广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第347号
上诉人（原审原告）：杜耀，男，汉族，住所地：西安市新城区。
被上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区。
法定代表人：林嘉青，董事长。
委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：肖添辉，广东前海律师事务所实习律师。
上诉人杜耀因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市南山区深南西路北侧的某花园裙楼t4f050号商铺和t4f051号商铺，建筑面积均为4.2平方米，登记价均为79027元，登记用途为商铺，于2003年9月10日核准登记至杜耀名下；该房地产证附记栏载明：“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用。”
2003年1月6日，杜耀（出租方，甲方）与深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称太古公司）（承租方，乙方）签订两份《租赁合同》，均约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，建筑面积均为4.2平方米；租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止；年租金为7903元，月租金为659元，乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.02%；及其他内容。
2013年1月14日，太古公司向涉案楼盘某花园裙楼业主发出《通知》，内容为：太古公司因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于某花园裙楼的铺位，相关事宜请各业主与�古公司联系办理。2013年2月27日，太古公司在《深圳商报》上刊登《关于解除租赁合同的通知》，内容为：上次太古公司发出解除租赁通知之后，迄今为止仍有部分业主未办理相关手续，为此太古公司再次通知各业主，太古公司向商铺业主承租的商铺合同于2013年2月28日到期，现太古公司决定不再租赁上述场地，租赁关系解除；请各位业主见此通知后到管理处办理相关手续。杜耀表示，其从未收到太古公司发出的通知，也未看到过；杜耀在与太古公司签订的租赁合同中已明确了杜耀的地址、联系方式，但太古公司从未致电杜耀，且杜耀没有天天看报的义务，故太古公司通过报纸声明的方式没有合同和法律依据。
对于涉案商铺的现状，杜耀表示租赁合同到期后，太古公司将涉案商铺用水泥墙墙体隔离，故杜耀认为这属于太古公司占用涉案商铺；对此，杜耀提交了照片�2014年2月28日太古公司代理人与杜耀的短信记录予以证明。太古公司对杜耀提交的照片不予认可，并表示涉案商铺一直空置，按照消防单位的要求，每个区域都要有消防分隔墙，但该分隔墙并没有占用杜耀的商铺；太古公司认可短信记录的真实性，但表示仅能证明太古公司再次通知杜耀办理涉案商铺的交接手续。
太古公司提交了已签约业主名单作为证据，拟证明太古公司与部分业主就续租事宜达成一致，并另行订立代租协议，要求与太古公司继续代租的部分业主，太古公司已支付了租金，但杜耀不同意租金标准，故不同意续租。
一审庭审中，杜耀、太古公司均确认太古公司支付租金至2013年2月28日。
原审法院另查，根据2013年深圳市南山区指导租金标准，涉案商铺所在楼盘商业高层一楼标准为74元／月／平方米，二楼以上未确定标准。
杜耀向原审法院提起本案诉�，请求：1、太古公司支付杜耀自2013年3月1日至2013年12月31日期间的商铺占用费13180元（按照原租赁合同租金计算）；2、诉讼费用由太古公司承担。
原审法院认为：杜耀与太古公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。
涉案《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然发出了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，相反涉案《租赁合同》中附有杜耀的联系地址与联系电话，在此情况下，太古公司未穷尽以上方式通知杜耀本人而迳行以登报及在办公室门口张贴通知的方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力，太古公司未能完全履行交还商铺的义务。而杜耀作为涉�商铺的产权人在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，杜耀未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。因此，双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。太古公司表示涉案商铺一直空置，杜耀则表示不清楚涉案商铺的现状，但主张涉案商铺已实际使用，因杜耀未提交证据证明涉案商铺被实际出租使用，故原审法院对杜耀的上述意见不予采纳。涉案《租赁合同》已经到期，涉案商铺此后空置未能使用属于损失性质，并且杜耀与太古公司对涉案商铺空置均有过错，因此，原审法院酌定双方参照指导租金标准对空置期间产生的损失各承担一半的责任。深圳市南山区2013年指导租金中并未确定高层二楼以上的标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月／平方米，因杜耀诉请的期间为2013年3月1日至2013年12月31日，故太古公司应向杜耀支付该期间两个商铺的空置损失共计3108元（74元／月／平方米×4.2平方米×10个月×50%×2），杜耀请求超过的部分原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、太古公司于判决生效之日起十日内向杜耀支付2013年3月1日至2013年12月31日期间的商铺空置损失共计3108元；二、驳回杜耀的其他诉讼请求。案件受理费130元，由杜耀负担99元，太古公司负担31元。
上诉人杜耀不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、太古公司向法庭提交的《通知》以及报纸的声明，不能作为认定事实的依据。1、在杜耀与太古公司所签订的租赁合同中，明确载明了杜耀的地址、身份证号码以及联系方式，但太古公司没有具体通知杜耀。2、该通知是否向杜耀送达，送达的方式是什么�没有具体说明，也没有相关依据。3、杜耀没有天天看报纸的义务，也没有必须看那一份报纸的义务，因此，太古公司通过报纸声明的方式，是没有合同依据和法律依据的。4、《通知》以及报纸的内容仅仅是不再续租，但并没有说返还租赁物，况且杜耀从没有收到什么《通知》。
二、太古公司向杜耀返还铺位是《租赁合同》约定的义务，同时也是太古公司的法定义务。l、根据《租赁合同》第九条、第十九条的规定，合同终止后十五日内迁出铺位，返还给杜耀。2、《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3、《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。4、法院认为杜耀对于涉案商铺未能返还存在过错并无法律依据。
三、涉案商铺被墙体隔离，致使杜耀已无法自由出入该商铺，商铺的使用性质已发生变化。1、该涉案商铺在购买时，同其它商铺是一整体，并未隔离。2、《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3、该涉案商铺无法符合原租赁物的使用性质。4、一审法院的“涉案商铺无实际出租使用，就不占用”的判决是错误的。
四、太古公司实际上不具备返还租赁物的条件：1、太古公司存在改建加建行为。2、未取得分铺后的消防验收证明。3、部分业主的铺位至今无法找到。4、部分业主的房屋仍然被占用，根据统一经营的原则（房产证和商铺购买合同均注明），太古公司应当承担统一经营的义务，既然太古公司使用了部分铺位，就应当对其他铺位统一经营。
五、一审判决书载明“太古公司已经与部分业主达成续租协议，并付租金给部分业主，而杜耀却不同意租金标准，故不同意续租”。此说法不实。太古公司并未向杜耀出示过任何续租的协议和租金标准。故也没有同意不同意续租的说法。
六、一审判决引用赔偿标准错误：1、一审判决以南山区2013年指导租金（一楼74元／月／平方米）为赔偿标准，不是以市场的实际租金为指导标准。2、根据（2013）深南法民三初字第597号判决书，太古公司已确认当前一楼租金为184.8元／月／平方米（肯德基），165元／月／平方米。3、有当前同商场的作为市场标准，不应该以政府指导租金为标准，而应该以《租赁合同》中约定的租金为赔偿标准。
综上所述，一审认定事实错误，以及适用法律的错误，必然导致判决结果错误。为维护杜耀合法的民事权益，请�：1、撤销原审判决；2．支持杜耀一审全部诉讼请求；3、判令太古公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人太古公司答辩称：一、租赁合同期满后涉案商铺未收回的原因是由杜耀造成的，涉案商铺的空置损失应该由杜耀自行承担。太古公司已履行通知义务。
二、太古公司已经履行完交付手续，涉案商铺符合交付条件。杜耀主张未收回商铺，是因其拒绝收回商铺所导致的，与太古公司无关。
三、杜耀故意拒绝收回商铺，其损失应该由其自行承担。一审法院认定酌定参照租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，在认定事实上存在严重错误。杜耀与太古公司租赁合同已于2013年2月28日终止，双方租赁关系解除。且在2014年6月30日之前一直处于空置状态，在租赁合同终止一年多后，双方也无新的约定，在此情况下，一审法院仍依据租赁合同约定的租金标准判决太古公司向业主支付房屋使用费，该判决严重违背客观事实，认定事实错误。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。在二审期间，杜耀向本院提交了涉案现场照片，据以主张太古公司已实际使用涉案商铺。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，太古公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而杜耀作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，太古公司未尽到通知杜耀取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，原审法院认定太古公司应承担相应的赔偿责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，本院对此予以确认。而另一方面，杜耀亦未能举证证明其曾及时向太古公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，杜耀就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置期间的损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，实体处理基本公平妥当，本院予以确认。杜耀虽在二审期间提交现场照片，主张太古公司已实际使用涉案商铺，但该照片内容不足以证明实际使用时间，以及照片中的使用部分即为杜耀所有的商铺，故杜耀此项上诉主张不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民�和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费130元，由杜耀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月十一日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事�或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。