贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1548号
上诉人（原审原告）余艳。
委托代理人翟培云，贵州北斗星律师事务所律师。
委托代理人杨刚，贵州北斗星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贵州新里程房地产开发有限公司，住所地贵阳市新华路126号富中国际广场。
法定代表人李小文，该公司总经理。
委托代理人鲍华梅，女，1964年2月11日出生，汉族。
上诉人余艳与被上诉人贵州新里程房地产开发有限公司（以下简称新里程公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2014年8月18日作出（2014）云民一初字第328号民事判决，上诉人余艳不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2012年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：0043），原告向被告购买“优山美诗”第X栋X单元X层X号房，购房价款为：283280元整。双方约定，被告向原告交房的时间为2013年5月6日前；另定30天作为交房的宽限期，被告逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之一的违约金给原告。合同签订后，原告按约向被告支付完购房款，履行了自己的付款义务。但原告至今未交付房屋给被告。原告遂诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房的违约金16478.40元（暂按每日万分之二点一计算，计算期间自2013年6月5日至2014年3月10日）及2014年3月11日至实际交付之日的逾期交房违约金；二、被告承担本案诉讼费用。
原判认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。该合同约定被告向原告交房的时间为2013年5月6日前，另定30天作为交房的宽限期，被告逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之一的违约金给原告。故被告应在2013年6月6日前将该房屋交付给原告使用，但被告至今未履行该义务，导致原告不能按约收房，其行为已构成违约，其除继续履行合同义务以外，还应承担相应的违约责任。双方在合同第八条约定了被告应承担的违约金的比例，可按合同约定给付违约金。对原告要求提高违约金的意见不予采纳。违约金的计算公式为283280元×1／1000=283.28元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵州新里程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余艳支付逾期交房违约金人民币283.28元；二、驳回原告余艳的其余诉讼请求。案件受理费212元，由被告贵州新里程房地产开发有限公司负担（此款已由原告预交，由被告于履行本判决的同时一并给付原告）。
一审宣判后，余艳不服该判决，向本院提起上诉称：原判适用法律错误，判决结果显失公平，被上诉人逾期交房的违约金应当依法予以调高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，原判认定了被上诉人逾期交房的违约事实，但却不支持上诉人要求增加违约金的请求，显然违背了上述有关法律的规定。被上诉人逾期交房已16个月有余，按照贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价》，上诉人购买的房屋属于三级地段，每月每平米的租金在12元至20.5元之间，上诉人因被上诉人逾期交房造成的损失巨大。上诉人余艳请求法院撤销原判，支持其上诉请求。被上诉人新里程公司提出答辩意见称：双方签订的合同依法成立是有效的，双方的违约责任在本合同中有约定，按照法律规定有约定的按约定，没有约定的按照法律规定。上诉人并没有举证证明其损失的存在。因此，原判认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人新里程公司请求驳回上诉人的诉请，维持原判。
二审另查明，上诉人购买的由被上诉人开发的位于本市云岩区西瓜村“优山美诗”第X栋X单元X层X号房屋，建筑面积为70.82平方米。诉争房屋所在楼房已于2014年6月19日取得《建筑工程竣工验收报告》，被上诉人新里程公司于2014年7月3日在《贵阳晚报》上刊登交房公告，通知业主自2014年7月5日起一个月内办理房屋交接手续。上诉人于2014年7月13日在被上诉人处办理交房验收手续。根据贵阳市住房和城乡建设局关于发布2013年、2014年贵阳市房屋租金指导价的公告，诉争房屋所处地段为四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元／平方米／月。二审经审理查明的其余事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人在庭审中的陈述以及《商品房买卖合同》、《建筑工程竣工验收报告》、《交房验收表》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人余艳与被上诉人新里程公司订立的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案中，新里程公司未按合同约定的期限向上诉人交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，被上诉人应当在2013年5月6日将该经济适用住房经建筑工程竣工验收合格后交付上诉人使用，并另定30天作为交房的宽限期，被上诉人逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之一的违约金给上诉人，本合同继续履行。现上诉人认为双方约定的违约金过低，要求法院予以调整。本院认为，上诉人购买房屋的主要目的即为居住使用，被上诉人新里程公司未能按照合同约定交付房屋，造成上诉人不能按期获得房屋使用，被上诉人因违约给上诉人造成的损失应相当于上诉人在同地段租用同面积的房屋的租金损失，该损失数额远高于双方在合同中约定的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，对于上诉人要求调整违约金的上诉请求，本院予以支持。对于违约金的计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，参照2013年、2014年贵阳市房屋租金指导价标准，并结合诉争房屋的所处地段，本院酌情租金价格为15元／平方米／月。对于逾期的时间，根据《商品房买卖合同》约定的交房时间2013年5月6日以及30日的宽限期，被上诉人逾期交房的时间应自2013年6月5日至通知交房的2014年7月5日，共计13个月，故被上诉人新里程公司应支付上诉人余艳逾期交房违约金13809.9元（70.82平方米×15元／平方米／月×13月=13809.9元）。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民一初字第328号民事判决第二项；
二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民一初字第328号民事判决第一项为：贵州新里程房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付余艳逾期交房违约金13809.9元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费212元，由贵州新里程房地产开发有限公司负担；二审案件受理费212元，由贵州新里程房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
审 判 员 唐有临
代理审判员 刘 劼
二〇一四年十二月九日
书 记 员 李燕云