湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初1753号
原告中国农业银行股份有限公司怀化鹤城区支行。
负责人刘宗斌，系该行行长。
委托诉讼代理人易卓君（特别授权），男，苗族，1987年7月8日出生，系该行员工。
被告李传兵，男，汉族，1973年1月16日出生。
被告董雪梅，女，汉族，1975年2月18日出生。
被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司。
法定代表人钟生林。
委托诉讼代理人刘智林（特别授权），男，汉族，1969年6月18日出生，系该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司怀化鹤城区支行（以下简称“中国农业银行鹤城区支行”）与被告李传兵、董雪梅、湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司（以下简称“武陵城房产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月22日受理后，依法适用普通程序，由审判员袁婷担任审判长，与人民陪审员刘华成、沈红组成合议庭，于2017年2月20日公开开庭进行了审理，代理书记员李翊铭担任庭审记录。原告中国农业银行鹤城区支行的委托诉讼代理人易卓君，被告武陵城房产公司的委托诉讼代理人刘智林到庭参加诉讼。被告李传兵、董雪梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国农业银行鹤城区支行诉称，2011年1月20日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，双方约定，被告向原告借款7.2万元，用于购买位于怀化市中方县五溪路桃花园社区街二期F504号房产，借款期限120个月，还款方式为按月定额还本付息。为保证合同的履行，二被告以该住房为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。被告武陵城房产公司自愿为本合同项下的贷款本金和利息（包括逾期利息及罚息）、违约金、实现债权的费用及其他费用提供连带责任保证担保。合同签订后，原告已依约履行了放款义务，但被告自2015年9月起未依约履行还款义务，经原告多次催收未果，截止2016年6月1日，被告结欠借款本金45381.5元，拖欠利息1476.59元。原告故诉至法院，请求依法判令：1、被告李传兵、董雪梅偿还原告借款本金45381.5元及截止2016年6月1日的借款利息1476.59元，并按照合同约定支付自2016年6月1日至借款本金还清之日止的利息；2、解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，并确认抵押、保证担保合法有效，并实现抵押权；3、被告武陵城房产公司对上述债务承担连带偿还责任；4、被告承担本案的诉讼费。
被告李传兵、董雪梅未作答辩。
被告武陵城房产公司辩称:1、借款本息情况需要进一步确认，其系担保人，对被告还款情况并不清楚，需要借款人核实具体的还款本息及所欠本息；2、预抵押登记的效力与抵押登记不同，原告不能据此享有优先受偿权；3、本案借款合同的借款期限是10年，按月等额还本付息，合同约定，被告逾期不还，原告有权收回全部借款本息，有违合同目的；4、其提供的是阶段性保证担保，如果办理了正式的抵押登记，则其不再承担担保责任。
经审理查明：2000年，被告李传兵与董雪梅登记结婚。2011年1月20日，原告与被告李传兵、董雪梅、武陵城房产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告李传兵向原告借款7.2万元，用于购买位于怀化市中方县桃园路桃花园社区街二期1栋F504号房产，借款期限120个月，还款方式为按月等额还本付息；利率为基准利率基础上下浮10%，自基准利率调整后的1个月后的借款发放对应日进行调整；借款人未按时偿还贷款的，贷款人有权按照借款执行利率上浮50%计收罚息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权；被告李传兵、董雪梅以其位于怀化市中方县桃园路桃花园社区街二期1栋F504号房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记；被告武陵城房产公司自愿为本合同项下的贷款本金和利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用及其他费用提供阶段性连带责任保证担保，保证期间自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止。合同签订后，原告已依约履行了放款义务，但被告自2015年9月起未依约履行还款义务，经原告多次催收未果，截止2016年6月1日，被告尚欠借款本金45381.5元，利息1476.59元。
另查明，因机构调整，中国农业银行股份有限公司怀化分行将其直接管辖的中国农业银行股份有限公司怀化迎丰支行改为由中国农业银行鹤城区支行管辖，并将原中国农业银行股份有限公司怀化迎丰支行的债权转移至中国农业银行鹤城区支行。
上述事实，经公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据证实：
证据1、个人购房担保借款合同及预购商品房贷款抵押登记备案证明各1份，证明2011年1月20日被告与原告签订贷款合同，以购买住宅的贷款用途向原告贷款7.2万元，期限为10年，被告李传兵、董雪梅以其位于怀化市中方县桃园路桃花园社区街二期1栋F504号房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，被告武陵城房产公司为贷款提供连带责任保证担保，保证期间自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止的事实；
证据2、原、被告营业执照复印件各1份、被告身份证复印件2份及结婚证复印件1份，证明原、被告的诉讼主体资格及被告李传兵与董雪梅的婚姻关系；
证据3、中国农业银行股份有限公司怀化分行的债权转移证明，证明因机构调整，中国农业银行股份有限公司怀化分行将其直接管辖的中国农业银行股份有限公司怀化迎丰支行改为由中国农业银行鹤城区支行管辖，并将原中国农业银行股份有限公司怀化迎丰支行的债权转移至中国农业银行鹤城区支行的事实；
证据4、借款凭证，证明原告向被告发放借款7.2万元的事实；
证据5、银行对账单2份，证明被告李传兵已还款及欠款情况；
证据6、庭审笔录1份，证明本案其他事实。
本院认为，中国农业银行股份有限公司怀化迎丰支行与被告李传兵、董雪梅、武陵城房产公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人应当按照合同全面履行义务。中国农业银行股份有限公司怀化迎丰支行依约向被告李传兵发放贷款7.2万元，贷款发放后，被告李传兵自2015年9月起未按约归还贷款本息，经原告多次催收未果，已构成根本违约，原告有权解除合同。故对原告请求解除原告与被告2011年1月20日签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告李传兵应按照合同约定向中国农业银行股份有限公司怀化迎丰支行偿还结欠的借款本金45381.5元，利息（含罚息、复利）1476.59元，并按照合同约定支付自2016年6月1日起至借款还清之日止的利息、罚息、复利。但因中国农业银行股份有限公司内部机构调整，将原中国农业银行股份有限公司怀化迎丰支行的债权转移至中国农业银行鹤城区支行，中国农业银行鹤城区支行因此获得本案的原告主体资格。被告董雪梅在借款时与被告李传兵系夫妻关系，被告董雪梅应对夫妻关系存续期间发生的债务与被告李传兵承担共同还款责任。被告武陵城房产公司自愿为被告李传兵在原告处的上述借款本息及实现债权的费用等提供阶段性连带责任保证担保，现房产证和他项权证尚未办理，故被告武陵城房产公司应对该借款承担连带偿还责任。被告武陵城房产公司承担保证责任后，有权向债务人被告李传兵、董雪梅追偿。被告李传兵、董雪梅以其位于怀化市中方县桃园路桃花园社区街二期1栋F504号房产设定抵押担保，并办理了抵押预告登记。但抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告请求对被告李传兵、董雪梅名下位于怀化市中方县桃园路桃花园社区街二期1栋F504号房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除2011年1月20日中国农业银行股份有限公司怀化迎丰支行与被告李传兵、董雪梅、湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告李传兵、董雪梅于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司怀化鹤城区支行借款本金45381.5元，利息（含罚息、复利）1476.59元，并按照《个人购房担保借款合同》约定支付自2016年6月1日起至借款本金还清之日止的利息、罚息、复利；
三、被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司在上述第二项债务范围内与被告李传兵、董雪梅承担连带偿还责任，被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司在履行还款义务后，有权向被告李传兵、董雪梅追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司怀化鹤城区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费972元，由被告李传兵、董雪梅、湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 袁 婷
人民陪审员 刘华成
人民陪审员 黄永亮
二〇一七年二月二十日
代理书记员 李翊铭
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。