广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1023民初2457号
原告：赵玉菊，女，1972年12月30日出生，壮族，个体户，住广西平果县。
原告：ＸＸ术，男，1996年5月10日出生，壮族，学生，住广西平果县。
原告：赵惠萍，女，1945年8月18日出生，壮族，农民，住广西平果县。
三原告共同委托诉讼代理人：黄波碧，平果县法制办公室公职律师办公室公职律师。
被告：梁海录，男，1949年12月1日出生，汉族，住广西南宁市。
被告：黄爱莲，女，1949年12月20日出生，汉族，住广西南宁市。
被告：梁煊菲（曾用名梁黎），女，1977年11月27日出生，汉族，住广西南宁市。
被告：梁煊萌（曾用名梁明），女，1981年10月21日出生，汉族，住广西南宁市。
被告梁煊菲、梁煊萌共同委托诉讼代理人：杨昌照，广西桂百律师事务所律师。
原告赵玉菊、ＸＸ术、赵惠萍诉被告梁海录、黄爱莲、梁煊菲、梁煊萌确认合同有效纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用普通程序于2016年12月13日公开开庭进行审理。原告赵玉菊及三原告的共同委托诉讼代理人黄波碧、被告梁煊菲、梁煊萌及其共同委托诉讼代理人杨昌照到庭参加诉讼，被告梁海录、黄爱莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认2003年11月8日原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、确认从2003年11月8日至房屋被拆迁时原告对坐落于平果县马头镇朝阳街平果县盐业公司门前左侧第3号房屋为实际所有权人。事实和理由：原告赵玉菊与黄先武系夫妻关系，原告ＸＸ术系黄先武、赵玉菊儿子。黄先武因病于2010年6月21日过世。黄先武生前于2003年11月8日与梁海录、黄爱莲签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，甲方（梁海录、黄爱莲，下同）愿将自有座落在平果县号房屋一间，建筑面积206.34㎡，售卖给乙方（黄先武，下同）。该房屋实际占地面积158.1㎡，发证面积113.6㎡。房屋价值102,739.84元，其中：1、现金支付4万元；2、甲方于2001年9月25日向中国农业银行平果县支行借款陆万元，借款期限为十年，还款方式为按月等额分期还款，每月还款本息额为653.54元，甲方已按月还款至2003年10月25日，剩余8年还款本息共62,739.84元，由乙方负责逐月偿还，所还款作为乙方向甲方购房款，此款还清后，甲方出具收据。房屋价款中的4万元现金，乙方分二期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币2万元；第二期在2003年11月8日前，付人民币2万元。乙方需要办理房屋产权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。从合同签订之日起房屋的使用权及所有权属于乙方。如遇国家征用该房屋，国家征用的一切补偿（包括现金及土地等补偿）归乙方所有。合同签订日梁海录、黄爱莲将其向银行借款的《个人消费借款合同》和黄爱莲用于偿还银行借款的存折交给黄先武，以便黄先武替其偿还银行借款本息。2003年11月8日，黄先武将4万元房屋款支付给黄爱莲，黄爱莲出具收条，内容为今收到黄先武交来房屋转让费人民币肆万元整（说明房屋已转让给黄先武从2003年11月8日开始归他本人使用。）从2003年11月8日至2008年6月黄先武、赵玉菊已替黄爱莲偿还借款本息共62,739.84元（有黄爱莲存折为证），黄先武、赵玉菊替黄爱莲偿还银行借款本息后，2008年6月3日黄先武、赵玉菊从银行领回梁海录、黄爱莲用于抵押借款的房屋所有权证（平房权证平果县字第××号）、房屋共有权证（平房平果县共字第20001328号）以及国有土地使用证（平国用（2000）字第012301491号），现三证原件仍在赵玉菊手中。从2003年11月8日起至2016年2月房屋被拆迁时，该房屋由黄先武、赵玉菊实际占有、管理使用。
2014年7月14日，平果县人民法院作出（2015）平行初字第9号行政判决书，判决由平果县人民政府须在判决生效后30日内向梁煊菲、梁煊萌核发其为平果县马头镇朝阳街平果县盐业公司门前左侧第3号房屋共有人的产权证书。在该案中梁海录、黄爱莲故意隐瞒该房屋已出卖给原告的事实。
为加快沿江大道景观工程的建设，完善城市防洪排涝功能，2011年11月8日平果县人民政府作出《平果县人民政府关于沿江大道景观工程房屋征收决定的公告》，决定征收沿江大道景观工程规划红线内的房屋，该房屋在规划红线范围内，根据平政函[2012]952号《关于沿江大景观项目房屋征收补偿安置方案的批复》，平果县房屋拆迁管理办公室与原告赵玉菊签订了《房屋征收补偿安置协议书》，其中征收房屋补偿款86,560.3元（拆迁办已支付给原告），同时在平果县驮岭安置小区安排了两件宅基地给原告，目前正在办理建设手续。
2016年7月5日，梁煊菲、梁煊萌、梁海录、黄爱莲不服平果县人民政府安置补偿决定将平果县人民政府诉至百色市中级人民法院，请求由平果县人民政府赔偿损失250万元。在诉状中四被告故意隐瞒了该房屋已出卖给原告的事实。因该案原告才知道有（2015）平行初字第9号行政判决书。原告认为，2003年11月8日，黄先武与被告梁海录、黄爱莲签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。该合同符合《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定。根据物权法的有关规定，该房屋虽未经登记在原告名下只是不发生物权变动的效力，但不影响买卖关系的有效。另外，该合同已实际履行，即原告已全部支付房款给被告，被告从2003年11月8日已将房屋交给原告管理使用，原告对该房屋已实际占有、管理使用至房屋被拆迁。至于未办理房屋过户登记手续，是被告未按合同第六条的约定履行其义务所致。为维护原告的合法权益，原告遂向法院起诉。
原告为支持其主张向本院提交证据：1、居民身份证；2、常住人口登记卡；3、结婚证；4、证明；5、《房屋买卖合同》；6、收条；7、个人消费贷款合同；8、黄爱莲存折；9、房屋共有权人黄爱莲；10、房屋所有权证（平房权证平果县字第××号）、房屋共有权证（平房平果县共字第20001328号）以及国有土地使用证（平国用（2000）字第012301491号）；11、《平果县人民政府关于沿江大道景观工程房屋征收决定公告》；12、平政函（2012）952号；13、房屋征收补偿安置协议书；14、业务回单；15、（2015）平行初字第9号行政判决书；16、行政起诉状；17、平果县房屋权登记表；18、平果县房屋四面墙界申报表；19、《报告》。
被告梁煊菲、梁煊萌答辩称，原告起诉要求确认2003年11月8日原告方亲属黄先武与被告方签订的《房屋买卖合同》合法有效没有事实依据和法律依据。首先，本案争议的标的房屋是平果县马头镇朝阳街平果县盐业公司门前左侧第3号房屋，该房屋原有的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》经2014年7月14日平果县人民法院判决：“平果县人民政府2000年9月25日核发的平房权证平果县字第××号《房屋所有权证》、平房平果县共字第20001328号《房屋共有权证》不予登记原告梁煊菲、梁煊萌为房屋共有人的行为违法；被告平果县人民政府须在判决生效后30日内向原告梁煊菲、梁煊萌核发其为平果县马头镇朝阳街平果县盐业公司门前左侧第3号房屋共有人的产权证书”，由此可见，答辩人是该争议标的房屋的共有人。其次，答辩人并未同意将争议标的房屋出售给原告方的亲属黄先武，与黄先武签订的《房屋买卖合同》只有梁海录、黄爱莲，答辩人并未在该合同上签字。由此可见，答辩人从未同意将争议标的房屋出售，原告方与梁海录、黄爱莲签订的《房屋买卖合同》是无效合同。最后，《中华人民共和国合同法》第五十六条明确规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”依照以上法律规定，原告方如需确认《房屋买卖合同》有效，必须经答辩人同意，否则，该《房屋买卖合同》未经答辩人追认或同意就应属于无效的合同。综上答辩意见，在本案中，《房屋买卖合同》不应被确认有效。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告梁煊菲、梁煊萌为其辩解向本庭提交证据（证据编号顺延）：20、身份证、户口簿、更名申请；21、行政判决书、裁定书、生效证明书；22、证明、遗失证明、广西法治日报复印件、证明、遗失公告；23、房屋产权证复印件。
被告梁海录、黄爱莲未作出答辩，亦未向本院提交任何证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告梁海录、黄爱莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃抗辩和质证的权利。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对各方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
2003年11月8日，三原告之亲属黄先武（乙方）与被告梁海录、黄爱莲（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容：甲方自愿将自有座落在平果县房屋一间，建筑面积206.34平方米售卖给乙方。该房屋实际占地面积158.1平方米，发证面积113.6平方米；上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款为人民币壹拾万贰仟柒佰叁拾玖元捌角肆分，其中1、现金支付肆万元（¥40,000.00元）人民币，2、甲方于2001年9月25日向中国农业银行平果县支行借款陆万元，借款期为十年，还款方式为按月等额分期还款，每月还款本息额为陆佰伍拾叁元伍角肆分，甲方已按月还款至2003年10月25日，剩余8年还款本息共62,739.84元，由乙方负责逐月偿还，所还款作为乙方向甲方购房款，此款还清后，甲方出具收据；房屋价款中的肆万元现金，乙方分二期付给甲方，第一期在双方签订买卖合同之日，付人民币贰万元，第二期在2003年11月8日前，付人民币贰万元，每期付款，甲方收到后出具收据；甲方应自合同签订之日起将房屋腾空，交由乙方管理使用；乙方需办理房屋产权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告，如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助；甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷，乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，一切责任由甲方负责；从合同签订之日起，房屋的使用权及所有权属乙方，如遇国家征用该房屋，国家征用给的一切补偿（包括现金及土地等补偿）归乙方所有，需甲方协助办理的，不论何时，甲方应予协助。各方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告即向原告交付房屋及用于偿还银行贷款的存折，原告亦依约将购房款支付给被告并按期偿还银行贷款。2008年6月2日，原告提前偿清全部银行贷款后，原告赵玉菊及其配偶黄先武于当日申办房屋权属变更登记，但截至法庭辩论终结时止，本案讼争的房屋尚未办理房屋产权变更手续。至2011年11月8日，平果县人民政府发布《平果县人民政府关于沿江大道景观工程房屋征收决定的公告》，本案讼争房屋属于沿江大道景观工程规划红线范围内，原、被告因征地补偿相关事宜产生纠纷，原告遂诉至本院。
另查明，原告赵玉菊与黄先武原系夫妻关系，二人婚后育有一子即原告ＸＸ术，原告赵惠萍系黄先武生母。黄先武于2010年6月21日病故，涉诉房屋现已因动迁被拆除。
再查明，涉诉房屋于1984年建造，1994年6月1日首次办理房屋产权登记时，房屋所有权人为梁海录、共有人为黄爱莲、梁黎（梁煊菲）、梁明（梁煊萌）；2000年12月25日，原房屋产权证书变更登记为房屋所有权人梁海录，共有人黄爱莲，房屋所有权证（平房权证平果县字第××号）。2001年9月25日，被告梁海录、黄爱莲以其共有的即本案涉诉房屋作为抵押向中国农业银行平果县支行贷款，贷款期限自2001年9月25日至2011年9月25日，该抵押登记于2008年6月3日因偿清银行贷款注销。
另外，被告梁煊菲、梁煊萌于2015年6月2日以被告梁海录、黄爱莲在重新办理平果县马头镇朝阳街平果盐业公司门前左侧第3号房屋的房屋所有权证时把本来属于四个人共有的房屋产权只登记在梁海录、黄爱莲名下，侵害了梁煊菲、梁煊萌的利益为由以平果县人民政府为被告、梁海录、黄爱莲为第三人诉至平果县人民法院。平果县人民法院经审理作出（2015）平行初字第9号行政判决书，判决确认被告平果县人政府2000年9月25日核发的平房权证平果县字第××号《房屋所有权证》不予登记梁煊菲、梁煊萌为房屋共有人的行为违法；被告平果县人民政府须在判决生效后30日内向梁煊菲、梁煊萌核发其为平果县马头镇朝阳街平果盐业公司门前左侧第3号房屋共有人的产权证书。该判决于2016年1月14日生效。后本案原告赵玉菊、ＸＸ术、赵惠萍以本院作出的上述行政判决遗漏当事人、违反法定程序为由向百色市中级人民法院申请再审，百色市中级人民法院于2017年5月5日受理，现该案正在审理当中。
本院认为，原告赵玉菊、ＸＸ术、赵惠萍作为黄先武的法定第一顺序继承人提起本案诉讼，符合法律规定。本案的争议焦点是1、原告请求确认2003年11月8日原告亲属黄先武与被告梁海录、黄爱莲签订的《房屋买卖合同》是否合法有效是否有依据；2、讼争房屋自2003年11月8日至拆迁时的权属归谁所有？针对本案的争议焦点，本院综合评判如下：
一、关于《房屋买卖合同》的效力问题。本院认为，根据物权公示公信原则，在产权证书或者不动产登记簿记载的权利内容与实际权利关系不一致时，不动产交易的受让人只能根据不动产产权证书或者权利登记簿来确定转让人是否有权处分不动产。在三原告之亲属与被告黄爱莲、梁海录签订《房屋买卖合同》时，涉案房产登记的权利人仅为被告黄爱莲、梁海录二人，原告有理由相信被告黄爱莲、梁海录就是真实的房产所有人。在国家对房产权属设置的登记簿上有明确记载的情况下，原告作为善意买受人基于对记载事项的信赖，以合理的价格与被告黄爱莲、梁海录进行的交易应受法律保护。
二、关于讼争房屋的权属问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。至本案法庭辩论终结时，讼争房屋尚未办理房屋产权变更登记手续，且讼争房屋已因动迁拆除，故原告要求确认自2003年11月8日至房屋被拆迁时原告系讼争房屋的实际所有权人无事实和法律依据，本院不予支持。被告梁煊菲、梁煊萌主张系争议房屋的共有人，争议房屋买卖时二人未在合同上签字，买卖合同无效，但截至法庭辩论终结时，平果县人民政府亦未向被告梁煊菲、梁煊萌核发其为本案讼争房屋共有权人的产权证书，故对于被告的辩称，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告赵玉菊、ＸＸ术、赵惠萍与被告梁海录、黄爱莲于2003年11月8日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、驳回原告赵玉菊、ＸＸ术、赵惠萍的其他诉讼请求。
案件受理费2,500元，由被告梁煊菲、梁煊萌、梁海录、黄爱莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）（户名：待结算财政款项
------法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部)。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦青枚
代理审判员 马海棠
人民陪审员 黄文喜
二〇一七年七月五日
书 记 员 玉荣东