北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02748号
上诉人（原审原告、反诉被告）荆贵锁，男，1960年6月15日出生。
委托代理人赵艳辉，女，1960年9月14日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京西华房地产开发有限公司，住所北京市密云县穆家峪镇穆裕南街1号镇政府办公楼401-68。
法定代表人黄韵如，董事长。
委托代理人冯德华，北京上泽律师事务所律师。
委托代理人孙钦永，男，1984年12月12日出生，北京西华房地产开发有限公司职员。
荆贵锁因与北京西华房地产开发有限公司（以下简称西华公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第5633号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理.荆贵锁的委托代理人赵艳辉、西华公司委托代理人冯德华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月，荆贵锁诉至原审法院称：2008年4月4日，我与西华公司签订《北京市商品房预售合同》，约定我购买西华公司开发的位于北京市朝阳区×号房屋，交房日期为2010年7月31日。2010年11月17日，我起诉西华公司要求其交房，法院支持了我的诉讼请求。但是直到2012年10月25日，经过法院强制执行，我才收到房屋。根据合同约定，我有权要求西华公司承担逾期交房的违约责任。由于合同约定的逾期交房违约金低于我的实际损失，根据相关法律规定，我有权要求西华公司按我的实际损失支付违约金。另外，签订合同时，西华公司承诺赠送我冰箱一台，价值1.3万元，我要求西华公司履行承诺。至今我未取得房产证，我要求西华公司协助我办理房产证，并承担相应违约责任。综上，我请求判令：1.西华公司向我支付2010年8月1日至2012年10月25日期间的逾期交房违约金471546元；2.西华公司交付赠送的价值1.3万元的冰箱或支付1.3万元；3.西华公司协助我办理上述房屋的产权转移登记手续，将上述房屋转移登记至我名下；4.西华公司支付我逾期办理产权证违约金27617元。
西华公司在原审法院辩称并反诉称：荆贵锁存在逾期付款的情节，所以我方可以不向其交付房屋。2010年7月15日，我方曾向荆贵锁发出过交房通知，但其没有按通知时间收房，因此我公司不应承担逾期交房责任。即便法院认定我方逾期交房了，那也应当按照合同约定计算违约金，而不是按租金计算。关于冰箱，我公司并未承诺赠送冰箱，这是瑞京公司的承诺，与我公司无关。关于办理产权证，荆贵锁未按约定交付办证需要的资料及相关费用，因此未能办证的原因不在我公司，我公司不同意给荆贵锁办理产权证，也不应支付违约金。鉴于荆贵锁至今未支付房款，我公司反诉请求判令：1.解除双方之间的商品房预售合同；2.荆贵锁支付2010年8月1日至2011年12月1日期间的逾期付款违约金175630元；3.荆贵锁支付我公司代缴的公共维修基金36600元以及延期支付的违约金2万元。
荆贵锁对反诉辩称：2011年11月25日我收到判定支付房款的二审判决，12月1日我就把房款汇到法院账上，我没有逾期付款，不同意支付逾期付款违约金。而且西华公司曾经起诉我要求解除合同，已经被生效判决驳回其诉请。西华公司不承认逾期交房，但其从未主动向我交房，房子是法院2012年10月25日给我执行回来的。我同意交公共维修基金，但是西华公司从未通知我交钱，所以延期交付的责任不在我，我不同意支付违约金。
原审法院审理后认为：《北京市商品房预售合同》及附件是当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
西华公司与荆贵锁互负给付义务。根据《合同》约定，在荆贵锁全额支付房款前，西华公司有权拒绝向其交房。虽然荆贵锁曾向西华公司发函要求其接受剩余房款，但荆贵锁函件所列地址并非《合同》约定的西华公司的送达地址。西华公司否认收到函件。现有证据不能证明西华公司拒绝接受荆贵锁付款，因此自荆贵锁将房款汇至法院账户之日，西华公司才有义务向荆贵锁交房。据此，西华公司迟延交房的期间应为2011年12月2日至2012年10月25日。根据查明事实，本院就西华公司不履行生效判决逾期交房的行为，已经决定按涉案房屋月租金双倍标准执行迟延履行金。因此，荆贵锁在本案中要求按照月租金标准计算逾期交房违约金，缺乏依据。然而，迟延履行金是民事诉讼法对迟延履行生效判决行为规定的罚金，荆贵锁仍有权要求西华公司按照《合同》约定支付逾期交房违约金，承担违约责任。据此，按《合同》约定，法院核算逾期交房违约金为181725.78元（2761790×万分之二×329天）。
关于办理产权证，荆贵锁已全额支付房款，西华公司有义务按约定协助其办理涉案房屋的产权转移手续，将涉案房屋的产权转移登记至荆贵锁名下。西华公司不能证明其通知荆贵锁提交办理涉案房屋产权证所需的资料和相关费用。根据《合同》约定，如因出卖人原因致使买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按已付房价款百分之一向买受人支付违约金。根据生效裁判文书，西华公司应于2011年12月1日向荆贵锁交房。因自2011年12月2日至今未满720日，故法院对荆贵锁诉请的逾期取得房产证的违约金不予支持，如本案审结后西华公司发生新的违约事实，荆贵锁可另行主张权利。
关于赠送冰箱，《协议书》上虽然没有加盖西华公司的公章，但《协议书》同时载明“甲方签章”处可由委托代理机构签章。鉴于《协议书》与《合同》系同时签订，且瑞京公司是西华公司的委托销售代理机构，因此《协议书》对西华公司有效，西华公司应当按约定履行义务。就荆贵锁付款事宜，已有生效判决认定西华公司未完成付款通知的送达义务，未按《合同》约定付款的过错不在荆贵锁。而此后荆贵锁按生效判决主动履行了付款义务，现荆贵锁诉请西华公司赠送冰箱或支付1.3万元，未过诉讼时效，且有事实和法律依据，法院予以支持。
关于解除合同和逾期付款违约金，已有生效判决认定未按《合同》约定付款的过错不在荆贵锁，判决后西华公司未再通知荆贵锁付款，而荆贵锁按生效判决规定的期限支付了房款，因此荆贵锁并未逾期付款，西华公司诉请解除合同并要求荆贵锁支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，法院不予支持。
关于公共维修基金，西华公司不能证明曾通知荆贵锁支付此笔款项，因此未交纳公共维修基金的过错不在荆贵锁，西华公司诉请荆贵锁支付违约金，缺乏依据，法院不予支持。荆贵锁同意向西华公司支付此笔费用，法院予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京西华房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付荆贵锁逾期交房违约金十八万一千七百二十五元七角八分；二、北京西华房地产开发有限公司于本判决生效后七日内交付荆贵锁一台价值一万三千元的冰箱，如不能交付上述冰箱，则给付荆贵锁一万三千元；三、北京西华房地产开发有限公司于本判决生效后七日内协助荆贵锁办理位于北京市朝阳区×号房屋的转移登记手续，将上述房屋的产权转移登记至原告（反诉被告）荆贵锁名下；四、驳回荆贵锁的其他诉讼请求；五、驳回北京西华房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，荆贵锁与西华公司均不服，荆贵锁上诉至本院称：第一，我与西华公司在《商品房预售合同》中约定了明确、具体的房屋交付日期。西华公司应当按照合同约定在2010年7月31日前向我交付房屋，否则就构成违约。西华公司没有按照上述日期交房，应当向我承担违约责任；第二，我未交房款并非我的过错，而是由于我未收到西华公司发出支付购房款的书面通知，也没收到应当由西华公司发的交付房屋书面通知书，一审法院已经认定未按合同约定付款的过错不在我，因此一审判决以我未付余款为由，免除了西华公司自2010年8月1日起即拒绝交房的违约责任是错误的；第三，未办理产权证的责任也是由于西华公司未通知我所致，责任在西华公司，一审法院不以合同约定的违约责任日作为交付日期免除了西华公司预期办理房产转移的违约责任属于明显的认定错误，综上请求改判西华公司向我支付预期交房违约责任由合同约定的2010年8月1日起计算，增加违约金81170元，撤销原判第四项，改判西华公司支付我逾期取得产权证的违约金27617元。诉讼费由西华负担。
西华公司辩称并上诉称：一审判决认定事实错误，我方已将按照《预售合同》及补充协议的约定向荆贵锁实施了书面通知的邮寄行为，履行了通知义务，该行为符合合同及补充协议约定的送达要求，一审法院判决我公司承担逾期交房的违约金是错误的，由于荆贵锁未按期支付房款，因此我公司对后续事宜不承担违约责任，我公司未承诺赠送过冰箱，一审认定我公司承担赠送冰箱的责任是错误的，一审法院适用法律错误，在执行法院已经决定按涉案房屋月租金双倍标准执行迟延履行金并执行完毕情形下，本案再次判决我承担逾期交付违约金属于因同一行为重复判决承担二次责任，没有法律依据，一审法院漏判了公共维修基金，综上，我公司请求撤销原判第一、二、三、五项，支持我们在原审的反诉请求。
荆贵锁针对西华公司的上诉辩称：不同意西华公司的上诉请求。对方并没有通知我交付房屋，我方不知道去哪里交及交付时间，根本没有交付的前提条件，房款的交款前提条件没有成就。对于一事不二罚，我认为上次朝阳法院执行庭支持的是对方不履行判决的迟延履行金，我们本次主张的是合同的违约金，二者并不矛盾。
经审理查明：2008年4月4日，荆贵锁与西华公司签定编号为Y609631的《北京市商品房预售合同》（下称《合同》）。双方约定，荆贵锁向西华公司购买位于北京市朝阳区×号房屋（简称涉案房屋），房屋总价款为2761790元。
关于付款，《合同》约定荆贵锁如逾期付款超过90日的，西华公司有权解除合同；如西华公司解除合同，荆贵锁应当自解除合同通知书送达之日起30日内按照商品房总价款的20%向被告支付违约金，并由西华公司退还原告全部已付房款等。附件五《聆湖苑付款方式及期限的约定》约定，原告购房定金5万元于认购时即2008年3月27日支付；首期房款781790元于签订商品房买卖合同前支付；剩余房款193万元以贷款方式、在被告向原告发出办理贷款手续的书面通知之日起60日内支付。
关于交房，《合同》约定，房屋交付时间为2010年7月31日前；西华公司逾期超过90日交付房屋，荆贵锁要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，西华公司按日计算向荆贵锁支付全部已付款万分之二的违约金，并于该房屋实际交付之日起三十日内向西华公司支付违约金。附件十第四条约定，办理房屋交付手续时，荆贵锁应付清全部房价款，否则西华公司有权拒绝办理房屋交付手续，且并不因此构成违约。
关于办理产权转移登记，《合同》第21条约定，商品房交付使用后，荆贵锁同意委托北京市道和律师事务所向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因西华公司的责任，荆贵锁未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，且荆贵锁不退房，西华公司按已付房价款的百分之一支付违约金。合同附件十补充协议第六条，荆贵锁与西华公司应互相配合共同办理产权事宜，并由双方依据国家法律、法规之规定各自承担应交纳的费用；荆贵锁应在房屋交接的同时提供办理产权所需的一切文件及支付所需的相关费用，否则西华公司有权拒绝交房，要求荆贵锁按补充协议第四条第4款的规定承担违约责任，且西华公司不承担延误办理产权的任何责任。补充协议第四条第4款约定，因荆贵锁原因逾期收房或不办理产权过户手续（荆贵锁未按西华公司书面通知交纳契税、专项维修基金等费用、未提交个人有效身份证件、委托公证书等资料均视为荆贵锁不办理产权过户手续）超过30日，视为荆贵锁违约，逾期超过90日的，西华公司有权向荆贵锁收取合同总价款20%的违约金。
关于送达，《合同》附件十《补充协议》中约定，一方给接收方发送的通知、承认、同意、其他联络等，应以书面形式向下述记载的地址或一方给另一方书面通知的地址发送；通过邮送、专递、其他送达服务向另一方送达时，以送达日或送达被拒绝时为送达日；西华公司的通讯地址为“北京朝阳区将台路2号丽园中心306室”。
2009年10月，西华公司以荆贵锁未按期支付剩余房款193万元为由诉至法院要求解除双方所签合同并由荆贵锁支付相应的违约金。法院审理后作出（2009）朝民初字第38319号民事判决，认为在荆贵锁确认的通讯方式没有发生变化的情况下，现无证据显示荆贵锁对西华公司所发邮件存在签收或拒收情形；亦无证据显示西华公司曾通过电话、派人送交、传真等方式穷尽了全部通知途径。因此虽然西华公司实施了书面通知的邮寄行为，但是其并未完成通知的送达义务；在现有证据无法证明荆贵锁在此过程中存在过错的情况下，西华公司的诉讼请求不予支持。西华公司不服提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为现有证据不足以证明被告适当履行了送达义务或原告拒绝签收，故不足以证明荆贵锁存在违约行为。据此，北京市第二中级人民法院于2010年9月作出（2010）二中民终字第5833号民事判决，驳回西华公司上诉，维持原判。西华公司就上述判决向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2011年12月20日作出裁定，指令北京市第二中级人民法院再审。2012年9月20日，北京市第二中级人民法院作出再审终审判决，维持（2010）二中民终字第5833号民事判决。
2010年11月3日，荆贵锁通过公证方式向西华公司邮寄送达要求其接受剩余房款的函件，收件人地址为北京市密云县穆家峪镇荆稍坟村东108室。西华公司否认收到上述函件。
2011年，荆贵锁起诉西华公司，要求西华公司接收剩余房款、交付涉案房屋，并按合同约定支付2010年8月1日至实际交房之日的逾期交房违约金。法院审理后作出（2011）朝民初字第06160号民事判决，认为西华公司提出的解除合同的请求已经被人民法院驳回，其应当按照合同行使权利、履行义务，荆贵锁要求一次性支付剩余房款，以更加积极的方式履行合同，人民法院予以支持；合同约定房屋实际交付之日起30日内支付违约金，故违约金的前提条件尚未成就，荆贵锁应待条件成就后再就违约金主张权利。据此，本院判令荆贵锁在判决生效后7日内向西华公司支付剩余房款193万元，西华公司在判决生效后7日内将涉案房屋交付给荆贵锁。西华公司不服，提起上诉。2011年11月18日，北京市第二中级人民法院判决驳回西华公司上诉，维持原判。
2011年12月1日，荆贵锁申请强制执行（2011）朝民初字第06160号民事判决，要求西华公司交付房屋。当日，荆贵锁将193万元房款汇至法院账户。执行中，北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）向西华公司发出执行通知书、张贴腾房公告等，西华公司仍未履行交房义务。经朝阳法院强制执行，2012年10月25日荆贵锁取得涉案房屋。朝阳法院在执行中认定西华公司存在迟延履行生效判决的行为，作出执行决定要求西华公司按照“月租金×迟延履行期间×2”的标准给付迟延履行金，迟延履行期间为2011年12月2日至2012年10月25日，月租金标准参考同类房屋租金的市场价格酌定为2万元。西华公司认为执行行为违法，提出执行异议。朝阳法院受理并审查后，于2013年4月18日作出（2013）朝执异字第00034号执行裁定，认为荆贵锁与西华公司互负义务，且无先后履行顺序，荆贵锁2011年12月1日将剩余房款汇至本院账户，应视为履行义务完毕，西华公司应当就其迟延履行交付房屋的行为支付迟延履行金，迟延履行期间为2011年12月2日至2012年10月25日，荆贵锁损失参考同类房屋租金的市场价格，酌定为每月2万元，西华公司的再审申请已被驳回，执行异议理由缺乏事实和法律依据，故不予支持。西华公司不服，申请复议。2013年6月19日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中执复字第00704号裁定，驳回西华公司复议申请，维持原裁定。
本案审理中，荆贵锁申请对涉案房屋2010年7月31日至2012年10月25日期间的租金价格进行评估。经摇号，一审法院依法委托北京鸿天涉外房地产土地估价有限责任公司进行委托。该公司的鉴定结论为涉案房屋（建筑面积182.9平方米）在2010年7月31日至2012年10月25日期间的租金现值为17595元／月。荆贵锁预付评估费2万元。西华公司不认可鉴定结论，认为评估价格过高，并提交网上查询涉案房屋所在小区其他房屋的租金价格网页进行佐证。荆贵锁对西华公司提交的网页均不认可，称西华公司提交的网页与其房屋面积均不一致，没有可比性。
关于办理产权手续，西华公司于2010年7月23日代荆贵锁交纳了涉案房屋的公共维修基金36600元。荆贵锁同意向西华公司支付此笔费用。西华公司提交《F3区（大西洋西城）“聆湖苑”房屋及车位交付与产权办理通知书》（粉联）以及荆贵锁本人签字的《国内特快专递邮件详情单》，证明其曾通知荆贵锁交付办理产权证的相关手续，但荆贵锁拒绝交付，故未办理产权证的过错不在西华公司。西华公司提交的《F3区（大西洋西城）“聆湖苑”房屋及车位交付与产权办理通知书》标题处“房屋及”三字以及正文第四、第六行处的“该房屋及”均被划掉，正文内标注了车位的坐落，但未注明房屋坐落。《国内特快专递邮件详情单》“内件品名”处标注的是“F3区（大西洋新城）聆湖苑车位查验通知书”。荆贵锁认可收到过快递，但称快递内不是西华公司当庭提交的通知书，西华公司只通知其查验车位，并未向其交房，也未通知其提交办理房屋产权手续的相关文件。
经询，西华公司认可涉案房屋所在楼栋的初始登记已经办理完毕。荆贵锁于2012年12月18日缴纳了涉案房屋的契税。
关于赠送冰箱，荆贵锁提交《协议书》予以证明。《协议书》所列“甲方”为出卖人西华公司，委托代理机构为北京瑞京物业顾问有限公司，“乙方”为荆贵锁，落款“甲方签章（或委托代理机构签章）”处加盖了北京瑞京物业顾问有限公司的销售专用章，乙方处有荆贵锁签名。《协议书》约定，甲方同意在乙方房款按照《北京市商品房预售合同》约定的期限内全部达到甲方账户后三十日内向乙方赠送三星牌冰箱一台，近期市面价值人民币13000元；如非因甲方原因，乙方未能按照《北京市商品房预售合同》约定的期限付清全部房价款的，甲方有权取消本协议第一条约定的赠品。北京瑞京物业顾问有限公司在《北京市商品房预售合同》中系西华公司的委托销售代理机构。
以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市商品房预售合同》及附件、《协议书》、（2009）朝民初字第38319号民事判决、（2010）二中民终字第05833号民事判决、（2012）二中民再终字第10372号民事判决、（2011）朝民初字第06160号民事判决、（2011）二中民终字第17794号民事判决、（2013）朝执异字第00034号执行裁定、鉴定报告、中信银行电汇凭证、契税完税证明、公共维修基金专用收据、评估费发票及以上证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点一是在执行程序中已裁定西华公司支付迟延履行金的前提下，是否应当支持自2011年12月2日至2012年10月25日的迟延履行交房义务的违约金。
西华公司在荆贵锁交齐房屋全款后，确有按照合同向荆贵锁交付房屋的义务，同时，朝阳法院在（2011）朝民初字第06160号民事判决中也确定了西华公司应当向荆贵锁交付房屋，故西华公司不交付房屋的行为同时产生了两个法律责任，一个是基于合同约定而产生的迟延履行交付义务的违约金，另一个是不履行生效判决而产生的法定的迟延履行金。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”本院认为：迟延履行金是指被执行人因未按照生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱或者其他义务时，由人民法院决定，由被执行人缴纳用以弥补申请人损失，同时惩戒被执行人违法行为的款项。迟延履行金的性质是一种兼具补偿性和惩罚性的赔偿金。从给付对象看，迟延履行金直接给付申请执行人而非国家，是对申请执行人一种的补偿，补偿性还体现在判决确定的义务，债务人在执行期间不履行，实际上就会给债权人造成损失，因此通过迟延履行金予以弥补；此外，迟延履行金具有惩罚性功能，对于不执行法院判决的人进行制裁，从而督促其履行法院的判决。而迟延履行违约金的性质是一种补偿性的赔偿金，是当事人双方预先估计的由于迟延履行造成的权利人损害赔偿总额，通过提前约定的方式予以弥补。
本院认为：迟延履行金和迟延履行违约金都具有补偿权利人因义务人迟延履行行为遭受损害的性质，因此，在迟延履行金能够足以弥补权利人因迟延履行而遭受的实际损失的前提下，基于公平原则不宜再支持合同约定的迟延履行违约金。具体到本案，朝阳法院在（2011）朝民初字第06160号民事判决一案的执行过程中，已经对迟延履行金做出执行决定，荆贵锁实际获得的迟延履行金标准为每月4万元，该标准远高于该套房屋的月租金收益，亦远高于合同约定的迟延交付房屋的违约金标准，故已经足以弥补荆贵锁在2011年12月2日至2012年10月25日期间因迟延交付房屋所受到的损失，故本院对原审法院判决的相关部分予以纠正，不予支持荆贵锁在该段期间逾期交房违约金的诉讼请求。
本案的争议焦点二是荆贵锁是否有权要求2010年8月1日至2011年12月1日期间的逾期交房违约金。
本院认为：本案中，根据双方签订的《合同》附件十第四条约定，办理房屋交付手续时，荆贵锁应付清全部房价款，否则西华公司有权拒绝办理房屋交付手续，且并不因此构成违约。由于荆贵锁于2011年12月1日才向西华公司付清了全部房价款，因此在此之前西华公司不构成逾期交房。荆贵锁上诉称未按《合同》约定付款的过错不在己方，该理由虽可以支持其继续履行《合同》的请求权，但不足以支持其请求西华公司支付逾期交付房屋违约金，原审法院不予支持2010年8月1日至2011年12月1日期间的逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。
本案的争议焦点三是冰箱是否应当给付荆贵锁。
本院认为：虽然《协议书》上虽然没有加盖西华公司的公章，但《协议书》同时载明“甲方签章”处可由委托代理机构签章。鉴于《协议书》与《北京市商品房预售合同合同》系同时签订，且瑞京公司是西华公司的委托销售代理机构，因此《协议书》对西华公司有效，西华公司应当按约定履行义务。且已有生效判决认定西华公司未完成付款通知的送达义务，未按《合同》约定付款的过错不在荆贵锁。而此后荆贵锁按生效判决主动履行了付款义务，现荆贵锁诉请西华公司赠送冰箱或支付1.3万元有事实和法律依据，应当予以支持。
本案的争议焦点四是是否支持荆贵锁要求西华公司协助其办理涉案房屋的产权转移手续，逾期办理房产证违约金是否应当支持
本院认为：本案中，荆贵锁已全额支付房款，西华公司有义务按约定协助其办理涉案房屋的产权转移手续，将涉案房屋的产权转移登记至荆贵锁名下。根据《合同》约定，如因出卖人原因致使买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按已付房价款百分之一向买受人支付违约金。根据生效裁判文书，西华公司应于2011年12月1日向荆贵锁交房。因自2011年12月2日至一审判决作出之日未满720日，故一审法院以“另行主张权利”的方式不支持荆贵锁的诉讼请求是正确的。本院予以维持。
本案的争议焦点五是西华公司主张的公共维修基金和违约金应否得到支持。
本院认为：鉴于荆贵锁同意向西华公司支付公共维修基金，本院予以确认。原审法院判决中驳回西华公司的该项反诉请求是错误的，本院予以纠正，但西华公司主张未支付公共维修基金的违约金，因无合同依据和法律依据，本院不予支持。
对于西华公司上诉主张支持其一审反诉主张中的解除合同和逾期付款违约金一节，本院认为已有生效判决认定未按《合同》约定付款的过错不在荆贵锁，判决后西华公司未再通知荆贵锁付款，而荆贵锁按生效判决规定的期限支付了房款，因此荆贵锁并未逾期付款，西华公司诉请解除合同并要求荆贵锁支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，应当不予支持。
综上，对于西华公司的上诉请求和理由中合理的部分，本院予以支持，对于荆贵锁的上诉请求和西华公司的其他上诉请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第05633号民事判决的第二、三、四项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第05633号民事判决的第一、五项；
三、荆贵锁于本判决生效后七日内给付北京西华房地产开发有限公司公共维修基金三万六千六百元；
四、驳回荆贵锁的上诉请求；
五、驳回北京西华房地产开发有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4461元，由荆贵锁负担4348元（已交纳3628元，余款于本判决生效后7日内交纳），由北京西华房地产开发有限公司负担113元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉费2392元，由荆贵锁负担377元（于本判决生效后7日内交纳），北京西华房地产开发有限公司负担2015元（已交纳）。保全费3220元，由荆贵锁负担3142元（已交纳），由北京西华房地产开发有限公司负担78元（于本判决生效后7日内交纳）。鉴定费2万元，由荆贵锁负担（已交纳）。
二审案件受理费9985元，由荆贵锁负担6436元（已交纳），由北京西华房地产开发有限公司负担3549元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑吉喆
代理审判员 刘建刚
代理审判员 陈 茜
二〇一四年五月九日
书 记 员 吴可加