云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书(2015)罗民初字第56号原告钱红桃，女，汉族，罗平县人，教师。原告刘瀚森，男，汉族，罗平县人，工人。原告张美林，女，汉族，罗平县人。原告李卫华，男，汉族，罗平县人，教师。原告潘兴权，男，汉族，罗平县人，农民。原告喻海艳，男，彝族，罗平县人，农民。原告岳忠菊，女，彝族，罗平县人，教师。原告谭锐锋，男，汉族，罗平县人，农民。原告吴桂娇，女，汉族，罗平县人，农民。原告吴兴文，男，汉族，罗平县人，农民。原告胡冉，男，汉族，罗平县人。原告潘林俊，男，汉族，罗平县人，农民。原告杨吉明，男，白族，大理市人，农民。原告张卫燕，女，汉族，罗平县人，农民。原告袁红英，女，汉族，罗平县人，农民。原告李家祥，男，汉族，罗平县人，农民。原告刘老义，男，汉族，罗平县人，农民。原告刘改仙，女，，罗平县人。原告张发会，女，汉族，罗平县人，农民。原告冉兴卫，男，汉族，罗平县人，农民。原告王成高，男，汉族，昭通市人，农民。原告王云富，男，汉族，罗平县人，农民。原告李红萍，女，汉族，罗平县人，农民。原告颜桂花，女，汉族，罗平县人，农民。原告陈龙金，男，汉族，罗平县人，农民。原告唐信贵，男，汉族，罗平县人，农民。原告李军，男，彝族，罗平县人。原告温秀春，女，汉族，广东省人。原告阮微微，女，汉族，罗平县人，医生。原告贺宗慧，女，汉族，罗平县人，农民。原告李倩，女，汉族，罗平县人，工人。原告赵柱生，男，汉族，罗平县人，教师。原告王桂梅，女，汉族，罗平县人，教师。原告胡晶，女，汉族，罗平县人，公务员。原告冷红英，女，汉族，罗平县人，农民。原告李雪，女，汉族，罗平县人，教师。原告张玉花，女，汉族，罗平县人，教师。原告周批林，男，汉族，湖南省人，农民。原告周克春，男，汉族，罗平县人，农民。原告赵树伟，男，汉族，罗平县人，农民。原告皇甫红丽，女，汉族，罗平县人，农民。原告王彦琼，女，汉族，罗平县人，居民。原告王朝阳，男，汉族，罗平县人，教师。原告龙小调，女，彝族，罗平县人，农民。原告吕立芳，男，布依族，罗平县人，农民。原告戴树林，男，汉族，罗平县人，医生。原告王丽琼，女，彝族，罗平县人，农民。原告刘实生，男，汉族，罗平县人，教师。原告彭守军，女，汉族，罗平县人，农民。原告王艳，女，汉族，罗平县人，农民。原告刘福稳，男，汉族，罗平县人。以上原告的诉讼代表人为陈龙金、张发会、李家祥。原告柳和珍，女，汉族，罗平县人。原告柳明祥，男，汉族，罗平县人。被告云南中科房地产开发有限公司。法定代表人钟月，董事长。委托代理人陈志远，云南中科房地产开发有限公司法务。特别授权代理。原告钱红桃等53人诉被告云南中科房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法组成合议庭于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告钱红桃等51人的诉讼代表人陈龙金、张发会、李家祥和原告柳和珍、柳明祥，原告陈龙金的委托代理人朱丽平、刘乔方及被告云南中科房地产开发有限公司委托代理人陈志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱红桃等53人诉称，被告云南中科房地产开发有限公司在未依法取得开发建设“中科景都”《商品房预售许可证》的情况下，于2013年8月－11月期间在罗平县城以交纳诚意金的方式向原告提前销售商品房，并与原告签订《中科景都VIP至尊卡认筹协议》（以下简称《认筹协议》），收取了原告5万－7万元不等的诚意金。被告至今未对“中科景都”商品房进行开发建设，其行为违反法律规定，其与原告签订的《认筹协议》无效。现请求人民法院：1.确认原告与被告签订的《中科景都VIP至尊卡认筹协议》无效；2.判令被告返还原告钱红桃、刘瀚森、张美林、李卫华交纳的诚意金款项各5万元；3.判令被告返还原告潘林俊交纳的诚意金款项5.5万元；4.判令被告返还原告皇甫红丽诚意金款项7万元；5.判令被告返还原告潘兴权、喻海艳、岳忠菊、谭锐锋、吴桂娇、吴兴文、胡冉、杨吉明、张卫燕、袁红英、李家祥、刘老义、刘改仙、张发会、冉兴卫、王成高、王云富、李红萍、颜桂花、陈龙金、唐信贵、李军、温秀春、阮微微、贺宗慧、李倩、赵柱生、王桂梅、胡晶、冷红英、李雪、张玉花、周批林、周克春、赵树伟、王彦琼、王朝阳、龙小调、吕立芳、戴树林、王丽琼、刘实生、彭守军、王艳、刘福稳、柳和珍、柳明祥交纳的诚意金款项各6万元；6.本案诉讼费由被告承担。原告陈龙金的委托代理人认为，公安机关已经作出了说明，此案不属刑事案件，原告提起民事诉讼符合程序。商品房预售应有许可证，而被告云南中科房地产开发有限公司未取得预售许可证明，所以认筹协议无效，被告应返还原告的认筹金。被告云南中科房地产开发有限公司辩称，被告2013年8月－11月期间的法人李明昆，在未取得政府相关部门合法有效的商品房开发手续，甚至未到相关部门做商品房开发备案登记的情况下，以开发“中科景都”为由，在罗平县以交纳诚意金的方式与有意愿购房的客户签订了《中科景都VIP至尊卡认筹协议》，并收取了3万至6万不等的诚意金，其行为已经构成了刑事犯罪。所以，该案件应为对李明昆刑事附带民事的案件处理，应遵循“先刑事后民事”的处理方式进行审理。被告代理人认为，原告所述部分符合事实，“中科景都”未取得有关审批手续，被告便与100多客户签订认筹协议，这已经构成合同诈骗罪，同时，云南中科房地产开发有限公司原法定代表人李明昆在签订认筹协议过程中使用了不同公章，其利用职务之便为己谋私，其行为已涉嫌职务侵占，所以该案应该以刑事案件进行处理。原告方针对其主张，向本院提交了如下证据：第一组：原告钱红桃、刘瀚森、张美林、李卫华、潘兴权、喻海艳、岳忠菊、谭锐锋、吴桂娇、吴兴文、胡冉、潘林俊、杨吉明、张卫燕、袁红英、李家祥、刘老义、刘改仙、张发会、冉兴卫、王成高、王云富、李红萍、颜桂花、陈龙金、唐信贵、李军、温秀春、阮微微、贺宗慧、李倩、赵柱生、王桂梅、胡晶、冷红英、李雪、张玉花、周批林、周克春、赵树伟、皇甫红丽、王彦琼、王朝阳、龙小调、吕立芳、戴树林、王丽琼、刘实生、彭守军、王艳、刘福稳、柳和珍、柳明祥等53人的个人居民身份证复印件各一份。第二组：被告云南中科房地产开发有限公司出具给原告钱红桃等53人的收据。第三组：原告钱红桃等53人分别与被告云南中科房地产开发有限公司签订的《中科景都VIP至尊卡认筹协议》各一份。第四组：被告云南中科房地产开发有限公司分别发放给原告钱红桃等53人的中科景都VIP至尊卡53张。原告方提供以上证据，欲证明：1、原告在本案中具有诉讼主体资格；2、原告钱红桃等53人与被告分别签订了书面《认筹协议》，被告分别发放给原告方至尊卡各一张；3、原告钱红桃、刘瀚森、张美林、李卫华各向被告交纳了诚意金5万元；潘林俊交纳了诚意金5.5万元；潘兴权、喻海艳、岳忠菊、谭锐锋、吴桂娇、吴兴文、胡冉、杨吉明、张卫燕、袁红英、李家祥、刘老义、刘改仙、张发会、冉兴卫、王成高、王云富、李红萍、颜桂花、陈龙金、唐信贵、李军、温秀春、阮微微、贺宗慧、李倩、赵柱生、王桂梅、胡晶、冷红英、李雪、张玉花、周批林、周克春、赵树伟、王彦琼、王朝阳、龙小调、吕立芳、戴树林、王丽琼、刘实生、彭守军、王艳、刘福稳、柳和珍、柳明祥各交纳了诚意金6万元；皇甫红丽交纳了诚意金7万元。经质证，被告代理人认为，原告方提供的收据不是正式发票，且部分收据和认筹协议上的公章不一样，导致被告无法确认这些款项是否全部进入公司帐户，同时，这也已证明李明昆涉嫌犯罪。原告方反驳称，收据上和认筹协议上公章不一致，是由于被告公司内部管理不当所致，原告方作为受害群体，无法辨清，与原告方没有关系，公司应对法人代表和工作人员的民事行为承担责任。被告云南中科房地产开发有限公司除自己辩解外，未向本院提交其他证据。本案在审理过程中，本院依原告方的申请向罗平县公安局调取了本院送达给罗平县公安局的《司法建议书》和罗平县公安局《关于对罗平县人民法院（2014）罗民建字第1号司法建议书的回函》各一份。其中《司法建议书》显示，本院在审查原告钱红桃等人诉被告云南中科房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案中，发现云南中科房地产开发有限公司的涉案行为涉嫌合同诈骗，建议罗平县公安局对云南中科房地产开发有限公司进行查处。《回函》显示，罗平县公安局经调查核实，认为云南中科房地产开发有限公司的行为不能认定为合同诈骗。经质证，原告方无异议。被告代理人认为罗平县公安局对案件事实侦查不够清楚。本院认为,原告方提供的证据及本院依法调取的证据，来源形式合法，具有真实性，与本案待证事实相关联，本院予以采信。通过庭审举证、质证，本院确认如下法律事实：被告云南中科房地产开发有限公司在未依法取得“中科景都”商品房预售许可证明的情形下，于2013年8月－11月期间在罗平县城以与客户签订《认筹协议》，客户交纳诚意金，公司发放至尊卡的方式向社会公开预售商品房。2013年10月16日，被告与原告潘兴权签订《认筹协议》，收取潘兴权认筹款6万元，并发放NO.00108号VIP至尊卡给潘兴权。2013年8月29日，被告与原告喻海艳签订《认筹协议》，收取喻海艳认筹款6万元，并发放NO.00036号VIP至尊卡给喻海艳。2013年9月10日，被告与原告岳忠菊签订《认筹协议》，收取岳忠菊认筹款6万元，并发放NO.00055号VIP至尊卡给岳忠菊。2013年8月18日，被告与原告谭锐锋签订《认筹协议》，收取谭锐锋认筹款6万元，并发放NO.00013号VIP至尊卡给谭锐锋。2013年8月29日，被告与原告吴桂娇签订《认筹协议》，收取吴桂娇认筹款6万元，并发放NO.00035号VIP至尊卡给吴桂娇。2013年8月18日，被告与原告吴兴文签订《认筹协议》，收取吴兴文认筹款6万元，并发放NO.00014号VIP至尊卡给吴兴文。2013年8月17日，被告与原告胡冉签订《认筹协议》后于2013年8月20日收取胡冉认筹款6万元，并发放NO.00002号VIP至尊卡给胡冉。2013年11月19日，被告与原告杨吉明签订《认筹协议》，收取杨吉明认筹款6万元，并发放NO.00114号VIP至尊卡给杨吉明。2013年11月16日，被告与原告张卫燕签订《认筹协议》，收取张卫燕认筹款6万元，并发放NO.00004号VIP至尊卡给张卫燕。2013年8月18日，被告与原告袁红英签订《认筹协议》，收取袁红英认筹款6万元，并发放NO.00012号VIP至尊卡给袁红英。2013年11月2日，被告与原告李家祥签订《认筹协议》后，于2013年11月1日收取李家祥认筹款6万元，并发放NO.00126号VIP至尊卡给李家祥。2013年10月4日，被告与原告刘老义签订《认筹协议》，收取刘老义认筹款6万元，并发放NO.00087号VIP至尊卡给刘老义。2013年10月29日，被告与原告刘改仙签订《认筹协议》，收取刘改仙认筹款6万元，并发放NO.00116号VIP至尊卡给刘改仙。2013年9月9日，被告与原告张发会签订《认筹协议》，收取张发会认筹款6万元，并发放NO.00049号VIP至尊卡给张发会。2013年10月7日，被告与原告冉兴卫签订《认筹协议》，收取冉兴卫认筹款6万元，并发放NO.00099号VIP至尊卡给冉兴卫。2013年10月8日，被告与原告王成高签订《认筹协议》，收取王成高认筹款6万元，并发放NO.00104号VIP至尊卡给王成高。2013年10月16日，被告与原告王云富签订《认筹协议》后，于2013年10月20日收取王云富认筹款6万元，并发放NO.00109号VIP至尊卡给王云富。2013年10月7日，被告与原告李红萍签订《认筹协议》，收取李红萍认筹款6万元，并发放NO.00100号VIP至尊卡给李红萍。2013年9月15日，被告与原告颜桂花签订《认筹协议》，收取颜桂花认筹款6万元，并发放NO.00065号VIP至尊卡给颜桂花。2013年8月18日，被告与原告陈龙金签订《认筹协议》后，于2013年9月9日收取陈龙金认筹款6万元，并发放NO.00008号VIP至尊卡给陈龙金。2013年8月31日，被告与原告唐信贵签订《认筹协议》，收取唐信贵认筹款6万元，并发放NO.00038号VIP至尊卡给唐信贵。2013年9月14日，被告与原告李军签订《认筹协议》，收取李军认筹款6万元，并发放NO.00063号VIP至尊卡给李军。2013年9月17日，被告与原告温秀春签订《认筹协议》，收取温秀春认筹款6万元，并发放NO.00068号VIP至尊卡给温秀春。2013年9月17日，被告与原告阮微微签订《认筹协议》，收取阮微微认筹款6万元，并发放NO.00066号VIP至尊卡给阮微微。2013年10月15日，被告与原告贺宗慧签订《认筹协议》，收取贺宗慧认筹款6万元，并发放NO.00105号VIP至尊卡给贺宗慧。2013年8月18日，被告与原告李倩签订《认筹协议》，收取李倩认筹款6万元，并发放NO.00009号VIP至尊卡给李倩。2013年10月8日，被告与原告赵柱生签订《认筹协议》，收取赵柱生认筹款4万元后，又于10月12日收取2万元。被告发放给赵柱生的VIP至尊卡为NO.00102号。2013年9月7日，被告与原告王桂梅签订《认筹协议》，收取王桂梅认筹款6万元，并发放NO.00046号VIP至尊卡给王桂梅。2013年10月7日，被告与原告胡晶签订《认筹协议》后，于2013年10月8日收取胡晶认筹款6万元，并发放NO.00098号VIP至尊卡给胡晶。2013年8月29日，被告与原告冷红英签订《认筹协议》，收取冷红英认筹款6万元，并发放NO.00034号VIP至尊卡给冷红英。2013年8月18日，被告与原告李雪签订《认筹协议》，收取李雪认筹款6万元，并发放NO.00010号VIP至尊卡给李雪。2013年9月18日，被告与原告张玉花签订《认筹协议》，收取张玉花认筹款6万元，并发放NO.00069号VIP至尊卡给张玉花。2013年9月4日，被告与原告周批林签订《认筹协议》，收取周批林认筹款6万元，并发放NO.00042号VIP至尊卡给周批林。2013年8月20日，被告与原告周克春签订《认筹协议》，收取周克春认筹款6万元，并发放NO.00023号VIP至尊卡给周克春。2013年9月10日，被告与原告赵树伟签订《认筹协议》，收取赵树伟认筹款6万元，并发放NO.00057号VIP至尊卡给赵树伟。2013年10月7日，被告与原告王彦琼签订《认筹协议》，收取王彦琼认筹款0.5万元后，又于10月20日收取5.5万元。被告发放给王彦琼的VIP至尊卡为NO.00097号。2013年10月6日，被告与原告王朝阳签订《认筹协议》，收取王朝阳认筹款6万元，并发放NO.00091号VIP至尊卡给王朝阳。2013年9月27日，被告与原告龙小调签订《认筹协议》，收取龙小调认筹款6万元，并发放NO.00085号VIP至尊卡给龙小调。2013年9月4日，被告与原告吕立芳签订《认筹协议》，收取吕立芳认筹款0.5万元后，又于9月5日收取5.5万元。被告发放给吕立芳的VIP至尊卡为NO.00041号。2013年8月18日，被告与原告戴树林签订《认筹协议》，收取戴树林认筹款6万元，并发放NO.00005号VIP至尊卡给戴树林。2013年8月27日，被告与原告王丽琼签订《认筹协议》，收取王丽琼认筹款4万元后，又于8月31日收取2万元被告发放给王丽琼的VIP至尊卡为NO.00033号。2013年10月4日，被告与原告刘实生签订《认筹协议》，收取刘实生认筹款5万元后，又于10月6日收取1万元。被告发放给刘实生的VIP至尊卡为NO.00088号。2013年10月14日，被告与原告彭守军签订《认筹协议》，收取彭守军认筹款6万元，并发放NO.00018号VIP至尊卡给彭守军。2013年9月10日，被告与原告王艳签订《认筹协议》，收取王艳认筹款5.8万元后，又于10月19日收取0.2万元。被告发放给王艳的VIP至尊卡为NO.00056号。2013年10月2日，被告与原告刘福稳签订《认筹协议》，收取刘福稳认筹款6万元，并发放NO.00072号VIP至尊卡给刘福稳。2013年10月10日，被告与原告柳明祥签订《认筹协议》，收取柳明祥认筹款6万元，并发放NO.00106号VIP至尊卡给柳明祥。2013年10月8日，被告与原告柳和珍签订《认筹协议》，收取柳和珍认筹款0.5万元后，又于10月9日收取5.5万元。被告发放给柳和珍的VIP至尊卡为NO.00103号。2013年8月25日，被告与原告钱红桃签订《认筹协议》，收取钱红桃认筹款5万元，并发放NO.00031号VIP至尊卡给钱红桃。2013年10月7日，被告与原告刘瀚森签订《认筹协议》，收取刘瀚森认筹款3万元，于2013年10月13日收取2万元。被告发放给刘瀚森的VIP至尊卡为NO.00101号。2013年8月18日，被告与原告张美林签订《认筹协议》，收取张美林认筹款1万元后，又于2013年10月30日收取4万元。被告发放给张美林的VIP至尊卡为NO.00019号。2013年10月5日，被告与原告李卫华签订《认筹协议》，收取李卫华认筹款5万元。被告发放给李卫华的VIP至尊卡为NO.00089号。2013年11月12日，被告与原告皇甫红丽签订《认筹协议》，收取皇甫红丽认筹款2万元后，又于2013年11月23日收取5万元。被告发放给皇甫红丽的VIP至尊卡为NO.00127号。2013年10月16日，被告与原告潘林俊签订《认筹协议》，收取潘林俊认筹款2万元后，又于2013年10月29日收取3.5万元。被告发放给潘林俊的VIP至尊卡为NO.00107号。原告与被告签订《认筹协议》后，被告一直未开发“中科景都”项目房地产，双方因此发生纠纷。原告向本院起诉，本院在立案审查中认为被告的行为涉嫌合同诈骗，遂于2014年9月5日作出《司法建议书》，建议罗平县公安局对被告进行查处。2014年12月2日，罗平县公安局回函认为被告的行为不能认定为合同诈骗。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项“商品房预售，应当符合下列条件…（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定，被告中科房地产开发有限公司进行商品房预售，应当办理预售登记，取得预售许可证明。被告中科房地产开发有限公司未取得“中科景都”商品房预售许可证明，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告中科房地产开发有限公司分别与原告钱红桃等53人签订的《中科景都VIP至尊卡认筹协议》即商品房预售合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告要求被告返还诚意金（认筹款），本院予以支持。被告方的辩解理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项及《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告钱红桃、刘瀚森、张美林、李卫华、潘兴权、喻海艳、岳忠菊、谭锐锋、吴桂娇、吴兴文、胡冉、潘林俊、杨吉明、张卫燕、袁红英、李家祥、刘老义、刘改仙、张发会、冉兴卫、王成高、王云富、李红萍、颜桂花、陈龙金、唐信贵、李军、温秀春、阮微微、贺宗慧、李倩、赵柱生、王桂梅、胡晶、冷红英、李雪、张玉花、周批林、周克春、赵树伟、皇甫红丽、王彦琼、王朝阳、龙小调、吕立芳、戴树林、王丽琼、刘实生、彭守军、王艳、刘福稳、柳和珍、柳明祥分别与被告云南中科房地产开发有限公司签订的《中科景都VIP至尊卡认筹协议》无效。二、被告云南中科房地产开发有限公司于判决生效后30日内返还原告钱红桃、刘瀚森、张美林、李卫华各50000元诚意金。三、被告云南中科房地产开发有限公司于判决生效后30日内返还原告潘林俊55000元诚意金。四、被告云南中科房地产开发有限公司于判决生效后30日内返还原告皇甫红丽70000元诚意金。五、被告云南中科房地产开发有限公司于判决生效后30日内返还原告潘兴权、喻海艳、岳忠菊、谭锐锋、吴桂娇、吴兴文、胡冉、杨吉明、张卫燕、袁红英、李家祥、刘老义、刘改仙、张发会、冉兴卫、王成高、王云富、李红萍、颜桂花、陈龙金、唐信贵、李军、温秀春、阮微微、贺宗慧、李倩、赵柱生、王桂梅、胡晶、冷红英、李雪、张玉花、周批林、周克春、赵树伟、王彦琼、王朝阳、龙小调、吕立芳、戴树林、王丽琼、刘实生、彭守军、王艳、刘福稳、柳和珍、柳明祥各60000元诚意金。案件受理费68025元，由被告云南中科房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判长  刘稳良审判员  高 森审判员  雷伸惠二〇一五年三月十二日书记员  刘 聪