湛江经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛开法民二初字第82号
原告（反诉被告）：庄农，男，汉族，住湛江市霞山区。
原告（反诉被告）：庄小宁，女，汉族，住湛江市霞山区。
以上两原告（反诉被告）的共同委托代理人：钟志鹏，广东粤海律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈亚庆，男，汉族，住湛江市霞山区。
委托代理人：冻苏萍，广东恒和律师事务所律师。
委托代理人：张燕红，广东索可诗实业有限公司法务专员。
原告庄农、庄小宁诉被告陈亚庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法由审判员何昭峰适用简易程序，书记员陈宇担任法庭记录，于2015年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟志鹏及被告的委托代理人冻苏萍、张燕红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄农、庄小宁诉称：2010年8月11日，原告与被告签订了一份《租赁场地合同》，约定被告将湛江市经营场地出租给原告经营使用，原告按合同约定向被告支付了35万元押金。2015年3年6日，原告收到湛江经济技术开发区环境保护局（下称开发区环保局）作出的湛开环（2015）13号《湛江经济技术开发区环境保护局责令改正违法行为决定书》，责令原告自收到该决定书之日起立即停止对上述经营项目的使用。原、被告签订的《租赁场地合同》第五条第5点约定：“经营中途退还、或放弃经营属违约，（如果因环保原因由政府部门强制停止，以当日的月计算为单位计租，并退押金35万元，而其他不合法经营等原因造成自负）。”据此，原告决定解除与被告签订的《租赁场地合同》，并要求被告退还35万元押金。原告在电话中已向被告表明解除合同并要求其退还35万元押金的意见，但被告拒绝签收原告写给被告的任何文件，并对此事迟迟不做答复。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《租赁场地合同》，原告自起诉之日起不再向被告缴纳租金；2、被告退还押金35万元；三、被告承担本案的诉讼费用。
原告庄农、庄小宁在指定的举证期限内提交的证据有：1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、被告的人口信息资料，证明被告的诉讼主体资格；3、《租用场地合同》，证明原告与被告之间存在租赁关系；4、收据，证明被告已收取原告押金35万元；5、《湛江经济技术开发区环境保护局责令改正违法行为决定书》，证明原告于2015年3月6日因环保原因被开发区环保局责令停止经营；6、询问笔录2份及《临时场地租赁合同》，证明涉案商铺已部分出租。
被告陈亚庆答辩并反诉称：2010年8月11日，原告与被告签订一份《租赁场地合同》，由被告将位于湛江市经营场地（共计5670平方米）出租给原告使用。合同约定租金按平方米计算，每年递增一次，第一年31.5元／平方米，月租金为178605元；第二年33.5元／平方米，月租金为189945元；第三年35.5元／平方米，月租金为201285元；第四年37.5元／平方米，月租金为212625元；第五年39.5元／平方米，月租金为223965元。租金支付方式为按月支付，先付费后使用，每月1日为交款日。另外，合同约定租用方未经出租方书面同意即转租、转借或通过与他人合作的形式转让租赁场地，拖欠租金超过5天的，出租方有权解除合同，收回经营场地，并没收押金；逾期交纳约定由出租方交纳的各种费用的，每逾期一天按总额的5%计算滞纳金；中途擅自退租的，租用方应按合同租用期总租金的50%向出租方支付违约金。在租赁过程中，原告未经被告书面同意，擅自通过与他人合作的形式转让租赁场地，逾期支付租金及水电等费用，且中途退租，违反了合同的约定及合同法的规定。并且，原告中途撤离未与被告办理结算和租赁场地移交手续，导致被告既不能使用租赁场地，也不能租给他人，给被告造成严重的经济损失。此外，本案原告庄小宁与被告没有合同关系，不是本案的适格原告。综上所述，被告提出反诉，请求判令：1、原告庄农向被告支付拖欠的租金407140元；2、原告庄农向被告支付拖欠的水电等费用120225元；3、原告庄农向被告支付违约金1000000元；4、原告庄农向被告支付拖欠租金及水电等费用的滞纳金2960元（暂计至2015年3月31日，后续计至实际还款之日止）；5、原告庄农恢复租赁物原状并办理租赁物移交手续；6、被告不予退还原告庄农押金；7、驳回原告庄小宁的全部诉讼请求；8、原告庄农承担本案的全部诉讼费用。
被告陈亚庆在指定的举证期限内提交的证据有：1、《租赁场地合同》，证明被告与原告庄农存在租赁关系；2、《湛江经济技术开发区环境保护局责令改正违法行为决定书》，证明原告有转租的事实；3、黄金时代租金缴款明细、账户明细，证明原告拖欠被告租金的事实；4、《费用通知单》，证明原告拖欠被告水电等费用的事实。
反诉被告庄农、庄小宁辩称：反诉被告于2010年8月开始承租反诉原告的商铺，由于生意不景气，反诉原告同意反诉被告对本月应缴的租金等费用延迟至次月月底前缴清，反诉原告提交的租金缴款明细可以证明这一事实，这是双方在合同履行过程中形成的交易习惯。因此，2015年2月的租金应在3月底前缴清。2015年3月6日，反诉被告收到开发区环保局作出的《责令改正违法行为决定书》，于是立即停止经营并告知反诉原告。经协商，双方同意反诉被告以商铺内的全部设施设备抵偿租金、水电等费用，并由反诉原告重新整顿并继续经营，反诉原告应于2015年3月15日前无息退还35万元押金给反诉被告。反诉被告因反诉原告未依约退还押金而提起诉讼后，反诉原告打电话要求反诉被告立即将商铺内的设施设备搬出，反诉被告于2015年3月26日至28日将商铺内的大部分设施设备搬出，但还剩余沙发、茶几等物品未能及时搬出，反诉原告便将门紧锁。基于以上事实：1、反诉被告同意将租金计至起诉之日，即同意支付223965元＋（223965÷30×19）元-70096元=235989.50元给反诉原告；2、反诉原告主张的水电费等费用过高，应根据相关部门出具的收款收据予以确定；3、反诉原告要求反诉被告支付违约金没有依据，双方一直按照交易习惯履行合同，反诉被告不存在任何违约行为。即使存在违约，反诉原告主张的违约金也过高，依照《中华人民共和国合同法》等相关规定，超过实际损失百分之三十的违约金应不予支持；4、按照交易习惯，反诉被告无违约行为，无需支付滞纳金；5、反诉原告已收回商铺，并有对外招租和出租的事实存在，无需再办理租赁物移交手续；6、反诉原告主张不退还押金没有法律依据，应抵扣租金和水电费后返还给反诉被告；7、本案的本诉及反诉均由反诉原告提出，依法应由其承担全部诉讼费用。综上所述，请法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2010年8月11日，原告庄农作为租用方，被告陈亚庆作为出租方，双方签订了一份《租用场地合同》，该合同的主要内容为：1、出租方将位于湛江市经营场地租给租用方独立自主经营；2、租用期限自2010年8月11日起至2015年6月20日止；3、租金及支付方式：租金每年递增一次，按经营场地总面积5670平方米计算，其中2014年8月11日起至2015年6月20日止为每平方米39.5元，租金按月支付，每月1日为交款日，先付后用，即当月租金须于上月交租期前缴纳；4、租用方须向出租方交纳35万元押金，租赁期满后无息退还给出租方；5、自行使用的水电费按实际使用量由租用方负责交清，工商、税务、卫生等费由租用方依照政府职能部门的有关规定付清；6、未经出租方同意，租用方不得转租、转借或以合作形式转让给他人；7、经营途中退还或放弃经营即属违约，如果由于环保原因被政府部门强制停止经营，以当日的月为单位计租，并退押金35万元，而由其他不合法经营等原因造成的自负；8、合同的解除：未经出租方书面同意，转租、转借或通过与他人合作的形式转给他人，逾期5天未交租金或约定由租用方交纳的各种费用的，出租方有权解除合同，收回经营场地，没收场地所有物件及附属品；9、违约责任：在经营期间，租用方逾期交纳合同约定应由其负担的租金、水、电、清洁等费用的，每逾期一天按总额的5%向出租方交纳滞纳金，超过5天没收押金终止合同；在经营期间，租用方未经出租方同意擅自退出的，租用方应按合同租期租金总额的50%支付违约金，并没收押金；租期满后租用方应将场地交还出租方，逾期不搬出，出租方有权将室内财物处理并没收押金，逾期归还的，每逾期一天按2倍租金向出租方支付滞纳金，并没收押金。
合同签订后，原告庄农向被告陈亚庆依约交纳了押金35万元，并开展经营。2015年3月6日，开发区环保局向原告庄小宁发出湛开环（2015）13号《湛江经济技术开发区环境保护局责令改正违法行为决定书》，认定其经营的休闲阁项目所需配套的污染防治措施未经验收即投入营业，引起群众投诉，责令其自收到该决定书之日起立即停止上述休闲阁项目的使用。之后，原告停止了上述项目的经营，并向被告陈亚庆追讨押金。另外，原告尚欠被告陈亚庆2015年2月、3月的部分租金及水电费、卫生费、污水处理费未付。发给原告庄农的《费用通知单》明确说明：依据《协议》，请在每月规定交租日15日前付清本月的租金（含管理费、卫生费等）和上月的水电费，每逾期一天，则按逾期支付之款项的0.3%支付违约金。
另查明：休闲阁停止营业后，原告陆续将设备设施从涉案场地搬出，尚余沙发、茶几等物品在现场。2015年4月，被告陈亚庆委托其公司员工黄婷婷与第三人彭土养签订了一份《临时场地租赁合同》，将一楼商铺租给彭土养作二手电器售卖场地，并允许其将商铺原有沙发、茶几等搬走售卖。同时，被告陈亚庆对部分涉案场地进行了重新装修并对外招租。
以上事实，有《租用场地合同》、押金收据、湛开环（2015）13号《湛江经济技术开发区环境保护局责令改正违法行为决定书》、租金缴款明细、《费用通知单》、现场勘察照片以及当事人的陈述等，予以佐证。
本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。原告庄农与被告陈亚庆签订的《租用场地合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应予保护。
关于原告要求解除《租赁场地合同》以及要求被告返还押金的诉讼请求是否应予支持的问题。在租赁期间，原告的经营项目被环保部门责令停止营业，合同目的无法实现，成就了涉案合同约定的解除合同的条件，且原告为此要求解除租赁合同，被告亦不提出异议，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求应予以支持。根据合同约定，由于环保原因被政府部门责令停止营业的，出租方应返还押金。被告辩称原告存在通过与他人合作的形式转租、逾期交纳租金、水电费等违约行为，应没收押金。首先，被告没有充分的证据证明原告庄农存在转租行为，环保部门向原告庄小宁发出责令改正违法行为决定书的事实并不能直接证明原告庄农已将涉案场地转租给原告庄小宁。其次，虽然合同约定每月1日为交租日，但根据被告提交的费用通知单，其通常在每月的6日至8日之间才制单通知交租，并明确说明在每月规定交租日15日前付清本月的租金，且原告庄农在履行合同过程中也多次在次月底前才付清当月租金，被告亦予以接受，并未提出解除合同、没收押金的要求。现涉案经营项目是由于不可归责于双方的原因而停止营业，故被告提出没收押金的主张，不予支持。综上所述，原告要求被告返还押金350000元的主张，本院予以支持。
关于原告欠付的租金及水电等费用是多少的问题。原告对其2015年2月欠付租金、水电等费用合计183178元的事实予以认可，应予认定。对于2015年3月的租金，根据合同的约定，由于环保原因造成停业的，以当日的月为单位计租。每月的起租日为11日，故原告欠付2015年3月的租金应按20日计算，即其欠付2015年3月的租金为149310元（39.5元／平方米×5670平方米÷30日×20日）。对于2015年3月的水电费、卫生费等费用，根据被告提交的《费用通知单》为31756元（26739元＋3645＋300＋1072）。涉案场地在2015年3月6日停止营业，该通知单是在2015年3月7日制作，能准确反映该期费用，故应按该金额来确定原告2015年3月应交的水电费等费用。综上，原告尚欠租金、水电费等费用为364244元（183178元＋149310元＋31756元）。故被告提出判令原告支付拖欠租金407140元的反诉请求，予以部分支持。
关于被告反诉原告支付违约金以及租金、水电费等费用的滞纳金是否合法合理的问题。根据合同的约定，租用方未经出租方同意中途擅自退租的，应按合同租期租金总额的50%支付违约金，但本案原告是因行政决定而退租的，且符合涉案合同的约定，其行为显然不属于擅自退租的情形，故被告要求原告支付违约金1000000元的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告发给原告的《费用通知单》中明确说明“在每月规定交租日15日前付清本月的租金（含管理费、卫生费等）和上月的水电费，每逾期一天，则按逾期支付之款项的0.3%支付违约金”，原告也不提出异议，故应视为对原合同有关支付租金时间和滞纳金的变更。原告迟延支付租金及相关费用造成被告的损失主要是利息损失，而该约定与被告的实际损失相比过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，应当适当减少。本院根据本案的实际情况，酌定按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率的四倍计付滞纳金。故此，2015年2月的欠款183178元应从2015年2月15日起计算滞纳金，2015年3月的欠款181066元（149310元＋31756元）应从2015年3月15日起计算滞纳金，并以实际欠款额按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率的四倍计算。被告反诉请求截至2015年3月31日止的滞纳金为2960元，少于按上述方式计算所得的金额，故本院依其反诉请求，支持2960元。
关于被告反诉原告恢复租赁场地的原状并办理租赁场地移交手续的诉讼请求是否应予支持的问题。根据查明的事实，原告已将其大部分设备设施搬走，且被告已实际控制租赁场地，并已对部分商铺进行重新装修并对外招租，故被告提出的上述反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告庄小宁是否本案适格主体问题。本案案由为租赁合同纠纷，原告庄小宁不是合同当事人，故其不是本案适格原告，应驳回其起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民法通则》第五十六条之规定，判决如下：
一、解除原告庄农与被告陈亚庆于2010年8月11日签订的《租赁场地合同》；
二、限被告陈亚庆在本判决生效之日起10日内返还押金350000元给原告庄农；
三、限反诉被告庄农在本判决生效之日起10日内向反诉原告陈亚庆支付租金、水电费、卫生费、污水处理费合计人民币364244元；
以上两项相抵扣后，反诉被告庄尚应向反诉原告陈亚庆支付14244元。
四、限反诉被告庄农在本判决生效之日起10日内向反诉原告陈亚庆支付租金、水电费、卫生费、污水处理费的滞纳金（截止2015年3月31日的滞纳金为2960元，从2015年4月1日起以实际欠款为基数按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率的四倍计付至本判决确定支付之日止）；
五、驳回原告庄农的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告陈亚庆的其他诉讼请求；
七、驳回原告庄小宁的起诉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6945元，减半收取3473元，由被告陈亚庆负担；反诉费18572元，减半收取9286元，由反诉原告陈亚庆承担7071元，反诉被告庄农负担2215元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判员 何昭峰
二〇一五年六月十六日
书记员 陈 宇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第五十六条民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的，应当依照法律规定。