浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安天商初字第571号
原告（反诉被告，以下均称原告）：周百贵。
委托代理人：项加升。
被告（反诉原告，以下均称被告）：吴明江。
委托代理人：徐礼华。
原告周百贵与被告吴明江租赁合同纠纷一案，原告于2014年11月19日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王洪波独任审判。被告在提交答辩状期间，向本院提出反诉，经本院审查，依法予以合并审理。本院于2014年12月18日、2015年7月24日两次公开开庭审理了本案。原告周百贵及其委托代理人项加升、被告吴明江及其委托代理人徐礼华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周百贵诉称，2014年6月12日，原、被告签订了《猪场租赁协议》（以下简称《协议》）一份，约定由原告承租被告位于安吉县天子湖镇古苑村西冲自然村的养猪场。因被告尚有生猪存栏，双方口头约定待全部生猪出栏后即交付养猪场，同日，原告预付租金10万元。但被告在生猪出栏后未依约交付养猪场，并对养猪场进行大规模的改建，致使合同无法履行。原告遂于2014年10月10日致函被告，要求被告在月底前交付养猪场，否则将解除双方的租赁协议。但被告至今未予答复，亦未交付养猪场。原告遂诉请本院判令：1.解除原、被告于2014年6月12日签订的《猪场租赁协议》；2.被告返还原告预付租金10万元及利息损失（自2014年6月13日起按月利率1%计算至款清之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。
被告答辩称，同意解除原、被告签订的《协议》，是原告未按协议约定支付租金，是原告违约在先。被告已将猪场交付原告，但原告对猪场未进行管理，被告只得重新接手管理养猪场。故请求驳回原告第2、3项诉请。
被告反诉称，2014年6月12日，原、被告签订了《协议》，约定：猪场租金每年25万元，应于每年的6月12日前付清，同时应支付保证金5万元。《协议》签订后，原告以资金紧张为由，于当日支付租金10万元（其中包含被告欠原告的饲料款8万余元），剩余租金原告承诺于月底前付清，被告遂将养猪场交付原告。此后，原告雇佣工人在饲料基地上种植地瓜，并多次与其他养殖户一起到养猪场考察。在此期间，被告按《协议》约定腾空了养猪场，并通知了原告。此后，原告未支付剩余租金，亦未对养猪场进行实际经营及管理。2014年9月底，被告接农业局通知，要求被告于2014年11月底前完成污染治理工作并通过验收。被告遂于2014年10月3日起开始对养猪场进行污染治理及改造。现原告未按约支付租金，已属违约，故诉请本院判令：1.解除原、被告签订的《协议》；2.原告支付违约金126955.83元；3.本案反诉诉讼费由原告负担。
原告针对被告反诉辩称，原、被告签订《协议》后，养猪场内尚有生猪存栏，双方遂口头约定，原告先支付租金10万元（可从被告欠原告的饲料款中直接抵扣），剩余租金待被告腾空猪舍后一次性支付。原告带其他养殖户或者泥工到养猪场查看，是为原告承租养猪场后进行生产经营的必要准备，被告至今未通知原告其已腾空猪舍并可以交付养猪场。
原告为证明自己的主张，向本院提供证据材料如下：
1.《猪场租赁协议》一份，证明原、被告间存在养猪场租赁之事实，并通过《协议》约定了租赁期限、租金等事项。
2.个体工商户登记情况一份，证明安吉竹海野生动物养殖场系被告吴明江投资经营的个体工商户的事实。
3.领款凭证一份，证明原告于2014年6月12日支付被告租金10万元的事实。
4.履约函及送达凭证各一份，证明下列事实：2014年10月10日，安吉县云鸿法律服务所受原告委托，致函被告，要求被告于2014年10月30日前履行交付养猪场的义务，否则解除原被告签订的《猪场租赁协议》。
5.照片若干及销售清单一份，证明案涉养猪场一直有生猪存栏，被告至今未腾空养猪场的事实。
被告质证意见如下：对证据1、2、3的真实性均无异议。对证据4的三性均有异议，被告虽收到原告的履约函，但因被告已将养猪场交付原告，不存在继续履行的问题，故没有回复。证据5的真实性没有异议，但被告陆续处理生猪及腾空养猪场是经原告同意的。2014年6月至9月，被告一直在处理存栏生猪，从饲料销售清单也可以看出，存栏生猪逐渐减少。
被告为反驳原告本诉的主张及证明自己的反诉主张，向本院提供证据材料如下：
6.《猪场租赁协议》及《猪场租赁补充协议》各一份，证明原、被告于2014年6月12日签订了租赁协议，对猪场及附属设施等的租赁事项作出了约定的事实。
7.证明若干及申请证人董某、吕某、曾某、张某、欧金宝到庭陈述，以证明原告曾雇佣他人在养殖场种植饲料作物及猪舍已腾空并交付的事实。
8.《安吉县人民政府办公室文件》及《安吉县农业局、环保局、国土资源局、财政局关于开展规模畜禽养殖场污染治理验收工作的通知》各一份，证明被告是应政府要求，在不得已的情况下接手并改造养殖场的事实。
9.申请本院调取案外人季庆红的证人证言，证明被告曾要求季庆红帮忙处理存栏生猪，以及原告曾委托季庆红介绍并陪同其他养殖户现场查看养殖场的事实。
原告质证意见如下：证据6、8的真实性均没有异议。证据7中董某与被告具有利害关系，其证言不能采信。其余证人证言亦不能证明养殖场已腾空并交付。证据9只能证明案外人季庆红曾帮被告处理了部分生猪并介绍及陪同原告和其他养殖户查看过养猪场，并不能达到被告的证明目的。
本院认证意见如下：原、被告对证据1、2、3、5、6、8的真实性均没有异议，本院对其真实性均予以认定。证据4，被告提出异议认为其已交付养猪场，故未回函答复原告，因此，被告确已收到履约函，故本院对其真实性予以认定。证据7，原告认为证人董某与被告具有利害关系，但根据原、被告及其他证人的庭审陈述，本院对该证据予以认定。证据9，系被告申请本院调取的，原告对其内容亦无异议，故本院对其予以认定。
本案争议焦点为：
1.被告是否按约交付了养猪场。
被告辩称，自《协议》签订后，被告逐步处理存栏生猪及腾空猪舍是经得原告同意的，整个养猪场可饲养生猪3000头，当时存栏生猪仅400头，养猪场已符合交付条件。原告虽一直未进场，但被告允许原告进入养猪场实地查看以及原告雇佣他人对租赁养殖场土地进行除草的行为应视为养猪场已实际交付。本院认为，原、被告在签订《协议》时，未对租赁物的交付期限及标准作出约定，但《协议》约定的租赁期限为“自2014年7月1日起至2019年6月30日止”，可以得出养猪场应在2014年7月1日前交付。根据原、被告提供的证据及当庭陈述，养猪场交付前应全部腾空并经过消毒是行业习惯，被告虽以实际行为表明其在为养猪场交付做准备，但养猪场至今尚有生猪存栏未全部腾空亦是事实。被告辩称原告之实际行为已表明养猪场已交付原告，本院认为，原告之行为系为租赁合同之履行而为必要之准备，被告并未提供直接证据证明养猪场已交付被告，故本院认定被告未按约将案涉养猪场交付原告。
2.原告是否按约支付了租金。
本院认为，原告辩称《协议》签订后，双头口头变更租金支付时间为被告实际腾空养猪场时，但未提供证据证明。根据《协议》第三条第一款“该猪场每年租金总计为25万元人民币，乙方于每年6月12日前向甲方一次性支付，同时支付保证金5万元，直至合同结束为止”之约定。原告应于2014年6月12日前一次性支付全部租金25万元，原告以被告欠原告的饲料款抵扣部分租金，被告亦予以认可，综上，本院认定原告于2014年6月12日支付了租金10万元，剩余租金及保证金至今未支付。
综上，经审理，本院认定本案事实如下：
2014年6月12日，原告与被告签订《猪场租赁协议》及《猪场租赁补充协议》各一份，双方约定：被告将坐落于天子湖镇古苑村西冲自然村的养猪场出租给原告，面积5000平方米，另加“安吉竹海野生动物养殖场”围墙内除办公室、饲料加工车间和消毒室西侧一间仓库外的所有建筑及现有设施等，租赁期限为五年（自2014年6月12日起至2019年6月30日止），租金交纳办法：猪场每年租金总计为25万元人民币，乙方于每年6月12日前向甲方一次性支付，同时支付保证金5万元，直至合同结束为止。如当年毛猪价格年平均达到每斤8.5元，则次年的租金在前一年的基础上增加10%。《协议》签订后，被告未按约腾空并交付养猪场给原告，原告亦仅支付租金10万元。2014年10月，被告接政府有关部门通知，应“五水共治”的要求，需对养猪场进行全面改造并通过验收，被告遂开始对养猪场进行治理和改造。2014年10月10日，原告委托安吉县云鸿法律服务所向被告发出《履约函》一份，要求被告于2014年10月30日前交付养猪场，否则将解除双方签订的《猪场租赁协议》，被告收悉后未予答复。双方遂纠纷成讼。
本院认为，原、被告之间签订的《猪场租赁协议》及《猪场租赁补充协议》系当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方均应当遵守。原告作为承租户，按约缴纳租金系原告应当履行的合同义务，按《协议》约定，原告应当在2014年6月12日前一次性缴纳租金25万元，现原告仅支付租金10万元，亦未提供证据证明双方在合同实际履行过程中对租金的支付方式作了变更，已经构成违约。现原、被告均要求解除双方于2014年6月12日签订的《猪场租赁协议》，本院予以支持。被告要求原告支付实际使用养猪场及土地期间的租金76955.83元及违约金5万元，因被告未按约交付养猪场，原告亦未实际使用，故对该项诉请不予支持，对原告要求返还已支付的租金10万元，本院予以支持。至于违约金，因原、被告双方在合同履行过程中均有违约，故对违约金的诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告与被告于2014年6月12日订立的《猪场租赁协议》；
二、被告吴明江返还原告周百贵租金10万元，限被告吴明江于本判决生效后十日内支付；
三、驳回原告周百贵的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告吴明江的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1150元（已减半），反诉受理费1420元（已减半），合计诉讼费2570元，由被告吴明江负担，本诉受理费原告已预缴且同意垫付，限被告吴明江于本判决生效之日起七日内支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 王洪波
二〇一五年八月三十一日
书记员 王科惠