嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀撤初字第5号
原告：王宽欣。
委托代理人（特别授权代理）：王浩斌、赵鹤泉。
被告：嘉兴市秀洲区远方小额贷款股份有限公司。
法定代表人：朱自强。
委托代理人（特别授权代理）：方进娉、汪侃岑，浙江圣文律师事务所律师。
被告：孙立光
被告：钟爱明
被告孙立光、钟爱明共同委托代理人（特别授权代理）：沈健、张浩。
原告王宽欣与被告嘉兴市秀洲区远方小额贷款股份有限公司（以下简称远方公司）、孙立光、钟爱明第三人撤销之诉一案，本院于2015年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告王宽欣及其委托代理人王浩斌、赵鹤泉，被告远方公司委托代理人方进娉、汪侃岑，被告孙立光、钟爱明共同委托代理人沈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王宽欣诉称，2009年11月4日，被告孙立光及其父亲孙桂荣将位于嘉兴市城南街道长新公寓19幢206室房屋及车库出卖给原告，双方签订了《房屋买卖合同》一份，约定总房款为24万元，签订合同时支付18万元，办理好三证支付余款6万元。合同签订后，原告依约支付给被告孙立光、钟爱明18万元，孙立光、孙桂荣于2010年1月1日将房屋交付给原告，原告进行装潢并入住至今。2014年12月2日，嘉兴市秀洲区人民法院查封了该房屋，并告知查封行为是根据（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书进行的。原告认为其基于生活需要购买房屋，应受优先保护。为此，原告诉至法院，请求判令：一、依法撤销三被告（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书；二、本案诉讼费由三被告承担。
经法庭释明，原告当庭变更其诉讼请求为依法撤销（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书第二项，及诉讼费由三被告承担。
被告远方公司答辩称：原告诉状中援引的最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，其效力不及担保法及物权法有关抵押权优先的规定；房屋买卖合同签订时，孙立光尚未取得安置房的所有权，该协议是无效合同；抵押合同办理之前，远方公司已尽到审慎义务，进行了现场堪查并持有涉案房屋的租赁协议；原告提交的证据只证明其使用房屋的事实。
被告孙立光、钟爱明当庭答辩称：房屋买卖合同并非两真实意思表示，孙立光与原告有货款往来，后又向原告的借款，应原告的要求签订了购房合同以担保相应款项。
为证明案件事实，原告向法庭提交如下证据：
证据一，2009年11月4日孙立光与原告就涉案房屋签订的买卖合同一份，证明孙立光将坐落于嘉兴市城南街道长新公寓19幢206室房屋及配套车库出售给原告的事实。
经质证，远方公司认为，该合同并非孙立光的真实的意思表示；被告孙立光、钟爱明陈述，该合同是为担保所欠的空调货款而签订的，不是双方的真实意思表示。
证据二，收条2份（2009年11月4日孙立光收住房款12万元及2010年3月12日钟爱明收购房款6万元），证明孙立光、钟爱明收到原告18万元款项的事实。
经质证，远方公司认为该收条没有付款凭证，无法认定是否实际支付，而且该款项是借款，并不是购房款。
孙立光、钟爱明认为，12万元的收条是购买空调的货款，6万元的收条实际上是借款，由孙立光指定钟爱明收取的。
证据三，物业管理手册、住宅使用质量保证书及水、电、煤清单各一份，证明原告已经实际居住该房屋的事实。
经质证，远方公司认为前两项证据不能证明孙立光将房子卖给了原告，水、电、发票上的名字是孙立光的父亲，而且燃气的发票上没有经过公司盖章，无法认定真实性。
孙立光、钟爱明认为，原告至今还居住在租赁房屋内，有些合理的费用由其支付也是正常的。
证据四，告知函及住房保障局回函一份，证明原告在2014年9月7日主张过对争议房屋嘉兴市城南街道长新公寓19幢206室房屋的权利。
经质证，远方公司认为告知函是原告单方面出具的，不能确认其与被告孙立光签订的房屋买卖合同合法有效；住房保障局的回函中也明确，房屋所有权人是孙立光。
孙立光、钟爱明质证意见与远方公司一致。
被告远方公司为证明其答辩理由，向法庭提交如下证据：
证据一，孙立光与案外人周海林就涉案房屋于2012年5月31日签订的租赁合同一份及孙立光出具的承诺书一份，证明远方公司发放借款时对涉案房屋承租情况进行过核实的事实。
经质证，原告对真实性有异议；被告孙立光、钟爱明陈述，租赁合同不是周海林签的，承诺书是真实。
证据二，长新公寓19幢206室住房和车库的房屋产权登记证明一份及房屋他项权证一份，证明涉案房屋的所有权登记于孙立光名下；远方公司依法办理了抵押权登记。
经质证，原告对真实性无异议，但认为办理抵押权登记时该房屋已卖给原告，抵押权登记是在房屋转让协议之后；被告孙立光、钟爱明对该证据无异议。
被告孙立光、钟爱明未向法庭提交证据。
为查明案件事实，本院依职权调取了以下证据，并予以法庭出示：
1.（2014）嘉秀执民字第1960号案卷中本院执行员于2015年2月13日对被告孙立光之父孙桂荣的调查笔录一份。
经当庭质证，原告认为孙桂荣在笔录中陈述的房屋买卖合同签订日期不对，应是在2009年签订的，装修也是由原告装修的。远方公司认为孙桂荣笔录中陈述双方是在2010年10月份签订的房屋买卖合同，并不是原告说的2009年。被告孙立光、钟爱明认为，孙桂荣并不清楚如何交易的，只是知道有18万元，整个交易都是孙立光一个人操作的。
2.嘉兴市住房保障局出具的嘉兴市长新公寓（北区）19幢206室及车库206C的房屋所有权登记证明、房屋抵押登记证明及告知单各一份。
经当庭质证，原告及三被告均无异议。
本院认为，原告提交的证据一系原告与被告孙立光签订的房屋买卖合同，被告孙立光并未否定证据的真实性，被告远方公司对该合同的真实性亦无异议，三被告虽提出签订该合同非双方真实意思表示，孙立光、钟爱明陈述为担保所欠的空调货款而签订该合同，但未提交相反证据予以证明，故本院对该证据予以认定；原告提交的证据二，收条2份（2009年11月4日孙立光收住房款12万元及2010年3月12日钟爱明收购房款6万元），三被告对证据的真实性均无异议，远方公司提出无付款凭证印证实际支付，孙立光、钟爱明陈述12万元是空调货款，6万元是借款，但未提交证据予以证明，鉴于该两份收条都写明“住房款”、“购房款”，有明确的时间、收款人、款项名目，故本院认定此两张收据所载款项为原告交付给孙立光的购房款，对此两张收据予以认定；原告提交的证据三物业管理手册、住宅使用质量保证书及水、电、煤清单，远方公司认为不能证明原告购买房屋的事实亦对真实性及实际付款人提出了异议，孙立光、钟爱明认为原告实际使用房屋支付费用合理。经审查，本院认为，上述证据材料仅能证明原告对涉案房屋占有使用的情况，无法证明原告与被告孙立光间存在房屋转让的事实，与本案争议焦点不具有关联性，故本院对原告提供的证据三不予认定；原告提交的证据四告知函及房屋管理部门向原告出具的回函各一份，三被告对证据的真实性无异议，但认为根据回函可以确认讼争房屋所有权人为孙立光，原告单方面出具的告知函不能证明被告孙立光向原告出售房屋的事实。经审查，本院认为房屋管理部门的回函是有权部门出具的公文书证，本院予以确认，但该组证据不能证明原告与被告孙立光间存在房屋转让的事实。被告远方公司提供的证据一，原告对其中的租赁合同提出异议，认为租赁方是案外人周海林，与本人无关系；被告孙立光亦明确陈述租赁合同不是周海林签订，该租赁合同不真实，故本院对被告远方公司提交的租赁合同不予认定；而该证据中被告孙立光出具的承诺书，系被告孙立光单方作出，与其和原告签订的房屋买卖合同存在矛盾，故本院对被告远方公司提交的承诺书不予认定；被告远方公司提交的证据二，系涉讼争房屋的产权登记证明及房屋他项权证，原告与三被告均无异议，能证明涉案房屋现有权属状态及远方公司对涉案房屋有抵押权，故本院对被告远方公司提交的证据二依法予以认定。
根据以上认定的证据，结合本案庭审中双方当事人的陈述，本院认定的案件事实如下：
孙立光与钟爱明原系夫妻关系，2012年协议离婚。孙立光因拆迁取得位于嘉兴市长新公寓（北区）19幢206室及车库206C。
2014年4月29日，孙立光办理了涉案房屋的所有权登记，取得了嘉兴市人民政府颁发的嘉房权证禾字第××号房屋所有权证，房屋所有权证载明房屋所有权人为孙立光，共有情况为单独所有。
2014年7月9日，孙立光为向远方公司借款人民币95万元，与远方公司签订了《远方小额贷款公司借款合同》及《最高额抵押借款合同》各一份，约定孙立光以其所有的房屋三套［其中包括本案讼争房屋，即坐落于嘉兴市长新公寓（北区）19幢206室房屋及206C车库，嘉房权证禾字第××号］，自2014年7月9日至2015年7月8日期间为远方公司向孙立光发放贷款而形成的一系列债权提供抵押担保。2014年7月10日，上述抵押依法办理了抵押登记，远方公司取得了编号为00262262的他项权证一份，房屋他项权证载明房屋他项权利人为远方公司，登记债权金额为112万元（最高额抵押），登记时间为2014年7月10日。同日，远方公司依合同约定向被告孙立光放贷95万元。2014年9月20日孙立光未能按约支付借款利息，违反合同约定，远方公司遂向本院起诉。案件审理中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院根据当事人达成的调解协议，出具了（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书，其中调解协议第二项内容为“远方公司对被告孙立光所有的房屋三套［包括：1、坐落于嘉兴市长新公寓（北区）19幢206室及车库206C……］的变价款在最高额112万元范围内享有优先受偿权”。民事调解书确定的履行期限届满后，孙立光、钟爱明仍未履行还款义务，远方公司向本院申请强制执行。2014年10月16日，本院依据（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书作出了（2014）嘉秀执民字第1960号执行裁定书，查封了讼争房屋，并通知了居住在查封房屋内的王宽欣。
还查明：2009年11月4日，孙立光与王宽欣签订了房屋买卖合同一份，协议载明：孙立光自愿将坐落于嘉兴市长新公寓19幢206室及车库转让给王宽欣，总价款为24万元，签订协议时支付18万元，余款6万元在房屋三证办好后3日内一次性支付。合同签订后，王宽欣于2009年11月4日及2010年3月12日分别向孙立光、钟爱明支付购房款12万元及6万元，并于2010年入住该房屋。王宽欣在知悉本院因执行远方公司诉孙立光、钟爱明小额借款合同纠纷一案查封了讼争房屋后，认为远方公司与孙立光、钟爱明小额借款合同纠纷案的民事调解书第二项内容侵害了其权益，遂向本院提起第三人撤销诉讼，请求撤销（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书第二项内容。
本院认为，本案系第三人撤销之诉。有独立请求权的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。本院（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书确认本案被告远方公司对长新公寓（北区）19幢206室房屋及206C车库的变价款有优先受偿权，原告王宽欣主张其系该房屋的买受人和实际占有人，应受法律优先保护，故生效调解书与原告的主张存在利害冲突，原告王宽欣依法有权提起诉讼。
本案争议焦点在于：一、被告远方公司对讼争房屋变价款是否具有优先受偿权。本院（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书确认了被告远方公司对讼争房屋变价款具有优先受偿权，而原告主张其在先受让了讼争房屋，虽未办理房屋所有权变更登记，但其已按合同支付大部分价款并实际占有，故应撤销民事调解书中远方公司对讼争房屋有优先受偿权的内容。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，讼争房屋自2014年4月29日起变更登记房屋所有权人为被告孙立光，被告远方公司于2014年7月10日经抵押登记取得房屋他项权利，对此，原告及三被告均无异议。根据《物权法》确定的物权公示、公信原则，被告远方公司有理由相信讼争房屋系被告孙立光的合法财产，被告孙立光对讼争房屋具有处置的权利，远方公司基于抵押借款合同并经抵押登记取得的抵押权，依法应得到法律的保护。原告王宽欣主张其与被告孙立光签订过房屋买卖合同，已依约支付18万元转让款，并占有使用了讼争房屋，但原告依据房屋买卖合同也只能取得债权请求权，并不当然取得讼争房屋所有权，也不能对抗被告远方公司善意取得的抵押权。故本院在审理远方公司诉孙立光小额借款合同纠纷中确认远方公司对讼争房屋变价款有优先受偿权并无不当，原告诉请撤销，没有法律依据，依法应当驳回。
二、关于本案应适用的法律。原告认为其因生活需要购买房屋，作为消费者，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，推定出建设工程价款优先于抵押权，消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，其权利优先于建设工程价款，据此，原告主张其作为房屋消费者，应优先于抵押权受保护。对此，本院认为，商品房消费者优先权、建设工程款优先权是在法律框架内为平衡商品房预售制度下各方权益而确定的，该制度涵盖的商品房应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”作解释，即“商品房”应为由房地产开发企业开发的，建成后用于市场出售的房屋。本案所涉讼争房屋的所有权人为孙立光，显然，涉案房屋不属于商品房范围，故原告主张应适用的法律规定并不适用于本案。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百条第一款第（三）项的规定，判决如下：
驳回原告王宽欣的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告王宽欣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 王 磊
代理审判员 臧 琼
人民陪审员 陆兴珠
二〇一五年五月十四日
书 记 员 王贇洁