浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台温民初字第1530号
原告（反诉被告）：潘枫。
委托代理人：赵霞花。
被告（反诉原告）：林彩丽。
委托代理人：林华宝，玉环县坎门法律服务所法律工作者。
原告潘枫与被告林彩丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，被告林彩丽于2014年10月30日提出反诉，本院依法予以受理。本案依法由审判员王晓波于2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告潘枫的特别授权委托代理人赵霞花、被告林彩丽及其特别授权委托代理人林华宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘枫起诉并答辩称：2009年2月17日，2013年11月30日，原告与被告分别两次签订了房屋租赁合同，在租赁期间，被告虽支付了部分租金，但还欠原告租金32500元。经原告多次催讨，被告仍不支付。在2014年7月17日，被告在没有支付租金和解除协议的情况下自动撤离，原告于2014年9月份发了催告书给被告，要求被告支付拖欠的租金，被告仍不支付拖欠的租金，被告的行为已经构成违约。被告的反诉与本诉并非基于同一事实。被告反诉的是万寿路142号一楼的店面房，本诉的是142号二楼至四楼的居住用房。时间上不同，2008年12月29日签订的两年店面租赁合同，而原告起诉的是2009年的租赁合同。款项不同，店面房2012年的租金为29万元，2013年的是30万元。原告起诉的是2009年的租金25000元和2013年的20000元。现原告起诉要求被告支付原告房屋租金32500元。
为支持其主张的事实，原告提交了下列证据：
1、温房权证城区字第××号房产证复印件，用以证明位于温岭市太平街道万寿路142-1的出租房屋系原告所有的事实。
2、2009年2月27日、2013年11月30日房屋租赁协议各一份，用以证明原告将位于温岭市太平街道万寿路142-1号出租给被告使用的及双方约定租金的事实。
3、催告书、顺丰速递单各一份，用以证明原告已向被告催讨租金32500元及被告不付租金撤离的事实。
4、房屋租赁协议两份，用以证明原、被告继续签订店面房屋租赁合同，第一份合同约定了违约金，第二份取消了违约金的约定。
5、银行对账单一组，用以证明被告向原告支�2012年的租金29万元、2013年的租金30万元。2012年12月1日被告汇给原告148500元，其中已经扣除了1500元的事实。
6、陈丽芳的证明材料，用以证明维修三间店面房花费了4500元及每间1500元的事实。
7、温岭市公安局太平派出所的报警信息登记表一份、照片两张，用以证明2014年9月8日，被告指派兄弟到店面房拆除空调，说明店面房续签合同至2014年9月8日自动解除。
被告林彩丽答辩并反诉称：原、被告双方虽签订了书面的租赁合同，但之后双方重新口头约定了租金按每年20000元计算，后被告也是按照每年20000元支付租金，不存在拖欠租金的问题。合同在2014年6月30日经双方协商后同意解除，并不是7月17日，协议解除是双方同意的结果。解除协议后，原告将房屋转租他人，不存在被告自动撤离的问题。原告向被告发的催告书不能证明被告拖欠租金的事实。在租赁期间，出租房屋发生顶棚锈蚀漏水、二楼阴沟积水不能排流、化粪池渗漏等导致反诉原告的居住及营业遭受影响，而反诉被告作为房屋的出租人，未能及时尽维修义务，反诉原告为此垫付维修款共计13152.50元。此后，反诉原告曾要求反诉被告支付垫付的维修款及合同解除后退回水电费等费用押金，但反诉被告一直未予理睬。现反诉原告起诉要求反诉被告支付反诉原告房屋维修费13152.50元；返还水电押金5000元。
为支持其诉讼主张，被告林彩丽向本院提交了下列证据：
1、材料费用清单四分，用以证明反诉原告垫付的修理费用。
2、照片四张，用以证明反诉原告代修的项目。
3、房屋租赁协议一份，用以证明2008年12月29日原告将房屋出租给被告的事实。
4、影印件二张，用以证明1500元修屋顶的费用尚未扣除，店面房与居住楼两份租赁合同是关联的。
5、申请证人金某、林某、潘某出庭作证的证言，用以证明维修的项目和费用。
经庭审举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6，被告均无异议，本审查认为，上述证据来源合法，内容真实，能够证明本案相关事实，本院予以认定。
原告提交的证据7，被告有异议，本院审查认为，该证据与本案的处理结果无关，在本案中本院不作认证。
被告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5，原告有异议。本院审查认为，上述证据均与本案的处理结果无关，在本案中本院不作认证。
综上，本院认定案件事实如下：2009年2月27日，原告的委托代理人赵霞花将原告所有的位于温岭市万寿路142号东一楼上六间房间，包括室内设施出租给被告使用。约定租赁期为2009年3月17日至2013年12月30日，年租金为25000元。之后原告交付房屋，被告以每年20000元的标准支付租金。2013年11�30日，原告与被告续签上述房屋的租赁合同。约定租赁期为2014年3月10日至2018年3月30日，年租金为20000元。2014年9月26日，原告向被告发送催告书一份，要求被告支付每年少付的租金及依据续签的租赁协议计算至2014年7月17日的租金共计32500元。
另查明，原、被告间还签订了关于门面房的租赁合同。
本院认为：原、被告双方自愿签订租赁协议，并未违反法律、法规的禁止性规定，故双方均应按照协议的约定进行履行。对于2009年2月27日签订的租赁协议，被告按照每年20000元的标准支付租金，而原告在长达5年的合同履行过程中未提出异议，在签订续租合同时原告也未对被告的该履行行为提出异议，且续租合同约定每年租金也为20000元，应认定被告以实际履行行为变更了原合同对租金的约定，原告已予以认可。故2009年3月17日至2013年12月30日的年租金为20000元。因此原告主张�告应按照每年25000元的标准支付租金，本院不予支持。原告主张被告应该按照续租合同的约定支付实际使用期间的租金，符合法律规定，本院予以支持。故被告应支付给原告以年租金20000元的标准从2014年3月10日计算至2014年7月17日的租金7123.29元。被告辩称续租协议已经于2014年6月30日解除，但未提供相应的证据予以证明，故本院不予采纳。反诉原告主张反诉被告应赔偿其维修房屋产生的费用及返还押金，但上述款项的发生均是基于原、被告双方关于门面房的租赁协议，并非本诉所基于的一楼以上房屋的租赁合同。故被告的反诉请求与本诉并非基于同一法律关系，并不构成反诉，应驳回反诉原告的反诉（本院在判决书中一并处理，不再另行制作民事裁定书）。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条第一款的规定，判决如下：
一、被告林彩丽在本判决生效后十日内支付给原告潘枫租金7123.29元。
二、驳回原告潘枫的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告林彩丽的反诉。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费613元，减半收取306.50元，由原告潘枫负担281.50元，被告林彩丽负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费613元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
审判员 王晓波
二〇一五年一月十三日
书记员 周美丽