四川省米易县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）米易民初字第124号
原告米易县攀莲镇新北安置区业主委员会。
负责人邱乾华，系该委员会主任。
委托代理人沙春，系四川安宁律师事务所律师。
委托代理人邓赵伦，系四川安宁律师事务所律师。
被告李福明，男，汉族，个体工商户。
原告米易县攀莲镇新北安置区业主委员会（以下简称米易县攀莲镇新北业委会）诉被告李福明房屋租赁合同纠纷一案。本院于2015年1月4日立案受理后，依法由审判员唐永华适用简易程序于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告米易县攀莲镇新北业委会的委托代理人沙春、邓赵伦，被告李福明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告米易县攀莲镇新北业委会诉称，2012年9月1日，经协商米易县攀莲镇新北业委会与李福明签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，其将位于米易县攀莲镇安宁路8号A栋商铺（以下简称8号A栋商铺）门市四层（面积4035.67㎡）租赁给李福明使用，租赁期间为5年（2012年9月1日至2017年8月31日），第一年至第三年的租赁费为每月63元／㎡，第四年的租赁费为每月64元／㎡，第五年的租赁费为每月66元／㎡，并按季度支付。合同签订后的租赁费为每月64元／㎡，其按约将租赁物交付给李福明，而李福明自2013年7月起未按约向其支付租赁费。为此，请求人民法院依法判令李福明支付其2014年12月31日前的租赁费3976449.78元、违约金100000元、损失费（律师费）178000元并承担本案诉讼费。庭审中，米易县攀莲镇新北业委会将其律师费损失由178000元变更为168000元。
被告李福明辩称，米易县攀莲镇安宁路8号A栋商铺门市的实际竞得者为陈晓梅，其与米易县攀莲镇新北业委会签订《房屋租赁合同》是受陈晓梅的委托；合同签订后，由于米易县攀莲镇新北业委会不按约将8号A栋商铺七、八号门市交与其使用，也不按约将楼顶的违章建筑拆除，更不保障商铺的用水用电，从而给其造成2241407.83元的损失。为此，请求依法驳回米易县攀莲镇新北业委会的诉讼请求。解除双方签订的《房屋租赁合同》。
原告米易县攀莲镇新北业委会为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、《房屋租赁合同》一份。拟证明其与李福明系租赁关系及租赁期限和租金的计付方式，进而证明李福明违约。李福明对此证据的真实性虽无异议，但主张此证据不能证明米易县攀莲镇新北业委会己充分履行了合同。本院认为，该证据的真实性已得到李福明认可，故对其真实性本院予以采信，根据李福明关于其自2013年7月起就未向米易县攀莲镇新北业委会支付租金的陈述，能证明李福明有违约行为；
2、代理合同一份、川价发（2008）246号文件复印件一份、
机打发票复印件二份。拟证明因李福明违约，使其支付了168000元的代理费。对此证据李福明不予认可。本院认为，该证据能证明米易县攀莲镇新北业委会因本案产生了168000元的代理费，该费用系合理性支出，且未违反相关政策规定，故对该证据本院予以采信。
被告李福明为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、城北失地农民安置商铺招租方案（以下简称招租方案）复印件一份、《房屋租赁合同》复印件二份、补充协议复印件一份。拟证明8号A栋商铺是整体招租，而米易县攀莲镇新北业委会却将该栋商铺的7、8号门市租赁给了他人，对违章建筑不予拆除，进而证明米易县攀莲镇新北业委会违约。米易县攀莲镇新北业委会对此证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但主张方案及合同未写明是A栋商铺是整栋移交，也未写明拆除违章建筑的具体时间，因此不构成违约。本院认为，根据招租方案第三条载明的“对A、D、E三栋分别进行整体招租”。米易县攀莲镇新北业委会与李福明签订的《房屋租赁合同》第一条载明的“甲方将其所有的位于米易县攀莲镇安宁路8号A栋商铺门市四层（面积4035.67㎡）租赁给乙方用于商业经营”。补充协议第四条载明的“原A栋商铺楼顶违章建筑由甲方负责拆除，不得给乙方经营造成安全隐患”。米易县攀莲镇新北业委会在李恭杰与黄通伟签订的《房屋租赁合同》标明的“此租赁合同提到的A栋商铺7、8号门面，如在2012年7月30日李恭杰租赁期满后，如李恭杰未租赁A栋商铺，7、8号门面租赁给黄通伟，租赁合同有效（有效期为2016年9月30日），合同由新北社区履行，其租金由新北社区收取”。足以表明8号A栋商铺是整体招租，而非扣除7、8号门面后出租，米易县攀莲镇新北业委会不将8号A栋商铺7、8号门面交付李福明使用，不拆除8号A栋商铺楼顶违章建筑，存有违约行为；
2、减免租金申请复印件二份、终止租赁合同报告复印件一份、亏损表复印件一份。拟证明其曾向米易县攀莲镇新北业委会提出过减免租金和终止合同的报告，但米易县攀莲镇新北业委会均未答复，其现已亏损2241407.83元。对此证据米易县攀莲镇新北业委会主张与本案无关联性，亏损表是被告自己计算的。本院认为，该证据能证明李福明向米易县攀莲镇新北业委会提出过减免租金和终止合同的情况，但不能证明其亏损情况；
3、竞得人确认书复印件一份。拟证明8号A栋商铺的竞得人是陈晓梅。对此证据米易县攀莲镇新北业委会主张竞得人不等于实际合同签订人，租赁合同的签订人、经营人、租金支付人均是李福明，故李福明是本案的适格被告。本院认为，根据李福明关于陈晓梅竞租8号A栋商铺是为了经营宾馆，竞得后委托其与米易县攀莲镇新北业委会签订的《房屋租赁合同》，合同签订后陈晓梅不愿经营宾馆，其就接手过来经营，支付租金及办理该商铺的相关事宜均系其个人所为的陈述，足以表明8号A栋商铺的实际租赁人为李福明，而非陈晓梅。
经审理查明，2012年6月20日，米易县攀莲镇新北业委会就米易县攀莲镇安宁路8号A、D、E三栋商铺制定了招租方案，该方案载明对A、D、E三栋商铺分进行整体招租，A栋风险保证金200万元；同月27日米易县攀莲镇新北业委会在米易县攀莲镇人民政府五楼会议室召开竞租会，该会上陈晓梅竞得了米易县攀莲镇安宁路8号A栋商铺的承租权。此后，米易县攀莲镇新北业委会与李福明于2012年9月1日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方（米易县攀莲镇新北业委会）将其位于米易县攀莲镇安宁路8号A栋商铺门市四屋（面积4035.67㎡）租赁给乙方（李福明）使用于商业经营；租赁期间为5年（2012年9月1日至2017年8月31日）；第一年至第三年的租赁费为每月63元／㎡，第四年的租赁费为每月64元／㎡，第五年的租赁费为每月66元／㎡，并按季度支付；乙方在竞租时缴纳的履约保证金1525483.26元待承租期满合同全面履行后一周内，全额退还乙方履约保证金1525483.26元（不计息），乙方于开业后5日内将2013年1月1日前的租金640731.42元交付甲方，装修时间2个月，从签订合同之日算起（2012年9月1日至2012年10月31日），装修期间需承担租金132237元；乙方从第二次付租金开始，每次在本季度第一个月第一日交付本季度的租赁费（先交费，后使用）；如有违约，违约方则向守约方支付100000元人民币的违约金，同时守约方有权向违约方索赔因违约造成包括但不限于律师费用在内的经济损失，直至解除合同；因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方包括但不限于律师费用在内的经济损失。合同还就其他事项进行了约定。同日双方还签订了补充协议，该协议约定：原A栋商铺楼顶违章建筑由甲方负责拆除，不得给乙方经营造成安全隐患。合同及协议签订后，李福明向米易县攀莲镇新北业委会缴纳了相关费用，而米易县攀莲镇新北业委会未将8号A栋商铺7、8号门面交与李福明使用，也未拆除8号A栋商铺楼顶的违章建筑。2013年7月3日、8日李福明向米易县攀莲镇新北业委会提出减免租金和终止合同申请，此事双方虽协商多次，但未能达成协议。自2013年7月起，李福明再未向米易县攀莲镇新北业委会支付过租金。
同时查明，8号A栋商铺7、8号门面原为米易县攀莲镇新北业委会租赁给李恭杰使用的，李恭杰在租赁使用该门面期间又转租给黄通伟，2011年9月27日米易县攀莲镇新北业委会在李恭杰与黄通伟签订的《房屋租赁合同》上标明“此租赁合同提到的A栋商铺7、8号门面，如在2012年7月30日李恭杰租赁期满后，如李恭杰未租赁A栋商铺7、8号门面租赁给黄通伟，租赁合同有效（有效期为2016年9月30日），合同由新北社区履行，其租金由新北社区收取”。
本院认为，依法订立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。本案中，根据双方提交的证据及陈述，双方签订的《房屋租赁合同》、补充协议系双方的真实意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，也未损害他人的合法权益，属有效合同，双方应按合同及协议的约定履行各自的义务。陈晓梅虽竞得8号A栋商铺的承租权，但《房屋租赁合同》、补充协议均系李福明与米易县攀莲镇新北业委会所签，且签订合同及补充协议时双方均未提出异议。合同签订后，8号A栋商铺一直为李福明使用，相关事宜及费用也为李福明处理和缴纳，故李福明是8号A栋商铺承租人，是本案的适格被告，对因《房屋租赁合同》、补充协议产生的法律后果应该担责。根据双方提交招租方案、《房屋租赁合同》、补充协议载明的内容，8号A栋商铺是整体出租，该商铺楼顶的违章建筑应由米易县攀莲镇新北业委会拆除，而米易县攀莲镇新北业委会在与李福明签订《房屋租赁合同》、补充协议时，未将该商铺7、8号门面已租给他人的实情告知李福明，事后既不将该商铺7、8号门面交与李福明使用，也不拆除该商铺楼顶的违章建筑，此情表明米易县攀莲镇新北业委会有违约行为。李福明再向米易县攀莲镇新北业委会提交减免租金的申请和终止报告未达成一致意见的情况下，既不采取正当途径主张其权利，也不缴纳租金，此情表明李福明也有违约行为。由于双方均存在违约，故双方均不向对方支付违约金，也不支付因此产生的损失费（律师费）。综上，对米易县攀莲镇新北业委会关于由李福明支付其2013年7月至2014年12月31日期间的租赁费3976449.78元的请求本院予以支持，对米易县攀莲镇新北业委会关于由李福明支付其违约金100000元、律师费168000元的请求本院不予支持。李福明关于解除双方签订的《房屋租赁合同》的请求，因其未向本院提起反诉，对此本院在本案中不予处理，李福明可另行主张。至于该商铺7、8号门面的交付及楼顶违章建筑的拆除和2015年1月1日后的房屋租金等问题，双方可按相关法律的规定、本着公正公平、诚实守信的原则协商处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条第一款、第二百二十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由李福明于本判决生效之日起十五日之内向米易县攀莲镇新北安置区业主委员会支付2013年7月至2014年12月31日期间的租赁费3976449.78元；
二、驳回米易县攀莲镇新北安置区业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费20418元，由李福明负担19084元，米易县攀莲镇新北安置区业主委员会负担1334元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 唐永华
二〇一五年三月三十日
书记员 李 波