济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）槐民重字第21号
原告胡范芝，女，1975年5月14日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区北小辛庄西街**号槐荫大厦***室。
委托代理人闫信如，山东创鑫律师事务所律师。
被告山东嘉缘旅游开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人孔路，董事长。
原告胡范芝诉被告山东嘉缘旅游开发有限公司（以下简称嘉缘开发）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月13日立案受理，审理后本院作出（2013）槐民初字第2753号民事判决。被告嘉缘开发对该判决不服，上诉至山东省济南市中级人民法院。该院审理后认为原审违反法定程序，作出（2014）济民一终字第129号民事裁定，撤销本院（2013）槐民初字第2753号民事判决，发回本院重审。本院于2014年10月16日重新立案，并依法另行组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭对本案进行了审理。原告胡范芝的委托代理人闫信如到庭参加诉讼，被告嘉缘开发经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告胡范芝诉称：原告于2009年11月4日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于槐荫区腊山南坡名门世家花园三区2单元110室，所购商品房总价款为1750000元。同时该合同第八条约定，被告应于2010年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。签订合同后，原告依照合同约定履行完毕付款义务，但被告却未按合同规定的交房日期交付房屋予原告。在原告的督促下，双方于2011年6月10日就支付延期交房的违约金、交房日期及延期交房违约金的计算方式达成补充协议，协议达成后，被告未按补充协议所规定日期交付房屋，在向原告支付了35000元违约金后，剩余违约金就不再支付。鉴于被告屡次违约的事实，原告于2013年1月将被告诉至法院，被告在支付原告2012年9个月的违约金后，原告撤诉，并且双方于2013年5月13日再次就支付延期违约金及交房日期达成补充协议，按照该补充协议，被告应该于2013年10月1日支付原告2013年1月至9月的延期交房违约金。但截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中，被告也未交付房屋予原告。为维护原告的合法权益，诉请判令被告因延期交房而向原告支付违约金108500元并承担诉讼费用。
原告胡范芝在本案审理中说明要求被告嘉缘开发支付的违约金是以交纳购房款1750000元为基数，按日万分之二标准自2013年1月计算至2013年11月10日止。
被告嘉缘开发未答辩。
经审理查明，原告胡范芝与被告嘉缘开发于2009年11月4日签订《商品房买卖合同》，其为买受人，被告嘉缘开发为出卖人。合同约定原告胡范芝购买被告嘉缘开发位于槐荫区腊山南坡名门世家花园三区2-110号商品房，预售许可证号为济建开预许字第（2008）303-308号；该商品房建筑面积共267.05平方米；该商品房按套计算，总价款为1750000元。付款方式合同约定买受人在签订本合同同时交付总房款40%的首付款，计700000元，剩余60%总房款计1050000元申请25年银行按揭贷款。交付期限合同约定出卖人应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同约定为逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起50天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同在该处还约定违约金最高不超过合同房款的2%；如违约金赔付额累计达到总房款的3%，双方均有权解除合同。合同另对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任等事项进行了约定。同日，双方还签订了附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：补充协议等。在该合同签订前的2009年9月30日和10月22日，原告胡范芝已分别向被告嘉缘开发交纳定金50000元及房款250000元，后其又于签订合同当日支付购房款400000元元。
原告胡范芝在本案审理中还提供其与中国银行股份有限公司济南槐荫支行（以下简称中行槐荫支行）于2009年11月13日签订的《个人一手住房贷款合同》，合同约定原告胡范芝从中行槐荫支行贷款1050000元，用于向被告嘉缘开发支付商品房购房款，贷款期限为300个月，自2009年11月13日至2034年11月13日，自贷款人实际放款日起算；贷款利率采用浮动利率方式，偿还采用按月等额本息还款。该合同还约定贷款发放经借款人即原告胡范芝的同意直接划至购买住房的开发商即被告嘉缘开发的账户内。被告嘉缘开发作为保证人在该贷款合同中盖章，明确对借款人即原告胡范芝的该贷款承担阶段性连带责任保证，同时合同中还写明原告胡范芝从被告嘉缘开发购买的该处商品房作为抵押物。同日，中行槐荫支行将原告胡范芝的贷款1050000元划至被告嘉缘开发账户中。
以上事实有原告胡范芝提供2009年11月4日《商品房买卖合同》及附件，2009年9月30日、10月22日及11月4日收据、2011年11月13日《个人一手住房贷款合同》、同日贷款凭证及其陈述为凭。
因被告嘉缘开发未能按合同约定时间向原告胡范芝交付商品房，双方又于2011年6月10日签订《商品房买卖合同补充协议》，约定双方同意按合同中出卖人逾期交房的违约责任约定，自2010年4月30日至2011年12月31日本商品房违约金总额为35000元，分两次支付。第一次签订本协议时支付15000元，第二次剩余违约金20000元于2011年12月31日支付。被告嘉缘开发在该补充协议中还承诺于2011年12月31日前将通过房屋建筑工程竣工验收合格的房屋交付。如不能按此日期交房，其自2012年1月1日至实际交付该房屋时，按日向原告胡范芝支付总房款的万分之二违约金，并于每季度底按实支付。该补充协议签订后，被告嘉缘开发支付了约定的35000元，后又违反补充协议中的承诺内容，未向原告胡范芝交付商品房，亦未支付相应违约金。原告胡范芝为此于2013年1月21日将被告嘉缘开发诉至本院，案号为（2013）槐民初字第197号。在该案审理中，原告胡范芝与被告嘉缘开发于2013年5月13日达成《商品房买卖合同补充协议》，约定：一、出卖人（被告嘉缘开发）于2013年5月13日支付买受人（原告胡范芝）上述合同项下2012年4月-12月共计9个月270日延期交房违约金，合计94500元。文书邮寄费、诉讼费等合计1655元由出卖人承担。二、出卖人于2013年10月1日支付上述合同项下2013年1月-9月延期交房违约金。并承诺2013年12月31日前将符合上述合同中约定交付条件的房屋交付买受人。如不能交房则按双方于2011年6月10日的补充协议约定支付延期交房违约金。三、买受人撤销2013年1月在济南市槐荫区人民法院对出卖人要求支付延期交房违约金的诉讼。四、双方同意以上补充协议内容，其余按原合同及2011年6月10日签定的补充协议执行。该补充协议签订后，原告胡范芝以双方达成庭外和解为由于当日（2013年5月13日）向本院提交撤诉申请，本院对其申请审查后制发（2013）槐民初字第197号民事裁定，准许其撤回起诉。
后被告嘉缘开发仍未能向原告胡范芝交付商品房，且未按2013年5月13日达成的补充协议向原告胡范芝支付2013年1月起的违约金。原告胡范芝为此又诉至本院，要求处理。
另，被告嘉缘开发对本院原作出的（2013）槐民初字第2753号民事判决不服，提出上诉，在该案二审期间，其主张约定的违约金过高。
以上事实有原告胡范芝提供2011年6月10日、2013年5月13日签订的《商品房买卖合同补充协议》、本院（2013）槐民初字第197号民事裁定书及其陈述，本院（2013）槐民初字第2753号案件二审材料为凭。
本院认为，原告胡范芝与被告嘉缘开发于2009年11月4日签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且在签订该合同及附件时，该项目亦取得《商品房预售许可证》，因此合同及附件合法有效。但其中约定“违约金最高不超过合同房款的2%；如违约金赔付额累计达到总房款的3%，双方均有权解除合同”，该条款内容实际是排除了违约方应承担的违约责任，于法律规定违约方应承担违约责任相悖，该条款应为无效。
合同签订后，原告胡范芝履行了支付购房款的义务，但被告嘉缘开发未能按约定时间交付商品房，且从其与原告胡范芝于2011年6月10日和2013年5月13日签订的《商品房买卖合同补充协议》来看，被告嘉缘开发多次承诺向原告胡范芝交付商品房的时间，又多次违反承诺，其行为已构成严重违约，应向原告胡范芝支付逾期交付商品房的违约金。现原告胡范芝要求被告嘉缘开发支付违约金，是以补充协议约定为依据。但需要说明的是，在原告胡范芝未提供证据证明其存在其他损失的情形下，该补充协议中约定的违约金标准过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”；该条第二款同时规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院应对原告胡范芝主张的违约金予以适当减少。至于适当减少的标准，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”。原告胡范芝在本案中没有提供证据证明其具体的损失，但在其与被告嘉缘开发签订的《商品房买卖合同》中显示其支付购房款的方式是交纳总房款40%首付款即700000元，剩余60%总房款即1050000元申请25年银行按揭贷款，其还提供了相应贷款合同。因此可以认定原告胡范芝最直接的损失就是购房款支付后产生的利息及贷款支付的利息。依此，本院确定被告嘉缘开发按原告胡范芝已交购房款1750000元为基数，以中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍计算向原告胡范芝支付违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告山东嘉缘旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡范芝支付逾期交付商品房的违约金，以原告胡范芝已交购房款1750000元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2013年1月1日起计算至2013年11月10日。
二、驳回原告胡范芝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2570元，原告胡范芝负担570元，被告山东嘉缘旅游开发有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨春疆
人民陪审员 汪秀英
人民陪审员 高金辉
二〇一四年十二月二日
书 记 员 刘 微