洛阳市老城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）老民初字第1277号
原告（反诉被告）：刘松林，男，1950年4月26日出生，。
委托代理人：朱玉舟，河南翰法律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李霸元，男，1977年3月18日出生，。
委托代理人：全中旭，河南行有格律师事务所律师。
第三人：洛阳爱巢房地产经纪有限公司。
法定代表人：白森科，该公司总经理。
委托代理人：郭建才，该公司部门经理。
委托代理人：白栋栋，该公司员工。
原告刘松林因与被告李霸元、第三人洛阳爱巢房地产经纪有限公司（以下简称“爱巢公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月28日向本院提出诉讼，本院受理后，依法向被告和第三人送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。在向李霸元公告送达上述应诉材料后，被告李霸元于2015年4月13日向本院提起反诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告刘松林委托代理人朱玉州、被告李霸元委托代理人全中旭、第三人爱巢公司委托代理人郭建才、白栋栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘松林诉称：2014年5月12日，刘松林与李霸元、第三人爱巢公司签订房屋买卖合同一份，约定李霸元将位于老城区义勇北街居业家园14栋1单元101号房屋以500000元的价格卖给刘松林；刘松林向爱巢公司交纳中介服务费10000元及代办过户费2000元；刘松林于2014年5月12日向爱巢公司交纳购房定金88000元，剩余房款412000元于2014年6月20日前交付爱巢公司；原、被告任何一方拒绝履行或解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%的违约金，实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。合同还对房屋过户、争议的解决等进行了约定。合同签订后，刘松林按照合同约定的时间将购房定金、中介服务费和代办过户费交给爱巢公司，并于2014年6月20日前将剩余购房款全额交付爱巢公司。可李霸元未按合同约定在2014年6月20日将房屋腾空、房屋钥匙交于刘松林，经刘松林多次找李霸元和爱巢公司要求交房，均以种种理由拒绝，延期交房长达4个月有余，为此刘松林具状诉至法院，要求：1、李霸元支付刘松林违约金50000元（500000元×10%=50000元）；2、李霸元支付因延期交房给刘松林造成的损失3000元（按照延期交房4个月的房屋租金估算）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告李霸元辩称：刘松林在本次房屋买卖合同中至今违约，应承担违约责任。根据合同约定，原、被告应同时履行合同，即6月20日房款付清，同日房屋腾清，双方均未履行合同。4月15日李霸元房屋交接完毕后，刘松林至今未付清房款，还处于违约状态，刘松林应承担违约责任。
第三人爱巢公司陈述称：双方签订合同后，由于爱巢公司得知李霸元有赌博恶习，担心李霸元一房二卖，要求李霸元办理公证手续。李霸元公证后，刘松林应付清全款，但至今刘松林未付清全部房款。爱巢司已协助双方办理完过户手续，全部履行了合同义务，本次纠纷是由刘松林违约造成的。
被告李霸元反诉诉称：2014年5月12日，李霸元与刘松林、爱巢公司签订房屋买卖合同一份，约定李霸元将位于老城区义勇北街居业家园14栋1单元101号房屋以500000元的价格卖给刘松林，刘松林于2014年5月12日向爱巢公司交纳购房定金88000元，剩余412000元于2014年6月20日前交付爱巢公司，再由爱巢公司转交李霸元。根据合同约定，刘松林需于2014年6月20日前交清全部房款，李霸元在此日前将房屋腾空，将钥匙交于刘松林。但刘松林至今未交清余款，根据合同法规定其违约在先，李霸元不能在房款未交的情况下冒然腾空房屋，交付钥匙，为此李霸元提起反诉，要求：1、刘松林支付违约金50000元（根据合同中违约条款的规定，按照房款金额10%计算）；2、刘松林承担本案的诉讼费。
刘松林针对反诉辩称：刘松林没有违约，虽然刘松林有2000元没有交付爱巢公司，但是经爱巢公司同意后暂缓支付的。爱巢公司在没有将房产证交给刘松林查验之前，没有权利要求刘松林将该2000元交付爱巢公司，至于该笔钱属于购房款、中介服务费还是代办过户费，三方没有明确约定。所以不存在刘松林违约情况，请法院驳回李霸元的反诉请求。
第三人针对反诉陈述称：合同约定购房款500000元、中介服务费10000元、代办过户费2000元，刘松林至今尚拖欠2000元。
根据各方当事人的本诉、反诉、辩论和陈述意见，对本案争议焦点确认如下：1、原、被告和第三方之间签订的房屋买卖合同是否成立；2、哪方违约，违约金如何计算；3、原告的本诉请求和被告的反诉请求有何事实和法律依据。
原告刘松林围绕争议焦点出示证据材料：
证1、房屋买卖合同1份。证明李霸元以500000元价格将诉争房屋卖给刘松林。2014年10月20日，李霸元应将房屋交付刘松林。三方任何一方违约，要按照房屋成交价10%承担违约金；
证2、李霸元给刘某某出具的授权委托书、公证书各1份。证明李霸元授权委托刘某某作为该房屋买卖及办理相关手续的代理人，此委托经公证处公证，合法有效；
证3、2014年5月12日至2014年6月13日刘松林向爱巢公司支付相关费用的收据8份。证明刘松林按照房屋买卖合同约定向爱巢公司支付购房款、定金、中介服务费及代办过户费共计510000元；
证4、刘松林支付物业管理费、水电费的收据凭证各1份。证明李霸元交付房屋的时间是2014年10月15日；
证5、2014年6月17日，爱巢公司白森科出具的证明1份。证明交付房屋时间是2014年7月20日；
证6、房屋所有权证一份，证明该房屋的过户时间。
证7、证人刘某某到庭作证。证人刘某某证明：证人与刘松林系父子关系。按照房屋买卖合同约定，刘松林于2014年6月13日交清房款，因李霸元、爱巢公司无故拖延交房时间，爱巢公司法定代表人白森科给证人出具证明，承诺2014年7月20日交房，刘松林于2014年10月16日才拿到房屋钥匙。2014年10月18日物业公司催刘松林交纳李霸元拖欠的物业费。李霸元应在2014年6月20日前将房屋交付或办理过户手续。2014年6月20日刘松林支付房款510000元，其中有购房款500000元、中介费1万元，李霸元委托证人办理房屋过户等相关手续。刘松林有2000元的费用未支付是因为2014年9月办理房屋办理过户手续后，爱巢公司的业务员要求证人交纳服务费，证人给爱巢公司的白森科打电话，说因双方有纠纷，刘松林要起诉。白森科在电话里给证人说：“那以后再说吧。”所以这2000元没有交。李霸元是否知道这事证人不清楚。合同条款第四条证人知道。2014年5月28日办理完公证到2014年6月20日之间爱巢公司打电话催证人过户，证人也同意办理过户手续，去房管局办理过户，因李霸元没有去，过户手续没有办成，随后隔一段时间证人给爱巢公司打电话，爱巢公司答复李霸元腾不了房，一直拖着，不交钥匙。证人父亲刘松林没有给证人说过爱巢公司去家里找证人，只要爱巢公司因办过户打电话给证人，证人都积极配合。2014年9月办理了房产证，目前证人在诉争房屋内居住。
经质证，原告刘松林证人证言无异议，认为证人证言是真实的，符合当时实际情况。证人已经证明爱巢公司同意该笔余款2000元待办理过户后再进行结算，且证人及刘松林是按照合同约定积极配合办理相关手续。证人是李霸元办理相关手续的代理人，其行为是代表李霸元，而不是代表刘松林，其证言真实性可信。
被告李霸元对证1的真实性无异议，对证明方向有异，认为房屋买卖合同中第四条已经明确约定交付全部房款在前，办理过户在后，但至今刘松林未交清全部房款，刘松林违约；对证2有异议，认为该证据系复印件，不予质证；对证3的真实性无异议，证明方向有异议，认为2014年5月12日的交纳的10000元明确写明系中介费，2000元收据上明确写明系代办过户费，2014年5月12日的收据，一个38000元、一个50000元，均是购房订金。2014年5月26日收据上2个50000元、2014年5月27日收据上是100000元、2014年6月13日收据上是210000元，票据上均写明居业家园房款，以上房款、订金共计498000元，尚有2000元房款未交清；对证4的真实性无异议，认为与本案无关联性；对证5有异议，认为本次房产买卖关系不是在爱巢公司和刘松林之间发生的，该份证明并未提起买卖合同，不能作为合同的附件，白森科在爱巢公司的身份应进一步核实，一般员工无权对外出具证明。该证明未加盖爱巢公司公章。对证6无异议；对证7中证人身份有异议，认为证人与刘松林系父子关系，证言有虚假嫌疑，证人在诉争房屋中居住，且在作证时多次以第一人称“我”来陈述事实，证明内容虚假，该证据不能作为本案的定案依据。
第三人爱巢公司对证1、2、3均无异议；对证4有异议，认为该证据与本案无关；对证5有异议，认为需回公司核实，对个人出具证明不予认可；对证6无异议；对证7有异议，认为证人所说的2000元实际上系购房款，票据上已注明，并非证人所讲的中介费，刘松林迟迟不交2000元余款，李霸元无法交房。证人在办理过户手续过程中，认为李霸元系离婚后卖房，担心证人自己的婚姻出问题经济上受损失，证人经考虑后，决定公证书上写证人刘某某的名字，房产证上写刘松林的名字。
被告李霸元围绕争议焦点出示证据材料：
证1、房屋买卖合同1份。证明该房屋买卖合同真实合法有效，系三方真实意思表示。刘松林交清房款的义务在先，李霸元履行过户手续、交钥匙在后；
证2、2014年5月12日至2014年6月13日期间刘松林向爱巢公司支付相关费用的收据8份。证明刘松林目前还尚拖欠2000元房款。
经质证，刘松林对证1、2的真实性均无异议，对证明方向有异议，认为李霸元辩称刘松林按照约定交清房款后才办理手续，既然三方已经同意并办理了房屋过户手续，应视为所有房款已经交清，至于是否拖欠中介服务费与原、被告之间的房屋买卖关系无关。
第三人爱巢公司对证1、2的真实性均无异议，认为爱巢公司收的什么款应以票据为准，对此爱巢公司也明确告知原、被告双方。
第三人爱巢公司围绕争议焦点出示证据材料：
证1、2014年5月28日陈静出具的收据一份。证明爱巢公司已将购房款转交李霸元、陈静夫妻。
证2、白森科出具情况说明一份。证明白森科于2014年6月27日给刘某某出具证明时，事前与刘某某达成了口头协议，该协议系白森科在刘某某保证于2014年7月10日前结清房款的前提下出具的。
经质证，原告刘松林对证1有异议，认为该证据系复印件，无法确认其真实性，陈静与李霸元是什么关系无法确认，陈静作为证人应出庭作证，该证据无法证明李霸元收到爱巢公司支付房款498000元，即使李霸元收到该房款，也是爱巢公司未将全部房款转交李霸元，刘松林没有违约；对证2有异议，认为证人应出庭作证，否则无法证明其真实性。白森科作为爱巢公司的法定代表人应到庭，该情况反映的内容可以证明其于2014年6月27日出具证明是真实的，不能证明白森科与刘松林口头约定7月10日将房款付清。
被告李霸元对以上证据均无异议。
本院依据原、被告和第三人的诉辩、陈述和举证、质证意见，对本案事实确认如下：
2014年5月12日，卖方李霸元、陈静（甲方）、买方刘松林（乙方）和居间方爱巢公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，载明：甲方将坐落于洛阳市老城区义勇北街居业家园14栋1单元101号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方；房屋性质为经济适用房；双方协商后的实际成交价格为500000元；三方签订合同时，乙方需向丙方交纳中介费10000元、代办过户费2000元。在该房屋买卖合同履行过程中，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的中介服务费一律不予退还；乙方于2014年5月12日向丙方交付购房定金88000元，剩余房款412000元于2014年6月20日前交付丙方；乙方交清房款后，甲乙双方按照丙方要求在三日内办理该房屋的过户手续，并将过户材料交于丙方。甲乙双方有义务根据丙方安排在材料交齐后十个工作日内办理过户手续，如任何一方不按约定配合办理过户手续，视为违约，将按合同第六条追究其违约责任；待该房屋产权过户手续办理完毕后，且甲乙双方确认该房屋的相关费用交接清楚后五个工作日内，由丙方将代收房款一次性交付甲方；甲方于本合同签订之日将房房屋权属证明房产证交于丙方代为保管，并承诺于2014年6月20日前腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方，乙方收到甲方钥匙后即代表认可甲方所移交房屋或本合同约定内容一致；如甲乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3项违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订后，刘松林于2014年5月12日向爱巢公司支付中介服务费10000元、代办过户费2000元。并于2014年5月12日向爱巢公司支付房屋订金38000元、2014年5月12日支付房屋订金50000元、2014年5月26日支付房屋订金50000元、2014年5月26日支付购房款50000元。2014年5月26日，李霸元、陈静向刘某某出具委托书一份，载明：委托人系夫妻，在李霸元名下登记有位于洛阳市老城区义勇北街中段东侧14-1-101号房产，先我们欲出售该房产，因委托人事务繁忙，特委托刘某某代为办理该房产出售事宜。2014年5月27日刘松林向爱巢公司支付购房款100000元。2014年5月28日，陈静出具收条一份载明：今收到爱巢公司付老城区建安街居业家园14号楼1单元101室房款498000元。实际仅收到购房款288000元。2014年5月28日，洛阳市公证处出具（2014）洛市证字第894号公证书，对李霸元、陈静的委托行为进行了公证。2014年6月13日刘松林支付购房款210000元，综上，刘松林共支付购房款498000元。2014年6月27日，爱巢公司法定代表人白森科出具证明一份，载明：今有爱巢房产卖给刘松林的房子（义勇北街居业家园14栋7单元10号房）与（于）2014年7月20日交付刘松林始（使）用。2014年9月4日，洛阳市房产管理局给刘松林颁发了该房屋的房屋所有权证。2014年10月18日，刘松林支付该房屋2014年6月21日至2014年10月21日物业费127元。2014年10月20日，刘松林支付该房屋2014年9月份的水费13.80元。2014年10月28日，李松林以李霸元违约为由诉至本院。在庭审中，李霸元提起反诉。
本院认为，原告刘松林、被告李霸元与第三人爱巢公司签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照约定履行各自的合同义务。根据合同约定，原告刘松林应于2014年6月20日前交付购房款，被告李霸元于2014年6月20日前腾空房屋、交付房屋钥匙，之后双方按照第三人爱巢公司的要求在十日内办理该房屋的过户手续。但原、被告均未按照合同约定在2014年6月20日履行各自的合同义务，截止2014年6月13日原告刘松林支付购房款498000元，尚拖欠购房款2000元至今未付；2014年7月20日被告李霸元交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求。由于至今原告刘松林尚拖欠被告李霸元购房款2000元，被告李霸元依法可行使同时履行抗辩权，原告刘松林诉被告李霸元违约的事实不成立，故原告刘松林要求被告李霸元支付违约金50000元及支付延迟交房给其造成损失3000元的诉讼请求，本院不予支持；关于反诉部分，因原告刘松林已实际占有该房屋并取得该房屋的房屋所有权证，但仍拖欠被告李霸元购房款2000元至今未付，已构成合同违约，根据合同约定，违约金按房屋实际成交价的10%计算，故被告李霸元要求原告刘松林支付违约金50000元的反诉请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告刘松林于本判决生效后五日内支付被告李霸元违约金50000元；
二、驳回原告刘松林的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1125元、反诉受理费1050元，共计2175元，由原告刘松林负担；（反诉受理费被告已垫付，待执行时由原告将款付给被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 李小燕
人民陪审员 王爱芬
人民陪审员 耿晓兰
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 张浩然