南昌市青云谱区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三初字174号
原告：江西万科益达物业服务有限公司，地址：南昌市高新开发区火炬大街807号泰豪商务大厦A座5楼东侧，组织机构代码：75114235-X。
法定代表人：夏刚，董事长。
委托代理人：章立迅，江西中慧律师事务所律师，执业证号：13601200110343828。
委托代理人：樊翔，江西中慧律师事务所律师，执业证号：13601201210884464。
被告：徐风妹，女，汉族，1950年2月4日生，江西南昌人，住江西省南昌市南昌县。
委托代理人：徐正，江西红谷律师事务所律师，执业证号：13601200810614585。
委托代理人：黄筱，江西红谷律师事务所律师，执业证号：36011507210075。
原告江西万科益达物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）诉与被告徐风妹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李欢明独任审判，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托代理人章立迅、樊翔，被告徐风妹的委托代理人徐正、黄筱均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告万科物业公司诉称：被告徐风妹为南昌万科润园东区香樟坊xxxx室住宅楼（别墅）业主，2010年12月8日，原告与江西万科青云置业有限公司签订万科润园《前期物业服务合同》，为南昌万科润园提供物业服务。其中别墅物业服务费标准为3元/m2/月，业主应于每季度首月5日前交纳当季度物业费，在每季首月5日前应交纳，以后交纳的视为逾期交纳，然而，被告自2013年1月开始一直拖欠物业费,原告多次催收未果，故诉至法院，请求判令被告向原告支付2013年1月至2015年9月物业管理费21902.76元及2013年1月至2015年6月迟延支付违约金4360.64元,共计人民币26263.4元；并承担本案诉讼费用。
被告徐风妹辩称：1、原、被告于2015年5月20日经法院达成和解协议并撤诉，2015年5月20日前原、被告双方已无争议，原告违背诚信原则，滥用司法资源；2、原告的诉讼请求超过诉讼时效，原告对被告首次有效送达的日期为2015年4月22号，原告至多只能主张2013年4月22号之后的物业管理费；3、涉诉房屋至今未交付给被告，故被告不欠物业费，更不存在违约；4、即使今后收房后要交纳物业费，被告也应当同其他业主一样享受开放商赠予一年和法律规定的减免优惠。
经本院审理查明：2011年7月11日，以案外人江西万科青云置业有限公司为甲方、被告徐风妹为乙方，双方签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，约定由被告徐风妹购买江西万科青云置业有限公司开发的万科润园xx号楼住宅楼xxx号房，面积为220.18平方米；出卖人应当在2012年1月30日前将具备经分期综合验收合格的房屋交付给被告徐风妹；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人同意在业主委员会未正式聘任物业服务机构之前，由出卖人选聘的物业服务公司负责物业服务；在开发商委托管理期间，买受人同意按3元/平方米/月交纳物业服务费。被告徐风妹在该买卖合同上签字捺印。合同签订后，江西万科青云置业有限公司万科润园10#住宅楼于2011年12月18日竣工验收，并通知被告徐风妹收房，被告徐风妹之子胡志勇持有被告徐风妹的委托书于2013年3月13日前去验房，并注明一层厨房北窗渗漏。其后，被告徐风妹交纳了该房的契税及维修基金等办理房屋产权证的相关资料，该住房于2013年11月6日办理了房屋产权证并于2014年1月23日办理了国有土地使用证，现该证件一直由原告万科物业公司保管。
另查明，以案外人江西万科青云置业有限公司为甲方，原告万科物业公司为乙方，双方签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告万科物业公司对位于南昌市青云谱区青云谱路墨香街xxx号万科润园住宅及部分商业进行物业管理；期限自2010年9月15日至2015年12月31日止；收费为别墅3元/月/平方米；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳；购买毛坯房的物业买受人自房屋交付之日起一年内未装修入住使用的，自房屋交付之日起一年内按50%交纳物业服务费。合同另约定物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月5日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的2‰支付违约金。被告徐风妹委托其子胡志勇前去验房后一直未交纳物业服务费，2013年12月25日，原告万科物业公司向被告徐风妹发出催告函，载明自2013年1月起至同年12月31日徐风妹尚有物业服务费7964.64元、违约金545.58元未交纳。2014年12月，原告万科物业公司以被告徐风妹未依约交纳物业服务费为由诉至本院，2015年5月20日以双方已达成和解协议为由撤回起诉。
上述事实，有南昌市商品房买卖合同、万科润园前期物业服务合同、万科润园房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、客户资料卡、验收记录单、香樟坊xxxx室徐风妹欠费明细、催告函、快递单、房屋所有权证、国有土地使用证、被告户口本、授权委托书、（2015）青民三初字第9号民事裁定书及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为：被告徐风妹所在的小区开发商江西万科青云置业有限公司与原告万科物业公司签订的《前期物业管理合同》，系双方的真实意思表示，且未违反我国法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同约定物业服务期限至2015年12月31日，被告徐风妹作为该小区的业主，应当按照开发商与其选聘的物业管理公司，即与原告签订的《前期物业管理合同》中约定的物业费收费标准向原告支付物业服务费。被告徐风妹委托其子胡志勇于2013年3月13日前去验房但未装修入住，依据《前期物业管理合同》之约定，购买毛坯房的物业买受人自房屋交付之日起一年内未装修入住使用的，自房屋交付之日起一年内按50%交纳物业服务费，故2013年3月14日至2014年4月14日应交纳物业服务费3963.24元（220.18平方米×3元/平方米/月×6月），2014年4月14日至2015年9月14日应交纳物业服务费11229.18元（220.18平方米×3元/平方米/月×17月）。综上，被告徐风妹应交纳自2013年3月14日至2015年9月14日的物业服务费共计人民币15192.42元（3963.24元＋11229.18元）。至于违约金，双方对违约金每逾期一日应按欠费总额的2‰的约定过高，可自原告2015年9月29日起诉次日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期支付物业服务费的利息。被告徐风妹辩称其所购房屋未交付使用，其已于2013年3月13日委托其子胡志勇前往验房，应视为已交付。至于诉讼时效，原告万科物业公司于2013年12月25日向被告徐风妹发出催告函，未超过两年诉讼时效，应自2013年12月26日重新计算两年的诉讼时效，而在本案中原告系2015年9月29日诉至本院，未经过诉讼时效，故被告徐风妹抗辩已超诉讼时效为由拒交物业管理费，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、参照《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告徐风妹自本判决生效后七日内一次性支付原告江西万科益达物业服务有限公司自自2013年3月14日至2015年9月14日的物业服务费共计人民币15192.42元，并自2015年9月30日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付迟延履行的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费457元，减半收取228元，由被告徐风妹承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审判员 李欢明
二〇一六年一月二十七日
书记员 余 丽