天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第1648号
原告天津泰达中小企业园建设有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路276号。
法定代表人张小薇，总经理。
委托代理人沙晶，该公司职员。
委托代理人杨虎，该公司职员。
被告天津泰勃自动化技术开发有限公司，住所地天津经济技术开发区第四大街5号泰达生物医药研发大厦。
法定代表人张奇石，执行董事。
委托代理人冯强，该公司法律顾问。
原告天津泰达中小企业园建设有限公司诉被告天津泰勃自动化技术开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员罗东、代理审判员户传飞、人民陪审员苗庆香组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人沙晶、杨虎，被告法定代表人张奇石到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津泰达中小企业园建设有限公司诉称，2012年9月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告租赁被告使用天津开发区黄海路276号5号楼205号、301-304号厂房，被告每三个月支付一次房租，三个月房租为173006.46元。根据双方签订的《厂房租赁合同》，被告如果拖欠应付费用，原告有权留置被告厂房内的财产。后被告欠付2013年8月1日至2014年6月13日的房租及其他费用共计740736.4元，多次催要无果，且被告多次承诺原告对厂房内所有财产可以行使留置权。现原告诉至法院，请求判令被告付清租金513678.02元、能源费227058.38元，共计740736.4元；被告支付违约金173006.46元；确认双方的留置财产约定有效，裁定依法拍卖或变买留置财产，就所得价款优先受偿；诉讼费用由被告承担。
原告提交厂房租赁合同、厂房物业管理协议、房地产权证、催款通知、回复通知、通知、供暖合同、还款承诺书、联系方式确认单、承诺书、依法处置财产通知、补充协议、解除合同通知书、电脑截屏等证据证明其主张。
被告天津泰勃自动化技术开发有限公司辩称，租金和能源费的数额不予认可，公司被原告封门，公司财产被原告扣留，无财务单据，导致不能查清欠费数额，留置权亦不予认可。
被告提交证人证言、仲裁书证明其主张。
经审理查明，2012年9月28日，原被告签订《厂房租赁合同》，被告租赁原告所有的天津开发区黄海路276号5号楼205号厂房使用，计租面积为2621.31平方米。租赁期间为2012年10月1日至2015年9月30日，被告享有1个月免租期，即从2012年10月1日至2012年10月31日。租金标准为22元／平方米计租面积／月，月租金为57668.82元。支付方式为每三个月支付一次，以支票／现金／电汇方式支付，支付时间为每付款周期前5日内。租赁期间，被告自行负担发生的水、电、暖等能源费，由原告代收代缴。被告按照乙方额定用电容量占园区实际用电容量的比例承担线变损费用。合同第十三条约定，被告延期支付租金或物业费或及其他任何一项能源费用，按所欠付费用的日1%向原告支付违约金，被告逾期支付租金或物业费或及其他任何一项能源费用超过30天的，原告有权解除租赁合同，被告须向原告支付相当于三个月租金数额的违约金。合同第十四条约定，如果被告拖欠应当支付的费用，原告有权解除合同，被告在收到原告的解除合同通知到达之日7天内腾退厂房，如果在上述期间内未腾退厂房，原告有权留置厂房内的财产。
合同签订后，原告将厂房交付被告使用，且缴纳了水费、电费和采暖费。后被告欠付租金和各项费用，做出原告有权就厂房内全部财产行使留置权的承诺。双方确认至2014年5月31日，被告欠费数额合计765939.4元。经核算，其中包括欠付的物业费52426.2元。2014年6月11日，原告单方做出解除合同通知书，解除与被告的《厂房租赁合同》，至此，被告欠付租金509833元、水电费38480.84元、采暖费188577.54元。
上述事实，有双方当事人提供的证据以及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，被告承租原告的厂房，应按合同约定给付租金和各项费用。关于被告认为原告在2014年2月28日锁闭厂房，不应再给付之后相关费用的意见，因其在2014年5月21日的双方协议中对该部分相关费用进行了确认，故对被告意见不予采纳。关于被告认为其公司员工甄东亮已经与其解除劳动合同，甄东亮2014年6月11日签订的2014年5月份能源费用结算单，被告不认可的意见，因该月费用是线变电损费，属每月双方确定的固定项目，故对被告该项意见不予采纳。故被告应给付原告租金509833元、水电费38480.84元、采暖费188577.54元，共计736891.38元。
关于违约金的诉请，被告未及时交纳相应的租金等相关费用，已构成违约，应承担迟延履行的违约责任。合同约定的违约金高于因被告迟延付款所可能造成的实际损失，本院根据相关规定，结合原告庭后作出的调整意见，被告应以2014年6月11日被告欠付的本案费用总额为基数，自2014年6月11日至本判决生效之日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计付违约金，原告违约金诉请超出部分，本院不予支持。
关于原告请求法院确认双方的留置财产约定有效，裁定依法拍卖或变买留置财产，就所得价款优先受偿的诉请，因双方没有明确留置财产的名称和数量，即留置财产不明确，本院无法支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、被告天津泰勃自动化技术开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津泰达中小企业园建设有限公司租金509833元、水电费38480.84元、采暖费188577.54元，共计人民币736891.38元；
二、被告天津泰勃自动化技术开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津泰达中小企业园建设有限公司违约金（以736891.38元为基数，自2014年6月11日至本判决生效之日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计付）；
三、驳回原告天津泰达中小企业园建设有限公司的其他诉讼请求。
上述给付事项，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12938元，由原告负担1670元，被告负担11268元。被告所负担部分，于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 罗 东
代理审判员 户传飞
人民陪审员 苗庆香
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 李洪英
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。……
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。