浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍民初字第231号
原告：钟昌杰。
委托代理人：兰玲玲。
被告：吴树典。
委托代理人：王文汉，苍南县民族法律服务所法律服务工作者。
原告钟昌杰诉被告吴树典房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法由代理审判员吴杨杨适用简易程序于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告钟昌杰的委托代理人兰玲玲，被告吴树典及其委托代理人王文汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟昌杰起诉称：原、被告于2011年8月1日签订房屋买卖契约，约定被告将其所有的位于苍南县灵溪镇渔汇路78号坐西朝东房屋出让给原告，价格为148880元。被告同时承诺“涉案房屋未卖之前来历清楚，属个人产业，并无内外不明交涉及产权重叠等情况，立契后若有纠葛，均由卖方负责解决，不涉卖方之事”。原告于合同签订当日向被告支付全部购房款，被告依约向原告交付涉案房屋，原告装修后一直居住至2013年初。2013年3月6日，苍南县灵溪镇人民政府、苍南县国土资源局以涉案房屋系违法建筑为由，将涉案房屋强制拆除，给原告造成巨大损失。现房屋已被行政部门强制拆除，原、被告双方的房屋买卖契约违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。为此，诉请判令：一、确认原、被告于2011年8月1日签订的关于苍南县灵溪镇渔汇路78号房屋的买卖合同无效；二、被告返还原告购房款148800元；三、被告赔偿原告损失20000元；四、本案诉讼费由被告承担。
原告钟昌杰在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：
1、身份证、户籍证明，用以证明原、被告诉讼主体资格；
2、契约，用以证明原、被告签订房屋买卖契约，涉案房屋的价款为148880元，原告已付清购房款的事实；
3、行政判决书、行政赔偿判决书，用以证明涉案房屋被苍南县灵溪镇人民政府、苍南县国土资源局强制拆除，原告未获得赔偿的事实；
4、照片，用以证明涉案房屋被强制拆除的事实。
被告吴树典答辩称：原告明知涉案房屋系未经政府审批的违章房，但为了居住方便、价格便宜，自愿承担可能被政府拆除的风险，方与原告签订合同，并同意涉案房屋的产权由原告日后自行补办。被告已经依约交付房屋，原告居住使用至今，双方已经全面履行合同义务，故原、被告之间签订的涉案房屋买卖合同有效。涉案房屋虽系违章建筑，但其违反的是公法范畴，不违反私法独立性原则。原告购买房屋后可以积极设法争取补办审批手续，并办理产权登记，若不能办理产权登记，责任由原告承担，不应认定合同无效。根据物权法十五条规定，涉案房屋系未登记的违章房屋，仅仅为产权转移受限制，不能影响买卖合同的效力。即使被告负有交付标的物并转移标的物所有权的义务，现房屋因违章无法办理产权登记、过户，被告仅承担违约责任，并非合同无效。如果认定原、被告房屋买卖合同无效，原告在购买房屋后未取得任何权利，涉案房屋系政府强制拆除，与原告并不存在利害关系，原告无权提起行政诉讼。现原告既已提起行政诉讼，且经法院确认原告与被诉强制拆除行为存在利害关系，那么等同认定原、被告之间房屋买卖契约合法有效。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告吴树典当庭提供了下列证据材料：证人吴某、肖某证言，用以证明原告明知涉案房屋系违章建筑，仍愿意购买的事实。证人吴某在庭审中陈述：证人系泥水匠，原、被告就涉案房屋买卖其为中介人。证人也向他人购买了一间违章房屋，原告到证人家中玩时问证人有没有同样的房屋可以购买一间，证人告诉原告此类房屋无法办理产权登记。原告已经知晓涉案房屋系违章建筑，也不要求建房审批手续。双方契约中约定的产权清楚系代笔人书写的，证人不清楚。证人肖某在庭审中陈述：证人系木工师傅，原、被告的房屋买卖证人系中介人。证人已经告知原告涉案房屋系违章建筑，无法办理产权登记，原告来看房子好几次。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院认为原告提供的证据1、4，形式合法、内容客观真实，与本案具有关联性，且被告没有异议，故对其证明力予以确认。原告提供的证据2，被告对其真实性没有异议，但认为契约中已经写明不完全产权房屋属于被告所有，没有约定房屋被政府拆除后被告应予以赔偿。原告提供的证据3，被告对其真实性没有异议，但认为行政诉讼中法院已经确认原告的诉讼主体资格，可以证明原、被告房屋买卖合同有效。本院认为，原告提供的证据2、3符合有效证据的法律特征，可以证明原、被告就涉案房屋签订买卖契约，原告支付被告购房款148880元，因涉案房屋系违法建设，现已被灵溪镇人民政府、苍南县国土资源局强制拆除，原告未获得赔偿的事实，故对其证明力予以确认。被告提供的证人吴某、肖某的证言，原告认为其仅知道涉案房屋没有产权证，其余不知情。本院认为，证人之间的证言相互吻合，可以形成完整的证据链，证明原告向被告购买涉案房屋时，明知涉案房屋系未办理审批手续的违章建设，无法办理产权登记的事实，故对该证人证言的证明力予以确认。
本院经审理，认定事实如下：被告吴树典未办理审批手续建造苍南县灵溪镇渔汇路78号房屋。2011年8月1日，原告钟昌杰经吴某、肖某介绍，明知苍南县灵溪镇渔汇路78号房屋系未经审批的违法建设房屋，仍与被告就涉案房屋签订买卖契约，并于当日付清购房款148880元，被告随即交付房屋给原告居住、使用。2013年3月6日苍南县灵溪镇人民政府、苍南县国土资源局认定涉案房屋为违法建设房屋，将其强制拆除，原告未获得赔偿。
本院认为：涉案房屋未经审批，经相关行政部门认定属违法建设，原、被告就该房屋签订的房屋买卖合同，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此被告应将已经收取的购房款148880元返还给原告。原告明知涉案房屋系未取得合法审批手续违法建设，仍与被告签订房屋买卖合同，故双方对合同无效存在同等过错，因合同无效造成的损失应由原、被告各半承担。鉴于原告支付房款后，已实际居住、使用涉案房屋，结合公平公正原则，原告支付购房款的利息损失应由其自行承担，以折抵被告所遭受的涉案房屋租金损失。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告钟昌杰与被告吴树典于2011年8月1日签订的关于苍南县灵溪镇渔汇路78号房屋买卖合同无效；
二、限被告吴树典于本判决生效之日起十日内返还原告钟昌杰购房款148880元；
三、驳回原告钟昌杰其他诉讼请求。
本案受理费3478元，减半收取1739元，由原告钟昌杰负担243元，被告1496元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费3478元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 吴杨杨
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 林超方
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效；
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。