山东省济南市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鲁01民终7567号
上诉人（原审原告）：济南高新控股集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李昊，董事长。
委托诉讼代理人：聂洪涛，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李建芳，女，1966年4月12日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：杜芳洲，山东国孚律师事务所律师。
原审第三人：济南群康食品有限公司，住所地济南市。
代表人：济南群康食品有限公司管理人。
负责人：郭衍友，清算组组长。
委托诉讼代理人：陈克平，男，1982年5月5日出生，汉族，清算组成员，住济南市。
委托诉讼代理人：李雪，女，1988年11月4日出生，汉族，清算组成员，住莱芜市。
上诉人济南高新控股集团有限公司（以下简称高新控股公司）因与被上诉人李建芳、原审第三人济南群康食品有限公司（以下简称群康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初5998号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。
高新控股公司上诉请求：1、撤销一审裁定，发回历城区人民法院重新审理；2、一、二审诉讼费用由李建芳承担。事实和理由：1、2015年8月，高新控股公司为了经营需要租赁了群康公司位于济南市大桥路6号群康冷库。后与李建芳签订《冷库租赁合同》，将其中B座二层203号库租赁给李建芳使用，高新控股公司依约交付了租赁物，经高新控股公司多次催要租金，但李建芳迟迟不予交纳。2、经营行为是市场行为，租金差价是经营获利的基本，一审法院认为租金差价过高违背交易习惯的认定不合法。在高新控股公司与李建芳均不认可的情况下，仅仅依据群康公司原法定代理人于宏昌的证言，认为租赁合同为高新控股的反担保属认定事实错误。应判决李建芳向高新控股公司支付租金。
李建芳辩称，1、高新控股公司与李建芳是以租赁为目的签订的合同，高新控股公司也是以租赁合同为由起诉要求李建芳支付租赁费，但合同签订后，高新控股公司并未交付租赁物，要求李建芳支付房租没有法律依据。2、一审裁定认为本案是担保关系，与事实不符。因此，在高新控股公司并未实际交付房屋的情况下，应该驳回其诉讼请求。
群康公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法予以维持。
高新控股公司向一审法院起诉请求：1、判令李建芳向高新控股公司支付租金229950元；2、判令李建芳向高新控股公司支付违约金19162.5元；3、本案的诉讼费、保全费由李建芳承担。
一审法院认定的事实：2015年8月，高新控股公司与群康公司双方签订《冷库租赁合同》，甲方为群康公司，乙方为高新控股公司，约定群康公司将其拥有产权的位于济南市历城区大桥路6号的冷库（共5间）、冷库共计11510吨出租给高新控股公司使用；合同第二条约定租期为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；合同第三条约定租金的支付方式为后付费，乙方租赁期限届满后（即2018年12月31日后）30日内一次性支付租金200万元人民币；合同第六条约定，租赁期间，甲方同意乙方有权将租赁房屋转租给第三方使用。2015年8月5日，高新控股公司与李建芳签订《冷库租赁合同》，甲方为高新控股公司，乙方为李建芳，合同约定高新控股公司向李建芳出租B座冷库，二层203号库，共2555吨；租赁期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；租金每月191625元，年租金2299500元；租金每半年缴纳一次，即在每期到期日前15日足额交纳下期冷库租金；若乙方逾期未交付租金的，除了应及时如数补交外，还应按月租金的10%赔偿甲方损失。审理中，高新控股公司提交济南群康房屋出租客户明细表，表分两部分，一部分是济南群康商务大厦出租客户明细，另一部分是济南群康冷库出租客户明细。济南群康商务大厦出租客户明细表记载包括济南历城区祺帆服装店、修庆生等10套商铺承租方名称，年租金合计1053万元，租赁期间均是2016年1月1日至2018年12月31日。济南群康冷库出租客户明细表记载丛建波、李建芳等5个冷库承租方名称，租金合计1048.56万元，租赁期间均是2016年1月1日至2018年12月31日。高新控股公司称该明细表是其与群康公司签订租赁合同时群康公司提供的，但审理中针对群康公司将每年租金1048.56万元（三年租金合计3145.68万元）的租赁物仅以三年合计200万元的租金出租给高新控股公司，再由高新控股公司出租给明细表中的承租方，这一明显违背交易习惯的行为，高新控股公司不能说明理由。对此一审法院向群康公司原法定代表人于宏昌进行调查，于宏昌述称：因群康公司要办理群康天雨大酒店的不动产登记证，天雨大酒店未办证是历史遗留问题，办证需要补交土地出让金，由高新控股公司为群康公司担保向浙商银行借款2500万元。于宏昌称其代表群康公司与高新控股公司协商提供担保过程中，高新控股公司提出要求群康公司提供反担保，反担保的形式是双方签订租赁合同。群康公司确认双方2015年8月份签订的冷库租赁合同就是为高新控股公司提供的反担保。另查明，2016年9月1日一审法院受理了高新控股公司诉群康公司追偿权纠纷一案，高新控股公司向一审法院提出诉讼请求，要求法院判令群康公司偿还高新控股公司为群康公司垫付的浙商银行借款本金2500万元及利息272542.93元。高新控股公司在该案中向一审法院提供的证据之一是浙商银行与高新控股公司签订的保证合同，合同约定高新控股公司为群康公司向浙商银行借款2500万元及利息提供连带保证责任的担保，保证合同签订日期是2015年8月28日。
一审法院认为，高新控股公司出租给李建芳的冷库是高新控股公司从群康公司承租的5个冷库之一，高新控股公司与李建芳签订的是转租合同。2015年8月28日高新控股公司与浙商银行签订的保证合同，合同约定高新控股公司为群康公司向浙商银行借款2500万元及利息提供连带保证责任的担保。高新控股公司与群康公司签订冷库租赁合同约定的租赁期限三年，租金合计200万元，但群康公司提供给高新控股公司的租赁物明细表记载的每年租金1048.56万元（三年租金合计3145.68万元），高新控股公司转租给李建芳的冷库年租金又和群康公司提供的租赁物明细表中记载的“租赁单位”李建芳年租金数额一致，对此违反企业经营目的、不符合交易规律的行为，高新控股公司不能说明理由。由此能够认定高新控股公司与群康公司签订租赁合同及高新控股公司与李建芳签订转租合同的目的是为高新控股公司提供反担保，并非真正实现租赁合同和转租合同的目的。高新控股公司实现权利的正确事实和理由是其已经代替群康公司偿还了借款本息，可以依法向群康公司行使追偿权，现高新控股公司已经提起诉讼要求群康公司偿还垫付的借款本息，再起诉李建芳要求支付租金，不是依据真实的基础法律关系提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，裁定：驳回济南高新控股集团有限公司的起诉。
本院认为，高新控股公司与群康公司签订租赁合同及高新控股公司与李建芳签订转租合同的目的是为高新控股公司提供反担保，并非真正实现租赁合同和转租合同的目的，在高新控股公司已经提起诉讼要求群康公司偿还垫付的借款本息的情况下，再起诉李建芳要求支付租金，不是依据真实的基础法律关系提起的诉讼。一审法院裁定驳回高新控股公司的起诉并无不当。
综上，高新控股公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 马立营
审判员 刘彦亭
审判员 武绍山
二〇一七年十一月一日
书记员 徐 敏