山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民初字第5211号
原告青岛东邦贵石贸易有限公司，住所地青岛保税区。
法定代表人李承哲，董事长。
委托代理人王秋英，山东柏瑞律师事务所律师。
委托代理人李良祥，山东柏瑞律师事务所律师。
被告青岛杰华国际贸易有限公司，住所地青岛保税区。
法定代表人金琪，总经理。
委托代理人江顺，男，汉族，住青岛市市北区。
原告青岛东邦贵石贸易有限公司与被告青岛杰华国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月4日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，分别于2014年10月13日、2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告青岛东邦贵石贸易有限公司的委托代理人李良祥到庭参加了诉讼。被告青岛杰华国际贸易有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告青岛东邦贵石贸易有限公司诉称，2013年9月6日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告承租被告位于青岛保税区某某路某号的厂房第二层，建筑面积1400平方米。同时合同约定，被告应于合同签订后一个月内完成约定的用电改造并使其达到合同约定标准。合同签订后，原告即按照合同约定向被告支付了厂房租金33万元及押金3万元，并对租赁厂房进行了装修及消防改造，但被告因自身原因一直不履行合同约定的用电改造义务，用电标准不能达到合同约定标准与原告生产用电要求，虽经原告多次催告，被告至今仍不履行该合同义务。被告的行为致使原告至今不能使用租赁厂房进行生产经营，给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，诉至法院。请求：判令解除原、被告于2013年9月6日签订的《厂房租赁合同》；判令被告退还原告已支付的厂房租金和押金共计36万元，并赔偿原告各项经济损失22万元（包括装修费17.5万元、检验费2500元、律师代理费23000元、自2014年3月1日至2014年10月13日的利息损失）；诉讼费由被告承担。
被告青岛杰华国际贸易有限公司未予书面答辩，在第一次庭审中口头辩称，原告所诉并非全部属实。被告已经履行合同义务，得到了原告的认可。后来原告不同意，被告不清楚原因。合同未订立租赁日期，鉴于双方均有过错，现要求继续履行合同。
经审理查明，2013年9月6日，原告青岛东邦贵石贸易有限公司（乙方）与被告青岛杰华国际贸易有限公司（甲方）签订《厂房租赁合同》一份。合同约定，甲方出租给乙方坐落于青岛保税区某某路某号的厂房，乙方承租的该地上建筑物的二层用于首饰加工，面积1400平方米，土地权利人为甲方，权证字号为青房地权保字第某某号。第六条约定，甲方于2013年9月9日前向乙方交付租赁厂房，厂房租赁期为3年，但未约定租赁的具体时间。第九条约定，乙方于合同签订后7个工作日内支付租金36万元，其中包含押金3万元。第十一条约定，乙方可对该房屋进行正常装修、改善或增设其他设施设备，但不得改变主体与承重结构。第十三条约定，因乙方使用该厂房对供电有一定要求，而该厂房现尚达不到乙方对用电的要求。甲方承诺合同签订后一个月内对该厂房的供用电设施设备、用电容量等进行改造（包括但不限于为该厂房设独立的电路电线、增设单独的变压器），使其达到乙方要求。乙方对用电的具体要求为变压器容量达到200安培。第二十五条约定，甲方交付该厂房不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的厂房存在缺陷，危及乙方安全的；或交付时厂房存在抵押、查封等权利限制的，乙方可书面通知甲方解除合同，并可要求赔偿损失。第二十八条约定，甲乙双方任何一方违反合同约定的，对方均有权向违约方追偿或自应付违约方款项中优先扣除损失、违约金、实现权利的费用或其他应扣除款项等。前述实现权利所支出的费用，包括但不限于律师费、差旅费等，均由违约方负担。第二十九条约定，与本合同有关的任何文件，发送至合同载明的各方地址即为送达。地址如有变更，应提前五日书面通知，否则仍按原地址送达。另，被告载明的通信地址为青岛保税区某某路某号。合同签订后，原告于2013年9月9日支付被告租金及押金共计36万元。
2013年9月12日，原告与案外人青岛华惠建筑工程有限公司签订《装修施工合同》，由该公司对原告租赁的涉案厂房进行装饰装修，工期自2013年9月18日至2013年11月18日，价款17.5万元。之后，青岛华惠建筑工程有限公司按合同约定进行了装修，被告于2014年4月9日前支付了全部装修工程款17.5万元。因对装修防火材料进行检验，被告支付山东省产品质量监督检验研究院委托检验费2500元。另查明，涉案房屋原告一直未使用，目前空置。
原告到房产部门查询得知，被告于2013年5月17日在涉案房屋上设定抵押，抵押金额1100万元，期限自2013年5月2日至2015年5月2日；于2013年9月12日在涉案房屋上设定抵押，抵押金额700万元；2014年6月3日，涉案房屋被青岛市市南区人民法院查封，查封期间为2014年6月3日至2016年6月2日。
发生纠纷后，原告于2014年5月15日与山东柏瑞律师事务所签订委托代理合同，支付律师代理费23000元。
上述事实，有原告提交的《厂房租赁合同》、《装修施工合同》、收款收据、发票、检验报告、房产档案查询、委托代理合同、律师费发票等证据及原告当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证及本院审查，可以认定。
本院认为，本案系房屋租赁纠纷。争议的焦点问题是：原告是否有权解除《厂房租赁合同》？被告是否应当赔偿原告因履行《厂房租赁合同》支出的费用及受到的损失？
综合本案查明的事实及有关法律规定，本院作出如下分析判定：
对于第一个焦点问题，被告应当按照《厂房租赁合同》第十三条的约定改造用电设施设备，但被告未按合同约定履行改造义务，致使原告不能实现租赁厂房的目的，因此，原告有权解除合同。被告辩称，已完成用电改造义务，且已取得原告的认可，但其未提交证据证明，故其抗辩的依据不足，本院不予采信。另，根据《厂房租赁合同》第二十五条的约定，被告出租的房屋存在抵押、查封等权利限制的，原告可以解除合同。本案中，在《厂房租赁合同》订立后，被告在其出租的房屋上设定抵押，且涉案房屋已被法院查封，符合合同约定的解除条件，因此，原告要求解除《厂房租赁合同》，于法有据，本院依法予以支持。
对于第二个焦点问题，由于被告的原因导致原告行使合同解除权，原告未使用涉案厂房，被告依法应当返还原告交付的租赁费及押金36万元。原、被告未约定《厂房租赁合同》的租赁期间的起算点，原告要求返还租赁费及押金后再要求该项费用的利息，于法无据，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，原告根据《厂房租赁合同》第十一条的约定可以对承租的房屋进行装修，现装修已与承租房屋形成附合，由于被告违约导致合同解除，被告应当赔偿原告的装修损失17.5万元及委托检验费用2500元。
根据《厂房租赁合同》第二十八条的约定，违约方应向守约方赔偿损失及实现权利的费用。包括律师费。原告因本案纠纷，支出律师代理费23000元，要求被告承担该项费用，符合法律规定，本院依法予以支持。
被告青岛杰华国际贸易有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告青岛东邦贵石贸易有限公司和被告青岛杰华国际贸易有限公司于2013年9月6日签订的《厂房租赁合同》。
二、被告青岛杰华国际贸易有限公司于本判决生效后10日内返还原告青岛东邦贵石贸易有限公司厂房租金及押金360000元。
三、被告青岛杰华国际贸易有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告青岛东邦贵石贸易有限公司装修费损失175000元。
四、被告青岛杰华国际贸易有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告青岛东邦贵石贸易有限公司委托检验费2500元。
五、被告青岛杰华国际贸易有限公司于本判决生效后10日内支付原告青岛东邦贵石贸易有限公司律师代理费23000元。
六、驳回原告青岛东邦贵石贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9600元（原告已预交），由被告负担。被告承担的上列费用于本判决生效后10日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
判决生效后，权利人申请执行的期限为2年。
审 判 长 刘正品
审 判 员 车绍文
人民陪审员 卢 妍
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 侯衍玲
附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。