四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第9346号
上诉人（原审原告）：成都天府时代广场物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人徐耀祥，董事长。
委托代理人宁思燕，四川衡平律师事务所律师。
委托代理人邓舒丹，四川衡平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘静，男，1982年9月9日出生，汉族，住四川省广安市。
被上诉人（原审被告）：秦娟，女，1986年5月24日出生，汉族，住重庆市云阳县九龙。
上诉人成都天府时代广场物业管理有限公司（以下简称“�府物管公司”）与被上诉人刘静、秦娟物业服务合同纠纷一案，因天府物管公司不服四川省双流县人民法院(2015)双流民初字第3944号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年12月24日，上诉人天府物管公司与被上诉人刘静、秦娟签订《前期物业服务协议》，约定：天府物管公司为刘静、秦娟所购买的时代小镇一期（1A、1B区）提供物业管理服务；刘静、秦娟应在房屋办理交接手续时向天府物管公司提前一次性付清3个月的物业公共服务费，3个月之后的物业公共服务费按季缴纳，应在每季第一月的5日前缴纳；天府物管公司同意按以下优惠方式向刘静、秦娟收取物业公共服务费，即从2014年3月4日起至2014年12月31日止为2.00元/月.平方米，每月应交物管费为156.46元，从2015年1月1日起至2015年12月31日止为2.20元/月.平方米，每月应交物管�为172.1元，从2016年1月1日起至2016年12月31日止为2.40元/月.平方米，从2017年1月1日以后为2.60元/月.平方米；刘静、秦娟不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，天府物管公司有权要求刘静、秦娟补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取违约金。物业管理服务质量应做到维护小区建筑设计上的统一美观的风格、环境整洁，无污染、车辆按规定停放等。
原审法院另查明，2012年12月24日，刘静、秦娟（买受人）与龙昌综合开发（成都）有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买位于双流县东升街道贸园街800号时代小镇18栋1单元8楼803号，建筑面积78.20平方米的住宅一套；出卖人应当在2014年3月3日前向买受人交付商品房；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题时，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内负责修复，并承担修复费用，但买受人仍应在合同约定的交付期限内办理完毕房屋交接手续，否则视为该商品房已交付；出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；出卖人依法选聘的物业管理企业为成都天府时代广场物业管理有限公司即原告。同时，该《商品房买卖合同附件》中的附件十“时代小镇住宅质量保证书”约定：依据《建设工程质量管理条例》规定，本住宅保修期自建筑工程竣工验收合格之日起正常使用情况下屋面防水工程的保修期限为5年；商品住宅竣工验收合格日与商品房买卖合同约定的交付期限不一致的，最低保修期（从合同约定的交付期限起计算）屋面防水为3年。
2014年3月4日，龙昌综合开发（成都）有限公司与刘静、秦娟办理了房屋交付。刘静、秦娟向天府物管公司缴纳了2014年3月4日至2014年6月30日期间的物业服务费。从2014年7月1日起，刘、秦未再缴纳物业服务费，经上诉人催收未果，截止2015年6月30日拖欠物业服务费应为1971.36元（156.46元×3个月+172.1元×3个月）。
一审庭审中，刘静、秦娟提供小区照片，照片中的确存在小区乱倒垃圾、机动车乱停放、部分业务违规搭建的情况。天府物管公司认可确系有业主违规搭建，但物管没有权利直接拆除。机动车乱停放物管履行了告知引导义务，但极个别业主违反也不能强行脱离。照片中的垃圾只能反应当时情况，不代表物管没有进行及时清理。
原审法院认定上述事实，有《前期物业服务协议》，《商品房买卖合同》，《前期物业管理服务合同》，《收款收据》，《律师函�，被告当庭展示的手机照片及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证。
一审法院认为，天府物管公司与刘静、秦娟签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，应属合法有效。协议签订后，刘静、秦娟在交房后，仅向天府物管公司缴纳了前3个月的物业服务费，从2014年7月1日起并未按物业服务协议约定的期限向原告缴纳物业服务费，截止2015年6月30日拖欠物业服务费为1971.36元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但天府物管公司在履行该协议的过程中，没有完全按照协议的约定，履行对小区环境、卫生的管理，从而导致该小区乱丢垃圾未及时清理，机动车乱停放，这些情况的发生与天府物管未完全按照前期物业务协议约定履行其义务存在直接或间接的因果关系，因此，上诉人天府物管在履行前期物业协议的过程中存在部分违约，应承担相应的违约责任，可适当减免刘静、秦娟的物业费用，原审法院酌情确定刘静、秦娟交纳所欠物业服务费的80%，即1971.36×80%=1577元。
天府物管公司主张的每逾期一日按欠费总额的万分之二计算滞纳金的主张符合法律规定，一审法院依法予以支持。又因为物业服务费每季度交纳一次，故滞纳金应采取分段计算的方式，具体为：2014年7月1日至2014年9月30日期间的物业服务费375.5元（156.46×3个月×80%）从2014年7月1日开始计算滞纳金；2014年10月1日至2015年12月30日期间的物业服务费375.5元（156.46×3个月×80%）从2014年10月1日开始计算滞纳金；2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费413元（172.1×3个月×80%）从2015年1月1日开始计算滞纳金；2015年4月1日至2015年6月30日期间的物业服务费413元（172.1×3个月×80%）从2015年4月1�开始计算滞纳金。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘静、秦娟于判决生效之日起十日内向成都天府时代广场物业管理有限公司支付2014年7月1日至2015年6月30日的物业服务费1577元。二、刘静、秦娟于本判决生效后十五日内向成都天府时代广场物业管理有限公司支付因迟延交纳以上物业服务费的滞纳金至实际清偿之日止，滞纳金按照每日万分之二的标准分段计算。具体为：2014年7月1日至2014年9月30日期间的物业服务费375.5元（156.46×3个月×80%）从2014年7月1日开始计算滞纳金；2014年10月1日至2015年12月30日期间的物业服务费375.5元（156.46×3个月×80%）从2014年10月1日开�计算滞纳金；2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费413元（172.1×3个月×80%）从2015年1月1日开始计算滞纳金；2015年4月1日至2015年6月30日期间的物业服务费413元（172.1×3个月×80%）从2015年4月1日开始计算滞纳金。三、驳回成都天府时代广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，成都天府时代广场物业管理有限公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销双流县人民法院作出的（2015）双流民初字第3944号民事判决书，改判被上诉人支付其欠付上诉人的物业管理服务费用2127.86及滞纳金至付清之日止（暂计至2015年6月30日，为77.37元），以上金额合计2205.23元。其上诉的主要事实及理由：1、一审法院认定的被上诉人缴费时间及欠缴时间错误，致使欠缴总金额认定错误；2、一审法院认为上诉人没有完全按照协议的约定履行对小区环境、卫生的管理，存在�分违约，该认定与事实不符；3、一审法院适用法律错误，判决调减物业费没有法律依据。
被上诉人刘静、秦娟未提交答辩意见。
经二审审理查明，被上诉人刘静、秦娟于2014年3月4日接收了其所购买的“九龙仓时代小镇”18-1-803号房屋，并提前缴纳了三个月的物管费，其缴纳的物管费为2014年3月4日至2014年5月31日期间的费用，也就是说，从2014年6月1日起，刘静、秦娟就未再继续缴纳物管费。二审审理查明的事实除对被上诉人欠缴物业费的时间起算点上认定不一致以外，其余事实均与原审审理查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点问题为：一审法院判决调减物业费是否有事实依据和法律依据。现评判如下：
首先，一审法院判决调减物业费是否有事实依据，关键在于天府物管公司是否存在违反物业服务合同的行为。一审中，刘静、秦娟认为物管存在不作为的情况，并提交了相关的照片。拍摄的照片内容显示，小区存在着乱倒垃圾、机动车乱停放、部分业主违规搭建的情形。本院认为，此照片缺乏拍摄时间、拍摄地点等具体内容，照片上所反映出的问题，诸如小区机动车任意停放、环境卫生差，只具有当时性，暂时性，而无法反映问题存在的持续性。至于被上诉人所称的小区大门出入口设计不合理、门禁没有安装好等问题，本院认为，时代小镇一期属于已经交付且验收合格的工程，涉及到小区建筑规划设计等固有问题并不属于本案的审理范围。因此，本院认为，从现有证据不足以认定天府物管限公司存在违反物业服务合同的约定。
其次，一审法院判决调减物业费是否有法律依据。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审�物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条。其中，《合同法》第六十条，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《合同法》第一百零七条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。一审法院认定刘静、秦娟逾期不缴纳物业费的行为已经构成违约，而该违约行为与天府物管公司未按照物业服务协议约定履行其义务存在直接或间接的因果关系，因此适当减免刘静、秦娟的物业费用。本院认为，一审法院进行酌情减免的认定，是以上诉人天府物管公司构成违约为事实前提的，但本院认为现有证据不足以认定天府物管公司存在违反物业服务协议约定的行为，故被上诉人刘静、秦娟应全额支付物业费。
综上，上诉人成都天府时代广场物业管理有限公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院认定事实部分错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销双流县人民法院作出的（2015）双流民初字第3944号民事判决书。
二、刘静、秦娟于本判决生效之日起十日内向原告成都天府时代广场物业管理有限公司支付2014年6月1日至2015年6月30日的物业服务费2127.86元。
三、刘静、秦娟于本判决生效后十五日内向成都天府时代广场物业管理有限公司支付因迟延交纳以上物业服务费的滞纳金至实际清偿之日止，滞纳金按照每日万分之二的标准分段计算。2014年6月1日至2014年8月30日期间的物业服务费469.38元（156.46×3个月）从2014年6月1日开始计算滞纳金；2014年9月1日至2015年11月30日期间的物业服务费469.38元（156.46×3个月）从2014年9月1日开始计算滞纳金；2014年12月1日至2015年12月30日期间的物业服务费156.46元（156.46×1个月）从2014年12月1日开始计算滞纳金；2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费516.3元（172.1×3个月）从2015年1月1日开始计算滞纳金；2015年4月1日至2015年6月30日期间的物业服务费516.3元（172.1×3个月）从2015年4月1日开始计算滞纳金。
一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行，二审案件受理费50元，由刘静、秦�负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅 敏
代理审判员 王晓川
代理审判员 谢 维
二〇一六年九月十九日
书 记 员 张 磊