福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第1007号
上诉人（原审被告）福建百宏房地产开发有限公司，住泉州市丰泽区。
法定代表人陈碧玲，该公司总经理。
委托代理人吴炳坤，该公司职员。
被上诉人（原审原告）肖美洪，女，1987年12月13日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。
委托代理人陈连生、陈丽萍，福建联谊律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人福建百宏房地产开发有限公司因与被上诉人肖美洪商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第5536号民事判决，向法院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2009年9月17日，原告肖美洪作为买受人与原泉州百宏房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：原告向原泉州百宏房地产开发有限公司购买址在安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑第C幢1701号房，总价款为人民币305000元；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《合同补充协议》约定：房屋移交清楚后，出卖人配合买受人办理产权登记手续，所涉费用由买受人支付，若由于买受人原因没有及时配合，其责任由买受人自行承担。合同签订后，原告依约支付了房价款人民币305000元。2009年10月26日，原泉州百宏房地产开发有限公司变更为福建百宏房地产开发有限公司。被告开发的“百宏.滨�花苑”工程于2010年11月15日通过竣工验收。2011年8月20日，被告向原告交付了房屋。2013年2月28日，被告向安溪县住建局提交材料，请求办理其开发的“百宏.滨江花苑”建设工程竣工验收备案。该局于2013年3月11日出具了《竣工验收备案证明书》。被告开发的涉讼房屋所在的“百宏·滨江花苑”项目系2014年1月8日具备所有权初始登记的条件。本案涉讼房屋的分户登记申请办理事宜由被告向安溪县住建局提交材料申请办理，并于2014年7月3日由该局受理。原告于2014年9月24日向原审法院提起诉讼，请求判决：①.被告立即协助原告办理安溪县百宏·滨江花苑小区第C幢1701号房的房屋权属证书；②.被告支付给原告自2011年11月20日起，每日按已付购房款305000元的0.01%计算，至被告提交办证资料给产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金。③.被告承担本案诉讼费用。
原审法院在审�中依法出示安溪县住建局提供的该局于2013年2月28日出具给被告的告知单及本案涉讼房屋的办证事宜，包括房屋所有权初始登记情况、分户登记申请及受理情况。经质证，原告认为告知单进一步说明，至2013年2月28日被告仍然欠缺办证所需的7项重要文件。被告经质证，对告知单的真实性无异议，但认为该告知单不是体现被告提交竣工验收备案材料的时间，被告是在竣工验收之后于2011年8月份向安溪县住建局提交竣工验收备案材料，因不符合新文件的要求，遭到拒收，因此当时就没有接收的规范性材料。当时还被告知对新旧文件问题要进行协调后，才会正式接收被告的竣工验收备案材料。告知单体现的欠缺材料并不是被告没办法提交，而是咨询性了解后被告知的。因为这个时间点被告经了解竣工备案证明差不多可以办理了，就先行咨询而已，并不是正式的要办理手续。而且被告提供的证据5的人防工程竣工验收表和建设项目竣工环境保护验收申请表所确定的时间足予否定一次性告知单体现欠缺材料内容的不真实。对房屋所有权初始登记情况、分户登记申请及受理情况，原、被告经质证，无异议。原审认为，双方当事人对告知单的真实性均无异议，故对其真实性予以采信，其可证明被告于2013年2月28日才向安溪县住建局提交材料，办理建设工程竣工验收备案，而该局于同年3月11日即出具了《竣工验收备案证明书》；对房屋所有权初始登记情况、分户登记申请及受理情况的真实性予以采信，该证据体现，被告开发的涉讼房屋所在的“百宏·滨江花苑”项目于2014年1月8日具备所有权初始登记的条件、本案涉讼房屋的分户登记申请办理事宜系由被告向安溪县住建局提交材料申请办理，并于2014年7月3日由该局受理。
原审判决认为，原告肖美�与原泉州百宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定该合同合法有效，受法律保护。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案讼争房屋的交房时间为2011年8月20日，原告可主张逾期办证违约责任的开始时间应为2011年11月19日，故原告主张逾期办证违约责任的诉讼时效应为2013年11月18日内，而且双方在合同中约定逾期办证违约金按日计付，故其诉讼时效应当分别每一日单独计算。原告于2014年9月24日向本院提起诉讼，故原告主张被告承担自2012年9月24日起的逾期协助办证的违约责任并未超过诉讼时效，予以支持，但请求被告承担2012年9月23日之前的违约责任，于法无据，依法不予支持。被告主张原告请求支付逾期办证违约金已超过诉讼时效，于法无据，不予采纳。根据国务院《房屋登记办法》的规定，被告向登记机关申请办理房屋所有权初始登记，应提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、测绘资料等相关证明文件，取得登记部门出具的收件单等证明材料，才可认定完成房屋所有权初始登记义务。因此，《工程竣工备案证明》等相关材料是办理房屋所有权初始登记所必须提交的证明。被告未能提供充分证据证明其已依约向登记部门提交了所有办证材料并完成了初始登记，并将办理权属登记须由被告提供的材料交付原告，也不能提供证据证明是由于原告没有及时配合造成的，故应承担举证不能的法律后果。被告主张逾期办证的原因是政府行为（“异地检测”文件不一致）造成的，但本案商品房买卖合�签订时间是在该文件施行之后，即使存在“异地检测”文件不一致的事实，也属于被告应当预见的问题，其提供的安溪县住建局出具的情况说明只能证明被告曾经申请过竣工验收备案，在申请办理所有权初始登记时因欠缺《工程竣工备案证明书》，导致不能在规定期间内办理。根据安溪县住建局出具的告知单，可证实被告于2013年2月28日向安溪县住建局申请办理竣工验收备案时，仍然欠缺应由被告提供的相关材料，《竣工验收备案证明书》也进一步明确讼争工程于同年3月11日才通过备案，上述事实足以证明在2013年2月28日之前，讼争工程无法通过竣工验收备案是被告自身原因造成的，被告主张逾期办证的原因是政府行为造成的，证据不足，不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，被告最迟应当在2011年11月18日前履行协助原告办理取得房屋所有权证的义务，否则应当�担逾期办证的违约责任。结合查明的事实，即本案涉讼房屋所在的“百宏·滨江花苑”项目于2014年1月8日具备所有权初始登记的条件，且涉讼房屋已由被告提交材料申请办理分户登记事项并于2014年7月3日由安溪县住建局受理，可见被告在原告交完契税后就将办证材料交付给安溪住建局用于办证，并向安溪县住建局申请办理分户登记事宜。同时结合安溪县住建局出具的办证登记及证明材料载明的情况，可以进一步确定本案涉讼房屋系由被告代为申请办理分户登记事宜，故被告代为申请办理分户登记由房屋权属机构受理应视为被告已经依约履行协助办证义务。基于此，被告承担的逾期办证违约金应计算至被告向房屋权属机构提交材料申请办理涉讼房屋的分户登记事宜时（分户登记受理时间）止，即被告应当自2012年9月24日起至2014年7月3日止按原告已付房价款305000元的日0.01%向原告支付违约金。综上，原告诉讼请求中合法的部分，本院予以支持。被告辩解中合法有据的意见，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付给原告肖美洪自2012年9月24日起至2014年7月3日止按原告已付房价款305000元的日0.01%的逾期协助办证违约金。二、驳回原告肖美洪的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延�行期间的债务利息。本案案件受理费人民币596元，减半收取为人民币298元，由原告肖美洪负担128元，被告福建百宏房地产开发有限公司负担170元。
宣判后，被告百宏公司不服，向本院提起上诉。
上诉人百宏公司上诉称，一、被上诉人起诉主张逾期协助办证违约金已超过法定两年的诉讼时效，因为合同约定在2010年9月8日交房，但被上诉人直至2014年9月24日才提起诉讼，故被上诉人的起诉请求明显超过法定的2年诉讼时效。二、商品房房屋所有权初始登记和权属证书在2013年3月13日之前没有办理，并不是上诉人主观故意或过失造成，上诉人不应承担任何责任。上诉人在开发建设百宏·滨江花苑小区楼盘时，按当时福建省建设厅的文件规定，对商品房工程质量抽检试块的检测机构可以异地检测，达到检测合格后才能办理竣工验收备案证明书和相关房产权属证件手续。但当上述工程竣工后，上诉人将异地检测合格材料和其他工程相关材料送交安溪县住房和城乡规划建设局用以办理竣工验收备案证明书时，却被告知要求商品房工程质量抽检试块的检测机构必须选择在安溪本县的检测机构。由此，延长商品房房屋所有权初始预登记和房屋权属证书的办理时间的原因是福建省建设厅的文件临时更改造成的，并不是上诉人的违约责任造成。上诉人在原审法院提供的安溪县住房和城乡规划建设局出具的《关于百宏·滨江花苑工程竣工备案情况说明》以及《关于百宏·滨江花苑办理房屋所有权初始登记的情况说明》证实了上诉人在2011年3月起陆续交付商品房给业主至8月份基本完成交房时，于2011年8月份就向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理房屋所有权初始登记手续，因政府文件执行问题而延误，直至2013年3月13日才取得竣工备案证明书，因欠缺竣工备案证明书，导致未能办理房屋所有权初始登记，故上诉人在2011年8月至2013年3月期间不存在任何过错。原审判决认定上诉人直至2013年2月28日才向安溪县住房和城乡规划建设局提交材料办理竣工验收备案手续，系认定事实错误。本案不存在上诉人承担提供权属登记所需材料给被上诉人办理房屋所有权登记的责任和义务，双方的《合同补充协议》及事实行为确认上诉人是代为办理房屋所有权初始登记和权属证书的责任和义务，并非协助办证。关于告知单中所体现的人防工程竣工验收表和建设项目竣工环境保护验收申请，上诉人早在2011年4月12日和2011年7月6日已经完成并具备，不可能在2013年2月28日仍然欠缺。三、上诉人在原审提供的“（2014）安民初字第987号”民事判决书内容，系同在安溪县区城内开发的房地产楼盘，因同样在申请办理工程竣工验收备案时，出现同样�政府执行文件无法达成统一意见而产生无法取得竣工验收备案证明书。但判决书内容却采纳该政府行为的搁置时间应予扣除，并顺延办理的判决内容，对此上诉人认为该判决内容所查询的事实与本案是具有高度关联性，不能以同样的事实作出不同的采纳意见。综上，原审判决认定事实错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，或发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人肖美洪答辩称，一、上诉人诉称被上诉人请求逾期办证的违约金已超过诉讼时效，不能成立。根据双方签订的合同约定，上诉人应当在商品房交付使用后60日内的时间办理房屋所有权初始登记，上诉人未办理，其违约行为就应当从商品房交付使用后60天起一直延续至办理登记为止。原审判决对超过2年诉讼时效的违约金已没有支持，原审判决的违约金部分是没有�过2年诉讼时效的。二、上诉人提出逾期办证的责任不是其自身原因和不用承担逾期办证的违约责任的抗辩，是没有事实的法律依据的。根据《房屋登记办法》的规定，上诉人在向登记机关申请办理房屋所有权初始登记时，应当提交建设用地使用权等相关证明文件，取得登记部门出具的收件等证明材料，才完成房屋所有权初始登记。但上诉人缺乏上述部分资料，导致无法完成房屋所有权初始登记，这是上诉人的责任，不存在登记部门的原因。综上，要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审中，双方当事人争议的焦点为：1.上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任；如构成违约，违约金的数额应如何确定。2.被上诉人要求上诉人支付逾期协助办证违约金是否超过诉讼时效期间。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对�事人无异议的事实依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，主体适格，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《房屋登记办法》的规定，上诉人向登记机关申请办理房屋所有权初始登记，应提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、测绘资料等相关证明文件，取得了登记部门出具的收件单等证明材料，才可认定上诉人完成了房屋所有权初始登记义务。因此，《工程竣工备案证明》等相关材料是办理房屋所有权初始登记所必须提交的证明。上诉人在一、二审中均未能提供充分证据证明其已依约向登记部门提交了所有办证材料并完成了初始登记，并将办理权属登记需由上诉人提供的材料交付被上诉人，应承担举证不能的法律后果。上诉人主张逾期�证的原因是政府行政行为（福建省建设厅有关“异地检测”文件不一致）造成的，但本案商品房买卖合同签订时间是在上述“异地检测”文件施行之后，即使有存在“异地检测”文件不一致的事实，也属于上诉人应当预见的问题，其提供的安溪县住房和城乡规划建设局出具的情况说明只能证明上诉人曾经申请过竣工验收备案，在申请办理所有权初始登记时因欠缺《工程竣工备案证明书》，导致不能在规定期间内办理房屋所有权初始登记。而根据原审法院向安溪县住房和城乡规划建设局调取的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》这份证明，可以证实上诉人直至2013年2月28日才向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理竣工验收备案，且在提交的竣工验收备案材料仍然欠缺包括桩基检测报告在内的七项重要材料，而安溪县住房和城乡规划建设局于2013年3月11日出具的《竣工验收备案证明书》明确载明诉争工程是于2013年3月11日通过备案，以上事实足以证明在2013年2月28日之前，诉争工程无法通过竣工验收备案是上诉人自身原因造成的，上诉人主张逾期办证的原因是政府行政行为造成的，证据不足，本院不予支持。本案涉讼房屋交房时间为2011年8月20日，根据《商品房买卖合同》第十四条“上诉人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”之规定，上诉人应当在2011年11月19日之前履行协助被上诉人办理房屋所有权证的义务，否则应当承担逾期办证的违约责任。双方在合同中�定逾期办证违约金按日计付，故其诉讼时效应当分别每一日单独计算。被上诉人于2014年9月24日向原审法院提起诉讼，应认定诉讼时效中断，原审认定上诉人应自2012年9月24日起计算逾期协助办证的违约金并无不当，该部分诉讼请求并未超过诉讼时效，应予支持。根据查明的事实，本案涉讼房屋所在的“百宏·滨江花苑”项目系于2014年1月8日具备所有权初始登记的条件，且涉讼房屋已由上诉人提交材料申请办理分户登记事项并于2014年7月3日由安溪县住房和城乡规划建设局受理。对此，上诉人主张其系接受业主的委托向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理分户登记事宜，而被上诉人亦表示虽然其未书面委托上诉人代为申请办证，且其从未接到上诉人要求其去办证的通知，上诉人也未将需由其提供的办证材料交付给被上诉人，但其在交完契税后就将办证材料交付给上诉�用于办证，事实上也是由上诉人向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理分户登记事宜，双方形成事实上的委托。结合安溪县住房和城乡规划建设局出具的办证登记及证明材料载明的情况及双方当事人的陈述意见，可以确定本案涉讼房屋系由上诉人代为申请办理分户登记事宜，且双方对此均不持异议，上诉人代为申请办理分户登记由房屋权属登记机构受理应视为上诉人已经依约履行协助办证义务。基于此，上诉人承担的逾期办证违约金应计算至上诉人向房屋权属登记机构提交材料申请办理涉讼房屋的分户登记事宜时即分户登记受理时间止。上诉人应当自2012年9月24日起至2014年7月3日止按被上诉人已付购房款人民币305000元的日0.01%向被上诉人支付违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，应予维持。上诉人提出的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币596元，由上诉人福建百宏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅家顶
审判员 倪德利
审判员 邱旭锋
二〇一五年三月十八日
书记员 丁吉娜