山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第46号
上诉人（原审被告）山东天康房地产开发有限公司。
法定代表人张忠华，董事长。
委托代理人李玉航，山东仁成律师事务所律师。
委托代理人徐志斌，山东仁成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘勇。
委托代理人何秀刚，山东平畴律师事务所律师。
上诉人山东天康房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2012）新商初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人山东天康房地产开发有限公司的委托代理人李玉航、徐志斌，被上诉人刘勇的委托代理人何秀刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年10月10日，原告刘勇与被告山东天康房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的位于某小区第＊幢7号商品房一套，合同约定商品房单价为4207.50元／平方米。2010年10月20日，原告再次与被告签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的位于某小区第＊幢6号商品房一套，合同约定商品房单价为4318.18元／平方米。两套商品房均为商业用途，层数2层，层高为3.9米，每层建筑面积81.72平方米，两份合同中第八条均约定出卖人应当在2011年5月31日前向买受人交付商品房；第九条第1款均约定：逾期（交房）不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；合同第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.25%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约按时支付两套商品房的购房款691719元，被告直至2011年7月15日才交付房屋，导致原告无法及时办理房屋产权证书，并且房屋层高与合同约定不符。双方因层高不足、交房逾期和办证逾期发生纠纷，原告于2012年8月6日诉来原审法院，并提出前述诉求。又查明，2012年8月2日，原告刘勇向原审法院提出鉴定申请，申请对某小区的第＊幢6、7号两套房屋层高和面积进行测量鉴定；对以上两套商品房层高低于3.9米缩水部分价值和多收购房款进行鉴定；对两套商品房逾期45天交房期间的租金损失进行鉴定。2013年3月1日，泰安德源工程造价咨询有限公司作出《泰德源工鉴字（2013）第3号鉴定报告书》，鉴定结论为被告应退还原告多收购房款和赔偿金为155610.10元。原告支付鉴定费用4000元。原、被告双方对以上鉴定结论均提出异议，分别于2013年3月12日、3月18日申请重新鉴定。2013年6月30日，泰安科技事务司法鉴定所做出《泰安科技事务司法鉴定所关于房屋层高、面积及损失的评定司法鉴定意见书》（泰科司鉴所（2013）建鉴字第007号），新泰某小区的第＊幢6、7号商铺门头房鉴定意见为：1、一层与二层实测层高分别为3.601m、3.341m，均少于合同约定3.90m。2、某小区的第＊幢6、7号商铺门头房一层与二层实测建筑面积为81.713m2，总面积为163.426m2，基本符合合同约定面积。3、某小区的第＊幢6、7号商铺门头房楼层高度降低造成损失价格为134826.4元。4、逾期45天交房造成的租金损失为4500元。原、被告各支付鉴定费用5000元。再查，2013年9月10日，原告变更诉讼请求，被告要求答辩期间和举证期限，并要求泰安科技事务司法鉴定所鉴定人员出庭接受质询。庭审时，泰安科技事务司法鉴定所所长孙某和执业鉴定人翟某参加出庭并接受质询。另外，被告再次要求重新鉴定，经合议庭合议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定，因申请理由不成立，当庭予以驳回。2013年8月2日，原告申请诉讼保全，法院依法冻结了被告在中国工商银行股份有限公司新泰支行的银行存款270000元。
原审法院认为，原告刘勇与被告山东天康房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合同主体适格，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方应依诚实信用原则，全面履行合同约定的义务。关于被告交付的房屋层高不足给原告造成的损失问题。合同中约定两套房屋层高为3.9米，经泰安科技事务司法鉴定所鉴定，两套房屋的一层层高为3.601米，二层层高为3.341米，与合同约定的层高不符，原告的损失为134826.4元。根据建筑行业相关规范，尽管二者可以存在一定误差，但本案中明显超出误差范围，能够说明被告违反合同约定，故被告应承担违约赔偿责任，原审法院对原告的该项诉求予以支持。理由是：第一，由于商品房买卖合同中约定的购房价款是买受人在房屋符合约定条件时支付的合同对价，而房屋实际层高降低会在一定程度上减少工程成本支出，被告作为出卖人由此获得包括节省的工程造价和该工程造价分摊的相应利润等利益，因此出卖人因违约行为而取得的上述收益予以返还；第二，根据一般社会经验法则判断，房屋层高与居住环境存在紧密联系，但被告的违约行为致使买受人不能实现所期待的合同利益，因此对于买受人期待利益的丧失，出卖人应当赔偿相应经济损失予以补救；第三，房屋层高是房屋市场价格的重要参考因素之一，房屋实际层高的减少，对房屋是否贬值亦产生一定程度的不利影响，将产生交换价值的降低，出卖人也应当对房屋因层高降低导致贬值而给买受人造成的经济损失承担违约赔偿责任。关于原告诉求的逾期交房违约金问题。根据原、被告双方合同第九条约定，被告逾期交房45日，逾期违约金为1556.4元（691719元×0.005%=1556.4元）。庭审时，原告提交的逾期交房违约金计算单复印件上的违约金额为2041元，被告先对其真实性存在异议，后又予以认可，虽然数额有所增加，但是双方当事人的真实意思表示，故原审法院对原告提交的证据予以采信，对原告的逾期交房违约金2041元的诉求予以支持。关于原告诉求的租金损失问题。租金作为原告的可得利益损失，是由于被告的逾期交房造成的，约定的违约金低于造成的损失，可视为原告对逾期交房违约金损失的增加，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，对原告的租金损失请求的数额，在扣除逾期交房违约金损失后，剩余部分予以支持。关于原告诉求的逾期未取得房产权属证书违约金问题。根据原、被告双方合同第十五条中约定，被告逾期未给原告办理房产权属证书，应当赔偿原告损失1729.3元（691719元×0.25%=1729.3元），对原告的逾期未取得房产权属证书违约金诉求超出部分不予支持。关于鉴定费用问题。本案的起因是由于被告违约引起，在原告申请鉴定，泰安德源工程造价咨询有限公司做出鉴定结论后，原、被告均申请重新鉴定，原审法院支持原告的此项诉求，鉴定费用由被告负担，被告的辩称理由不成立，原审法院不予支持。关于原告提出的被告多收购房款问题，原告是根据泰安德源工程造价咨询有限公司做出的《泰德源工鉴字（2013）第3号鉴定报告书》的鉴定结论计算得来的，因双方对该鉴定意见有异议，申请重新鉴定，重新鉴定后，泰安科技事务司法鉴定所得出的鉴定意见为房屋面积基本符合合同约定面积，对该证据原审法院予以采信，对原告的请求不予支持。综上所述，被告作为商品房出卖人，其交付给买受人的房屋应当符合法律规定和合同约定，否则属于不适当履行，被告应当因瑕疵履行行为给原告造成的损失承担相应的违约赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告山东天康房地产开发有限公司支付原告刘勇因房屋层高不足造成的损失134826.4元；二、被告山东天康房地产开发有限公司支付原告刘勇逾期交房违约金2041元；三、被告山东天康房地产开发有限公司支付原告刘勇租金损失2459元；四、被告山东天康房地产开发有限公司支付原告刘勇逾期未取得房产权属证书违约金1729.3元；五、被告山东天康房地产开发有限公司支付原告刘勇鉴定费9000元；六、驳回原告的其他诉讼请求。以上前五项合计150055.7元，被告山东天康房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告刘勇，如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的违约金利息。案件受理费5467元，由原告刘勇负担2953元，由被告山东天康房地产开发有限公司负担2514元。诉讼保全费1870元，由原告刘勇负担1010元，由被告山东天康房地产开发有限公司负担860元。
上诉人山东天康房地产开发有限公司不服原审判决上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，一审判决主要依据泰安科技事务司法鉴定所的鉴定结论，但该鉴定结论违背客观事实，没有法律依据，结论片面，对层高降低造成的经济损失计算不合理，依据的房屋市场价不是原始购房价，山东众信价格评估拍卖公司出具的评估报告未经双方质证，不应作为鉴定结论的依据，且实际的市场价比评估价格低。一审判决程序违法，泰安科技事务司法鉴定所采用被上诉人提供的山东众信价格评估拍卖有限公司的评估价，违反鉴定规则，不应私自接受当事人提供的材料，也剥夺了上诉人的合法权利，程序违法。对于房屋租金价格，泰安科技事务司法鉴定所无相关资质，不应采信。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人刘勇答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审期间双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，上诉人山东天康房地产开发有限公司与被上诉人刘勇签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方应全面履行合同约定的义务，涉案房屋层高不足合同约定的3.9米且逾期交房，上诉人对此无异议，故对因层高不足和逾期交房造成的损失，上诉人应当承担赔偿责任。本案争议的焦点是泰安科技事务司法鉴定所的鉴定结论能否作为损失计算依据。因该鉴定结论是新泰市人民法院依法委托泰安科技事务司法鉴定所做出的，鉴定人员在一审期间出庭接受了质询，认为其鉴定结论是根据原审法院的意见，参考了山东众信价格评估拍卖公司出具的评估结论做出的，山东众信价格评估拍卖公司具备相关资质，泰安科技事务司法鉴定所参考其评估结论是其鉴定过程中对相关专业问题的正当处理方式，上诉人主张涉案房屋的市场价为每平方米5000元左右，但未提交证据证实，故对泰安科技事务司法鉴定所的鉴定结论应予采信，但该鉴定机构的鉴定业务范围为法医临床鉴定、建筑工程司法鉴定和知识产权司法鉴定，房屋租金损失并不包含在其鉴定资质之内，故对租金损失的鉴定结论不予采信，对被上诉人刘勇的租金损失因其证据不足，不予支持。综上，原审判决对租金损失认定事实不清，依法应予改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持新泰市人民法院（2012）新商初字第236号民事判决的第一、二、四、五、六项及诉讼费用负担部分；
二、撤销新泰市人民法院（2012）新商初字第236号民事判决的第三项。
二审案件受理费2000元，由上诉人山东天康房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蕾
审 判 员 李 健
代理审判员 王 玥
二〇一四年二月十四日
书 记 员 张泽宇