江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4005号
上诉人（原审被告）南京丰汇房地产开发公司，组织机构代码13496940-7，住所地南京市鼓楼区五台山一号丰汇大厦30-31层。
法定代表人嵇青，该公司董事长。
委托代理人夏李娜，江苏金鼎英杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏三六五网络股份有限公司，组织机构代码78271714-4，住所地南京市六合区龙池街道新东路。
法定代表人邢炜，该公司董事长。
委托代理人蔡扬、张志远，江苏苏源律师事务所律师。
上诉人南京丰汇房地产开发公司（以下简称丰汇公司）因与被上诉人江苏三六五网络股份有限公司（以下简称三六五公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丰汇公司的委托代理人夏李娜，被上诉人三六五公司的委托代理人蔡扬、张志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三六五公司原审诉称，2007年12月21日三六五公司、丰汇公司签订《房屋租赁合同》及《丰汇大厦29楼续租合同》，由三六五公司承租丰汇公司南京市鼓楼区五台山1号丰汇大厦29楼2901室、2902室、2903室、2904室房屋，租期为2007年12月21日至2014年1月19日。合同签订后，三六五公司按约向丰汇公司支付保证金及押金共30万元。按合同约定，保证金及押金应于三六五公司返还租赁房屋并恢复原状经丰汇公司验收后一周内无息返还。租赁期满前一个月，三六五公司搬离房屋并开始恢复工作。修复后三六五公司通知丰汇公司于2014年1月17日前与三六五公司办理房屋交接手续，但丰汇公司无故拖延，拒绝退还保证金及押金。故三六五公司诉至原审法院，请求判决丰汇公司立即返还保证金及押金共30万元，并按银行同期贷款利率支付自2014年2月25日起至实际返还日止逾期期间的利息；丰汇公司承担诉讼费用。
丰汇公司原审辩称，丰汇公司将房屋交付给三六五公司时不存在任何问题，三六五公司当时已经根据合同约定在接收涉案房屋对房屋质量进行验收。三六五公司租赁期满对承租房屋进行恢复维修，丰汇公司验收时发现房屋存在11项问题，要求三六五公司整改。三六五公司在丰汇公司要求下进行整改，后丰汇公司于2014年3月14日重新进行验收，发现2903室存在大面积渗水问题没有修复。而涉案房屋在三六五公司承租期间内发生质量问题，三六五公司从未告知过丰汇公司，也从未要求丰汇公司进行维修，因此应由三六五公司承担维修责任。根据合同约定，丰汇公司需验收无误后将押金及保证金退还三六五公司，在渗水问题没有解决前，三六五公司无权要求丰汇公司退还押金及保证金。综上，请求驳回三六五公司的诉请。
原审经审理查明，2007年12月21日江苏三六五网络有限公司（更名前企业名称，乙方）与丰汇公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，由其承租丰汇公司所有的南京市鼓楼区五台山1号丰汇大厦29楼2901室、2902室、2903室、2904室房屋（系整层房屋），房屋建筑面积878.79平方米。双方约定：租赁期限为2007年12月21日至2011年1月20日；乙方在签订本协议当日向甲方支付15万元租房保证金，该保证金在乙方退租费用结算完后且全部搬出经甲方验收无误后，一周内不计利息退还乙方；由于乙方承租该租赁物后需拆除墙体、管线等原有设施过多，对甲方的房屋改动较大，故乙方应在签订本协议当日支付甲方恢复原状部分押金15万元，该押金在乙方恢复原状应达到甲方交付给乙方时的状态并经甲方验收合格后一周内不计利息退还给乙方；该租赁房为毛坯房，乙方在入住前应对房屋进行检查，如未经甲方确认而进驻后产生问题由乙方自行负责，同时乙方应合理并善意使用房屋及配套设施，若有损坏，应赔偿甲方全部损失；乙方使用房屋进行装修不能改变房屋结构和破坏拆除承重墙，乙方除承重墙外拆改其它墙体以及改动卫生间的施工方案须经甲方书面同意并报物业公司备案；乙方退租时交还房屋应是对房屋改动部分恢复原状后的状况，乙方恢复原状应达到甲方交付给乙方时的状态，并经甲方验收合格，如果乙方不能恢复原状或迟延恢复原状或者不能通过甲方验收，则押金不退。等等。合同签订后，江苏三六五网络有限公司支付丰汇公司保证金及押金30万元。后江苏三六五网络有限公司更名为“江苏三六五网络股份有限公司”，即三六五公司。2010年12月6日三六五公司（乙方）与丰汇公司（甲方）签订《丰汇大厦29楼续租合同》，双方约定，三六五公司继续租赁上述房屋，续租期限为3年，2011年1月20日至2014年1月19日；承租方公司名称由江苏三六五网络有限公司更名为“江苏三六五网络股份有限公司”；原双方《房屋租赁合同》其他内容不变。
2013年12月20日三六五公司发函告知丰汇公司，三六五公司已于2013年11月23日整体搬迁入住南京市建邺区新办公场所，并将租赁房屋恢复改造方案提供丰汇公司。丰汇公司认可收到此份函件，但表示没有收到附件。2014年1月9日三六五公司发函告知丰汇公司，三六五公司已将上述房屋改动部分修复至毛坯状态，现上述房屋的恢复改造工程将于2014年1月14日全部完工，请丰汇公司于2014年1月17日与三六五公司办理交接手续。2014年1月13日丰汇公司回函三六五公司，丰汇公司负责验收工作人员出差，本月23日回公司将安排退房验收事宜。2014年2月22日丰汇公司对租赁房屋进行验收。2013年2月28日丰汇公司向三六五公司送达《关于丰汇大厦29楼退房验收现存问题的函》，告知三六五公司验收中存在问题，退房验收工作也应由三六五公司与丰汇公司共同完成，而不是承接三六五公司恢复工程的江苏东坤展览装饰有限公司（以下简称东坤公司）；2901、2903房墙体大面积渗水；2904房部分插座无法正常使用；户与户间公共部分需按原样铺设地砖；损坏的窗户把手需更换；防火门闭门器需补齐，缺失的油漆需补；公共部分墙面需粉刷；安全出口指示灯需亮；有线电视入户线路暂未测试；水电表因存在上述问题暂未抄表；物业通知29楼复原装修工程中损坏的货梯顶板未更换，交房前物业费未来结清。2014年3月2日三六五公司向丰汇公司送达《关于丰汇大厦29楼恢复毛坯改造竣工验收意见回复函》，告知丰汇公司，处于对此事的重视考虑，将派专人与丰汇公司进行验收交接事宜；背阳处2户户型外墙渗水问题，属于丰汇公司大楼土建质量问题，与三六五公司租赁房屋无关；2904房有2处插座不能正常使用问题，该插座系原墙插座，是以前面板线地线部分损坏，三六五公司将进行更换；铺设地砖问题，三六五公司现场拆除原地板时，未发现以前有过铺地砖的痕迹，丰汇公司提供的平面布置图也无法判断此位置铺地砖，考虑到互利互惠原则，三六五公司决定在此重新铺设地砖；窗户把手更换问题，部分窗户把手三六五公司将进行更换；防火门闭门器需补齐问题，三六五公司将进行更换，漆面泛黄问题是使用年限造成，三六五公司决定对此补漆；墙面粉刷问题，此公共部分为消防楼梯处墙面，不在三六五公司毛坯施工范围内，应由丰汇公司粉刷，考虑互惠互利，三六五公司决定粉刷；指示灯不亮问题，线路正常，由于年代已久，内部灯管寿命已至，应由丰汇公司重新更换，但三六五公司仍决定更换；有线电视未测试验收问题，三六五公司在租赁中未使用有线电视，现丰汇公司暂无专业人员验收此项；水电表暂未抄表问题，抄完表后丰汇公司提供发票，三六五公司将安排人员和丰汇公司结算水电费；货梯顶板损坏问题，三六五公司愿意更换或赔偿，最好由原电梯维保单位更换，三六五公司承担费用。2014年3月14日三六五公司、丰汇公司及东坤公司的工作人员对该房屋进行工程竣工验收并交接，三方确认，除2903室外墙体渗水原因责任双方有争议另行协商外，其它项验收合格。2014年3月24日丰汇公司向三六五公司送达《关于丰汇大厦29楼退租验收现存问题的函》，告知三六五公司，2014年3月14日丰汇公司与三六五公司再次进行验收，现仅存墙体大面积渗水一项没有处理；建议三六五公司对此进行维修，修复后墙体不再渗水，一个月内退还三六五公司20万元保证金，2014年底如不渗水，丰汇公司将余下的10万元扣除处理交房存在问题期间耽误的时间；如三六五公司30日内仍未维修，丰汇公司将再行找相关公司维修，费用由三六五公司承担。后双方当事人因押金、保证金返还产生纠纷，三六五公司诉至原审法院，要求判如所请。
原审法院认为，三六五公司、丰汇公司之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点：一、三六五公司在本案中是否存在违约行为；二、2903室外墙渗水维修义务是否由三六五公司承担。
一、三六五公司在本案中是否存在违约行为。三六五公司在合同到期前的2013年11月23日搬出涉案房屋，并告知丰汇公司进行恢复改造维修，后于2014年1月9日通知丰汇公司于2014年1月17日进行验收。三六五公司的上述行为均在房屋租赁期间内实施，且均依据合同约定进行。丰汇公司于2014年2月22日验收后提出问题，三六五公司进行整改，双方又进行验收，确认2903室外墙仍渗水问题。三六五公司在此过程中，按照合同约定对租赁房屋进行恢复维修后进行整改，并没有存在违约行为。对于修复过程中发现的2903室外墙渗水问题。由于外墙渗水不可能在短期内形成，需要一个过程，而三六五公司在长达7年租赁时间内，应该能发现2903室已经存在的渗水问题，而不是租赁期满的修复过程中才发现外墙渗水。作为2903室的管理者、使用者，三六五公司应尽到注意、告知的义务，将相关的渗水情况告知丰汇公司。毕竟对于2903室的外墙维修是个复杂的过程，及早维修可以防止损失的扩大。因此三六五公司没有尽到合同附随的注意、告知义务，构成违约。
二、2903室外墙渗水维修义务是否应由三六五公司承担。2903室房屋所有人是丰汇公司，三六五公司是承租人、使用人。2903室房屋渗水问题是外墙渗水，丰汇公司没有提供证据证明是三六五公司在使用过程中不当行为导致的，因而三六五公司不存在侵权行为，因而是房屋的质量问题。而且双方在合同中约定“乙方退租时交还房屋应是对房屋改动部分恢复原状后的状况，乙方恢复原状应达到甲方交付给乙方时的状态”，没有证据证明三六五公司对该部分进行结构改动，因此该部分不属于三六五公司应恢复原状的部分。丰汇公司主张的维修义务，既不符合合同约定，也不符合法律规定，因此三六五公司不承担本案的维修义务。
三六五公司在使用房屋中，没有尽到注意、告知义务，违反法律规定，构成违约，应承担相应的责任。丰汇公司可以在确定渗水原因及相关损失后，另行主张。但这并不能导致丰汇公司不履行返还三六五公司已经支付的押金和保证金的义务，丰汇公司应该按照合同的约定返还押金、保证金。因此对于三六五公司主张丰汇公司返还押金、保证金的诉讼请求，原审法院予以支持。对于三六五公司主张要求丰汇公司支付逾期付款利息的主张，不符合合同约定及法律规定，原审法院不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、南京丰汇房地产开发公司于判决生效之日起十日内返还江苏三六五网络股份有限公司保证金及押金300000元。二、驳回江苏三六五网络股份有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，保全费2020元，合计4920元，由江苏三六五网络股份有限公司负担1920元，由南京丰汇房地产开发公司负担3000元。
丰汇公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决事实不清。上诉人认为房屋渗水原因是本案的关键问题，影响双方责任分担，原审没有对渗水原因进行查明就进行判决欠妥。2、按照合同约定，在房屋渗水原因没有查清以前，上诉人不应当退还押金和保证金。3、押金和保证金本身就是为了保证合同履行，在被上诉人构成违约的情况下，不能退还押金和保证金。原审庭审后上诉人发现2904室也存在漏水的现象，也应当由被上诉人承担。4、原审判决漏判了被上诉人应当承担延期交房责任。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
三六五公司辩称，1、关于房屋渗水原因的问题，上诉人没有证据证明渗水原因是由于被上诉人所致，但却要求被上诉人修复渗水并以此为借口扣押押金与保证金。故请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方均认可所涉外墙渗水房屋为2901室，原审误称为2903室。
对于原审法院查明的其他事实，双方当事人并无异议，本院予以确认。
本院认为，丰汇公司与三六五公司分别于2007年12月21日、2010年12月6日签订的房屋租赁合同、丰汇大厦29楼续租合同均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。租赁合同届满后，三六五公司对房屋进行了恢复，双方于2014年3月14日确认除2901室存在外墙渗水问题外，均已验收合格并交接。合同约定15万元的租房保证金在三六五公司退租费用结算完后且全部搬出经甲方验收无误后，一周内不计利息退还三六五公司；押金15万元，恢复原状达到丰汇公司交付给三六五公司时的状态并经丰汇公司验收合格后一周内不计利息退还给三六五公司。丰汇公司无证据证明2901室外墙渗水系三六五公司的原因造成，在三六五公司已对租赁房屋费用结算完毕、恢复原状、验收合格后，丰汇公司应按约向三六五公司返还押金和保证金。上诉人丰汇公司主张2901室的外墙渗水问题没有解决不应返还押金和保证金的理由不能成立，本院不予支持。至于丰汇公司称2904室也存在漏水现象及三六五公司延期交付，因该漏水现象发生在三六五公司交接房屋之后，丰汇公司亦未对延期交付责任提起反诉，本案对此不予理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人丰汇公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一四年十二月五日
书记员 崔 鸣