湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终1632号
上诉人（原审被告）：利川市龙武房地产开发有限公司，住所地利川市谋道镇光明村一组。统一社会信用代码：914228025942006317。
法定代表人：余平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭竣升，重庆利瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：利川市地联建筑工程装饰有限公司，住所地利川市都亭街道办事处桃花村四组。统一社会信用代码：914228020554496651。
法定代表人：杨继荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱耀普，湖北利佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：利川市国泰小额贷款股份有限公司，住所地利川市体育路19号。统一社会信用代码：914228005654862048。
法定代表人：王道胜，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：张明俊，男，生于1968年2月6日，土家族，利川市国泰小额贷款股份有限公司法制科长，户籍地利川市。
委托诉讼代理人：王道谷，男，生于1966年6月16日，土家族，利川市国泰小额贷款股份有限公司监事长，户籍地利川市。
上诉人利川市龙武房地产开发有限公司（以下简称龙武公司）、利川市地联建筑工程装饰有限公司（以下简称地联公司）因与被上诉人利川市国泰小额贷款股份有限公司（以下简称国泰公司）借款合同纠纷一案，不服利川市人民法院（2017）鄂2802民初168号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
龙武公司上诉请求：一、依法撤销湖北省利川市人民法院（2017）鄂2802民初168号民事判决书第二项，驳回被上诉人国泰公司对龙武公司的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审事实认定错误，适用法律错误。1、本案中，借款合同即主合同未生效，据此从合同（包括保证合同、抵押合同）也未生效。主合同未生效系因国泰公司未将贷款金额支付给地联公司，根据相关法律及司法解释之规定，借贷合同至贷款人将贷款交付于借款人时生效。因此，主合同并未生效。另外，一审并未查明国泰公司是否具有金融从业资格。2、根据物权法187条规定，抵押权自登记时设立，由于本案的土地使用权未进行抵押登记，抵押权未设立，故龙武公司不应承担抵押担保责任。3、根据物权法的规定，抵押权未设立，不影响抵押合同的成立，但本案有必要评价抵押合同是否成立并生效以及抵押合同是否超过诉讼时效。因主合同未生效，作为从合同的抵押合同就应该不生效，龙武公司在抵押合同中并没有违约行为，据此不应承担违约责任，办理抵押登记是双务行为，必须由合同的双方共同到登记部门办理。由于国泰公司未提交证据证实，故不能认定龙武公司存在违约。国泰公司就抵押合同要求龙武公司承担违约责任，并赔偿损失，也超过了诉讼时效。违约责任或赔偿损失属于是债权关系范畴，其诉讼时效适用2年的规定，一审判决混淆借款合同和抵押合同诉讼时效的规定，判令龙武公司在土地使用权价值范围内对主债权承担连带清偿责任，于法无据。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销并依法予以改判。
地联公司上诉请求：请求撤销原判，驳回国泰公司的诉讼请求，由国泰公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审没有查明本案中涉案的25号借款合同中地联公司名下的200万元与国泰公司《贷款催收通知书》中编号为25、26、27、28号借款合同中涉及地联公司名下的各50万元合计200万元借款是否为同一笔借款，这五分合同与国泰公司的诉讼请求是什么关系没有查清；2、对于国泰公司主张的25号借款合同与国泰公司《贷款催收通知书》中编号为25号的借款合同是否为同一合同没有查清；3、2013年2月6日国泰公司向地联公司开具的200万元支票为什么作废没有查清；4、冉争光究竟是按照地联公司《股东会决议》内容办理了400万元借款还是只办理了200万元借款没有查清；5、国泰公司向冉争光发出的《贷款催收通知书》中列明的催收对象是25、26、27、28、109号借款合同，但前述五份合同哪些是地联公司的，哪些是冉争光的没有明确，一审对于此事实没有查清，导致催收通知书的通知对象是否错误以及国泰贷款公司的主张是否超过时效无法认定。本案的事实是，地联公司帮龙武公司向国泰公司贷款，并于2013年2月6日签订了200万元的《借款合同》、《保证合同》及《抵（质）押合同》，并出具《借款借据》，次日，国泰公司向冉争光、尹作为、谭立红、肖红英四人账户开具各50万元的转账支票，事后国泰公司一直未向地联公司要求偿还前述200万元借款本息，地联公司也一直不知道涉及地联公司的200万元转账支票已经作废，亦从未向国泰公司支付过借款利息。如果涉案的25号借款合同中地联公司名下的200万元借款与国泰公司《贷款催收通知书》中编号为25、26、27、28号借款合同中地联公司各50万元借款合计200万元借款是同一合同，是同一笔借款，那么，国泰公司停止向借款人履行付款义务，向冉争光等人付款，涉及合同变更以及是否继续履行等问题。按照地联公司与国泰公司签订的25号《借款合同》，国泰公司向冉争光等四人支付借款的行为违背了合同约定，对地联公司没有合同上的约束力，地联公司可要求国泰公司支付其尚未支付的200万元借款并承担相应的违约责任。二、冉争光应当被追加为本案当事人，一审中地联公司要求追加但一审法院未予准许，导致本案事实不清。综上，请求二审法院查明事实依法改判。
国泰公司就龙武公司的上诉向本院辩称，一、龙武公司上诉称借款未实际支付、主借款合同未生效的理由不成立，主合同已生效，且国泰公司已按二上诉人全权代理人冉争光的要求，通过支票转账实际支付了借款。二、龙武公司上诉称国泰公司要求其按抵押合同承担担保责任超过诉讼时效的理由不成立，本案抵押合同系从合同，借款合同系主合同，法律明确规定权利抵押合同不单独计算诉讼时效，适用主合同的时效，主合同未过时效，抵押合同就未超过诉讼时效，且冉争光作为龙武公司和地联公司的全权代理人，在催收通知书上签字并认可还款情况，诉讼时效应重新计算。三、龙武公司不履行合同、不讲商业诚信，在将抵押合同中涉及的土地证交国泰公司保管后又向国土局申请重办新证，违反诚信，丧失信誉，请求二审法院驳回其上诉请求，并明确偿还责任的具体数额，便于执行。
国泰公司就地联公司的上诉向本院辩称，一、一审判决不存在事实不清。2013年2月6日，地联公司向国泰公司借款200万元，双方签订编号为25号的《借款合同》一式两份，同时立据编号为25的《借款借据》。同日国泰公司开出收款人为地联公司的转账支票，地联公司的全权代理人冉争光签字领走支票，次日，冉争光又持昨日领走的支票要求国泰公司将200万元借款分解转入冉争光、肖红英、谭立红、尹作为四人账户，每人各50万元，国泰公司鉴于冉争光的代理人身份，认为其余三人也均与地联公司有关联，遂按照冉争光的要求重新开具支票，国泰公司已实际履行借款合同义务。至于国泰公司编造前述四人的借款借据，目的是为应付银监局及人民银行的监管检查，并未向前述四人借款，故不存在对地联公司的借款合同进行变更。地联公司所称的冉争光个人借款，系2013年9月3日国泰公司与冉争光所签109号借款合同涉及的内容。龙武公司后向国泰公司出具了书面承诺，承诺200万元借款由冉争光负责按期归还，在借款人无法按时足额还本付息时以龙武公司财产代偿债务，地联公司和冉争光借款超期后，国泰公司进行了多次催收，冉争光亦在催收通知书上签字认可，本案未超过诉讼时效。综上，地联公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚、程序合法，请求二审法院予以维持。
国泰公司向一审法院起诉请求：1、判令地联公司偿还借款本金200万元并支付从2015年5月26日起按照月利率20‰计算至实际偿付之日止的利息。2、判令龙武公司对地联公司应偿付的借款本息承担连带清偿和补充赔偿责任。3、判令地联公司、龙武公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年2月1日，龙武公司出具《授权委托书》一份，该委托书载明：“授权委托书因利川市地联建筑装饰工程有限公司向国泰小额贷款公司贷款一事，特授权委托冉争光为我公司全权代理人，代理利川市龙武房地产开发有限公司为利川市地联建筑装饰工程有限公司向国泰小额贷款公司借款担保等相关事宜。本委托仅限于此次为地联公司向国泰小额贷款公司贷款担保的相关事宜。有效期为二〇一三年二月一日至二〇一三年二月十五日。特此委托利川市龙武房地产开发有限公司法定代表人：牟建兴二〇一三年二月一日”，委托书尾部加盖了龙武公司印章。2013年2月6日，地联公司出具《委托书》，该委托书载明：“委托书利川市地联建筑工程装饰有限公司法人代表：尹作为特委托本公司股东冉争光关于我公司向国泰小额贷款公司贷款一事全权负责办理。特此委托委托人：尹作为被委托人：冉争光二〇一三年2月6日”，该份委托书尾部加盖了地联公司和尹作为的印章。接着冉争光持委托书代表地联公司及龙武公司分别与国泰公司签订了《借款合同》、《保证合同》及《抵（质）押合同》各一份，其中《借款合同》主要内容有：合同编号国泰贷字2013年第25号国泰公司为贷款人（甲方）、地联公司为借款人（乙方），乙方向甲方申请贷款，甲方经审查同意提供贷款。第一条贷款（一）贷款种类：担保贷款。（二）贷款用途：工程。（三）贷款金额（大写）：人民币贰佰万元。（四）本合同项下的贷款为短期贷款。1、贷款期限：1年，自2013年2月6日至2014年2月5日止。2、若本合同记载的贷款金额、贷款日期、提款日期等与贷款凭证记载不一致时，以贷款凭证记载为准。贷款凭证是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第二条贷款利率合同期内执行月利率20‰。第三条结息方式本合同项下贷款按月结息，结息日为初期借款日。乙方须于每一结息日的次日付息。如贷款本金的最后一次偿还日不在结息日，则未付利息应利随本清，计算方式：日利率＝月利率/30天。第五条贷款方式（一）本合同项下贷款采取第三人保证、抵押贷款方式，采取抵押或第三人保证担保贷款方式的，抵押或第三人保证担保合同另行签订。第六条还款方法：乙方按以下第1种方法归还贷款本息：（一）按期结息、到期还本法：指乙方按月结付利息，本金和最后一期利息到期后一次性归还的还款方法，结息日为初期借款日。第十条违约责任（二）乙方未按本合同约定期限归还贷款本金的，从取得贷款之日起在贷款利率上加收30%罚息。罚息计算公式为：罚息＝贷款日利率×（1+罚息上浮率）×贷款金额×取得贷款天数。贷款利率按签立合同时约定的利率为准。（三）对乙方贷款期限内不能按时支付的罚息，甲方按约定利率计收复利。对乙方不能按时支付的逾期或未按合同约定用途使用贷款的贷款利息及罚息，甲方按其相应的罚息利率计收复利。（五）因乙方违约致使甲方采取诉讼方式实现债权的，乙方应当承担甲方为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其它实现债权的费用。《保证合同》主要内容有：合同编号国泰保字2013年第25号国泰公司为债权人（甲方），龙武公司为保证人（乙方），为了确保利川市地联建筑装饰工程有限公司（以下简称债务人）与甲方签订的编号为25号的《借款合同》（以下简称主合同）的切实履行，保障甲方债权的实现，乙方自愿为债务人与甲方依主合同所形成的债务提供保证担保。为明确双方的权利义务，根据《中华人民共和国担保法》及相关的法律、法规和规章，双方经协商一致，订立本合同。第一条被担保的主债权种类、数额乙方担保的主债权种类、数额（币种及本金大写）分别为贰佰万元正。第二条保证方式本合同保证方式为连带责任保证。第三条保证担保的范围乙方担保的范围包括主合同项下贷款本金及其利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、执行费等甲方为实现债权而支付的一切合理费用。第四条保证期间（一）保证期间为主合同约定的债务人履行期限届满之日起两年。《抵（质）押合同》主要内容有：合同编号国泰抵（质）字2013年第25号国泰公司为抵（质）押权人（甲方）、龙武公司为抵（质）押人，为了确保利川市地联建筑装饰有限公司（以下简称债务人）与甲方签订的编号为25号的《借款合同》（以下简称主合同）的切实履行以保障甲方债权的实现，乙方自愿为债务人与甲方依主合同所形成的债务提供抵（质）押担保。为明确双方的权利义务，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》及相关的法律、法规和规定，双方经协商一致，订立本合同。第一条乙方担保的主债权种类、数额（币种及本金大写）分别为贰佰万元正。第二条抵（质）押物（一）乙方同意以其拥有的财产（详见抵（质）押物清单）作为抵（质）押物。抵（质）押物清单为本合同的组成部分。（二）上述抵（质）押物评估或双方协商价值为人民币（大写）贰佰万元，但其最终价值以抵（质）押权实现时实际处理抵（质）押物的净收入为准。第三条抵（质）押担保的范围乙方担保范围包括主合同项下贷款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、执行费等甲方为实现债权而支付的一切合理费用。第四条抵（质）押权的效力抵（质）押权的效力及于抵（质）押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物和孳息。第五条抵（质）押人担保义务的独立性（一）乙方在本合同项下的担保义务具有独立性，不受本合同任何一方与第三人之间关系的影响。若主合同被确认无效，则乙方仍应以已抵（质）押的财产对基于原借贷行为而新产生的债务予以担保；如果因乙方过错造成本合同无效，乙方应在抵（质）押担保范围内赔偿甲方全部损失。（二）如债务人违反主合同的约定，均不影响乙方履行本合同项下的担保义务。第六条抵（质）押人声明与承诺（八）乙方自愿负责办理本合同项下有关的评估、公证、鉴定、登记等事宜，并承担全部费用。（十二）本合同所担保的贷款若同时提供了抵（质）押担保或保证担保的，债务人未按约定期限还款或发生违约情形时，债权人可以选择行使抵（质）押权或要求保证人承担保证责任。第七条抵（质）押物登记本合同签订后，乙方必须办妥抵（质）押物登记手续，并将抵（质）押物的他项权利证书、抵（质）押物登记文件正本原件及其它权利凭证交由甲方保管。第九条违约责任（二）乙方有下列行为之一的，应按本合同所担保主债权本金数额的30%向甲方支付违约金；造成甲方损失的，应同时给予全额赔偿：3、未按本合同约定办理抵（质）押登记手续。第十四条合同附件本合同附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力，本合同附件包括但不限于：（一）抵（质）押物清单。《利川市国泰小额贷款股份有限公司抵（质）押财产清单》载明：“抵（质）押人：利川市龙武房地产开发有限公司抵（质）押权人：国泰小额贷款股份有限公司抵（质）押物名称土地使用证单位本数量1评估价值200万元产权人及其证明文件利国用（2013）第02－006号”。前述合同签订后，冉争光将土地使用权人为龙武公司的利国用（2013）第02－006号《国有土地使用证》一本交与国泰公司持有；国泰公司向冉争光出具了借款借据及转账支票各一份，其中借款借据载明：借款单位利川市地联建筑装饰有限公司，合同号（25），地址桃花村四组，借款用途工程，借款方式担，借款金额（大写）贰佰万元正，借款日期2013年2月6日，到期日期2014年2月5日，月利率20‰，该借款借据上借款单位及担保单位签章处分别加盖了龙武公司、地联公司印章并写有“冉争光”，贷款单位处加盖了国泰公司合同专用章；转账支票载明：出票日期贰零壹叁年零贰月零陆日付款行名称银都信用社收款人利川市地联建筑工程装饰有限公司出票人账号：82×××17人民币贰佰万元整用途贷款。次日，冉争光将前述转账支票交还国泰公司并指示其将贷款200万元分别付给尹作为、谭立红、肖红英和冉争光，接着国泰公司在前述转账支票上加盖了“作废”印章并另行出具了四张借款借据和四份转账支票，借款借据的借款单位分别填为前述四人，借款金额各为伍拾万元正，借款日期2013年2月6日，到期日期2014年2月5日，月利率20‰；四份转账支票的附加信息均为1417，收款人分别为前述四人，金额各为500000.00，用途均为贷款，出票日期均为2013年2月7日。随后，冉争光除将收款人为本人外的其余三份转账支票交给了尹作为、谭立红和肖红英，尹作为、谭立红、肖红英和冉争光即凭转账支票各自领取了50万元。借款后，付利息至2015年5月26日，此后再未支付利息和归还借款本金。2016年8月4日，国泰公司发出《贷款催收通知书》，冉争光在该通知书尾部借款人及签收人处签名确认已收到，但仍未在该通知书指定的期限内还款。2017年1月9日，国泰公司诉至法院并提出前述诉讼请求。
另查明：2013年1月10日颁发的土地使用权人为龙武公司的利国用（2013）第02－006号《国有土地使用证》已于2015年8月22日被注销，2015年8月31日颁发的新证号为利国用（2015）02－0161号。
一审法院认为，国泰公司与地联公司、龙武公司分别签订的《借款合同》、《保证合同》及《抵（质）押合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应按合同履行。国泰公司按《借款合同》约定及地联公司授权办理贷款事宜的代理人冉争光的指示发放了贷款200万元，地联公司应如期清偿本息，其未按约履行，应承担归还贷款本金及利息的违约责任。涉案《借款合同》约定合同期内执行月利率20‰即年利率24%，符合我国有关限制借款利率的规定，依法予以确认。国泰公司在起诉状中承认地联公司付利息至2015年5月26日，地联公司欠付的利息应自2015年5月26日的次日起算，故对国泰公司要求地联公司偿还借款200万元及自2015年5月27日起按月利率20‰计算至给付之日的利息的诉讼请求，依法予以支持；对其要求自2015年5月26日起算利息的主张，依法不予采纳。地联公司辩称国泰公司未支付借款，其未收到本案贷款，不应承担还款责任，因国泰公司依地联公司授权办理贷款事宜的代理人冉争光的指示将支付本案贷款的转账支票交付给冉争光，地联公司应对冉争光的代理行为承担民事责任，国泰公司提供本案借款是以票据交付的，本案《借款合同》自借款人即地联公司依法取得票据权利时生效。故地联公司辩称涉案借款合同未生效、其不承担还款责任的理由不能成立，依法不予采纳。涉案《保证合同》约定龙武公司保证期间为主合同约定的债务人履行期限届满之日起两年，本案《借款合同》及借款借据约定本案借款到期日期为2014年2月5日，国泰公司在2014年2月5日后两年内未要求龙武公司承担保证责任，其于2017年1月6日才提起本案诉讼，保证人龙武公司免除保证责任。国泰公司不再要求龙武公司承担连带保证责任，符合法律规定，依法予以准许。龙武公司辩称其保证责任已免除的理由成立，依法予以采纳。涉案《抵（质）押合同》签订后，龙武公司未依该合同约定办理抵押登记手续，但已将抵押财产的原《国有土地使用证》交与国泰公司持有，国泰公司与龙武公司之间抵押合同成立，抵押权并未设立，国泰公司可以主张龙武公司在案涉土地使用权价值的范围内对本案债务承担连带清偿的有限担保责任，不能就案涉土地使用权主张优先受偿。故对国泰公司要求龙武公司在案涉土地使用权价值的范围内对本案债务承担连带清偿责任的请求，依法予以支持。关于诉讼时效问题，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，地联公司借款后2015年5月仍在向国泰公司支付利息，国泰公司在2016年8月向龙武公司、地联公司委托办理涉案借款的代理人发出了《贷款催收通知书》，自地联公司最后一次向国泰公司支付利息即2015年5月起算至国泰公司提起本案诉讼之日（2017年1月6日），未超过二年。地联公司、龙武公司辩称本案已超过诉讼时效的理由不能成立，依法不予采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款、第三十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条第（三）项、第二十六条、第二十九条第二款第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告利川市地联建筑工程装饰有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告利川市国泰小额贷款股份有限公司借款本金200万元，支付自2015年5月27日起以200万元为基数、按照月利率20‰的标准计算至付清之日止的利息。利随本清。二、原告利川市龙武房地产开发有限公司在利国用（2015）02－0161号《中华人民共和国国有土地使用证》确定的土地使用权价值范围内对第一条确定的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告利川市国泰小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费32853.34元，由原告利川市国泰小额贷款股份有限公司负担3866.67元，被告利川市地联建筑工程装饰有限公司、利川市龙武房地产开发有限公司共同负担28986.67元;保全申请费5000元，由原告利川市国泰小额贷款股份有限公司负担1000元，被告利川市地联建筑工程装饰有限公司、利川市龙武房地产开发有限公司共同负担4000元。
本院二审期间，国泰公司向本院提交了龙武公司与冉争光于2013年2月6日向国泰公司出具的承诺书一份，拟证明龙武公司承诺该笔款项由冉争光负责偿还。经庭审质证，地联公司对该证据的真实性无异议，但认为不属于二审期间的新证据，且达不到其证明目的，该证据无法证明地联公司实际收到国泰公司的借款，即使有承诺也不应承担责任。龙武公司对该证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该证据不能证实地联公司与国泰公司的借款关系成立并生效，按照承诺书的内容，该借款的担保及偿还责任均应由冉争光承担。
本院经审查认为，该证据不属于民事诉讼二审程序中“新的证据”规定情形，对该证据本院依法不予采信。
经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，国泰公司与地联公司、龙武公司分别签订的《借款合同》、《保证合同》及《抵（质）押合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同全面履行义务。冉争光作为地联公司及龙武公司的授权代理人，在其代理权限内要求国泰公司将地联公司借款转入尹作为、谭立红、肖红英和冉争光四人名下，国泰公司按照冉争光的要求开具支票，冉争光签字领取，前述四人亦凭转账支票各自领取了50万元，应视为国泰公司已按《借款合同》约定履行义务，地联公司须按照约定如期清偿本息，其未按约履行，应承担归还贷款本金及利息的违约责任。在各方当事人对冉争光的代理权限及身份均无异议的情况下，地联公司应对冉争光的代理行为承担民事责任。结合地联公司及龙武公司的股东会决议、授权委托书、借款公司的借款凭证等相关材料看，现有证据不足以认定冉争光个人与国泰公司存在债权债务关系，其行为均代表公司行使权力，从合同的相对性原理出发，该笔借款的还款责任应归于地联公司。地联公司辩称国泰公司未向其支付借款，其与国泰公司借贷关系未实际发生，不应承担还款责任的理由不能成立。若地联公司认为其自身合法权益受到损害，应向代理人另行主张权利，与本案不是同一法律关系。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案涉及的《抵（质）押合同》签订后，龙武公司未依该合同约定办理抵押登记手续，但已将抵押财产的原《国有土地使用证》交与国泰公司持有，国泰公司与龙武公司之间抵押合同成立，抵押权因未办理抵押登记而未设立，不影响合同效力，国泰公司可以主张龙武公司在案涉土地使用权价值的范围内对本案债务承担连带清偿的有限担保责任，不能就案涉土地使用权主张优先受偿。
关于本案诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”地联公司借款后2015年5月仍在向国泰公司支付利息，自地联公司最后一次向国泰公司支付利息即2015年5月起算至国泰公司向一审法院提起本案诉讼之日（2017年1月6日），未超过二年。国泰公司在2016年8月向龙武公司、地联公司委托办理涉案借款的代理人冉争光发出了《贷款催收通知书》，冉争光在该通知书尾部借款人及签收人处签名确认已收到，此时诉讼时效应重新计算，一审认定本案未超过诉讼时效并无不当。
综上所述，龙武公司及地联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32853.34元，由上诉人利川市龙武房地产开发有限公司负担，二审案件受理费22800元，由上诉人利川市地联建筑工程装饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐东海
审 判 员 蔡 斌
审 判 员 曾俊铭
二〇一七年十月十九日
法官助理 谢俊英
书 记 员 李 居