湖南省华容县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）华民初字第391号
原告周某某，男。
委托代理人李建华，男汉族，华容县华民法律服务所法律工作者，
被告陈某某，男。
被告成某某，女。
委托代理人易小红，湖南昌言律师事务所律师（两被告共同的委托代理人）。
原告周某某与被告陈某某、被告成某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月18日立案受理后，依法组成由审判员李虎担任审判长和审判员邓长华、人民陪审员黄尚华参加的合议庭，于2013年5月19日9时在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，原告周某某及其委托代理人李建华，被告陈某某、成某某及其共同委托代理人易小红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某诉称，2011年10月我与两被告签订了一份“房屋买卖合同”，将我所有的位于华容县注滋口镇新容街的房屋一栋以376000元的价格出售给两被告，两被告除按约支付了含定金1万元在内的15万元购房押金外，剩余购房款一直未支付，要求解除双方签订的“房屋买卖合同”，由被告向原告支付违约金15万元，并同时支付占有房屋期间的房屋租金。
为支持其主张，原告周某某提供了如下证据：
证据1、《房屋买卖合同》，拟证明原、被告签订房屋买卖合同的事实和被告未按约定时间付款的情况；
证据2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证各一份，拟证明原告对诉争房屋享有处分权。
被告陈某某、成某某辩称，我们与原告是2010年8月4日签订的房屋买卖合同，而非原告讲的2011年10月。合同签订后我们按约付清了购房押金15万元，并于2010年10月13日由我方退还了该房屋原承租户的押金后搬进的该房屋。合同约定的付款时间将到时，由于原告联系不上，我方在约定的付款日只好带着准备好的购房余款存折到注滋口司法所请求将购房款提存帮助，司法所工作人员接待了我，并于2012年5月20日司法所所长熊军出面组织成某某一起到衡阳找原告协调房屋买卖的事情，但原告认为房屋已涨价，要
求加价，于是双方协商未果。2013年3月18日，原告回到注滋口镇邀集数人到我方经营的店铺，要求我们搬出诉争房屋，双方发生争执，经注滋口镇派出所和司法所调解，我方同意在原购房价格的基础上增加10.9万元，总购房价为48.5万元接受该房屋，原告也表示认可，但双方到房地产管理部门进行产权过户登记时，被告知该房产的建设土地为集体性质，须先办理土地征用手续，否则无法办理产权登记，故当时未能按派出所和司法所的调解履行，我方认为原告明知自已的房屋用地为集体性质，却欺骗我方，使房屋买卖无法正常办理过户登记，我方没有按约支付余下购房款，是由于原告的行为造成的，责任在原告方。由于我方现己在诉争房屋经营数年，已打开一定的经营局面，我们请求维护合同的严肃性，支持双方所签合同有效，但考虑到当前房地产市场行情，我方自愿按派出所和司法所调解确定的金额购买诉争房屋，并承担土地征用的费用。
为支持其主张，被告陈某某、成某某提供了如下证据：
证据1、原、被告所签《房屋买卖合同》，拟证明双方进行房屋买卖的情况；
证据2、定金收条和邮政储蓄汇款凭据，拟证明被告方按合同支付购房定金和押金的情况；
证据3、被告支付诉争房屋原承租户押金收条二张，拟证
明被告交付原告约定的部分购房款后，原告将该房屋交付被告及被告为搬进所购房屋所支付原租房户押金的情况；
证据4、诉争房屋照片和装修费用单据，拟证明被告对该房屋装修的情况；
证据5、被告存单二张，拟证明被告在合同约定的付款时间已将购房款准备好，由于原告联系不上自己找司法所请求帮助的情况；
证据6、注滋口镇派出所证明，拟证明原、被告因房屋买卖发生争执后经派出所和司法所共同调解处理的情况；
证据7、注滋口镇司法所证明，拟证明被告在原、被告约定的付款时间到司法所请求援助，将购房款要求提存由司法所出面调解的情况及原、被告在派出所和司法所共同调解处理的情况。
庭审中，原、被告对对方所举证据材料发表质证意见如下：
被告陈某某、成某某对原告周某某提交的证据1、2真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。原告周某某对被告陈某某、成某某提交的证据1、2、3无异议；对证据4有异议认为被告装修房屋自己不清楚且与本案无关；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据6、7认为派出所、司法所调解时均过了付款期，且司法所工作人员到衡阳
找原告调解是以什么名义进行的有疑问。
根据当事人的质证意见，本院认为原、被告提交的证据客观事实与案情相关联，合议庭予以采信，结合原、被告的当庭陈述，由此得出以下案件事实：
2010年8月4日原、被告经协商，原告将自己所有的位于华容县注滋口镇新容街的房屋一栋作价376000元出售给被告，双方为此签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定：房屋出售为总房款376000元，买方一次性支付购房押金150000元，其中定金10000元，剩余10天之内支付，卖方打收条给买方，并于2011年11月20日之前付清所有房款。买方交清所有房款前，卖方按市场租赁价将房屋优先租给买方使用，包括租金在内。本合同生效后，双方任何一方不得要求终止合同，否则责任方须承担违约责任，并按已付押金的100%赔偿对方；买方付清房款后，卖方提供办理房屋所有权的相关资料，并协助办理权属手续，办理房屋所有权登记手续时，所需交纳的税费由买方承担。后双方又在合同上补签了二项补充内容：所有房款买方未按合同付清，卖方有权扣除定金并收回房屋；卖方必须在12月12日之后将房子二间门面交给买方使用，如违约卖方须负责买方的门面租金。合同签订后，被告于合同签订的当天付给原告购房定金10000元，2010年8月13日被告通过邮政储蓄转账和汇款给原告140000元。双方签订房屋买卖合同后，原告即到衡阳市做生意，2010年
10月10日和13日被告陈某某退还了原租赁原告两间门面的租赁户各500元押金后，搬进了诉争房屋，对该房屋进行部分改造后一直经营机电配件生意至今。2011年11月20日合同约定的付款时间到后，因联系不到原告，被告持金额为23万多元的存单二张到注滋口司法所要求提供法律援助，请求司法所出面联系原告解决问题。注滋口司法所负责人熊军接待了被告，并与被告一同于2012年5月20日到衡阳找到原告协商，原告提出现在房屋已升值需加价15万元，由于被告不同意加价金额，双方没有达成协议。2013年3月18日原告回到注滋口镇，找到被告要其从诉争房屋中搬出，双方发生争执，经注滋口镇派出所和司法所共同出面调解，原、被告双方达成了房屋买卖总价上涨为485000元的协议。4月初，原、被告双方一起到华容县房地产管理局办理过户手续时，被告知诉争房屋土地使用权性质为集体用地，因土地征用手续问题双方未能办理房产过户，也未按调解达成的协议交付购房款。另查明，诉争房屋原告在1991年5月18日报建时办理了《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》，该两份许可证注明：本建设工程符合城市规划要求，准许建设；本用地项目符合城市规划要求，准许办理征用划拨土地手续。另庭审核实该房屋原租金为每间每年4500元。
本院认为，原被告通过协商，签订的房屋买卖合同是双
方真实意思表示，虽然诉争房屋原来是集体用地性质，但该房屋所在地域已纳入了城市建设规划范围，《建设用地规划许可证》确定了准许办理征用划拨土地手续，双方对诉争房屋的买卖行为，不违反法律、法规的强制性规定，双方所签房屋买卖合同有效，应受法律保护。合同签订后，被告按合同约定支付了购房定金和押金，在合同约定的付款日因原告不在当地，被告找到当地司法所请求法律援助，提存应付的购房款并请司法所派人联系原告解决问题，说明被告有履行合同的意愿，只是由于本案的特殊情况，被告才无法按时向原告交付余下购房款，导致被告没有按合同约定履行付款义务，不应简单地认定被告违约。从司法所派人找原告协商的情况看，原告要求解除合同是因为该诉争房屋已升值而提出的，从维护交易安全出发，继续履行合同较为符合本案的实际情况，故对原告要求解除双方所签房屋买卖合同的诉讼请求本院不予支持；原告要求被告支付占用诉争房屋期间的租金的诉讼请求，因该案是因房屋价格上涨造成的未能按期履行，根据本案实际情况，被告从实际进驻使用诉争房屋起到请求司法所提存购房款止支付房屋租金较为适宜，但应扣除被告代原告支付给原承租户的押金，故对原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，本院予以部分支持。原、被告为房屋买卖发生争执后，经当地派出所、司法所组织双方调解，双方达成
将房屋总价款提高到485000元的协议，庭审中被告自愿按上述价格履行并负担土地征用费用的辩论意见，是依法行使自己的诉讼权利，不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百三十五条，第一百五十九条的规定，判决如下：
一、周友仁与陈某某、成某某所签订的《房屋买卖合同》继续履行；
二、陈某某、成某某在本判决生效后十日内支付周友仁购房款335000元（房屋总价款485000元减去已付款150000元的金额）；同时周友仁提供有关房地产资料协助陈某某、成某某办理房地产过户手续，有关产权过户及土地征用费用由陈某某、成某某负担。陈某某、成某某在支付完购房款后，如周友仁未协助办理相应产权过户手续，陈某某、成某某可凭本判决书自行办理。
三、陈某某、成某某在本判决生效后十日内支付周友仁房屋租金8864元（从2010年10月13日起至2011年11月20日止按每间门面每年4500元计算，两间门面共计租金为9864元，减去陈某某、成某某代周友仁支付原租赁户1000元后的数额）。
四、驳回周友仁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6940元，由原告周友仁、被告陈某某、成某某各负担3470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 李 虎
审 判 员 邓长华
人民陪审员 黄尚华
二〇一三年九月十日
书 记 员 张 艳