上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第21027号
原告（反诉被告）上海星晨酒店管理有限责任公司。
法定代表人陈志良。
委托代理人张武援，上海市凤凰律师事务所律师。
委托代理人施锋，上海市凤凰律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海新世纪企业管理有限公司。
法定代表人刘妙娥。
委托代理人田波，上海众华律师事务所律师。
委托代理人陈颖婷，上海众华律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海星晨酒店管理有限责任公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）上海新世纪企业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，分别于2014年7月22日、2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告上海星晨酒店管理有限责任公司的委托代理人张武援、被告上海新世纪企业管理有限公司的委托代理人田波、陈颖婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海星晨酒店管理有限责任公司诉称，2013年9月29日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将沪房地浦字（2006）第xxxxxx号房屋产权证登记下，坐落于上海市浦东新区耀华路XXX号（即原上海某某大酒店整栋，门牌号为XXX号，以下简称XXX号房屋）出租给原告用于餐饮经营；租赁期限自2013年9月29日至2022年1月15日止，其中被告同意给予原告一定的免租期，免租期为2013年9月28日至2014年1月15日止；合同签订生效，原告须向被告支付租赁保证金人民币（以下币种相同）81万元，用于担保原告在本合同项下的义务；另双方约定了租金标准及支付方式。合同签订后，原告于2013年10月8日向被告支付了租赁保证金，而被告则向原告交付了实际地址为上海市浦东新区耀华路XXX号房屋（以下简称系争房屋）。原告于2013年12月9日按照合同约定向被告支付了2014年1月16日至2014年4月15日的租金40.50万元。后原告对涉租房屋装修完毕后，因申办消防等相关证照之需，向被告索要承租房屋权属证明，被告一再推托不愿提供。故原告特至房屋所在地房地产交易中心进行产权调查，才发现系争房屋未在房地局登记，且未办理房地产权证书。原、被告《租赁合同》约定的XXX号房屋产权根本不是上海某某大酒店的产证，被告利用朋友介绍和原告的信任，欺诈、蒙骗原告，将不具有产权证的房屋交付给原告，使原告无法取得消防许可证等证照，无法合法的开展经营活动。因此，原告多次与被告协商解决产权证问题或解除《租赁合同》，并要求赔偿原告所实际遭受的损失，但被告坚持，消防许可与餐饮经营等证照办理与房屋产权证无涉，无法经营之根本原因不在被告，而在原告。原告认为，被告出租的房屋未取得建设规划许可证，该《租赁合同》应为无效，应退还收取的租赁保证金，并赔偿相应的损失。故原告诉至本院请求判令：1、确认原、被告间签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告支付的租赁保证金81万元；3、被告赔偿原告损失1，238，850元；4、诉讼费由被告承担。其中第三项请求的具体内容为：1、消防工程改建费289，600元；2、酒店改建工程费189，500元；3、装修费595，400元；4、清洁费62，800元；5、灯具费51，250元；6、添置家具费50，300元。
被告上海新世纪企业管理有限公司辩称，不同意原告全部诉请：1、该房屋所在地块由案外人上海某某有限公司（以下简称某某公司）建设开发，某某公司建设时该房屋已存在，某某公司委托被告进行出租转租。就该房屋现状和权属情况，签订合同时已告知原告，之所以在租赁合同中用xxx号房屋产证，主要为原告办理工商注册登记，被告不存在隐瞒和欺诈的情形。2、自原告接收系争房屋至2014年5月19日搬离，原告一直在使用，不存在任何影响其营业的情况，原告之所以提出解约，是因其经营不善。3、未通过消防验收，主要是原告自身原因，对所涉产权问题，被告已向相关部门解释后可以通过。4、由于原告单方解除合同构成违约，保证金不予退还；原告主张的装修、改造，未经被告书面同意和审核，该主张缺乏合同依据；即使合同无效，也应经过出租人同意才存在赔偿问题，因此不同意赔偿损失。
被告上海新世纪企业管理有限公司反诉称，2013年9月29日，受产权人某某公司委托，与原告签订了一份《租赁合同》，约定将系争房屋原上海某某大酒店整栋出租给原告，在出租之前，被告已向原告充分介绍了该租赁房屋的性质、现状以及权属状况，并提供相关的资料文件。原告在该租赁房屋处注册成立了公司并开展经营活动，但因该酒店经营问题，遂向被告提出减租要求，在遭被告拒绝后，其于2014年3月20日单方发函解除合同，即便在解除合同后，该酒店一直经营并拖延至2014年5月19日才将上述租赁房屋返还给被告。原告单方解除合同的行为已经构成根本违约，其应支付各项拖欠的费用、违约金及赔偿相应的损失。故反诉请求法院判令原告：1、支付2014年4月16日至2014年5月19日止的房屋使用费15.30万元；2、支付能源费35，127.47元；3、支付物损费7，000元；4、支付免租期租金损失22.05万元（自2013年11月28日至2014年1月15日止，共计49天）；5、支付公司逾期注销违约金23.85万元（自2014年4月5日暂计至2014年5月27日共计53天，应计至实际注销之日）；6、支付单方解约违约金81万元；7、诉讼费由原告承担。
针对反诉，原告上海星晨酒店管理有限责任公司辩称，不同意被告反诉请求。双方签订的合同是无效合同，或是存在欺诈的可撤销合同。因被告无法提供租赁房屋产权证，使其办不出消防手续无法经营才提出解除合同。
经审理查明，2013年9月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》1份，对租赁范围约定：甲方将坐落于上海市浦东新区耀华路XXX号（即原上海某某大酒店整栋，门牌编号为xxx号）出租给乙方用于餐饮经营，签订本合同前，甲方已向乙方出示房地产权证，编号：沪房地浦字（2006）第xxxxxx号，已告知乙方该房屋已设定抵押。租赁物的房屋使用面积为1，800平方米。乙方对该租赁房屋的性质、现状和权属状况充分了解，并同意据此签订本租赁合同。租赁物中现有设备和设施（包括但不限于餐具、家具、空调、鱼缸等）由乙方使用，租赁期限届满、终止或本合同根据其约定条件解除时，乙方应原物归还，有损坏的应赔偿。甲方同意乙方对所承租的租赁物重新进行装修和添置设备、设施，但需事先将方案提交甲方审核同意，且不得破坏租赁物主体结构。租赁期满、终止或本合同根据其条款解除时，乙方所进行的装修、装潢以及添置的不可移动设施设备或移动将破坏装修、装潢的设施设备不得拆除，应无偿归甲方所有，乙方添置的可移动物品，可由乙方自行处理。对房屋租赁期限及交付日期约定：租赁期限自2013年9月29日至2022年1月15日止，其中甲方附条件给予乙方一定的免租期，免租期为2013年9月28日至2014年1月15日止。双方约定，甲方于2013年10月8日前以现状向乙方交付该房屋。对租金及支付方式约定：乙方每3个月支付一次租金，先支付后经营，租金二年内不变，从2016年1月16日起，租金调整幅度在第二年租金的基础上每二年同比递增6%，其中第一阶段为2014年1月16日至2016年1月15日，3个月租金40.50万元，年租金162万元；第二阶段为2016年1月16日至2018年1月15日，3个月租金42.93万元，年租金171.72万元；第三阶段为2018年1月16日至2120年1月15日，3个月租金45.51万元，年租金182.02万元；第四阶段为2020年1月16日至2022年1月15日，3个月租金48.24万元，年租金192.94万元。首期租金计40.50万元，双方在签订合同当日，乙方应向甲方支付，以后各期租金支付时间为后一期开始前十天。合同签订生效，并且甲方向乙方交付租赁房屋时，乙方须向甲方支付租赁保证金81万元，用于担保乙方在本合同项下的义务。对违约责任及赔偿约定：若乙方逾期支付租赁金及其他款项、费用的，每逾期一日，应支付1%的滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权提前终止本合同，收回租赁物，没收保证金，同时乙方应向甲方支付相当于当年租赁期累计6个月的应支付租赁金作为违约金，乙方新增添的装修及设施无偿归甲方所有。如因甲方原因导致乙方在租赁期内终止经营或甲方单方面无合法理由解除合同，则甲方违约并承担违约责任，同时甲方应向乙方支付相当于当年租赁物累计6个月的应支付租赁金作为违约金，并赔偿乙方装修损失，且甲方应退还乙方保证金。如因乙方原因导致乙方在租赁期内终止经营或乙方单方面解除合同，则乙方违约并承担违约责任，没收保证金，同时乙方应向甲方支付相当于当年租赁物累计6个月的应支付租赁金作为违约金，同时保证金没收，乙方新增添的装修及设施无偿归甲方所有。合同的其他约定：乙方应自行负责消防改造及验收，并承诺为酒店添置喷淋消防泵及排烟管等消防设施设备，以达到上海市酒店正常开业的消防要求，为补偿乙方对酒店消防的投入，甲方同意给予乙方一定时间的免租期，如乙方放弃投入，免租期减少为2个月，如乙方未改造，也未告知甲方，若因消防问题造成乙方无法正常营业或获得许可营业的，其责任由乙方自行承担，与甲方无关。甲方同意乙方在租赁物所在地注册成立新公司，新公司成立后，新公司及其股东将与乙方共同承担本合同乙方的全部权利义务，但乙方及新公司及其新股东需承诺在合同终止后的15日内将该新公司的工商等注册注销或迁址，否则每逾期一日应按终止合同时租金的标准按日支付违约金。乙方负责办理经营用的有关证照，包括但不限于营业执照、餐饮和卫生许可证、消防开业许可证、排污许可证等，甲方应给予配合，但相关费用由乙方自行承担。若因甲方原因无法办理的，则本合同自动解除，不视为任何一方违约，甲方将已收乙方的保证金等退还乙方。
2013年10月8日，原告向被告支付保证金81万元。2013年12月9日，原告支付2014年1月16日至2014年4月15日的租金40.50万元。
2014年1月3日，上海市浦东新区公安消防支队向原告出具“建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书”（以下简称“消防通知书”），该通知书称经该支队派员依法对工程竣工资质等工程资料进行审查，对建设工程进行现场抽查和功能测试，发现该建设工程存在以下问题：1、资料审查存在以下问题：未能提供所在建筑的消防验收意见书或房产证明材料，工程竣工验收报告填写不全，未能提供火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、疏散指示标志、灭火器等消防设施、器材的相关消防产品的检验报告、未能提供纸面石膏板等装修材料的检验报告……根据《建设工程消防验收评定规则》的规定，该建设工程竣工验收消防备案抽查不合格，建设单位收到本通知后，应当立即停止使用，并组织相关单位进行整改，整改完毕后在建设单位组织竣工验收合格基础上申请复查。
2014年5月19日，原、被告就系争房屋办理移交手续，双方在交接单上签字。
另查明，《租赁合同》上虽写明租赁物为xxx号房屋，但实际交付的是xxx号房屋（即系争房屋），xxx号房屋的权利人为某某公司。
审理中，原告申请司法鉴定，本院委托相关部门进行鉴定，上海大华工程造价咨询有限公司（以下简称大华公司）作出“关于上海市浦东新区耀华路XXX号装修工程和消防工程和家具改装工程的价值”的鉴定意见书（以下简称“鉴定意见书”）。鉴定意见为：本案所涉标的物装修工程和消防工程和家具改装工程的价值为1，051，487元。
根据原、被告双方提供的证据及相应的质证意见，结合相关“鉴定意见书”及庭审情况，对系争房屋的装修装饰等相关争议归纳如下：1、关于消防工程改建费。原告主张289，600元。被告认为消防工程本身存在严重质量问题，因无法使用而无任何价值，故不应作为损失。鉴定机构认为，质量问题不属于鉴定范围，故未予考虑。本院认为，根据“消防通知书”的相关内容，该消防工程的确存在一定质量问题，但不能由此否认该工程的价值，故该费用本院采纳鉴定机构的意见，确定为283，966元。2、关于酒店改建工程费、装修费、灯具费。原告主张酒店改建工程费189，500元、装修费595，400元、灯具费51，250元，三项合计836，150元。鉴定机构对该三项的鉴定结论为655，996元。被告认为，对鉴定报告有异议，不予认可的部分为262，145万元；另有系争房屋内原本就存在，并未进行新装修的部分以及安装但可以移动的部分金额为70，305元，不应纳入鉴定范围；未经被告同意擅自装修的部分143，247元，应从鉴定价值中剔除。本院认为，对被告不予认可的部分因无证据证实，不予采信；对被告提出可移动拆走的部分，因经鉴定机构复核仍属于安装设备，本院采纳鉴定机构的意见应计取；对被告提出擅自装修部分，合同虽约定原告装修需征得被告同意，但原告取得租赁物后进行改建、装修，被告应当明知且未提异议，其列举的该部分工程也仅是整个改建工程的一部分，被告也无证据证实系原告擅自装修。综上，对上述三项费用，本院采纳鉴定机构的意见，确定为655，996元。3、关于保洁工程费。原告主张62，800元。被告认为该部分不属于装修，也不属于消防工程和家具改装工程，不应计算损失范围。鉴定机构提出保洁工程根据原告自诉、结合现场测量情况进行取定，供法院裁定时参考。本院认为，该部分费用是原告开展经营活动必然产生的，应由其自行承担，故该部分费用本院采纳被告意见，对原告的该主张不予支持。4、关于家具改装费。原告主张50，300元。被告认为对于未经被告同意改装家具的该部分内容应扣除。鉴定机构说明该部分项目已单列为49，828元，供法院裁定时参考。本院认为，根据一般商业惯例，原告重新开张酒店应会对家具等，根据自身需求进行改装，被告也应当知晓，且也未提出异议，视为认可，故被告提出的异议不能成立，对该部分费用，本院采纳鉴定机构的意见，确定为49，828元。综上，上述四项装修装饰等费用合计为989，790元，但考虑到原告取得系争房屋至返还被告仅半年多，装修装饰之后使用时间不长，本院酌定上述费用的现值为940，301元。
以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、“消防通知书”、保证金收据、租金统一发票、大华公司出具的“鉴定意见书”、上海市房地产登记簿、委托书及交接单、原告营业执照及档案机读材料等证据以及庭审中原、被告的陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案原、被告双方签订的《租赁合同》上虽写明租赁物为xxx号房屋，但实际交付是xxx号房屋（即系争房屋），被告始终未能证明系争房屋的合法产权，也未提供证据证实该房屋取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设，故本院认定该《租赁合同》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《租赁合同》的约定，在签订合同时，被告向原告出示相关产权证，应为xxx号房屋产权证；原告对该租赁房屋的性质、现状和权属状况已充分了解，并同意签订租赁合同。这些约定均表明，原告对系争房屋的产权情况应当明知，且作为承租人也应对租赁物有审慎审查的义务，特别是原告将从事经营活动，权利证明对其而言十分重要，故导致《租赁合同》无效的过错应归责于双方，本院认定被告对此承担主要责任，原告承担次要责任。对于原告是否经被告同意装修、装饰或改建，结合《租赁合同》中约定的免租期、房屋用途、装修扩建至双方发生纠纷也有一定时间以及一般经营习惯等，推定出租人同意装修。现双方就系争房屋已经交接，系争房屋已形成的装饰装修物，因被告不同意利用，本院按原、被告双方的过错大小分担。根据前述，该部分损失本院酌定由原告自行承担376，120元，由被告承担564，181元。原告主张返还租赁保证金的请求，于法有据，本院予以支持。被告反诉主张的房屋使用费15.30万元及能源费35，127.47元，因原告认可，本院予以支持。被告主张的物损费7，000元，原告否认，但被告提供的交接单载明物损内容，证明该事实存在，对此，本院支持被告的主张。《租赁合同》对免租期设有条件，系订立合同双方当事人真实意思表示，合同虽无效，该约定仍可参照，根据约定减少免租期租金的前提是原告放弃对酒店消防的投入，但事实原告已改建了消防工程，故被告以原告擅自解约造成其不能满足合同利益、未完成消防投入为由主张免租期租金，本院不予支持。因《租赁合同》无效，合同约定的相应违约条款亦无效，被告要求原告支付公司逾期注销违约金及单方解约违约金的请求，缺乏依据，且被告在本院释明后，仍坚持认为合同有效并坚持自己主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海星晨酒店管理有限责任公司与被告（反诉原告）上海新世纪企业管理有限公司于2013年9月29日签订的《租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海新世纪企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海星晨酒店管理有限责任公司保证金81万元；
三、被告（反诉原告）上海新世纪企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海星晨酒店管理有限责任公司损失564，181元；
四、原告（反诉被告）上海星晨酒店管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海新世纪企业管理有限公司自2014年4月16日起至2014年5月19日止的房屋使用费15.30万元；
五、原告（反诉被告）上海星晨酒店管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海新世纪企业管理有限公司能源费35，127.47元；
六、原告（反诉被告）上海星晨酒店管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海新世纪企业管理有限公司物损费7，000元；
七、驳回被告（反诉原告）上海新世纪企业管理有限公司的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23，190元，减半收取计11，595元，由原告（反诉被告）上海星晨酒店管理有限责任公司负担3，011元，被告（反诉原告）上海新世纪企业管理有限公司负担8，584元；反诉案件受理费8，988.50元，由原告（反诉被告）上海星晨酒店管理有限责任公司负担2，101元，被告（反诉原告）上海新世纪企业管理有限公司负担6，887.50元；司法鉴定费33，583元［原告（反诉被告）上海星晨酒店管理有限责任公司已预交）］，由原告（反诉被告）上海星晨酒店管理有限责任公司负担13，433元，被告（反诉原告）上海新世纪企业管理有限公司负担20，150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一五年三月十日
书记员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。