福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初15232号
原告：郭丹，女，1978年9月13日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告：何天云，男，1976年8月11日出生，汉族，住厦门市湖里区。
原告郭丹与被告何天云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。2017年11月8日本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年2月23日公开开庭进行了审理。原告郭丹、被告何天云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭丹向本院提出诉讼请求：判令被告偿还欠款111900（2016年10月至2017年4月8日房屋租金）；判令被告按双方约定10000元/月支付2017年1月至2017年10月的违约金100000元；判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：何天云在2014年4月9日与郭丹签订了房屋租赁合同，租用厦门市思明区嘉禾路莲坂商业广场西区27号店铺(A区1191号，面积56.1平方米，合同约定每月租金13000元，按季度缴纳房租，每年递增10%，2016年4月8日
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2017年4月8日每月租金15730元，此房屋用于经营佛具，何天云承担物业管理费及各项费。合同约定逾期支付房租每天按拖欠租金部分2%加收滞纳金。从2016年10月开始，何天云以各种理由拖欠房租至今。2017年1月9日和2017年4月8日，何天云开具欠条及还款承诺书，并在欠条中约定违约金每月10000元，及还款时间，但至今何天云并未履行约定，现拖欠房租款106000元，杂项费5100元，累计违约金100000万元，共计211900元。故原告诉诸法院。
何天云辩称，欠条上写的拖欠租金106800元中已经包含了尚欠租金的利息，按每月10%计息，因此不同意再支付违约金。另外，出具欠条时郭丹是趁人之危，迫使何天云不得不签写10000元/月的违约金。这个约定过高。此后，双方约定由何天云找下家继续承租该店，由此何天云可赚取一笔转让费用于偿付所欠的租金。但郭丹却无端设阻，后来郭丹自行将店铺以16万元的金额转让，何天云的行为并未给郭丹造成损失。2017年4月1日，郭丹强行清空了店铺，拿走何天云涉案店铺内的货物，成本估价7万元，郭丹将货物交由何天云的妹妹代售，代售货物应按照成本支付给何天云，或者将代售货款抵扣所欠的租金。
郭丹围绕其诉讼请求依法提交了欠条、承诺书、租房合同等证据；何天云围绕其答辩意见依法提交了寄卖协议、佛牌明细表、等证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年4月9日，郭丹与何天云签订了一份《房屋租赁合同书》，约定郭丹（甲方）将坐落于思明区嘉禾路联办明发商业广场西区27号出租给何天云（乙方）用于工艺佛牌经营；从2014年4月9日至2017年4月8日止，每月租金为13000元，乙方每季度向甲方支付39000元；租金按每年10%递增征收（即第一年每月租金13000元，第二年按每月租金14300元整，第三年按每月租金15730元整）；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达15天的，甲方有权自行提前解除合同，收回房屋，若有家俱杂物等不搬者，任由甲方处理，乙方不得有异议，甲方并有权追回所欠的租金及滞纳金。合同签订后，郭丹依约向何天云支付了案涉房屋，何天云也依约向郭丹支付租金至2016年10月9日，此后未再向郭丹支付租金。
2017年1月9日，何天云向郭丹出具一份《欠条》，确认尚欠郭丹案涉房屋2016年10月9日至2017年1月9日租金45900元、违约金15000元，2017年1月9日至2017年租金45900元，合计106800元；并注明从2017年1月9日起违约金按月计算每月10000元。
同日，何天云向郭丹出具一份《承诺书》，承诺分批偿还租金，第一批于2017年1月25日之前支付20000元，第二批于2017年2月25日之前支付30000元，2017年3月10前支付20000元，剩余款项于2017年3月25日前支付完毕；若按期没有做到承诺，郭丹有权利无条件收回该店（房间所有装修及物品归郭丹所有）。
后因何天云未如约支付任何款项，郭丹于2017年4月1日将讼争房屋清空，并将房屋内尚余的佛牌货物交由案外人何敏（系何天云之妹妹）代售，并在代售时由郭丹制作一份清单，上载明代售的物件总计价值为65767元，但在郭丹与何敏的《寄卖协议》中约定该价值为参照价值，最终以实际价格为准）。截止庭审之日郭丹收到寄售货款5345元，其同意以该笔款项抵扣何天云所拖欠租金，但此后不再同意以寄售款抵扣欠租。
2017年4月8日，何天云出具一份《欠条》，确认尚欠郭丹讼争房屋杂项费5100元。
庭审中，何天云主张其出具《承诺书》的目的是希望郭丹配合其转让讼争店铺的承租权，用以抵扣所拖欠的租金，郭丹不予认可，何天云亦未提供相应证据佐证，故本院不予采信。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当严格遵守。合同签订后，郭丹依约向何天云交付了房屋，但自2016年10月9日后何天云便未再向郭丹支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。
案涉两份《欠条》中关于各类欠款及违约金计算的记载内容皆系对原、被告基于讼争房屋租赁所产生的债权债务关系及违约责任的进一步确认，郭丹亦以该欠条作为其张本案相关权利的基础依据，故其内容若与原租赁合同约定不同的，应视为双方以出具欠条的形式达成了新的约定，对原租赁合同的相关条款进行了变更。何天云于2017年1月9日向郭丹出具的《欠条》中确认，尚欠郭丹自2016年10月9日至2017年4月9日租金合计为为91800；2017年4月8日出具的《欠条》中确认，何天云尚欠郭丹案涉房屋杂项费5100元。因此，何天云合计拖欠郭丹租金及杂费共计96900元。现郭丹同意以何天云存留于讼争房屋内的货物出售后取得的款项5345元，抵扣何天云所拖欠租金，本院予以照准。因此，何天云尚欠租金为86455元，杂费5100元。何天云辩称郭丹擅自清空讼争房屋将属于何天云的货物取走，故所取走的属于何天云的货物应全部用于抵扣所欠租金，但郭丹则称其是基于何天云的《承诺书》，在何天云未如约履行还款义务时依何天云承诺清空讼争房屋并取走屋内剩余全部货物，故该货物应归郭丹所有。本院分析认为，何天云出具的《承诺书》已作出还款计划的承诺，并对不能履行承诺作出了相应约定，即郭丹有权无条件收回讼争房屋，房屋内所有物品及装修归郭丹所有，因此，在何天云未如约履行承诺的情况下，郭丹有权清空讼争房屋，该房屋内的剩余货物依约定归郭丹所有。故何天云的该项抗辩，本院不予采纳。
对于2017年1月9日《欠条》中“自2017年1月9日起违约金按月计算每月壹万元整人民币”的约定，何天云主张违约金标准过高。本院认为，根据何天云逾期付款对郭丹造成的实际损失进行考量，双方另行约定的每月10000元的违约金计算标准确属过高，应予以调整。故本院酌定，自2017年1月9日起之后的逾期付款违约金按每月700的标准计算。至于《欠条》中所约定的2016年10月9日至2017年1月9日的违约金15000元，何天云并无异议，本院予以照准。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告何天云应于本判决生效之日起十日内向原告郭丹支付所欠的2016年10月9日至2017年4月9日房屋租金86455元、杂费5100元，以及2016年10月9日至2017年1月9日违约金15000元，合计106555元；
二、被告何天云应于本判决生效之日起十日内向原告郭丹支付逾期付款违约金（自2017年1月9日起，按月700元计算至实际付款之日）；
三、驳回原告郭丹的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费4479元，原告负担1880元，被告负担2599元。案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 （陈 彤）
人民陪审员 （陈 伟）
人民陪审员 （冯海宁）
二〇一八年三月二日
代书记员（ 周月 娜）
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。