广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7018号
上诉人（原审原告）：冯剑恒，住广州市天河区。
上诉人（原审原告）：曾雅妮，住址同上。
委托代理人:冯剑恒，系曾雅妮丈夫。
上诉人（原审被告）：海波，住广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：祝晓丹，住广州市。
上述上诉人海波、祝晓丹共同委托代理人：尤涛，广东强邦律师事物所律师。
被上诉人（原审被告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：扶伟聪，董事长。
上诉人冯剑恒、曾雅妮、上诉人海波、祝晓丹因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（下称“合富公司”）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年3月，冯剑恒、曾雅妮(甲方、卖方）与海波、祝晓丹（乙方、买方）及合富公司（丙方、中介服务机构）三方签订《存量房买卖合同》（合同号GHA0012075），约定由买方向卖方购买广州市荔湾区文昌南路101号506房，建筑面积132.15平方米，成交价3095000元。其中，第四条产权转移登记约定：甲方与乙方约定按丙方协助办理方式办理产权转移登记，丙方应当于2015年4月15日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；第十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意，违约方支付违约金总房款的5%，合同继续履行；附件付款方式约定：乙方选择银行按揭付款，申请贷款种类是商业贷款，定金人民币195000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方，卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本协议后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，首期楼款不含定金800000元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，楼价余款即申请贷款额2100000元，由贷款银行直接划给卖方，等等。合同签订后，冯剑恒、曾雅妮于2015年3月13日收到购房定金100000元，于2015年3月16日收到剩余定金90000元，于2015年3月27日收到首期楼款800000元。
2015年3月16日，三方通过存量房网上交易管理系统签订存量房买卖合同（编号150××××0237），该网签合同中，海波、祝晓丹户籍所在地均为“其他省份”。同日，海波、祝晓丹委托广州保来理财顾问有限公司办理按揭贷款服务手续，并于当月25日向中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市海珠支行提交贷款所需所有材料申请贷款，当月27日，该行审批通过该贷款申请。4月2日，海波与该行就案涉房屋的贷款事项签署《个人购房/购车借款及担保合同》。
2015年4月27日，冯剑恒、曾雅妮(甲方、卖方）与海波、祝晓丹（乙方、买方）及合富公司（丙方、中介服务机构）三方通过存量房网上交易管理系统变更存量房买卖合同（编号150××××9233）。该合同约定：案涉房屋售价3095000元，签订本合同时乙方向甲方支付定金195000元，并按照按揭方式付款：首期款乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付995000元，剩余房款2100000元由乙方于2015年4月15日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭方式商业贷款，甲乙双方应及时提供办理按揭手续所需资料；第五条产权转移登记：甲方与乙方约定按其他方式（丙方协助甲乙双方共同办理）办理产权转移登记；第十三条迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按违约方支付违约金总房款的5%，合同继续履行方式处理，等等。在该合同中，海波的户籍所在地改为“广州市”。该合同由海波、祝晓丹、合富公司于2015年5月15日签名盖章。
2015年5月15日，冯剑恒、曾雅妮与海波、祝晓丹及中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市海珠支行向房管部门递件，申请办理案涉房屋的过户登记手续及抵押权设定登记手续。2015年5月20日，案涉房屋产权证登记在海波、祝晓丹名下。2015年6月2日，冯剑恒、曾雅妮收齐由中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市海珠支行发放的贷款2100000元。
经原审法院去中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市海珠支行调查得知，海波、祝晓丹于2015年3月25日向该行提交申请贷款的资料时，海波户籍为辽宁省阜新蒙古族自治县，后该行得知海波户籍变更，需重新进行网签。在2015年4月27日进行第二次网签后该行收到海波变更后的户籍信息。
冯剑恒、曾雅妮为证明迟延办证的原因在于海波办理了户籍变更，提交了海波、祝晓丹社保《缴费历史明细表》，证明了海波、祝晓丹在2015年3月社保未连续缴纳满3年，不具备外地人在广州购房资格；提交了2015年3月16日与2015年4月27日签订的两份《网签合同》，证明了海波的户籍由外省变为广州市。
冯剑恒、曾雅妮为证明因海波、祝晓丹的迟延办证导致冯剑恒、曾雅妮迟延收齐房款而给冯剑恒、曾雅妮造成了实际损失，提供了以下证据：1、冯剑恒、曾雅妮与案外人陈某鹏签订的《存量房买卖合同》；2、冯剑恒、曾雅妮与案外人陈某鹏签订的《房屋买卖合同补充协议》；3、陈某鹏《收款收据》；4、冯剑恒、曾雅妮向他人借款的来往短信；5、中国邮政储蓄银行和招商银行流水单。以上证据证明了因冯剑恒、曾雅妮向陈某鹏购买其他房产，又因海波、祝晓丹的迟延办证造成迟延收齐案涉房屋房款而因此支付给陈某鹏违约金13000元，且冯剑恒、曾雅妮因此向他人借款50万元而支付了利息10000元，故造成了冯剑恒、曾雅妮以上两部分的实际损失。海波、祝晓丹认为以上证据与本案没有因果关系。合富公司认为以上证据与本案无关，因为不能将冯剑恒、曾雅妮不按合同来履行付款义务的责任归咎于合富公司，且冯剑恒、曾雅妮向他人借款50万元是在3月20日即冯剑恒、曾雅妮与合富公司之间的合同还有产生付款时，另外合富公司不可能预见冯剑恒、曾雅妮要向第三方承担违约责任，只能预见自己要承担的违约责任。
冯剑恒、曾雅妮于2015年8月6日向原审法院提起诉讼，诉称：冯剑恒、曾雅妮是广州市荔湾区文昌南路101号506房的原权属人，于2015年3月12日就涉案房产的售卖事宜与海波、祝晓丹、合富公司签订了《存量房买卖合同》，三方在合同中约定：“丙方应当于2015年4月15日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”、“如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方同意：违约方支付违约金总房款5%，合同继续履行”、“买方应在签署本协议后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料”，等等。
在签订该合同之前，冯剑恒、曾雅妮已经一再向海波、祝晓丹、合富公司强调：冯剑恒、曾雅妮已经与他人签订了其他房产的房屋购买合同存在巨大的资金周转压力和过户期限压力，冯剑恒、曾雅妮不得已才以大大低于市场价的价格售卖涉案房产。但在《存量房买卖合同》签订之后，因海波、祝晓丹个人原因无法按照合同约定的时间向银行提交按揭所需资料，导致冯剑恒、曾雅妮与海波、祝晓丹双方办理产权转移登记的日期一再推迟到2015年5月15日，冯剑恒、曾雅妮直到2015年6月2日才收取210万元尾款，给冯剑恒、曾雅妮造成了巨大的经济损失。而合富公司作为中介方，未按合同约定履行好其协助义务，应对冯剑恒、曾雅妮的损失承担连带赔偿责任。冯剑恒、曾雅妮为免讼累，曾于2015年7月17日向海波、祝晓丹发出《律师函》，但未得到海波、祝晓丹的任何回应。故提起诉讼，请求判令：一、海波、祝晓丹、合富公司连带赔偿违约金人民币154750元。二、海波、祝晓丹、合富公司承担本案诉讼费。
海波、祝晓丹原审辩称：一、海波、祝晓丹并无任何违约行为，冯剑恒、曾雅妮无权收取违约金。海波、祝晓丹已按合同约定按时递交了全部按揭所需资料，在4月27日签订网签合同时冯剑恒、曾雅妮也以自身行为变更了原合同；二、冯剑恒、曾雅妮要求海波、祝晓丹承担违约责任，没有合同依据及法律依据。冯剑恒、曾雅妮与海波、祝晓丹3月签订的合同第四条约定的合同义务方也是合富公司，我方不是该条的合同义务人。冯剑恒、曾雅妮与海波、祝晓丹签订的两份买卖合同均没有对房屋产权转移登记时间作出明确约定，对于履行期限约定不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予必要准备时间；三、冯剑恒、曾雅妮主张的违约金损失没有事实依据。冯剑恒、曾雅妮没有告知我方其在签订合同之前与他人签订了其他房产购房合同，也没能提供任何存在损失的证据材料，事实上冯剑恒、曾雅妮根本不存在任何实际损失。
合富公司原审辩称：一、本案的《存量房买卖合同》包含买卖关系和居间关系两个不同的法律关系。冯剑恒、曾雅妮认为是祝晓丹、海波延迟履行，姑且不知道是否事实，但其主张的属于买卖关系的内容，要求作为居间关系一方的合富公司就买卖关系中双方的违约行为承担任何的连带责任都是没有法律依据的。二、根据三方签订的《存量房买卖合同》第20条其他约定第3点，买卖双方对于可能存在的交易时间延迟以及收取楼款延迟所要承担的责任已经做了约定，在双方已经做了特别约定的情况下，再按照延迟办理产权所要承担的违约责任来处理里面的问题，没有合同依据。三、祝晓丹、海波在3月签定合同，3月16日已经委托专业机构办理按揭手续，并且在4月2日已经签订了个人购房借款合同，从这个时间的流程来看，这符合二手房交易的流程，也符合合同约定15天左右办理按揭手续的约定，银行出具贷款通知书一般要15个工作天左右，所以双方在4月27日去签订网签以及在5月15日办理正式的产权变更登记符合二手房交易流程。我方也认可祝晓丹、海波所述双方实际上已经对交易的时间做了变更，所以从本案事实上来讲，我方认为冯剑恒、曾雅妮主张的15万元违约金没有合同依据。四、即便合同约定4月15日办理，后来到4月27日才办理，冯剑恒、曾雅妮主张15万元的违约金标准过高，即便存在违约的事实，也就是延迟了十几天，最高违约金也就是十几天的利息较为合理。
原审法院认为：冯剑恒、曾雅妮与海波、祝晓丹就案涉房屋的买卖分别于2015年3月与2015年5月15日签订了两份《存量房买卖合同》，该两份合同内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，后面一份合同应视为对前一份合同的变更。
就产权转移登记方面，2015年3月双方签订的合同约定合富公司应当于2015年4月15日前协助双方办妥产权转移登记手续，5月15日双方再次签订合同约定由合富公司协助双方共同办理，但该合同没有约明具体时间。根据《合同法》第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故关于办理产权转移登记的时间，应以2015年3月双方签订的合同约定为准，为2015年4月15日前。现案涉房屋因海波户籍变更迟延于2015年5月20日转移登记至海波、祝晓丹名下，海波、祝晓丹已构成违约，应承担迟延办证的违约责任。因双方约定违约金标准过高，原审法院酌情予以调整，考虑到双方房屋买卖合同已经履行完毕，合同目的已经实现，且迟延办证时间不算太长，迟延办证给冯剑恒、曾雅妮带来的损失主要体现为迟延收到银行发放的贷款2100000元，故原审法院将违约金调整为以冯剑恒、曾雅妮迟延收到的贷款数额为基数，比照银行同期同类贷款利率上浮30%从2015年4月15日起至2015年5月20日止计算。冯剑恒、曾雅妮主张其实际损失为23000元，因依据不足，原审法院不予采纳。冯剑恒、曾雅妮要求合富公司承担连带责任，因无法律依据与合同约定，故对于冯剑恒、曾雅妮该诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第七十八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（二）》第二十九条的规定，作出如下判决：一、被告海波、祝晓丹自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告冯剑恒、曾雅妮支付迟延办证违约金（以2100000元为本金，自2015年4月15日起至2015年5月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率×130%标准计付）。二、驳回原告冯剑恒、曾雅妮其他诉讼请求。
判后，上诉人冯剑恒、曾雅妮、海波、祝晓丹均不服原审判决，向本院提起上诉。
冯剑恒、曾雅妮向本院提起上诉称：一、一审法院认为冯剑恒、曾雅妮与海波、祝晓丹、合富公司在2015年4月27日办理网签时签订的《存量房买卖合同》（“网签合同”）是对三方于2015年3月12日签订的《存量房买卖合同》的变更，显然与事实不符，属于事实认定错误。二、一审法院认为冯剑恒、曾雅妮主张因海波、祝晓丹、合富公司的违约行为给冯剑恒、曾雅妮造成实际损失为23000元的依据不足，该事实认定错误。三、一审法院认为冯剑恒、曾雅妮要求合富公司承担连带责任无法律依据与合同约定，也属事实认定不清。四、一审法院在认定海波、祝晓丹、合富公司违约的前提下，仅按照银行同期同类贷款利率的1.3倍计算迟延办证违约金，其适用法律错误。鉴于上诉理由，冯剑恒、曾雅妮的上诉请求：1、撤销一审法院（2015）穗荔法民三初字第1203号民事判决，依法改判支持我方的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用全部由海波、祝晓丹、合富公司承担。
海波、祝晓丹答辩称：不同意其上诉请求、事实和理由。对方认为4月27日网签合同没有实际履行，我方不予认可，但我方认为4月27日的网签合同是双方的真实意思表示，双方也是依据该合同履行了交易。我方不同意对方提出的损失赔偿，因为我方不存在违约行为。假如本案存在违约行为应当按照3月份合同第4条，中介有义务协助双方在2015年4月15日前办理过户手续，所以中介公司也应当承担违约责任。我方不存在违约行为，对一审判决的违约金及违约金标准都不予认可，该违约金标准的调整没有合同和法律依据。
海波、祝晓丹向本院提起上诉称：一、一审判决认定海波、祝晓丹违约及承担违约责任属于严重错判。二、一审判决认定海波、祝晓丹承担冯剑恒、曾雅妮“迟延收到银行发放的贷款210万元”导致的损失属于严重错误。三、一审法院计算的冯剑恒、曾雅妮损失明显过高。鉴于上诉理由，海波、祝晓丹的上诉请求：1、撤销（2015）穗荔法民三初字第1203号民事判决第一项，改判驳回冯剑恒、曾雅妮全部诉讼请求。2、一、二审全部诉讼费用由冯剑恒、曾雅妮承担。
冯剑恒、曾雅妮答辩称：双方签订了3月份合同之后，对方知道其不符合广州市购房条件，即使银行出具了同贷书也是无法办理房屋过户交易的，是不能实际履行合同义务的。如果没有对方的授权同意中介不会帮其办理户籍登记。对方认为双方4月27日合同是双方真实意思表示，但是我方打印合同的网签时间是4月27日，对方打印合同网签时间是2015年5月15日。对于剩余房款的支付由乙方于4月15前办理按揭手续，这与常理是不符的，故该合同并不是双方真实意思表示。
合富公司二审未答辩。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。双方均表示没有新证据提交。
本院认为：根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、合同履行过程中，海波、祝晓丹是否存在违约行为？二、违约金应否调整？三、合富公司应否承担责任？本院分析如下：
根据本案查明的事实，因涉案房屋的交易，双方于2015年3月签订《存量房买卖合同》后，又于2015年3月16日、4月27日两次办理了网签合同，该两次网签合同并没有对原合同约定的“应于2015年4月15日前到房地产登记机构办妥产权转移手续”作出变更约定，本案也无证据显示冯剑恒、曾雅妮在办理网签合同时有放弃追究海波、祝晓丹逾期办证违约责任的意思表示，因此，原审认为对于产权登记的约定应以2015年3月的合同为准，并无不当。经原审法院向银行调查，证明因海波的户籍变更导致需重新网签，由此延误了办证，故原审认定海波、祝晓丹构成违约，应承担违约责任，并无不当，本院予以维持。
双方合同约定，因甲方或乙方原因导致造成不能按期取得房地产权属证明的，双方同意，违约方支付违约金总房款的5%。但根据本案双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及损失情况，原审认为约定违约金标准过高，酌情予以调整为以冯剑恒、曾雅妮迟延收到的贷款数额为基数，比照银行同期同类贷款利率上浮30%从2015年4月15日起至2015年5月20日止计算，并无不当，本院予以维持。
本案为房屋买卖合同纠纷，合富公司是居间方，不是买卖合同关系的合同相对方，故冯剑恒、曾雅妮要求合富公司承担连带责任，缺乏法律依据，亦无合同依据，因此，原审不予支持冯剑恒、曾雅妮要求合富公司承担连带责任的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3632元，由上诉人冯剑恒、曾雅妮负担3396元，由海波、祝晓丹负担236元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 黄春成
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年七月十一日
书 记 员 罗 涛