广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第693号
原告郝爽，女，汉族，1983年8月28日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区。
委托代理人黄训，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人周杰璋，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被告王秀成，男，汉族，1984年2月17日出生，户籍地址河南省邓州市。
委托代理人颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。
第三人深圳市招商置业顾问有限公司，住所地广东省深圳市南山区招商路招商大厦801-804#、821-827#、831A#、838-839#，组织机构代码：75253375-8。
法定代表人何飞。
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
第三人招商银行股份有限公司深圳分行，营业场所深圳市福田区深南中路2号新闻大厦，组织机构代码：78278219-X。
负责人张明辉。
委托代理人董全绒，广东君言律师事务所律师。
原告郝爽诉被告王秀成、第三人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称招商置业）、第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理，并依法适用普通程序于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告郝爽及其委托代理人黄训、周杰璋，被告王秀成及其委托代理人颜宇丹，第三人招商置业的委托代理人钟胜荣，第三人招商银行的委托代理人董全绒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告委托第三人招商置业出售涉案房产。2015年4月8日，原、被告及第三人招商置业共同签署了《合同》，约定被告自愿将其个人名下的涉案房产出售给买方，价格为537万元（人民币，下同），其中定金为30万元，首期房款为131万元（不含定金），其余尾款376万元以银行按揭方式付款。《合同》签订后，原告依照合同约定于2015年4月8日、4月9日以保证金形式分别支付20万元、10万元，共30万元。2015年5月20日，原告将首期款132万元转入指定监管账户。2015年5月25日，原告与被告代理人前往招商银行签署了《二手楼交易资金监管协议》，后招商银行出具《贷款意向书》，承诺为原告提供375万元的贷款。原告完成上述《合同》义务后，连同招商置业、担保公司多次告知被告尽快对涉案房产办理赎楼、过户手续，被告不仅不配合担保公司缴存被告的银行卡，而且明确通知担保公司停止赎楼，甚至通过威胁报警等无理方式阻挠担保公司的工作，拒绝办理赎楼、过户手续。故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《房地产买卖居间合同》，立即办理深圳市南山区前海路星海名城六期某房赎楼、过户手续，于收到全部尾款5日内完成交楼；2、被告自起诉之次日起按涉案房产价格537万元为基数按日万分之五支付违约金（每日为2685元）；3、案件受理费、保全费由被告承担。原告后变更诉讼请求为：1、被告继续履行《房地产买卖居间合同》，立即搬离深圳市南山区前海路星海名城六期某房赎楼、过户手续，并于收到全部尾款5日内完成交楼；2、被告自起诉之次日起按涉案房产价格537万元为基数按日万分之五支付违约金（每日为2685元），直至合同履行完毕；3、被告承担原告的经济损失40000元（含公证费、物业评估费、担保公司担保费、原告申请且已发放的贷款利息，暂计至2015年7月14日）；4、被告退还原告代其支付的6月份涉案房产贷款20400元，自7月起自行承担对涉案房产贷款的偿还义务，直至被告完成赎楼义务；5、诉讼费、保全费由被告承担。
被告辩称：1、被告积极履行合同义务，并无拒不履行合同的行为。原、被告于2015年4月8日签订了《房地产买卖居间合同》，约定原告向被告购买位于深圳市南山区前海路星海名城六期1栋1-27A房屋，总房价537万元，定金30万元，被告在收到定金后立即向原告出具了收款收据。被告于2015年4月9日就出具了全权公证委托书给第三人深圳市招商置业顾问有限公司找的担保公司，委托担保公司办理赎楼、过户等手续。2015年5月8日，因第一家担保公司的担保额度不足，故被告应第三人深圳市招商置业顾问有限公司的要求，再次出具了全权公证委托书给第二家担保公司深圳市融安融资担保有限公司，配合原告履行合同义务。2015年5月25日，被告积极配合了原告到银行进行了首期款资金监管手续，也配合原告向银行申请了按揭贷款手续。被告的上述行为充分证明了被告一直在积极配合原告，履行自身的合同义务，并没有任何故意违约的行为。2、原、被告与深圳市融安融资担保有限公司签订的《委托担保服务协议书》约定，赎楼义务转移给原告。2015年5月8日，被告向深圳市融安融资担保有限公司出具了全权公证委托书，并于同日与原告、深圳市融安融资担保有限公司签订了《委托担保服务协议书》。该协议书明确约定：“丙方（原告）自愿向招商银行深圳分行宝安支行申请贷款，金额为375万元，用于向乙方（被告）支付购房款，乙方同意直接以丙方获得的按揭贷款或购房款偿还原按揭银行的抵押贷款债务以赎出上述房产。”此条款明确约定了将赎楼义务从被告处转移给原告，被告不再负有赎楼义务，应是由原告现金赎楼，故原告现提出被告不对涉诉房屋办理赎楼，明显是与事实不符的。3、被告无须提供供楼卡和供楼卡取款密码给担保公司，被告已经全权委托了担保公司处理涉诉房屋的赎楼、过户手续，被告也并未通知担保公司停止赎楼。被告于2015年5月8日全权委托了深圳市融安融资担保有限公司办理涉诉房屋的赎楼、过户手续，被告也提供了被告用于偿还涉诉房屋的按揭贷款的供楼卡账号，被告已经履行了自身义务。《委托担保服务协议书》中并没有约定且相关政策法规也没有要求被告需要提供供楼卡和供楼卡的取款密码。第三人招商置业在咨询过深圳市融安融资担保有限公司员工也明确告知被告无须缴纳供楼卡。该供楼卡不仅是被告偿还涉诉房屋按揭贷款的供楼卡，还是被告用来接收房款、公司账务往来、个人账务往来的重要账号，是不得随意被扣留或缴存的，取款密码也不能告知他人。被告只是不同意将用于供楼的银行卡和取款密码交给担保公司，并未通知担保公司停止赎楼也未取消对其的授权。担保公司在知道供楼卡账号的情况下，是可以进行赎楼的，现在是担保公司单方面停止赎楼。同时，赎楼义务已经转移给原告，故赎楼的停止应是原告而非被告的责任，故原告提出是被告不履行赎楼义务，与事实不符。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人招商置业辩称，1、原告已交30万元定金，被告已经签收，并托管在第三人招商置业处，后第三人招商置业向被告转付29万元，其中1万元在第三人招商置业处，愿意按法院判决处理；2、第三人招商置业在涉案房产的居间服务过程中，提供了撮合合同成立，监管定金、通知、催告等义务，无过错，请求法院依法判决。
第三人招商银行辩称，在结清被告所欠第三人招商银行的贷款后，第三人招商银行愿意配合胜诉方办理解除抵押登记等手续。
经审理查明，位于深圳市南山区深南大道路与前海路交汇处星海名城六期某房（涉案房产）于2014年11月20日登记至被告名下，建筑面积127.59平方米，登记价2330960元；涉案房产于2014年11月24日办理抵押登记，抵押权人为第三人招商银行。
2015年4月8日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：居间方接受买卖双方委托，促成买卖双方就涉案房产转让事宜达成本合同；该房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起两日内（含当日）出具全权公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；卖方以537万元的价格将房产转让给买方，买方应向卖方支付定金30万元；买方在签署本合同时向居间方交购房保证金30万元，1万元由卖方作为交房保证金交居间方托管；买方应在2015年6月15日前将首期房款131万元存放于买方按揭银行监管，首期款金额以贷款银行批准为准；376万元为按揭付款，买方应在约定的应付首期房款之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料；卖方须配合提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等；买方承担营业税、个人所得税、契税、公证费等所有税费；卖方在收到全部房款（不含交房保证金）的次日前将房产交付给买方；买方未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过2日（不含2日），卖方有权单方书面解除本合同、将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；买方逾期支付首期款或剩余房款，或申请房地产转移登记，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05%的标准向卖方支付违约金；逾期超过10日（不含10日）或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，卖方有权单方书面解除本合同、将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；卖方未按本合同约定期限出具全权公证委托书、交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让税费、向买方交付该房产、结清费用等事项中每一事项每延迟1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金；及其他内容。
同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同补充条款》，约定：因甲方房屋本身带租约，乙方同意接受甲方租约期限，自签订合同之日超一年后，即至2016年4月8日止，但乙方可与租客协商解除；因乙方需时间筹款，甲方同意延期办理过户手续，但双方约定办完全部过户手续的最后期限定为2015年6月30日之前，期间甲方付每月月供至5月份，6月份（付月供日期为6月12日）起含六月份的月供由乙方支付；其中甲方与租客签订租房合同时收的房屋押金由甲方付给乙方，以后由乙方退还给租客，金额为19500元。
2015年4月8日和4月9日，原告分别向被告支付定金20万元和10万元，共计30万元（其中1万元作为交房保证金托管在第三人招商置业处）。
2015年5月8日，被告签署《委托书》，委托深圳市融安融资担保有限公司（以下简称融安担保公司）等办理涉案房产的赎楼等手续，并进行了公证。
2015年5月25日，原、被告与第三人招商银行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定原、被告同意将房产交易的资金132万元委托第三人招商银进行监管。原告于2015年5月20日将132万元转入监管账户。
2015年5月25日，原告与被告及融安担保公司签订《委托担保服务协议书》。
2015年6月1日，第三人招商银行出具《贷款意向书》，承诺向原告发放贷款375万元。2015年6月12日，招商银行向原告账户放款375万元，该笔款项立即转出至融安担保公司账户用于赎楼。
2015年6月11日，原告向被告转账20400元，用于归还涉案房产2015年6月份的贷款本息20319.29元。
2015年6月17日和6月18日，原告和第三人分别向被告邮寄《催告函》和《履约催告函》，要求被告配合融安担保公司办理相关赎楼手续。
原告提供相关发票、转账凭证、账户历史交易明细表等以证明原告代被告支付了公证费360元，担保费用19440元、评估费2700元；原告因被告违约承担了贷款的利息损失17515元。被告认可上述证据的真实性，但表示相关公证费、担保费、评估费等按合同约定应由原告承担，并非原告代被告支付。
为证明被告阻止担保公司赎楼、构成违约，原告提交了2015年6月23日和6月26日的电话录音予以证明。被告对上述录音的真实性予以认可，但表示上述录音不能证明被告阻止担保公司赎楼。
庭审后，本院依法向融安担保公司调查取证，询问涉案房产赎楼手续未办理完毕的原因。融安担保公司于2015年10月26日出具《情况说明》，内容为：“本公司与王秀成、郝爽三方签订了《委托担保服务协议书》，2015年6月12日，招商银行将郝爽名下由本公司担保的购房按揭贷款375万元放款至本公司账户，用于代王秀成提前还清上述房产的原按揭贷款。因办理招商银行的还款手续本公司需要收取王秀成的还款账户（银行卡或存折），2015年6月16日，王秀成到本公司办公室告知因其涉及第三方债务金额约200多万元及还款账户也已交予他人保管，要求本公司暂停办理还款赎楼手续。2015年6月17日王秀成再次到本公司办公室要求暂停办理还款赎楼手续。基于王秀成自认涉及第三方高额债务及不配合交还款账户且要求本公司暂停办理还款赎楼手续，作为承接赎楼担保业务的第三方本公司不得不于2015年7月13日配合郝爽将已发放的贷款375万元还款给招商银行。”被告对该情况说明的真实性、合法性和关联性均不予认可，并表示其内容与事实不符，被告并未要求担保公司停止赎楼，该情况说明不具有证据效力。
另查，涉案房产分别于2015年7月2日和7月22日被深圳市宝安区人民法院分别轮候查封，查封案号分别为（2015）深宝法立保字第204号和（2015）深宝法家初字第949号。经查，深圳市宝安区人民法院于2015年9月16日出具（2015）深宝法民一初字第2214号《民事调解书》，内容为本案被告及李志英归还案外人张光第、陈斯莲欠款本息共计51万元。（2015）深宝法家初字第949号案件，系被告配偶李志英起诉被告要求离婚并要求分割涉案房产，被告提交了该案的起诉状，起诉状中案外人李志英表示被告与其系于2015年6月8日登记结婚，起诉状落款时间为2015年7月8日。庭审中，被告表示涉案房产是被告婚前个人所购买。
庭审中，原告表示其同意代被告清偿债务以注销抵押登记并在一个月内一次性向被告支付购房款。
以上事实，有《房地产买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充条款》、《委托书》、《二手楼交易资金监管协议》、转账凭证、《贷款意向书》、《委托担保服务协议书》、发票、收款收据、录音光盘、《催告函》、《履约催告函》、贷款账户交易明细表、情况说明、房产信息单等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。
从本案原告提交的证据、第三人招商置业的陈述以及融安担保公司出具的情况说明可以看出，被告在办理了赎楼委托公证手续后，又单方撤销赎楼手续，导致涉案房产无法过户至原告名下，被告的行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任，原告在庭审中已表明愿意依约购买涉案房产，并承诺愿意一次性支付购房款，且原告具备购房资格，故本院认为上述《房地产买卖居间合同》仍具备继续履行的条件。对于涉案房产存在轮候查封的问题，本院认为，从被告提交的相关证据可以看出，涉案房产为被告婚前购买，而被告所涉的借贷案件已调解结案，被告可以原告支付的购房款偿还其所借款项，故原告购买涉案房产的目的可以实现，继续履行《房地产买卖居间合同》在法律上或事实上不存在障碍。综上，对于原告要求被告继续履行《房地产买卖居间合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。
对于原告要求被告自起诉的次日起按成交价的日万分之五支付违约金至合同履行完毕之日止的诉讼请求，本院认为，双方签订的《房地产买卖居间合同》中明确约定，卖方未按约定期限履行义务的，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金。本案中，被告未按合同约定赎楼并注销涉案房产的抵押登记，应承担相应的违约责任。因原告提交的证据不能证明因被告的迟延履行给原告造成的实际损失与其主张的违约金相当，综合各方履行合同的实际情况、购房款的总额，本院酌定被告应自原告起诉的次日，即2015年6月19日起按成交价的每日万分之四的标准向原告支付违约金，支付至原告本判决确定的应履行完毕义务之日止。
对于原告要求被告赔偿损失4万元的诉讼请求。按照《房地产买卖居间合同》的约定，公证费、评估费、担保费等费用应由原告承担；而且，原告已支付的公证费、评估费、担保费、贷款利息等费用，系因被告的违约所造成的损失，被告已按照合同约定按日向原告支付逾期违约金，该违约金已足以弥补原告的上述损失，故本院对于原告要求被告赔偿公证费、物业评估费、担保费、贷款利息的损失的诉讼请求不予支持。
对于原告要求被告退还原告代其缴纳的贷款20400元及要求被告承担2015年7月起房产贷款偿还义务的诉讼请求，本院认为，双方签订的《房屋买卖合同补充条款》约定：办完全部过户手续的最后期限定为2015年6月30日之前，2015年6月份（付月供日期为6月12日）起的月供由原告支付。本案中，因被告的违约导致涉案房产无法在2015年6月30日前完成过户，且涉案房产在过户给原告之前的贷款理应由被告自行偿还，故本院对原告要求被告退还其已代缴的贷款20400元的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告郝爽和被告王秀成继续履行双方于2015年4月8日签订的《房地产买卖居间合同》，具体包括：
1、被告王秀成于本判决生效之日起三十日内办理位于深圳市南山区深南大道路与前海路交汇处星海名城六期某房的赎楼手续，并注销抵押登记，被告王秀成逾期未办理的，原告郝爽可在被告王秀成逾期之日起的三十日内代为进行赎楼以注销抵押登记（赎楼的相关费用可在原告郝爽应支付给被告王秀成的购房款中予以抵扣）；
2、原告郝爽于注销抵押登记之日起的三十日内一次性向被告王秀成支付剩余购房款507万元（已扣除定金30万元）；
3、被告王秀成于原告郝爽付清购房余款5070000元之日起三日内配合原告郝爽办理位于深圳市南山区深南大道路与前海路交汇处星海名城六期某房产权登记至原告郝爽名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告郝爽自行负担；
4、被告王秀成于原告郝爽付清购房余款507万元的次日前将位于深圳市南山区深南大道路与前海路交汇处星海名城六期1栋1-27A房交付给原告郝爽；
二、被告王秀成于本判决生效之日起十日内向原告郝爽支付延期履行违约金（违约金按购房款537万元的日万分之四的标准，自2015年6月19日起支付至本判决确定的应履行完毕义务之日止）；
三、被告王秀成于本判决生效之日起十日内向原告郝爽支付已代缴的贷款20400元；
四、驳回原告郝爽的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49813元、保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 庞海婷
人民陪审员 武智慧
人民陪审员 夏华强
二〇一五年十一月十三日
书书记员沈蕊