浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终1355号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋化平。委托代理人：周琼、王江，浙江三惟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：绍兴市拍卖中心有限责任公司。住所地:绍兴市府横街合作弄**号。法定代表人：尤海凤，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）：嵊州市粮油总公司。住所地：嵊州市剡湖街道北直街**号。法定代表人：胡力功，系该公司总经理。两被上诉人之共同委托代理人：陶成恺、徐华，浙江越光律师事务所律师。上诉人蒋化平为与被上诉人绍兴市拍卖中心有限责任公司（以下简称拍卖公司）、嵊州市粮油总公司（以下简称粮油公司）拍卖合同纠纷一案，不服嵊州市人民法院（2015）绍嵊商初字第667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月27日立案受理后，依法组成由审判员董伟担任审判长，代理审判员茹赵鑫、沈杰参加的合议庭，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人蒋化平之委托代理人周琼、王江，被上诉人拍卖公司、粮油公司之共同委托代理人陶成恺、徐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年12月13日，拍卖公司公开发布一拍卖公告。公告载明，拍卖公司受粮油公司的委托，定于2013年12月23日上午10时在嵊州市公共资源交易中心一楼交易厅公开拍卖1号标的嵊州市坂田粮站（位于嵊州市浦口街道原坂田村大园地）。该粮站，用地面积为4859.70平方米，土地用途为工业（仓储），土地使用权类型为国有划拨，国有土地使用权证为嵊州国用（2001）字第24-1054号，该宗地内建有多幢混合结构房屋，共计建筑面积约2364.26平方米，无房产证，起拍价370万元。《拍卖规则》第四条中规定了拍卖标的概况，包括了坂田粮站的位置、用地面积、土地用途、使用权类型、建筑物情况，及相关证照情况，并在该条最后写明，本次拍卖标的的位置、面积、实际品质等以现场展示为准。第九条规定，竞买人应当在报名前通过询问、查阅档案资料、到实地查看等方式进行尽职调查，在拍卖公司规定的咨询展示期内且在参拍报名登记前提出异议。否则视为已经放弃了对拍卖标的提呈任一异议的权利，而愿意承受本规则各条款的全部义务，且完全认可拍卖标的物的现状。第十七条规定，粮站拍卖成交后，委托方负责办理土地出让手续，出让金由委托方承担；委托方不负责办理房产证。房产证能否办理由竞买人在报名前去房产交易所咨询清楚。第十八条第4项规定，本次拍卖会向买受人收取成交金额3%的佣金。第十九条约定，买受人根据《拍卖成交确认书》确定的成交价款，于2013年12月30日付清成交款及佣金。2014年7月1日，拍卖公司与买受人蒋化平签订拍卖成交确认书一份。确认书载明，蒋化平于2013年12月23日竞拍获得嵊州市坂田粮站这一拍卖标的，成交金额为550万元，佣金为16.5万元，共计566.5万元；买受人应在2013年12月30日下午4时前向拍卖公司缴清566.5万元。蒋化平在买受人一栏签名，拍卖公司在拍卖人一栏盖章。在2014年7月1日这一日期下方，书写有这样一句话“实收佣金14.5万元正”。蒋化平于2013年12月20日交付了保证金200万元和报名费200元，于2013年12月30日交付了350万元，于2014年7月1日交付了佣金14.5万元，并取得了佣金发票。另查明，嵊州市坂田粮站相关混合结构房屋均在粮站围墙内，但粮站西侧部分房屋系横跨在土地证所示的土地边线之上，部分建筑并未在土地证载明的土地范围内。粮油公司陈述，粮站围墙内实际土地面积为7.95亩，而国有划拨土地证面积约为7.29亩（即4859.70平方米）。之所以土地证面积比实际面积小，部分房屋横跨在土地证所示的土地边线之上是因为，房屋在办理土地证之前早已建成，办土地证时，西侧规划有道路，根据规定应当留出公路用地，故对西侧围墙内的用地面积440.1平方米，约0.66亩土地没有办理。后规划改变，无需再留出公路用地，故以实物交付给了买受人，相关的土地面积与拍卖所示面积一致，并未减少。还查明，2015年10月26日的报纸《今日嵊州》第6版中刊登了嵊州市国土资源局建设用地项目供地批前公示。公示第二项出让项目一栏，对嵊州市坂田粮站土地性质要从划拨转为出让进行了公示。后粮油公司向该院反映，其已于2015年11月27日取得了使用权类型为出让的土地证，并通知蒋化平办理过户变更手续。现蒋化平诉请：1、依法判令解除双方于2014年7月1日签订的拍卖成交确认书；2、依法判令粮油公司返还标的款550万元，并赔偿自交款之日起按月利率20‰计算的利息损失，拍卖公司对此承担连带责任；报名费200元、拍卖佣金14.5万由拍卖公司返还；3、本案诉讼费由拍卖公司和粮油公司负担。拍卖公司反诉请求：1、判令蒋化平立即支付所欠拍卖佣金2万元，并支付该款自2014年12月31日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息损失；2、判令蒋化平支付逾期支付14.5万元拍卖佣金造成的利息损失3697.50元；3、反诉诉讼费由蒋化平负担。原审法院审理认为：我国《合同法》第九十四条第（四）规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。蒋化平依据该规定主张解除《拍卖成交确认书》、返还成交款、赔偿相应损失。那么，在本案中，审查拍卖公司、粮油公司是否存在迟延履行债务或其他违约行为，这些行为是否足以导致合同目的无法实现是厘清双方纠纷的关键。拍卖成交后，粮油公司应当及时交付拍卖标的，包括嵊州市坂田粮站的土地及该宗地内的多幢混合结构房屋。根据我国《物权法》的相关规定，不动产转让须经依法登记，办理过户手续。《拍卖规则》第十七条规定，拍卖成交后，粮油公司负责办理土地出让手续，出让金由粮油公司承担，之后买受人在办理过户中产生的税费及规定费用均由买受人自己承担。2014年7月1日，《拍卖成交确认书》签订，截止本案起诉时已近一年，粮油公司并未办妥划拨转出让的手续，进程较慢。但是在《拍卖规则》中并未明确约定过户截止时间，蒋化平亦未举证证明双方曾对何时须办理过户手续达成过协议。现粮站土地性质划拨转出让的公示已经刊登，按办理证照的相关流程，公示之后土地证于近期即能办理完成。庭审结束后，粮油公司已向该院反映使用权类型为出让的土地证已经办理，可以过户。因此，在粮站土地交付中，粮油公司并无迟延履行义务的情形。《拍卖规则》第十七条中还规定，粮油公司不负责办理房产证，房产证能否办理由竞买人在报名前去房产交易所咨询清楚。拍卖公告中明确，粮站中的房屋并无房产证。由此可知，对于粮站中附属房产的交付并不以办理过户为要求，仅需以现状交付蒋化平即可。蒋化平并未提供证据证明粮站中的房产无法以现状交付使用。至于附属房产的证件，应当由蒋化平在拍卖报名前做好尽职调查，并在成交后自行办理。故在附属房产的交付上，粮油公司亦不存在迟延履行或重大违约的情形。本案中，拍卖标的的建筑物位置、面积等现场情况与证照中反映的情况确实存在出入，包括粮站围墙内的实际面积大于土地证载明的面积，部分房屋所占土地横跨土地证所示土地边线等。但是，如上所述，粮油公司可依照拍卖公告所载明的土地面积办理土地过户手续，并按现状交付附属房产。因此，拍卖标的虽有瑕疵，但还不足以认定拍卖公司、粮油公司构成重大违约，且导致蒋化平合同目的无法实现。综上，蒋化平主张解除《拍卖成交确认书》的理由不能成立，不能要求返还已付的成交款、佣金等，对蒋化平的诉讼请求，该院不予支持。对于反诉部分，蒋化平抗辩认为经双方协商，拍卖佣金已经从16.5万元调整为14.5万元，故不用再支付另外的2万元佣金和赔偿相关损失。该院对该抗辩意见予以采纳。理由如下：第一、根据《拍卖规则》第十九条约定，买受人根据《拍卖成交确认书》确定的成交价款，于2013年12月30日下午缴纳成交款和佣金。蒋化平于2013年12月30日缴纳了550万元的成交款，于2014年7月1日缴纳了佣金14.5万元。《拍卖成交确认书》于2014年7月1日签署。从上述交款时间上来看，确有可能在达成拍卖合意、缴纳拍卖成交款后，双方对佣金进行了协商，并在2014年7月1日达成一致，故蒋化平缴纳佣金，拍卖公司出具《拍卖成交确认书》。第二、《拍卖成交确认书》日期下方注明“实收佣金14.5万元”。蒋化平陈述该注明内容为拍卖公司人员所书写，对此拍卖公司在庭审中并无提出异议。从书写的内容上看，若尚欠2万元未予支付，则书写已收多少佣金较为合适，书写“实收”应当理解为经协商实际收取14.5万元佣金即可更为合理。且蒋化平缴纳14.5万元后，拍卖公司即开具了佣金发票，直至本案诉讼前，拍卖公司一直未向蒋化平主张剩余款项，上述情形可以印证蒋化平关于拍卖佣金已协商为14.5万元的抗辩意见。综上，拍卖公司的反诉请求缺乏事实依据，该院不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回蒋化平的诉讼请求。二、驳回拍卖公司的反诉请求。本诉案件受理费64591元，由蒋化平负担。反诉案件受理费408元，由拍卖公司负担。上诉人蒋化平不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定粮油公司不存在迟延履行或重大违约的情形与事实不符。一、2014年7月1日，上诉人与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，截至上诉人起诉之日已近一年，粮油公司一直未办妥土地划拨转出让手续，直到2015年10月26日才在《今日嵊州》中公示。原审法院仅根据粮油公司的反映就认为涉案土地已可以过户，缺乏证据证明。二、根据拍卖规则第四条规定，本案拍卖标的的位置、面积、实质品质以现场展示为准。上诉人在查看现场后参与竞拍，已尽到了合理的注意义务。现涉案拍卖标的物中的部分房屋横跨在土地证所示的边线上，部分建筑未在土地证的土地范围内，不能办理过户手续这一现状两被上诉人并未告知，致使上诉人的合同目的不能实现。上诉人认为两被上诉人迟延履行债务并有其他违约行为，请求二审法院撤销原判，改判解除2014年7月1日双方签订的《拍卖成交确认书》，并判令两被上诉人共同返还标的款550万元、报名费200元、拍卖佣金145000元，以及上述款项自交付之日起按月利率千分之二十计算的利息。被上诉人拍卖公司、粮油公司共同向本院提交书面答辩状称：一、粮油公司在合同履行过程中并无不当，上诉人已实际占有、使用涉案拍卖标的物，合同目的已经实现，两被上诉人不存在根本性违约事由。二、两被上诉人未迟延履行相应的合同义务，双方从未对何时办理土地过户手续达成过协议，粮油公司一直在努力办证，上诉人应当知道将土地划拨转为出让需要一定期限，后粮油公司已取得了土地证，但上诉人拒绝配合过户。根据法定解除合同的要件，上诉人要求解除《拍卖成交确认书》没有依据。三、因上诉人未足额支付拍卖佣金，未领取《拍卖成交确认书》长达一年半，且至今拒绝与粮油公司签订《国有土地使用权买卖合同》，因仅凭《拍卖成交确认书》无法办理过户手续，故造成涉案土地未及时过户的原因在于上诉人。四、拍卖公司主要从事接受委托人的委托进行拍卖活动，并促成标的物成交，不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任，且拍卖公司已申明以现状为准，一旦成交，视为买受人认可。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人蒋化平在二审中未向本院提供新的证据。被上诉人拍卖公司、粮油公司在二审中共同向本院提供《国有土地使用权证》和《催告函》及快递单各一份、以证明粮油公司已办理好土地划拨转出让手续，并催告上诉人办理过户手续的事实。上诉人蒋化平质证认为：对真实性没有异议，对关联性有异议，该组证据是在上诉人提起本案之诉后形成，恰好证明了两被上诉人之前未履行相关义务，且涉案的横跨在土地线上的房屋所涉土地并未在出让范围内，证明了两被上诉人的违约行为。本院认证认为，该组证据形成于原审庭审之后，与本案具有关联性，上诉人亦对真实性予以认可，可以证明2015年11月27日，涉案土地的使用权类型已变更为出让的事实以及被上诉人粮油公司于2015年12月2日向上诉人邮寄了办理过户手续催告函的事实，故本院对该组证据予以认定。经二审审理，本院对原审法院审理查明的事实予以确认。另查明，2015年11月27日，涉案土地的使用权类型已变更为出让。2015年12月2日，被上诉人粮油公司向上诉人邮寄了办理过户手续催告函。本院认为，本案二审中的争议焦点主要集中在两被上诉人在涉案标的物的拍卖、过户等过程中是否存在迟延履行或其他重大违约情形。上诉人认为被上诉人粮油公司未能及时办妥涉案土地划拨转出让手续，存在迟延履行的情形。纵观本案证据，上诉人与被上诉人粮油公司之间并未就何时办妥土地划拨转出让手续进行约定，被上诉人拍卖公司在《拍卖公告》和《拍卖规则》中明确土地使用权类型为国有划拨，待拍卖成交后，由委托方（即被上诉人粮油公司）负责办理土地出让手续，均未承诺土地划拨转出让手续何时办妥，亦未有证据显示上诉人在提起本案诉讼之前已就该土地过户的办理进程向两被上诉人进行了催促而两被上诉人未能在合理期间内办妥。现两被上诉人在二审中提供了《国有土地使用权证》，证实了涉案土地划拨转出让手续已办妥，并已催告上诉人配合办理涉案土地过户手续，应当认为两被上诉人不存在迟延履行行为，上诉人的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人又认为被上诉人拍卖公司在拍卖过程中未告知上诉人涉案的部分房屋横跨在土地证所示的土地边线上，不能办理过户手续，致使其合同目的无法实现。本院认为，被上诉人拍卖公司在《拍卖规则》中已明确拍卖标的物的位置、面积、实际品质等以现场展示为准，其中该规则第三章第九条更是明确了竞买人有权利也有义务在拍卖公告规定的咨询展示期内，通过询问、查阅、评价或估值、实地查看等方式尽职调查，对拍卖标的的全部或部分的任何异议，均应在咨询展示期内且在参拍报名登记前向拍卖人提出，若竞买人不履行此行为，则视为放弃异议权，且认可拍卖标的物的现状。本案中上诉人直至与被上诉人拍卖公司签订《拍卖成交确认书》近一年后才对拍卖标的物提出异议，显属于法无据。且本院经审查后发现，《拍卖公告》中记载的涉案拍卖标的用地面积为4859.70平方米，与被上诉人粮油公司已办妥的《国有土地使用权证》上登记的出让土地使用权面积一致，并不存在上诉人所述的不能过户之情形。综上，上诉人未能举证证明两被上诉人存在迟延履行或者具有其他违约行为，其上诉理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64591元，由上诉人蒋化平负担。本判决为终审判决。审 判 长  董 伟代理审判员  茹赵鑫代理审判员  沈 杰二〇一六年六月二十三日书 记 员  李佳丽