上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初4858号
原告上海鸣涛铝制品厂。法定代表人张海青。委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。被告上海豫忻精密机械有限公司。法定代表人叶亚飞。委托代理人王玉华，上海咏君律师事务所律师。委托代理人陈勇，上海咏君律师事务所律师。原告上海鸣涛铝制品厂诉被告上海豫忻精密机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月12日立案受理后依法由审判员张分独任审理。本案于2016年6月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人丁书洪、被告法定代表人叶亚飞及委托代理人王玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鸣涛铝制品厂诉称：2014年5月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告租赁原告位于上海市青浦区某镇某路某号厂房，厂房面积1,500平方米，空地面积1,500平方米。租赁期限为5年，自2014年7月1日至2019年6月30日。年租金为人民币（以下币种均为人民币）25万元，自2015年开始每半年支付一次。合同约定，每期租金每半年支付一次，逾期30天未付租金，原告有权终止合同。截止起诉时，被告尚欠原告2015年房租2万元，2016年上半年房租至今未支付。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2014年5月28日签订的《厂房租赁合同》；2、被告立即腾退位于上海市青浦区某镇某路某号厂房；3、被告支付原告房租7,5000元及房屋使用费（以每月20,833元为标准，自2016年7月1日起支付至实际腾退之日止）；4、本案诉讼费由被告负担。被告上海豫忻精密机械有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。被告不同意解除租赁合同，理由在于合同约定租期为2014年7月1日至2019年6月30日，现尚未到期。根据合同第三条约定，如被告逾期支付房租，原告须多次催促协商，但实际原告没有多次协商，只有具备这个条件，原告才有解除合同的权利。合同虽然约定每半年支付一次租金，但实际支付方式是2015年3月、4月、8月、10月分别支付部分房租，被告房租支付方式虽未按照合同约定，但原告也接受了被告的支付方式，所以不存在逾期支付的问题。经开庭审理查明：2014年5月28日，原告作为甲方、被告作为乙方签订厂房租赁合同一份，约定甲方将上海市青浦区某镇某路某号物业租赁给乙方使用，厂房面积为1,500平米，空地面积为1,500平米。乙方首次租用该厂房期限为5年（5年内不递增），厂房年租金为25万元。正式起租时间为2014年7月1日，至2019年6月30日止。经甲、乙双方协商：乙方2014年租金按每季度支付一次租金，2015年开始按每半年支付一次租金，押金为2万元。支付时间提前10天支付，逾期30天未付租金，经甲方多次协商乙方仍未合理解决，甲方有权终止合同，并保留其他合法的追缴权利，由此造成的经济损失由乙方自行负责。合同另对其他内容进行了约定。以上事实，由原、被告的陈述及厂房租赁合同等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院予以确认。审理中，原告主张：系争厂房系原告法定代表人的哥哥自青浦区某镇某村委会租用土地后建造，无产证及相应批建手续。案涉租赁合同签订后，被告未按照合同约定的付款时间向原告支付租金，且至今仍结欠原告2015年租金2万元及2016年上半年租金55,000元，故原告有权解除系争租赁合同，并要求被告支付房租、腾退系争厂房。为此，原告提供租赁合同作为证据。被告对原告提供的证据的真实性没有异议，认为系争厂房租赁合同签订后被告一直有支付房租，虽然约定房租每半年支付一次，但被告实际是分期向原告支付的，原告也接受了被告的支付方式，所以被告不存在逾期支付的问题。被告2014年、2015年均按时支付房租，并于2016年3月30日支付了7万元。因2015年下半年厂房漏水，发生维修费2万元，当时双方约定各负担一半，故该7万元包括2016年前三个月的房租6万元及2015年结欠的房租1万元。为此，被告提供账户交易明细单作为证据。原告对被告提供的证据材料的真实性无异议，认为该证据恰恰说明被告付款一直存在违约情况，而原告对被告的支付方式一直也是持有异议的。对被告提出的维修费不予认可。根据庭审确认的事实，本院认为：合同生效要件除双方当事人意思表示一致外，还不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。本案系争厂房无合法产证或建房用地批复手续，故原、被告所签订的租赁合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。现系争厂房由被告占有、使用，故其应及时将厂房腾退，并交付原告。虽系争厂房无合法产证及批建手续，但被告实际占有、使用了该厂房，故其应向原告支付房屋使用费。现原告主张参照合同约定的租金标准计算使用费，于法有据，本院予以支持。被告主张其结欠原告2015年使用费中的1万元已抵扣房屋维修费用，但未提供相应证据予以证明，原告亦不予认可，故对其主张本院不予支持，本院认定被告结欠原告2015年的房屋使用费为2万元。结合被告已于2016年3月30日支付原告7万元的事实，本院确认被告已支付原告2016年房屋使用费5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海鸣涛铝制品厂与被告上海豫忻精密机械有限公司于2014年5月28日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海豫忻精密机械有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退上海市青浦区白鹤镇新陆路466号厂房；三、被告上海豫忻精密机械有限公司应支付原告上海鸣涛铝制品厂厂房使用费（以年租金人民币25万元为标准，自2016年1月1日起计算至实际腾退之日止，执行中应扣除被告已支付的使用费人民币5万元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1,425元，减半收取计人民币712.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张分
二〇一六年六月二十八日
书记员 王菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。