山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1083民初1949号
原告:张伟萍，女，1969年7月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。
委托诉讼代理人：魏宪峰，河南秋意律师事务所律师。
被告：山东乳山嘉润实业有限公司，住所地：山东省乳山市滨海新区旅游度假区。
法定代表人：戚纪伟，董事长。
被告：上海临江控股（集团）有限公司，住所地上海市中山南路865号。
法定代表人：谈意道，经理。
以上二被告共同委托诉讼代理人：于乐胜，乳山信誉法律服务所工作人员。
第三人：山东乳山农村商业银行股份有限公司，住所地山东省乳山市胜利街101号。
法定代表人：于洋，董事长。
委托诉讼代理人：宋利民，山东北斗星辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘冠群，山东北斗星辰律师事务所律师。
本院于2016年5月9日立案受理了原告张伟萍诉被告山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司、第三人山东乳山农村商业银行股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张伟萍及其委托诉讼代理人魏宪峰，被告山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司的委托诉讼代理人于乐胜，第三人山东乳山农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人宋利民、刘冠群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张伟萍向本院提出诉讼请求：1、要求与被告解除2013年8月2日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；同时要求解除原、被告及第三人2013年12月11日签订的《个人购房担保借款合同》；2、要求被告退付购房款121095元、原告已归还第三人的按揭贷款本息36558.15元（暂计算至2016年4月18日），以上合计157653.15元；3、要求被告向第三人支付剩余按揭贷款本息；4、要求被告支付违约金24275.05元（自原告交款之日暂计算至起诉之日2016年5月9日始，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5、要求被告承担本案的诉讼费用、保全费、担保费。事实与理由：2011年7月31日，原告拟购买二被告开发的座落于乳山银滩旅游度假区长江路588-1项目1-224号房，并支付购房款50000元；2013年6月27日，原告再次付款71095元；2013年8月2日，原告与二被告签订了正式的《商品房买卖合同》。该合同约定了购房款及交付方式，以及逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依据约定向被告支付首付款121530元；原告向第三人申请的按揭贷款于2013年12月11日发放。被告已于2014年2月28日出具全部房款收款发票；原告已经从2014年1月起开始还本付息；截止起诉日，原告已经归还贷款本息36558.15元。合同约定的房屋交付时间2012年11月30日，二被告未能依据约定将房屋交付。2013年5月27日，被告向原告发出《致歉函》，单方将交房时间调整到2013年8月20日并支付期间违约金3718元，原告未提出解约通知；但此后二被告仍未能按时交房，直到2013年12月26日再次发出《交房通知书》，单方将交房时间调整到2014年1月1日，并且未对逾期交付提供任何赔偿，至此，距离二被告首次承诺的交房时间已经逾期近400天，距离被告第二次承诺的交房时间已经逾期130天。原告接到2013年12月26日发出的《交房通知书》后立即多次向二被告提出延期交房违约责任，二被告均置之不理。2015年8月22日，原告找到被告，要求对延期交房问题出具明确意见，否则原告将依照合同约定选择解除合同，二被告仍然拒绝赔偿。原告于第二天向二被告书面通知提出解除合同，截止起诉日，二被告仍未对合同解除事宜答复任何意见。原告异地购买二被告开发的商品房，现由于二被告的严重违约并拒绝承担违约责任，导致原告多次在郑州与乳山之间奔波，损失巨大，而双方之间的合同所约定的违约金不足以弥补原告的损失，原告根据相关法律规定要求调高违约金。为维护原告合法权益，原告提起诉讼要求支持其诉讼请求。
被告山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司辩称，原、被告之间的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方均应当履行。原告要求解除合同的理由不当，被告虽然没能按照合同第八条约定时间于2012年11月30日前交付房屋，但在此之前原告只交了5万元定金，2013年6月27日再次向被告交付购房款71095元，并于2013年8月2日签订商品房买卖合同，2013年12月11日办理按揭贷款。这说明原告是同意被告于2013年5月27日给原告发出的延期交房致歉函，所以被告于2013年12月26日向原告发出交房通知书，原告主张被告逾期交房不符合法律规定和合同约定。原告要求退还购房款及利息理由不当，被告向原告发出的延期交房致歉函原告没有提出异议，说明原告是同意延期交房的，被告没有提出返还购房款及利息，并且与被告签订了商品房买卖合同，并支付了首付款71095元。原告要求被告向第三人支付剩余按揭贷款及利息没有法律依据，因为按揭贷款合同是原告与第三人签订的贷款合同，这也说明被告出售的商品房符合法律规定。原告将两次交款违约金分别从交款之日计算至起诉之日没有法律依据和合同依据。
第三人山东乳山农村商业银行股份有限公司述称，原告在与被告的商品房买卖合同纠纷中将山东乳山农村商业银行股份有限公司列为第三人没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。”从上述规定不难看出，第三人作为担保权人，在未申请作为第三人参加诉讼前，原告无权直接以被告的名义或者第三人的名义起诉作为担保权人的第三人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第三人与原告之间的按揭贷款合同，第三人没有违约行为，原告要求解除没有法律依据，原、被告之间的商品房买卖合同关系是否能解除，需要等待法庭审理裁判后才能确定，在此之前，原告不应当起诉第三人。
经审理查明，2011年7月31日，原告张伟萍与乳山城基置业有限公司签订了一份《滴水湾国际养生堂置业计划书》，原告拟购买二被告开发的座落于乳山银滩旅游度假区长江路588-1号1-224号房，原告按照计划书应支付认购金5万元。
2013年8月2日，原告张伟萍与乳山城基置业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司签订了一份编号为（乳）W1109714号的商品房买卖合同（商品房预售文本），合同中约定原告购买的房产位于乳山市银滩旅游度假区长江路588-1号1-224号房产，购房款231530元。合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款。2、分期付款。3、其他方式。于2011年8月15日之前支付首付款人民币121530元整，余款110000元选择银行按揭。”合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、…”。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012-11-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、取得房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案证。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、…”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、…”。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、…”。附件三：合同补充协议第二条约定：“房屋交接时买受人还应同时交纳下列款项：1、住房专项维修资金按《乳山市住宅专项维修资金管理暂行办法》规定执行。2、办理产权证契税（按总房价的3.0%交纳）。3、办理产权证过程中所需的其他费用。
原告向乳山城基置业有限公司支付购房款的情况如下：2011年7月31日通过工商银行POS转账支付购房款50000元，乳山城基置业有限公司对此笔款项出具收据的时间为2012年7月13日；2011年8月29日通过中国银行汇款支付购房款71095元，乳山城基置业有限公司对此笔款项出具收据的时间为2013年6月27日；2013年12月11日通过在乳山农商银行按揭贷款支付购房款11万元，乳山城基置业有限公司对此笔款项出具收据的时间为2014年2月28日。
2013年12月11日，原告张伟萍与第三人山东乳山农村商业银行股份有限公司（原乳山市农村信用合作联社徐家信用社）签订了一份《个人购房担保借款合同》，原告办理了按揭贷款11万元用于支付涉案购房款。该贷款合同的保证人为山东仁合担保有限公司、乳山城基置业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司，抵押物为涉案房产。到2016年4月18日原告提起本案诉讼之日，原告已经偿还前述按揭贷款本息36558.15元。
2013年5月27日，乳山成基置业有限公司向原告发出致歉函，将交房时间更改到2013年8月20日，并同意支付违约金和半年租金。2013年12月26日，乳山城基置业有限公司向原告发出交房通知书，通知原告于2013年12月31日交接涉案房屋，具体办理交接时间分春节前：2014年1月1日至2014年1月10日，春节后：2014年3月1日以后。原告在庭审中认可双方同意将交房时间更改为2013年8月20日，但不认可原告通知书中所载明的2013年12月31日。
编号为371083201609290102-JY-001号威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，证实被告在乳山市银滩长江路588-1号开发的商品房经建设单位组织综合验收合格，准予备案。该备案证登记时间为2016年7月16日，以上备案证系二被告在其他案件中曾经提交的证据。
另查明，乳山城基置业有限公司已经被山东乳山嘉润实业有限公司吸收合并，乳山城基置业有限公司的债权债务均由山东乳山嘉润实业有限公司继承。
此案经调解无效。
上述事实有原、被告双方陈述，原告提交的付款收据、银行转账凭证、置业计划书复印件、涉案商品房买卖合同复印件、个人购房担保借款合同复印件、致歉函复印件、偿还按揭贷款银行明细、交房通知书复印件、被告工商登记档案材料，被告提交的涉案商品房所属工程主体结构工程质量验收报告等证据在案为证。
本院认为，原告张伟萍与乳山城基置业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定为有效合同。合同双方当事人应严格按合同约定履行义务。因为乳山城基置业有限公司已经被山东乳山嘉润实业有限公司吸收合并，乳山城基置业有限公司的债权债务均由山东乳山嘉润实业有限公司承继，故原告与乳山城基置业有限公司之间的法律关系应当由山东乳山嘉润实业有限公司予以承受。
本案争议的主要焦点问题是原告以被告逾期交付涉案房产为由要求解除涉案商品房买卖合同的主张能否成立，对此问题分析意见如下：
对于此问题的分析首先应当确定的是涉案商品房交付使用的起算日期。首先，涉案商品房买卖合同第八条约定的交付时间2012年11月30日并非原、被告关于涉案房产交付时间的真实约定，因为原、被告在签订该商品房买卖合同时应该是知晓该房产是无法在该条款约定的时间予以交付的，双方签订涉案合同的时间为2013年8月2日，而合同中约定的时间却早于合同签订时间，双方所签订的合同为预售合同，如果涉案房产在双方签订时已经具备交付条件，双方完全可以签订现房买卖合同，而没有必要去签订预售合同。其次，从原告的付款情况，结合之后被告发出的致歉函，说明原、被告对于涉案房产的实际交付日期作出了变更，即变更为致歉函中被告承诺的2013年8月20日为交房时间，对此，原告在庭审中也是予以认可的。虽然，被告在交房通知书中通知原告交接房屋的时间为2013年12月31日，但这并不能说明是原、被告关于交房时间的再次变更，只能说明被告没能按照双方变更后的交房时间及时向被告交付涉案房屋，存在违约行为。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据该条法律规定，买受人可以请求解除合同的条件是其解除权成就之日起一年内行使，该期间为除斥期间，不存在中止、中断或者延长的情形。法律之所以作出这样的规定，因为民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，禁止权力滥用。合同解除权的行使会导致既存的合同关系被废止，若发生恢复原状的法律后果，则现有的法律秩序会遭到破坏。为了保护守约方的合法权益，法律赋予守约方解除权。但如果允许解除权人在过长的期限内解除合同，动辄废止既有的合同关系，则会导致权利滥用。享有解除权的民事主体应及时行使解除权，从而有利于尽早确定违约行为发生的合同关系。如果解除权人在相当长的时间内未行使解除权，致使相对人有正当理由信赖其将不再行使解除权时，不得再行使解除权。
本案中，被告应当于2013年8月20日前向原告交付涉案房产，根据合同中房产交付条款约定，被告超过该期限三个月未交付涉案房产的原告有权解除合同，即原告可以自2013年11月20日起以被告逾期交付房产为由行使解除权，期限为一年即至2014年11月20日，该期间为除斥期间，不存在中止、中断或者延长的情形。原告在2016年8月22日提起本案诉讼，以被告逾期交付涉案房产为由要求解除涉案房产买卖合同，已经超过其可以行使解除权的一年期间，而且，原告在其解除权成就期间即2013年12月11日，仍然办理银行按揭贷款以继续支付涉案房产的购房款，说明原告没有解除涉案房产买卖合同的意愿。现在，涉案房产已经综合验收合格，阻却房产交付的事由已经消失。故原告以逾期交付涉案房产为由要求解除涉案房屋买卖合同的理由不当，本院不予支持。
原告要求解除双方之间的商品房买卖合同的诉讼请求不成立，那么与此相对应的要求退还购房款并承担相应利息的诉讼请求，也当然不能成立。
原告与第三人之间的个人购房担保借款合同是双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定为有效合同。合同双方当事人应严格按合同约定履行义务。原告要求本案中一并予以解除该贷款合同的主要事由是基于原告认为其有权要求解除涉案商品房买卖合同，经过上述分析可知，原告要求解除涉案商品房买卖合同的请求是不成立的，原告以此为由要求解除贷款合同的理由也当然不成立，原告亦未提出其他充分证据证实其存在有权解除贷款合同的其他理由，故原告要求解除贷款合同的诉讼请求，理由不当，本院不予支持；原告要求被告返还原告已归还第三人的按揭贷款本息36558.15元（暂计算至2016年4月18日），以上合计157653.15元以及要求被告向第三人支付剩余按揭贷款本息的诉讼请求皆是依据前述诉讼请求能够成立才能依法享有的权利，现在原告提出该请求的基础条件不存在了，那么原告的该诉讼请求因为缺乏事实依据和法律依据，本院亦不予支持。
原告的第四项诉讼请求要求被告支付违约金24275.05元（自原告交款之日暂计算至起诉之日2016年5月9日始，按中国人民银行同期贷款利率计算），原告提出该诉讼请求的前提是要求解除合同，但原告要求解除合同的请求并不成立，那么原告基于此所提出的违约责任也当然失去了其事实基础，本院对此亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告张伟萍如下诉讼请求：1、要求与被告解除2013年8月2日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；同时要求解除原、被告及第三人2013年12月11日签订的《个人购房担保借款合同》；2、要求被告退付购房款121095元、原告已归还第三人的按揭贷款本息36558.15元（暂计算至2016年4月18日），以上合计157653.15元；3、要求被告向第三人支付剩余按揭贷款本息；4、要求被告支付违约金24275.05元（自原告交款之日暂计算至起诉之日2016年5月9日始，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
案件受理费1969元，由原告张伟萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 侯现章
二〇一六年七月一日
书记员 王晓军