杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第30号
原告谢xxx。
原告赵向艳。
委托代理人谢xxx，系本案原告。
被告杭州万康房地产代理有限公司。
法定代表人王晓林。
第三人董建平。
原告谢xxx诉被告杭州万康房地产代理有限公司（以下简称万康公司）、第三人董建平房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年12月24日诉至本院。本院依法受理此案，由审判员周建利独任审理，后因被告万康公司下落不明，本案依法转换为普通程序，组成合议庭进行了审理，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告谢xxx、第三人董建平到庭参加了诉讼。被告万康公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谢xxx诉称：2013年1月19日，原被告签订《房屋出租委托合同》，原告将位于拱墅区xxx弄14幢1单元301的房屋委托被告代理出租，期限36个月至2016年1月19日止。合同约定房屋由被告出租，被告无论是否出租均按季度向原告支付约定房租，因此合同实质为允许被告转租的房屋租赁合同，后被告每期都无故逾期支付房租，原告多次交涉，并于2013年8月19日正式向被告提出解除合同，被告表示以后绝不拖延房租支付并同意以变更合同部分条款为条件要求继续履行合同。2013年8月原被告双方签订《补充合同》约定被告逾期支付房租超过三天原告可以随时解除合同收房，被告应承担违约责任。并变更房租为2500元每月，逾期支付房租赔偿金为100元每天。合同变更后被告仍拖欠房租，原定10月19日到期的房租被告至今未支付。原告期间多次短信和被告经办人齐辉催款，其以各种理由拒不付款，被告现已经迁离原址无固定经营场所，原告11月29日正式短信告知被告代理人齐辉解除与被告的合同。经原告了解，被告将房屋通过都市房网中介对外出租，齐辉未经原告授权以原告名义伪造委托书擅自修改了原告提供给被告的房产证复印件上关于出租时限声明的日期，于2013年8月4日将原告房屋出租给了第三人董建平，租赁期限自2013年8月1日至2016年6月31日并收取了全年房租，原告认为被告存在违约故意和合同欺诈，自原告向被告正式声明解除合同之日，双方合同关系应该视为解除，被告应支付原告租金和违约金。原告和第三人以及齐辉签订了三方协议，三方协议中对我的解除权进行约定，现在万康违约，齐辉也下落不明，所以要求解除合同。原告起诉至法院要求1、确认原告与被告的房屋代理出租合同以及三方协议解除。2、被告支付房租3750元（后期计算至实际解除时止）以及两个月的违约金5000元，共计8750元。3、要求第三人腾退房屋。4、要求第三人支付原、被告解除合同至实际腾房之日的房租。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、房屋出租委托合同，欲证明原、被告之间存在房屋出租合同关系。
2、房屋委托出租补充合同，欲证明原被告之间的委托出租关系，证明双方约定解除合同的条件、租金和责任承担。
3、三方协议，欲证明原告告知被告和第三人超出出租期限的租期约定是无效的，明确了原被告之间解除合同的条件。
4、电信往来记录和银行账户记录，欲证明从10月19日起被告没有支付房租，原告已经告知被告解除合同，第三人明知原被告之间的关系。
5、齐辉和董建平房屋租赁合同，欲证明齐辉不是适格出租方，他们之间合同的期限超过原告的委托期限，是齐辉个人行为，不是被告公司行为，齐辉不能代表公司。
6、房屋产权证，欲证明原告是涉案房屋产权人。
被告万康公司未答辩亦未提交证据材料。
第三人董建平陈述：要求我的租赁合同继续有效继续履行。我是在原被告委托合同授权范围内签订的租赁合同。已经支付了一年的租金、押金、中介费。原告也明确知道我已经全部履行了合同义务，既然原告全权委托齐辉出租房屋，等于原告自己出租给我，如果他们之间的合同解除，齐辉应当承担的责任应该原告承担。我可以继续支付租金给原告，但是原告应当承担他的义务，房子的有线电视原来是原告开通的，费用是我付至2015年6月份，2013年12月1日原告给我停了有线电视，我要求原告为我恢复，但是他没有。1月3日重新办理了账号，因此多付了360元应该原告承担。
董建平为证实其主张的事实，向法院提交了如下证据材料：
1、收条，欲证明第三人支付的房租。
2、发票，欲证明第三人支付有线电视费用。
3、收据，欲证明第三人维修承租房屋电器支付的费用。
当事人提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：
原告提交的证据，第三人对证据1、3、5、6无异议，本院予以确认。第三人对证据2认为合同是知道的，但是签订的时间在其租赁合同之后，故对其无拘束力。本院对该补充合同的真实性予以确认。第三人对证据4表示不知情，本院认为该短信往来系原告与齐辉之间，但万康公司未到庭应诉，视为放弃举证质证的权利，本院对该证据予以确认。
第三人提交的证据1，原告无异议，本院予以确认。证据2，原告认为系第三人的个人消费，本院对证据的真实性予以确认。证据3，原告认为与其无关，本院认为该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。
根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院查明事实如下：
2013年1月19日，原告谢xxx与被告万康公司签订《房屋出租委托合同》，齐辉作为经办人在合同上签名。合同约定甲方（谢xxx）全权委托乙方（万康公司）独家代理位于本区xxx弄14-1-301房屋出租事项，代理期限共36个月，即2013年1月19日至2016年1月19日。委托价格为第一年2100元每月，第二年2300元每月，第三年2500元每月。合同签订后，甲方预留每年30天不计算租金，租金按季度由乙方向甲方支付。同时约定如乙方逾期支付甲方房屋，每逾期一天，须向甲方支付月租金0.4%作为滞纳金。2013年8月24日原告与万康公司签订《房屋委托出租补充合同》约定自2013年7月19日起，房屋租金调整为每月2500元。逾期支付房屋，甲方（谢xxx）未行使解除权的，乙方应按照每逾期一天支付100元的标准向甲方支付赔偿金，乙方提出解除合同的应支付2个月房租的违约金。齐辉作为代理人在合同上签字。万康公司在与谢xxx签订协议后向其支付租金至2013年10月19日。2013年8月4日，齐辉与第三人董建平签订《房屋租赁合同》，约定董建平承租涉案房屋，租赁期自2013年8月1日至2016年6月31日。每月租金为2400元。2013年8月4日，董建平向齐辉支付租金28800元、押金2400元，共计31200元。2013年9月30日，谢xxx、万康公司、董建平签订了《房屋租赁三方协议》，对三方权利义务进行了约定。现谢xxx因万康公司拖欠租金要求解除合同，并要求董建平进行腾退。
本院认为，谢xxx、董建平对齐辉系万康公司职员的身份无异议，涉案房屋的租赁事宜均由齐辉办理，且在董建平与齐辉签订协议后，三方就董建平承租涉案房屋签订了三方协议，故齐辉的签约行为构成表见代理，其代理行为效力及于万康公司。谢xxx与万康公司签订的《房屋出租委托合同》虽在合同内容上表述为谢xxx委托万康公司代理房屋出租事宜，但合同同时对谢xxx与万康公司作为出租方及承租方的相关权利义务进行了约定，包括对租金数额、租金缴纳方式等的约定。万康公司以自己的名义与董建平签订了房屋租赁合同，董建平在实际承租涉案房屋后，其租金亦是交由万康公司而非谢xxx。在整个租房交易过程中万康公司未收取中介费用，而是赚取租金之间的差价，故谢xxx与万康公司签订的《房屋出租委托合同》实质上为房屋租赁合同而非委托合同，齐辉与董建平签订的《房屋租赁合同》为该合同的从合同。现万康公司无故拖欠租金，且经谢xxx催告仍未能在合理期限内支付，原告要求据此解除合同，于法有据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”但在审理过程中董建平并无意代为支付租金及违约金，故谢xxx要求解除《房屋出租委托合同》，本院予以支持。谢xxx、万康公司、董建平签订的《房屋租赁三方协议》系上述合同的从合同，主合同解除则从合同一并解除。原告作为涉案房屋的所有人，要求董建平腾退该房屋，应予以支持。承租人应按照约定的期限支付租金，万康公司在2013年10月19日后未支付租金，现原告要求其支付租金，应予以支持。双方合同对逾期支付租金的违约责任进行了约定，现原告主张5000元，数额合理，本院予以支持。基于合同的相对性，谢xxx只能向万康公司主张合同房屋租金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除谢xxx与杭州万康房地产代理有限公司签订的《房屋出租委托合同》及谢xxx、杭州万康房地产代理有限公司、董建平签订的《房屋租赁三方协议》。
二、杭州万康房地产代理有限公司支付谢xxx、赵向艳房屋租金17500元（计算至2014年5月19日，此后至实际腾退之日的使用费按月租金2500元计算），违约金5000元，限于本判决生效之日起十日内付清。
三、董建平于本判决生效之日起十五日内搬离杭州市拱墅区xxx弄14-1-301房屋。
四、驳回原告谢xxx的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告杭州万康房地产代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨分理处，帐号为12×××68】。
审 判 长 周建利
人民陪审员 吴晓航
人民陪审员 陈坚强
二〇一四年五月二十三日
代书 记员 陈 林