甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民三终字第187号
上诉人（原审被告）谭静，女，汉族。
委托代理人庾春雷，甘肃英之剑律师事务所律师。
委托代理人滑丽萍，甘肃圣方舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李海英，女，汉族。
委托代理人郭云海、陈胜，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）丛永忠，男，汉族。
被上诉人（原审被告）兰州玛雅亿荣房屋代理有限公司。
法定代表人金晶，该公司总经理。
委托代理人魏京京，女，汉族。
上诉人谭静与被上诉人李海英、丛永忠、兰州玛雅亿荣房屋代理有限公司（以下简称玛雅公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2013）城民一初字第605号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院查明，2011年11月30日，李海英得知玛雅公司居间出售位于兰州市城关区张掖路中环广场C塔804房屋，联系看房后于当日即向玛雅公司缴纳了2万元定金。玛雅公司向李海英提交了谭静的一手房购房合同、谭静和丛永忠的结婚证复印件、谭静和丛永忠的出售房产授权委托书的材料。2011年12月4日，李海英与丛永忠、玛雅公司签订了房屋买卖成交合同，合同约定玛雅公司作为中介，由李海英购买谭静名下位于兰州市城关区张掖路中环广场C塔804室房屋，建筑面积为69.9㎡；交易价格为55万元整；买卖双方在本合同签订当日，将定金存入玛雅公司履约保证专户，否则视为违约；本合同签订后十日内，买方应当将房款一次性付清；卖方保证上述房屋权属清楚，且房屋共有人对房屋价款无异议；房屋产权证房管局发放给卖方后在90日内卖方将产权证过户给李海英，买卖双方各家承担自己的过户费……。合同签订后，李海英向玛雅公司缴纳购房款53万元，中介佣金5530元。2011年12月6日，丛永忠通过玛雅公司给李海英移交了房屋，李海英居住至今。2012年8月，李海英得知上述房屋已办理了房屋所有权证，便向丛永忠要求办理过户手续，但因谭静和丛永忠发生矛盾，不配合办理过户手续，李海英无奈，状诉至法院，遂酿成纠纷。
另查，谭静和丛永忠于1994年2月22日登记结婚，婚姻关系存续至今；2006年3月18日谭静与甘肃路德房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买了本案争议房屋；2011年12月7日兰州房地产交易中心颁发了兰房权证（城关区）字第2309**号房屋所有权证书。
原审法院认为，李海英与丛永忠、玛雅公司签订的房屋买卖成交合同不违法国家相关的法律、法规及各项政策的规定，且是各方当事人真实的意思表示，依法确定为有效。丛永忠、谭静理应按照协议约定，协助李海英办理过户手续，但却以种种理由推诿，故应对引起本诉之争承担全部过错责任。关于谭静辩称1、从未委托过丛永忠和玛雅公司出售其房产，对卖房事宜并不知情；2、李海英在玛雅公司的居间下与丛永忠签订的房屋买卖成交合同系无效合同，不具备法律规定的生效要件的问题，因其一、涉案房屋系谭静和丛永忠婚姻存续期间共同出资购买，其二、诉争房屋属谭静和丛永忠夫妻的共同财产，虽然房屋权属证载明房屋所有权人为谭静，在房屋买卖的过程中，并无证据显示谭静不知情，李海英取得的涉案房屋属善意取得，是善意第三人。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《婚姻法》第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权利决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人的规定，所以谭静以从未委托、对卖房事宜并不知情为由对抗李海英与丛永忠之间合同效力的辩称不能成立，对于谭静的该项辩称不予采信；关于李海英要求玛雅公司将争议房屋所有权过户给李海英的请求，因玛雅公司在整个房屋买卖过程中只是处于居间地位，将争议房屋所有权过户给李海英是谭静和丛永忠的义务，故对于李海英的该项诉讼请求不予支持；对于李海英要求谭静、丛永忠将争议房屋所有权过户给李海英的诉讼请求予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决：一、谭静、丛永忠在本判决生效二十日内依法协助将位于兰州市城关区张掖路街道张掖路67号3单元8层804室【张掖路中环广场C塔804室房屋，建筑面积为68.96㎡，证号为兰房权证（城关区）字第2309**号】的房屋过户至李海英名下。二、驳回李海英的其它诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由谭静、丛永忠承担。
宣判后，谭静不服向本院提出上诉称，玛雅公司提交的委托书及收条中的“谭静”签名系丛永忠模仿，上诉人谭静至诉讼时才知情，上诉人谭静持有的房屋产权证书明确记载涉案房屋产权为谭静单独所有，丛永忠无权处分上诉人单独所有的财产。玛雅公司提交的委托书时间是2011年10月9日，此时上诉人与丛永忠正在诉讼离婚，丛永忠当庭亦认可，因此，上诉人不可能委托丛永忠出售上诉人谭静本人的财产。被上诉人李海英与丛永忠买卖房屋时间是2011年12月4日，交付购房款时间是12月6日，而上诉人谭静的产权登记时间为2011年12月7日，李海英和玛雅公司完全应当知情该房屋的权属情况。本案在一审中，玛雅公司的代理人作为一般授权代理人参加诉讼致使有些诉讼程序无法正常进行，且本案争议较大，不应适用简易程序，一审判决却对上述事实未予表述，掩盖事实真相，损害了上诉人谭静的合法权益。故一审在认定事实不清、程序错误、论理不清的情况下，错误适用法律，认定李海英善意取得涉案房产显然不当，请求二审法院依法撤销原判，驳回李海英的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。
李海英服判并答辩称，在房屋买卖时涉案房屋并没有产权证，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。
丛永忠服判并答辩称，原判认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉请求违背了与其之间的要求，没有事实依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
玛雅公司服判并答辩称，作为中介机构在涉案房屋交易时已经尽到了应尽的责任和义务，原判适用法律正确，请求维持原判。
本院二审经审理查明的事实与原判查明事实一致，予以确认。
本院认为，民事主体在从事民事行为中，应依法诚实守信的全面履行合同中约定的各自权利和义务。本案中，李海英作为买受人在公开的市场中介机构（玛雅公司）选择房屋，丛永忠持有涉案房屋的购房合同、委托书及丛永忠和谭静的身份关系证明材料致玛雅公司处出售，玛雅公司作为居间人促使李海英和丛永忠代理出售涉案房屋的交易关系成立。因该涉案房屋交易时产权证并没有办理取得，丛永忠与谭静的夫妻关系依然存续，李海英基于社会一般公众的普遍认识，完全有正当理由相信丛永忠持有相关权利凭证即有权处理夫妻共同的财产，出售房屋的行为系夫妻双方共同意思表示，且李海英在公开的交易场所以合理的价格完成了房屋买卖交易，李海英已尽到了善意相对人应尽的合理注意义务，而上诉人谭静并没有确凿证据证明李海英交易时有恶意行为，故应认定李海英的交易行为属善意有偿行为。至于涉案房屋的产权证在缔约完成后登记为谭静单独所有与否并不影响李海英的善意缔约行为，上诉人谭静认为李海英不构成善意相对人的理由不予采信。基于李海英已经善意无过失的完成了交易行为，并已经入住涉案房的事实，丛永忠出售涉案房屋的行为对作为夫妻一方的谭静当然有效，上诉人谭静以没有委托丛永忠出售及不知情等事实为由提出的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，证据充分，程序并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人谭静自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
代理审判员 邵云和
代理审判员 刘宝成
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 徐晓曦