吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一终字第58号
上诉人（原审第三人）：王闻卓。
委托代理人：李晓旭，吉林同信法大律师事务所律师。
委托代理人：霍俊山，现住松原市。
被上诉人（原审原告）：殷淑芬，现住松原市。
委托代理人：刘国志，吉林浩原律师事务所律师。
原审被告：赵远明，男，1975年12月13日生，汉族，个体，现住松原市宁江区文化街，身份证号码×××。
原审被告：杜雪，女，1977年4月21日生，汉族，个体，现住松原市宁江区文化街，身份证号码×××。
委托代理人：杜殿玉，男，1952年9月11日生，汉族，退休干部，现住宁江区文化街，身份证号码×××。
原审第三人：松原市东北商场有限责任公司，住所地松原市宁江区新城东路31号，组织机构代码71710188-8。
法定代表人：徐志强，经理。（未到庭）
原审第三人：徐志强，男，1959年12月8日生，汉族，个体，现住宁江区文化街，身份证号码×××。
委托代理人：闫伟东，吉林研法律师事务所律师。
原审第三人：段志申，男，1964年5月22日生，汉族，个体，现住宁江区文化街，身份证号码×××。
委托代理人：高殿义，吉林智辉律师事务所律师。
原审第三人：高玉梅，女，1966年11月1日生，汉族，个体，现住宁江区文化街，身份证号码×××。
原审第三人：谷春凯，男，1970年6月23日生，汉族，个体，住德惠市建设街新惠委，身份证号码×××。
原审第三人：于长霞，女，1972年3月27日生，汉族，个体，住德惠市建设街新惠委。身份证号码×××。
上诉人王闻卓因与被上诉人殷淑芬，原审被告赵远明、杜雪，原审第三人段志申、高玉梅、谷春凯、于长霞房屋买卖合同纠纷一案，不服宁江区人民法院（2012）宁民初字第2609号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王闻卓的委托代理人李晓旭，被上诉人殷淑芬及其委托代理人刘国志，原审被告赵远明、杜雪的委托代理人杜殿玉，原审第三人徐志强的委托代理人闫伟东、原审第三人段志申到庭参加诉讼，原审第三人松原市东北商场有限责任公司、高玉梅、谷春凯、于长霞经本院合法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。
原审原告殷淑芬诉称，2002年起原告就开始租用争议的门市房做生意。2005年5月21日，第三人松原市东北商场有限责任公司以30万元的价格将该楼出售给被告赵远明、杜雪。2006年6月28日，二被告以35万元的价格转卖给原告，此后原告一直占有使用该房。2009年6月28日，第三人王闻卓以购买为名非法将原告自本案争讼房屋中殴打出去并占有该房。原告认为原告的买卖行为在先，交付房款在先，占有使用在先，应依法保护原告对争议房屋的所有权。第三人段志申等及王闻卓非法占有此房侵害了原告的房屋物权。诉至法院要求一、依法确认被告赵远明、杜雪与原告之间签订的合同权利义务概括转移合同合法有效。二、依法确认第三人松原市东北商场有限责任公司与被告赵远明、杜雪之间的房屋买卖合同合法有效；三、判令第三人松原市东北商场有限责任公司履行向原告交付房屋义务；四、判令第三人王闻卓将非法占有的房屋返还给原告。
原审被告赵远明、杜雪辩称，2005年5月21日，我们花30万元从东北商场有限责任公司买的争议房屋，当时房屋没有房照，也没有争议。该房由原告租赁一年后，以35万元的价格卖给原告。我们买房时，东北商场承诺按照原来意见帮助办理产权证。我们对于原告的诉请的第一项、第二项均认为合同合法有效。
原审第三人东北商场有限责任公司述称，争议的房屋是东北商场自建的，没有房照，该房屋所有权原属于我公司。我公司对于原告所诉事实予以认可，确实是我公司将房屋卖给二被告的，我公司同意原告的诉讼请求。但该房屋没有在我们手中，无法交付。
原审第三人徐志强述称，原告所购买的房屋是东北商场1995年改建的临时房屋，与段志申购买的东北商场有限责任公司一期的房屋不是一体的。经改制由我购买后，我将争议房屋交由东北商场有限责任公司管理。因公司欠肖丽娟钱，公司将争议房屋交由肖丽娟管理使用，所收租金抵欠款。段志申购买的房屋是我公司1972年建成的在银行作抵押的老营业楼，不包括争议的房屋在内。同意原告的诉讼请求。
原审第三人段志申述称，1999年经改制把东北商场一期包括争议房屋卖给了徐志强，且办理了产权证。我与谷春凯等四人于2008年经松原市中级人们法院执行卖给我们的。并已经办理了产权过户手续。我们于2009年以28万元价格卖给第三人王闻卓，并已办理了产权过户手续。我们与王闻卓的买卖合同是合法有效的。
原审第三人高玉梅、谷春凯、于长霞未到庭、未答辩。
原审第三人王闻卓述称，原告殷淑芬提出的四项诉讼请求，诉的种类不同又分别指向不同的被诉主体，不应合并审理。东北商场公司已经在改制时将本案争议的房屋在内的房屋一并转移给了徐志强，徐志强于1999年办理了房屋产权证。从房屋档案中和航拍图可以看出在东北商场与轻工大楼之间没有空地，因此争议的房屋已经在东北商场产权登记中含在东北商场的1604.40平方米房照之内。因改制卖给徐志强，也在徐志强的房照之内，也就是在段志申等四人买房范围内，因买卖而发生流转到我手中。东北商场有限责任公司无权在2005年将房屋出售给赵远明、杜雪。二被告也没有取得房屋的所有权，无权再次将房屋出售给原告殷淑芬。原告诉请确认合同效力与本案诉争房屋的物权归属和物权转移并无因果关系，房屋的物权也不能因合同有效而发生转移。此次原告起诉改成确认“合同权利义务概括转移合同”是为了回避原告与二被告不具备物权转移所要求的法定要件而做出的不符合规定的牵强变更的说法。我是通过买卖并且进行了所有权登记拥有该房屋的所有权，我是合法取得。该房屋的产权证虽被撤销，但行政判决没有否认我对于房屋的所有权，也未确认原告对房屋拥有所有权。请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，双方诉争的房屋系1994年东北商场所建，该房屋未取得所有权证。1999年5月10日松原市东北商场因改制与徐志强签订《协议书》，该协议约定将东北商场自有座落于宁江区新城东路31号二楼1604.4平方米楼房一座及其它原企业所有资产出售给徐志强。1999年11月12日徐志强取得私有房屋所有权证，面积1604.4平方米的商业楼，产权证号为吉房权松字第B0015947号。徐志强取得财产后，将取得财产交由新成立的第三人东北商场有限责任公司管理、使用。因东北商场欠肖丽娟钱，争议房屋交由肖丽娟使用，费用作为还款所用。自2002年起原告殷淑芬就从肖丽娟手中租用争议房屋进行经营活动。
2005年5月21日松原市东北商场有限责任公司与被告赵远明、杜雪签订《房屋买卖协议书》，以30万元的价格将本案争议的房屋卖给被告赵远明、杜雪。二被告购买该房屋后，将其继续租赁给原告使用。2006年6月28日被告赵远明与原告殷淑芬签订房屋购买《协议书》，将争议的房屋以35万元价格出售给原告。
2008年6月3日徐志强同段志申、谷春凯签订了一个房屋买卖协议书，徐志强将东北商场老营业楼一期1524平方米卖给段志申、谷春凯，价格为950万元。2008年8月22日，经徐志强申请松原市广厦房地产测绘有限责任公司对东北商场1区进行了测绘，将争议房屋测绘到徐志强的房屋范围内。测绘结果房屋总面积为1539.23平方米，争议的房屋在该报告书中为1MS1面积为41.16平方米。2008年8月26日徐志强出具房屋所有权证变更申请，同意将东北商场的面积由1604.4平方米变更为测绘后的面积1539.23平方米；并于2008年9月3日领取了名为徐志强，面积为1539、23平方米的私有房屋所有权证，产权证号为吉房权松字第SB041479号。2008年9月5日段志申、高玉梅、谷春凯、于长霞依据买卖协议取得了房屋共有权证，产权证号为吉房权松共字第SB041491-G-1号，房屋共有权证面积为1448.69平方米。2009年4月9日经谷春凯申请松原市广厦房地产测绘有限责任公司对东北商场1区进行了测绘，测绘后面积为1539、23平方米。本案争议的房屋也在该测绘面积之中，测绘后面积为41、73平方米。谷春凯、段志申、高玉梅、于长霞于2009年6月18日取得对争议房屋的各25%的共有权证四份。
2009年6月10日，段志申、谷春凯将该争议房屋以28万元的价格卖给第三人王闻卓，王闻卓于2009年7月9日领取了房屋所有权证，其房屋所权证为吉房松权字第00006336号。2009年8、9月份第三人王闻卓方与原告方多次发生争执后，第三人王闻卓方将原告方人员及货物等清除争议房屋，开始占有、使用至今。
原告殷淑芬认为松原市房产管理局为段志申等四人发证的行为侵犯了其合法权益，并于2010年2月1日向宁江区人民法院提起行政诉讼。宁江区人民法院作出了（2010）宁行初字第8号行政判决书，判决结果为撤销松原市房产管理局为段志申等四人作出的松原市东北商场1MS1面积41.73平方米门市房的所有权登记。段志申等四人不服提出上诉，松原市中级人民法院作出了（2010）松行终字第18号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。段志申提出申诉松原市中级人民法院作出了（2010）松行监字第9号驳回再审申请通知书，驳回了段志申的再审申请。原告殷淑芬认为松原市房产管理局为第三人王闻卓作出的转移登记侵害了其合法权益，向宁江区人民法院提起行政诉讼，宁江法院作出（2010）宁行初字第19号行政判决，撤销了松原市房产管理局为第三人王闻卓作出的吉房松权字第00006336号房屋所有权证。被告松原市房产管理局及王闻卓不服上诉，松原市中级人民法院作出（2010）松行终字第37号行政判决，维持原判。
原审法院认为，合同的效力确定与给付之间存在直接的因果关联，本案中不发生法律关系中原告请求竞合的情形，因此原告的各项诉讼请求可以同案审理，这也为了减少当事人的诉累，符合民事法律的主旨。本案争议房屋在1995年搭建的，1998年东北商场出售给徐志强时，争议房屋尚未取得产权证。在徐志强取得东北商场房屋时，也同时取得了争议房屋的所有权。在东北商场有限责任公司成立后，徐志强将其取得的东北商场房屋（包括本案争讼房屋在内）全部交付给公司，并且产生的费用和收益也由东北商场有限责任公司承担和所有。上述事实通过徐志强的陈述、东北商场有限责任公司的认可以及东北商场有限责任公司的工商档案可以综合认定。东北商场有限责任公司将争议房屋交由肖丽娟管理，进一步证明了争议房屋的所有权原归属东北商场有限责任公司。2005年东北商场有限责任公司与二被告赵远明、杜雪签订《房屋买卖协议书》，东北商场有限责任公司与二被告在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同是合法有效的，对于这一事实原告殷淑芬、二被告杜雪、赵远明及第三人东北商场有限责任公司、徐志强均无异议，并且认可其买卖合同合法有效的法律结果，因此第三人东北商场有限责任公司与二被告之间的房屋买卖合同是合法有效的。二被告与原告签订的房屋买卖《协议书》是合法有效的。东北商场有限责任公司于2005年将争议房屋交付给被告赵远明、杜雪，被告赵远明、杜雪也因与原告的房屋买卖合同于2006年将房屋交付给原告，第三人东北商场有限责任公司已经履行了房屋交付义务。并且现东北商场有限责任公司对争议房屋未占有。对于原告要求第三人东北商场有限责任公司交付房屋的请求，本院不予支持。原告殷淑芬与二被告及二被告与东北商场有限公司之间的房屋买卖合同合法有效，因此第三人王闻卓占有争议房屋没有法律依据，属于无因占有，因此王闻卓应将争议的房屋返还给争议财产所有权人即原告殷淑芬。本案经本院2013年第31次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第六十六条的规定，判决如下：一、原告殷淑芬与被告赵远明、杜雪之间的买卖合同合法有效，被告赵远明、杜雪与第三人东北商场有限责任公司之间的买卖合同合法有效。二、第三人王闻卓应将争议房屋返还给原告殷淑芬。三、驳回原告殷淑芬其他的请求。诉讼费5800元由第三人王闻卓承担。
宣判后，上诉人王闻卓不服宁江区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称，1、原审判决适用法律错误。东北商场公司已经在改制时将包含本案诉争房屋在内的房屋一并转让给徐志强，徐志强于1999年办理了房屋产权证。东北商场无权在2005年将房屋出售给赵远明、杜雪。赵、杜二人也没有取得房屋所有权，无权再次将房屋出售给被上诉人殷淑芬。被上诉人诉请确认合同效力与本案诉争房屋的物权归属和物权转移并无因果关系，即使合同有效，房屋的物权也不能因为合同有效而发生转移。被上诉人与赵、杜二人不具备物权转移所要求的法定要件，其依法无权取得争议房屋的物权。2、原审法院审判程序违法。被上诉人原审诉状中存在不同的法律关系，既有确认合同效力的请求又有要求返还房屋的给付之诉、还有侵权之诉。这些不同的法律关系不符合民诉法规定的诉的主体和客体合并的法定条件。因此一审判决合并审理及列第三人的问题属于程序违法，应撤销原审判决。
被上诉人殷淑芬答辩称，1、一审判决适用法律正确。本案争议房屋由东北商场管理、使用、处分是一个不争的事实，即使徐志强本人对此也予以认可。因此，原审认定答辩人与一审二被告赵远明、杜雪及二被告与东北商场之间的房屋买卖合同合法有效是正确的，答辩人由此而取得对房屋占有使用的权利。吉林省高院的（2010）吉民三终字第95号民事裁定书并没有确认吉房权松字第【B0015947）房屋所有权证包含了本案诉争房屋，上诉人如此认为，不知所为何来？2、原审判决程序合法。答辩人的诉请只涉及两个法律关系。一是房屋买卖合同效力关系，二是侵权关系，二者存在牵连关系。也即是说，答辩人诉请上诉人返还房屋，法院也势必会查明上诉人的房屋来源、合同的效力，因此完全可以合并审理。也节约了诉讼成本，方便了当事人，一次性解决了纠纷。至于法院在审理中查明因此涉及的其他相应事实，符合民诉法相关规定，上诉人以此为由认为答辩人诉请法律关系混乱与事实不符，认为本案不能合并审理更是错误。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。
原审被告赵远明、杜雪答辩称原审判决正确，应当维持。
原审第三人东北商场公司未答辩。
原审第三人徐志强陈述称原审判决正确，应当维持。
原审第三人段志申陈述称原审判决错误，二审应予以改判。1、赵远明、杜雪2005年购买这个房屋的时候已经抵押给松北信用社了，没有得到抵押权人同意，房屋买卖无效，段志申购买优先于赵远明、杜雪。2、本案争议房屋是1994年的建筑，1998年取得的房产证，抵押给松北信用社时就包括这个房屋，王闻卓是从段志申处合法购买。3、本案行政诉讼和民事诉讼混合，而省高院规定应该先民事确权再行政诉讼，原审法院却没这样做。4、1998年房屋已经过户给徐志强了，但是东北商场又卖给赵远明、杜雪，没有徐志强的认可和同意，是无权处分无效。
二审中被上诉人殷淑芬提供一份证据，此证据为（2013）松行监字第1号驳回再审申请通知书，内容为松原市中级人民法院驳回王闻卓对（2010）松行终字第37号行政判决的再审申请。证明王闻卓对争议的房屋没有所有权。
二审中其他各方均没有提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认，本院二审还查明：1998年4月6日原松原市东北商场取得了其建于1972年的老营业楼的房产证，证号为B0013465，面积为1604.40平方米，建成年份为80年代。1999年企业改制，因企业改制需要，徐志强于1999年11月12日将此营业楼变更到自己名下，产权证号为吉房权松字第B0015947号，面积没有变化还是1604.4平方米。2003年东北商场向松北信用社贷款，以东北商场名下的B0018096号房产、徐志强名下的B0015947号房产做抵押担保。由于东北商场到期未还款，在法院执行阶段变卖抵押物，由第三人段志申、谷春凯等购买了抵押物，段志申认为本案争议房屋包含在B0015947号产权证内，因此主张其购买了本案争议的房屋。2013年7月9日松原市中级人民法院驳回王闻卓对（2010）松行终字第37号行政判决的再审申请，证明王闻卓对争议的房屋没有所有权。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）本案不同的诉讼请求是否应合并审理。（二）段志申、谷春凯购买的房屋中是否包含本案争议的房屋。（三）东北商场与赵远明、杜雪之间的房屋买卖合同及赵远明、杜雪与殷淑芬之间房屋买卖合同的效力认定问题。
关于焦点（一）多个诉合并审理的问题。本案看似多个诉并存，并且不同的诉指向不同的当事人，但归根结底是对争议房屋的权属之争，是一个争议导致的多个结果。合同效力的确定与给付之间存在直接的因果关系，且本案法律关系中不发生原告请求竞合的情形，合并审理有利于一次性彻底解决纠纷，也节约了诉讼成本，方便了当事人。因此，本案合并审理并无不当，对上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。
关于焦点（二）第三人段志申、谷春凯购买的房屋中是否包含本案争议房屋的问题。上诉人王闻卓上诉、第三人段志申陈述均称，其提供的房产档案、测绘图、航拍图、房产面积分摊分户汇总表能证明本案争议的房屋在段志申购买的抵押房屋内。本院认为，已生效的行政判决中已确认段志申、王闻卓提供的这些证据证明不了本案争议的房屋包含在其购买的房屋之内。从争议房屋形成的历史原因及权属证的演变过程看，东北商场最初取得的B0013465号产权证标明营业楼是建于80年代，面积是1604.40平，而本案争议的房屋建于1995年是各方当事人都认可的，据此可看出东北商场最初取得的产权证不包含本案争议的房屋。B0015947号产权证是以B0013465为基础，面积也无变化，由此可认定B0015947号房权证不包含争议的房屋。东北商场以此房屋抵押给信用社，因而信用社的抵押物中也不包含本案争议的房屋，故段志申于执行中购买的抵押物也不能包含争议的房屋。在（2010）宁行初字第8号行政案件中，2009年12月12日、2009年12月23日宁江法院调查徐志强的笔录中，徐志强明确其抵押给信用社的房屋中不包含本案争议的房屋，其售于段志申、谷春凯的房屋也不包含本案争议的房屋，只是测绘部门在测绘过程中错误的把争议的房屋测绘进来。在本案中2013年7月7日宁江区法院调查徐志强的笔录与2009年行政判决中的两份笔录的陈述一致，此笔录也与2005年东北商场卖于赵、杜二人的合同内容一致，可以相互印证。而生效的行政判决采信了徐志强的笔录，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第七十五条第四项之规定：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实，当事人无需举证。”据此足以认定段志申购买的房屋中不包含本案争议的房屋。
关于焦点（三）东北商场与赵远明、杜雪之间的房屋买卖合同及赵远明、杜雪与殷淑芬之间房屋买卖合同的效力问题。上诉人王闻卓上诉、第三人段志申陈述均称，东北商场于1998年将房屋卖于徐志强，徐志强取得了所有权，所以东北商场无权于2005年再卖于赵远明、杜雪，赵杜二人更无权于2006年将房屋卖于殷淑芬。关于此问题合议庭查阅东北商场的工商档案及多年的年检验资报告反映，东北商场的资产并没有真正出卖给徐志强，双方只是为了企业改制而签订的协议。此点徐志强在调查笔录中也承认，东北商场也认可，而且徐志强名下的B0015947号房产被变卖偿还松北城市信用社的贷款后，徐志强没有向东北商场（此笔贷款的债务人）行使追偿权也能说明此问题。且企业改制后徐志强将其取得的东北商场房屋（包括本案争议的房屋在内）全部交付给东北商场，并且产生的费用和收益也由东北商场有限责任公司承担和所有。故东北商场与赵远明、杜雪签订的买卖合同是有处分权的、合法有效，继而赵远明、杜雪与殷淑芬签订的合同合法有效，应予以保护。
对于上诉人提出：“即使合同有效，房屋的物权也不能因为合同有效而发生转移。被上诉人与赵、杜二人不具备物权转移所要求的法定要件，其依法无权取得争议房屋的物权。”的问题。本院认为，段志申认为其已经购买了争议的房屋只是依据房产部门的测绘报告，并没有事实根据，其卖于王闻卓的行为是无权处分，所有权人东北商场也未认可，故此行为是无效的。据此上诉人王闻卓对争议房屋的占有是无权占有，且其强行将殷淑芬驱逐出争议房屋的行为是一种侵权行为，因侵权行为产生的占有并不能取得房屋的物权，也不能得到法律的保护，故争议房屋的物权并未转移，只是上诉人王闻卓强行改变了房屋由被上诉人殷淑芬占有、使用的现状，故上诉人的此项上诉理由不能成立。因此，王闻卓应当停止侵权行为，返还被其占有的争议房屋。
对于第三人段志申提出的：“未经抵押权人同意，争议房屋买卖无效”的辩解。合议庭认为，因争议的房屋不在抵押房屋范围内，无需经抵押权人同意。此项辩解，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，经本院审判委员会2014年第31次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋作霖
审 判 员 徐 芳
代理审判员 于 航
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 张 丽