广西壮族自治区柳江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民初字第2450号
原告：张志勤，女，1962年12月17日生，瑶族，住柳江县。
委托诉讼代理人：韦柳红，柳江县第二法律服务所法律工作者。
被告：梁慧萍，女，1977年7月12日生，住柳江县。
委托诉讼代理人：廖黔芳，广西银正律师事务所柳江分所律师。
原告张志勤诉被告梁慧萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志勤及其诉讼代理人韦柳红，被告梁慧萍及其诉讼代理人廖黔芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2013年12月31日签订的《二楼铺面租赁合同书》；二、判令被告支付原告铺面租金14850元（2015年7、8、9月租金），支付原告逾期交付租金违约金7425元，两项合计22275元；三、本案的诉讼费由被告承担。
事实与理由：
被告因经营需要租赁原告位于柳江县拉堡镇翠亨中路二楼铺面，双方经协商并于2013年12月31日与原告签订了一份“二楼铺面合同书”，合同书明确了原告房屋的座落位置，约定了铺面租金及租金交付时间、方式，合同书还对被告逾期交付交付租金约定了违约责任。合同签订后，被告如约在原告的铺面经营了一家“久久追香石锅鱼馆”至2015年9月底。2014年12月起，被告就拖欠原告铺面租金，经原告多次催告均不予支付，2014年12月至2015年6月拖欠的租金原告已诉至人民法院，被告至今仍欠原告2015年7、8、9月租金。根据合同违约责任约定，被告逾期支付原告租金的，还应承担季度租金50%的违约责任。
原告认为，合同一经签订，双方均应全面履行。被告自2013年12月起至今一直不间断使用原告铺面从事经营活动，理应按合同约定支付原告租金，但被告却长期拖欠原告租金，已构成合同根本性违约并严重侵害了原告的合法权益，为此，原告诉至法院，请人民法院依法判如所请。
原告向法庭提供的证据有：1、铺面租赁合同书；2、国有土地使用证；3、柳江县私房建设工程规划许可通知单；4、柳江县人民政府关于同于张志勤等三人调换土地的批复；5、柳江县建设局出具证明；6、电脑咨询单；7、个体工商户审批登记材料；8、食品药品监督局行政处罚查封决定书；9、查封清单；10、南国今报公告；11、国务院关于取消行政审批项目的决定（附件第45项）；12、2014年12月23日餐饮服务许可现场核查记录；13、柳江县人民法院（2015）江民初字1461号民事判决书；14、柳州市中级人民法院（2015）柳市民二终字第430号民事调解书。
被告辩称，原告主张被告长期占有租赁物应支付使用费是不合理的，因合同约定原告应当将房产证交给被告，但原告未能将房产证交给被告，由此造成被告无法办理餐饮许可而导致停业，合同约定停业期间的租金是免交的。被告承租的铺面自2015年9月15日被柳江县食品药品监督管理局查封已停业，期间被告未得经营，因此，不存在被告占用租赁物，故不应支付使用费给原告。
被告向法庭提供的证据是：1、柳江县食品药品监督管理局的不予餐饮服务许可决定书（2014年4月17日）；2、勒令改正通知书三分（2014年12月11日，2014年4月21日，2014年4月23日）。
经庭审质证，原告对被告提供的证据真实性无异议，但不认可其目的，认为“不予餐饮许可决定书”有适用法律错误的地方，按照《食品安全法》、《食品安全管理办法》的规定没有明确需要房产证，只要要求合法的经营场所。被告是具体行政行为相对人，其对错误作出的决定应提起复议或提起诉讼，但被告没有行使其权利，属被告放弃权利，故不属原告的过错导致其未能办证。被告在被责令改正期间并未停业，且在被查封期满后没有去办理营业执照，是被告的行为所致，所产生的后果应由被告自行承担。被告对原告提供的证据真实性均无异议，但对下列证据的证明目的有异议，认为证据1（铺面租赁合同书）、2（国有土地使用证）、3（柳江县私房建设工程规划许可通知单）、4（柳江县人民政府关于同于张志勤等三人调换土地的批复）、5（柳江县建设局出具证明）不等同于有房产证，因无房产证导致无法办证；认为证据6（电脑咨询单）、7（个体工商户审批登记材料）证明的不是经营餐饮行业的，不具可比性；认为证据8（查封决定书）、9（查封清单）能证明被查封后被告无法经营，造成停业；认为证据11（国务院关于取消行政审批项目的决定，附件第45项）在食品药品监督局办理许可证时仍要求提供房产证才予办理。
本院认为，双方当事人对本案证据真实性均予认可，本院亦均予认定。对被告提供的证据4（柳江县食品药品监督局的不予餐饮服务许可决定书），该决定书载明原告提供餐饮服务许可申请材料，经审查认为材料中缺少合法的场地所有权证明（房产证），不符合《餐饮服务许可管理办法》第九条规定，故不予行政许可。而《餐饮服务许可管理办法》第九条的规定并没有此规定，为此，被告未办理得餐饮服务许可证并被迫停业整改不能归责于原告；对其余证据，根据各该证据在本案中的关联性予以认定。
综合本案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
2013年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《二楼铺面租赁合同书》，合同第一条约定，甲方将自建坐落于柳江县拉堡镇翠亨中路房屋的二楼铺面出租给乙方作餐饮使用；第二条约定，租赁期限为五年（从2013年12月31日至2018年12月31日）；第七条约定，当年的月租金为4500元，乙方应于每年的当月三日前按季度交纳租金给甲方，第二年至第五年的租金每年按租金的10%涨幅，2015年的月租金为4950元，2016年的月租金为5450元，按季支付。第八条约定，乙方逾期交付租金，甲方有权要求乙方按季度租金的50%支付违约金。第十一条约定，2014年5月份交房产证给乙方办营业执照，造成乙方停业甲方负责协调。停业期间免租金。
合同签订后，原告将租赁物（二楼铺面）交给被告经营管理。被告在租赁的场所经营“久久追香石锅鱼馆”。2014年11月前的租金被告已付清给原告。2014年12月至2015年8月31日间的租金，原告已通过诉讼解决。
2015年9月15日，柳江县食品药品监督管理局以被告涉嫌（存在）未经许可从事餐饮经营服务活动，决定对被告的有关物品／场所予以查封。查封期限为：自2015年9月15日至2015年10月14日。被告在规定的时间内未提出申辩和起诉。
被告以其经营场所及物品被查封，被迫停业，无法经营为由，拒绝支付2015年9月之后的租金给原告。2015年10月8日，原告向本院提起诉讼，请求解除与被告签订的《二楼铺面租赁合同书》，同时要求判决被告支付2015年7、8、9月的租金共14850元，违约金7425元。
2016年6月23日，被告作为原告向本院提起诉讼，请求判决解除双方签订的《二楼铺面租赁合同书》，因双方当事人均要求解除合同，本院已于2016年9月21日判决解除该合同。
2016年11月24日，原告以双方签订的《二楼铺面租赁合同书》已于2016年9月21日被判决解除，于是申请撤回本诉第一项诉请即请求解除与被告签订的《二楼铺面租赁合同书》，同时变更第二项诉请为：判决被告支付原告铺面租金2475元（2015年9月1日到2015年9月14日，0.5个月的租金），违约金1237.5，合计3712.5元。变更第三项诉请为：判决被告支付长期占有使用费64150元（2015年10月15日到12月31日共2.5个月，按每月4950元计；2016年1月1日2016年9月14日共9.5个月；按每月5450元计）；增加第四项诉请：2016年9月14日到被告交还二楼铺面的日期止，被告应该支付给原告二楼铺面的占用费。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不履行合同义务构成违约的，应当承担违约责任。本案中，原、被告双方签订的《二楼铺面租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律禁止性规定，属有效合同。双方应当按合同约定履行各自的义务。因双方签订的《二楼铺面租赁合同书》，已于2016年9月21日经本院判决解除，故原告在庭审中申请撤回第一项诉请即解除本案合同，符合法律规定，本院已当庭作出口头裁定，准许原告撤回该项诉请。
关于原告诉请被告支付2015年9月1日至2015年9月14日（0.5个月）的租金2475元，违约金1237.5元的问题。被告于合同签订后对租赁物（二楼铺面）取得经营管理权，应当依约交付租金给原告。但原、被告双方只是解决了至2015年8月底前的租金，2015年9月起的租金被告未支付给原告，现原告诉请给付，有事实和法律依据，本院予以支持。
原告以被告的经营场所（二楼铺面）自2015年9月15日至2015年10月14日被食品药品监督局查封，于是放弃期间的租金。只请求被告支付2015年9月1日至2015年9月14日（0.5个月）的租金2475元，违约金1237.5元。根据合同约定，2015年每月租金4950元，乙方应按季交付租金并于每季第一个月的三日前交付。乙方逾期交付租金，甲方有权要求乙方按季度租金的50%支付违约金。2015年第三季度（7、8、9月）的租金应于7月3日前交付，但被告未按约定的期限付清2015年第三季度（7-9月）的租金，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付2015年9月1日至2015年9月14日的租金及违约金有理，应予支持。2015年度月租金为4950元，9月1日至14日共14天，折合0.467个月，租金应为2311.65元。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告认为本案约定违约金过高，请求调整。本案原、被告在合同中的约定是：被告违约时，应按季度租金的50%支付违约金。这一约定与原告的实际损失及法律规定明显过高，应作适当调低，被告应按租金的20%承担违约金为宜。被告未按约定时间交清2015年9月1日至14日的租金给原告，已违约。原告诉请被告支付所欠租金违约金1237.5元（2475×50%）过高，应为2311.65元×20%=462.33元。关于原告诉请被告支付自2015年10月15日至2016年9月14日间的场地使用费64150元的问题。
被告依合同取得原告二楼铺面的经营管理权，在合同未解除之前，应当依约支付租金给原告。被告经营的二楼铺面被食品药品监督局查封后，未与原告商量解除合同，既未将二楼铺面交还给原告，也未支付自2015年10月15日起的租金给原告，属违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付场地占用费，实为租金，被告应当按合同约定的月租金支付给原告。2015年度的月租金为4950元，2015年10月15日至12月底，共2.5个月，租金共12375元。2016年度月租金5450元，2016年1月至9月14日，共8.467个月，租金共46145.15元。上述租金合计58520.15元。
关于原告诉请被告支付2016年9月14日到被告交还二楼铺面的日期止的场地占用费问题。因原告的此项诉请所涉及的时间属不确定状态，故其此项诉请不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告梁慧萍支付租金2311.65元，违约金462.33元给原告张志勤。
二、被告梁慧萍支付租金58520.15元给原告张志勤。
本案案件受理费357元，财产保全费250元，合计607元（原告已预交），由被告负担，被告所负担的受理费由其在履行债务时一并支付给原告。
上述给付义务，义务人应于本判决书发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 蔡汉青
人民陪审员 银惠鸾
人民陪审员 周 璇
二〇一六年十二月三日
书 记 员 彭 巧