湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终1069号
上诉人（原审原告）：曾祥安。
被上诉人（原审被告）：周少平，退休干部。
委托诉讼代理人：罗泽恩，湖北勇鑫律师事务所律师。
上诉人曾祥安因与被上诉人周少平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第03452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾祥安、被上诉人周少平及其委托诉讼代理人罗泽恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾祥安上诉请求：撤销一审判决，依法改判周少平退还转让费23000元，一二审诉讼费用由周少平负担。事实和理由：曾祥安与周少平于2012年6月3日签订租赁合同时约定，曾祥安向周少平缴纳转让费23000元，曾祥安连续租赁一年半以上享有门面转租权，曾祥安缴纳转让费是为了获得转租权。事实上，曾祥安已经将门面转租给他人经营，但周少平拒不同意，其行为违反了合同的约定，侵害了曾祥安的转租权，导致曾祥安损失。按照合同约定，周少平应当退还转让费并合理赔偿。
周少平辩称：双方的租赁合同已经履行完毕，转让费是双方签订合同时明确约定的，周少平不应退还。一审判决有事实和法律依据，审判程序合法，判决结果正确，请求二审法院驳回曾祥安的上诉请求。
曾祥安向一审法院起诉请求：周少平退还曾祥安交付的门面转让费、押金及补偿门面的装修费用和相关经营损失共计人民币39000元；由周少平承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年6月3日，周少平将其所有的位于恩施市东风大道343号房屋一楼的一间门面房出租给曾祥安，双方签订了《门面租赁合同》，约定租赁期限自2012年6月8日至2013年6月8日，租金12000元，押金1000元，转让费23000元，本合同签订之日由曾祥安支付给周少平，付款方式为租金按一年结算，由曾祥安于2012年6月3日付清房租后生效，门面的用途为烟、酒水、土特产，除双方另有约定外，曾祥安不得随意改变门面用途。此外，双方还约定，租赁期满后，如曾祥安不同意继续租赁时需提前一个月通知周少平，届时将门面退还，本合同即终止；如同意继续租赁，同等条件下，曾祥安享有租赁优先权，租金随市场行情另定，每年租金的涨幅不超过年租金的百分之二十。曾祥安连续租赁该门面一年半后拥有门面的转让权，在转让门面时需经周少平审核。如合同到期后因曾祥安违约致使周少平宣布解除合同，其遗留、存放在门面房内的货物、设施均视为曾祥安放弃，周少平有权任意处置。合同签订后，周少平将租赁房屋交与曾祥安从事经营。
2013年5月16日，周少平委托其子周峰与曾祥安签订了《房屋、门面租赁合同》，该合同除租赁期限为2013年6月8日至2014年6月8日止，租金为14000元，交付租金的时间为2013年5月6日，合同第八条中约定“如同意续租，同等条件下乙方享有租赁优先权，租金随市场行情另定，每年租金的涨幅不超过年租金的百分之十”外，合同的其余内容与2012年6月3日签订的《门面租赁合同》内容相同。
2014年6月9日，周少平再次委托其子周峰与曾祥安续签了《房屋、门面租赁合同》，合同内容除租赁期限自2014年6月8日至2015年6月8日止，租金为15840元，租金交付时间为2014年6月，电费按1.2元／度计算外，合同的其他内容与2013年5月16日签订的《房屋、门面租赁合同》内容相同。
曾祥安与周少平2014年6月9日签订的《房屋、门面租赁合同》于2015年6月8日到期，双方未继续签订续租合同，但曾祥安亦未退还该房屋，周少平在2015年6月15日向恩施市人民法院提起诉讼，要求曾祥安返还租赁的门面房，在此案审理过程中，曾祥安于2015年8月21日提起诉讼，请求确认其与周少平于2015年5月12日签订的租赁合同成立并生效。恩施市人民法院于2015年11月6日作出（2015）鄂恩施民初字第02462号判决书，驳回了曾祥安的诉讼请求。上述判决生效后，恩施市人民法院又于2015年12月17日作出了（2015）鄂恩施民初字第01721号判决，要求曾祥安于此判决生效之日起十五日内搬离涉案房屋并交付予周少平，该判决已生效。曾祥安现诉至院，请求判准前述诉讼请求。
一审法院认为：一、曾祥安与周少平签订的《门面租赁合同》、《房屋、门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容符合法律、行政法规的规定，合法有效。上述合同，双方当事人均已履行完毕。曾祥安与周少平在合同中约定曾祥安连续租赁涉案门面一年半后拥有门面的转让权，在转让门面时需经周少平审核，依此约定并《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”曾祥安在转让涉案门面时是需经周少平同意的，而其与第三人签订的转租协议周少平并未同意，系周少平对自己权利的合理合法处分，曾祥安称周少平此举剥夺了其门面转让权无事实与法律依据；二、门面转让费系曾祥安与周少平在合同中明确约定的，且在曾祥安承租涉案门面之时该门面已处于经营状态，其向周少平交付的转让费亦并不违反法律规定，故其要求周少平退还转让费的请求，不予支持；三、曾祥安并未提供充足的证据证明其对涉案门面进行了装修，而且其装修所花的实际费用亦不明确，即使曾祥安经过周少平的同意对涉案门面进行了装修，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，其要求周少平补偿门面的装修费用的请求于法无据，故对该请求，不予支持；四、关于曾祥安要求周少平补偿相关经营损失的请求，其在庭审过程中明确该损失系自2016年2月26日至2016年3月26日的一个月利润损失，但该损失事实上并未发生，且其与周少平之间的涉案合同已于2015年6月8日到期，该请求无事实与法律依据，不予支持。五、关于曾祥安要求周少平退还押金1000元的请求，因其与周少平签订的涉案合同已于2015年6月8日履行完毕，双方应根据交易习惯各自履行退还涉案房屋及押金的义务。在本院（2015）鄂恩施民初字第01721号判决书生效之后，曾祥安未在判决限定时间内搬离涉案房屋并交付予周少平，且至今仍未搬离，已违反合同对租赁期限的约定，其行为违约，故对曾祥安的该项请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告曾祥安的诉讼请求。案件受理费775元，减半交纳387.5元，由原告曾祥安负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人双方在合同中约定，曾祥安不续租时，届时将门面退还，合同终止；续租时，曾祥安在同等条件下享有租赁优先权；曾祥安连续租赁该门面一年半后拥有门面的转让权，在转让门面时需经周少平审核。现周少平在租赁合同已到期，需收回自用的情况下，要求曾祥安腾退房屋，符合合同约定。本案中，周少平将门面房出租给曾祥安，除租金外还收取了转让费23000元，该笔费用系双方协商一致后支付。租赁合同中，双方并未约定房屋在房东收回自用的情况下，周少平需向曾祥安退还23000元的转让费。更未约定曾祥安转让门面时，周少平必须同意。相反，双方约定转让门面时需经周少平审核。虽然曾祥安与周少平在合同中约定曾祥安在连续租赁门面一年半后拥有门面的转让权，但并未在合同中明确约定，转让时收取其他人的转让费为必收款项。因此，曾祥安称因周少平不同意而致使其转让不成功，未实际收取到次承租人交纳的转让费而造成其损失的诉讼理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，曾祥安的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费775元，由上诉人曾祥安负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 丽
审判员 杨 芳
审判员 李志华
二〇一六年九月十三日
书记员 何奕娥