福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0583民初8423号
原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市。
负责人ＸＸ斌，系该行行长。
委托代理人郭建幸，系该行职员。
被告陈文钗，男，汉族，1972年5月23日出生，住福建省南安市。
被告李雪梅，女，汉族，1976年11月16日出生，住安徽省长丰县。
被告南安骏杰房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。
法定代表人ＸＸ来，系公司执行董事。
委托代理人黄震宁，系公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建行南安支行）与被告陈文钗、李雪梅、南安骏杰房地产开发有限公司（以下简称骏杰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理，依法由代理审判员陈渲适用简易程序于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告建行南安支行的委托代理人、被告骏杰房地产公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告陈文钗、李雪梅经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建行南安支行诉称，2011年10月31日被告陈文钗、李雪梅因向南安骏杰房地产开发有限公司购买位于南安市某房产，交完规定的首期款后因自有资金不足，被告向原告申请个人住房按揭贷款人民币330000元，贷款期限自2011年12月21日起至2031年12月21日止，由陈文钗、李雪梅购买的住房经有权部门办理登记，为该笔借款作抵押。为了明确各自的权利和义务，原、被告共同签订个人住房借款合同一份，合同编号为2011年建泉南个房借字839号，该笔借款的偿还方式借款人自愿采用等额本金还款法，借款人未能按合同约定按时足额还本付息，经原告多次催收现为逾期贷款。依据借款合同第十六条第一款（一）条及第十七条第二、三、十三款的规定，原告决定提前收回被告尚欠的借款本金余额人民币288197.94元及相应的利息和罚息。现提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告陈文钗、李雪梅签订的2011年建泉南个房借字839号个人住房借款合同；2、被告陈文钗、李雪梅立即偿还尚欠个人住房借款本金余额人民币288197.94元及2016年7月21日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算），暂计至2016年10月11日尚欠利息和罚息3092.49元；3、原告有权从处分被告陈文钗、李雪梅提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4、被告南安骏杰房地产开发有限公司承担被告陈文钗、李雪梅所欠贷款的连带清偿责任；5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。
被告陈文钗未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告李雪梅未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告骏杰房地产公司辩称，该公司已经代被告陈文钗、李雪梅代垫本案借款本息26400元，希望法院先对陈文钗、李雪梅所抵押的房产进行执行、拍卖，不足的部分其再进行赔付。
经审理查明，被告陈文钗、李雪梅于1998年10月1日登记结婚。2011年10月31日被告陈文钗、李雪梅向原告申请个人住房按揭贷款。原告与被告陈文钗、李雪梅于2011年11月10日签订一份编号为2011年建泉南个房借字839号《个人住房借款合同》，合同约定：被告陈文钗、李雪梅因个人购房需要向原告借款330000元，借款期限为240个月，自2011年11月10日起至2031年11月10日止，借款年利率7.755%；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期借款罚息利率按日计收利息，罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款的发放方式为将借款直接划至被告骏杰房地产公司的账户。采取按月等额本息还款的方式，分期还款本息为2710.15元。合同通用条款中约定：若被告陈文钗、李雪梅未按合同约定归还借款本息，原告有权宣布借款本息全部提前到期。因合同订立、履行及争议解决发生的费用由借款人承担。被告陈文钗、李雪梅以购买的南安市某房产为其向原告的借款提供抵押担保，等等。同时，被告骏杰房地产公司与原告于2011年9月2日签订一份编号为2011年建泉南个保字1号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同约定：被告骏杰房地产公司自愿为购买座落于南安市某房产与原告发生借贷关系的全部债务人承担连带清偿责任，担保债权期间为2011年9月1日至2031年9月1日，保证期间为原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款全责项下的抵押已生效，抵押人已办妥且抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，同时，双方约定：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述债权有其他担保…保证人不因此减免，贷款人直接要求保证人依照本合同的约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不得提出异议，等等。涉案房产于2011年11月10日办理预购商品房抵押权预告登记，该笔借款于2011年11月21日汇至被告骏杰房地产公司的账户。借款后，因被告陈文钗、李雪梅仅偿还本息至2016年7月20日止，原告于2014年6月30日至2016年3月30日从被告骏杰房地产公司的账户中扣款26400元。截至2016年12月7日，被告陈文钗、李雪梅尚欠原告借款本金288197.94元，利息5449.25元，罚息120.71元，合计293767.90元。
另查明，该涉案房产至今没有办理房产证，原告与被告陈文钗、李雪梅没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
以上事实，有原告提供的被告陈文钗、李雪梅的居民身份证复印件、结婚证复印件，借款申请书复印件编号为2011年建泉南个房借字839号《个人住房借款合同》复印件，编号为2011年建泉南个保字1号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》复印件，个人开立帐户通知书、个人贷款委托扣款账户表，个人贷款支付凭证，预购商品房抵押权预告登记证书复印件，个人借款对账单、贷款帐户基本信息；有被告骏杰房地产公司提供的中国建设银行特种转账借方凭证复印件以及原告建行南安支行的委托代理人、被告骏杰房地产公司的委托代理人在庭审中的陈述为证。对原告提供的证据以及被告骏杰房地产公司提供的证据，被告被告陈文钗、李雪梅均没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据，视为对上述证据无异议，本院予以确认。
综上事实，本院认为，原告与被告陈文钗、李雪梅于2011年11月10日签订一份编号为2011年建泉南个房借字839号《个人住房借款合同》，原告与被告骏杰房地产公司于2011年9月2日签订一份编号为2011年建泉南个保字1号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，上述合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告陈文钗、李雪梅发放330000元的贷款，按照合同约定，被告陈文钗、李雪梅未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告陈文钗、李雪梅已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，故原告有权要求被告陈文钗、李雪梅提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告请求解除合同并要求被告陈文钗、李雪梅立即偿还尚欠原告借款本金288197.94元及自2016年7月21日起至实际还款之日止的利息、罚息，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。被告陈文钗、李雪梅以其向被告骏杰房地产公司购买的南安市某房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告陈文钗、李雪梅不履行债务时，原告有权以南安市某房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。被告骏杰房地产公司的保证期间为借款合同保证条款生效之日起至涉案房产办妥抵押登记手续并且原告收到他项权利证之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。合同中的正式抵押登记应理解为抵押物已办理产权证书并进行相应的抵押登记，抵押权人也已经取得抵押物的他项权利证书。本案中被告陈文钗、李雪梅提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，合同中约定的解除条件未成就，所以被告骏杰房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，主债务在合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人任何权利及其行使，即当被告陈文钗、李雪梅未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告陈文钗、李雪梅以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告骏杰房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告骏杰房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告陈文钗、李雪梅追偿。被告陈文钗、李雪梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司南安支行与被告陈文钗、李雪梅、南安骏杰房地产开发有限公司于2011年11月10日签订的编号为2011年建泉南个房借字839号《个人住房借款合同》；
二、被告陈文钗、李雪梅应于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金人民币288197.94元及从2016年7月21日起至实际还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方合同的约定计算）；
三、被告南安骏杰房地产开发有限公司对被告陈文钗、李雪梅上述债务承担连带清偿责任。其在承担保证责任后，有权向被告陈文钗、李雪梅追偿。
四、对被告陈文钗、李雪梅的上述借款本息，原告中国建设银行股份有限公司南安支行有权从被告陈文钗、李雪梅提供的抵押物（南安市某房产）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5669元，减半收取为2835元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 陈 渲
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 卢小琳
速 录 员 陈冰冰
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。