江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1513号
上诉人（原审原告）葛子群，女，汉族，1953年9月19日出生。
上诉人（原审被告）江苏保利宁远房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。
法定代表人陈冬桔，该公司董事长。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人刘波，男，汉族，该公司员工。
上诉人葛子群因与上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第691号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人葛子群、上诉人保利地产公司的委托代理人杨焘、刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人葛子群原审诉称，2010年12月1日，葛子群与保利地产公司签订了1份《保利紫晶山项目一期商品房预售合同》。该合同约定，葛子群购买保利地产公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目T-01幢3室（含负一层、一层、二层、三层，现为49-3），面积395.04平方米，房款为人民币5778317元整。保利地产公司应于2012年12月31日前向葛子群交付该房，现葛子群已按约全额缴纳购房款。交房期限届满时，因房屋存在严重质量问题，无法使用。保利地产公司对房屋进行维修，2013年12月31日通知葛子群收房。葛子群以为经过大规模维修后没有质量问题了，并于2014年1月7日办理了收房手续。入住后发现屋顶漏水问题依然没有解决。而且出库也不符合设计要求。为维护葛子群的合法权益，请求法院判令保利地产公司：1、继续对房屋存在的质量问题进行维修；2、对车库进行整改；3、自2012年12月31日起至2014年1月6日止，按每日万分之五支付逾期交房违约金1074767元；4、承担本案诉讼费用。
被上诉人保利地产公司原审辩称，该房屋已经经过相关部门竣工验收，符合交付条件。葛子群所称房屋存在质量问题，只是零星的一些渗漏现象，并不构成房屋主体质量问题，保利地产公司也履行了正常地维修义务。葛子群要求的违约金明显过高，应当降低，可以参照同地段房屋租金每个月每平方32元价格计算。
原审经审理查明，2010年12月1日，葛子群与保利地产公司签订了1份《保利紫晶山项目商品房预售合同》。该合同约定，葛子群购买保利地产公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目T-01幢3室（含负一层、一层、二层、三层），面积395.04平方米，房款为人民币5778317元整。该合同第五条付款方式、时间和迟延付款的责任第二项为，乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外，即按照未付到期价款的万分之五/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第六条，房屋交付时间、条件和迟延交付的责任，第一项为甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房。第三项为甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外，即按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。双方在合同中对其他事项也做了相应约定。该房设计图纸中显示负一层为戊类储藏和车库。该合同签订后，葛子群方依约履行了付款义务。交房期限届满前，保利地产公司向葛子群发出收房通知，葛子群去现场收房，发现房屋和车库存在质量问题，遂拒收房屋。之后，保利地产公司对该房屋也进行了相应的维修和整改。2013年12月31日，保利地产公司向葛子群发出催收房通知，指出该房符合交付条件。2014年1月7日，葛子群办理了收房手续。后双方为房屋质量问题以及赔偿问题协商未果，葛子群诉至原审法院。本案在审理过程中，原审法院于2015年1月15日进行现场勘验，发现该户已经装修入住，已看不出有漏水、渗水现象。2015年10月22日，原审法院再次去现场查看，该户装修后已出租，房屋已无明显渗漏、过阴现象。原审庭审时，保利地产公司提供《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，以此证明该房屋已经经过竣工验收，符合交付条件。
原审另查明，葛子群购买的房屋所在的同地段、同小区毛坯房类型的房屋，月租金在8000元左右。根据保利地产公司提供的南京市房产局2014年5月份官方统计的数据显示为32元/平方/月。
上述事实，有双方商品房预售合同，房屋验收交接记录、照片，现场勘验笔录、当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，并无违反法律强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照其中的约定，全面正确地履行义务。本案保利地产公司房屋虽然经过相关部门的竣工验收，但确系存在质量问题。之后，保利地产公司对房屋存在质量问题的部位进行维修和整改，直至2013年12月31日才向葛子群发出收房通知。2014年1月7日葛子群才得以收房，对此，保利地产公司应当承担迟延交房的违约责任。葛子群主张按照合同约定的违约金标准计算，保利地产公司抗辩违约金标准过高，请求法院适当降低，要求按同地区、同地段的租金计算。原审法院认为，葛子群支付全部房款后，未能按期使用房屋，其损失应为房屋的出租收益，故应参照租金标准进行调整，考虑到本案别墅的价值巨大，而实际出租租金较低，从公平的角度考虑，原审法院酌定违约金调整至按照64元／月／平方米给付，即保利地产公司应给付葛子群违约金313504元（395.04平方米×372天×64元／30天）。至于葛子群要求保利地产公司对车库进行整改，原审法院认为，讼争房屋已通过竣工验收并由行政机关批准进行销售，证明保利地产公司交付的车库符合涉案房屋的规划设计和合同约定，至于车库是否符合国家规定的设计和使用规范要求，原审法院不予处理。本案需要指出的是，保利地产公司作为开发商，应当按照商品房预售合同的要求，继续对房屋质量进行维护和保养，注意自己的品牌和形象，针对目前房屋和车库的现状，应积极与相关当事人协商，拿出诚意和行动，化解矛盾和纠纷。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、保利地产公司继续对葛子群购买的房屋存在质量问题的部位进行维护和整改。二、保利地产公司自判决生效之日起10日内支付给葛子群违约金313504元。三、驳回葛子群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费14632元，由葛子群负担4632元，保利地产公司负担10000元。
上诉人葛子群不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、请求依法撤销原审判决，依法改判，支持葛子群的诉讼请求。2、判令保利地产公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。其上诉理由及答辩意见为：1、一审判决赔偿标准过低，适用法律错误。因涉案房屋存在严重质量问题，2013年8月初至2013年底整个房顶都被掀掉，外搭脚手架，重新做防水工程，导致葛子群迟迟不能收房。经葛子群多次电话、书面催促及交涉延迟交付问题，直至大规模修理结束后，保利地产公司才于2013年12月31日通知葛子群收房，葛子群于2014年1月7日才得以收房。但一审法院判决却未能根据双方签订的《南京市商品房预售合同》之约定，按照已收价款的万分之五每天计算延迟交付期间的违约金；而是在租金基础上略有提高，以64元/月/平方米的标准计算。这一判决结果明显不符合双方合同约定，让合同失去了其意义，二审法院应按合同约定判决保利宁远公司承担责任。2、原审判决认定别墅的车库符合规划设计和合同约定，在认定事实和法律适用上均存在问题。涉案房屋车库设计存在严重缺陷，不符合《汽车库建筑设计规范》的规定，导致住户无法停车，车库形同虚设。根据《消费者权益保护法》的相关规定，商品存在严重缺陷，不具备商品应当具备的使用性能，不符合商品说明实物样品等方式说明的质量状况的，应当承担民事责任。目前涉案房屋在下雨时院子及室内淹水，不下雨负一楼严重渗水，导致地板更换多次。保利地产公司到现在也无法彻底解决车库问题、室内楼梯设计、露台、负一楼淹水渗水、小区道路狭窄、没有消防通道等质量问题；上诉人家中亦存在地坪开裂情形。3、保利地产公司交付的房屋根本不具备交付条件，根据我方提交的视频及照片证据，可以证实保利地产公司在2014年2月之前都在大面积地搭脚手架维修整个别墅的屋顶，因此，合同约定的2012年12月31日根本不具备房屋的交付使用条件；保利地产公司的交付的车库长宽高都不符合国家的规范设计要求。保利地产公司应当按照合同约定的违约金标准支付延期交付的违约金。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
上诉人保利地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销原审判决，改判驳回葛子群要求保利地产公司承担迟延交房违约责任的诉请。2、一审、二审诉讼费用由葛子群承担。其上诉理由及答辩意见为：1、保利地产公司已履行了交房义务，并未逾期交房。双方签署的《南京市商品房预售合同》（以下简称合同）补充协议第七条约定“在该商品房符合本合同第六条约定的前提下，除非出现本合同第十三条第二款所述的重大质量问题，否则乙方不得拒绝收房”。同时双方在补充协议第十五条第7款也特别约定：甲乙双方一致同意，甲方及买卖合同项下的房屋在满足本合同第六条有关约定条件时即达到交付标准，乙方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。此外，双方在补充协议第五条第6项约定：乙方在收到甲方发出的收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如乙方未办理交接手续，无论钥匙是否交接，均视作乙方已对该商品房进行了验收、接管。根据以上约定，在涉案房屋已取得合同第六条约定的《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料及《房屋测绘成果》的材料及履行了通知收房义务之后，葛子群不能以其他理由拒绝收房。因此，保利地产公司已按照合同约定完成了涉案房屋的交付，不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。2、保利地产公司发催收房通知给葛子群，仅是为了催促其尽快完成收房手续，不能因此认定其存在迟延交房之情形。葛子群在收房过程中，认为房屋存在一些质量瑕疵，要求保利地产公司进行维修，故而未与上诉人完成收房手续，但不能因此认为上诉人就涉案房屋未完成交付、存在迟延交付情形。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
上诉人葛子群对原审查明事实的异议为：原审中保利地产公司未提交租金标准证据，原审判决认定的租金标准无依据。上诉人保利地产公司对原审查明的事实不持异议。本院对原审查明的事实中双方当事人不持异议之部分予以确认。
上诉人葛子群在二审中提交由南京市钟山公证处的公证员徐爱晴于2013年9月6日拍摄的光盘一份、四份照片及《丁渤验房第三方检测报告》一份，拟证明在2013年7月至2014年2月间保利紫晶山所有别墅都在大面积的维修屋顶，现在也还存在质量问题，证明保利地产公司所交付的房屋不符合法律的相关交付规定。上诉人保利地产公司的质证意见为：光盘及照片不符合新证据的规则，不应作为新证据采纳，该录像证据中所显示的房屋并非涉案房屋，无法达到上诉人的证明目的；对验房报告的真实性不持异议，对关联性、证明力持异议，认为其只是一个民间机构出具的报告，不符合双方签署合同中应由市级以上的、有资质的机构进行检测的约定，同时其报告中载明的也只是一些瑕疵性问题，不能成为拒绝收房的理由。本院对上述证据的真实性依法予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。上诉人保利地产公司二审中未提交新证据。
本院二审查明的事实与原审一致。
二审期间，双方争议焦点为：1.保利地产公司是否存在逾期交房行为；2.如存在上述行为，保利地产公司应如何承担违约责任。
本院认为，葛子群与保利地产公司签订的《保利紫晶山项目商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同行使权利并履行义务。本案房屋虽然经过相关部门的竣工验收，但葛子群在收房时即发现存在质量问题，之后保利地产公司对房屋存在质量问题的部位进行维修和整改，直至2013年12月31日才向葛子群发出收房通知。2014年1月7日葛子群才得以收房，对此，保利地产公司应当承担迟延交房的违约责任。上诉人保利地产公司认为其不构成逾期交房，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，当事人认为约定的违约金过分高于损失的，可以请求人民法院予以适当减少。违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中，双方在《保利紫晶山项目商品房预售合同》中约定了违约金标准，但保利地产公司认为该标准过高而申请适当减少，原审参照已查明的租金标准对违约金进行调整，酌定违约金调整至按照64元/平方/月给付，并无不当。上诉人葛子群对原审查明的租金标准有异议，但并未提供相反证据，本院对其提出的异议不予采纳。
对于车库问题，本院认为，涉案房屋已取得《建设工程规划验收合格书》，且竣工验收后由行政机关批准进行销售，能够证明保利地产公司交付的车库符合规划设计，葛子群要求保利地产公司对车库进行整改至规范要求的主张缺乏法律依据，原审对此不予支持，亦无不当。
同时，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案现有证据能够证明，涉案房屋确实存在一定要维修的质量问题，且车库现状导致使用不便，致使葛子群的居住需求和感受受到影响，保利地产公司作为开发商，应当本着诚实信用的原则，积极与购房人协商，及时采取有效的修复及补救措施，以维护购房人的合法权益及维护上诉人自身的品牌形象。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14632元，由上诉人葛子群负担4632元，上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 许云苏
代理审判员 张卓慧
二〇一六年七月十五日
书 记 员 朱亚芳