广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3863号
上诉人（原审被告，反诉原告）胡子恒，男，1977年4月30日出生，汉族。
被上诉人（原审原告，反诉被告）普世荣，男，1978年3月8日出生，汉族。
上诉人胡子恒因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第797号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年6月1日，胡子恒向广东中人企业（集团）有限公司（以下简称中人公司）支付元岗楼购房款330000元。同日，中人公司财务处出具《元岗住房交款情况》，显示胡子恒购买元岗住宅楼15栋602号房，总面积183.22平方，应交款293152元，已交款293152元，已交安防费1680元，办证费35168元。
2006年1月8日，胡子恒与广东中人企业（集团）有限公司签订《房地产买卖合同》，约定：胡子恒购买广州市天河区中成路319号北梯602房（以下简称涉案房屋）；建筑面积172.2987平方米；交易价格为241218元，等条款。
2013年3月20日，胡子恒（甲方、出租人）、普世荣（乙方、承租人）与广州市华越地产代理有限公司（经纪方，以下简称华越公司）签订《租赁契约》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，房屋的建筑面积为185平方米；甲乙双方议定上述房屋月租金为2600元，租赁期自2013年4月1日起至2014年3月30日止，共计十二个月，租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的1日前缴付当月的租金；乙方已向甲方缴纳5200元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；乙方未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建，乙方保证不改变房屋用途；（第六条第8小点）租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；任何一方违反本合同条款或国家法律，法规的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之一收取违约金；逾期超过七天视为乙方擅自解除合同，甲方有权单方收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；甲方逾期交付房屋，每逾期一日，须按月租金金额百分之一向乙方支付违约金；逾期超过七天视为甲方擅自解除合同，甲方除退还所有已收款项外还须支付等额于押金数额之违约金；乙方逾期交纳本合同第六条第8小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过七天的，甲方有权解除合同；甲乙双方签订本合同时，甲方交付该物业锁匙两套给乙方使用，门卡一张；本契约经纪方是成功促成本次租赁之中间人，租赁双方应当分别向经纪方支付相当于月租的50%作为租赁代理费用；等等。《租赁契约》上还有手写的“62×××46，胡子恒”字样，胡子恒称该账户是普世荣抄写在合同上的。
同日，普世荣向胡子恒支付了押金5200元及涉案房屋2013年4月1日至4月30日期间的租金2600元；普世荣向华越公司支付中介服务费1300元。
2013年4月8日，普世荣以胡子恒在合同约定期限内拒绝交付房屋，构成违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除双方签订的租赁契约，胡子恒返还押金5200元及一个月租金2600元；2、要求胡子恒偿付普世荣违约金5200元，并赔偿普世荣经济损失（中介费）1300元；3、胡子恒承担本案的诉讼费。
胡子恒以普世荣意图擅自改变涉案房屋的“住宅”使用性质，且违反合同约定，构成违约为由，向原审法院提起反诉，请求：1、普世荣偿付胡子恒违约金5200元，并赔偿胡子恒经济损失（包括中介费及有线电视费用）1618元；2、普世荣承担本案诉讼费。
普世荣为证明本案事实及其主张提供了以下证据：1.2013年4月18日华越公司出具的《关于中成路325号602房答复书》（以下简称《答复书》），主要内容为：胡子恒收取押金及租金后，将房屋钥匙交给普世荣，但在3月21日华越公司接到胡子恒电话要求普世荣交还钥匙，普世荣把钥匙交回；3月25日胡子恒到华越公司表示不想将房屋出租给普世荣，如普世荣要租，要将租金从每月2600元升至每月3000元；普世荣不同意该要求，胡子恒就以普世荣工作性质为由拒绝其入住，也不给钥匙，还把押金与租金送到华越公司要求退回普世荣，华越公司不同意；之后华越公司和胡子恒沟通让他在3月31日前把钥匙交给普世荣，胡子恒一直没有拿来；等等。2.2013年5月16日王金燕出具的《证词》，主要内容为：普世荣看房时介绍他是做网购的，并协商胡子恒，普世荣他们住两个房间，把空出来的房间的床移到另一间屋里，他想在这个屋里放三台电脑，胡子恒无任何异议；普世荣交纳押金及租金后，双方各付1300元中介服务费，并按合同约定当场把钥匙交给普世荣，4月1日前胡子恒必须开通有线电视及将电卡交给普世荣；3月20日晚上，胡子恒向我致电让我通知普世荣将钥匙放回公司，于是我通知普世荣交回钥匙；3月21日，普世荣将钥匙交回我司；3月24日，普世荣想确认房屋空调能否使用，并在入住前打扫卫生，于是我拿着钥匙带着普世荣一同到涉案房屋；胡子恒电话告知我不要让普世荣打扫卫生，并与普世荣在电话中发生争执，于是我与普世荣离开涉案房屋；3月25日我约双方到公司协调，胡子恒先到，口头告诉我：像他这个房屋作公司可以租到三千元，因普世荣是做网购的所以要租涉案房屋每月给三千元就可以；我把该意见传达给普世荣，普世荣不同意；3月31日普世荣来我司拿钥匙，但胡子恒收走了钥匙没拿回来；我致电胡子恒，胡子恒表示其不知道普世荣使用涉案房屋的用途，不会给钥匙等等。普世荣提供上述证据拟证明《租赁合同》的履行过程以及其入住前已告知胡子恒他是做网购生意的，胡子恒对此没有任何异议，其也有告知胡子恒使用涉案房屋的情况等。3.《房产租赁合同》一份，约定：普世荣向案外人孙晓敏承租白云区沙太路竹园小区8栋102房，用途为住宅，租期为从2013年4月25日至2014年4月24日止；《广州市房屋租赁合同》一份，约定：广州市胖乎乎商贸有限责任公司向广东省天河羊毛衫织造厂承租白云区同和街握山中路1号大院，用途为批发零售服装，租期为自2013年4月15日起至2014年4月15日止。普世荣提供上述证据拟证明其承租两间房屋，一间作为住宅使用，一间作为批发零售服装使用，两间房屋用途是分开的，用以证明其承租涉案房屋作为住宅使用。
胡子恒对普世荣提供的上述证据发表质证意见称：华越公司的陈述隐瞒了部分事实，华越公司与普世荣私下达成协议要把涉案房屋的住宅性质改为仓库商用的性质，我方早已告知华越公司不能将涉案房屋用作违法之用；我方不确认《答复书》中关于加租的事实，我方确认《答复书》是由华越公司出具的，但我方认为华越公司与普世荣之间有利害关系；确认《租赁契约》是由华越公司的员工王金燕促成签订的；关于普世荣提供的《房产租赁合同》与《广州市房屋租赁合同》，胡子恒认为上述合同都在签订《租赁契约》之后才签订的，不能证明对方承租涉案房屋是作为住宅使用。
胡子恒为证明本案事实及其主张提供了以下证据：1.电话录音光盘一张及相应的电话录音文字稿，记录普世荣与胡子恒，胡子恒与中介王金燕及普世荣与胡子恒家人之间通话内容，其中2013年3月31日18：21普世荣在与胡子恒家人的通话中表示“我们不是用来（做）办公室，不是拿你的房子当仓库，我们是做淘宝，做淘宝要有货，我们也要用电脑，两三台电脑……我们的衣服肯定要用货架整整齐齐的放、不可能放地上，我肯定要打两个货架、衣服整整齐齐的放，不会靠在你墙上……我搬进去办公司，每天的货物进进出出的，我无法告诉你（货物量）”。2.2013年3月31日至4月9日期间，胡子恒与普世荣之间往来的手机短信多条及胡子恒手机号码的短信清单。其中3月31日的往来短信显示普世荣要求胡子恒交付涉案房屋钥匙，胡子恒要求普世荣须先签补充协议，确保不得改变涉案房屋使用性质；4月9日胡子恒发出的短信表示其没有拒绝普世荣入住，其欢迎普世荣将涉案房屋作住宅使用，但如作其他用途使用，即视为违约。胡子恒提供上述证据1、2拟证明普世荣要改变涉案房屋的使用性质，胡子恒已明确告知普世荣改变房屋性质是违法行为，但普世荣置之不理。3.落款时间为2013年4月1日《告知函》及挂号信函收据，胡子恒称该《告知函》分别寄给华越公司中介王金燕及广州市房地产中介协会，《告知函》主要内容为：请华越公司通知普世荣以下事项：本人从未拒绝普世荣按住宅的使用性质承租涉案房屋；4月1日至今，本人从未收到普世荣要求入住的通知，本人也未拒绝普世荣入住；请通知普世荣与本人联系，办理相关入住交接手续；涉案房屋使用性质为住宅，如普世荣擅自改变涉案房屋使用性质，本人将收回涉案房屋并没收押金，等等。4.涉案房屋的照片多张，显示涉案房屋有新的扫把、垃圾铲及电池等，拟证明普世荣及中介人员未经胡子恒同意擅自进入涉案房屋及涉案房屋的现状。5.2013年3月21日至5月7日期间胡子恒的银行账户（62×××46）清单，拟证明普世荣一直没有支付物业管理费、有线电视费、第二个月租金等。6.2013年3月22日广州珠江数码集团有限公司出具的《预收款凭证》一张，显示胡子恒交纳了涉案房屋的预交款318元，该凭证的“收费项目”一栏被涂黑，胡子恒称该款是涉案房屋自2013年3月22日至2014年3月21日止的电视费，每月是26.5元。7.2013年3月26日广州市广晟物业管理有限公司出具的《收据》一张，显示胡子恒交纳了“15602（2013年1-12月物业费）”1320元。8.《告知函》一份（落款人处无人签名，落款时间标注为2013年4月1日），主要内容为：告知普世荣擅自变更涉案房屋使用性质即为违约，需承担相关违约责任等，拟证明2013年4月1日胡子恒自行制作《告知函》想告知普世荣不能在涉案房屋内从事违法行为。9.普世荣经营公司的网上图片多张，拟证明普世荣经营公司的情况（有货架、货品等），且公司的住所地是在居民楼内等。10.胡子恒与广州市房地产中介协会（以下简称中介协会）的通话电话清单及2013年5月3日中介协会的《复函》，《复函》主要内容为：胡子恒向中介协会反映纠纷；华越公司向中介协会回函，表示在签订《租赁契约》时三方均明晰该房屋用于经营淘宝网生意；根据胡子恒与华越公司提交的书面材料，尚不能认定华越公司存在违规行为；建议通过司法途径解决纠纷等。胡子恒提供证据10拟证明其一直向中介协会反映普世荣与中介公司串通改变涉案房屋的使用性质。11、2013年4月15日至4月16日期间胡子恒与中介王金燕之间往来的短信多条，其中4月15日的往来短信显示中介要求胡子恒提供涉案房屋钥匙给普世荣，胡子恒回复称可以，但要普世荣先交物管费，并请中介向普世荣告知《告知函》内容及对涉案房屋情况作记录，拟证明胡子恒已明确告知普世荣要签订补充协议且如普世荣从事违法行为则承担相应的违约责任。
普世荣对胡子恒提供的上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但认为胡子恒设计语言陷阱，导致其违约假象；对证据2的真实性无异议；其没有收到证据3落款时间为2013年4月1日的《告知函》；对证据4真实性无异议，确认其有到涉案房屋打扫卫生及确认空调是否能用；对证据5真实性无法确认；对证据6、7真实性均无异议，胡子恒确实交纳了一年的物业管理费且将该收据的原件交给我方，但胡子恒并没有告知其已开通有线电视并交纳相关费用；对证据8真实性无法确认，其没有收到该《告知函》；对证据9真实性有异议，该证据是其个人开网店的网络宣传，不具有真实性；对证据10真实性无异议，胡子恒与中介协会之间的协调过程与其无关，《复函》中除了胡子恒陈述的情况与客观事实不符外，其他内容均予以确认；对证据11的真实性无法确认。
普世荣另申请证人王金燕出庭作证。王金燕作证称：签订《租赁契约》时，普世荣已告知胡子恒其是做网购与住宅一起使用的，对此胡子恒是知情的；因为涉案房屋是住宅性质的，所以《租赁契约》只能写住宅使用性质。针对证人王金燕上述证言，胡子恒表示对证人证言的真实性有异议，因为证人隐瞒了很多客观事实。
在2013年6月14日的庭审中，普世荣确认其承租涉案房屋是住宅与网购一起使用，因其从事网购工作，所以认为生活与工作不可分；双方确认普世荣没有实际入住涉案房屋；双方亦同意解除《租赁契约》。在2014年7月31日的庭审中普世荣表示是中介跟其说胡子恒要增加租金，但是胡子恒没有当面向其要求加租，现在也没有其他证据可以证明胡子恒曾经向其要求加租。
原审法院认为：《租赁契约》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，普世荣及胡子恒双方均应依约履行。《租赁契约》应自2013年3月20日合同成立时生效，胡子恒辩称《租赁契约》于2013年4月1日生效与事实不符，不予采信。虽然普世荣举证胡子恒在签订《租赁契约》前知悉其是做网购的，且胡子恒对此无异议。但在双方签订《租赁契约》后，双方的权利义务关系应以《租赁契约》的约定为准。
关于普世荣承租涉案房屋的用途。首先，普世荣在庭审中确认其承租涉案房屋是住宅与网购一起使用；其次，在2013年3月31日普世荣与胡子恒家人的通话中普世荣亦表示“其是做淘宝的；要在涉案房屋内用两个货架存放衣服；每天会有货物进出”。综合上述证据，普世荣辩称其承租涉案房屋只作住宅使用与事实不符，不予采信。
关于《租赁契约》无法继续履行的责任承担问题。《租赁契约》约定：“涉案房屋作住宅使用；普世荣未经胡子恒书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建，普世荣保证不改变房屋用途”。一方面，普世荣承租涉案房屋并非只作住宅使用，其未能举证在签订《租赁契约》后胡子恒曾书面同意其改变涉案房屋的使用性质，普世荣在入住前亦表示“其是做淘宝的；要在涉案房屋内用两个货架存放衣服；每天会有货物进出”等，普世荣的上述行为是在合同履行期限届满前，以自己的行为表明不履行维持涉案房屋住宅用途这一主要义务，已构成预期违约。另一方面，在普世荣存在预期违约行为时，胡子恒本可通过解除合同维护自身权益。但在2013年4月1日前，胡子恒并未明确解除合同。在《租赁契约》未解除的前提下，胡子恒仍须继续履行合同，应于2013年4月1日向普世荣交付涉案房屋。按照《租赁契约》约定，胡子恒无权要求普世荣额外签订补充协议或者《告知函》才能入住涉案房屋，胡子恒在2013年4月1日拒绝向普世荣交付涉案房屋亦构成违约。综上，双方对《租赁契约》无法继续履行均存在过错。现双方同意解除《租赁契约》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方对《租赁契约》无法继续履行均存在过错，双方应自行承担因此遭受的损失。普世荣并无实际入住涉案房屋，因此胡子恒应向普世荣退回押金5200元以及2013年4月1日至4月30日期间的租金2600元。普世荣要求胡子恒赔偿违约金5200元及中介服务费1300元，胡子恒反诉要求普世荣赔偿违约金5200元及经济损失1618元，均缺乏事实与法律依据，不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年8月26日作出如下判决：一、解除普世荣与胡子恒于2013年3月20日就广州市天河区中成路325号602房签订的《租赁契约》；二、胡子恒于本判决发生法律效力之日起10日内，向普世荣返还押金5200元；三、胡子恒于本判决发生法律效力之日起10日内，向普世荣返还上述房屋2013年4月1日至4月30日期间的租金2600元；四、驳回普世荣的其他本诉请求；五、驳回胡子恒的反诉请求。本案受理费160元，由普世荣负担110元，由胡子恒负担50元；反诉受理费25元，由胡子恒负担。
判后，上诉人胡子恒不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认为“2013年4月1日前，胡子恒并未明确解除合同”属于事实认定错误，证据不足。2013年3月24日，胡子恒得知普世荣欲改变涉案房屋的住宅性质用作办公和仓库使用后，立即与中介公司和普世荣沟通，明确表示胡子恒不愿出租，要求解除合同。我方一审所提交的证据1、2及二审提交的补充材料可以证明。二、一审判决认为“胡子恒在2013年4月1日拒绝向普世荣交付涉案房屋”属于事实认定错误，证据不足。事实是2013年4月1日前后，胡子恒积极联系普世荣来涉案房屋交接、入住，但普世荣为了造成胡子恒拒绝在4月1日至8日交付房屋的假象（因为租赁契约规定7天内未交付视为违约），一直对胡子恒的电话、短信置之不理，也未过来交接、入住。我方一审所提交的证据1、2、3、8、11及二审提交的补充材料可以证明。三、一审判决认为普世荣无需缴纳租金2600元和赔偿胡子恒1618元经济损失缺乏事实与法律依据。因普世荣承担无实际入住的责任，由此涉案房屋产生的电视费用、管理费用、水电费等费用均应由普世荣承担。四、广州市华越房地产代理有限公司应退还胡子恒1300中介费。中介工作人员王金燕明知普世荣欲将涉案房屋用作商用，仍欺骗胡子恒与普世荣签订涉案合同。在胡子恒提出解除合同时，为拒绝返还中介费而阻止胡子恒解除合同，并教唆普世荣以违约为由向胡子恒索要赔偿金。为此上诉请求：1、撤销原审判决第三、第五项；2、判令广州市华越房地产代理有限公司退还胡子恒中介费1300元；3、判令普世荣向胡子恒赔偿违约金5200元及经济损失1618元。
被上诉人普世荣答辩认为：1、法律没有规定房屋禁止网店销售，一审判决认为普世荣构成预期违约没有依据。2、胡子恒没有涉案房屋的产权，属于违法出租。3、普世荣多次强调将涉案房屋作为住宅使用，不改变房屋使用性质，但胡子恒2013年3月20号就要求收回钥匙，已违反合同。4、胡子恒未提供其陈述的4月1日至8日的通话记录，其所陈述的不是事实。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，胡子恒向本院提交：1、广东中人企业（集团）有限公司所出具的《证明》，拟证明胡子恒拥有涉案房屋的所有权；2、3月30日电话录音文字稿（附光盘）、3月31日胡子恒与王金燕的录音记录（附光盘），拟证明胡子恒在4月1日前已明确提出解除合同，但被王金燕拒绝；3、4月5日胡子恒给普世荣发的短信记录，表明胡子恒要将押金退还给普世荣。普世荣表示对证据1的真实性无异议，但对该证明的内容有异议，胡子恒不具备涉案房屋的所有权，不具备合法出租的条件，对证据2，胡子恒所说的录音背景是没有事实依据的，我没有听到该录音，无法确认该录音的真实性，对证据3胡子恒所说退还金额不符合我已交付的金额。我交的是2个月的押金和1个月的租金，应该退还的是一个月的租金，而不是半个月租金该短信记录无法看出胡子恒要求我方入住，录音我需要听过后再发表意见。
本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。
针对胡子恒的上诉请求、事实与理由，本院认为：1、2013年4月1日前胡子恒是否明确表示解除合同的问题。胡子恒主张其在2013年3月24日已明确表示不愿出租涉案房屋，但其亦主张其在2013年4月1日发出《告知函》通知普世荣与其办理相关入住手续，故原审认定“2013年4月1日前胡子恒并未明确解除合同”并无不当，胡子恒对此持有异议，本院不予支持。2、胡子恒在2013年是否拒绝向普世荣交付涉案房屋的问题。如前所述，胡子恒时而表示不愿出租房屋，时而表示愿意出租房屋，并在已交付涉案房屋钥匙给普世荣的情况下又收回该钥匙，还要求普世荣签订额外补充协议等，原审据此认定胡子恒拒绝交付房屋并无不妥，胡子恒对此持有异议，本院不予支持。3、胡子恒要求中介公司退还中介费的问题。胡子恒与中介公司的纠纷属另一法律关系，不属本案的调处范围，胡子恒另循合法途径主张。
关于胡子恒在二审中提交的相关证据的问题。由于胡子恒提交的证据可在原审期间提交而没有提交，胡子恒在二审期间才提交，故该证据不属于二审新证据的范畴，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，对胡子恒提交的相关证据不予接纳。
综上，胡子恒的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由胡子恒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十一月××日
书 记 员 邹文芳