湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1200号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴景鑫，个体工商户。
委托代理人：李闯、赵禹，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡治安，无职业。
委托代理人：刘付英，无职业。
上诉人吴景鑫因与被上诉人胡治安房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第01124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2014年10月28日，吴景鑫向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认吴景鑫与胡治安双方《房屋租赁合同》于2014年7月20日解除；2、胡治安向吴景鑫支付商铺装饰装修残值损失390488元；3、胡治安向吴景鑫返还租赁保证金及押金50000元；4、胡治安返还其多收取的租金1000元；5、诉讼费由胡治安负担。
胡治安向一审法院提起反诉，请求判令：1、吴景鑫向某治安支付违约金13254.50元；2、吴景鑫向某治安支付2014�7月至10月的租金99000元；3、吴景鑫向某治安支付拖欠的水费、停车费，共计1987元；4、吴景鑫恢复原状、排除妨碍、消除影响。案在一审审理过程中，胡治安增加诉讼请求：吴景鑫赔偿胡治安经济损失（支付2014年10月至判决止的房屋租金损失，每月以33000元计算租金）。
一审法院经审理查明，位于武汉东湖新技术开发区锦绣龙城F区C商铺商品房系胡治安购买。
2013年10月1日，证人杨某向某治安支付50000元。
2013年10月22日，吴景鑫（承租方，乙方）与胡治安（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上述房屋中的部分出租给乙方，一楼面积约50平方米，二楼面积约160平方米，共计约210平方米。乙方于2013年10月1日付给甲方50000元作为房屋定金及租赁凭证，并从该日起至10月20日为设计和装修期（即免租期）。房屋租赁期自2013年10月21日起至2018年10月20日止。第一年、第二年月租金为每月33000元，自第三年起在上年基础上上浮6%，以上房屋租金包含物业管理费。租金每季度支付一次，并提前10个工作日支付，逾期支付的，则乙方需按应付未付租金的日计万分之五向甲方支付违约金，计至付清之日止。首期租金支付方式：合同生效后的3个工作日内，乙方向甲方支付首期（2013年10月21日至2014年1月20日）房屋租金，即99000元。乙方于2013年10月1日以杨某名义向甲方支付的50000元定金转为租赁保证金。该租赁保证金仅是乙方在本合同期间履行本合同约定义务之保证。在本合同履行期间，如未发生扣除租赁保证金的情况。合同期满，甲方应在结束合作后乙方结清水、电等费用的情况下，10日内无条件无息退还给乙方。在本合同履行期间，如乙方未按本合同的约定向甲方交纳租金和其他费用的，甲方有权单方面终止合同。乙方保证房屋的装修、修理、分割、安装设备或改建不得影响租赁房屋所属地产结构安全及其他相关物业租户正常使用。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及期附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应及时告之甲方并负责维修或赔偿。乙方拒不维修，甲方可代为维修，由此产生的合理费用由乙方承担。因租赁期限届满、双方协议终止或因乙方到期未撤离的，乙方仍应按照本合同约定的标准向甲方支付租金、物业管理费和其他相关费用。房屋返还时，乙方应将该房屋内相关设备拆除，拆除完毕后将房屋返还甲方。乙方有权在不破坏房屋结构的前提下处置期附属设备设施，不恶意破坏装修装饰，尽可能保留其主体装修，否则甲方将扣除其一定保证金。乙方因经营情况发生变化或其他原因需提前退�的，乙方应提前两个月通知甲方，并向甲方支付3个月租金作为违约金及赔偿金。经甲乙双方协商一致，可解除本合同。未经甲方书面同意，乙方擅自改变该房屋主体结构或损坏该房屋，且经甲方书面通知后在限定时间内仍未纠正并修复的，甲方有权单方面解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，使乙方不能按本合同约定承租、使用房屋的，甲方应按退租当年的一个月租金的3倍向乙方支付违约金（含赔偿金）。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，乙方应按退租当年的一个月租金的3倍向甲方支付违约金（含赔偿金）。甲方可从租赁保证金中抵扣，租赁保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。双方还就其他权利义务进行了约定。
上述合同签订后，胡治安将争议房屋交付给吴景鑫，吴景鑫对争议房屋进行了装饰装修，装修完工后，即开始经营酒店，字号“烤功夫”。
在合同履行期间，吴景鑫将2014年3月20日的委托书复印件交付给胡治安，该委托书的内容为：兹委托杨某女士全权负责烤功夫锦绣龙城店的一切经营管理工作，对店铺拥有一切处置权，委托期限为5年。
2013年12月2日，吴景鑫将第一季度的租金支付给胡治安，但该租金较合同约定的99000元多付了1000元，双方在当天互发手机信息，胡治安提出多付的1000元退还给吴景鑫，但吴景鑫提出该1000元当作请胡治安吃饭，并表示歉意。后胡治安未将该1000元返还给吴景鑫。
吴景鑫向某治安支付租金的情况如下：第一季度于2013年12月2日支付100000元，较合同约定的时间逾期38天；第二季度于2014年2月19日支付50000元、2月21日支付49000元，较合同约定的时间逾期44天；第三季度于2014年5月15日支付99000元，较合同约定的时间逾期39天；第四季度即2014年7月6日以后的租金未支付。
因吴景鑫未按上述合同约定按期向某治安支付第四季度的租金，胡治安于2014年7月20日将吴景鑫经营的酒店即争议房屋大门上锁。
2014年7月24日，胡治安委托律师向吴景鑫发出律师函，主要内容为：根据合同约定你应在2014年7月6日以前支付胡治安第四个季度（2014年7月21日至10月20日）的房屋租金，至今你已逾期20天，并已构成违约。因你自签订合同以来不讲诚信、一贯违约且态度恶劣，已经没有继续履行的必要，根据双方约定依法追究承租方的违约责任。现通知你：请于2014年7月31日以前与本律师事务所或胡治安联系，并商榷善后事宜，若2014年7月31日以前没有主动与本律师事务所或胡治安联系，胡治安有权处理屋内所有物品和改造屋内外所有设施，同时保留依法追究承租方的违约责任和经济损失等全部责任的权利。
2014年8月6日，证人杨某委托律师向某治安发出通知，主要内容为：关于你们2014年7月20日晚锁“烤功夫”店门事宜，你们的锁门行为对我们造成了不可估量的经济损失和商誉难以挽回的损失。限你们收到本函件当天立即将烤功夫店门打开，否则我们有权追究你们的责任。
2014年8月8日，胡治安委托律师向吴景鑫及证人杨某发出复函，主要内容为：你方信函已收到，现复函如下：为避免造成或扩大经济损失，胡治安同意在房屋承租方的限期内即2014年8月8日上午8时以前取走“烤功夫店门”的门锁。按《房屋租赁合同》约定，你方必须在2014年8月11日17时前按期如数向房屋出租方交付房屋租金。
2014年8月8日，胡治安将争议房屋的门锁打开。
2014年8月14日，吴景鑫及证人杨某向某治安发出通知，主要内容为：鉴于你们2014年7月20日晚强行锁门行为严重违约，给我们造成不可挽回损失。我们曾于2014年8月6日致函你们，限你们收函当日立即开门，否则将追究你们的违约责任，收函后你们依然不开门，已严重违约。特至函你们与我们协商赔偿事宜。你们锁门拒不开门行为造成原《房屋租赁合同》无法履行，故我们觉得没有与你们合作的必要。
2014年8月20日，胡治安委托律师向吴景鑫及证人杨某发出律师函，主要内容为：你们于2014年8月6日提出开锁要求，胡治安于2014年8月8日上午8时以前取走了门锁，满足了你方要求。但你方在2014年8月11日17时前未交付租金。限你方于2014年8月23日前根据《房屋租赁合同》的约定和本律师函的期限，按期向某治安交付租金。逾期除追索租金、违约责任外，将视为你方自动放弃承租房屋，自动放弃烤功夫店内的全部财产，双方于10月22日签订的《房屋租赁合同》终止。
2014年8月29日，胡治安委托律师向吴景鑫及证人杨某发出律师函，主要内容为：我方三次发函，现最后通知如下：限于2014年9月2日10时前来“烤功夫”店内进行当面交接并处理你们所有的物品，逾期，将视为自动放弃，其后果由你们自行承担。
2014年9月7日晚，吴景鑫到上述店铺内搬东西时，胡治安报警称被盗窃，公安机关出警。
2014年10月15日，证人杨某、徐某、胡治安夫妻及其律师在争议房屋内进行协商，证人杨某与胡治安签订协议，内容为：杨某现自愿代吴景鑫将锦绣龙城F区C商铺原“烤功夫”店钥匙交与胡治安，并自愿放弃现屋内一切财物。协议签订后，证人杨某将争议房屋钥匙交付给胡治安。
案件在一审理期间，经吴景鑫申请，一审法院委托武汉长诚工程造价咨询有限责任公司于2015年3月30日作出鉴定报告书，鉴定：1、以2013年10月18日为节点的装饰装修工程鉴定造价为309964元；2、截至2014年7月20日现存价值鉴定造价为265794元；3、截至2014年10月15日现存价值鉴定造价为251071元。吴景鑫支付鉴定费5500元。
一审法院另查明，争议房屋2014年6月至2014年9月15日应交水费1069元、停车费592元；2014年9月至2014年10月15日应交水费326元。
在本案一审审理过程中，对胡治安提出的第4项诉讼请求，一审法院向某治安释明是否申请建设工程评估，对争议房屋恢复原状所需费用进行评估，并告知其举证责任和诉讼风险，胡治安明确表示不申请评估。
经一审法院询问，对于争议房屋内除鉴定报告载明的装饰装修以外的财产如何处置，吴景鑫明确表示放弃该部分财产，由胡治安处置。
吴景鑫与胡治安于2015年4月1日庭审中，达成一致意见，即从2015年4月1日起争议房屋及房屋内吴景鑫遗留的装修残值和其他财产由胡治安支配、使用包括对外出租。
本案双方当事人争议的焦点：
1、吴景鑫与胡治安签订的《房屋租赁合同》是否显失公平；
2、上述《房屋租赁合同》履行过程中，双方当事人是否存在违约行为？如存在违约是否应当承担违约责任；
3、上述《房屋租赁合同》的解除时间；
4、上述《房屋租赁合同》解除后，2014年10月15日，证人杨某与胡治安签订的协议内容如何解释，争议房屋内的装修残值如何处理；
5、吴景鑫、胡治安的其他诉讼请求是否应当支持。
一审法院认为，2013年10月22日，吴景鑫与胡治安签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同有效。
关于吴景鑫与胡治安签订的《房屋租赁合同》是否显失公平的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。”第五十五条第（一）项规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。
吴景鑫租赁争议房屋是从事餐饮业，其对经营的成本、投入及经营位置，应当进行�充分考察、计算，经过考虑才与胡治安进行协商租赁争议房屋，并签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》约定的租金有可能高于周边的租金水平，但争议房屋的地理位置、房屋结构与其他房屋不同。因此，吴景鑫与胡治安在商业磋商过程中提出交易条件，并在经过充分协商基础上作出约定，并不属于上述规定的显失公平。上述《房屋租赁合同》于2013年10月22日签订，吴景鑫于2014年10月27日向法院提起诉讼主张上述合同显失公平，已超过上述一年期间。依照上述规定，对吴景鑫主张胡治安利用吴景鑫无经商经验，以高于市场价格70%的价格将商铺租于吴景鑫，属于显失公平的主张，不予支持；对胡治安的反驳主张，予以支持。
关于上述《房屋租赁合同》履行过程中，双方当事人是否存在违约行为，如存在违约是否应当承担违约责任的问题。上述《房屋租赁合同》约定：“租金支付时间为每季度支付一次，并提前10个工作日支付，逾期支付的，则乙方需按应付未付租金的日计万分之五向甲方支付违约金，计至付清之日止”。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”及第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。
根据查明的事实，吴景鑫从第一季度开始即未按上述约定向租金支付时间向某治安支付租金，且支付的时间不一致。吴景鑫提出其推迟支付租金，胡治安已接受并未提出异议，双方已对上述《房屋租赁合同》约定的租金支付时间作出了变更，但胡治安否认，且在履行合同过程中，在吴景鑫迟延支付第四季度租金时，胡治安将争议房屋上锁要求吴景鑫支付租金，而吴景鑫提供的证据并不足以证明其与胡治安就租金支付时间作出了变更，依照上述规定，推定吴景鑫与胡治安对租金支付时间未变更。对吴景鑫的上述主张，不予支持；对胡治安的反驳主张，予以支持。吴景鑫未按合同约定向某治安支付租金已构成违约。胡治安于2014年7月20日将争议房屋上锁及2014年9月7日报警的行为属于自助行为，其通过自助行为保护自身合法权益，不构成违约。对吴景鑫提出胡治安上述行为已构成违约的主张，不予支持；对胡治安的反驳主张，予以支持。
上述《房屋租赁合同》约定：“乙方于2013年10月1日付给甲方50000元作为房屋定金及租赁凭证，并从该日起至10月20日为设计和装修期（即免租期）。乙方保证房屋的装修、修理、分割、安装设备或改建不得影响租赁房屋所属地产结构安全及其他相关物业租户正常使用。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及期附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应及时告之甲方并负责维修或赔偿”。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”。第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九�的规定处理”。
上述合同约定，吴景鑫可以对争议房屋进行装饰装修，以达到其经营的目的，但该装饰装修应当符合合同约定及法律规定。胡治安主张吴景鑫在租赁争议房屋期间对房屋造成损害，但其提供的证据不足以证明吴景鑫未按照上述合同约定的方法或租赁物的性质使用，在法院释明，并告知其举证责任和诉讼风险后，胡治安明确表示不申请建设工程评估。依照《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，由胡治安承担不利的法律后果。因胡治安提供的证据不足以证明吴景鑫对争议房屋造成损害，对其主张吴景鑫损害争议房屋构成违约的主张，并请求胡治安恢复原状、排除妨碍、消除影响的诉讼请求，不予支持；对吴景鑫的反驳主张，予以支持。
关于上述《房屋租赁合同》的解除时间问题。该合同约定：“在本合同履行期间�如乙方未按本合同的约定向甲方交纳租金和其他费用的，甲方有权单方面终止合同”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。
吴景鑫认为2014年7月20日胡治安将争议房屋上锁，导致合同目的不能实现，合同不能履行，认为上述合同已经于2104年7月20日解除。胡治安认为2014年10月15日其与吴景鑫的代理人杨某达成一致，吴景鑫放弃争议房屋内的一切财物，将房屋钥匙交还胡治安时合同解除。根据查明的事实，在吴景鑫未向某治安支付第四季度租金的情形下，胡�安于2014年7月20日将争议房屋上锁，双方发生纠纷后，互发律师函，提出协商和解决意见，并提出将行使合同解除权，但均未明确提出解除合同的意思表示，且2014年8月8日胡治安将争议房屋的锁打开。因此，上述合同非于2014年7月20日解除。对吴景鑫的上述主张及请求确认《房屋租赁合同》于2014年7月20日解除的诉讼请求，不予支持。
在合同履行期间，吴景鑫将2014年3月20日的委托书复印件交付给胡治安，告知胡治安由证人杨某女士全权负责“烤功夫”锦绣龙城店的一切经营管理工作，对店铺拥有一切处置权。在庭审过程中，吴景鑫除对证人杨某于2014年10月15日与胡治安签订的协议部分内容有异议外，对其他行为亦予以认可。
2014年10月15日，胡治安与证人杨某协商，将房屋钥匙交还胡治安，双方均明确表示同意解除合同的意思。因此，上述《房屋租赁合同》应于2014年10月15日解除，对胡治安的上述主张，予以支持。
关于上述《房屋租赁合同》解除后，2014年10月15日证人杨某与胡治安签订协议内容如何解释，争议房屋内的装修残值如何处理。2014年10月15日，证人杨某与胡治安签订协议，内容为：杨某现自愿代吴景鑫将锦绣龙城F区C商铺原“烤功夫”店钥匙交与胡治安，并自愿放弃现屋内一切财物。
吴景鑫认为上述协议中的“一切财物”指可以搬走的锅碗瓢盆等财物。胡治安认为上述协议中的“一切财物”除包括可以搬走的锅碗瓢盆等财物外，还包括装饰装修。
根据查明的事实，结合吴景鑫提供当时的录音证据，吴景鑫与胡治安在签订上述协议时对“一切财物”包括的范围是存在争议的。而胡治安提供的证据又不足以证明其上述主张。庭审过程中，经询问，对于争议房屋内除鉴定报告�明的装饰装修以外的财产如何处置，吴景鑫已明确表示放弃该部分财产，由胡治安处置。且吴景鑫所投入的装饰装修的金额较大，为避免利益失衡，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，对吴景鑫的上述主张，予以支持；对胡治安的上述主张，不予支持。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。上述《房屋租赁合同》解除是因为吴景鑫未按合同约定期限支付租金构成违约，胡治安按合同约定行使合同解除权，后双方就解除合同达成合意。依照上述规定，在吴景鑫违约导致上述合同解除的情形下，对吴景鑫请求胡治安支付商铺装饰装修残值损失390488元的诉讼请求，不予支持。
关于吴景鑫、胡治安的其他诉讼请求是否应当支持的问题及关于多付的1000元。根据审理查明的事实，2013年12月2日，吴景鑫将第一季度的租金支付给胡治安，但该租金较合同约定的99000元多付了1000元，双方在当天互发手机信息，胡治安提出多付的1000元退还给吴景鑫，但吴景鑫提出该1000元当作请胡治安吃饭，并表示歉意。后胡治安未将该1000元返还给吴景鑫。
吴景鑫与胡治安对上述多付的1000元已达成合意，即不予返还，现吴景鑫又提出请求胡治安返还，不符合双方的约定，对吴景鑫请求胡治安返还其多收取的租金1000元的诉讼请求，不予支持；对�治安的反驳主张，予以支持。
关于第四季度租金和违约金。上述《房屋租赁合同》约定：“租金支付时间为每季度支付一次，并提前10个工作日支付，逾期支付的，则乙方需按应付未付租金的日计万分之五向甲方支付违约金，计至付清之日止”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
吴景鑫未按合同约定时间向某治安支付租金，但吴景鑫在支付第一季度租金时已多付1000元作为对胡治安的补偿，胡治安亦未提出异议。对胡治安主请求吴景鑫按合同约定支付第一季度迟延支付租金违约金1881元的诉讼请求，不予支持。
上述《房屋租赁合同》应于2014年10月15日解除，吴景鑫未按上述合同约定迟延向某治安支付第二、三季度租金，并未支付第四季度（从2014年7月6日至10月6日）租金99000元、水费、停车费1987元，根据上述合同约定及上述规定，应当向某治安承担支付租金99000元、水费、停车费1987元，并按合同约定支付违约金11373.50元（13254.50元－1881元）的违约责任。对胡治安请求吴景鑫支付2014年7月至10月的租金99000元、水费、停车费1987元，并支付违约金11373.50元的诉讼请求，予以支持；对吴景鑫的反驳主张，不予支持。
关于合同解除后至诉讼期间的租金。上述《房屋租赁合同》于2014年10月15日解除后，吴景鑫已将争议房屋返还给胡治安。后吴景鑫于2014年10月27日向法院提起诉讼，并于2014年12月5日申请对争议房屋装修价值及残值进行评估，2014年10月15日至2014年12月5日争议房屋由胡治安占有，对胡治安请求吴景鑫支付上述期间租金的主张，不予支持。
本�鉴定报告书作出后，吴景鑫与胡治安于2015年4月1日庭审中，达成一致意见，即从2015年4月1日开始争议房屋及房屋内吴景鑫遗留的装修残值和其他财产由胡治安支配、使用，包括对外出租。为保持争议房屋内装饰装修的现状，2014年12月6日至2015年4月1日为鉴定期间，胡治安虽占有争议房屋但因为鉴定而无法实际使用，为避免利益失衡，对于该期间的房屋占有使用费按照公平原则，由吴景鑫与胡治安各承担50%。上述房屋占有使用费参照合同约定的租金标准计算如下：33000元／月×（3个月＋25天÷30天）＝126390元。按照上述比例，由吴景鑫与胡治安各分别承担房屋占有使用费63250元。对胡治安请求吴景鑫赔偿其经济损失（支付2014年10月至判决止的房屋租金损失，每月以33000元计算租金）的请求，部分予以支持；对超出上述数额的部分，不予支持。
关于押金50000元�上述合同约定：“乙方于2013年10月1日以杨某名义向甲方支付的50000元定金转为租赁保证金。该租赁保证金仅是乙方在本合同期间履行本合同约定义务之保证。在本合同履行期间，如未发生扣除租赁保证金的情况。合同期满，甲方应在结束合作后乙方结清水、电等费用的情况下，10日内无条件无息退还给乙方”。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。上述《房屋租赁合同》解除后，根据上述约定吴景鑫向某治安支付的押金50000元应当返还，但是应当扣除吴景鑫应当支付的款项。根据上述分析认定，吴景鑫应向某治安支付费用如下：租金99000元、水费、停车费1987元、违约金11373.50元、房屋占有使用费63250元，�计175610.50元，上述押金50000元抵消部分款项后，吴景鑫还应向某治安支付125610.50元。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第六十一条、第七十七条第一款、第七十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十三条第一款、第二百二十七条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、吴景鑫向某治安支付租金99000元、水费、停车费1987元、违约金11373.50元、房屋占有使用费63250元，共计175610.50元；二、胡治安向吴景鑫返还押金50000元；三、�回吴景鑫的诉讼请求；四、驳回胡治安的其他诉讼请求。上述第一、二项合并执行后，吴景鑫还应于本判决生效之日起十日内向某治安支付125610.50元。本诉案件受理费7922元、鉴定费5500元，共计13422元，由吴景鑫负担；反诉案件受理费1293元，由吴景鑫负担。
判后，吴景鑫不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回胡治安的全部反诉请求并判令胡治安向吴景鑫支付商铺装饰装修残值损失265794元；2、撤销原审判决第三项，改判确认吴景鑫与胡治安的《房屋租赁合同》于2014年7月20日解除；3、案件的诉讼费、上诉费、鉴定费等诉讼所产生的相关费用由胡治安承担。上诉理由：1、吴景鑫虽未严格按照合同约定的时间支付租金，但改变租赁支付时间是双方合意的结果，亦是双方交易习惯的体现，不应认定吴景鑫违约。2、自助行为是为了�障当事人情况紧急而又无法请求公权力救济时的一种免责事由，但这并不意味当事人可以滥用私立救济，损害他人利益。胡治安在合同履行过程中将店铺锁门行为不构成自助行为，而应该被认定为违约行为。3、根据双方往来的律师函可知，双方当事人均已明确表示解除《房屋租赁合同》，合同自通知到达对方时解除，而争议房屋自2014年7月20日由胡治安上锁后，吴景鑫已经事实上无法使用租赁房屋，故本案合同自2014年7月20日解除较为妥当。4、自2014年7月20日由胡治安对租赁房屋上锁至今，诉争房屋均属于胡治安的管控之下，胡治安通过上锁和报警制止等行为限制了吴景鑫对租赁房屋的使用和对自已所有的物品的清点，一审法院判决吴景鑫向某治安支付2014年7月21日之后的房屋租金和水费、停车费于法无据。且房屋占用费应参照周边房屋租赁租金，该争议房屋租金明显过高，一审法院按照合同约定标准计算房屋占有使用费实属不当。5、本案合同的解除是由于胡治安的违约行为所导致的，胡治安应当赔偿吴景鑫剩余租赁期内装饰装修残值损失。
胡治安答辩称，吴景鑫的上诉理由均不成立，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据
本院经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，2013年10月22日，胡治安与吴景鑫签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。合同签订后，双方当事人均应本着诚实信用的原则，严格依照合同的约定履行合同。胡治安依合同约定向吴景鑫交付租赁标的物，吴景鑫应依照合同的约�向某治安履行支付租金的义务，但吴景鑫从第一期的租金支付起多次未按照合同约定的期限支付租金，其行为属违约行为。吴景鑫上诉称其多次延期支付租金系双方的合意行为，该理由与本案查明的事实不符，且缺乏证据证明，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，”的规定，吴景鑫在本案一、二审过程中，均未提交证据予以证明，故其该项上诉理由不成立。关于吴景鑫上诉称胡治安于2014年7月20日锁门并非自力行为及租赁合同于2014年7月20日予以解除的问题。虽胡治安于2014年7月20日将租赁房屋上锁的行为欠妥，但均是因吴景鑫多次违反合同约定期限支付租金导致的，故一审法院认定胡治安将租赁房屋上锁行为及2014年9月7日报警的行为为自助行为并无不妥。胡治安于2014年7月20日将租赁房屋上锁，双方发生纠纷后互发律师函，提出协商解决纠纷的意见，但并未就解除合同达成一致意见，故吴景鑫上诉称双方签订的租赁合同于2014年7月20日解除，缺乏事实和法律依据，该上诉理由亦不成立。关于吴景鑫上诉主张胡治安违约并由其承担装饰装修损失的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿�余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，本案中，系吴景鑫多次违反合同延迟支付租金，导致合同解除，且胡治安并未同意利用装饰装修物，故吴景鑫的该项上诉理由，缺乏事实和法律依据，其上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。吴景鑫的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7922元，由吴景鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 丰 伟
审判员 张文霞
审判员 申 斌
二〇一六年五月十九日
书记员 余泓萱