河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邯市民一终字第92号
上诉人（原审原告、反诉被告）：冀中能源峰峰集团有限公司万年矿，住所地河北省武安市磁山镇。
负责人：刘贵喜，该矿矿长。
委托代理人：邢秋平。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国农业银行股份有限公司武安市支行，住所地：武安市中兴路1322号。
负责人：赵伟红，该行行长。
委托代理人：孔军林。
被上诉人（原审被告）：孔会云。
上诉人冀中能源峰峰集团有限公司万年矿（以下简称为万年矿）因租赁合同纠纷一案，不服武安市人民法院（2013）武民初字第1493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理认定：2003年初，万年矿与中国农业银行股份有限公司武安市支行（以下简称武安农行）经协商一致，达成口头协议，万年矿将属其所有的房产证号磁山镇字第××号，位于万年矿职工俱乐部对面二层楼房，建筑面积为310平米，原名六十三处商店，与武安农行所有的房产证字第××号，位于磁山镇东二层楼房，建筑面积414.7平米（含锅炉房、伙房）及院落一处，原名磁东营业所，互换使用。互换后，武安农行将万年矿的房屋用于银行业务营业办公。2005年3月1日，万年矿将武安农行的房屋租赁给张海英用于开饭店，并签订房屋租赁合同，后张海英将房屋转租给赵保国，赵保国又将房屋转给李春庆。武安农行按上级的要求进行资产整合，将磁东营业所出售给孔会云，按照出售合同约定，武安农行于2010年3月1日将房屋交付孔会云，武安农行考虑到虽然万年矿没有返还房屋，但房屋毕竟已出售，并已到交付期，其还需要继续占用万年矿的房屋，双方最终商定，武安农行继续占用万年矿六十三处商店房屋，双方订立租赁合同，万年矿将原磁东营业所返还武安农行。2010年9月17日，双方签订房屋租赁合同，租赁期限2年（2010年1月1日-2011年12月31日），年租金39420元，每年7月31日前交清租金。武安农行依据租赁合同继续租用万年矿房屋，向万年矿交付了2010年度租金39420元。因武安农行向买受人孔会云交付房屋的期限为2010年3月1日，孔会云依约要求武安农行如期付房，自2010年3月武安农行多次催促万年矿返还原磁东营业所房屋，以便交付孔会云。万年矿于2011年3月21日书面通知承租人，承租人又通知次承租人解除房屋租赁合同，将房屋交还武安农行。但由于万年矿一直未能向武安农行返还房屋，因此，武安农行拒付2011年的租金，并在2011年年底租赁期满时也未将租赁房交付万年矿。一方是买受人孔会云，紧急催促交付房屋，一方是万年矿不返还房屋，武安农行于2012年12月书面通知万年矿，原磁东营业所已拍卖，由于万年矿至今未将房屋交回武安市农行，致使武安农行至今不能交付买受人，决定将万年矿职工俱乐部对面房屋暂交由孔会云使用，直到万年矿将原磁东营业所交回武安农行后，武安农行终止孔会云使用。此后孔会云实际占有使用房屋，2013年2月19日万年矿书面通知武安农行，解除房屋租赁合同，形成纠纷。
一审法院认为：2003年初，万年矿与武安农行互换房屋的民事行为，决定了本案互换房屋具有房屋租赁的法律属性，房屋互换已形成了房屋租赁合同法律关系。不论是2003年初万年矿与武安农行形成的房屋租赁合同关系，或2010年9月17日双方签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，2010年9月17日双方签订的房屋租赁合同（关于违约金的约定除外）合法有效，双方当事人应恪守诚信，认真全面履行合同义务。1、武安农行是否应附条件返还房屋问题。依照万年矿与武安农行2010年9月17日签订的房屋租赁合同，租赁合同的期满日是2011年12月31日，合同期满后，武安农行继续使用租赁物，万年矿也没有提出异议，依法原租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。2013年2月19日万年矿以书面形式通知武安农行解除原租赁合同，2013年2月21日武安农行接到通知，万年矿解除合同的处分有效，双方的权利义务关系终止，武安农行应将租赁的房屋返还给万年矿；2、武安农行、孔会云是否应连带赔偿租赁合同期满至一审判决之日期间的损失。因万年矿违约不能将互换房屋返还武安农行，致使武安农行不能如期将房屋交付孔会云，使孔会云的合法权益受侵害，孔会云作为受害人，且无违约行为，不应当承担赔偿损失的民事责任，武安农行、孔会云也就不存在连带责任；3、武安农行是否应向万年矿清偿债务、支付租金及违约金；4、2011年的租金诉求是否超过诉讼时效；5、租金的计算办法。民法通则第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，万年矿与武安农行签订的房屋租赁合同约定每年7月31日前交清租金，但万年矿在2013年2月21日才向武安农行索要2011年度租金，显然超过诉讼时效，依法不予支持。双方签订的房屋租赁合同于2011年12月31日期满，但武安农行未将租赁房屋返还万年矿，万年矿没有提出异议，应视为原租赁合同继续有效，武安农行应依原合同约定的租金数额及给付时间支付租金。支付租金的期限应确定为合同期满后的第二日，2012年1月1日至解除合同前一日2013年2月20日，武安农行应给付万年矿2012年度租金39420元，2013年2月20日前的租金5508元（年租金÷365×承租天数即39420÷365×51=5508），租金合计44928元，因武安农行未按约定的时间支付租金，应当承担违约责任，由于租赁合同对违约金的数额约定过高，违背公平原则，应变更为武安农行应支付万年矿逾期支付租金的利息，利息按中国人民银行同期借款利率计算。利息计算起止时间为：2012年租金39420元，自2012年8月1日始，至一审判决日止。2013年租金5508元，自2013年2月21始，至一审判决日止。房屋租赁合同解除后，武安农行仍未返还租赁房屋，万年矿请求武安农行赔偿2013年2月21日起至一审判决之日期间的损失，按原租赁合同约定的租金标准计算，其请求正当，应予支持。
关于本案反诉，1、万年矿是否应向武安农行返还房屋。2003年初万年矿与武安农行互换房屋的民事行为已形成房屋租赁合同关系，因武安市农行将所属自己的互换房屋出卖，多次催促万年矿返还房屋，并以所属万年矿的互换房屋为租赁物，签订了房屋租赁合同，这将标志着双方新的租赁合同关系已形成，互换房屋的租赁合同关系已终结届满。合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。尽管万年矿作出了没占有控制租赁房屋，没有能力返还的抗辩，且通知承租人解除租赁合同的行为不等于返还租赁房屋，依法不能免除其返还租赁房屋的法定义务；2、万年矿应否赔偿武安农行损失。由于万年矿长期不履行返还租赁房屋的法定义务，致使武安农行对所属自己的房屋，既不能占有、使用、收益，也不能处分，确已造成实际损失，应予赔偿；3、损失数额如何确定，按照双方互换房屋租赁合同关系，属双方有偿，租金数额及支付方式、支付时间等价等同。而后双方签订的房屋租赁合同，租赁房屋仍然是原互换房屋，基于同一租赁物，参照双方约定的合同期限，年租金39420元，每年7月31日前付清租金确定损失较为合理。2010年1月1日-2013年5月5日租金损失：2010年租金39420元、2011年租金39420元、2012年租金39420元、2013年租金13500元（年租金÷365天×承租天数即39420÷365×125＝13500），租金损失合计131760元，逾期支付租金利息损失：逾期支付租金利息利率按照中国人民银行同期借款利率计算，利息起止时间，按照租赁合同约定的支付租金时间及当事人的诉请时间分别确定。武安农行请求万年矿赔偿2013年5月6日起至万年矿返还房屋期间的损失，该损失属实，依法予以支持。
一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、一百一十三条一款、一百一十四条、第二百三十五条、二百三十六条之规定判决：1、武安农行、孔会云向万年矿返还租赁房屋（原六十三处商店房屋）；2、武安农行赔偿万年矿自2013年2月21日起至一审判决之日期间的损失，具体数额按照租赁合同约定的租金标准计算。3、武安农行给付万年矿租金44928元，并支付逾期支付租金的利息，利率按同期中国人民银行借款利率计算，利息计算起止时间分别为：2012年租金39420元，自2012年8月1日起至一审判决日止；2013年租金5508元自2013年2月21日起至一审判决日止；4、万年矿向武安农行返还互换房屋（原武安市农行磁东营业所房屋）；5、万年矿赔偿武安农行租金损失131760元。赔偿逾期支付租金利息损失（利率按同期中国人民银行借款利率计算，利息计算的起止时间分别为：2010年-2012年每年租金39420元，自当年8月1日起至2013年5月5日）。赔偿2013年5月6日起至房屋返还时期间损失，具体数额按照租赁合同约定的租金标准计算。于本判决生效后九十日内履行完毕；6、驳回万年矿的其它诉求；7、驳回武安农行其它诉求。
宣判后，上诉人万年矿不服一审判决，提出上诉，主要上诉理由为：1、一审违反法定程序。①一审主审法官拒绝依法签发禁令，未依法追加万年矿房屋的占有人李永红为被告，判决武安农行、孔会云返还万年矿房屋无法执行。②一审判决万年矿返还武安农行房屋，主体不适格，无法执行。是武安农行授权万年矿以自己名义与张海英订立的房屋租赁合同，直接约束武安农行和张海英，武安农行应当以张海英为被告。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，人民法院可以通知占有人李春庆为第三人参加诉讼，判决李春庆向武安农行返还房屋。万年矿不是农行房屋占有人，起诉万年矿主体不适格；2、原审判决认定事实不清。①万年矿从未与武安农行订立承租武安农行房屋的租赁合同。②万年矿于2011年11月8日向武安农行开具金额39420元发票，租金转化为一般债权债务，应适用两年诉讼时效。③一审认定武安农行损失租金131760元没有事实依据。2003年初起至2005年3月1日，原磁东营业所房屋闲置，武安农行授权委托万年矿出租。万年矿2005年3月1日以自己名义与张海英订立房屋租赁合同，约定年租金10000元。武安农行告知万年矿将已原磁东营业所房屋拍卖，要求万年矿通知承租人解除合同，万年矿立即通知承租人解除合同，第三承租人李春庆拒绝将房屋交还武安农行构成侵占，万年矿不存在违约行为，武安农行可依据合同法向张海英主张权利，也可依据物权法向李春庆主张权利。
被上诉人武安农行主要答辩理由：1、原审判决认定事实清楚。①双方最初是相互租赁对方房屋关系。2003年初双方口头商定互换房屋使用。在一审庭审笔录中，万年矿认可双方互换使用对方房屋关系。在万年矿2013年3月11日写给武安农行的《关于“通知”的答复》冀万函（2013）第1号中写明，“为有益贵行工作，贵行使用我矿“六十三商店”部分房屋。贵行将原磁东营业所房屋交给我矿占有作为补偿”。补偿二字与万年矿在上诉状中所说的“无偿”使用其房屋，自相矛盾。②武安农行从来没有委托万年矿对磁东营业所房屋出租。双方互换房屋使用已形成相互房屋租赁合同关系，租金、支付方式及支付时间等价等同。③万年矿未在法定诉讼时效期间（一年）内主张租金，无诉讼时效中断的证据，一审判决驳回完全正确。④万年矿应在2010年3月1日将磁东营业所房屋返还武安农行，但至今没有返还，已近4年的时间，房屋租赁收益每年至少6万元，4年时间武安农行少得收益24万元左右；2、一审符合法定程序。本案万年矿起诉、武安农行依法提出反诉，均符合法律规定。一审法院依法进行审理，不违反法定程序。
被上诉人孔会云主要答辩理由：1、孔会云于2007年8月通过拍卖方式，购得武安市农行原磁东营业所房产，拍卖合同约定武安市农行于2010年3月1日向买受人交房，延迟交房的原因就是武安农行与万年矿互换房屋，万年矿将原磁东营业所房屋出租给张海英使用，租期五年，到期日期是2010年3月1日。2010年3月1日后，孔会云与武安市农行人员多次找万年矿领导交涉、商谈交房事宜，在万年矿答应尽快交房的前提下，在2010年9月17日农行才与万年矿签下了租赁矿俱乐部对过房屋两年的合同（原来是对等互换）。签订合同后万年矿迟迟交不了原磁东营业所房屋，虽然积极努力地想收回该房，由于租赁时就走错一步，使非法占房者李春庆反咬一口，要万年矿赔偿损失，使万年矿的收房计划落空。2011年底，武安农行撤点搬迁，决定暂由孔会云入住万年矿房屋，看管该房，等待万年矿换房；2、武安农行与万年矿互换房屋，到期时你交我房，我还你房，是天经地义的事，万年矿非要打官司解决，一是怕得罪人，二是万年矿与非法占房者李春庆有很多隐情，李春庆曾扬言万年矿不给100万是不会腾房的。孔会云是通过合法程序购得武安农行房产的，受武安农行委托而占用该房的，并与农行立下协议，约定随时腾房交房，退房时必须交给农行。本来此官司是农行与万年矿两家的事，为什么要将我卷入其中，还随意捏造我将房屋交李永红使用，我不知李永红是谁。一审判决是正确的，合法又合情合理，应予维持。
二审中，双方均未提交新的证据。
经审理查明：二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：万年矿与武安农行于2010年9月17日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应严格遵守，全面履行合同义务。合同期满后，武安农行继续使用租赁物，万年矿未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。2013年2月21日万年矿以书面形式通知武安农行解除租赁合同，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，万年矿主张的2012年度租金39420元，一审已予支持，依照万年矿与武安农行签订的房屋租赁合同约定，每年7月31日前交清租金，万年矿在2013年2月21日向武安农行主张2011年度的租金已经超过诉讼时效，万年矿在2011年11月8日开具租金发票后，并未交给武安农行，其辩称租金已转化为一般债务应适用两年诉讼时效的上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。
2003年初，万年矿与武安农行互换使用房屋，2005年3月1日万年矿以自己的名义将武安农行的房屋租赁给张海英，并签订房屋租赁合同，后武安农行将该房屋拍卖，多次催促万年矿返还房屋，万年矿在通知张海英解除租赁合同后未能收回房屋，虽然双方没有就武安农行房屋签订租赁合同，但万年矿在武安农行多次催要后未能归还房屋，应赔偿武安农行占用期间的占有使用费，一审法院参照双方2010年9月17日签订的房屋租赁合同确定的时间和租金标准，判决万年矿赔偿武安农行131760元的损失，并无不当。万年矿上诉称，是武安农行授权其与张海英订立的房屋租赁合同，武安农行应当以张海英、李春庆为被告，起诉万年矿主体不适格，同时还应追加李永红为被告，判决李永红返还万年矿房屋。根据本案查明的事实及合同相对性原则，万年矿出租武安农行的房屋，并没有以武安农行的名义，也不是基于武安农行的授权委托，而是以自己的名义与张海英订立房屋租赁合同，万年矿与武安农行互换房屋后，也有权对房屋占有、使用、收益，因此，在争议房屋返还武安农行后，万年矿与承租人之间如有纠纷，可另行解决，万年矿请求追加的被告不是必需在本案中共同参加诉讼的当事人，武安农行在本案中起诉要求万年矿返还房屋符合法律规定。综上，万年矿的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，但万年矿赔偿武安农行的131760元应明确为占有使用费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持武安市人民法院（2013）武民初字第1493号民事判决第一、二、三、四、六、七项；
二、变更武安市人民法院（2013）武民初字第1493号民事判决第五项为：原告（反诉被告）冀中能源峰峰集团有限公司万年矿赔偿被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司武安市支行占有使用费131760元。赔偿逾期支付占有使用费利息损失（利率按同期中国人民银行借款利率计算，利息计算的起止时间分别为：2010年-2012年每年占有使用费按39420元计算，自当年8月1日起至2013年5月5日）。赔偿2013年5月6日起至房屋返还时期间占有使用费损失，具体数额按照租赁合同约定的租金标准计算。
上述判决中有给付内容的于本判决生效后三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3925元，由冀中能源峰峰集团有限公司万年矿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁国华
审 判 员 徐世民
代理审判员 贾梅录
二〇一四年三月十四日
书 记 员 常新蕊