江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1040号
上诉人（原审被告、反诉原告）葛国举，男，1979年9月14日生，汉族，某公司股东。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王建明，男，1970年6月25日生，汉族，某公司总经理。
委托代理人苏守华，男，1949年8月23日生。
原审第三人南京壹加贰联合不动产经纪有限公司，组织机构代码78710171-X，住所地江苏省南京市鼓楼区黑龙江路5-1号。
法定代表人赵玉瀚，该公司总经理。
上诉人葛国举因与被上诉人王建明、原审第三人南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁开民初字第938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王建明原审诉称，其通过壹加贰公司与葛国举签订了《房屋租赁合同》一份，葛国举称自己开公司经营酒水批发，需租赁房屋供员工居住，故其同意将托乐嘉花园旺邻居某幢401室出租给葛国举。其将房屋交付给葛国举后，葛国举用砖块等材料将该房屋内分隔了多个房间，并且在各个房间分别加装了电表，还将座便器都改成蹲坑。葛国举该做法严重影响了房屋安全，此后其与葛国举协商，才发现葛国举租赁此房的目的是为了分隔成多个房间后对外出租。因葛国举违反双方约定，故诉至法院，请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求葛国举承担违约金30000元、赔偿其支付给壹加贰公司的信息服务费1800元并承担恢复原状的费用4300元。
葛国举原审辩称，双方签订《房屋租赁合同》时其已告知王建明将房屋分租给员工使用，王建明也认可其进行装修，双方就上述情况进行了补充约定。王建明在其装修结束后，强行更换门锁，并明确告知其不再履行合同。综上，导致合同不能履行的违约责任应当由王建明承担，故请求驳回王建明的诉讼请求。
葛国举原审反诉诉称，其与王建明于2014年8月11日通过壹加贰公司签订《房屋租赁合同》一份，由其承租王建明的房屋，租期为60个月。其在签订合同时已告知王建明，租房系提供给员工居住，需要装修房间（不破坏墙体结构）将客厅分割房间，王建明表示同意。2014年8月12日其开始装修房屋，装修结束后，其发现该房屋门锁被王建明更换，王建明亦对外重新发布了出租信息。因王建明违约导致其无法继续租赁，现诉至法院请求判令王建明支付违约金30000元并返还其支付的半年房租21600元、押金3600元以及物业费1180元，并赔偿其支付给壹加贰公司的信息服务费1800元。
王建明原审反诉辩称，葛国举虚构租房给员工居住的事实，葛国举实际上就是一个俗称的二房东。葛国举租赁房屋用作群租房这一被政府禁止的经营活动，反诉请求应当予以驳回。
壹加贰公司未应诉。
原审法院经审理查明，2014年8月11日，王建明与葛国举以及壹加贰公司签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：甲方（即王建明）将其所有的位于南京市江宁区托乐嘉花园旺邻居某幢401室（以下简称401室）房屋租给乙方（即葛国举）使用，用途为住宅，房屋面积为172.02平方米；该房屋租赁期限共60个月，自2014年9月1日至2019年8月31日止，租赁期内，甲乙双方未经协商一致不得提前解约；房屋月租金为3600元，该房屋租金按半年支付，支付时间为下期房租提前一个月支付；在签订本合同时，甲方须向丙方（即壹加贰公司）交纳信息服务费1800元，乙方须向丙方交纳信息服务费1800元；乙方不得在该房屋内进行违反法律、法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为；未经甲方同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及第三方的违约责任；乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费、有线电视费等实际发生的费用，若有特殊约定则从约定；租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时另外支付甲方3600元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方；甲、乙任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，或发生违约行为，均由违约方向守约方支付本合同约定的月租金的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。此外，双方在该合同中另特别约定如下：1、甲乙双方须按合约租满期限，双方中途一方违约，则赔付另一方违约金30000元；2、甲方同意乙方装修房间、客厅，分割房间（不破坏墙体结构），分租给员工居住；3、第四、五年房租为3800元／月；4、乙方不得从事违法犯罪活动。
合同签订当日，葛国举向王建明交纳了26380元，包括半年租金21600元、押金3600元和半年的物业费1180元。王建明向葛国举交付了401室。此外，葛国举还向壹加贰公司支付了合同约定的信息服务费1800元，王建明表示其亦支付了1800元，但未提供票据。葛国举随后对该房屋进行了装潢，通过砌隔墙的方式将入户花园改成一个房间、将客厅以及阳台改成三个房间，在上述四个房间以及401室原有的四个房间里分别加装了电表，此外还将两个卫生间的马桶改成了蹲坑。
原审审理中，关于合同履行情况，王建明陈述其在签订合同时仅同意用木质隔断将客厅分割成两半，2014年8月17日葛国举通知其到401室取物品时，其发现葛国举装修不符合约定，故其多次和葛国举交涉，但未能达成一致意见，此后其向住建局房屋租赁办反映了情况，但葛国举要求其赔偿损失，其于2014年8月24日或者25日更换了401室门锁。对于以上情况，王建明提供2014年8月22日江苏城市频道对此事进行报道的视频以及其与葛国举在2014年8月20日的通话录音，录音中葛国举承认自己为二房东，并对王建明提出的拆除电表等整改要求未给予肯定回复，而视频中江宁区住建局房屋租赁办的工作人员明确表示政府对群租房要予以整治；葛国举对通话录音的真实性不持异议，并认为视频资料中没有反映其进行了群租；就此，葛国举也提供录音资料一份，证明王建明在2014年8月21日左右重新发布了租房信息，王建明对该录音真实性不持异议。
双方在2014年10月23日一致同意解除涉案《房屋租赁合同》，均认为应当对方承担违约责任，但都提出30000元的违约金标准过高。王建明认为葛国举违约主要给其造成的损失系租金损失，葛国举认为王建明违约给其造成的损失系房屋装修投入。葛国举提供房屋装修协议、装修施工明细表以及收条，证明其从2014年8月12日到8月18日对房屋进行了装修，拆除原隔断、清理垃圾花费300元、客厅隔断分隔房间花费5520元、隔断房间套装门安装花费2100元、更换蹲坑花费1200元、安装电表花费2000元、墙面粉刷花费880元，合计12000元，王建明对真实性不予认可，认为葛国举主张的装修费用过高。因王建明在审理中提出要求葛国举恢复401室原状，葛国举提出王建明应当先行支付3000元拆除费用，王建明对此认可，但因葛国举未能及时恢复，王建明已自行对401室进行了恢复，对此，王建明提供2014年11月10日，其与案外人王平签订的《拆除工程协议书》，该协议书约定由王平在2014年11月17日前完成拆除工作，拆除费用为4300元，葛国举于2014年11月24日表示拆除物品其不取走，并表示对该《拆除工程协议书》真实性不持异议，但拆除费用过高。
因双方分歧较大，致调解未成。
以上事实，有《房屋租赁合同》、收条、《拆除工程协议书》、勘验笔录、视听资料以及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。王建明与葛国举以及壹加贰公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，各方当事人都应当按约履行。虽双方在合同中约定王建明同意葛国举装修房屋并将客厅进行分隔，但合同也约定了葛国举的装修应当得到王建明的同意并经政府部门批准，而且王建明有权对装修情况进行监督，从王建明提供的电话录音以及视频等证据来看，王建明对葛国举所进行的装修提出异议并且要求葛国举进行整改，但葛国举未能及时整改。葛国举所进行的装修也被行政部门认定为违反政府的有关规定。故虽然王建明擅自更换了门锁，但就合同不能继续履行的责任应当由葛国举承担。
关于王建明的本诉请求，双方均于2014年10月23日同意解除合同，故涉案租赁合同于此时解除；因双方合同第十条针对的是葛国举中途退租这一违约情形，故对于王建明所主张的违约金，应当按照第八条第一款约定处理，实际损失超过月租金20%的，按照实际损失承担违约金，考虑到因葛国举违约可能给王建明造成的租金损失情况，原审法院酌定由葛国举承担相当于一个月租金标准的违约金，即3600元；王建明主张的恢复原状费用4300元，因葛国举表示由其拆除仅需要花费3000元，王建明在葛国举未恢复原状的情况下，自行拆除，故超过3000元的部分原审法院不予支持；王建明主张信息服务费，缺乏证据支持，原审法院对此不予支持。
对于葛国举提出的反诉请求，因合同无法继续履行的过错在葛国举，故对葛国举提出的违约金请求，原审法院不予支持；合同解除后，双方应当相互返还，因葛国举未能及时恢复401室的原状，虽双方于2014年10月23日一致同意解除租赁合同，但葛国举仍应当承担房屋恢复原状前的占有使用费用，考虑到葛国举到2014年11月24日才表示装修添置物品不再取走，原审法院确定葛国举应当承担租金以及房屋使用费的期限为2014年8月11日至2014年11月26日，即2014年11月26日后的租金及物业管理费，王建明应当返还葛国举；葛国举要求王建明承担其支付的信息服务费，缺乏法律依据，原审法院不予支持。
壹加贰公司无正当理由，未到庭参加诉讼，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院缺席判决如下：一、王建明与葛国举以及签订的《房屋租赁合同》于2014年10月23日解除。二、葛国举支付王建明违约金3600元。三、葛国举支付王建明恢复原状费用3000元。四、王建明返还葛国举房屋租金9000元、押金3600元、物业管理费492元。五、驳回葛国举的其他诉讼请求。上述二、三、四项相互冲抵后，王建明于判决发生法律效力之日起10日内给付葛国举6492元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉案件受理费减半收取878元，由王建明负担718元，葛国举负担160元；案件反诉案件受理费减半收取627元，由葛国举负担486元，由王建明负担141元。
上诉人葛国举不服原审法院判决，向本院提起上诉称，葛国举将涉案房屋租赁用于给自己员工居住，并对承租房进行装修，2014年8月17日装修改造分割墙结束，王建明提出房屋租金过低，要求增加房租。后经中介公司调解，双方差距较大，未能达成一致意见。后王建明在2014年8月21日将出租房屋的门锁换掉，并向外发布该房屋出租信息。后王建明打电话至市长热线举报炒作，多家电视台将此事炒的沸沸扬扬，未给予葛国举整改机会。综上，原审法院未能查清事实，请求依法撤销原审判决，判令对方承担违约责任或发回重审，并由王建明承担本案的诉讼费用。
被上诉人王建明答辩称，其认为本案争议的是葛国举未经其同意将涉诉房屋转租并擅自装修，故请求二审法院依法维持原判。
原审第三人壹加贰公司二审未参加诉讼。
二审中，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，葛国举认为双方解除合同的原因在于王建明要求增加房租，其并未提交证据予以证实。葛国举认为其租赁涉诉房屋系为了给其单位员工住宿，符合合同约定，但根据原审的视听资料以及原审法院的勘验笔录，葛国举对涉诉房屋进行的装修不当，原审法院认定葛国举违约正确，本院予以维持。因本案房屋租赁合同并未正常履行，原审法院判决支付自签订合同之日的房屋使用费并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1292元，由上诉人葛国举负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年四月十八日
书 记 员 孙雪松