温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙商初字第504号
原告：温州市瓯华对外贸易有限公司，住所地：温州市雁荡西路350号开发区大厦14-15层，组织机构代码：14506248-0。
法定代表人：尤炳兴。
代表人：徐宏图。
委托代理人（特别授权）：任定国，浙江泽商律师事务所律师。
被告：温州新世纪房地产开发有限公司，住所地：温州市人民西路锦园大厦18楼，组织机构代码：14505278-4。
法定代表人：王建新。
委托代理人（特别授权）：余心海、ＸＸ，浙江玉海律师事务所律师。
原告温州市瓯华对外贸易有限公司（以下简称瓯华贸易公司）与被告温州新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪房开公司）破产撤销权纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，依法组成由审判员丁虹担任审判长、人民陪审员吴渊颖、陈进波参与评议的合议庭，于2014年4月4日公开开庭进行了审理。原告瓯华贸易公司的委托代理人任定国、被告新世纪房开公司的委托代理人余心海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瓯华贸易公司诉称：2008年5月14日，原告因经营需要向被告购买了由其开发的位于温州市经济技术开发区上江路198号新世纪商务大厦A幢1901室房，建筑面积为1578.21平方米，单价为11912.24元／平方米，总价为18800018元。之后，原告陆续支付了14660013元购房款，被告将双方签订的商品房买卖合同向房管局进行了预告登记。
2013年1月8日，原告因经营不善，无力支付剩余购房款，为此与被告签订一份《协议书》，该协议书约定双方解除双方于2008年5月14日签订的商品房买卖合同，被告按原价退还原告购房款，但扣除被告因此交纳的印花税7330元，并留50万元作为押金，待原告搬离所购房屋时再退还。签订该协议后，被告向原告支付了14152683元。
2013年8月26日，温州市对外经济技术贸易有限公司（以下简称温州对外经技贸易公司）以原告不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务为由向温州市龙湾区人民法院申请对原告破产清算。2013年9月17日，龙湾法院裁定受理该破产申请。同时，指定浙江泽商律师事务所担任瓯华贸易公司管理人。2014年1月27日，龙湾法院裁定宣告原告破产。
综上所述，原告与被告签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，应属合法有效，为此双方均已经大部分履行了合同义务，交易的房屋已属于原告的财产，而且从2008年5月至2013年1月温州市场房价有大幅度上升。因此，2013年1月8日，双方按原价退还房屋的行为，属于明显不合理的价格进行交易。依据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第一款第二项的规定，诉请依法判令：1、撤销原、被告于2013年1月8日签订的《协议书》；2、本案诉讼费用由被告负担。
当庭原告对事实与理由补充陈述称：房屋逾期交付达17个月有余，被告并没有支付违约金，如果按照原价退房是以明显不合理的价格进行交易。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1.原告的营业执照、组织机构代码证、本院（2013）温龙破（预）字第28号民事裁定书、本院（2013）温龙破字第26-1号决定书，证明原告诉讼主体资格。2.被告的营业执照、组织机构代码证，证明被告主体资格。3.原、被告于2008年5月14日签订的商品房买卖合同（合同编号：000000123723），证明原告所购房产。4.原、被告于2013年1月8日签订的协议书，证明原、被告以明显不合理的价格进行交易。5.转账支票，证明原、被告以明显不合理的价格进行交易。
被告新世纪房开公司辩称：1、本案商品房买卖合同的标的物没有办理预告登记，而是备案登记。原告方没有证据证明本案已经办理预告登记，仅仅为合同备案不是不动产预告登记。故原告主张该商品房属于原告财产不合法，原告对其不具有所有权。2、本案解除商品房买卖合同的协议书，不存在以明显不合理的价格进行交易。原告已经确认解除合同是因其不具有履行能力，向被告提出退房，原告的行为是根本违约，正是原告自己提出要求退房，法律结果应为解除合同并由原告承担违约金。原告的退房要求经管委会的统一决定后，将购房款退还给原告。不存在原告所说的以明显不合理低价进行交易的事实，是合法的。被告已经按照协议退还购房款，50万元押金仍在被告处，因房屋被查封。现原告已经将房屋的控制权返回被告。原告的行为对被告造成严重损害，即使撤销交易，也无法维护交易的公平原则，因此，原告要求解除协议书不合法，应当驳回原告诉请。
至于交付时间有延迟是有不可抗力的原因，不存在违约。原告应当先履行支付购房款的行为，被告再履行交付房屋的行为，原告在之前也没有追究或主张被告违约的责任。房价上升与本案是否以不合理价格进行交易没有关联，本案是原告违约行为的结果处理，原告不能支付购房款，应当退还房屋。被告不追究原告的违约责任，对原告有利，不存在原告所说的不合理价格交易。
被告提供证据如下：
1.瓯华贸易公司2012年12月21日作出的温瓯贸（2012）第5号文件《关于处置温州新世纪商务大厦房产的报告》，证明原告因无力支付剩余房款，要求解除购房合同的事实。2.温州市经济技术开发区管委会2012年12月31日作出的（2012）90号专题会议纪要、原、被告于2013年1月8日签订的协议书，证明原、被告双方协商一致解除商品房买卖合同，并退款、退房。
原、被告提供的证据，经庭审出示质证。原告证据1-3，被告对三性均无异议，本院均予以确认。证据4、5，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为协议书约定的内容不是对新的标的物的买卖，而是对原告违约行为的处理结果，不应当为可撤销范围，不能证明原告的待证事实。对该两组证据的真实性本院予以确认。
被告证据原告对真实性均无异议，但是对证明对象有异议，认为双方之间的退房行为违反破产法相关规定，应当为可撤销。对该些证据的真实性本院予以确认。
经审理本院认定如下事实：
2008年5月14日，原告瓯华贸易公司与被告新世纪房开公司签订一份商品房买卖合同（合同编号：000000123723），合同约定的出卖人为被告新世纪房开公司，买受人为原告瓯华贸易公司。合同第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于温州经济技术开发区龙湾园区西片、编号为20号的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为温开土地合字（2003）022号。该地块土地面积为13975.41平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2003年9月29日至2043年10月14日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】新世纪商务大厦。建设工程规划许可证号为温开规建批字第2005-048号，施工许可证号为330302200505261701。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为温州市房产管理局，商品房预售许可证号为2008007。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的新世纪商务大厦A幢1901号房。该商品房【合同约定】建筑面积共1578.210平方米。其中，套内建筑面积1083.252平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积494.961平方米。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米11912.24元，总金额（人民币）壹仟捌百捌拾零万零千零百壹拾捌元整。第六条，付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式。银行按揭方式付款的首付款不低于总房款的50%，计9400018元，于竞中后5日内付清，余款9400000元在合同签订后10日内办理按揭贷款。第七条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十条，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决；1.提交温州市仲裁委员会仲裁。第二十五条，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向温州经济技术开发区房地产处申请登记备案。
2008年5月19日，本案商品房买卖合同进行了登记备案。
2008年5月14日，被告新世纪房开公司开出两份收款收据，确认收到原告瓯华贸易公司支付的新世纪商务大厦A1901室房款共13160013元。后瓯华贸易公司又支付购房款1500000元，支付的购房款合计14660013元。
2012年12月21日，原告瓯华贸易公司向温州经济技术开发区管理委员会提交一份《关于处置温州新世纪商务大厦房产的报告》（温瓯贸（2012）第5号），内容如下：我司于2008年5月向新世纪房开公司购买温州新世纪商务大厦A幢19楼房产（面积1578.21平方米）。因国际经济影响，资金困难，无力支付剩余房款。现我司要求新世纪房开公司予以退房处理，并按银行同期利率支付我司预付款利息。
2012年12月31日，温州经济技术开发区管委会作出（2012）90号专题会议纪要，主要内容如下：2008年5月，瓯华贸易公司向新世纪房开公司购买了温州新世纪商务大厦A幢19楼房产（面积1578.21平方米），并支付了预付款。因受全市金融风波影响，企业资金出现困难，现难以支付剩余房款，要求新世纪房开公司作退房处理。鉴于企业生产经营的实际情况，会议原则同意，解除瓯华贸易公司和新世纪房开公司签订的原购房协议，企业已支付的预付款（利息不计）按程序予以退还。
2013年1月8日，原告瓯华贸易公司与被告新世纪房开公司签订一份协议书，主要内容如下：1、解除双方于2008年5月14日签订的商品房买卖合同（合同编号：000000123723）。2、协议生效30日内，新世纪房开公司退还瓯华贸易公司已支付的预付款人民币壹仟肆佰陆拾陆万零壹拾叁元整，原新世纪房开公司因该合同缴纳的印花税7330元由瓯华贸易公司承担，从预付款中扣除。若到期未退还预付款，该协议作废重新协商。3、瓯华贸易公司收到退回的预付款三个月内搬离新世纪商务大厦A幢19楼。新世纪房开公司暂收押金伍拾万元，待搬离时退还。4、本协议履约后，双方不再追究各自此前的违约责任。
2012年12月24日，温州市中级人民法院作出（2012）浙温商外初字第331号民事裁定书和协助执行通知书，查封本案《商品房买卖合同》指向的新世纪商务大厦A幢1901室房产。该民事裁定书和协助执行通知书于2013年1月11日送达给温州市房产管理书龙湾区分局。
2013年1月23日，被告新世纪房开公司向原告瓯华贸易公司支付14152683元，用途备注为退房款。之后新世纪房开公司前去温州市房产管理书龙湾区分局办理《商品房买卖合同》（合同编号：000000123723）的备案登记撤销手续时，发现新世纪商务大厦A幢1901室房产被温州中院查封，无法撤销备案登记。
2013年8月7日，新世纪房开公司向瓯华贸易公司发出一份《关于争议解决方式的征询函》，内容如下：基于你方于2008年5月14日和我公司签订合同编号为000000123723《商品房买卖合同》解除后，该合同项下的房屋已被第三方申请人民法院查封，据此，我公司决定通过诉讼方式解决纠纷。由于原《商品房买卖合同》第二十一条曾约定由温州市仲裁委员会仲裁的条款，但我公司认为双方争议已不宜通过仲裁解决。为此，特发函征询意见，是否同意撤销原《商品房买卖合同》第二十一条约定的仲裁条款，变更为由商品房所在地人民法院管辖解决争议。如同意变更争议解决方式的，请书面复函。瓯华贸易公司于2013年9月2日在该函下方书面表示同意该征询函的内容并盖章确认。
2013年9月12日，新世纪房开公司以瓯华贸易公司为被告，向本院起诉要求确认双方于2013年1月8日对《商品房买卖合同》（合同编号：000000123723）的解除行为合法有效并要求瓯华贸易公司协助履行撤销《商品房买卖合同》的登记备案手续。本院于同日受理并立为（2013）温龙民初字第707号，该案尚未审结。
温州对外经技贸易公司以瓯华贸易公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务为由，向本院申请对瓯华贸易公司进行破产清算。本院于2013年9月17日作出（2013）温龙破（预）字第28号民事裁定书对其破产清算申请予以受理，并于同日作出（2013）温龙破字第26-1号决定书，指定浙江泽商律师事务所担任瓯华贸易公司的管理人。
2014年1月27日，本院作出（2013）温龙破字第26-2号民事裁定书，宣告瓯华贸易公司破产。
本院认为：原告瓯华贸易公司与被告新世纪房开公司于2008年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：000000123723）是双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，依法成立、合法生效。合同签订后，原告瓯华贸易公司支付了部分购房款，合同已经部分履行。
在履行过程中，由于瓯华贸易公司自身资金出现困难，无力继续支付购房款，为此与新世纪房开公司另行于2013年1月8日达成协议，解除合同、退房、退款。该份协议也是双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，依法成立、合法生效。与《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任相比，2013年1月8日的协议大大减轻了瓯华贸易公司的负担，不存在显失公平的情形。而瓯华贸易公司在与新世纪房开公司签订这份协议之前，经过向温州经济技术开发区管理委员会报告等过程，说明撤销合同的决定系其自主作出，不存在受到欺诈、胁迫的情形。该协议内容明确，新世纪房开公司依照协议约定在30日内依约退还了购房款，已经履行已方义务。瓯华贸易公司收取退回的购房款，没有提出任何异议，说明对该协议的内容和后果足够了解，不存在重大误解的情形。因此，原告要求撤销双方2013年1月8日订立的协议不符合我国《合同法》第五十四条的规定，本院不予支持。
至于原告主张的从合同签订到解除期间温州房价大幅上扬、双方系以不合理价格进行交易的理由并不成立。双方2013年1月8日签订的协议并非一个新的房产交易，而是对之前的交易无法继续履行的不良后果的处理。不论房价上涨或下跌，如果依照双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，瓯华贸易公司逾期支付购房款，新世纪房开公司不仅有权解除合同，瓯华贸易公司还要为此支付违约金。而该协议免除了瓯华贸易公司依照《商品房买卖合同》第七条约定应当支付的违约金，已经为瓯华贸易公司挽回损失、减轻负担，是对瓯华贸易公司有利的协议，而不是以不合理价格进行交易。故该主张本院不予采信。
原告主张新世纪房开公司在合同履行过程中也存在迟延交付的违约，未承担相应责任。但合同尚未解除之前瓯华贸易公司并未就此向新世纪房开公司提出主张，且在双方2013年1月8日达成的协议中明确约定“本协议履约后，双方不再追究各自此前的违约责任”。因此该理由同样不成为撤销协议的理由。
原告主张合同备案登记后该房产已经属于瓯华贸易公司所有的理由不成立。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”据此，所有权发生转移，要求不动产物权记载于不动产登记簿时才发生效力，而双方签订的《商品房买卖合同》尚未履行到这一步骤，故所有权并未转移。
原告主张的备案登记就是预告登记的说法不准确。我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见商品房预售登记备案与预告登记属于两种不同的制度，前者仅具有债权性质，不具有后者所具备的准物权的性质。本案《商品房买卖合同》签订于我国《物权法》生效之后，但双方没有进行预告登记，合同中也没有该项约定。新世纪房开公司依照《城市房地产管理法》的规定将合同进行的备案登记不是《物权法》所规定的预告登记，故原告该理由也不成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告温州市瓯华对外贸易有限公司的诉讼请求。
本案受理费80元（原告已经预缴），由原告温州市瓯华对外贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 丁 虹
人民陪审员 吴渊颖
人民陪审员 陈进波
二〇一四年四月二十五日
代书 记员 张 璇