上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2196号
上诉人（原审第三人）朱永芳。
委托代理人张昌华。
被上诉人（原审原告）曹海涛。
被上诉人（原审原告）徐莲。
上列两被上诉人共同委托代理人韦玮，上海市秋实律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托代理人王苗苗，上海市秋实律师事务所律师。
原审被告张昌华。
上诉人朱永芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人朱永芳的委托代理人张昌华，被上诉人曹海涛及其与被上诉人徐莲的共同委托代理人王苗苗，原审被告张昌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：曹海涛、徐莲是本市岳州路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。张昌华与朱永芳系夫妻关系。2007年2月5日，曹海涛方与张昌华签订了租赁合同，约定租期为一年，月租金人民币（以下币种均为人民币）2，700元，押金2，700元，用途为广告营业用房，同时约定任何一方要中止合同，必须提前一个月通知对方，但提前中止方作违约处理（双方协商解决除外）等内容。合同签订后双方均按约履行，张昌华支付租金方式系从朱永芳的银行卡转账支付给曹海涛方。2008年2月23日，曹海涛方与张昌华的妻子朱永芳签订了租赁合同，在该份合同中除租赁期限改为“至动迁以前为止”及提前解除需赔偿对方损失和违约金2，700元外，其余主要条款及内容均与曹海涛方与张昌华于2007年签订的合同一致。该份合同签订后，曹海涛方未退还张昌华已付的押金，朱永芳也未再支付押金，期间系争房屋曹海涛方未曾收回，租金仍由朱永芳的银行卡转账支付。2011年11月双方经口头协商将月租金从2，700元调整为3，300元，朱永芳已按此标准将租金支付至2013年8月。2012年11月17日，曹海涛方与张昌华方以电话通话方式就提高租金进行了协商，主要内容为，曹海涛方要求月租金增加至5，000元，张昌华则认为最多增加10%，致协商未成。2012年11月30日，曹海涛方向张昌华发出房屋租赁终止通知，表示系争房屋需要收回自用，终止租赁，限一个月迁出并向曹海涛方交还房屋。该通知由张昌华收悉。
原审中，曹海涛、徐莲诉称：曹海涛方是系争房屋的产权人，2007年2月5日，曹海涛方与张昌华签订了租赁合同约定，租期为一年，月租金为2，700元，同时约定任何一方均可提前一个月通知对方中止合同等内容。2008年2月23日，曹海涛方与张昌华的妻子即朱永芳签订了租赁合同，在该份合同中除租赁期限改为“动迁以前为止”及提前解除需赔偿对方损失和违约金2，700元外，其余条款及内容均与2007年合同一致，因此虽有前后两份合同，但是同一个租赁关系，与朱永芳的合同仅是前一份合同的延续，并且房屋一直是由张昌华和朱永芳共同使用。因当时政府发布了动迁公告，所以写上了“动迁以前为止”的不定期租赁合同，但由于房屋迟迟未动迁，2011年双方口头协商将租金提高至每月3，300元。进入2012年后市场租金已升至了6，000元左右，张昌华为赚取差额，将系争房屋进行了转租。2012年11月，曹海涛方致函张昌华告知解除合同，但张昌华及朱永芳至今仍占用房屋。曹海涛方认为，当初基于即将动迁的前提而将租赁期限约定为动迁以前，具有不确定性，同时合同也约定了单方解除权。故请求：1、确认解除双方租赁合同，张昌华及朱永芳迁出系争房屋；2、判令张昌华及朱永芳支付房屋使用费（按月租金6，000元，自2013年1月1日起计算至实际迁出日止）。
原审中，张昌华辩称：双方于2007年2月签订的合同正常履行，张昌华未拖欠过房租，已付的租金均由朱永芳的银行卡转账支付给曹海涛方。之后由朱永芳与曹海涛方重新签订了租赁合同，故张昌华与曹海涛方的租赁关系已结束，虽然张昌华与朱永芳是夫妻关系，但房屋实际使用人是朱永芳，且其也从未拖欠租金。张昌华收到了曹海涛方2012年11月30日的解除合同函，但张昌华与曹海涛方已经无租赁关系，故不同意曹海涛方的诉讼请求。
原审中，朱永芳述称：其从未拖欠过租金，并且已按月租金3，300元将租金付至2013年8月。双方租赁期限到动迁为止，房屋也未转租，不同意解除合同。若法院认为需解除合同，要求曹海涛方返还押金2，700元、赔偿违约金2，700元，且朱永芳在房屋内还有货物要求赔偿损失。
原审法院认为：本案争议焦点，一是承租人的主体；二是合同是否解除。关于主体，2007年2月5日，曹海涛方与张昌华签订租赁合同，双方均按约履行，之后曹海涛方于2008年2月23日与张昌华的妻子即朱永芳就系争房屋再次签订了租赁合同，从张昌华与朱永芳的人身关系、系争房屋为同一标的、实际履行时押金未曾清算、前后租金均由朱永芳支付、2012年张昌华与曹海涛方协商提租的内容等情节分析，可以认定系争房屋承租人为张昌华和朱永芳。关于合同的解除，2008年2月23日的合同租赁期限约定为“至动迁以前为止”，该类条款意思表示不清晰，容易引起歧义。但在该合同第九条和第十一条却对解除合同方式和违约责任作了约定，即第九条“双方任何一方要中止合同，必须提前一个月通知对方，但提前中止方作违约处理（双方协商解决除外）”，第十一条“合同自签订之日起生效双方共同遵守，如单方面违约就赔偿对方损失及违约金2，700元”。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，故曹海涛方于2012年11月30日向张昌华发出房屋租赁终止通知，符合合同约定，双方合同应于2012年12月底解除，但曹海涛方应承担合同约定的违约责任即支付损失及违约金2，700元，同时返还押金。此外，曹海涛方要求按月租金6，000元收取租金或使用费，没有合同和法律依据，不予采信，张昌华及朱永芳应按月租金3，300元支付2013年9月起的房屋使用费。朱永芳要求赔偿其他损失无事实和法律依据，不应支持。
原审法院审理后，作出判决如下：一、确认原告曹海涛、徐莲与被告张昌华、第三人朱永芳2008年2月23日签订的租赁合同于2012年年底解除，被告张昌华、第三人朱永芳于本判决生效之日起15日内迁出本市岳州路XXX弄XXX号XXX室房屋，由原告收回自用；二、被告张昌华、第三人朱永芳于本判决生效之日起15日内支付原告自2013年9月起至实际迁出日止的房屋使用费（按月租金3，300元标准支付）；三、原告曹海涛、徐莲应于本判决生效之日起15日内返还被告张昌华、第三人朱永芳押金2，700元；四、原告曹海涛、徐莲应于本判决生效之日起15日内赔偿被告张昌华、第三人朱永芳损失及违约金2，700元。
上诉人朱永芳不服原审判决，向本院提起上诉称：朱永芳与曹海涛方于2008年2月23日签订《租赁合同》时，本地块早已张贴拆迁布告多次，所以当时租赁期限约定为自2008年2月23日至动迁以前为止，但至今该地块并未涉及动迁，故朱永芳可继续承租房屋至拆迁为止。原审法院在朱永芳未收到合同解除函的情况下，以合同期限约定不明为由，判决租赁合同提前终止，缺乏法律和事实依据。另在该《租赁合同》中，合同上明确写明“提前解除合同需要赔偿对方损失和违约金”，原审法院仅判令曹海涛方赔偿损失及违约金2，700元，与曹海涛方提租所获收益并不对等，显属不公。故请求二审法院撤销原判，改判上述《租赁合同》继续履行。
被上诉人曹海涛、徐莲辩称：租赁合同解除函是发往系争房屋所在地的，朱永芳与张昌华系夫妻关系，且共同使用系争房屋，朱永芳称其未收到该函，与事实不符。在双方于2008年2月23日签订的《租赁合同》第九条明确约定，“双方任何一方要中止合同，必须提前一个月通知对方。但提前中止方作违约处理（双方协商解决除外）。”该合同第十一条明确约定，“违约责任：合同自签订之日起生效。甲、乙双方共同遵守，如单方面违约就赔偿对方损失及违约金贰仟柒佰元。”曹海涛方有权依据双方合同的约定提前解除合同并承担合同约定的相应责任。故不同意朱永芳的上诉请求，请求二审法院维持原判。
原审被告张昌华述称：同意朱永芳的上诉请求。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：依法成立的民事合同，对当事人具有法律拘束力。本案中，就本案系争房屋的租赁事宜，曹海涛方虽然与张昌华、朱永芳分别于2007年2月5日、2008年2月23日签订租赁合同，但从两份合同之间的相互关联性、两份合同的履行情况以及张昌华、朱永芳之间的夫妻关系等事实，原审法院认定系争房屋的承租人为张昌华和朱永芳，租赁合同的权利和义务应由张昌华和朱永芳承受，并无不当。根据双方2008年2月23日租赁合同的约定，明确任何一方都享有单方解除权，但应向对方承担违约责任。根据当事人意思自治原则，上述约定应为有效。现曹海涛方单方向张昌华、朱永芳提出解除合同，并承担相应的违约责任，符合合同约定，原审法院予以支持，并无不妥，本院予以维持。朱永芳上诉认为，2008年2月23日所签订的《租赁合同》约定的租赁期限为自2008年2月23日至动迁以前为止，现该地块并未涉及动迁，故曹海涛方无权解除合同。该项主张与双方在租赁合同中明确约定任何一方都享有单方解除权的事实不符，本院不予支持。朱永芳另上诉认为其未收到合同解除函。该项主张与承租人张昌华确认收到曹海涛方2012年11月30日解除合同函的事实不符，本院也不予支持。至于朱永芳另上诉认为其还有其他合理损失，要求曹海涛方予以赔偿，因承租人张昌华、朱永芳在原审时未提起反诉，本院对此不予处理，如承租人张昌华、朱永芳确有合理损失，且符合合同约定依法应由出租人曹海涛方赔偿的，应当另行解决。
综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币400元，由上诉人朱永芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 虞恒龄
代理审判员 刘 郡
二〇一四年一月二十日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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