新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兵八民一终字第432号
上诉人（原审原告）：刘金娥，女，1974年8月11日出生。
上诉人（原审原告）：刘静，女，1965年11月30日出生。
上诉人（原审原告）：刘军，男，1967年9月25日出生。
上诉人（原审原告）：刘芸竹，女，1969年4月30日出生。
上诉人（原审原告）：刘春燕，女，1970年12月2日出生。
上述五上诉人的委托代理人：吴恒军，新疆新鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘国福，男，1958年11月15日出生。
被上诉人（原审被告）：肖世秀，女，1965年9月25日出生。
上述两被上诉人的委托代理人：周旭，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：刘斌，男，1972年9月30日出生。
被上诉人（原审被告）：汪祥芬（2013年10月1日去世），女，1946年1月7日出生。
上诉人刘金娥、刘静、刘军、刘芸竹、刘春燕与被上诉人刘国福、肖世秀、刘斌、汪祥芬物权保护纠纷一案，石河子市人民法院于2011年9月13日做出（2011）石民初字第2395号民事判决书，判决驳回刘金娥、刘静、刘军、刘芸竹、刘春燕的诉讼请求。刘金娥、刘静、刘军、刘芸竹、刘春燕提出上诉，本院于2011年10月30日做出（2011）兵八民一终字第499号民事裁定书，以原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决为由，裁定：撤销原判，发回重审。石河子市人民法院于2012年4月18日做出（2012）石民初字第0735号民事裁定书，以本案所涉房屋未履行继承程序，五原告不是合同相对人，不是本案适格主体为由，裁定：驳回原告刘金娥、刘静、刘军、刘芸竹、刘春燕的起诉。上述五人再次提出上诉，本院于2012年5月31日做出（2012）兵八民一终字第229号民事裁定书，裁定：撤销原判，指令石河子市人民法院对该案进行审理。现上诉人刘金娥、刘静、刘军、刘芸竹、刘春燕不服石河子市人民法院（2012）石民初字第2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月22日受理后，依法由审判员李莉、赵政、周冬梅组成合议庭，于2013年11月7日公开开庭进行了审理。上诉人刘静、刘芸竹及上诉人刘金娥、刘静、刘军、刘芸竹、刘春燕的委托代理人吴恒军、被上诉人刘国福、肖世秀的委托代理人周旭、被上诉人刘斌到庭参加了诉讼。被上诉人汪祥芬二审诉讼期间因病去世。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：刘大寿为原新疆石河子八一酒厂职工，被告汪祥芬系刘大寿的妻子，原告刘金娥、刘静、刘军、刘芸竹、刘春燕和被告刘斌系刘大寿、汪祥芬的子女。1984年5月，刘大寿从新疆石河子八一酒厂购买位于石河子市白杨小区31栋平房2号（原石河子市西区97栋4号）房屋一套。1993年12月13日，新疆生产建设兵团农八师一五二团给刘大寿颁发了房产证书。该房产证记载，住房面积51.52㎡，宅基地面积132.48㎡，房屋为土木结构，产权归个人。2003年1月24日，刘大寿因病死亡。2006年4月1日，被告刘斌与被告刘国福签订房屋租赁协议，约定由被告刘国福租赁石河子市白杨小区31栋平房2号房屋，租金为200元／月，租赁期限为一年。其后，该房屋一直由被告刘国福租赁使用，双方续签了租赁合同。2008年7月28日，被告刘斌、汪祥芬与被告刘国福、肖世秀签订一份协议书。协议书内容为：“一、甲方（被告刘斌、汪祥芬）卖给乙方（被告刘国福、肖世秀）土木结构住房两间，面积51.52平方米，宅基地面积132.48平方米。二、经双方共同协商房款共计为壹万壹仟五百元整。三、甲方移交乙方手续为：1、房产证；2、土地登记申请书；3、公证书；4、门牌证。注明：如此房被征购，征购费归乙方。如甲方违约，付乙方伍万元。四、乙方再次转让此房或落户，甲方无条件配合，费用由乙方自付。五、甲方收到乙方现金后，乙方收到甲方房屋手续后，如甲乙任何一方违约，赔偿对方伍万元。六、2008年10月1日之后房屋的费用由乙方承担。”被告刘斌、汪祥芬在该协议上签名并捺印，被告肖世秀在协议上签名，并代被告刘国福签名，另有两位见证人屈同议、盛进娥在协议上签名并捺印。合同签订后，被告刘国福、肖世秀给付被告汪祥芬房款11500元，被告汪祥芬给被告刘国福、肖世秀出具了收条。内容为“今收到刘国福、肖世秀房款壹万壹仟伍佰元整。房款一次付清。”2011年5月30日，原告刘金娥曾向法院提起诉讼，其后撤诉。庭审过程中，被告汪祥芬认可协议书的内容为其书写。原告当庭提供了另一份协议书，其内容与被告刘国福、肖世秀提供的协议书的内容基本相同，但被告刘国福的签字为被告刘斌书写。
五原告于2012年6月25日向原审法院诉称：原告的父亲刘大寿于2003年1月23日因病去世，留下位于石河子市白杨小区31栋平房2号的房产一套。该房产系原告父亲刘大寿的财产，原告父亲死亡时未留下遗嘱。2008年7月28日，被告刘斌、汪祥芬未经原告同意擅自将上述房产出售给被告刘国福，其行为侵害了原告的合法权益。被告在签订合同时未告知原告，原告于2011年才得知房屋已经出售给被告刘国福。原告与被告协商未果，现向法院提起诉讼，请求判令确认被告刘国福与被告刘斌、汪祥芬签订的房屋买卖协议无效，判令被告刘国福、肖世秀与被告刘斌、汪祥芬签订的土地使用权协议无效，被告刘国福、肖世秀返还石河子市白杨小区31栋2号房屋，由被告承担诉讼费和送达费。
被告刘国福、肖世秀辩称：四被告订立的房屋买卖合同合法有效。被告刘国福、肖世秀自2006年起就租赁使用争议房屋至今。2008年7月28日，被告刘国福、肖世秀与被告刘斌、汪祥芬签订了房屋买卖合同，被告刘国福、肖世秀按约支付对价后，以善意第三人的身份取得了所诉房屋的所有权。综上请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘斌辩称：2008年，我下岗后买车急需用钱，被告肖世秀他们一直租赁争议房屋。我问肖世秀要不要这个房屋，当时被告刘国福不想要，后来同意购买。房款是我收的，合同上刘国福的签名是被告肖世秀代签的，肖世秀说让我母亲汪祥芬在合同上签个字就行了，我就让母亲在合同上签了个名。
被告汪祥芬辩称：我丈夫在世时一直不同意将诉争房屋进行出售，当时说要把房子留给孩子们。有一天刘斌告诉我，承租人说租赁房屋的时间长，要签一个合同，我就在合同上签了一个名。房子卖掉后，我也没有告诉其他五个子女。出售房屋是刘斌的主意，我只签了字。
原审法院审理认为：刘大寿从原新疆石河子八一酒厂购买位于石河子市白杨小区31栋平房2号房屋后，取得了该房屋的所有权，虽然房产证中没有记载被告汪祥芬的姓名，但刘大寿购房时与被告汪祥芬存在婚姻关系，故应当认定该房屋为刘大寿和汪祥芬的夫妻共同财产。刘大寿死亡之后，因其未留有遗嘱，法定继承即开始，其遗留的财产应为该房产一半的所有权。作为第一顺序继承人的刘大寿的父母已死亡，该房产应为其配偶汪祥芬及其子女刘静、刘军、刘芸竹、刘春燕、刘斌和刘金娥共同继承。2008年7月28日，被告刘斌、汪祥芬未经其他房屋共有人同意将石河子市白杨小区31栋平房2号房屋出售给被告刘国福、肖世秀，其行为侵犯了五原告的财产继承权，被告汪祥芬、刘斌应当承担侵权的民事责任。由于被告汪祥芬系五原告的母亲，被告刘斌系五原告的兄弟，同时，被告刘国福、肖世秀从被告刘斌处租赁诉争房屋且已居住了两年，两年中一直是被告刘斌收取房租，被告刘国福、肖世秀完全有理由相信被告汪祥芬、刘斌系该房屋的所有权人并有权出售房屋。另，该房屋的出售价格是四被告协商后达成的，被告刘国福、肖世秀支付了房屋出售价款后取得了房屋的所有权的行为构成善意取得。因此四被告签订的房屋买卖合同合法有效，五原告无权要求被告刘国福、肖世秀返还房屋。同时，四被告达成的宅基地使用权协议也应当认定为有效，被告刘国福、肖世秀为善意取得了房屋的所有权和宅基地使用权，并未侵犯原告的合法权益。故对于原告起诉要求确认被告刘国福、肖世秀与被告刘斌、汪祥芬签订的房屋买卖协议及宅基地使用权协议无效、返还石河子市白杨小区31栋2号房屋的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第二条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告刘金娥、刘静、刘军、刘芸竹、刘春燕的诉讼请求。
受理费50元，送达费90元，合计140元（原告已预交），由原告负担。
五上诉人不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判认定部分事实错误。1、原判未认定本案所涉房屋应当进行登记，事实上四被上诉人也未进行房屋转让登记。这一事实是认定被上诉人刘国福、肖世秀能否为善意第三人的法定事由。2、四被上诉人签订合同时，房屋尚未变更登记，不能证实被上诉人汪祥芬、刘斌系房屋所有权人，更不能证实遗产继承问题已经解决。原判以被上诉人汪祥芬是五上诉人母亲、被上诉人刘斌是上诉人弟弟、刘斌向刘国福收了二年房租认定被上诉人刘国福、肖世秀完全有理由相信被上诉人汪祥芬、刘斌系该房屋所有权人并有权出售房屋错误。3、被上诉人汪祥芬、刘斌并未以本人和上诉人名义转让房屋，不存在代理行为。4、该房屋产权登记在被继承人刘大寿名下，被上诉人汪祥芬不是房产所有人，原判认定其与刘大寿共有该房屋，有权处分该房屋错误。二、原判适用法律不当。根据《物权法》第一百零六条的规定，被上诉人刘国福、肖世秀是否构成善意取得应具备三个条件。该房屋既未办理房屋产权变更登记，价格的合理性也无证据证实，因此原判认定被上诉人刘国福、肖世秀善意取得房屋不合法。原审依据合同法第四十九条规定认定被上诉人汪祥芬、刘斌代理五上诉人转让房屋无事实根据。请求二审法院依法撤销原审判决，改判确认四被上诉人签订的房屋及土地使用权转让协议无效，由被上诉人刘国福、肖世秀返还房屋。
被上诉人刘国福、肖世秀未向本院递交书面答辩意见，口头辩称：原审认定事实清楚。1、本案第二次发回重审时查明，四被上诉人签订房屋买卖协议后，被上诉人肖世秀、刘斌曾去团房产科办理过户手续，但因房产科将所有手续冻结未能办理。房屋过户登记仅是买卖行为的形式要件，本案房屋未完成过户，过错不在刘国福、肖世秀，而是团里政策的客观原因导致，不能以此作为认定合同无效的法律依据。2、五上诉人从2006年起从未参与过本案所涉房屋的管理，也未对该房屋进行维修，期间对该房屋的出租收益行为均是由被上诉人刘斌和汪祥芬完成。作为承租人的刘国福、肖世秀对于汪祥芬和刘大寿的子女情况无从知晓，只能凭借承租过程中谁对房屋进行管理来判断。所以被上诉人汪祥芬和刘斌以房屋管理人身份和刘国福、肖世秀协商房屋出售事宜也符合客观情况。3、房屋买卖合同、收条均系被上诉人汪祥芬本人亲笔书写，被上诉人汪祥芬和刘斌都在场，可以反映房屋价格是在双方平等自愿的基础上协商形成。4、本案所涉房屋是在刘大寿与汪祥芬夫妻关系存续期间即1984年取得。而物权法于2008年实施，不适用本案。根据1982年的婚姻法、1986年的司法解释，房屋属汪祥芬和刘大寿共有。被上诉人汪祥芬、刘斌有权处分该房屋。原判认定合同有效符合法律规定。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘斌未向本院递交书面答辩意见，口头辩称：房子卖了没有多长时间，我和肖世秀去办理过户，团房产科说房子是我爸爸的，要过户得让我们兄弟姐妹都到场。并不是被上诉人肖世秀代理人说的因团里冻结过户手续而无法办理。我给肖世秀说了，我其他兄弟姐妹不知道卖房的事，肖世秀说我违约，让我给五万元。我就说让他先住在那里。肖世秀他们在小区住了十几年，了解我家的情况。当时我们卖房子时也不知道没有权利处置，去房产科问的时候才知道。我觉得我有权处理父亲留下来的遗产。后来也商量了，他说退钱，我就让他先住在那里。他知道房子不能过户的情况。为这个事情我们兄弟姐妹都闹翻了。如果法院确认协议无效，我愿意按照协议约定给被上诉人汪祥芬、肖世秀赔偿5万元，房子返还我们。
本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，各方当事人亦无异议，本院依法予以确认。
另查：1、（2012）石民初字第2174号案件庭审中，被上诉人汪祥芬陈述“是用我们夫妻二人的工资买的房子。我们是从152团一营二部调回去的，时间长了具体日期记不清了。酒厂就把平房分给我们了。后来1993年酒厂就把房屋卖给了我们。扣房款的时候我还不在酒厂工作，当时扣的是我丈夫的工资买房子，但当时我的工资用于家里日常的开销。”“在我们夫妻关系存续期间买的房子，这个房子是刘大寿一个人的。”
2、本案诉争房屋于2013年5月被拆除，有关拆迁补偿问题正在处理。
3、本次二审诉讼期间，被上诉人汪祥芬于2013年10月1日因脑出血去世。由于被上诉人汪祥芬的继承人已参加本案诉讼，经本院释明，各方当事人同意由本院继续审理此案。
二审期间，各方当事人均未提供新的证据。
本院认为：本案的争议焦点是：四被上诉人签订的协议书是否无效？五上诉人要求被上诉人刘国福、肖世秀返还白杨小区31栋2号房屋的请求能否成立。
我国夫妻财产实行法定婚后所得共同制，即除双方对财产另有约定以及具有特定人身专属性等明确为夫妻一方个人财产的以外，婚姻关系存续期间所得的财产均为夫妻共有财产。本案中，该房屋房产证于1993年12月13日颁发，虽登记在刘大寿名下，但该房屋系刘大寿与被上诉人汪祥芬夫妻关系存续期间以工资共同购买，故其二人在婚姻关系存续期间购买的公改房应属于夫妻共同财产。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。故该房屋的一半系被继承人刘大寿的遗产，应由其继承人即被上诉人汪祥芬、刘斌和五上诉人刘金娥、刘静、刘军、刘芸竹、刘春燕继承。五上诉人以庭审中被上诉人汪祥芬陈述房屋是刘大寿一个人的为由主张该房屋系刘大寿个人财产，被上诉人汪祥芬这一陈述与其对该房屋出资情况的陈述相矛盾，也与客观实际和法律规定不符。故五上诉人上诉称所卖房屋系其父亲刘大寿一人所有的上诉理由不能成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定的，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖合法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。四被上诉人在平等自愿的基础上经协商签订该协议，该协议由被上诉人汪祥芬、刘斌起草，意思表示真实，并不违反法律强制性规定或者社会公共利益。从协议内容看，其中有双方违约责任的约定，也有“如此房被征购，征购费归乙方（被上诉人刘国福、肖世秀）”的约定。从协议履行看，买受人已依约给付房屋对价并实际占有房屋，卖方也交付了相关证件。根据上述法律规定，该协议应为有效。五上诉人上诉主张被上诉人汪祥芬、刘斌未经其余共有人同意签订转让协议，应属无效。该房屋于2008年7月28日出卖，但五上诉人称直至2011年即三年后才得知房屋被卖，法律规定继承自被继承人死亡时开始，刘大寿于2003年1月去世，此时继承已开始。五上诉人对其继承的遗产长达近三年的时间不管不问，这一陈述与常理不符。根据查明的事实，签订协议后，双方即按照协议约定履行了各自的义务，即被上诉人刘国福、肖世秀给付了房款，被上诉人汪祥芬、刘斌交付了房产证、土地登记申请书、门牌证、公证书等证书原件。由于诉争房屋的日常管理均是由被上诉人汪祥芬、刘斌进行，加之该房屋相关证件的交付，作为买受人的被上诉人刘国福、肖世秀完全有理由相信该房屋的处分是得到权利人同意的，对此被上诉人刘国福、肖世秀并无过错，应维护其合法权益。即便存在被上诉人汪祥芬、刘斌未经房屋其余共有人即五上诉人同意处分该房屋，给其余共有人造成损失的情形，也应由处分人即被上诉人汪祥芬、刘斌承担赔偿责任。被上诉人刘斌称被上诉人刘国福、肖世秀长期租住白杨小区，应了解其家庭情况，被上诉人刘国福、肖世秀并非一五二团职工，只是租住该小区，被上诉人刘斌以此推定上述二人了解其家庭情况缺乏事实依据。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故对五上诉人要求确认四被上诉人签订的协议无效的主张本院不予支持。但原审适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定不当，五上诉人该上诉理由成立，本院予以纠正。经查该房屋现已拆除，无法返还，故对五上诉人要求返还房屋的请求本院亦不予支持。
综上，原审认定事实清楚，虽适用部分法律不当，但实体处理正确，故本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由五上诉人负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 莉
审判员 赵 政
审判员 周冬梅
二〇一三年十一月十八日
书记员 贺丹妮