西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初7804号
原告（反诉被告）李瑛，女，1981年4月25日出生，汉族。
委托代理人刘元，陕西三秦律师事务所律师。
委托代理人郑海亮，陕西三秦律师事务所律师。
被告（反诉被告）陕西杨家置业有限公司。住所地：西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。统一社会信用代码91610000667999182X。
法定代表人李志辉，监事。
委托代理人张露，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托代理人郭昕，陕西海普睿诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）中国银行股份有限公司西安咸宁路支行。营业场所：西安市咸宁西路21号。统一社会信用代码91610103920629223H。
负责人周河清，行长。
委托代理人张军，陕西雁塔律师事务所律师。
被告西安茗都实业有限公司。住所地：西安市未央区太元路**号。注册号610100100059854。
法定代表人林金和，总经理。
委托代理人高奎博，陕西沣京律师事务所律师。
委托代理人曹国静，陕西沣京律师事务所律师。
原告（反诉被告）李瑛与被告（反诉被告）陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）、被告（反诉原告）中国银行股份有限公司西安咸宁路支行（以下简称中行咸宁路支行）、被告西安茗都实业有限公司（以下简称茗都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李瑛及其委托代理人刘元，被告（反诉被告）杨家公司的委托代理人郭昕，被告（反诉原告）中行咸宁路支行的委托代理人张军，被告茗都公司的委托代理人曹国静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李瑛诉称，2015年1月29日与杨家公司签订合同登记号为：Y15089482的《商品房买卖合同》一份，约定其购买红星美凯城第14幢2单元31层23107号商品房，商品房总价41万元，其支付首付款13万元，剩余28万元在中行咸宁路支行贷款支付。按合同约定，杨家公司应于2015年7月31日之前交付商品房，但至今商品房处于停工状态，没有完成竣工验收备案，根本无法交付，故诉至法院要求：1、解除其与杨家公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除其与中行咸宁路支行签订的《个人一手住房贷款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》；3、杨家公司返还其首付款13万元及该款的利息12301元（按年息6%暂计至起诉之日，要求计算至实际退款之日）；4、杨家公司退还其已付贷款20125.44元及利息319元（已还贷款以实际还款数额为准，利息按银行同期贷款利率自付款之日计算至起诉日，要求计算至实际退款日）；5、由杨家公司偿还剩余按揭贷款本息；6、由杨家公司支付解除合同违约金4100元；7、本案诉讼费由杨家公司、中行咸宁路支行承担。
被告杨家公司辩称，红星美凯城第14幢系茗都公司建设销售，其仅负责网签备案，应由茗都公司承担责任。
被告中行咸宁路支行辩称，同意解除李瑛与其签订的《个人一手住房贷款合同》。反诉要求：1、李瑛偿还截止2016年12月6日的贷款本金266178.52元，及至实际清偿之日产生的利息、罚息和实现债权的费用；2、杨家公司对上述债务承担连带清偿责任；3、以李瑛购买的红星美凯城第14幢2单元31层23107号商品房为债务承担抵押担保责任；4、反诉费由李瑛、杨家公司承担。
被告茗都公司辩称，《商品房买卖合同》已经备案，应继续履行，要求驳回李瑛的诉讼请求。
反诉被告李瑛辩称，因《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》解除系杨家公司原因造成，应由杨家公司偿还剩余按揭贷款本息，中行咸宁路支行不享有优先受偿权。
反诉被告杨家公司辩称，应由茗都公司承担责任。
经审理查明，红星美凯城项目的开发主体为杨家公司，第14幢系杨家公司与茗都公司合作开发项目，依据合作协议，杨家公司承担项目开发主体的相关责任并负责申办“五证”承担相关费用，茗都公司在向杨家公司支付全款后，取得该栋楼独立的建设权利和义务、有权销售并取得销售收益，由杨家公司负责出具商品房销售发票并办理网签，销售所得款项必须汇入以杨家公司名义开设的项目单体专用账户等。2014年12月25日李瑛向茗都公司交纳2万元，2014年12月29日李瑛向茗都公司交纳11万元，茗都公司向李瑛开具了加盖“陕西杨家置业有限公司财务专用章（3）”的收款收据。2015年1月29日，李瑛与杨家公司签订合同登记号为：Y15089482的《商品房买卖合同》一份，约定李瑛购买红星美凯城第14幢2单元31层23107号商品房，商品房建筑面积为68.98平方米，总价为41万元，李瑛支付首付款13万元，余款28万元以按揭贷款方式支付，杨家公司应于2015年7月31日前交付商品房，杨家公司逾期交付超过90日后李瑛有权解除合同，合同解除的被告杨家公司应于解除通知到达之日起30天内退还全部已付款并按累计已付款的1%支付违约金等。2015年9月14日，李瑛（借款人）、杨家公司（保证人）、中行咸宁路支行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》，李瑛贷款28万元支付了剩余房款；同日，李瑛（抵押人）与中行咸宁路支行（抵押权人）签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，以红星美凯城第14幢2单元31层23107号商品房抵押，2015年10月15日办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。2015年10月14日，中行咸宁路支行将28万元贷款发放至杨家公司账户。因杨家公司逾期交房，2016年7月26日李瑛将杨家公司、中行咸宁路支行诉至本院。本案审理过程中，本院依法追加茗都公司为被告参加诉讼。另查，截止2016年12月6日，李瑛已还中行咸宁路支行按揭贷款本息29070.08元，剩余按揭贷款本金266178.52元。庭审中，李瑛、中行咸宁路支行坚持其诉讼请求和答辩意见，杨家公司、茗都公司坚持其答辩意见。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》相关票据、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，李瑛与杨家公司签订的《商品房买卖合同》及李瑛、杨家公司、中行咸宁路支行签订的《个人一手住房贷款合同系当事人自愿协商订立，符合法律规定，应为有效。李瑛与杨家公司约定，杨家公司逾期交房超过90日李瑛可主张解除合同，截止庭审结束本案所涉商品房尚未建成交付，双方约定的解除条件已经成就，李瑛以此为由要求解除《商品房买卖合同》的请求应予支持。《商品房买卖合同》解除，《个人一手住房贷款合同》应一并解除，茗都公司应将收取的首付款退还李瑛，杨家公司应给付李瑛已付贷款本息，剩余按揭贷款本息由杨家公司向中行咸宁路支行偿还。李瑛与杨家公司约定逾期交房解除合同违约金为累计已付款的1%，该约定明确，故李瑛主张违约金4100元本院予以支持，其主张房款及已付按揭贷款本息的利息损失本院不予支持。红星美凯城第14幢系杨家公司与茗都公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，故杨家公司、茗都公司互负连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李瑛与被告（反诉被告）陕西杨家置业有限公司2015年1月29日签订的合同登记号为：Y15089482的《商品房买卖合同》解除。
二、原告（反诉被告）李瑛与被告（反诉被告）陕西杨家置业有限公司及被告（反诉原告）中国银行股份有限公司西安咸宁路支行2015年9月14日签订的《个人一手住房贷款合同》解除。
三、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后三十日内退还原告（反诉被告）李瑛首付款13万元。
四、被告（反诉被告）陕西杨家置业有限公司于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）李瑛已付按揭贷款本息29070.08元（如2016年12月6日之后原告（反诉被告）李瑛继续还款，以实际还款数额为准）。
五、被告（反诉被告）陕西杨家置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）李瑛解除合同违约金4100元。
六、被告（反诉被告）陕西杨家置业有限公司于本判决生效后三十日内偿还被告（反诉原告）中国银行股份有限公司西安咸宁路支行剩余按揭贷款本息（截止2016年12月6日剩余按揭贷款本金为266178.52元，具体数额以银行核算数额为准）。
七、被告（反诉原告）中国银行股份有限公司西安咸宁路支行对红星美凯城第14幢2单元31层23107号商品房享有优先受偿权。
八、被告（反诉被告）陕西杨家置业有限公司对被告西安茗都实业有限公司向原告（反诉被告）李瑛承担的退还首付款的责任承担连带清偿责任。
九、被告西安茗都实业有限公司对被告（反诉被告）陕西杨家置业有限公司向原告（反诉被告）李瑛承担的给付已付按揭贷款本息和支付解除合同违约金的责任承担连带清偿责任。
十、驳回原告（反诉被告）李瑛的其他诉讼请求。
十一、驳回（反诉原告）被告中国银行股份有限公司西安咸宁路支行的其他诉讼请求。
如被告（反诉被告）陕西杨家置业有限公司、被告西安茗都实业有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6283元【本诉受理费3637元原告（反诉被告）李瑛已预交，反诉受理费2646元被告（反诉原告）中国银行股份有限公司西安咸宁路支行已预交】，由被告（反诉被告）陕西杨家置业有限公司和被告西安茗都实业有限公司承担并于上述付款时分别给付原告（反诉被告）李瑛和被告（反诉原告）中国银行股份有限公司西安咸宁路支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 史丽妮
人民陪审员 孙新爱
人民陪审员 崔新会
二〇一七年一月十八日
书 记 员 宋 琛