广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）防市民一终字第132号
上诉人（一审原告、反诉被告）何云，男，1978年10月15日出生，住防城港市港口区××路××××××室。
委托代理人吕春，广西海狮律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）广西建鑫房地产开发有限公司，住所地防城港市××区拥军路××号。
法定代表人刘三元，董事长。
委托代理人黎运俊，广西黎梁律师事务所律师。
上诉人何云与被上诉人广西建鑫房地产开发有限（以下简称建鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服港口区人民法院（2011）港民初字第444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月29日公开开庭审理了本案。上诉人何云的委托代理人吕春，被上诉人建鑫公司的委托代理人黎运俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年10月28日，何云与建鑫公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定何云购买建鑫公司开发的西湾上城6幢2单元302号房，房屋总价款301896元。购房合同第八条约定，出卖人应当于2010年10月30日前，将验收合格的商品房交付买受人。如遇非出卖人原因一周内停水或停电超过8小时的，或因恶劣天气导致无法施工，出卖人可据实延期，出卖人不承担违约责任。第九条第1项约定，逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。补充协议第六条约定，如买受人未按时与出卖人办理商品房交付手续的，逾期超过30日的，买受人需承担总房款万分之三的违约金。第十一条约定，该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收后并取得该商品房交付使用的证明文件，视为房屋验收合格。合同签订后，何云依约支付首付款61896元。2009年12月2日，建鑫公司收到何云提交的按揭资料。2010年1月20日，何云与银行办理了个人住房借款合同抵押贷款。2010年12月8日，西湾上城6号楼经建设、施工、勘查、设计、监理单位五方验收合格。同日，建鑫公司向何云发出入伙通知书，通知何云于2010年12月10日起7日内前来办理入伙手续。次日，建鑫公司在防城港日报上刊登公告，声明西湾上城6号楼已全面通过验收并具备交房条件，将于2010年12月10日起开始正式交房，通知业主办理入伙手续。何云认为建鑫公司的房屋未达到合同约定的交付条件而拒绝办理收房手续。2010年12月23日，建鑫公司到消防部门办理了消防备案。2011年4月22日，防城港市公安消防支队以防港公消验（2011）第15号《建设工程消防验收意见书》评定西湾上城6号楼消防验收合格。2011年7月9日，何云签领了所购房屋的钥匙并实际接收房屋。2009年10月28日至2010年10月30日，涉诉房屋所在片区因停电超过8个小时影响施工的天数为8天，暴雨天气（日雨量30ml以上）的天数为24天，受台风影响的天数为8天（其中2010年7月23日同时包含暴雨），共计39天。
一审法院认为，何云与建鑫公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当全面履行各自的义务。建鑫公司应当在2010年10月30日将符合约定的房屋交付给何云。何云应当在约定的期限内给付房款并接收符合约定的房屋。按照购房合同第八条约定，建鑫公司应当于2010年10月30日前将验收合格的房屋交付给何云，而根据补充协议第十一条约定，验收合格是指商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格。涉诉房屋于2010年12月8日经五方验收合格，故自该日起符合约定的交房条件。何云述称涉诉房屋于2011年4月22日才经过消防验收，在此之前不符合交付条件。因补充协议约定验收合格是指商品房经五方验收，并不包括消防验收，该约定是双方真实的意思表示，故应当以此为依据认定交房标准。建鑫公司实际交房时间为2010年12月10日，其未能在合同约定的时间2010年10月30日交房，存在逾期交房的违约行为，逾期时间是2010年10月30日至2010年12月10日，共41天，扣除符合合同约定可以延期的39天，建鑫公司实际逾期交房2天，应支付逾期交房违约金120.70元。建鑫公司称何云未能在签订合同七日内提交贷款申请材料，未能在接到银行通知后五日内办结贷款手续，但没有提供证据证实，其要求何云支付逾期提交贷款申请材料违约金的请求，不予支持。涉诉房屋已于2010年12月8日达到交房标准，何云应当按照补充协议第六条的约定在入伙通知载明的时间即2010年12月17日前接收房屋，但其于2011年7月9日才接收房屋，已构成违约，应当承担相当于总房款万分之三的逾期收房违约金，即90.50元。建鑫公司要求何云每日按总房款万分之三支付违约金的反诉请求，依法不予支持。通知买受人接收标的物是出卖人的附随义务，房地产开发企业向房屋买受人发送入伙通知书的行为仅仅产生告知买受人验收房屋的效果，并不具有设立、变更民事法律关系的效力，故不存在生效与否之说。因此，何云要求确认建鑫公司于2010年12月8日发出的入伙通知违法无效的请求，没有法律根据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）广西建鑫房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）何云逾期交房违约金120.70元；二、原告（反诉被告）何云支付给被告（反诉原告）广西建鑫房地产开发有限公司逾期收房违约金90.50元；三、驳回原告（反诉被告）何云、被告（反诉原告）广西建鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费798元减半收取计359元、反诉受理费292元减半收取计146元，由原告（反诉被告）何云负担359元、由被告（反诉原告）广西建鑫房地产开发有限公司负担146元。
上诉人何云不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定商品房经五方验收合格即符合交付条件，忽略建设工程交付使用的法定条件。根据《中华人民共和国消防法》的规定，消防验收为法定验收条件。未经公安机关消防机构验收或者验收不合格的，不得投入使用。即使按照双方的补充约定，建鑫公司在五方验收后，还应当取得商品房交付使用的证明文件，才视为房屋验收合格，而消防验收合格是准许商品房交付使用的证明文件之一。一审忽视建设工程验收的法定条件，认定五方验收后商品房即达交付标准错误。二、一审法院认定入伙通知不属于民事法律行为错误。建鑫公司发出入伙通知书，对房屋交付的风险转移、上诉人是否构成逾期接收房屋等法律事实的认定具有重大影响。一审法院认定入伙通知不具备设立变更民事法律关系的效力，但又以其记载的2010年12月17日作为上诉人逾期接收房屋的起算点，相互矛盾。建鑫公司发出入伙通知书，要求上诉人何云接收房屋，无视交房的法定条件，损害社会公共利益，是无效的民事行为。上诉人何云于2011年7月9日实际接收房屋属于正当行为，不构成违约。一审认定上诉人何云不按时接收房屋构成违约没有依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，确认建鑫公司发出的入伙通知无效，判令被上诉人建鑫公司支付违约金36680元，驳回建鑫公司的反诉请求，一、二审诉讼费用由建鑫公司承担。
被上诉人建鑫公司答辩称，一、涉诉房屋达到了双方在购房合同中约定的五方验收标准，且被上诉人建鑫公司已经按照合同约定履行了通知义务。一审确认的交房标准符合双方在合同中的约定，且不违反法律规定，是正确的认定。消防法确有规定建设工程非经消防验收，不得投入使用，但该规定是关于工程投入使用的行政管理性规范，不是合同效力性规范。即使建鑫公司在交房时没有履行消防验收义务，也不能超过双方所签订合同的约定，追究建鑫公司的违约责任。上诉人何云的诉讼主张扩大了建鑫公司的合同义务，应驳回何云的诉讼请求。二、关于入伙通知的效力问题。建鑫公司发出入伙通知不影响双方通过签订合同确立的法律关系。上诉人何云主张发出通知的行为无效，没有主张通知内容无效，应予驳回。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审过程中，双方当事人均没有提供新证据。
一审查明事实清楚，本院予以确认。
综合诉辩当事人的意见，本案争议焦点为：一、建鑫公司交付未经消防验收的房屋是否构成违约，买受人何云是否有权拒绝受领；二、建鑫公司发出的入伙通知的效力问题。
本院认为：
关于第一个争议焦点。意思自治是民事活动的基本准则。何云与建鑫公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实的意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方在购房合同及补充协议中约定建鑫公司应当在2010年10月30日前将验收合格的房屋交付给买受人。验收合格是指商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收后，取得该商品房交付使用的证明文件。按照约定，房屋经五方验收即达到交付条件，建鑫公司有权交付房屋。上诉人何云主张，消防验收是建设工程交付的法定条件，建设工程必须经过消防验收才能交付使用，否则，买受人有权拒绝受领。本院认为，《中华人民共和国消防法》确有规定，未经消防验收或者消防验收不合格的建设工程，不得投入使用。但是，该项规定仅为行政管理性规范，不是合同效力性规范。建鑫公司即使违反了该项规定，承担的责任仅为行政管理责任，而不是承担民事赔偿责任。建鑫公司将未经消防验收的房屋交付给上诉人何云，本质上属于瑕疵交付，建鑫公司应当承担瑕疵补正的责任。建鑫公司所交付的房屋于2011年4月22日通过了消防验收，即属瑕疵补正。综上，被上诉人建鑫公司交付未经消防验收的房屋，不构成民事违约，不因此承担违约责任。买受人何云不得以房屋未经消防验收为由拒绝受领房屋，其拒绝受领的行为属于违约行为，应当按照合同约定支付违约金。一审依照双方在合同及补充协议中的约定，判决双方互付违约金，事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。上诉人何云的上诉主张与双方当事人在合同中的约定不符，对其此项上诉主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。本院认为，违反法律或社会公共利益的民事行为是无效的民事行为，无效民事行为从行为开始就没有法律约束力。本案中，双方当事人约定，房屋达到约定的交付条件后，建鑫公司有义务通知上诉人何云接收房屋。在房屋经五方验收合格后，建鑫公司按照约定向上诉人何云发出入伙通知。被上诉人建鑫公司发出通知的行为是其履行合同义务的单方行为，该行为意思表示真实、清晰、完整，且没有违反法律或社会公共利益，亦不存在民事行为无效的其他情况，该行为是合法有效的民事行为。上诉人何云主张建鑫公司发出的入伙通知违反社会公共利益，请求确认被上诉人建鑫公司发出的入伙通知无效，没有法律依据。对其此项请求，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费717元，由上诉人何云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丞致
代理审判员 韦 建
代理审判员 张小明
二〇一三年十月八日
书 记 员 廖 兰