江苏省沛县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沛大民初字第0529号
原告魏德强，个体工商户。
委托代理人刘夫强。
被告杨位伦，农民。
委托代理人张振侠（系杨位伦之妻），女，1966年2月24日生，汉族，农民。
原告魏德强诉被告杨位伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月13日立案受理后，依法由代理审判员魏博独任审判，于2013年12月2日公开开庭进行了审理，原告魏德强及其委托代理人刘夫强到庭参加诉讼，被告杨位伦经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，后本院依法组成合议庭，于2014年6月6日公开开庭进行了审理，原告魏德强及其委托代理人刘夫强，被告的委托代理人张振侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏德强诉称，2006年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告租用被告房屋两间，约定年租金1300元，租期8年，原告将租赁房屋用于经营电信营业厅及建材销售，2011年4月1日原告将全部租金付清。2013年2月起被告杨位伦阻止原告正常使用房屋，2013年3月20日被告将店门堵死，阻止原告经营。请求法院判令被告杨位伦赔偿原告损失9.3万元。
被告杨位伦辩称，原告的合同中房子是2014年3月1日到期，被告的合同是2013年3月15日到期，被告本人也记不清了，2013年4月开始被告让原告停业，原告不停业。原告一直用着被告的房子，被告不赔偿原告损失。
根据原告的起诉及被告的答辩，原、被告双方争议的焦点为1、被告是否违约；2、原告的实际损失如何确定；3、被告应当在何种范围内承担赔偿责任。
原告为证明其主张，向法庭提交以下证据：
1、原、被告签订的租赁合同一份，被告出具的收条一份。本院认为，第一，杨位伦与魏德强房屋租赁合同纠纷一案中，本院根据杨位伦的申请，对租赁合同及收条上“杨位伦”签字是否是杨位伦本人书写委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为：据现有鉴定材料，送检标称内容为“到2014到期钱已付清2011年4月1日杨位伦”的条据上签名字迹“杨位伦”及落款标称日期为“2006年3月1日”的《租房和同书》上落款“甲方”处签名字迹“杨位伦”与送检样本字迹“杨位伦”均是同一人所写。即租赁合同与收条均是杨位伦本人签字。被告对鉴定意见书的真实性有异议，但未提供相反证据证明鉴定意见书中存在错误，本院对被告的主张不予支持；第二，本院于2014年5月20日对被告委托代理人张振侠所做笔录中，询问“原告租赁日期是从2006年3月1日，租期八年，属实吗？”其回答“属实”，与该租赁合同的内容一致。故本院对原告提供的租赁合同一份及收条一份的真实性予以确认，作为认定案件事实的依据。
2、证人樊某、江某、张某证言三份，被告对其真实性有异议，三位证人被告均不认识。本院认为，三位证人樊某、江某、张某无正当理由未出庭作证，且三份证言的内容雷同，存在虚假可能，对其真实性本院不予认可。
3、租赁房屋照片4张，被告对其真实性没有异议，本院予以确认。
4、原告电信营业厅出售手机的缴款单十一张，收款收据一本，被告称不清楚其真实性。本院认为，营业厅的缴款单及收款收据没有相应的发票，其上仅有被告营业厅印章及其工作人员签名，对其真实性本院不予认可。且缴款单及收款收据仅能证明其营业收入，而无法证明其利润数额。
5、原告的牡丹灵通卡账户历史明细清单一份，原告与中国电信股份有限公司沛县分公司签订的营业场所委托经营合同一份，被告对其真实性有异议。本院认为，牡丹灵通卡账户历史明细清单上有中国工商银行大屯支行印章，户名显示为魏德强；营业场所委托经营合同有中国电信股份有限公司沛县分公司公章，且合同内容与原告经营电信营业厅的内容、时间相符，被告对以上证据的真实性有异议，但未提供证据证明，本院对原告提供的牡丹灵通卡账户历史明细清单一份及营业场所委托经营合同一份的真实性予以确认，作为认定案件事实的依据。
6、原告经营的建材店个体工商户营业执照复印件一份，经营建材期间账本一份，被告对其真实性表示不清楚。本院认为，营业执照系复印件，其上载明经营范围为五金电料、水暖管件、衡器零售、墙地砖批发，经营场所为大屯矿区上海西路，与原告魏德强实际经营的建材店相关信息一致，故本院对营业执照的真实性予以确认，作为认定案件事实的依据；经营建材期间账本没有相应发票，对其真实性本院不予认可。且经营建材期间账本仅能证明其营业收入，而无法证明其利润数额。
被告杨位伦为证明其主张，向法庭提交原、被告签订的租房合同一份，被告称合同是假的，被告2006年租的房子，2005年没有签订合同。本院认为，第一，该份租房合同上“魏德强”签名字迹与原告提供的租房合同、以及本案法律文书、送达证、起诉状中“魏德强”本人的签名字迹有较大出入；第二，该份租房合同上“魏德强”三字明显经过重复描画，系他人伪造的可能性较大；第三，本院于2014年5月20日对被告委托代理人张振侠所做笔录中，询问“原告租赁日期是从2006年3月1日，租期八年，属实吗？”其回答“属实”，与该份合同中“从2005年3月15日至2013年3月15日到期”相矛盾。综上，本院对被告提供的租房合同的真实性不予认定。
根据本院认定的证据及双方当事人无异议的陈述，可以确认以下事实：
2006年3月1日，原、被告双方签订租赁合同，原告租赁被告所有的位于沛县大屯镇齐心村的房屋两间，约定租期为八年，租金为每年1300元，并签订房屋租赁合同一份，内容为“租房和同书甲方：杨位伦乙方：魏德强1、今有房子2间6.6米×10米双方同意每年租金壹仟叁元正；2、租期8年（捌年）；3、在使用期间水电费乙方付，门窗坏有甲方维修，门前使用乙方所有；4、在租房期间，租户（乙方）有权使用和安排甲方不得有以任何理由解除合同；5、双方同意签字生效。甲方：杨位伦乙方：魏德强2006年3月1日”。2011年4月1日，原、被告双方至合同到期之日的租金已清，被告向原告出具说明一份，内容为“到2014到期钱已付清。2011年4月1日杨位伦”。2013年3月20日前后被告阻止原告经营至今。
另查明，被告阻止原告经营前，原告将租赁房屋用于经营电信营业厅和建材店，其中电信营业厅业务依据2012年5月17日原告与中国电信股份有限公司沛县分公司签订的营业场所委托经营合同，经营电信固定电话业务入网及延伸业务受理、话费收缴、出售电话充值卡等九项业务，并经营手机零售业务，建材店主要经营五金电料、水暖管件、墙地砖等建筑用材料。
本院认为，一、被告是否违约。判断被告的行为是否构成违约，首先要判断双方签订的房屋租赁合同是否有效。从原、被告签订的合同内容来看，双方对租赁期间、租金等主要内容均进行了约定，具备合同的基本要素，且该房屋为被告杨位伦所有，其有权将该房屋出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原、被告签订的房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效。
房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当及时支付租金，出租人应当按照合同约定将租赁房屋交予原告使用，并在租赁期间内保持房屋符合约定的用途，原、被告也在租赁合同中明确约定，“在租房期间，租户（乙方）有权使用和安排”。根据已查明的事实，原告已根据合同约定于2011年4月1日付清租赁期间的全部租金，被告应当按照合同约定将租赁房屋交予原告使用，被告阻止原告继续使用房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。
二、原告的实际损失如何确定。根据双方认可的事实及本院现场勘查情况，可以确认原告租赁被告的房屋从事电信服务、手机零售、建筑装饰三项业务，对其实际损失数额，原告未提供足够证据证明，因其持续经营以上三种业务，被告的违约行为必然导致原告的经营损失。本院根据《2012年度江苏省分细行业在岗职工平均工资表》中相关行业的平均工资，结合当地的实际情况，酌定原告的经营损失为每月8000元。
三、被告应当在何种范围内承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告要求的损失为其营业损失，即合同履行后可以获得的利益，且被告明知原告租赁房屋用于商业经营，其可以预见自己阻止原告使用房屋的行为会导致原告的营业损失。因此，被告应当赔偿原告的营业损失。
因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可以要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，最长不超过六个月。故被告应赔偿原告的损失数额为48000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告杨位伦于本判决生效后十日内赔偿原告损失48000元；
二、驳回原告魏德强其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2205元，由被告杨位伦承担1138元，由原告魏德强承担1067元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张 辉
代理审判员 魏 博
人民陪审员 蔡敬远
二〇一四年九月十九日
书 记 员 李 蕊
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
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申请执行时效的中止、中断，适用法律关于诉讼时效中止、中断的规定。
3、申请执行人应配合法院执行，积极提供被执行人的下落和财产线索。根据法律规定，当被执行人除其本人及其所扶养家属的生活必需品外，无其他可供执行的财产，申请执行人又提供不出被执行人的到期债权、预期收益等可供执行财产线索时，申请执行人将承担执行不了的法律后果。
4、人民法院在执行中，可依法对被执行人的财产采取查封、冻结、扣划、拍卖、变卖等措施。被执行人拒不申报或隐报财产、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的；隐匿、转移、变卖、毁损已被法院查封、扣押、冻结的财产；妨害执行人员执行的，人民法院将依法对被执行人或者有关人员予以罚款、拘留；情节严重的，依法追究刑事责任。