吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民初135号
原告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市南关区长春大街1197号中远大厦四层。
负责人：李洪江，总经理。
委托诉讼代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。
被告（案外人）：二十二冶集团第一建设有限公司，住所地河北省唐山丰润区幸福道16号。
法定代表人：慈国强，总经理。
委托诉讼代理人：王晓轩，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：陈宇，男，1984年10月25日生，汉族，该公司职员，住河北省唐山市丰润区。
被告（案外人）：任诗哲，女，1997年2月26日生，汉族，住吉林省柳河县。
委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。
被告（案外人）：张立英，女，1976年7月29日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。
被告（案外人）：王坤，女，1981年9月14日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。
被告（案外人）：张秀英，女，1951年12月12日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。
被告（案外人）：张真，女，1945年5月2日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。
被告（案外人）：丁培成，男，1981年3月4日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。
被告（案外人）：丁国凤，女，1989年2月18日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。
被告（案外人）：田秋颖，女，1986年8月8日生，满族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。
被告（案外人）：张莹，男，1950年4月12日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。
被告（案外人）：邢涛，男，1960年8月17日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。
被告（被执行人）：通化市北方房地产开发有限公司，住所地吉林省通化市东昌路2-5号。
法定代表人：徐利茂，总经理。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
被告（被执行人）：徐利茂，男，1969年1月23日生，汉族，通化市北方房地产开发有限公司总经理，住通化市东昌区。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
被告（被执行人）：杨云，女，1967年7月8日生，汉族，住通化市东昌区。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
原告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称信达公司）与被告通化市北方房地产开发有限公司（以下简称北方公司）、徐利茂、杨云、二十二冶集团第一建筑有限公司（以下简称二十二冶集团公司）、丁培成、丁国凤、张莹、张秀英、张立英、邢涛、王坤、张真、任诗哲、田秋颖申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信达公司委托诉讼代理人张景顺，被告北方公司、徐利茂、杨云共同委托诉讼代理人衣焕伟，被告二十二冶集团公司委托诉讼代理人王晓轩、陈宇，被告丁培成、丁国凤、张莹、张秀英、张立英、邢涛、王坤、张真、任诗哲、田秋颖共同委托诉讼代理人于治生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达公司向本院提出诉讼请求：1、恢复通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定书的执行，准许对二十二冶集团公司抵债房屋，丁培成、丁国凤、张莹、张秀英、张立英、邢涛、王坤、张真、任诗哲、田秋颖购买的通化市锦ＸＸ府房屋的执行；2、确认信达公司享有的抵押权优先于二十二冶集团公司、丁培成、丁国凤、张莹、张秀英、张立英、邢涛、王坤、张真、任诗哲、田秋颖受偿；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：信达公司与北方公司、徐茂利、杨云金融借款合同纠纷一案，通化市中级人民法院于2015年6月17日裁定查封了北方公司所有的包括本案争议的上述房屋共计112套，2015年9月2日作出（2015）通中民二初字第17号民事判决，并已发生法律效力。2016年3月1日，信达公司向通化市中级人民法院申请恢复强制执行，通化市中级人民法院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖被执行抵押房屋，并张贴公告。二十二冶集团公司、丁培成、丁国凤、张莹、张秀英、张立英、邢涛、王坤、张真、任诗哲、田秋颖向通化市中级人民法院提出执行异议，要求中止对抵押房屋的执行。通化市中级人民法院认为案外人享有的建设工程价款优先权和消费者购买商品房物权期待权优于抵押权，于2016年10月24日作出（2016）吉05执异16号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。二十二冶集团公司作为工程项目的承包人，没有在建筑工程竣工之日起六个月内行使建设工程优先权，已丧失先受偿权。丁国凤、邢涛不是建筑工程承包人，不享有建筑工程优先受偿权。丁培成、张莹、张秀英、张立英、王坤、张真、任诗哲、田秋颖虽然签订了《商品房买卖合同》，但未能提供交付购房款和房地产公司收取房款的银行凭证等证据，证明不了其已交付房款，被告购买房屋并非以居住为目的，有恶意串通逃避法院执行之嫌。二十二冶集团公司、丁培成、丁国凤、张莹、张秀英、张立英、邢涛、王坤、张真、任诗哲、田秋颖的申请不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条对抗抵押权情形，被告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一项之规定，应判决准许对本案争议的房屋继续执行。
二十二冶集团公司辩称，应驳回信达公司的诉讼请求。二十二冶集团公司已经在法定期限内以合法形式主张了建设工程价款优先受偿权。根据合同法第二百八十六条规定，二十二冶集团公司与北方公司通过书面协议约定以项目房产折价抵偿工程款，属于按法定形式主张了建设工程价款优先受偿权。二十二冶集团公司作为诉争项目工程的总包施工单位，依约履行了建设施工义务。该项目于2014年10月竣工，截至2014年年底，经双方决算，北方公司尚欠工程款21719350元。为此，二十二冶集团公司与北方公司在结算后签订了以房抵债协议，约定由北方公司以位于通化市沿江路23号的锦ＸＸ府项目部分房产抵偿工程款21719350元。从协议签订时间看，在竣工后六个月之内签署；从协议内容看，属于将工程折价抵债；从后续过程看，北方公司已将房屋交付二十二冶集团公司实际占有。因此，二十二冶集团公司已经在法定期限内以合法形式主张了建设工程价款优先受偿权。二十二冶集团公司对抵债房产的权利优于北方公司的抵押权。建设工程价款优先受偿权与抵押权相比较，具有特殊性。依法具有法定性、优先性、非公示性。二十二冶集团公司的优先权并不损害信达公司的抵押权利。综上，请求驳回信达公司对二十二冶集团公司的诉讼请求。
邢涛、王坤、任诗哲、张莹、张真、丁国凤、田秋颖、张秀英、张立英、丁培成辩称，应驳回信达公司的诉讼请求。邢涛于2013年10月28日从北方公司购买锦ＸＸ府xxxxx号房屋、王坤于2014年7月21日从北方公司购买锦ＸＸ府1-14-1号房屋、任诗哲于2013年8月23日从北方公司购买锦ＸＸ府1-15-1号房屋、张莹于2013年12月4日从北方公司购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、张真于2013年12月4日从北方公司购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、丁国凤于2014年3月2日从北方公司购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、田秋颖于2014年8月25日从北方公司购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、张秀英于2013年11月1日从北方公司购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、张立英于2013年11月7日从北方公司购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、丁培成于2013年8月24日从北方公司购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋，均与北方公司签订了《商品房买卖合同》，并交付了全部购房款，北方公司开具收据或发票，均已经实际接受并占有该房屋，现已入住使用。根据相关法律规定，邢涛、王坤、任诗哲与北方公司签订的房屋买卖协议有效，信达公司的请求不能成立，请求驳回信达公司的诉讼请求。
北方公司辩称，同意通化市中级人民法院（2016）吉05执异16号执行裁定书。该裁定书所依据的事实，涉及北方公司签字盖章部分是北方公司所作出的客观行为，意思表示真实，内容属实。请求驳回信达公司的诉讼请求。北方公司与中国人民建设银行股份有限公司通化分行之间的借款纠纷中，建设银行在借款合同中的违约行为导致此案执行受阻。为使被拆迁人和购房人如期入住，北方公司不得不要求购房人交纳现金，用于必要的费用支付，北方公司与购房人签订的《商品房买卖合同》并不违反法律，符合现实的市场交易规则，是有效的民事行为。应当获得人民法院的支持。故请求驳回信达公司的诉讼请求。
徐利茂、杨云与北方公司答辩意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于二十二冶集团公司、邢涛、王坤、任诗哲、张莹、张真、丁国凤、田秋颖、张立英、张秀英、丁培成是否享有排除强制执行的权益问题。
二十二冶集团公司提供建筑工程施工合同、竣工验收报告、工程决算手续、抵债协议，证明二十二冶集团公司与北方公司于2011年8月签署锦ＸＸ府项目施工工程合同，由二十二冶集团公司为北方公司开发的锦ＸＸ府项目进行施工。房屋已于2014年10月竣工验收合格。2014年11月，双方完成工程决算。2014年12月，双方达成协议，确认以锦ＸＸ府房产等抵顶工程款21719350元。庭审中陈述，房屋已实际占有。邢涛、王坤、任诗哲、张莹、张真、丁国凤提供商品房买卖合同、购房款收据、水电费收据，证明在争议房屋查封前，与北方公司已签订商品房买卖合同，支付了全部购房款，并已实际入住。田秋颖、张立英、张秀英、丁培成提供商品房买卖合同、购房发票、水电费收据，证明在争议房屋查封前，与北方公司已签订商品房买卖合同，支付了全部购房款，并已实际入住。北方公司、徐利茂、杨云、信达公司未提供证据。
北方公司、徐利茂、杨云对二十二冶集团公司、丁培成、丁国凤、张莹、张秀英、张立英、邢涛、王坤、张真、任诗哲、田秋颖提供的证据均无异议。
信达公司认为，二十二冶集团公司承包合同约定的工程款6000多万元，实际结算7500万元。二十二冶集团公司作为承包人的施工量具体是多少，超出合同约定的施工部分是哪一部分？对于工程款已经支付多少，还欠多少，承包人是否有违约行为，二十二冶集团公司提供的证据均不能证实工程款给付的详细情况。本案抵顶的商品房是2000余万元，北方公司欠二十二冶集团公司工程款是多少，对所欠工程款的真实性有异议。二十二冶集团公司和北方公司是通过协议抵债的方式，未经拍卖，侵犯了抵押权人的权利。丁培成等10人提供的商品房买卖合同未经备案，无法确认其真实性，丁培成等10人交付的房款未开具不动产发票，仅有开发公司的收据，且未能提供交付房款的银行凭证和房地产公司的财务凭证，不能证明实际已交付房款。另外，丁培成等10人提供的证据之间有矛盾之处，也未能提供所购住房是其唯一的住房的有关证据。故上述证据不足以排除法院的强制执行。
本院认为，二十二冶集团公司提供的建筑工程施工合同、竣工验收报告、工程决算手续、抵债协议系其基于承建工程被欠付工程款而取得该房屋；丁培成等10人提供的商品房买卖合同是其与北方公司签订的，北方公司为其出具收据或开具不动产发票，水电费系争议房屋的费用，协议及补充协议系购房款的来源，以上证据均与本案均具有关联性，北方公司、徐利茂、杨云无异议，信达公司虽对证据的真实性有异议，但未提供反驳证据。故对该证据，本院予以采信。
经本院审理查明：信达公司与北方公司、徐利茂、杨云金融借款合同纠纷一案，本院作出（2015）通中民二初字第17号民事判决，判令北方公司于判决生效后立即偿还中国建设银行股份有限公司通化分行借款本金5400万元及利息，如北方公司不履行上述偿还义务，中国建设银行股份有限公司通化分行有权就北方公司提供的抵押物折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。徐利茂、杨云对北方公司的上述债务承担连带责任。本案诉讼期间，本院作出（2015）通中民二初字第17号民事裁定书及协助执行通知书，于2015年6月17日对北方公司所有的位于通化市锦ＸＸ府112套房屋予以查封，以上房屋均系本案抵押物。2015年9月17日，信达公司与中国建设银行股份有限公司吉林省分行签署了资产转让合同，原债权人将包含其对北方公司的债权及其从权利转让给信达公司，信达公司于2016年3月1日向本院申请强制执行，本院于2016年3月2日立案，在本案执行中，本院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖北方公司以上被本院查封的房屋，同日作出（2016）吉05执17号公告，在锦ＸＸ府相关房屋处予以张贴，二十二冶集团公司、丁培成、丁国凤、张莹、张秀英、张立英、邢涛、王坤、张真、任诗哲、田秋颖等人向本院提出异议，本院作出裁定中止了对本案的执行，信达公司向本院提起申请执行人执行异议之诉。
另查明，2011年8月，北方公司与二十二冶集团公司签订建设工程施工合同，由二十二冶集团公司承建锦ＸＸ府项目工程。2014年，工程竣工验收。2014年12月5日，北方公司与二十二冶集团公司签订协议书，约定用锦ＸＸ府的房屋抵顶工程款10363600元。现该房屋被二十二冶集团公司实际占有。于邢涛于2013年10月28日购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、王坤于2014年7月21日购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、任诗哲于2013年8月23日购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、张莹于2013年12月4日购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、张真于2013年12月4日购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、丁国凤于2014年3月2日购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、田秋颖于2014年8月25日购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、张秀英于2013年11月1日购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、张立英于2013年11月7日购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋、丁培成于2013年8月24日购买锦ＸＸ府xxxxxx号房屋，均与北方公司签订商品房买卖合同。北方公司为邢涛、王坤、任诗哲、张莹、张真、丁国凤出具收据，为田秋颖、张立英、张秀英、丁培成开具销售不动产统一发票。现该房屋由邢涛、王坤、任诗哲、张莹、张真、丁国凤、田秋颖、张立英、张秀英、丁培成占有使用。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。本案的主要争议为二十二冶集团公司及丁培成等10人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，法律以保护申请执行人担保物权等优先受偿权为一般原则，以法律、司法解释另有规定为例外。这种例外体现在同一标的上设立的不同种类物权涉及的优先效力的确定时，其他物权优先于抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六的规定，认定建筑工程的承包人优先受偿权优先于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”交付了全部或者大部分房款的消费者的物权期待权的效力大于工程价款优先受偿权的效力，工程价款优先受偿权的效力大于抵押权的效力。所以，效力较强的消费者物权期待权先于效力较弱的抵押权的实现。结合到本案，二十二冶集团公司同北方公司于2014年12月5日签订协议书，约定用锦ＸＸ府的房屋抵顶工程款10363600元。据此，二十二冶集团公司一直实际占有上述房屋。上述事实可认定二十二冶集团公司在法定期限内主张并行使了工程价款的优先受偿权。根据法律规定，该优先受偿权应当先于信达公司的抵押权受偿，但因二十二冶集团公司对争议房屋依法并不享有物权或物权期待权，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”的规定，二十二冶集团公司只能就案涉房屋折价或者拍卖的价款优先受偿。因此，二十二冶集团公司对案涉房屋并不享有排除法院执行的权益。其工程价款优先受偿权可以在案涉房屋折价或者拍卖所得价款中优先于信达公司的抵押权实现。丁培成等10人缴纳了全部房款，虽然丁国凤与邢涛购房款系抵账支付，但均系与北方公司签订的商品房买卖合同，北方公司出具了收据或发票，争议房屋已被实际占有使用，作为购买住宅的消费者其物权期待权的实现应优先于信达公司的抵押权。故丁培成等10人具有足以排除信达公司实现抵押权的民事权益。信达公司请求准许执行，确认其享有的抵押权优先于丁培成等10人受偿，没有事实及法律依据。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》第一条、第二条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
一、准许通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定书对二十二冶集团第一建设有限公司抵债房屋（xxxxxxx）的执行；
二、驳回中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2016）吉05执异16号执行裁定中关于中止执行二十二冶集团第一建设有限公司抵债房屋的部分于本判决生效时自动失效。
审判长 王艳刚
审判员 范立华
审判员 王立武
二〇一六年十二月二十八日
书记员 赵 航