吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民一终字第347号
上诉人（原审被告）：磐石市三兴建筑开发有限公司，住所地磐石市阜康大路与磐呼路交汇处。
法定代表人：吕玉龙，董事长。
委托代理人：王泽宇，吉林三圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张桂荣，住磐石市。
原审被告：周佩君，磐石市建华建筑工程有限公司三兴嘉园施工工程负责人，住磐石市。
委托代理人：常忠山，磐石市福安街法律服务所法律工作者。
原审被告：磐石市建华建筑工程有限公司，住所地磐石市磐呼路517号。
法定代表人：张洲宏，经理。
委托代理人：刘家烈，住磐石市。
上诉人磐石市三兴建筑开发有限公司（以下简称三兴开发公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2012）磐民一初字第1061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人三兴开发公司的委托代理人王泽宇，被上诉人张桂荣，原审被告周佩君的委托代理人常忠山，原审被告磐石市建华建筑工程有限公司（以下简称建华公司）的委托代理人刘家烈到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张桂荣在原审时诉称：2010年11月至2012年12月期间，被告磐石市建华建筑工程有限公司承包了磐石市三兴建筑开发有限公司三兴嘉园楼房的施工项目。被告周佩君对外以建华公司三兴嘉园第一施工处建筑工程承建施工人身份施工，设立了三兴嘉园第一施工处办公室兼三兴嘉园第一施工处抵账售楼处。被告周佩君对原告称自己是建华公司承包被告三兴公司的三兴嘉园17、19、21、23号楼项目负责人，即实际施工人，其有权出卖抵顶给他的楼房及车库，并负责协调由三兴公司出具出卖手续，原告完全相信。2010年12月21日被告周佩君与原告约定为原告购买三兴嘉园2个车库，单价为3，300.00元／平方米，一个车库暂交人民币60，000.00元，余款待完工交付车库后给付，并为原告出具一份收据。2011年4月11日，被告周佩君从原告交付车库款中拿出20，000.00元交给被告三兴公司，以原告名义定下三兴嘉园4号楼401号、402号车库，被告三兴公司出具两份加盖有其公章的收据。2011年6月15日、2011年10月12日原告又交给被告周佩君车库款60，000.00元，被告周佩君出具加盖有被告建华公司公章的收据两份，直至2012年11月项目完工原告所定车库仍未交付。现原告诉至法院请求：一、确认原告与被告磐石市三兴建筑开发有限公司之间买卖合同有效，被告磐石市三兴建筑开发有限公司立即交付车库；二、被告周佩君、磐石市建华建筑工程有限公司承担连带给付责任；三、被告承担诉讼费。
建华公司在原审时辩称：不同意原告的诉讼请求。原告未交款给建华公司，建华公司与本案无关。建华公司是建筑公司，无权出售房屋。周佩君从原告处收取的是售楼款，双方是个人交易，不是与三兴公司或建华公司的交易，故建华公司不承担连带责任。
周佩君在原审时辩称：同意原告的诉讼请求，履行向三兴公司交付车库价款的义务。当时是以建华公司名义收取的车库款，由被告三兴公司所欠工程款中抵扣。
三兴开发公司在原审时辩称：原告的诉讼请求不能成立。原告在三兴公司订购车库及交付定金客观事实均存在，但作为房屋买受人的原告未履行付款义务，被告三兴公司并未收到原告的预付款。本案被告建华公司及该公司项目经理周佩君与被告三兴公司之间只存在建设工程合同法律关系，并不存在承销房屋合同法律关系。被告周佩君与原告私自达成车库买卖协议及收取价款的行为，不是基于三兴公司的委托及授权。被告三兴公司已不再欠被告周佩君、被告建华公司工程款，因此被告三兴公司不承担民事法律责任。
原判决认定：2010年11月27日，被告周佩君以被告磐石市建华建筑工程有限公司代理人身份与被告磐石市三兴建筑开发有限公司签订建筑施工合同，承建磐石市三兴嘉园小区部分楼房工程并有权代销三兴嘉园部分房屋以顶付工程款。被告周佩君与被告磐石市建华建筑有限公司通过工程项目承包协议确立挂靠关系，被告周佩君以被告建华公司名义从事相关活动。2010年12月21日被告周佩君与原告约定为原告购买三兴嘉园2个车库，单价为3，300.00元／平方米，一个车库暂交人民币60，000.00元，余款待完工交付车库后给付，并为原告出具一份收据。被告三兴公司于2011年为原告张桂荣出具加盖有其公章的认购／签约付款通知单两份，约定原告张桂荣订购4号楼401号车库，面积为24.34平方米，4号楼402号车库，面积为23.34平方米，单价均为3，700.00元／平方米，总价合计176，416.00元，已付款金额合计20，000.00元。2011年6月15日、2011年10月12日原告又交给被告周佩君车库款60，000.00元，被告周佩君出具加盖有被告建华公司公章的收据两份。2012年11月6日，原告张桂荣与另案原告杨辉、赵越报案称被告周佩君拒不交付车库亦不返还原告支付车库款项涉嫌诈骗，经磐石市公安局查明被告周佩君靠挂磐石市建华建筑工程有限公司承包磐石市三兴建筑开发有限公司的建筑工程，将原告及另案原告赵越、杨辉交付的车库款用于三兴嘉园工程建设施工，待工程完工结算后即交付车库或返还购车库款及利息，后因证据不足该案未予立案。现原告张桂荣诉至法院要求：一、确认原告与被告磐石市三兴建筑开发有限公司之间买卖合同有效，被告磐石市三兴建筑开发有限公司立即交付车库；二、被告周佩君、磐石市建华建筑工程有限公司承担连带给付责任；三、被告承担诉讼费。
原判决认为：合同当事人应依约全面履行自己的义务。被告建华公司享有被告三兴公司部分房屋的代销权，且代销权是由被告周佩君以被告建华公司代理人身份取得的。被告周佩君收取原告张桂荣车库款120，000.00元，以被告建华公司名义进行。被告周佩君与被告建华公司系挂靠关系，对外以建华公司名义从事工程项目相关活动。原告张桂荣作为被告周佩君与被告三兴公司、建华公司三者法律关系之外的民事主体，有理由相信被告周佩君有权代销被告三兴公司的房屋。因此，被告周佩君销售车库的行为构成了对被告三兴公司的表见代理，相应的行为结果应由被告三兴公司承担。被告周佩君收取原告交付的车库款用于被告三兴公司的工程建设，被告三兴公司亦未证明曾对原告进行催款，原告交给被告周佩君的款项应视为已完成合同的部分交款义务。被告三兴公司为原告出具加盖其公章的认购／签约付款通知单是对被告周佩君代销车库行为的追认，对本案诉争车库的购买人、车库面积、价款以及位置约定明确、具体，且原告张桂荣履行了大部分交款义务，因此原告张桂荣及被告三兴公司形成了对双方产生约束力的合同，就原告与被告三兴公司之间的法律关系应以此合同为准，即该合同相对人为原告张桂荣及被告三兴公司。根据合同中的价款约定，张桂荣共应缴纳购车库款176，416.00元，扣除已缴纳的120，000.00元，张桂荣应再支付56，416.00元给被告三兴公司。待原告张桂荣交齐车库款后，被告三兴公司应履行交付义务及附随义务协助原告办理房地产登记手续。原告要求被告周佩君、磐石市建华建筑工程有限公司承担连带给付责任的诉讼请求，由于原告并非被告周佩君、建华公司、三兴公司三者内部法律关系权利义务承担的主体，本院不予支持，三被告之间的债权债务关系可另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十九条、第六十条之规定，作出判决。
原判决主文：一、原告张桂荣与被告磐石市三兴建筑开发有限公司的商品房预售合同成立并有效；二、原告张桂荣于本判决生效之日起三十日内交付被告磐石市三兴建筑开发有限公司房屋欠款人民币56，416.00元；三、被告磐石市三兴建筑开发有限公司在收到原告张桂荣交付人民币56，416.00元之日起十五日内，向原告张桂荣交付磐石市三兴嘉园小区4栋401号、402号车库并协助办理产权登记手续；四、被告磐石市建华建筑工程有限公司在本案中不承担民事责任；五、驳回原告张桂荣的其他诉讼请求。
原审判决后，上诉人三兴开发公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二、三项，改判张桂荣向上诉人履行全额购房款义务后，上诉人再向其履行交付车库义务，诉讼费由被上诉人及周佩君承担。主要上诉理由为：商品房买卖合同的双方当事人在合同中的权利义务关系是对等的，买受人享有取得购买房屋的权利，但也必须向出售人全额支付购房款。一审判决不是基于合同的对等关系来认定事实，而是牵强附会的推定一些法律关系，以不存在的原审被告周佩君享有房屋“代销权”，周佩君收被上诉人的车库款行为构成了对上诉人的“表见代理”等等理由，并据此判令被上诉人只向上诉人交付部分购车库款后，上诉人就必须履行向其交付车库的义务。这实属是有失法律公正！综上，原判决认定事实错误，适用法律不当，请依法改判。
被上诉人张桂荣在二审时辩称：我与三兴公司的商品房预售合同合法有效。原判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。1、上诉人及原审被告建华公司和周佩君三者之间系内部法律关系，三者之间债权债务可另行处理。2、被上诉人愿意支付两个车库的尾款56，416.00元给上诉人，买卖双方都有促使合同有效并履行合同的意愿。
建华公司在二审时辩称：我公司与周佩君是挂靠关系，挂靠只是施工关系，买卖房屋按建筑法律规定，只有开发公司有权利，所以我公司与买卖房屋没有关系；周佩君持有的买卖房屋的公司章是假的。
周佩君在二审时辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实根据，应当依法驳回。
经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：表见代理是指由于被代理人的行为，使无权的代理行为具有足以使善意相对人相信的代理权的外观而须由被代理人负授权人之责的代理。就本案而言，原审被告周佩君以建华公司的名义与三兴开发公司签订了建筑施工合同，在合同中约定周佩君作为承包方可以销售部分房屋顶付工程款，周佩君在施工现场也实际销售了部分房屋，且能为购买人开具加盖三兴开发公司公章的认购／签约付款通知单。而三兴开发公司对周佩君的上述行为并未加以制止。据此可以认定周佩君的卖房行为对三兴开发公司构成表见代理。被上诉人张桂荣正是基于以上原因，有理由相信周佩君有三兴开发公司的房屋销售代理权，经与周佩君进行价格磋商后将购房款交与周佩君。而周佩君亦与张桂荣一起在三兴开发公司售楼处开具了由三兴开发公司加盖其公章的认购／签约付款通知单（购买人一栏中填写为张桂荣），上诉人三兴开发公司认可与被上诉人张桂荣之间的买卖合同依法成立并发生法律效力，双方当事人应依约定履行自己的义务，张桂荣已经按照合同约定交付了大部分购房款，三兴开发公司亦应按照合同约定待张桂荣将剩余款项交付后，将本案诉争房屋交付给被上诉人张桂荣。至于上诉人三兴开发公司主张张桂荣将房屋大部分价款交给周佩君并未交给三兴开发公司的抗辩，因张桂荣有理由相信周佩君有权代三兴开发公司收取购房款，庭审中周佩君确认收取了张桂荣交付的购房款120，000.00元，因此能够认定张桂荣已经向三兴开发公司交纳了120，000.00元的购房款，至于周佩君是否将代收款项顶付工程款，三兴开发公司可以通过另案与周佩君解决，上诉人三兴开发公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1450.00元，由上诉人磐石市三兴建筑开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵春梅
审判员 付 广
审判员 刘 强
二〇一三年六月十四日
书记员 赵春燕