广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第385号
上诉人（原审原告）：林进业，男，1958年10月26日出生，住广东省阳东县。
被上诉人（原审被告）：陈改，女，1952年1月12日出生，住广东省阳东县。
被上诉人（原审被告）：林良永，男，1975年5月24日出生，住广东省阳东县。
被上诉人（原审被告）：林露珊，曾用名：林红英，女，1972年10月6日出生，住广东省阳东县。
原审第三人：林进佳，男，1946年12月13日出生，户籍地广东省阳东县，经常居住地广东省阳江市。
原审第三人：林瑞娟，女，1951年10月6日出生，住广东省阳东县。
原审第三人：林振飞，男，1955年4月19日出生，住广东省阳东县7。
委托代理人：谭世梅，女，1954年10月10日出生，住广东省阳东县。
上诉人林进业因与被上诉人陈改、林良永、林露珊、原审第三人林进佳、林瑞娟、林振飞返还原物纠纷一案，不服阳东县人民法院于2014年9月9日作出的（2014）阳东法东民初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：林善驱（约1964年故）与妻子谭益云（1996年故）生有5个子女，即林进佳、林瑞娟、林振飞和林进兴（2012年故）、林进业。陈改是林进兴的配偶，林良永、林露珊是林进兴的子女。讼争的房屋是林进业的父亲在解放前建造（约1946年），当时共三进，其中头进是一块空的有围墙的没有建房的宅基地，后两进是建有一层的砖瓦木石结构的房屋。林进业的父亲离世后，林进业和兄弟姐妹以及母亲谭益云在该房屋居住。约1980年，林进佳在新洲镇新兴街20号建房居住。林瑞娟于1968年外嫁东平镇生活居住。林振飞约于1982年在某某街n号建成房屋居住。林进兴约于1971年下乡到阳东县新洲镇鸡山农场工作，工作期间常回讼争的房屋居住，林露珊亦在讼争的房屋居住。1983年，林进业退伍回来，其母亲同意林进业在讼争的房屋头进空地建房，并提议兄弟们凑钱出力兴建。林进业在讼争的房屋头进空地上增建了一层混凝土结构的房屋居住至1993年，后外出务工。约1990年，阳东县某某镇搞房地产普查时，讼争的房屋登记在林进业的名下，并核发了国有土地使用证。该国有土地使用证的证号为：东府国用总字（1990）第000……78号，土地使用者：林进业，地址：阳江市阳东区某某街，用地总面积：壹百壹十柒平方米，地号：0207，用途：住宅（旧居），四至：东至林进标屋同碑；南至供销社自碑；西至文化巷边自碑；北至林进安屋同碑，自有使用权面积：壹百壹十柒平方米，建筑占地面积：壹百壹十柒平方米。当时该房产证在林进业母亲处保管。1995年1月6日，林进业去到新洲鸡山农场找到林进兴协商讼争的房屋转让事宜，林进业与林进兴协商一致，将其自己在讼争的房屋份额转让给林进兴，收取林进兴8000元，并于当日签写了《房屋转让协议书》一份，交给林进兴收执保管。房屋转让协议书的内容为：“本人（林进业）有祖屋一间，一共三进铺，座落在某某巷a号，经诸兄长商定：该房产权归属于林进兴、林进业两兄弟所有，现经兄弟俩内部商妥，林进业愿收取林进兴人民币捌仟元将本人房屋面份转让给兄长林进兴所有居住，并于一九九五年一月六日付款成交。转让、付款人林进业，一九九五年一月六号”。林进业的母亲去世后，林进兴在讼争的房屋中放糠头、谷皮等杂物，约2011年，林进兴又将讼争的房屋改造养猪。在2012年林进兴去世后，林进业向陈改提出要回讼争的房屋。陈改认为已向林进业购买了讼争的房屋，其享有房屋产权，不同意将房屋交给林进业。后双方协商不下，林进业遂向原审法院提起诉讼，请求判令陈改、林良永、林露珊将位于阳东县某某巷a号房屋交还给林进业，并由陈改、林良永、林露珊赔偿用于恢复房屋原状所需的费用25000元。在诉讼过程中，林进佳、林瑞娟、林振飞都表示对讼争的房屋没有进行过分家析产，同时都放弃对讼争房屋的份额请求权。
原审认为：本案争议的焦点一是讼争房屋归属问题，二是林进业签写的房屋转让协议书是否有效的问题。一、讼争房屋是林进业的父亲所建，林进业的父亲已故后，讼争房屋发生继承，林进业和其母亲、林进佳、林瑞娟、林振飞、已故的兄弟（林进兴）享有对讼争房屋的继承份额，但因家庭成员当时并没有进行分家析产，且从他们的家庭成员在讼争房屋的居住现状看，讼争房屋应属家庭共有财产。虽林进业后在讼争房屋的头进进行增建添附，但并没有改变该房屋的家庭共有属性，林进业仍只享有对该房屋的共有份额所有权。讼争房屋以林进业的个人名义登记领取国有土地使用证，是家庭成员代表领证行为，并非是林进业对讼争房屋享有所有权。林进业以讼争的房屋登记在其个人名下而认为其对该房屋享有所有权，没有事实依据。二、陈改、林良永、林露珊提供了一份《房屋转让协议书》以对林进业的诉讼请求进行抗辩，认为属于林进业的份额部分已转让给陈改、林良永、林露珊，已收取陈改、林良永、林露珊购买房屋的对价款8000元，且陈改、林良永、林露珊接收了房屋使用至今。林进业没有提供充足的证据予以反驳，因此，足可认定该协议的真实性，该协议具有成立效力。由于林进业与林进兴是兄弟关系，同住一屋，转让的房屋已在签订协议时进行了实际交付，并使用至今，特别是居住期间又对该房屋进行了部分改造建设。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，陈改、林良永、林露珊对林进业所转让的房产份额享有所有权，林进业以不知情为由诉请陈改、林良永、林露珊返还原物并赔偿损失，理据不足，没有法律依据，不予支持。林振飞经依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第58条的规定，作出判决：驳回林进业的诉讼请求。一审案件受理费1425元由林进业负担。
上诉人林进业不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人提供的《国有土地使用证》，证明位于阳东县某某巷a号的祖屋属于上诉人所有。该证是上诉人母亲1990年为上诉人申领，直至1996年临终前交给上诉人继承，产权已经转移，是上诉人个人合法财产。二、被上诉人提供的1995年《房屋转让协议书》草稿，协议内容不实，与产权证书内容不相符；双方夫妻四人在场没有签名，协议不成立，没有履行过户登记，是一份无效的草稿。1995年1月6日，林进兴与上诉人写过一份所谓的房屋转让协议书，由于协议书所写的房屋产权份额与上诉人的《房屋产权证》产权属性不相符，林进兴明知房屋属上诉人个人财产，却故意在协议书写上：“经诸兄长商定，房产属林进兴与上诉人两兄弟所有”，还逼上诉人将剩下的产权份额按林进兴故意打低的价格八千元转让给林进兴。林进兴的无理要求，上诉人无法接受，因此上诉人拒绝转让，故在协议书最后落款处写上“转让付款人林进业”。林进兴看后不敢签名，协议书最终流产，买卖房屋不成交。该协议书内容不祥不实，没有写明卖屋原因，没有注明房屋总价，没有写明何时变更登记，没有写明何时移交房屋，双方夫妻四人在场都没有签名，也没有诸兄长作证。协议书极不规范，字迹潦草，只是用一张作文纸临时起草的草稿，如果协议成立，理应写成纱纸契一式两份。三、上诉人在外病瘫多年，一直没有回过祖屋。2013年10月2日，上诉人首次回新洲扫墓，才发现祖屋全部被改成养猪场，糟蹋成不能住人的危房。在兄妹的劝说下，被上诉人陈改将猪卖掉，当时表示愿意将祖屋恢复原状交回上诉人，但其子女拒绝，将祖屋大门紧锁。四、原审认定事实错误。1、原审认定没分家析产，祖屋属家庭共有财产，是罔顾事实。林瑞娟1968年嫁到东平镇，林进兴1970年安家落户在农场，几十年来没给过母亲扶养费，没回来居住过。长子当父的大哥林进佳1980年自建房屋另行居住，林进飞1983年自建房屋另行居住。祖屋是上诉人与妻儿及母亲居住，兄弟各有家庭，各有户口薄，财产互无瓜葛，并非是同一个家庭的居住情况。1983年开家庭会议，由母亲提议，兄弟一致同意，母亲跟上诉人生活，祖屋由上诉人继承。产权、扶养权确定后，母亲授权上诉人自筹5千元建好祖屋头进用于结婚居住，在以后的十多年间，上诉人夫妻俩一直照顾扶养母亲到老。1990年房产登记时，兄弟姐妹都表示放弃祖屋的个人份额，母亲将祖屋产权登记在上诉人个人名下，1996年母亲临终前将产权证交给上诉人继承，至今24年无产权争议。2、原审认定上诉人个人名义登记领取国有土地使用证是家庭成员代表领证行为，没有事实根据。如果代表领证，大哥最有权威，代表领证要复印所有兄弟的身份证到房管局备案，上诉人现有的产权证没有“林进业等5人”字样，或“共同共有”字样，只有林进业的个人名字。房产登记公示贴在祖屋门前，母亲及兄弟都见到。3、原审认定上诉人收取购买房屋的对价款8千元、被上诉人已接收房屋使用至今，没有事实根据。协议书注明“林进业愿收取林进兴人民币8仟元”，协议书末尾落款处注明“转让、付款人林进业”。愿收取的“愿”字仅表达一种意向，并非已收到款，应以收款收据为准。“收款”与“付款”是两个不同的概念，“转让、付款人林进业”不能解释为收款意思。五、被上诉人提供的是虚假无效的协议书，而上诉人提供的是国家核发的产权证，是具有公信力的权利归属证明，是对财产所有权拥有或交易事实的确认。综上所述，请求二审撤销原判，改判由被上诉人将位于阳东县新洲圩文化巷25号房屋返还给上诉人，并由被上诉人赔偿用于恢复房屋原状所需的费用25000元。
被上诉人陈改、林良永、林露珊答辩称：本案涉讼房屋是林进兴在1995年用8000元购买取得，房屋产权没有异议。房屋买卖已经过20年，涉讼房屋属于被上诉人所有，被上诉人不应返还房屋。原审处理正确，应予维持。
原审第三人林进佳述称：祖屋的产权没有纷争，该房屋属林进业个人所有。本案的争议不是祖屋分割问题，而是房屋买卖的效力问题。房屋买卖协议书存在几个问题：1、房产证是林进业的名字，这与被上诉人主张的房屋属于两兄弟所有不符，1983年召开家庭会议，确定房屋归林进业，1990年已领取房产证，各兄弟当时没有异议。2、协议书注明经兄长商量，但事实上其他兄弟没有在买卖协议签名。3、被上诉人没有证据证明上诉人已收到购房款。4、协议书只有林进业签名，没有林进兴签名，不符合合同生效的要件。协议书内容不实，同意上诉人的意见。
原审第三人林瑞娟述称：本案涉讼房屋属于母亲的遗产，应当归赡养母亲的人所有，涉讼房屋属林进业个人所有。
原审第三人林振飞述称：同意被上诉人的意见。
本院查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：本案是返还原物纠纷，争议的焦点是上诉人对本案讼争的房屋是否仍拥有所有权，被上诉人应否返还。本案讼争的房屋是上诉人父母建造，其父亲林善驱于1964年去世，原审第三人林瑞娟于1968年出嫁，原审第三人林进佳于1980年另建屋居住，原审第三人林振飞于1982年另建屋居住。1983年上诉人在头进空地建房时，虽然各兄弟姐妹没有签订分家协议，但从庭审三原审第三人的陈述反映，三原审第三人已放弃对讼争房屋的继承份额。讼争房屋此后由上诉人和林进兴家庭成员共同居住使用，虽然在1990年阳东县新洲镇进行房地产普查时，上诉人母亲谭益云以上诉人个人名义进行房产登记，但从房屋居住使用情况和1995年1月6日上诉人立写的《房屋转让协议》反映，讼争房屋应属上诉人与林进兴共有。1995年1月6日的《房屋转让协议书》是由上诉人立写并签名确认，该协议书明确注明上诉人将其对讼争房屋拥有的份额以8000元的价款转让给林进兴，并注明房屋转让款于立写协议书当日成交。《房屋转让协议书》是双方的真实意思表示，上诉人以“转让、付款人林进业”的笔误及没有房屋转让款收款收据为由主张《房屋转让协议书》无效，理据不足，不予支持。上诉人已将其对讼争房屋拥有的份额转让给林进兴，故讼争房屋应属林进兴的法定继承人即三被上诉人所有。上诉人主张该房屋仍属其所有，并请求被上诉人返还房屋，理据不足，不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，处理正确；上诉人上诉理据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由上诉人林进业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 司徒达国
代理审判员 施 震 宇
二〇一五年二月五日
书 记 员 陈 予 昕