湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第1422号
原告湖南省广聚源房地产开发有限公司
法定代表人李兴春，该公司董事长（未到庭）。
委托代理人刘畅，女，1983年1月9日出生，汉族，永州市冷水滩区人，系该公司法务助理，代理权限为一般代理。
委托代理人蒋勇志，男，汉族，1990年8月6日出生，永州市零陵区人，系该公司法务助理，代理权限为一般授权。
被告广东大地影院建设有限公司
法定代表人：岑建勋，该公司董事长（未到庭）。
委托代理人张凡强，男，1976年12月3日出生，汉族，河北省唐山市人，系该公司法务经理，代理权限为特别授权代理。
原告湖南省广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源公司）诉被告广东大地影院建设有限公司（以下简称大地影院公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员周国靖担任审判长与审判员刘爱华、人民陪审员何钢桥参加的合议庭，于2014年12月24日公开开庭进行了审理，代理书记员梁娟担任记录。原告委托代理人刘畅、蒋勇志、被告委托代理人张凡强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广聚源公司诉称，原告与被告就房屋租赁事项于2010年9月25日签订《永州创发城电影院房屋租赁合同》，双方对合同标的、租赁期限、价格、权利义务、违约责任均进行了约定。合同签订后，原告依约履行合同约定的义务，于2014年1月10日向被告发出函件，告知本公司已经完成影院的土建结构施工，多次要求被告确认方可施工，被告一直未予答复。2014年3月5日被告无任何理由通知我公司解除双方2010年9月25日签订的《永州创发城电影院房屋租赁合同》。此时原告已依约履行合同义务，其中建筑改造费用花费3269160.8元，包括建筑结构改造设计费53529.8元、建筑结构改造施工费321556.8元；改造地下室地下车位面积损失费3250000元。被告无故终止合同，应依法承担违约责任，为维护原告的合法权益，请求依法判决原告承担违约金100万元，因被告造成原告的损失共计100万元，本案诉讼费用由被告承担。
原告为证实自己的主张提交了以下证据：证据一、租赁合同，拟证实：1.原被告约定了权利义务，原告已经按约履行了义务，2.该合同合法有效；证据二、建设协议，拟证实该协议明确了在电影院消防工程必须经过被告确认才能施工，导致不能施工的责任在被告；证据三、联系函，拟证实双方协商场地交付时间为2013年7月底；证据四、消防工程确认来往函及备案表，拟证实在被告不确认我方消防图纸又不提供新的图纸的情况下我方不能施工，造成的责任由被告承担；证据五、被告关于提供验收报告等的函，拟证实：1.我方已在该函要求期限内提交了被告要求的相关资料。2.由于被告未对我方提供的消防图纸进行确认也未提供消防图纸导致我方无法进行消防施工。证据六、被告公司与我公司工作人员的通话录，拟证实被告不提供消防图纸的原因是想单方面解除合同。证据七、解约通知书，拟证实：1.被告要求解除双方在2010年9月25日签订的租赁合同，2.被告应承担相应违约责任；证据八、各项损失证明材料，拟证实由于被告的解约导致原告的损失合计2020041.8元。
被告大地影院公司发表以下质证意见：对证据一真实性没有异议，对证明事项有异议，合同5.1.2条违反我国合同法，双方当事人同时约定定金条款、违约金条款的只能选择其中一条主张，不能同时主张。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议。根据证据二建设协议约定：甲方负责于2012年10月31日前完成影院主建及消防工程（一次），该约定原告交房条件是完成影院主建施工及取得第一次消防资格证，根据该条协议原告违约，原告未具备交付条件。对证据三、四没有原件，对真实性有异议。对证据五真实性没有异议，对证明目的有异议，1、2014年2月26日被告发给原告的函，要求原告提供按租赁合同约定条件提供消防资格证，原告不能提供就视为不具备交房条件；2、2014年3月3日原告发给被告的函，该函不能证明原告已经按合同约定履行了相应义务且达到了交房条件；3、备案表不是原件，不能证明原告履行了相应义务且取得了整体大楼一次消防合格证。对证据六未当场播放，我方无法质证。对证据七不是原件，我方解除合同的原因是原告未达到交房条件。证据八是单方制作的，不能证实其损失。
被告大地影院公司辩称，依法驳回原告的诉讼请求。理由：1.原告违约在先，根据双方合同的约定原告应在2012年10月31日前完成主体建设并取得交房合格证。原告违约并且到现在仍未提供交房合格证。2.由于原告违约导致在永州市市场不允许被告进入，3.原告在诉状中没有证据证明损失，4.定金、违约金和损失不能同时主张。5.原告在诉状中没有提到定金，直接主张违约金，被告要求返还定金20万元。
被告为证实自己的主张提交了收据一份，证实被告向原告支付定金20万元。
原告发表以下质证意见：对被告提交的证据真实性有异议。
针对原、被告的举证及质证意见，本院做出如下认证：
原告提交的证据一、证据二、证据五，被告对真实性没有异议，符合证据的形式要件，与本案争议事实有关联，本院依法予以确认；原告提交的证据三，原告在庭后提交原件进行了核对，本院依法予以确认；原告提交的证据四、证据七是电子邮件往来函件，本院在庭审后进入电子邮件系统依法进行了核对确认，符合证据形式要件，本院依法予以确认；原告提交的证据六配套提供了录音内容，本院对录音内容进行了核对，双方在手机通话过程中对录音进行了确认，符合证据的形式要件，本院依法予以确认；原告提交的证据八，被告对证据的真实性无异议，本院依法予以确认。
根据原被告提交的证据及双方的陈述查明事实如下：
原告广聚源公司（甲方）与被告大地影院公司（乙方）于2010年9月25日签订房屋租赁合同，合同主要内容：1.甲方按乙方设计要求将位于冷水滩区珊瑚路白竹湖畔创发城一楼的商业街改造为一个总面积约1256平方的电影院并出租给乙方。2.在本合同生效次日起十日内，乙方向甲方支付定金20万元。3.甲方负责按照乙方的设计要求委托建筑设计院完成土建工程施工图纸，土建工程施工图纸须经过乙方书面确认后才能盖章用于施工。经乙方确认后的图纸如需修改，则该修改应经乙方再次书面确认后方可继续完成后续工作。同时，图纸审核与规划报建时间相应顺延。4.甲方单方终止合同或将场地出租给第三方或甲方在距影院500米范围内经营电影业务，则甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿乙方损失100万元。5.甲方按合同约定完成影院土建与消防工程后，乙方单方面无故终止合同，则乙方无权要求返还定金，并向甲方支付违约金100万元。6.本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。同日，原被告双方又签订了一份《永州创发城电影院建设协议》，协议相关内容其中第二条：甲方按租赁合同完成影院建设消防系统工程施工图纸后，报送消防部门审核前应将图纸交乙方书面确认，如消防部门按规范要求修改经乙方确认的施工图纸，则应再次经乙方确认，且双方应共同制作书面确认记录后予以存档，并作为双方交接租赁场地时的验收依据等。原被告及其法定代表人均在合同及协议上签字盖章。
合同及协议签订后，原告按照被告的设计要求委托建筑设计院设计了土建工程图纸并完成了电影院土建工程施工。合同履行过程中，原被告双方因为土建工程中电影院隔墙、台阶、出入口等工程图纸修改、确认的原因，顺延推迟了租赁场地交付时间，并通过函件的形式达成一致意见。2013年12月31日，原告广聚源公司按照被告大地影院的设计要求委托设计院设计好电影院消防图纸后，通过电子邮件形式提交给被告大地影院进行审核确认。被告大地影院收到消防工程图纸后进行了审核，要求原告方按照被告规划设计部门的消防工程图纸进行调整，但被告未向原告提供其规划设计部门的消防工程图纸。此后，原告分别于2014年1月3日、2014年1月10日多次通过电话、电子邮件等形式要求被告提供被告方的消防工程图纸进行修改调整，被告一直拒绝提供，并表明了被告方董事会已经决定单方面解除合同的意思。2014年2月26日，被告大地影院公司函告原告广聚源公司，要求原告在收到催告函五日内将影院的产权证、消防验收合格意见书补齐，并提供证明该公司负责的土建工程业已完工的《竣工验收报告》、《竣工验收备案表》。2014年3月3日，原告广聚源公司通过电子邮件和传真的方式向被告提交了上述验收备案资料，并回复告知被告：消防验收系因为被告要求按照被告方的消防工程图纸进行修改调整，又不提供被告方的消防工程图纸，导致消防工程无法施工验收。2014年3月3日17时16分，被告通过电子邮件的形式向原告发出《永州创发城电影院房屋租赁合同》解约通知书，通知原告解除原被告双方于2010年9月25日签订《永州创发城电影院房屋租赁合同》，《解约通知书》未说明解除合同的原因。2014年4月16日，原告函告被告大地影院公司，同意解除合同，但被告应按合同约定承担违约责任并赔偿原告的损失。后双方协商未果。
另查明，原告湖南广聚源房地产开发有限公司的公司名称于2014年4月11日变更为湖南广聚源置业发展有限公司，公司住所于2014年4月11日变更为永州市冷水滩区创发城15栋17A。
本院认为，原告广聚源公司与被告大地影院公司于2010年9月25日签订的《永州创发城电影院房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均已签字并加盖合同专用章，其形式内容没有违反法律法规强性质规定，系有效合同。
根据原被告双方的约定，原被告双方因工程图纸修改、确认等原因导致履行时间顺延推迟的，图纸审核与规划报建时间相应顺延，原被告双方在合同履行过程中因电影院隔墙、台阶、出入口等工程图纸修改的原因顺延了租赁场地交付时间，并通过书面来往函件的形式予以了确认，被告方在2012年10月31日也没有向原告应租赁场地交付时间提出异议，从客观事实上证明原被告双方对电影院租赁场地交付时间已经达成一致意见进行了顺延推迟，因此，被告辩称原告未在2012年10月31日前交付租赁场地的主张本院不予采纳。合同生效后，原告广聚源公司按照合同约定完成了电影院的土建工程施工并取得了相关验收证件。被告大地影院公司在审核原告广聚源公司依约提交的消防工程图纸时，要求原告按被告的消防工程图纸进行调整，被告未持异议，其行为应为双方在合同履行中对合同特定义务的设定和变更。现被告不提供自己的消防设计图纸，导致原告无法修改调整消防工程图纸，消防工程无法进行施工，影响租赁场地交付和合同的履行，该责任应由被告方承担，故对被告辩称原告不能提供消防合格证，导致租赁场地无法交付的主张本院不予采纳。被告辩称因原告违约导致永州市市场不允许被告进入，但未提供证据予以证实，故本院不予采纳。被告辩称原告没有证据证明损失，现原告仅提交了工程造价预算书，无其他证据证实，违约金不足以弥补其损失，故对原告诉请要求被告承担赔偿责任的主张本院不予支持。被告辩称定金、违约金和损失不能同时主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条之规定，原告可以选择适用违约金条款，在约定的违约金低于造成的损失时，可以请求人民法院予以增加，故本院对此意见予以采纳。被告要求返还定金20万元，但未提起反诉，故本院在本案中不予处理。综上所述，被告于2014年3月3日17时16分，向原告发出《永州创发城电影院房屋租赁合同》解约通知书，属于单方违约解除合同，应承担违约责任，现原告要求判令终止合同履行，被告支付违约金人民币壹佰万元（￥1，000，000元）的诉请，理由成立，并符合法律规定，本院予以支持。原告虽已经按照与被告签订的合同履行部分义务，完成了电影院的土建工程建设，工程总造价达人民币2，020，041.8元，但无证据证实合同约定的违约金低于实际损失，因此，原告要求被告另赔偿经济损失人民币壹佰万元（￥1，000，000元）的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十一条、第六十七条、第七十七条第一款、第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、原告湖南广聚源置业发展有限公司与被告广东大地影院建设有限公司于2010年9月25日签订的《永州创发城电影院房屋租赁合同》及《永州创发城电影院建设协议》终止履行。
二、被告广东大地影院建设有限公司赔偿原告湖南广聚源置业发展有限公司违约金人民币壹佰万元整（￥1，000，000元整）。
三、驳回原告湖南广聚源房地产开发有限公司的其它诉讼请求。
本案诉讼费22800元，由原告湖南广聚源置业发展有限公司承担2800元，被告广东大地影院建设有限公司承担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 周国靖
审 判 员 刘爱华
人民陪审员 何钢桥
二〇一五年四月十日
代理书记员 梁 娟
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。