北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第7705号
原告贾士鹏，男，1973年3月22日出生。
公民身份证号×××。
委托代理人韩剑,北京市尚公律师事务所律师。
被告舒荔梅，女，1969年9月20日出生。
公民身份证号：×××。
第三人北京市海淀区裕龙农工商公司，住所地北京市海淀区青龙桥玉泉山路99号。
注册号:110108004153825。
法定代表人纪世存，总经理。
委托代理人尤俊，北京市中允律师事务所律师。
原告贾士鹏与被告舒荔梅、第三人北京市海淀区裕龙农工商公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭后，公开开庭进行了审理。原告贾士鹏及其委托代理人韩剑、被告舒荔梅和第三人北京市海淀区裕龙农工商公司之委托代理人尤俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贾士鹏诉称，2009年6月，我与舒荔梅签订了《北京市存量房屋买卖合同》约定：舒荔梅将位于北京市海淀区黑山扈裕隆新村的××号房屋以105万元人民币的价格转让给贾士鹏；贾士鹏于合同签订当日向舒荔梅支付定金2万元；舒荔梅应在贾士鹏支付首期款84万元后将房屋移交给贾士鹏，剩余房款在过户当日支付，同时房屋过户应缴纳的税费由舒荔梅承担。合同签订后，我和舒荔梅共同到公证处办理公证，公证事项为共同委托他人办理该房屋的房产证申领、过户等相关事项。同年7月7日，我依约向舒荔梅支付了房屋首付款84万元。2010年9月13日，我和舒荔梅在房屋买卖合同的基础上，就剩余房款支付、房产证办理及违约责任签订《补充协议》，约定：1、贾士鹏在补充协议签订之日将剩余房款当中的10万元支付给舒荔梅，剩余6万购房尾款为办理房屋过户时被告承担税费和过户费。2、房屋具备产权过户条件时，舒荔梅应积极协助开发商办理过户手续，并在取得房产证后3日内，及时办理房产证过户登记手续。3、舒荔梅故意毁约，应承担违约责任。涉案房屋现已经具备办理房屋所有权证条件，舒荔梅现不按照合同约定房产证申领和过户。为维护自己的合法权益，诉至法院，请求法院判决舒荔梅：履行办理位于海淀区裕隆新村××号××单元××号房屋房产证并过户登记的义务并承担本案的全部诉讼费用。
被告舒荔梅辩称，不同意贾士鹏的全部诉讼请求。第一，我方认为涉案房屋买卖合同无效。涉案房屋是2006年底至2007年青龙桥大队新农村改造将原有老房拆迁置换来的。原房产坐落于海淀区青龙桥西大井××号，房屋所有权人为孙××。置换房屋时，孙××委托我去拆迁公司办理相关手续，当时我未经孙××同意，擅自将购房合同写成了自己的名字。因此，我对涉案房屋并无处分权，与贾士鹏签订的房屋买卖合同无效。第二，开发商说由于原有房产是孙××的名字，办理过户必须孙××本人到场。但孙××表示不同意变更房产名，开发商因家庭有纠纷不给办理。因此是开发商不予办理房产过户手续，不是我方恶意拖延办理所致。第三，合同签订至今，贾士鹏仍未付清全部购房款。因此，我方认为，我与贾士鹏签订的房屋买卖合同无效，请求法院依法驳回贾士鹏的诉讼请求。
第三人北京市海淀区裕龙农工商公司述称，该楼的性质属于按照经济适用房管理的房屋，已经取得了大产权，目前该房屋已经具备办理产权登记的条件。
经审理查明，孙××与舒荔梅系母女关系。孙××原是位于海淀区青龙桥西大井××号房屋的所有权人。2006年该房屋拆迁后，舒荔梅以购房人的名义于2007年3月5日与北京市海淀区裕龙农工商公司述（以下简称裕龙公司）签订了《海淀区青龙桥“隆裕新村”小区住宅回购合同》，约定以437999.31元的价格购买隆裕新村××号房屋。2009年6月6日，原告买受人贾士鹏与被告出卖人舒荔梅签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人舒荔梅将坐落在北京市海淀区裕隆新村××号楼××单元××号的房屋出售给买受人贾士鹏，成交总价为105万元，贾士鹏采取全额方式支付价款；贾士鹏应于合同签订当日交付定金2万元；合同签订之日后两个月内，买卖双方须到公证处对合同进行公证，公证完成后买受人即向舒荔梅支付首期付款84万元，剩余房款于过户当日支付舒荔梅应当在买受人支付首期付款84万元后三日内将该房屋交付给买受人贾士鹏；房屋过户有关税费由舒荔梅承担。签订合同当日买受人贾士鹏向舒荔梅支付定金2万元。同年7月7日，买受人贾士鹏向舒荔梅房屋首付款84万元。2010年9月13日，买受人（乙方）贾士鹏与出卖人（甲方）舒荔梅签订《补充协议》一份，约定：乙方贾士鹏同意在补充协议签订之日将剩余房款当中的十万元人民币交付于甲方舒荔梅，剩余六万元的购房尾款为房屋过户时甲方舒荔梅所承担的税费和过户费。协议签订之日至原合同项下房屋具备产权过户条件时，甲方舒荔梅应积极协助开发商办理过户手续，甲方舒荔梅取得房屋所有权证后3日内通知乙方贾士鹏并由乙方贾士鹏配合甲方及时办理房屋产权过户登记手续。因甲方舒荔梅原因（如甲方一房二卖、故意毁约或者主张合同无效等理由）导致乙方贾士鹏不能取得原合同项下房屋的所有权，即乙方贾士鹏拿不到房屋所有权证，甲方舒荔梅应按照原合同项下房屋市场价的双倍对乙方贾士鹏进行赔偿。经核实，现涉案房屋由贾士鹏使用，房款105万元的绝大部分已经履行完毕，因税费的问题，贾士鹏未向舒荔梅支付尾款6万元。在本案审理过程中，舒荔梅之母孙××向法院提起诉讼，要求法院确认舒荔梅与裕龙公司签订的房屋买卖合同无效，孙××后撤诉。
裕龙公司向本院提交了海淀区裕禧隆园（即北京市海淀区裕隆新村）××号楼等××幢的房屋所有权证，房屋所有权人为裕龙公司，登记时间为2012年8月6日，房屋性质为按经济适用住房管理。裕龙公司表示该房屋产权证没有列明××幢楼的具体楼号，其实际已经包括××号楼，涉案房屋已经具备办理房屋产权登记的条件，贾士鹏与舒荔梅对上述房屋产权证的真实性无异议。审理中双方针对涉案应缴纳的税费问题及剩余房款的给付问题，舒荔梅表示签订合同时，还没有出台相关政策，税费预期不超过3万元。我得到的总房款为105万元。如果要求我承担的税费高于10万元，我认为我们签订合同已经显失公平，我要求撤销该合同。
上述事实，有双方当事人陈述、《海淀区青龙桥“隆裕新村”小区住宅回购合同》，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、收据、声明等证据材料在案佐证。
本院认为，舒荔梅与贾士鹏签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖协议书有效，双方均应依约定履行合同义务。根据本案已经查明的事实，双方之间的房屋买卖合同订立于限购政策颁布之前，且双方均已履行能够履行的大部分的合同义务，舒荔梅抗辩该房屋买卖合同应属无效，抗辩事由于法无据，本院对其抗辩事项不予采信。因合同履行期限约定较长，期间遇到房屋价格的上涨以及国家出台的房地产调控文件，上述的情况均导致涉案过户时税费的大幅上升，因涉案房屋的增值的收益归于买受人贾士鹏，如由舒荔梅支付数十万元的税费则有失公平，本院根据法律规定对双方关于税费的合同条款予以调整。鉴于贾士鹏已经支付绝大部分的购房款且实际入住涉案房屋，本院对于贾士鹏要求舒荔梅及裕龙公司协助其办理房屋过户手续的请求予以支持。舒荔梅应在裕龙公司的协助下办理北京市海淀区黑山扈裕隆新村××号楼××单元××室房屋的产权登记手续，舒荔梅在上述房屋的产权登记手续办理完毕后，应协助贾士鹏办理房屋产权的变更登记手续。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、贾士鹏无需另行给付荔梅剩余的购房款六万元；
二、舒荔梅于本判决生效后十五日内办理北京市海淀区黑山扈裕隆新村××号楼××单元××室房屋的产权登记手续，第三人北京裕龙农工商公司予以协助，办理上述房屋权属证书产生的相关费用由贾士鹏负担；
三、舒荔梅于北京市海淀区黑山扈裕隆新村××号楼××单元××室房屋的产权登记手续办理完毕后十五日内协助贾士鹏办理房屋产权变更登记手续，将房屋过户至贾士鹏名下，办理上述房屋过户产生的相关费用由贾士鹏负担。
案件受理费七十元，由舒荔梅负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 许嘉航
人民陪审员 李孟超
人民陪审员 董福利
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 王凤怡