葫芦岛市龙港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民二初字第00093号
原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙湾大街170号楼（大润发商场）四楼101室。
法定代表人刘晓娇，该公司总经理。
委托代理人史涤非，辽宁大鸣律师事务所律师。
委托代理人王楠，住葫芦岛市龙港区。
被告韩秀荣，住葫芦岛市连山区。
被告耿喜安（系韩秀荣配偶），现住址同上。
二被告共同委托代理人王志刚，辽宁一鸣律师事务所律师。
原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司诉被告韩秀荣、耿喜安房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成由审判员于丹担任审判长，与人民陪审员苏剑秋、耿丽梅参加评议的合议庭，书记员牛璐担任法庭记录，并于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司委托代理人史涤非、王楠，被告耿喜安及二被告委托代理人王志刚到庭参加了诉讼，被告韩秀荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司诉称：2012年1月1日，原被告签订《电玩城租赁合同》、《物业维修合同》，原告将位于大润发四楼美食娱乐广场的巴巴拉电玩城租赁给乙方使用，面积194平方米，另有约30平方米电玩城另外使用计价。合同中约定租赁期限、租金标准、租金支付、物业费、双方权利义务、合同终止、违约责任等条款。在物业合同中约定：维修费用数额、交付方式、违约责任等。合同签订后，原告交付了租赁物，被告第一年履行了合同义务。2013年房屋租金经法院调解被告已给付大部分。2014年房屋租赁费一直未给付，被告行为构成违约。另被告经营的电玩城用于夫妻共同生活，所欠房租金等应属夫妻共同债务，应由二被告共同偿还，故原告诉至法院，要求二被告给付原告2014年房屋租金70，810.00元及30，000.00元、物业维修费134，539.00元、物业费5，000.00元；取暖费7，840.00元、制冷费5，600.00元、物业维修滞纳金30，000.00元，共计283，789.00元；并由二被告承担本案的诉讼费用。
被告韩秀荣、耿喜安未提交书面答辩状，口头辩称：一、原告的诉讼请求中租金、维修费、物业费等数额不属实。其一，今年的房屋实际使用是5个月，从2014年2月15日到现在是5个月，因此原告主张的租金数额不正确；其二，关于物业维修费，该合同是显失公平的，是一种欺诈合同，原告并没有进行物业管理和维修，都是答辩人自己的设备自己维修，不存在已发生物业维修费的事实；其三，原告未尽到物业管理的义务，因此不应缴纳物业费，答辩人只认可电梯维修实际发生的费用；其四，取暖费虽有约定，但因为供暖的遥控器在原告手中，故没有供暖，实际取暖都是答辩人自己的机器散热；其五，制冷的问题，均是我方自安天窗和风扇；其六，关于物业维修滞纳金，该物业合同本身就是欺诈的，因此不存在滞纳金的问题。二、对于被告所承租的房屋，原告应尽到消防设施完善、手续合法，但是在合同履行中经消防部门验收，其结论为不合格，予以整改，花费的费用应由原告承担，但实际上是由被告承担的，由于原告的违约行为导致被告经济损失大约200余万元。
本院经审理查明：2011年11月17日，原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司作为甲方与作为乙方的本案被告韩秀荣签订《电玩城租赁合同》，合同约定甲方将位于大润发四楼美食娱乐广场的巴巴拉电玩城租赁给乙方使用，面积为194平方米，另有约30平方米电玩城另外使用计价。租赁期限从2011年12月20日至2016年12月19日止，承租期为5年。甲方于2011年10月13日向乙方交付约定的商铺，计租日从实际开业时间算起，满12个月为一个租赁年度。每年度的租金标准均为1元／天／平方米，每年度合计租金均为70，810.00元；另有约30平方米价格3万元／每年。租金支付条款约定在合同签署3日内，乙方支付甲方合同履约保证金5万元，本合同终止30日后甲方无息返还乙方。租金半年支付一次，开业前10天支付上半年租金，下半年租金提前10天付清。物业费每年0.5万元，与租金同时交纳。双方的权利义务条款中约定：甲方提供消防工程、供暖、空调等基础设施给乙方使用。电费甲方按表数按月实收，空调费按25元／平方米／制冷季、取暖费按35元／平方米／取暖季，在制冷季和取暖期前一次性交给甲方。同时，双方签订《物业维修合同》一份，约定维修费用为：第一年106，215.00元，第二年120，377.00元，第三年134，539.00元，第四年148，701.00元，第五年162，863.00元。维修费和服务费交付方式为：第一年维修服务费在合同签订后乙方一次性交付给甲方，以后的费用交付方式是每租赁年度期满前30天一次性全额付清下年度租金。违约责任约定：乙方逾期交付维修费和服务费的，每逾期一日按千分之五支付滞纳金，超过二十日的，甲方有权解除合同。上述两份合同签章处均有原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司公章、法定代表人刘晓娇的签字及被告韩秀荣的签字。在庭审过程中，原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司主张194平方米巴巴拉电玩城2013年12月20日至2014年12月20日全年租赁费70，810.00元及30平方米5D电影院2013年12月20日至2014年12月20日全年租赁费30，000.00元，该年度物业费5，000.00元、取暖费7，840.00元、制冷费5，600.00元，同时主张第三年租赁期间物业维修费134，539.00元，以及因逾期未交纳物业维修费应交纳30，000.00元的滞纳金，超出30，000.00元滞纳金的部分予以放弃。原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司认为虽然本案所涉两份合同均是由原告与被告韩秀荣签订的，但被告韩秀荣、耿喜安作为夫妻，经营电玩城是二被告的共同生活来源，其所欠租金等也是夫妻共同债务，应承担共同给付的责任。二被告认为其所租赁的电玩城开业时间应是2012年2月18日，而不是原告所主张的2011年12月20日，那么本租赁年度起止时间应是从2014年2月18日起至2015年2月18日止，按照双方合同约定的租赁费交纳方式，原告不应主张未到期的租赁费；同时认为原告未起到物业维修的义务，故此不应向其交纳物业维修费，更谈不到物业维修费的滞纳金。
上述事实，有《电玩城租赁合同》、《物业维修合同》、平面图及双方当事人陈述在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司与被告韩秀荣签订的《电玩城租赁合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司的义务是提供合同约定的租赁房屋供被告使用，被告韩秀荣的义务是按照合同约定的时间、数额等交纳相应的租赁费及相关费用。在本案中，原告已履行了自身的全部义务，被告未按照合同约定按时足额交纳租赁费用，已经构成违约。本案争议的焦点在于租赁年度的起止时间问题。本院认为，该问题的解决应从双方签订的租赁合同入手，该合同内的关于租赁期限的约定为“租赁期限从2011年12月20日至2016年12月19日止，承租期为5年。甲方于2011年10月13日向乙方交付约定的商铺，计租日从实际开业时间算起，满12个月为一个租赁年度”，该条款明确说明计租日从实际开业时间算起，双方的矛盾焦点在于原告主张实际开业时间即为2011年12月20日，被告认为实际开业时间应为2012年2月18日，但被告并不能提供证明其开业时间的证据材料，在此情况下，本院认为，结合该租赁合同中约定的双方的租赁期限是5年，即从2011年12月20日至2016年12月19日，每12个月为一租赁年度，这一解释性条款，可以得出租赁期间的计算是自2011年12月20日开始计算的，那么本案所涉的租赁年度即应为2013年12月20日至2014年12月19日，故应采纳原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司所主张的计算期间，被告的抗辩不应予以采信。因下半年租赁给付期限已过，故被告应给付原告此租赁年度的全年租赁费70，810.00元。对于另一30平方米租赁区域的租赁费30，000.00元、物业费5，000.00元、制冷费5，600.00元（25元／平方米×224平方米）、取暖费7，840.00元（35元／平方米×224平方米）、物业维修费134，539.00元在两份合同中均已有明确约定，原告的该部分诉讼请求亦应予以支持，被告除口头辩称外均无其他合法有效证据予以佐证，故其抗辩因事实依据及法律依据均不足而不应予以采信。关于原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司主张的被告因未按时交纳物业维修费构成违约应承担支付30，000.00元违约金的主张，本院认为，在原被告双方签订的《物业维修合同》中已明确约定了被告交纳物业维修费及未按时交纳物业维修费应承担的违约责任，作为2013年12月20日至2014年12月19日租赁年度的物业维修费应在上一年度期满前30天付清，故滞纳金的起算点应为2013年11月20日，计算标准以未交纳物业维修费134，539.00元为基数，自2013年11月20日起按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算给付至本判决确定给付之日止为宜。原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司主张的滞纳金数额过高，本院依法予以调整。另外，由于二被告韩秀荣、耿喜安系夫妻关系，在庭审过程中，被告耿喜安对于二人共同经营电玩城、租赁费等系夫妻共同债务并未表示异议，故二被告应对上述欠付原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司租赁费等相关费用承担共同给付的责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告韩秀荣于本判决生效后十日内给付原告葫芦岛超越餐饮娱乐管理有限公司拖欠的2013年12月20日至2014年12月20日年度房屋租金100，810.00元（70，810.00元＋30，000.00元）、物业费5，000.00元、制冷费5，600.00元、取暖费7，840.00元、物业维修费134，539.00元以及物业维修费滞纳金（滞纳金以134，539.00元为基数，自2013年11月20日起按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算至本判决确定给付之日止）；
二、被告耿喜安对上述判项承担共同给付的责任。
如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，560.00元，邮寄送达费60.00元，保全费1，020.00元，合计6，640.00元，由被告韩秀荣、耿喜安承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 于 丹
人民陪审员 苏剑秋
人民陪审员 耿丽梅
二〇一四年十一月十日
书 记 员 牛 璐