上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3301号
原告（反诉原告）上海新花化工设备有限公司，住所地上海市松江区中山街道花桥村。
法定代表人朱郁仁。
委托代理人黄万春，上海乾业律师事务所律师。
委托代理人姚晔，上海乾业律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海辰顺机械设备有限公司。
法定代表人胡健龙。
委托代理人郭会娟，上海乐邦律师事务所律师。
委托代理人谭文辉，上海乐邦律师事务所实习律师。
原告上海新花化工设备有限公司与被告上海辰顺机械设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，被告提出反诉，本院依法受理予以合并审理。本案分别于2014年11月21日、2015年3月30日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄万春两次均到庭参加庭审，被告原委托代理人赵小芬到庭参加第一次庭审，被告的委托代理人郭会娟、谭文辉到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年10月22日，原、被告签订厂房租赁协议一份，约定被告向原告承租位于本区洞泾镇花桥村的厂房，面积为892平方米，租赁期限为自2009年2月1日起至2010年1月31日，租金为每年12万元，每六个月支付一次，先付后用。合同签订后，被告支付了两年租金。合同到期后双方没有签订新的租赁协议，但被告一直实际使用至今。根据合同法相关规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。因此双方的租赁关系继续存在，但是被告拖欠租金及水电费至今。2014年8月22日，原告通过发律师函并在租赁标的厂房内张贴律师函等形式向被告催讨租金并要求确认双方租赁合同关系解除、要求被告搬离，但被告不予理睬。故原告诉至本院请求判令：1、确认原、被告间租赁合同关系于2014年8月22日解除，被告于本判决生效之日起十日内搬离租赁标的厂房；2、被告支付租金43万元（2011年2月2日起至2014年8月29日，按照年租金12万元计算）；3、被告支付房屋占有使用费（自2014年9月1日起至被告实际搬离租赁标的厂房之日，按照每年12万元的标准计算）；4、被告支付拖欠的电费36，361元、水费4，200元。审理过程中，原告自愿撤回第4项诉讼请求。
被告辩称：第一，同意解除双方间的租赁合同关系，但是解除的时间应当以被告收到本案诉状副本之日即2014年9月30日解除；第二、被告主张自2011年2月2日至2014年1月31日期间的租金已过诉讼时效，自2014年4月25日起至2014年9月30日的租金被告不应支付，因自2014年4月25日起租赁标的厂房已被拆迁，被告已无法正常使用；第三、被告主张的自2011年2月2日起至2012年9月24日止的水电费已过诉讼时效，2012年9月25日起至2014年4月25日的水电费被告同意按实结算，但需被告提供结算的凭证。2014年4月25日之后的水电费，因被告没有使用房屋，故不同意支付。
同时，被告辰顺机械反诉称：原告已就租赁标的厂房与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，被告作为承租人并未参与拆迁补偿安置协议的签订，但原告已就被告承租的部分取得了相应的拆迁补偿款，该款项应当支付被告。另，在2011年至2013年期间，被告先后加工、销售合计171，806元产品给原告，经多次催收，原告至今未能支付相应货款。故被告反诉请求判令：1、被告支付拆迁安置补偿款1，081，400元（具体以拆迁补偿协议为准）；2、被告支付货款171，806元。
原告针对被告的反诉辩称：原、被告间的租赁协议约定如遇政府开发，被告应无条件服从，原告不支付任何补偿，故被告无权向原告主张任何拆迁安置补偿款项。被告主张的货款可在被告应支付的租金等费用中进行抵扣。
原告为证明其本诉主张，反驳被告反诉主张提供证据及被告发表质证意见如下：
1、原、被告于2008年12月22日签订的《厂房租赁协议》，证明原、被告之间存在厂房租赁合同关系，书面约定的租赁期限为自2009年2月1日起至2010年1月31日止。合同第八条约定如遇政府开发，被告应无条件服从，原告不支付任何补偿。被告对该份证据的真实性先是认为没有异议，后因原告无法提供租赁协议原件而认为有异议，并认为在该份协议到期之后，双方没有再签订新的书面租赁协议，故该份协议还是继续有效的。且该份协议第六条约定租金支付方式是先付后用，每6个月支付一次，故原告主张的部分租金已过诉讼时效；
2、上海市房地产权证，证明租赁标的厂房具有合法产权证并属于原告所有。被告对该份证据没有异议；
3、原告于2014年9月24日出具的对账单，证明被告至2014年6月共拖欠租金42万元，至2014年5月30日拖欠电费36，361元，至2014年6月拖欠水费4，200元。上述三项共计460，561元。被告认为该份对账单系原告单方制作，不予认可；
4、被告于2014年5月20日向原告出具的一份清单，证明被告确认其于2011年2月开始拖欠租金的事实。被告对该份清单的真实性没有异议，但是认为被告仅仅是确认欠付租金的事实，没有作出同意支付租金的承诺，故不发生中断诉讼时效的效力；
5、落款日期为2014年8月22日的律师函，证明因被告拖欠租金，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付欠付租金并搬离租赁标的厂房，该份律师函因被告拒收而被退回。被告对该份证据不予认可，认为没有收到过该份律师函。且原告要求终止合同，没有在合理期限内通知被告；
6、照片，证明原告将律师函张贴在厂房门口。被告对此不予认可，认为从未见过张贴的律师函。
被告为证明其反诉主张，反驳原告本诉主张提供证据及原告发表质证意见如下：
1、原、被告于2008年12月22日签订的《厂房租赁协议》，证明原、被告双方存在租赁合同关系，租赁标的厂房拆迁，被告作为承租人享有获得补偿的权利。原告对该份证据真实性没有异议，但是租赁协议第八条约定的内容是被告无权获得补偿；
2、被告自行制作的清单，证明被告当时所列的其认为应当获得的补偿款金额，现主张的具体金额以拆迁补偿安置协议为准。原告对此不予认可，认为是被告自行制作的，没有任何依据；
3、非标产品定做合同、产品销售合同、加工明细单，证明原告尚欠被告货款、加工款共计171，806元；
4、上海市征用集体所有土地非居住房屋拆迁补偿协议和上海农商银行付款通知，证明原告与案外人中山街道房屋征收管理中心签订拆迁协议，被告作为承租人并未参与签订过程，原告已经取得了部分拆迁补偿款，其应当将属于被告部分的补偿款支付给被告。原告对该份证据的真实性没有异议，但是认为与被告无关；
5、照片一组，证明被告承租厂房之后有过搭建及在租赁标的厂房内有属于被告的机械设备。原告对该份证据真实性不予认可，认为该组照片中的机械设备有些是属于原告的；
6、估价结果报告，证明原告就被告搭建的1号房加层、厕所、仓库及属于被告的机械设备已取得了相应补偿，还有应补偿给被告的停产停业损失。原告对该份证据的真实性没有异议，但是原、被告间租赁标的厂房的动迁是没有任何拆迁许可证的，不是正规的拆迁，是政府回购行为。停产停业损失是补偿给房屋所有权人的，而不是补给实际经营者的。且停产停业损失仅根据生产经营的面积作出补偿，不包括后勤、仓库等非用于生产经营的面积。
对于原告提供的1、2、4，因被告对真实性予以确认，可作为本案的定案依据。对于被告提供的证据1、3、4、6，因原告对真实性予以认可，故也可作为本案的定案依据。对于原、被告提供的其它证据，本院将结合下文阐述意见。
经审理查明：2008年12月22日，原、被告签订《厂房租赁协议》一份，约定原告将其名下的座落于上海市松江区洞泾镇花桥村的厂房中南面车间（包括门卫、办公室一层、办公室前面场地）建筑面积为892平方米出租给被告。合同第二条约定：生产车间内包括行车及设备，被告负责使用及日常保养维修。合同第四条约定：租金为每年12万元。合同第五条约定：租赁期限为2年，即自2009年2月1日起至2010年1月31日，双方如愿意延长租期，应重新签订协议。合同第六条约定：付费以六个月为一单元，先付后用。合同第八条约定：如遇政府开发，被告应无条件服从，原告不支付任何补偿。合同到期之后，被告继续使用、占用房屋至今。期间，被告搭建了厕所、仓库并对车间旁边的房屋加盖了一层房屋。
上海房地产估价师事务所有限公司于2014年3月20日对原告名下位于本区中山街道花桥村的厂房建筑物、装修、附属设施的重置价格及机器设备物资搬迁补偿价格在2013年12月20日节点进行估价，评估总价55，272，399元，其中房地产权证记载建筑面积为7，629平方米，估价结果为15，616，486元，房地产权证未记载建筑面积为6，656.1平方米，估价结果为10，800，523元，附属设施估价结果为3，360，370元，机器设备及物资搬迁补偿为25，495，020元。其中固定资产——机器设备清偿评估明细表中“辰顺机械”一栏，列明了LD行车、行车导线等在内的22项机械设备，搬迁费用共计156，900元，其中LD行车、行车导线的搬迁费用分别为44，000元及16，800元。停产停业费对房地产权证记载的面积及未记载的面积均按照每平方米350元的单价进行补偿。
2014年4月25日，原告与松江区中山街道房屋征收管理中心就坐落于上海市松江区洞泾镇花桥镇的厂房签订《上海市征用集体所有土地非居住房屋拆迁补偿协议》，约定根据上海房地产估价师事务所有限公司的评估，原告获得的拆迁补偿款共计61，180，000元，包括评估总价55，272，399元、停产停业费4，999，785元、附属物407，816元、奖励费200，000元、其他综合一次性补偿300，000元。
2014年5月20日，被告向原告出具一份材料，载明被告要求获得的补偿方案为：1、停产停业损失补偿，按每平方米700元计算，共595，000元；2、房屋、建筑物补偿，已搭建彩钢板房和屋顶钢结构屋，搭建价65，000元；3、设备搬迁安装费100，000元；4、解聘员工的安置补偿费用，8人按月均4，000元计，共补6个月，合计192，000元；5、信鸽搬迁补偿100，000元。另又载明：2009年2月1日起租赁，已付租金二年及水电费。2010-2013加工设备（车油罐）5台总计价格150，100元。2010-2013零星加工及材料总计21，706元。欠租金2011.2—至今。
2014年8月22日，原告向被告通过邮寄方式发出律师函，认为因被告自2011年2月开始拖欠租金及水电费，故要求被告于7日内搬离，并支付所欠租金。如被告再次逾期未履行，原告将停水停电并通过相应司法途径解决。该份律师函寄往松江区中山街道花桥村，被退信，故被告没有实际收到该份律师函。
2015年2月13日，经本院与原、被告共同进行现场勘查，确定被告自行搭建的部分包括1号房加层74.75平方米、厕所9平方米、仓库19.25平方米，分别对应上海房地产估价师事务所有限公司出具的《估价结果报告》中“未经产权登记部分房屋”中第27项、31项、33项。被告确认虽然现场测量出来的面积与评估报告中的面积有所出入，但是被告主张补偿的面积以现场测量的为准，单价以评估报告为准。原、被告均确认上海房地产估价师事务所有限公司出具的《估价结果报告》中固定资产——机器设备清偿评估明细表中“辰顺机械”一栏项下所列的机械设备除了LD行车、行车导线之外均属被告所有。
关于房地产权证未记载面积的补偿单价，本院至松江区中山街道房屋征收管理中心调取了“建筑物估价明细表”，《估价结果报告》中“未经产权登记部分房屋”中第27项、31项、33项的评估单价分别为1，436元、704元、689元。但松江区中山街道房屋征收管理中心向本院表示，《估价评估报告》仅供参考，实际拆迁过程中，对无产权证面积的补偿单价一般在80元至120元之间。
被告至今仍实际占用其租赁标的厂房。原告已实际领取付工龄补偿款4，787，782元、动迁补偿款20，000，000元、10，000，000元、10，000，000元、9，000，000元。
原告于庭审中认可其于2014年10月开始对租赁标的厂房进行断水、断电，但被告认为在2014年4月25日开始即断水断电。
本院认为：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告之间书面的租赁合同期限届满后，双方之间又形成了不定期的租赁合同，原告可以随时解除租赁合同。虽然，在本案诉讼前原告向被告发出律师函要求被告搬离，但邮寄的律师函被退信，而原告提供的张贴律师函照片真实性被告不予认可，故本院认为原告要求解除合同的通知未能在本案诉讼前有效送达被告。本院以本案诉状副本送达被告之日即2014年9月30日为合同解除之日。合同既已解除，被告应将租赁标的厂房返还给原告，故对于原告要求确认租赁合同解除并要求被告返还租赁标的厂房的诉讼请求，本院予以支持。被告返还的标的不仅包括承租的租赁标的厂房，还应包括其自行搭建的房屋加层、厕所和仓库。
合同解除不影响被告向原告支付拖欠的租金，从被告于2014年5月20日向原告出具的材料中可以确认，被告自2011年2月份开始拖欠租金。被告以原告主张的部分租金超过诉讼时效为由进行抗辩，但被告在2014年5月20日向原告出具的材料中载明“欠付租金2011.2—至今”，此即为被告同意将欠付租金在原告应付补偿款中进行抵销的意思表示，产生了中断诉讼时效的效力。被告应向原告支付自2011年2月至合同解除之日止的租金。因租赁标的厂房至今仍在原告的实际占用控制之下，故被告应向原告支付合同解除之后的房屋占有使用费。原告自认其于2014年10月份对租赁标的厂房进行断水断电，而被告陈述在2014年4月25日就已断水断电，但未能提供任何证据证明，本院只能以原告自认的断水断电时间为准。断水断电必然影响到被告对租赁标的厂房的实际使用，但被告并非无需支付任何房屋占有使用费。因为被告从2011年2月始未支付任何费用，即便扣除原告应支付的加工款、货款，被告还是存在逾期支付租金的违约行为，且原告已通过诉讼方式要求确认双方之间的租赁合同关系解除，故断水断电行为属于原告收回房屋的自力救济行为，虽然导致被告无法正常使用厂房，但在一定程度上是因被告自身过错造成，故本院酌情确定被告按照原合同约定的每年12万元租金标准的50%支付2014年10月1日之后的房屋占有使用费至实际搬离租赁标的厂房之日止。
原告自行撤回要求被告支付水电费的诉讼请求，属其对自身权利的合法处分，于法不悖，本院予以认可。
在合同解除之前，租赁标的厂房由被告实际占有使用，原告已与松江区中山街道房屋征收管理中心签订拆迁补偿协议，作为承租人的被告有权获得相应补偿款。补偿款分为三类，分别是被告自行搭建部分的未见产权证记载面积的补偿、机械设备的搬迁补偿、停产停业费。
关于被告自行搭建的建筑物，经过现场勘查，原、被告双方共同确认了现场测量的面积，即1号房加层74.75平方米、厕所9平方米、仓库19.25平方米。关于补偿款单价的确定，被告认为应当按照《估价结果报告》建筑物估价明细表中列明的单价，原告认为应当按照松江区中山街道房屋征收管理中心出具的意见即每平方米80至120元的单价确定。对此，本院认为，原告获得的拆迁补偿款就是按照《估价结果报告》中列明的各项金额确定，即便松江区中山街道房屋征收管理中心认为该份《估价结果报告》是为配合与原告商定的拆迁补偿款总价而制作，仅供参考，但现没有证据表明该份《估价结果报告》系无效，从形式上说，原告获得补偿款的确定依据就是该份《估价结果报告》，原告可按照《估价结果报告》上的金额获得补偿款，却不按照该金额将属于承租人的补偿款支付给被告，于理不合。故本院认为被告应当获得的“未经产权登记部分房屋”补偿款单价应为《估价结果报告》中建筑物估价明细表中确定的金额，即1号房加层的补偿单价为1，436元（建筑物重置单价1，086元＋装修单价350元）、厕所的补偿单价为704元、仓库的补偿单价为689元。被告可获得的建筑物拆迁补偿为1号房加层107，341元（74.75平方米×1，436元／平方米）、厕所6，336元（9平方米×704元／平方米）、仓库13，263.25元（19.25平方米×689元／平方米），共计126，940.25元。
关于机械设备的搬迁费，双方均确认《估价结果报告》中“辰顺机械”一栏项下共22个项目，第1、2个项目LD行车和行车导线，双方确认属于原告所有，第22个项目金属圆锯机因无实物没有获得相应搬迁补偿，剩余19项机械设备均属于被告所有，相应的搬迁补偿款共计96，100元应属于被告。
关于停产停业费，因松江区中山街道房屋征收管理中心与被告确定的停产停业费是按照所有建筑物（包括房地产权证记载的及未经房地产权证记载的）面积乘以350元的单价计算得出的金额进行补偿，故被告可获得停产停业费也应是其承租、搭建的全部建筑物面积乘以单价确定，被告承租的厂房（包括门卫、办公室一层、办公室前面场地）共892平方米，以及搭建的1号房加层、厕所、仓库共103平方米，总计995平方米，乘以350元／平方米，被告可获得的停产停业费为348，250元。综上，被告可获得拆迁补偿款为571，290.25元（126，940.25元＋96，100元＋348，250元）。因原告已实际领取了大部分拆迁补偿款，剩余拆迁款原告亦有权继续领取，故应当将属于被告的拆迁补偿款支付被告。
关于被告反诉主张的加工款、货款共计171，806元，因原告对金额无异议，并同意在被告应当支付的费用中进行抵扣，故本院予以确认，在被告应支付的自2011年2月起至2014年9月止的租金430，000元中予以抵销。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条及《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海新花化工设备有限公司与被告（反诉原告）上海辰顺机械设备有限公司之间的房屋租赁合同关系于2014年9月30日解除；
二、被告（反诉原告）上海辰顺机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区洞泾镇花桥村的厂房内南面车间（包括门卫、办公室一层、办公室前面场地，共892平方米）及被告（反诉原告）上海辰顺机械设备有限公司自行搭建的建筑物（包括1号房加层、厕所、仓库）返还给原告（反诉被告）上海新花化工设备有限公司；
三、被告（反诉原告）上海辰顺机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海新花化工设备有限公司租金258，194元{原告（反诉被告）上海新花化工设备有限公司应支付给被告（反诉原告）上海辰顺机械设备有限公司的货款、加工款171，806元已抵销}；
四、被告（反诉原告）上海辰顺机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海新花化工设备有限公司自2014年10月1日起至被告（反诉原告）上海辰顺机械设备有限公司履行上述第二项义务完毕之日止的房屋占有使用费，按照每年6万元计算；
五、原告（反诉被告）上海新花化工设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海辰顺机械设备有限公司拆迁补偿款571，290.25元；
六、驳回原告（反诉被告）上海新花化工设备有限公司的其余本诉请求；
七、驳回被告（反诉原告）上海辰顺机械设备有限公司的其余反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8，438元，反诉案件受理费8，039元，合计诉讼费16，477元，由原告（反诉被告）上海新花化工设备有限公司负担8，277元（已付），由被告（反诉原告）上海辰顺机械设备有限公司负担8，200元（已付8，039元，余款161元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
代理审判员 方美玲
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。