广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第917号
上诉人（原审被告）：梁素回，女。
上诉人（原审被告）：梁应梅，男。
上列两上诉人共同委托代理人：单胡酬，男。
被上诉人（原审原告）：刘红丽，女。
委托代理人：谢玉华，男。
上诉人梁素回、梁应梅因与被上诉人刘红丽房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第7061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月29日，刘红丽向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、梁素回、梁应梅向刘红丽退还房屋租赁履约保证金3600元。2、本案的诉讼费用由梁素回、梁应梅承担。后刘红丽变更第一项诉讼请求为梁素回、梁应梅退还房屋租赁履约保证金3600元。
原审法院经审理查明：刘红丽和梁素回在2008年5月20日签订了《房屋租赁契约》。该契约约定：一、梁素回将位于东莞市石碣镇天涯亭月云路永兴村一巷65号房屋的第一层临界铺位出租给刘红丽使用，月租金为1200元，租赁期从2008年5月21日至2011年12月30日止。二、梁素回收取刘红丽3个月租金作为履约保证金，待租期满时退还刘红丽。三、在租赁期内若刘红丽提出终止租赁的话，需提前三个月通知梁素回，所交履约保证金将不予退还。双方确认梁素回已收取了刘红丽支付的履约保证金3600元。梁应梅是案涉房屋的所有权人，其明确表示对《房屋租赁契约》的效力予以追认，并同意按照该契约的内容履行相关的权利义务。租期届满后，刘红丽继续承租案涉铺位至2012年12月31日，并每月向梁素回支付租金1200元。2012年12月中旬，刘红丽向梁素回提出终止租赁关系。
案涉铺位已领取了房屋所有权证。东莞市石碣镇城中社区居民委员会于2013年10月28日出具《证明》称，东府集用（2003）第1900310309238号集体土地使用证显示的位于东莞市石碣镇唐洪村月云东路65号土地与粤房字第04132**号房屋所有权证显示的位于东莞市石碣永兴邦一巷5号房屋的地址是一致的。
原审法院认定上述事实的依据：刘红丽举证的《房屋租赁契约》、收款收据，有梁素回、梁应梅举证的房屋所有权证、《证明》、房屋租赁备案证明以及原审庭审笔录等副卷。
原审法院认为：虽然梁素回并非案涉铺位的所有权人，但梁应梅明确表示对《房屋租赁契约》的效力予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，原审法院认定《房屋租赁契约》合法有效。《房屋租赁契约》至2011年12月30日已期满，刘红丽继续承租案涉铺位并按月缴纳租金，梁素回、梁应梅对此无异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，《房屋租赁契约》继续有效，但双方从2011年12月31日之后的租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方当事人可以随时解除合同。本案中，刘红丽在2012年12月31日后不再租赁案涉铺位，并已在2012年12月中旬向梁素回、梁应梅提出。其行为符合上述法律的规定，并无不妥。双方之间的租赁关系已终止，梁素回、梁应梅理应向刘红丽退还履约保证金3600元。刘红丽的诉请请求于法有据，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定判决：梁素回和梁应梅自判决发生法律效力之日起五天内支付刘红丽3600元。案件受理费50元，由梁素回和梁应梅全部承担。刘红丽已预交诉讼费50元。
上诉人梁素回、梁应梅不服原审判决，向本院提起上诉称：刘红丽没有在合理期限内通知梁素回、梁应梅解除租赁合同，擅自将案涉店铺钥匙带回老家，造成案涉店铺无法出租长达5个月，造成梁素回、梁应梅直接经济损失6000元。刘红丽违反了《中华人民共和国合同法》、《城市房屋租赁管理法》有关规定，违反案涉房屋租赁契约，其所交的履约保证金3600元不应退还。原审判决没有提及梁应梅的部分答辩意见，损害了梁应梅的权益。据此，梁素回、梁应梅请求本院：1、撤销原审判决，驳回刘红丽全部诉讼请求。2、判决刘红丽向梁素回、梁应梅支付2012年12月31日至2013年5月30日的房屋租赁费6000元。
被上诉人刘红丽答辩称：（一）刘红丽在2012年12月中旬已向梁素回、梁应梅提出终止合同，并在12月31日后没有再租赁案涉铺位，双方之间的租赁关系已经终止，符合法律规定。（二）因梁素回、梁应梅拖延时间，刘红丽没有办法，只好将钥匙、押金条、合同书等有关物件交给在莞的老乡，让他全权代理商铺交接一事，并已当即通知梁素回、梁应梅，约好双方共同配合。2012年12月29日梁素回、梁应梅与刘红丽的老乡见面，后双方亦打开案涉店铺进行查看，刘红丽的老乡提出退换押金时，梁素回、梁应梅不同意，后双方协商不成，且梁素回、梁应梅多次拒绝露面、协商。（三）案涉店铺配有四把钥匙，刘红丽只有两把，梁素回、梁应梅仍保留两把，故梁素回、梁应梅称没有钥匙的目的是扣留押金，并以此为借口，有人承租就出租，没人租就锁住。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，梁素回、梁应梅二审庭审中确认以下事实：（一）刘红丽于2012年12月26日电话告知其要求终止案涉租赁合同。（二）梁素回、梁应梅于2012年12月6日收取了刘红丽2012年11月1日至2012年12月30日期间的租金，故2012年12月30日之前的租金刘红丽已支付完毕。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人对案涉租赁合同的履行主体分别为梁素回、梁应梅与刘红丽均无异议，由于案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，应属合法有效。梁素回、梁应梅作为案涉租赁合同的出租方，刘红丽作为案涉租赁合同的承租方，双方应按照合同的约定及法律的规定履行各自的权利与义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人梁素回、梁应梅上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：梁素回、梁应梅抗辩退付保证金的理据是否充分。
首先，案涉《房屋租赁契约》约定的履行期间至2011年12月30日。根据已查明的事实，在租赁期间届满后，刘红丽继续使用案涉房屋并按月向梁素回、梁应梅缴纳租金，梁素回、梁应梅对此没有异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，对于不定期租赁合同关系，该法律规定赋予出租人与承租人双方均可以随时解除合同的权利，但对于出租人赋予在合理期限之前告知承租人的法定义务，对承租人则无此法定义务，因此刘红丽在已履行了交租义务的前提下，其可以随时提出终止合同的履行。本案中，刘红丽在向梁素回、梁应梅已交纳2012年12月30日租金的前提下，其在2012年12月26日又电话告知不再租赁案涉房屋，其行为符合上述法律的规定，并无不妥。原审法院据此认定双方之间的租赁关系已终止，梁素回、梁应梅退回刘红丽退还履约保证金3600元是正确的，本院予以维持。至于梁素回、梁应梅二审提出要求刘红丽支付2012年12月31日至2013年5月30日期间的经济损失，因其一审未提起反诉，本院不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁素回、梁应梅的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人梁素回、梁应梅负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年八月六日
书 记 员 郑惠琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。