安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第00343号
上诉人（原审被告）：韩秀祥，农民。
上诉人（原审被告）：严芳，农民，与韩秀祥系夫妻关系。
上述两位上诉人的共同委托代理人：王明富，明光市三界镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：明光市魏氏盛旺服务有限公司，住所地明光市池河大道中段。
法定代表人：魏祥安，系该公司董事长。
委托代理人：王继明，安徽洪武律师事务所律师。
上诉人韩秀祥、严芳因确认合同无效纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院于2014年12月9日作出的（2014）明民一初字第02493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人韩秀祥、严芳及其委托代理人王明富，被上诉人明光市魏氏盛旺服务有限公司的法定代表人魏祥安及其委托代理人王继明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：明光市魏氏盛旺服务有限公司经营范围为停车服务、室内外装修。韩秀祥、严芳系明光街道办事处林庄村村民。2012年9月1日，双方签订一份《土地使用权转让协议》，约定：韩秀祥、严芳将位于明光市林庄村张郢队东菜园家后涧弯沟北侧的低洼荒地土地使用权转让给明光市魏氏盛旺服务有限公司设立停车场和作服务业使用，转让土地经丈量为1.1亩，转让费为14万元。转让协议未约定四至界限及长和宽。协议签订后，明光市魏氏盛旺服务有限公司按约定支付给韩秀祥、严芳土地转让款14万元。
另查明，涉案土地为集体所有土地，明光市魏氏盛旺服务有限公司在购买涉案土地时，也购买了涉案土地旁边赵广明、张友学的部分土地，2013年10月，明光市政府对上述土地进行征收，登记在明光市魏氏盛旺服务有限公司名下，政府给予的补偿标准为：土地补偿费每亩32835元，青苗费每亩1100元。根据政府补偿方案，涉案土地征收补偿费应为1.1亩×32835元／亩=36118.5元，青苗补偿费1.1亩×1100元／亩=1210元，合计37328.5元。协议签订后，明光市魏氏盛旺服务有限公司在上述土地上建造楼房两层十二间，现已被政府拆除，政府对所拆除的建筑物部分已作出补偿，土地征收补偿费登记在明光市魏氏盛旺服务有限公司名下，尚未发放。为此，明光市魏氏盛旺服务有限公司提起诉讼，要求确认双方签订的转让协议无效，判决韩秀祥、严芳返还土地转让款98000元。
原审法院认为，本案争议焦点是：双方签订的土地使用权转让协议是否有效及协议无效是否应当返还土地款。
依据法律规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。明光市魏氏盛旺服务有限公司与韩秀祥、严芳协议中约定买卖涉案土地用于非农业建设，涉案土地系集体性质，明光市魏氏盛旺服务有限公司也非蔬菜组集体企业，双方就涉案土地所签订《土地使用权转让协议书》违反了法律强制性规定，应属无效。
关于明光市魏氏盛旺服务有限公司购买土地款是否应当返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原、被告签订的土地转让协议因原告非明光街道办事处蔬菜村集体成员而致协议无效，故双方因该合同取得的财产，依法均予以返还。由于原告与被告及赵广明、张友学签订协议时，均未注明土地四至界限及长和宽，且房屋已被拆除，无法查明原告所建房屋建造在谁的土地上，被告也无充分证据证明原告所建房屋就在涉案土地上，故对被告认为原告利益没有受到损失，不应当返还土地款的辩解不予采信。由于涉案土地已被拆迁征收，原告无法返还涉案土地，根据无效合同处理的相关法律规定，为减少当事人的诉累，原告应当折价补偿，双方并对由此产生的损失应按各自的过错比例承担相应的责任。双方合同约定土地转让款共14万元，由于登记在原告名下涉案土地征收补偿款为37328.5元，而原告购买涉案土地共支付14万元，所获登记其名下的征收款仅为37328.5元，故原告为购买涉案土地造成的损失数额为102671.5元（140000元-37328.5元）。本案涉案土地为集体性质，韩秀祥、严芳并非该土地的合法权利人，其非法将土地出卖给原告从中获利，对此起买卖合同无效造成原告的上述损失应承担主要赔偿责任，原告购买土地建设房屋以期谋利，亦应对该损失自行承担相应的责任，综合双方的过错程度，酌定对合同无效造成的损失韩秀祥、严芳应承担70%责任，原告自行承担30%责任。因原告主张的损失数额为98000元，不予支持，故韩秀祥、严芳应赔偿原告损失60671.5元（140000元×70%-37328.5元）。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告明光市魏氏盛旺服务有限公司与被告韩秀祥、严芳于2012年12月9日签订《地皮转让协议》无效；二、被告韩秀祥、严芳霞于判决生效之日起十日内赔偿原告明光市魏氏盛旺服务有限公司损失款60671.5元；受理费2250元，减半收取1125元，原告明光市魏氏盛旺服务有限公司负担450元，被告韩秀祥、严芳负担675元。
韩秀祥、严芳上诉称：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定被上诉人所建的两层十二间楼房不在两上诉人出让的土地上是错误的，被上诉人虽然在购买两上诉人的土地的同时也购买了赵广明、张友学的部分土地，而上诉人的土地在中间，赵广明、张友学的两边，该楼房是建在该片土地的中间，所以该楼房理所当然是全部或大部分建在上诉人的土地上。被上诉人虽然主张该楼房是建在赵广明、张友学的土地上，但没有提供合法有效的证据，赵广明、张友学虽提供了证言，但未出庭作证，该证言不能作为认定事实的依据。被上诉人在购买了上诉人等人的土地后，在上面建造了两层十二间楼房，在政府拆迁中，被上诉人的法定代表人魏祥安将该房屋分别登记在其子女、亲戚名下，获得了巨大的安置利益，一审法院只认定1.1亩的土地征收补偿款37328.5元为被上诉人在征收中获得的利益，而不计算房屋征收获得的利益显然错误。2、一审法院对本案过错责任的划分是错误的。被上诉人至少应承担70%的过错责任，因为被上诉人是公司法人，法律意识显然要高于上诉人，且是被上诉人主动找上诉人要求购买土地的，其过错责任要远远大于上诉人。请求：撤销原判第二项，改判两上诉人不赔偿被上诉人任何损失；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
明光市魏氏盛旺服务有限公司答辩称：一审认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
韩秀祥、严芳二审未提交新证据。
明光市魏氏盛旺服务有限公司为支持其抗辩理由，提交了以下证据：
证据一，赵广明证明一份，明光市明光街道林庄村村民委员会盖章确认的，证明上诉人违法将1.1亩土地转让给被上诉人；上诉人转让的土地被上诉人没有使用，土地被征收了；被上诉人领取了土地补偿款37328.5元。
证据二，安徽省滁州市中级人民法院（2014）滁民一终字第01029号民事判决书一份。证明与本案相类似的案件，法院判决收取转让款一方按70%退还。
韩秀祥、严芳质证意见为：对证据一认为，赵广明与被上诉人之间有利益关系，他的土地也被被上诉人购买了，证明是无效的；赵广明作为自然人，其应当出庭作证，未出庭不符合法律规定；赵广明并不是明光市明光街道林庄村村民委员法定代表人，村委会盖章没有意义，村委会盖章应当要有村法定代表人签名。对证据二认为，是复印件，不是原件，真实性无法确认；我国不适用判例法，该判决对其他案件没有意义；该判决书确认的事实和本案事实和情节均不一样，本案是被上诉人在上诉人土地上建造了房屋，并被征收，被上诉人从中获取了巨大的安置利益，其没有受到损失，反而获利，因此被上诉人举证的该判决书与本案没有可比性。
本院认证意见为：对赵广明证明，因属于证人证言，按照法律规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，由于赵广明未依法出庭作证，上诉人对该证言不予认可，故本院对该证据的真实性不予确认。对证据二，由于该判决是本院依法作出的，故对其真实性予以确认。
二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：上诉人对被上诉人已支付的土地转让款是否应当返还；如应返还，返还的比例应如何确定，原审法院确定的责任比例是否适当。
依据法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。韩秀祥、严芳与明光市魏氏盛旺服务有限公司买卖涉案土地用于非农业建设，涉案土地系集体性质，而明光市魏氏盛旺服务有限公司也非该村民组的集体企业，故双方就涉案土地所签订《土地使用权转让协议书》违反了法律强制性规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。由于韩秀祥、严芳与明光市魏氏盛旺服务有限公司签订《土地使用权转让协议书》无效，故双方因该合同取得的财产，依法均应返还。因涉案土地已被政府拆迁征收，明光市魏氏盛旺服务有限公司无法返还涉案土地，根据无效合同处理的相关法律规定，为减少当事人的诉累，韩秀祥、严芳应当折价补偿。由于登记在明光市魏氏盛旺服务有限公司名下的涉案土地征收补偿款为37328.5元，而明光市魏氏盛旺服务有限公司购买该涉案土地支付给韩秀祥、严芳140000元，故明光市魏氏盛旺服务有限公司为购买涉案土地造成的损失为102671.5元（140000元-37328.5元）。韩秀祥、严芳非法将土地出卖给明光市魏氏盛旺服务有限公司并从中获利，对此起买卖合同无效，造成明光市魏氏盛旺服务有限公司的上述损失应承担主要责任，故原审法院确定韩秀祥、严芳承担70%的责任适当。本案审理的是明光市魏氏盛旺服务有限公司与韩秀祥、严芳因土地转让产生的纠纷，由于韩秀祥、严芳非法将集体土地转让给明光市魏氏盛旺服务有限公司，从中获取非法利益，造成明光市魏氏盛旺服务有限公司因向韩秀祥、严芳支付140000元土地转让款而受到的损失，至于明光市魏氏盛旺服务有限公司是否在韩秀祥、严芳出让的土地上建房，以及是否因房屋拆迁获得利益，与本案无关。故韩秀祥、严芳上诉称明光市魏氏盛旺服务有限公司在其出让的土地上建造两层十二间楼房，在政府拆迁中，获得了巨大的安置利益，一审法院只将1.1亩的土地征收补偿款37328.5元计算在明光市魏氏盛旺服务有限公司获得的利益中，而未将房屋征收获得的利益计算在内显然错误。两上诉人该项上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。韩秀祥、严芳的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费1317元，由上诉人韩秀祥、严芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董乃康
代理审判员 高 峰
代理审判员 夏晓晖
二〇一五年五月十五日
书 记 员 司晓丽
本案适用的法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；