上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初6442号
原告邵悠扬，女，1983年6月24日出生，汉族，住上海市。原告荣学磊，男，1981年3月25日出生，汉族，住上海市。上列两原告的共同委托代理人任宇，上海市恒业律师事务所律师。被告祝贤定，男，1961年6月11日出生，汉族，住浙江省宁波市。委托代理人韦雪雁，上海肃澜律师事务所律师。委托代理人蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。原告邵悠扬、荣学磊与被告祝贤定房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵悠扬、荣学磊的委托代理人任宇，被告祝贤定的委托代理人韦雪雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵悠扬、荣学磊诉称，2015年5月1日，原告通过德佑地产支付意向金10万元，并签署居间协议，拟购买被告所有的上海市恒业路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。同年5月5日，被告签署居间协议，并确认收到原告定金10万元。同年5月20日，原、被告双方签署买卖合同，当日原告支付被告首付款90万元(不含定金)。同年6月5日，原告又支付被告房款20万元，累计支付被告首付款120万元。合同约定，被告应在5月30日前交付房屋，并于7月5日前办理过户，房屋交易税费各付。合同履行中，因被告未能按时让系争房屋中的租客搬离，导致房屋迟延至6月5日交付；后又因被告未能及时清除房屋之上的抵押，导致房屋无法按时过户，经原告及中介催促，双方于7月13日办理过户。房屋过户时，被告违反合同约定，未支付房屋交易手续费328元(由原告垫付)。2015年7月底，原告在做入住前的准备工作时，听到卧室内有强烈噪音(类似装修时墙壁钻孔的噪音)，噪音持续半小时左右，噪音强度足以导致无法正常睡眠。后向物业反映，物业告知系地下室水泵加压供水时产生的噪音，且该噪音多在夜间居民用水量较大时，且时间不固定，根据楼上居民用水量而定。后向中介反映该问题，中介表示被告方在挂牌时未告知房屋存在不定时的噪音，中介方实地查看房屋时也从未听到过有噪音。针对上述问题，经中介方多次沟通，被告拒不承担合同责任。原告认为，涉案房屋的噪音具有不定时性，非连续性，且多发生在夜间10点以后，系典型的隐蔽瑕疵。被告违反诚实信用的基本原则，在出售房屋时故意隐瞒房屋存在的隐蔽瑕疵，该隐蔽瑕疵严重影响了房屋的正常使用。故原告诉讼，要求被告消除房屋隐蔽瑕疵，采取相应补救措施；要求被告向原告支付自2015年8月1日至瑕疵实际消除之日的房屋空置费(按每月5,000元计算)；要求被告支付逾期交付房屋及办理过户手续的违约金2.45万元(延迟交房6天自2015年5月31日计算至2016年6月5日，延迟过户8天自2015年7月5日计算至2015年7月13日，共计14天，按每天1,750元计算)及利息(利息按同期银行贷款利率的4倍计算)；要求被告支付房地产交易手续费328元。被告祝贤定辩称，原告所谓的瑕疵并非系争房屋本身的瑕疵，原、被告之间是房屋买卖合同，被告交付的系争房屋本身没有问题；地下水泵是房屋设计建造时就已存在，并用于正幢楼内房屋的用水需要，不是为了被告一户用水而安装，故消除水泵瑕疵不是被告的义务。原告要求被告支付房屋空置费的诉请没有法律依据，且没有造成原告实际的损失，系争房屋之前一直有人居住使用，不存在无法居住的情况，空置房屋是原告对自己房屋的安排。关于违约金，对原告所述的违约天数无异议，但应当按照合同价330万元为基数进行计算。另外，合同中未约定利息，不同意支付。至于交易手续费328元，被告同意支付。要求驳回原告的其余诉讼请求。经审理查明，2015年5月20日，原告邵悠扬、荣学磊(乙方)与被告祝贤定(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告向被告购买系争房屋；房屋建筑面积131.16平方米；房地产转让价款人民币为330万元；甲、乙双方确认在2015年7月5日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任，即甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同还约定，乙方应支付甲方首期房价款计人民币100万元，乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金人民币10万元整；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方支付甲方部分首期房价款计人民币90万元。该笔款项甲方应专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)。甲方须于签署本合同后拾个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。乙方应支付甲方第二期房价款计人民币230万元通过贷款方式支付，乙方应于签订本合同后30日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)；待甲方收到首付房价款后拾日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，原、被告就系争房屋又签订《协议书》一份，约定：1、在原、被告双方已签订的系争房屋《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款为330万元，现原告所需支付的合同房价款仍按照上述买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给被告；2、现经原、被告双方协商，原告应在支付系争房屋的合同总价款外，再支付被告装修补偿款共计20万元，该笔款项于原、被告双方签订买卖合同后于2015年6月5日前支付给被告20万元；3、原、被告双方一致约定系争房屋此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用由原、被告双方各自承担。本协议第1条和第2条所述价格合计为350万元为被告出售系争房屋净到手价格；4、……；5、原、被告双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行；……。合同签订后，原告付清了全部房款，被告于2015年6月5日将系争房屋交付予两原告，同年7月13日原、被告双方办理了系争房屋的过户手续。但原告入住系争房屋后，发现地下室水泵噪声严重影响其睡眠和生活。现两原告诉讼要求判如所请。审理中，根据原告的申请，本院委托上海市建筑科学研究所对系争房屋的室内噪声进行检测。测试对象：虹口区恒业路XXX弄XXX号XXX室朝南的两间卧室，各1个测点。102室下方共2台水泵，平时单独运行1台，隔一段时间轮换另外1台单独运行。测试工况：室内噪声在昼、夜分别测试，采样1min，测试期间室内门窗关闭、水泵正常运行。测试时间：2016年1月28日，16：25～16：37,22：30～22：40。检测依据：《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010。评价依据：《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010。检测结果：主卧测试值dB(A)昼间为45(16：33～16：37)、夜间为47(22：30～22：34)；次卧测试值dB(A)昼间为57(16：25～16：29)、夜间为60(22：36～22：40)；允许噪声级dB(A)为昼间≤45、夜间≤37。检测结论：主卧昼间噪声符合《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010中对住宅建筑卧室内昼间的允许噪声级要求，主卧夜间噪声、次卧昼间和夜间噪声均不符合《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010中对住宅建筑卧室内昼间和夜间允许噪声级要求。庭审中，原告明确不申请对消除隐患作相关鉴定，认为该鉴定应当是由被告申请的。被告表示，系争房屋存在噪音问题，其也曾向物业公司反映过，但1999年其购买系争房屋后一直由其公司员工居住，后又出租给他人居住，员工及租客从未反应过有噪音问题，可正常居住。本院认为，原、被告双方于2015年5月20日签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行协议。根据上海市建筑科学研究所出具的检测报告，上海市恒业路XXX弄XXX号XXX室朝南的主卧夜间噪声、次卧昼间和夜间噪声均不符合《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010中对住宅建筑卧室内昼间和夜间允许噪声级要求。鉴于水泵的启动运行具有相当的频率和一定的持续时间，噪音污染的超标也具有相当幅度，对原告的生活造成了一定的损害。被告在出售系争房屋过程中未尽瑕疵告知义务，导致原告对交易标的的真实状况未能全面了解，与其预期产生差距，鉴于当下市场波动较大，其他补救方式不足以弥补其损失，故被告应承担相应的赔偿责任，赔偿金额，由本院酌定。两原告要求被告消除房屋隐蔽瑕疵，采取相应补救措施的诉讼请求，因消除房屋隐蔽瑕疵不属于被告作为业主对于房屋专有部分的权利义务范围，故对该项诉请不应支持。合同约定被告出售系争房屋净到手价为350万元，现因被告逾期交付房屋、办理过户手续，原告要求被告按350万元的基数计算承担违约金的诉讼请求，依法有据，予以支持。至于原告要求被告承担逾期交付房屋及办理过户手续违约金的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。被告同意向原告支付交易手续费328元的意见，与法无悖，予以照准。被告拒绝承担赔偿责任的答辩意见，理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条、第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，判决如下：一、被告祝贤定应于本判决生效之日起十日内赔偿原告邵悠扬、荣学磊损失50,000元；二、被告祝贤定应于本判决生效之日起十日内支付原告邵悠扬、荣学磊逾期交付房屋、办理过户手续的违约金24,500元(逾期共计14天，以350万元为基数，按每天1,750元计算)；三、被告祝贤定应于本判决生效之日起十日内支付原告邵悠扬、荣学磊交易手续费328元；四、原告邵悠扬、荣学磊其余之诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,795.7元，由原告邵悠扬、荣学磊共同负担112.7元，由被告祝贤定负担1,683元；检测费8,000元，由被告祝贤定负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
审 判 员 李梅芳
人民陪审员 胡正军
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。二、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任……