重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终7143号
上诉人（原审被告）：重庆市渝北区人民政府人和街道办事处，住所地重庆市渝北区人和和睦路19号，组织机构代码45053464-0。
法定代表人：甘敬鸣，主任。
委托诉讼代理人：张承明，重庆静昇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆隆天房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区人和街道龙寿路580号，组织机构代码70932373-9。
法定代表人：张中全，董事长。
委托诉讼代理人：陈思，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅松溪，北京大成（重庆）律师事务所律师。
上诉人重庆市渝北区人民政府人和街道办事处（以下简称人和街道）因与被上诉人重庆隆天房地产开发有限公司（以下简称隆天公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初16716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后依法组成合议庭，并进行了询问。上诉人人和街道的委托诉讼代理人张承明，被上诉人隆天公司的委托诉讼代理人陈思参加了诉讼。本案现已审理终结。
人和街道上诉请求：撤销原判，改判驳回隆天公司诉讼请求，并由隆天公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.原判认定案涉土地转让经过了北部新区管委会同意，事实错误。仅凭人和街道的单方请示及人和街道向隆天公司出具的委托书，不能推定案涉土地经过了北部新区管委会的批准同意。2.原判适用法律错误。根据城镇国有土地使用权出让和转让条例第四十五条规定，仅具地上附着物的划拨土地使用权可经依法批准转让，案涉土地为净地，依法不具有转让条件，且未获国土管理部门审批，一审法院推定经管委会同意，既与事实不符，也与法律规定的审批部门不符。3.隆天公司不具有相应权利的主体资格，其除已付的土地款之外无其他损失，一审将政府回购土地的价差认定为隆天公司的损失无相应依据。
隆天公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
隆天公司向一审法院起诉请求：1.解除2003年12月27日签订的《联合开发建设协议》；2.人和街道立刻向隆天公司返还已付土地转让款1048000元，并以其为基数，从2003年12月28日起至付清之日止，按年利率8%计算并支付其资金占用损失；3.人和街道立即赔偿隆天公司损失11166341元；4.案件受理费用由人和街道承担。
一审法院认定事实：原重庆市北部新区管委会人和镇农机管理推广站、重庆市北部新区管委会人和镇林业工作管理站、重庆市北部新区管委会人和镇水利管理站（以下简称三站）系依法成立的事业单位法人，举办单位为北部新区管委会人和镇人民政府。
2003年12月27日，以隆天公司为甲方、三站为乙方，双方签订了《联合开发建设协议》。主要约定：甲乙双方在人和镇汪家桥社区双宁路入口旁（北部新区高新园29号地块）共同拥有国家划拨地约14637.71平方米，合计3.94亩。由于该地块受北部新区行政区划调整和规划调整，以及土地清理、冻结等因素的影响，至今已有8年之久未开工建设，在该地块原12家业主已有9家与甲方签订联合建房协议的基础上，经甲乙双方多次友好协商，达成如下协议：合作方式：乙方将2626.74平方米（3.94亩）的土地卖给甲方，由甲方一次性买断乙方的土地所有权；每亩地甲方补偿乙方26.6万元，共补偿人民币104.804万元，合同签订后的20日内一次性支付给乙方；甲方应按时支付给乙方的补偿费用，负责办理建设项目的一切手续并支付费用。乙方应积极为甲方提供土地建设用地的现有手续，并不得以任何借口和理由干扰甲方的正常建设施工秩序。与本协议同时签定的联合开发建房协议（协议编号为LT-017号）仅作为办理规划手续时的相关资料，不作为甲、乙双方合作建房的法律凭证，因此，所有与本协议有抵触之处，均以本协议为准。
2004年3月18日，重庆市渝北区人和镇财税所（代林业站、水管站、农机站）向隆天公司出具重庆市非经营性结算统一收据，收款金额为1048040元，载明的收款事由为“人和双宇路29号地块土地出让补偿费”。
2005年5月27日，中共重庆高新技术产业开发区工作委员会下发“渝高新工委（2005）71号文件”即关于中共人和街道工作委员会、人和街道办事处职能配置、内设机构和人员编制方案（规定）的批复，其中农业综合服务中心则负责种植业、水利、农机等技术的推广和应用。
2013年6月7日，人和街道向北部新区管委会提交《关于加快高新园29号地块处置工作的请示》，该请示载明：1996年8月印319（渝长路）高速公路建设需要，重庆市高等级公路指挥部征用包括人和水管站、农机站、林业站3家单位在内的12家单位和个人的房屋和设施，拆迁方将位于汪家桥社区的14687.72平方米的29号地块给予了12家单位还建，并将29号地块作为一个整体进行划拨并办理证件。因此该地块的建设必须得到12家单位的全体同意才能实施。经过协商，包括三站在内的11家单位均同意与隆天公司联建，但因有一家业主要价过高，一直未能单独达成协议，该项目一直未能开工建设，也未办理产权过户手续。为维护辖区稳定，加快对29号地块的处置，现建议可选择两种方式之一进行处置：1.授权人和街道继续与隆天公司的联建协议，建议由管委会授权人和街道向隆天公司出具委托书，由其承担该地块三站部分的权利和义务；2.由管委会国有资产管理部门牵头，按照相关规定，全权依法处置该地块事宜，人和街道配合。
2013年11月7日，人和街道出具特别授权委托书一份，载明：“重庆北部新区国土局、房管局、规划局、建设局等相关主管部门：2003年12月27日，隆天公司与重庆市渝北区人和镇三站依法签订了（联合开发建设协议）。依照该协议约定，原三站已将其拥有的原人和镇汪家桥社区双宁路入口旁（北部新区高新园29号地块）划拨地约2626.7平方米转让给隆天公司。隆天公司早于2004年3月18日已付清全部转让款104.8万元，该地块土地所有权早已属于隆天公司。当时渝长路指挥部将拆迁户还建地12家单位个人统一登记在一个土地使用权证上，开发意见未达成一致，导致该土地闲置十几年至今形成历史遗留问题。根据渝高新工委2005年71号文件批复三站经政府改制注销，之前三站与隆天公司所签订协议真实合法有效。为此经报北部新区管委会同意，我街道办事处特别授权如下：凡涉及该地块土地使用权的出让转让、规划建设、房地产权证办理、土地处置等一切相关事宜，均由隆天公司代为我街道办事处办理和处理。特此委托。”
2015年5月22日，重庆市北部新区管委会办公室下发管委会2015年9次全体会议纪要，载明：会议同意：一是回收人和片区12家被拆迁单位人和组团H36/02地块国有土地使用权，相关事宜按规定程序办理；二是鉴于人和镇三站等3家单位于2005年被撤销，其还建土地2626.74平方米（折合3.94亩），补偿费用共计1221.4341万元补偿给人和街道，并由其负责后续处置。
2015年6月19日，人和街道等12家单位与重庆市国土资源和房屋管理局两江新区（北部新区分局）签订了《土地使用权交换协议书》，约定人和街道等12家单位将2001年以划拨方式取得土地使用权的14087。72平方米的土地交还给北部新区分局，北部新区分局根据市政府对北部新区人和片区12家遗留问题处理方案的批示，按310万元/亩的价格收购前述土地使用权，双方同意以此价格作为12家单位交还土地的补偿费用。
2015年6月5日，重庆北部新区土地储备整治中心（甲方）与人和街道等12家单位（乙方）又签订了《国有土地收回补偿合同》中约定，原重庆市北部新区管委会人和镇农机管理推广站186万元、重庆市北部新区管委会人和镇林业工作管理站601.431万元、重庆市北部新区管委会人和镇水利管理站补偿费用为434.0031万元；合同生效之日起5个工作日内，乙方应将本次收回土地房屋相关权证原件等资料交给甲方，甲方收到上述资料并审查合格后10个工作日内，支付乙方合同总额的30%，甲方在乙方按照约定交还土地并签订《土地备忘录》后10个工作日内支付乙方合同总额的50%，甲方在乙方取得市政府退地批复和区国土房管分局退地通知书后10个工作日内，支付乙方合同总金额的20%。
人和街道认可土地回购款已全部付至其账上。
一审法院认为，虽然案涉土地性质为划拨，但从人和街道向原重庆北部新区管理委员会的请示和之后人和街道向隆天公司出具的特别授权委托书的内容显示，隆天公司之前与三站的《联合开发建设协议》是经过了有权机关的批准同意，双方签订的协议系真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效。虽然合同有效，但因案涉土地被回购，双方的合同无法继续履行，故对隆天公司要求解除《联合开发建设协议》的诉讼请求，该院予以准许。因合同已解除，对隆天公司要求返还已支付的土地转让款1048000元的诉讼请求，本院予以支持。
对于隆天公司要求赔偿损失的诉讼请求，从人和街道向隆天公司出具的《特别授权委托书》载明“当时渝长路指挥部将拆迁户还建地12家单位个人统一登记在一个土地使用权证上，开发意见未达成一致，导致该土地闲置十几年至今形成历史遗留问题”看，一直未能进行权利变更登记的原因不在隆天公司，案涉土地在回购时土地性质并未发生变化，故回购价与隆天公司之前的转让价的差价310万元/亩*3.94亩-1048040元=11165960元应当作为隆天公司的损失，且人和街道也实际已领取了回购款，故应当赔偿原告的损失11165960元，对超出部分该院不予支持。对隆天公司主张的利息损失，不予支持
一审法院判决：一、解除2003年12月27日签订的《联合开发建设协议》；二、人和街道于本判决生效后十日内退还隆天公司已支付的土地转让款1048000元；三、人和街道于本判决生效后十日内赔偿隆天公司损失11165960元；四、驳回隆天房公司的其他诉讼请求。
二审中，双方未提交新证据。双方对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为案涉土地使用权转让合同是否经依法批准、有效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”隆天公司与原渝北区人和镇政府下属的三站于2003年订立案涉协议，有偿受让三站名下的3.94亩划拨土地，并按约支付了转让款，由于诸多原因，案涉土地久未开发，亦未能变更登记至隆天公司名下，但根据2013年6月7日人和街道向北部新区管委会提交的请示“建议管委会授权人和街道向隆天公司出具委托书，由其承担三站的权利义务”，以及人和街道此后向隆天公司出具的委托书“三站已将划拨土地转让给隆天公司……该地块土地所有权早已属于隆天公司……经报北部新区管委会同意，特授权……隆天公司代为办理”，一审法院认定案涉土地使用权转让经过了北部新区管委会的追认同意，有相应依据。人和街道上诉认为案涉土地使用权转让未经有权机关批准同意，与其出具的请示及委托书不符。一审据此判决解除合同并由人和街道将土地价差款赔偿给隆天公司，并无不当。
综上所述，人和街道的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费95090元，由重庆市渝北区人民政府人和街道办事处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖鸣晓
审 判 员 邓 山
代理审判员 朱华惠
二〇一六年十一月一日
书 记 员 李白露