辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瓦民初字第1637号
原告：刘忠善，男。
原告：周桂华，女。
二原告共同委托代理人：吕常占，辽宁昌信律师事务所律师。
被告：丛国厚，男。
被告：丛国春，男。
二被告共同委托代理人：张为淳，系大连市瓦房店大众法律服务所法律工作者。
被告：丛国华，女。
被告：丛国珍，女。
被告：董王氏，女。
三被告共同委托代理人：范垂勇，系大连市瓦房店大众法律服务所法律工作者。
原告刘忠善、周桂华与被告丛国厚、丛国华、丛国春、丛国珍、董王氏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周桂华、原告刘忠善与周桂花的共同委托代理人吕常占、被告丛国厚和丛国春及其共同委托代理人张为淳、被告丛国华、丛国珍、董王氏的共同委托代理人范垂勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘忠善、周桂华诉称：2007年4月5日，被告丛国厚将父母丛金贵、董玉荣留下的、位于瓦房店市永宁镇全家村的119.04平方米房屋卖给原告夫妻二人。被告丛国厚与原告刘忠善签订了买契，原告当场交付全部房款，被告丛国厚收到房款后将房照、集体土地使用权证、房屋交付给原告。原告一家第二日收拾入住并居住至今。购房后原告找被告丛国厚过户，被告以其哥哥身体不好、兄弟姐妹凑不到一起为由推脱，至今未协助原告办理房屋过户登记手续。现原告诉至法院请求确认原告刘忠善与被告丛国厚签订的买契合法有效，判令被告丛国厚、丛国春、丛国华、丛国珍、董王氏协助原告办理房屋过户登记手续，诉讼费由被告承担。
被告丛国厚辩称：2007年3月6日，我父亲丛金贵病逝，我不放心母亲一个人在家，哥哥丛国春提出将父母的房屋卖掉，姐姐不同意。2007年4月5日，我背着姐姐、哥哥，与原告刘忠善签订房屋买契，未经过其他被告及母亲董玉荣同意。姐姐知道后打电话坚决不同意卖房。卖房后我把母亲搬到我家，母亲知道后痛哭，后母亲因病去世。买契签订前，原告已看过案涉房屋产权执照，知道房屋所有权人是被告父亲丛金贵，共有人是被告母亲董玉荣，并知道被告父母婚生四名子女，即被告丛国厚、丛国春、丛国华、丛国珍。原告在知道案涉房屋存在共有人的情况下，只与被告丛国厚签订契约，原告存在过错，要求法院驳回原告的诉讼请求，判决买卖无效，恢复签约前状态，向被告返还房屋。
被告丛国春辩称：被告父亲去世后，大姐丛国华经常从土城乡到母亲家照顾，丛国厚不顾大姐极力反对，不经其他兄弟姐妹同意将房屋卖给原告刘忠善，卖房后将母亲接到大连住，母亲知道后大哭一场。丛国厚的行为违反相关法律规定，买契是无效的。
被告丛国华、丛国珍、董王氏辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据，我国继承法明确规定，配偶、子女和父母为第一顺位继承人，我们作为法定继承人依法享有继承被继承人遗产的权利，本案中案涉房屋没有继承，即尚未确定各被告是否均具有继承权，在案涉房屋没有经过继承和分割的情况下，被告丛国厚与原告刘忠善签订买契，双方没有买卖案涉房屋的权利。房屋买卖时，母亲董玉荣健在，她不同意卖房。被告丛国厚处分案涉房产未与其他继承人协商，与原告刘忠善签订的买卖协议不是被告丛国华的真实意思表示，其行为也代理不了被告丛国华。且案涉房屋以2.4万元价格卖给原告，远低于市场价，原告也不能构成善意取得，请求法庭驳回原告诉讼请求。
经审理查明：二原告系夫妻关系。丛金贵与董玉荣系夫妻。瓦房店市永宁镇全家村小窑屯的平房6间，登记所有权人为丛金贵，共有人为董玉荣，建筑面积119.04平方米，房产执照号为瓦农房字第09004**号。丛金贵于2007年3月6日死亡。董玉荣于2011年11月29日死亡。丛金贵、董玉荣生育四名子女，分别为被告丛国厚、丛国春、丛国华、丛国珍。被告董王氏系董玉荣母亲。丛金贵的法定继承人为董玉荣、丛国厚、丛国春、丛国华、丛国珍。董玉荣的法定继承人为丛国厚、丛国春、丛国华、丛国珍及董王氏。
2007年4月5日，被告丛国厚与原告刘忠善签订房屋买卖协议，约定被告丛国厚将位于瓦房店市永宁镇全家村小窑屯的农房陆间以24600元卖给原告刘忠善。被告丛国厚作为立卖契人，原告刘忠善作为立买契人，王德元（被告丛国华的丈夫）、藏世君、李祥武、周荣华、刘殿安、刘成善作为中证人，王贵斌作为代书人，均在买契上签字并按印。协议签订当日，原告刘忠善以现金形式向被告丛国厚支付全部房款，被告丛国厚将案涉房屋集体土地建设用地使用权证、房产执照及房屋交给原告刘忠善。原告刘忠善第二日搬入案涉房屋并居住至今。案涉房屋占地398.04平方米，集体土地使用权证编号为瓦集建（1992）字第081713472号，房产执照编号为瓦农房字第09004**号，建筑面积119.04平方米。
另查：案涉房屋于1981年建设，瓦房店市村镇办关于该房屋的存籍档案中显示，案涉房屋于1985年3月1日申请领取房产执照，领取房产执照申请书中登记的建筑面积为119平方米。其后房屋产权人丛金贵领取瓦农房字第09004**号农村居民私有房产执照，登记的建设面积为108平方米，领取时间未登记。1993年7月24日，瓦房店市人民政府重新向丛金贵颁发案涉房屋房产执照，所有权人为丛金贵，共有人为董玉荣，建筑面积为119.04平方米，该房产执照无产权证书编号，且未在瓦房店市村镇办存籍建档。
本院所确认的上述事实，有原告提交的户口登记簿、被告户籍信息、集体土地建设用地使用权证、1981年建房审批表、复县政府发放的房产执照、领取房产执照申请书、1985年左右换领的房产执照、1993年农村居民私有房产执照、买契、瓦房店市永宁镇全家村民委员会出具的丛金贵死亡证明、原告在案涉房屋居住证明、被告提交的瓦房店市永宁镇盐场村民委员会出具的董王氏系董玉荣母亲的证明、董王氏百岁生日照片，证人李祥武、王贵斌、臧世君的证人证言，以及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据经过开庭质证和本院审查，可以采信。原告提供的瓦房店市永宁镇全家村民委员会出具的关于董玉荣父母先于其死亡的证明，与事实不符，本院不予采信。
本院认为，丛金贵去世后，原为丛金贵、董玉荣共有的案涉房屋已成为董玉荣、丛国厚、丛国春、丛国华、丛国珍的共有财产。被告丛国厚在父亲丛金贵去世后将案涉房屋转让给同一集体经济组织成员原告刘忠善，并在收到全部房款后，将案涉房屋集体土地建设用地使用权证、房产执照及房屋钥匙交付给原告刘忠善，依据农村交易习惯，原告刘忠善有理由相信被告丛国厚、丛国华同意出让案涉房屋。自双方签订买契至原告向本院提起诉讼期间，五被告均未主张案涉房屋买卖无效。原告刘忠善与被告丛国厚于2007年4月5日签订的案涉房屋买契，是双方真实意思表示，24600元的价格经过双方协商并认可，原告已支付全部价款，被告丛国厚实际交付案涉房屋及其相关手续，原告实际占有并使用案涉房屋至今，原告主张双方买卖协议有效的诉讼请求，本院予以支持。至于被告丛国厚擅自处分共有财产，侵害其他共有人的权利，属另一法律关系，其他共有人可以另行向丛国厚主张权利。协议成立并生效后，双方均应按合同约定履行全面履行义务，原告刘忠善已经完成支付全部房款的义务，五被告理应协助原告办理房屋产权变更登记。对原告请求判令五被告协助原告办理房产过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。五被告以丛国厚对案涉房屋没有所有权或者处分权为由主张买契无效，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条第一款、第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、原告刘忠善与被告丛国厚于2007年4月5日签订的关于瓦房店市永宁镇全家村小窑屯陆间平房（房产执照编号为瓦农房字第09004**号）的买契有效；
二、被告丛国厚、丛国春、丛国华、丛国珍、董王氏于本判决生效之日起五日内协助原告刘忠善、周桂华将上述房屋的产权登记变更至原告刘忠善、周桂华名下。
案件受理费415元，由被告丛国厚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 姜 辉
代理审判员 李佩昕
人民陪审员 周 艳
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 化凌弘