重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第00711号
上诉人（原审原告）刘庚元，男，1949年10月13日出生，汉族，退休教师，住重�市奉节县。
上诉人（原审被告）胡柏成，男，1965年8月24日出生，汉族，公务员，住奉节县。
委托代理人谭云，奉节县法律援助中心律师。
原审被告陈自华，女，1973年9月2日出生，汉族，农民，住奉节县。
上诉人刘庚元、胡柏成因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2013）奉法民初字第03252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年8月24日，刘庚元与胡柏成签订《房屋租赁合同》约定：刘庚元将位于奉节县永安镇诗仙东路95号1单元101号房屋出租给陈自华，约定年租金为15000元，租期三年，2013年和2014年租金均预付时间在7月15日。租期内的设备维修由承租方自行负责，室内物品如果不是人为损坏，承租方不负赔偿。若一方不守信用，有违约行为，须支付违约金7000元给对方，承租方在租期截止之前将租房打扫干净，清除垃圾。签订《房屋租赁合同》后，胡柏成支付了第一年的租金15000元和房屋、水电、垃圾处置保证金1000元。刘庚元在签订合同后对租赁房屋未增添新的物品。在2013年9月1日胡柏成交付刘庚元租房押金3000元，并在刘庚元出具的收条中约定“双方共同信守2012年8月24日所签订的九条合同勿误”和“原合同签订时间叁年，乙方支付租金壹年，可提前结束合同”。胡柏成最近一次水费缴费时间为2013年11月11日，止度为1094吨，天然气费缴费时间为2013年11月5日，止度为1618m3，电费缴费时间为2013年10月10日，止度为8585度。庭审中刘庚元、胡柏成均当庭同意解除该房屋租赁合同。
一审法院为查清事实，于2013年12月2日到该房屋进行了现场查看和交接，发现房屋现存的损坏处有：客厅差2盏日光灯，一盏白炽灯，只交出一扇纱窗；进门左手卧室差一盏白炽灯；客厅右手小卧室差一盏白炽灯；厕所燃气热水器不出热水；不锈钢毛巾架一套有2根未安装在墙上；厨房燃气灶右边灶不能点火，节能灯一盏不亮，单盆洗碗槽下水道堵塞；后阳台纱窗2扇其中一扇无纱，其中一扇角落纱脱落。另，该房屋水表止度1108吨，气表止度1640m3，旧电表中所用电由胡柏成承担，换表后新表止度47度，闭路电视费已缴清。房屋内所有房间垃圾未清理。胡柏成当场提交防盗门钥匙4把，刘庚元原交给胡柏成的水、电、气、闭路电视卡号纸片一张。对以上情况双方均认可。
一审法院认为，刘庚元、胡柏成签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。刘庚元认为该合同系胡柏成代陈自华签订，但陈自华、胡柏成均不认可，同时刘庚元也未举示证据证明陈自华委托胡柏成代签合同，故�同规定的权利、义务应由合同的签订者胡柏成享有和承担。胡柏成抗辩称并不存在延迟支付租金，双方在合同约定交付租金前已经达成了新的约定，保证金1000元和2013年9月1日交付的3000元就是租金。胡柏成为完全民事行为能力的人，对自己签订的合同将产生的后果是能够预料和掌控的，合同中明确约定1000元为保证金，收条中约定3000元为租房押金，且刘庚元是否认可这一约定也无证据支持。故胡柏成在获得租赁房屋使用权后，没有在约定的时间支付租金，而且在刘庚元起诉后仍未支付，系违约行为，现刘庚元要求胡柏成支付违约金并按15000元年租金的标准支付搬出之日止的租金即15000元／年÷365天=41.1元／天×101天=4151.1元，予以支持。刘庚元、胡柏成双方明确表示同意解除合同，刘庚元主张灯具损失胡柏成认可赔偿新灯具更换，予以支持。刘庚元、胡柏成双方在合同中明确约定承租方应在租期截止前将租房打扫干净，清理垃圾，但在房屋交付时房屋内垃圾并未清理，刘庚元主张的垃圾清理费50元，予以支持。刘庚元主张的要求赔偿门锁被换损失、燃气灶具、燃气热水器、不锈钢毛巾架、纱窗损失，但未提供证据证明系人为损坏，也未提供证据证明门锁被换，应自行承担举证不能的法律后果。对于刘庚元提出要求赔偿错过最佳租用期的租金损失6200元，是否存在该损失不能确定，刘庚元也未举证证明该利益已实际发生，故该请求不予支持。对于胡柏成在租赁期间产生的水、电、气费，由于该费用尚未向相关部门缴纳，另卫生费胡柏成虽陈述已缴纳但未提供证据证明确已缴纳，本案中对此不予处理，双方可在上列费用实际缴纳后另行结算。为保护各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合�法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除刘庚元与胡柏成于2012年8月24日签订的《房屋租赁合同》；二、胡柏成支付刘庚元从2013年8月24日至2013年12月2日房屋租金4151.1元，并支付违约金7000元。此款限胡柏成在本判决生效后五日内给付；三、胡柏成更换刘庚元奉节县永安镇诗仙东路95号1单元101号房屋内日光灯管2盏、白炽灯3盏、节能灯1盏。此款限本判决生效后五日内履行完毕；四、刘庚元在胡柏成履行上列款项后五日内退回胡柏成保证金1000元及押金3000元，共计4000元；五、驳回刘庚元其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由胡柏成承担25元，刘庚元承担25元。
一审法院判决后，双方当事人均不服，均向本院提起了上诉。
刘庚元上诉请求：1、请求重新认定“欠租时间”，以终审判决结果为准；2、请求支持损害索赔。因承租方（胡柏成）使用保养不当，不履行约定义务，维修损坏了的设备，应负责修复或赔偿；3、要求胡柏成承担房租损失费和诉讼费用共6300元；4、请求支持原《民事诉状》第3、4条。主要事实和理由：一、关于101天。第一次庭审后第一个工作日（12月2日），奉节县人民法院民庭副庭长谭林以“审判员”身份，急切切插手他人办理案件，说什么“要把损失降低到最低程度”，从胡柏成手中拿过钥匙，硬生生塞给刘庚元。谭公此举，于法无据；偏袒之心，昭然若揭!判决书正是据此认定欠租时间101天，故要求重新认定，时间以终审判决为准。二、关于房租损失费。刘庚元出租给胡柏成的房子是“学区房”，紧邻永中大校门。每学年度开学前（每年8月）是最佳租用时间，具有很强�季节性。正是因为被告的违约耽误，所以才造成了出租的最佳时间的错过，也就造成了租金损失。这二者之间有着直接的，较为密切的因果关系。三、关于被损坏的物品。原审“判决书”认定，灯具损失予以支持，垃圾清理费予以支持，其他各项均不予以支持，令人困惑：同样是损害索赔，难道支持什么，不支持什么，没有一个统一的标准上面所列“支持”，看来是有选择性的，跳跃性的，有避重就轻之嫌。不可抗力造成的损坏与人为损坏之间，二者必居其一。胡柏成损坏租房物品，既有“现场查看”笔录、照片为证，也有自我认定，又有书面签字约定在先。损坏维修的责任在乙方（胡柏成）而不在甲方（刘庚元）。四、纵观之问。被告存在寻衅滋事之故意。
胡柏成上诉请求：依法撤销（2013）奉法民初字第03252号民事判决书之判项二：“胡柏成支付刘庚元违约金7000元”。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人胡柏成在2013年7月中旬多次主动打电话与刘庚元联系，商谈租房及交付租金事宜，因刘庚元住在重庆未果。2013年8月下旬，刘庚元回到奉节，与胡柏成协商后，双方达成了短期租房协议。2013年9月1日，胡柏成在奉节夔州宾馆交给刘庚元房屋租金3000元，刘庚元收钱后拒不出据，在胡柏成的强烈要求下，才给他写了一张房租押金的收条。这3000元钱应当视为房屋租金，而不是租房押金。胡柏成非常清楚，按合同约定支付租金是他的义务，而支付房租押金不是他的义务。作为一个有完全民事行为能力的正常人，在同一件事情当中，不可能放弃自己应当履行的义务不履行，而去履行自己不应当履行的义务，这不符合正常的思维逻辑。如果硬要把这3000元说成是租房押金，致使胡柏成构成违约的话，那么，按双方签�的《房屋租赁合同》约定，刘庚元没有权利收取租房押金，因此，刘庚元收取胡柏成3000元租房押金，也是违约行为。胡柏成违约要支付违约金，刘庚元违约就不应当支付违约金吗二、一审法院适用法律不当。即使胡柏成违约，其应当支付的房屋租金只有4151.1元，而该判决要求胡柏成支付刘庚元违约金7000元，明显过高。三、一审法院判决显失公正。事实上，没有按合同约定的时间支付租金，是刘庚元造成的。无论这3000元是租房押金还是租金，判决胡柏成支付违约金7000元都是错误的。
双方当事人均不认可对方的上诉理由。
经本院审查，一审判决认定的事实是正确的，本院予以确认。
本院认为，上诉人刘庚元与上诉人胡柏成签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，系有效合同，双方应当按合同约定履行各自的义务。胡柏成在签订合同时虽然以原审被告陈自华为承租方，但陈自华未参与合同的签订，未在合同上签字，也不认可自己为承租人，而合同是由胡柏成签订，房屋由胡柏成使用，故应当认定胡柏成为房屋实际承租人，胡柏成应当履行房屋租赁合同的义务，陈自华不承担合同义务。刘庚元主张陈自华应当与胡柏成承担连带责任的理由不能成立。一审法院在审理期间双方当事人同意解除房屋租赁合同，一审法院经察看现场后促成双方当事人当场交接房屋，是为了防止房屋空置时间延长，损失扩大，该措施有利于刘庚元及时重新出租房屋，减少损失，该措施及时、恰当，完全正确，刘庚元提出的异议不能成立。一审法院判决胡柏成支付至房屋交接日为止共101天的租金是正确的，刘庚元要求重新认定的理由不能成立。刘庚元主张因为胡柏成违约耽误了出租最佳时间，造成了租金损失�刘庚元没有提供证据证明，故该租金损失本院不予认定。刘庚元主张赔偿门锁被换损失，但未提供证据证明门锁被更换，故本院不予支持。刘庚元主张赔偿燃气灶具、燃气热水器、不锈钢毛巾架、纱窗损失，因上述设施的损坏可能包括自然原因和正常使用中的老化、故障损坏，刘庚元未提供证据证明系胡柏成人为故意损坏，故上述赔偿主张本院也不予支持。关于胡柏成租赁期间产生的水、电、气等费用，由于尚未向相关部门缴纳，一审法院认为双方可在实际缴纳后另行结算并无不当。
双方合同约定2013年租金预付时间在7月15日。胡柏成上诉称其在2013年7月中旬多次主动打电话与刘庚元联系，商谈租房及交付租金事宜，因刘庚元住在重庆未果。刘庚元对此予以否认，胡柏成也未提供证据证明该事实，故不能认定胡柏成未按约定时间支付2013年8月24日以后的租金是由于�庚元的原因导致。2013年9月1日胡柏成支付刘庚元租房押金3000元，双方在刘庚元出具的收条中约定“双方共同信守2012年8月24日所签订的九条合同勿误”，“原合同所订时间叁年，乙方支付租金壹年，可提前结束合同”。从该约定看，双方对原合同约定的租金支付时间和金额并未予以变更，只是将租期变为了可提前终止。胡柏成支付刘庚元的租房押金3000元应当认定为是对租金支付的一种担保，不能认定为就是租金。因此胡柏成未按合同约定的时间支付2013年8月24日以后的租金，可以认定为违约行为，一审法院判决其支付7000元违约金并无不当。胡柏成支付租房押金3000元是双方合意的行为，故刘庚元收取该款不能认定为违约，胡柏成认为自己不构成违约或刘庚元亦构成违约的上诉理由不能成立。考虑到胡柏成迟延支付租金和双方提前解除合同后，刘庚元需整修房屋设施并重新出租，确有一定损失产生，尚无证据证明违约金过分高于损失，胡柏成在一审期间也未提出调整的请求，现提出违约金过高的理由不充分，故本院不予调整。
综上，双方当事人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审法院的判决是正确的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人刘庚元交纳的二审案件受理费100元，由上诉人刘庚元负担。上诉人胡柏成交纳的二审案件受理费50元，由上诉人胡柏成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 欧阳星宇