江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4998号
上诉人（原审原告）刘训稳，男，汉族，1984年1月22日生。
委托代理人秦祖龙，江苏宁法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京仟佰间房地产经纪有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区安将军巷4号105室。
法定代表人秦佳林，该公司总经理。
委托代理人周超，男，该公司法务。
被上诉人（原审被告）孙长龙，男，汉族，1990年12月12日生。
上诉人刘训稳与被上诉人南京仟佰间房地产经纪有限公司（以下简称仟佰间公司）、孙长龙居间合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘训稳原审诉称：2013年8月31日，其与仟佰间公司签订一份关于南京市江宁区金盛路299号天地新城天玑座某栋5单元201室房屋的房地产买卖中介合同，其应仟佰间公司要求于当天即向仟佰间公司交付中介费10000元。后其与卖方办理房屋产权过户手续时仟佰间公司告知因其系外地户籍缴纳社保不满一年，不能办理。孙长龙代表仟佰间公司向其承诺代其办理补缴社保等事宜，并于2013年9月16日收取其补社保、担保费15000元。后孙长龙代表仟佰间公司与其及卖房人商量将该房屋买卖过户登记手续推迟至2013年10月8日。但到2013年10月8日时，卖房人不同意办理，为此，各方解除了于2013年8月31日签订的《房地产买卖中介合同》。因仟佰间公司未成功促成房屋买卖交易，却收取原告中介费10000元，补社保、担保费15000元，现诉至法院，请求判令：1、两被告返还原告中介费10000元及补办社保、担保费15000元并自2013年10月9日开始按照银行同期贷款利率标准计算利息至还清日止。（利息按年利率6%计算，自2013年10月9日至起诉日约为2125元）；2、本案诉讼费由被告承担。
仟佰间公司对于其与刘训稳签订的房地产买卖合同没有意见，但认为其作为居间方已经促成了合同的订立，孙长龙无权代表卖方作出承诺。其对于10000元的收据认可，对孙长龙个人出具的收据不认可。
孙长龙原审辩称：社保15000元的收据是其写的，但钱已经给补办社保公司的人补办社保了。中介费不是其经手的，也不是其开具的收据，且中介费已经交给公司了。
原审法院经审理查明：2013年8月31日，刘训稳在仟佰间公司的居间服务下，与案外人吴娟、丁胜鑫签订房地产买卖合同，合同约定案外人将其所有的房屋卖给刘训稳，定金20000元；买卖双方于2013年9月28日前备齐交易所需资料向房屋登记机关申请办理买卖手续；经纪方有义务全程协助甲乙双方办理贷款、产权变更、物业交验等相关二手房手续。合同签订后，刘训稳向仟佰间公司支付10000元中介费。由于刘训稳需缴满社保一年才能购买涉案房屋，仟佰间公司金盛路分店的店经理暨本案被告孙长龙承诺协助刘训稳补办社保，并收取了15000元补办社保的费用。同年10月8日刘训稳社保补办完成，由于补办社保问题，刘训稳未能在与案外人约定的2013年9月28日的过户日期完成房屋的过户，案外人据此不再履行与刘训稳签订的购房合同，并最终收取了原告10000元的定金。
以上事实，有房地产买卖合同、中介费收据、补社保费收据、录音、民事调解书书及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于中介费10000元。原审法院认为，一方面，刘训稳、仟佰间公司及案外人吴娟、丁胜鑫签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。仟佰间公司促成刘训稳与案外人签订该《房地产买卖合同》，有权收取相应的中介费。另一方面，仟佰间公司有义务按照合同约定协助刘训稳与案外人办理贷款、产权变更、物业交验等相关的二手房交易手续，由于刘训稳补办社保超过了各方在《房地产买卖合同》中约定的备齐交易资料的时间，最终导致刘训稳与案外人的房屋交易失败，仟佰间公司未完整履行合同所约定的义务，据此，原审法院酌定将仟佰间公司收取的中介费调减为5000元。刘训稳同时主张该中介费自2013年10月9日起按照银行同期贷款利率标准计算的利息，原审法院认为，各方签订的《房地产买卖合同》实际于2013年10月9日起不再履行，原告该利息主张符合法律规定，原审法院依法予以支持。
关于刘训稳交纳的补办社保、担保费15000元。原审法院认为，该15000元系由孙长龙收取，结合《房地产买卖合同》中并无孙长龙签字的情况，原审法院认为，该款无法认定为由仟佰间公司收取，且孙长龙已将该款项用于为刘训稳补办社保，并已办理成功，因此，原告要求两被告退还该费用没有事实及法律依据，原审法院依法不予支持。
关于刘训稳损失的定金10000元。刘训稳称该损失是由于仟佰间公司的过错造成的，应由仟佰间公司承担。原审法院认为，关于外地户籍人口购买南京房产需缴满1年社保的政策规定是公开的，该政策规定刘训稳应当知晓。刘训稳在明知自己在南京缴纳社保不满1年的情况下，仍然与案外人签订房地产买卖合同，对于交易可能失败的风险，其应当有所预见。且孙长龙收取刘训稳补办社保的费用时仅是承诺协助刘训稳办理补办社保的手续，并未明确承诺何时才能办好。因此，刘训稳最终因补办社保逾期致购房不成而遭受相关损失的责任应由其自行承担，其要求仟佰间公司承担该损失缺乏法律依据，原审法院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，原审判决：一、南京仟佰间房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内向刘训稳返还中介费5000元及利息（自2013年10月9日起按照银行同期贷款利率标准计算至被告仟佰间公司付清之日止）；二、驳回刘训稳的其他诉讼请求。本案案件受理费478元，由刘训稳负担382元，南京仟佰间房地产经纪有限公司负担96元（该款已由刘训稳先行垫付，仟佰间公司在给付上述款项时应加付此垫款）。
上诉人刘训稳不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实错误，上诉人补办社保费用仅需2125元，而一审法院却在被上诉人孙长龙未提供任何证据的情形下认定上诉人交与被上诉人孙长龙的15000元全部用于补交社保，显系事实认定错误；二、一审法院适用法律错误，被上诉人孙长龙收取上诉人的15000元的行为应系表见代理行为及职务行为，且该15000元不属于居间合同内约定的中介报酬，应属于不当得利；三、一审法院认定上诉人自身有过错并承担过错责任明显不当，上诉人提供的录音证据明确表明了被上诉人孙长龙承诺在2013年9月28日前即合同约定的办理交易买卖过户手续之日前将上诉人的社保补办好，但一审法院却认定被上诉人孙长龙未明确承诺上诉人具体办好日期，一审法院据此认定被上诉人承担全部过错责任明显错误；四、被上诉人仟佰间公司在明知上诉人缺乏南京市购房规定的相关材料的情形下，仍违反规定接受上诉人的委托，被上诉人仟佰间公司具有明显的过错，且被上诉人仟佰间的过错致本案居间合同不能实际履行，故被上诉人仟佰间公司不得收取居间费。综上，请求二审法院撤销原审判决，并依法改判。
被上诉人仟佰间公司辩称，一、三方签订的房地产买卖合同成立并合法有效，三方应按约履行，且根据合同第9条之规定，上诉人向其支付中介费用10000元是上诉人应尽的义务；二、其积极履行合同义务，尽可能促成成交，根据《合同法》第426条第一款约定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照合同约定支付报酬。根据房地产买卖合同第9条规定，买卖双方任何一方不履行合同，违约方应支付代理费，且合同约定买卖双方协商解除合同的，不影响本合同约定的买卖双方应当承担的房地产咨询费及代理费用支付；三、本公司无代上诉人办理补交社保费用的业务，该15000元并未收取到本公司，因为上诉人没有本公司的收据。且合同最后提示上已写明“为保障客户合法权益，请客户在交易款项时务必要求开具盖有仟佰间公司财务专用章或发票专用章收据，以确认仟佰间公司收到该笔款项”。
被上诉人孙长龙辩称，其确实开具了社保费用的收据，正常社保是通过房产局担保公司办理的，其是经纪人，并无补办社保的权限，办理社保费用确实花了15000元。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与原审相同，本院予以确认。
本院认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，居间人仟佰间公司促成了《房地产买卖合同》的成立，委托人刘训稳应按照合法有效的《房地产买卖合同》支付相应的报酬。但刘训稳与案外人吴娟、丁胜鑫的房屋买卖交易失败，仟佰间公司并未完全履行《房地产买卖合同》约定的义务。原审法院据此酌定刘训稳的中介费调减至5000元，并无不当。关于上诉人主张由两被上诉人返还补办社保、担保费15000元，本院认为，仟佰间公司没有办理社保的职能，上诉人是明知的，但上诉人仍将15000元交与被上诉人孙长龙办理补交社保事宜，孙长龙的行为不能认定为仟佰间公司的职务行为，因此，应当认定系上诉人为补办社保自愿缴纳15000元，且被上诉人孙长龙已按照上诉人的要求成功补交社保，现上诉人要求返还此项费用没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费478元，由上诉人刘训稳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十月十四日
书 记 员 汪海燕