湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益法民一终字第295号
上诉人（原审被告）熊藏平。
委托代理人李建湘，湖南求剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴少军。
委托代理人彭汉先，湖南省益阳市三益法律服务所法律工作者。
委托代理人杜申纲，系被上诉人吴少军之亲友。
被上诉人（原审被告）彭曦。
被上诉人（原审被告）彭时期。
上诉人熊藏平因与被上诉人吴少军、彭曦、彭时期房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2013）资民二初字第108号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊藏平及其委托代理人李建湘，被上诉人吴少军及其委托代理人彭汉先、杜申纲到庭参加诉讼，被上诉人彭曦、彭时期经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，彭曦与熊藏平均系益阳市资阳医药公司的职员，彭时期系彭曦之父。2000年4月30日，益阳市资阳医药公司征得彭曦、熊藏平的同意作出了一份《关于熊藏平住房处理意见》的决定，内容为：熊藏平所有的位于资阳区大码头办事处向某某路百某巷2栋＊单元＊＊1号（原＊＊2号）、产权证号为益房权证资字第000＊＊＊**号的房屋由益阳市资阳医药公司分配给彭曦居住，由彭曦向益阳市资阳医药公司集资2万元（以息代租），熊藏平将原住房产权证移交公司，益阳市资阳医药公司变卖该房屋时，退回彭曦集资款，彭曦享有优先取得产权证资格，变卖房屋所得款项退回熊藏平；熊藏平由益阳市资阳医药公司另行安排到由某楼办公室改造的住房居住，熊藏平向益阳市资阳医药公司集资2万元。之后，彭曦向益阳市资阳医药公司交纳2万元集资款并入住熊藏平名下的房屋，熊藏平入住益阳市资阳医药公司某楼办公室改造的房屋。2004年2月6日，彭曦之父彭时期将该房屋以24000元卖给了吴少军。彭时期向吴少军出具购房款收条时一并将房屋钥匙、产权证书、《关于熊藏平住房处理意见》交付。2004年6月11日，熊藏平已在益阳市资阳医药公司领取了彭曦名下的集资款2万元。2004年10月24日起吴少军将该房屋免费出租给亲戚谢秋云使用至今。2010年9月6日，熊藏平对争议房屋以遗失原证为由补办产权证为益房权证资阳字第71000＊＊**号。彭曦2004年以前外出谋生至今下落不明。另查明，熊藏平于2013年1月30日、4月22日二次通知谢秋云收回房屋，2013年5月以租赁纠纷提起诉讼。2013年7月，吴少军诉请原审判决确认吴少军与彭曦、彭时期的房屋买卖合同有效，并判令熊藏平协助办理房屋产权手续。
原审法院认为，2000年4月30日，益阳市资阳医药公司征得彭曦、熊藏平的同意作出的《关于熊藏平住房处理意见》已经明确本案争议的房屋由益阳市资阳医药公司收回并分配给彭曦居住，产权证交益阳市资阳医药公司，彭曦向益阳市资阳医药公司集资2万元（以息代租），益阳市资阳医药公司变卖该房屋时，退回彭曦集资款，彭曦享有优先取得产权证资格，变卖房屋所得款项退回熊藏平；熊藏平由益阳市资阳医药公司另行安排到由某楼办公楼改造的住房居住。在益阳市资阳医药公司、彭曦、熊藏平均按此方案执行后，从交付房屋给彭曦管理、使用起，熊藏平对争议的房屋丧失了占有、使用、管理、收益的权利，在益阳市资阳医药公司变卖房屋给彭曦后只享有接受变卖房屋所得款项的权利。2004年6月11日，熊藏平领取了彭曦名下的集资款2万元视为接受变卖房屋所得款项，同时益阳市资阳医药公司退还彭曦集资款2万元和交付房屋产权证给彭曦，说明彭曦已买受争议房屋。熊藏平本应协助办理产权过户登记手续，但于2010年9月6日对争议房屋以遗失原证为由申请补办产权证，其申办益房权证资阳第71000＊＊**号的行为显然不具有法律效力。故对熊藏平的辩称观点不支持。彭时期将彭曦的房屋卖给吴少军的行为符合表见代理，且双方的买卖行为已生效并履行。吴少军从2004年2月6日起管理使用该房屋至今，吴少军与彭曦的房屋买卖行为具有法律效力，故对吴少军的诉讼请求予以支持，但吴少军起诉彭时期承担责任没有依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判决：一、吴少军与彭曦就益房权证资字第000＊＊＊**号的房屋买卖有效；二、熊藏平、彭曦应协助吴少军办理房屋产权登记手续。履行义务期限：限判决生效后5日内履行协助义务；三、驳回吴少军对彭时期的诉讼请求。案件受理费400元，由熊藏平、彭曦各负担200元。
熊藏平不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审确认吴少军提供的部分证据符合证据的真实性、合法性、关联性系认定证据错误；二、《关于熊藏平住房处理意见》不是房屋买卖协议，熊藏平补办的房产证具有法律效力，原审认定事实错误；三、原审适用法律不当，判决错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判吴少军与彭曦房屋买卖无效，并判令吴少军承担本案一、二审诉讼费用。
吴少军答辩称：原审判决益阳市资阳医药公司有对熊藏平房屋的处理权，事实清楚，适用法律正确，熊藏平的上诉理由不能成立，请求二审维持原判。
彭曦、彭时期未到庭未发表答辩意见。
二审中，熊藏平向本院提交了以下证据：
1、益阳市资阳医药公司清算组于2014年2月6日出具的证明1份，欲证明益阳市资阳医药公司因企业改制，于2003年2月已将资产整体转让给谭欢钦，未将诉争房屋出卖给彭曦；
2、照片1张，欲证明熊藏平将诉争房屋增加了面积。
吴少军质证认为，对于证据1的真实性、合法性均不认可，该证据的出证单位不符合主体资格，且吴少军与彭曦交易行为发生在益阳市资阳医药公司清算小组成立之前，不能达到熊藏平的证明目的；证据2不能证实熊藏平房屋的方位，没有其他相关证据证明，不能证明熊藏平出资增加了房屋的面积。
本院对上述证据经审查认为，证据1不能证明益阳市资阳医药公司未将诉争房屋卖给彭曦，不能达到熊藏平的证明目的，本院不予采信；证据2不能证实熊藏平出资增加了诉争房屋的面积，不能达到熊藏平的证明目的，本院不予采信。
本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点问题是，原审认定吴少军、彭曦房屋买卖行为有效是否正确。
《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。在本案中，2000年4月30日，益阳市资阳医药公司在征得彭曦、熊藏平的同意后，作出《关于熊藏平住房处理意见》，该住房处理意见约定：益阳市资阳医药公司将本案诉争房屋分配给彭曦居住，由彭曦向益阳市资阳医药公司集资2万元（以息代租）；熊藏平由益阳市资阳医药公司另行安排到由某楼办公室改造的住房居住，并向益阳市资阳医药公司集资2万元，同时将原住房产权证移交公司；益阳市资阳医药公司变卖该房屋时，彭曦享有优先取得产权证资格，并将变卖房屋所得款项退回熊藏平。该住房处理意见系熊藏平、益阳市资阳医药公司对各自所有的房屋物权上的占有、使用、收益和处分权利的一种置换行为。熊藏平取得益阳市资阳医药公司六楼办公楼改造的住房的占有、使用、收益之权利，益阳市资阳医药公司则取得熊藏平房屋的占有、使用、收益和处分之权利。该置换行为不违反国家的法律、法规，且经熊藏平、彭曦签字，并经益阳市资阳医药公司盖章确认，符合三方的真实意思表示，依法具有法律效力。益阳市资阳医药公司、熊藏平、彭曦均依据《关于熊藏平住房处理意见》履行各自义务后，熊藏平已将诉争房屋的占有、使用、收益、处分的权利让渡给益阳市资阳医药公司，其只享有诉争房屋变卖后所得款项之权利。2004年6月11日，熊藏平领取彭曦名下的2万元集资款，同时，益阳市资阳医药公司将诉争房屋产权证交付彭曦，是益阳市资阳医药公司行使对熊藏平房屋的处分权，熊藏平依约定取得变卖诉争房屋所得款之权利，且根据房屋租赁交易习惯，房屋产权证书只是证明出租人享有房屋出租权的凭证，并无将房屋产权证书交付于承租人的必要，而益阳市医药公司将熊藏平房屋产权证交付彭曦，并将彭曦集资款交于熊藏平的行为，符合房屋买卖合同的交易习惯，且根据2004年益阳市房屋交易的实际情况，诉争房屋同地段，相类似房屋的交易价格基本接近于双方的交易价格，因此熊藏平提出双方是租赁关系，2万元系彭曦租金的主张既与三方意见不符，也有违通常交易习惯，本院不予采信。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，彭曦取得诉争房屋后，虽未办理物权转移登记，但已依法取得了诉争房屋的处分权。2004年2月6日彭曦之父彭时期将该房屋以24000元卖给了吴少军，彭时期将购房款收条、房屋钥匙、房屋产权证书、《关于熊藏平住房处理意见》一并交付吴少军，彭时期将彭曦的房屋卖给吴少军的行为符合表见代理，且该买卖行为已生效并已履行交付，原审据此判决吴少军、彭曦就诉争房屋的买卖行为有效并判决熊藏平、彭曦协助吴少军办理房屋产权登记手续并无不当，熊藏平提出原审认定证据错误，适用法律不当，判决错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人熊藏平的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费400元，由上诉人熊藏平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄和平
代理审判员 陆康彪
代理审判员 刘国清
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 石 玉