上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1879号
原告李菊钱。
委托代理人张建伟，上海邑鼎律师事务所律师。
被告徐寅栋。
委托代理人孟祥金，上海市国和律师事务所律师。
原告李菊钱与被告徐寅栋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李菊钱及其委托代理人张建伟、被告徐寅栋及其委托代理人孟祥金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李菊钱诉称，本市泰康路XXX弄XXX号后门系由原告自案外人俞某某处租赁得来。2013年3月18日，原告与被告签订《联合经营合作协议》，将该房屋转租给被告使用，该协议约定被告每月支付原告租金人民币45000元，每三个月支付一次，付款期为每三个月的前十日支付，逾期超过5日，视为违约，原告有权没收保证金并由被告结清相关欠款后解除协议。后被告未按约支付2013年7月至9月的租金，原告多次向被告发出《催款通知书》、《紧急通知》等，但被告置若罔闻，拒绝履行义务，故原告诉至法院请求判令：1、确认原、被告签订的《联合经营合作协议》于2013年6月30日解除；2、被告返还原告泰康路XXX弄XXX号后门房屋；3、被告支付原告自2013年7月1日至判决生效之日的房屋使用费，以每月45000元计算；4、被告在原告处的保证金135000元归原告所有。
原告李菊钱提供下列证据：1、谈话笔录；2、联合经营合作协议；3、催款通知书；4、紧急通知；5、110报警回执两份；6、调查笔录两份；7、2013年9月5日调解笔录。
被告徐寅栋辩称，双方签订过两份《联合经营合作协议》，第一份是在2013年1月2日，协议约定租金为每月72000元，保证金216000元，第二份是在2013年3月18日，将租金调整为45000元，保证金调整为135000元。因原告告知被告其已征得上家俞某某的同意，被告相信了原告，所以与原告签订了协议，但是原告没有提供俞某某同意转租的书面材料。因被告承租房屋后，有人来看房，被告就要求原告提供上家同意转租的材料，但是原告一直没有提供，被告就担心原告是否是合法转租，所以并非被告拒付租金。被告不同意原告的诉请，请求法院依法处理。
被告徐寅栋提供下列证据：1、2013年1月2日签订的《联合经营合作协议》；2、2013年3月18日签订的《联合经营合作协议》；3、收条；4、黄浦区艺廊小吃店工商执照、税务证、卫生许可证、餐饮服务许可证、酒类商品零售许可证；5、起诉书及立案告知书。
经质证，被告徐寅栋对原告李菊钱提供的证据1-5真实性认可；对证据6真实性无法确认；对证据7真实性认可。原告李菊钱对被告徐寅栋提供的证据真实性均无异议。
经审理查明，原告李菊钱于2012年9月自案外人俞某某处承租系争本市泰康路XXX弄XXX号后门房屋。
2013年1月2日，原告李菊钱与被告徐寅栋签订《联合经营合作协议》（原、被告均确认双方实为租赁），约定双方联合经营系争房屋，合作期限自2013年2月1日起至2015年6月30日止；合作期内的营业收入归被告所有，被告无论盈亏，按每月72000元向原告支付营业利润，每三个月为一期，在该期的前十日内支付；被告支付原告合作保证金216000元，合作期满原告无息返还被告该保证金；被告未按时支付原告保证收入款逾期超过5日，原告有权没收合作保证金，解除协议。
2013年2月1日，被告支付原告2月的租金72000元及保证金216000元。被告还支付了原告转让费100000元。
2013年3月2日，被告支付原告3月的租金72000元。
2013年3月18日，原、被告重新签订《联合经营合作协议》，约定被告按每月45000元向原告支付营业利润，首次付款期为2013年3月20日，被告支付135000元作为合作保证金。该协议中在第二条合作期限一栏，起止日期手写填写为“2013年2月1日起”、“2015年6月31日止”；在协议落款下方又有合作期自2013年3月18日至2015年6月31日止的手写内容。双方另在原《联合经营合作协议》上备注“本合同作废”。同日，被告又支付原告转让费140000元。被告支付转让费共计240000元。
2013年3月20日，被告支付原告4月至6月的租金135000元。
后，被告要求原告出具上家同意转租的书面材料，原告未提供，被告未再支付后续租金。
原告于2013年11月12日诉至本院，请求判如所请。
另查明，案外人俞某某在知晓系争房屋被原告转租后，于2013年8月27日自行收回系争房屋，并于2013年11月12日起诉李菊钱［（2013）黄浦民四（民）初字第1891号］，诉称李菊钱未按时支付租金且未经其同意擅自将系争房屋转租，要求确认合同解除等。该案经本院一审审理认定李菊钱擅自转租且拖欠租金构成违约，判决确认俞某某解除合同行为的有效性。李菊钱不服该判决，提起上诉，二审［（2014）沪二中民二（民）终字第2237号］驳回上诉，维持原判。
诉讼中，被告表示双方所签订的第二份协议覆盖了第一份协议，合作期限还是从2013年2月1日开始，故自2013年2月起的租金就应当按照每月45000元标准计算，而被告在2013年2月、3月分别支付了72000元租金，故被告多支付了共计54000元租金，原告应予返还。原告则表示被告没有多支付租金，第一份协议约定的租金标准为每月72000元，被告已按约支付了2月、3月的租金，第二份协议中双方调整了租金标准，该租金标准应该从2013年4月1日开始。
关于被告支付的转让费，原告表示合同中对转让费没有约定，是双方另外约定的，转让费是不予返还的。被告则表示转让费是原告提出的，被告如要在系争房屋内经营，就必须支付给原告该转让费，合同中是没有约定，但该款原告应该返还。
关于双方重新签订《联合经营合作协议》后所形成的保证金差额部分，原告表示该差额部分的保证金计81000元已转为转让费。被告则表示对保证金差额部分当时未作约定，也没有处理，不同意原告所作已转为转让费的说法。
本院认为，根据生效判决的认定，原告李菊钱作为系争房屋的承租人，存在在未经其合同相对方即出租方俞某某同意的情况下，擅自将系争房屋转租于被告徐寅栋的违约行为，原、被告所签订的两份《联合经营合作协议》均为无效合同，原、被告均认为协议有效的意见本院不予认同，故原告要求确认协议解除的主张不具有解除的前提，本院不予支持。因《联合经营合作协议》系无效，故无效后果本案中一并处理，原告收取的转让费、保证金均应返还被告。原告要求被告返还系争房屋的主张，因系争房屋已由俞某某于2013年8月27日收回，故该诉请已无需处理，原告主张的房屋使用费可相应结算至该日止。关于原、被告争议的有无多付“租金”一节，本院认为被告在签订新协议之前已经支付了截至3月止的“租金”，双方重新签订协议对“租金”标准进行调整应当是对后续“租金”的调整，且被告在签订新协议后也按约支付了4月至6月期间的“租金”，并未就之前所付“租金”有过主张，故本院对被告认为多支付了2013年2月、3月“租金”的意见，不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告李菊钱与被告徐寅栋签订的《联合经营合作协议》无效；
二、原告李菊钱要求确认《联合经营合作协议》解除的诉讼请求，不予支持；
三、被告徐寅栋应于本判决生效之日起十日内支付原告李菊钱2013年7月1日起至2013年8月27日的房屋使用费人民币85500元；
四、原告李菊钱应于本判决生效之日起十日内返还被告徐寅栋转让费人民币240000元；
五、原告李菊钱应于本判决生效之日起十日内返还被告徐寅栋保证金人民币216000元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3900元，由原告李菊钱负担人民币2500元，由被告徐寅栋负担人民币1400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 煜
审 判 员 赵海生
人民陪审员 梅德金
二〇一五年三月二日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。