上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第671号
原告锦银置业（上海）有限公司。
法定代表人施某某。
委托代理人田立卿，上海市广发律师事务所律师。
委托代理人孙磊，上海市广发律师事务所律师。
被告上海清旗餐饮管理有限公司。
法定代表人陈某。
委托代理人刁骅，上海刁骅律师事务所律师。
原告锦银置业（上海）有限公司与被告上海�旗餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，先适用简易程序，由代理审判员毛步峰独任审判，并于2014年7月31日公开开庭进行审理。后该案依法转为普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员毛步峰、人民陪审员薛文华组成合议庭，并于2014年11月5日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人田立卿、被告法定代表人陈某及被告委托代理人刁骅到庭参加了上述两次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月15日，被告委托自然人江某与原告签订了《租赁合同》，约定由被告承租曹安公路XXX号C12铺面（以下简称系争房屋）用于经营老东北菜馆，租赁期限自2010年10月1日至2018年9月30日。合同约定，系争房屋租金每月人民币（以下同）74422元，物业管理费每月18606元，两个月一期。合同生效后，原告及时向被告交付了系争房屋，且被告在系争房屋内开设的老东北菜馆已于2011年开业，并一直营业至2012年6月。但被告一直消极履行合同义务，虽经催讨，却始终未依约支付各项费用。故原告于2012年6月27日向被告的委托代理人江某发出《合同解除函》，依据合同第十条第二款的约定解除了合同。至合同解除之日被告仍拖欠原告各项费用约百万余元。现起诉要求：1、确认租赁合同已于2012年7月1日解除；2、判令被告向原告支付租金和物业管理费520960元；3、判令被告将租赁物业内的物品搬离，逾期由原告代为处理，所产生的费用由被告承担。
审理中，原告确认曾于2010年4月15日收到过被告支付的首期履约保证金93028元和由一个月租金及一个月物业管理费构成的“首期租金”93028元。原告还确认，自己曾于2010年11月8日就租赁合同与被告签订过一份补充协议，并主张变更第一项诉讼请求为：确认原、被告之间签订的租赁�同及补充协议均于2012年7月1日解除。同时，原告明确第二项诉讼请求中，要求被告支付的租金和物业管理费各自计算依据为：应付租金每月74422元，计算时间自2011年11月18日起至2012年6月30日止，扣除被告首期租赁费用已支付的一个月租金后尚余6.5个月租金未付，故应付租金总额483743元；应付物业管理费每月18606元，计算时间自2011年11月18日起至2012年6月30日止，扣除被告首期租赁费用已支付的一个月物业管理费后尚余6.5个月物业管理费未付，故应付物业管理费总额120939元，两者相加后金额为604682元。原告称起诉状中计算金额有误，要求变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付租金和物业管理费共604682元。
另原告在审理过程中诉称，系争房屋所在商场整体已于2011年11月18日开业。而在开业当日，该商场一楼商铺的进驻率就已达到80%以上，并提供了商场一层规划设计平面图、招商平面图及已进驻商户租赁合同等证明材料加以证明。
被告辩称，原告的相关主张没有事实依据，根据补充协议的约定，双方曾确认：原告预定于2010年12月30日前商场开业。如延期开业起租日期和合同日期顺延。开业时一楼商铺进驻率达到80%以上。原告称整个商场已于2011年11月18日开业，但被告认为当时一楼商铺的进驻率并未达80%，故原告所说的开业并不是针对被告的开业，不能适用于被告的情况，亦不认可原告提供的商场一层规划设计平面图、招商平面图及部分已进驻商户租赁合同的真实性；且被告主张至本案庭审时，原告一楼商铺的进驻率仍未满80%，故合同的起租日期还未开始，自己无需向原告支付租金和物业管理费，也不认可原告要求确认合同解除、自己需要搬离系争房屋等主张。另物业管理费的收取也应该由物业公司提出，不应由原告主张。故�同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告系位于上海市嘉定区真新新村街道曹安公路XXX号房屋的所有权人。2010年4月15日，原告与被告的委托代理人江某签订租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告用于经营餐饮老东北菜馆、老鸭粉丝汤使用，租赁期限自2010年10月1日至2018年9月30日。该合同第六条约定，租赁费用由租金和管理费构成，其中首年租金按租赁铺位面积每天每平方米2元计算，月租金共计74422元，每经过一年在原有基础上递增6%；管理费系原告为协助被告开展经营活动提供管理和服务而收取的相关费用，首年管理费按租赁铺位面积每天每平方米0.5元计算，月管理费为18606元，每经过一年在原有基础上递增6%。租金和管理费均以每两个月为一期，采用先付费后租赁形式，由被告在下一期租赁起始日之前五日内以汇入原告指定银行账户或原告财务部门指定的方式予以支付。合同第七条约定，被告应向原告支付的履约保证金为93028元。合同第十条还明确，乙方拖欠租金或管理费达15天的，原告可以提前终止合同，收回铺位。2010年4月15日，原告向被告出具了两张收据，确认收到被告支付的首期履约保证金93028元和由一个月租金以及物业管理费构成的“首期租金”93028元。2010年11月8日，原告又与被告委托代理人江某签订了补充协议一份。该协议第二条约定，原告预定于2010年12月30日前商场开业。如延期开业起租日期和合同日期顺延。开业时一楼商铺进驻率达到80%以上。第三条约定，双方商定于2010年11月10日至2011年2月9日为被告的装修免租期。2011年2月10日至2011年5月9日为被告的经营免租期。第四条约定，被告承诺于2010年11月10日接收场地进场装修。如果逾期未进场装修，则视被告违约并承担原合同约定的违约责任。补充协议�明确，协议与原合同有出入的地方以该协议为准。2011年11月18日，本案系争房屋所在的锦银休闲广场整体开业。2012年1月4日，原告曾向被告发出《关于缴纳租金及物管费的通知》，向被告催讨租金及物管费等相关费用。2012年6月8日，原告又向被告发出《停止水电空调使用的通知》，称因被告自开业以来一直未缴租金及物管费，原告虽多次催讨，但被告始终未能履行合同义务，故决定依租赁合同约定于2012年6月11日以后停止提供水电及空调服务。2012年6月27日，原告在系争房屋的大门上张贴了封条。目前系争房屋整体处于空关状态，但房屋的一部分已被原告另行出租他人，被告仍有物品留在系争房屋内。
另查，被告上海清旗餐饮管理有限公司曾就同一系争房屋之租赁合同纠纷另案起诉锦银置业（上海）有限公司，其在另案中的起诉状中明确，“后被告强行要求在2011年11月18日开业，陈某和王某只得让江某试营业”。而在本案庭审过程中，被告自称系于2012年4月18日在系争房屋内开业经营。
以上事实，有上海市房地产权证、租赁合同、收据、补充协议、锦银休闲广场开业当天照片、关于缴纳租金及物管费的通知、停止水电空调使用的通知、系争房屋大门上封条照片、（2014）嘉民三（民）初字第289号案件中上海清旗餐饮管理有限公司提交的民事起诉状及当事人的陈述等证据为证，并经质证审核，本院予以认定。
本院认为，原告与被告就系争房屋所签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应依约履行各自的义务。租赁合同第六条约定，租赁费用的构成包括租金及管理费两个部分，并明确管理费是原告为协助被告开展经营活动提供管理和服务而收取的相关费用，故�告向被告提出要求支付物业管理费的主张并无不当，被告关于物业管理费的收取应该由物业公司而非原告提出的观点没有依据，本院不予支持。庭审过程中，被告自认已在系争房屋内实际开业经营，应当认为，被告的开业经营行为是在事实上认可了原告的一楼商铺进驻条件已经达到了双方的约定要求或是对原先协议约定商场开业条件的实际变更与认可。现根据查明事实，系争房屋所在商场系于2011年11月18日整体开业，而被告在另案起诉原告时也自称已于当日试营业，故系争房屋的起租日期也应自当天起算。至于被告辩称，试营业系受原告强行要求所致以及自己实际开业时间是在2012年4月18日等，缺乏相应依据，本院不予采信。补充协议第四条明确，被告承诺于2010年11月10日接收场地进场装修。如果逾期未进场装修，则视被告违约并承担原合同约定的违约责任。原告称双方系于2010年7月1日按原租赁合同约定的交房时间交接的房屋，明显与上述补充协议的内容不符，本院不予认可；被告确认双方对于系争房屋的交付时间即为补充协议约定的2010年11月10日，但辩称交房当天系争房屋仍不符合交房条件，并主张实际装修直到农历2011年底、2012年初才完成，亦缺乏相应依据，本院难以采信，故应认定系争房屋已于2010年11月10日交付被告。补充协议第三条对被告享有的装修免租期及经营免租期进行了明确，其中装修免租期为2010年11月10日至2011年2月9日；经营免租期为2011年2月10日至2011年5月9日。本院认为，装修免租期的计算时间应自承租人接收房屋时开始。本案中，被告已于2010年11月10日接收系争房屋，故其装修免租期仍应为2010年11月10日至2011年2月9日。而经营免租期的计算时间应自合同或协议约定的起租日期开始。本案中，系争房屋的起租日期为2011年11月18日，故被告享有的经营免租期应为2011年11月18日至2012年2月17日。而被告需要支付租金和物业管理费的起始时间应为2012年2月18日。至于原告所称补充协议对于各免租期的日期有过明确约定，若出现延期开业，各免租期均不应顺延以及被告辩称各免租期都应根据延期开业情况相应顺延等主张，各自缺乏相应依据，本院均不予采信。2012年6月8日，被告收到原告发出的停止水电空调使用的通知，通知载明因被告自开业以来一直未缴租金及物管费，原告虽多次催讨，但被告始终未能履行合同义务，故决定依租赁合同约定于2012年6月11日以后停止提供水电及空调服务。因原告停止提供水电及空调服务后，被告实际已无法在系争房屋内正常经营，故原告诉请要求被告支付的租金和物业管理费的截止时间应为2012年6月10日，而非原告主张的2012年6月30日。至于被告辩称，�2012年6月8日收到上述通知的当天，原告即已停止了水电及空调服务，缺乏相应依据，本院不予支持。故被告本应向原告支付租金及物业管理费的期间为2012年2月18日至2012年6月10日。而由于原告已在2010年4月15日向被告收取过由一个月租金及物业管理费构成的首期租赁费用93028元，故被告实际应向原告支付2012年3月18日至2012年6月10日期间的租金210862.33元及物业管理费52717元。被告不支付房屋租金及物业管理费远超合同约定的15天期限，原告据此主张行使解除权于法无悖，且目前客观上系争房屋部分已由原告出租他人，再要继续履行双方合同、协议难有可能，故对原告要求确认原、被告之间租赁合同及补充协议解除之主张，本院予以支持。原告主张曾于2012年6月27日向被告发出过合同解除函，明确双方的租赁合同自2012年7月1日解除，但被告否认收到过上述函件，原告亦无法�明该函件已有效送达被告，故合同的具体解除时间应以被告收到本案原告起诉状副本即2014年7月15日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告要求被告将系争房屋内的物品搬离合法有据，本院对此予以支持。但其主张逾期搬离则由原告代为处理，所产生的费用由被告承担等，缺乏相应依据，本院不予支持。同时，由于合同已解除，原告应当将收取的首期履约保证金93028元返还被告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告锦银置业（上海）有限公司与被告上海清旗餐饮管理有限公司于2010年4月15日签订的租赁合同及双方于2010年11月8日签订的补充协议自2014年7月15日起解除；
二、被告上海清旗餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告锦银置业（上海）有限公司自2012年3月18日至2012年6月10日期间的租金210862.33元；
三、被告上海清旗餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告锦银置业（上海）有限公司自2012年3月18日至2012年6月10日期间的物业管理费52717元；
四、被告上海清旗餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区真新新村街道曹安公路XXX号C12的商铺。
五、原告锦银置业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海清旗餐饮管理有限公司首期履约保证金93028元。
六、驳回原告锦银置业（上海）有限公司的其他诉讼请求。
各方当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9846元，减�收取4923元，由原告锦银置业（上海）有限公司负担2777.06元，由被告上海清旗餐饮管理有限公司负担2145.94元（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 毛步峰
人民陪审员 薛文华
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 钱雨婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求�民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。