广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1198号
上诉人（原审原告，反诉被告）袁秀芳
上诉人（原审被告，反诉原告）李少涛（曾用名：廖少涛）
原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司
上诉人袁秀芳与李少涛、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，李少涛于2012年8月24日出具《公证委托书》，委托黄某生、黎某、陈某华、叶某行、郭某为其办理出售深圳市宝安区龙华街道人民南路某某苑X栋半地下层�铺XX号（以下简称涉案商铺）的各项事宜，代理期限为2012年8月24日至2013年7月22日。
2012年8月25日，陈某华代理李少涛作为卖方与袁秀芳（买方）签订一份《二手房买卖合同》（以下简称合同），约定李少涛将涉案商铺出售给袁秀芳，总价款为人民币（以下相同）3038400元。合同第三条约定：买方在签署本合同时向卖方支付定金50000元，在本合同生效后五日（含当日）内再支付定金50000元，本条所约定的定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。合同第四条约定，经买卖双方协商一致，买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，具体履行方式如下：买方须于2012年10月1日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中。买方须于2012年10月1日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。合同第六条约定该物业处于抵押状态，卖方�意于本合同生效之日起45日内（含当日）自行筹集还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司。合同第十四条备注约定，如买方知悉此物业的房产证正在办理过程中，经双方协商同意买方支付的50000元整为诚意金，待此物业的房产证办理至卖方名下之日，该诚意金自动转为本合同约定的定金。
合同签订后，袁秀芳分别于2012年8月25日和8月27日分别向中原地产公司交付了定金50000元，共计100000元。2012年10月8日，李少涛的委托代理人陈某华收到中原地产公司交付的定金100000元，并出具收款收据。涉案商铺于2012年9月12日登记至李少涛名下。2012�10月17日，北京银行股份有限公司深圳分行向袁秀芳出具《个人贷款承诺函》，称在借款人袁秀芳完全符合该行要求的放款条件的前提下，在该行要求的抵押、保险、公证等相关手续均已办妥后，该行将向袁秀芳发放期限为120个月，利率为贷款发放时根据人民银行公布的基准利率对应同期限，同档次的基准利率上浮10%，金额为1980000元的个人贷款，并按照借款申请人出具的付款授权书（或借款合同的明确约定），将贷款划至指定帐户。该函自签发之日起三个月内有效。2012年12月4日，袁秀芳向李少涛发出《解除合同通知》，称李少涛严重违反合同第六条第（2）项的约定，没有在合同生效之日起45日内自行筹集还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。李少涛的委托代理人黄某生于当日签收该通知。
袁秀芳于2013年1月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令�1、李少涛支付违约金607680元；2、由李少涛承担诉讼费。
李少涛提起反诉，请求判令：1、袁秀芳支付违约金607680元；2、由袁秀芳承担诉讼费。
原审法院认为，袁秀芳、李少涛签订的合同系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面切实履行。袁秀芳依约向李少涛支付了定金100000元，李少涛也依约办理了公证委托手续，本案的焦点是买卖双方后续义务的履行是否存在违约的问题。合同第四条约定买方通过向银行按揭贷款的方式支付剩余楼款，具体履行方式为以下三点：1、2012年10月1日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中；2、买方须于2012年10月1日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查�审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；3、若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。袁秀芳提交的证据显示北京银行股份有限公司深圳分行于2012年10月17日向其发出了《个人贷款承诺函》，承诺向袁秀芳借款1980000元用于购买涉案商铺，那么除了袁秀芳支付的定金100000元外，袁秀芳还应向李少涛支付首期款958400元，但袁秀芳并未在2012年10月1日以前办理首期款监管手续。袁秀芳主张合同第四条没有约定首期款的金额说明已经变更了支付方式，该条约定不再履行。原审法院认为，袁秀芳未提交相应的证据证明双方已经更改了履约方式，即便双方协商同意袁秀芳采用一次性支付剩余房款的方式，那么袁秀芳也应该在合同约定的2012年10月1日前将全部房款交给李少涛或第三方进行监管，但根据袁秀芳的证据可以看出，袁秀芳并未如期履行监管剩余款项的义务。
关于袁秀芳主张李少涛未还清按揭贷款注销抵押登记是否构成违约的问题。原审法院认为，合同第六条约定李少涛应于合同生效之日起45日内自行筹集还清贷款注销抵押登记手续，也就是说，李少涛应于2012年10月8日前自行筹集还清贷款注销抵押登记手续，该日期晚于袁秀芳办理首期款监管或支付剩余房款的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，李少涛在袁秀芳未依约履行义务时有权拒绝履行其后续义务，故李少涛的行为未构成违约，袁秀芳应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，李少涛请求按合同的约定按成交价的20%支付。原审法院认为，虽然双方约定的违约金为成交价的20%，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、第二款的规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故原审法院综合本案全面情况将违约金的数额酌减为定金的数额100000元，李少涛要求袁秀芳承担违约金607680元的诉讼请求部分成立，对该部分诉讼请求，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、袁秀芳应在本判决生效之日起五日内向李少涛支付违约金100000元；二、驳回袁秀芳的全部诉讼请求；三、驳回李少涛的其他反诉请求。本诉案件受理费9877元，由袁秀芳负担。反诉费4938.5元，由袁秀芳负担813元，李少涛负担4125.5元。保全费3558.4元，由袁秀芳承担。
上诉人袁秀芳不服原审判决，向�院提起上诉，请求判令：l、撤销原审判决；2、李少涛支付违约金607680元；3、由李少涛承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、原审判决认定事实错误。（一）对袁秀芳的关键事实认定错误。1、原审判决将合同第四条付款方式认定为首期款＋按揭贷款，是错误的。实际上，经李少涛同意，袁秀芳的付款方式为消费贷款＋自有资金（如银行消费贷款不足以支付购房款）。袁秀芳用自己的四套房产向北京银行抵押申请个人消费贷款。李少涛提交的原审证据5可以证明其完全知道。消费贷款与按揭贷款是两种不同的贷款方式。消费贷款是自然人以自有房产或其他财产作抵押向银行借款，银行不对借款人以该笔贷款所购买的房产设定抵押。在这种贷款方式中，银行不管有无购房首期款，更不监管购房首期款。按揭贷款却与购房首期款以及贷款所购房产关系密切。因此，合同第四条第（2）项A款被双方废止。该B款约定卖方须在2012年10月1日前配合买方向银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。合同第六条第（2）项约定卖方（李少涛）同意于本合同生效之日起肆拾伍日内（含当日）即2012年10月8日前赎楼。买方申请按揭贷款须以所购房产解除抵押为前提。如果付款方式是按揭贷款，李少涛赎楼一定在袁秀芳申请按揭贷款之前，反之则是消费贷款。李少涛赎楼在袁秀芳申请贷款之后，只能证明袁秀芳申请的是消费贷款。合同是由中原地产公司提供的格式合同，没有消费贷款选项。2、原审判决认定袁秀芳应在2012年10月1日前办理首期款监管手续，是错误的。合同第四条第（2）项A款经双方同意将首期款的金额划掉。因为办理首期款监管须有明确的确定的金额，如果没有金额，则无法履行。任何一方不履行该条款，不应被视为违约行为。3、原审判决将成交价扣除定金和银行贷款承诺函后的差额958400元认定为首期款，是错误的。合同第四条第（2）项A款的首期款金额被划掉，双方已废止了该条款。原审判决却将958400元认定为首期款，没有依据。贷款手续完成后才能确定的金额提前到贷款手续完成前就要支付，不符合逻辑。袁秀芳自有的四套房产评估价值高达4589463元，完全可以贷到成交价扣除定金后的剩余房款2938400元。袁秀芳只申请了1980000元贷款，是因为自己有近百万的自有资金，想少负担点利息。只要李少涛赎楼完成，具备过户条件，袁秀芳就会把自有资金与贷款一并支付给李少涛。4、原审判决认定即使一次性付款、袁秀芳也应在2012年10月1日前将全部房款支付给李少涛，是错误的。合同没有如此约定，且在2012年10月1日前，李少涛没有赎出楼，甚至连《房地产证》有无办出都是�知之数。（二）对李少涛的关键事实认定错误。合同第六条第（2）项明确约定李少涛应在合同生效之日起肆拾伍日内（含当日）即2012年10月8日前赎楼，但李少涛没有提交其是否赎楼、何时赎楼的证据。李少涛在反诉状中承认在签收了袁秀芳的解除合同通知后积极退还100000元定金，这等于间接承认自己违约，认可解除合同的理由。如果李少涛不违约，完全可以没收定金。
二、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十七条，是错误的。袁秀芳依约支付定金、提交贷款申请，并配合银行进行贷款审查和审批等手续，没有任何违约行为。李少涛赎楼日期远超合同约定却被原审法院认定为系行使后履行抗辩权而不构成违约。
针对袁秀芳的上诉，李少涛答辩称袁秀芳的上诉请求没有依据，请求二审法院驳回上诉。理由：袁秀芳未依约付款构成重大违约。�秀芳主张李少涛没有赎楼前其没有义务做资金监管，没有依据。李少涛赎楼后，袁秀芳仍拒绝做资金监管是明确的违约行为。中原地产公司的一审代理词及证人证言都证明了袁秀芳的违约行为。
上诉人李少涛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、支持李少涛原审反诉请求；2、由袁秀芳承担诉讼费。主要事实与理由如下：原审判决认定事实清楚，但关于违约金的数额问题适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，只有当事人通过抗辩或反诉的形式提出违约金过高，请求予以调整的，人民法院才可以调整。但袁秀芳未提出调低违约金的请求，并主动提出按合同约定的成交价20％来确定违约金。因此，合同约定的违约金标准合法有效。
针对李少涛的上诉，袁秀芳答辩称李少涛�上诉请求没有依据，请求二审法院驳回上诉。理由：李少涛没有依约赎楼，严重超期，构成根本违约。而袁秀芳没有任何违约行为。
原审第三人中原地产公司经本院依法传唤未到庭参加二审审理，亦未提交答辩状。
本院经审理查明，合同第四条A款约定的剩余首期款的金额位置均作删除“／”标记。
原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，合同第四条约定买方向银行按揭贷款支付定金之外的楼款，具体履行方式如下：A、2012年10月1日前支付剩余首期款（金额处作删除“／”标记）；B、2012年10月1日前申请按揭贷款；C、按揭银行出具贷款承诺函的三个工作日内补足成交价扣除首期款、定金、按揭贷款之后的余额。第十条约定，买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付成交价20%的违约金或没收买方支付的定金。第十一条约定，卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付成交价20%的违约金或双倍返还买方支付的定金。
2012年9月27日，袁秀芳向北京银行股份有限公司深圳分行申请贷款。
2012年11月8日，李少涛注销涉案商铺的抵押登记。
本院认为，本案二审的争议焦点是：在合同履行过程中，袁秀芳、李少涛是否存在违约行为及是否应向对方支付成交价20%的违约金607680元？
首先，关于袁秀芳是否应于2012年10月1日支付首期款958400元的问题。合同第四条A款对于首期款金额作删除“／”标记，而合同第四条B款仅约定袁秀芳申请贷款的截止时间为2012年10月1日，未约定袁秀芳取得贷款承诺函的时间。根据公平原则和诚实信用原则，本院认为，银行在2012年10月1日后的合理期限内出具贷款承诺函符合双方本意。因此，贷款数额及由此决定的其他款项数额至银行出具贷款承诺函时才能知晓。本案中，银行于2012年10月17日承诺贷款1980000元，则其他款项数额此时才可确定，为958400元（3038400元-100000元-1980000元）。但原审判决认定该958400元为首期款，进而适用合同第四条A款的约定，即买方应于2012年10月1日前支付，该认定与合同约定矛盾，属认定事实错误，本院予以纠正。结合该条A、B、C三款的内容，本院认为，该958400元为贷款之外的余款，适用合同第四条C款的约定，袁秀芳应于银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足。
其次，袁秀芳未于2012年10月17日银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足余款958400元是否构成违约的问题。袁秀芳主张双方约定的是消费贷款而非按揭贷款。本院认为，即使该主张成立，因袁秀芳自认在消费贷款中银行无须以借款人用该款项所购房产设定抵押，则李少涛完成赎楼与袁秀芳取得银行的贷款承诺函之间不存在“条件-
结果”的关系。且在合同履行过程中，袁秀芳取得贷款承诺函（2012年10月17日）早于李少涛完成赎楼（2012年11月8日），亦证明二者没有该关系。而在按揭贷款中，贷款承诺函仅是银行表示在相关条件（如办妥以该款项所购房产设定抵押的登记）具备的情况下，将向借款人（买方）发放贷款的意思表示，不要求此时卖方完成赎楼。袁秀芳关于若其申请的是按揭贷款、则取得贷款承诺函须以李少涛完成赎楼为前提的主张，没有依据，本院不予支持。袁秀芳未依约于2012年10月17日后三个工作日内补足余款958400元时未主张是因李少涛未于2012年10月8日完成赎楼导致其行使后履行抗辩权。现有可采信的证据证明袁秀芳提出该抗辩主张最早是在2012年12月4日发出的《解除合同通知》中，而此时袁秀芳补足余款958400元的履行�限早已届满。根据诚实信用原则，本院不予采信袁秀芳的该主张，袁秀芳未依约补足余款958400元构成违约。
最后，李少涛未依约于2012年10月8日前完成赎楼是否构成违约的问题。如前所述，双方以2012年10月1日作为袁秀芳申请贷款的截止期限，则袁秀芳于该日后的合理期限内取得贷款承诺函符合双方本意。事实上，袁秀芳于2012年9月27日申请贷款、并于2012年10月17日取得贷款承诺函。考虑到银行受理贷款申请后的正常工作时限，根据公平原则和诚实信用原则，本院确认，袁秀芳于2012年10月17日取得贷款承诺函没有超过合理期限。而双方约定李少涛完成赎楼的时间为2012年10月8日，早于如前所述袁秀芳应取得贷款承诺的合理期限。因此，即使李少涛当时以袁秀芳未取得贷款承诺函为由未完成赎楼，该主张不能成立。且即使袁秀芳取得贷款承诺及补足余款的义务在先，李少涛完成赎楼的义务在后，并无足以采信的证据证明李少涛未依约完成赎楼系因袁秀芳当时未取得贷款承诺函导致其行使后履行抗辩权。故本院确认，李少涛未依约赎楼亦构成违约。
综上，袁秀芳、李少涛均存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。袁秀芳、李少涛逾期履行合同义务均超过5日，二人依约均构成根本违约，应承担的违约责任相同，即支付成交价20%的违约金607680元或适用定金罚则。因此，袁秀芳、李少涛主张对方支付违约金607680元的请求，不能成立，本院不予支持。原审判决认定袁秀芳构成违约、李少涛未构成违约，处理错误，本院予以纠正。
综上所述，袁秀芳、李少涛的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，本�予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百二十条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第164号民事判决第二项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第164号民事判决第一、三项；
三、驳回李少涛全部反诉请求。
本案一审本诉案件受理费9877元、保全费3558.4元、袁秀芳上诉产生的二审案件受理费10877元，由袁秀芳承担。本案一审反诉案件受理费4938.5元、李少涛上诉产生的二审案件受理费8877元，由李少涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年九月十一日
书 记 员 �兼）李开宇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百二十五条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认�事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。