辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第981号
上诉人（原审原告）：石桂琴，女，1954年7月24日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：徐广顺，辽宁宸瀚律师事务所律师。
委托代理人：许才正（上诉人配偶），男，1953年4月26日出生，满族，住址同上诉人。
被上诉人（原审被告）：沈阳同新房产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区中街路166号。
法定代表人：张跃，该公司董事长。
委托代理人：张斌，公司员工。
原审第三人：沈阳春天百货有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路166号。
法定代表人：姚伟，该公司董事长。
委托代理人：宋鹏昊，公司员工。
上诉人石桂琴因与被上诉人沈阳同新房产开发有限公司、原审第三人沈阳春天百货有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2011）沈河民二初字第1752号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月14日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审结终结。
原审法院经审理查明：1995年5月29日，沈阳同新房产开发有限公司作为甲方，石桂琴作为乙方签订新峰商业广场商品房买卖合同书一份，甲方取得位于沈河区中街路占地面积4093平方米的土地使用权。甲方在上述土地兴建楼宇，定名为新峰商业广场，乙方自愿购买上述楼宇内的第三层楼第375铺位，建筑面积为24.95平方米，使用面积为11.34平方米，甲方于1995年12月31日交付乙方进行二次装修。甲方如未按上述规定日期将房产交付乙方使用，应按合同规定的交付日的第二天起至交付日止，以当时中国人民银行同期储蓄利率计算利息以补偿乙方损失。房屋价款为244，510元，按九二折优惠，实价为224，949元。签约时交11万元，余款由甲方负责贷款。乙方在交清购楼款后，由本公司协助购买者办理产权证。乙方所购买房产只作商业使用。在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和有损建筑物安全与使用年限以及建筑物形象的行为，如有发生其后果与费用由乙方负担。乙方应受《新峰商业广场物业管理规则》的约束。
合同签订后，石桂琴交付购房款人民币11万元，余款由甲方负责办理银行贷款方式交纳。
2001年5月15日，沈阳同新房产开发有限公司作为甲方，石桂琴作为乙方，签订协议一份，约定：一、乙方同意以2001年1月1日起甲方补偿乙方利率按7%计算。二、以签订本协议之日起，甲方支付乙方2001年前38，500元全部利息。三、本协议为双方就利息补偿事宜达成的协议，甲、乙双方原购房合同仍然有效。四、甲、乙双方其他未定事宜，可经协商后解决。
上述协议签订后，甲方履行了补偿乙方2001前的损失38500元。甲方又将2001年1月1日至2004年12月31日的补偿按已付房款的7%支付石桂琴完毕。但至今未履行交付铺位，现石桂琴要求判令沈阳同新房产开发有限公司履行合同，向石桂琴交付其所购新峰商业广场375号商铺，并按已付房款年利息7%向石桂琴支付迟延交付违约金51，654元。（2005年1月1日至2011年9月15日）；请求法院依法判决沈阳同新房产开发有限公司协助石桂琴办理产权登记手续；请求法院依法判决沈阳同新房产开发有限公司支付石桂琴经济损失81万（2003年—2011年）总计：861，654元，起诉来院。
另查明，本案在审理期间，经该院到房产部门查询，未能查到诉争房屋的初始登记备案。
上述事实，有当事人双方的陈述、新峰商业广场商品房买卖合同、协议、收款收据、房屋租赁合同等证据予以证实，已经开庭审理，当事人质证，该院予以确认。
原审法院认为：当事人双方签订的《商品房买卖合同书》和《协议》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。石桂琴已经按合同约定向沈阳同新房产开发有限公司交纳部分购房款，余款由沈阳同新房产开发有限公司办理贷款手续交纳，因沈阳同新房产开发有限公司原因而未能办理，且在审理过程中石桂琴亦同意以现金方式交纳余款，应视为石桂琴已履行了应尽的合同义务，沈阳同新房产开发有限公司未能如期向石桂琴交付铺位，属违约行为，应承担相应的违约责任。双方签订补充协议中约定沈阳同新房产开发有限公司自2001年起按已付房款年利率7%补偿石桂琴，双方又将该协议继续履行至2004年12月31日，即沈阳同新房产开发有限公司按此标准赔偿石桂琴违约金，现因沈阳同新房产开发有限公司仍未交付铺位，石桂琴又要求沈阳同新房产开发有限公司继续履行合同，所以沈阳同新房产开发有限公司应继续履行合同义务，即按此标准赔偿石桂琴违约金人民币51，654元［11万元×7%×（6年＋9.5÷12）=52，296元，但因石桂琴的诉讼请求中主张该项违约金数额为人民币51，654元，故应按51，654元赔偿］并将铺位交付石桂琴。故对石桂琴诉讼请求中合理部分予以支持。关于石桂琴要求沈阳同新房产开发有限公司协助办理诉争房屋产权证的请求，因合同约定交清房款沈阳同新房产开发有限公司才能协助办证，另外现诉争房屋经查不具备办证条件，故该院对该项请求暂不予支持。关于石桂琴要求沈阳同新房产开发有限公司支付经济损失81万元的请求因石桂琴只交付了商用铺位的首付款，无法证明其实际损失高于合同约定的赔偿标准，应按合同约定的标准赔偿其损失，故该院对此亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、沈阳同新房产开发有限公司沈阳同新房屋开发有限公司与本判决生效后十日内将有关部门验收合格、具备法定交付使用条件的坐落于沈阳市沈河区中街路168号商业广场楼宇中的第三层第375号铺位交付给石桂琴，并保证铺位净使用面积为11，34平方米；二、沈阳同新房产开发有限公司沈阳同新房屋开发有限公司与本判决生效后十日内支付石桂琴违约金人民币51，654元（自2005年1月至2011年9月15日止）；三、驳回当事人双方的其他请求。如沈阳同新房产开发有限公司沈阳同新房屋开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费人民币12，420元，由沈阳同新房屋开发有限公司负担。
宣判后，石桂琴不服原审判决，向本院提起上诉。请求判令沈阳同新房产开发有限公司向其支付经济损失即租金105万元（2003-2011每年租金9万元，2011-2013每年租金12万元，共计105万元）。一、二审诉讼费用由沈阳同新房产开发有限公司承担。理由：一、原审审判程序违法，本案于2011年9月20日在沈阳市沈河区人民法院立案受理，2013年10月12日审理终结，经历两年多，超出一审期限；二、双方签订《商品房买卖合同》和《协议》，在合同履行中，石桂琴均没有违约，相反被上诉人一直违约，将本应该属于石桂琴的商铺租赁给本案第三人沈阳春天百货有限公司，间接影响了石桂琴经济利益。
被上诉人答辩称：原审查明事实及适用法律均正确，请求维持原判。
原审第三人陈述意见同被上诉人。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。被上诉人二审庭审中自认，新峰商业广场于2007年后租赁方式变为整体出租，广场总面积为3万平方米，年租金为600万元。
本院认为：原审关于案争《商品房买卖合同书》和《协议》均合法有效的认定正确，上诉人己依约履行己方应负义务，被上诉人未依约向上诉人交付商铺并为上诉人办理贷款手续，对促成本案纠纷应负全部违约责任。因原审己按双方协议约定年息7%的标准判令被上诉人向上诉人支付违约金，故本案二审争议焦点为被上诉人应否再承担向上诉人赔偿租金损失105万元的违约责任。虽根据《合同法》第一百一十四条二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，但上诉人请求增加约定违约金的前提为上诉人必须证明其实际租金损失的数额。因上诉人对其主张案争商铺自2003年至2013年的租金应计105万元的事实并未能举证证明，而本案根据被上诉人自认“新峰商业广场于2007年后租赁方式变为整体出租，广场总面积为3万平方米，年租金为600万元”即1平方米年租金200元的事实，上诉人所购使用面积11.34平方米的商铺于2003年至2013年期间租金未超过原审己判决51，654元违约金。综上，对于上诉人的上诉主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12，420元，由上诉人石桂琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。