北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第36683号
原告（反诉被告）：西雅图教育咨询（北京）有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙锦苑六区17号楼1层3，注册号110114016431428。
法定代表人：李华秀，总经理。
委托代理人：王国章，北京市中银律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京智泽惠通科技孵化器有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街2号A35层夹层01室，注册号110108018117862。
法定代表人：孙学智，总经理。
委托代理人：刘海山，北京市融泰律师事务所律师。
西雅图教育咨询（北京）有限公司（以下简称西雅图公司）与北京智泽惠通科技孵化器有限公司（以下简称智泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理，依法由审判员唐铸适用简易程序，公开开庭进行了审理。西雅图公司的法定代表人李华秀及智泽公司的委托代理人刘海山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
西雅图公司诉称：2015年5月3日我公司与智泽公司签订了写字楼租赁合同（内含霸王条款，令我公司苦不堪言），我公司向智泽公司支付房租至2015年10月3日共计63万元、押金21万元，已支付电费3428元及网络通讯费。可是自我公司于2015年5月4日入住写字楼起，智泽公司始终没有提供符合国家卫生环保标准的房屋，不肯与我公司去房产管理机关办理备案登记手续，也没有提供完整的发票，严重妨碍了我公司的正常经营及财务管理，给我公司造成了极大的损失。2015年9月25日智泽公司单方面封闭了已经由我公司支付房租至2015年10月3日的经营场所，还不准我公司取走设备器材，严重妨碍了我公司的后续经营。综上所述，智泽公司的行为违反了法律，违反了合同，妨碍了我公司的正常经营。故我公司诉至贵院，以维护自身合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令终止我公司与智泽公司签订的写字楼租赁合同；2、请求法院判令智泽公司向我公司交付发票（共计金额45万元）；3、请求法院判令智泽公司退还我公司交付的押金21万元；4、请求法院判令智泽公司退还我公司支付的2015年9月25日至2015年10月3日的房租6.3万元；5、请求法院判令智泽公司退还我公司财物（详见清单）；6、请求法院判令智泽公司偿还我公司支付的鉴定费600元；请求法院判令智泽公司承担本案诉讼费。
智泽公司辩称：不同意西雅图公司的诉讼请求。第一项诉讼请求我方同意解除合同，但是违约方是西雅图公司，我公司是守约方，应该由我公司提出。第二项诉讼请求我公司是专业公司，提供发票的原则是当场交钱当场开，当场不索要发票是开收据，我公司同意给西雅图公司开具45万元发票，因为西雅图公司没有管我公司要过发票。第三项诉讼请求我方不同意，西雅图公司已欠我公司多次房租，应依约冲抵。第四项诉讼请求不同意。第五项诉讼请求我公司没有扣留西雅图公司财物，涉案租赁物由我公司在2015年9月25日实际控制，我方认为西雅图公司要逃租。第六项诉讼请求我方不同意，因为缺乏关联性、合法性、真实性。
现提出反诉：西雅图公司与我公司于2015年5月3日签订《房屋租赁合同》，西雅图公司向我公司租赁办公面积1100平米，月租金共21万元，租期5年，免租期2个月，押金为1个月租金21万元。2015年9月24日，西雅图公司向我公司提出退租，双方就退租条件无法达成一致，于是西雅图公司开始组织员工秘密分批搬走公司设备，意图撤场逃租，我方发现后，西雅图公司非但不停止违约行为，还在2015年9月5日夜间由公司执行董事李华秀带领多名西雅图公司员工到公司打算继续搬走家具和设备，幸好我方公司值班人员发现并制止才逃租未遂。至今，西雅图公司分文未付自2015年9月24日起应当缴纳的租金，我方与其负责人联系一直不接电话，现又以缺乏事实和法律依据的《环境检测报告》等事由为借口向法院起诉，请求法院解除双方的房屋租赁合同，显属恶意根本违约。我方认为，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，应当全面诚实履行。西雅图公司在双方就中途退租事宜未达成一致的情况下，采用拒交房屋租金、秘密撤场逃租，并以缺乏事实和法律依据的《环境检测报告》为借口向法院起诉解除合同等一系列毁约行为拒不履行合同，系属根本违约，导致合同无法继续履行，我方请求法院判决解除双方《房屋租赁合同》，同时西雅图公司应当依合同约定承担合同标的20%的违约金243.6万元，并支付自2015年10月4日至今42万元租金及截至法院判决生效日的租金；此外，合同约定免租期2个月是针对5年租期而设，至今西雅图公司使用房屋才7个月，没有免租2个月的道理，应当按实际使用期限另行支付免租期租金42万元。综上，西雅图公司恶意逃租导致合同无法履行系根本违约，我方正在准备资料向法院起诉，不想西雅图公司先行向法院提起本诉，我方提起反诉，请求法院依法判如所请。反诉请求：1、判决解除双方之间的《房屋租赁合同》；2、判决被反诉人支付合同违约金人民币243.6万元；3、判决被反诉人支付拖欠的租金84万元及判决生效日前的租金；诉讼费用由被反诉人承担。
西雅图公司对智泽公司的反诉辩称：不同意智泽公司的反诉请求。根据双方租赁合同第11.5条，对方没有按照国家法律提供相关的验收报告，我公司至今没有收到消防报告，我公司从5月23日签订合同到9月24日所有房款押金都是支付清晰的状态，我公司确实管智泽公司要过发票，智泽公司也只给我公司18万元的发票。我公司反复跟智泽公司沟通退租事宜，9月24日我公司有报警我公司也有出警记录，双方认可已经终止租赁合同，找警察协商退还扣押东西，我公司搬离后并没有在办公，而且环境检测报告是国家检测报告，我公司租赁后没有对房屋进行装修，智泽公司的房屋甲醛确实超标，我公司员工确实有不适的反应。我公司并没有提出其他索赔，希望对方退还我公司不属于他们的押金以及我公司没有使用的房款，因为没有发票，房屋甲醛也超标没有办法使用，搬家对我公司造成很大损失，也不知道智泽公司是否办理备案手续。
经审理查明：2015年5月3日，智泽公司（甲方、出租方）与西雅图公司（乙方、承租方）签订了两份《写字楼租赁合同》，分别约定甲方出租给乙方的房屋位于北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦A座35夹层室和北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦A座35夹层室及35层楼梯处周边房间，房屋建筑面积分别为457平方米和643平方米，租赁用途为研发办公，租赁期限5年，自2015年5月4日起至2020年5月3日止。租期内，甲方办公间的租金价格为人民币6.5元／平方米／天（其中租金价格为6.5元／平方米／天，科技服务费为0元／平方米／天），每月费用分别为90352.71元和127126.46元，优惠后每月费用分别为人民币9万元整和12万元整。合同4.2：租金按6个月支付，6个月费用共计人民币分别为54万元和72万元。合同4.3：首次租金支付方式为3个月，三个月费用共计人民币分别为27万元和36万元。首次支付时间为2015年5月20日前，根据协商乙方须根据能力，支付1-3个月房租，5月30日前乙方必须向甲方补足首期租金。第二次支付方式为3个月，三个月费用共计人民币分别为27万元和36万元，第二次支付时间为2015年9月24日前，第三次支付及未来租金及支付方式按照4.2执行，乙方应于租金上期到期至少提前10日支付下期租金。合同4.4：甲方自收到乙方首期租金后，按照合同签订时间给予乙方60天免租期，免租期内乙方须缴纳所租面积30天的物业费，物业费标准为0.64元／平方米／天，共计人民币分别为8774.4元和12345.6元，缴纳时间为2015年6月4日前。合同5.1：乙方应于签订合同当日支付甲方相当于1个月租金的金额作为押金，分别为9万元和12万元。该押金由甲方持有，作为乙方适当履行和遵守本合同所载的乙方的义务、保证的担保。支付时间为2015年5月4日前。5.2：甲方有权直接将全部或部分押金用于支付或弥补甲方在补救乙方的任何违约行为或确保乙方履行本合同中任何条款、保证和条件（包括但不限于乙方拖欠租金以及延期支付租金的违约金）时所发生或遭受的任何损坏、损失、费用、支出、违约金。合同8.1条违约责任：甲乙双方均需全面履行本合同以及各自在本合同项下的责任与义务。任何违反本合同规定的行为均构成违约，除本合同另有约定外，违约方应赔偿另外一方因此遭受的损失，并支付对方本合同标的20%作为违约金。8.2乙方延迟支付租金或其任何费用的，若延迟付款不超过15日（含15日），每延迟一日应向甲方支付延迟付款金额的0.5%作为违约金；若延迟付款超过15日，从第16日开始，乙方每延迟一日应向甲方支付延迟付款金额的1%作为违约金，并且甲方有权解除本合同。8.3若乙方存在违反本合同约定的行为，甲方可以通知乙方以纠正，乙方在甲方发出通知后的合理时间仍不纠正，甲方有权解除本合同。甲方解除合同的，不影响甲方收取租金、违约金等及其他费用的权利，也不影响甲方就乙方的违约行为提起诉讼要求赔偿的权利。9.1在租期内，甲乙双方协商一致可以提前终止本合同。如双方协商无法一致，则不得提前终止本合同。9.2如果乙方在租期内单方提出终止本合同，应至少提前壹个月以书面形式通知甲方。乙方应在结清已发生的租金及其他费用的基础上，向甲方支付相当于贰个月租金的违约金作为补偿。11.5甲方应在5月23日前向乙方出具消防验收通过报告，如果到5月23日甲方仍然没有提供乙方消防验收报告，则需要向乙方提供20天的免租。如甲方知道消防结果过否应于6月3日前以书面形式通知乙方，至6月13日前甲方依然未能提供消防验收报告，则本合同为甲方违约应给与乙方退还全部已收到的房款及押金及5月23日-6月13日的双倍房租，本合同终止。
合同签订后，智泽公司于2015年5月将场地交付西雅图公司使用，西雅图公司于2015年5月4日分两笔共交付押金21万元，并支付租金至2015年10月3日共计63万元。2015年9月25日，在双方协商退租事宜未果的情况下，智泽公司实际控制涉案场地，但主张系为了防止西雅图公司逃租，并不影响经营。智泽公司为西雅图公司开具了18万元租金发票，其余45万元发票未开。
西雅图公司主张涉案场地甲醛超标，其向本院提交2015年9月23日北京天衡诚信环境评价中心对于人民大学地铁旁数码大厦A座36层的《检测报告》，该报告检测结论为：经检测，所测室内空气中甲醛的浓度超出GB／T18883-2002《室内空气质量标准》限值，其余各项污染物浓度均未超出标准限值。
本案于2015年12月2日开庭后，西雅图公司于2015年12月15日向本院申请撤回本诉，智泽公司坚持其全部反诉请求。
上述事实，有双方当事人陈述、开庭笔录、租赁合同、检测报告等证据材料在案佐证。
本院认为：智泽公司（甲方、出租方）与西雅图公司（乙方、承租方）签订的两份《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应依照合同约定行使各自权利，履行各自义务。西雅图公司虽撤回本案本诉请求，但智泽公司仍坚持其全部反诉请求，本案仍应继续审理。对于涉案租赁合同，双方均同意解除，但对于解除的原因和时间存在争议，西雅图公司主张系因为承租场地甲醛超标、未收到消防验收报告以及智泽公司未向其足额开具租金发票，该公司要求解除合同，并认为合同解除时间应为2015年9月25日，智泽公司主张系西雅图公司拖欠租金未付要求解除合同，就合同解除时间智泽公司主张应以其反诉主张解除时间为准。对此本院认为，西雅图公司主张甲醛浓度超标，其使用承租场地的时间为2015年5月，该公司向本院提交的《检测报告》检测时间为2015年9月，其间已经经过4个多月，而检测报告虽认定涉案场地甲醛超标，但未显示超标原因系智泽公司所致，因此对于西雅图公司以该理由解除合同的主张本院不予采信。对于未收到消防验收报告一节，智泽公司未提交证据证明已经根据双方合同第11.5条约定的期限向西雅图公司以书面形式提交上述材料，根据该条款约定双方合同应该于2015年6月终止，但在合同实际履行过程中，西雅图公司仍向智泽公司交付房租至2015年10月3日并实际使用承租场地至2015年9月24日及智泽公司收取房租的行为已经表示双方仍在继续履行租赁合同而并未适用该条款终止合同，且西雅图公司主张的解除时间为2015年9月25日，因此对于西雅图公司主张以该条款为由解除租赁合同的主张本院不予采信。对于未提供发票并不足以构成根本违约，亦不能以此作为解除双方租赁合同的理由。因此，西雅图公司单方提出解除合同并不符合法定解除和约定解除的条件，现智泽公司以西雅图公司拖欠租金为由解除合同于法有据，本院予以支持。双方合同解除时间以智泽公司开庭提出反诉请求时间为准，即2015年12月2日。西雅图公司应按照合同违约责任第8.1条约定的标准支付智泽公司合同标的20%作为违约金，鉴于双方并未对合同标的进行明确约定，根据公平原则，应以合同存续期间标的额确定违约金计算基数，即2015年5月4日至2015年12月2日租金总额共计146.3万元＊20%为29.26万元，西雅图公司并需支付智泽公司2015年10月4日至2015年12月2日的租金41.3万元，上述租金费用扣除已经支付的押金21万元后，西雅图公司仍需向智泽公司支付租金20.3万元。本案开庭审理后，西雅图公司要求与智泽公司进行场地交接，智泽公司仍未予以配合，因此，2015年12月2日以后场地租金损失的扩大系由智泽公司造成，对该部分的租金损失应由智泽公司自行承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认西雅图教育咨询（北京）有限公司与北京智泽惠通科技孵化器有限公司二Ｏ一五年五月三日签订的两份《写字楼租赁合同》于二Ｏ一五年十二月二日解除；
二、西雅图教育咨询（北京）有限公司于本判决生效后三日内，将北京市海淀区中关村南大街二号数码大厦A座三十五夹层室及三十五层楼梯处周边房间内该公司物品腾空后将场地交付北京智泽惠通科技孵化器有限公司；
三、西雅图教育咨询（北京）有限公司于本判决生效后三日内，支付北京智泽惠通科技孵化器有限公司解除合同的违约金二十九万二千六百元；
四、西雅图教育咨询（北京）有限公司于本判决生效后三日内，支付北京智泽惠通科技孵化器有限公司二Ｏ一五年十月四日至二Ｏ一五年十二月二日房屋租金二十万三千元；
五、驳回北京智泽惠通科技孵化器有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千七百零二元［（西雅图教育咨询（北京）有限公司已预交］，由西雅图教育咨询（北京）有限公司负担一千三百五十一元，已交纳；反诉案件受理费一万六千五百零四元（北京智泽惠通科技孵化器有限公司已预交），由西雅图教育咨询（北京）有限公司负担四千三百六十七元，于本判决生效后七日内交纳；由北京智泽惠通科技孵化器有限公司负担一万二千一百三十七元，已交纳。
如对本判决不服，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 唐 铸
二〇一五年十二月二十二日
书记员 冯梦薇