浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍越民初字第1848号
原告绍兴市通达房地产开发有限公司。
法定代表人郑连宝。
委托代理人（特别授权代理）魏立业。
被告绍兴市房地产管理处。
法定代表人许国权。
委托代理人（特别授权代理）赵淑芳、丁丁汀。
原告绍兴市通达房地产开发有限公司（以下简称通达公司）与被告绍兴市房地产管理处确认合同效力纠纷一案，本院于2012年4月23日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，于2012年5月14日、7月18日公开开庭进行了审理，后组成合议庭，于2012年10月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人魏立业，被告委托代理人赵淑芳到庭参加了诉讼。本案庭外和解时间为12个月。本案现已审理终结。
原告通达公司诉称：2006年4月10日，原、被告签订商品房买卖合同1份，约定被告以1600元／平方米的价格向原告购买位于绍兴市越城区秀水苑杨柳阁建筑面积共计为569.9平方米的经济适用房7套，合计价款为926595.84元；同年6月13日，被告又以同样的方式向原告购买建筑面积为54.66平方米的同类房屋1套，价款为90954.24元。上述8套房屋总价款为1017550.08元。合同签订后，被告按约付清房款，但原告至今未能交付该房屋，原因为：双方签订的合同中约定的房屋土地性质均为“划拨”，而其中2幢103室、305室、404室、506室，12幢104室，2幢504室6套房屋的土地性质实际为“出让”，按2200元／平方米计算，被告需补交土地出让金共计910140元，另外位于4幢的101室、201室房屋按照土管部门意见，在买卖前也应办理好土地的“出让”手续，需预交土地出让金358462元（可多还少补）；因双方签订的合同中并没有涉及8套房屋所配套的自行车棚，故根据2800元／平方米计算，被告尚应另行支付自行车棚款315392元。2010年11月1日，原告经营期满，在清算时发现上述问题，遂发函给被告，要求被告缴清上述3部分款项及5年的维护和管理费26400元后，原告承诺当即交付所涉房屋，否则将解除合同，被告复函给原告称“土地出让金事宜与合同不符且无事实和法律依据”，并称“包括自行车棚款”也已全部付清，还反指原告显属违约。原告认为，本案诉争的事实是土地性质为划拨的商品房买卖合同关系是否成立，商品房买卖和转让的前提是相应的土地使用权性质必须是“国有出让”，土地性质为“划拨”的房屋只能是经济适用房。根据2005年1月8日绍兴市经济适用房管理办公室与原告签订的经济适用存量房移交协议，明确载明政府部门在秀水苑经济适用房房源已于2004年底前结清，此前2003年底，政府部门将秀水苑经济适用房所定的价格为2000元／平方米，故涉案合同约定的价格为1600元／平方米，可见双方签订的商品房买卖合同价格明显不合理，原告认为土地性质约定为划拨的商品房买卖关系显然是于法无据而不成立，且显失公平，故起诉要求确认原、被告于2006年4月10日、6月13日签订的2份商品房买卖合同无效，案件受理费由被告负担。
被告绍兴市房地产管理处辩称：原、被告签订的2份商品房买卖合同系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同所涉及的秀水苑杨柳阁的房屋确实属于商品房，土地性质为划拨，与经济适用房无关，但原告要求补交出让金于事实不符，双方合同约定的价格虽然较低，系考虑到了诉争房屋的土地性质等因素，不存在强迫要求，属双方自愿；原告主张的自行车棚款，因商品房买卖合同中并没有关于购买自行车棚的约定，所以不存在被告向原告补交该款项及原告向被告交付车棚的问题。如果有需要，应该由实际产权人自行向原告购买；原告主张的管理费、维护费，于法无据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原、被告为证明各自的主张，向本院提供以下证据：
1、原告提供商品房买卖合同2份，要求证明双方约定由被告向原告购买商品房8套，价格为1600元／平方米，房屋土地性质为划拨，合同内容不包括自行车棚款的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
2、原告提供经济适用房存量移交协议和绍兴市人民政府办公室绍市府办抄第53号抄告单复印件各1份，要求证明涉案秀水苑经济适用房的房源已在2004年底结清，2003年绍兴市区经济适用房的价格确定为2000元／平方米，涉案合同约定的价格反而低于经济适用房价格的事实。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为经济适用房存量移交协议与本案无关联性，2000元／平方米是指开发商的结算价格。本院对该证据的真实性予以确认。
3、原告提供原告于2010年11月1日给被告的函复印件1份和被告于2011年1月21日针对该函件给原告的复函1份，要求证明2010年11月1日，原告致函要求被告补交土地出让金、自行车棚款及维护管理费合计1610394元，被告回函认为土地出让金与合同约定不符，其所付款项已包括了自行车棚款，故拒绝补交。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为补交土地出让金和车棚款与双方合同约定不符，原告函件也不能证明其是否已经交付了土地出让金，即使原告交付了土地出让金也与本案被告无关，因为合同已约定房屋系划拨土地，无须交付土地出让金，且根据相关法律规定，土地出让金应该是出卖方承担。本院对该证据本身的真实性予以确认。
4、原告提供绍兴市人民政府办公室绍市府办抄第133号抄告单复印件1份，要求证明划拨土地住宅转让时需交纳土地出让金的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该文件是指房屋在再次转让时需交纳土地出让金，与本案被告向原告购买商品房不是同一概念。本院对该证据本身的真实性予以确认。
5、原告提供商品房预售证复印件2份，要求证明原告就本案诉争房屋及其他房屋，已向房地产管理部门办理了商品房预售证2份，该预售证包含了本案合同所涉及的8套房屋。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为诉争房屋确实属于商品房而不是经济适用房。本院对该证据本身的真实性予以确认。
6、原告提供经济适用房管理办法、经济适用房销售管理实施意见和绍市府发（1999）第51号文件复印件各1份，要求证明因为被告既不是经济适用房的买卖对象，也不是具有拆迁项目的拆迁人，原、被告采用了以经济适用房的价格、商品房买卖合同的形式签订了涉案合同。经质证，被告对该证据的真实性不清楚，但认为该文件均指经济适用房，而本案诉争房屋不属于经济适用房，故上述证据与本案无关。本院对该证据本身的真实性予以确认。
7、原告提供专题会议纪要复印件1份，要求证明根据该会议机要，原告所开发的房屋用于经济适用房的只有79套，而本案的诉争的8套房屋不属于79套指标内；2006年经济适用房的价格不是1600元／平方米，应该已经超过2000元／平方米。经质证，被告认为该证据与本案缺乏关联性，即使本案诉争房屋系商品房价格确实存在不合理，原告应在法定期限内提出撤销权主张。本院对该证据本身的真实性予以确认。
8、原告提供协议复印件1份，要求证明涉案的8套房屋的土地性质均为划拨的事实。经质证，被告对证据真实性无异议。本院对该证据本身的真实性予以确认。
9、被告提供诉争8套房屋的付款凭据各1份和原告开具的发票各1份（均系复印件），要求证明被告已付清本案争议房屋全部购房款的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为原告开具的发票中并没有注明是商品房还是经济适用房。本院对该证据本身的真实性予以确认。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：2000年6月15日和2001年8月20日，原告经审批，分别取得了位于由其开发建设的秀水苑及秀水苑二期商品房屋的商品房预售证，预售证号分别为售许字（2000）第0131号和（2001）第194号。2006年4月10日，原、被告签订商品房买卖合同1份，约定被告向原告购买位于绍兴市越城区秀水苑杨柳阁2幢103室、305室、404室、506室，4幢101室、201室以及12幢104室共计7套房屋，建筑面积共计569.9平方米，共计购房款为926595.84元，土地性质为“划拨”；同年6月13日，原、被告又签订商品房买卖合同1份，约定被告向原告购买位于绍兴市越城区秀水苑杨柳阁2幢504室1套房屋，建筑面积为54.66平方米，计购房款为90954.24元，土地性质为“划拨”。上述8套房屋总价款为1017550.08元。上述合同还约定办理房屋权属的期限确定在政府发放土地使用权证书后十二个月内。合同签订后，被告按约于2006年4月10日和2006年6月12日分别付清了全部购房款1017550.08元，并由原告开具了销售不动产专用发票各1份。2005年6月20日，绍兴市国土资源局与原告签订协议1份，载明：绍兴市国土资源局同意包括涉案8套房屋在内的土地，由原告补交土地出让金后，将其土地使用权性质由划拨改为出让，该协议后附加了涉及土地使用权性质由划拨改为出让的房屋清单，其中包括了本案诉争的8套房屋。2010年11月1日，原告发给被告函件1份，载明：因查明涉案秀水苑杨柳阁2幢103室、305室、404室、506室以及12幢104室房屋的土地性质实际为出让性质，4幢的101室、201室土地性质为划拨，故要求被告补交土地出让金910140元（按2200元／平方米计算；按国土局意见，其余杨柳阁4幢的101室、201室房屋也应办理出让土地手续，要求被告预交土地出让金358462元（按1700元／平方米计算，根据国土局批复后多还少补）；要求被告交清上述8套房屋的自行车棚款315392元（按2800元／平方米计算）；要求被告交清五年的维护及管理费26400元。自交清上述款项后当天，领取房屋钥匙，办理入住手续，逾期不来处理，原告将解除上述商品房购买合同。为此，被告于2011年1月21日回复给原告函件1份，载明：涉案8套房屋的全部款项（包括房款、自行车棚款及管煤费用等）其已经全部付清，原告所称的土地出让金等事宜与合同约定不符，无事实和法律依据，不应由其承担；原告未将房屋交付给被告，已属违约；要求原告在接函后15个工作日内交付涉案8套房屋，包括相应的自行车棚。
本院认为，本案为商品房买卖合同的效力确认纠纷。根据我国法律规定，商品房的买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的法律关系，出卖人应依照法律的规定，取得商品房的预售许可证明。本案原、被告于2006年4月10日和6月13日签订的2份商品房买卖合同，系双方真实意思表示，原告作为出卖人在合同签订前经审批已取得了涉案商品房屋的预售证，被告作为买受人在合同签订后付清了合同约定的全部购房款，且绍兴市国土资源局于2005年6月20日就涉案房屋的土地已与原告达成出让协议，同意由原告补交土地出让金后，将涉案房屋的土地使用权由划拨改为出让，应视为即使原告陈述的涉案房屋的土地使用权性质属划拨这一事实成立，应认定双方的合同并不违反相关法律规定，自合同成立时生效。原告认为被告作为承担行政管理职责的事业单位，在未能提供政府采购计划、相应的批文、购房资金的来源的情况下，向原告购买诉争8套商品房，造成房屋至今被空关，被告单位有关人员明显渎职，故被告的购房行为违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二第（五）项的规定，应认定诉争商品房买卖合同无效，因即使原告主张的上述事由属实，也应属被告单位内部、上级主管部门或者其他监督机关监管、查处的职能范畴，不属本案处理范围，故本院对原告这一主张不予支持；原告认为原、被告之间的商品房买卖合同，系被告单位原负责人出于个人私利，以合法形式掩盖非法目的而与原告签订其约定价格明显低于同类商品房的市场价格，显失公平，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应认定诉争商品房买卖合同无效的主张，因根据原、被告各自的主张以及诉争商品房买卖合同的具体约定，本案争议房屋应属商品房，虽被告也认可合同约定价格明显低于同期同类房屋的市场价格，但原告提交的证据尚不能证实原、被告双方的商品房买卖合同确实存在属《中华人民共和国合同法》第五十二第（三）项调整范围内的情形，即本案原、被告双方或任何一方就本案诉争商品房买卖合同存在非法目的。即使双方签订的商品房买卖合同确实存在因约定价格明显过低而显失公平的情形，也属于合同撤销权的调整范畴，故本院对原告的这一主张也不予支持。如果原告认为其已经就诉争房屋向国土部门缴纳了土地出让金，可根据合同约定另行向被告主张该款项。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二第（三）项、第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第四十一条之规定，判决如下：
驳回原告绍兴市通达房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由被告绍兴市通达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 陈新辉
审 判 员 戴伟章
人民陪审员 陈美珍
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 王 平
附页：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。