浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第1229号
原告陶雪珍。
委托代理人高立贵、邬慎良，北京华泰（杭州）律师事务所律师。
被告吕洪。
被告郑正方。
被告方信祥。
原告陶雪珍为与被告吕洪、郑正方、方信祥房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月15日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员韩涛独任审判，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告陶雪珍的委托代理人高立贵，被告方信祥到庭参加诉讼，被告吕洪、郑正方经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告陶雪珍诉称，2014年5月29日原告与被告吕洪签订了《租赁合同》，约定将坐落于杭州市江干区新塘路108号、109号底层两间商铺出租给被告吕洪使用，租赁的期限为8年，即自2014年6月1日至2022年6月30日止。出租房屋的第一、二年租金按80万元／年，第三年起环比递增5%，租金每六个月支付一次（第一次支付时间为2014年6月10日前，其余每次支付必须在下一个支付周期届满前60天支付，逾期缴纳租金，则视为乙方不再租赁下个支付周期，甲方有权单方解除租赁合同，并追究乙方的违约责任）。
被告吕洪在签订合同后向原告支付首期租金40万元和押金8万元后，未经原告的书面同意即将所租房屋转租给郑正方和方信祥。根据租赁合同第五条租金及租金支付方式的约定：被告吕洪应在2014年10月1日前支付下一个支付周期的租金40万元，实际被告吕洪仅在2015年1月5日前向原告支付24万元，尚有16万元未支付。之后原告多次向被告吕洪催讨租金，同时也将相关情况告知了郑正方、方信祥。
根据租赁合同的约定，原告于2015年1月10日向被告吕洪邮寄送达了《关于催讨房屋租金的函》，要求被告吕洪在7日内支付剩余租金，否则我方将解除租赁合同。被告吕洪收函后，仍不付款。2015年2月5日原告向被告吕洪邮寄送达了《关于终止租赁合同的函》，通知被告于2015年1月31日起终止与其租赁的关系，并要求其办理相应的终止合同手续。原告同日向郑正方、方信祥进行了通知，告知郑正方、方信祥相应租赁关系终止。郑正方、方信祥应立即腾空搬离，或者与原告重新签订新的租赁合同。郑正方、方信祥在此之后与原告重新签订了合同。综上所述，被告吕洪拒不支付租金构成根本违约，给予原告造成了严重的损失，同时郑正方、方信祥在明知被告吕洪拒不支付租金且无权出租房屋后，仍然继续占有使用租赁房屋，三被告的行为共同导致了原告的巨大经济损失，三被告理应共同承担赔偿责任，请求判令：一、被告吕洪支付违约金人民币240000元，逾期腾房占有使用费人民币297863.01元，上述两项合计人民币537863.01元。二、被告郑正方支付逾期腾房占有使用费人民币174904.11元。三、被告方信祥支付逾期腾房占有使用费人民币122958.90元。
被告方信祥辩称，关于原告陈述的原告与被告吕洪之间的房屋租赁合同解除无异议。2、关于原告的诉请三，方信祥有异议，因为原告一直没有明确让方信祥腾退房屋，其不该支付该费用。
原告陶雪珍为支持其诉请，向本院提交以下证据：
1、租赁合同、房产三证、凤起时代大厦物业服务中心证明1组，证明原被告之间的租赁合同关系，以及房屋实际占有使用情况。
2、关于催缴房屋租金的函、圆通速递（详情单）、走件流程1组、关于终止租赁合同的函、圆通速递（详情单）、走件流程1组，证明原告向被告催讨租金和要求终止租赁合同的事实。
3、关于终止租赁合同的函（2015年1月31日）、通知1组，证明原告向郑正方、方信祥告知终止租赁以及相关通知的事实。
对于以上证据，因被告吕洪、郑正方未到庭，放弃了提出抗辩与质证的权利，被告方信祥对上述证据均无异议，本院认为，上述证据来源、形式合法，能够共同证明本案的相关事实，本院予以确认。
被告吕洪、郑正方未进行答辩，亦未向本院提交证据。
被告方信祥未向本院提交证据。
根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2014年5月29日，陶雪珍作为甲方、吕洪作为乙方签订《租赁协议》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落于杭州市江干区新塘路108号、109号底层两间商铺出租给被告吕洪使用，租赁的期限为8年，即自2014年6月1日至2022年6月30日止；合同签订日起30天为甲方给乙方免租金装修期；甲方将房屋出租给乙方作营业房用途使用，具体的用途轻餐饮、便利店；出租房屋的第一、二年租金按80万元／年，第三年起环比递增5%，租金每六个月支付一次，（第一次支付时间为2014年6月10日前，其余每次支付必须在下一个支付周期届满前60天支付，逾期缴纳租金，则视为乙方不再租赁下个支付周期，甲方有权单方解除租赁合同，并追究乙方的违约责任）。第五年在第三个租金基础上递增5%，后三年每年递增5%；乙方应于本合同签订之日后3个工作日交付房屋租赁保证金肆万元，2014年6月10日交付首次租金40万元，甲方在收到首次租金和保证金后，应向乙方开具有效收款收据，另支付押金捌万元，总计四十八万元；甲方同意租赁期限内，乙方对所承租的杭州市江干区新塘路108号、109号商铺享有转租分租权；乙方拖欠租金累计10日（含）以上，经书面通知7日内仍不支付的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约金；如合同期未满，乙方提前解约，乙方应提前60天书面通知甲方，甲方不予退还保证金，并可以要求乙方按年租金30%向甲方支付赔偿金，等等。原告陶雪珍按约将案涉房屋交付给被告吕洪使用，后吕洪将新塘路109号房屋转租给被告郑正方使用，将新塘路108号房屋转租给方信祥使用。
2015年1月10日，原告陶雪珍向被告吕洪出具《关于催缴房屋租金的函》，言明：“根据2014年5月29日我与你共同签订的房屋租赁合同第五条第一款的约定，房租每次支付必须在下一个支付周期届满前60天支付，你的下一个租金支付周期应是2014年10月10日，租金是40万元，到2015年1月9日止，你实际只支付了24万元，经多次催缴尚有16万元未支付，已拖欠70天之久。根据租赁合同第五条、第十七条第一款的约定，你已严重违约，现书面通知你，如在7日内再不支付第二期租金拖欠款16万元，我将根据租赁合同第五条和第十七条的约定，解除我与你签署的租赁合同，并要求你承担本合同规定的违约金”，2015年1月13日，被告吕洪收到该函。2015年1月31日，原告陶雪珍向被告吕洪出具《关于终止租赁合同的函》，吕洪于2015年2月5日收到该函，另，该函原告陶雪珍亦向方信祥出具。2015年3月11日，原告陶雪珍向被告郑正方告知就原、被告解除合同的事宜。后郑正方、方信祥就新塘路109号、新塘路108号房屋分别与原告陶雪珍签订租期自2015年8月1日起年租金48万元、2015年7月1日起年租金44万元的房屋租赁协议，郑正方、方信祥就上述房屋分别使用至今。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告吕洪在承租涉案房屋后，未按期足额支付租金构成违约，原告致函要求被告吕洪于2015年1月17日前付清尚欠租金人民币16万元，否则将解除涉案合同，吕洪收到催缴函后，在未有法定或约定的抗辩事由情况下仍未履行付款义务，故涉案《房屋租赁协议》应于吕洪收到终止租赁合同函即2015年2月5日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就原告主张被告支付违约金人民币24万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在《租赁合同》约定，“乙方拖欠租金累计10日（含）以上，经书面通知7日内仍不支付的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约金”，但双方并未就违约金的具体数额抑或计算方法予以明确约定，应视为双方未约定违约金，而原告依据合同第十九条按年租金30%主张违约金，于法无据，本院不予支持。
就2014年12月1日起的租金及占有使用费问题。因被告吕洪已支付24万元，原告陶雪珍主张上述款项用以抵扣自2014年12月1日至2015年3月20日期间的房租、房屋占有使用费，于法有据，本院予以准许。就被告吕洪已支付8万元押金，原告陶雪珍认为因吕洪违约且根据交易惯例，上述款项不应予以退还，但原告主张缺乏法律与事实依据，故本院将上述款项抵扣吕洪应支付的房屋占有使用费，经计算，抵扣期间为2015年3月21日至2015年4月26日。
就原告主张被告郑正方承担自2015年3月21日至2015年7月31日期间新塘路109号房屋占有使用费、方信祥承担自2015年3月21日至2015年6月31日新塘路108号房屋占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，因原告陶雪珍与被告吕洪的租赁关系解除，郑正方、方信祥应当将租赁营业房腾退给陶雪珍，考虑到郑正方、方信祥实际使用案涉房屋至今且分别与原告陶雪珍签订租期自2015年8月1日、2015年7月1日起的房屋租赁协议，而本院就上述房屋自2015年3月21日起至2015年4月26日期间房屋占有使用费业已抵扣，故郑正方应支付自2015年4月27日至2015年7月31日期间新塘路109号房屋占有使用费、方信祥应支付自2015年4月27日至2015年6月31日期间新塘路108号房屋占有使用费。另，就原告陶雪珍以48万元／年、44万元／年的标准向被告郑正方、方信祥主张房屋占有使用费，缺乏相应依据，本院以原告陶雪珍与被告吕洪约定的房屋租金为基础，依据两被告与原告续签租金比例酌情确定房屋占有使用费，经计算，被告郑正方所应支付的房屋占有使用费为96天（自2015年4月27日至2015年7月31日）＊41.7万元／365天=109677元；被告方信祥所应支付的房屋占有使用费为65天（自2015年4月27日至2015年6月30日）＊38.3万元／365天=68205元。上述房屋占有使用费原告陶雪珍已明确表示向房屋实际使用人郑正方、方信祥主张，故被告吕洪不应重复承担相应的责任。
据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑正方于本判决生效后十日内向原告陶雪珍支付房屋占有使用费人民币109677元；
二、被告方信祥于本判决生效后十日内支付原告陶雪珍支付房屋占有使用费人民币68205元；
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告陶雪珍其他诉讼请求。
按规定减半收取案件受理费人民币6078.5元，由原告陶雪珍承负担人民币4784.5元、郑正方负担人民币798元、方信祥负担人民币496元（被告郑正方、方信祥于本判决生效三日内支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币12157元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院的开户行：工商银行湖滨分理处，户名：杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审判员 韩 涛
二〇一五年九月九日
书记员 刘佩文