湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民商初字第00542号
原告：武汉开来房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街。
法定代表人：刘显进，系该公司董事长。
委托代理人：金迪、周静雯，湖北万泽律师事务所律师。
被告：武汉市东晨房地产开发有限公司，住所地：武汉市武昌区武珞路28号长信大厦1605室。
法定代表人：翟毅，该公司总经理。
委托代理人：冯本海，该公司员工。
原告武汉开来房地产开发有限公司（以下简称开来公司）与被告武�市东晨房地产开发有限公司（以下简称东晨公司）合同纠纷一案，本院于2014年7月18日受理后，依法组成合议庭，并于2014年9月30日公开开庭进行了审理。原告开来公司委托代理人金边、周静雯，被告东晨公司委托代理人冯本海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开来公司诉称：2006年8月18日，原被告及武汉瑞年房地产开发有限公司就共同投资合作开发被告位于武昌解放路239号黄鹤楼变电站还建土地开发项目签订了一份《合作协议》，该协议对各方投资本金、比例及股权份额、投资金额的到位及分配程序等事项进行了约定。原告依约向被告支付了投资款，全面履行了自己的义务。后来，武汉瑞年房地产开发有限公司因故退出项目，使得项目无法继续。为此，原、被告于2008年7月9日签订一份《关于退出“得月公寓”项目的协议》，该协议约定了本金及补偿金额共计为650万元，还约定了支付方式以及违约责任等事项。2011年5月25日，原、被告就上述款项以及被告向原告的借款48万元签订《备忘录》和《还款计划》，但被告并未履行。2013年1月31日，双方又签署了《备忘录之补充协议》，约定被告所欠原告698万元款项，以项目上的部分住宅抵偿。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告偿还欠款698万元，并按欠款总额每天万分之五支付违约金1486740元（违约金从2013年3月31日暂计至2014年5月31日，延期支付的违约金应计至被告实际履行之日止）；2、被告承担本案的全部诉讼费用（包括担保费用42333元）。
被告东晨公司辩称：1、我方是2008年8月介入项目的。我们实际上是投资方，接手了老东晨公司，欠款是原来老东晨公司打包转给我方的，债是存在的，但是具体金额不清楚。2、违约金标准过高。3、要求与原告进行对帐。
原告开来公�在诉讼中向本院提交的证据有：
证据1、2006年8月18日原、被告、武汉瑞年房地产开发有限公司签订的《合作协议》。
证据2、2008年7月9日原、被告签订的《关于退出“得月公寓”项目的协议》。
证据3、2008年7月9日被告出具的《欠条》、《还款计划》。
证据4、2009年3月23日原告发给被告的《关于催交拖欠投资款的通知》及2009年3月24日《公文回执单》。
证据5、2011年5月25日原、被告签订的《备忘录》、《还款计划》。
证据6、2013年1月31日原、被告签订的《备忘录之补充协议》及附件武汉市房产平面图。
被告东晨公司在诉讼中向本院提交证据：记账凭证两张。
经开庭质证，被告东晨公司对原告开来公司的全部证据均无异议。本院对原告开来公司的全部证据予以确认。开来公司对东晨公司证据不予认可。因该证据载明收款人并非开来公司，而是原东晨公司股东岳继莲，故本院对该证据不予确认。
经审理查明，2006年8月18日，东晨公司、开来公司及武汉瑞年房地产开发有限公司签订《合作协议》，约定共同投资开发商品房住宅项目。项目名称为得月公寓（暂定名）。项目地点为武汉市武昌区解放路239号。该协议还对各方投资本金、比例及股权份额、投资金额的到位及分配程序等事项进行了约定。合同签订后，开来公司向东晨公司支付了700万元投资款。
开来公司（甲方）与东晨公司（乙方）于2008年7月9日签订一份《关于退出“得月公寓”项目的协议》，约定：鉴于多种原因，经乙方同意自本协议签字时开始，甲方退出“得月公寓”项目，现协议如下：一、“得月公寓”项目是指甲、乙双方暨武汉瑞年房地产开发有限公司于2006年6月20日签订的合作项目名称；至此，甲方不再受该协议约束，不承担该协议所赋予的责任与义务；二�作为对甲方退出的回报，乙方承诺以总价1150万元人民币予以补偿；其中，退还甲方本金700万元人民币，补偿甲方450万元人民币。本协议签订前，乙方已向甲方支付500万元人民币，余欠甲方本金及补偿共计650万元人民币定于2009年5月30日前支付完毕；五、本协议确定乙方向甲方返回本金及补偿的期限为本协议签字后2009年5月30日前，逾期视为违约，甲方按每天欠款总额万分之五收取滞纳金并保留其他诉求方式。同日，东晨公司向开来公司出具欠条及还款计划各一份，欠条载明：东晨公司共欠开来公司投入武昌区解放路239号（得月公寓）项目本金及补偿费用总计人民币1150万元，已还500万元，余欠650万元人民币定于2009年5月30日前还付。还款计划载明：欠款总额650万元，欠款债权人开来公司，2008年8月30日前付200万元，2009年5月30日前分期或一次性付完。另，开来公司与东晨公司均认可2006年6月20日签订的合作项目即为武昌区解放路239号（得月公寓）项目，并以2006年8月18日《合作协议》为准。
2009年3月23日，开来公司向东晨公司发出《关于催交拖欠投资款的通知》向其主张上述650万元款项。东晨公司并未按期支付上述款项。
2011年5月25日，开来公司（甲方）与东晨公司（乙方）签订《备忘录》，约定：本备忘录之签署，鉴于，甲乙双方合作开发武昌区解放路239号（得月公寓）项目，后经多次协商甲方同意退出上述项目，乙方自愿向甲方返还相关款项共计人民币1150万元，截止本备忘录签订之日，已偿还500万元，尚欠650万元。另乙方还向甲方陆续借款共计人民币48万元。同日，东晨公司向开来公司就上述款项事宜出具还款计划，载明：上述二笔款项，东晨公司同意按照以下期限予以归还：1、该项目开盘30日之内归还上述两项欠款总额的三�之一，即人民币232.6万元；2、该项目开盘100日之内归还上述两项欠款总额的三分之一，即人民币232.6万元；3、该项目开盘半年内将欠款余额还清；4、若归还现金有一定的困难，征得债权人同意后可用不高于市场价格的商品房冲抵一部分债权。
2013年1月31日，开来公司与东晨公司签订《备忘录之补充协议》，约定：东晨公司欠开来公司共计698万元，因归还现金有实际困难，自愿以东晨公司开发的春江名苑商品房（住宅）来冲抵款项，该项目位于武昌区解放路239号。目前，上述房屋框架已经完工，但尚未办理预售许可证。
本院认为，本案中《关于退出“得月公寓”项目的协议》、《备忘录》以及《备忘录之补充协议》均是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方应当信守。2008年至2013年长达五年时间内，双方通过上述三份协议以�相应的欠条、还款计划反复确认了东晨公司差欠开来公司的698万元款项。由于本案所涉项目目前尚未办理预售许可证，且开来公司起诉明确要求支付款项，东晨公司也表示愿意偿还款项，可视为对《备忘录之补充协议》的变更。故对于开来公司请求东晨公司支付欠款698万元的诉讼请求，本院予以支持。
因东晨公司主体并未发生变更，只是实际控制人发生变化，故不影响其债务承担。且现在东晨公司实际控制人系2008年8月介入，其介入后出具了《备忘录》及还款计划、《备忘录之补充协议》确认对开来公司的债务，故对东晨公司提出欠款是原来东晨公司转给现在东晨公司，不清楚具体金额，要求进行对账的抗辩本院不予支持。开来公司自2008年退出得月公寓项目后，至今已有六年。在长达六年时间内，东晨公司多次确认债务，并列出还款计划，但一直未实际履行。关于开来公司请求按照欠款总额日万分之五标准计收违约金的主张。本院认为，《关于退出“得月公寓”项目的协议》中约定了东晨公司应于2009年5月30日前还款，逾期视为违约，按每天欠款总额万分之五收取滞纳金。即该协议明确约定了债务的偿还期限和逾期的违约责任。然而，2011年5月25日，东晨公司向开来公司出具了一份新的《还款计划》，双方当事人亦于同日签署《备忘录》，约定东晨公司尚欠开来公司合作开发款650万元及借款48万元，东晨公司保证严格按照还款协议约定的时间还款，开来公司接受还款计划中的还款时间安排，《备忘录》也未再约定逾期还款的违约责任。故，双方当事人已通过签署《备忘录》形成新的协议而取代了原协议。在2011年5月25日《还款协议》、《备忘录》以及其后的《备忘录之补充协议》等协议中，双方当事人并未约定违约金，而是�定了开来公司的债权总额为698万元。故对开来公司主张自2013年3月31日起，按照日万分之五计算违约金的主张，本院不予支持。因《还款协议》约定的还款期限均是基于项目的开盘时间确定，而该项目一直未能开盘，至双方当事人又签订《备忘录之补充协议》约定以房抵债，但亦未能实际履行，故东晨公司未能偿还债务，应承担相应的欠款利息损失。对于开来公司主张保全担保费用42333元的请求，因并无合同约定，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉市东晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告武汉开来房地产开发有限公司698万元；
二、被告武汉市东晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告武汉开来房地产开发有限公司欠款利息损失（以698万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年3月31日起计算至实际付清之日止）。
三、驳回原告武汉开来房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费71067元，保全费5000元均由被告武汉市东晨房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇�湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：052101040000369-1，并在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”或者湖北省高级人民法院单位编码“103001”。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵电波
代理审判员 郭 策
人民陪审员 陈桂荣
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 王 蕾