江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆巴民初字第0336号
原告上海同进物业管理有限公司昆山分公司，住所地昆山市登云路88号，组织机构代码：78993423-X。
负责人杨德林，该分公司总经理。
委托代理人陈卫东。
被告杨华。
原告上海同进物业管理有限公司昆山分公司与被告杨华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月20日受理后，依法由审判员沈中昊独任审判。本院于2014年8月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈卫东参加诉讼，被告杨华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告上海同进物业管理有限公司昆山分公司诉称：原告为昆山市XX路XX号XX住宅小区的物业管理公司，被告为XX小区XX号XX室（建筑面积183.03㎡）业主。被告自2009年7月入户，但自2009年7月至2013年7月9日，一直无故拒付XX小区XX号XX室的物业管理费，虽经原告多次催讨，但仍拒付，至今累计拖欠费用183.03㎡＊2元／月／平方米＊48＊70%＋183.03㎡＊2元／月／㎡／30天＊9天＊70%=12376.49元。被告自2009年7月至2013年7月9日因拖欠物业管理费而产生的合同违约金共计28250.68元。现原告依据国务院《物业管理条例》及江苏省物业管理法规等规定和《锦绣蓝湾物业管理服务协议》的相关约定，依法请求法院：1、判令被告支付2009年7月至2013年7月9日拖欠的物业管理费12376.49元；2、判令被告支付自逾期付款之日起至实际付款日的合同违约金（暂计28250.68元）。
被告杨华未答辩。
经审理查明：2009年5月11日，昆山锦绣蓝湾置业有限公司作为开发商、委托方与上海同进物业管理有限公司作为受托方签订《昆山市锦绣蓝湾前期物业管理委托合同》一份，由开发商指定上海同进物业管理有限公司对位于昆山市巴城镇马鞍山路以南环城西路以东的XX住宅小区实行物业管理服务，总建筑面积83520元平方米，其中住宅77421平方米、商业面积5466平方米。该合同第二条约定，物业管理服务期限从2009年6月30日至2011年6月30日；如合同未期满，业主委员会成立后与其所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时本合同终止；若业主委员会成立前本合同逾期，则自动延续至业主委员会成立并由业主委员会另行选聘原告后，本合同终止。合同第十四条约定，受托方按建筑面积向业主按月计收物业管理服务费，单价2元／月／平方米。此后，该小区业委会成立。2012年9月23日，昆山XX花园第一届业主委员会作为甲方与上海同进物业服务有限公司作为乙方正式签订《物业服务合同》一份，双方在该合同中约定：1、收费标准：住宅物业、商业用房物业管理费均为2元／月／平方米，车辆停车占位费120元／月；2、物业管理服务费按半年收取一次，每半年第一个月的15日由乙方直接向业主收取；3、逾期欠费业主将按应缴费用每日千分之三的标准加收违约金；4、合同期为2年，从2012年9月1日至2014年8月31日。该合同同时约定了其他相关事项。上述两合同受托方实际始终安排其下属分公司即原告具体实施管理服务业务。因被告持续结欠物业服务费，原告庭审中指认迄今为止被告分文未付，并提供十三张催讨物业费通知单和被告丈夫陆剑锋于2013年6月25日出具的支付物业费的承诺书。由于被告未能及时支付物业管理费，原告见催讨未果，遂诉诸本院。
庭审中，原告为证实其已尽到物业管理合同义务，提供了钥匙领用登记表2张、本市城管处理小区违章搭建的相关报告及图片若干、业主接待记录明细表一份等相关依据。
另查明：位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室住宅（建筑面积183.03平方米）所有权人原系被告杨华本人，2007年10月27日杨华取得该房产权。2013年7月10日，该房产转移登记至案外他人吴某名下。
上述事实由原告提供的追款通知书及付款请求书各一份、昆山市锦绣蓝湾前期物业管理委托合同一份、物业管理合同一份、物业公司向小区业委会提交的报告一份、产权证明一份等以及庭审笔录在案佐证。
本院认为：本案所涉前期物业管理委托合同和原告受托与昆山市XX小区业主委员会之间形成了物业管理服务合同均合法有效，受法律保护。被告系该小区业主之一，应按时交纳物业服务费。经庭审，被告确欠原告从2009年7月1日至2013年7月9日期间共计1469天的物业服务费，对此本院予以确认。被告未能及时交纳，构成违约，故对原告的诉讼请求，本院予以支持；现原告主张按7折计算，具体计为12375.44元（183.03㎡×2元／月／平方米×12月／年÷365天／年×1469天×70%）。
至于物业费逾期付款违约金，原告主张被告自2009年7月至2013年7月9日因拖欠物业管理费而产生的合同违约金共计28250.68元。前期物业服务合同并无违约金之约定，此后的物业管理合同有关物业管理欠费按照日千分之三的标准加收违约金明显过高，应予以调整。基于《物业服务合同》从2012年9月1日起“物业管理服务费按半年收取一次，每半年第一个月的15日由乙方直接向业主收取”的约定，本院酌定计算方式如下：2009年7月1日起至2012年8月底共计38个月的物业管理费9737.20元（13910.28元×70%）从2012年9月1日起计算至本判决生效时间止，2012年9月1日起至2013年2月28日的共计6个月的物业管理费1537.45元（2196.36元×70%）从2013年3月16日起计算至本判决生效时间止，2013年3月1日起至2013年7月9日的物业管理费1100.79元从2013年7月10日起计算至本判决生效时间止，均按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算。
为维护原告物业管理的正常秩序和合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《江苏省物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告杨华在本判决生效之日起十日内一次性支付原告上海同进物业管理有限公司昆山分公司2009年7月1日至2013年7月9日期间欠缴之物业管理费计12375.44元并偿付相应违约金（违约金计算方式：2009年7月1日起至2012年8月底共计38个月的物业管理费9737.20元（13910.28元×70%）从2012年9月1日起计算至本判决生效时间止，2012年9月1日起至2013年2月28日的共计6个月的物业管理费1537.45元（2196.36元×70%）从2013年3月16日起计算至本判决生效时间止，2013年3月1日起至2013年7月9日的物业管理费1100.79元从2013年7月10日起计算至本判决生效时间止，均按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费802元，减半收取401元，由被告负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告在履行上述付款义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 沈中昊
二〇一四年九月十九日
书记员 江 俊
附相应法律法规：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
三、《江苏省物业管理条例》
第六十七条物业管理区域内禁止下列行为：
（一）擅自改变物业的规划用途；
……
（三）违法搭建建筑、构筑物；
（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分……；
（十二）……。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的，可以依法向人民法院提起诉讼。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。