广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1560号
上诉人（原审被告）：吴建松，住所地：广东省揭西县，系深圳市龙华新区。
委托代理人：唐晓华，广东法迈律师事务所律师。
委托代理人：沈传虎，广东法迈律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市捷坤物业管理有限公司。住所地：深圳市龙华新区。
法定代表人：容宵宜，董事长。
委托代理人：操岳林，系该公司员工。
委托代理人：ＸＸ，广东圣天平律师事务所律师。
上诉人吴建松因与被上诉人深圳市捷坤物业管理有限公司（以下简称捷坤物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法观民初字第1884号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年10月24日，深圳市XX合作公司作为甲方与吴建松作为乙方签订了《房地产租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区XX商业楼一栋三层、（宿舍一栋二层）出租给乙方使用；租赁房地产权利人为深圳市XX合作公司；租赁期限为2005年8月1日至2020年7月31日；月租金为23760元。合同约定租赁期间，乙方可将租赁房地产全部或部分转租于他人。合同对其他相关事项亦进行了约定。深圳市XX合作公司及其法定代表人在甲方一栏签章，吴建松在乙方一栏签章。
2010年5月22日，吴建松作为甲方与乙方吴XX签订《经营场地租赁合同》，约定所租赁场所为深圳市宝安区XX三楼；租赁期限为2010年5月22日至2025年7月31日；2010年5月22日至2015年8月21日期间内租金为每月13200元，此后租期内租金为每月14520元；乙方应在每月5日前向甲方缴纳当月租金及上月水电费用；甲方须向乙方提供有区以上消防部门营业场所的整体一次消防合格意见书；乙方向甲方缴纳26400元租赁保证金，合同自然或中途终止后，乙方租金及其他费用均清算完毕并迁出后十天内，甲方须无息如数退还乙方租赁保证金；乙方可自行装修。合同还约定三楼租金13200元直接由深圳市陂新股份合作公司代收，开具发票。合同对其他相关事项亦进行了约定。吴建松在甲方一栏签字，并加盖深圳市宝安区瑞XX印章，吴XX在乙方一栏签字，并加盖捷坤物业公司印章，深圳市XX合作公司在第三方见证一栏盖章。合同签订后，捷坤物业公司向吴建松缴纳了租赁保证金26400元。
另查，吴建松就涉案租赁房产要求捷坤物业公司支付租金等事宜亦向原审法院提起诉讼，案号为（2014）年深宝法观民初字第712号。2015年1月7日原审法院在现场组织双方对涉案房屋进行交接，双方现场未就房屋交接的具体事宜达成一致意见，现房屋仍由捷坤物业公司占有使用。
再查，吴建松将涉案房产交付捷坤物业公司使用后，捷坤物业公司对涉案房产进行了装修。根据捷坤物业公司的申请，原审法院委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司对涉案房产内装修价值进行评估。2015年3月23日，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司出具了中评报字（2015）第（资）B006号评估报告书，评估结论为：涉案房产内的装修评估值为126710元。吴建松明确表示不同意利用捷坤物业公司所作的装修。
捷坤物业公司的一审诉讼请求：1、判令《经营场地租赁合同》无效，解除捷坤物业公司、吴建松之间的租赁关系；2、吴建松立即赔偿捷坤物业公司装修损失等503003.17元；3、吴建松立即退还捷坤物业公司租赁押金26400元；4、吴建松承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案房屋尚未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证的情况下，捷坤物业公司与吴建松签订的《经营场地租赁合同》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。因合同无效，捷坤物业公司、吴建松双方取得的财产依法应相互予以返还，捷坤物业公司应返还吴建松涉案房产，吴建松应返还捷坤物业公司租赁保证金26400元。关于返还房产及占有使用费部分，吴建松已另行起诉，原审法院亦已立案受理，故对该部分争议，本案在此不予审理。
关于装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中双方明确约定捷坤物业公司可自行装修，而吴建松明确表示不同意利用捷坤物业公司所作的装修。根据上述司法解释的规定，应按双方各自的过错分担装修现值损失。根据深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司出具的评估报告书，经核算，可拆除的装修价值为48863元（包括风管、前台桌、吊顶、玻璃门、前台、玻璃窗、玻璃隔墙、铁皮门、铁门、不锈钢门、不锈钢架、防护栏、天花等），剔除上述可拆除部分，可以确定装修现值为77847元（126710元－48863元）。对于合同无效，捷坤物业公司、吴建松双方均有过错，吴建松应承担主要过错责任，捷坤物业公司承担次要过错责任。根据双方在本案中的过错程度，应确定由吴建松承担装修现值损失的60%即46708元，捷坤物业公司自行承担装修损失的40%即31139元。因上述装修费用捷坤物业公司已支出，吴建松应将由其承担的部分即46708元支付给捷坤物业公司。
综上，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、捷坤物业公司与吴建松于2010年5月22日签订的《经营场地租赁合同》无效；二、吴建松于判决生效之日起十日内向捷坤物业公司返还租赁保证金26400元；三、吴建松于判决生效起十日内向捷坤物业公司支付装修损失46708元；四、驳回捷坤物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9094元（捷坤物业公司已预交），由捷坤物业公司承担7838元，由吴建松承担1256元。评估费2000元（捷坤物业公司已预交），由捷坤物业公司承担1000元，由吴建松承担1000元。
上诉人吴建松不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审，并判令由捷坤物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院判决吴建松返还捷坤物业公司的租赁保证金是缺乏事实依据的。即使一审法院判定双方签订的《经营场地租赁合同》无效，双方互返还义务，捷坤物业公司的租赁保证金也应在捷坤物业公司欠交的房屋占有使用费和房屋恢复原状的费用中予以抵扣，且本案捷坤物业公司至今仍然占有使用该案所涉房屋。二、一审法院判决吴建松向捷坤物业公司支付装修损失46708元，缺乏事实依据。捷坤物业公司违反诚信原则，违反双方约定，拖欠吴建松2013年11月份至2014年4月份的租金。在吴建松多次催缴未果的情况下，2014年5月6日，吴建松将捷坤物业公司诉至一审法院，案号为：（2014）深宝法观民初字第712号。在这期间，捷坤物业公司已经将涉案房屋的装修予以拆除及破坏，根本就不存在装修损失。同时，吴建松在一审法院对涉案房屋装修进行评估时，吴建松也提出要求对该房屋恢复原状的费用进行评估，但一审法院未予允许，现恳请二审法院准许吴建松对涉案房屋恢复原状的费用进行评估。三、一审法院在责任认定上判决捷坤物业公司承担60%，判决不公。2010年5月22日，捷坤物业公司向吴建松承租涉案房屋，至2013年11月已有三年多，捷坤物业公司对该涉案房屋权属关系是非常清楚的；捷坤物业公司自己不想经营了，又不想支付租金，为了达到其不支付租金的目的，抓住法律的漏洞提出本案诉讼，吴建松在本案中并没有过错，所以捷坤物业公司应承担全部责任。四、一审未将基于同一事实的两案合并审理，使吴建松的利益严重受损。本案与（2014）深宝法观民初字第712号案件是基于同一事实引起的两案，两案密不可分，一审法院在不顾案件事实的情况下没有将两案合并审理，导致现在两案事实不清，吴建松的权益严重受损。
被上诉人捷坤物业公司答辩称：一、对方上诉称捷坤物业公司自今仍占有涉案房屋，与事实不符。我方一直想要返还涉案房屋，但是吴建松一直不予收回，所以我方才没有将涉案房屋退回。二、对于装修损失一审作了评估，该损失是实际存在的。三、吴建松上诉状中陈述自己没有过错，但我方认为对方是有过错的。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。吴建松不服原审法院（2015）深宝法观民初字第712号案件，向本院提起上诉，本院已作出（2015）深中法房终字第1371号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原审法院认定涉案房屋租赁合同无效，认定正确。合同无效，双方因该合同取得的财产应当返还。原审法院判决吴建松向捷坤物业公司返还租赁保证金26400元，符合法律规定。吴建松上诉主要是认为应当由捷坤物业公司自行承担装修损失。本院认为，对于装修损失，原审法院根据鉴定意见，认定附合的装修现值损失为77847元，并按照双方的过错按比例分担，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，并无不当。至于吴建松所主张的房屋恢复原状的费用，因上述费用尚未发生，如果拆除装修给房屋造成了毁损，吴建松可在损失发生后另循法律途径主张权利。
综上，上诉人吴建松上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1659.1元，由上诉人吴建松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十月十二日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。