湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第00972号
原告徐赛容，女。
原告张家福，男。
被告张维喜，男。
被告王爱群，女。
二被告共同委托代理人周晓艳，常德市武陵区天地法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。
原告徐赛容、张家福与被告张维喜、王爱群农村房屋买卖合�纠纷一案，本院于2014年5月23日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐赛容、张家福，被告张维喜、王爱群及其共同委托代理人周晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告卖房是逼迫无奈，被告出15万元买下是乘人之危，每年收房租5万元，最少也值50万元，不是真实的交易。这栋房屋是建在集体土地上的，买卖是不合法的，协议是不能生效的。房屋未过户。原告的全部家产都被被告用各种手段强占了，极端地不孝顺，近4年未叫原告一声，还恶语咒骂，媳妇打公公。1994年，被告学开车，学费、生活费花去5000多元，同年十二月，买了大货车45000元练车。1997年，被告将大货车偷偷卖了10000元，钱占为已有。1997年至2010年，被告住在我们的两个门面近14年。因小儿子张俊大学毕业后，待业二年，第二年他要求出国深造，因家里没钱，我们只好�房屋挂牌出卖。招牌挂出去后，很多人要买，价格有33万元至50万元不等。被告对别人说不能买，还上别人的家门阻止别人买房。我们要求被告出去租房住，但他们不同意，又只肯出15万元购买。在明知15万元出国不够的情况下，原告于2010年5月20日在霸王协议上违心地签了字。现原告没有房屋居住，也没有退休工资，患有多种疾病，现欠债11万元，每月200元租房屋居住。卖房近四年，为房屋多次发生争吵，居委会曾多次调解无果。现原告诉至法院，请求依法撤销房屋转让协议，屋归原告。
原告为证明其诉讼请求在举证期限内提交证据如下：
1、房屋转让协议，2、房屋租赁协议，3、民事调解书，4、晒谷岭居委会证明，5、界址点成果表及宗地图，6、地籍调查检查记录表，7、约定指界通知书，8、常住人口登记卡，9、常德市地籍调查表，10、2014年6月18日晒谷岭社区证�，11、张宝英、张保仙证明，12、2014年7月21日晒谷岭社区证明，13、收条，14、贾新祥证明及庭审证言，15、汽车养路费征缴合同书及收据，16、申请法院调取的常住人口信息表，证明两被告不是该社区居民。
二被告辩称，1、原告诉请不合法，请求法院驳回。2、原告诉请事实不完全属实，请求法院依法判决。
二被告为支持其答辩主张向本院提交如下证据：
1、房屋转让协议，2、徐赛容、张家福出具的购房款收条，3、晒谷岭社区证明，4、张维军、李成群、蒋松、高业伟、胡卜孝、胡名建的调查笔录。
经庭审质证，被告对原告所举证据1、2、3、12、16予以认可。证据4不予认可，不符合证据的三性要求。证据5、6、7、8、9不认可，该证据是2009年的，与其提供的第1份证据时间上有冲突，土地虽登记是在其名下，但房屋的权属进行了转让变更。证据10不认可，我们所调取�晒谷岭的证据与其提交的书写有很大的不同，不符合证据三性的要求。证据11不符合证据三性，不予认可，且与本案无关联性。证据13不予认可，与本案无关联性，不符合证据要求。对证据14证人的证言有异议，认为具有偏见性，证言不真实。证据15与本案无关。原告对被告所举证据1、2予以认可。证据3不予认可。证据4证言不予认可，没有出庭。
本院经对证据综合评定认为，原、被告所举证据房屋转让协议与本案具有关联性，本院予以采信，对原、被告双方无异议的其他证据，予以采信。对原告所举证据4、10、12，上述均为晒谷岭居委会证明双方房屋买卖发生争议的事实，本院予以采信。对原告所举证据5、6、7、8、9，上述证据证明本案争议的房屋及土地情况，本院予以采信。对原告所举证据11，因证人未到庭，故对其证言的真实性无法确认，本院不予采信。对原告所举证据13，收条证明了原告在外租房居住的事实，本院予以采信。对原告所举证据14，证人贾新祥的证言部分证实了原告对外卖房的事实，故本院对其证言部分予以采信。对原告所举证据15，该证据与本案无关联性，本院不予采信。对被告所举证据3，其中对其证明双方房屋买卖发生争议的部分，本院予以采信。对被告所举证据4，因上述被调查人均未到庭，对其真实性无法确认，本院不予采信。
根据本院采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定以下案件事实：
2010年5月20日，原告徐赛容、张家福及张维军、张俊与被告张维喜、王爱群签订《房屋转让协议》，约定两原告将德山开发区莲池路与南山路交汇处修建住房一套（二间二层另加附属建筑三小间，面积约定200平方米左右）转让给两被告，房屋转让价款为15万元整。次日，两被告向原告支付了房屋转让款15万元，两原告向被告出具了收条。同月，原告张家福与被告张维喜签订《门面租赁协议》，约定被告将上述房屋的一间小门面出租给原告进行裁缝生意，并约定年租金100元。两原告向被告交付住房后，因无住房，遂承租了熊赛萍的房屋用于居住。原、被告在签订《房屋转让协议》后，双方多次就卖房一事发生争吵并经居委会多次调解未果。原告认为双方签订的协议无效，故起诉至法院，提出前列诉讼请求。
另查明，原、被告所买卖的房屋坐落在常德市武陵区德山镇莲心居委会第七居民小组，该宗土地权属为集体土地使用权，实际用途为农村宅基地，登记土地使用者为原告徐赛容。被告张维喜户口于2011年9月7日从常德市武陵区紫桥三区104栋3单元5号08组迁移至常德市武陵区老码头派出所晒谷岭居委会仙桥路92号19组311号，系非农业家庭户口。被告王爱群的户口为常德市武陵区德山镇茶叶岗村第十四村民小组，系农业家庭户口。
本院认为，本案是农村房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《房屋转让协议》，是将农村农民集体所有土地上的房屋进行买卖的农村房屋买卖合同。在《物权法》房地一体的格局下，农村房屋的买卖必然涉及到宅基地使用权的转让。根据《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人对集体所有的土地只享有占有和使用的权利，并不享有处分的权利。宅基地使用权是本集体经济组织成员才能享有的权利，如果宅基地使用权人任意处分宅基地使用权，则侵害了本村集体经济组织的权利。另《土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，在原、被告签订《房屋转让协议》时，两被告与原告均不属于同一集体经济组织，现双方虽然仅就房屋进行�买卖，但双方买卖房屋的行为，将导致该房屋所属的宅基地使用权发生转移。因而原、被告的买卖行为违反了国家法律法规的强制性规定，故原、被告的《房屋转让协议》应认定无效。对于原告主张撤销双方签订的协议的诉求，因协议为无效协议，属于自始无效，故其撤销的主张，于法无据，不予支持。合同确认无效后，根据《合同法》第五十八条之规定，双方应承担相互返还财产的责任，现两被告已占有该房屋，且原告要求返还该房屋，故本院对原告的此项诉求予以支持。合同确认无效后，原告收取被告支付的购房款15万元无法律依据，应予以退还，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。关于被告认为原告的诉求已过诉讼时效的答辩主张，本院认为，根据晒谷岭居委会的证明，原告在卖房后一直要求被告返还房屋，双方的争议多次在居委会的组织下进行�解，因而原告要求被告返还房屋的诉求未超过法定的诉讼时效，故对被告的答辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告徐赛容、张家福与被告张维喜、王爱群签订的《房屋转让协议》无效；
二、被告张维喜、王爱群自本判决生效之日起十五日内将位于常德市武陵区德山镇莲心居委会第七居民小组、土地宗号为4307020130010042土地上的住房一套返还给原告徐赛容、张家福；
三、原告徐赛容、张家福自本判决生效之日起十五日内向被告张维喜、王爱群退还购房款15万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；
四、驳回原告徐赛容、张家福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12800元，由原告徐赛容、张家福负担3800元，被告张维喜、王爱群负担9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 刘 沫
审 判 员 袁金平
人民陪审员 符兴辉
二〇一四年八月十一日
代理书记员 袁 娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转�或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理�因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。