广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终14260号上诉人（原审原告）：谢永君，女，香港特别行政区居民，被上诉人（原审被告）：深圳市联顺房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道布吉广场B座21楼A，组织机构代码：192413394。法定代表人：凌国庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭清，广东吉光律师事务所律师。原审第三人：新一佳超市有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路鸿昌广场35层3508室，组织机构代码：192325079。法定代表人：李彬兰。上诉人谢永君因与被上诉人深圳市联顺房地产开发有限公司（以下简称联顺公司）及原审第三人新一佳超市有限公司（以下简称新一佳公司）委托合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢永君上诉请求：1、联顺公司将商铺装修后返还给谢永君；2、联顺公司自2016年9月15日至实际返还商铺期间每月按5101.36元赔付；3、联顺公司承担全部诉讼费。事实和理由：（一）一审判决对涉案事件发展过程以及事实认定错误。谢永君于2001年购买了联顺公司开发的布吉广场X楼独立式产权商铺，并与联顺公司签署了《委托出租协议书》，约定期满后3个月内联顺公司将涉诉房产恢复原状及配备相应的装修交付谢永君使用。该合同于2013年8月14日到期。在合同到期前，2012年11月15日联顺公司与新一佳公司签订了《租赁合同》，并将其二楼占有的935.1平方米、三楼占有的1143.31平方米租给新一佳公司，租赁期限为10年，自2013年8月15日到2023年8月14日止。为了引导其他小业主一起整体打包租给新一佳公司，联顺公司于2013年6月26日出具承诺书，承诺在没有大商家进驻时，同意按买卖合同时的设计图纸进行装修间隔后交回给业主。在《委托出租协议书》到期前后，联顺公司没做任何通知、沟通、解释，而是和新一佳公司私底下串通，由新一佳公司游说其他小业主。新一佳公司利用联顺公司设置的重重困难，迫使小业主分别去找新一佳公司签订由新一佳公司单方制定的不平等合同，使小业主在谈判中明显处于不利的地位。谢永君迫于无奈在联顺公司承诺复铺以及当时新一佳公司正常经营的前提下，跟新一佳公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为2013年8月15日到2023年8月14日。新一佳公司因经营不善已关门停业，拖欠租金已于2016年9月15日构成违约，谢永君已跟新一佳公司解除合同。联顺公司也于2016年10月4日与新一佳公司解除合同。2016年10月31日联顺公司通过报纸、商铺现场各进口张贴、购房合同所约定的地址邮寄送达等方式发布了关于复铺的通知，承诺在不能就租赁达成一致意见时将商铺进行分隔并交付各业主。联顺公司作为建设开发商并对外销售，其在《委托出租协议书》中的复铺约定具有延续性。其在事件过程中的承诺书、通知以及一审庭审中的答辩都共同证明了其承认《委托出租协议书》中的相关复铺约定。本案起诉至一审法院后，一审法院通知于2016年11月21日组织调解，实际到场的业主约20多人，联顺公司和新一佳公司均无代表到场，所谓的调解其实是要各业主把商铺转租给案外人深圳市DS云购商业管理有限公司（以下简称DS公司），DS公司的代表表示愿意承租涉案商铺。2016年12月8日部分案件开庭，此时没有任何业主与案外人DS公司签订租赁合同，联顺公司也在开庭时表示当时没有与案外人签订租赁合同，并同时表示愿意复铺只是暂未与新一佳解除合同。联顺公司该陈述与事实不符，联顺公司事实己于2016年10月4日跟新一佳公司解除了合同。开庭当日，联顺公司除代理律师外并无任何人到庭，在谢永君和联顺公司都同时同意按合同装修后返还的情况下，在联顺公司和DS公司都没有代表的情况下，一审法院继续以DS公司单方拟定的不平等协议进行调解。至2016年12月27日一审结案为止，新一佳公司已违约，标的商铺空置，联顺公司已公开发函同意复铺，2016年9月15日至2016年12月15日新一佳公司违约空置的3个月期间，联顺公司没有履行复铺义务，已构成对复铺约定的违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额参照《委托出租协议书》中的双倍租金标准，也符合2014年部分业主起诉联顺公司未履约复铺义务的赔偿标准。（二）一审判决认定的“多数业主同意由DS公司继续按照原租赁合同履行并继续经营商场”，与事实不符。2017年初，一审法官不断打电话给业主进行调解，由于很少人同意该调解，一直无法达到“多数业主同意DS公司继续按照原租赁合同履行”。（三）“产权式商铺”不是法律用语，也不是产权类型。涉案商铺经分别登记取得各自《房地产证》。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立经依法登记，发生效力。”商铺是界线明确的特定区域，具有特定性；能够单独存在，具有单一性；通过确定四至坐标能够与其他物区别而独立存在，具有独立性。买卖合同中的图纸有商铺的四至坐标，有复铺装修标准。商铺有独立产权的专有部分，也有如电梯、过道等共有部分，专有部分所有权的行使与其他业主无涉。一审法院认为“涉案商铺面积在布吉广场二至四层中占比小，可以确定原告商铺仅为产权式商铺，已于布吉广场其他商铺共同形成一个整体，具有不可分性”，该认定没有正确认识商铺所有权成立的基础及性质。所有权是绝对权、对世权、排他权，具有占有、使用、收益、处分四项权能，受到法律保护。一审法院否认商铺的独立所有权，并将各商铺业主之间的法律关系认定为按份共有，混淆了单独所有权和共同所有权，属于认定事实和适用法律错误。商铺是否分隔不是由所谓的“产权式商铺”性质决定，而是由商业合同约定决定。一审法院认为“原告商铺所在布吉广场二至四层实际并未进行任何分隔，而是在购买前已由新一佳超市公司承租并开设了大型购物商场”，显然没有理清商业合同的有效期。当时不分隔统一租给新一佳公司是2002年谢永君与联顺公司签订《委托出租协议书》而形成的商业约定，此委托出租已随合同过期而结束，但其中的复铺约定随承诺书而延续，同时未来的可分隔可复铺也同样是该商业约定的一部分，当时不分隔的约定已随合同过期而结束，但分隔复铺的约定却一直没有履行。布吉广场第四层整层为联顺公司所有，在无商业合同约定的情况下，现不存在二至四层整体打包的情况。共同所有权的行使只能从物理空间上认定二楼为一个整体、三楼为一个整体。以二楼为例，大业主联顺公司占935.15平方米，约占整体18.5%，虽然专有部分所有权的行使与其他业主无涉，但在实际使用中却受到有无公共通道等公共设施所形成的共同所有权的影响。如果复铺和不复铺意见的表达视为共同所有权的行使，联顺公司占有的935.15平方米应该扣除，因为联顺公司复铺责任的对象是其他小业主，而非其自身，只有联顺公司能证明在2016年9月15日至2016年12月15日新一佳公司违约空置的3个月期间，除自身外的大部分小业主同意暂不复铺并就租赁达成一致意见，否则联顺公司即构成违约。至本案二审时，联顺公司需证明除其自身外的大部分小业主都同意暂不复铺并就租赁达成一致意见，否则法院应支持谢永君的复铺诉请。没有表达是否支持复铺的业主，应视为其支持复铺，因为这是复铺自身的约定，也符合联顺公司2016年10月31日通知中所称“对逾期未向本公司说明本人商铺的处理意见的，本公司将按分隔商铺并交付的意见处理”。（四）一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条即情势变更规则，属于认定事实和适用法律错误。情势变更须未为当事人所预料而且具有不能预料之性质，须因不可归责于当事人之事由而发生。有明确证据证明联顺公司在2016年10月4日已跟新一佳公司解除合同，而且当时商铺处于空置，所以不存在不具备返还商铺条件的情形，联顺公司隐瞒事实的行为具有明显过错，不应适用情势变更规则。联顺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。新一佳公司未作陈述。谢永君向一审法院起诉请求：1、联顺公司按买卖合同的图纸和装修标准，配备独立电源插座、地面高级抛光砖、石膏板吊顶天花的标准装修后，向谢永君返还深圳市龙岗区布吉镇布吉广场第二楼B280号房产；2、联顺公司于2016年12月15日前将商铺装修后返还给谢永君，逾期按原新一佳公司每月租金2550.68元赔付给谢永君；3、联顺公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：（一）联顺公司是位于深圳市龙岗区布吉街道吉华路布吉广场房地产项目的开发商，该广场二至四楼物业合计15236平方米为商业用途。2001年7月9日，联顺公司与深圳市FLSX投资发展有限公司签订《租赁合同》，约定将上述二至四楼物业出租给该公司，租赁期限12年（2001年8月15日到2013年8月14日）。该合同签订后，深圳市FLSX投资发展有限公司在涉案物业开办了新一佳超市。2001年12月24日，谢永君、联顺公司签订《深圳市房地产买卖合同》及《委托出租协议书》，约定：谢永君购买布吉广场第X层X号房，建筑面积为20.47平方米，用途为商铺；装修标准为“开放式铺位，间隔不超过1.5米（由业主自行提供间隔），配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶”；谢永君在购买联顺公司所出售的布吉中心广场商铺时已经清楚知道，联顺公司已经将二、三、四楼商铺整体租赁给深圳市FLSX投资发展有限公司（新一佳），租期为12年，因此谢永君同意并确认上述事实，同意将购买的商铺在租赁期限内出租给第三方；为了方便经营，联顺公司无需按设计图纸进行具体商铺间隔后再租给第三方，并同意国土部门根据施工图纸进行竣工查丈；为确保谢永君收益，采取全权委托联顺公司出租，谢永君收取固定租金的方式获得回报，委托期间租赁方向和直接收益，均由联顺公司承担，谢永君不介入具体的租赁行为；委托出租期限从2002年1月15日起至2013年8月14日止；谢永君委托联顺公司出租月租金为1073元；谢永君同意联顺公司在委托期内对商铺进行全面装修，但联顺公司必须在委托出租合约期满后3个月内（此3个月联顺公司不再承担租金），将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给谢永君使用；如联顺公司延期交付，以延期时间计，按合同约定的双倍租金标准支付给谢永君。上述《委托出租协议书》签订后，谢永君、联顺公司均依约履行至2013年8月14日。2010年11月17日，谢永君取得产权证书（深房地字××号），（二）2012年11月15日，联顺公司与新一佳公司（深圳市FLSX投资发展有限公司的股东，后更名为深圳市新一佳商业发展有限公司）签订了《租赁合同》，约定联顺公司将其在布吉广场二至四层内合计面积7137.01平方米（二层935.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米）出租给新一佳公司，租赁期限为10年，自2013年8月15日到2023年8月14日止。其后，新一佳公司陆续与339户小业主中的294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为10年（2013年8月15日到2023年8月14日），首年租金标准为原租赁实收金额上涨20%，第2年起每年在上一年基础上递增1%。（三）因有部分业主拒绝与新一佳公司签订租赁合同，遂产生纠纷，这部分业主分别于2014年先后以返还占有物为由起诉新一佳公司，诉请判令：新一佳公司返还商铺并赔偿从2013年8月15日起按月租金标准支付到实际排除妨碍之日止的不法侵占期间的损失。法院一审判决新一佳公司按其自愿给付的租金标准上浮20%支付给该案原告占有使用费，驳回了该案原告返还商铺的请求。该案经二审后，深圳市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。同时，部分业主以委托合同纠纷为由起诉联顺公司，诉请判令：联顺公司按合同约定的装修标准，向该案原告返还深圳市龙岗区布吉镇布吉广场的涉案商铺，并向该案原告支付2013年11月15日至实际返还涉诉房产之日期间的双倍租金。法院一审判决驳回该案原告的全部诉讼请求，当事人上诉后，深圳市中级人民法院二审改判联顺公司支付违约金，违约金按双倍租金并扣除新一佳公司支付的商铺占用费计算。部分业主不服该二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院经审查后裁定驳回再审申请。（四）因新一佳公司经营不善，关门停业，从2016年7月开始未支付商铺业主的租金。在本案一审审理过程中，其他部分业主（包括拥有最大面积商铺的业主联顺公司）与案外人DS公司达成协议，DS公司同意为这部分业主垫付之前新一佳公司拖欠的租金，并从2017年1月15日承租业主商铺，按照业主与新一佳公司签订的原《房屋租赁合同》继续履行。包括谢永君在内的部分业主不同意DS公司继续租赁涉案商铺，分别以房屋租赁合同纠纷为由另案起诉新一佳公司，诉请判令新一佳公司支付拖欠的租金及违约金；以委托合同纠纷为由本案起诉联顺公司。一审法院认为，谢永君所有商铺所在的布吉广场二至四层实际并未进行任何分隔，而是在购买前已由新一佳公司承租并开设了大型购物商场。涉案商铺面积在布吉广场二至四层中占比小，可以确定仅为产权式商铺，已与布吉广场其他商铺共同形成一个整体，具有不可分性。现新一佳公司无法实际继续经营，但因多数业主同意由DS公司继续按照原租赁合同履行并继续经营商场，为发挥商场整体功能和效益，保护多数业主的利益，谢永君关于联顺公司按买卖合同的约定装修并返还涉案商铺的请求，一审法院不予支持。涉案商铺目前实际由DS公司经营占用，谢永君可另循法律途径解决商铺被占用期间的损失问题。谢永君请求联顺公司支付每月租金，没有合同依据，一审法院亦不予支持。据此，一审法院判决：驳回谢永君的诉讼请求。案件受理费100元，由谢永君负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查，谢永君在其一审起诉状及二审上诉状中均自认在委托期限届满后其与新一佳公司签订了租赁合同。对双方当事人争议的案外人DS公司与涉案布吉广场商铺业主的租赁合同签订情况，本院认定如下：1、经本院函询，DS公司向本院提交《说明》称：该公司于2017年1月进入布吉广场二至四层经营超市，截止2017年9月29日，该公司已与联顺公司以外的206户商铺业主签订了租赁合同；已签约商铺206套、面积5115.06平方米，与联顺公司所有的商铺面积合计12252.07平方米，占二至四层总面积15236.01平方米的80.42%。2、DS公司同时向本院提交了已签约商铺明细表，其中分别记载了已签约的206套商铺的铺位编号、楼层、产权人姓名、产权面积、产权人联系方式。经本院随机拨打其中50套商铺产权人的联系电话，除AXXX、BXXX、CXXX号商铺业主外，其他47套商铺业主均确认已与DS公司签订了租赁合同。本院认为，根据前述本院向案外人DS公司调查取证及审查情况，可确信DS公司已向占涉案布吉广场二至四层多数面积商铺的业主签约承租的待证事实具有高度可能性，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于普通待证事实证明标准的规定，本院认定该事实存在。本院认为，本案为委托合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于联顺公司应否向谢永君返还装修及间隔后的商铺。本案中，按谢永君与联顺公司之间《委托出租协议书》约定，联顺公司在委托期限届满后应将涉案商铺交还谢永君，谢永君亦上诉主张联顺公司在委托期限届满前曾书面承诺“在没有大商家进驻时，同意按买卖合同时的设计图纸进行装修间隔后交回给业主”，但谢永君在委托期限届满后已自行与新一佳公司签订租赁合同并由新一佳公司继续占用，其后由新一佳公司向谢永君支付租金，谢永君前述行为则表明其已认可按商铺现状自联顺公司收回了商铺并据此再自行出租给新一佳公司，谢永君对联顺公司原所享有的交还商铺债权内容已依此实现。在谢永君与联顺公司的委托合同关系已经期满终止，且联顺公司不再对谢永君负有转付或支付租金义务的情况下，现谢永君因新一佳公司拖欠租金而又依据委托合同关系诉请联顺公司向其交还商铺并赔偿逾期交还损失，不符合《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定的债与合同责任的相对性原理，本院不予支持。其次，即使认定联顺公司仍负有向谢永君交还商铺的义务，因布吉广场内分割出售的各商铺面积均较小，依其物理性质和社会通常观念，此类商铺的使用、收益功能在极大程度上受制于整体物业的统一利用，且各业主在购买商铺同时即签约授权联顺公司统一对外出租经营，亦可据此推知各业主在购买时已知悉其所购商铺与布吉广场其他商铺在使用、收益上的不可分割性，根据《中华人民共和国物权法》第七条关于行使物权不得损害他人合法权益的规定，各业主对其商铺权利的行使则应受到其他商铺业主整体意志的限制。根据本案两审所查明的事实，案外人DS公司已与涉案布吉广场二至四层占大多数面积及户数的商铺业主签订了租赁合同，并已由DS公司继续承租进行经营，现返还涉案商铺将极有可能影响商场整体使用功能和收益，进而损害已与DS公司签订租赁合同的其他业主的合法权益，谢永君的返还请求据此亦不成立。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，虽然对《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的选择适用不当，但裁判结果正确，故本院对谢永君的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由谢永君负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐    毅审 判 员 曹    静代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十二月十三日书 记 员 林晓翔（兼）附本判决所适用法律、司法解释：《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国物权法》第七条：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。