浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙温民终字第1669号
上诉人（原审原告、反诉被告）：金青雷。
委托代理人叶选产。
上诉人（原审被告、反诉原告）：金信波。
委托代理人余章华、黄聪聪。
上诉人金信波、金青雷因房屋租赁合同纠纷一案，不服乐清市人民法院（2011）温乐民初字第1058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年1月9日公开开庭审理了本案。上诉人金青雷及其委托代理人叶选产，上诉人金信波及其委托代理人余章华、黄聪聪，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，坐落于乐清市城南街道清远路331-339六间三层房屋系被告金信波所有的房产，原由被告租赁给叶小元用于经营“蓝山咖啡”茶座。2010年1月4日，原告金青雷以王龙的名义向叶小元支付了20万元装修费及其他费用后，受让了“蓝山咖啡”茶座的经营权。同年4月10日，原、被告签订了一份租赁协议书，约定涉诉房屋租赁给原告经营使用，租赁期为两年，即从2010年4月10日至2012年4月10日；首年租金为28.5万元，次年租金按市场浮动；承租期满后，在同等条件下，原告享有优先租赁权；如在承租期内遇政府拆迁而未满一年的，被告应以实际未满时间，按日平均退回原告租金，有关其他损失与被告无关，但被告要积极协助原告处理好政府赔偿工作。协议签订后，原告按约向被告支付了首年租金28.5万元，并对涉诉房屋进行装修设计。2010年9月16日，城南街道县浦村因建造清远大厦所需，调换被告房屋的部分用地，经与被告协商达成协议，约定：县浦村调用被告涉诉房屋土地22平方米，其中有土地证登记面积为10.8平方米；从其他地方偿还被告土地面积25平方米左右；悬浦村于协议签订时一次性支付被告因涉诉房屋店面租赁损失及房屋装修赔偿款30万元；悬浦村建造“清远大厦”需要时，被告应无条件拆除；协议成立后从涉诉房屋调换的土地权属归县浦村。2010年10月间，原告得知该情形后，即停止经营活动，并多次与被告方进行协商，要求终止租赁协议，但最终因赔偿款金额事宜未能达成一致意见。2011年11月1日，悬浦村对涉诉房屋进行了拆除。拆除期间，原告未到场，也未取回原经营场所内的任何物品。案经该院调解无效。
原判认为，被告将其所有的房屋租赁给被告经营使用，双方达成的租赁协议应认定有效。该房屋租赁期间，被告将其部分土地调换给城南街道悬浦村并确认悬浦村在兴建“清远大厦”时可拆除涉诉房屋后，涉诉房屋的部分权属发生变更，并使得原告的经营活动存在不定时的风险。原告得知情形后，停止经营活动并要求与被告解除合同，符合法律规定，应依法予以确认。双方对涉诉房屋租赁合同的解除并无异议，但对合同解除时间存在争议。该合同解除时间应根据双方对该事项进行协商的期间，具体认定为2010年10月底，原、被告租赁关系持续期间应从签订租赁合同之日算至解除合同时间，确认为6.66个月。被告从悬浦村取得的30万元赔偿款，从双方达成的协议应确定为涉诉房屋的店面租金损失及房屋装修赔偿费用，因此该款项扣除原告实际租赁期间按约支付的租金后，其余款额应作为多余的租金及原告的装修损失按约退还及赔偿原告。虽然涉诉房屋的装修费用均系原告支付，但原告并未提供解除合同时装修折旧费用的确凿证据，因此对其请求被告支付20万元的装修转让费的主张，不予采纳。原告要求被告赔偿年度经营损失10万元的本诉请求，及被告要求原告继续支付租金的反诉请求，均没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百三十一条的规定，判决如下：一、解除原告金青雷与被告金信波于2010年4月10日达成的租赁合同；二、被告金信波应支付原告金青雷多余租金及装修损失费合计141825元。款限该判决生效后十日内交该院民事审判第一庭转付；三、驳回原告金青雷其他本诉请求及被告金信波反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9600元，由原告金青雷负担7200元，被告金信波负担2400元；反诉受理费3400元，由被告金信波负担。
一审宣判后，双方均不服，向本院提起上诉。
金青雷上诉称：一、双方在租赁合同中约定，租赁场所如遇拆迁，金信波应协助金青雷处理好政府赔偿工作。2010年9月16日，金信波违背合同约定，背着金青雷与拆迁机构签订了拆赔合同，且拆赔协议签订后，村委会随时可以拆除租赁房屋。因此，拆赔协议签订后，金信波已失去租赁房屋的物权，双方所签订的租赁合同因一方主体丧失而无法继续履行。故2010年9月16日应认定为合同解除时间，原审法院认定2010年10月份为合同解除时间不正确。二、金信波签订的拆赔协议明确30万元赔偿款为土地和装饰赔偿，而拆除的土地只有10平方米，就算每平方米1万元，装修款也有20万元。原审法院未将装修款项予以分割错误。三、原审法院对金青雷主张的20万元装修损失以证据不足为由不予认定错误。金青雷从原租赁人叶小元处转让取得店面装修，现所有的装修物品已被金信波拆去，拆除时未通知金青雷，且是在金青雷关门停业期间。因此，该损失应由金信波赔偿。综上，双方的租赁合同因金信波的违约而导致无法履行，金信波在未通知金青雷的情况下，就拆掉全部装修物品，应赔偿损失，原审判决的赔偿金额错误，请求二审法院撤销原判，直接对赔偿金额进行改判。
金信波上诉称：原审法院认定2010年10月底为双方租赁合同解除时间并判决金信波支付金青雷多余租金和装修损失费141825元错误。一、公安机关的行政处罚决定书证明了金青雷于2011年3月6日仍在使用租赁物，而乐清市供电局打印的发票也证明了金青雷于2011年4、5月份仍在使用租赁物。故原审法院认定双方租赁合同解除时间为2010年10月底错误。二、双方租赁合同没有约定解除合同时间及具体解除合同的处理方式，而双方履行合同过程中也未出现合同法第九十四条规定之情形，双方虽有争议，但合同仍在履行过程中。村委会的证明也证实了租赁物拆除的时间为2011年11月1日。三、原审法院将金信波获得的30万元赔偿款作为本案判决计算依据错误，赔偿款是对物权的补偿，并不是对租赁未到期的补偿。综上，原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院发回重审或查清事实后改判。
二审审理期间，上诉人金青雷未提供新的证据，上诉人金新波提供了：证据1，证明，以证明清远路331-339号与城南街道县浦路1弄1号属于同一地址；证据2，照片，以证明金青雷仍然占有使用租赁物；3，证据保全申请书，请求法院对金青雷仍放置在租赁房屋中的沙发、办公用品等进行证据保全。金青雷质证认为：证据1，门牌号码无异议；证据2，金信波称根据照片说明租赁物仍在使用，但事实是现在没有一个房间能把门关上，所有房子基本已拆光，现在的状况根本无法经营茶馆。本院认为，证据1，门牌号码属客观事实，金青雷也无异议，本院予以确认；证据2，租赁房屋已被部分拆除，无法使用，金信波以照片来证明金青雷仍在使用房屋，与客观情况不符，本院不予采信；3，关于证据保全申请，租赁房屋被拆除后虽遗留部分物品，但该物品与本案并无直接关联性，故本院对证据保全的申请不予准许。
本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。另在本院审理过程中，金青雷称自己2010年10月底停止经营，因店里仍有物品，所以店里冰箱等电器仍开着，自己在店里看店，钥匙在自己手中，直到2011年4月份金信波将大门焊起来。
本院认为，双方当事人于2010年4月1日签订的租赁合同合法有效，双方均应按照协议约定履行。租赁协议约定，如在承租期内遇政府拆迁而未满一年的，出租人金信波应按实际未满时间，按日平均退回给金青雷租金，有关其他损失与金信波无关，但金信波要积极协助金青雷处理好政府赔偿工作。根据该约定，如租赁房屋在一年租期内拆迁，则金信波负有返还剩余租金及协助金青雷处理好政府赔偿工作的义务。2010年9月16日，金信波在未告知金青雷的情况下与城南街道悬浦村签订拆赔协议。之后，金青雷在得知该情形后，因房屋使用的不确定性，而停止经营活动并要求解除合同，该行为和要求符合情理和双方合同的约定。而金信波在已签订拆赔协议的情况下，对金青雷要求解除合同和返还剩余租金的要求不予同意，明显违背合同约定，违反诚实信用原则。2010年10月底，双方就租赁合同的解除尚在协商中，并未达成一致意见，原审法院将此时间认定为合同解除之日确有不当。因租赁房屋部分已被拆除，租赁合同事实上已无法履行，因此金青雷向原审法院起诉要求解除租赁合同，符合法律规定，原判予以支持正确。
租赁合同解除后，涉及到租金如何返还，装修损失如何赔偿的问题。关于租金返还，因双方对合同解除之事协商不成，金青雷承认在停止经营后，自己仍占有使用租赁房屋至2011年4月，但结合本案确实因金信波签订拆赔协议而导致金青雷无法经营的客观情况，故租赁房屋在停止经营后至2011年4月期间的租金如由金青雷全额负担，显然不合情理，金信波仍应适当返还该期间的租金。而2011年4月至2011年11月房屋被拆除期间，金青雷并未占有使用租赁房屋，故金信波反诉请求金青雷支付该期间的租金，缺乏事实依据，原判不予支持正确。关于装修损失，根据金信波签订的拆赔协议，金信波取得的30万元赔偿款包括租金和装修损失赔偿，而租赁房屋的装修为金青雷从他人处转让所得，故该部分损失赔偿主要应由金青雷享有。综上，原判对租赁合同解除时间的确定虽有不当，但对上述应返还的租金和应赔偿的装修损失，确定的金额基本合理，本院予以确认。金青雷上诉请求赔偿20万元装修损失，依据不足，而金信波的上诉请求也不成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6427元，由上诉人金青雷负担3760元，由上诉人金信波负担2667元。
本判决为终审判决。
审判长 胡爱玲
审判员 郑明岳
审判员 刘宏杰
二〇一三年二月五日
书记员 钟志亮