拟稿单位：民一庭承办人：唐艳
湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘高法民一终字第36号
上诉人（原审原告）谭长年，男，汉族，1963年8月24日出生。
委托代理人贺静波，湖南天隆律师事务所律师。
委托代理人龙建良，湖南天隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）茶陵珠峰房地产开发有限责任公司。
法定代表人叶珠喜，该公司总经理。
委托代理人彭建钢，湖南天桥律师事务所律师。
谭长年诉茶陵珠峰房地产开发有限责任公司（以下简称珠峰公司）商品房预约合同纠纷一案，湖南省株洲市中级人民法院于2013年11月6日作出（2013）株中法民四初字第13号民事判决。谭长年向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2014年4月10日公开开庭审理了本案，双方当事人的委托代理人贺静波、彭建钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年9月，株洲市天山实业有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下，即开始茶陵东阳商街的房屋销售。当月11日，谭长年向株洲市天山实业有限公司交纳60万元，株洲市天山实业有限公司向谭长年出具了收讫60万元购房款的收据并开具楼号选定通知书，确认谭长年选定的茶陵东阳商街12—1、12—2、12—3、12—4号房屋为可售状态，有效时间至2007年9月12日上午10点。
株洲市天山实业有限公司2008年取得茶陵东阳商街开发项目商品房预售许可证。2008年12月，株洲市天山实业有限公司将茶陵东阳商街的开发经营权转让给珠峰公司，由珠峰公司承继株洲市天山实业有限公司对茶陵东阳商街的权利义务。
2010年3月24日，珠峰公司向谭长年发出通知，确定茶陵东阳商街12—1、12—2、12—3、12—4号房屋的销售价格为238万元／厢，并催告谭长年办理商品房买卖手续。
2011年3月16日，珠峰公司再次向谭长年发出催告通知，催告谭长年办理商品房买卖手续。
2011年5月26日，珠峰公司向湖南省攸县公证处提存谭长年所交纳的60万元。
2013年5月，珠峰公司将茶陵东阳商街12—1、12—2、12—3、12—4号房屋出卖给案外人欧元民等人。
谭长年遂于2013年5月15日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令珠峰公司依约履行合同，将合同约定的东阳商街12—1、12—2、12—3、12—4四厢门面按约定价格400万元出售给谭长年；2、由珠峰公司承担本案全部诉讼费用。
原审判决对本案争议焦点双方间的商品房买卖合同关系是否成立分析认为，珠峰公司接受谭长年支付的60万元购房款，确认谭长年选定的12—1、12—2、12—3、12—4号房屋为可售状态，表明珠峰公司接受谭长年对茶陵东阳商街12—1、12—2、12—3、12—4号房屋的预定，但双方间是否就商品房买卖达成一致还应考虑双方是否达成商品房买卖的完整意思表示，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同的成立须具备双方就商品房的基本状况、销售方式、价款、交付条件、日期等协商一致的条件。本案谭长年虽向珠峰公司交付了部分购房款，确定购买的商品房，但双方仅初步商定了房屋价款为100万-105万元／栋，而未最终确定商品房的销售价格，亦未就商品房买卖中的其他有关事项作出约定，且珠峰公司在楼号选定通知书中申明有效时间至2007年9月12日上午10点，表明双方当事人在交付部分购房款时具有期待就商品房买卖的有关事项进一步协商并订立商品房买卖合同的意思表示，故双方间的商品房买卖合同关系未成立，故对谭长年主张双方间就茶陵东阳商街12—1、12—2、12—3、12—4号房屋达成商品房买卖合同，并据此请求珠峰公司履行合同的诉讼请求不予支持。同时，谭长年经法院释明，坚持要求珠峰公司继续履行合同，购买茶陵东阳商街12—1、12—2、12—3、12—4号房屋或由珠峰公司以所开发的茶陵东阳商街其他相近门面替代，但本案所诉争的茶陵东阳商街12—1、12—2、12—3、12—4号房屋，已由珠峰公司转售第三人，并已办理产权转移登记手续，已不具有履行之可能，综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决：驳回谭长年的诉讼请求。案件受理费38800元，由谭长年承担。
谭长年上诉提出：原审法院认定本案商品房买卖关系不成立是错误的；珠峰公司收取了其购房款60万元并出具了购房款的收据，双方之间合同已成立，珠峰公司应依约向上诉人谭长年出售四厢门面；双方商品房买卖不能履行之责任在于珠峰公司单方面涨价卖给第三人，原审判决以履行之不能来驳回上诉人的诉讼请求是错误的。请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
珠峰公司答辩称：双方当事人就商品房买卖合同的主要内容未达成一致意见，没有签订书面的商品房买卖合同，没有协商确定价格，双方之间没有形成商品房买卖合同关系。且双方之间没有形成商品房买卖合同关系系上诉人谭长年自身原因所致，珠峰公司不应承担任何责任。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
双方当事人在本院二审过程中没有提交新证据，且对原审法院查明的案件事实没有异议。但根据一审中当事人提供的商品房预售许可证，且双方当事人在二审庭审中认可，本案商品房的预售许可证办理时间应为2010年11月19日。本院对原审法院查明的其他案件事实予以确认。
综合双方当事人的上诉、答辩及庭审情况，本案二审争议焦点为：双方当事人之间的商品房买卖合同关系是否成立，应否履行。
本院认为：珠峰公司接受谭长年支付的60万元购房款并向其出具《楼号选定通知书》，确认谭长年选定的12—1、12—2、12—3、12—4号房屋为可售状态，表明珠峰公司接受谭长年对茶陵东阳商街上述房屋的预定，但该《楼号选定通知书》不具备《中华人民共和国合同法》第十二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的主要内容，除双方当事人和商品房房号明确外，其他合同必备的主要内容如商品房质量、销售方式、价款金额、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任以及解决争议的方法等均没有明确。可见，本案谭长年虽向珠峰公司交付了部分购房款，预定购买商品房，表明双方当事人间具有商品房买卖的意向，但双方当事人未就商品房买卖的具体内容达成一致，未就商品房买卖中的其他有关事项作出约定，双方当事人在谭长年关于购房交付部分款项时具有期待就商品房买卖的有关事项进一步协商并订立商品房买卖合同的意思表示，但此后双方没有签订书面的购房合同，在谭长年交付60万元以后的两年半之后珠峰公司才发出通知催告谭长年签订购房手续，因价格不能达成一致以致双方最终没有签订购房协议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条的规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同”，在双方当事人没有就商品房买卖的主要内容进行书面约定的情况下，双方间的商品房买卖合同关系未成立。故谭长年要求珠峰公司依约履行合同，将涉案房产按约定价格出售给谭长年的诉讼请求（经原审法院释明后仍未变更其诉讼请求），没有事实依据和法律依据。退一步讲，即使合同合法成立，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，当事人要求履行合同的，也应当以合同在法律上和事实上能履行为前提。本案预约合同标的物已由珠峰公司出售给案外第三人并办理产权证书，珠峰公司在事实和法律上已不可能向谭长年交付预购商品房，原审判决以履行之不能作为理由之一驳回谭长年的诉讼请求，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由上诉人谭长年负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 艳
审 判 员 李金霞
代理审判员 肖 芳
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 龙 菲