云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终2928号上诉人（原审原告）：钱乐，男，1965年6月24日生，住深圳市。上诉人（原审原告）：陈能进，女，1967年10月4日生，住深圳市福田区。二上诉人共同委托诉讼代理人：胡昌林，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明佳达利房地产开发经营有限公司。住所地：昆明市人民中路明昌*期商住楼*层商场。法定代表人：李留存，公司董事长。委托诉讼代理人：汤荣、陈慧，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。上诉人钱乐、陈能进与被上诉人昆明佳达利房地产开发经营有限公司（以下简称佳达利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2016）云0125民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭于2017年6月16日公开开庭审理了本案。钱乐、陈能进委托诉讼代理人胡昌林，佳达利公司委托诉讼代理人汤荣、陈慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。钱乐、陈能进上诉请求：撤销云南省宜良县人民法院（2016）云0125民初747号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审案件受理费和保全费由佳达利公司承担。事实和理由：一、上诉人一审中所提违约金的标准符合双方合同约定及法律规定，不存在违约金的计算标准过高的情形。一审法院主动调低双方违约金的计算标准，严重侵犯了上诉人的合法权益。第一，双方对于违约金的标准由合同约定，该约定是双方自愿、真实的意思表达，不违背法律、法规，及损害国家利益，应予保护；第二，违约金作为合同救济方式之一，其作用在于对合同当事人形成一定制约，担保合同的履行，并且是权利人在纠纷发生后能够及时地依据违约金条款获得赔偿，从违约金的性质上看，一般有赔偿性违约金及惩罚性违约金，赔偿性违约金主要用于补偿损失，而惩罚性违约金旨在对当事人的违约行为进行惩罚，具有预定性及独立给付性。本案中，双方签订合同时预设的违约金具有惩罚性质，不以损失为基础，亦独立于合同主债务，是当事人的真实意思表示，应当予以保护，不应适用合同法第一百一十四条进行调整，否则明显与违约金的担保属性不符，亦有悖于意思自治原则及交易安全。从双方约定的交房时间和球场建设完成的运行时间至今，佳达利公司已逾期近五年。目前开发楼盘停工数年，交房时间仍处于一个持续和未知的状态。随着时间推移，上诉人对于房屋的实际使用年限将不断减少，造成使用价值不断缩水，上诉人的损失将无限扩大；第三，上诉人一审主张的违约金远不能弥补上诉人的损失，其标准也不高于合同法的规定。目前我国对于民间借贷纠纷支持的利率为年24%；二、一审法院驳回上诉人要求佳达利公司承担未按合同的约定履行高尔夫球场建设义务应承担逾期违约金的诉讼请求无法律和事实依据，存在偏袒佳达利公司之嫌。上诉人购买的项目存在两个标的物，一个是楼房，一个是附属的高尔夫球场。为了便于销售，佳达利公司已将附属的高尔夫球场的价格并入房屋价格中进行销售，并宣称项目完全符合国家规定，承诺按时交付使用。上诉人正是看中其此种承诺，考虑到高尔夫球场所能带来的效益才购买了本案所涉房屋。佳达利公司在庭审中，出具了有关政府文件，以此证明因国家对违规高尔夫球场的整治，导致其无法继续施工，以此作为免责事由。而上诉人认为，佳达利公司所称的政府关于高尔夫球场的整顿不能成为其逾期交房的免责事由。佳达利公司开发的该高尔夫球场项目是其自身在建设时违规，没有履行国家规定的立项、规划、用地和环境影响评价等建设审批手续，从而被列入整改范围。该违约行为完全是佳达利公司的不作为导致，与国家政策没有任何关联，应承担违约赔偿责任；三、一审法院漏判本案诉讼保全费。佳达利公司答辩称：一审法院认定事实清楚，但判决违约金过高。逾期交房五年违约金总和达到了房款76%，逾期交付高尔夫的违约金达到了73%，加起来远远高于最高人民法院司法解释明确的损失的30%的标准，违约金超过损失的30%应认定为过高，且上诉人没有举证证明损失的计算方法。要求法院将违约金降低至30%以内，并且在判决中以房款30%为限封顶计算；诉讼保全费由法院依法裁判。钱乐、陈能进向一审法院起诉，请求：1、佳达利公司支付逾期交房违约金，按每天已付房款的0.4‰从2012年6月30日起计算至履行交房义务时止；并继续履行合同义务，立即向钱乐、陈能进交付验收合格的房屋；2、佳达利公司支付未按合同约定履行球场建设义务应承担的逾期违约金，按每天已付房款的0.4‰从2013年3月30日起计算至被告履行交房义务时止；3佳达利公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下：佳达利公司系自然人出资有限责任公司，经营范围为：房地产开发。2011年7月1日，双方签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》。该合同和补充协议约定的主要内容有：钱乐、陈能进向佳达利公司购买其开发的“阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区一期春城海岸”第9幢房号为805号商品房，该房屋按套计价，总价款为424936.96元，房屋交付时间为2012年6月30日前。若逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，按每天0.4‰支付违约金，合同继续履行;逾期120天后，自逾期交房之日起到实际交房之日止甲方按总房款的0.4‰乘以逾期天数向乙方支付违约金。另外，合同附件一、二还约定了该套商品房的内装饰、设备装修标准；春城海岸高尔夫球场应于2012年6月30日确保最少9个球洞植草完毕，并确保昆明春城海岸球场须在2013年3月30日以前试运营。否则，每延期一日，佳达利公司应当按照公寓《商品房购销合同》总价款的万分之四向钱乐、陈能进承担违约责任。该套商品房于2011年8月10日在宜良县建设局进行了商品房买卖合同登记备案【备案表的合同登记号为：YL2011081001346】。钱乐、陈能进于2011年8月15日付清了全部购房款424936.96元，佳达利公司出具了收据给钱乐、陈能进持有，但佳达利公司没有按约在2012年6月30日前交付该套房屋给原告，同时，也没有按约完成春城海岸高尔夫球场于2012年6月30日确保最少9个球洞植草完毕，并确保昆明春城海岸球场须在2013年3月30日以前试运营。一审法院认为：本案双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。按照约定，佳达利公司应当于2012年6月30日前履行交房义务，但其至今未向法庭提交可以交房的证据，争议房屋目前仍不具备约定的交付条件，诉讼时效应从房屋具备约定的交付条件之日起计算。因此，钱乐、陈能进的起诉并未超过诉讼时效。钱乐、陈能进已经按合同约定支付了全部购房款424936.96元，佳达利公司应当于2012年6月30日前履行交房义务，佳达利公司至今未履行该义务，已经构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额”的规定。违约金主要以补偿性为原则，违约金超过损失的30%的可以认定为过高。本案中，钱乐、陈能进以佳达利公司逾期交房违约为由起诉要求佳达利公司向其支付违约金，但钱乐、陈能进未就佳达利公司违约给其造成的损失提供相应的证据予以证实，双方约定的违约金与合同标的金额对比明显过高，应予以适当调整。钱乐、陈能进所主张的，在双方当事人对违约金有约定的情况下，法院应按约定裁判的观点，因与法律及司法解释的规定不符，一审法院不支持。同时，对于钱乐、陈能进要求佳达利支付未按合同约定履行高尔夫球场建设义务应承担逾期违约金的诉请，由于该高尔夫球场项目涉及国家清理整治政策，故对原告方的此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由佳达利公司支付钱乐、陈能进逾期交房违约金，该违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年6月30日起计算至佳达利公司履行交房义务时止；二、驳回钱乐、陈能进的其他诉讼请求。案件受理费7432元，由钱乐、陈能进交纳3716元；由佳达利公司交纳3716元。二审期间，钱乐、陈能进为证明其主张提交以下证据：一、（2016）云0125民初748号民事判决书；二、《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》、《国家十一部门将联手出台高尔夫球场建设规范发展意见》、《国家部委联合公布已取缔的高尔夫球场名单》；三、售楼宣传单；四、民事裁定书。经质证，佳达利公司对证据一的真实性、合法性认可，但认为与本案无关，该判决尚未生效，不能作为认定事实的依据；对证据二的真实性和合法性不予质证，对关联性和证明目的不认可，佳达利公司在一审时提交过整治高尔夫的文件以及停工通知；对证据三的真实性、合法性和关联性不予认可，不符合证据规范；对于证据四的真实性予以认可，诉讼保全费由法院依法裁判。本院认为，钱乐、陈能进提交的证据一与本案不具关联性，本院不予采纳；证据二对于本案争议的佳达利公司未交付合同约定的高尔夫球场是否构成违约不具关联性，本院不予采纳；虽然佳达利公司否认证据三的真实性，但该证据与双方签订合同能够相互印证，本院对该证据的真实性予以确认，能否证明钱乐、陈能进的观点下文综合评判；对证据四的真实性本院予以确认。佳达利公司二审中没有新证据提交。一审法院确认的案件事实，与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。本院认为，因本案上诉人钱乐、陈能进系中华人民共和国香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事纠纷，应参照涉外案件的相关规定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条的规定，由于本案当事人当庭表示选择适用内地法律，且合同约定的履行地在内地，故本案应适用中国内地法律。本案争议的焦点是：佳达利公司是否构成违约？钱乐、陈能进主张的逾期交房及建设高尔夫球场的违约金是否符合法律规定？本院认为，钱乐、陈能进与佳达利公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按合同约定履行义务。双方合同明确约定了交房时间及附属高尔夫球场的建设及投入运营时间。佳达利公司有义务按照合同约定时间按期交付诉争房屋并建成符合政府规范的高尔夫球场，现诉争房屋处于未完工状态，尚不能进行交付，高尔夫球场亦未建成并投入运营，佳达利公司对此已构成违约。关于违约金，钱乐、陈能进主张对于逾期交房按日万分之四计收违约金，对于逾期建设运营高尔夫球场另行按日万分之四计收违约金，对此本院认为，交付诉争房屋系佳达利公司所负主要合同义务，高尔夫球场系诉争房屋附属设施，佳达利公司未能按期交付房屋及相关附属设施，属同一违约行为，对钱乐、陈能进造成的损失均是对购房款的资金占用损失，其主张计收双重违约金无法律依据。关于违约金的标准，合同约定为日万分之四即年利率14.4%，佳达利公司主张该违约金约定过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，现行法律对违约金以损失弥补为原则，佳达利主张对违约金进行调整有事实和法律依据，钱乐、陈能进未能证明其除资金占用损失外还存在其他损失，一审法院按购房款的同期贷款利率判决支持违约金并无不当，本院对此予以维持。对于一审判决中未对诉讼保全费进行处理，本院二审中一并予以处理。另，一审法院判决由佳达利公司支付钱乐、陈能进逾期交房违约金，并对违约金的利率及支付的起止时间作了判决，但对计算违约金的计算基数未作明确，本院予以变更纠正。根据本案《商品房购销合同》第九条第二款“自逾期交房之日起至实际交房之日止，佳达利公司按总房款的0.4‰乘以逾期天数向钱乐、陈能进支付违约金”的约定，本院补充确认佳达利公司应以钱乐、陈能进已付购房总价款为计算基数支付逾期交房违约金。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决部分不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省宜良县人民法院（2016）云0125民初747号民事判决第二项，即：“二、驳回钱乐、陈能进的其他诉讼请求”；二、变更云南省宜良县人民法院（2016）云0125民初747号民事判决第一项,即“一、由昆明佳达利房地产开发经营有限公司支付钱乐、陈能进逾期交房违约金，该违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年6月30日起计算至佳达利公司履行交房义务时止”为：“一、由昆明佳达利房地产开发经营有限公司支付钱乐、陈能进逾期交房违约金，该违约金以购房款424936.96元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年6月30日起计算至佳达利公司履行交房义务时止”。一审案件受理费7432元，由钱乐、陈能进承担3716元,由昆明佳达利房地产开发经营有限公司承担3716元；二审案件受理费3716元，由钱乐、陈能进承担，其余预缴的3716元本院予以退还。保全费2563.95元由昆明佳达利房地产开发经营有限公司本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长  陆有林审判员  陈 红审判员  方云红二〇一七年七月五日书记员  韩佩君