广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第230号
上诉人（原审原告、反诉被告）：钟妙璇，女，汉族，1978年6月22日出生。
委托代理人：胡幼民，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人：刘婷慧，广东深天成律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：戴筱屏，女，汉族，1963年3月27日出生。
委托代理人：王飞谭，广东创晖律师事务所律师。
上诉人钟妙璇、戴筱屏因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钟妙璇起诉请求法院依法判令：1、戴筱屏继续履行《房地产买卖合同》，将其位于深圳市罗湖区东门立新路北XX花园X栋XX号XXC房产交付给钟妙璇并办理过户登记手续；2、戴筱屏支付违约金31500元（按210万元每日万分之五计，自2014年7月12日至2014年8月11日）；3、本案诉讼费由戴筱屏承担。
戴筱屏反诉请求法院依法判令：1、解除戴筱屏与钟妙璇签订的《房地产买卖合同》；2、钟妙璇赔偿戴筱屏违约金人民币50000元；3、反诉诉讼费用由钟妙璇承担。
原审法院经审理查明下列事实：
一、2014年5月4日，钟妙璇（买方）与戴筱屏（卖方）签订了《房地产买卖合同》。合同约定，买卖双方交易的房地产位于深圳市罗湖区东门立新路北XX花园X栋XX号XXC，建筑面积为81.9平方米，房地产性质为住宅；转让成交价为人民币210万元整，买方同意在本合同生效之日起（含当日）向卖方支付定金人民币5万元整；买方向银行按揭贷款支付本条约定房款，在买方按照合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续；该物业没有设定抵押、没有租约；买方或卖方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；逾期超过／日，守约方可解除合同并要求违约方支付以转让成交价百分之二十的违约金或选择定金罚则。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。
二、2014年5月4日，钟妙璇通过转账向戴筱屏交付定金人民币5万元。戴筱屏出具《买房定金收据》，载明：“今收到钟妙璇从工行转账伍万元正，作为XX花园X栋X楼XX房的买房定金，房价贰佰壹拾万元正，待5月5日银行中介审核房子贷款事项决定具体时间交易（其中的过程定在本年七月十日前办妥），如此约定有一方违约，违约方赔款一倍定。买方：钟妙璇卖方：戴筱屏”。
三、2014年5月4日，钟妙璇与戴筱屏在中国农业银行签订《二手房交易结算资金托管协议》，后于2014年6月18日取消资金托管。2014年6月18日，钟妙璇（乙方）、戴筱屏（甲方）、中信银行股份有限公司（丙方）签订《二手房交易资金委托监管协议书》，约定乙方将其在丙方处开立的账户作为监管资金账户，自愿将买卖合同项下的购房资金存入该账户，并同意由丙方于本协议签订之日予以冻结，该账户项下资金的存款利息归乙方所有；监管期限为自本协议签订之日起至2014年8月31日止。乙方自愿将购房首付款人民币伍拾捌万元转入上述账户。至庭审之日，资金监管已经解除，上述款项已退回钟妙璇账户。
原审法院认为，钟妙璇与戴筱屏签订的《房地产买卖合同》及《二手房交易资金委托监管协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。但是该合同对作为《房屋买卖合同》主要合同要件的首期款数额、买方付款时间、买方向银行申请按揭贷款时间、递件过户时间均未做明确约定，后虽在《买房定金收据》中约定“待5月5日银行中介审核房子贷款事项决定具体时间交易（其中的过程定在本年七月十日前办妥）”，但该条款约定不明，双方对此条款的解释不一致，双方亦未重新约定具体交易时间。现双方在履行该合同的过程中发生争议，原审法院认为双方签订的合同缺少买卖合同必须约定的主要条款，双方亦未对此达成新的协议，戴筱屏庭审中明确表示不再出售涉案房产，合同不具备继续履行的条件。钟妙璇诉请继续履行涉案合同的诉讼请求，原审法院不予支持。戴筱屏诉请解除《房地产买卖合同》，因为该合同实际上已经不具备履行的条件，对该诉讼请求原审法院予以支持。双方在合同的签订中对合同主要条款约定不明，导致双方发生争议且合同未能履行，双方对合同的解除均有过错，双方互不承担违约责任，在合同解除之后，钟妙璇已交纳的5万元定金应予以返还
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决：一、解除钟妙璇、戴筱屏于2014年5月4日签订的《房地产买卖合同》；二、戴筱屏应于本判决书生效之日起十日内向钟妙璇返还定金人民币5万元；三、驳回钟妙璇的其它诉讼请求。四、驳回戴筱屏的其它反诉请求。如果戴筱屏未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币294元，由钟妙璇负担。案件反诉受理费人民币525元，由戴筱屏负担。
上诉人钟妙璇不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）深罗法民三初第1480号民事判决，依法改判支持钟妙璇一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由戴筱屏承担。事实和理由：
一、原审法院以双方对合同主要条款约定不明与事实不符。2014年5月4日钟妙璇与戴筱屏签订的《房地产买卖合同》系房屋中介公司提供的格式合同，合同对房屋买卖所应具备的包括但不限于房屋基本状况、房价、首期款的支付、余款付款方式、相关权利义务、违约责任等主要条款都作了明确的约定。且双方为了合同的履行还签订了相应的《二手房交易资金委托监管协议》，钟妙璇也根据约定向监管帐户支付了首期款58万元。此举充分说明双方就涉案房屋交易所签订的合同内容约定明确清楚，并已进入履行。
二、原审法院以戴筱屏不同意出售涉案房产为由而不支持钟妙璇继续履行合同的观点缺乏法律依据。事实上，在合同签订后，钟妙璇己按合同约定积极履行相应义务，向约定的第三方监管帐户支付了首期款58万元，虽然在办理银行按揭问题上出现了波折，但钟妙璇仍在戴筱屏出具的《买房定金收据》所声称的时间内筹备了全部剩余购房款，并多次要求戴筱屏前往银行办理监管手续并一次性支付完毕剩余全部款项，但均遭到戴筱屏的拒绝配合。如果戴筱屏给予配合，双方的交易是完全可以完成的。正是由于戴筱屏不配合，导致双方的交易未能完成。钟妙璇至始至终，直到一审开庭过程中，都希望合同能继续履行，而戴筱屏却不同意履行。按合同约定，从双方履行合同的主观意愿看，戴筱屏不同意履行合同完全属违约行为。
综上所述，双方签订的合同条款约定明确清楚，在钟妙璇已实质性按约定履行相关义务时，戴筱屏不同意继续履行合同的理由显然不能构成合同无法继续履行的条件，也不符合合同约定的解除条件。合同未能履行完毕根本上属于戴筱屏反悔所致，其不同意继续履行的行为系严重违约。钟妙璇要求戴筱屏继续履行合同既有合同依据，也有法律依据。一审法院判决解除合同是错误的。为维护钟妙璇的合法权益，特提出上诉，请二审法院查明事实，依法支持钟妙璇的上诉请求。
二审庭审中，钟妙璇补充上诉事实理由称：钟妙璇在履行合同过程中不存在过错，虽然在履行合同中发生监管银行的变更，但是该变更系银行方面的原因，并非钟妙璇主观对合同的履行存在过错所导致。
针对钟妙璇的上诉，戴筱屏口头答辩称：与我方上诉状意见一致。
上诉人戴筱屏不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决第二项内容；2、钟妙璇赔偿戴筱屏违约金人民币50000元；3、钟妙璇承担本案一、二审受理费。事实与理由：
第一、原审判决超出了钟妙璇的诉讼请求。原审判决第二项“戴筱屏应于本判决生效之日起十日内钟妙璇返还定金人民币5万元”超出了钟妙璇的诉讼清求。钟妙璇并没有向戴筱屏提出返还定金5万元的诉讼请求。原审关于戴筱屏返还钟妙璇定金5万元的判决超出诉讼请求，应当予以撤销。
第二、原审法院认定双方在合同的签订中对合同的主要条款约定不明，双方对合同的解除均有过错，属于事实认定错误。根据《合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。戴筱屏与钟妙璇在2014年5月4日签订了《房地产买卖合同》及《买房定金收据》，对房屋价款、交易方式、违约责任等内容均作了约定。对于约定不明确的部分，在2014年6月18日戴筱屏、钟妙璇与中信银行三方签订的《二手房交易资金委托监管协议》作了补充约定。原审判决认定的“但该合同对作为《房地产买卖合同》主要合同要件的首期款数额、买方付款时间、买方向银行申请按揭贷款时间、递件过户时间均未做明确约定”，属于事实认定错误。结合当天签订的《买卖定金收据》及2014年6月18日签订《二手房交易资金委托监管协议》，对于首期款（58万元）、买房付款时间（在监管期限2014年6月18日至2014年8月31日）、买方向银行申请按揭贷款时间（在监管期限2014年6月18日至2014年8月31日）均作了明确约定。至于递件过户时间及地点，在《房地产买卖合同》第五条有明确约定：“在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至双方指定的第三方监管帐号或取得银行贷款承诺函，且卖方己取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请递件过户手续。”因此，戴筱屏在与钟妙璇签订的《房地产买卖合同》约定不明确的情况下，于2014年5月4日当天又签订了《买卖定金收据》，于2014年6月18日签订《二手房交易资金委托监管协议》作为补充约定，双方应当按照所有约定来履行己方义务。
第三、关于《买卖定金收据》中约定的“待5月5日银行中介审核房子贷款事项决定具体交易时间（其中的过程定在本年七月十日办妥）”的解释问题。戴筱屏认为，“其中的过程定在本年七月十日办妥”中的“其中的过程”应当解释为《房地产买卖合同》中约定的将房款支付至双方指定的第三方监管帐号或取得银行的贷款承诺函最合理。从钟妙璇提交的民事诉状第2页“由于向银行申请贷款的审批意见迟迟未下，钟妙璇遂于2014年7月9日前（戴筱屏明确7月10日前办妥）筹借了147万元，并随即告知了戴筱屏”及钟妙璇提交的信息、微信证据中均可以看出，钟妙璇在庭审前也是认可戴筱屏这种解释的，并意识到自己必须在2014年7月10日前必须要有付全款的能力或取得银行的贷款承诺函，否则可能会承担违约的后果。根据《合同法》第六十一条规定，买卖双方在约定不明确的前提下，没能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。虽然戴筱屏与钟妙璇在庭审中对该条的解释不一致，但是按照交易习惯及双方提交的证据中都可以明确看出戴筱屏与钟妙璇在履行合同过程中均以2014年7月10日为标准。所以，应当将“其中的过程定在本年七月十日办妥”解释为《房地产买卖合同》中约定的将房款支付至双方指定的第三方监管帐号或取得银行的贷款承诺函符合交易习惯及双方的签订买卖合同的初衷。
第四、本案中，钟妙璇没有按照双方签订的《房地产买卖合同》、《买卖定金收据》及《二手房交易资金委托监管协议》的义务，构成根本违约，其应当承担相应的违约责任。戴筱屏有权没收其定金5万元及按照《买卖定金收据》的约定要求其支付5万元违约金。《房地产买卖合同》第四条明确约定钟妙璇以向银行按揭贷款的方式来支付房款。同时，该《房地产买卖合同》第五条约定，在钟妙璇将房款一次性支付到买卖双方指定的第三方监管帐号或取得银行贷款承诺函后三个工作日内买卖双方共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理过户手续。但钟妙璇未能在双方于2014年5月4日签订的《买房定金收据》约定的时间2014年7月10日前履行自己的义务，已构成了违约。退一万步讲，即使钟妙璇没能在双方约定的2014年7月10日前履行完己方义务，也应当在2014年6月18日双方签订的《二手房交易资金委托监管协议》约定的监管期间内（2014年6月18日至2014年8月31日）将房款一次性支付至该监管帐号及取得该银行的贷款承诺函。只要钟妙璇在2014年8月31日前履行了自己的义务，戴筱屏考虑到双方的实际需要及签订《房地产买卖合同》的初衷，双方的房屋买卖合同还是可以正常履行的：遗憾的是钟妙璇不仅没有在2014年8月31日前履行自己的义务，反而在2014年8月12日向人民法院起诉提出继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，钟妙璇的行为真是令人费解。钟妙璇若真心想购买戴筱屏的房子，履行双方的房屋买卖行为，明明可以在不需要戴筱屏配合的前提下履行自己的义务，将购房余款直接打至双方指定的监管帐户。根据双方签订的《买房定金收据》，钟妙璇应在7月10日前办妥贷款事宜再确定房屋交易时间，如有违约，违约方应当向守约方支付相当于一倍定金的违约金。据上所述，钟妙璇在约定时限内并未办妥房款事宜，应当承担因违约而带来的后果，即须向戴筱屏支付人民币五万元的违约金。综上，在本房屋买卖合同纠纷一案中，戴筱屏在履行合同的过程中没有任何过错，不应当承担返还定金5万元的后果。原审判决不仅超出了钟妙璇的诉讼请求，而且对戴筱屏也极其不公平。从2014年5月4日开始，戴筱屏不仅错过了与其他人的卖房机会，而且损失了两个月的租金。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用全部由钟妙璇承担。
二审庭审中，戴筱屏补充上诉事实理由称：在2014年6月18日签订完中信银行的二手房交易资金委托监管协议后，戴筱屏的义务只是在钟妙璇支付完全款或者取得银行贷款承诺函后三个工作日内协助其办理过户手续即可，对于在资金监管期内即2014年8月31日前戴筱屏均没有明确拒绝履行合同，并要求钟妙璇按照合同办事，而对于钟妙璇在监管期内提出的其他包括变更监管机构的无理要求，戴筱屏有权拒绝。
针对戴筱屏的上诉，钟妙璇口头答辩称：答辩意见以上诉状为准。无论银行的监管怎么变化，钟妙璇主观上都是要求履行合同，银行监管的变更并不必然导致合同的结束，也不能造成合同无法履行。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
深圳市房地产权登记中心于2015年7月31日出具《购房资格证明》一份，证明钟妙璇家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购买一套。
钟妙璇在本案一、二审期间均向法院明确承诺愿意一次性现金付清全部房款。
本院认为，钟妙璇与戴筱屏于2014年5月4日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。
涉案房屋买卖合同虽然未对首期款数额、按揭贷款时间等要素作出明确约定，但作为买卖合同的主体、标的物和价格等核心要素齐备，结合2014年5月4日戴筱屏出具的《买房定金收据》和双方在农业银行签订的《二手房交易结算资金托管协议》的内容，涉案合同具备履行条件，原审判决认定该合同因缺乏主要条款而不具备履行条件不当，本院予以纠正。
根据2014年5月4日戴筱屏出具的《买房定金收据》以及双方的一、二审陈述可以确认：钟妙璇与戴筱屏约定双方应于2014年7月10前办妥涉案房产的贷款事宜；随后双方于2014年6月18日至中信银行办理了首期款58万元的监管手续；钟妙璇因未及时取得银行贷款，遂于2014年7月9日告知戴筱屏已筹借到147万元购房余款，要求戴筱屏共同前往银行办理监管手续，遭到戴筱屏拒绝。涉案合同遂延宕至今未得履行。
戴筱屏表示其拒绝前往银行办理剩余房款监管手续的原因系双方已经与中信银行签订了《二手房交易资金委托监管协议书》，钟妙璇只需将剩余房款存入该帐户即可，戴筱屏没有再度配合监管资金之义务，并指称钟妙璇因未在2014年7月10日前付清全部房款而违约。
本院认为，钟妙璇与戴筱屏于2014年6月18日与中信银行签订的《二手房交易资金委托监管协议书》第二条明确约定双方选择第2项即委托中信银行对购房首期款58万元进行监管，而划掉了第1项即钟妙璇一次性将全部房款交由中信银行监管。因此，当钟妙璇未能及时取得银行贷款而改为自筹资金付清余款时，上述监管协议的效力不及于剩余房款，戴筱屏应当配合钟妙璇共同办理余款的监管手续，以促成合同目的之实现。戴筱屏未能履行其配合义务以至涉案合同延宕至今，构成违约，应当承担相应的违约责任。钟妙璇请求戴筱屏继续履行涉案《房地产买卖合同》并承担2014年7月12日至8月11日的延期履约违约金，本院予以照准。考虑到当事人的违约过错程度及实际损失，本院将违约金标准酌减为房屋成交价日万分之一。钟妙璇应按照其承诺一次性向戴筱屏支付除5万元定金之外的全部购房款205万元，并按照涉案房地产买卖合同第八条之约定承担相应税费。
综上，上诉人钟妙璇的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。上诉人戴筱屏的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决查明事实清楚，认定事实不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1480号民事判决；
二、上诉人钟妙璇应于本判决生效之日起三十日内向上诉人戴筱屏支付剩余购房款人民币205万元；上诉人戴筱屏应于收到剩余房款后十日内配合上诉人钟妙璇办理涉案房产深圳市罗湖区东门立新路北XX花园X栋XX号XXC的过户登记手续，将该房产交付予上诉人钟妙璇；涉案房地产买卖合同第八条约定之相关税费由上诉人钟妙璇负担。
三、上诉人戴筱屏应于本判决生效之日起三十日内向上诉人钟妙璇支付延期履约违约金（以成交价210万元为基数，自2014年7月12日起按日万分之一的标准计算至2014年8月11日）。
四、驳回上诉人钟妙璇的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人戴筱屏的全部诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费合计人民币3707元由上诉人戴筱屏负担3207元，由上诉人钟妙璇负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
代理 审 判员 庄齐明
代理 审 判员 张 睿
二〇一五年八月二十五日
书记员（兼） 李开宇
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。