河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民再终字第00204号
再审上诉人（原审被告、反诉原告）：陈淑玲，无业。
委托代理人：杨俊霞。
再审被上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄市七喜物业管理有限公司，住所地石家庄市桥西区维明街77号。
法定代表人：张喜成，该公司董事长。
委托代理人：王晓民，男，1958年7月28日出生，汉族。
委托代理人：杨保利，河北决策律师事务所律师。
再审上诉人陈淑玲与再审被上诉人石家庄市七喜物业管理有限公司（以下简称七喜物业公司）物业服务合同纠纷一案，石家庄市桥西区人民法院于2010年6月10日作出（2009）西民一初字第00621号民事判决，七喜物业公司不服，向本院提起上诉。本院于2010年10月26日作出（2010）石民一终字第01428号民事裁定，发回重审。桥西区人民法院于2011年8月3日作出（2011）西民三初字第00030号民事判决，已经发生法律效力。陈淑玲向本院申请再审，本院于2012年11月7日作出（2012）石民申字第00025号民事裁定，指令桥西区人民法院再审。桥西区人民法院于2013年8月25日作出（2013）西民再初字第00005号民事判决，陈淑玲不服，上诉于本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人陈淑玲及其委托代理人杨俊霞，再审被上诉人七喜物业公司的委托代理人杨保利、王晓民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告七喜物业公司诉称，2008年11月7日，我公司与被告签订了《物业管理协议》，依据该协议我公司为被告承租的河北兴邦科贸有限公司（以下简称兴邦科贸）位于石家庄市维明街77号七喜华街B号楼1-2层B1-4、5、5号，B2-5、6、8、9号建筑面积569平方米的商铺进行管理服务。协议中约定，商街管理费、广告宣传费、物业费20元／月㎡，被告租用面积569平方米，年物业管理费为136560元，每季支付一次。支付了2008年11月20日至2009年2月28日的水电费后，开始拖欠我公司的物业管理及水电费。因此诉至法院，要求被告支付2009年2月20日至2009年3月26日物管费14035.33元，至商铺腾清之日的物管费，2009年3月1日至2009年3月26日水电费4520.5元，诉讼费由被告承担。
被告陈淑玲辩称，原告在签订租赁合同时存在欺诈行为，应驳回原告的诉讼请求。
被告陈淑玲反诉称，2008年9月至11月，我一直在与原告协商承租兴邦科贸房屋事宜。原告承诺：1、允许被告在七喜华街两头挂饭店招牌；2、整个七喜华街商户入住率达80%；3、缔景城入住率达80%；4、前进街能够在2008年12月底开通等10个条件。基于上述承诺，我与兴邦科贸于2008年11月7日签订了《房屋租赁合同》，合同签订后对商铺进行了装修，花费30余万元。但原告未能兑现承诺，致外界不能有效知道和了解我经营的饭店，而且在合同履行过程中经常停水停电，最终导致我严重亏损。因此2009年3月26日我向原告提出了转租申请，并得到同意，约定在转让期间不承担租金。我认为正是因为原告未能有效兑现承诺，致使不能有效经营饭店，造成了损失。因此向原告提出反诉，要求撤销该租赁合同，由原告返还已经缴纳的物管费、广告宣传费34140元，保证金20000元，判令原告赔偿损失411559元，在原告对商铺进行管理期间，丢失电脑一台，要求原告赔偿损失，反诉费由原告承担。
原告七喜物业公司辩称，双方签订的物业管理协议有效，我公司已经为被告提供了服务，不应返还物管费，我公司并没有做出过被告所说的承诺，因此对其损失不负责任。
桥西区人民法院一审查明，2008年11月7日，原、被告签订了《物业管理协议》。依据该协议，原告七喜物业公司为被告陈淑玲承租的兴邦科贸位于石家庄市维明街77号七喜华街B号楼1-2层B1-4、5、5号，B2-5、6、8、9号建筑面积569平方米的商铺进行管理服务。协议中约定，商街管理费、广告宣传费、物业费20元／月㎡，被告租用面积569平方米，年物业管理费为136560元，每季支付一次。计费时间自2008年11月20日至2009年2月19日。在签订协议后，被告缴纳了首期物管费及2009年2月28日前的水电费后，原告将出租房屋交付给被告使用，被告对该房屋进行了装修，就悬挂被告的广告牌问题原、被告发生争议。2009年3月4日原告向被告发出缴纳物业费通知单，2009年3月26日原、被告就被告拖欠的租金、物业费进行了确认，确认被告租金22834.93元、水电费4520.5元，减去被告的押金20000元，尚欠租金2834.26元。对此，原告提交了租金、物业费清单，经质证，被告认可。2009年3月27日被告向原告提出申请，申请自同年4月2日停止营业期间的水电费自理，房租减免。被告提出，在签订租赁合同时在协商承租河北科贸兴邦有限公司房屋事宜的过程中，原告对被告作出承诺：1、允许被告在七喜华街两头挂饭店招牌；2、整个七喜华街商户入住率达80%；3、缔景城入住率达80%；4、前进街能够在2008年12月底开通等10个条件。就悬挂广告牌的问题有石家庄桥西区商务局工作人员陈坚证实，当时原告的工作人员同意被告将广告牌悬挂在醒目的位置，以克服被告所承租房屋不容易让客人知道的缺点。2009年3月26日被告向原告提出转租申请，欲解除租赁合同，得到了原告的同意。后原、被告共同对商铺上锁进行了管理。在本案审理过程中，被告申请对装修的商铺进行评估。经估价鉴定该装修价值为286229.8元，被告花费39600元制作广告牌。
桥西区人民法院一审认为，原、被告签订的《物业管理协议》是双方真实意思的表达，该合同未违反法律禁止性规定，其效力该院予以确认。被告在承租商铺期间，发生的物管费、水费、电费等，应由被告承担，在此期间原告已经向被告提供了服务，因此对被告要求返还物业费的要求不予支持。被告向原告提出转租申请并于同年4月2日停止经营后，被告不在使用该商铺，因此，原告要求给付物业费的要求不予支持。原告要求被告支付2009年3月1日至2009年3月26日水电费的请求，该院予以支持。根据证人证言和实际情某原告在被告租赁商铺时承诺，在醒目位置让被告悬挂广告牌，该承诺未在合同中约定，但应是合同的一部分。在履行过程中由于原告未能实现上述承诺，实属违约。因此应对造成被告的损失承担责任，但被告要求原告赔偿411559元的请求，部分缺乏法律依据，原告提交的证据中可以证实装修商铺的花费，经鉴定该装修价值为286229.8元，制作广告牌的花费39600元，对此损失应由原告承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第十四条、第四十四条、第六十条之规定，一审判决为：一、解除原、被告在2008年11月7日签订的“物业管理协议”；二、自本判决生效后十日内，被告陈淑玲支付原告2009年2月20日至2009年3月26日物管费14035.33元；三、自本判决生效后十日内，被告陈淑玲给付拖欠原告的水、电费共计4520.5元；四、自本判决生效后十日内，原告七喜物业公司赔偿被告房屋装修款286229.8元，制作广告牌的花费39600元；五、评估费6650元由原告七喜物业公司承担。
判后，七喜物业公司不服，上诉于本院，本院经审理于2010年10月26日作出（2010）石民一终字第01428号民事裁定：一、撤销石家庄市桥西区人民法院（2009）西民一初字第00621号民事判决；二、发回桥西区人民法院重审。
原告七喜物业公司诉称，2008年11月7日，我公司与被告签订了《物业管理协议》，依据该协议我公司为被告承租的兴邦科贸位于石家庄市维明街77号七喜华街B号楼1-2层B1-4、5、5号，B2-5、6、8、9号建筑面积569平方米的商铺进行管理服务。协议中约定，商街管理费、广告宣传费、物业费20元／月㎡，被告租用面积569平方米，年物业管理费为136560元，每季支付一次。计费时间自2008年11月20日至2009年2月28日前的水电费后，开始拖欠我公司的物业管理及水电费。因此诉至法院，要求被告支付2009年2月20日至2009年3月26日物管费14035.33元，至商铺腾清之日的物管费，2009年3月1日至2009年3月26日水电费4520.5元，诉讼费由被告承担。
被告陈淑玲辩称，1、我不应支付2009年2月20日至2009年3月26日的物管费。首先，根据物业管理协议第3条第3项的规定，物业管理协议的执行期限以合同正本为准，所以，物管费计算时间应与房屋租赁合同一致，即从2008年12月19日计，不应从2008年11月20日计。其次，被告与兴邦科贸的代理人七喜物业公司的法定代表人张喜成的通话录音证实，其同意延长陈淑玲承租商铺的装修期。从兴邦科贸提交的缴费通知单可以看出，装修期延长了7天。因此，物管费更不应从2008年11月20日计算。2、七喜物业公司提供的服务不符合协议约定，如经常停水停电，每年开业庆典、广告宣传及相关促销活动等都没有兑现，存在严重的违约行为，导致被告遭受重大损失，被告有权行使抗辩权。被告保留要求七喜物业公司退还多收的物业管理费14035元（一个月11380元加延长的七天2655元）的权利。3、被告不应承担2009年3月27日至腾清商铺日的物管费。首先，因七喜物业公司存在欺诈、违约行为。最终导致被告遭受重大损失，不得不提出转租申请，且该转租申请得到了七喜物业公司相关负责人的同意。其次，被告正式停业后，七喜物业公司对被告所承租的商铺上锁，并阻止被告拉商铺内的东西。最后，其未提供相应的服务。故，其无权在收取2009年3月27日后的物业管理费。综上，七喜物业公司的起诉五事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。
桥西区人民法院一审重审查明，2008年11月7日，原、被告签订了《物业管理协议》，依据该协议原告七喜物业公司为被告陈淑玲承租的兴邦科贸位于石家庄市维明街77号七喜华街B号楼1-2层B1-4、5、5号，B2-5、6、8、9号建筑面积569平方米的商铺进行管理服务。协议中约定，商街管理费、广告宣传费、物业费20元／月㎡，被告租用面积569平方米，年物业管理费为136560元，每季支付一次。计费时间自2008年11月20日至2009年2月19日。在签订协议后，被告缴纳了首期物管费及2009年2月28日前的水电费后，兴邦科贸将出租房屋交付给被告使用。2009年2月27日，七喜物业公司向被告送达缴费通知单一份，载明陈淑玲承租的B座商铺物业管理费于2009年2月19日到期，请于2009年3月2日前到七喜物业公司财务缴纳物业管理费34140元。同年3月4日，七喜物业公司再次向被告催收物业管理费，要求其于2009年3月6日前缴纳下期物业管理费34140元，同年3月23日，兴邦科贸向被告陈淑玲发出通知一份，载明据《物业管理协议》规定，被告应于2月19日前交下季物业费，现已逾期一个月有余欠缴。再次通知在3日内（3月25日前）到七喜物业公司缴纳欠费，否则，按合同相关条款执行。同年3月24日，被告提出转租申请。2009年3月26日原、被告就被告拖欠的租金、物业费进行了确认，确认被告欠物管费14035.33元、水电费4520.5元。同年3月27日，被告提出申请一份，载明：一、因七喜美食城停业转租，但需要时间处理一些事情，一楼给顾客退卡，二楼处理一下存货。又因28号、29号是星期天，持卡顾客可能来不了，所以，最少需要5天时间才能完成。4月2号正式停业。特此向物业提出申请，望给予批准。二、在此期间，水电自理，房租减免。同日兴邦科贸向陈淑玲出具说明一份，载明：关于大排档拖欠租金之事，陈淑玲于2009年3月26日递交乙方解除合同商铺转租申请，根据乙方的要求3月27日至3月31日二层营业五天将乙方采购的羊肉处理掉，水电费陈淑玲自负、租金不再收取，同时于2009年4月1日将3月份已发生的水电费4520.5元和3月27日至31日所产生的水电费一并交到财务部。否则3月27日至31日租金以计费方式收费处理。陈淑玲在说明上签字确认。后，陈淑玲发布信息、带人到租赁房屋看房，拟转租承租的房产，未果。同年7月15日，七喜公司诉至法院。另查明，兴邦科贸与陈淑玲签订的房屋租赁合同约定，租赁期限为2008年12月19日至2013年12月18日。另陈淑玲获赠40天（2008年11月8日至12月18日）的装修期。合同签订次日，兴邦科贸即将涉案房屋交付陈淑玲装修。
桥西区人民法院重审认为，原、被告签订的《物业管理协议》是双方真实意思的表示，该合同未违反法律和行政法规的禁止性规定，应当认定有效。合同中“首次计费时间自2008年11月20日至2009年2月19日”的约定为计费时间的约定，“物业管理协议的执行期限与合同正本为准”为合同履行期限的约定。在此“与”系笔误，应为“以”，合同正本应指兴邦科贸与陈淑玲签订的房屋租赁合同。在租赁合同中，虽然约定租期自2008年12月19日始，但合同签订次日即进入陈淑玲获赠的装修期，兴邦科贸即将涉案房屋交付给陈淑玲，即租赁合同开始“执行”。七喜物业公司亦为其提供物业服务，物业管理协议亦开始“执行”。但双方约定物业管理首次计费自2008年11月20日始，应依约履行。且此后原告签收的3月4日的物业费催缴通知单、3月23日的通知、3月26日的确认单均与上述约定一致。故，首次计费应自2008年11月20日开始，对被告所持计费期限自2008年12月19日开始的主张不予支持。原告依2009年3月26日的确认单要求被告支付所欠2009年2月20日至2009年3月26日的物业管理费14035.33元，及应缴水电费4520.5元应予支持。对2009年3月27日以后的物业管理费用，原告虽提出请求，但在法院指定的期限内未缴纳诉讼费，本案不作处理。被告在双方协商解除协议时，对所欠物管费、水电费予以确认，并未对原告的履约行为提出异议，应认为是对原告履约行为适当性的认可。被告现主张原告存在违约行为与其上述主张相悖，且证据不足，故对被告上述主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第十四条、第四十四条、第六十条之规定，一审重审判决为：一、解除原、被告于2008年11月7日签订的《物业管理协议》；二、被告陈淑玲于本判决生效之日起十日内向原告石家庄市七喜物业管理有限公司支付2009年2月20日至2009年3月26日的物管费14035.33元；三、被告陈淑玲于本判决生效之日起十日内给付拖欠原告石家庄七喜物业管理有限公司的水电费4520.5元。四、驳回原告七喜物业公司的其他诉讼请求。案件受理费540元由被告陈淑玲负担。
被告陈淑玲的再审请求为：1、撤销（2011）西民三初字第00030号民事判决；2、确认原、被告签订的“物业管理协议”因出租人无权出租而无效；3、原告承担因合同无效给被告造成的一切损失；4、反诉费、上诉费由被申请人承担。
桥西区人民法院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。
另，庭审后原告在该院指定的举证期限内又提交了两份证据，证据一为盖有原告及兴邦科贸公章及法定代表人印章，落款时间为2008年1O月28的《招商、出租房屋委托书》复印件一份，内容为“一、委托期限：自2008年10月28日起至2013年12月31日止。二、委托出租房屋区域：位于石家庄市维明南大街77号《七喜华街》金正缔景城BI区第一期（A、B、C座和4#楼）的商业房屋区域。三、受托方有义务对招商出租房屋进行策划宣传，做好招商出租房屋工作。四、受托方办理招商出租房屋的具体事宜。五、委托费用：乙方按经营收入的25%提取甲方委托费用。”此证据一经送达被告，被告即于2013年5月13日提出对委托书上印章的形成时间进行鉴定。但因原告称由于单位人员变动，原件找不到而未能进行鉴定。后2013年5月28日原告及兴邦科贸双方在该复印件上重新盖章确认，并注有“因本委托书原件丢失，此复印件真实有效”。此证据经被告质证，被告认为：1、复印件不具备真实性、合法性，不能作为证据使用；2、本案诉讼已产生数年，自一开始就要求原告出示，但原告一直没有出示过，直到今天才拿出，又没有原件，有伪造之嫌；3、兴邦科贸、原告与我方是对立的当事人，兴邦科贸与原告有利害关系，此委托书明显是原告与兴邦公司存在恶意串通，现原告与兴邦科贸在委托书复印件上重新加盖印章确认，并不能证明2008年的委托书是真实的；证据二为兴邦科贸于2013年4月15日出具的证明一份，内容为“陈淑玲依据与我公司签订的房屋租赁合同所交的两万元履约保证金，石家庄市七喜物业管理有限公司已于2010年4月26日交至我公司。”以上事实，有原、被告陈述及上述证据予以证实，足以认定。
石家庄市桥西区人民法院一审再审认为，原、被告签订的《物业管理协议》是双方真实意思表示，该合同未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定有效。《物业管理协议》中约定“物业管理协议的执行期限与合同正本为准”，此为合同履行期限的约定，即物业管理协议履行的期限与租赁合同的履行期限一致，均为5年，而在被告与兴邦科贸签订的《房屋租赁合同》第十五条合同效力条款中有“《装修管理规定》、《物业管理协议》和《消防安全责任书》作为本合同的补充部分同样具有法律效力”的约定，因而《物业管理协议》中所称的“合同正本”应指兴邦科贸与陈淑玲签订的房屋租赁合同。在物业管理协议中双方约定了首次计费时间为2008年11月20日至2009年2月19日，并且在租赁合同签订次日即进入陈淑玲获赠的装修期，兴邦科贸即将涉案房屋交付陈淑玲，原告亦为其提供物业服务，物业管理协议亦应依约履行。且此后被告签收的3月4日的物业费催缴通知单、3月23日的通知、3月26日的确认单均与上述约定一致。故首次计费应自2008年11月20日开始，对被告所持计费期限自2008年12月19日开始的主张不予支持。后陈淑玲以其经营的“七喜美食城”的名义于2009年3月24日提出了《转租申请》，称“由于众多原因，实难经营下去，因此申请整体转租”。2009年3月26日，原、被告对陈淑玲截止到2009年3月26日租金、物管费、应缴水、电费金额达成一致，制作了清单，双方盖章、签字。2009年3月27日，被告又提出“给予其5天处理善后事宜的时间，此期间水、电自理，房租减免”的申请，同日，被告公司负责招商、出租事宜的左丽在此申请上批示“同意。……招商部尽快将此商铺出租，以降低损失。”至此，原、被告双方就解除《物业管理协议》达成了合意。被告在双方协商解除协议时，对所欠物管费、水电费予以确认，并未对原告的履约行为提出异议，应认为是对原告履约行为适当性的认可。后，被告虽在庭审时称“物业费确认是在七喜物业公司欺骗被告而签订的”，但被告未提出相关证据予以证实，因此，原告依2009年3月26日的确认单要求被告支付所欠2009年2月20日至2009年3月26日的物业管理费14035.33元，及应交水、电费4520.5元应予支持。对2009年3月27日后的物业管理费用，原告虽提出请求，但在该院指定的期限内未缴纳诉讼费用，本案不做处理。对原告提交的与兴邦科贸2008年10月28日签订的《招商、出租房屋委托书》无原件，后双方于2013年5月28日重新盖章确认，并注有“因本委托书原件丢失，此复印件真实有效”，因而原委托书复印件真实性存有异议，但在双方重新盖章确认后，兴邦科贸也追认了以前原告的行为对其有效。被告提交的交纳房租、保证金的收据上盖有原告的财务专用章，但在该院（2011）西民三初字第00031号案件中，兴邦科贸认可收到了房屋租金及保证金，兴邦科贸又于2013年4月15日出具证明一份，证明2010年4月26日收到了原告转交被告的20000元保证金，并且被告认可只交纳过一次保证金，这一行为与《招商、出租房屋委托书》约定的条款一致。在本案中，被告的反诉请求为要求原告返还其保证金20000元，赔偿损失418981.8元（原一、二审被告错误计算为411559元），包括装修评估价值、评估费、广告费、餐卡菜谱制作费、工商消防相关费用、员工体检费、装修垃圾清运费、装修期间工人工资等费用。这两项反诉请求与该院（2011）西民三初字第00031号案件已经作出处理的被告的反诉请求内容、项目及数额一致，且被告的反诉请求不属于物业服务合同法律关系的范畴，因此，对被告要求原告返还保证金20000元及赔偿损失418981.8元的主张不予支持。对于被告提出的返还物业费34140元，因原告为其提供了物业服务，而被告又无证据证明有减、免物管费等情形的存在，因此对被告的此项主张不予支持。关于被告要求原告按2008年11月13日双方签订的《协议补充条款》给付其装修二层步行梯及上下水管道的装修费9500元的反诉请求超出了原审的范围，本次再审未对此进行审理，并已告知被告可以另行起诉。综上，经该院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，再审判决为：一、维持本院（2011）西民三初字第00030号民事判决书中第一、二、三、四项内容（即一、解除原、被告于2008年11月7日签订的《物业管理协议》；二、被告陈淑玲于本判决生效之日起十日内向原告石家庄市七喜物业管理有限公司支付2009年2月20日至2009年3月26日的物管费14035.33元；三、被告陈淑玲于本判决生效之日起十日内给付拖欠原告石家庄市七喜物业管理有限公司的水、电费共计4520.5元；四、驳回原告石家庄市七喜物业管理有限公司其他诉讼请求）。二、驳回原审被告陈淑玲的反诉请求。本案受理费540元，反诉费4143元，共计4683元，由陈淑玲负担。
再审上诉人陈淑玲上诉称，第一、被上诉人应承担因隐瞒、欺诈、违约等行为给上诉人带来的损失。陈淑玲与兴邦科贸2008年11月7日房屋租赁合同的签订、定金与房租的收取等重大事情均是与七喜物业进行的。七喜物业向陈淑玲作出了十项承诺，基于承诺，陈淑玲交了2万元定金、三个月租金98988元后，对商铺进行了装修，装修费共计70多万元。但是七喜物业对自己做出的承诺均未实现，且七喜物业法人张喜成亲口承诺挂饭店招牌的地方根本就不是七喜物业的，也不是兴邦科贸的。陈淑玲花39600元做出的招牌挂不上去。由于在通道两侧招牌一直没有挂上，整个市场商户太少，商铺空置率高达60%以上。使饭店无法经营，因此特申请转让。张喜成答应转让期间不收房租。陈淑玲并不欠他们的房租和物业费。2009年4月2日正式停业，当天七喜物业将该商铺上了锁，限制了陈淑玲的财产转移。陈淑玲开始多种渠道发布信息进行转让，如登报、网络、熟人介绍等，未果。2009年4月30日，七喜物业工作人员找到陈淑玲工作的店里送了一份解除房屋租赁合同通知书，限十五天之内把东西清走，如过期视为废弃物，如果继续经营，请交下个季度房租，陈淑玲于2010年4月16日拉出了饭店的遗留物，至今还放在每年一千元房租的仓库中，己付三千多元租金。第二、委托书没有原件，复印件是伪造的。因本案己长达4年之久，陈淑玲一直要求七喜物业出示委托书，其一直未能出示，而这次在开庭后，七喜物业却向法庭出示了委托书。陈淑玲有道理认为该委托书不是2008年10月28日所形成，是不真实的，是2013年4月份伪造的。应依法认定陈淑玲与七喜物业签订的物业管理协议是一份无效协议。第三、应依法判令七喜物业返还因无效行为取得的财产和因违约给陈淑玲造成的全部经济损失共计581909.8元。根据合同法第56条、第58条规定：要求七喜物业赔偿所有损失为：定金20000元，三个月的租赁费98988元，三个月物管费34140元，陈淑玲装修，花了30多万元，饭店装修净值282289.8元、评估费6650元、广告牌匾制作及广告费39500元、餐卡、菜谱制作22950元、工商、消防办证及消防改造费3670元、员工体检费1440元、装修垃圾清运费1410元、员工工资61272元、装修楼梯及改装上下水管9500元。第四、一审判决事实不清，适用法律错误，应予撤销。（2009）西民一初字第00621号判决，七喜物业赔偿陈淑玲装修费286229.8元、牌匾费39600元。（2011）西民三初字第00030号判决，遗漏了陈淑玲的反诉，没有审理，（2013）西民再初字第00005号判决，把兴邦科贸理应赔偿陈淑玲的盈利损失与七喜物业违约造成陈淑玲的装修损失混为一谈。请求法院依法改判。
再审被上诉人七喜物业公司答辩称：一、陈淑玲要求七喜物业赔偿所谓损失的主张，不属于物业合同纠纷，属于房屋租赁合同纠纷，兴邦科贸与其房屋租赁合同纠纷（2011）西民三初字第00031号民事判决已对其作出了处理。二、兴邦科贸与答辩人为委托代理关系，事实清楚。委托人兴邦科贸与受托人答辩人于2013年5月28日在《招商出租房屋委托书》复印件上重新盖章确认，完全符合法律规定。三、陈淑玲的主张不能式立。答辩人与陈淑玲于2008年11月7日签订的《物业管理协议》有效，原判决陈淑玲给付拖欠答辩人的4520.5元水、电费及2009年2月20日至2009年3月26日的物管费14035.33元，陈淑玲己在2009年3月26日答辩人出具的清算单上签字确认。基于以上事实和理由，请二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
本院再审二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院再审认为，再审上诉人陈淑玲与被上诉人七喜物业公司签订的《物业管理协议》是双方真实意思表示，该合同未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定有效。
一、关于首次计费时间的认定。双方当事人在该协议中约定“首次计费时间自2008年11月20日至2009年2月19日”，同时又约定“物业管理协议的执行期限与合同正本为准”，在此“与”系笔误，应为“以”。在陈淑玲与兴邦科贸订的《房屋租赁合同》第十五条合同效力条款中有“《装修管理规定》、《物业管理协议》和《消防安全责任书》作为本合同的补充部分同样具有法律效力”的约定，因而《物业管理协议》中所说的“合同正本”应指兴邦科贸与陈淑玲签订的房屋租赁合同。在租赁合同中约定的租期自2008年12月19日开始，但合同签订的次日即进入陈淑玲获赠的装修期，兴邦科贸即将涉案房屋交付陈淑玲，即租赁合同开始执行，被上诉人七喜物业公司亦为其提供物业服务，物业管理协议亦应依约履行。且此后上诉人陈淑玲签收的3月4日的物业费催缴通知单、3月23日的通知、3月26日的确认单均与上述约定一致。故首次计费应从2008年11月20日开始，对被告所持计费期限自2008年12月19日开始的主张不予支持。一审法院再审据此作出的认定，事实清楚，并无不妥，应予支持。
二、关于应交物业管理费、水电费的认定。在2009年3月26日，七喜物业公司与陈淑玲对截至到2009年3月26日的租金、物管费、应缴水、电费金额达成一致，制作清单，双方盖章、签字。后七喜物业公司与陈淑玲协商解除《物业管理协议》，陈淑玲对所欠物管费、水电费予以确认，并未对七喜公司的履约行为提出异议，应认为是对履约行为适当性的认可，在庭审中，陈淑玲称“物业费确认是受七喜公司的欺骗签订的”，但未出示相关证据予以证实，原审法院不予支持，并无不当。据此原审法院对七喜物业公司依2009年3月26日的确认单要求陈淑玲支付所欠2009年2月20日至2009年3月26日的物业管理14035.33元，及应交水、电费4520.5元，应予支持。
三、关于房屋租金、保证金及赔偿损失的认定。对七喜物业公司提交的与兴邦科贸2008年10月28日签订的《招商、出租房屋委托书》无原件，后双方于2013年5月28日重新盖章确认，并注有“因本委托书原件丢失，此复印件真实有效”，因而原委托书复印件真实性存有异议，但在双方重新盖章确认后，兴邦科贸也追认了以前七喜公司的行为对其有效。陈淑玲提交的缴纳房租、保证金的收据上盖有原告的财务专用章，但在桥西区人民法院（2011）西民三初字第00031号案件中，兴邦科贸认可收到了房屋租金及保证金，兴邦科贸又于2013年4月15日出具证明一份，证明2010年4月26日收到了七喜物业公司转交陈淑玲的20000元保证金，并且陈淑玲认可只缴纳过一次保证金，这一行为与《招商、出租房屋委托书》的约定条款一致。在本案上诉中，陈淑玲要求七喜物业公司返还20000元保证金、房屋租金98988元及赔偿损失418981.8元，具体包括装修评估价值、评估费、广告费、餐卡菜谱制作费、工商消防相关费用、员工体检费、装修垃圾清运费、装修期间的员工工资等费用。这三项请求桥西区人民法院（2011）西民三初字第00031号民事判决书已经作出处理，与陈淑玲的请求内容、项目及数额均一致，且陈淑玲的请求不属于物业服务合同法律关系的范畴，因此，原审法院对陈淑玲的此项主张不予支持，并无不妥。根据一事不再理原则，陈淑玲就同一事实以相同的理由同时对兴邦科贸、七喜物业公司的诉讼中进行反诉，该事实已由桥西区人民法院（2011）西民三初字第00031号民事判决作出认定，并且陈淑玲在与七喜物业公司的再审中没有提交新证据，据此为避免重复认定，一审法院再审对该项主张不予支持并无不妥，本院予以支持。
四、对陈淑玲提出的返还物管费34140元的认定。其在庭审中称“七喜物业公司在其服务过程中经常停水停电”，并提交了其他业主的证人证言各一份予以证明，但是在庭审中提交证人证言的业主并没有出庭作证，其证人证言的真实性受到质疑，因此，不能作为证明案件事实的依据，本院不予采信。七喜物业公司为陈淑玲提供了物业服务，陈淑玲又没有充分证据证明有减、免物管费情形的存在，因此本院对陈淑玲的此项主张不予支持。关于陈淑玲要求七喜物业公司按照2008年11月13日双方签订的《协议补充条款》给付其装修二层步行梯及上下水管道装修费9500元的请求超出了原审的范围，一审法院未对此进行审理，并已告知陈淑玲可以另行起诉。并无不妥。
综上，本案原审法院判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。再审上诉人陈淑玲的上诉理由不能成立。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持石家庄市桥西区人民法院（2013）西民再初字第00005号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 安军民
代理审判员 郑爱国
代理审判员 李会宁
二〇一四年十月二十日
书 记 员 裴研洁