安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宣民一初字第03006号
原告：王安政。
委托代理人：李有胜，安徽南宣律师事务所律师。
被告：马啸风。
原告王安政诉被告马啸风房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月30日公开开庭进行了审理。原告王安政的委托代理人李有胜，被告马啸风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王安政诉称：2011年2月28日，原、被告双方经平等协商订立了《房屋租赁合同》，约定被告（承租人）租赁原告（出租人）位于宣州区某某开发区某某中心第某某段某某室的房屋（建筑面积约640平方米）用于从事贸易办公。租期五年，自2011年2月28日起至2016年2月27日止。《房屋租赁合同》第三条约定“租金：出租人第一年净得租金人民币壹拾伍万元整（不含各种税费）。从第二年起每月租金递增10%，以此类推，直到租期届满时止……”。第四条约定“租金的支付期限：第一年承租人一次性支付完当年支付全部租金后开始租房；从第二年起每年按租期提前三个月一次性支付完下一年的全部租金；以此类推直至租期届满为止。出租人收取租金后当即开具收款收据为凭”。第十条：“违约责任：1、出租人逾期支付租金，自逾期之日起每日向出租人支付违约金人民币500元……”。
合同签订后，原告即将房屋交付被告使用。根据合同约定，第三承租年度的年租金应为181500元、该租金被告应于2012年11月28日前一次性付清。但被告仅支付了前两年度的租金对于第三承租年度的租金，被告一直未支付。期间，原告多次催要，被告均以各种借口拖延。谁知，被告却于2013年9月10日通过特快专递向原告寄送了一份函件，原告打开一看，是一份《退租房补充告知书》。被告一方面对原告当初出租房屋给其开办公司表示感谢，另一方面却又单方面要求提前解除租赁合同，被告方同时随函件将房屋的钥匙一并寄给原告。收函后，原告十分气愤，当即向被告寄送了一份函件，就被告在函件中的不实陈述予以驳斥。现要求被告立即支付租金95792元、逾期支付租金违约金45000元，共计140792元，并承担自起诉之日起至给付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。
原告王安政为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据材料：
1、原告身份证复印件、房产证复印件，证明原告身份及房屋系原告所有；
2、房屋租赁合同复印件，证明原、被告签订了租赁合同，并约定租期、租金的递增方式、租金的支付期限、逾期支付房租应该承担的违约金为500元/天；
3、退租房补充告知书复印件、快递回执复印件，证明2013年9月10日被告单方通知原告不再承租房屋，并将钥匙一并邮寄给原告；
4、回复函复印件、快递回执复印件，证明被告通过函件的方式是单方退租行为，原告对此提出异议并要求被告继续履行合同并承担违约责任。
被告马啸风辩称：在房屋租赁到期前三个月，被告已告知原告不再租赁，故未支付第三年房租；根据合同第八条的约定，双方的合同已自然终止；由于有部分办公家具未搬走，双方协商一致，有人承租可将办公家具买下，如到9月1日还无人租赁或承租人不要家具的话，被告直接将家具搬走；被告实际上已于2013年2月27日前就搬出该房屋。综上，要求驳回原告诉讼请求。
被告马啸风为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据材料：房屋租赁合同，证明根据该合同第八条、第九条，合同已于2012年12月13日已经终止。
经庭审质证，被告马啸风对原告王安政所举对证据的真实性无异议，但对证据2的证明目的有异议；原告对被告所举对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。
根据证据的真实性、合法性、关联性，认证如下：双方对各自提交证据的真实性、合法性均无异议，只是对部分证据的证明目的持不同的观点，源于双方对证据的证明目的认识不同，不影响证据的效力，双方所举证据来源合法、内容真实，与本案的事实相关联，对双方提交的证据均予以认定。
根据上述采信的证据，结合当事人的当庭陈述，查明事实如下：
2011年2月28日，原告王安政与被告马啸风签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告（承租人）租赁原告（出租人）位于宣城市某某开发区某某中心第某某段某某室的房屋（建筑面积约640平方米）用于从事贸易办公。租期五年，自2011年2月28日起至2016年2月27日止。合同第三条约定“租金：出租人第一年净得租金人民币壹拾伍万元整（不含各种税费）。从第二年起每月租金递增10%，以此类推，直到租期届满时止……”。第四条约定“租金的支付期限：第一年承租人一次性支付完当年支付全部租金后开始租房；从第二年起每年按租期提前三个月一次性支付完下一年的全部租金；以此类推直至租期届满为止。出租人收取租金后当即开具收款收据为凭”。“第八条：合同的终止及解除条件有下列情况之一者，承租人同意出租人解除合同并由承租人单方承担由此而造成的一切损失，此时出租人有权收回出租房屋…承租人不按约定支付租金达二万元以上或十五日以上的…”。“第十条：违约责任：1、出租人逾期支付租金，自逾期之日起每日向出租人支付违约金人民币500元……”。
合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告支付了前两年度的租金，第三承租年度的年租金根据合同约定为181500元、被告应于2012年11月28日前一次性付清。但对于第三承租年度的租金，被告未按约支付。被告于2013年9月10日通过特快专递向原告寄送了一份《退租房补充告知书》。原告收函后，于当日向被告寄送了一份函件，认为被告退租房屋的单方意愿是非法和无效的，限被告在三日内付清全部租金，并承担相应的违约责任。2013年9月23日，原告向本院提起诉讼。
被告拖延房租的起止时间为2013年2月28日至2013年9月10日，共计194天，根据双方合同的约定，第三年度全年的房租费为181500元，被告共计拖欠原告房租为96468元〔497.26元/天（181500元÷365天）×194天〕。
本院认为：原告王安政与被告马啸风签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并有效。双方均应当全面履行合同约定的义务。原告依约向被告履行了交付房屋的义务，被告收到房屋后，在租赁期限内，应当按约支付租金。被告辨称在第三年度房屋租赁到期前三个月，已告知原告不再租赁，无证据证明，不予采信。在合同履行期内，被告未履行给付租金的义务，根据合同的约定，双方的租赁关系解除。被告拖欠原告的房租应为96468元，原告要求95792元，系在法律规定的范围内对民事权利的自行处分，予以准许。由于被告未按约给付房租，其行为已违约，根据双方的约定“出租人逾期支付租金，自逾期之日起每日向出租人支付违约金人民币500元……”，原告要求被告承担违约金45000元，有事实与法律依据，本院予以支持。原告要求被告承担自起诉之日起至给付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息，因被告已承担了违约金，对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告马啸风于本判决生效之日起十日内偿还原告王安政房屋租金95792元、违约金45000元，合计140792元；
二、驳回原告王安政其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3116元，由被告马啸风负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 沈 兵
审 判 员 陈章健
人民陪审员 赵春燕
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 赵 静