上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第2344号
原告陈列昇。
委托代理人徐德红，上海震亚律师事务所律师。
被告顾晓美。
委托代理人顾操。
委托代理人杨炳，上海市震旦律师事务所律师。
原告陈列昇诉被告顾晓美房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈列昇及其委托代理人徐德红、被告顾晓美委托代理人顾操、杨炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告经中介公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，原告将自己名下的上海市杨浦区长海四村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）以人民币1，690，000元（本案币种均为人民币）的价格出售给被告，双方约定2014年4月30日前办理过户手续，被告于同年5月20日之前将购房余款汇入原告账户，逾期按日万分之五支付违约金；签约时原告即向被告及中介声明原告购房目的在于置换另一房屋，且已与案外人李乙签好房屋买卖合同，约定的过户及付款日期为2014年5月30日；合同签订后，被告经原告及中介多次催讨，未按合同约定期限办理过户手续，亦未按期支付余款，致原告与李乙的购房合同因原告尚未出售系争房屋属限购对象而无法办理过户手续，剩余房款亦无力支付，原告为此不得不向李乙承担了高额滞纳金，否则李乙要求解除合同并要求原告按合同约定赔偿合同价款20%的违约金；而被告直至2014年7月25日才将余款支付给原告，原、被告就赔偿多次协商未果，遂诉至法院请求判令：1、被告支付原告逾期付款违约金38，940元；2、被告赔偿原告因被告逾期付款给原告造成的损失75，914元。
被告辩称，根据买卖合同补充条款的约定，双方约定了银行放贷日期，而银行非合约当事方，故该条款不构成对银行的约束，此条款为虚假意思表示；补充条款还约定，银行不批准贷款或贷款额度不足，被告有补足义务，但银行最终是全额放款的，亦未满足该约定情形，故被告并无违约责任；被告对原告与案外人的合同真实性不认定，且双方并未约定原告与案外人之间的损失由被告承担；故不同意原告诉请。
经审理查明，上海市杨浦区长海四村XXX号XXX室房屋产权人原系原告。
2013年10月12日，原告（出卖方、甲方）与被告（买受方、乙方）经上海金某某房地产经纪事务所（居间方、丙方）的居间介绍就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，主要内容为：房屋总房价款1，690，000元，乙方向丙方支付意向金20，000元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金。同日，被告支付定金20，000元。2013年10月13日，被告支付定金30，000元。2014年2月8日，被告支付房款460，000元。
2014年2月10日，原告（卖售人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，主要内容为：甲乙双方通过上海创某房地产经纪有限公司长岭路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，建筑面积64.18平方米，房地产转让价款共计1，690，000元；双方确认，在2014年4月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；补充条款（一）中，第2条约定乙方于2013年10月12日已给付购房定金50，000元整（可冲抵房价款），第3条约定乙方于2014年2月8日之前给付首期房价款460，000元；第4条约定甲方同意乙方向银行申请贷款1，180，000元用以给付房价款，该房价款直接入甲方账上，如该贷款银行审批为通过或贷款额度不足，则乙方应在交易当日将该款项以银行转账或现金给付形式补足；第5条约定乙方贷款入甲方账上（2014.5.20前）后30日内甲方交房，交房当日甲方配合乙方办理各项户名过户变更手续；第10条约定甲乙双方应按约定期限前往贷款银行、交易中心办理贷款、过户手续，违约方应承担相应的违约责任。
买卖合同签订后，被告以银行要求重新签订买卖合同才能放贷为由，向原告提出重新签订买卖合同，经协商，原告同意，被告为此支付补偿款16，900元。其中，6，900元由中介公司留存，10，000元交付原告。2014年4月27日，原、被告重新签订《上海市房地产买卖合同》，合同内容与双方2014年2月10日签订的买卖合同一致。审理中，原、被告双方一致确认该合同上日期虽然签署为2014年2月10日，但实际签约日期为4月27日。
2014年6月3日，被告与中国工商银行股份有限公司上海市金山支行签订《个人购房借款担保合同》，以系争房屋为抵押向银行借款1，180，000元。银行核准该笔贷款后于2014年7月25日将该款汇入原告工商银行账户。
2013年12月21日，原告经上海锐丰房地产投资顾问有限公司居间介绍与案外人李乙签订《房地产买卖居间协议》，约定以1，330，000元的价格购买李乙名下的上海市淞南十村XXX号XXX室房屋。
2014年2月14日，原告、陈某某（同为买受人、乙方）与案外人李乙、刘某某（同为卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容为：房地产转让价款为1，330，000元；在2014年5月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按约定期限付款的，在乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日；签订合同当日，乙方自行向甲方支付首期房价款370，000元，乙方已支付定金30，000元亦转为首期房价款，以上共同构成全额首期房价款400，000元；甲方将用乙方支付的首期房价款至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额，注销抵押；抵押登记注销后三个工作日内，甲乙双方办理产权过户手续，取得收件收据后，乙方直接支付给甲方第二期房价款930，000元。
2014年6月11日，原告、陈某某与案外人李乙、刘某某签订《买卖合同补充协议》，主要内容为：由于乙方没有足够资金，无法在合同期内支付给甲方剩余930，000元合同尾款，双方协商一致将过户日期延长到2014年7月30日；乙方于过户前先行支付甲方合同尾款930，000元；从2014年5月31日到6月15日，乙方支付甲方合同剩余金额万分之五的滞纳金（相当于每天465元）；从2014年3月1日到6月15日，乙方支付甲方3，500元房租费（每月1，000元）；从2014年6月16日到7月30日，乙方支付给甲方每月50，000元滞纳金（相当于每天1，666元）；乙方同意于2014年6月15日先行支付滞纳金7，440元、房租3，500元；乙方同意于2014年6月30日先行支付从2014年6月16日到30日每天1，666元的滞纳金，如乙方可以在2014年6月30日之前支付甲方剩余合同尾款930，000元且与甲方完成过户手续，则乙方只需在过户之前按实际天数支付给甲方此滞纳金；乙方同意于2014年7月份过户前先行支付7月份的滞纳金（每天1，666元）。该协议签订后，原告于2014年6月13日汇付李乙10，940元，于2014年6月30日汇付李乙24，990元。2014年7月25日，原告收到中国工商银行股份有限公司上海市金山支行发放的贷款后汇付李乙滞纳金39，984元，并一并汇付李乙房款930，000元。同日，李乙在《滞纳金收据》上署名，确认收到原告支付2014年6月15日滞纳金及房租10，940元、2014年6月16日到2014年6月30日滞纳金24，990元、2014年7月1日到2014年7月24日滞纳金39，984元。
审理中，上海金某某房地产经纪事务所中介人员戚某某作为原告证人到庭作证称：原、被告经上海金某某房地产经纪事务所居间介绍达成买卖意向，并于2014年2月10日签订《上海市房地产买卖合同》；在被告支付首付款时，原告和中介告知被告原告出售系争房屋是要另外购房，故2014年5月20日贷款一定要到账，原告也给被告看过其购买淞南房子的合同；但之后被告称2014年2月10日签订的买卖合同无法申请贷款，要重新签订买卖合同；经协商，被告同意补偿原告16，900元，双方重新签订买卖合同，该款中介留置6，900元，给了原告10，000元；2014年4月27日，双方重新签订了买卖合同，合同内容未作变更，到了4月30日，被告称贷款还没办下来，拒绝办理过户手续；期间，原告也曾与被告商量是否先付一部分房款，因为原告也要付上家购房款，被告答应想办法但并未支付原告；上海金某某房地产经纪事务所与上海创某房地产经纪有限公司是合作关系，因金某某公司密钥尚在办理中，所以网签合同用创某公司名义签订。
审理中，上海锐丰房地产投资顾问有限公司原中介人员李甲作为原告证人到庭作证称：系争房屋房屋在去年10月成交，约定5月过户，故原告与李乙交易的淞南十村房屋约定在今年5月底过户；但原告的下家出了问题，导致原告变成限购对象，不能跟李乙按约定交易过户；而且原告下家没有及时把房款给他，导致原告也无法按期支付房款给李乙；李乙提出解除合同，要起诉追究原告违约责任，原告支付的首付款也不同意返还；原告曾经想过借高利贷支付房款，并打电话给证人请证人从中协调；经数次协商，李乙同意再等一段时间，但要求原告支付滞纳金，双方达成买卖合同补充协议，协议内容是按照李乙的要求写的；因淞南十村的房屋是毛坯的，原告跟李乙商量先行装修，李乙不同意，坚持要付款交房，原告只能答应从装修开始每个月付李乙房租，李乙才同意原告请求；现淞南十村房屋交易已完成。
以上事实，有2013年10月12日《房地产买卖居间协议》、2014年2月10日《上海市房地产买卖合同》、2014年4月27日《上海市房地产买卖合同》、收款收据、《个人购房借款担保合同》、2013年12月21日《房地产买卖居间协议》、2014年2月14日《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《滞纳金收据》、转账凭条、银行账户明细对账单、证人证言及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，当事人双方就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，意思表示真实，合法有效，合同双方均应恪守履行。
在原、被告签订的第一份买卖合同中，补充条款（一）中第4条系对房款1，180，000元的取得方式及支付方式作出约定，第5条进一步约定了上述房款的支付期限。综合该2条约定的内容，应理解为被告应以向银行申请贷款的方式于2014年5月20日前支付房款1，180，000元，如至该日贷款未审批通过或贷款额度不足，被告应以其他方式补足。此后，买卖合同虽然应被告要求重新签订，但该2条内容在新合同中予以保留，故被告对付款期限应予明知。被告因自身原因导致2014年7月25日才支付上述房款，显属违约。原告按照合同约定要求被告支付逾期付款违约金，并无不当，本院予以支持。
原告为置换房屋先行出售系争房屋，在2014年2月10日签订售房合同后即与案外人李乙签订购房合同，其对于被告按时支付房款的要求真实且迫切，在此前提下，被告称不知道原告另行购房，不符合常理。审理中证人戚某某亦称，其及原告均将原告置换房屋情况告知被告。原告及证人对此节事实的陈述，符合房地产交易之常理，本院予以采信。证人李甲的证言与书证证明内容吻合，本院亦予以采信。被告由于自身原因未能及时获得贷款，拖延支付房款，并造成原告对案外人李乙因付款延迟支付了相应的滞纳金，被告对此具有过错。现原告要求被告赔偿原告经济损失，本院可予支持。但赔偿金额不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原告为先行装修淞南十村的房屋承诺支付给李乙的房租3，500元不属于被告签订合同时可以预见的损失，故对具体赔偿金额本院综合考虑被告过错程度及原告因被告逾期付款导致的实际损失，酌情予以确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告顾晓美应于本判决生效之日起十日内支付原告陈列昇逾期付款违约金人民币38，940元；
二、被告顾晓美应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈列昇经济损失人民币33，474元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2，597元，减半收取计人民币1，299元，由原告陈列昇负担人民币494元，被告顾晓美负担人民币805元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 莹
二〇一四年九月二十五日
书记员 袁甄乙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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