上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第760号
原告杨建新。
原告倪新芳。
原告杨妹珍。
原告杨沐迪。
法定代理人杨建新。
法定代理人倪新芳。
上列四原告共同委托代理人朱�礼，上海市民生律师事务所律师。
被告上海鑫唐置业发展有限公司。
法定代表人黄维梅。
委托代理人沈剑，上海朝闻律师事务所律师。
原告杨建新、倪新芳、杨妹珍、杨沐迪与被告上海鑫唐置业发展有限公司（以下简称鑫唐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，适用简易程序，于2013年1月22日公开开庭进行了审理。四原告的共同委托代理人朱义礼，被告委托代理人沈剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建新、倪新芳、杨妹珍、杨沐迪诉称，2005年12月，原告房屋拆迁，通过以同等价值产权房屋调换的方式获得拆迁安置房一套。2009年7月3日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区航城三路86弄《鑫唐绿波庭》52号4层401室房屋（以下简称系争房屋），总房价款为人民币（以下币种相同）259，451.20元。根据合同约定，被告应在2009年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；在取得大产证后60日内，双方签署本合同规定的《房屋交接书》；签署《房屋交接书》之日起90日内，由双方依法向上海市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房的房地产权证（小产证）。但被告未按时履行合同义务。时至2012年9月，原告收到“退产证代办费”才恍然明白，在长达三年的时间里被告未履行相应义务。之后，在原告的不懈努力下，于2013年3月22日取得了小产证。现原告要求：1、判令被告支付原告逾期办理小产证违约金80，562.30元（以房款259，451.20元为基数，按照中国人民银行基准利率上浮50%的标准，自2010年1月1日起暂计至2013年3月21日止）；2、判令被告支付原告逾期交房违约金32，556.26元（以房款259，451.20元为基数，按照中国人民银行基准利率上浮50%的标准，自2009年7月3日起计算至2010年11月10日止）；3、诉讼费由被告承担。
被告鑫唐公司辩称，不同意原告的诉请。被告于2010年3月11日取得房屋大产证，之后即在小区内通知可以办理小产证。同年11月10日，原、被告签订房屋交接书。原告虽于11月27日缴纳了房屋维修基金，但因原告一直未向被告提供其动拆迁协议及五联单，导致无法为其代办小产证。经被告多次催促，原告于2012年9月至被告处提出由其自己办理产证，被告将相关的所有材料交给原告。原告直至2013年3月才办理了小产证。因此，逾期办理小产证的原因在原告，应由其自行承担相应责任。被告早已将系争房屋交付原告居住使用，不存在逾期交房的情况。且即使被告逾期交房，原告主张违约金也没有依据。另外，关于逾期办证和逾期交房的�约金，原告在提起本次诉讼前从未向被告主张过，故原告的诉讼请求均已超过诉讼时效期间，请求法院予以驳回。
经审理查明，原告杨妹珍与案外人杨某某系夫妻，原告杨建新系杨妹珍、杨某某之子，与原告倪新芳系夫妻，原告杨沐迪系杨建新、倪新芳之子。杨某某与动拆迁单位签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》，获得含系争房屋在内的二套安置房（期房）。2009年6月30日，四原告签署《配套商品房供应单》，确认系争房屋由四原告购买，该供应单关于“所购房屋基本情况”载明：房屋交付时间为2009年6月前。2009年7月3日，原告杨建新、倪新芳、杨妹珍、杨沐迪（乙方）与被告鑫唐公司（甲方）签订《预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定为259，451.20元；房屋交付时必须取得了《住宅交付使用许可证》，并承诺在2009年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。《预售合同》第十一条约定，甲方定于2009年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之零计算。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向上海市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款约定：1、该房屋为配套商品房（动迁安置房）；2、甲乙双方确认：合同签约之日为该房屋交接之日。2010年3月11日，被告取得系争房屋大产证。嗣后，原、被告签订《房屋交接书》，载明2010年11月10日双方对系争房屋进行了交接。2010年12月，原告缴纳了系争房屋维修基金。2011年5月24日，被告向原告出具了总金额为259，451.20元的购房款发票。2012年9月4日，杨某某从物业管理处取走了办理系争房屋小产证的相关资料，同时注明动迁协议和五联单“无、在动拆迁公司”。同时，杨某某收到退还的含系争房屋在内的三套房屋的产证代办费900元。2012年9月4日，原告缴纳了含系争房屋在内的三套房屋的物业管理费共计3，722元（自2009年10月至2012年12月）。2013年3月，原告自行办理了系争房屋小产证，关于产权份额，受让人杨妹珍1%、倪新芳1%、杨建新48%、杨沐迪50%。2012年3月22日，原告取得了系争房屋小产证，附记：按份共有：杨建新（48%）、倪新芳（1%）、杨妹珍（1%）、杨沐迪（50%）。
以上事实，有原告提供的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》、《配套商品房供应单》、户口簿、《预售合同》、销售不动产统一发票、收据、上海市房地产权证（小产证），被告提供的上海市房地产权证（大产证）、办理小产证相关资料签收单、小产证办理相关内档材料以及原、被告庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。一、关于原告提出的逾期办证，《预售合同》约定于2009年12月31日前取得新建商品房房地产权证（大产证）；对办理小产证的时间约定为取得大产证后的150天内，因此，小产证的约定办理时间应为2010年5月30日之前。而被告已于2010年3月11日取得了大产证，为办理小产证尽到了己方应尽的义务。被告在有可能承担逾期办理小产证违约责任的前提下，于取得大产证后积极催促原告尽快办理相关手续以取得小产证，更符合常理。从原、被告提供的证据来看，原告系委托代办小产证，但及时签订《房屋交接书》并缴纳个人维修基金是办理小产证的必要条件，同时原告也应将相关材料，如动拆迁协议和五联单及时提交代办单位。但《房屋交接书》的签订和个人维修基金的缴纳分别在2010年11月和12月，且直至原告取回办理小产证相关材料时，也没有提供动拆迁协议和五联单，导致无法办理小产证。同时，原告对系争房屋的产权人及份额有要求，本院有理由相信在家庭成员对产权共有份额未达成一致意见前，势必搁置小产证的办理。因此，被告虽有办理大产证延期的事实，但原告直至2013年3�才办出小产证，系原告自身原因造成。二、关于原告提出的逾期交房，合同约定于2009年12月31日前交房，虽然《房屋交接书》载明“2010年11月10日双方对系争房屋进行了交接”，但合同同时约定了合同签约之日为该房屋交接之日，且原告提供的物业管理费收据也表明系争房屋的物业管理费自2009年10月起缴纳，应认定系争房屋已于2009年10月交付，被告不存在逾期交房的事实。三、关于诉讼时效，应从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。如果被告有逾期办证和逾期交房的违约行为，其侵害了原告的合法权益的事实即已分别于2010年5月31日和2010年1月1日确定，原告根据合同应当知道被告违约行为的发生。违约金的诉讼时效应分别从2010年5月31日和2010年1月1日起计算。而原告于2013年12月方起诉，已经超过法律规定的二年诉讼时效期间，原告又不能提供存在诉讼时效中止、中断事由的证据，故被告关于诉讼时效的抗辩本院予以采纳，原告的讼诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：
驳回原告杨建新、倪新芳、杨妹珍、杨沐迪的全部诉讼请求。
案件受理费3，364元，减半收取计1，682元，由原告杨建新、倪新芳、杨妹珍、杨沐迪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一四年三月十八日
书记员 沈 嬿
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。