内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民终字第00768号
上诉人（一审原告）孙万义，男，汉族，退休职工，现住内蒙古自治区额尔古纳市。
委托代理人孙晓涛（与上诉人系父子关系），男，汉族，无职业。
被上诉人（一审被告）呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市。
法定代表人郝丽峰，经理。
委托代理人王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）李贵，男，汉族，呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司新城家园项目经理，现住内蒙古自治区额尔古纳市。
上诉人孙万义因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2015）额民初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月09日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定组成由审判员刘富宇担任审判长，审判员王子学，代理审判员张套特格胡参加的合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人孙万义及其委托代理人孙晓涛、被上诉人呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司（以下简称正兴公司）的委托代理人王殿毅到庭参加了诉讼。被上诉人李贵经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告孙万义与被告李贵于2014年3月11日签订《新城家园拆迁补偿协议最后确认书》，协议内容为甲方为新城家园开发项目部，乙方为额尔古纳市拆迁户，为明确约定甲乙双方责任及义务共同签订以下确认书：1、甲乙双方共同达成的房屋置换条件为：住宅2栋、二、五层，分别为80平方米。门市二层、一栋120平方米。车库为20平1栋。2、甲乙双方达成以上协议后，乙方立即搬出原址，为甲方施工建设提供场所。3、回迁日期为2015年8月31日前。合同签订后，原告孙万义搬出拟拆迁房屋。因原告拟拆迁房屋所处区域内有住户未能与二被告达成拆迁补偿协议，被告李贵口头通知原告取回拆迁补偿协议及房产证，并拒绝原告在拆迁协议上补充具体的回迁住址的要求。原告于2014年7月28日通过额尔古纳市政府网站向政府反映此事，被告于2014年10月17日向政府相关部门出具了《关于孙万义等情况拆迁的说明》，对未拆迁情况予以说明。原告认为被告违约，多次沟通无果后，诉至法院。另查明，被告李贵与原告孙万义签订《新城家园拆迁补偿协议最后确认书》时未取得该地块的房屋拆迁许可证，原告拟拆迁房屋区域也未取得相应的建设工程规划许可证等施工手续。二被告自原告起诉时止，仍未取得原告所处区域的拆迁及工程施工手续，也未对原告房屋进行拆迁，被告所雇佣施工队有对原告拟拆迁房屋进行使用之行为。
一审法院认为，通过庭审调查，可以确定原告孙万义与被告李贵所签订拆迁补偿协议成立。被告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司在答辩中所陈述的不知道被告李贵拆迁原告的房屋，因有其公司对李贵的授权，一审法院对被告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司该答辩不予采信。二被告虽与原告达成拆迁补偿协议，但一审法院认为，该协议虽成立但应属无效协议，因为《新城家园拆迁补偿协议最后确认书》虽经双方签署，但至原告起诉时止，二被告仍未取得拟拆迁房屋所属地块的房屋拆迁许可证、建设工程规划及施工许可等施工证件，该地块进行相关施工开发未得到有权部门审核批准，不符合城市整体规划要求，违反相关法律规定。原告房产证虽未取回，但房产部门未对原告房产证件进行注销登记，二被告也未对原告的房屋进行实际拆迁，从物权角度看，该房产仍属于原告所有。故一审法院认为原告的诉讼请求不能成立。原告诉求虽不能成立，但二被告在与原告达成拆迁补偿协议之前明知自己未批下相关拆迁及施工手续，仍与原告达成相关协议并在其后明确表示不能履行合同，二被告在此事件中应认定为存在过错，二被告所雇佣的施工队也有对原告房屋进行使用和轻微毁损的行为。一审法院认为，二被告应返还所使用的原告房屋并赔偿原告因此受到的损失，但原告在本案诉讼中未提出相关诉求，故一审法院在此案中对此不予处理，原告可另行提起诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下，驳回原告孙万义的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙万义负担。
上诉人孙万义上诉称，一审判决适用法律不当，是错误的民事判决，损害了上诉人的合法权益。一审法院对上诉人与被上诉人李贵签订的《新城家园拆迁补偿协议最后确认书》认定为无效合同是错误的。一审判决中引用《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。该条款在《中华人民共和国合同法》司法解释（一）第九条中做了解释“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。房屋拆迁补偿协议的签订和确立不需要办理批准、登记手续。上诉人与被上诉人李贵签订的《新城家园拆迁补偿协议最后确认书》是房屋拆迁补偿协议，不适用于《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款。因此，一审判决引用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条的规定，双方签订的《新城家园拆迁补偿协议最后确认书》自成立起生效，受到法律保护。上诉人已经完成《新城家园拆迁补偿协议最后确认书》上的义务，将房产证交于被上诉人李贵，以便日后办理补偿房屋落户手续。现新城家园项目拆迁户的房产证件都没有注销登记是因为安置房屋没有交工、验收，办理房屋落户条件还没成熟。上述情况符合相关交易习惯。并且这些都是被上诉人的责任和义务，不能由此驳回上诉人的诉讼请求。新城家园项目开工需要办理的手续和获取的施工证件是被上诉方的责任和义务也是开工的前提和条件。新城家园工程项目自2014年3月开工到现在，一直在建设中，现己经接近完工。政府相关部门没有因为开工手续不全而责令其停工。上诉人未对二被上诉人开工资质和相关手续的合法性和完整性产生过质疑。因此，上诉人无从得知二被上诉人在施工和办理手续上违反相关法律的行为，这与《新城家园拆迁补偿协议最后确认书》的有效性无关。综上，一审法院对双方签订的《新城家园拆迁补偿协议最后确认书》认定为无效合同是错误的，适用法律不当。请求二审法院撤销一审判决，并依法改判被上诉人承担违约责任。请求法院判决二被上诉人继续履行与上诉人签订的《新城家园拆迁补偿协议最后确认书》（按照有利于实现合同目的方式履行，及时给付补偿房屋）。要求被上诉人承担此案一审产生的相关费用，要求被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人正兴公司庭审答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，判决结果公正。
被上诉人李贵未作答辩。
二审法院经审理查明，新城家园工程项目部系被上诉人正兴公司的内部项目机构，是被上诉人正兴公司为开发额尔古纳市新城家园工程而设立的项目部。被上诉人李贵系新城家园项目部的负责人，主要负责开发拆迁费用和拆迁赔偿责任等。二审法院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
二审期间上诉人孙万义向本院提交了两份新证据，证据一、证据线索及申请书一份，拟证明被上诉人在住房和城乡建设局已经备案了，开工是合法的。被上诉人在没有安置完毕回迁户之前是没有资格销售房产的。经质证，被上诉人正兴公司认为该证据不属于新证据，上诉人在一审没有提交，不予质证。本院认为，上诉人提交的证据无法证实其证明目的，本院不予采信。证据二、新城家园售楼中心照片4张，显示了项目名称及售楼中心相关活动及完工整体照片，证明该工程在建设时政府部门没有终止，并且已经完工，还在进行相关商业运作，售楼活动在筹备或者进行中。经质证，被上诉人正兴公司对该证据真实性不能确认，该证据与本案无关联性。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据与本案没有关联性，不予采信。
本院认为，本案争议焦点为上诉人孙万义与被上诉人李贵签订的拆迁补偿协议是否有效。上诉人孙万义与被上诉人李贵签订的拆迁补偿协议内容系双方当事人的真实意思表示，双方达成房屋置换约定事项，并就应置换房屋的楼层、面积等达成一致约定，该协议不违反法律规定。依法成立的合同，对当事人具有约束力，该协议合法有效。上诉人孙万义已按照协议约定搬离原址，将房产证交给被上诉人李贵，履行了协议全部义务。因此二被上诉人应当按照协议继续履行交付置换房屋的义务。关于继续履行协议义务主体，新城家园工程项目部作为被上诉人正兴公司的内部机构，不具备对外独立承担民事责任的主体资格。其受委托与上诉人孙万义签订的协议依法应由被上诉人正兴公司即委托人继续履行。因上诉人孙万义一审诉讼请求是继续履行拆迁补偿协议，未提起诉违约之诉。因此，本院对上诉人孙万义主张二被上诉人承担违约责任的上诉请求事项不予审理。
综上，上诉人孙万义上诉请求成立，一审判决适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2015）额民初字第82号民事判决；
二、上诉人孙万义与被上诉人李贵于2014年3月11日签订的拆迁补偿协议由被上诉人呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司继续履行。
一审案件受理费100元，由被上诉人呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费100元，由被上诉人袁呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 富 宇
审 判 员 王 子 学
代理审判员 张套特格胡
二〇一五年十二月三日
书 记 员 姜 楠
附：判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”
第一百七十条第一款第二项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…”
第一百七十四条：“第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。”