山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第63号
上诉人（原审第三人）：赵喜传。
委托代理人：陈波，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人：刘荣生，山东宗夫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：泰安鲁能投资开发有限公司，住所地：泰安市。
法定代表人：尹衍利，总经理。
委托代理人：程华，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人：马山子，山东康桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李卫国，无业。
委托代理人：葛安源，山东鼎舜律师事务所律师。
原审原告：济南空港置业有限公司。
法定代表人：赵喜传，董事长。
委托代理人：刘荣生，山东宗夫律师事务所律师。
上诉人赵喜传与被上诉人泰安鲁能投资开发有限公司（以下简称“鲁能公司”）、李卫国、原审原告济南空港置业有限公司（以下简称“空港置业”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2012）泰民一初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵喜传的委托代理人陈波、刘荣生，被上诉人鲁能公司的委托代理人程华、马山子，被上诉人李卫国的委托代理人葛安源，原审原告空港置业的委托代理人刘荣生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年，赵喜传口头授权李卫国办理购买涉案房屋（东尊华美达二期3-××号）事宜，当年4月份与鲁能公司签订购房合同一份，该合同系李卫国将合同文本交给赵喜传由赵喜传本人签名，因该合同现已销毁，具体签订日期及合同内容无法查明。合同签订后，空港置业于2010年4月13日、6月2日分别向鲁能公司电汇购房款600万元、83060元，并出具两份声明，分别声明空港置业自愿为赵喜传购买涉案房屋以电汇方式为赵喜传支付房款600万元和5万元，以上两份声明由李卫国交给鲁能公司。2010年4月13日空港置业向李卫国电汇25万元，用途为房款。鲁能公司收到6083060元购房款后，将其中的33060元代赵喜传向有关部门交纳了住房维修资金、燃气开户费配套费、有线费等费用，剩余605万元系涉案房产的购房款。2010年l2月26日，李卫国将赵喜传留存的购房合同原件，以及署名为赵喜传、落款日期为2010年12月26日的声明和证明各一份交给鲁能公司，并称赵喜传要解除合同。声明的内容为“本人同意所交纳的房款人民币陆佰零伍万元正，全部用于李卫国购买鲁能公司开发的东尊华美达酒店二期3-5号房屋，由此造成的一切后果由本人承担。”证明的内容为：“我本人因保管不善，丢失鲁能公司的房款收据贰张，分别是收据号码2005793、金额600万元，l090822、金额5万元；维修资金收据号码1060041，金额20146.5元，上述叁张收据作废。”鲁能公司收到上述材料后同意解除合同，并销毁了2010年4月份赵喜传与鲁能公司所订的合同，就涉案房屋与李卫国重新签订了商品房预售合同，涉案房屋交付给李卫国，合同日期倒签为2010年4月22日，向李卫国出具605万元的房款收据一张，收款方式为业主户名换。庭审中李卫国认可在2010年12月26日的证明和声明中，赵喜传的署名系李卫国所签，但主张已经过赵喜传同意，对其主张未提供任何证据，赵喜传对此予以否认。赵喜传得知鲁能公司将涉案房屋出卖给李卫国后，曾与李卫国多次交涉，并达成口头协议，赵喜传主张协议的主要内容为李卫国同意于2012年4月15日前退还房款，并承担相应经济损失；李卫国认可返还购房款，但认为未约定损失的利息。空港置业及赵喜传主张李卫国系鲁能公司的员工，但未提交证据予以证实，李卫国及鲁能公司均不予认可，赵喜传认可其与李卫国系朋友关系。李卫国主张其收到空港置业的25万元，系赵喜传与李卫国因其他合作事宜支付的款项，但未提供证据证实双方存在其他合作事宜，赵喜传主张该款项系为了办理涉案房屋的购房事宜而汇给的李卫国。庭审中空港置业认可涉案房屋系赵喜传个人购买。
以上事实有商品房预售合同、声明、证明、收据、电子转账凭证以及当事人陈述等证据，经当事人庭审质证在案证明。
原审认为，空港置业在诉讼中认可涉案房屋系赵喜传个人购买，其在本案中并不享有实体权利和义务，对其诉讼请求应驳回。2010年4月，赵喜传与鲁能公司所签订的购房合同，虽合同文本已经销毁，但从当事人认可的事实能够看出，该合同内容主要系赵喜传以605万元的价格向鲁能公司购买涉案房屋，应属当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，赵喜传按约履行了付款义务，鲁能公司未按约定交付房屋，并于2010年12月26日与李卫国重新签订商品房预售合同，将涉案房屋售于李卫国，对此鲁能公司辩称，李卫国已代理赵喜传与鲁能公司解除了房屋买卖合同并对购房款作了处分，鲁能公司与赵喜传之间已无任何权利义务关系，在赵喜传购房过程中，李卫国代理办理购房事宜，赵喜传并未提出异议，足以证明李卫国对于解除合同和处分购房款有代理权，即使李卫国事实上无权代理解除合同，鲁能公司也有合理的理由相信其有代理权，李卫国的行为符合表见代理的特征，对赵喜传具有约束力。从本案事实看，赵喜传主张李卫国系鲁能公司的员工，但未提供任何证据予以证实，对此李卫国、鲁能公司不予认可，应承担举证不能的法律后果。赵喜传认可与李卫国朋友关系，曾口头授权李卫国办理购房事宜，在赵喜传与鲁能公司签订合同及履行过程中，均是李卫国代为办理，赵喜传与鲁能公司并未实际接触，虽然2010年12月26日的证明和声明中，赵喜传的署名系李卫国所签，但鲁能公司在客观上无法对署名真实性进行核实，且李卫国在通知鲁能公司解除合同的同时，交还了赵喜传留存的与鲁能公司所签购房合同原件，鲁能公司有理由相信李卫国具有代理权，因此李卫国的行为至少构成了表见代理。对赵喜传与鲁能公司所签订的购房合同，已于2010年12月26日解除的事实，原审予以确认。鲁能公司按照2012年12月26日声明的内容，将赵喜传交纳的购房款605万元转为李卫国的购房款并无不当，亦不构成一房两卖，而在赵喜传得知涉案房屋由鲁能公司售于李卫国后，亦曾与李卫国协商并达成口头协议，约定由李卫国返还其购房款，该事实足以证实赵喜传认可购房协议已经解除、所交购房款已转为李卫国的购房款的事实，此对赵喜传要求鲁能公司双倍返还购房款并赔偿相应利息的诉讼请求，依法应予驳回，对于上述购房款及相应损失，赵喜传在本案中并未向李卫国主张，依照不告不理的原则，原审对此不予处理，赵喜传可另行向李卫国主张权利。关于2010年4月13日由空港置业汇给李卫国的25万元，在电子转账凭证中明确记载了用途为房款，李卫国虽然主张系双方其他合作事项的款项，但并未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。赵喜传主张该款项系其支付李卫国办理购房事宜，其主张与电子转账凭证中的记载相互印证，原审予以采信。李卫国在收到上述25万元款项后，并未按照赵喜传的授权完成委托事项，对该款项李卫国应予返还，关于利息损失，赵喜传主张按济南市商业银行同期贷款利率计算，该主张无事实和法律依据，应按中国人民银行规定的同期贷款利率计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四百零六条之规定，判决：一、驳回空港置业的诉讼请求；二、驳回赵喜传对鲁能公司的诉讼请求；三、李卫国于本判决生效后十日内返还赵喜传250000元，并交付相应利息损失（自2010年4月14日起，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算至本判决确定的付款之日）；四、驳回赵喜传的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96955元，由空港置业负担47500元，赵喜传负担47500元，李卫国负担1955元。
赵喜传不服原审判决上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判。事实与理由：一、原审认定事实错误。首先，在赵喜传购房过程中，李卫国仅仅是替赵喜传联系、接洽购房事宜，而真正签订合同的时候，是由赵喜传亲自出面洽谈、亲自在合同上签字，该商品房买卖合同上并没有李卫国作为代理人签字的记录，李卫国仅仅起联系、接洽、报告合同成立机会的作用；其次，订立合同是一个民事行为，订立合同过程中法律规定有表见代理，解除合同是另一个民事行为，法律未规定在解除合同这一过程中有表见代理。假设李卫国在赵喜传购买房屋过程中具有代理权，或者假定说李卫国在购房过程中其代理权限得到赵喜传的追认，那也仅仅表示这一代理权限限定于买房行为，不能随意扩大他的代理权限。原审将订立购买房屋合同和解除该购买房屋合同这两个不同的民事行为混为一谈，认定事实和适用法律错误；第三、鲁能公司作为合同相对人，未尽到其对代理人代理权限所应尽的审核义务，随意解除与赵喜传所签房屋买卖合同，主观上具有重大过错，应当承担相应的违约责任。二、原审已认定的赵喜传与鲁能公司所签订的购房合同合法，赵喜传全额支付了购房款，鲁能公司未交付房屋，鲁能公司又将房屋转售李卫国等事实，足以认定鲁能公司已构成“一房两卖”。三、原审驳回赵喜传要求鲁能公司双倍返还购房款并赔偿相应利息损失的诉讼请求错误。在赵喜传交纳购房款之后，李卫国曾以帮助赵喜传办理房产证为由，将购房合同从赵喜传处骗走，此后赵喜传对交房一事不断与李卫国的交涉。在这期间，赵喜传一直不知晓鲁能公司擅自更换了房主，后来当赵喜传发现该房屋已登记在李卫国的名下时，赵喜传找李卫国讨要说法并无不当。四、赵喜传有理由相信本案中鲁能公司与李卫国串通损害赵喜传利益。五、原审认定赵喜传和鲁能公司之间从未接触与事实不符，赵喜传在签订合同之前多次到鲁能公司项目销售现场以及施工现场查看。请求：依法改判鲁能公司与李卫国返还购房款并按年息12%计算利息至判决生效之日。
鲁能公司答辩称，赵喜传的上诉理由不能成立，原审判决正确，应依法予以维持。事实与理由：一、鲁能公司解除与赵喜传购房合同的行为不构成恶意违约和“一房二卖”，李卫国的行为构成对赵喜传的表见代理。首先，李卫国客观上具有代理赵喜传的表象。赵喜传认可李卫国系其朋友，并委托李卫国代办与购房有关的所有事宜。基于此，赵喜传买房前的洽谈、购房款的缴纳、各种声明的送达、直至交房手续交接、房屋装修、物业合同的签订均是由李卫国来办理，赵喜传从未与鲁能公司直接沟通过或提出异议，除了联系人李卫国外亦未留给鲁能公司任何其他联系方式。李卫国代办合同变更手续时带着赵喜传的声明及原始的购房合同。因此李卫国在客观上具有代理权的表象；其次，鲁能公司在合同签订的过程中一直是善意的。在房价已上涨的情况下，仍然按2010年赵喜传购房时的价格予以变更合同，即解除与赵喜传的购房合同，与李卫国重新签订新购房合同。鲁能公司未要求赵喜传缴纳任何违约金，未收取巨额利润或多重房款。赵喜传称鲁能公司未尽到慎重审查李卫国代理权的义务，但鲁能公司与赵喜传签订购房合同、房屋交接、物业管理合同、装修协议时，赵喜传也未到鲁能公司指定的现场签订，也是由代理人李卫国为其带回，赵喜传签署后，再由李卫国带回或由李卫国直接代签。鲁能公司的所谓“未审查”实际系基于与赵喜传之前的交易习惯及赵喜传对李卫国的实际授权。第三、表见代理的规定同样适用于合同变更及解除。合同订立即达成设立、变更、终止权利义务关系的合意，合同的变更与解除当然也属于合同的订立，赵喜传认为对解除合同法律未规定表见代理，系对“合同订立”概念的狭隘理解。二、本案不属于法律规定双倍赔偿购房款损失的情形，该法条的适用前提是“买受人请求解除合同”。赵喜传在一审中未主张解除其与鲁能公司之间签订的购房合同，赵喜传请求鲁能公司双倍赔偿其购房款的诉讼请求不能成立，应予以驳回。三、以下事实说明赵喜传对李卫国代其与鲁能公司达成解除购房合同的合意是明知的。一是为回避其本人对李卫国授权代办购房的事宜，以空港置业的名义起诉，在鲁能公司出示了空港置业明确的系为其代付房款的声明后，才作为有独立请求权的第三人直接提出诉讼请求。二是赵喜传与鲁能公司签订购房合同时间是2010年4月份，赵喜传明知合同约定的交房时间及办证时间，但赵喜传在诉前两年多的时间里从未向鲁能公司主张过要求交房、办证等事宜。三是鲁能公司解除与赵喜传的购房合同后，赵喜传仅向李卫国主张要求返还购房款，从未向鲁能公司要求过。
李卫国答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，赵喜传的上诉理由不能成立。事实与理由：一、赵喜传与李卫国之间关于购房事宜的综合代理关系成立。因为李卫国是赵喜传办理购房事宜的综合代理人，赵喜传给李卫国转账25万元，实际上是赵喜传支付给李卫国用于购房的相关的费用。赵喜传在一审诉状中陈述为改善办公环境与李卫国联系，以赵喜传名义购房，陈述与经办人李卫国多次交涉，李卫国表示退房款，进一步说明赵喜传与李卫国之间存在关于购房事宜的综合代理关系。赵喜传从未与鲁能公司的人员进行洽谈接触、赵喜传将购房合同原件交给李卫国等情形，亦能认定赵喜传与李卫国之间的综合代理关系。赵喜传陈述合同是被李卫国骗走与事实不符。如果是被骗走的，赵喜传为何在两年的时间内未对合同骗走之事主张过任何权利，寻求过任何救济途径。二、赵喜传在一审诉状中的陈述，证明赵喜传对购房合同解除及将购房款转给李卫国的事实是明知的。购房合同是格式合同，赵喜传应清楚交房时间，如果赵喜传没有认可解除合同，绝不会时隔近二年才主张权利。三、赵喜传与李卫国之间实际是民间借贷法律关系，包括25万元费用，双方未约定利息，赵喜传不应对李卫国主张利息及其他损失。赵喜传在一审中主张双倍返还房款及25万费用不是一个法律关系，赵喜传在上诉请求中变更了一审的诉讼请求，要求承担连带责任是不合适的。
原审原告空港置业述称，对赵喜传的上诉请求和事实理予以认可。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：赵喜传请求鲁能公司与李卫国承担连带返还购房款及利息的责任是否成立。能否认定鲁能公司与李卫国承担连带责任，关键在于李卫国解除合同的行为是否构成表见代理，鲁能公司是否有理由相信李卫国有解除合同的代理权。本案中，赵喜传与鲁能公司之间的商品房预售合同的签订、购房款的交纳，当时均由李卫国代理赵喜传履行。在李卫国通知鲁能公司解除合同时，提交了赵喜传与鲁能公司之间签订的商品房预售合同原件，以及署名为赵喜传、落款日期为2010年12月26日的声明和证明各一份，鲁能公司有理由相信李卫国有代理权。原审期间赵喜传述称曾与李卫国协商并达成口头协议，约定由李卫国返还其购房款，且至本案诉讼前未提出异议，亦说明赵喜传对李卫国代表其与鲁能公司解除购房合同的事实知晓。故原审基于李卫国在赵喜传与鲁能公司缔约过程中的特殊身份，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，认定李卫国的行为符合表见代理的特征，其行为对赵喜传具有约束力是正确的。赵喜传请求鲁能公司与李卫国承担连带返还购房款及利息的请求理由不充分，本院不予支持。虽然2010年12月26日的证明和声明中，赵喜传的署名系李卫国所签，但基于上述理由，赵喜传主张李卫国的代理行为不构成表见代理的理由亦不能成立。本院依法不予支持。
综上，赵喜传的上诉请求和事实理由均不成立，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费96955元，由赵喜传负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱建坡
审 判 员 师京华
代理审判员 李守军
二〇一四年八月十四日
书 记 员 严 静