内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民二终字第226号
上诉人（一审原告）梁海庆，男，1977年11月17日出生，汉族，公务员，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
委托代理人陈金梅，内蒙古扬阳律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）内蒙古万锦开元房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
法定代表人邹招本，董事长。
委托代理人陈志雄，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。
上诉人梁海庆因与被上诉人内蒙古万锦开元房地产开发有限公司（以下简称万锦房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2014）临民初字第1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理，上诉人梁海庆的委托代理人陈金梅，被上诉人万锦房地产公司的委托代理人陈志雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，万锦房地产公司为巴彦淖尔市临河区万锦世纪城住宅小区开发企业。2012年3月15日，梁海庆作为买受人与作为出卖人的万锦房地产公司签订“内蒙古商品房买卖合同”，约定梁海庆向万锦房地产公司购买万锦世纪城小区XX商铺，该商铺建筑面积196.38平方米，每平方米单价8820元，总价款1732072元。合同第三条约定：出卖人于2012年8月30日前将竣工验收合格后的商品房交付买受人使用；合同第四条约定买受人的付款形式及付款时间：买受人应于2012年3月15日前，一次性存入商品房首付款872072元，剩余价款办理贷款；合同第五条约定：除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照下列的第1种约定，追究出卖人违约责任：1.合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。……；合同第十一条约定：商品房交付时，出卖人应书面通知买受人办理交接手续，提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，交接房屋钥匙。同时，补充合同约定：“甲乙双方签订商品房买卖合同之日起7日内，买受人携带银行按揭贷款所需全部资料与银行办理银行贷款相关手续，合同签订后7日内买受人未能提供办理按揭贷款的全部资料，导致按揭贷款无法办理，出卖人有权单方解除合同，买受人应当按照贷款金额的5%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付购房款中扣除违约金，剩余房款退还买受人。如因买受人个人原因，银行不予办理按揭贷款手续，买受人应在收到书面通知之日起7日内一次性支付剩余房款或办理退房手续。逾期不办理，出卖人有权单方解除合同，该房屋另售他人，买受人应当按照贷款金额的5%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付购房款中扣除违约金，剩余房款退还买受人”。2012年3月20日，万锦房地产公司向梁海庆出具两张房地产开发销售预收款凭据，梁海庆支付万锦房地产公司购房首付款872072元。2013年12月6日，梁海庆与中国建设银行股份有限公司巴彦淖尔分公司办理了诉争房屋的按揭贷款手续，梁海庆将购房款全部付清。双方于2013年12月10日办理房屋交接手续，万锦房地产公司将房屋交付梁海庆。另查明，万锦房地产公司于2012年1月11日取得诉争楼房的“商品房预销售许可证”，该楼房于2012年9月14日竣工验收。又查明，2012年8月30日至2013年12月10日期间金融机构颁布的六个月以内（含六个月）人民币贷款基准利率为5.60%（年利率）。梁海庆于2014年3月18日诉至法院，请求判令万锦房地产公司承担2012年8月30日至2013年12月10日期间的迟延交房利息80448.60元（872072元×15个月×6.15%），并承担迟延交房违约金79675.30元（1732072×460天×0.1‰），合计160123.90元。
一审法院经审理认为，依法成立的合同，自成立之日起生效。当事人应当全面履行合同义务。梁海庆与万锦房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同。本案争议焦点在于万锦房地产公司主张的后履行抗辩权是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据双方之间订立的商品房买卖合同，万锦房地产公司应于2012年8月30日前将竣工验收合格后的商品房交付梁海庆使用，同时梁海庆应于商品房买卖合同签订之日起7日内办理银行按揭贷款向万锦房地产公司支付剩余购房款。因此，万锦房地产公司负有按时向梁海庆交付房屋的合同义务，梁海庆负有在交付房屋之前向万锦房地产公司支付剩余购房款的合同义务。但实际上，梁海庆在约定期限内将首付购房款872072元向万锦房地产公司支付，而未在约定期限内办理按揭贷款向万锦房地产公司支付剩余购房款，已构成违约，故万锦房地产公司作为后履行一方有权行使后履行抗辩权，拒绝交付房屋的行为符合法律规定。万锦房地产公司应在梁海庆办理银行按揭贷款付清购房款之日（2013年12月6日）交付房屋，但实际于2013年12月10日交付，迟延履行4天（2013年12月6日至12月9日），应依照合同约定承担违约责任，即迟延交房期间的已付款利息和商品房价款万分之一的违约金，故梁海庆请求的利息损失应为535元（872072元×4天×5.60%÷365天），迟延交房违约金应为693元（1732072元×4天×0.1‰），合计1228元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：内蒙古万锦开元房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向梁海庆支付迟延交房期间的已付款利息535元、迟延交房违约金693元，合计1228元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4431元，梁海庆预交2215元，由梁海庆负担2200元，由内蒙古万锦开元房地产开发有限公司负担15元，其余部分不再交纳。
上诉人梁海庆不服一审判决，向本院提起上诉称，㈠一审法院程序违法，一审适用了简易程序，审限应为三个月，而本案除双方当事人申请了一个月庭外和解外，再没有其他可延长审理期限的情形，一审法院审理长达一年之久，程序违法；㈡一审判决认定事实及适用法律错误，双方签订了《商品房买卖合同》后，梁海庆积极将办理贷款的手续提供给万锦房地产公司，因万锦房地产公司与其办理按揭贷款的合作银行的关系导致贷款未能及时办理，在办理贷款过程中梁海庆没有延误和过错，一审判决认定梁海庆违约属认定事实错误；㈢一审判决认定万锦房地产公司行使后履行抗辩权属错误认定，双方合同中只是对剩余房款办理按揭贷款以及买受人提供资料进行约定，至于贷款何时发放，办理贷款中可能遇到的障碍均未作明确约定，故不存在一审法院认定的先后履行顺序；㈣万锦房地产公司何时具备交房条件是本案的关键，一审判决认为2012年9月14日竣工验收不是事实，本案诉争的门店及旁边的21#门店均属于6#楼南把边加盖出来的门店，2013年11月才建成，2013年12月10日开始向所有的业主交付房屋，即使梁海庆一次性交清房款万锦房地产公司也无法按期交付房屋。综上，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，万锦房地产公司逾期交房是因其单方违约所造成，梁海庆不存在任何违约行为，请求撤销一审判决，依法判决支持梁海庆一审时的诉讼请求。
被上诉人万锦房地产公司答辩称，㈠梁海庆所述万锦房地产公司未按期交付房屋事实客观存在，因梁海庆未按合同约定履行其全部付款义务也是客观存在的事实，梁海庆逾期办理银行按揭贷款的行为已构成先行违约，其应承担相应的违约责任；㈡万锦房地产公司在梁海庆未履行合同主要义务即付清全部购房款前依法行使后履行抗辩权，符合法律规定，万锦房地产公司拒绝交付房屋不属于违约。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，梁海庆提供了两份律师调查笔录和梁海庆及其妻子的工资表、收入证明等贷款手续，欲证明双方签订《商品房买卖合同》后五日内梁海庆就将贷款手续准备完善，并递交万锦房地产公司，贷款一直未批并不是梁海庆的过错，且本案诉争房屋实际具备交房条件的时间为2013年年底。万锦房地产公司对律师调查笔录不予认可，对贷款手续的真实性认可，但认为并不能证明已经递交万锦房地产公司，如果提交了贷款手续应由银行保管而不应由个人持有。
本院二审查明，中国人民银行颁布的《金融机构人民币贷款基准利率》中，2012年7月6日至2014年11月22日的一至三年（含三年）年贷款利率为6.15﹪。
二审其余查明事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，万锦房地产公司与梁海庆于2012年3月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且形式、内容均不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定全面履行各自的权利义务，拒不履行应承担相应的民事责任。梁海庆上诉认为一审法院在审理本案时严重超审限，程序违法。经核实，一审法院在本案审理过程中，庭审时双方一致同意本案调解解决，并在庭审结束后双方当事人均向法院递交了《庭外和解申请》，“申请人民法院给当事人双方留足30天以上的庭外和解期限，以便达成调解协议”。一审法院充分尊重双方当事人的意愿，按照相关规定对本案中止诉讼，进行庭外调解，程序并不违法。梁海庆上诉称，双方签订的合同中只对剩余房款办理按揭贷款以及提供办理按揭贷款资料的时间进行了约定，至于贷款何时发放，办理贷款中可能遇到的障碍均未作明确约定，一审法院依据后履行抗辩权的规定进行判决，属认定事实不清，适用法律错误。经审查，所谓后履行抗辩权，是指在双务合同中，负有先履行义务的一方当事人，届期未履行义务或不适当履行义务时，后履行义务的一方当事人享有的可拒绝对方履行或相应履行要求的权利，后履行抗辩权实质上是对先履行义务一方违约的抗辩。本案所涉商品房买卖合同虽为双务合同，买房人有支付购房款的义务，出卖人有按期交付房屋的义务。但在双方签订的《商品房买卖合同》中对双方的违约责任分别进行了明确约定，出卖人如果违约，应支付买受人已付房款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；此外，还应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。对买受人的违约责任，补充合同中约定，合同签订后7日内买受人未能提供办理按揭贷款的全部资料，导致按揭贷款无法办理，或因买受人个人原因，银行不予办理按揭贷款手续，买受人应在收到书面通知之日起7日内一次性支付剩余房款或办理退房手续，逾期不办理，出卖人有权单方解除合同，并从买受人已付购房款中按照贷款金额的5%扣除违约金，剩余房款退还买受人。该违约条款中只约定了梁海庆提交办理按揭贷款手续的时间，以及如未能提供贷款资料导致贷款无法办理，或因其个人原因银行不予办理贷款应承担的违约责任，并未约定剩余购房款的交付时间以及若未按期交付应承担的违约责任。一审判决以梁海庆未在约定期限内办理按揭贷款支付剩余购房款构成违约，并认为万锦房地产公司作为后履行一方有权行使后履行抗辩权，该认定属认定事实不清，适用法律不当。万锦房地产公司向梁海庆延期交房466天（从2012年8月30日起至2013年12月10日止），根据合同约定，应承担此期间的已付房款利息数额为68473.2元（872072元×466天×6.15﹪÷365天＝68473.2元），违约金数额为80714.6元（1732072×466天×1?＝80714.6元）。但梁海庆仅向万锦房地产公司主张15个月的利息损失和460天的违约金，故万锦房地产公司应支付其利息67040.5元（872072×15个月×6.15﹪÷12个月＝67040.5元）和违约金79675.3元（1732072×460天×1?＝79675.3元）。综上，上诉人梁海庆的部分上诉请求具有事实及法律依据，本院予以支持，一审判决认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2014）临民初字第1330号民事判决；
二、内蒙古万锦开元房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付梁海庆利息损失67040.5元、违约金79675.3元，两项合计146715.8元。
三、驳回梁海庆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费6646元，由梁海庆负担1975元，内蒙古万锦开元房地产开发有限公司负担4671元。
本判决为终审判决。
审判长 单久芬
审判员 张莉萍
审判员 张利平
二〇一五年十一月二十五日
书记员 贾 剑
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。