天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1038号
上诉人（原审原告）李媛。
委托代理人梁刚，天津泰达律师事务所律师。
上诉人（原审原告）刘恩阳。
委托代理人李媛（系刘恩阳之母），汉族，1965年2月11日出生，中国农业银行天津分行职员，住天津市南开区艳阳路金夏里*号楼2门***号。
委托代理人梁刚，天津泰达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津一品状元餐饮服务中心，住所地天津市河西区绍兴道***号。
代表人吴书华，总经理。
委托代理人孙艳艳，天津四恒律师事务所律师。
委托代理人周长虎，天津四恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴书华。
委托代理人孙艳艳，天津四恒律师事务所律师。
委托代理人周长虎，天津四恒律师事务所律师。
原审被告天津一品状元餐饮服务中心华龙道店，住所地天津市河东区华龙道与新广路交口东侧月光园******号。
代表人吴书华，总经理。
委托代理人孙艳艳，天津四恒律师事务所律师。
委托代理人周长虎，天津四恒律师事务所律师。
上诉人李媛、刘恩阳因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2015）东民初字第610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理，并依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人李媛及其委托代理人梁刚，上诉人刘恩阳的委托代理人李媛、梁刚，被上诉人天津一品状元餐饮服务中心、吴书华的委托代理人孙艳艳、周长虎，原审被告天津一品状元餐饮服务中心华龙道店的委托代理人孙艳艳、周长虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告李媛与刘恩阳系母子关系。二原告共有坐落天津市河东区华龙道月光园20号楼110室与111室两套房屋。被告天津一品状元餐饮服务中心系被告吴书华个人独资企业，天津一品状元餐饮服务中心华龙道店系被告天津一品状元餐饮服务中心分支机构。2010年7月2日二原告与被告天津一品状元餐饮服务中心签订房屋租赁合同，约定将上述房屋交由被告天津一品状元餐饮服务中心，经营天津一品状元餐饮服务中心华龙道店。租赁期间为2010年9月1日至2015年8月31日。双方对于租金约定第一年租金290000元，第二年290000元，第三年290000元，第四年350000元，第五年350000元。合同签订后，被告向原告缴纳房屋押金24000元。该合同履行至2014年，因经营等问题，被告不再租赁该房屋，于2014年10月31日前搬离该房屋，被告吴书华并于2014年11月7日将房屋钥匙交付原告并出具证明一份，载明“一品状元华龙道店的经营用具（天然气管道及表除外）已于2014年10月31日前全部搬离华龙道月光园20号楼110和111房屋，本期前的物业费由一品状元餐饮公司及华龙道店吴书华承担”。2014年4月23日被告支付租金50000元、2014年4月24日支付租金22500元、2014年7月22日支付租金40000元、2014年9月16日支付租金40000元，共计152500元。庭审中被告表示与原告就房租问题进行过协商，原告表示将房租降至每年250000元，并扣除房屋押金，并不拖欠房租。被告提供与原告李媛通话记录予以证明。原告于庭审中缴纳2014年1月至10月涉诉房屋的物业费共计13680元。
李媛、刘恩阳为维护自身的合法权益，起诉至法院，请求法院依法判令要求三被告支付原告拖欠的房租80833元，违约金50000元，滞纳金549987.4元，物业费13680元，以上共计694500.4元；本案诉讼费由三被告承担。
原审法院认为，本案争议焦点为原、被告之间的房屋租金交付问题。原、被告根据租赁合同中的约定，对2014年度租金350000元，并不持异。根据被告庭审中提交的通话录音，经庭审质证可以认定被告有请求减少的意思表示，原告李媛亦有最低250000元的意思表示，在结合被告腾房向原告一并出具的书面文字仅载明所欠物业费被告同意偿还未涉及尚欠租金未付的内容，综上可以认定原、被告租金已结清。对于物业费，发生于被告使用期间，被告亦承诺由其承担，故原告所缴纳的物业费13680元，被告应承担。关于三被告责任承担问题，根据《中华人民共和国个人独资企业法》规定投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。故该债务应由被告天津一品状元餐饮服务中心、吴书华承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告天津一品状元餐饮服务中心、吴书华给付原告李媛、刘恩阳物业费13680元；二、驳回原告李媛、刘恩阳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10745元，由原告李媛、刘恩阳负担10533.4元，由被告天津一品状元餐饮服务中心、吴书华负担211.6元。
一审宣判后，李媛、刘恩阳不服原审判决，上诉至本院。上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判二被上诉人即天津一品状元餐饮服务中心、吴书华给付二上诉人房屋租金80833元，违约金50000元，滞纳金549987.4元；2、本案的两审诉讼费用由二被上诉人承担。主要理由：1、一审法院没有查明房屋租赁合同是否解除的事实，且认为房屋租金降至250000元属于认定错误。一审法院采信的证据为录音证据，但该证据为孤证没有其他证据佐证，该证据也是传来证据，并不是原始证据，对于录制时间和通话人员情况均没有查明，且录音内容也不完整。对此上诉人认为该证据不能作为本案的定案依据。2、二被上诉人虽然提出了解除租赁合同，但上诉人自始至终从来没有表示过同意解除该合同。协商降租金是有前提的，上诉人协商的意见是应在合同履行完毕后才能降租金。对此一审法院并没有查明，只是说双方有过协商就判决了，对方存在违约，一审判决对于迟延支付租金和违约金没有支持也是无法律依据的。
二被上诉人以及原审被告答辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。首先，关于租金问题，依据被上诉人提供的通话录音和笔录记载，双方对租金问题进行过协商，将租金降至250000元，上诉人对被上诉人未交付的租金也未提出异议，2014年10月的租金也已从押金中扣除。该事实与被上诉人提供的账目明细查询可以相互佐证。另外双方也办理了交接手续，交接手续中均未涉及尚欠租金一事，因此能形成证据链，证明被上诉人不存在拖欠租金情况。其次，双方是协商解除的租赁合同，对此被上诉人不存在违约。从录音材料以及双方就下水道的问题的通话内容可以看出双方就解除问题进行了协商，而且上诉人也在找其他租户，最终与被上诉人达成了交接手续，所以说被上诉人不存在违约，也未对上诉人造成损失。再有，双方已经协商一致的降低了租金和解除了合同，不能以诉讼对其之前的意见予以反悔。
二审期间，二上诉人向本院提交证据如下：证据1、2015年河东区公证处第849号的公证书一份，证明双方并未就降低租金至250000元的意见达成一致；证据2、2015年8月13日拍摄的照片，证明房屋于2014年11月7日办理交接后就开始空置至今，房屋仍具备对方继续履行合同的条件。经质证，二被上诉人及原审被告对于证据1，认可该证据的真实性，但不认可该证据的证明目的；对于证据2，
从照片形成的时间看该证据不属于新的证据，和本案没有关联性，不认可该证据的证明目的。本院经评议认为，二上诉人提供的证据1具有真实性，证据2与本案不具有关联性，本院不予采信。二被上诉人及原审被告均未向本院提供新的证据。
本院经审理查明，二被上诉人提供的与上诉人李媛的通话记录不能充分证明二上诉人表示将房租降至每年250000元，并扣除房屋押金，二被上诉人并不拖欠房租的事实。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，合法的租赁关系受法律的保护。二被上诉人于2014年10月31日自诉争房屋内搬离，并于2014年11月7日将房屋钥匙及水卡交与上诉人李媛，表明双方租赁关系已经解除。虽然在租赁合同期间，二被上诉人将租赁物及房屋钥匙等手续移交给了上诉人李媛，但现有证据不能证实上诉人同意解除合同，双方没有达成解除合同的合意，故二被上诉人在合同约定租赁期限届满前未经二上诉人同意擅自退租的行为属违约行为，应承担相应的违约责任。因上诉人主张的违约金数额符合合同约定，且不违反法律规定，故本院对此予以支持。对于二上诉人主张二被上诉人拖欠租金的问题，双方在合同中明确约定2014年的房屋租金为350000元，二被上诉人抗辩称双方已口头达成协议，将2014年房屋租金降至250000元，并提供了其与上诉人李媛的通话录音予以证明，但经本院审查，二被上诉人提供的录音证据不足以证明双方变更租金数额的事实，二被上诉人亦未提供其他证据予以证明二上诉人同意其提前解除合同并同时降低租金的事实，故二被上诉人仍应按照合同约定的数额履行支付租金义务。现二被上诉人当庭表示同意将24000元押金折抵房屋租金且二被上诉人已支付二上诉人152500元房屋租金，故二被上诉人还应支付二上诉人租金56833元。关于滞纳金问题，因二被上诉人承担了合同约定的违约责任，故二上诉人再主张滞纳金，本院不再支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市河东区人民法院（2015）东民初字第610号民事判决书第二项；
二、维持天津市河东区人民法院（2015）东民初字第610号民事判决书第一项；
三、本判决生效之日起十日内，被上诉人天津一品状元餐饮服务中心、吴书华给付上诉人李媛、刘恩阳房屋租金56833元、违约金50000元；
四、驳回上诉人李媛、刘恩阳的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10745元，由上诉人李媛、刘恩阳承担5372.5元，被上诉人天津一品状元餐饮服务中心、吴书华承担5372.5元；二审案件受理费共计10608元，由上诉人李媛、刘恩阳承担5304元，由被上诉人天津一品状元餐饮服务中心、吴书华承担5304元。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 王 新
代理审判员 苏美玉
二〇一五年十一月四日
书 记 员 牛卫锋
速 录 员 李晓旭