江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初335号原告：江苏建筑职业技术学院，住所地本市泉山区翟山街道办事处学苑路。法定代表人：孙进，该院院长。委托诉讼代理人：周杨，江苏好佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖，江苏好佳律师事务所实习律师。被告:顾波,男,1968年8月19日生，汉族，无业，住本市。委托诉讼代理人：张峰振，江苏红杉树律师事务所律师。原告江苏建筑职业技术学院与被告顾波合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2017年6月30日公开开庭进行了审理。原告江苏建筑职业技术学院的委托诉讼代理人周杨、张颖、被告顾波及其委托诉讼代理人张峰振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江苏建筑职业技术学院向本院提出诉讼请求：1、要求被告退回单位住房XX号楼X单元XX室；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于1990年7月到原单位工作。为不断改善单位教职工的住房条件，原告根据上级房管政策在校内分批建设了职工住房。为保证公平分配，原告还专门召开教代会通过分配方案，按照评分高低确定分配对象。考虑到单位筹集建房资金存在困难，分配方案要求各分配对象根据各自的住房面积预交一定的建房款，最终由原告按照建房成本结算多退少补。2006年10月，被告根据第五届教代会的住房分配方案分得了原告单位XX号楼X单元XX室。2014年12月原告召开六届五次教代会，会议通过了《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》（简称《住房管理办法》），《住房管理办法》第十七条规定，对于1998年11月30日前到校工作后但后因调离、辞职等与学校解除人事关系的教职工，其在校内的集资住房应予以退回，但学校根据房屋市价结合其工作年限给予其房屋的增值收益，并退还其原建房款等。因被告于2011年6月提出辞职离开了原告单位，根据《住房管理办法》被告现应退回其在原告单位的住房。为此，原告多次与被告交涉，但未果。为维护原告的合法权益和单位规章制度的执行效力，原告提起诉讼。被告顾波辩称，一、本案不属于人民法院的主管范围，请求法院裁定驳回起诉。被告于2002年8月到原告处工作。2006年原告开始集资建房，按照原告的要求，被告于2006年8月和2008年3月分两次共向原告交纳购房款23万元。之后，被告取得房屋并一直居住至今。1、集资建房过程中，被告始终按照原告的要求和指示，交纳房款、取得房屋并居住至今。因此，由该房屋引发的纠纷不属于平等主体之间的房地产纠纷案件。2、被告从未与原告签订过包含有“调离就退房”等内容的认购协议、购房协议或类似的协议，也未签订过《调离教职工校内住房处置协议书》。3、在与本案类似的原告诉其他人员合同纠纷案中，徐州市中级人民发院作出的（2016）苏03民终6860号民事裁定书认定，该类案件不属于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，主要是基于案涉职工于原告签订过《职工住宅楼购买协议》及《调离教职工校内住房处置协议书》，二审法院认为这两个协议是平等民事主体指甲自愿达成的房屋买卖合同，其纠纷属于人民法院主管范围。但由于原告从未与被告签订过上述协议，因此，原被告之间的纠纷也不属于上述裁定书认定的平等主体之间的房屋买卖合同纠纷。综上，原被告在此次集资建房过程中的法律地位并不平等，二者之间的纠纷属于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号），该案不属于人民法院主管工作的范围，故请求法院依法裁定驳回原告的起诉。二、第五届教代会的住房分配方案对被告没有约束力。原告在向被告集资建房的过程中从未向被告出示过所谓的“第五届教代会的住房分配方案”，被告对该分配方案不知情，故该方案对被告无约束力。三、原告以第六届教代会通过的住房管理办法规定要求被告退回诉争房屋不能成立。2011年7月，被告与原告解除了人事关系，离开了原告单位。原告于2014年12月第六届教代会通过《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》，被告既未参与该办法的讨论和制定，对其内容也不知情，因此，该办法对被告没有约束力。四、原告要求被告无偿退回诉争房屋没有法定或约定依据，也违背公平原则。该房是被告以几乎是市场价的价格购得，虽然诉争房屋是原告单位集资所建，但该房屋的价款并不低，按照当年的商品房市场情况，甚至高于同地段商品房价格。被告支付了23万元购房款，本应获得房屋所有权证，但由于原告原因至今未能办理产权证。基于本案集资建房的情况，被告支付23万元购房款获得的至少应是房屋的长期使用权。无论是所有权还是长期使用权，都是被告支付相应对价获得。因此，原告在没有给出任何对价的前提下，要求被告退回房屋没有依据，也违背公平原则。五、被告对合法取得的诉争房屋享有物权，有权决定如何处置。即使原告给出了被告退回房屋的合理对价，被告也有权不予退回房屋。因为被告有权对自己通过合理对价合法获得的房屋享有相应物权，有权决定对诉争房屋的处置。在被告不愿转让其使用权的情况下，即使原告给出高于市场的价格，被告也有权选择不予退房。综上，请求法院依法裁定驳回原告起诉。本院经审理认定事实如下：被告顾波于2002年9月到江苏建筑职业技术学院（原徐州建筑职业技术学院）工作。2000年6月16日，原告通过了院字[2000]56号《关于下发徐州建筑职业技术学院集资建房分房办法的通知》，该通知规定：“……一、集资原则与条件1.原则（1）全额集资；（2）面向全院在职教职工和离退休人员，向教师倾斜的原则；（3）改善现有职工住房条件，并为引进人才创造住房条件。2.条件凡在学院工作满三年（含三年），调入学院工作满一年（工龄在3年以上）教职工均可参加集资（学院引进的人才不受此限制）……三、对集资户的要求1.凡进住集资楼的教职工，必须将现有住房按学院要求期限出售给学院，学院将按收房当年的有关房改房政策进行收购。并于上房前一次结清。2.凡调离学院或在校内更换其他住房的教职工，只能将集资房出售给学院，或经学院同意出售给本院教职工，不得上市交易……。”该通知还对认定房位的办法及集资房分房工作程序作出了规定。2005年3月2日，江苏省铜山经济开发区管委会招商局发布《关于同意徐州建筑职业技术学院建设“教授公寓”项目的批复》【铜开招字（2005）2号】，内容为：“徐州建筑职业技术学院：报告收悉。经研究批复如下：一、同意你单位在铜山经济开发区建设“教授公寓”项目；二、项目总投资1856万元，资金自筹；三、项目建设地点在徐州建筑职业技术学院院内北侧，用地面积约18亩，项目建成后总建筑面积约18360㎡。四、项目建设规划设计须符合铜山经济开发区总体规划要求，并且不得进行经营性开发销售；五、项目在建设及使用过程中应确保无环境污染；六、项目须按铜山经济开发区进区项目的有关规定，按时办理规划、土地、建设等相关部门的有关手续后，方可进地建设；七、项目建设周期：十四个月；……”2006年7月9日，徐州建筑职业技术学院教职工代表大会审议通过《徐州建筑职业技术学院教职工住宅楼认购、调购办法》。2006年7月10日，徐州建筑职业技术学院出具院字[2006]92号《关于印发的通知》，其中《徐州建筑职业技术学院教职工住宅楼认购、调购办法》第六条规定：“1、凡认购新建教师公寓楼的教职工，必须将现有住房按学院要求期限退出。2、凡以后调离学院或在院内调购住房的教职工，原住房由学院收回，不得上市交易……”2006年8月4日，被告顾波向原告预交房款13万元，购买原告集资建造的位于其校内的房屋（后确定房号为XX号楼X单元XX室）；2008年3月14日，被告顾波又向原告交付房款10万元。2011年1月，徐州建筑职业技术学院更名为江苏建筑职业技术学院。2011年6月，顾波提出辞职，同年7月18日，原告同意于顾波解除聘用关系。2015年1月27日，原告通过了苏建院发[2015]2号《关于印发的通知》，《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》经该校教职工代表大会支委会审议通过。《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》规定：“……第十七条个人申请调离、辞职等与学校解除人事关系的教职工住房处置。……（3）在我校工作年限不满25年的教职工已购原集资房处置，必须按照第十六条第一款中规定的增值收益分配原则退回学校。……3.已调离或辞职人员的住房处理（1）已调离或辞职人员购买住房时与学校签订相关协议的，按协议规定处理；（2）已调离或辞职人员办理离校手续时与学校签订退房承诺书的，按退房承诺书规定处理；（3）已调离或辞职人员未与学校签订任何协议和承诺书的，学校将通过相关途径督促其办理原购房处置手续。4、应退而不退房者，学校不予办理调离手续，且可采取必要的强制性措施……”因原、被告就涉案房屋的退回等事宜未能达成一致产生纠纷，原告诉至本院。原告庭审陈述，涉案房屋由原告建设，被告购买房屋，但未办理相关权属登记，因此涉案房屋仍归原告所有，原告对自己的财产享有合法处置权，被告仅能依据债权向原告主张权利，被告无合法依据占有涉案房屋。原告依据上述[2000]56号、[2006]92号和[2015]2号文件的规定，要求已经离职的被告退回涉案房屋。本院认为，原、被告虽就涉案房屋未签订书面协议，但从双方庭审陈述以及被告举证的购房款收据来看，双方就涉案房屋成立买卖合同关系。被告顾波支付购房款、取得对涉案房屋的占有、使用等权利是原、被告作为平等民事主体自愿达成一致的结果。后因被告调离学院，原、被告之间产生房屋退回纠纷，原告依据与被告的合同关系，以其享有房屋所有权为由，并根据相关文件要求被告退回房屋属于平等民事主体之间的合同纠纷，并非“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，原告有权向被告住所地或者合同履行地人民法院提起民事诉讼，故对于被告以本案不属于人民法院主管范围、请求驳回原告起诉的意见，本院不予采纳。原告虽是涉案房屋的建设方，但其已将涉案房屋转让给被告，并收取了相应对价，原告无权以其是涉案房屋建设方、对涉案房屋享有物权为由要求被告返还房屋。关于原告以其单位教职工代表大会通过的相关文件规定要求被告退回涉案房屋的理由，本院认为，学校教职工代表大会虽有权力针对本校学校教育教学、管理工作和教育行政部门的工作提出意见和建议、参与学校民主管理，但其作出的相应的内容不得对抗他人业已取得的合法的民事权利。本案中，原告依据教职工代表大会作出的规范性文件，在未有法定事由，亦未有被告本人作出认可或双方协议的情况下，要求退还房屋、进行补偿没有合同或者法律依据，故对于原告的主张，本院认为依据不足，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江苏建筑职业技术学院的诉讼请求。案件受理费9300元，由原告江苏建筑职业技术学院负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张红梅审 判 员  丁 贺人民陪审员  牛太平二〇一七年七月十日书 记 员  杨 雪