北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00636号
上诉人（原审被告）王超玮，男，1962年3月17日出生。
被上诉人（原审原告）北京龙颖基物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街210号地下一层。
法定代表人高波，董事长。
委托代理人唐戬，女，1982年2月19日出生，北京龙颖基物业管理有限公司职员。
上诉人王超玮因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第20890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，北京龙颖基物业管理有限公司（下称龙颖基公司）起诉至原审法院称：2004年11月10日，我公司与物业管理委员会签订《服务合同》，合同第15条约定物业管理委员会委托我公司实行物业管理服务，物业费收取标为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.6元向业主或者交费义务人收取，服务期限自2004年12月15日至2008年12月14日止。《服务合同》第七章第二十三条约定：本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业纠纷案件的意见（试行）》的通知（京高法发（2003）389号）文件第四章第15项规定：物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。王超玮拒交2010年7月15日至2014年7月14日物业费总计16177.82元。王超玮所购房屋冷水由我公司高压泵二次供水，王超玮自2011年3月15日至2014年7月15日共有478元冷水费未交。因王超玮未交纳拖欠的物业费及冷水费，现诉至法院，请求判令王超玮：1、支付2011年3月15日至2014年7月15日物业费16177.82元；2、支付冷水费478元；3、承担本案诉讼费用。
王超玮辩称：2014年8月19日我收到法院的传票和龙颖基公司的相关证据，龙颖基公司依据服务合同向我主张物业费，服务合同就是一个无效的合同，合同相对方没有业主，是物业管理委员会。物业管理委员会有职责选聘物业管理单位，《物业管理条例》颁布后，物业管理委员会应当在有关部门的指导下成立业主大会。召开业主大会前，原物业管理委员会不得履行业主大会职责。服务合同违反政府文件的相关内容，不应当获得法院支持。服务合同中签字仅仅为7个人，在物业管理委员会终止职责后，这7个人既没有本人授权，也没有小区选聘物业企业的决议，因此这种签字的代理行为无效。这是明显违背《物业管理条例》的行为。2008年我与龙颖基公司的物业纠纷中，就对服务合同的效力产生争论，法院就已经认定，我们双方是事实物业管理关系，服务合同是无效合同。物业服务合同是业主委员会和物业企业签订的合同，而不是这7个人签订的服务合同。虽然服务合同无效，但是龙颖基公司确实提供了服务，所以龙颖基公司应该按照提供的事实服务标准来收取费用。我作为业主确实接受了服务，双方没有约定收费标准的，法院应当参照同类物业服务费标准进行确定，我对现在的物业服务费标准是存有异议的。龙颖基公司的24小时生活热水供应、电梯运营服务、保安等服务已经无法保障，所以不能按照现有标准收费。每月0.55元的保安费是龙颖基公司的非法收费。龙颖基公司自行招收的保安，没有保安上岗证，没有经过培训，没有向市级政府公安机关进行备案，招收的保安不符合保安条例规定，是不符合保安条件的老大爷。4年保安费合计3593.34元，应当从物业费中扣除。龙颖基公司擅自将楼道垃圾房封闭，业主只能自行带垃圾下楼，我支持这种环保的做法，我认为应当扣除这一时期的垃圾清运费，至今累计10.89元。物业费收费标准应当扣除上述费用，按照每月1.8元收取。冷水为北京市自来水公司提供，如果龙颖基公司与自来水公司有代收合同，我就同意交纳。
原审法院经审理认为：龙颖基公司在西华经典小区尚未成立业主委员会的情况下，接受西华经典物管会的委托负责该小区的物业管理工作，双方签订的《物业服务合同》对西华经典小区的全体业主具有约束力，双方合同期满后，因西华经典小区未成立业主委员会，西华经典物管会业已不存在，龙颖基公司继续对该小区提供了物业服务工作，虽然龙颖基公司、王超玮之间未签订物业委托服务合同，但王超玮实际上获得了龙颖基公司为其提供的物业服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系，王超玮应向龙颖基公司交纳其所拖欠的物业服务费用。龙颖基公司已为该小区提供了保安服务，且就其保安人员情况已向所在地公安机关报备，故对于王超玮仅以保安报备程序及着装存在不足为由拒绝交纳保安费用的抗辩，法院不予采纳。龙颖基公司已向自来水公司代缴冷水费，对于其要求王超玮交纳欠付冷水费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益。在物业服务合同关系中，小区业主为维护自身合法权益，应及时组建业主委员会，以业主委员会名义与物业公司商讨小区物业服务的管理、收费等相关问题。物业公司作为服务企业，对于业主反应的服务问题，需积极予以反馈，增强双方信任感，使得公司与业主关系得以改善，从而形成物业公司与业主间的良性循环。据此，原审法院于2014年11月判决：一、自判决生效之日起十日内，王超玮支付北京龙颖基物业管理有限公司二○一○年七月十五日至二○一四年七月十四日的物业费一万六千一百七十七元八角二分。二、自判决生效之日起十日内，王超玮支付北京龙颖基物业管理有限公司二○一一年三月十六日至二○一四年七月十五日的冷水费四百七十八元。三、驳回北京龙颖基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果王超玮未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王超玮不服，上诉至本院称：《物业服务合同》是无效合同；龙颖基公司违法自行招用保安，损害小区业主的权益，如果龙颖基公司未按照《保安服务管理条例》备案和招用人员，其所收取的保安费为非法收入，保安费应予扣除；原来的戴德梁行管理小区时能够保障24小时生活热水供应，当热力公司暂时因故不能供热时，戴德梁行一边联系热力公司解决供水，一边通过烧小锅炉保障业主的热水使用，而龙颖基公司接管小区后，完全断掉了24小时热水供应，停止同热力公司交涉，避免了相关管线和设施设备维修、养护及管理等责任；原戴德梁行负责电梯运行的电梯工6人，随时为业主上下行提供温馨周到的服务，而现在四部电梯仅有1人管理，上下电梯根本没有电梯工提供服务，降低了对业主的服务标准；龙颖基公司没有公布业主交纳的各种费用和支出账目，也不公布利用公共区域所获得的各种收益，剥夺了业主的知情权和监督权；业主按照2.6元／平方米／月的标准向原戴德梁行缴费，现在的龙颖基公司提供的服务与原戴德梁行提供的服务标准相差甚远，所以根据权利义务对等原则，对龙颖基公司所主张的物业费应予扣减，我针对不合格服务项目提出的扣减建议为收费标准扣减0.24元／平方米／月。同意原判第二、三项，请求二审法院撤销原判第一项，依法改判，上诉费用由龙颖基公司承担。
龙颖基公司同意原判。
经审理查明：王超玮系北京市×××1005房（建筑面积129.63平方米）的所有权人。2000年7月15日，王超玮入住其购买的上述房屋，同日与北京戴德梁行房地产顾问有限公司签订了物业管理协议及承诺书。2001年8月14日，经原宣武区居住小区管理办公室批准成立西华经典物业管理委员会（下称物业管理委员会）。2001年12月14日，北京戴德梁行房地产顾问有限公司撤出该小区，由北京鸿润物业管理有限公司接管，龙颖基公司的前身系北京鸿润物业管理有限公司西华经典物业管理部。2002年12月，该物业部登记注册为龙颖基公司，并继续为该小区提供物业服务。
诉讼中，龙颖基公司出示的《物业管理委托合同书》记载委托方（甲方）物业管理委员会，受托方（乙方）龙颖基公司，落款日期2002年11月18日，委托期限自2002年12月15日至2004年12月14日止，物业管理费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.6元向业主和物业使用人收取。王超玮主张上述合同签订时龙颖基公司尚未成立。龙颖基公司表示，当时北京鸿润物业管理有限公司拆分了，不能以北京鸿润物业管理有限公司名义签订合同，龙颖基公司的执照在办理过程中，合同是提前出的，物业管理委员会的人员不好召集，物业管理委员会的人员先签字，龙颖基公司正式成立后才在合同上盖公章。
2004年11月10日，物业管理委员会（委托方、甲方）与龙颖基公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定委托管理期限为2004年12月15日至2008年12月14日；物业服务费由乙方按每月每平方米2.6元向业主（或交费义务人）按年收取。诉讼中，王超玮主张，2004年3月30日北京市国土资源和房屋管理局作出关于印发《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》（下称《若干意见》）和《关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见》的通知（京国土房管物（2004）338号），其中《若干意见》规定：《物业管理条例》施行前已组建的物业管理委员会，应当按照《物业管理条例》要求，在物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和区县国土房管局指导下，与社区居委会共同组织召开业主大会会议，选举业主委员会；或经业主大会同意，将原物业管理委员会变更为“业主委员会”，制定《业主大会议事规则》或将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》，制定《业主公约》。召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《物业管理条例》规定的业主大会的职责。上述文件的通告日期是2004年3月30日，而龙颖基公司与物业管理委员会签订《物业服务合同》的时间为2004年11月10日，是在物业管理委员会被中止7个月之后，违反了政府规定，不应受到法律支持，物业管理委员会的签约行为超越了代理权，根据《民法通则》、《合同法》的规定，《物业服务合同》对王超玮是无效的。龙颖基公司则主张，在《若干意见》颁布的7天之前，2004年3月23日颁布的《关于开展组建业主大会工作的若干意见》（京国土房管物（2004）275号）（下称275号文件）规定2004年12月31日前，要全部实现向业主大会及业主委员会的转换，275号文件明确规定了物业管理委员会行使职责权利的最后日期。2005年1月5日颁布的《关于我市2004年物业管理委员会转换为业主委员会工作有关问题的通知》（京建物（2005）16号）（下称16号文件）也明确写到，今年12月31日前，《物业管理条例》实施前已组建的物业管理委员会应当全部转换为业主委员会。自2005年1月1日起，原物管会不得再以其名义履行《物业管理条例》规定的业主大会和业主委员会的职责，印章不得再行使用。京国土房管物（2004）338号文件所履予的物管会筹备业主大会职能终止。16号文件再次明确了物业管理委员会行使权利的最后日期，275号文件和16号文件证明龙颖基公司与物业管理委员会签订《物业服务合同》时，物业管理委员会依旧为涉案小区有效的、相关政府行政机关认可的业主自治组织。王超玮认为，275号文件仅是说2004年12月31日前要全部实现向业主大会及业主委员会的转换，并未提及物业管理委员会能否签订合同的问题，该文件只是督促物业管理委员会转换为业主委员会，与本案无关；《若干意见》明确规定召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《物业管理条例》规定的业主大会的职责；16号文件说的是原物业管理委员会被撤销了，该文件再次强调物业管理委员会不能履行业主大会和业主委员会的职责，并未说物业管理委员会在2005年1月1日之前签订的合同都有效。
2011年，龙颖基公司起诉至北京市西城区人民法院，要求王超玮支付2008年5月15日至2010年7月14日的物业费8763元、支付2008年3月8日至2011年3月7日的车位管理费5400元、支付2008年3月10日至2011年3月15日的冷水费241.5元、支付物业费、车位服务费逾期付款滞纳金1842.91元。2011年5月26日，北京市西城区人民法院作出（2011）西民初字第09160号民事判决书，判决王超玮向龙颖基公司支付2008年5月15日至2010年7月14日的物业费8762.99元、2008年3月8日至2008年12月14日的车位管理费1385元、2008年3月10日至2011年3月15日的冷水费241.5元，驳回了龙颖基公司的其他诉讼请求。王超玮不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2011年9月20日，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第11575号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决已生效。
2014年8月1日，龙颖基公司为广内大街210号交纳自来水水费18724.49元，其中为王超玮垫付2011年3月16日至2014年7月15日间冷水费478元。
2014年8月29日，北京市公安局西城分局牛街派出所出具证明，记载“北京市×××210号西华经典小区，龙颖基公司自行招用保安员已在北京市公安局西城分局牛街派出所备案，特此证明”。诉讼中，王超玮认为牛街派出所不是负责保安单位备案的法定机关。龙颖基公司后提交盖有北京市公安局西城分局保安备案专用章的《自行招用保安员单位备案回执单》复印件，记载“2013年5月23日龙颖基物业已在西城公安局备案，单位法定表人高波，保安负责人师占胜，保安员人数13名，分支机构：门岗，保安负责人师占胜，人数13名。”王超玮表示如果上述回执单真实，其同意交纳2013年5月23日之后的保安费，对此前的保安费不同意支付。
诉讼中，龙颖基公司为证明向王超玮按年催缴费用，提交特快专递邮件详情单（寄件人存）三张，王超玮对邮件详情单不予认可，表示没有收到过缴费通知。王超玮为证明龙颖基公司服务不到位，提交照片三张。龙颖基公司不认可照片所证明的内容。
关于电梯运行维护费，龙颖基公司表示其系参照《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》规定的经济适用住房小区轿厢无人值守电梯运行维护费指导价标准，按照每月每平方米0.6元收取。
上述事实，有双方当事人陈述、缴费通知单、宣武区居住小区管理办公室批复、服务合同、代收水费业务客户回单、资质证书、物业费收费标准、缴费通知邮寄单、派出所证明、照片、（2011）西民初字第09160号民事判决书、（2011）一中民终字第11575号民事判决书、备案回执单等证据在案佐证。
本院认为：关于2004年11月10日龙颖基公司与涉案小区的物业管理委员会签订的《物业服务合同》一节，虽然根据2004年3月30日《若干意见》的规定，召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《物业管理条例》规定的业主大会的职责，但是此后涉案小区并未召开业主大会，亦未成立业主委员会，而物业服务对于小区的正常运转起着非常重要的作用，龙颖基公司事实上按照《物业服务合同》约定的服务标准继续为涉案小区提供物业服务，包括王超玮在内的小区业主亦事实上接受了龙颖基公司的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。龙颖基公司的物业费收费标准亦无明显不妥，故王超玮应当向龙颖基公司支付相应的物业费。
现王超玮对龙颖基公司的物业服务质量提出异议。
关于保安服务一节，王超玮主张如果龙颖基公司未按照《保安服务管理条例》的规定进行备案和招用人员，收取保安费系非法收入。需要指出的是，龙颖基公司的备案及招录工作是否符合《保安服务管理条例》的要求，系行政管理范畴，龙颖基公司已经为涉案小区提供了保安服务，王超玮所持的上述理由不构成其要求扣除保安费的充分理由。
关于电梯服务一节，涉案小区系普通住宅小区，龙颖基公司为小区提供了电梯服务，且其系参照经济适用住房小区轿厢无人值守电梯运行维护费指导价标准收取电梯运行维护费用，并无不妥。王超玮以电梯值梯人数减少、电梯服务标准降低为由要求减少物业费，依据不足，本院不予支持。
关于供应热水一节，根据王超玮的陈述，24小时热水供应系开发商对业主的承诺，现小区自身锅炉已经拆除，热水需通过热力公司供应，小区部分业主已自行安装热水器，是否恢复小区热水供应涉及小区全体业主的共同利益，亦需考虑热力公司的意见，王超玮现在并无证据证明龙颖基公司在小区热水停止供应方面存在过错，王超玮以小区热水停止供应为由要求减少物业费，缺乏依据，本院不予支持。
关于公布龙颖基公司收费、收益及支出账目一节，王超玮主张龙颖基公司未公布上述内容，要求减少物业费，应当指出，上述情节不构成王超玮要求减少物业费的理由，本院不予支持。
综上，王超玮要求减少物业费的理由，均不能成立，原审判决确定的物业费金额并无不妥，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费113元，由北京龙颖基物业管理有限公司负担7元（已交纳），由王超玮负担106元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费204元，由王超玮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一五年三月十九日
书 记 员 祝 石