沈阳市苏家屯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏民二初字第00384号
原告中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行。
负责人何洪清。
委托代理人刘晓明，男。
委托代理人田庆涛，男。
被告叶景新，男。
被告史海鹰，男。
委托代理人邬基荣。
原告中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行（以下简称农行）与被告叶景新、史海鹰合同纠纷一案，本院于2013年3月7日立案受理后，依法由审判员刘为民担任审判长，与代理审判员闫晓彦（主审）、人民陪审员肖冰组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农行委托代理人刘晓明、田庆涛、被告叶景新、被告史海鹰及其委托代理人邬基荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行诉称，2001年8月30日法院将养猪场所有资产评估后抵给原告（2000执字349-1号民事裁定书），当时折抵价为人民币2344515元，根据法院裁定当时抵债资产为猪舍11060平方米，宿舍、水塔、库房、配料室、办公室、财会室、仓库共计1545平方米，账面数据200亩养鱼池（5年使用权）、生猪520头及所有企业的设备等资产，抵债后农行将抵债资产反租给叶景新经营，租期至2006年12月30日，2001年至2005年共收取租金19万元，全部用于抵债本金，租赁到期后，农行多次要求被告叶景新腾退资产未果，于2007年11月22日诉至法院，2008年6月15日沈阳市中级人民法院终审判决（2008）沈民二终字第793号判决判令被告叶景新腾退租赁种猪场的房屋，赔偿种猪损失52万元，给付租金33万元，但被告叶景新拒不腾退农行的资产，法院对被告叶景新执行未果，2010年3月我行进行现场查看资产并对资产进行了评估，当时的主要资产有：建于1991年猪舍6600平方米，建于1992年宿舍约281平方米，库房208平方米，办公室115.05平方米，财会室380平方米，仓库136.5平方米，面积共约1121平方米，2012年9月17日我行工作人员在日常检查工作中发现，种猪场抵债房产已被人拆除，后得知现在场地使用人为被告史海鹰，史海鹰表示场地是在被告叶景新处购买，购买时地上并没有房产，经与叶景新联系，叶景新出示了其与史海鹰签订的协议，并表示其出售的仅为自己的资产，未包括农行资产，农行的资产被史海鹰拆除，现起诉来院请求判令二被告赔偿损失，赔偿数额以2010年我行委托评估的评估价值536920元为准。
被告叶景新辩称，种猪场的土地是政府给我用的，在土地上我投入了685万元，如果转让我转让的价格不低于300万元，被告史海鹰多次找我协商我并没有同意转让给他，之后村委会胁迫我以200万元的价格将这块地转让，我迫于无奈才卖的，土地所有权是前谟村的，我在转让协议上也载明了属于我自己的财产转让给被告史海鹰，属于农行的财产我并没有转让，土地上所有的房屋都是被告史海鹰拆除的，拆除时我也报警了，并电话通知了原告农行，我不应承担赔偿责任。
被告史海鹰辩称，我与叶景新签订的合同是在双方达成一致的意思表示基础上，并支付了价款，现已实际占有使用了地块，我并不知道地上物中有农行的财产，被告叶景新在转让财产时并没有告知地上物中有属于农行的财产，我是善意第三人，被告叶景新在收款收条上亦写明价款系所有地上物的价款，不同意被告叶景新所述的买卖标的物不包括农行资产的意见，原告请求依据2010年的评估报告作为赔偿依据不能成立，该评估报告的有效期为1年，即自2010年4月14日至2011年4月13日，该证据现已没有法律效力，且鉴定报告记载的被鉴定的标的物多处与实际并不相符，且原告在委托鉴定机构时我方并没有实际参与，该评估报告的评估价值过高，我方不予认可，现转让标的物已不存在，依据原告单方的评估报告确定赔偿数额没有依据，请求驳回原告的诉请
经审理查明，沈阳市苏家屯区种猪场（以下简称种猪场）曾向农行借款人民币140万元，贷款到期后不能按期还本付息，本院以（99）苏经初字208号民事判决书判决种猪场给付原告借款本金及利息160万元，该种猪场不能履行给付义务，本院以（2000）执字349-1号民事裁定书裁定种猪场资产给付农行，折抵案件款人民币2344515元，该种猪场位于沈阳市苏家屯区前谟村，折抵资产包括猪舍、种猪、配种室等地上及机器设备，2001年9月14日原告农行与被告叶景新签订协议，约定叶景新租用判归农行的全部种猪场固定资产，租期自2001年1月1日至2006年12月3日，租期6年，租赁期满后被告叶景新未将租赁物返还原告，原告于2007年11月22日诉至本院，要求被告叶景新返还资产、腾退房屋、并给付租金，本院以（2007）苏民合初字第1132号民事判决判令被告叶景新赔偿原告农行种猪损失26万元，腾退租赁的房屋，原、被告均不服该判决，提起上诉，沈阳市中级人民法院以（2008）沈民（2）终字第793号民事判决书维持了本院判令被告叶景新腾退租赁原告农行沈阳市苏家屯区种猪场的房屋的判项，并就赔偿和租金作出相应裁判，判决生效后，被告叶景新并未履行腾退义务，一直占有使用原告农行所有的位于种猪场的房屋。2010年原告农行委托辽宁虹旺房地产土地资产评估有限公司对种猪场的资产进行了评估，估价的时点为2010年3月30日，评估的价值为536920元，评估的资产包括该种猪场库房、配料间208平方米，宿舍281.45平方米，办公室115.05平方米，财会室380平方米，仓库136.5平方米，猪舍6600平方米，估价结果不包含其土地使用权价格，依据该评估报告载明，其评估的价值系拍卖价值，拍卖价值是指评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估算数额，估价方法系对建筑物采用重置成本法进行评估。2011年11月25日二被告签订协议，约定被告叶景新将种猪场土地180亩及地上物转让给被告史海鹰，转让价款人民币200万元，被告史海鹰已将转让价款200元给付被告叶景新，被告叶景新亦将土地及地上物交付被告史海鹰，该转让协议载明：“叶景新位于苏家屯区前谟种猪场180亩及所有地上物一次性转让给史海鹰，转让金额为贰佰万元人民币整”，现案涉地上物已全部灭失。
上述事实，有原、被告陈述、原、被告提供的转让协议、原告提供的（2007）苏民合初字第1132号民事判决书、（99）苏经字208号民事判决书、（2000）执字349-1号民事裁定书、（2008）沈民（2）终字第793号民事判决书、评估报告、被告史海鹰提供的收据在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，公民、法人及其它组织的合法财产权利应受法律保护。被告叶景新租用农行位于种猪场的猪舍等地上物，2006年12月3日租赁合同到期后未主动履行腾退租赁物义务，亦未履行生效判决确定的腾退义务，原告农行所有的位于种猪场的地上物一直由被告叶景新占有至其交付被告史海鹰使用时，本院认为被告叶景新对其占有的农行的资产负有妥善管理的义务，如非因所有人农行的原因造成地上物损毁、灭失，被告叶景新应对农行承担赔偿责任，故对原告要求被告叶景新承担赔偿责任的请求，本院予以支持。被告叶景新主张其在转让地上物时已告知被告史海鹰只转让其本人所有的地上物，地上物中尚包括原告农行所有的地上物，且在转让协议和收据上载明转让的是叶景新所有的地上物，本院认为，被告叶景新应对其履行了告知义务承担举证责任，其未提供证据证明履行了告知义务，故对其主张的其在转让时已告知史海鹰转让标的物不包括农行所有的地上物的陈述，本院不予采信，至于在转让协议中载明的“叶景新位于苏家屯区前谟种猪场180亩及所有地上物一次性转让给史海鹰”及收据中载明的“叶景新本人收到史海鹰交土地使用权及本人所有地上建筑物有偿转让费”，并不能构成种猪场地上物中存在农行所有的地上物的说明，协议及收据载明的文字亦不能做出被告叶景新只转让其本人所有的地上物，转让标的物排除了农行所有的地上物的唯一解释，且农行所有的地上物在转让前一直由被告叶景新占有，故对被告叶景新的辩解意见，本院不予采纳，应当认定被告史海鹰在受让时是善意的，现农行所有的地上物灭失，被告叶景新应承担赔偿责任，至于原告要求被告史海鹰承担赔偿责任的请求，本院认为被告史海鹰已经支付了转让价款，因双方约定的该转让价款中包含租赁土地剩余年限使用费及地上物的转让费，地上物系猪舍等建筑物，不具有公开市场上可参照的交易价格，不能认定二被告交易的价格系明显不合理的价格，应推定被告史海鹰支付了合理对价，且其受让时是善意的，其取得案涉地上物符合善意取得的规定，有权处分其购得的地上物，该地上物灭失，被告史海鹰不应承担赔偿责任。关于赔偿的数额，原告主张依据其于2010年委托评估的拍卖价值，该评估报告估价的时点为2010年3月30日，估价时采用的系重置成本法，经查阅相关资料，重置成本法是指在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济型陈旧贬值后的差额，估价时点距原告于2013年3月7日起诉近三年的时间，本院认为应在依据原评估价值的基础上考虑自估价时点至原告起诉时点之间建筑物的折旧，更为公平，参照《民用建筑设计通则》关于建筑物关于设计使用年限的规定，结合评估报告记载的案涉建筑物的基本情况，本院按照25年估算其合理使用年限，不考虑残值的情况下，3年的折旧率应为12%，故原告主张的损失应在评估价值536920元基础上折旧12%，其损失应为472489元。关于损失计算依据是否应采用2010年原告委托评估机构作出的评估报告问题，本院认为，现案涉地上物已全部灭失，现重新评估已不具备条件，原告提供的评估报告在无相反证据足以推翻的情况下应作为证据使用，但亦应考虑建筑物折旧因素，方能公平保护双方当事人的利益，故本院在参照评估报告估价价值、民用建筑设计使用年限的基础上，酌情认定损失的数额。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告叶景新于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行位于沈阳市苏家屯区种猪场地上物财产损失人民币472489元；
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行的其他诉讼请求。
如未按时履行金钱给付义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9169元，由被告叶景新承担，多收取的13631元，返还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。
审 判 长 刘为民
代理审判员 闫晓彦
人民陪审员 肖 冰
二〇一四年一月十日
书 记 员 王雪姣