湖南省长沙市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）长中民再重终字第00206号
上诉人（原审被告）长沙锦家置业发展有限公司。
法定代表人李幼春，该公司董事长。
委托代理人胡金龙。
被上诉人（原审原告）长沙市货物运输管理局（原名长沙市交通运输管理处）。
法定代表人张晓，该局局长。
委托代理人童钧，湖南金湘律师事务所律师。
委托代理人周园，湖南金湘律师事务所律师。
原审第三人李新民。
原审第三人侯顺。
委托代理人刘菲，湖南泓锐律师事务所律师。
委托代理人周一蕾，湖南泓锐律师事务所律师。
上诉人长沙锦家置业发展有限公司（以下简称锦家公司）因与长沙市货物运输管理局（原名长沙市交通运输管理处，以下简称货运局），以及第三个李新民、侯顺商品房销售合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2014）天民再重字第4-1号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
长沙市天心区人民法院在审理货运局与锦家公司及原审第三人李新民、侯顺商品房销售合同纠纷一案中，锦家公司提出反诉，以其与货运局签订《委托购地建房协议》《委托购地建房协议
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商品房定向开发合同》约定共同开发“长运锦园”项目，其已按合同约定履行了相关义务，而货运局却未按合同约定履行付款义务，现请求货运局支付工程款、车库款、征地费用、违约金等共计1300余万元。
长沙市天心区人民法院审理后认为：反诉是指在本诉进行中，本诉的被告向本诉原告提出的独立的诉讼请求，因此需与本诉基于同一法律关系或者反诉与本诉基于相互牵连的法律关系而产生。本案反诉的诉讼请求是货运局要求锦家公司向其职工李新民履行交房、办证义务，属于房屋买卖合同纠纷，而锦家公司关于要求货运局支付工程款、车库款、征地费用、违约金等诉讼请求，是针对整个定向开发工程提出的，属于建设工程合同纠纷，与本案不属于同一法律关系；且上述请求的部分事实需以本案认定的事实作为依据，故锦家公司的请求不符合反诉的构成要件，也不符合与本案合并审理的条件，锦家公司的上述诉求可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款之规定，裁定驳回长沙锦家置业发展有限公司的反诉。
锦家公司对一审裁定不服，向本院提出如下上诉理由：一、一审法院认定事实不清。1、反诉请求和理由与本诉是基于同一法律事实。货运局的诉讼请求是要求锦家公司向其职工李新民履行交房、办证义务。货运局与锦家公司双方签订的《委托购地建房协议》中明确约定：合同按实结算工程款、按约支付管理费和利润等，货运局按形象进度付款，锦家公司负责在房屋竣工验收合格交付货运局后按《城市房产开发经营管理条例》的规定为其确定的业主办理权证。而锦家公司的反诉请求是请求确认双方签订的《委托购地建房协议
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商品房定向开发合同》已经解除，要求货运局支付“长运锦园”项目欠款、征地费用、违约金等。2、货运局与锦家公司是房屋买卖合同纠纷而非建设工程合同纠纷。双方签订的《委托购地建房协议》和《委托购地建房协议
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商品房定向开发合同》从表面看，是合作开发房地产关系，合作方式为一方提供资金即工程款、管理费和利润等款项，另一方提供房地产开发、建设资质并负责建设，双方共同投资开发“长运锦园”项目，但是双方没有共享利润、共担风险。约定的是货运局分配固定数量的房屋，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号）第25条规定，合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。另外，由于双方在签订合同时锦家公司并未取得“长运锦园”项目的销售许可证，该诉争房产并非属于商品房，而只能称之为房屋，所以双方实质为房屋买卖合同纠纷。3、本案的焦点问题是各方是否按约履行了合同义务。也就是说货运局的诉讼请求要获得支持的前提条件是：必须查清其是否按约履行了合同支付义务。本案中货运局与锦家公司签订的《委托购地建房协议》和《委托购地建房协议
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商品房定向开发合同》，针对的是“长运锦园”项目中113套房产，并非仅仅此次一系列案件中诉争的六套房产，双方合同约定的权利义务明确具体，即货运局应该按形象进度、按实结算工程款等合同价款，锦家公司才有义务交付113套房产给原告并按其要求办理权证，但事实上，锦家公司已交付了90套房产即80%的房产，而货运局仅支付了60%购房款，已构成严重违约，锦家公司不可能再交付诉争6套房产。货运局对是否按约支付合同价款的问题都予以回避，并且应由其委托具有相应资质的工程造价审计部门进行结算审计工作至今已过6年多都未完成（货运局对长运锦园1#栋、2#栋、3#栋工程结算资料的签收时间为2008年5月8日）。锦家公司就该事实多次提出鉴定，在本次原审举证期限届满前再次向天心区人民法院提交了《司法鉴定申请书》，至今没有答复。二、一审法院适用法律存在诸多问题。1、没有平等地保护双方当事人的民事诉讼权利，有失公允。《民事诉讼法》第8条关于“民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等”的规定。显然，依据同样的合同即同一法律关系、在符合程序要求的情况下提起的反诉请求被一审法院驳回，严重违法，有失公允。2、法律程序适用不当。货运局诉锦家公司及第三人商品房销售合同纠纷六案，原被告都为相同的当事人，诉讼请求也都是依据相同的合同和事实提出，虽然原告的诉讼请求涉及不同第三人的利益，但权利的主体仍然是本诉原告，依据的法律也是同一的，依法应当合并审理，而货运局在起诉时随意拆分案子，导致针对六起案件都要提起反诉。
货运局针对上诉人的请求提出如下答辩理由：一、锦家公司的反诉请求和理由与答辩人的本诉不是同一法律关系，不应在本案中合并审理，应当另案处理。首先，反诉是与本诉有牵连的独立的请求，目的旨在抵消、排斥、并吞原告的诉讼请求，因此需与本诉均出于同一法律关系。本案答辩人的诉讼请求是针对职工李新民购买的2306号房要求锦家公同履行交房、办证等义务，属于单个房屋买卖合同纠纷，而锦家公司关于工程款、车库、征地费用及违约金的反诉请求是针对整个定向开发工程而提出来的，属于结算纠纷，两者不属于同一个法律关系。其次，锦家公司的反诉请求与《委托购地建房协议
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一商品房定向开发合同》中的开发项目紧密相关，该项目共有121套房屋，而答辩人的诉讼请求仅涉及其中的一套房屋，两者不在同一范围，无法抵消排斥或并吞。另外，正因为答辩人的本诉是针对每―户的商品房买卖合同纠纷，故只能分六个案子处理，而锦家公司是针对整个定向开发合同提起的诉讼只能作―个案子处理，如果锦家公司在六个案件的反诉状中都提出了同―反诉请求，那就意味着针对同―工程，答辩人要重复六次支付工程款项，这显然是既不合法也不合理的。
综上，锦家公司反诉的工程欠款、车库征地费用及违约金与答辩人的本诉不是同一法律关系，不应在本案中合并审理，应当另案起诉。二、双方签订的《委托购地建房协议―商品房定向开发合同》没有解除，且该合同所涉房屋已有90套已交付给职工，解除合同既不现实也不符合法律规定，也将造成极大的社会矛盾和不良后果。首先，答辩人与锦家公司2006年8月9日签订的《委托购地建房协议―一商品房定向开发合同》是双方真实意思的表示，内容合法有效。合同签订后，答辩人及其职工都严格履行了合同义务，不存在任何违约的情形。相反，锦家公司没有按合同约定履行相关交房、办证义务，已构成违约。因此，上述合同不具备解除的情形和条件，锦家公司无权要求解除定向开发合同。其次，虽然锦家公司在往来函件中曾威胁拟解除上述合同，但是并未就合同解除正式通知答辩人。我国《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”如锦家公司认为答辩人经催告仍未履行定向开发合同的义务，就应当依法向答辩人发出解除合同的通知，该通知到达答辩人时合同才能解除，锦家公司在未发出解除通知的情况下请求确认定向开发合同已经解除是没有法律依据的。另外，锦家公司于今年3月仍向答辩人发函协商长运锦园项目合同履行中的相关问题，由此可以看出其至今仍在履行该合同，故其在反诉状中提出的双方合同关系早在2010年就已终止的主张与客观事实不符。答辩人与锦家公司签订《委托购地建房协议―一商品房定向开发合同》的目的是解决113户职工住宅问题，现在仅有90套交付给了答辩人职工，另有24户由于锦家公司的原因迟迟未能交付和办理权证，这才导致本案的诉讼。倘若按照锦家公司的反诉请求，解除《商品房定向开发合同》，是否意味着已交付的90套房屋要退还给锦家公司呢？这显然是不现实的。倘若部分解除合同，那就意味着90户职工有房住，而剩余24户职工永远拿不到单位为其定向开发的房屋，这不仅不符合法律规定，也将造成极大的社会矛盾和不良后果。
三、答辩人已按照定向开发合同约定支付了全部工程款，不存在违约。根据《委托购地建房协议一一商品房定向开发合同》及其附件的约定，答辩人需要支付的工程款总额是4192.37万元，而答辩人及其职工向锦家公司和相关单位实际支付的款项已经超过了4500万元，因此，答辩人已按照合同约定支付了工程款，不存在欠付工程款的违约行为，锦家公司要求答辩人支付工程欠款和违约金没有任何事实和法律依据。其次，项目征地费用属于《锦家公司长运锦园商品房报价构成表》的一部分，已经在合同附件中予以明确，不存在调差或据实结算的问题，且答辩人已经足额付清，因此锦家公司要求答辩人额外支付征地费用没有事实依据。四、李新民与锦家公司的商品房买卖合同关系已依法成立，李新民有权取得该房屋的所有权。首先，答辩人已将113户购房职工的名单、房号书面告知了锦家公司，李新民即系上述购房业主之一，并李新民通过我局与锦家公司签订的定向开发合同，就合同的标的和数量即房屋和房号，及房屋价格、交房时间、违约责任等与与锦家公司达成了一致意见。上述答辩人确定购房人的通知、定向开发合同中涉及我局指定购房人与锦家公司之间的权利义务内容，即为李新民与锦家公司之间的书面商品房买卖合同，李新民与锦家公司之间的商品房买卖合同关系已依法成立。其次，李新民按要求向运管处交纳了全部购房款，该款项由运管处代收，并按照《商品房定向开发合同》第五条的约定统―支付给了锦家公司。同时锦家公司还为之统一办理了《供用电合同》，并李新民将其已签名用于备案的《商品房买卖合同》交给了锦家公司，后因发生锦家公司行贿我局原负责人一案，导致该合同文本因锦家公司的过错没有返还给李新民（见证据《关于要求锦家公司尽快交付与“长运锦园”商品房24户购房者签订购房合同的函》）上述事实充分证明李新民作为实际购房业主已经履行其全部付款义务，锦家公司也已接受并履行了部分合同义务。依据我国《合同法》第三十六条规定，李新民与锦家公司之间的商品房买卖合同也已依法成立，李新民有权取得该房屋的所有权。
综上，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。锦家公司的上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。
本院经审理查明，货运局诉锦家公司以及第三人李新民、侯顺参加的共六案，案号分别为（2012）天民初字第852号，其第三人为李新民、侯顺。（2012）天民初字第853号其第三人为聂幼红、陈工。（2012）天民初字第854号其第三人为陶旅枫、王文艺。（2012）天民初字第855号，其第三人为邹恩澧、周菊华。（2012）天民初字第856号，其第三人为胡娟、王文艺。（2012）天民初字第857号，其第三人为龙狮、周丽华。上述六案货运局的请求为由锦家公司给李新民、聂幼红、陶旅枫、邹恩澧、胡娟、龙狮办理产权证，并交付房屋。事实上锦家公司已将货运局要交付的六套房屋分别卖给了侯顺、陈工、王文艺、周菊华、周丽华，一审法院支持了货运局的诉求。一审判决后，上述六案当事人锦家公司以及侯顺、陈工、王文艺、周菊华、周丽华对判决不服，上诉本院后，本院二审判决对六案均驳回上诉维持原判。二审判决生效后，侯顺、陈工、王文艺（两案）、周菊华、周丽华六案当事人均向湖南省高级人民法院申请再审，该院经提审后，分别作出裁定，撤销上述六案一、二审判决将案件发回长沙市天心区人民法院重审。并附函长沙市天心区人民法院，在审理中注意如下问题：1、李新民等货运局指定的六位购房者尚未与锦家公司签订书面的商品屋买卖合同，其相应房款系由货运局收取，货运局收取房款后并非分户转付给锦家公司，而是以支付开发费用的方式概括支付113套房屋的价款。货运局请求及锦家公司交付房屋，应举证证明其已经依约履行付款义务，重审时，应引导当事人就货运局应支付的113套商品房的对价及已经支付的款额问题进行举证，查明相关事实。2、六案为系列诉讼案，当事人之间围绕“长运锦园”项目另有多宗已经诉讼和尚未诉讼的纠纷，建议重审时在查清事实的基础上加大调解力度，妥善处理，力争案结事了。省高院将案件发回重审后，锦家公司向长沙市天心区人民法院提出反诉，该院经审查后，作出（2014）天民再重字第4
--1号民事裁定，驳回了锦家公司的反诉。
本院认为，锦家公司的反诉请求与本案本诉的请求不属于同一法律关系，不能合并审理，本案的本诉请求是要求锦家公司履行交房、办证等义务，是针对单个业主的购房合同纠纷，而反诉请求是支付工程款，车库及征地费用和违约金。是就针对房产开发合同履行中发生的建设工程合同纠纷，二者诉讼标的不同。一审驳回锦家公司的反诉请求并无不当，锦家公司可另行提起诉讼。
综上，锦家公司的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项和第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回长沙锦家置业发展有限公司的上诉，维持长沙市天心区人民法院（2014）天民再重字第4--1号民事裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 龙新国
审判员 陈利文
审判员 王 波
二〇一四年九月十八日
书记员 王 聪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。