安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）明民一初字第02320号
原告：豆洪礼，男，1955年7月2日生，汉族，农民。
委托代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。
被告：梁永霞，女，1948年6月12日生，汉族，农民。
委托代理人：肖开飞，男，1973年3月25日生，汉族，教师。系被告梁永霞儿子。
原告豆洪礼诉被告梁永霞农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月29日受理后，依法由本院审判员崔茜适用简易程序独任审理，于2013年10月30日公开开庭进行了审理。原告豆洪礼的委托代理人赵天广、被告梁永霞及其委托代理人肖开飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告豆洪礼诉称：2013年3月21日，原、被告签订了一份房屋买卖合同。被告将位于明光市明光街道办事处林庄村的一处房屋出售给原告，房屋面积122平方米，房屋售价21万元整。协议签订后，原告依约支付了21万元购房款，但是被告迟迟不能为原告办理过户手续。原告得知被告所出卖的房屋既没有土地使用权证也没有房屋所有权证，依法不得出售。综上，原告认为，原、被告之间签订的协议违反了国家强制性法律规定，属无效合同。原告为此具状起诉，请求依法确定原、被告之间2013年3月21日签订的房屋买卖合同无效；被告返还原告购房款21万元。
被告梁永霞当庭辩称：1、房屋买卖协议是在双方自愿的情况下达成的；2、被答辩人的儿子作为公务员买卖房屋是为了倒房赚取差价，动机恶劣；3、被答辩人已经行使了房屋的权利，领取了房屋拆迁赔偿款。综上应当驳回原告的诉讼请求。
审理中，原告提供如下证据证明其诉讼主张：1.2013年3月21日房屋买卖合同；2.收条3张。证明原、被告于2013年3月21日签订房屋买卖合同，房屋位置位于明光市明光镇林庄村，房屋面积122平方米，房屋价款为210，000元。协议签订后，原告已经向被告付清全部房屋价款210，000元整；3.农村宅基地转让协议书。证明涉案房屋土地性质为农村集体土地，涉案房屋就是在该宅基地上所建。
被告梁永霞提供如下证据证明其抗辩主张：1.涉案房屋的照片及公示。证明原告已行使涉案的权利，将房屋的门窗都已卸下卖掉；2.证人证言一份。证明原告的儿子、儿媳两次带买主看涉案房屋，原告当时买房就是为了倒卖赚取差价；3.调查登记表一份。证明原告已经行使涉案房屋的所有权，原告已经得到房屋拆迁款。
原、被告经举证、质证，对对方当事人提供的证据质证意见如下：被告对原告提供的证据真实性无异议，但认可收到的房屋价款是209，000元，原告亦认可该意见。原告对被告证据1认为房屋的状况与本案房屋买卖合同的效力没有关联性，门窗已经卸下卖掉是事实，返还房屋价款时门窗可以折价；对证据2证人没有出庭不予认可；对证据3登记表与房屋买卖合同效力没有关联性，该登记表说明了原告在涉案房屋投入了装修费用。
本院对以上证据认证意见如下：对原告提供的证据1、3，对方当事人对其真实性没有异议，且具有合法性及与本案的关联性，应确认其证明效力；对原告提供证据2真实性被告无异议，但认可收到的房屋价款为209，000元，原告也表示认可，本院确认其证明效力；对被告提供的证据1、3，对方当事人对其真实性没有异议，且具有合法性及与本案的关联性，应确认其证明效力；对证据2因证人未出庭作证，且原告不予认可，真实性无法确定，对该组证据本院不予认可。
案经本院审理查明：2013年3月21日经好人缘二手房中介介绍，原告豆洪礼与被告梁永霞签订一份《房屋买卖合同》。约定被告梁永霞将位于明光市明光镇林庄村、面积为122平方米的房屋出售给原告豆洪礼，房屋价款为21万元整协议签订后，被告分三次向原告出具总金额为210，000元的收条，但被告实际收到的购房款为209，000元。2013年4月份被告将房屋交付给原告，原告装修后未入住。2013年9月29日，原告以原、被告之间签订的协议违反了国家强制性法律规定，属无效合同为由诉讼来院，请求依法确定原被告之间2013年3月21日签订的房屋买卖合同无效；被告返还原告购房款21万元。
2013年10月17日，原告与明光市人民政府明光街道办事处签订一份《征收集体所有土地房屋征收补偿安置协议书》，协议载明经双方平等协商对涉案房屋作征收处理，现该房屋已被征收。原告共获得拆迁补偿款136，992.8元。其中含被征收房屋补偿款90，141.6元、装潢及附属物补偿款为27，307.2元（其中整砖院墙、硬化地坪为被告所建；防撬门1樘为被告安装）、搬迁补助费500元、提前签约奖励19，044元。
另查明：被告对争议房屋没有产权证书。原、被告均不是明光市林庄村村民。被告于2011年10月25日与胡居刚签订一份农村宅基地转让协议书，购买了林庄村宅基地16米×12米，后被告在该宅基地上建起房屋两套（含涉案房屋）。
本院认为：本案争议焦点：一、本案中原、被告之间签订的房屋买卖合同是否有效？根据我国土地管理法律的相关规定，农村宅基地使用权是本集体经济组织成员所享有的权利，与其特定的身份关系相联系，不允许非法转让、买卖、变相买卖。宅基地上的房屋与宅基地具有不可分性，故转让房屋的同时也会处分宅基地使用权。本案中，被告非争议房屋所在村民组村民，无权取得宅基地使用权。其与原告签订的房屋买卖合同处分了宅基地使用权，违反了法律规定，应认定为无效，对原告要求确认原、被告于2013年3月21日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求本院予以支持；二、对于原、被告双方因合同无效所造成的损失应如何承担的问题？根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告梁永霞明知该房屋买卖所涉及的集体土地使用权不能转让，且明知原告豆洪礼非涉诉土地的集体经济组织成员，仍将该房屋出卖给原告；原告在已向本院起诉要求确认房屋买卖合同无效后，仍以自己名义与人民政府签订房屋征收补偿安置协议书，对其向被告购买的房屋情况及性质应当了解，故房屋买卖合同无效的责任不能归责于一方，原、被告双方对此均有过错。另本案中涉案房屋已被征收，原告客观上已不可能返还被告房屋，原告要求被告全额返还购房款的诉讼请求不合理。结合本案查明事实，本院酌定，在房屋拆迁安置补偿款中扣除原告投入的装潢及附属物补偿款、搬迁补助费外，下余补偿款与购房款差价，原、被告各承担50%。经核算，原告的装潢及附属物补偿款为24，238.5元（27，307.2元-整砖院墙724.1元-硬化地坪1，524.6元-防撬门820元），搬迁补助费为500元，下余房屋拆迁安置补偿款为112，254.3元（136，992.8元-24，238.5元-500元）；被告应返还原告购房款差价为48，372.85元（（209，000元-112，254.3）÷2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中国人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告豆洪礼与被告梁永霞于2013年3月21日签订的房屋买卖合同无效；
二、被告梁永霞于本判决书生效五日内返还原告豆洪礼房屋价款48，372.85元；
三、驳回原告豆洪礼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4，450元，减半收取2，225元，由原告豆洪礼负担1，112.5元，由被告梁永霞负担1，112.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 崔茜
二〇一三年十二月十日
书记员 王菊
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中国人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。