河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第278号原告（反诉被告）闻英，女，汉族，1964年6月9日生，住开封市禹王台区。委托代理人曹思博，开封市三里堡法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。委托代理人李德强，男，1962年7月出生，为95006部队现役军人。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）河南开心一方置地集团有限公司。组织机构代码：67947254-8。住所地：开封市一营房街**号。法定代表人叶永明，任总经理。委托代理人陈艳梅、张麟伟，该公司职员。代理权限为特别授权。原告闻英诉被告河南开心一方置地集团有限公司及河南开心一方置地集团有限公司反诉闻英商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，由审判员孙丽平、付艳宇、陈伟依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2011年1月28日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的碧水蓝城小区24号楼2单元502号房屋一套，面积为139.53平方米，合同总价款为613109元，并且该合同约定交付房屋的时间为2012年6月30日前。2010年12月6日与被告签订储藏室买卖协议一份，原告购买碧水蓝城24号楼4单元8号储藏室一间，面积为18.79平方米。2011年11月14日与被告签订车库买卖协议一份，原告购买碧水蓝城5B6号车库一间，面积为19.8平方米。上述两份协议的交付时间也为2012年6月30日。被告没有按照约定的时间交付房屋、储藏室及车库，其行为已经构成违约，原告与被告多次协商未果，故起诉至法院，请求：1、判决被告将碧水蓝城小区24号楼2单元502号房屋一套、碧水蓝城5B6号车库一间及碧水蓝城24号楼4单元8号储藏室一间交付给原告；2、判令被告支付原告逾期交付房屋违约金107978.76元，并赔偿未按时交付储藏室、车库给原告的经济损失23126.5元；以上损失共计131105.26元；上述费用均要求计算至2014年12月31日。被告答辩并反诉称，1、原、被告签订合同，原告购买了被告开发的碧水蓝城小区二期24号楼2单元502室房屋一套，约定房屋的总价款为613109元，首付款为363109元，余款25万元办理房屋按揭贷款手续，但原告付完首付款后一直未办理余款的按揭贷款手续，被告于2014年3月份起诉至法院，后原告于2014年9月3日才将房款25万元给付被告，付清房款后被告即通知原告收取房屋，但被告以不缴纳物业费为由拒绝接收房屋，另因原告延迟收房，被告依照双方之间的合同为原告垫付了物业费，故被告反诉要求原告给付其逾期收房的违约金，要求从2014年9月4日开始计算至反诉被告实际收房之日止（暂计算至起诉之日为43224元）；支付被告垫付的物业费，从2012年11月1日开始计算至反诉被告实际收房之日（暂计算至起诉之日为7546元）及逾期支付物业服务费的违约金584元（按照银行同期贷款利率计算）。2、原、被告双方于2010年11月29日签订了《碧水蓝城储藏室有偿使用协议》，约定使用期限为2012年6月30日至2078年9月25日；2011年11月4日双方签订了《碧水蓝城车库有偿使用协议》，约定使用期限为2012年6月30日至2078年9月25日；上述两份合同均未约定交付期限，在2014年9月3日原告付完全部房款之前，其曾多次提出解除上述两份合同，用解除合同后的退款折抵其未支付的25万元购房款，从原告的这些意向上可以看出原告根本没有接收车库和储藏室的意愿，且储藏室及车库一般都是业主基于购买住宅后的需求购买的，因原告的原因造成了住宅至今未收房，且在原告不入住的情况下，根本不可能会单独收受车库和储藏室的，此不收房的责任在于原告，故原告要求被告赔偿损失无法律依据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：1、商品房买卖合同一份；2、不动产发票一份；3、车库收款收据两张；4、储藏室收款收据两张；5、车库有偿使用协议一份；6、储藏室有偿使用协议一份；7、碧水蓝城小区业主QQ群网上公告两张，证明被告所建房屋质量不合格，且未办理房产证、无法交房，严重侵害了业主的权益。经庭审质证，被告对原告提供的上述证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，但认为证据2中显示的原告缴纳房款的时间不对，房款中有25万元原告是在2014年9月3日交纳的；认为证据7的真实性无法核对，网络观点不具有法律意义，且与原告认为被告迟延交房没有关联性。被告为支持其答辩意见及反诉请求，向本院提供证据：1、开封市金明区人民法院（2014）金民初字第283号民事判决书、开封市中级人民法院（2014）汴民终字第1715号民事判决书，证明2014年9月3日前未交房是因为原告未付清房款；2、书面交房通知一份、EMS快递单封皮一份，证明2014年9月3日后未交房的责任在原告；3、购房合同一份、物业合同两份，证明被告要求原告支付物业费及迟延交付物业费的违约金即合同的约定合乎法律规定；4、2014年2月6日视听资料一份、2014年3月3日视听资料一份，证明原告要求解除合同及支付碧水蓝城二期一标延期交房违约金等原因造成了被告无法强行将储藏室及车库交付给原告使用；5、竣工验收备案表一份，证明原告所购买的房屋是2012年11月1日经四方签署竣工合格意见；6、竣工报告一份，证明原告所购买的房屋是2012年4月15日竣工。经庭审质证，原告对被告提供的上述证据1、2、3、5、6的真实性无异议，但认为不能说明其证明目的，认为原告所购买的房屋是否合格现在还无法确定，另外物业合同与本案无关，没有交房即不存在物业费，且被告向原告交房时应按法律规定出示开封市建筑局建设工程竣工验收备案表和说明书；被告提供的证据4不能作为证据使用，其来源不合法，且不能说明其证明目的。经审查，本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、6客观真实，且被告均无异议，对上述证据本院予以采信；原告提供的证据7在形式上不符合法律规定，对此本院不予采信。被告提供的证据1、2、3、5、6客观真实，且原告对其真实性均无异议，只是不同意其证明目的，对上述证据本院予以采信；被告提供的证据4系双方就买房事宜进行协商的通话情况，但无法证明储藏室及车库未交付的责任在于原告。经审理查明，原、被告于2011年1月28日签订了商品房买卖合同一份，约定被告将其开发的位于碧水蓝城小区第24幢楼2单元5层502号房卖与原告，该合同第九条约定：出卖人逾期交房超过60日，违约金按日向买受人支付已交付房价款的万分之三计算；合同第十一条约定“由于买受人的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房达到交付条件后，出卖人会以信函或报纸公告形式通知办理交接手续，买受人逾期30日未办理交接手续视为已办理交接手续，并自逾期第31日起按物业管理相关规定收取相关费用。”签约当日原告支付了首付款363109元，双方约定下余款项25万元由原告办理按揭贷款手续，当日为原告出具了不动产发票，之后原告既未办理银行按揭贷款，亦未支付所欠的25万元购房款。原被告于2010年12月6日签订了一份碧水蓝城储藏室有偿使用协议，被告将碧水蓝城小区24号楼4单元8号储藏室有偿给原告使用，期限为2012年6月30日至2078年9月25日，使用费共计33800元，原告于2010年11月29日将使用费交付了被告。原被告于2011年11月4日签订了一份碧水蓝城车库有偿使用协议，被告将碧水蓝城小区二期标段5B库6号车库有偿给原告使用，期限为2012年6月30日至2078年9月25日，使用费共计120800元，原告于2011年11月4日将使用费交付了被告。被告至今未将上述储藏室及车库交付给原告。被告于2014年将原告起诉至开封市金明区人民法院，要求原告支付下余的25万元购房款及逾期付款的违约金，开封市金明区人民法院于2014年8月15日作出（2014）金民初字第283号民事判决书，判决原告支付被告下余购房款25万元及从2014年2月7日起计算的逾期付款违约金，被告对上述判决不服提起上诉，开封市中级人民法院于2014年11月19日作出（2014）汴民终字第1715号民事判决书，维持了一审判决。原告于2014年9月3日向被告支付了下余购房款25万元。原告认为其付完全部房款后即向被告要求收取房屋，被告要求原告支付2012年11月1日以来的物业费，原告不同意支付，被告便拒绝向原告交付房屋，对此被告不予认可，认为原告在以“不应支付2012年11月1日以来的物业费”为接口拒不收房。被告与2014年11月5日向原告邮寄了一份通知，该通知显示让原告在收到通知后三日内到被告公司交清物业费并办理完毕交房手续。后原、被告未就物业费及收取房屋达成一致意见，故原告起诉至本院。另外，原告认为交付房屋时被告应提供备案表，对此被告不予认可，认为依据双方之间的购房合同约定，房屋验收合格即符合交房条件，业主在收取房屋时被告会向其提供房屋验收合格的证明，且在向原告下发交房通知时已告知原告房屋已经验收合格符合交房条件。被告认为原告在付清房款后存在逾期收房行为，应依据双方之间的合同约定，支付逾期收房的违约金，另外，原告所购买的房屋是在2012年11月1日符合合同约定的交付条件的，被告从2012年11月1日起代替原告向物业公司交纳物业费用，原告应将被告为其垫付的物业费给付被告并支付违约金，故被告提起反诉，原告对此不予认可，认为被告反诉诉求的逾期收房违约金即为法院已经裁决过的逾期付款违约金，另外，原告认为只有在其收取房屋后才存在交付物业费用，被告反诉要求原告支付物业费及违约金无事实及法律依据。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利，履行义务。原告作为买受人只有在付清了房屋价款后才能要求被告交付房屋，其至2014年9月3日才将购房款付清，自此作为出卖人的被告有交付房屋的义务，原告要求被告交付所购买的房屋具有事实根据及法律依据，本院予以支持。被告以交付物业费作为原告收取房屋的附加条件于法无据，被告应自原告付清房款之日按照双方之间的约定赔偿给原告逾期交房的违约金，原告要求计算至2014年12月31日共计118天，违约金总额应为21704.06元。原、被告约定的储藏室及车库的使用期限均自2012年6月30日开始，在原告付清全部使用费后被告未按双方之间约定的时间交付，应赔偿原告因此所受的损失，原告要求按照银行同期贷款利率计算符合法律规定，本院予以支持。但储藏室与车库的交付时间虽与主合同分别约定，双方之间却密切相关，储藏室与车库的交付属主合同的附随义务，依常理未接受主合同标的房屋的不可能单独接受储藏室与车库，故此，该两项逾期交付的损失应从2014年9月3日主合同约定的房屋交付条件达成之时开始计算。被告反诉诉求的逾期收房违约金，无事实根据，对此本院不予支持。被告反诉认为原告应支付其垫付的物业费，其所提供的证据并不能证明被告具有实际垫付行为，且被告未向原告交付房屋，并不能证明物业费的实际发生，对其此项反诉诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南开心一方置地集团有限公司于本判决书生效后十日内向原告闻英交付碧水蓝城小区24号楼2单元502号房屋一套，并赔偿原告逾期交房违约金21704.06元。二、被告河南开心一方置地集团有限公司于本判决书生效后十日内向原告交付碧水蓝城5B库6号车库一间及碧水蓝城24号楼4单元8号储藏室一间，并赔偿原告未按时交付的损失，损失以原告已付清的使用费154600元为基础，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从2014年9月3日计算至2014年12月31日。三、驳回原告闻英的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告河南开心一方置地集团有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2922元，由原告闻英负担1922元，由被告河南开心一方置地集团有限公司负担1000元，反诉费542元由被告河南开心一方置地集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判长  孙丽平审判员  付艳宇审判员  陈 伟二〇一五年七月八日书记员  李佳怡