江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3798号
上诉人（原审原告、反诉被告）江苏凤凰少年儿童出版社有限公司，组织机构代码68112063-X，住所地南京市湖南路1号A楼。
法定代表人张胜勇，该公司总经理。
委托代理人辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。
委托代理人贾辰源，江苏永润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京文正金象图书发行有限责任公司，组织机构代码76526933-5，住所地南京市栖霞区燕子矶街道燕子矶伏家场。
法定代表人邢卫荣，该公司总经理。
委托代理人周建平，江苏普善律师事务所律师。
委托代理人赵恒翼，江苏普善律师事务所律师。
上诉人江苏凤凰少年儿童出版社有限公司（以下简称凤凰出版社）因与被上诉人南京文正金象图书发行有限责任公司（以下简称文正金象公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月29日公开开庭审理了本案。上诉人凤凰出版社的委托代理人辛晓斌、贾辰源，被上诉人文正金象公司的委托代理人赵恒翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凤凰出版社原审诉称，凤凰出版社长期承租文正金象公司位于南京市栖霞区伏家场118-1号房屋，租赁合同每年一签。2013年5月21日，双方再次签订房屋租赁合同，租赁期限为2013年6月1日至2014年5月31日。2013年8月14日，栖霞区房屋征收管理办公室公示了《燕子矶新城保障性住房项目征收补偿方案》，承租房屋被纳入拆迁征收范围。文正金象公司向凤凰出版社发出通知，要求凤凰出版社于一个半月内搬离该处房屋。凤凰出版社为配合拆迁征收工作，遣散了9名员工并基本完成了承租房屋物品的搬迁。2013年8月，凤凰出版社按合同向文正金象公司交纳了9月1日至11月30日的房租257263.68元。因该房屋于2013年8月14日即进入征收程序，为此，文正金象公司除应退还该笔房租外，还应退还2013年8月15日至8月31日的租金42877.28元，共计应退还房租300140.96元。凤凰出版社多次与文正金象公司交涉无果。凤凰出版社认为，双方签订的租赁合同合法有效，现因租赁房屋被征收，致租赁合同提前终止，给凤凰出版社造成了巨大损失。现要求文正金象公司（1）退还房租300140.96元；（2）赔偿遣散人员损失1340391.65元；（3）承担应支付给凤凰出版社的其他费用（因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿）；（4）由文正金象公司承担本案诉讼费。庭审中，凤凰出版社变更诉讼请求为退还房租302999元，赔偿遣散人员损失1141000元，其他诉请不变。
文正金象公司原审诉、辩称，文正金象公司与凤凰出版社签订房屋租赁合同后，凤凰出版社仅支付了2013年6月至11月30日的房屋租金，此后的租金一直未支付，另凤凰出版社一直拖欠水电费，至文正金象公司提起反诉时，凤凰出版社累计拖欠水电费10588.8元。2013年8月24日，栖霞区房屋征收管理办公室发布《燕子矶新城保障性住房项目征收补偿方案公告》，租赁房屋被纳入拆迁征收范围。文正金象公司于2013年8月27日发函告知凤凰出版社，要求其腾空并返还房屋，但截止文正金象公司提起反诉时，凤凰出版社仍未交还房屋。现文正金象公司尚未就被征收的房屋签订房屋征收补偿协议，凤凰出版社滥用诉权提起索赔金额高达160多万的诉讼，致文正金象公司为参与诉讼聘请律师出庭，为此支付了5万元的律师代理费。另凤凰出版社要求赔偿遣散人员损失及其他损失均没有法律依据，故请求驳回凤凰出版社的全部本诉请求。同时，文正金象公司提起反诉请求：（1）判令凤凰出版社支付2013年12月1日起至交还租赁房屋止的房屋使用费；（2）支付2013年2月1日至今的水电费10588.8元；（3）赔偿文正金象公司律师代理费损失5万元；（4）本诉及反诉诉讼费均由凤凰出版社承担。
针对文正金象公司的原审反诉请求，凤凰出版社原审辩称，2013年8月14日，栖霞区房屋征收管理办公室公示了《燕子矶新城保障性住房项目征收补偿方案》，承租房屋被纳入拆迁征收范围，根据相关法律规定，从征收公告之日起，双方的租赁合同终止，文正金象公司应按照法律规定，给承租人凤凰出版社相应的补偿。凤凰出版社于2013年11月底就搬离了承租房屋，现文正金象公司主张房屋使用费及律师代理费，均无事实和法律依据。即使应支付房屋租金或使用费，也应当扣除凤凰出版社合理搬迁时间的租金或使用费。综上，请求驳回文正金象公司的全部反诉请求。
原审法院经审理查明，凤凰出版社长期承租文正金象公司位于南京市栖霞区伏家场118-1号房屋（面积4411平方米）用作仓库、办公，租赁合同每年一签。2013年5月21日，双方再次签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限自2013年6月1日起至2014年5月31日止；租金846912元／年，每季度支付一次，先付租金后租房。合同签订后，凤凰出版社支付文正金象公司2013年6月至11月30日计六个月的房租514527.36元（含税金）。2013年8月14日，栖霞区房屋征收管理办公室公示了《燕子矶新城保障性住房项目征收补偿方案》，承租房屋被纳入拆迁征收范围；同年8月24日，发布房屋征收补偿方案公告。2013年8月27日，文正金象公司向凤凰出版社发出通知，告知承租房屋被征收，租赁合同不得不提前终止，要求凤凰出版社尽可能在一个半月内搬离。2014年4月22日，栖霞区人民政府发布《燕子矶新城保障性住房项目征收公告》。自2013年12月起凤凰出版社未再支付文正金象公司房租。2014年5月26日，凤凰出版社将承租房屋交还文正金象公司。现文正金象公司与房屋征收部门尚未签订房屋征收补偿协议。
上述事实有房屋租赁合同，租赁房屋的土地证、产权证，租金发票及银行汇款凭证，保障性住房项目征收补偿方案、征收公告，文正金象公司向凤凰出版社发出的通知及当事人的陈述等证据证实，原审法院予以认定。
原审法院认为，文正金象公司与凤凰出版社签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思的表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定行使权利和履行义务。凤凰出版社的本诉请求（1）要求退还租金，因凤凰出版社租金交至2013年11月，在此之后一直使用承租房屋至2014年5月26日才交还，故其要求退还租金的诉请不能成立，原审法院不予支持，相反凤凰出版社应支付文正金象公司房屋征收公告发布之日前的租金及之后的房屋使用费；本诉请求（2）要求赔偿遣散人员损失，因没有法律依据，不予支持；本诉请求（3）要求补偿其因停业、设备拆除、安装和搬迁等损失，根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案中文正金象公司尚未就被征收房屋与征收部门签订征收补偿协议，现无法确定其获得补偿的项目及数额，故凤凰出版社这一诉请目前缺乏证据证明，不予支持。对文正金象公司的反诉请求（1）支付租赁房屋使用费，原审法院认为，自征收公告发布之日（2014年4月22日）起，双方的租赁关系即终止，故房屋租金应计算至2014年4月22日，此后，因凤凰出版社仍使用该房屋至2014年5月26日，在此期间可参照租金标准由凤凰出版社支付出租方相应的使用费。因租赁房屋面积较大且用于仓储货物，考虑凤凰出版社搬迁需要一定时间的客观实际，原审法院酌情扣除凤凰出版社合理搬迁时间26天的房屋使用费。综上，凤凰出版社应支付文正金象公司自2013年12月至2014年4月共计五个月的房屋租金及使用费428772.8元（514527.36元／6个月÷6个月×5个月，含税金）。反诉请求（2）要求支付水电费，因文正金象公司对此未提供证据证明，故不予支持。反诉请求（3）要求赔偿律师代理费损失，因双方在租赁合同中对此未作约定，且文正金象公司对此亦未提供证据证明，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、驳回江苏凤凰少年儿童出版社有限公司的全部诉讼请求。二、江苏凤凰少年儿童出版社有限公司于判决生效之日起十日内支付南京文正金象图书发行有限责任公司房屋租金及使用费合计428772.8元。三、驳回南京文正金象图书发行有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费19564元，财产保全费5000元，合计24564元，由江苏凤凰少年儿童出版社有限公司负担；反诉受理费3677元，由江苏凤凰少年儿童出版社有限公司负担3125元，南京文正金象图书发行有限责任公司负担552元。
凤凰出版社不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定部分事实错误。1、原审认定上诉人自2013年11月后一直使用承租房屋系认定事实错误。被上诉人于2013年8月27日向上诉人发出通知，告知上诉人租赁房屋被征收，要求终止租赁合同，并要求上诉人在一个半月内搬离。上诉人为配合政府拆迁征收工作已于2013年l1月底前基本完成了租赁房屋内的资产搬迁，并且等待配合征收工作，上诉人在2013年11月后就没有继续使用租赁房屋。2、由上诉人单方全部承担租金及使用费，有违公平原则。被上诉人在获知征收信息后，先恶意隐瞒再收取上诉人9月至11月的房租后，发函通知上诉人，以征收为由，要求上诉人搬迁，上诉人搬迁完毕后，上诉人并未使用诉争房屋，被上诉人也未要求交接房屋，双方均在等待征收补偿，因此，一审判决由上诉人全部承担租金及使用费，是明显的不公平。二、原审判决适用法律错误。1、一审认定上诉人应当支付被上诉人房屋租金以及对搬家时间的酌定，明显与客观实际不符。关于房屋租金，上诉人虽然在2013年9月至11月期间仍然占有租赁房屋，但是由于被上诉人2013年8月27日的单方通知行为，使上诉人进入搬迁期，因此在该段期间内上诉人已经不能按照合同约定的用途正常使用租赁物，不能按照合同约定支付租金。一审酌定上诉人搬家时间为26天，明显过少，未曾综合考量本案现实情况。2、一审认定上诉人支付房屋使用费，违反证据规则。2013年11月后，上诉人并未继续使用租赁房屋。而被上诉人主张自2013年11月后的房屋使用费没有任何证据支持，一审仅以上诉人未与被上诉人办理房屋交接手续进而推定上诉人一直在使用租赁房屋，明显违反证据规则。3、根据相关法律规定，租赁合同因房屋征收而终止，出租人应该按照征收补偿标准向承租人支付搬迁费及停业损失费等，而一审却以被上诉人未就征收房屋与征收部门签订征收补偿协议为由，从而驳回上诉人的该项诉讼请求，明显违反了合同相对性原则，系适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人文正金象公司称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，凤凰出版社提供一份库存商品搬迁、转运、入库与商品报废处理协议，欲证明2013年11月10日至12月3日对仓库物品进行了搬迁；文正金象公司认为该份证据不是原件只是复印件，不属于新证据并过了举证期限不予质证。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人凤凰出版社与被上诉人文正金象公司就本案涉租房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，合同当事人均应依照约定履行各自的合同义务。本案中双方租赁期限至2014年5月31日止，由于栖霞区人民政府于2014年4月22日发布征收公告，涉案房屋被纳入拆迁征收范围，双方租赁关系由此提前终止履行，现因凤凰出版社于5月26日才将涉案房屋交还给被上诉人，故被上诉人要求上诉人支付此期间的租金或占有涉案房屋使用费，于法有据。上诉人凤凰出版社主张2013年11月后就开始搬迁，之后就没有使用涉案房屋不应给付租金，对此，上诉人并未提供充分证据证明涉案房屋的物品全部搬空不再占有该房屋，也未书面告知对方或在此时将涉案房屋交还给被上诉人，双方直至5月26日才进行交接房屋，据此，原审法院酌定扣除凤凰出版社需要26天的搬迁时间，涉案房屋租金及使用费参照合同约定的租金标准计算至2014年4月30日止，并无不当，本院予以支持。关于上诉人凤凰出版社上诉主张被上诉人应当支付其相应的损失补偿费用问题，因被上诉人文正金象公司与拆迁人目前尚未就拆迁补偿达成协议，现无法确定其获得补偿的项目及数额，上诉人可在拆迁补偿的数额确定后另案主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费19564元，由上诉人江苏凤凰少年儿童出版社有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 王 路
二〇一四年十一月六日
书 记 员 杨文艳