上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第969号
原告（反诉被告）苏维嘉。
委托代理人袁涛，上海德美律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈涛。
委托代理人汤晓明，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人陈某。
原告苏维嘉诉被告陈涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，被告于2014年4月8日提起反诉。本案依法适用简易程序，于2014年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系上海移民，长期在香港工作和生活，不了解大陆的房产法律政策，2012年末，原告在回沪探亲期间，经过案外人上海易安房地产经纪有限公司（以下简称易安经纪公司）位于嘉善路门店了解本地房价时，向中介人员披露在沪购房的意愿。中介人员向原告介绍，香港居民只需提供在沪工作证明，就可购房。原告便考虑找朋友帮忙办理工作证明。2012年12月30日，经居间介绍，原告、被告及易安经纪公司三方签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），以人民币（以下币种同）6，241，329元总价购买徐汇区某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）。2013年1月15日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）和《装潢安置补偿协议》（以下简称补偿协议），并累计向被告实际支付购房款达62万元。在两次签约过程中，被告已对有关原告的婚姻、在沪房产及工作等个人情况作了了解。为避免触发限购政策风险，买卖双方在《居间协议》第八条和《买卖合同》补充条款（一）第10条中，都对此作了专门约定，同意如因限购致交易无法履行，则合同无效、各自免责。但签订《买卖合同》后，原告进一步了解到易安经纪公司所述不实，外籍人士购房所提供的工作证明应是连续工作满一年以上，而非原告申请境外人士在沪就业许可就能达到。原告实际上并不符合在沪购买住宅的条件。鉴于此，原告认为上述交易因被限购而无法履行，按照此前约定，被告应全额返还原告购房款，但被告迟迟未能将房款退还原告，原告不得不于2013年3月2日以电子邮件形式向被告进行催告，仍未果。故向本院起诉，要求判令：1、解除原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告向原告返还已付购房款人民币62万元。3、被告向原告支付利息58，069.2元，从2013年3月3日起到2014年5月22日止，按照日万分之二点一计算。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告要求解除《买卖合同》理由不符合合同约定，其要求解除合同的行为属于根本性违约，合同已经在2014年3月23日解除。《买卖合同》补充条款（一）10条约定的“如因限购致交易无法履行的，则合同无效，”属于无效条款，因为根据合同法规定，合同无效只有五种法定情形，此条款约定内容不属于该五种情形。根据《买卖合同》补充条款（一）第4条以及补充条款（二）之规定，原告必须经过“行政先决”程序并取得《不予办理房地产交易过户通知》才具备合同解除的条件，而原告没有到交易中心办理过户，不经此环节直接诉请解除合同没有事实和法律依据。原告对交易过程中的诸多细节所述不实。在签订《买卖合同》前原告应已充分知晓了上海的房地产限购规定。原告口头承诺自己在沪有真实工作关系，其家庭在沪未购房，但至于工作的具体信息，原告并未详细披露。只是向被告及中介传达了一个明确的信息，即原告在上海有工作，相关工作证明、纳税证明等所有购房材料均能出具。原告诉称的“中介所述不实”与事实不符，经与中介核实中介并未误导原告，中介也是基于原告明确表示在沪有真实工作关系的前提下自始要求原告购房时要提供真实材料。原告在签约后却又突然以工作关系不真实为由，欲解除合同。中介为促成交易，在微信联络中提出的建议和解释属于无奈之举。原告要求被告支付利息无依据。原告严重违反《买卖合同》约定，应根据《买卖合同》及法律规定承担违约责任。原告的违约行为给被告造成重大经济损失。故被告提起反诉，要求判令：1、确认反诉原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《装潢安置补偿协议》已经于2013年3月23日解除；2、反诉被告向反诉原告支付违约金80万元；3、反诉被告向反诉原告赔偿2013年1月1日起至判决生效之日止的房款利息损失（以600万元为本金，按照中国人民银行同期存款利率3.25%计算）；4、反诉被告向反诉原告赔偿偿还抵押贷款的利息37，393元；5、反诉被告向反诉原告赔偿2013年1月1日起至判决生效之日止的租金损失（按照每月租金16，000元计算）；6、反诉被告返还上海市某路某弄某号某室房地产权证。
原告辩称，同意解除合同。解除时间以法院认定为准。实际上原告多次主张解除合同，被告都没有同意。《买卖合同》因原告不符合买受人的条件且合同明确约定限购解约的处理方式，故原告不应当承担违约金。《买卖合同》签订后，该房屋仍在被告的控制下并没有受到任何影响，且该房屋实际增值，被告没有损失，同时房款的利息损失是基于合同履行完成后的预期收入，因合同没有履行，且双方互免违约责任，故房款利息损失不存在。关于贷款的利息损失是被告在正常履行贷款合同所发生的合理成本，并不属于损失的范围，并且被告因贷款而取得贷款使用权益。原告在2013年1月就通过各种方式向被告告知了原告无法履约，与约定交付时间2013年4月14日尚有两个半月，被告完全可以采取终止合同方式，避免损失的发生。自合同约定的交付期限届满到现在，被告亦可以采取措施避免损失扩大。原告认为该项损失非原告所能预见也非原告过错而必然发生，且原告早已经明确告知不再履约，因此不认可该项诉请。关于租金的真实性由于未提供有效证据所以不予认可，即便是合法的租金收入，发生损失时，也应当考虑税后的实际所得，不能按照税前标准计算。
经审理查明，被告陈涛系上海市某路某弄某号某室房屋的权利人。
2012年12月30日，原告（乙方）、被告（甲方）及案外人上海易安房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方委托丙方居间出售位于上海市徐汇区某路某弄某号某室房地产。乙方求购该房地产的转让价格计6，241，329元。甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理买卖合同公证手续后5日内乙方应支付甲方661，329元（含定金）。乙方应在甲、乙双方签订本协议后5日内补足定金至人民币10万元整。甲乙双方约定于2013年1月15日前签订买卖合同。买卖合同签订后，买卖合同与协议内容不一致的，以买卖合同约定为准。若因乙方限购问题导致协议无法履行，则双方免责。经乙方确认，在办理该房地产过户之正常手续中，若因国家政策原因导致甲方税费发生变化，变化部分由乙方承担。居间协议中甲方签署处由陈某代原告签名。
2013年1月1日，原告在发送给邮箱地址为“易安地产小张”的电子邮件中表示对国内政策和购房程序不了解，并再次告知“小张”家庭购房情况，并要求再次确认本次购买不受限购令影响或因此原因罚款。并再次要求确认交易中心需要的文件：1、满一年的劳动合同；2、在职证明；3、公司营业执照复印件；4、香港身份证。并在邮件中表述“你应该清楚知道我出具的第1和第2文件是经不起公证的，……以上若干问题，是我担心的问题，若因限购的原因导致本次购买某路某／某／某物业购房未能成功，我所支付的所有费用如何退还？烦请你补上附加文件说明”。
2013年1月4日，原告及案外人钱红梅办理了委托陈某出售系争房屋相关事宜的公证书，委托期限自2012年12月29日至2014年12月30日止。
2013年1月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于上海市某路某弄某号某室房屋转让给乙方，转让价款共计400万元。甲、乙双方确认在2013年4月14日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同约定期限付款的，甲方对乙方的逾期付款有权追索违约利息，违约利息自合同规定的应付款限期之第二天起算至实际付款之日止，日利息按未付款额的百分之一计算。逾期超过十五个工作天，即视为乙方不履行合同，甲方有权书面通知乙方解除合同，并有权从乙方已付款中扣除总房价款20%的违约金和利息（自乙方应付款之日起至解除本合同之日止），余款返还给乙方。补充条款（一）约定甲乙双方均在此承诺，在共同办理产权转让手续过程中应及时提供产权转让所需的文件、证明并及时支付各项应付之水费。若因任何一方材料不齐或税费不足导致办理转让手续，则该过错方应承担相应责任。甲乙双方确认，若乙方无法取得房地产交易中心准予办理房地产交易、过户通知，本合同无效，互不承担违约责任。甲方收乙方的房价款于该日无息返还乙方。补充条款（二）约定在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三付款协议约定签订合同并公证当日，乙方已支付甲方的部分首期房价款人民币40万元（含已付定金）；甲乙双方确认，待乙方取得房地产交易中心准予办理房地产交易、过户通知后并于2013年1月31日前，乙方应支付甲方剩余首期房价款人民币80万元，此款连同上述部分首期款120万元作为乙方支付给甲方的首期房价款。待完成上述事项后30个工作日内，甲乙双方共同前往徐汇区房地产交易中心办理登记当日（即乙方取得乙方为权利人名的收件收据），乙方应支付甲方第二期房价款270万元。待本交易经徐汇区房地产交易中心登记并核发以乙方为所有权人的房地产权证当日，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点。确认无误且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，双方签订房屋交接书，乙方支付甲方尾款人民币10万元。
2013年1月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《装潢安置补偿协议》，明确乙方为购买上海市某路某弄某号某室签订了正式的买卖合同，因该房屋转让价格未包含房地产内现有的家具，装潢及附属设施、设备等（以下统称补偿标的），双方约定同意补偿标的作价2，241，329元。甲乙双方确认签订买卖合同并公证当日，乙方支付部分补偿款22万元。待乙方取得房地产交易中心准予办理房地产交易、过户通知后的一个工作日内，乙方支付剩余补偿款2，021，329元。甲乙双方确认，如因限购政策导致双方无法继续该房地产的买卖合同及本协议，双方约定：双方免责，互不承担违约责任，甲方须在15个工作日内全额无息返还乙方已支付的房价款及本协议约定的补偿标的全额补偿价款，买卖合同及本协议解除。
2013年1月16日，上海市卢湾公证处就原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》出具公证书。
原告在2012年12月29日、2013年1月4日、2013年1月16日分三次共支付被告人民币62万元。2013年1月16日被告向原告出具收到购房部分首期款62万元的收款收据。
2013年1月16日，上海市房屋状况信息中心出具限售查询结果：根据原告向徐汇区房地产交易中心的查询申请，原告名下住房查询结果共0条。
2013年2月2日，原告与被告通过微信沟通，原告向被告表示交易结束，按照合同附带的因限购导致交易未成功双方免责的条款，请被告在2013年2月15日之前将62万元转进原告交行账户。被告表示“单方面解除，包括限购你我都不是自己说的，交易中心通过，如果第三方查也是按照上次审批流程……”。
2013年2月22日，被告通过电子邮件向原告发送《追索逾期付款违约利息通知》，被告认为原告逾期付款或不履行合同构成违约。
2013年3月3日，原告发电子邮件到地址为“andear＠okeyeah.com”邮箱，落款处注明“要求此信交张小姐转送陈涛”，邮件内容为“陈先生：有关购买陈涛上海市某路某弄某号某室交易因为不能通过国家限购令政策的约束，我2012年12月31日已通知你到此为止了，要求解除买卖合同，当时是遭到你张小姐和陈涛先生拒绝的。我想重申一下：1、交易中心已经审核通过我在上海没有物业，就等于我已通过限购审核了。这样的讲法是错误的。交易中心通过我在上海没有物业的审核不等同已通过限购审核，是二码事情；2、我没有见过交易中心发出的通过我限购审核的文件；3、去交易中心办理房产过户到我名下时仍然是需要我持有有效的工作证明的，但是我并不具备有效的工作证明，即不具备购房条件。……希望你履行我们签署买卖合同补充条款，即是若因为限购政策造成买卖交易不成功双方无责条款。……。虽然之前约定了变通之策（出具伪造文件而达到购房目的），我三思之后，认为有违国家限购令政策，……你和中介张小姐都告诉我说工作证明只是在过户时再需要。……目前问题重点是在去交易中心办理房产过户到我名下时，必定会因我不能出示有效的在上海工作证明而被限购令约束，不能过户已经是事实了……我认为受到欺骗，事实是你们明知我不能通过限购审核的情况下，仍然要求我继续按照合约付款这足以证明我签署的那份合约含有欺诈行为。我有权要求撤销买卖合约及退还我已支付的款项是合法有据的，不存在其他违约行为，我有权解除合同。……由于合同解除不可归责于任何一方，故我要求陈涛先生在收到此通知后的三日内，将所收款项返还至我之前提供给你的交通银行账户内，否则，应当按照银行同期贷款利息标准赔付我的利息损失。”
2013年3月15日，被告通过电子邮件向原告发送《要求返还房产证通知》，被告要求原告在2013年3月18日前将系争房屋房产证交给易安经纪公司，由易安经纪公司再转交给被告。
2013年3月23日，被告通过电子邮件向原告发送《解除合同并追索逾期付款违约利息通知》。被告表示收到2013年3月3日中介转来的原告邮件，但被告认为：原告超过合同时间未付款，构成违约。原告知道上海限售规定，不如实提供家庭成员名下住房情况，违反限售规定，属于原告责任，应赔偿被告损失。因原告违约，并明确表示不履行合同，现被告发出正式解除合同通知，向原告追索约定的房屋总价款20%的违约金和解除合同前的违约付款利息，并要求立即返还房产证。
庭审期间，原告表示是通过朋友了解到在上海办理房屋登记手续除了需要提供工作证明外，还要社保缴纳证明，劳动合同需要倒签，这时才知道自己是被限购的对象，所以就没有和被告去交易中心办理过户手续。
庭审期间，原告将系争房屋的房产证交还给被告，被告当庭表示撤回第六项反诉诉请。
另查明，被告并未将系争房屋实际交付给原告。
以上事实，有上海市房地产权证、房地产登记查询信息、房地产买卖居间协议、公证书、上海市房地产买卖合同、装潢安置补偿协议、原告交通银行零售客户交易明细清单、收据、上海市房屋状况信息中心出具限售查询结果、电子邮件、微信记录、询问笔录以及庭审笔录等证据佐证，本院予以确认。
审理中，原告为证明其不符合购买条件，系中介、被告怂恿原告提供虚假材料骗取购房资格事实，提交了与中介沟通的手机微信打印件，被告对该证据真实性表示无法确认，由于原告未能提交手机微信的原始记录，且被告对此亦不予确认，故本院对该证据不予采信。
审理中，被告提供易安经纪公司出具的某路某弄某号某室房产买卖纠纷情况说明，以证明基于原告购买要求和不受限购限制并能提供工作证明等所有购房文件的承诺，被告才同意与原告签订买卖合同。原告对该证据形式上的真实性予以认可，但对内容不认可，认为是由有利害关系人出具。本院认为该证据从种类上属于证人证言，根据法律规定，证人证言需出庭作证，现原告对该证据内容不予认可，故本院对该证据不予采纳。
本院认为，原、被告签订的居间协议、买卖合同、补偿协议，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。根据合同及协议相关约定，双方对于如因限购无法购买系争房屋的处理方式均作出了约定。居间协议约定“若因原告限购问题导致协议无法履行，则双方免责。”买卖合同约定“若原告无法取得房地产交易中心准予办理房地产交易、过户通知，本合同无效，互不承担违约责任。”补偿协议约定“若因限购政策导致双方无法继续履行该房地产的买卖合同及补偿协议，双方免责，互不承担违约责任。”虽然上述约定的表述不尽相同，但可看出原、被告就该限购问题的处理已经达成了共识即如因限购无法履行合同，双方免责，互不承担违约责任。虽然买卖合同约定“合同无效”，无法律依据，属于无效约定，但不影响其他内容的效力，而其中买卖合同对于适用限购条款做出了更为详细的约定，即原、被告互不承担违约责任的前提是无法取得房地产交易中心准予办理房地产交易、过户通知。亦即能否交易、过户，需要当事人本人或代理人到房地产交易中心办理后，才能确认。但根据查明事实，原告未履行该义务，而是在交付首付款后单方面认为自己不符合购买条件，要求解除合同，因限购免责条款适用条件未成就，故原告不继续履行合同的行为违反合同约定，应承担相应违约责任。另外，根据查明事实，原告在签订买卖合同之前，是知道限购政策的，明知自己不符合购买条件而签订买卖合同，其行为欠妥，而后不履行合同，且又不适用免责条款，故应承担相应违约责任。
关于原告要求法院判令解除买卖合同的主张，被告亦在反诉请求中提出确认买卖合同和补偿协议在2013年3月23日已经解除。根据查明事实及现有证据，2013年3月23日，被告通过电子邮件向原告发送《解除合同并追索逾期付款违约利息通知》，被告认为因原告违约，并明确表示不履行合同，故被告发出正式解除合同通知，向原告追索约定的房屋总价款20%的违约金和解除合同前的违约付款利息，并要求立即返还房产证。本院认为因原告违约，被告根据合同约定解除买卖合同，符合双方约定，有合同及法律依据，原告亦确认收到该通知。故本院认定原、被告签订的买卖合同在2013年3月23日解除。根据查明事实，补偿协议附属于买卖合同，故买卖合同解除，补偿协议应一并予以解除，故本院认定原、被告签订的补偿协议亦同时在2013年3月23日解除。
关于原告要求被告返还购房款62万元的主张，根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同已于2013年3月23日解除，原告有权要求恢复原状将已支付的62万元购房款取回，故对原告的该项诉请，本院予以支持。
关于原告要求被告支付利息58，069.20元的主张，如前所述，由于本案系原告违约，被告在双方纠纷未决前拒绝归还购房款有合理依据，故对原告该项诉请本院不予支持。
关于被告反诉要求原告支付违约金80万元的诉请，如前所述，本案系原告违约，应承担相应的违约责任，原告在庭审中表示违约金数额过高，要求调整，本院根据案件事实，并结合原告过错程度、被告实际损失程度等因素认定违约金过高，应予调整，酌情确定判处原告支付被告违约金20万元。
关于被告反诉要求原告赔偿房款利息损失以及偿还抵押贷款利息损失的诉请，根据合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案原告违约，需承担相应违约责任，但被告主张的房款利息损失并非因违约已经发生且必然发生的损失，亦非可得利益，且无合同约定，故对被告该项反诉诉请本院不予支持。被告主张偿还抵押贷款利息的损失，系基于被告与银行之间的借款关系产生，即使原告违约，亦不应承担该利息，故对被告该项反诉诉请本院不予支持。
关于被告要求原告赔偿租金损失的反诉诉请，被告提交了户名为王某的招商银行上海分行淮中支行银行卡交易信息以及兴国苑服务中心保利物业出具的房屋租赁证明已证明其租金损失。被告主张系争房屋产权人是被告，实际管理使用为被告的代理人陈某，收款人是陈某的妻子王某，由于陈某与李某是朋友，所以没有房屋租赁合同，李某实际居住到2012年12月。原告对交易信息形式上的真实性予以认可，但认为该证据不能证明是系争房屋的租金收入，无法确认是陈涛的租金收入，对关联性不予认可。对房屋租赁证明，原告认为兴国苑服务中心保利物业不是有效的证明主体，对房屋租赁证明内容和形式都不认可。本院认为被告提交的银行卡交易信息，由于收款人系案外人王某，而被告未能充分举证证明该交易信息反映的是系争房屋的租金情况，故本院对该证据不予采信。关于房屋租赁证明，本院认为即使是真实的，亦只能说明系争房屋在2012年12月份以前出租的情况，无法充分证明被告在2012年12月份之后的租金损失情况，且系争房屋并未实际交付，一直处于被告的实际控制之中，被告仍然有能力出租、使用，故被告的该项反诉诉请无事实及法律依据，本院不予支持。被告在庭审期间撤回要求原告返还上海市某路某弄某号某室房地产权证的反诉诉请，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告苏维嘉与被告陈涛在2013年1月15日签订的《上海市房地产买卖合同》、《装潢安置补偿协议》于2013年3月23日解除；
二、被告陈涛于本判决生效之日起十日内返还原告苏维嘉购房款人民币620，000元；
三、驳回原告苏维嘉的其余诉讼请求；
四、反诉被告苏维嘉于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陈涛违约金人民币200，000元；
五、驳回反诉原告陈涛的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币10，660元，减半收取计人民币5，330元，由被告陈涛负担；反诉受理费人民币7，659元，反诉原告陈涛负担人民币5，509元，反诉被告苏维嘉负担人民币2，150元。
如不服本判决，原告苏维嘉可在判决书送达之日起三十日内，被告陈涛可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨 锋
二〇一四年八月四日
书 记 员 邸素琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。