河北省张家口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）冀07民特4号申请人：吴明月，女，1987年5月8日出生，汉族，现住怀来县。委托诉讼代理人：唐全洲，广东宝威律师事务所律师。委托诉讼代理人：田慧敏，广东宝威律师事务所律师助理。被申请人：怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司，住所地怀来县。法定代表人：胡桂荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：王利军，副经理。申请人吴明月与被申请人怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司申请撤销仲裁裁决一案，本院于2017年2月21日立案后进行了审查。现已审查终结。吴明月称，一、被申请人隐瞒了足以影响公正裁决的证据。合同中约定房屋总面积为18.71平方米，而被申请人在涉案房工程竣工后了解到，房屋的实际面积只有9.6平方米，与约定事实严重不符，申请人据此请求解除合同。根据行业的常识，开发商必须严格执行政府审批的规划设计，规划设计中必然明确规定了房屋的总面积及公摊面积，而被申请人在仲裁庭上辩称，该剩余的9.11平方米属于公摊面积，却拿不出证据证明，并且仅仅根据合同第五条辩称合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准就想要推脱责任。要知道公摊面积的约定条款足以影响到申请人是否与被申请人签订房屋买卖合同，可是涉案合同中却并没有约定，如果当初申请人得知公摊面积这么大，断然不会与之签订房屋买卖合同，既然合同中没有约定，申请人当然认为被申请人放弃了对公摊面积的主张。被申请人隐瞒的事实足以影响合同的继续履行，根据合同第五条中的约定，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人。从这个方面来讲，申请人也可以在得知房屋实际面积与约定严重不符的事实之后主张解除合同。从另一个角度上来说，被申请人明知道公摊面积的事实，却在合同中对此隐瞒，其主观故意明显，并且使得申请人作出错误的意思表示即与之订立合同，被申请人此举存在欺诈的嫌疑。根据《合同法》第五十四条规定，申请人可以主张由人民法院予以撤销。现由于申请人隐瞒了据以定案的重要证据，严重影响了仲裁委作出公正裁决，所以应当对该裁决予以撤销。二、仲裁员所作裁决违背基本事实，有枉法裁决之嫌。申请人与被申请人于2013年6月19日签订了《商品房买卖合同》，约定了被申请人将该综合楼1层070号房出让给申请人，房屋交付时间为2014年5月31日以及逾期交付房屋的违约责任。被申请人至今并未交付房屋，并且在仲裁庭上承认涉案房屋的工程于2016年6月30日全部完工，逾期交付房屋已经远远超过30日，已经构成了违约，因此应当承担逾期交房的违约责任。合同第九条约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。可见，该合同中明确约定了申请人可以主张行使合同解除权的时间上限为30日而没有下限，也就是说在被申请人逾期交房30日后的任何一天，申请人都可以主张行使合同解除权。《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，按照合同，申请人于提起仲裁申请时主张行使解除权没有任何问题，解除权并未消灭。仲裁员在作出仲裁裁决时忽略了合同中对于解除权时间的约定，违背意思自治原则，直接适用了法律规定，认定申请人的合同解除权已消灭，存在明显的错误，具有枉法裁决之嫌。三、仲裁裁决的作出违反法定程序。申请人与被申请人就该商品房买卖合同纠纷一案于2016年7月4日向张家口仲裁委员会提交了仲裁申请，张家口仲裁委于2016年7月11日立案，并于2016年8月15日组庭，2016年9月6日开庭。张家口仲裁委员会仲裁规则第七十一条规定：仲裁庭应当在仲裁庭组成后三个月内作出仲裁裁决。有特殊情况需要延长的，由首席仲裁员提请仲裁委员会批准，可以适当延长。因此木案的裁决应当于2016年l1月15日前作出。在裁决作出前，申请人多次联系仲裁委询问案件的进展情况，办案人员总是以领导审批中或者裁决书错误需要修改等奇怪的理由进行拖延，后来在2017年1月4日申请人终于收到裁决书，而该时间已经远超出法定期限。综上所述，在事实认定明显错误，证据明显不足，以及程序明显违法的前提下，该裁决的作出既缺乏事实依据也没有法律依据，显然已经失去了公平的基础。现申请人根据《仲裁法》第58条的规定，请求贵院依法撤销张家口仲裁委员会于2016年12月20日作出的张仲(2016)民裁字第176号裁决书。被申请人怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司称：一、《仲裁法》第五十八条第(五)项规定，对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的，本案中答辩人没有隐瞒任何足以影响公正截决的证据的情形，而且也没有必要隐瞒。答辩人销售此类商铺600余套，当时全部用的是市住建局与法制办共同印制颁发的统一格式的手写合同，在合同约定房屋面积一条款中，只是约定了建筑面积，对于套内面积、公摊面积均没有详细数字。这是因为，此类面积还需住建局这个行政主管部门的有资质的技术人员按国家相关规定详细计算后才能填写具体数字，不是答辩人自己能做到的，这是行规，全部开发商都是如此。而2015年以后的网签蓝色格式文本合同就都有了详细数字了，仍由住建局的技术人员依照《中华人民共和国国家标准房产测量规范》GB．／T17986．1—2000计算而来，在备案合同时填写详细数字。故此，被答辩人的合同(已备案)约定建筑面积为18.7l平米，计算后套内面积为9.6平米，公摊面积为9.11平米。再者，商铺和住宅公摊面积没有可比性，商铺公摊绝对大一些，商场大厅的出入、楼道、电梯等空间都有业主均摊。二、答辩人和被答辩人签订的《商品房预售合同》第八条对交付期限和交付条件作出了约定“出卖人即答辩人应当在2014年5月31目前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人即答辩人使用。第九条对答辩人即出卖人逾期交房的违约责任作了约定：(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部巳付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按曰向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。无需赘言，答辩人已违反了合同的约定，由于种种原因所致，未能在2014年5月31目前把房交给被答辩人，我方已于2016午6月30曰完成了全部工程，交业主运营使用。被答辩人说的没错，按照合同约定，逾期超过30日，被答辩人有权解除合用。按照合同的约定，解除权发生日是2014年7月1日，依照最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之曰起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。而被答辩人至申请仲裁也未向答辩人提出书面退房通知，而直接向仲裁委请求解除商品房买卖合同。再者，合同的解除，具体应遵循一定的程序：l、解除权的行使应当符合法律规的程序，即遵守合同解除的条件。只有在出现了合同规定的条件和法律规定的条件下一方才有权通知对方解除合同(此案合同规的条件是双方约定在2014年5月31日再过了30日后，也就是7月1日为解除权发生日，即可书面通知解除合同，而不必征得对方同意。2、解除合同原则上须采用书面的形式通知对方当事人。通知到达对方当事人时生效。当事人在作出解除合同的通知后，不得随意撤销。对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。3、解除权的行使必须及时。因为在一方享有解除权时，该当事人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系的确定。在一方违约导致另一方享有解除权时，权利人可在行使解除权和要求实际履行间作出选择。不管作出何种选择都应及时确定，不能久拖不决。如果超过一定期限不行使解除权，应视为已损失解除权。所以，在出现了法定的解除情况和约定的解除条件成就以后，一方享有解除权，怛该解除权必须在规定的期限内行使。根据《合同法》第九十五条的规定，如果当事人约定了解除权行使的期限，则必须在约定的期限内行使，如果超过合理期限不行使解除权，则解除权消灭，合同关系继续有效。三、被答辩人第三条理由是说仲裁裁决违反法定程序，如法定期限不能如期结案，肯定履行内部审批手续，绝对不会犯了如此低级错误而违反程序让当事人申请法院撤销仲裁裁决。请被答辩人举证证明，不能胡乱倩测。经审查查明：2016年12月20日，张家口仲裁委员会作出张仲(2016)民裁字第176号裁决书。依照2013年6月19日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》一份，约定：被申请人将其开发、建设的河北京西机动车综合交易市场商业综合楼1层070号房出让给申请人，房屋总面积为18.71平方米。合同签订后，申请人按约定全部缴纳了购房款、维修资金以及契税、印花税等行政规费116821元，被申请人为申请人开具了不动产销售统一发票及购房款收据。双方《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，将经验收合格的上述房屋交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外（也就是遭遇不可抗力），出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式处理：(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。另查明，上述房屋在2016年5月底竣工验收合格并具备交房条件，截至本案立案之曰，本案诉争房屋未办理交接房手续。仲裁庭认为：申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容并无违反法律、法规规定，双方均应遵照履行。关于申请人诉请解除双方《商品房买卖合同》问题，双方第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前交付房屋，如逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同。而根据《合同法》第九十四条第（三）款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，双方合同关系可解除。《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月内的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。以上查明事实及法律规定可见，申请人自2014年7月1日已具有合同解除权，双方在无解除权行使期限约定的情况下，申请人应自2015年6月30日前行使合同解除权，超出该期限，申请人的合同解除权消灭。而本案申请人并未在此期间及时行使合同解除权利，至本案立案之日，申请人已不具备合同解除权。关于申请人主张的裁决被申请人支付违约金（违约金按已付房款的1%支付）、裁决被申请人退换申请人已付房款及维修资金、契税、印花税、房产证国土证等行政规费共计116821元，并按银行同期活期存款利率计算利息二项问题，因申请人解除合同的主张不能成立，故仲裁庭对该二项主张亦不能支持。本院认为,《中华人民共和国仲裁法》规定，当事人申请撤销仲裁裁决，必须具有该法第五十八条规定的法定事由。申请人主张被申请人隐瞒了足以影响公正裁决的证据，但是申请人与被申请人提供的均是双方签订的《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，并无违反法律、法规规定，应受法律保护。因此，不属于隐瞒证据。申请人主张的仲裁员，有枉法裁决之嫌。没有事实和法律依据，本院亦不予支持。关于申请人称仲裁裁决的作出违反法定程序问题，经本院核实，该仲裁裁决已履行了延期的审批手续。综上所述，申请人提出的撤销仲裁申请，不符合法律规定的申请事由，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条之规定，裁定如下：驳回吴明月的申请。申请费400元，由申请人吴明月负担。审 判 长  王艳龙审 判 员  牟 键人民陪审员  史燕红二〇一七年四月十八日书 记 员  常晓梅