北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0109民初3431号原告:北京天台山房地产开发有限公司，住址北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人，梁建福,董事长。委托诉讼代理人：郭元春，北京市中孚律师事务所。委托诉讼代理人：刘春辉，北京市中孚律师事务所。被告:周琴，女，1973年11月28日出生，汉族，住×××省×××县，公民身份证号码×××.委托诉讼代理人：向霞，北京市正海律师事务所律师。原告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）与被告周琴商品房预售合同纠纷一案，由天台山公司提起诉讼，本院于2016年8月30日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，由本院审判员耿迎涛与人民陪审员韩竹青、王长锁组成合议庭，于2017年4月20日公开开庭审理了本案。原告天台山公司之委托诉讼代理人刘春辉，被告周琴之委托诉讼代理人向霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天台山公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年11月11日签订的《北京市商品房预售合同》；2、判令被告支付原告违约金1452005.4元。事实和理由：2013年11月11日，原、被告签订了《北京市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的位于北京市门头沟区×××地区××居住项目（A13）门头沟××地区××项目×层×××号（简称×××号）房屋。预售合同附件五约定：买受人采取按揭付款的方式付款，应于2013年11月3日前支付2290277元首付款，其余房款5330000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。买受人应按补充协议约定的期限和要求办理按揭贷款。被告购买的房屋总价款为7620277元，被告已于2013年10月9日、2013年11月11日、2015年6月13日支付100000元、2190277元、760000元；但是余款4570000元至今未到账。根据《补充协议》第2条第3款、第4款约定，自预售合同签订之日起45日内（该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起7日内），买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，则出卖人有权单方解除预售合同；出卖人解除预售合同的，出卖人于预售合同解除并办理完预售合同备案解除手续之日起30日内，将买受人已付房款无息返还给买受人。4、若因买受人主动放弃按揭贷款或主动要求商业贷款银行不予放款，或因买受人隐瞒已购房套数或资信情况导致其贷款申请被拒绝，致使预售合同解除的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。第4条第1款的规定，预售合同第十一条第一项第（2）小项调整为，买受人未按照约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。虽然2015年我们双方签订的补充协议并未约定按揭贷款的支付时间，但是我方认为应该沿用原预售合同附件的规定，即补充协议其签订之日起45日内应使贷款到达我方账户。现周琴隐瞒已购房套数并逾期付款，且被告资信存在问题导致贷款被拒，原告有权解除《北京市商品房预售合同》，退一步讲，即便不能依约主张解除，双方的合同也符合法定解除的条件，被告一再表示愿意继续履行，但至今，被告并不能将剩余房款交齐，其客观上没有履行能力。被告隐瞒已购商品房套数并且资信有问题，按照合同约定应向原告支付房屋总价款7620277元20%的违约金，即1452005.4元。被告周琴辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，我方不同意解除《北京市商品房预售合同》，原告起诉要求解除已经超过了诉讼时效，双方签订合同的时间是2013年11月11日，原告已经超过了一年的诉讼时效。2015年双方签订的补充协议是因为原告通知被告要提高首付款比例，我方又支付了76万元的首付款，补充协议对于合同的履行期限、违约责任并无约定，故我方认为原告要求解除合同没有依据。关于违约金，我方认为预售合同附件十补充协议第二条第四款的规定与预售合同第十一条相冲突。综上，我方不同意原告的诉讼请求。我方愿意继续履行合同。双方在签合同之前，我就向原告告知我已经有一套房，但原告说可以办理按揭贷款，从未向我说过我不具有购房资格，不能办理按揭贷款；其次，如果按揭贷款确实不能办理，我愿意变更付款方式，尽快付清剩余购房款。我方资信并不存在问题，申请贷款过程中，原告方并没有通知我方补充材料。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年11月11日，天台山公司（出卖人）与周琴（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：×××号），约定周琴购买×××号房屋，房屋预测建筑面积222.44平方米，单价每平方米41380.81元。预售合同第十一条约定逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除通知送达之日起10日内按照累计的逾期付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。附件五付款方式及期限的约定，买受人采取按揭贷款方式付款，应于2013年11月3日前支付2290277元首付款，其余房款5330000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。买受人应按补充协议约定的期限和要求办理按揭贷款。附件十《补充协议》第2条约定，若买受人采用按揭贷款方式支付房款的，适用本条之约定。1、买受人应自预售合同签订之日起7日内向商业银行申请贷款，并按商业贷款银行要求提交完整、真实的个人资信证明材料、签署相关文件、缴纳相关费用、办理完其他相关手续，否则视为买受人逾期支付除首付款以外的其余房款；2、若买受人按照上述第一项约定履行完相关义务后，其贷款申请被商业贷款银行拒绝的，买受人应自贷款申请被商业贷款银行拒绝之日起7日内，与出卖人协商变更付款方式。若买受人未在前述期限内与出卖人协商变更付款方式，或虽经协商但双方未能在前述期限内达成一致意见的，则出卖人有权单方解除预售合同……；3、自预售合同签订之日起45日内（该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起7日内），买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，则出卖人有权单方解除预售合同；出卖人解除预售合同的，出卖人于预售合同解除并办理完预售合同备案解除手续之日起30日内，将买受人已付房款无息返还给买受人。4、若因买受人主动放弃按揭贷款或主动要求商业贷款银行不予放款，或因买受人隐瞒已购房套数或资信情况导致其贷款申请被拒绝，致使预售合同解除的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。附件十补充协议第四条第一款规定，预售合同第十一条第一项第（2）小项调整为：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。被告已分别于2013年10月9日、2013年11月11日、2015年6月13日支付100000元、2190277元、760000元，剩余房款尚未支付。2015年6月13日，原被告签订《补充协议》，约定，买受人于2015年6月30日前向出卖人支付人民币3050277元（含定金10万元）作为该商品房的首付房款。该商品房其余房款人民币457万元由买受人采用向商业机构申请按揭贷款的方式支付给出卖人。买受人应按照预售合同约定的期限与要求办理完按揭贷款。本协议与预售合同具有同等法律效力，若本协议与预售合同约定不一致时，以本协议为准。另，周琴与纪维系夫妻，二人均非京户籍，二人名下在北京市拥有一套成套住宅。原被告均表示不要求法院在本案中处理合同解除的其他后果。本案审理过程中，被告方多次表示愿意继续履行合同，交纳剩余购房款，原告方亦表示如果被告方能够交齐剩余房款，合同可以继续履行。但是截至法庭辩论终结，被告方未将剩余房款给付原告。经查，2013年周琴向中国建设银行申请贷款，期间贷款申请被多次退回，最终未获批的主要原因系：借款人收入情况核实手段过于简单，要求有明确的个税完税凭证、最近一年以上支持收入的银行流水（必须扣除经营和其他往来资金）等依据，证明收入真实；2、借款人所任职企业注册资金仅为50万元，年经营收入6000万元是否经过审计，是否有足够的企业一年经营流水等作依据；3、首付款支付调查没有完成；4、第一次申报到目前已两月，所提供存款是否为借款人稳定资金存在质疑。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方争议事实如下：1、被告周琴是否如实告知原告其不符合北京市限购政策原告天台山公司称，周琴并未告知其家庭在京已有一套住宅的事实。周琴称，买房时已经明确告知天台山公司。天台山公司为证实其主张，提交了署名周琴的家庭购房申请表和购房承诺书，及周琴的结婚证复印件。周琴就其意见向本院提交了户口本、结婚证，并申请纪维出庭作证。周琴提交的户口本和结婚证显示其配偶系纪维，身份号码为非京籍号码，天台山公司提交的结婚证和家庭购房申请表显示周琴配偶系王丙贵，身份证号码为京籍身份证号码。经质证，周琴称家庭购房申请表和购房承诺书上并非其本人签名，结婚证复印件上的照片真实性认可，但是结婚证复印件和家庭购房申请表上显示其配偶系王丙贵，其并不认识王丙贵，这与其当初提交给天台山公司不符，故不认可上述证据的真实性。对于家庭购房申请表和购房承诺书上的签名，其不申请笔迹鉴定。纪维当庭陈述，其与周琴1994年登记结婚，2013年在门头沟看房子，因为他们不符合限购政策，但是在门头沟看房子的时候，在路边被卖房子的李边江拦下，说他们小区大户型不限购可以买，我告诉其第一套房在我名下，其说可以用我妻子的名义买，当天其带我们看了样板间，其要求我提交户口本、结婚证、身份证。其当时只有身份证，没带户口本和结婚证，但是交了十万元定金，2013年11月11日交百分之三十首付款的时候，交了户口本和结婚证给李边江，还提交了在北京的服装厂证明，后来贷款一直办不下来，2014年春节的时候，李边江说其辞职了，让其找齐昊（音），后来齐昊说查出来其还有一套房，贷款办不下来，让其追加首付款。经质证，天台山公司认为纪维与被告周琴系夫妻，与本案有利害关系，不认可证人证言。2、关于贷款未获批准的原因天台山公司称，合同签订后，周琴应本人去申请贷款，我们私下了解周琴申请贷款被拒，理由是其不符合北京市限购政策。周琴称，按照交易惯例，贷款都是开发商去做，我们负责配合，我们申请贷款后，周琴丈夫纪维的征信在此期间被中国建设银行查询过，后来天台山告知我们因为首付款比例过低，贷款未获批，所以我们双方于2015年6月13日签订了《补充协议》，我方又支付了76万元的首付款。3、关于天台山公司起诉前是否催告过被告支付剩余房款天台山公司称，我公司2015年与被告签订补充协议后，有过催告被告履行支付剩余房款，但对此我并无证据提交。周琴称，天台山公司并未催告过我方。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方当事人签订附件十补充协议约定剩余房款未在预售合同签订之日起45日内达到天台山公司账户，以及逾期付款超过90日的，天台山公司有权解除合同，该解除权天台山公司应在合理期限内行使，但周琴未按照合同约定交付剩余购房款的情况下，天台山公司未主张解除合同，双方又于2015年6月13日签订补充协议，被告周琴另行支付76万元首付款，双方将贷款数额降低至457万元，该协议并未约定剩余房款的支付时间，天台山公司主张应继续沿用预售合同关于尾款的到账时间，即补充协议签订之日起45天内剩余房款应到达天台山公司账户，没有合同和法律依据。合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案诉至法院后，原被告在本案审理过程中亦多次就合同履行问题进行协商，原告催告被告交款，并表示如果能够交纳剩余房款，合同可以继续履行，但是被告未能交纳剩余房款，故天台山公司要求解除合同，本院予以支持。关于违约金一节，依据查明的事实，因为周琴方面的资信问题导致其贷款申请被拒绝，诉讼中，在天台山公司表示如周琴能交付剩余房款合同可以继续履行合同的情况下，截至法庭辩论终结，周琴未能交付剩余房款，故天台山公司主张因周琴资信问题导致贷款被拒，致使预售合同解除，周琴应按照合同约定承担违约责任的主张，本院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，本院将综合考虑双方合同约定的违约救济方式、合同履行情况、周琴的过错程度及合同解除造成的损失等因素，适当减少周琴应向天台山公司支付的违约金数额。关于合同解除的其他后果，双方均表示另行解决，本院不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除北京天台山房地产开发有限公司与周琴于二○一三年十一月十一日签订的《北京市商品房预售合同》；二、周琴于本判决生效之日起七日内支付北京天台山房地产开发有限公司违约金十七万元。三、驳回北京天台山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件案件受理费六万五千一百四十二元，由周琴负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  耿迎涛人民陪审员  韩竹青人民陪审员  王金锁二〇一七年六月六日书 记 员  常 跃