广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第12号
原告：张君红，住广东省广州市东山区。
原告：王素娟，住广东省广州市越秀区。
两原告共同委托代理人：苗继军，广东信良兆诚律师事务所律师。
被告：冼传焕，住广东省广州市天河区。
委托代理人：丁平、王薏棉，分别系广东耀辉律师事务所律师及实习律师。
被告：刘如胜，住广东省广州市天河区。
被告：聂雪坚，住广东省广州市天河区。
原告张君红、王素娟诉被告冼传焕、刘如胜合资建房纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张君红、王素娟的共同委托代理人苗继军，被告冼传焕及其委托代理人丁平，被告刘如胜到庭参加了诉讼。后本院依法追加了聂雪坚作为被告参加本案诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王素娟及两原告的共同委托代理人苗继军，被告冼传焕及其委托代理人丁平，被告刘如胜，被告聂雪坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张君红、王素娟共同诉称：1993年，原告王素娟与被告刘如胜约定由原告王素娟出资、由被告冼传焕出地、由被告刘如胜承建，将原属于被告冼传焕和被告刘如胜的冼村东胜里2巷15号的旧房拆除，分别在该处和冼村青龙里3号的空地上修建住宅，住宅建好后，位于前者的房屋归原告王素娟，位于后者的房屋归被告冼传焕。为此，三方依照当时的法律和习惯作出了如下安排：1993年6月，向广东省公证处申请了房屋赠与公证；1993年2月24日，原告王素娟和两被告签署了《转让房屋协议》；2001年1月，被告冼传焕、聂雪坚夫妇与原告张君红补办了赠与公证手续。从1993年2月至2001年1月，原告共通过被告刘如胜向合建房屋投资240000元。上述房屋建成后，原告母女一直占有使用冼村东胜里2巷15号房屋，原、被告对权利归属不持异议，相安无事二十年，期间有关产权证都由原告保管。2011年，冼村进行城中村改造，被告冼传焕隐瞒上述合建及赠与事实，谎称权证丢失，补办新的权证，私自与拆迁人签订拆迁补偿安置协议并将拆迁补偿款据为己有。原告为了自身的合法权益，特提起本案诉讼，请求法院判令：一、被告冼传焕、聂雪坚退还房屋合建本金240000元、公证费3570元、建筑罚款3920元、赔偿损失2800000元；二、被告刘如胜承担连带清偿责任；三、被告承担本案诉讼费。
被告冼传焕、聂雪坚共同辩称：一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。原告提供的《房屋转让协议》签订时间为1993年，《收款收据》时间为1994年，《房屋赠与合同》签订时间为2001年，原告现才提起诉讼，显然已超过了诉讼时效，不能得到支持。二、被告冼传焕、聂雪坚从未与原告王素娟进行合资建房，也从未收过原告王素娟款项，原告要求被告冼传焕、聂雪坚退还房屋合建本金没有事实依据。冼村青龙里3号房屋自1992年就已经存在并一直由被告冼传焕、聂雪坚居住，三方签订的《房屋转让协议》也明确为冼村东胜里2巷15号的房屋转让，因此，所谓两处合资建房事实均不属实。根据原告提供的《收条收据》，收取房屋转让费的人为被告刘如胜，被告冼传焕、聂雪坚也不清楚原告王素娟与被告刘如胜之间对房屋转让费是如何约定，现即使原告要求返还房屋款，也应当向被告刘如胜提出，要求被告冼传焕、聂雪坚返还没有事实依据。三、原告要求被告冼传焕、聂雪坚退还公证费没有依据。根据《转让房屋协议》，房屋公证费用由被告刘如胜与原告王素娟各负担一半，与被告冼传焕、聂雪坚无关，且被告冼传焕、聂雪坚在被告刘如胜与原告王素娟的房屋转让交易中也仅是协助办理公证，因此原告要求被告冼传焕、聂雪坚返还公证费没有事实依据。四、原告要求被告冼传焕、聂雪坚退还建筑罚款3920元没有依据。根据原告提供的两份罚款收据，仅显示被罚款人为被告冼传焕，但无法证明是由原告代为缴纳，因此原告该项诉讼请求没有事实依据。五、因原告及被告刘如胜并非冼村村民，原告所提交的《房屋转让协议》及《赠与公证》因违反法律强制性规定而应当无效。如因合同无效涉及返还，也应当由被告刘如胜返还房屋款给原告王素娟，原告王素娟向被告冼传焕、聂雪坚支付房屋使用费。六、原告要求被告冼传焕、聂雪坚赔偿其巨额损失没有事实及法律依据。原告与被告冼传焕、聂雪坚之间根本不存在交易行为，从原告提交的证据看，也均不能证明原告有损失，原告此项诉讼请求没有事实依据，相反，原告一直对房屋进行出租收益，其损失根本不存在。并且，原告提交的证据均显示收取房屋转让费的是被告刘如胜，现即便要求赔偿也应当是向被告刘如胜主张，与被告冼传焕、聂雪坚无关。七、根据房地产相关法律规定，房产产权以公某为准，本案的房屋登记产权人为被告冼传焕，因此，拆迁补偿款应当赔付给被告冼传焕，原告提出的安置补偿异议当然不能成立。综上，原告的诉讼请求均没有事实与法律依据，请法院依法驳回。
被告刘如胜辩称：一、原告所主张的在合资建房中出本金240000元不属实，被告刘如胜五次收取了原告王素娟共192000元，原告还欠被告刘如胜28000元至今未付清。建筑罚款3900元没有证据证明是原告支付，该罚款是被告冼传焕已付的。二、被告刘如胜当年认识原告王素娟后，原告王素娟称要在冼村建房，被告刘如胜介绍被告冼传焕与原告王素娟认识后，经双方洽谈由被告冼传焕出地、原告王素娟出资，双方签订协议。三、被告刘如胜是介绍人，亦是包工头，被告刘如胜与被告冼传焕及其家人没有任何关系及经济来往。四、被告刘如胜承建冼村东胜里2巷15号房屋时，共收取了原告王素娟192000元，原告王素娟称余款28000元在被告冼传焕与原告王素娟办完公证后支付，但被告冼传焕多次拒绝办理公证，原告王素娟拒绝支付该余款。五、原告与被告冼传焕在被告刘如胜不知情的情况下于2001年1月18日办理了公证手续，但原告未支付余款给被告刘如胜。六、原告出示的被告聂雪坚于2001年1月22日出具的《收条》与被告刘如胜无关，被告刘如胜与被告聂雪坚没有任何经济关系。七、原告所提交的《关于冼村东胜里2巷15号房屋拆迁补偿安置的异议申请书》及“该房屋权属证明材料”说明了与被告刘如胜无关。
经审理查明：根据广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2010年4月30日出具的《天河区宅基地使用权情况表》（穗天沙字第928号）显示，沙河镇冼村东胜2巷15号宅基地使用权的使用人为冼传焕，基地面积为31.82平方米，建筑面积为117.66平方米，层数为3.5，发证日期为1994年4月11日。冼传焕与聂雪坚是夫妻关系，两人于1981年6月23日登记结婚。
1993年2月24日，冼传焕（原屋主）、刘如胜（现屋主）、王素娟（新屋主）签订了《转让房屋协议》，内容为现有天河冼村东胜里二巷十五号（原证契号码穗天沙字第00776号）房屋共三层半（下简称案涉房屋），总面积约140平方米；由原合建人刘如胜向冼传焕买回来的，后有刘如胜改建成三层半房屋；现转让给王素娟使用，从即日起其一切永久性产权及财产归王素娟所有，该产权与刘如胜、冼传焕无关，原刘如胜与冼传焕的协议作废，新产权（房屋契证）发下后归王素娟所有，原屋主冼传焕需协助新主人共同合办法律公证手续，其公证费用有刘如胜、王素娟共同各负责一半。
1993年2月24日，刘如胜开具收据，内容为收到王素娟交来购买案涉房屋预付款70000元。
1993年3月9日，刘如胜开具收据，内容为收到王素娟交来69000元，此款为购案涉房屋的房屋款。
1993年4月7日，刘如胜开具收据，内容为收到王素娟买案涉房屋的房屋款19000元。
1993年5月16日，刘如胜开具收据，内容为收到王素娟交来30000元，此款属案涉房屋房款。
1993年7月2日，刘如胜开具收据，内容为收到王素娟交来3000元，此款是案涉房屋的房屋费。
其后，刘如胜还开具了收据（没有落款时间，有付款人王素娟签名），内容为王素娟在案涉房屋投资建房，承建者刘如胜已收过王素娟承建费192000元，仍有尾数28000元没交给刘如胜，尾数在办完公证手续后三天内交清（公证费各人出一半）。
2001年1月18日，冼传焕、聂雪坚（赠与人）与张君红（受赠人）签订了《赠与合同》，内容为冼传焕、聂雪坚是案涉房屋（村镇宅基地使用证号为：穗天沙字第928号）产权人；现冼传焕、聂雪坚自愿将上述房产全部（面积117.66平方米）无偿赠与给张君红所有；对于上述赠与，张君红表示愿意接受；赠与人与受赠人约定，上述房屋从办理赠与合同公证之日起，该房屋产权即归受赠人所有；此后上述赠与房屋一切权利、义务均与赠与人无涉。同日，上述《赠与合同》办理了公证手续。
2001年1月22日，聂雪坚开具收据，内容为收到王素娟20000元，待刘如胜交还20000元给聂雪坚作房屋赠与费用时，聂雪坚将20000元归还给王素娟。
其后，冼村进行城中村改造拆迁，冼传焕作为案涉房屋的宅基地使用权人签署了《冼村整体改造（第四期）村民房屋补偿明细表》。根据该明细表显示，宅基地证使用人为冼传焕，房屋座落为案涉房屋，合法总建筑面积为128.46平方米，超建面积为2.66平方米。
现王素娟、张君红提起诉讼，要求冼传焕、聂雪坚、刘如胜予以赔偿。
诉讼过程中，王素娟、张君红确认案涉房屋建好后由其居住使用；2006年王素娟、张君红搬离房屋后，由其进行部分出租。
王素娟、张君红主张王素娟与冼传焕、刘如胜签订了《转让房屋协议》后，由王素娟出资给冼传焕、刘如胜建设了案涉房屋。冼传焕、聂雪坚则主张案涉房屋原为一层房屋，刘如胜向冼传焕、聂雪坚支付了30000元后，冼传焕、聂雪坚将该房屋出售给刘如胜，之后刘如胜在原一层房屋的基础上加建成3层半的房屋；之后刘如胜称王素娟是其亲戚，刘如胜想将案涉房屋转让给王素娟并要求冼传焕签订了《转让房屋协议》；该《转让房屋协议》签订后，冼传焕、聂雪坚并没有收到王素娟或刘如胜支付的房款，只是最后在与张君红办理公证手续时收取了20000元的费用。刘如胜则主张案涉房屋原是一层房屋，由刘如胜向冼传焕、聂雪坚支付30000元后，冼传焕、聂雪坚将该房屋出售给刘如胜，刘如胜就找到王素娟，与王素娟协商由王素娟向刘如胜支付220000元，刘如胜负责拆除原一层房屋并重新建好4层房屋给王素娟；王素娟总共支付了192000元，但最后28000元至今未支付给刘如胜。
刘如胜主张案涉房屋在1993年签订《转让房屋协议》时是尚未建好的，刘如胜是在收到王素娟的款项后于1994年建成，建成后是由王素娟、张君红使用。对于为何房屋为1994年建成，而《转让房屋协议》中写了“后有刘如胜改建成3层半房屋”的原因，刘如胜称该《转让房屋协议》是由其手写的，刘如胜写上“后有刘如胜改建3层半房屋”的意思是刘如胜要建成3层半的房屋交给王素娟。关于冼传焕所质疑的刘如胜开具的收据中均写明为案涉房屋的购房款而并非建房款，刘如胜则称由于其文化水平有限，所以表述为购房款，实际上是由其收取了王素娟的款项后再建设房屋，且其是陆续向王素娟开具收据的，证明其是在收取王素娟的款项后再建房。
关于为何冼传焕、聂雪坚在2001年又与张君红签订《赠与合同》并办理公证手续的问题。冼传焕、聂雪坚称由于2001年时王素娟知道其本人是城镇户口不能办理宅基地的转让手续，而其又想将案涉房屋转让给其女儿张君红，所以在不能过户的情况下，王素娟要求冼传焕、聂雪坚与张君红签订《赠与合同》并办理公证手续。王素娟、张君红则称由于王素娟年纪已大，其想将案涉房屋转让给女儿张君红，所以与冼传焕、聂雪坚签订《赠与合同》并办理公证。
关于公证费3570元、建筑罚款3920元，王素娟、张君红提供了《统一收据》（显示收费项目为赠与公证、金额为3570元）、《沙河镇建设委员会专用收据》（显示交款单位为冼村冼传焕，收款事由为超建房屋款，金额为1220元）、《罚款收据》（显示被罚款单位或个人姓名为冼传焕，地址为冼村东胜里，金额为2700元）。冼传焕、聂雪坚确认上述证据的真实性，但认为罚款是冼传焕支付的，上述收据无法证明是王素娟、张君红支付；刘如胜认为上述证据与其无关，对其真实性不予确认。
关于王素娟、张君红要求冼传焕赔偿2800000元损失的依据，王素娟、张君红主张如果冼传焕依照约定将案涉房屋过户至其名下，有关拆迁补偿的相关权益应当由王素娟、张君红享有，现冼传焕侵占了王素娟、张君红的利益，擅自与开发商签署了拆迁安置协议，并将有关的收益归其名下，王素娟、张君红根据房屋所在地房屋增值部分估算，在1992年以240000元购买房屋，现房屋的价值是4000000元，所以王素娟、张君红主张2800000元已低于市场价。
王素娟、张君红确认其并非冼村村民，刘如胜确认其并非冼村村民。
王素娟、张君红及冼传焕、聂雪坚、刘如胜均确认在本案起诉前案涉房屋已经交付拆迁，该房屋早已灭失，无法对造价或价值进行评估鉴定。
王素娟、张君红主张刘如胜是案涉房屋的承建人，也是最初的合建人，所以王素娟、张君红要求刘如胜承担连带责任。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村居民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。本案中，案涉房屋所附属的宅基地是冼村集体所有性质的用地，无论是各方所主张的付款在前建房在后，还是建房在前付款在后，最终的结果是案涉房屋所附属的宅基地的原使用权人冼传焕通过与刘如胜、王素娟签订《转让房屋协议》的形式将案涉房屋所附属的宅基地交由王素娟出资、由刘如胜建设，建成后案涉房屋由王素娟占有使用；其后又由张君红与冼传焕、聂雪坚签订《赠与合同》拟将案涉房屋赠与给张君红。由于王素娟、张君红并非冼村村民，上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，应认定为无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，作为案涉房屋实际使用人的王素娟、张君红，应将案涉房屋返还给冼传焕、聂雪坚，冼传焕、聂雪坚应将当时建房款返还给王素娟、张君红。根据各方当事人所确认的事实，案涉房屋已交付改造拆除，且由冼传焕、聂雪坚作为被拆迁方与拆迁单位签订了相关拆迁资料。因此，实际上冼传焕、聂雪坚将可取得案涉房屋拆迁的对价即相应的拆迁补偿，王素娟、张君红已不存在将案涉房屋返还的事实基础。而已查明的事实可知，王素娟、张君红为建设、使用案涉房屋而向刘如胜支付了共计192000元，向冼传焕、聂雪坚支付了20000元，冼传焕、聂雪坚应将上述款项共计212000元返还给王素娟、张君红。另，由于冼传焕、聂雪坚作为被拆迁方获得案涉房屋的对价，王素娟为建设案涉房屋而尚欠刘如胜未支付的28000元，刘如胜可另行向冼传焕、聂雪坚主张。
根据查明的事实，冼传焕、聂雪坚明知农村土地不能流转至该农村集体经济组织成员之外的其他人，却仍最终将案涉房屋所附属的宅基地使用权流转给王素娟、张君红；而王素娟、张君红当时明知不能取得案涉房屋所附属的宅基地使用权证，仍通过签订《转让房屋协议》、《赠与合同》的方式想取得该宅基地使用权。因此，双方当事人对于上述转让宅基地使用权行为被确认无效均有过错，各自应承担相应责任。但鉴于案涉房屋已被交付拆除无法评估鉴定其价值，本院综合考虑案涉房屋价值现已大幅上升的因素，酌情判令冼传焕、聂雪坚向王素娟、张君红赔偿100000元。
对于王素娟、张君红称其代为缴纳建筑罚款3920元的问题，其所提供的《沙河镇建设委员会专用收据》、《罚款收据》仅显示交款人为冼传焕而不能证明由王素娟、张君红代为缴纳该款项，故王素娟、张君红要求冼传焕返还上述费用的诉求缺乏事实依据，本院不予支持。对于公证费3570元，由于该费用是王素娟、张君红在转让案涉房屋过程中所发生的费用，王素娟、张君红对此存在过错，其要求冼传焕、聂雪坚返还该费用的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
对于王素娟、张君红要求冼传焕、聂雪坚赔偿损失2800000元的问题。由于案涉房屋所附属的宅基地属于农民集体所有，而王素娟、张君红并非冼村村民；王素娟、张君红按《转让房屋协议》约定使用案涉房屋近20年，已有收益；而且，王素娟、张君红并未举证证明其要求冼传焕、聂雪坚赔偿2800000元的依据。综上，王素娟、张君红要求冼传焕、聂雪坚赔偿损失2800000元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
另，王素娟、张君红与冼传焕、聂雪坚之间转让宅基地使用权的行为在本案中由本院确认无效，并由本案中对无效的法律后果进行审处，冼传焕、聂雪坚主张王素娟、张君红的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩明显缺乏依据，本院不予采纳。冼传焕、聂雪坚是案涉房屋被拆迁的受益方，王素娟、张君红要求刘如胜承担连带清偿责任的主张缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告冼传焕、聂雪坚自本判决发生法律效力之日起10日内向原告王素娟、张君红返还212000元；
二、被告冼传焕、聂雪坚自本判决发生法律效力之日起10日内向原告王素娟、张君红赔偿100000元；
三、驳回原告张君红、王素娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费31200元，由原告张君红、王素娟负担23200元，被告冼传焕、聂雪坚负担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 李淑仪
人民陪审员 曾霓芳
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 何靖文
陈秋滢