上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民一（民）初字第12642号
原告上海外高桥物业管理有限公司。
法定代表人朱文豹。
委托代理人张俊。
委托代理人周文凯，上海润言律师事务所律师。
被告上海闵行协和房地产经营有限公司。
法定代表人何敏儀。
委托代理人李红艳。
委托代理人赵玉涛。
原告上海外高桥物业管理有限公司（以下简称外高桥物业）与被告上海闵行协和房地产经营有限公司（以下简称协和房产）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理。依法由审判员马爱军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告外高桥物业的委托代理人张俊、周文凯，被告协和房产的委托代理人李红艳、赵玉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告外高桥物业诉称，2008年2月17日，其与上海市闵行区康城业主大会签订《物业服务合同》一份，期限自2008年3月1日起至2010年2月28日止，双方就物业服务管理事项的具体内容、收费标准、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同期满后，原告又与上海康城小区的业主大会、业主委员会签订了《物业服务续签协议》一份，约定由原告继续为上海康城小区提供物业管理服务，服务期限自2010年3月1日起至2013年2月28日止。现被告在上海康城小区拥有空置房、储藏室及非居住商用房，但被告一直未按时支付相应的物业服务费，原告多次催讨未果，故请求法院判令：1、被告支付原告2012年7月至2013年6月30日期间上海康城住宅小区被告所有的房屋物业服务费人民币（币种下同）302，805.63元；2、被告支付原告逾期缴纳物业费的滞纳金109，008元。
被告协和房产辩称，针对原告第1项诉讼请求，原告计算物业费的时间有误，原告从2012年7月1日起计算至2013年6月30日止，但原告与业委会签订的物业服务合同的期限截止至2013年2月28日，故被告自2013年3月1日起没有义务向原告交付物业费。另有以下物业费不应由被告承担：康城一期公建楼三楼医院510平方米面积，该处于2010年1月租赁给第三方公司，租赁合同中明确约定物业管理费由第三方公司承担，原告也知道该情况，被告不应当承担该18，360元物业服务费；康城一期会所整栋面积4，548.69平方米，自2012年7月1日起至2013年6月30日止的物业费163，752.84元应予以扣除；原告认可康城维园道23-25号一层04室、维园道23-25号一层03室，从2012年6月以后的物业费487.42元由原告向买受人收取，故该部分不应当有被告承担；康城2-4期的公建楼一层02室商铺，被告于2012年3月出售给案外人，故该部分物管费2，126.70元应由原告向案外人收取；被告陆续于2012年出售了储藏间若干，经统计该部分物业费3，999.47元，原告应当向储藏间购买人收取；自2013年3月1日起的物业费25，913.08元，因原告与物业公司无合同关系故不需要支付；前述6项不属于原告物管费的费用合计为218，439.51元。针对原告第2项诉讼请求，原告在为康城提供物业服务期间，其提供的物业服务不符合物业服务合同的约定，例如被告在之前原告提起的多起诉讼中提供的相关材料可证明康城小区未清扫、公共部位及地下车库卫生不合格，公共照明没有安装照明灯，小区破损处没有及时维修等，被告未缴纳物业费是情有可原的，并且基于原告服务不到位，因此康城业委会在物业服务合同到期前就开始启动更换物业公司的工作，没有与原告续约。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求被告不予认可。原告在物业管理期间应向被告支付的电费，一直拖欠至今，被告多次发函要求支付，原告均不予理睬，被告请求在本案处理中将原告应支付的电费予以扣除。
经审理查明，2008年2月17日，原告与上海市闵行区上海康城业主大会签订《物业服务合同》，约定自2008年3月1日起至2010年2月28日止，由原告对该小区进行物业管理，合同约定：原告为业主、物业使用人提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理等物业服务内容；物业服务费按住宅物业收费，高层及小高层的二层以上含二层为每月每平方米1.50元，高层及小高层的底层为每月每平方米1.10元，商业用房为每月每平方米3元；物业服务费按月交纳，业主在应缴当月的10日内履行交纳义务，逾期交纳的，可以从应缴的次月起按欠缴费用每日收取千分之二的滞纳金；合同还对其他权利义务作了约定。后原告又与上海市闵行区上海康城业主大会及业主委员会签订《物业服务续签协议书》，服务期限自2010年3月1日起至2013年2月28日止。2013年2月28日至2013年6月30日，康城小区仍由原告提供物业管理服务。
庭审中，经双方核对，原告同意康城小区一期会所及三期维园道23-25号一层02、03、04室的物业费合计170，166.96元予以扣除。原告同意对被告有异议的大浪湾道9号15层02、04间、大浪湾道8号15层03间、山林道86号15层02间、山林道79号19层、山林道66号19层、山林道65号19层、山林道63号19层、山林道55号18层02间、山林道57号18层02间合计3，999.47元的物业费予以搁置，被告半年内不支付的，原告再行起诉。原告不同意被告关于一期综合楼三楼医院物业费18，360元由承租案外人向原告支付的意见，要求被告支付给原告，被告自行与案外人结某。
以上事实由《物业服务合同》、《物业服务续签协议书》、房屋产权信息、催讨函、民事判决书等证据及当事人的庭审陈述所证实。
本案审理过程中，被告为证明被告服务不到位提供照片一组，意在证明原告管理不到位。
原告发表质证意见如下：认为被告提供照片不具有证明力。
诉讼期间，被告同意就电费问题另行解决。
本院认为，原告系物业服务公司，与小区业主大会签订的物业服务合同、物业服务续签协议书均合法有效，对包括被告在内的该小区全体业主均具有约束力，各方均应遵照执行。对于已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用应由建设单位交纳。本案中，原告依约为被告提供了物业服务，而被告拖欠其名下房屋的物业服务费逾期不付，显属不当，故原告要求被告支付物业服务费之主张，于法有据，本院予以支持。对原告主张物业费，诉讼中原、被告经对帐，双方一致同意扣除的康城小区一期会所及三期维园道23-25号一层02、03、04室的物业费合计170，166.96元及原告同意在本案中不作处理的大浪湾道9号15层02、04间、大浪湾道8号15层03间、山林道86号15层02间、山林道79号19层、山林道66号19层、山林道65号19层、山林道63号19层、山林道55号18层02间、山林道57号18层02间合计3，999.47元的物业费应予剔除，剔除后被告拖欠原告自2012年7至1日起至2013年6月30日止的物业服务费金额应为128，639.20元，本院予以确认。鉴于原告不同意被告要求原告自行向案外人收取三楼医院物业费18，360元的主张，因被告与案外人的租赁合同只能约束被告与案外人，原告要求被告承担该物业费，合法合理，故对被告上述主张，本院不予采信。关于被告辩称原告服务不到位一节，从被告提供照片看，有些如垃圾未及时清理等与原告的物业服务有关，有些如质量问题导致的相关设备、设施损坏等不完全与原告的物业服务有关。乱堆乱放的垃圾未能及时清理，虽然主要责任在相关业主身上，但原告还是负有一定责任。对此，原告作为物业服务企业，应当加强管理，提高服务质量。有关设施的损坏等问题，虽然不能归责于原告，但原告应当加强与相关部门及业主委员会的沟通，及时整治或者筹措资金予以修复。综上，本院认为，原告作为物业服务企业，对业主反映的问题，应设法尽力解决，但作为业主一方，也有共同维护小区环境、保护小区公共设施的义务，原告服务有工作有需提高的地方。被告未按合同约定缴纳物业费，理应支付滞纳金，但原告主张的金额偏高，同时考虑到原告的物业服务有需提高的地方，本院酌情适当调整为8，000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海闵行协和房地产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥物业管理有限公司2012年7月1日起至2013年6月30日期间的物业服务费128，639.20元；
二、被告上海闵行协和房地产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥物业管理有限公司滞纳金8，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，864.71减半收取计2，432.35元，由原告上海外高桥物业管理有限公司负担1，021.59元，被告上海闵行协和房地产经营有限公司负担1，410.76元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 马爱军
二〇一四年八月二十日
书记员 郑 华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。