河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民一终字第1802号
上诉人（原审被告）：张友涛。
上诉人（原审第三人）：廊坊宁远物业服务有限公司。
住所地：廊坊市新源道***号。
法定代表人：李昱静，该公司总经理。
委托代理人：崔如岩，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：邓涵。
上诉人张友涛、廊坊宁远物业服务有限公司与被上诉人邓涵之间相邻关系纠纷一案，河北省廊坊市广阳区人民法院于2015年2月17日作出（2014）广民初字第1540号民事判决。张友涛与廊坊宁远物业服务有限公司对该判决均不服，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院查明，邓涵与张友涛系相邻楼层的邻居，邓涵住张友涛楼下，2014年7月30日突降大雨，张友涛房屋露台管道堵塞，造成积水，流入邓涵家中，造成财产损失。发生积水的露台系张友涛购置的和平丽景小区20-1-901房屋赠送的楼顶露台，并未登记在张友涛所有房屋的房产权证中。经廊坊市赵都装饰装修工程有限公司出具证明，此次事故造成邓涵财产损失11150元，邓涵主张因此次事故造成误工十天，产生误工损失2000元。邓涵主张因此次漏水事故，造成邓涵房屋无法居住，2014年7月31日，邓涵与案外人冯雅琳签订了房屋出租合同，约定租期一年，租金每月1500元，每半年支付一次，已支付9000元，并出具收据。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。屋顶是建筑物的基本结构部分，屋顶作为建筑物的基本结构当然属于整幢房屋全体业主共有，而屋顶无论采用何种形式，仍然属于屋顶的一部分，对整个建筑物的结构和外观来说，都是不可或缺的，因而应视为全体业主的共有部分。但本案涉及的露台，系张友涛购置房屋时赠送的面积，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。并且根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。但同时具备三项条件：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。本案露台虽然建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，但没能能够登记成为特定业主所有权的客体，产权证上也并没有标注，因此，不能简单理解为屋顶露台是张友涛专有部分。作为共有部位的房顶，却有特定业主独享专用，造成损失费用一概由共有业主来承担，与权利义务相一致的原则不符。一审法院认定张友涛和第三人宁远物业在本次漏水事故中的责任比例为50%：50%。关于邓涵主张的财产损失，张友涛认为财产损失过高，但未在规定期间内提交鉴定申请，一审法院视为自愿放弃其权利；关于邓涵主张的误工费用，没有提交证据证实，一审法院不予支持；关于邓涵主张的租房费用，邓涵提交了租房协议、房租收据，但并未证明其租房费用产生的必要性，考虑到是因此次漏水事故修缮房屋中必然产生的费用，一审法院结合邓涵提交的租房协议，予以酌定3000元，过高部分不予支持。故依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第七十二条之规定，判决：一、张友涛赔偿邓涵财产损失5575元及租房费用1500元。二、廊坊市宁远物业服务有限公司赔偿邓涵财产损失5575元及租房费用1500元。三、驳回邓涵其他诉讼请求。以上一、二项于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由张友涛承担75元，由廊坊市宁远物业服务有限公司承担75元。
上诉人张友涛不服一审判决提起上诉，其上诉请求是，1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、判决邓涵赔偿上诉人误工费、精神损失费10000元。3、一审及二审诉讼费用全部由二被上诉人邓涵及廊坊宁远物业服务有限公司承担。其理由是，一、一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。（一）一审法院认定漏雨的露台不是上诉人专有，属于业主共有，但是却判决上诉人和物业公司各承担50%的赔偿责任。事实上漏雨行为系物业公司未履行疏通雨水管物业服务义务造成，其应承担本次漏水所造成的所有损失。因为，1、露台的产权没有转移给我方，该部分仍属于业主与物业公司签订的《管理公约》中的共有部分，维修管理义务没有转让给上诉人，因此维修管理责任仍由物业承担。2、造成本次漏水事故是因为露台下泻雨水管阻塞雨水无法排出造成。而本次阻塞的雨水管为承担整个单元楼顶所有雨水排泄的主要管道，管道属于公共服务部分，物业公司有义务疏通雨水管道并保持雨水管道通畅。漏雨行为为物业公司未履行物业服务义务造成，其应承担本次漏水所造成所有损失。（二）邓涵不存在任何财产损失，其损失为其自行恶意制造、扩大、虚构，应由自己承担。第—，邓涵所谓财产损失并不存在。一审其出具的与装修公司的协议等证据与本案没有关联性。1、没有任何合法有效证据证明漏水对其造成物品及财产损失；2、即使有损失也为其对自己房屋进行恶意破坏造成；3、其所提供证据为虚假，时间、地点、来源不明，与其所谓漏雨造成的财产损失无关联性；4、没有合法证据体现其真正修复房屋的事实及价值；5、其所谓损失及修复没有合法部门鉴定。（三）一审法院支持邓涵租房费用的主张无法律依据。邓涵主张的租房行为与本次漏水事故没有任何关联性。1、本次漏水为其房屋走廊部位，且影响微弱，对居住无任何不利影响。2、其租房行为虚假，没有辖区派出所出具的租赁许可证给予印证。3、即使邓涵或有租房行为也属与本次漏水无关的个人行为，应由自己承担。总之，本次事故为物业公司未履行疏通雨水管、保持雨水管通畅义务造成，其应承担本次漏水所造成所有损失。邓涵在本次漏水事故发生后，不仅不及时救助（如地板潮湿可以开启采暖炉进行烘干），而且故意制作、破坏、扩大、虚构损失，导演租房闹剧，后果本应由其自己承担。二、一审法院诉讼程序错误。一审法院主张上诉人放弃鉴定的权利属程序错误。本案举证责任应由邓涵承担，上诉人没有举证义务。三、本案诉讼耗时1年之久，给上诉人造成损害，邓涵的无理之诉及一审法院裁判错误，耗费了上诉人的精力，影响正常工作生活。所以上诉人要求邓涵赔偿误工费和精神损失。四、由于二被上诉人邓涵、物业公司及关联单位、个人提供伪证，亵渎法律威严，戏弄司法权威，造成上诉人和司法机关及社会资源的极大浪费，上诉人保留追究二被上诉人及其关联单位、人员提供伪证法律责任。
上诉人廊坊宁远物业服务有限公司答辩称，1、一审中，张友涛承认露台系其购置房屋时开发商赠送的使用面积，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”。虽然露台面积未在其产权证上标注体现，但在房屋买卖合同中有明确条款约定，该露台属其私有使用的空间，既然属于房屋专有使用部分，张友涛就应该履行日常维修维护的义务。在实际房产交易中，该房屋因拥有私用露台的情况，价格要比同户型、同面积的房屋价格高的客观事实存在，且该房屋的露台并不是整栋建筑物的基本结构部分，而该房屋的屋顶才是整栋建筑物的基本结构部分，问题发生在露台，而不是楼顶。2、和平丽景小区类似业主张友涛拥有私家露台的房屋户型有近200户，如需到各户露台，必须经过各户家中方可到达露台，因私家露台属各户的私人空间，故物业公司每年雨季前会在各单元门上张贴提示，要求各户业主自行对各自露台的雨水管等设施进行清理疏通，而绝大部分业主均按照物业公司的提示履行了义务。所以我方在物业管理中已经尽到了提示的义务，不存在任何的过失及未履行义务的情形。综上，答辩人认为张友涛的上诉请求无事实、法律依据，应依法予以驳回，且邓涵所受一切损失与答辩人无关，应由张友涛按法律规定的实际损失进行赔偿。
被上诉人邓涵答辩称，对张友涛的上诉意见我不同意。
上诉人廊坊宁远物业服务有限公司不服一审判决提起上诉，其上诉请求是，1、依法撤销廊坊市广阳区人民法院（2014）广民初字第1540号民事判决书，改判依法驳回被上诉人邓涵的诉讼请求或发还原审法院依法重审；2、本案上诉费由二被上诉人承担。其主要理由是，原审法院认定事实不清，证据认定不符合法律规定，造成被上诉人邓涵损失责任未能分清。被上诉人邓涵在原审中提出2014年7月30日突降大雨，因其楼上张友涛家中房屋露台管道堵塞雨水无法排除，积水流入其屋内，导致地板、墙皮、门框、柜子等相关财产受损。原因是由于张友涛对其自家房屋露台违规改造致使管道堵塞，雨水无法排除渗漏所致。而原审中，张友涛承认露台系其购置房屋时开发商赠送的使用面积，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”。虽然露台面积未在其产权证上标注体现，但在房屋买卖合同中有明确条款约定，该露台属其私有使用的空间，既然属于房屋专有使用部分，张友涛就应该履行日常维修维护的义务。且该房屋的露台并不是整栋建筑物的基本结构部分，而该房屋的屋顶才是整栋建筑物的基本结构部分，问题发生在露台，而不是屋顶。另张友涛对露台雨水管道私自进行改造，改变了原有管道的排水性能，是导致管道堵塞的直接原因。我公司所在小区类似张友涛这种拥有私家露台的房屋户型有近200户，如需到各户露台，必须经过各户家中方可到达露台，因私家露台属各户的私人空间，故我公司每年定期会在各单元门上张贴提示，要求各户业主自行对各自露台的雨水管等设施进行清理疏通，所以上诉人在物业管理中不存在任何的过失，而张友涛才是造成被上诉人损失的直接责任人。
上诉人张友涛答辩称，露台的产权在我的房产证中没有，只是在合同中约定由我使用，维修义务没有明确转移给我，因此仍由物业公司承担责任。漏雨是因为雨水管堵塞，所以损失应当由物业公司承担。在物业管理公约当中，物业公司有疏通雨水管的义务。露台是露台，雨水管是雨水管，这是两回事。
被上诉人邓涵答辩称，我认为本案没有物业公司的事，一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有两个。第一个争议焦点为，一审法院判决二上诉人张友涛、廊坊宁远物业服务有限公司平均负担被上诉人张涵因本案漏水事故所造成的损失是否适当的问题。第二个争议焦点为，被上诉人邓涵是否应赔偿上诉人张友涛误工费、精神损失费10000元的问题。针对本案双方争议的第一个焦点问题，本院认为，从本案查清的事实来看，本案中上诉人张友涛所占有并使用的露台并未能确权登记为其所有，因此依据法律规定不应认定为物权法第六章中所称的专有部分，但从业主与开发商所签订的买卖合同的约定条款中可以看出，露台的使用权系开发商赠送给购买在设计及使用上与该露台能够成为一整体的房屋业主的，因此根据权利和义务相一致的原则，上诉人张友涛享受露台使用权的同时也应承担管理、维护的义务。而廊坊宁远物业服务有限公司作为小区的物业服务机构，收取物业费的同时，也应依照其与业主所签订的《管理公约》履行相应管理义务，不应仅以贴出提醒通知等形式而免除其应对小区内的公用设施（包括雨、污水管道）的维修管理责任。因此一审法院综合考虑本案实际情况，根据法律规定酌情判决二上诉人张友涛、廊坊宁远物业服务有限公司平均负担因此次漏水事故给被上诉人邓涵所造成的损失并无不妥。针对本案双方争议的第二个焦点问题，本院认为，首先从诉讼程序方面来看，上诉人张友涛主张的被上诉人邓涵应赔偿其误工费、精神损失费10000元的请求属于反诉请求，依据法律规定，二审法院可以根据当事人自愿的原则就该反诉请求进行调解，若调解不成，应告知当事人另行起诉。本案二审审理过程中，本院已依法组织各方当事人进行过调解，但各方未能达成一致意见，故依据法律规定上诉人张友涛可对其此项主张另行起诉，本院不予处理。其次从实体法律事实来看，上诉人张友涛对其此项主张也未能提交任何证据予以证明其确实存在误工损失及精神损害，因此本院亦无法支持其主张。
综上，上诉人张友涛、廊坊宁远物业服务有限公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人张友涛负担150元，上诉人廊坊宁远物业服务有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柴秋芬
审 判 员 王传民
代理审判员 刘远鸥
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 薛 炜