广西壮族自治区东兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0681民初461号
原告南宁广富项目管理咨询有限公司，住所地广西南宁市南梧路2号皇龙新城5-1-6C。
法定代表人梁振东，董事长。
特别授权委托代理人苏东波，南宁广富项目管理咨询有限公司总经理。
特别授权委托代理人覃郁，广西桂京律师事务所律师。
被告广西北投建设投资有限公司，住所地东兴市河洲路199号东兴国际旅游集散中心.旅游签证大楼四楼。
法定代表人林雨源，董事长。
特别授权委托代理人龙荣昌，广西北投建设投资有限公司经营管理部经理。
特别授权委托代理人张乐，广西北投建设投资有限公司经营管理部主管。
原告南宁广富项目管理咨询有限公司（以下简称“广富公司”）诉被告广西北投建设投资有限公司（以下简称“北投公司”）委托合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，依法组成由审判员张畹婕担任审判长，代理审判员陆淑芸和人民陪审员何耀能参加的合议庭，于2016年5月26日公开开庭审理了本案，书记员ＸＸ红担任记录。原告广富公司的委托代理人苏东波、覃郁，被告北投公司的委托代理人龙荣昌、张乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广富公司诉称，东兴边贸中心·法街三期（以下简称“法街三期项目”）系被告北投公司投资开发建设，2013年6月4日，双方签订《东兴市·法街三期（东兴边民互市贸易区二期进口区23-26#、67-70#）销售委托代理合同》，合同约定：被告委托原告独家代理上述物业的营销策划及销售工作，代理时间从签订合同之日起至2015年12月31日止，销售进度目标为开盘销售之日起满12个月内实现销售面积达可销售面积的85%及以上；开盘销售之日起满18个月内实现销售的面积达可销售面积的95%以上，并对代理佣金的计算方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告提交了相关的营销方案，经被告审核通过，原告按方案与深圳后海广告公司签订合同，短时间内销售工作成绩显著，在2013年9月28日开盘就完成认筹39套（法街三期项目总销售套数为78套），开盘当天促成认购18套；截至2014年1月6日，完成认购32套、换签25套，实现销售率32%，销售额约1.3亿元。之后的销售过程中，由于被告的原因导致销售进展被严重阻碍，具体表现为：一、被告中途停止聘请广告公司，被告在2013年10月与广告公司合同到期后突然终止合作，致使项目长期缺失宣传，形象无法树立；二、被告不实施项目运营管理，对原告向被告提交的法街三期项目的营销方案，被告都不能落实，导致项目销售受到严重阻碍；三、被告怠于履行职责，导致商家及购房者针对原告的房子质量差、未按约进行营销管理等问题开展维权活动，给项目造成了严重的负面影响，使项目销售环境彻底恶化，项目口碑急速降低，给销售带来了严重阻碍。由于被告的上述原因给原告的销售工作带来严重影响，导致原告在2014年仅取得认购3套的业绩。原告在无法继续履行合同的情况下，被迫于2015年11月终止合同。合同终止，被告应依法支付原告应得的代理佣金并支付违约金20万元。诉讼请求：一、被告支付原告应得佣金共计331629.36元（其中销售代理基本佣金895302.17元，销售代理奖励268590.65元，销售代理佣金合计1163892.82元，被告已结算的代理佣金数额为832263.46元）；二、被告支付原告违约金20万元；二、本案诉讼费由被告负担。原告为其主张在举证期限内提供的主要证据有：
1、《东兴边贸中心·法街三区（东兴边民护士贸易区二期进口区23-26#、67-70#楼）销售委托代理合同》、《招商委托代理合同补充协议》，证明原、被告之间的项目招商委托代理合同关系；
2、《法街三期营销方案》，证明被告在签订合同时已经知晓项目的营销方案，且已经过被告认可并实施，该项目销售需要系统推广及支持，有统一运营是法街三期项目的核心价值点；
3、《东兴边贸中心2014年度营销工作规划》、《东兴边贸中心2015年度营销工作规划》，证明原告向被告提交工作计划，被告不予批复实施；
4、广告宣传图册，证明被告承诺项目统一运营管理；
5、照片，证明商家组织各种维权活动，对项目造成恶劣影响；
6、《关于提前终止东兴边贸中心·法街三期委托销售代理合同的含》，证明原告已通知被告提前终止合同；
7、《销售业绩统计及代理佣金测算表》，证明涉案项目有关结算的佣金金额及计算依据；
8、《东兴边贸中心营销边贸周报》及QQ邮箱截图，证明法街三期项目交付的房屋发现严重质量问题；
9、《东兴边贸中心2014年工作总结》及《2015年工作规划》，证明法街三期项目交付的房屋发现严重质量问题；
10、《签收单》，证明被告已经收到原告解除合同的材料；
11、《2014年东兴边贸中心推广执行案》，证明广告推广策略并非被告所想的简单单一，同时证明广告公司从2013年10月起至2014年6月止，停止系统营销工作，其从2014年6月起才开始规划2014年的工作。
被告北投公司答辩称，一、被告已依约聘用广告公司，2013年10月14日至2014年5月9日期间，被告虽没有与广西南宁后海广告有限公司签署合作合同，但是此期间双方进行协商，法街三期项目仍由该广告公司开展，并于2014年5月10日双方重新签署合作合同；二、被告已依约对原告提出的各种计划、执行方案给予回复，不存在原告所述的被告不予理睬原告的情形；三、原告所述已交付的房屋出现严重的质量问题，缺乏直接的证据认定，法街三期项目已经过住建局等部门质量验收合格，且房屋是否出现严重质量问题应当由相关权威部门予以认定；四、合同作出若由于被告项目资金、项目工程进度、手续办理等方面的原因对物业销售工作造成严重阻碍，原告有权终止合同，若因被告原因终止本期物业开发，或被告终止与原告的合作，被告所预支的代理基本佣金作为违约金，原告予以没收等约定，本案中，被告对项目足额投资且及时竣工验收、办理各项销售手续，原告无权终止合同并要求被告支付违约金20万元。综上，以原告单方面提出终止合同、停止履约之日即2015年11月11日作为销售业绩考核日，原告应得销售代理佣金为895302.17元，扣除目标承诺金44765.11元、被告已支付的744419.73元，被告应向原告支付的销售代理佣金为106117.33元。被告为其主张在举证期限内提供证据的主要证据有：
1、《证明》，证明被告依约聘用广告公司，无长期停用广告公司情况，项目无缺失宣传推广支持的情况；
2、2013年-2015年部分营销活动图片，证明被告已回复并采纳有关提及的工作计划和招商方案；
双方会议部分记录，证明就原告提交的工作方案等与项目经营相关文件、被告与原告之间多由会议、口头方式进行回复审定；
销售业绩统计及代理佣金测算表，证明原告应得的佣金金额及计算依据。
经开庭质证，被告对原告提供的证据1、6、10无异议；证据2、3，被告已经通过会议形式进行回复，原告没有要求进行正式文件回复；证据4有异议，广告宣传是依据实际情况调整的；证据5有异议，商家的活动并不是针对被告，并不是真正意义的维权活动；证据7有异议，佣金计算依据没有依照合同进行认证；证据8有异议，房子质量问题不能用截图说明，房子已经验收合格；证据9有异议，应该由第三方出具证明房子存在质量问题；证据11有异议，不能证明我们停止营销工作。
原告对被告的证据1的对真实性有异议，由法院审核，其反映出被告在2013年10月到2014年9月期间广告公司缺失，被告没有与广告公司签订合同；证据2不能证明法街三期项目有广告支持的情况，反而能证明停止聘用广告公司后对销售有重大阻碍，对比广告公司之前的专业文案，该销售图片完全不能实现销售推广目的，对于活动图片不能证明是从2013年到2014年的营销图片，且该活动也不是按照原告的活动方案实施的营销推广，很多活动是政府公益性活动或北投年度常规活动；证据3的真实性及关联性有异议，不能证明原告与被告就重大事宜的协商都是通过会议的口头方式回复；证据4有异议，认为应按照原告提交的佣金计算方式进行计算。
对上述当事人均无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认为：原告提供的《东兴边贸中心2014年度营销工作规划》、《东兴边贸中心2015年度营销工作规划》、广告宣传图册、《2014年东兴边贸中心推广执行案》，不足以证明被告中途停止广告推广、不实施项目运营管理、对原告提交的法街三期项目的营销方案不予落实，导致项目销售受到严重阻碍；原告提供的维权照片、《东兴边贸中心营销边贸周报》及QQ邮箱截图、《东兴边贸中心2014年工作总结》及《2015年工作规划》，缺少相关部门的认定，不能证明法街三期项目的房屋存在质量问题；被告提供的《证明》及2013年-2015年部分营销活动图片，可以证明广西南宁后海广告有限公司从2013年4月14日起至2015年5月9日期间，一直为被告提供广西边贸中心项目整合推广服务；关于双方会议部分记录，可以证明原、被告就招商项目召开过不定期会议进行讨论。
经审理查明，2013年6月4日，乙方原告广富公司与甲方被告北投公司签订《销售委托代理合同》，甲方委托乙方负责甲方投资开发建设的法街三期项目（东兴边民互市贸易区二期进出口区23-26#、67-70#楼）（以下简称“本期物业”）的销售代理工作。合同约定：乙方自合同签订之日起一周内成立项目经理部负责本期物业的前期商场调研、营销策划、辅助宣传推广工作、销售执行，直至完成本期物业销售目标的全面服务工作；甲方负责指定负责人向乙方提供各方面情况及资料、传达及反馈甲方决策管理层的意见及指示，代表甲方签署认可或批准乙方提出的各类咨询报告及销售代理的工作计划和执行方案；乙方就本期物业的销售代理工作，制定分阶段的工作计划（含分阶段的售价方案），提交甲方审定，按甲方审定后的工作计划执行与控制；甲方对乙方提交的在前期顾问咨询的文件报告，以及在销售代理执行阶段的营销策划方案、阶段销售方案、阶段销售价格及对外广告、宣传物料设计方案，甲方应在五个工作日内进行评估和决策，将认可或修正的意见及时反馈给乙方；项目营销推广的总方案及分阶段方案由乙方策划并书面呈报甲方，在甲方审定批准后实施；由于甲方原因（项目资金、项目工程进度、手续办理等方面）造成对本期物业销售工作的明显阻碍，乙方有权提出终止本合同，甲方应付清乙方应得的代理佣金；合同履行期限至2015年12月31日止等。双方并就佣金的结算涉及的相关项目进行了约定：销售实现：买受人采用按揭贷款购房的，买受人与甲方签署《商品房买卖合同》，支付购房首付款，并办理好银行按揭贷款手续；买受人采用一次性或者分期付款购房的，以签订《商品房买卖合同》并支付完全部购房款。
销售进度目标：乙方在开盘销售之日起满12个月内、18个月内分别完成实现销售面积达到可销售面积的85%及以上、95%及以上。
销售代理佣金=基本佣金＋奖励佣金。
基本佣金根据实现销售面积占可销售面积的比例累计计算，基本佣金=销售成交金额×基本佣金比率，其中销售成交金额=（买受人采用一次性付款或是分期付款方式并已支付完购房款的合同金额＋买受人采用按揭贷款方式并银行已放款的合同金额）＋（买受人采用按揭贷款方式但银行未放款的合同金额×50%）；基本佣金比率为实现销售面积占可销售面积比例（S）而定，S﹤50%、50%≤S＜70%、70%≤S＜85%、S≥85%时，基本佣金比率分别为0.8%、0.9%、1%、1.2%。
奖励佣金：乙方在本期物业销售过程中，销售面积达到销售进度目标的前提下才能计算，奖励佣金=（实现销售额-
目标销售额）×8%，且奖励佣金最高不得高于其基本佣金的30%。
目标承诺金；乙方自愿对销售目标进行承诺，目标销售金按销售代理佣金的5%计，从乙方每次结算应得的代理服务佣金中暂扣，乙方未能实现销售目标的，甲方在佣金最终结算中予以没收；乙方实现销售目标，甲方在佣金最终结算中退还。
预支代理佣金：在合同签订后10日内，甲方向乙方预支基本佣金20万元作为乙方前期工作费用，在乙方实现销售后在佣金结算中作为基本佣金有限扣除；因甲方原因终止本期物业开发，或终止与乙方的合作，此款可以作为违约金由乙方没收。
经双方核对，作出如下确认：1、本期物业销售中，实现销售面积为12245.98㎡、可销售面积30506.7㎡、实现销售面积占可销售面积比例小于50%即基本佣金比例为0.8%；2、买受人采用一次性付款或是分期付款方式并已支付完购房款的合同金额与买受人采用按揭贷款方式并银行已放款的合同金额共计107808077元、买受人采用按揭贷款方式但银行未放款的合同金额为8209388元；3、基本佣金数额为895302.17元，被告已经支付给原告的销售代理佣金额为744419.73元，且原告已在庭后就此数额变更诉请的佣金数为419473.09元。
另查明，原告以广告公司长期缺失已对本期物业销售工作造成明显阻碍为由于2015年11月11日发函通知被告提前终止合同并提出结算申请，被告确认已经收到，双方未就提前终止合同的相关事宜达成合意。
本院认为，原告广富公司与被告北投公司签订的《销售委托代理合同》意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，双方之间的委托代理合同关系合法有效。原告实现销售面积占可销售面积比例小于50%，依约不能计算奖励佣金，销售代理佣金为895302.17元；且原告未能达到合同约定的销售目标，依法应当将目标承诺金扣除，目标承诺金=销售代理佣金895302.17元×5%=44765.11元（取整）。综上，被告仍需支付给原告的佣金数额=销售代理佣金895302.17元-目标承诺金44765.11元-已支付的佣金数额744419.73元=106117.33元。
关于原告诉请的违约金问题：原告提供的证据不足以证明被告中途停止广告推广、不实施项目运营管理、对原告提交的法街三期项目的营销方案不予落实、法街三期工程存在严重质量问题等原因导致项目销售受到严重阻碍；原告诉请的违约金20万元所依据的是其中关于预支代理佣金的约定，合同中已明确因被告的原因终止法街三期项目物业的开发，或终止与原告的合作，此款才可以作为违约金由原告没收，本案中原告未能提供证据证明被告已停止法街三期项目的物业开发，原告虽于2015年11月11日向被告发出提前终止合作的通知，但双方未就提前终止事宜达成合意，原告诉请违约金的依据不足。综上，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，原告未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，原告对违约金的诉请，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告广西北投建设投资有限公司支付原告南宁广富项目管理咨询有限公司销售代理佣金106117.33元；
驳回原告南宁广富项目管理咨询有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费9116元（原告已预交），由原告南宁广富项目管理咨询有限公司负担6837元，被告广西北投建设投资有限公司负担2279元。
上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费9116元（汇款户名：中国农业银行防城港市分行，防城港市中级人民法院，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张畹婕
代理审判员 陆淑芸
人民陪审员 何耀能
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 ＸＸ红
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
2、《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可规责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”
3、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”