黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终862号
上诉人（原审被告)刘国静，男，1966年10月14日出生，汉族，宁安市宁安镇范家村农民，住所地宁安市宁安镇范家村。
被上诉人（原审原告）李志伟，男，1959年1月14日出生，汉族，无职业，住所地宁安市宁安镇东大街信用联社综合楼。
原审被告魏淑媛，女，1970年3月7日出生，汉族，哈尔滨铁路局哈尔滨车务段职工，住所地牡丹江市爱民区兴中路10号。
上诉人刘国静因与被上诉人李志伟、原审被告魏淑媛房屋买卖合同纠纷一案，宁安市人民法院于2011年5月27日作出（2011）宁民初字第153号民事判决，上诉人刘国静不服，上诉到本院。本院于2011年9月13日下发（2011）牡民终字第322号民事裁定，撤销原审判决，发回宁安市人民法院重审。宁安市人民法院立案后，重新另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，并于2016年1月7日作出（2012）宁民初字第8号民事判决。上诉人刘国静不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭缺席审理了本案。上诉人刘国静、被上诉人李志伟到庭参加诉讼。原审被告魏淑媛经本院公告送达未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人刘国静上诉请求撤销一审判决，改判房屋买卖合同无效并驳回被上诉人李志伟的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人李志伟承担。理由：一、一审法院将无效的农村房屋买卖协议认定有效。《土地管理法》第四十三条和第六十三条规定，农民集体土地的使用权不得出让、转让。集体土地上的企业只有破产、兼并等依法发生转移，不准自由买卖。本案诉争的房屋是上诉人合法购买的农村小学旧址。是集体土地上的房屋，一旦买卖，也就是买卖了集体土地的使用权，按规定只能在本集体组织内转移，因李志伟是城镇居民，所以上诉人与被上诉人都无权自由买卖村集体土地上的房屋。一审法院没有遵守国家政策。目前法律对是否允许城里人在农村买地买房作出明确规定，因此，应适用国家政策。1999年和2004年国务院发文规定农村的住宅、宅基地不得向城里人出售。根据国家的政策，最高法院认为不应支持城里人要求在农村买房的诉讼请求。一审认定买卖的是农村厂房，不是农村住宅，农村厂房占用集体土地的使用权可以卖给城镇居民，上诉人认为，一审违法违规的判决需要上级法院来纠正。按照土地法及政策应认定协议书无效，请求二审法院撤销原判。
被上诉人李志伟辩称：上诉人、原审被告与被上诉人签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。被上诉人与上诉人、原审被告买卖的是厂房，且土地用途是工业用地。为此，双方的房屋买卖关系中的买方没有身份上的限制，也不违反上诉人提出的《土地管理法》第六十三条之规定。因此，被上诉人与上诉人之间的房屋买卖协议书有效。综上所述，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。被答辩人的上诉请求不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告魏淑媛未到庭答辩。
李志伟向一审法院起诉请求：2010年12月31日，原告与被告刘国静、魏淑媛夫妇签订了协议书，原告购买二被告所有的坐落在宁安镇范家村、面积为665.35平方米厂房一栋，土地使用权面积为14405.40平方米，约定价款为60万元，原告己支付被告42.2万元。待原告欲将剩余房款交付给被告时，被告避而不见。为维护原告的合法权益不受侵害，现要求二被告履行双方签订的房屋买卖协议，将已经出售给原告的原范家小学房屋及土地使用权交付给原告，并协助原告办理转籍手续，同意将剩余房款交付给被告，承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月31日，原告李志伟与被告刘国静、魏淑媛夫妻签订了协议书，协议内容为“刘国静将其所属产权的原范家小学以60万元价格卖给李志伟、许艾芹、胡树印，付款方式首付50万元，于1月15日前付清，剩余款待过户后一次付清”。在此协议书签订之前，原告李志伟曾于2010年11月8日借给刘国静10万元用于偿还贷款，于2010年12月29日交给刘国静“订金”5.2万元。在协议书签订后于2011年1月6日给付被告3万元，于2011年1月27日给付被告15万元、于2011年3月15日给付被告9万元,以上款合计42.2万元。
2011年1月31日，被告刘国静又与邱宪田与签订了房屋出让协议书，协议约定被告以57万元的价格将该房和所有场地出售给邱宪田，邱宪田一次性给付被告54万元，余款3万元待被告办完过户手续后付清。由被告协助办理过户手续。邱宪田当时支付了被告现金54万元，被告出具了收条。付款后，被告向邱宪田交付了房屋的钥匙和房屋所有权证及集体土地使用证。双方房屋交易后，该房屋闲置，至2011年5、6月，范家村民刘国义于在该厂房院内的土地上耕种，徐衍才在厂房内养鸡3个月。被告刘国静于9月回到该房居住。至2012年3月16日，一伙人将该房玻璃打碎，将被告刘国静撵走。2012年4月20日，本院以被告刘国静涉嫌诈骗将该案移送公安机关处理。公安机关经审查，认为刘国静不构成诈骗。2012年11月9日，原告以被告刘国静、魏淑媛犯侵占罪，向本院提起控诉。2013年1月28日，原告又以本案不符合侵占罪的构成要件为由，申请撤回起诉。2010年12月31日，原告李志伟与被告刘国静、魏淑媛夫妻签订了协议书，协议内容为“刘国静将其所属产权的原范家小学以60万元价格卖给李志伟、许艾芹、胡树印，付款方式首付50万元，于1月15日前付清，剩余款待过户后一次付清”。在此协议书签订之前，原告李志伟曾于2010年11月8日借给刘国静10万元用于偿还贷款，于2010年12月29日交给刘国静“订金”5.2万元。在协议书签订后于2011年1月6日给付被告3万元，于2011年1月27日给付被告15万元、于2011年3月15日给付被告9万元,以上款合计42.2万元。
一审法院认为，原告李志伟与被告刘国静、魏淑媛所签订的协议书是双方当事人真实意思表示，法律无明确规定禁止，也不违反法律强制性规定，协议书合法有效。原告要求二被告履行该协议，符合法律规定，本院应予支持。原告要求二被告将该诉争房屋及土地使用权交付给原告，并协助原告办理转籍手续，因双方约定原告应于2011年1月15日前交付首付款50万元，但原告只交付42.2万元，尚欠7.8万元首付款未付，故，原告的此项请求，不符合双方的约定，本院不予支持。刘国静因其他原因终止正在履行协议的行为是一种违约行为。李志伟分期付款，刘国静、魏淑媛均接受了款项，可视为刘国静、魏淑媛对李志伟改变合同中约定付款方式的认可，故，双方应继续履行协议。刘国静辩称己退还原告部分购房款9万元的事实因无证据证实，因刘国静将9万元汇给了许艾芹，而不是原告，原告对此不予认可，故刘国静的抗辩理由不成立，本院不予支持。刘国静辩解，原告是城镇户口，按照土地管理法的规定，结合国家政策，城镇户口的人不准许到农村买房，所以双方签订的买卖协议无效，请求驳回原告的诉讼请求。因原、被告买卖的是厂房，且土地用途是工业用地，而不是农村宅基地和住宅，故双方的房屋买卖关系不受买方身份的限制。刘国静的此项辩解不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
被告刘国静、魏淑媛于本判决发生法律效力之日继续履行与原告李志伟于2010年12月31日签订的协议书（房屋买卖合同）。
案件理费4189元，诉前财产保全申请费2630元。由被告刘国静、魏淑媛负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
根据当事人的陈述、法庭调查、辩论，二审查明的事实与一审所确认的事实一致，对一审法院认定的事实予以认定。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的合同是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律、法规强制性的相关规定，合法有效，予以确认。本案中，上诉人称该诉争房屋是农村宅基地，属于农村集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的情形。但从该诉争房屋产权证照标注产权人为刘国静，地类用途为工业用地，使用权类型为租赁。与上诉人表述的情形不属实。根据《中华人民共和国土地法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得转让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，上诉人已取得了该诉争房屋的产权，而且该产权证照登记诉争房屋为工业用途，原审据此判决保护被上诉人的诉讼请求并无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院无法支持其该项上诉请求。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4189元，由上诉人刘国静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 波
审 判 员 李冬梅
代理审判员 李慧宇
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 鞠莉娜