广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第1692号
原告陆某甲，南宁市毛毯厂退休工人。
委托代理人邓远东，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。
委托代理人谭一玲，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。
被告陆某乙，无固定职业。
委托代理人梁潇，南宁市西乡塘第二法律事务中心法律工作者。
第三人廖某，现下落不明。
原告陆某甲与被告陆某乙、第三人廖某继承纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，依法由审判员李永利担任审判长，与人民陪审员梁端兰、谭淑丹组成合议庭，于2014年3月6日公开开庭进行了审理，书记员蔡建冰担任法庭记录。原告陆某甲及其委托代理人邓远东，被告陆某乙的委托代理人梁潇到庭参加诉讼。第三人廖某经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案按缺席审理。本案现已审理终结。
原告陆某甲诉称：原告系陆某丙的养女，被告系陆某丙的养子，第三人廖某系陆某丙的妻子。陆有××死亡，生前购买位于南宁市兴宁区解放路的房一套，当时该房屋所有权人为南宁市兴宁区人民政府。因该套房屋由被告、第三人居住，一直未办理遗产继承手续。后来，原告偶然听说房屋所有权人已变更为被告，原告遂到南宁市房产局、房改办查询，发现被告于1993年11月隐瞒原告，擅自以自己名义参加南宁市兴宁区人民政府“房改售房”活动，并于1997年1月23日取得该房的房产证，产权登记在被告名下。原告于2012年12月24日到南宁市房地产档案馆查询，才确知前述情况。原告认为，原告、被告、第三人均是陆某丙的合法继承人，均有权继承陆某丙遗留的房屋。被告在隐瞒原告及第三人的情况下，擅自以自己名义参加“房改售房”活动，将房屋登记到其名下，严重侵犯了原告对房屋的继承权。因此向法院提起诉讼，请求判令：1、原告对被告名下的位于南宁市兴宁区解放路的房享有33.33%的份额；2、被告以现金方式向原告补偿原告应享有的33.33%房屋份额（具体数额以鉴定机构做出的房屋价值评估报告为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告陆某乙辩称：南宁市兴宁区解放路的房不是陆某丙的遗产，该套房屋是被告向南宁市兴宁区政府花钱购买的，是政府房产变更成被告的房产，并不是陆某丙出资购买的房产。该房不是陆某丙的遗产，原告请求继承所谓33%房产份额也就成为无源之水，无本之木。因此，原告起诉缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人廖某未作陈述，也未提供证据。
经审理查明：陆某丙与卢月华婚后未生育子女，收养原、被告为其子女。卢月华于1991年4月因病死亡。后来，陆某丙于××××年××月××日与第三人廖某登记结婚，陆有××死亡。陆某丙生前是南宁市兴宁区政府的退休干部，其与被告、第三人在南宁市兴宁区解放路的房居住（以下简称“解放路的房”），该房系兴宁区政府分配给陆某丙租住的福利房。陆某丙死亡后，南宁市兴宁区政府对职工住宅进行住房制度改革，解放路的房也在房改之列，被告于1993年11月17日申请购买解放路的房，同年12月30日得以批准，1997年1月27日取得房屋所有权证（房屋所有权证载明：桂房证字第××号，建筑面积61.67平方米，总价款25991.7元，占产权比例100%）。1994年2月，第三人以配偶身份，原、被告以子女身份，协商领取陆某丙死亡抚恤金共计3600元。后来，原告对被告以自己名义购买解放路的房有异议，认为该房是陆某丙的遗产，要求分割，双方协商未果。原告于2013年8月29日向本院提起前述诉讼请求。
本院依原告申请，于2013年12月27日委托广西房地产评估有限公司对解放路的房进行价值评估，该公司于2014年1月7日作出房地产评估报告，估值为285039元。
上述事实，有户口簿、户籍证明、公安派出所证明、社区证明、革命工作人员病故通知书登记表、房屋所有权证、房屋登记档案、协议书、房地产评估报告、国有住房出售收入专用票据、当事人陈述以及庭审笔录等所证实。
本院认为：福利房产生于我国计划经济时期，具有专属性和财产性的特征，专属性是指分得福利房的人须是所属单位并具备一定资格条件的职工，财产性是指分得福利房的人因对该房享有长期（或永久）廉租权而间接享有的经济利益。因此，对福利房的承租权，有别于一般意义上的房屋承租权。本案中，诉争的房屋系南宁市兴宁区政府分配给所属职工陆某丙承租的福利房，因此陆某丙对诉争房屋享有特定承租权。
对房屋的承租权虽无明确规定可以继承，但特定时期的福利房与此不尽相同，在我国住房制度改革时期它可在特定条件下（房改时缴纳一定购房款）变更为所有权。特定的承租权人可期待通过房改（缴纳一定购房款）取得房屋所有权，期待权虽未被权利主体所实际取得，但将来可以或可能取得，取得他项权的期待权具有可继承性。根据法律规定，遗产是以财产或者财产权利为标的，特定的承租权含有专属的财产权利，具有可继承性。本案中，被告在原告和第三人未明确放弃该项权利的情况下，独自行使该项派生出来的购房权利，损害了其他继承人的利益，其所交的购买解放路的房的房款应视为垫支。被告系与被继承人陆某丙共同生活的人，其在国家进行房改时，全额出资购买了诉争房屋，使该房屋从承租权变成了所有权，被告贡献较大，依法可以多分，而且事隔十多年，原告才起诉主张权利，现房产增值很大，鉴于此，本院认定解放路的房归被告所有为宜，酌情认定由被告补偿给原告房屋估值的5%份额即14251.95元（285039元×5%）。同时，由原告支付被告购房垫支款5%即1299.59元（25991.7元×5%）。前述原、被告之间应付对方款项抵销后，被告尚应补偿给原告12952.36元（14251.95元－1299.59元）。本院酌情认定由被告补偿给第三人廖某房屋估值的5%份额即14251.95元（285039元×5%）。同时，由第三人廖某支付被告购房垫支款5%即1299.59元（25991.7元×5%）。前述被告与第三人之间应付对方款项抵销后，被告尚应补偿给第三人12952.36元（14251.95元－1299.59元）。
综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、南宁市兴宁区解放路的房（桂房证字第××号，建筑面积61.67平方米）归被告陆某乙所有；
二、被告陆某乙支付原告陆某甲前述房屋份额折款12952.36元；
三、被告陆某乙支付第三人廖某前述房屋份额折款12952.36元。
案件受理费2740元，评估费1425元，公告费350元，合计4515元，由原告陆某甲负担226元，被告陆某乙负担4063元，第三人廖某负担226元。
上述应负义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李永利
人民陪审员 梁端兰
人民陪审员 谭淑丹
二〇一四年五月十三日
书 记 员 蔡建冰
附法律条文：
《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始。
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。