安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镜民二初字第00256号
原告：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：张葵，行长。
委托代理人：靳园军，安徽盛国律师事务所律师。
委托代理人：郑迎，安徽盛国律师事务所实习律师。
被告：汪永霞，女，1963年9月13日出生。
委托代理人：刘婷婷，系汪永霞之女。
被告：芜湖市利华房地产开发有限责任公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：王宗乐，总经理。
原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行诉被告汪永霞、芜湖利华房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理，依法由审判员陈永鑫适用简易程序于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工行芜湖城建支行）委托代理人郑迎，被告汪永霞及其委托代理人刘婷婷到庭参加诉讼。被告芜湖利华房地产开发有限公司（以下简称利华公司）经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行芜湖城建支行诉称：2009年11月6日，被告汪永霞以房屋作抵押，向原告申请个人住房贷款36.9万元，期限13年，为此与原告签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定如被告不能及时足额还款，则原告可提前收回贷款，同时被告需承担原告为实现债权的一切费用。合同生效后，原告依约将贷款36.9万元发放给被告。但被告汪永霞未能按合同约定按时偿还借款本息，截至2014年8月21日，被告汪永霞欠原告借款本金262822.61元、利息2018.45元。被告汪永霞未按合同履行义务，应当承担相应的民事责任，被告利华公司作为保证人应当承担保证责任。原告诉请法院依法判令：1、被告汪永霞偿还原告住房购置贷款借款本金262822.61元、利息2018.45元（暂计算至2014年8月21日，并应计算至被告实际清偿日），共计264841.06元。被告利华公司承担连带偿还责任；2、两被告连带承担原告律师费17890元；3、判令抵押物拍卖、变卖后原告在本金、利息及实现债权费用范围内享有优先受偿权；4、两被告承担本案诉讼费。
被告汪永霞辩称：拖欠本息是事实，原因是遇到经济困难，现在家里已经做出安排，争取按照合同约定按月还款。
被告利华公司未到庭，亦未提供证据。
经审理查明：2009年11月6日，原告与汪永霞签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：1、贷款金额为36.9万元；2、贷款期限13年；3，按月等额本息还款；4，贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款利率下浮30%确定，如借款人未按合同约定日期还款，逾期贷款罚息利率为本合同约定的利率水平加收30%，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；5，如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期；6、由于借款人和担保人未按合同约定履行各自义务，贷款人为实现债权而产生的律师费等所有费用由借款人承担；该合同并约定了抵押条款和保证条款。约定被告汪永霞以购置房屋为本案借款设定抵押，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等及贷款人实现债权的费用和借款人所有应付费用。被告利华公司承担阶段性连带责任保证，即对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等及贷款人实现债权的费用和借款人所有应付费用承担连带保证责任，至正式抵押登记手续已办理完毕，贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书为止，方可免除保证责任。被告汪永霞作为借款人和抵押人在该合同上签字，被告利华公司作为保证人在该合同上盖章。汪永霞于2009年11月9日在芜湖市房管部门办理了上述抵押房产的抵押权预告登记证明，原告于2009年11月19日将贷款36.9万元发放给被告汪永霞用于支付购房款。此后，被告汪永霞未能按合同约定按时偿还借款本息，截至2014年8月21日，汪永霞欠原告借款本金262822.61元、利息2018.45元。原告起诉后，被告汪永霞清偿部分本息，截至2015年2月6日，尚欠原告本金247674.23元。
另查明：原告为本案诉讼支付律师代理费17890元。
以上事实，有《个人购房借款／担保合同》、《借款凭证》、《房地产预告登记证明》、反映贷款实际状况的《自营历史明细列表》、当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：（一）本案借款及担保合同关系及当事人的合同义务。原告工行芜湖城建支行与被告汪永霞及被告利华公司签订的借款合同（含抵押条款和保证条款）系双方真实意思的表示，属有效合同，对合同双方均具有法律约束力。原告依约向被告发放贷款，即取得依约向被告汪永霞收回贷款本息的权利，汪永霞未按约定归还借款本息，应承担合同约定的违约责任；被告利华公司作为保证人，应当按照保证条款的约定承担保证责任。因本案抵押房产的他项权证尚未办理，故被告利华公司的保证责任不能免除，但因双方对担保责任未作特别约定，故利华公司的债务连带清偿责任应限于本案抵押物不足清偿的剩余债务。（二）关于律师代理费。原告要求被告承担实现债权律师费，符合合同约定，但其数额过高，结合本案诉讼标的额及当地经济水平，本院酌定为7000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条第一款、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告汪永霞于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行借款本金247674.23元以及自2015年2月7日起至本判决确定的偿还之日止的利息（包括利息、罚息和复利，均按合同约定方式计算）；
二、被告汪永霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行实现债权费用7000元；
三、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行对本案抵押物享有抵押权，可以以该房折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述第一项、第二项规定的债权范围内优先受偿；
四、被告芜湖利华房地产开发有限公司就上述第一、二项债务在本案抵押物清偿不足时，对清偿不足的债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2820元，由两被告负担（因原告已预交，两被告在清偿借款本息时一并将诉讼费支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 陈永鑫
二〇一五年三月十七日
书记员 汪艳虹
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。