江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆周民初字第0159号
原告昆山城开房地产开发有限公司，组织机构代码76415149-0，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路88号。
法定代表人陈安民，该公司董事长。
委托代理人陆福明，江苏华峡律师事务所律师。
被告陈孙官。
原告昆山城开房地产开发有限公司（以下简称城开公司）诉被告陈孙官商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法由审判员金忠独任审判，后因案件审理需要转为合议庭审理，并于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告城开公司委托代理人陆福明到庭参加诉讼，被告陈孙官经本院公告送达应诉材料及开庭传票期满后仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城开公司诉称：2011年5月5日，被告陈孙官与原告签订购房合同，购买位于昆山市周市镇迎宾路南侧、汉浦塘西侧XXXX园XXX幢XXXX室房屋，约定总价为915260元，被告首付295260元，剩余620000元向银行贷款。后中国农业银行股份有限公司昆山分行于2011年5月30日向被告发放了被告申请的62万元贷款，原告同时协助被告向贷款银行出具了担保手续，并约定2011年12月30日交房。合同签订后，被告未按约收取房屋，并中止向银行交纳贷款本金及利息。2012年8月9日贷款银行出具提前收贷通知书，并从原告处划扣资金29485.07元（仅计算至2013年1月31日）。2013年5月因被告连续四期未按约定归还本息，银行向昆山法院起诉要求被告提前偿还全部借款本息，并要求原告承担连带保证责任。昆山市人民法院作出（2013）昆商初字第1290号民事判决书。2014年2月13日，原告向银行支付担保代偿款679443.81元。累计原告为被告垫付708928.88元，扣除原告收到的银行按揭贷款620000元，被告应归还原告垫付款88928.88元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求一、判令解除原、被告双方于2011年5月5日签订的昆山市商品房购销合同；二、判令被告归还原告担保代偿款88928.88元；三、被告承担本案律师费20000元；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉请第二项为扣除被告首付款295260元后，原告同意返还被告多余款206331.12元。
被告陈孙官未作答辩，也未提供证据材料。
经审理查明：2011年5月5日，原、被告双方签订昆山市商品房购销合同（合同编号20XXXXX95，含附件）一份，约定被告向原告购买其开发的位于昆山市周市镇迎宾路南侧、汉浦塘西侧的XXXX园XXX幢X单元XXXX号房屋（建筑面积135.2平方米）一套及XXX幢XXX号汽车库（建筑面积23.22平方米）一间，房屋总价款915260元。合同第六条付款方式及期限约定：于2011年5月5日签订购销合同，并于当日支付首付款295260元，于2011年5月8日前准备好贷款所需全部资料至指定银行办理贷款手续，贷款金额共计620000元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任第1项中（2）约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。合同附件四中第3条约定：买受人在取得银行贷款后至办理房屋抵押手续前，对延期还款超过银行规定时间的，出卖人有权协助银行收回房屋并另行处理，由此产生的相关一切损失均由买受人自己承担。合同签订后，被告陈孙官向原告支付首付款295260元。2011年5月26日，被告陈孙官作为借款人、原告城开房公司作为保证人与中国农业银行股份有限公司昆山市支行（以下简称农业银行）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定被告向农业银行借款620000元，借款期限自2011年5月26日至2031年5月25日，原告城开公司作为保证人承担连带保证责任。后原告收到该银行贷款620000元。2012年8月9日，农业银行以被告连续三期未支付货款及至今未办妥房屋抵押登记为由向原告发出贷款提前到期通知书，要求原告承担连带责任。后原告派人于2012年8月16日到被告住所送达告知函一份，催促其及时还贷，并告知如被告违约，出卖人有权按购销合同的约定收回房屋等事项，该告知函由陈孙官的亲属陈孙华代为收取。但因被告仍未还贷，原告分别于2012年10月31日、2012年11月30日、2012年12月31日、2013年1月31日分四次代被告归还银行贷款本金及利息（含罚息、复利）14605.85元、4959.5元、4959.52元、4960.2元，合计垫付29485.07元（其中贷款本金7679.19元、利息21805.88元），农业银行于2013年2月1日出具确认函予以证实。
另查明：2013年5月24日，因被告陈孙官未及时还贷，农业银行将本案原、被告双方诉至本院，后本院于2013年10月8日作出（2013）昆商初字第1290号民事判决书，判决陈孙官归还农业银行截止2013年2月26日的借款本金598667.12元、利息13567.28元、罚息34.53元、复利92.99元（之后按合同约定算至判决生效之日），并赔偿律师费损失15000元；城开公司对上述债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；该案诉讼费10074元及公告费由陈孙官、城开公司承担。后原告依据该判决书履行了保证责任，于2014年2月13日代被告陈孙官向农业银行支付679443.81元（其中借款本金598667.12元，利息55012.69元，律师费15000元，诉讼费10074元及公告费690元），农业银行于同日出具确认函予以证明。现原告根据判决书履行连带责任后，因被告去向不明，原告催讨未果，由此引起纠纷。
再查明：本案诉讼前，原告与江苏华峡律师事务所签订委托代理合同，并缴纳了律师费20000元。本案争讼房屋于2011年12月28日初始登记在原告名下，证号为：昆房证明（初）第B0133540082号。本案庭审中，原告确认该房屋尚未交付被告。
上述事实，有《昆山市商品房购销合同》（含附件）、《个人购房担保借款合同》、贷款提前到期通知书、告知函、（2013）昆商初字第1290号民事判决书、中国农业银行业务回单、还款凭证及确认函、聘请律师合同及庭审笔录和当事人陈述等所证实，本院予以认定。
本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。被告陈孙官经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提供证据主张减少或免除责任，应视其自愿放弃抗辩和质证的权利。本案涉及的购房合同及担保借款合同均系当事人的真实意思表示，当事人均应按合同约定享有权利、承担义务。现因被告未及时履行还贷义务，原告根据担保借款合同为其承担了保证责任，本院已通过民事判决确认了原告的追偿权，原告于2012年10月31日至2013年1月31日期间分四次为被告垫付贷款本金及利息合计29485.07元，后根据民事判决书为被告垫付贷款本金、利息、律师费、诉讼费及公告费合计679443.81元，累计垫付708928.88元，扣除银行贷款620000元，被告应归还原告垫付款88928.88元。
本案中，原告确认争讼房屋未交付被告，因被告在履行合同过程中长时间连续不支付贷款，导致农业银行将原、被告诉至法院，被告的行为已构成根本违约，现原告根据相关合同约定要求解除合同，于法有据，本院予以支持。现原告确认已收到被告购房首付款295260元，为减少双方讼累，原告同意扣除垫付款88928.88元后，同意返还被告多余款206331.12元，本院予以采纳。关于原告要求被告承担律师费的主张，因双方在有关合同中未对律师费的项目及承担方式作出明确约定，故不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告昆山城开房地产开发有限公司与被告陈孙官签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号20XXXXX95）。
二、原告昆山城开房地产开发有限公司返还被告陈孙官购房款915260元。
三、被告陈孙官归还原告昆山城开房地产开发有限公司担保代偿款708928.88元。
四、上述第二、三项款项相抵后，原告昆山城开房地产开发有限公司返还被告陈孙官购房款206331.12元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
五、驳回原告昆山城开房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。
案件受理费15278元，由原告负担300元、被告负担14978元。被告负担部分已由原告预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内支付原告。公告费690元由被告负担，该费用原告已缴纳，被告在本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 金 忠
人民陪审员 陆 伟
人民陪审员 俞雪花
二〇一四年十月八日
书 记 员 陶玉良
﹤附相关法律条文﹥
1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
3.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
4.《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。