宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海民初字第749号
原告（反诉被告）：王国栋。
委托代理人：吕一鸣，浙江天杭律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波莱迪丹顿商贸有限公司。住所地：宁波市海曙区药行街169号a区1－60。
法定代表人：黄晓军，该公司主任。
委托代理人：周含宇，浙江宇豪律师事务所律师。
委托代理人：许丹敏，浙江宇豪律师事务所律师。
原告王国栋为与被告宁波莱迪丹顿商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月27日诉至本院，本院于同日立案受理。经本院释明后，被告在举证期限内向本院提出反诉，与本案合并审理。本案依法先适用简易程序，由审判员葛艳君独任审判，于2014年7月29日公开开庭进行审理。后因案情复杂，依法转换普通程序，并组成合议庭，于2014年11月11日、2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告王国栋的委托代理人吕一鸣、被告宁波莱迪丹顿商贸有限公司的委托代理人周含宇、许丹敏参加了庭审诉讼。经本院院长审批，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告王国栋起诉称：2012年8月8日，原、被告签订二份《宁波颐高莱迪时尚广场合同》，约定：原告自2012年10月1日起承租被告莱迪商场二楼2z35号商铺，租赁期限分别为一年，年租金153014.20元，履约保证金20000元。合同签订后，原告依约支付了一年租金及保证金，被告出具收条。2012年11月11日被告函告原告，免去原告自2012年11月3日至2013年3月2日四个月租金。2014年2月18日起，被告以商场改造为由关闭并拆除了原告承租的店面，致使原告无法继续承租店面，构成违约。现原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的租赁合同；二、被告返还履约保证金20000元；三、被告赔偿原告损失55502元（包括装修款30000元）；四、诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告之间签订的第二份《宁波颐高莱迪时尚广场合同》以及《颐高莱迪时尚广场经营合同补充协议》；二、被告返还履约保证金20000元；三、被告赔偿原告装修损失30000元并支付违约金25500元；四、被告返还原告多支付的2014年2月18日至2014年3月2日的租金6375元；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告宁波莱迪丹顿商贸有限公司未提交书面答辩状，庭审中答辩称：原告应当提前支付第二年的租金，原告未提前支付租金已构成违约。2014年2月20日被告对原告的店铺进行了清场，3月底对店铺的装修进行了拆除。综上，原告的诉请无法律依据，请求法院驳回原告的诉请。
被告宁波莱迪丹顿商贸有限公司反诉称：原告未按约定时间支付第二年的租金，被告对其进行告知并给予宽限期，要求其履行支付义务，原告仍未支付。原告的行为构成违约，给被告造成了重大经济损失，故诉至法院，请求判令：原告赔偿被告损失90000元。
原告王国栋未提交书面答辩状，庭审中答辩称：被告的诉请无事实和法律依据，违约方仅仅是被告，原告没有违约。被告并无空租期损失，被告所称的8个月的空租期并非原告造成。被告是在2014年3月中旬将店铺拆掉改成餐饮，据原告核实，原告承租的店铺现在经营的是烤肉王，实际开业时间是2014年6月份。
原告王国栋为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告宁波莱迪丹顿商贸有限公司质证，本院认证如下：
证1.租赁合同二份，拟证明原、被告于2012年8月8日同时签订二份独立的租赁合同的事实。被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为二份合同形式上是独立的，但是结合履约保证金的支付情况以及租金支付的连续性，二份合同存在连续性。经审查，被告对真实性无异议，且证1记载的内容可以证明原告的待证事实，本院对证1予以认定。
证2.收条一份，拟证明原告支付店面装修款的事实。被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能证明装修款项的具体金额，原告应当提供相应的采购证据进行佐证。经审查，证2系原件，被告对真实性无异议，其记载的内容可以证明原告的待证事实，对证2本院予以认定。
证3.装修工程预算表一份，拟证明原告承租店铺的装修预算为33610元，结算为30000元的事实。被告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为预算表显示的施工单位为公司，结算的收条是个人出具的，且仅是预算表，不能证明最终的结算价格，应当提供相应的货物单据进行佐证。经审查，证3系原件，被告对真实性无异议，结合证2可以证明原告的待证事实，对证3本院予以认定。
证4.录音稿、录音光盘各一份，拟证明被告已告知其他业主要将商场改造，原告没有及时缴纳租金是因为知道被告不能提供原摊位的事实。被告对证4真实性无异议，但认为录音内容未显示原、被告沟通的时间，且录音一方翁杰作为被告公司的招商工作人员无权决定商铺改造和拆除。经审查，该证据未显示通话的时间，且翁杰作为一般的工作人员，其并不能代表被告公司就商铺的改造或拆除等重要事项作出决定，原告亦无其他书面证据予以佐证，故对证4本院不予认定。
证5.照片四张，拟证明原告承租店铺的装修情况。被告无异议，本院予以认定。
证6.证人郑某当庭所作证言一份，拟证明：1、2013年底原告方知道被告要把原告店铺所在的片区拆除；2、原告店铺是在2014年2月18日被封铺的事实。被告认为证人也承租了被告店铺，与原告是相同情况，故其与被告存在利害关系，且证人证言不能证明被告明确表示要拆除原告承租店铺，也不能证明原告店铺被清退的具体时间。经审查，证人承租了被告店铺，与原告等人的情形类似，与被告存在一定的利害关系，且证人并未陈述原告的店铺具体封铺的时间，不能证明原告的待证事实，故本院对证人证言不予认定。
证7.名片、照片各一份，拟证明原告等人原承租的商铺现在的实际用途是经营烤肉店，实际经营人名叫孙文涛，烤肉店于2014年6月开业的事实。被告对真实性无异议，认可孙文涛是实际经营人，是承租人的丈夫，但认为该组证据不能证明烤肉店是2014年6月开业的事实。经审查，该组证据与本院走访的情况相吻合，且被告对真实性无异议，故对真实性本院予以认定，对原告等人原承租的商铺现在的实际用途是经营烤肉店，实际经营人名叫孙文涛的事实本院予以认定，但该组证据不能证明烤肉店是于2014年6月开业的事实，对此本院不予认定。
证8.经原告申请，本院向宁波市海曙区消防大队调取消防备案申请表及消防安全检查合格证各一份，拟证明被告二楼z区改造成餐饮未经过消防审批，被告与其他人签订的合同是不合法的。被告对真实性无异议，但认为消防审批仅是行政审批，与合同的合法性没有关系。经审查，该组证据系原件，对真实性本院予以认定，但该组证据与本案缺乏关联性，被告改造餐饮是否经过消防审批并非本案诉争事项，故对待证事实本院不予认定。
证9.大众点评网和美团网网页打印件一组，拟证明烤肉王是于2014年9月之前开业的事实。被告对真实性无异议，对关联性有异议，认可烤肉王是在2014年9月6日开始试营业的，正式营业是从11月开始，被告向烤肉王收取租金也是从11月开始，且无论烤肉店是否在2014年9月开业，均与租金损失无关。经审查，被告对真实性无异议，故对真实性本院予以认定，该组证据记载的内容可以证明烤肉王是在2014年9月6日开始试营业的，对此事实本院予以认定。
证10.录音一份，拟证明烤肉王在2014年6、7月就开业的事实。被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为2014年6月烤肉王的承租人和被告之间才进行协商，还没有实际开业。经审查，被告对真实性无异议，对真实性本院予以认定，但根据录音内容，烤肉王的经营者仅陈述“夏天开业”，并未陈述是2014年6月份开业，且与证9书面证据不符，故对证10的待证事实本院不予认定。
被告宁波莱迪丹顿商贸有限公司为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告王国栋质证，本院认证如下：
证一.催缴通知、撤场通知、照片各一份，拟证明因原告未按约缴纳第二年度租金构成违约，故被告要求其撤场的事实。原告对真实性无异议，但对2014年1月25日到期以及原告处于欠费状态不予认可，原告已支付租金至2014年3月2日，被告发函要求解除缺乏依据。经审查，该组证据系原件，结合原告未缴纳下一年租金的事实及证1的合同约定条款，可以证明被告的待证事实，本院予以认定。
证二.颐高莱迪时尚广场经营合同补充协议一份，拟证明被告同意给原告4个月的免租期即2012年11月3日至2013年3月2日，并要求原告在2014年1月25日前缴清下一年度的租金，同意延长合同租期至2015年3月2日的事实。原告对真实性无异议，认为二份合同是独立的。经审查，证二系原件，其记载的内容可以证明被告的待证事实，本院对证二予以认定。
证三.宁波颐高莱迪时尚广场合同一份，拟证明原告的违约行为造成被告损失，被告是在2014年11月3日才将原告等人承租的商铺位置出租给第三方的事实。原告对真实性有异议，对承租人的身份有异议，是否是本人签字也有异议。认为出租是不合法的，没有通过消防验收的餐饮场地是不能出租的，被告在前几次庭审中都自认是2014年3月中旬将原告的店铺拆除了，是不是11月出租与原告无关，因为店铺改造需要时间，租给其他人也需要时间，且经营的用途已经改变，没有可比性，被告说的空租期及损失没有依据的。经审查，证三系原件，经向承租人核实，该合同是其本人所签，故对证三的真实性本院予以认定，其他认证意见在本院认为部分具体阐述。
证四.专用收款收据一份，拟证明被告租给烤肉王的租金是从2014年11月开始计收的事实。原告对真实性无异议，根据收款收据显示烤肉王在2014年6月就和被告谈好了租赁的事情，调查笔录中烤肉王的经营者陈述是2014年8、9月去谈的，是自相矛盾的。经审查，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，根据该份证据显示，烤肉王的经营者zhuliqiaomiao已于2014年6月20日向被告支付2014年6月20日至2015年5月3日期间的租金275000元，不能证明被告的待证事实，对此本院不予认定。
为查明本案事实，本院向烤肉王的承租人及其丈夫制作调查笔录三份。原告对形式的真实性无异议，对内容真实性有异议，认为被调查人是承租方与被告有利害关系，证明力低，且两次笔录的陈述对于租赁、开业、装修的时间有矛盾。被调查人做了虚假陈述，原告有理由相信被告提供的与被调查人之间的租赁合同也不是真实的，不能凭此证明被告的损失，被告庭审中已经陈述店铺改造时间延迟，是因为其公司内部人力物力不足，况且租赁面积位置都不能对应，综上，被告不能证明店铺出租真空期，即使有真空期也不是原告造成的。被告对真实性、合法性无异议，但认为两份笔录与反诉请求没有关联性，被告认为合同是2014年11月3日才签订的，租金从2014年11月4日开始计算。经审查，承租人及其丈夫关于何时洽谈租赁事宜的陈述与被告提供的证四相矛盾，关于租赁时间、开业时间的陈述前后不一致，故对调查笔录本院不予认定。
综合以上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
2012年8月8日，原、被告同时签订二份《宁波颐高莱迪时尚广场合同》，合同租赁期限分别为2012年10月1日至2013年9月30日以及2013年10月1日至2014年9月30日，其余条款一致，均约定：被告将莱迪商场二层z35商铺建筑面积22.77平方米提供给原告经营；经营范围为服装-
男装；使用费单价为560元／月／平方米；使用费12个月一付，即153014.40元，原告需提前30日向被告预付后12个月的使用费；合同签订之日，原告向被告支付20000元作为本合同的履约保证金，该保证金不计息，本合同期满后，如双方不再续签，在原告没有违约且没有给被告造成损失的情况下，被告于合同终止日期三个月后退还给原告，如有违约及给被告造成损失情况下，被告有权扣除；原告须按合同规定时间缴纳使用费、电费、水费及其他有偿服务费，逾期不交，拖欠一日承担欠款1%的滞纳金，拖欠三日，被告有权予以停业整顿，拖欠一周，视为原告根本违约，从第八日起，被告有权终止合同，履约保证金及其它剩余款项不予退还，一切损失由原告自负；原告延迟支付使用费累计超过七天的，被告可以行使单方解除权等。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金20000元，并对承租的房屋进行了装修，支出装修费30000元。2012年11月11日，原、被告签订了补充协议一份，约定：商场从2012年11月3日开始正式营业，对履行合同者给予四个月（2012年11月3日-2013年3月2日）免租的优惠；2014年1月25日前缴清下一年度租金费用，合同日期正常顺延至2015年3月2日；原2012年10月29日至2012年11月2日按时营业的商户享受五天优惠政策不变。原告已支付租金至2014年3月2日，未支付2014年3月3日至2015年3月2日的租金。2014年2月10日，被告向原告发出了催缴通知一份，告知原告店铺的使用权已在2014年1月25日到期，要求原告在接到通知三日内缴纳相关费用，逾期未交清房租将视为违约，商场将停止一切物业服务，并有权收回该铺位等。同日，被告又向原告发出撤场通知一份，告知原告因其拒绝缴纳下一年租金，按照合同约定，被告依法可行使解除权，解除原告与被告签订的租赁合同，并不予退还履约保证金，限原告在7日内取回物品，否则视为放弃物品的所有权等。2014年2月20日，被告对原告的店铺进行清场，并于同年3月底拆除。后原告诉至本院，要求解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
另查明，2014年6月，被告与案外人zhuliqiaomiao（朱巧妙）洽谈包括原告原承租位置在内的店铺的承租事宜，并于同年6月20日向其收取2014年6月20日至2015年5月3日期间的租金275000元，同年9月6日，该店铺开始试营业。同年11月3日，被告与案外人zhuliqiaomiao签订了《宁波颐高莱迪时尚广场合同》一份，约定被告将该店铺共计395平方米出租给案外人zhuliqiaomiao用于餐饮，约定租期为2014年11月4日至2019年11月3日，使用费六个月一付，提前30日支付，第一年租金为550000元等。
本院认为：本案的争议焦点是：一、被告是否享有合同解除权；二、违约责任如何承担。
关于第一个争议焦点。原、被告签订的两份租赁合同及一份补充协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告签订的租赁合同约定，逾期支付租金超过7天，被告可以行使合同解除权。另根据补充协议约定，原告应当在2014年1月25日前支付2014年3月3日至2015年3月2日的租金。后原告未按上述约定支付租金，被告可根据合同约定行使解除权。故被告于2014年2月10日发函要求解除两份租赁合同及补充协议的行为，属于合法解除。双方均确认第二份租赁合同及补充协议于2014年2月18日解除，本院予以认定。原告虽主张其拒付租金是因被告之前已明确表示将调整店铺用途，不会再将原告承租的店铺继续租赁给原告使用，但原告未向本院提供充分的证据予以证明，故对原告的主张本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。第一份租赁合同项下的房租原告已经支付完毕，且该合同的租赁期限实际变更至2014年3月2日止，原告可使用该房屋至租赁期限届满之日。原告主张被告于2014年2月18日收回店铺，但未提供充分的证据予以证明，故对原告的主张本院不予采纳。被告自认于2014年2月20日自行收回原告承租的房屋。本院认为被告自行收铺的行为属于违约行为，但原、被告在租赁合同中并未对上述情形约定违约责任，故原告主张要求被告支付2个月使用费作为违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方均存在违约行为，被告的违约行为给原告造成的实际损失主要为第一份合同剩余租赁期内的装修损失以及租金损失，第二份合同系因原告违约解除，故被告无需赔偿原告第二份租期内的装修损失。被告应向原告赔偿装修损失452.05元（30000元÷2年÷365天×11天），并退还原告未使用租期的租金5009.40元（560元／月／平方米×22.77平方米÷28天×11天）。原告要求被告赔偿超过上述金额的装修损失及返还租金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告未支付下一年租金的违约行为给被告造成的损失为空租期租金损失。原、被告在租赁合同的违约责任项下约定，原告拖欠租金超过一周，视为原告根本违约，从第八日起，被告有权终止合同，履约保证金不予退还。根据该约定，履约保证金同时具有违约金的性质。被告认为其实际损失超过履约保证金的数额，但其关于店铺改造时间、原因及对外出租时间的陈述前后矛盾，且被告存在自主决定改造时间及免租期等因素，故本院认为被告未能举证证明其实际损失超过履约保证金的数额。考虑到被告的空租期客观存在，并参照双方在合同中约定的履约保证金数额，本院酌定原告的违约行为给被告造成的损失为20000元，被告要求原告赔偿超过该金额的损失，缺乏事实依据，本院不予支持。被告已选择要求原告赔偿实际损失，故合同解除后，原告支付的履约保证金，被告应当予以退还。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王国栋与被告（反诉原告）宁波莱迪丹顿商贸有限公司于2012年8月8日签订的租赁期限自2013年10月1日至2014年9月30日的《宁波颐高莱迪时尚广场合同》以及2012年11月11日签订的《颐高莱迪时尚广场经营合同补充协议》于2014年2月18日解除；
二、被告（反诉原告）宁波莱迪丹顿商贸有限公司返还原告（反诉被告）王国栋租金5009.40元；
三、被告（反诉原告）宁波莱迪丹顿商贸有限公司赔偿原告（反诉被告）王国栋装修损失452.05元；
四、被告（反诉原告）宁波莱迪丹顿商贸有限公司退还原告（反诉被告）王国栋履约保证金20000元；
五、原告（反诉被告）王国栋赔偿被告（反诉原告）宁波莱迪丹顿商贸有限公司损失20000元；
以上第二、三、四、五项折抵后，被告（反诉原告）宁波莱迪丹顿商贸有限公司应向原告（反诉被告）王国栋支付5461.45元，该款被告（反诉原告）宁波莱迪丹顿商贸有限公司于本判决生效之日起五日内支付。
六、驳回原告（反诉被告）王国栋的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）宁波莱迪丹顿商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费1688元，反诉费1025元，由原告（反诉被告）王国栋负担1391元，被告（反诉原告）宁波莱迪丹顿商贸有限公司负担1322元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 葛艳君
审 判 员 汪晓蕾
人民陪审员 王军锋
二〇一五年二月十六日
代书 记员 闻婉冬
本判决书所适用的相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。