江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终2207号上诉人(原审原告)：胡昌华，男，1974年2月9日生，汉族，江西省高安市人，住江苏省常州市新北区龙虎塘街道东街***号。上诉人(原审原告)：胡文华，女，汉族，1976年1月20日生，江西省南昌市人，住江苏省常州市新北区。委托代理人：胡昌华，系上诉人胡文华丈夫。两上诉人共同委托代理人：姜萱，江西求正沃德律师事务所律师。上诉人(原审被告)：南昌长晶乐房地产开发有限公司，住所地：南昌市湾里区招贤路312号。法定代表人：王乐，公司董事长。委托代理人：杨雪元，江西江佑律师事务所律师。上诉人胡昌华、胡文华与上诉人南昌长晶乐房地产开发有限公司（以下简称长晶乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南昌市湾里区人民法院（2015）湾民重初字第4号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡昌华、胡文华及其委托代理人姜萱、上诉人长晶乐公司委托代理人杨雪元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经重审查明：2007年8月25日，原告胡昌华、胡文华与被告长晶乐公司签订《合同》一份，约定：原告胡昌华、胡文华购买由被告开发的位于南昌市湾里区招贤路312号帝景湾洋城第17#楼一单元601号房，该商品房建筑面积共129.27㎡（预测面积），单价为每平方米2434.7元，总金额为314734元。……买受人（原告）于签订合同之日起付清房款。……出卖人（被告）应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。……逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。《合同》还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，……自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相关的保修责任。2007年8月28日，原告与被告又补充约定：在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以电话或挂号信、特快专递通知买受人商品房交付。……以电话通知的，通知送达的时间为出卖人给买受人安排的办理商品房交付手续的时间，在办理商品房交付手续现场发给商品房交付通知书。买受人同意由江西彼得物业管理有限公司（以下爱简称物业公司）负责物业管理。附件六：《商品住宅质量保证书》约定；……在正常使用情况下的保修期内，对用户提出的报修，本单位（被告）或委托的物业单位，在一周之内予以答复，并及时予以修复。2007年8月31日，该《合同》在南昌市××商品化办公室登记备案。原告胡昌华、胡文华系夫妻关系，两人于2007年8月18日向被告支付了房款定金10000元，同年8月28日向被告支付了房款304734元，同时向被告支付了契税、房屋维修基金等费用20236元。2009年3月2日，原告到帝景湾洋城看房，物业公司告知原告可以收房了，物业公司人员陪同原告到该房实地查看，后原告以房屋存在严重质量问题拒收，未能办理收房手续。涉案房屋取得商品房预售许可证的时间为2007年7月30日。2009年1月15日，帝景湾洋城17#楼在湾里区建筑管理局办理了竣工验收备案。涉案房屋房产证登记时间为2009年12月25日。该房产权使用证注明建筑面积为126.79㎡。原告胡昌华、胡文华在重审期间将诉讼请求变更为：1、请求判令被告按照江西铭志司法鉴定中心鉴定本项目返修费用95087元支付给原告，由原告自行对帝景湾洋城17#楼一单元601室房屋存在的质量问题进行返修、整改；2、判令被告支付原告逾期交房违约金114878元（按合同约定，交房逾期超过60日后，按日支付已交房价款万分之五的违约金，即314734元×0.0005×730天＝114878元，暂按两年计算，应计算至实际交付之日止）；3、判令被告交付原告的房屋所有权证；4、判令被告退还房屋面积差额房款6038元；5、判令被告承担本案诉讼费和鉴定费。在本案重审期间，一审法院组织双方当事人调解，双方仍无法达成一致意见，2015年12月24日原告提出对所涉案房屋质量及返修费用进行评估鉴定申请。为此，2016年1月15日一审法院委托江西铭志司法鉴定中心（以下简称鉴定中心）进行鉴定，之后一审法院组织原、被告双方及鉴定中心有关人员到该房实地查验。2016年4月16日，鉴定中心作出《商住楼质量鉴定意见书》【赣铭（2016）建鉴字第008号】，鉴定结论：……本项目屋面、内外墙面、门、室边柜、天窗等渗漏、空鼓、必须按相关技术规范规定的标准和流程进行修复，阳台积水排除，非安全玻璃、铝塑型材更换，排除隐患，确保房屋住宅安全性、适用性和耐久性能。本项目返修费用为95087元整（详见返修项目预算表）。随后，2016年5月6日，被告长晶乐公司提出《异议书》，提出一是竣工验收至今已有7年多，且原告并未采取任何保养措施，对于房屋内混凝土、砂浆、防水等建筑原材料存在自然损耗问题，直接认定涉案房屋是因为施工期间建筑原材料及施工工艺、施工流程不符合标准和技术规范而产生一系列的质量隐患是与事实情况不相符合；二是鉴定中心提供修复费用清单中，仅表明工程量和市场单价，工程量的计算、市场单价未释明取费依据，并该费用明显过高，进户门及推拉门等其他零星部件是否属于商品房整体验收合格标准，请鉴定中心提供相应国家标准。2016年5月25日鉴定中心作出《回复函》，认定涉案鉴定房屋存在屋面多处渗水、外墙面贯穿性裂缝后多处渗水。混凝土结构蜂窝麻面、露筋、阳台积水等问题都属于施工期间整体质量、施工工艺未按规范标准施工而产生的质量隐患等项。不存在建筑材料时间久自然损耗问题。进户门、推拉门、采光窗等房屋配套项目及部件产品质量及使用要求，《中华人民共和国标准住宅建筑规范》中明确规定，商品房整体验收配套项目必须符合验收标准。本项目修复标准根据现场实际概况、拆除不合格部位，清理后，根据《建筑工程分拆及处理实例应用手册》，费用套用2004年《江西省建筑工程消耗量定额》，结合2016年3月份《南昌市建筑工程造价信息》及考虑了非整体施工的零星工程“人工代替机械”的市场询价后组成综合单价为准，编制本修复造价。2016年6月13日，被告提出《重新鉴定申请书》，认为《回复函》并没有明确回复维修费过高的异议，对于进户门及推拉门等其他零星部件是否属于商品房整体验收合格标准，并明示适用的规定及条款，其他对于维修工程量的构成亦未进行明示，同时，该维修费用明显高于市场价格。庭审中被告认可了鉴定中心的鉴定资格和鉴定程序，法庭征询了被告是否需要质询鉴定机构的意见，并给其一周时间提交申请书，并明确告知逾期视为放弃质询，之后被告未提交申请书。一审法院认为，原告与被告签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。江西铭志司法鉴定中心具备鉴定资质，对涉案房屋质量鉴定工作程序并无不当，其作出的《商住楼质量鉴定意见书》【赣铭（2016）建鉴字第008号】是合法有效的。被告提出异议理由不成立。一、关于房屋是否存在质量问题。从工程竣工验收备案情况看，该房已通过了勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收，并被告在合同中约定了《商品住宅质量保证书》，符合该合同约定的交房条件，至于本案中该房出现屋面、内外墙面渗漏等问题，属房屋质量隐患，在该房屋质量保证维修范围，理应由合同对方即售房方（被告）负责维修到位，司法鉴定中心依据相关法律规定，作出《司法鉴定书》，也确认了此房屋存在质量隐患，对被告提出的房屋质量合格以及质量隐患系房屋长期闲置造成的意见，与事实和鉴定结论不符，不予支持。该房质量隐患长期未得到彻底解决，可由原告负责修复，所产生修复费用应由被告承担；二、关于实际交房时间问题。虽然被告未能举证证明发出收房通知书的时间，但原告在2009年3月2日到现场看房时，已知能拿到房屋钥匙，能办理收房手续，只是以房屋有严重质量问题为由拒收，不符合该合同关于交房条件的约定，故被告逾期交房时间可推定为2009年3月2日止，违约金也只能计算至此，即从2009年1月1日起至2009年3月2日止，每日按已交房款的万分之五计算违约金为9599.4元；此房的房产证也应由被告交付给原告；三、关于房屋面积差额款退还的问题。《合同》已明确房屋面积误差绝对值在3%内（含3%）的据实结算房价款，故原告多缴的房款6038元【计算公式为（129.27-126.79）×2434.7】，应予退还给原告。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条之规定，判决：一、被告南昌长晶乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡昌华、胡文华支付房屋修复费用95087元，由原告胡昌华、胡文华自行修复；二、被告南昌长晶乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡昌华、胡文华支付逾期交房违约金9599.4元（从2009年1月1日算至2009年3月2日止）；三、被告南昌长晶乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告胡昌华、胡文华帝景湾洋城17#楼一单元601室的房屋所有权证；四、被告南昌长晶乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告胡昌华、胡文华房屋面积差额款6038元。五、驳回原告胡昌华、胡文华的其他诉讼请求。本案诉讼费4540元，由原告胡昌华、胡文华负担2213元，被告南昌长晶乐房地产开发有限公司负担2327元。本案鉴定费10000元，由被告南昌长晶乐房地产开发有限公司负担。一审宣判后，胡昌华、胡文华、长晶乐公司均不服，向本院提出上诉。胡昌华、胡文华上诉称：一、一审法院认定事实错误。2009年3月2日，上诉人在没有物业公司及开发商的通知的情况下自行到帝景湾洋城物业公司后看房，在物业公司人员的陪同下对帝景湾洋城17#楼一单元601室进行了查看，房屋本身存在严重质量问题。同时，17#楼供水、供电、单元对讲门等公共配套设施未达到使用条件，不符合合同约定的交房条件。法院认为2009年3月2日房屋具备交房条件是错误的。二、一审法院不按合同约定的内容审理是错误的。长晶乐公司至今都没有“书面通知”和以其他形式的通知来通知上诉人办理商品房交付手续，推定交房时间为2009年3月2日错误。三、一审法院判决显失公平。上诉人承担了购房近8年未使用的经济损失，以及多年来寻求被上诉人解决诉争房屋问题的精神损失，应该判决长晶乐公司承担逾期交房的违约金，直至实际交房之日止。故请求二审法院撤销南昌市湾里区人民法院作出的（2015）湾民重初字第4号民事判决书第（二）项判决，改判被上诉人支付原告逾期交房违约金114878元人民币（按合同约定，交房逾期超过60日后，按日支付已交房价款万分之伍的违约金，即314734元×0.0005×730天＝114878元，暂从2009年1月1日计算至2010年12月31日，应计算至实际交付之日止）；请求判决本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。长晶乐公司辩称：一、涉案房屋在2009年3月2日已经达到了合同约定的交房条件，胡昌华、胡文华以质量为由拒绝交房不符合合同约定；二、胡昌华、胡文华在长晶乐公司通知其交房之前已在积极行使交房权利，所以本案交房时间是2009年3月2日。请求驳回胡昌华、胡文华的上诉。长晶乐公司上诉称：一、一审法院适用法律错误。一审法院认定实际交房时间为2009年3月2日，胡昌华、胡文华要求长晶乐公司承担逾期交房及承担房屋维修义务诉讼时效为2009年3月2日之日起两年，胡昌华、胡文华并未提供任何证据证明其在诉讼时效期间向上诉人主张过上述权利导致诉讼时效中断，故被上诉人要求上诉人承担逾期交房及承担房屋维修义务的诉讼请求已过诉讼时效，应依法予以驳回。二、胡昌华、胡文华对诉争房屋未尽到合理的保管维护义务，其对该房屋损耗存在过错。三、本案维修费用过高。根据合同约定，开发商仅有义务提供质量合格的商品房，而南昌市湾里区人民法院出具的《司法技术委托书》中并未明确要求鉴定中心对胡昌华、胡文华提供的维修项目是否属于商品房整体验收合格的标准进行鉴定，而是直接根据胡昌华、胡文华要求的维修事项进行委托鉴定维修费用，且未释明工程量的计算市场单价的取费依据，该返修费用的鉴定对上诉人不公平、不合理的。故请求撤销南昌市湾里区人民法院（2015）湾民重初字第4号民事判决书第（一）项、第（二）项判决，改判驳回胡昌华、胡文华的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。胡昌华、胡文华辩称：一、胡昌华、胡文华主张长晶乐公司承担逾期交房违约责任，未超过诉讼时效，应当予以支持。双方签订的《南昌市商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，应当书面通知办理交付手续”，本案所涉房屋经过司法鉴定存在质量缺陷，不符合交付使用的强制性规定，长晶乐公司无法举证已发出过任何书面交房通知书，要求办理收房手续，所以长晶乐公司的逾期交房违约责任应当从2009年1月1日起至该房符合交房条件之日，胡昌华、胡文华承担逾期交房责任的诉求未超过诉讼时效，应当予以支持。二、房屋存在质量缺陷，至今也无法交付使用，胡昌华、胡文华不承担保管维护责任，更不对房屋损耗存在任何过错。三、经司法鉴定的房屋修复费用合理，长晶乐公司在一审中未提出重新鉴定并缴纳鉴定费用，故应当按司法鉴定结论支付修复费用。请求驳回长晶乐公司的上诉。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：一、关于逾期交房违约金问题：2009年1月15日帝景湾洋城17#楼在湾里区建筑管理局办理了工程竣工验收，验收合格，符合交房条件。胡昌华、胡文华在2009年3月2日看房时，以房屋有严重质量问题为由拒收，并要求对房屋质量问题进行修复，胡昌华、胡文华反映的质量隐患问题属于保证维修范围，应由长晶乐公司修复，但胡昌华、胡文华以房屋有严重质量问题为由拒收的理由并不充分。胡昌华、胡文华主张长晶乐公司未发出收房通知书，不符合合同约定，但事实上胡昌华、胡文华在2009年3月2日到现场在物业公司人员的陪同下看房时，已知能办理收房手续。故一审法院推定涉案房屋逾期交房时间为2009年3月2日正确，应予以维持。胡昌华、胡文华关于逾期交房时间的上诉与事实不符，本院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定:“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，长晶乐公司关于胡昌华、胡文华主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间二年的规定的抗辩，在一审期间未提出,是在二审期间提出的，因此，本院对其关于诉讼时效的抗辩不予支持。二、关于涉案房屋的维修费用：胡昌华、胡文华反映的质量问题应由长晶乐公司修复，长晶乐公司在长达8年的时间，一直未修复到位，是造成修复费用扩大的主要原因，因此，长晶乐公司应对自身的过错承担相应的责任，即修复的费用应由长晶乐公司承担。长晶乐公司声称【赣铭（2016）建鉴字第008号】《商住楼质量鉴定意见书》鉴定维修费用不公平、不合理，但认可了鉴定中心的鉴定资格和鉴定程序，一审法院征询了长晶乐公司是否需要质询鉴定中心的意见，并给其一周时间提交申请书，并明确告知逾期视为放弃质询，长晶乐公司并未提交申请书。故一审法院以【赣铭（2016）建鉴字第008号】《商住楼质量鉴定意见书》鉴定的维修费用为依据，判决长晶乐公司承担相应的维修费用，合法有据，应予以维持。综上，胡昌华、胡文华、长晶乐公司的上诉无法律和事实依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确,处理得当，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元其中胡昌华、胡文华预交2598元，南昌长晶乐房地产开发有限公司预交2393．73元，由胡昌华、胡文华负担2598元，由南昌长晶乐房地产开发有限公司负担1942元，退回南昌长晶乐房地产开发有限公司451．73元。本判决为终审判决。审判长  曹成云审判员  罗云奇审判员  裴重芳二〇一七年三月十五日书记员  滕漪兰