湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘04民再14号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李友国，男，1966年8月14日出生，汉族，居民，住湖南省衡阳市石鼓区演武路51号4单元507户。 委托诉讼代理人：韦丽娜，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雪花，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：衡阳西湖置业股份有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区明翰路西湖公园内。 法定代表人：唐兴和，该公司董事长。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：衡阳西湖房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区明翰路西湖公园内。 法定代表人：周双喜，该公司总经理。 二被申请人共同委托代理人：甘露，湖南居安律师事务所律师。 再审申请人李友国因与被申请人衡阳西湖置业股份有限公司（以下简称西湖置业公司）、衡阳西湖房地产开发有限公司（以下简称西湖房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）湘04民终1839号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2017年12月8日作出（2017）湘民申2745号民事裁定，指定本院再审本案。本院于2018年3月1日再审立案后，依法组成合议庭，于2018年4月24日公开开庭进行了审理。再审申请人李友国及其委托诉讼代理人韦丽娜、杨雪花、被申请人西湖房产公司和西湖置业公司共同委托诉讼代理人甘露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李友国申请再审称：一、原二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，依法应当再审。李友国未收取任何租金，涉案项目于2014年6月5日才竣工验收合格，二审判决认定的房屋交付时间为2013年2月28日，铺面根本不具有交付条件，双方从未在现场进行验收交接，也未签署房屋交接单，涉案房屋未按《商品房买卖合同》约定进行交付，《委托管理协议》签订在前，《商品房买卖合同》签订在后，应以时间在后的《商品房买卖合同》中关于交付之约定为准，二审判决李友国收取租金视为铺面交付，与事实严重不符。被申请人逾期交房，买受的房屋早已被规划并实际作为商场的过道使用，根本不具备现实交付条件，至今未办理房屋产权登记手续，致使合同签订的目的不能实现，已构成根本违约，李友国送达解除购房合同之通知后，《商品房买卖合同》应已解除。二、原二审判决适用法律错误，依法应当再审。被申请人售后包租、返本销售，违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定。二审判决认定的铺面交付时间，铺面尚未竣工验收合格，违反了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定。被申请人迟延交付房屋，迟延办理房屋所有权登记手续超过一年，李友国享有合同解除权。三、被申请人西湖置业公司和西湖房产公司应共同向李友国返还购房款并赔偿利息损失。西湖中央广场项目全部是以西湖置业公司作为开发商进行广告宣传，李友国支付的购房款亦由西湖置业公司收取，故两被申请人应承担连带责任。请求撤销衡阳市中级人民法院（2016）湘04民终1839号民事判决，判令解除《商品房买卖合同》，两被申请人返还李友国购房款468627元、赔偿利息损失137425元（利息暂按中国人民银行同期贷款利率计算自2011年11月1日至2016年8月18日，实际利息计算至退款完毕之日止），被申请人承担本案一、二审的诉讼费用。 被申请人西湖房产公司和西湖置业公司辩称：再审申请人与被申请人签订了商铺委托管理合同，该商铺已经整体对外出租，不存在再审申请人所述无法交付。涉案商铺已经可以办理产权登记手续，再审申请人未向被申请人提交相关手续，一直在主张解除买卖合同，致使产权证至今未办理。商铺销售时的位置、面积，再审申请人应当清楚，在实际经营中，整体租赁公司进行装修和布局时，可能对个别商铺进行调整改为通道，但并不是规划为过道，租赁结束后，还是按照报建规划手续中的位置恢复为商铺。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请人的再审申请。 李友国向一审法院起诉请求：1、解除与西湖房产公司于2011年11月1日签订的《衡阳市商品房买卖合同》；2、判令二被告返还原告购房款468627元，赔偿原告利息损失137425元（实际利息计算至退款完毕之日止）。 一审法院认定事实：2011年10月28日，李友国（乙方）与西湖房产公司（甲方）签订1份《西湖中央广场铺面认购协议》，约定：①乙方自愿交纳定金人民币20000元，认购甲方所开发的“西湖中央广场”一层160号铺面，建筑面积为11.11平方米；②乙方应在本协议生效之日起3日内携带身份证或其它有效证件到甲方西湖中央广场营销中心签订《商品房买卖合同》，并在签约时一次性付清全款或按揭付清首付及其他款项，按照甲方的规定将购房各项程序办理完毕。合同还就其他权利义务、违约责任进行了约定。该认购协议签订后，原告向被告支付房款定金20000元。同日原告（甲方）与被告西湖房产公司（乙方）签订了《西湖中央广场铺面委托管理协议》（以下简称《委托管理协议》），约定：①为支持西湖中央广场的整体发展，统一布局和整体招商，促进衡阳乃至整个湘南百货行业健康有序发展，迅速提升西湖中央广场和甲方商铺的价值，创造品牌效应，提高经济效益和社会效益。甲方同意将购买的一层160号铺面全权委托乙方经营管理。管理期限为2年，自2013年3月28日至2015年3月27日止，另从2013年2月28日起装修期限为一个月。从装修期限开始视同乙方已交房。委托管理期间，甲方不向乙方收取任何费用。委托管理期限满，双方就租赁事宜另行协商，按本协议第四条执行；②在委托管理期限内，乙方全权管理使用以上铺面，甲方无权干涉乙方的经营活动；③在委托管理期限内，如甲方需自己经营，必须符合以下条件，并经乙方同意。A、提前三个月书面通知乙方；B、所经营的产品及品牌符合西湖中央广场的整体经营定位和布局；C、承担因解除本协议给乙方及第三方造成的合理损失。④在委托管理期满前1个月，甲乙双方应就委托管理期满后铺面的租赁事项进行友好协商，在不损害第三方合法权益，且符合西湖中央广场的整体经营布局，服从西湖中央广场的统一管理的前提下，委托管理期满后，甲方可继续将铺面租给乙方。同等条件下，乙方享有优先承租权。该委托管理协议签订后，原告与被告西湖房产公司于2011年11月1日签订1份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：①出卖人为被告西湖房产公司，买受人为原告李友国，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于石鼓区环城北路59号，编号为衡国用（2010）第235号的地块的土地使用权，该地块土地面积为8046.3平方米，规划用途为商服用地，土地使用年限自2007年10月1日至2047年10月31日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房暂定名为西湖中央广场，建设工程规划许可证为建字第（2010）0395号，施工许可证号为编号窗430404105060101号；②商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为衡阳市房产管理局，商品房预售许可证号为衡预许字（2011）第235号；③原告购买位于衡阳市石鼓区环城北路59号西湖中央广场一层160号铺面，建筑面积为11.11平方米，购房款总为468627元；④付款方式一次性付款，买受人于2011年10月28日前原告付本合同房款20000元。2011年11月1日前原告付本合同房款448627元；⑤交付期限：出卖人应当在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；原、被告还就双方的权利义务、违约责任进行了具体约定。该购房合同及补充协议签订当日，原告分五次付给被告西湖房产公司448627元，加上2011年10月28日付给被告西湖房产公司20000元，共计468627元。被告西湖房产公司向原告出具了收款收据6张。根据2011年10月28日原、被告签订的《委托管理协议》，被告西湖房产公司于2011年11月1日向原告支付西湖中央广场一层160号商铺的租金82699元，租金期限自2013年3月28日至2015年3月27日止，共2年，原告向被告出具了租金收条1张。另查明，本案诉争房屋系被告西湖房产公司开发项目，已于2011年10月27日取得商品房预售许可证并于2014年12月3日经衡阳市住房和城乡建设局竣工验收备案。 一审法院认为：原告与被告西湖房产公司签订的《商品房买卖合同》及《委托管理协议》系双方自愿签订且该两份合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同合法有效。在合同签订后双方均应全面履行合同。本案诉争房屋系门面，原告购买该门面的目的在于收取租金获得利益。原告与被告西湖房产公司双方签订了《委托管理协议》，原告已于2013年2月28日开始将房屋全权委托被告西湖房产公司经营，并已经收取了租金应当视为其对诉争房屋的实际占有、使用、收益，基本实现了合同目的。并且原告起诉时，涉案房屋具备房屋法定交付条件，故不具备解除合同条件，原告以逾期交房、房屋没有验收合格、签订合同存在欺诈行为、被告已违约为由请求解除房屋买卖合同、返还购房款并承担违约责任、赔偿损失，无事实和法律依据，不予支持。判决：驳回原告李友国的诉讼请求。本案一审案件受理费9860元，财产保全费3670元，共计13530元，由原告李友国负担。 李友国不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判支持李友国的全部诉讼请求。西湖置业公司未依约将涉案铺面交付给李友国，李友国没有对涉案铺面行使过占有、使用权；西湖房产公司构成根本违约，签订的合同目的不能实现，依法应当解除合同；原审适用法律错误，判决结果对李友国明显不公。 本院二审认为，李友国与西湖房产公司签订的《商品房买卖合同》、《委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《委托管理协议》签订后，李友国已收取了西湖房产公司2013年3月28日至2015年3月27日的租金，涉案铺面应视为交付。李友国提出的“西湖房产公司未依约定将涉案铺面交付给上诉人，上诉人没有对涉案铺面行使过占有、使用权”与事实不符。李友国没有证据证实“被上诉人构成根本违约，上诉人签订的合同目的不能实现”，应当承担举证不能的法律后果。《委托管理协议》约定的期限到期后，李友国以快递方式发出“李友国请求收回西湖中央广场1060号铺面使用权的通知函”，西湖房产公司没有退还租赁门面，系另一法律关系，本院不予审查。李友国提出的“撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求”的上诉主张，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，李友国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9860元（已交纳4930元，尚欠4930元），由上诉人李友国负担。 再审期间，再审申请人李友国提交了以下证据：1、李友国请求收回商铺使用权的通知函、邮寄单、签收单，证明李友国多次要求被申请人交付铺面，被申请人拒绝交付，为此，李友国于2016年4月已将解除《商品房买卖合同》的通知送达被申请人；2、调解书，证明被申请人到期不交房、不办理产权登记的事实；3、西湖房产公司欠税情况，证明被申请人欠缴税款等诸多原因导致无法办理产权登记手续；4－5、房屋买受人法定解除权判例及实际收款人承担还款责任判例；6－7、二审判决书和二审判决书送达回证，证明涉案判决已生效；8、涉案房屋现场照片，证明李友国买受的房屋早已被规划并实际作为商场的过道使用，根本不具备现实交付条件。 上述证据经庭审质证，被申请人对证据1认为签收单上没有被申请人工作人员的签名，不能证明被申请人收到李友国的通知函；对证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，认为调解书上的签名无法查证属实，不能达到李友国主张的证明目的；对证据3的真实性有异议，认为被申请人欠缴税款并不能代表不能办理产权登记手续，不能达到李友国主张的证明目的；对证据4－5认为与本案没有关联，不能作为本案的证据使用；对证据6－7的真实性、合法性、关联性无异议；对证据8的关联性无异议，认为这份证据只能证明商场整体装修布局情况，不能证明商铺被规划为商场过道，不能达到李友国主张的证明目的。 对再审申请人李友国提交的证据，本院认为，证据1、2、6、7、8客观真实，来源合法，与本案具有关联，对证据的证明效力予以确认，证据3、4、5与本案没有关联，对其证明效力不予确认。 经再审查明，原一审查明的基本事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院再审认为，商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，李友国与西湖房产公司之间的商品房买卖行为属于商品房预售。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。李友国与西湖房产公司签订《商品房买卖合同》、《委托管理协议》时，涉案商品房虽然尚在建设中未经竣工验收，但西湖房产公司已依法取得预售许可证，两份合同（协议）是双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。建设部颁布的《商品房销售管理办法》属部门规章，再审申请人提出《委托管理协议》违反该管理办法第十一条“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相今后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，属于无效协议的再审理由不成立，本院不予采纳。涉案项目于2014年5月3日经规划验收合格，再审申请人已收取了西湖房产公司2013年3月28日至2015年3月27日的租金，在委托管理协议到期之前已具备交付条件，涉案铺面应视为交付。再审申请人提出西湖房产公司未依约定将涉案铺面交付与事实不符。《商品房买卖合同》第十五条约定，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件四补充协议中约定，乙方李友国不按时交纳办理房屋产权属证所需的相关费用导致不能办理房地产权属证书的，视为乙方违约，承担全部责任。涉案铺面未办理产权登记手续，由于约定是委托办理，再审申请人没有证据证实自己已提交办理产权证相关资料及相关费用给被申请人，而被申请人存在拖延不予办理的情形，且无论是何原因没有办理产权证，双方未约定可作为解除合同的情形，故再审申请人以至今未办理产权证要求解除商品房买卖合同的理由不成立。《委托管理协议》约定的期限到期后，李友国以快递方式发出“李友国请求收回西湖中央广场1060号铺面使用权的通知函”，且认为现在涉案铺面已改造为通道，涉案铺面不存在，要求解除买卖合同。而被申请人认为已将包括再审申请人铺面在内的整个商场整体对外出租，整体租赁公司进行装修和布局时，对个别商铺进行调整改为通道，并不是规划为过道，整体租赁结束后，还是按照报建规划手续中的位置恢复为商铺。由于再审申请人与被申请人签订了铺面委托管理合同，被申请人在委托管理协议到期后继续使用涉案铺面是否应当退还给再审申请人，系另一法律关系，本院不予审查。综上，再审申请人李友国要求解除《商品房买卖合同》的再审理由均不成立。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四零七条第一款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 维持本院（2016）湘04民终1839号民事判决书。 本判决为终审判决。 审判长 曾 萍 审判员 申宝华 审判员 李芳仪 二〇一八年七月二十六日 书记员 刘家辰                            校对责任人：李芳仪 打印责任人：刘家辰