湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株荷法民一初字第941号
原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司，住所地：长沙天心区南湖路44号永宏佳园1栋112号。
法定代表人阮跃平，系该公司总经理。
特别授权委托代理人钦卫，男，汉族，1966年7月30日出生，住长沙市天心区天剑一村*栋1门***号。身份证号码：4330271966********。系该公司职员。
被告黄永忠，男，1969年1月16日出生，汉族，�湖南省株洲市天元区明珠花园**栋***号。身份证号码：4302211969********。
委托代理人蒋学锋，湖南犀城律师事务所律师。
委托代理人胡军，湖南犀城律师事务所律师。
原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司与被告黄永忠租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由审判员陈柯适用简易程序，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。书记员戴湘敏担任庭审记录。原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司的委托代理人钦卫、被告黄永忠的委托代理人胡军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司诉称，2011年10月22日，原、被告签订了房屋租赁合同，原告将株洲市荷塘区新华西路23栋一楼（现株洲市新华西路902号）租赁给被告用于服装经营。现被告违反合同的约定，长期未缴纳租赁费，损害了原告的利益。为维护原告的合法权益�特诉至法院要求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告承担违约责任并支付违约金357305元；3、被告支付拖欠的租赁费用至迁出门面之日，并按违约时间拖欠的总金额每日3‰支付逾期付款违约金；4、被告承担所有的诉讼费用。
原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、原告营业执照，拟证明原告的主体资格；
2、被告身份证，拟证明被告的主体资格；
3、《房屋租赁合同》，拟证明双方合同关系的成立，并已实际履行，该合同是合法有效的合同的事实；
4、租赁费用催交函，拟证明原告第一次书面催交租赁费用的事实；
5、催交租赁费用的通知，拟证明原告第二次书面催交租赁费用的事实；
6、解除合同的通知，拟证明原告解除租赁合同的事实；
7、证明，拟证明原告转租征得产权人同意的事实。
被告�永忠辩称，租赁房屋的产权人系中铁二十五局第三工程有限公司，湖南商联厨卫有限公司承租该房屋，租赁的期限是12年。从2009年起湖南商联厨卫有限公司将房屋转租给原告，原告又将该房屋转租给被告。2013年1月26日，湖南商联厨卫有限公司被工商部门注销了工商登记，故湖南商联厨卫有限公司与原告合同终止，原告不再享有出租权利，原告应当与被告解除租赁合同，同时退还被告多支付的水电费10000元及履约押金100000元，折抵租赁费后原告还应支付被告30600元。
被告黄永忠为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
1、租赁合同，拟证明湖南商联厨卫有限公司承租了中铁二十五局第三工程有限公司位于株洲市新华西路902号B1层至7层的事实；
2、工商登记资料，拟证明湖南商联厨卫有限公司已于2013年1月25日被吊销营业执照的事实；
3、房产证，拟证明本案租赁物�权人为中铁二十五局第三工程有限公司的事实；
4、收款收据，拟证明被告向原告已经交纳了水电费押金和履约押金的事实；
5、银行流水，拟证明被告支付租金的事实；
6、营业执照，拟证明陈亮不是原告的法定代表人的事实；
7、微信截屏，拟证明被告已向原告要求解除租赁合同的事实。
根据原、被告的举证、质证，本院对原、被告双方提供的证据确认如下：
对原告提交的证据1、2，经被告质证无异议，本院予以认定；对证据3，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对证据4、5、6，经被告质证有异议，本院认为该证据上的签名不是被告所签，原告亦未提供证据证明被送达人系原告的工作人员，故对该证据本院不予认定；对证据7，经被告质证有异议，本院认为原告未提供证据原件，本院不予认定。
对被告黄永忠提交的证据1、2、3、4、5、6，经原�质证无异议，本院予以认定；对证据7，经被告质证有异议，该证据系复印件，本院不予认定。
综合原、被告的辩论意见及本院对证据的认定，确认本案的事实如下：
株洲市荷塘区新华西路23栋一楼（现株洲市新华西路902号）系中铁二十五局第三工程有限公司所有，由湖南商联厨卫有限公司承租，租赁期限为2008年12月31日至2021年2月28日。2011年初，湖南商联厨卫有限公司将租赁合同的有关事宜委托给原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司。2011年10月22日，原、被告签订租赁合同，双方约定：原告将上述房屋租赁给被告用于女装经营及办公使用；租赁期限为2011年11月1日至2021的2月28日；年租赁费为400000元，自第二年起租金每年递增6%；被告逾期不支付租赁费用超过15天，原告可书面通知被告解除合同，并且被告应向原告按当季租赁费用的3倍支付违约金。同日，被告向原告支付了履约押金100000元。2013年1月25日，湖南商联厨卫有限公司被工商部门吊销工商登记。2013年6月14日，被告向原告支付了水电费押金10000元。2015年3月1日，被告未按照合同的约定支付自2015年5月1日至2015年10月31日的房屋租金238203元，酿成纠纷。
另查明，现被告黄永忠仍占有、使用株洲市荷塘区新华西路23栋一楼（现株洲市新华西路902号）房屋。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁标的物株洲市新华西路23栋为中铁二十五局集团第三工程有限公司所有，出租给了湖南商联厨卫有限公司，并同意由原告租赁给被告，故原、被告租赁合同合法有效。原、被告均提出解除合同，但未提供充分有效的证据证实解除合同的主张已通知对方，现原告提起诉讼要求解除合同，故本院认定双方的租赁合同自本案受理之日即2015年6月9日解除。至合同解除时，被告未支付的租赁费为51610.65元，计算方式：238203元/6个月÷30×39日（2015年5月1日至2015年6月9日共39日）＝51610.65元。另在合同解除前，被告未缴纳房屋租金，应按合同的约定支付违约金，但双方约定的违约金过高，本院予以调整，原告的损失为租金的利息，故本院按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金为3025.94元，计算公式：51610.65元×5.35%/年÷365×4倍×100日（2015年3月1日至2015年6月9日共100日）＝3025.94元。合同解除后，被告仍占有、使用房屋，应依法按照租金标准支付占用费，故对原告要求被告自合同解除时至返还房屋时按照每月39700元支付占用费，如至2015年11月1日仍未返还房屋的，按照每月42082元支付占用费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付自合同解除后的违约金的诉讼请求，因原、被告双方在合同解除时，被告尚有押金在原告处，原告可以扣除，该款足以支付其�金及租金的利息，故对该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第一款、第十八条的规定，判决如下：
一、原、被告在2011年10月22日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月9日解除；
二、被告黄永忠支付原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司租金人民币51610.65元；
三、被告黄永忠支付原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司违约金人民币3025.94元
四、被告黄永忠向原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司按照每月39700元标准支付自2015年6月10日至返还房屋时的占用费，如在2015年11月1日前仍未返还房屋的，2015年11月1日以后的占用费按照每月42082元支付；
五、上述被告黄永忠应当支付的费用，被告黄永忠可以在押金110000元中抵扣，不足部分被告黄永忠在本判决生效后至房屋返还时的每月月底前付清；
六、驳回原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6660元，减半收取3330元，由原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司承担2821元，被告黄永忠承担509元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行株洲荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点�纳；汇款或转账的，开户行：市农行株洲荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 陈 柯
二〇一五年七月八日
书记员 戴湘敏
附法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条????当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事�可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人�为第三人参加诉讼。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。