四川省江油市人民法院
行 政 判 决 书
（2014）江油行初字第41号
原告四川旭城房地产开发有限责任公司，（以下简称“旭城房地产公司”）。
地址成都市金牛区交大路189号Ａ（栋）5楼。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人（一般授权）贺某，男，生于1987年10月5日，汉族，四川省江油市人，系该公司员工。
被告江油市城乡规划建设和住房保障局，（以下简称“江油市住建局”）。
地址四川省江油市李白大道建设大厦。
法定代表人黄某某，局长。
委托代理人（特别授权）唐某某，江油市房产交易所工作人员。
委托代理人（一般授权）秦某某，四川鼎天律师事务所律师。
第三人陈吉，男，生于1973年2月12日，汉族，四川省江油市人。
第三人何雪梅，女，生于1978年6月21日，汉族，住址同上，系陈吉之妻。
第三人共同委托代理人（特别授权）白某某，四川天府风律师事务所律师。
原告四川旭城房地产开发有限责任公司诉被告江油市城乡规划建设和住房保障局房屋权属行政登记一案，于2014年7月10日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法由审判员周晓龙担任审判长，与审判员ＸＸ、人民陪审员李华组成合议庭，并在法定期限内向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、行政首长出庭应诉司法建议书、开庭传票。本案在审理过程中，因陈吉、何雪梅与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依职权通知其作为本案第三人参加诉讼。2014年8月4日，本院在第七审判庭依法公开开庭审理了本案，原告的法定代表人李某某、委托代理人贺某，被告的委托代理人唐某某、秦某某，第三人陈吉、何雪梅共同委托的代理人白某某到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
被诉具体行政行为：2013年4月3日，被告江油市住建局受理原告旭城房地产公司代第三人陈吉、何雪梅递交的房屋登记申请书，被告对第三人提交的登记资料审核后认为，资料齐全，符合办证条件。2013年9月16日，被告依照《房屋登记办法》的规定作出房屋权属行政登记，将位于江油市城区兴隆路2号旭城阳光小区1幢3单元8楼4号房屋登记在第三人陈吉、何雪梅名下，并向其颁发了江房权证监证字第01774**号、01774**号房屋所有权证。
被告为证明其所作具体行政为的合法性，在举证期限内向本院提交并当庭出示了以下证据：
1.江油市房屋登记申请书1份；2.购房证明1份；3.委托书1份；4.婚姻状况声明1份；5.询问笔录1份；6.销售不动产统一发票1份；7.身份证明；8.商品房买卖合同；9.领证登记表；10.《中华人民共和国物权法》；11.《房屋登记办法》。
证明目的：被告受理原告代第三人递交的房屋登记申请后，对原告提交的申请登记资料进行审查认为，资料齐全，符合登记条件，被告对第三人所作房屋权属行政登记合法有效，没有损害房屋所有权人的利益；同时证明，被告江油市住建局给第三人办理房屋权属登记所依据的法律、部门规章现行有效，且适用法律正确。
原告诉称：被告在办理陈吉、何雪梅（共有人）的房屋所有权登记过程中违反法定程序，导致陈吉、何雪梅（共有人）诉讼原告，《房屋登记办法》第十五条第二款规定：委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。第十八条规定：申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式，登记机构应根据不同登记申请就申请事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。询问结果与申请提交材料一致的可以受理。被告在陈吉、何雪梅没有给原告出具授权委托书，没有接受任何询问和签任何询问笔录的情况下，办理了房屋权属证。由于被告办证违反法定程序，导致陈吉、何雪梅诉讼原告违约，要求原告承担违约责任。
根据《行政诉讼法》有关规定，行政机关在履行或处理行政行为时应当按法定程序办理，程序违法其实体无效的基本原则。特请求人民法院依法判令：1.撤销陈吉、何雪梅的房屋所有权证（房权证监证字01774**号、01774**号）；2.诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交并当庭出示了以下证据：
1.原告企业法人营业执照、组织机构代码证复印件；2.原告法定代表人李某某的身份证复印件1份；3.商品房买卖合同补充协议；4.登记受理单；5.房地产开发企业办理总登凭证复印件1份；6.原告工作人员制作的登记记录本复印件；7.江油市人民法院判决书1份；8.（2014）绵民终字第884-905号庭审询问笔录1份，9.房屋产权证复印件1份。
证明目的：原告开发的旭城阳光小区在2013年1月5日办理总登记以后，才能办理房屋首次转移登记。被告收取资料后，没有按照程序出具登记受理单，原告自己进行了记录，且原告的记录与被告的受理时间基本相吻合，原告记录本是真实的。第三人在绵阳市中级人民法院开庭审理过程中作的陈述全是虚假的。
被告辩称：一、被告已经尽到了合理审慎职责，核发的房屋所有权证合法、有效。根据《中华人民共和国物权法》的规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要资料。《房屋登记办法》第三十三条，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列资料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。《房屋登记办法》第十五条，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。结合本案，在申请办理房屋转移（分户）登记时，旭城房地产公司向被告提交了合乎法律及房屋登记办法规定的办理房屋转移登记的相关材料：江油市房屋登记的申请书、申请人身份证明、购房证明、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、完税证、买受人委托旭城房地产公司办理房屋登记委托书。对于商品房买卖后转移登记，实践中有买受人自行办理房屋权属登记的，有双方共同申请办理房屋权属登记的，更多的是买受人委托开发商办理房屋权属登记。本案中，被告正是根据旭城房地产公司提供的办理转移登记的相关材料进行审查。经审查，申请办理房屋转移登记的材料齐全符合法定形式，被告就已经尽到合理审慎职责。至于旭城房地产公司提出的买受人没有签署授权委托书，没有签署房屋登记询问笔录，那只能说明是旭城房地产公司在造假，提供虚假的材料。根据《房屋登记办法》的规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实状况或提供虚假材料申请房屋登记。申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。对委托办理房屋权属登记，无论是从法律上，还是从办证实践看，都不可能要求登记机构去审查授权委托书上的签字的真伪。
二、被告核发的房屋所有权证，没有侵犯房屋所有权人的利益。房屋所有权人既是对被告核发的房屋所有权证的认可，也是对旭城房地产公司委托代理行为的认可。
综上，被告已经尽到合法审慎职责，核发的房屋所有权证真实、合法、有效。请求法院依法驳回旭城房地产公司的诉讼请求。
第三人述称：被告江油市住建局颁发的产权证符合法律规定，程序合法；第三人对原告委托书上的签名予以认可；原告没有行政法上的利害关系，不是本案适格的原告主体。
第三人未向本院提交证据。
经当庭质证，本院对以下证据作如下确认：
被告所举房屋登记申请书、购房证明、婚姻状况证明、销售不动产统一发票、身份证明、商品房买卖合同、领证登记表等证据，相互印证，形成了完整的证据体系，符合证据的关联性、合法性、真实性，本院予以采信；被告所举委托书，原告对委托书上第三人签名的真实性提出异议，但第三人承认委托原告办证的事实，且对以上证据的真实性均不持异议，本院予以采信；被告所举询问笔录，是由原告的工作人员形成，不具备证据的合法性，本院不予采信；被告所举法律和行政规章依据，系我国现行有效的法律和行政规章，且适用于本案，本院予以确认。
原告所举企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、商品房买卖合同、补充协议、总登凭证等证据，与本案有直接关联，证据形式合法，内容客观真实，本院予以采信。原告所举绵阳中院的庭审询问笔录、江油市人民法院民事判决书，与本案不具有直接关联，不具备证据的关联性，本院不予采信。原告所举原告工作人员的登记记录本，系原告单方记录，且无其他证据相印证，本院不予采信。原告所举登记受理单，是原告代其他买受人办理房屋权属登记时被告出具的受理凭据，与本案无关，本院不予采信。
经审理查明：2010年12月12日，第三人陈吉购买原告旭城房地产公司开发的旭城阳光小区1幢3单元8楼4号商品住房一套，双方签订了商品房买卖合同和补充协议，合同约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。事后，第三人按照合同的约定将办证所需资料和税费一并交付原告。
2013年4月3日，原告旭城房地产公司代第三人陈吉、何雪梅向被告江油市住建局递交了房屋登记申请书、购房证明、委托书、婚姻状况声明、询问笔录、销售不动产统一发票、居民身份证复印件、商品房买卖合同等证据资料。被告受理后，经审查认为，原告所交办证资料齐全，符合登记条件。2013年9月16日，被告依照《房屋登记办法》的规定，作出房屋权属转移行政登记，将位于江油市城区兴隆路2号旭城阳光小区1幢3单元8楼4号登记在第三人陈吉、何雪梅名下，并向其颁发了江房权证监证字第01774**号、01774**号房屋所有权证。第三人对房屋所有权证登记的事项予以认可，不持异议。
本院认为：江油市住建局根据法律授权，具有对江油市辖区内的公民、法人或者其他组织的房屋权属进行登记的行政职权，行政相对人对其所作具体行政行为不服提起诉讼，该局是本案适格的被告。旭城房地产公司作为出卖人，与被告作出的房屋权属行政登记行为存在法律上的利害关系，其对被告所作具体行政行为不服，有权提起诉讼，是本案适格的原告。
被告受理原告代第三人递交的房屋登记申请后，对原告代第三人提交的申请登记资料进行审查认为，第三人所交办证资料齐全，符合登记条件。被告依照《房屋登记办法》的规定作出房屋权属转移行政登记，将位于江油市城区兴隆路2号旭城阳光1栋3单元8楼4号房屋登记在第三人陈吉、何雪梅名下，并向其颁发了房屋所有权证。在办理房屋权属登记过程中，被告未安排工作人员对申请人就房屋登记有关事项进行询问，而是由原告旭城房地产公司的工作人员完成该项工作，询问程序不当。本案被诉行政行为属于首次房屋转移登记，且系买受人委托出售房屋的开发商代为申请办证，原告代第三人提交的申请登记资料足以证明房屋的权属状态，以及第三人委托原告办证的事实，被告对申请登记资料的审查尽到了合理审慎职责。因此，被告询问程序不当，属于程序瑕疵，不会必然导致房屋权属登记行为错误，且第三人对房屋权属行政登记行为不持异议。
综上所述，原告起诉的事实和理由均不能成立，对其诉讼请求本院不予支持。据此，根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第四项“有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：……（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。”之规定，判决如下：
驳回原告四川旭城房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
本案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 周晓龙
审 判 员 王 勇
人民陪审员 李 华
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 孙 红