江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡商终字第0423号
上诉人（原审被告）无锡锡山电子应用设备厂，住所地无锡市锡山区锡北镇八士山林茶果场。
投资人代表人陈国群，该厂厂长。
被上诉人（原审原告）无锡太湖翠竹茶业有限责任公司，住所地无锡市锡山区锡北镇八士斗山。
法定代表人陆凤仪，该公司董事长。
委托代理人陆建栋、孙大骋，江苏金易律师事务所律师。
原审被告陈国群，1957年10月7日。
上诉人无锡锡山电子应用设备厂（以下简称设备厂）因与被上诉人无锡太湖翠竹茶业有限责任公司（以下简称茶业公司）、原审被告陈国群租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2014）锡法港商初字第00174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年1月31日，茶业公司与设备厂签订土地租用协议书，协议内容约定：一、设备厂向茶业公司租用土地使用面积为1856.98平方米，每年土地使用费按每平方米结算，2013年计45348元，其他相关规费按实际发生额支付；。二、设备厂确认从2006年至2012年共欠租金和其他费用271567.93元，详见附表。双方确认分三年还清，即2013年还20%（计54313.59元），2014年还30%（计81470.4元），2015年还50%（计13578.95元）；。三、本协议签订后，设备厂于2013年元月底先还往年欠款壹万元，在2013年底结算中轧算，设备厂的当年租金和其他规费必须在每年年底前付清。……；六、本协议第二条、第三条，设备厂所确定的当年结付租金额及规费和往年归还欠款必须按时履行，如有违约，茶业公司有权申请设备厂立即支付全额所欠一切费用并由有设备厂承担违约责任。上述土地租用协议书附表“陈国群2006年-2012年土地租金及各类应缴费明细”，包含土地租金、非农业用地费、地税税金、电力使用费、茶叶款，土地使用面积为1856.98平方米，土地租金2006年、2007年为每年27279.6元，2008年、2009年、2010年为每年27854.7元，2011年、2012年为每年37139.6元；每年非农土地使用费1856.98平方米×0.5元／平方米；电力使用费每年5千瓦×150元／千瓦，合计750元；土地使用税2006年以前为0.5元／平方米，2007年至今为4元／平方米。上述土地租用协议书及附表经茶业公司与设备厂、陈国群签字盖章确认。
后，茶业公司诉至法院，请求判令设备厂立即支付租金316915.93元及逾期付款利息，陈国群对设备厂的还款承担连带责任。
原审法院另查明，设备厂系陈国群设立的个人独资企业，2002年企业变更登记前企业名称为锡山市电子应用设备厂，并于1998年取得位于八士镇斗山的房屋所有权证。茶业公司与无锡市锡北镇人民政府于2005年7月28日就锡北山林茶果场所属的集体资产签订土地使用权协议书和资产出让协议书，并于2007年取得上述土地使用权协议书所涉土地的国有土地使用权证。设备厂房屋所有权证上的房屋所占土地在茶业公司上述国有土地使用权证范围内。
原审中，茶业公司认可2013年1月31日土地租用协议书签订后，设备厂、陈国群于2013年农历小年夜支付过2万元，设备厂、陈国群认为与本案无关，不同意在本案中扣除。
以上事实，由茶业公司提供的土地租用协议书、缴费明细、国有土地使用权证，设备厂、陈国群提供的房屋所有权证、八士镇人民政府文件、房产买卖契约、锡山区工商行政管理局核准变更登记通知书、无锡市国土资源局锡山分局档案资料、法院调查笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为，茶业公司与设备厂之间的土地租用协议书，系双方自愿真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效。根据双方签订的土地租用协议书及缴费明细，设备厂结欠茶业公司土地租金及其他应缴费用共计316915.93元，事实清楚，证据充分，理应支付，因茶业公司认可设备厂签订协议后支付过2万元，故设备厂尚欠茶业公司土地租金及其他应缴费用共计296915.93元。对于设备厂提出其拥有涉案土地上房屋所有权的同时也拥有土地使用权，不存在土地使用权出租的抗辩意见，因茶业公司提供了国有土地使用权证，设备厂房屋所有权证上的房屋所占土地在茶业公司上述国有土地使用权证范围内，设备厂也没有其他证据证明其对上述土地享有土地使用权，且设备厂已就上述土地的租用事宜与茶业公司签订了土地租用协议书，故法院对其抗辩意见不予采纳。另根据双方签订的土地租用协议书第二条“2006年至2012年结欠的租金和其他费用271567.93元，双方确定分三年还清，即2013年还20%，2014年还30%，2015年还50%”；第三条“协议签订后，设备厂应于2013年元月底先还往年欠款壹万元，在2013年底结算中轧算，设备厂的当年租金和其他规费必须在每年年底前付清”；第六条“本协议第二条、第三条，设备厂所确定的当年结付租金额及规费和往年归还欠款必须按时履行，如有违约，茶业公司有权申请设备厂立即支付全额所欠一切费用并有设备厂承担违约责任”。因茶业公司仅认可设备厂签订协议后在2013年农历小年夜支付过2万元，故设备厂应立即支付上述欠款296915.93元及相应利息该款（以45348元为基数自2014年1月1日起至判决给付之日止，以34313.59元为基数自2014年1月1日起至判决给付之日止，以217254.34元为基数自起诉之日即2014年6月11日起至判决给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期利息）。设备厂系陈国群投资的个人独资企业，陈国群对设备厂不能清偿部分，应承担清偿责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、设备厂于判决生效后十日内支付茶业公司租金296915.93元，并支付相应利息（该款以45348元为基数自2014年1月1日起至判决给付之日止，以34313.59元为基数自2014年1月1日起至判决给付之日止，以217254.34元为基数自2014年6月11日起至判决给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期利息）。二、设备厂财产不足以清偿上述债务的，由陈国群予以清偿。三、驳回茶业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6060元、保全费2170元，合计8230元，由茶业公司负担519元，设备厂、陈国群负担7711元（茶业公司同意其预交的上述费用，由设备厂、陈国群于判决生效后十日内向其直接支付，法院不再退还）。
设备厂不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其于1998年就取得了涉案土地上的房屋所有权，根据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律，法规另有规定的除外”与第六条“房屋所有权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移”的规定，其理应有房屋占用范围内土地的土地使用权。其因政策原因尚未领取土地使用权证，国土部门登记茶业公司为权利人的行为有误。二、原审法院列本案案由为土地租赁合同纠纷有误，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人适用，由承租人向出租人支付租金的行为。”本案中，地上建筑物的所有权归其所有，茶业公司也仅主张将土地使用权而不包括地上建筑物、附着物出租，不属于土地使用权租赁。综上，原审判决认定事实和适用法律均有错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回茶业公司的诉讼请求。
被上诉人茶业公司辩称：其支付了土地出让金，并取得了国有土地使用权证，系合法取得涉案土地使用权。基于此，其有权与设备厂签订土地租用协议书，该协议书及其后所附表格均经过设备厂、陈国群签字盖章确认，具有法律效力，设备厂、陈国群应依据协议书向其支付租金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告陈国群述称：同意上诉人设备厂的上诉意见，请求二审法院依法判决。
各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。经审查，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》由原建设部于1990年12月31日发布，自1991年1月1日起施行，后于2001年6月29日被《建设部关于废止〈国家优质工程奖评选与管理办法〉等部令的决定》废止。上诉人设备厂依据废止的部门规章主张取得涉案土地使用权，于法无据，其上诉意见本院不予采纳。
国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。”本案中，出租人为土地使用权人茶业公司，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条的规定，应为土地使用权租赁合同。在《民事案件案由规定》中，第三级案由租赁合同纠纷项下的第四级案由中有土地租赁合同纠纷，但无土地使用权租赁合同纠纷，故本案直接适用第三级案由即租赁合同纠纷。
综上，原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7711元，由上诉人设备厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 林中辉
代理审判员 李 杨
二〇一五年七月十五日
书 记 员 周喆菁