安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一终字第00221号
上诉人（原审原告、反诉被告）：霍山意德商业运营管理有限公司，住所地安徽省霍山县。
法定代表人：陈大均，该公司总经理。
委托代理人：何志扬，霍山县南岳法律事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李正白，男，1974年2月10日生，汉族，住安徽省霍山县。
委托代理人：熊启才，霍山县南岳法律服务所法律工作者。
上诉人霍山意德商业运营管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服霍山县人民法院2014年11月7日作出的（2013）霍民二初字第00544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人霍山意德商业运营管理有限公司的委托代理人何志扬，被上诉人李正白的委托代理人熊启才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告霍山意德商业运营管理有限公司诉称：2011年为启动霍山玉石一条街商铺，原、被告就嘉利星城C区2幢10#、11#、35#、36#合计198.46㎡商铺租赁开办玉石经营事项达成协议。租赁期自2011年2月28日开始，因玉石市场刚起步，为照顾被告经营，第一阶段原告免收租金，但需提前一年预交下一阶段租金，被告经营过程中，双方于2011年10月18日签订了租赁合同，进一步约定欠交租金三个月原告有权解除合同，欠交租金按1%给付滞纳金。到第二阶段租期开始时被告没有预交第三阶段租金，虽然原告无数次催收无果，后被告以商铺漏水财物受损拒付。请求判令：1、依法解除原、被告间JLD2009113号租赁合同，搬出租赁商铺；2、判令被告立即给付第三阶段租金54774.96元，并承担自2012年2月28日起至给付之日止，以欠交租金按日1%的滞纳金【至诉讼时54774.96元×（365＋180）天×1%／天=298523.5元】。
2014年8月20日，原告申请变更诉讼请求，将以上诉讼请求第2项变更为：判令被告立即给付第四阶段租金，自2014年2月28日起至解除合同让出租赁物之日止的租金，到2014年9月28日止为36119.72元（198.46㎡×26元／月×7月），并承担自2013年2月28日起至给付之日止，以欠交租金按日1%的滞纳金【到2014年9月28日止为：36119.72元×（365＋210）天×1%／天=207688.39元】。
原审被告李正白辩称：1、原告的第一诉讼请求合同解除权应当由合同主体自行行使，不能通过法院判决解除。2、原告诉称的事实不客观，对被告实际交付的租金诉称不实，对合同约定的内容理解错误。3、原告变更的诉讼请求不能与本案合并审理，应当另案起诉处理，对该诉讼请求应当驳回。原告提起诉讼的日期是2013年9月2日，其主张的权利应该是对应日已实际客观存在和发生的民事权利，而原告在诉讼过程中主张的是等待的客观权利，并将其作为诉求显示是不应被支持的。4、被告迟延给付租金的行为是行使先履行抗辩权，是符合法律规定的。5、双方之间所签订的租赁合同关于租金支付的期间约定不明。根据原告向法院提交的租赁合同可知，该合同第五条，在租金给付方法后有手写的“每个阶段租金提前一年支付”字样，但在正式条文中又有“每阶段的起始日前60日交付本阶段全部租金”这两者之间是相互矛盾的约定，而原告在法庭上也未作合理解释，故属租金给付方式约定不明。因而，原告对第四阶段租金在2015年2月27日之前所提出给付租金之请求均是要求被告履行未到期之债，法院应不予支持。
反诉原告李正白反诉称：2011年10月18日双方签订了一份自2011年2月28日至2015年12月27日，期间为4年零10个月的租赁合同。合同签订后，反诉被告招商部经理张学仓三次从反诉原告处收取租金102405元，反诉原告按合同履行了支付租金的义务。本案中要求被告支付租金和所谓滞纳金的要求不能成立。2012年5月由于房屋出现较严重的漏水现象，反诉原告多次通知嘉利物业及工程部相关人员，反诉被告工程部工作人员查明确属反诉被告出租房产的楼房大梁夹缝漏水，该公司工作人员口头承诺进行维修，但未实际进行维修，因5月后是雨季，反诉原告多次敦促反诉被告进行维修，反诉被告均以种种理由推诿。2012年9月2日中午，天降大雨，因漏水处未得到维修，大量漏水致租赁房屋屋顶垮塌，使租赁房屋内的玉石大厅、办公室及仓库全部进水，水深约15㎝，垮塌造成大量汉唐陶瓷、玉器、名家书画、玉石包装盒、根书作品、承租房屋的所有电路、以及电脑、办公设备等损毁，整个现场一片狼藉。反诉原告只得马上停业进行整理，事情发生后，反诉原告立即将受损情况反映，并将相关情况向反诉被告作出书面说明，但未获得积极响应。无法，反诉原告立即向霍山县公证处申请证据保全，同日，霍山公证处对现场进行了证据保全公证，并于同年9月20日出具了公证书。反诉原告为减少损失，立即要求反诉被告对受损房屋进行修缮，以便尽快营业尽快恢复，反诉被告未予理睬。反诉原告无法，只得在同年九月二十日将维修承包给六安市中旭装饰工程有限公司。双方签订了工程维修承包合同，同年12月初维修结束，反诉原告按合同约定支付了全部14.5万元的维修款。至此，反诉原告停业已两月有余。
综上，反诉原告认为反诉被告将未检验合格的出租房屋进行出租，租赁后因未履行维修义务而造成承租人员的物质损失（包括物品损失和停业损失），理当承担赔偿责任。反诉原告多次要求反诉被告进行赔偿，反诉被告均以种种理由推脱。请求判令：要求反诉被告赔偿反诉原告因对租赁房屋未尽维修义务而造成的经济损失人民币765000元（其中租赁房屋维修费用145000元，停业两个月损失460000元，损坏的古陶、书画、玉器等160000元）。
2014年7月30日反诉原告将诉讼请求变更为：一、要求反诉被告赔偿反诉原告租赁房屋维修、装饰、损坏物品等损失合计人民币128817.76元；二、要求反诉被告返还两个半月房屋租赁费用9923元；三、要求反诉被告赔偿停业经营损失460000元。
反诉被告霍山县意德商业运营有限公司辩称：1、反诉原告提出的诉讼请求均无法律依据，特别是要求赔偿装潢款等、要求给付停业损失等均无法律依据。2、反诉原告以房屋漏水为由拒绝给付房租，是违约行为，修理所租房屋是反诉原告方的义务。合同约定的装潢义务不属于出租方的义务范围之内，该房屋是验收合格的。3、租金约定是提前一年给付，双方的权利义务清楚，法院应当驳回反诉原告的反诉请求。
原审法院查明：2011年10月18日，霍山意德商业运营管理有限公司与李正白签订了房屋租赁合同。合同约定，霍山意德商业运营管理有限公司将坐落于霍山县嘉利星城C区2幢10#、11#、35#、36#商铺出租给李正白经营玉石生意。租期为四年零十个月，即自2011年2月28日至2015年12月27日止。前四个阶段每一阶段为一年，第五阶段：2015年2月28日至2015年12月27日。第一阶段（2011年2月28日至2012年2月27日）的租金李正白免交。租赁合同第五条约定：“本物业租金给付方法：每阶段租金提前一年支付”，同时又约定：“本物业租金分阶段预付，每阶段的起始日前60日交付本阶段全部租金，甲方立据收取。同时乙方交纳物业管理费、水、电费和其他相关费用。租金和费用未按期交纳，按欠收金额的日百分之一给付滞纳金。”第六条第（四）项为：“合同期内本物业及其内部的设施出现损坏或发生故障，由乙方负责维修或赔偿”。（以上甲方为霍山意德商业运营管理有限公司，乙方为李正白）
李正白于2011年8月5日、2011年10月18日分两次给付第二阶段（2012年2月28日至2013年2月27日）租金计47630元。第三阶段的租金李正白已于2012年5月10日支付给霍山意德商业运营有限公司（第三阶段：2013年2月28日至2014年2月27日）。
2012年9月2日中午下雨，因出租房屋楼顶、天花板渗水、漏水，雨水下漏致屋内部分物品被淋湿、浸湿，大厅店堂、办公室地面均有积水，储藏室墙角有水渍印（距离地面约7㎝）。当日下午，应李正白保全证据的申请，霍山县公证处对保全证据进行了公证，并出具了（2012）皖霍公证字第133号公证书。
事发当日，李正白将租赁房屋漏水情况告知了霍山意德商业运营管理有限公司。李正白于2012年9月20日与六安市中旭装饰工程有限公司签订了工程维修承包协议，承租房屋维修装饰工程由六安市中旭装饰工程有限公司负责施工。工程于2012年9月26日开工，2012年11月25日竣工。工程内容：石膏板吊顶、木地板地面、灯具、办公桌椅等工程。该承租房屋维修装饰工程竣工结算，经霍山永达工程咨询有限公司进行审核，2014年7月8日霍山县永达工程咨询有限公司出具了审核报告。审核结果为：该工程造价审核定额为128817.76元。
一审期间，李正白向原审法院提出评估申请，原审法院委托安徽省文物鉴定站对需评估的毁损物品是否为文物进行鉴定。安徽省文物鉴定站于2014年6月24日出具了鉴定意见。鉴定意见为：三件文物（2014-174广口印纹陶罐、2014-178弦纹三兽足灰陶仓、2014-178灰陶壶）系出土文物，均未发现毁损。
原审法院认为：依照合同法的相关规定，合同的解除权由合同主体依法自行行使，通知对方解除即可，故霍山意德商业运营管理有限公司要求解除租赁合同的诉讼请求，依法不予支持。从已实际履行给付租金时间上看，实际履行给付租金的期间与租赁合同第五条中“本物业租金分阶段预付，每阶段的起始日前60日交付本阶段全部租金”不相冲突，故此约定给付租金的方式符合双方订立租赁合同时的真实意思，该租金给付方式应为有效约定；而“每阶段租金提前一年支付”与已实际履行给付租金的期间不符，且明显不符合当地房屋租金给付方式的习惯，因此该租金给付方式之约定应视为无效。霍山意德商业运营管理公司已于2012年5月10日收到李正白给付的第三阶段租金。2013年9月2日，霍山意德商业运营管理有限公司起诉要求李正白给付第三阶段租金及滞纳金（诉讼请求第二项）。在法院审理期间，又于2014年8月20日将此项诉讼请求变更为责令李正白给付第四阶段租金等，对变更后的此项请求，可另行起诉。
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。如果租赁物有使承租人不能为正常使用、收益的瑕疵，出租人即应承担违约责任。因租赁物瑕疵造成承租人损失的，出租人应依法予以赔偿。房屋楼顶、天花板渗水、漏水，属于房屋框架结构质量的问题，即属于租赁物质量存有瑕疵。因此应由霍山意德商业运营管理有限公司承担租赁房屋质量瑕疵担保义务，而承租人李正白对此无维修责任。《租赁合同》第六条第（四）项约定“合同期内本物业及其内部的设施出现损坏或发生故障，由乙方负责维修或赔偿”（乙方为李正白），李正白承担的仅是对不严重影响租赁房屋使用功能瑕疵的排除之义务，因此该项约定不能免除霍山意德商业运营管理有限公司对租赁房屋质量的瑕疵担保义务。霍山意德商业运营管理有限公司以此项约定为由进行抗辩，要求李正白自行承担维修义务，其理由不能成立，不予采纳。2013年9月2日中午下雨，租赁房屋上面的楼顶、房屋天花板由渗水形成雨水下漏致租赁屋内进水，部分物品被淋湿、浸湿。霍山意德运营管理有限公司没有证据证明李正白在订立租赁合同时就知道租赁房屋质量存在瑕疵，也无证据证明房屋渗水、漏水这一结果是由李正白故意或过失造成，因此李正白要求霍山意德商业运营管理有限公司赔偿其租赁房屋维修、装饰、损坏物品等损失合计人民币128817.76元的请求，符合法律规定，予以支持。
因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因第三阶段租金已付，故李正白要求霍山意德商业运营管理有限公司返还两个半月租金费用9923元，应予支持。李正白未提供有关机构出具的停业经营损失评估报告；李正白仅提供霍山李正白玉馆销售经营情况说明及收取货款银行交易记录，而未提供纳税发票及其他反映财务状况的证据。故李正白要求霍山意德商业运营管理有限公司赔偿停业经营损失460000元，证据不足，不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、驳回本诉原告霍山意德商业运营管理有限公司的诉讼请求。二、反诉被告霍山意德商业运营管理有限公司赔偿反诉原告李正白承租房屋维修、装饰、损坏物品等损失128817.76元，于本判决生效之日起十日内给付。三、反诉被告霍山意德商业运营管理有限公司返还反诉原告李正白已付第三阶段租金中的9923元，于本判决生效之日起十日内给付。四、驳回反诉原告李正白的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6600元，反诉案件受理费11450元，合计18050元，霍山意德商业运营管理有限公司承担8528元，李正白负担9522元。
上诉人霍山意德商业运营管理有限公司上诉称：其与李正白签订的租赁合同中约定“合同期内物业及其内部的设施出现损坏或发生故障，由乙方（李正白）负责维修或赔偿”，租赁期内出现漏水，维修义务显然应有李正白自行完成，由此产生的损失也应当由李正白自行承担。此外，租赁合同的租期是四年十个月，自2011年2月28日开始使用装饰、地板、天棚等附合物，到2012年9月2日已使用了一年六个月，故应当扣除该期限的年份折旧。综上，请求二审法院撤销原判第二、三项，改判由李正白自行承担房屋维修、装饰、损坏物品等损失。
被上诉人李正白答辩称：1、房屋漏水是由于该房屋质量存在严重瑕疵，经李正白多次通知上诉人进行维修，上诉人不予理睬，在2012年9月天降大雨导致楼顶坍塌，造成财产损失，完全是由于租赁物的瑕疵导致，损害的事实清楚。事发当日，李正白请求了霍山县公证处对损害财物进行了证据固定，并进行了评估，结论为12.8万。2、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
二审期间，霍山意德商业运营管理有限公司提供以下新证据：竣工验收备案表复印件，证明租赁房屋已经竣工验收合格。
李正白质证称：此系复印件，不具有证明效力。
本院认证：二审庭审后，霍山意德商业运营管理有限公司提供竣工验收备案表原件，经核对与复印件一致，可以证明本案房屋已经竣工验收合格。
双方当事人对于一审期间提供的证据，其质辩意见同一审，本院认证亦同一审。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：霍山意德商业运营管理有限公司与李正白签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。本案中，双方在《租赁合同》中约定“合同期内本物业及其内部的设施出现损坏或发生故障，由乙方（李正白）负责维修或赔偿”，经现场查勘，双方一致认为导致房屋漏水的原因在于租赁房屋顶部外层楼宇与楼宇之间的夹缝防水没有做好，而该部分应当属于房屋建造时应该解决的问题，不属于上述《租赁合同》中约定的范围。因此，出租人霍山意德商业运营管理有限公司对此应当承担维修义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。李正白因租赁房屋的漏水导致其受损，在霍山意德商业管理有限公司拒绝维修的情况下，自行委托他人维修，并请求霍山意德商业运营管理有限公司承担相应的维修费用和减少维修期间的租金，符合法律规定，应予支持。霍山意德商业运营管理有限公司上诉又认为应当扣减装饰附着物已经使用年份的折旧率，因本案系房屋质量问题导致装潢及物品损坏需要修复而产生的损失，而非租赁合同期限届满或者合同解除时，对于装潢物品等附合物的处理，故折旧率或装潢残值不适用本案。此外，本案的维修本身即是出租人的义务，故霍山意德商业运营管理有限公司的此点上诉理由亦有悖常理，不应获得支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人霍山意德商业运营管理有限公司的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人霍山意德商业运营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 杨小林
审判员 王世如
二〇一五年六月四日
书记员 张 丽
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。