江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民初字第0028号
原告胡佐英。
委托代理人陶兴亚、孙磊，江苏海滋律师事务所律师。
被告连云港赛诺房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区苍梧路6号龙河大厦二期905-2室。
法定代表人乔如美，该公司董事长。
委托代理人杨步高。
原告胡佐英与被告连云港赛诺房地产开发有限公司（以下简称赛诺公司）民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月10日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年7月3日、2014年8月7日公开开庭审理了本案。原告胡佐英的委托代理人陶兴亚和孙磊，被告赛诺公司的委托代理人杨步高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡佐英诉称，原、被告双方于2012年10月18日签订《购房协议》，协议约定，被告同意将正在开发的“赛诺环球国际大厦”一层商业用1208.3平方米（含自行车库58.3平方米，建筑面积为1208.3平方米）房屋出售给原告。后双方于2013年6月19日对此又签订具有同等效力的协议书，协议书约定，原告购买上述房屋价格为1万元每平方米。按该协议书，原告于2013年8月18日已经支付给被告购房首付款496万元（此款为被告应返还给原告的借款及利息），而被告在2013年7月8日取得预售许可证后，被告未按约定与原告签订正式的商品房买卖合同，也未把房屋实际交付给原告，而将约定的出售给原告的一层商业用门面房分割出售给其他人，被告的行为严重违反了合同的约定。为维护合法权益，原告请求法院依法判令：被告返还原告购房首付款496万元及违约金496万元，被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：要求被告返还原告借款本金及利息496万元（其中本金是400万元，96万元是借款期间剩下的8个月的利息）以及逾期还款的违约金496万元，被告承担本案诉讼费用。
被告赛诺公司辩称，按照江苏省高级人民法院2014年规定，原告借款给被告本金是400万元，已经扣除前2个月的利息24万元，应该冲减本金，按照376万元计算本金，并以此数额计算利息。原告与被告约定的月利息是3%，高于法律规定的银行同期贷款利率的4倍部分，不应支持。原告主张逾期付款违约金496万元，违反法律规定，超过法律规定的四倍的利息部分不应支持。既然原告同意变更案由，就应该根据约定的民间借贷的条款按照法律规定计算利息，不存在违约金之说。
原告胡佐英为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
1、2012年10月18日的购房协议和2013年6月19日的协议书。证明借款期限10个月（2012年10月18日-2013年8月18日），利率为月息3%，约定如果被告在2013年8月18日之前不能足额支付借款本金和利息，被告将其开发的赛诺环球国际大厦一层商业门面房1150平方米以每平方米1万元的价格出售给原告；原告借款本金和利息作为购房首付款，如果被告取得许可证，应立即与原告签订房屋买卖合同；如违约，被告应当承担支付违约金496万元的责任。
2、银行对账单，原告于2012年10月18日分三次向被告指定账户汇款400万元。
3、房屋预售许可证和施工建设许可证。证明被告在2013年7月8日取得了预售许可证。被告未按合同约定履行与原告签订正式的商品房买卖合同。
4、赛诺环球国际大厦楼盘销售情况的统计表，证据来源是连云港市房地产管理局对外公示的楼盘销售情况，证明被告开发的楼盘一楼按照双方约定本应卖给原告的房屋已经被被告出售给他人，构成违约。
上述证据材料经双方公开质证，被告赛诺公司针对原告提交的上述证据材料发表如下质证意见为：对证据1真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。理由是：2013年5月19日的协议书上明确载明是借款合同而非房屋买卖合同，并且约定了借款月利率为3%，月利率3%高于银行的同期贷款的4倍，不予保护。对证据2无异议。证据3因为是复印件，也没有相关单位的公章，我公司不予质证。对证据4统计表的来源没有出处，我公司不认可。
被告赛诺公司向本院提交的证据材料：1、2012年10月18日协议书（复印件），证明原、被告双方在借款时约定将借款资金以购房首付款的形式支付给被告，我方认为该份协议与原告提供的证据1是同一天签订的，名为购房实为民间借贷，本案应按照民间借贷处理。2、银行金穗借记卡明细对帐单，证明被告按照合同约定的期限支付了原告的利息24万元。这个利息是提前给付原告的，应当冲减本金。
经过双方公开质证，原告胡佐英对被告赛诺公司提交的证据材料发表如下质证意见：对证据1、协议书真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2、两份对账单的真实性无异议，但是24万元不应当冲减本金。
本院对双方当事人提交的证据材料认定如下：对原告提供的证据1、2，被告无异议，本院对其真实性依法予以确认，原告提供的证据3、4与本案无关联，本院不予以采信；对被告提供的证据1、2，原告无异议，本院对证据1、2的真实性予以确认。
基于双方当事人的举证、质证、本院的认证及双方当事人的陈述，本院查明如下事实：
原告胡佐英（甲方）与被告赛诺公司（乙方）于2012年10月18日签订协议一份，约定乙方因经营需要向甲方借款人民币400万元，借款期限捌个月，从2012年10月18日至2013年6月18日。为保障甲方的权利，甲乙双方就本次借款行为达成以下协议：一、双方约定甲方将借款资金以购房首付款的形式支付给乙方（见购房协议）。二、原购房协议中乙方出售给甲方的房产单价每平方米不超过1万元。本条款作为原购房协议的补充条款。三、甲方承诺若乙方按时归还甲方借款，则原购房协议立即失效。四、乙方承诺：1、购房协议中乙方出售给甲方的房产目前未设定他项权利（包括未涉及任何民间借款）；2、在未还清甲方借款之前，购房协议中乙方出售给甲方的房产乙方不得采取任何方法为逃避甲方债务而转移该资产，也不得重复抵押或出售给甲方以外的第三方。3、必须按照合同规定的期限还本付息。若乙方未能按时归还甲方借款，则乙方必须立即履行购房协议，按协议约定将房产出售给甲方。4、若违反以上承诺，则乙方的行为视同诈骗行为。五、购房协议为本协议的附件。
同日，原告胡佐英作为甲方（购房方）与被告赛诺公司作为乙方（出售方）签订了购房协议一份，约定：1、乙方同意将正在开发的“赛诺环球国际大厦”一层商业建筑面积为1208.3平方米、含自行车库58.3平方米出售给甲方。2、甲方支付给乙方人民币400万元，做为购房的首付款。
2013年5月19日，原告胡佐英（甲方）与被告赛诺公司（乙方）又签订《协议书》一份，主要内容：一、甲方同意借款400万元给乙方，借款期限为十个月，从2012年10月18日至2013年8月18日止。甲方将借款打到乙方提供的账户上，即户名：赣榆县鑫润硅业发展有限公司，开户行：中国银行连云港分行，帐号：48×××64。甲方将款打入账户时，即视为乙方收到甲方的借款本金。二、甲乙双方约定，乙方按借款本金的3%计算月利息，10个月利息共计120万。前2个月利息24万在借款之日起十日内支付，剩余利息在2013年8月18日前连同本金一次支付给甲方。三、如乙方资金状况好转，可以提前还款，按实际借款天数计算利息。四、如果乙方在2013年8月18日前未足额支付给甲方借款本金及利息计496万元，则乙方作出如下承诺：（1）乙方同意将应付给甲方的496万元，作为甲方购买乙方房屋的购房首付款。甲方购买乙方的房屋为赛诺环球国际大厦一层商业用门面房，该房屋按市规划局批准的建设图纸记载的建筑面积为1150平方米（不含自行车库58.3平方米）。（2）甲方购买上述房屋价格为1万元每平方米，该房屋总价款为1150万元；（3）乙方保证该房屋没有被抵押、查封等权利瑕疵，保证不将该房另行出售他人。（4）如乙方在2013年8月18日前已取得了房屋预售许可证，则乙方同意立即按上述承诺与甲方签订正式商品房买卖合同。如乙方在2013年8月18日前未取得预售许可证，则乙方与甲方签订房屋预售协议，预售协议按乙方上述承诺签订，不得以任何理由提高售房价格。同时，乙方在2013年8月18日即将上述房屋交付给甲方，由甲方实际控制，待预售许可证取得后再签订正式合同，签订正式买卖合同时，乙方不得以任何理由提高售房价格。（5）如乙方违反上述承诺，则应向甲方支付496万元的违约金。同时甲方有权要求乙方返还借款及利息496万元。四、本协议签订后，甲、乙方双方以前签订的协议没有约定或约定与本协议不同的，以本协议为准。五、本协议一式叁份，双方各执壹份，保证人壹份，以各方签字盖章后生效。
2012年10月18日，原告将400万元通过银行分三次向被告账户汇款400万元。被告赛诺公司根据合同约定分别于2013年1月31日、2月28日向原告各支付利息12万元，共计24万元。
上述借款到期后，被告未能按时归还，亦未按2013年5月19日协议约定与原告签订房屋预售协议，以致原告向本院提起诉讼。
本院认为，债务应当清偿。原告与被告签订的《协议书》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告赛诺公司向原告借款400万元，有《协议书》、银行对账单为证，被告对此借款事实亦认可，双方之间借贷关系清楚，证据充分，本院依法予以确认。被告赛诺公司未能按照双方的约定履行还款义务，故原告胡佐英起诉要求被告赛诺公司偿还借款本金400万元及支付相应利息的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。
关于24万元利息是否抵扣借款本金的问题。被告称原告已预扣利息24万元，该款应从借款本金400万元中扣除，借款本金数额应为376万元。本院认为，从本院审理查明的事实看，双方合同约定“前2个月利息24万在借款之日起十日内支付，剩余利息在2013年8月18日前连同本金一次支付”。2012年10月18日被告收到原告支付的借款本金400万元。24万元利息系被告分别于2013年1月31日、2013年2月28日支付原告，故本案不存在利息预先在借款本金中扣除的情形，该24万元不应从借款本金400万元中扣除，本院对被告的该辩称意见不予采纳。
关于借款期间利息和利率问题。原告主张借款期间剩余8个月（2012年12月19日至2013年8月18日）的利息96万元（按月利率3%计算），被告辩称月利率3%高于银行贷款利率的4倍，本院认为，双方约定的月利率3%，超过了中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，违反了我国的有关法律规定，超过的部分不予支持，故原告主张借款期间的利息应按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算，从2012年12月19日起计算至2013年8月18日止。因被告已付的借款期间前2个月的利息24万元超出按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息，超出部分应当从被告应付的剩余8个月的利息中予以扣除。
关于原告主张的逾期付款违约金496万元的问题。本院认为，虽然双方约定逾期付款违约金为496万元，但本案系民间借贷纠纷，双方约定的逾期付款违金496万元超过了按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息，超出的部分不予支持，故原告主张的逾期付款违约金应按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍，从2013年8月19日起计算至本判决确定给付之日止。
关于原告胡佐英申请对诉争房屋被告开发的赛诺环球国际大厦一层01至06号商铺的市场价格进行评估，以确定原告的损失。对于原告提出的评估申请，被告赛诺公司认为没有必要。本院认为，本案系民间借贷纠纷，利息、逾期付款违约金的计算按民间借贷相关法律规定计算，无需进行评估，故本院对原告提出的评估申请依法不予准许。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告连云港赛诺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告胡佐英借款本金400万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，从2012年12月19日起计算至本判决确定给付之日止，并扣除已付的24万元利息中超出按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息部分）。
二、驳回原告胡佐英其他诉讼请求。
案件受理费81240元（原告已预交），其中原告胡佐英负担34933元，被告连云港赛诺房地产开发有限公司负担46307元，被告给付部分于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费81240元。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行江苏省南京市山西路支行，账号：03×××75。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 刘永红
代理审判员 严伟晏
二〇一四年九月二日
书 记 员 杨 慧
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
（二）《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省高级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。