浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温永桥民初字第185号
原告：陈某甲。
委托代理人（特别授权）：王婉华，浙江双塔律师事务所律师。
被告：王晓慧。
委托代理人（特别授权）：温从威，温州人民联合律师事务所律师。
被告：陈洪星。
原告陈某甲为与被告王晓慧、陈洪星排除妨害纠纷一案，原告于2015年8月7日向本院起诉，本院于同月10日立案受理后，依法由审判员邹艳慧适用简易程序于2015年9月17日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告陈某甲及其委托代理人王婉华、被告王晓慧及其委托代理人温从威、被告陈洪星（出席第二次庭审）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某甲诉称：永嘉县桥头镇梨村肖房屋（所有权证号03011881，地号8-03Q18-359-1-2）两间二层系原告陈某甲个人所有，与母亲饶友弟房屋相邻，因原告陈某甲一直在湖南省务工，已有二十几年不在永嘉县生活。2013年12月25日，原告陈某甲因伯伯过世回来处理丧事，但没有回到诉争房屋居住。直到同月29日，原告才得知被告陈洪星将诉争房屋卖给了他人。经原告多方打听得知诉争房屋的买受人和占有人是王海燕即本案被告王晓慧的姐姐。在与对方协商未果的情况下，原告于2015年4月28日向永嘉县人民法院提起诉讼，要求王海燕停止侵占并搬离诉争房屋。但经永嘉县人民法院审理，诉争房屋的实际买受人和控制占有人为被告王晓慧。2015年7月13日，永嘉县人民法院作出（2015）温永桥民初字第97号民事判决，判决驳回原告陈某甲的诉讼请求。原告陈某甲至始至终未打算出卖诉争房屋，也没有委托陈洪星代为出卖诉争房屋。被告陈洪星未经原告同意将诉争房屋卖给被告王晓慧，系无权处分行为。现原告对此不予追认，两被告之间签订的《转让书》系无效合同。原告仍是诉争房屋的合法所有权人，被告王晓慧控制占有诉争房屋的行为已经侵害了原告的合法权利。原告陈某甲有权要求被告王晓慧腾空诉争房屋返还原告。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告王晓慧与被告陈洪星于2003年1月23日签订的《转让书》无效；2、被告王晓慧立即停止侵占原告陈某甲所有的位于永嘉县桥头镇梨村肖房屋（所有权证号03011881，地号8-03Q18-359-1-2），腾空房屋返还原告陈某甲；3、本案的诉讼费由被告承担。
原告陈某甲为证明起诉的事实，在举证期限内向本院递交了下列证据：
1、身份证复印件一份，以证明原告陈某甲的诉讼主体资格；
2、人口基本信息复印件一份，以证明被告王晓慧的诉讼主体资格；
3、人口基本信息复印件一份，以证明被告陈洪星的诉讼主体资格；
4、房屋权属登记信息查询证明一份，以证明诉争房屋（所有权证号03011881，地号8-03Q18-359-1-2）系原告陈某甲所有的事实；
5、土地登记信息查询单复印件一份，以证明诉争房屋占用范围内的土地使用权人系原告陈某甲的事实；
6、转让书复印件一份，以证明被告王晓慧于2003年1月23日只是从被告陈洪星手中购买诉争房屋，原告陈某甲并不知情的事实；
7、婚姻登记信息复印件一份，以证明被告王晓慧与蔡国利系夫妻关系；
8、土地登记信息复印件一份，以证明蔡国利已有宅基地，并在宅基地上建房的事实，被告王晓慧与被告陈洪星签订的房屋买卖合同违反了法律关于一户一宅的规定，属于无效合同；
9、（2015）温永桥民初字第97号民事判决书复印件一份，以证明原告陈某甲于2015年4月28日向永嘉县人民法院起诉，要求王海燕停止侵占并搬离诉争房屋，但经审理后得知诉争房屋的实际买受人和占有人系被告王晓慧的事实；
10、证人陈某乙、陈某丙的谈话笔录各一份，以证明原告陈某甲对于上述房产的转让并不知情的事实；
11、电费打印发票复印件两张、（2015）温永桥民初字第97号庭审笔录复印件一份，以证明诉争房屋目前由被告王晓慧占有使用的事实。
被告王晓慧辩称：1、原告主张《转让书》无效的诉请不成立，《转让书》并不存在《合同法》第五十二条规定的五种无效情形，依据法释（2012）8号《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持，所以原告的主张不成立。2、被告已经合法受让诉争房屋，原告无权要求被告腾空房屋，诉争房屋原系陈洪星所有，陈洪星之所以将诉争房屋登记在妻子和儿子名下是为了规避超出面积需缴纳费用，并已签订协议由被告受让，另外陈某甲在土地证签发时并未成年，并不具备单独立户的条件，也证明陈洪星系房屋实际所有人；即使诉争房屋非陈洪星所有，基于陈某甲和陈洪星系父子的特殊关系，其转让行为也构成表见代理，王晓慧作为善意第三人，同样已合法受让诉争房屋。3、被告王晓慧在转让书签订至今一直管业上述房屋，原告在王晓慧管业的十几年间未提出异议，其对陈洪星出卖诉争房屋的事从不知情的解释是不符合逻辑与情理的，由此王晓慧的受让是合法的。4、原告陈某甲的起诉已经超过诉讼时效，原告从王晓慧翻修房屋、入住房屋等行为中就应该知道自己权利被侵害了，期间也没有发生过诉讼时效中止、中断等事由，故请求法庭依法予以驳回。
被告王晓慧为证明辩解的事实，在举证期限内提供了以下证据：
1、身份证复印件一份，以证明被告王晓慧的诉讼主体资格；
2、《转让书》、（2015）温永商初字第97号判决书、电费查询记录单复印件各一份：以证明诉争房屋由多人见证下转让给被告王晓慧，并有王晓慧管业至今的事实；
3、证人陈某丁的证言，以证明证人陈某丁代理王晓慧与陈洪星签订房屋买卖转让书的事实。
被告陈洪星辩称：房子是自己重新建的，但已赠送给儿子陈某甲，自己不懂法律把房子卖了，错在自己，现由法院判决。没有证据提供。
原告陈某甲提供的证据，经被告王晓慧质证，对证据1、2、3均无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，证据5系土地登记信息查询单对于真实性、合法性由法院审查，对证据4、5的关联性有异议，其实诉争房屋为陈洪星所有，之所以登记在陈某甲名下，是为了规避收费，土地登记查询所反映的房产登记手续的情形，被告并不知情，但是房产转让的时候，陈洪星曾经承诺将诉争房屋的房产证办出后，向被告做变更登记；对证据6即《转让书》的真实性、合法性无异议，该证据反而证明了诉争房屋在多人的见证下，已经合法转让给被告王晓慧；对证据7、8真实性、合法性无异议，关联性有异议，证据7、8与本案无关，关于一户一宅的规定只适用于分户、婚姻变更等的情形，法律并没有规定上述房产不能转让，另外，从陈某丙的谈话笔录看，陈洪星取得该四间房屋的情形，说明陈洪星取得上述房屋的时候也是存在转让的情形的，如果按照原告说的，那么上述房产是否也是不存在合法的权属；对证据9的真实性、合法性无异议，这也恰恰证明了诉争房屋实际已经转让给被告王晓慧，并管业至今的事实；对证据10、11的真实性、合法性无异议，但对于关联性有异议，该几组证据能够明确地证明被告陈洪星合法转让诉争房屋的事实，陈某乙作为村支书，陈某丙作为执笔人，可以证明被告王晓慧受让房屋并管业至今的事实，庭审笔录中同样反映出涉诉房屋已经转让的事实，对电费打印发票的三性均无异议，户名214130435，名字是陈洪星，说明涉诉房屋原系陈洪星所有的事实。经被告陈洪星质证，对证据6即转让书的真实性没有异议，但转让书上立书人后面“陈某甲、陈洪星”的签字是别人签的；对证据10，陈某丙的谈话内容中“房子是陈洪星的”不是事实，这四间房子是其与老婆饶友弟商量后分给儿子陈某甲的；对其他证据均无异议。
被告王晓慧提供的证据，经原告陈某甲质证，对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，但对于待证的事实有异议，关于转让书，《转让书》证明被告王晓慧内心确信诉争房屋不是被告陈洪星所有，体现在两点，转让书中明确写到，南面同饶友弟屋同墙，并且上面有详细的土地证号，在立书人处又擅自写上陈某甲的名字，转让书写了这些内容说明其内心是明知房屋不是被告陈洪星所有的，且原告并没有签署该转让书；关于证人陈某丁的证言，也能说明房屋不是陈洪星所有，陈洪星无处分权。经被告陈洪星质证，对证据1、2、3均无异议，但陈洪星表示其卖的两间房屋的土地证登记在儿子陈某甲名下，大家应该知道。
对原、被告提供的证据，本院作认证如下：
一、对原告陈某甲提供的证据：被告王晓慧、陈洪星对证据1、2、3均无异议，经本院审核未发现存有瑕疵与疑点，依法予以认定；证据4、5系诉争房屋的权属证明，被告对证据4的真实性、合法性无异议，证据5已在本院的其他案件中作为证据被认定，故对证据4、5予以认定；对证据6即《转让书》的真实性予以认定，且与本案存在关联性，至于能否证明原告的证明对象，在说理部分作分析认定；证据7、8，因两被告对证据的真实性、合法性均无异议，本院对证据的真实性、合法性予以认定，但仅能证明被告王晓慧名下已有房产，不能证明原告的待证事实；证据9、11，两被告对真实性、合法性均无异议，且能够证明诉争房屋买受人和占有人为王晓慧的事实，予以认定；证据10，证人证言中关于王晓慧对涉案房屋进行管业的陈述及涉案房屋的来源和出卖经过的陈述，与原、被告的陈述能够相互印证，予以认定。
二、对被告王晓慧提供的证据：原告陈某甲、被告陈洪星对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，其中身份证复印件、民事判决书、转让书与原告陈某甲提供的证据基本一致，故认证意见同上，其中电费查询单与原告陈某甲提供的电费发票相印证，予以认定；证据3系证人陈某丁的证言，能够证明陈洪星出卖房屋的事实经过，予以认定。
根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定以下事实：
原告陈某甲与被告陈洪星系父子关系。被告陈洪星与案外人饶友弟系夫妻关系，两人于早年取得永嘉县梨村肖四间救灾房屋（门牌：梨村白云西路利一巷2号），房屋经翻建后于1992年办理房屋土地使用权登记手续，次年两间房屋登记在饶友弟名下，另两间房屋登记在陈某甲名下。该四间房屋于2003年1月16日申请办理房屋所有权登记手续，同年2月26日取得房屋所有权证（登记在陈某甲名下的两间房屋所有权证号：03011881）。2003年1月23日，被告陈洪星与被告王晓慧就登记在陈某甲名下的两间房屋签订了一份房屋买卖协议即《转让书》，《转让书》载明：“今有房屋二层二间，坐落本村肖垟老人亭后边，南面同饶友弟屋同墙，北邻朝阳亭，西面小路为介，同陈其海屋相邻，土地使用证号为永集建（93）第50150901号，地号50-15-2-189。……现将此房屋转让给表姐王晓慧使用居住，经众人议定，计房价叁万玖仟元整，立此书时即日将钱一律付清，出让后房屋产权、土地使用权一切有王晓慧管业使用自行安排，……立书人陈某甲、陈洪星，陈洪星，见证人陈某戊，执笔陈某丙，2003.1.23。”被告陈洪星将登记在原告陈某甲名下的上述房屋以39000元的价格卖与被告王晓慧，后王晓慧对房屋进行修缮并实际占有和控制，但未办理房产过户手续。
另查明，2015年4月，原告陈某甲向本院起诉，要求王海燕即被告王晓慧的姐姐停止侵占并搬离诉争房屋，经本院审理后，认为诉争房屋的实际占有人为王晓慧，后判决驳回原告陈某甲的诉讼请求。
本院认为：本案系原、被告关于被告王晓慧与被告陈洪星签订的房屋买卖协议效力纠纷，故本案的案由宜变更为确认合同无效纠纷。
关于被告陈洪星与被告王晓慧签订的《转让书》的效力问题。原告陈某甲主张确认两被告签订的房屋买卖协议即《转让书》无效，并要求被告王晓慧返还诉争房屋。被告王晓慧认为其合法受让诉争房屋，买卖协议有效。本案中，2013年1月23日被告陈洪星与被告王晓慧（由王晓慧亲属陈某丁代理）签订房屋买卖协议即《转让书》，原告陈某甲未在《转让书》上签字。虽然诉争房屋原系陈洪星与饶友弟取得并重新建造，属夫妻共同财产，但是房屋权属已经登记在陈某甲名下，无论陈洪星当时基于何种目的将权属登记在陈某甲名下，也无论陈某甲在取得土地使用权证时未满十八周岁，但这并不妨碍陈某甲通过父母赠与或分家析产方式取得房屋所有权。且在签订《转让书》时，陈某甲已经成年，系完全民事行为能力人，可以独立进行民事活动，无需父亲陈洪星代理。在签订协议时，被告王晓慧已知房屋土地使用权登记在陈某甲名下，而没有经陈某甲同意，事后亦没有经其追认，被告陈洪星的行为系无处分权行为。根据《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，现权利人陈某甲对被告陈洪星的处分房屋买卖行为不予追认，无处分权人陈洪星又未取得处分权，涉案房产尚未履行产权转移手续，故被告陈洪星与被告王晓慧签订的《转让书》对原告陈某甲不产生法律效力，依据法律规定，该房屋买卖协议即《转让书》应属无效。
被告王晓慧关于诉争房屋系陈洪星所有，陈洪星之所以将诉争房屋登记在儿子名下是为了规避费用，另外陈某甲在土地签发时并未成年，并不具备单独立户的条件；即使诉争房屋非陈洪星所有，基于陈某甲和陈洪星系父子的特殊关系，其转让行为也构成表见代理，王晓慧作为善意第三人，同样已合法受让诉争房屋的意见。本院认为，诉争房屋原系陈洪星与饶友弟夫妻共同所有，但陈某甲系长子，陈洪星夫妻在有多处房产的情况下，将两间房屋赠与儿子符合情理，陈洪星亦表示登记在儿子名下就是儿子所有，故陈某甲才是诉争房屋的所有权人，而且被告王晓慧在签协议时已经明知诉争房屋登记在陈某甲名下，确没有作进一步的确认，故本案不符合表见代理的情形，被告王晓慧的辩解没有事实与法律依据，本院不予采纳。被告王晓慧关于根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原告陈某甲主张买卖协议无效，法院应不予支持的意见。本院认为，上述规定是指签订买卖协议当事人一方提出，而本案中原告陈某甲并非签订买卖协议的当事人之一，故该规定不适用本案。被告王晓慧关于原告的起诉已过诉讼时效的辩解，因本案系确认之诉，不适用诉讼时效的规定，故被告的辩解不予采纳。
根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应责任。现被告陈洪星与被告王晓慧签订的《转让书》即房屋买卖协议无效，被告王晓慧应当返还诉争房屋。但是综合分析造成合同无效的原因及过错，被告王晓慧因原告陈某甲与被告陈洪星系父子关系，原、被告又系同村邻里关系，基于对陈洪星的信赖，而没有向陈某甲确认，在房屋买卖过程中，王晓慧存在疏忽大意的过失，而被告陈洪星擅自出卖他人房屋，违背诚实信用原则，存在重大过错，原告陈某甲虽表示对其父亲陈洪星的卖房行为不知情，但作为同村人其对王晓慧管业诉争房屋十余年间未提出异议并不符合情理，且时至今日，诉争房屋的价值已大幅增值，原告现提出返还房屋，客观上给被告王晓慧造成巨大的经济损失，故原告陈某甲也应承担相应的责任。综上，原、被告三方均应对本案后果承担相应责任。在本案审理过程中，被告王晓慧表示保留提起赔偿损失的诉权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条、第五十八条、第一百三十二条之规定，判决如下：
一、确认被告王晓慧与被告陈洪星于2003年1月23日签订的《转让书》无效；
二、被告王晓慧返还原告陈某甲位于永嘉县桥头镇梨村肖房屋（所有权证号：03011881）二间。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告王晓慧、陈洪星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 邹艳慧
代理审判员 李世伟
人民陪审员 李东倍
二〇一五年十二月八日
书 记 员 廖高慧