湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂天门民二初字第00019号原告江义雄，男，1969年6月3日出生，汉族，湖北省天门市人，初中文化程度，个体工商户，住湖北省天门市。原告吴永平，女，1972年3月15日出生，汉族，湖北省天门市人，初中文化程度，个体工商户，住址同上。系原告之妻。二原告的委托代理人徐建波，湖北文学泉律师事务所律师。被告欧阳连冬，男，1951年12月18日出生，汉族，湖北省天门市人，小学文化程度，个体工商户，住湖北省天门市。原告江义雄、吴永平诉被告欧阳连冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由审判员戴建国担任审判长，与人民陪审员甘贤操、刘光剑组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭进行了审理。原告江义雄、吴永平及其共同委托代理人徐建波，被告欧阳连冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江义雄、吴永平共同诉称：2010年10月19日，原告将自有房屋出租给马志宏从事餐饮经营，并签订了书面房屋租赁合同，合同约定租赁期限为三年，年租金40000元。合同到期后，马志宏与二原告协商，继续续租该房屋，口头约定2013年11月23日至2014年11月22日的租金为50000元，2014年11月23日至2015年11月22日的租金为75000元。2014年2月，马志宏将租赁房屋转租给被告时，原告表示认可并告知被告2014年11月23日至2015年11月22日的租金为75000元。2014年11月22日租赁期限届满后，原告与被告协商续租事宜时，被告以经营不善为由，不愿续签租赁合同，强行占有原告的房屋，后经多次协商未果，故原告诉至法院，请求依法解除租赁合同；责令被告迁出并返还租赁房屋给原告；由被告按每日137元支付占有房屋的使用费给原告，并承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告江义雄、吴永平身份证复印件各1份，证明二原告的诉讼主体资格；证据二、原告江义雄、吴永平结婚证复印件1份，证明二原告为夫妻关系的事实；证据三、集体土地建设用地使用证复印件1份，证明天土集建（93）字第251501088号的土地使用权人为原告江义雄的事实；证据四、天门市竟陵街道官路村民委员会出具的证明复印件1份，证明位于天门市竟××办事处××号的房屋属原告江义雄所有的事实；证据五、合同书复印件1份，证明原告将位于天门市竟××办事处××号的房屋出租给马志宏并签订书面合同的事实；证据六、马志宏出具的书面证明1份；证据七、电话录音整理记录1份；上述二份证据证明马志宏在原合同到期后续租期限为一年（2013年11月23日至2014年11月22日），租金为50000元（已于2013年11月交付）；2014年2月中旬马志宏、原告吴永平及被告欧阳连冬三方口头协商，马志宏将租赁房屋转租给被告欧阳连冬，并约定合同到期后，如果被告继续租赁，下一年度的租金为75000元的事实；证据八、竟陵街道官路村民委员会人民调解委员会于2014年12月6日作出的民间纠纷受理调解登记表1份，证明原、被告因房屋租赁发生纠纷后，经竟陵街道官路村民委员会人民调解委员会多次调解未达成协议的事实；证据九、照片2张，证明原告于2014年12月11日向被告发出解除租赁合同的通知，并要求被告三日内搬出租赁房屋的事实。被告欧阳连冬辩称：2014年2月20日，被告从马志宏处以125000元（其中含房屋租金40000元，年租金为50000元）转让原告的房屋经营饭店，房屋租赁期限至2014年11月22日。房屋交接时，并未谈后续房屋之事。被告接手房屋后，增添设备和装修投资近20000元。2014年7月，由于市场餐饮行业不景气，被告有意将房屋转让，但原告有意大幅度增加房屋租金，致使被告无法转让，原告的行为给被告造成了不应有的损失，请求法院依法判决。被告欧阳连冬在法定举证期限内未向本庭提交证据。经庭审质证，被告欧阳连冬认为原告江义雄、吴永平所举证据一、二、三、四均与其无关，不清楚；对证据六、七、八不认可；对证据五、九表示认可。本院对原告所举证据作如下认定：原告江义雄、吴永平所举证据一、二、三、四客观真实，来源合法，与本案具有关联性，能够达到原告所要证明的目的，本院依法予以采信；原告所举证据六、七、八、虽然被告表示不予认可，但上述证据与双方当事人的陈述基本一致，虽然原告提出如果被告续租房屋，下一年度的租金增加到75000元，但该约定只是原告的要约，且双方口头约定房屋租赁期限至2014年11月22日，对下一年度房屋租赁并未达成合意，因此，该证据能够证明被告转租房屋，房屋租赁期限及房屋年租金的事实，故该证据本院依法予以采信；原告江义雄、吴永平所举证据五、九因被告表示认可，本院认为该证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。本院根据原、被告双方当事人的自认以及本院确认的有效证据，确认如下法律事实：2010年10月19日，原告将位于天门市竟××办事处××（××）自有房屋一栋四层门面房中的一、二层出租给马志宏从事餐饮经营，并签订了书面房屋租赁合同，合同约定租赁期限为三年，年租金40000元。合同到期后，马志宏与二原告协商，继续续租该房屋，口头约定租赁期限一年（2013年11月23日至2014年11月22日），年租金为50000元。双方达成口头协议后，马志宏交付了续租该房屋的租金50000元。2014年2月20日，马志宏在征得原告的同意后，将上述租赁房屋转让给被告经营饭店，租赁期限至2014年11月22日，原告与被告还口头约定，如果被告续租房屋，下一年度的租金增加到75000元。2014年7月，由于市场餐饮行业不景气，被告有意将该租赁房屋转让未成，遂停业。2014年11月22日租赁期限届满后，原告与被告协商续租事宜时，被告以经营不善为由，不愿续签租赁合同，后经多次协商未果，2014年12月11日原告向被告发出解除租赁合同的通知，并要求被告三日内搬出租赁房屋，后被告一直占有该租赁房屋，故原告诉至法院。本院认为：原告江义雄、吴永平与被告欧阳连冬达成的口头房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。合同到期后，因双方未能续签租赁合同，且原告已向被告发出了书面解除合同通知，依据相关法律规定，书面解除合同通知到达时该租赁合同已经解除，被告应当返还租赁房屋给原告，被告未返还租赁房屋，属非法占有，应承担相应的民事责任，其占有房屋的使用费应当参照房屋租金的标准予以赔偿，故对原告要求被告迁出并返还租赁房屋并按每日137元（年租金50000元）支付占有房屋的使用费给原告的诉讼请求，本院依法予以支持。被告欧阳连冬提出因原告有意大幅度增加房屋租金，致使被告无法转让承租房屋，造成了不应有的损失的抗辩意见，因原、被告双方的房屋租赁合同期限截止2014年12月11日，而原告要求增加租金的时间是下一年度，属对自己权利的主张，而不是对合同内容的变更，被告的抗辩意见本院不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：被告欧阳连冬在本判决书生效之日起十日内将坐落在天门市竟陵办事处大桥路134号房屋腾退给原告江义雄、吴永平；并按年租金50000元的标准支付自2014年12月23日起至腾退房屋之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元由被告欧阳连冬负担（原告江义雄、吴永平已预交案件受理费500元不予退还，执行时由被告欧阳连冬一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：中国农业银行湖北省仙桃支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；账号：17×××19。当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴建国审 判 员  樊柏芳人民陪审员  甘贤操二〇一五年三月三十日书 记 员  刘 丹