福建省上杭县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0823民初1171号
原告：福建省上杭县弘欣物业管理服务有限公司（统一社会信用代码91350823753125297W），住所地：上杭县临城镇北环路302号北苑丽景B栋一层。
法定代表人：刘洪雨，职务：经理。
委托诉讼代理人：张海招，女，1974年4月18日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：邱富英，福建政华律师事务所律师。
被告：刘赠寿，女，1974年8月3日出生，汉族，居民，住上杭县。
原告福建省上杭县弘欣物业管理服务有限公司（以下简称弘欣物业公司）与被告刘赠寿物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员范文强独任审判，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告弘欣物业公司的委托诉讼代理人张海招、邱富英、被告刘赠寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
弘欣物业公司向本院提出诉讼请求：判令刘赠寿立即向弘欣物业公司交纳拖欠的物业费4762元，并从2017年10月1日起至法院判决清偿之日止，以4762元为基数，按每日3‰支付违约金。事实和理由：2013年3月22日，刘赠寿向上杭县杭鑫房地产开发有限公司购买了位于上杭县丽水鑫城二期1号楼7号店的房屋（建筑面积113.38平方米）。同日，刘赠寿与弘欣物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：弘欣物业公司为刘赠寿提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳；具体标准如下：住宅改办公、商场（店面）1元/月.平方米，业主应于通知交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在季度第一月20日前交清。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向弘欣物业公司支付违约金。合同签订后，刘赠寿前期都有按照上述约定交纳物业费。但从2014年4月起，刘赠寿在没有任何正当理由的情况下，不再支付任何物业费等。为此，弘欣物业公司工作人员多次电话、短信通知刘赠寿前来交纳，但刘赠寿仍不交纳。到2017年9月，刘赠寿仍拖欠弘欣物业公司物业费4762元。2017年12月8日，弘欣物业公司委托福建政华律师事务所向刘赠寿发出限期缴交拖欠物业费的律师函，但刘赠寿并未交纳。根据《物业管理条例》第四十一条规定及《前期物业服务合同》第七条“业主应于通知交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）”的约定，按时交纳物业费是业主应尽的义务。但刘赠寿完全不按照合同的约定履行义务，也无视弘欣物业公司的催缴，其行为已经严重违约。根据《物业管理条例》第六十五条规定，提起诉讼，望依法支持弘欣物业公司的诉讼请求。
刘赠寿辩称，物业费最多交五折，其他人是交了八折。对起诉状的事实有异议。刘赠寿是2013年买的店面，2014年搬进去，之后没有人收过物业费，弘欣物业公司也从来没有打过电话和发短信通知，从来没有催过。只有收水费、电费，而水费、电费刘赠寿都全部交清。刘赠寿收到律师函后，才知道要交物业费。对物业服务的合同，当时只懂得签字。2014年住进去没多久店铺外面窗户旁边贴着窗户有一个天沟落水管，下雨天会从窗户里漏水进来，雨越大漏的水越多，店里存的货都弄湿了，没有下雨是不会漏。落水管没做好，2014年上半年刘赠寿找了物业，也和张海招讲了。之后，物业有两个男的来，就用透明胶黏住，但还是会漏水。2016年刘赠寿碰到林石桥，叫他查看漏水情况，他说没在公司上班了，所以没有处理。2018年1月3日，有过来一个人，叫交物业费。刘赠寿提出漏水先帮处理好，他们过来接了个水管，但还是没有处理好。现在漏水不会漏了，但是店铺的墙壁从来没有干过。垃圾桶应该本来是物业提供的，搬进去没多久，就提供了一个垃圾桶，垃圾桶坏掉后，就没有给过了。卫生方面，物业没有人扫地板，都是自己扫。楼上的人扔垃圾下来，都是自己扫。本来应由物业收垃圾的，但是没人收。刘赠寿的垃圾自己多交钱叫别人拉走。刘赠寿店铺门口别人的摩托车被偷了，到物业查看视频，但是视频很模糊，只能看到有人偷，看不清楚人，没有追回来。刘赠寿的摩托车也被偷了，去保安处看了视频，但看不清，是摄像头没有用。物业服务不到位，所以刘赠寿没有缴纳物业费。
在审理过程中，弘欣物业公司向本院提供的证据及证明的内容：
1、商品房买卖合同，证明刘赠寿是丽水鑫城二期1号楼7号店面的业主，购房面积113.38平方米。
2、前期物业服务合同，证明物业费的收费标准，店面是每个月1元/平方米及逾期交纳物业费的违约责任，按拖欠物业费日千分之三计算违约金。
3、律师函及快递信息，证明刘赠寿不交纳物业费，弘欣物业公司有发律师函进行催告，刘赠寿有签收。
刘赠寿质证认为，证据1无异议。证据2合同是刘赠寿签的，内容不清楚，前几天才认真看。弘欣物业公司对物业维修、管理、养护都没有做到。证据3是刘赠寿签字的，有收到。
本院认为，弘欣物业公司提供的证据，真实、合法，与本案相关，予以采信。
综上所述，结合双方当事人的陈述，本案事实认定如下：刘赠寿于2013年3月22日向上杭县杭鑫房地产开发有限公司购买位于上杭县丽水鑫城二期1号楼7号店的房屋（店面）。双方签订的《商品房买卖合同》约定：该房屋建筑面积113.38平方米，出卖人应当在2013年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……；前期物业服务约定：本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘弘欣物业公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见《合同附件四》。同日，弘欣物业公司与刘赠寿签订一份《前期物业服务合同》，约定：弘欣物业公司为刘赠寿提供前期物业服务，服务内容有：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；……。物业服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅改办公、商场（店面）1元/月.平方米；业主应于通知交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主或物业使用人应在季度第一月20日前交清（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；违约责任，甲方、业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向弘欣物业公司支付违约金。其他责任：第三十五条本合同期限自通知交房之日起生效到业主委员会成立；业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十六条本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务管理企业。刘赠寿接收房屋后，按前期物业服务合同交纳物业服务费。自2014年4月起，刘赠寿因小区房屋共用落水管紧靠其房屋（店面）外墙，在雨天时，落水管漏水，溅到刘赠寿房屋窗户及外墙。刘赠寿向弘欣物业公司反映后，由其工作人员作简易修理，但不够完善。另弘欣物业公司在刘赠寿店面门口，提供了一个垃圾桶收集垃圾，垃圾桶丢失此后，未再提供垃圾桶收集垃圾。此后，刘赠寿以物业服务不到位为由，不再交纳物业费。2015年4月18日，上杭县丽水鑫城二期小区成立业主委员会。但上杭县丽水鑫城二期小区业主委员会未与弘欣物业签订物业服务合同，而弘欣物业公司继续依《前期物业服务合同》为上杭县丽水鑫城二期小区业主提供物业服务。2017年10月份起，弘欣物业公司退出丽水鑫城二期小区，由其他物业服务企业提供物业服务。2017年12月8日，弘欣物业公司委托福建政华律师事务所，向刘赠寿发送律师函，要求刘赠寿于2018年1月10日前交纳自2014年4月至2017年9月的物业费4762元。2017年12月9日刘赠寿签收该律师函，但未交纳所欠物业费。为此，弘欣物业公司于2018年5月9日诉至本院。
本院认为，弘欣物业公司与刘赠寿签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，弘欣物业公司、业主刘赠寿均应受合同约束。上杭县丽水鑫城二期小区业主委员会成立后，未与弘欣物业公司签订物业服务合同，按前期物业服务合同的约定，该合同继续有效。前期物业合同签订后，弘欣物业公司按约履行了前期物业服务合同，刘赠寿也应按合同约定履行交纳物业费的义务。弘欣物业公司在提供物业服管理时存在修理落水管不完善、提供垃圾桶不符合约定，弘欣物业公司履行物业服务、管理存在瑕疵。据此，刘赠寿拒绝缴纳物业费，属于行使合同履行中的抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与弘欣物业公司违约程度相对应。因此，对于刘赠寿的抗辩理由，部分予以支持，酌情由刘赠寿支付所欠物业费的80%，即3809.6元。对弘欣物业公司要求刘赠寿支付违约金的诉讼请求，因其自身服务、管理存在瑕疵，应承担相应的责任，该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第二十六条、第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、刘赠寿应在本判决生效后十日内支付福建省上杭县弘欣物业管理服务有限公司物业服务费3809.6元；
二、驳回福建省上杭县弘欣物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，适用简易程序审理减半计收25元，由福建省上杭县弘欣物业管理服务有限公司负担5元，由刘赠寿负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 员 范文强
二〇一八年六月二十五日
代理书记员 李晓连
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。