广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4264号
上诉人（原审原告）：广州市石井夏茅经济发展公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：刘逸添。
委托代理人：彭智东、洪婷。
被上诉人（原审被告）：广州市森昌实业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李育银。
委托代理人：邬德、林慕清。
原审第三人：广州怡天置业有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：张力。
委托代理人：杨文臻、曾展雄。
上诉人广州市石井夏茅经济发展公司因合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年6月6日，广州市石井夏茅经济发展公司（以下简称“石井经济公司”、甲方）与广州市森昌实业有限公司（以下简称“森昌有限公司”、乙方）签订《资产互换协议》，约定广州市白云区广花公路西侧夏茅客运站的东北边的广州夏茅加油站（以下简称“夏茅加油站”）是属于甲方所有的产权，位于广州市白云区广花公路东侧、冶金技工学校北边11675平方米的建设用地（按穗规选（2002）第151号文的用地范围）属于乙方所有的产权，双方就上述资产互换达成以下合约：互换标的A为甲方合法拥有的、位于广州市白云区广花公路西侧夏茅客运站的东北边的夏茅加油站的所有权，包括：1、规划批文号为（1988）城地批字第597号、国土批文号为穗国土建字（1988）第521号的国土使用权及其地上建筑物、附着物、设施设备；2、该加油站（营业执照注册号云4401111300248）的企业所有权及经营管理权，包括所有夏茅加油站经营证照、不动产、水电设施、加油机、收费系统等动产（不包括租赁方在租赁经营期间增设的动产），该互换标的A折价为819万元，另一互换标的B为乙方向甲方征用的位于广州市白云区广花公路东侧建设用地约11675平方米（按穗规选（2002）第151号文的用地范围），该互换标的折价为1019万元；甲方已将加油站租赁给中国石油化工股份有限公司广东石油分公司（以下简称“中石化广东分公司”）经营；甲方需将互换标的B同意转让给冶金技工学校征用，征地转让费（大包干）为1019万元，乙方应无条件配合甲方履行该转让行为；本合同生效后，甲方所有的合同标的A与乙方所有的合同标的B进行互换，互换的差价200万元，已由合同标的B的受让方冶金技工学校径行支付给乙方，学校应支付的剩余819万元土地转让费由甲方收取；甲方收到冶金技工学校支付的土地转让费累积达819万元同时，合同标的A归乙方全权所有，该标的的产权在属于乙方后暂不转名，但若乙方需要，甲方无条件配合乙方将产权转至乙方名下，转名所需费用由乙方支付，双方并约定违约责任等。
同月18日，石井经济公司（乙方）、森昌有限公司（甲方）与冶金技工学校（丙方）签订《征地合同》，约定位于广州市白云区广花公路东侧、冶金技工学校北边20078平方米的建设用地是甲方向原业主广州市穗城发展有限公司（以下简称“穗城公司”）收购的用地，该地块也是由穗城公司向乙方征用的用地，后该用地经政府有关部门批准将其中的11675平方米给丙方再征用作为教学用地，甲方全权代表广州市穗城发展有限公司将该11675平方米的用地按1019万元转让给丙方征用，双方已签订合同（见本合同附件1），现甲乙双方经友好协商，以发挥双方资源优势的整合，经丙方的同意，甲方将该用地的一部分应收款819万元向乙方置换夏茅加油站，并签订置换合同，为让丙方顺利办好征地手续，乙方收到置换加油站的转让费，达成如下合约：丙方向乙方已付的该用地征地费（转让费）总价1019万元，其中819万元归乙方按甲方与丙方所签的合约规定收取819万元，丙方按甲丙双方签订的合约转向乙方支付征地款819万元。
2004年3月12日，石井经济公司（甲方）与森昌有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定根据双方签订的《资产互换协议》及双方与冶金技工学校签订的《征地合同》，协议已执行了很大部分，双方经协商后签订该补充协议：甲方对乙方直接或间接支付购买夏茅加油站的一切权益所支付的各次款项给予再次确认：甲方在2003年7月23日收取乙方支付的定金250万元，甲方在2004年1月12日收到由乙方委托冶金技工学校以征地补偿款名义支付的款项550万元……双方并约定由甲方替乙方向冶金技工学校开具发票，开具发票的费用由乙方付清给甲方，并由甲方协助乙方向冶金技工学校追讨剩余征地款269万元等等。同日，石井经济公司出具《收款证明》，显示石井经济公司在2003年7月23日收取森昌有限公司支付的定金250万元并在2004年1月15日退回50万元、2004年1月12日收取森昌有限公司委托冶金技工学校以征地补偿款名义支付的550万元、2004年3月12日收取森昌有限公司以支票形式支付的52万元及以中石化广东分公司向石井经济公司支付的租赁押金17万元，石井经济公司实际已收取森昌有限公司支付的总款819万元。
石井经济公司于2013年1月28日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、石井经济公司、森昌有限公司签署的《资产互换协议》、《补充协议》无效；2、森昌有限公司返还上述协议所涉及的夏茅加油站的相关土地的使用权、地上建筑物、水电设备、加油设备和收费设备及相关权属的批文、证照，返还自2004年1月1日至森昌有限公司归还场地之日止出租夏茅加油站所获得的财产收益及利息（按《夏茅加油站租赁经营补充协议（二）》的租金标准计付并按中国人民银行公布的同期贷款年利率计付利息）；3、森昌有限公司承担案件诉讼费用。
在一审审理过程中，石井经济公司、森昌有限公司双方均确认《资产互换协议》除石井经济公司协助森昌有限公司办理夏茅加油站的相关更名过户手续外，其他合同内容已全部履行完毕。
2001年3月28日，广州市白云区石井镇夏茅村民委员会（以下简称“夏茅村委会”）与中石化广东分公司签订《夏茅加油站租赁合同》，约定将夏茅加油站出租给中国石油化工股份有限公司广东石油分公司使用至2019年7月1日。
2004年6月16日，石井经济公司、森昌有限公司及中石化广东分公司签订《夏茅加油站租赁经营补充协议》，约定《夏茅加油站租赁合同》中原夏茅村委会的权利义务从2004年1月1日起改由森昌有限公司承担，租赁期限不变等等。后森昌有限公司与中石化广东分公司于2005年8月3日签订《夏茅加油站租赁经营补充协议（二）》，就《夏茅加油站租赁经营补充协议》的租金支付方式及租金标准重新约定。
2007年12月26日，森昌有限公司与广州怡天置业有限公司（以下简称“怡天有限公司”）签订《协议书》，约定森昌有限公司将夏茅加油站的整体资产和权益转让予怡天有限公司，怡天有限公司自2016年享有租赁权益。现夏茅加油站由中石化广东分公司实际使用并由森昌有限公司收取租金。
另查，1988年6月15日，广州市城市规划局向白云区石井镇夏茅村核发（88）城地批字第597号《征用土地通知书》，同意该村征用广花公路西侧面积3822平方米的土地兴建加油站工程。
1988年8月9日，夏茅加油站经夏茅村委会申请并出资注册成立，企业类型为集体所有制，业户地址为白云区石井镇夏茅村友谊大街38号，经营范围为汽油、柴油（危险化学品经营许可证有效期至2014年11月16日）等等。
1998年，广州市国土局向夏茅村委会核发穗国土建用字（1998）第521号《建设用地批准书》，核准该单位在广花公路西侧建设加油站，建设性质为村留地，批准用地面积3822平方米，用地批准文号为市规划局（1988）城地批字第597号。
1999年1月19日，广州市国土和房管局向夏茅村委会核发白云区石井镇夏茅村友谊大街38号的《集体土地房产证》（证号为穗集地证字第000277号），用地面积为3135.73平方米，使用性质为加油站，房屋建筑面积为427.51平方米，使用性质为加油站，该证所涉土地即为穗国土建用字（1998）第521号《建设用地批准书》所涉土地。
2002年12月29日，石井经济公司与夏茅村委会签订《资产移交协议书》，约定夏茅村委会因国家指令转制，其经济职能由石井经济公司履行，故将其名下所有资产无偿移交给石井经济公司，石井经济公司全权接受。
原审法院认为：石井经济公司、森昌有限公司签订的《资产互换协议》约定标的为夏茅加油站的所有权及广州市白云区广花公路东侧建设用地约11675平方米的土地使用权，但根据双方签订的《补充协议》、双方与冶金技工学校签订的《征地合同》及石井经济公司出具的《收款证明》可以看出，森昌有限公司履行《资产互换协议》的方式为向石井经济公司支付定金200万元、冶金技工学校代付550万元、支票支付52万元、中石化广东分公司向石井经济公司支付的租赁押金17万元，《征地合同》亦明确注明“森昌有限公司将该用地的一部分应收款819万元向石井经济公司置换夏茅加油站”，因此，石井经济公司、森昌有限公司实际履行的是森昌有限公司以819万元的价款受让夏茅加油站及相应的土地使用权，该《资产互换协议》实为转让合同。据现有资料显示，诉争土地已经主管行政部门批准为建设用地，诉争房屋也已经核发房地产证，房屋及土地的使用性质均为加油站，夏茅加油站的经营亦不可脱离诉争房屋及土地，夏茅加油站与诉争的土地使用权及房屋实属不可分割的整体，因广州夏茅加油站相应的土地使用权只是因附属于作为企业的加油站而转让，而非单纯的土地使用权的转让，该转让行为并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，石井经济公司主张《资产互换协议》及《补充协议》无效无据，不予支持。至于石井经济公司提出的该转让行为未经村委会三分之二以上表决同意的意见，原审法院认为，《资产互换协议》及《补充协议》的签订是否经表决程序进行表决通过属村委会内部关系，而森昌有限公司无法确定该内部关系的合法性，森昌有限公司应为善意第三人，内部关系不能对抗善意第三人，是否经表决程序不影响合同效力。而土地使用权、房屋所有权及企业能否办理变更登记手续只是合同履行是否存有障碍的问题，属行政处理的范畴，尚未变更登记不属导致合同无效的情形。综上，石井经济公司主张合同无效、森昌有限公司返还夏茅加油站的相关土地的使用权、地上建筑物、水电设备、加油设备和收费设备及相关权属的批文、证照、返还自2004年1月1日至森昌有限公司归还场地之日止出租夏茅加油站所获得的财产收益及利息无据，不予支持。
原审法院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年8月26日作出判决：驳回广州市石井夏茅经济发展公司的诉讼请求。案件受理费80989元，由广州市石井夏茅经济发展公司负担。
判后，上诉人石井经济公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案转让资产的权属不一，涉案土地及房屋不能附属于加油站而转让。1、《资产互换协议》及补充协议（以下合称“资产转让协议”）约定的转让标的应包括两项，一项转让标的是夏茅加油站，具体包括加油站的企业所有权、经营权（经营证照）、生产设备及其他动产；另一项转让标的是涉诉土地及地上建筑物。企业经营证照、生产设备及其他动产是夏茅加油站企业名下的资产，而加油站企业所有权、涉诉土地和房产的权属人为石井经济公司，各转让标的权属不一，一审判决关于“夏茅加油站与诉争的土地使用权及房屋实属不可分割的整体”的认定与事实不符。2、涉诉土地及房产的权属人均为石井经济公司，并非夏茅加油站名下资产，更不是夏茅加油站的附属物。涉诉土地及房产与夏茅加油站虽同属石井经济公司所有，但权属相互独立，二者之间是并列存在的关系而非附属关系，土地及房产不会随夏茅加油站转让而转让，因此一审判决关于“涉诉土地及房屋是附属于作为企业的加油站而转让”的认定也属错误认定。二、资产转让协议实质是约定对石井经济公司所有的集体土地及房产所有权的转让，不是集体建设用地使用权的流转。一审判决未能查明本案土地转让性质，混淆了土地所有权转让和集体建设用地流转的概念。广州市国土资源和房屋管理局已经出具了穗国房协查（2014）36号《复函》确认涉诉土地“性质仍属集体土地”，但一审判决却回避了涉诉土地的集体所有性质，作出了“诉争土地已经主管行政部门批准为建设用地”的错误认定。1、协议内容足以说明石井经济公司与森昌有限公司签署资产转让协议的本意就是转让集体土地及房产的所有权。2、2003年6月资产转让协议签订之时我国根本不存在集体建设用地使用权流转的概念，广东省也是在2005年10月1日才施行《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。3、根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，集体建设用地使用权的流转是指集体土地的所有者或使用权人将一定年期内的集体建设用地使用权让与或者转让给土地使用者，使用期限届满土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回。但本案协议根本无转让年限的约定，更没有转让期限届满返还土地的约定，因此双方签署协议的目的就是石井经济公司将涉诉土地的使用权及所有权让渡给森昌有限公司，由森昌有限公司永久地取得土地的支配性和绝对性的权利。三、资产转让协议有关转让集体土地所有权和使用权、集体房产所有权及加油站企业经营资格的内容均违反了我国法律强制性规定中的效力性规定，转让协议依法应属无效合同，也正因如此该转让合同签署十余年来政府部门也不予办理更名手续。1、我国法律法规严令禁止转让农村集体土地所有权、使用权。2、涉案集体建筑物所有权不可能凭空孤立存在，必须以土地权利为其正当根据，由于集体土地所有权转让违法，资产转让协议关于建筑物所有权转让的约定也必然因违反法律规定而无效。3、资产转让协议关于转让经营证照的内容违反《成品油市场管理办法》第三条、第三十六条强制性规定。四、民主议定程序是处分农村集体资产产权的法定程序，一审判决关于转让行为未经民主议定程序属于村委会内部关系，不影响合同效力的认定错误。本案资产转让合同关于集体建设用地所有权、使用权转让、集体房屋所有权转让、集体企业所有权和经营权转让的内容，均未经村集体民主会议表决同意，不符合处分集体资产的民主议定程序，转让协议依法无效。民主议定程序作为村民集体作出决议的表决机制，是由我国法律规定的，民主议定程序的法律规定涉及农村集体利益，应属于《合同法司法解释二》所规定的“强制性规定”。五、一审判决根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定认定合同效力，驳回石井经济公司诉讼请求，明显属于适用法律错误。本案性质为农村集体资产转让合同，一审法院理应适用《合同法》、《土地管理法》、《物权法》、《广东省农村集体资产管理条例》等法律、行政法规依法对合同效力作出认定，而不能将与效力认定毫无关系的《关于民事诉讼证据的若干规定》作为确认合同无效的法律依据，据此驳回石井经济公司诉讼请求。请求判令：1、撤销原审判决，改判支持石井经济公司的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由森昌有限公司承担。
被上诉人森昌有限公司答辩称：一、石井经济公司所称的“本案转让资产的权属不一，涉案土地及房屋不能附属于加油站而转让”，与事实不符。1、石井经济公司于2002年12月29日与夏茅村委会签订的《资产移交协议书》，约定夏茅村委员会因政府指令转制，其经济职能由石井经济公司履行，故将其名下所有资产无偿移交给石井经济公司，石井经济公司全权接受。2、从穗办（2002）17号《广州市关于“城中村”改制工作的若干意见》下发之日起，原夏茅村委会的建制已经不存在，即石井经济公司称夏茅加油站转让须经村民表决同意的前提不成立。3、根据森昌有限公司与石井经济公司于2003年6月6日签订的《资产互换协议》约定来看，合同互换标的夏茅加油站显然包括其所属的地上建筑物及土地使用权、附着物、设施设备，以及该加油站所有证照等，该等资产是不可分割的整体。因此，原审认定夏茅加油站与诉争的土地使用权及房屋属不可分割的整体，转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，是完全正确的。二、原审法院认定“诉争资产中土地已经主管行政部门批准为建设用地，诉争房屋也已经核发房地产证，房屋及土地的使用性质均为加油站”是正确的，石井经济公司提出相反观点是错误的。夏茅加油站是经过一系列行政审批许可建立起来的企业资产，加油站所属土地是夏茅加油站完整财产的载体，是整体资产不可分割的一部分。三、石井经济公司认为《资产互换协议》因违反我国强制性规定中的效力性规定应属无效，是毫无理据的。我国法律、行政法规对加油站置换或转让并无禁止性规定。尽管国家对危险化学品经营销售实行许可制度，但这种许可制度规制的仅是当事人的“市场准入”资格。本案中，双方签订《资产互换协议》前后，夏茅加油站一直由中石化广东分公司租赁经营，即《资产互换协议》的签订并不改变加油站的经营主体，也不会损害国家利益和社会公共利益。因此，原审认定夏茅加油站证照及其地上附属物产权是否办理变更登记手续，不属导致合同无效的情形，是于法有据的。石井经济公司将加油站的转让引申为土地所有权和房屋所有权的转让，加油站一定有房屋和土地，加油站转让一定设计房屋和土地，房屋是附着于土地，即使是加油站的岗亭也是附着在土地上的。被石井经济公司将买加油站引申为卖土地、房屋是不正确的。一审判决事实清楚，适用法律正确，石井经济公司提出的上诉毫无依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人怡天有限公司答辩称：一、夏茅加油站整体资产是由农村用地经申报征用为集团建设用地，由此再申报审批和投资建设成加油站功能的房产，并由石井经济公司去申办相关证照进行经营。因此，夏茅加油站相应的土地使用权及房屋是不可分割的整体资产，且在《资产互换协议》中，双方互换标的已非常明确。二、森昌有限公司与石井经济公司都是独立的企业法人，双方签订的《资产互换协议》是在自愿、公平、平等互利的情况下依法签订的，当怡天有限公司介入该项目时，森昌有限公司与石井经济公司签订的《资产互换协议》已具结完成几年，并无纠纷。三、相关法律明确规定物权转让未办理登记过户，并不能对抗合同有效，怡天有限公司可以申办加油站房产登记过户以及加油站经营证照的更改申请。四、在《资产互换协议》中，石井经济公司已将置换得来的建设用地转卖给第三方，互换行为已不可逆转。怡天有限公司是取得夏茅加油站整体资产的善意第三人，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：原审法院查明事实基本无误，本院依法予以确认。
另查明：石井经济公司、森昌有限公司、怡天有限公司均确认夏茅加油站所附着的土地属于集体建设用地，不属于农业用地。
石井经济公司确认已全部收齐819万元，另外合同标的A与合同标的B之间的差价200万元由森昌有限公司收取。石井经济公司称愿意退还已收到的819万元本金。
本院认为：本案争议的焦点在于石井经济公司与森昌有限公司签订的《资产互换协议》是否为有效合同。
关于石井经济公司与森昌有限公司签订的《资产互换协议》、《补充协议》是否因涉及集体建设用地不得流转而无效的问题。根据本案证据以及石井经济公司、森昌有限公司双方的确认，诉争土地属于农村集体建设用地，夏茅加油站是经相关行政主管部门核准后在诉争土地上兴建的，本案中并不存在非法占用土地进行非农建设的情形。石井经济公司与森昌有限公司签订的《资产互换协议》约定：森昌有限公司以其位于广州市白云区广花公路东侧，广州市冶金高级技工学校北边11675平方米建设用地的土地使用权换取石井经济公司所有的夏茅加油站的所有权，并明确作为交换标的的夏茅加油站包括：1、规划批文号为（1988）城地批字第597号，国土批文号为穗国土建字（1988）第521号的国土使用权及其它地上建筑物、附着物、设施设备；2、夏茅加油站的企业所有权及经营管理权，包括所有夏茅加油站经营证照、不动产、水电设施、加油机、收费系统等动产（不包括租赁方在租赁经营期内增设的动产如油泵、发电机、计算机、空调及运输工具）。上述《资产互换协议》签订后，森昌有限公司继续通过出租夏茅加油站的方式收益，由此可见，森昌有限公司签订《资产互换协议》的目的主要在于取得夏茅加油站资产的经营权以及收益权。《资产互换协议》中所涉的属于夏茅加油站的经营证照、动产特别是夏茅加油站所有的不动产以及不动产所附着的土地属于夏茅加油站正常经营运作不可或少的资产。夏茅加油站所附着的土地因与上盖建筑物为不可分割的整体，故原审法院认定夏茅加油站所附着土地的土地使用权是因附属于作为企业的夏茅加油站而转让，并非单纯的土地使用权转让并无不当。鉴于石井经济公司与森昌有限公司之间所签《资产互换协议》、《补充协议》实际转让企业，故石井经济公司以诉争土地属于集体建设用地不得流转为由主张《资产互换协议》、《补充协议》无效依据不足，本院不予支持。
关于石井经济公司签订的上述《资产互换协议》、《补充协议》是否因未经民主议定程序而无效的问题。案涉《资产互换协议》、《补充协议》涉及了集体建设用地流转以及集体房屋所有权转让、集体企业所有权和经营权转让等内容。虽然现在并无证据显示上述《资产互换协议》、《补充协议》系经集体民主议定程序表决同意后所签订，但鉴于上述《资产互换协议》、《补充协议》除石井经济公司尚未协助森昌有限公司办理夏茅加油站的相关更名过户手续外的其他合同内容已全部履行完毕，且石井经济公司无证据证明森昌有限公司并非善意第三人，也无充分证据证明上述《资产互换协议》、《补充协议》存有明显损害集体利益的情形，本院对石井经济公司关于《资产互换协议》、《补充协议》未经民主议定程序而无效的主张不予采信。
综上所述，上诉人石井经济公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80989元，由上诉人广州市石井夏茅经济发展公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 万力平
审判员 李 静
二〇一五年四月二日
书记员 原 炜