江苏省泰州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）泰中民申字第0041号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）陈书翔。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）杜春斌。
再审申请人陈书翔与被申请人杜春斌房屋买卖合同纠纷一案，江苏省泰兴市人民法院于2012年10月31日作出（2012）泰民初字第1073号民事判决。陈书翔对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2013年4月2日作出（2013）泰中民终字第0092号民事判决，已经发生法律效力。陈书翔仍不服，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审查，本案现已审查完毕。
原一审查明，陈书翔与杜春斌经李辉介绍于2002年9月30日签订《房产买卖合同》一份，合同约定杜春斌购买陈书翔所有的泰兴市泰兴镇东元村南二环路北侧4号楼302室的房屋（建筑面积为115.15平方米）及车库（面积为37平方米），交易价格为140800元；杜春斌应于2002年9月30日前给付陈书翔房产款80000元（实际收款金额与时间以收条为准），2003年元月31日前给付房产款60000元；陈书翔应于2002年11月30日前将交易的房产交付给杜春斌使用，并于2003年3月15日前协助杜春斌办理交易房产的过户手续；杜春斌必须按期向陈书翔付款，如逾期，每逾期一天，应向陈书翔偿付违约部分房产款万分之三每日的违约金，逾期超过一个月，陈书翔有权终止合同，收回房屋；陈书翔必须按期将房产交付杜春斌使用，否则每逾期一天，应向杜春斌偿付违约部分房产款万分之三每日的违约金。合同签订后，杜春斌支付了首笔房款80000元，陈书翔也将房屋交付给杜春斌使用。此后杜春斌又支付了部分房款，对此，陈书翔称杜春斌分几次付款，但付款金额记不清，杜春斌则称尚欠陈书翔房款8800元。
原审另查明，陈书翔原系泰兴市工业学校的员工，本案涉讼房屋的性质是集资建房，双方在签订合同时，陈书翔因欠学校购房款，故涉讼房屋的房产证被扣在学校，直至2005年5月27日学校与陈书翔签订往来款结算决定后才将房产证发还给了陈书翔。陈书翔取得房产证后，分别于2005年11月4日和2007年3月15日以涉讼房屋作抵押，向泰兴市欣诚担保有限公司及建设银行分别贷款15万元和22万元，2012年4月6日注销抵押登记。
原审审理中，杜春斌称在购房后因其离婚，相关房款收条被其前妻保管，现前妻在河南居住生活，其无法联系，故无法提供陈书翔出具的收条，并就支付房款的事实提供了证人李辉、茅永清的证人证言，此两位证人均出庭作证，其中李辉与陈书翔是同学关系，且是双方买卖房屋的介绍人，其证明在杜春斌支付首笔80000元房款后，又向陈书翔支付了50000元房款，因陈书翔的房产证被扣在学校，故杜春斌没有支付全部房款，杜春斌因无法与陈书翔联系而找其帮助查找陈书翔的联系方式；证人茅永清是法律工作者，其证明陈书翔在向其法律咨询时称被告只欠陈书翔房款1万元，因房产证扣在学校，所以没有过户。质证时，陈书翔称李辉的证言不真实，茅永清的证言中房产证被学校扣押的事不真实，其他是闲聊。陈书翔经原审法院法律释明后，表示不同意变更诉讼请求。
原一审认为，原、被告之间的房产买卖合同并不违反法律、行政法律的强制性规范，故为合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。但应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行。本案中，杜春斌支付了首笔8万元房款后，在支付剩余房款的过程中，因发现陈书翔不能提交房屋所有权证，进而有理由相信可能会存在陈书翔不能按约定期限履行协助办理房产过户手续义务的情形，杜春斌因而行使不安抗辩权，拒绝支付全部房款以保护自己的合法权益，杜春斌的这一行为符合法律的规定。而且，在客观上，一方面，陈书翔的房屋所有权证因其欠所在单位的房款而被扣留在单位，直至2005年5月27日，随后，陈书翔又将涉讼房屋用于抵押进行贷款，至2012年4月6日才注销抵押，这一事实导致陈书翔在此期间不能及时协助杜春斌办理过户手续；另一方面，无论双方在杜春斌支付房款的数额上是否存在争议，但都不能否定杜春斌已经支付了大部分房款的事实；再则，陈书翔不同意变更诉讼请求。因此，陈书翔要求解除合同并要求杜春斌返还房屋的请求于法无据，法院不予支持。遂判决：驳回陈书翔要求杜春斌返还泰兴市济川街道（原泰兴镇）东元村南二环路北侧4号楼302室房屋的诉讼请求。
上诉人陈书翔不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、原审法院没有查清被上诉人支付房款的金额和时间，认定被上诉人已支付了大部分的房款没有依据。根据双方合同约定，被上诉人支付房款的金额和时间应以收条为凭。被上诉人在一审中表示收条在其前妻身边，其跟前妻无法联系，致使不能提交收条。该理由不能成立，因为在一审开庭后，上诉人已了解到被上诉人前妻的工作及地点，并将相关的信息提交一审法院，而一审法院并未调取或要求被上诉人自行提取向法院提供。一审证人李辉及茅永清的证言所反映的不是事实，上诉人也当庭予以否认，故被上诉人并无直接证据证明支付房款的金额和时间，对此其应承担举证不能的法律后果。2、原审法院在存在三份不同的证明的情况下，认定上诉人的房产证被扣在学校并无依据。事实是由于上诉人跟学校之间有账目需要结算，所以上诉人的房产证由学校进行保存，而保存与被扣有着本质差别，因为上诉人如果需要取得房产证，是完全可以通过一定方式实现的，并不影响房产证的使用。二、本案不适用不安抗辩权的相关法律规定。首先本案不存在不安抗辩发生的情形，其次，作为被上诉人要行使不安抗辩权要有程序性的过程，再者，即使被上诉人行使不安抗辩权，在该情形消除以后，也应该按照合同的约定履行相应的义务，而到目前为止被上诉人并未履行其相应义务。三、案涉房屋的房产所有权人及土地使用权人是上诉人，被上诉人虽然居住在该房屋内，但其并无所有权，上诉人要求其返还房屋的诉求于法有据。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，判令被上诉人归还案涉房屋；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：一、本案上诉人的诉求是要求返还房屋，故支付的房款具体明细并不是本案需审查的事实，本案只需审查是否支付大部分房款即可。本案双方对已支付房款的数额没有争议的是首付8万，对于之后部分，上诉人以记不清为由予以否认，但其并未否认被上诉人之后又支付了房款。根据被上诉人提供的证人茅永清的证词，上诉人在茅永清面前陈述被上诉人只欠其1万元，对于这一陈述，上诉人并未否认。且茅永清的证词与李辉的证词是相互吻合、得以印证的。故一审法院查明认定被上诉人已经给付大部分房款的事实是清楚的。二、关于房产证被扣在学校的事实。一审中被上诉人的代理人持法院调查令到上诉人工作单位进行调查，该单位慎重地了解当时知情人后，做出了财务凭证，并出具了证明。而一审开庭之后，上诉人利用自己的关系，找学校的某些人出具了第二份证明。学校领导知道事情后，为慎重起见，又向法院作出了详细说明。所以上诉人的房产证被扣在学校是不争的事实。三、本案应适用不安抗辩权。首先，上诉人的房产证一直被扣在学校，直到2005年10月才拿到，故被上诉人在2003年行使不安抗辩权是有事实依据的。其次，上诉人在2005年取得房产证后，没有及时通知被上诉人要求履行合同，反而两次用房产证进行抵押贷款，致使被上诉人一直不知晓不安抗辩的事实已经消失。所以不存在被上诉人不及时履行合同义务的情况。四、本案不适用物权法的相关规定，涉案房屋签订合同、交付是在2002年，当时物权法并未出台。根据当时法律的规定，所有权的变动是以交付为条件的，而不是登记。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人向本院提交了以下新证据：1、对原工业学校校长张宝善的调查笔录一份及张宝善的职务证明，用于证明：上诉人的房产证当时并不是被扣在学校，而是由学校保管，保管的原因是为了处理学校与当事人之间经济的往来，处理的方式可以是一次性结账，也可以是分期从工资中扣除，但不影响上诉人办理房产过户。同时，张宝善是原校长，有关房产证的事情是由其经手处理的，而现在学校出具证明的工作人员当时并不在学校工作，对有关房产证的情况并不清楚，他们在未向张宝善了解事实的情况下出具的证明是比较草率的。2、证人朱朋贵到庭作证及其书面证词一份。朱朋贵当庭陈述：其是上诉人陈书翔的同事，其知晓陈书翔卖房的有关情况，陈书翔告诉其买房的人还差房款。陈书翔的房产证是暂放在学校，可以取得。张宝善是当时的校长，应当由其出具相关证明。3、2000年2月18日的协议书一份，用于证明：上诉人在卖房时，有13万元在学校等待结算，所以上诉人不欠学校房款。4、上诉人到河南找被上诉人的前妻张小燕产生的车票、地址及电话等相关材料，用于证明：张小燕能找到，被上诉人完全可以取得收条，并提交法庭。5、房产证复印件一份，用于证明：2002年9月30日卖房时上诉人已经持有了房产证，但是是借出来的。
经质证，被上诉人认为：1、张宝善的证词可以证明陈书翔因没有缴纳全部房款，房产证在2005年之前一直在学校，此间其本人并没有持有房产证。张宝善的保存之说不成立，因为学校是不可能对个人的房产证进行保存的。而无论学校是扣押还是保存均不能改变上诉人直到2005年才拿到房产证的事实。且张宝善的证词也不能推翻学校出具的证明。2、朱朋贵的证言基本都是传来的，很多都不是事实。且其书面证词是伪证，因为对被上诉人当庭提出的问题，朱朋贵的回答与其书面证词出入很大。3、2000年2月18日的协议书与本案无关，因为2005年上诉人与学校有结算协议，根据学校证明，2005年结算时上诉人还差学校钱。4、上诉人提供张小燕的电话信息及地址，只能说上诉人能找到张小燕，不能证明被上诉人能找到张小燕。5、房产证复印件并不能够说明签订合同时上诉人能够拿到房产证。
被上诉人在二审中未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院二审认为，本案房屋买卖合同签订至今已逾十年，在合同签订之初双方即已履行了合同约定的大部分义务。现双方虽然对欠付房款的数额、原因以及能否依约办理过户各执一词，但均不能否认房款已大部分支付、房屋亦已交付使用的客观事实。本案中被上诉人主张其欠付部分房款系基于上诉人无法取得房产证而行使不安抗辩权，对此上诉人予以否认，并在二审中提供证人证言和其他证据，用以证明其房产证并非被扣在学校而是在学校保存。然客观事实是2005年5月27日上诉人与学校签订结算协议后方才取得房产证，而该时间已滞后于双方合同约定的过户时间。现双方继续履行本案合同并不存在现实困难，上诉人亦无证据证明被上诉人具有促使合同终止之故意。故上诉人要求终止合同并返还房屋之请求，有悖双方订立房产买卖合同之目的，也不利于维护市场交易秩序之稳定，应不予支持。原审判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，应予维持。遂判决判决：驳回上诉，维持原判。
再审申请人认为，原审认定事实不清，适用法律有误，所作判决不当。请求依法再审。
原审认定的事实有相关证据予以证明，本院复查中予以确认。
本院经复查认为，本案房屋买卖合同签订至今已逾十年，在合同签订之初双方即已履行了合同约定的大部分义务。现双方虽然对所欠房款的数额、原因以及能否依约办理过户手续各执一词，但均不能否认房款已大部分支付、房屋亦已交付使用的客观事实。本案中被申请人主张其欠付部分房款系基于再审申请人无法取得房产证而行使不安抗辩权，对此再审申请人予以否认，并在二审中提供证人证言和其他证据，用以证明其房产证并非被扣在学校而是在学校保存。然而客观事实是2005年5月27日再审申请人与学校签订结算协议后方才取得房产证，而该时间已滞后于双方合同约定的过户时间。现双方继续履行本案合同并不存在现实困难，再审申请人亦无证据证明被申请人具有促使合同终止之故意。再审申请人要求终止合同并返还房屋之请求，有悖双方订立房产买卖合同之目的，也不利于维护市场交易秩序之稳定。原审据此判决驳回再审申请人的诉讼请求，并无不当。原审认定事实清楚，适用法律及所作判决正确。再审申请人的申请再审理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上，再审申请人的申请再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，其再审申请，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回再审申请人陈书翔的再审申请。
审判长 陈海涛
审判员 王军强
审判员 徐 华
二〇一四年五月二十日
书记员 冯 伟