广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）韶中法民一终字第511号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李云飞，男，1969年2月26日出生，汉族。
委托代理人：王文勇，广东赋诚法律服务所律师。
委托代理人：李井刚，广东赋诚法律服务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市金韶酒店有限公司。
法定代表人：凌舒，董事长。
委托代理人：罗青麟，广东韶大律师事务所律师。
原审被告：李春华，男，1963年2月4日出生，汉族。
上诉人李云飞因与被上诉人韶关市金韶酒店有限公司（以下简称金韶酒店）、原审被告李春华租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2011）韶浈法民一初字第393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，因案件情况复杂，经本院院长批准，延长审理期限三个月，现已审理终结。
本院经审理查明：韶关市浈江区解放路40号主楼十五、十六层为凌舒所有，凌舒是金韶酒店的股东之一，委托金韶酒店管理租赁上述物业。2009年8月4日，金韶酒店（甲方）与李春华（乙方）签订一份《桑拿承包经营合同》，约定：“第一条合同标的物：1、甲方提供给乙方承包经营的桑拿部位于韶关市解放路40号金韶酒店十五、十六楼，面积约1200平方米。2、甲方将十五楼、十六楼按现状交付乙方，由乙方自行设计装修和改造后使用；上述范围的装修改造费用由乙方承担。乙方并表示，合同期间所有投入的装修和设备，在合同中止或合同期满后统归甲方所有，乙方不主张所有权。第二条承包期限：乙方承包经营期限为十年，自2009年10月4日至2019年10月3日。甲方同意乙方于2009年8月5日进行装修，并从该日起给与两个月的装修期。装修期不计租金。第三条价金及支付。1、承包费：乙方承包经营期内按月向甲方交纳承包费，承包费的标准：第一年为2万元／月，第二年为2.5万元／月，第三年为3万元／月，第四年起至合同期满为4万元／月，乙方应于每月10日前交纳当月租金。2、押金：考虑到乙方带资金装修和改造，甲方免收乙方承包押金。3、其他费用：乙方承包经营期间的水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营费用，由乙方按照实际发生额以及有关规定向甲方及有关部门缴纳。第四条甲方的权利义务。1、甲方按约定提供合同标的物给乙方经营，保证乙方独立自主经营。2、为乙方提供营业执照、（桑拿）许可证、消防许可证（消防设施设备）、卫生许可证。3、保证乙方经营所需的水、电正常供应（特殊情况例外）。乙方的水电用量单独列表计量。负责租赁范围屋面、室外水、电的维护、维修。4、甲方提供员工宿舍，乙方员工入住甲方宿舍的，按甲方员工的标准收住宿费和水电费。5、甲方替乙方代购经营所需发票，发票税由乙方承担。6、甲方同意乙方在电梯内做宣传广告及在一楼大堂内摆放宣传广告。7、同意乙方使用停车场。第五条乙方的权利义务。1、必须合法经营，主动接受政府有关部门及甲方的管理、检查、监督和处罚。因违法经营所导致的处罚及一切善后事宜由乙方自理。2、负责经营过程中甲方固有设备、设施的维护、保养和维修，并确保合同期结束时甲方所有资产完好和不流失。人为损坏或被盗，按原价赔偿。3、认真做好卫生安全、社会治安、消防安全、用工等方面的工作，确保安全。4、按合同规定如期交纳有关费用。5、承担承包期内因乙方原因所产生的一切责任。6、承担所聘用人员的工资、劳保、医疗、伤亡、计生、治安及福利等费用和责任。7、未经甲方同意，乙方不得擅自对房屋、设施做任何改动。8、未经甲方同意，乙方不得擅自转让承包或变相转让给第三方经营。（内部股东承包除外）第六条违约责任。1、在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金50万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失。双方协商同意解除合同除外。2、乙方迟延交付押金及承包费的，每迟延一日，应按拖欠金额每日万分之三向甲方支付违约金，超过一个月未支付的，甲方有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给甲方造成损失的，还应当赔偿损失。3、甲方擅自转让承包或变相转让他人经营的，甲方有权终止承包合同，并按本条第1款处以违约责任。4、甲、乙方不得中途无故中止合同，如确须中止合同，一方应提前三个月以书面形式通知对方，获得对方同意后，从停止经营之日起，中止方向对方支付三个月的当期承包款作为赔偿金。合同终止后，合同双方仍应承担原合同内所规定之双方履行而尚未执行完毕的义务与责任。”合同签订后，金韶酒店当即将上述物业交给李春华使用，并开始对场地进行装修。2009年9月28日，李春华（甲方）与李云飞（乙方）签订一份《韶关市金韶酒店桑拿部股东承包合同》，合同约定：“一、甲方将桑拿部带装修承包给乙方经营，乙方自办营业执照等全部所需证照。承包经营管理期限为三年，由2009年10月4日至2012年10月3日止。二、承包经营范围：金韶酒店15楼及16楼。三、保证金及承包金：a）桑拿部开业之日乙方向甲方交纳经营保证金20万元整。b）每月承包费12万元，每月10号前交付当月承包费。四、违约责任：a）甲乙双方在承包期间，均应遵守合同的约定，如有违约应承担违约责任并赔偿由此造成的经济损失。b）如甲方无故擅自终止合同，甲方除退还乙方押金外，另需向乙方支付违约金人民币10万元。c）如乙方擅自无故终止合同，应向甲方支付违约金10万元。五、甲乙双方权利与义务：（一）甲方权利与义务：a）甲方确保按时交付桑拿部，水路电路等设施的正常运转。b）所有证照的办理及费用，政府各项费用由甲方负责。c）在合同期内，乙方享有经营、管理、推广等自主权，甲方不得干涉乙方的经营管理及日常运作，同时要协助相关部门积极配合桑拿部的工作。（二）乙方的权利与义务：a）乙方负责承担桑拿部的水电费（有独立的水电表）、人员应得工资、提成奖金、物品消耗及员工生活费和住宿等费用。b）乙方所有人员都要遵守甲方酒店各项规章制度，严禁打架、斗殴等事件发生。如此类事件的发生所造成的停业整顿由乙方承担。c）经营期间，一切的营业税收都由乙方支付。”金韶酒店在为李春华办理营业执照时，李春华要求金韶酒店以李云飞的名义办理营业执照等相关证照，金韶酒店对此并未提出异议，并以李云飞的名义去办理营业执照等相关证照。李云飞交纳了2009年8月起的水电费及2009年10月租金，但2009年11月至2010年1月租金未交，水电费则按时交纳，2010年2月起交纳租金及水电费至2011年4月。2010年3月16日，韶关市浈江区工商行政管理局颁发《个体工商户营业执照》：字号名称为浈江区金潮桑拿中心，经营者为李云飞，组成形式为个人经营。金韶酒店随后将营业执照及其他证照交付给李云飞。2009年9月28日，李云飞又与姚鑫签订一份《韶关市金韶酒店桑拿部股东承包合同》，合同约定：“一、承包经营管理期限为三年，由2009年10月1日至2012年10月10日止。二、承包经营范围：金韶酒店十五楼及十六楼。三、保证金及承包金：a）乙方向甲方交纳经营保证金20万元整。b）自桑拿部正式交给乙方起，承包期间前两个月为经营缓冲期，第一个月乙方向甲方交付承包金4万元整，第二个月乙方向甲方交付承包金4万元整，第三个月乙方向甲方交付承包金9万元整，当月交款日期定于每月10号前交付。乙方在10月10号前一次性付清保证金20万及当月租金4万元整。四、特殊情况：a）在甲乙双方合作期间，如遇战争、疫情、政治运动或扫黄等人力所不能阻止的情况，而导致接熟客不接生客或半停业状态，此状态在7天内按实际天数减免当日承包金，此状态在7至15天上交当月承包金的50%，超过20天则无须交纳当月承包金。五、在合同期间，如遇国家政策（包括当地政府法令）不可经营桑拿或不可抗拒的因素导致桑拿变相或长期停业（2个月以上），甲乙双方都有权利终止合同，甲方须如数无息退还乙方押金，合同终止作废。六、违约责任：a）甲乙双方在承包期间，均应遵守合同的约定，如有违约应承担违约责任并赔偿由此造成的经济损失。b）如甲方无故擅自终止合同，甲方除退还乙方押金外，另需向乙方支付违约金人民币10万元。c）如乙方擅自无故终止合同，应向甲方支付违约金10万元。七、甲乙双方权利与义务：（一）甲方权利与义务：a）甲方负责提供29间桑拿房给乙方使用，同时配备布草房、办公室、水吧及技师房。b）甲方负责桑拿部经营期间两个月内硬件的更新及工程维修，确保乙方经营场所的水路电路等设施设备的正常运转。如乙方人为损坏，由乙方承担赔偿。c）因商业权、物业产权属四方所有，所有证照的办理及费用，政府各项费用由甲方负责，因各项手续不齐全，导致无法正常经营，甲方应退还乙方押金。d）在合同期内，乙方享有经营、管理、推广等自主权，甲方不得干涉乙方的经营管理及日常运作，同时要协助相关部门积极配合桑拿部的工作。e）甲方提供一次性布草于乙方，以后更换由乙方负责承担。f）甲方负责公安、卫生、工商、消防等执法部门的对外关系，保证乙方有良好的经营环境，由此产生的后果和费用由甲方负责。（二）乙方的权利与义务：a）乙方负责承担桑拿部的水电费（有独立的水电表）、人员应得工资、提成奖金、物品消耗及员工生活费和住宿等费用。b）乙方不得损坏桑拿部的设施设备，如有损坏，一切由乙方承担。c）乙方所有人员都要遵守甲方酒店各项规章制度，严禁打架、斗殴等事件发生。如此类事件的发生所造成的停业整顿由乙方承担。d）经营期间，一切的营业税收都由乙方支付。八、合同期内，乙方不得擅自对金韶桑拿的建筑结构进行改建或装修，如需改动必须征得甲方同意，否则乙方承担相关责任。九、其他：a）合同期满后，如甲方继续有对外承包意向，乙方有优先承包权。b）乙方经营所产生的债权债务与甲方无关。c）为了甲乙双方的合作发展，甲乙双方必须保密承包一事，双方本着互利、友好、团结的方式共同发展合作。d）酒店的法人代表及主要负责人变动不影响本合同的执行及法律效力。e）如甲乙双方有未尽事宜，可另行协商补充，补充规定与本合同具有同等的法律效力。f）本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方确认后执行生效。”李云飞认为，姚鑫属于承包经营桑拿部的内部股东，但金韶酒店表示对李云飞与姚鑫签订合同及姚鑫经营桑拿部的事实一直不知情。2011年4月21日，金韶酒店以李春华、李云飞未经准许擅自转租桑拿场所及未足额交付租金为由向原审法院提起诉讼。2011年4月28日，韶关市公安局浈江公安分局在金韶酒店桑拿场所查获涉嫌卖淫嫖娼事件。2011年5月15日，李云飞与姚鑫签订一份《合同终止协议》，约定终止双方签订的股东承包协议，2009年9月28日至2011年5月15日桑拿部产生的债务由姚鑫承担，之后的债务由李云飞承担，李云飞无需退回姚鑫原缴纳的保证金并不追偿5月15日前的租金，另支付姚鑫25000元。李云飞在原审庭审中认可2011年5、6月发生水电费5901元。2011年6月27日，金韶酒店在《韶关日报》上刊登《声明》：因李春华、李云飞欠缴5-6月份房租、水电费约56000元，根据双方签订的合同，决定按现状收回上述房产和设备。李云飞在原审庭审中称其于2011年6月18日向金韶酒店寄送场地接受告知书及桑拿部钥匙。
另查明：李春华因与承接桑拿场所装修工程的王贵平、韶关市雅丽装饰工程材料有限公司就装修工程发生纠纷，向原审法院提起诉讼，原审法院于2010年11月18日作出（2010）韶浈法民一初字第462号民事判决，判决：驳回李春华的全部诉讼请求。李春华不服，向本院提起上诉，本院于2011年6月12日作出（2011）韶中法民一终字第244号民事裁定，裁定案件发回原审法院重审，该案件现仍在审理中。
又查明：二审调查询问期间，当问及李云飞其与李春华、姚鑫之间是什么关系时，李云飞称其与李春华、姚鑫三人之间是合伙关系。
2011年4月21日，金韶酒店向原审法院提起诉讼，称：2009年8月，李春华、李云飞与金韶酒店商谈租赁金韶酒店的十五、十六楼作桑拿使用。2009年8月4日，金韶酒店与李春花签订桑拿承包经营合同（实为租赁合同），合同约定：金韶酒店提供金韶酒店十五、十六楼面积约1200平方米给李春华作桑拿使用。期限为2009年10月4日至2019年10月3日。2009年8月5日至2009年10月4日为装修期不计租金。为此，请求法院判令：一、李春华与李云飞向金韶酒店支付租金60000元，延迟交付租金违约金8640元（计至2011年4月10日）及违约金500000元；二、解除金韶酒店与李春华、李云飞签订的《桑拿承包经营合同》；三、诉讼费用由李春华、李云飞负担。2011年10月12日金韶酒店在原审庭审时变更诉讼请求，将原诉讼请求第一项变更为：请求判令李春华、李云飞向金韶酒店支付2009年11月至2010年1月租金60000元及2011年5、6月租金50000元，合计110000元，迟延交付租金违约金8640元，水电费5901元，违约金500000元。
李云飞于2011年7月27日提起反诉称：金韶酒店与李春华、李云飞在《桑拿承包经营合同》中约定由金韶酒店为李春华、李云飞提供营业执照、桑拿许可证、消防许可证、卫生许可证。但金韶酒店直至2010年3月才办理上述证件，导致李云飞拖延至2010年3月才正式营业，经双方协商，金韶酒店承诺，李云飞可以不支付2010年3月前的承包费。2011年4月开始，金韶酒店认为桑拿部承包费过低，曾单方提出解约，但李云飞一直未同意。金韶酒店随即向原审法院起诉要求解除合同，并一直拒向李云飞交付营业执照等相关证件，给李云飞的经营带来严重影响，致使李云飞于2011年5月与姚鑫签订《解除内部股东承包协议》，终止经营。李云飞多次要求金韶酒店接收场地，但金韶酒店迟迟不与李云飞结算债权债务，不接受租金、不接受场地。金韶酒店的上述行为严重违反了双方在《桑拿承包经营合同》中的约定，给李云飞造成了巨大的损失。李云飞在合同签订后花费547569.3元用于装修，按合同约定使用十年，现在只使用了一年半左右，折旧后尚值465433.9元。李云飞在合同签订后还花费337334.9元用于购置空调、电视机、沙发等设备。上述装修后的价值及购置设备的费用合计802768.8元的损失应由金韶酒店承担。请求法院判令：一、金韶酒店与李春华、李云飞之间签订的《桑拿承包合同》已于2011年5月15日解除。二、因金韶酒店违约故赔偿李云飞损失802768.8元。三、诉讼费用由金韶酒店承担。
原审法院认为：金韶酒店经房屋所有人授权与李春华签订的《桑拿承包经营合同》合法有效，当事人应全面履行合同义务。该合同虽名为承包经营合同，但从其内容反映的法律关系及约定当事人的权利义务来看，实际为房屋租赁合同，本案应当适用租赁合同法律关系进行处理。而李春华与李云飞之间签订的《韶关市金韶酒店桑拿部股东承包合同》及李云飞与姚鑫签订的《韶关市金韶酒店桑拿部股东承包合同》虽然名为“股东承包合同”，但其内容条款比较明确地约定了对外承包法律关系中发包人及承包人的各项权利义务，而没有合伙法律关系中常见的合伙投资、合伙人工作职责、盈亏分配等内容，同时，桑拿场所办理的营业执照为李云飞个人经营的《个体工商户营业执照》，没有反映所谓的股东情况，故两份合同均应认定为对外承包合同，李春华将桑拿部对外发包给李云飞，李云飞再转包给姚鑫。李云飞主张该两份合同为股东内部承包合同，没有事实依据，不予支持。就当事人的争议焦点问题分析如下：一、当事人的违约行为。金韶酒店主张李春华、李云飞存在两方面的违约行为：1、李春华、李云飞有否拖欠租金构成违约的问题。李云飞未缴交2009年11月至2010年1月租金共计6万元，金韶酒店及李云飞均认可该事实。李云飞抗辩称因金韶酒店未提供营业执照而无法经营，经与金韶酒店协商同意免交该三个月租金。但首先李云飞未提供证据证实金韶酒店曾同意免交该3个月租金；其次，金韶酒店已提供证据反映金韶酒店在2010年3月前未能为李云飞办理营业执照的原因是李云飞负责的装修工程在2010年3月才通过竣工验收消防备案，符合办理桑拿部营业执照的条件，故未取得营业执照的责任不能归咎于金韶酒店；第三，2009年11月至2010年1月期间，李云飞交纳了桑拿部的水电费，反映该期间桑拿部有营业行为，并未发生因营业执照问题导致无法经营的事实。因此，李云飞的该项抗辩，理由不充分，不予采纳，李云飞仍应支付2009年11月至2010年1月期间三个月租金6万元。至于李云飞提出金韶酒店主张该三个月租金已超过诉讼时效，但由于当事人一直履行本案租赁合同，租金为连续性分期支付债务，诉讼时效期间应从最后一笔债务支付期限期满开始计算，故李云飞该项主张无法律依据，不予支持。由于租赁合同中有“应于每月10日前交纳当月租金”的约定，李云飞未及时足额支付租金，行为构成违约。2、李云飞将桑拿部承包给姚鑫是否构成违约的问题。李春华将桑拿部发包给李云飞，金韶酒店知情并表示同意，故李春华、李云飞应共同承担李春华与金韶酒店所签订合同中李春华的各项义务。而李云飞再将桑拿部发包给姚鑫，现未有证据证实金韶酒店知道或应当知道李云飞的转包行为，李云飞与姚鑫所签订合同中有“甲乙双方必须保密承包一事”的内容亦反映金韶酒店有极大可能对此确不知情，因此，李云飞的转包行为，违反了租赁合同中“未经甲方同意，乙方不得擅自转让承包或变相转让给第三方经营”的约定，其行为亦构成违约。李云飞主张因金韶酒店不履行主要义务，导致合同目的无法实现，即其无法正常使用桑拿场所，但根据上述查明的事实，李云飞负责的装修工程在2010年3月才通过竣工验收消防备案，导致在此之前金韶酒店无法办理营业执照等证照并交付李云飞，且李云飞未提供证据证明金韶酒店的行为确实给李云飞的经营带来实质上的严重影响，该期间李云飞仍在经营，租赁合同上亦未规定相关证照办好并交付的期限，故李云飞以此主张金韶酒店违约，理由不成立，不予支持。而金韶酒店在2011年4月向原审法院起诉要求处理案件纠纷，是其根据李春华、李云飞的违约行为采取的维护其自身权益的行为，并在李云飞继续拖欠租金及水电费的情况下于2011年6月才停水停电，其行为亦未违反合同的约定。二、李春华、李云飞违约后处理。上述认定了李云飞的行为构成违约，根据租赁合同第六条违约责任1、3条的约定，李云飞擅自转让承包或变相转让他人经营的，金韶酒店有权终止合同，并可要求李春华、李云飞支付违约金50万元；又根据第六条违约责任第2条的约定，李春华、李云飞迟延交付租金的，每迟延一日，应按拖欠金额每日万分之三向金韶酒店支付违约金，超过一个月未支付的，金韶酒店有权终止合同，金韶酒店按照上述合同约定要求解除合同，李春华、李云飞向金韶酒店支付拖欠2009年11月至2010年1月及2011年5、6月租金共计110000元、水电费5901元、计至2011年4月10日止的迟延交付租金违约金8640元及合同违约金50万，理由充分，予以支持。双方已经确认李云飞已经将桑拿场所交还金韶酒店，对此不再作处理。至于李云飞提出违约金过高，应当适当减少的主张，因租赁合同关系如果当事人均不违约能够履行完毕，金韶酒店可获得400余万元的租金收入，故当事人约定的50万元违约金并不属于过分高于造成的损失，李云飞的该项主张不予支持。三、对于李云飞提出的要求金韶酒店赔偿因合同解除造成其装修及设备损失的反诉请求，由于：1、租赁合同中约定合同期间所有投入的装修和设备，在合同中止或合同期满后统归金韶酒店所有；2、造成合同解除的原因是李云飞的违约行为，依法应自行承担损失；3、李云飞要求赔偿的装修及设备已使用多年，其未提供充分证据证实桑拿场所的装修及设备的现有价值，亦未申请对装修及设备的现有价值进行司法鉴定，故无法对此作出认定。因此，李云飞的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，于2011年11月8日作出（2011）韶浈法民一初字第393号民事判决：一、解除金韶酒店与李春华签订的《桑拿承包经营合同》；二、李春华、李云飞支付拖欠金韶酒店的租金11万元并从欠款之日起按照每日万分之三给付违约金（以8640元为限）、水电费5901元；三、李春华、李云飞支付金韶酒店违约金50万元；四、驳回李云飞的反诉请求。上述义务限于判决生效之日起15日内履行完毕。案件受理费9486元、诉讼保全费3020元、公告费860元由李春华、李云飞负担。反诉受理费5914元由李云飞负担。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李云飞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、2010年3月16日，金韶酒店在收到韶关市浈江区工商行政管理局颁发的《个体工商户营业执照》后，并没有立即将营业执照及相关证件交付给李云飞，而是到2011年7月份后才移交，李云飞是有签收相关证件的收据，该收据由金韶酒店收执。这使得李春华、李云飞、姚鑫在经营期间一直没有悬挂营业执照（可以从我方拍摄的DVD、工商局、公安局执法等证据证明），导致桑拿中心经营受到严重影响。2、2011年5月份，金韶酒店已经断断续续停止向桑拿部供应水电，桑拿部无法继续经营。鉴于此，李春华、李云飞被迫于2011年5月13日解散工作人员，结束经营。二、原审法院适用法律错误。1、2009年11月至2010年1月未交承包费，已过诉讼时效，金韶酒店也没有及时行使权利，不应认定李云飞违约。首先，虽然租赁关系由一个合同确定，但是租金产生的时间不同，即债发生的时间不同，不同时间发生的债务不能认为是同一债务。不同时间发生的债务，诉讼时效应该分别确定。而金韶酒店出具的租金收据也可以看出，收取租金是对应月份的，可知，本案中每个月的租金，是一个独立的债务，而从最后一次债务2010年1月份到金韶酒店起诉时间2011年4月份，都已经超过一年，丧失了诉讼时效，法院不应支持金韶酒店的诉求。其次，金韶酒店2010年3月10日出具收据，“收到15-16楼桑拿部2-3月份租金”，从该收据可知，金韶酒店在2010年3月份时，对2009年11月到2010年3月，共计5个月的租金，仅仅是要求交付2010年2-3月份的租金，可推知，当事人针对2009年11月到2010年1月3个月的租金有过相关的协议（免付该三个月的租金），其后将近一年半的时间内，金韶酒店也没有就该三个月的租金有过任何催促的通知、函件，由此可知，金韶酒店并没有及时行使合同的违约权利，应当视同金韶酒店放弃李云飞拖欠该三个月租金违约责任的权利。2、李云飞将桑拿部承包给内部股东姚鑫，符合合同约定，并不构成违约。金韶酒店和李春华签订的《桑拿承包经营合同》第五条第8款约定，“未经甲方同意，乙方不得擅自转让承包或变相转让给第三方经营（内部股东承包除外）”。即如果受转让方为金韶酒店桑拿部的内部股东，并不用知会金韶酒店。本案中，姚鑫应当认定为金韶酒店桑拿部的内部股东。法律法规并没有对“内部股东”明确规定，其概念是当事人的约定，应当遵照当事人的理解。而金韶酒店用李云飞为桑拿部办理营业执照，应当视同金韶酒店认定李云飞是桑拿部的内部股东，而李云飞获得内部股东的资格，是由于李云飞和李春华签订《韶关市金韶酒店桑拿部股东承包合同》的。同理，李云飞和姚鑫也同样签订《韶关市金韶酒店桑拿部股东承包合同》，该合同无论形式还是主要的合同义务，基本一致，既然金韶酒店能认定李云飞是内部股东承包，同理也应认定姚鑫是内部股东承包。原审法院却将该案件按照一般的租赁合同的转租处理，认为转承包给姚鑫，需要金韶酒店知道并同意，是错误理解合同条文，忽略了当事人合同意思自治，认定李云飞违约是适用法律错误的。3、李春华与金韶酒店所签订的《桑拿承包经营合同》因金韶酒店不履行主要义务，停止供应水电，造成根本性违约，应当承担违约责任。金韶酒店于2011年4月18日起诉到法院要求解除承包经营合同，并在2011年5月份起，停止向桑拿部供应水电（已提交录音资料证据），桑拿部无法继续经营。鉴于此，李云飞被迫于2011年5月13日解散工作人员，结束经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”自金韶酒店于4月作出解除合同的意思表示，结合5月份停止向李春华、李云飞供应水电，李云飞有理由相信金韶酒店故意不履行合同约定的主要义务，让桑拿部难以继续经营，单方面解除合同。鉴于此，李云飞无法实现合同目的，桑拿部无法继续经营，被迫于2011年5月13日解散员工，结束经营。因此，应当是金韶酒店违约，应当对李云飞的损失承担违约责任。综上，原审判决具有明显不当之处。为了维护上诉人应得的合法权益，特向二审法院提出上诉，恳请二审法院判令：一、撤销韶关市浈江区人民法院（2011）韶浈法民一初字第393号民事判决，改判为金韶酒店支付违约损失802768.8元或发回重审。二、金韶酒店承担本案全部诉讼费用。
金韶酒店答辩称：第一，原审法院认定事实的部分，关于营业执照的问题，金韶酒店已经按照合同约定履行了义务，并没有给李云飞造成损失。第二，停水停电的问题，李云飞于2011年5月13日解散工作人员，5月15日和姚鑫终止承包合同，也就是说5月15日之前是姚鑫在经营，不是李云飞在经营，李云飞根本不存在解散工作人员的问题，金韶酒店在5月根本没有给李云飞停水停电，而是在2011年6月才停电的，停电的原因是李云飞不交5月份的租金和水电费。第三，关于金韶酒店桑拿部的问题，金韶酒店提供的证据证明金韶酒店的经营范围内是不含桑拿的。
二审审理期间，金韶酒店向本院提交《租赁合同》及林震明出具的《停业免租申请报告》一份，证明2012年3月1日，金韶酒店与林震明签订《租赁合同》，将金韶酒店十五、十六楼、十六楼楼顶天台两间房租赁给林震明，租赁期限为五年，自2012年5月1日至2017年4月30日，2012年5月1日前为装修期，装修期免收租金。并证明林震明以经营场所被停业整顿为由向金韶酒店申请免除租金至2012年9月。金韶酒店同意将租金免至2012年8月。
李云飞认为：金韶酒店提供的证据反而证明了金韶酒店通过违约的方式以达到与李春华、李云飞解约的目的。
二审审理期间，李云飞向本院提出申请，要求对金韶酒店桑拿部的装修及设备的价值进行鉴定。本院委托韶关市建韶工程造价咨询有限公司对金韶酒店桑拿部的装修价值进行鉴定，委托韶关市广信价格事务所有限公司对金韶酒店桑拿部的设备进行鉴定。韶关市建韶工程造价咨询有限公司于2013年4月26日作出《工程造价鉴定报告》，认为根据李云飞提供的《解放路金韶酒店十五、十六楼包工包料装修（预、结算）单》及相关收款收据报价单核定工程造价564589.3元。鉴定费12000元，由李云飞垫付。韶关市广信价格事务所有限公司于2013年5月30日作出《关于退回（2013）韶中法外委字第14号委托书的函》，认为经现场勘查，该桑拿部已另租他人，装修项目及设备已无现场实物勘查且经对委托方所提供的相关材料的审核，多数无品牌、无型号。故在价格评估标的不明确、不清晰的情况下，无法进行价格评估。因此，将相关材料退回本院。鉴定费3000元，由李云飞垫付。因无法作出鉴定，韶关市广信价格事务所有限公司退回鉴定费2500元。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、李云飞、姚鑫是否属于内部股东的问题；二、李春华、李云飞是否有违约行为；三、金韶酒店是否有违约行为；四、金韶酒店与李春华签订的《桑拿承包经营合同》应否解除；五、解除合同后双方的损失如何处理；六、李云飞的反诉问题。
一、李云飞、姚鑫是否属于内部股东的问题。本案中金韶酒店与李春华签订的合同虽名为《桑拿承包经营合同》，但金韶酒店仅向李春华提供经营场所，未向李春华提供设备、人员等，因此该合同名为承包实际应为租赁合同。李春华与金韶酒店签订《桑拿承包经营合同》后，又于2009年9月28日与李云飞签订《韶关市金韶酒店桑拿部股东承包合同》，将桑拿部带装修承包给李云飞经营。同日，李云飞与姚鑫签订《韶关市金韶酒店桑拿部股东承包合同》，将桑拿部承包给姚鑫经营。结合李春华与李云飞签订的《韶关市金韶酒店桑拿部股东承包合同》及李云飞与姚鑫所签订的《韶关市金韶酒店桑拿部股东承包合同》来看，李云飞需向李春华每月缴纳承包费为120000元，而姚鑫需向李云飞缴纳的承包金前两个月为40000元，第三个月开始为90000元。李云飞向姚鑫处所取得的承包款尚不足以支付其应向李春华支付的承包款，上述行为明显不符合常理。而且，现虽没有证据证实李春华将金韶酒店桑拿部转租给李云飞的行为得到金韶酒店的同意，但从金韶酒店为李春华办理浈江区金潮桑拿中心《个体工商户营业执照》中经营者一栏为李云飞，而金韶酒店未就此提出异议来看，可以认定金韶酒店亦认可李云飞是金韶酒店桑拿部的经营者之一。金韶酒店在起诉状中亦称：2009年8月，李春华与李云飞与金韶酒店商谈租赁金韶酒店十五、十六楼作桑拿使用。从金韶酒店早起诉状中的陈述可以认定，与金韶酒店协商租赁事宜的是李云飞与李春华。李云飞在二审调查询问期间亦表示，其与李春华、姚鑫之间是合伙关系。综合分析上述相关事实，虽然李春华与李云飞之间签订《韶关市金韶酒店桑拿部股东承包合同》，将桑拿部带装修承包给李云飞经营，但可以认定李春华与李云飞共同经营金韶酒店桑拿部。至于李春华、李云飞与姚鑫的关系。金韶酒店认为李云飞擅自将金韶酒店桑拿部转租给姚鑫。李云飞虽与姚鑫签订《韶关市金韶酒店桑拿部股东承包合同》，但从金韶酒店桑拿部的装修为李春华所出资，桑拿部的设备亦为李春华、李云飞所购买，而且金韶酒店桑拿部的《营业执照》中经营者一栏为李云飞来看，李云飞只是将金韶酒店桑拿部交由姚鑫承包经营，该行为不属于将所承租的金韶酒店桑拿部转租给姚鑫，姚鑫所获得的也仅是金韶酒店桑拿部的经营权，并未从李云飞处获得金韶酒店桑拿部的承租权。因此，李云飞与姚鑫之间不属于转租关系，而属于承包关系。
二、李春华、李云飞是否有违约行为的问题。金韶酒店与李春华签订的《桑拿承包经营合同》中虽约定：“未经甲方同意，乙方不得擅自转让承包或变相转让给第三方经营。如前所述，李春华、李云飞共同承租金韶酒店桑拿部，但李云飞、李春华只是将金韶酒店桑拿部交由姚鑫承包经营，并未将金韶酒店桑拿部转租给姚鑫。因此，李云飞将金韶酒店桑拿部交由姚鑫承包经营的行为不构成违约。李春华、李云飞在承租金韶酒店桑拿部后，应当按照约定的期限向金韶酒店支付租金，但李春华、李云飞并未按合同约定向金韶酒店支付2009年11月至2010年1月的租金。已构成违约。而且，2011年4月金韶酒店与李春华、李云飞发生争议，并向原审法院提起诉讼，但李春华、李云飞使用金韶酒店桑拿部至2011年6月，李春华、李云飞仍有向金韶酒店桑拿部交纳2011年5、6月租金的义务。但李春华、李云飞未向金韶酒店交纳2011年5、6月的租金。因此，李春华、李云飞的行为构成违约。
三、关于金韶酒店是否存在违约行为，是否存在过错行为的问题。李云飞认为，金韶酒店与李春华签订的《桑拿承包经营合同》中约定，金韶酒店为李春华提供营业执照、消防许可证、卫生许可证等证照，但金韶酒店一直未将营业执照交李云飞，因而认为金韶酒店存在违约行为。从双方目前提交的证据来看，李云飞经营的“浈江区金潮桑拿中心”的《个体工商户营业执照》颁发日期为2010年3月16日，金韶酒店已经履行了为李春华、李云飞办理营业执照的义务。李云飞未能提供证据证明金韶酒店一直未向其提供营业执照。因此，对李云飞认为金韶酒店存在未将营业执照交予李云飞的违约行为的上诉理由，本院不予采纳。金韶酒店于2011年6月27日在《韶关日报》上刊登《声明》，以李春华、李云飞欠缴5-6月份租金为由，收回金韶酒店桑拿部的房产和设备。李春华、李云飞欠缴两个月租金的行为，不构成根本违约，并不必然导致租赁合同的不能履行，只要李春华、李云飞补缴租金，租赁合同仍可继续履行。但金韶酒店仅以此为理由，在未向李春华、李云飞催缴租金，也未与李春华、李云飞协商或要求李春华、李云飞将桑拿部设备取走的情况下，即将金韶酒店桑拿部收回，并将该桑拿部再次出租，造成金韶酒店桑拿部的装修及设备灭失。金韶酒店单方解除行为构成违约。
四、金韶酒店与李春华签订的《桑拿承包经营合同》应否解除的问题。本案中金韶酒店与李春华签订的合同虽名为《桑拿承包经营合同》，但金韶酒店仅向李春华提供经营场所，未向李春华提供设备、人员等，因此该合同名为承包实际应为租赁合同。如前所述，李春华、李云飞承租金韶酒店桑拿部后，将金韶酒店桑拿部进行装修及购买了相关设备，并交由姚鑫经营。李春华、李云飞并未将金韶酒店桑拿部转租给姚鑫。因此，金韶酒店以李云飞将金韶酒店桑拿部再次转租给姚鑫违反了《桑拿承包经营合同》为由，要求解除《桑拿承包经营合同》的理由不成立。李春华、李云飞未按时缴纳租金虽然存在违约行为，但李春华、李云飞与金韶酒店签订合同期限为10年，并已投入大量的资金对金韶酒店桑拿部进行装修和购置设备，李春华、李云飞的违约行为并未导致租赁合同根本目的不能实现，从维护合同的稳定和对合同双方当事人权益的保护出发，金韶酒店与李春华、李云飞签订的《桑拿部承包经营合同》可不予解除。但由于金韶酒店已将桑拿部再次出租给他人使用，《桑拿部承包经营合同》已没有继续履行的可能，且合同当事人也表示不再履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，由于金韶酒店已将桑拿部再次出租给他人使用，导致合同的目的已经不能实现，金韶酒店要求解除其与李春华签订的《桑拿部承包经营合同》的诉讼请求，本院予以支持。
五、解除合同后双方的损失如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于李春华存在违约行为，根据金韶酒店与李春华签订的《桑拿承包经营合同》的约定，李春华、李云飞应向金韶酒店支付违约金及租金违约金。但如前所述，涉案合同本不应予解除，因金韶酒店在双方尚未对桑拿部财物及损失进行清点和结算的情况下，再次将桑拿部出租给他人经营，导致其与李春华签订的《桑拿承包合同》无法继续履行，金韶酒店亦存在违约行为。根据《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”的规定，由于李春华与金韶酒店在合同的履行中均存在违约行为，两相抵消，且相比较而言，李春华仅有未按时缴纳租金的行为，而金韶酒店在合同仍可履行的情况下，单方面采取收回金韶酒店桑拿部并转租他人的行为，造成金韶酒店桑拿部的装修及设备灭失。相比较而言，金韶酒店的过错更大。因此，对于金韶酒店请求判令李春华支付500000元违约金及每日万分之三租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于金韶酒店要求李春华、李云飞支付所欠缴的2009年11月至2010年1月和2011年5、6月的租金，李云飞认为2009年11月至2010年1月未交的租金60000元已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，2009年11月至2010年1月的租金因已经超过二年的诉讼时效，对该部分租金本院不予支持。至于5、6月租金，因未超过诉讼时效，而李云飞亦认可其在2011年6月18日向金韶酒店寄送场地接受告知书及桑拿部钥匙，并结合2011年5、6月金韶酒店桑拿部产生了水电费用，可以确认李云飞在2011年5、6月仍然使用了金韶酒店桑拿部。因此，李春华、李云飞作为2009年8月4日《桑拿承包经营合同》的合同相对人，应当向金韶酒店支付租金50000元及水电费5901元。
六、关于李云飞的反诉问题。李云飞认为因金韶酒店违约给李云飞造成损失，在原审审理期间提起反诉，要求判令李云飞与金韶酒店之间签订的桑拿承包合同已于2011年5月15日解除，并判令金韶酒店向李云飞支付装修及设备损失802768.8元。从双方目前提交的证据看，《解放路金韶酒店十五、十六楼包工包料装修（预、结算）单》上为李春华与王贵平签名确认，表明金韶酒店装修工程发包人为李春华。而且李春华因与承接桑拿场所装修工程的王贵平、韶关市雅丽装饰工程材料有限公司就装修工程发生纠纷，以原告身份提起诉讼，亦表明李春华为金韶酒店桑拿部装修的工程发包人，装修成果由其享有。至于金韶酒店桑拿部的设备损失，李云飞虽提供了设备的部分单据拟证实其设备损失情况，但从其所提交的单据中，本院无法认定单据中的设备是否已投入使用及是否仍留在金韶酒店桑拿部未取走等情况，而且由于该部分设备已经灭失，已无法作出价格鉴定，亦无法证实李云飞的损失情况。综上，李云飞不能证明金韶酒店桑拿部的装修为其所有，也不能证明金韶酒店设备的损失情况，因此，对于李云飞的反诉请求本院不予审查。李云飞在能提供充分证据证实其损失情况后，可另行提起诉讼。对于李云飞的反诉，本院另行制作民事裁定书予以驳回。
综上所述，原审法院认定的事实和适用法律部分正确，对其正确部分本院予以维持。李云飞的上诉主张部分有理，对其上诉请求有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第156条的规定，判决如下：
一、维持广东省韶关市浈江区人民法院（2011）韶浈法民一初字第393号民事判决第一项；
二、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2011）韶浈法民一初字第393号民事判决第二、三、四项；
三、李春华、李云飞在本判决生效之日起15日内支付拖欠的租金50000元及水电费5901元给韶关市金韶酒店有限公司；
四、驳回韶关市金韶酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9486元，财产保全费3020元，公告费860元，反诉费5914元，由韶关市金韶酒店有限公司负担13366元，李春华、李云飞负担5914元。
二审案件受理费11828元，由韶关市金韶酒店有限公司负担5914元，李云飞负担5914元。二审案件受理费已由李云飞预交11828元，由本院清退5914元，韶关市金韶酒店有限公司应向本院交纳二审案件受理费5914元。鉴定费12500元，由李云飞负担。
本判决为终审判决
审 判 长 王 勇
代理审判员 吴 锐
代理审判员 李 罡
二〇一四年五月六日
书 记 员 何海祥
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