上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第39581号
原告赵忠。
委托代理人刘军明，上海永乐律师事务所律师。
委托代理人赵林元，上海永乐律师事务所律师。
被告蔡书云。
委托代理人邹佳莱，上海彭旨平律师事务所律师。
原告赵忠诉被告蔡书云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月4日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2014年3月28日、8月19日公开开庭进行了审理。原告赵忠及其委托代理人刘军明、赵林元，被告蔡书云及其委托代理人邹佳莱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵忠诉称，原、被告于2005年签订了一份无租赁期限的房屋租赁合同，现由于原、被告经常有吵架、打骂之事发生，原告曾拨打了3次报警电话，影响了附近居民的正常生活，且合同租金过低，故原告不愿再将房屋租给被告使用，但被告不愿搬离。原告租给被告的租赁物包括农村房屋和场地，场地上面搭建有房屋，无搭建手续。故诉请判令：确认原告出租给被告的场地及场地上的搭建物部分租赁合同无效；解除原、被告就农村房屋签订的租赁合同；被告搬离浦东新区惠南镇惠东村XXX号房屋及场地；被告支付原告合同内租赁标的欠付租金人民币（以下币种相同）18，666元（2014年1月15日计算至2014年8月14日），并按每月2，667元支付自2014年8月15日起至返还房屋之日止的租金；被告支付合外同租赁标的租金，按每月1，250元，自2014年1月1日起，支付至返还房屋之日止。
被告蔡书云辩称，不同意原告的诉请，原告解除合同不符合法定或约定的条件，双方合同约定的租赁物是宅基地房屋和场地，不涉及违章搭建，合同约定的租赁期限至政府拆迁时止，故倘若没有遇拆迁的，合同租赁期限应理解为20年。
经审理查明，位于上海市浦东新区惠南镇惠东村五组792号房屋系农村宅基地房，原告赵忠系该宅基地使用权人。
2005年7月6日，赵忠（甲方）与蔡书云（乙方）签订《租赁合同》，约定甲乙双方经共同协商就川南公路XXX号房子出租达成如下协议：一、甲方将楼房右侧空地及铁皮房子及后面一块空地、楼房一楼二间房屋及卫生间租赁给乙方作经营用途，租金为每年人民币（以下币种相同）32，000元正，房租半年一付；二、本合同有效期至国家拆迁，如遇公路扩建、拆迁等因素致使合同不能履行，甲方将租金退还乙方。如遇使用面积减少，将按前门面房1，300元／月、后面仓库地坪等1，400元／月计算；三、房租从2005年7月15日起算。合同另对其他事项作了约定。
合同签订后，双方按约履行。被告在该租赁场所存放、经营洁具。
2013年10月5日、10月31日，原、被告因租赁事宜发生纠纷，原告拨打了110报警。
审理中，原、被告确认租赁合同中标明的楼房右侧空地位于惠东村五组792号房屋的东侧，签订合同时该空地上有原告搭建的部分彩钢棚。此后，双方增加租赁彩钢棚一间，增加租赁物的租金截止2013年为每年15，000元。被告已付原告租金至2014年1月14日（合同标的物），增加租赁物的租金支付至2013年12月31日。
被告在第一次庭审中称其在2008年-2009年间，在楼房东侧空地搭了约70-80平方米彩钢棚，前两年做了吊顶、铺设地砖等装修，该部分门面房被告使用至今。原告认为彩钢棚是由原告搭设，被告仅搭了很小一部分，被告对彩钢棚房做过装修，包括吊顶和铺设地砖，时间在2006年。
2013年12月，上海市浦东新区惠南镇惠东村民委员会以及惠南镇规划建设和环境保护办公室出具证明一份，证明浦东新区惠南镇惠东村五组792号赵忠户宅基地（含屋前及房屋东侧场地上）及自留地范围内擅自搭建的建筑物未经过村、镇职能部门的任何批准手续，系违章建筑。
2014年6月12日，本院向上海市浦东新区惠南镇政府规划建设和环境保护办公室调查核实，该单位向本院反映，位于浦东新区惠南镇惠东村5组792号的宅基地，根据目前的城市建设规划，该地块5至8年内没有进行改造而实施的拆迁。
根据原、被告申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对浦东新区惠南镇惠东村5组792号房屋及场地内的搭建物和装修费用进行司法鉴定，该公司向本院出具了司法鉴定意见书。意见书载明按照上海市2000定额计价方式测算得蔡书云在惠南镇惠东村房屋及场地内的搭建物和装修工程鉴定无争议造价85，878元，争议造价25，820元。现值1：按照蔡书云认为的装修时间2012年5月计算得成新率为77.08%，无争议造价的现值1为66，194.76元，争议造价现值19，902.06元；现值2、按照赵忠认为的装修时间2006年计算得成新率为9.38%，无争议造价的现值2为8，055.36元，争议造价现值为2，421.92元。另外根据上海市搬场公司收费标准及现场情况测算得3公里以内搬场费用为500元。附造价汇总情况表，其中无争议造价包括赵忠认为蔡书云搭建彩钢棚面积53.32平方米，展柜按单层板计算面积34.46平方米。争议造价包括：1、彩钢棚争议面积，彩钢棚总面积201平方米，蔡书云认为赵忠原搭建的面积为37.2平方米，其余为蔡书云搭建，涉及金额16，609元；2、展柜争议工程量，蔡书云认为该展柜用双层板制作68.92平方米，赵忠认为是单层板制作34.46平方米，涉及金额2，648元；3、赵忠认为室内地坪抬高为赵忠施工内容，涉及金额5，378元；4、赵忠认为原出租时有马桶，现马桶为蔡书云更换后的马桶，要求其恢复原马桶，新马桶可以搬走，涉及金额1，185元。经庭审质证，原告认为从现场拍摄照片可以反映装修的成新率，建筑物的装修应当在2012年之前完成，实际装修日期是2006年，被告仅在2008年左右搭设了约30余平方米的彩钢棚；2012年因创造文明城区需要，被告对经营门面的招牌重新进行过搭建，本案涉及装修的房屋属农村临时搭建物，不应当适用2000定额的标准；争议部分的展柜是被告制作，原告仅对价格有异议。被告对鉴定报告按定额取值标准无异议，认为彩钢棚总面积有320平方米，其中只有37.2平方米系原告搭建，约2011年底被告搭设了100多平方米彩钢棚，搭设好后进行了全部装修；地坪是被告抬高的，原露天空地没有安装马桶，现有设施均由被告安装；搬场费用过低，倘若需要搬离的，原告应当按每平方米300元支付搬迁费，共计96，000元，而且搬运过程中可能产生物损，鉴定单位没有对可能造成的物损进行评估。针对争议部分，鉴定单位向本院陈述，在双方没有约定计费标准的情况下，鉴定机构按定额套取费用，无争议造价部分计算的是重置成本价，按一般装修使用标准8年进行折旧，原告陈述装修时间发生在2006年，被告陈述装修时间发生在2012年，现场无法判断装修发生于2006年或是2012年，彩钢棚的搭设也无法判断先后时间，因此按照原、被告各自陈述时间计算了折旧率。
为证明彩钢棚的搭设以及装修时间，原告提供了其在2003年以及2006年购买彩钢板及方管的收据，经质证，被告认为收据真实性存在疑问，不予确认。被告提交了2012年销货清单二份以及照片二张，以证明彩钢棚的搭设及装修发生于2012年。经质证，原告认为照片不能反映与租赁搭设物存在关联，对销售清单的真实性不予确认。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的农村宅基地使用权审查表、《租赁合同》、收条、照片、110接警登记表等证据以及本院调查、当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，原、被告在2005年7月订立租赁合同，将原告位于浦东新区惠南镇惠东村五组792号农村宅基地房的一楼部分房屋以及房屋东侧空地等作为租赁标的出租给被告使用，虽然交付租赁物时房屋东侧空地上有原告搭设的部分彩钢棚，但该部分彩钢棚搭建并未在合同租赁标的中有明确反映，因此，原告诉请要求确认原告出租给被告的场地及场地上的搭建物部分租赁合同无效的请求，本院不予支持。原、被告在租赁合同中约定租赁关系维持至系争房屋拆迁之日止，该条款系当事人以设置合同解除条件的方式对租赁期限所作的约定。虽然合同中没有写明固定的租赁终止日期，但该预设事实在缔约时存在现实可能性，体现了当事人意图维系一定期间租赁关系，排除一方任意解约的意思表示。因此，该条款的设定有别于合同法第232条对租赁期限没有约定或者约定不明确的情况。而本案中原、被告双方签订租赁合同后，租赁合同已持续履行了10年之久，在此期间，系争房屋并没有发生动迁。而且根据本院调查的情况，反映系争房屋地块目前仍然没有动迁规划。合同解除条件的预设事实经过长期待证，虽然在理论上并非绝对不可能，但已明显缺乏现实可能性，违背了当事人缔约的原意。故原告诉请解除合同，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告租赁合同解除后，被告应将租赁物交还原告，并支付占有使用租赁物期间的租金及使用费。关于被告在系争租赁物内的装修及添附，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具了司法鉴定意见书，意见书载明的无争议部分的重置成本价85，878元，争议部分的展柜价格，鉴定单价已对计价方式作了陈述，该展柜系被告添置，本院予以认定。被告承租后安装了卫生洁具，属于固定装修范围，且该装修行为应当视为原告同意，该部分费用应当列入装修损失范围，原告认为应当将卫生洁具恢复至原状的观点，本院不予采纳。关于室内地坪抬高，是否属于被告在装修中施工的内容，被告对此并没有相关证据佐证，本院不予采纳。对于争议的彩钢棚面积110.48平方米，首先原、被告确认在2005年交付租赁物时系争场地有原告搭建的部分彩钢棚，但对具体面积原、被告各自陈述不一。原告虽然主张其在签订合同后在租赁场地又有搭建，但对具体搭建时间以及搭建的具体面积未能提供有效的证据予以证实，同时原告承认被告在承租后有过部分搭建，但对被告自行搭建的面积，原告在鉴定过程中确认为53.32平方米，庭审过程中陈述为30余平方米。被告对于其自行搭建的彩钢棚面积在第一次庭审中陈述约70-80平方米，鉴定过程中认为有100多平方，但被告对于其搭设的内容亦缺乏有效证据佐证。鉴于鉴定单位认为现场彩钢棚的搭设难以区分是否分次形成以及搭设面积，因此根据公平原则，争议部分的彩钢棚面积按照50%计入被告造价内容，故搭建物和装修工程的重置成本价合计为98，015.50元。对于彩钢棚的搭设以及装修的时间，原告认为被告的装修发生于2006年，2012年对门面招牌重新安装。被告在第一次庭审中陈述搭设时间大概在2008-2009年间，在鉴定过程以及本院的第三次庭审中表示于2012年装修，彩钢棚约在2011年底搭建，被告的陈述存在前后矛盾，且被告对于其在2012年进行装修的事实也缺乏有效证据佐证。鉴定单位仅根据原、被告各自陈述时间分别计算了折旧率，并表示根据现场装修成新度无法判断搭建或装修的大致年限，因此，参照被告自己在庭审中陈述的搭建时间，本院按50%确定装修的成新率，计价49，007.75元为搭建物和装修的现值，该费用已成为被告的损失。至于搬迁费用，鉴定单位测算3公里以内搬场费为500元，本院予以采纳，计入被告损失范围。鉴于系争租赁合同并非由于一方违约而解除，被告在租赁物内的装修及添附对原告而言具有一定的使用价值，因此，本院酌情确定原告承担被告损失40，000元。原告承担上述损失后，被告在租赁物上的搭建及装修归原告所有。被告认为合同解除后，原告应当承担其搬迁费96，000元的主张，无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告赵忠与被告蔡书云签订的《租赁合同》；
二、被告蔡书云于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区惠南镇惠东村5组792号一楼二间房屋及卫生间、搬离楼房侧面场地及房屋，并将房屋及场地返还原告赵忠；
三、被告蔡书云于本判决生效之日起三十日内支付原告赵忠租金及使用费：分别按每月2，667元，自2014年1月15日起算，按每月1，250元，自2014年1月1日起算，支付至返还租赁物之日止；
四、原告赵忠于本判决生效之日起三十日内支付被告蔡书云损失费40，000元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，鉴定费7，800元，合计7，850元，由原、被告各半负担3，925元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 何绍辉
人民陪审员 梁爱萍
人民陪审员 梅丽华
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。