上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初18057号
原告：毛礼清，男，1955年11月28日出生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：郭毅，上海岷颉律师事务所律师。
被告：章世芳，女，1963年10月22日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：何建松，男，1961年11月2日出生，汉族，住上海市。
第三人：张爱珍，女，1963年4月12日出生，汉族，住上海市中华路***弄***号***室。
委托诉讼代理人：裘驾敏，上海市志源律师事务所律师。
原告毛礼清与被告章世芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法通知张爱珍作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛礼清的委托诉讼代理人郭毅、被告章世芳的委托诉讼代理人何建松、第三人张爱珍及其委托诉讼代理人裘驾敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛礼清向本院提出诉讼请求：判令被告按《房屋租赁合同》的约定向原告支付2016年6月至2016年11月的房屋租赁费共计54,000元。事实和理由：第三人张爱珍系上海市虹口区同心路345、349号底层房屋的共有权人。2012年1月19日，第三人将同心路XXX号房屋(以下简称同心路房屋)出租给案外人林某某使用，租赁期从2012年1月20日至2015年1月19日。2014年3月期间，林某某又将该房屋转租给了原告使用，并签订《房屋转让协议》，该转租行为得到了第三人确认，原告按原合同约定按期向第三人支付房屋租赁费。原告于2014年11月28日与被告章世芳签订了《房屋租赁合同》，将该房屋转租给被告使用，租赁合同中约定房屋租赁期限自2014年12月1日至2017年11月30日，月租金9,000元，付三押一，租金按三个月为一期支付。2015年1月6日，第三人与原告补签了《上海市房屋租赁合同》，确认第三人将该房屋出租给原告使用，租期自2015年1月20日至2018年1月19日，月租金为6,500元，同时对原告继续将该房屋转租给被告的行为予以认同。此后在合同履行中原告均按约向第三人转账支付租金，而被告却拖欠2016年6月至11月的租金，经原告多次催讨未果。被告不付租金的行为已违反了合同约定，损害了原告合法权益，故起诉至法院要求判如所请。
被告章世芳辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方确实签订一份租赁合同，租期到2017年11月30日，被告支付租金至2016年5月底，此后未向原告支付租金。被告承租同心路房屋用于经营电瓶车，需办理营业执照，多次与原告沟通要求原告提供房产证原件，原告无法提供房产证原件导致被告无法办理营业执照。此后被告找到第三人张爱珍，向第三人提出需要办理营业执照，第三人此前不知道系被告承租使用同心路房屋，第三人表示原告转租给被告的行为是非法的，原、被告的租赁合同是无效的，要求被告直接与其签订租赁合同，并要求被告直接向其支付房租，为此被告与第三人重新签订了合同，办理了营业执照。由于押金在原告处，所以被告用押金抵了6月份的租金，从2016年7月1日开始与第三人签订了租赁合同并开始向其支付租金，合同约定第一年的月租金为8,200元，押金8,200元，被告向第三人转账支付了2016年7月至9月的租金以及相当于一个月租金的押金。被告与第三人签订合同前，第三人与原告就是否继续将同心路房屋租赁给原告协商多次，被告担心发生纠纷，让第三人承诺同心路房屋纠纷与被告无关，由第三人负责。
第三人张爱珍述称，2012年至2015年期间，第三人将同心路房屋出租给案外人林某某，2014年林某某告诉第三人，其和原告合开了洗脚店。2015年林某某打电话通知第三人，不再继续承租同心路房屋，第三人考虑到林某某已经找好了承租方，便去同心路房屋内与原告签订合同。当时发现房屋并非用于经营洗脚店，而是摩托车店，原告称其和被告合开摩托车店。2016年5月被告打电话给第三人要房产证原件去办理营业执照，被告这才告诉第三人，其与原告不是合伙做生意，而是原告将房屋转租给被告。2016年5月21日在同心路房屋内，原告已同意解除原告与第三人的合同，但不肯签订书面解除协议，双方最后一次协商是在2016年6月20日，第三人明确告诉原告第二天就要和被告签订租赁合同。2016年7月20日原告将房租转账给第三人，第三人发现有款项进账就打电话给原告，但没有打通，第二天第三人就把房租转账还给原告并发消息告知原告。由于第三人与被告签订的租赁合同的租期起始日期为2016年7月1日，故2016年7月1日至2016年7月19日期间的房屋租金同意返还给原告。
本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
第三人张爱珍及案外人葛某1、葛某2系同心路345、349号底层房屋的共有权人。2014年11月28日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将同心路房屋出租给乙方；租赁期限为2014年12月1日至2017年11月30日；租金每月9,000元，租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2014年12月1日前付清，甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方，每期租金由乙方以现金形式支付或以银行划账方式支付到甲方指定账户；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须承担违约责任；若甲方为该房屋的合法承租人，则在本合同签订前，甲方应当实际取得甲方之所有上手承租人(若有)及该房屋的所有权人同意甲方转租该房屋(适用于私有房屋)的书面材料；本合同生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须支付守约方违约金。合同签订后被告向原告支付了押金9,000元。嗣后被告向原告支付租金至2016年5月30日。
2015年1月6日，第三人(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的同心路XXX号出租给乙方使用(该处系双方笔误，实际租赁部位为同心路XXX号)；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用；该房屋租赁期共36个月，自2015年1月20日起至2018年1月19日止；该房屋月租金6,500元，第三年开始月租金为6,800元，直至合同期终止，签合同之日付三个月房租和一个月押金；甲方违约双倍返还押金，乙方违约没收押金，甲方收回商铺，如乙方转让该商铺需经甲方同意。
2016年6月21，第三人(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的同心路房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商用房使用；该房屋租赁期共36个月，自2016年7月1日起至2019年6月30日止；该房屋第一年(2016年7月1日至2017年6月30日)月租金8,200元，第二年(2017年7月1日至2018年6月30日)开始月租金8,200元，第三年(2018年7月1日至2019年6月30日)月租金9,000元，乙方须在每年7月、10月、1月、4月1日前支付三个月租金，押金为第一年一个月的租金。同日，第三人出具书面说明，载明关于同心路XXX号房屋租赁纠纷与章世芳无关，一切纠纷由房东负责。合同签订后，被告已向第三人支付了2016年7月1日至2016年12月31日的租金。
另查明，2016年7月20日，原告通过其招商银行账户向第三人转账19,500元，交易摘要为房费。2016年7月21日，第三人通过招商银行账户向原告转账19,500元。
审理中，原告提交了载明第三人张爱珍作为出租方(甲方)，案外人林某某作为承租方(乙方)的《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的同心路房屋出租给乙方使用，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为商用使用；该房屋租赁期共36个月，自2012年1月20日至2015年1月19日；该房屋月租金为5,800元，第二年开始房租为6,000元；乙方不得将房屋转借第三方，否则属乙方违约，没收房屋。原告另提交了一份落款日期为2014年3月16日，签约双方为原告、林某某的《房屋转让协议》，约定经双方协商，坐落于虹口区同心路XXX号门面房(原林某某租赁烟酒经营)，房东张爱珍，于2014年3月8日转让给毛礼清足浴房使用，转让费由林某某收条为准，林某某应做好各项手续：营业执照注销及房东租赁合同变更等事项。原告表示林某某将同心路房屋转让给原告时，未与第三人办理过手续，其将同心路房屋转租给被告时第三人知晓原告为承租人的身份且知晓原告转租房屋事宜，但对此没有书面证据。
审理中，第三人提供了向原告发送的短信，2016年7月20日的短信内容载明：“您已违反我们签的房租合同，不用付房租了，请告诉我您的卡号钱退还给您谢谢，刚才打您电话无人接。”2016年7月21日的短信内容载明：“您已违反我们签的房租合同条款，合同已无效，故您付的三个月房租已退还给您。”
本院认为：2014年11月28日，原告将同心路房屋出租给被告时，并未与第三人建立租赁关系，原告提供的《房屋转让协议》虽约定林某某将同心路房屋转让给原告，但双方均未与房屋权利人，即第三人就承租人变更相关事宜达成书面协议，原告也无证据证明第三人认可该转让行为。嗣后2015年1月6日第三人与原告签订了《上海市房屋租赁合同》，合同约定如原告转让该房屋需经第三人同意，原告未提供证据证明第三人知道或者应当知道原告将同心路房屋转租给被告，现第三人不认可原告的转租行为，并直接与被告签订租赁合同，按照相关法律规定，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应属无效，鉴于被告实际租用了同心路房屋，其仍应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付占用房屋期间的房屋使用费，现被告已经向原告支付租金至2016年5月30日，被告表示2016年6月的租金以押金9,000元抵扣。无效的合同不具有法律约束力，且客观上第三人与被告于2016年6月21日签订了《上海市房屋租赁合同》，被告从2016年7月1日开始向第三人支付租金。综上原告要求被告按照《房屋租赁合同》约定支付2016年6月至2016年11月的房屋租赁费,缺乏依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告毛礼清与被告章世芳签订的《房屋租赁合同》无效；
二、对原告毛礼清要求被告章世芳按《房屋租赁合同》的约定向原告支付2016年6月至2016年11月的房屋租赁费54,000元的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费475元，减半收取计237.50元，由原告毛礼清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 赖维娜
二〇一七年一月十九日
书记员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。