广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0604民初3387号
原告：佛山市恒立信物业管理有限公司。
法定代表人：梁樟旭，总经理。
委托诉讼代理人：罗碧莹，广东禅信律师事务所律师。
被告：陈红卫。
被告：林少华。
委托诉讼代理人：王世理，广东京兆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何芳，广东京兆律师事务所律师。
原告佛山市恒立信物业管理有限公司与被告陈红卫、林少华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并于同年4月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗碧莹、被告委托诉讼代理人王世理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2016年6月至2017年8月的物业管理费2800.10元及相应的违约金（从欠交物业管理服务费次月6日起至付清欠款之日止，按每日3‰计算）；2.被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2008年8月12日，佛山市京纺实业开发有限公司（以下简称京纺公司）与佛山市明兆行物业管理有限公司（以下简称明兆行公司）签订一份《前期�业服务合同》，约定京纺公司将其开发的位于佛山市禅城区锦华路90号锦隆花园小区委托明兆行公司进行物业管理。之后，明兆行公司将上述合同的相关权利义务让与本案原告。因此，原告为上述小区的物业管理服务公司。被告于2014年2月14日办理了交楼手续，系佛山市禅城区锦华路90号锦隆花园X座楼X房的业主。被告无故拖欠原告自2016年6月起至2017年8月期间的物业管理服务费2800.10元。原告多次电话及上门催收，被告仍拒绝交纳。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。
原告在违约金计算明细表中列明：诉请的物业管理费的计算公式为：1.2元/平方米×112.75平方米+公用电费7.10元+公用水费313.50元+车位管理费（30元/月）。原告在诉讼中自愿撤回对车位管理费的诉讼请求。
被告辩称：一、负责涉案小区前期物业管理的是明兆行公司，而不是原告。退一步来说，原告也无权要求支付自2016年5月7日起拒绝退场后的物业管理费。1.根据生效判决可知，负责涉案小区前期物业管理的是明兆行公司，而不是原告。原告在起诉的证据材料《公函》中称“恒立信公司是由明兆行公司易名而来”，而又在起诉状正文中称“明兆行公司将上述合同的相关权利义务让与原告”。究竟是权利义务的让与，还是物业公司名称变更，其说法自相矛盾。根据《民法通则》的相关规定，权利让与要在通知到债务人时生效；债务转让的，必须经债权人同意，而至今为止，业主们从未收到过明兆行公司的任何有关权利义务让与的通知和征求被告等业主们的同意的书面意见。根据工商行政管理部门的查询结果，原告于2012年11月29日新成立，并未进行过名称变更，在国土局也没有相关备案。经被告向开发商京纺公司了解，京纺公司也不清楚原告是如何进去锦隆花园小区进行物业管理的。原告如何开始对涉讼小区进行物业管理的，不得而知。依法而论，原告没有取得进入涉案小区进行物业管理的资格，其物业管理行为非法无效，无权要求物业管理费。2.与锦隆花园小区第一届业主委员会签订物业管理合同的是广州虹宇物业管理有限公司（以下简称虹宇公司），而不是原告。根据生效判决，锦隆花园小区第一届业主委员会成立后依法依据业主大会表决的授权，通过合法程序进行招标，与虹宇公司签订的物业管理服务《合同书》合法有效。根据《前期物业管理服务协议》的约定，《前期物业管理服务协议》在《物业管理合同》生效时即2016年5月6日终止。根据《广东省物业管理条例》第50条第二款，即使原告承接了涉讼小区的前期物业管理，也应该于2016年5月6日之后15日内即2016年5月21日退场。3.原告已于2016年5月23日向全体业主发出《退场通告》，但之后并未按约定退场，第一届业主委员会通过EMS发函等多种方式催促，至今仍未退场。4.原告无权“以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，……物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，原告与小区业主之间的物业服务合同的权利义务已经于2016年5月6日终止，2016年5月7日起，原告无权要求支付拒绝退场后的物业管理费。二、原告在小区期间，也没有为广大业主提供合格的物业管理服务。据业主反映，原告的物�服务长期存在很大的治安隐患、消防隐患以及卫生隐患等不尽职现象。因此，原告也无权要求物业管理服务费。《物业管理条列》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”原告没有按法律规定及按《前期物业管理合同》的约定提供物业管理服务，依法无权要求支付物业服务费。综上，无论从哪个角度分析，原告都无权收取业主2016年5月21日之后的物业管理费。原告的全部诉讼请求没有任何事实和法律依据,请法庭予以驳回。
原告举证：
1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告诉讼主体资格。
2.《交楼书》、《公函》、《委托书》2份、《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协�》、《前期物业管理服务协议》、《停车场管理合同》、2013年6月27日原告致京纺公司函件、2013年11月26日京纺公司致原告函件，证明原告于2013年1月进驻涉案小区提供物业服务。
3.不动产登记查询结果。证明涉案房屋的权利人为被告及物业服务费的计算面积。
被告举证：
1.（2016）粤0604民初5931号《民事判决书》、（2017）粤06民终6668号《民事判决书》、《关于业主大会表决结果说明》、《合同书》、《退场公告》复印件、《关于锦隆花园小区更换物业服务公司的通知》复印件、《关于办理锦隆花园小区物业交接的函》复印件，证明：1.佛山市锦隆花园小区业主大会筹备组、锦隆花园小区（第一届）业主委员会的成立是合法有效的；2.《前期物业管理服务协议》已明确约定，该协议至业委会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时终�，即锦隆花园业委会成立后，业委会有权依据业主大会的决议决定是否续聘原告或与新的物业服务企业签约；3.锦隆花园小区业主委员通过业主大会会议表决票形式，就是否同意业委会拟出的物业公司《选聘方案》、是否同意授权业委会与中标单位签订《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》进行表决，程序适当、内容合法；4.锦隆花园小区业主委员与广东华伦招标有限公司签订《招标代理服务委托协议》，以招投标方式确定新的物业服务企业，均符合业主大会的授权，合法有效；5.锦隆花园小区业主委员依据业主大会表决的授权，与虹宇公司签订的物业管理服务《合同书》合法有效。根据《前期物业管理服务协议》的约定，《前期物业管理服务协议》在《物业管理合同》生效时即2016年5月6日终止。根据《广东省物业管理条例》第50条第二款，原告应该于2016年5�6日之后15日内即2016年5月21日退场。因此，原告无权收取业主2016年5月21日之后的物业管理费；6.原告已收到退场通知，并于2016年5月23日向全体业主发出《退场通告》；7.原告并未按约定退场，锦隆花园小区于2016年6月1日再次通过EMS发函催促。
2.《企业机读档案登记资料》，证明原告于2012年11月29日新成立，并未进行过名称变更，但其在起诉材料中称，原告是由明兆行公司易名而来，与事实不符。
3.《关于锦隆花园恒立信物业公司消防器材损坏存在安全隐患的情况报告》、照片21张，证明原告提供的物业服务长期存在很大的治安隐患、消防隐患以及卫生隐患。
4.佛山市禅城区国土城建和水务局通知书【禅建发（2018）19号】，证明业主委员会2015年成立后已经依法通知原告退场，原告在2016年也同意退场。2016年5月新物管进来，原告拒不退场。�告报警，公安没有最终处理结果。2016年禅城区建设局已经书面通知原告退场，2018年1月8日国土城建与水务局再次通知原告退场，原告至今仍没有退场。
5.关于政府信息公开申请的答复【禅建信息（2018）10号】及附件《佛山市禅城区国土城建和水务局责令改正违法行为通知书》【禅建发（2018）220号】，证明锦隆花园小区业主委员依据业主大会表决的授权，与虹宇公司签订的物业管理服务《合同书》合法有效，根据《前期物业管理服务协议》的约定，《前期物业管理服务协议》在《物业管理合同》生效时即2016年5月6日终止。根据《广东省物业管理条例》第50条第二款，原告应该于2016年5月6日之后15日内即2016年5月21日退场。因此原告无权收取业主2016年5月21日之后的物业管理费。
6.照片，证明1.公共设施很多损坏不维修，例如很多座楼门禁及对讲机损坏不修，电灯柱倒下威胁到业主的人身安全，违反第六条第二款、三款的规定；2.很多楼顶违建不管理，逃生平台被违建不管理，违反第六条第一款第三项的规定；3.业主娱乐场地及业委会办公场地被非法侵占，违反第五条第九款规定；4.原告从进入锦隆花园至今，从未公布过公共收益，侵害业主的知情权，且公共收益被物管非法侵占，业主从未收到过公共收益，违反第五条第八款的规定；5.原告没尽到提供合格物业管理服务的义务，且第六条第五款第三项的规定业主对物管公司的满意率达到95%以上，原告没有达到该标准，无权要求2016年5月21日之前及之后的物业管理服务费。
诉讼中，本院依职权调取以下证据：
《佛山市禅城区国土城建和水务局关于（2018）粤0604民初3401-3407、3409、3412-3416号调查函的回复》。
当事人围绕诉讼请求依法提�了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告证据2中的《公函》、《委托书》、《停车场管理合同》、2013年11月26日京纺公司致恒立信公司文件、《前期物业服务补充协议》，原告能提供原件核对，被告虽有异议，但未能举证予以反驳，本院对真实性予以确认；2013年6月27日原告致京纺公司文件，仅为原告单方陈述，于案件事实并无证明力，本院不予采纳。被告证据1中的《关于业主大会表决结果说明》、《合同书》、《关于锦隆花园小区更换物业服务公司的通知》、《关于办理锦隆花园小区物业交接的函》为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性予以确认;证据3，《关于锦隆花园恒立信物业公司消防器材损坏存在安全隐患的情况报告》与照片能相互印证消防栓损坏的事实，原告虽有异议，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认；证据6，能反映现场的照片，对证明被告的现场情况予以确认，至于被告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定，其余照片未能反映拍摄时间及所处位置的，故本院不予采纳。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2008年8月12日，案外人京兆公司（甲方）与明兆行公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将其开发建设之【锦隆花园】小区委托乙方实行统一前期物业管理，特订立本合同；乙方提供服务的受益人为本物业的业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；合同期限为二00八年八月十二日至【锦�花园】小区业主大会成立后，由业主委员会与物业服务公司重新协商，签订物业服务合同后，本合同终止；乙方可选聘专营公司承接本物业的专项管理业务，但不得将本物业的整体管理责任及利益转让给第三方；本合同终止时，乙方必须向甲方或业主委员会移交管理用房等本物业的公共财产及物业管理的全部档案资料；管理服务费用：多层住宅（不带电梯）按建筑面积每月每平方米0.70元，小高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.20元；共用水、电费每月按水、电计量容器所发生的实际额，由全体业户按各自的建筑面积分摊；电梯的共用电费，每月按电计量容器所发生的实际额，由使用电梯的业户按各自的建筑面积分摊。
2013年6月13日，京纺公司出具《委托书》，确认从2013年1月1日起将涉案小区项目委托原告全程负责物业管理及停车场收费。
2014年2月14日，被告办理了收楼手续。
2014年5月18日，被告（乙方）与明兆行公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，主要内容为：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至（锦隆花园）业主大会成立后，业主委员会与物业服务企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋为佛山市禅城区锦华路90号X座楼X房；汽车位为佛山市禅城区锦华路90号地下室X号；住宅建筑面积为112.75平方米，套内面积95.93平方米……第一条、双方的权利和义务……5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取服务费用……第四条、物业管理服务费用……1、收费标准：多层住宅（不带电梯）按建筑面积每月每平方米0.70元，小高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每�方米1.20元计算。
2016年5月6日，佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会（甲方）与虹宇公司（乙方）签订《合同书》，约定：甲方就佛山市禅城区锦隆花园小区委托乙方管理，物业服务期限3年，自2016年6月1日至2019年5月31日。
2016年5月23日，佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会向锦隆花园小区业主发出《关于锦隆花园小区更换物业服务公司的通知》，内容：佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会依法召开业主大会，通过公开招投标的方式，于2016年5月6日与中标人虹宇公司签订了《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》。根据合同约定，新物业服务公司虹宇公司将于2016年6月1日正式接管小区物业管理事务。业主委员会已发函恒立信物业，要求恒立信物业与业主委员会召开小区物业交接会议，组成物业交接小组，制订物业交接计划并按计划实施物业交接。若双方交接工作顺利进行，虹宇物业将于2016年6月1零时零分正式接管小区的物业管理工作（视物业交接双方意愿可提前接管）。
2016年5月23日，原告向锦隆花园小区全体业主发出《退场通告》，公告说明原告在小区内的常规及常态之管理服务工作，将于2016年5月31日正式结束。
2016年5月31日，佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会向原告发出《关于办理锦隆花园小区物业交接的函》，内容：在祖庙××××、同安社区居委会的见证下，恒立信公司代表、业主委员会代表、虹宇公司代表于2016年5月30、31两日对小区相关物业资料、设施设备进行查验，现要求恒立信公司于2016年6月2日前办妥相关交接手续。
2018年1月5日，佛山市禅城区国土城建和水务局向原告出具《通知书》【禅建发（2018）19�】，上载锦隆花园第一届业主委员会于2016年5月6日按照业主大会授权与经招投标方式聘请的虹宇公司签订了《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》，约定于2016年6月1日起由虹宇公司进驻涉案小区提供物业服务，该局确认锦隆花园现由原告提供物业管理服务，原告应与业主委员会办理交接事宜及退出物业管理区域，并通知原告十五日内退出锦隆花园物业管理区域。
2018年3月9日，佛山市禅城区国土城建和水务局向原告作出《责令改正违法行为通知书》【禅建发（2018）220号】，确认涉案小区第一届业主委员会于2016年5月6日与虹宇公司签订的《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》已依法生效，原告作为原物业服务企业与涉案小区之间的物业服务合同已终止，并责令原告自该通知书送达之日起十五日内退出涉案小区物业管理区域，并按《广东省物业管理条例》第五十一条的规定向业主委员会移交相关资料和财物，配合虹宇公司做好交接工作。
本院审理的佛山市恒立信物业管理有限公司起诉锦隆花园小区业主物业服务合同纠纷的同批系列案【案号：（2018）粤0604民初3401-3407、3409、3412-3416号】中，依职权向佛山市禅城区国土城建和水务局调查，复函如下：一、关于自锦隆花园小区成立以来的物业公司是谁、有无发生变更的问题。经查，佛山市禅城区锦华路90号锦隆花园小区由京纺公司开发建设，建设单位通过招投标方式选聘前期物业服务公司——明兆行公司，双方于2008年8月12日签订前期物业服务合同，并于2008年9月8日在我局办理前期物业服务合同备案手续。2016年5月6日，锦隆花园小区第一届业主委员会按照业主大会授权与经招投标方式聘请的虹宇公司签订了《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》�并于2018年1月5日办理合同备案手续。该合同约定于2016年6月1日起由虹宇公司进驻锦隆花园物业管理区域提供物业服务；二、关于佛山市恒立信物业管理有限公司是否为涉案小区的物业管理服务公司？该公司是如何取得该小区的物业服务资格的问题。经了解，2013年，明兆行公司注销工商营业执照后，佛山市恒立信物业管理有限公司在未知原因的情况下进入锦隆花园小区。但期间我局并未收接到该公司与锦隆花园小区相关业主签订的《物业服务委托合同》备案手续的申请或相关物业公司变更的材料。至今为止，我局也并无该公司取得锦隆花园小区物业服务资格的相关资料。
另查明一：2015年11月12日，佛山市禅城区祖庙街同安社区居民委员会向祖庙街道消防中队出具《关于锦隆花园恒立信物业公司消防器材损坏存在安全隐患的情况报告》，主要内容为：“从今年下半年开始，我居委会工作人员在日常消防安全巡查时先后发现，位于锦华路90号的锦隆花园一期、二期的商铺、夹层等室内、外的消防栓都有不同程度的损坏、缺失配件，不少室内消火栓大部分只剩下一个空壳。消火栓的主要部件喷头及两头的铝制接环都已不见。有的消火栓甚至连水带都不见了踪影，室外消火栓的玻璃箱都出现破碎的现象，报警器也损坏了不少，如果有突发火警，就对第一时间抢救造成影响。针对我们发现的问题，我们已及时向恒立信物业公司反映这些情况，并要求物业公司尽快配备好这些消防器材缺失的配件，现希望街道消防部门对该物管公司加强监督，以免发生重大消防事故”。
另查明二：原告于2012年11月29日登记成立，经营范围为物业管理、房地产中介服务、房地产策划与咨询，企业后勤管理与咨询，工商登记代理、清洁服务�绿化养护，停车场经营管理、国内贸易。
另查明三：涉案房屋系两被告所有，建筑面积为112.75平方米。
原、被告双方确认，原告与被告没有签订物业管理合同。
原告陈述：原告现时是按前期服务协议之内容而维持锦隆花园小区物业的日常管理和服务，其中包括基础条件、房屋管理、设施设备维修维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理与综合管理服务等各项常规及常态之物业管理服务。原告起诉主张的物业服务费包含车位管理费及公用水电费，但暂无法提供相应的证据予以证明车位的登记信息及水电费产生的具体数额。
被告陈述：被告对原告诉请的未交费的时间段予以确认。确认涉案房屋属于小高层住宅。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，“住宅物业�建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。据前查明，建设单位京纺公司通过招标投标方式选聘案外人明兆行公司作为前期物业服务公司，双方签订前期物业服务合同，并办理合同备案，故涉案小区的前期物业服务公司应为案外人明兆行公司。原告虽未通过招投标的方式或经过有权行政主管部门的批准采取协议条款方式选聘为小区的前期物业公司，但据审理查明，在原告主张被告欠费期间，涉案小区确由原告提供物业管理服务，原、被告已形成事实上的物业服务合同关系。
关于原告诉请的物业服务费。被告抗辩认为原告无权收取2016年5月21日之后的物业服务费。依据《最高人民�院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。由前采信的证据可知，涉案小区业主委员会已依法选聘了案外人虹宇公司作为物业服务公司，服务期限从2016年6月1日起算，业主委员会同时向原告发出要求交接物业的函，原告亦向全体业主公告其物业工作于2016年5月31日结束，但原告未退出涉案小区。现原告再以存在事实上的物业服务合同关系为由主张2016年5月31日之后的物业服务费于法无据，本院不予支持。
关于原告诉请其主张的物业服务费包含车位管理费。因原告自愿撤回对车位管理费的主张，属自行处分的权利，本院予以确认。
关于原告诉请其主张的物业服务费中包含公用水电费。因原告未举证证明该费用已实际产生且其已代垫付，故原告应承担举证不能的法律后果，本院对该项诉请不予支持。
至于违约金。如前所述，原告并未与被告或涉案小区业主委员会签订物业服务合同，故原告该项诉请无合同依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第�条的规定，判决如下：
驳回原告佛山市恒立信物业管理有限公司的全部诉讼请求。
本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市恒立信物业管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 郑泽霞
二〇一八年四月二十七日
书记员 林嘉敏
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履�下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实�的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。