江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4478号
上诉人（原审原告）：张跃宏，男，1972年10月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审原告）：沙爱芳，女，1971年10月6日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：杨丽，江苏乾智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姚文敏，女，1971年3月18日生，回族，户籍所在地南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：王海源，南京市鼓楼区天平法律服务所法律工作者。
上诉人张跃宏、沙爱芳因与被上诉人姚文敏房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张跃宏、沙爱芳及其共同的委托诉讼代理人杨丽，被上诉人姚文敏及其委托代理人王海源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人张跃宏、沙爱芳上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审全部诉请。事实和理由如下：一、一审法院以被上诉人已交付房屋办理过户认定不存在违约行为没有事实依据，认定错误。二、一审认定《房屋交接确认书》不能证明上诉人的诉请没有事实和法律依据。1.地下室虽不是房屋的当然附属设施，被上诉人在购房时房产与地下室也是分开付款，但这并不当然导致上诉人在购买房屋和涉及的地下室时也必须分开购买。地下室并未办理产权证，说明开发商将地下室的成本已经分摊到整个建房成本中，地下室属于房屋的附属设施，只有购买该小区的业主才能有资格使用。上诉人在购房时对被上诉人当初是否分开购买并不知情，双方在签订的房屋买卖合同中并未具体列明分开计算符合常理，并无不当。2.因上诉人需要换房，才通过中介公司卖房再要求中介帮忙寻找合适房源，双方并不存在更深的关系，并没有任何法律上的利害关系，在没有证据可以推翻确认书和证言的情况下，上诉人提供的证据应当被采信。3.《房屋交接确认书》是有上诉人和被上诉人共同签字确认的，无论是谁填写，只要在后面予以签字确认，就足以证明对所填内容的认可，且被上诉人已经按照确认书上列明的除了地下室外的其他附属设施交付给了上诉人，足以证明被上诉人是认可确认书的效力的。一审以仅有中介公司保留、上诉人与被上诉人并未留存认为确认书不属于合同组成部分否认其效力缺乏依据。4.被上诉人对确认书提出异议认为地下室是事后添加，根据谁主张谁举证的原则，如被上诉人不能提供证据应当承担举证不能的法律后果。5.一审开庭期间，被上诉人的户口都未按约迁出涉案房屋，我方主张违约金的理由也包括该事实。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人姚文敏辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1.关于交接确认书，该确认书应该是一式三份，通过一审庭审中证人中介的陈述自认，确认书的文本仅仅只有一份，内容为中介员工所填，被上诉人对该证据的真实性不予认可。如果地下室属于房屋附属设施，那么地下室就应该写在合同和交接确认书的第一大项第10项或第五大项中。退一步说，即使“地下室”三个字不是中介员工所填，那么写在第二大项明显存在隐瞒事实、故意让被上诉人不发现的可能。交接确认书仅是一份确认书，交接的内容必须在买卖合同或其他协议中有权利转让的依据，但双方买卖合同中并未提地下室的买卖与交付。上诉人方提出的地下室属于买卖合同中约定的房屋附属设施，观点不能成立，缺乏法律依据，案涉房屋为普通商品房并非别墅，地下室设施不可能单独存在，也不可能属于房屋的附属设施。2.上诉人提出的户口问题而要求被上诉人承担相应的违约责任，没有事实依据，到二审期间上诉人仍然欠被上诉人3万元房屋尾款未支付，根据相关法律规定，被上诉人完全可以行使相应的同时履行抗辩权，且户口问题不属于人民法院受理范围。综上，请求驳回上诉，维持原判。
张跃宏、沙爱芳向一审法院起诉请求：1.判令姚文敏将配套地下室交付张跃宏、沙爱芳；2.判令姚文敏承担违约金100000元。
一审认定事实：张跃宏、沙爱芳联系曾为其卖过房屋的中介员余攀学，对其与姚文敏关于鼓楼区××名人××室房屋买卖进行操作，余攀学作为中介方广厦公司（中介方）的具体经纪人和张跃宏、沙爱芳（买受方）、姚文敏（出售方），于2016年2月3日签订《房地产买卖中介合同》。合同约定标的物的基本情况及价款：房屋坐落鼓楼区××名人××室，建筑面积133.74平方米，房屋售价3880000元；合同签订后，张跃宏、沙爱芳共向姚文敏支付3850000元，剩余30000元尾款未付，姚文敏已将金陵名人居29号101室房屋交付给张跃宏、沙爱芳，且已经办理完过户手续。同年2月4日，由广厦公司经纪人余攀学填写了《房屋交接确认书》一份，该确认书共分房屋附属设施设备，房屋家具、电器、用品情况，房屋配套物品，装修装饰情况，关于房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格的具体约定，该房屋所在楼栋（已完成节能改造）（未进行节能改造）等六项内容，余攀学在第二项房屋家具、电器、用品情况栏手工填写了相关家具、电器等物品，沙爱芳、姚文敏及广厦公司在落款处签名或盖章，该确认书仅由广厦公司留存一份，张跃宏、沙爱芳、姚文敏均不持有。
对上述事实，双方当事人均无异议。双方争议焦点为：1、姚文敏在履行合同中是否违约；2、地下室是否属合同交付内容。一审法院将根据涉案证据，结合当事人陈述，在说理部分进行具体分析阐述。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案系房屋买卖合同纠纷，张跃宏、沙爱芳、姚文敏委托广厦公司作为中介，三方所签《房地产买卖中介合同》出于自愿，符合法律规定，张跃宏、沙爱芳、姚文敏间房屋买卖关系成立，一审法院予以确认。该合同约定标的物为姚文敏所有坐落于鼓楼区××名人××室的房屋，通过当事人陈述，姚文敏已按合同约定交付了该房屋，且协助张跃宏、沙爱芳办理了房屋过户手续，已履行完该合同约定的相关义务，不存在违约。张跃宏、沙爱芳仅凭一份由中介方广厦公司留存的《房屋交接确认书》，要求姚文敏交付地下室，缺乏事实依据。首先，该地下室并未在上述房地产买卖中介合同中进行约定，根据案涉房屋的性质类型，地下室亦非该类房屋当然的附属设施，姚文敏购买该房屋时，房款和地下室价款亦是分开的；其次，该确认书载明内容只是一些家具、电器，均不是上述房屋买卖合同所约定的标的物，该确认书并未作为上述房屋买卖合同的附件或补充协议，亦未形成新的买卖合同；第三，因该确认书内容为广厦公司经纪人所填写并由该公司保存，并非所有当事人各持一份，姚文敏鉴于张跃宏、沙爱芳与该经纪人的关系，对该确认书中“地下室”是否系双方签字时填写提出质疑。综上，张跃宏、沙爱芳认为姚文敏未按合同约定履行地下室交付手续存在违约，要求姚文敏交付地下室并承担100000元的诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予以支持；姚文敏认为其已按《房地产买卖中介合同》约定履行完义务，地下室不属该合同交付标的物的辩称理由成立，一审法院予以采纳。
据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回张跃宏、沙爱芳的诉讼请求。本案受理费2300元，因适用简易程序减半收取1150元，由张跃宏、沙爱芳负担。
二审期间，上诉人提交中介公司经纪人余攀学拍摄的房屋内的设施、地下室照片及微信照片一组，拟证明地下室是属于房屋买卖合同包含的附属设施，也是进行交付的，在签订交接确认单的时候，地下室也予以了登记，被上诉人也是确认的。被上诉人质证认为，上诉人提供的照片证据并没有地下室室内照片，被上诉人自始至终没有带上诉人到地下室看过相应的设施，在买卖的时候被上诉人也没有承诺将地下室出卖给上诉人，上诉人提供的图片仅为室外角度拍摄，不能证明双方有地下室交付的合意。微信记录是被上诉人本人发送的，但恰恰可以证明双方对地下室交付没有合意，400多万的价格可以把地下室含进去。
上诉人另申请中介公司经纪人余攀学作为证人出庭，余攀学到庭陈述，其与买方是买卖房屋的时候认识的，因为买方比较信任其，所以此前并未带买方去看过涉案房屋。当时签合同的时候卖方说装修很好，有地下室，因为此前有交房时换掉原有设备设施的先例，所以中介公司需要实体拍照取证，以固定事实。地下室因为有被上诉人的私人物品，在未完成交接前只能在门外拍摄，拍照是经过双方允许，拍摄地下室只是为了确认位置。交接确认书只有一份正本的原因是因为如果双方在场，有图片举证，只有三方同意、签字就可以，价格确定、图片有了就行。此前其只有房主的联系方式，对房屋里面的具体情况不清楚，签订合同时才知道不光有地下室，还有设施。合同是包括地下室的，为了确定地下室和设施才去被上诉人家里确认。微信是其和被上诉人发的。因为涉案房屋的地下室没有产权，不允许买卖，根据南京市物业的有关规定，中介公司不敢直接写到房屋买卖中介合同中。如果没有房主的辅助中介是找不到地下室的位置的，地下室的价格是含在房屋价格中的，按设施一起送，只要在交接确认书中写有地下室就行，可以算到设施，也可以算到物品。交接确认书中“地下室一间”的内容是当着买卖双方的面抄写的，不存在后添加的情况，如果双方有异议可以不签字。上诉人认为证人证言能够证明地下室是含在房屋买卖交付内容中，拍摄的照片也可以看出当时拍完室内之后紧接着就拍摄地下室。被上诉人质证认为，对证人证言的真实性不予认可，地下室书写的地方与合同内容反映矛盾，该内容是否为后添加无法确认。被上诉人无新证据提交。
对上诉人提供的照片证据真实性本院予以确认，对该组证据及证人证言的关联性本院将结合其他证据在下文予以综合论述。
一审查明的事实正确，本院二审予以确认。
另查明，涉案《房屋交接确认书》内容分五个大项，分别为“房屋附属设施设备”、“房屋家具、电器、用品情况”、“房屋配套物品”、“装修装饰情况”、“关于该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格的具体规定”，其中，“地下室一间”的内容书写于该确认书第二大项即“房屋家具、电器、用品情况”中第21小项“其他”一栏。2016年7月3日，被上诉人姚文敏向中介公司经纪人余攀学发送微信称：“我已经跟你们说了，地下室是我另外买的，4百多万的价格可以把地下室含进去的，我又不是靠卖房发财的你说是吗，他们还价十几万，另外还要地下室，不觉得过分吗？”7月4日余攀学回复称：“姐，我会把您的想法告诉买方，她们同不同意我也没办法，因为单子上写的很清楚，您如果时间拖延15天您就违约了”，同日姚文敏回复：“凭什么说我违约，房子不是交给你们啦！”余攀学手机拍摄的照片中，关于涉案房屋室内部分的最后拍摄时间显示为2016年2月4日18:00，拍摄地下室门口照片的拍摄时间显示为2016年2月4日18:03。
以上事实，有《房屋交接确认书》、微信截图、手机照片、庭审笔录等证据予以证实。
二审期间，本案的争议焦点为：1.地下室是否属于合同约定的交付内容；2.被上诉人是否存在违约情形。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人与上诉人及中介公司签订的《房地产买卖中介合同》中虽未明确约定地下室的交付事宜，但上诉人沙爱芳与被上诉人姚文敏均已在含有地下室内容的《房屋交接确认书》上签字，应视为双方对地下室交接内容的确认，现被上诉人主张该确认书第一页中“地下室一间”存在后添加的可能，但并未提供证据证明其观点，本院对被上诉人的该项理由不予采信。虽然“地下室一间”的内容书写于“房屋家具、电器、用品情况”项下、确认书仅存一份于中介公司处、被上诉人自开发商处购买时存在单独付费情形，但地下室不具有独立产权，上述因素均不影响上诉人与被上诉人双方就地下室的交付内容形成的合意，本院对《房屋交接确认书》的效力予以确认。被上诉人姚文敏与中介公司经纪人余攀学的微信聊天记录也能够反映出，被上诉人在卖房时价格中原就含有地下室的部分，只是认为上诉人还价了十几万，不应当再包括地下室，但并未提供证据证明双方已形成地下室因上诉人的还价而不再交付的合意。从手机照片的拍摄时间亦能够看出，中介公司关于涉案房屋的室内部分及地下室门口的拍摄系连贯完成。综上，本案中上诉人提供的证据能够形成证据链，证明双方就涉案房屋的买卖合同中含有地下室交付的内容，本院对上诉人的该部分上诉理由予以采信。
涉案房屋已由被上诉人交付给上诉人，作为合同项下交付内容的一部分，地下室应当随着房屋同时交付，现被上诉人严重违反诚信义务，未按照双方的约定交付地下室，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因被上诉人与上诉人并未约定尾款与交付房屋及地下室的先后履行顺序，应当认定为同时履行，被上诉人在交付涉案房屋后拒绝交付地下室，履行债务不符合约定，上诉人有权拒绝支付相应尾款。在被上诉人交付地下室的同时，上诉人应当按约向被上诉人支付剩余尾款3万元。关于违约金的具体数额，双方签订的合同中约定违约金为50万元，上诉人主张的金额为10万元，本院综合考虑涉案房屋的交付情况及上诉人的实际损失情况，依法酌定被上诉人应向上诉人支付违约金3万元。
综上所述，上诉人张跃宏、沙爱芳的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初1489号民事判决
二、姚文敏于本判决生效之日起十日内向张跃宏、沙爱芳交付南京市鼓楼区金陵名人居29号101室配套地下室并支付违约金3万元；
三、驳回张跃宏、沙爱芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由张跃宏、沙爱芳负担805元，姚文敏负担345元；二审案件受理费2300元，由张跃宏、沙爱芳负担1610元，姚文敏负担690元。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年七月五日
书记员 王 慧