湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第334号
上诉人（原审被告、反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人黄衍政，该公司董事长。
委托代理人顾曦，湖南锐和律师事务所律师。
委托代理人易谨，湖南锐和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐善忠。
上诉人永州港隆房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第596号民事判决，于2015年6月16日通过原审法院向本院提起上诉，本院于2015年7月21日收到上诉案卷，同日受理后，依法组成由审判员彭样平担任审判长、代理审判员张海燕、唐英虎参加的合议庭，于2015年8月13日上午在本院第十审判庭公开开庭对本案进行了审理。代理书记员吴雪芳担任法庭记录。上诉人的委托代理人顾曦、易谨，被上诉人唐善忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年12月31日，原告（反诉被告）唐善忠作为乙方，被告永州港隆房地产开发有限公司(反诉原告)作为甲方，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定永州港隆房地产开发有限公司将圣马可时尚广场143A商铺出售给唐善忠。该商铺建筑面积19.58平方米，单价为9,690元/平方米，总房价款为189,722元。双方商定按银行按揭方式付款，首付购房为总价款的50.4％，即人民币95,722元，余款94,000元（占总价款的49.6％）通过银行按揭方式由银行直接付给永州港隆房地产开发有限公司。唐善忠将所购房的房产证、土地使用权证作该按揭贷款抵押担保（该按揭贷款期最长为五年）。合同第三条第2项约定：乙方（唐善忠）按甲方（永州港隆房地产开发有限公司）通知及银行要求及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接付给甲方（永州港隆房地产开发有限公司）；第三条第3项约定：如乙方不提供相关资料，或不配合甲方办理银行按揭手续或不承担相关费用，或不具备向银行申请贷款条件的，或乙方办理贷款时间超过通知10天仍未办好贷款手续的。乙方从收到甲方通知之日起10日内用现金一次性交清购房总价款的余额。如乙方到期不交清，则视乙方违约，乙方愿意赔偿因此给甲方造成的经济损失，该损失按乙方购房总价款乘以百分之二十计算，该赔偿款甲方有权从乙方所交的购房款中直接扣除。甲方有权单方解除本合同并将乙方购买的房屋收回另行出售。合同签订后，原告唐善忠向被告永州港隆房地产开发有限公司交付了首期房款95,722元（此款包括唐善忠之前交的诚意金2,000元、订（定）金25,000元、签订买卖合同时另交现金17,497元及前三年的租金51,225元），并交纳按揭手续款802元，约定被告永州港隆房地产开发有限公司于2007年5月1日前交房。唐善忠于2015年5月18日向本院交付下余购房款94,000元。唐善忠与永州市零陵圣马可时尚广场有限公司于同日签订了一份《租赁合同》，约定由永州市零陵圣马可时尚广场有限公司承租唐善忠所购买的前述商铺，租赁期限为三年即自2007年5月1日至2010年4月30日，租金实行一次性定价，合同期内租金不变，月租金为1,423元，年租金为17,075元。租赁双方还约定，承租方一次性将租赁前三年的租金共51,225元支付给出租人唐善忠。
原判认为，唐善忠与永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，符合法律规定，该合同依法成立并发生法律效力。现唐善忠要求继续履行合同，永州港隆房地产开发有限公司要求解除合同，因此本案应当审查合同双方是否存在违约和可以解除合同的情形。合同中约定永州港隆房地产开发有限公司同意唐善忠以按揭贷款的方式支付剩余购房款，由唐善忠按永州港隆房地产开发有限公司通知及时到银行办理按揭手续。唐善忠否认接到永州港隆房地产开发有限公司要求支付剩余房款的通知，因此永州港隆房地产开发有限公司的主张解除合同应属举证不能。经本院和中院审理的永州港隆房地产开发有限公司与其他购房户同类案件中已查明该商贸城的商铺和住房购房户无法办理按揭贷款，原因在于永州港隆房地产开发有限公司有义务先与银行签订贷款项目合作协议，确保购房户在其自身没有过错情况下能够顺利办理按揭贷款，由于永州港隆房地产开发有限公司未履行作为开发商的义务导致银行按揭贷款办理不成，所以唐善忠的按揭贷款事实上无法办理的责任在于永州港隆房地产开发有限公司。因此，按揭贷款不能办理的违约方是永州港隆房地产开发有限公司。结合本案现有证据，本院认为永州港隆房地产开发有限公司违约在先，致使双方改变合同中房款支付方式，之后也未约定付款时间，永州港隆房地产开发有限公司亦没提供向唐善忠催款的证据，因此永州港隆房地产开发有限公司不能证明唐善忠有拒交房款的违约行为。永州港隆房地产开发有限公司在出具给唐善忠的收据中注明已收房款95,722元,现已查明该款包括前三年的租金51,225元。买卖合同和租赁合同都证实这是客观存在的双方真实意思表示，不违反相关法律规定，可以予以支持。即可以认定唐善忠向永州港隆房地产开发有限公司交付购房款95,722元。本案买卖合同要生效还需唐善忠履行交房款的先合同义务，现唐善忠已向本院交付下余购房款94,000元，则永州港隆房地产开发有限公司应当向唐善忠交付房屋和限期办证。本案买卖合同可以继续履行，唐善忠要求继续履行买卖合同的诉讼请求可以得到支持；双方对产权登记有约定，永州港隆房地产开发有限公司应当依约定为唐善忠代办房屋所有权证和土地使用证。唐善忠应依约定按当时即2007年的标准缴纳办证所需的相关税、费。由于永州港隆房地产开发有限公司未履行作为开发商的义务导致银行按揭贷款办理不成，进而导致办证时间拖延，故办证增加的费用应由永州港隆房地产开发有限公司承担；该买卖合同中关于按揭贷款的条款显然已无法履行也没有履行的必要。故对关于按揭贷款的条款不需履行；因该租赁合同有效的前提是唐善忠对出租物具有所有权。事实上，目前没有生效判决确认唐善忠对出租物具有所有权。本案现有证据不足以证实永州港隆房地产开发有限公司与永州市零陵圣马可时尚广场有限公司是同一主体，故唐善忠要求永州港隆房地产开发有限公司给付2010年5月1日至2014年3月17日的租金66,165.64元并按银行一年期贷款利率支付逾期交付租金的利息的诉讼请求在本案中不予考虑，待生效判决确认唐善忠对出租物具有所有权后，唐善忠可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）唐善忠交付下余94,000元购房款后，被告（反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内为原告（反诉被告）唐善忠办好143A商铺的房产证和土地使用权证，原告（反诉被告）唐善忠按2007年的标准支付办证费用，不足部分由被告（反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司承担；三、驳回原告（反诉被告）唐善忠的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司的全部反诉请求。本案案件受理费1,450元，由原告（反诉被告）唐善忠承担450元，由被告（反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司承担1,000元。案件反诉费375元，由被告（反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司承担。
宣判后，永州港隆房地产开发有限公司不服向本院提起上诉，其上诉的理由为：1、原审法院认定事实错误，被上诉人未交付购房款95,722元，被上诉人唐善忠存在拒交房款的违约行为，被上诉人银行按揭贷款办理不成不是由于上诉人未履行作为开发商的义务造成的；2、原审法院适用法律错误，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除且不能继续履行；3、本案已超过诉讼时效，原审法院不按诉请判决违反法定程序。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方当事人争执的焦点问题在于双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除以及上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否需要继续履行。
一、被上诉人唐善忠与上诉人永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律规定，该合同依法成立并已发生法律效力，双方当事人均应按合同履行自己的义务。本案中，被上诉人唐善忠在签订合同后按合同约定支付了95,722元首付款给上诉人，上诉人出具的收据能够证实。双方当事人约定先付首付款95,722元，余款通过银行按揭的方式支付给上诉人。合同约定如果是被上诉人的原因导致银行按揭不能办理，被上诉人必须在接到上诉人的通知后十日内一次性付给上诉人。被上诉人的银行按揭没有办理下来的原因在于上诉人，已生效的判决予以确认。银行按揭没有办理下来后，双方对余款如何支付进行了协商，但一直没有达成协议。故上诉人提出“原审法院认定事实错误，被上诉人未交付购房款95,722元，被上诉人唐善忠存在拒交房款的违约行为，被上诉人银行按揭贷款办理不成不是由于上诉人未履行作为开发商的义务造成的”的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采纳。
二、被上诉人要求继续履行双方当事人签订的《商品房买卖合同》并向原审法院交付了购房余款94,000元，已经履行了合同义务。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》可以继续履行，上诉人也应按合同的约定履行交付房屋和限期办证的义务。上诉人提出“原审法院适用法律错误，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除并不能继续履行的”上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人在履行合同过程中发生分歧后，被上诉人通过多种途径一直向上诉人主张权利，被上诉人并没有放弃自己的合法权利。由于被上诉人在一审期间向原审法院交付了购房余款94,000元，上诉人放弃了诉状中要求上诉人为其办理银行按揭贷款的请求，故原审法院没有判决上诉人为被上诉人办理按揭贷款不违反法律规定。上诉人提出“被上诉人的起诉超过诉讼时效、原审法院未按诉请判决违反了法定程序的”上诉理由与查明的事实不符，本院亦不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，判决理由充分，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,150元，由上诉人永州港隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 彭样平
代理审判员 张海燕
代理审判员 唐英虎
二〇一五年八月二十五日
代理书记员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。