浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0481民初2554号
原告（反诉被告）：海宁浙汽海隆物业管理有限公司。住所地：海宁市海昌街道文苑路***号-2。统一社会信用代码91330481665168764P。
法定代表人：朱培忠，董事长。
委托诉讼代理人：张建飞，浙江虎良律师事务所律师。
被告（反诉原告）：海宁融基酒店管理有限公司。住所地：海宁市海昌街道洛隆路*****号。统一社会信用代码91330481055513743U。
法定代表人：段先锋，总经理。
委托诉讼代理人：谢国红，上海江怀律师事务所律师。
被告：海宁融基酒店管理有限公司中凯太平洋酒店。住所地：海宁市海昌街道洛隆路***号。统一社会信用代码91330481093300175C。
负责人：段先锋，总经理。
委托诉讼代理人：谢国红，上海江怀律师事务所律师。
原告海宁浙汽海隆物业管理有限公司（以下简称：海隆公司）与被告海宁融基酒店管理有限公司（以下简称：融基公司）、海宁融基酒店管理有限公司中凯太平洋酒店（以下简称：中凯酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。融基公司于2016年5月13日提出反诉，本院依法受理后，对本诉、反诉予以合并审理。本院经审理发现有不宜使用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并分别于2016年12月22日、2017年2月8日两次公开开庭审理了本案。海隆公司委托诉讼代理人张建飞，融基公司、中凯酒店委托诉讼代理人谢国红到庭参加诉讼。双方当事人于2016年7月1日、11月1日分别请求庭外和解4个月、2个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
海隆公司向本院提出诉讼请求：要求融基公司、中凯酒店共同支付物业服务费1132059元（暂计算至2016年4月15日），并支付违约金117734元（自2016年1月2日起，以1132059元为基数按每日千分之一暂计算至2016年4月15日，此后按每日1132元计算至款项付清之日止）。后海隆公司将诉讼请求变更为：1.要求融基公司、中凯酒店共同支付物业服务费1569737.88元（计算至2016年12月31日），并支付违约金413180元（自2016年1月2日起以1132059元为基数按每日千分之一暂计算至2016年12月31日，此后按每日1132元计算至款项付清之日止）；2.要求融基公司、中凯酒店共同支付水电费1837228.17元（计算至2016年12月31日止）。事实和理由：海隆公司系海隆大厦（即A楼，以下简称A楼）和百汇大厦（即D楼，以下简称D楼）的物业服务企业，负责两座大厦的物业服务活动。根据海隆公司与A楼、D楼业主签订的物业服务管理合同约定，物业服务费按照3元/平方米/月收取，计价面积以建筑面积为准，物业费的支付方式为先付后用，经催缴后10日内未支付的，海隆公司有权增收按每日千分之三计算的违约金。融基公司与A楼4至21层业主、D楼4至13层业主签订了委托经营管理协议，约定由融基公司对上述楼层进行统一租赁管理，用于开设中凯酒店，中凯酒店系融基公司的分公司，并由融基公司负责支付物业服务费、水电费等。嗣后，两被告一直经营酒店至今，但是经催讨仍未付清结欠的物业服务费和水电费。
融基公司向本院提出反诉请求：1.要求海隆公司返还收取的公共能耗费284315.4元，并赔偿自反诉之日（2016年5月11日）起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定履行期届满之日的利息损失；2.要求海隆公司返还超额收取的电费546931.92元。事实和理由：融基公司系A楼4-21层、D楼4至13层物业的实际使用人。根据海隆公司与业主签订的物业服务管理合同约定，水电费应当按照海宁市当时所执行的商业用水、电及损耗的收费标准进行收取，并随海宁市收费标准的变化作相应的调整，根据使用量据实结算。但是，海隆公司自2014年起额外增收所涉楼层公共能耗费，对于其已经收取的284315.4元，应予返还。另，自2014年起，海隆公司按照1.2元/度的标准收取电费，远高于合同约定的海宁市电力部门收费标准0.95元/度，对于其多收取的电费546931.92元应予返还。同时，海隆公司在物业服务过程中管理混乱，提供的物业服务未达成合同约定的物业服务标准，也未提供电力部门发票、用电明细数据、计费标准等。
中凯酒店对海隆公司的起诉辩称，涉案相关费用均由融基公司结算，中凯酒店系融基公司分公司，并非能够独立承担责任的主体。
海隆公司对融基公司的反诉辩称，关于公共能耗费问题，融基公司一直以来都在支付，也是认可的，海隆公司与业主的物业服务管理合同中约定的电费损耗即包含了公共能耗费；关于电费标准问题，A楼和D楼的电表有两个总表，一百多个分表，肯定会产生一定的电量损耗，双方一直都是按照这个标准来执行收费的。因此，融基公司要求返还上述费用不合理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。融基公司、中凯酒店对海隆公司提供的《业主管理手册》、《委托经营管理协议》（复印件）、律师函、EMS详情单、快件查询信息、回函、企业基本登记信息无异议；融基公司、中凯酒店对海隆公司提供的物业费清单、水电费清单有异议，因该组清单系海隆公司自行制作，本院不予确认。海隆公司对融基公司、中凯酒店提供的网上银行转账凭证、物业服务费发票的真实性无异议，但主张物业服务费的收费标准为3元/平方米/月，由于海隆公司对该组证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以认定；海隆公司对融基公司、中凯酒店提供的水电费支付清单有异议，对公共能耗费的计算方式不予认可，因该组清单系融基公司、中凯酒店自行制作，本院不予确认。本院于2017年1月9日制作的笔录、由融基公司工作人员确认的水电费统计、物业费明细表，双方当事人无异议，本院予以确认。上述双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：海隆公司系海隆大厦（即A楼）和百汇大厦（即D楼）的物业服务公司，负责两座大厦的物业服务。根据海隆公司与A楼、D楼业主签订的《业主管理手册》约定，物业服务费A楼1-3层、D楼的1-3层为每月5元/平方米，A楼4-21层、D楼4-13层为每月3元/平方米，水、电费按照海宁市当时所执行的商业用水、电及损耗的收费标准进行收取，并随海宁市收费标准的变化做相应的调整，根据使用量，据实结算；同时约定，业主在接到催缴物业费通知单10日内缴纳该费用，若逾期将增收违约金，按日千分之三计收。海宁博隆酒店经营管理有限公司（以下简称博隆公司）与A楼4-21层、D楼4-13层的部分业主签订《委托经营管理协议》，约定由博隆公司对房屋进行统一租赁管理，并用于开设中凯酒店，同时约定在委托期限内的出租、管理、营销所产生的费用由博隆公司承担，包含保洁及相关的物业服务费用、员工工资福利、广告推广、设备维修、水电费、日常易耗品、税收等费用。2013年5月26日，博隆公司变更为融基公司。2015年12月22日，海隆公司通过浙江虎良律师事务所向融基公司发函，要求及时给付物业服务费、水电费等。
经双方当事人确认，A楼的物业服务费从2015年1月1日开始收取，D楼的物业服务费从2014年7月1日开始收取。关于融基酒店使用房屋的面积，2016年7月1日前A楼为16039.56平方米、D楼为9689.05平方米，2016年7月1日后A楼为14789.12平方米，D楼为9526.38平方米。关于物业服务费，A楼2015年1月1日至2016年12月31日为1132340.4元，D楼2014年7月1日至2016年12月31日为869086.44元，合计2001426.84元，融基公司已付物业服务费为431688.96元，尚欠1569737.88元。关于水电费，融基公司已付清2015年7月31日前的水电费，其中水费按照4.8元/吨计算，电费按照1.2元/度计算，海隆公司自认其已收取的2015年7月31日前的水电费中包含公共能耗费242342.92元；至于2015年8月1日至2016年12月31日的水电费，按照水费按照4.8元/吨计算，电费按照1.2元/度计算，A楼的水电费为1356101.17元、公共能耗费为249060元，D楼的水电费为767580元，现被告已付水电费合计535513元。
本案中，双方的争议焦点是：一、被告中凯酒店是否应该在本案中承担责任？二、海隆公司主张的物业服务费、水电费的计算标准是否合理？三、海隆公司主张的融基公司逾期缴纳物业服务费的违约金是否合理？四、海隆公司已收取的公共能耗费是否应予退还融基公司？
争议焦点一，关于中凯酒店是否需承担责任的问题。本案中的《委托经营管理协议》系融基酒店与业主签订，用途为开设酒店，且该协议中明确物业服务费用和水电费的责任承担主体系融基公司；中凯酒店为融基酒店的分公司，系融基酒店统一租赁管理业主物业后进行的经营活动，在中凯酒店的经营活动中，产生的物业服务费、水电费都是通过融基公司支付给海隆公司的。因此，本院认为海隆公司要求中凯酒店在本案中承担责任依据不足，本院不予支持。
争议焦点二，关于物业服务费的计算标准，海隆公司主张按照《业主管理手册》中约定的每月3元/平方米来计算，融基公司则主张物业服务费双方是按照每月2元/平方米来实际履行的，故应当按照2元的标准计算。根据融基公司提供的海隆公司出具的物业费发票，仅载明所缴纳的物业服务费的时间、金额，且对于2016年12月31日前的物业服务费，融基公司仅支付部分，并不能反映双方实际按照每月2元/平方米的标准在履行，且双方也未就《业主管理手册》中约定的标准作出书面变更，故本院对融基公司的该项主张不予采信，并确认物业服务费的计算标准为每月3元/平方米。关于水电费的计算标准，双方确认水费的标准按照4.8元/吨计算，本院予以确认。关于电费的标准，《业主管理手册》约定为“按照海宁市当时所执行的商业用水、电及损耗的收费标准进行收取，并随海宁市收费标准的变化做相应的调整，根据使用量，据实结算”，庭审中双方确认电力部门根据尖、峰、谷三档分别按照1.406元/度、1.108元/度、0.596元/度计价，融基公司虽主张应按1元/度计算，但未提供相应的证据证明其用电情况；根据《业主管理手册》的约定，海隆公司可以收取“水、电及损耗”，收取的范围也包含了一定的损耗；且，双方就已付电费的标准一直是按照1.2元/度的标准来履行的，故本院确认电费按照1.2元/度的标准计算。综上，截至2016年12月31日，融基公司应付物业服务费为2001426.84元（包含A楼1132340.4元、D楼869086.44元），扣除已付431688.96元，尚欠1569737.88元；融基公司应付水电费2123681.17元（包含A楼1356101.17元、D楼767580元），扣除已付535513元，尚欠1588168.17元。故本院对海隆公司要求融基公司支付上述物业服务费、水电费的诉请予以支持。同时，融基公司主张电费过高故反诉要求海隆公司返还超额收取的电费，本院不予支持。
争议焦点三，关于海隆公司主张的违约金问题。海隆公司与业主签订的《业主管理手册》约定：“业主在接到催缴物业费通知单10日内缴纳该费用，若逾期将增收违约金，按日千分之三计收。”海隆公司曾于2015年12月22日发函要求融基公司限期缴纳物业服务费，但融基公司并未支付，故按照《业主管理手册》约定，海隆公司有权要求融基公司支付违约金。至于违约金的数额，海隆公司主张按照日千分之一收取，融基公司主张该标准过高，请求法院予以调低。本院认为，海隆公司主张的违约金计算标准过高，本院调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算；同时，海隆公司请求以2016年1月2日当日的应付物业服务费1132059元为基数，并从2016年1月2日开始计算违约金，本院予以确认。
争议焦点四，关于海隆公司已经收取的公共能耗费问题。海隆公司与业主签订的《业主管理手册》中仅就物业服务费、专项维修资金和水电费进行约定，并未明确是否收取公共能耗费，海隆公司主张按照其中就水电费的约定“按照海宁市当时所执行的商业用水、电及损耗的收费标准进行收取”中的“损耗”即为公共能耗费部分，本院对此不予采信。现海隆公司在庭审中自认其已收取的2015年7月31日前的水电费中包含公共能耗费242342.92元，融基公司虽反诉要求海隆公司返还已收公共能耗费284315.4元，但其未提供相应的证据予以佐证，且融基公司自认该数额仅为其自行测算，故本院对上述海隆公司自认的242342.92元予以确认，并对融基公司要求返还该部分公共能耗费的诉请予以支持；同时，融基公司要求海隆公司支付自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行期届满之日的利息损失，不违反法律规定，本院亦予以支持，并将上述“起诉之日”确定为融基公司反诉之日，即2016年5月13日。同时，海隆公司诉请中主张的2015年8月1日至2016年12月31日的水电费中包含的公共能耗费249060元，本院不予支持。
综上所述，本院对海隆公司要求融基公司支付物业服务费、违约金、水电费的合理部分的本诉诉讼请求予以支持，对要求中凯酒店承担共同偿还责任的诉请不予支持；对融基酒店要求海隆公司返还公共能耗费的合理部分予以支持，对要求海隆公司返还部分电费的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、本诉被告海宁融基酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告海宁浙汽海隆物业管理有限公司支付物业服务费1569737.88元，并支付自2016年1月2日起以1132059元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算至款项付清之日止的违约金。
二、本诉被告海宁融基酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告海宁浙汽海隆物业管理有限公司支付水电费1588168.17元。
三、驳回本诉原告海宁浙汽海隆物业管理有限公司的其余诉讼请求。
四、反诉被告海宁浙汽海隆物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告海宁融基酒店管理有限公司返还公共能耗费242342.92元，并支付自2016年5月13日起以242342.92元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行期届满之日止的利息损失。
五、驳回反诉原告海宁融基酒店管理有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费37361元，保全费5000元，合计42361元，由本诉原告海宁浙汽海隆物业管理有限公司负担6456元，由本诉被告海宁融基酒店管理有限公司负担35905元；反诉案件受理费12112元，减半收取6056元，由反诉原告海宁融基酒店管理有限公司负担4241元，由反诉被告海宁浙汽海隆物业管理有限公司负担1815元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 高苏燕
代理审判员 王宗强
人民陪审员 娄志芬
二〇一七年三月十日
书 记 员 汪凯航
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1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。