四川省雅安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雅民终字第224号
上诉人（原审被告）李王霞，女，汉族，出生于1985年5月29日，农民。
被上诉人（原审原告）王琼，女，汉族，出生于1968年11月6日，居民。
上诉人李王霞与被上诉人王琼房屋租赁合同纠纷一案，四川省汉源县人民法院于2012年8月6日作出（2012）汉民初字第612号民事判决。李王霞不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：2009年12月17日，王琼通过竞拍获得了汉源县新县城7号地块的临时出租经营权，并于2009年12月28日与汉源县国有资产经营有限责任公司签订了《新县城二期临时用地的出租协议（7号地）》，协议约定：7号地块位于新县城武汉路，可用面积约860平方米；该号地块出租时间3年，即2010年1月10日至2013年1月10日止。后王琼在新县城二期临时用地7号地块修建了门面。2010年2月25日，王琼将7号地块中部分门面租赁给李王霞，双方签订了《租房协议》，协议约定：“甲方为王琼，乙方为李王霞；甲方自愿将新县城二期临时用地7号地块部分租与乙方，承租面积为底楼门面一间约40平方米，二层屋顶约420平方米空地租与乙方自行搭建；租用时间为2010年3月10日至2013年1月10日止；租金为每年85000元；自签订本合同之日起一次性付清二年的房租费合计170000元，第三年租金于第二年年尾的前2个月付清85000元（2012年1月10日前），乙方未按规定期限支付租金视为违约，甲方有权收回房屋租与他方并赔偿甲方违约金20万元，由此造成的一切损失及纠纷由乙方自行承担。2013年1月10日政府收回甲方此地块使用权，甲方将无条件收回此房屋并终止此合同，乙方自行拆除搭建物，不拆除视为自行放弃，由甲方强行拆除且不承担任何补偿。若政府继续租用，同等条件下甲方应优先考虑乙方，租金随行就市。”《租房协议》签订后，李王霞向王琼支付了前二年房租170000元，李王霞在所租赁屋顶用彩钢瓦搭建一层平房用于经营餐馆。2012年1月22日，李王霞将餐馆搬离并将搭建彩钢瓦拆除拒绝继续履行合同。后双方协商未果，王琼诉至法院，请求“1、判令李王霞赔偿房屋租金损失85000元；2、判令李王霞给付违约金51000元并承担案件诉讼费”。
原审法院认为：王琼与李王霞签订的《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务。《租房协议》第三条约定：乙方李王霞在规定期限内未按时支付租金的，视为违约，甲方王琼有权收回房屋租与他方。按照协议约定第三年租金应在2012年1月10日前给付，李王霞在未按约定给付租金的情况下又于2012年1月22日搬离餐馆，并将所搭建彩钢瓦房拆除，其行为已构成违约，李王霞虽在租赁期限内搬离，但其在租期内将搭建彩钢瓦房拆除，致王琼无法将房屋收回转租他人，此行为直接造成王琼的租金损失，故王琼要求李王霞支付租金损失费85000元的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。王琼要求李王霞承担违约金51000元的诉讼请求，双方协议虽有约定，但李王霞在承担王琼租金损失后即是对王琼实际所遭受损失的弥补，不应再承担违约金，故对王琼的该项请求依法不予支持。李王霞主张双方签订出租协议系无效协议的理由，与查明事实不符，不予采信。李王霞辩称系因王琼所租房屋存在严重安全隐患不能继续租用故而不继续履行合同的辩解理由，其虽向原审法院申请证人出庭作证，但并未提供能够证实房屋存在严重安全隐患的证据，故对该辩解理由不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、由李王霞在本判决生效后十日内一次性支付王琼租金损失85000元；二、驳回王琼的其他诉讼请求。
上诉人李王霞不服，向本院提起上诉。请求撤销（2012）汉民初字第612号民事判决，确认双方签订的《租房协议》无效，依法改判上诉人李王霞不赔偿被上诉人王琼租金损失85000元，驳回一审中王琼的全部诉讼请求，并由王琼承担上诉费用。上诉理由为：1、原审法院未列出事实依据相关法律法规说明《租房协议》有效导致认定事实错误。2、王琼未获得汉源县国有资产经营有限公司的同意和授权无权利与李王霞约定，允许李王霞在该屋顶空地搭建一层彩棚或板房。加层搭建的二层建筑未取得汉源县城乡规划主管部门的批准，为违法临时建筑，故租房协议无效。3、王琼的房屋没有达到国家对房屋建筑的安全标准，未经相关部门验收合格就违法使用且超过二年，其所租赁的房屋系危房，具有严重安全隐患，李王霞不继续履行违法的《租房协议》是正当的。
被上诉人王琼答辩称：《租房协议》是双方自愿签订的，李王霞的彩钢棚也是自己搭建的，搭建二层临时用房是经政府同意的。请求维持原审判决。
二审中李王霞未提交二审新证据。王琼向本院提交了汉源县国有资产经营有限责任公司于2012年9月4日出具的情况说明一份，该说明载明“按照省、市关于瀑电必须按时下闸蓄水的要求，我县自2008年进入移民大搬迁，老县城移民陆续搬迁至新县城萝卜岗，为进一步完善新县城服务功能，满足搬迁居民生产生活需要，经汉源县人民政府研究，同意我公司于2009年12月17日面向社会对7号地块进行了公开拍租，汉源县江汉大道二段居民王琼通过竞拍方式获得了该号地块的临时出租经营权，经营年限为3年（2009年1月10日至2013年1月10日）。因当时处于老县城撤迁、新县城建设特殊时期，考虑到竞得方租赁时间短，修建成本高等因素，经请示相关部门后，同意竞得方在保证建筑物安全的前提下搭建二层彩钢棚，并房屋、门面修建时可以简化相关手续，使之能尽快建成并投入营运，以缓解新县城生产生活压力”，拟证明租与李王霞的二层屋顶是允许搭建的。
李王霞质证认为，该证据在原审未提交也不知道是否真实，不认可该情况说明。
本院认为，对该情况说明的真实性、合法性予以确认，对其关联性予以综合采信。
双方当事人对原审查明的案件事实无争议，本院查明的案件事实与原审查明的一致，本院对原审查明的案件事实予以确认。
二审另查明，2009年12月28日王琼与汉源县国有资产经营有限责任公司签订的新县城二期临时用地的出租协议载明：“为进一步完善新县城服务功能，经县人民政府授权，我公司于2009年12月17日面向社会对7号地块进行了公开拍租，乙方（指王琼）通过竞拍获得了该号地块的临时出租经营权。”
本院认为：根据双方当事人的上诉和答辩理由，本案二审的争议焦点是双方签订的《租房协议》是否属有效协议及李王霞是否应当承担赔偿责任的问题。
根据《新县城二期临时用地的出租协议（7号地）》，王琼是本案涉案出租物的合法出租人。李王霞与王琼签订租房协议后，依协议约定交纳前二年的租金后，自行搭建二层彩钢棚进行经营。现李王霞上诉主张原审法院未列出事实说明租房协议有效，所租房屋是临时违法建筑，故与王琼签订的《租房协议》是无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，李王霞因在一、二审审理过程中均未向法院提交足以证明其主张成立的证据，且李王霞与王琼签订的《租房协议》未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应属于合法、有效协议。
李王霞在《租房协议》中与王琼明确约定了租赁期限、第三年房租金额、未按时支付租金视为李王霞违约并由王琼收回房屋租与他方，并由李王霞赔偿王琼违约金贰拾万元正等内容。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，李王霞未按协议约定履行给付租金义务，且在租期未届满时自行拆除搭建物，应当承担相应的民事赔偿责任，原审法院依据本案查明的事实判令李王霞支付王琼租金损失85000元有事实和法律依据，本院依法予以维持。
综上，上诉人李王霞的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定”的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1925元，由上诉人李王霞负担。原审案件受理费按原审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈宇名
代理审判员 周玉蓉
代理审判员 刘入源
二〇一四年二月十三日
书 记 员 邵 莎