四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终1737号
上诉人（原审被告）：刘桂彬，男，1977年1月28日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
被上诉人（原审原告）：南充蜀成物业管理有限公司，住所地顺庆区延安路436号。
法定代表人：谯宏，执行董事。
委托诉讼代理人：郁忠，公司员工。
委托诉讼代理人：谢欣伶，公司员工。
上诉人刘桂彬因与被上诉人南充蜀成物业管理有限公司（以下简称蜀成物业）物业服务合同纠纷一案不服南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已经审理终结。
一审审理查明：2006年7月12日，蜀成物业与顺庆区延安路“香榭春天”小区开发商南充金宇房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，蜀成物业接受委托为“香榭春天”小区提供物业管理服务，期限为自2006年7月12日起至该小区业主委员会成立之日止，合同约定物业管理服务费按建筑面积住宅为每平方米0.65元/月、商铺为每平方米0.85元/月。2012年7月，“香榭春天”小区业主委员会成立；但直至2013年4月15日，“香榭春天”小区业主委员会才与蜀成物业签订了物业服务合同，合同签订前，蜀成物业仍然在为小区提供物业管理服务，香榭春天业主委员会与其签订的合同期限为2013年4月15日至2016年4月15日，约定物业服务费收费按物业的建筑面积交纳，其中小区1－25栋按0.60元/㎡、26－30栋按0.4元/㎡收取每月交纳服务费；双方还约定的收费标准自2013年5月1日起执行，新合同签订前的物业费按前期服务合同标准执行；新合同中未约定逾期交纳物业管理服务费应支付滞纳金。
另查明，刘桂彬于2006年9月23日从蜀成物业处领取了其房屋的钥匙，其房屋面积为131.27㎡；刘桂彬未交纳2007年5月6日始至2016年5月31日期间的物业管理服务费及垃圾处理费。蜀成物业先后于2014年12月23日、2015年10月24日和2016年５月31日向刘桂彬发出了催收物业服务费的通知，并将该通知张贴于其所购买的房屋门及小区单元门上；此外蜀成物业还多次将催收物业管理服务费的通知张贴于小区公告栏。
还查明，2009年6月南充市物价局以南市物发[2009]77号文件核定顺庆区城市居民生活垃圾处理费收费标准为6.50元/户/月，2009年6月之前为5元/户/月。同时，蜀成物业已于2016年５月31日停止对案涉小区提供物业服务。
一审中，蜀成物业的诉讼请求为：判令刘桂彬支付物业管理服务费、垃圾清运费9691.69元以及拖欠期间的利息及其他损失费，并由刘桂彬承担案件受理费。
一审法院认为，无论是蜀成物业与“香榭春天”小区的开发建设方南充金宇房地产开发有限公司所签订的前期物业管理服务合同，还是其与小区业主委员会签订的物业服务合同，均系合同双方的真实意思表示，合同合法有效。蜀成物业所签订的关于“香榭春天”小区的物业服务合同对作为“香榭春天”小区业主的刘桂彬具有约束力，其作为物业所有人接受了蜀成物业提供的物业管理服务，就应当履行交纳物业管理服务费予蜀成物业的义务，故蜀成物业要求刘桂彬支付物业管理服务费的请求符合法律规定，予以支持。垃圾处理费属于由环卫部门收取的应由垃圾生产的单位及人员负担的费用，刘桂彬作为“香榭春天”小区业主，交纳垃圾处理费同样是其应承担的义务，现该费用由物业管理人代收取后再向环卫部门缴纳，蜀成物业要求刘桂彬支付该项费用符合法律规定，对蜀成物业要求刘桂彬支付垃圾处理费的请求予以支持。刘桂彬提出的由于蜀成物业管理不到位致其家中被盗的抗辩意见，因作为物业服务机构的蜀成物业，其安全保障义务系有限义务，其义务在于进行安全巡逻、宣传、安全设施维护及在必要时对业主提供帮助，蜀成物业开展了前述工作，其就是履行了合同约定的安全保障义务；刘桂彬家中被盗的责任不应再由蜀成物业承担，其以此作为不交纳物业管理服务费的理由无法律依据。自2007年5月6日起至2016年5月31日止，被告共计欠费109个月，其应交物业服务费为9057元{131.27㎡×（72月×0.65元/㎡＋37月×0.6元/㎡）}。垃圾处理费属于由环卫部门收取的应由垃圾生产的单位及人员负担的费用，刘桂彬作为“香榭春天”小区业主，交纳处理费同样是其应承担的义务，其应交垃圾处理费为671元（6.5元/户×84月＋5元/户×25月）；现蜀成物业主张该费用551.5元，予以准许。对于蜀成物业提出的支付逾期交费期间的利息请求，物业服务合同中未约定支付逾期交纳服务费的利息，且在蜀成物业提起诉讼之后，其又于2016年6月14日本案第一次开庭时对起诉之后至其停止物业服务之日止期间的物业服务费一并进行了主张，截止2016年6月20日本案第二次开庭时，刘桂彬仍未交纳物业管理服务费及垃圾处理费，故刘桂彬应自2016年6月21日起按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率向原告支付逾期期间的资金利息。至于蜀成物业主张的其他损失费，并未提供证据予以证明其损失情况，对其该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：刘桂彬于判决生效后十日内向南充蜀成物业管理有限公司支付2007年5月6日起至2016年5月31日期间物业服务费9057元、垃圾处理费551.5元共计9608.5元及利息（利息计算方式为：以9608.5元为基数，自2016年6月21日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由刘桂彬负担。
宣判后，上诉人刘桂彬不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初2405号民事判决，将本案发回重审或改判在依照合同计算的物管费的基础上减少70%的费用。事实及理由：被上诉人蜀成物业服务质量存在严重质量瑕疵。按照相关规定，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费或要求多交的物业服务费。而被上诉人服务质量存在问题，主要表现在两个方面，一是公共区域的环境维护方面；二是对上诉人个人房屋的维护方面。在公共区域服务方面，除小区卫生环境欠佳，路面维护不足外，还存在（1）不开展物业管理服务满意率调查；（2）巡逻人员不到位导致失窃；（3）未开通可视对讲系统；（4）对公共区域内私自设置广告的行为不予制止；（5）对部分业主侵占公共区域的行为不予制止。在对上诉人个人房屋的维护方面存在下列问题，蜀成物业拒绝对上诉人的房屋进行维修，蜀成物业与小区开发商属同一集团公司，实际操作中，其职责没有严格区分，其应对上诉人的房屋问题进行维修，其待于履行期职责，应当减免物管费用。综上，上诉人的请求应予支持。
被上诉人蜀成物业答辩称：上诉人所主张的事实缺乏依据，事实上我们在2013年有开发商出资，对小区原来的公共设施以及房屋破损及房屋漏水问题进行了集中解决，小区环境已经大为改观。而上诉人所提供的照片等证据不足以证明小区的服务质量差，其照片的时间不能核实，反映的有些问题有些不属于小区公共部分的问题，有些也不是物管企业能够解决的。关于上诉人提出的规划更改的问题，这也与物管企业的职责无关。上诉人称小区有很大部分业主拒绝交纳物管费，证明我方服务质量差，这一理由是不成立的，不能说其他人不交上诉人也可以不交，针对拒绝交纳物管费的业主，我公司正依法主张权利。综上，请求二审依法维持原判。
本院二审审理查明：2013年7月18日，本院对蜀成公司诉何文清物业服务合同纠纷一案，作出（2013）南中法民终字第1019号民事判决，认定：2008年1月31日至2012年10月31日期间，“香榭春天”小区物业服务存在卫生状况差、公共设施和道路损坏等现象，判决2008年1月31日至2012年10月31日期间的物管费收费标准，由建筑面积每平方米每月0.65元下调为按建筑面积每平方米每月0.55元。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉请求、理由及被上诉人的答辩意见，双方的争议焦点在于被上诉人蜀成物业在提供物业服务期间是否尽到物业服务合同约定的义务，其物业服务质量是否存在瑕疵，应否减少物业服务费用。上诉人刘桂彬虽提供的小区环境的照片，但即使该照片真实，亦无法全面反映整个物业服务期间的服务状况，同时关于照片中涉及的一些墙体渗漏，楼顶漏水，因可能涉及房屋质量的问题，亦非物业服务企业的职责范围。关于上诉人提出的2009年一年间小区有多起盗窃案件发生，被上诉人安保工作不力的问题，虽然上诉人提供了报警记录，但盗窃案件的发生是否与被上诉人的安保工作不力有关仍缺少相关证据。但根据我院作出的（2013）南中法民终字第1019号民事判决认定的事实，2008年1月31日至2012年10月31日期间蜀成公司在履行《“香榭春天”前期物业管理委托合同》过程中，存在卫生状况差、公共设施和道路损坏等瑕疵，蜀成公司未完全尽到物业管理义务。根据本案实际情况，酌情将2008年1月27日至2012年10月31日期间蜀成公司物业服务收费标准由建筑面积每平方米每月0.65元下调为按建筑面积每平方米每月0.55元，对其余时间段的物业服务费收费标准按合同标准执行。据此，对于被上诉人蜀成物业应收取的物管费用应按如下方式计算，0.55元×137.27㎡×57个月（2008年1月27日至2012年10月31日）+0.65元×137.27㎡×15个月（2007年5月6日至2008年1月26日以及2012年11月1日至2013年4月30日）+0.6元×137.27㎡×37个月（2013年5月1日至2016年5月31日）=8689.20元。关于垃圾清运费的问题，因该费用由环卫部门收取，并有相应的收费标准，该费用应由业主承担，对一审认定该笔费用予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初2405号民事判决；
二、上诉人刘桂彬于本判决生效之日起十日内向南充蜀成物业管理有限公司给付2007年5月6日至2016年5月31日的物业费及垃圾清运费，合计为9240.70元及利息（利息计算方式为：以9240.70元为基数，从2016年6月21日起按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算利息至本判决确定的款项付清之日止）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计150元，由上诉人刘桂彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一六年十一月十七日
书记员 赖姝伶