河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第665号
上诉人（原审原告）朱慈山，男，1950年1月19日出生。
委托代理人罗健卿，河南君盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨伟娥，女，1971年11月18日出生。
委托代理人李素敏，河南栗城律师事务所律师。
上诉人朱慈山因与被上诉人杨伟娥房屋租赁合同纠纷一案，朱慈山于2014年12月24日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、杨伟娥支付拖欠的房屋租赁费80000元。该院于2015年5月10日作出（2015）商睢民初字第00045号民事判决。朱慈山不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人朱慈山及其委托代理人罗健卿，被上诉人杨伟娥及其委托代理人李素敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年10月13日，朱慈山、杨伟娥双方签订一份租赁合同。约定：甲方（注：朱慈山，下同）将位于凯旋路西与长江路交叉口西北角一整体门面（1-3层圆弧楼）租给乙方（注：杨伟娥，下同）使用，使用期限从合同签订即日至2020年1月1日止，每年租金3万元，第一次交费从签订合同到2013年1月1日止。先交费后使用，其它每一年交一次，至合同结束。在租赁期间，甲方应当保证乙方房屋的正常使用，甲方的任何纠纷、任何事不得影响乙方所租房屋的正常使用及正常营业，否则赔偿乙方的损失。甲方必须保证乙方的水电通畅及基本设施完善，水电费乙方负责。合同到期如乙方续签，甲方应首先考虑乙方的优先使用权。租赁期间甲方应当保证房屋的框架安全及防漏等安全处理，其它由乙方负责维护。未尽事宜，由双方共同协商。协商后签订补充协议，补充协议具有同等法律效力。双方约定签字后产生法律效力。签订合同后，杨伟娥即将2010年-2012年12月的房屋租金3万元交给了朱慈山，朱慈山给杨伟娥出具了收条。之后杨伟娥即对该房屋按照KTV的形式进行了装修施工。在此期间期间，双方发生争议，致使杨伟娥停工。杨伟娥于2011年1月6日提起诉讼，要求朱慈山履行租赁合同。朱慈山当时提出反诉要求解除合同并要求杨伟娥将租赁物恢复原状、赔偿经济损失200000元。经该院审理，于2011年8月16日作出（2011）商睢区民初字第231号民事判决书，判决朱慈山继续履行租赁合同，驳回了其反诉请求。判决生效后，杨伟娥申请强制执行，在执行期间，朱慈山将租赁物的钥匙交于杨伟娥，双方又于2013年7月3日达成补充协议，协议内容为：1、原签订合同的整体门面（1-3层圆弧楼）一层原4间门面，加上过道一小间（共计五间）经商议乙方（注：杨伟娥，下同）同意让给甲方（注：朱慈山，下同）南侧两间门面房自己使用。2、对于乙方让出门面房的压力罐部分，可根据需要，甲方无条件保证乙方对压力罐的正常使用、维修、升级改造提供方便，或焊接一间小房由乙方自行保管。3、出租房南侧场地乙方有权使用，对于乙方门头设计需要一间让出的门头立招牌，甲方需给予方便，若特殊原因需出租让出的门面房时，应与承租人特别说明，达成共识。4、房屋面积共三层，一层为三间，现有的二层、三层全部（共约1800平方左右）。5、乙方自行安装的电梯，房屋不再租赁后，可归甲方所有，包括装修。6、甲方将出租屋内的杂物（包括一层门面场地）清理干净，拆除属于乙方范围的广告牌。7、已交租金因双方诉讼，应按天计算，相应合同也随之顺延，先交费后使用。8、补充协议一式两份，甲乙双方各执一份。
签订协议后杨伟娥又进行了装修施工。之后，朱慈山以要求杨伟娥交纳租金为由拒绝杨伟娥进行装修施工，诉至法院要求解除合同。
原审法院认为，朱慈山、杨伟娥双方签订的租赁合同，属于双方自愿签订的，合同内容没有违反法律禁止性规定，应属于有效合同。合同双方都应当按照合同约定享受权利、承担义务。杨伟娥享有使用该房屋的权力，朱慈山应当按合同约定将该房屋交与杨伟娥使用，杨伟娥已经对租赁房屋实施了装修，由于朱慈山的原因，致使杨伟娥不能正常使用租赁房屋，已经是违反了合同约定义务。现朱慈山要求解除租赁合同没有法定和约定的解除合同理由，证据不足，为保护合同的稳定性，朱慈山要求解除合同的诉讼请求不应当支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第二百一十六条的规定，判决：驳回朱慈山的诉讼请求。一审案件受理费1900元减半收取950元，由朱慈山承担。
上诉人朱慈山上诉称：一、基本事实是上诉人从另案执行时交付钥匙和房屋至今，被上诉人一直拒绝缴纳强制执行之后的房租。为此，上诉人请求解除合同。二、原审认定事实错误。1、2013年7月3日补充协议签订后，被上诉人既没有装修使用房屋，更没有支付房租，而是在上诉人毫不知情情况下在卷闸门上张贴该房屋转租的广告。2、被上诉人违约在先，其在房屋跨度较大的主梁上打贯通的电线和供水管道孔洞并拆除房屋承重墙体，对房屋主体结构造成损害，违背约定和技术标准的强制性规定。三、双方已没有继续履行合同的可能性。被上诉人租赁房屋用于经营KTV歌厅，当初签订租赁合同时并没有说明，但该房屋结构不适合经营KTV歌厅，被上诉人大规模改变房屋内容结构，存在安全和消防隐患，同一幢楼的其他业主也认为房屋主体系大家共有，也反对。原审在明知合同无法继续履行前提下仍维持合同效力对双方均无益处。请求撤销原判，依法改判解除涉案房屋租赁合同。
被上诉人杨伟娥答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。1、根据2013年7月3日双方签订的房屋补充协议第七条租金因双方诉讼，应按天计算，相应合同也随之顺延，被上诉人原来已交租金3万元，根据补充协议合同顺延，被上诉人不欠上诉人租金。2、上诉人称被上诉人装修损坏房屋违约在先，经原审法院（2011）商睢区民初字第231号民事判决认定，上诉人没有证据证明被上诉人在使用过程中对租赁物造成损坏，双方发生纠纷主要原因是上诉人违约造成的。3、上诉人称被上诉人租房经营存在安全隐患等没有依据，租赁时被上诉人已经明确告诉上诉人租房用途，被上诉人租用房屋经营休闲音乐茶座，消防设施验收不合格根本不能开业。被上诉人已对房屋实施了装修，解除合同将给被上诉人造成重大损失。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人以被上诉人欠交租金、违反合同约定使用用途、房屋存在安全隐患为由，诉请解除涉案房屋租赁合同依据是否充分。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。
二审庭审中，上诉人提供证据如下：证据一，涉案房屋照片一组。证明目的是：1、被上诉人违反《中华人民共和国建设部住宅室内装饰装修管理办法》的强制性规定，在承重框架梁下部打孔，破坏承重梁受力结构，严重影响建筑物主体结构安全的事实。2、涉案房屋加固施工技术方案一份（含预算表）。证明目的是：涉案房屋因被上诉人不当装修行为造成房屋受损的事实。被上诉人质证认为：上诉人本次提交的证据，在（2011）商睢区民初字第231号案中已经提供，该案判决书已经说明，当时现场勘验提供的照片没有工程师签字，程序违法，两个孔不能证明谁造成的，鉴定机构没有资质。
被上诉人提供证据如下：证据一，（2011）商睢区民初字第231号民事判决书。该证据原审已经提交，基于二审上诉人的证明目的，提供以证明上诉人证据不属于新证据不应采信。证据二，2010年11月11日证明一份。证明目的是：被上诉人经营音乐茶座是找的四邻及上诉人签字，说明经营音乐茶座，上诉人及四邻不受影响。上诉人质证认为：不记得有这回事，朱慈山名字不是本人签的，证明人都是当时租上诉人房子的，不是居民。
本院对上述证据分析认定如下：一、对上诉人提供的证据。从（2011）商睢区民初字第231号民事判决书内容看，该两组证据待证目的，另案未予采信，其另案反诉已经被驳回。因此，上诉人本案称因装修致房屋存在安全隐患问题的证明目的，本院依法不予采信。二、对被上诉人提供的证据。证据1，（2011）商睢区民初字第231号民事判决书原审已经提交，但能够达到否定上诉人二审提供的证据证明目的的作用。证据2，因上诉人朱慈山对签名不予认可，真实性无法确认，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，一、租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。从本案具体案情看，双方当事人已经在2013年7月3日签订房屋补充协议，其中第7条约定“已交租金因双方纠纷，应按天计算，相应合同也随之顺延，先交费后使用”。因此，本案双方当事人应当首先解决租赁物是否实际交付的问题，而后再根据房屋补充协议的约定，合理确定下一笔租金的交纳时间。届时如被上诉人无正当理由未支付或者迟延支付租金，上诉人应当提供其要求被上诉人在合理期限内支付的证据。本案从原审被上诉人提供的与上诉人两段通话录音和证人证言内容能够证明现被上诉人尚不能正常使用租赁房屋，且本案证明被上诉人存在恶意拖欠租金行为的证据不足。故原审判决认定上诉人违反了合同约定义务并无不当。二、被上诉人是否违反合同约定用途、致房屋存在安全隐患问题。本案从双方当事人2010年10月13日签订的租赁合同内容看，并没有明确约定房屋用途。（2011）商睢区民初字第231号民事判决书也已经对安全隐患问题予以了审理。因此，上诉人以此两项理由主张解除合同依据亦不足。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元，由上诉人朱慈山负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘一宇
审判员 林廷武
审判员 陈君善
二〇一五年八月二十七日
书记员 陈 颖