安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1122民初2125号原告：张启军，男，1975年5月16日生，汉族，农民，住安徽省来安县。原告：牛建荣，女，1977年4月5日生，汉族，农民，住安徽省来安县。上述两原告共同委托诉讼代理人：杨德莉，安徽徽商律师事务所律师。被告：滁州市中环百货有限公司，住所地安徽省来安县新安镇来双路马厂地税局宿舍楼。法定代表人：汪卫星，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建明，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：经世成，来安县新安法律服务所法律工作者。被告：来安县金鹏置业有限公司，住所地安徽省来安县新安镇南大街502-3室。法定代表人：范国红，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡丰收，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：经世成，来安县新安法律服务所法律工作者。原告张启军、牛建荣与被告滁州市中环百货有限公司（以下简称中环百货公司）、来安县金鹏置业有限公司（以下简称金鹏置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张启军及张启军、牛建荣的委托诉讼代理人杨德莉、被告中环百货公司委托诉讼代理人王建明、经世成、被告金鹏置业公司委托诉讼代理人胡丰收、经世成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张启军、牛建荣向本院提出诉讼请求：1、判令中环百货公司立即支付租金19550元、违约金300元（租金、违约金暂计算至2017年7月10日）及逾期付款利息（以19850元为基数从2017年4月1日起，按照中国人民银行同期借款利率计算逾期付款利息，款清息止）；2、金鹏置业公司承担立即支付诉讼请求第1项的租金和违约金；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年，其购买了由金鹏置业公司开发的位于来安县建阳南路157号峰汇国际购物广场商铺1层内1062号，建筑面积为25.72平方米。2013年10月3日，其与中环百货公司签订《峰汇国际购物广场商铺委托经营管理合同》，合同第四条详细规定了租金支付日期及标准，约定租金按季度支付，首期支付租金日2017年1月1日；同时也约定了“收益标准及收益总额已充分考虑了市场波动风险，本合同收益标准及收益总额均不予调整”；第十五条亦约定了违约责任。金鹏置业公司在售楼宣传广告中承诺“全程无忧托管、20年保障收益”，将引进“永辉超市”、“肯德基”等大型超市高档餐饮。同时向其告知金鹏置业公司与中环百货公司系关联公司，当时金鹏置业公司的法定代表人均系朱永昊。基于金鹏置业公司的“全程无忧托管、20年保障收益”等承诺，其购买了案涉商场的商铺。金鹏置业公司的“20年保障收益”的承诺具体、明确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用案件若于问题的解释》第三条的规定，应视为《商品房买卖合同》合同内容，应承担支付租金及违约金的义务。现金鹏置业公司与中环百货公司拒绝支付租金，经其多次催要，仍拒不支付，为了维护自身合法权益，故提起诉讼。审理中，张启军、牛建荣申请变更诉讼请求1为：判令中环百货公司立即支付租金19550元、违约金300元（租金、违约金暂计算至2017年7月10日）及逾期付款利息（以19850元为基数从2017年7月10日起，按照中国人民银行同期借款利率计算逾期付款利息，款清息止）。中环百货公司辩称，其与张启军、牛建荣签订的委托租赁合同是事实，但因情式变迁，互联网的直销，导致实体店经营严重亏损，甚至关门停业、破产，峰汇国际在其精心经营下维持了商场的运营，因签订合同时租金太高，而现在租金跌幅达到70%-80%且无人租赁，为了使张启军、牛建荣商铺能够正常运营，其愿与张启军、牛建荣协商将商铺租金按照现行市场价格，核定租金价格，所有招商出租的租金将全部租金返还给张启军、牛建荣，其将无偿为张启军、牛建荣协助管理经营；如张启军、牛建荣认为商铺委托给其经营亏损，也可以自行经营，双方解除委托合同关系，具体解决方式由双方在公平公正基础上进行协商，或者由法院依法判决。被金鹏置业公司辩称，其系房地产开发销售公司，本案是委托租赁合同关系，其和张启军、牛建荣没有任何合同关系，根据合同的相对性，张启军、牛建荣起诉其既无事实依据也无法律依据，请求法院查清事实后依法驳回张启军、牛建荣对其的诉请。本院经审理认定事实如下：2013年10月3日，张启军、牛建荣作为买受人与出卖人金鹏置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：金鹏置业公司将其开发的位于来安县南大街157号峰汇国际13幢1层内1062号房出售给张启军、牛建荣，该房建筑面积为25.72平方米，总价款为442384元，首付款222384元，余款办理银行按揭，房屋交付期限为2014年12月25日前。同日，张启军、牛建荣作为甲方（委托方）与乙方中环百货公司（经营方）签订《峰汇国际购物广场商铺委托经营管理合同》，合同主要内容：甲方同意将其购买的位于来安县建阳南路157号峰汇国际购物广场商铺一层1062铺号，建筑面积为25.72平方米的商铺（以下简称该商铺），出租给乙方，并委托乙方统一经营管理；委托经营管理期限自2013年12月31日始至2033年12月31日止，共二十年；在上述委托经营管理期限内，乙方可自行决定以自营、委托经营、与第三人联营、转租等方式对该商铺进行了经营，自行决定经营业范围及方式；收益标准及支付：甲乙双方约定本合同二十年委托经营业管理期间，该商铺前三年的收益标准为甲方购房总价款的20%，三年收益总额为人民币壹拾壹万零伍佰玖拾陆元整（110596元）。乙方于本合同签订日一次性将前三年收益总额支付给甲方，由甲方向乙方出具收款收据。甲方双方约定本合同二十委托经营管理期间，该商铺后十七年的收益标准为乙方每季度支付一次经营收益，2017年至2019年年度收益金均为39100元，于每一个收益年度的1月1日支付该年度首季收益；上述收益标准及收益总额已充分考虑了市场波动的风险，在本合同委托经营管理期限内市场收益标准出现涨跌的，本合同收益标准及收益总额均不予调整；违约责任：乙方逾期在15日内支付甲方的委托经营管理收益，除应支付所欠委托经营管理收益外，并按日向甲方支付当期收益总额的万分之叁的违约金，逾期超过15日后，按本合同第十八条执行……；本合同委托经营管理期限内，如因国家政策、政府规划或地震自然灾害等不可抗力因素导致本合同无法履行，或合同目的无法实现，甲、乙双方均有权解除本合同，双方互不承担违约责任；本合同履行中发生纠纷，各应友好协商解决，协商不成向乙方所在地人民法院提起诉讼。张启军、牛建荣将上述商铺交付后，由中环百货公司按委托经营管理合同约定进行经营，中环百货公司未能按约支付2017年第二、三季度的租金，张启军、牛建荣多次催要无果。以上事实，有原、被告的当庭陈述，张启军、牛建荣提供的商品房买卖合同、委托经营管理合同、商铺定购协议、峰汇国际购物广场VIP卡申购单等证件在卷佐证。本院认为：根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人和代理人的陈述及举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：1、原告主张租金能否得到支持；2、违约金和利息主张能否同时得到支持；3、金鹏置业公司是否应当对滁州中环百货的违约承担民事责任。针对争议焦点一，张启军、牛建荣与中环百货公司签订的峰汇国际购物广场商铺委托经营管理合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。该合同中明确约定委托经营管理期限自2013年12月31日始至2033年12月31日止，其中2017年年度收益金为39100元，于2017年1月1日支付该年度首季收益，中环百货公司应当按照合同约定的收益标准按季度支付收益金，并支付违约金。因中环百货公司从2017年4月1日起未能按季度支付给张启军、牛建荣收益金，至2017年9月30日，按季度计算，中环百货公司应支付收益金19550元（39100元/年÷4季/年×2季）。对于争议焦点二，合同中约定的逾期支付租金，按照应付款项每日万分之三标准支付违约金，现张启军、牛建荣主张计算至2017年7月10日违约金300元未超出合同约定标准，本院予以支持。张启军、牛建荣诉请要求中环百货公司算逾期利息，因双方在委托经营管理合同中并未约定逾期付款的利息，本院不予支持。对于争议焦点三，张启军、牛建荣诉称，金鹏置业公司销售房产时承诺“20年保障收益”，应视为商品房买卖合同的内容；同时，金鹏置业公司与中环百货公司存在法人混同的情形，金鹏置业公司应对中环百货公司所负债务承担连带责。因金鹏置业公司“20年保障收益”的宣传内容不具体、不明确，且该宣传是在该公司销售房屋过程中所为，而本案审理的法律关系是房屋租赁合同纠纷，该宣传内容不应人为委托经营管理合同的内容；金鹏置业公司并非《委托经营管理合同》的一方当事人，根据合同的相对性原则，张启军、牛建荣无权要求金鹏置业公司承担该合同义务；同时，张启军、牛建荣未能提供充分证据证明金鹏置业公司与中环百货公司存在法人混同的事实，故本院对张启军、牛建荣要求金鹏置业公司对中环百货公司所负债务承担连带责任的主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，之规定，判决如下：一、被告滁州市中环百货有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张启军、牛建荣2017年第二和第三季度商铺经营管理收益金19550元、违约金300元，合计19850元；二、驳回原告张启军、牛建荣的其他诉讼请求。(上述付款汇至开户行：来安农村商业银行新河支行，账号：20000350242210300000018，收款单位：来安县人民法院）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告滁州市中环百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  付春燕二〇一七年十月三十日代理书记员  孙 凌附：本案适用相关法条《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。