上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初8522号
原告沈芳铭，男，1960年4月9日出生，汉族，住上海市闵行区。原告罗凤仙，女，1961年4月30日出生，汉族，住上海市闵行区。原告沈晴，女，1984年7月13日出生，汉族，住上海市闵行区。以上三原告共同委托代理人沈志远，上海市华亭律师事务所律师。被告程斌，男，1970年1月9日出生，汉族，住上海市闵行区。被告谢某某，女，1973年7月22日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人程斌。被告程某某，女，1996年5月12日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人程斌。原告沈芳铭、罗凤仙、沈晴与被告程斌、谢某某、程某某排除妨害纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理，依法由代理审判员周颖适用简易程序于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告沈芳铭、罗凤仙、沈晴共同的委托代理人沈志远，被告程斌(同时作为被告谢某某、程某某共同的委托代理人)均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈芳铭、罗凤仙、沈晴共同诉称，三原告共同共有位于上海市闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的产权。2004年间，原告罗凤仙以其个人名义与被告程斌签订了涉案房屋买卖意向书。事后，因三原告之间对该房屋的买卖产生分歧未能达成一致意见，但原告罗凤仙最终顾及已收取部分款项且双方系亲属关系，故在双方相持商议多年后，于2013年3月23日由三原告与被告谢某某、程某某的名义(分别系被告程斌的妻子和女儿)签订房屋买卖合同，约定房屋的总价为人民币(以下币种相同)750,000元。然而，经三原告多次催告，三被告未按约付款及办理过户手续。同时，被告程斌于2013年10月9日作为原告至法院诉讼，要求履行其与原告罗凤仙于2004年签订的购房协议。法院经审理后驳回其诉讼请求。2015年10月22日，三原告向上海仲裁委员会申请仲裁，解除房屋买卖合同。上海仲裁委员会遂于2016年2月4日作出仲裁裁决书，确认双方于2013年3月23日签订的《上海市房地产买卖合同》解除。经过上述诉讼及仲裁后，三被告未配合搬离涉案房屋。故三原告起诉至法院，要求判令：被告程斌、谢某某、程某某将位于上海市闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状并返还原告沈芳铭、罗凤仙、沈晴。诉讼中，三原告撤回要求三被告将涉案房屋恢复原状的诉讼请求。被告程斌、谢某某、程某某共同辩称，2004年的房屋买卖合同由原告罗凤仙与被告程斌签订。鉴于双方为亲戚关系，被告程斌多支付房款，房款共计230,000元。2013年，双方欲至房地产交易中心办理过户，但上述230,000元房价无法通过审核，故签订了房价为750,000元的房屋买卖合同。该合同由三原告与被告谢某某、程某某签订。后三原告要求按照750,000元房款支付，三被告不同意，双方遂产生了纠纷。三被告认为，2013年的房屋买卖合同因被告无法支付购房款，已由仲裁确认解除。双方应当按照2004年签订的房屋买卖合同继续履行，办理产权过户手续。若无法办理过户手续的，则应赔偿经济损失(即2004年至今的房屋差价)。综上，三被告不同意三原告的诉讼请求。经审理查明，2004年8月31日，原告罗凤仙与被告程斌签订《购房协议》，约定由被告程斌向原告罗凤仙购买房屋一套(二室一厅，毛坯，84㎡)，共计230,000元(房屋以外的费用，由买方自行付出)。230,000元已付清。2013年10月9日，本院依法受理由程斌作为原告，沈芳铭、罗凤仙、沈晴共同作为被告的房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2013)闵民五(民)初字第2095号(以下简称第2095号案件)。该案中，程斌主张其与罗凤仙等就涉案房屋于2004年签订的房屋买卖合同有效，要求罗凤仙等配合其办理产权过户手续。罗凤仙等则抗辩，2004年出售涉案房屋系罗凤仙单方行为，非共同意愿。2004年签订的仅为意向合同，各方于2013年3月重新签订房屋买卖合同，但程斌等不同意协助办理过户。罗凤仙等要求按照2013年的房屋买卖合同所确定的价格进行履行。第2095号案件，法院查明如下事实：“2004年8月31日被告沈芳铭、罗凤仙、沈晴与案外人上海某置业发展有限公司签订了《华银坊》委托网上购房确认书一份，确认书中由三被告向该公司购买位于华宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋，购房单价为1,965.09元/平方米，建筑面积预测为84.55平方米，购房总价为166,148.25元，产权共有人为被告沈芳铭、罗凤仙、沈晴。嗣后被告沈芳铭、罗凤仙、沈晴按约支付房款，并取得房地产业销售统一发票一份，并于2007年12月22日完成系争房屋的产权登记，房屋的权利人为沈芳铭、罗凤仙、沈晴，并由上述产权人共同共有。另查明，原告所提供的购房协议中载明：原告向罗凤仙购买房屋一套(二室一厅，毛坯、84平方米)共计230,000元(房屋以外的费用，由买方自行付出)，230,000元已付清，特立此据。协议末尾由原告与被告罗凤仙签字。庭审中，被告罗凤仙确认已经收到上述230,000元，但认为该购房协议遭到了其他共有人的一致反对，均认为该销售价格过低。但由于原告的母亲与被告罗凤仙之间系同胞姐妹关系，出于亲情考虑，在系争房屋交房之后，原告便实际入住，但被告认为双方之间对于购房价格始终未能达成一致。但从原告提供的租赁合同可以说明，原告实际入住之后其并未实际居住，而是将系争房屋对外租赁。2013年3月23日由谢某某、程某某作为买受人(乙方)、被告沈芳铭、罗凤仙、沈晴作为卖售人(甲方)签订上海市房地产买卖合同一份，合同约定的房地产座落于闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积84.57平方米，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计750,000元，甲、乙双方同意，甲方于2013年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认，在2013年4月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。经查，案外人谢某某与原告之间系夫妻关系，双方于1993年12月18日缔结婚姻关系，程某某系原告与谢某某的婚生子女。庭审中原告称基于上述家庭关系，故其想将房屋产权直接登记在妻子及女儿名下。嗣后2013年6月6日被告沈芳铭、罗凤仙、沈晴向谢某某、程某某发出催款函，要求谢某某、程某某在收到函件后的5天内立即支付尚未支付的房款750,000元。待三被告收到该款后2天内共同前往交易中心办理房地产转让过户手续。逾期不付完全款，视为根本违约，必将承担由此发生的全部法律后果。”第2095号案件，法院经审理认为：“系争房屋由三被告依据拆迁政策购置所得，基于三被告系家庭成员的共同关系，故该房屋应当属于家庭共同共有财产……处分共有的不动产，应当经占份额的三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中……原告明知系争房屋属于三被告的共同共有财产，且该份购房协议中仅有被告罗凤仙的一人签字，显然被告罗凤仙的签字仅能代表其个人的意思表示，被告罗凤仙对系争房屋的处分行为属于效力待定的行为，需要经过其他共有人的追认，虽然被告罗凤仙收取了原告支付的购房款，但是被告罗凤仙的行为能够有效，仍需要得到其他共有人的追认。何况庭审中三被告明确表示在签订2013年3月23日的买卖合同之前，三被告对于被告罗凤仙单方处分房屋的行为并未予以追认……直至2013年3月23日三被告与案外人谢某某、程某某签订了房地产买卖合同，而该份买卖合同所涉及的标的物即本案系争的房屋，而该份买卖合同中的买受人为谢某某与程某某，并非本案原告，出卖人为三被告，即三被告直至签订该份买卖合同之时才对系争房屋的出售达成合意……由于买受人的变更及出卖人的确定，导致之前那份购房协议被该份房地产买卖合同所取代，即买卖合同的权利义务主体均发生了重大变更，而本案原告并非该份买卖合同的当事人，其自然无权依据该份买卖合同主张相应的合同权利，而理应由该份买卖合同中所约定的谢某某、程某某向合同的相对方主张相应的合同权利。虽然原告在诉讼中以之前那份购房协议主张要求三被告承担合同的义务，但是由于该份购房协议已经被之后的买卖合同所取代，原告主张权利的合同基础已不存在。”法院遂于2014年5月22日依法作出判决，驳回了程斌的诉讼请求。该案已经发生法律效力。2015年10月15日，沈芳铭、罗凤仙、沈晴共同作为申请人，以谢某某、程某某作为被申请人向上海仲裁委员会就涉案房屋买卖合同纠纷申请仲裁。上海仲裁委员会于2015年10月22日受理该案，案号为(2015)沪仲案字第1612号(以下简称第1612号案件)。该案中，罗凤仙等要求：1、解除与谢某某等于2013年3月23日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、谢某某等返还涉案房屋，罗凤仙等返还已付款230,000元。嗣后，罗凤仙等撤回上述第2项请求。仲裁过程中，双方自愿解除合同。仲裁庭遂于2016年2月4日裁决确认申请人沈芳铭、罗凤仙、沈晴与被申请人谢某某、程某某于2013年3月23日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年2月4日解除。另查明，现涉案房屋仍由被告程斌等对外出租。三原告因至今无法收回涉案房屋，遂以诉称事由诉诸法院。以上事实由三原告提供的涉案房屋的上海市房地产登记簿、第2095号案件民事判决书、第1612号案件仲裁裁决书、房屋租赁合同等，由三被告提供的2004年的购房协议，以及双方当事人的当庭陈述等为证。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。另，三原告于诉讼中表示，其三人自愿将230,000元房款返还三被告。其对于涉案房屋内的实际使用人，不要求法院于本案中进行处理。若法院就本案做出判决后，届时涉案房屋内还存有租赁关系，则另案主张房屋使用费。本案中，三原告仅向三被告主张返还涉案房屋。本院认为，根据物权法的相关规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，三原告为涉案房屋登记的所有权人，则三原告对涉案房屋享有完全的、排他的物权。任何人对三原告行使其物权造成妨害的，三原告均有权排除妨害。而根据法院的裁判文书及仲裁庭的裁决文书，已确认两项法律事实，一是原告罗凤仙与被告程斌于2004年签订的购房协议已经被三原告与被告谢某某、程某某于2013年3月23日签订的房屋买卖合同所取代，二是上述三原告与被告谢某某、程某某于2013年3月23日签订的房屋买卖合同于2016年2月4日解除。至此，三被告继续占有使用涉案房屋已无法律依据，其将涉案房屋出租的行为导致三原告作为物权人无法行使占有、使用该房屋的权利，三原告行使物权受到妨害。故三原告起诉要求三被告排除妨害(即返还涉案房屋)，具有事实和法律依据，本院予以支持。三原告于本案中撤回要求三被告将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，同时自愿将230,000元房款返还三被告，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告程斌、谢某某、程某某于本判决生效之日起二十日内搬离位于上海市闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并将上述房屋返还原告沈芳铭、罗凤仙、沈晴；二、原告沈芳铭、罗凤仙、沈晴于本判决生效之日起十日内向被告程斌、谢某某、程某某返还购房款人民币230,000元。案件受理费减半收取计人民币40元，由被告程斌、谢某某、程某某共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 颖
二〇一六年六月十七日
书 记 员 董琪华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。