广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1209号
上诉人（原审原告）深圳市布吉街道长兴楼第一届业主委员会，住所地深圳市龙岗区布吉街道莲花路长兴楼。
委托代理人廖均祥，住所地广东省深圳市龙岗区，系业主委员会主任。
委托代理人邹文杰，住所地，系业主委员会副主任。
被上诉人（原审被告）深圳市布吉物业发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道中兴路诚宇大厦四楼408。
法定代表人赵志忠，系该公司董事长。
委托代理人祝健，广东登丰律师事务所律师。
委托代理人李六标，广东登丰律师事务所律师。
上诉人深圳市布吉街道长兴楼第一届业主委员会因与被上诉人深圳市布吉物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，不服龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第172号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：长兴楼的建设单位为深圳市布吉物业发展有限公司，长兴楼自1999年竣工验收并交付使用后由深圳市布吉物业发展有限公司负责管理，自2002年开始由深圳市布吉物业发展有限公司控股关联公司深圳市诚信达物业有限公司（以下简称诚信达公司）进行物业管理。在诚信达公司管理期间，长兴楼3座303号房为物业管理用房。后因长兴楼小业主长期拖欠物业管理费，诚信达公司于2014年7月1日自行退出长兴楼。
另查，2014年10月22日长兴楼才成立业主委员会即深圳市布吉街道长兴楼第一届业主委员会（以下简称长兴楼业委会），并于2014年11月7日在深圳市龙岗区住房和建设局进行备案。
又查，深圳市布吉物业发展有限公司于2014年3月10日将长兴楼8座1A04的产权进行初始登记在自己名下，并于2014年4月1日转让给案外人赵燕宾；于2014年4月9日将长兴楼8座1A07的产权进行初始登记在深圳市布吉物业发展有限公司自己名下；于2014年4月11日将长兴楼3座303房的产权进行初始登记在深圳市布吉物业发展有限公司自己名下；于2014年6月25日将长兴楼1座803房的产权进行初始登记在深圳市布吉物业发展有限公司自己名下。
深圳市布吉街道长兴楼第一届业主委员会在原审中诉请：1、深圳市布吉物业发展有限公司依法提供物业管理用房即长兴楼3座303号房及相关商品用房即长兴楼8座1A04、1A07两间房及1座803号房给长兴楼全体业主即深圳市布吉街道长兴楼第一届业主委员会；2、本案诉讼费用由深圳市布吉物业发展有限公司承担。
原审法院认为：根据国务院《物业管理条例》第三十条、《广东省物业管理条例》第三十八条第一款、《深圳经济特区物业管理条例》第五十一条第一款第（三）项、第五十二条的规定，建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务用房。深圳市布吉物业发展有限公司作为长兴楼建设单位，应当在长兴楼配置物业服务用房。根据《深圳经济特区物业管理条例》第五十三条的规定，物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。深圳市布吉街道长兴楼第一届业主委员会诉求的四套房屋的产权均被深圳市布吉物业发展有限公司进行初始登记在自己名下，其中长兴楼8座1A04号的一套房屋已被深圳市布吉物业发展有限公司转让给案外人，以上四套房屋已确权在深圳市布吉物业发展有限公司及案外人名下，现深圳市布吉街道长兴楼第一届业主委员会诉求深圳市布吉物业发展有限公司提供上述四套房屋作为物业管理用房，无事实和法律依据，原审法院不予支持。至于深圳市布吉物业发展有限公司未依法律规定提供物业管理用房的事实，深圳市布吉街道长兴楼第一届业主委员会可另循其他途径解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回深圳市布吉街道长兴楼第一届业主委员会全部诉讼请求。本案案件受理费50元，由深圳市布吉街道长兴楼第一届业主委员会负担。
上诉人深圳市布吉街道长兴楼第一届业主委员会不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判支持上诉人要求被上诉人依法提供物业管理用房即长兴楼三座303号房及相关商品用房即长兴楼八座1A04、1A07两间房及一座803房给长兴楼全体业主即上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、原审法院认定事实不符合实际。1）原审法院说“在诚信达公司管理期间，长兴楼3座303号房为物业管理用房。后因长兴楼小业主长期拖欠物业管理费，诚信达公司于2104年7月1日自行退出长兴楼”。事实是：长兴楼的物业管理用房为长兴楼三座303号房及相关商品用房即长兴楼八座1A04、1A07两间房及一座803房，其中三座303号房是用于日常管理的用房，而长兴楼八座1A04、1A07两间房及一座803房是用作保安宿舍，都属于物业管理用房及相关配套商品用房。另外，诚信达公司并非是因长兴楼小业主长期拖欠物业管理费而自行退出，主要是其管理不到位没有得到长兴楼业主的认可，另一主要是因其管理失职导致长兴楼的消防系统瘫痪致使长兴楼的停车场被消防部门查封，并对其进行了重额罚款，其才退出长兴楼的管理。2）被上诉人在长兴楼竣工后长达十五年的时间里都不对涉案房屋进行初始登记在自己名下或转让给案外第三人，而要在被上诉人控股子公司深圳市诚信达物业管理有限公司退出长兴楼的管理前不久才进行上述行为，有转移财产的意图。二、原审法院判决书适用法律错误。（一）本案应适用《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则（1996年9月20日深圳市人民政府令第52号发布，根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订）。理由如下：长兴楼是1999年建成竣工并交付使用的，其并不适用国务院的《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定。根据相关规定，被上诉人一共要提供给上诉人的物业用房及商业用房的面积为：73.76631㎡＋73.575㎡=147.34131㎡；而涉案房屋的总面积为：40.12㎡＋53.47㎡＋29.38㎡＋27.23㎡=150.2㎡。两者仅相差2.85869㎡。3、第二十二条规定：“开发建设单位向管委会划拨的公用设施专用基金以及提供的专用房屋房价与市场商品房之间的差价，均可列入开发成本。”可以看出，物业管理用房及商业用房的相关费用都己列入了开发成本。4、第二十六条规定：“住宅区的专用房屋，应按《条例》和本细则规定使用与经营，不得转让或改变使用用途。物业管理用房中住宅区管理处使用的部分，由物业管理公司与管委会签订使用合同。部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营的，租金纳入管理服务费。但从出租的第一年开始，每年应将租金的30%用于回收垫支购房的公用设施专用基金，并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次，划入公用设施专用基金专门账户，直至全部回收完毕。”可以看出，物业管理用房及商业用房是用公用设施专用基金购买的，且不可转让及改变用途的；但现在被上诉人将物业管理用房及商业用房登记在自己名下或将其进行了转让，其行为已违反了上述规定。5、第二十七条规定：“凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经原规划部门批准，一律不得挪作他用；在《条例》施行前已擅自挪作他用的，应在一年内恢复原规划设计功能，并移交给管委会依《条例》和本细则管理。前款有经营收入的公用设施、设备和场所（地），其经营收入应纳入管理服务费，任何单位和个人不得占用或挪用。”可以看出，被上诉人无权将物业管理用房及商业用房进行转让或挪作他用。6、第四十四条规定：“开发建设单位在向管委会划拨专用基金时，扣除购买管理用房款和垫支购买部分商业用房款，其余资金应在管委会成立后二个月内一次性直接汇往区住宅管理部门设立的专用基金账户。”可以看出，管理用房款和垫支购买部分商业用房款都是用专用基金购买的。7、第四十五条：“专用基金的支出，除用于购买管理用房和垫支购买部分商业用房款并限期回收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，并且必须经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字方可支出，增值部分不够的，从管理服务费积累中支出。管委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》和本细则规定以外的用途。”可以看出，专用基金用于购买管理用房和垫支购买部分商业用房款。8、第五十五条规定：“开发建设单位违反细则第二十条第一款、第二十一条第一款规定的，市住宅主管部门可限期履行，逾期不履行的，可申请人民法院强制执行，并有权向开发建设单位按日收取千分之三的延期付款滞纳金。前款延期付款滞纳金不得列入开发成本。”（二）关于法律适用方面，如适用国务院的《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定，也不可能只适用原审法院选用的那几条条款的规定。理由如下：《深圳经济特区物业管理条例》第五十二条建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房。物业服务设备用房面积根据设备安装、使用、维护实际需要提供。物业服务办公用房面积按照下列标准提供：（一）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按物业总建筑面积千分之二提供，建筑面积在五万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平方米提供；（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，除按照二十五万平方米的千分之二提供外，超过部分按千分之一的标准提供。业主委员会的办公用房从物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。第五十三条物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有，权属资料由业主委员会保管。任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。第五十四条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业服务用房房号、面积等相关资料。市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业服务用房房号。第五十五条建设单位不得擅自处分依法属于业主的物业共用部位和共用设施设备的所有权或者使用权。《广东省物业管理条例》第三十八条建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。
综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人深圳市布吉物业发展有限公司当庭答辩称：一、涉案长兴楼已经于1999年9月通过竣工验收，上诉人的诉请已过诉讼时效。二、根据长兴楼建设时的法律规定，开发商没有无偿提供物业管理用房的义务，物业管理用房需要分摊到户或者由全体业主使用公共设施基金购买，而事实上长兴楼的分摊面积只包含楼梯和走廊。上诉人诉请的四套房产不包括在内。三、涉案四套房产已办理产权登记的事实，已说明这四套房产不属于全体业主的，而是属于登记产权人的。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是长兴楼业委会诉请的四间房作为物业管理用房应否由布吉物业公司提供给前者使用的问题。根据案卷证据和诉辩双方在法庭所称，涉案讼争的四间房产均已登记在布吉物业公司名下，且其中一间长兴楼8座1A04房已转让给案外人赵燕宾。涉案长兴楼建于1997年，并于1999年竣工。长兴楼业委会诉请的基础须是相关四间房屋不论是在规划建设时、竣工验收交付使用时，亦或当时在法律上或合同上有据可循，能够证明涉案四间房屋属于长兴楼业委会所有。但诉讼中，长兴楼业委会没能提供有关证据予以证明其主张成立，对其诉请本院难以支持。原审判决正确，应予维持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人深圳市布吉街道长兴楼第一届业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 戴 斌
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。