重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2014）津法民初字第02117号原告：冯正全，男，汉族，1968年1月23日出生，住重庆市江津区。委托代理人：何平，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。被告：重庆市卢山房地产开发有限公司。住所地重庆市渝北区龙湖街道鹿山村1社*幢1—6号。组织机构代码70945882—8。法定代表人：王大贤，董事长。委托代理人：张正碧，女，汉族，1972年7月5日出生，被告公司员工，住重庆市渝北区。特别授权。原告冯正全与被告重庆市卢山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2014年4月14日公开开庭进行了审理。原告冯正全的委托代理人何平，被告重庆市卢山房地产开发有限公司的委托代理人张正碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯正全诉称：2012年6月28日，原告与被告重庆市卢山房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同签订后原告支付了部分购房款90962元。同年9月，原告向法院起诉，请求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，要求被告退还购房款90962元。诉讼中，双方于同年10月25日签订《和解协议书》，达成了以下协议：一、双方同意解除上述《重庆市商品房买卖合同》；二、原告向被告承担解除合同的违约金20003.94元；三、被告因履行该合同所产生的各种税费15752.78元（其中营业税10039.90元、城建税702.79元、教育附加费301.20元、地方教育附加费200.80元、土地增值税4015.96元、印花税100.40元、转移登记费80元、转让手续费311.73元）由原告承担。依据和解协议第三条，被告在退还原告购房款时扣取了原告税费15752.78元。后原告到相关部门查询，被告并未因履行与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》而产生任何税费。被告在与原告达成和解协议时，并未告知原告被扣取的税款可以退还，原告因误解被扣取的税款不能退还，才与被告签订了《和解协议书》；另外，原告被扣取的税款退回后，被告无任何依据多出了该款项的收入，而原告却无端损失了上述金额的款项，这对原告显失公平；故和解协议第三条应予撤销。即使人民法院认定《和解协议书》第三条不属应撤销的条款，按和解协议约定，也是被告因履行与原告签订的合同所产生的税费才由原告承担，而被告在退回因履行与原告签订的合同而向税务机关交纳的税款后，被告并未产生相应的税费。请求人民法院判决撤销原被告于2012年10月25日签订的《和解协议书》的第三条；并判令被告退还原告被扣取的购房款15752.78元。被告重庆市卢山房地产开发有限公司辩称：原告冯正全与被告签订《重庆市商品房买卖合同》是实，双方在该合同的附件五，即《重庆市商品房买卖合同补充协议》中同时约定：本协议生效后，任何一方无正当理由不得终止合同，违约方需按合同约定承担违约责任，承担合同履过程中发生的所有相关费用，并向守约方支付合同总价格10%的违约金。按该约定，原告解除合同应支付被告合同总价款10%的违约金。由于原告与被告签订《和解协议书》，承担了被告因履行与原告签订的合同所产生的各种税费15752.78元，被告因此才只收取了原告3%的违约金，否则违约金不会只按3%收取。原被告在签订《和解协议书》时，上述税费已产生，而原告承担在签订《和解协议书》时已产生的税费，符合协议约定。被告因与原告签订的合同注销，该笔交易取销所办理的退税，与原告无关。且在办理退税过程中，原告未承担任何工作和付出任何努力。人民法院应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年6月28日，原告与被告重庆市卢山房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定：原告购买由被告开发建设的位于重庆市江津区几江街道办事处滨江大道128号，“卢山·金江港湾”B14幢2单元2—2号房；双方买卖房屋的性质属预售商品房，其销售依据是“203国土房管2011预字第037号”《商品房预售许可证》；总价款666789元，原告应于签合同时首付房款200798元，余款466000元，申请办理银行按揭；被告应在2013年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付被告。除上述内容外，合同还就房屋交付的条件、办理按揭贷款的违约责任；面积确认及面积差异处理、被告迟延交房的违约责任等进行了约定。另外，双方在该合同的附件五，即《重庆市商品房买卖合同补充协议》中同时约定：本协议生效后，任何一方无正当理由不得终止合同，违约方需按合同约定承担违约责任，承担合同履过程中发生的所有相关费用，并向守约方支付合同总价格10%的违约金。合同签订后，原告在合同签订当月支付被告购房款90962元，同年7月2日，被告按合同约定首付房款的金额开具了200798元的购房款发票。该发票开具后，被告向相关部门交纳了相应的税、费。同年9月，原告向本院起诉，请求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，要求被告退还购房款90962元。诉讼中，双方于同年10月25日签订《和解协议书》，达成了：一、双方同意解除上述《重庆市商品房买卖合同》；二、原告向被告承担解除合同的违约金20003.94元（按合总额的3%计算）；三、被告因履行该合同所产生的各种税费15752.78元（其中营业税10039.90元、城建税702.79元、教育附加费301.20元、地方教育附加费200.80元、土地增值税4015.96元、印花税100.40元、转移登记费80元、转让手续费311.73元）由原告承担。该《和解协议书》签订后，原告在退房款时被被告扣取购房款15752.78元。同年11月5日，原告向本院申请撤回了该案的起诉。之后被告将原告原拟购买的房屋重新销售后，在税务机关退回了因履行与原告签订的合同而向税务机关交纳的营业税10039.90元、城建税702.79元、教育附加费301.20元、地方教育附加费200.80元、土地增值税4015.96元、印花税100.40元，共15361.05元。庭审中，原被告确认被房交所收取的转移登记费80元、转让手续费311.73元不能退还；以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案争议焦点是：一、《和解协议书》第三条是否属应撤销的条款。二、《和解协议书》中约定的各种税、费15752.78元是否产生；三、被告是否应退还原告被扣取的税款。本院认为，原告冯正全与被告重庆市卢山房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》以及《和解协议书》，是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，合同及《和解协议书》均合法有效。在《和解协议书》中双方约定，被告因履行与原告签订的合同所产生的税费15752.78元由原告承担。对此原告称，该条款是在原告重大误解，即不知此款被告以后能退的情况签订的。由于被告未举示证据证明，其告知原告此款被告以后能退回，以及从一般人不会了解房地产开发企业交、退税的情况来分析，可以认定原告在与被告签订《和解协议书》时，不知整个被扣取的税款被告将来可以退回，属重大误解。且在签订该协议书时，被告作为房地产开发企业，应当知道其与原告签订商品房买卖合同的交易被取销后能办理退税，而被告在原告并不知晓其能退税的情况下，利用作为房地产开发企业熟知交、退税情况的优势，与原告签订“所产生”的各种税费由原告承担的协议，因此导致了被告多出退回原告被扣取税费的收入，原告也因此损失了被扣取税款的购房款，这对原告显失公平，故原被告于2012年10月25日签订的《和解协议书》第三条，应予撤销，被告因此应退还原告被扣取税费的购房款。另外，和解协议约定中的“产生”，应是指被告的实际支出，而被告退回原告被扣取的税款后，并未实际支出，按此被告也应退还原告被扣取税费的购房款。原告被扣取的税费15752.78元中，被告只退回了15361.05元，被房交所收取的转移登记费80元、转让手续费311.73元不能退回，此两笔费用属被告实际“产生”。虽然《和解协议书》第三条应予撤销，但从公平原则出发，此两笔费用应由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第一款，第五十八条的规定，判决如下：一、撤销原告冯正全与被告重庆市卢山房地产开发有限公司于2012年10月25日签订的《和解协议书》中的第三条。二、被告重庆市卢山房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告冯正全被扣取的购房款15361.05元。三、驳回原告冯正全的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费194元，减半收取97元，由被告重庆市卢山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  周思远二〇一四年四月十五日书记员  周 寒