山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终108号
上诉人（原审被告）：徐军，男，1958年2月17日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：徐晓鹏，山东演达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南沣润物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王敏，该公司经理。
委托诉讼代理人：苏建波，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：郭红，山东德衡律师事务所律师。
上诉人徐军因与被上诉人济南沣润物业管理有限公司（以下简称沣润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初3950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐军上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回沣润物业公司的起诉或发回重审；3.一、二审案件受理费由沣润物业公司负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.双方之间未签订物业服务合同，无任何法律关系，且物业公司进驻违法。物业合同目前没有备案，没有应有的效力。本案中的《前期物业协议书》是沣润物业公司与济南大有升房地产开发有限公司签订的，并不是与我们业主签订的，对我们不具有约束力。前期物业协议亦有违法无效、造假的嫌疑。2.沣润物业公司提交的《前期物业协议书》为复印件，不能作为有效的证据予以采信。3.济南大有升房地产开发有限公司在未征得业主同意的情况下，就约定业主承诺接受该合同，是无端增加业主义务，损害业主合法权益的行为，该条款为无效条款，所以徐军无履行该合同约定内容的义务。4.合同中约定在合同履行中发生争议，应向济南仲裁委员会申请仲裁，天桥区人民法院对本案无管辖权。5.前期物业协议书约定的物业费的支付标准为：多层0.5元每月，高层0.7元每月，商业物业0.8元每月。根据《济南市物业服务收费管理实施办法》的通知，物业费支出第十一条第（二）项：物业共用部分、公用设施设备的日常运行、维护、检测费用。物业管理区域内的共用设备设施主要包括电梯、天线、照明等……。沣润物业公司要求分摊电费中包括了电梯用电、公共照明用电、二次加压供水用电等，涉嫌重复收费。根据该实施办法，擅自扩大收费范围，提高收费标准，重复收费，物业使用人有权拒绝缴纳。沣润物业公司采取分散收费项目，重复收费，扩大收费范围等方式变相提高收费标准，明显违反了价格法。综上，请求二审法院判如所请。
沣润物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
沣润物业公司向一审法院起诉请求：1.判令徐军支付沣润物业公司物业服务费1881.6元、分摊（公摊）电费469元；2.案件受理费由徐军负担。
一审法院认定事实：徐军系坐落于济南市（以下简称涉案房屋）的业主。2011年3月1日，沣润物业公司（乙方）与涉案房屋开发单位济南大有升房地产开发有限公司签订《开发商委托前期物业协议书》（以下简称前期物业协议）一份，协议约定：“……第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.共用绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.接受业主委托，提供有偿服务；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。第六条本物业管理区域服务收费选择包干制物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/平方米/月；高层住宅0.7元/平方米/月；商业物业0.8元/平方米/月；物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（电梯费另行收取）……。第三十四条本合同期限自2006年7月1日起至业主委员会成立之日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止……。”该协议中还约定了其他的权利及义务。合同签订后，徐军未按照合同约定缴纳2016年1月1日至2017年6月30日的物业服务费及分摊（公摊）电费。涉案房屋所在楼宇为高层物业，建筑面积为149.31平方米，已交付给徐军居住使用。
一审法院认为：沣润物业公司与开发商签订的前期物业协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，对业主具有拘束力。前期物业协议订立后，沣润物业公司按照合同约定内容履行了物业管理服务义务，徐军在事实上接受沣润物业公司提供的物业服务后，亦应按照物业管理服务协议的约定履行付费义务。徐军未能及时向沣润物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于沣润物业公司要求徐军支付自2016年1月1日至2017年6月30日期间（共计18个月，按照建筑面积149.31平方米×0.7元每平方米每月计算）的物业服务费，符合合同约定，数额应为1881元；沣润物业公司要求徐军支付2016年1月至2017年6月期间的分摊（公摊）电费469元，合法有据，应予支持。徐军于法定期间既未提出答辩意见，亦未提出相反的证据及到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的放弃，依法应当承担相应的法律后果。
鉴于徐军与沣润物业公司之间系物业服务合同关系，沣润物业公司应切实履行好合同约定的义务，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告徐军于判决生效之日起10日内向原告济南沣润物业管理有限公司支付物业服务费1881元；二、被告徐军于判决生效之日起10日内向原告济南沣润物业管理有限公司支付电费469元；三、驳回原告济南沣润物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审中，徐军主张沣润物业公司所提交的《开发商委托前期物业协议书》为虚假合同，为证明该主张，徐军提交了《公章备案登记单》、《企业变更情况表》各一份。《公章备案登记单》显示，涉案小区的建设单位即济南大有升房地产开发有限公司编号为3701008014988号公章的备案时间为2011年12月，沣润物业公司提交的《开发商委托前期物业协议书》显示，该合同填写的合同签订时间为2011年3月1日，该合同上所加盖的公章即为编号为3701008014988的公章，合同签订的时间早于公章刻制备案的时间9个月。《企业变更情况表》显示，沣润物业公司在2011年3月期间即合同签订时间的法定代表人为谢某某，而不是王敏。根据资料显示，王敏当时在街道办事处工作。2014年11月，沣润物业公司才将原法定代表人由谢某某变更为王敏。但沣润物业公司所提交的于2011年3月1日签订的《开发商委托前期物业协议书》中却显示法定代表人为王敏。通过前两份证据可以看出，沣润物业公司所提交的于2011年3月1日签订的《开发商委托前期物业协议书》中显示的信息于国家机关留档备案的信息并不一致，因此，徐军有理由怀疑沣润物业公司所提交的《开发商委托前期物业协议书》系虚假合同。沣润物业公司经质证称，对徐军提交的两份证据的真实性没有异议。沣润物业公司现提交的《开发商委托前期物业协议书》确实不是原始合同，原始合同因济南大有升房地产开发有限公司及沣润物业公司在2011年至2014年期间管理混乱而丢失。2014年，济南大有升房地产开发有限公司将谢某某持有的在沣润物业公司的股份全部转让给王敏。股权转让给王敏后，王敏要求济南大有升房地产开发有限公司将沣润物业公司的全部材料交付给王敏，因2011年3月1日济南大有升房地产开发有限公司与沣润物业公司签订的《开发商委托前期物业协议书》丢失，所以济南大有升房地产开发有限公司与沣润物业公司又补签了《开发商委托前期物业协议书》，但补签时将合同签订日期填写为2011年3月1日。补签时的日期并非2011年3月1日，应是在谢某某将全部股权转让给王敏之后。本院认为，根据徐军提交的证据显示，2011年3月1日济南大有升房地产开发有限公司尚未启用3701008014988号公章，王敏亦非沣润物业公司的法定代表人，但沣润物业公司提交的济南大有升房地产开发有限公司与沣润物业公司于2011年3月1日签订的《开发商委托前期物业协议书》中却显示沣润物业公司的法定代表人为王敏，并加盖了3701008014988号公章，显然与相关机构备案的信息不符，且沣润物业公司认可其在本案中所提交的《开发商委托前期物业协议书》为后期补签的合同，故可以确认沣润物业公司在本案中所提交的《开发商委托前期物业协议书》不是原始合同。鉴于2014年后，沣润物业公司确实已将法定代表人变更为王敏，且沣润物业公司提交的《开发商委托前期物业协议书》亦加盖了济南大有升房地产开发有限公司公章的事实，本院认定沣润物业公司在本案中所提交的《开发商委托前期物业协议书》为补签合同，并非虚假合同。
本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”济南市颁布的于2005年1月1日起开始施行的《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》第六条第（五）项规定：“安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目的，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，物业管理企业应单独设帐，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。”济南市颁布的于2012年8月1日起开始施行的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第三十四条规定：“本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。”本案中，涉案小区的建设单位即济南大有升房地产开发有限公司曾与沣润物业公司签订《开发商委托前期物业协议书》，签订协议后，沣润物业公司实际入住涉案小区并向涉案小区的业主提供物业服务至今的事实清楚，可以确认。徐军作为涉案小区的业主，应依照合同约定及《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》第六条第（五）项的规定向代收代缴电梯用电、二次加压供水用电、公共照明用电、电梯监控及单元监控用电等分摊（公摊）电费的沣润物业公司缴纳实际产生的分摊（公摊）费用及物业服务费，但徐军至今尚未缴纳2016年1月1日至2017年6月30日期间的分摊（公摊）电费及物业服务费，现沣润物业公司向徐军主张权利，要求徐军缴纳该期间的分摊（公摊）电费及物业服务费的理由充分，故对沣润物业公司要求徐军支付分摊（公摊）电费及物业服务费的诉讼请求应予支持。徐军主张不应向沣润物业公司支付2016年1月1日至2017年6月30日期间的分摊（公摊）电费及物业服务费的主要理由为:第一、徐军对建设单位与沣润物业公司签订的《开发商委托前期物业协议书》并不知情，故该协议内容不能约束徐军；第二、根据2012年8月1日起开始施行的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》的有关规定，普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成包括沣润物业公司所主张的电梯用电、二次加压供水用电等产生分摊（公摊）电费的内容，这些费用应包括在沣润物业公司收取的物业服务费之中，沣润物业公司再收取该费用属于擅自扩大范围、提高收费标准、重复收费的情形，故沣润物业公司的请求不应得到支持；第三、合同约定出现纠纷应到济南仲裁委员会仲裁，一审法院不应受理；第四、沣润物业公司未将物业服务合同提交相关部门备案，违反法律规定，该合同无效。关于徐军的第一个理由，本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。沣润物业公司现所提交的《开发商委托前期物业协议书》虽为后期补签，但却系建设单位与沣润物业公司的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应为有效合同，依照前述规定，对全体业主均具有拘束力。徐军现以并非系本合同当事人、对合同内容并不知情为由主张该合同对其不具有拘束力，与前述规定不符，其理由不能成立。关于徐军的第二个理由，本院认为：根据《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》第六条第（五）项及《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第三十四条的规定，涉案小区的机电设备运行电费属于沣润物业公司代收代缴的费用，应按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。虽然在其后颁布施行的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》规定了在物业企业收取的物业费中，包含了电梯运行用电费用、二次加压供水用电费用等类项，但《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第三十四条中亦明确规定在《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》颁布施行前签订的物业合同尚未到期的，不适用《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》的相关规定。而本案双方形成物业服务合同关系系在《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》颁布施行之前，且在补签的《开发商委托前期物业协议书》中约定在业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同才自动终止，现涉案合同不存在合同到期终止的情形，亦不存在已经业主委员会、涉案小区的建设单位或其他享有解除权的合同主体已经解除该合同的情形，因此，有关公共用电费用的分担问题，尚不存在适用《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》相关规定的条件，故徐军以《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》的相关规定主张不应支付分摊（公摊）电费的理由不能成立。关于徐军的第三个理由，本院认为：《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”本案中，徐军在一审审理中，因经合法传唤未到庭应诉，并未提出管辖权异议，现在二审提出，依法不能支持。关于徐军的第四个理由，本院认为：有关物业服务合同备案的规定，属于管理性规范，不属于强制性、效力性规范，沣润物业公司是否将涉案物业服务合同提交相关部门备案，不影响该合同效力。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。徐军的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐军负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴松成
审判员 赵平洋
审判员 何菊红
二〇一八年四月二十六日
书记员 徐珊珊