北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08027号
上诉人（原审原告、反诉被告）任春，男，1966年2月21日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）刘京梅，女，1970年11月12日出生。
上列二上诉人之共同委托代理人于爱军，北京市金洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）中国健康产业投资基金管理股份有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街11号。
法定代表人梁雨，董事长。
委托代理人侯捷，北京市海王律师事务所律师。
委托代理人张本基，北京市海王律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴培强，男，1983年11月21日出生。
委托代理人高乐，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李季，男，1982年9月21日出生。
上诉人任春、刘京梅因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第10240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，任春、刘京梅起诉至原审法院称：我方基于单位职工福利分房取得中国健康产业投资基金管理股份有限公司（下称健康投资公司）所属的涉诉房屋承租权，系涉诉房屋的合法承租人，并居住长达17年之久。健康投资公司出售涉诉房屋时，我方依法享有优先购买权。但健康投资公司出售涉诉房屋时，先是向我方开出1300000元的非同等价格恶意将我方排除在外，后又向我方隐瞒其与吴培强交易转让的价格和相关事实，在我方不知情的情况下，在我方行使法定优先购买权止卖期内（从健康投资公司正式通知我方卖房起3个月内），健康投资公司将涉诉房屋以严重低于市场（市场交易均价为1850000元）的价格1000000元卖给了吴培强，剥夺了我方优先购买权。吴培强在未查看涉诉房屋的情况下即与健康投资公司签订购房合同明显属于二者恶意串通。同时，健康投资公司和吴培强非法抢占涉诉房屋，将我方赶出，造成了我方无家可归及家具、装修、租房等财产和经济损失。我方在得知吴培强和李季即将交易涉诉房屋时，及时将涉诉房屋存在纠纷的情况告知了房屋中介及物业公司，并由其告知了李季，但李季仍执意购买，明显存在恶意。因为健康投资公司、吴培强、李季恶意串通的购房行为，造成作为我方丧失了1000000元同等交易价格的优先购买权。我方再行购买同等房屋需再行多支付850000元购房款，而该额外支付费用损失均系健康投资公司、吴培强、李季非法买卖房屋所致，故依据相关法律规定，我方提起诉讼，要求健康投资公司、吴培强、李季共同向我方赔偿因非法出售涉诉房屋及强行搬入造成的损失1235677元（其中购房差价损失850000元、装修损失150000元、家具及其他物品损失52077元、租房房租183600元），并承担本案诉讼费用。
健康投资公司答辩并反诉称：1、我公司在售房前向任春发出了售房通知。在准备出售涉诉房屋前，因任春、刘京梅不配合我公司清退、收房工作。为了减少售房中不便因素，我公司于2014年5月8日向任春发出了售房通知，该通知上清楚地载明了我公司代理人及联系方式。2、任春、刘京梅未就售房事宜与我公司进行商讨。在我公司向任春、刘京梅发出售房要约后的60日内，任春、刘京梅没有与我公司就标的房屋买卖事宜进行任何沟通与磋商，在其长期没有反馈的情况下，我公司与其他售房对象进行了磋商，并结合当时房地产销售市场陷入低迷的实际情况，最终于2014年7月达成售房协议。3、任春与刘京梅的赔偿请求无事实依据。首先，任春、刘京梅与我公司不存在租赁关系，未能就租赁关系的关键性要素如租赁期限、租金标准、租金交付方式等进行举证，未能证明双方在案发之日租赁关系的存在，因此其主张侵害优先购买权损害赔偿毫无事实依据。因任春与我公司法定代表人私交不错，才借住在涉诉房屋内。其次，任春、刘京梅对所谓装修、家电等损害赔偿无具有证明效力的票据支持，其要求损害赔偿无客观证据支持。最后，任春、刘京梅多次表示，其租房是为方便女儿上学，因此其租金支出与本案无关联性，要求租金补偿无事实依据。任春、刘京梅自1997年起至2014年7月居住在涉诉房屋，未与我公司订立租赁协议，也未缴纳租金，严重损害我公司合法权益，我公司根据涉诉房屋起诉时租赁价格3000元，并考虑房屋租金上涨因素，现提起反诉，要求：1、任春、刘京梅向我公司支付房屋占用费306000元；2、任春、刘京梅返还我公司为其垫付的物业费15063元；3、任春、刘京梅承担本案诉讼费用。
任春、刘京梅针对反诉答辩称：健康投资公司的反诉请求没有法律依据，我方不同意健康投资公司的反诉请求。理由如下：1、健康投资公司要求支付房屋占用费的反诉请求已经过了诉讼时效。房租为每月58.50元，这17年间健康投资公司没有和我方说过房租的变化。2、我方是基于租赁合同居住在涉诉房屋内，属于福利分房，属于租赁关系，我方提交的租金收据加盖了健康投资公司公章，与健康投资公司一套人马的单位也出具加盖公章的收据，我方具有合法承租人资格。3、关于返还垫付物业费，根据健康投资公司和物业公司签订的合同，涉诉房屋物业管理费用主体缴纳人是健康投资公司，这笔费用就应由健康投资公司缴纳。另外，健康投资公司办理房产过户时需要缴纳一笔大修费，未过户不需要缴纳。4、居住17年来我方替健康投资公司缴纳了所有物业费，我方欠付的租金，远远小于替健康投资公司垫付的物业管理费。
吴培强辩称：我购买涉诉房屋时，知道涉诉房屋有租户，与健康投资公司约定由我对租户进行腾退，我取得了房屋所有权证，就有权使用房屋，任春、刘京梅占用涉诉房屋是没有道理的。当时室内的装修包括空调及户外机，以及家具家电，系由我联系搬家公司专业人员一并拆除，然后由搬家公司人员和任春直接交接，安放的地点均由任春指定，搬家费用由任春结算，后续搬家公司和我、任春均无纠纷，而且腾房过程双方均报过警，公安机关全程介入，不可能对室内物品不闻不问、不做安排而任由我处分。另外，关于房屋纠纷至今已半年，期间任春、刘京梅从未提及这些损失，显然不合常理，反过来也说明任春、刘京梅其实知道装修损失和室内物品损失缺乏事实依据。任春、刘京梅要求购房差价损失于法无据，要求装修损失没有事实依据，而且购买二手房理当包含装修部分，没有单独就装修部分做出赔偿的道理，要求室内物品损失缺乏事实依据，要求租房损失既缺乏事实依据，又与本案缺乏直接关联性。
李季辩称：我与吴培强买卖房屋是双方真实意思表示，按照市场价格进行交易，我支付了定金、首付款、贷款、税款，我没有串通健康投资公司和吴培强，我购买房屋属于善意，并已取得房屋所有权证。我也去中介查了，房屋所有权就是吴培强一个人，房屋没有抵押，我从来没有接到相关告知，对房屋存在纠纷不知情。房屋存在纠纷和我购房行为没有关系，这是任春、刘京梅和健康投资公司、吴培强的纠纷。我不同意任春、刘京梅的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据庭审查明的事实，本案的焦点问题有二：一是任春、刘京梅是否享有优先购买权；二是装修、家具家电损失。关于任春、刘京梅是否为涉诉房屋的合法承租人一节：合同法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案中，任春、刘京梅在涉诉房屋内居住长达17年之久，并缴纳了物业费，期间，健康投资公司从未向任春、刘京梅提出过异议。另外，任春、刘京梅提交了1997年3月11日任春交来房租款504.42元收据，该证据上加盖了健康投资公司财务专用章，健康投资公司虽称时间久远无法核实，但未提交相反证据予以反驳，故法院认定该收据的真实性。综上，任春、刘京梅虽未和健康投资公司签订书面租赁合同，但双方已形成事实租赁关系，为不定期租赁，任春、刘京梅是涉诉房屋的合法承租人。虽任春、刘京梅系涉诉房屋的合法承租人，但其未经健康投资公司同意将涉诉房屋转租给他人使用，已不在涉案房屋内居住，不是涉案房屋的实际承租人，故任春、刘京梅主张对涉案房屋享有优先购买权的意见，缺乏依据，法院不予采纳。任春、刘京梅要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求，亦缺乏依据，法院不予支持。二是装修、家具家电损失。任春、刘京梅称家具家电丢失，吴培强认可腾房时自己联系搬家公司，由搬家公司对室内装修和家具家电一并拆除交给任春，但未提供将拆除装修物件和家电家具交给任春的相关证据，且涉诉房屋已先后被吴培强和李季重新装修，故法院采信任春、刘京梅的主张，对其要求吴培强赔偿装修、家具家电损失的诉讼请求，予以支持。关于赔偿具体数额问题，法院认为，房屋原有装修已被破坏，被吴培强重新装修，家具家电也由吴培强处理，导致涉诉房屋原有装修及家具家电价值数额无从确定，吴培强在上述问题上存在过错，因房屋装修、家具及其他物品时间较为久远，存在贬值情况，现因装修和物品丧失导致不具备鉴定的条件，故法院根据本案的具体情况，酌定装修损失为90000元，家具及其他物品损失为40000元。健康投资公司作为出租方，在将房屋交付给吴培强时，应以合法合理方式解决任春、刘京梅腾退问题，其允许吴培强自行解决租户腾退问题，故在装修、物品、家电一事上亦存在过错，应承担连带责任。李季对装修、家具家电损失没有过错，不应承担责任。关于任春、刘京梅的其他诉讼请求。因任春、刘京梅已在健康投资公司向吴培强出售房屋前已将房屋出租给他人，并已在其他地方承租了房屋，故任春、刘京梅要求支付房租183600元的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。关于健康投资公司的反诉请求。健康投资公司要求任春、刘京梅返还为其垫付的物业费15063元，因双方对物业费由谁支付没有约定，按照通常情形，物业费应由房屋所有权人支付，故健康投资公司的此项反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。健康投资公司要求任春、刘京梅支付1997年至2014年7月房屋占用费306000元的反诉请求，如前文所述，任春、刘京梅与健康投资公司之间为租赁合同关系，房屋占用费即房租，任春、刘京梅提出时效抗辩，房租诉讼时效为一年，即当事人起诉之日前一年，本案健康投资公司提起反诉日期为2015年1月10日，未提交诉讼时效中断或中止的相关证据，故法院认定租金的计算时间为2014年1月10日至7月25日。关于月租金数额，比起1997年，近年来房租上涨迅速，故若按1997年房租计算会导致显失公平，故法院结合本案的具体情况，酌定月房租为2800元。综上，任春、刘京梅应向健康投资公司支付2014年1月10日至7月25日房租18200元。据此，原审法院于2015年4月判决：一、于判决生效后十日内，中国健康产业投资基金管理股份有限公司、吴培强赔偿任春、刘京梅房屋装修损失九万元、家具及其他物品损失四万元；二、于判决生效后十日内，任春、刘京梅给付中国健康产业投资基金管理股份有限公司房屋租金一万八千二百元；三、驳回任春、刘京梅的其他诉讼请求；四、驳回中国健康产业投资基金管理股份有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱或非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
判决后，任春、刘京梅不服，上诉至本院称：原审判决未明确涉案房屋为依照国家福利政策所租赁的公有住房，公房使用权有别于合同法意义上的租赁权，公房使用权是基于城镇居民名义上的租赁，实质上的福利分配所取得的对国家所有的房屋租赁权，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，原审判决忽视涉案房屋的特性，将其等同于一般商品房租赁，适用法律错误；我们与健康投资公司之间未就是否可以转租及转租的法律后果（含是否丧失承租权）进行约定，原审判决仅从所谓我们“转租”涉案房屋就判定我们对涉案房屋不享有优先购买权，缺乏合同依据及法律依据，且涉案房屋是福利公房，适用普通房屋租赁合同纠纷的相关司法解释，不适当；健康投资公司未就转租提供任何证据，涉案房屋是我们唯一一套自住房，因孩子考入市中心学校，为照顾孩子我们不得已暂租学校周边房屋，涉案房屋让他人暂住，暂住不到十几天，并未实际收取房租，不存在转租盈利的情形，所谓“转租”也不影响健康投资公司的实际利益，原审判决仅以此确认我们丧失了长达十七年的承租人法律地位及所享有的优先购买权，有违民法通则所确认的公平原则，且公房使用权已经具备物权属性，公有住房使用权人在法律允许范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，这种权利是他人（包括产权单位）不能任意追夺的；我们作为福利分房的合法居住者（承租人）依法享有优先购买权，健康投资公司采取欺诈手段，在三个月止卖期内擅自低价将涉案房屋卖与吴培强使我们丧失了优先购买权，吴培强又在诉讼期间将涉案房屋卖给李季，在我们明确告知涉案房屋存在纠纷的情况下，李季执意购买，存在恶意串通，因为健康投资公司、吴培强恶意串通的购房行为，造成作为承租人的我们丧失了960000元同等交易价格的优先购买权，我们再行购买同等房屋需再行支付710000元购房款，而额外支付的费用系健康投资公司、吴培强、李季非法买卖房屋造成的，应由该三方承担购房差价损失，请求二审法院撤销原判第二项，改判我们给付健康投资公司房屋租金439元（按每月租金58.5元计算7.5个月），并判令健康投资公司、吴培强、李季赔偿我们房屋差价损失710000元。
健康投资公司同意原判结果，不同意原审关于部分事实的认定，但未提出上诉。
吴培强对原审判决第一项有异议，但未提出上诉。
李季同意原判。
经审理查明：任春、刘京梅系夫妻。任春于1994年任职中国改革报社，于2007年辞职。健康投资公司原名称为中国改革实业股份有限公司（下称改革实业公司），更名时间为2013年7月。
位于北京市×××502室房屋（建筑面积为73.77平方米）原所有权人为健康投资公司。任春于1997年2月21日办理了上述房屋准住证，后任春、刘京梅在该房屋内居住。
2014年3月6日，任春、刘京梅收到健康投资公司发出的函件，主要内容为要求任春、刘京梅办理涉诉房屋的移交手续。
2014年5月8日，任春、刘京梅收到健康投资公司发出的通知，主要内容为：经健康投资公司研究决定，将位于×××502室房屋出售，出售价格1300000元，有意购买者请在十日内与薛晓君同志联系×××。
2014年7月7日，健康投资公司将涉诉房屋出售给吴培强并签订《存量房屋买卖合同》。网签合同约定房屋成交价格为960000元。吴培强缴纳房屋税费82608元。
2014年7月14日，健康投资公司协助吴培强将涉诉房屋产权过户至吴培强名下。
2014年7月25日，吴培强去涉诉房屋收房时，与刘京梅发生冲突，刘京梅于当日下午3点报警。
2014年7月27日，任春、刘京梅发现涉诉房屋内家具不见了，于当晚11点报警。
2014年8月，吴培强将涉诉房屋出售给李季，于8月22日办理了房屋买卖合同网签手续。网签备案合同约定房屋价款为1000000元，李季实际支付款项为1765000元。2014年9月15日，李季取得涉诉房屋的所有权证。现涉诉房屋已重新装修。
原审庭审中，任春、刘京梅称：收到卖房通知后第二天就去找健康投资公司，被告知房屋出售价格为1300000元，自己觉得太贵了，健康投资公司说价格还需要再和领导商量，但仍坚持1300000元，之后就没有给予答复。健康投资公司称：任春、刘京梅收到通知后来协商过，说1300000元价格太高，要求继续居住。
健康投资公司、吴培强称双方之间关于涉案房屋的实际成交价格为1100000元。吴培强提供房屋买卖协议、3张缴税凭条（时间为2014年7月7日至7月14日，总金额为82608元）、1张银行转账凭证（时间为2014年7月14日，金额为961392元）、定金收条1张（金额为50000元），吴培强称还有一个6000元的评估费用但找不到票据了，金额一共为1100000元。上述协议第二条约定交易房屋售价为1100000元，包税。任春、刘京梅称：房屋买卖协议真实性无法确认，公章及签字无法确认，认为应以从大兴建委查询的合同为准；付款凭证上没有银行确认章所以无法确认，银行转账凭证没有写出售方的账户，没有显示是健康投资公司收的钱。
原审中，双方对以下两个焦点问题意见不一：一是任春、刘京梅是否享有优先购买权；二是装修、家具损失。
关于焦点一：任春、刘京梅称1994年任春在中国改革报社工作，当时中国改革报社、健康投资公司、中国改革杂志社三家单位属一套人马三块牌子，1997年健康投资公司分配给任春涉诉房屋居住使用，月租为58.50元，租金支付方式为中国改革报社直接从任春个人工资中扣除，租金支付至2007年离职，并一直缴纳涉诉房屋物业费和供暖费，系涉诉房屋合法承租人，享有优先购买权。为证明上述主张，任春、刘京梅提供如下证据：证据一、准住证、物业公司证明、供暖协议书、房屋代管综合服务合同、物业费发票及明细。证据二、落款日期为2014年9月4日中国改革报社财务部证明，内容为任春在其单位期间（1997年至2007年）从每月工资中扣除房租款。证据三、1997年3月11日改革实业公司出具的收据，内容为今收到任春交来房租款504.42元，收款人处加盖了改革实业公司财务专用章。证据四、落款日期为2014年10月3日关于任春同志缴纳房租的证明（落款处加盖了“中国改革报社财务部”字样的印章）及2001年10月工资发放签名表。证据五、落款日期为2014年11月3日证明，证明落款处加盖了“中国改革报社”字样的印章。证据六为证人证言。
健康投资公司对证据一中准住证、物业公司证明、物业费发票及明细真实性认可，证明目的不认可，对其他证据真实性不认可，因为没有盖章。对证据二真实性认可，但不认可证明效力和关联性，中国改革报社财务部没有主体资格，以前的事实只能凭当时的凭证进行证明。对证据三真实性无法核实，因为时间非常久远，在最近一次公司改革中，所有的公章和执照都被收缴和销毁。对证据四不认可，财务部门章不能作为证据来出具，如果是单位做出的说明，应该加盖法定代表人的章，工资表中房租没有指向房屋具体位置，没有具体市场价格。对证据五真实性无法确认，即使公章是真实的，也不一定是合法程序加盖的，该证据是证人证言还是法定代表人陈述不清楚，也没有加盖法定代表人的章。对证人证言不认可。吴培强和李季对上述证据的质证意见同健康投资公司。
健康投资公司称任春、刘京梅不是实际承租人，已将房屋出租给了别人，并提供房屋租赁合同予以佐证。任春、刘京梅称该合同为复印件，故不认可租赁合同真实性，但认可确实将涉诉房屋出租给了租赁合同中这个人，称系为了方便女儿上学才将涉诉房屋出租，又租赁了现在居住的房屋。
关于焦点二装修和家具家电损失：任春、刘京梅称涉诉房屋装修价值150000元、家具及其他物品损失52077元，2014年7月25日房屋被吴培强和健康投资公司强占后，吴培强将屋内家具扔出来，现在装修费和大部分家具发票都找不到了，搬家时健康投资公司或者吴培强将这些票据扔了，装修现在已经被破坏，因被赶出来，没有地方住只能租房。任春、刘京梅提供空调、冰箱、沙发的发票、租房合同予以佐证。健康投资公司对空调、冰箱、沙发发票真实性认可，关联性不认可，称实物是否在涉诉房屋内无法确认，当时任春、刘京梅与吴培强发生了纠纷，且有警方的监督，故有理由认为家具是任春、刘京梅存放的。对租赁合同真实性认可，关联性不认可，之前任春、刘京梅称为了方便女儿上学而租赁房屋，故与本案没有关联性，且租赁合同签订时间早于房屋买卖时间。吴培强对上述证据的质证意见同健康投资公司，称对涉诉房屋重新进行了装修。吴培强称将拆下来的装修和家具、家电通过搬家公司交给了任春、刘京梅，但未提供相关证据佐证。李季称电器是之前买的，到2014年没有多少残值了，购买后对房屋重新进行了装修，其他质证意见同健康投资公司和吴培强的意见。
健康投资公司称当时告知了吴培强涉诉房屋内有租户，让吴培强自行处理租户腾退问题。健康投资公司和吴培强提出对装修损失、家电、家具损失进行价值鉴定，如鉴定不成，因存在折旧，要求法院酌情予以确定。
经任春、刘京梅申请，原审法院向清源派出所调查家具、物品丢失一事，派出所称未处理此事。
上述事实，有双方当事人陈述、准住证、物业公司证明、物业费交纳凭证、中国改革报社证明、2014年3月6日函件、2014年5月8日通知、存量房屋买卖合同、房租收据、物业费发票及明细、派出所证明、律师函等证据在案佐证。
本院认为：涉诉房屋原系健康投资公司所有的房屋，在健康投资公司出售该房屋产权之前，该房屋由任春、刘京梅居住使用。根据任春、刘京梅提交的健康投资公司出具的收到房租款的收据，可以认定双方之间形成房屋租赁合同关系。虽然任春、刘京梅上诉主张其系基于福利分房取得对涉诉房屋的公房租赁权利，但是，健康投资公司在本案中并非按照房改政策出售涉诉房屋，而是按照普通商品房出售，且原审诉讼中任春、刘京梅认可将涉诉房屋租给他人，任春、刘京梅存在转租行为，而任春、刘京梅的转租行为并未经过出租人健康投资公司的同意，故任春、刘京梅要求行使优先购买权，本院不予支持。关于任春、刘京梅上诉要求按照每月58.5元的标准支付房屋租金一节，原审法院根据本案具体情况酌情确定的月租金2800元的标准并无明显不妥，任春、刘京梅的该项上诉请求缺乏充分依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费15921元，由任春、刘京梅负担13021元（已交纳），由中国健康产业投资基金管理股份有限公司、吴培强负担2900元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费3058元，由任春、刘京梅负担128元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由中国健康产业投资基金管理股份有限公司负担2930元（已交纳）；二审案件受理费11078元，由任春、刘京梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 祝 石