福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第5183号
原告中国银行股份有限公司厦门湖里支行，住所地福建省厦门市湖里区华昌路74号，组织机构代码85499041-5。
负责人黄峥嵘，行长。
委托代理人赖丽华，福建旭丰律师事务所律师。
委托代理人鲍慧莹，福建旭丰律师事务所实习律师。
被告侯巍，男，1979年12月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明。
被告厦门特工开发有限公司，住所地福建省厦门市湖里区兴隆路39号，组织机构代码15498412-9。
法定代表人王柏忠，执行董事。
委托代理人陈莹，福建联合信实律师事务所律师。
委托代理人谢东海，福建联合信实律师事务所实习律师。
原告中国银行股份有限公司厦门湖里支行（以下简称中行湖里支行）与被告侯巍、厦门特工开发有限公司（以下简称特工开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年9月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中行湖里支行的委托代理人赖丽华、鲍慧莹，被告特工开发公司的委托代理人陈莹、谢东海到庭参加诉讼。被告侯巍经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行湖里支行诉称，2011年6月7日，侯巍与特工开发公司签订编号为02007546的《商品房买卖合同》，侯巍为买受人，特工开发公司为出卖人，买卖标的为晶尚名苑7号楼1层03单元（门牌编号为厦门市湖里区枋湖东四里75号102室）。2011年9月24日，侯巍向中行湖里支行就上述房产提出按揭贷款申请，同意以上述房产抵押给中行湖里支行，作为偿还贷款合同项下贷款的担保。2011年10月26日，侯巍与中行湖里支行签订编号为ZF01D3011384的《个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同）及其附件一、附件二，中行湖里支行为贷款人和抵押权人，侯巍为借款人和抵押人，特工开发公司作为侯巍的保证人。贷款合同约定侯巍向中行湖里支行借款216万元用于购买上述房产；贷款期限为360个月，从2011年10月26日起至2041年10月26日止，自中行湖里支行实际放款日起算；贷款利率采用浮动利率，浮动周期为12个月，即从中行湖里支行实际放款日起每12个月重新定价一次；第一个浮动周期内的月利率为5.875‰；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；若侯巍未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为贷款合同约定的贷款利率水平上加收50%；罚息计息公式为利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360；还款方式采用按月等额本金还款方式，每期还本金额为6000元，首期还本付息金额为18690元，此后每月递减；侯巍以贷款合同项下贷款所购房产提供抵押担保；特工开发公司提供阶段性连带责任保证；凡因履行贷款合同而产生的一切争议、纠纷，双方应通过协商解决；协商不成时，双方可向贷款人即中行湖里支行所在地人民法院起诉等等。贷款合同附件一约定，侯巍以所购房产提供抵押担保的范围为贷款合同项下侯巍全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金和贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）和因侯巍违约而给原告造成的损失和其他所有应付费用；如果侯巍出现未按期归还贷款合同项下贷款本息等情形的，即构成或视为违约，中行湖里支行有权分别或同时采取宣布贷款合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除贷款合同等；保证人提供阶段性连带保证责任的，则自借款人办妥贷款合同项下贷款所购房产抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人在贷款合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的贷款合同项下债务，以及该日之前发生保证人及借款人违约而引起的贷款合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任；贷款合同载明的侯巍的住所地为通讯及联系地址，凡与贷款合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律文书送达地均以此为准；侯巍承诺在通讯及联系地址发生变更时，应及时通知中行湖里支行，否则中行湖里支行按贷款合同载明的通讯及联系地址送达的文件均为有效送达，由此引起的相关经济和法律责任由侯巍承担。2011年10月31日，上述房产在厦门市国土资源与房产管理局成功办理抵押权预告登记（登记编号为201145244），中行湖里支行成为该房产的合法抵押权人。2011年12月1日，中行湖里支行依约向侯巍发放贷款216万元。自中行湖里支行向侯巍发放贷款之日起至2013年3月，侯巍履行了贷款合同约定的还款义务。自2013年4月起，侯巍却连续多期拖欠中行湖里支行贷款本息，构成严重违约。另外，中行湖里支行至今没有收到相应的抵押他项权证，特工开发公司的保证责任依约不能免除。2013年7月22日，中行湖里支行向侯巍发出《催款通知书》（编号为厦中银消贷催字第201305号），限期侯巍尽快偿还逾期款项。2013年8月2日，中行湖里支行向特工开发公司发出《催款通知书》（编号为2013催05号），要求特工开发公司督促侯巍尽快偿还逾期款项，但均未果。2013年8月14日，中行湖里支行向侯巍、特工开发公司分别发出《全部贷款提前到期通知书》，宣布贷款合同提前到期，提前收回全部贷款本息，要求侯巍尽快偿还在原告的借款，要求特工开发公司在收到该通知后督促侯巍在5天内清偿全部贷款本息。然而，侯巍至今仍未还款，特工开发公司作为保证人也没有履行相应的连带清偿责任。上述《全部贷款提前到期通知书》于2013年8月16日送达侯巍，截止当日侯巍尚欠中行湖里支行贷款本金2069775.82元以及利息58393.25元。故中行湖里支行请求判令：1、解除原告中行湖里支行与被告侯巍、特工开发公司签订的编号为NO.ZF01D3011384的《个人一手住房贷款合同》；2、被告侯巍偿还原告中行湖里支行的贷款本金2069775.82元、利息58393.25元以及罚息（自2013年4月10日起计算至2013年10月21日止为39908.83元；自2013年10月22日起，以本金2069775.82元与利息58393.25元之和为基数，按合同约定适用的贷款利率加收50%计算至本息全部清偿之日止）；3、被告特工开发公司对被告侯巍的上述债务承担连带清偿责任；4、原告中行湖里支行有权以厦门市湖里区晶尚名苑7号楼1层03单元（门牌编号为厦门市湖里区枋湖东四里75号102室）房产拍卖、变卖或折价后的所得价款优先受偿；5、被告侯巍、特工开发公司支付原告中行湖里支行律师代理费59551元。
被告特工开发公司辩称，特工开发公司对中行湖里支行诉请侯巍立即偿还尚欠的借款本金及相应利息所依据的事实及尚欠借款本金及利息的具体金额无法确认。中行湖里支行提供的用以证明侯巍欠款事实的《应还款清单》是中行湖里支行单方制作，而特工开发公司作为保证人，并未介入中行湖里支行与侯巍之间的具体还款事宜，对于侯巍是否存在拖欠贷款本息的事实及具体拖欠贷款本息的金额无法确认。讼争房产至迟于2011年8月就已经可以办妥房屋抵押他项权利证书，特工开发公司仅应就2011年8月之前侯巍拖欠的款项承担保证责任，而根据中行湖里支行的证据，侯巍于2011年8月之前不存在逾期还款的情形。特工开发公司早在2010年12月31日就已经完成讼争房产所在项目“晶尚名苑”的项目初始登记，即日起可以办理该项目的分户登记及转移登记手续。与侯巍购买同一项目的其他业主在2011年3月即办妥房屋权属分户登记，领取房产证。特工开发公司与侯巍签订《商品房买卖合同》的时间为2011年6月7日，此时，侯巍完全可以立即办理产权证及抵押登记手续。侯巍一直怠于办理，最终致使中行湖里支行无法及时取得讼争房产的他项权证。中行湖里支行主张侯巍逾期还款的开始时间为2013年3月，该时点之前，侯巍完全应该办妥房屋所有权证及抵押他项权证，因此侯巍拖欠贷款系其本身过错导致，特工开发公司对中行湖里支行诉请侯巍拖欠的款项无须承担保证责任。中行湖里支行已经明确要求行使抵押权优先受偿，因此即便中行湖里支行有权提前收回全部贷款，特工开发公司也仅应对以抵押房产拍卖所得用以清偿未还借款的不足部分承担保证责任。中行湖里支行、侯巍及特工开发公司签署的贷款合同及其附件对实现债权的顺序没有约定或者约定不明确，中行湖里支行依法应当先行使讼争房产的抵押权。退一步而言，即便特工开发公司承担保证责任，也应明确特工开发公司有权向侯巍追偿并将中行湖里支行享有的抵押权转移给特工开发公司。综上所述，应当依法驳回中行湖里支行的诉讼请求，或者驳回中行湖里支行要求特工开发公司承担全部债务连带清偿责任的请求，特工开发公司仅应对以抵押物拍卖所得用以清偿侯巍拖欠的款项之不足部分承担连带清偿责任，并有权向侯巍追偿。
被告侯巍未作答辩。
经审理查明，特工开发公司原名称为厦门经济特区工程建设公司，后于2013年12月30日变更为现名称。2011年6月7日，侯巍与特工开发公司签订一份编号为02007546的《商品房买卖合同》，约定侯巍向特工开发公司购买晶尚名苑7号楼1层03单元（厦门市湖里区枋湖东四里75号102室）房产，价格为3096574元，侯巍于2011年6月7日前支付936574元，余款2160000元由侯巍在合同签订后向银行申办按揭贷款支付等等。双方于当日将上述《商品房买卖合同》提交厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案。2011年9月24日，侯巍向中行湖里支行就上述房产提出按揭贷款申请。2011年10月26日，侯巍作为借款人、中行湖里支行作为贷款人、特工开发公司作为保证人，三方签订贷款合同及其附件一、附件二。贷款合同约定借款人向贷款人借款216万元用于购买晶尚名苑7号楼1层03单元（厦门市湖里区枋湖东四里75号102室）房产；贷款期限为360个月，从2011年10月26日起至2041年10月26日止，自贷款人实际放款日起算；贷款发放方式为借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的特工开发公司专用账户内；贷款利率采用浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；第一个浮动周期内的月利率为5.875‰；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；利息按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日；还款方式采用按月等额本金还款方式，按月偿还贷款本息，借款人应自发放贷款后第二月开始按月还款，还款日为每月的10日，每期还本金额为6000元，首期还本付息金额为18690元，此后每月递减；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；罚息计息公式为利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360；借款人以合同项下贷款所购房产向贷款人提供抵押担保；保证人特工开发公司提供阶段性连带责任保证；产生争议、纠纷的，可向借款人所在地人民法院起诉等等。贷款合同附件一约定，抵押担保的范围为贷款合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金和贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）和因借款人违约而给原告造成的损失和其他所有应付费用；如果借款人出现未按期归还贷款合同项下贷款本息等情形的，即构成或视为违约，贷款人有权分别或同时采取宣布贷款合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除贷款合同、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失、行使抵押权和要求保证人承担保证责任等；保证人应按照贷款合同的约定承担连带保证责任，保证期限为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥贷款合同项下贷款所购房产抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人在贷款合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的贷款合同项下债务，以及该日之前发生保证人及借款人违约而引起的贷款合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任；贷款合同载明的借款人的住所地厦门市育秀中心C座9H为通讯及联系地址，凡与贷款合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律文书送达地均以此为准；借款人承诺在通讯及联系地址发生变更时，应及时通知贷款人，否则贷款人按贷款合同载明的通讯及联系地址送达的文件均为有效送达，由此引起的相关经济和法律责任由借款人承担等等。2011年10月31日，厦门市湖里区晶尚名苑7号楼1层03单元房产在厦门市房地产交易权籍登记中心办理抵押权预告登记（登记编号为201145244），中行湖里支行为该房产的抵押权人，侯巍为该房产的抵押人，担保主债权数额为216万元。上述房产尚未办理产权证。
另查明，2011年12月1日，中行湖里支行依约发放了贷款216万元。截至2013年4月，侯巍共计向中行湖里支行支付的贷款本息共计281127.82元，其中偿还了贷款本金90224.18元，。之后，侯巍未再向中行湖里支行支付贷款本息。2013年7月23日，中行湖里支行向侯巍发出《催款通知书》，要求侯巍尽快偿还逾期款项等等。2013年8月5日，中行湖里支行向特工开发公司发出《催款通知书》，要求特工开发公司督促侯巍尽快偿还逾期款项等等。2013年8月14日，中行湖里支行分别向侯巍、特工开发公司发出《全部贷款提前到期通知书》，宣布贷款合同到期，提前收回全部贷款本息，要求侯巍尽快偿还在原告的借款，并要求特工开发公司在收到该通知后督促侯巍在5天内清偿全部贷款本息等等。之后，中行湖里支行委托福建旭丰律师事务所指派律师提起本案诉讼。中行湖里支行为此支付律师费59551元。
以上事实，有以下证据：1、《商品房买卖合同》，2、《商品房买卖合同备案证明》，3、《个人住房按揭（抵押）贷款申请表》，4、贷款合同，5、《预购商品房抵押权预告登记证明书》，6、《零售贷款借款借据》，7、《催款通知书》，9、《全部贷款提前到期通知书》，8、EMS快递单，9、贷款已还款明细清单，10、应还款清单，11、《法律事务委托代理合同》，12、《律师代理费计算说明》，13、厦门市地方税务局通用机打发票，14、准予变更登记通知书；以及双方当事人陈述和庭审笔录为证。
本院认为，侯巍经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩的权利。中行湖里支行主张的借款事实有相应的贷款合同、《预购商品房抵押权预告登记证明书》等为证，本院予以采信。中行湖里支行与侯巍签订的贷款合同建立借贷关系，与法不悖，应认定合法有效。根据贷款合同的约定，如借款人出现未按期归还贷款合同项下贷款本息等情形的，即构成或视为违约，贷款人有权宣布贷款合同项下贷款本息全部提前到期并解除贷款合同。侯巍自2013年4月起便未再依约向中行湖里支行支付贷款本息，经中行湖里支行催告后仍未支付逾期的贷款本息，已构成违约。因此，中行湖里支行关于解除贷款合同，并要求侯巍偿还贷款本金2069775.82元和利息58393.25元以及按贷款合同的约定的贷款利率水平加收50%支付罚息的诉讼请求，符合双方的约定以及法律规定，本院予以支持。其中罚息应当以贷款本金2069775.82元和利息58393.25元之和为基数，按照按中国人民银行公布的相应档次的贷款利率加收50%计算。中行湖里支行于2011年12月1日发放贷款，双方约定的利率浮动周期为12个月，故当年的12月1日至次年的12月1日为一个浮动周期，每个浮动周期的罚息利率应当按照浮动周期首日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款利率加收50%计算。中行湖里支行主张罚息自2013年4月10日起计算至2013年10月21日止为39908.83元，符合上述标准，本院予以支持。自2013年10月22日起，罚息以本金2069775.82元与利息58393.25元之和2128169.07元为基数，按现行中国人民银行公布的相应档次的贷款利率加收50%计算至2013年11月30日；自2013年12月1日起，每满12个月为一个浮动周期，按照每个浮动周期首日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款利率加收50%作为该浮动周期的罚息利率，以2128169.07元为基数计算罚息。根据贷款合同约定，借款人违约的，贷款人有权要求借款人赔偿因其给贷款人违约造成的损失，而在贷款合同附件中约定了抵押担保的范围包括贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）。因此，可以认定双方约定了因侯巍违约导致中行湖里支行实现债权的费用（包括律师费等）应由侯巍承担。据此，中行湖里支行主张侯巍承担其实现本案债权而支付的律师费59551元，本院予以支持。侯巍以其购买的厦门市湖里区晶尚名苑7号楼1层03单元房产为上述债务提供抵押担保，并在厦门市房地产交易权籍登记中心办理抵押权预告登记。因此，中行湖里支行主张其有权就上述债务以上述房产折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿，本院予以支持。特工开发公司自愿为侯巍就贷款合同项下的债务承担阶段性连带责任保证，因侯巍和特工开发公司尚未办理厦门市湖里区晶尚名苑7号楼1层03单元房产的产权证以及抵押登记手续并将他项权证交付中行湖里支行，故特工开发公司应当根据贷款合同的约定就侯巍的上述全部债务承担连带清偿责任。另外，根据贷款合同的约定，如借款人未按期归还贷款合同项下贷款本息构成违约的，贷款人有权分别或同时行使抵押权和要求保证人承担保证责任等。因此，双方已对物的担保和保证责任实现债权进行了约定，即中行湖里支行既可就物的担保实现债权，也可以要求特工开发公司承担保证责任。因此，特工开发公司关于中行湖里支行应先就物的担保即就厦门市湖里区晶尚名苑7号楼1层03单元房产的抵押权实现债权，而后才能要求特工开发公司承担保证责任的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。特工开发公司承担了连带清偿责任后，有权向侯巍追偿。侯巍经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条、第五十三条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司厦门湖里支行与被告侯巍、厦门特工开发有限公司签订的编号为ZF01D3011384的《个人一手住房贷款合同》；
二、被告侯巍应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司厦门湖里支行贷款本金2069775.82元、利息58393.25元以及罚息（罚息自2013年4月10日起计算至2013年10月21日止为39908.83元；自2013年10月22日起，罚息以2128169.07元为基数，按现行中国人民银行公布的相应档次的贷款利率加收50%计算至2013年11月30日；自2013年12月1日起，每满12个月为一个浮动周期，按照每个浮动周期首日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款利率加收50%作为该浮动周期的罚息利率，以2128169.07元为基数计算罚息至本判决确定的付款之日止）。
三、被告侯巍支付原告中国银行股份有限公司厦门湖里支行律师费59551元。
四、原告中国银行股份有限公司厦门湖里支行有权就上述债务以厦门市湖里区晶尚名苑7号楼1层03单元房产折价或者拍卖、变卖后的所得价款优先受偿；
五、被告厦门特工开发有限公司对被告侯巍的上述债务承担连带清偿责任；被告厦门特工开发有限公司承担了连带清偿责任后，有权向被告侯巍追偿。
如果被告侯巍、厦门特工开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费24297元，由被告侯巍、厦门特工开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 邓剑斌
人民陪审员 黄禹水
人民陪审员 倪五洲
二〇一四年五月十四日
书 记 员 谢源成
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。