四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第693号上诉人（原审原告）杨柳。上诉人（原审原告）梁思宇。共同委托代理人姚军民。被上诉人（原审被告）成都市成华区危房改造开发办公室。法定代表人胡生亮，主任。委托代理人吴天一。委托代理人傅茂根。上诉人杨柳与被上诉人成都市成华区危房改造开发办公室（以下简称危改办）商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2013）成华民初字第1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日依法受理后，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人梁思宇及上诉人杨柳、梁思宇的委托代理人姚军民，被上诉人危改办的委托代理人吴天一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年4月28日，杨柳、梁思宇和危改办签订《商品房买卖合同》以及附件和补充协议，约定杨柳、梁思宇购买危改办开发的位于成都市成华区荆翠中路300号蓉华上林万华苑3栋2单元6楼1号房屋一套，建筑面积85.88平方米，房屋购买总价为386676元。合同第十条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前向买受人交付该商品房”。第十九条第二款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”商品房买卖合同附件及补充协议第五条第4款约定：“因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担违约责任和其他任何法律责任。”合同签订后，杨柳、梁思宇向危改办支付了购房款，并向危改办交纳了办理房屋产权证所需的相关费用。2011年11月1日，危改办向杨柳、梁思宇交房。2012年12月27日，成都市城乡房产管理局受理了危改办办理杨柳、梁思宇房屋所有权转移登记申请，危改办将办理杨柳、梁思宇房屋所有权的材料提交给成都市城乡房产管理局。2013年2月8日，杨柳、梁思宇取得房屋产权证书。2013年6月19日，杨柳、梁思宇向原审法院提起本案诉讼，请求判令：危改办支付迟延办理产权证违约金11484.30元；诉讼费用由危改办承担。一审庭审过程中，危改办认为杨柳、梁思宇主张的违约金过高，请求予以调低。原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》及其附件和补充协议、销售不动产统一发票；四川省成都市蜀都公证处服务业发票；完税凭证；四川省非经营性结算统一票据；四川省政府非税收入一般缴款书；成都市城市房屋专项维修资金缴款凭证；房屋产权证；成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书等证据予以证明原审法院认为，杨柳、梁思宇与危改办签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，双方应按照该合同约定进行履行。根据杨柳、梁思宇与危改办签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款约定，杨柳、梁思宇应当在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。危改办于2011年11月1日向杨柳、梁思宇交付房屋，则杨柳、梁思宇最迟应于2012年10月31日前取得房屋产权证。但是危改办于2012年12月27日才将杨柳、梁思宇的办理房屋所有权证的材料提交给办证机关，致使杨柳、梁思宇于2013年2月8日取得所购房屋的房屋产权。危改办未按合同约定及时协助杨柳、梁思宇办理房屋所有权证书，其行为构成违约，应当承担违约责任。由于危改办已于2012年12月27日向成都市城乡房产管理局提交了办理房屋权属证书所需资料，故危改办的违约时间应计算截止到2012年12月27日。危改办主张因政府出台新的财税政策导致杨柳、梁思宇逾期取得房屋产权证的抗辩意见，原审法院不予支持。危改办提出杨柳、梁思宇主张的违约金过高要求调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑到杨柳、梁思宇实际取得了所购房屋，且杨柳、梁思宇未举证证明其损失，原审法院根据杨柳、梁思宇交付的房款，结合危改办逾期办证天数，酌情确定危改办承担逾期办理房屋所有权证书的违约金为1300元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、危改办于判决生效之日起十日内向杨柳、梁思宇支付迟延办理房屋产权证违约金1300元;二、驳回杨柳、梁思宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，由危改办承担。此款已由杨柳、梁思宇预交，危改办在履行上述给付义务时一并给付与杨柳、梁思宇。宣判后，原审原告杨柳、梁思宇不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定公平合理且不违法，双方当事人在签订合同时均已明知违约责任的具体内容，杨柳、梁思宇主张的逾期办证违约金金额符合合同约定且并不高于实际损失，人民法院应予支持；二、《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金计算至杨柳、梁思宇取得房屋产权证之日，而原审法院仅计算至危改办递交办证资料之日，这一计算方法不符合《商品房买卖合同》的约定。请求撤销原判，改判：一、危改办向杨柳、梁思宇支付违约金11484.30元；二、本案诉讼费由危改办负担。被上诉人危改办的主要答辩意见是：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，杨柳、梁思宇与危改办均未提供新证据，且对原审法院审理查明的事实无异议，本院对原审法院审理查明的双方当事人没有异议的事实依法予以确认。本院认为，二审诉讼中，双方当事人的争议焦点有二：一、逾期办证违约金应当计算截止至杨柳、梁思宇取得房屋产权证之日抑或是危改办递交办证资料之日；二、原审法院对违约金的调整是否恰当。关于逾期办证违约金计算截止日的确定问题，双方当事人在《商品房买卖合同》第十九条第二款中约定：“（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”，该条款的逻辑结构及文字意思表明出卖人的义务是向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，即申请办证义务而非办证义务，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的……”这一约定系对出卖人申请办证义务的补充而非将申请办证义务变更为办证义务，其目的在于强调出卖人应当及时申请办证以确保买受人在期限内取得房屋所有权证书。同时，审查申请后是否准予办理产权证系行政职能部门的职权所在。因此，原审法院将逾期办证的截止日期确定为危改办提交办证资料之日止的认定并无不当。本案中，危改办在商品房交付届满365日后仍未申请办理房屋权属转移登记，进而导致杨柳、梁思宇不能在商品房交付之日起365日内取得房屋产权证，故其应当承担违约责任，原审法院确定危改办应当承担合同约定期限届满至申请办证义务为止的逾期办证违约金正确，本院予以维持。关于双方合同约定的违约金是否过高，能否进行调整的问题。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，人民法院可以根据当事人的请求对违约金予以调整，原审法院按照法律规定和危改办的请求对当事人约定的违约金进行调整并无不当。而对于本案中的违约金是否过高以及过高后应降至何种程度的问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，原审法院对本案违约金的调整幅度符合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费88元，由上诉人杨柳、梁思宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  李泽颖代理审判员  张菲菲代理审判员  王 果二〇一四年三月十三日书 记 员  吴丹丹