上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2977号
原告上海康炫实业有限公司。
法定代表人沈红星。
委托代理人曹建庆，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
委托代理人吴洁，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
被告江苏大都建设工程有限公司。
法定代表人陈达泉。
委托代理人徐然，江苏博诚律师事务所律师。
原告上海康炫实业有限公司（以下简称为康炫公司）诉被告江苏大都建设工程有限公司（以下简称为江苏大都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，依法由代理审判员李垚曜独任审判，并于2014年1月10日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，分别于同年4月17日、5月19日进行了证据交换及开庭审理。原告康炫公司的委托代理人曹建庆、吴洁，被告江苏大都公司的委托代理人徐然均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康炫公司诉称，2011年9月12日原告与江苏大都建设工程有限公司上海分公司（以下简称为江苏大都公司上海分公司）签订《上海市房屋租赁合同》，约定江苏大都公司上海分公司向原告租赁位于上海市闸北区芷江西路XXX号四层房屋（以下简称为系争房屋），面积为345平方米，租赁期限自2011年9月27日起至2016年6月26日止，双方约定年租金为人民币300000元（以下币种均为人民币），先付后用，半年一付。江苏大都公司上海分公司应提前十天向原告一次性支付下期租金，逾期支付的，逾期一日，则需按日租金的3%支付违约金，租赁期间使用该房屋发生的水、电、煤等费用由江苏大都公司上海分公司承担，江苏大都公司上海分公司逾期不支付租金超过15天的，原告可书面通知解除合同等内容。合同签订后江苏大都公司上海分公司自2012年1月27日起便未支付租金，并拖欠相应的电费及原告代付的清洁工工资。后据原告查明江苏大都公司上海分公司因故未成立，因此其对外产生的一切债务均应由被告承担。为维护原告的合法权益，特诉至法院要求判令：1、解除2011年9月12日原告与江苏大都公司上海分公司签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告支付欠付的租金及使用费（自2012年1月27日起计算至2014年4月28日止，按照每月25000元的标准支付）；3、被告支付欠付的租金及使用费的利息（以500000元为本金，自2012年1月27日起计算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；4、被告支付清洁费24000元、电费20150元；5、本案的诉讼费由被告承担。
被告江苏大都公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告从未与原告签订过租赁合同，不存在支付租金、使用费以及电费、清洁费等费用的义务。被告确实曾打算在上海成立分公司，原本亦同意让案外人王小明负责分公司的运营、管理，但在与王小明接洽的过程中发现该人多次以各种借口向被告借钱，故最终放弃了设立分公司并委派王小明负责分公司的计划，故租赁合同上的承租方并非被告设立的上海分公司，被告也从未设立过该分公司，合同上加盖的上海分公司的合同专用章亦不合法。另外，原告无权出租系争房屋，系争房屋的产权人已经将系争房屋出租他人，且实际使用人为上海康旌建筑装饰有限公司（以下简称为康旌公司），原告法定代表人在系争房屋三楼开设足浴室，对上述情况应系明知。在租赁合同签订后的两年内，原告从未向被告主张过租金等费用，故认为原告的诉请已超过诉讼时效，且要求被告支付利息的诉请亦无依据。
经审理查明，2011年9月12日，上海康炫足部保健有限公司（甲方）与江苏大都公司上海分公司（乙方）就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定系争房屋作办公使用，租赁日期自2011年9月27日起至2016年6月26日，年租金为300000元，乙方应提前十天向甲方一次性支付下期租金，逾期支付的，逾期一日，则需按日租金的3%支付违约金。支付方式为先付后用，首付四月押三月，后期半年一付。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付租金保证金75000元，待租赁关系终止时用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤等费用由乙方承担，乙方应于每月5号之前缴纳上月使用的水电费，水费按每吨4.05元、电费按每度1.25元计算，租赁期间的生活垃圾清运费由甲方承担。双方约定因一方违约另一方可解除合同的条件包括：……乙方逾期不支付租金累计超过15天的……。租赁期间乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的两倍向甲方支付违约金。合同尾部“乙方”处盖有江苏大都公司上海分公司样式的合同专用章，“法定代表人”处有“王小明”的签名。同日双方签订《治安、消防、安全生产责任书》。
2011年10月20日，原告方开具了以被告江苏大都公司为抬头、收款方式为“现金”的收据三份，包括2011年9月27日至2012年1月26日的租金100000元、清洁费8000元、以及租房押金75000元。
2011年10月26日，上海康炫足部保健有限公司经工商核准名称变更为原告。
2013年9月9日，原告向被告寄发《通知函》，称原告曾与被告的上海分公司就系争房屋签订《物业租赁合同》，但被告自2012年1月27日起便未支付租金，截止至2013年9月26日止共拖欠租金500000元及按同期银行贷款利率计算至2013年9月26日止的违约金51222元，以及2012年1月27日至2013年1月26日止的由原告公司代付的清洁工工资24000元、电费15637.5元，要求被告自收到通知函后七日内支付上述款项，否则将依法追究被告的违约责任。据查单显示，该份函件于2013年9月13日送达。被告称曾收到该《通知函》，但认为与己公司无关，故未予理会。
另查明，系争房屋的门牌号系由上海市南山路XXX号分号而来，上海市南山路XXX号房屋（全幢）的产权登记在上海家化（集团）有限公司（以下简称为家化公司）名下。自2006年起，家化公司将上海市南山路XXX号房屋（建筑面积13726平方米）出租给上海新森岱企业管理有限公司（以下简称为新森岱公司）。
2010年6月13日，新森岱公司与案外人吴某某签订《上海市房屋租赁合同》，约定新森岱公司将上海市闸北区芷江西路XXX号三、四层房屋（建筑面积为690平方米）出租给吴某某。
同日，新森岱公司再次与吴某某签订《上海市房屋租赁合同》，约定新森岱公司将上海市闸北区南山路XXX号XXX幢三层房屋（建筑面积为345平方米）出租给吴某某（上海康炫足部保健有限公司筹）作足浴使用等内容。对此原告表示该份租赁合同仅作公司工商注册登记之用。
2011年9月25日，新森岱公司曾在一份就上海市闸北区南山路XXX号19幢一层房屋（建筑面积为100平方米）签订的《上海市房屋租赁合同》上加盖公章，该合同约定新森岱公司将上址房屋出租给被告作为商务办公使用、年租金为73000元等内容。该合同尾部仅加盖了新森岱公司的公章。同期，家化公司亦出具了同意新森岱公司上述转租行为的授权书。对此被告称，当初被告确有意在上海成立分公司，并为此欲向新森岱公司租赁上址物业，但最终决定不成立分公司后，被告也未在该合同上盖章。
2011年10月25日，经家化公司同意新森岱公司将上海市闸北区南山路XXX号2幢4层406室房屋以240000元／年的租金标准出租给王小明为法定代表人的康旌公司，康旌公司后于该址上进行了注册。
2011年10月26日，被告出具《指定代表或者共同委托代理人的证明》，委托张丽平办理上海分公司一切事宜，张丽平亦曾在《企业名称预先核准申请收件凭据存根》上签字。
2014年1月14日，新森岱公司出具《情况说明》一份，证明原告代替江苏大都公司上海分公司支付了自2012年1月27日至2013年1月26日止实际使用的电费15637.5元（共计度数为12510度）。
审理中，本院曾至系争房屋进行勘验，勘验的具体情况如下：在上海市芷江西路XXX号建筑物外墙印有康旌公司名称，四层房屋门口挂有康旌公司的名牌，玻璃门上贴有康旌公司的标识。屋内被分割成多间房屋，分别挂有“办公室”、“总经理室”、“工程管理部”、“材料供应部”、“质量技术部”、“后勤保障部”等指示牌，并留有部分办公家具。
2014年4月28日，在被告明确表示不派人到场的情况下，原告自行收回了系争房屋。上海美贤市政服务有限公司出具证明称系争房屋（康旌公司）2014年4月23日的电表读数为16120度，此之前的电费已缴清。
审理中，原告提供了一份抬头为“江苏大都建设工程有限公司”、编号为“苏大都（2011）第030号”，尾部落款日期为2011年10月25日，并盖有“江苏大都建设工程有限公司”字样公章的《任命书》复印件，其内容为“经公司研究决定，现任命王小明同志为江苏大都建设工程有限公司上海分公司机构负责人，主管公司在上海的日常经营和生产管理工作，并全权负责在该地区的工程质量、安全及文明施工、进度、材料采购及支付、项目班子的组成及聘任、施工队伍的选择和使用、资金筹集及使用、工资发放、租赁以及与工程有关的一切事宜，并全部承担与工程有关的一切债权债务”。对此，原告称签订租赁合同时，原告先签字盖章并将合同交给王小明带走，过了一段时间后，王小明向原告出具了上述《任命书》，并当场签字、加盖了江苏大都公司上海分公司的合同专用章。目前原告处只留存了一份复印件，原件在王小明处。被告则表示记不清是否向王小明出具过上述《任命书》，该《任命书》形式上确系被告公司的惯用格式，但因其为复印件，故对其真实性无法核实，即便是真实的，王小明也只能从《任命书》发出之后在特定的授权范围内行使权利，而原告与江苏大都公司上海分公司签订的合同是在《任命书》发出之前，且事后未得到被告的追认。
审理中，为证明被告曾授权王小明筹建江苏大都公司上海分公司及该分公司曾实际运营等事实，原告提供了：1、原告代理律师向上海市芷江西路街道经济招商科工作人员周桂兰以及新森岱公司办公室主任郭卫斌制作的谈话笔录（郭卫斌谈话笔录尾部加盖了新森岱公司的公章）。其中周桂兰陈述称，2011年年底左右，吴某某介绍王小明前来联系办理分公司注册事宜，当时要求对方带了江苏大都公司营业执照原件及复印件、总公司章程、机构代码证及税务登记证复印件，查名申请单上还要求对方盖上公章，查名已经核准下来，再让对方提供在上海的租赁合同。当时前来办理的人员系总公司一位50多岁的张姓男员工。当材料都准备齐全准备办理时，总公司对王小明不信任了，就没有再办理下去。当时送交材料包括设立登记表、任命书、产权证复印件、租赁协议、章程、总公司盖章的工商档案、负责人身份证明书（负责人是王小明），以上材料后均归还给了张姓员工，其他送进工商的材料应在工商档案里。而郭卫斌则称新森岱公司与被告签订的房屋租赁合同是自己经办的，所有内容均系自己填写。当初是为被告公司新设上海分公司办理营业执照而签订的，实际经营场地还是芷江西路XXX号4楼，因该地址已被注册掉了，故签订了此合同。营业执照都是周桂兰前来办理的，周桂兰用这份合同办理的注册，除此外当时还向周桂兰出示过一张说明，上面写着仅限于办理注册使用。上海市闸北区南山路XXX号19幢一层房屋实际已在签订合同之前就被拆除了。对此，被告表示，对周桂兰谈话笔录的真实性及内容无异议，从上述谈话内容中可以看出申请查名时并不需要提供租赁协议，查名成功后才需提供租赁协议，因分公司尚未设立，故即便当时提供原告与江苏大都公司上海分公司签订的租赁合同也是无法通过审查的。另外既然王小明系吴某某介绍过去办理分公司注册事宜的，原告就应当清楚分公司尚未设立，亦没有公章。另外，被告对郭卫斌的谈话笔录内容有异议，不认可其相关陈述。
2、持证人为刘国林的《建筑施工企业专职安全生产管理人员安全生产考核合格证书》及名为《大都上海分公司员工工资表》、《江苏大都上海分公司10月份工资表》，证书中登记的企业名称为被告江苏大都公司，发证日期为2011年10月9日，对此原告称该段时间正是被告上海分公司筹备阶段，而刘国林系被告上海分公司的任职员工，且通过工资表的记载可以反映出上海分公司曾营业运转。被告则表示，王小明当初欲聘请刘国林进入上海分公司任职，但必须持有相关的上岗资格证，故被告只是代其报名而已。而两份工资表样式相异、制表缺乏规范，且由原告取得不合常理，故对其上内容的真实性被告均有异议。
3、原告申请证人张某某、陈某某出庭作证。证人张某某称2011年10月份左右，王小明以江苏大都公司的名义聘请证人担任公司财务，因双方未签订书面劳动合同，且公司一直处于筹建阶段，故直到公司筹建完毕并招募了相关人员后证人才得知公司的全称是江苏大都建设工程有限公司上海分公司。证人及其他员工一直在芷江西路XXX号4楼上班，在证人进入公司工作后不久4楼门口就挂上了一块分公司的名牌，直到证人离职前还挂着。分公司大概于2011年11月1日正式开始对外营业，没有举办过正式的开张仪式，只是全体公司员工聚集在公司开了个会。参加会议的人员记不清了，能回忆起的只有王伟（谐音）、王志超（谐音），总公司没有派人过来。证人曾看到过王伟持有上海分公司的印章，但证人从没有使用过，也从不知道分公司的银行账号。证人与公司没有签订过书面的劳动合同，一共只拿过两次工资，第一次付工资时是王小明把工资交给出纳，再由出纳转交给证人，都是以现金的形式支付的。第二次付工资是在大年夜，之前王小明一直告诉大家是在等江苏那边付款。大约在2013年春节左右，王小明的秘书王伟告知证人春节后就不要来了，但没有说明具体的原因。据证人了解公司一直没有正常的业务，因为王小明还拖欠了证人的工资，故不排除证人将来会起诉江苏大都总公司的可能。另外，在证人入职后不久，王小明曾经带证人前往过江苏大都总公司参观，总公司派人前来接待。在被告向证人出示了两张工资表后，证人表示制表日期为2011年10月31日的是工资表，但另一份名称为大都上海分公司员工工资表，只是王小明应证人要求为明确发放工资的对象及工资标准而出具。10月份工资表上除打杂人员余凤英、张凤云外，其余人员都是江苏大都上海分公司的员工。证人陈某某称，2011年10月王小明、王伟招聘出纳，证人有任职意向并去芷江西路的公司现场查看，当时就看到门口挂了江苏大都上海分公司的名牌。自己比张某某先入职，任职期间证人负责采购，平时公司老板王小明会在证人处放5-6万元现金作为公司临时资金，故工资都是由证人发放的，为此证人曾制作过三份工资表。2012年春节前证人曾经陪同江苏大都公司委派的张姓男性工作人员前去秣陵路办理过江苏大都上海分公司的营业执照，并递交了办理执照的材料，材料都是张姓人员持有的，故对材料内容证人不是很清楚，只记得有王小明的身份证复印件。为办理营业执照张姓人员还在系争房屋内住过一段时间。2012年春节过后证人就离职了，之后营业执照的办理情况就不清楚了。证人没有见过上海分公司的印章及营业执照。另外，在证人任职期间曾经为了筹备上海分公司的事宜，与王小明、王伟、张某某等一行七、八人去过一次江苏大都总公司，其中还包括楼下吴姓的房东。到总公司后大家参观了总公司，总公司的经理陈总（具体姓名不详）前来接待，饭桌上他们也提及了筹备分公司的事宜。在被告向证人出示了两张工资表后，证人表示只有2011年10月份的工资表是证人制作的，但另一份工资表上所载的人员全是分公司的员工。对于上述证人证言，原告均表示认可，认为通过证人证言可以证明江苏大都公司上海分公司实际运作了一年多，有十多位员工在内办公，且总公司曾派张姓人员前来上海办理过江苏大都公司上海分公司的设立事宜。被告则认为两位证人的证词在分公司何时挂牌等细节描述上存有矛盾，证人均系从王小明处得知要成立上海分公司，而在其二人任职期间系争房屋内没有任何与总公司有关的上海分公司的营业执照、公章及银行账户，所谓的上海分公司也没有做过任何实质性工作，上海分公司在系争房屋内经营运作仅是证人自己的主观认为。王小明欠二人的工资，二人因无法讨要，故寄希望于向江苏大都总公司讨要，故证人与被告有利害关系，证言应不予被采信。
审理中，原告称从新森岱公司处承租了上海市南山路XXX号XXX幢的三、四层的房屋后，将三层房屋注册成了原告公司，将四层房屋对外出租，并通过中介认识了王小明，得知江苏大都公司正在为设立上海分公司选址。王小明表示其初步看中了系争房屋，但总公司将会派人来考察现场，之后江苏大都总公司的陈建民再次来系争房屋考察，并最终决定租赁该房。过了一段时间后陈建民还邀请了原告法定代表人去总公司考察。对此被告表示2011年8、9月，被告公司总经理陈建民确实接待过王小明及随行人员，但并非接待原告的考察，洽谈之初为证明自己实力雄厚，王小明曾邀请陈建民前往系争房屋参观过其成立的上海公司。
审理中，原告表示，根据合同约定如系对方擅自退租应按提前退租天数租金的两倍支付违约金，鉴于依此计算方法计算出的违约金金额过高，故原告只以主张利息的方式向被告主张违约责任。即便法院认为不应适用上述违约金条款，原告也认为基于被告欠付租金及使用费的事实，也应向原告支付相应利息。另外，关于欠付电费原告只主张15637.5元，其余金额不再主张。同时为便于租金计算的方便，虽原告实际于2014年4月28日收回房屋，但只主张租金至2014年4月26日，其余诉请不变。
以上事实，由上海市房屋租赁合同、任命书、通知函、收据、准予变更登记通知书、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、编订（变更）门弄号牌通知、工资表、情况说明、谈话笔录、安全生产考核合格证书、证明、照片、证人证言、同意转租授权书、企业法人营业执照、指定代表或共同委托代理人的证明、企业名称预先核准申请收件凭据存根等证据及各方当事人陈述予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、在江苏大都公司上海分公司未设立的情况下，被告是否应对王小明以江苏大都公司上海分公司名义与原告签订的合同承担相应的合同责任。对此本院认为，首先，王小明签约期间曾向原告提供过一份被告任命其为被告上海分公司机构负责人的《任命书》，其中授权事项内明确包括了租赁事宜。被告虽以《任命书》系复印件为由，就其真实性提出异议，但该文件性质上属被告公司内部文件，原告无法提供原件尚属合理，在被告自认当初确有委派王小明作为上海分公司负责人之意向，且该份《任命书》形式上符合其公司内部文件制式的情况下，被告仅依上述理由尚不能免除其对《任命书》系虚假或被伪造的证明责任，而被告未就此进行举证。其次，周桂兰在谈话笔录中的陈述反映出被告拟在上海设立分公司、委任王小明为负责人，并进行了材料递交及查名等准备工作。证人张某某、陈某某的证人证言则反映出王小明以江苏大都公司上海分公司负责人的名义对外进行人员招聘，以上情况与《任命书》的内容能够相互印证，故根据盖然性原则，本院对该《任命书》的真实性予以确认。故原告有理由相信王小明获得被告授权，就分公司租房事宜签订租赁合同。根据我国公司法的有关规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故无论江苏大都公司上海分公司最终有无成立，相应的合同责任均应由作为总公司的被告承担。至于被告称系争房屋使用人为王小明设立的康旌公司，本院认为，首先，从相关合同约定来看，康旌公司的承租部位与系争房屋位置名称上并不一致，出租主体亦不相同；其次，对合同主体的认定并不受实际使用人情况的影响，故即便系争房屋确存在被康旌公司占用的情况，被告亦可在对原告履行完合同义务后依法向康旌公司进行追讨。
争议焦点二：租赁合同是否应予解除以及所涉相关费用的结算。合同签订后被告逾期支付租金的行为已构成违约，原告要求解除合同，并要求被告支付欠付电费、租金及相应利息均于法有据，本院可予支持。但关于原告所主张的租金起算点，本院认为，合同约定除第一期租金外，其余租金均系半年一付，且应提前十天支付，根据法律规定主张租金的诉讼时效为一年，而原告除于2013年9月向被告发函进行催讨外，并未提供证据证明存在其他构成诉讼时效中止的事由，故对于2013年1月27日前的租金因超过诉讼时效，本院难以支持，原告得以主张的租金应从2013年1月27日起计算，本院并据此调整计算利息的本金及起算日。至于清洁费，因合同中未对此进行过约定，本院难以认定被告负有相关的支付义务。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告上海康炫实业有限公司与被告江苏大都建设工程有限公司以江苏大都建设工程有限公司上海分公司名义就上海市闸北区芷江西路XXX号四层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；
二、被告江苏大都建设工程有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海康炫实业有限公司支付租金375000元；
三、被告江苏大都建设工程有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海康炫实业有限公司支付电费15637.5元；
四、被告江苏大都建设工程有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海康炫实业有限公司支付利息（以375000元为本金，按中国人民银行同期贷款利息，自2013年1月18日起计算至判决生效之日止）；
五、原告上海康炫实业有限公司应于本判决生效之日起二十日内退还被告江苏大都建设工程有限公司租赁押金75000元；
六、驳回原告上海康炫实业有限公司的其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9708.6元（原告上海康炫实业有限公司已预缴），由原告上海康炫实业有限公司负担3708.6元，被告江苏大都建设工程有限公司负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 李垚曜
人民陪审员 陈名玲
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。