宁夏回族自治区固原市原州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0402民初387号
原告马小利，女，生于1978年9月21日，回族，宁夏固原市人，现住固原市原州区。
委托代理人慕雯，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告固原市住房和城乡建设局，住所地：宁夏固原市。
法定代表人康建宁，系该局局长。
委托代理人薛宗智，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告马小利诉被告固原市住房和城乡建设局（以下简称固原城建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由审判员马艳华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马小利及其委托代理人慕雯，被告固原城建局的委托代理人薛宗智均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月3日，原、被告经协商一致签订了《晨光家园安置房屋安置合同》。合同中约定了安置房的基本情况、安置面积、位置、应退房款、安置房屋交付时间及违约责任等，并约定了安置房屋于2015年12月30日前交付原告居住。交房期限届满，被告未能如约交付安置房屋，约定的应退房款至今未退还，原告多次找被告协商，被告均未答复，并告知原告交房时间最早到2016年年底，现原告一家老小没有房屋居住，只能租房居住，被告的行为给原告造成了很大的损失，无奈诉至法院要求，1、判令被告按合同约定时间交付房屋；2.判令被告向原告退还房款148953.00元；3.判令被告向原告偿付滞纳金4724.06元；4.判令被告向原告补偿房屋租赁费12000.00元；5.本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明上述主张向法庭提供下列证据：
1.《晨光家园项目安置房安置合同》1份（提交复印件，出示原件），证明原、被告于2014年7月3日签订了《晨光家园安置房屋安置合同》，合同约定了安置房的基本情况、安置面积、位置、应退房款、安置房屋交付时间及违约责任等事实及根据合同约定被告应向原告支付合同违约金4724.06元的事实；
2.《信访事项程序性受理告知书》1份（提交复印件，出示原件），证明原告因被告不能按时交房，多次与被告交涉，并向信访部门反映未果的事实；
3.《房屋租赁合同》1份（提交复印件，出示原件），证明因被告未能按时交房，导致原告需租赁他人房屋，产生房屋租赁费12000.00元的事实。
被告对原告提供的上述证据质证认为，对证据《晨光家园项目安置房安置合同》、《信访事项程序性受理告知书》无异议。认为证据《房屋租赁合同》的真实性无法核实，且合同中租赁期限是2015年12月30日至2016年12月30日，但被告向原告交付房屋的时间未定，实际损失没有造成。
被告辩称，原告的诉请不能成立，不予认可。原告与被告签订合同属实，约定的内容与原告所说一致，导致被告未按期交房是由于客观原因，系不可抗力造成的。1、原告诉称的与本案所涉及的晨光家园是一个项目，范围广，面积大，在拆迁过程中，一些拆迁户不按照政府的文件拆迁，拆迁房屋不能按期拆除，致使被告不能按照合同约定交付房屋；2、合同约定将安置房交付并丈量后，原告入住才能退还所涉及的房款，现退还房款未达到约定的条件；3、按照合同约定，被告违约应支付违约金，不是滞纳金；4、原告诉请的房屋租赁费，因合同签订前，双方签订了一份土地上以地换房征收安置协议，约定未交付房屋之前，过渡费每人每月60.00元，由于晨光家园涉及的与原告同类情况的比较多，被告向政府报告要求解决此类问题，政府同意按照土地上以地换房征收安置协议中约定的过渡费解决此类问题，目前大部分按照此协议领取了过渡费，原告未领取，所以原告要求的房屋租金不能成立。综上，希望法庭根据事实，驳回原告的诉讼请求。
被告为证明上述事实向法庭提供下列证据：
1.《土地上以地换房征收安置协议》1份（出示原件，提交复印件），证明未交付房屋之前，被告向原告支付的过渡费是每人每月60.00元的事实；
2.《晨光家园项目安置房安置合同》1份（出示原件，提交复印件），证明原、被告签订合同约定，被告给原告退还房款的时间是安置房交付，原告入住后退还，违约责任是按交付房屋房款的1%承担违约金，被告不再承担其他违约责任的事实；
3.《固原市住房和城乡建设局文件关于拨付晨光家园三期拆迁安置房逾期过渡费的请示》1份，证明涉及到原告此类问题，被告向政府请示支付逾期过渡费的事实；
4.《晨光家园三期安置房逾期过渡费一览表》1份（出示原件，提交复印件），证明与原告同类情况的105人已领取逾期过渡费的事实。
原告对被告提供的证据质证认为，证据《土地上以地换房征收安置协议》属实无异议，但安置协议第二项中过渡期限是18个月，该协议是2014年7月3日签订，现过渡期限已过期。对《晨光家园项目安置房安置合同》的真实性无异议，但不能证实被告的证明目的，该合同中并未说明退房款是在住户实际入住时退还，且合同第四条中“楼层市场价”在该合同的第三条中已确定，原告三楼的市场价为3490.00元／平米。原告主张的违约责任在合同中约定，被告若不能交房，应向原告支付总房款1%的违约金。证据《固原市住房和城乡建设局文件关于拨付晨光家园三期拆迁安置房逾期过渡费的请示》为被告单方提出，尚未得到政府的批复回复，且与本案没有关联性。证据《晨光家园三期安置房逾期过渡费一览表》与本案没有关联性，该安置房逾期过渡费中并无原告的信息，没有原告的签字确认，是被告单方作出的。
对原、被告提供的证据，经当庭举证、质证，本院做如下分析认定：
原告提供的《晨光家园项目安置房安置合同》、《信访事项程序性受理告知书》均因来源合法，内容客观真实，能够证明案件事实，且经原告质证无异议，本院予以采信，可以作为定案依据。原告提供的《房屋租赁合同》，因无其他证据予以佐证，无法核实房屋租赁费的真实性，故本院不予采信，不能作为定案依据。
被告提供的《土地上以地换房征收安置协议》、《晨光家园项目安置房安置合同》、《固原市住房和城乡建设局文件关于拨付晨光家园三期拆迁安置房逾期过渡费的请示》均因来源合法，内容客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信，可以作为定案依据。《晨光家园三期安置房逾期过渡费一览表》，因该证据与本案不具有关联性，故本院不予采信，不能作为定案依据。
经审理查明，2014年7月3日，原告马小利与被告固原市住房和城乡建设局签订了一份《土地上以地换房征收安置协议》，协议约定：被告征收原告宅基地0.48亩，即318.71㎡，初步安置五楼面积144㎡，过渡费按原告户口载证人口1人，过渡期18个月计算为1080.00元，搬迁费160.00元，奖励3000.00元。同日，原、被告双方签订了一份《晨光家园安置房安置合同》，合同约定：原、被告在征收过程中签订本安置房合同，原告被安置的房屋位于晨光家园三期工程项目范围内，实际安置面积为135.36㎡，具体安置房为5号楼2单元3楼左，面积为92.68㎡，面积差为42.68㎡，应退房款为148953.00元，晨光家园项目市场均价为3150元∕㎡，其中三楼为3490元∕㎡。合同还约定，实际安置面积小于应安置面积的，剩余未安置面积由被告按照安置房的楼层市场价以货币形式支付给原告，且待安置房竣工验收，原告入住时实施，安置房应于2015年12月30日前交于原告居住，如被告不能交房时，应向原告偿付总房款1%的违约金。协议签订后，原告在被告处领取了18个月的过渡费。交房期限届满，被告未按合同约交付安置房屋，原告现租赁房屋居住，故原告诉至法院要求，1、判令被告按合同约定时间交付房屋；2.判令被告向原告退还房款148953.00元；3.判令被告向原告偿付滞纳金4724.06元；4.判令被告向原告补偿房屋租赁费12000.00元；5.本案诉讼费用由被告承担。
本院认为，本案原告马小利与被告固原市住房和城乡建设局签订的《晨光家园安置房安置合同》，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的一致意见，且该合同不违反法律、法规强制性规定，也不损害国家利益、社会公共利益和第三人利益，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定将其宅基地交由被告征收，被告亦应当按照合同的约定履行置换义务。庭审查明，根据安置合同，原告被安置的房屋因拆迁原因至今未竣工验收，被告无法履行交付安置房的义务，故原告要求被告按合同约定时间交付房屋的诉讼请求，本院根据被告提交的证据中确定时间予以支持。原告要求被告退还房款的诉讼请求，因双方在合同中明确约定，对剩余未安置房屋面积的差价待安置房竣工验收，原告入住时支付，故该项诉讼请求，本院亦根据被告提交的证据中确定的时间予以支持。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因被告未按合同约定履行交付安置房屋的义务，已构成违约，故被告应当承担的是违约责任，且双方在合同中明确约定，如被告不能交付安置房屋，应向原告支付总房款1%的违约金，根据合同约定，原告被实际安置的房屋面积为135.36㎡，综上，原告的该项诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。对于被告认为承担违约责任应当以具体安置房的面积对应的房款为准的抗辩，因其未提供其他证据证实，且合同中明确约定的是总房款，故其辩称理由不能成立，本院不予采信。关于原告要求被告补偿房屋租赁费的诉讼请求，因被告的违约行为造成原告租赁房屋居住，亦产生租赁费用，但原告提供的房屋租赁合同作为孤证不能证实租赁房屋的真实价格，本院根据《中华人民共和国民法通则》规定的公平原则，酌情按每月500.00元租赁费对合同期届满至安置房交付之日予以支持。对被告抗辩应以按过渡费每日60.00元计算的理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、由被告固原市住房和城乡建设局于2016年12月30日向原告马小利交付位于固原市原州区晨光家园三期5号楼2单元3楼左的安置房；
二、由被告固原市住房和城乡建设局于2016年12月30日向原告马小利支付退房款148953.00元；
三、由被告固原市住房和城乡建设局于本判决生效之日起十日内一次性向原告马小利支付违约金4724.06元；
四、由被告固原市住房和城乡建设局于本判决生效之日起十日内一次性向原告马小利补偿房屋租赁费6000.00元（2015年12月30日至2016年12月30日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1807.00元（原告马小利已预交），由被告固原市住房和城乡建设局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审判员 马艳华
二〇一六年三月二十四日
书记员 任卫敏