江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4335号
上诉人（原审被告）朱久霞，女，1977年3月25日生，汉族，自由职业。
委托代理人陈非非（系上诉人朱久霞配偶），男，1963年10月28日生，汉族，自由职业。
被上诉人（原审原告）南京紫竹物业管理有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路1号。
法定代表人张胜，该公司总经理。
委托代理人唐亮，江苏玄博律师事务所律师。
上诉人朱久霞因与被上诉人南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
紫竹物业公司一审诉称，2009年12月8日，紫竹物业公司与南京建辉房地产开发有限公司（以下简称建辉房地产公司）签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，合同约定由紫竹物业公司为阳光聚宝山庄小区提供物业管理服务，合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。朱久霞系该小区业主，依据《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，朱久霞应当及时向紫竹物业公司支付物业服务费，然而朱久霞自2009年12月8日起未按合同约定支付相关费用，截止2014年5月17日尚欠紫竹物业公司物业服务费及公共能耗分摊费共计5424.15元。紫竹物业公司经催交，朱久霞至今仍未交纳，请求法院判令朱久霞支付物业服务费4755.98元及滞纳金（按日万分之一计算自2014年5月18日起至实际交费之日止），支付公共能耗分摊费668.17元，
朱九霞一审辩称，1、紫竹物业公司提供的物业服务合同不存在，朱久霞于2007年11月购买房屋时，与开发商建辉房地产公司签订《商品房买卖契约》，约定由上海陆家嘴物业管理有限公司（以下简称陆家嘴物业公司）为小区提供物业服务，而朱久霞与紫竹物业公司之间无合同关系，朱久霞亦不知紫竹物业公司入驻小区提供物业服务，故紫竹物业公司向朱久霞主张欠缴物业服务费无依据。2、房屋交付后，应由业主委员会选聘物业公司并签订物业管理服务合同，而开发商无权为小区选聘物业公司，故建辉房地产公司与紫竹物业公司签订的合同无效。综上，请求驳回紫竹物业公司诉讼请求。
一审法院经审理查明，2009年12月7日，建辉房地产公司向紫竹物业公司发出《阳光聚宝山庄物业管理招投标中标通知书》，通知紫竹物业公司为阳光聚宝山庄物业管理中标单位，要求紫竹物业公司接通知后30日内派人洽谈，签订物业服务合同。2009年12月8日，紫竹物业公司（乙方）与建辉房地产公司（甲方）签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，双方就坐落于南京市玄武区玄武大道88号的阳光聚宝山庄的前期物业管理服务进行协商，甲方选聘乙方对阳光聚宝山庄提供前期物业服务，双方约定以下主要内容：1、在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护；电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅1.05元／月·平方米、高层住宅1.2元／月·平方米、别墅2.5元／月·平方米、商业用房2元／月·平方米等等。3、物业服务费用按六个月交纳，业主应在每年1月份和6月份预交物业服务费用。乙方应于每年7月10日、1月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况。4、公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：物业公共区域能耗由全体业主按户分摊；单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊；电梯运行电费由按一层及以上业主按楼层系数分摊；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊等等。5、甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人赔偿损失并支付相当于三个月物业费的违约金；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金。6、合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年1月12日，南京市物价局以宁价房物字（2010）2号《关于阳光聚宝山庄小区前期物业管理收费问题的批复》文件，就阳光聚宝山庄住宅小区前期物业管理收费问题进行批复“一、同意以招投标方式确定的阳光聚宝山庄小区住宅前期物业管理收费标准（小高层1.2元／平方米、月、带电梯多层1.05元／平方米、月）备案。……。三、物业的电梯、水泵、公共照明等公共水电费应单独列帐，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。……。五、本批复自物业服务合同生效之日起执行，执行期至业主委员会成立或委托合同期满时终止。”
2014年5月14日，紫竹物业公司与南京市玄武区聚宝山庄住宅小区业主委员会、南京亿文物业有限公司共同出具告知函一份，告知内容如下：紫竹物业公司服务期限至2014年5月17日23时59分，请尚未缴纳物业费的业主前往物业办公室缴纳物业费；请预缴物业费、停车费及押金的业主至物业办公室登记后退还相关费用；南京亿文物业有限公司6个月试用期（5月18日零时起）内，缴费期限为3个月，试用期满缴费期限不超过1年。
朱九霞系阳光聚宝山庄海棠街区12幢1001室业主，房屋建筑面积为138.83平方米。因朱久霞未支付自2012年1月1日至2014年5月17日期间的物业服务费及公共能耗分摊费，紫竹物业公司遂诉至一审法院。
审理中，紫竹物业公司称，紫竹物业公司经建辉房地产公司招标与建辉房地产公司签订了前期物业服务合同，为阳光聚宝山庄提供物业服务，直至2014年5月17日。朱久霞自2012年1月1日至2014年5月17日期间物业服务费未付，按房屋建筑面积138.83平方米、每月1.2元／平方米计算，共计欠缴物业服务费4755.98元。公共能耗分摊费用按每月23.405元计算，共计欠费668.17元。紫竹物业公司提交了中标通知书、宁价房物字（2010）2号文件、《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》、告知函、水电费发票及公摊费用明细表予以证明，其中水电费发票及公摊费用明细表证明海棠街区每户分摊的公共能耗费用为：2010年1月至2014年2月期间，电梯和小地库的电费为18.24元／月，增压水泵电费1.15元／月，绿化用水费0.645元／月；2012年1月至2014年5月19日期间，路灯草坪灯电费2.1元／月，监控室电费1.27元／月，每月共计分摊费用为23.405元。朱久霞对合同的真实性不予认可，并称其从未见过该合同也未在合同上签字，并认为开发商选聘物业公司需过半数业主同意或通过招投标方式签订合同，否则合同无效，故紫竹物业公司和朱久霞无合同关系；对业主欠费构成明细不予认可，对公摊水电明细表及发票不发表意见，因双方无合同关系；未收到律师函，告知函也不清楚，与朱久霞无关。
朱久霞称，小区自2011年2月19日成立业主委员会，直至2014年5月20日紫竹物业公司被赶走，业主委员会与紫竹物业公司始终不签订合同，故应判定紫竹物业公司、开发商及业主委员会三方恶意串通，开发商与紫竹物业公司签订的前期物业合同无效。朱久霞与建辉房地产公司签订商品房买卖合同时，与陆家嘴物业公司签订前期物业服务合同，该合同约定物业服务费包含公共能耗分摊费，故紫竹物业公司无权主张公共能耗分摊费。紫竹物业公司入驻小区后，物业服务不到位，门禁随意打开，垃圾无人清理，业主违规搭建晾衣架，车辆随意停放等情况，紫竹物业公司均未予管理。朱久霞提交光盘二份予以证明。紫竹物业公司质证认为朱久霞提交的证据来源和原始载体未予说明，视频不具有完整性，且不能确定拍摄拍照的时间和地点，视频中出现的情形系个人行为，无法确定该行为人系紫竹物业公司员工，该证据不能证明朱久霞的观点。
因朱久霞不同意调解，本案未能调解。
以上事实有《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》、中标通知书、宁价房物字（2010）2号文件、房屋登记簿、海棠街区公摊水电费明细清单及发票、告知函以及当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，紫竹物业公司与建辉房地产公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，系建辉房地产公司通过招标方式选骋了紫竹物业公司为该小区提供前期物业服务而签订，该合同内容并不违反法律规定，合法有效。虽然建辉房地产公司在出售房屋时约定由陆家嘴物业公司提供前期物业服务，但建辉房地产公司又通过招标方式重新选聘了紫竹物业公司为小区提供前期物业服务，并未违反法律禁止性规定，建辉房地产公司所签订的合同对业主具有法律效力，故朱久霞关于建辉房地产公司在业主入住后与紫竹物业公司签订合同无效的抗辩意见，一审法院不予采纳。紫竹物业公司在小区成立业主委员会后仍然按合同约定提供物业服务，紫竹物业公司的行为并不违反法律规定，且《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》中明确约定“合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。”综上，紫竹物业公司依据与建辉房地产公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》向业主主张拖欠的物业服务费及公共能耗分摊费，有法律依据，一审法院予以支持。
紫竹物业公司提交证据证明朱久霞系阳光聚宝山庄小区业主，朱九霞亦予以认可，故朱九霞应按《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》的约定及时缴纳物业服务费及公共能耗分摊费。朱九霞提交视频资料证明紫竹物业公司提供的物业服务不到位，紫竹物业公司对视频的真实性不予认可，因紫竹物业公司提供的物业服务包括场地卫生清洁、公共绿化养护、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等多项服务，即使视频资料系真实的，也仅能证明紫竹物业公司管理中存在漏洞或缺陷，但朱久霞不能以此为由拒交物业费。综上，紫竹物业公司要求朱九霞按《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，缴纳拖欠的2012年1月1日至2014年5月17日物业服务费4747.99元（138.83平方米＊1.2元／月＊28.5个月），有事实和法律依据，一审法院予以支持。《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定业主未按期缴纳物业费按日万分之一自逾期之日起承担违约金，紫竹物业公司现要求朱久霞自2014年5月18日起承担违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。
关于公共能耗分摊费用问题。公共能耗分摊费用系紫竹物业公司垫付的公共能耗费用，应当由小区业主根据合同约定进行分摊。紫竹物业公司提交了海棠街区公摊水电费明细表及发票，主张海棠街区业主每月每户分摊水电费为23.405元，该分摊水电费系紫竹物业公司根据实际交费的水电费发票及缴费期间计算的，系缴费期间内每月每户应分摊的水电费用，故紫竹物业公司以23.405元为标准向朱久霞主张实际欠费月份的公共能耗分摊费用，无事实和法律依据。对紫竹物业公司主张的公共能耗分摊费用，应按紫竹物业公司提供的水电费发票所载明的期间，按实结算朱久霞应承担的水电费用。根据紫竹物业公司提交的水电费发票，朱久霞应承担的公共能耗分摊费用明细如下：2012年1月至2014年2月期间，电梯和小地库的电费474.24元（18.24元／月×26个月），增压水泵电费29.90元（1.15元／月×26个月），绿化用水费16.77元（0.645元／月×26个月）；2012年1月至2014年5月19日期间，路灯草坪灯电费59.85元（2.10元／月×28.5个月），监控室使用的电费36.2元（1.27元／月×28.5个月），以上费用合计为616.96元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：朱九霞于本判决生效之日起五日内支付南京紫竹物业管理有限公司自2012年1月1日起至2014年5月17日止物业服务费4747.99元及滞纳金（按日万分之一计算自2014年5月18日至物业服务费付清时止），公共能耗分摊费616.96元，合计5364.95元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由朱九霞负担（该款紫竹物业公司已预缴，朱久霞在给付物业服务费时加付此款）；紫竹物业公司预缴受理费余款25元，由一审法院退回紫竹物业公司。
朱久霞不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、上诉人于2007年11月与南京建辉房地产公司签订了《南京市商品房买卖契约》，双方约定上海陆家嘴物业管理有限公司作为阳光聚宝山庄前期物业公司。2009年12月8日，建辉房地产公司又与紫竹物业公司签订了《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，此时，阳光聚宝山庄的商品房销售已接近尾盘，建辉房地产公司无权单独选聘或解聘物业服务企业或其他管理人，其行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。2、紫竹物业公司提供的物业服务极其不到位，小区大门无人看管，单元门形同虚设，任何人都可以随意进入小区。上诉人提供的视频及照片未做任何修改和修饰，且被拍摄的保安穿着和其在岗时的相关行为，是真实可信的，一审法官未经查证就作出判决，是错误的。3、紫竹物业公司相关费用计算混乱，一审起诉讼中要求上诉人支付其物业服务费4755.98元，公共能耗分摊费856.44元，庭审时又变更为物业服务费4755.98元，公共能耗分摊费668.17元。关于公共能耗分摊费支出等情况，小区内应当进行公示，但是上诉人从未见过此类费用和收入的公示。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人紫竹物业公司答辩称，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，被上诉人紫竹物业公司提交证据如下：南京市中级人民法院（2015）宁民终字第799号民事判决书，证明南京市中级人民法院已经对被上诉人的备案材料进行了审查，也对于被上诉人与建辉房地产公司签订的前期物业合同效力进行认定，该合同是合法有效的。上诉人对该份证据的真实性无异议，但认为根据《中华人民法院物权法》第七十六条的规定，在业主委员会成立之前，开发商在卖房行为发生以后，开发商就没有权利再选聘新的前期物业公司。
本院认为，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，紫竹物业公司进驻涉案小区实施物业管理服务，系在涉案小区召开业主大会前，由建辉房地产公司公开招投标而中标的企业，并在相应管理部门进行了备案，故建辉房地产公司与紫竹物业公司签订的《阳光聚宝山庄物业服务合同》合法有效，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。建设单位依法与物业服务企业选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。紫竹物业公司已经依约向朱久霞提供了物业服务，朱久霞提交的证据不足以证明紫竹物业公司服务存在重大瑕疵，其以紫竹物业公司服务存在瑕疵为由拒交物业费，无事实和法律依据，本院不予采信。一审法院根据被上诉人紫竹物业公司提交的海棠街区公摊水电费发票所载明的期间按实结算朱久霞应承担的水电费用为616.96元并无不当，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱久霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十月十四日
书 记 员 罗程允