山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终4024号
上诉人（原审第三人）：崔霞，女，1971年4月23日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市。
委托诉讼代理人：岳业清，山东金诚诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵传明，山东金诚诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗志远，男，1973年9月7日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：掌士超，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
原审被告：于扬，男，1958年4月9日出生，汉族，户籍所在地济南市。现住济南市。
委托诉讼代理人：于冰（系于扬之子），住济南市。
上诉人崔霞因与被上诉人罗志远、原审被告于扬债权人撤销权纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2015）天商初字第973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔霞的委托诉讼代理人岳业清、赵传明，被上诉人罗志远及其委托诉讼代理人掌士超，原审被告于扬及其委托诉讼代理人于冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔霞上诉请求：1、撤销一审判决，在查明事实的基础上依法改判。2、一、二审诉讼费由罗志远承担。事实和理由：被上诉人诉上诉人撤销权纠纷一案，业经济南市天桥区人民法院做出一审判决，该判决认定事实不清，有违公平原则，适用法律不当，依法应予撤销改判。
本案案由为债权人撤销权纠纷，所依据为《合同法》74条。《合同法》第74条规定：“因债务人放弃其到期债权或无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”按照这一法律规定，债权人撤销权的行使，分客观要件和主观要件两个方面。
客观方面，被上诉人主张虚假买卖并不成立。
1、庭审中提交的《济南市存量房买卖协议》签订时间为2015.8.17.约定交易价款470000元，但从2015.8.20销售不动产统一发票（代开）体现的交易金额为651854元，契税也是按照651854元的交易金额缴纳的（9777.81元）。以此可确定双方交易金额至少是651854元，而实际为94万余元。
2、庭审中被上诉人质疑，上诉人与第三人2015年8月17日网签，而其中631809.36元款项在2015年8月17日之前交付不合逻辑。出现这个情况的原因是，2015年6月30日之前发生的款项系原审被告之前将该房出售给案外人刘海东的购房款，刘海东将该款交付给原审被告。该款是刘海东从上诉人崔霞处的借款，而当时涉案房产不具备过户条件，之后具备过户条件时房价已涨，刘海东放弃购买该房，由上诉人崔霞购买，即将该款给上诉人崔霞抵为上诉人购买涉案房产的购房款。至此，视为刘海东与上诉人崔霞的借款结清。
3、本案之前，被上诉人申请了仲裁，仲裁裁决解除了被上诉人与原审被告的买卖协议，被上诉人与原审被告为债的关系。债权人撤销权的行使，须债务人的行为有害债权。所谓有害债权，是指债务人的行为足以减少其一般财产而使债权不能完全受清偿。若债务人为其行为虽使其财产减少但仍不影响其对债权的清偿时，债权人自不能干涉债务人的行为。债务人的行为是否害及债权，包括两方面，一方面债务人因其行为而使其无资力清偿债权，也就是说债务人的行为导致其其他资产客观上存在不能支付的事实：另一方面，债权人的债权因债务人的行为不能受完全清偿。本案的情形是，原审被告与上诉人的房屋买卖并未导致原审被告无力偿还被上诉人的债务。仲裁过程中被上诉人通过法院查封原审被告所有120平米房产一套，原审被告有退休收入，且有自己的生意。从以上角度，被上诉人的请求不应支持。
主观方面，被上诉人不能证明上诉人有恶意。法律规定，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，才可主张撤销。如前所述，本案不存在超低价问题。对于撤销权的主观要件，依债务人所为的行为是有偿或无偿而有所不同。若为有偿行为，则需债务人为恶意，债权人的撤销权才能成立，受让人为恶意时，债权人才得行使撤销权。而对于无偿行为，则不以债务人和第三人的恶意为要件。本案一审判决以上诉人2015年8月购买涉案房产2015年9月出售涉案房产推定上诉人具有恶意过于轻率。实际情况是，上诉人并非真的意欲出售涉案房产，只是将涉案房产在中介挂了出售，来检验所购买房产的交易价格是否合算，从实际情况来看至今该房也还在上诉人崔霞名下就是证明。而且，受益人的恶意，应由债权人负举证责任。受益人的恶意以其知道其所为有偿行为会害及债权为条件。
本案的情况是，上诉人不是无偿购买，上诉人不认识被上诉人，原审被告从未向上诉人提及过其与被上诉人签约情况。因此，上诉人无从知道被上诉人与原审被告针对涉案房产的签约情况。在此情况下，不存在“对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的”情况。因此，被上诉人（债权人）无从行使撤销权。
另外，一审法院认定，原审被告于扬在仲裁期间将涉案房产出售给上诉人与事实不符。上诉人与原审被告签订涉案房产买卖协议的时间时2015年8月17日，此时被上诉人与原审被告已于2015年3月14日签订发祥巷七号楼706室买卖补充协议解除了被上诉人与原审被告签订的涉案房产的买卖协议。也就是说，上诉人是在被上诉人与原审被告以不存在买卖关系的情况下进行的涉案房产的交易，所以并不存在一审法院所谓仲裁期间将涉案房产出售给上诉人。
另，补充理由如下：
1、原审被告于扬2015年8月17日就涉案房屋与崔霞签订合同时，其已与罗志远在仲裁案件的2015年6月2日开庭时一致同意解除涉案房屋买卖协议，该意思表示一经作出已具有法律效力，不以仲裁裁决的作出为生效要件。因此于扬与崔霞就涉案房屋签订买卖协议时，涉案房屋已不具有其他买卖关系。
2、于扬、崔霞在一审法庭调查中均承认该房屋买卖价款中有抵债金额，一审法院并未对该事实进行调查，崔霞作为与于扬没有任何亲属、朋友关系的第三人，于扬在欠债累累的情形下怎么能将涉案房屋无偿或低价转让崔霞？于扬在本次交易中并不是以收到全额购房款为目的而出售房屋，其主要目的是为了用涉案房屋抵偿债务，于扬并未从该次交易中直接收到购房款，故不存在一审法院认定的“于扬未将出售房屋所得款项用于偿还债务，导致罗志远对于扬的享有的债权无法清偿，于扬出售涉案房屋的行为对罗志远的债权造成损害。”
3、崔霞在一审中提供的房款支付凭证虽然均不是崔霞本人转账的记录，却恰恰能证明该房屋交易价格中包含了抵债的金额。因涉案房屋的交易涉及抵债，于扬与崔霞在认可了房屋价格和抵偿债务的价格后，双方从房管局办理相应手续后，于扬收回原借条，按收到的款项金额向崔霞出具房款收条，双方无须另行签其他书面合同。一审法院对此相关的事实未予详查，却仅从形式上驳斥证据的证明力，侵害了崔霞及于扬其他债权人的利益，法院不能以损害相同性质债权人利益的方式保护另一债权人的利益。
4、一审法院先是否认崔霞就涉案房屋支付购房款的事实，然后又认定崔霞支付购房的金额推定涉案房屋转让价格低于合理价格，也就是说一审法院一方面认定于扬无偿转让财产，一方面又认定于扬以不合理低价转让房产。
5、一审法院以《中华人民共和国合同》第七十四条“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的”的规定，撤销于扬向崔霞出售涉案房屋的行为，根据“谁主张谁举证”原则，罗志远对崔霞知道“于扬以不合理低价转让涉案房屋且对债权人造成损失”的事实并没有提供充分的证据证明，尤其在崔霞和于扬均认可有债务充抵购房款的情况下，一审法院未予调查，仅以矛盾的事实推定崔霞具有恶意，该自由裁量仅对事实表象进行推理，却未对于扬和崔霞之间交易进行合理推理，这种恶意推定对崔霞是极为不公平的。
6、于扬除涉案房屋还有其他可供执行的财产，涉案房屋并不是于扬唯一的财产，于扬还有工资收入于扬以何种价格处分涉案房屋，并不影响罗志远实现债权。
综上所述，一审法院撤销于扬将涉案房屋出售崔霞的行为没有事实依据，二审法院应当予以改判。
罗志远辩称，崔霞与于扬之间并无真实买卖行为，仅是为变换所有人，以规避罗志远对于扬的执行。47万元的网签价格，651854元的发票价格，94.5万元的所谓真实交易价格，其二人并不能对同时存在的三个价格自圆其说，且所有的转账凭证无法凑齐94.5万元，交易事实疑点重重。崔霞冒着需交高额营业税的风险将刚过户至本人名下的房产交由中介转卖，明显与常理不符。而且该房产现仍在崔霞名下的原因不是因其所谓的并非真正转卖房产，而是因该房产目前处于查封状态，无法买卖。根据《合同法》第74条的精神，只要符合三要件，即可行使撤销权。第一是债权人享有合法债务，第二是债务人以明显不合理的低价转让财产损害债权人的债权，第三是受让人知道该情形的。一审查明的事实中，罗志远的85万元债权已经由（2015）济仲裁字第0360号裁决书确认并申请执行，且济南市中级人民法院查明于扬无其他可执行财产后做出（2016）鲁01执463号执行裁定书终结执行，即说明于扬在无其他财产的情况下，其名下唯一的房产过户给崔霞的行为已经损害了罗志远的债权。根据崔霞对外销售房产价格显示为95万元，但崔霞网签价格确为47万元的事实，可得出崔霞对以明显低于市场价格的价格购买房产是明知的。
于扬述称，同意崔霞的上诉意见。
罗志远向一审法院起诉请求：撤销于扬将其所有的房产转让给崔霞这一行为。
一审法院认定事实：济南市仲裁委员会于2015年10月12日作出（2015）济仲裁字第0360号裁决书，主要载明，仲裁庭于2015年7月6日开庭仲裁了本案，2014年1月25日罗志远与于扬签订《房屋买卖合同》，罗志远购买于扬之父于庆元位于济南市槐荫区发祥巷二区7号楼706室房屋一套，价款85万元。该房系于庆元取得的拆迁安置房。2014年8月8日，罗志远与于扬签订《房屋买卖协议》作为上述合同的补充协议。2014年8月8日，罗志远陆续支付于扬合计85万元，同年9月30日，于扬将房屋交付罗志远。因于扬涉及其他借贷关系，该房由他人占有，罗志远无法取得涉案房产。2015年3月14日，罗志远与于扬签订《发祥巷七号楼706室房屋买卖补充协议》，约定于扬尽快偿还案外人借款并尽快腾房，保证房产证办理至于扬名下后无条件过户给罗志远或罗志远指定的第三方。因上述合同及补充协议均无法继续履行，双方同意解除上述合同、协议。仲裁庭作出如下裁决，罗志远与于扬、李小丽（于扬之妻）签订的《房屋买卖协议》予以解除，于扬、李小丽返还罗志远购房款85万元。上述裁决作出后，于扬、李小丽未履行付款义务，罗志远向济南市中级人民法院申请强制执行。济南市中级人民法院于2016年8月23日作出（2016）鲁01执463号执行裁定书，主要载明，因被执行人于扬、李小丽目前无可供执行财产，申请人亦提供不出被执行人其他可供执行的财产线索。终结本次执行程序。2015年8月17日，于扬与崔霞签订《济南市存量房买卖协议》，主要约定于扬将其名下坐落于槐荫区发祥巷二区7号楼706室（房产证号槐1980**号），建筑面积90.49平方米的房屋出售给崔霞，房屋价款47万元。后于扬将该房过户至崔霞名下，房产证号为槐字第1987**号。
对当事人双方存在争议的事实一审法院认定如下：罗志远主张涉案房屋市场价格约90万元，于扬虚假买卖涉案房产，造成其无法实现债权。于扬称其与崔霞签订《济南市存量房买卖协议》是网签的价格，实际价格94.5万元。崔霞称其已经支付全部94.5万元购房款，并举证有，案外人秋红于2013年7月13日中国农业银行卡取现金3万元、2013年7月19日中国农业银行卡取现金10万元、2013年10月27日中国农业银行卡取现金49999元、2013年11月26日中国农业银行卡取现金11万元、2014年1月13日中国农业银行卡取现金5万元、2014年4月22日中国工商银行取现金17万元的取款凭条6份；案外人裴海涛于2014年3月12日中国工商银行卡取现金5万元的取款凭证1份；案外人裴海涛于2015年6月30日通过中国工商银行转账给于冰1万元的银行回单1份；裴海涛于2015年8月20日通过中国工商银行转账给张娜10万元、2015年8月30日通过中国工商银行转账给张娜145000元，2015年8月20日通过中国农业银行转账给李小丽5万元的银行凭条3份。崔霞还提交银联商务签购单2份，均载明征收机关为山东省地方税务局，金额分别为43022.36元、9777.81元，纳税人名称分别为于扬、崔霞，崔霞称系由裴海涛缴纳的上述税款。崔霞称李小丽系于扬之妻，于冰系于扬之子，张娜系于扬之儿媳，秋江系崔霞之弟媳。崔霞还提交销售不动产统一发票2份，金额分别为651854元、268973.31元；完税证明2份、公证费票据2份，证实其付款情况。上列款项除缴纳税费外，共计11笔转账、取款，合计864999元。于扬称收到崔霞购房款94.5万元，但未提交证据证实。
对上例转账、取款等，证人裴海涛当庭称，当时崔霞说在济南的房子小，为了给孩子落户口，所以想买一套大房子。当时刘海东找过我，说自己资金紧张，需要用点钱，就让我给被告账户转款合计约20万元，并由刘海东给我出具借条。当时包含我借给崔霞的约30余万元，均由刘海东向我提供担保。对此，于扬称，自2013年下半年因需要用款，被告即找刘海东借款，总共有约50万元，并给刘海东出具了借条。期间我儿子于冰也从刘海东处借款约7、8万元，当时出具了总条约60万元。其中也有裴海涛给我付的款，具体款项来源我不清楚，都是刘海东联系的。崔霞称其与于扬之间存在借款关系，经双方商议，用借款折抵部分购房款。
另，庭审中罗志远称2015年9月10日得知崔霞以93万元价格出售涉案房屋，崔霞当庭认可是其在出售涉案房屋。
一审法院认为，本案中罗志远与于扬签订房屋买卖合同，于扬收到罗志远支付的全部购房款后未按约定交付房屋，并在罗志远申请对房屋买卖合同进行仲裁裁决期间将涉案房产出售给崔霞，且于扬未将出售房屋所得款项用于偿还债务，导致罗志远对于杨享有的债权无法清偿。于扬出售涉案房屋的行为对罗志远的债权造成损害，一审法院对此予以认定。于扬称涉案房屋交易价格为94.5万元，与其签订的《济南市存量房买卖协议》中载明的房屋价格47万元相差巨大，且无其他书面合同。崔霞提交的用以证明房屋交易价格的转账、取款记录中，有8笔取款、转账合计569999元，发生在崔霞与于扬2015年8月17日签订《济南市存量房买卖协议》之前。其他3笔转账合计295000元，虽发生在签订《济南市存量房买卖协议》之后，但收款人均不是于扬，亦没有注明款项用途，崔霞与于扬之间还存在其他经济往来，上述证据不能证实崔霞的实际付款情况。且《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条规定“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，崔霞在与于扬签订《济南市存量房买卖协议》后转账的数额295000元，达不到《济南市存量房买卖协议》中载明的房屋价格47万的百分之七十，故一审法院认定于扬与崔霞之间的房屋交易价格明显低于市场价格。关于受让人是否存在恶意的问题。一审法院认为，债权人在对债务人行使撤销权时，只要能举证证明受让人知道债务人的转让行为是以明显不合理的低价转让，便可认为受让人与债务人在实施民事行为时具有恶意。证人裴海涛称“崔霞说在济南的房子小，为了给孩子落户口，所以想买一套大房子”，但崔霞于2015年8月购买涉案房屋后，同年9月份即出售涉案房屋，且崔霞称该房屋系以房抵债。崔霞应当知道该交易行为会减少于扬的责任财产，故一审法院推定崔霞知道对涉案房屋的交易行为会对其他债权人造成损害，其受让房屋时存在恶意。罗志远请求撤销于扬向崔霞出售涉案房屋的行为，符合《中华人民共和国合同法》第七十四条“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，予以支持。
判决：撤销于扬向崔霞出售济南市槐荫区发祥巷二区7号楼706室房屋（房产证号济房权证槐字第1987**号）的行为。案件受理费100元，申请费4770元，合计4870元，由于扬负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔霞提交证据：一、于冰（于扬之子）与张娜结婚证复印件一份，证明崔霞根据于扬的指示将24.5万元打入张娜的账户；二、借条4份复印件总计63万元，证明于扬借刘海东的借款，以此借款抵上诉人的购房款；三、房产证复印件一份，证明于扬有一套面积为127平方的房产，罗志远的债权有财产可供执行。经质证，罗志远对证据一真实性无异议，证明内容有异议，崔霞所证明内容系其与于扬之间的民间借贷关系，而非房屋买卖。对证据二真实性有异议，证明内容也有异议，根据崔霞提交的四份借条可以看出借款均是现金交付，最大一笔达到40万元，在现有银行转账及手机转账极为便利的情况下这么大的现金交付不符合常理。且该借条载明出借人为刘海东，并非本案当事人，与本案无关。对于证据三真实性无异议，证明内容有异议，该房产在市房管局查询房屋权属信息可知有两个抵押及一个查封，两个抵押债权近100万元，已经与房产价值大致相当。崔霞仅提交了房产证但并未提交该房产真实权属情况的信息，企图以该证据来证明于扬名下有财产的目的是与事实不符的。于扬对上述三证据的真实性均无异议。
二审另查明：于扬述称其直接收取崔霞的购房款29.5万元，收到款项之后准备退还给罗志远一部分，但是因为三个事由没还给他，一是罗志远把其家门封了，二是罗志远又叫二十几个人把其父亲绑架了，三是罗志远叫人把其父亲给打了。于扬述称，除其收取的29.5万元外，当时没有其他款项用于偿还罗志远。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为罗志远行使撤销权是否符合法定条件。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，罗志远于2015年3月25日向济南仲裁委员会提出仲裁申请，请求解除《房屋买卖协议》并返还购房款85万元。合同解除权系形成权，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在仲裁庭审过程中，双方均同意解除买卖协议，此时，双方之间的房屋合同关系即已解除，罗志远对于扬、李小丽享有请求其返还购房款之债权。
于扬向罗志远出卖涉案房屋的价款为85万元，而其又主张向崔霞出卖涉案房屋交易价格为94.5万元，但于扬与崔霞签订的《济南市存量房买卖协议》中载明的房屋价格仅为47万元。该协议载明的房价与85万元及94.5万元均相差甚远，符合法律规定的“债务人以明显不合理的低价转让财产”之特征。于扬述称，除其收取的29.5万元外，当时没有其他款项用于偿还罗志远。由此可见，于扬以明显不合理的低价转让财产之行为，客观上产生了罗志远对于扬之债权难以实现的后果及对债权人罗志远造成损害的客观事实。
崔霞提交4份借条复印件总计63万元，证明于扬借刘海东的借款，以此借款抵上诉人的购房款，但不足以证明借款的真实性，更不足以证明其以债抵购房款的事实，故本院对崔霞此主张不予采信。崔霞主张的付款证据中，仅有29.5万元的转账能够予以确认，在其未能足以证明足额支付购房款的情况下，其与于扬已经完成房产过户登记手续，明显不符合常理。据此，原审法院推定崔霞知道对涉案房屋的交易行为会对其他债权人造成损害，并无不当。
综上所述，崔霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人崔霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年七月十二日
书记员 孙 娜