海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1418号
原告平安保险代理有限公司海南分公司。
代表人杨比比，副总经理。
委托代理人夏忠，海南东方国信律师事务所律师。
委托代理人王修衡，海南东方国信律师事务所实习律师。
被告林开媚。
被告杨巧君。
被告杨巧敏。
被告杨巧莉。
被告季定聪。
被告季志文。
六被告的共同委托代理人马军胜，陕西迎旭律师事务所律师。
原告平安保险代理有限公司海南分公司与被告林开媚、杨巧君、杨巧敏、杨巧莉、季定聪、季志文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏忠和王修衡、被告的委托代理人马军胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年年底，原告因公司战略发展需要，决定扩大经营规模，在国贸区再增设一处经营部，经前期多方市场调研和讨论分析对比，并经与被告及其代理人赵琳琳商议租赁事宜，最终决定新增经营部选址为海口市龙华区国贸大路XX号嘉陵国际大厦，具体为承租被告位于该大厦的19层01房。经充分协商，原告与被告于2014年1月16日签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定，被告将其前述的嘉陵国际大厦19层01房出租给原告使用，租赁期限为自2014年1月15日起，至2017年1月14日止，共计36个月（其中2014年1月15日至2014年3月19日为66天的免租期），约定的用途为办公，月租金总额为人民币12000元，支付方式为按季度支付，每季度首月20日前支付，合同签订后5天内支付首次租金；同时亦约定被告交付房屋时，向原告收取贰个月租金数额的租赁保证金。合同第八条特别约定了被告收款人信息，即被告的共同代理人赵琳琳的工行海口金贸支行个人账号（62220XXXXX）。其中合同第四条明确约定：“甲方保证出租房屋的产权无争议且未受法律上的限制。若因房屋产权问题或转租权问题（包括但不限于抵押权人实现抵押权、无权处分等）导致乙方不能继续承租或导致本合同无效的，甲方应双倍退还租赁保证金，并应赔偿乙方因此遭受的一切损失（包括但不限于乙方已支出的装修费用、暂停营业的营业损失、另寻职场的搬迁费用等，以下同）。”合同第十五条约定“本合同有效期内，甲方需转让出租房屋的部分或全部的，应提前三个月书面通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。出租房屋转让给他人的，甲方应保证受让人继续履行本合同。”合同第二十二条亦约定“甲、乙各方不履行本合同所约定的义务造成对方损失的，应赔偿对方遭受的损失。租赁期间，甲、乙双方都不得借故提前终止或解除合同，如甲方确需解除合同，应提前两个月通知乙方，双倍返还租赁保证金并赔偿乙方的损失；…”（注：甲方为被告，乙方为原告。）合同签订后，原告即按合同约定的租金数额支付首季度租金36000元，并依约支付租赁保证金24000元，被告分别于2014年1月22日和2014年1月16日向原告开具发票和收据。与此同时，原告自行安排装修公司入场装修，申请铺设CN2光纤设备，招聘、调用员工进行开业前筹备、培训工作，截止目前，原告已支付装修费用81128.5元，CN2光纤设备铺设费用6000元、相关工作人员工资及其他费用若干。正当原告进行积极地装修、光纤铺设及人员培训等待装修完毕即刻投入运营之际，被告却强行阻止原告施工，并表示涉案房屋已经转让他人，要解除与原告的房屋租赁合同，而在此之前原告没有收到被告的任何书面通知，或者口头通知，更未与原告有过任何的协商。由于原告于合同签订之后，做了大量的开业准备，如装修、光纤铺设、人员招聘培训等等，被告一旦解除合同将对原告造成重大经济损失。为此，原告多次与被告代理人沟通协商，希望合同能够继续履行，但被告态度坚决，坚持解除合同，2014年3月4日，被告正式发出《告知函》，并强行收回房屋。因事出突然，原告无奈，只能紧急安排专人处理新场地寻租事宜，并委托中介公司寻租场地。在此之后，就被告严重违约单方解除合同的后续赔偿事宜，原告多次联系被告协商，但均无法达成合意。原告认为，原、被告双方签署的《房屋租赁合同》系双方的真实意思，应当受法律保护。租赁合同签订后，原告依约履行自己的义务，但被告在未与原告充分协商一致的情况下，将涉案房屋转让给案外人，单方违约解除合同并强行收回涉案房屋，属于严重违约行为，毫无诚信可言。被告的严重违约给原告带来了重大的经济损失，对此被告理当予以赔偿，但被告拒绝任何赔偿。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告退还原告房屋租金36000元及其利息672元（利息自2014年1月22日起算，暂计算至2014年5月22日）；2、被告双倍退还原告租赁保证金48000元；3、被告赔偿原告经济损失326445.63元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
庭审过程中，原告明确其第二项诉讼请求中经济损失326445.63元包括场地装修损失81128.5元，电信安装费用6000元，中介公司费用3931.8元，预期损失170000元、员工工资损失31147.13元，房屋租金差价34270元。
被告辩称，同意原告诉讼请求的第一项、第二项，但不同意原告诉讼请求的第三项。原、被告双方于2014年1月16日签订了租赁合同，接着交接了房屋，原告搬进了部分装修材料（木板、瓷砖及铺设地板砖的辅助材料），开始施工，1月25日原告放假停止了装修。2月10日被告口头向经办人陈奕童提出解除合同，并带原告查看了本栋大楼4层、19层的同样面积的其他房屋。原告同意解除合同，但要求补偿损失。2月11日被告向原告书面通知解除合同，2月底以前收回房屋，并承诺双倍返还保证金。原告接到通知以后于3月4日来函要求赔偿损失127447元。被告认为原告所要求赔偿的数额过高，没有依据，也不符合实际情况，遂于3月4日致告知函，内容是“贵方的《违约装修部分》我方已收悉，我方的意见是以评估公司评估为准。另外我方已经收回出租房屋”。原告经办人陈奕童和被告经办人有多次电子邮件往来，就赔偿问题反复进行过协商。电子邮件要求的赔偿费用与原告诉状陈述的金额相差甚远，这说明原告的要求没有依据。鉴于以上过程，被告的意见是：双方签订的租赁合同合法有效，但部分条款在理解上有分歧，因为本合同是原告一方提供的制式合同，在理解分歧时应当作出不利于原告一方的解释。本合同双方已经协商解除，只是在损失计算的金额范围上有分歧，对此原告有举证责任以证明损失的金额。原告付给被告的24000元约定为保证金，收据写的是押金，返还方式约定（合同22条）的是双倍返还，故有定金的功能。原告依据《租赁合同》22条的规定通知解除合同并付出了双倍返还定金的代价，既符合《合同法》92条的规定，也符合双方所签合同的约定。同时解除的方式也符合《合同法》96条解除应当通知的规定。原告2月11日接到通知以后如有异议，按照《合同法解释二》第24条的规定应当在三个月内起诉，本案5月22日才起诉，超出期限其请求不应支持。另外保证金与赔偿金不能重复计算。总之，双方按照合同22条的约定协商解除，已经就解除问题达成一致意见，对于补偿问题应当本着合理、客观、诚实、信用的原创解决。被告认为双倍退还赔偿金以后原告已经没有实际损失。
经审理查明，海口市国贸大道嘉陵国际大厦第19层（建筑面积1123.80平方米）于2012年1月10日以按份共有登记在六被告名下。2014年1月10日，六被告出具《授权委托书》，委托赵琳琳办理出租六被告名下所有嘉陵国际大厦房屋的一切事宜，包括但不限于签订租赁合同，代为收取租金及租赁保证金，代开租金发票及保证金收据等。
2014年1月16日，原告与六被告委托代理人赵琳琳签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落在海口市龙华区国贸大路XX号嘉陵国际大厦19层01房屋（以下简称嘉陵大厦XXX房）出租给原告使用，房屋建筑面积250平方米，租赁期限自2014年1月15日起至2017年1月14日止，共计36个月，其中2014年1月15日至2014年3月19日为免租期，免收租金。每月租金总额为12000元，采取季度支付方式。原告应于每季度首月20日前向被告支付租金，但原告按期付款以被告至少提前10个工作日向原告开具等额正规租赁发票为前提。首次租金应于合同签订后5天内支付。被告交付出租房屋时，向原告收取两个月租金数额的租赁保证金，即24000元，并向原告开具发票。若因房屋产权问题或转租权问题导致原告不能继续承租或导致本合同无效的，被告应双倍返还租赁保证金，并应赔偿原告因此遭受的一切损失。被告应于2014年1月15日前将房屋交付原告使用。租赁期满或租赁合同提前解除，原告无需对出租房屋恢复原状，但原告应将出租房屋及其固有设施在保持安全及正常使用的状态下返还给被告。附合的装饰、装修物的所有权归属于被告，非附合装饰、装修物的所有权归属于原告。被告需转让出租房屋的部分或全部的，应提前三个月书面通知原告，原告在同等条件下有权优先购买。出租房屋转让给他人的，被告应保证受让人继续履行本合同。双方不履行合同所约定的义务造成对方损失的，应赔偿对方遭受的损失。被告在下列情形下，有权解除合同：原告无正当理由拒不交付租金达一个月以上；原告无正当理由拖欠各项费用达一个月以上；原告未经被告同意，擅自转租出租房屋。被告依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知原告迁离并交回出租房屋。被告有权扣除租赁保证金。租赁期间，双方不得借故提前终止或解除合同，如被告确需解除合同，应提前两个月通知原告，双倍返还租赁保证金并赔偿原告的损失。如原告确需退租的，应提前两个月通知被告，且无权要求被告退还租赁保证金。上述合同签订当日，赵琳琳出具《收据》，确认收到原告支付嘉陵大厦XXX房租房押金24000元。被告遂将房屋交付原告使用，原告进场装修。同年1月22日，原告向被告支付了嘉陵大厦XXX房2014年3-5月份租金36000元。2014年2月11日，被告向原告出具《关于协商解除办公房租赁合同的函》，内容为：由于被告产权变更，被告拟于2014年2月底前解除与原告于2014年1月16日签订的房屋租赁合同，被告同意按合同规定双倍退还租赁保证金及原告的相应损失。由于双方就赔偿事宜未达成一致，被告于2013年3月4日向原告出具《告知函》，告知原告关于装修费用的赔偿以评估公司评估为准，另外，被告已收回房屋。后被告将房屋过户至他人名下。2014年3月20日，原告通过案外人海南天龙海润房地产营销策划有限公司介绍，与案外人孙南芝另行签订《房屋租赁合同》，以月租金13106元的价格重新租赁了其他房屋，并向海南天龙海润房地产营销策划有限公司支付了中介费3931.80元。
另查，被告将嘉陵大厦XXX房交付原告使用后，原告委托浙江永通建设有限公司对该房屋进行装修。2014年5月14日，浙江永通建设有限公司出具《海口嘉陵大厦工程结算单》，载明装修该房屋的费用为：水电安装工程材料、地砖材料、水泥／砂包运上楼、隔墙材料、差旅费、路费、住宿费、餐费及人工费合计81128.5元。同年6月18日，浙江永通建设有限公司出具《发票》，确认收到原告支付的装修款81128.5元。2014年5月5日，中国电信股份有限公司海南分公司政企部出具《费用说明》，载明中国电信股份有限公司海南分公司政企部在2014年1月-2月在原告租赁的嘉陵大厦19层铺设了CN2光纤设备，并到户接线，建设费用为6000元。
再查，原告另行出具了海南捷达会计师事务所出具的《审计报告》及陈奕童、关志君、林建利、吴国强、吴丽娟的《工作证明》及《个人账户交易明细清单》，以证明因被告违约造成原告2014年2-3月份预期损失170000元及聘用员工损失31147.13元。
以上事实有《房屋所有权证》、《授权委托书》、《房屋租赁合同》2份、《收据》、《发票》、《关于协商解除办公房租赁合同的函》、《告知函》、《海口嘉陵大厦工程结算单》及《发票》、《照片》、《费用说明》、《审计报告》、《房产中介协议书》、《工作证明》及《个人账户交易明细清单》、当事人的陈述以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，原告与六被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，受法律保护。上述合同签订后，被告将房屋交付原告，原告也按照约定进场装修，并支付了租赁保证金24000元和2014年3-5月份的租金36000元。在此期间，原告并无违约行为。在不存在合同约定的被告有权单方解除合同的情形下，被告于2014年2月11日出具《关于协商解除办公房租赁合同的函》，单方解除合同，已经构成违约，应赔偿因此而给原告造成的损失。原告已经预付了2014年3-5月份的租金36000元，由于被告单方解除合同并收回房屋，原告请求被告退还租金36000元及利息损失有理，被告对此也无异议，本院予以支持，利息应按照中国人民银行同期六个月期贷款利率计算。按照合同约定，被告单方解除合同，应双倍返还租赁保证金并赔偿原告的损失。原告已经缴纳的租赁保证金为24000元，现原告请求被告双倍返还48000元有理，且被告对此并无异议，本院予以支持。关于原告在装修过程中损失的问题。原告委托浙江永通建设有限公司对嘉陵大厦XXX房进行装修，双方对装修工程进行了结算，浙江永通建设有限公司亦出具了发票，确认收到原告支付的装修款81128.5元。该装修费用属于因被告违约而给原告造成的直接经济损失，原告主张被告赔偿该费用有理，本院予以支持。原告主张被告支付其为嘉陵大厦19层铺设了CN2光纤设备及接线支付的建设费用6000元，但并未提供其已支付该款项的发票或付款的其他证据，不能证明被告已实际支付该费用，对原告该诉讼请求，因其证据不足，本院不予支持。被告违约解除合同，既已按照约定向原告双倍返还租赁保证金、退还租金及利息并赔偿装修费用，原告请求另行被告支付预期利益损失无理，本院不予支持。被告解除合同后，原告另行通过中介公司在他处租赁了房屋，其主张被告支付其因此而支出的中介费及房屋租金差价缺乏依据，本院不予支持。原告招收员工并因此而支付工资属于原告公司人事管理事项，不属因被告违约解除合同而给原告造成损失应予赔偿范围事项，原告请求被告支付其员工工资31147.13元无理，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、限被告林开媚、杨巧君、杨巧敏、杨巧莉、季定聪、季志文自本判决发生法律效力之日起十日内向原告平安保险代理有限公司海南分公司退还房屋租金36000元并支付利息（利息计算方法：自2014年1月23日起至判决限定履行之日止，以36000元为本金，按中国人民银行同期六个月期贷款利率计算）；
二、限被告林开媚、杨巧君、杨巧敏、杨巧莉、季定聪、季志文自本判决发生法律效力之日起十日内向原告平安保险代理有限公司海南分公司双倍返还房屋租赁保证金48000元；
三、限被告林开媚、杨巧君、杨巧敏、杨巧莉、季定聪、季志文自本判决发生法律效力之日起十日内向原告平安保险代理有限公司海南分公司赔偿装修损失81128.5元；
四、驳回原告平安保险代理有限公司海南分公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7467元，由原告负担3602元，被告负担3865元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王国娟
审 判 员 冯 琳
人民陪审员 裴振山
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 余红梅