江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第3644号
上诉人（原审被告）朱勇，无业。
被上诉人（原审原告）李敏。
被上诉人委托代理人李世亚，江苏浩然风律师事务所律师。
上诉人朱勇因与被上诉人李敏房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1273号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱勇，被上诉人李敏及其委托代理人李世亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年8月26日，李敏与朱勇双方签订房屋租赁合同一份，约定：一、李敏将位于徐州市复兴北路远大商都504室房屋租给被告朱勇使用，面积66.83平方米。二、租赁期10年，自2010年8月26日至2020年10月14日止（其中租金从2010年10月15日起付，之前时间为装修时间不计入租金）。三、租金每月2540元，租金固定单价38元／平方米。从2011年1月1日至2015年12月31日，租金按季度支付，朱勇应提前15天将下季度租金汇入李敏提供的账号内。四、朱勇应付押金2500元（押金应在合同解除后，无其他纠纷情况下及时退还）。合同签订后，朱勇将承租的涉案房屋用于开设友家快捷宾馆，并正常支付租金。2013年9月29日，朱勇在支付2013年第四季度即10-12月份房租时，将房屋押金2500元抵付了租金。后朱勇继续按约定支付房租至2014年10月份。2014年11-12月份的房租，朱勇按照34元／平方米的价格支付。自2015年1月1日起，朱勇未再支付房屋租金，涉案房屋现仍由朱勇占有使用。
原审法院另查明，2014年8月15日，徐州市鼓楼区人民政府发布公告，决定对轨道交通火车站站及周边旧城区改造项目范围内的房屋实施征收，征收范围为黄河路以东、大马路两侧、复兴北路以西、和信广场以南，涉案房屋所在的远大商都属于征收范围。原审法院于2015年7月10日现场调查时，远大商都物业已撤场，通电停水，其北侧小楼已被拆除，该写字楼楼梯外部通行受拆除后建筑垃圾的影响。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人签订的房屋租赁合同依法成立，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现双方均认可自2015年1月1日起至今朱勇未再支付租金的事实，故李敏要求朱勇支付2015年1-6月份房屋租金15240元的诉请具有事实和法律依据，应予以支持。
关于朱勇主张涉案房屋现因拆迁，周边经营环境发生变化，原约定的租金标准显失公平，要求法院降低租金的意见。民事合同是当事人意思自治的表现，当事人因合同履行发生争议的，合同有约定的应从约定，合同无约定的当事人可以协商解决，无法协商一致的按照法律规定解决。关于房屋租金能否降低，在双方的房屋租赁合同中并无约定，双方现也无法协商一致。虽然经原审法院实地调查，涉案房屋在调查当日存在停水现象，周边也存在拆除产生的建筑垃圾一定程度影响通行的情况，但现在无法确认何时开始出现这种状况，故朱勇要求降低租金，证据不充分，不予支持。另一方面，从法律层面来讲，合同是民事主体在自由自愿基础上经协商一致达成的协议，依照相关法律规定，合同的变更也需要双方协商一致，法律规定的可由人民法院变更的情形也仅限于在合同订立时显失公平或重大误解的情形，朱勇主张在合同履行中出现显失公平的情况而申请变更亦无法律依据。如果朱勇认为承租房屋已经无法实现合同目的，或对其造成了损失，可以另行通过要求解除合同，或向责任人请求赔偿损失等方式来维护自身权益。
关于李敏要求朱勇支付2014年11-12月差额租金534元的问题。虽然朱勇主张该时期的房租经双方当事人协商一致变更为34元／平方米，但李敏对此不认可，朱勇也未能提供证据进一步证明。因此朱勇的这一主张缺乏事实依据，不能成立。在没有证据证明该时期内房屋租金进行过变更的情况下，朱勇仍应按照原合同约定的38元／平方米支付租金，因此李敏的这一诉请具有事实和法律依据，予以支持。
关于李敏要求朱勇支付违约金3154元的问题。双方在租赁合同中仅约定“任何一方违约，应依法承担民事责任”，而没有约定违约时应支付违约金及违约金具体数额和计算方法等，故原告主张按照欠付租金及差额租金总和的20%支付违约金的诉请没有事实依据，故不予支持。
关于李敏要求朱勇补缴已经冲抵房屋租金的押金2500元的问题。朱勇主张押金冲抵租金的行为是双方协商一致同意的，但李敏对此不认可，朱勇也未能进一步提供证据证实，因此朱勇的这一主张缺乏事实依据，不能成立。根据双方房屋租赁合同第四条的约定，房屋押金应当在合同解除后，无其他纠纷情况下退还。现在既然双方均不要求解除合同，则房屋租赁合同应继续履行，故该房屋押金还不具备退还条件，自然不应由一方擅自冲抵租金。因此，朱勇应当补缴该2500元的租金，对李敏的这一主张予以支持。遂判决：一、被告朱勇于本判决生效后十日内支付原告李敏租金18274元；二、驳回原告李敏的其他诉讼请求。
上诉人朱勇不服上述民事判决，向本院提起上诉称：涉案房屋因为涉及动迁，周边环境、客流发生变化导致上诉人无法按照预期正常开展营业活动，原审法院判决上诉人按照原合同约定支付全部租金，显失公平。请求二审法院依法改判上诉人按照原审判决认定的租金数额的70%向被上诉人支付。二审庭审过程中，上诉人请求按照原审判决认定的租金数额的50%向被上诉人支付租金。
被上诉人李敏答辩称：上诉人请求按照一审判决70%支付租金，没有事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，并没有限制房屋用途。2、上诉人认为房租过高，可以与被上诉人协商解除合同，且被上诉人因为另有用途多次要求与上诉人解除合同，上诉人均不同意。3、与涉案房屋同在远大商都大厦的国美电器及其他宾馆均正常经营。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人要求降低租金标准有无事实和法律依据。
双方当事人二审期间均未向法庭提交新的证据。
本院二审查明的事实同一审法院查明的事实相一致。
本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人协商一致，自愿达成，且不违法法律、法规的强制性规定，双方当事人之间签订的房屋租赁合同合法有效。因此，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据2014年8月15日徐州市鼓楼区人民法政府发布的拆迁公告，涉案房屋在征收拆迁范围，双方当事人均有权提出解除房屋租赁合同，但是双方当事人均未提出解除或终止合同，结合上诉人二审期间的陈述“只要被上诉人愿意给我就经营损失和装潢损失和我协调，归我所有，租金我正常支付”，说明双方纠纷的实质在于被拆迁房屋的经营损失、装潢损失的归属问题，上诉人占有使用涉案房屋的目的不仅在于继续经营，还有对经营损失、装潢损失归其所有的主张，鉴于上诉人一直占有使用涉案房屋的事实，本院认定上诉人基于占有房屋的事实应当向被上诉人承担支付租金的义务。至于涉案房屋租金如何确定的问题，上诉人提出涉案房屋受拆迁影响导致周边环境发生变化、影响其经营，要求降低租金的主张，根据民事证据规则的规定，上诉人有责任向法庭举证证明其主张事实的存在以及该事实出现的时间，否则上诉人应当承担举证不能的不利后果。一审期间，原审法院依法至现场进行了勘查，虽然房屋的周边环境出现了影响通行等的变化，但是原审法院无法认定该种变化出现的时间，上诉人也未能向法庭进行举证，故上诉人应对此承担不利的法律后果，上诉人的该项主张不能成立。
综上，上诉人朱勇的上诉理由不能成立。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费257元，由上诉人朱勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张向东
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 宗 正