上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1362号
上诉人（原审被告）张卫蓉。
委托代理人薛雯雯，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海红星美凯龙装饰家具城有限公司。
法定代表人车建兴。
委托代理人姚兟，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人张卫蓉因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第1150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张卫蓉的委托代理人薛雯雯、被上诉人上海红星美凯龙装饰家具城有限公司（以下简称红星美凯龙）的委托代理人姚兟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月15日，红星美凯龙、张卫蓉签订《租赁协议书》，约定红星美凯龙（甲方）将上海市真北路XXX号4楼D8011号展位（以下简称系争展位）出租给张卫蓉（乙方）经营德克实木家具，租赁期限自2013年9月1日起至2015年8月31日止，合同期内摊位租赁费、管理费共计人民币996，360元（以下币种均为人民币），月付押一，逾期不缴纳租赁费用，按每日应缴租金的千分之三支付滞纳金。张卫蓉交纳商品质量保证金30，000元，如张卫蓉退场一年后无售后遗留问题，则由红星美凯龙在三包期结束后如数退还。……第七条约定：“在租赁期限内，如乙方需要提前解除协议，必须提前二个月书面通知甲方。经甲方同意后办好所有退租手续并交足所有费用方可停止经营退场。非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，乙方已支付的保证金不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金。如甲方能在租赁期满前将该房屋再行出租，乙方应付的违约金金额可相应减少。在此情况下，乙方遗留在该房屋内的商品、装修、设施、物品均归甲方所有，且甲方无需给予乙方任何补偿。……”之后，张卫蓉依约支付红星美凯龙保证金30，000元。2013年11月15日，张卫蓉提交撤场报告，内容为：“本商铺因经营不善，开业至今销售为零，导致资金链断裂，为此向商场提出撤场，望予尽早回复批示。”2014年1月8日，张卫蓉发送《律师函》给红星美凯龙，称双方的租赁关系已解除，红星美凯龙应配合张卫蓉办理搬离商品等撤场手续，并结清款项。2014年1月20日，红星美凯龙回复《通知函》给张卫蓉称，张卫蓉擅自解约、拖欠租金，致红星美凯龙损失，自本函送达之日解除双方签订的《租赁协议书》……。2014年1月20日起，张卫蓉开始撤场，搬离过程中因双方发生纠纷，张卫蓉多次报警，上海市公安局普陀分局长征派出所的接报回执单载明：系争展位因商场不让报警人搬东西引起纠纷，告知正确解决途径。2014年1月22日，张卫蓉已将大件物品搬离系争展位。双方对张卫蓉在红星美凯龙账上的余款未作结算。据双方确认，张卫蓉租金支付至2013年12月31日。红星美凯龙认为张卫蓉拖欠租金，擅自退租，并强行撤场，对红星美凯龙的经营管理、重新招租造成严重障碍，为维护其合法权益，红星美凯龙诉至法院，请求判令：1、红星美凯龙、张卫蓉签订的《租赁协议书》于2014年1月20日解除；2、张卫蓉支付拖欠的租金及房屋使用费（自2014年1月1日起至2014年2月20日止）、滞纳金（以70，575元为基数，按照日千分之三计算，自2014年1月1日起计算至实际支付之日止）；3、张卫蓉支付违约金200，000元。
原审法院审理中，张卫蓉称地板由于电梯停运无法搬走，而红星美凯龙则称张卫蓉已将地板搬走，并提供了张卫蓉本人书写的声明一份。张卫蓉对声明的真实性予以认可，但认为是应红星美凯龙要求事先写好，以获取出门单，实际并未搬走地板。张卫蓉为证明红星美凯龙存在拉电行为，申请三名证人出庭作证，红星美凯龙对证人证言的真实性均不予认可。红星美凯龙为证明因张卫蓉擅自退租导致其展位租金的损失，向法院提供了红星美凯龙与上海立王实业有限公司关于系争展位的租赁合同，租金及管理费起算日为2014年5月1日。红星美凯龙同时提交了上海立王实业有限公司申请装修2个月的申请书。张卫蓉对该租赁合同及申请书的真实性均不予认可，认为该租赁合同与红星美凯龙以往签订的合同不同，红星美凯龙与他方交接的时间与张卫蓉无关。
原审法院经审理后认为，红星美凯龙、张卫蓉签订的《租赁协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。张卫蓉已实际搬离系争展位，红星美凯龙、张卫蓉双方均要求确认合同解除，与法不悖，法院予以支持。因张卫蓉无证据证明其撤场已征得红星美凯龙同意，且张卫蓉搬离当日接警单显示双方确实存在纠纷，故张卫蓉主张其系经过红星美凯龙同意撤场的辩称意见，法院不予采纳。张卫蓉在租赁期内明确要求撤场并解除租赁关系，属于擅自解约，红星美凯龙发函通知张卫蓉解除《租赁协议书》并无不当，故法院确认合同解除日期为2014年1月20日。张卫蓉于2014年1月22日搬离系争展位后，红星美凯龙应当及时收回该展位，重新对外招租，避免损失扩大。红星美凯龙要求张卫蓉承担搬离后的房屋使用费，于法无据，法院仅就红星美凯龙主张的租金及房屋使用费的合理部分予以支持。房屋使用费的计算标准参照租金。关于滞纳金，张卫蓉在红星美凯龙处有账户的事实客观存在，双方均未提供证据证明账户内的余额情况，2014年1月22日张卫蓉搬离时，双方也未办理结算，故红星美凯龙主张张卫蓉存在拖欠租金行为无事实依据，对红星美凯龙要求张卫蓉承担滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。张卫蓉无证据证明其经红星美凯龙同意才撤离系争展位，应当根据合同约定承担违约金。《租赁协议书》中约定的违约金明显过高，法院将依据张卫蓉的申请，并结合张卫蓉的违约情况、红星美凯龙的损失数额等情况进行调整。张卫蓉主张红星美凯龙存在拉电行为，仅提供证人证言加以证明，无法证实停电行为是否存在、持续时间、是否系红星美凯龙所为等情况，对张卫蓉的该抗辩意见法院不予采纳。张卫蓉就红星美凯龙未配合办理货款、电卡及3G网卡退款事宜可另行诉讼。依照合同约定质量保证金现未至退还时间，因红星美凯龙暂未提出不予退还，本案对此不作处理。
原审法院据此作出判决：一、红星美凯龙与张卫蓉签订的《租赁协议书》于2014年1月20日解除；二、张卫蓉应于判决生效之日起十日内给付红星美凯龙租金及房屋使用费共计30，444.33元；三、张卫蓉应于判决生效之日起十日内给付红星美凯龙违约金30，000元；四、对红星美凯龙其余诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人张卫蓉不服，向本院提起上诉称：上诉人撤离系争展位系征得被上诉人同意，此由《撤场程序表》为证，不存在上诉人擅自提前解除的情况，双方的解除日期应为2014年1月8日。被上诉人2014年1月1日至2014年1月15日擅自停电，导致张卫蓉无法正常经营，故上诉人行使解除权有事实和法律依据，上诉人撤场不构成违约，而且该15天的租金20，757.5元应予扣除。上诉人在被上诉人处留有货款59，405.28元（含质量保证金3万元、撤场时电卡中尚余的1，452.88元、撤场时网卡中尚余190元、货款20，120元、2013年12月对账单中结余7，642.4元），足以冲抵租金。原审法院对于地板未撤离现场未作认定，故存在事实不清。综上，请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人红星美凯龙辩称：被上诉人并未同意上诉人撤场。对上诉人提供的《撤场程序表》的真实性有异议，因上诉人并未提供原件，即使是真实的，但在总经理一栏也无人签字，故可能仅是做了一个登记，并不能代表被上诉人同意上诉人撤场并解除合同。2014年1月也不存在被上诉人将上诉人展位的电停掉的情况。根据双方合同约定，租赁期内如上诉人需要提前解约，必须提前两个月书面通知被上诉人，经被上诉人同意后办好所有退租手续并交足所有费用方可停止经营退场，如上诉人擅自退租，已付的保证金不予退还，同时还应向被上诉人支付相当于剩余租赁期租金总额的违约金，并且遗留的商品、装修、设施、物品均归被上诉人所有。2013年11月15日，上诉人因经营不善向被上诉人提交撤场报告，拒绝按约支付租金等费用，并拒绝与被上诉人就撤场要求进行交涉。上诉人在被上诉人处基本已无暂存货款，不足以抵扣租金。如果有的话，被上诉人也不会提起诉讼，直接抵扣即可。至于地板，从上诉人自己出具的情况说明，也显示上诉人已搬走了地板。综上，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人主张撤离系争展位系征得被上诉人同意，但上诉人就此提供的《撤场程序表》尚不足以证明其该项主张。上诉人主张2014年1月1日至2014年1月15日被上诉人存在拉电行为，导致张卫蓉无法正常经营，故上诉人行使解除权有事实和法律依据，上诉人撤场不构成违约。就此上诉人在原审时仅提供了证人证言，被上诉人对此也不予认可，现仅凭证人证言尚无法确定停电行为是否存在、持续时间、是否系被上诉人所为等情况，故对上诉人的该意见本院难以采纳。上诉人主张其在被上诉人处尚存有货款足以抵扣租金，但根据上诉人所出具的证据材料，其所称的的货款中有3万元系质量保证金。而双方在合同中对质量保证金有明确约定，即上诉人退场一年后无售后遗留问题，方由被上诉人在三包期结束后如数退还，而且该款因被上诉人暂未表示不予退还，故原审法院对此不作处理，并无不妥，本院予以认同。上诉人在双方约定的租赁期间内明确要求撤场并解除租赁合同，应属擅自解约，被上诉人据此要求解除《租赁协议书》于法有据。原审法院确认上诉人收到被上诉人发出的解约通知函之日作为合同解除日，并无不当，本院予以维持。至于上诉人所提到的货款、电卡、网卡退费的问题，原审法院也已明确上诉人可另行结算。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，311.10元，由上诉人张卫蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年八月十九日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……