贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民初字第6691号 原告曾媛，女，1972年4月9日生，汉族，住本市云岩区。 委托代理人彭俊瑋（执业证号：15201201010141523）、苏梅（执业证号：15201201511197783），贵州北斗星律师事务所律师。 被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司），地址在本市南明区花果园彭家湾路C区15栋。 法定代表人肖春明，该公司总经理。 委托代理人杨熙，女，1975年5月14日生，汉族，系宏益公司法务专员，住本市南明区。 委托代理人徐伟贻，男，1987年12月5日生，汉族，系宏益公司法务专员，住本市云岩区。 第三人贵阳银行股份有限公司中南支行（以下简称贵阳银行中南支行），地址在本市南明区中华南路20号。 负责人纪奔娇，该行行长。 委托代理人孙昊，女，1983年2月21日生，汉族，系贵阳银行中南支行员工，住本市云岩区。 委托代理人赵梦，女，1984年11月4日生，汉族，系贵阳银行中南支行员工，住本市观山湖区。 原告曾媛诉被告宏益公司及第三人贵阳银行中南支行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾媛之委托代理人苏梅，被告宏益公司之委托代理人杨熙、徐伟贻，第三人贵阳银行中南支行之委托代理人孙昊、赵梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾媛诉称，原被告于2013年3月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于本市南明区商品房，房屋总价为568153元，首付款为171153元，其余397000元以银行按揭方式支付。按照双方约定被告应于2015年6月30日前将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告使用，如被告逾期交房超过90个工作日，原告有权退房，被告应当退还原告全部已付款并按照全部已付款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告却未按约交房，且已逾期超过90个工作日。故诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》；3、被告返还原告首付款171153元及预告登记费80元；4、被告支付原告至贷款合同实际解除之日止原告已归还第三人的借款本金及利息；5、被告支付原告首付款及预告登记费的资金占用费（从2013年3月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）；6、被告支付第三人合同解除后原告尚欠第三人的贷款本金、利息及违约金；7、案件受理费由被告承担。 被告宏益公司辩称，原告并未在被告逾期交房达到90个工作日后的60日内书面通知被告解除合同，原告已丧失解除权。原告逾期支付购房款，交房时间应相应顺延。原告支付的首付购房款不是原告的投资贷款，该款的资金占用费不应按照同期银行贷款利率计算。商品房买卖合同与贷款合同系两个法律关系，原告因借贷合同向第三人支付的利息，与被告无关，《商品房买卖合同》补充协议也约定解除合同退还的购房款指购房人向被告支付的购房款本金，其他费用应由购房人自行承担。本案第三人作为有独立请求权的第三人未提出诉请，故本案应只处理商品房买卖合同。 第三人贵阳银行中南支行辩称，原告的诉请涉及第三人的实体权利，故第三人应作为被告参加诉讼，原告属于错列当事人。根据相关法律规定，原告与第三人解除贷款合同的前提是原被告之间的商品房买卖合同已解除。根据原告与第三人签订的借款合同约定，原被告之间的纠纷并不影响原告与第三人签订的借款合同的履行。 经审理查明，2013年3月11日，原告曾媛（买受人）与被告宏益公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的本市南明区商品房，建筑面积129.42平方米，总价款为568153元，首付款为171153元，余款397000元以银行按揭的方式支付。合同第十一条约定交房日期为2015年6月30日前。该条第（二）项约定交房条件为：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件……。合同第十三条约定逾期超过90工作日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到买受人退房通知之日起90个工作日退还全部已付购房款，并按买受人全部已付购房款的2%支付违约金。《补充协议》第三条第3.3款约定：“三、关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条第三款的修订和补充）……采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户；采取公积金贷款方式（包括商业公积金混合贷款方式）的应于本合同签订之日起四十五日内到达出卖人指定账户，买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。”。《补充协议》第四条第4.1款约定：“买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间相应顺延。”。《补充协议》7.2条约定：双方同意出卖人如有逾期交房情形发生，逾期交房违约赔偿金算至出卖人取得该商品房的《建筑工程竣工验收报告》，登报通知交房之日止，从出卖人在《贵阳晚报》或《贵州都市报》上刊登上述交房通知之日起，出卖人不再承担任何逾期交房违约赔偿责任，买受人如违反本条规定，出卖人有权解除商品房买卖合同，并退还买受人已实际支付的购房款本金，其余费用及损失由买受人自行承担。《补充协议》7.3条约定：出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。合同签订之日原告支付被告首付购房款171153元及预告登记费80元。2013年3月29日，原告与第三人签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，2013年4月5日，原告通过银行按揭贷款支付被告剩余房款397000元。合同签订后，原告按照该合同约定向第三人归还本金并支付利息。2015年12月7日，原告诉至本院，提出如前诉请。另查明，被告于2016年1月27日取得建筑工程竣工验收报告，于2016年2月3日在《贵州都市报》上刊登交房公告，通知花果园项目Ｍ区10栋已通过验收，具备交付使用条件，交付日期为2016年2月3日，原告认为交房需具备消防验收合格、取得建筑工程竣工验收报告和面积实测报告三个条件，本案被告仅具有建筑工程验收报告，并未达到交房条件。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房按揭借款（抵押）合同》、收据、建筑工程竣工验收报告、交房公告等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原告曾媛与被告宏益公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力，双方均应按约履行。本案中，原告按照约定支付购房款，合同约定交房日期为2015年6月30日前，逾期超过90工作日（即2015年11月11日），买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，同时必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算），即2016年1月10日前书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，原告于2015年12月7日诉至本院，要求解除上述《商品房买卖合同》，原告起诉的日期未超过约定的解除条件成就后的60日，我院亦于2015年12月21日将该诉状副本送达宏益公司，该诉状与书面解除通知产生的效果相同，被告逾期未履行交房义务，已构成违约，现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告要求解除与第三人贵阳银行中南支行签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》的主张，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，对原告的该项请求，本院依法予以支持。关于原告请求被告返还首付购房款171153元及预告登记费80元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，对原告的该项请求，本院予以支持。被告亦应返还原告至贷款合同实际解除之日止原告已支付给第三人的借款本金及利息，并将原告尚欠第三人的借款本金及利息支付第三人。关于原告主张的首付款及预告登记费的资金占用费，因合同约定出卖人按买受人全部已付购房款的2%支付违约金，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，庭审中，原告亦未对其实际损失提供相应证据予以证明，故该首期购房款的违约金应按银行同期存款利息自2013年3月12日（支付该款的次日）起计算至判决确定的履行期限届满之日止。因预告登记费系被告代登记部门收取，原告诉请被告支付该款的资金占用费，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告曾媛与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告曾媛与第三人贵阳银行股份有限公司中南支行签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》； 三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曾媛首期购房款171153元及预告登记费80元； 四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾媛支付至本判决确定的履行期限届满之日止曾媛已向贵阳银行股份有限公司中南支行归还的借款本金及利息（以贵阳银行股份有限公司中南支行于判决生效当月出具的还款对账单为准）； 五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾媛支付资金占用费（以首期购房款171153元为本金，从2013年3月12日起按中国人民银行同期定期存款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）； 六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人贵阳银行股份有限公司中南支行偿还原告曾媛自本判决确定的履行期限届满之日起就《商品房按揭借款（抵押）合同》剩余的贷款本金及罚息（以《商品房按揭借款（抵押）合同》的约定计算）； 七、驳回原告曾媛的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5614元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判长 赵 曦 审判员 张庆亭 审判员 程 攀 二〇一六年七月十八日 书记员 彭 毅