湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00559号
上诉人（原审被告）湖北枫林物业服务有限公司（下称枫林公司）。
法定代表人王海波，枫林公司执行董事。
委托代理人雷纪超，湖北楚风德浩律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）武汉海润房地产开发有限公司襄阳分公司（原名武汉海润房地产开发有限公司襄樊分公司，下称武汉海润襄阳公司）。
法定代表人张蹦蹦，武汉海润襄阳公司经理。
委托代理人邱文华，湖北长久律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人枫林公司与被上诉人武汉海润襄阳公司物业服务合同纠纷一案，上诉人枫林公司不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2015）鄂襄新民初字第00076号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人枫林公司的委托代理人雷纪超及被上诉人武汉海润襄阳公司的委托代理人邱文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定，2009年12月1日，武汉海润襄阳公司与枫林公司签订“海润名都”商住小区《前期物业管理合同》一份。该合同约定，武汉海润襄阳公司委托枫林公司对武汉海润襄阳公司开发的“海润名都”商住小区提供前期物业管理服务。该合同第二十七条约定：合同终止时，枫林公司应移交物业管理权，撤出该物业，协助武汉海润襄阳公司或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合武汉海润襄阳公司或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料。逾期按每日500元的标准支付违约金。合同签订后，武汉海润襄阳公司将“海润名都”商住小区物业交由枫林公司管理服务，并移交了物业管理用房和相关物业管理服务资料。在合同履行过程中，武汉海润襄阳公司、枫林公司双方发生纠纷，武汉海润襄阳公司于2013年9月18日向高新区人民法院提起诉讼，要求判决解除双方签订的《前期物业管理合同》，枫林公司承担违约金20万元，承担武汉海润襄阳公司为枫林公司垫付的设备维护及管理费用213435.58元。2014年3月24日，高新区人民法院作出（2014）鄂襄新民初字第01187号民事判决书，确认：解除武汉海润襄阳公司、枫林公司于2009年12月1日签订的《前期物业管理合同》。枫林公司不服提起上诉。2014年7月16日，湖北省襄阳市中级人民法院作出（2014）鄂襄阳中民三终字第00320号判决书，维持了解除武汉海润襄阳公司、枫林公司于2009年12月1日签订的《前期物业管理合同》的判决内容。二审判决于2014年8月29日依法送达给了枫林公司。但枫林公司在《前期物业管理合同》解除后未与武汉海润襄阳公司办理“海润名都”商住小区物业交接。武汉海润襄阳公司遂向高新区人民法院申请执行，2014年10月15日，本院下达（2014）鄂襄新执行字第00388号《责令履行指定行为通知书》，要求枫林公司按照生效判决的内容及《前期物业管理合同》的约定履行交接义务，枫林公司以移交物业超出判决范围为由未予履行。在此期间，枫林公司通过预存费用冲物业费活动，预收“海润名都”商住小区部分业主的物业费。
一审判决另认定，“海润名都”商住小区截止目前尚未召开业主大会成立业主委员会，“海润名都”业主也未选聘物业管理服务企业。
一审判决还认定，海润名都物业应移交资产及资料为：一、物业用房：（1）D栋东面小区南入口一、二楼；（2）A栋东面小区北入口一、二楼；（3）出入口岗亭；（4）地下室中区保洁用房。二、设备用房及配套设备：（1）B栋1单元1楼监控用房及设备；（2）地下室A1和A2之间配电室及设备；（3）地下室D1和D2之间配电室及设备；（4）地下室A2区消防泵房及设备；（5）地下室D1区生活用水泵房及设备。三、其他与物业相关物品：（1）门禁及停车管理系统；（2）监控管理系统；（3）小区业主资料和档案及物业费清单；（4）小区的购水、购电系统及业主水电费台账；（5）小区设备设施维护保养记录及档案；（6）小区入伙时武汉海润襄阳公司提供的所有办公、维修、安保、保洁等与小区物业管理相关的所有设备设施。
原审法院认为，武汉海润襄阳公司、枫林公司于2009年12月1日签订的“海润名都”商住小区《前期物业管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，系有效协议，应当受国家法律保护。武汉海润襄阳公司在前次诉讼中，只主张了解除合同，未主张要求枫林公司移交物业，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……。”以及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，依照原、枫林公司签订的《前期物业管理合同》第二十七条约定：“合同终止时，枫林公司应移交物业管理权，撤出该物业，协助武汉海润襄阳公司或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合武汉海润襄阳公司或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料。逾期按每日500元的标准支付违约金。”因此，本案不属于一案再审的情形。关于物业移交主体，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《物业管理条例》等有关法律法规规定，物业管理分为前期物业管理和一般物业管理两个阶段，二者以业主、业主大会选聘出物业服务企业为分界点，此前为前期物业管理服务阶段，此后为一般物业管理服务阶段。在前期物业管理服务阶段，物业服务企业选聘权由建设单位行使；在一般物业管理服务阶段，物业服务企业选聘权由业主行使。经查，“海润名都”商住小区目前尚未成立业主委员会，小区业主或业主大会也未选聘物业服务企业。故“海润名都”目前仍处于前期物业管理服务阶段，应由建设单位即武汉海润襄阳公司选聘前期物业管理服务企业。在业主委员会尚未成立前，枫林公司应将物业管理资产及资料移交给武汉海润襄阳公司。综上，枫林公司在合同解除后，未退出“海润名都”商住小区，也未移交物业管理资产和资料，存在违约，应承担违约责任。故武汉海润襄阳公司要求枫林公司撤出海润名都小区物业，向武汉海润襄阳公司移交海润名都小区物业管理，移交物业管理用房和物业管理的全部档案资料及要求枫林公司支付从2014年8月29日起按每日500元计算至办理完物业移交手续之日止的违约金的请求，符合双方约定的内容和法律规定，予以支持。武汉海润襄阳公司要求枫林公司向武汉海润襄阳公司移交预收的物业管理费用。该费用暂定20万元，最终以实际查明数据为准的请求，因枫林公司是否应当收取物业费，涉及的是“海润名都”商住小区业主的权利，与武汉海润襄阳公司无关，故对武汉海润襄阳公司此项请求，不予支持。枫林公司辩称，1、选聘物业服务企业为业主权利。武汉海润襄阳公司作为开发建设单位，在房屋未出售前，作为所有人，可以选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务员合同。房屋出售后，武汉海润襄阳公司已不是业主，已无权选择物业服务企业。2、物业服务用房及小区公共相关设备、相关资料应为业主共有，武汉海润襄阳公司作为开发建筑单位，理应向前期物业企业移交；即使前期合同终止，也不应向开发商移交，应向其所有人全体业主移交，由业主委员会管理，其中物业服务设施由物业企业使用。3、前期物业合同终止后，物业服务企业应当由全体业主选聘，襄阳市中级人民法院判决就此予以认定。本案诉求属于变相的一案再审。故武汉海润襄阳公司的请求违反物业管理的相关法律法规，侵犯了业主自主选择物业公司的权利，诉讼请求所依据的物业管理合同条款为无效条款，对武汉海润襄阳公司的诉讼请求应当依法驳回的理由，与法院查明的事实不符，与法相悖，不予采纳。故判决：一、枫林公司于本判决生效之日起十五日内退出“海润名都”商住小区物业，并按照武汉海润襄阳公司提交的并经本院确认的《海润名都物业管理资产及资料清单》向武汉海润襄阳公司移交物业管理用房和物业管理的全部档案资料。二、枫林公司向武汉海润襄阳公司支付从2014年8月29日起按每日500元计算至办理完物业移交手续之日止的违约金。三、驳回武汉海润襄阳公司的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由枫林公司负担。
宣判后，枫林公司不服原审判决，向本院提起上诉称：理由：1.我国多部法律法规明确规定选聘物业公司是全体业主的共同权利。没有任何一部法律规定赋予开发建设单位在出售物业、已不是“业主”的情况下剥夺已购房业主选聘物业服务企业及驱赶前期物业服务企业和另行决定物业服务企业的权利。一审法院错误理解“前期物业管理服务阶段”违反了国家相关法律规定，根据法律规定，只有全体业主共同决定选聘物业服务企业，业主大会只是全体业主共同决定的组织形式，是业主大会的执行机构。是否成立业主大会，业主大会是否选聘新的物业服务企业都不能作为建设单位剥夺全体业主权利、再行决定物业服务企业的理由和依据；2.本案存在一案再审的事实；3.一审判决侵害了上诉人的权利，导致了上诉人的损失。综上，请求一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2015）鄂襄新民初字第00076号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人武汉海润襄阳公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案被上诉人武汉海润襄阳公司在（2013）鄂襄新民初字第01187号案件中请求主要为解除武汉海润襄阳公司、枫林公司于2009年12月1日签订的《前期物业管理合同》及支付维修费等，而本案请求为撤出小区物业并移交相关档案资料、支付违约金等。两案诉讼请求存在关联性，但并不具有重复性，这也是上诉人枫林公司在收到高新区人民法院（2014）鄂襄新执行字第00338号《责令履行指定行为通知书》后提出抗辩移交物业超出（2013）鄂襄新民初字第01187号生效判决范围的抗辩理由被高新区人民法院采纳的原因，故本案不存在一案两诉，本院对上诉人枫林公司的该项主张不予支持。本案另一争议焦点在于业主大会召开之前及业主委员会成立之前，建设单位是否能够二次选聘物业服务企业。本院认为，根据《物业管理条例》第十一条、第十五条之规定，物业服务企业应当由业主大会选聘或解聘，由业主委员会按照业主大会决议签订物业服务合同。但本案中，“海润名都”商住小区目前尚未成立业主委员会，小区业主或业主大会也未选聘物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，建设单位武汉海润襄阳公司首先是具有选聘物业服务企业权利的。在武汉海润襄阳公司与枫林公司于2009年12月1日签订的《前期物业管理合同》被判决解除后，小区业主、业主大会选聘物业服务企业前，小区物业仍然具备前期物业的特征，建设单位仍然可以选聘物业服务企业。上诉人枫林公司主张建设单位只有一次的前期物业选聘权，没有法律、法规依据也难以保障小区业主的权利，本院不予支持。上诉人枫林公司另主张损失问题，因其未提交相应证据予以证实，且一审时未提起反诉，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3660元，由上诉人枫林公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭云飞
审判员 魏 俊
审判员 苏 轶
二〇一五年十一月十三日
书记员 岳伟峰