南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第804号
原告南京国际广场购物中心有限公司，组织机构代码69462706-9，住所地南京市鼓楼区中央路201号。
法定代表人闵卫国，执行董事。
委托代理人胡剑宏，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人朱法建，江苏致邦律师事务所律师。
被告南京麦格玛生物科技有限公司，组织机构代码66738261-7，住所地南京市玄武区童卫路4号南京农业生物高新技术创业中心办公楼5楼515室。
法定代表人SungILGon，董事长。
委托代理人王鑫。
委托代理人徐莹。
原告南京国际广场购物中心有限公司（以下简称国际广场）与被告南京麦格玛生物科技有限公司（以下简称麦格玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国际广场的委托代理人胡剑宏，被告麦格玛公司的委托代理人王鑫、徐莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国际广场诉称：2011年5月，原、被告双方签订了《南京国际广场购物中心租赁合同》，约定原告将位于本市中央路201号南京国际广场购物中心五层512室的房屋（面积约165平方米）出租给被告使用，并约定了租赁期限、租金标准、支付方式以及物业管理费、推广费、违约责任等具体条款。合同签订后，原告将上述房屋于2011年6月22日交付给被告使用。合同履行期间，被告以种种借口拖欠租金及相关费用。原告于2013年12月16日向被告发出《关于解除租赁合同及催款的通知函》，要求自2013年12月16日起解除原、被告之间的租赁合同，并于解除后立即返还商铺，缴清拖欠各项费用，但被告对此置之不理。经多次催要，被告仍未支付，被告的上述行为违反了合同约定，已构成违约。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间《南京国际广场购物中心租赁合同》；2、被告立即支付2013年12月31日前拖欠的租金、物业管理费、推广费、水电费等相关费用共计575469.58元，并自2014年1月1日起按银行同期贷款利率标准支付相应利息；3、被告迁出租赁房屋，并将租赁房屋恢复至合同约定之原状，向原告进行返还；4、被告承担本案的全部诉讼费。
被告麦格玛公司辩称：1、原告招商过程中存在欺诈行为，做了很多虚假宣传和误导，被告基于对原告的信赖才承租了诉争房屋，支付高额的租金及物管费用；2、原告不作为，招商推广及商户维护缺失，违约在先，给被告造成了巨大的经济损失；3、被告无拖欠费用的主观故意，被告在2012年6月前均按约支付了租金，在得知大量商户拒付租金的情况下，被告才发函与原告协商减免租金事宜，原告已口头同意免除被告2012年6月至合同租赁期满期间的租金及其他费用；4、被告同意解除合同，但原告须赔偿被告损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：本市鼓楼区中央路201号“南京国际广场”共计40层，房屋所有权人为南京国际集团股份有限公司，原告是其投资设立的全资子公司。2010年6月起，南京国际集团股份有限公司书面授权原告国际广场负责经营南京国际广场裙楼（地下负一层至裙楼八层）。本案诉争房屋位于国际广场购物中心五层512室（房屋面积约为165平方米）。
2011年5月13日，原告国际广场（甲方）与被告麦格玛公司（乙方）签订了《南京国际广场购物中心租赁合同书》，约定原告将诉争房屋出租给被告使用；用途为贝蒂寇丽晶品牌商品零售使用；租赁期限为3年，自2011年5月1日至2014年4月30日，第一年除装修免租期外，另给予乙方第二年三个月经营免租期；装修期为自交付之日起3个月，在免租装修期内被告无需支付租金，但需支付物业管理费、推广费，装修期间的水电气等费用由乙方承担；开业日乙方暂定为2011年8月1日前；第一、二年的月租金为18975元，第三年的月租金为19800元；物业管理费为9900元／月，推广费为1320元／月；被告应于每月的第一个工作日之前按每月租金标准向原告支付当月租金，并同时支付当月的物业管理费和推广费；履约保证金为30195元，公用事业费保证金为2000元；（合同6.3条）若乙方违反本合同的规定，甲方有权按规定终止本合同并没收乙方支付的履约保证金作为违约金或赔偿金；（合同6.4条）尽管有前述的规定，在乙方违反、不遵守、不履行本合同的时候，甲方有权选择不终止本合同，而从保证金中扣除因乙方违反、不遵守、不履行对甲方或第三方引起的损失金额；（合同6.5条）在不影响上述规定的前提下，在租赁期结束后及乙方按合同约定返还该房屋给甲方后的30日内，该履约保证金在扣除甲方的一切损失（如有）后，将由甲方无息退还乙方；（合同10.1.1条）本合同内任何一项应付的租金、管理费或其他任何费用、税项，乙方从该费项应付之日起拖欠超过7天（无论是否追索），甲方有权无条件提前终止合同，除非双方达成新的协议；（合同10.6条）租赁期限届满之日或者本合同提前终止后3日内，乙方应当自付费用将该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复至符合本合同约定的还房条件之状态，并于规定日准时将该房交还甲方……，如逾期超过3天，甲方有权进入该房屋，该房屋内所有装修、设施和物品均无偿归甲方所有，甲方有绝对酌情权决定将装修、设施和物品保留或拆除，同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支等等。
合同签订后，原告于2011年6月22日将诉争房屋交付被告使用。因被告未及时交纳租金及其他费用，原告于2012年8月22日向被告发出书面催款通知函。2013年1月8日，原、被告之间因租金等问题未能协商一致，被告停止经营。2013年2月18日，被告称因原告同意免除其租金，被告恢复经营。2013年7月9日及2013年12月13日原告再次向被告发出书面催款通知函，在2013年12月13日的通知函中原告向被告提出：因被告违反租赁合同的约定，原告依据合同决定自2013年12月16日起解除双方之间的租赁合同，并保留追究违约责任的权利。该通知中同时要求被告在租赁合同解除后将房屋恢复至合同约定的状态，并向原告返还。被告于2013年12月17日收到上述通知函。原告向被告发出书面催缴通知后，被告至今仍未支付相关费用，其中自2012年6月之后的租金未支付（截至2013年12月为365459.18元）；自2012年8月起的物业管理费未支付（截至2013年12月为168300元）；自2012年8月起的推广费未支付（截至2013年12月为22440元）；自2013年1月起的水电费未支付（截至2013年12月为19270.40元）。2014年1月8日，原、被告之间再次因租金等问题产生纠纷，被告停止经营。
由于原、被告双方未能协商解决欠租等争议，原告遂诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告为证明原告违反先合同义务，存在虚假宣传的行为，提交了原告的宣传资料复印件，其中包括聘请国际知名的华夏柏欣（北京）顾问管理有限公司、众多国际知名品牌入驻、机场商业等等。原告认为被告提交的仅为复印件，且资料上注明“仅供参考，会根据实际情况调整”，因此宣传资料不能证明被告的目的。关于原告主张的各项费用，被告对物业管理费未提出异议；对租金部分，被告认为其每年享有三个月的经营免租期，且原告已口头同意免除其所有租金，故被告对原告主张的租金不予认可。原告称被告仅第二年享有三个月的经营免租期，原告主张的租金中并未包含免租期间的租金。被告对原告所述的租金已免除的意见不予认可；对水电费部分，被告未提出异议；对推广费部分，被告称原告未针对商户进行有效推广，故该笔费用不应支付，原告提供了南京国际广场和南京国际广场购物中心部分推广活动的证据，并称其推广活动不是针对具体的商户。此外，原告同意被告支付的2000元公用事业费保证金从欠款中扣除。
本院组织调解时，原告表示可以适当减少欠租，但要求被告一次性支付；被告不愿意支付租金等费用，并要求原告赔偿损失。因原、被告双方意见分歧较大，致本案未能协商解决。
以上事实，有原告提供的房屋产权证、授权经营书、租赁合同、商铺交付确认函、催款通知函、水电费明细表等证据；被告提交的宣传资料复印件、意见函、照片等证据及双方当事人陈述予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的租赁合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告双方就诉争房屋租赁事宜所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。
根据法律规定以及原、被告双方的合同约定，原告的主要合同义务是向被告交付适租房屋，被告的主要合同义务是向原告缴纳房租等费用。由于被告已实际经营使用诉争房屋，故应当认定原告履行了合同义务。关于被告辩称原告违反先合同义务，做了很多虚假宣传和误导，给被告经营造成巨大损失的抗辩意见。本院认为，被告提供的宣传资料为复印件，且该宣传资料上注明“仅供参考，会根据实际情况调整”。该宣传资料的内容不符合要约的构成要件，双方也未将宣传资料作为合同的一部分，被告以此认为原告违反先合同义务的辩解意见依据不足，本院不予采纳。关于被告辩称原告同意免除被告租金的意见，因被告未提供证据予以证实，且原告不予认可，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。根据双方的合同约定，被告如拖欠租金等费用超过七天，原告有权提前终止合同。本案被告拖欠租金等费用早已超过七天，且经原告多次催要仍未足额支付，被告的行为构成违约。原告依据合同约定解除与被告之间的租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。被告于2013年12月17日收到原告发送的解除函，故双方之间的租赁合同应于2013年12月17日解除。根据法律规定，合同解除后，承租人应将租赁物返还出租人，因此被告应迁出涉案房屋并将房屋交付给原告，并将房屋恢复至合同约定的还房条件。
根据原、被告双方签订的租赁合同，被告负有及时向原告支付租金、物业管理费等费用的义务。关于租金标准的问题，本院认为，相对封闭的大型商场内部商铺的商业租赁不同于一般的商业租赁，商户经营的好坏除了商户自身的经营能力之外，商场的定位和整体经营环境也非常重要，而租金标准的约定包括租赁房屋本身的质量、结构、区位等因素，还包括商场管理者给商户创造的良好经营环境，并因此给商户带来经济效益。原告在经营之初定位很高，但实际经营管理过程中并未达到预期的目标，因此可视为原告提供的经营环境发生了变化，应当适当降低租金标准。本院综合本案实际情况，对2012年6月至2013年12月17日的租金及2013年12月18日至2013年12月31日的房屋占有使用费合计365459.18元，酌定支持274094.39元。被告对于原告主张的物业管理费未提出异议，且未提出证据证明物业管理存在瑕疵，故原告要求被告支付2012年8月至2013年12月的物业管理费168300元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张2013年1月至2013年12月的水电费19270.4元，被告亦未提出异议，本院予以支持。关于原告主张的推广费22440元，本院综合考虑原告进行推广的内容、费用的支出以及推广的效果等因素，酌定支持推广费16830元。关于被告支付的公共事业保证金2000元，原告同意从欠款中扣除，本院予以确认。综上，被告应当给付原告476494.79元（租金及房屋占有使用费274094.39元＋物业管理费168300元＋水电费19270.4元＋推广费16830元-公用事业保证金2000元）。因被告未及时支付上述款项，应赔偿原告因此受到的利息损失，该利息损失应自2014年1月1日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。
据此，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告南京国际广场购物中心有限公司与被告南京麦格玛生物科技有限公司之间的《南京国际广场购物中心租赁合同书》于2013年12月17日解除；
二、被告南京麦格玛生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南京国际广场购物中心有限公司476494.79元及利息（自2014年1月1日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；
三、被告南京麦格玛生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内迁出南京国际广场购物中心512室，并将该房屋交还原告。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10327元，由原告南京国际广场购物中心有限公司负担2581元，由被告南京麦格玛生物科技有限公司负担7746元（此款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
代理审判员 武加庆
代理审判员 朱玉梅
二〇一四年九月九日
见习书记员 杨 艳