内蒙古自治区满洲里市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）满民初字第677号
原告（反诉被告）满洲里兰德置业有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。
法定代表人王立敏，董事长。
委托代理人冯刚，内蒙古缘合律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘菊梅，女，1964年10月24日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人高锡章（系被告丈夫），男，1961年9月3日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人蔡玉山，男，1942年10月24日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区满洲里市。
原告满洲里兰德置业有限公司与被告刘菊梅商品房销售合同纠纷一案，原告于2013年9月22日向本院递交起诉状，本院于2014年2月21日立案后，被告提出反诉，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一审普通程序的规定，依法组成合议庭，由审判员张培尧担任审判长，审判员张旭、人民陪审员姜慧荣参加合议，于2014年4月8日公开开庭对原告的本诉和被告的反诉合并进行了审理。原告委托代理冯刚，被告委托代理人高锡章、蔡玉山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年6月25日，原告、被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的满洲里北方市场B-296号房屋。合同约定：建筑面积36平方米，单价7419元，总金额为267084元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按如下方式处理：（1）单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行；（2）应当退还或者补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款。合同第七条约定，买受人如果未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理，（1）逾期在30日内的，买受人按日万分之二支付违约金；（2）逾期超过30日后，买受人自应付款之日起按日万分之三支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了合同约定的房款，原告亦依约定向被告交付了房屋。2007年6月25日，满洲里市产权交易登记中心核准了由满洲里市兴盛房地产测绘有限责任公司出具的满洲里市北方市场商品房测绘报告，确定被告购买的B-296号房屋建筑面积增加至38.71平方米，因此被告应补交2.71平方米的房款20105.49元。原告已于2007年11月12日公告通知被告补交房款办理产权证，但被告拒不补交房款。故诉至法院要求被告补交房款20105.49元，并要求被告自2007年12月12日起按日万分之三给付逾期付款违约金，诉讼费用由被告负担。
被告辩称，第一，原告售房时就知道房屋的真实面积，现起诉被告补交房款已经超过了两年的诉讼时效。第二，双方签订的合同是无效合同，不受法律保护。原告与被告签订的售房合同约定的建筑面积为36平方米，其中套内21.6平方米，公摊14.4平方米，公摊占建筑面积的40%，原告交付的房屋的公摊比例为46.68%，而原告的施工图和竣工图的面积是一致的，原告在预售房屋时故意隐瞒了真实的公摊面积，向被告提供了一个虚构的公摊面积，导致了被告的重大误解，才与原告签订了购房合同，该合同应依据《合同法》第五十四条第一款的规定予以撤销。原告在申领预售许可证时提供了虚假资料，有关审批手续有涂改的迹象。原告在申领预售许可证中的行为违反了建设部第131号令的有关规定，属于《合同法》第五十二条第五项的情形。房屋买卖合同第五条“多退少补，以最终产权面积结算房款”是一条“以合法形式掩盖非法目的”的条款，符合《合同法》第五十二条第三项的规定。因此双方签订的房屋买卖合同是无效合同。第三，原告要求被告支付违约金是错误理解了合同第七条的约定，原告要求违约金不符合合同约定。综上，被告不同意原告的诉讼请求，并提出反诉要求判令双方签订的房屋买卖合同无效，要求原告退还购房款267084元，并要求原告按银行同期贷款利率支付利息72645.85元，反诉费由原告承担。
原告对被告的反诉答辩称，被告就本案争议的房屋，于2008年向满洲里市人民法院提起诉讼，经过一审、二审及再审程序，三个审级的生效法律文书均确认双方签订的合同合法有效。现被告主张合同无效，应当申请再审，被告的反诉请求没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。
原告为证明自己的主张，向法院提交的证据有：证据一，营业执照，证明原告的主体资格，被告无异议，本院予以采信。证据二，商品房预售许可证，原告欲证明其取得了预售许可的事实。被告质证意见为：申请预售许可证提供的材料是虚假的。本院经审查认为，原告提交的证据能够证明其取得商品房预售许可的事实，本院予以采信。证据三，商品房买卖合同，证明双方的房屋买卖合同关系及有关约定的事实，被告无异议，本院予以采信。证据四，测绘报告及满洲里市产权交易登记中心出具的说明，证明被告购买的房屋的产权登记建筑面积为38.71平方米的事实，被告无异议，本院予以采信。证据五，收楼确认书，证明被告接收房屋的时间为2006年4月22日的事实，被告无异议，本院予以采信。证据六，通知办理产权证公告一份，证明原告于2007年11月5日通知房屋买受人补交房款办理产权证的事实。被告无异议，本院予以采信。证据七，（2009）呼民终字第00334号民事判决书、被告的再审申请书及（2011）内民申字第708号民事裁定书，证明原告提起本案诉讼未超过诉讼时效的事实。被告对证据的真实性无异议。原告提交的该部分证据能够证明诉讼时效发生中断的事实，本院予以采信。
被告提交的证据有：证据一，满洲里市北方市场地下一层设计施工图，证据二，地下一层一、二号出入口设计施工图，证据三，三、四号出入口设计施工图，证据四，地下二层施工图和竣工图，证据五，B089号售房合同所附面积图，证据六，2006年4月20日交房面积图及房间位置图，证据七，地下C区最终产权面积图、房间位置图。被告提交上述七份图纸欲证明原告建设的北方市场没有发生设计变更的事实和原告预售房屋时的面积是虚构的事实。原告对被告提交的七份图纸的真实性无异议，但认为上述图纸不能证明原告预售房屋时的面积是虚构的事实。本院经审查认为，被告提交的图纸真实合法，能够证明原告建设的北方市场没有设计变更的事实，本院予以采信。
经审理查明，2005年6月25日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的满洲里市北方市场地下一层B-296号商业用途房屋。合同约定的建筑面积为36平方米，其中套内21.60平方米，公摊14.40平方米，按建筑面积计算单价为7419元／平方米。合同第五条约定：房屋交付后，产权登记建筑面积与合同约定面积发生差异，单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行；应当退还或者补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款。合同第七条约定，买受人如果未按合同规定的时间付款，逾期在30日内的，买受人按日万分之二支付违约金。逾期超过30日的，买受人自应付款之日起按日万分之三支付违约金。合同签订当日，被告向原告支付了合同约定的房款267084元，原告于2006年4月22日向被告交付了房屋，交房确认书载明房屋的建筑面积为38.82平方米。2007年6月25日，满洲里市产权交易中心核准了由满洲里市兴盛房地产测绘有限责任公司出具的满洲里市北方市场商品房测绘报告，确定被告购买的B-296号房屋建筑面积为38.71平方米，其中套内20.7平方米，公摊18.01平方米。原告于2007年11月5日公告通知被告补交房款办理产权证。
房屋交付后，双方即因房屋公摊等问题发生争议。本案被告于2008年向本院提起诉讼，本院于2008年12月3日作出了（2008）满民初字第1299号民事判决书，之后又经呼伦贝尔市中级人民法院二审作出（2009）呼民终字第00334号民事判决书和内蒙古自治区高级人民法院于2011年9月2日作出（2011）内民申字第708号民事裁定书，（2011）内民申字第708号民事裁定书于2011年11月12日向当事人送达，上述裁定书、判决书均已发生法律效力。
本院认为，双方当事人争议的焦点主要是：原告的诉讼主张是否超过诉讼时效期间、双方签订的房屋买卖合同是否有效以及房款应当如何结算。
对于诉讼时效问题，因为房屋的最终产权登记面积是2007年6月25日经有关部门核准确定的，因此原告就此面积向被告主张补交房款的诉讼时效应自2007年6月26日起计算，而不是自原告预售房屋时开始计算。自2007年6月26日开始，原告曾于2007年11月5日公告通知被告补交房款，2008年，本案被告曾就本案争议的相关问题向本院提起了诉讼，至2011年本案被告就相关案件申请再审，原告主张房款的诉讼时效发生了多次中断。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，本案原告主张权利的诉讼时效期间应自（2011）内民申字第708号民事裁定书送达之日起重新计算，至2013年9月22日原告向本院递交起诉状，原告要求被告补交房款的诉讼主张未超过两年的诉讼时效期间。
对于双方签订的房屋买卖合同的效力问题，已经生效的（2008）满民初字第1299号民事判决书、（2009）呼民终字第00334号民事判决书和（2011）内民申字第708号民事裁定书均已作出认定。被告主张原告在办理预售许可证时违反了建设部131号令规定的行为属于《合同法》第五十二条第（五项）“违反法律、行政法规强制性规定”的情形；被告还主张原告误导被告签订房屋买卖合同第五条属于《合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”的情形，因此主张双方签订的合同属于无效合同。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定，《合同法》第五十二条（五）项规定的“法律、行政法规的强制性规定”，是指由全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性的强制性规定。而建设部131号令的有关规定，属于行政规章的范畴，是由国务院所属的建设部制定的建设行政部门进行相应行政管理的管理性规定，其不属于《合同法》第五十二条第（五）项所指的法律、行政法规的强制性规定。即当事人如果违反了建设部131号令的有关规定，建设行政主管部门可以不予颁发预售许可证或者撤销已经颁发的预售许可证，但不会必然导致当事人所签订的民事合同无效。对于被告主张的原告误导被告签订房屋买卖合同第五条属于《合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”的情形的问题，本院认为，原告进行房地产开发建设的目的是向买受人出售后取得相应的价款收益，原告取得价款收益的目的不属于非法目的；按被告的主张，原告即使存在误导和隐瞒的行为，也应是属于《合同法》第五十四条规定的有关情形，而不属于被告主张的“以合法形式掩盖非法目的”的情形。综上，本院认为，被告关于合同无效的主张不能成立。
被告主张原告故意隐瞒公摊面积导致其在签订合同时有重大误解，要求依据《合同法》第五十四条第一款的规定撤销双方签订的合同。根据《合同法》第五十五条关于“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”的规定，本案被告在2011年5月16日就相关案件的再审申请书中陈述了本案原告隐瞒公摊面积致使其误认为公摊合理、价格合理的主张，据此应推定本案被告最晚是在2011年5月16日就知道了可主张撤销房屋买卖合同的事由，其撤销权在2012年5月17日即已消灭。因此被告要求撤销双方签订的买卖合同的主张亦不能成立。
本案双方当事人产生争议的根源在于原告交付的房屋建筑面积和公摊比例发生了重大变化。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，当事人签订合同及履行合同应当遵循诚实信用和公平的基本原则。原告在签订售房合同时应当如实告知买受人房屋的基本情况。原告与被告签订的房屋买卖合同中表述了房屋的套内面积和公摊面积，因而体现了其销售的房屋的公摊比例，这属于合同约定的房屋基本情况，而公摊比例等房屋基本情况是影响房屋价格的重要因素。原告向被告交付的房屋建筑面积和公摊比例均发生了较大变化，特别是房屋的套内面积减少了0.9平方米，而公摊面积却增加了3.61平方米，原告对此解释为是测绘的问题，但其又不能提交有关测绘报告，其也不能证明房屋在建设过程中发生了设计变更。原告对房屋公摊和建筑面积发生的重大变化没有作出合理解释，其没有合理的理由和充分的证据反驳被告关于原告销售房屋时故意隐瞒公摊面积的主张。即使是测绘出现的问题，原告也应对此承担不利的后果，或者与被告就房屋单价或者总价款重新进行协商以体现诚信原则和交易的公平。对此，被告提出交房时原告曾承诺不再要求被告补交房款。被告的该主张虽然没有证据证实，但原告在对房屋公摊比例和建筑面积发生重大变化不能作出合理解释又未与被告就房屋单价或总价款重新进行协商的情形下要求按合同第五条约定履行，即要求按合同约定的单价和实际面积结算房款，有违诚信和公平原则，且当事人诉争的问题涉及众多购房者，故本院对原告要求被告按合同约定的单价和产权登记建筑面积补交房款的诉讼请求不予支持，对原告要求被告给付逾期付款违约金的请求亦不予支持。
对于被告提出的反诉，本院认为，被告提出合同无效及要求撤销合同的主张不能成立，双方的合同已实际履行，被告已接收使用房屋多年，现被告要求退房没有法律依据，本院对被告的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和第一百五十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告满洲里兰德置业有限公司要求被告刘菊梅按合同约定的单价和产权登记建筑面积补交房款及给付逾期付款违约金的诉讼请求。
二、驳回被告刘菊梅的反诉请求。
本诉案件受理费612元，由原告满洲里兰德置业有限公司负担；反诉案件受理费3198元（被告预交2239元），由被告刘菊梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 张培尧
审 判 员 张 旭
人民陪审员 姜慧荣
二〇一四年六月十日
书 记 员 王 晶
附：本判决所依据的相关法律
一、《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
三、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效期间因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条：判决书应当写明判决结果和作出判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期限和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。