沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第01523号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳华汇房地产有限公司，住所地：沈阳市皇姑区。
法定代表人：黄福霖，系该公司董事长。
委托代理人：王云，女，系该公司员工。
委托代理人：韩世鹏，系辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨悦，女，1978年12月25日出生，汉族，系沈河区人民法院办公人员，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：申淑琴，系沈阳市铁西区正浩法律服务所法律工作者。
上诉人沈阳华汇房地产有限公司（以下简称华汇公司）因与被上诉人杨悦商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第197号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月9日受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与代理审判员朱闻天、代理审判员韩彩霞（主审）组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭审理了本案，上诉人华汇公司的委托代理人王云、韩世鹏，被上诉人杨悦的委托代理人申淑琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告杨悦诉称：请求判令被告立即将房屋及规定的证明文件交给原告；依法判令被告给付违约金101，000元；本案诉讼费由被告承担。
原审被告华汇公司辩称：我方按照合同约定按期向原告交付购买房屋，原告迟迟不来验收房屋不按合同约定交付物业费及采暖费是原告的过错，请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告华汇公司诉称：请求法院依法判决被反诉人给反诉人采暖费6730.8元及利息；本案诉讼费由被告承担。
反诉被告杨悦辩称：被答辩人不具有诉讼主体资格，应依法驳回其诉讼请求；被答辩人的诉讼不能与本诉合并审理；被答辩人至今没有将验收合格的房屋及合同规定的文件交给我方，被答辩人为了推脱责任，谎称以快递方式邮寄给我方交房通知书是没有事实依据的；沈阳中汇广场不是双方合同约定的出卖人的名称，而应该是沈阳华汇房地产有限公司，并且我们也没有收到过该通知。
原审法院查明：2011年11月18日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沈阳市皇姑区北陵大街21-1号1-26-2商品房一处（精装修），建筑面积102.32平方米，房屋总价款1，301，277元，合同约定：出卖人（本案被告）应当在2011年12月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人（本案原告）；如逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2011年11月18日交付了全部房款，并于2011年12月8日到被告处收房，但对所购商品房的装修原告存有异议，没有办理入住手续。后双方就被告交房和原告交纳采暖费用问题协商无果，故原告于2013年12月17日起诉到法院。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。
依据协议约定，被告作为商品房出卖人应于2011年12月8日前交付房屋，现原告已履行了合同义务，交纳了全部购房款，被告至今未交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任，并按合同约定支付违约金。现原告要求被告交付房屋及给付2011年12月9日起至房屋交付之日的逾期交房违约金（按已付房款1，301，277元日万分之一计算）符合法律规定，本院予以支持。
原审被告辩称原告2011年12月8日曾经到过被告处要求交房因地板有色差没有收房，后分别在2011年12月8日以特快专递的形式向原告邮递入住通知书，2011年12月17日以短信的方式通知原告注意查收快递，已经尽到通知义务，不应承担违约责任。经庭审查明，2011年12月8日被告邮寄的快递并没有查询回执，且地址不是原告预留地址，并不能证明原告确已收到通知，且这与被告所称在原告2011年12月8日提出地板色差之后，在进行了维修后通知原告相互矛盾。短信通知即没有证据证明是预留电话号码亦无回复确认，也不能证明通知到达原告的事实。被告所述2011年12月8日原告所购楼盘既已全部销售，但从被告提交的2012年采暖费欠费明细记载的内容表明尚有118户没有办理入住，这与被告所述基本办理入住不符。庭审中被告称多次打电话通知原告入住，但后又称其工作人员已经全部离职，不能确认原告要求过入住，其所述前后矛盾，且原告在长达两年之久不主张入住，与生活常理不符。故本院对被告该项辩论主张本院不予支持。
原审被告反诉要求被告给付拖欠的采暖费6，730.8元及利息的请求，因逾期交房是被告原因造成，故对被告反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳华汇房地产有限公司于判决生效后十日内向原告杨悦交付位于沈阳市皇姑区北陵大街21-1号1-26-2商品房（精装修）及相关文件；二、被告沈阳华汇房地产有限公司于本判决生效后给付原告杨悦逾期交房违约金（从2011年12月9日至交房之日止，按已付房款1，301，277元日万分之一计算）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2，300元、由被告沈阳华汇房地产有限公司承担，反诉费50元，由被告沈阳华汇房地产有限公司自行承担。
宣判后，上诉人华汇公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求，或将本案发回重审；一、二审的诉讼费由被上诉人承担。理由是：上诉人与被上诉人于2011年11月18日签订《商品房买卖合同》，约定上诉人应于2011年12月8日前将验收合格，符合本合同约定的商品房交付被上诉人使用。合同附件四第四条约定：上诉人如期发出《商品房交房通知书》，被上诉人未在通知的交付期限内接收房屋，则交房通知书中注明的交房期限最后一日视为本合同项下该房屋验收合格并已交付于被上诉人。自视为交付之日起，该房屋的风险责任由被上诉人承担，有关该房屋的费用由被上诉人承担。上诉人依约向被上诉人邮寄了交房通知书，被上诉人于2011年12月8日到上诉人处验收房屋，但因装修的一些小瑕疵而拒绝接收房屋。上诉人于2011年12月17日向被上诉人手机发送短信，要求被上诉人收房。
被上诉人杨悦答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确凿。2011年12月8日，被上诉人根据合同约定到上诉人处，找到姓朴的售楼员要求其交房，售楼员与被上诉人一同到房屋进行验收时，发现地板色差较大，卫生间的门没有安装门把手，洗脸盆上面的镜面打了一道缝，厨房里面一个小屋的屋顶没有封，楼门前挖了很深的大沟，进门非常困难，小区绿化一点都没搞等，根本无法入住。售楼员小朴当时表示一定尽快给解决。被上诉人让其先把合同约定的房屋质量保证书和使用说明书给我，但售楼员说现在手里没有，等房屋都整好时，你来办入住时一起交给你。被上诉人问什么时候能交房，售楼员说等都整好后会通知被上诉人的，让被上诉人回去等电话。期间被上诉人亦给售楼员打了几次电话，但电话打不通，后来到售楼处才知道那个售楼员不干了。被上诉人要求上诉人交房，上诉人要求必须把采暖费和物业费交了，否则不给办入住，不交房。被上诉人没有同意这种无理要求，上诉人至今未将房屋交付给被上诉人。
本院认为：原审审理事实不清，存在以下问题：本案诉争房屋系精装修房屋，被上诉人杨悦在办理入住手续过程中对于房屋装修存在异议故未办理交接手续。原审对于上诉人系属于逾期交付房屋还系上诉人未按双方所签订的《商品房买卖合同》约定的交付房屋标准交付房屋事实不清。综上，原审应在查清上述事实的基础上，作出公正裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第197号民事判决；
二、发回沈阳市皇姑区人民法院重审。
审 判 长 周 濛
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 朱闻天
二〇一四年八月十一日
书 记 员 郑金玲