浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终1364号
上诉人（原审被告）：杭州云恒置业有限公司。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐小斌。
被上诉人（原审原告）：廖立仙。
二被上诉人共同委托代理人：蓝建峰，浙江求是园律师事务所律师。
上诉人杭州云恒置业有限公司（以下简称云恒公司）因yi与被上诉人徐小斌、廖立仙商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年9月18日，徐小斌、廖立仙与云恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》一份，约定徐小斌、廖立仙向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓3幢1单元202室商品房一套，建筑面积共89.33平方米，其中套内建筑面积74.53平方米，应分摊共有建筑面积14.8平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11159.19元，房屋总价996850元，首付款606850元，余款按揭支付。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。
案涉商品房竣工后，经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积为88.80平方米，套内面积为69.51平方米，分摊面积为19.29平方米。2013年6月10日，徐小斌、廖立仙与云恒公司办理房屋交接手续，并签署《商品房交接书》，双方对房屋实测建筑面积88.80平方米及房屋总价款徐小斌、廖立仙支付完毕予以确认。另查明，云恒公司在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率达80%以上的表述。案涉房屋所有权证书登记确认在徐小斌、廖立仙名下的时间为2015年9月17日。徐小斌、廖立仙于2015年11月5日起诉至原审法院，请求判令云恒公司向徐小斌、廖立仙赔偿损失23000元。本案诉讼费由云恒公司承担。
原审法院认为，本案双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共89.33平方米，其中套内面积74.53平方米，应分摊共有面积14.80平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比列，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…。”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，云恒公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现处的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。这一点从云恒公司在销售中得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证，现由于云恒公司向徐小斌、廖立仙所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故云恒公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于诉讼时效，双方在2013年6月10日商品房交接时，交接书中并无记载套内、公摊等面积，当时也没有告知前述套内面积信息，故不应从交接书开始计算诉讼时效；另外，业主通常不可能在收房后去查询房屋的套内面积公开信息，案涉房屋所有权证书登记确认时间为2015年9月17日，且云恒公司未能举证证明徐小斌、廖立仙就自本案起诉之日二年前已知道或应当知道房屋的实际套内面积，故对云恒公司主张本案诉讼已过法定诉讼时效的抗辩事由，该院不予采纳。对于违约损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定云恒公司赔偿徐小斌、廖立仙的损失为19440元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年1月12日判决：一、杭州云恒置业有限公司赔偿徐小斌、廖立仙损失19440元，于判决生效后十日内付清。二、驳回徐小斌、廖立仙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费375元，减半收取187.5元，由徐小斌、廖立仙负担29元，杭州云恒置业有限公司负担158.5元。
宣判后，云恒公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为徐小斌、廖立仙的起诉尚未超过法定诉讼时效，属适用法律错误。1、云恒公司已经在《商品房买卖合同》约定的交付期限前，向徐小斌、廖立仙寄发了交付通知书，徐小斌、廖立仙有义务及时对案涉房屋进行查验，包括对房屋的质量，面积、交付标准等等，其中面积就包括《商品房买卖合同》约定的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积。因此，徐小斌、廖立仙知道或应当知道其权利是否收到了侵害，诉讼时效从交付通知规定的交付日起开始计算。2、云恒公司在案涉商品房交付前已经完成了面积测绘，相应的测绘报告也已提交房管部门，并处于可以公开查询的状态，任何一名业主均可随时查询案涉房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等。徐小斌、廖立仙作为特定房屋的买受人负有较高的关注义务，在房屋交付时，完全可以知道也应当知道套内建筑面积是否发生差异，其权利是否受到侵害。3、《商品房买卖合同》第十六条对产权登记也作了相应的约定，云恒公司也已在合同约定的日期前完成了土地及房屋的初始登记。即使从合同约定的产权转移登记期限起算，也已超过了2年的诉讼时效。4、在案涉房屋交付时，因为套内建筑面积差异事宜，爆发了群体性纠纷，当时就有大量的业主拉横幅、讨说法，也有大量的案子起诉到了法院、上诉到了杭州中级人民法院，业主也提交了大量的证据，包括各种媒体“1818黄金眼”、“小强热线”等等均有报道，徐小斌、廖立仙对套内建筑面积差异事宜是清楚的，诉讼时效早已开始起算。5、根据《合同法》第一百五十七条“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”以及《合同法》第一百五十八条“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定”，徐小斌、廖立仙应当在《商品房买卖合同》约定的交付期限前及时办理领房手续，若徐小斌、廖立仙未能及时提出，视为无异议。6、《商品房买卖合同》也对徐小斌、廖立仙未能及时领房的法律后果作了约定，即相应的责任与后果由徐小斌、廖立仙自行承担。基于以上理由，徐小斌、廖立仙的起诉已经超过的诉讼时效，丧失了胜诉权。二、原审法院认为讼争房屋已约定“得房率”且“得房率明显降低”，属认定事实错误。1、《商品房买卖合同》并未约定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》及《补充协议书》全文中均未出现“得房率”三字，更未约定“得房率”发生误差如何处理，徐小斌、廖立仙主张的“得房率”没有合同依据。2、根据《商品房买卖合同》约定的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积，并无法确定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》第四条约定了讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积，原审法院据此认为：通过相关数据完全可以计算出“得房率”。但《商品房买卖合同》以及《补充协议书》中均明确约定了，讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积均为预测面积，均可能与产权登记面积发生差异，并已经明确约定了差异处理办法。试问，无论是“被除数”——套内建筑面积，还是“除数”——建筑面积，都是变量，那么又如何能够计算“商”——“得房率”呢？3、原审法院并未依据证据认定事实，而是根据主观推断“计算出”讼争房屋“得房率”；假如按照原审法院认定事实的方式来确定讼争房屋的“得房率”，那么不但导致《商品房买卖合同》无法履行，反而有悖房地产市场交易的基本惯例，扰乱房地产市场秩序。让我们假设一下，按照原审法院方法计算出讼争房屋“得房率”，那么，当讼争房屋交付时如何确定最终房价款呢？（1）当讼争房屋建筑面积不变，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（2）当讼争房屋建筑面积不变，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（3）当讼争房屋建筑面积变大，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（4）当讼争房屋建筑面积变大，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（5）当讼争房屋建筑面积变大，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（6）当讼争房屋建筑面积变小，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（7）当讼争房屋建筑面积变小，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（8）当讼争房屋建筑面积变小，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（9）当讼争房屋套内建筑面积不变，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（10）当讼争房屋套内建筑面积不变，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（11）当讼争房屋套内建筑面积变大，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（12）当讼争房屋套内建筑面积变大，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（13）当讼争房屋套内建筑面积变大，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（14）当讼争房屋套内建筑面积变小，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（15）当讼争房屋套内建筑面积变小，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（16）当讼争房屋套内建筑面积变小，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？……还有很多很多种组合。原审法院随意计算出的“得房率”，将直接导致所有预售商品房的最终房价款无法确定，所有《商品房买卖合同》的履行都将陷入争议导致无法履行。按照原审法院认定，那么，所有商品房要先按合同约定的建筑面积确定最终房价款，再按照所谓的“得房率”高低情况确定是赔偿损失还是返还房款，至此，市场的基本秩序和规则被完全打破，彻底扰乱了房地产市场。三、原审法院认定“云恒公司的行为构成违约”进而酌情确定“云恒公司赔偿损失”，明显缺乏依据、适用法律错误。1、《商品房买卖合同》已经明确约定了面积差异处理办法，云恒公司交付的房屋虽然存在面积差异，但按照《商品房买卖合同》约定的面积差异处理办法执行即可，云恒公司并不构成违约；徐小斌、廖立仙不按合同约定执行，反而提出有悖合同的无理主张，徐小斌、廖立仙的行为才构成违约。（1）云恒公司和徐小斌、廖立仙在《商品房买卖合同》第六条已经做出明确选择，即选择“建筑面积”、不选择“套内建筑面积”作为计价方式，双方在“建筑面积”一栏打“√”，在“套内建筑面积”一栏打“ⅹ”。（2）《补充协议书》第四条第2款明确约定“按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。由此可见，云恒公司和徐小斌、廖立仙在订立《商品房买卖合同》时已经达成一致约定，只按照建筑面积确定房价并进行面积补差，套内建筑面积的增加和减少均不再进行差异处理。徐小斌、廖立仙对套内建筑面积可能发生误差，且发生差异后不再进行差异处理是明知的、可预见的。（3）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十一条规定，双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积发生误差时的处理方式，云恒公司和徐小斌、廖立仙在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中关于面积差异的相关约定合法有效，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。2、云恒公司和徐小斌、廖立仙已经按照约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，《商品房买卖合同》已经履行完毕，徐小斌、廖立仙无权另行主张赔偿责任。云恒公司和徐小斌、廖立仙已签署了《商品房交接书》，对讼争房屋的房价款、面积差异处理等进行了核对和确认，并补差了相应房款，开具了相应发票。作为出卖方，云恒公司已经向徐小斌、廖立仙交付了房屋，作为买受人，徐小斌、廖立仙也向云恒公司支付了全部房款，双方在《商品房买卖合同》项下的主要权利义务已经履行完毕且无异议。徐小斌、廖立仙单方推翻原有的约定，其主张既无合同依据也不受法律保护。综上，请求撤销一审判决，判决驳回徐小斌、廖立仙原诉讼请求，并由徐小斌、廖立仙承担一、二审诉讼费用。
针对云恒公司的上诉，徐小斌、廖立仙答辩认为：一、本案双方在《浙江省商品房买卖合同》中对案涉商品房建筑面积、套内面积、应分摊共有面积都做了约定。虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。虽然双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…。”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，云恒公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标都很重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。这一点从云恒公司在销售中把得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证。由于云恒公司向徐小斌、廖立仙所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故云恒公司已构成违约。故一审人民法院对徐小斌、廖立仙要求云恒公司赔偿相应损失的请求予以了支持，对于应赔偿损失的金额，一审法院考虑本案合同的性质、实际履行情况及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，判决云恒公司应赔偿徐小斌、廖立仙的损失金额是合理有据的。二、关于本案的诉讼时效问题。2年的诉讼时效不应从交房之日起算，因为交付通知书、商品房交接书上均没有房屋套内面积和公摊面积，因着云恒公司的刻意隐瞒，徐小斌、廖立仙不能知道自身权利被侵害的事实。直到2015年8月份徐小斌、廖立仙听说小区里有业主起诉云恒公司，才知道房子得房率明显降低的事情，徐小斌、廖立仙才知道自身权利被云恒公司侵害的事实。综上，二审法院应依法驳回云恒公司的上诉请求，维持一审判决。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：云恒公司与买受人签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，关于买受人主张本案权利是否超过诉讼时效的问题。本院认为，诉讼时效的起算，应当自当事人知道或者应当知道之日起计算。本案中，云恒公司作为出卖人，其对拟交付的房屋套内建筑面积发生变化的事实是明知的，但并未履行向买受人告知的义务，其以面积测绘系公开信息、买受人未在合同约定的期限办理登记手续、案涉楼盘交付时存在群体性诉讼以及媒体报道等为依据，认为买受人应当知道权利受到侵害的主张不能成立。案涉房屋套内建筑面积的测绘系专业事项，买受人亦不具备自行检测的条件。综上，原审法院认定徐小斌、廖立仙主张本案权利未超过诉讼时效并无不当。其次，案涉合同虽然没有对“得房率”这一概念直接作出约定，但按照该合同，可以计算得出案涉房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例。云恒公司最终交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例存在较大差距。原审法院考虑到这一差距明显超过了合理范围，酌情判令云恒公司赔偿本案买受人损失19440元，尚属合理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费286元，由杭州云恒置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年四月十八日
书 记 员 姚丽萍