呼和浩特市赛罕区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）内0105执异153号
案外人呼和浩特万达广场投资有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。
法定代表人于修阳，董事长。
委托代理人丁换生，内蒙古嘉泽律师事务所律师。
委托代理人杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。
申请执行人内蒙古精储小额贷款有限责任公司，住所地呼和浩特市。
法定代表人李文义，董事长。
委托代理人于振永，内蒙古东日律师事务所律师。
被执行人陈国庆，男，1977年11月26日出生，汉族，现住呼和浩特市。
被执行人周慧敏，女，1975年3月14日出生，汉族，现住呼和浩特市。
本院在执行申请执行人内蒙古精储小额贷款有限责任公司与被执行人陈国庆、周慧敏借款合同纠纷[（2014）赛执字第00402-1号]一案中，案外人呼和浩特万达广场投资有限公司于2016年7月5日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人称，案外人在诉陈国庆、周慧敏房屋买卖纠纷案件中开庭时获知法院在办理内蒙古精储小额贷款有限责任公司与陈国庆、周慧敏执行案件中查封了陈国庆、周慧敏仅在房管局办理了商品房买卖合同备案手续的四套房屋分别为位于赛罕区新华东街26号万达广场商业综合楼21层A座2101号、8号楼26层2单元2604号及10号楼6层2单元601号、8号楼26层2单元2603号房屋，并拟对上述四套房屋进行拍卖。由于案外人与陈国庆、周慧敏已解除双方签订的《商品房买卖合同》，申请人已起诉至贵院确认申请人解除《商品房买卖合同》的效力，同时要求陈国庆、周慧敏承担违约金等相关责任，并且上述四套房屋的产权也并未办理至陈国庆、周慧敏名下，如果贵院拍卖该四套房屋将严重侵犯申请人作为房屋所有人的利益，申请人希望法院立即中止拍卖行为并解除对上述四套房屋的查封。理由：一、上述房屋所有权自始归案外人，不属于陈国庆、周慧敏，法院无权拍卖。陈国庆、周慧敏分别与案外人于2010年4月30日签订编号为YS（2010）00029392《商品房买卖合同》、2010年2月28日签订编号为YS（2010）00018725《商品房买卖合同》、2010年2月28日签订编号为YS（2010）00018733《商品房买卖合同》、2010年4月30日签订编号为YS（2010）00021994《商品房买卖合同》，购买案外人开发的上述房屋四套，但房屋仅依照行政管理法的相关规定，仅办理了《商品房买卖合同》备案手续，尚未办理房屋所有权登记手续。这种合同备案只是一种行政管理手段，可以避免一房两卖，但不具有物权变动的效力。合同备案不同于预告登记，更不同与权属登记，预告登记仅具有准物权的效力，即物权效力待定，只有权属登记才具有物权登记的效力。在买受人取得房屋权属登记之前，如果买受人因《商品房买卖合同》违约导致出卖人解除合同的，则买受人的准物权效力消灭。本案中，陈国庆、周慧敏因《商品房买卖合同》违约而导致案外人解除合同则本案四套房屋所有权一直都在案外人名下没有变更，更不属于陈国庆、周慧敏。因此，法院查封仅办理了《商品房买卖合同》备案的房产是无权拍卖的。《物权法》第九条、第十三条、第二十条的规定，本案中，被查封的四套房屋并未进行物权登记，陈国庆、周慧敏尚未取得物权，《商品房买卖合同》被申请人解除后，房屋的物权仍在申请人名下，陈国庆、周慧敏自始至终未取得上述房屋的所有权。二、被执行人对案外人严重违约，案外人已于2015年10月13日向法院提起了确认合同解除之诉，被执行人在购买上述四套房屋时仅分别支付首付款179111元（601号房屋）、196907元（2604号房屋）、232306元（2603号房屋）、923448元（2101号房屋），又分别向中国工商银行贷款410000元、中国建设银行贷款440000元、中国银行贷款220000元、中国光大银行贷款910000元后，由于资金断裂，出现“断供”，致使上述贷款银行开始从申请人帐户扣划保证金，而且该扣款行为还将继续。由于陈国庆、周慧敏没有偿还能力，合同已经根本无法履行，根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，申请人被迫2015年10月13日向法院提起了确认合同解除之诉，解除与其签订的房屋买卖合同。三、法院虽然预查封《商品房买卖合同》登记备案状态下的上述四套房屋，但该房屋并不具备拍卖处分条件，法院应中止拍卖程序，并解除对上述房屋的预查封措施。1、预查封与查封。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的法发[2004]5号文件，即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》，创设了“预查封”司法限制制度。它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由人民法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源部、房地产管理部门办理预查封登记手续；待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封这样一项制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。所以，参照房地产买售过程中的预告查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。2、本案因陈国庆、周慧敏的严重违约行为，申请人已通知解除了与陈国庆、周慧敏所签订的《商品房买卖合同》，并于2015年10月13日向法院提起了确认合同解除之诉，陈国庆、周慧敏已不可能取得《房屋所有权证》，法院对上述四套房屋的“预查封”也不可能转为“查封”。《通知》第十六条：房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算即在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封。由于陈国庆、周慧敏的严重违约行为，申请人以2015年10月13日向法院提起了确认合同解除之诉，申请人已不可能将上述四套房屋中的其中三套的权属登记到陈国庆、周慧敏名下，不可能为陈国庆、周慧敏办理《房屋所有权证》，法院对上述四套房屋的“预查封”也不可能转为“查封”。3、上述四套房屋所有权现在不属于陈国庆、周慧敏，以后也不会属于其所有，在以陈国庆、周慧敏为被执行人的案件中，该房屋不具备拍卖条件，法院应当中止拍卖程序，并解除对该房屋的查封。法院执行局在不知晓案外人同陈国庆、周慧敏解除四套房屋的《商品房买卖合同》的情况下，因以陈国庆、周慧敏为被执行人的其他案件，预查封了陈国庆、周慧敏尚未取得房屋所有权的上述四套房屋，防止陈国庆、周慧敏向其他人转移合同权利，法院执行局拟对这种预查封的房屋进行拍卖，该拍卖行为没有法律依据，是违反《物权法》等相关法律规定的。如果法院在房屋预查封状态下，拍卖仍属于案外人所有的房屋，这种做法，将成为全国首例，应是违反法律规定。4、法院依法可以通知案外人就《商品房买卖合同》解除后应退还给周慧敏的款项协助法院执行，目前案外人已同陈国庆、周慧敏解除了《商品房买卖合同》，并向法院提起了确认合同解除之诉，陈国庆、周慧敏只有对四套房屋《商品房买卖合同》还清相关按揭贷款后，针对已付购房款在案外人扣除相关款项后所剩余款项享有请求权。作为执行局只能依据案外人与陈国庆、周慧敏解除《商品房买卖合同》而形成的陈国庆、周慧敏对案外人的债权，让案外人协助执行应退还给陈国庆、周慧敏购房款，而不是执行属于案外人所有的房屋。对于陈国庆、周慧敏所欠银行贷款，应从陈国庆、周慧敏房款中退还银行。由于案外人为陈国庆、周慧敏银行贷款提供了连带责任保证担保，现该案已通知相关银行解除《个人贷款合同》。余下房款案外人在扣除陈国庆、周慧敏依法应对案外人承担的损失（如案外人代陈国庆、周慧敏支付的银行贷款、违约金等）后，可根据法院向我们送达的《协助执行通知书》，将应退给陈国庆、周慧敏的款项交予法院执行局指定帐户。对陈国庆、周慧敏的执行案件，法院可以通过这种合法的方式来要求案外人对陈国庆、周慧敏剩余房款协助法院执行，而不是通过违法拍卖尚属于案外人的房屋（仅有合同备案）来完成对陈国庆、周慧敏其他案件的执行。本案中，申请人同意按法律规定的程序，对陈国庆、周慧敏的购房款在扣除银行还款、案外人被扣的保证金及陈国庆、周慧敏违约金后，协助法院执行庭将剩余全部款项交予法院及合法了结此案，维护陈国庆、周慧敏其他债权人的利益。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律的规定，申请人作为案外人特向法院提出明确的执行异议，请贵院立即终止此拍卖行为，解除对四套房屋的查封。
本院查明，呼和浩特市赛罕区人民法院于2013年7月16日作出（2013）赛民初字第2101号民事调解书。该调解生效后，内蒙古精储小额贷款有限责任公司向本院申请执行，本院于2014年6月6日向被执行人送达执行通知书，并以本院（2013）赛民保字第8号民事裁定书及（2013）赛协字第8号协助执行通知书保全查封位于呼和浩特市赛罕区新华东街26号万达广场商业综合楼21层A座2101,8号楼26层2单元2602、2603、2604及10号楼6层2单元601号房屋。本院于2015年2月9日作出（2014）赛执字第00402-1号执行裁定书，裁定拍卖陈国庆、周慧敏共有的位于呼和浩特市赛罕区新华东街26号万达广场商业综合楼21层A座2101,8号楼26层2单元2602、2603、2604及10号楼6层2单元601号房屋。2015年5月15日本院作出（2014）赛执字第00402-2号执行裁定书，裁定为继续查封被执行人陈国庆、周慧敏所有的位于呼和浩特市回民区文化宫街三顺店东巷祥和五区商住楼4-5-2西户及上述房屋。
另查明，呼房权证赛罕区字第20111127**号载明：赛罕区新华东街26号万达广场商业综合体楼，房屋所有权人呼和浩特万达广场投资有限公司单独所有，附《房屋状况附表》中有商业综合体楼A座2101，该房号未注明“产权注销”章。呼房权证赛罕区字第20121002**号载明：赛罕区新华东街26号万达广场8号楼，房屋所有权人呼和浩特万达广场投资有限公司单独所有，附《房屋状况附表》中有8号楼2单元2603、2604号，该两房号未注明“产权注销”章。呼房权证赛罕区字第20121003**号载明：赛罕区新华东街26号万达广场10号楼，房屋所有权人呼和浩特万达广场投资有限公司单独所有，附《房屋状况附表》中有10号楼2单元601号，该房号未注明“产权注销”章。2016年7月14日呼和浩特市产权市场管理处档案馆出具《房屋权属登记信息查询结果证明》载明以上房屋的交易或登记情况是：开发商已初始、个人已网签、司法查封。案外人于2015年8月5日刊登报纸催款公告陈国庆、周慧敏偿还YS（2010）00018725《商品房买卖合同》、YS（2010）00021994《商品房买卖合同》、YS（2010）00029392《商品房买卖合同》、YS（2010）00018733《商品房买卖合同》项下房屋按揭贷款的还款，案外人于2016年4月15日报纸刊登《呼和浩特万达广场投资有限公司声明》，解除呼和浩特万达广场投资有限公司与陈国庆、周慧敏以上房屋的合同关系。案外人于2015年10月13日将被执行人陈国庆、周慧敏诉至本院，要求解除双方签订的合同编号为YS（2010）00018725《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，要求被告向原告返还房屋并配合原告办理该商品房网签注销手续及支付相关费用等。本院于2016年7月14日作出（2015）赛民初字第04140号民事判决书，判决为一、确认编号为YS（2010）00018725《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》于本判决生效之日起解除。……该判决现尚未生效。另查，2010年4月30日签订的编号为YS（2010）00029392《商品房买卖合同》对应的房屋商业综合楼21层A座2101号；2010年2月28日签订编号为YS（2010）00018725《商品房买卖合同》对应的房屋是8号楼26层2单元2604号、2010年2月28日签订编号为YS（2010）00018733《商品房买卖合同》对应的房屋是8号楼26层2单元2603号房屋、2010年4月30日签订编号为YS（2010）00021994《商品房买卖合同》对应的房屋是10号楼6层2单元601号。
本院认为，网签是网上签约的简称，网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业不规范销售以及一房多卖而建立的网络化管理系统。网签及其备案不具有创设权利的功能，是一种程序性事实行为和制度，目的是方便管理者的管理、监督和服务。故网签不同于房屋的预告登记，按照法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，被执行人未向法院提供预告登记的相关证据，法院所作出的查封属于预查封。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案所涉房屋在交易中未办理物权法规定的预告登记，不产生物权法上的效力，故案外人提出的执行异议成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对位于呼和浩特市赛罕区新华东街26号万达广场商业综合楼21层A座2101号,8号楼26层2单元2603、2604及10号楼6层2单元601号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审 判 长 马 立
人民陪审员 蒋 葵
人民陪审员 宫 浩
二〇一六年七月十八日
书 记 员 李祝英