浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第1895号
原告广发银行股份有限公司杭州分行。住所地杭州市延安路***号。
代表人韩立光，该分行行长。
委托代理人周建农、孟凡靖（特别授权代理），该分行员工。
被告竞技世界（杭州）网络技术有限公司。住所地杭州市江干区新塘路**号广新商务大厦***室。
法定代表人张廷松。
委托代理人吴伟民、唐国英（特别授权代理），该公司员工。
第三人浙江省广业钢铁实业有限公司。住所地杭州市江干区新塘路**号。
法定代表人董妙军，该公司董事长。
委托代理人应宏伟（特别授权代理），浙江扬理律师事务所律师。
原告广发银行股份有限公司杭州分行（以下简称广发银行）为与被告竞技世界（杭州）网络技术有限公司（以下简称竞技世界公司）、第三人浙江省广业钢铁实业有限公司（以下简称广业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月14日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告广发银行委托代理人周建农、孟凡靖、被告竞技世界公司委托代理人吴伟民、唐国英、第三人广业公司委托代理人应宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广发银行诉称，2012年3月23日，竞技世界公司与广业公司签订了房屋租赁合同书，约定广业公司将广新商务大厦25层的1336.5797平方米出租给竞技世界公司，租期4年，自2012年4月1日至2016年6月30日，其中2015年7月1日至2016年6月30日的租金计1137669元，于2015年7月1日前1个月内一次性支付，如不按时支付每月按应付租金及相关费用的0.5%支付违约金。2014年12月，广发银行与广业公司签订了以资抵债协议书，约定广发银行与广业公司一致同意广业公司以广新商务大厦第25、26层的房屋折价抵偿广业公司、杭州市重特钢铁材料有限公司（以下简称重特公司）所欠广发银行的债务。2014年12月29日，广发银行办理了房产登记，广新大厦25层的所有权人登记为广发银行。2015年6月26日，广发银行向竞技世界公司主张租金，并向竞技世界公司送达了以资抵债协议书、房屋登记信息查询记录，竞技世界公司出具签收回执，回复知晓其承租房屋的产权人系广发银行。目前，竞技世界公司支付租金的期限早已届满，但竞技世界公司一直未向广发银行支付租金。原告广发银行提出以下诉讼请求：
一、判令被告竞技世界公司立即向原告广发银行支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金1137669元。
二、判令被告竞技世界公司支付违约金17065.04元（以1137669元为基数按每月0.5%的标准自2015年7月1日起暂计算至9月11日）。
被告竞技世界公司辩称，竞技世界公司认可2015年7月1日至2016年6月30日的租金1137669元未支付，原因是竞技世界公司不清楚应该支付给广发银行还是广业公司。2015年1月份，广发银行工作人员持房屋登记信息查询记录原件及复印件告知竞技世界公司涉案房屋产权人已变更为广发银行，并向竞技世界公司索要第4期租金1137669元。对于这么突然的信息竞技世界公司首先与广业公司联系，广业公司的回复是产权还是属于广业公司的。2015年6月广业公司工作人员到竞技世界公司催交房租，竞技世界公司请对方提供房屋产权证明，对方未能提供。在广发银行和广业公司同时向竞技世界公司索要租金期间，竞技世界公司向属地政府部门多次请求协商此事，希望明确哪方才是涉案房屋产权人，均未果。广发银行得知广业公司向竞技世界公司催交租金后向竞技世界公司提供了1份以资抵债协议书。主张房屋产权已发生转移。对此广业公司不认可，并于8月21日向竞技世界公司发送了违约通知书，还一度让物业公司给竞技世界公司断电断水，严重影响了竞技世界公司的正常经营。广发银行和广业公司均不能向竞技世界公司提供涉案房屋确切的产权证明，又不配合属地政府主管部门提议的三方协商会议，加上双方签署的租赁合同处于效力不明的状态，造成竞技世界公司不能按时向房屋产权人支付租金，此种情况不是竞技世界公司原因所致，故竞技世界公司不承担违约责任，不支付违约金。房屋租赁合同约定的保证金广发银行在起诉状内未提及。恳请法院判定广发银行或是广业公司哪方是涉案房屋的产权人，竞技世界公司可以支付1137669元房屋租金并重新改签租赁合同并落实保证金事宜。
第三人广业公司陈述，一、涉案房屋产权属于杭州广新商务大厦有限公司（以下简称广新公司），广新公司与广发银行签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，广发银行是否取得完全的物权，应受该合同的约束。二、涉案房屋系广发银行与广业公司基于原金融借款债务清偿产生的抵债资产，现以资抵债协议仍在履行过程中，并未履行完毕，且能否继续履行尚不明确，广发银行并未拥有涉案房屋完全产权。广发银行在未取得完全物权的情况下，直接基于物权起诉，不符合法律规定，应予驳回。三、广发银行变更涉案房屋所有权登记系履行其公司与广业公司金融借款纠纷执行和解协议内容，广发银行依据执行和解协议主张租金，系履行和解协议争议，本质上仍是金融借款执行纠纷。而广业公司与竞技世界公司系房屋租赁关系，广业公司从未通知广发银行和竞技世界公司租赁关系变更，根据合同相对性原则，广发银行无权要求竞技世界公司依据租赁合同支付租金。四、依据以资抵债协议和房屋转让合同，因涉案房屋三证尚未变更至广发银行名下，广业公司及广新公司尚不具备向广发银行交付房屋的条件，故广发银行对涉案房屋不具有占有、使用、收益和完全处分权。
经审理本案事实认定如下：
2012年3月23日，广业公司与竞技世界公司签订房屋租赁合同，约定：出租房屋为江干区新塘路58号房屋写字楼部分第25层的1336.5797平方米（以实测为准），租期4年，自2012年4月1日起至2016年6月30日止，其中前3个月为装修期，不计租金；租金先付后用，第4年租期自2015年7月1日至2016年6月30日，第4年租金计1137669元，于2015年7月1日前1个月内一次性支付；竞技世界公司同意向广业公司支付保证金以保证合理使用房屋、其他设备设施、装修、租用广业公司的设备或设施等，金额25万元；竞技世界公司应按合同约定时间支付租金及相关水、电等费用，在付款期限已满且广业公司已提前1周提醒竞技世界公司支付租金的情况下，如再不按时支付，每月按应付租金及相关费用的0.5%支付违约金；等等。
2014年12月29日，广发银行（甲方）与广业公司、重特公司（乙方）签订以资抵债协议书，约定：乙方尚欠甲方借款本金89538374.39元（计算至2014年12月26日），利息（含罚息）及律师费、诉讼费等其他费用13529361.19元（计算至2013年7月2日），双方同意乙方以新塘路58号杭州广新商务大厦（杭州新传媒产业大厦）第25、26层计建筑面积2749.62平方米房屋折价抵偿乙方所欠甲方债务；乙方有偿提供24个地下车位（含立体车位）给甲方，每一车位价格按30万元计算，具体车位转让手续由广业公司所投资的广新公司与甲方或甲方指定的第三人通过签订车位购置协议方式办理；抵债房屋过户采用广业公司所投资的广新公司转让上述房屋给甲方或甲方指定的第三人形式进行，由此产生的税费依据法律规定由各方自行承担；协议签订后10日内，甲方与广业公司所投资的广新公司签订抵债房屋转让合同；乙方保证协议所涉抵债房屋不存在任何权利瑕疵，否则由乙方承担相应赔偿责任，如抵债房屋现由第三方承租使用的，抵债房屋变更登记至甲方或甲方指定第三方名下之日起，房屋出租方所享有的权利和承担的义务全部由甲方承担和享有，抵债房屋变更登记至甲方或甲方指定第三方名下之日前房屋租金归乙方所有，此日后的房屋租金归甲方所有，已由乙方收取的应归甲方所有的租金，由乙方在抵债房屋过户至甲方或甲方指定的第三方名下之日起1个月内支付给甲方；甲方应在协议生效后2日内向房管部门办理房屋所有权变更登记，乙方给予协助，甲方未及时办理房屋所有权变更的，视为抵债房屋已完成所有权变更登记；抵债房屋所有权变更登记至甲方或甲方指定的第三人名下后，甲方与乙方及相关担保当事人就该协议所涉全部债权债务履行完毕，互不相欠；如果无法在2015年3月20日之前依据该协议就抵债房屋签订正式房屋转让合同，并向有关部门办理变更登记手续的，该协议自行作废；该协议自各方盖章之日起成立，在签订正式抵债房屋转让合同时生效，协议生效后各方之前就该协议所涉债权债务签订的有关以资抵债协议、转让合同等均作废；等等。
2014年12月29日，广发银行与广新公司签订杭州市房屋转让合同，约定：转让房屋为杭州市江干区新塘路36、38、46、50、56、58、66号广新大厦25层，房款支付按2014年12月29日签订的协议执行，交房方式为房屋三证变更登记至广发银行名下之日起3个工作日内交付乙方，等等。同日，杭州市江干区新塘路36、38、46、50、56、58、66号广新大厦25层房屋的所有权登记至广发银行名下，但至本案审理终结该房屋的国有土地使用权尚未登记在广发银行名下，广发银行亦未取得该房屋的房屋所有权证、国有土地使用证。
2014年12月29日，广发银行作为接收方，广业公司、重特公司、广新公司作为移交方，签订了抵债房屋交接书，内容为：移交方依据2014年12月29日签订的以资抵债协议书将广新大厦25层、26层房屋正式移交给接收方，此后基于该房屋产生的权利义务均由接收方享受和承担，接收方确认上述房屋已全部移交完毕。
2015年6月26日，广发银行向竞技世界公司送达以资抵债协议书、房屋登记信息查询记录各1份。2015年8月21日，广业公司向竞技世界公司送达违约通知书，内容包括：竞技世界公司应于2015年7月1日前1个月内一次性支付广业公司第4年租金1137669元，广业公司于2015年8月1日已告知竞技世界公司拖欠租金违约事实，但竞技世界公司一直拒不支付租金，要求竞技世界公司在接函后7个工作日内支付拖欠租金并承担违约金，到期仍不支付的，广业公司即按合同约定解除租赁合同，该函即视为合同解除通知，等等。
另查明，2013年7月2日，广发银行与广业公司、重特公司签订过以资抵债协议书，约定以新塘路58号杭州广新商务大厦（杭州新传媒产业大厦）第19、20层房屋折价抵偿广业公司、重特公司所欠广发银行债务。2014年12月29日，广发银行与广新公司签订了车位购置协议。
上述事实，有原告广发银行提交的房屋租赁合同书、以资抵债协议书、房屋登记信息查询记录、签收回执、杭州市房屋转让合同、抵债房屋交接书、被告竞技世界公司提交的违约通知书、第三人广业公司提交的以资抵债协议书、车位购置协议、本案庭审笔录证实。
本院认为，以资抵债协议约定，如果无法在2015年3月20日之前依据该协议就抵债房屋签订正式房屋转让合同，并向有关部门办理变更登记手续的，该协议自行作废。广业公司据此主张涉案房屋的三证未全部办理变更登记手续因此以资抵债协议已自行作废，广发银行则主张该约定中的“办理变更登记手续”仅指房屋所有权。本院认为，第一，以资抵债协议约定，抵债房屋“变更登记”至甲方（广发银行）或甲方指定第三方名下之日起，房屋出租方所享有的权利和承担的义务全部由甲方承担和享有；涉案房屋的所有权于2014年12月29日登记至广发银行名下，同日广发银行与广业公司、重特公司、广新公司即签订了抵债房屋交接书，双方确认涉案房屋正式移交给广发银行，此后基于该房屋产生的权利义务均由广发银行享受和承担；由此判断，广业公司主张“办理变更登记手续”包括房屋三证依据并不充分。第二，以资抵债协议约定，抵债房屋所有权变更登记至甲方或甲方指定的第三人名下后，甲方与乙方及相关担保当事人就该协议所涉全部债权债务履行完毕，互不相欠；由此可知，涉案房屋所有权登记至广发银行名下后，广业公司所欠债务即履行完毕，广业公司的合同目的已经实现，而广发银行的合同目的尚未全部实现；在此情形下广发银行尚不主张以资抵债协议失效（自行作废），广业公司反而主张失效，有违诚信，因此“办理变更登记手续”应按广发银行的主张解释为仅指房屋所有权。第三，“向有关部门办理变更登记手续”就其文义而言仅指申请办理变更登记手续的行为，而非办理完毕变更登记手续的结果，而本案中广发银行已向有关部门申请办理登记手续，涉案房屋所有权已登记至广发银行名下。综上，以资抵债协议约定的解除条件并未成就，广业公司的主张不能成立。
广业公司与竞技世界公司签订的房屋租赁合同合法有效，根据该合同竞技世界公司应于2015年7月1日前1个月内向出租方一次性支付租金1137669元。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据该条规定，新的所有权人取代原所有权人成为租赁合同中的出租方，因此广发银行是否有权要求竞技世界公司向其支付租金取决于其有无取得涉案房屋的所有权。广业公司提出的广发银行系依据执行和解协议主张租金、根据合同相对性原则广发银行无权要求竞技世界公司依据租赁合同支付租金的理由不能成立。
涉案房屋的所有权于2014年12月29日登记至广发银行名下，但该房屋的国有土地使用权尚未登记在广发银行名下，广发银行亦未取得该房屋的房屋所有权证、国有土地使用证，就其原因广发银行、广业公司均陈述与房屋转让登记需交纳的税费相关。但是，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房屋的所有权已于2014年12月29日登记至广发银行名下，广发银行已成为涉案房屋的所有权人。并且，2014年12月29日，广发银行与广业公司、重特公司、广新公司签订了抵债房屋交接书，双方确认涉案房屋正式移交给广发银行，此后基于该房屋产生的权利义务均由广发银行享受和承担。综上，广发银行有权要求竞技世界公司向其支付租金，广发银行要求竞技世界公司向其支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金1137669元的诉讼请求，本院予以支持。
房屋租赁合同约定，在付款期限已满且广业公司已提前1周提醒竞技世界公司支付租金的情况下，如再不按时支付，每月按应付租金及相关费用的0.5%支付违约金。涉案租金依约定应于2015年7月1日前1个月内支付，竞技世界公司至今未支付，广发银行据此要求竞技世界公司支付违约金。竞技世界公司辩称其公司不清楚应将租金支付给广发银行还是广业公司，此种情况不是其公司原因所致，不同意承担违约责任。本院认为，本案中广发银行与广业公司就以资抵债协议的履行存在争议，双方均要求竞技世界公司向其支付租金，涉案房屋所有权虽已登记至广发银行名下，但国有土地使用权尚未登记至广发银行名下，广发银行亦未持有涉案房屋的三证，竞技世界公司确实难以判断应向哪方支付租金，因此，竞技世界公司未按时支付租金不构成违约。对广发银行要求竞技世界公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零九条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：
一、被告竞技世界（杭州）网络技术有限公司向原告广发银行股份有限公司杭州分行支付租金人民币1137669元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告广发银行股份有限公司杭州分行其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币7596.50元，由原告广发银行股份有限公司杭州分行负担人民币77元，由第三人浙江省广业钢铁实业有限公司负担人民币7519.50元。
第三人浙江省广业钢铁实业有限公司应负担的案件受理费人民币7519.50元，于本判决生效后三日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币15193元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶文军
二〇一五年十二月十一日
书记员 杨文婕