福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第2030号
上诉人（原审原告）莆田市富宝食品有限公司，住所地仙游县鲤城街道北宝峰居委会，组织机构代码证代码63390623-2。
法定代表人郑建阳，董事长。
委托代理人陈海山，广东冠杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王益群，男，1970年8月2日出生，汉族，居民，住所地仙游县。
委托代理人温光忠，福建九雍律师事务所律师。
原审第三人游国富，男，1968年11月15日出生，汉族，居民，住所地仙游县。
上诉人莆田市富宝食品有限公司（以下简称富宝公司）因与被上诉人王益群、原审第三人游国富租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第1777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，游国富原为富宝公司的法定代表人，2010年11月19日富宝公司法定代表人由游国富变更为游旭东。2009年12月21日，王益群与游国富签订借款协议一份，约定游国富向王益群借款100万元，借款期限4个月，利息按月支付。到期未偿还，王益群有权以坐落于鲤城街道世纪南街3311号（20－14#建筑编号）六坎店面地段的第一层房屋的租金来冲抵借款。2009年12月22日，游国富与王益群签订房屋租赁合同，约定第三人将坐落于仙游县鲤城街道世纪大道3311号建筑编号14－20#的六坎店面出租给王益群，每月租金为每平方米28元，租赁期自2010年2月1日起至2015年2月1日止。同日，游国富出具补充协议一份，主要内容：本人在扩建鲤城街道世纪大道3311号的沿街店面中，因王益群在资金及其它方面大力支持，故本人愿意在原有的租赁合同的基础上提供以下优惠给承租人王益群：1、租金按每平方按21元计算（月租金），2、租金压金一年。3、租金支付方式为一次交纳一年。4、租赁期共60个月，自2010年4月1日起至2015年4月1日止。2010年3月22日，游国富出具承诺书一份给王益群，承诺在2010年4月6日前无条件按原约定的协议里的房屋交付王益群装修使用。2010年4月16日，游国富与王益群签订补充协议一份，主要内容：“一、双方于2009年12月21日签订的《房屋租赁合同》第二条约定的承租房屋坐落位置变更为：仙游县鲤城街道世纪南街3311号仙游往榜头方向第一坎至第六坎。二、双方于2009年12月21日签订的《借款协议》中约定的承租房屋坐落位置变更为：仙游县鲤城街道世纪南街3311号仙游往榜头方向第一坎至第六坎。三、双方于2009年12月21日签订的《房屋租赁合同》第四条约定的租赁期限变更为：租赁期限为63月，自2010年4月1日至2015年7月1日。其中头三个月为装修期，免收租金。四、双方于2009年12月21日签订的《借款协议》中约定的利息按月利率5%计息。五、若甲方无法按《借款协议》约定的期限履行还款义务，则乙方可以租金冲抵借款；若双方约定的63月租赁期限届满，乙方仍未还清借款，则租赁期限相应顺延，直至甲方还清借款之日止。六、本补充协议未涉及部分，仍按双方签订的《房屋租赁合同》和《借款协议》有关条款执行。”2010年4月19日，游国富收取王益群6.5万元。2010年5月25日，游国富收取王益群28450元。2010年4月5日，游国富将讼争房屋交付给王益群装修使用，后讼争房屋由王益群使用至今。2011年6月9日，富宝公司因租赁合同纠纷将王益群、游国富诉至原审法院请求处理，2011年7月30日，富宝公司向原审法院提出撤诉申请，原审法院作出（2011）××民初字第××号民事裁定准许富宝公司撤回起诉。
原审法院归纳本案的争议焦点为：本案租赁期限是否到期？富宝公司的诉求是否合理？
富宝公司主张，虽然富宝公司同意给予三个月的装修免收租金期，但按租赁交易习惯及王益群承认的富宝公司提交的两份收据，租金是前置收取，应自租赁期限起始之日2010年4月1日收取，第二年租金应自2011年7月1日收取。富宝公司、王益群约定租赁期限是63个月，自2010年4月1日至2015年7月1日。借款协议虽可证明富宝公司可以租金冲抵借款本金100万元，但双方自始至终都没有约定利息可以冲抵租金。根据最高人民法院法释（2015）18号文件，本案利息没有支付，应按年利率24%计算。100万元借款本金应先扣除押金27.72万元，按月利率2%自借款之日起计息。1、2009年12月21日至2010年4月1日，以借款本金72.28万元（100－27.72）为基数，按月利率2%计，利息4.8186万元，扣除年租金27.72万元，余借款53.905万元。2、2010年4月1日至2011年7月1日，以53.905万元为基数，按月利率2%计息，累计利息为20.9901万元，扣除年租金27.72万元，余借款26.185万元。3、2011年7月1日至2012年7月1日，26.185万元按月2%计息至2012年7月1日，累计利息27.2745万元，扣除年租金27.72万元，不足1.535万元，从押金中扣除，余押金款26.185万元。4、2012年7月1日至2013年7月1日，尚余押金款26.185万元扣除年租金27.72万元，不足1.535万元。5、2013年7月1日至2014年7月1日，扣除年租金27.72万元，不足29.7005万元。王益群主张，富宝公司请求王益群立即搬出位于“仙游县鲤城街道世纪南街3311号仙游往榜头方向第一坎至第六坎店面”不能成立。因为王益群与游国富于2010年4月16日签订的《补充协议》第三条约定：双方于2009年12月21日签订的《房屋租赁合同》第四条约定的租赁期限变更为63月，自2010年4月1日至2015年7月1日。鉴于游国富在与王益群签订《房屋租赁合同》的同时也向王益群借款100万元，故《补充协议》第五条又约定：若游国富无法按《借款协议》约定的期限履行还款义务，则王益群可以租金冲抵借款；若双方约定的63月租赁期限届满，游国富仍未还清借款，则租赁期限相应顺延，直至游国富还清借款之日止。而游国富至今未还给王益群分文借款本息。因此，王益群的租赁期限尚未届期，富宝公司无权要求王益群搬出租赁标的物。富宝公司请求王益群立即支付自2010年2月1日至2015年2月1日止拖欠的租金1754550元，没有事实依据。根据王益群与游国富签订的《借款协议》及《补充协议》的有关约定，若游国富在借款期限届满后无法还清借款本息，王益群有权以租金冲抵借款本息，直至游国富全部还清借款本息之日止。而游国富至今未还给王益群分文借款本息。本案中王益群与游国富约定的借款利息按月利率5%计算，若按月利率2%计算，100万元的年利息为24万元，该利息用于支付每年的租金27.72万元。况且，王益群与游国富在《补充协议》中约定：头三个月为装修期，免收租金。因此，租金计算时间应自2010年7月1日起。此外，租金中应扣除王益群为游国富垫付的93450元工程款。富宝公司请求王益群按120元／平方米租金标准支付自2015年2月1日起至王益群实际搬离租赁房屋之日止的房屋占用费，不能成立。前已述及，王益群与游国富约定的月租金标准为21元／平方米，且租金期限尚未届满，富宝公司该部分的请求不能成立。
原审法院审查认为，游国富与王益群在补充协议中约定：“若双方约定的63月租赁期限届满，乙方仍未还清借款，则租赁期限相应顺延，直至甲方还清借款之日止”，富宝公司对此并无异议，上述约定属于附终止条件的租赁约定，该约定不违反法律法规的强制性效力性规定，应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。游国富和王益群约定双方之间的租赁合同租赁期限自2010年4月1日至2015年7月1日，其中头三个月为装修期，免收租金，故本案讼争房屋的租金应自2010年7月1日起算，每年为27.72万元。游国富与王益群约定借款月利率5%偏高，按照最高人民法院的司法解释，借款年利率不超过24%，自2010年4月16日起计息，每年利息按24万元算，游国富事前已收取王益群租金9.345万元，予以冲抵后，至2015年7月1日，游国富仍未完全偿还给王益群借款100万元，按照《补充协议》约定，租赁期限自然顺延，即本案租赁合同因所约定的条件未成就而未终止。富宝公司主张王益群应支付2012年7月1日至2015年2月1日拖欠富宝公司的租金429750元以及按120元／平方米租金标准支付自2015年2月1日起至王益群实际搬离富宝公司房屋之日止的房屋占用费不能成立。
综上，原审法院认为，本案所涉的租赁合同系附解除条件的合同，游国富未按约偿还借款本息给王益群，租赁合同解除条件未成就，富宝公司主张租赁期限届满及王益群应支付租金及房屋占用费无理，不予采纳。游国富经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回莆田市富宝食品有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币10738元，由莆田市富宝食品有限公司负担。
一审宣判后，上诉人富宝公司不服，向本院提起上诉。
上诉人富宝公司上诉称：一、原审法院查明了本案事实，但未依据案件事实依法作出判决，判决错误。原审法院未在判决书中认定被上诉人应支付一年租金为押金；双方签订的所有文件中并没有约定利息可以用于冲抵被上诉人的租金，在判决书中并没有根据合同上的约定进行租金抵扣；原审法院查明了年租金为27.72万元，租金支付方式为一年交纳一次，但在判决书中并没有依据生活常识认定租金应支付的时间：第一年虽然有3个月的免租期，但在租赁期开始之日，即2010年4月1日被上诉人应交纳第一年租金，之后为每年7月1日交纳租金；原审法院也未依法计算利息并得出金额。二、根据原审法院查明的事实，本案应依法以年利息24%计算如下：1、2009年12月21日借款100万元，2009年12月22日扣除押金27.72万元，余借款72.28万元，2010年4月1日扣除年租金27.72万元（先用9.345万元冲抵后再在余本金内扣除），余借款53.905万元；2、53.905万元按月2%自2010年4月16日计息至2011年7月1日，累计利息计15.63245万元，2011年7月1日，累计利息从余借款53.905万元扣除年租金27.72万元，余借款26.185万元；3、26.185万元按月2%自2011年7月1日计息至2012年7月1日，累计利息计21.91685万元，2012年7月1日从余借款26.185万元扣除年租金27.72万元，不足1.535万元，从押金中扣除，余押金款26.785万元；4、2013年7月1日从余押金款中扣除年租金27.72万元，不足1.535万元；5、2014年7月1日扣除年租金，不足29.7005万元。显然，依据原审法院认定的事实，依法计算得出的结论是被上诉人尚结欠上诉人29.7005万元，而上诉人结欠被上诉人的利息累计为21.91685万元，但被上诉人在本案审理过程中并没有就累计利息金额提起反诉，上诉人保留诉讼时效抗辩的权利。三、上诉人只承认原审第三人游国富对被上诉人的个人借款100万元可以用于冲抵租金，利息部分为原审第三人游国富承担，与上诉人无关。退一步讲，即便被上诉人自己用累计的利息21.9685万元冲抵结欠的租金29.7005万元，被上诉人仍结欠上诉人租金，故至2015年7月1日，被上诉人也应依法搬出所占用的本案讼争租赁房屋，并依法向上诉人支付占用费用。综上，请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王益群答辩称：1、虽然被上诉人与原审第三人有约定租金、押金，但没有约定具体押金金额和支付方式。2、上诉人认为原审没有根据合同约定进行租金抵扣错误，该主张不能成立。由于第三人没有按照约定偿还给被上诉人借款本息，且双方对租金收取具体时间也没有约定。3、上诉人对借款利息的计算明显错误。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人游国富答辩称，租赁给王益群房屋的行为是其个人行为，不是富宝公司行为，其对富宝公司的上诉没有意见。
经审理查明，上诉人富宝公司、被上诉人王益群及原审第三人游国富对原审法院查明的事实均无异议，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案《房屋租赁合同》及《补充协议》系上诉人富宝公司的原法定代表人即原审第三人游国富同被上诉人王益群签订的，富宝公司对此予以认可，双方之间的租赁关系是合法有效的。游国富与王益群在2010年4月16日的《补充协议》中已经对租赁的房屋、租赁期限以及租金的支付方式等作了变更，双方并未对押金进行约定。在该《补充协议》中双方对借款的利息进行明确，并约定63个月租赁期限届满，游国富仍未还清借款，则租赁期限相应顺延，直至游国富还清借款之日止，故虽然《补充协议》中约定乙方（即王益群）可以租金冲抵借款，但并非上诉人所主张的以租金冲抵借款本金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。故上诉人所主张冲抵办法没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律和判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币10738元，由上诉人莆田市富宝食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年二月三日
书 记 员 倪益群
附注：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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