四川省江油市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江油民初字第630号
原告：中国电信股份有限公司江油分公司，住所地四川
省绵阳市江油市工业开发区（太平镇马路湾）。
负责人：汤旭，该公司总经理。
委托代理人：伍波，该公司员工。
委托代理人：谭元鑫，四川太白律师事务所律师。
被告：周昌福，男，生于1976年2月19日，汉族3。
委托代理人：赵军，江油市中坝法律服务所法律工作者。
委托代理人：郭金政，江油市中坝法律服务所法律工作者。
原告中国电信股份有限公司江油分公司（以下简称电信江油分公司）诉被告周昌福租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法适用简易程序于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告电信江油分公司委托代理人伍波、谭元鑫，被告周昌福及其委托代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月31日，被告与四川省绵阳长途通信传输局签订了江油市中坝镇东胜路1年期限的门面房租赁合同，用途为家庭经营烧腊、卤肉销售。按合同约定，被告应于2013年12月31日交回所租用的房屋、或续签租赁合同。但被告在租赁合同到期后，既不续签合同并交付租金，也没有交回所租用的门面房。此后，因上级已将该房划归原告，且需收回房屋作为其他用途。为此，多次协商，原出租人四川省绵阳长途通信传输局也书面告知被告，但被告仍拒绝履行，为此，请求判令：1、被告立即交回江油市中坝镇东胜路房屋（16.95平方米）及配套设施；2、被告支付2014年1月1日至交房之日止的租金（8136元／年计算）及违约金（2014年1月5日起到交房之日止按照总租金的日15%计算）；3、本案受理费由被告承担。
原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
一、营业执照、组织机构代码证、被告人口信息表、个体工商户登记情况复印件各1份，证明主体资格。
二、租赁合同、合同审批表、租金收据复印件各1份，证明合同生效的时间、履行期限、租金、交付方式及违约金计算。
三、2014年8月11日通知及邮局快递单、12月30日通知、中电信绵阳（2014）562号文件与房屋固定资产清单复印件各1份，证明通知被告交付房屋并搬离、被告承租房屋已经按照上级规定于2014年8月划转原告管理、使用。
被告辩称：合同约定，租赁期满后，原告未提出异议，视为不定期租赁；直到2014年12月30日被告才收到通知房屋已经转让给原告，房屋转让之前，原告无权行使出租人的权利，被告要求交纳租金，原告不收，被告未违约；每年1月5日交租金，原告诉请过了诉讼时效，原告主张的违约金已经超过银行贷款利率的4倍不应支持；2014年9月12日，原告决定收回两家门面，且没有通知我们开会，12月30日才书面通知我们。
被告为支持自己的辩称，向本院提交2014年12月30日通知复印件1份，证明2014年12月30日通知出租人权利转交给原告。
经庭审质证，被告对原告提交证据的质证意见为：证据一、二无异议；证据三中8月11日的通知没有收到，12月30日的通知收到，在通知送达之前，原告无权对房屋进行处理。原告对被告提交证据的质证意见为：内容真实合法，无异议，但不能达到被告的证明目的。
根据证据的真实性、合法性、关联性，本院审查后认为：原告提交的证据一、二及被告提交的证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其效力予以认定。原告提交的证据三2014年8月11日通知被告不予认可，仅能证明原告邮寄的过程，从快递单中不能反映邮寄的内容，对此效力本院不予认定，对其余证据的证明效力本院予以认定。
根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：甲方（四川省绵阳长途通信传输局）与乙方（周昌福）签订门面房租赁合同，承租甲方位于江油市中坝镇东胜路住宿楼一楼门面使用，使用面积为16.95平方米；合同条款：2.1、自2013年1月1日起将房屋及配套设施交付乙方使用，至2013年12月31日收回，租赁期为一年；2.2、租金678元／月，租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中；2.3、租金按年结算，由乙方在每年度第1个月的5日前以现金方式缴付结算周期的租金给甲方；2.4、全额租金：乙方应在起租日起5日内一次性向甲方支付全额租金；2.6、甲方银行账户信息如下：……；3.4、租赁期内，甲方如因自用（包括关联公司自用）需要有权解除本合同、收回房屋，当应提前1个月通知乙方，且不承担违约责任；3.5、租赁期届满，且双方未另订合同的，甲方有权收回房屋，但应提供30日宽限期（自租赁期届满之日起计算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算；5.3、逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的5%向甲方支付违约金，如逾期10日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋，乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失；5.5、租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金，否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金；8.4、乙方如需继续承租房屋，应在租赁期届满前20日与甲方协商，双方另订合同。如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，租赁期内双方应继续履行本合同约定，直至双方重新签订租赁合同或一方依据法律规定或本合同约定解除本合同为止。2013年12月31日，合同期满后，双方未续签合同，被告自2014年1月1日一直占用房屋至今，未缴纳租金。2014年7月26日，中国电信股份有限公司绵阳分公司下发文件，原四川省绵阳长途通信传输局对全市长传资产，划转至各县（市）分公司，进行属地化管理，履行相关权利和义务（包含本案诉争房屋）。2014年9月12日，原告通知被告要求收回房屋。2014年12月30日，四川省绵阳长途通信传输局通知周昌福，“你于2012年12月31日与我局签订的中坝镇东胜路房屋租赁合同的所有权利、义务与债权、债务已规划中国电信股份有限公司江油分公司所有并管理。因此，现我局再次通知你们：请尽快与中国电信股份有限公司江油分公司联系处理房屋相关租赁事物，请予理解并支持。”周昌福在该份通知签字“收到不同意搬”。2015年1月13日，原告诉至本院。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告与四川省绵阳长途通信传输局签订房屋租赁合同，双方均应按照合同约定的权利义务履行。四川省绵阳长途通信传输局将本案诉争的租赁合同中所有权利、义务与债权、债务交由原告所有并管理，原告应当受该租赁合同的约束。根据双方合同8.4条款的约定，该合同自2014年1月1日起租赁期限已经为不定期租赁，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告主张被告立即交回江油市中坝镇东胜路房屋（16.95平方米）及配套设施及支付2014年1月1日至交房之日止的租金（按8136元／年计算）符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，根据合同2.3及5.3条款的约定，截止本案一审辩论终结之日止，原告仍未缴纳租金，已经构成违约，应当承担违约责任；被告辩称违约金过高，请求按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金，根据原告主张的违约金，明显超过其造成损失的30%，对被告此节辩称本院予以采纳；关于占用房屋的违约金，被告2014年12月30日接到通知被要求收回房屋，根据合同3.4条款，应当给予一个月的宽限期，其违约金计算起始日应当为2015年2月1日，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。被告关于“租赁房屋的权利义务转让之前，原告无权行使出租人的权利”的辩称，本院予以采纳，故通知要求被告交还房屋的日期应当为四川省绵阳长途通信传输局通知日期为依据；由于被告一直持续占有该房屋，被告关于“缴纳租金日为每年的1月5日，原告诉请过了诉讼时效”的辩称不符合法律规定，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告周昌福于本判决书生效之日起五日内将江油市中坝镇东胜路房屋（16.95平方米）及配套设施交还给原告中国电信股份有限公司江油分公司；
二、被告周昌福于本判决书生效之日起五日内支付原告中国电信股份有限公司江油分公司自2014年1月1日至交还房屋之日止的租金（按8136元／年计算）；
三、被告周昌福于本判决书生效之日起五日内支付原告中国电信股份有限公司江油分公司2014年度的逾期缴纳租金违约金（自2014年1月6日起至实际交付租金之日止的逾期缴纳租金违约金，以8136元／年为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；
四、被告周昌福于本判决书生效之日起五日内支付原告中国电信股份有限公司江油分公司自2015年2月1日至实际交还房屋之日止的逾期占用房屋违约金（以8136元／年为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；
五、驳回原告中国电信股份有限公司江油分公司的其他诉讼请求。
本案受理费已减半收取165元，由原告中国电信股份有限公司江油分公司承担65元，被告周昌福承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
代理审判员 芮发勤
二〇一五年二月九日
书 记 员 刘 蓉