广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第394号
上诉人（一审被告）：梁晨波，住所地北海市海城区。
被上诉人（一审原告）：徐柏泉，住所地北海市海城区。
委托代理人：赖祖全，广西锦康律师事务所律师。
上诉人梁晨波因与被上诉人徐柏泉房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2014）银民初字第314号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月18日立案受理后，依法组成由审判员董新永担任审判长，审判员汪海敏、代理审判员杨天隆参加的合议庭，并于2014年12月10日公开开庭审理了本案。书记员何俊担任法庭记录。上诉人梁晨波、被上诉人徐柏泉的委托代理人赖祖全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年9月10日，梁晨波与徐柏泉签订《房地产买卖契约》，约定：梁晨波将其所有的位于北海市广东南路公务员小区C型第9栋601房（房屋建筑面积178平方米，车库面积约26平方米，共204平方米）及C型第9栋-（1）杂物间（面积13.6平方米）出卖给徐柏泉，约定房屋价款为350000元，杂物间价款为17000元，共计367700元。同日，徐柏泉向梁晨波支付购房款367700元，梁晨波出具《收据》给徐柏泉，并将房屋交付给徐柏泉使用至今。2014年，涉案房屋办理了房屋所有权证（证号为北房权证（2014）字第0048**号），配套车库及杂物间亦办理了房屋所有权证（证号分别为：北房权证（2014）字第004878号、北房权证（2014）字第0049**号）。之后，徐柏泉与梁晨波多次协商过户事宜未果，其遂诉至法院。
一审法院认为，梁晨波与徐柏泉签订《房地产买卖契约》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，徐柏泉主张确认双方于2007年9月10日签订的《房地产买卖契约》合法有效，符合法律规定，予以支持；根据《中华人民共和国合同法》六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定”，双方在《房地产买卖契约》虽未明确约定过户的时间，但根据交易习惯，进行买卖房屋应在合理的期限内进行房屋产权的变更，故梁晨波应在合理期限内协助徐柏泉办理过户。梁晨波与徐柏泉签订《房地产买卖契约》签订后，徐柏泉依约向梁晨波支付房款，梁晨波应履行交付义务，办理房产的过户手续，但梁晨波至今未将北海市广东南路公务员社区C9幢601号房屋及C9幢5号车库、C9幢1号杂物房房屋过户到徐柏泉名下。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应
当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，徐柏泉请求梁晨波将北海市广东南路公务员社区C9幢601号房屋及C9幢5号车库、C9幢1号杂物房房屋过户到其名下，符合法律规定，予以支持，办理过户产生的相关费用由徐柏泉负担，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告徐柏泉与被告梁晨波2007年9月10日签订的《房地产买卖契约》有效；
二、被告梁晨波在本判决生效后三十日内协助原告徐柏泉将位于北海市广东南路公务员社区C9幢601号房屋［北房权证（2014）字第0048**号］、C9幢5号车库［北房权证（2014）字第0048**号］、C9幢1号杂物房房屋［北房权证（2014）字第0049**号］过户到原告徐柏泉名下，相关过户费用由原告徐柏泉负担。本案受理费3408元，诉讼保全费2358元，共计5766元，由被告梁晨波负担。
上诉人梁晨波不服一审判决，上诉称：1、一审诉讼程序违法，判决错误，应予撤销一审判决。梁晨波与前妻王彤羽于2001年2月27日登记结婚，在2007年9月14日办理离婚登记。涉案房屋在2006年购买所得，为梁晨波与其前妻王彤羽的共同财产，王彤羽是本案的利害关系人，一审法院应当追加其参加本案诉讼。2、一审判决认定梁晨波与徐柏泉签订的《房地产买卖契约》合法有效错误。因涉案房屋是梁晨波与前妻王彤羽的婚内共同财产，处置该房产须经共同所有人梁晨波与王彤羽同意才具有法律效力。梁晨波与徐柏泉签订《房地产买卖契约》时未告知王彤羽，也未征得王彤羽同意，该《房地产买卖契约》依法应属于无效合同。3、梁晨波没有违约行为，无法办理涉案房屋产权过户手续责任不在于梁晨波。涉案房屋不是普通的商品房，是北海市机关事务管理局向公务员为特定对象出售具有福利性质的住宅用房。梁晨波作为公务员的特定主体才具有资格购买涉案房屋及车库，梁晨波必须在征得北海市机关事务管理局同意后才能办理相关过户手续给徐柏泉，在该局未同意之前不办理过户手续属于《房地产买卖契约》第七条的约定范畴，不能视为梁晨波有违约行为。梁晨波在2014年5月14日才被该局通知领取涉案房屋及车库的产权证书并补交相关费用，徐柏泉未给予梁晨波合理的过户时间，也未按约定补交相关费用和交纳房产过户手续税费，就向法院提起诉讼，是不合理的。一审法院在未查清事实的情况下就判决支持徐柏泉的诉讼请求属程序违法、证据不足，请求二审法院依法：1、判令撤销北海市银海区（2014）银民初字第314号民事判决，驳回被上诉人徐柏泉的诉讼请求；2、判令本案的诉讼费用由被上诉人徐柏泉承担。
被上诉人徐柏泉答辩称：1、梁晨波上诉主张一审程序不合法理由不能成立。涉案房屋属梁晨波自己所有，其与徐柏泉所签订的买卖合同及颁发的权属证书均可以证明。2、梁晨波的前妻王彤羽如果是本案的利害关系人，主张权利的应该是其，而不是梁柏泉。而且梁晨波与徐柏泉签订涉案买卖协议时王彤羽是知晓的，因为购房款一部分是汇入王彤羽的帐户内，其当时并没有提出任何异议。一审法院未追加王彤羽参加本案诉讼程序并没有违法。现涉案房屋已达到办理过户的条件，徐柏梁也按要求交纳了欠缴的相关费用，梁晨波应该按照协议约定协助徐柏泉办理过户手续，其以未经北海市机关事务管理局同意为由拒绝过户没有事实与法律依据，因为该局没有权利限制个人房屋的买卖。综上，梁晨波不履行合同义务已构成违约，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
二审期间，上诉人梁晨波向本院提供了结婚证复印件及离婚协议书复印件各一份，证明梁晨波与前妻王彤羽于2007年9月14日办理离婚手续以及离婚当时财产分割情况，同时证明梁晨波与徐柏泉签订房屋买卖合同时王彤羽不知情。被上诉人徐柏泉认为该证据是复印件，真实性由法院认定，该证据即使是真实的，对离婚协议书里的内容认为也是不合法的，因梁晨波与徐柏泉签订买卖合同的时间在前，离婚协议时间在后，他们在离婚时将已卖给他人的房屋再作处理损害了第三人（即徐柏泉）的合法权益，离婚协议中该条约定应属无效。本院认为，梁晨波提供的这两份新证据因未能提供原件进行核对，本院不予采信为本案定案证据使用。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，梁晨波与徐柏泉于2007年9月10日签订《房地产买卖契约》，同日，徐柏泉将购房款20万元汇入王彤羽在中国工商银行卡号为9558822107001349759的帐号内，购房余款167700元以现金方式交付梁晨波。涉案的北海市广东南路公务员社区C9幢601号房屋、C9幢5号车库、C9幢1号杂物房登记的产权所有人均是梁晨波。被上诉人徐柏泉已向北海市机关事务管理局交纳了涉案房屋欠缴的相关费用3876元。
综合诉辩双方的意见，本案争议焦点归纳为：梁晨波与徐柏泉签订的《房地产买卖契约》是否合法有效，如果有效，双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为，该合同是否可以继续履行以及本案应否追加王彤羽作为当事人参加诉讼。
本院认为，梁晨波与徐柏泉签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规强制性规定，为合法有效之合同。上诉人梁晨波认为涉案房屋是其与前妻王彤羽的共同财产，其卖房给徐柏泉时没有经过王彤羽的同意，因此该买卖合同应为无效合同。根据本案查明的事实，梁晨波二审庭审时承认其在离婚之前曾就出卖涉案房屋与前妻王彤羽进行沟通，王彤羽并没有对出卖房屋表示反对，只是向其询问卖给谁以及出卖价格多少的问题。而徐柏泉在与梁晨波签订买卖合同的当日就将购房款20万元汇入王彤羽的银行帐号，余款167700以现金交付梁晨波，梁晨波也于此时将涉案房屋交付徐柏泉使用至今。在这些行为发生之后，王彤羽一直没有对卖房一事提出过任何异议，据此，可认定王彤羽对梁晨波卖房给徐柏泉之事是知晓且没有异议的。梁晨波以王彤羽不知情为由主张涉案房屋买卖合同无效缺乏事实与法律依据，本院不予支持。此外，梁晨波还以其出卖涉案房屋未经北海市机关事务管理局同意为由主张房屋买卖合同无效。涉案房屋的权属归梁晨波与王彤羽所有，他们出卖该房屋无须经过他人同意，梁晨波该上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。综上原因，王彤羽虽然是涉案房屋的共有人，但其对前夫梁晨波出卖该房屋是知晓的，而签订涉案买卖合同的相对方是梁晨波与徐柏泉，王彤羽不是本案必要的共同诉讼人，一审法院没有追加王彤羽作为本案当事人参加诉讼并没有损害其合法权益，一审程序没有违法。
综上所述，梁晨波与徐柏泉签订的《房地产买卖契约》是合法有效之合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案双方当事人均应严格按照协议内容履行各自义务。徐柏泉已将购房款全部支付完毕，梁晨波也将涉案房屋（含车库、杂物间）交付对方使用至今，双方均履行了合同的部分义务，现在涉案房屋（含车库、杂物间）已经取得了权属证书，过户条件已经成就，梁晨波应该按照合同约定履行协助徐柏泉办理过户手续的义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院予以维持。上诉人梁晨波上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6816元由上诉人梁晨波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董新永
审 判 员 汪海敏
代理审判员 杨天隆
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 何 俊
附本判决引用的法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。