山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终90号
上诉人(原审第三人)：孙玉芝，女，1950年12月25日出生，汉族，住。
委托诉讼代理人：董建军（系第三人孙玉芝之子），男，1976年8月29日出生，汉族，住。
委托诉讼代理人：刘瑞清，山东北海律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：田玲玲，女，1972年1月12日出生，汉族，胜利石油管理局胜南社区管理中心职工，住。
委托诉讼代理人：王中祥，山东众旭律师事务所律师。
原审被告：任冬梅，女，1970年11月30日出生，汉族，胜利石油管理局协解职工，住东营市。
委托诉讼代理人：王玲珑，山东正义之光律师事务所律师。
上诉人孙玉芝因与被上诉人田玲玲、原审被告任冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2016）鲁0502民初3033号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙玉芝的委托诉讼代理人董建军、刘瑞清，被上诉人田玲玲及其委托诉讼代理人王中祥，原审被告任冬梅的委托诉讼代理人王玲珑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙玉芝向本院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人田玲玲的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决查明的事实不全面。客观事实为，2006年8月7日，马坤强、田玲玲夫妻在不符合胜利石油管理局分房政策的情况下，与徐大友、任冬梅签订了《经济适用住房预售协议》，并一直居住在涉案房屋中。因马坤强、田玲玲夫妻采取顶名买房的方式规避胜利石油管理局的房改政策，导致涉案房屋多年不能办理过户更名手续。2016年6月，上诉人通过胜利油田局域网售房信息得知原审被告出售涉案房屋，双方达成购房协议，上诉人前期支付房款22万元，并于同年7月19日在胜利石油管理局住房交易中心办理了过户手续。2016年7月21日，被上诉人田玲玲在得知涉案房屋过户到上诉人名下后，于2016年8月3日与丈夫马坤强协议离婚，并自行打印居住证明，于2016年8月24日向一审法院起诉。二、原审法院认定事实错误。1.一审法院认定马坤强、田玲玲夫妇与徐大友、任冬梅夫妇签订的《经济适用住房预售协议》合法有效是错误的。根据一审中被上诉人田玲玲、原审被告任冬梅的陈述及被上诉人提供的证据，可以证明被上诉人田玲玲自始不具备购房条件，其与原审被告任冬梅签订的《经济适用住房预售协议》是规避胜利石油管理局的房改政策的无效行为，也是被上诉人对涉案房屋不能过户的原因。根据合同法第五十二条的规定，被上诉人与原审被告签订的《经济适用住房预售协议》违反了胜利石油管理局的分房政策，损害了油田其他职工的利益，应属无效合同。2.一审法院认定被上诉人合法占有使用涉案房屋是错误的。被上诉人自2006年至2016年7月19日涉案房屋登记到上诉人名下之前，因为违反胜利石油管理局的分房政策，对涉案房屋属非法占有。自2016年7月19日涉案房屋登记到上诉人孙玉芝名下后，被上诉人更无理由占有使用涉案房屋。3.上诉人与原审被告签订的《胜利油田职工二手房交易合同》合法有效。三、一审判决适用法律错误。1.一审法院认为上诉人签订购房合同时并未实地查看房屋，未付清全部购房款，虽然办理变更登记也不发生物权变动的效力是错误的。处理本案应适用物权法的相关规定。首先，签订合同时，上诉人曾要求看房，而原审被告以租房人不在家为由推脱看房，上诉人考虑到房屋有瑕疵，才没有支付全部房款。其次，实地查看房屋是上诉人的权利而非义务，上诉人在查看原审被告出示的职工住房情况证明后，有理由相信原审被告任冬梅是涉案房屋权利人。根据物权法的规定，涉案房屋已在胜利石油管理局房产管理部门办理变更登记，上诉人已经取得涉案房屋所有权。2.一审判决适用合同法是理解错误。一审判决是依据合同法第六条、第八条、第四十四条、第六十条作出的。根据上述规定，上诉人的购房行为是诚实信用的，而被上诉人的行为是违反胜利石油管理局分房政策规定的不诚实信用行为。
田玲玲辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实与法律依据，请求上级法院依法驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定事实清楚、正确，上诉人的上诉理由不成立。被上诉人与原审被告对涉案房屋的买卖过程合法，双方签订的是预售协议，并先将涉案房屋出卖给被上诉人占有。在2013年依据油田内部管理规定在能够办理更名时，原审被告任冬梅总以各种理由拖延，并且违背诚实信用的原则，将涉案房屋一房二卖转让给上诉人。二、一审判决认定被上诉人与原审被告签订的《经济适用住房预售协议》合法有效是正确的。上诉人以违反胜利石油管理局企业内部的规定为由主张被上诉人与原审被告房屋买卖合同无效没有事实与法律依据。三、一审判决适用法律正确。1.根据本案事实和有关法律规定，涉案房屋不能在地方人民政府不动产登记机构办理登记，只在胜利石油管理局企业内部记名，不符合物权法所要求的物权登记，因此本案应当适用民法通则、合同法及相关司法解释，不应当适用物权法的规定。2.被上诉人于2008年6月合法占有、使用涉案房屋，符合法律规定。依据民法通则、合同法及相关司法解释之规定，涉案房屋所有权于2008年6月已转移给被上诉人。原审被告已丧失对涉案房屋的占有、使用、收益和处分权。3.关于涉案房屋已经登记在上诉人名下的效力问题。被上诉人对涉案房屋系在支付了全部价款且装修之后的合法占有，上诉人以涉案房屋在企业房产管理部门已经更名为由主张其权利是错误的。涉案房屋的所有权在2008年6月7日已转移给了被上诉人，只是没有在形式上完成更名，上诉人在胜利油田企业内部对涉案房屋的更名行为没有物权法上的效力。4.上诉人与原审被告恶意串通买卖涉案房屋的行为无效。本案原审被告与上诉人约定且履行的购房价格明显低于市场价格。涉案房屋面积95.8平米，此小区的同等同类房屋的现市场价格在65万元以上，而原审被告却是以32万元超低于市场价格出卖给了上诉人，证实了其双方恶意串通的事实。
原审被告任冬梅述称，1.被上诉人购买涉案房屋的行为违反油田政策、侵害了社会公共利益。2.原审被告任冬梅主观无过错。被上诉人购买涉案房屋后，原审被告只是协助其办理过户，被上诉人提供录音资料也能证明原审被告任冬梅没有拖延过户，而是因为违反油田政策不能过户，其原因不是任冬梅造成的。
田玲玲向一审法院起诉请求：1.判决被告与第三人签订的东营区燕山路480号胜南社区兴河东区40号楼1单元401室房屋买卖合同无效；2.判决上述房屋归原告所有、居住、使用；3.判决被告及第三人协助原告办理涉案房屋的更名手续；4.判决被告支付原告违约金12000元；5.案件受理费由被告负担。
一审法院认定的案件事实：2006年8月7日，马坤强、原告田玲玲（乙方）与徐大友、被告任冬梅（甲方）签订《经济适用住房预售协议》，约定：甲方自愿将坐落在胜利石油管理局胜南社区兴河东区40号楼1单元401室90型住房预售给乙方，房屋价款174366.2元，双方签订协议后，依法付给甲方定金125000元，协议确定的价款不受市场变化因素的影响。油田房产主管机关同意办理登记手续时，乙方以甲方的合法有效证件到房产主管机关办理产权确认手续，甲方应当协助。该房屋的价款及手续费由乙方承担。甲方应出示书面证据，证明该房屋的价款及其手续费由乙方支付。由于该房屋的价款及手续费由乙方承担，乙方取得该房屋的使用权。甲方应将该房屋的钥匙、购水、电、气等相关手续交给乙方。该房屋的产权转让过户手续，届时由甲方协助乙方办理，油田房产主管机关要求甲方或者乙方要出示的证据、手续，甲乙双方都应积极配合，其手续费由甲乙双方各承担一半。该房屋的装修，由乙方负责，费用由乙方承担。费用的证据，是购物发票、装饰公司出示的收据等。若甲方不售给乙方该房屋，甲方赔偿乙方的全部装修费。卖者不卖，买者不买视为完全违约，当乙方办理该房屋确权或者产权转让过户时，甲方不协助、不办理视为完全违约。甲乙双方应遵守协议，若违约，违约方除承担相应的法律责任外，还应承担该房屋价款5%的违约金及同期同类银行利息。张立峰作为见证人在协议上签字。同日，徐大友、被告任冬梅出具收条，载明：收到田玲玲、马坤强房屋定金125000元。2006年10月11日，原告田玲玲以被告任冬梅的名义向胜利石油管理局交纳涉案房屋的房款174365元。原告田玲玲领取涉案房屋的钥匙后居住至今。
2016年7月19日，被告任冬梅与第三人孙玉芝签订《胜利油田职工二手房交易合同》，约定：孙玉芝购买任冬梅位于胜南社区兴河东区40号楼1单元4层1号房，建筑面积95.18平方米，地下室25.15平方米，房屋成交价为320000元，分两次付款，前期付款200000元，剩余120000元交付钥匙后一次交清。同日，胜利石油管理局住房交易中心出具了胜利油田职工二手房交易成交确认书，载明：孙玉芝购买任冬梅的二手房一套，该套住宅位于胜南社区兴河东区40幢1单元0401号，建筑面积95.18平方米，房屋总成交价320000元。二手房交易合同已签订，住房已过户其名下，交易手续全部完成。
一审法院认为，马坤强、原告田玲玲与徐大友、被告任冬梅签订的《经济适用住房预售协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告任冬梅主张其与原告田玲玲签订的《经济适用住房预售协议》未生效，无事实和法律依据，应不予采纳。涉案《经济适用住房预售协议》签订后，被告任冬梅又与第三人孙玉芝签订了《胜利油田职工二手房交易合同》重复出售涉案房屋，一房二卖的责任在于被告任冬梅。原告田玲玲未提交合法有效的证据证明第三人孙玉芝与被告任冬梅签订的《胜利油田职工二手房交易合同》存在恶意串通的情形，第三人孙玉芝与被告任冬梅签订的合同，双方意思表示真实，不违反国家法律和社会公共利益，具备法律规定的成立并生效条件，第三人孙玉芝与被告任冬梅签订的《胜利油田职工二手房交易合同》合法有效。原告主张第三人孙玉芝与被告任冬梅签订的《胜利油田职工二手房交易合同》无效，未提交充分有效的证据，依法不予支持。
涉案房屋系胜利油田为其职工建设的福利住房，个人并无完全产权，并非完整意义的商品房，涉案房屋亦未办理房屋所有权证书，故原告田玲玲请求涉案房屋归其所有，无事实和法律依据，依法不予支持。原告请求对涉案房屋拥有居住、使用权，符合原告田玲玲与被告任冬梅的《经济适用住房预售协议》约定，亦不违反法律规定，依法予以支持。
原告请求被告任冬梅、第三人孙玉芝协助其办理涉案房屋的更名手续，一审法院认为，原告田玲玲与被告任冬梅签订的《经济适用住房预售协议》距今已10年之久且交清了全部购房款，涉案房屋已交付原告田玲玲且原告及家人一直居住在涉案房屋中，第三人孙玉芝在与被告任冬梅签订购房合同时并未实地查看房屋，未尽到合理的注意义务，第三人孙玉芝未付清全部购房款，涉案房屋虽已变更登记至第三人名下，但不能发生物权变动的法律后果，其权利不能优先于已经合法占有使用涉案房屋的原告田玲玲。故原告田玲玲请求被告任冬梅与第三人孙玉芝协助其办理涉案房屋的更名手续，于法有据，依法予以支持。
关于原告田玲玲主张的违约金12000元，一审法院认为，按原告田玲玲与第三人孙玉芝的陈述，涉案房屋自2013年起即可办理更名手续，原告提交的证据不能证明未办理更名手续的过错完全在被告任冬梅，故原告田玲玲主张的违约金，证据不足，依法不予支持。
综上，原告田玲玲与被告任冬梅签订的《经济适用住房预售协议》成立在先并已付清全部购房款，且原告及家人一直居住在涉案房屋中，为维护正常的市场交易秩序，保护诚信守法的善意购房人，支持合同成立在先、一直居住使用的买受人即原告田玲玲的诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十五条之规定，判决：一、位于胜利石油管理局胜南社区兴河东区40号楼1单元401室的房屋由原告田玲玲居住、使用，被告任冬梅、第三人孙玉芝于判决生效之日起二十日内协助原告田玲玲在胜利石油管理局胜南社区房产管理中心将上述房屋更名至原告名下；二、驳回原告田玲玲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由被告任冬梅负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。涉案协议是否违反胜利石油管理局的房改政策不是认定其效力的依据。马坤强、田玲玲夫妇与徐大友、任冬梅夫妇签订的《经济适用住房预售协议》系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。从涉案房屋的性质来看，由于涉案房屋既无独立的房屋所有权证书，也无独立的国有土地使用权证书，应系胜利油田为其职工建设的福利住房，个人并无完全产权，并非完整意义的商品房。该类房屋目前不符合在地方人民政府房产管理机构登记备案的条件，不能与胜利油田外部人员进行交易，因此，该类房屋不适用物权法的相关规定确认其物权归属，其在胜利石油管理局房产管理部门的交易登记，只是企业内部对房屋的管理行为，不能单凭上诉人对涉案房屋已在胜利石油管理局房产管理部门的交易登记而确认其享有涉案房屋的物权。从整个案情看，被上诉人于2006年8月7日与原审被告就涉案房屋签订了买卖合同并支付了全部房款，且一直占有居住涉案房屋，参照合同法及其司法解释的相关规定，被上诉人对涉案房屋享有合法居住使用的权利。因此，上诉人虽然先于被上诉人将涉案房屋变更至自己名下，但其权利不能优先于已经合法占有使用涉案房屋的被上诉人。原审被告任冬梅在收取了被上诉人房屋全部价款并明知被上诉人在涉案房屋居住多年的情况下，又将涉案房屋出卖，违背了诚实信用原则。上诉人在购买涉案房屋过程中未尽到合理的注意义务，自身也存在过错。一审判决原审被告任冬梅、上诉人孙玉芝协助被上诉人田玲玲将涉案房屋更名至被上诉人名下，并无不当。
综上所述，上诉人孙玉芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人孙玉芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 隋宪贞
审 判 员 王梓臣
代理审判员 袁永林
二〇一七年三月八日
书 记 员 张 纯