北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08484号
上诉人（原审被告）孙维代，男，1968年5月3日出生。
被上诉人（原审原告）彭善国，男，1962年10月29日出生。
委托代理人赵志达，男，1953年10月4日出生，北京市顺义区张镇司法所法律工作者。
上诉人孙维代因与被上诉人彭善国房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第5907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2015年3月，彭善国起诉至原审法院称：2014年2月4日，我与孙维代签订《房屋租赁合同》，约定我将位于北京市顺义区4号的门面房及空地租赁给孙维代用于经营使用，租赁期限为一年，年租金5000元。合同同时约定未经我书面同意，孙维代不得超范围使用房屋，不得改造建筑，否则须按照本期租金的50%支付违约金。合同约定的租期到期后，我与孙维代就续租问题协商未果，我要求孙维代搬离涉诉房屋并在租期之前拆除孙维代自建的房屋，否则须按照合同约定赔偿我本期租金的50%即2500元作为处理孙维代建筑部分的费用，但孙维代一直继续占用涉诉房屋并拒绝支付租金，故诉至法院，请求判令：1.孙维代立即腾退我租赁给其使用的位于北京市顺义区张镇赵各庄村商业街4号的房屋；2.孙维代按照每天20元的标准支付我自2015年2月5日起至实际腾退房屋之日止的使用费；3.孙维代赔偿我2500元作为处理其建筑的费用；4.孙维代向我支付欠付电费127.20元，水费10元。
孙维代辩称：同意将彭善国租赁给我的房屋腾退；不同意彭善国要求我支付使用费的诉请，因为彭善国在2015年2月5日凌晨5点将涉诉房屋断电后，我已搬出涉诉房屋，因而不存在需支付使用费的情况；涉诉房屋租金为一年5000元，一天也就十几块钱，不同意彭善国每天20元的使用费标准；我于2009年自建平房两间用于居住，建房前已经彭善国之妻彭秀芬同意；我自2007年租赁涉诉房屋，2012年之后才与彭善国签订房屋租赁合同，此前一直都是口头协议；我在双方签订租赁合同之前自建房屋，合同条款不适用于我自建的房屋，故我不存在违约；我认可欠付彭善国电费127.20元、水费10元，但我自与彭善国签订租赁合同后一直交两份水费，我对彭善国收取水费有异议；租赁合同是彭善国草拟好让我签的，而不是我自愿签的，该合同是无效的。
原审法院经审理查明：2014年1月20日，彭善国作为出租人（甲方），孙维代作为承租人（乙方）签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：一、租赁场地租金约定：乙方租赁甲方（北京泉川针织品有限责任公司办公楼后）的房屋贰间，租期壹年，年租金为5000元。合同生效前乙方缴清租金，如逾期缴纳，按租金数额每日5%计算向甲方支付逾期付款的滞纳金。二、电源的使用规定：乙方如使用甲方电源，需向甲方交纳电费，电费标准按甲方规定的电费标准执行…三、水源的使用规定：乙方如使用甲方的水源，须向甲方交纳水费，水费标准为每月拾元，按月缴纳…七、房屋改造建筑的约定：乙方经过甲方书面同意自己建筑的部分，如在下一个年度不再租赁，乙方应在租期之前自己拆除。如违约甲方将追究乙方的责任，赔偿甲方本期租金的50%作为处理乙方建筑部分的费用。…十、合同到期约定：乙方租赁甲方房屋合同期满前如继续租用，应于30日前签订下一个年度的合同，否则甲方将另行安排，乙方应期满前退出房屋，如逾期按每日本期合同租金的10%缴纳违约金。十一、租赁期限：本合同自2014年2月5日起至2015年2月4日止共计12个月。合同签订前，孙维代已将租金5000元交付彭善国。
庭审中，彭善国、孙维代均认可孙维代自2007年起租赁涉案房屋；彭善国认可在2015年2月5日上午将孙维代租赁房屋的电源切断；孙维代称其于2007年自建平房两间，彭善国认可孙维代建房经过其同意，但不知孙维代何时建房；孙维代表示不同意拆除自建建筑。
原审法院经审理认为：彭善国、孙维代就涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应属合法有效，双方均应信守承诺，认真全面履行各自的合同义务。孙维代主张合同条款非其自愿因而合同应为无效，但并未就此向法院提交相关证据，且彭善国进行举证证明合同条款具有一定承继性，孙维代之主张既无事实依据亦无法律依据，法院难以采信。
本案的第一个争议焦点为双方于2014年签订的《房屋租赁合同》约定的租期到期后，孙维代应否向彭善国支付涉诉房屋使用费。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方2014年签订的《房屋租赁合同》约定的租期截止日为2015年2月4日，双方在合同到期之前未就孙维代继续租赁房屋达成一致意见，因而双方的房屋租赁关系在合同约定的租期到期时终止，根据上述法律规定，彭善国在合同权利义务关系终止后根据交易习惯仍负有通知、协助等义务，而彭善国却在合同到期后的第二天就自行将孙维代租赁房屋的用电切断，致使孙维代无法正常用电，租赁房屋亦无法正常居住使用，彭善国之行为未尽到法律规定的义务，故法院对彭善国要求孙维代支付房屋使用费之诉讼请求不予支持。
本案的第二个争议焦点为孙维代建于涉诉租赁房屋后的自建建筑在双方于2014年签订的《房屋租赁合同》到期后如何处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。彭善国在庭审中认可孙维代在涉诉租赁房屋后自建建筑是经其同意的，该院对此不持异议。《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第八十八条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。根据上述法律规定，双方2014年签订的《房屋租赁合同》第七条之约定应当视为双方就财产返还时附属物如何处理的约定，根据合同该条款的约定，孙维代在返还租赁房屋时应将其自建的建筑在租期之前自己拆除，否则应赔偿彭善国本期租金的50%即2500元作为处理孙维代建筑部分的费用。现租赁合同到期孙维代未将其自建建筑拆除，经该法院询问仍表示不自行拆除，故法院对彭善国此项诉讼请求予以支持。孙维代之主张无法律依据，法院不予支持。彭善国要求孙维代腾退涉诉房屋，孙维代亦同意腾退，法院对此不持异议；彭善国要求孙维代支付欠付水电费共计137.2元，孙维代认可欠付水电费数额，仅对水费交纳持异议，根据合同约定及庭审查明的情况法院对孙维代之异议不予采纳。
据此，原审法院于2015年5月判决：孙维代于判决生效之日起七日内将位于北京市顺义区4号房屋腾空退还给彭善国；孙维代于判决生效之日起七日内赔偿彭善国处理孙维代自建建筑费用二千五百元；孙维代于判决生效之日起七日内给付彭善国欠付的水、电费一百三十七元二角；驳回彭善国的其他诉讼请求。
原审法院判决后，孙维代不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：请求撤销原判第二项，依法改判。其上诉理由为：1.我可以自行拆除自建房屋，原审法院判令我支付自建建筑处理费用不合理；2.实际处理费远低于2500元；3.彭善国并未拆除房屋，且其是否会拆除房屋也不确定，因此不存在处理费用。彭善国同意原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《厂房场地租赁经营合同书》、照片、收据、个体工商户营业执照等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。彭善国与孙维代签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，双方均应依照合同履行各自的义务。彭善国与孙维代在合同中明确约定，孙维代在返还租赁房屋时应将其自建建筑在租期之前自行拆除，否则应赔偿彭善国本期租金的50%即2500元作为处理该建筑的费用。租期届满前，双方未就续租协商一致，孙维代应当依照合同约定拆除自建建筑。然而，孙维代在租期届满后未将自建建筑拆除，在原审法院询问时仍表示不自行拆除，其行为已经构成违约，应当依照合同约定支付自建建筑处理费。孙维代认为双方约定的处理费过高，但未就此提供证据，故本院对其此项上诉意见不予采纳。
综上，孙维代的上诉请求及理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由彭善国负担10元（已交纳），由孙维代负担15元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；
二审案件受理费50元，由孙维代负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晓明
审 判 员 薛 妍
代理审判员 孙承松
二〇一五年七月六日
书 记 员 孙思逸