福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初2544号原告：姚明耀，男，1988年8月19日出生，新加坡公民,住福建省泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：吴龙辉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告：郑瑞燕，女，1981年11月29日出生，汉族,住福建省泉州市鲤城区。被告：郑瑜瑜，女，1983年9月21日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月4日公开开庭进行了审理。原告姚明耀的委托代理人吴龙辉到庭参加诉讼，被告郑瑞燕、郑瑜瑜均未到庭。本案现已审理终结。姚明耀向本院提出诉讼请求：一、判决确认姚明耀与郑瑞燕、郑瑜瑜于2013年6月30日签订的《租赁合同》（编号：HY－00009）已于2015年5月21日解除，并判令郑瑞燕、郑瑜瑜立即将租赁房屋腾空并移交给姚明耀且姚明耀不予退还郑瑞燕、郑瑜瑜履约保证金；二、判决郑瑞燕、郑瑜瑜向姚明耀支付拖欠的租金，共计129614元；三、判决郑瑞燕、郑瑜瑜支付姚明耀违约金，该违约金按郑瑞燕、郑瑜瑜应付未付的租金从逾期支付之日起算至郑瑞燕、郑瑜瑜实际付清所欠姚明耀全部租金之日止，暂计至2015年6月30日为39439.9元；四、判决郑瑞燕、郑瑜瑜向姚明耀支付免租期内的租金，共计109614元；五、判决郑瑞燕、郑瑜瑜向姚明耀支付拖欠的水电费，共计2328.7元；六、判决郑瑞燕、郑瑜瑜承担因其违约导致姚明耀起诉维权而支出的各种费用（包括但不限于一审律师费、诉讼费、邮寄费等费用）。庭审中姚明耀明确诉求第六项为一审律师费7420元、诉讼费，并放弃诉求第一项中要求郑瑞燕、郑瑜瑜将租赁房屋腾空并移交给姚明耀的诉讼请求。事实和理由：郑瑞燕、郑瑜瑜于2013年6月30日与姚明耀的授权人姚道恩签订了编号为HY－00009的《租赁合同》，合同约定：1、郑瑞燕、郑瑜瑜向姚明耀承租位于泉州市丰泽区东海大街东海湾.和园临街商铺第2幢第19号一层、第218、220号二层店面（以下统称“租赁房屋”）；2、第一年月租金为18269元，郑瑞燕、郑瑜瑜应于2013年6月30日前向姚明耀支付首期租金人民币54807元；3、姚明耀同意在2013年12月30日前为郑瑞燕、郑瑜瑜的免租期。免租期届满后开始计算租金。若因郑瑞燕、郑瑜瑜违反合同约定致使合同解除的，郑瑞燕、郑瑜瑜将不享受免租期待遇，郑瑞燕、郑瑜瑜应按合同约定的租金标准支付免租期内的租金，同时还应承担合同约定的其他违约责任；4、租金每三个月交纳一次，由郑瑞燕、郑瑜瑜在每三个月的首月的5日前向郑瑞燕、郑瑜瑜预交；5、租赁房屋的物业管理费由郑瑞燕、郑瑜瑜承担，租赁期间的水电、燃气、通讯、小区内业主公摊成本等费用由郑瑞燕、郑瑜瑜承担；6、郑瑞燕、郑瑜瑜逾期支付租金的，须按应付租金额的每日千分之二向姚明耀支付违约金；逾期超过30日的，姚明耀有权解除合同，没收郑瑞燕、郑瑜瑜的履约保证金，郑瑞燕、郑瑜瑜并应赔偿姚明耀的经济损失；7、姚明耀为追究郑瑞燕、郑瑜瑜违约责任、解除合同而支出的各种费用（包括但不限于邮寄费、诉讼费、律师费等）均由郑瑞燕、郑瑜瑜承担；8、合同所涉及的所有书面通知，邮寄送达的，自书面通知按对方所留地址寄出之日起3日后视为送达。合同签订后，姚明耀依约将租赁房屋交付郑瑞燕、郑瑜瑜使用，但郑瑞燕、郑瑜瑜未按照合同约定向姚明耀支付租金，姚明耀于2015年5月6日向郑瑞燕、郑瑜瑜发出《通知》，通知郑瑞燕、姚明耀及时缴纳租金。鉴于郑瑞燕、郑瑜瑜一直拖欠租金，姚明耀又于2015年5月18日向郑瑞燕、郑瑜瑜发出《解除合同通知》，解除与其签订的HY－00006号《租赁合同》。根据《租赁合同》的约定，姚明耀与郑瑞燕、郑瑜瑜签订的HY－00006号《租赁合同》已经于2015年5月21日解除。合同解除后，郑瑞燕、郑瑜瑜应于三日内将租赁房屋腾空并移交姚明耀。鉴于郑瑞燕、郑瑜瑜的上述违约行为已经给姚明耀造成重大的经济损失，严重损害了姚明耀的合法权益，姚明耀诉至法院，请求判如所请。被告郑瑞燕、郑瑜瑜未作答辩。经审理查明，姚明耀系诉争的址在丰泽区东海滨城东海大街南侧东海湾.和园2号楼218、220、19号店面的房屋所有权人。2012年5月11日，其出具一份《授权委托书》，就其在泉州市丰泽区东海滨城购买房产531处（包括前述房产在内）委托姚道恩以姚明耀的名义或以姚道恩自己的名义，签述其所购前述房产的租赁合同及处理与此相关的其他事项。2012年5月14日，厦门市鹭江公证处为此出具了（2012）厦鹭证内字第03570号《公证书》。2013年6月30日，姚道恩代表姚明耀与郑瑞燕、郑瑜瑜签订了一份《租赁合同》（合同编号：HY－00009），约定姚明耀出租位于泉州市丰泽区东海大街东海湾.和园临街商铺第2幢第19号一层店面、第218、220号二层店面给郑瑞燕、郑瑜瑜。合同第二条约定，郑瑞燕、郑瑜瑜租赁该房屋的租赁期间为本合同生效之日起至2019年6月29日止。第三条约定，承租人在本合同签订前须向出租人交纳履约保证金人民币54900元，另约定租赁期间内，承租人未能如期交纳依本合同约定应由其承担的相关费用的，出租人有权从履约保证金中代为扣划。如经如划导致履约保证金减少，承租人在交纳相关费用时，应优先弥补履约保证金的不足；除本合同另有约定外，当履约保证金不足以扣划承租人应交相关费用且承租人未在出租人催缴费用期限内交纳相关费用时，本合同自动解除。合同自动解除后，出租人有权向承租人追讨所欠相关费用，依据本合同追究承租人的违约责任，并要求承租人赔偿损失。第四条约定第一年月租金为18269元，承租人应于2013年6月30日前向出租人支付首期租金人民币54807元；出租人同意在2013年12月30日前为承租人的免租期，免租期届满后开始计算租金。若因承租人违反本合同约定致使本合同解除的，承租人将不享受免租期待遇，承租人应按本合同约定的租金标准支付免租期内的租金，同时还应承担本合同约定的其他违约责任；租金每三个月交纳一次，由承租人在每三个月的首月的5日向出租人预交；租赁房屋的物业管理费由承租人承担，并按本小区物业服务单位核定的标准向物业服务单位交纳；承租人在租赁期间发生的水、电、燃气、通讯、小区内业主公摊成本等费用由承租人承担；合同终止后（含因承租人违约出租人单方解除本合同而导致合同终止的情形），承租人应在出租人通知的期限内将租赁房屋腾空并移交给出租人。逾期的，出租人将强制收回该房屋。届时，对于承租人遗留在该房屋的所有物品（包括但不限于装修物、装饰物、家具、厨具、办公物品，用于生产、销售的设施、设备以及其他添附物及建材等），出租人将视作承租人废弃物自行处理，承租人以此无异议。第六条约定，承租人应按时足额支付租金，逾期支付的，须按应付租金额的每日千分之二向出租人支付违约金；逾期超过30日的，出租人还有权单方解除合同，没收承租人的履约保证金，承租人并应赔偿出租人的经济损失；出租人为追究承租人违约责任、解除本合同而支出的各种费用（包括但不限于邮寄费、诉讼费、律师费等）均由承租人承担。第七条约定本合同约定所有书面通知当面提交对方即视为送达；因对方拒收而留置送达亦视为送达；邮寄送达的，自书面通知按对方所留地址寄出之日起3日后视为送达。郑瑞燕、郑瑜瑜依约于2013年6月24日交付了履约保证金54900元，并缴交了2013年12月30日至2014年9月30日的租金164421元（54807元/每季度×3季度）及2014年10月1日至2014年12月31日的部分租金（该期间租金尚欠20000元），后未再交纳租金至今。2015年5月6日，姚明耀向郑瑞燕、郑瑜瑜发出催缴租金的《通知》。2015年5月18日，姚明耀向郑瑞燕、郑瑜瑜发出《解除合同通知》，通知解除租赁合同，并没收其所交纳的履约保证金，并通知郑瑞燕、郑瑜瑜于收到通知书3日内，将和园2号楼一层：19号，二层：218－220号店面腾空并移交，否则将强行接管。另查明，姚明耀为本案诉讼支出律师费7420元。本院认为，姚明耀委托姚道恩与郑瑞燕、郑瑜瑜签订的租赁合同，未违反法律法规规定，依法成立有效。关于诉争合同的解除问题。根据《租赁合同》第六条的约定，郑瑞燕、郑瑜瑜拖欠租金逾期超过30日，双方约定的条件成就，姚明耀有权单方解除合同。至于诉争合同解除的具体时间，姚明耀于2015年5月18日书面通知解除合同，该通知虽被退回，但根据合同第七条第（一）项约定“邮寄送达的，自书面通知按对方所留地址寄出之日起3日内视为送达”，据此前述书面解除合同的通知应视为于2015年5月21日送达承租人。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”之规定，姚明耀诉求确认其与郑瑞燕、郑瑜瑜签订的诉争《租赁合同》于2015年5月21日解除，合理合法，应予支持。根据合同第六条约定，姚明耀有权没收对方交付的履约保证金54900元，对该诉求并予支持。根据合同约定，租金每三个月交纳一次，郑瑞燕、郑瑜瑜仍应支付自拖欠租金之日起至合同解除时应付的租金，姚明耀诉求郑瑞燕、郑瑜瑜支付拖欠的租金129614元（其中2014年10月1日至12月31日为20000元，2015年1月1日至2015年3月31日为54807元，2015年4月1日至2015年6月30日为54807元），符合合同约定和法律规定，应予支持。根据合同约定，2013年6月30日至12月30日为免租期，但若因承租人违约致使合同解除的，其将不享受免租期待遇，因诉争合同解除的原因在于承租人拖欠租金的违约行为，因此，姚明耀诉求郑瑞燕、郑瑜瑜支付免租期内的租金109614元（18269元/月×6个月）有事实和法律依据，应予支持。此外，合同第六条约定了承租人逾期支付租金的，须按应付租金额的的每日千分之二支付违约金，姚明耀据此请求郑瑞燕、郑瑜瑜支付其拖欠租金从逾期支付之日起算至其实际付清款项之日止，按日千分之二计算的违约金，符合合同约定和法律规定，并无不妥，应予支持。姚明耀另主张郑瑞燕、郑瑜瑜应支付拖欠的水电费，但其提供的缴费发票上的主体名称并不符，该主张缺乏证据支持，不予采纳。其诉求郑瑞燕、郑瑜瑜应承担其律师费用7420元，符合合同约定，应予支持。被告郑瑞燕、郑瑜瑜经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百三十八条之规定，判决如下：一、原告姚明耀与被告郑瑞燕、郑瑜瑜于2013年6月30日签订的《租赁合同》（合同编号：HY－00009）于2015年5月21日解除，原告姚明耀不予退还被告郑瑞燕、郑瑜瑜交付的履约保证金54900元；二、被告郑瑞燕、郑瑜瑜应于本判决生效之日起十日内支付原告姚明耀拖欠的租金129614元并支付违约金（其中2014年第四季度的租金20000元自2014年10月5日起算，2015年第一季度的租金54807元自2015年1月5日起算，2015年第二季度的租金54807元自2015年4月5日起算，均按日千分之二的标准，计至实际付清款项之日止）；三、被告郑瑞燕、郑瑜瑜应于本判决生效之日起十日内支付原告姚明耀免租期内的租金109614元；四、被告郑瑞燕、郑瑜瑜应于本判决生效之日起十日内支付原告姚明耀律师费用7420元；五、驳回原告姚明耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16638元，由原告姚明耀负担29元，被告郑瑞燕、郑瑜瑜负担16609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  付莉苹代理审判员  胡彩云代理审判员  刘圣楠二〇一六年十一月十五日书 记 员  肖弘亮附：本案所引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第五百三十八条不服第一审人民法院判决、裁定的上诉期，对在中华人民共和国领域内有住所的当事人，适用民事诉讼法第一百六十四条规定的期限；对在中华人民共和国领域内没有住所的当事人，适用民事诉讼法第二百六十九条规定的期限。当事人的上诉期均已届满没有上诉的，第一审人民法院的判决、裁定即发生法律效力。二、申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。