辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大民二终字第01004号
上诉人（原审被告）：大连泛华房屋开发有限公司，住所地大连市西岗区白云新村山庄北二街2号406室。
法定代表人：安玉杰，该公司董事长。
委托代理人：赵列成，该公司职员。
委托代理人：宫元栋，辽宁兴中律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连万益房屋开发有限公司，住所地大连市西岗区建业街90号3层。
法定代表人：孟庆宽，该公司董事长。
委托代理人：李广东，辽宁恒信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孔宪军，无职业。
委托代理人：付丽艳，辽宁海之韵律师事务所律师。
委托代理人：邵文丽，辽宁海之韵律师事务所律师。
原审原告孔宪军与原审被告大连泛华房屋开发有限公司（以下简称“泛华公司”）、原审被告大连万益房屋开发有限公司（以下简称“万益公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年4月15日作出（2014）沙民初字第1683民事判决，泛华公司、万益公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人泛华公司的法定代表人安玉杰及委托代理人宫元栋，上诉人万益公司的委托代理人李广东，被上诉人孔宪军及其委托代理人付丽艳到庭参加诉讼。
原告孔宪军一审诉称：原告于2002年9月28日购买二被告共同开发的“万益花园”小区第9号楼二层及地下一层商品房。原告在使用房屋时，房屋地下室消防管道及外墙伸缩缝从2003年开始持续漏水，给原告造成了巨大的经济损失。2003年8月14日，经原、被告双方多次协商，原告与二被告签订《补充协议书》，约定：“甲方（即被告）把地下室一部分面积给乙方（即原告）及人民币15万元作为给乙方造成的经济损失的补偿”。“补偿面积为乙方的产权面积”。该《协议》签订后，原告想出售所购买的房屋及地下室，但被告一直拒绝协助原告办理。原告于2014年2月25日起诉后，法院于2014年4月15日告知原告，案涉房屋地下室部分面积无建筑规划图，办不了权属证书。故原告请求判令二被告共同承担给付原告因案涉房屋办不了产权而造成的经济损失及违约金，即案涉房屋有产权情况下的价值减去现房屋无法办理产权情况下的价值。
被告泛华公司一审辩称：现有证据无法证明原告的经济损失，另外《补充协议》中原、被告并没有约定办理权属证书及办理的时间，被告无违约行为，故不同意原告的诉讼请求。
被告万益公司一审辩称：原告是与泛华公司签订的房屋买卖及补充合同，万益公司不是合同的主体，不应当承担法律责任。原告提出的损失问题没有事实和法律依据，且原告已使用房屋11年，已成事实，故不同意原告的诉讼请求。
大连市沙河口区人民法院经审理查明事实后，作出如下判决：被告大连泛华房屋开发有限公司与被告大连万益房屋开发有限公司于判决生效之日起十日内共同赔偿原告孔宪军房屋经济损失2，475，868.68元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费26，000元（原告已预交），由二被告共同负担，给付时间同上。
泛华公司上诉的理由及请求是：1.补充协议中约定的补偿面积是给孔宪军使用，泛华公司没有承诺为其办理产权。房屋所有权的转移应签订正规商品房买卖合同，对具体事项进行明确约定，而本案系因漏水造成损失而签订的补偿协议，协议内容没有关于办理房屋所有权的约定，并且补充协议签订后案涉补偿面积的产权事宜也无人主张。2.孔宪军从签订补充协议之日起至其提起本案起诉之日止，从未向泛华公司提出书面或口头协助办理产权的要求，且办理产权为房屋购买人的责任。3.补充协议明确约定补偿面积为阴影部分面积，一审法院认定案涉房屋阴影以外面积应属补偿面积有误。4.富鸿评估公司对案涉房屋价值所作的评估报告不能作为定案依据。富鸿评估公司是本案诉讼中由孔宪军单方委托，事前未通知泛华公司，也未取得泛华公司同意；一审法院曾委托戴德梁行评估公司对案涉房屋价值进行司法鉴定，因依据不足未能对房屋价值予以鉴定，而富鸿评估公司在相同条件和依据下作出与戴德梁行评估公司相反的结论，戴德梁行评估公司名列法院登记名册，且经双方共同委托选定，其客观公正性高于富鸿评估公司；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条之规定，审判人员对鉴定人出具的鉴定书，应审查鉴定书是否具有鉴定的依据及使用的科学技术手段和对鉴定过程的说明等内容。孔宪军一审审理中未能就富鸿评估公司所作评估报告的依据和技术手段进行合理说明，故富鸿评估公司出具的鉴定报告依法不能采信。据此，泛华公司请求撤销一审判决，依法改判驳回孔宪军的诉讼请求或发回重审。
万益公司上诉的理由及请求是：1.万益公司不是合同主体，依法不应承担责任。孔宪军是与泛华公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议书》，合同主体是泛华公司。依据合同相对性原则，承担责任的主体应为合同双方，与万益公司无关，一审法院判决万益公司承担责任无任何事实和法律依据。2.富鸿评估公司对案涉房屋价值所作的评估报告不能作为定案依据。万益公司认为不能以富鸿评估公司所作的评估报告作为定案依据的具体理由，与上述泛华公司对该节提出的意见一致。据此，万益公司请求撤销一审判决，依法改判驳回孔宪军的诉讼请求或发回重审。
被上诉人孔宪军二审答辩认为：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院认为，孔宪军本案主张的是案涉房屋无法办理产权时的经济损失。关于案涉房屋能否办理产权问题，孔宪军、泛华公司虽称不能办理，但陈述的原因各不一致。现有条件下，案涉房屋客观上能否办理产权，应当向有关产权登记管理部门进一步核实。如果房屋客观上无法办理产权，孔宪军在与泛华公司签订《补充协议书》时是否知晓房屋无法办理产权的情况，在长达11年之久的占用使用时间里，孔宪军是否曾要求泛华公司或万益公司办理产权证，为何直至2014年才以房屋无法办理产权证为由提起本案诉讼，对此泛华公司或万益公司是否存在违约责任，原审应对上述问题进一步核实后再行认定。
另外，即便经核实房屋确实无法办理产权证，由此可能产生的房屋能办理产权的市场价值与其不能办理产权的市场价值之间的差额，常理分析也应当是《补充协议书》签订之时二者市场价值之间的差额，而不应是孔宪军自行委托评估时设定的评估时点2015年3月26日。对案涉房屋能办理产权证的市场价值与不能办理产权时的市场价值，孔宪军委托富鸿评估公司鉴定所出具的鉴定报告，除了评估时点不当外，该评估公司是在孔宪军未向其提供案涉房屋建筑工程及人防工程相关文件的情况下所作出的鉴定，而根据原审法院通过司法鉴定程序委托戴德梁行评估公司对相同事项鉴定时，该司法鉴定机构退鉴的理由可知，这些文件材料理应对案涉房屋有无产权时的市场价值鉴定存在重大影响；并且，对案涉房屋能办理产权时的市场价值鉴定，富鸿评估公司的鉴定对象并非是本案争议的案涉补偿面积部分，而是孔宪军购买的1507.59平方米的沙河口区联合路1号公建，该公建系万益花园小区7-9楼地上二层及地下一层商业用房屋，其与本案争议的补偿面积即地下室一部分面积的市场价值是否具有等同性有待核实。鉴于此，原审法院直接以孔宪军自行委托富鸿评估公司鉴定所出具的鉴定报告作为裁判依据不妥。对孔宪军所称的房屋有产权时的市场价值与无法办理产权时的市场价值之差额，在双方无法确认的情况下，可否在当事人补充提交鉴定所需的案涉工程有关材料后重新委托鉴定为宜。
综上所述，原审判决认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第1683号民事判决；
二、发回大连市沙河口区人民法院重审。
二审案件受理费52，000元（大连泛华房屋开发有限公司预交26，000元，大连万益房屋开发有限公司预交26，000元），退回大连泛华房屋开发有限公司26，000元，退回大连万益房屋开发有限公司26，000元。
审 判 长 侯学枝
审 判 员 丁大勇
代理审判员 刘冬艳
二〇一五年六月二日
书 记 员 王 亮