广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1062号
上诉人（原审原告）唐泽波，男。
委托代理人昝飞，广东国道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李春林，男。
委托代理人李春霞，女。
上诉人唐泽波因与被上诉人李春林房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月15日，唐泽波（乙方）与创尔电子数码城的代表李春林（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方提供广州市白云区嘉禾街彭西大街2号“创尔电子数码城”1楼D区3号铺位（下称“涉案商铺”）给乙方经营使用；租赁物的建筑面积共计11.22平方米，租赁期限为三年，即从2011年5月1日至2014年4月30日；甲方将租赁物业正式交付乙方日期为2011年5月1日。自租赁物交付日起计，甲方给予乙方装修期及免租期共为2个月，甲方从2011年5月1日起向乙方计收租金；本合同的租金合计1398元／月，管理费202元／月；乙方每月5日前向甲方交纳租金及管理费，甲方同时向乙方出具相应收据；在签订本合同即日乙方须向甲方缴纳租赁保证金2796元，并于2011年5月1日前缴纳第一个月的租金和管理费合计1600元。合同期满后5天内，经甲方验收以及乙方缴清各项应交费用后，甲方将该保证金不计利息如数退回给乙方；租赁期间，甲方无正当理由擅自解除本合同，提起收回商铺的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金的计算方法为：自甲方违约终止之日起至本合同约定期限终止日期间，依照本合同规定乙方应当缴纳租金的50%；乙方在租赁期间内违反本合同的相关规定或者违反《管理服务合同》内的相关规定，致使甲方或者管理公司单方面解除本合同或者《管理服务合同》，或者乙方无正当理由擅自解除本合同（如擅自撤场），甲方有权要求乙方支付损失赔偿金或者违约金，并不予退还乙方所交一切款项。违约金的计算方法为：自乙方违约金终止之日起至本合同约定期限终止日期间，依照本合同规定乙方应当缴纳租金的50%等。
合同签订后，李春林依约向唐泽波交付了涉案商铺，唐泽波于2011年5月1日进场，并向李春林缴纳商铺保证金2796元。2011年10月15日，唐泽波撤出涉案商铺。
唐泽波于2012年12月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除合同；2、李春林退还保证金2796元及利息（自2011年10月15日起计至支付之日的银行同期贷款利息）；3、李春林退还进场费8000元及利息（利息计算同上）；4、李春林赔偿店铺经营设备7860元及利息（利息计算同上）；5、李春林赔偿违约金13335元（32个月30%的租金1389×32×30%，合同约定为50%）；6、李春林退还商铺内物品：保险柜3个、柜台24桌、酒吧椅22张、收银台1个、手机配件（价值13200元）、手机模型（价值3000元）、手机架子（价值800元）。
原审法院向唐泽波释明涉案租赁合同可能被认定无效，唐泽波明确变更其诉讼请求为：1、返还租金2236.8元（7月、9月租金）；2、返还管理费606元（7-9月管理费）；3、返还保证金2796元；4、返还进场费8000元；5、返还唐泽波商铺经营设备，若无设备返还，赔偿31440元【为（2013）穗云法民四初字第33、34、38、39号涉案铺位的设备损失合计】；6、赔偿唐泽波员工工资损失15000元（以一个铺位两个人，每月1500元／人、经营五个月计算）。
原审审理中，唐泽波出示收据若干，拟证明交纳租金及管理费的事实。另外，唐泽波表示入场时，除向李春林缴纳保证金外，还向李春林缴纳了入场费8000元，并提交了广州市工商行政管理局白云分局黄石工商所出具的《消费者申诉案件调解书》两份，调解书中的申诉人为唐泽波等人，被申诉人为广州市创尔物业管理有限公司，（2011）011号调解书主要内容为：经本局主持调解，双方自愿达成以下协议：双方对于申诉案件合同纠纷一案，由被诉方代理人李春林现场决定，退回申诉人所有押金，对合同中产生的进场费、损失等费用，由被诉方代理人稍后与合伙人进行商讨……申诉方场内物品，被诉方表示由其正在进行保管，可以与申诉人进行现场清点。（2011）013号调解书主要内容为：李春林现场决定，退回申诉人所有押金……退回所有申诉人进场费100000元……。李春林对上述证据认为其有收取过唐泽波的押金，但没有向唐泽波收取进场费。此外，唐泽波表示撤出涉案商铺时不同意其将商铺内的部分物品搬离。李春林表示唐泽波确有物品未搬离，并对上述物品进行了保管，但由于唐泽波一直未理会上述物品，故已经对上述物品进行处理，无法返还唐泽波。唐泽波为证明涉案商铺内经营设备的损失，提供了装修物品发票一份，该发票的开票日期为2011年4月21日，其中项目包括柜台24个、酒吧椅22张，上述物品价值金额共计31440元。根据唐泽波陈述，该经营设备为涉案商铺与（2013）穗云法民四初字第34、38、39号涉案场地内的经营设备合计，由于无法区分，故一并在本案主张。
关于唐泽波撤场的原因，唐泽波表示是由于李春林擅自将商场二、三层租予他人作超市，并在未告知唐泽波的情形下，进行大规模装修，导致唐泽波无法进行正常经营，最后强行要求唐泽波撤场。为证实其陈述，唐泽波出示报警回执、录音录像资料、商场一层承租人集体告知书、协议、照片、证人叶某、曾某证词等证据。原审庭审中，证人叶某出庭作证，其证明主要内容为由于李春林逼迫，所以其作为A18商铺的经营者自行搬离了。当时是2011年7、8月份，商场内停电停水大概20多天。证人在现场看到了涉案商铺的物品由李春林拿走。经营中，商场门口搭了排栅，所有装修材料在商场1楼，商场1楼有很多垃圾无人清理，经与李春林协商，李春林免除了2011年8月的租金。证人曾某出庭作证，其证明内容为在进场时，证人作为商场1楼的经营租户，缴纳了进场费。2011年7、8月份，李春林称要装修，搭了棚架，导致环境恶劣。后来，李春林派了很多保安在现场，导致我无法经营。李春林同意退还我部分押金和进场费，但是要求我搬离。当时装修时，电是不稳的，垃圾也是满地。我收取部分退还的保证金和进场费后，就撤出了场地。李春林对上述两名证人的证言不予确认，表示该两名证人正常缴纳了租金，故退还了部分押金，但是没有退还给他们进场费。
另查，创尔电子数码城未经过工商登记。涉案商铺所在的场地没有取得合法报建手续。
以上事实，有《租赁合同》、证明、调解书、收据、告知书、协议书、照片、录音录像资料、报警回执、装修发票、证人证言及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，由于创尔电子数码城并未经过工商登记，故《租赁合同》的甲方实际应为李春林。因涉案商铺所在的场地没有合法的报建手续，故唐泽波和李春林就涉案商铺签订的《租赁合同》违反了法律和行政法规的禁止性规定，应为无效。根据无效合同相互返还的原则，唐泽波要求李春林返还已缴纳的保证金2796元合理合法，原审法院予以支持。由于唐泽波至2011年10月15日才搬离涉案商铺，表明唐泽波在2011年10月15日之前仍实际使用涉案商铺，根据权利对等原则，使用商铺即应支付相应对价的房屋使用费。同理，上述期间使用涉案商铺的物业管理费亦应缴纳。故唐泽波要求李春林返还涉案商铺经营期间7月、9月缴纳的租金和7月至9月缴纳的管理费缺乏理据，原审法院不予支持。关于唐泽波在本案中要求李春林赔偿员工工资损失的诉请，属于唐泽波与其工人之间的劳务关系，合同无效并未影响到唐泽波正常雇佣员工从事劳动。且审理中，唐泽波对于员工人数及工人工资出示的证据均是其自行制作，不足以支持其诉求，综合以上观点，对于唐泽波的相应诉请，原审法院不予支持。
关于唐泽波要求返还进场费的问题。唐泽波提供的《消费者申诉案件调解书》中提及李春林承诺向包括唐泽波在内的申诉人共返还100000元，由此可以确定唐泽波已向李春林交纳过进场费。但是因唐泽波并未举证证明其向李春林交纳进场费的具体金额，其要求李春林返还的进场费金额均基于其陈述，李春林亦予以否认，故唐泽波对其主张的返还进场费的具体金额举证不足，原审法院不予认定及支持。
关于唐泽波要求李春林返还店铺经营设备和赔偿设备损失的问题。由于李春林已明确唐泽波所述的设备已经无法返还，故唐泽波可向李春林主张赔偿设备损失。审理中，李春林表示其多次要求唐泽波搬离，但因唐泽波并不理会，所以会把物品作为废品处理。但是李春林并未举证证实其通知过唐泽波搬离经营设备。而审理中，唐泽波亦举证证实了李春林存在擅自处置唐泽波经营设备的行为。故李春林的上述陈述没有理据，原审法院不予采纳。李春林未经唐泽波同意处置唐泽波合法财物的行为已构成侵权。应承担赔偿责任。但考虑到唐泽波对于属于其的经营设备亦有保管的义务，此外，唐泽波自2011年5月1日进场至2011年10月15日退场，经营了5个月半月的时间，经营设备使用亦有损耗。故而，根据唐泽波提供的装修设备金额为31440元的发票，酌情考虑以上情形，原审法院将李春林应赔偿唐泽波的设备损失数额酌定为18864元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2013年12月9日作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，李春林向唐泽波返还保证金2796元；二、本判决生效之日起十日内，李春林向唐泽波赔偿设备损失18864元；三、驳回唐泽波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，由唐泽波负担400元，由李春林负担300元。
判后，上诉人唐泽波不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令李春林：1、返还保证金2796元及利息（自2011年10月15日起计至支付之日的银行同期贷款利息）；2、退还进场费100000元（按工商局调解数额）及利息（利息计算同上）；3、退还商铺内物品：保险柜3个、柜台24桌、酒吧椅22张、收银台1个、手机配件（价值13200元）、手机模型（价值3000元）、手机架子（价值800元）（如果不能退还物品，李春林至少应赔偿损失31440元）；4、赔偿违约金13335元（32个月30%的租金1389×32×30%，合同约定为50%）。理由如下：原审判决认定事实部分错误，适用法律部分错误，程序违法。一、原审法院释明涉案租赁合同无效，要求唐泽波变更诉请，但原审判决书所记载唐泽波诉讼请求并不是变更后的诉请，原审未按唐泽波变更后的诉请进行审判。另外，原审法院于2013年12月17日送达判决书，判决书上的时间却是2013年10月18日，超期审判，严重违反法定程序。二、唐泽波等租户与李春林签订了三年的租赁合同，向对方交纳了履约保证金、进场费、管理费和租金等款项，但经营还不到五个月却被李春林强行赶走，将租赁期内的商铺另行出租给他人，严重损害了唐泽波的合法权益，唐泽波原审举证期间所举证据足以证明上述主张。三、原审法院仅判令唐泽波退还保证金而未判决退还利息，显然是错误的。造成涉案租赁合同无效是李春林的过错，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，李春林理应向唐泽波返还保证金及利息。四、原审判决李春林不返还进场费，也是错误的。合同无效，李春林理应返还进场费及利息。虽然李春林因规避法律，没有给唐泽波出具进场费的收据，并且原审期间亦不承认收取过唐泽波的进场费，但工商局主持调解制作的《消费者申诉案件调解书》中，李春林明确表示退还唐泽波等四人进场费10万元。并且，证人证言也明确表示李春林收取了所有商铺租赁者的进场费。李春林共收取唐泽波等四人十二个商铺进场费总额是105000元，超过100000元。既然《消费者申诉案件调解书》达成协议李春林还10万元，唐泽波、何群开、马应琦、唐暖霖表示认可且经协商一致同意对此100000元进场费进行分摊。其中，唐泽波四个商铺、进场费7600元／铺；何群开二个商铺、进场费9100元／铺；马应琦三个商铺、进场费7600元／铺；唐暖霖三个商铺、进场费9533元／铺，四人并最终协议由唐泽波一人在本案领取，事后再由四人按双方书面协议另行分配。五、原审判决李春林仅赔偿唐泽波60%的设备损失是错误的。李春林已经承认唐泽波商铺内的所有物品均由其保管，唐泽波提供发票证实的损失是31440元，其余没有发票，唐泽波放弃要求李春林赔偿。唐泽波只要求赔偿两样物品，原审以使用5个月折价按60%损失，显然公平。涉案合同无效是李春林的过错造成的，唐泽波应全额赔偿损失。六、一审判决李春林不赔偿违约金是错误的。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，合同无效亦不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案合同无效是由李春林的过错造成的，李春林违约就应该赔偿唐泽波的损失。综上所述，唐泽波上诉请求二审法院依法改判，支持其上诉请求，保护其合法权益。
被上诉人李春林答辩称：不同意上诉人唐泽波的上诉请求。双方在实际履行合同的过程中，上诉人存在拖欠租金的单方违约行为，所有费用，被上诉人均不应支付。另外，被上诉人自始没有收取过唐泽波、何群开、马应琦、唐暖霖支付的进场费，《消费者申诉案件调解书》是在李春林神志不清的情况下签订的，不同意退回。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院另查明：一、唐泽波二审部分上诉请求事项并不属于原审诉讼过程中变更后的诉讼请求，但唐泽波表示坚持其上诉请求。
二、唐泽波、何群开、马应琦、唐暖霖四人于2013年12月18日进行协商签署协议书，约定如下“一、唐泽波租赁4个商铺，每个商铺李春林收取进场费8000元，合计32000元；何群开租赁2个商铺，每个商铺李春林收取进场费9500元，合计19000元；马应琦租赁3个商铺，每个商铺李春林收取进场费8000元，合计24000元；唐暖霖租赁3个商铺，每个商铺李春林收取进场费10000元，合计30000元；李春林总计收取进场费105000元。二、调解书中李春林只认可同意给付进场费100000元，比105000元少。因此，每个人只有少要进场费。三、经过协商，四个人一致同意100000元进场费分配如下：1、唐泽波四个商铺每个分摊为7600元；2、何群开二个商铺每个分摊为9100元；3、马应琦三个商铺每个分摊为7600元；4、唐暖霖三个商铺每个分摊为9533元。四、本协议一经签字即生效”。
三、唐泽波、何群开、马应琦、唐暖霖四人于2013年4月10日再次就进场费问题进行协商，并签署协议书，达成协议如下“一、唐泽波、何群开、马应琦、唐暖霖四人协商一致，《消费者申诉案件调解书》中李春林确认退付的100000元进场费由唐泽波一人在一个案件中领取。四人自愿放弃在其他11个案件中主张进场费的权利；二、唐泽波从法院领取100000元进场费后即按照唐泽波、何群开、马应琦、唐暖霖四个人在2013年12月18日所签字《协议书》的约定分配100000元进场费。本协议四个协议人签字即生效”。对此，被上诉人李春林称：不同意退还进场费；若法院判令被上诉人退还进场费，其也同意100000元进场费按唐泽波、何群开、马应琦、唐暖霖四人协议的意见即在一个案件中退回给唐泽波一人。
本院认为，涉案租赁场地未取得合法报建手续，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，原审认定唐泽波、李春林签订的租赁合同为无效合同，合法有据，本院予以维持。针对唐泽波的上诉主张，本院认定如下：
一、唐泽波提起本案诉讼时，诉请判令解除合同、李春林退还保证金及利息、进场费及利息、赔偿店铺经营设备及利息、赔偿违约金13335元及退还商铺内物品。经原审法院释明涉案租赁合同无效，唐泽波明确变更其诉请为：判令李春林返还租金、管理费、保证金、进场费、返还商铺经营设备（若无设备返还赔偿31440元）、赔偿员工工资损失15000元。原审法院依照唐泽波变更后的诉讼请求进行审理作出判决，合法有据。现唐泽波上诉请求李春林支付保证金利息、进场费利息及赔偿违约金13335元已经超出原审诉请，本案不作调处。
二、唐泽波要求李春林退还商铺内物品，若不能退还物品，应赔偿31440元的问题。虽唐泽波原审提供了其购置柜台24个、酒吧椅22张的发票金额为31440元，但并不能证实上述设备全部用于唐泽波承租的四个商铺内，且唐泽波并没有证据证明其丢失其他物品的事实及价值，故原审综合唐泽波所举证据及经营情况，酌定全部物品损失共18864元，并无不妥，本院予以维持。
三、关于进场费的问题。原审认定唐泽波提供的《消费者申诉案件调解书》可以确定唐泽波、何群开、马应琦、唐暖霖已向李春林交纳过进场费，但所举证据并不足以证实每人向李春林交纳进场费的具体金额，故未支持唐泽波等人关于进场费的诉请，合法有据。由于《消费者申诉案件调解书》载明李春林明确同意退还唐泽波、何群开、马应琦、唐暖霖四人进场费100000元，李春林理应予以退还。李春林二审陈该协议系其神志不清时签订，缺乏充分依据。对于退还进场费的具体金额，现唐泽波、何群开、马应琦、唐暖霖四人经协商一致约定由唐泽波在本案中领取进场费100000元，庭外四人再依约按比例进行分配，属唐泽波、何群开、马应琦、唐暖霖自行处分其该项民事权利的行为，且未损害李春林的合法权益，为减少当事人诉累，本院予以支持。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，二审基于上诉人唐泽波与何群开、马应琦、唐暖霖就进场费达成新的协议，本院对原审判决进行调整。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第33号民事判决及一审案件受理费负担的认定；
二、李春林于本判决送达之日起十日内返还进场费100000元给唐泽波。
二审案件受理费1000元，由上诉人唐泽波负担400元、被上诉人李春林负担600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年四月十五日
书 记 员 杨仁义