广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法厚民一初字第1637号
原告：东莞市白濠龙腾贸易有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：卢磅兰，该公司总经理。
委托代理人：赵世锋，广东宽和律师事务所律师。
委托代理人：李轩儒，广东宽和律师事务所律师。
被告：东莞市亿佰家企业投资管理有限公司。住所地：广东省东莞市。
负责人：洪安培，该公司董事长。
委托代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。
原告东莞市白濠龙腾贸易有限公司诉被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月10日受理后，依法由审判员李阳河适用简易程序独任审判，后因案情复杂，转为适用普通程序，由审判员李阳河担任审判长，与人民陪审员方肖君、陈洁欣组成合议庭审理。案件于2013年10月17日及11月7日公开开庭进行了审理。原告东莞市白濠龙腾贸易有限公司的委托代理人赵世锋、李轩儒，被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司的委托代理人熊氢玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市白濠龙腾贸易有限公司诉称：原、被告于2011年6月23日签订《租赁合同》，由被告承租原告名下位于东莞市厚街镇白濠村、房产证号为粤房地证字第C2875＊＊＊的房产1-3层作为营业用房，租赁期为15年，自2011年7月1日至2026年6月30日。合同约定：前五个月为免租期，起租日期为2011年12月1日；租金标准为每月138000元，被告应于每月5日前向原告支付当月租金；未经原告同意，被告不得将承租房屋转租，也不得擅自装修或破坏房屋内部结构，并对违约责任进行了明确约定。但被告并未依约履行合同。合同签订后不久，被告就擅自在承租房产一楼大门左侧违法加建了一排商铺，改变了承租房屋的内部结构，并在承租房屋前正面广场搭建了两间简易棚屋用于对外出租。被告还未经原告书面同意，将承租房屋的部分空间转租给他人。更为严重的是，被告从一开始就未按照合同约定按时、足额支付租金，存在拖欠巨额租金的情况。经统计，截至2013年8月30日，被告应付租金总额为2898000元，被告仅实际支付1789550元，拖欠原告租金累计1108450元。原告虽多次催讨，被告总是以各种理由拒绝支付。其中，按照合同约定，2013年7月份租金本应于2013年7月5日前支付，但被告至今仍未支付，逾期支付租金超过1个月。综上所述，原告认为，被告上述行为已严重违反合同约定，损害原告合法利益，使原告没有信心也不愿与被告继续合作，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1.解除原、被告签订的《租赁合同》，被告立即将承租房屋腾空并返还原告；2.被告支付拖欠的租金暂计1108450元，并计至判决生效时止；3.被告支付逾期支付租金的违约金暂计2208000元，并计至判决生效时止；以上总计人民币3316450元；4.本案的诉讼费用由被告承担。
被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司辩称：一、本案租金事实如下：1、虽然双方约定月租金标准为138000元，但该月租金标准是基于租赁合同约定的租赁物建筑面积为7100平方米而约定的。事实上，被告对租赁物的实际使用面积为6288平方米。从租赁物产权证的房屋平面图可以看出，该租赁物共6层合计12416.09平方米，被告承租3层，合计6208.045平方米；但在签署合同时，原告答应加建建筑物供被告使用，故租赁合同将面积调整为7100平方米。但至今，原告都未完成加建部分，被告多次和原告的委托人卢某某交涉此事，卢某某同意被告按实际使用面积6288平方米支付租金，参照合同，故每月租金为122175元。2、租赁合同成立后，因原告不能向被告提供电源，经双方协商，原告委托人卢某某答应被告承租发电机发电，由原告给予被告每天6000元的补偿，被告承租发电机共32天，原告应给予补偿192000元；因发电机成本过高，经原告委托人卢某某许可，被告向邻近企业借电经营，按每度电2元结算，原告答应承担每度电1元，该部分电费共计211770元，原告应承担105885元。3、从2012年11月份开始，因轻轨修路封路一事导致被告营业受到极大影响，被告多次找到原告委托人卢某某要求下调租金，共度难关；卢某某答应将租金下调到100000元／月和80000元／月。二、租赁合同成立后，被告一直在积极履行合同，不存在违约：1、租赁合同约定开始计租日是从2011年12月1日开始，该日起，被告就一直在支付租金，不存在欠租；（1）从2011年12月1日至2012年2月10日期间的租金，因电源问题，根据原告委托人卢某某同被告协商的结果，原告同意被告付租85000元，其余的租金通过电源补偿的方式予以抵扣；（2）从2012年2月11日至2013年7月31日期间，被告通过案外人共向原告支付了1839550元的租金。该租金标准是根据原、被告双方协商确定的租金标准得出来的，如果原告不同意，原告不可能至今才对租金标准提出异议。因此，从2011年12月1日至2013年7月31日期间，被告并不拖欠原告租金。至于2013年8月1日到现在的租金，是因为原告多次威胁被告解除合同，而被告不敢支付，但并非被告有意拖欠，被告同意随时支付该期间的租金。2、被告的加建行为事前已经得到原告的许可，在双方租赁合同签署时就已经确定加建事宜。（1）2011年6月28日，原告要求被告多支付半个月的租金68975元（当时是按138000元／月计算，扣除25元手续费），被告之所以多支付该半个月的租金就是基于加建工程的约定；（2）加建工程的施工时间和施工影响从施工开始，原告就是知道的，如果未经原告同意，被告必定无法施工，如果原告不同意，原告必定从施工开始就开始制止，不可能等到现在才通过起诉提出该加建事宜的违约性；（3）基于上述两点，无论双方合同如何约定，也无论加建行为是否合法，现原告以此来证明被告存在违约，明显有悖于诚信。3、被告从未将案涉租赁物转租给第三人。（1）根据对租赁合同关于转租的理解，转租应该是指被告将整个租赁物转租给第三人；（2）被告作为超市的经营者，除了自身经营外，必定通过招商方式吸引其他商家入驻，目的是构建租赁物范围内的商业氛围。被告通过招商同其他人共同经营租赁物的行为应该不属于转租行为。同时，从另外角度看，租赁物的商业氛围越浓烈，原告的受益也越大。三、事实上，租赁合同成立后，原告存在违约行为：依据租赁合同约定，租赁物的修缮工作应由原告承担。租赁期内，租赁物多次出现漏水现象，被告也多次向原告反映并要求其维修，但原告一直不能维修。为此，被告只得委托第三方维修。原告怠于履行维修租赁物的行为不仅严重影响了被告的正常营业，而且加重了被告的负担。但被告从未因此要求降低租金，也从未因此拒付租金。四、不论原告的诉求是否有依据，被告的答辩意见可以归纳为：1、被告不同意解除合同，请求法院驳回原告第一和第二项诉讼请求；2、被告目前仅欠原告2013年8、9、10月份租金，该部分租金被告同意随时支付；3、原告的第四项诉讼请求无依据。租赁合同约定，原告已经通过没收被告支付的保证金保障其利益，该保证金已经具备违约金的性质，现又要求按所欠租金两倍的标准收取违约金，明显不合理。综上，被告认为：合同法的本质是鼓励交易，在被告承租案涉租赁物前，租赁物处于烂尾楼状态，被告承租后，在招商和宣传上投入了大量资金，将租赁物打造成目前的状态，目前入场的供应商多达几十家，整个租赁物聘请的员工达数百人，商业气氛已经形成，原告受益很大，如果现在解除合同，不仅被告损失巨大，其他供应商、员工的损失也巨大，上百员工骤然失业，对社会也会造成不稳定的影响。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年6月23日，原、被告签订了一份租赁合同。其中原告的签约代表人为卢某某。双方在合同中约定，原告将房产证号为：粤房地证字第C2875＊**号房屋第1-3层7100平方米出租给被告作为营业用房，租赁期为15年，自2011年7月1日至2026年6月30日，其中前五个月为免租期，起租日期为12月1日；租金为每月138000元，每满三年按月租金10%的幅度递增，被告于每月五日前向原告支付当月租金，双方约定以卢某某的账户作为收款账户，被告在签订合同之日起10日内向原告支付276000元的保证金。对于房屋修缮，双方约定原告负责房屋主体结构的修缮，当房屋主体结构处于非正常、非安全的使用状态时，被告及时通知原告，原告收到通知后应尽快维修。双方对于合同终止、解除约定如下：如被告存在以下情形之一的，原告有权解除合同，没收被告的保证金：1、被告未征得原告书面同意改变房屋用途；2、被告擅自将房屋转租、转让、转借他人，或擅自调换使用，3、被告无正当理由逾期不支付租金累计超过1个月的……。对于违约责任，双方约定主要内容如下：1、原告未按合同约定向被告交付房屋的，每逾期一天，被告有权按日租金的两倍向原告收取违约金；2、被告无正当理由逾期支付租金，每逾期一天，原告有权按日租金的两倍向被告收取违约金。
关于已支付的租金数额。原告主张共计收到被告支付的租金1813525元，根据原告提交的银行交易明细查询单（证据6），其中2011年6月28日68975元，另外当天收到的276000元是租赁保证金；2012年3月5日85000元；3月16日80000元；3月29日122175元；4月23日102175元；4月23日20000元；5月20日122175元；6月25日122175元；7月12日122175元；8月21日22150元；9月20日122175元；10月31日122175元；12月3日122175元；2013年1月31日100000元；4月6日、5月3日、6月17日、7月1日、7月12日、9月2日均为80000元，合计为1813525元。被告称除了原告陈述的以上租金数额外，被告还支付给案外人雷某某180000元以及第一笔款的手续费25元（被告转账的金额为69000元，但银行扣除手续费25元，故到达原告帐户的金额为68975元），即被告主张一共支付了1993550元。关于被告转账给雷某某的180000元，经本院向卢某某调查，卢某某确认该180000元是其要求被告转账到雷某某的账户。另被告也确认其向原告支付了276000元的保证金。
关于电费抵扣租金事宜。被告主张的电费抵扣包括两部分。第一部分是因原告不能提供电源，被告承租发电机发电，原告同意补偿被告每天6000元，被告承租发电机共32天，共计192000元。原告对此予以否认，而经本院向卢某某调查，卢某某称当时是因为被告提前开业，案涉房屋尚未装修完，电源尚未装好，所以由被告自行寻找发电机，但原告同意向被告每天补偿3000元，具体天数忘记了，但只维持一段很短的时间。被告对此提交了一些购买柴油的发票及送货单，拟证明其确实支出了购买柴油用于发电的费用，这些发票及送货单的金额合计为101000元。第二部分为被告向相邻企业借电，按每度电2元结算，原告答应每度电承担1元，该部分电费共计211770元，原告需承担105885元。对此，本院向卢某某调查，卢某某确认答应承担每度电1元的费用，借电具体天数忘记了，时间不长。对此，被告提交了两份盖有案外人东莞市弘迪陈列展示用品有限公司财务专用章的收款收据，载明被告向东莞市弘迪陈列展示用品有限公司支付了95680元的电费。另被告提交了一张广东电网东莞供电局的电费通知单，载明供电部门直接向被告收取的电费单价为0.963元／度。
关于被告主张的降租。被告主张因租赁面积实际只有6288平方米，故卢某某同意2012年12月之前租金为每月122175元（138000元÷7100平方米×6288平方米）；而之后经过与卢某某协商，案涉租金2012年12月下调至100000元／月，交付了一个月之后，从2013年1月开始每月80000元。经本院向卢某某调查，卢某某对于因租赁面积降租为122175元／月一事予以否认，称双方未谈及该问题，自己无权降租给被告；至于被告称的自2012年12月起降租为100000，从2013年1月开始降租为每月80000元，卢某某称被告当时有提出要求降租，但原告并未同意，双方在该问题上并未达成一致。关于租赁面积的问题，案涉房屋的房产权证载明的建筑面积为12416.09平方米，建基面积为2246.43平方米；根据房产证所附的平面图，案涉房屋一至三层面积要大于四至六层。
关于原告主张的加建及违法转租。原告主张被告未经同意在一楼大门左侧加建了一排商铺，并在广场搭建了两间简易棚屋用于对外出租。原告提交了照片，被告对其真实性确认，确实是租赁物现状，但主张不能证明被告有违建的事实，原告所称的违建事宜，被告在答辩状有说明，并提交了相关证据。签署合同时，被告与卢某某已经协商在租赁物大门两边加建临时向大路开门的铺位，得到卢某某的认可，且在加建的过程中，被告及卢某某从未提出异议。另原告提交了照片拟证明被告违法转租，被告对照片真实性确认，但主张不能证明被告有违法转租的事实，因被告是经营超市的主体，除了自己经营外，还会与其他商家共同经营，被告招商的行为并不是违法转租行为。
被告也提交了一些照片，拟证明案涉租赁物曾经漏水，需要修缮而原告未履行修缮义务，原告对这些照片真实性不确认。被告还提交了有关轻轨修路的照片，拟证明生意受到影响，原告对该照片真实性确认，但表示并未同意下调租金。
另，原告在庭审中对其诉讼请求明确如下：第二项：被告从2011年12月开始拖欠租金，暂计至2013年8月31日，共21个月，应付租金为2898000元，每月租金138000元，截止至2013年8月31日，被告实际支付1789550元，拖欠1108450元；按照每月138000元，要求被告支付租金至被告搬离案涉房屋之日止。第三项：2011年12月1日至2013年8月31日期间，被告已经支付的数额相当于13个月的租金，拖欠8个月租金，每月租金138000元，按照合同约定，违约金按照月租金的双倍计算，计算至判决生效之日止。
被告在庭审中主张违约金过高，且双方合同约定了保证金，故被告主张原告不应再主张违约金。原告在庭审中表示在要求被告承担违约责任时，明确选择要求被告承担违约金。
以上事实，有原告提交的租赁合同、房地产权证、照片、银行交易明细查询单，被告提交的收款收据、东莞供电局电费通知单、电价表、柴油送货单、柴油发票、银行交易明细、转账回单、照片以及本案一审庭审笔录、调查笔录、谈话笔录、质证笔录附卷为证。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。本案的争议焦点为：一、案涉房屋的租金标准应如何确定；二、被告拖欠的房屋租金数额为多少；三、原告请求解除案涉租赁合同，要求被告返还案涉房屋是否合法；四、原告请求的违约金是否合法。
对于焦点一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。现被告主张双方原合同约定的房屋租金标准发生了变更，应该承担举证责任，提供充分的证据。而无论是被告主张由原138000元／月下降为122175元，还是下降为100000元／月或者80000元／月，被告均未提交充分的证据。至于被告称其租赁的房屋面积并非合同约定的7100平方米，也未提交充分的证据。因此，被告并未提交充分的证据证明双方已就原合同约定的房屋租金达成了变更协议，故本院认定案涉房屋的租金标准为双方签订的合同约定的标准即138000元／月。
对于焦点二，首先，根据双方合同约定的租金计付标准和租金起付时间，被告应自2011年12月1日缴租，于每月5日前支付当月租金，截至本案起诉之日2013年9月10日，被告应缴付2011年12月至2013年9月的租金，按照每月138000元的租金标准计算，至2013年9月，被告应支付的租金总额为：138000元×22个月=3036000元。而根据查明的事实，除了被告转账给雷某某的180000元及第一笔转账的手续费25元外，原告确认收到的被告支付的租金数额为：1813525元，对此，本院予以确认。而被告转账给雷某某的180000元，案涉租赁合同的签约代表和房屋租金收取人卢某某确认是其要求被告将该180000元汇到雷某某账户，因此，本院对该笔款项也予以确认。至于被告主张第一笔租金的25元手续费，因原告提交的银行交易单显示的收到为68975元，并非被告主张的69000元，未包括该25元，故本院对被告主张的该25元不予确认。综上，本院认定，被告通过银行转账支付给原告的租金总额为：1813525元＋180000元=1993525元。
关于被告主张的原告同意补偿承租发电机的费用，被告主张原告同意每天补偿6000元，而卢某某仅确认同意每天补偿3000元，被告主张原告同意每天补偿6000元，被告应当提供相应的证据予以证明，但被告并未提交相应的证据，故本院认定原告应当补偿的标准为每天3000元，至于补偿的天数，被告主张为32天，而卢某某则称对于天数不知，故本院采信被告主张的补偿天数，因此，本院认定原告应补偿给被告承租发电机的费用为：3000元×32天=96000元，被告主张超过部分，本院不予支持。
至于被告向邻近企业借电的电费金额。首先，被告仅提交了其向案外人东莞市弘迪陈列展示用品有限公司支付总金额为95680元的凭证，对于超出部分的金额，被告并未提交证据，故本院对于被告主张的超出95680元部分的向邻近企业借电的支出不予采信，本院仅认定被告向邻近企业借电的总支出为95680元；其次，被告与卢某某都确认被告曾向案涉房屋的邻近企业借电，并按每度电2元的标准结算，而卢某某曾答应承担每度电1元，也就是说卢某某答应承担被告向邻近企业借电费用一半的支出，而被告向邻近企业借电的总支出为95680元，故原告应承担被告借电的费用金额合计为：95680元÷2=47840元，被告主张105885元，因被告未提交充分的证据，本院不予支持。
综上，至2013年9月，本院认定被告还需向原告支付的租金数额为：3036000元减去被告银行转账支付的1993525元，再减去原告应补偿被告承租发电机的费用96000元；还减去原告应补偿被告向邻近企业借电的费用47840元，得：898635元，原告主张超过部分，本院不予支持。自2013年10月起，被告应按照每月138000元的标准向原告支付租金。
对于焦点三，首先，从前述查明的事实来看，被告存在未按照合同约定足额支付租金的情形，至2013年9月，被告拖欠的租金数额已经远远超过一个月租金数额138000元；其次，即使双方就租金标准存在争议，被告按照其主张的80000元／月的标准支付，根据被告提交的转账回单，案涉房屋2013年7月的租金，也是迟至2013年9月才支付，已经超过了近两个月；而2013年8月、9月、10月及11月的租金至最后一次庭审之日2013年11月7日，被告也未缴纳，其中2013年8月、9月的租金已经迟延超过2个月，依照双方合同的约定，被告无正当理由逾期不支付租金累计超过1个月的，原告有权解除案涉租赁合同。现被告迟延缴租，且并未提交充分的证据证明其有正当理由，因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告请求解除双方的租赁合同，合法有据，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告请求被告返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。
对于焦点四，双方在合同中已明确约定了如被告逾期缴租，有权按照日租金的两倍要求被告支付违约金，现被告确已逾期缴租，原告有权要求支付违约金。至于被告辩称违约金过高，一方面，双方在合同中对于被告逾期交付租金与原告逾期交付房屋的违约责任的约定是对等的，均是每逾期一天，按日租金的两倍向对方收取违约金；另一方面，被告也未提交双方约定每逾期一天，按日租金的两倍支付违约金的违约责任标准过高的证据，故本院对于该约定予以确认，但违约金的总额，本院认定宜以被告拖欠的租金数额为限。因此，本院认定截至2013年9月，被告须支付的违约金总额为898635元，原告主张超过部分，本院不予支持。自2013年10月1日起，每日按照被告应当支付日租金的数额的两倍计至本判决生效之日止，但被告支付的违约金的总额以被告拖欠的租金总额为限。另被告已支付的保证金，也系被告对于其履行合同的保证，现原告在庭审中明确选择要求被告支付违约金，不选择保证金，故该保证金原告应退还给被告，即该保证金276000元应抵扣被告应向原告支付的违约金，即被告至2013年9月还需支付的违约金数额为898635元减去276000元，即为622635元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告东莞市白濠龙腾贸易有限公司与被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司签订的《租赁合同》，被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东莞市白濠龙腾贸易有限公司返还案涉租赁房屋；
二、被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市白濠龙腾贸易有限公司支付至2013年9月拖欠的租金898635元，自2013年10月起按照每月138000元的标准向原告东莞市白濠龙腾贸易有限公司支付至被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司向原告东莞市白濠龙腾贸易有限公司返还案涉房屋之日止；
三、被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市白濠龙腾贸易有限公司支付至2013年9月的违约金622635元，自2013年10月1日起每日按照被告应当支付日租金数额的两倍支付违约金至本判决生效之日止，但违约金的总额以被告拖欠的租金总额为限；
四、驳回原告东莞市白濠龙腾贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费33332元（原告已预交），由原告承担20000元，被告承担13332元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李阳河
人民陪审员 方肖君
人民陪审员 陈洁欣
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 陈翠环
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