湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第79号
上诉人（原审被告）曾广清。
委托代理人邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告）陈彦伶。
被上诉人陈彦伶与上诉人曾广清房屋买卖合同纠纷一案，湖南省永州市冷水滩区人民法院于2013年11月25日作出了（2013）永冷民初字第328号民事判决。因曾广清不服，提起上诉，本院以基本事实不清、程序违法为由将该案发回重审。发回重审后，原审法院重新组成合议庭，于2014年11月10日作出了（2014）永冷民重字第27号民事判决。宣判后，曾广清不服，于2014年11月18日向本院提出上诉，原审法院于2015年2月9日将案卷移送本院。同日，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员郑冬平担任审判长，代理审判员罗晖、唐英虎参加审判，于2015年3月19日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案，代理书记员唐莉担任法庭记录。上诉人曾广清的委托代理人邹卫忠，被上诉人陈彦伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2003年5月14日，邓永勇（甲方）与被告曾广清（乙方）签订了《房地产买卖合同书》，合同约定：乙方将位于永州市冷水滩区梅湾路30号北栋四楼的431房预售给甲方；该房屋的建筑面积为127.61平方米；房屋售价为580元每平方米，总价款为73800元，签约付定金5000元，签约后7天内付房款的70%约54040元，交付楼宅经甲方验收接收大门钥匙前付房款的15%约11070元，留5%待乙方交付房产证时同时付清；房产转移过户缴纳的权证转移税费由甲、乙双方各负50%；乙方因不可抗力外，应在2003年8月31日前将房地产移交给甲方，逾期不交，按银行双倍利息赔偿给甲方，房产证于2004年8月31日前交付；买主登记名义由甲方自行指定，如乙方办理产权转移登记需要甲方出面协办、补换证照、印鉴等时，甲方或登记名义人均应负责照办，不得借故推托、刁难，否则责任自负；本合同订立后应切实履行，甲方违约未能如期付款或不买者，其所付款项无条件由乙方没收并同意解除合同；若乙方反悔不卖，或不能履行合同，解除合同时乙方应双倍返还甲方第一次付款和退还甲方第一次以后的全部付款。此外，合同还对双方的其他权利义务事项作了相关约定。合同签订后，邓永勇自2003年5月24日至2004年1月13日分七次向被告曾广清支付了购房款共计70000元，被告曾广清也按约定的时间将该房屋交付给了邓永勇使用。2007年11月21日，原告陈彦伶在征得被告曾广清同意的情况下，整体转让了邓永勇的合同权利和义务，被告曾广清在原告陈彦伶与邓永勇签订的合同下方签具：“同意邓永勇转让此房给陈彦伶，甲方权利义务由陈彦伶承担”，并且认可已收到原告陈彦伶的购房款70000元。2013年，被告曾广清将已交付给原告陈彦伶的房屋抵押给了银行办理个人抵押贷款。因被告曾广清至今没有为原告陈彦伶办理房屋所有权证，遂酿成本案纠纷。
另查明：被告曾广清于2005年6月7日取得本案所涉房屋占用范围内的土地使用权，权证号为永（冷）国用（2005）第302号，使用权类型为划拨，用途为商业用地；被告曾广清就本案房屋建设通过建设工程（私人）规划审批的时间为2006年10月20日；2007年2月7日，被告曾广清取得了永州市房产局核发的房屋所有权证，权证号为永政房冷字第00089332号，登记总层数为7层，建筑面积2839.3平方米。
原审法院认为：原、被告签订的《房地产买卖合同书》系双方真实意思的表示，根据1990年5月我国颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和1995年7月颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，国家允许对以划拨方式取得土地使用权的土地上所附着的房屋进行转让，该合同内容未违反法律、法规的强制性规定，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已向被告交纳了约定的购房款，被告也已将房屋交付给原告使用。同时根据双方合同约定，为原告办理房屋产权登记系被告曾广清的义务。被告辩称2007年后由于政策改变，需要补交土地出让金，已发生情势变更，无法为原告办理房屋产权证。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。本案中双方从签订房屋买卖合同至今，原告依约履行了合同义务，导致一直未予办证的责任在被告，被告在合同履行中存在过错，本案不适用情势变更原则，故对被告该辩称意见，原审法院不予采纳。对原告要求被告办理房屋产权登记的诉讼请求，原审法院依法依约应予支持。本案系合同纠纷，被告将原告已取得使用权的房产用于个人借贷抵押是一种侵权行为，但该侵权行为系另一种法律关系，不属本案调整范围，本案中原审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告曾广清在本判决生效之日起三十日内为原告陈彦伶办理合同约定的位于永州市冷水滩区梅湾路30号北栋431室的房屋所有权证。本案受理费100元，由被告曾广清负担。
宣判后，曾广清不服，向本院提出上诉。
曾广清的上诉称：原审法院法律定性错误，双方当事人所签订的《房地产买卖合同书》违反法律强制性规定，依法属无效合同。请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人陈彦伶的诉讼请求。
陈彦伶答辩称，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是上诉人曾广清拿房产总证到银行贷款，导致办理不出房产证，因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间双方当事人均没有向法庭提交任何证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，对于一审查明的事实和证据，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点为双方当事人签订的《房地产买卖合同书》是否合法有效的问题。上诉人曾广清上诉提出该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定应属无效合同，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，说明划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后可以转让。同时，又根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应属无效合同。该条款中的“强制性规定”是指效力性强制性规定，合同内容如果违反了效力性强制性规定则无效。但违反管理性强制性规定合同是否无效，则应当根据具体情况认定其效力。本案中，涉案房屋土地使用权为划拨取得，上诉人曾广清转让房屋不改变土地使用性质，并不涉及国家利益和公共利益，且上诉人曾广清为该房屋办理房屋建设工程（私人）规划审批单，取得了规划建设许可证，还办理了土地使用证及房屋总产权证，被上诉人陈彦伶也已实际使用多年，上诉人曾广清完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权，从而为被上诉人办理涉案房屋产权证。况且上诉人曾广清为办理贷款将房屋产权总证抵押给银行也是导致未能办理涉案房屋产权证的原因之一。因此，本案的《房地产买卖合同书》系双方真实意思表示，是依法成立并有效的合同。故上诉人曾广清提出的涉案《房地产买卖合同书》应属无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人曾广清的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人曾广清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑冬平
代理审判员 罗 晖
代理审判员 唐英虎
二〇一五年三月二十日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。