陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）定民初字第01952号
原告田某某，女，汉族。
原告田某某，女，汉族，无业。
原告田某某，女，汉族，无业。
委托代理人朱笑一，陕西言泽律师事务所律师。
被告定边某房地产投资有限公司（以下简称某公司）。
法定代表人李某某，该公司总经理。
委托代理人张少雄，定边某房地产投资有限公司法律顾问。
原告田某某、田某某、田某某诉被告定边某房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月10日立案受理后，依法组成合议庭于2013年8月27日、2014年10月22日两次公开开庭进行了审理，原告田某某、田某某及委托代理朱笑一、被告金天利公司的委托代理人张少雄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月原、被告达成购买“天恒大厦”三楼楼房的口头协议，并先后几次向被告交纳购房预付款，原告从被告处接受所购楼房后，被告将原告配置的一至二楼的一部扶梯和西侧的一部直梯两部电梯拆除，由此导致原告的客户不能直接上行至原告在三楼经营的网吧，致使原告购买的三楼无法正常使用。经原告与被告多次交涉，被告以同第三方协商的方式开通一条临时通道用于出行。2010年11月23日被告又同原告达成补充协议，被告承诺为原告开通四条通道，以缓解因被告拆除扶梯和直梯对原告经营造成的影响。2010年11月24日原告与被告的法定代表人李某某订立书面的《商品房买卖合同》，双方约定，原告以总价4756454元的价格购买被告建造的天恒大厦三楼楼房（建筑面积972.69平方米，每平方米售价4890元），双方并于合同中约定，剩余200万元的购房款由原告于一年内付清。被告同原告订立合同后，于2010年12月将该栋建筑建设时设计的一楼内的通道封堵，其后又以经营场所的用途将一楼通道随同一楼楼房一并出售于案外第三人，由此导致原告无法从建设图纸设计的通道内出行。2011年3月原告取得房产证书后发现自己所购楼房的建筑面积比买卖合同确定的面积少23.77平方米，被告应退还多收取的购房款。综上，原告认为原、被告经平等协商订立的购房协议和购房合同，合法有效。被告与原告订立商品房买卖合同后，为了自己的利益，将为原告所购楼房配置的两部通行电梯擅自拆除，将建筑建设时设计的四条通道封堵后以商业用途随同其他楼房出售，致使原告无法正常通行，严重损害了原告权益。后经原告多次与被告交涉未果，故原告向法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告订立的《商品房买卖合同》和《补充协议》有效。2、确认被告违反《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，判令被告按照《商品房买卖合同》和《补充协议》约定，继续履行，为原告开通钢构步梯和电梯并确保相连接的室外通道能够正当通行，为原告开通海纳大厦三楼通道并确保原告能够正当通行，为原告开通一楼南通道并确保原告能够按照《补充协议》约定的时间正常通行。3、确认被告撤除扶梯和直梯的行为，违反《商品房买卖合同》，判令被告按照建设图纸恢复安装扶梯和直梯。4、判令被告退还原告多付的购房款116235.30元。5、由被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交以下证据：
1、付款凭证21支，金额4756398元，主要证明原告向被告通过预付款的方式订购楼房以及合同订立后继续向其支付剩余购房款，累计支付购房款4756398元。
2、补充协议一份，主要证明三原告在预付购房款以后，正式订立的商品房买卖合同之前因被告拆除了室外的观光电梯，室内的电动扶梯，导致难以上下楼，被告承诺为原告临时开通通道，双方订立的补充协议用以缓解原告临时出行发生的困难，此协议并非对原设计的出行通道进行变更和取代。
3、《商品房买卖合同》一份，主要证明三原告于2010年11月24日与被告签订商品房买卖合同，合同是双方真实意思体现，双方依据的是建设工程的相关规划许可证号及双方的建筑面积内容。
4、竣工验收备案表一份，主要证明被告向原告交付楼房之前天恒大厦经相关的管理部门、施工部门等审定，被告按照建设图纸进行了建设并且申请验收通过备案。
5、情况说明一份，主要证明原告在被告将相关的通道扶梯拆除后为了使自己经营的三楼网吧损失降低，与第三人协商取得临时通行权。
6、定边县房权证东区字第6-0226**号房产证书，主要证明：原告取得的房屋建筑面积是948.92平米，比购房合同约定少23.77平米，每平米按4890元计算，被告应退回原告116235.30元。
7、建设图纸两份，主要证明一楼内向东并没有设计出行通道和出口，楼房内的通行最终在一楼向北通过三个出口出行，与现在被告能够满足原告通行的通道完全不同，被告留下的通道不符合设计图上的设计。
8、定国用（2007）第6-13951号国有土地使用证一份，主要证明在金天利公司取得的用于建设天恒大厦的土地在大厦东侧仅临汪某某和县联社的土地，在被告与汪某某和县联社之间并没有规划道路，现在原告通行的道路只有1米，是与县联社协商取得的临时通行权。
9、照片共6张，主要证明：1、第1组说明原告现在东侧的钢构固体通行情况，在钢构固体出口处通往大厦内部通道被被告封堵。2、第2组是原告同定边县县联社协商后取得临时通行的1米宽的小路。3、第3、4组是被告将一楼大厅出卖给第三人以后通道被被告及一楼大厅的第三方将门上锁的情形。4、第5组照片是被告将一楼大厅的原北侧三个公共通道进出口以商品房出售于第三方，第三方现在开办新世界名品鞋城。5、第6组是被告在大楼的西侧没有安装观光电梯的痕迹。
被告辩称，对原告所诉的第一条诉讼请求无异议，补充协议的时间是2010年11月23日，对原告所诉第二项请求被告认为不能成立，为原告开通钢构步梯和电梯并确保相连接的室外通道能够正常通行，现在实际在正常使用，不存在违约，对第二项诉讼请求中的“为原告开通一楼南通道为确保原告能够按照《补充协议》约定的时间正常通行”，实际也在正常通行，但是被原告堵死了，南通道钥匙至今在被告手中，一直没有人接，第二项请求中被告现在均满足该条件，最初整栋楼设计室内有扶梯和直梯，但在实际建设中图纸发生了变化，没有了扶梯和直梯，就没有进行建设，在双方实际履行合同中就是按照设计变更后的建设履行的，原告在接收楼房时都很清楚。原告请求的第四项不能成立，原告的产权登记面积与实际得到的面积不一致，合同约定972.69平方米，但实际交付的面积是976.86平方米，被告给原告交付的房屋多出4.17平方米，原告现在所持面积是948.93平方米，少于合同面积23.77平方米，行政登记面积不足于合同面积是行政登记造成的，没有将共用面积登记。原告诉状中有部分不是事实，被告将原告配置的一至二楼的一部扶梯和西侧的一部直梯，两部电梯拆除不符合事实，原告无与第三方协商，第三方不明确，根据被告的卖房情况所有的道路通行都是被告，2010年12月将该栋建筑设计一楼的通道封堵不符合事实，被告在补充协议中承诺为原告开通四条通，但是至今未能正常开通不符合事实，原告称被告为原告开通的道路是畅通的。
被告向法庭提交以下证据：
1、房屋面积测绘报告一份，由金天利公司委托定边县平宝绘测工程有限公司所做，主要证明2013年6月18日平宝公司出具了天恒大厦房屋面积测绘，测绘结果是涉及本案原告的房屋面积是976.86平方米，一层面积为812.24平方米。2、天恒大厦共有共用部位分摊关系确认说明一份，主要证明原告所举第6组证据没有登记用于天恒大厦2-5使用的设备机房。
2、定边县供销联合社王某、蒋某某证明各一份及汪某某照片一张，主要证明王某、蒋某某在2003年11月4日给汪某某出具证明，汪某某的房屋可以面向东开门，并走县联社的院子，汪某某的照片证明天恒大厦在建设前汪某某的原七间房屋全部向东开门，天恒大厦以东的建设还是汪某某。
3、（2009）定民初字第757号民事调解书一份、定边县世荣房地产开发公司承诺书一份，主要证明2009年金天利公司与世荣公司取得了天恒大厦往西通海纳大厦的永久通行权，通行的范围包括天恒大厦以西2—5层，通行的条件是垂直电梯两部和固梯，2012年12月4日世荣公司进一步给金天利公司作出承诺保障电梯24小时通行。
4、天恒大厦一楼补充协议复印件一份，主要证明2011年1月29日金天利公司法定代表人李某某与一楼的李某某达成补充协议，商场后楼梯门允许在商场正常营业期间行人通行，非正常营业期间后楼梯门关闭，不做行人通道。
5、定边县法院（2013）定民初字第02485号民事判决书一份，主要证明原告田某某等人购买金天利天恒大厦三层面积976.86平方米。
6、榆林市中级人民法院（2014）榆中民一终字第00034号民事判决书一份，主要证明天恒大厦二层丁某某、张某某房屋面积为976.86平方米。
7、定边县法院（2013）定民初字第01896号民事判决书、榆林市中级人民法院（2014）榆中民一终字第00050号民事判决书各一份，主要证明定边县金天利公司出售天恒大厦二层与丁某某、张某某因安装外挂观光电梯、开通一楼至二楼大厅通道，榆林市中级人民法院判决金天利公司应承担丁某某、张某某购买房屋定金1466000元的10%赔偿146600元。
本院依法调取以下证据：
现场勘验笔录及调查笔录各一份，主要内容：现场勘验情况及与一楼鞋店营业员张玲关于一楼营业厅后面楼梯是否通行的情况。
经庭审质证：
1、被告对原告所举的第1组证据无异议，原告现在还欠金天利公司购房款560000元。
2、被告对原告所举的第2组证据真实性无异议，对证明的问题有异议，理由是补充协议就是给原告出售天恒大厦的一楼扶梯和直梯不进行建设而为了保障原告购房的通行才签订的，并不是为了解决原告的临时通行，且金天利公司与海纳大厦有调解协议，海纳大厦临天恒大厦的二、三、四、五层楼永久走这条道路。
3、被告对原告所举的第3组证据真实性无异议，对证明的问题有异议，理由是原告称被告违约的事实不能成立，没有违约的事实存在。
4、被告对原告所举的第4组证据真实性无异议，但对证明的问题有异议，竣工验收时已经没有了扶梯和直梯。
5、被告对原告所举的第5组证据有异议，不能成立，建设时相关部门要求留出公共通行区域，供销社是组织行为，原告与金天利公司组织等人的协商并无说明与谁协商，根据证据规则要有该公司的负责人进行签订，情况说明涉及到土地使用权的问题，供销社应当拿出土地权属证明。
6、被告对原告所举的第6组证据真实性无异议，对证明的问题有异议，理由是：合同的面积972.69平方米，但实际交付的面积是976.86平方米，被告向原告多交付4.17平方米，原告现在所登记面积是948.93平方米，只能证明产权属性，不能证明原告少得了房屋面积。
7、被告对原告所举的第7组证据真实性无异议，但对证明的问题有异议，原告所说的东西南北无通道不能成立，在实际建筑中发生了变更，这在原告所举第4组证据已经进行说明，竣工验收表是被告给原告提供的，原告接收房屋也是按照竣工验收表接收的。
8、被告对原告所举的第8组证据真实性无异议，但对证明的问题有异议，东靠汪某某和县联社是事实，天恒大厦临东通行的是钢构固体和电梯一部，并不是原告与第三方协商好才通行的。
9、被告对原告所举的第9组证据中的第一组照片真实性无异议，充分说明施工在前，通行在前，并不是原告与第三方协商。对第二组照片的真实性无异议，华联大厦建设在前，原告在购买房屋时就已经知道。对第三、四、五组照片无异议。对第六组照片有异议，证明不了，从第7组证据看天恒大厦没有室外电梯，金天利在建设中发生了变更后建设了相邻西道路的通行，西的道路通行与原告提供的第2组补充协议进行了充分协商，本案原告不走垂直电梯，才与天恒大厦进行的协商。
10、原告对被告所举的第1组证据真实性无异议，对证明的问题有异议，作出测绘报告的是社会盈利机构，报告是被告单方面委托作出的报告，原告持有的是定边县房地产管理局下设的房地产管理所下发的直接具有法律证明力的证书，所以该证据效力不能对抗房产证书。
11、原告对被告所举的第2组证据真实性有异议，王某与蒋某某本人真实性无法确认，汪某某与原告走的地方不在同一个门，没有关联性，况且证人应当出庭作证。
12、原告对被告所举的第3组证据因未见到原件，不予质证，无法确认其真实性，对承诺书真实性无异议，但承诺书与原、被告之间的争议没有关联性。
13、原告对被告所举的第4组证据有异议，因没有原件无法确认真实性，是李某某与一楼大厦业主做的协议，并非金天利公司与一楼大厦业主做的协议，李某某是否是一楼的房主与一楼通道有无关联性也无法证实。
14、原告对被告所举的第5组证据有异议，理由是原告已经取得了定边县人民政府颁发的房屋所有权证书，在证书里已经对涉案房屋面积以行政确权的方式进行了确认，现在仍然有效，被告如果对房屋面积有异议，应当申请行政机关重新丈量或者提起行政诉讼，撤销该行政行为，法院判决结果不能推翻定边县人民政府已经颁发的房屋所有权证书的行政行为效力。
15、原告对被告所举的第6组证据质证意见同第5组，与本案无关。
16、原告对被告所举的第7组证据有异议，所涉及到的当事人及案情与本案不完全相同，判决内容不能够完全适用于本案，可以证明被告已经不具有继续履行合同的能力。
17、原告对本院调取的现场勘验笔录中一楼南营业厅通道在营业时门开着有异议，在勘验时被告事先通知将门打开，锁门情况与营业员调查笔录相互印证，东边的钢构固梯和电梯上下通行，但是到一楼经过海纳大厦内部无法通行。
18、被告对本院调取的现场勘验笔录无异议。
本院对原、被告质证的证据作如下认定：
1、对原告所举的第1组证据，客观、真实，且被告无异议，本院予以认定。
2、对原告所举的第2组、第3组证据，系双方当事人自愿签订的，真实、有效，故对其形式要件予以采信。
3、对原告所举的第4组证据，客观、真实，本院予以采信。
4、对原告所举的第5组证据，因无其他证据互相印证，本院不作认定。
5、对原告所举的第6组证据，因定边县法院已对该房屋面积作出判决且已生效，确认房屋面积为976.86平方米，故对该证据本院不予采信。
6、对原告所举的第7组证据真实性予以确认。
7、对原告所举的第8组证据形式要件予以采信。
8、对原告所举的第9组证据，对所要证明的一楼大厅已出卖于第三人的事实予以确认，对证明的其他问题，因无相关证据予以证实该情况的真实性，本院不予采信。
9、对被告所举的第1组证据因系被告自己委托所作出的报告，本院不予确认。
10、对被告所举的第2组证据，因该证明系个人出具，未加盖单位印章，本院不予采信。
11、对被告所举的第3组证据，客观、真实，本院予以确认。
12、对被告所举的第4组证据，因无其他证据证明李某某与商场的关系，本院不作认定。
13、对被告所举的第5组证据，系定边县法院所作出的生效判决书，本院予以确认。
14、对被告所举的第6组、第7组证据的形式要件予以采信，但系另一案件的判决书，与本案无关联性，本院不作认定。
15、对本院调取的现场勘验笔录，客观、真实，本院予以认定。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证和本院认证查明以下事实：原、被告于2010年11月24日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于定边县东正街天恒大厦三层，建筑面积共972.69平方米房产出售给三原告，每平方米4890元，共计4756454元。同时双方于2010年11月23日签订了《补充协议》，双方约定“出卖方提供东和汪某某共用的钢构步梯、电梯各一部，在海纳大厦投入使用的同时，由出卖方负责在大厦东侧建设海纳大厦三楼直通购买方三楼的通道一条，供三楼购买方使用，建设费用完全由出卖方承担，所产生的物业费由购买方承担，一层南通道，产权不归购买方，但在海纳大厦通道未开通时，以一楼营业时间为准，可作为购买方营业通道，供购买方免费通行，双方未约定违约责任。合同签订后原告向被告支付了购房款4756398元，下欠560000元购房款未付。2011年3月17日经定边县房地产管理所办理了房屋所有权证（房产证号为：定边县房权证东区字第6—0226**号）房屋所有权证，房屋所有权证上登记的原告位于定边镇东正街的建筑面积为948.92平方米，套内建筑面积为865.75平方米。另在本案审理期间，被告金天利公司就本案涉诉商品房面积另案提起确认之诉，请求确认本案涉诉商品房面积为976.86平方米，套内面积为865.034平方米。经被告申请，陕西省定边县法院委托陕西省榆林市中级人民法院司法技术鉴定室，该室又委托陕西中地测绘有限公司对争议商品房面积进行测绘，测绘结果为房屋建筑面积为976.86平方米，套内面积为865.034平方米。现定边县法院已对该案作出（2013）定民初字第02485号民事判决书，判决书确认涉诉商品房建筑面积为976.86平方米、套内面积为865.034平方米，宣判后，三原告未上诉，该判决书已生效。
本院认为，原告田某某、田某某、田某某与被告金天利公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，关于涉诉房屋面积确认及差异处理的争议，合同约定合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，未约定产权登记面积与实际测量面积不一致时的处理情形。本案审理期间，双方就涉诉房屋的实际面积另案诉讼，该案经审理后作出判决，确认涉诉房屋实际测量的建筑面积为976.86平方米，因双方未约定产权登记面积与实际测量面积不一致时如何处理，故应根据公平原则及交易习惯按照实际测量面积处理面积差异，三原告诉请被告返还多收购房款116235.30元无事实依据支持，不能成立，应予驳回。关于三原告诉请由被告按照补充协议的约定开通一楼大厅通道及安装扶梯和直梯的请求，因双方在《补充协议》中未约定安装扶梯和直梯的事项，无法确定安装事宜，一楼大厅已出售他人，被告已无权处分，且改变楼房结构时是否可以通过行政审批亦不确定，导致合同无法继续履行，因本案双方当事人未约定违约责任的承担方式，应予根据原告产际损失情况、合同履行情况以及当事人过错程度等综合因素，参照“天恒大厦”商品楼中同楼层业主向被告主张违约金后，已经一、二审法院处理的违约金标准计算违约金为妥，被告应承担违约金146600元。原告认为《补充协议》是对商品房买卖合同的补充，但在上述合同中均未约定《补充协议》失效的条件，《商品房买卖合同》仅对《补充协议》的部分内容进行了变更，对双方权利义务进一步明确，因该理由无相关事实依据与法律依据，不能成立。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》有效。
二、本判决书生效后由被告按双方签订的《补充协议》约定，为原告提供东和汪某某共用的钢构步梯、电梯各一部；保证海纳大厦三楼直通原告三楼的通道予以通行
三、由被告于判决生效后十日内给付原告田某某、田某某、田某某违约金146600元。。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2720元，由原告负担1360元，被告负担1360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 刘文广
审判员 贾树梅
审判员 赵凤义
二〇一五年一月十九日
书记员 延腊梅