河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信浉民初字第2560号
原告王强，男，汉族，1985年7月14日出生。
委托代理人徐顺生，河南天宾律师事务所律师，特别授权。
被告信阳市金固中美置业有限公司
法定代表人殷世琴，该公司董事。
委托代理人余忠明，河南冠南律师事务所律师，特别授权。
原告王强诉被告信阳市金固中美置业有限公司因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王强、委托代理人徐顺生、被告信阳市金固中美置业有限公司委托代理人余忠明庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王强诉称，原被告双方于2014年11月7日签订的“商业用房租赁合同”，约定：被告将位于浉河区工区路319号申鹏广场临街门面112—113号门面房，建筑面积1—2层约212平方米，租给原告进行商业经营；租期4年；合同签订之日支付第一年租金166000元；合同生效之日向被告支付履约保证金30000元；等等。合同签订后，原告如约履行付款义务，被告也将该门面房交给原告装修、使用。原告经营珠宝玉器、茶叶销售、品茗会所等活动，所以对该房屋进行精心装修，花去装修费305747元。装修好后，一楼经营珠宝玉器，二楼进行茶叶销售、会客品茗。然而，房屋投入使用不久，即出现从三楼向下渗漏，导致原告用于茶叶销售、会客品茗无法进行。原告多次找被告，要求其维修，但是被告怠于维修；原告忍无可忍，发了脾气，被告才进行维修；可是，维修后，依然渗漏；再次维修，还是渗漏；又维修，还是没有维修好，至今，几个月过去了，渗漏依旧！渗漏导致受潮，装修严重损坏，且渗漏的是污水（楼上是宾馆，卫生间污水下渗，气味难闻、恶心），原告无法对别人的宾馆进行处理，被告又处理不好，导致原告无法正常使用二楼房屋。按照法律规定，被告对其出租房屋有维修义务，特别是涉及别人的宾馆，原告无法进行维修处理。原告租赁该房屋是为了经营活动，但是，却无法达到用于经营活动的目的。故原告要求解除租赁合同，并要求赔偿相应的损失。解除原被告双方于2014年11月7日签订的“商业用房租赁合同”；判令被告赔偿原告装修损失305747元；判令被告退还原告租赁费110666元；判令被告退还原告保证金30000元；被告承担本案的诉讼费用。
被告信阳市金固中美置业有限公司辩称，一、被答辩人诉状所述事实，与客观情况不符。1、被答辩人租赁房屋时是以经营玉器生意，并非其所叙述的还经营茶叶销售等业务，茶叶销售只是其一种借口，目的是为诉称的二楼遭受渗水无法经营实现合同目的做铺垫。2、双方签订协议后，租赁物经交付给被答辩人验收时无任何质量缺陷和瑕疵，且三楼以上房屋之前已经租给他人经营酒店生意，被答辩人已明知该租赁物当时的现状。被答辩人诉称的渗水现象只出现过两次，且早已被彻底维修好（可以现场查看），并非其诉说的“怠于维修”和反复维修情况，更不存在无法正常使用的现象。被答辩人诉状中的叙述严重夸大了客观事实。二、被答辩人提出解除双方签订的《商业用房租赁合同》，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除协议的主张依法不能成立。1、首先就合同约定的解除事由，我国《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。对于被答辩人单方行使解除合同的情形《商业用房租赁合同》没有约定，故被答辩人单方解除《商业用房租赁合同》无合同依据。2、其次就法定解除事由，我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”从上述法律规定和被答辩人提出无法实现合同目的理由可以看出，本案不存在被答辩人解除合同法定解除事由，理由如下：（1）、答辩人不存在任何违约行为。首先，被答辩人所称的楼上渗水情况是答辩人无法预知的突发事件；其次，楼上的租赁户是先于被答辩人租赁经营酒店的，渗水现象是楼上租赁户装修时的防水没做好所造成，并非答辩人原因；再次，答辩人在知道渗水情况时，已经安排人重新做了防水，该渗水问题已得到彻底解决，答辩人已经做到了及时维修义务。（2）、“渗水”问题远远没有达到“不能实现合同目的”法定事由。根据合同法第九十四条第四款规定：“只有一方当事人同时存在违约和违约致使不能实现合同目的才符合法定解除合同的事由，而本案中，被答辩人租赁房屋的目的是经营玉器生意，而二楼的渗水问题对其经营玉器没有造成根本性影响，“渗水”问题又不是无法进行修缮的情形，况且“渗水”问题已得到了及时、彻底修缮和解决，故被答辩人诉称“不能实现合同目的”理由无法成立。三、答辩人认为，双方签订的《商业用房租赁合同》是双方真实意思的表示，该合同具有法律效力，依法受法律保护，双方均应严格履行。在我国《合同法》中也处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同。四、依据《合同法》规定，答辩人承担赔偿装修损失和返还租赁费、保证金的前提是答辩人存在违约行为，且违约行为造成被答辩人无法实现合同目的解除合同的才能实现。如前所述，答辩人并不存在任何违约行为和解除合同的法定事由，依法不应承担赔偿装修损失和退还租赁费、保证金。五、被答辩人诉称的“渗水”问题虽然不能达到解除合同的法定事由，但有可能对被答辩人造成了合理的损失，答辩人可以替三楼租户先依法承担该损失，但被答辩人应继续履行合同义务，并及时及时交纳租金。综上所述，原告提出解除合同的理由依法不成立，当然无权要求答辩人退还租赁费、保证金和赔偿装修费用。请求法院依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，2014年11月7日，被告信阳市金固中美置业有限公司与原告王强签订了一份《商业用房租赁合同》合同主要内容为：被告将位于信阳市浉河区工区路319号申鹏广场临街门面112-113号门面房，建筑面积1-2层约212平方米租赁给原告进行商业经营，租期四年即从2015年1月1日至2018年12月31日，租金共计770406元，合同签订之日支付第一年租金166000元，合同生效之日向被告支付履约保证金30000元……。合同签订后，原告按约定将第一年租金166000元及保证金30000元付给被告，被告将门面房交付给原告装修使用。房屋投入使用不久，从2015年4月份开始，即出现从三楼顶部向下渗污水，致使店铺二楼大厅吊灯处严重漏水，吊灯处积满污水并顺着下水管柱子流至地面，严重时，部分地面积水，部分墙体渗水起皮并导致二楼顶部出现大面积霉变现象，致使一楼也出现渗水。在此期间，原告多次向被告及物业公司反映情况，并要求维修，被告也进行了维修，但问题一直未得到彻底解决，从原告当庭提供照片来看，从5月份至8月份房屋一直在持续漏水。原告提供与被告法人的短信记录显示，原告租赁房屋一楼为经营玉器生意，二楼进行茶叶销售，会客品茗场所，因二楼渗水较严重，原告原定2015年5月18日正式开业时间往后推迟，2015年6月23日，原告认为其经营目的无法实现，向被告提出退租申请，至2015年8月起，原告便停止营业。
另查明，2014年11月10日，王强与信阳兴和装饰公司签订《装修合同》一份，约定上述租赁房屋交由信阳兴和装修公司装修，工程价款为301320元，安装两个卷闸门支出4081元。
上述事实，有原告提供的租赁合同，短信记录，照片及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告之间签订的租房协议是双方当事人的真实意思表示，协议合法有效，应受法律保护。本案中原告按约定支付了第一年租金及保证金，被告按约定交付了房屋，双方已履行了合同的主要义务。本案争议焦点即是因三楼宾馆往二楼漏水，影响原告经营，原告可否行使合同解除权，虽然双方在租赁合同中并未对因漏水能否解除租赁合同作过约定，但是被告有义务保证原告正常使用房屋。在合同履行过程中因从三楼宾馆往二楼渗水，刚开始是小面积阴水到后来大面积阴水，二楼楼顶部分甚至发霉，因三楼宾馆属于别人在经营，原告无法进行维修，在此期间，原告积极找被告及物业公司反映此事，寻求解决途径，但被告并未妥善解决漏水问题，原告租赁房屋目的是经营玉器与茶叶生意，需要雅致的经营环境，从双方短信记录来看，原告多次找被告及物业公司来反映房屋漏水，因未及时解决致使其开业一再推迟，无法经营，同时原告在短信中表示，如果不维修到位即表示要求退房的意思表示，但是被告没有积极履行房屋维修义务，因房屋漏水问题没有彻底解决，且持续时间较长。一直未得到妥善解决，漏水虽是从三楼往二楼漏水被告并未直接使用三楼但原告已多次向其反映，被告没有保证原告租赁房屋正常使用，已严重影响原告经营，致使原告经营目的不能实现，故原告可以要求解除与被告签订的合同，合同解除时间应从2015年12月2日本案开庭之日起，同时被告还应赔偿原告剩余租赁期限内装饰装修残值损失，剩余租赁期限内附和的装饰装修物的价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限将装饰装修费用平均分摊，因双方签订租期为四年，装修实际使用期限按一年计算（截至到本院开庭之日止），装修残值损失为229050元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告王强与被告信阳市金固中美置业有限公司于2014年11月7日签订的《商业用房租赁合同》。
二、被告信阳市金固中美置业有限公司赔偿原告王强装饰装修残值损失229050元，于判决书生效后十日内履行完毕。
三、被告信阳市金固中美置业有限公司于判决书生效后十日内退还原告王强保证金30000元。
四、原告王强于判决书生效后十日内将上述租赁房屋交付被告信阳市金固中美置业有限公司。
五、驳回原告王强其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。
本案案件受理费7996元，由原告王强负担2811元，被告信阳市金固中美置业有限公司负担5185元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 彭 威
审判员 杨丽华
审判员 李 博
二〇一六年六月七日
书记员 余 童