黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书〔2013〕齐民初字第42号原告韩梅，女，1969年10月20日出生，回族委托代理人陈文革，黑龙江陈文革律师事务所律师。被告哈尔滨华阳建筑技术工程有限公司法定代表人王欣，该公司董事长。委托代理人王亮，该公司职员。委托代理人张红秋，黑龙江永青律师事务所律师。被告河北省故城县城市建设综合开发总公司法定代表人徐章生，该公司董事长。委托代理人马爱红，该公司员工。原告韩梅与被告哈尔滨华阳建筑技术工程有限公司（以下简称华阳公司）、河北省故城县城市建设综合开发总公司（以下简称故城开发公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月15日公开开庭进行了审理。韩梅委托代理人陈文革，华阳公司委托代理人王亮、张红秋，故城开发公司委托代理人马爱红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩梅向本院提起诉讼称：故城开发公司于2006年5月23日将其建设的位于齐齐哈尔市铁锋区龙华路和平名苑1座9层5号建筑面积为144.52平方米的住宅楼以361,300.00元的价格出售给韩梅，与韩梅签订了买卖合同，并为其开具了销售不动产统一发票、购买商品房登记备案介绍信（预售登记备案）。自2006年5月23日，上述房产的产权人就已确定，产权人为韩梅。由于故城开发公司的原因，该房屋至今未验收竣工，室内水、电、气均未开通。2009年3月，华阳公司以故城开发公司拖欠其工程款为由，将韩梅所有的上述房产予以查封，并且已进入评估、拍卖程序。韩梅此时才知道自己所购买的上述房产，故城开发公司并没有到产权部门备案。2013年7月29日，韩梅以该房产所有权人的身份向齐齐哈尔市中级人民法院提出案外人执行异议申请，齐齐哈尔市中级人民法院于2013年11月8日作出了〔2013〕齐执异字第9号执行裁定，驳回了异议人韩梅的异议请求。韩梅不服该裁定，诉至法院，请求：1.判令坐落于齐齐哈尔市铁锋区龙华路和平名苑1座9层5号的住宅房屋（预售许可证号为：YL10909）归韩梅所有，并确认商品房买卖合同有效；2.判令华阳公司立即停止对上述房产的查封、拍卖等执行行为；3.判令故城开发公司依法为韩梅办理房产备案手续；4.诉讼费由二被告承担。华阳公司答辩称：1.华阳公司申请法院查封时，该房产并未在产权部门登记备案，产权仍是故城开发公司的，并未发生转移；2.登记备案介绍信并未填写购房者的名字，不能证实该房屋已经出售。没有办理登记，不能证明购房事实成立。综上，请求依法驳回韩梅的诉讼请求。故城开发公司未发表答辩意见，对韩梅的诉讼主张无异议。韩梅为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、商品房买卖合同，意在证明韩梅于2006年5月1日与故城开发公司签订了买卖合同，购买了坐落于齐齐哈尔市铁锋区龙华路和平名苑1座9层5号的房产。证据二、销售不动产统一发票第二联及第三联，意在证明韩梅交纳了房款总价40%的购房款（145,300.00元）的事实。证据三、收据，意在证明韩梅将剩余房款216,000.00元交给故城开发公司的事实。证据四、购买商品房登记备案介绍信，意在证明故城开发公司向韩梅开具了商品房登记备案介绍信，因故城开发公司的原因，没有办理预售登记。经庭审质证，华阳公司对上述证据发表如下质证意见：对证据一的真实性有异议，认为韩梅与故城开发公司之间存在恶意串通，是查封之后补签的买卖合同；对证据二的真实性有异议，认为华阳公司申请查封法院查封房产，故城开发公司从未提出该房产已出售给韩梅，产权部门也没有出售的登记备案，并且发票的底联不应在韩梅手中，而应在故城开发公司；对证据三的真实性有异议，认为如果故城开发公司销售了此房产，应该把公司的财务帐拿出来，仅凭此份证据不能证明已付购房款的事实；对证据四的真实性有异议，介绍信没有购房者的姓名、房款金额。此介绍信是故城开发公司为逃避债务而为韩梅开具的。故城开发公司对上述证据表示无异议。华阳公司未向本院提交证据，但出示并宣读了本院〔2013〕齐执异字第9号卷宗中第84页至88页的调查笔录，意在证明韩梅没有主动办理房屋登记备案，并且要求故城开发公司给其退房。韩梅对此表示，要求退房并不影响韩梅是房产购买人这一事实。本院经审核认为，因韩梅在庭审中均向法庭出示了证据一、证据二、证据三的原件，虽然华阳公司对上述证据的真实性存在异议，但并未提供相反证据予以证实，故本院对韩梅出示的上述证据的真实性予以认定。虽然韩梅提供了证据四的原件，但因该介绍信多处内容是空白，并且华阳公司对其真实性不予认可，故本院对该证据不予认定。本院于2013年11月8日作出的〔2013〕齐执异字第9号执行裁定书查明如下事实：华阳公司与故城开发公司拖欠工程款一案，经本院审理，于2006年11月13日作出〔2006〕齐民初字第126号民事判决，判决被告故城开发公司于判决发生法律效力后15日内给付华阳公司工程款396，666.00元，利息104，639.824元。合计501，305.82元。案件受理费10023.10元，由故城开发公司负担。判决书生效后，故城开发公司未自动履行义务，2007年5月，华阳公司向本院申请执行。执行中，本院依据申请执行人华阳公司的申请，于2009年3月31日作出〔2007〕齐法执字第89号执行裁定，裁定查封被执行人故城开发公司名下，坐落于齐齐哈尔市龙华路和平名苑综合楼9层5号，预售许可证号（YL10909）住宅房屋一处，并于同年4月1日，向市产权处送达执行裁定书、协助执行通知书。后分别于2011年3月21日、2012年3月21日对上述房产予以续查封。2013年3月4日，申请执行人华阳公司申请继续查封龙华路和平名苑综合楼9层5号房产，3月25日，本院作出〔2007〕齐法执字第89号—5执行裁定对上述房产予以查封，查封期限为二年；同日，向市产权处送达执行裁定和协助执行通知书。2010年7月，本院执行一庭办案人委托本院技术室，对坐落于龙华路和平名苑综合楼9层5号房产进行评估鉴定，技术室受理委托后，由齐齐哈尔市价格认证中心对其进行了鉴定，于同年9月21日出具齐价认字［2010］115号《关于住宅楼房的价格鉴定结论书》，鉴定单价每平方米房产3743.68元，鉴定金额总计541，036.63元。本院以人民法院公告的方式向被执行人故城开发公司送达了该价格鉴定书。2011年3月14日，申请执行人华阳公司申请对和平名苑综合楼9层5号房产进行拍卖。3月29日，黑龙江嘉润拍卖有限公司接受本院委托，在鹤城晚报上发布拍卖公告，定于4月13日对上述房产予以公开拍卖。4月13日，拍卖会召开，因无人竞买，致使该标的第一次流标。申请执行人华阳公司分别于2011年8月10日、2013年2月27日，向本院申请对该房产进行二次拍卖。2013年4月26日，黑龙江嘉润拍卖有限公司接受本院委托，在鹤城晚报上发布拍卖公告，定于5月12日对龙华路和平名苑综合楼9层5号房产再次公开拍卖。5月12日，拍卖会召开，因无人竞买，该标的第二次流标。7月10日，申请执行人华阳公司向本院申请对该房产进行第三次拍卖。7月29日，案外人韩梅提出执行异议。另查明，故城开发公司于2002年开发了齐齐哈尔市龙华路和平名苑综合楼，截至目前只完成主体结构，尚未全部竣工，没有验收；综合楼配套的水、电等工程亦尚未完工，整个综合楼的房产均不能进户使用。本院对上述事实予以确认。同时，另查明，2006年5月1日，韩梅与故城开发公司签订了房屋买卖合同，约定由韩梅购买故城开发公司开发建设的齐齐哈尔市铁锋区龙华路和平名苑1座9层5号建筑面积为144.52平方米的住宅楼，房款总价为361,300.00元。韩梅于2006年5月23日向故城开发公司交纳了购房款145,300.00元，故城开发公司为其开具了发票；于2006年8月3日向故城开发公司交纳了房款216,000.00元，故城开发公司为其出具了收据。韩梅购买房屋后，未办理登记备案和商品房产权登记，也未实际占有使用。本院认为，韩梅与故城开发公司之间虽然存在买卖合同关系，并且已履行付款义务，但在购房之后长达七年多的时间里，韩梅及故城开发公司一直未给该房产办理登记备案及过户登记手续，本院执行部门于2009年3月根据华阳公司的申请，在房产管理部门对该房产进行查封时，该房产并未有已出售给韩梅的任何记载，仍然登记在故城开发公司名下。同时韩梅从购房至今一直未实际占有该房产。根据最高人民法院相关司法解释的规定，被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，未办理登记过户手续，第三人已支付全部价款并实际占有该财产，且无过错的情况下，人民法院不得对该财产进行查封、扣押、冻结。而本案中，韩梅虽交纳了房款，但并未实际占有该房产，故华阳公司依照本院〔2006〕齐民初字第126号民事判决，申请本院对该房产进行查封、拍卖的行为，符合法律规定。综上，韩梅的诉讼请求证据不足，依法不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告韩梅的诉讼请求。案件受理费6,719.50元，由原告韩梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  杨春雷审 判 员  刘 颖代理审判员  于 丹二〇一四年一月二十八日书 记 员  刘 岩