江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7305号
上诉人（原审被告）南京利源物业发展有限公司，住所地在江苏省南京市江宁经济技术开发区。
法定代表人严陆根，该公司董事长。
委托代理人周祚培，江苏谢满林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴凯，男，1987年9月8日生，汉族。
上诉人南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）因与被上诉人吴凯商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月4日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人利源公司的委托代理人周祚培，被上诉人吴凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴凯原审诉称，2015年1月7日其与利源公司签订商品房预售合同，约定由其购买利源公司开发的位于南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城某幢1314室房屋，利源公司应于2015年6月30日前向其交付房屋。但利源公司并未按期向其交付房屋，只是单方面通知其房屋延期至2015年10月31日前交付。利源公司逾期交房已经构成违约，应当承担违约责任。其多次与利源公司协商，利源公司均不予理会。现其诉至法院，要求判令：利源公司以合同约定的总房款为基数，自2015年7月1日起至房屋实际交付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向其支付逾期交房违约金。
利源公司原审辩称，其与吴凯签订的商品房预售合同约定，如其逾期交房，则应当按照5元／天的标准向吴凯支付逾期交房违约金，现其无法�期交房，但其愿意按照5元／天的标准向吴凯支付逾期交房违约金至房屋交付之日止；目前涉案的百家湖西花园伦敦城某幢主体工程已经完工，但消防、水电工程尚未安装完毕，现其无法承诺在2015年10月31日前向吴凯交付房屋，其争取在2015年12月底之前向吴凯交付房屋，但目前其也无法确定交付时间。
原审法院经审理查明，2015年1月7日，吴凯（乙方）与利源公司（甲方）签订《百家湖西花园商品房预售合同》一份，约定由乙方购买甲方开发的南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城某幢1314含跃层室房屋一套，建筑面积83.31平方米，其中套内建筑面积59.73平方米，总价为1285645元；甲方应于2015年6月30日前交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件，已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为�宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方迟延交付该商品房的，应按照甲方迟延交付的实际天数，以5元／天计算，向乙方支付违约金。合同签订后，吴凯向利源公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，但利源公司并未按照合同约定向吴凯交付房屋。现利源公司开发的百家湖西花园伦敦城某幢房屋尚未竣工，不满足合同约定的交付条件。
原审法院审理中，经原审法院向多家中介服务机构询价，百家湖西花园伦敦城2居室房屋的月租金为2600元。
原审法院认为，吴凯与利源公司签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，利源公司应于2015年6月30日前向吴凯交付其所购买的商品房，而利源公司未按期向吴凯交付房屋，系违约行为，应负纠纷的违约责任。当事人可以约�一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。利源公司辩称其与吴凯在商品房预售合同中约定的逾期交房违约金标准为5元／天，其只同意按照5元／天的标准向吴凯支付逾期交房违约金。但该标准明显偏低，不足以弥补吴凯实际产生的损失。故该辩解意见，原审法院不予支持。购房人认为约定的逾期交房违约金过低，请求调整提高的，可以参照同地区房屋租金标准上调，但不应高于租金标准。吴凯要求利源公司以总房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向其支付逾期交房违约金，但此标准明显高于同地区房屋租金标准，吴凯可以参照同地区房屋租金标准向利源公司主张逾期交房违约金。经计算，自2015年7月1日起至同年9月30日止的逾期交房违约金为7800元，此后的逾期交房违约金可以按照2600元／月的标准计算至涉案房屋实际交付之日止。故对吴凯要求利源公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、南京利源物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向吴凯支付自2015年7月1日起至2015年9月30日止的逾期交房违约金7800元，此后的逾期交房违约金按照2600元／月的标准支付至南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城某幢1314含跃层室房屋实际交付之日止。二、驳回吴凯的其他诉讼请求。原审案件受理费减半收取182元，由利源公司负担。
利源公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人原审诉讼请求实质是要求上诉人利源公司按照银行同期贷款利率标准赔偿其损失，但被上诉人对其损失未提供任何证据加以证明，而原审判决未围绕被上诉人的诉讼请求查明相关事实。二、原审判决缺乏法律依据。1、根据司法解释相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案双方在合同中已明确约定了逾期交房的标准，故本案不适用该条规定；原审法院未按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准作为定案依据，仅依中介公司的询价结果作为租金标准的认定，缺乏相应法律的依据。2、根据合同法规定，合同约定违约金主要性质在于弥补、填平因一方违约而给另一方遭受的损失，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额，本案中，被上诉人未提交任何损失的证据。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人吴凯答辩称，由于上诉人迟延交房，不仅造成其不能使用房屋的损失，同时，还有相应的贷款的利息等其他各项损失。请求二审法院维持原判。
针对原审法院查明的事实，上诉人持有异议，认为原审法院向中介机构询价结果不能反映涉案房屋的租金标准。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
二审另查明，本案原审中，针对被上诉人不能使用房屋租金损失问题，经原审法院释明，被上诉人要求原审法院向中介机构询价。
本院认为，上诉人利源公司与被上�人徐素平签订的商品房预售合同合法有效，双方应按约履行。因上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋存在违约行为，故原审判决其向被上诉人承担逾期交房的违约责任，具有事实及法律依据。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，被上诉人因上诉人延期交房客观上产生不能使用房屋的损失，而双方约定的5元／天的逾期交房违约金标准明显偏低，不足以弥补被上诉人的实际损失。原审法院虽未以有关主管部门公布的租金标准来确定损失，或向有资格的房地产评估机构申请对同地段同类房屋的租金价格进行评估，但原审法院通过向三家中介机构询价的方式同样能够�观反映涉案房屋的租金标准，故原审法院参照询价标准调整上诉人延期交房违约金数额并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费364元，由上诉人利源公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 白文虎
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 朱亚芳