某某省某某市某阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）某民初字第00587号
原告（反诉被告）曹某某，男，生于1965年10月6日，汉族，某某市某某区人，住某某区西一路二院小区*号楼，个体工商户。
委托代理人李某某、霍某某，某某富能律师事务所律师。
被告（反诉原告）某某饮品有限公司，住所地某某市经济技术开发区赛高街区B座24层。
法定代表人杨某某，该公司经理。
委托代理人王某某、刘某某，某某静远新言律师事务所律师。
原告曹某某与被告某某饮品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法适用简易程序由审判员葛美云独任审判于2014年2月24日公开开庭进行审理，后转入普通程序组成合议庭于2014年9月15日公开开庭进行了审理，原告曹某某及其委托代理人李某某、霍某某，被告的委托代理人王某某、刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹某某诉称：2013年3月，原告承租了位于某某市某某区某某镇绣园小区西二路商住楼一层3、4间房屋266平方米，并对房屋进行了装修。2013年6月原告与被告协商达成协议，将上述房屋承租用于开办某某饮品有限公司某某分公司。被告承租后办理了工商设立登记手续，实际开展经营。按照约定，被告除一次性支付房屋装修投入27万元外，还应支付一年期租金。但被告以资金紧张为由，于2013年7月3日出具欠条一张，列明欠付曹某某房屋租赁费285000元。后被告于2013年8月10日决定撤销某某分公司，故意以原告转租房屋不合法为由拒不支付租金，但原告对于租赁合同中所涉及的房屋，合法享有转租权，在原合同中载明可以转租，然而被告实际使用房屋至今，未曾搬离。原告经多次催告无果，只好涉诉法院，提出诉讼请求：1、判令被告立即支付房屋租金285000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告曹某某向本院提供了以下证据：
1、房屋租赁合同一份，用以证明原告将承租房屋租赁给被告，原告享有合法的转租权，原告与被告签订的房屋租赁协议合法有效。
2、出租协议一份，用以证明原、被告之间的房屋出租协议是双方自愿的基础上达成，合法有效约束双方当事人。
3、欠条一支，用以证明被告从始至终未曾向原告支付过任何租金。
4、某某某某分公司备案信息，用以证明备案信息中印章与出租协议印章一致。
5、监控照片四张，用以证明2014年2月14日，该某某分公司正常办公，某某大区经理等在某某分公司内视察。
被告某某饮品有限公司辩称：2013年5月，被告拟成立公司，经与曹某某协商，由曹某某提供266平方米的房屋租赁给被告使用。双方谈妥后，被告分两次给原告打款279500元。付款完毕后，被告在使用过程中得知原告所提供的房屋系转租房屋，且在原来的房屋租赁合同中约定是不可转租。被告经了解，原告转租给被告的房屋并未经房屋所有权人同意。此后，被告与原告就此事多次交涉，原告不但不处理已发生的问题，而且在2013年的8月份将房屋大门上锁，致使被告无法使用房屋，并从房屋中任意处置被告所存货物，给被告造成了巨大的经济损失。综上，原告的出租行为有悖法律规定，属于无效租赁，应当返还被告已付房租，其诉讼请求应当予以驳回并应当赔偿被告经济损失。
被告反诉称：2013年5月，反诉人欲成立公司，经过双方协商，由被反诉人提供自有装修完毕共计266平方的房屋租赁给反诉人使用，作为公司经营场所。双方协商后，反诉人向被反诉人打款共计279500元。打款后，反诉人调查得知，被反诉人所提供的房屋系转租房屋，在原来的房屋租赁合同中，约定是不可转租。反诉人与被反诉人的租赁行为就无法得到法律保护，系无效租赁。在此情形下，被反诉人所提供的房屋就有悖双方的约定，系严重的欺骗行为。且反诉人所租赁的房屋，在交付后不久，即被强行锁门，反诉人一直无法正常使用。已给反诉人造成了极大的损失。综上，为了维护反诉人的合法权益，根据有关法律规定，特诉之法院，提出诉讼请求为：1、请求法院依法判决确认反诉人与被反诉人租赁关系无效；2、请求法院依法判决被反诉人返还反诉人279500元租赁款；3、本案诉讼费由被反诉人承担。
被告向本院提供如下证据：
中国建设银行网上银行电子回单2份，用以证明2013年7月4日，被告通过网上银行向原告曹某某转账15万元，2013年7月26日，被告通过网上银行向原告曹某某转账129500元，共计支付房屋租金人民币279500元。
庭审中，被告对原告提供的出租协议落款的印章申请鉴定，经审查，本院准许其申请，并报送某某市中级人民法院，该中级法院委托西北政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心作出西法大司鉴中心（2014）文鉴字第76号印文鉴定意见书，确定检材印文与样本一、二印文不是同一印章形成。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性及证明目的有异议，认为该房屋租赁合同是制式合同，该合同中第十一条第二项载明乙方不得将租赁物转租给第三人；该合同中虽写“同意转租”的内容，但该四个字是谁加上的不确定，如果是原出租人徐玉霞写的，她应该在同意转租下面签字确认；该房屋租赁合同存在瑕疵，对原出租人徐玉霞有疑问，徐玉霞应当出具相关产权证明。对证据2的真实性及证明目的有异议，认为该协议上的落款处的印章不是该公司所盖，签字人张荣君不是原告公司的员工。原告申请司法鉴定，确定该协议的章子和被告公司的章子是否一致。对证据3的真实性及证明目的均无异议。对4的真实性无异议，证明目的有异议，认为该证据只能证明工商档案登记情况，无法证实工商档案里的印章与出租协议里的印章属同一印章；对证据5的真实性和证明目的均有异议，人物不能确定，并且不能证明该某某分公司连续使用并正常办公，该照片只是一天内拍摄。原告对被告提供的证据真实性无异议，证明目的有异议，该证据反而证明了被告履行了出租协议，支付了房屋装修费用279500元，而不是房屋租金。对鉴定意见书，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为出租协议上的印章不是用总公司印章，而是由某某饮品有限公司某某分公司在某某备案的另外的一个章子所盖，这枚印章与某某饮品有限公司某某分公司注册章子属一个章子，不是总公司章子，所以本出租协议依然合法有效。被告对鉴定意见书无异议。
本院对原告提供的证据作如下认证：原告提供的证据1，被告有异议，经审查，该证据能够证明本案所涉租赁物是原告租赁徐某某的房屋，且徐某某同意转租的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供的证据2出租协议，经被告申请对协议落款的印章进行鉴定，结论为检材印文与样本印文不是同一印章形成，故该协议不是被告公司所签，对该协议本院依法不予采信。原告提供的证据3，被告无异议，该证据能够证明被告欠原告租赁费285000元的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供的证据4，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，该证据不能证明原告的证明目的，依法不予采信。原告提供的证据5，被告有异议，该证据不能证明原告的证明目的，依法不予采信。被告提供的证据，原告对真实性无异议，经审查，该证据能够证明原、被告双方形成租赁关系后，被告向原告支付租赁费279500元的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。对司法鉴定意见书，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，被告无异议，经审查，该证据为具有鉴定资质的鉴定机构出具的合法有效的鉴定意见书，能够证明检材印文与样本印文不是同一印章形成的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、庭审的举证、质证及本院认证，查明以下事实：2013年3月8日，原告曹某某与徐某某签订绣园小区西二路3号楼租赁合同，约定：徐某某（甲方）将绣园小区西二路3号商住楼一层3间至4间，面积共计266平方米向原告出租，租赁期自2013年3月8日起至2014年3月7日，租金每月每平方米80元，每年共计285000元，并约定甲方同意转租的事实。原告承租以上商住楼后，于2013年6月，原告与被告协商达成口头协议，又将该商住楼向被告转租，被告承租后用于开办某某饮品有限公司某某分公司。被告承租后办理了工商设立登记手续，实际开展经营。双方商定一年租赁费为285000元，被告向原告出具欠条一支，载明：某某饮品有限公司欠某某分公司曹某某房屋租赁费285000元，某某饮品有限公司，2013年7月3日。2013年7月4日，被告通过网上银行两次向原告曹某某转账支付共计人民币279500元。在被告使用租赁房屋过程中，原告于2014年3月8日将被告在租赁房屋内的东西搬走，并在房屋上贴上房屋转让字样。现在，原告认为双方形成租赁事实，并签订了出租协议，协议约定由被告向原告支付装修费275000元，支付租赁费285000元，并认为被告向原告支付的279500元是协议约定的装修费，并不是租赁费，为此原告提起诉讼，请求被告支付所欠原告的租赁费285000元。庭审中，被告对原告提供的出租协议落款的印章申请鉴定，经审查，本院准许其申请，并报送某某市中级人民法院，该中级法院委托某某大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心作出西法大司鉴中心（2014）鉴字第76号印文鉴定意见书，确定检材印文与样本一、二印文不是同一印章形成。被告认为原告向被告转租，未经过原出租人同意，系违法转租，转租合同系无效转租，且认为其承租后，被原告强行锁门，被告一直无法正常使用，故提出反诉，请求确认原、被告的租赁关系无效，并请求判决原告返还被告租赁款279500元。
本院认为，原告曹某某与被告某某饮品有限公司形成事实的房屋租赁关系，双方意思表示真实，应为有效合同。本案中，双方争议的焦点一是被告是否尚欠原告的租赁费285000元，二是被告向原告支付的279500元是否应当向原告返还。经审查，本案中双方均认可形成租赁合同关系，虽原告出具出租协议，但经被告申请鉴定，西北政法大学司法鉴定中心确定出租协议落款印章与被告公司印章不是同一印章形成，原告提供的出租协议不能证明原告的证明目的，双方并未形成书面的租赁合同，故原告提出被告支付的279500元系装修房屋费用的主张，无事实依据，本院不予采纳。原告主张由被告支付租赁费285000元，在双方达成口头租赁协议后，被告开始使用租赁的房屋，并于2013年7月3日向原告出具欠到房屋租赁费285000元的欠据一支，被告抗辩已经将租赁费279500元向原告支付，根据被告提供的证据建行网上银行电子回单，证明被告于2013年7月4日、2013年7月26日分两次共计向原告支付279500元，应认定为被告向原告支付租赁费279500元，被告该抗辩理由本院依法予以采纳。原告主张由被告支付租赁费285000元，被告现尚欠5500元未向原告支付，被告已经构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，故原告该主张本院依法予以支持。反诉原告的主张，根据认定的事实，反诉原告所欠反诉被告的租赁费属实，但反诉原告提出反诉被告所提供的房屋系转租房屋，在原来的房屋租赁合同中约定不可转租，且提出反诉原告所租赁的房屋被反诉被告强行锁门，反诉原告一直无法正常使用。根据双方提供的证据，能够证明反诉被告出租的房屋系合法转租，反诉原告无法使用租赁物没有事实依据，故反诉原告提出双方的租赁关系无效及由反诉被告返还租赁费279500元的反诉请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、本判决生效后五日内，由被告某某饮品有限公司支付原告曹某某房屋租赁费人民币5500元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告某某饮品有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2780元，由原告曹某某（反诉原告）负担2720元，由被告（反诉原告）某某饮品有限公司负担60元。反诉费2790元由被告（反诉原告）某某饮品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某某省某某市中级人民法院。
审 判 长 葛美云
审 判 员 张 媛
人民陪审员 常四娃
二〇一五年一月十二日
书 记 员 曹彦强