呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民五终字第00123号
上诉人（原审原告）刘利春，女，1972年1月10日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区托克托县。
委托代理人田建全，内蒙古伊敏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）樊新明，男，1960年5月16日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区托克托县。
委托代理人杨茂源，男，退休干部，现住内蒙古自治区托克托县。
原审第三人王文俊，男，1954年11月13日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区托克托县。
原审第三人周广，男，1958年7月14日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区托克托县。
上诉人刘利春因与被上诉人樊新明、原审第三人王文俊、周广排除妨害纠纷一案，不服托克托县人民法院（2013）托民初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人刘利春及其委托代理人田建全，被上诉人樊新明及其委托代理人杨茂源到庭参加诉讼，原审第三人王文俊、周广经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2001年11月20日，王文俊以河南省中原建设总公司第五分公司的名义与樊新明签订了《工程协议书》及《协议细则》。2002年6月7日双方又签订了《补充协议》，约定由王文俊承建樊新明位于托克托县双河镇新坪路南前壕村的商业楼，并约定樊新明以建成的商业房抵顶王文俊的工程款。2002年7月底，王文俊、周广共给樊新明建成六套商业迎街门脸房，但王文俊、周广未提供书面竣工验收报告，双方亦无书面结算手续。后王文俊、周广以抵顶工程款的名义将两套房屋出售，一套于2002年6月24日卖与张生科，另一套于2003年6月20日卖与刘利春。张生科和刘利春对房屋进行了装修并出租。后樊新明与王文俊、周广因在以房抵顶工程款问题上产生纠纷，为此樊新明于2005年10月份起阻止张生科用电，并最终将房屋占有；2012年11月，樊新明又将王文俊、周广出售给刘利春的房屋占有，为此刘利春与樊新明发生纠纷。
另查明，王文俊于2008年4月30日起诉樊新明建设工程施工合同纠纷一案，经一审、二审、樊新明申请再审后，内蒙古自治区高级人民法院于2010年6月7日作出（2010）内民提字第119号民事裁定书，裁定如下：一、撤销托克托县人民法院（2008）托民初字第217号民事判决书和呼和浩特市中级人民法院（2008）呼法民一终字第1147号民事判决书；二、发回托克托县人民法院重新审理。发回托克托县人民法院重审后，王文俊于2011年5月16日申请撤诉，托克托县人民法院于2011年5月16日作出（2010）托民初字第362号民事裁定书，准许王文俊撤回起诉。另，张生科与王文俊、周广商品房预售合同纠纷一案，经托克托县人民法院一审作出（2011）托民初字第353号民事判决书。该判决解除了张生科与王文俊、周广签订的《购买门脸房协议》，并判决王文俊、周广返还张生科购房款101150元及房屋装修费3000元、赔偿张生科可得利益损失226576元。2011年4月19日，呼和浩特市中级人民法院二审作出（2012）呼法民一终字第424号民事判决书，维持了托克托县人民法院作出的（2011）托民初字第353号民事判决。
原审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，刘利春主张要求樊新明停止侵害刘利春对购买的位于托克托县新坪路南樊新明西侧商住楼的经营管理权并赔偿损失即是行使物权请求权。行使物权请求权的前提条件是取得物权。而对于房屋所有权的取得在逻辑上存在着相互衔接却有不同的两个阶段：第一阶段是债权行为也就是订约行为，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生；第二个阶段是物权行为也就是房屋的交付与过户登记，其后果是引起房屋所有权的转移。这两个阶段缺一不可。债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定可知，合同在不违反法律、法规的情况下，自双方当事人在合同上签字或盖章之日起生效。对于不动产物权的设立，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。就房屋而言，依法交付并进行过户登记就是上述法律要求的物权登记行为。本案中，刘利春行使物权请求权的前提是必须设立物权。在案件审理过程中，刘利春为主张其权利向该院提供了刘利春与王文俊、周广签订的一份《购买门脸房协议》，该证据只能证明债权关系，而不能证明物权行为。况且王文俊、周广未能举证证明其已取得对本案诉争房屋的处分权，因此刘利春应通过向王文俊、周广主张债权请求权来实现其合法权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回刘利春的诉讼请求。案件受理费1050元，由刘利春负担。
上诉人刘利春不服一审判决，向本院提起上诉称，请求二审法院撤销托克托县人民法院（2013）托民初字第459号民事判决，判令樊新明停止侵害刘利春对位于托克托县新坪路南樊新明西侧商住楼的经营管理权，同时赔偿因侵权给刘利春造成的经济损失5万元（计算至2013年4月30日）。其上诉理由为：
一、一审法院认定事实不清。2001年11月20日王文俊以河南省中原建设总公司第五分公司名义与樊新明签订《工程协议书》及《协议细则》。2002年6月7日双方签订了《补充协议》，协议约定由王文俊提供施工图纸，承建位于托克托县新坪南路南前壕村商住楼工程，由前壕村委会和樊新明提供具备施工条件的土地，达到“三通一平”，约定以建成的商住楼每平米3350元价格作价抵顶工程款，由樊新明负责办理抵顶房屋售房手续并支付一切配套费用。该工程项目经村委会向政府申报立项，托克托县政府发展计划局于2002年7月10日批复同意立项，向前壕村委会下发托政计字（2002）第127号《关于“新坪路南民中对面樊新明、王利珍商住楼的立项报告”的批复》，项目负责人樊新明、王利珍，资金自筹。该工程共建六套一二层连体门脸房。为筹得施工材料款和人工工资，王文俊于2002年6月24日与张生科签订《购买门脸房协议》，预售了其中一套抵顶门脸房。2003年4月建成后王文俊向樊新明交付四套门脸房，同时向张生科交付一套门脸房，各自装修使用。2003年6月20日王文俊向刘利春出售第六套（西侧）门脸房同时交付使用。2012年3月，樊新明持宅基地使用证声称该门脸房属其所有，要求刘利春腾房并发生肢体冲突，双方报警后公安机关要求保持现状至今。2012年底呼和浩特市中级人民法院终审判决撤销了樊新明所持宅基地使用证。
刘利春认为，一审法院的错误在于：1、樊新明与王文俊之间的协议是否为有效协议？所建房屋占用范围内的土地使用权属集体土地，原平房拆除前的房屋归樊新明占有或所有，但樊新明一直没有取得宅基地使用权证。拆除部分平房后，樊新明仍保留了大部分住宅，保留的房屋所占用土地面积已超出国家规定的250平方米宅基地使用面积上限，依法不得再申请宅基地，本案涉诉商住楼占用土地在平房拆除后依法应自然退还给集体组织。樊新明因占地面积违反法律强制性规定及主体不适格，无权与王文俊签订协议。2、王文俊向樊新明交付了四套商住房屋，同时向张生科交付了一套商住房屋，两个月后向刘利春交付一套商住房屋。根据同时交房同时装修的客观事实，抵顶工程款的房屋面积和工程款相当的事实，虽未提供书面材料，但以事实可推断樊新明已对房屋进行了验收，工程款结算也同时完毕，双方按协议约定已履行完毕。樊新明取得的四套商住楼房，应认定为不当得利返还。3、樊新明与王文俊之间并没有发生以房抵顶工程款问题的纠纷，樊新明妨碍刘利春和原属张生科经营管理的房屋不是最终占有，而是一种侵权行为。4、本案还需明确一项事实，该工程由王文俊投资共建成六套商住门脸房，全部由王文俊出资建设，土地用途已由原宅基地性质改变为商业用地性质。在土地使用权未经政府确认的情况下，谁有资格与王文俊签订协议？但已签订协议属无效协议，商业用地性质的集体土地允许征收或变更为国有土地，一审法院首先应查清所建成的房屋归谁所有或合法占有、有权占有。5、本案刘利春与张生科地位完全相同，只是诉求不同。托克托县人民法院作出的（2008）托民初字第98号-2民事判决书，当事人均未上诉，是生效法律文书。判决由王文俊为张生科办理房屋产权证，判决内容对刘利春有参考价值；之后张生科变更诉求，法院依然支持。本案首先应确认刘利春与王文俊签订的《购买门脸房协议》是有效合同，刘利春占有涉诉门脸房属合法占有；呼和浩特市中级人民法院作出的（2012）呼行终字第41号行政判决书，可证明樊新明在建筑上未投入一分钱，房屋占用范围内的土地并非宅基地，樊新明不能提供任何证据证明该商业用地的土地使用权与樊新明有关。
二、一审法院适用法律错误
1、一审法院认为“行使物权请求权的前提条件是取得物权”是错误的。刘利春认为，行使物权请求权首先是依法行使。本案房屋建设的立项报批、批复文件全部针对前壕村委会，土地所有权与使用权属村委会所有，但村委会与王文俊之间未签订协议；按政府规划、批复而建成的门脸房又是由王文俊出资建设，土地虽属集体所有，但土地使用权人至今未经政府确认，在此种情况下不应该认为土地属于樊新明使用。刘利春与王文俊签订的《购买门脸房协议》是有效合同，针对该合同约定刘利春已支付了合理对价，王文俊已交付了房屋，合同已得到履行，合同双方对此无异议，应受到法律保护。依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条规定，基于合同关系，刘利春对房屋已合法占有、使用、管理，有权依法请求停止侵害、排除妨碍。
基于合同关系对不动产的占有与取得不动产物权是两个不同的法律概念，也是不同的两项法律事实。一审法院认为“行使物权请求权的前提是必须设立物权”是错误的，引用法律条文忽略了“但法律另有规定的除外”所指向的《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条的规定。
2、一审法院对认定物权所适用的法律是错误的。一审法院一直对占有土地的商业性质混淆为宅基地性质为起源，审理时不能对村委会证明的合法性及效力作出准确合法的认定，对樊新明与王文俊之间的合同效力及履行过程不作合法性审查，导致在本案中仍错误适用法律。刘利春认为，该房屋由王文俊投资建成，王文俊对自己投资建成的不动产自然享有占有并管理的权利，已有证据非常充分，不需要再举证证明。未依法确定物权所有人前，涉诉门脸房已通过合同关系交由刘利春占有、管理，《购买门脸房协议》已履行，刘利春有权请求停止侵害、排除妨碍，刘利春占有权应受到法律保护。
被上诉人樊新明答辩称，一、本案诉争房屋占用的土地系集体土地。2001年托克托县双河镇前壕村委会根据托克托县人民政府的要求，在不改变土地所有权性质和改造范围内村民宅基地使用权的前提下，按规划村民出资自建、产权归村民所有的原则，由村委会统一组织，向托克托县发展计划局呈报立项报告，得到托证计字（2002）第123号同意该立项报告的批复。樊新明翻建商住楼的行为合法。根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，樊新明享有诉争房屋的所有权和宅基地使用权。二、刘利春在没有取得本案诉争房屋所有权和其他物权的情况下，行使物权保护请求权既无事实依据，也无法律依据。刘利春向王文俊、周广购买商住楼的行为属于买卖合同行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”之规定，刘利春未能提供有效证据证明王文俊、周广对诉争房屋拥有所有权或处分权，且亦未能提供物权登记凭证，因此刘利春的主张依法不能成立。三、王文俊与樊新明签订的《工程协议书》、《协议细则》及《补充协议》因违反法律、行政法规应为无效合同，王文俊根本未取得本案诉争房屋的所有权，是无处分权人。刘利春与无处分权人签订买卖合同并以此向享有该房屋所有权的樊新明主张权利，有失公允且违反法律规定。四、根据我国现行法律规定，宅基地不是以登记为准，只是在宅基地变更时办理变更手续。樊新明的宅基地是1966年取得，宅基地没有登记仍然能起作用，宅基地使用权是不动产物权。刘利春认为王文俊与其签订的合同合法有效只是债权合同，而其主张的是物权。王文俊处分樊新明房屋的行为是无权处分。
原审第三人王文俊、周广未到庭参加诉讼，也未作书面陈述。
二审中，樊新明除坚持一审证据外还提交了以下证据：一、托克托县双河镇前壕村民委员会于2013年10月1日出具的证明，拟证明本案诉争房屋所占土地系樊新明宅基地；二、房屋租赁合同、暂住人口信息登记表、房屋租赁协议，拟证明樊新明已于2011年2月将诉争房屋收回并出租；三、托克托县人民法院（2013）托民初字第513号民事判决书、呼和浩特市中级人民法院（2014）呼民五终字第00059号民事裁定书，拟证明王文俊对本案诉争房屋没有设立物权。刘利春未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，本案诉争房屋占用土地用途原为村民宅基地，2007年10月11日托克托县人民政府就该土地为樊新明颁发了土地用途为“商业服务业”的托集用（2007）字第0804号《集体土地使用权证》。2013年1月10日本院以托克托县人民政府登记发证时变更土地用途主要证据不足为由作出（2012）呼行终字第41号行政判决书，判决维持托克托县人民法院（2012）托行初字第3号行政判决，根据该判决内容托克托县人民政府为樊新明颁发的托集用（2007）字第0804号《集体土地使用权证》已被撤销。
本院认为，本案争议焦点为：一、本案诉争房屋所有权归谁所有；二、刘利春占有使用诉争房屋是否有合法依据。
针对第一个争议焦点，本案诉争房屋占用土地用途原为村民宅基地，在托克托县人民政府为樊新明颁发的土地用途为“商业服务业”的托集用（2007）字第0804号《集体土地使用权证》被撤销后该土地已恢复其村民宅基地的原有用途。根据托克托县双河镇前壕村民委员会于2003年10月26日、2003年10月29日及2013年10月1日出具的证明，本案诉争房屋占用的宅基地系樊新明实际使用，且樊新明系基于合法建造的事实行为设立物权，故该房屋所有权应当属于樊新明。王文俊系根据其与樊新明之间的《工程协议书》及《协议细则》为樊新明实施建造房屋行为，其不能基于建造房屋行为取得诉争房屋所有权。
针对第二个争议焦点，刘利春占有使用本案诉争房屋系依据其与王文俊、周广之间签订的《购买门脸房协议》，在该协议中王文俊、周广表示其取得房屋的方式是为樊新明施工抵顶建筑施工费取得。尽管王文俊与樊新明于2002年6月7日签订的《补充协议》中约定了樊新明以房屋抵顶王文俊工程款的内容，但该协议对抵顶房屋的具体位置和抵顶工程款的数额并未明确约定。王文俊、周广没有证据证明其与樊新明曾通过以房屋抵顶工程款的方式结算工程款的事实，也没有证据证明樊新明向其交付了特定位置的房产作为抵顶工程款的具体标的。在此种情况下王文俊、周广对本案诉争房屋没有所有权，其处分诉争房屋的行为不发生物权效力。鉴于王文俊、周广将本案诉争房屋转让给刘利春的处分行为系无权处分，刘利春亦未将所转让的诉争房屋登记在自己名下，故樊新明作为本案诉争房屋所有权人有权依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定追回诉争房屋。
综上，刘利春的上诉理由不成立，其上诉请求不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人刘利春负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭籽良
审判员 何建军
审判员 蔡世杰
二〇一四年七月二十八日
书记员 高雪梅