湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芦法民一初字第657号
原告周建礼，男，1980年7月23日出生，汉族。
原告向利，女，1986年10月10日出生，土家族。
两原告共同委托代理人董清华，湖南锐和律师事务所律师。委托权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，代为签收法律文书。
被告孙华柱，男，1958年5月11日出生，汉族。
委托代理人孙勃，男，1983年12月12日出生，汉族，系被告孙华柱之子。委托权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解、签收法律文书。
原告周建礼、向利诉被告孙华柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法适用普通程序，由审判员舒家良担任审判长，与审判员张青、人民陪审员易新能组成合议庭，并于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告周建礼、向利及其共同委托代理人董清华，被告孙华柱及其委托代理人孙勃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周建礼、向利诉称，2011年3月27日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，被告将其位于株洲市芦淞区株董路1071号山鹰大厦＊＊＊房转让给原告，房屋总价款为46万元。合同约定在原告付清房款时即协助办理房产证、国土证等过户手续，并约定了付款方式为分期付款。合同签订后不久，原、被告双方达成口头协议，约定如原告在2011年期间提前付清房款，则房款总价修改为45万元。之后，原告分别于2011年2月11日支付2000元、3月29日支付48000元、4月21日支付100000元、8月18日支付10000元、11月15日支付290000元，总计付给被告总房款45万元，被告在收到最后一笔290000元房款时特别在收条上注明房款已清字样。2011年11月17日被告协助原告办理了房产证过户手续，但由于被告当时尚未取得国有土地所有权证，于是一直未办理国土证过户手续。2013年期间被告取得了国有土地所有权证后，原告多次找被告要求办理过户手续，但被告拒绝履行协助义务。为此，原告向法院起诉，请求：1、判决被告孙华柱协助原告周建礼、向利办理坐落于芦淞区株董路山鹰大厦＊＊＊号房屋国有土地使用权过户手续；2、判决被告孙华柱承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、原、被告身份证复印件，拟证明原、被告诉讼主体资格；
2、房屋买卖合同，拟证明原、被告双方就涉案房屋进行交易的事实，合同约定房款为460000元，分三年付清，原告付清房款后，被告应依约办理房产证、土地证的过户手续；
3、收条六张，拟证明原告向被告交付全部房款450000元，是根据双方的口头约定，原告于2011年期间将全部房款付清，被告在最后一张收条上面注明房款已清，可以证明双方的最终交易金额为450000元；
4、房屋所有权证（株房权证株字第10001672**号），拟证明被告单独所有涉案房屋的事实，原、被告交易合法；
5、房屋所有权证（株房权证株字第10002264**号），拟证明被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，原告已取得涉案房屋产权；
6、宗地基本信息查询说明，拟证明被告于2013年取得国土证，国土证原件在被告手中；
7、房屋转让协议书，拟证明在房产证过户的当日，依据房产局的要求出具了房屋转让协议书，上面注明了一次性付清，其中写的房产价格为300000元与事实不符。
被告孙华柱辩称，第一，原、被告双方签订的房屋买卖合同约定的购房总价款为460000元。合同第3条付款方式注明原告首付160000元后，双方对合同进行公证，公证之后合同才生效，但原告没有依约支付首付160000元给被告，因此由于原告违约，合同一直未公证，亦未生效；第二，原告只支付了450000元购房款给被告，按合同还差10000元未付；第三，合同第5条约定了原告逾期付款的违约责任，原告应支付违约金92000元，加上欠付的10000元房款，原告还应向被告支付102000元；第四，被告当时要求原告支付违约金，但遭到原告威胁，在不得已的情况下被告将房屋过户给了原告。第五，被告在2011年11月17日之前就将房产证过户到了原告名下，国土证由于当时没办下来，因此没有与房产证一起办理过户手续。因此，被告认为，原、被告双方签订的合同属于无效合同，要求原告将房屋返还给被告，被告将退回原告的购房款，月租金将在购房款中扣除。
被告孙华柱未提交书面证据。
被告孙华柱对原告周建礼、向利提供的证据质证认为：对于证据1、2、3、4、5、6无异议；证据7不认可交易价格。
本院对原告周建礼、向利提供的证据的认证意见为：证据1、2、3、4、5、6，因被告无异议，且能够证明待证事实，本院予以采信；对证据7的真实性本院予以采信，对其中价格部分不予采信。
经审理查明，2011年3月，原告周建礼向被告孙华柱购买坐落于株洲市芦淞区株董路1071号山鹰大厦＊＊＊号房屋（原房屋所有权证号为株房权证株字第10001672**号）。同年3月27日，双方签订了房屋买卖合同一份，合同内容为：“……第二条房屋价格及其他费用：甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）肆拾陆万元整（含附属设施费用）；……第三条付款方式：首付16万元对此合同进行签定，到2012年还款10万元，到2013年还款10万元，到2014年还清余款10万元。……第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照购房总价的2%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款20%违约金。……第十一条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。……第十四条经甲乙双方达成协议壹年后甲方协助乙方办好过户手续（到2012年还款前）。款付清过户（注：“款付清过户”系手写）……第十六条甲方负责将国土证2011年过户乙方（注：第十六条系手写）”。合同签订后，原告于2011年期间分5次向被告总计支付购房款450000元，被告予以接受并向原告出具收条5张（分别为：2011年2月12日收到押金2000元、3月29日收到48000元、4月21日收到100000元、8月18日收到10000元、11月15日收到290000元），其中，2011年11月15日的收条内容为“今收到周建礼购房款大写贰拾玖万元整房款已清（290000）。收款人孙华柱2011.11.15”。
2011年11月17日，原告周建礼、向利取得了上述房屋的房屋所有权证（株房权证株字第10002264**号）。因被告尚未取得该房屋的土地使用权证，因此，双方未办理土地证的过户手续。2013年期间，被告取得了上述房屋的土地使用权证（土地使用者：孙华柱，土地证号：1-2013-B111**，土地坐落：芦淞区株董路1071号山鹰大厦，宗地号：001-001-040-498，土地用途：城镇住宅用地）后，原告要求其协助办理过户手续，但被告拒绝，由此酿成本案纠纷。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为原、被告双方房屋买卖合同的效力及被告是否有义务协助原告办理土地权属证的过户手续问题。现分析如下：
一、原、被告双方房屋买卖合同的效力问题。原、被告于2011年3月27日签订了《房屋买卖合同》，双方均在该合同上签字，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告辩称该合同需经公证以后才成立，但其与原告签订的房屋买卖合同中没有对此进行明确约定，且被告未提供任何证据予以证明该主张，故本院不予支持。因此，该合同自双方签字订立时即成立并生效，双方应依照合同约定，全面履行合同义务。
二、被告是否有义务协助原告办理土地权属证的过户手续问题。首先，原、被告双方签订的房屋买卖合同约定原告在2014年之前付清所有的购房款总计为46万元，后原告提前在2011年期间支付了45万元，被告予以接受并出具收条，且在收到最后一笔款项时，特别在收条上注明了“房款已清”字样，该收条应视为原、被告双方对房屋买卖合同中购房价款及付款方式的变更，由此可以认定原告已付清房款；其次，合同对办理过户手续的约定中，第十四条“达成协议壹年后过户”与手写的“款付清过户”及手写的“第十六条甲方负责将国土证2011年过户乙方”，在内容上不一致。根据《合同法》第61、62条规定，本院结合原、被告双方房产证实际过户的情况，即被告在收到原告全部45万元款项后的2天后，即2011年11月17日，被告将诉争房屋的房产证办理至了原告周建礼、向利名下，认定为双方就过户问题的约定已明确为“款付清过户”。另外，根据本院查明的事实，在原、被告双方签订购房合同时，被告尚未办理土地使用权证，且被告在庭审中亦表述称土地使用证未随房产证一并过户原因是由于当时土地证未办下来。现被告已于2013年取得土地使用权证，应履行协助原告办理过户手续的义务。因此，对于原告提出的要求被告协助办理土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。
另外，对于被告提出的要求原告返还房屋、支付违约金等其他答辩主张，因其构成独立的反诉请求，本院在庭审中已依法向被告释明，但被告已当庭表示不提起反诉，本院在本案中不予处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：
被告孙华柱在本判决书生效后三十日内协助原告周建礼、向利办理坐落于株洲市芦淞区株董路1071号山鹰大厦＊＊＊号房屋的国有土地使用权属过户手续。
本案案件受理费8050元，由被告孙华柱承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 舒家良
审 判 员 张 青
人民陪审员 易新能
二〇一五年七月十六日
书 记 员 喻 露
附判决书引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。