江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00008号
上诉人（原审原告、反诉被告）靖江大厦，住所地靖江市靖城镇骥江路***号。
诉讼代表人沈阳，靖江大厦歇业清算组主任。
委托代理人邵琛（特别授权），江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
委托代理人黄星（特别授权），江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵东。
委托代理人谭翔（特别授权），江苏中毅律师事务所律师。
上诉人靖江大厦与被上诉人赵东房屋借用合同纠纷一案，江苏省靖江市人民法院于2014年11月29日作出（2014）泰靖民初字第0689号民事判决。靖江大厦对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：赵东原系靖江大厦的职工，1998年承包了靖江大厦的烟酒柜台，2003年3月与靖江大厦解除了劳动关系。靖江市靖城镇江平路23弄10号共有两栋楼屋，呈东西走向，均坐北朝南，其中西侧楼屋为两层，东侧楼屋为三层（最西侧一间楼梯间为四层），两栋楼屋在二楼处有一通道相连，靖江大厦系上述房屋的所有权人。现两栋房屋一楼为螺丝仓库，一、二楼楼梯及平台均贴有地砖，一楼楼梯间东北角有一卫生间（地面贴地砖，塑料扣板吊顶，内有洗手池和便池等）；西侧楼屋中的二楼东侧现为办公区域，西侧与东侧有一门隔开，内堆杂物；东侧楼屋中的二楼主要堆放箱装白酒，西北角有一货运电梯；东侧楼屋中的三楼被木板分割成9间房间，现空置；楼梯间四楼堆放杂物。赵东现实际使用讼争房屋，并对讼争房屋进行了维护、装修，亦对讼争房屋中东侧楼屋用钢管支撑加固。2013年10月9日，清算组出具申请书给靖江市供电公司，载明其单位原职工宿舍位于江平路117弄，因年久失修原电表已破损拆除，近期经维修后重新入住，需重新申请装表。2013年12月30日，经经信委申请，靖江市房地产管理处出具了靖江市房屋安全鉴定报告，鉴定结论为讼争房屋的正常使用性为Css级，建议加固后使用。2014年1月28日，赵东出具承诺书，承诺因其在讼争房屋内堆放了货物，在货物堆放期间所有安全及一切责任由其负责。2014年1月9日，江苏江豪（靖江）律师事务所受经信委委托给赵东发送律师函，称因讼争房屋经鉴定系危房，已不宜适用，要求赵东在接到函件后三日内将其向清算组借用的讼争房屋二楼内存放的酒水等货物搬出，在接到函件后十五日内将办公设施等全部迁出，否则发生事故，由赵东承担全部责任和损失。
原审法院另查明：靖江大厦于1992年12月14日开业，系全民所有制企业，股东为靖江市商业局，2003年11月21日被工商行政管理部门吊销营业执照。2002年3月23日，靖江市商业局被撤销，组建靖江市贸易公司，归口靖江市经济与贸易局管理。2002年10月10日，靖江市贸易公司决定对靖江大厦实施歇业清算，成立靖江大厦歇业清算领导小组，领导小组下设4个工作小组（其中安全保卫组由原靖江大厦保卫科全体同志组成，刘某任组长，薄兴华任副组长）。2004年12月28日，靖江市经济与贸易局改为靖江市经济贸易委员会，靖江市贸易公司被撤销，有关行政职能并入靖江市经济贸易委员会。2010年3月29日，组建靖江市经济和信息化委员会，将靖江市经济贸易委员会内贸管理以外的职能划入靖江市经济和信息化委员会，不再保留市经济贸易委员会。现靖江市靖城镇江平路23弄已变更为靖江市靖城镇江平路117弄。
原审中靖江大厦为证明其主张提供了如下证据：
1、2013年12月28日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司接受经信委委托出具的房屋安全鉴定报告，鉴定结论为原靖江大厦东仓库主体结构正常使用性鉴定等级评定为Css级，使用性不符合标准对Ass级的要求，建议采取相应措施。
2、靖江大厦1998年-2002年部分财务凭证，证明2001年1月之后赵东已从靖江大厦烟酒柜台撤出，烟酒柜台由他人承包并交纳承包费。
3、证人张某当庭证言：我在清算组担任副组长。赵东原来是靖江大厦职工，我到靖江大厦时他已经不在那上班，也不承包烟酒柜台了。我到靖江大厦的时候之前他就开始使用我们管仓库的人称之为东仓库的二楼一半。2013年9月份，赵东打电话给我，称其原租赁的烟草大厦仓库要拆迁，之前他使用的靖江大厦仓库只堆放了一些柜台和存货，能否暂时将烟草大厦仓库中的货物堆放到原使用的仓库里几个月，当时我是同意的，也没有提到使用期限。我到靖江大厦工作后，位于江平路的仓库我只是在清算结束后由管理仓库的刘某陪我去过一次，因仓库二楼、三楼漏水要维修，我就到二楼去看了一下，看到一侧有乱七八糟的东西堆放在那里，刘某说是赵东撤柜时搬过来的东西，是原来的领导同意他使用的。反正二楼仓库一直也不用，另外一侧是贾卫忠从靖江大厦宾馆拆下来的东西，之后我就一直没有去过，赵东装修我也不清楚。杨某在我没到靖江大厦之前任靖江大厦副总，我去了之后他到商业局工作。靖江大厦清算时只对原来拖欠职工6个月以上的工资进行补发并买断工龄，发放了独生子女补贴，对之前遗留的问题我们一律不管。靖江大厦停业时所有承包的柜台统一撤柜，并进行清算补偿。因我只担任靖江大厦书记，所以赵东当时没有和我提出过补偿。靖江大厦清算工作结束后，我的工作已经交接，因靖江大厦资产属国资委，清算组人员属于经信委，国资委要求经信委将靖江大厦仓库理顺后交给他们，经信委让我打电话给赵东对接，让他把仓库搬出来，当时我电话联系了赵东，赵东称在他的问题没有得到解决之前不搬，安全问题由他负责，他会采取措施，我把这个情况也汇报给了经信委的叶主任，后来赵东跟我汇报说用钢管加固房屋。2013年10月9日靖江大厦清算组向靖江市供电公司出具的申请书上的印章是我加盖的，当时是赵东的妻子到我们办公室将这个申请给我，称东仓库的电表坏了，要换新的，所有的费用由赵东承担，所以我就同意了。赵东使用靖江大厦仓库没有交过租金或房屋使用费，我们也没考虑过让他交，我在靖江大厦及清算组工作期间没有要求赵东迁出其使用的靖江大厦仓库。
经质证，赵东认为靖江大厦提供的证据1系单方委托，真实性不予认可；证据2财务凭证的真实性无异议，赵东既是靖江大厦的职工，又与靖江大厦存在承包合同关系，赵东交纳承包费至2000年12月是事实，2001年年初靖江大厦单方解除承包合同，将所有柜台收归直营，靖江大厦提供的的财务凭证中每月都有承包款结算清单，但2001年1月之后的财务凭证中不再有承包费结算清单，故靖江大厦不能以此证明从2001年1月开始其烟酒柜台由他人承包经营的事实，即便烟酒柜台实际由他人承包经营，也是靖江大厦擅自解除承包合同所致，且在解除合同后未对赵东进行补偿，导致其很大损失；证据3证人张某大部分陈述属实，但证人陈述的讼争房屋加固的细节问题不是事实，事实是经信委在接手靖江大厦后知道赵东在使用讼争房屋，出于安全考虑要求赵东对讼争房屋进行加固并由证人打电话给赵东，赵东提出了加固方案，该方案得到了证人的认可，根据证人陈述赵东至少自2005年即开始使用讼争房屋，后赵东打电话给证人要求借用仓库，肯定不可能是原来就一直在使用的仓库，而是靖江大厦空置的仓库，这样才符合常理。
赵东为证明其主张提供了如下证据：
1、1998年-2002年，赵东在承包靖江大厦烟酒柜台期间所交纳的承包费部分收据38张（因年代久远，部分收据遗失），证明赵东在1998年-2002年期间承包烟酒柜台，因靖江大厦停业导致承包关系提前终止，造成损失10多万元。
2、证人杨某当庭证言：我从1992年到2002年期间一直担任靖江大厦副总，主要协助刘松康分管行政、办公室等事务。赵东是靖江大厦员工，大概1997年、1998年的时候承包了烟酒柜台，当时全面推行脱体承包，谁承包，谁就要把之前的老库存全部买下来，并与靖江大厦签订书面承包合同，赵东也按时交纳了承包费。2002-2003年之间靖江大厦停业，赵东的烟酒柜台比较大，库存多，一时难以搬离，赵东口头向靖江大厦总经理刘松康提出需要一个仓库周转，根据这个情况，我们领导碰了头，同意了他的请求，但没有形成会议记录。这件事情刘松康和财务上的缪忠南都是知道的，具体是由我经办的，我让仓库主任刘某直接安排一个仓库让赵东周转，当时讲给他一段时间让他把库存处理掉，什么时候处理掉就把仓库还回来，如果遇到拆迁，也要腾出仓库，将仓库还给我们。对于赵东后来使用仓库的情况我不清楚，仓库的位置和面积要问仓库主任。
3、证人刘某当庭证言：我从靖江大厦开业到现在都是靖江大厦的仓库主任，现在还是清算组的成员。赵东原来在靖江大厦管后勤，后来企业开始对外承包，他就承包了烟酒柜台，从承包烟酒柜台开始他就一直使用靖江大厦位于虹桥头西面江平路的仓库。靖江大厦停业以后，领导杨某打电话给我，让赵东继续使用仓库，并没有讲使用多长时间，赵东就一直使用到现在。现在仓库也是由我管理，赵东的货物是烟酒，要防潮，原先安排在西侧的二楼，后来靖江大厦歇业，杨某打电话给我说东侧二楼也给赵东用。目前仓库除了赵东，还有一个螺丝仓库，我跟他们都讲了安全问题，在不破坏房屋结构的前提下，安装电表我们不干涉，费用由他们自理，他们安装电表也不需要经过我们同意，是从我们总表下接过来的，电费由他们自行定时交到供电公司。我作为仓库的管理人不需要和他们签合同，所有对外租赁都是由总经理室安排的，一楼的螺丝仓库是与清算组签的合同。2012年7、8月份赵东在装修房屋之前告诉过我，我也向领导张某汇报过。我办公地点在靖江大厦仓库一楼，就在现在的螺丝仓库旁边，平时就我和门卫上班，工资由清算组发放，平时一个月去一次仓库，在赵东跟我讲他要装修的半个月之后，我发现他在装修，我当时也向张某汇报过，她说只要不影响房屋结构就行。
4、证人薄兴华当庭证言：靖江大厦开业后直到关门我一直担任工程部经理，原来也是清算组成员，现在人事关系已经托管到托管中心了。2002年靖江大厦停业，当时领导层开会时也谈到过赵东的事情，因为赵东有很多货，承包金额也比较大，安排他一个仓库，当时开会的时候有刘松康、杨某、朱金南等出席。
5、2014年10月26日电梯修理费发票（金额38000元），证明赵东在借用讼争房屋期间修复了原已不能使用的货运电梯，为此支付修理费38000元。
6、赵东书写的说明一份（主要内容：本人系原靖江大厦职工，1998-2001年承包了靖江大厦烟酒柜台，并个人出资30余万元接收了靖江大厦烟酒柜台的原始库存，1998年交纳承包费66万余元，1999年-2001年每年交纳承包费68万余元。靖江大厦一直有仓库安排给我使用至今，中途10多年因停电、货梯损坏等原因不能正常使用，只能堆放一些垃圾物品。在2001年承包期限未满的情况下，靖江大厦单方毁约，造成我不能正常经营，库存商品及应收款等损失10多万元，我多次要领导反映困难，并提出不解决问题不移交仓库，因当时单位情况确实困难，领导也同意我无偿使用仓库，所以一直使用至今）。该说明下部，有刘松康、卢兴荣、杨某、刘某等人签名并载明“情况属实”。
经质证，靖江大厦认为赵东提供的证据1的真实性无法确认，且收据时间只截止到2000年1月11日，未提供2002年靖江大厦停业时的收据，即便收据真实，赵东还需提供承包合同来印证，另该证据也不能证明因靖江大厦停业导致其损失10多万元；证据2、3、4系证人证言，但证人根本不清楚靖江大厦停业后承包关系的终止和处理，证言不能证明讼争房屋是作为安置补偿给赵东使用的，杨某的证言能够证明讼争房屋仅仅是给赵东临时周转使用，虽未界定使用期限，但2002年至今十几年之久，当时承包时遗留的库存货物也早已处理完毕，赵东再使用讼争房屋的理由已不能成立，刘某证言互相矛盾，其所作证言不真实；证据5的真实性不予认可，开具的时间显然和维修时间不一致，赵东应提供维修合同及具体清单予以佐证，且该票据上加盖的是靖江市丰凯建筑装饰工程部印章，该企业并非专业电梯维修公司；证据6的真实性不予认可，该说明上均为赵东自己陈述，而刘松康、卢兴荣、杨某、刘某并未就相关事实到庭作证，不能作为定案依据。
原审法院认证认为，靖江大厦提供的证据1系其单方委托作出，赵东对其真实性有异议，且讼争房屋是否危房，并非确定赵东是否应当返还房屋的理由，该证据与本案无关联，不应作为定案依据；赵东对靖江大厦提供的证据2的真实性无异议，可以作为定案依据，据此证明赵东原承包靖江大厦烟酒柜台的事实；证据3证人张某陈述的大部分事实双方当事人没有异议，对于无异议的部分可以作为定案依据，其余部分原审法院结合其他证据确认其证明力。赵东提供的证据1，靖江大厦虽未认可该收据真实性，但原审法院可依靖江大厦提供的财务凭证确认其真实性；证据2、3、4系证人证言，原审法院根据证人各自的身份并结合其他证据确定其证明力；证据5，发票即使真实，因缺乏关联性，不能作为定案依据；证据6系赵东自书说明，虽有证明人在上签名，但证明人均未到庭就证明内容作证，不能作为定案依据。
原审审理中，经赵东申请，原审法院委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司对讼争房屋不能拆除的室内外装潢及加固房屋设施的市场价值进行评估。2014年8月28日，江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司出具房地产估价报告，确定被评估对象的室内外装潢及加固房屋设施在价值时间点2014年7月31日公开市场价值为30万元。
经质证，靖江大厦对上述估价报告的真实性无异议，但认为无法确定被估价对象权属属于赵东，在此前提下所做的估价内容不真实，且赵东装修并未告知靖江大厦，也未获靖江大厦许可，其擅自装修造成的损失应自行承担。赵东认为该评估报告系经双方当事人选择，并由法院委托作出，评估方在现场评估时要求双方到场，但靖江大厦始终未向评估方提出哪些财产归其所有，不在评估范围内，在2014年7月31日-2014年8月28日估价期间，靖江大厦也未向评估方或法院提出任何异议，故靖江大厦认为被评估对象权属不清不能成立；被评估对象均属赵东所有，评估方仅对新装修的部分进行了评估，对年代久远的设备设施未进行评估，如靖江大厦认为被评估对象有属于其所有的部分，应提供证据证实。现赵东同意装修添附物归靖江大厦所有，但靖江大厦应当予以相应补偿。
原审法院认证认为，上述估价报告系法院根据赵东申请依法定程序作出，应当作为定案依据。靖江大厦认为被评估对象的权属不清，不能确认为赵东所有，但其对赵东对讼争房屋进行装修和维护的事实并无异议，现其认为被评估对象权属不清，又未提供证据证实，故对靖江大厦所持异议不予采信。
原审法院认为：本案的主要争议焦点是：1、靖江大厦是否有权要求赵东返还其正在使用的讼争房屋；2、如赵东应当返还其正使用的讼争房屋，靖江大厦是否应当赔偿或补偿赵东相应的装修等添附损失，如应赔偿或补偿，则赔偿或补偿的数额如何确定；3、赵东是否应当支付靖江大厦自2014年3月1日起的房屋使用费。
根据双方所举证据并结合双方当事人的陈述，双方就赵东使用的讼争房屋未签订书面协议，亦未约定对价，故可以认定双方之间就讼争房屋形成了无偿借用合同关系。讼争房屋系靖江大厦所有，其对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，因双方未就房屋借用期限进行明确约定，靖江大厦可以随时要求返还房屋，但应给予借用人赵东合理的腾让时间，故靖江大厦要求赵东返还讼争房屋，予以支持。赵东认可如讼争房屋应当返还则同意支付自2014年3月1日起至判决确定之日止的房屋使用费（按每月1000元计算），于法不悖，予以照准。
赵东借用讼争房屋后，对该房屋进行了加固并对其使用的部分进行了装修和维护，根据清算组成员且为靖江大厦仓库负责人刘某的证言，赵东在装修房屋前曾告知刘某，刘某也向清算组领导张某汇报过，张某表示只要不影响房屋结构即可，结合清算组在2013年10月向供电公司出具申请书申请重新安装电表、对讼争房屋加固需要经过靖江大厦管理的其他房屋等事实，可以认定靖江大厦对赵东装修、维护及加固讼争房屋是明知并认可的。我国法律规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。现靖江大厦要求赵东返还其借用的讼争房屋，赵东亦明确不可拆除的装修、添附物归靖江大厦所有，根据权利、义务相一致原则，靖江大厦虽不致承担赔偿责任，但应对赵东不可拆除的装修、维护及加固部分的费用折价予以补偿，补偿款数额应参照估价报告予以确定。至于赵东要求靖江大厦赔偿货运电梯的修理费，因其未提供证据证明货运电梯之前已经损坏，必须修理，其提供的修理费票据也欠缺关联，该部分反诉请求，不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条、第一百二十六条之规定，判决：一、赵东于判决生效后三十日内返还靖江大厦所有的位于靖江市靖城镇江平路117弄（原23弄）10号西侧楼屋中的二楼东侧面积为158.5平方米房屋、东侧楼屋中的二楼面积为375.89平方米房屋（含楼梯间及平台）以及东西两栋楼屋二楼之间面积为6.2平方米的过道，并支付靖江大厦自2014年3月1日起至判决确定之日止按1000元／月计算的房屋使用费。二、靖江大厦于判决生效后三十日内补偿赵东30万元。三、驳回反诉原告赵东的其他诉讼请求。本诉案件受理费130元，由赵东负担（此款靖江大厦已交纳，赵东在履行判决义务时直接给付靖江大厦）；反诉案件受理费减半收取3710元、评估费5650元，合计9360元，由赵东负担2600元，靖江大厦负担7000元（靖江大厦负担的部分赵东已交纳，靖江大厦于履行判决义务时直接给付赵东）。
上诉人靖江大厦不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人在讼争房屋内装潢是其擅自行为，并没有得到上诉人的同意和认可；二、对赵东擅自增添、装潢、加固的费用承担既没有双方约定，也没有法律规定，上诉人不应对其进行补偿。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人赵东答辩称：一、被上诉人使用讼争房屋、对讼争房屋的加固及使用部分的装修、维护均得到上诉人、主管部门相关人员的许可和同意，并非擅自使用和装修；二、上诉人应该对被上诉人不能拆除的维护、加固、装修部分进行补偿。原审认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，判决公平、公正。上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
二审审理查明的事实与原审查明一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人靖江大厦应否补偿被上诉人赵东相应的装修等添附损失。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；……”本案中，双方当事人就讼争房屋形成了无偿借用合同关系，而根据靖江大厦仓库负责人、清算组成员刘某的证言以及清算组副组长的张某的证言，结合清算组在2013年10月申请重新安装电表等事实，原审法院认定靖江大厦对被上诉人赵东装修、维护及加固讼争房屋的事实是明知且认可的，并无不当。上诉人靖江大厦虽辩称被上诉人赵东装修讼争房屋系擅自进行的，没有得到其同意或认可，但其一审中所举证据并不能推翻上述认定，故本院不予采信。根据上述的规定，被上诉人赵东有权要求上诉人靖江大厦对不可拆除的装修、维护及加固部分折价予以补偿。原审法院参照估价报告确定靖江大厦应补偿的数额为30万元，亦无不当。
综上，上诉人靖江大厦的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，所作判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7420元，由上诉人靖江大厦负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
审 判 员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一五年三月六日
书 记 员 邵 峰