湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04091号
上诉人（原审原告）长沙定王物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路388号颐美会现代城-101号。
法定代表人刘丛友，董事长。
委托代理人龙娟，湖南湘军律师事务所律师。
委托代理人文钰，湖南湘军律师事务所律师。
上诉人（原审被告）周晖。
委托代理人周光赞。
上诉人长沙定王物业管理有限责任公司（以下简称定王物业公司）、周晖因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第03874号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月25日，定王物业公司与业委会签订《颐美园小区物业委托服务合同》，其中约定：业委会委托定王物业公司实行物业服务，服务期限为2011年1月1日至2013年12月31日；定王物业公司代收水电费、煤气费等费用；2011年的住宅房屋的物业服务费由定王物业公司按建筑面积每月每平方米1.20元向业主或物业使用人收取，从2012年1月1日起住宅房屋的物业服务费由定王物业公司按建筑面积每月每平方1.50元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人应当于当月25日至下月25日按费用单要求支付，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交服务费总额的3‰支付违约金；定王物业公司每年必须从收取的物业服务费中按照15%的比例用于房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用；房屋共用部位、共用设施和设备的维修、养护费用，小修由定王物业公司承担，大中修费用由业主承担，从维修基金中列支，经业委会认可的更新改造等费用由业主承担，从维修基金中列支。2014年9月1日，长沙市雨花区左家塘街道王公塘社区居民委员会（以下简称居委会）开具证明称：定王物业公司自2008年元月至今连续为颐美园小区提供物业管理服务，目前定王物业公司系根据其与业委会于2011年12月签署的《颐美园小区物业委托服务合同》提供服务。2015年3月5日，业委会出具《关于合同签订问题的情况说明》，称定王物业公司与其2011年12月25日签订的物业服务合同到期后，因业委会换届时间推迟，物业管理服务合同的续约暂时搁置；新一届的业委会现已成立，认可定王物业公司为小区提供的物业服务，对定王物业公司在告合同到期后的收费标准予以认可。同日，业委会另出具了一份情况说明，称由于小区内发生电能表自燃，定王物业公司委托湖南省计量检查研究院抽取电表进行检测，显示电表不合格；小区创建已有13年，电表严重老化；定王物业公司通过征求业主意见并张贴通知后完成了电表更换工作，并按每户100元标准收取费用是适当的。另查明，周晖系颐美园小区6栋202房业主，房屋面积为119.78平方米。再查明，周晖房屋厨房排油烟管道逢下雨天经常性漏水，至今尚未得到解决。在本案的审理过程中，周晖向原审法院提交一组照片，显示其厨房油烟管道漏水�双方因物业费交纳发生争议后，定王物业公司于2014年9月5日诉至原审法院，请求判决：周晖支付定王物业公司2012年3月至2014年7月期间的物业服务费共计5112.99元及电表费用100元、水费9.84元、电费75.38元，并支付拖欠上述费用的违约金2000元。
原审法院认为：据定王物业公司与业委会签订的《颐美园小区物业委托服务合同》，定王物业公司与周晖之间形成了物业服务合同关系，双方均应依照约定履行各自的义务。据《颐美园小区物业委托服务合同》的约定：2012年1月1日后的物业服务费标准为每月每平方米1.50元。定王物业公司诉称周晖欠交了2012年3月至2014年7月期间的物业服务费，周晖未向原审法院提交交纳了上述期间的物业服务费的证据，故原审法院对定王物业公司诉称予以确认，周晖应予支付。据上述合同的约定，周晖支付物业服务费的期限为当月25日至下月25日，�王物业公司于2014年9月5日诉至原审法院，但未向原审法院提交证据证实存在诉讼时效中止或中断情形，故定王物业公司主张的2012年3月至2012年7月5个月的物业服务费已经超过了两年的诉讼时效。因此，定王物业公司诉请的该部分物业服务费，原审法院不予支持。据上述合同约定，2012年8月至2014年7月的物业服务费计算为4312.08元（119.78平方米×24月×1.5元／月）。此外，排油烟管道系物业共有部分，定王物业公司应予维护修缮，周晖房屋的排油烟管道长期漏水而定王物业公司未予解决，可见定王物业公司在提供物业服务过程中却存在瑕疵，且确有造成周晖损失，本院对2012年8月至2014年7月期间的物业服务费酌情核减为3600元，定王物业公司诉请超出部分，原审法院不予支持。对于定王物业公司另主张的违约金，《颐美园小区物业委托服务合同》约定的违约金计算标准显然�高，定王物业公司也未提交证据证明损失具体情况，且定王物业公司在提供物业服务过程中确存在瑕疵，故原审法院从公平角度并考虑利息损失的客观存在，确认定王物业公司可要求周晖按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付自起诉之日起至实际清偿之日止的违约金，定王物业公司诉请的其他部分，原审法院不予支持。定王物业公司另诉称周晖欠付了水费9.84元、电费75.38元，但未提交证据证实，原审法院不予支持。此外，据业委会的证明，定王物业公司为全小区业主更换电表及收取费用均得到了业委会认可，亦进行了必要的检测，故对定王物业公司诉请的电表费用100元，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、周晖在本判决生效之日起7日内支付定王物业公司2012年8月至2014年7月期间的物业服务费共计3600元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2014年9月5日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；二、周晖在本判决生效之日起7日内支付定王物业公司电表费用100元；三、驳回定王物业公司的其他诉讼请求。如果周晖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，由定王物业公司负担10元，周晖负担40元。
上诉人定王物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定2012年3月至7月的物业服务费已过两年诉讼时效系认定事�不清。物业公司的物业费催缴采取的普遍方式就是直接上门贴告知书，告知业主缴纳物业费，凡享受过物业服务的业主均知晓，无需物业公司另行证明，且小区业委会出具的《关于费用催缴问题的情况说明》也对该催缴方式予以印证。二、原审判决认定周晖的排油烟管道漏水问题未解决系认定事实不清。周晖未能提供漏水问题未予解决的有效证据，事实上该问题定王物业公司已经与周晖协商解决，且周晖自己书写的情况说明中也明确提出漏水后定王物业公司多次现场解决，足以证明定王物业公司一直积极解决，已尽维护修缮义务。三、原审判决认定违约金计算标准过高是适用法律错误。本案中的违约金系惩罚性质而非补偿性质，即使违约金过高，也应由周晖提供证据证明，且根据双方合同约定，定王物业公司可要求周晖支付6442元的违约金，定王物业公司已自行将�约金减少至2000元，不应再予以调低。四、原审判决认定定王物业公司未提供证据证明周晖欠付水电费系认定事实不清。定王物业公司对是否欠付水电费难以举证，而周晖可以通过举证证明缴纳了水电费进行抗辩。请求二审法院撤销原判，依法改判。
针对定王物业公司的上诉，周晖答辩称：一、定王物业公司在小区物业管理上严重失职，未按物业服务合同约定履行义务，周晖就家中排油烟管道漏水问题多次向物业公司、业委会、王公塘居委会等部门反映，但至今未解决。二、定王物业公司在2012年10月10日未经业主同意即强行更换电表，且100元的电表费用明显超出市场价格。三、定王物业公司在涨物业服务费时，由于不满其服务质量，大部分业主均拒绝签字，定王物业公司就代替业主搞假签名。四、定王物业公司擅自改变小区规划设计，将周晖楼下架空层改为物管和维修用房，为达营利目的，允许他人在小区内开设餐饮，产生灰尘噪音并使小区存在严重安全隐患。擅自拆除小区健身设施。定王物业公司的管理不善严重影响了周晖对于房屋的正常使用，应赔偿周晖的各项损失。
上诉人周晖不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。周晖家中多年存在漏水问题，周晖多次要求定王物业公司予以处理，定王物业公司在2010年6月22日的处理意见中虽认为周晖家进水问题最严重，但未作出任何合理处理，定王物业公司违约在先，周晖不交物业费是履行不安抗辩权，系自救行为。定王物业公司在2012年10月10日未经业主同意即强行更换电表，且未有任何依据。二、定王物业公司主张周晖欠交的水电费已超过诉讼时效。
针对周晖的上诉，定王物业公司答辩称：定王物业公司在服务过程中不存在违约情况，周晖如认为存在违约问题，其应提供证据证明，同时应另案处理，不能作为周晖不缴纳物业服务费的抗辩理由，定王物业公司已经提供证据证明系小区业委会同意后才进行的电表更换，定王物业公司也进行了相应检测，并非没有依据。周晖认为超过诉讼时效的费用，定王物业公司在起诉时就没计入诉讼请求。
在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，定王物业公司与颐美园小区业委会签订的《颐美园小区物业委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。定王物业公司已提供证据证明其履行了对小区共用部位、共用设施设备及其运行等维护和管理义务，周晖作为业主实际上亦已享受了定王物业公司对小区的物业管理服务，故周晖应履行支付物业服务费的义务，周晖拒缴全部物业服务费的抗辩理由及上诉主张不能成立。定王物业公司诉请要求周晖支付2012年3月至2014年7月期间的物业服务费，但未提交证据证实存在诉讼时效中止或中断情形，故原审判决认定定王物业公司主张的2012年3月至2012年7月的物业服务费已经超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。根据周晖的抗辩主张及审理查明的事实，周晖居住房屋的排油烟管道自2010年起即存在长期漏水的情况，而定王物业公司未予及时修缮及解决，定王物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，周晖并非恶意无理由欠交物业服务费，故原审判决据此酌情调整周晖应缴纳的物业服务费及违约金并无不当，本院予以维持。定王物业公司为小区业主更换电表及收取费用得到了小区业委会认可，亦进行了必要的检测，故对定王物业公司诉请周晖支付电表费�100元，本院予以支持。定王物业公司另诉称周晖欠付了水电费用，但未提交证据证实，故本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人长沙定王物业管理有限责任公司、周晖共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年九月二十五日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认�事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。