广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第232号
上诉人（原审原告、反诉被告）：左洪光，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××0014。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张雪群，女，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××0014。
上述两上诉人共同委托代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：林伟杰，广××律师事务所实习律师。
上诉人左洪光、张雪群与上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，左洪光、张雪群、南福公司均不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1409号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：2007年7月16日，南福公司（甲方）与左洪光、张雪群（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定：乙方将其名下的座落于香洲区x街x号（雅景楼）x房的房屋交由甲方拆迁。乙方选择产权调换方式，应补偿70.55平方米，选择回迁房b3户型房屋一套共计112.95平方米，超出面积42.4平方米按每平方米7000元结算，乙方补偿甲方人民币296800元，在甲方下达入伙通知之日后3日内向甲方交清，回迁房建筑面积以政府测量的确权结果为准。在确权结果公布后，双方根据确权面积（含公共分摊面积）按合同规定以6000元／平方米多退少补。甲方支付乙方搬迁费用人民币1469.75元，回迁装修费人民币14110元，并每三个月支付临时安置费人民币3174.66元。乙方的回迁房自甲方取得回迁房施工许可证之日起22个月内竣工交付乙方。乙方应向甲方支付的款项未在约定的时间内付清的，逾期一日应支付应交款项万分之二的违约金，该款交清之前，甲方有权不予交付乙方的回迁房，不协助办理房产证。甲方未按合同约定期限将回迁房交付给乙方使用，应向乙方支付延期交房的违约金（按应补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算），在交付回迁房时一次性付清。此外，双方还就其他事项进行了约定。
2007年8月24日，双方签订《补偿协议书》，约定：左洪光、张雪群应补南福公司超出补偿面积的差价由人民币296800元调整为人民币200000元，左洪光、张雪群选择的回迁房面积以政府测量确权结果为准，根据确权面积按4717元／平方米多退少补；南福公司交房后，左洪光、张雪群根据回迁房抽签政策参与选房，若左洪光、张雪群抽签后不要该套房屋，则南福公司承诺按b3户型面积每平方米人民币6000元予以收购。此外，双方还就其他事项进行了约定。
2007年12月29日，南福公司取得锦园1-7栋楼及会所桩基础工程施工许可证。2009年4月10日，南福公司取得锦园1、2、6栋上部工程及地下室的施工许可证。2009年7月2日，珠海市建设局向南福公司发出《关于暂停官村旧村改建项目（锦园）施工的通知》（珠建建（2009）68号），通知南福公司因官村旧村改建项目（锦园）容积率正在核实、调整，暂停官村旧村改建项目（锦园）所有楼盘的施工，待规划落实后方可复工。2009年8月20日珠海市城市管理委员会办公室向市府办发出《关于“锦园（官村）”城中旧村改造项目的情况核查处理建议》（珠建建（2009）68号），该办认为造成官村旧村改建项目（锦园）停工的主要原因是政府部门执行旧村开发政策过程中前后矛盾所致，建议维持该项目容积率不变，尽快恢复该项目的全面施工。后南福公司向珠海市住房和城乡规划建设局提交《复工申请》，2010年3月19日，该局向南福公司发出《关于锦园项目复工的函》（珠规建质函（2010）10号），同意锦园项目复工。
后左洪光、张雪群抽签确定选择的回迁房为锦园6栋1单元2606房（以下简称2606房），确权面积112.16平方米，与合同约定回迁房面积112.95平方米相差0.79平方米，超出应补偿面积41.61平方米。2012年4月18日，左洪光经验收确认收楼。2013年12月29日，涉案房产取得竣工验收备案。2013年12月30日，南福公司通过登报方式向锦园6栋、7栋的回迁业主发出了《入伙通知》，要求上述回迁业主办理交付入伙手续。
双方均提供一份《官村拆迁补偿回迁结算表》，该表载明：左洪光、张雪群应支付南福公司合同约定回迁房面积超出应补偿回迁面积部分补差款人民币200000元；南福公司应支付左洪光、张雪群确权面积与合同约定面积补差额款人民币3726元，毛坯房装修补偿款人民币28220元，安置补偿费人民币1600元，延期交楼补偿款人民币56440元并赠三年物业管理费。双方冲抵后的结算总额为左洪光、张雪群应支付南福公司人民币110014元，左洪光、张雪群支付上述结算款后办理入伙。结算表双方均未签名盖章确认。
左洪光、张雪群在一审的诉讼请求为：判令南福公司支付延迟交付回迁房违约金人民币198127元。
南福公司在一审的反诉请求为：1.左洪光、张雪群立即向南福公司支付超面积补偿差额人民币20万元；2.左洪光、张雪群立即向南福公司支付逾期付款违约金人民币25880元（自2013年1月3日起按每日万分之二暂计至2014年10月11日，此后按每日万分之二计至偿清之日止）；3.左洪光、张雪群承担本案全部诉讼费用。后南福公司当庭将第一项反诉请求变更为左洪光、张雪群立即向南福公司支付超面积补偿差额人民币196274元。
一审法院认为，左洪光、张雪群、南福签订的《房屋拆迁补偿安置合同》及《补偿协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定左洪光、张雪群选择的回迁房自取得施工许可证之日起22个月内竣工交付，但南福公司于2012年12月29日才取得回迁房的竣工验收备案，此时涉案回迁房方符合法定交付条件，南福公司于2012年12月30日才通知6栋回迁房业主入伙，南福公司已违反合同约定，构成违约，而左洪光、张雪群在涉案回迁房符合法定交付标准后未按照合同约定支付超面积的补差房款，亦构成违约。双方应当各自承担相应的责任。
本案双方争议的焦点是：一、关于《拆迁补偿回迁结算表》的效力问题；二、违约时间的认定，以哪一份施工许可证起算及是否应该扣除政府责令停工的时间段；三、如何认定违约金计算的基础，即合同约定的“回迁房的市场价”的问题；四、双方的诉讼请求是否已过诉讼时效。对于上述问题，分析认定如下：
一、《拆迁补偿回迁结算表》的效力问题。首先，当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章时合同成立，该结算表双方均未签字或盖章，合同尚未成立。其次，物业管理费应该是业主与物业管理公司之间的物业管理关系，结算表中南福公司承诺赠送三年物业管理费并不能代替物业管理企业行使权利，南福公司也没有向左洪光、张雪群专项支付管理费用。再次，结算表系双方就安置合同履行产生的后果的协商过程，其中主要义务是双方向对方支付的款项和补偿，其中南福公司应向左洪光、张雪群支付的其他经济补偿并未实施，现南福公司仅以物业管理费对方未实际支付构成主要义务的履行，主张该结算表合同已经成立，不符合合同约定的事实，一审法院不予支持。
二、违约时间的认定问题。一是以哪一份施工许可证为起算时间的问题。2007年12月29日，南福公司取得锦园1-7栋楼及会所桩基础工程施工许可证。2009年4月10日，南福公司取得锦园1、2、6栋上部工程及地下室的施工许可证。合同约定取得施工许可证未明确是以哪份许可证为准，在没有特别约定为6栋的上部工程和地下室施工许可证的情况下，合同约定的施工许可证应认定为以1-7栋桩基础施工许可证的时间2007年12月29日为约定交房期限的起算日。二是政府责令停工的时间段是否应该扣除的问题。2009年7月2日至2010年3月19日共计停工261天，现有证据不能证明停工系南福公司的责任和过错所致，该期间因不能归责于南福公司的左洪光、张雪群因导致延期的法律责任不应由南福公司承担，南福公司主张扣除停工时间，一审法院予以支持。对于南福公司主张复工后准备机械施工的时间没有提供证据证明，一审法院不予采信。合同约定取得基础施工许可证后22个月内即2009年10月29日前竣工交付房产，南福公司于2012年12月29日才取得涉案回迁房的竣工验收备案，于2012年12月30日才通知6栋回迁房的业主入伙，迟延交房天数1157日。所以，南福公司逾期交房的违约天数计算为896日。
三、如何认定违约金计算的基数，即合同约定的“应补偿回迁房总面积的市场价总额”的问题。合同约定按应补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算延期交房的违约金，双方对此存在争议，一审法院认为，首先，关于实际补偿的回迁房总面积，本案中双方在合同第二条中确定了应补偿的面积为70.55㎡，且双方对此并无争议，一审法院予以认定。其次，对于市场价的具体时点约定不明确，可按照合同有关条款和交易习惯确定。《补偿协议书》第六条明确约定若左洪光、张雪群抽签后不要回迁房，则南福公司承诺按b3户型面积每平方米人民币6000元予以收购，以此价格认定为双方预期的市场交易价格，符合双方的真实意思，以此确定违约金计算的基数，对于双方也更具公平性，更符合公平左洪光、张雪群则。再次，从实际履行情况来看，在延期的时间内，南福公司一直按照约定的标准支付相关安置费用，以该回购价为基础计算违约金，符合左洪光、张雪群损失的实际情况。而且，回迁房的性质决定其市场价值与普通商品房存在相当差异，左洪光、张雪群要求按照政府公布的房屋凭据交易价格12134.94元／平方米的价格计算，与双方约定的真实意思不符，所以，确定违约金计算的基数为70.55×6000元=423300元。
综上所述，南福公司应该向左洪光、张雪群支付违约金423300×896×0.0002=75855.36元。《补偿协议书》第三条对合同约定的超面积补差房款作出进一步调整，根据该条约定，左洪光、张雪群应支付南福公司超面积补差房款人民币196273.57元，左洪光、张雪群于2014年12月3日庭审时表示同意在延期交房违约金中予以抵扣，因双方互负到期债务，债务的标的物种类、性质相同，一审法院视为左洪光、张雪群向南福公司发出债务抵销的通知，该通知于当庭到达南福，业已生效，故对左洪光、张雪群的相应主张，一审法院予以支持，所以，左洪光、张雪群还应支付给南福公司的超面积补差房款数额为196273.57-75855.36=120418.21元。双方合同虽约定左洪光、张雪群应交的差价款应于入伙时交纳，但南福公司通知6栋回迁房业主入伙时已经长时间违约，并未在交付房屋时一并支付违约金，左洪光、张雪群有权要求在违约金中予以扣减，现以左洪光、张雪群未按时交面积差价款来抗辩违约责任，法律依据不足，一审法院不予支持。左洪光、张雪群未按约支付超面积的补差房款亦构成违约，应按合同约定支付逾期支付超面积补差房款的违约金，左洪光、张雪群主张南福公司未按约定先履行其在交付回迁房时一次性付清延期交房的违约金的义务，左洪光、张雪群有权行使不安抗辩权，但左洪光、张雪群未能证明南福公司存在法定的不安抗辩权的情形，左洪光、张雪群主张于法无据，一审法院不予支持。关于逾期支付超面积补差房款的违约金，应当按每日万分之二的标准分段计算，自2013年1月3日起至2014年12月3日以人民币196273.57元为本金，自2014年12月4日起以人民币120418.21元为本金计至偿清之日止。
四、关于诉讼时效问题。南福公司主张已于2012年4月18日向左洪光、张雪群交付了回迁房，但房屋交付以取得竣工验收备案为法定标准，涉案回迁房于2012年12月29日方取得竣工验收备案，此后才具备交付条件，左洪光、张雪群的诉讼请求未过诉讼时效，南福公司相关抗辩于法无据，一审法院不予采纳；同理，左洪光、张雪群以此为由主张南福公司反诉请求已过诉讼时效，亦于法无据，一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第六十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、左洪光、张雪群（反诉被告）左洪光、张雪群于判决发生法律效力之日起十日内支付南福公司（反诉原告）超面积补差房款人民币120418.21元；二、左洪光、张雪群（反诉被告）于判决发生法律效力之日起十日内支付南福（反诉原告）逾期支付超面积补差房款的违约金（按每日万分之二的标准，自2013年1月3日起至2014年12月3日以人民币196273.57元为本金，自2014年12月4日起以人民币120418.21元为本金计至偿清之日止，分段计算）。如果左洪光、张雪群（反诉被告）未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币4262元，反诉费人民币2344元，合计人民币6606元，由左洪光、张雪群（反诉被告）负担人民币4970元，由南福公司（反诉原告）负担人民币1636元。
上诉人左洪光、张雪群不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求判令依法撤销香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1409号《民事判决书》；2、请求改判南福公司支付左洪光、张雪群以回迁房屋总价为856120元为基数，从2009年10月30日起至2012年12月31日止，按万分之二每日支付延期交房的违约金人民币198127元；3、请求改判扣除左洪光、张雪群应补南福公司的面积差房款196273.57元后，由南福公司支付左洪光、张雪群31673.43元；4、请求驳回南福公司的全部反诉请求；5、请求判令本案的一、二审诉讼费用由南福公司承担。事实和理由：2007年7月16日，左洪光、张雪群与南福公司双方签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，根据合同约定，左洪光、张雪群将位于香洲区官村一街2号603的房屋交由南福公司拆迁改建，南福公司应当补偿左洪光、张雪群产权面积为70.55平方米，左洪光、张雪群回迁选择的户型面积为112.95平方米，确权面积为112.16平方米。合同约定回迁房自南福公司取得回迁房的施工许可证之日起22个月内竣工，竣工后即交付左洪光、张雪群。如南福公司未按合同约定期限将回迁房交付给左洪光、张雪群使用，应按应补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算延期交房的违约金，在交房时一次性付清。经查南福公司已在2007年12月29日取得施工许可证，按约定其应当在2009年10月29日竣工后交付房屋给左洪光、张雪群，但南福公司却直到2012年12月31日才竣工交付，超过约定交付时间为1157天，按2012年下半年珠海市政府四部门公布的城区市场平均房屋交易价为每平方米12134.94，以此价格计算，左洪光、张雪群回迁房屋总价为856120元，每日违约金为171.224元。1157天×171.224元＝198127元，为此南福公司应支付左洪光、张雪群逾期房违约金人民币198127元。但南福公司在交房时并不按约定履行，拒不按约定支付逾期交楼违约金，为此左洪光、张雪群向珠海市香洲区人民法院提出起诉，但一审法院存在认定事实不清，适用法律不当及枉法裁判等问题。
左洪光、张雪群认为香洲区法院一审存在以下主要问题：一、一审认定对双方合同中约定的延期交楼按“市场价”应当按《补充协议》中的南福公司承诺收购价6000元每平方来计算；左洪光、张雪群认为：该主观认定明显违背事实和法律，首先，根据《房屋拆迁补偿安置合同》可见，双方同意超出42.4平方的面积按7000元每平方结算，这已是约定的高于6000元的之处，说明双方按当时的房价水平都认识到7000元每平方是可以接受的，一审有什么依据认定市场价双方预见交楼时为6000元是合理的呢？其次，双方是在2007年7月16日签订的《房屋拆迁补偿安置合同》，此时珠海的房价一直都在快速上涨，双方之所以约定以市场价来约定违约金的计算标准，就是对22个月后房价上涨速度无法准确把握，公平起见，便约定以市场价为计算标准。交楼时的市场价对双方都是公平合理的，也具有说服力，为什么一审就一定要自己定价呢？二、一审对逾期交楼的违约天数从实际逾期的1157天认定为896天也是没有依据的；左洪光、张雪群认为：一审以南福公司被政府责令停工不能归责为南福公司，南福公司对此没有过错为由，认为南福公司不应当承担法律责任是极其不负责任的，一审既没有向相关部门调查，也没有就南福公司所提供的证据进行认真的核实。从南福公司所提交的证据停工通知都可以看出来，市规划局发过一份《关于官村旧村改建项目（锦园）违法建设事宜的函》，珠海市建设局也就是根据此函做出了〈关于暂停官村旧村改建项目（锦园）施工的通知〉，要求南福公司停工，从始至终南福公司没有提交过规划局的函，一审无人见过，一审法官怎么就知道不是南福公司的责任呢？如果该判决生效，证明责任不在南福公司而在政府，南福公司也可以起诉政府相关部门，要求承担相应的责任。同时，根据珠海市香洲区改建办2009年8月7日做出的［珠改办函（2009）111号］〈关于官村改建项目回迁房建设问题的函〉，该函中已建议对项目b区5、6、7栋回迁房继续施工，据了解相关部门已准许回迁房项目继续施工，但南福公司要求一并解决a区的商品房规划调整问题才同意施工，南福公司被处罚的问题也就是存在于a区，也因此才一直拖延到2010年3月19日重新取得〈建设工程规划许可证后〉项目复工。须要注意的是，南福公司是重新取得〈建设工程规划许可证后〉，而不是无条件复工。从以上情况可知道问题就是出在南福公司处，一审怎么能任性的为南福公司开脱责任呢？如果真要查明具体停工原因和过程，请求二审法院向相关政府部门调取全部的文件资料。三、一审法院对左洪光、张雪群的对南福公司反诉中所提出的抵扣项目，在查明事实和金额后也不进行抵扣，违背了基本的事实和法律。根据南福公司所出具的《官村拆迁补偿回迁结算表》可见，南福公司还应当支付左洪光、张雪群确权面积与合同约定面积补差额款3726.43元，毛坯房装修补偿款28220元，安置补助费1600元，但一审在抵销左洪光、张雪群应当支付房屋面积补差款是时并未将上述款项全部进行冲抵，直接导致判决不公，因为上述33546.43元也是应当抵销的款项。四、一审在双方对逾期交楼违约金都没有支付的情况下，认定左洪光、张雪群应当先行支付南福公司逾期支付超面积补差房款的违约金，明显属于枉法裁判。
左洪光、张雪群认为：首先；根据左洪光、张雪群的计算方式，扣除左洪光、张雪群应当支付给南福公司的面积补差款196273.57元后，南福公司还应当支付左洪光、张雪群31673元，左洪光、张雪群无论如何都不应当先行向南福公司支付任何款项。根据法律规定，双方都相互负有债务的情况下，均有权进行抵销，因此左洪光、张雪群不先行支付给南福公司的面积补差款196273.57元是行使抵销权的行为，并不存在违约的事实。一审认定左洪光、张雪群逾期付款没有任何的事实和法律依据。其次；一审法院居然还违约金进行了荒唐的分别计算，即从2013年1月3日起至2014年12月2日止按196273.57元计算，从2014年12月3日起至还清之日止按120418.21元计算。按上述方式计算的意思是说，从2013年1月3日起至2014年12月2日南福公司是不用支付左洪光、张雪群任何款项的，所以左洪光、张雪群要按全款支付逾期违约金；从2014年12月3日受理了反诉之日起则可按一审法院认定逾期交楼违约金的抵扣后的金额支付违约金，至今左洪光、张雪群也没有看明白这是什么逻辑。难道逾期交楼的违约金之前合同中是不存在的吗？是在一审时才由法院赐予和创设的吗？综上所述，一审法院极尽了偏听偏信和偏袒之能事，凡是南福公司主张的一概支持，置事实和法律于不顾，滥用了法律赋予的自由裁量权，歪曲合同内容的理解和法律的适用。请二审法院依法予以纠正并予以改判。
南福公司答辩称：1、原审判决结合本案双方签订的拆迁补偿安置协议的约定，综合考虑本案房屋的性质等因素，以双方协议约定的6000元／㎡作为本案逾期交房违约金的计算标准并无不当，该标准实际已经比左洪光、张雪群补偿面积差价的4717元／㎡还要高，符合双方签约时对市场价的预期，依法应予维持。2、原审判决将不能归责于南福公司的政府责令停工期间剔除出逾期交房的违约时间符合本案的客观事实，依法应予维持。3、鉴于原审判决对《官村拆迁补偿回迁结算表》的效力不予认定，故该结算表的内容并不属于本案处理的范围，原审判决对此未予处理是正确的。如果二审法院认为结算表合法有效，那么左洪光、张雪群在双方就逾期交房已经达成一致之后又提起本案诉讼，显然是严重违反诚实信用原则的，依法应驳回其全部诉讼请求。4、原审判决判令左洪光、张雪群支付逾期支付超面积补差房款及违约金符合本案客观事实，依法应予维持。
首先，本案左洪光、张雪群支付南福公司超面积补差房款是其合同的主要义务，与南福公司是否支付逾期交房违约金无关，左洪光、张雪群依法并不享有合同不安抗辩权；其次，根据本案诉讼可知，在本案一审判决之前，乃至现在，双方对逾期交房违约金的计算仍旧是存在非常大的分歧的，在法院未对逾期交房违约金作出确定的判决前，逾期交房违约金不属于可抵销的到期债务。最后左洪光、张雪群直至本案一审才提出以逾期交房违约金抵销超面积补差房款，原审判决据此判令左洪光、张雪群支付抵销后仍应支付的超面积补差房款及逾期支付的违约金并无不当。综上，恳请法院驳回左洪光、张雪群本案的全部上诉请求。其他答辩意见与南福公司提起上诉的上诉状为准。
上诉人南福公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销（2014）珠香法民三初字第1409号民事判决，认定原审判决南福公司支付违约金75855.36元错误，改判以南福公司取得锦园6栋上部工程及地下室施工许可证之日（2009年4月10日）作为计算交房期限的起算点。2、请求认定本案已过诉讼时效，判令驳回两左洪光、张雪群的全部诉讼请求。3、请求判令本案一、二审诉讼费用由左洪光、张雪群承担。事实与理由如下：一、应以南福公司取得《锦园1#、2#、6#上部工程及地下室施工许可证》之日（2009年4月10日）作为约定交房期限的起算日。
双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第五条约定：“一、乙方的回迁房自甲方取得回迁房的施工许可证之日起22个月内竣工，竣工后即交付乙方。”虽从字面理解并未特别约定以哪份许可证为准，但结合本案事实，南福公司系作为开发商根据珠海市政府改造城中旧村建设文明社区的有关配套政策和实施办法进行官村旧城改造。在进行拆迁建设的过程中，为达到合理合法施工，尽快完成回迁房的建设，整体改造工程是在与各被拆迁人进行协商签订合同工的同时，边拆边建地进行的。因此，鉴于拆迁改建进程的高度复杂性，南福公司仅取得桩基础工程施工许可证，在现实中亦无法全面开展主体工程建设。
其次，结合双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》可知，左洪光、张雪群选择的是以产权调换的方式进行补偿。即双方的合同目的是完成回迁房的交付和取得。因此，左洪光、张雪群自始清楚只有在南福公司取得上部工程及地下室施工许可证的前提下，双方的合同目的才能达成的基础，对交付房屋期限的预测才能有合理的依据。
因此，合同中约定的施工许可证指的是一个完整的概念，不仅仅是指建筑工程的桩基础工程施工许可证，而且还应包括上部工程及地下室施工许可证。原审判决忽略本案客观事实及双方合同目的实现的基本条件，直接认定桩基础工程施工许可证取得之日作为约定交付房屋期限的起算日，以致加重南福公司的违约责任，没有事实和法律依据，依法应予纠正。
二、本案两左洪光、张雪群自知道权利被侵害之日起至起诉之日止，已超过二年的诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。
首先，依据《房屋拆迁补偿安置合同》第十一条第四款“甲方未按合同约定期限将回迁房交付给乙方使用，应支付延期交房的违约金（按补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算），在交付回迁房时一次性付清”。本案南福公司早在2012年4月18日即向左洪光、张雪群交付了涉案的回迁房，两左洪光、张雪群亦予以接受。依据合同约定，自房屋交付之日起两左洪光、张雪群即知道其权利受到侵害，诉讼时效应自该日开始起算。但直至2014年8月19日两左洪光、张雪群才提起本案诉讼，距离知道权利受到侵害之日已过二年四个月，超出法律规定的诉讼时效，依法丧失胜诉权。
其次，双方《房屋拆迁补偿安置合同》签订于2007年7月16日，并未有法律法规规定房屋交付以取得竣工验收备案为法定标准。此外，合同第六条第二款约定“甲方所建的回迁房，必须经有关部门验收合格，符合国家建设标准和合同约定标准”，双方也并未将取得《竣工验收备案表》作为房屋交付条件，更未约定南福公司支付违约金的时间为取得《竣工验收备案表》之日。因此，依据合同约定，两左洪光、张雪群知道其权利受侵害之日为实际交付之日，而非所谓的“合格交付之日”。原审法院对此认定错误，依法应改判驳回两左洪光、张雪群对本案南福公司的全部诉讼请求。
综上所述，南福公司认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以变更，维护南福公司的合法权益。
左洪光、张雪群答辩称：1、对于交房期限的起算点问题，根据合同约定，是以其取得施工许可证之日起开始计算，该合同是由南福公司制作的格式条款，虽然没有明确说要取得什么部位的许可证，但是我们认为根据合同法的相关规定，依法应当作出对于格式条款的接收方有利的解释，同时，也就是左洪光、张雪群当初签订合同时最初始的理解，即第一次取得施工许可证，不可能只认定最后一次取得时间，所以左洪光、张雪群认为一审认定的施工许可证的第一次取得时间作为交房期限的起算点应当维持；2、关于诉讼时效问题，该问题在原审中已经阐述过，因为南福公司在2012年12月31日，房屋才具备交付条件，从12月31日开始到左洪光、张雪群起诉即2014年8月19日，并没有超过诉讼时效，相反，根据南福公司的自认，其认为涉案房屋在2012年4月18日就已经向左洪光、张雪群交付了，那么南福公司的诉讼时效的起算时间应该按照该日开始计算，根据拆迁补偿安置合同的约定，从次日开始南福公司就应当向左洪光、张雪群主张回迁面积差额的补偿款20万元，但是南福公司是在2014年10月30日才在反诉状中提到要求支付该部分款项，显然南福公司已经超过诉讼时效，对其主张依法不应当支持，其已经丧失了胜诉权，请求法院驳回南福公司的反诉请求。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、延期交楼违约金的计算方法，包括市场价的认定、违约金的起算时点以及违约违约的计算时长；二、左洪光、张雪群应支付的回迁房面积差额部分的房款是否应计算延期支付违约金及如何计算的问题；三、南福公司承诺左洪光、张雪群的毛坯房装修补偿款28220元及安置补助费1600元是否应在其回迁房面积补差款中抵扣；四、诉讼实效问题。现分别作如下分析：
一、关于延期交楼违约金的计算基数问题
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即一方违约给对方造成的损失，损失数额是以订立合同时可预见范围为限，故以起诉时的市场价作为违约金计算的基数，与法律规定相悖。本案中，《房屋拆迁补偿安置合同》第二条约定，左洪光、张雪群选择的回迁房超出回迁面积的部分按每平方米7000元结算；而《补偿协议书》约定，南福公司交房后，若左洪光、张雪群抽签后不要该套房屋，则南福公司承诺按户型面积每平方米人民币6000元予以收购。两处约定均体现了合同签订时双方对于市场价的判断，都可解释为违约金计算标准中涉及的市场价。但是从时间上看，《房屋拆迁补偿安置合同》在前，《补偿协议书》在后；并且《补偿协议书》中已将左洪光、张雪群应向南福公司超出补偿面积支付的差价由人民币296800元调整为人民币200000元，每平方米的单价从7000元降至4717元。从两份合同的内容来看，原审法院依照《补偿协议书》中约定的收购价6000元／平方米确定违约金的计算基数，符合合同约定和公平原则。左洪光、张雪群提出以起诉时的市场价作为违约金计算基数，于法无据，本院不予支持。
二、关于逾期交楼违约金的起算时点问题
关于违约金计算时段的问题。南福公司提出合同签订后曾因政府行为停工，主张计算逾期交房天数时应扣除这一期间共计351天。对此本院认为，珠海市城市管理委员会作为城市建设管理的主管部门，其出具的《关于“锦园（官村）”城中旧村改造项目的情况核查处理建议》已经综合考虑和规划、建设等行政主管部门及开发商的情况，对于停工原因作了明确认定，即此次停工是应政府部门要求而停工的，而停工的原因系政府部门考虑是否调整涉案项目容积率，但最终并未调整并同意南福公司复工。该证据充分证明了争议事实，南福公司对于这一政府部门要求的停工确实无法预见也无法避免，原审法院判定南福公司对于停工不承担责任并无不当，本院予以支持。
三、关于交房期限的起算点问题
本院认为，2007年7月16日，南福公司与左洪光、张雪群签订《房屋拆迁补偿安置合同》，2007年12月29日，南福公司取得锦园1-7栋楼及会所桩基础工程施工许可证。2009年4月10日，南福公司取得锦园1、2、6栋上部工程及地下室的施工许可证。从这一时间关系看，在双方签订合同时，南福公司还未取得任何一份施工许可证，在这种情况下，左洪光、张雪群不可能知悉施工许可证分为上部工程及地下室施工许可证，并且两施工许可证可能在不同时间取得。因此，南福公司主张左洪光、张雪群应以综合取得上部工程及地下室部分的施工许可证的时间对交付房屋期限进行合理预测，无事实依据，本院不予支持。
四、关于装修补偿款及安置补助费是否应在其回迁房面积补差款中抵扣的问题。本院认为，左洪光、张雪群对于这两部分费用在一审的诉讼请求中并未提及，并且在整个一审过程中，也未要求抵扣，因此，原审判决未予抵扣，有事实依据。二审中南福公司对于装修补偿款28220元及最后一个月的安置补偿费1600元未付的事实予以认可，为减少诉累，应将其在左洪光、张雪群应付的款项中予以扣除。至于回迁房确权面积与合同约定面积的补差款3726元，左洪光、张雪群在一审提出后，南福公司已直接在左洪光、张雪群应向其支付的超面积补偿差额款200000元中抵扣，变更了这部分诉讼请求为196274元，左洪光、张雪群在二审中仍然提出抵扣的要求，与事实不符，本院不予支持。
五、关于左洪光、张雪群是否应支付回迁房超面积补差款的逾期违约金问题。本院认为，《房屋拆迁补偿安置合同》约定，乙方（左洪光、张雪群）补偿甲方（南福公司）人民币296800元，在甲方下达入伙通知之日后3日内向甲方交清，乙方应向甲方支付的款项未在约定的时间内付清的，逾期一日应支付应交款项万分之二的违约金，该款交清之前，甲方有权不予交付乙方的回迁房。甲方未按合同约定期限将回迁房交付给乙方使用，应向乙方支付延期交房的违约金（按应补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算），在交付回迁房时一次性付清。从合同约定内容看，应是左洪光、张雪群向南福公司交纳补偿款在前，南福公司交付回迁房在后，各自未按合同约定履行主要义务，各自承担相应的违约责任，而不存在不安抗辩权的行使。因此，原审判决确定左洪光、张雪群应向南福公司支付延迟交纳房屋补偿款的违约金，符合合同约定，本院予以支持。至于分段计算，是因为一审期间南福公司明确同意用延迟交房违约金抵扣房屋补偿款，抵扣部分应视为本金的减少，因此，该计算方法也符合实际情况，亦应予以支持。
六、关于诉讼时效问题
南福公司主张以2012年4月18日起计算两年的诉讼时效，本院认为，南福公司在2012年4月18日并未取得房屋竣工验收备案表，不能证明交付房屋已经验收合格，其将房屋交付给左洪光、张雪群，违反了《中华人民共和国建筑法》的规定，因此，南福公司该项主张不能成立，原审法院认定2012年12月29日后开始计算诉讼时效，于法有据，本院予以支持。
综上所述，左洪光、张雪群以及南福公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持。为减少诉累，应将南福公司承诺支付给左洪光、张雪群的装修补偿款28220元及最后一个月的安置补偿费1600从左洪光、张雪群应付的房屋补偿款中扣除，即为120418.21-28220-1600=90598.21元，计付违约金的基数相应减少。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1409号民事判决第二项、第五项、第六项及诉讼费负担部分；
二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1409号民事判决第一项为：南福公司支付左洪光、张雪群逾期交房违约金人民币75855.36元、回迁房装修补偿款人民币28220元及最后一个月的安置补偿费人民币1600元，合计105675.36元；
三、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1409号民事判决第三项为：原审判决第二项和本判决第二项确定的金额相互抵销后，左洪光、张雪群应于本判决发生法律效力之日起十日内支付南福公司超面积补差房款人民币90598.21元；
四、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1409号民事判决第四项为：左洪光、张雪群于判决发生法律效力之日起十日内支付南福公司逾期支付超面积补差房款的违约金（按每日万分之二的标准，自2013年1月3日起至2014年12月3日以人民币196273.57元为本金，自2014年12月4日起至2015年9月25日以人民币120418.21元为本金计算，自2015年9月26日起以人民币90598.21元为本金计至偿清之日止，分段计算）。
如左洪光、张雪群未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费人民币5958元，由左洪光、张雪群负担人民币3000元，由南福公司负担人民币2958.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 莹
代理审判员 葛阳辉
代理审判员 牟宏微
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 陈妙斯