荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂沙市民初字第00480号
原告：湖北省荆州农村商业银行
法定代表人：罗建祥
委托代理人：刘甦
被告：汪小力
被告：汪娟
被告：荆州市荆银房地产开发有限公司
法定代表人：胡郁文
委托代理人：龙秀英
原告湖北省荆州农村商业银行（下称：农商银行）诉被告汪小力、汪娟、荆州市荆银房地产开发有限公司（下称：荆银公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告农商银行的委托代理人刘甦，被告荆银公司的委托代理人龙秀英到庭参加了诉讼，被告汪小力、汪娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农商银行诉称：被告汪小力于2011年5月25日首付金额196998元，向荆银公司购买世纪官邸小区2栋4门1813号住宅一套（面积151.22平方米），2011年5月31日原告与被告汪小力签订住房按揭借款合同，与被告汪娟签订共同还款承诺书，与被告荆银公司签订不可撤销担保函。并办理了抵押登记手续（荆州房他证荆字第2011008**号）。2011年6月28日原告发放按揭贷款44万元，借款期限20年，并根据被告汪小力的委托划款书将贷款划至被告荆银公司的账户上。约定还款从借款发放的次月开始还款，还款日为每月的20日。贷款发放�被告汪小力一直未按合同约定还款，2013年6月21日之后，被告汪小力再未履行还款义务，原告多次派人催收，未果。截止2014年3月，贷款本息已有10期未还。原告要求被告荆银公司履行担保责任，但被告荆银公司也拒绝履行还款义务。现诉至人民法院，请求判令：1、判令被告汪小力立即偿还原告贷款本金417456.88元及利息28374.49元，下欠利息应计算至贷款本息还清之日，并承担罚息。2、判令被告汪娟、被告荆银公司负连带保证责任，代为清偿贷款本金及利息。3、诉讼费由被告承担。
被告荆银公司辩称：我方作为保证人，至于原告与被告汪小力、汪娟之间的如何履行合同的，及履约情况，我方作为保证人不清楚，原告及被告汪小力、汪娟也未就上述情况向我方通告；如果原告的诉求合理合法，我方依约依法承担保证责任，会向被保证人即汪小力、汪娟进行追偿。
被告�小力、汪娟未到庭参加庭审，也未提交书面答辩意见。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：
1、原告的法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人身份证明复印件各一份。证明原告诉讼主体资格适格的事实。
2、照片复印件一张。证明被告在原告办公地点签订合同的事实。
3、借款申请书复印件一份。证明被告向原告提出房产抵押按揭贷款申请的事实。
4、被告的身份证明、户口复印件各一份。
5、共同还款人的身份证明。证据4、5证明被告汪小力、汪娟的诉讼主体资格适格的事实。
6、个人房屋贷款承诺函复印件一份。证明被告汪小力、汪娟应当向原告承担还款义务的事实。
7、共同还款承诺书复印件一份。证明被告汪小力、汪娟承诺共同履行还款义务的事实。
8、委托划款书复印件一份。证明被告汪小力委托原�将贷款划至开发商账户的事实。
9、被告荆银公司的法人营业执照、组织机构代码、税务登记证复印件各一份。证明被告荆银公司诉讼主体资格适格的事实。
10、按揭业务委托书复印件一份。证明被告荆银公司委托公司职工谢泽洪全权代表与原告办理按揭贷款业务的事实。
11、被告荆银公司出具的承诺书复印件一份。证明被告荆银公司对原告承诺愿意承担相应法律责任的事实。
12、被告荆银公司出具的不可撤销担保函复印件一份。证明被告荆银公司负有连带保证责任的事实。
13、被告荆银公司出具的收据一张。证明被告汪小力缴纳购房首付款项的事实。
14、商品房买卖合同复印件一份。证明被告汪小力与被告荆银公司签订了购房合同的事实。
15、住房（商业用房）按揭借款合同复印件一份。证明被告汪小力、汪娟、荆银公司与原告签订了按揭借款合同的事实�
16、荆州房他证荆字第2011008**号房屋他项权证复印件一份。证明原告办理了房产抵押的事实。
17、放贷通知书复印件一份。证明原告向被告发放按揭贷款的事实。
18、借款凭证复印件一份。证明被告汪小力向原告借款的事实。
19、转账传票复印件一份。证明按揭贷款划至被告荆银公司账户的事实。
20、情况说明复印件一份。证明被告所欠贷款本金及利息计算方式。
被告荆银公司对原告提交的证据1、9、11、13、14、15、16、17、18、19、20无异议。对原告提交的证据2认为，其与被告荆银公司无关，该真实性我方无法核实。对原告提交的证据3、4、5、6、7、8认为都是原告向被告汪小力、汪娟发放贷款的相关材料，我方对上述证据无法核实。对原告提交的证据10的真实性有异议，现场无法核实。对原告提交的证据11、12的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为在有物�担保的情况下，应先对物行使担保权。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：
原告向被告荆银公司发的函的复印件一份。证明徐勇、邓渊、邓定一、汪小力等四人所欠原告的按揭贷款，其中被告汪小力所欠的11期的本息已从我公司保证金账户上扣除。被告荆银公司已经履行相应的保证责任的事实。
原告农商银行对被告荆银公司所提交的证据无异议。
被告汪小力、汪娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。
综合被告的质证意见，本院对双方当事人提交的证据的证明效力分析认定如下：
被告荆银公司对原告提交的证据10的真实性提出异议，但是未向法庭提交任何证据以支持其主张，故被告荆银公司对原告提交的证据10的质证意见，本院不予采纳。被告荆银公司认为，在有物的担保的情况下，应当先对抵押物行使担保权，但原告提交的证据12不可撤销担保函已经就原告将来为实现债权的担保权顺位做出约定，故被告对原告的该项质证意见，本院不予采纳。对原告提交的证据15，虽然合同中未载明利率标准，但是根据原告提交的证据17、18，均记载利率为4.8167‰，故原告提交的证据15的证明效力，本院予以确认，原告与被告汪小力约定的借款利率能够确定为4.8167‰。经庭审核查，原告提交的证据，内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院对其证明力予以确认。
被告荆银公司提交的证据，内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，且对方当事人无异议，本院对被告荆银公司提交的证据的证明效力予以确认。
依据本院确认的有效证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：
2011年5月25日被告荆银公司与被告汪小力签订《商品房买卖合同》�约定由被告汪小力出资636998元购买由被告荆银公司开发的，位于荆州市荆州区江津西路1号2幢4单元1813号房屋。后被告汪小力与原告签订了《住房按揭借款合同》，由原告贷款440000元给被告汪小力，用于购买上述房屋，借款期限为20年，借款利率为浮动利率，以月计息，月利率为4.8167‰，每月的20日为还款日，并约定如借款人未按约定期限还款，在上述约定利率的基础上加收50%的罚息；在被告汪小力未按照约定还款的情况下，原告有权立即收回未偿还的款项。后被告荆银公司向原告出具不可撤销担保函，愿意为被告汪小力的借款440000元承担连带责任保证，并在被告汪小力未按约定还款的情形下，优先履行连带保证责任。2011年5月25日，被告汪小力向被告荆银公司缴纳196998购房首付款。2011年5月31日，被告汪小力、汪娟出具共同还款承诺书，愿意共同为该440000元借款，承担相应的还本付息的责任。2011年6月20日，被告汪小力将上述所购房屋为原告设立抵押权，并办理了荆州房他证荆字第2011008**号他项权证。2011年5月31日，原告根据被告汪小力的授权，将住房按揭借款440000元划至被告荆银公司的账户。原告发放贷款后，被告汪小力偿还本金22543.12元，偿还利息、罚息47877.13元，共计偿还了70420.25元；被告荆银公司在被告汪小力未履行还款义务的情形下，履行了部分连带保证责任，偿还本金12597.01元，偿还利息、罚息20643.28元，共计偿还33240.29元。被告荆银公司、汪小力共计偿还原告103660.54元，其中合计偿还原告本金35140.13元，偿还利息、罚息68520.41元，尚欠原告本金404859.87元（从2011年6月28日起至2014年4月20日前所欠利息已全部还清）。原告多次要求被告汪小力清偿所欠借款，并要求被告汪娟、荆银公司承担相应的保证责任，未果。故而成诉�
根据本案查明的案件事实，综合原被告双方的辩论意见，本案双方争议的焦点是：1、被告荆银公司是否能够要求原告应当先就抵押物实现债权，不足清偿部分才应当向被告荆银公司主张清偿责任的问题。2、被告汪娟是否应当对被告汪小力的440000元借款承担连带保证责任的问题。
1、关于被告荆银公司是否能够要求原告应当先就抵押物实现债权，不足清偿部分才应当向被告荆银公司主张清偿责任的问题。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”可见，在没有约定，或者约定不明的情形下，原告才应当优先指向债务人所提供的物的抵押实现债权，不足部分，才能够要求保证人承担保证责任。但是原告与被告荆银公司签订的《不可撤销担保函》第二条约定：“如借款人（被告汪小力）累计三个月未按贵社（原告农商银行）要求还本付息或因借款合同所涉及其他原因未还本付息，本公司（被告荆银公司）自愿优先履行连带保证责任……”原告与被告荆银公司已经就将来被告汪小力不能依约履行还款义务时，原告主张担保权利的顺位做出约定，故原告可以直接要求被告荆银公司承担连带保证责任。
二、关于被告汪娟是否应当对被告汪小力的440000元借款承担连带保证责任的问题。
本院认为：被告汪小力、汪娟出具共同还款承诺书，愿意共同为该440000元借款，承担相应的还本付息的责任，可见，该承诺书是被告汪娟为自己设立义务的真实意思表示，原告对该行为也予以认可，故被告汪娟应当对尚欠借款本金404859.87元及相应利息承担共同清偿责任。但此种共同清偿责任并非为保证责任，而是被告汪娟自愿成为440000债务的共同还款人，承担的是直接清偿责任。共同还款人是作为债务人直接加入到债权、债务关系中，此种连带清偿责任是基于原告与被告汪小力之间借贷关系的成立，被告汪娟不是被告邓汪小力与原告之间借贷关系的保证人，故原告要求被告汪娟负连带保证责任的主张不能成立，原告诉请表述错误，被告汪娟应当承担直接清偿责任。
原告与被告汪小力签订的《住房按揭借款合同》，系双方当事人之间真实意思的表示，且不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。合法的�贷关系受法律保护，双方当事人应当按照《住房按揭借款合同》所约定的义务予以履行。原告履行了发放贷款的义务，被告汪小力没有按照合同约定，按时履行还款义务，其行为是违约的民事行为，应承担相应的民事责任；《民法通则》第八十七条规定：“……负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”故原告要求被告汪小力偿还全部贷款本金及相关利息的诉讼请求合理，本院予以支持。原告与被告汪小力签订的《住房按揭借款合同》第十六条第一款约定：“借款人未按本合同约定用途使用借款或者未按本合同约定的金额、时间归还借款本息的，即构成借款人违约。……”第二款约定：“借款人违约，贷款人有权采取下列一项或者多项措施：……宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项……”虽然被告荆银公司履行了部分保证责任，偿还了从2011年6月28日起至2014年4月20日前被告汪小力所欠到期借款及相应利息，但被告汪小力拖欠11期欠款的事实客观存在，原告可以依据该《住房按揭借款合同》第十六条之约定，要求被告汪小力立即偿还相关款项，并要求被告荆银公司承担相应的保证责任。故原告要求被告汪小力立即偿还贷款本金及利息的请求合理，本院予以支持。被告荆银公司出具的《不可撤销担保函》第一条约定：“此担保为不可撤销担保，本保证人（被告荆银公司）负有连带还款责任。”第二条约定：“如借款人（被告汪小力）累计三个月未按贵社（原告农商银行）要求还本付息或因借款合同所涉及其他原因未还本付息，本公司（被告荆银公司）自愿优先履行连带保证责任，代为清偿借款人下欠的贷款本金，利息、罚息以及实现债权的费用，本公司自愿放弃对抵押物的担保的优先抗辩权。”故被告荆银公司应当在被告汪小力未按期履行合同义务的情况下，承担连带保证责任。连带共同保证的保证人承担保证责任后，可以在承担保证责任的范围内对债务人行使追偿权。原告向被告汪娟主张的是连带保证责任，但被告汪娟作为共同还款人承担的是直接还款责任，而非保证责任，故原告要求被告汪娟承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定�判决如下：
一、被告汪小力、汪娟于本判决生效之日起十日内偿还原告湖北省荆州农村商业银行借款本金404859.87元及利息（利息、罚息按合同约定计算，计息时间从2014年4月21日起至实际履行之日止）。
二、被告荆州市荆银房地产开发有限公司对原告湖北省荆州农村商业银行与被告汪小力之间的住房按揭借款合同项下本金及利息承担连带保证责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7987元，减半收取3994元，由被告汪小力、荆州市荆银房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：荆州市非税收入管理局汇缴结算户，账号：260201040006032，开户行：农业银行荆州市分行直属支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周备
二〇一四年五月七日
书 记 员 黄炼