湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浏民初字第02268号
原告廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司，住所地浏阳市花炮大道239号财智广场会所2楼。
法定代表人张大海，总经理。
委托代理人刘江，湖南湘商律师事务所律师。
被告沈简单。
原告廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司与被告沈简单物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理，依法由审判员何桂海适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人刘江及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司请求本院判令：1、被告向原告支付欠缴物业管理费5092.96元及自2009年1月1日起按逾期交纳物业费的日1‰标准支付滞纳金直至实际履行完毕之日止；2、本案诉讼费由被告负担。
被告沈简单答辩要点：1、被告欠费属实，但系原告违约在先。被告所住单元顶层业主私自更改公共烟道导致被告油烟管道被阻塞，而在其多次向原告反映问题后至今未得到解决，并致被告房屋内家具受损及房屋墙壁渗水、产生霉变等；且影响小区的安全及乱停车的问题原告均未解决；2、原告进驻被告小区未经被告等业主或业委会同意或进行招投标，双方签订的《前期物业服务协议书》不合法；3、原告诉请被告支付自2009年1月1日至2013年5月的物管费已过诉讼时效，法院应予驳回。综上，原告不具备向被告收取物业服务费的权利，请求法院驳回其诉求。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实：被告系浏阳市财智广场小区1栋2单元501号房业主。原、被告于2008年9月3日签订《前期物业服务协议》，该协议约定：原告受小区开发商委托，在小区业主委员会未成立或未与其选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》前为被告小区全体业主提供物业服务；原告对房屋共用部份、共用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告按建筑面积每月1元/㎡向原告支付物业管理费；如被告未按时交纳物业费，则原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日按年度物业服务费总额的0.1%向被告加收滞纳金，被告逾期三个月仍未交纳的，原告可依法向人民法院起诉，并对被告停止物业服务。被告所购房屋面积为131.15㎡，每月应交纳物业服务费计131.15元。因被告欠交物业服务费，原告于2014年12月26日向其发出律师催缴函，并拍摄了门上粘贴函告的照片。另，因被告所住单元顶层业主私自更改公共烟道导致被告房屋油烟管道被阻塞，被告多次向原告反映，也多次使人维修，但至今未得到解决。
二、双方当事人有争议的事实：原告认为被告应按其诉请支付所欠物业费及滞纳金；被告则认为：1、原告在对小区进行服务过程中未尽合同约定之义务；2、原告对被告所在小区进行物业管理服务不合法，无权向被告收取物业费；3、原告起诉被告支付自2009年1月1日至2013年5月的物业费已过诉讼时效，应予驳回。
判决理由与结果
本院认为，原、被告所签订的《前期物业服务协议》合法有效，对原、被告均具有法律约束力。物业服务协议签订后，原告提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用。结合本案，考虑到被告房屋油烟管道被阻塞系其所住单元顶层业主擅自更改公共烟道所致，而原告在这一过程中确未尽到合同中关于“乙方（原告）对房屋共用部份、共用设施设备……等项目进行维护、修缮、服务与管理”约定之义务，其应承担相应的民事责任；被告抗辩称房屋内装修及家具亦因油烟管道堵塞致其多处受损，因其未提供充份证据来证实，无法查明导致问题出现的真正原因，故对该抗辩本院不予支持，但被告可另行起诉。其抗辩称原告请求支付自2009年1月1日至2013年5月的物业服务费已过诉讼时效，本院认为，因双方所签订的《前期物业服务协议书》中未约定物业费的交付日期，故原告可以随时向被告进行催缴，而本案中原告于2014年12月26日才第一次向被告发函催缴物业费，其诉讼时效也应从此时起算，故原告的诉请并未超过诉讼时效。另，被告抗辩称原告入驻小区未经业主或业主委员会的同意或未进行招投标，故其进行的物业服务及收费行为不合法，由于被告对该意见未提交证据证实，故其以此作为拒交物业费的理由不成立。综上，综合本案的合同履行情况，当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌定被告应向原告支付的物业服务费为3395.31元。至于被告未按时交纳物业费需支付滞纳金的问题，因双方所签订的《前期物业管理服务协议》对此有约定，本院予以支持，但由于双方在合同中未约定物业费交付日期，故根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，滞纳金应于原告向被告进行书面催告，并在其给予的合理期限内被告仍未交纳物业费的前提下予以计算；而因双方对“合理期限”亦未作约定，则本院确定该“合理期限”为10天，即被告支付滞纳金的时间应自2015年1月5日起开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：
一、沈简单于本判决生效之日起5日内向廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司支付物业服务费3395.31元；
二、沈简单于本判决生效之日起5日内向廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司支付因欠交物业服务费所产生的滞纳金（自2015年1月5日起每日按年度物业服务费总额0.1%的标准计算至沈简单实际履行本判决第一项确定的给付义务之日止）；
三、驳回廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元，减半收取25元，由廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司、沈简单各负担12.5元。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 何桂海
二〇一五年七月三日
书记员 吴昺阳
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被告执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行其间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。