杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初15263号
原告：徐阳，男，1965年8月1日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托代理人：楼宇广，浙江杭天信律师事务所律师。
委托代理人：傅玲琪，浙江杭天信律师事务所律师。
被告：杭州宏旺房地产有限公司。住所地：杭州市余杭区五常街道文一社区。
法定代表人：赵军。
委托代理人：郑神荣，浙江康城律师事务所律师。
委托代理人：朱林霞，浙江康城律师事务所律师。
原告徐阳与被告杭州宏旺房地产有限公司（以下简称宏旺房产公司）合同纠纷一案，于2016年11月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王国仕适用�易程序审理。本院于2016年11月30日、2017年2月28日二次公开开庭进行了审理。徐阳的委托代理人楼宇广、傅玲琪，宏旺房产公司的委托代理人郑神荣、朱林霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐阳起诉称：2014年9月13日，徐阳与宏旺房产公司签订了一份《西溪阳光预约转让协议》的购房合同，合同约定徐阳以16985.3元/平方米的价格向宏旺房产公司购买了位于杭州市余杭区五常街道文一社区荆长大道的西溪阳光2幢5层516室物业，该物业总面积为21.15平方米，总价为359239元。根据合同的约定徐阳需在合同签订当日一次性付清全部款项，宏旺房产公司需在2015年11月30日之前将协议中的物业交付给徐阳使用，在物业交付使用之日起的180个工作日内办理产权证，宏旺房产公司若逾期交付标的物业则需向徐阳支付房款的每日万分之一的违约金。
徐阳按照《转让�议》与宏旺房产公司签订了《前期物业服务协议》、《委托装修管理协议》、《临时管理规约》等协议。徐阳在2014年9月13日《转让协议》签订的当日付清了全部的款项（包括前期在与宏旺房产公司的口头商定时所付部分），共计359239元。而宏旺房产公司于2015年11月29日、2016年5月11日两次向徐阳发《告知函》，告知徐阳不能按时交付标的物业。至今，宏旺房产公司仍不能交付标的物业，也不能帮助徐阳办理产权登记。为此，徐旺诉来本院，请求判令：一、要求宏旺房产公司继续履行合同，向徐阳交付约定的杭州市余杭区五常街道文一社区荆长大道西溪阳光2幢5层516室物业，并帮助徐阳办理相应的产权变更手续；二、宏旺房产公司支付违约金11711元（逾期违约金从2015年11月底起暂计算至2016年10月21日，按已付房款359239元按每日万分之一计算，之后的逾期违约金仍按此计�）；三、由宏旺房产公司承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，徐阳变更诉讼请求为：一、解除双方签订的《西溪阳光预约转让协议》；二、宏旺房产公司退还徐阳购房款359239元并支付违约金11711元（逾期违约暂计算至2016年10月21日，之后的逾期违约金按照日万分之一计算至宏旺房产公司实际支付之日止）；三、宏旺房产公司赔偿徐阳购房款一倍的损失359239元；四、本案诉讼费用由宏旺房产公司承担。
宏旺房产公司答辩称：因为宏旺房产公司从公司前股东手中接手公司以后，发现前股东隐瞒了多笔债务，因为资金紧张，无法完成工程。该预约转让协议具备了商品房买卖合同的性质，因为不具备预售许可证，根据相关的法律规定该协议无效。徐阳要求支付违约金计算不具有依据，因双方之间的合同无效，如对方有损失，应当按照双方过错来承担，其也应提供损失的依据。
徐阳为支持其主张的事实向本院提供了如下证据：
1.西溪阳光预约转让协议、前期物业服务协议、委托装修管理协议、临时管理规约各一份，用以证明徐阳与宏旺房产公司间存在真实有效的商品房买卖合同关系的事实；
2.收据一份、中国银行转账凭证三份，用以证明徐阳已经按照合同约定向宏旺房产公司支付了全部房款的事实；
3.告知函二份，用以证明宏旺房产公司延迟交付标的物业及违约金的事实。
宏旺房产公司为支持其主张的事实向本院提供了杭州市××区住房和城乡建设局行政处罚决定书一份，用以证明2015年5月20日，宏旺房产公司因为未取得商品房预售许可证而受到行政处罚的事实。
对徐阳提供的证据：宏旺房产公司对证据1中的《西溪阳光预约转让协议》的真实性没有异议，但认为�份协议因违反《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的规定而无效；对其他证据，认为因主合同无效，其他协议自然无效；本院审查后对其真实性予以确认。证据2、3，宏旺房产公司均没有异议，本院予以确认。
对宏旺房产公司提供的证据，徐阳对真实性无异议，但其对宏旺房产公司未取得预售许可证这一情况并不知情；经本院审查后对其真实性予以确认。
根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院查明本案的事实如下：2010年11月19日，宏旺房产公司在杭州市××区五常创意产业园取得建设“杭州西溪SOHO办公中心项目”规划许可证，广告宣传为“西溪阳光”。2010年12月1日，宏旺房产公司取得杭州市××区五常创意产业园国有土地使用证；2011年6月30日，宏旺房产公司取得余杭区五常创意产业园1#－6#楼、集中地下室的建设工程规划许可证；2011年10月17日，宏旺房产公司取得上述房产的建筑工程施工许可证。
2014年9月13日，徐阳与宏旺房产公司签订《西溪阳光预约转让协议》一份，协议约定宏旺房产公司向徐阳预约转让位于杭州市余杭区五常街道文一社区荆长大道西溪阳光2幢5层516室的物业，预测面积21.15平方米，单价16985.3元，预约转让价款为359239元，于2014年9月13日一次性支付。宏旺房产公司于2015年11月30日前将符合协议约定的物业交付徐阳，具体交付办理方式和时间以宏旺房产公司书面通知为准。宏旺房产公司承诺徐阳付清房款且自物业交付之日起180个工作日内办理产权证。如因宏旺房产公司原因逾期交付物业的，须按徐阳已付房款的每日万分之一标准支付违约金；逾期180日还未交房的，徐阳有权解除本合同，宏旺房产公司除退还徐阳已付房款外，还应按本合同总金额的10%标准支付违约金。同日，徐阳还与宏旺房产公司签订了《委托装修管理协议》，委托宏旺房产公司对该物业进行装修；还与杭州凤都物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，并签署了《临时管理规约》。2014年9月13日，徐阳支付359239元的购房款。
2015年5月20日，杭州市××区住房和城乡建设局对宏旺房产公司作出余建罚字〔2015〕7号行政处罚决定书，认为宏旺房产公司至今未取得房地产开发资质等级证书，其存在将案涉项目其中部分进行分割，预约转让，并以商品房销售模式进行广告宣传。该项目用地性质为商业办公，主体已结顶，尚未竣工验收。已签订转让《意向书》和《西溪阳光预约转让协议》共计59户。其行为违反了《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，构成未取得资质证书从事房地产开发经营的违法行为。故责令其限期改�，并处以50000元罚款。
2015年11月29日、2016年5月11日，宏旺房产公司分别向徐阳发送告知函，告知因宏旺房产公司的原因导致无法按约交付物业，并愿意承担违约责任。
本院认为，徐阳与宏旺房产公司签订的《西溪阳光预约转让协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应按协议约定履行。但宏旺房产公司系未取得资质证书而从事房地产开发经营，本案所涉建设项目用地不是经营性房地产用地，该项目也未明确其为房地产项目。且双方签订的也是预约转让协议，而并非是商品房买卖合同，故对徐阳要求按照《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的规定赔偿一倍购房款的诉讼请求，及宏旺房产公司确认协议无效的意见，本院均不予支持与采信。但由于宏旺房产公司至今未能交付案涉房产，对徐阳要求解除预约转让协议，本院予以支持。关于违约责任，因宏旺房产公司违约，故其应按照协议约定承担违约责任。其中180天内按购房总金额359239元按每日万分之一计算，180天以后按总金额359239元的10%计算，以上合计42390.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告徐阳与被告杭州宏旺房地产有限公司于2014年9月13日签订的《西溪阳光预约转让协议》，于本判决生效之日起解除；
二、被告杭州宏旺房地产有限公司返还原告徐阳购房款359239元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告杭州宏旺房地产有限公司支付原告徐阳违约金42390.2元，于�判决生效后十日内付清；
四、驳回原告徐阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5551元，由徐阳负担1889元，由杭州宏旺房地产有限公司负担3662元。
徐阳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州宏旺房地产有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 王国仕
二〇一七年三月二十八日
书记员 陈晓琴