贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔威民初字第1489号
原告马万友，男，1969年10月9日生，汉族，大学文化，居民，住贵州省。
被告贵州厚源房地产开发有限公司
住所地：威宁县草海镇威双大道
法定代表人：李文燃
组织机构代码：56501511-1
委托代理人：陇康，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告马万友诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下简称厚源房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。在审理中，因被告提出管辖权异议，本案中止审理。在本院裁定驳回被告管辖权异议后，被告提起上诉，毕节市中级人民法院维持本院裁定。2015年12月14日，本案恢复审理。原告马万友，被告厚源房地产开发公司委托代理人陇康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我购买被告位于威宁县威双大道中国草海商贸城、建筑面积为121.66㎡的3幢1单元9层3号房房屋，被告以272161元的价格将房屋出售给我。双方签定的《合同》第十一条约定：“出卖人应当在2013年4月30日前向买受人交付该商品房。”第十三条第一款第二项约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。”《合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2014年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。”之后，我向被告交付了82161元房款。2013年7月，我通过公积金贷款190000元，向被告支付第二期购房款（即尾款）190000元。合同约定的交房时间为2013年4月30日，但被告方2014年3月3日才将商品房交付给我。之后，被告未能按约向我交付商品房转移登记的有关文书，为维护我的合法权益，诉至法院请求判令：1、由被告向原告支付延期交房违约金41072元；2、由被告向原告支付不能在合同约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，按以交付款按日千分之五承担违约金到实际办理商品房转移登记的有关文书之日止；3、由被告承担本案的诉讼费。
原告在举证期限内向法庭提交的证据有：
1、《商品房买卖合同》原件1份，用以证明合同约定了购房总价款，逾期交房违约金、逾期办理产权转移登记的有关文书违约金，及交付房屋及产权证的日期。
2、《个人住房借款合同》复印件1份、《收款收据》复印件1组，用以证明原告按约定向被告支付了全部购房款。
被告辩称：逾期交房是由于天气等不可抗力因素造成的，逾期办理产权转移登记是政府办事机构的原因造成的。违约金约定过高，请求下调，应以原告的实际损失为准支付违约金。逾期办理产权转移登记违约金过高，且未对原告造成实际损失，请求不予支持。逾期办理转移登记起止时间应参照实际交房时间。
被告在举证期限内未向法庭提交证据。
本院依职权调取了关于“滨海壹号2-2-5-5号”商品房年租金评估报告一份。
经审理查明：2012年10月4日，原告马万友与被告厚源房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0003104），约定原告向被告购买“中国·草海商贸城”3幢1单元9层3号商品房，建筑面积为121.66㎡，单价每平方米2775元，房屋总价款为272161元。《合同》第八条约定了买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款82161元，余款190000元以公积金贷款支付。《合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2013年4月30日前向买受人交付商品房。”合同第十三条对逾期交房责任进行了约定：“（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权要求退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。”《合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2014年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。”合同签订之日，原告向被告支付了首付款82161元。之后，原告又于2012年11月通过公积金贷款的方式一次性支付房屋余款190000元。但交房时间到后，被告未按约交房。2014年4月11日，被告通知原告办理接房手续，被告逾期交房341天。
另：本案审理过程中，因该楼盘逾期交房而起诉被告的案件有多起，被告曾主张下调违约金，申请对逾期交房给当事人造成的实际损失进行评估鉴定，承办庭选取同地段面积大小相近的其中一套商品房委托本院外委办处理相关评估事宜，后因被告拒交鉴定费，鉴定终止。现本院已对原告所购商品房附近“滨海壹号”段相近面积的商品房“滨海壹号2-2-5-5号”年租金委托毕节兴业资产评估事务所进行评估，租金评估为8553元。
本案争议的焦点：被告未按时交房和办理商品房转移登记，是否构成违约；关于违约金的约定是否符合法律规定；是否应对违约金进行调整。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告马万友与被告厚源房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案原、被告应按照合同的约定，及时履行自己的义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中原告已经通过现金和按揭贷款等方式向被告支付了全部购房款272161元。而被告未按照合同约定于2013年4月30日前向买受人交付商品房和交付办理商品房转移登记的有关文书，其已构成违约。庭审查明直到2014年4月11日，被告才通知原告办理接房手续，现原告主张被告承担341天的违约责任，符合法律规定，本院予以确认。在双方签定的《商品房买卖合同》约定了违约金的计算方式为自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”本案中原、被告双方约定的违约金计算方式过分高于造成的损失。故本院对被告下调违约金的请求予以采纳。因原告未能举证证明因被告违约给自己造成的具体损失，本院从实际出发，根据公平原则综合考量，并参照附近楼盘“滨海壹号”相近面积的年租金评估价格，对原告主张的违约金以8553元／年的租金为基数上浮30%计算为宜，被告逾期交房341天，故被告应支付原告违约金为：8553元×（1＋30%）÷365天×341天=10387.8元。原告主张41072元的违约金，其超出部分本院不予支持。关于原告主张被告支付从2014年4月30日起按272161元总房价每日按千分之五计算逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉讼请求，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项约定了在买受人有权退房而不退房下、出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标换物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。庭审中，针对被告的违约情形，原告未能举证证明因被告违约给自己造成的具体损失，被告请求按法律规定对违约金予以调整。根据上述司法解释第十八规定，本案的违约金应按“损失数额难以确定的”情形对待，被告存在违约责任，因本案中被告办理转移登记的相关证件的时间尚无法确定，为保护当事人的利益不受损害，故被告应承担的违约责任应按照原告已付购房款总额272161元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年5月1日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止为宜。年利率标准在中国人民银行公布的同期年利率5.6%的水平上上浮30%。即为7.28%。此外因本案系被告违约所致，故案件受理费447元应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下，
一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司支付原告马万友自2013年5月1日起共341天延期交房违约金10387.8元，定于本判决生效之日起10日内一次性履行完毕。
二、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司向原告马凤娇支付从2014年5月1日计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。违约金按照已付购房款总额272161元，以年利率7.28%标准给付。
如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费447元由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 聂松
二〇一五年十二月十八日
书记员 赵伟