福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初3821号原告：厦门常春藤物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下南路79号恒辉商务中心5层01单元。法定代表人：张辉东，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡茶凤，该公司员工。被告：邹继红，女，1970年9月23日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告厦门常春藤物业管理有限公司（以下简称常春藤物业）与被告邹继红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告常春藤物业的委托诉讼代理人胡茶凤、被告邹继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常春藤物业向本院提出诉讼请求：1.邹继红立即支付2012年12月21日至2013年12月31日、2015年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费3153.3元、公共维修金986.7元，2014年11月1日至2016年8月31日期间的公摊水费36.1元；2.邹继红立即支付违约金（按欠费总额的每日万分之五，自每季度逾期之日起分段计算至实际还款之日止）。事实和理由：厦门市翔鹭花城A区业主委员会与常春藤物业于2013年1月12日签订《翔鹭花城A区物业服务委托合同》，选聘常春藤物业为翔鹭花城A区的物业管理服务企业，合同期限自2012年12月21日起至2017年12月31日止。合同就双方的权利义务进行了约定，同时还约定了物业收费标准、交费时间、违约责任等。邹继红系厦门市湖里区长浩一里27号901室的业主，属小高层住宅，建筑面积为118.22平方米。常春藤物业已按上述物业服务委托合同的约定提供了物业管理服务，邹继红在享受物业服务的同时长期拖欠物业服务费、公共维修金等费用，经常春藤物业多次催讨，至今仍未交纳。邹继红辩称，其在2013年1月至2014年期间多次向常春藤物业反映房屋屋面漏水及墙面渗水问题，但常春藤物业一直未予以解决，在邹继红应其要求支付了2014年全年的物业费用之后仍未按承诺处理上述问题。此外，房屋楼梯间消防栓损坏未及时维修、渗水严重未予以解决、堆放杂物未清理、小区公共卫生差、杂草丛生。综上，常春藤物业未履行物业管理条例的相关责任和义务，亦未达到合同中所要求的服务质量，所以才导致业主不支付物业费。诉讼过程中，邹继红确认其未支付常春藤物业所诉期间的各项费用。本院认为，厦门市翔鹭花城A区业主委员会与常春藤物业于2013年1月12日签订的《翔鹭花城A区物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。邹继红作为厦门市湖里区长浩一里27号901室（属翔鹭花城A区小高层住宅、建筑面积为118.22平方米）的业主，依法应当根据合同的约定交纳物业服务期间的相关费用。根据合同约定，2012年12月20日至2013年6月30日小高层住宅的物业管理服务费收费标准为0.8元/平方米/月、公共维修金为0.25元/平方米/月；因物价上涨，成本上升，合同期内，六个月后可根据国家政策及实际情况适当提高收费标准，常春藤物业须结合市场行情和国家相关法规报请业主委员会同意后方可实行；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月5日前交纳当期的物业服务费，在每季首月5日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为日违约金。现常春藤物业在合同签订后依约对小区进行了物业管理，收费标准在合同期内亦未提高，邹继红应按约定的0.8元/平方米/月支付2012年12月21日至2013年12月31日以及2015年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费3152.54元、按0.25元/平方米/月支付上述期间的公共维修金985.17元，并支付2014年11月1日至2016年8月1日期间的公摊水费36.1元。另据邹继红提交的照片及庭审陈述可知，常春藤物业提供的物业服务存在诸多不完善之处，邹继红作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，常春藤物业关于违约金的诉讼请求，依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、邹继红于本判决生效之日起十日内向厦门常春藤物业管理有限公司支付2012年12月21日至2013年12月31日以及2015年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费3152.54元、公共维修金985.17元以及2014年11月1日至2016年8月1日期间的公摊水费36.1元；二、驳回厦门常春藤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用小额诉讼程序计取10元，由邹继红负担。本判决为终审判决。代理审判员  苏镧浠二〇一七年六月二十八日代书 记员  郑 杰附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。