上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初32119号原告：陈宝珍。委托诉讼代理人：ＸＸ杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：程蕾，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：龚婷。原告陈宝珍与被告龚婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告陈宝珍的委托诉讼代理人ＸＸ杰到庭参加诉讼，被告龚婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告陈宝珍向本院提出诉讼请求：1.要求被告协助原告办理上海市闵行区北沈路XXX弄XXX号XXX室、14号地下一层车位303室的房屋产权过户登记手续，将上述房屋及车位产权过户登记至原告名下；2.要求被告将上海市闵行区北沈路XXX弄XXX号XXX室、14号地下一层车位303室交付给原告；并要求被告支付自2016年9月4日起至实际交付房屋之日止以总购房款2,780,000元(人民币，下同)为本金按每日万分之五计算的延期交付赔偿金；3.要求被告支付原告上述房屋被损毁的违约金暂定20,000元。审理中，原告撤回了第3项诉讼请求，其余诉讼请求不变。事实和理由：2016年7月5日，原告经A房地产经纪有限公司(以下简称A公司)居间介绍，就购买上海市闵行区北沈路XXX弄XXX号XXX室房屋及14号地下一层车位303室与被告达成意向，原告支付了定金50,000元，三方签订了《房地产买卖居间协议》，总价款2,660,000元，包括房屋转让款、车位转让款及装修补偿款。在签订网签示范文本时，被告提出加价，故总价款变更至2,780,000元。2016年7月15日，原、被告签订了第三版《上海市房地产买卖合同》(房屋)、第一版《上海市房地产买卖合同》(车位)、协议书及补充协议，确定房屋转让款为2,230,000元，车位转让款为50,000元，装修补偿款500,000元。合同并约定了其他权利义务。截止至2016年8月26日，原告向被告合计支付了2,730,000元，余款50,000元依约作为户口迁出保证金待被告迁出户口后支付。然因房价不断攀升，被告不愿意配合过户再次要求加价，原告拒绝被告加价的要求后，原告行为过激，并对房屋内装修进行破坏，即使交房，原告也无法正常使用。2016年9月4日，原告及中介按照合同及补充协议要求被告交房，被告违反合同不予办理交房手续。2016年9月12日，被告发信息给原告要求加价，且撤销了委托公证手续不予办理过户。现为维护原告利益，提起诉讼。被告龚婷提交书面答辩状辩称，上海市闵行区北沈路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同有问题。2016年7月15日，被告遭到原告陈宝珍(实际系陈宝珍女儿崔莹)及3个中介人员共5人直接围攻，无奈签订了相关的上海市房地产买卖合同，故被告质疑该两份买卖合同的合法性。崔莹系乘人之危。崔莹为了逃避税收，与中介勾结做低房价，这是犯法的。该房屋系被告与被告父亲的唯一住房，卖出了，将没有住房。综上，要求法院公正判决。本院经审理认定事实如下：被告系上海市闵行区北沈路XXX弄XXX号XXX室、14号地下1层车位303室的产权人。2016年7月5日，被告龚婷(出售方、甲方)与原告女儿崔莹(买受方、乙方)及案外人A公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方位于上海市闵行区北沈路XXX弄XXX号XXX室以及303号车位，转让价2,660,000元(含车位转让价50,000元)；……；本次交易产生的所有交易税、费全部由乙方承担。2016年7月15日，原告陈宝珍(买受人、乙方)与被告龚婷(出售方、甲方)签订了2份《上海市房地产买卖合同》(房屋及车位)，其中关于房屋的《上海市房地产买卖合同》约定，乙方购买甲方位于上海市闵行区北沈路XXX弄XXX号XXX室房屋，甲、乙双方经协商一致，同意转让价款共计2,230,000元。甲、乙双方确认在2017年2月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理，详见补充条款(一)。补充条款(一)约定：……7、违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。……。附件三付款协议：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款计830,000元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金50,000元整，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款780,000元整。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款770,000元整，2016年7月23日前全额支付。三、其他房价款(除尾款外)：乙方应支付甲方第三期房价款计580,000元，2016年9月15日前全额支付。……。五、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计50,000元整用作户口迁出保证金。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后3日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。若甲方未按本合同约定时间办理完毕原有户口迁出手续的，则乙方有权不支付上述尾款中户口迁出保证金并按本合同约定追究甲方相应违约责任。有关车位的《上海市房地产买卖合同》约定，乙方购买甲方位于上海市闵行区北沈路XXX弄XXX号地下1层车位303室，甲、乙双方经协商一致，同意转让价款共计50,000元。甲、乙双方确认在2017年2月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理，详见补充条款(一)。补充条款(一)约定：……7、违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。……。附件三付款协议：一、全额房价款：乙方应支付甲方全额房价款计50,000元。……。2016年7月15日，原告陈宝珍(买受人、乙方)与被告龚婷(出售方、甲方)签订了协议书，约定上述《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款为2,230,000元及车位款50,000元，除上述款项外，乙方另需支付甲方装修补偿款500,000元，该笔款项乙方签订买卖合同后当日内直接支付给甲方部分装修补偿款480,000元，剩余部分装修补偿款20,000元乙方于2016年9月15日前直接支付甲方。上述价款合计2,780,000元为甲方出售该房地产净到手价格。2016年7月15日，原告陈宝珍(乙方)与被告龚婷(甲方)还签订补充协议，约定：1、甲乙双方约定，于2016年8月31日之后，且于甲方收到买卖合同附件三中第三期房价款计580,000元及20,000元装修款项后3日内，双方签署房屋交接书，办理交房手续。2、甲方应于2016年7月26日前将该房地产的上海市房地产权证交由居间方保管理，其他与本次交易相关材料及公证委托书甲方应于收到买卖合同附件三中第三期房价款计580,000元及20,000元装修款项后当日内交由乙方保管。2016年7月5日，原告女儿崔莹代原告向被告付款50,000元；2016年7月15日，原告女儿崔莹代原告分别向被告付款830,000元及480,000元；2016年7月26日，原告女儿崔莹代原告向被告付款770,000元；2016年8月26日，原告女儿崔莹代原告向被告付款600,000元。上述付款合计2,730,000元，尚有50,000元尾款未付。上述事实由原告提供的上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、协议书、补充协议、家具清单(买卖)、收款收据及银行转帐凭证、确认函、证明户口簿、情况说明、照片等证据及当事人陈述予以证实。至于原告提供的短信截图，因无进一步的证据证实短信发送人的信息，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的2份《上海市房地产买卖合同》除转让价款为规避税收而做低之外，其余条款均系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于房屋及车位的转让价款，结合《房地产买卖居间协议》、协议书、补充协议的约定及当事人的陈述，本院确定房屋及车位转让价合计2,780,000元，现原告已支付了2,730,000元，尚余尾款50,000元未付，原告已按约履行了付款义务，被告应当配合办理过户手续及交房手续，然经原告催促被告仍不配合办理过户手续并向原告交房，违反了双方约定，应当承担相应的责任。故原告要求被告配合办理产权过户手续并履行交房义务于法不悖，本院予以支持，原告确认过户产生的税、费由原告负担，该表述不损害被告利益，本院予以准许。补充协议约定2016年8月31日之后，且被告收到买卖合同附件三中第三期房价款计580,000元及20,000元装修款项后3日内，双方签署房屋交接书，办理交房手续。由于被告怠于履行交房手续违反了双方的约定，原告要求被告自2016年9月4日起支付违约金符合合同约定，本院予以支持。原告根据合同约定的房屋总价的日万分之五主张违约金于法不悖，但本院综合考虑被告的违约程度、原告的实际损失、房屋总价及房屋价格大幅上涨等因素，酌定违约金金额以不超过总房价的5%为限，计139,000元。被告龚婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告龚婷于本判决生效之日起十日内协助原告陈宝珍将上海市闵行区北沈路XXX弄XXX号XXX室、14号地下1层车位303室的产权过户登记至原告陈宝珍名下，过户产生的税费由原告陈宝珍负担；二、被告龚婷于本判决生效之日起十日内向原告陈宝珍交付上海市闵行区北沈路XXX弄XXX号XXX室房屋、14号地下1层车位303室；三、被告龚婷于本判决生效之日起十日内支付原告陈宝珍自2016年9月4日起至实际交房之日止，以每日1,390元为标准计算的延期交房违约金，违约金金额最高不超过139,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,240元、财产保全费5,000元，合计35,240元，由被告龚婷负担，被告龚婷负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告陈宝珍。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  董孟范人民陪审员  石定伟二〇一七年四月七日书 记 员  周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。