新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终3495号
上诉人（原审原告）：周磊，男，1982年7月1日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区。
上诉人（原审原告）：尚权虎，男，1984年9月17日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：董鸿君，新疆�方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：沈安珍，女，1951年1月31日出生，汉族，新疆蝶王针织有限公司退休职工，住乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：高希彬，男，1946年8月11日出生，汉族，乌鲁木齐市新市区技术监督局退休职工，住乌鲁木齐市新市区。
上诉人（原审被告）：高希彬，男，1946年8月11日出生，汉族，乌鲁木齐市新市区技术监督局退休职工，住乌鲁木齐市新市区。
上诉人周磊、尚权虎因与上诉人沈安珍、高希彬房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初3116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周磊、上诉人尚权虎及其共同委托诉讼代理人董鸿君，上诉人沈安珍的委托诉讼代理人高希彬、上诉人高希彬到庭参�诉讼，本案现已审理终结。
周磊、尚权虎共同上诉请求：一审法院判决驳回我方诉讼请求程序违法，请求二审法院予以改判，并由沈安珍、高希彬承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：我方与沈安珍、高希彬就涉案商铺和地下营业厅北面房屋签订合同一份，约定由我方租赁涉案房屋作为经营使用，租期为十年，我方按约定向沈安珍、高希彬支付了30万元定金，后经过了解得知涉案房屋中有较大面积属于违章建筑，故提起本案诉讼。一审法院审理后认为该合同属无效合同并在庭审中向我方予以释明，在我方坚持不变更诉讼请求的情况下，一审法院作出了驳回我方诉讼请求的实体判决，根据相关法律规定，一审诉讼中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，法院应告知当事人可以变更诉讼请求，当事人�持不变更诉讼请求的，法院应当驳回起诉，而不应作出实体判决，故一审判决构成程序违法。
沈安珍、高希彬共同辩称，我方对一审判决结果没有异议，一审判决认定事实是清楚的，涉案房屋中确实有三个门面房没有房屋所有权证书，一审法院进行过两次庭审，法官也释明的很清楚，但周磊和尚权虎坚持不变更诉讼请求，故一审判决正确，不存在程序违法的问题，周磊、尚权虎认为本案应当做驳回起诉的处理没有法律依据，请求二审法院驳回周磊、尚权虎的上诉请求。
沈安珍、高希彬共同上诉请求：请求二审法院变更一审判决中对涉案租赁合同全部无效的认定，并由周磊、尚权虎承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：涉案租赁合同中涉及的没有规划许可证的门面房面积仅17.76平方米，而有房屋产权证书的房屋实际面积为456.95平方米，一审判决仅因极少数面积的房屋没有规划许可证而认定整个房屋租赁合同无效是错误的，根据法律规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故我认为涉案租赁合同中涉及有房屋产权证书的部分应为有效合同。租金明显可以通过一定的计算方式进行区分，并非一审判决认定的具有不可分性。根据涉案房屋的布局来看，没有规划手续的三个门面房是单独隔出来的，与其余456.95平方米的房屋是分开的，即使没有这三间门面房，也不影响其他面积的整体经营，不存在不可分割的问题。我方对判决结果没有异议，但一审判决以涉案房屋系整体出租，在租金、租赁期限等方面具有不可分性为由认定涉案合同为整体无效合同是错误的。
周磊、尚权虎共同辩称，一审法院去进行过现场勘查，确认了涉案房屋的布局和实际面积的事实，涉案租赁合同中存�没有规划手续的房屋，沈安珍、高希彬对该事实是认可的，我们在签订合同时，约定涉案房屋是整体出租的，并没有分割面积，我方对沈安珍、高希彬在上诉理由中提到的以单个面积来分割租金的方式是不认可的，我方要对涉案面积进行整体装修，后可能会进行招商引资，将房屋再次分割后进行利用，现在部分面积没有规划手续，无法保证我方的正常经营，涉案租赁合同是不可分的，一审判决对此认定正确，请求二审法院驳回沈安珍、高希彬的上诉请求。
周磊、尚权虎向一审法院起诉请求：1、请求判令解除我方与沈安珍、高希彬于2016年4月26日订立的合同；2、请求判令沈安珍、高希彬共同向我方返还30万元，支付我方违约金10万元，承担我方为诉讼支出的费用1000元；3、本案诉讼费用由沈安珍、高希彬承担。
一审法院认定事实：沈安珍、高希彬�夫妻关系。2016年4月26日，沈安珍（甲方）与周磊、尚权虎（乙方）签订合同，该合同主要内容为：一、甲方将本市新市区南三路东来顺商场一层商铺（包括鸭脖子店、服装店、靠近起源店的卖包店三个门面房）和地下营业厅北头房屋出租给乙方经营；二、租期自2016年7月1日至2026年6月30日，共计十年（该时间是现有商户处理商品的时间和给乙方装修20天已除去后的时间）；三、租金头二年每年为240万元，自第三年开始每年在前一年基础上递增10万元；四、付款方式为：2016年7月1日至2017年6月30日的租金乙方分两次付清，第一次合同签订付租金145万元，第二次合同正式履行日开始五个月内付清剩余租金95万元，自2017年开始至合同终止每年均提前一个月向甲方一次性支付下年租金；五、乙方于2016年4月18日向甲方交定金30万元，合同正式履行后该定金改为乙方向甲方交的押�，2022年该30万元押金改为20万元押金，从当年乙方向甲方应交的租金中扣除10万元；六、乙方负责给甲方交地下室胡国毅每年应给甲方的租金5.5万元，交款时间与乙方给甲方交租金的时间一样。合同中还约定：合同履行期间甲方不得随意收回房屋，否则赔偿造成的乙方损失；乙方按时交租金和其他应交的费用，如果乙方拖欠租金及费用达一个月，甲方有权收回房屋、终止合同；若一方违约须向守约方支付违约金，违约金标准为本年度平均四个月的租金。该合同书落款处的甲方除沈安珍签名外，还有沈安珍与高希彬之子高海东的签名，高希彬也签名并签注“应乙方要求我也要代签字，故签此据”。2016年5月4日，高希彬补开一份收据，收据的内容为“今收到周磊、尚权虎2016年4月21日交来的租赁沈安珍位于新市区南三路161号一层和地下室属沈安珍的房屋全部的定金30万元�。
本案审理中，周磊、尚权虎提供一份有高希彬签名的房屋平面图，称其承租商场一层商铺的面积近400平方米。高希彬对该房屋平面图上其签名予以确认，但称其出租的是商场一层有产权证的商铺和无产权证的三个门面房，商场一层西面无产权证的房屋中有120平方米给周磊、尚权虎无偿使用、不收取租金，而其余无产权证的房屋与周磊、尚权虎无关。经询，商场一层大门口的三个门面房和西面的房屋为高希彬搭建的彩钢板房屋，无建设工程规划审批手续。东来顺商场位于新市区南三路161号星云商住楼，沈安珍是该星云商住楼一层12号商铺及另二间商铺登记的所有权人，一层该三间商铺登记的建筑面积合计为182.1平方米；该星云商住楼负一层3号、4号商铺登记的所有权人也为沈安珍，负一层该二间商铺登记的建筑面积合计为259.4平方米。双方对租赁负一层商�的位置及面积无异议。2016年5月11日，周磊、尚权虎向沈安珍、高希彬邮寄解除合同通知书并经公证，支付公证费600元。同年6月5日，沈安珍、高希彬向周磊、尚权虎邮寄告知书，告知二人承担未按约定支付租金所造成延期交房的责任及损失。
一审法院认为，相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案沈安珍、高希彬向周磊、尚权虎出租的房屋范围，双方存在争议，即商场一层西面未经规划许可而建造的房屋是出租还是无偿使用以及具体的位置和面积。既便不考虑此因素，双方合同中明确约定的商场一层所包括的三个门面房无建设工程规划许可证，而该三个门面房是与商场一层及地下营业厅北面房屋作为整体出租，在租金、租赁期限等方面具有不可分性，�双方于2016年4月26日订立的房屋租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。周磊、尚权虎虽认为承租的房屋有较大面积属于违章建筑，但其诉讼请求还是按合同有效而主张，经法院释明后，周磊、尚权虎仍坚持其诉讼请求，故在合同被确认无效的情况下，周磊、尚权虎基于合同有效而提出的各项诉讼请求均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：驳回周磊、尚权虎的诉讼请求。
本院二审期间，沈安珍、高希彬围绕上诉请求依法提交了涉案商场现状照片一张，证实涉案无规划手续的三间门面房与其余面积的房屋是分开的，并不相连。本院组织当事人进行了质证，周磊、尚权虎的质证意见为：对照片的真实性没有异议，对关联性不认可，合同中明确写�该三间门面房也在出租的标的物中，对我方来说是不可分割的。本院对该照片的真实性、合法性予以确认。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，沈安珍、高希彬与周磊、尚权虎签订的合同中约定的租赁标的物为涉案商场一层商铺（包括鸭脖子店、服装店、靠近起源店的卖包店三个门面房）和地下营业厅北头房屋，现该标的物中有部分面积无建设工程规划许可证，沈安珍、高希彬上诉认为无建设规划许可证的面积仅是小部分面积，且与其余面积的房屋是分开的，合同中约定的租金可以按照一定的计算方式扣减，故租金是可分的，合同也并非不可分割，无建设规划许可证的部分不应影响整个合同的效力，对此本院认为，从商业经营的角度考虑，双方在协商租赁合同的租金时，是在综合考虑租赁标的物的面积、位置等因素的情况下对租金进行约定，当租赁标的物的面积、位置发生变化时，租金也应当重新进行协商，而并非简单的扣减，而无建设规划许可证的面积作为租赁标的物的一部分，可能会影响到租赁标的物的整体利用，且标的物的变化和租金的变化也可能会导致双方当事人无法就合同的签订协商一致，综合以上因素，该租赁标的物应当认定为系不可分割的整体，其中部分面积的房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的规定，涉案合同应认定为无效合同，一审判决对此认定正确，本院予以维持，高希彬的上诉理由不能成立，本院不予采信。因涉案合同属无效合同，周磊、尚�虎一审诉讼请求均是建立在合同为有效合同的基础上，所依据的事实和法律也是基于合同有效，一审判决认定其诉讼请求不能成立并作出驳回其诉讼请求的实体判决并无不当，周磊、尚权虎上诉认为一审判决程序违法，本案处理结果应当为驳回起诉的上诉理由没有法律依据，本院不予采信，周磊、尚权虎可依据不同的事实及法律另行主张权利。综上，周磊、尚权虎及沈安珍、高希彬的上诉请求均不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7385元（上诉人周磊、尚权虎已预交7315元、上诉人沈安珍、高希彬已预交70元），由上诉人周磊、尚权虎负担7315元，上诉人沈安珍、高希彬负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
代理审判员 徐 岚
代理审判员 卫 杨
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 焦 玉