重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03104号
上诉人（原审被告）刘云容，女，1974年10月25日出生，汉族，居民。
委托代理人余全友，重庆奔程律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）刘发敏，女，1960年3月5日出生，汉族。
委托代理人何治莲，重庆奔程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑祥贵，男，1963年8月5日出生，汉族，居民。
上诉人刘云容、刘发敏因与被上诉人郑祥贵房屋租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2013年12月11日作出（2012）合法民初字第05378号民事判决，上诉人刘云容、刘发敏对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2014年5月15日进行了询问，上诉人刘云容及其委托代理人余全友、上诉人刘发敏及其委托代理人何治莲、被上诉人郑祥贵参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2000年2月25日，原合川市城镇建设综合开发公司（以下简称城建公司）与被告刘云容签订公有房屋住宅租约，将原三块石（现为XXX街XX号）X号楼X单元X-
X号房屋（建筑面积34.34㎡，使用面积22.99㎡）出租给被告使用。2002年2月7日，城建公司（甲方）与可达公司（乙方）签订了《清偿债务协议书》，协议约定：1、甲方用三块石X幢1、2单元居民住宅18户自管房屋（附有住户名单，且含被告租用的房屋），建筑面积共计631.44㎡抵偿乙方租金304528元。由甲方负责用书面形式向原住户通知，从2002年3月1日起向可达公司缴纳房租。2002年，可达公司取得合川区三块石XXX、XXX号（土地使用权证载明为合川区三块石XXX、XXX号X幢）631.44㎡房屋所有权。2002年5月8日被告刘云容将此房屋及室内物品转让给第三人刘发敏使用，收取了房屋使用权转让费4000元。第三人刘发敏使用该房屋后一直以刘云容之名向可达公司交纳房屋租金。2008年5月8日，可达公司将前述抵债所得的房屋作价416，750元整体转让给原告郑祥贵，并签订《房屋产权转让协议》，可达公司出卖房屋前，向郑祥贵告知了被告等租赁户的情况（“由于该房产的特殊性，甲方作了宣传解释，乙方在报名投标前已对该房产的基本情况即转让中所涉及的政策作了详实的了解，并对可能出现的情况作了估计和充分准备”）。原告郑祥贵交纳相关税费、土地出让金，2008年7月3日办理了合川区XXX街道办事处三块石XXX、XXX号X幢X单元X-
X号房屋的产权变更登记，并取得了讼争房屋的房地产权证。2008年7月6日可达公司向谢吉秀等18户（含被告）发出通知，其内容为：“经我公司股东大会决定，现已将X号X单元X号住宅房出售给郑祥贵等人。现经合川区人民政府批准，合川区国土房管局已办理完过户手续，从2008年5月8日起，我公司不再拥有该房屋产权的所有权，具体事项请与郑祥贵联系”。2008年11月24日，合川区将军法律服务法律工作者熊廷刚受郑祥贵的委托以特快专递的形式向被告刘云容发出了《关于签订房屋租赁合同的告知函》，其内容为：“郑祥贵于2008年5月，通过合法竞标，已整体购买了合川区可达公共交通有限公司所有的位于合阳办事处XX街三块石：XXX、XXX号等18套住房的产权。该房的产权过户手续现已办结。经郑祥贵授权委托，根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，你的原租赁关系也应随之转移变更。特此致函，请你在接此告知函之日起，10日内持本人身份证和原租赁手续，到合川区可达公共交通有限公司会议室，办理房屋租赁转移手续事宜。如逾期不来办理房屋租赁转移手续，将通过法律程序解决相关事宜”。被告刘云容未去办理房屋租赁事宜，2008年7月原告郑祥贵取得此房屋的所有权。同年12月，原告郑祥贵向本院提起诉讼要求解除与被告刘云容之间的租赁关系、交退房屋并给付2008年5月至2009年3月的房屋租金1805.80元。此后，第三人刘发敏代刘云容进行了诉讼，并向本院另行提起诉讼，要求确认原告郑祥贵与可达公司签订的买卖合同无效，确认刘云容具有优先购买权。法院判决原告郑祥贵与可达公司于2008年5月8日签订的《房屋产权转让协议》有效，驳回了其诉讼请求。
另查明，第三人刘发敏于2002年5月，以刘云容之名向可达公司每月交纳房租35.4元，现被告向可达公司交付租金至2008年5月，此后未再交纳租金。合川区公租房的租赁价格至今一直执行合川府发（1998）368号文件规定的价格，即公有住房租金按类别为每月0.45-1.56元／㎡，未作任何变动。
审理中，因刘云容下落不明，于2013年9月9日在重庆日报上公告送达传票，第三人刘发敏申请参加诉讼。郑祥贵将诉讼请求变更为，解除与被告刘云容之间的房屋租赁关系，由第三人刘发敏腾退房屋并交付给原告郑祥贵；要求刘发敏按每平方米每月6元给付2008年5月至今的房屋租金，由刘云容承担连带责任。
再查明，“城建公司”在2001年8月18日前企业性质为全民所有，以后改制为有限责任公司；并于2009年9月9日因未办理企业年检而被吊销营业执照。可达公司前身原为合川市公交公司，企业性质为国有，原合川市企业改革和发展工作领导小组办公室于2001年9月24日批复同意其改制为有限责任公司。两公司改制后股东全部为自然人，在改制时对刘云容等租赁户如何安置均没有涉及。但公司改制以后，可达公司对刘云容等18户租赁户仍然按原有的公房租赁价格收取租金。
一审法院判决认为，直管公房的房屋租赁权是一种特殊的租赁权，因其具有社会福利性质，其目的是为了保障社会困难群体的基本居住权，其租金也不是执行市场价格，承租人不得转让、转租。被告刘云容系“城建公司”直管公房的租赁户，其租住的公房在城建公司与可达公司抵债和该两公司实行公司改制过程中，被告刘云容在未获得房屋所有权人的认可而将此争议房的使用权转让给第三人刘发敏居住使用，由此证明被告刘云容已不属于困难群体，不再具有直管公房的租赁资格。第三人刘发敏因刘云容的转让而使用此争议房，但仍以被告刘云容之名交纳房租，并不能证明第三人刘发敏享有直管公房的承租资格。原告郑祥贵在竞买该房并成为此房的所有权后仅知晓此争议房是被告刘云容承租，不知晓该争议房由第三人刘发敏实际使用的事实，故原告郑祥贵要求与被告刘云容解除其租赁关系，并支付从2008年7月至2013年12月底的房屋租金和要求第三人刘发敏腾退房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。租金应按直管公房的标准收取，现原告郑祥贵在无双方约定的情况下要求按市场价格收取房屋租金，本院依法不予支持。第三人刘发敏要求继续租赁此争议房屋，可与原告郑祥贵另行协商。原告郑祥贵要求第三人刘发敏与被告刘云容承担连带责任于法无据，本院不予支持。据此，根据本院审判委员会的决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十四条规定之精神，判决：一、解除原告郑祥贵与被告刘云容的房屋租赁关系。二、由被告刘云容在本判决生效后十日内按每月35.4元支付给原告郑祥贵20**年7月至2013年12月底的房屋租金。三、第三人刘发敏在本判决生效后十日内将合川区三块石（现为XXX街XX号）X号楼X单元X-
X号房屋腾迁交付给原告郑祥贵。本案受理费130元，公告费300元，合计430元，由被告刘云容负担；限被告刘云容在本判决生效后十日内向本院交纳受理费130元，给付郑祥贵交纳的公告费300元。
宣判后，刘云容、刘发敏均不服一审判决，向本院提出上诉，其共同的上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，不存在解除租赁关系的说法，并且上诉人不应当向被上诉人支付租金。2、一审判决上诉人支付2008年7月至2013年12月的房屋租金超过诉讼请求的范围。3、上诉人刘发敏与上诉人刘云容之间是否有转让或者是否符合承租资格与被上诉人没有关系。
被上诉人郑祥贵表示服从一审法院判决。
二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，涉案房屋系直管公房，该类房屋具有社会福利性质、其租金也不执行市场价格、承租人不得转让、转租的特殊性。在诉讼前，涉案房屋的所有权发生转移，被上诉人郑祥贵取得涉案房屋产权后也承继了原房屋产权人与房屋承租人的权利义务。上诉人刘云容在承租涉案房屋后未经所有权人认可将房屋转让给上诉人刘发敏，并拖欠了2008年7月至一审判决前的租金，依照法律规定，被上诉人郑祥贵有权要求解除其与上诉人刘云容的房屋租赁关系，并要求上诉人刘云容支付所欠租金，而上诉人刘发敏作为房屋现在的实际使用人也应在郑祥贵与刘云容之间的租赁关系解除后将涉案房屋腾退给被上诉人郑祥贵，刘发敏如要求继续租赁涉案房屋，可与郑祥贵另行协商解决。经核实，一审审理中，被上诉人郑祥贵针对房屋租金变更其诉讼请求为“要求上诉人刘云容给付2008年5月至今的房屋租金”，被上诉郑祥贵取得涉案房屋的产权时间为2008年7月，一审据此主张2008年7月至2013年12月期间的房屋租金并未超出被上诉人郑祥贵的诉讼请求。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人刘云容、刘发敏各负担65元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁树
审 判 员 晏 芳
代理审判员 吴长渝
二〇一四年六月十八日
书 记 员 韩 微