海南省保亭黎族苗族自治县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼9029民初353号
原告：卢家武，男，1958年12月28日出生，汉族，海南省琼海市人，中国农业银行股份有限公司保亭支行退休职工。
委托代理人：王开帝，男，1951年7月21日出生，海南省澄迈县人，澄迈县司法局退休干部，住澄迈县。
被告：胡海涛，男，1978年12月30日出生，黎族，海南省万宁市人，无业，住海南省保亭黎族苗族自治县。
原告卢家武诉被告胡海涛房屋租赁合同纠纷一案，原告卢家武于2017年6月28日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈会升适用简易程序于2017年7月26日公开开庭进行了审理，原告卢家武及委托代理人王开帝，被告胡海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢家武向本院提出的诉讼请求：1、判令被告胡海涛支付房屋租金及违约金共计214000元（其中2016年9月2日至2017年4月15日止，7个月租金70000元，违约金144000元）；2、被告胡海涛缴纳的保证金20000元，归原告卢家武所有；3、解除原、被告于2016年2月29日签订的《铺面租赁合同》，被告胡海涛将承租的餐饮店中的桌椅、餐具、电器等搬离，并承担修复租赁期间损坏的墙体、天花板、水电设施的维修费用10000元；4、本案的诉讼费用，由被告承担。事实和理由：2016年2月29日，我与被告胡海涛协商并签订一份《铺面租赁合同》，合同约定：我将位于保亭黎族苗族自治县城镇河堤北侧规划开发区第F幢01-03号（1-2层，建筑面积约260平方米）出租给被告胡海涛经营餐饮店；租期为3年（即2016年3月1日至2019年3月1日止），租金为10000元/月，每半年支付一次，且在第一次交款后半年期限届满前10日支付第二次房屋租金，以后依次类推。合同还约定，若被告胡海涛逾期支付租金，则按月租金每日3%支付违约金。合同签订后，被告胡海涛支付房屋租金30000元，缴纳保证金20000元。2016年12月27日，被告胡海涛又支付租金30000元，共计支付租金60000元。现尚欠房屋租金70000元。被告胡海涛应于签订合同时支付60000元，但只支付30000元，另有30000元于2016年12月27日支付，延期了9个月，按月租金10000元和逾期每日3%计算违约金计算，其延期付款违约金为81000元（10000元×3%×30天/月×9个月）。被告胡海涛应于2016年8月21日前支付下半年租金，截止2017年4月15日未支付，逾期7个月，共计租金为70000元，其延期支付房屋租金的违约金为63000元（10000元×3%×30天/月×7个月），两项违约金共计为144000元（81000元+63000元）。根据合同约定，为保证被告胡海涛履行合同的约定对损坏房屋的修复、及时支付水电费和房屋租金，被告胡海涛向我缴纳的保证金20000元，因被告胡海涛未履行合同约定的义务，因此，被告胡海涛缴纳的保证金20000元不予退还。被告胡海涛经营的餐饮店已停业，为便于我对餐饮店继续营业或转租，被告胡海涛应将餐饮店的墙体、天花板、供电、供水设备进行修复。据评估修复费用为10000元，该费用应由被告胡海涛负责。同时要求被告胡海涛立即将存放在餐饮店中的设备搬离。
综上所述，被告胡海涛存在违约，请求判令解除双方签订的《铺面租赁合同》，同时，被告胡海涛支付房屋租金、违约金及房屋修复费用共计224000元，被告胡海涛缴纳的保证金20000元，不予返还。同时，被告胡海涛将存放在餐饮店中的设备立即搬离，以便我对餐饮店的经营或转租。
被告胡海涛辩称，原告卢家武请求的房屋租金和违约金没有法律依据。我承租原告卢家武的铺面经营餐饮业于2017年3月26日停业。2017年4月1日，我已搬离承租的铺面，同年4月5日已将钥匙交给原告卢家武的儿子。房屋租金计算到4月份，原告卢家武已多收了一个月租金。签订合同时，原告卢家武答应装修期间免收半个月租金，装修鱼池时是经原告卢家武同意。原告卢家武称我现在经营一家农家乐不是事实，该农家乐系朋友的，我只是帮忙管理。
原告卢家武为支持其诉讼请求，向法庭提交的证据材料有：
证据一：《铺面租赁合同》一份，证明原告卢家武于2016年3月1日将铺面出租给被告胡海涛经营餐饮，租期为3年（即2016年3月1日至2019年3月1日止），每月租金为10000元，每半年缴纳租金一次；
证据二：《欠条》一份，证明被告胡海涛尚欠租金60000元，餐饮设备转让费50000元；
证据三：《收款收据》一份。证明原告卢家武收到被告胡海涛租金30000元及保证金20000元。
被告胡海涛对原告卢家武提交的三份证据的真实性、关联性、合法性和证明内容均无异议。
本院对原告卢家武提交的三份证据的认证意见为：真实性、关联性、合法性和证明内容均予确认。
被告胡海涛未向法庭提交证据材料。
经原、被告陈述、举证、质证及本院的认证，查明本案事实如下：
2016年2月29日，原告卢家武（甲方）与被告胡海涛（乙方）签订一份《铺面租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于保亭县城镇河堤北侧规划开发区第F幢01-03号铺面（一至二层）出租给乙方经营餐饮店；2、租期为3年（即自2016年3月1日至2019年3月1日止）；3、租金10000元/月，每半年结算一次，合同签订时，乙方应一次性向甲方支付2016年3月1日至2016年9月1日租金60000元。以后每期租金的交付时间为上期租金届满前10日内缴纳，从第二年度起，租金按上一年度租金的基础上递增6%，依次类推；4、乙方向甲方缴纳20000元作为保证金，保证金不计利息，在租期届满后，经双方对房屋及附属设备、物品验收无损，并付清租房期间截止最后一日的水电费后，甲方向乙方返还保证金；5、乙方逾期向甲方缴纳租金，则按月租金的每日3%计算延期付款违约金，已收取的保证金不予退还；6、乙方对房屋进行装修，必须经甲方同意。庭审中，原告卢家武认可口头答应被告胡海涛修建一个鱼池，并免收装修期间15天租金，其租金从2016年3月16日计算。被告胡海涛于2016年3月7日向原告卢家武支付租金30000元，尚欠2016年3月16日至2016年9月15日租金30000元。2016年3月25日，被告胡海涛向原告卢家武缴纳保证金20000元。2016年11月初（具体时间不详），被告胡海涛又向原告卢家武支付租金30000元。原告卢家武认可被告胡海涛支付租金30000元，但认为该租金于2016年底支付（忘记具体时间）。2016年12月27日，被告胡海涛向原告卢家武出具一张《欠条》，其内容为：现欠卢家武房租60000元，设备转让费50000元，合计110000元，于2017年春节前支付。但被告胡海涛未依约支付租金和设备转让费。设备转让费已另案[（2017）琼产9029民初354号]处理。被告胡海涛因经营不善，该餐饮店于2017年3月26日停业，并将转让得来的部分设备搬离铺面。被告胡海涛称于2017年4月5日将铺面钥匙交给原告卢家武儿子，但原告卢家武则称于2017年4月19日才收到钥匙。因原告卢家武多次向被告胡海涛追索房屋租金未果，2017年6月28日，原告卢家武向本院提起诉讼，请求判令：1、判令被告胡海涛支付房屋租金及违约金共计214000元（其中2016年9月2日至2017年4月15日止，7个月租金70000元，违约金144000元）；2、保证金20000元，归原告卢家武所有；3、解除原、被告于2016年2月29日签订的《铺面租赁合同》，被告胡海涛将承租餐饮店中的桌椅、餐具、电器等搬离，并承担修复租赁期间损坏的墙体、天花板、水电设施的维修费用10000元；4、本案诉讼费用，由被告承担。
本院认为，本案的焦点：一、原、被告签订的《铺面租赁合同》是否合法有效，该合同是否应予解除；二、原告请求被告支付其房屋租金70000元，是否应予支持；三、原告请求被告支付违约金144000元是否过高，其违约金如何计算；四、被告缴纳的保证金20000元，是否应归原告所有；五、原告请求被告支付修复墙体、天花板、水电设施的维修费用10000元，是否应予支持。
一、原、被告签订的《铺面租赁合同》是否合法有效，该合同是否应予解除。原、被告签订的《铺面租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同为有效合同。因被告经营的餐饮店严重亏损，且拖欠原告租金，在餐饮店停止营业后，被告将铺面钥匙返还给原告，原告接受了钥匙，同时也未对被告提出终止合同的意思持有异议。现原告要求解除合同，因此，原、被告签订的《铺面租赁合同》应予解除；
二、原告请求被告支付其房屋租金70000元，是否应予支持。庭审中，原、被告所述交接钥匙时间不一致，且原、被告当时尚未达成终止合同要约，被告也未能提供证据证明钥匙交付时间为2017年4月5日。因此，原告请求被告支付至合同终止时（即2017年4月15日）的店铺租金，本院予支持。原告认可口头答应免收装修时半个月租金，因此，被告应向原告缴纳租金的时间为2016年3月16日起至2017年4月15日止，共计13个月，其租金为130000元（10000元/月×13月），被告已支付60000元，尚欠原告租金70000元（130000元-60000元），因此，原告请求被告支付房屋租金70000元，本院予以支持；
三、原告请求被告支付违约金144000元是否过高，其违约金如何计算。答辩中，被告以原告请求的违约金没有法律依据，应认同为原告对违约金过高进行抗辩，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决的规定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。因此，其违约金可参照《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十六条：”借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，其违约金可适当调整为年利率24%计算。庭审中，被告称2016年11月初（具体时间不详）补缴纳2016年3月至9月的租金30000元，其逾期付款时间可酌情计算至2016年11月15日止。租金逾期时间为8个月，其违约金为4800元（30000元×24%÷12个月×8个月）；被告拖欠原告2016年9月16日起至2017年3月15日第二期租金60000元，租金逾期6个月，其违约金为7200元（60000元×24%÷12月×6个月）；2017年3月16日至2017年4月15日，被告拖欠原告租金70000元，租金逾期1个月，其违约金为1400元（70000元×24%÷12月×1个月）。2016年3月至2017年4月15日，被告应支付原告违约金共计13400元（4800元+7200元+1400元）。2017年4月16日起至付清租金时止的违约金，按年利率24%计算。因此，原告请求被告支付至2017年4月15日止的违约金144000元，本院不予支持；
四、被告缴纳的保证金20000元，是否应归原告所有。原、被告签订的《铺面租赁合同》第三条第3.1.2款约定，被告向原告缴纳保证金20000元，保证租期届满后，经双方验收房屋及其附属设备、物品完好无损，并付清租期的水电费，原告返还被告保证金20000元。第三条第3.3款约定：被告逾期向原告支付租金，按月租金的3%/天支付迟延履行违约金，已收取的租赁保证金不予退还。该条款约定的保证金主要用于修复房屋、附属物品的损失及结清租赁期间的水电费，该保证金系保证合同的履行，其保证金实质为定金。原告要求违约金的同时又请求定金，属双重处罚。根据《合同法》第一百一十六条：”当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告既已选择了违约金，同时不能再请求定金。原告也未能向法庭提交被告承租期间拖欠的水电费的相关证据，因此，原告请求不退还保证金20000元，本院不予支持。该保证金应用于充抵房屋租金；
五、原告请求被告支付修复墙体、天花板、水电设施的费用10000元，是否应予支持。原告请求被告支付修复墙体、天花板、水电设施的损失费用，但也未提供有效的证据证明损失的客观存在及需要维修费用的实际支出，因此，原告请求被告赔偿其维修费用10000元，缺乏事实根据和法律依据，其请求不予支持；
综上所述，原、被告签订的《铺面租赁合同》是双方真实意思的表示，也未违反法律、法规的强制性规定，该合同为有效合同。被告停止营业后，原、被告均有终止合同的意愿，因此，该合同应予解除。合同解除后，被告缴纳的保证金可充抵尚欠房屋租金，因此，被告尚应支付租金为50000元（70000元-20000元）。因被告履行合同不符合约定，被告存在违约，应向原告支付违约金。原告请求被告支付修复墙体、天花板、水电设施费用10000元，但原告未能提供相应的证据证明损失的客观存在和需要支出的实际维修费用，其请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告卢家武与被告胡海涛于2016年2月29日签订的《铺面租赁合同》；
二、限被告胡海涛于本判决生效后十日内支付原告卢家武房屋租金50000元及至违约金13400元；2017年4月16日起至付清房屋租金时止的违约金，以租金50000元为基数，按年利率24%计算；
三、驳回原告卢家武的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2480元，由原告负担1000元，被告负担1480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
（此页无正文）
审判员陈会升
二〇一七年八月十八日
法官助理杨忠宇
书记员王秋轩
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用
〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。