安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00896号
上诉人（原审被告）：舒莉，女，1979年8月20日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托代理人：樊玲玲，安徽寻求律师事务所律师。
委托代理人：邓瑜，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）：台德旺，男，1973年4月5日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托代理人：刘明余，安徽金六州律师事务所律师。
上诉人舒莉因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院作出的（2014）六金民二初字第00594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月31日公开开庭进行了审理。上诉人舒莉的委托代理人樊玲玲、邓瑜，被上诉人台德旺及其委托代理人刘明余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告台德旺诉称：2012年3月17日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告承租被告位于六安市一品尚都9号楼103门面房作为商铺，同时约定房屋预租期为5年，房屋的租金每年签订合同时确定。原告基于信赖双方约定的5年期限，在取得被告同意后对承租房进行了装修。2013年2月，该房上部下水管弯头发生破裂，大量污水、大小便漏入承租房内，致使原告经营的“完美”产品及木地板受损，虽经检修，但没有根本解决，后又陆续发生三次破裂现象，原告曾就此事和相关的损失多次与被告沟通未果，原告认为被告提供的房屋已无法再继续维持自己的经营需求，且继续租下去将会对自己的产品和房屋装饰继续造成损失，同时被告也要求原告搬离。现原告诉至法院，要求解除原、被告之间的房屋租赁关系。被告支付原告各项财产损失34450元，支付装饰装修损失145000元。
原审被告舒莉辩称：原告已经从实际侵权人（楼上住户和开发商）得到了赔偿；本案实际损失没有经过相关部门进行评估，原告实际损失虚高。
原审法院查明：2012年3月17日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于六安市一品尚都9号楼103门面房作为商铺，双方对租金等进行了约定。其中合同第三条约定：“此房可以预租5年，预租房租按当年一品尚都周围租房市场行情定当年房租，双方如有特殊原因不能续租，应提前一个月通知对方。租赁期满双方未达成续租协议，乙方应无条件退还此房”。合同第四条约定：“租赁期限自2012年3月17日至2013年3月17日，当年租金按年结算，提前一个月预交下一年房屋租金，双方需重新签订租赁合同”。合同签订后，原告在取得被告同意后，于2012年9月8日与安徽瑞高建筑装饰工程有限公司签订了一份《安徽省装饰装修施工合同》，由安徽瑞高建筑装饰工程有限公司对原告承租房进行了装修，花去装修费用145000元，当月10日，原告全额支付了装修款。2012春节期间，原告承租的房屋上部下水管弯头发生破裂，大量污水、大小便漏入承租房内，原告与楼上住户协商解决了此事，由楼上住户赔偿原告4800元。2013年3月18日，原、被告又签订了一份《房屋租赁合同》，合同与上一份合同相同，只是双方约定年租金41000元，租赁期限自2013年3月18日至2014年3月18日。合同第三条中原“此房可以预租5年”的制式合同中的“5”变动为“1”。原、被告所签订的二份《房屋租赁合同》，均是由被告提供的制式合同。2013年9月6日，原告承租的房屋再次因漏水，大量污水、大小便漏入承租房内，致使原告经营的“完美”产品及木地板受损，六安电视台对其进行了报道，2013年11月7日，一品尚都物业管理处出具损失物清单一份，清单记载了原告受损的物品，按商品标价计算，合计34450元，原告销售“完美”产品后可收取7%的管理费。此次房屋漏水后，虽经检修，但没有根本解决，2013年12月及2014年2月又陆续发生破裂现象。2014年4月9日，被告向原告发一份《搬离通知函》，要求原告搬离所承租的房屋。2014年4月23日，原、被告签订一份《协议》双方将2014年3月18日到期的房屋延期至2014年6月5日。双方对延租期间的租金、及原告交付房屋的状况进行了约定。原告认为被告提供的房屋已无法再继续维持自己的经营需求，且继续租下去将会对自己的产品和房屋装饰继续造成损失，同时被告也要求原告搬离，故原告诉至法院，要求解除原、被告之间的房屋租赁关系，被告支付原告各项财产损失34450元，支付装饰装修损失145000元。另查，应原告申请，我院依法委托安徽财信资产评估事务所对案涉租赁房屋的装饰装修价值进行评估，其评估结论为111961元。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告于2012年3月17日签订的《房屋租赁合同》，合法、有效，应受法律保护。现原告在承租过程中，因被告出租的房屋漏水造成其所经营产品受损，原告起诉要求被告赔偿其所租房屋2013年9月6日漏水造成其所经营产品的损失，本院依法予以支持，其中原告所称受损的物品数量，由一品尚都物业管理处出具损失物清单一份，可以认定，对其产品价格，原告提供的完美产品价目表，包括了原告销售其产品后收取的7%的管理费，应扣除，故本院对其中34450元的93%，即32038.5元予以支持。原告要求被告支付其装饰装修损失145000元，现经本院委托鉴定机构鉴定，其价值为111961元，本院认为，原告基于对所租房屋5年预租的期望，对房屋进行的装修，但在承租二年零二个多月后，由于被告出租的房屋多次漏水，导致原、被告的租赁关系被迫提前终止，被告应对原告的装修损失承担相应的责任，原告要求被告承担全部装修款的损失，没有法律及合同依据，本院不予支持。法院酌定由被告承担装修款的一半55980.5元较妥。被告辩称原告已经从实际侵权人得到了4800元，本院认为，原告从其楼上住户所得到的赔偿，是2012春节期间房屋漏水所致，不是2013年9月6日房屋漏水给原告造成的产品损失，故对被告的辩称意见不予支持。原告要求被告支付鉴定费2000元，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六的规定判决：一、解除原告台德旺与被告舒莉的房屋租赁关系。二、被告舒莉应赔偿原告台德旺财产损失32038.5元。三、被告舒莉应赔偿原告台德旺装饰、装修损失55980.5元。四、上述二、三项合计88019元于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费4610元，鉴定费2000元，由原告负担710元，被告负担5900元。
上诉人舒莉上诉称：1、上诉人既没有违约行为也没有过错，不应当赔偿被上诉人的产品及装潢损失。上诉人与被上诉人多次续签合同，续签合同时被上诉人未对房屋的状况提出异议，上诉人没有人为破坏，没有过错，且被上诉人在房屋漏水后得到楼上住户的赔偿，但并未尽到相应的注意义务，致物品再次被水淋湿，自身存在一定过错。上诉人与被上诉人并未约定租房5年，合同中的5年预租仅为要约邀请，一审据此判决上诉人承担装修损失，没有法律依据。2、一审法院对被上诉人的产品损失和装修损失认定有误。对于被上诉人的“完美”产品损失未经上诉人确认，也未经相关部门评估认证，该损失不真实，一审仅依据物业管理处出具的产品损失清单和产品的销售价格对产品损失作出全部认可不当。台德旺的装潢损失没有提供正规发票，装潢合同不明确，鉴定机构的评估不客观、公正，一审对其评估结果完全认可不正确，综上，上诉人请求二审查清事实，依法改判。
被上诉人台德旺答辩称：被答辩人存在违约，应承担答辩人的合法损失。在2012年3月17日双方签订的第一份房屋租赁合同时约定了预租期5年，该合同对双方均具有法律效力。本案是租赁关系，根据《合同法》出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案被答辩人交付的房屋多次出现大小便等污物因水管破裂而侵入到租赁房屋的现象，严重影响到答辩人的经营，被答辩人不仅违反法定义务。双方续签合同属实，但其与房屋是否符合使用目的两者之间无关。被答辩人对违约行为应承担无过错责任，其不因外界因素的影响而免责。因被答辩人的违约行为，根据法律规定，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。一审法院认定答辩人的产品损失和装修损失正确。关于“完美”产品损失由经商铺所在的物业管理公司确认的“损失物清单”和“完美”产品价目表证据，证明了损失的产品和其他财产的名称、数量、单价及总损失额。“损失物清单”是由与双方无关联关系的第三方六安市万家物业服务有限公司确认的，对于其确认证据上载明的损失产品的名称、数量，具有当然的真实性和合法性。对于损失产品的单价是按照“完美”产品执行的全国统一价来执行的，而非答辩人自己单方个人作出的定价。因此，对于该损失产品的价格也具有客观性。关于装修损失，一审法院已委托评估机构进行评估并得出了评估报告，被答辩人认为该评估报告不具有公正、客观性，但没有提供足以推翻该评估报告的反向证据。因此，被答辩人的异议不成立，一审法院的对该项损失的认定正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
上诉人与被上诉人二审均无新证据向法庭提供。
经审理查明：2012年3月17日，上诉人舒莉与被上诉人台德旺签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定了台德旺承租舒莉位于六安市一品尚都9号楼103门面房、此房可以预租5年、预租房租按当年一品尚都周围租房市场行情定、租赁期限自2012年3月17日至2013年3月17日、当年租金按年结算、台德旺向舒莉提前一个月预交下一年房屋租金、双方需重新签订租赁合同，租赁期满双方未达成续租的协议，台德旺应无条件退还此房等事项。合同签订后，台德旺对房屋进行了装修。2012年春节期间，涉案房屋出现下水管道漏水，经台德旺与楼上住户协商，由楼上住户赔偿台德旺4800元。2013年3月18日，舒莉与台德旺又签订了一份《房屋租赁合同》，合同内容中除对年租金41000元、此房可预租1年、租赁期限自2013年3月18日至2014年3月18日作出变动外，其他内容均与上一年租赁合同内容相同。2013年9月6日，涉案房屋再次发生漏水，2013年11月7日，一品尚都物业管理处对台德旺因该次漏水受损的物品，出具了损失物清单一份，后涉案房屋又陆续出现了漏水。2014年4月9日，舒莉向台德旺发一份《搬离通知函》，要求台德旺搬离所承租的房屋。2014年4月23日，舒莉与台德旺经协商后又签订一份《协议》，协议约定“因双方的租房协议已于2014年3月18日到期，台德旺将重新租用新门面经营，经舒莉同意，房屋租期延期至2014年6月5日，”并对租金等事项进行了约定。台德旺于2014年4月21日诉至法院，要求解除与舒莉的房屋租赁关系，舒莉赔偿自己各项财产损失34450元，支付装饰装修损失145000元。
本院认为：本案的争议焦点为一、台德旺向舒莉主张装饰装修损失是否应予支持。二、原审判决舒莉赔偿台德旺财产损失是否妥当。
关于第一个争议焦点：台德旺租赁舒莉的房屋，双方签订第一次租房合同时，约定涉案房屋可以预租5年，并约定租期为2012年3月17日至2013年3月17日，但双方就是否续租未做出明确约定。第一年合同到期后，舒莉与台德旺又签订第二份房屋租赁合同，该合同约定涉案房屋可以预租1年，并约定租期为2013年3月18日至2014年3月18日，也未对是否续租做出明确约定。2014年4月23日，舒莉与台德旺签订第三次租房协议，约定租期为双方签订的租赁合同到期后（2014年3月18日），继续租78天，后台德旺在约定的租期到期日前后搬离了涉案房屋。从舒莉与台德旺陆续签订的以上三份租房合同及协议，反映双方的租赁期限从2012年3月18日开始至2014年6月5日结束，台德旺在租房期间，虽经舒莉同意对租赁的房屋进行了装修，但双方未对装修事宜进行约定，现双方合同已经履行完毕，且双方并未约定租赁结束后装修事项，台德旺向舒莉主张装修损失没有法律依据，一审法院依据第一份租房合同中的“此房可预租5年”认定双方租期5年，并据此判决舒莉赔偿台德旺装潢损失55980.5元错误，二审予以纠正。关于第二个争议焦点：台德旺承租的房屋因顶部污水管道破裂出现漏水造成房内物品受损的事实舒莉对此认可，但对原审认定台德旺所受物品损失价值有异议。因该损失客观存在，原审法院依据一品尚都物业管理处与台德旺核对的损坏物品清单参考受损商品的销售价格扣除利润后计算物品损失数额并无不妥，加之因房屋漏水给台德旺经营造成一定影响，从公平原则考虑，一审认定台德旺因房屋漏水造成的物品损失32038.5元，判决舒莉给予赔偿并无不当，舒莉上诉提出的其不应承担赔偿台德旺物品损失的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、维持安徽省六安市金安区人民法院（2014）六金民二初字第00594号民事判决第一项、第二项，即“一、解除原告台德旺与被告舒莉的房屋租赁关系。二、被告舒莉应赔偿原告台德旺财产损失32038.5元”。
二、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2014）六金民二初字第00594号民事判决第三项、第四项，即“三、被告舒莉应赔偿原告台德旺装饰、装修损失55980.5元。四、上述二、三项合计88019元于本判决生效之日起十日内履行完毕”。
三、驳回台德旺的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4610元，鉴定费2000元，由舒莉负担600元，台德旺负担6010元；二审案件受理费4610元，由舒莉负担600元，台德旺负担4010元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 许 琛
二〇一五年三月三日
书 记 员 马 龙
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、或者变更。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。