江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1536号
上诉人（原审被告）吕梁，个体工商户。
委托代理人韩丽丽，江苏引航律师事务所律师。
委托代理人钱平平，江苏引航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱祝发，无业。
原审被告朱磊，工人。
上诉人吕梁与被上诉人朱祝发、原审被告朱磊房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年7月3日作出（2014）河民初字第0856号民事判决。上诉人吕梁不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明：原告朱祝发与被告朱磊是父子关系，被告吕梁与朱磊是夫妻关系。2010年12月15日，原告朱祝发与淮安中地房地产开发有限公司（以下简称“中地公司”）签订房屋租赁合同，约定中地公司将其所有的位于淮安市清河区健康东路118号的房屋整楼租赁给朱祝发使用，租期为2011年5月1日至2021年4月30日，约定2011年5月1日至2014年4月30日租金为180万元／年；租赁期间，承租人有权对自己使用不完的面积进行自行转租，但转租不得超过剩余期限。自2011年5月1日开始，原告朱祝发将上述楼房三楼中间部分房屋（约600平方米，以下简称“诉争房屋”）租赁给被告吕梁、朱磊用于经营北京红黄蓝亲子园淮安分园（以下简称“亲子园”）。
2012年5月14日，因中地公司将上述楼房整体出售给案外人王玲，原告朱祝发与王玲、曹斌签订补充协议，约定将位于淮安市清河区健康东路118号的房屋整楼除三楼红黄蓝亲子园使用面积外的部分交由曹斌使用，朱祝发与王玲重新就诉争房屋签订房屋租赁合同。同日，原告朱祝发与王玲就亲子园使用的房屋签订租赁合同，约定：租期从2012年5月1日至2021年4月30日；租金第一年为3.5万元，以后每年均为4万元。
2013年4月9日，原告朱祝发与被告吕梁、朱磊就争议房屋签订书面租赁合同，约定：租期为2013年5月1日至2021年4月30日；租金为15万元／年，租金每半年支付一次（即每年4月25日、10月25日前支付下半年7.5万元租金）；在租赁期间因使用该房屋产生的水、电、物业服务等费用由承租人承担；如承租方有不能按时、足额缴纳租金、费用等累计一个月以上的，出租人有权单方解除合同；租赁期间因使用该房屋产生的水、电、气、热力、通讯、保安、保洁、物业服务等费用及经营产生的税费等由承租人承担。合同第十七条约定：为该房屋用电用水使用，出租方提供安装150、120两根国标电缆及屋后用水改告，其中120铜芯国标电缆由出租方购买，合同期满其电缆归出租方所有。自2011年5月1日至今，被告吕梁、朱磊一直使用诉争房屋经营亲子园。
2012年5月27日，被告吕梁、朱磊出具一份欠条给原告朱祝发，载明：红黄蓝亲子园今欠空调、铜管、电缆费共计3600元整。被告朱磊、吕梁在欠条上签字。2011年8月30日，原告朱祝发为健康东路118号的房屋整楼缴纳2011年5月1日至2011年10月31日停车费12960元，并由中地公司当日出具收据一份。2011年10月1日，原告朱祝发为健康东路118号的房屋整楼缴纳2011年10月1日至2012年3月30日的物业服务费25000元整，当日由东一区物业出具收条一份。另查，亲子园部分的物业管理费为每年4620元，停车费为4000元。
原审原告朱祝发诉称：两被告吕梁、朱磊系夫妻关系。原告朱祝发与两被告于2011年4月口头约定，将其承租的清河区健康东路118号2幢三楼的房屋租赁给两被告使用，约定租金为每年15万元。2013年4月9日，双方签订书面租赁合同，进一步约定将上述房屋继续租赁给两被告，合同对租赁期限、租金及给付、相关费用承担、解除权、违约责任等权利义务进行了明确约定。上述房屋被两被告使用至今，但两被告从未给付房屋租金，原告亦为两被告垫付部分经营必须支出的费用共计41560元。经多次协商未果，遂诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同，被告吕梁、朱磊腾空并返还租赁房屋；2、两被告支付拖欠租金共计45万元；3、两被告返还原告为其垫付的相关费用41560元；4、两被告承担本案诉讼费用。
原审被告吕梁辩称：一、原、被告之间确实存在房屋租赁关系。在2013年4月9日双方签订书面租赁合同之前双方口头约定租金为每年4万元，2013年4月9日之后租金才为15万元。被告已经将2011年
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2013年的租金共23万元支付给原告的儿子朱磊了。被告不存在违约，而原告却一直扰乱被告经营，存在违约行为，原被告之间的租赁合同应当继续依约履行。二、原告并没有为被告垫付任何费用，被告经营应缴的物业费、停车费是由被告自行向物业缴纳的。2011年5月27日被告出具的欠条也不是原告为被告垫付费用的证明，而是诉争房屋中的空调铜管和电缆的费用，现空调铜管和电缆仍在诉争房屋中。三、被告吕梁欲与被告朱磊离婚，原告朱祝发作为朱磊的父亲，提起本诉的目的是为朱磊争夺夫妻财产。因原本是公媳关系，原告以前从未向被告主张过房租费，应当适用一年的诉讼时效，原告朱祝发无权向被告主张2011年和2012年的房租费。综上，原告起诉无事实和法律依据，请求驳回诉请。
原审被告朱磊辩称：原告朱祝发所述均是事实，被告同意按照原告的要求解除合同，支付租金。
原审庭审中，原告朱祝发主张两被告从未向其缴纳过诉争房屋租金，在2013年之前的租金也是15万元／年，提供房屋租赁合同一份，该合同载明：租赁期限为2012年5月1日起至2021年4月30日止；年租金为15万元，付款方式为年付，于每年4月25日前支付下一年租金。对此，被告吕梁质证称对该租赁合同真实性不予认可，并质证称该合同主要部分均为复印件，是为了办教育执照用的，没有真实签订租赁合同的意思，因为之前已经签过了，另租金在2013年之前4万元／年。被告朱磊质证称，该份合同系2013年12月为办亲子园的教育执照用的，其复印了原来合同，最后承租人签字是吕梁签的。
被告吕梁主张自己已经将三年的租金交给被告朱磊，提交下列证据：1、两被告于2013年4月14日签订的婚姻保障书一份，该保障书上载明：红黄蓝亲子园所租用的场地房租每年15万元，并且无递增，由女方向男方缴纳，详情依照双方约定的租赁合同。2、2013年吕梁与朱磊之间转账记录明细，该明细反映在2013年两被告之间互有转帐的情况。3、2014年4月14日出警证明一份、淮安市淮阴区法院传票一份，旨在证明两被告夫妻关系恶化并已提起离婚诉讼。原告朱祝发质证称该证据与本案无关联性，保障书内容与事实不符；被告朱磊质证称婚姻保障书是为了保障婚姻而在两被告之间签订的，其从未交付租金给原告朱祝发，并称与吕梁之间的转账系夫妻之间因家事进行的经济往来，该证据与本案诉争房屋租金无关。
原审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，原告朱祝发于2011年5月1日将从中地公司处承租房屋的一部分转租给两被告使用，双方形成租赁合同关系。在两被告使用过程中，因案外人王玲取得争议房屋的所有权，并与原告朱祝发重新签订书面租赁合同，被告吕梁、朱磊继续使用争议房屋，房屋所有人王玲未提出异议，应视其默许了原告朱祝发的转租行为。原、被告于2013年4月9日签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定的条款履行各自的权利义务。
关于2013年之前的年租金。原告主张原、被告之间于2013年4月9日之前约定租金为每年15万元，并提交合同一份佐证，这与其诉称双方在2011年4月口头约定相悖，且该合同手写填制部分均为复印，该合同约定的租赁期限与原告陈述相互矛盾，被告吕梁对此不予认可，结合两被告关于该合同系为办教育执照的陈述，应认定该合同并非双方当事人的真实意思表示，不能作为本案的定案依据，故对原告主张2013年之前双方约定的年租金为15万元的主张，原审不予采信。由于原告朱祝发对于2013年之前租金的标准举证不足，被告吕梁自认该阶段租金应为4万元，结合朱祝发与王玲关于租金的约定以及原、被告之间及两被告之间关系的状况，被告吕梁陈述在2011年5月1日至2013年4月30日期间的争议房屋年租金为4万元较为可信，应予以确认。
承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，两被告从原告朱祝发处承租争议房屋，应当向合同的相对方原告朱祝发支付租金。被告吕梁主张2011年度和2012年度租金已实际给付，但未举证，不予采信。被告吕梁主张2013年的租金已支通过银行转账将租金交付被告朱磊，并以被告朱磊的银行卡明细及婚姻保障书佐证，被告朱磊否认。考虑到被告朱磊与被告吕梁系夫妻关系且同为本案的被告，双方账户之间的转账行为并不能证明是交付本案房租的行为，而被告吕梁陈述的三个日期累计转账也与2013年度租金15万元的数额不符。另两被告之间的婚姻保障书是两被告之间的约定，被告吕梁并未举证证明原告朱祝发知晓并认可该约定，原告朱祝发亦明确表示该证据与本案无关，故对被告吕梁租金已给付的主张，不予采信。现原告朱祝发以两被告未交租金为由要求解除双方的租赁合同，符合法律规定，应予支持。
由于原、被告对于2011年5月1日至2013年4月30日期间的租赁关系并未签订书面租赁合同，双方亦未就该期间的租金给付时间有明确约定提供证据，结合原、被告之间系近亲属关系，原告朱祝发要求二被告支付租金也不可能采用书面方式，被告朱磊也未否认原告朱祝发的主张，故被告吕梁以原告从未向其主张过房租费用为由而主张该期间的租金已超过诉讼时效，原审不予采纳。综上，原告朱祝发要求两被告支付2011年5月1日起拖欠的租金，符合法律规定，应予以支持。
合同约定原告朱祝发为方便争议房屋用电用水对电缆及屋后用水进行改造，该费用由其承担且在合同期满后电缆归其所有。被告吕梁主张2012年5月27日两被告出具欠条中所载的欠朱祝发“空调、铜管、电缆费共计3600元整”就是合同中约定的由原告朱祝发承担的费用，依据不足，不予采信。现原告朱祝发依据欠条要求两被告支付3600元，应予支持。
根据合同约定，两被告在租赁期间内所产生的物业服务费等相关费用应由其自行承担。原告朱祝发主张为两被告垫付2011年5月1日至2011年10月31日期间的停车费及2011年10月1日至2012年3月30日期间的物业服务费，提供其支付D2幢整幢楼的收费收据，而要求两被告承担，于法不合。作为亲子园部分房屋的承租人，本案被告吕梁、朱磊应承担其承租部分因经营产生的费用。被告吕梁主张其已自行缴纳停车费、物业费，但未举证，不予采信。结合亲子园部分的物业管理费为每年4620元，停车费为4000元的事实，两被告应承担确定2011年5月1日至2011年10月31日期间的停车费及2011年10月1日至2012年3月30日期间的物业服务费合计4310元，原告朱祝发主张超出部分，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告朱祝发与被告吕梁、朱磊之间于2013年4月9日签订的房屋租赁合同，被告吕梁、朱磊于本判决生效后三个月内将其承租的位于淮安市清河区健康东路118号02幢三楼中间部分房屋返还给原告朱祝发；二、被告吕梁、朱磊于本判决生效后十五日内一次性支付原告朱祝发房屋租金23万元，并于返还房屋时一并支付自2014年5月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；三、被告吕梁、朱磊于本判决生效后十五日内一次性支付原告朱祝发欠款3600元、垫付的物业服务等费用4310元，共计7910元；四、驳回原告朱祝发的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8941元，减半收取4470.5元，由被告吕梁、朱磊负担。
上诉人吕梁不服一审判决向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当。从事实上看，上诉人吕梁已通过原审被告朱磊将房租费交付被上诉人，没有拖欠被上诉人的房租费，不存在违约行为，房屋租赁合同不应解除；从法律上看，被上诉人主张的2011年和2012年的租金已经超过了诉讼时效。3600元并非是欠条，而是上诉人使用诉争房屋中的空调电缆线而打的欠条，空调电缆线是在诉争房屋中使用，上诉人如果不承租诉争房屋，空调电缆线将还给被上诉人，就不需要支付该3600元，如上诉人支付了该3600元，那么空调电缆线的所有权将属于上诉人。综上，上诉人已经将被上诉人的租金全部支付，不拖欠被上诉人的任何费用，请求二审依法撤销一审判决的第一项，改判第二项为支付租金15万元，改判第三项为支付4310元（不支付欠款3600元），维持一审判决第四项。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人朱祝发答辩称，被上诉人从四年前起至今就一直多次向上诉人要房租费，上诉人都说没有，至今一分钱租金未付。按照合同被上诉人已将房屋装修好，空调电缆都弄好交上诉人使用，上诉人开业后将空调线烧坏了，向被上诉人借3600元用于维修，该3600元上诉人应该偿还。原判正确，请求维持。
原审被告朱磊答辩称，我们承租被上诉人的房屋至今一分钱房租费都没有交，确实存在违约行为，房屋租赁合同应该解除。上诉人吕梁交给原审被告朱磊的钱都用于家庭日常开销，与租金无关。电缆线路是被上诉人改造好后交给我们使用的，后在我们承租期间被弄坏了，从被上诉人借了3600元用于维修，该欠款应该偿还给上诉人。原审判决正确，请求维持。
二审经审理确认一审查明的事实。
二审中，被上诉人朱祝发向本院提供淮安市机电市场立新电线电缆销售中心于2011年2月12日开据的收款收据一张，交款人为朱祝发，购货项目为铜芯线，金额约为16170元。证明电缆线路是被上诉人改造的，2012年5月27日吕梁与朱磊借的3600元是用于维修的，与电缆线路改造费用无关。原审被告朱磊对收款收据的真实性、合法性和关联性不持异议，认可被上诉人的证明目的。上诉人吕梁对收款收据质证称，该证据只证明被上诉人朱祝发在2011年2月12日购买了铜芯线，共计货款16170元，但该证据不是铜蕊、电缆等改装费的收款收据，上诉人只租用被上诉人的部分房屋，折算空调铜管电缆费是3600元，该证据不能证明被上诉人的证明目的。
本案争议的焦点是：1、讼争23万元房租费上诉人吕梁是否已交纳，2011年和2012年租金是否已过诉讼时效；2、上诉人吕梁是否应向被上诉人朱祝发偿还3600元欠款；3、上诉人吕梁是否存在违约行为，租赁合同是否应当解除。
本院认为：上诉人吕梁与原审被告朱磊于2011年5月起共同承租被上诉人朱祝发的房屋，并于2013年4月9日与朱祝发签订了房屋租赁合同，至2014年4月30日止，共计应付租金23万元。吕梁与朱磊应当按照合同约定期限支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。吕梁主张2011年度和2012年度的租金其交付朱磊，由朱磊转交朱祝发。但朱磊对此予以否认，并主张租金一分钱未交，吕梁所给的钱都用于家庭日常开销，与租金无关。故对此上诉主张，本院不予支持，吕梁可在处理家庭内部事务时与朱磊进行结算。因吕梁与朱磊未按照合同约定的期限支付租金，且在朱祝发提起本次诉讼后仍拖欠租金至今，朱祝发依法有权要求解除租赁合同，原审判决解除双方之间的租赁合同正确，本院予以支持。上诉人吕梁主张2011年和2012年的租金已过诉讼时效。经审查，双方之间对该期间的租金支付时间并没有明确约定，且双方之间的租赁关系一直持延续状态，双方又是近亲属，作为承租人之一的朱磊又认可朱祝发一直向他们主张租金，不存在吕梁主张的超过诉讼时效的事实，故对吕梁主张已过诉讼时效的上诉主张，本院亦不予支持。另经审查，双方在2013年4月9日所签房屋租赁合同中的第十七条约定：为该房屋用电用水使用，出租方提供安装150、120两根国标电缆及屋后用水改造，其中120铜芯国标电缆由出租方购买，合同期满后电缆归出租方所有。对此，被上诉人朱祝发向本院提供了淮安市机电市场立新电线电缆销售中心于2011年2月12日开据的收款收据一张，来证明用电用水改造项目由其完成，改造所用铜芯国标电缆线等材料由其购买，所有权归其所有。吕梁上诉主张其与朱磊于2012年5月27日向朱祝发所借的3600元是用于上述租赁合同第十七条约定的用电用水改造项目，现因房屋租赁合同解除后电线电缆所有权归朱祝发所有，故该3600元就不应偿还。对吕梁的该上诉主张，首先朱磊予以否认，其次该3600元欠款的形成时间与租赁合同约定的内容以及确认的改造时间不吻合，本院对此上诉观点不予采信，吕梁与朱磊应共同向朱祝发偿还该3600元欠款。
综上，原审所作判决正确，上诉人吕梁的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1890元，由上诉人吕梁承担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一四年九月十六日
书记员 靳蓓蕾