黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中民终字第373号
上诉人（原审原告）李清祥，男，汉族，无职业。
委托代理人武俊萍，女，汉族，无职业，系上诉人李清祥妻子。
委托代理人庄建福，黑龙江明鉴律师事务所律师。
上诉人（原审被告）鞠维栋，男，汉族，无职业。
上诉人李清祥与上诉人鞠维栋因房屋买卖合同纠纷一案，不服孙吴县人民法院（2015）孙民初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人李清祥及其委托代理人武俊萍、庄建福，被上诉人鞠维栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李清祥在原审法院诉称，1998年原告被招商到孙吴县搞房地产开发，挂靠孙吴县昌源房地产公司开发昌源3号楼。在工程建设中，被告曾多次帮助原告筹措资金。2000年8月9日，原告与被告签订了一份合同，合同约定，原告（甲方）愿意将中间栋口6楼西门的住宅一栋无偿给鞠维栋（乙方）作为资助报酬。第二条约定，原告已经给资助款打了欠条，为了能如数偿还鞠维栋此款，愿意用中间栋口6楼东门抵押给鞠维栋。此款必须在2000年11月底还清，到期不还此住宅归鞠维栋所有。原告实际向鞠维栋借款不足5万元，鞠维栋在未经原告知晓和同意下，占有原告房屋，并办理了产权登记，属于无权占有。为了维护原告的合法财产权，故诉至法院，要求确认2000年8月9日原告与鞠维栋签订的买卖合同无效，并要求鞠维栋将占有原告的房屋（昌源开发3号楼2单元601、602室）腾出并交还给原告。
原审被告鞠维栋在原审法院辩称，不同意原告的诉讼请求，当时被告并不想要原告在起诉状中叙述的两户楼房，但原告借被告的钱没还。与被告协商，原告把钱还给被告，被告就把楼退给原告，合同上是这样约定的。
原审法院判决认定，1998年原告李清祥挂靠孙吴县昌源房地产公司开发昌源3号楼。在工程建设中，被告鞠维栋曾多次帮助原告筹措资金。2000年8月9日，原告与被告签订一份合同，合同约定，李清祥（甲方）愿意将昌源3号楼中间栋口6楼西门的住宅一栋无偿给鞠维栋（乙方）作为资助报酬。第二条约定，李清祥已经给资助款打了欠条，为了能如数偿还鞠维栋此款，李清祥愿意用昌源3号楼中间栋口6楼东门抵押给鞠维栋。此款必须在2000年11月底还清，到期不还此住宅归鞠维栋所有。原告未按约定及时偿还借款。被告于2010年1月13日持2000年8月9日与原告签订的合同到孙吴县房产处办理了房屋产权登记，孙吴县房产处于2010年1月14日为被告核发了房屋所有权证。现原告诉至法院，要求确认原、被告2000年8月9日签订的合同无效，要求被告返还诉争房屋。
原审法院判决认为，原、被告2000年8月9日签订的合同系双方的真实意思表示，该合同不是房屋买卖合同，而是赠与合同和借贷行为的抵押合同。该合同签订后，原告没有在法定的期间内对赠与内容行使撤销权，因此法院认定该合同中赠与部分有效，原告要求被告返还该赠与房屋的主张证据不足，理由不充分，法院不予支持。关于合同中涉及借款抵押部分，双方明确约定了还款期限和抵押方式，在被告的债权未得到及时实现时，双方可自愿协商还款方式或变卖抵押物实现债权，协商不成可向人民法院提起诉讼。但被告鞠维栋在未与原告李清祥协商及未依法提起诉讼主张债权的情况下，擅自占有抵押房屋并申请产权登记、以物权折抵债权的行为实属不当，应将占有的抵押房屋退还原告。被告鞠维栋对原告享有的债权可另行主张权利。综上，为维护正常社会经济秩序，保护公民的合法权益不受侵犯，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款（四）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条第（一）项、第六十条，《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款的规定，判决，一、被告鞠维栋于本判决生效之日起10日内退还原告李清祥位于孙吴县小百住宅楼中间栋口六楼东侧住宅楼1户；二、驳回原告李清祥的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告李清祥、被告鞠维栋各负担50.00元。
判决宣判后，原告李清祥、被告鞠维栋均不服，向本院提起上诉。李清祥的主要上诉理由：原审法院判决认定本案是赠与合同，缺少法律依据。《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第一百二十八条规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立，未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证交与受赠人，受赠人根据赠与合同己占有，使用该房屋的，可以认定赠与有效。本案签订的合同确有愿意无偿赠与给鞠维栋做为资助报酬的约定，这种赠与仅限于书面协议阶段，赠与人并没有取得产权证，更没有产权证交于鞠维栋，令其占有房屋，原审法院判决认定赠与有效没有法律事实依据，不符合法律规定的要件，请求撤销原审法院判决第二项，支持李清祥诉讼请求第一项。
鞠维栋的主要上诉理由：1、原审法院判决认定事实不清，上诉人与李清祥于2000年8月9日签订的合同是双方真实意思表示，且昌源3号楼中间栋口六楼东门已办理了抵押登记，在上诉人实现债权时，由于李清祥下落不明，孙吴县房产处进行公示、公告后才为上诉人办理的房屋产权登记，因此，不存在上诉人擅处占有抵押房屋并申请产权登记、以物折抵债权行为不当的问题。2、本案合同签订时间为2000年，时至今日已达15年之久，早已超过《中华人民共和国民法通则》所规定的两年诉讼时效，原审法院判决保护李清祥部分诉请是违法的。请求撤销原审法院判决第一项，改判驳回李清祥全部诉讼请求，诉讼费用由李清祥承担。
本院庭审中，上诉人鞠维栋的委托代理人陈广杰向本院提交如下证据：
1、2001年孙吴县人民法院执行裁定书及供热协议书一份，证明该裁定书是执行李清祥孙吴县百货公司锅炉房的裁定，2001年法院已将李清祥所建锅炉房作为一种债权执行给百货公司，锅炉房被执行后2005年整栋楼所有业主及政府出面和社企联营公司协商投资7万元才继续供暖。两个协议说明李清祥在工程建设当中的房屋所属设施及锅炉都被执行。李清祥当年投资开发时已经处在债务多到锅炉房被执行的状况。
上诉人李清祥的委托代理人庄建福对该组证据真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为该组证据和本案无关联性，鞠维栋证明房屋不具备居住条件，李清祥承认，但和鞠维栋占有房屋的合法性无关系，不是李清祥主动放弃了该楼房的配套设施。
2、鉴定书复印件一份，证明该楼房的价值593.00元／平方米，原审审理案件时李清祥称楼房在当年800.00元／平方米显然和事实不符。
上诉人李清祥的委托代理人庄建福对该证据真实性有异议，认为该鉴定机构和鞠维栋存在利害关系，李清祥没有参加选择鉴定机构。
3、（2010）孙行初字第4号行政判决书一份、黑河市计划委员会99年185号孙吴昌源开发楼文件批复、工程建设项目审批表、投资许可证、翻建投资许可证、竣工工程备案证、广播电视台公告通知、孙吴小百住宅楼立面示意图，公告期2个月（复印件）各一份，证明2010年7月李清祥已明知道鞠维栋两户楼房取得了房屋产权证，在法律规定的诉讼时效期间内没有提出异议也没有起诉，故其已经超过法律规定的诉讼时效。该楼房验收的时候及办理产权证的公示期间没有人提出异议，按照公示原则及诉讼时效规定李清祥对鞠维栋取得房屋是无异议的，公告已经成立。说明房屋验收后权属归鞠维栋。
上诉人李清祥的委托代理人庄建福对该组证据的真实性无异议，但认为行政判决书发生在2010年9月，是上诉人和第三人李军发生的房屋登记方面的纠纷，该判决书和本案无关联性，如果有关联性要求法院认定李军的登记无效，也包括鞠维栋的登记无效，上诉人已经另行起诉了。对于其他证据都是本案原告提供，证明原告取得了孙吴小百开发权。关于公告的问题，公告时间是2008年9月23日至11月23日，该公告即使是真实的，其公告范围也仅限于孙吴县内，房产处明知开发者是李清祥且住在齐齐哈尔，该公告不可能公示到齐齐哈尔，所以该公告对李清祥是不公平的，另外不能因为公告鞠维栋取得房屋就合法，公告了鞠维栋取得房屋就合法是没有法律依据的。
经本院庭审认证认为，上诉人提交的第1号证据无法证实上诉人所欲证明的问题，故不予采纳。第2号证据房屋价格认证，李清祥未参加认定程序，且对此房屋价格不予认可，故不予采纳。第3号证据虽公告等程序已实际履行，但无法证实上诉人主张诉争房屋所有权已合法取得的事实，故不予采纳。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人李清祥与上诉人鞠维栋双方对2000年8月9日签订的合同真实性无异议，本院对此予以确认。此合同约定以房屋赠与及借贷抵押方式交付给鞠维栋两处房屋，因合同内容形成于2000年，此后鞠维栋按合同内容占有使用诉争房产，又向诉争房屋增加部分投入，使房屋达到居住状态，李清祥在合理期间内未对赠与行为行使撤销权，故李清祥主张此赠与无效，要求返还赠与房屋的上诉请求，本院不予支持。
关于鞠维栋主张抵押房屋其应享有所有权的主张，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条规定，“当事人以房地产等建筑物抵押的，应办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。鞠维栋、李清祥签订合同虽约定将房屋抵押给鞠维栋，但未办理抵押登记，故该合同中关于房产抵押部分约定并未生效。因鞠维栋现取得诉争房屋所有权的方式违反抵押合同生效及抵押权实现的相关法律规定，且本案鞠维栋与李清祥未根据法律规定就到期债务折价或优先受偿，鞠维栋主张此房屋已管理使用多年，应享有合法的所有权的主张，本院不能予以支持。综上，鞠维栋、李清祥的上诉请求理由均不能成立。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200.00元、邮寄费120.00元，由上诉人李清祥负担160.00元，上诉人鞠维栋负担160.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 代柳怡
审 判 员 沈洋洋
代理审判员 张可秋
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 赵 雪