山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一终字第765号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙正状，男，1976年1月16日出生，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张艺凡，女，1979年3月10日出生，汉族。
委托代理人：李春晖，山东绍元律师事务所律师，系二上诉人共同委托。
委托代理人：于雪，山东绍元律师事务所实习律师，系二上诉人共同委托。
上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台大洋置业发展有限公司。
法定代表人：高成，该公司董事长。
委托代理人：潘春刚，山东同济律师事务所律师。
上诉人孙正状、张艺凡因与上诉人烟台大洋置业发展有限公司（以下简称大洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2012）烟牟民一初字第682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙正状、张艺凡的共同委托代理人李春晖、于雪，上诉人大洋公司的委托代理人潘春刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年9月16日，孙正状、张艺凡与大洋公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，孙正状、张艺凡购买大洋公司开发的位于烟台市牟平区天成花苑10#楼1单元5层502号房屋，总价款为285848元；付款方式为一次性付款，于2011年6月8日前付清；买方若逾期付款，逾期30日内，买方应按日万分之一向卖方支付逾期应付款违约金，合同继续履行；卖方应在2012年6月30日前，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》，2、取得《建设工程竣工验收备案表》，3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，4、法律、法规、规定需满足的其他事项。逾期交付房屋超过30日，买方可以解除合同，买方要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款万分之五的违约金。在签订《商品房买卖合同》当日，双方又签订了一份《补充协议》，该协议对上述合同的内容进行了变更，其中约定在卖方发生任何向买方承担违约责任情形时，卖方累计赔偿总额不超过主合同总价款的1%，且为一次性赔偿，包括卖方应当承担的一切违约责任。孙正状、张艺凡分四次付清了房款，分别是2011年5月28日付10000元；2011年6月8日付75848元；2011年8月5日付99400元；2011年9月16日付100400元。本案所涉房屋至今未能取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》以及《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》。庭审中，孙正状、张艺凡与大洋公司对上述事实没有异议。但孙正状、张艺凡主张《补充协议》中关于房屋交付的内容约定与主合同存在冲突，且该约定限制了孙正状、张艺凡在房屋交付方面的相关权利，规避了大洋公司的交付责任，该约定应属无效。大洋公司主张其开发项目因在建设过程中，政府部门将该工程分为两期进行开发建设，由此造成了工程延期及办理证件延期，大洋公司不应当承担违约责任。大洋公司对该主张未能提供证据加以证实。
大洋公司主张其已经于2012年6月28日通过电话及烟台晚报通知孙正状、张艺凡领取住房钥匙，并提交了当天的报纸，其中A24版有大洋公司发布的交房公告。孙正状、张艺凡称大洋公司没有进行电话通知，也没有见到过当天的报纸，且大洋公司是否发放通知，关键在于大洋公司的房屋是否达到了交房条件，否则大洋公司就属于延期交房。大洋公司主张其房屋已经达到了交房条件，且有一百多户业主领取了房屋钥匙，并提交了业主领取钥匙的登记表。孙正状、张艺凡对该证据提出异议，称对证据的真实性无法确定，即使是真实的也不能证实大洋公司的房屋达到了交付条件。大洋公司主张孙正状、张艺凡逾期付款应当承担违约责任，孙正状、张艺凡对此予以否认，称2011年6月8日，双方就买房事宜进行过协商，后来在2011年9月16日付清房款后签订了合同，但是对合同中约定的付款时间没有进行修改，孙正状、张艺凡没有违约，不应当承担违约责任。
原审法院依据当事人陈述、合同书、补充协议等证据认定上述事实。
原审法院认为，本案的焦点问题有三：一、本案所涉房屋未能按合同约定条件交付，大洋公司是否应承担违约责任；二、《补充协议》中对于大洋公司违约金的变更是否有效；三、孙正状、张艺凡支付房款是否逾期。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，大洋公司应在2012年6月30日前取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》以及《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，并将符合上述条件的房屋交付给孙正状、张艺凡。大洋公司虽然在2012年6月28日通过烟台晚报发布了交房公告，但因其未取得上述交房证件，且提供的证据不足以证实其免责的主张，故对孙正状、张艺凡要求大洋公司支付逾期交房违约金的主张，依法予以支持。《补充协议》对主合同内容进行的变更经过双方签字认可，系双方真实意思的表示，合法有效，依法予以确认。大洋公司据此要求降低违约金的数额，理由正当，依法予以支持。按照《补充协议》的约定，大洋公司应向孙正状、张艺凡支付逾期交房违约金2858.48元（房屋总价款285848元的1%）。孙正状、张艺凡主张其在2011年6月8日与大洋公司就买房事宜进行过协商，后来在2011年9月16日付清房款后签订了合同，但是合同中没有对付款时间进行修改。大洋公司虽对此予以否认，但是《商品房买卖合同》的签订时间及内容与孙正状、张艺凡的陈述一致，故对孙正状、张艺凡该主张，依法予以支持。大洋公司要求孙正状、张艺凡支付逾期付款违约金，理由不当，依法不予支持。原审法院于2013年5月20日判决：一、烟台大洋置业发展有限公司付给孙正状、张艺凡逾期交房违约金2858.48元，于判决生效后十日内付清。二、驳回烟台大洋置业发展有限公司对孙正状的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197元，由孙正状、张艺凡交纳161元，大洋公司交纳36元；反诉费50元，由大洋公司负担。
宣判后，孙正状、张艺凡与大洋公司均不服原审判决，向本院提起上诉。孙正状、张艺凡上诉称：涉案房屋至今未达到合同约定的交付条件，逾期交房已经成立，大洋公司应当承担逾期交房违约责任。一审法院虽然确认大洋公司的违约责任，却判决其按照《补充协议》第十三条第3项支付违约金，该项判决错误：1、《补充协议》第十三条是“关于主合同解除的约定”，不适用于本案“逾期交房违约责任”的处理。2、《补充协议》是格式条款，但从条款的内容看，免除了大洋公司的违约责任，排除了孙正状、张艺凡主张违约责任的权利，应属无效。3、因大洋公司在与孙正状、张艺凡签订《补充协议》时未按照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定进行提示，从形式上讲，该条款也属无效。无论从《补充协议》第十三条的理解和适用上，还是从该条款的内容和形式上，均可看出一审法院适用该条款判决的错误。双方签订的《商品房买卖合同》中关于卖方逾期交房的专门约定，理应在本案中得到适用。请求二审法院撤销原判，依法改判。
大洋公司上诉称：大洋公司已经按照相关规定向孙正状、张艺凡交付房屋，不存在违约情形。首先，大洋公司在合同约定的交房日期之前已经通知孙正状、张艺凡领取住房钥匙，交付房屋；其次，单体工程已经验收合格，涉案楼盘及房屋的相关配套设施及周边、楼内环境完全能够满足居住要求，房屋已经具备交付条件；再次，本案是因为政府的原因造成延期，根据《补充协议》的约定，大洋公司无需承担逾期交房的违约责任。孙正状、张艺凡拒不进行交接，其自身存在严重过错，大洋公司不应承担违约责任。孙正状、张艺凡未按合同约定交清房款，已经构成违约，其应当支付逾期付款违约金。请求二审法院撤销原审判决，依法驳回孙正状、张艺凡的诉讼请求，同时判令其支付违约金10000元。
二审审理查明，2011年5月28日，孙正状与大洋公司签订《天成花苑定金合同》，定购大洋公司开发的位于烟台市牟平区天成花苑10#楼1单元5层502号房屋一处，孙正状交付定金10000元。其后，孙正状分别于2011年6月8日交付房款75848元、2011年8月5日交付房款99400元、2011年9月16日交付房款100600元。2011年9月16日，孙正状、张艺凡与大洋公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，其中付款时间均填写为2011年6月8日。《补充协议》第十三条“关于主合同解除的约定”第3项约定“在卖方发生任何向买方承担违约责任情形时，卖方累计赔偿总额不超过主合同总价款的1%，且为一次性赔偿，包括卖方所应承担的一切违约责任。”
本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院认为，大洋公司没有按照约定的期限交付房屋，其主张是政府的原因造成延期，同时主张涉案房屋已经具备交付的条件并已经通知孙正状、张艺凡办理交接等，因大洋公司没有提供有效证据佐证其诉讼主张，原审法院认定其逾期交房构成违约正确。大洋公司与孙正状、张艺凡签订的《补充协议》第十三条是“关于主合同解除的约定”，其适用范围不能及于“主合同解除”之外的情形，原审法院依据该条款确定大洋公司按照孙正状、张艺凡交纳购房款总额的1%支付逾期交房违约金不当，依法应予纠正。双方在《补充协议》中并未再对逾期交房违约金作出补充约定，大洋公司应当按照《商品房买卖合同》中的约定向孙正状、张艺凡支付逾期交房违约金。孙正状、张艺凡在交清房款后与大洋公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，不存在逾期付款的情形，大洋公司要求孙正状、张艺凡承担逾期付款违约责任不能成立，其该项主张依法不予支持。上诉人孙正状、张艺凡上诉请求依法成立，应当予以支持。综上所述，上诉人大洋公司的上诉请求缺乏依据，依法应予驳回。原审判决认定部分事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销烟台市牟平区人民法院（2012）烟牟民一初字第682号民事判决；
二、上诉人烟台大洋置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人孙正状、张艺凡支付自2012年7月1日起至2013年11月10日止以购房款总额285848元为基数按日万分之五计算的逾期交房违约金；
三、上诉人烟台大洋置业发展有限公司自2013年11月11日起至房屋实际交接之日止每日仍按购房款总额285848元的万分之五向上诉人孙正状、张艺凡支付逾期交房违约金。
四、驳回上诉人烟台大洋置业发展有限公司要求上诉人孙正状、张艺凡支付逾期付款违约金的诉讼请求。
如果烟台大洋置业发展有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费197元、反诉费50元，二审案件受理费487元，共计734元，由上诉人烟台大洋置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 守 远
审 判 员 王 家 国
代理审判员 姜 松 诚
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 车丽翠存在