中华人民共和国北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第27006号
原告CHENGCHUNG-YING（中文名：成中英），男，1934年9月29日出生，美国籍人。
委托代理人张星水，北京市京鼎律师事务所律师。
委托代理人周敏，北京市京鼎律师事务所律师。
被告孙文乐，男，1979年11月6日出生。
原告CHENGCHUNG-
YING（中文名：成中英）（以下简称原告）与被告孙文乐（以下简称被告）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张星水、周敏，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2001年，我通过王雁购买了位于北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村丽苑小区X房屋（以下简称X房屋）。2009年，该房屋因王雁的纠纷被法院查封，我就该房屋的所有权提起诉讼，因委托被告代理诉讼事宜，我将房屋相关证件和有签字的两页空白A4纸交给被告。2010年，法院判决X房屋归我所有，我找被告归还房屋相关证件，被告拒绝。2009年，因我不了解中国法律，曾给被告出过管理X房屋、出租及可能出售房屋的委托书。2011年4月10日我以电子邮件的方式告知被告不可出卖X房屋。2011年6月，我和被告在北京肖家河天秀路某餐馆见面，我又当面撤销了被告管理X房屋的权限。谁知被告对此置之不理，并于2011年7月9日擅自以我的名义和李强签订房屋买卖合同，李强给付被告购房款379万元，被告将X房屋交付李强。2011年7月24日，我提起诉讼要求确认被告和李强间就X房屋签订的买卖合同无效。2012年12月19日，法院做出终审判决，认为买卖合同无效，判决李强将房屋返还给我，我返还李强购房款379万元。被告占有该379万元购房款没有依据，应该返还给我，故诉至法院要求被告返还该款。
被告辩称：我与原告于2001年相识，2009年我与原告建立委托卖房关系，后我将诉争房屋卖给李强。2012年12月19日，我代理原告和李强就X房屋签订的买卖合同被法院撤销。我代理原告卖给李强X房屋时，李强是将379万元房款给了我，我尚未将该款给原告。我同意返还原告240万元房款，余款不同意返还，因为我和原告间就卖房佣金有约定，如果卖房款超过240万元，超过的金额归我。
经审理查明：X房屋没有国家房屋管理部门颁发的房屋所有权证。2010年，原告向我院提起所有权确认之诉，要求确认X房屋归其所有，2010年10月我院做出（2010）朝民初字第10278号民事判决书，判决X房屋归原告所有。在该案审理过程中，被告是原告的委托代理人，持有X房屋的房屋产权证（北京市朝阳区崔各庄乡人民政府颁发）和荣誉村民证。2011年7月9日，被告以原告代理人的身份和李强签订X房屋房产转让合同书，约定房屋产权证登记建筑面积220.67平方米，2003年加建约190平方米，X房屋转让总价379万元，被告保证办理权属转移登记时一并将加建的190平方米计入房屋产权面积，如果房屋面积不能变更，则房屋总价款为266万元。2011年7月15日，房屋产权面积变更为411.38平方米，李强向被告支付了379万元购房款，被告将X房屋交付李强，马泉营村委会将X房屋产权证中所有权人由原告变更成李强，并给李强颁发了荣誉村民证书。被告欲将卖房款中的240万元交给原告，原告拒绝。原告提交2009年8月16日给被告出具的委托书，委托被告办理X房屋产权取得等手续及办理房屋整修、清理、维护、出租及可能出售等事务。被告提交2010年9月18日原告出具的委托书，内容为委托被告办理X房屋有关出租或出售等事务。原告对该委托书的真实性表示认可，但称是为了办理X房屋从王雁名下变更到其名下的相应手续而出具的。2011年3月24日原告给被告出具授权委托书，委托权限包括：代为寻找、选择、确定该房屋的购买人；代为签订房屋买卖合同；代为支付上述房屋一切应支付的费用，代为办理房产过户手续及交纳相关税费、交易手续费等；代为收取房产转让款；代为与购房者进行房屋交割；代为办理房屋买卖可能涉及的一切其他事宜。被告还提交当日原告给其出具的确认函，记载被告费心费力帮原告打赢X房屋的所有权确认之诉，被告常年给原告照顾X房屋，被告投入大量时间、精力为原告租售房屋，故原告在明知房屋销售价格在300-400万元甚至更高的情况下确认如下事项：全权委托被告操办该房产转让的相关一切事宜，该房产的转让底价不得低于240万元，该房屋的实际成交价格若高于240万元，高出部分全部作为被告的酬谢金（包括但不限于房屋确权的一应诉讼费、代理费、房屋解除查封联络费、房屋合法登记公关协调费、房屋日常打理感谢费、房屋租售联络安排费以及各种交通、通讯费等），若该房屋最终以240万元成交，则一次性支付被告10万元酬谢金，并按实有票据偿付被告为此房垫付的全部费用。原告对2011年3月24日授权委托书和确认函上其签名的真实性表示认可，但对内容不认可，称是被告擅自在有原告签名的空白纸上添加的内容。原告提交（2011）京方圆内民证字第6974号公证书和（2013）京国信内民证字第5099号公证书各一份，是对其×××的邮箱内容进行公证，证明其通过该邮箱和被告的×××邮箱联系，2011年4月10日其给被告发邮件一封，内容为“谢谢你的来电，仍盼你恢复平和心境，并请看管好我的房子（x），不要有任何变动，我目前不想买也不想出租，因为我已决定来北京居住，而且五月就来，目前考虑如何修葺问题，你的辛劳我定会酬劳，本来你就与我说好的，我对你的信任也从未改变，陈小姐的事就让它过去了吧，我们五月见面后谈，彼此考虑与关照，以后你小孩的发展我也一样会关照的”，证明2011年4月10日其通知被告不得出售和出租X房屋，被告认可该邮箱是其电子邮箱，但否认见过2011年4月10日的邮件，被告称邮箱的发件日期是可以改动的，既然该邮件如此重要，原告应通过电话和其联系确认。原告认可被告没有回复该邮件，表示之后其曾电话联系被告撤销其卖房的授权。庭审中，闫雨出庭作证，证明2011年3月24日其到原告入住的酒店找原告时曾看到原告向被告表示X房屋不要出售，双方发生争执。被告以原告和闫雨有利害关系为由对此不予认可。原告还称2011年6月9日其和被告见面，向被告重申不要卖房时和被告产生冲突，被告将其录音的录音笔损坏，被告对此不予认可。被告称其通过中介于2011年6月底7月初认识李强，2011年7月15日和李强办完房屋买卖后的一两天电话告知原告房屋卖出情况，再于之后的一两天和原告在北京见面，要给原告240万元房款，因原告觉得其因卖房产生的费用过高，故没有接收房款。原告称其于2011年7月2日回国，2011年7月16日、17日左右和被告见面，被告告知其卖房的事，其很生气，故找律师于2011年7月24日向西城区法院提起确认被告和李强关于X房屋买卖关系无效的诉讼，要求李强返还房屋并返还房屋相关证件。原告认可该案的起诉时间。2012年12月19日，北京市第二中级人民法院做出（2012）二中民终字第17693号民事判决书，认为被告持原告授权委托书、房屋产权证和荣誉村民证原件与李强签订房屋买卖合同，原告未能举证证明被告和李强恶意串通损坏其利益，故原告应对被告出售X房屋的行为承担责任，因X房屋是农民集体所有土地上建设的住宅房屋，未取得国家有权机关颁发的所有权证，不具备依法进行市场交易的条件，故房屋买卖行为不受法律保护，判决李强将X房屋腾退给原告，原告返还李强购房款379万元。
被告提交2011年7月15日其和北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会签订的协议和北京市马泉营物业管理有限公司（以下简称物业公司）出具的190710元扩建费收据，证明因房屋扩建面积计入房产证面积，其按照每平方米1000元交纳了扩建费用；提交该公司2011年7月15日出具的61707元过户费收据，该公司2011年7月15日出具的32400元物业费收据，证明其给原告房屋交纳的费用。被告提交2011年4月2日其和北京万福铸成装饰装潢中心签订的装修合同和2011年4月23日该公司出具的88506.5元工程款发票，证明其给被告装修房屋产生的费用，提交2011年4月10日760元保洁费发票，证明其清扫原告房屋产生的费用，提交2011年4月23日北京朝来春花卉市场有限公司出具的3655元绿植发票，证明其对原告房屋进行装饰产生的费用，提交2011年9月1日2700元水泵及附件发票，证明其给原告房屋添附的费用。被告还提交2011年7月18日北京安信瑞德房地产经纪有限公司出具的56850元佣金发票和李贺伟出具的收到2万元服务费的收据，2010年9月16日北京商服通网络科技有限公司出具的2060元咨询费、技术服务费发票，证明其为促成X房屋买卖合同签订产生的费用。被告还提交汽油费、过路费票据若干张，电话卡若干张，餐费、礼品票据若干张，法院诉讼费、公告费票据若干张，亦证明其给原告产生的其他费用。被告认为原告应给其报销房屋维修工程款88506.5元、园林整修费3655元、保洁费760元、加建费190710元、物业费32400元、过户费61707元、购房中介佣金56850元，购房个人佣金2万元、餐费2万元、咨询服务费2060元、礼品费12867.6元、水泵及附件费2700元，以上共计492216.1元。原告对被告提交的上述票据均不认可。原告提交京东网我的订单网页打印件一张，证明2011年6月7日其还给原告购买过物品，双方关系良好，原告对此不予认可。
以上事实有（2010）朝民初字第10278号民事判决书、（2012）二中民终字第17693号民事判决书、委托书等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点是2011年7月9日被告是否有权以原告代理人的名义和李强签订X房屋房产转让合同书。原告于2009年8月16日、2010年9月18日给被告出具的授权书，均能证明原告曾委托被告管理并出租出售房屋，原告虽称其于2011年3月24日解除了对被告的上述授权，但对此仅有闫雨的证言，被告提交的2011年3月24日的授权书和确认函上有原告签字，原告虽对此不予认可，但未提交反证证明被告是在有原告签字的空白纸上后添加的内容，书证的证明效力大于人证，本院对被告提交的2011年3月24日的授权书和确认函予以采信。原告另称于2011年4月10日给被告发送了电子邮件，解除了被告的售房权限，对此虽提交的公证书，但首先无法确认该邮件一定发送成功，其次每人查收电子邮件的习惯不同，无法确认被告查收了该邮件并了解邮件内容，再次按常理原告在未收到被告对该重要问题进行回复的情况下，应及时采用其他联系方式告知被告，原告对此却未举证，本院对原告于2011年4月10日已解除被告卖房授权的陈述不予采信。原告还称2011年6月9日和被告见面，当面解除了卖房授权，对此证据不足，本院亦不予采信，故本院认为被告是受原告委托和李强签订X房屋的买卖合同。被告作为原告的代理人收取了X房屋的购房款，其应将购房款全部给付原告。被告虽以2011年3月24日确认函上原告对卖房酬劳的承诺为由认为其占有139万元购房款有合法依据，仅同意返还240万元购房款，但该确认函是建立在房屋买卖成立的基础上的，现原告和李强关于X房屋的买卖合同被法院确认无效，原告应向李强返还全部购房款，原告并未因卖房获得利益，在X房屋自始未卖出的情况下，被告要求原告按照房屋已卖出的情况支付报酬不当，本院对被告该抗辩意见不予采纳。至于被告因执行委托事项产生的费用和应得的报酬可另案解决。另因被告曾同意返还原告240万元购房款，原告拒绝，在诉讼费分担上法院予以考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零四条之规定，判决如下：
被告孙文乐于本判决生效后七日内给付原告CHENGCHUNG-YING（中文名：成中英）三百七十九万元房款。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万七千一百二十元，由原告CHENGCHUNG-
YING（中文名：成中英）负担一万九千八百一十元（已交纳一万八千五百六十元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告孙文乐负担一万七千三百一十元（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 吴 薇
代理审判员 徐永飞
人民陪审员 李 欣
二〇一三年十二月四日
书 记 员 刘佳星