杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初4145号
原告（反诉被告）：浙江博货科技有限公司，住所地杭州市余杭区乔司街道博卡路18号1-2-201。
法定代表人：戚荣华，系公司总经理。
委托代理人：张哲人，浙江奇沁律师事务所律师。
委托代理人：黄琪，浙江奇沁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙桃花，女，1977年2月9日出生，汉族，住河南省郸城县。
委托代理人：王玉振，男，1976年4月12日出生，汉族，住河南省郸城县，系孙桃花的丈夫。
原告浙江博货科技有限公司（以下简称博货公司）诉被告孙桃花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日受理。在诉讼过程中，孙桃花提起反诉,本院审查后受理了孙桃花提起的反诉，对本诉与反诉进行了合并审理。本院依法适用简易程序由审判员俞丽丽独任审判，于2017年4月18日、6月1日、7月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）博货公司的委托代理人黄琪、被告（反诉原告）孙桃花的委托代理人王玉振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博货公司起诉称：博货公司、孙桃花于2016年签订《房屋租赁合同》，由孙桃花向博货公司承租位于杭州市余杭区浙江博货科技有限公司第一号楼第一层第130号的商铺位。合同约定租金一年一交，先付后用。一年租金为人民币174492元，首期50%租金加租金总额10%的履约保证金于合同签订时缴纳，剩余50%的租金87246元在房屋交付日一次性缴纳，且上述租金不包括孙桃花需缴纳的物业服务费及因孙桃花经营活动所产生的政府税费以及其他应由孙桃花支付的租金以外的费用等。博货公司认为《房屋租赁合同》的签订是双方真实意思的表示，在博货公司已经履行自身义务的同时孙桃花应按合同要求履行其自身的付款义务。本案中孙桃花未按照合同约定支付剩余50%的租金87246元，属违约。后经博货公司多次催讨未果，故诉至法院，诉讼请求：1、解除博货公司、孙桃花之间签订的《房屋租赁合同》；2、孙桃花腾退坐落于杭州市余杭区博货公司第一号楼第一层第130号铺位并交付给博货公司；3、孙桃花立即向博货公司支付租金13385.68元（以日租金478.06元为标准，自2017年2月1日起暂计算到2017年2月28日共计28天；此后至判决确定履行之日止的租金按上述标准另计）；4、孙桃花向博货公司支付租赁期间因孙桃花经营活动而产生的政府税费及其他应由孙桃花支付的租金以外的费用（物业内空调使用费）9651.2元；5、孙桃花向博货公司支付违约金52347.6元。6、孙桃花承担本案的诉讼费用。庭审中，博货公司变更诉讼请求：1、孙桃花立即向博货公司支付占有使用费23903元（以日租金478.06元为标准，自2017年2月1日起计算至2017年3月22日止，共计50天）；2、孙桃花向博货公司支付物业内空调使用费9651.2元；3、孙桃花向博货公司支付违约金52347.6元；4、孙桃花承担本案的诉讼费用。
被告孙桃花答辩称：根据目前店铺的实际情况，孙桃花不得不接受解除租赁合同。博货公司已经把孙桃花的货柜扔掉，店铺里的衣服孙桃花已经打包带走，涉案房屋孙桃花已经腾退。目前，商场已经有其他人在孙桃花租赁的商铺位置经营。对于租金的计算，商场在1月20日左右就强行把电停掉，导致孙桃花无法进行经营，所以孙桃花认为租金最多应当主张到2017年1月20日；对于租金每天478.06元的标准没有异议。对于物业内空调使用费，应当按照实际开空调的天数*实际使用面积56.5平方米*50%*1元每平方米来计算。对于违约金，孙桃花不认可，不是孙桃花不交房租，是商场擅自更改设计规划，导致孙桃花无法经营，多次协商未果，孙桃花才不交房租。
反诉原告孙桃花反诉称：2016年，博货公司、孙桃花签订《房屋租赁合同》，孙桃花承租博货公司的一号楼第一层第130号的商铺位。合同9.1.1款规定：在合同期内，博货公司保证孙桃花独立、合法、安全、畅通使用租赁房屋。但博货公司在商铺装修时，擅自更改规划，把“中岛”模式变更为封闭装修，挡住了孙桃花店铺右侧、后侧的展示面，使孙桃花经营收到严重影响，因此双方发生纠纷。2017年1月18日，博货公司单方关停孙桃花商铺电源，导致孙桃花无法经营。博货公司的违约行为，给孙桃花造成重大损失，为此，孙桃花诉至法院，诉讼请求：1、要求博货公司退回2017年1月19日至2017年1月31日计13天的租金6214.78元，退回履约保证金17449元，支付违约金43623元（主动减半），赔偿装修损失37614元，赔偿加盟费13000元，合计117900.78元；2、由博货公司承担本案诉讼费。
反诉被告博货公司答辩称：一、博货公司从未与孙桃花达成任何书面装修规划，故不存在博货公司擅自变更规划，不存在孙桃花所述的“把中岛模式变更为封闭装修”，被告孙桃花经营情况与经营环境无关，与博货公司的行为无关；二、孙桃花并未按照合同约定支付租金及空调使用费，经博货公司多次催讨，孙桃花拒不支付。2017年1月9日，博货公司委托浙江奇沁律师事务所发函告知孙桃花，博货公司单方解除双方签订的《房屋租赁合同》。2017年1月9日之后，孙桃花无权继续使用案涉房屋。同时博货公司并未关停商铺电源，博货公司华荣城用电方式为先充值后使用，由于博货公司已经解除合同，故不给孙桃花继续充值是维护自身权益的行为；三、由于孙桃花占有使用案涉房屋的时间为7个月23天，故博货公司不但不用退还租金，孙桃花还需向博货公司支付相应的占有使用费。根据合同约定，孙桃花拖欠租金，博货公司解除合同后可扣除履约保证金。根据第一点及第二点，博货公司不存在任何违约行为，故无需向孙桃花支付违约金。对装修费用以及加盟费用，博货公司对该费用真实性存在异议，且与本案无关，系孙桃花自身经营所需支出，故孙桃花要求博货公司承担没有事实及法律予以支持。综上，请求法院驳回孙桃花全部诉讼请求。
针对本诉与反诉，原告（反诉被告）博货公司为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、《房屋租赁合同》一份，用于证明孙桃花向博货公司承租位于杭州市余杭区博货公司第一号楼第一层第130号的商铺位，合同约定租金一年一交，先付后用，一年租金为174492元，首期50%租金加租金总额10%的履约保证金于合同签订时缴纳，剩余50%的租金87246元在房屋交付日一次性缴纳的事实。
2、《物业管理服务协议》一份，用于证明孙桃花按1元/平方米的标准向博货公司支付空调物业费的事实。
3、房屋产权证一份（复印件），用于证明案涉房屋产权系博货公司所有的事实。
4、律师函、ems快递单、物流信息，用于证明博货公司已委托律师发函单方解除合同的事实。
5、关于孙桃花要求单方解除租赁合同的复函一份，用于证明博货公司在向孙桃花发律师函之前，已经书面催讨过租金和告知过违约责任的事实。
针对本诉与反诉，被告（反诉原告）孙桃花为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、商铺租赁合同一份，用于证明第18.5款约定违约金87246元，每年租金174492元的事实；
2、保证金收据一份，用于证明应退还保证金17449元的事实；
3、租金收据一份，用于证明已交纳2016年8月1日-2017年1月31日的租金的事实；
4、浪漫春天及娅茜的装修清单各一份，用于证明孙桃花装修费支出为37635.3元的事实；
5、意向确认书、加盟合同、收据，用于证明孙桃花损失加盟费13000元的事实。
对原告（反诉被告）博货公司提供的证据，被告（反诉原告）孙桃花质证后认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但双方并未约定在交付房屋时付剩余房租87246元，房屋租赁合同是2016年1月30日签订的，商铺是2016年2月底交付给孙桃花的，双方约定是2016年7月底交剩余房租87246元，房屋租赁合同从2016年8月1日开始生效；对证据2的真实性、合法性无异议，但孙桃花不认可博货公司的计算方式，博货公司主张的220天里不是天天都开空调的；对证据3无异议。对证据4的真实性无异议，博货公司提供的律师函孙桃花收到了，但律师函所表达的意思是让孙桃花过去协调，后协调未果，博货公司未表示要解除合同，并表示不会让孙桃花马上搬走，年后继续协调，但年后没有再协调。本院审查后认为，对证据1-4的真实性予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。证据5，应结合庭审情况作综合认定。
对被告（反诉原告）孙桃花提供的证据，原告（反诉被告）博货公司质证后认为，对证据1的合法性、真实性无异议，但对关联性有异议，无法证明待证事实。合同18.5款约定仅约定了一个兜底条款，并非对违约金的约定。对证据2的合法性、真实性无异议，关联性有异议，无法证明待证事实。商铺租赁合同6.3.4条约定：双方就租赁该物业而产生的一切权利和义务清理完毕并办理书面交接手续后10个工作日退还剩余履约保证金。18.3条约定：如果存在17.2条规定的情形时，博货公司除可单方提前终止合同外，有权要求孙桃花承担人民币当年租金30%的违约金，并且扣除履约保证金。故履约保证金的退还以及扣除都是有相应规定的，并不是无条件退还；对证据3的合法性、真实性无异议，关联性有异议，无法证明待证事实。合同中约定的是50%租金，并未明确是2016年8月1日-2017年1月31日的租金。对证据4的三性均有异议，无法证明待证事实。首先，该份证据系孙桃花与第三方的对账单，博货公司无法核实金额的真实性。其次，孙桃花仅仅是举出有该公司公章、财务章的对账单，并无任何支付凭证以及第三方的收款凭证，无法形成证据链予以证明金额是否真实以及是否实际支出。最后，即使该金额是真实的，也是孙桃花为了满足其经营所需，系其投资成本，与本案无关。对证据5的意向确认书，三性均有异议，无法证明待证事实。首先，该份证据并无浙江娅茜品牌管理有限公司的公章，仅仅只有孙桃花的签字，不是一份生效的加盟合同。其次，经销商的地址系勾庄，而孙桃花的户籍地是河南省郸城县，博货公司的项目华荣城坐落于余杭区乔司，故即使该份协议是真实的，博货公司认为该品牌也并非孙桃花在博货公司项目处实际经营的品牌，而且第三条是赠送边场货架、中岛货架、收银台、背景墙，但证据4中显示这些均是收费的，证据4与证据5明显存在矛盾。最后，即使该金额是真实的，也是孙桃花为了满足其经营所需，系其投资成本，与本案无关。对收据的合法性、真实性无异议，但对关联性有异议，无法证明待证事实。该份证据无法证明系孙桃花在博货公司项目处实际经营的品牌。其次，摘要处写着“订货会补交”，而收据日期为2015年5月18日，意向确认书日期也为2015年5月18日，按照交易习惯，当天交付不可能写补交，故该两份证据存在矛盾之处，真实性有待考证。最后，即使该金额是真实的，也是孙桃花为了满足其经营所需，系其投资成本，与本案无关。对特许经营加盟合同、收据的三性均有异议，无法证明待证事实。首先该份证据系孙桃花与第三方签订的合同，博货公司无法核实其真实性。其次，加盟合同和收据的时间存在矛盾之处。加盟合同打印的签约时间为2016年1月18日，故该两份证据的真实性有待考证。再次，加盟合同第9条约定孙桃花不得在专卖店内经营其他品牌产品，但孙桃花却同时加盟两个品牌经营。最后，即使加盟情况是真实的，也是孙桃花为了经营所需，系其投资成本，与本案无关。本院审查后认为，对证据1-3的真实性予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。证据4、5，认为应结合庭审情况作综合认定。
根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院查明本案事实如下：
博货公司系杭州市余杭区博货公司第一号楼的所有权人。2016年1月，博货公司与孙桃花签订编号为BHGJ000009的《商户租赁合同》一份，合同约定租赁房屋位于杭州市余杭区博货公司第一号楼第一层第130号铺位，租赁房屋的建筑面积为86.92平方米。租赁期限为2年，自本合同约定的计租日起算，即2016年8月1日至2018年7月31日24时止。第一个租赁年的租金标准为5.5元每平方米每日，即478.06元/天（86.92平方米×5.5元/平方米=478.06元）。
关于租金及履约保证金，双方在《商户租赁合同》中约定：租金的支付为一年一交，先付后用。一年租金总额为174492元，首期租金合同签订时交纳50%租金及10%履约保证金，合计104695元，剩余50%年租金87246元在房屋交付日一次性交纳。第一年的起租日期为2016年8月1日，止租日期为2017年7月31日，第一年剩余50%年租金支付时间为2016年7月10日。孙桃花应向博货公司交纳履约保证金，该保证金不是孙桃花预付的租金、物业服务费，仅是履行本协议约定的义务的担保。履约保证金为人民币17449元，由孙桃花在支付首期租金时同时支付。租赁期间，如果孙桃花有违约行为，博货公司要求孙桃花纠正该行为并赔偿博货公司损失，而孙桃花拒不执行的，博货公司有权直接用孙桃花向其交纳的履约保证金抵扣，以补偿博货公司因孙桃花该行为而造成的损失或损害，但博货公司应在抵扣行为发生前5个工作日内书面告知孙桃花。
关于合同的解除，双方在《商户租赁合同》中约定：博货公司单方解除合同的条件为，孙桃花连续3个月未足额或按时支付租金、物业服务费或公共事业费，或孙桃花未支付的租金、物业服务费和公共事业费的金额累积达到1个月租金，孙桃花在收到博货公司书面整改通知后10个工作日内未整改的，将视为孙桃花实质性地违反合同，在无损于博货公司其他救济权的情况下，博货公司有权在书面通知孙桃花后提前终止本合同。对于孙桃花的违约，博货公司有权在书面通知并给予孙桃花不少于10天的纠正期限，10天期限届满后停止对租赁场所的公共事业等供应（包括但不限于水、电、通讯等）并直至孙桃花的违约行为完全纠正为止。因此产生的损失、责任由孙桃花承担。如孙桃花存在博货公司可单方解除合同的情形时，博货公司除可单方提前终止合同外，有权要求孙桃花承担人民币当年租金30%的违约金，并且扣除履约保证金。租赁期终止后15日内，孙桃花应撤出租赁房屋，15日撤空期内不计租金。
《商户租赁合同》签订后，博货公司将案涉商铺交由孙桃花使用。孙桃花于2016年2月18日向博货公司支付上半年租金87246元及履约保证金17449元。2016年7月，孙桃花未按约定支付剩余50%的年租金。孙桃花拒付租金的理由为：根据合同约定，博货公司保证孙桃花独立、合法、安全、畅通使用租赁房屋。但博货公司在商铺装修时，擅自更改规划，把“中岛”模式变更为封闭装修，挡住了孙桃花店铺右侧、后侧的展示面，使孙桃花经营受到严重影响。
因孙桃花未按约支付下半年租金，博货公司曾在2016年11月开始向孙桃花催讨租金，包括口头和书面催讨。2017年1月9日，博货公司发函告知孙桃花，博货公司单方解除双方签订的《房屋租赁合同》,孙桃花于2017年1月10日签收该书面告知函。2017年3月22日，孙桃花将案涉商铺腾退。
博货公司、孙桃花还签订《物业管理服务协议》一份，约定案涉铺位内空调使用费按租赁合同载明建筑面积计算分摊，按每日1元/平方米支付。
本院认为，博货公司、孙桃花签订的《商户租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本诉部分的争议焦点在于《商户租赁合同》何时解除、解除后孙桃花是否需要支付占有使用费、是否需要承担违约责任。反诉部分的争议焦点在于《商户租赁合同》解除后，孙桃花能否就此要求博货公司承担相应的赔偿责任。
本诉部分。《商户租赁合同》约定，第一年剩余50%年租金支付时间为2016年7月10日。孙桃花未按约定支付，博货公司有权依照合同约定解除与孙桃花签订的《商户租赁合同》，并要求孙桃花腾退返还案涉房屋。博货公司于2017年1月9日发函告知孙桃花单方解除双方签订的《商户租赁合同》,孙桃花于2017年1月10日签收该书面告知函，故案涉《商户租赁合同》于孙桃花签收之日起即2017年1月10日解除。博货公司、孙桃花在合同中约定，租赁期终止后15日内，乙方应撤出租赁房屋，15日撤空期内不计租金。根据该条约定，合同解除，租赁期终止，孙桃花自2017年1月11日起至2017年1月25日，可以占有使用案涉商铺免交占有使用费。因孙桃花已支付2016年8月1日至2017年1月31日的租金，故自2017年1月11日至2017年1月25日已支付的租金7170.9元（15天×478.06元／天=7170.9元）应予扣减。博货公司要求孙桃花支付自2017年2月1日起计算至2017年3月22日止的占有使用费，参照租金标准计算共计23903元（50天×478.06元／天=23903元），本院予以支持。博货公司主张自2016年8月1日至2017年3月8日的空调使用费9651.2元（220天×86.92平方×1元×50%=9651.2元，50%系博货公司自愿减半），本院予以支持。孙桃花辩称应按商铺实际使用面积56.5平方米乘以实际开空调天数计算空调使用费，依据不足，本院不予采信。博货公司主张要求孙桃花承担当年租金30%的违约金即52347.6元，金额过高，本院酌情支持10000元。综上所述，孙桃花应支付博货公司占有使用费、空调使用费、违约金共计43554.2元（23903元+9651.2元+10000元=43554.2元），扣除孙桃花已支付博货公司的履约保证金17449元，扣除合同解除后自2017年1月11日至2017年1月25日孙桃花支付的租金7170.9元，孙桃花还应支付给博货公司18934.3元。
反诉部分。孙桃花主张要求博货公司退回租金6214.78元、退回履约保证金17449元，依据不足，本院不予支持。孙桃花主张博货公司支付违约金43623元，因双方仅在《商户租赁合同》中约定“甲方保证乙方独立、合法、安全、畅通适用租赁房屋”，并未对博货公司自身进行装修时采用“中岛”模式或封闭模式进行约定，故对该诉请本院不予支持。孙桃花主张要求博货公司赔偿装修损失37614元及加盟费13000元，因合同解除系因孙桃花违约所致，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）孙桃花支付原告（反诉被告）浙江博货科技有限公司占有使用费、空调使用费、违约金共计18934.3元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告（反诉被告）浙江博货科技有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）孙桃花的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1948元，减半收取974元，由原告（反诉被告）浙江博货科技有限公司负担759元，由被告（反诉原告）孙桃花负担215元；反诉案件受理费2658元，减半收取1329元，由被告（反诉原告）孙桃花负担。
原告（反诉被告）浙江博货科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）孙桃花于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 俞丽丽
二〇一七年七月七日
书记员 陈秋夏