福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终1834号
上诉人（原审被告）张家航，男，1969年7月15日出生，汉族，住福建省福清市。
委托代理人蔡友玳、叶必成，福建闽律律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）福清市腾辉现代农业有限公司，住所地福建省福清市音西镇龙溪村后垄仔。
法定代表人陈旺，董事长。
委托代理人王征云、林丹娟，福建信得（福清）律师事务所执业律师。
上诉人张家航因与被上诉人福清市腾辉现代农业有限公司（以下简称腾辉农业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2015）融民初字第1829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张家航上诉请求：撤销福清市人民法院（2015）融民初字第1829号民事判决，依法改判驳回腾辉农业公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院认定腾辉农业公司提交的承租合同为本案定案依据，属认定事实不清，应予撤销并认定双方约定的租金为15.5元/平方米。双方分别向一审法院提交不同版本的租赁合同，腾辉农业公司主张张家航提交的租赁合同原件已经被其收回，该份合同已经作废，应以其提交的租赁合同为准。张家航认为，腾辉农业公司对张家航提交的合同并无异议，只是因为其销毁了该份证据而要求法院采用其提交的合同作为本案证据，一审法院没有进一步调查清楚事实，直接确认存有疑点的证据，属证据审查不清。事实上，双方事后又重新签订了一份租赁合同，关于租金约定为15.5元/平方米。2007年双方签订转租合同的时候，出租人福清市音西街道音西村委会对此是知情的，当时先签订了一份合同（简称合同一，即腾辉农业公司提供的租赁合同），尾部备注“三年内因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，其余条款不变。一层通道另计，每年9600元。”后经双方协商，又签订了一份租赁合同（简称合同二，即张家航提供的租赁合同），尾部备注为“因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，壹拾伍元伍角正，其余条款不变。”因此，合同二已将合同基价统一调整为15.5元/平方米，因与张家航约定的租金较低，腾辉农业公司担心其余一万多平方米的租金价格问题，就于2008年收去张家航的合同二原件，张家航出于信任，就将合同二原件交给腾辉农业公司保管。腾辉农业公司对合同二复印件的内容没有异议，应将合同二作为本案证据并确认张家航的陈述。二、关于2007年7月25日至2010年9月24日间的租金，张家航已经将租金全部交纳清楚，2010年9月25日至2012年9月24日的租金，因腾辉农业公司委托音西村委会代收，张家航共交纳租金13万元给音西村委会。腾辉农业公司未提供张家航已交纳或未交纳租金的相应证据，其所谓的未交付租金的数额，也只是主观推算，并无事实依据。张家航已经向音西村委会交纳了2011年度及2012年度的租金，因交付租金是连续性的行为，也恰恰说明了张家航已经交清了前三年期间的租金。三、腾辉农业公司要求张家航偿还租金的诉讼请求已经超过了诉讼时效，其请求不应受法律保护。延付或拒付租金的诉讼时效为一年，双方约定的租赁期至2012年9月24日期满，腾辉农业公司直至2013年12月26日才起诉张家航要求支付租金，已经超过一年多的时间，在此期间腾辉农业公司没有向张家航主张过自己的权利，因此其起诉已经超过诉讼时效。
腾辉农业公司辩称,原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。一、关于两份差异合同的产生腾辉农业公司已在一审过程中进行了陈述，原审判决也已进行了认定。两份合同的产生是有先后顺序的，在双方对租金协商的过程中产生，最终是以腾辉农业公司提交的合同为准，前三年按每月每平15.5元的标准计算，后两年按每月每平20元的标准计算，所以张家航才会将其提交的合同原件交由腾辉农业公司收回撕毁作废。二、张家航与腾辉农业公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反有关强制性法律规定，是合法有效的，双方均应遵守。现张家航只缴纳部分租金人民币253296元（包括音西村委代收的13万元），张家航负有偿还腾辉农业公司租金的义务。张家航主张租赁合同为继续性合同，交付租金也是连续性的行为，张家航于2010年、2011年向音西村委缴纳13万元租金，继而说明张家航已实际交清前三年的租金的推断是不合理的。张家航每年需向腾辉农业公司缴纳的租金为10多万，而其在2010年只向音西村委缴纳了5万元，2011年缴纳了8万元，张家航每年也并未足额交纳其应付租金，张家航向音西村委缴纳的13万元只是补交前期的租金。三、腾辉农业公司要求张家航偿还拖欠的租金的诉讼请求并未超过诉讼时效。根据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，法院不予支持。”在本案中，上诉人在原一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出已不被支持，该时效抗辩权利已丧失。现又于重审期间提出，虽发回重审的案件是适用一审程序来审理，但发回重审的案件是二审之后的诉讼程序，所以更不应予以支持。
腾辉农业公司向一审法院起诉请求：1.判令张家航偿还拖欠腾辉农业公司的租金408432元（自2009年9月25日计至2012年9月24日止）；2.张家航支付腾辉农业公司自2012年9月25日起至2015年3月25日止的占有使用费（按每月每平方米21元计算，一层通道每年按9600元另计，暂计至2015年3月25日止合计352230元）；3.本案全部诉讼费用由张家航负担。
一审法院认定事实：坐落于福清市音西街道音西村农贸市场C、D、E、F座一、二层共计10892.64平方米房屋系福清市音西镇音西村民委员会（现为“福清市音西街道音西村民委员会”，以下简称“音西村委”）产业。2000年起音西村委将其中的521平方米店面租赁给张家航。2005年4月30日，音西村委将上述农贸市场共计10892.64平方米的房屋整体租赁给腾辉农业公司（其中包括音西村委租赁给张家航的521平方米店面），租赁期限自2005年7月1日至2015年6月30日止。2007年7月25日，在音西村委出面协调租金标准后，张家航与腾辉农业公司重新签订了《音西农贸市场店面摊位承租合同》。诉讼中，腾辉农业公司、张家航各提交了一份落款日期均为2007年7月25日的《音西农贸市场店面摊位承租合同》（以下简称“《承租合同》”），其中一份有原件的《承租合同》由腾辉农业公司持有，该合同约定：张家航租赁521平方米店面，租期自2007年9月25日至2012年9月24日止，2007年7月25日至2007年9月24日期间免租金，租金按年预缴，张家航租赁该房屋用于经营网吧、台球休闲项目等，并对违约责任作了约定。另一份《承租合同》张家航持有复印件，原件被腾辉农业公司收走撕毁，该《承租合同》复印件与腾辉农业公司持有的《承租合同》原件两者只在合同手写的附加条款部分对租金计算标准的约定存在差异，其他内容均一致，该《承租合同》复印件手写的附加条款记载：“因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，其余条款不变。”而腾辉农业公司持有的《承租合同》原件手写的附加条款记载：“三年内因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，其余条款不变。一层通道另计，每年9600元。”庭审中，腾辉农业公司自认二份承租合同手写的附加条款部分系腾辉农业公司的法定代表人陈旺所写，张家航自认系音西村委干部所写的。合同签订后，张家航只缴付了至2009年9月24日止的租金253296元（含张家航交到音西村村委的租金130000元）及10000元押金。2012年9月24日，租赁期届满，经腾辉农业公司多次交涉，张家航未腾空租赁房屋归还腾辉农业公司，直到2015年3月25日，腾辉农业公司才收回该租赁房屋。另查明，音西村委与腾辉农业公司曾因租赁纠纷诉至一审法院，一审法院于2014年9月18日作出一份《民事调解书》，确认福清市音西镇音西村民委员会同意腾辉农业公司的承租期延至2017年8月31日。
一审法院认为,承租合同约定的租金标准，即腾辉农业公司、张家航提交的二份《承租合同》手写的附加条款对租金计算标准的约定存在较大差异，其效力如何认定。对此，合议庭予以分析认定如下：本案腾辉农业公司、张家航各提交了一份《承租合同》，两份《承租合同》上手写的附加条款对租金计算标准的约定存在较大差异，腾辉农业公司提交的《承租合同》上记载：“三年内因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，其余条款不变。一层通道另计，每年9600元。”张家航提交的《承租合同》记载：“因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，其余条款不变。”腾辉农业公司主张张家航提交的承租合同的原件被腾辉农业公司收回，该份合同已作废，应以腾辉农业公司提交法院的承租合同为准。张家航抗辩认为腾辉农业公司提交的《承租合同》手写的附加条款被其事后单方面添加了“三年内”以及“一层通道另计，每年9600元”的内容，该部分添加的内容不符合文字的表达方式，是无效的。一审法院认为，腾辉农业公司提交的《承租合同》有原件，而张家航提交的《承租合同》是复印件，未能提供合同原件予以核对，其证明力低于腾辉农业公司提交的《承租合同》，而且腾辉农业公司关于张家航提交的承租合同的原件已被腾辉农业公司收回撕毁作废的抗辩，符合常理，故在张家航未提供其他足以反驳的证据的情况下，可认定腾辉农业公司提交的《承租合同》上关于“三年内因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，其余条款不变”的附加条款真实有效。但腾辉农业公司提交的《承租合同》上附加记载“一层通道另计，每年9600元”的内容，张家航有异议，且与之前的附加条款“三年内因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，其余条款不变”所记载的其余条款不变的约定相矛盾，故对《承租合同》中附加记载“一层通道另计，每年9600元”内容的效力，一审法院不予认定。综上，一审法院认为，腾辉农业公司提交的由腾辉农业公司、张家航双方签订的《承租合同》系双方当事人真实意思表示，又不违反有关强制性法律规定，是合法有效的，双方均应共同遵守。腾辉农业公司依约将租赁房屋交付张家航经营，张家航也应依约按时交纳租金，并在租期届满后将租赁房屋归还腾辉农业公司。合同约定租赁期限5年，前三年租金按每平米15.5元计算，余下二年按每平米20元计算，5年租金共计540798元，此外，双方还约定了张家航应支付每月每平方米1元的物业费，5年共计31260元，故5年的租金及物业费合计为572058元（540798元+31260元），现张家航只缴纳部分租金253296元，尚欠租金及物业费人民币318762元，依法应予偿还。腾辉农业公司诉请支付租赁期满后占用租赁房屋相当于租金及物业费的占用费，符合法律规定，一审法院予以支持，占用费自租赁期限届满后的次日，即2012年9月25日起按每月每平方米21元的标准计至2015年3月25日腾辉农业公司收回租赁房屋之日止，为328230元。张家航抗辩租金已缴纳439474元，但腾辉农业公司认为仅收到现金方式支付的租金123296元及通过音西村委代收的130000元，合计253296元，而张家航又未能提供其他缴纳租金的凭据，故张家航的该项抗辩，缺乏依据，一审法院不予采纳。腾辉农业公司诉请张家航每年支付一层通道费用9600元，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经审判委员会研究决定，判决：一、张家航应于本判决发生法律效力之日起十日内向福清市腾辉现代农业有限公司支付租金（含物业费）318762元；二、张家航应于本判决发生法律效力之日起十日内向福清市腾辉现代农业有限公司支付房屋占用费328230元；三、驳回福清市腾辉现代农业有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9998元，福清市腾辉现代农业有限公司负担1642元，张家航负担8356元。
二审中，当事人未向本院提交新的证据。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实清楚。
本院认为，关于本案腾辉农业公司起诉2012年9月24日之前的租金是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”该条款之所以限定义务人在一审阶段行使时效抗辩权，是为了维护司法程序的安定性，虽然重审一审与原审一审同属一审，但重审系原审的后续审理，诉讼时效抗辩应限于原审一审提起，以保障后续审理程序的稳定，否则上述条款的设计主旨将落空。本案已历经原审一审、二审审理，张家航在原审中仅针对腾辉农业公司主张的实体债权进行了抗辩，未提出诉讼时效抗辩，基于公正和公平的法律精神，应视为张家航对超过诉讼时效抗辩意见的放弃，诉讼时效已排除于后续审理的讼争焦点之外，张家航非基于新证据而于重审一审中提出诉讼时效抗辩，不应予以支持。
关于本案讼争合同的问题。本案中，双方各提供一份《音西农贸市场店面摊位承租合同》，两份合同在手写部分对于租金计算标准的约定存在较大差异。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；……”规定，张家航提交的承租合同系复印件，且其关于该承租合同原件签订在腾辉农业公司提供的《音西农贸市场店面摊位承租合同》之后的主张亦无证据予以证明，故腾辉农业公司提交的承租合同的效力高于张家航提交的承租合同，一审法院对于腾辉农业公司提供的《音西农贸市场店面摊位承租合同》予以采纳并无不当。张家航主张应依照其提供的承租合同复印件认定租赁基价为15.5元/平方米缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于张家航拖欠的租金数额问题。张家航认为其已向腾辉农业公司交足了2010年7月25日至2012年9月24日的租金，对于此张家航并未提交其交纳租金的凭据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应承担举证不能的后果。张家航主张应由腾辉农业公司对于张家航交纳的租金数额举证，其主张与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定相左，对于其主张不予支持。关于张家航主张已经向音西村委会交纳130000元，一审法院对此已予扣减，张家航主张音西村委会交纳130000元意味着之前的租金已经交足，这两者间并无因果关系，故对张家航的主张不予采信。一审法院对租金数额计算无误，应予维持。
综上所述，张家航的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9998元，由张家航负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一六年九月二十六日
法官助理 龚 蓉
书 记 员 林 舒