北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第7775号
原告西域风情酒店管理（北京）有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇定泗路北侧雅安商厦C号。
法定代表人ＸＸ，总经理。
委托代理人杨艳艳。
被告北京龙脉温泉物业管理中心，住所地北京市昌平区小汤山镇龙脉花园小区**号楼****室。
法定代表人孟曦，董事长。
委托代理人崔素云，北京智深律师事务所律师。
原告西域风情酒店管理（北京）有限公司（以下简称：西域风情公司）与被告北京龙脉温泉物业管理中心（以下简称：龙脉物业中心）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告西域风情公司的委托代理人杨艳艳，被告龙脉物业中心的委托代理人崔素云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告西域风情公司诉称：2006年10月31日，原告和被告平等协商签订了《土地承包经营合同》，合同约定：被告将小汤山镇行政区供暖中心院内锅炉房北侧空地承包给原告建设商业用房开展多种经营，承包经营期限为40年，被告在本合同生效后十日内向原告交付本合同上述土地，并保证本合同上述土地不存在任何权利瑕疵。原告于2006年10月31日一次性付清租金20万元，全面履行了合同义务，但被告至今八年多，仍未交付约定的土地，原告多年催告未果，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告在2006年10月31日签订的《土地承包经营合同》；2、被告返还原告20万元租金；3、被告向原告承担违约责任，被告向原告支付的违约金数额以诉争的土地40年的使用权评估价值和20万元租金的差额为准；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更并增加诉讼请求：第3项诉讼请求为要求被告支付违约金，以20万元为基础，按同期银行贷款利率4倍计算，从签订合同之日至实际给付之日；并不在要求被告支付损失。
被告龙脉物业中心辩称：1、被告同意解除合同。2、被告同意返还20万元租金。3、被告认为双方约定的违约金过高，要求降低。4、被告不同意支付损失，因为原告既主张损失又主张违约金，是重合的，原告的损失就是违约金。5、被告不同意承担诉讼费用。
经审理查明：2006年10月31日，原告（承包方、乙方）与被告（发包方、甲方）签订《土地承包经营合同》，约定甲方将所属小汤山镇行政区供暖中心锅炉房北侧空地承包给乙方建设商业用房用于多种经营。第一条承包经营宗地的范围和年限：1.1昌平小汤山镇行政区供暖中心院内锅炉房北侧空地；1.2上述土地的承包经营年限为40年，自本合同生效之日起计算；1.3上述土地的面积以甲、乙双方确认的平面图为准，此平面图为本合同附件。第二条承包经营宗地的用途：乙方承包经营本合同上述土地用于建设商业用房开展多种经营。第三条承包经营宗地的承包费缴纳及支付方式：本合同上述土地承包费总额为人民币贰拾万元整，乙方在本合同签订后七日内一次性付清给甲方。第四条甲方的权利和义务：……4.3在本合同生效后十日内向乙方交付本合同上述土地，并保证本合同上述土地不存在任何权力瑕疵。……第六条本合同生效的条件：本合同在下列条件全部实现后生效。6.1双方法人代表签字盖章。6.2乙方按本合同约定向甲方付清全额承包费。第八条违约责任：8.1任何一方未能履行本合同约定内容的行为，视为违约行为，违约方在收到另一方具体说明违约情况的书面通知后应在十五日内纠正违约行为。如在收到书面通知后二十日内，未能纠正违约行为，则违约方应向另一方赔偿违约金，并承担另一方的经济损失，违约金为本合同约定承包费总额的五倍。8.2乙方不能按时向甲方支付应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的万分之三向甲方支付滞纳金。合同中同时约定了甲方和乙方权利义务、合同生效条件等内容。
同日，原告向被告交纳土地承包费20万元。
2013年7月15日，原告向被告发送《致函》，载明“我公司于2006年10月31日与贵中心签订《土地承包经营合同》。合同约定：北京龙脉温泉物业管理中心将所属小汤山镇行政区供暖中心锅炉房北侧空地承包给我公司建设商业用房用于多种经营。我公司自2006年10月31日履行完义务至今，贵中心每年以有关事项协调未果为由，始终没有履行上述合同约定，双方在此期间多次接洽未果。特此致函贵中心，希望贵中心能严肃履行合同，将此宗地上已建房屋按成本价值移交我公司或给我公司经济补偿后协商解除上述合同。”该《致函》底部有被告法定代表人签字，并注明“收到，情况属实”。2013年8月16日，原告向被告发送与上述《致函》内容基本相同的《致函》。该《致函》底部有被告法定代表人签字，并注明“收到”。
2015年4月14日，原告通过EMS向被告发送《解除﹤土地承包经营合同﹥通知书》，载明“2006年10月31日，我公司于贵中心签订了《土地承包经营合同》，双方约定”在本合同生效后十日内向乙方交付本合同上述土地，并保证本合同上述土地不存在任何权利瑕疵。“我公司于本合同签订当日即一次性付清承包费贰拾万元，全面履行了合同义务，但贵中心仍未如约交付所涉土地，我公司多次催告未果，至今贵中心仍未交付约定的土地，贵中心的行为严重侵害了我公司的权益，造成我公司重大损失。鉴于上述事实，我公司现正式通知贵中心，解除在2006年10月31日与贵中心签订并生效的《土地承包经营合同》，贵中心应在收到本通知之日起两日内退还我公司交付的承包方贰拾万元，并向我公司承担违约责任以及赔偿损失。”
经法庭询问，双方当事人一致认可被告至今未将涉案土地交付给原告，涉案土地现由被告占有使用。
诉讼过程中，原告申请对本案所涉的租赁土地，即小汤山镇行政区供暖中心院内锅炉房北侧的空地（长62.5米、宽9.55米），自2006年10月31日起至2026年10月31日止期间的土地使用权市场价格依法评估。后，原告表示撤回对涉诉土地的评估鉴定申请。
上述事实有《土地承包经营合同》、收据、《致函》、《解除﹤土地承包经营合同﹥通知书》及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的《土地承包经营合同》名为承包经营，其实质内容为租赁，故原告与被告形成了租赁法律关系。但是，该《土地承包经营合同》中约定的年限为40年，超过了法律对租赁合同最高年限的规定，应构成部分无效。现原告要求解除合同，被告表示同意，故本院对于解除双方合同中有效的部分不持异议。对于原告要求被告退还其20万元租赁费的诉讼请求，被告表示同意退还，本院对此亦不持异议。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告现仍未按双方合同约定向原告交付涉案土地，而原告已经足额按时支付租金费用，根据双方合同的约定，被告的行为已经构成违约，理应向原告支付违约金。被告称原告主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”，据此，就原告要求被告支付的100万违约金，本院酌情调整为同期银行贷款利息的四倍。具体计算时间为被告收到20万元之日至实际将上述款项返还原告之日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告西域风情酒店管理（北京）有限公司与被告北京龙脉温泉物业管理中心在二○○六年十月三十一日签订的《土地承包合同》中租赁期限超过二十年部分无效。
二、解除原告西域风情酒店管理（北京）有限公司与被告北京龙脉温泉物业管理中心在二○○六年十月三十一日签订的《土地承包合同》中租赁期限未超过二十年部分。
三、被告北京龙脉温泉物业管理中心于本判决生效后七日内返还原告北京西域风情酒店管理（北京）有限公司二十万元。
四、被告北京龙脉温泉物业管理中心于本判决生效后七日内支付违约金（以二十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自二○○六年十一月十日起算至实际给付之日止）。
五、驳回原告西域风情酒店管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千三百元，由被告北京龙脉温泉物业管理中心负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 俊
人民陪审员 张凤茹
人民陪审员 冯淑敏
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 程建民