河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民二终字第00397号
上诉状（原审被告）任金飞，男，1977年1月18日出生，汉族。
委托代理人陈斌夕，河北柏辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石家庄融达资产管理有限责任公司，住所地石家庄市桥东区平安北大街56号。
法定代表人韩南，该公司董事长。
委托代理人刘晋。
委托代理人周杨。
上诉人任金飞与被上诉人石家庄融达资产管理有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥东区人民法院（2013）东民一初一字第00207号民事判决，向本法院提起上诉，本法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年2月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》-份，该合同第一条约定：“I-I甲方（原告）将其拥有的坐落于石家庄桥东区中山东路128号，产权证号：25××91的物业出租给乙方（被告）使用，乙方同意甲方以现状交房并愿意承租，对现有屋面有任何使用和改动须征得甲方书面同意。乙方对上述房屋及其现状已进行了充分了解并认可，愿意按现状承租该房屋。”；第三条约定：“3-1该房屋租赁期共10年（不含免租期），自2012年2月1日至2022年6月30日止，其中免租期为自2012年2月1日起至2012年6月30日止，双方确认交房时间为2012年2月1日。……3-3甲方同意给乙方免租金装修期为5个月，即自2012年2月1日起至2012年6月30日止。……”；第四条约定：“……4-2租金及综合管理费：第一租赁年度租金及综合管理费为壹佰壹拾万元整，从第二租赁年度起，租金及综合管理费每年在上一年度基础上递增3%，4-3具体支付金额和期限为：乙方于签字认可交房确认书后3日内向甲方支付第一租赁年度第一笔租金伍拾伍万元整，并于2013年12月1日前支付第一租赁年度第二笔租金伍拾伍万元整，从第二租赁年度起，租金支付方式为：半年付，以后每半年届满的一个月前将下半年的租金交付给甲方……”；第九条约定：“……9-2乙方逾期交付租金（未足额交付租金仍视为逾期交付租金），每逾期一日，甲方按本次应交付租金的百分之一／日向乙方加收违约金……．9-3乙方逾期向甲方或第三人（指依法有权收取相应费用的单位或个人）交付房屋使用过程中应支付的费用（包括末足额支付相关费用），每逾期一日，甲方按本次应交付费用的百分之一／日向乙方加收违约金。……”同日，原、被告签订《交房确认书》-份，写明：“出租方（甲方）：石家庄融达资产管理有限责任公司承租方（乙方）：任金飞一、根据甲乙双方于2012年2月1日签订的《房屋租赁合同》，甲方已将房屋及附属设备、设施全部移交给了乙方。已经乙方清点和验收，乙方确认该物业及各项设施已符合双方约定标准，乙方同意接收。乙方确认甲方已全面、适当地履行完毕合同约定的甲方交房时应承担的义务，并无任何不当之处。乙方今后将不以任何方式提出异议。二、乙方特此确认已接收甲方的全部房屋及设备设施。三、本确认书签订即日起生效，并视为甲方已正式将房屋及设备设施正式移交完毕给乙方。”同日，被告向原告交纳了租金及综合管理费共计55万元，并交纳保证金20万元。
2012年2月22日，原、被告签订《补充协议》-份，约定：“……1、根据物业现状，甲（原告）乙（被告）双方同意将交房日期由2012年2月1日变更为2012年3月1日，同期缴纳房屋租金时间相应顺延一个月。2、本协议签订后乙方不得以任何方式对该物业现状及交房标准提出异议。……”双方均认可实际交房日期为2012年3月1日。原告称﹤补充协议》中的顺延，仅指第一年顺延一个月，并非每年顺延一个月，被告仍应于2012年12月1日前交纳第二期租金及综合管理费。被告不认可，称因双方在《补充协议》中均认可实际交房日期为2012年3月1日，故《交房确认书》已失效，其内容不能作为定案的依据。
2013年4月18日，原告给被告《关于催收房屋租金的告知函》一份，写明：“任金飞先生：你承租的我公司位于石家庄桥东区中山东路128号，房产证号25××91的物业，按约应于2012年12月1日前交付2013年2月至2013年7月的半年房屋租金及综合管理费。你逾期交租后我方多次催收，但你一直拒不缴纳，至今已经逾期138天。根据双方的租赁合同第九条9-2规定……第9-3规定……你已构成违约，请你于2013年4月28日前到我司办理缴纳550000元租金及综合管理费、759000元违约金事宜。……”，被告任金飞于2013年4月23日签“此函以收到”。被告对未交纳第二期租金及综合管理费55万元无异议，但称未交纳的原因是原告交付的房屋不符合约定。原告称因被告未按合同约定交纳租金及综合管理费，构成违约，应当按照合同约定的日1%支付违约金。被告称原告没有对其进行管理，不应当收取综合管理费，原告起诉时仅主张了租金的违约金，且原告违约在先，其有理由拒绝交纳租金。
被告要求撤销与原告关于负三层的租赁关系，按实际面积交纳租金及综合管理费数额为37万元，原告应交付负一层供暖设备室。为此，被告提交了以下证据：1、消防设计备案抽查合格通知书一份、验收备案抽查合格通知书一份（复印件）；2、《泰洋美食城做工、装修协议》-份；3、证人孙峰聚、郑小宁、李伟的证明各一份，证人均出庭作证，孙峰聚称其个人装修做了四年多，负责被告地下负一、二、三层的装修，在装修负二层时有漏到负三层，但水量不大，负三层的积水不是负二层造成的，负三层具体漏水原因不清楚；郑小宁称其做防水有四、五年了，被告找其处理负三层的积水，但其现场查看后觉得不好干就没干，积水造成的原因比较多具体原因其不知道；李伟称其于2012年11月与被告商谈租赁事宜，但所想租赁的场地内有两间小房被物业占着，所以其没有租赁，具体物业从何时占的不清楚，2013年4月被告告诉其物业腾出了小房，其与被告才签订了租赁合同；4、负三层现场及供暖设备室照片，证实其所租赁的负三层在装修之时至本案开庭期间均存在积水情况，其清理装修负三层时发现积水无法清除，负三层无法使用，原告签订合同后没有将经营场地全部交付。原告的质证意见：1、消防设什备案抽查合格通知书的真实性无异议，但与本案无关，验收备案抽查合格通知书没有原件，对其真实性不发表意见；2、装修协议、证人证言及照片等证据的真实性均无异议，关联性均有异议，不能证实被告的主张。
原审认为，（一）关于租金及综合管理费问题。原、被告之间系房屋租赁合同关系，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院予以确认。被告承租原告的房屋，应当按照约定交纳租金及综合管理费。双方对于被告未交纳的数额为55万元，均无异议，对租金及综合管理费的交纳时间有异议。双方在租赁合同签订后所签的《补充协议》是对部分合同条款的变更，应当按照变更后的约定进行履行。《补充协议》中对交房时间进行了重新确认，且约定“同期缴纳房屋租金时间相应顺延一个月”，应视为对之后房租交纳时间的顺延，故对原告称顺延仅指第一年顺延一个月的主张，原审法院不予支持。被告应当按照合同约定的交纳时间顺延一个月向原告交纳房租，据此被告第二笔租金交纳的时间应当为2013年1月1日前。（二）关于违约金问题。被告承租原告的房屋，双方约定了租金及综合管理费的交纳期限，被告逾期不交纳，原告以书面形式通知被告交纳仍不交纳，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据双方《补充协议》的约定，被告应于2013年1月1日前交纳第二期租金，故违约金应当自2013年1月1日起开始计算。关于违约金的数额。原、被告在签订的《房屋租赁合同》中对逾期交纳租金及综合管理费作出了约定，即按本次应交付租金及综合管理费的百分之一／日收取违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人氏法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失，”。原告的损失系因被告拖欠租金的行为而造成的，就本案而言原告的实际损失即为利息损失，原告主张按照合同约定的日1%支付违约金显然属于“过分高于造成的损失”的情形，被告要求依法予以减少，符合法律规定，原审法院予以支持。因被告的违约行为确实造成了原告的损失，被告应当自逾期交纳租金之日起，按中国人民银行同期贷款利率的130%向原告支付违约金。（三）关于撤销负三层租赁关系、减少租金及交付供暖设备室的问题。1、关于负三层问题。被告称所承租房屋的负三层有积水，无法抽走，原告在签订合同时隐瞒了真实情况，应当撤销对负三层的租赁。原告不认可，称假如交付前就有积水，被告在签合同时就可以提出来，交付后出现积水应当由其自行修理。被告为此提交了装修协议、证人证言、照片等证据，原告对证据的真实性无异议，原审法院予以确认。被告提交的证人孙峰聚、郑小宁均称对负三层积水造成的原因不清楚，照片仅能证实负三层现在的状况无法证实形成原因，被告未提交证据证实原告在签订合同时隐瞒了真实情况，故对被告的主张原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”被告提交的以上证据，不足以证实原告存在以上法律规定的可撤销情彤，故对被告的撤销请求原审法院不予支持。2、关于供暖设备室问题。被告称供暖设备室没有交付，原告实际交付的面积少于约定交付的面积。原告不认可，称双方是根据现状进行交房的，交房确认书可以证实其已经按合同履行了交付义务。被告称交房确认书是原告设下的陷阱，为此提交了证人证言、照片等证据，原告对证据的真实性无异议，原审法院予以确认。被告提交的证人李伟称2012年11月时有两间小房被物业占着，具体从何时占的不清楚，后物业腾出了小房。原告称交房时被告未提出异议，无论物业当时是否占有小房均与其无关。在原、被告租赁合同中写明“以现状交房”，被告未提交证据证实原告应当将供暖设备室交付给其，故对其要求交付的主张，原审法院不予支持。3、关于减少租金的问题。因被告主张减少租金的依据是负三层积水无法使用及负一层未全部交付，而该两项主张被告均未提供证据予以证实，故对被告减少租金的主张，原审法院不予支持。（四）关于撤销权除斥期间问题。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”原、被告均认可房产交付的日期为2012年3月1日，结合双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《交房确认书》，可以认定被告在签订租赁合同后对租赁物进行了验收，如存在撤销事由也应自此开始计算除斥期间，至2013年6月27日被告提出反诉，已超过法律明确规定的一年期限，故对被告的主张原审法院不予支持。判决，一、被告任金飞于本判决生效之日起五日内给付原告石家庄融达资产管理有限责任公司租金及综合管理费共计550000元及违约金（自2013年1月1日起至本判决确定履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算）；二、驳回原告石家庄融达资产管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告任金飞的反诉请求。诉讼费15096元，保全费5000元，由原告负担1057元，被告任金飞负担19039元（原告已预交费用原审法院不再退回，待被告履行前项时一并给付原告）；反诉费1950元，由被告任金飞负担。
判后，上诉人任金飞不服，向本院提起上诉上诉理由为：一、一审判决判令上诉人给付被上诉人租金及综合管理费550000元及违约金是错误的，1、被上诉人向上诉人交付的房屋不符合《房屋租赁合同》的约定；2、租赁房屋中大量的可经营面积被上诉人没有交付给上诉人；3、从《房屋租赁合同》中“乙方同意甲方以现状交房”的约定并不能推断出订立合同时上诉人明知负三层积水不能清楚还同意承租，也不能推断出上诉人认可供暖设备室可以不交付；4、上诉人没有交纳第二笔房租及综合管理费55万元有充分的法律依据，不构成违约；5、即便要求上诉人给付房租及综合管理费时，也应当将负三层和供暖设备室所占份额予以扣除；二、一审判决驳回上诉人的反诉请求是错误的；1、被上诉人在签订租赁合同时隐瞒了负三层积水不能清楚的事实；2、上诉人要求撤销负三层的租赁关系没有超过法定期间；3、被上诉人应当将供暖设备室交付给上诉人。
经审理查明，二审认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人任金飞与被上诉人石家庄融达资产管理有限责任公司签订的房屋租赁合同及补充协议不违反法律、法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。双方均应依此合同的约定履行各自的义务。上诉人在租赁被上诉人的房屋后未依合同的约定支付租金，属违约行为，应承担违约责任。上诉人主张被上诉人所交房屋负三层积水不能使用，但未提供证据证明该积水造成的原因以及当时交房时的现状，且合同及补充协议明确约定按现状交房，因此上诉人此项主张本院无法采信。另上诉人主张被上诉人未按合同约定的房屋面积交付上诉人，但未提供证据。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原判认事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）向之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15096元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨根山
审判员 张景芳
审判员 李 伟
二〇一四年五月二十七日
书记员 李 站