代理人鹿勇，被告周艳之委托代理人周玲、赵迎春，被告高雪峰之委托代理人逄金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告赵杰与被告高雪峰于2014年8月10日达成协议，高雪峰把经营中的宏晟源私房菜馆转让给原告。口头协议由原告继续承担高雪峰与房东周艳签订的租赁合同的权利义务。高雪峰与周艳的租赁合同期限到2017年4月26日，高雪峰承诺转租已经告知原房东周艳并经周艳同意。事实上周艳在2015年已经默认转租的事实并接受原告的租金，但是在2015年两被告恶意串通解除原合同，房东周艳逼迫原告另行签订条件更高的合同。现原告为维护合法权益，具状起诉，请求判决：一、原告与高雪峰签订的宏晟源私房菜馆转让协议无效并请求高雪峰返还转让费10万元；二、判决两被告赔偿原告损失6万元；三、案件受理费由被告承担。后原告在法庭调查终结前申请变更诉讼请求为：确认原告与高雪峰签订的宏晟源私房菜馆转让协议无效并解除与周艳的租赁合同，本案受理费由二被告承担。原告对诉讼请求的变更是对自己诉权的自由处分，符合法律规定，本院予以准许。
被告高雪峰辩称，原告主张转让协议无效没有事实根据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。理由：一、2014年8月7日被告高雪峰与原告赵杰签订协议，高雪峰将从周艳处租赁的房屋转租给原告赵杰，该转让协议是被告高雪峰与原告赵杰的真实意思表示，且不违反法律规定，因此是合法有效的。二、被告周艳同意被告高雪峰将房屋转租给原告赵杰，并已实际收取了原告赵杰2015年5、6、7、8四个月的房租。三、被告高雪峰已将合同的权利、义务全部转让给原告，因此不存在要求原告以更高的条件重新签订合同的问题，高雪峰在将房屋转租给原告时已将租赁合同一并转交给原告，原告应当履行原合同的义务，直接向房东周艳支付房屋租金。
被告周艳辩称，首先，原告与被告高雪峰签订转让协议并未经过周艳同意。其次，周艳开始并不知道房屋已经转租，虽然知道原告在经营但一直认为租房的还是高雪峰，直到2015年4月份，高雪峰与周艳解除了原租赁合同，周艳才去找原告要求重签合同，双方因为新老合同的问题，一直没有谈好，周艳也不愿意收原告的租金，直到7月份，周艳才默认，向赵杰发短信告知银行账号，但是原告只支付了2015年5-9月的房租，还是分三次支付的。再次，原告或者现在就终止合同，交房交钥匙；或者被告周艳就向原告追索房租。
经审理查明，被告周艳与被告高雪峰于2014年签订租房合同，周艳将其位于胶州市南关街道办事处东店子村的网点房（房产证号：胶私变字第549**号）出租给高雪峰使用。双方约定租赁期限自2014年4月26日至2017年4月26日，年租金为4万元，按年结算，承租方于每年的前30日交付给出租方。约定转租第三人应事先征得出租方同意，如未同意出租方有权收回房屋。高雪峰已经向周艳支付了2014年4月26日至2015年4月26日一年的租金。
2014年8月7日原告赵杰与被告高雪峰协议将该承租的房屋转让给赵杰，高雪峰出具证明说明了转让情况，并注明“经房主周艳同意，转租”；高雪峰在原租房合同中手写“周艳口头同意，电话联系”。周艳对此不予认可，称自己并不知道转租的事情。自此，原告赵杰开始使用该房屋。
2015年4月27日，高雪峰在周艳的原租赁合同中手写证明，称自2015年4月27日起合同中止，周艳及高雪峰明确表示该证明的意思是双方于2015年4月27日将原租赁合同解除。
2015年4月27日之后，周艳要求与赵杰重新签订租赁合同，合同条件与原租赁合同有所改变，双方就新合同未能达成一致。赵杰于2015年7月23日、8月23日、8月25日通过银行向周艳汇款16500元，支付了2015年5-9月共计5个月的租赁费。
上述事实，有原告提交的转让协议、租赁合同、收到条、银行汇款凭证、手机短信记录、电话录音，被告周艳提交的租房合同、银行流水明细，以及双方当事人的陈述在卷为凭，证据均经当庭质证及本院庭审审查，可以采信。
本院认为，关于转让协议的效力问题，首先，该转让协议签订于次承租人赵杰与承租人高雪峰之间，协议的签订是双方真实意思的表示，转让双方无采用欺诈、胁迫手段并损害国家利益的情形存在；双方没有恶意串通；转让协议不存在非法目的亦未损害社会公共利益，根据合同法关于无效合同的规定，该转让协议不符合导致合同无效的任何一种情形。
其次，合同法中关于承租人未经出租人同意自行转租的处理规定，并非是效力性强制性规定。所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成交的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。而合同法规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”并不符合效力性强制性规范的特征。故，出租人周艳是否同意该转让协议，并不能当然产生转让协议无效的法律后果。综上，对原告要求确认转让协议无效的主张，本院不予支持。
关于原告主张解除与被告周艳的租赁合同问题。首先判断原告赵杰与被告周艳之间是否存在租赁合同关系。出租人周艳称因高雪峰提前交了一年的租金至2015年4月26日，所以其一直认为是高雪峰在经营，并不知晓高雪峰将房屋转租的事实，亦未在转让协议中签字同意转租。而原租赁合同中“周艳口头同意，电话联系”仅为承租人高雪峰自行书写，因周艳否认其知情并同意，高雪峰及赵杰亦未举证证明周艳同意由赵杰转租涉案房屋，故对该转让协议未经周艳同意之事实本院予以确认。根据合同法的规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，次承租人对租赁物造成损失的，承租人应当承担赔偿责任。即在转租的情况下，存在两个合同关系，出租人与承租人的租赁合同关系和承租人与次承租人的合同关系，承租人即使转租亦仍要对房屋的租赁产生的问题向出租人负责，而不是由次承租人直接向出租人负责。即次承租人与承租人的转租合同关系依附于之前承租人与出租人的房屋租赁合同。本案原告赵杰于2014年8月开始使用涉案房屋，但因承租人高雪峰与次承租人赵杰转租房屋，未经出租人周艳同意，周艳有权解除与高雪峰的租赁合同，并且双方也已经于2015年4月27日书面解除了该租赁合同。因赵杰与高雪峰所签订的转让协议未经周艳同意，周艳不是该协议的当事人，根据合同相对性的原则，该协议对周艳没有拘束力，故在高雪峰解除了其与周艳的租赁合同后，原告赵杰对周艳房屋的使用处于无合同约定状态，赵杰与周艳关于重新签订房屋租赁合同事谊不能达成一致，双方的无约定状态一直持续至2015年7月赵杰通过银行向周艳汇款支付租赁费，周艳接受。此时，双方之间虽未签订书面租赁合同，但赵杰作为房屋使用人向房主周艳支付了房屋租金，周艳亦接受，双方之间事实上成立了房屋租赁合同关系。
其次，因赵杰与周艳对租赁期限没有约定，根据法律规定视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故，对原告赵杰请求解除与被告周艳租赁合同关系的主张，于法有据，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
一、解除原告赵杰与被告周艳之间关于胶州市南关街道办事处东店子村的网点房（房产证号：胶私变字第549**号）的租赁合同关系。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费3500元，因原告变更诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条之规定，本案一审案件受理费应按其变更后的诉讼请求交纳100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 匡德富
审 判 员 鹿晓明
人民陪审员 刘汝志
二〇一六年三月八日
书 记 员 薛 冰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。