安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0504民初926号
原告：上海海阳物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：徐超，该公司总经理。
委托代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。
委托代理人：常小琴，该公司员工。
被告：胡晓梅，女，汉族，1969年11月12日出生，马钢总公司职工，住安徽省马鞍山市。
委托代理人：海涛（系胡晓梅丈夫），马鞍山市公安局楚江分局工作人员。
原告上海海阳物业管理有限公司（简称海阳物业公司）与被告胡晓梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海阳物业公司委托代理人常小琴、于燕第，被告胡晓梅委托代理人海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海阳物业公司诉称：2014年7月1日，海阳物业公司与马鞍山市汇翠名邸小区业主委员会签订了物业服务合同，物业费标准是高层住宅1.05元／月。胡晓梅是该小区业主，其物业形式为高层住宅，面积为126.73平方米，每月应缴纳物业费133元。胡晓梅至今拖欠自2014年7月1日至2015年9月30日共14个月的物业管理费1862元，经多次催要未付。故诉请法院判令被告胡晓梅支付物业服务费1890元，并承担本案的诉讼费用。
胡晓梅辩称：1、依据《物业管理条例》第67条规定，未经业委会前置程序，法院应不受理。2、业主房屋质量问题及物业存在不作为的情况。对于房屋存在的质量问题，未履行联系开发商和主管部门进行协商和处理的法定义务，在管理中存在重大瑕疵。还存在服务费收费不符合标准，公共设施存在重大安全隐患，物业费用管理不规范，主要建筑物损毁等问题。
海阳物业公司为支持其主张，向法庭提交了下列证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、资质证书各一份，证明原告的主体资格；2、物业管理服务合同一份，证明原告是被告所在小区物业服务企业，服务期限是从2014年7月1日到2017年6月30日；3、服务价格登记证、证明一份，证明物业公司履行了物业服务的相关业务。
胡晓梅质证意见如下：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
胡晓梅为支持其抗辩，举证如下：照片21张，证明案涉房屋存在的问题，需要物业整改。
海阳物业公司质证意见如下：对照片的真实性有异议，单从照片来看反映不出是什么地方的，对关联性也有异议，房屋的质量问题是属于开发商产品的质量问题，物业公司只是协调开发商进行维修，他向物业公司提出以后，在2010年的时候也提过，也维修过，到目前为止，房屋的维修已过保质期，现在房屋的维修需要向政府维修部门申请，然后再由政府部门委派经政府部门认可的维修队伍来维修，动用维修基金要相关联的业主签字，本案根据业主介绍的情况，被告不同意领取维修费用，这不能作为拒交物业费的理由，至于照片上反映的其他问题，消防通道、电线属于建设工程项目的配套设施，物业公司只是维护，物业公司只要保证畅通就行。照片也反映不出被告的证明目的。
本院综合认证意见如下：第一，海阳物业公司所举证据1至证据3客观真实，与本案待证事实具有关联性，且胡晓梅无异议，本院对其真实性、合法性及与本案待证事实的关联性依法予以认定。
第二，胡晓梅所举的照片21张，因客观真实，与本案有关联的，能够与本案其他证据相互印证的，本院依法予以认定。
经审理查明：海阳物业公司系依法成立的物业管理公司。2014年7月1日，海阳物业公司与马鞍山市汇翠名邸小区业主委员会签订了物业管理服务合同一份，约定由海阳物业公司为马鞍山市汇翠名邸小区提供物业服务，期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止，物业服务的内容包括：物业共用部位的维修、物业共用设施设备日常运行和维护；公共绿化养护服务；物业公共区域的清洁卫生服务；公共秩序的维护服务；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理服务；物业管理服务费高层住宅为每月每平方米1.05元，商住为每月每平方米1.50元，二次增压费按实际产生费用结算；业主在每季度首月的15日前交纳本季度的物业服务费用，逾期交纳物业服务费的，按欠费总额的日0.3‰加收滞纳金等。合同签订后，海阳物业公司依约为马鞍山市汇翠名邸小区提供物业服务。胡晓梅为该小区业主，其物业形式为高层住宅，面积为126.73㎡，每月应缴纳物业费133元（126.73㎡×1.05元／㎡≈133元）。胡晓梅自2014年7月1日至2015年9月30日共欠海阳物业公司物业管理费1862元（133元／月×14月＝1862元）未交，以致成讼。
另查明，胡晓梅在向物业公司提出房屋质量问题后，物业公司也协调过开发商进行维修。
再查明，海阳物业公司在服务过程中，确实存在消防设施等物业共用设施日常运行和维护不到位、垃圾乱堆放等问题。
本院认为：海阳物业公司与马鞍山市汇翠名邸小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，应当受法律保护。第一，本院认为胡晓梅辩称依据《物业管理条例》第67条规定，未经业委会前置程序，法院不应受理本案的意见于法无据，本院依法不予支持，理由是该规定的立法目的是为了督促业委会履行其应有的职责，并不是胡晓梅辩称存在业委会处理的前置程序，且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条亦明确规定了物业服务企业在书面催交后，业主在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故胡晓梅的该辩称系对《物业管理条例》的误读，本院对该辩称不予支持。第二，本院认为房屋存在质量问题不属于物业服务的责任，且从本案查明的事实来看，海阳物业公司亦协调过开发商进行维修，故胡晓梅辩称房屋质量问题及物业存在不作为进而拒付物业费无事实和法律依据，本院对其辩称不予采信。第三，海阳物业公司虽主张消防设施等共用设施是开发商建设的相关配套设施，物业公司的服务范围只限于维护，但是本院认为从本案查明的事实来看，物业公司亦未履行好对于物业共用设施设备日常运行和维护的职责，其服务与管理存在瑕疵。
综上，本院认为海阳物业公司履行了约定的物业管理服务合同义务，胡晓梅作为该小区的业主，接受了海阳物业公司提供的物业服务，理应按约交纳物业费，现胡晓梅拒交物业费已构成违约，应承担相应的民事责任。鉴于海阳物业公司服务与管理确有瑕疵，依法可以适当减少胡晓梅所要缴纳的物业服务费用，应以胡晓梅拖欠物业费1862元的80%计算为妥，即1489.6元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、胡晓梅于本判决生效之日起十日内向上海海阳物业管理有限公司支付物业服务费1489.6元（自2014年7月1日至2015年9月30日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回上海海阳物业管理有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费25元（已减半收取），由胡晓梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
代理审判员 吴基翔
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 杨 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。