江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第00995号
原告南通市港闸区秦灶街道办事处，住所地在南通市港闸区国强路**号。
法定代表人张俊，主任。
委托代理人吉达康、胡玲玲（实习），江苏大生律师事务所律师。
被告朱瑞华。
委托代理人王江明。
被告朱汉金。
原告南通市港闸区秦灶街道办事处（以下简称“秦灶街办”）诉被告朱瑞华、朱汉金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。原告秦灶街办的委托代理人吉达康、胡玲玲、被告朱瑞华及其委托代理人王江明、被告朱汉金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦灶街办诉称，原告下属的集体资产管理办公室与被告于2012年8月签订房屋租赁合同一份，由被告承租位于南通市和盛林荫水岸的店面房30幢101室，年租金为39000元，每租金期开始前十日内交纳。同时约定如承租方迟延支付租金达一个月，出租方有权解除合同并要求承租方以所欠租金数额的20%支付违约金。合同签订后，原告交付房屋给被告使用至今，但被告在支付了首期租金后，未能按照合同约定继续支付租金，经原告多次讨要无果。现请求判令：1、被告自2013年9月1日至实际交还房屋之日止以每月3250元计向原告支付租金并按上述租金数额的20%支付违约金；2、解除原、被告于2012年8月签订的房屋租赁合同，被告立即迁让并交还店面房140.73平方米。
原告秦灶街办为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、房屋租赁合同一份，以证明被告朱瑞华、朱汉金共同承租了涉案店面房；2、南通市和盛林荫水岸30幢101室的产权证及相关村合作社出具的委托书，以证明原告是涉案店面房的合法出租人；3、2014年5月12日原告委托律师向被告发送的律师函，以证明原告向被告催要过租金。
被告朱瑞华辩称，原告并非合法的出租主体，没有权利起诉被告。原告与其并非签订租赁合同，是其自有的店面房被原告拆除，原告并没有按照相关规定对被告进行赔偿安置。其是否拖欠租金并不清楚，请求驳回原告的诉讼请求。
被告朱汉金辩称，其与原告不存在租赁关系，是其自有店面房被原告拆除后，原告将涉案店面房分给了被告。而且其已经缴纳了应当支付的租金，请求驳回原告的诉讼请求。
被告朱汉金为证明其主张，向本院提供了以下证据：发票三份，以证明被告朱汉金已缴纳了2012-2013年度以及2013-2014年度自己应当支付的租金，以及被告朱汉金缴纳了自己应当支付的店面房押金。
经庭审质证，被告朱瑞华对原告提供的证据质证意见如下：原告没有权利出租房屋，租赁合同无效。
被告朱汉金对原告提供的证据质证意见如下：租赁合同是当时为了拆迁过渡所签；产权证在签订合同时没有，是在签订合同后领取的；委托书其不清楚；律师函其没有收到。
原告对被告朱汉金提供的证据的质证意见为：真实性无异议，但第三份发票金额为9750元的收据是依据租赁合同第三条第三款收取的履约保证金。
经综合分析审查判断，本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告提供证据的真实性予以确认，房屋租赁合同证明了两被告共同承租了南通市和盛林荫水岸30幢101室店面房；产权证及相关村合作社出具的委托书证明了原告是涉案店面房的合法出租人；律师函证明了原告向两被告催要过租金。
对被告朱汉金提供的收据的真实性予以确认，证明了被告朱汉金已缴纳了部分租金及履约保证金。
经审理查明，2012年8月21日，原告秦灶街办下属的集体资产管理办公室与被告朱瑞华、朱汉金签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将南通市和盛林荫水岸30幢101室建筑面积为140.73平方米的商业用房出租给两被告，租期三年，自2012年9月1日至2015年8月31日止，租金每年39000元。租金按年度缴纳，先付后用，于上年度租赁期满前十日内一次性付清。逾期支付租金超过一个月的，出租方有权解除合同。承租方不依约缴纳租金与相关费用，除必须缴纳外，每逾期一日，按应缴纳租金和费用总额的千分之三向出租方偿付违约金。出租方按特别约定收回租赁物的，承租方还应按合同未履行期间租金总额的20%赔偿出租方经济损失。合同签订后，被告朱瑞华与朱汉金对承租店面自行进行了分割，被告朱汉金使用了靠南边部分房屋。两被告支付了2012年9月1日至2013年8月31日的年度租金后，未再缴纳2013年9月1日至2014年8月31日的租金，原告委托律师向两被告发去律师函催要租金，被告朱汉金支付了该年度租金11480元，但被告朱瑞华未履行支付租金的义务。
另查明，被告朱瑞华、朱汉金承租的南通市和盛林荫水岸30幢101室房屋登记的共有人为南通市港闸区秦灶街道八里庙社区经济合作社、西安桥村经济合作社、秦灶村经济合作社、桥北村社区经济合作社、费桥村经济合作社、桥东村社区经济合作社、袁桥村经济合作社、秦北村经济合作社，建筑面积为140.73平方米，按份共有，各占八分之一。2012年5月，该房屋的共有人共同委托南通市港闸区秦灶街道集体资产管理办公室出租房屋。
本案中，原、被告双方争议的焦点是：一、被告是否有权拒绝支付租金；二、原告是否有权要求解除合同。
关于争议焦点一，本院认为，本案原告所出租的房产由房产管理部门颁发了产权证，登记的产权人为八个村经济合作社，房屋产权人又委托原告统一出租，原告出租的房屋具有合法的产权，原告接受产权人委托对房屋进行经营管理，有权出租房屋，故原、被告之间的租赁合同合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。原告将涉案店面房实际交付给被告进行经营使用，履行了自己作为出租人应尽的义务，因此，被告应当按约履行支付租金的义务。两被告作为共同承租人，均有义务支付全部租金。虽然两被告承租房屋后各自分割进行使用，但两被告自行分割后没有与原告对各自所使用的房屋面积进行确认，且没有证据证明原告同意两被告按各自的实际使用面积分别缴纳租金，因此两被告仍有义务共同向原告支付合同约定的租金数额。至于各自应当支付的租金金额属于两被告之间的内部关系，故被告朱汉金辩称其已经缴纳应当承担的租金的理由不成立，本院不予采纳。两被告辩称与原告之间存在拆迁安置问题尚未解决，该纠纷与本案租赁合同关系为两个法律关系，被告应另行主张权利，不能作为拒付租金的理由，该理由本院不予采纳。
关于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在本案中，原告是与被告朱瑞华、朱汉金两人共同签订的房屋租赁合同，租赁关系是在原告与被告朱瑞华及朱汉金之间建立的。根据租赁合同的约定，如承租方逾期支付租金超过一个月的，出租房有权解除合同。在原告向两被告催要租金后，被告朱瑞华仍未缴纳租金，被告朱汉金缴纳了一部分租金后明确表示之后不再支付租金，因此，两被告以实际行为向原告表明其不再支付租金，结欠租金的时间已超过一个月，符合合同约定的解除条件，故原告有权要求解除租赁合同。合同解除后，被告应当将房屋返还给原告，按照合同的约定支付返还房屋之前所产生的租金。根据合同约定，被告应当以所欠租金及费用总额按照每日千分之三向原告支付违约金，还要按照合同未履行期间租金总额的20%赔偿经济损失，现原告仅主张按照所欠租金的20%支付违约金，远低于双方约定的违约金标准，系原告对自己民事权利进行的处分，本院照准，但被告朱汉金已经支付的部分租金应当扣除。据此，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。考虑到被告在涉案店面房经营多年，搬离需要一定时间，原告应当给予被告适当的宽限期。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告南通市港闸区秦灶街道办事处与被告朱瑞华、朱汉金于2012年8月21日签订的房屋租赁合同。
二、被告朱瑞华、朱汉金于本判决生效后三十日内向原告南通市港闸区秦灶街道办事处返还南通市和盛林荫水岸30幢101室商业用房。
三、被告朱瑞华、朱汉金于本判决生效后十日内一次性支付原告南通市港闸区秦灶街道办事处从2013年9月1日起至实际返还房屋之日止按每月3250元计算的租金（应扣除朱汉金已经支付的11480元），并按所欠租金总额的20%支付违约金。
如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费485元（已减半收取），由原告南通市港闸区秦灶街道办事处负担143元，被告朱瑞华、朱汉金负担342元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费970元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 肖红波
二〇一五年一月二十日
书记员 顾 华
附：《中华人民共和国民法通则》
第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。