新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2018）新40民终293号
上诉人(原审被告):袁荣，男，汉族，1973年3月4日出生，河南省商丘市人，系伊宁市奶牛场职工，现住伊宁市。
委托诉讼代理人：张ＸＸ，新疆怀泽律师事务所律师
被上诉人(原审原告):万良军，男，汉族，1974年9月11日出生，湖北省松兹县人，现住察布查尔锡伯自治县。
委托诉讼代理人：张静，新疆同济律师事务所律师。
上诉人袁荣因与被上诉人万良军租赁合同纠纷一案，不服察布查尔锡伯自治县人民法院（2017）新4022民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁荣的委托诉讼代理人张ＸＸ、被上诉人万良军的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁荣上诉请求:一、撤销一审判决第二项，依法改判驳回万良军原审要求其承担违约金的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由万良军负担。事实与理由：一、一审认定事实不清，漏列当事人。案涉租赁合同中所涉及的租赁物实际使用人是沈青云，应将沈青云一并列为本案当事人。二、万良军证据不足，一审判决违约金错误。其与万良军之间的租赁合同中并未约定违约金，万良军持有的合同系伪造，一审以此认定双方约定有违约金条款错误。三、一审法院按照8个月的损失计算违约金错误，其与万良军约定租金按照分段计算，一审选取2016年至2017年按照8个月时间计算没有事实和法律依据。
万良军辩称，依据合同相对性原则，合同双方为其与袁荣，本案未漏列当事人。双方在合同中明确约定除国家建设需要外不得在租赁期内退租，否则违约方需支付违约金200,000元，并赔偿因此造成的所有损失。一审法院酌定袁荣支付8个月损失，合情合理，应予维持。
万良军向一审法院起诉请求：1、依法解除其与袁荣签订的房屋土地租赁合同；2、依法判令袁荣支付违约金200,000元。
一审法院认定事实,袁荣、万良军于2013年4月7日签订房屋土地租赁合同，将万良军位于察布查尔锡伯自治县庙拜街郭吉尔巷，面积3,038.81平方米及其附属设施出租给袁荣（察土国用（2000）字第2893号土地），用于汽车维修及搭建汽车维修厂房、办公场所、生活宿舍等相关设施，租期为2013年6月1日至2021年5月30日。租金约定为2013年6月1日至2014年6月1日60,000元、2014年6月1日至2015年6月1日为60,000元，2015年后房租每年递增10%，2015年6月1日至2016年6月1日为66,000元、2016年6月1日至2017年6月1日为72,000元、2017年6月1日至2018年6月1日为79,920元，付款方式为每年的五月交付租金。
2013年6月1日至2014年6月1日一年的租赁费由袁荣支付，2014年6月1日至2016年6月1日两年的租赁费由沈青云支付。2017年6月，袁荣对租赁场地进行了清场，并张贴了搬迁通知。在庭审期间，对2013年签订的租赁合同，双方当事人均表示同意解除。
一审法院认为，本案争议的焦点是袁荣主体是否适格，其是否应承担200,000元违约金。对袁荣主体是否适格的问题，本案签订租赁合同的当事人为袁荣、万良军，期限为2013年6月1日至2021年5月30日共8年，后两年的租赁费虽然由沈青云支付给万良军，但袁荣与沈青云未签订转让合同，万良军与袁荣也未解除租赁合同，沈青云支付的租赁费仍然是双方租赁合同约定的租金数额，袁荣提供的营业执照不足以证明将该租赁场地已转让给他人的事实，案外人沈青云与万良军未发生权利义务关系，根据合同相对性原则，万良军起诉袁荣主体适格。对袁荣是否应承担200,000元违约责任的问题，本案双方当事人签订的租赁合同共三张十四条，合同第三条约定了租赁期限、第四条约定了租金、第五条约定了付款方式，合同第二张第九条第二项约定了违约金，双方当事人在合同第三张签名按手印，双方均按合同约定的租金给付期限在支付，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，依约履行合同义务。《合同法》第一百零七条规定”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案袁荣未经万良军同意，擅自腾房退租，单方不履行合同约定，通过行动明确表示违约，应承担赔偿袁荣损失的违约责任。《合同法》第一百一十三条规定”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者约定预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案双方租赁合同的期限为8年，袁荣履行了三年，对违约责任的承担，双方约定为200,000元，明显过高，故对万良军违约金的主张，应根据诚实信用原则，综合当事人的过错，万良军另行出租房屋的差价及成本、租赁合同的剩余租期等因素酌情予以支持。
综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。袁荣履行三年后单方对租赁场地进行了清场，擅自腾房退租，属于违约行为，应承担赔偿责任。双方约定2016年6月1日至2017年6月1日的租赁费为72,000元，一审法院酌情计算8个月损失计48,000元（7,000元÷12个月﹦6,000元×8个月）。对袁荣提出万良军提供租赁合同违约金一页没有签字按手印，系万良军自行制作的抗辩理由，一审法院不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决：一、解除万良军与袁荣于2013年4月7日签订的房屋土地租赁合同。二、袁荣于判决生效后30日内支付万良军违约金48,000元。案件受理费4,300元，减半收取2,150元，由万良军负担1,150元，袁荣负担1,000元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。
本案的争议焦点是，一、一审是否漏列当事人；二、双方签订的租赁合同是否约定了违约责任；三、一审判决48,000元违约金是否适当。
本院认为:关于争议焦点一，案涉租赁合同系袁荣与万良军所签订，万良军起诉袁荣解除租赁合同并要求袁荣承担违约责任，主体正确。至于袁荣与案外人沈青云之间是什么法律关系，不影响本案的诉讼主体，沈青云不是本案必要共同诉讼当事人。袁荣的该项上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，案涉租赁合同共计三页，袁荣认为有约定违约条款的第二页其未签字，系万良军伪造，故对违约条款不予认可。本院认为，违约责任是合同的基本条款，案涉租赁合同三页内容连贯，没有伪造的迹象。在合同最后一页落款处签名或盖章系一般当事人签订合同的习惯，在合同每页签字或者盖章属于例外情况且合同内容涉及双方重大权利义务，本案系房屋院落租赁合同，不存在例外情形。另案涉合同一式两份，袁荣也持有一份，其未提交其持有的合同证明合同三页均有双方的签字或者盖章。故袁荣认为案涉合同系万良军伪造，双方租赁合同未约定违约条款的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点三，案涉合同约定违约金为200,000元，原审按照违约金主要功能为填补损失的原则，按照双方约定的同期租金计算8个月的损失，具有事实和法律依据。故袁荣认为一审法院计算违约金的方式没有法律依据的上诉请求亦不能成立。
综上所述，袁荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,000元，由袁荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 平
审判员 彭红梅
审判员 马晓梅
二〇一八年四月二日
书记员 李婉雨