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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）内04执异134号
异议申请人(案外人)：董某
委托代理人：丛某，内蒙古大川律师事务所律师。
被申请人（申请保全人）：刘某
委托代理人：李某，内蒙古红城律师事务所律师。
被申请人（被保全人）：赤峰商贸城管理有限公司，住所地赤峰市
法定代表人：贾某，总经理。
被申请人（被保全人）：赤峰京香食品有限公司，住所地赤峰市
法定代表人：李某1，总经理。
异议申请人董某因刘某与赤峰商贸城管理有限公司、赤峰京香食品有限公司借款合同纠纷一案，不服本院于2016年1月14日作出的（2016）内04财保3号民事裁定书，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议申请人申请异议称：涉案商厅位于赤峰商贸城商业楼内，是2010年为促进赤峰商贸物流产业发展，经赤峰市和红山区两级政府批准，要求红山区火花路若干商户迁至商贸城。2010年4月，红山区政府责成红山区总商会副食品行业商会成立了商贸城筹建组委会，协调办理立项及收取建设用地款。2010年8月9日，赤峰商贸城管理有限公司成立，自2011年5月份开始向申请人在内的50多家订购商厅的商户收取购房款。2011年9月，申请人交清四个商厅的购房款105万元。赤峰商贸城管理有限公司出具收据。2011年赤峰商贸城管理有限公司与申请人签订《赤峰商贸城（一期）项目投资协议书》约定认购商厅事宜。2014年9月10日，赤峰商贸城管理有限公司委托赤峰市公证处到现场摇号确定商业楼各商厅购买人的商厅号，涉案商厅申请人占有使用至今。2015年7月27日，申请人向赤峰商贸城管理有限公司缴纳测绘费和房权证办理费，但赤峰商贸城管理有限公司并未给申请人办理产权手续，综上，涉案商厅申请人已经交付款项予以购买并占有使用，应解除对申请人购买的赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区赤峰商贸城商业楼证号为XXXXXXXXXXXXX（厅号X-
XXX）商厅的查封措施。
被保全人刘某答辩称：根据《物权法》的规定，涉案商厅登记在被申请人赤峰商贸城管理有限公司名下，其就是所有权人，并未办理产权过户登记，对案涉商厅采取查封措施并无不当，关于异议申请人提交的相关投资协议等证据，并未依法成立并生效，且属于投资项目协议而非买卖协议，缴纳款项也是投资款，所以并未形成买卖合同关系，异议人的异议理由不能成立。
本院查明：刘某与赤峰商贸城管理有限公司、赤峰京香食品有限公司借款合同纠纷一案，2016年1月14日，刘某申请诉前财产保全，本院作出（2016）内04财保3号民事裁定书，查封赤峰商贸城管理有限公司名下位于赤峰市红山区物流园区赤峰商贸城商务楼B座整体楼房，及其产权证项下的其他房屋予以保全，保全金额在4000万元之内。查封清单显示，查封赤峰商贸城管理有限公司名下的房权证号：第第XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX号证内房屋。
2016年5月12日本院作出（2016）内04民初4号民事调解书，调解内容系赤峰京香食品有限公司于2016年8月10日前给付刘某借款本金3200万元及相应利息（自2015年4月1日起按月息贰分计算）。如逾期不付则按贰分利息计算至本息还清之日止。赤峰商贸城管理有限公司承担连带清偿责任。
另查明：申请人提交了2015年7月10日与赤峰商贸城管理有限公司签订的赤峰商贸城（一期）项目原始投资人投资协议书，该协议书，甲方为赤峰商贸城管理有限公司，乙方是异议申请人，约定异议申请人投资获得的份内商厅产权归投资人所有，商业运营服从赤峰商贸城集团统一管理的要求。上述协议有赤峰商贸城管理有限公司印章及法定代表人名章。另异议申请人提交了赤峰商贸城管理有限公司加盖印章的收款收据两枚，载明收到项目投资款总计105万元。提交2015年7月27日，赤峰商贸城管理有限公司出具的收到X-
XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX房产测绘费、权证费收据一枚。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，人民法院对诉讼标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。所以针对案外人提出排除执行及保全异议，应审查案外人是否系权利人，权利的合法性及真实性以及该权利是否能排除执行。针对异议申请人所提异议的涉案房产，虽然登记在被保全人赤峰商贸城管理有限公司名下，具体到本案，异议申请人与赤峰商贸城管理有限公司签订了涉案房产的投资协议，并提供了赤峰商贸城管理有限公司出具的收款收据，收据加盖赤峰商贸城管理有限公司财务专用印章。因此，异议申请人具备提出异议的主体资格。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据前述规定，案外人系涉案房产的受让人，在被执行财产上的物权期待权如产生排除执行的效力，应符合以下条件：与执行标的的登记人也就是被执行人签订以物权所有权为目的的合同，缴纳支付大部分或者全部对价，物权未能变更登记的原因不可归责于异议申请人。本案异议申请人所提异议的涉案房屋，在本院采取执行查封措施之前，异议申请人就已与被执行人签订项目投资协议，该协议实质内容系针对涉案房产产权、价款、运营等情况进行约定。异议申请人交纳约定的全部购房款,虽然未在房产登记管理部门办理登记，原因在于赤峰商贸城管理有限公司未能协助办理产权过户登记，该未能登记的后果并非买受人的原因导致。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，……在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前就已经占有该不动产；已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产在异议申请人与赤峰商贸城管理有限公司签订协议，交付购房款的情况下，不宜对涉案房产予以执行。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区赤峰商贸城商业楼证号为XXXXXXXXXXXX（厅号X-XXX）商厅的执行。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审判长 梁金花
审判员 郑文清
审判员 阎 明
二〇一七年九月二十八日
书记员 庄智慧