江西省铅山县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1124民初320号原告：上饶市康泰物业管理有限公司,住所地江西省上饶市信州区紫阳大道3号1幢1-902,组织机构代码68092280-9。法定代表人童惠根，该公司董事长。委托代理人曾锡龙，该公司员工，特别授权代理。被告：叶哉文，男，1979年10月1日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原告上饶市康泰物业管理有限公司诉被告叶哉文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法由审判员余笑蓓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾锡龙到庭参加诉讼。被告叶哉文经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告上饶市康泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告叶哉文支付拖欠的物业费2,496元及违约金898元、水电公摊费800元，共计人民币4,194元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告叶哉文在江西省福鑫房地产开发有限公司购买天赐家园34栋602室商品房一套后，按照开发商统一要求，于2011年2月14日到铅山县物业管理公司办理了入伙登记等相关入住手续（其中包括与物业管理公司签订了前期物业管理服务协议）。物业管理公司按协议对住户提供了有偿服务。后因种种原因，铅山县物业管理公司退出了天赐家园楼盘管理，开发商又在2011年5月20日与原告另行签订了一份前期物业管理委托合同，委托原告�天赐家园所有住户提供物业管理服务。原告在履行物业管理职责期间，大部分住户按照与铅山县物业管理公司或原告签订的前期物业管理服务协议履行了缴费义务，但被告却以种种原因拖欠物业费（从2013年1月1日至2016年12月31日）不交，原告多次催收未果，为维护自己的合法权益，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提供了以下证据：1、营业执照复印件、组织机构代码复印件、法人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；2、业主入伙资格证明复印件、入伙手续审批表复印件、业主基本情况登记表复印件、小区防火责任书复印件、收楼书复印件、业主房屋验收记录表复印件、入伙工作流程单复印件、入伙流程指南复印件、承诺书复印件、装修申请表复印件�单位施工防火安全责任书复印件、装修承诺书复印件、装修管理协议书复印件，证明被告已经入住天赐家园34栋602室；3、前期物业管理服务协议复印件、物业管理合同复印件、物业管理委托合同补充协议复印件，证明原告进驻天赐家园服务是合法的，有权向被告收取物业管理费及水电公摊费；4、照片一张复印件，证明原告向被告催收过物业费。被告叶哉文未到庭，亦未提供书面答辩意见。经审理查明，被告叶哉文于2011年2月14日入住铅山县河口镇天赐家园小区34栋602室，并与铅山县物业管理公司签订了《前期物业管理服务协议》。后铅山县物业管理公司于2011年5月退出了天赐家园楼盘管理，建设单位江西省福鑫房地产开发有限公司于2011年5月20日与原告上饶市康泰物业管理有限公司签订了《天赐家园物业管理委托合同》，委�原告上饶市康泰物业管理有限公司对天赐家园所有住户提供有偿物业服务。2014年6月17日，建设单位江西省福鑫房地产开发有限公司与原告签订了《“天赐家园”物业管理委托合同补充协议》。以上协议约定物业费收费标准为多层住宅0.5元/㎡/月（物业费中不包含二次供水电费、电梯电费等，该费用由小区全体业主受益人合理共同分摊）、物业费应于每月25日前缴纳，业主逾期交纳物业服务费的，应当按照逾期每日百分之五的标准承担相应的滞纳金，合同期限至天赐家园业主委员会成立止。原告上饶市康泰物业管理有限公司依约提供了物业服务。从2013年1月1日起至2016年12月31日止，被告叶哉文拖欠物业费2,496元、水电公摊费800元未付。本院认为，铅山县物业管理公司退出天赐家园楼盘物业服务后，建设单位江西省福鑫房地产开发有限公司将小区的物业委托给�告上饶市康泰物业管理有限公司统一管理，继续执行延续该小区的物业管理服务工作，建设单位在小区业主委员会尚未成立的情形下，有权选择前期物业服务企业，其与原告上饶市康泰物业管理有限公司签订的前期物业管理委托合同，对该小区的业主具有约束力。原告上饶市康泰物业管理有限公司作为有资质的物业服务企业进入天赐家园小区进行物业服务及收取物业费符合法律规定。被告叶哉文所居住的房屋产生了二次供水费，原告垫付二次供水供电等费用后向被告收取水电公摊费符合合同约定。故原告上饶市康泰物业管理有限公司要求被告叶哉文支付物业费2,496元、水电公摊费800元的诉讼请求，本院予以支持。《天赐家园物业管理委托合同》虽约定了逾期支付物业费按照日百分之五标准计算违约金，该违约金约定过高，本院对违约金的数额酌情予以调整，按全部未付金额的10%计算，故被告叶哉文应向原告支付违约金249.6元（未交物业费2,496元×10%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶哉文支付原告上饶市康泰物业管理有限公司物业费2,496元、水电公摊费800元及违约金249.6元，共计人民币3,545.6元，款限判决生效后三日内付清；二、驳回原告上饶市康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告叶哉文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决生效后，权利人可依法申请执行，申请执行的期限为二年。审判员  余笑蓓二〇一七年五月十六日书记员  朱 颖附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的�约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。