福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第7825号
原告于永昌（反诉被告），男，1949年4月2日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告林美虾（反诉原告），女，1981年6月8日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人黄艳娜、徐慧昭，福建法正联盟律师事务所律师。
原告于永昌（反诉被告）与被告林美虾（反诉原告）房屋租赁合同纠纷本反诉一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法由审判员陈彤适用简易程序，于2014年6月30日公开开庭进行审理。原告、被告的委代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于永昌诉称，被告向原告承租房屋，双方签订了合同，并对租金支付作了详细约定，但被告在承租后一直迟延支付租金，至今共迟延达100天。故原告于2014年5月19日向被告发送了解除合同的函，但被告拒不搬迁也不支付滞纳金，故原告诉诸法院，请求判令被告自本判决生效之日起三日内按实住天数结清一切费用，恢复承租房原状，交还内外门钥匙，退还房屋；并判令被告支付滞纳金24400元、补交2014年4月10日转款时擅自扣除的600元。
被告林美虾辩称，原、被告在租赁合同中并未明确约定被告应该支付租金的期限，被告每季都在承租当季支付了租金，故不存在违约，原告不享有合同的解除权。现原告违法提前解除合同，应按合同约定向被告支付违约金和补偿被告装修、添置家具的折旧差价。被告在承租期间由于承租房内的抽水马桶破损，故更换、维修抽水马桶的费用960元应由原告承担。退一步说，即使被告存在违约行为，原告所主张的违约金也远远高于实际损失，应予调整。据此，现被告同意解除双方的租赁合同，但请求驳回原告不合理诉求。
反诉原告林美虾诉称，其承租了反诉被告的房屋后，征得反诉被告同意添置了电器与家俱，后发现抽水马桶不能使用又自行更换了马桶。2014年5月19日，反诉被告未事先告知的前提下，将解除合同函留置于承租房内便离去。后反诉原告多方与其沟通未果。故反诉原告诉诸法院，请求判令解除反诉原、被告所签订的《房屋租赁合同书》；判令反诉被告立即退还反诉原告押金3900元，第四季度租金12200元；判令反诉被告支付违约金3900元；判令反诉被告赔偿反诉原告添置家俱等损失共计5413元。
反诉被告于永昌辩称，押金的退还前提是结清租赁期间的一切费用，因此，反诉原告主张退还不具条件。该退还的租金以实际居住天数结算。反诉原告主张的添置家俱等损失无事实依据，不应予支持。本案是由于反诉原告的违约造成，因此，反诉原告向反诉被告主张违约金于法无据。
经审理查明，本案讼争房产厦门市思明区镇海路29号镇海明珠A栋2002室房屋系于永昌与其配偶共有之产业。
2013年8月18日，于永昌与林美虾就讼争房产签订《房屋租赁合同书》，约定：林美虾向于永昌承租讼争房屋，用途为住宅，期间为2013年8月20日至2016年8月19日，月租金为3900元；租金支付方式：林美虾应每季向于永昌交付11700元，每次付款应提前7天付清；合同签订之日，林美虾向于永昌交付3900元作为押金，到合同期满时，林美虾交清租赁期间应交的一切费用后，于永昌将押金无息退还林美虾；租赁期间林美虾如有延迟支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达7天的，于永昌有权自行提前解除合同，收回房屋，若有家俱杂物不搬者，于永昌可视为废物，任由于永昌处理，林美虾不得有异议，并追回所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方以付一个月租金作为违约赔偿金；租赁期间，林美虾应负责交纳水电煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务等费用；租赁期间，林美虾应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失，林美虾认为需要装修该房屋时，须取得于永昌同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，林美虾在交还房屋时应负责恢复原状。
合同签订当日，林美虾向于永昌交纳了三个月租金11700元、押金3900元、第一季度水电煤气押金500元。原告将讼争房屋交付给被告承租使用。2013年12月24日，被告通过银行转账支付给原告租金12200元。2014年4月10日，被告通过银行转账支付给原告11435元，附言：新报装马桶960元，你出600元，上季余165元。2014年5月16日，被告通过银行转账支付给原告12200元。林美虾未予缴纳2013年12月至2014年5月的物业管理费及公维金。
2013年12月24日，被告向原告发送手机短信：“房东，马桶水箱都没法用，压下去都是回不上来的，我去换个900元的马桶包安装，没问题吧？”“那马桶钱下次房租里减掉。”原告回手机短信：“既然合同中有明确约定，就按合同办吧！”被告再发短信给原告：“大哥，不可以这样说，这是你的东西不能用，法律也规定自然损坏的东西也应你们承当，事情可以大家协商，不可以不讲道理，况且，你这马桶本来就一直这样。”2013年12月26日，被告自行更换了一款价值960元的抽水马桶。
2014年5月19日，于永昌在讼争房内留置了一份《关于提前解除合同的函》，表示：由于被告一再迟延支付租金达100天，属严重违约，原告行使合同约定的解除权，给予被告10天搬迁。此后，双方协商未果，故诉诸法院。
上述事实，有原、被告提供《房屋租赁合同书》、收条、银行转账凭证、结婚证书、购房合同书、《关于提前解除合同的函》、手机短信、马桶发票及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。
本院认为，于永昌与林美虾于2013年8月18日就讼争房产所签订《房屋租赁合同书》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规，系合法有效的合同，双方应严格履行。依照该合同约定的租金支付方式：按季付，每次付款应提前7天付清。实际履行中，林美虾在支付首期租金时也是在季头，由此可解读为：林美虾应于每季度头提前7天支付租金。据此，林美虾接下来的租金支付日期应为：2013年11月13日前、2014年2月13日前、2014年5月13日前。而林美虾实际支付租金的日期为2013年12月24日、2014年4月10日、2014年5月16日，因此，林美虾实际迟延支付租金的天数为100天，于永昌依合同约定享有合同解除权。故于永昌于2014年5月19日向林美虾发送的《关于提前解除合同的函》，符合法律规定，本院予以确认。基于此，《房屋租赁合同书》已于2014年5月19日解除。于永昌要求林美虾于本判决生效之日起三日内按实际居住天数结清一切费用后，恢复讼争房屋原状，交还内外门钥匙，将讼争房屋退还给于永昌，符合法律规定，本院予以支持。林美虾在结清依合同约定应予缴纳的各项费用后，于永昌应将押金3900元退还给林美虾。此外，于永昌还应按林美虾最后一季度实际居住天数结算后，将租金余款退还给林美虾。林美虾该项反诉请求中超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。
依照我国合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，违约金是由当事人协商确定的，且是独立于履行行为之外的给付。同时，我国合同法还规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《房屋租赁合同书》约定了被告迟延支付租金的滞纳金为迟付租金部分的2%／日。林美虾对此提出抗辩，请求法院予以调整。鉴于该违约金标准系由合同双方自愿约定，故从诚实信用及公平的原则出发，可将该违约金标准调整为按迟付租金部分的日千分之二计。现林美虾迟延缴纳租金的天数为100天，故于永昌可按当季迟付租金部分，以日千分之二向林美虾收取滞纳金。于永昌该项诉求中超出部分，于法无据，本院不予支持。林美虾反诉认为系于永昌违约解除合同故要求于永昌支付违约金3900元，无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《房屋租赁合同书》的约定，林美虾认为需要装修该房屋时，须取得于永昌同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构。由于讼争房屋内的抽水马桶水箱有故障，林美虾于2013年12月24日向于永昌发短信表示要换一个价值900元的抽水马桶，于永昌当即表示异议。林美虾遂于2013年12月26日自行更换了抽水马桶，并自行在此后的租金支付中扣除了认为该由于永昌承担的抽水马桶更换费用600元。本院认为，林美虾此举违反合同约定，且缺乏足够的相互协商，但考虑到已形成了不可逆转的客观事实，故从公平的角度出发，该抽水马桶的更换费用应由林美虾承担600元，于永昌承担300元。据此，林美虾应返还给于永昌自行抵扣的抽水马桶更换费用300元。于永昌该项诉求中超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。林美虾反诉要求于永昌赔偿其添置家俱的损失5413元，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告于永昌（反诉被告）与被告林美虾（反诉原告）于2013年8月18日就讼争房产所签订《房屋租赁合同书》于2014年5月19日解除。
二、被告林美虾（反诉原告）应于本判决生效之日起三日内按实际居住天数结清一切费用后，恢复讼争房屋原状，交还内外门钥匙，将讼争房屋退还给原告于永昌（反诉被告）。
三、被告林美虾（反诉原告）在结清依合同约定应予缴纳的各项费用后，原告于永昌（反诉被告）应将押金3900元及剩余的租金退还给被告林美虾（反诉原告）。
四、被告林美虾（反诉原告）应于本判决生效之日起七日内按当季迟付租金部分，以日千分之二向原告于永昌（反诉被告）支付迟延交纳租金100天的滞纳金2340元。
五、被告林美虾（反诉原告）应于本判决生效之日起七日内返还给原告于永昌（反诉被告）抽水马桶更换费300元。
六、驳回原告于永昌（反诉被告）其他本诉诉讼请求。
七、驳回被告林美虾（反诉原告）其他反诉诉讼请求。
原、被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费212.5元，于永昌负担137.5元，林美虾负担75元。反诉案件受理费80元，由林美虾负担，均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 陈彤
二〇一四年七月八日
书记员 孙蕾
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。