重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0233民初4206号原告：重庆同生物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇白公路11号附3号，统一社会信用代码915002336939027780。法定代表人：李雪莲，系公司总经理。委托诉讼代理人：范忠平，重庆朗鉴律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：廖於江，重庆朗鉴律师事务所律师，一般授权。被告：刘明珍，女，生于1965年7月27日，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：田秀玲，女，生于1990年10月1日，汉族，住重庆市忠县。系被告刘明珍之女，一般代理。委托诉讼代理人：田先平，男，生于1963年8月11日，汉族，住重庆市忠县。系被告刘明珍之夫，一般授权。原告重庆同生物业管理有限公司与被告刘明珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范忠平、廖於江，被告刘明珍及其委托诉讼代理人田秀玲、田先平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆同生物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告的物业服务费3271.8元、代缴水费1213.8元、二次供水电费399.5元、公摊费1367.4元（路灯费117.1元、电梯费434.5元、楼层费-121元、年检维保费440.5元、垃圾处置费320元，其他176.3元），以及按日千分之三的违约金9721.41元，共计15973.91元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告系被告居住的忠县X小区（二期）的物业服务管理公司，原告按照约定为该小区提供了物业管理服务，但被告未按照约定按时交纳物业管理服务费及其他费用。截止2017年4月30日，被告累计拖欠原告物业服务等相关费用15973.91元。为维护合法权益，原告遂提起本案诉讼。被告刘明珍辩称，被告对原告的入住小区并不知情，原告提供的物业服务未能达到其承诺的标准，导致原告物业服务从业人员资质不达标、小区外来人员、车辆等管理混乱，电梯故障频发，小区部分业主水卡未予办理，人行通道不能达标，监控、巡逻不到位，消防设施设备和通道管理不到位，小区公共卫生维护不及时，小区违搭违建不制止和不向有关部门报告，严重违反了物业服务合同中的相关约定，被告也未接到原告任何书面或电话通知交纳物业费用。原告系开发商前期自行确定为小区物业，两年合同期满，未经业主代表签字确认下继续经营，由此原被告不存在雇佣关系，原告的资质是三级，而物业服务费用的收费标准是二级，原告的物业服务不到位，也未达到二级的标准，原告的物业服务相关收费存在重复收费，小区车位不应收费，不应收取2013年的电梯维保费。被告主张先履行抗辩权，在原告未纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。被告与开发商签订的商品房预售合同时，开发商在附件三装饰设备标准化中，明确“住房六楼以下为一户一表，直接对自来水公司，”而被告未能办理水卡，落实一户一表。本院经审理认定事实如下：被告系忠县X小区二期业主，该住房建筑面积为106.43㎡。2010年9月15日，原告与重庆名郡房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为重庆名郡房地产开发有限公司开发的X小区二期提供物业服务，合同期限从2010年9月15日起至2013年9月14日止，合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同。物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费、物业管理企业的利润），住宅的物业服务费用标准（按建筑面积计算）为0.52元/月·平方米。该合同还对小区停车管理服务费的收取、原告提供的公共性物业服务内容（其中特别约定包括代收代缴水、电、气费用）等方面进行了明确。原告与重庆名郡房地产开发有限公司分别于2012年5月9日、2012年12月6日签订《补充协议》，将住宅的物业服务费用标准（按建筑面积计算）调整为0.75元/月·平方米，对停车管理服务费进行了上调，增加了“逾期不交物管费的将按日加收应交纳费用3‰的合同违约金”。2012年12月28日、2015年12月29日，原告与重庆名郡房地产开发有限公司先后签订《前期物业服务合同》，合同期限先后分别为2013年1月1日至2015年12月30日、2015年12月30日至2017年12月30日，约定原告为重庆名郡房地产开发有限公司开发的X小区二期提供物业服务，合同期限未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费、物业管理企业的利润），住宅的物业服务费用标准（按建筑面积计算）为0.75元/月·平方米，共用的专项设施设备运行的能源消耗独立计量核算，据实向业主分摊计收，逾期不交物管费的将按日加收应交纳费用3‰的合同违约金。该合同还对小区停车管理服务费和装修管理费的收取、原告提供的公共性物业服务内容等方面进行了明确。另查明，X小区二期至今尚未成立业主委员会，X小区住房系二次供水，忠县自来水有限公司未予办理水卡，现由原告代收代缴水费和二次供水电费。被告拖欠原告2013年12月至2017年4月的物业服务费为3271.8元（0.75元/㎡×106.43㎡×41个月），2013年9月至2017年4月的代缴水费1213.8元、二次供水电费399.5元、公摊费1367.4元（路灯费117.1元、电梯费434.5元、楼层费-121元、年检维保费440.5元、垃圾处置费320元，其他176.3元）。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆名郡房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，故原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用和相关公共能耗分摊费用。原告为小区业主代缴了二次供水水费及电费等费用，小区业主实际享受了相关自来水等资源和服务，即应当承担相关自来水等费用的缴纳义务。原告依约对X小区二期履行了相应的物业管理服务义务，但被告却未依约向原告支付物业服务费、代缴费用，应当承担相应的民事责任。故本院对原告主张要求被告支付2013年12月至2017年4月物业服务费，2013年9月至2017年4月的代缴水费、二次供水电费、公摊费的诉讼请求，本院予以支持。此外，鉴于原告提供物业服务过程中在对业主进行沟通、解释、催收、物业服务等工作方面存在不当，对于原告主张的违约金，本院不予支持。关于被告主张原告的相关费用收取存在乱收费或重复收费，因被告未就此提供充分的证据予以佐证，故本院在本案中对被告的该抗辩主张不予支持。关于被告主张小区业主水卡未予办理，被告的房屋未能实现一户一表，直接对自来水公司，因该事项未纳入物业服务范畴，且与本案非同一法律关系，可另案主张。被告主张原告没有尽到物业服务义务，但未提交充分的证据予以证实，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主物业服务要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。若因物业服务导致业主损失，业主亦可另案主张，但被告不能以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘明珍于本判决生效之日起十日内向原告重庆同生物业管理有限公司支付截止2017年4月的物业服务费3271.8元、代缴水费1213.8元、二次供水电费399.5元、公摊费1367.4元，共计6252.5元；二、驳回原告重庆同生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告重庆同生物业管理有限公司负担75元，由被告刘明珍负担25元。本判决为终审判决。审判员  方志锴二〇一七年十月十日书记员  周俊霞