陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
陕01民终4749号
上诉人（原审被告）赵宇，无业。
委托代理人刘康，陕西云德律师事务所。
委托代理人牛艳，陕西云德律师事务所。
被上诉人（原审原告）刘亮英。
上诉人赵宇因与被上诉人刘亮英租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2015）灞民初字第02980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
刘亮英向原审法院诉称，其与赵宇于2014年10月24日签订房屋租赁合同，租赁期限为一年，月租金1100元，首付6个月，以后按每6个月结算一次，提前60日支付下次房租。赵宇未按合同要求支付后半年度的房屋租赁费，诉请解除合同，支付半年租金6600元，给付物业费、水费、暖气费3388元，诉讼费由赵宇承担。
赵宇辩称，2015年3月，赵宇患病，与刘亮英协商解除租赁合同，并已于2015年3月30日将该房屋腾出，将房门钥匙交给中介公司，租赁合同已经解除，愿意承担物业费、暖气费等2760元，不同意刘亮英的诉讼请求。
原审法院经审理查明，刘亮英与赵宇经过房屋中介公司于2014年10月26日签订了房屋租赁合同，出租方（甲方）刘亮英，承租方（乙方）赵宇，涉案合同主要条款如下：三、租赁期限：1、该房屋租赁期限为一年。自2014年10月26日起至2015年10月25日至。四、租金及支付方式：1、该房月租金为1100元，现金支付。2、首期付6个月，另付2000元押金，每6个月结算一次，提前60日支付下次房租。五、押金与其他费用2、乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费等费用由乙方承担。九、违约处理：1、甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金1100元；若甲方违约，除退给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，甲方不退还押金。2、凡在执行本合同或本合同有关的事情时双方发生争议，应首先友好协商，协商不成，可通知中介方协助调解，必要时可向管辖的人民法院提起诉讼。合同签订后，刘亮英向赵宇交付了租赁房屋，赵宇支付了押金2000元，支付了首期租金6600元。下半年度的租金应在2015年4月26日之前60日即为2015年2月26日支付，赵宇因故至今未支付下半年度的租金。2015年3月，刘亮英、赵宇为解除租赁合同发生纠纷，赵宇于2015年3月30日自行搬出租住房屋，将房门钥匙交给中介公司，委托转交刘亮英，刘亮英拒绝收取房门钥匙，中介公司于2015年4月2日将房门钥匙退回赵宇。双方未达成解除合同的协议，房屋闲置至合同租赁期满。合同租赁期满后，刘亮英打开房门，重新出租该房屋。双方在履行房屋租赁合同期间产生了2014年至2015年度的暖气费2480元，物业费566元，水费342元，三项共计3388元，已由刘亮英交讫。赵宇向法庭提交了盖有西安市安佳房屋服务中介有限公司印章的《情况说明》：一、2015年3月29日，甲方刘亮英来我公司要求通知乙方于2015年3月30日搬出房屋。二、2015年3月30日，乙方赵宇搬出住房，并将钥匙交于我公司，要求我公司将钥匙转交甲方刘亮英，我公司及时通知了甲方。三、截止2015年3月30日，该房产生取暖费、物业费、水费共计2760元。刘亮英认为不能证明解除了租赁合同。
原审法院经审理认为，刘亮英、赵宇签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应该全面履行。在履行合同过程中发生纠纷，赵宇因故提出解除合同，并实际腾出房屋，即认为按照合同的要求解除了合同。赵宇的这种做法不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定。当事人协商一致可以解除合同，否则当事人必须经诉讼程序解除合同。赵宇自行腾出房屋，在刘亮英不接受解除合同的情况下，自认为其依合同约定即解除了合同，是对合同法的错误理解，其主张已经解除了合同的辩解缺乏法律依据，不予支持。赵宇提交之中介公司的情况说明，不具有法律效力，不能证明双方解除了房屋租赁合同。赵宇租赁房屋期间产生的各项物业费用应由赵宇承担。刘亮英提交的物业管理公司的收款收据能够证明刘亮英已经交付了房屋租赁期间的各项费用，赵宇应向刘亮英支付这些物业费用。房屋租赁期限自2015年10月25日期满，该合同已经终止。刘亮英要求赵宇支付租金及物业费等费用，符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百七十条、第六十条第一款之规定，判决：本判决生效后10日内，赵宇支付刘亮英房屋租赁费6600元，各项物业费3380元，共计9980元。刘亮英退付赵宇押金2000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，原告已预交，退付刘亮英75元。另75元由被告承担，连同上述应付之款一并给付原告。
宣判后，赵宇不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，对于双方签订的租赁合同，双方已经达成合意解除，其与2015年3月12日已经通知刘亮英和中介公司要求终止合同，刘亮英也口头同意并要求自己于2015年3月30日之前腾交房屋，自己已经按照刘亮英的要求搬离了房屋，另刘亮英至今拒不退还押金的行为已经构成违约；原审法院判决赵宇支付上述各项物业费用明显缺乏法律依据，自己搬离房屋后已经不再产生任何的物业费用，故该部分费用不应由自己承担；另刘亮英在知道赵宇搬离房屋之后没有尽到防止损失扩大的义务，应当将房屋尽快出租，其应当承担房屋空置的责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判赵宇不承担房屋租赁费用6600元以及物业费用3380元，由刘亮英退还赵宇押金2000元。
刘亮英辩称，其不同意赵宇的上诉请求。赵宇本应于2015年2月26日之前就将下半年的房租交清，直至2015年3月3日，赵宇都未将下半年的房租付清。请求二审法院维持原审判决。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚属实。
本院认为，2014年10月26日，赵宇与刘亮英签订了房屋租赁合同，租赁期限为一年，且双方约定如有特殊情况需要提前终止本合同，必须提前一个月通知对方与中介公司，等对方同意后方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金1100元，另若刘亮英违约，则退还赵宇押金，反之赵宇违约，刘亮英不退还押金。2015年3月双方发生纠纷，赵宇未按照合同约定按期向刘亮英支付下半年度租金，后又自行搬离租住房屋，其认为双方已经达成合意将房屋租赁合同解除，但提供的证据并不足以证明其主张，且事实上双方并未就租房押金、违约金以及物业费用等与合同解除相关的事项达成一致，双方亦未实际交接房屋，故赵宇已经构成违约，理应承担相应的违约责任，即向刘亮英支付违约金，且房屋押金不予退还。考虑到在赵宇搬离租住房屋后，将房屋钥匙托与中介公司转交刘亮英，刘亮英怠于收取，导致该房屋空置半年之久，刘亮英亦负有一定责任，本院酌定判令由赵宇向刘亮英支付2015年4月24日至2015年7月23日的租金及2015年7月23日之前产生的物业费用。综上，原审判决应予以变更。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更西安市灞桥区人民法院（2015）灞民初字第02980号民事判决，即“本判决生效后10日内，赵宇支付刘亮英房屋租赁费6600元，各项物业费3380元，共计9980元。刘亮英退付赵宇押金2000元。”为：本判决生效后10日内，赵宇支付刘亮英房屋租赁费3300元，各项物业费2535元，违约金1100元，共计6935元。
一审案件受理费150元，刘亮英已预交，退还刘亮英75元，实际收取75元，由刘亮英承担37.5元，由赵宇承担37.5元；二审案件受理费100元，赵宇已预交，由刘亮英承担50元，赵宇承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 刘家圳