北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初32385号
原告北京万佳鑫物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院2号楼-1层01室。
法定代表人吕少全，董事长。
委托代理人闵学晶，北京市首创律师事务所律师。
被告林科全，男，1976年3月5日出生，汉族，住北京市海淀区。
原告北京万佳鑫物业管理有限责任公司（以下简称万佳鑫物业公司）与被告林科全物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万佳鑫物业公司委托代理人闵学晶与被告林科全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万佳鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决林科全给付我公司2014年2月1日至2016年6月30日的物业管理费165016.67元；2、判决林科全给付我公司逾期付款违约金74684.27元（逾期按每日千分之一收取违约金），以上合计239700.94元；3、诉讼费由林科全负担。
林科全辩称，关于16.8元标准的物业费，我以前也和万佳鑫物业公司打过官司，对于16.8元的标准我不太认同，但是签订的协议确实是酬金制，等成立业主委员会后再说标准合不合适，我现也同意按时交费。但上次交费时万佳鑫物业公司只愿意收到2月1日之前，之后的他们不收，所以其公司起诉滞纳金没有任何依据。起诉所列18块多的费用没有任何合法依据，其应提供收取18.5元的证据。另万佳鑫物业公司的行为违反了相关法律、法规、部门规章的规定。小区尚未成立业主委员会，建设单位应与选定的物业公司签订前期物业服务协议，应制定临时物业管理公约，该公约应不得损害业主的合法权益，向业主予以明示。现我持有的临时物业管理公约均系购房之时的文本，万佳鑫物业公司与万景房地产公司2014年签订的物业委托合同损害了业主的合法权益，应为无效。如修改临时公约的相关内容，必须经双过半同意。现万佳鑫物业公司擅自提高物业费收费标准，应为无效。另经查询工商登记材料，万佳鑫物业公司与万景房地产公司拥有相同的投资方，且存在公司人员在两个公司任过职的现象，故两个公司应为关联公司，现二者签订的合同侵犯了业主的合法权益，应为无效。就物业费标准提高，万佳鑫物业公司虽前期做过统计，但统计结果表明同意涨价的业主数量没有达到法律的相关规定。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：林科全系北京市海淀区X号房屋业主，房屋实测建筑面积为307.58平方米。2007年7月13日，林科全与北京万景房地产开发有限责任公司签订了《商品房预售合同》，根据该合同约定，出卖人依法选用的物业管理企业为北京高力国际物业服务有限公司；前期物业管理期间，物业服务收费价格按照建筑面积每月每平方米16.8元，按月收取。该合同附件七《临时管理规约》规定，建设单位（指北京万景房地产开发有限责任公司）制定本业主临时公约，本公约对建设单位、业主和物业使用人、物业管理企业均有约束力，建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本公约一致；建设单位以酬金制形式聘请物业管理企业管理本项目；业主委员会成立前，建设单位有权直接选聘物业管理企业对本物业进行管理，有权与物业管理企业签署物业管理委托合同、订立管理的职责范围等；业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业管理企业对本项目进行管理；含物业管理费等费用物业管理企业可根据物价指数作出调整，唯调整须经建设单位书面同意；本物业管理区域内，物业服务收费采取酬金制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业管理费；业主或使用人应于每月5日前向物业公司缴纳下月物业管理费，逾期缴付将采取收缴滞纳金（未付款部分的1‰·天）方式；物业管理企业须经建设单位书面同意后有权根据实际开支情况和市场物价指数调整物业管理费收费标准，并将就此调整措施提前至少二个月书面通知或公告各业主。
林科全自2007年11月25日入住涉诉房屋，并签署《承诺书》，根据该《承诺书》内容，林科全同意遵守规约一切条款及相关修订，如违反规约的相应责任，愿意承担相应违约责任。
2008年1月31日，北京万景房地产开发有限责任公司与北京高力国际物业服务有限公司签订《物业管理补充协议》，约定终止双方物业管理合同，由北京万景房地产开发有限责任公司委托万佳鑫物业公司接管，继续进行后期整体物业管理工作。2008年2月5日，上述三方签署《项目客户通知书》，约定万佳鑫物业公司承接北京高力国际物业服务有限公司项目部所有债权债务，该通知书向全体业主公示告知。2008年3月13日，北京万景房地产开发有限责任公司与万佳鑫物业公司签订《物业管理服务委托合同》，约定万佳鑫物业公司提供全面物业管理服务，其中第27条约定该物业服务采用以成本控制、预算管理为基础的包干制形式，其中涉诉房屋按照建筑面积以每月每平方米16.8元交纳物业管理费。
自2009年开始，万佳鑫物业公司多次起诉林科全要求交纳物业管理费，本次诉讼万佳鑫物业公司要求林科全交纳2014年2月1日至2016年6月30日期间物业管理费，主张收费标准自2014年2月1日调整为18.5元，并提交2014年1月10日其公司与北京万景房地产开发有限责任公司重新签订的《物业管理服务委托合同》，该合同第二十七条约定：该物业服务费用采用以成本控制、预算管理为基础的包干制形式；物业管理费由业户按照物业的建筑面积交纳，交纳时间由业主预付其单元下月应付的管理费用，按月缴纳物业管理费；逾期缴付将采取收缴滞纳金（未付款部分的千分之一每天直到实际付款日止）；物业管理费具体标准如下，2号楼B楼，物业管理费为人民币18.5元/月/建筑平方米，从2014年2月1日起执行。本合同期限自2014年2月1日起至2017年1月31日止，本合同生效后在该生效日期前所签订的《物业管理服务委托合同》予以废止或不再执行。就上述《物业管理服务委托合同》，林科全认可其真实性，但主张属于无效合同，理由为合同相对方为万佳鑫物业公司和北京万景房地产开发有限公司，其非合同一方，且其庭审时才看到该合同；合同约定的包干制与之前酬金制相违背，18.5元的收费标准与之前公约不符合，损害了业主的利益；该合同系物业公司与开发商恶意串通，损害了业主利益。万佳鑫物业公司另主张将调整物业服务费决议结果通告及评估报告在小区内进行公布，为此提交公告照片，林科全认可万佳鑫物业公司将上述文件予以公示，但对文件内容有异议，且评估与公示程序存在问题，主张不符合法律规定。
庭审中，万佳鑫物业公司主张就上述期间物业费其公司通过多次邮寄律师函向林科全进行了催缴，林科全认可收到过一次。另查，现该大楼尚未成立业主委员会。
本院认为，万佳鑫物业公司受建设单位北京万景房地产开发有限责任公司委托对涉诉房屋进行物业管理，林科全作为业主享受了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，林科全理应支付相应物业管理费。林科全与北京万景房地产开发有限责任公司签订的商品房预售合同中明确约定含物业管理费等费用物业管理企业可根据物价指数作出调整，万佳鑫物业公司依据相应的评估报告对物业管理费用作出调整，且与建设单位北京万景房地产开发有限责任公司重新签订委托协议，可认定该物业管理费的调整是取得北京万景房地产开发有限责任公司同意的，且万佳鑫物业公司已将该调整结果在小区内予以公布，故万佳鑫物业公司本案中依据18.5元每月每平方米的标准向林科全主张物业费，合法有效，林科全应予以交纳。滞纳金系林科全在购房合同附件中的明确约定，林科全逾期支付物业管理费理应支付约定之滞纳金，万佳鑫物业公司该项诉请，于法有据，且主张数额未超合同约定，本院亦予以支持。林科全主张万佳鑫物业公司与北京万景房地产开发有限责任公司2014年1月签订的委托合同为无效合同，因该合同直接约束小区全体业主，其该项诉求应通过成立业主委员会或由小区全体业主共同予以行使，在该服务合同被有权机关通过法定程序予以撤销之前，具有法律约束力，约束小区全体业主，对林科全上述抗辩，本院不予采信。林科全另主张其向万佳鑫物业公司交纳物业费，但万佳鑫物业公司不予收取，故其不应支付滞纳金，因物业费收费标准上调于2014年进行了公示，且万佳鑫物业公司于诉讼前向林科全进行了催要，就物业费收费标准进行了说明，故对林科全上述抗辩，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
林科全于本判决生效后七日内向北京万佳鑫物业管理有限责任公司支付二Ｏ一四年二月一日至二Ｏ一六年六月三十日的物业管理费十六万五千零一十六元六角七分、滞纳金七万四千六百八十四元二角七分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费二千四百四十八元，由林科全负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 胡喜辉
二〇一六年十二月三十一日
书记员 李甜甜