上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第548号
原告（反诉被告）徐晓莉。
委托代理人熊旭华，上海市百纳律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海韩鼎餐饮管理有限公司。
法定代表人褚玉峰。
委托代理人全国民。
原告徐晓莉与被告上海韩鼎餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陶伟民独任审判。2013年4月16日，被告提起反诉，本院依法合并审理。本案于2013年4月17日第一次公开开庭进行了审理。之后，本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。2013年7月12日本案第二次公开开庭进行了审理。原告徐晓莉及委托代理人熊旭华、被告委托代理人全国民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐晓莉诉称：2011年11月9日原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定，被告将位于本市闸北区延长中路XXX号2楼商住房（以下简称系争房屋）出租给原告，租赁期限为2012年1月15日起至2016年6月30日，装修免租期为2011年11月15日起至2012年1月14日，每月租金为人民币3万元。合同签订当日，原告按约支付押金6万元。原告将系争房屋用于经营饭店。双方口头约定，原告将申请饭店营业执照相关手续交由被告代办，被告承诺在免租期内办妥环保、卫生、消防合格验收、营业执照等相关手续。原告将饭店取名为“真菜轩”，并将工商局出具的《名称预先核准通知书》交给被告。原告就系争房屋装饰装修事宜与被告进行了沟通，并将系争房屋装饰装修设计图交给被告，装修设计图在得到被告审核认可并同意房屋装修后，原告于2011年11月25日与上海弘居来装修有限公司（以下简称弘居来公司）签订装饰工程合同。次日，弘居来公司对系争房屋开始进行装饰装修，2012年1月10日装修结束。对系争房屋装饰装修及制作安装“真菜轩”广告灯箱牌共计工程款为85万元。系争房屋免租期结束后，被告消防验收及饭店营业执照均未办妥。为此，原告多次询问被告，得到的回答永远是“没问题，很快就能办妥”。在2012年6月底、7月初，被告告知原告“真菜轩”已被人抢注，原告无奈只得将饭店名称改为“轩馨”。被告直到2012年7月5日才向本市闸北区环境保护局申请环保相关手续，拖延了近8个月。在原告的一再追逼下，被告于2012年8月15日出具一份书面承诺书，承诺其在2012年10月1日前办妥消防验收及营业执照，如未在上述期限内办妥，愿意承担责任。至今，被告仍未办妥消防验收及营业执照。由于被告的违约行为，导致原告至今仍无法开张营业。被告不但违约，还违反诚实信用原则，多次向原告谎称营业执照很快就能办妥，对此，原告一直深信不疑，正是基于对被告的信任，原告提前购置了部分设备，从而扩大了原告的经济损失。由于之后原告将不再开设饭店，所以用于经营饭店的物品如冰柜、冰箱、灶头、安装管道、吸顶空调、挂壁空调、开设饭店的餐椅、餐桌、餐具都不会再移走，要求被告赔偿原告损失。现请求判令：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2013年1月18日解除；2、被告赔偿原告装饰装修费及灯箱广告牌费用共计85万元；3、被告返还2012年1月15日至10月14日的房屋租金27万元、房屋押金6万元；4、被告赔偿原告购置各类设备费用146947元。
原告徐晓莉为此提交以下证据材料：
1、2011年11月9日原、被告签订的房屋租赁合同，证明原、被告签订房屋租赁合同，租赁期限为2012年1月15日至2016年6月30日；原告租赁系争房屋用于经营饭店，但系争房屋并不符合开设饭店的要求；合同第八条第一款约定房屋符合出租使用的要求，第十条第一款约定一方没有履行合同的，另一方可以解除合同并要求对方承担责任。
2、收据，证明原告支付6万元押金且被告承诺若在免租期内无法办理消防执照的，原告可以退出并要求返还押金；原告认为该承诺应为合同的补充条款，该条为被告设定了代办营业执照的义务，被告同意未按约办出执照的退还押金。
3、承诺书，证明双方签订合同时被告承诺为原告办理执照，且被告承认没有按约办出执照，被告存在违约；由于被告的违约造成了原告的经营损失，被告再次承诺在2012年10月1日前办出执照；原告对系争房屋的设计图纸得到了被告的认可，且原告是完全按照图纸进行装修的；被告承认由于自己的过错导致饭店没有正常经营；被告承诺为原告代办执照手续费用及施工费用由被告承担；被告同意为原告办理证照，但是被告一直拖延，之后被告为收取租金才向原告出具了承诺书；承诺书是对合同的补充及明确，与合同应有同等法律效力。
4、关于“上海轩馨餐饮服务部”验收的审批意见，证明双方是在2012年1月15日签订租赁合同的，当时被告已经承诺为原告代办证照，但被告于2012年7月5日才向环保部门提交环保验收申请，被告未能履行代为办理营业执照的申请手续。
5、装修工程合同、预算清单、广告牌照片及工程款收据，证明原告与装修单位弘居来公司就系争房屋装修工程签订合同，原告为系争房屋花去装修费等共计85万元。
6、2012年1月16日、4月17日、8月18日租金收据及4月25日租金发票，证明原告已经支付27万元租金。
7、购销、订货合同及购货发票、收据、清单，证明原告用于购置各种设备花去146947元。
8、2012年7-9月水、电、煤气费用收据，证明该期间内原告已经结清了全部水电煤费用；原告已经支付了10月的费用，但被告没有向原告出具收据；由于当时双方在协商转让事宜，所以被告要求原告先行支付10月的水电煤费用。
被告上海韩鼎餐饮管理有限公司辩称并反诉称：同意双方签订的房屋租赁合同于2013年1月18日解除，同意返还押金。房屋租赁合同中并未约定办理证照的责任方，由于系争房屋是用于开设餐饮，被告确实承诺过代原告办理相关证照手续，但是被告承诺并非约定义务或法定义务，只是被告出于帮助原告的目的提出代办相关证照。被告已经尽了很大力了，但是可能由于房屋的间距、层高并不符合餐饮企业的相应条件，所以消防安全许可证没有办出，环保证照已经办出。由于缺少消防执照，所以营业执照也办不出来。装修损失责任不在被告，合同解除的责任也不在被告。原告已经使用了系争房屋，故原告没有理由要求被告返还已经支付的租金。由于被告并没有违约、也没有违反其他法定义务，所以被告不同意赔偿物品损失。被告要求原告将房屋内可以移走的物品都搬出房屋。至于不可移走的设施、设备，被告可以接手并与原告就价格问题进行协商。原告未支付2012年第四季度的租金，违反合同约定，现反诉请求判令：1、解除反诉原、被告于2011年11月9日签订的房屋租赁合同；2、反诉被告向反诉原告支付租金3万元（即2012年10月15日至2013年1月18日的租金为9万元并扣除押金6万元）及逾期付款利息（以3万元为基数，从2012年10月15日起算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、反诉被告支付反诉原告水、电、煤费用。
被告上海韩鼎餐饮管理有限公司提交以下证据材料：
1、房屋租赁合同，证明双方存在租赁合同关系。
2、押金收据，证明被告收取租房押金，由于对方欠租，所以被告要求将押金冲抵欠租，被告确实在收据上写明同意代办消防证照，若未按约办出消防证照同意原告退出房屋、退还押金。
3、补充协议，证明出租系争房屋是经过产权人杨越南同意的。
4、水、电、煤气费用单据，证明被告已经为对方垫付了2012年10月以后的水电煤费用共计68058元；原告一直经营至2012年12月；被告在接手房屋后并未变更付费户名，实际支付人是被告。
5、本市闸北区延长中路XXX号2楼房屋的产权信息，证明房屋产权人杨越南，建筑面积为398.75平方米。
6、被告法定代表人与房屋产权人杨越南签订的租赁合同，证明被告从2006年承租房屋，2011年又重新签订了一份租赁合同。
7、水、电、燃气抄见数日志，证明根据被告日志记载原告从2012年8月开始欠付水电燃气费，自来水最后的抄字为2215，燃气为8667，电为35969，此后发生的费用应由原告支付至原告返还系争房屋之日止，目前的费用还不能算出具体金额。电单价为1.27元，燃气单价为2.05元，水单价为2元、排水为用水字数的90%单价为1.80元。
针对被告的抗辩及反诉，原告称：由于被告的行为构成根本违约，所以原告不同意支付2012年10月15日后的租金。水电煤费用凭证的付款人不是原、被告，费用收据都是被告的。由于周围附近都是朋友，原告才开设了饭店，但是饭店并未正式对外经营，仅是有朋友、熟人来借用饭店进行聚会，才使用了系争房屋。2012年12月18-20日左右由于没有卫生许可证可能面临封门就停止使用房屋了。2013年6月28日系争房屋水的抄字数为3467，燃气为28005，电为67731。
经审理查明：2011年11月9日原、被告签订一份房屋租赁合同，该合同约定：甲方（被告）自愿将本市闸北区延长中路XXX号2楼房屋（410平方米）出租给乙方（原告）使用，另有甲方将地下室一间免费提供给乙方当做仓库使用；租赁期限为2012年1月15日至2016年6月30日（装修免租期为2011年11月15日至2012年1月14日）；房屋租金为每月3万元，支付方式为每三个月支付一次，先付后用，每次支付租金提前15天；至2013年1月15日起房租每年递增5%；房屋押金为6万元；租赁期间所发生的水、电、煤等费用由乙方承担；乙方保证承租上述房屋作为商业用房使用；甲方保证上述房屋符合出租房屋使用要求，甲方应提供给乙方申请各项执照所需要相关材料及租赁期内必须保障水电煤等正常供应；租赁期内乙方保证不能经营与甲方同一类（如火锅）或起冲突项目；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方有关规定，另一方有提前解除本合同权利，所造成的损失由责任方承担等条款。
2011年11月9日原告给付被告房屋押金6万元。双方约定，原告将申请饭店营业执照等相关手续交由被告代办。被告向原告出具收据一张，该收据上载明“如免租期内无法办理消防等执照，乙方如想退出，甲方退还押金”。
房屋租赁合同签订后，原告将系争房屋装饰装修设计图交给被告，在装修设计图得到被告审核认可后，原告委托弘居来公司进入系争房屋进行装修。系争房屋免租期结束后被告并未将消防等执照交给原告。
2012年7月12日上海市闸北区环境保护局出具一份文件，文号为沪闸北环保许管验（2012）130号，《关于“上海轩馨餐饮服务部”验收的审批意见》，载明“徐晓莉：你单位于2012年7月5日向我局提交的《上海轩馨餐饮服务部环境保护设施竣工验收申请报告》以及相关材料收悉，现已审理完毕。我局做出以下决定：同意项目环保设施竣工验收。”
2012年8月15日被告向原告出具一份承诺书，该承诺书载明：“上海韩鼎餐饮管理有限公司自2012年1月将延长中路XXX号2楼门面承租与徐晓莉并承诺给办理营业执照等相关业务。但因有些执照办理中出现意外状况，所以至今都无法兑现承诺，导致影响到徐晓莉的正常营业。2012年8月15日从各个部门咨询过办理的过程后，上海韩鼎餐饮管理有限公司承诺在2012年10月1日前把所有执照办齐交付于徐晓莉。同时希望徐晓莉按照有关部门规定和要求配合本公司合理的要求整改，因徐晓莉在装修之前提供给本公司装修图纸且得到本公司认同才动工装修，但今却因本公司认同的图纸出现问题影响到徐晓莉的生意，为此，此次办理各项执照的费用一起施工工程的费用全部由本公司承担。如本公司无法如期办理，愿意承担责任。”
系争房屋装修后，开设了饭店，但该饭店未对外正式营业，仅有原告的朋友、熟人来借用饭店进行聚会，使用了系争房屋，2012年12月18日左右由于没有卫生许可证等可能面临封门，原告停止使用系争房屋。2012年1月16日、4月17日、8月18日原告向被告支付房屋租金共计27万元，租金付至2012年10月14日。原告最后支付水电燃气费的抄字数是水2215，电35969，燃气8667。双方约定的单价分别是用水2元、排水1.80元、电1.27元、煤气2.05元，排水为用水字数的90%。2013年6月28日系争房屋抄字数水3467，电67731，燃气28005。至此原告发生的水电燃气费84512.88元。
因双方发生纠纷，2013年1月18日上海市闸北区联合调解委员会法院调解工作室曾进行诉前调解。由于双方对装修损失未协商一致，所以系争房屋至今未返还被告。
另查明：一、2011年11月25日原告与弘居来公司签订装饰工程合同及工程装修预算清单，该合同约定：延长中路XXX号2楼餐厅装饰工程为包工包料，工程总造价为85万元，全工程自2011年11月25日至2012年1月10日竣工及付款方式、违约责任等条款。工程装修预算清单载明：室内装饰部分费用合计577011元、室内强电弱电给排水部分费用合计126679元、大件材料运输垃圾清理室内保洁等杂项费用合计30000元、厨房设备费用合计58300元（包括银都C-786型厨房专用四门冰箱3台单价为6800元、银都F-822型厨房专用冰柜2台单价为4800元、BHU-3687型厨房专用灶台1.5台计13200元、SHE-342型厨房专用西式灶台价格为2800元、DRF-564型厨房专用灶台矮脚灶价格为3000元、KJI-786型热水器价格为1800元、BHU-1003型厨房专用料理台2台单价为3750元）、8台空调合计57000元（RN51K型美的分体空调5匹4台单价为11000元、BN1.5K型美的空调1.5匹3台单价为3500元、OS-1.5K型奥克斯空调1.5匹价格为2500元）、门店广告牌和LED广告灯箱费用11000元，上述共计859990元。装饰工程合同签订后，弘居来公司进场装修，2012年1月10日装修完毕。原告于2011年11月26日、12月17日、2012年1月21日、2013年1月10日、4月18日分别向弘居来公司支付装饰工程款5.5万元、25.5万元、25.5万元、8.5万元、20万元，共计85万元。
二、原告为购买厨房设备花费35500元、为厨房设备管道安装花费6500元、为购买酒店用品花费47490元、为燃气表具安装花费3000元、为购买酒店家具花费31800元、为购买酒店布艺花费3500元、为购买酒店玻璃等花费1670元、为购买鱼缸花费11800元、为购买杂货花费1307元、为购买手机信号放大器花费380元、为购买收银机花费4000元，上述共计146947元。
三、本市闸北区延长中路XXX号1-2楼房屋权利人为杨越南，其中2楼房屋建筑面积为398.75平方米。2011年6月9日上海韩鼎餐饮管理有限公司的法定代表人褚玉峰与杨越南签订房屋租赁合同，约定由褚玉峰租赁本市闸北区延长中路XXX号1-2楼房屋，租赁期限为2011年7月1日至2016年6月底。2011年11月7日褚玉峰与杨越南签订补充协议，杨越南同意褚玉峰对系争房屋转租。
四、本市闸北区延长中路XXX号1楼由被告经营火锅。
审理中，原、被告一致同意赔偿装修损失额可由法院酌情确定。被告还表示，2013年1月19日后发生的房屋使用费用不在本案中主张，保留另行主张的权利。
审理中，本院对系争房屋进行了现场勘验，对系争房屋的装饰装修进行了拍照及摄像。
本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效。原、被告在房屋租赁合同签订时口头约定，原告将申请饭店营业执照相关手续交由被告代办，被告则承诺在房屋免租期内办妥消防等执照。然而，在房屋免租期结束后被告并未办理完成消防等执照。被告直到2012年7月5日才向本市闸北区环境保护局申请环保相关手续，2012年7月12日上海市闸北区环境保护局同意项目环保设施竣工验收。
2012年8月15日被告向原告出具一份承诺书，被告承诺其在2012年10月1日前把所有执照办齐交付于徐晓莉，此次办理各项执照的费用以及施工工程的费用全部由其承担。但直至原告起诉，被告仍未办妥证照，履行承诺。由于被告未履行承诺，造成原告无法实现合同目的并造成损失，被告对此应承担相应的违约责任。同时，作为承租方的原告，对所承租的房屋是否能够通过环评以及是否能办理出营业执照，应当尽到审慎注意义务。在本案中，原告在未做任何核实工作的情况下，一味信赖被告，并投入大量资金进行装修，故原告对损失扩大有一定过错，也应承担一定的民事责任。
由于合同无法继续履行，原、被告均主张解除合同，并确认合同解除日为2013年1月18日，本院对此予以准许。合同解除后，原告应迁出系争房屋，被告应返还原告房屋押金6万元。
关于原告要求被告返还已付的全部房屋租金27万元的诉请，本院认为，虽然原告的饭店未能正式营业，但是原告客观上实际占用了系争房屋，故本院根据原、被告在履行合同中的过错程度，酌情确定在租赁合同解除前房屋租金为每月1万元，被告应返还原告房屋租金18万元。原告则应支付被告2012年10月15日至2013年1月18日的租金31333.33元。由于双方对于合同解除后的赔偿问题一直无法达成一致，且造成合同无法履行的过错主要在被告方，故被告主张租金的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张赔偿装饰装修损失85万元的诉请，因被告系违约方，对损失的产生负有主要过错责任，且被告对房屋的装饰装修仍有利用价值，故被告对原告在系争房屋内的装饰装修投入应予赔偿。至于赔偿的具体数额，本院综合原告签订的装饰工程合同及工程装修清单的内容、装修折旧、支付工程款的情况、被告的过错程度酌情确定为60万元。赔偿后，相应的装修装饰设备则归被告。除此之外，在系争房屋内的可移动物品由原告自行处理。此外，原告还应支付实际发生的水电燃气费用。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定判决如下：
一、原告徐晓莉与被告上海韩鼎餐饮管理有限公司签订的房屋租赁合同于2013年1月18日解除；
二、原告徐晓莉应于本判决生效之日起十日内迁出上海市闸北区延长中路XXX号2楼及地下室一间房屋，将该房屋交还被告上海韩鼎餐饮管理有限公司；
三、被告上海韩鼎餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐晓莉房屋装饰装修损失60万元；
四、被告上海韩鼎餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐晓莉房屋租金18万元、押金6万元；
五、原告徐晓莉的其他诉讼请求，不予支持；
六、反诉被告徐晓莉应于本判决书生效之日起十日内支付反诉原告上海韩鼎餐饮管理有限公司截至2013年1月18日的房屋租金31333.33元；
七、反诉被告徐晓莉应于本判决书生效之日起十日内支付反诉原告上海韩鼎餐饮管理有限公司截至抄字数为水3467、电67731、燃气28005的水电燃气费84512.88元及自上述抄字数至徐晓莉迁出上海市闸北区延长中路XXX号2楼房屋止的水电燃气费（按照单价为水2元、排水1.80元、电1.27元、煤气2.05元计算）；
八、反诉原告上海韩鼎餐饮管理有限公司其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16742.50元（原告徐晓莉已预交），由被告上海韩鼎餐饮管理有限公司负担12200元，其余由原告徐晓莉负担；反诉案件受理费1175.75元（被告上海韩鼎餐饮管理有限公司已预交），由原告徐晓莉负担；双方于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
审 判 员 陶伟民
人民陪审员 何柏琴
二〇一三年九月十八日
书 记 员 龚 胤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。