湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初2518号
原告怀化众合物业服务有限公司。
法定代表人尹勇，系该公司总经理
委托代理人陈有福，男，汉族系原告公司员工。
被告贺承武，男，汉族。
原告怀化众合物业服务有限公司（下称众合物业公司）与被告贺承武物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月29日受理后，依法适用普通程序，于2016年11月24日公开开庭进行了审理，原告众合物业公司尹勇及委托代理人陈有福，被告贺承武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告众合物业诉称，原告于2015年3月31日与洪江市枫林秀水业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对枫林秀水住宅小区进行物业服务，双方对物业服务的内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费的，按照欠费金额每日千分之五交纳滞纳金。被告贺承武与洪江市宏发房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》自愿购买“枫林秀水”1、2栋1单元101号门面（按建筑面积为186.35平方米），依据《物业管理服务合同》约定，临街商铺按其拥有建筑面积每平方米1.2元／月标准收取物业服务费。被告身为“枫林秀水”商业业主，其享受了原告提供的物业服务，被告均以不需要物业，未直接与原告签订物业服务合同等理由拒交物业服务费。被告自2015年4月1日至2016年9月1日，已拖欠物业费3801.54元，滞纳金9693.93元及公共能耗费,61.23元，累计费用共计人民币
13556.7元。原告多欠催促被告未果，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付自2015年4月1日至2016年9月1日止已拖欠物业费3801.54元，滞纳金9693.93元及公共能耗费61.23元，累计费用共计人民币13556.7元。2、被告承担本案的诉讼费。在诉讼中，原告变更诉讼请求为减免被告公共耗能费61.23元。
原告众合物业公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、原告的营业执照复印件、被告常住人口基本信息复印件一份，拟证明原、被告的主体资格；
证据2、物业管理服务合同复印件一份，拟证明原告与枫林秀水小区签订的的物业服务合同，约定收费标准及违约责任的相关事项；
证据3、房屋产权登记信息复印件一份，拟证明被告的房屋住址在洪江市黔城镇芙蓉中路枫林秀水小区1、2幢1单元101、房屋的建筑面积为186.35平方米；
证据4、催费通知复印件二份及天天快递详情单原件一份，拟证明原告向被告曾多次催费；
证据5、照片6张，证明原告对物业收费内容、标准、物业服务进行了公示，被告房屋的公共管道、公共化粪池在小区内，原告也按照合同约定履行了相关的物业服务；
证据6、每周日常巡查登记表复印件一份，拟证明原告一直按照物业合同约定提供物业服务。
被告贺承武答辩称，1、答辩人从未与原告签订《物业服务合同》；2、答辩人店面所处位置没有享受到原告方提供的物业服务（如：保洁、绿化养护、安全保卫措施等）；3、答辩人店门口公共卫生打扫的费用每年都已上缴环卫部门；4、答辩人购买店面时已缴纳房屋公共维修基金；5、答辩人店面侧面被原告指定为燃放鞭炮处，对其造成很大影响，且燃放鞭炮后留下的垃圾经常由答辩人处理、打扫。故请求驳回原告的诉讼请求，并赔偿答辩人名誉损失费、精神损失费、误工费5000元。
被告贺承武为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、证明一份，拟证明洪江市黔城枫林秀水业主委员会部分业主签名证明成立枫林秀水业主委员会时不包括门面，不在原告物业服务范围内；
证据2、照片5张，拟证明被告的门面不在小区物业服务范围内；
证据3、照片2张，拟证明被告门面内的下水管道渗水。
证据4、照片1张，拟证明原告没有及时打扫卫生，造成门面鞭炮垃圾；
证据5、收据复印件6张，拟证明被告已经缴纳了环境卫生管理费。
上述证据，经本院公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，本院综合审查后作出如下认证：
被告贺承武对原告众合物业公司提交证据1、3无异议；对原告提交的证据2、4、5、6真实性无异议，关联性有异议，认为该组证据与其没有关联。
原告众合物业公司对被告贺承武提交的证据1真实性、关联性均有异议，该证明没有落款日期，且与《物业关联服务合同》相矛盾；对被告提交的证据2真实性无异议，证明目的有异议，该证据证实被告商铺在原告管理的小区内；对被告提交的证据3真实性、合法性均有异议，该照片不能证明系被告门面内水管渗水；对被告提交的证据4真实性、关联性均有异议，该照片只是反映燃放鞭炮后的画面，不能证明原告过后没有及时打扫卫生；对被告提交的证据5关联性有异议，被告应向环卫部门缴纳卫生管理费。
本院认为，被告贺承武对原告众合物业公司提交的证据1、3无异议，本院予以采信；被告贺承武对原告提交的证据2、4、5、6真实性无异议，且该组证据证明本案纠纷产生的由来及相关事实，本院予以采信；被告提交的证据1枫林小区部分业主出具的证明，该证明与枫林小区业主委员会与原告众合物业公司于2015年4月1日签订的《物业管理服务合同》中约定物业服务范围包括枫林小区临街商铺的约定不符，且该证明没有落款日期，不符合证明形式，本院不予采信；对被告提交的证据2的证明目的，本院不予采信；对被告提交的证据3、4，不能证实原告未尽到物业公司服务职能，该二份证据本院不予采信；对被告提交的证据5与本案无关联性，本院不予采信。
另有庭审笔录一份，证明本案其他事实。
经审理查明：原告众合物业公司于2015年3月31日与洪江市枫林秀水小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对枫林秀水小区进行物业服务，双方对物业服务的内容及收费标准为住宅0.6元/月·㎡，临街商铺按其拥有建筑面积1.2元/月·㎡，业主车库按50%标准收取物业服务费。同时约定逾期交纳物业管理费的，按照欠费金额每日千分之五交纳滞纳金。被告与洪江市宏发房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》自愿购买“枫林秀水”住宅小区1、2栋1单元101号商业用房（按建筑面积为186.35平方米）。被告于2014年11月11日办理房产产权登记。
本院认为，原告众合物业公司与枫林秀水小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》的第六条规定：房屋的所有权人为业主。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业
主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告贺承武作为洪江市枫林小区业主，虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项目下权利义务的一方实际享有者和承担者，故该合同对贺承武具有约束力。原告众合物业公司事实上已对上述市场进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务。作为上述小区的业主，贺承武理应向其支付相应报酬。故被告贺承武自2015年4月1日至2016年9月1日应向原告众合物业公司交纳的物业服务费为3801.54元（物业面积186.35平方米＊1.2元／平方米／月＊17月）。同时，被告贺承武之后的物业管理费也应按上述标准予以交纳。物业管理服务合同对物业费的逾期付款的滞纳金进行约定，即约定了逾期付款违约金按照未付款每日千分之五标准计算，该约定过高，本院酌情调整为日万分之五。被告拒交物业管理费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。被告以原告未能尽到物业管理对被告造成名誉损失、精神损失、误工损失5000元，主张由原告赔偿，属于反诉范围，然被告并未就此向本院提出书面反诉状，且该诉不属于本案审理的范围，被告可另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告贺承武于本判决生效之日起十日内支付原告怀化众合物业服务有限公司物业费3801.54元并支付滞纳金（以物业费3801.54元为基数从2016年9月1日起按照日万分之五的标准计算至物业费付清之日止）；
二、驳回原告怀化众合物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，由被告贺承武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 张文香
人民陪审员 黄巧云
人民陪审员 黄三玉
二〇一七年三月二十二日
代理书记员 刘芸芸
附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释》第一条
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或
者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果