安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民一初字第01146号
原告：朱学刚，男，1963年11月18日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
原告：卓秀芹，女，1963年6月9日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
上述两原告共同的委托代理人：徐继斌，安徽亚星律师事务所律师。
上述两原告共同的委托代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。
被告：孙瑞乾，男，1977年5月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被告：张程程，女，1986年1月27日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
原告朱学刚、卓秀芹与孙瑞乾、张程程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告朱学刚及其与原告卓秀芹共同的委托代理人徐继斌到庭参加诉讼，被告孙瑞乾、张程程经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱学刚、卓秀芹诉称：2012年5月23日，朱学刚、卓秀芹将位于淮北市南湖路某小区商业A段05#、06#、07#、08#、09#、010#、011#商铺，建筑面积为1218㎡租赁给孙瑞乾、张程程，约定租赁期限为2012年5月23日至2022年5月22日止，租金为28元／㎡，租金为每季度102312元，租金提前一个月支付。如孙瑞乾、张程程拖欠租金，则需按每天实欠租金的3‰支付滞纳金。双方并约定在租赁期内未经朱学刚、卓秀芹许可，孙瑞乾、张程程不能将商铺转租他人，否则，朱学刚、卓秀芹有权解除合同，并追究孙瑞乾、张程程的违约责任。合同签订后，朱学刚、卓秀芹依约将商铺交付给孙瑞乾、张程程使用，但孙瑞乾、张程程一直拖延支付房租，且未经朱学刚、卓秀芹同意将该涉案商铺交付给他人使用。孙瑞乾、张程程的行为属于严重违约，为此，依法诉至法院，请求判令：1、解除双方于2012年5月23日签订的房屋租赁合同；2、判令孙瑞乾、张程程返还位于淮北市南湖路某小区商业A段05#、06#、07#、08#、09#、010#、011#商铺及支付拖欠的租金417496元（租金暂计算至2014年6月22日）和至实际付款日的租金；3、判令孙瑞乾、张程程支付滞纳金（即违约金）290676元（按每天实际欠租金的3‰暂计算至2014年6月22日）及直至租金付清之日止的违约金；4、本案的诉讼费、保全费及由于诉讼产生的所有费用均由孙瑞乾、张程程承担。
朱学刚、卓秀芹为支持其主张向本院提交如下证据：
1、租赁合同一份，证明朱学刚、卓秀芹与孙瑞乾、张程程存在房屋租赁合同关系及双方约定的权利义务。
2、律师函及快递回执，证明朱学刚、卓秀芹曾向孙瑞乾、张程程催要涉案房屋租金及滞纳金，孙瑞乾、张程程在合理期间内仍未缴纳拖欠的房租、滞纳金，朱学刚、卓秀芹可行使合同解除权。
3、证明及房产证复印件，证明涉案产权人系朱学刚及卓秀芹。
孙瑞乾、张程程没有向本院提交答辩状和证据。
经审查，本院对朱学刚、卓秀芹提供的3份证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
经审理查明：2012年5月23日，朱学刚、卓秀芹与孙瑞乾、张程程签订了商铺出租合同，合同约定：孙瑞乾、张程程（乙方）租用朱学刚、卓秀芹（甲方）位于淮北市南湖路某小区商业A段05#、06#、07#、08#、09#、010#、011#商铺，建筑面积为1218平方米。租金28元∕平方，租金提前一个月支付下一季度房屋租赁费用，乙方按每日实欠租金的3‰支付甲方滞纳金。乙方在合同签订日交清第一期房租，并支付2万元押金，不冲抵租金，不计息，合同解除后三个工作日内退还乙方押金。乙方在租赁期间如需改造，应征得甲方同意，费用由乙方承担，乙方装修财物，添盖房屋自动归甲方所有。甲方给乙方装修时间，30天不收租金。合同签订后，朱学刚、卓秀芹按约将商铺交付给孙瑞乾、张程程使用，孙瑞乾、张程程于合同签订日给付押金2万元，分别于2012年8月22日前给付租金9.3万元，2012年11月22日前给付租金10.8万元，2013年7月29日给付租金5万元，2013年9月11日给付租金5万元，2014年1月24日给付租金10万元。2014年5月12日，安徽亚星律师事务所徐继斌、刘文文律师接受朱学刚、卓秀芹的委托向孙瑞乾、张程程发出律师函，催要涉案房屋租金及滞纳金，孙瑞乾、张程程仍未给付拖欠的房租及违约金。孙瑞乾、张程程未将商铺装修完毕即下落不明，朱学刚、卓秀芹现将纠纷诉至法院。本院依据朱学刚、卓秀芹的申请，于2014年9月1日查封了张程程名下的坐落于淮北市相山区某处6栋1004室房屋一套。
另查，因双方签订合同时商铺产权证尚未办理，该租赁合同上商铺的编号系依照开发商出售房产的编号，现该涉案商铺房地产权证上登记的编号为：淮北市相山区南湖路203号某31幢105号、106号、107号、108号、109号、110号、111号。该涉案商铺现处于空置状态。
本院认为：朱学刚、卓秀芹与孙瑞乾、张程程签订的商铺出租合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性的规定，系有效合同。双方应按照约定全面履行自己的义务。朱学刚、卓秀芹按约将商铺交付给孙瑞乾、张程程使用，孙瑞乾、张程程亦应按约给付租金，其长期拖欠租金的行为已构成根本违约，并在朱学刚、卓秀芹催告后，仍未给付拖欠的租金及承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》有关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。朱学刚、卓秀芹要求解除与孙瑞乾、张程程于2012年5月23日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱学刚、卓秀芹要求孙瑞乾、张程程将租赁的商铺予以返还，并给付租金至实际返还日的诉讼请求，本院予以支持。该租赁合同约定装修期间，30天不收租金，故租金应从2012年6月22日起算，至2014年6月22日，孙瑞乾、张程程应给付租金818496元，其实际给付40.10万元，尚欠417496元，扣除签订合同时所交押金2万元，还应给付397496元。朱学刚、卓秀芹要求孙瑞乾、张程程给付从2013年3月29日至租金付清之日止因拖欠租金所产生的违约金，因朱学刚、卓秀芹已要求解除房屋租赁合同，故双方之间的租赁合同关系依法解除后，不再适用上述租赁合同中关于违约责任的约定，故违约金应给付至租赁合同解除日。朱学刚、卓秀芹要求违约金从2013年3月29日计算，是对其民事权利的处分，本院予以支持。本案双方当事人约定的违约金的计算方法为按每日实欠租金的3‰计算，显然过高，有违法律的公平原则及违约金补偿性为主、惩罚性为辅的原则，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故确定违约金时不应超过造成损失的百分之三十。本案参照租赁合同的履行程度、当事人的过错、逾期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定违约金为造成损失的百分之三十为宜。孙瑞乾、张程程经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃，其应当承担不到庭的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告朱学刚、卓秀芹与被告孙瑞乾、张程程于2012年5月23日签订的商铺出租合同；
二、被告孙瑞乾、张程程于本判决生效后五日内返还原告朱学刚、卓秀芹位于淮北市南湖路某小区商业A段05#、06#、07#、08#、09#、010#、011#商铺（房地产权证上登记的编号为：淮北市相山区南湖路203号某31幢105号、106号、107号、108号、109号、110号、111号），并给付原告朱学刚、卓秀芹房屋租金397496元（租金按每月28元∕平方米计算至2014年6月22日，扣除押金2万元）及按28元∕平方米计算的自2014年6月23日至实际返还日的租金；
三、被告孙瑞乾、张程程于本判决生效后五日内给付原告朱学刚、卓秀芹违约金119249元（2014年6月22日前实欠租金397496元×30%）及按28元∕平方米计算的实欠租金自2014年6月23日至本判决生效之日止计算的违约金；
四、驳回原告朱学刚、卓秀芹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10882元，诉讼保全费2520元，合计13402元，由原告朱学刚、卓秀芹负担3623元，由被告孙瑞乾、张程程负担9779元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 李 萍
代理审判员 支倩倩
人民陪审员 张百领
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 姜莉莉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。