山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1586号
上诉人（原审被告）青岛月得商贸有限公司。
法定代表人赵继业，经理。
委托代理人殷海，山东正洋律师事务所律师。
委托代理人朱田甜，山东正洋律师事务所律师（实习）。
被上诉人（原审原告）贾秀芳。
委托代理人胡世鉴，山东国人律师事务所律师。
委托代理人刘振宏，山东国人律师事务所律师。
上诉人青岛月得商贸有限公司（以下简称月得商贸公司）因与被上诉人贾秀芳房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月23日受理后，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长，代理审判员王蕾担任本案主审，代理审判员龙骞参加评议的合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年7月23日组织双方当事人进行了事实和证据核对。上诉人月得商贸公司的委托代理人殷海、朱田甜，被上诉人贾秀芳的委托代理人胡世鉴、刘振宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾秀芳在原审中诉称，2010年4月贾秀芳、月得商贸公司签订《房屋租赁合同》，贾秀芳将位于青岛市市北区南京路253号房屋出租给月得商贸公司使用，租赁期限是五年（自2010年4月30日至2015年4月29日），租金每年4月30日前一次性付清。合同签订后，贾秀芳将房屋如期交给月得商贸公司使用。合同履行中，月得商贸公司经常无故拖延支付租金，经贾秀芳多次催要，月得商贸公司总是迟延支付。月得商贸公司的行为严重违反了合同约定，贾秀芳根据合同约定于2012年12月10日向月得商贸公司发出解除合同通知，2012年12月11日，月得商贸公司接收该通知。月得商贸公司接到该解除通知后，既不提起诉讼，也不腾让房屋，月得商贸公司的行为严重损害了贾秀芳的合法权益。现贾秀芳起诉要求：1、请求判决确认贾秀芳、月得商贸公司签订的《房屋租赁合同》于2012年12月11日解除；2、判令月得商贸公司支付贾秀芳拖欠租金及拒不腾让房屋而给贾秀芳造成的租金损失共计7937.6元；3、判令月得商贸公司立即腾让其占用的青岛市市北区南京路253号房屋；4、判令月得商贸公司支付违约金10万元；5、本案诉讼费由月得商贸公司承担。
月得商贸公司在原审中辩称，贾秀芳的诉讼请求没有事实和法律依据。双方于2010年4月签订了为期5年的租赁合同，但在2010年4月份这份租赁合同之前，月得商贸公司自2001年7月24日就在该地址注册登记至2014年7月30日（见营业执照），双方的租赁关系并非只存续了贾秀芳认为的房屋租赁合同中所签订的时间。另外，由于月得商贸公司注册地就是青岛市市北区南京路253号，2009年青岛市市北区房屋征收管理办公室就对上述地址进行了摸底调查，准备进行拆迁的前期工作。贾秀芳当时多次向月得商贸公司承诺，说如果该地址依法拆迁所得的相关补偿均由月得商贸公司享有，贾秀芳在该地址仅限于即时的取得租金收益，双方遂在上述租赁合同中第10条第2款进行了书面约定，月得商贸公司在租赁期间内并不存在拖欠租金及拒不腾房的事实，同时双方在2010年签订租赁合同后有关的行政部门也向被拆迁范围内的住户及商户下发了告知书及相应的征收拆迁补偿的相关政策规定，在随后双方履行合同过程中贾秀芳认可月得商贸公司支付租金的时间段和方式，因此月得商贸公司在履约过程中并不存在违约的事实。同时，月得商贸公司向贾秀芳支付租金一直按照双方认可的方式在履行，即使是贾秀芳曾向月得商贸公司发出过书面的解除通知，但贾秀芳在随后收取租金的行为证明了双方的租赁关系依然存续。贾秀芳起诉的根本目的在于想独占拆迁补偿中的各项收益，包括停产停业损失、装修损失、拆迁安置补偿中的各项收益，所以贾秀芳提起本次诉讼违背了客观事实，侵害了月得商贸公司的合法租赁权以及应取得的拆迁补偿。综上，贾秀芳的诉请应依法驳回。
原审法院经审理查明，座落于青岛市市北区南京路253号房屋，产权人登记为贾秀芳，登记时间为2010年1月29日。
2010年4月，贾秀芳（甲方）与月得商贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：贾秀芳所有的上述房屋出租给月得商贸公司使用，租赁期限自2010年4月30日至2015年4月29日，租金12万元，缴纳期限为每年4月30日前一次付清。并约定承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同收回房屋。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应按日租金的5%支付违约金。约定其他事项如下：1、此房屋承租方不得对外转租，除甲方书面同意外；2、如此房屋由于规划或其他原因拆迁，甲方不承担任何责任，由乙方向拆迁部门提出补偿，如此房屋2010年不动迁，以后每年租金以10%递增。3、此房屋租金为净租金，一切税费由乙方承担，如拆迁租金按实际天数计算，剩余部分退回乙方。合同同时约定了双方的其他权利义务及纠纷解决方法。
自2010年6月3日至2013年8月29日，月得商贸公司向贾秀芳付款21笔，分别为：1、2010年4月至2011年4月共计12万元：2010年6月5日60000元、10000元、11月2日46000元、4月29日3640、5月13日360元。2、2011年4月至2012年4月共计12万元：2011年5月23日30000元、8月18日30000元、10月27日30000元、2012年2月13日10000元、3月5日10000元、4月12日10000元。3、2012年4月至2013年4月共计12万元：2012年7月8日20000元、8月28日20000元、11月12日20000元、11月14日20000元、11月26日4000元、36000元。4、2013年4月至2013年12月共计8万元：2013年3月17日20000元、5月24日20000元、7月8日20000元、8月28日20000元。月得商贸公司认为上述21笔款项均系向贾秀芳支付房屋租金。贾秀芳认为2012年12月11日双方已解除合同，此后月得商贸公司所汇款项属于月得商贸公司拒不腾让房屋给贾秀芳造成的损失。
2012年12月10日，贾秀芳向月得商贸公司邮寄解除房屋租赁合同通知书，内容为：“本人与你公司签订了《房屋租赁合同》，因你公司违反合同约定，现特通知你公司解除该租赁合同并交回房屋。”次日，月得商贸公司签收该邮件。2012年12月14日，月得商贸公司向贾秀芳回函，内容为：“贾秀芳女士，你发给我公司关于解除租赁合同的通知书我公司已收悉，我公司认为，我公司一直严格按照房屋租赁合同的约定履行合同，因此我公司不同意解除租赁合同，双方应继续履行租赁合同。”
月得商贸公司提交2010年6月29日致南京路251-273号（单号）居民朋友的一封信、2011年11月18日市北区人民政府关于公布南京路东侧旧城改造项目征收补偿方案的通知复印件、2012年9月29日市北区人民政府关于南京路东侧改造项目国有土地上房屋征收的决定复印件，证明涉案房屋在租赁期内面临政府拆迁，自2010年6月开始政府已经开展调查、公示等相关工作，2012年10月22日系本次政府拆迁的启征日期，并规定签订协议的期限为2012年10月22日至2012年11月21日，因月得商贸公司在该房屋经营，导致贾秀芳无法在规定时间内与政府签订安置补偿协议。贾秀芳认为致南京路251-273号（单号）居民朋友的一封信无任何单位的公章、两份文件系复印件，因此对该三份证据均不予认可，且认为与本案没有关联性。
月得商贸公司提交2013年5月20日朱月德（月得商贸公司法定代表人赵继业的岳父）与王毅（贾秀芳配偶）的电话录音一份，证明双方对房租递增10%均同意不递增，双方对于涉案房屋的拆迁问题多次进行沟通，同时对于房租的支付贾秀芳也是认可的。月得商贸公司认为该录音的通话人均非本案当事人，无法确认真实性。且该证据不能证明月得商贸公司的主张，录音中月得商贸公司要证明的事实均系朱月德的单方陈述，王毅未作出任何同意的意思表示。
原审法院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，贾秀芳、月得商贸公司双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力。该合同约定租赁期限自2010年4月30日至2015年4月29日，租金12万元，缴纳期限为每年4月30日前一次付清。因月得商贸公司自2010年4月以来每一年度的租金均分多笔支付，月得商贸公司均未按照合同约定于每年4月30日前一次性付清，逾期支付租金的违约事实存在，且每一年度拖欠租金均超过一个月。根据双方合同约定拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同收回房屋。贾秀芳据此于2012年12月10日向月得商贸公司邮寄解除房屋租赁合同通知书，要求月得商贸公司解除该租赁合同并交回房屋。月得商贸公司次日签收该邮件，虽回函不同意解除租赁合同，但因月得商贸公司违约的事实存在，且符合双方合同中关于拖欠租金终止合同收回房屋的约定内容，因此贾秀芳要求确认贾秀芳、月得商贸公司签订的房屋租赁合同于2012年12月11日解除的请求符合法律规定，原审法院予以照准。既然贾秀芳、月得商贸公司的租赁关系解除，贾秀芳要求月得商贸公司立即腾房的请求亦符合法律规定，原审法院予以照准。
月得商贸公司作为承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金，合同中明确约定，若涉案房屋2010年不动迁，以后每年租金以10%递增。月得商贸公司虽对此有异议，但其提交的录音证据不能证明双方就租金递增事宜达成一致意见，因涉案房屋至今未拆迁，依合同约定房屋租金应每年递增10%，即2011年4月至2012年4月年租金应增长为13.2万元，2012年4月至2013年4月应增长为14.52万元。现贾秀芳要求月得商贸公司支付2012年4月30日至2013年6月25日期间的因月得商贸公司拖欠租金及拒不腾让房屋而给贾秀芳造成的租金损失共计7937.6元，该项请求符合法律规定，原审法院予以照准。
承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，则属于违约行为，应当承担违约责任。根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因为月产生的损失数额的计算方法。贾秀芳、月得商贸公司合同中约定承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应按日租金的5%支付违约金。贾秀芳要求月得商贸公司支付2012年4月12日至2012年11月26日支付房租的违约金10万元，其主张违约金的计算公式为实缴数额×5%×延迟交纳的天数，与约定的按日租金的5%计算违约金不符，因月得商贸公司应于2012年4月30日前支付下一年度的租金，但其于2012年7月9日才开始分笔支付，因此月得商贸公司自2012年7月9日至2012年11月26日延迟付款的违约金应计算为：145200÷365×5%×1004＝19969.97元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院判决：一、确认贾秀芳与青岛月得商贸有限公司就青岛市市北区南京路253号房屋签订的《房屋租赁合同》于2012年12月11日解除；二、青岛月得商贸有限公司于判决生效后10日内腾让青岛市市北区南京路253号房屋；三、青岛月得商贸有限公司于判决生效之日起10日内给付贾秀芳2012年4月30日至2013年6月25日的房屋租金损失7937.6元；四、青岛月得商贸有限公司于判决生效之日起10日内给付贾秀芳芳2012年7月9日至2013年11月26日期间延迟支付房租的违约金19969.97元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2459元，由贾秀芳负担1823元，青岛月得商贸有限公司负担636元。
宣判后，月得商贸公司不服，上诉至本院。
上诉人月得商贸公司上诉请求撤销原审判决第一、二、四项，本案诉讼费由被上诉人承担。其主要事实与理由为：一、关于案件事实部分。首先，一审忽视了本案纠纷得以形成的真正原因，偏重对合同文字的照搬而忽视对双方履约实际的审查，导致对案件事实的认定错误。1、本案所涉合同于2010年签订之前，双方的租赁关系自2001年起已经建立了十年，上诉人的信誉得到了被上诉人的认可，所以才有了本案合同的签订，而且长达五年。2、2010年4月，上诉人本不打算续签租赁合同，但被上诉人屡次来找上诉人，希望其继续租赁，并告知如该房拆迁，由上诉人向拆迁部门提出相关补偿，并将此特别约定在合同中。3、2012年9月29日，市北区政府正式公布了征收决定后，被上诉人见利忘义，于2012年12月10日突然向上诉人发出解除合同通知函，以貌似合法的形式掩盖其独吞拆迁补偿款的非法目的。其次，一审对上诉人违约行为导致合同解除的事实认定错误。在长期租赁关系中，上诉人租金支付方式已发生根本变化，系对合同履行方式的本质变更。上诉人之所以分多笔支付租金，原因有三：1、即便合同约定了租金交纳期限，但双方在十多年履约过程中，细节上的变更，包括租金支付方式，也是司空见惯，双方也没有异议。本次租赁关系中支付租金方式的变化也是基于之前有过类似的、被上诉人认可的支付方式。2、被上诉人在该次租赁关系中，以自己的行为向上诉人明示其不需按照合同约定支付租金。被上诉人这种房租可以零散、分批支付的意思表示，加上双方长期以来的的合作关系，让上诉人以为只要不欠被上诉人的租金，支付方式可以比较随意。3、因本次上诉人签订房屋租赁合同的本质目的是为了得到拆迁补偿利益，上诉人租金的支付也是选择了比较谨慎的分笔支付方式。二、一审在认定合同解除权的行使上适用法律不当。关于因承租人未支付或者迟延支付租金导致合同解除的情况，《合同法》第二百二十七条有明确规定，因此，被上诉人作为出租人，因上诉人延迟支付房租的行为解除合同的，在行使任意解除权时应尽到给予上诉人合理期限支付房租的催告、通知的前置义务。而且，实践中，因在长期的租赁关系中，合同履行方式发生了本质变更，若合同一方想变更回来，应先通知对方改正，而被上诉人只是突然给上诉人一封通知函即可解除租赁合同，显然不符合租赁合同的立法精神。合同第七条第四款也约定“承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金…”，既然一审判决上诉人支付违约金，如果再确认解除房屋租赁合同明显不当。三、一审判决在计算违约金上明显不当。首先，上诉人没有拖欠房租的违约事实，所以不应支付违约金。其次，假设存在违约事实，合同约定日租金5%的违约金明显过高，应适当减少。且一审重复累加的计算方式也不合理。
被上诉人贾秀芳辩称，一、对于违约金的判决数额不服，但是被上诉人为尽快收回房屋，对此不提起上诉。二、根据上诉人的上诉请求，上诉人对一审法院认定的欠租赁费的事实认可，综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，上诉人月得商贸公司与被上诉人贾秀芳之间签订的房屋租赁合同合法有效，该租赁合同对租金交纳期限、方式及违约责任均有明确约定，双方均应依约履行。因月得商贸公司自2010年4月以来均未按照合同约定于每年4月30日前一次性付清租金，且每一年度拖欠租金均超过一个月，故构成违约，根据双方合同约定，出租人可以终止合同、收回房屋。贾秀芳据此于2012年12月10日向月得商贸公司邮寄解除房屋租赁合同通知书，要求月得商贸公司解除该租赁合同并交回房屋。月得商贸公司次日签收该邮件，虽回函不同意解除租赁合同，但因月得商贸公司的违约事实符合双方合同中关于拖欠租金终止合同收回房屋的约定内容，贾秀芳的解约行为亦符合合同法的相关规定，因此原审法院认定双方的房屋租赁合同于2012年12月11日解除，并无不当，本院予以维持。因双方租赁关系解除，贾秀芳要求月得商贸公司立即腾房的请求亦符合法律规定，本院对此予以支持。本院认为，根据合同法相关规定，当事人协商一致的，可以变更合同；当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。月得商贸公司主张双方在履约过程中已对租金给付方式作出变更，贾秀芳对此不予认可，月得商贸公司亦未提交证据证明双方已对租金给付方式变更作出明确约定，故对其该项上诉理由，本院不予采信。因月得商贸公司存在违约行为，依法应当承担违约责任，原审法院判令其向贾秀芳给付延迟支付房租违约金，认定并无不当，本院予以维持。综上，上诉人月得商贸公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费299元，由上诉人青岛月得商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
代理审判员 王 蕾
代理审判员 龙 骞
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 王庆光
书 记 员 李珊珊