广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民二终字第269号
上诉人（一审被告）：陈保华。
被上诉人（一审原告）：李先修。
委托代理人：莫容连，柳州市柳南法律服务所法律工作者。
委托代理人：李柳英。
被上诉人（一审原告）：李柳英。
委托代理人：莫容连，柳州市柳南法律服务所法律工作者。
上诉人陈保华因与被上诉人李先修、李柳英租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（二）字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月29日受理后，依法组成合议庭于2014年11月18日开庭审理了本案。上诉人陈保华、被上诉人李柳英同时也作为上诉人李先修的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于柳州市南站路三区193—9号的房屋（建筑面积48.92㎡）系李先修原向柳州市铁路局（现更名为南宁市铁路局）所购置，李先修对该房屋享有有限产权。后李先修委托李先修李柳英代其将上述房屋对外出租。为此，李柳英（甲方）于2010年6月1日与陈保华（乙方）共同签订《租赁合同》，约定甲方同意将上述房屋出租给乙方使用，租赁期限自2010年6月1日起至该房屋被拆迁时止，其中双方于合同第三条约定：“房屋租金为每月800元，付款方式为每季度结算一次，租赁押金为1500元，每季度交租日期为每月的10日。如逾期未交的，则每天应按每月房租金额的5%计收滞纳金。如不续租需提前十五天通知甲方，租金不变至乙方解除合同之时止”；第四条约定：“乙方在租用期间，应每月自觉交纳水电费、卫生费、治安费、有线电视费，如有拖欠现象，则甲方可随时解除合同，并不退还租房押金。……”，双方除此之外还对其他事项进行了约定，最后于合同落款处李柳英、陈保华分别在甲、乙双方一栏上签名。之后，陈保华经征求李先修同意对其承租的上述房屋进行了装修并作为经营餐饮店使用。但自2013年9月起，陈保华开始拖欠租金至今，并且还欠缴了2013年8月、9月水电费合计98.88元。李先修以陈保华上述拖欠交款的行为已违反双方合同约定，经多次催款未果为由诉至该院，提出以上之诉讼请求。该院于2014年3月19日通过EMS邮政特快专递方式向陈保华邮寄送达了包括李先修要求解除与陈保华租赁合同关系之起诉状在内的有关应诉材料，陈保华本人于2014年3月20日签收了该邮件。
另查明，因陈保华欠缴上述2013年8月、9月的水电费，李先修于2013年9月27日代其向南宁铁路局柳州供电段缴纳了该欠缴两个月的水电费合计98.88元。
一审法院审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《租赁合同》虽系李柳英以自己的名义与陈保华所签订，但是本案涉及出租的房屋产权人系李先修，李柳英将该房屋对外出租给陈保华使用实际系受李先修之委托，故本案实际系李先修与陈保华之间发生的租赁合同关系，因此李柳英于本案中主张相关权利于法无据，一审法院对此不予支持。根据一审庭审查明，陈保华承租李先修的房屋后自2013年9月起开始拖欠租金至今，依据双方《租赁合同》第三条关于房屋租金为800元／月之约定以及李先修主张给付拖欠的租金暂算至2014年2月之诉请，故陈保华应向李先修支付所欠的租金金额为4800元［800元／月×6个月（自2013年9月起至2014年2月止）=4800元］。并且，根据一审庭审查明，陈保华在承租李先修的房屋期间还欠缴了2013年8月、9月水电费合计98.88元，对此李先修于2013年9月27日代其向南宁铁路局柳州供电段缴纳了该欠缴的水电费98.88元，陈保华对该事实亦表示无异议，故一审法院予以确认，因此李先修诉请要求陈保华向其支付上述代交的水电费98.88元于法有据，一审法院予以支持。至于租赁合同解除确认之诉请，根据双方《租赁合同》关于房屋的租赁期限自2010年6月1日起至该房屋被拆迁时止之约定，因该租赁的房屋是否被拆迁以及何时被拆迁均为不确定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，故本案李先修与陈保华之间形成的租赁合同关系实际为不定期租赁，因此李先修依法享有解除双方租赁合同之权利；并且如上所述，因陈保华于承租期间长期拖欠租金未支付并且欠缴2013年8月、9月之水电费，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定以及双方于《租赁合同》第四条“乙方（即陈保华）在租用期间，应每月自觉交纳水电费、卫生费、治安费、有线电视费，如有拖欠现象，则甲方（即李先修）可随时解除合同……”之约定，故李先修依法享有解除双方租赁合同之权利。在本案审理过程中，本院于2014年3月19日通过EMS邮政特快专递方式向陈保华邮寄送达了包括李先修要求解除与陈保华租赁合同关系之起诉状在内的有关应诉材料，陈保华本人于2014年3月20日签收了该邮件，即李先修要求解除双方租赁合同关系的通知到达陈保华的时间为2014年3月20日，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”之规定，故李先修与陈保华的租赁合同关系应确认于2014年3月20日解除。由此，该双方的租赁合同关系解除后，陈保华负有将承租的房屋返还李先修之义务。陈保华辩称其欠交租金或者水电费并非故意，而是由于李先修不来收取租金，并且相关的水电费亦是李先修主动抢在其先代为缴纳，但陈保华对此却未能提交任何证据相佐证，故一审法院对陈保华该辩称观点不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、确认李先修与陈保华于2010年6月1日形成的房屋租赁合同关系于2014年3月20日解除。2、陈保华向李先修返还原所承租位于柳州市南站路三区193—9号的房屋。3、陈保华向李先修支付所欠租金人民币4800元。4、陈保华向李先修支付代交水电费人民币98.88元。5、驳回李先修的其他诉讼请求。6、驳回李柳英的诉讼请求。
上诉人陈保华上诉称：2010年6月1日，上诉人与被上诉人李柳英（其受被上诉人李先修的委托）签订了一份租赁合同，合同约定，被上诉人将其位于柳州市柳南区南站路三区193-9号房屋出租给上诉人，合同约定租赁期限，自2010年6月1日起至该房屋被拆迁时止，租金每月捌佰元整（￥800元），押金壹仟伍佰元整（￥1500元）。上诉人承租后对房屋进行了装修花去人民币四万多元，至2013年8月，被上诉人李柳英对上诉人陈保华说，要求涨租金，每月租金翻涨到壹仟陆佰元整（￥1600元），上诉人认为本案租赁的房屋是自己花费四万多元去装修的。被上诉人如果要涨租翻倍，就应支付装修费给上诉人。否则，只能涨至每月1200元为宜。但是双方多次协商未果。而此后，上诉人尝试要把房租交付被上诉人时，被上诉人先前说不着急交租，而后则拒绝收租。对此，上诉人还把此事告知了朋友等多人。
而一审判决认定和判决错误在于，第一，认定该租赁合同为无固定期是错误的，履行至“房屋拆迁时止”即是附条件的较长期的租赁合同。即如果房屋不被拆迁，合同期可达20年。第二，认定上诉人不交房屋租金和水电费是错误的，被上诉拒收才是客观的事实。一审被上诉人也承认的。因此，一审不顾客观事实，判决合同解除且不认定上诉人的装修损失是与事实和法律相悖的。双方合同约定有关赔偿部分，如果被上诉人要收回房屋，那就赔付上诉人一部分损失。当时被上诉人涨房租，上诉人不答应新租金，被上诉人就不再租给上诉人了，被上诉人要支付上诉人的损失部分。
被上诉人李先修、李柳英答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人请求，维持原判。
二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。上诉人陈保华对一审查明事实有异议，认为房租并不是不交，是被上诉人根本不来收租。被上诉人代缴水电费是被上诉人不想再与我续租，就提前代缴水电费。对此，本院认为，1、由于双方的习惯是现金交付租金，就目前本案查明的情况难以明确是上诉人不交租金还是被上诉人拒收租金。但从2013年的9月以后上诉人就没有交租金的记录，如果是被上诉人拒收租金，长达6个月，上诉人应想办法提存租金，或找居委会协调此事，表示自己交租金的诚意，也可以在居委会的见证下开立一个专门账户，将租金存入。但上诉人并没有提供证据证实自己采取积极的各种方式解决这个问题，可以推断是上诉人没有主动交纳租金的意愿。2、水电费是只要上诉人愿意，是可以积极主动向相关部门缴纳的，这一费用不存在被上诉人拒收的情形，从租赁房屋8月份的水电费欠缴的责任完全在于上诉人。其声称是被上诉人抢先交纳，但被上诉人直到9月底才缴纳8月份的水电费，说明上诉人没有积极在8月份缴纳，已是超期缴纳，不存在被上诉人抢先的情形。综上，上诉人对一审查明事实提出的异议不成立，一审查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人是否违反合同约定欠缴租金？2、解除合同的条件是否成就？
关于第一个争议焦点，上诉人声称是被上诉人拒收租金，但未能提供证据证实其观点。本院在前文也已对此作出分析，就目前的证据，一审认定是上诉人欠交租金正确。在此不作赘述。
关于第二个争议焦点，鉴于上诉人曾拖欠2013年8、9月的水电费，已符合双方合同第四条的约定，解除合同的条件已成就；此外，双方合同中关于租赁期限的约定是“自2010年6月1日起至该房屋被拆迁时止”，这一约定无法明确判断合同的终止时间以及合同的期限，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，应认定为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现被上诉人以上诉人拖欠租金、水电费为由向法院诉请解除合同，符合双方合同的约定。
综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审理程序合法，实体判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元（上诉人已预交），由上诉人陈保华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 愿
审 判 员 温清华
代理审判员 丁立波
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 梁耀尹