山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第111号
上诉人（原审被告）赵惠芳，女，1952年10月4日出生，汉族。
委托代理人杨晓林，山东天和人律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）李波，女，1963年4月17日出生，汉族。
委托代理人杨晓林，山东天和人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄爱秋，女，1962年8月17日出生，汉族。
委托代理人黄越青，山东海之信律师事务所律师。
委托代理人吕大鹏，山东海之信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王平，男，1962年3月11日出生，汉族。
上诉人赵惠芳、李波因与被上诉人黄爱秋、王平房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2012）北民一民初字第643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月7日受理后，依法组成由审判员许红担任审判长，代理审判员王蕾担任本案主审，代理审判员龙骞参加评议的合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年1月22日组织双方当事人进行了事实和证据核对。上诉人赵惠芳、李波的委托代理人杨晓林，被上诉人黄爱秋的委托代理人吕大鹏到庭参加诉讼，被上诉人王平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄爱秋在原审中诉称，2011年10月14日王平与赵惠芳签订青岛市存量房买卖合同，约定王平将位于青岛市市北区营口路79号1单元203户房屋以10万元价格卖予赵惠芳。该房屋系黄爱秋与王平的夫妻共同财产，王平在未经黄爱秋同意并签字的情况下，擅自签订买卖合同将夫妻共同财产的房屋卖予他人，系无权处分。赵惠芳在明知该房屋系夫妻共同财产的情况下，以10万元的极低价格与王平买卖该房屋，且房款实际未支付，并非善意。请求依法确认王平与赵惠芳于2011年10月14日签订的青岛市存量房买卖合同无效。
王平在原审中未答辩。
赵惠芳在原审中辩称，赵惠芳与王平签订购房合同，办理过户登记，领取房产证，这一系列行为均具有法律效力。虽然签订合同过程中协商等事项赵惠芳未实际参与，但是房屋买卖的事实是存在的，是法律认可的。该合同中的权利义务当然应由赵惠芳来承担。涉案房屋的买卖价格为46万元，该46万元中的30万元已经由李波对王平的债权所折抵，他们双方不但有书面协议，还有王平向李波所出具的30万元借条来证明。另外，王平尚欠李波18万余元，该笔借款亦与涉案房屋有关，该借款18万余元是李波为王平偿还王平在建行个人贷款所形成的。因此赵惠芳不欠王平购房款。
李波在原审中述称，赵惠芳系以李波的名义与王平签订青岛市存量房买卖合同，并取得涉案房屋的所有权。除签名和提供相关证明、证件之外，其余包括合同的谈判、房款的支付等事项均系李波所为。认可赵惠芳的答辩意见。
原审经审理查明，黄爱秋与王平于1985年9月登记结婚。婚后王平通过继承取得青岛市市北区营口路79号1单元203户房屋（以下简称涉案房屋），并于2009年6月2日取得该房屋房地产权证。
2011年10月14日王平与赵惠芳签订青岛市存量房买卖合同，约定王平将涉案房屋出卖给赵惠芳，出卖价格10万元。后双方办理涉案房屋产权变更登记手续，将涉案房屋产权变更登记至赵惠芳名下，赵惠芳取得涉案房屋房地产权证。
原审庭审中赵惠芳提交一份房产买卖合同，赵惠芳称该合同系王平与李波所签订，用以证明王平曾经向李波借款30万元，该30万元已经折抵房款。经审查，该合同约定王平（甲方）将涉案房屋出卖给李波（乙方），成交价格为46万元，付款方式为签订合同当日乙方向甲方支付30万元，剩余房款16万元待双方过户后并实际交付房屋后，乙方全部支付，甲方于2011年8月14日之前腾出房屋并迁出户口，将房屋交付乙方等。该合同第二条第（二）项备注有“乙方以2011年4月1日甲方的借款借据30万元本金作为付款收据抵该款叁拾万元”。黄爱秋对该证据质证称，合同没有签订时间，且王平未到庭，对其签字真实性无法核实；该合同约定的是王平与李波之间的关系，与赵惠芳无关，如果按照赵惠芳所言系为李波顶名签订合同，亦应当有确定王平与李波债权转让或消灭的证据；另外，该合同约定的房款46万元也明显低于市场价。李波对该证据无异议。
赵惠芳还提交借条一张、建设银行个人贷款还款凭证一张，用以证明王平以涉案房屋在建设银行抵押贷款，该贷款是由李波代为偿还的。经审查，借条内容为：“今借李波壹拾捌万柒仟陆佰肆拾元贰角捌分该款专用于王平的市北区营口路79号1单元203户房屋的建设银行撤押借款人：王平2011.10.13”。黄爱秋称对借条的真实性无法确认，对建设银行个人贷款还款凭证无异议，但与本案无关，是王平与李波之间的债权债务关系，不能证明与王平、赵惠芳之间的买卖合同相关联，也不能证明该款项系赵惠芳支付了涉案房屋的买卖款项。
赵惠芳另提交抵押借款合同一份，用以证明2011年4月1日王平向李波借款30万元并以涉案房屋进行抵押，双方办理了涉案房屋的抵押登记手续，抵押权利人为李波。黄爱秋认为该抵押借款合同不能证明30万元房款已经支付的事实。经询李波，对于其所称的借给王平30万元的事实，有无付款凭据等证据提交，李波称庭后落实，后未向原审法院提交相关证据。
黄爱秋提交涉案房屋的抵押登记信息一宗，证明赵惠芳取得涉案房屋后向银行办理抵押借款，在2011年11月3日评估涉案房屋价值为72万元，因此赵惠芳与王平买卖合同中约定的房屋交易价格10万元是极低的。赵惠芳对该证据真实性无异议，但认为黄爱秋不应以市场评估价格来证明赵惠芳与王平买卖价格极低，在有关部门规定的房屋的最低限价情况下，10万元都可以办理过户，因此，只要买卖双方同意的价格都是完全被允许的，10万元的购房价格是双方为了避税而确定的价格，对此赵惠芳已经用46万元做了自认，并且评估的价格一般过高，目的是为了多贷款。经询问黄爱秋、赵惠芳，对涉案房屋在2011年10月的市场交易价格是否申请评估，双方均表示不申请评估，黄爱秋认为当时的房屋价值为72万元，赵惠芳认为当时的房屋价值为46万元。经原审法院询问赵惠芳与李波，既然李波称其借款给王平，并与王平买卖房屋，为何又由赵惠芳与王平签订买卖合同，赵惠芳称其与李波系朋友关系，与王平签订买卖合同后，因名下已有两套住房，受限购政策调整，不能办理过户登记手续，因此就由赵惠芳与王平签订了备案的买卖合同并办理了过户手续。经询各方当事人涉案房屋现状，各方均认可涉案房屋现由黄爱秋在内居住。
原审法院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持；夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。根据该法律规定及庭审情况，本案当事人争议的焦点问题为赵惠芳是否善意购买涉案房屋、是否支付合理对价。首先，涉案房屋一直由黄爱秋居住使用，如赵惠芳购房时尽到谨慎注意义务，应当了解涉案房屋系黄爱秋与王平的夫妻共同财产；其次，赵惠芳提交的李波与王平签订的房屋买卖合同约定的房屋交易价格为46万元，并称以李波免除王平的30万元债务作为李波支付的房款30万元，但关于李波与王平的借款事实，仅有该合同第二条第（二）项备注中约定，并未提交借款相关证据予以证实，且王平未到庭，对于房屋买卖合同真实性无法核实，故对赵惠芳所称以王平向李波的借款抵李波应向王平支付的房款30万的事实，原审法院不予采信。赵惠芳取得涉案房屋并不符合《婚姻法解释（三）》规定的情形。另外，合同应为双方当事人的真实意思表示，根据已查明的事实，与王平买卖房屋的相对方实为李波，赵惠芳在与王平签订存量房买卖合同时并不具有买受房屋的真实意思，该合同并非当事人的真实意思表示。综上两点，赵惠芳与王平签订的存量房买卖合同应属无效，黄爱秋要求确认该合同无效，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条之规定，原审判决：王平与赵惠芳于2011年10月14日就青岛市市北区营口路79号1单元203户房屋签订的青岛市存量房买卖合同无效。案件受理费8439元，由赵惠芳负担（黄爱秋已预交，赵惠芳于判决生效之日起十日内给付黄爱秋）。
宣判后，赵惠芳、李波不服，上诉至本院。
上诉人赵惠芳、李波共同上诉称，一、一审法院以上诉人赵惠芳与被上诉人王平签订存量房屋买卖合同并非其真实意思表示为由确认合同无效，属认定事实不清，适用法律不当。1、赵惠芳内心的真实意思就是代李波购买涉案房屋，表达这一真实意思的是其与王平签订房屋买卖合同的行为。尽管该合同的买卖双方是赵惠芳和王平，但除签名和提供相关证明、证件之外，关于合同的谈判、借款抵房款、垫款帮助王平办理撤押手续等事项均由李波与王平进行，赵惠芳均未参与，赵惠芳也未向王平支付任何款项。对赵惠芳在合同中的地位和作用，相关各方均是心知肚明。本案不存在意思表示不真实的问题。2、一审法院适用《合同法》第五十二条判决合同无效，属适用法律不当。二、一审法院对上诉人是否善意购买、是否支付对价的认定错误。1、涉案房产的权属证书上权利人只有王平一人的姓名，王平曾明确表示该房屋不是共有房屋，银行及评估测绘部门几次到涉案房屋中也未发现有他人居住，故上诉人属于善意购买。2、因王平无力偿还欠款，故与李波签订涉案房屋的买卖合同，约定房价款46万元，其中30万元以王平于2011年4月1日向李波借款的本金30万元折抵，2011年10月13日李波又向王平提供借款18万余元用于办理银行还款及撤押手续，其中16万元折抵李波应付的剩余房款。综上，请求二审法院撤销原审判决，将案件依法改判。
被上诉人黄爱秋答辩称，一、上诉人赵惠芳与被上诉人王平在签订房屋买卖合同时，并不具有买卖该房屋的真实意思表示。上诉人李波为了规避国家政策的规定，让赵惠芳顶名替其签订房屋买卖合同购买涉案房屋，所以赵惠芳根本没有购买涉案房屋的意愿，且该行为是违法行为，不应得到法律保护。二、两上诉人购买涉案房屋，主观显属恶意，客观上也未支付合理对价，其不属于善意第三人。1、涉案房屋一直由黄爱秋与儿子居住使用，李波也多次询问王平房屋情况，并两次到房屋中调查了解，两上诉人在明知涉案房屋系黄爱秋与王平夫妻共有的唯一住房的情况下，未经黄爱秋同意，非法操作房产交易，实非善意。2、赵惠芳与王平于2011年10月签订的《青岛市存量房买卖合同》约定房屋价款为10万元，但赵惠芳并未实际支付。李波主张与王平签订的《房产买卖合同》约定价款为46万元，购房款是否实际交付对本案审理至关重要，在一审法官要求两上诉人举证时，其并未向法庭提交相应的付款凭证等证据。而不论哪份合同，实际约定的转让价都属明显不合理的低价，两上诉人也并未向王平支付合理对价。三、依据民事行为不违反公序良俗等民法基本原则及道德伦理，也不应支持上诉人的上诉请求。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王平未答辩。
二审中，上诉人提交证据一、房地产档案查询资料一宗，证明：1、王平以涉案房产为李波提供的30万元借款提供抵押时，李波为第二顺序受偿人，银行为第一顺序受偿人，涉案房产为李波的30万元债权提供的抵押担保并不充分；2、在办理抵押登记时，王平明确表示涉案房屋不是共有房屋，李波也知道这一事实。被上诉人黄爱秋质证称，对真实性无异议，但该份证据已过举证期限，不符合新证据要件；该询问笔录是办理房产部门填写的文件，该承诺仅是王平的承诺，并非黄爱秋的承诺，而上诉人作为长期从事高利贷民间借贷业务的房贷人，其购买房屋时应当尽到合理审查义务，并不能因为单纯的王平在记录上所写的，就认定房子是夫妻一方的财产，而应当实际考察，而填写该表格情形，王平是受胁迫的，因为李波多次派人去威胁、胁迫王平，均有出警记录，所以该表格的填写也不是王平的真实意思表示。本院认为，该证据并不能证明李波购房时为善意，也不能证明李波、赵惠芳与王平签订的房屋买卖合同为有效，故本院对该证据不予采信。
证据二、承诺书一份，证明：被上诉人王平于2011年4月1日书面承诺涉案房屋尚有16万元银行贷款未还清。被上诉人黄爱秋质证称，真实性无法查实，该证据显示仅仅是王平欠银行的16万元没有偿还，该证据与本案无关。本院认为，该证据与本案无关，本院依法不予采信。
证据三、借条一份，证明：2011年10月13日，被上诉人王平向上诉人李波借款1902.25元，用于涉案房屋的撤押还款及相关费用。被上诉人黄爱秋质证称，真实性无法查实，该份证据已过举证期限，不符合新证据要件；该证据欲证明王平借李波撤押的手续费，并不能用于证明什么的撤押，该证据与本案无关。本院认为，该证据与本案无关，本院依法不予采信。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案争议焦点问题为：两上诉人与被上诉人王平签订的房屋买卖合同效力如何认定。本案中，王平就涉案房屋分别与两上诉人各签订一份房屋买卖合同，《房产买卖合同》的签订主体为王平与李波；《青岛市存量房买卖合同》的签订主体为王平与赵惠芳，但《青岛市存量房买卖合同》中与王平买卖涉案房屋的相对方实为李波，赵惠芳只是顶名代替李波签订该合同。现李波主张系善意购买涉案房屋并支付了合理对价，但本案涉案房屋系黄爱秋与王平的夫妻共同财产，且一直由黄爱秋居住使用，如李波在购房时尽到谨慎注意义务，应当了解涉案房屋实际的权属情况及占有使用情况，而李波、赵惠芳在未经房屋共有权人同意的情况下，即与王平签订购房合同并办理产权过户，难以认定为善意。《房产买卖合同》约定房屋转让价为46万元，《青岛市存量房买卖合同》约定房屋转让价为10万元，两份合同约定的房屋转让价格均明显低于市场价；且两上诉人称王平向李波借款30万元与房款中的30万元相折抵，后又借款18万余元，其中16万元折抵剩余房款，但对于李波与王平的两笔借款事实，分别仅提交了借款合同第二条第（二）项备注中的约定及王平出具的借条，两上诉人未提交李波是否向王平付款及付款数额的相关凭证等证据，且王平未到庭，故对两上诉人称以王平向李波的借款折抵李波应向王平支付的房款这一事实，本院不予采信。故，上诉人取得涉案房屋并不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》规定的情形，被上诉人黄爱秋要求确认该合同无效，符合法律规定。综上，两上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8439元，由上诉人赵惠芳、李波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 红
代理审判员 王 蕾
代理审判员 龙 骞
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 王庆光
书 记 员 张倩芸