上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2971号
原告臧某某。
委托代理人臧育杰。
被告冯某。
委托代理人王寅翼，上海市海上律师事务所律师。
被告王某。
委托代理人李向荣，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。
第三人渣打银行（中国）有限公司上海城建国际中心支行，上海市浦东新区福山路XXX号XXX层XXX单元、XXX层、XXX层、XXX层及23层整层。
法定代表人萧玉卿。
委托代理人许建添，上海申骏律师事务所律师。
委托代理人刘浒，上海申骏律师事务所律师。
第三人上海市住房置业担保有限公司。
法定代表人张景载。
委托代理人瞿昊智。
委托代理人陈思佳。
原告臧某某与被告冯某、王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月10日立案受理后，依法追加了渣打银行（中国）有限公司上海城建国际中心支行（以下简称渣打银行）、上海市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业公司）为第三人。因案前复杂，本院依法组成合议庭，于2014年6月11日、7月15日公开开庭进行了审理。原告臧某某及其委托代理人臧育杰、被告冯某及其委托代理人王寅翼（第二次未到庭）、被告王某的委托代理人李向荣（第二次未到庭）、第三人渣打银行的委�代理人刘浒到庭参加诉讼。第三人住房置业公司经本院合法传唤未到庭。审理中，本院依原告申请，依法对本市闸北区运城路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）采取了财产保全措施。本案现已审理终结。
原告臧某某诉称，原告与两被告就转让系争房屋达成一致，并于2013年4月15日签订《房屋买卖合同》，约定两被告以人民币245万元。合同签订后，原告按约支付房款等共计人民币180万元（以下币种均为人民币），但被告至今拒不履行买卖合同及补充协议等，也无退还原告支付的购房款。经协商未果，故诉请依法判令：1、继续履行双方于2013年4月15日的买卖合同，将系争房屋产权过户给原告。2、诉讼费由被告承担。
被告冯某辩称，同意原告的诉讼请求，在法律允许的情况下，被告同意协助原告办理房屋过户。
被告王某辩称，同意原告的诉讼请求。
第三人渣�银行述称，截止2014年1月30日，被告王某欠付渣打银行贷款本金724993.28元、利息17209.12元、逾期利息401.34元、律师费损失47400元。如果房产过户到原告名下，第三人要求原告先结清贷款。
第三人住房置业公司未到庭答辩。
经审理查明，两被告系夫妻关系，为系争房屋的产权人。2013年4月15日，两被告（甲方）与原告及其丈夫王鹏（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方以245万元的价格将系争房屋出售给乙方，建筑面积为91.86平方米，税收由乙方支付。甲方承诺乙方支付的款项中80000元将用于处理甲方与孙金凤的房屋买卖纠纷案；其余用于偿还甲方所售房屋内抵押权人吴丙祥，以撤销此私人抵押；同时，甲方将立即向另两个抵押权人渣打银行以及上海市房屋置业担保公司申请办理提前偿还全部贷款款项事宜，此款项由甲方自行偿还，在拿到两个抵押权人给出的贷款�清证明后，由乙方陪同一起去上海市闸北区房地产交易中心办理注销抵押登记手续。甲方保证已将该出售房屋内的所有情况（包括抵押情况、法院查封情况等）如实告知乙方，如因甲方原因，造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方除立即归还乙方房款外，需赔偿损失费100000元。落款处由原告及两被告的签字。签约后，原告陆续支付被告定金及房款共计170万元，并有两被告出具的收条为凭。
2013年10月30日，原告通过银行转账10万元至被告冯某帐户。被告王某并于当日出具借条，载明：因资金周转，向原告借款10万元，于2013年11月15日之前归还，如果逾期不还，赔偿5万元。
同年11月3日，原告与两被告签订《补充协议》，载明：考虑到王某资金周转碰到困难，臧某某愿意出资20000元帮助王某还清浦发、交行、广发三张信用卡欠款金额，从而解冻王某名�工行、建行、招行三张借记卡后，王某在2个工作日内打款40000元到臧某某指定账户，布洛旗企业发展（上海）有限公司或其母公司也愿意出具担保，担保公司替王某在一个月期限时间内共分三笔资金打款人民币XXXXXXX元到臧某某指定账户，三笔资金具体打款日期如下，2013年11月18日到账550000元，2013年11月25日到账350000，2013年12月12日到账800000元，臧某某需收到每笔资金后配合王某及时交于法院直至解除系争房屋的查封为止，使其在查封解除后7个工作日后双方能够顺利签订网签合同，确保甲乙双方房屋买卖交易成功；如一方违约（法院强制拍卖除外）违约方愿意承担300000元的赔偿金及诉讼费。
另查明，2009年5月26日，被告王某向第三人渣打银行贷款78万元，贷款限期为26年。次日，渣打银行在系争房屋上设定抵押登记，担保债权78万元，期限自2009年6月14日至2035年6月13日�同年9月，被告冯某向上海农村商业银行陆家嘴支行、第三人住房置业公司借款9万元，期限15年。同年9月30日，第三人住房置业公司在系争房屋上设定抵押登记，担保债权9万元，期限从2009年9月13日至2024年9月13日。
再查明，2013年1月17日，本院作出（2012）闸民三（民）初字第2006号民事判决书，判令被告冯某、王某应返还案外人倪佾君房款135万元，另给付违约金4.46万元。该案审理中，本院依倪佾君的申请依法查封了系争房屋。
2014年7月24日，本院作出（2014）闸刑初字第810号刑事判决书，认定：因冯某与王某未履行（2012）闸民三（民）初字第2006号民事判决书确定的还款义务，倪佾君向闸北法院申请强制执行。执行期间，冯某、王某及倪佾君于2013年5月3日，在闸北法院的主持下又达成和解协议，约定被告人冯某、王某于2013年7月15日之前返还倪佾君145万元，如未在该期限内履行，同意将自己名下运城路XXX弄XXX号XXX室的房屋交由法院拍卖。经查，被告人冯某及王某于2013年4月15日与臧某某签订关于运城路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同，臧某某于2013年4月16日至2013年9月13日期间，陆续将大部分房款共计170万元打入冯某、王某的账户，其中140万元进入冯某账户，30万元进入王某账户。被告人冯某及王某将上述房款用于他处，并未按期履行法院判决及和解协议的内容。被告人冯某的行为已构成了拒不执行判决罪，本院依法判处其有期徒刑二年。
以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、补充协议、担保协议、房款收条、借条、房地产登记信息，第三人渣打银行提供的房地产持证抵押贷款合同、他项权利凭证、放款通知书，本院依法调取的（2012）闸民三（民）初字第2006号民事判决书、（2014）闸刑初字第810号刑事判决书，以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。
审理中，原告的丈夫王鹏表示，关于系争房屋的权利均让渡于原告臧某某主张。在本院释明相关诉讼风险的情况下，原告仍然要求继续履行房屋买卖协议，并表示愿意代两被告先行偿还第三人及案外人的某某，以涤除系争房屋上的权利限制，在房屋过户后另行向两被告主张权利。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，依法应为有效。原、被告均表示愿意继续履行买卖合同，于法不悖，可予准许。原告应继续支付剩余房款，根据现有证据，本院确认原告实际支付房款170万元，其出借给被告王某的10万元属借款性质，并非用于支付房款，应由原告另行主张权利。两被告则应按约交付系争房屋并配合办理过户登记手续，但限于目前系争房屋上的抵押权和司法查封，可能导致过户登记难以实现，经本院释明相关诉讼风险，原告仍坚持要求继续履约，并愿意代两被告先行偿还欠款涤除权利限制，系其对自身权益的处分，可以准许，但由此遭致的执行不能的风险亦应由原告自行承担；倘系争房屋最终过户登记至原告名下，原告为此多支付的钱款可向两被告主张返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告臧某某与被告冯某、王某于2013年4月15日就本市闸北区运城路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同�继续履行；
二、原告臧某某应于上址房屋抵押权涤除、司法限制解除之日起三日内给付被告冯某、王某房款750000元；
三、被告冯某、王某应于上址房屋抵押权涤除、司法限制解除之日起三日内配合原告臧某某办理房屋过户登记手续，将上址房屋产权登记至原告臧某某名下，产生的税费由原告臧某某负担；
四、被告冯某、王某应于房屋产权变更登记后三日内将上址房屋交付给原告臧某某。
案件受理费22800元、财产保全费5000元，由被告冯某、王某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 杨 礼
人民陪审员 吴妮娜
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 潘 瑾
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华�民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退�的，可以缺席判决。