辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1329号
上诉人（原审被告）：班斑，女，1987年7月5日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：刘文丽（班斑的母亲），女，1961年4月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：张洪，女，1969年9月14日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：马亮，系辽宁易简律师事务所律师。
上诉人班斑因与被上诉人张洪房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第221号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，于2014年6月25日依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍主审、代理审判员王纪参加评议的合议庭公开开庭审理了本案，上诉人班斑的委托代理人刘文丽，被上诉人张洪及委托代理人马亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年7月7日签订房屋买卖合同一份，虽然合同是双方真实意思表示，但是该房屋没有房屋产权证书，依据法律规定，该房屋不能转让，也无法进行公证，该协议无效，因被告的过错，原告无法取得房屋所有权的公证书。据此，合同无效后，被告应该返还我方定金。诉讼请求：1、请求法院判决被告归还20000元定金；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称，房屋买卖合同应为合法有效，在签订该合同的同时原告清楚房产无产权证的情况，双方应受该协议约束。原告未按合同约定在9月初给付38万元房款，是原告根本违约，原告根本违约在先，无权要求返还定金。房产管理法规定未经登记的房产不允许转让指的是登记阶段无法取得产权证的情况。合同里约定的是原告给付最后一笔房款时，被告才协助原告办理产权登记变更，所以该协议是预期买卖协议，在该阶段双方均应受该合同约束，被告不能将房屋转让他人，同样原告也应履行给付房款的义务，现在是原告违约，致使被告不能将房产转让他人，依据定金罚则，原告应承担该责任。即使合同无效，原告签订合同时明知该房未办理产权登记，也应由原告承担无效的主要责任。
原审法院经审理查明：2013年7月7日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订房屋买卖合同一份，约定被告将位于沈阳市和平区长白二街285-1号231，建筑面积91.99平方米的房屋出售给原告，房屋价款为700，000元；乙方在1年内将该房屋的贷款余额还清，该房屋的已有的贷款余额为300，000元；乙方于2013年7月7日支付定金20，000元，乙方于公证处公证当日支付一期房款380，000元。同时还在合同第八条中约定“①9月初，甲乙双方到公证处公证……”。同日，原告支付定金20，000元。原、被告在签订该合同时，涉诉房屋没有办理房屋产权证书。庭审中，被告自认涉诉房屋已于2013年11月以700，000元的价格出售给了案外人。另查，2013年11月3日，原、被告就涉诉房屋买卖一事进行过协商，被告要求原告一次性交齐剩余房款，否则将不再履行合同。而原告不同意被告提出的一次性付清房款的条件，双方没有就继续履行合同达成一致意见。
上述事实，房屋买卖合同、收条、2013年11月3日的录音及当事人当庭陈述笔录，经开庭审查，法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。因被告已将涉诉房屋出售给案外人，合同目的已无法实现，而原告对被告该行为本身并未提出异议，只是主张被告应该返还定金，故应视为双方就合同的解除问题达成了一致，该房屋买卖合同已经解除。对于原告主张的要求被告返还定金20，000元的诉讼请求，因双方在合同中约定了除定金外的房款给付方式为原告于2013年9月初双方到公证处公证当日支付一期房款380，000元，余款由原告在一年内将涉诉房屋的贷款余额还清。但2013年9月初双方并未按照合同约定进行公证，因公证行为系原告给付一期380，000元的前提条件，故原告有权在未公证的条件下拒付上述款项，即行使同时履行抗辩权。而被告在与原告于2013年11月3日进行协商时又提出要求原告一次性付清剩余房款才同意进行公证的购房条件，系被告单方变更合同条款的行为，原告有权拒绝履行，故原告对于合同的解除并无过错，不应承担违约责任，对于原告的上述诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告班斑返还原告张洪购房定金20，000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元（原告已预交），减半收取150元，由被告班斑负担。
宣判后，上诉人班斑不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判我方不返还20，000元，因为我方没有违约，对方首付380，000元没有付。一审法院没有查清案件事实。一审中被上诉人的诉讼请求是认定合同无效，无法进行公证，要求返还定金。而一审法院却认定为公证是履行合同的条件，这是认定事实错误。2013年11月3日的录音是被上诉人没有在2013年9月初给付380，000元房款构成根本违约的前提下，至2013年11月上诉人才要求：如果还买房就要一次性付款，否则上诉人就将此房出卖他人，此时被上诉人称没钱仍然拒付付款。此时的录音表明上诉人已通知被上诉人：因为你的违约该房将转让他人。被上诉人违约依法律规定无权要求返还定金，根本不是一审法院认定的双方同意解除合同。应当是一方违约合同无法履行。
被上诉人张洪答辩称：同意原审判决，请求维持原判。合同没有履行是因为上诉人未能在约定期限内进行公证，公证的前提是要有完整的权属证明，上诉人当时没有房屋产权证明。当时被上诉人多次催促上诉人要求其进行公证，但上诉人一拖再拖，最后要求一次性付款，与合同约定不符。况且，如上诉人所说，给被上诉人一年期限，但是当年11月份上诉人就将房屋卖给他人，导致买卖合同无法继续履行，是因为上诉人违约导致的，而不是被上诉人违约导致的。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。在双方履行合同过程中上诉人要求被上诉人一次性付款，否则房屋将出卖他人，且此后上诉人已将涉诉房屋出售给案外人，现合同目的已无法实现，被上诉人对上诉人的该行为本身并未提出异议，只是要求上诉人返还定金，故原审判决确认应视为双方就合同的解除问题达成了一致，该房屋买卖合同已经解除是正确的。关于上诉人是否应返还定金20，000元的问题，因双方在合同中约定了除定金外的房款给付方式为被上诉人于2013年9月初双方到公证处公证当日支付一期房款380，000元，余款由被上诉人在一年内将涉诉房屋的贷款余额还清。因2013年9月初双方并未按照合同约定进行公证，且公证行为系被上诉人给付一期380，000元的前提条件，故被上诉人有权在未公证的条件下拒付上述款项，行使同时履行抗辩权。2013年11月3日上诉人与被上诉人进行协商时又提出要求被上诉人一次性付清剩余房款才同意进行公证的购房条件，系上诉人单方变更合同条款的行为，被上诉人有权拒绝履行，故被上诉人对于合同的解除并无过错，不应承担违约责任，原审判决上诉人返还定金20，000元正确。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人班斑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王惠丽
审 判 员 白丽萍
代理审判员 王 纪
二〇一四年七月四日
书 记 员 吕慧子
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；