吉林省长春市中级�民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第309号
上诉人（原审原告）：陶颖，女，蒙古族，1984年9月26日出生，吉林大学中日联谊医院医生，住长春市朝阳区。
委托代理人：宋之都，男，汉族，1977年4月9日出生，住长春市朝阳区，系陶颖丈夫。
委托代理人：陈显龙，吉林洲亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林省日辉房地产开发有限公司。住所：长春经济技术开发区东福林家园（西区）*期38/*****幢***号。
法定代表人：刘勇，董事长。
委托代理人：杨东升，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人陶颖因商品房买卖合同效力纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2015）长经开民初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陶颖及其委托代理人宋之都、陈显龙，被上诉人吉林省日辉房地产开发有限公�（以下简称日辉公司）的委托代理人杨东升，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陶颖一审诉称：2013年5月22日，陶颖与日辉公司双方达成商品房买卖意向，购买位于长春市会展大街与北海路交汇处，北海丽景4栋1单元9层904室，陶颖交付定金20000元。2013年5月26日交付首付款210204元，2014年5月6日日辉公司出具承诺书，保证在2014年9月30日前交楼，并签订正式《商品房买卖合同》，并承诺如不能如期交楼，可对陶颖按已付房款双倍赔偿，2014年8月20日双方签订《北海丽景商品房认购书》，双方约定交付首付款和契税、印花税、物业维修基金等。但日辉公司未如期交楼，陶颖2014年10月30日向日辉公司提交书面退房申请，房屋至今不符合交付条件，无法交付，请求判令解除双方签订的商品房认购书，日辉公司退还已支付的253810.46元；支付因逾期交房而向陶颖支付违约金230204元。
日辉公司一审辩称：陶颖诉请不成立，请求法院依法驳回诉请。双方不存在解除的条件，陶颖与日辉公司签订的商品房买卖认购书的时间是2014年8月24日，不存在补签，双方没有约定交房日期，距今刚6个月，符合房屋交付期限，属于法律规定的期间。合同中没有逾期交房的法律后果的约定，日辉公司房屋已经竣工完成，符合国家建设房屋的标准，多次通知陶颖交接房屋，陶颖没有办理交接手续，陶颖可以随时去办理交接手续，陶颖缴纳了物业维修基金，应视为交接房屋，日辉公司没有违约，要求判令陶颖与日辉公司双方买卖合同继续履行。
陶颖为证明自己的主张，提供证据：1.北海丽景商品房认购书2.收据4张3.银联商务签购单4.收款收据5.北海丽景售房承诺书6.照片一张7.2014年11月28日拍摄的照片5张。日辉公司为证明自己的主张，提供证据：1.北海丽景商品房认购�（与陶颖一致）2.城市供热合同（复印件）3供水合同（复印件）4.商品房销售许可证（复印件）5.音频记录一份6.测绘报告7.六本商品房买卖合同8.网上合同备案系统数据9.检测报告10.工程质量验收合格证明书。
一审法院查明：陶颖欲购买由日辉公司开发的北海丽景4栋1单元9层904室，2013年5月陶颖支付定金20000元，2013年5月26日交付首付款210204元，因该项目一直未完工，2014年5月6日日辉公司向陶颖出具《北海丽景售房承诺书》，约定2014年9月30日前与陶颖进行交楼，交楼前签正式《商品房买卖合同》，保证房屋产品质量符合国家相关标准，水、电、暖可以使用并电梯试运行。并因高压电缆至今未拆除，严重影响5#、6#、7#楼的施工建设，同时严重影响管线铺设、园区绿化、景观布设及配套建设，故而道路质量、景观绿化等事宜不能确认完成情况。我公司基于理解仅限于不能�期交楼，可对该客户按已付房款双倍赔偿。2014年8月20日陶颖与日辉公司双方签订《北海丽景商品房认购书》，约定陶颖自愿向日辉公司购买北海丽景商品房的一套，总房款748447元，并交纳诚意金20000元。陶颖在2014年8月20日前交纳首付款，按日辉公司的通知具体时间签订《商品房买卖合同》，签订合同时陶颖持本协议、交款凭证及本人身份证到北海销售中心办理相关手续。如陶颖不在规定的时间内签订《商品房买卖合同》，交纳全额房款或按揭首付款和备齐按揭所需材料，日辉公司有权将该房屋另行处理，陶颖交纳预定金全部扣除。2014年8月20日陶颖收到日辉公司返还的面积差价款1757元，并交纳契税、印花税、物业维修基金、抵押登记费（公积金）、预告登记费等费用25363.46元。经查，2014年7月14日日辉公司取得商品房销（预）售许可证，2014年7月31日至今，与陶颖同�栋楼的部分住户已与日辉公司正式签订《商品房买卖合同》，该楼施工完毕并经房地产管理部门进行面积实测，并与相关单位签订供水、供电、供暖合同。
一审法院认为：陶颖与日辉公司双方签订的《北海丽景售房承诺书》、《北海丽景商品房认购书》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。双方在《北海丽景商品房认购书》中约定的“交楼”是何种情形，在合同中未约定，虽然依据《商品房买卖合同（示范文本）》中规定的交付条件，房屋的交付应包括工程质量验收与综合验收（包括消防、环保、规划等），但双方未签订此种商品房买卖合同，故陶颖不能据此主张日辉公司违约，陶颖也没有证据证明日辉公司的房屋不符合质量标准，其主张日辉公司因逾期交房而向陶颖支付违约金230204元的诉讼请求，法院不予支持。日辉公司已取得商品房销售许可，房屋已完工并已并与相关单位签订供水、供电、供暖合同，日辉公司已向陶颖发出签订商品房买卖合同的要求，符合认购书的约定，不符合合同解除的条件，故对陶颖的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：驳回陶颖要求与日辉公司解除签订的商品房认购书，退还已支付的253810.46元；支付因逾期交房支付违约金230204元的诉讼请求。案件受理费8560元，由陶颖负担。
宣判后，陶颖不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.双方签订的《北海丽景商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同。2013年5月26日双方签订了案涉房屋的认购书，当日交付2万元定金，并于2013年5月26日交纳首付款。2014年8月20日日辉公司以房屋面积变更为由重新签订了认购书，上述两份认购书合法有效，对双方均有约束力。该认购书具备商品房买卖合同的构成要件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为商品房买卖合同，一审法院认为双方未签订商品房买卖合同是错误的。2.日辉公司逾期交房应承担违约责任。日辉公司于2014年5月6日向陶颖出具《北海丽景售房承诺书》，承诺2014年9月30日前进行交楼，但约定期限届满以后案涉房屋仍然不具备交付条件无法入住。在约定的期限内日辉公司也未通知陶颖验房，其提交的音频记录仅能证明与陶颖对房屋的事情进行过交流，无法体现出通话的时间更不能证明履行了告知交房的义务。日辉公司虽主张是鉴于压力出具该承诺书，但其无证�证明存在胁迫情形，所以应视为其真实意思表示，应当按照承诺赔偿陶颖双倍已付房款。3.案涉房屋不具备交付条件，双方签订的认购书应当解除。一审法院认为“陶颖与日辉公司没有签订商品房买卖合同，故陶颖不能据此主张日辉公司违约，也没有证据证明案涉房屋不符合质量标准”是错误的。《建设工程质量管理条例》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等相关法规都明确规定房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。交付的住宅工程应担提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收表》，并提供工程竣工验收报告供产权人查阅、复制。日辉公司未提供证据证明案涉房屋质量验收合格，也未在约定期限内将房屋交付，且在约定期限届满后仍未经验收合格更未经竣工验收备案，水电供暖未及时开通，案涉房屋不�备交付条件，认购书应当解除。综上，请求撤销原审判决，改判支持陶颖诉讼请求。一、二审案件受理费由日辉公司承担。
日辉公司二审答辩称：原审认定事实正确，证据确实充分，适用法律正确。案涉房屋早已完工，并具备交房条件，我方多次向陶颖发出签订商品房买卖合同的要求，并要求其接收房屋，故本案不符合解除合同的条件。综上，请求维持原判，驳回其上诉请求。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
另，陶颖为证明其主张，向法庭提供如下证据：证据1.2015年6月7日日辉公司工作人员伞志欣（陶颖称）与陶颖的电话录音。证明：1.陶颖按照规定向对方提出退房申请，日辉公司已经收到；2.双方签订认购书时间是2013年5月26日，2013年5月22日交付定金。2014年8月20日签订认购书是第二份，第一份认购书由于面积更改，已经被日辉公司收回。证据2.2015年6月3日陶颖于案涉房屋现场录制的录像资料。证明：房屋不具备交付条件。日辉公司质证：对以上证据的真实性有异议。
本院认为：（一）关于案涉《北海丽景商品房认购书》是否系商品房买卖合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉房屋认购书及日辉公司向陶颖出具的《北海丽景售房承诺书》对买卖双方的名称、商品房的位置、面积、单价、总价、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任进行了约定，且日辉公司已经收受陶颖交付的购房首付款，故案涉房屋认购书应该认定为商品房买卖合同。陶颖主张�涉房屋认购书为商品房买卖合同本院予以支持。原审认定双方未签订商品房买卖合同不当。
（二）关于案涉房屋认购书是否应予解除的问题。
日辉公司向陶颖出具的承诺书中写明2014年9月30日前与陶颖进行交楼，并保证房屋产品质量符合国家相关标准，水、电、暖可以使用并电梯试运行。另在“违约情况”一项中承诺“我司基于理解仅限于不能如期交楼，可对该客户按已付房款双倍赔偿。”依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该条款应视为对非违约方行使合同解除权的条件及解除合同法律后果的约定。现日辉公司未能提供证据证明案涉房屋具备上述约定的交付条件，且供水、供热合同的签订均在2014年9月30日后，即便其于2014年9月30日前通知陶颖收房，亦为向陶�交付不具备交付条件的房屋，构成逾期交房，陶颖按照合同约定享有约定解除权，日辉公司应当按照合同约定承担逾期交房违约责任。故陶颖要求解除案涉房屋认购书具有事实及法律依据，本院予以支持。
（三）关于陶颖主张日辉公司向其返还房屋首付款和其他费用253810.46元、支付逾期交房违约金230204元是否应予支持的问题。陶颖因购买案涉房屋共交付房屋首付款228447元（首付款230204元-日辉公司返还面积差价款1757元）和其他费用25363.46元，合计253810.46元，日辉公司对此亦予以认可。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之约定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故日辉公司应向陶颖返还其已交付的房屋首付款和其他费用253810.46元。关于违约金的调整问题。陶颖依据日辉公司出具的《承诺书》中违约责任的约定要求日辉公司支付逾期交房违约金230204元，日辉公司要求将违约金酌减至陶颖实际损失的5%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因陶颖无证据证明其实际损失达到其主张的数额，故陶颖主张日辉公司支付逾期交房违约金230204元无事实及法律依据，本院不予支持。日辉公司要求酌减违约金的主张本院予以支持。考虑本案的具体情况，虽然陶颖无证据证明其实际损失，但其支出钱款必然会发生资金利用的损失，基于公平原则，本院认为以中国人民银行同期同类贷款利率赔偿为宜。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法�第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销长春经济技术开发区人民法院（2015）长经开民初字第2号民事判决；
二、解除上诉人陶颖与被上诉人吉林省日辉房地产开发有限公司于2015年8月20日签订的《北海丽景商品房认购书》；
三、被上诉人吉林省日辉房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还上诉人陶颖已经支付的房屋首付款及其他费用人民币253810.46元、支付逾期交房违约金（以人民币228447元元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，从2013年5月26日起计算至实际支付之日止）；
四、驳回上诉人陶颖其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人�共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8560元、二审案件受理费8560元共计17120元，由被上诉人吉林省日辉房地产开发有限公司负担8560元，由上诉人陶颖负担8560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 周宏伟