广西壮族自治区扶绥县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扶民初字第541号
原告李焕金，自由职业。
原告农娥平，自由职业。
委托代理人王延安，广西作一律师事务所律师。
委托代理人蒋丽丽，广西作一律师事务所律师。
被告广西盛城房地产开发有限公司。
法定代表人王炳森，该公司董事长。
委托代理人钟启苏，广西恒聚律师事务所律师。
委托代理人梁进东，广西恒聚律师事务所实习律师。
原告李焕金、农娥平诉被告广西盛城房地产开发有限公司（以下简称盛城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法由代理审判员罗惠民适用简易程序进行独任审理。本案于2015年7月28日公开开庭进行了审理，书记员何雪梅担任法庭记录。原告的委托代理人王延安，被告的委托代理人钟启苏、梁进东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李焕金、农娥平诉称，2012年7月24日，原告与被告盛城公司签订了的《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人（即被告盛城公司）将其开发的位于扶绥县岜尧路xx号的商品房（定名为盛城·绥园居）出卖给买受人（即原告李焕金、农娥平），价款总计278904元；出卖人应在2013年3月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过勘察、设计、建设、施工、监理单位五方验收合格并符合该合同约定的商品房交付给买受人使用，逾期超过180天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房价款，被告向扶绥县房产管理所进行了备案登记。但原告迟迟没有将符合合同约定的房屋交付给原告。直至2013年9月30日，被告才委托物业将房屋交付给原告，双方签订了《收楼确认书》。被告迟延交房，违反合同的约定，应承担向原告支付相应违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、判令被告向原告支付迟延交房违约金23023元（以原告已支付房价款278904元为基数，按照每日万分之五的计算标准，从2013年3月30日起计至2013年9月30日止，共计185天）；2、由被告承担本案诉讼费、公告费等全部诉讼费用。
原告对其陈述的事实在举证有效期内提交相关证据如下：
证据1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方之间的商品房买卖关系及被告应当支付违约金的事实；
证据2、收楼确认书，拟证明被告于2013年9月30日向原告交付房屋。
被告盛城公司辩称，延期交房是事实，但原告主张违约金过高。2013年9月28日，涉案房屋已具备合同约定的交房条件，被告依照合同约定通知原告收房，因此延期的天数应从约定交房日期的第二天起至2013年9月28日止，再扣减符合合同约定的扣除天数5；原告主张以原告已支付房价款278904元为基数，按照每日万分之五计算违约金过高，应按照（2015）崇民终字第175号民事判决书认定的月租金标准计算违约金。
被告在举证有效期内提交相关证据如下：
证据1、被告的营业执照，拟证明被告的主体资格；
证据2、收房通知书及邮政回执，拟证明被告已经按照合同约定通知原告收房。
证据3、扶绥县（新宁）2012年、2013年逐日降水情况表，拟证明连续两天以上降雨量为中雨以上天气的天数，也就是应扣减的逾期交房天数；
证据4、（2015）崇民终字第175号民事判决书，拟证明涉案房屋在2013年9月28日已经具备合同约定的交房条件及计算违约金的标准。
经开庭质证，被告对原告的证据1，原告对被告的证据1没有异议，本院对上述经当事人质证无异议的证据予以确认。
被告对原告提供的证据2的关联性有异议，认为收楼确认书不能证明被告通知原告交房的时间。原告对被告提供的证据2的关联性有异议，认为收房通知书不能证明房屋已具备合同约定的交房条件和被告已经履行交房义务；原告对被告提供的证据3的关联性有异议，认为连续两天以上降雨量达中雨以上天气的天数不能作为扣减逾期交房的天数，且降雨属自然现象，不是迟延交房的原因；原告对被告提供的证据4的关联性有异议，认为生效判例不属于法院作出裁判的法定依据。
对当事人有异议的证据的证明力，本院将结合案件事实综合予以认定。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2012年7月24日，原告李焕金、农娥平与被告盛城公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：被告盛城公司将其开发的位于扶绥县岜尧路xx号的商品房（盛城·绥园居）出售给原告李焕金、农娥平，价款总计278904元；被告应在2013年3月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过勘察、设计、建设、施工、监理单位五方验收合格的商品房交付给原告。逾期交房超过180日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，且自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告在扶绥县房产管理所办理了备案登记手续。2013年8月28日，由建设、施工、勘察、设计、监理等单位组成的竣工验收组对盛城·绥园1#、2#号楼进行竣工验收，验收结论为：工程质量评定为合格，同意验收。2013年9月25日，被告以邮政特快专递的形式向原告发出入伙通知书，通知原告在2013年9月28日办理入伙手续。2013年9月28日前被告盛城公司开发的盛城·绥园居1#、2#楼已经具备合同约定的交房条件。2013年9月30日，被告委托广西天伦物业服务有限公司与原告办理房屋交接手续，签订了收楼确认书。原告认为被告违反合同约定逾期交付房屋，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金23023元（以原告已支付房价款278904元为基数，按照每日万分之五的计算标准，从2013年3月30日起计至2013年9月30日止，共计185天）。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：一、被告通知原告收房之日（即2013年9月28日）房屋是否具备合同约定的交房条件；二、逾期交房的实际天数是多少天；三、违约金应如何计算。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告李焕金、农娥平与被告盛城公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合同合法有效。
一、关于2013年9月28日涉案房屋是否已具备合同约定的交房条件问题。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件为：该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。被告开发的盛城·绥园居1#、2#楼于2013年8月28日已经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。本案涉案房屋属于1#楼。因此，涉案房屋在2013年9月28日前已具备合同约定的交付条件。
二、关于逾期交房的实际天数问题。
原告主张，被告没有按照合同约定的时间将符合合同约定条件的房屋交付给原告，直至2013年9月30日才实际完成交付义务，逾期的天数应从2013年3月30日计至2013年9月30日。被告辩解，2013年9月25日，被告以邮政特快专递的形式向原告发出入伙通知书，通知原告在2013年9月28日办理入伙手续，逾期天数应从2013年3月30日计至2013年9月28日。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定交付期限为2013年3月29日前，因此，逾期天数起算日为2013年3月30日，符合合同的约定，双方当事人没有异议，应予确认；合同约定，商品房达到交付条件后，出卖人（即被告）应书面通知买受人办理交付手续；日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）可据实相应延期交房。在2012年7月24日（合同签订之日）至2013年3月29日（合同约定交房之日），连续两天降雨量为中雨以上天数有5天。2013年9月25日，被告把入伙通知书以邮政特快专递的形式发出，但没能提供证据证实原告何时收到入伙通知书。《商品房买卖合同》约定，收房通知书交由邮政部门寄出5日后视为送达买受人，因此原告主张其在2013年9月30日按照被告的要求办理收房手续符合合同的约定。因此，被告逾期交房的天数为185天（从2013年3月30日起计至2013年9月30日）。扣除符合合同约定的降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）的天数5天，被告实际逾期交房的天数为180天。
三、关于违约金应如何确定的问题。
原告主张，被告应以实际逾期天数，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告认为合同中约定的违约金过高，应按生效判决认定的原告的租房损失（即每月500元）来计算违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中，原、被告双方均未能提供相应证据证明因逾期交房造成的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，损失赔偿额可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。鉴于涉案房屋所在地段离中心城区较远及当地住房租金现状，本院酌情确定因被告逾期交房给原告造成的租金损失为500元／月较为符合实际。参照此标准，双方当事人约定违约金按已付房价款日万分之五计付亦远远过高，被告请求予以调减，符合法律规定，本院予以支持。综合考虑本案迟延交房给原告造成的损失及当地住房租金现状，依照违约金不超过实际损失30%的原则，被告应按逾期交房期间租金的130%向原告支付违约金3846.58元（500×130%×12÷365×180）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广西盛城房地产开发有限公司向原告李焕金、农娥平支付逾期交房违约金3846.58元；
二、驳回原告李焕金、农娥平的其他诉讼请求。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取188元，由被告广西盛城房地产开发有限公司负担32元，由原告李焕金、农娥平负担156元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。
代理审判员 罗惠民
二〇一五年七月三十日
书 记 员 何雪梅
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。