贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第2300号
上诉人（原审原告）贵阳兴宇房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨镇顺海村新添大道2幢1号。
法定代表人邹朋志，该公司负责人。
委托代理人何镜君，贵州时格律师事务所律师，执业证号：15201199310848620。
委托代理人钟赟，贵州时格律师事务所律师，执业证号：15201200011106883。
被上诉人（原审被告）黄锴毅，男，1975年2月18日出生，汉族。
委托代理人杨瑞昇，男，1955年3月16日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）方宇军，男，1951年6月27日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）陈继贵，男，1951年3月9日出生，汉族。
上诉人贵阳兴宇房地产开发有限责任公司（以下简称兴宇公司）与被上诉人黄锴毅、方宇军、陈继贵返还原物纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年10月19日作出（2015）云民三初字第371号民事判决，上诉人兴宇公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。
原判查明，第三人方宇军、陈继贵原系兴宇公司股东。兴宇公司是位于贵阳市新添大道南段284号顺兴花园二期项目的承建方，案外人贵阳云岩顺昌贸易有限公司（原名为贵阳顺昌实业公司）（以下简称顺昌公司）是该项目土地使用权出让人。2006年7月1日第三人方宇军、陈继贵、案外人吴新光作为甲方，兴宇公司现法定代表人邹朋志、案外人钟振宇作为乙方就兴宇公司股权事宜签订《合同》一份，约定甲方将兴宇公司股权转让给乙方，乙方将包括顺兴花园二期项目在内的工作完成。该合同第三条约定：“因甲方在二期项目上有7500平方米的住宅用房要安置给含贵阳顺昌实业公司在内的有关拆迁户，乙方承诺由乙方继续履行该义务，具体楼层划分待总体方案落实后再行商议”。双方随后将兴宇公司股权转让并进行了变更登记。被告提交有2007年7月3日出具《承诺书》一份，载明：“贵阳兴宇房地产开发有限责任公司补偿给贵阳顺昌实业有限公司及方宇军等7500平方米顺兴花园二期住宅楼，确定为B栋朝东方向（靠贵大分校），按垂直方面划分，具体分配方案待施工图再正式签协议。方宇军有权继续使用贵阳兴宇房地产开发有限责任公司的营业执照、进行开发经营、资金盈亏自行负责”。该承诺书加盖有兴宇公司公章并有邹朋志、钟振宇签字。2013年4月25日，邹朋志出具《承诺》一份，载明：“本人承诺在本月三十日完成和方宇军们签订陆套房屋合同。5月20日完成办公室（金辉大楼转让合同）。按每平方米8000元出售给方宇军。承诺人：邹朋志”。原告兴宇公司申请顺昌公司副经理毛志祥出庭作证述称，我公司取得了新添大道南段284号的10454.05平方米土地使用权，并将土地使用权转让给了兴宇公司，当时约定兴宇公司将用6787平方米的该地块建成房屋补偿。2009年7月21日，经兴宇公司、顺昌公司协商签订了《土地转让协议书》，对条件进行了变更，包括兴宇公司支付土地转让款、职工安置费用、停产损失费用、追加拆迁补偿的现金补偿和兴宇公司同意顺昌公司按成本价销售22套住宅给顺昌公司指定的购房者，兴宇公司另用4000平方米的住宅补偿顺昌公司。针对上述证词，同时附有《土地转让协议书》、《拆迂补偿协议》、《关于拆迁补偿协议的补充条款》、明细表的书面证据佐证。审理中，原告陈述未收到被告或第三人支付的房屋对价。被告及第三入主张兴宇公司销售经理肖凯收走了办理合同的相关资料，但并未提供证据佐证。第三人自述，兴宇公司公章由其保管至2009年。2013年5月被告受领涉案房屋，并居住使用至今。原告兴宇公司主张错认被告为顺昌公司员工错误交付了房屋，故诉至法院，请求判令被告将位于贵阳市云岩区的房屋返还给原告并承担本案诉讼费用。另查明，本案涉案房屋仍然登记于兴宇公司名下。
原判认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原、被告及第三人均认可原告是涉案房屋的登记所有权人，被告是涉案房屋的实际占有人。本案争议的焦点在于被告对于房屋的占有是有权占有还是无权占有。原告主张由于与顺昌公司存在拆迁补偿关系，错误认为被告属于顺昌公司员工交付了房屋。被告、第三人主张第三人基于与原告之间的债权关系获得了房屋的合法占有，并且被告在第三人的既存占有之上获得了继受取得。对此法院认为，被告提供的《承诺书》及《承诺》中虽然公章属于第三人占有，但是2009年后原告的法定代表人邹朋志、股东陈继贵在两份承诺中签字，应当视为原告对于承诺内容认可的意思表示。若原告认为邹朋志、陈继贵违反了受信义务，应采取派生诉讼等方式另行处理。《承诺书》中明确载明“补偿”字样，同时，原告方证人陈述的拆迁安置补偿面积差额能够与《承诺书》相对应，应当认为原告与第三人之间存在对于涉案房屋的协议，第三人对涉案房屋是依据原告与第三人的协议产生的合法占有。第三人认可房屋是自己交付给被告，被告从第三人处转受了房屋的占有，也不属于非法占有。另外，原告作为专业的房地产公司，应当持有详尽的预售备案登记信息和拆迁安置户登记信息，并且随时能够与顺昌公司交换拆迁安置资料，在正常的交易习惯下将被告当作顺昌公司员工错误交付合理性存疑，并且从通知业主受领房屋至今已满两年的时间，法院难以采信原告的陈述。综上，凭借现有证据难以认定原告的主张，原告诉请法院不予支持。对于原告主张被告及第三人均未向原告支付房屋相应的对价，法院认为，房屋对价是由于原告与第三人之间的协议产生的，双方协议中对于涉案房屋的价格或相应的股权折价并未明确约定，且与本案并非同一法律关系，原告可另行主张，不宜在本案中处理。据此，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十囚条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”之规定，判决：驳回贵阳兴宇房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费9097元，由贵阳兴宇房地产开发有限责任公司负担。
原审宣判后，上诉人兴宇公司不服该判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人与顺昌公司于2009年7月21日签订的《拆迁补偿协议》约定，上诉人按照成本价销售22套房屋给顺昌公司指定的购房人，由此可见，该补偿是需要通过支付货币的方式实现。但是，本案中，被上诉人黄锴毅既非顺昌公司指定的购房人，也未向上诉人支付购房款，因此，其占有、使用本案诉争房屋属于不当得利，应当返还。另外，虽然一审中被上诉人提交了邹朋志出具的《承诺》，但是其并未提交相关的书面合同对此予以印证，因此，该《承诺》不能证明其主张。据此，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人黄锴毅、方宇军、陈继贵共同答辩称，黄锴毅取得本案诉争房屋并非基于上诉人与顺昌公司之间的拆迁补偿关系，而是基于上诉人与方宇军、陈继贵因公司股权及项目转让而产生的债权关系，因此，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，2006年7月1日方宇军、陈继贵、案外人吴新光与兴宇公司现法定代表人邹朋志、案外人钟振宇就兴宇公司股权及顺兴花园二期项目转让签订的《合同》中约定，自2006年7月1日起顺兴花园二期项目除拆迁外的所有工作由邹朋志、钟振宇继续完成。拆迁工作由方宇军、陈继贵、吴新光继续完成。上述事实有双方当事人陈述、股权转让合同、《拆迁补偿协议》、《承诺》、证人证言等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案中，虽然上诉人主张由于其错误地认为黄锴毅属于顺昌公司员工而交付了本案诉争房屋，但是黄锴毅辩称其占有、使用该房屋并非基于上诉人与顺昌公司之间的拆迁补偿关系，而是基于上诉人与方宇军、陈继贵因兴宇公司股权及项目转让而产生的债权关系。综合被上诉人一审提交的《股权转让合同》以及兴宇公司法定代表人邹朋志出具的两份《承诺书》的内容来看，上诉人与方宇军、陈继贵之间确因兴宇公司的股权及顺兴花园二期项目转让而存在房屋补偿关系，该补偿关系并不隶属于上诉人与顺昌公司之间的拆迁补偿关系。因此，黄锴毅基于该补偿关系占有、使用本案诉争房屋并不属于不当得利。故上诉人的上诉理由于法无据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9097元，由上诉人贵阳兴宇房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 甘 炫
审 判 员 田 勇
代理审判员 邱翠雪
二〇一五年十二月九日
书 记 员 陶海峰