北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民终字第713号
上诉人（原审被告）北京中宏基建筑工程有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路225号。
法定代表人韩盛宝，董事长。
委托代理人胡琼芳，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托代理人金晓林，北京市浩天信和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）甄月涛，住北京市平谷区。
原审第三人北京华欣金谷房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇平谷北街5号。
法定代表人周福，总经理。
委托代理人商猛，北京市曙光律师事务所律师。
原审第三人北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区零号区西北侧。
法定代表人赵小强，董事长。
委托代理人崔增富，北京金谷科工贸集团公司副经理。
上诉人北京中宏基建筑工程有限责任公司因案外人执行异议之�一案，不服北京市第二中级人民法院（2013）二中民初字第5959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京中宏基建筑工程有限责任公司（以下简称中宏基公司）的委托代理人胡琼芳、金晓林，原审第三人北京华欣金谷房地产开发有限公司（以下简称华欣金谷公司）的委托代理人商猛，原审第三人北京金谷科工贸集团公司（以下简称金谷公司）的委托代理人崔增富到庭参加了诉讼，被上诉人甄月涛经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
2013年3月，甄月涛向原审法院起诉称：2009年9月18日，我与华欣金谷公司签订《金谷园购房协议书》，我购买华欣金谷公司与金谷公司合作开发建设的金谷园21号楼商铺4号房（平谷区迎宾环岛东南角1号楼1层商铺-4，以下简称诉争房屋）。2009年9月25日，我与金谷公司签订《北京市商品房预售合同》，合同编号：Y884830，同日在平谷区建委办理联机备案手续。合同约定，该房屋总价款3218390元，我首付50万元，2147398元抵欠付我的工程款，余款在合同签订一个月内付清。按照合同约定，我已向华欣金谷公司支付全部购房款。2009年11月28日，华欣金谷公司向我出具收据并将房屋交付给我，自此该房屋一直由我占有使用。2012年11月14日，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）执行局依据中宏基公司的申请和（2011）高民终字第4306号民事判决书，查封了我购买的诉争房屋，后我提出书面执行异议，二中院于2013年2月26日作出了（2013）二中执异字第00298号执行裁定书，裁定驳回我所提执行异议。综上，诉争房屋应属于我购买的房屋，我在2009年就已经交付全部购房款并实际占有使用房屋至今，二中院查封该房屋侵犯了我的财产权益。为了维护我的合法权益，请求人民法院判决停止执行诉争房屋。
中宏基公司辩称：我公司不同意甄月涛的诉讼请求。一、现有证据不能证明甄月涛与华欣金谷公司存在真实的买卖关系。涉案小区的预售许可早在2008年下半年即已过期，未售房屋不可能进行预售合同网上签约，也不可能进行网上联机备案；甄月涛提供的联机备案登记表上没有相关部门的签章，真实性无法确认；《金谷园购房协议书》的真实性无法确认，不能证明甄月涛与华欣金谷公司存在真实交易关系。二、不认可甄月涛已经实际履行了付款义务。甄月涛仅提供了购房款的收据复印件以证明其支付了购房款，但是复印件不能作为证据且收据的开具不受限制，易于造假；甄月涛对付款形式的主张前后矛盾；华欣金谷公司亦未提供有效证据证明实际收款情况和资金流向，因此甄月涛无法证明其已实际支付购房款；即使甄�涛的付款主张均属实，也并没有支付全部购房款，我公司查封诉争房屋也是合法的。三、甄月涛提供的证据无法证明其已实际占有诉争房屋。甄月涛仅提供了三张供暖费发票以证明其占有诉争房屋，但三张发票的开具日期均为案件二审诉讼和执行阶段，不能排除是为抗拒执行而开具，我公司对于真实性不予认可；依据相关规定，”实际占有”应为”实际居住”或者”实际使用”，诉争房屋仅为毛坯状态，一直空置未予使用。四、甄月涛在购买诉争房屋中存在过错，不应善意取得房产。甄月涛与华欣金谷公司签订的预售合同属于超过预售期违规销售，甄月涛明知而购买，存在过错，应当承担不利后果。
华欣金谷公司辩称：我公司同意甄月涛的诉讼请求。我公司与甄月涛买卖房屋时严格履行了商品房买卖的法定程序，进行了网上签约并联机备案，相关行政主管部门亦证明诉争房屋已出售给甄月涛。我公司与甄月涛之间就诉争房屋的买卖是真实、合法、有效的。我公司收取了甄月涛全部购房款并交付了诉争房屋，诉争房屋产权已实际发生转移，甄月涛已实际取得诉争房屋产权。诉争房屋至今未取得产权证，是我公司与中宏基公司造成的，与甄月涛无关。综上，因为我公司与中宏基公司的纠纷而查封属于甄月涛所有的诉争房屋显属错误，应予纠正。
金谷公司述称：本案与我公司无关，我公司无意见发表。
原审法院经审理认为：案外人如对执行标的物有足以排除强制执行之权利，可以提起阻却对该标的物执行的诉讼。就本案而言，案外人甄月涛作为诉争房屋的买受人，于法院查封之前即与金谷公司签订了《北京市商品房预售合同》并进行了联机备案。金谷公司与华欣金谷公司均认可并提供相关证据证明，诉争房屋虽登记在金谷公司名下，但实际开发、销售等相关权利义务均由华欣金谷公司享有并承担。加之，甄月涛已交纳全部购房款，及已实际入住诉争房屋的事实。表明甄月涛与金谷公司、华欣金谷公司就诉争房屋已形成买卖关系。虽然诉争房屋尚未在查封前办理产权过户登记手续，但并非甄月涛的过错所致。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，对于甄月涛所购买的诉争房屋，法院不得查封。因此，甄月涛诉请停止对诉争房屋所采取的执行措施，理由正当，予以支持。
关于中宏基公司所述甄月涛与金谷公司之间的买卖合同系虚假合同，双方之间不存在款项往来、甄月涛没有实际占有诉争房屋的主张，根据甄月涛与金谷公司签订的《北京市商品房预售合同》显示，合同签订并完成联机备案的时间为2009年9月，该时间早于法院查封诉争房屋的时间，再结合甄月涛提供的购房款收据、房屋抵账协议书、对账单、供暖费发票等证据，足以认定甄月涛与金谷公司存在真实的房屋买卖合同关系，甄月涛通过折抵工程款、转账和支付现金的方式向华欣金谷公司支付了全部购房款并实际占有使用诉争房屋，且中宏基公司亦没有提交足以否定甄月涛与金谷公司证据之反证，故对其抗辩理由不予采信。原审法院判决：停止对北京市平谷区迎宾环岛东南角1号楼1层商铺－4房屋的执行。
判决后，中宏基公司不服，向本院提起上诉。中宏基公司上诉认为，甄月涛提供的付款凭证存在瑕疵，仅为收据复印件，且为华欣金谷公司应该留存的记账联。甄月涛对付款过程的陈述前后矛盾，尤其是在原审中，甄月涛称有570992元是以现金方式支付，更加没有依据。原审法院认定甄月涛已经支付了全部房款，缺乏事实依据。一审判决�以物业费及取暖费发票不能认定甄月涛实际占有房屋。原审法院查封诉争房屋时，诉争房屋为毛坯状态，空置未使用。中宏基公司上诉请求驳回甄月涛的诉讼请求。甄月涛、华欣金谷公司同意原判。
经审理查明：2009年9月18日，华欣金谷公司与甄月涛签订《金谷园购房协议书》，双方约定：甄月涛购买诉争房屋，总房款为3218390元，以分期付款的方式支付房款，首付50万元，在本合同签订后七日内付清，抵工程款2147398元，优惠20992元，余款55万元于本合同签订一个月内付清。
金谷公司与甄月涛签订编号为Y884830的《北京市商品房预售合同》，合同约定：甄月涛购买诉争房屋，总价款为3218390元，甄月涛采取一次性付款的方式，于2009年8月15日前支付购房款。该合同后面的签章页，未注明签订时间；该合同首页标注打印时间为2009年11月3日。2013年3月4日，北京市平谷区房屋�场管理中心开具证明，证明诉争房屋所在项目由金谷公司开发建设，诉争房屋已于2009年9月25日出售给甄月涛名下，合同编号Y884830，并已办理商品预售合同联机备案手续。华欣金谷公司于2009年11月28日为甄月涛开具了金额为3218390元的购房款收据。
另查，2007年11月14日，华欣金谷公司（建设方）与中宏基公司（总包方）、北京富佳涂料有限公司（分包方，以下简称富佳涂料公司）签订《外墙涂料装修工程专业分包三方协议》，约定：由富佳涂料公司分包金谷家园住宅小区1#楼工程外墙装修涂料工程，工程合同总价华欣金谷公司暂估为129万元，工程竣工后，由华欣金谷公司与富佳涂料公司直接进行结算，1#楼AB段外墙涂料工程直接费为80元／平方米，其中人工费为22元／平方米，展开面积约15000平方米，CDE段框架部分外墙保温工程直接费为45元／平方米，其中人工费为14元�平方米，展开面积约2000平方米。对于分包方而言，此直接费单价作为分包方的综合单价，视同已包含了分包方的所有人工费材料机械费以及各项取费，分包方在以上直接费用的基础上不再向华欣金谷公司、中宏基公司任何一方计取任何费用。甄月涛作为富佳涂料公司的委托代理人在合同落款处签字。2009年9月16日，富佳涂料公司与华欣金谷公司就金谷家园住宅小区1#楼工程外墙装修涂料工程签订《北京富佳涂料有限公司工程结算》，工程结算价款为2147398元。甄月涛作为富佳涂料公司的负责人在合同落款处签字。2009年9月17日，华欣金谷公司与富佳涂料公司签订《房屋抵账协议书》，约定：富佳涂料公司以3218390元的价格购买诉争房屋，富佳涂料公司应付华欣金谷公司的购房款2147398元视为华欣金谷公司已支付富佳涂料公司等额工程款、富佳涂料公司已支付华欣金谷公司等额购房款，至此华欣金谷公司所欠富佳涂料公司工程款全部结清。富佳涂料公司于2013年4月16日出具《证明》一份，证明富佳涂料公司将《房屋抵账协议书》的相关权利、义务全部转让给甄月涛。
甄月涛在一审《民事起诉书》中曾表述：房屋总价款3218390元，甄月涛首付50万元，2147398元抵顶欠付的工程款，优惠20992元，余款55万元在合同签订一个月内付清。后，甄月涛修改《民事起诉书》中的表述为：房屋总价款3218390元，甄月涛首付50万元，2147398元抵顶欠付的工程款，余款570992元在合同签订一个月内付清。原审诉讼中，甄月涛称华欣金谷公司没有给其优惠，主张除了上述折抵工程款的房款外，其于2009年9月17日以转账的方式支付了首付款50万元，2009年11月28日以现金的方式支付了剩余房款570992元。
诉讼中，甄月涛为证明其占有使用诉争房屋的情况，提交了北京绿都供暖有限责任公司为其开具的诉争房屋2010－2013三年的取暖费发票3张。
2013年3月18日，甄月涛以华欣金谷公司、金谷公司为被告提起诉讼，请求法院判令金谷公司向甄月涛给付购房款发票，后甄月涛撤诉。
2009年6月，中宏基公司将华欣金谷公司、金谷公司诉至二中院，要求华欣金谷公司、金谷公司支付工程款共计46971364.09元，支付逾期利息1881907.71元，支付违约金共计2536453.66元。二中院经审理作出（2009）二中民初字第13322号民事判决书，主文载明：一、北京华欣金谷房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付北京中宏基建筑工程有限责任公司工程款一千九百九十五万六千六百九十四元九角四分。二、北京华欣金谷房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付北京中宏基建筑工程有限责任公司上述工程款利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2008年11月20日起至判决给付之日止。三、驳回北京中宏基建筑工程有限公司的其他诉讼请求。判决后，中宏基公司、华欣金谷公司均不服，分别向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2012年6月作出（2011）高民终字第4306号民事判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2009）二中民初字第13322号民事判决第二项、第三项；二、变更北京市第二中级人民法院（2009）二中民初字第13322号民事判决第一项为北京华欣金谷房地产开发有限公司于收到判决书后十五日内给付北京中宏基建筑工程有限责任公司工程款一千七百万零六千六百九十四元九角四分及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自二ＯＯ八年十一月二十日起至判决履行期限届满之日止）；三、驳回北京中宏基建筑工程有限责任公司其他上诉请求。四、驳回北京华欣金谷房地产开发有限公司其他上诉请求。上述判决生效后，中宏基公司向二中院申请强制执行。二中院执行部门于2012年11月14日将诉争房屋查封。诉争房屋一直处于查封状态。
上述案件执行中，甄月涛向二中院执行部门提出执行异议，以其已向金谷公司购买诉争房屋，并已支付全部购房款，且实际入住为由，请求解除对诉争房屋的查封。二中院执行部门裁定驳回其执行异议。
另，（2011）高民终字第4306号民事判决书中确认了下列事实，金谷家园住宅小区建设项目系由金谷公司申请立项的，土地使用权登记在其名下。2004年12月，金谷公司与北京华欣商贸公司（后更名为华欣金谷公司）签订《金谷家园项目土地使用权转让合同》，约定金谷公司将该项目的土地使用权转让给北京华欣商贸公司，合同价款为1600万元。在合同履行过程中，因有关政策等原因，合同未能履行。为此，双方于2005年8月22日签订《金谷家园建设工程补充协议》，主要约定，双方不再办理项目土地转让过户手续，金谷家园项目的开发、建设、销售项目抵押等业务以金谷公司的名义办理，所需费用由华欣金谷公司负责；原合同价款1600万元不变；金谷公司只出正当的相关手续，不参加与该项目的经营管理活动；华欣金谷公司在开发过程中所发生的一切债权、债务及各种人身和生产事故等均由华欣金谷公司负责，与金谷公司无关，如因乙方开发过程中的事由，导致金谷公司被诉，金谷公司有权就判决、裁决等事项再行向华欣金谷公司追偿等。2005年8月26日，金谷公司出具《关于建设”金谷家园”有关情况的说明》，内容为：金谷公司已经与华欣金谷公司达成协议，由华欣金谷公司开发新建金谷家园商住楼项目。各种批件以金谷公司名义申办，由华欣金谷公司具体负责实施开发商住楼的销售、承建等�华欣金谷公司在经济上独立核算，自负盈亏，债权债务自行兑现。
上述事实，有双方当事人陈述、《金谷园购房协议书》、《北京市商品房预售合同》、商品房预售合同联机备案表、收据、发票、《外墙涂料装修工程专业分包三方协议》、证明、（2009）二中民初字第13322号民事判决书、（2011）高民终字第4306号民事判决书、（2013）二中执异字第00298号执行裁定书等证据材料在案佐证。
本院认为：诉争房屋于2012年11月14日被原审法院查封。依据北京市平谷区房屋市场管理中心开具的证明，甄月涛向华欣金谷公司及金谷公司购买诉争房屋，于2009年9月25日办理商品预售合同联机备案手续。中宏基公司以诉争房屋所在小区的预售许可证在2008年下半年即已过期，主张《北京市商品房预售合同》的真实性无法确认，本院不予支持。依据甄月涛及华欣金谷公司提供的证据，可�认定甄月涛已支付诉争房屋全部款项。占有房屋不等同于自用房屋，甄月涛提交的北京绿都供暖有限责任公司开具的诉争房屋2010－2013三年的取暖费三张发票，可以证明甄月涛实际占有诉争房屋。综合甄月涛提交的一系列证据，可以证明在执行法院采取查封措施前，甄月涛确已实际支付了全部购房款，并已实际占有房屋。关于未能办理产权过户的问题，依据现有证据，可以证明甄月涛没有过错。综上，本案符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的应当解除查封的情形，对中宏基公司的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由甄月涛负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由�京中宏基建筑工程有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张稚侠
审 判 员 范 清
代理审判员 金 曦
二〇一四年五月七日
书 记 员 徐 颖