浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初20780号原告：施学军，男，1966年1月16日出生，汉族，经商，户籍地义乌市，现住义乌市。委托诉讼代理人：楼红英，系原告施学军妻子。原告：楼红英，女，1969年9月19日出生，汉族，经商，户籍地义乌市，现住义乌市。被告：义乌市都市房地产开发有限公司，住所地：义乌市稠城街道北门街166号。法定代表人：陈青财，董事长。委托诉讼代理人：徐至成，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。原告施学军、楼红英与被告义乌市都市房地产开发有限公司（以下简称都市房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月13日受理后，依法由审判员骆巧梅独任审判，适用简易程序分别于2017年4月6日、2017年7月10日两次公开开庭进行了审理。原告施学军的委托诉讼代理人楼红英、原告楼红英以及被告都市房地产公司的委托诉讼代理人徐至成两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施学军、楼红英起诉称，两原告系夫妻关系。2013年12月12日原告向被告购买了义乌市都市中央公馆（通惠门）5幢1单元801室和5幢1单元806室两套房屋，一次性支付购房款人民币597.7万元。2013年12月12日原告与被告签订了5幢1单元806室商品房买卖合同（义工商格（备）字（2013-1-1-7）号），2014年5月22日签订了5幢1单元801室商品房买卖合同（义工商格（备）字（2013-1-1-7）号）。合同约定被告应于2014年12月31日之前取得规定的土地、房产权属证书，交付给买受人。出卖人不能按约定的期限交付权属证书，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书止按已支付房价款的日万分之一支付违约金。被告至今尚未为原告做出权属证书。为此，原告诉请：依法判令被告因逾期交付权属证书而支付违约金418390元（总房款为597.7万元按日万分之一，违约期限为1年11个月即700天）。第一次庭审过程中，原告增加诉讼请求:要求被告提供测绘分户平面图、土地出让金发票等一切做房产证所需的资料。后原告又变更诉讼请求：1、判令被告因逾期交付房产和车库权属证书而支付违约金，从2015年1月1日开始至2017年4月20日止共计541548元整，并且要求被告在2017年4月20日之后直至做出房屋和车库权属证之前继续支付违约金（以总房款644.7万元按日万分之一计算）。2、要求被告协助办理义乌市中央公馆5幢1单元801室、806室房屋和负3层022号车库权属证书。被告都市房地产公司答辩称，1、被告不构成违约，不应支付违约金。2、房产证是由于不可抗力等政策原因暂时不能办理。原告在诉状中称其诉请依据是合同第十六条，被告咨询过义乌市不动产登记中心，在转移商品房权属登记时是否需要土地证及房产证，他们答复是不需要提供这两本证的。土地的初始登记是需要办理的，但是商品房所有权初始登记是不需要办理，按照房产交易习惯，买受人办理商品房转移登记手续，出卖人不需要向买受人交付该两本证书就可以办理商品房转移手续，因此该十六条是不符合政策及房产交易习惯，为无效条款。关于违约金，即便存在迟延交付两本证的情况也未对原告造成实际的损失，因此不需要支付违约金。即便法院认定应支付违约金，该违约金过高，请求法院酌情调整。综上，请求驳回原告诉请。原告施学军、楼红英为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：证据1，《浙江省商品房买卖合同》原件2份，证明原告向被告购买801号房屋和车库，合同约定办理房屋产权证的截止时间，逾期构成违约。证据2，《浙江省商品房买卖合同》复印件1份、《个人购房借款/担保合同》原件1份，证明原告向被告购买806号房屋。证据3，《商品房买卖合同》补充合同打印件1份，证明被告强制要求原告签订该份合同，否则拒绝给原告办理产权证书。证据4，收款收据原件11份，税务发票原件1份，证明原告向被告支付购房款和物业费及相关的管理费用、补交的房屋购房款。被告都市房地产公司对原告提供的证据质证如下：证据1，真实性没有异议，达不到原告的证明目的。证据2，没有异议。证据3，没有经过被告公司盖章，是空白的合同，真实性有异议，也达不到原告的证明目的。证据4，其中车位款、车位定位款与本案无关，房屋使用费、维修基金、公共维修费用与本案无关；购房款644.7万元是认可的，已经付清了，其他多出来的购房款不予认可。被告都市房地产公司向本院提供如下证据：证据1，土地使用权证复印件1份，证明被告于2012年12月31日取得涉案开发地块的土地使用权证。证据2，通知复印件1份，证明被告于2016年11月15日通知原告办理不动产登记手续。原告施学军、楼红英对被告提供的证据质证如下：证据1，真实性异议。证据2，该通知被告没有公示通知过，是被告临时贴上去拍一张照的。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：原告提供的证据1、2，被告对真实性没有异议，本院对其真实性、合法性及关联性予以认定，确认其证明力；证据3，系打印件，且系未经任何一方签名盖章确认的空白格式合同，被告对真实性有异议，本院对其真实性不予认定；证据4，系原件，并均加盖有收款人财物专用章或发票专用章，本院对其真实性及证明力予以认定；但对收款单位为绿城物业服务集团有限公司义乌分公司开具的发票，均系物业服务费等费用，与本案的关联性本院不予确认。被告提供证据1，虽系复印件，但原告没有异议，本院对其真实性予以确认并确认其证明力；证据2，系复印件，原告有异议，本院认为，即便被告曾向全体业主公告通知办理不动产登记手续，亦无法达到被告已向原告提供办理涉案房屋产权登记的相关权属证书和登记证明材料的证明力。本院经审理认定事实如下：座落于义乌市区块改造工程12号地块由被告都市房地产公司开发建设，2012年12月31日被告取得该地块的出让土地使用权证（证号：义乌国用（2012）第001-07863号），地号21-001-005-850-1019，使用权面积30989.1平方米。原告施学军与楼红英系夫妻关系，两人于1992年12月22日办理结婚登记。2013年12月12日，原告施学军、楼红英（买受人）与被告都市房地产公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的义乌市稠城街道通惠门（中央公馆）5幢1单元806室房屋一套；建筑面积80.79平方米；房屋总价款为316万元；被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；被告承诺于2014年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记；被告不能在前款约定期限内交付权属证书，且约定期限日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同签订同日，两原告向被告一次性支付购房款316万元。2014年5月22日，原告施学军、楼红英（买受人）与被告都市房地产公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的义乌市稠城街道通惠门（中央公馆）5幢1单元801室房屋一套；建筑面积75.34平方米；房屋总价款为281.7万元；被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；被告承诺于2014年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记；被告不能在前款约定期限内交付权属证书，且约定期限日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年12月12日，两原告已向被告一次性付清该合同项下的购房款281.7万元。2014年5月22日，原告施学军、楼红英（买受人）与被告都市房地产公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的义乌市稠城街道北门街12号(中央公馆)地块负3层022室车库一个；建筑面积25.04平方米；车库总价款为47万元；被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；被告承诺于2014年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记；被告不能在前款约定期限内交付权属证书，且约定期限日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2014年1月10日，两原告已向被告一次性付清该合同项下的购房款47万元。2015年6月2日，由被告都市房地产公司进行保证，以义乌市稠城街道通惠门（中央公馆）5幢1单元806室房屋为抵押，两原告向中国工商银行股份有限公司义乌分行按揭贷款189万元，贷款期限从2015年6月2日起至2030年6月2日止。嗣后，被告至今未向两原告交付办理上述涉案房屋产权登记的相关权属证书和登记证明材料。本院认为，原、被告签订的三份《浙江省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未有致合同无效或可撤销的情形存在，合同中关于对房屋权属证书办理的具体约定，并没有违反现行政策和交易习惯，系合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据庭审查明，两原告已按合同约定支付全部购房款644.7万元，然被告却未在合同约定的2014年12月31日前且至今也未向原告交付办理涉案房屋产权登记所需的相关权属证书，且被告也未提供证据证明其已经向不动产登记机构提交了办理分户不动产证的相关资料，故应当认定被告仍未履行合同约定的义务。原告取得被告交付的权属证书的目的是为了能顺利办理自己的分户不动产权属证书，虽然合同约定由原告自行办理商品房转移登记，但协助办证应系被告的合同附随义务，被告应当协助原告办理涉案房屋的分户不动产权属证书。原告按照合同约定主张违约金合法有据，且该违约金的约定明显低于国家规定的同期贷款基准利率，为此，被告要求对违约金予以调整，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告关于因政策等不可抗力因素而暂时无法办理产权证书的抗辩，依据不足，本院不予采信。综上，原告要求从2015年1月1日起以购房款644.7万元为基数按日万分之一计付违约金至其协助办理涉案房屋产权转移登记义务履行完毕之日止的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告义乌市都市房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告施学军、楼红英交付义乌市中央公馆5幢1单元801室、806室房屋及义乌市稠城街道北门街12号（中央公馆）地块负3层022室车库的初始登记权属证书，并协助办理上述房产的不动产权属登记转移手续。二、被告义乌市都市房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告施学军、楼红英逾期交付权属证书的违约金（以购房款644.7万元为基数按日万分之一从2015年1月1日起计付至被告协助办理涉案房屋产权转移登记义务履行完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4608元，由被告义乌市都市房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 骆巧梅二〇一八年四月十三日代书记员 吴旭璐???