河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郑民四终字第2000号
上诉人（原审原告）薛淑英，女，1937年11月13日出生，汉族。
委托代理人周红民，河南律泰律师事务所律师。
上诉人（原审原告）贾京太，男，1936年9月12日出生，汉族。
委托代理人周红民，河南律泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）崔荔，女，1969年3月17日出生，汉族。
委托代理人ＸＸ，河南豫都律师事务所律师。
委托代理人陈志冉，河南豫都律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）刘青云，男，1962年6月8日出生，汉族。
上诉人薛淑英、贾京太、崔荔因与被上诉人刘青云房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第3491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人薛淑英、贾京太的委托代理人周红民，上诉人崔荔的委托代理人ＸＸ、陈志冉，被上诉人刘青云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：郑州市中级人民法院干警贾险峰系薛淑英、贾京太之子，崔荔之夫，于2003年6月病故。
2004年8月27日，崔荔与刘青云签订协议书一份，约定崔荔将郑州市中级人民法院家属院（东区）165平方米的房屋转让给刘青云，刘青云一次性支付崔荔补偿金49000元（约每平方米300元）；现在房屋预付款由刘青云支付，于2004年8月12日预付人民币总计120000元；以后房屋有什么问题需要崔荔与郑州市中级人民法院协调的，崔荔应当及时配合解决；房产证由崔荔协调负责办理至刘青云名下，如若郑州市中级人民法院不同意或崔荔有什么变动，崔荔应将房屋预付款及利息、补偿金一次性交还刘青云。备注载明：一次性补偿金49000元，刘青云于2004年8月27日一次性付给崔荔。郑州市中级人民法院给贾险峰（崔荔）住房房改补贴金如补到该家属房中，刘青云应如数返还给崔荔。同日，崔荔向刘青云出具收到条一份，证明收到房屋补偿金49000元。之后，通过崔荔，刘青云于2005年6月6日、2006年1月23日、2006年6月30日，先后分别以崔荔、贾险峰的名义向郑州市中级人民法院交纳该房屋全部五期购房预付款共计225000元。2007年3月8日，崔荔向郑州市中级人民法院交纳该房屋第六期购房款51143.52元，向物业公司交纳2007年1月1日至6月30日物业费223元。2007年初该房屋交付，刘青云将该房屋进行装修，由其占有、使用至崔荔、刘青云发生纠纷。
原审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。薛淑英、贾京太之子虽然取得了购房资格，但其在郑州市中级人民法院第一期预付款收交前已病故，崔荔将该房屋每平方米加300元出售是因为需要还债，且其与薛淑英、贾京太都不愿入住该房屋，以免睹物思人，故将该房屋转让，其辩称理由合乎情理。如果该房屋崔荔没有转让，作为薛淑英、贾京太之子的遗产，系薛淑英、贾京太、崔荔及薛淑英、贾京太孙女贾思共有的财产，享受权利与承担义务应当相对等，该房屋每一期的房款交纳、2007年该房屋交付，薛淑英、贾京太应当是知道的。薛淑英、贾京太诉称其2013年5月才得知该房屋转让，有悖情理。协议约定当时的房屋预付款由刘青云支付，于2004年8月12日预付人民币总计120000元，而崔荔、刘青云出示的郑州市中级人民法院第二期房款100000元收据亦是2004年8月12日，说明该期预付款即为刘青云交纳，薛淑英、贾京太诉称房屋预付款12万元系贾险峰生前和崔荔的共同定向购房存款，与事实不符。退一步讲，即使该房屋系薛淑英、贾京太之子的遗产，崔荔无处分权，但自2004年8月12日至2006年6月30日，刘青云已支付该房屋价款274000元，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，不论崔荔是否对该房屋具有处分权，刘青云作为善意的第三人，其受让该房产时是善意的，受让的价格是合理的，且已将受让房屋装修使用。因此，其与崔荔于2004年8月27日所签订的协议书，是崔荔、刘青云真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。崔荔辩称刘青云后来提出不想要房子，其与刘青云之间已无合同关系，没有提交相关证据证明，且众所周知，2004年与2007年房价不是一个价位，故崔荔该辩称理由不能成立。综上，薛淑英、贾京太请求确认崔荔、刘青云签订的房屋买卖合同无效没有事实及法律依据，不予支持。薛淑英、贾京太若认为崔荔侵犯了其财产权，其有权另行向崔荔请求赔偿。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回薛淑英、贾京太的诉讼请求。案件受理费一百元，由薛淑英、贾京太负担。
薛淑英、贾京太不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院凭空认定薛淑英、贾京太不愿入住该房屋，胡乱推断薛淑英、贾京太知道2007年房屋交付，错误认定房屋预付款12万元为刘青云交纳。本案诉争房屋系贾险锋（薛淑英、贾京太之子）遗产，该房系郑州市中级人民法院依据贾险锋的职称、工龄、绩效考核等综合评定后，分配给贾险锋的，贾险锋于2003年6月病故，后崔荔（贾险锋妻子）于2003年11月27日和2004年8月12日向郑州市中级人民法院交纳购房款120000元，确系贾险锋和崔荔共存的购房款，2004年8月27日崔荔和刘青云签订的协议书应为期房买卖协议，法庭应予以认定，理由如下：1、刘青云在2013年1月31日亲笔签名的民事起诉状中明确写明：2004年8月27日协议签订当日按协议约定将崔荔分别于2003年11月27日及2004年8月12日已经支付给郑州市中级人民法院的购房款120000元一次性支付给了崔荔。2、本案刘青云提供的证据目录载明：刘青云于2004年8月12日支付给崔荔120000元。3、庭审中刘青云辩称：2004年8月12日崔荔交的购房款100000元是自己拿钱和崔荔一起去交的。4、刘青云在庭审中又称：自己在长城饭店给崔荔20000元和房屋补助款38000元，即：崔荔协议签订前交的120000元全部系自己的钱。再称：协议签订之日前半月才和崔荔开始谈买房一事，刚开始谈就给崔荔100000元，明显不符合常理。薛淑英、贾京太年老体弱且住在洛阳市的偏远农村，交通、通信不便，一审法院推断薛淑英、贾京太知道2007年交房，属主观臆断。二、崔荔对该房屋无处分权。2004年8月27日，崔荔和刘青云签订协议书，出售该房，在一审庭审中崔荔已承认房屋来源和购房款120000元系贾险峰遗产，此协议现属效力待定合同，只有薛淑英、贾京太和贾思（贾险锋之女）追认后才发生效力。崔荔的卖房行为，严重的侵犯了薛淑英、贾京太、贾思的合法权益，《中华人民共和国合同法》第51条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，崔荔至今无取得处分权，故该协议为无效协议。三、刘青云在购房过程中，明知该房为贾险峰遗产，在庭审中也承认：未核实贾险峰是否有父母、子女等崔荔以外的权利人，未尽到合理的勤勉义务，对合同无效有明显过错。四、本房屋买卖协议违反法律强制性规定，应属无效协议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依登记法领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。本案中，崔荔和刘青云同在153医院做生意，相互认识，有恶意串通之嫌，恶意买卖房屋损害国家利益（偷逃税款、逃避政府监管）、损害薛淑英、贾京太和贾思的利益。刘青云的行为损害社会公共利益（买房出租，抬高房价）。故该房屋买卖行为是明显的违法行为，应依法认定该买卖行为无效。五、一审法院认为刘青云取得该房系善意取得明显错误。综上，一审法院在本案中认定事实严重失实，适用法律错误。请求撤销原审判决，依法改判支持薛淑英、贾京太的诉讼请求。
崔荔不服原审判决，向本院上诉称：一、崔荔将由夫妻共同财产购入的被继承房屋擅自转让给刘青云的行为，侵犯了薛淑英、贾京太及女儿贾思的合法权利，应认定为无权处分行为，薛淑英、贾京太拒绝追认，转让行为自始无效。本案诉争房屋系郑州市中级人民法院依据贾险锋的职称、工龄、绩效考核等综合评定后分配的，贾险锋于2003年6月病故，崔荔分别于2003年11月27日和2004年8月12日向郑州市中级人民法院交纳购房款120000元，本案诉争房屋权利应当由贾险峰的继承人依法继承，崔荔在未取得其他继承人同意的情况下擅自与刘青云签订房屋转让协议，侵犯了其他继承人的合法权利，崔荔当庭亦表示愿意对其他继承人承担相应法律责任。二、本案诉争房屋系先由崔荔以共同财产购入而后再行出让的，双方之间签订的协议为期房买卖协议，且该协议已经由双方达成合意实际解除，早于本案诉讼前数年，崔荔已向刘青云退还购房款38000元。刘青云在其起诉状和证据目录中写明在协议签订当日及之后已经支付120000元给崔荔，确定崔荔协议签订前交的120000元全部系自己出钱，对此除了刘青云在庭审中的庭审前后相互矛盾的狡辩，一审法院不顾此基本事实，强行认定购房款由刘青云所交，显属错误。崔荔与刘青云的买卖合同已经解除，早在诉讼前数年已支付崔荔退款，崔荔对刘青云也无其他债务负担，一审法院对此不据实认定明显错误。三、一审法院认为刘青云基于善意取得制度取得该房屋，适用法律错误。刘青云在订立协议过程中，明知该房为贾险峰遗产，却不顾贾险峰父母、子女等其他权利人的利益，坚持与崔荔一方订立协议，主观上不符合《中华人民共和国物权法》第106条善意取得的条件“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”之规定。且善意取得制度的另一条件是“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，本案房屋不仅当时无法登记，时至今日仍未登记，其行为不仅不符合善意取得制度的第三个条件还因损害了国家利益、违反法律的强行规定，应依法认定该买卖行为无效。一审法院为支持其善意取得理由，甚至认定刘青云占有、使用房屋至本案诉讼时，却对崔荔在本案诉讼前早已将房屋收回的事实不做认定，此严重错误应予纠正。综上，请求撤销原审判决，改判认定崔荔、刘青云签订的房屋买卖《协议书》无效。
刘青云答辩称：一审判决正确，请求予以维持。
本院经审理对原审查明的事实予以确认。
本院认为：郑州市中级人民法院干警贾险峰于2003年6月病故，贾险峰之妻崔荔于2003年11月27日交纳第一笔购房款20000元，应是崔荔承继贾险峰的购房资格或是法院给予干警遗属购房资格，崔荔属有处分权人。在所涉房屋竣工交付之前，崔荔将该房屋加价转让给刘青云并由刘青云交纳后期购房款，崔荔先期交纳的房款已由刘青云支付给了崔荔，薛淑英、贾京太称崔荔与刘青云之间的转让行为属恶意串通，缺乏证据予以证明。在本案购房过程中，薛淑英、贾京太并未投入相应款项。薛淑英、贾京太认为其是本案所涉房屋的共有人，主张崔荔的转让行为无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，不论崔荔对该房屋是否具有完全的处分权，刘青云作为善意的第三人，并支付了合理对价，且已将受让房屋装修使用。因此，崔荔、刘青云在2004年8月27日签订的转让协议应属有效协议。薛淑英、贾京太若认为崔荔的行为侵犯了其财产权利，可以另行向崔荔请求赔偿。综上，薛淑英、贾京太的上诉请求理由不足，本院不予支持。同理，对崔荔关于转让协议无效的主张，本院亦不予支持。崔荔称其与刘青云签订的房屋转让协议已经双方合意解除证据不足，亦与其主张协议无效的观点相矛盾，其上诉请求理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
薛淑英、贾京太交纳的上诉费100元，崔荔交纳的诉讼费100元，由薛淑英、贾京太和崔荔各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝鸿标
审判员 张永军
审判员 魏 飞
二〇一四年三月十三日
书记员 刘欢欢