广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初（一）字第739号
原告钟洪泽。
委托代理人钟柳春，广西广正大律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人黄裕翔，广西广正大律师事务所律师。（一般代理）
被告柳州市尖锋投资咨询有限公司，住所地：柳州市航鹰大道5号俊园小区1-29号。
法定代表人刘国祖，职务：总经理。
委托代理人程广超，广西典哲律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人李清珍，广西典哲律师事务所律师助理。（一般代理）
原告钟洪泽诉被告柳州市尖锋投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员汝磊独任审理，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法裁定转为普通程序审理，并组成由审判员汝磊任审判长，人民陪审员黄柳明、杨金兰参加的合议庭。后合议庭成员变更为由审判员汝磊任审判长，人民陪审员付玉芳、吴永红参加，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。书记员熊婷婷担任法庭记录。原告钟洪泽的委托代理人钟柳春，被告尖锋公司的委托代理人程广超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟洪泽诉称，原告与被告于2015年3月13日，签订《选房协议》，约定原告购买被告位于航三路47号房屋，总价650000元。原告出于购买该房产的目的与被告签订《选房协议》。《选房协议》签订后，原告要求被告出示房产权证证实该房产系被告所有，被告对该房产享有处分权。但是，被告拒不向原告提供，并称原告所购买的是该房产的使用权。
综上所述，依据《合同法》的规定，原告在签订《选房协议》时存在重大误解，且被告方构成欺诈。因此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、撤销原、被告双方签订的《选房协议》；2、被告返还原告选房定金50000元；3、本案诉讼费全部由被告承担。
原告对其陈述的事实在法定期限内提交如下证据：
1、身份证1份，复印件，证明原告的主体资格。2、电脑咨询单1份，原件，证明被告的主体资格。3、选房协议1份，原件，证明被告无权处分案涉房屋，但是欺诈原告有权处分。证明原告本意使购买房屋的所有权，但是被告转让的是房屋使用权，双方存在重大误解。4、收据1份，原件，证明被告收到了原告支付的选房定金50000元。5、名片1份，原件，证明黄海燕是被告公司的工作人员，与原告商谈房屋买卖等事宜。
当庭提交如下证据：6、柳州市房产登记资料查询结果，1份，原件，证明龙双惠取得所有权的时间是2015年3月24日；7、柳州市二手房买卖合同，1份，复印件加盖公章，证明龙双惠与黄梦姣签订合同的时间是2015年3月14日。
被告尖峰公司辩称，本案不符合撤销的条件，请求法院驳回原告的诉请。
被告尖锋公司为证明其辩称，向本院提交如下证据：
1、房屋买卖合同，1份，原件，证明2015年3月8日被告的委托人龙双惠实际上以房屋的所有权人签订了买卖合同，龙双惠依法取得对房屋的处置权。2、房产证（编号：D0289257），1份，原件，被告的委托人龙双惠于2015年3月24日正式取得了房屋所有权登记。3、房产证（编号：1261644），1份，复印件，证明与龙双惠与黄梦姣签订合同。4、委托书原件、身份证复印件，各1份，证明被告取得龙双惠的委托来销售本案案涉房屋的使用权，所以被告是有权处分本案案涉房屋的。
经过庭审质证，对于原告提交的证据，被告发表质证意见如下：对原告提交的证据的真实性均无异议；对证据3的证明目的不认可，该协议在多处明确转让的是房屋使用权而不是所有权，而且本案原告是查阅过被告提供的房屋买卖合同以及房产证，并且合同中也写明了房屋所在位置，是经现场了解才确定购买，所以被告认为原告提供的证据不能证明其证明目的。对当庭提交的证据6、7真实性认可，对证据6，房产属于龙双惠所有，其取得了所有权，并不是原告所称案涉房产的实际所有权不清楚；对证据7的证明目的不认可，2015年3月14日只是双方到场认可的时间，双方的买卖关系是在这之前已经确认，同时房屋的交易价款并无影响交易行为的效力，实际上房屋价款是100多万。
对于被告提交的证据，原告发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，原被告签订合同时，被告并没有向原告出示该房屋买卖合同，原告并没有看到该份合同，从合同上看且龙双惠并无实际拥有所有权；对证据2的真实性无异议，被告的委托人龙双惠于2015年3月24日正式取得了房屋所有权登记，所以在2015年3月13日时无权处置案涉房屋，既然龙双惠无权处分案涉房屋那么被告也无权处分案涉房屋；对证据3的真实性认可，2015年3月13日房屋所有权人黄梦姣并没有委托被告来处分案涉房屋，因此被告无权处分案涉房屋；对证据4委托书的真实性不认可，龙双惠在2015年3月9日并未取得房产所有权，但在委托书上就已经打上了房产证号，就证明了委托书存在瑕疵，在2015年3月9日龙双惠并未取得房产的所有权，所以也无权委托被告，所以被告并无处分的权利。对证据4身份证的真实性认可。
本院认为，本院对于原被告对方当事人提交的证据中已经认可真实性的部分，予以确认真实性；对于原被告提交证据的证明目的，本院将结合案件事实查明部分，予以综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2015年2月15日，龙双惠与黄梦姣签订了《柳州市二手房买卖合同》（自行成交版），双方约定龙双惠购买黄梦姣所有的位于柳州市航三路47号房屋，该房屋建筑面积为167.88平方米，双方约定该房屋于2015年3月30日由黄梦姣交付给龙双惠。2015年3月8日，龙双惠与黄梦姣、卢树生签订《房屋买卖协议》，双方约定龙双惠以540000元的价格购买本案案涉房屋。2015年3月24日，龙双惠取得上述房屋的所有权，并办理了产权证书，所有权证号为：D0289257。
2015年3月9日，龙双惠出具委托书一份，载明其将坐落于柳州市航三路47号房屋委托被告柳州市尖峰投资咨询有限公司进行出售房屋使用权以及与买家洽谈使用权价格，收取买方定金，签订相关出让使用权合同。
2015年3月12日，原告钟洪泽向被告交付50000元定金。被告向其出具收据，载明：仅收到钟洪泽交来购买航三路47号使用权定金50000元。2015年3月13日，原告钟洪泽作为乙方与作为甲方的被告柳州市尖峰投资咨询有限公司签订了《选房协议》。双方约定，乙方受让甲方位于柳州市航三路47号房屋，建筑面积167.88平方米的房屋使用权，带九年租约，月租金为人民币6000元。乙方对上述房屋使用权面积已经现场了解，对甲方出让房屋使用权完全知情，并且同意购买使用权。1、经双方协商，甲乙双方协定上述房屋使用权总使用费为人民币650000元；乙方须于2015年3月20日交其使用费人民币650000元给甲方，并签订正式合同。在约定期限内双方均不得无故解除协议。2、经双方协商，乙方为能及时选定房号，签订该协议之时乙方自愿预交选房定金人民币50000元整给甲方。若乙方违约，甲方不能无故单方面将乙方选定的房号转让给其他人，否则甲方则双倍返还选房定金给乙方。若乙方未按合同约定如期交齐使用费即视为违约，若乙方违约，本协议即终止，甲方则有权不退还乙方已交付的选房定金。
在本案审理过程中，本院就本案案涉房屋的出售事宜与龙双惠进行核实，龙双惠表示其与黄梦姣签订了《房屋买卖合同》后，便口头委托了柳州市尖峰投资有限公司出售该房屋，其向柳州市尖峰投资有限公司出具的委托书是其取得本案案涉房屋的房产证之后追认的，委托的内容时帮其出售房屋以及使用权。原告对龙双惠的该种说法表示龙双惠在没有取得房屋所有权证之前就委托他人，该行为是无效的；被告则表示龙双惠在签订了《房屋买卖合同》后便取得了案涉房屋的期待权，即使是无权处分，但其在事后取得所有权的合同依然有效，故就本案案涉房屋委托买卖关系应当不存在任何争议，所以有效。原告同时表示其于2015年3月11日在《南国今报》上看到广告，当日上午来到被告公司，被告称买案涉房屋需要650000元，需要先交50000元定金，后原告先交10000元，于次日再次交纳40000元。
另查，被告尖锋投资咨询有限公司的经营范围为投资咨询、房地产经纪、房地产咨询。
本院认为，根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告公司是否有权处分本案案涉房屋？二、本案中，原告在签订《选房协议》中是否存在重大误解？被告是否应向原告退还选房定金50000元？
针对争议焦点一，原告在向被告交纳定金以及双方在签订《选房协议》时，本案案涉房屋的所有权人为黄梦姣，而非龙双惠。在龙双惠于2015年3月24日取得本案案涉房屋所有权后，其才有权处分本案案涉房屋，当然也包括其有权对无处分权人的行为进行追认。在本案审理过程中，龙双惠取得房屋产权后已经明确向本院确认其委托被告公司处分房屋的事实存在，故应视为被告公司受龙双惠的委托对本案案涉房屋有权进行处分。
针对争议焦点二，首先应明确任何一类合同的签订，当事人均是基于实现一定的目的去完成，只有在探求当事人在签订合同过程中的真实意愿，方能实现公平、诚实信用的原则。同时，任何一类合同案件的处理，必须体现法律效果与社会效果的统一，不能单纯为了引用某一不适当的条款而引发法律结果的失衡，当然也不可为顾及社会效果而超越法律的规定。就本案而言，原被告在《选房协议》中对本案案涉房屋的使用权进行约定，但根据目前《中华人民共和国物权法》以及相关法律规定，对房屋使用权的处分应视为双方当事人由此建立了租赁关系。从原被告约定的本案案涉房屋购买费用以及交付方式来看，显然双方约定原告在2015年3月20日前向被告支付使用费650000元已不符合日常租赁的惯例，且在我国合同法对租赁合同有明确约定的情况下，被告作为一家专业从事房地产经纪、咨询的公司，更应该依据租赁合同的相关法律规定向原告进行释明。同时对于作为普通购房者的原告来说，由于先行交付定金以及签署《选房协议》的行为与市场上商品房买卖的惯例相符，若没有在专业人员明确向其释明房屋使用权的含义时容易误认为购买房屋所有权。换言之，若原告明知签署《选房协议》的行为系与房屋所有权人形成租赁关系后或者原被告之间签订《租赁合同》，原告仍然继续履行协议，那么则认为原告已经充分知晓了使用权的含义。显然，原告签署《选房协议》的真实意愿是购买本案案涉房屋而并非租赁该房屋。故在没有证据证明被告已经向原告明确释明使用权含义的情况下，本院确认原告在签署《选房协议》中存在重大误解。在没有证据证明原告的撤销权已经消失的情况下，对于原告要求撤销该协议的诉讼请求，本院予以支持。对于定金50000元，由于《选房协议》的撤销，故被告应向原告退还该笔费用。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销原告钟洪泽与被告柳州市尖峰投资咨询有限公司于2015年3月13日签订的《选房协议》。
二、被告柳州市尖峰投资咨询有限公司退还原告钟洪泽定金50000元。
案件受理费1150元（原告已预交），由被告柳州市尖峰投资咨询有限公司负担并迳行向原告钟洪泽支付。
上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汝 磊
人民陪审员 付玉芳
人民陪审员 吴永红
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 熊婷婷
附本判决书所援引的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。