广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第14号
上诉人（原审原告）：余x红，女，1964年2月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：梁树权，广东同益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市地下铁道总公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：丁建隆，该公司总经理。
委托代理人：麦冬致，广东胜伦律师事务所律师。
委托代理人：陈倍锦，广东胜伦律师事务所实习律师。
上诉人余x红因与被上诉人广州市地下铁道总公司（以下简称地铁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月18日，余x红与地铁公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：地铁公司将广州市荔湾区贵贤上品苑（自编a2栋）10层1001房出售给余x红，房价2807134元；网上签订合同之日起2日内（不超过5日）支付847134元，余款1960000元于2010年6月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；房屋在2011年6月30日前交付使用；双方共同办理《房地产权证》，应当在商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记等；双方共同办理产权登记的，如因地铁公司原因导致不能按时办理房地产转移登记的，地铁公司每日按房价的0.05%向余x红支付违约金等。
同日，余x红与地铁公司还签订《本合同补充协议》，对原合同的具体条款修改，其中第二十一条第3点约定：如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与余x红一起办理房地产转移登记，余x红同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，余x红不追究地铁公司的违约责任等；第5点约定：非因地铁公司原因造成余x红不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。第二十二条约定：延迟办理产权登记的违约责任（整条删除）。
上述合同签订后，余x红向地铁公司支付了房款2807134元。2011年7月1日，余x红签署了《业主入伙确认书》。
2011年3月31日，地铁公司与广州市房地产测绘所签订《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》，约定：备案有效期至2011年6月16日，若地铁公司超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，广州市房地产测绘所有权停止该房屋的测绘，地铁公司接受广州市房地产测绘所的案件暂退所处理等。2011年5月30日，广州市规划局核发了上述房屋所在楼盘地上建筑的《广州市建设工程规划验收合格证》。到了2011年6月16日，由于地铁公司交的资料不全，地铁公司的测绘申请被广州市房地产测绘所作暂退所处理。2012年2月1日，地铁公司补交资料后，与广州市房地产测绘所签订《房产测绘合同》。2012年4月5日，地铁公司取得了测绘报告。
2012年5月21日，地铁公司向广州市房地产交易登记中心申请办理贵贤上品苑（a1、a2、a3栋）的初始登记。2012年6月20日，广州市房地产交易登记中心出具《受理回执》，要求地铁公司于2012年8月2日之后凭此回执办理领证手续。此后，广州市房地产交易登记中心在审查中发现，贵贤上品苑地下车位的数量与验收合格证列明的车位不符，a3栋首层商铺“大通铺”间隔调整等问题，遂根据《广州市城镇房地产登记办法》的规定于2012年7月20日中止办理时限，并出具《补正资料通知书》要求地铁公司补充规划部门的意见。
为此，地铁公司向广州市规划局反映情况。广州市规划局于2012年9月29日以穗规函（2012）4898号答复：认为a3栋首层商铺内部间隔调整及后期分割属于内部调整平面布局，与规划无矛盾，不需办理规划调整手续。2012年10月31日，地铁公司将广州市规划局的复函交到广州市房地产交易登记中心，并要求先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权。广州市房地产交易登记中心研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序。2013年1月22日，广州市房地产交易登记中心核发了上述房屋的《广州市房地产初始登记告知书》。
2013年1月30日，地铁公司向广州市房地产交易登记中心递件申请办理讼争房屋过户给余x红的房地产转移登记手续。荔湾区房地产登记交易所于当日出具《收件收据》。荔湾区国土资源和房屋管理局于2013年2月出具《受理回执》，该回执显示收件日期为2013年2月28日。余x红据此主张以该日期作为地铁公司申请房屋产权转移登记手续的时间。
另查，余x红在2014年6月18日向原审法院提交立案材料，提起本案诉讼。
2013年3月29日，广州市规划局发出穗规函（2013）1568号文，对贵贤上品苑地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正。
原审法院在办理黄霭欣诉地铁公司商品房预售合同纠纷一案的（2013）穗荔法民三初字第452号案的诉讼期间，去函广州市国土资源和房屋管理局查询上述房屋的办证情况。
2013年5月15日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）221号文复函原审法院：“经查，地铁公司于2011年4月7日向市房地产测绘院申请荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋的初始测绘，市房地产测绘院分别立测字110111693号、测字110111694号案受理。因该公司未提交《建设工程规划验收合格证》及附图，不符合新建单元式房屋初始测绘立案要求，故签订了《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》。根据该合约第四条约定：“甲方必须在《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》签订之日起48个工作日内向乙方提供该房屋《建设工程规划验收合格证》及附图，备案有效期至2011年6月16日”和第六条约定：“若甲方超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，乙方有权停止该房屋的测绘，甲方接受乙方的案件暂退所处理。经退所处理的案件在甲方补齐资料后如需要继续办理的，按乙方的办案标准时限双方签订《委托新建单元式房屋测绘合约》，乙方按照约定的时限向甲方提交测绘成果”，地铁公司至2011年6月16日仍未向该院提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，故该院将该案作停办处理。2012年2月1日，地铁公司提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，并与市房地产测绘院签订《房产测绘合同》，该院于2012年3月30日办结该案，测绘成果于2012年4月5日由该公司经办人签取。综上，市房地产测绘院在受理及办理荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋初始测绘时，手续程序符合法律规定，地铁公司向该院补充资料时双方即签订《房产测绘合同》，不存在拖延签订合同及拖延办理的情况。”
2013年7月8日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）360号文复函原审法院：“经查，地铁公司向我局申请办理华贵路9-15（单）号（贵贤上品苑自编a3栋）、17-27（单）号（贵贤上品苑自编a1、a2栋）的初始登记，因a1-a2栋的预售许可证20090405号中预留非住宅回迁安置房的面积与房号跟系统反映的不符、a1-a5栋地下室测量车位的数量与验收合格证列明的车位数量不一致、a3栋的首层商铺‘大通铺’间隔调整问题、地下室需调整地价合同等原因，我局于2012年7月20日出具《补正资料通知书》请地铁公司补充规划部门意见，并根据业务操作规定中止该案的办理时限。2012年10月，地铁公司收到规划部门的复函后，申请先行办理该项目地上住宅部分的产权，地下室车位和商铺产权留待日后解决。我局对先行办理住宅部分确权是否会影响首层商铺的测绘的问题研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序，并于2013年1月完成了上述房屋的初始登记手续。综上所述，该项目初始登记审核的中止时间是从2012年7月20日至2012年12月31日。根据《广州市城镇房地产登记办法》相关规定，上述中止时间不计入登记审核期限。”
2014年6月18日，余x红以地铁公司未按合同约定的履行期限为其办理房屋产权证为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、地铁公司支付延迟办理产权证违约金给余x红（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即每日万分之二点六计算，以总房款2807134元为本金，从2012年3月22日起，计至地铁公司交付房产证给余x红之日止，暂计为83984元）；2、本案诉讼费由地铁公司承担。
地铁公司原审辩称：1、双方选定的产权登记办理方式是共同办理，地铁公司在2011年3月21日就开始着手办理确权手续，非地铁公司的客观原因导致未能在规定期限内办妥讼争房屋的转移登记手续，属于不可归责于地铁公司的原因，不能据此认定地铁公司构成违约，而要求地铁公司承担违约责任。2、《补充协议》第21条1（3）、3、5及第22条对违约情形和违约责任重新进行了约定。补充协议内容与合同不一致的，应以补充协议内容为准。补充协议第22条约定整条删除了延迟办理产权登记的违约责任，且未对违约责任重新进行约定，应视为余x红同意免除地铁公司延迟办理产权登记的全部责任。3、余x红主张的违约时间、计算标准及终止时间与事实不符，缺乏依据。《补充协议》第21条第3款约定：如地铁公司在办理产权登记时出现补缴土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按合同约定的时间与余x红一起办理房地产权转移登记，余x红同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，余x红不追究地铁公司的违约责任。本案中，地铁公司无法在交楼后180个工作日内与余x红一起办理产权证，是因为发生了被房管部门退案及变更办理程序的客观情况，根据双方约定余x红应给予地铁公司90个工作日的宽限期，且不追究地铁公司的违约责任。4、讼争房屋的产权证现已办妥，余x红并未因办证问题遭受到损失，余x红在没有损失的情况下，要求地铁公司承担赔偿责任，明显违背公平合理原则。余x红在2011年7月1日收楼，180个工作日内办理即2012年3月21日前向房管部门申请讼争房屋的转移登记，不计算90个工作日的情况下，诉讼时效应从2012年3月22日起算至2014年3月21日止，余x红提起本案诉讼已超过诉讼时效92天。如果计算90个工作日的办证期限，本公司不存在违约情况。2012年7月20日至2012年12月31日期间房管部门中止办理讼争房屋产权转移登记，直到2013年1月4日房管部门才恢复办理讼争房屋产权转移登记，应扣减房管部门中止的办证时间和非因本公司造成的办证逾期时间。综上所述，不同意余x红的全部诉讼请求。
原审法院认为：余x红于2011年7月1日办理收楼手续，按约定地铁公司应于2012年3月21日前申请办理讼争房屋的产权转移登记，但地铁公司直到2013年1月30日才向广州市房地产交易登记中心递件申请办理讼争房屋的产权转移登记手续，超过合同约定的时间，应向余x红承担违约责任。违约金依约应计至2013年1月30日止，余x红要求违约时间计至地铁公司办妥并将房屋产证交付给余x红之日止不符合合同约定，原审法院不予支持。另外，余x红主张应以荔湾区房管部门出具的受理回执记载的收件日期作为地铁公司申请房屋产权转移登记时间缺乏合理性，对此主张原审法院不予采纳。
虽然，双方在补充协议约定整条删除合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任，但无明确表示不追究地铁公司延迟办理产权登记的违约责任，故地铁公司据此要求不承担违约责任，原审法院不予支持。
补充协议第二十一条第3点约定“如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与余x红一起办理房地产转移登记，余x红同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，余x红不追究地铁公司的违约责任”，根据公平原则，该约定中的“房管部门退案”应只适用于地铁公司无过错的情形，地铁公司在申请办理讼争房屋测绘时，由于无提交地下建筑的《建设工程规划验收合格证》，其申请被测绘所作暂退处理，该情况应视为“房管部门退案”，且是地铁公司的过错所致，因此，地铁公司以补充协议第二十一条第3点的约定为由要求余x红给予90个工作日的宽限期不成立，原审法院不予支持。
补充协议第二十一条第5点约定“非因地铁公司原因造成余x红不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。”从查明的事实来看，导致广州市房地产交易登记中心中止地铁公司申请办理初始登记时限的主要原因是房管部门要核实地铁公司的申请是否与规划审批一致，例如，房管局认为商铺的间隔改变应报规划局，要求地铁公司补充资料，但规划局答复不需办理规划调整手续；房管局认为地下车位数与验收合格证列明的车位不符，最后查明是规划局对地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正；这些并非地铁公司的自身责任造成。况且，地铁公司为了能及时办理讼争房屋的产权转移登记，主动要求房管局先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权，已做了补救措施。因此，地铁公司要求不承担房管局中止办证时间的延迟办证的违约责任，应予支持。但地铁公司在该中止办证时间内的2012年9月29日已收到规划局作出的“不需办理规划调整手续”的批复，无及时将此批复交给房管局，直到2012年10月31日，才向房管局报告此批复，对该时段（由于9月30日到10月7日是中秋国庆假期应予扣除），地铁公司应承担23日的延迟办证的违约责任。
余x红于2014年6月18日才向原审院起诉，余x红请求地铁公司支付2012年6月18日前的逾期办理房屋产权证违约天数的违约金的诉讼请求，已超过二年的诉讼时效，原审法院不予支持。
综上，扣除房管局中止时间（其中有23日不扣除）及已超过诉讼时效的时间后，地铁公司应承担84日的延迟办理产权转移登记的违约责任。违约天数计算方法如下：从2012年6月19日起计算至2012年7月19日共31日，从2012年7月20日起至2012年12月30日为房管局中止办理时限，从2012年12月31日起计算至2013年1月30日共30日为违约天数，再加上中止时间有23日不扣除。
由于双方对违约金无作约定，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行的规定，违约金可按6个月的贷款年利率5.6%上浮30%计。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、和一百零七条的规定，原审法院于2014年9月26日作出如下判决：一、广州市地下铁道总公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付延迟办理产权转移登记的违约金（以房款2807134元为本金，按年利率7.28%计84日）给余x红；二、驳回余x红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费950元，由余x红负担450元，广州市地下铁道总公司负担500元。
判后，上诉人余x红不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定的案件事实不清。首先，本次诉讼是一个集体诉讼，是贵贤上品的集体业主联合就关于地铁公司延迟办理产权登记的违约事实追究其相应法律责任的诉讼，理应全部业主为一个整体。此前已有部分业主就此事向法院提起民事诉讼，由此中断所有业主的诉讼时效，并予重新计算，因此本案余x红向法院起诉时并未超过诉讼时效，余x红的请求依法应当获得支持。其次，地铁公司主张讼争房屋于2013年1月30日由广州市房地产交易登记中心手里了地铁公司的房地产转移登记申请与本案实际情况不符。根据余x红向广州市房地产交易登记中心申请档案复印得出的结果，地铁公司实际于2013年2月28日就讼争房屋提交房地产转移登记申请，并由广州市房地产交易登记中心出具受理回执，与一审法院认定的事实不符。故余x红上诉请求二审法院：1、变更一审判决为：地铁公司向余x红支付延迟办理产权登记的违约金（以总房款2807134元为本金，按年利率7.28％的标准，从2012年3月22日计至地铁公司交付房产证给余x红之日止，暂计为96301元）；2、一、二审诉讼费由地铁公司承担。
被上诉人地铁公司答辩称：一、余x红关于单个业主起诉就导致其他业主的诉求没过诉讼时效的观点是十分荒谬的。贵贤上品的各个业主均是独立买房，和地铁公司建立房屋买卖合同关系，部分业主主张权利不可能造成全部业主诉讼时效的中断，余x红应当为其逾期主张权利承担相应的法律后果。业主依据合同是能够知道办理房产证的履行期限，因此不存在需要适用其他业主的诉讼时效来适用本案的问题。二、一审法院对转移登记日期的认定是符合合同约定和客观事实的。一审法院认定的1月30日，为中介公司向房管部门提交产权登记的材料之日，该认定符合合同约定。而余x红主张的日期实际上是房管部门接收材料审核后作出受理回执的日期，该日期是迟于合同约定的申请办理房地产转移登记的。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，2013年1月30日，广州市荔湾区房地产交易登记中心出具《收件收据》，载明收到申请人地铁公司的转移（房地产过户）的申请及相应资料。2013年2月28日，广州市荔湾区国土资源和房屋管理局出具了相应的《受理回执》。
本院认为，余x红在提起本案诉讼之前并未向地铁公司主张迟延办理产权证的违约责任，原审法院仅支持从本案起诉之日起倒退两年起计的迟延办证违约金，符合诉讼时效的规定，本院予以维持。余x红上诉称本案是集体诉讼，之前已经有同一楼盘业主就此事提起诉讼，故应中断整体业主的诉讼时效，因同一楼盘其他业主行使民事诉讼权利，并不等同于余x红愿意或者行使了民事诉讼权利，余x红该抗辩理由不能成立，本院不予支持。另外，本案处理的是迟延办证的违约责任，余x红依据广东省高级人民法院作出的《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》主张其诉讼请求并未超出诉讼时效，理据不足，本院不予支持。
由于地铁公司和余x红签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，地铁公司应在商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，而广州市荔湾区房地产交易登记中心出具《收件收据》已经表明地铁公司于2013年1月30日向房管部门申请办理商品房过户手续并提交了资料，故原审法院计算讼争房屋迟延办证违约金截至2013年1月30日并无不当，本院予以维持。余x红主张迟延办证违约金应计至2013年2月28日，理据不足，本院不予支持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人余x红的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2207元，由上诉人余x红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年二月三日
书 记 员 璩方慧