江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第01122号原告汤家云。委托代理人刘小飞，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告昆山永恒盛置业有限公司，住所地江苏省昆山市开发区蓬朗大通路212号3号房。法定代表人刘永恒，该公司董事长。委托代理人张坚平，江苏狮山律师事务所律师。原告汤家云与被告昆山永恒盛置业有限公司（永恒盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法由代理审判员李志辉适用简易程序于2015年5月19日和2015年5月28公开开庭进行了审理，后因案情复杂，又依法组成合议庭于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘小飞，被告委托代理人张坚平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告汤家云诉称：原被告于2015年1月11日签订《永恒盛东城商业街》定购书一份，约定原告定购被告位于XX商业街XX幢XX室商品房一套，该商品房预测面积为69.42平方米，单价为37453.18元每平方米，该房总价合计为人民币260万元整。按照定购书约定，原告已于2015年1月11日采用刷卡方式支付被告购买房屋定金人民币50万元整，但现被告明确表示不愿再按定购书约定继续履行合同并签订《商品房买卖合同》。按照法律规定，原告已经交付了定金，如被告违约的，应当按照法律规定双倍返还原告定金100万元。原告多次向被告催要，但被告一直推诿。故原告为维护自己的权益，特诉至法院，请求判令解除定金合同，被告立即双倍返还定金100万元；案件受理费等诉讼费用由被告承担。被告永恒盛公司辩称：被告不存在预期违约，也不存在履行不能，被告当庭向原告承诺，被告必然会按合同约定履行义务，请原告按合同约定于约定期间内前来被告处办理相关手续，否则原告应承担违约责任。被告认为被告没有违约行为，不应承担责任。经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2015年1月11日签订《永恒盛东城商业街》定购书一份，定购书约定：乙方自愿定购《永恒盛东城商业街》XX幢XX室商品房一套，并支付定金50万整；房屋预测面积69.42元，单价37453.18元，总房价260万元……;双方签订本定购书后，乙方须在2015年5月31日前付清该商品房首付款计130万元（包含定金），因乙方、国家法律、法规或政策发生变化或者因银行要求，乙方需要提高首付款比例的，乙方应及时增加支付首付款以满足银行按揭贷款之申请要求，并签订《商品房买卖合同》……；首付款比例50%，共计130万元，全款到帐10个工作日支付租金。定购书签订当天，原告向被告转账支付定金50万元。另查明:本案所涉商品房XX商业街XX幢XX室的公安栋号为XX路XX-XX（双号）。门牌号为××室。该房屋面积为69.42平方米，系商业营业用房。关于该涉案商品房，被告于2013年1月18日与案外人潘利清签订房屋预售合同，约定房屋单价为37453.18元每平方米，房屋总价为260万元，单价为37453.18元每平方米，总价合计为人民币260万元整。被告与潘利清之房屋预售合同在昆山市住房和城乡建设局办理了备案登记。审理中，被告表示愿意将涉案商品房出售给原告，并要求原告在定购书约定的期限内（2015年5月31日）支付剩余首付款80万元。原告表示如果被告在2015年5月31日前取消涉案房屋的预售备案登记信息，仍愿意购买涉案房屋。本院在审理中考虑到原被告在房屋买卖过程中产生了一定的争议(被告一房二卖)，要求原告在2015年5月31日前将剩余首付款提存至法院账户，原被告均同意该方案。2015年5月28日，原告按要求将80万元支付至法院指定账户。截止至2015年7月8日，被告尚未取消在昆山市住房和城乡建设局关于涉案房屋的预售合同备案登记信息。上述事实有原告提供的《永恒盛东城商业街》定购书、收据、银行刷卡凭证、本院依法制作的调查笔录以及原告在庭审中的陈述等证据所证实。本院认为，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了商品房预（销）售许可证和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之后30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围内的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。商品房预售合同备案的法律意义在于使得买受人的请求权具有对抗第三人的效力。本案中，被告于2013年1月18日与潘利清签订商品房预售合同，并在昆山市住房和城乡建设局办理商品房预售合同备案手续，后再与原告签订定购书，收取原告定金50万元。被告之行为属于一房二卖。原被告约定的首付款付清日为2015年5月31日，原告曾表示如果被告在2015年5月31日前取消涉案房屋的预售备案登记信息，仍愿意购买涉案房屋并于2015年5月28日将剩余首付款80万元提存至法院账户。但截止至2015年7月8日，被告尚未取消在昆山市住房和城乡建设局关于涉案房屋的预售合同备案登记信息。本院认为因被告以自己的行为表明不履行主要债务导致原告与被告签订定购书之合同目的不能实现，原告主张解除双方签订的《永恒盛东城商业街》定购书于法有据，本院予以支持，具体的解除时间应为双方约定的首付款付清之次日即2015年6月1日。被告收取原告定金，但未按约履行己方义务，应当双倍返还定金。被告收取定金数额为50万元，未超过定购书标的额（260万元）的20%，故返还的金额应为100万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告汤家云与被告昆山永恒盛置业有限公司2015年1月11日签订的《永恒盛东城商业街》定购书于2015年6月1日解除。二、被告昆山永恒盛置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告汤家云定金100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内直接支付给原告。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长  李志辉人民陪审员  徐明芳人民陪审员  盛永林二〇一五年九月十日书 记 员  汤 诚1、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。