广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初9998号原告：广州市越秀区糖烟酒副食品公司，住所地广州市越秀区大德路188号大德大厦B座703-706室。法定代表人：刘秀兵。委托代理人：彭涛、孟令君，该公司职员，通讯地址。被告：周斌，男，1971年7月4日出生，汉族，住广州市天河区。被告：广州市越秀区佰发百货商店，住所地广州市越秀区北京路***号首层。经营者：周斌，基本情况同上。原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司诉被告周斌、广州市越秀区佰发百货商店租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭涛、孟令君，被告周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《租赁合同》于2015年11月18日解除；二、被告立即向原告交还涉案的广州市越秀区北京路***号首层房屋；三、被告向原告支付逾期付款违约金42999元（相当于三个月租金）；四、被告向原告支付从2015年12月1日起至实际交还上述房屋之日的占有使用费（按每月14333元计算）及赔偿相应的利息损失；五、被告支付逾期搬迁违约金42999元（相当于三个月的租金）。事实与理由：越秀区北京路***号首层房屋是原告向广州市越秀区第一房屋管理所承租取得，进行代管代租。2013年9月26日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定由被告承租原告位于广州市越秀区北京路***号首层房屋作商业用途使用，租赁面积为11.75平方米；租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日止，其中2015年9月1日起至2016年8月31日期间的租金标准为每月14333元，被告应于每月10日前缴付租金；每逾期一日的，被告需按当月租金额的3%向原告支付违约金。因被告过错导致合同提前解除的，被告未在原告发出解除合同书面通知之日起一周内搬走�内物品并交还场地，被告除了需按合同约定租金标准的3倍支付逾期违约金外，原告有权采取适当措施收回房屋并处置房屋内物品设施。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告按月向原告缴纳租金，但自2015年始，被告屡次出现拖欠租金的行为，原告于2015年9月11日向被告发出《缴纳租金通知》催其交租，但被告仍不交租。鉴于被告欠租行为已违反合同约定，原告于2015年11月13日向被告发出《关于解除租赁合同和收回场地的通知》，要求其解除合同，并支付欠付租金，交回涉案场地。该《通知》于2015年11月18日送达。被告收到《通知》后，仍拒不支付租金，且占用涉案房屋至今，经原告再三催收，被告才于2016年3月31日补交了2015年9月至11月期间的租金。截止目前为止，被告既不向原告支付2015年12月至今的物业占有使用费，又不予返还物业，被告的行为已严重�犯了原告对涉案物业享有的相关权益，且导致国有资产的严重流失。因此，根据法律规定及双方的约定，为维护原告的合法权益，向法院提起本案诉讼。庭审中，原告明确其关于逾期付款违约金的诉讼请求是按双方合同约定的以每月租金为计算基数，按每日3%的计算标准，以实际欠付天数计算得出的金额。考虑到该计算结果已远远超过欠付租金总额，故其自愿调整为按三个月租金总额计算。两被告共同辩称：我方同意交还房屋。对于欠付的费用，可在双方确认具体金额后予以支付。对于原告的第二项诉讼请求，我方不同意，因为被告自2004年开始承租，至今已有十多年的时间，最初的承租面积是6.45平方米，后来合同变更面积是11.75平方米，我方只能按原来的面积交付房屋给原告，不存在要返还11.75平方米的问题。原告第五项诉讼请求，原告称�方从2015年11月开始没有支付租金，但被告查询过记录，2015年11月9日被告曾付过钱给原告，故不存在欠租的情况。被告最后一次支付租金的时间是2016年3月份，之后没有再支付租金。因此，对原告诉讼请求的违约金，被告不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2015年9月11日，原告向被告发出《缴纳租金通知》，称被告拖欠2015年6月-8月的租金，并要求被告在收到该通知之日起7日内清付。同月15日，原告以中国邮政特快专递的方式向被告位于涉案房屋所在地址发出该《通知》。被告对其真实性不予确认。因原告未能提供被告已签收该《通知》的证据，本院对于该证据及其证明的案件事实不予确认。2.2015年11月13日，原告向被告发出《关于解除租赁合同和收回场地的通知》，写明：截至2015年11月10日，被告仍然拖欠缴纳2015年6月至10月租金共62466元、违约金计得157436.58元。根据双方补充合同第九条的约定，你方已逾期拖欠租金超过30天，我司有权立即解除租赁合同，没收保证金，要求你方结清费用并交还场地；同时，我司有要求你方按剩余租期租金的50%进行补偿的权利。请你方在收到本通知之日起5个工作日内到我司缴清所欠租金及违约金，并交还场地给我司等。同月17日，原告通过中国邮政特快专递的方式向被告位于广州市天河区天河直街28号703房的地址邮寄了该《通知》。根据中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2015年12月1日出具的查询记录显示，该邮件于2015年11月18日由门卫代收。被告质证认为：前述地址所在大楼确有保安，但其�有收到该通知，故对真实性不予确认。此外，被告称位于广州市天河区天河直街28号703房的地址是其身份证地址，其习惯上都是留身份证的地址，所以在法院书写《送达地址确认书》时也是将该地址作为其送达地址的。因原告向被告可以确认的送达地址发送该《通知》并由他人代收，被告仅以其没有收到为由否认该证据的真实性，缺乏依据，本院对该证据及其证明的案件事实予以采信。此外，本案诉讼期间，原告于2016年12月5日向本院提交《关于收回北京路***号物业的情况说明》，明确被告周斌已于2016年6年12月1日将涉案物业交还给原告。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有�合同，对双方当事人均具有拘束力。根据前述合同的约定，被告逾期欠付租金超过30天的，原告有权立即解除合同并收回涉案商铺，被告应于原告发出解除合同的书面通知之日起一周内迁出涉案商铺并缴清租金及相关应付费用。现因被告自2015年9月起逾期支付租金，经原告催讨后才于2016年3月31日清缴欠付的2015年9月至11月期间的租金，故原告于2015年11月13日向被告发出《关于解除租赁合同和收回场地的通知》符合合同的约定，被告于同月18日收取了该通知，故原、被告之间就涉案商铺签订的租赁合同应自该日起解除，被告在本案诉讼期间仍占用涉案的商铺，显属不当。考虑到被告周斌已在本案判决前将涉案商铺交还给原告，故本案中对于原告要求被告交还商铺的诉请已无继续判决处理的必要，本院不再予以判处。至于被告占用涉案商铺期间的费用，理应由被告向原告�付占有使用费，原告按合同约定的原租金标准计收占用费并无不当，故原告诉请要求被告按14333元的标准支付自2015年12月1日起至2016年12月1日的占用费，理据充分，本院予以支持。至于原告诉请要求被告支付逾期付款违约金的问题。根据前述合同的约定，被告应在每月10日前向原告支付租金，否则，每逾期一日的，则原告有权按当月租金额的3%要求被告支付违约金。被告辩称其曾在2015年9月支付过相关费用给原告，但并未能举证证明其主张，故对被告该项抗辩意见，本院不予采信。至于逾期付款违约金的计付标准问题，虽然原告于提起诉讼时主动调整违约金总额为按三个月租金总额计算，但考虑到被告已于2016年3月31日向原告支付了欠付的2015年9月至11月的租金，故对被告逾期支付的该三个月租金的逾期付款违约金的计付标准，本院酌情调整为按中国人民�行同期银行贷款利率上浮50%计付。至于原告诉请要求被告支付的逾期搬迁违约金的问题。根据前述合同的约定，被告逾期不搬迁的，须按合同约定租金标准的叁倍支付逾期违约金。因原告于2015年11月13日即向被告发出《关于解除租赁合同收回场地的通知》，本院亦认定被告于同月18日收到该通知，故被告至迟应按合同的约定于2015年11月26日前清退涉案商铺，但被告并未依约履行。原告遂于2016年7月14日提起本案诉讼，在双方租赁合同约定的租赁期限在2016年8月31日届满的情况下，被告仍拒不腾退涉案商铺。延宕至本案庭审时，被告辩称其可在2016年10月31日交还涉案商铺，但被告实际占用涉案商铺至2016年12月1日。被告前述的占用涉案商铺拒不腾退的行为既有负契约之精神，又有违法庭上庄重之承诺，显属极不诚信。因此，原告诉请要求被告支付逾期付款违约金请求，合理合法，本院予以支持。至于该违约金的计付标准，原告主动调整该违约金为按叁个月租金总额42999元计付并无不当，本院予以支持。至于原告诉请要求被告按同期银行贷款利率的标准支付的逾期支付占有使用费的利息的诉请，考虑到前述违约金总额已足以弥补原告的损失，故本院不予支持原告该项诉请内容。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司与被告周斌就广州市越秀区北京路***号首层房屋签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年11月18日解除。二、被告周斌应自本判决发生法�效力之日起五日内向原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司支付2015年9月至11月的逾期支付租金的违约金（自每月11日计至2016年3月31日，每月按14333元为基数，按中国人民银行计收同期银行贷款利率上浮50%的标准计算）。三、被告周斌应自本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司支付自2015年12月1日起至2016年12月1日的占有使用费（按14333元/月的标准计付）。四、被告周斌应自本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司支付逾期搬迁的违约金42999元。五、驳回原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4334元，由被告周斌负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  周跃新人民陪审员  邓晓红二〇一七年一月十日书 记 员  梁洁欣