宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞望民初字第288号
原告：宁波美屋物业管理经营有限公司。
法定代表人：屠元伟。
委托代理人：鲍强国。
委托代理人：忻建平。
被告：吴小艳。
委托代理人：王林光。
原告宁波美屋物业管理经营有限公司（以下简称美屋物业公司）为与被告吴小艳房屋租赁合同纠纷一案，于2013年9月13日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员石银山适用简易程序审理，于2013年10月14日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2013年12月6日转为普通程序审理，于2014年2月14日再次公开开庭进行了审理。原告美屋物业公司的委托代理人鲍强国、忻建平，被告吴小艳及其委托代理人王林光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波美屋物业管理经营有限公司起诉称：2011年6月1日，原告与宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社签订了《联升佳苑商业用房委托管理合同》，原告因此获得联升佳苑商业用房的管理和出租权。原告随后于2011年6月初与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告租用联升佳苑商17号店铺，租赁时间从2011年7月1日至2012年6月30日。被告已付清合同期内房屋租金。合同期满后，被告既不退房，也不续签合同、缴纳租金，且长期拖欠电费和物业管理费。请求判令被告立即支付2012年7月至2013年6月的租金20525.40元、综合服务费586.40元、公共维修金73.30元，2011年7月至2013年3月的电费10625.47元，扣除原告应代联升村退回被告的费用5547.30元，被告应向原告支付欠费26263.27元。庭审中，原告撤回要求被告支付综合服务费586.40元、公共维修金73.30元的诉讼请求，变更诉讼请求为要求被告支付欠费25603.57元。
被告吴小艳答辩称：原告受托管理、租赁联升佳苑商业用房过程中对各店经营户没有做到平等对待、一视同仁，原告签订房屋租赁合同后，按照约定提前支付了一年的租金和5000元押金，但原告私下把六、七间店铺奉送给关系户，房租和水电费都分文未收，导致被告和其他经营户不满并拒付第二期的房租；房屋租赁合同规定承租人不得经营餐饮、铝合金制作等可能产生油烟、噪音影响居住环境的行业，但原告看人办事，对被告附近店面早点店的油烟不闻不顾；联升村二委会和村民代表为了维护商业用房经营户的权益，曾决定联升佳苑小区内的车库、住房一律不得开店营业，但原告拒不执行，致使小区内车库、住房多处开店，严重影响了被告等经营户的正常营业；原告在签订房屋租赁合同一个月之后才给被告商铺通电，且因多户并联经常导致超负荷运行而跳闸，给被告造成经济损失4000余元，经被告等经营户多次要求，原告直到2013年4月才给经营户安装一户一表；原告与联升村之间签订的《联升佳苑商业用房委托管理合同》规定了合同有效期止于2013年5月31日，此后双方并未续签合同，所以原告从2013年6月1日起已无权管理、租赁商业用房，也无权收取租赁费，原告的主体资格已不存在。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.联升佳苑商业用房委托管理合同1份，用以证明原告与宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社于2011年6月1日签订了该合同，原告因此获得联升佳苑商业用房的管理和租赁权。
2.房屋租赁合同1份，用以证明原、被告于2011年6月初签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告租用联升佳苑商17号店铺，租赁时间从2011年7月1日起至2012年6月30日止，年租金为22071元等情况的事实。
3.证明1份，用以证明高桥镇联升村经济合作社于2013年7月1日出具证明，联升村将联升佳苑的商业用房委托原告代办出租、管理和收取租金，承租人吴小艳自2011年7月1日起租用联升佳苑南铺17号店铺，但是从2012年7月1日至2013年6月30日的租金20525.40元至今未付，并拖欠从2011年7月至2013年3月的电费10625.47元。此外，根据村委会的会议纪要，应退回联升佳苑南铺17号店铺的车棚占用费、公摊面积及分隔墙费用共计5547.30元。
4.会议纪要1份，用以证明高桥镇联升村村委会于2012年1月4日对联升佳苑店面房的车棚占用面积和墙体长度计算一事进行商量后，于同年7月31日出具书面的会议纪要，具体内容如下：店面房内车棚面积按占用面积50%计算；店面房公摊面积按原有公摊面积减三分之一；店面房分隔墙费用补贴为每平方米80元。原告补充说明根据会议纪要的规定，被告租用店面房的租金已从合同约定的年租金22071元调整为20525.40元。
5.电表照片1份，用以证明截止2013年3月，被告店铺的电表读数为11232.6度。按照每度电0.946元计算，共计电费10625.47元。
被告吴小艳为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.证人李某出庭作证，证明他是联升村村民，也是联升佳苑店面房的承租人之一，据他所知联升村二委会和村民大会在2011年6月前的会议中，作出过小区里的车库、住房不得开店营业的决议。
2.证人吕某证明他是联升村村民，据他所知联升村二委会和村民大会在2011年6月前的会议中，作出过小区里的车库、住房不得开店营业的决议。
被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但提出该合同的有效期止于2013年5月31日，此后村里与原告并未续签合同，所以原告从2013年6月1日起已无权管理、租赁店面房，也无权收取租赁费，原告的主体资格已不存在。鉴于原、被告双方对该份证据的真实性没有异议，本院予以确认。原告起诉所涉的租金和电费基本发生在原告管理小区商业用房租赁事项的合同期之内，且联升村经济合作社也已证明原告有权收取本案所涉的租金和电费，因此，原告是本案的适格主体，被告就此提出的异议不能成立；被告对原告提供的证据2无异议，本院予以确认；被告对原告提供的证据3的真实性没有异议，本院予以确认；被告对原告提供的证据4的真实性表示异议，认为2012年1月4日的会议，不应在同年7月1日才出具书面纪要。本院认为联升村经济合作社在该份会议纪要上的签章与其他合同上的签章具有同一性，且会议纪要所记载的内容全部有利于被告，应当确认其证据效力；被告对原告提供的证据5表示异议，认为该照片所显示的电表虽然在2013年4月改装一户一表之前安装在被告的店铺内，但不清楚该电表是总表还是分表。鉴于被告在2013年10月14日第一次庭审中曾明确承认该电表就是安装在被告店铺内的分表，本院对被告提出的异议不予采信。
原告对被告提供的证据1、2证人证言的真实性表示异议。本院认为，证人证言的内容与本案缺乏关联性，本院对被告的证明目的不予支持。
综上，本院确认本案事实如下：
2011年6月1日，原告与宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社签订了《联升佳苑商业用房委托管理合同》，原告因此获得联升佳苑商业用房的管理权和租赁权。原告随后于2011年6月初与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告租用联升佳苑商17号店铺，租赁时间从2011年7月1日至2012年6月30日，年租金为22071元。被告自合同签订后即租用联升佳苑商17号店铺至今，但仅支付了第一年的房屋租金，2012年7月至2013年6月应付的租金20525.40元、2011年7月至2013年3月期间的电费10625.47元被长期拖欠。
本院认为：原、被告于2011年6月初签订的房屋租赁合同依法成立，该份租赁合同于2012年6月30日租期届满后，原、被告没有续签书面的租赁合同，但被告继续租用原租赁房屋，原告也予以认可，原、被告之间形成了不定期的房屋租赁关系，原租赁合同继续有效。被告理应向原告支付房租、承担租赁期间产生的电费，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告接受联升村经济合作社的委托，代为退回被告与租赁店铺相关的车棚占用费、公摊面积及分隔墙费用等5547.30元，并自愿将该款折抵被告应付的部分租金，本院予以准许。原告根据其与房屋所有人签订的合同获得涉案商铺的租赁权，是本案的适格原告，被告针对原告主体资格提出的异议不能成立。被告辩称原告不起诉欠费更多的其他承租人，反而起诉欠费少的被告，在管理租赁事务中对全体承租人没有做到平等对待，本院认为合同具有相对性的原则，即原、被告之间合同的效力只及于原、被告双方，且民事主体在不违背法律强制规定的情况下可以自由处分其民事权利，被告不能因此拒付租金。被告辩称联升村二委会和村民代表为了维护商业用房经营户的权益，曾决定联升佳苑小区内的车库、住房一律不得开店营业，但目前小区内车库、住房多处开店，严重影响了被告等经营户的正常营业，本院认为即使被告主张的这一事实确实存在，联升村二委会和村民代表的决定属于村规民约的性质，不是原告的合同义务，被告仍不能据此拒付商铺租金。被告提出原告在签订房屋租赁合同一个月之后才给被告商铺通电，且因多户并联经常导致超负荷运行而跳闸，给被告造成经济损失4000余元，由于被告未能提供证据予以证明，本院对此事实无法认定。综上，本院对被告关于驳回原告诉讼请求的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
限被告吴小艳在本判决生效后五日内向原告宁波美屋物业管理经营有限公司支付房屋租金及电费合计25603.57元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费440元，由被告吴小艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为376658348992，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 石银山
审 判 员 翁 磊
人民陪审员 冯友华
二〇一四年三月十日
代书 记员 刘红艳