上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终163号
上诉人（原审被告、反诉原告）：方宏杏，男，1980年10月29日生，汉族，户籍地安徽省桐城市，现住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：葛折美，女，1980年3月28日生，汉族，户籍地安徽省桐城市，现住上海市浦东新区。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：鲁晓文，上海国策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹四新，女，1937年4月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：马冬云，女，1971年12月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：马春伟，男，1977年3月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：封琴，女，1980年2月20日生，汉族，住江苏省泰兴市。
上列四被上诉人的共同委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人方宏杏、葛折美因与被上诉人曹四新、马冬云、马春伟、封琴房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初36398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方宏杏、葛折美及共同委托诉讼代理人鲁晓文，被上诉人封琴及其与曹四新、马冬云、马春伟的共同委托诉讼代理人张春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人方宏杏、葛折美上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：1、一审认定本案房屋买卖合同于2017年4月3日解除属认定事实错误。上诉人从未收到过被上诉人的《合同解除函》，被上诉人在一审中并未提供上诉人签收的凭证。2、上诉人到2017年11月已经满足社保连续缴纳5年的要求，具备购房资格，完全可以办理过户手续，故本案不存在合同目的无法实现的情形。此外，被上诉人的合同目的是收取购房款而不是过户，故被上诉人的合同目的已经实现，无权单方解除合同。3、被上诉人系利用上海楼市新政达到其恶意解除合同的目的，对上诉人显失公平不利于维护交易稳定。上诉人自交房之日起在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）内已居住三年，该房屋是上诉人在本市的唯一住房，已不具备腾退房屋的条件。故请求二审判令双方当事人继续履行合同，将系争房屋所有权过户至上诉人名下。
被上诉人曹四新、马冬云、马春伟、封琴辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
曹四新、马冬云、马春伟、封琴向一审法院起诉请求：1、确认曹四新、马冬云、马春伟、封琴与方宏杏、葛折美就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的上海市房地产买卖合同已于2017年4月3日解除；2、判令方宏杏、葛折美向曹四新、马冬云、马春伟、封琴返还系争房屋。
方宏杏、葛折美向一审法院提起反诉请求：1、判令方宏杏、葛折美与曹四新、马冬云、马春伟、封琴之间订立的上海市房地产买卖合同继续履行；2、变更方宏杏、葛折美与曹四新、马冬云、马春伟、封琴之间订立的《上海市房地产买卖合同》合同中有关办理过户手续的条款为“在乙方满足购房条件后（即至2017年11月社保连续缴纳满五年后）三十个工作日内甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理相应的过户手续”。
一审法院认定事实：2012年11月20日，有关系争房屋的动迁协议签订。
2013年6月25日，系争房屋的权利人（大产证）登记在上海XX有限公司名下。
2013年11月7日，封琴出具收款收据确定收到葛折美向其支付的定金2万元（人民币，下同）。
2013年11月17日，曹四新、马冬云、马春伟、封琴（甲方、卖售人）与方宏杏、葛折美（乙方、买受人）签订一份《上海市房地产买卖合同》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方被拆迁安置的系争房屋。第二条约定，上述房地产转让价款共计156万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应出具相应收款凭证。第四条约定，甲方应于2014年4月15日前让乙方对系争房屋进行验收交接。乙方应于交房当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后交房为房屋转移占有的标志。第六条约定，在甲方取得以甲方为所有权人的房地产权证后五个工作日内签订网签版《上海市房地产买卖合同》（下称备案范本），并于动迁协议与大产证均满三年后（即该房屋满足产权过户条件后，若届时条件有变化，则以变化后的条件为准）二十五个工作日内共同向房地产交易中心申请办理审税、过户等交易手续。第九条约定，乙方违反本合同约定的，甲、乙双方同意按如下方式处理：若乙方未按时履行合同的，自乙方应履行期限之次日起算违约金，按该房屋合同价格日万分之五计算，直至实际履行日。逾期超过三十日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付三十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的100%以及甲方其他相关损失（包括但不限于该房地产由于市场价格降低所造成的经济损失、诉讼费、财产保全费用、律师费等）。第十条约定，若甲方违反本合同约定的，甲、乙双方同意按如下方式处理：自甲方未及时履行合同约定的，自甲方应履行期限之次日起算违约金，按该房屋合同价格日万分之五计算，直至实际履行日。逾期超过三十日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方交付三十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，除向乙方退还所收房价款外，甲方还应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的100%以及乙方其他相关损失（包括但不限于该房地产由于市场价格上升所带来的经济损失、诉讼费、财产保全费用、律师费等）。附件三付款协议约定，1、乙方应于签订本买卖合同之日后当日内直接支付给甲方首期房价款100万元（其中包括已付定金2万元整）。2、甲乙双方应于2014年4月15日前对该房屋进行验看、清点，甲方应将该房屋交付乙方。交房当日，乙方应直接支付给甲方第二期房价款41万元。3、待甲方取得以甲方为所有权人的房地产权证后五个工作日内共同赴居间方签订网签版备案范本。4、待动迁协议与大产证均满三年后（即该房屋满足产权过户条件后，若届时条件有变化，则以变化后的条件为准）25个工作日内甲乙双方共赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），取得收件收据。乙方应于双方办理产权过户当日直接支付给甲方第三期房价款15万元整。
2013年11月17日，封琴出具收款收据将其收到的定金2万元确定为方宏杏向其支付的部分房价款2万元。同日，封琴出具收款收据确定葛折美向其支付的部分房价款98万元。
在2014年4月15日之前，曹四新、马冬云、马春伟、封琴将系争房屋交付方宏杏、葛折美。
2014年4月15日，封琴出具收款收据确定葛折美向其支付的部分房价款41万元。
2017年1月12日，系争房屋的权利人（小产证）登记为马春伟。
2017年1月20日，封琴通过微信告诉葛折美：“房产证下来了”。葛折美回复：“下来也没用啊，社保要到明年12月份才满五年。政策变了，本来满两年就好”。……封琴通过微信向葛折美说道：“我们只能按照政策办，现在的房价也不一样，差距太大了，差价你们能补我们多少”。葛折美回复：“这是不可能的，货卖当时价，如果说我不买你家的，也买了别的，你们拿了钱要是投资别的赚了钱，来带我分可以吗，不现实对不对。”封琴通过微信向葛折美接着说道：“好的，你的答复我知道了，那我们就按照合同执行吧”。
2017年3月12日，封琴通过微信向葛折美问道：“房子过户的事怎么弄？”葛折美回复：“我们这边情况你也了解，是政策导致现在过不了户，你们什么想法说出来互相商量可以不？”封琴向葛折美说道：“现在的房价相差这么大，差价补一半我们”。葛折美回复：“我还想着几万以内可以呢，这么多我们不能接受”……
2017年4月2日，曹四新、马冬云、马春伟、封琴向方宏杏、葛折美邮寄一份《合同解除函》。主要内容为：……我们在2017年1月取得了标的房屋的房产证，并通知你们办理网签及后续的交易流程，但是你们却以你们限购为由拒绝办理网签及后续的交易流程。之后虽经我们多次催告，你们一直拒绝配合办理网签及后续的交易流程。你们配合我们办理网签及后续的交易流程已经超过三十日，我们现正式通知你们解除我们与你们就标的房屋签订的买卖合同。2017年4月3日，《合同解除函》送达到方宏杏、葛折美。
2017年4月4日，葛折美通过微信向封琴问道：“你把银行卡号发给我，一成尾款这两天转给你”。封琴没有回应。
2017年4月13日，方宏杏通过银行转账向封琴支付尾款15万元。
2017年4月16日，葛折美通过微信向封琴说道：“房子的尾款已经打到你卡上了”。封琴回应：“我又没答应要”。
2017年6月27日，方宏杏、葛折美向封琴邮寄了一份《关于解除〈上海房地产买卖合同〉异议书》。其主要内容为：买受人通过浦东新区人民法院于2017年6月2日收悉卖售人发出的书面解除买受人（方宏杏、葛折美）与卖售人于2013年11月17日签订的《上海市房地产买卖合同》的合同解除函。对于卖售人单方通知解除合同，买受人就提出以下异议：……综上，买受人不同意解除双方间的买卖合同，买受人以实际付款行为履行合同约定的全部义务，实现卖售人的全部合同权利，并同意卖售人延后履行配合过户的义务。2017年6月28日，该异议书已送达到封琴。
2017年8月3日，曹四新、马冬云、马春伟、封琴向方宏杏、葛折美邮寄一份《合同解除函》。主要内容为：……我们在2017年1月取得了涉案房屋的房产证后即通知你们办理网签及后续的交易流程，但是由于你们不具备购房导致交易无法继续。现我们发函通知你们，解除我们与你们就标的房屋签订的买卖合同。2017年8月4日，《合同解除函》送达到方宏杏、葛折美。
2017年8月21日，方宏杏、葛折美向封琴邮寄了一份《关于解除〈上海房地产买卖合同〉异议书》。其主要内容为：买受人于2017年8月4日收悉卖售人发出的书面解除买受人（方宏杏、葛折美）与卖售人于2013年11月17日签订的《上海市房地产买卖合同》的合同解除函。对于卖售人单方通知解除合同，买受人就此提出以下异议：……卖售人单方解除的行为没有约定依据也没有法定依据，合同应当继续履行。2017年8月22日，该异议书已送达到封琴。
一审庭审中，曹四新、马冬云、马春伟、封琴表示自愿返还方宏杏、葛折美向其支付的全部房款156万元且自愿补偿方宏杏、葛折美装修等费用10万元。经法院向方宏杏、葛折美释明，如果法院支持曹四新、马冬云、马春伟、封琴提出的解除合同的诉讼请求，其是否对解除合同的法律后果一并处理，方宏杏、葛折美表示如果法院不支持反诉请求，对于解除合同的后果将另案主张。
另查明，2013年11月，上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》。该通知规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月，上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平衡健康发展的若干意见》，该意见规定：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
一审法院认为，因动迁协议和大产证均满三年的时间在2016年6月份，而曹四新、马冬云、马春伟、封琴取得小产证在2017年1月份，前者早于后者，所以根据《上海市房地产买卖合同》第六条约定，双方应当曹四新、马冬云、马春伟、封琴在2017年1月份取得小产证后五个工作日内签订网签版《上海市房地产买卖合同》并之后再共同向房地产交易中心申请办理审税、过户等交易手续。但是，尽管按照2013年11月的本市购房政策规定，方宏杏、葛折美在动迁协议和大产证同时满三年时已具备购房资格，而根据2016年3月本市的购房政新规定，方宏杏、葛折美尚不具备购房资格，属于限购对象。由此，双方事实上无法办理系争房屋产权变更手续，合同目的无法实现，从而造成方宏杏、葛折美未能与曹四新、马冬云、马春伟、封琴签订网签版《上海市房地产买卖合同》并共同向房地产交易中心申请办理审税、过户等交易手续。综上，本案属于房地产买卖合同订立后由于住房限购政策的变化致使买受人无法办理房屋过户登记的情形，导致合同目的无法实现，所以，曹四新、马冬云、马春伟、封琴要求确认合同解除及返还系争房屋的本诉请求，依法有据，法院予以支持。相应的，方宏杏、葛折美提出的反诉请求，法院难以支持。同时，曹四新、马冬云、马春伟、封琴表示自愿返还方宏杏、葛折美向其支付的全部房款156万元且自愿补偿方宏杏、葛折美装修等费用10万元，法院予以确认。此外，经法院释明后，方宏杏、葛折美当庭表示对于解除合同的后果另案主张，法院在本案不作处理。
一审法院审理后作出判决：一、确认曹四新、马冬云、马春伟、封琴与方宏杏、葛折美于2013年11月17日签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年4月3日解除；二、曹四新、马冬云、马春伟、封琴于判决生效之日起十日内向方宏杏、葛折美返还购房款156万元；三、曹四新、马冬云、马春伟、封琴于判决生效之日起十日内向方宏杏、葛折美支付装修费用等补偿款10万元；四、方宏杏、葛折美在收到曹四新、马冬云、马春伟、封琴返还的购房款156万元以及支付的装修费用等补偿款10万元的同时向曹四新、马冬云、马春伟、封琴交付上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋；五、驳回方宏杏、葛折美的所有反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由方宏杏、葛折美承担；反诉案件受理费1,150元，由方宏杏、葛折美承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交了基本养老保险参保缴费凭证，证明上诉人于2017年11月已经具备上海购房资格。本院对其真实性予以确认。
针对双方争议的2017年4月3日上诉人是否收到被上诉人邮寄的《合同解除函》这一节事实，经本院查明，被上诉人于一审中已经提交了相关快递的投递单及回执，并提供了与上诉人的微信聊天记录予以佐证，一审主审法官于2017年10月19日也至快递公司门店就上述《合同解除函》的送达情况进行了核实，确认该函件已经妥投。故本院认定上诉人已经于2017年4月3日收到了被上诉人寄送的《合同解除函》。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议在于被上诉人是否具有合同单方解除权。
根据合同约定，双方应于被上诉人取得系争房屋小产证后五个工作日内进行网签并办理审税、过户手续，而被上诉人系在2017年1月取得了产证，系争房屋也已经满足了上市交易的条件，但根据本市2016年3月出台的购房政策，上诉人于该时仍属于限购对象，双方当事人在当时的客观条件下无法依约继续履行，属于履行不能。本院认为，“合同目的”具有整体性，在房屋买卖合同中，转移所有权并进行过户登记系最重要的“合同目的”，该目的需要出卖人与买受人共同配合履行方能实现，而不应以当事人合同地位为准将“合同目的”割裂开来。故一审认定涉案房屋买卖合同于2017年1月属履行不能，其合同目的无法实现，于法不悖，本院予以支持。并且，造成上述合同履行不能的原因系由上诉人自身不符合购房条件所造成，虽然其中有本市购房政策变化的因素，但购买动迁安置房本就具有一定的风险，上诉人应合理预期，谨慎判断，风险自负，其无权要求在合同履行过程中并无过错的被上诉人延长合同履行期限。上诉人于2017年4月仍不符合购房条件，早已超过了合同约定的履行期限，被上诉人于该时无论从双方约定还是法律规定来审视，均已具有单方合同解除权，一审据此确认被上诉人于该月向上诉人发送《合同解除函》的效力，于法不悖，本院予以支持。虽然上诉人主张其于本案二审期间已经符合购房条件，但合同已于2017年4月解除，故其要求继续履行的诉请，本院实难支持。考虑到本案系房屋买卖合同签订后本市购房政策变化所引起的纠纷，一审支持了被上诉人自愿向上诉人补偿装修等损失10万元，于法不悖，本院同样予以确认。
综上所述，方宏杏、葛折美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,230元，由上诉人方宏杏、葛折美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年三月二十三日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……