山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨民二初字第67号
原告刘萍，退休职工。
原告袁伟华，退休职工。
被告滨州市中博房地产有限公司。
法定代表人谢硕文，该公司董事长。
委托代理人徐国。
被告谢硕文，滨州市中博房地产有限公司董事长。
原告刘萍、袁伟华诉被告滨州市中博房地产有限公司（以下简称中博公司）、谢硕文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘萍、袁伟华，被告中博公司委托代理人徐国到庭参加了诉讼，被告谢硕文经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘萍、袁伟华诉称，2009年9月15日，原告从被告开发的滨州中博国际商贸城购买房产一套，面积55.82平方米，价格5380元／平方米，并一次性交付房产总价款300312元，原、被告双方签定《商品房买卖合同》。合同签订后，被告未按合同约定执行有关条款。
合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定，房屋总价款按产权登记面积据实结算，差额部分多退少补。2013年1月15日在给我们办理的房产证中我们方知，该房产登记面积比合同交款面积差5.95平方米，面积差价达32011.4元。我们曾多次询问此差价何时退还，被告以各种理由推诿拖延，迟迟不给退还面积差价款。
合同第八条“交付期限”中约定，出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第八条约定的“交付期限”为2009年12月31日前。而房产证办理日是2013年1月15日，即从2010年1月1日起至2013年1月1日止，共计1095天，计65776.65元。
合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。此款为3003.12元。
尽管被告在我们的强烈要求之下，于2013年1月15日给我们办理了房产证，但是其它该房产的所有文件至今仍未办理。至于验收报告、房产交接清单等更是无从谈起。以上事实我们曾多次前往被告处要求解决，并多次打电话询问协商解决的办法，但被告总是以现在没钱、再等等看、会解决的等种种理由拖延搪塞我们。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.退还所购房产产权登记面积与合同约定面积的误差款32011.4元；2.支付房产逾期交付违约金暂定65776.65元；支付逾期办理房地产权属证书违约金3003.12元；3.提供所购房产的一切证明文件并进行验收交接，签署房屋交接单；4.支付本次诉讼所构成的一切费用。
被告中博公司辩称，被告实际交付房屋时间为2010年10月，其他诉求按商品房买卖合同处理。
被告谢硕文未提交答辩意见。
经审理查明：2009年9月15日，原告刘萍与被告中博公司签订了滨州中博国际商贸城《商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人：中博公司；买受人：刘萍；项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于渤海二十四路长江四路与长江五路之间、编号为滨国用（2008）第K0XXX／K01XX号地块的土地使用权；商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为滨州市建设管理局，商品房预售许可证号为滨建房开预字第085号；买受人购买的商品房为滨州中博国际商贸城第1座1层XXXX号房，用途为商业，属框架结构，层高为4.8m，建筑层数地上三层；该商品房建筑面积共55.82平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5380元，总金额300312元；付款方式及期限：一次性付款，总房款300312元于2009年9月15日一次性付清。
关于面积确认及面积差异处理，双方约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按每平方米价格不变，房屋总价款按产权登记面积据实结算，差额部分多退少补。
关于交付期限，双方约定应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；
关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。
关于产权登记的违约责任，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按购房合同第十五条第二种处理方式：“买受人不退房，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金。”
关于房屋交接，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
2009年9月15日即合同签订当日，原告与被告又签订《补充协议》，协议内容：甲方中博公司，乙方刘萍。为了更好的发展并规范管理市场，乙方在签订《商品房买卖合同》时，甲方按优惠政策出售，即优惠后商铺单价5380元／平方米，房款为300312元，同时乙方自愿将该商铺委托给甲方免费经营管理六年，期限为交房日起的半年装修期限届满之日开始计算，并与甲方签订《经营管理合同》……。
2009年9月15日，原告与被告签订《经营管理协议》，该协议约定：甲方中博公司，乙方刘萍。为更好地启动和发展市场，在双方签订《商品房买卖合同》时，甲方按优惠政策出售，实收房款为300312元，同时乙方自愿将该商品房六年使用权无偿转让给甲方指定的经营管理公司，甲方或经营公司不再支付任何费用，商品房使用权转让期限自交房日起的半年装修期限届满之日开始计算。乙方同意，房屋具备交房条件后，甲方可向经营公司直接交付房屋，该交付行为视同对乙方的交付……该商品房使用权的转让期限内，乙方同意经管公司拥有该商品房全部的经营权和收益权，实施与市场培育和发展有关的各种行为，经管公司如转租无需再征得乙方同意……
在上述合同签订后，原告刘萍于2009年9月15日向被告中博公司如约交付房款300312元。2009年12月31日前，被告未按合同约定的交房日期将房屋交付原告或经营管理公司，被告直至2010年10月31日，才将诉争房屋交付给经营管理公司。被告在交付房屋后，未按约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告在2013年1月5日才取得滨州市渤海二十四路361号中博商贸城1号楼XXXX号商铺的《房屋产权证书》，该房产证载明房屋所有权人为刘萍，共同共有人袁伟华。经查明，两人系夫妻关系。房产证载明房屋登记面积为49.870平方米，比《商品房买卖合同》约定面积少了5.95平方米。
原告提交了票据20张，用以证实为处理诉争房屋事宜支出交通费和餐费，共计625元。
本案被告谢硕文系被告中博公司法定代表人，在与原告签订《商品房买卖合同》时，属职务行为。
上述事实，由《商品房买卖合同》、补充协议、经营管理协议、办证费用明细表、收款收据、发票票据及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《经营管理协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。双方应按合同约定履行各自义务、承担各自责任。原告主张被告应退还所购房屋产权登记面积与合同约定面积的误差款，合同约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按每平方米价格不变，房屋总价款按产权登记面积据实结算，差额部分多退少补”，诉争房屋的产权登记面积比合同约定面积少了5.95平方米，被告应退还原告购房款32011元，对原告该主张，本院予以支持。原告依约支付了购房款，被告应按约定期限交付房屋。被告在没有合同约定免责事由情况下逾期交房，属违约行为，合同约定的“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的逾期交房违约责任是双方的真实意思表示，合法有效，被告于2010年10月31日将诉争房屋交付经营管理公司，按合同约定视为交付原告，因此违约金应按已交房款300312元，每日万分之二的约定，从2010年1月1日起计算至2010年10月31日，数额为18258.97元，对超出部分，缺乏证据和法律依据，本院依法不予支持。被告在交付房屋后90日内，未按合同约定，将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告未在规定期限内取得房屋产权证书，被告应承担违约责任，双方约定按已付房款的1%支付违约金，即3003.12元，符合法律规定，本院予以确认。本案中，合同约定原告将诉争商品房六年的经营权转让给了被告，还约定被告可向经营公司直接交付房屋，该交付行为视同对原告的交付。被告于2010年10月31日已将诉争房屋交付给了经营管理公司，按合同约定，视为交付原告，故对原告要求被告提供所购房产的证明文件并进行交接房屋、签署房屋交接单的主张，本院依法不予支持。原告所提交的交通费及餐饮费票据，该证据不足以证实与本案具有关联性，本院不予支持。因本案被告谢硕文系中博公司法定代表人，在与原告签订合同时属履行职务行为，对原告要求其承担责任的主张，本院不予支持。被告谢硕文未按本院指定的时间到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，不影响本院对本案的正常审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘萍、袁伟华房屋面积差价款32011元；
二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘萍、袁伟华逾期交房违约金18258.97元；
三、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘萍、袁伟华逾期办理房屋产权证书违约金3003.12元；
四、驳回原告刘萍、袁伟华的其他诉讼请求；
五、驳回原告刘萍、袁伟华对被告谢硕文的诉讼请求。
案件受理费2316元，由原告刘萍、袁伟华负担988元，被告滨州市中博房地产有限公司负担1328元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 吕 冰
人民陪审员 王新民
人民陪审员 李惠珍
二〇一四年六月三日
书 记 员 李永康