青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民初字第4678号
原告邢银然。
委托代理人赵秀琴，山东德祥律师事务所律师。
委托代理人孙永林，山东德祥律师事务所律师。
被告吴涛。
被告吴冠中。
法定代理人吴涛，系吴冠中之父。
被告冯志义。
委托代理人孙一海，山东孙一海律师事务所律师。
被告林翠娥。
委托代理人孙一海，山东孙一海律师事务所律师。
原告邢银然与被告吴涛、被告吴冠中、被告冯志义、被告林翠娥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢银然委托代理人赵秀琴、孙永林与被告冯志义、被告林翠娥共同委托代理人孙一海到庭参加诉讼。被告吴涛、被告吴冠中经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告邢银然诉称，其与被告吴涛、冯双荣于20××3年5月2××日签订《房地产买卖契约》，约定被告将位于青岛市城阳区308国道（现黑龙江路）26号3号楼××单元40××户房屋出售给原告，原告向被告支付了购房定金2万元和购房款28万元。在原告要求按照买卖契约继续履行时，被告以种种理由推脱，拒不办理房屋过户等后续手续，故原告向贵院起诉，请求判令：××、解除原告和被告签订的《房地产买卖契约》；2、被告立即返还原告购房款28万元和双倍返还购房定金4万元，并自20××3年5月2××日起至被告实际返还房款之日止按照已付购房款的日万分之五向原告支付违约金（合计32万元）；3、被告承担本案诉讼费用。后原告邢银然于20××3年××2月3日向本院提交《追加被告申请书》，称被告冯双荣已去世，其在本案中的权利义务应由其法定继承人享有和承担。为此申请撤回对被告冯双荣的起诉，追加冯志义、林翠娥、吴冠中三人为共同被告，在继承冯双荣遗产范围内承担清偿28万元购房款和双倍返还购房定金4万元并自20××3年5月2××日起至被告实际返还房款之日止按照已付购房款的日万分之五向申请人支付违约金的责任，并和吴涛共同承担本案诉讼费用。庭审中，原告邢银然根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定明确选择要求支付违约金。
为支持其诉讼请求，原告邢银然向法庭提供下列证据：
一、房地产买卖契约××份，证明原告20××3年××月28日与冯双荣签订一份《房地产买卖契约》，其中冯双荣由其配偶吴涛代为办理手续并签字，该契约约定原告购买冯双荣所有的位于青岛市城阳区308国道26号3号楼××单元40××号房屋，房款总计74万元，原告支付冯双荣2万元作为定金，20××3年5月28日前支付30万元（含定金），冯双荣给原告出具委托公证书后支付剩余房款44万元，另外补充条款第六条约定“甲方如若违约，代理人承担甲方相同责任”。被告冯志义、被告林翠娥因被告吴涛未到庭，对该证据真实性无法确认，但认为该买卖契约无效，该房产系吴涛与冯双荣夫妻共同财产，房产早已办理按揭抵押，房屋所有权人之一冯双荣早在该契约签订之前去世，契约签订时未征得冯双荣继承人同意。
二、收条两份、银行电汇回单、身份证复印件及证明各××份，证明吴涛于20××3年5月20日收到原告支付的购房定金2万元，原告20××3年5月22日通过隋学财银行账户将房款28万元转到吴涛在中国建设银行青岛兴隆路支行账户中。被告冯志义、被告林翠娥对银行电汇回单、隋学财的身份证件及证明真实性无异议，但对证明事项有异议，称无法证明隋学财汇款的吴涛就是本案被告吴涛；因被告吴涛未到庭核实，对两份收条真实性无法确认。
三、结婚证及户口簿各××份，证明冯双荣与吴涛系夫妻，两人于××999年9月××日登记结婚，婚后育有一子吴冠中，冯双荣父亲是冯志义，母亲是林翠娥，吴涛、吴冠中、冯志义、林翠娥是冯双荣第一顺序法定继承人，应当在继承遗产范围内承担返还房款、赔偿损失的责任。被告冯志义、被告林翠娥无异议。
四、房地产权证××份，证明吴涛和冯双荣于2009年取得涉案房屋所有权，该房屋系夫妻共同财产。被告冯志义、被告林翠娥对该证据真实性无异议，但认为该房地产权利人为冯双荣，并非吴涛。
被告冯志义、被告林翠娥辩称，××、原告邢银然与被告吴涛签订的《房地产买卖契约》无效，冯双荣早在20××××年就因病去世，《房屋买卖契约》没有征得冯双荣继承人的认可；2、原告邢银然与被告吴涛因房屋买卖所产生的权利义务与冯双荣无关，更与其继承人冯双荣父母无关，原告邢银然起诉冯双荣父母要求承担还款义务没有事实及法律依据，请求依法驳回原告邢银然对被告冯志义、被告林翠娥的诉讼请求。
为支持其抗辩理由，被告冯志义、被告林翠娥向法庭提供下列证据：
死亡注销证明××份，证明冯双荣早在20××××年就已经去世，不可能参与本案的房屋买卖，契约中的冯双荣签字并非其本人所签，故该房屋买卖契约无效，本案所产生的债务系原告邢银然与被告吴涛之间的债权债务，并非夫妻共同债务。原告对该证据真实性无异议，但认为在签订《房地产买卖契约》时，原告并不知冯双荣去世的事实，在冯双荣去世后，被告冯志义、被告林翠娥未及时对涉案房屋产权登记进行变更。
经审理查明，一、吴涛与冯双荣于××999年9月××日登记结婚，婚后育有独子吴冠中，冯志义、林翠娥系冯双荣父母。吴涛与冯双荣婚后购买的位于青岛市城阳区308国道26号3号楼××单元40××户房产（以下称“涉案房屋”）于2009年6月××5日取得房地产权证（证号为：青房地权市字第200936670号），登记的房地产权利人为冯双荣。冯双荣于20××××年××××月××5日去世。20××3年××月28日，被告吴涛以冯双荣（甲方）代理人名义与原告邢银然（乙方）签订《房地产买卖契约》，主要约定：“甲方同意将座落在青岛市城阳区308国道26号3号楼××单元40××户（房屋所有权证号：青房地权市字第200936670号）计建筑面积××3××.××5平方米出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。第二条甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币740000元，本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币20000元作为购房定金。第三条甲、乙双方同意，上述房屋价款分两次付给甲方，购房定金将在支付首付款时冲抵房款。具体付款日期、金额和方式如下：第一次付款：乙方于20××3年5月28日前将人民币300000元付给甲方（包含定金）。第二次付款：乙方于甲方给乙方委托公证书（委托内容以委托公证书内容为准）之日支付剩余房款人民币440000元。第四条甲方应于全款收齐时起十日内将房屋交付给乙方，如遇特殊情况，甲乙双方另行约定。乙方付清甲方全款时，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有上述房屋的产权及使用权等权利。……第七条本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自毁约之日起三日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之伍的违约金。任何一方逾期五日以上未履行的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有特殊情况的双方进行协商。”
二、20××3年5月20日，被告吴涛出具的收到条载明：“收到买房订金贰万元整（20000.00元）。”20××3年5月2××日，被告吴涛出具的收条载明：“今收到购买城阳区308国道26号3号楼××单元40××户房屋首付款人民币300000元（大写：叁拾万元整）（包含定金）。收条以收到转账凭证为准。”20××3年5月22日，原告邢银然通过案外人隋学财805900000××440000××6202的银行账户在青岛崂山交银村镇银行向被告吴涛在中国建设银行股份有限公司青岛兴隆路支行开户的6227002393××80232738银行卡中电汇房款280000元。
以上事实，有当事人提交的证据，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是被告吴涛与原告邢银然于20××3年××月28日签订的《房地产买卖契约》是否有效。根据本案查明的事实，涉案房屋属吴涛、冯双荣夫妻共同财产，冯双荣20××××年××××月××5日去世后，其遗产应由作为第一顺序法定继承人的被告吴涛、被告吴冠中、被告冯志义及被告林翠娥法定继承，根据《中华人民共和国物权法》第一零三条关于“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”之规定，涉案房屋应属遗产分割前的共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”被告吴涛未经全体共同共有人同意，擅自以冯双荣代理人名义与原告邢银然于20××3年××月28日签订《房地产买卖契约》属无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，因被告吴涛无权处分行为自始未经被告冯志义、被告林翠娥追认，被告吴涛在签订《房地产买卖契约》后亦未取得涉案房屋处分权，故本院依法确认被告吴涛与原告邢银然于20××3年××月28日签订的《房地产买卖契约》无效。原告要求解除和被告所签《房地产买卖契约》诉请不当，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因被告吴涛无权处分行为导致涉案《房地产买卖契约》无效，房屋首付款亦由被告吴涛个人收取，故被告吴涛应予返还原告邢银然购房款300000元，根据原告邢银然诉请，参照双方《房地产买卖契约》约定违约金标准，被告吴涛还应予赔偿给原告邢银然自20××3年5月22日起至20××3年9月30日止期间造成的经济损失××9650元。原告邢银然要求被告吴冠中、被告冯志义、被告林翠娥在继承冯双荣遗产范围内承担本案清偿责任，无事实法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告吴涛和原告邢银然于20××3年××月28日签订的《房地产买卖契约》无效。
二、被告吴涛于本判决生效后十日内返还原告邢银然购房首付款人民币300000元。
三、被告吴涛于本判决生效后十日内赔偿原告邢银然经济损失人民币××9650元。
四、驳回原告邢银然的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6××00元，诉讼保全费2270元，均由被告吴涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 纪仁峰
审判员 顾 伟
审判员 李 珂
二〇一四年四月十八日
书记员 张 磊