江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3953号
上诉人（原审被告）：南京恩饰达商贸有限公司，住所地南京市玄武区康定里11幢2单元105室。
法定代表人：吴和萍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹君亚，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:南京科光特种材料有限公司,住所地南京市鼓楼区广州路213号。
法定代表人：郑辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马进，男，回族,1975年7月30日生,该公司员工,住南京市白下区。
委托诉讼代理人：崔波涛，江苏苏泓律师事务所律师。
上诉人南京恩饰达商贸有限公司（以下简称恩饰达公司）因与被上诉人南京科光特种材料有限公司（以下简称科光公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初14637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恩饰达公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持恩饰达公司的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由科光公司承担。事实和理由：一、双方当事人明确约定了“享有租赁权到拆迁为止”，不属于不定期租赁。二、“三年后政府不拆迁享有租赁权到拆迁为止”的约定应视为附条件的约定，租赁届满期限明确。三、租赁合同内容是双方的真实意思表示，三年期满不拆迁享有租赁权到拆迁时止也是双方的明确约定，依据诚实信用的法律原则，�光公司无权解除协议。四、承租人已投入大量金钱和财物，考虑到资本回收而作出租赁期限到拆迁时止的约定，如果将此类租赁视为未约定固定期限，将导致大量的社会争议出现，并鼓励违反诚实信用原则的失信行为，造成不良社会影响。
科光公司辩称，一、恩饰达公司未能正确区分法律规定的附期限与附条件，“条件”是指未来不确定的事实，期限是将来客观确定到来的事实。双方约定的“享有租赁权到拆迁为止”是不能确定是否会成就的事实，该条款并没有对租赁协议中2013年11月1日到期后的租赁期限进行约定，因此双方2013年11月1日后订立的是不定期租赁合同。二、恩饰达公司依据已经履行完毕的合同主张所谓的租赁权属于债权范畴，而科光公司作为房屋及土地的所有权人要求恩饰达公司返还房屋及土地的请求权属于物权。根据物权效力优先的原则，在物权与债权发生冲突时，物权应优先得到实现，一审法院判决解除双方租赁关系、恩饰达公司返还科光公司房屋及土地体现了物权效力优先的原则。三、科光公司与恩饰达公司当初签订租赁协议时本意是在三年的租期内政府一定会拆迁，当然也考虑到即使三年内不拆迁，拆迁的时间也不会太久。为避免此期间房屋闲置、实现物尽其用的目的将房屋出租给恩饰达公司，否则也不会同意如此低廉的租金。而就目前的状况来看，出租房屋何时拆迁、是否拆迁均不能确定；同时科光公司现有厂区已经无法满足生产需要，需要使用涉案房屋生产经营，所以科光公司即在2016年上半年开始与恩饰达公司协商解除租赁合同，恩饰达公司先是不予理睬，后来要求科光公司一次性支付24万元所谓的补偿款，科光公司无奈只能起诉。四、从双方约定的内容看，租期三年从2010年11月1日起至2013年11月1日止，是明确的，且双方已经履行完毕，在不可预见事项条款中双约定“如三年后政府不拆迁，乙方继续按原价享有租赁权至拆迁为止”表明双方对此确认为不可预见事项，同时也能反映出双方在订立合同之时就有随时解除的预期准备，2013年11月1日后是不定期租赁也符合双方订立合同之初的本意。五、从解除合同的后果来看，基于拆迁这一不确定的事实，恩饰达公司不可能，也实际并没有对涉案房屋和土地进行经营性的投入。故恩饰达公司与科光公司均有随时解除合同的预期，只要给对方合理的解除期限均不会给对方造成任何损失，而科光公司自2016年上半年就开始与恩饰达公司协商解除合同，此后又将房租退还给恩饰达公司的一系列行为均明确表明了要求解除合同的意思表示。如此长的期间已经远超出法律规定的合理期间。恩饰达公司拒不腾退房屋的�为，属强制交易，致使科光公司的生产项目严重受阻同时也担负了较大的经济损失。六、一审法院认定事实清楚、适用法律正确、判决结果符合双方订立合同的本意，彰显了法律正义，弘扬了法治精神。综上，请求本院驳回上诉，维持原判。
科光公司向一审法院起诉请求：一、判令解除其与恩饰达公司之间的租赁合同；二、判令恩饰达公司将涉案房屋及土地恢复原状并立即返还给科光公司；三、判令恩饰达公司向科光公司支付涉案房屋及土地的占有使用费，从2016年11月1日起按每月20000元至恩饰达公司将涉案房屋及入地恢复原状并返还科光公司之日止；四、判令恩饰达公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2010年10月14日，科光公司（甲方）与恩饰达公司（乙方）签订《租赁协议》一份。合同约定：“1、甲方提供江宁区高桥门新庄村房屋及�地（即涉案房屋与土地）一处，房屋面积约2515平方米给乙方使用。租期叁年，从2010年11月1日至2013年11月1日止。2、租金支付方式：采取先付后租的方式，在2010年10月15日前第壹年租金贰拾万元整，第贰，第叁年为人民币贰拾肆万元整，付款期为每年11月1日前，若逾期则协议自动终止…5、不可预见事项：…如遇拆迁，无法继续履约时，甲方需提前三个月以书面形式通知乙方，本协议自然终止。甲方应退返乙方剩余的租金，甲方一次性补偿乙方拆迁费用壹拾万元整。如三年后政府部门不拆迁，乙方继续按原价享有租赁权直至拆迁为止，但没有拆迁补偿…”。
签订合同后，恩饰达公司承租案涉房屋及土地经营至今。恩饰达公司一直按约支付租金等费用。2016年10月，恩饰达公司向科光公司支付了下一期的租金24万元，科光公司予以退回。2016年11月14日，科光公司�至一审法院，以案涉租赁协议属不定期租赁合同为由，要求解除双方签订的租赁协议，并要求恩饰达公司将案涉房屋及土地腾空返还并支付房屋占有使用费。一审审理中，科光公司主张恩饰达公司将案涉租赁房屋及土地恢复原状，但未提供充分的证据证明案涉房屋及土地原来的状态。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。科光公司与恩饰达公司于2010年10月14日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效。本案的争议焦点是案涉租赁是否属于不定期租赁。租赁协议中约定，租赁期限从2010年11月1日起至2013年11月1日止，如三年后政府�门不拆迁，恩饰达公司继续按原价享有租赁权直至拆迁为止。拆迁是一种事实状态，拆迁是否发生、何时发生都不能确定，应认定该条款并没有对租赁协议中2013年11月1日到期之后的租赁期限进行约定，法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。恩饰达公司在2013年11月1日后继续使用租赁房屋，且没有与科光公司签订新的租赁协议，应视为不定期租赁。不定期租赁，出租人可以在通知承租人给予合理期限后解除合同。本案中，科光公司已于2016年10月退回恩饰达公司欲缴纳的下一年度租金，并于同年11月诉至一审法院要求解除租赁协议，已给予恩饰达公司充分的准备时间，故对科光公司要求恩饰达公司解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，当事人请求参照合同约定的租�标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。科光公司要求恩饰达公司返还案涉租赁房屋及土地，并自2016年11月1日起按合同约定的标准每月20000元计算租金及占有使用费至房屋腾空返还之日止的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。科光公司主张恩饰达公司将案涉租赁房屋及土地恢复原状，但未提供充分的证据证明案涉房屋及土地原来的状态，故对于科光公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、科光公司与恩饰达公司于2010年10月14日签订的租赁协议于判决发生法律效力之日起十日内解除；二、恩饰达公司于判决发生法律效力之日起30日内腾空房屋及土地并将房屋及土地返还给科光公司，并支付房屋及土地的租金及占有使用费（自2016年11月1日起按每月20000元计算至房屋及土地腾空返还之日止）；三、驳回科光公司的其他诉讼请求。一审案件受理费收取160元，由恩饰达公司负担。
双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审期间，恩饰达公司提交互联网新闻打印件一份，内容涉及江宁政发[2016]102号文件，用于证明涉案房屋周边地区已被拆迁冻结，因此，对涉案房屋的拆迁行为是可预知的，时间不会很长，大概在三年左右，即使三年不拆迁，也会很快拆迁。科光公司认为，该证据是复印件，且没有政府部门的印章，无法核实其真实性，但从发文字号上看，形成时间约为2016年4月，双方签订《租赁合同》时并没有这份材料，新闻中显示的拆迁冻结范围不包括涉案房屋，且拆迁应以规划部门文件为准，冻结也不代表拆迁，拆迁冻结也有可能长达10至30年，但租赁协议的最长期限只能是20年，该证据与本案无关。
本院询问双方当事人，双方在《租赁协议》中约定的“如三年后政府部门不拆迁，乙方持续按原价享有租赁权直至拆迁为止”，相应原价是指什么价格。双方当事人一致确认，是指每月租金2万元，年租金24万元。
本院询问双方当事人，目前是否已发布包含涉案土地和房屋范围的拆迁公告，双方当事人均确认至今未发布相应拆迁公告。恩饰达公司另陈述，涉案房屋区域范围的户籍、房屋买卖审批都已被冻结，拆迁在可预知的范围内。
本院另查明，一审庭审中，科光公司提交了涉案房屋的所有权证和涉案土地的使用权证，恩饰达公司对此没有异议。一审法院询问双方当事人，涉案出租房屋范围是否仅限于房屋所有权�及土地使用权证上显示的房产与土地范围，是否有加盖的房屋，双方当事人一致确认，没有加盖房屋。相应房屋所有权证显示，涉案房屋建筑面积合计2515.78平方米，涉案土地性质为工业用地，使用权面积为3570平方米，其中独用面积为3570平方米，分摊面积为0平方米。
以上事实，有房屋所有权证、土地使用权证、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录在案为凭。
本案二审争议焦点为，涉案《租赁协议》对于租赁期限的约定是否明确。恩饰达公司上诉认为，双方对于租赁期限有明确约定，且该约定为附条件的约定。对此本院认为，双方当事人在《租赁协议》中约定的租赁期限为三年，从2010年11月1日至2013年11月1日止，该期限约定明确，且已届满。因2013年11月1日涉案房屋与土地仍未被征收，此时双方约定的“如三年后政府部门不拆迁，乙方继续原价享有租赁权直至拆迁为止”所附的“三年后政府不拆迁”的条件成就，双方亦继续履行租赁协议至今，但相应拆迁公告至今仍未发布，双方对于何时拆迁亦无法明确具体日期。恩饰达公司认为拆迁条件成就则租赁期限届满，但拆迁条件能否成就、何时成就均不明确，因此，一审法院认为双方当事人对于《租赁协议》中2013年11月1日之后的租赁期限何时届满约定不明确，涉案租赁应为不定期租赁，有事实和法律依据，本院予以维持。
综上所述，上诉人恩饰达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人南京恩饰达商贸有限公司负担。
本判决为终审判决�
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年八月十五日
书记员 戴 苗