江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终1651号
上诉人（原审原告）：王国梅，女，1959年8月10日生，汉族，户籍地镇江市。
委托诉讼代理人：姚玉，江苏力挽律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：胡群燕，男，1961年4月22日生，汉族，户籍地镇江市。
委托诉讼代理人：姚玉，江苏力挽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：戴翔，男，1983年9月1日生，汉族，住镇江市。
委托诉讼代理人：仇昊，江苏瀛镇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丹丹，江苏瀛镇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡铮，男，1984年7月19日生，汉族，住镇江市。
上诉人王国梅、胡群燕因与被上诉人戴翔、胡铮房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2016）苏1102民初3537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日受理后依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。
王国梅、胡群燕上诉请求：撤销一审判决，改判认定两被上诉人之间关于案涉房屋的转让无效，一二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人拥有讼争房屋80%的产权，胡铮擅自出售房屋无效；案涉买卖是非正常买卖，戴翔未支付对价，登记的房屋共有权人未签字，属于恶意串通，侵犯了上诉人的隐形财产权及终生居住权；案涉合同约定价款是75万元，市场价格不低于120万元，戴翔不是善意购买；戴翔没有提供支付房款的凭证，只有两被上诉人到庭才能说清楚事实；戴翔必须到庭提供房屋买卖合同，房屋所有权证原件，购房付款凭证等证据；一审判决偏向黑社会放高利贷的流氓。
戴翔二审辩称，不清楚上诉人与胡铮之间的约定，一审判决认定事实清楚，判决公正合理，请求维持一审判决。
胡铮二审未到庭，二审期间未发表意见。
王国梅、胡群燕向一审法院起诉请求：确认戴翔、胡铮关于东吴路288号香江花城56幢第12层1204室房屋产权转让无效。
一审法院经审理查明：王国梅、胡群燕系夫妻关系。胡铮系王国梅、胡群燕之子。
2009年4月16日，王国梅、胡群燕与胡铮签订《卖旧房购新房协议书》约定，王国梅、胡群燕将原位于镇江市谏壁镇越河新村7幢601室房屋出售，购买镇江市东吴路288号香江花城56幢第12层1204室，该诉争房屋定金、首付款由王国梅、胡群燕筹借，银行贷款由王国梅、胡群燕归还。为节省遗产税，以胡铮、案外人吴燕名义购买诉争房屋，胡铮占有99%份额、案外人吴燕占有1%份额。实际份额为王国梅、胡群燕各占40%、胡铮占19%、案外人吴燕占1%。胡铮出售诉争房屋，必须征得王国梅、胡群燕同意，胡铮擅自出售行为无效。该协议书由王国荣、胡秋云等人在见证人处签名。
2009年5月20日，胡铮、案外人吴燕与无锡红豆置业有限公司镇江分公司签订《商品房买卖合同》约定，胡铮、案外人吴燕购买镇江市东吴路288号香江花城56幢第12层1204室房屋，商品房房款为518143元，并约定交款期限及违约责任等。2010年6月7日，胡铮、案外人吴燕办理诉争房屋所有权证，胡铮占有99%份额、案外人吴燕占有1%份额。
2015年9月30日，戴翔与胡铮签订《房屋买卖合同》约定，胡铮、案外人吴燕将位于镇江市东吴路288号香江花城56幢第12层1204室房屋出售戴翔，房屋成交价75万元，并约定付款方式、期限及房屋交付等。案外人吴燕未在《房屋买卖合同》上签字。合同签订后，戴翔与胡铮办理诉争房屋产权过户手续。2015年10月9日，诉争房屋所有权证登记在戴翔名下。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房屋原登记在胡铮及案外人吴燕名下，胡铮占有99%份额、案外人吴燕占有1%份额。王国梅、胡群燕称诉争房屋王国梅、胡群燕各占40%份额的理由，证据不足，不予采纳。戴翔与胡铮签订《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反国家强制性、禁止性法律规定。王国梅、胡群燕诉称戴翔与胡铮之间房屋转让属恶意串通，侵犯王国梅、胡群燕的合法权益，证据不足。案外人吴燕未在诉争房屋买卖合同上签字，该买卖合同存在瑕疵，如案外人吴燕认为所享有诉争房屋1%份额的权益受到损害，可另行诉讼，本案不予理涉。王国梅、胡群燕要求确认戴翔、胡铮关于诉争房屋产权转让无效的请求，证据不足，于法无据，不予支持。判决：驳回王国梅、胡群燕的诉讼请求；案件受理费80元、公告费606元，合计686元，由王国梅、胡群燕负担。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
一审期间，上诉人提交了录音证据，上诉人整理的录音记录记载，该录音分别录制于2016年3月1日，4月15日、9月6日，分别是戴翔、王国梅、胡群燕妹妹在场谈话，胡铮舅舅、胡铮通话，和王国梅与吴燕通话的录音。第一份录音的主要内容是：王国梅告知戴翔，案涉房屋是王国梅买的，登记的是胡铮的名字，要求戴翔确认曾经讲过不要这个房子的话。戴翔确认讲过不要房子的话，但要王国梅给钱。王国梅表示钱借给胡铮，不应让自己还钱。先借的钱没有还后，就不要再借给胡铮，再借钱就是想要房子。胡群燕妹妹质问为何知道房子是王国梅的，戴翔还要要，买房不通过王国梅，诱骗胡铮借高利贷。戴翔表示，没有房子不会借几十万给胡铮，不是自己害胡铮，借钱的事情要问胡铮。
第二份录音的主要内容是：胡铮舅舅询问胡铮欠多少钱以及房屋过户的事情。胡铮称欠60几万，70万，房子是以80万抵给戴翔的，是被胁迫的，手机拍了视频，现在还在。房屋买卖需要吴燕签字，过户需要吴燕参加，实际过户是违规操作的，吴燕的签名是房管局内部人员代签的。
第三份录音的主要内容是，不清楚怎么操作这个房子的，只知道当时如果要过户必须要自己签字的，但最终也没有要自己签字，这事情就已经办了，这房子跟我没有关系了。
二审期间，王国梅、胡群燕称，不清楚胡铮的下落，不知道胡铮向戴翔借了多少钱，不知道胡铮借款的用途。王国梅二审期间坚持认为房产交易中心保存的合同是假的，该交易中心作假。王国梅还称，戴翔多次表示，钱还过后，会返还房子。
本院认为，被上诉人之间关于案涉房屋的转让，涉及案涉两被上诉人之间的房屋买卖合同，履行该合同的房款交付行为，房屋交付行为，房屋所有权变更登记行为。根据已经查明的事实，案涉房屋的交付尚未完成，该行为当无无效之说。房屋所有权变更登记涉及登记机购依职权的登记行为，上诉人通过提起民事诉讼请求确认该行为的效力，没有法律依据，本案对此不予理涉。
上诉人主张两被上诉人之间订立的房屋买卖合同无效，或者房款交付行为无效，应当承担相应的举证责任。
上诉人称，两被上诉人订立案涉房屋买卖合同时，恶意串通损害了第三人的利益。但戴翔辩称，在订立合同时，其不知道上诉人与胡铮间就案涉房屋所有权有内部约定。上诉人提供的证据不足以证明在签订案涉房屋买卖合同时，戴翔明知该内部约定的存在。
一方出资为他人购房的情况并不鲜见，购房时实际提供资金的一方不当然与房屋所有权归属一致，胡铮的购房能力与案涉房屋的所有权归属没有当然的关系。房屋所有权登记具有公示公信的效力，即使案涉房屋是上诉人出资购买，上诉人与胡铮约定该房屋80%所有权份额归上诉人，上诉人配合将该房屋99%的所有权份额登记在胡铮名下，有过错。戴翔有理由相信房屋所有权登记的事实真实。即使案涉房屋的所有权不是登记在胡铮名下，根据法律规定，上诉人亦不得以胡铮不是房屋所有权人，订立该买卖合同是无权处分为由，主张合同无效。
案涉房屋原有1%的所有权份额登记在吴燕名下，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产，以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。上诉人未能提供吴燕与胡铮间对案涉房屋的处分有特殊约定，其以该房屋买卖合同未经吴燕同意而无效，本院不予支持。
根据上诉人提供的录音，胡铮称其持有受胁迫签订案涉房屋买卖合同的证据，根据法律规定，如胡铮确系受胁迫订立了案涉房屋买卖合同，该合同亦应是可撤销的合同。因胡铮未到庭参加诉讼，未提交其持有的证据，对该事实本院尚无法认定。
上诉人称胡铮与戴翔之间是高利贷关系。根据法律规定，民间借贷的利息不得高于法律规定的限额，超过法律规定的限额的，超过部分的约定无效。借款本金以及不超过法律规定限额部分的利息债权是合法债权。
戴翔对胡铮享有合法到期债权，胡铮不能清偿合法到期债务时，自愿与戴翔约定以商定的价格将自己的财产抵充债务，并以买卖的形式完成该抵充活动，不违反法律的规定。
因胡铮不到庭参加诉讼，无法查明其向戴翔借款的本金金额，利率标准，也无法知晓其与戴翔商定案涉房屋买卖价款的具体情形。其向戴翔支付买卖价款的行为，或者其以拖欠戴翔的债务，抵充戴翔根据案涉房屋买卖合同应付购房款的行为是否真实有效，尚无法认定，但上诉人主张该行为无效，目前亦证据不足。本案中，戴翔没有举证证明的义务，即使其提交了证据，因胡铮下落不明，客观上无法充分质证，相关事实亦难以认定。
胡铮对上述事实应当明知，也可能持有一定的证据，如胡铮主张相关事实，并主张该抵债或者购房款支付行为不真实或者无效，可以待胡铮出现后，另行主张。
综上，案涉房屋转让活动部分事实不清，本院对转让活动中所涉行为是否全部有效，无法认定；上诉人主张转让活动无效，依据不足，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由王国梅、胡群燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 李益成
审判员 陈开亮
审判员 冷德华
二〇一七年十一月十五日
书记员 韩蓉蓉