安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第05675号
原告：孔德凤，女，1962年8月25日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托代理人：李军，安徽国天律师事务所律师。
委托代理人：夏婷婷，安徽国天律师事务所实习律师。
被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。
法定代表人：张惠，董事长。
被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。
法定代表人：王玉霞，董事长。
以上两被告共同的委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。
李润泽，安徽安天行律师事务所律师。
原告孔德凤与被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称“金正公司”）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称“金光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法由代理审判员程巅适用简易程序，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告孔德凤的委托代理人李军、夏婷婷，被告金正公司、金光公司共同的委托代理人汪汉滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔德凤诉称：2004年，孔德凤与金光公司签订了一份《商品房买卖合同》，孔德凤购买了位于合肥市新站区站前路金兴苑小区X幢C3-X号房产。2004年7月22日，孔德凤与金光公司、金正公司签订了一份《包租协议书》，约定金正公司以总房屋总价款的10%为年租金包租孔德凤商铺，租赁期限为十年，自2005年5月1日起至2015年4月30日止，各年租金于当年4月30日前支付完毕，不能按时支付租金时，每日按应付租金万分之三的标准支付违约金。金光公司为金正公司履行协议提供担保。协议签订后，截至2015年4月30日，金光公司、金正公司拖欠孔德凤一年的房租尚未支付，且至今仍未将房屋返还孔德凤。
原告孔德凤认为：一、租金实际没有从房款中扣除；二、商铺到期应该有文字类的东西通知我方，按规定返还商铺原样给我；被告说房租支付过高，道路修路等，我方认为都与本案无关，不能以此拒付两年多的房租，金正公司的经营行为我方也无权干涉；三、我方未在授权委托书上签字，故业主代表的行为不能对我方产生效力。
原告孔德凤为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：一、被告安徽金正投资管理有限公司立即将其所承租的位于合肥市新站区站前路金兴苑小区X幢C3-X号房产返还给原告孔德凤；二被告安徽金正投资管理有限公司立即向原告孔德凤支付拖欠两年的房屋租金23073元及逾期付款违约金2527元（租金及违约金暂计至2015年4月30日，之后租金及违约金按原协议约定标准顺延计至被告安徽金正投资管理有限公司实际返还房屋之日止）；三、被告安徽省金光房地产开发有限责任公司对上述义务承担连带责任。
被告金正公司、金光公司当庭共同辩称：一、我方在孔德凤缴纳房屋首付款后已经对第一次租金做了相应优惠，不存在欠付孔德凤商铺租金的事实；二、即便存在有一年商铺租金没有支付，我方也无需支付。因在前面九年金正公司支付的租金标准远远高于市场价，且金正公司在整个招商营运中花费巨大，孔德凤也清楚近些年来火车站周边，胜利路铜陵路等路段都在封闭施工，导致相应路段租金标准低于预期。因此，实际已经存在合同中约定的不可抗力或情势变更，我方实际支付的租金标准过高，应当进行扣减，因此我方无需再支付孔德凤租金；三、包租期满我方已经通过各种方式向全体业主告知租期届满不再续租，且将整个商场的经营管理交还全体业主，我方已经尽到合同义务。我方提供的证据全体业主代表给实际承租人的一封信中，也明确提到要求实际承租人继续使用房屋，按照原来租金标准支付。实际承租方要退场，现在全体业主要求实际承租人继续承租不要退场。因此金正公司的交付义务已经履行完毕，已经将整个市场的经营管理权交还给全体业主，不再负有向个别业主交还独立商铺的义务；四、案涉商铺本就是用于经营，孔德凤当时投资的目的也是为了下一步交金正公司经营管理，从而获得收益，并非将商铺独立分割，然后返还孔德凤，这与合同目的是相违背的；五、孔德凤与商铺实际承租人之间已经形成不定期租赁的法律关系。孔德凤在我方明确通知不继续续签包租协议的情况下，默认允许实际承租人继续使用商铺，故包租协议期满后我方不应支付房屋租金。
经审理查明：孔德凤系金兴苑X号楼C3-X号商铺之业主。
2004年7月19日，孔德凤与金正公司签订了包租协议一份，约定该金兴苑X号楼C3-X号商铺由金正公司全权包租经营，期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止。年包租金为23073.1元，第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。协议还约定，金正公司可以对包租的商铺再转租，使用方在不损害孔德凤所购房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割，因使用者原因造成房屋结构损坏的，由金正公司恢复原状。金正公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。如超过三个月孔德凤有权收回经营权，一切经济损失由金正公司负担。
包租协议约定了担保条款，由金光公司为金正公司在包租协议中的责任提供担保，若金正公司不能按本协议履行对孔德凤的责任，则由金光公司承担金正公司的责任。
协议签订后，金正公司将该商铺与其他商铺交与安徽茶城商贸有限公司经营，形成茶叶经营市场。租赁期限数经变更续至2015年4月30日。
孔德凤后实际共收取九年房租。尚余一年房租23073元金正公司并未如约支付。
2015年3月10日，金正公司作出《金兴苑7#楼业主通知书》一份，就包租协议终止作出通知，认为第一次返租款已经在购房款中作相应扣除，之后该公司又支付了九次租金，已经履行了返租及付款义务，期限于2015年4月30日届满后不再与广大业主续签返租协议，返租关系至此终止。上述通知于2015年3月初至4月下旬在该物业多次以公告的形式张贴。
金兴苑七号楼部分业主委托刘劲松、文见德、张树芬、王先华、张家寅、江元琴等作为其代表，代其处理以下事项：1、和新的管理运营公司洽谈租赁事宜；2、和金光公司谈返租；3、谈商铺划线事宜；4、谈4月30号房屋交接；5、谈成立业主委员会的事宜；6、谈广告招商事宜。
2015年3月15日，金兴苑七号楼部分业主所选定的代表向全体茶城经营户发出公告信一份，通知在未与茶城经营者签订新的商铺租赁合同之前，茶城经营者可以继续使用原承租房屋，租金按原标准支付。在新的租赁合同签订之前暂不支付租金，租金在签订新的合同时支付。待全体业主手续完善后，统一签订商铺租赁合同，具体时间另行通知。
2015年4月9日，金兴苑七号楼发出成立业主委员会的邀请函，金光公司也派出代表参加。孔德凤未在授权书上签字，也未参与业主委员会的成立事宜。2015年4月30日租赁期满后，孔德凤未主动去接受房屋，金正公司也未将商铺返还给孔德凤，而是由大部分业主指定的业主代表进了继续让茶城经营的维持现状的处置。
以上事实，有经过庭审质证的的公民身份信息、商品房买卖合同、包租协议书、历年房租银行流水明细一份、金光公司通知书、金兴苑7#楼安徽茶城商贸有限公司租赁合同、金兴苑7#楼业主通知书、告金兴苑7#楼茶城经营户一封信，邀请函，授权委托书，通知，合肥市金兴苑7#业主授权书，物业公司证明以及双方当事人的当庭陈述予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、金正公司在履行与孔德凤的租赁合同中是否构成违约及违约金标准；二、金正公司现在是否仍负有返还商铺义务；三、金光公司应承担何种担保责任。
孔德凤与金正公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。金正公司应当按照合同约定行使权利履行义务。
金正公司在租赁合同生效后，未按约定履行足额给付房租义务，尚欠一年房租。其辩称已在购房款中予以优惠，却查无实据；在两个月的时间内无约定而预先支付两年房租也违反常理，故对该辩解本院不予采信。孔德凤现主张23073元，合理有据，金正公司应当承担继续履行的义务，将房租23073元及时给付孔德凤。
金正公司在当年的4月30日未给付房租，已经构成违约，应当依约定承担违约责任，赔偿给孔德凤因延迟履行给付义务所造成的损失。双方约定了违约金的具体计算方法，即应按支付租金的每日万分之三承担违约金。考虑应填补其实际损失，现本院酌情以23073元为本金自2014年5月1日起按日万分之三利率的标准计算至本判决确定的履行之日。
双方明确约定了包租终止日期，在期限届满前一个月金正公司即再次对如期终止合同，以一般人均可以正常知悉的方式在小区进行公告并采取多种方式进行通知，善意履行了附随义务，意思表示明确有效，孔德凤亦视为已经收到了金正公司的特别提示。由于双方在庭审中均明确认可2015年4月30日期间届满后包租协议终止，均表示不要求继续履行该合同，孔德凤有权要求相对方金正公司及次承租人、实际控制人等将金兴苑七号楼＊-＊室商铺予以返还。
在租赁期限届满后，业主代表事实上维持了与茶城租赁的状态。孔德凤未在业主的授权书上签字，业主代表无权处分其的金兴苑七号楼＊-＊室商铺。在孔德凤拒绝追认的情况下，业主代表与茶城的协议自始不对其发生效力，其也不与任何人发生事实租赁关系，任何人占有该屋即成立无权占有。由于双方的租赁合同已经终止，该继续性合同随时限而发生的权利义务不再向将来从新发生。孔德凤要求金正公司继续给付房屋租金至实际返还日失去根据，而是依据其物权被妨碍、毁损之情形及各方过错程度享有相应的请求权：如系业主代表事实控制，需请求上述代表承担行为责任；如系金正公司继续占有，需按照非法占有之情形承担妨害他人物权之赔偿责任。孔德凤本应在合同终止后即刻去现场接受房屋，请求负有腾房义务的次承租人茶城腾房，返还租赁物，在满足法律规定的情形下次承租人茶城或需依法支付逾期腾房占用使用费，以赔偿其的损失。其却既未及时委托业主代表处理，也未向次承租人主张权利，不可谓善意。
至于两公司相互之间的责任问题，金光公司只是在金正公司不能履行的情况下承担责任，这属于一般保证，而非连带责任保证。金光公司享有先诉抗辩权，故孔德凤起诉要求金光公司直接履行，缺乏依据，本院不予支持。为避免当事人诉累，现酌情按一般保证在本案中予以处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条；《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孔德凤房屋租赁费23073元；
二、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孔德凤违约金（计算方式：以23073元为本金自2014年5月1日起按日万分之三利率的标准计算至本判决确定的履行之日）；
三、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孔德凤位于合肥市金兴苑X号楼C3-X室商铺；
四、被告安徽金正投资管理有限公司的财产经强制执行后不足以清偿本判决第一、二项之债务者，不足部分由被告安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任；
五、驳回原告孔德凤的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费440元，减半收取220元，由被告安徽金正投资管理有限公司承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 程巅
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 罗文
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国担保法》
第一款、第二款当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。