浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第1977号
上诉人（原审被告）：浙江金禾房地产开发有限公司。
法定代表人：吴金云。
委托代理人：应宏伟。
被上诉人（原审原告）：赵大扭。
被上诉人（原审原告）：赵飞华。
二被上诉人共同委托代理人：胡建敏。
原审被告：沈晔。
委托代理人：应宏伟。
上诉人浙江金禾房地产开发有限公司（以下简称金禾公司）与被上诉人赵大扭、赵飞华为，原审被告沈晔房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2012）杭江民初字第2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年12月30日，金禾公司05项目部（甲方）与赵大扭、赵飞华（乙方）签订金禾·金雅苑商业用房定金协议，约定：一、乙方自愿认购金禾·金雅苑底商12幢103号房屋，建筑面积暂定为138.82平方米，以最终实测面积为准，单价为30200元／平方米，总房款为4192364元；二、定金协议生效之日起120日内由甲方正式以书面形式通知乙方签约日（以邮戳为准）起5日内，乙方至九堡胜稼路金雅苑05号地块展示中心支付首付房款（含定金）2192364元，同时签订由浙江省建设厅监制的商品房买卖合同，余款200万元作银行按揭；三、乙方在签订定金协议时每套商业用房支付定金50万元，甲方将在第二条约定的签商品房买卖合同时间之前为乙方保留该套商业用房，乙方未在第二条约定的期限内签订该套商业用房商品房买卖合同并支付房款，正式书面通知日5日后视为乙方违约，甲方不予保留该套商业用房，定金不予返还，若甲方违约，则需支付给乙方双倍的定金100万元；四、甲方负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书及申请该商业用房所有权初始登记，取得该商业用房房屋所有权证，如甲方不能在支付定金之日起180天内办结土地使用权证书及房屋所有权证则按第三条约定向乙方赔偿100万元；定金协议及附件经甲方代表和乙方签字后生效；等等。
上述金禾·金雅苑商业用房定金协议书加盖了金禾公司项目部公章并由沈晔作为甲方代表签名，附件包括授权书复印件（盖公章）、授权人身份证复印件、该商业用房分户图复印件（盖公章）。其中的授权书（委托书）由金禾公司05项目部于2011年11月11日出具，加盖金禾公司项目部公章，内容包括：“我公司”现委托沈晔作为合法委托代理人，授权其代表“我公司”进行九堡金雅苑05地块商铺销售工作，该委托代理人的授权范围为代表“我公司”与“你们”进行磋商、签署文件和处理相关事务，并将销售款项转入该委托代理人名下的账户内，在整个签订过程中，该代理人的一切行为，均代表“本公司”，与“本公司”的行为具有同等法律效力，“本公司”将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任。
2011年12月31日，赵大扭、赵飞华将50万元款项存入沈晔的账户，金禾公司出具了收据，言明收到赵大扭、赵飞华支付的金雅苑商铺12-103定金50万元。此后，金禾公司一直未与赵大扭、赵飞华签订房屋买卖合同，赵大扭、赵飞华遂于2012年10月诉至原审法院，请求判令金禾公司、沈晔立即支付双倍定金人民币100万元、支付50万元定金的利息损失（按月息1%从2011年12月31日起至实际退还之日止，计算至起诉之日为46700元）。
另查明，2006年10月24日，金禾公司与杭州市经济适用住房建设中心签订杭州市九堡经济适用住房R21-05A地块建设项目合同、杭州市九堡经济适用住房R21-05B地块建设项目合同各1份，约定：金禾公司通过公开招投标取得杭州市九堡经济适用住房R21-05A、R21-05B地块建设项目开发权，用地性质为经济适用住房住宅用地；该项目可建配套商业用房和其他共建面积为地上建筑面积的10%左右，配套商业用房可按规定向国土部门办理出让手续后出让；等等。涉案的金雅苑12幢房屋于2010年11月28日经竣工验收合格。
原审法院认为，涉案的金禾·金雅苑商业用房定金协议由金禾公司05项目部与赵大扭、赵飞华签订，加盖金禾公司项目部公章，虽然金禾公司05项目部或金禾公司项目部不具备民事主体资格，但金禾公司在赵大扭、赵飞华支付50万元定金后出具了收据，言明收到金雅苑商铺12-103定金50万元，据此可以认定金禾公司05项目部或金禾公司项目部与赵大扭、赵飞华签订定金协议的行为得到了金禾公司的授权或认可，应以金禾公司为金禾·金雅苑商业用房定金协议的一方当事人。
金禾公司主张涉案商铺目前土地的性质是划拨土地，划拨土地没有办理土地使用权出让手续之前不能作为商业用房进行销售，因此金禾·金雅苑商业用房定金协议无效。原审法院认为，金禾公司并未证明涉案商铺目前的土地性质；金禾·金雅苑商业用房定金协议并非商品房买卖合同，而是正式订立商品房买卖合同前的定金协议，具有预约性质；金禾公司提交的建设项目合同书载明配套商业用房可按规定向国土部门办理出让手续后出让，金禾·金雅苑商业用房定金协议中也约定了由金禾公司负责办理土地使用权初始登记，因此办理土地使用权出让手续是金禾公司的合同义务，而非判断合同效力的事由；因此，金禾公司的主张不能成立，金禾公司与赵大扭、赵飞华之间的金禾·金雅苑商业用房定金协议合法有效。
金禾公司未在协议约定的定金协议生效之日起120天内通知赵大扭、赵飞华签订商品房买卖合同，也未证明其公司已按约在支付定金之日起180天内办结土地使用权证书及房屋所有权证，构成违约，应按约向赵大扭、赵飞华双倍返还定金100万元。赵大扭、赵飞华要求金禾公司支付50万元定金从2011年12月31日起按月息1%计算的利息损失，原审法院认为，金禾公司违约后应双倍返还定金，因此利息损失应以同期银行贷款利率为标准自金禾公司构成违约后起算，暂计算至判决日为33247元。
金禾·金雅苑商业用房定金协议签订时沈晔系作为代理人在协议书上签名，虽然赵大扭、赵飞华支付的50万定金存入了沈晔的账户，但金禾公司出具了收据予以确认，因此沈晔的行为系代理行为，应由金禾公司承担民事责任，赵大扭、赵飞华对沈晔的诉讼请求原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，于2013年5月21日判决：一、浙江金禾房地产开发有限公司向赵大扭、赵飞华返还定金人民币100万元。二、浙江金禾房地产开发有限公司向赵大扭、赵飞华赔偿利息损失人民币33247元（暂计算至判决日，此后以50万元为基数按同期银行贷款利率计算至生效法律文书指定的履行期限届满之日止）。上述二项共计人民币1033247元，浙江金禾房地产开发有限公司于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回赵大扭、赵飞华其他诉讼请求。案件受理费人民币14220元，财产保全申请费人民币5000元，合计人民币19220元，由赵大扭、赵飞华负担247元（已交纳）；由浙江金禾房地产开发有限公司负担18973元，于判决生效后三日内支付至原审法院。
宣判后，金禾公司不服，向本院提起上诉称：一、项目部是建设和施工单位的内部管理机构。本案中，被上诉人没有任何证据证明上诉人已授权项目部对外销售房地产，上诉人也没有收到被上诉人任何购房款项。二、案涉商业用房定金协议书实质为商品房买卖合同，但该房屋的土地至今仍为划拨土地，未办理土地出让手续，不具备合法销售的法定条件，依法不得对外销售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉协议应认定为商品房买卖合同。三、一审在判决双倍返还定金的同时在判决支付利息损失，无事实与法律依据。请求本院撤销原审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
针对金禾公司的上诉，赵大扭、赵飞华共同辩称：一、一审法院认定事实和适用法律完全正确。根据《合同法》、《担保法》的规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、关于项目部与被上诉人赵大扭、赵飞华签订的《定金协议书﹥的事实认定和法律效力问题。一审开庭时，上诉人的代理律师已明确认可项目部印章是经过公司同意刻制的，公司授权项目部管理人员使用该印章。公司管理层不仅知道项目部已刻制公章，而且授权项目部负责人预销售项目部的房地产，该《商业用房定金协议书﹥由公司销售代表全权代理人沈晔签名。然后由项目部盖章，收到赵大扭、赵飞华支付的50万元定金后沈晔再将收到50万元的收款收据交给赵大扭，在收款收据上盖有金禾房地产开发有限公司的财务章。公司给沈晔的委托书上写明沈晔是全权代理人，有权收款。上述证据事实在一审时都已经过双方充分质证认同。一审判决根本没有认定涉案协议为单纯的定金协议，而是认定该协议书系双方民事主体的真实意思表示所订立的合同，合同内容中包括商品房买卖的主要条款，同时约定双方违约要承担的责任。如今，上诉人已经违约，依法承担违约责任是完全正确的。三、赵大扭、赵飞华的实际损失远远超过一审判决所得数额，根据《合同法》的规定，定金和赔偿金是可以并用的，本案中的利息损失是既定的，也是实际存在的。请求本院驳回上诉，维持原判。
沈晔辩称：案涉合同应该是无效的。收到的钱应该返还，协议是无效的。房屋目前涉及到相关人员的犯罪问题，一审的判决有失偏颇。
二审中，金禾公司提交杭州市国土资源局2011年3月29日出具的杭土验字（2011）第45号《建设工程项目土地使用复核验收合格通知书》与已经注销的杭江国用第58号土地使用证（复印件）各一份，欲证明案涉房屋的土地是属于划拨土地，在办理土地使用权出让手续前是不能出卖的。上述证据经出示，赵大扭、赵飞华认为对于证明是案涉房屋的土地属于划拨土地予以认可，但对划拨土地上的房屋至今是否可以销售，上诉人也未举证，上诉人在一审中也认可政府是同意其销售的，所以上诉人才会销售房屋的。本院认为，杭江国用第58号土地使用证系复印件，真实性难以判断，但根据杭土验字（2011）第45号《建设工程项目土地使用复核验收合格通知书》上载明的内容，可以证明案涉定购房屋的土地在2011年3月29日时为划拨土地。赵大扭、赵飞华、沈晔未提交新的证据。
本院经审理对原审法院认定的事实予以确认。另查明，案涉定购房屋的土地在2011年3月29日时为划拨土地。
本院认为，2011年12月30日，金禾公司05项目部与赵大扭、赵飞华订立的《金禾·金雅苑商业用房定金协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。虽然协议由金禾公司05项目部与赵大扭、赵飞华订立，并加盖了金禾公司项目部的公章，但是金禾公司在赵大扭、赵飞华支付50万元定金后出具了收据，言明收到金雅苑商铺12-103定金50万元，据此可以认定金禾公司05项目部与赵大扭、赵飞华签订定金协议的行为得到了金禾公司的授权或认可。2011年3月29日时案涉房屋的土地性质虽是划拨土地，但案涉协议只是正式订立房屋买卖合同前的定金协议，具有预约性质，办妥各种手续并使房屋处于可售状态正是金禾公司需要履行的合同义务，而非判断案涉协议效力的事由。现金禾公司未在定金协议约定的协议生效之日起120天内通知赵大扭、赵飞华签订商品房买卖合同，也未证明其公司已按约在支付定金之日起180天内办结土地使用权证书及房屋所有权证，构成违约，原审判决金禾房产应按约向赵大扭、赵飞华双倍返还定金100万元并无不当。原审法院根据赵大扭、赵飞华的诉请，判决金禾公司赔偿构成违约后定金的利息损失亦无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，金禾公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14099元，由上诉人浙江金禾房地产开发有限公司负担。上诉人于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一三年八月十九日
书记员 黄琴