新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵八民二终字第202号
上诉人（原审原告、反诉被告）：韩晖，男，1968年7月6日出生。
委托代理人：单树星，新疆七合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）姚玲，女，1967年10月16日出生。
上诉人韩晖为与被上诉人姚玲房屋租赁合同纠纷（租赁合同纠纷）一案，不服石河子市人民法院（2015）石民初字第805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人韩晖的委托代理人单树星、被上诉人姚玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年8月1日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定：“出租方（以下简称甲方）：姚玲，承租方（以下简称乙方）：韩晖。甲、乙双方在平等互利的基础上，经友好协商，达成租赁房屋的一致意向。现订立如下合同，双方共同遵守。第一条租赁对象：甲方将位于石河子市幸福路（12号小区）27栋惠园房产13号房第一层65m2、负一层65m2（使用面积）、两层建筑面积共140.09m2出租予乙方，作为乙方营业用房。（甲方应提供出租物业之平面图，标明物业位置、楼层、承租范围等）。第二条租赁用途：乙方租用该房屋从事德克士炸鸡快餐系列。第三条租赁期限：1、租赁期限为十年，自2004年8月1日起至2014年8月1日止；2、甲方应在合同签订之日3日内将物业交予乙方，甲方给予乙方装修期60天免租金，免租期：2004年8月1日至2004年9月30日；3、租赁期满后，如乙方需继续租用该物业，须在期满前一年向甲方提出书面申请；经甲方同意后，双方另行签订租赁合同，乙方继续租用；在同等条件下，乙方较其他客户享有优先续租权。4、租赁期满乙方负有将房屋复原的责任，如乙方不恢复原状按市价进行补偿。第四条：房屋租金及付款方式：（一）经协商，房屋租金：第一年到第十年每年租金80000元；（二）经协商，付款方式：1、甲、乙双方在签订合同时，乙方向甲方支付第一年（2004年10月1日至2005年10月1日）租金人民币80000元作为本合同生效条件；2、房屋租金乙方按年向甲方支付，付款时间为每年的9月10号前；3、甲方应在乙方每次交付租金款项的同时，向乙方开收据作为入账凭证；4、若遇乙方付款日最后一日为法定节假日时，乙方须在节假日后的第一天向甲方支付……第六条、其他费用：水、电、暖气费乙方按实际发生额自行承担，若乙方在经营上发生的相关费用（如工商、税务、房屋租赁税）自行负责，上述费用依照国家标准执行……第九条违约责任：（一）乙方有下列情形之一的，甲方有权按照法律程序终止合同并收回所租房屋，已收取的租赁费不予退还。1、自行将承租房屋面积转让或转租他人的；2、利用所租面积进行非法活动，损害公共利益的；3、严重违反国家有关部门的管理制度；4、给甲方造成严重不良影响的；5、拖欠租金超过五天或累计达半个月的，按年租金的1%作为违约金，拖欠一个月的（包括累计达一个月的），甲方有权终止合同。6、因乙方原因，违反国家《食品卫生法》或相关法律法规造成食物中毒等恶性事件，由乙方承担全部责任。（二）如甲方无故终止合同或无故影响乙方的正常营业，甲方应赔偿乙方装修、设备、合同期内的营业利润及相关损失……”。原、被告在合同上签字确认。同时，原告又分别与被告出租的租赁物相邻的业主王某某、苟某某签订了房屋租赁合同，后两份合同除租赁物栋号、面积不同外，其他合同内容包括租金、租赁期限等均与被告的合同相同。
2004年8月12日，原、被告又签订一份补充协议，协议约定为：“关于甲、乙双方在2004年8月1日签订房屋租赁合同（第三条第4款）作以下补充条款：在合同期满前半年（即2014年4月1日），由甲、乙双方协商确定房屋复原市价，确定后乙方在1个月内付甲方相应市价的保证金。本合同履行至2014年4月1日，甲、乙双方应商定该门面房复原事议（宜），乙方并在2014年4月15日前付给甲方该门面不低与（于）市价2倍以上的复原压（押）金，否则甲方有权终止本合同，收回该门面房，甲方收取的租金不退还。乙方按双方协商的要求复原房屋后，甲方立即退还乙方的保证金，否则乙方可无条件使用房屋直至退还保证金。本合同第四条第2款第2项，经双方协商同意，前三年付款时间为每年的9月10号前，以后（从）第三年起每年付款时间改为当年的7月10号前付清下一年的租金。第九条第5款，拖欠租金超过五天或累计超过半个月的，乙方向甲方赔偿每天按年租金的1%作为违约金，拖欠累计达一个月的，甲方有权终止合同。本协议与原合同有同等效力。”原、被告均在合同上签名确认。双方均按约履行。原告将所租赁的包括被告的房屋在内的三间租赁物一层和负一层打通、装修、改造，经营德克士快餐店。2013年7月8日，原告通过银行转账，分别给被告及王某某、苟某某的银行账户打入下一年度的租金80000元。2014年4月15日，原告通过银行转账将30000元汇入王某某的银行账户，转账附言为：回复（恢复）房屋预付款。2014年4月16日，原告通过银行转账将30000元汇入苟某某的银行账户，转账附言为：恢复房屋定金。2014年4月19日，被告因与原告就房屋复原押金事宜协商未果，双方用锁将原告经营的德克士餐厅大门锁住。原告报警，民警告知双方到人民法院通过诉讼解决纠纷。当日，原告在外地出具委托书委托夏某某全权办理与三出租人协商房屋恢复押金事宜，并传真至夏某某。2014年4月21日，夏某某向三出租人出具保证书，其内容为：“1、德克士保证在2014年4月21日将三个房东：姚玲、王某某、苟某某复原押金6万元（陆万元）给予打到位，每人陆万元整；2、由房东制定协议（给予德克士协商），由德克士加盖公章，保证在房屋到期时间给予回复!在2014年4月21日解决。3、房屋造价评估在2014年4月23日出报告!以上条款达不成共识，房东收回房屋!”夏某某在该保证书上签字，并加盖石河子市松晖餐厅财务印章。2014年4月28日，被告与王某某、苟某某共同交纳水费214.14元、电费8985.56元，收据注明收费期间为3月24日至4月28日。2014年7月31日，被告与王某某、苟某某用案件所涉及的房屋经营与原告相类似的快餐店，营业执照办至姚玲名下并经营至今。
原告韩晖于2015年2月2日向原审法院起诉称：2004年8月1日，原、被告双方签订一份房屋租赁合同，约定由原告承租被告位于石河子市幸福路处的商服房，合同期限至2014年8月1日截止。2004年8月12日，双方又签订补充协议，约定在2014年4月1日由双方协商确定房屋复原市价，原告于一个月内付被告相应市价的房屋复原保证金。在该约定期限内，双方协商未果，后被告和苟某某、王某某在4月19日强行将原告经营的德克士餐厅锁门。原告报警，在民警的介入下，原告将易腐烂的食品原料取走。原告的经营设备及附属物品等被告强行扣留至今，对该损失原告另案起诉。被告将房屋强行收回后又将房屋自行经营。现请求法院依法判令被告退还原告租金22575.54元，并由被告承担本案诉讼费和送达费。
被告姚玲答辩称：原告要求被告退还租金和复原押金不符合合同约定，缺乏事实依据。2004年8月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将所租赁的房屋一层和地下室打通、地板拆除，经营德克士餐厅。2004年8月12日，原、被告又签订了补充协议，补充协议约定合同履行至2014年4月1日时，甲、乙双方应商定该门面房复原事宜，否则被告有权终止合同、收回该门面房，已收取的租金不退还。根据合同约定，被告在2014年4月15日前多次与原告协商，催促其履行合同义务，均遭到原告拒绝。2014年4月19日，被告与其他两房东为促使原告履行义务，双方将门面房锁门。当天，被告与原告委托的德克士督导夏某某协商此事，双方就该门面房恢复押金达成一致，乙方签署保证书并加盖了公章，保证书明确复原押金为每人60000元，并约定2014年4月21日为最后期限，但原告又未履行，最终导致合同终止。因原告违约，其诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告姚玲提起反诉称：根据原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，在2014年4月15日之前，反诉原告多次催促反诉被告协商处理房屋恢复押金事宜。2014年4月21日，反诉被告委托代理人向反诉原告出具保证书一份，但反诉被告未按保证书约定履行。现请求法院判令反诉被告立即支付拖欠的水、电费3066.57元（9199.7元÷3），利息损失224.47元（计算公式：3066.57元×6.1%×12个月，2014年4月28日至2015年4月28日），依约恢复反诉原告房屋原状或支付房屋恢复原状费用60000元，并承担本案反诉费用。
原告韩晖针对被告姚玲的反诉答辩称：反诉原告在反诉被告承租房屋未到期的情况下将租赁房屋强行收回，侵占了反诉被告的经营设备等，导致反诉被告无法经营。同时，反诉原告强行收回房屋后利用原有经营设备和装修等继续经营。反诉原告的该行为已经构成严重违约，对于因其违约行为导致的损失应自行承担。反诉原告要求恢复租赁物原状或支付恢复原状费用60000元的请求，无事实和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。
原审法院审理认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，补充协议作为合同附件，是对房屋租赁合同条款内容的补充、变更，亦有效，双方均应遵循诚实守信的原则履行。按照双方补充协议的约定，原告应在合同履行届满前的半年即2014年4月1日与被告协商复原押金数额事宜，并在2014年4月15日前付给被告不低于市价2倍以上的房屋复原押金。否则按照约定，被告有权终止本合同，收回该门面房，所收取的租金不予退还。原告并未按合同约定履行，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告退还租金的诉讼请求，不符合合同约定，于法无据，该院不予支持。被告辩解退还租金不符合合同约定，无任何依据的意见，该院予以采纳。双方于2014年4月19日将租赁物大门锁住，被告实际占有使用至今，双方的租赁合同已解除。对于被告的反诉，因交费票据注明的交费期间为2014年3月24日至4月28日，而原告自2014年4月19日即失去对租赁物的占有、使用，双方亦未在当日确定水、电表读数。被告的证据不能确定原告自2014年3月24日至4月19日期间应承担的水、电费数额，故对被告要求原告支付水、电费及利息的诉讼请求，因证据不足该院不予支持。租赁合同解除后，原告应当依约恢复房屋原状或支付恢复原状费用。现因租赁物被告已使用且在经营，恢复原状不利益且无必要，故被告要求原告恢复租赁物原状的诉讼请求，该院不予支持。被告选择要求支付恢复房屋原状费用的诉讼请求，符合双方合同的约定，于法有据，该院予以支持。关于数额的确定，被告提交的证据即原告委托代理人夏某某于2014年4月21日出具的保证书上承诺复原押金为每人60000元，据此可以确定该数额是双方合意的结果，结合合同关于不低于市价两倍的约定和被告等人已实际使用租赁物且在经营与原告相类似的快餐店的综合情况，该院酌定房屋复原费用为30000元。本诉、反诉综合处理后，双方的诉讼请求可冲抵，无需再互相给付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条和第二百三十五条的规定，判决：
一、驳回原告韩晖要求被告姚玲退还租金22575.54元的诉讼请求；
二、原告韩晖于本判决生效之日起三日内给付被告姚玲房屋恢复原状费用30000元，驳回被告姚玲要求原告韩晖恢复房屋原状的诉讼请求；
三、驳回被告姚玲要求原告韩晖支付水电费3066.57元、利息损失224.47元的反诉请求；
本诉案件受理费182元，邮寄送达费90元，合计272元（原告已预交），由原告韩晖负担。反诉案件受理费25元（被告已预交），由原告韩晖负担，与上述款项一并给付被告姚玲。
上诉人韩晖不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、关于租金的问题。上诉人租赁被上诉人的房屋于2014年8月1日到期，同年4月上诉人与被上诉人就房屋恢复原状保证金一事未达成一致。被上诉人于4月19日强行将上诉人正在经营的德克士快餐店锁门，致使上诉人无法经营。被上诉人的行为构成违约，上诉人主张被上诉人退还未到期的房屋租金于法有据。二、关于被上诉人的原审反诉请求问题。上诉人认为被上诉人的原审反诉请求于法无据，涉案房屋无需恢复原状。被上诉人利用上诉人的原有装修和设备仍在经营快餐店，只是更换了餐厅名称，故双方间关于恢复原状的约定已失去实际意义。保证书中写明了以上条款达不成共识房东有权收回房屋，说明该保证书保证的内容具有不确定性，被上诉人在原审也明确陈述不同意该保证书内容，双方未达成协议，故原审法院对于被上诉人原审反诉请求的处理错误。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原判第一、二项，改判支持上诉人要求被上诉人退还房屋租金的原审诉求并驳回被上诉人要求给付房屋恢复原状费用的原审反诉请求，由被上诉人承担一、二审案件受理费和送达费。
被上诉人姚玲未作书面答辩，在庭审中口头辩称：因上诉人违约，所以租金不应退还。虽然被上诉人正在经营快餐店，但涉案房屋是上诉人改变的原状，应该由上诉人恢复原状。原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。双方当事人亦无异议，本院予以确认。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，本案双方当事人的纠纷是基于租赁房屋所引起的，故本案应定性为租赁合同纠纷项下的房屋租赁合同纠纷。原审法院将本案定性为租赁合同纠纷不够确切，本院予以纠正。
根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为在涉案房屋租赁合同的履行过程中是上诉人韩晖违约还是被上诉人姚玲违约。上诉人韩晖与被上诉人姚玲之间于2004年8月1日经过协商签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上诉人与被上诉人于同年8月12日再行签订补充协议书，对房屋复原保证金协商和给付等问题进行补充完善，亦属双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。依据双方之间签订的房屋租赁合同第八条第三款的约定，被上诉人同意上诉人根据经营需要在不损害建筑物安装结构的前提下对建筑物进行改建或改良，包括增设楼梯、拆改部分门窗和内部隔墙等。依据该合同第三条第四款的约定，租赁期限届满，上诉人负有将租赁房屋复原的责任，如不恢复原状需按市场价进行补偿。上诉人在承租包括涉案房屋在内的三间紧邻房屋后，将上述房屋的一层和负一层打通并进行装修。
2014年4月19日，被上诉人与涉案房屋紧邻的另两间房屋的出租人王某某、苟某某共同收回了上诉人正在使用的租赁房屋，为此双方产生纠纷。上诉人主张被上诉人收回租赁房屋属于违约行为。而被上诉人主张因上诉人未按照补充协议约定履行商定并给付房屋复原押金的合同义务，由于上诉人违约在先，被上诉人收回租赁房屋符合双方之间的合同约定。本院认为，因本案上诉人在石河子市经营德克士餐厅租赁了包括被上诉人所有的房屋在内的三间紧邻房屋，上诉人租赁上述房屋均签订了统一的房屋租赁合同，三份房屋租赁合同除租赁对象不同外，其余内容包括租金、租期等均相同。上诉人承租三间房屋后将三间房屋的一层和负一层内部隔墙打通后进行统一装修，三间租赁房屋经装修后连为一体，上诉人在此基础上经营餐厅。按照上诉人与被上诉人达成补充协议的内容约定，上诉人应在2014年4月1日与被上诉人协商确定房屋复原市场价。关于房屋复原押金的给付数额和时间问题，双方约定了两个时间，既有在2014年4月15日前给付被上诉人不低于市场价2倍的房屋复原押金，也有在1个月内给付被上诉人相应市场价的房屋复原押金。那么如何界定是哪一个时间呢？首先，根据该补充协议的内容分析，该协议第一段的内容只约定了给付房屋复原保证金的计算方法和期限，该协议第二段的内容对第一段的房屋复原保证金给付数额和期限进行了变更并增加了违约责任，综合比较该协议内容，协议第二段的约定内容明显更具确定性和适用性。其次，上诉人未提供证据证实双方于2014年4月协商确定房屋复原押金的数额，也未向被上诉人给付房屋复原押金。最后，根据2014年4月19日上诉人给夏某某出具的授权委托书和同年4月21日夏某某向包括本案被上诉人在内的三个出租人出具并经三个出租人认可的保证书内容分析，上诉人在被上诉人收回租赁房屋后保证于2014年4月21日前给付三个出租人每人60000元房屋复原押金，并再次承诺如果不能履行保证内容被上诉人有权收回租赁房屋，该保证书亦属于上诉人对被上诉人在何种情况下收回租赁房屋的再次确认。综上，上诉人既未按照补充协议约定于2014年4月15日前与被上诉人商定所租赁房屋复原费用并按约给付，直至双方之间的租赁期限届满也未按照保证书的内容履行给付被上诉人房屋复原保证金，故上诉人存在违约行为，被上诉人收回房屋且不退还上诉人已交纳租金的行为符合双方约定，原审法院处理正确，本院应予维持。
上诉人上诉主张被上诉人利用上诉人的原有装修和设备仍在经营快餐，故双方之间关于涉案房屋恢复原状的约定已失去实际意义，无需恢复原状。因上诉人的该主张不符合双方之间的合同约定，故对上诉人的该项上诉请求不予支持。原审法院对于被上诉人原审提起反诉选择要求支付恢复房屋原状费用的诉请予以支持符合客观，具有事实和法律依据，本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人韩晖的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费364元，由上诉人韩晖负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 飞
审 判 员 朱万利
代理审判员 张小萍
二〇一五年八月十九日
书 记 员 尹 婷