北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07664号
上诉人（原审被告、反诉原告）祁巍，男，1983年7月7日出生。
委托代理人桑豪生，北京市康博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李永君，男，1954年3月9日出生。
委托代理人苏连生，男，1961年8月29日出生，君天首业商贸有限公司职员。
上诉人祁巍因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第4025号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年9月，李永君诉至原审法院称：2011年9月14日，我与祁巍签订房屋租赁合同，约定：我将位于北京市朝阳区×（以下简称涉案房屋）承租给祁巍，祁巍按季支付我房租42000元，我给予祁巍一个月免租期。合同签订后，双方开始都能正常履行合同，但自2013年3月14日起祁巍开始拖欠我房租，我多次要求祁巍支付，祁巍均未支付。故请求法院依法解除我与祁巍于2011年9月14日签订的房屋租赁合同、判令祁巍将占用的房屋腾退并交付我；判令祁巍支付自2013年3月14日起至祁巍腾退之日止的租金、赔偿我滞纳金2100元、支付违约金31500元、判令祁巍支付我免租期租金14000元。
祁巍辩称并反诉称：我方完全按照房屋租赁合同履行了合同义务，但李永君在2012年11月我方通知其房屋管道破裂导致污水泄露后未进行及时维修长达5个月，房屋门前污水四溢，导致我方无法正常经营，造成了我方较大的经济损失。故我方不同意李永君的诉讼请求，同时提出反诉，请求法院依法判令继续履行双方的房屋租赁合同；判令李永君支付我经营损失200000元；判令李永君支付我违约金32000元。
李永君针对祁巍的反诉意见辩称：管道破裂与我没有关系，故不应由我承担责任。祁巍提出的损失没有法律和合同依据，故我方不同意祁巍的反诉请求。
原审法院经审理查明：2011年9月14日，李永君（甲方）与祁巍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋的地点位于北京市朝阳区阜通西大街18号院1号楼3号底商，建筑面积约150平方米，以实际面积为准。租赁房屋的用途为：商业。租赁房屋期：自2011年9月14日至2014年9月13日，共计三年。装修免租期30天，自2011年9月14日至2011年10月13日止（装修免租期间，乙方自行承担相应的用水、电、空调等消耗性费用）。甲方应于2011年9月14日将房屋交付乙方。租金计算开始日为2011年10月14日。甲方逾期交房，则装修免租期起始日和租金计算起始日相应顺延，但租赁期限和装修免租期限不变。租赁房屋的年租金为人民币168000元。租金支付方式：季付（即房屋租金为人民币42000元）。每到应交付租金的相对应日，为乙方向甲方交付租金的终止期，逾期则视为违约。押金不可抵扣房屋租金。合同还约定：租赁期内房屋如需要维修的，甲方接到乙方通知后应及时进行维修，如乙方自行修缮，甲方应支付相应费用或在租金中冲抵。合同的违约及合同终止中约定：合同生效后，一方单方违约，致使合同无法履行，由过错方赔偿另一方损失为年租金的20%。乙方逾期交纳房屋租金达10日的，逾期交纳租金除加收欠款额的5%的滞纳金外，甲方有权解除合同，并应承担违约金（违约金为年租金的20%），押金不予退还，不享受免租期。
在原审法院庭审中，李永君出具了涉案房屋的产权证及产权人的授权书，证明涉案房屋的合法产权人授权李永君以李永君名义出租涉案房屋。
祁巍出具了其委托代理人桑豪生询问物业公司都市心海岸项目部项目经理张钧的询问笔录。询问笔录的时间为2013年10月22日。内容为：问：×底商什么时候开始漏水的，回答：应该是2012年12月份。当时是我们物业公司管理人员发现可能为污水管道被地面下沉切断，导致污水外泄。问：该底商污水泄露，物业公司是否采取措施，防止污水外泄，回答：经物业公司人员现场勘验，发现为地面下陷切断污水管道所致，管道上方为私自搭建设施，后经与搭建人沟通后，搭建人同意自行修复。问：该底商搭建人何时开始修理污水泄露的，回答：物业公司2013年1月清理的冰，2013年3月土地化冻后，挖开后发现污水管破裂，联系私自搭建人前来维修，从开工到漏点修复大概就是三天左右，其他事项恢复，我们物业公司不清楚，具体何时开始修的记不清了。
因李永君对上述笔录有异议，原审法院于2013年11月27日，到物业公司找张钧了解有关情况。问：您看一下2013年10月22日桑豪生的笔录是否为您签字，回答：是的。问：笔录中的内容是否属实，回答：属实。问：笔录中的搭建人是谁，回答：是李永君。问：是否有人向物业公司反映过污水泄露的问题，回答：有人反映过，但记不清楚是谁反映的，应该是在2012年12月份。问：物业公司是否去现场看了，回答：物业公司应该是在2012年11月、12月份的时候去看过，当时外面已经上冻了，没有鉴定不清楚什么原因，当时怀疑是宠物店堵了。问：物业是否维修了，回答：因为李永君搭建的房子在小区的公共区域里搭的，物业公司无法维修。今年3月份，李永君和物业的工程部一起查看，发现是管道裂开了，李永君找人维修的。
在原审法院庭审中，祁巍出具了照片和光盘，证明涉案房屋漏水导致祁巍无法经营。祁巍还出具了经营的情况记录及劳动合同，证明祁巍的经营损失。李永君对祁巍的证据不予认可。
祁巍提交了李永君的催缴通知函，时间为2013年6月4日。证明李永君将泄露修好后，才向祁巍催要租金。李永君认可通知函为其所发，但不认可祁巍的证明目的。双方当事人均认可，祁巍的租金交付至2013年3月14日。李永君认可2012年12月发生了管道的破裂，导致了有污水。也认可祁巍承租房屋的外面存在污水横流的现象，因与物业公司之间有不同意见，所以李永君一直未修，直到2013年3月，李永君进行了维修，维修大概用了一周时间。李永君也承认管道破裂对祁巍的租赁房屋有影响，但不影响祁巍承租房屋的内部，也不影响祁巍的经营。祁巍认可涉案房屋内没有污水，但是房屋进不去，要进入涉案房屋必须从污水沟通过。
原审法院认为：李永君、祁巍签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定应认定有效，双方应按协议约定履行各自义务。对于李永君主张支付租金的诉讼请求，法院认为，根据李永君、祁巍双方签订合同的约定，租赁期内房屋的维修义务在李永君，李永君作为出租方，应保证出租房屋的正常使用和使用中的安全。在原审法院庭审中，李永君、祁巍均认可涉案房屋外存在管道破裂的问题，虽然并不是发生在涉案房屋的屋内，但涉案房屋外的污水横流，势必对祁巍的经营产生一定的影响。因李永君对管道泄漏问题迟迟没有解决，故祁巍方在问题没有解决前不交纳租金存在一定的合理理由，不应视为祁巍违约。法院对祁巍在管道泄漏期间应交纳的租金予以适当减少。因祁巍租金交纳至2013年3月14日前，故法院对祁巍已经交纳的部分不再由李永君退还，而从祁巍未交纳的租金中予以酌减。对于李永君主张的解除合同、支付滞纳金、违约金以及免租期租金等诉讼请求，法院认为，祁巍不交纳租金存在一定的原因，并非无故拖欠，故法院对李永君的上述请求均不予支持。对于祁巍的反诉请求，法院认为李永君、祁巍双方并未达到解除合同的条件，且祁巍现在仍在经营，故祁巍、李永君双方签订的合同可以继续履行。对于祁巍主张的经营损失及违约金，没有合理依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年4月判决：一、继续履行李永君与祁巍于二○一一年九月十四日签订的《房屋租赁合同》。二、祁巍支付李永君租金（自二○一三年三月十四日起至二○一三年四月十三日止，按七千元交纳；自二○一三年四月十四日起至判决生效之日止，每月按一万四千元交纳）于判决生效之日起十日内一次付清。三、驳回李永君的其他诉讼请求。四、驳回祁巍的其他反诉请求。
判决后，祁巍不服，上诉至本院，上诉理由及要求为：1.因管道漏水造成无法经营，故要求将2013年3月4日前交纳的租金折抵之后的租金；2.因李永君对租赁房屋有维修义务，故管道漏水，李永君违约，应支付违约金并赔偿经营损失。李永君同意原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、律师询问笔录、法院调查笔录、照片等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
首先，关于租金折抵的问题。涉案房屋外的管道漏水，对祁巍经营产生一定影响，故原审法院考虑该情况，判决在祁巍欠缴的租金部分适当减少金额。同时，祁巍在原审法院审理过程中，亦未提出租金折抵的请求。故现祁巍上诉要求将之前的租金折抵欠缴租金部分，依据不充分，本院不予支持。
其次，关于祁巍要求李永君支付违约金与赔偿经营损失问题。因管道漏水并非在涉案房屋之内，故李永君并未违约，祁巍据此要李永君支付违约金的请求，依据不足，本院不予支持。祁巍要求李永君赔偿经营损失一节，因其未能提供有力证据证明经营损失数额及经营损失与履行租赁合同之间的关联关系，故本院对其该上诉请求，亦难以支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4534元，由李永君负担734元（已交纳），由祁巍负担3800元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费2390元，由祁巍负担（已交纳）；二审案件受理费4780元，由祁巍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 翟玉明
代理审判员 张玉娜
二〇一四年六月十八日
书 记 员 冯晓雪