湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初5139号
原告长沙德余公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道青山村茅屋湾组25号。
法定代表人谭旭，系公司总经理。
委托代理人廖作先，湖南如金律师事务所律师。
委托代理人陈文治，湖南君信律师事务所律师。
被告长沙某培训学校，住所地长沙市雨花区井湾子井圭路271号康尔佳大厦6楼。
举办者肖方，系该学校校长。
委托代理人刘正先，湖南潇平律师事务所律师。
原告长沙德余公司（以下简称长沙德余公司）诉被告长沙某培训学校（以下简称广成培训学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法由助理审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员廖寓舒、刘润雅组成合议庭于2016年10月12日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任庭审记录。原告长沙德余公司法定代表人谭旭及其公司委托代理人廖作先、陈文治，被告广成培训学校委托代理人刘正先到庭参加诉讼，本院现已审理终结。
原告长沙德余公司诉称：2013年5月31日被告广成培训学校因经营需要与原告长沙德余公司订立一份《房屋租赁合同》。合同约定原告将其位于长沙市岳麓区万科城市花园G栋第二层从西到东共9间房租赁于被告作为培训使用，租赁期限为五年，即从2013年6月1日起至2018年6月30日，并明确了租金计算方式、租金增涨方式、租金支付方式及时间、物业管理费用的缴纳、未按时支付租金的违约责任等。然而从2015年1月起，被告就未按合同约定按时足额支付房屋租金。虽经原告多次催要仍未果。2016年5月原告委托湖南如金律师事务所向被告发函限其在2016年5月18日9点前腾退房屋，但被告仍未处理。遂原告于2016年5月18日在长沙市公证处的见证下委托搬家公司将其办公室所有物资清理并送至其位于长沙市雨花区井湾子井圭路271号康尔佳大厦6楼指定的区域；由此产生费用6121.5元。经统计截止2016年5月18日止被告尚欠原告租金131330元。同时，被告拖欠物业管理费30450元。被告的拖欠行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，为此原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.被告支付2016年5月18日前所欠原告租金131330元；2、被告按应付未付租金月息2%标准向原告支付逾期付款违约金至全部款项付清之日止（暂计算至2016年7月11日止，违约金为22450元）；3、被告向原告支付所欠的物业费，暂计至2016年5月18日止为30450元；4、被告向原告支付因腾退房屋而产生的各项费用6121.5元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。在审理过程中，原告将第三项诉请金额变更为32378.4元，并增加一项诉请：确认原、被告的房屋租赁合同于2016年5月18日解除。
被告广成培训学校辩称：双方在签订房屋租赁合同以后，由于原告方一直没有提供该出租的房屋的消防验收合格证，造成被告不能按照长沙市民办学校申办审批办法的要求办理办学许可证，从而导致被告租赁原告的房屋不能正常使用，且被告在签订合同后，一直在催原告提供该房屋的消防验收合格证，原告没有提供，依据双方签订的租赁合同第五条第一款的规定，原告的行为是违约行为，因此根据合同法第67条规定的先履行抗辩权的规定，被告没有支付租金是合法的，同时原告在2015年8月15日就将被告租赁的房屋上锁，被告根本没有使用该房屋，因此，原告作为首先违约方，其诉请无法无据，依法应当予以驳回，同时，被告保留依法追究原告违约的法律责任。
根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2013年6月1日，原告长沙德余公司作为出租方与被告广成培训学校作为承租方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定原告将位于长沙市岳麓区万科城市花园G栋第二层从西至东共9间（含二楼西侧楼梯间）租赁给被告作为教育培训使用，面积为350平方米，租金按每月每平米25元计算，租金每3个月预付一次。租赁期限为五年，即从2013年6月1日起至2018年6月30日止，被告逾期支付租金，应向原告按照拖欠天数乘以欠缴租金总额千分之五的标准支付滞纳金。被告租赁期间的水电费及物业管理费用按万科城市花园的标准，由被告上交至相关部门；在租赁期限内，若遇被告欠交租金或物业管理费超过叁个月，原告有权提前解除合同；在原告以传真或信函等书面方式通知被告之日起，合同终止。
合同签订后，被告向原告交纳了租金，租金的交纳情况为：2014年6月份租金，被告如期交纳；2014年7月和8月的租金共计17500元，被告于2014年12月31日以银行转账的方式交纳；2014年9月和10月的租金共计17500元，被告于2015年1月28日以银行转账的方式交纳；2014年11月和12月及2015年1月的租金共计26250元，被告以银行转账的方式交纳；2015年2月及截止到2015年3月21日租金共计15000元，被告于2015年9月24日以银行转账的方式交纳。
后因被告再未向原告交纳涉案房屋的租金，原告于2016年5月5日通过公证的方式向被告邮寄送达律师函，该函件明确要求终止原、被告所签订的《房屋租赁合同》，并要求被告于2016年5月18日上午9时之前将租赁房屋腾退。但至2016年5月18日上午9时被告仍未腾退房屋，故原告于当天通过公证的方式将被告存放于租赁房屋内的物品进行清点并运送至被告广成培训学校住所地长沙市雨花区井湾子271号康尔佳大厦。
另查明，1、包括涉案租赁房屋在内的万科城市花园二期6#栋、商业G区、商业H区、长东路沿街公建工程于2012年7月13日在消防部门办理了建设工程消防设计备案。2、被告欠付涉案租赁房屋从2015年1月至2016月4月的物业管理费32378.4元。3、2013年2月1日，长沙四海置业有限公司向原告出具授权委托书，委托原告对长沙市岳麓区枫林三路889号万科城市花园二期商业G区整栋房屋（房号分别为：G区201、202、203、204、205、206、207、208、209号房）进行租赁管理。租赁管理期限自2013年2月1日开始，到前述G区整栋房屋变更产权所有人之日止。原、被告签订租赁合同时，仍处于上述租赁管理期限内。
上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、照片、银行回单三张、公证书两份、发票、物业费收费单据、建设工程消防设计备案受理凭证、授权委托书等，被告提交并经庭审质证的银行转账凭证等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。被告在2015年3月21日后，未按照合同的约定缴纳相应租金，构成违约，现原告据此要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，合理有据，本院予以支持。至于合同解除的具体时间，依据查明的事实可知，因被告未依约交付租金，被告采取公证的方式于2016年5月18日将租赁房屋的物品进行了清点并运送至被告广成培训学校住所地，故本院认定，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年5月18日实际解除。被告抗辩称租赁房屋已于2015年8月15日被原告落锁未在实际使用，但被告并未提供证据予以证明，且被告于2015年9月24日再次向原告缴纳租金15000元，故本院认为被告的该项抗辩主张，理据不足，本院不予支持。
关于原告要求被告支付所欠租金的问题，上已述及，原、被告之间的租赁合同已于2016年5月18日解除。根据双方合同约定租金按每月每平米25元计算，涉案房屋面积为350平方米，得涉案房屋每月租金为8750元（350㎡×25元=8750元）。同时依据查明的事实，被告房屋租金已交纳至2015年3月21日，截止2016年5月18日被告尚欠原告租金121624元（8750元×13个月+8750元÷30天×27天=121624元）。被告抗辩主张因原告一直未能提供涉案房屋的消防验收合格证，使其办学受到影响，导致其不能正常使用涉案房屋，原告存在违约，被告没有支付租金是合法的。对此，本院认为，原、被告签订的合同并未约定原告必须提供消防验收合格证，且涉案房屋所在楼栋已经于2012年7月13日在消防部门办理了建设工程消防设计备案，该备案信息属于向社会公开信息的范畴，被告完全可以自行前往消防部门获取，故对被告该抗辩主张，本院不予支持。
关于原告要求被告承担违约责任的问题。对此，本院认为，因被告未按照合同约定支付相应租金，导致合同解除，构成违约，被告应向原告承担违约责任。现原告主张要求被告按照月息2%的标准支付逾期付款的违约金。结合原告因被告违约受到的实际损失，本院认为，原告主张的违约金的计算标准过高，应当予以酌减。本院综合考虑双方租赁合同的履行情况及导致合同解除的原因等因素，酌情认定被告应向原告支付逾期交纳租金的违约金8000元。
关于原告要求被告支付所欠物业费的问题。依据双方合同约定租赁房屋期间物业管理费用按万科城市花园的标准由被告自行交纳。又根据原告提交的长沙市万科物业服务有限公司城市花园分公司出具的《物业收费通知单》，本院确认，被告欠缴自2015年1月至2016年4月物业费共计32378.4。现原告要求被告支付截止2016年5月18日的物业费32378.4元，合法有据，本院予以支持。
关于被告要求原告支付因腾退房屋而产生的各项费用6121.5元，其中包括委托湖南如金律师事务所寄发律师函的公证费1000元，快递费21.5元，2016年5月18日因清理并搬离涉案房屋物品进行公证的公证费4000元，物品搬运费1100元。对此，本院认为，因被告未按照合同的约定缴纳相应租金，构成违约。在原告向被告发出《律师函》要求被告在规定时间内搬离租赁房屋之后，被告仍未搬离，现原告自行将被告在租赁房屋内的物品搬离至被告住所地，其中产生的费用，本院认为，理应由被告承担。至于被告应承担的该费用的具体数额。其中，原告主张的委托湖南如金律师事务所寄发律师函的公证费1000元，快递费21.5元，2016年5月18日因清理并搬离涉案房屋物品进行公证的公证费4000元，因原告提供正式的票据予以证明，故对原告主张的上述费用共计5021.5元，本院予以支持；另原告主张的物品搬运费1100元，因原告并未提供正式票据予以证明，且原告提供的现有证据无法证实是因此次搬运被告在涉案房屋内物品而产生的费用，故对该物品搬运费，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告长沙德余公司与被告长沙某培训学校于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》自2016年5月18日解除；
二、被告长沙某培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告长沙德余公司所欠租金121624元，同时支付原告长沙德余公司逾期支付上述租金的违约金8000元；
三、被告长沙某培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告长沙德余公司所欠物业费32378.4元；
五、被告长沙某培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告长沙德余公司因腾退房屋产生的费用5021.5元；
六、驳回原告长沙德余公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费4107元，由原告长沙德余公司负担307元，被告广成培训学校负担3800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 玮
人民陪审员 刘润雅
人民陪审员 廖寓舒
二〇一七年一月十六日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。