江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1389号
上诉人（原审被告）无锡市万紫州商贸有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区春申路58-12B4。
法定代表人赵裕发，无锡市万紫州商贸有限公司总经理。
委托代理人周磊，江苏庆源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）秦杏香。
委托代理人陆荣忠、周伟，江苏逸鹤律师事务所律师。
上诉人无锡市万紫州商贸有限公司（以下简称万紫州公司）因与被上诉人秦杏香房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2013）北民初字第1202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2011年7月9日，秦杏香与万紫州公司签订一份转让协议，协议约定：秦杏香将其租赁无锡市盛岸市场有限公司（以下简称盛岸市场）的盛岸路228号盛岸市场二楼房屋的租赁权转让给万紫州公司作为商业经营场所；秦杏香负责在2011年8月30日前以万紫州公司指定名义与盛岸市场签订十年期的租赁合同。合同还约定了转让费及双方其他的权利义务。万紫州公司于8月初接收该房屋后，即予以了改建及装修。此后，万紫州引进的联合多美生活用品有限公司（以下简称联合多美公司）在该场地招租经营。
秦杏香为该市场缴纳水电费具体数额如下：2012年7月份5960.3元、8月份6691.8元、9月份2523.2元、10月份1701.6元、11月份1978.8元、12月份1983.7元、2013年1月份1614.3元；2011年9月7日，在该场地经营的联合多美公司因擅自设置户外广告而被罚款500元，由秦杏香代缴；盛岸市场另出证明证实，秦杏香缴纳了2012年9月-2013年1月的清洁费1200元、代为赔偿了因市场过失导致的羊毛衫店的损失500元以及小孩被电梯划伤的赔款900元。
2012年4月27日，万紫州公司以秦杏香违约为由诉至法院。在本院的协调下，万紫州公司于2013年1月25日向秦杏香办理了房屋交接手续。交接当时，联合多美公司员工倪文浩代表万紫州公司到场，倪文浩提交了一份盛岸市场已租摊位交租情况，列明了十户尚在经营的小商户已缴纳的各项费用以及租赁期（租赁期为2012年三四月至2014年三四月）等情况；秦杏香提交了一份需要结算的费用清单，载明了赔偿费、罚款、电费、空调折旧费、使用费等。倪文浩现场表示：1、赔偿羊毛衫及小孩受伤确有其事，但具体数额其不知情；2、楼梯清理费每月300元，2012年9月至2013年1月确实系秦杏香支付；3、该公司自2012年8月起即未缴纳水电费；4、其他不知情。秦杏香陈述：万紫州公司应自行清退10户小商户，否则所产生的后果责任由万紫州公司负担。2013年2月6日，（2012）北民初字第0465号判决认为，秦杏香与万紫州公司之间签订的合同无效，双方在签订合同时，均未履行对房屋权属的审查义务，故应各半承担相应的责任，遂判决：一、秦杏香与万紫州公司之间签订的合同无效；二、万紫州公司支付秦杏香房屋使用费616667元、空调费用折旧费18200元，合计634867元；三、秦杏香支付万紫州公司装修及附着物款128200元。万紫州公司不服裁判，提起上诉（后于2013年8月6日撤回上诉）。2013年八九月份，秦杏香在未与万紫州公司协商的情况下，以按照合同全额退还小租户所缴纳费用（租金、押金、物管费、竹门帘）的方式清退尚在经营的10户商户（其中一户于2013年12月份清退），其提交的小商户的收条及盛岸市场的证明表明，秦杏香共计退还了171600元。上述费用中，退还的押金为45500元，其中有两户无押金收据，但秦杏香均各退了押金5000元；倪文浩出具的表格中对其中一户注明押金为2000元，另一户未予特别标注；无押金收据的两户中，有一商户无合同且姓名与倪文浩所提供表格上所列商户的姓名不一致；竹门帘每户退款500元。在（2012）北民初字第0465号案件的审理过程中，评估部门已对该市场竹门帘的价值进行了评估，并将评估价值纳入了万紫州公司对市场添附的附着物的价值进行了处理。后，秦杏香诉至法院要求返还197405.7元。
以上事实，由（2012）北民初字第0465号判决书、收据、罚款书、收条、租金发票及双方当事人陈述予以证实。
原审法院认为：
合同无效，因该合同取得财产，应当予以返还；有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。（2012）北民初字第0465号判决认定，秦杏香与万紫州公司之间签订的协议无效，双方各半承担相应的责任。秦杏香所主张的水电费、罚款、赔偿费、清洁费等，实际系双方合同履行期间所产生的各项费用，而在上一次的诉讼中并未理涉，故秦杏香有权另案起诉，向作为合同相对方的万紫州公司主张其权利；双方之间的合同无效，万紫州公司负有向秦杏香返还诉争建筑物的义务，但在实际履行过程中，万紫州公司未完全履行该义务，即其授权的公司所招租的小商户尚未清退。在此情况下，秦杏香因其与诉争场地的业主之间的租赁合同而负有支付使用费或返还建筑物的义务，其为了避免损失进一步扩大而代为清退小商户行为，不违反法律规定。秦杏香在清退过程中实际支付了费用，故其有权起诉要求未完全履行义务的万紫州公司返还；万紫州公司虽未直接在诉争场地经营，但在该场地经营的联合多美公司，系万紫州公司引进并授权在该场地经营。故万紫州公司关于本案主体不适格的辩称意见，不予采纳。
关于秦杏香垫付的水电费，经审查，万紫州公司自2012年8月初接受场地并进场装修，故判令与万紫州公司相关的水电费为16493.4元；行政罚款500元、清洁费1200元、赔偿款1400元、报刊费252元，根据秦杏香提交的证据，结合联合多美公司员工在交接场地时的陈述，对上述费用的真实性予以确认；根据盛岸市场的证明、商户的收条、合同等，可以确认秦杏香确实为清退小商户支付了171600元。关于报刊费252元，如万紫州公司或联合多美公司有订报的意愿，则其应当自行缴纳该费用，秦杏香亦陈述，该费用系为完成摊派的订报任务，故该费用万紫州公司无负担的义务。关于行政罚款500元、赔偿款1400元，系万紫州公司授权的公司在经营过程中的不当行为所导致的损失，与合同的效力无必然联系，秦杏香已垫付上述费用，万紫州公司应当向秦杏香支付。关于水电费16493.4元、清洁费1200元，属于合同履行过程中所产生的费用，该部分费用应当由万紫州公司支付或代为支付，但在秦杏香清退小商户的过程中，并未收取小商户应当支付的水电费及相关费用，故上述费用应属于在履行无效合同过程中所产生的损失，由秦杏香与万紫州公司各半负担。关于秦杏香为清退小商户所支付的171600元。该费用中，万紫州公司授权经营的公司实际收取了小商户的押金，应当予以返还。因有一户商户无押金收据，秦杏香也足额退还了5000元，故该户的押金，法院按照倪文浩所提交的表格认定为应退2000元；另一户，虽无合同及收据，甚至姓名也与倪文浩所提交表格中列明的不一致，但费用总数与上述表格一致，且清退租户的总数符合，故对秦杏香清退该租户的费用予以确认。因此，万紫州公司应向秦杏香返还42500元；关于竹门帘的费用5000元（500元／户＊10户），万紫州公司授权经营的公司实际收取了小商户的上述费用，但竹门帘的价值在上一次案件的审理中，已经纳入了万紫州公司添附物的价值，由秦杏香向其支付。现秦杏香又向小商户退还了竹门帘的费用，万紫州公司应当予以返还；其余的124100元，属于小商户交纳的租金及物业费，按照法律规定，房屋租赁合同即使无效，使用人也应当交纳占有使用费，而万紫州公司也支付了2013年1月25日之前的占有使用费，但秦杏香为了避免损失的进一步扩大，采取免除使用费及其他费用的方式代为清退了小商户，该行为也无可指责，故该部分款项属于合同无效所产生的损失，应当由秦杏香与万紫州公司各半负担。综上，万紫州公司应向秦杏香支付120296.7元（500元＋1400元＋16493.4元／2＋1200元／2＋42500元＋5000元＋124100元／2）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、万紫州公司于判决生效后十日内向秦杏香支付120296.7元；二、驳回秦杏香本案其他诉讼请求。一审案件受理费4250元、保全费1100元，合计5350元，由秦杏香负担2130元，由万紫州公司负担3220元。
上诉人万紫州公司不服原审判决向本院提起上诉称：一、本案诉争房屋的实际承租使用人、招商方系联合多美公司，而非上诉人，故其并非本案适格主体。二、竹门帘的费用因已经出卖给小商户故不用退还；赔偿款1400元没有依据；行政罚款、水电费及清洁费等应由联合多美公司负担；因为双方在前案诉讼中已经在2013年1月25日办理了交接手续，而且上诉人已经支付了截止该日的房屋使用费，尚在场内经营的小商户可以支付实际使用费继续经营，上诉人也有权向小商户主张交接之前的租金、水电费及管理费，但秦杏香却以全额退还租金和保证金的方式完成清退，应视为其自愿的行为，该损失由秦杏香自行承担。综上，请求二审法院依法改判驳回秦杏香的原审诉请。
被上诉人秦杏香辩称：一、其与万紫州公司就本案诉争房屋签订了转让协议，万紫州公司接受了房屋予以改建装修并引进及授权联合多美公司在该场地经营，虽然双方协议经法院判决为无效，但万紫州公司仍系合同相对方，系适格的诉讼主体。二、双方之间的转让协议无效，万紫州公司负有向其返还诉争房屋的义务，但并未完全履行即未清退小商户，由于其自身也负有向盛岸市场支付使用费及返还房屋的义务，故代为清退了小商户，并实际支付了相关费用，故其有权要求万紫州公司分担损失。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明，万紫州公司与秦杏香签订转让协议后，万紫州公司未与联合多美公司签订协议，联合多美公司也未与盛岸市场签订协议。对此，万紫州公司还陈述称：联合多美公司的权利义务与其在秦杏香签订的转让协议中的一致，其支付的费用由其与联合多美公司另行结算。
二审再查明，联合多美公司与小商户签订的租赁协议主要内容如下：
户名租赁期限租金电费、物业费柳红艳2012.4.1-2014.3.317500元1200元赵玲2012.4.1-2014.3.308000元1200元姚秀兰2012.4.1-2014.3.3111000元1200元吴玉霞2012.4.1-2014.3.3111000元1200元王冬琴2012.3.15-2014.3.1410000元1200元霍善敏2012.4.1-2014.3.307500元1200元张朋2012.3.1-2014.2.2915500元1200元钱忠和2012.4.1-2014.3.3111000元1200元陈英2012.4.1-2014.3.3115000元1200元租户2012.3.18-2014.3.1713000元1200元以上事实，由租赁合同、收据、清单及当事人陈述等在卷佐证。
本案争议焦点为：一、万紫州公司是否本案的适格主体；二、本案所涉损失应如何分担？
本院认为：
关于争议焦点一：万紫州公司与秦杏香之间签订了转让协议，但该协议系无效协议，且双方也未按照协议约定促成万紫州公司指定的联合多美公司与盛岸公司签订租赁协议，万紫州公司也接受房屋并进行了装修并授权联合多美公司经营，万紫州公司亦自述其支出的费用由其与联合多美公司自行结算，故转让协议目前的权利义务主体仍为万紫州公司与秦杏香，故该协议无效后所产生的损失及实际费用，应当由万紫州公司与秦杏香按各自责任承担，双方承担后，可向最终责任人进行追索。
关于争议焦点二：1、当事人就自己所主张或反驳的事实应当举证证明，否则将承担于己不利的法律后果。关于竹门帘费用5000元，因竹门帘已经在前案中作为添附物评估作价后由秦杏香向万紫州公司支付，万紫州公司授权的联合多美公司也向小商户收取了费用，故秦杏香再次支付5000元后有权要求万紫州公司负担。关于行政罚款500元、赔偿款1400元，秦杏香提供的证据可以证明该费用均发生在万紫州公司占有、使用租赁物期间，万紫州公司对此并未提供反证推翻，应当认定系秦杏香为万紫州公司垫付。2、关于秦杏香退还小商户的房屋租金、公摊电费、物业管理费、保证金及其代付的清洁费1200元、水电费16493.4元。由于万紫州公司已经交纳了截止2013年1月25日的房屋使用费，其作为授权联合多美公司经营的主体也有权结算该段时间内小商户的房屋使用费、公摊电费及物业管理费。秦杏香擅自退还造成的损失应由其自行负担。经计算，该日期之前的相关费用为：柳红艳3576元、赵玲3787元、姚秀兰5014元、吴玉霞5014元、王冬琴4864元、霍善敏3575元、张朋7572元、钱忠和5014元、陈英6657元、租户6108元，合计51181元，万紫州公司无需再向秦杏香支付。由于清洁费发生在该日期之前，且小商户并不需要另行支付该费用，故应当将清洁费视为物业管理费的组成部分，万紫州公司授权的联合多美公司已经向小商户收取了相应费用，该1200元应由万紫州公司全部承担。2013年1月25日之后万紫州公司未再向秦杏香支付使用费，其授权的联合多美公司也无权从小商户处收取相关费用，已经收取的部分（124100-51181）元应当向小商户退还，因秦杏香已经代为退还，故万紫州公司应直接向秦杏香返还。保证金42500元因小商户已经迁出，万紫州公司也应当向代为退还的秦杏香直接返还，但水电费16493.4元的实际使用人系小商户，秦杏香应从保证金中扣除而未扣除，故该16493.4元应当由秦杏香自行负担。据此，万紫州公司应当支付的总额为：5000元＋500元＋1400元＋1200元＋（124100-51181）元＋42500元=123519元。
综上，虽然原审判决认定120296.7元有误，但尚低于123519元，且秦杏香未提出上诉，故原审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2800元，由万紫州公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 王 倩
代理审判员 刘翼洲
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 周喆菁