杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初4810号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州开元支行，住所地浙江省杭州市西湖区公元大厦南楼101、201、203、205室。
负责人：龙卫东，行长。
委托诉讼代理人：田国英，女，该支行员工。
被告：袁小红，男，1983年12月25日出生，汉族，住浙江省泰顺县。
被告：林雪琴，女，1984年11月13日出生，汉族，住浙江省泰顺县。
被告：杭州永都房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市经济技术开发区16号大街114号。
法定代表人：余建午，董事长。
委托诉讼代理人：宋伟丽，女，系公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司杭州开元支行（以下简称工行开元支行）与被告袁小红、林雪琴、杭州永都房地产开发有限公司（以下简称永都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法适用简易程序。2017年8月10日，本院作出（2017）浙0106民初4810号之一民事裁定书，将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告工行开元支行的委托诉讼代理人田国英、被告永都公司的委托诉讼代理人宋伟丽到庭参加诉讼；被告袁小红、林雪琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行开元支行向本院提出诉讼请求：1、被告袁小红、林雪琴归还贷款本金561088.38元、利息8656.56元（含罚息、复利，暂计算至2017年5月2日，从2017年5月3日起的利息按照合同约定计算至贷款本息清偿之日止）；2、原告对位于杭州市经济技术开发区宋都东郡国际花园朗湾14幢2单元2303室的房屋享有优先受偿权；3、被告永都公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：被告袁小红于2012年8月21日与原告签订了编号为01202000182012一手贷0001133的《个人购房借款/担保合同》，约定：被告袁小红向原告借款60万元用于购买位于杭州市经济技术开发区宋都东郡国际花园朗湾14幢2单元2303室的房屋，贷款期限360个月；被告袁小红、林雪琴以其所购的该房产为上述借款本息提供担保并办理了预抵押登记手续，原告依法领取了房屋预告登记他项权证。被告林雪琴作为被告袁小红的配偶对上述贷款承担共同还款责任，并向原告出具了共同还款承诺书，被告永都公司对上述贷款提供连带责任保证担保。2012年8月28日，原告依约发放了贷款，但截至2017年5月2日，被告袁小红、林雪琴已连续4个付款期未按约归还贷款本息。根据《个人购房借款/担保合同》第14.2条的约定，原告已向被告宣布合同提前到期，但被告袁小红、林雪琴至今仍未归还尚欠的贷款本息，被告永都公司亦未承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，望人民法院判如所请。
被告袁小红、林雪琴未作答辩，也未向本院提交证据。
被告永都公司辩称：对原告主张的事实予以认可，但是要求先行就位于杭州市经济技术开发区宋都东郡国际花园朗湾14幢2单元2303室的房屋进行拍卖用于清偿拖欠原告的款项，不足部分再由永都公司负担。
原告工行开元支行围绕其诉讼请求依法提交了《个人购房借款/担保合同》、杭房预经字第12182106号房屋预告登记证明、《共同还款承诺书》、结婚证、贷款借款凭证、个人贷款借据余额信息、个人贷款还款（催收）通知单及EMS回执、《合同提前到期通知书》及快递查询单，被告永都公司围绕其抗辩意见依法提交了《催办函》、EMS回执、快递查询单。上述证据经当事人庭审质证均无异议，且经本院审查，予以确认。
本院经审理认定本案事实如下：
2012年8月21日，原告工行开元支行（贷款人）与被告袁小红（借款人、抵押人）、林雪琴（抵押人）、永都公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放金额为60万元的个人一手住房购置贷款，用于购买位于杭州市经济技术开发区宋都东郡国际花园朗湾14幢2单元2303室的房屋；贷款期限为360个月，从2012年8月23日起至2042年8月23日止，具体的放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率按照贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%确定，月利率=年利率/12=年利率/360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）下浮10%确定并执行新的利率；经协商一致，借款人同意以按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息，不能按时支付利息的，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率的基础上加收30%确认；借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；保证人承担阶段性连带责任保证，即保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用承担连带责任，但是保证人对在贷款人办妥正式的抵押登记手续之日后到期的债务人的债务免除保证责任；保证期间为贷款到期（含宣布提前到期）之日起两年；抵押人自愿以位于杭州市经济技术开发区宋都东郡国际花园朗湾14幢2单元2303室的房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物尚未取得产权的，应在合同签订之日起30日或者贷款人要求的合理期限内办妥抵押权预告登记手续；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续；贷款到期（包括被宣布提起到期）借款人未清偿债务的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序。
2012年8月28日，原告工行开元支行按约向被告袁小红发放贷款60万元，载明的贷款基准利率为年利率6.55%，贷款期间为从2012年8月28日起至2042年8月28日止。
2012年9月13日，原告工行开元支行与被告袁小红、林雪琴就位于杭州市经济技术开发区宋都东郡国际花园朗湾14幢2单元2303室的房屋办理了抵押权预告登记手续。
被告袁小红、林雪琴于2008年9月17日登记结婚，系夫妻关系；2012年7月7日，被告林雪琴向原告工行开元支行出具《共同还款承诺书》，载明其愿对被告袁小红向原告的贷款承担共同还款责任。截至2017年5月2日，被告袁小红、林雪琴连续四个月未按约归还贷款本息，拖欠原告贷款本金561088.38元、利息8656.56元（含罚息、复利）。
2017年5月5日，原告工行开元支行向被告袁小红及被告永都公司寄送《合同提前到期通知书》，宣布贷款提前到期。
本院认为，原告工行开元支行与被告袁小红、林雪琴、永都公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人均应按约履行。在原告按约发放贷款后，被告袁小红作为借款人，被告林雪琴作为共同还款人，应按约足额归还贷款本息。现被告袁小红、林雪琴已连续三期以上未按约归还借款及支付利息，原告依照合同约定提前收回贷款，本院予以支持。被告袁小红、林雪琴自愿以其名下位于杭州市经济技术开发区宋都东郡国际花园朗湾14幢2单元2303室的房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，预告登记抵押权人在一定条件下可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义。现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因，是由于开发商延期交房或者购房人不予配合办理正式登记手续甚至下落不明，若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权，则为将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险。本案中，被告袁小红、林雪琴下落不明，原告也于庭后向本院提交材料证明其向被告袁小红、林雪琴通过邮寄形式主张过办理正式的抵押登记手续，但被退回，故导致未能将预告登记转为正式登记的过错并不在原告，原告也未怠于行使其权利，可以赋予原告优先受偿权，故原告有权就案涉抵押物在登记债权金额范围内享有优先受偿权，对该部分诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告永都公司对上述债务承担连带清偿责任的主张，被告永都公司作为上述贷款的保证人，自愿向原告提供阶段性连带责任保证，因案涉房产至今未办理抵押登记，故被告永都公司提供的担保仍在保证期间内。本案原告的债权既存在被告袁小红、林雪琴提供的物的担保，又有被告永都公司的保证担保，因原、被告就物的担保和人的担保的实现顺序进行了特别约定，故应当按照约定实现债权。被告永都公司辩称应优先处置抵押物，后再由被告永都公司承担担保责任，不符合法律规定和合同约定，本院不予采纳。被告永都公司在承担保证责任后，在其承担的责任范围内有权向被告袁小红、林雪琴追偿。被告袁小红、林雪琴经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、袁小红、林雪琴于本判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司杭州开元支行借款本金561088.38元、利息8656.56元（含罚息、复利，利息暂计算至2017年5月2日，从2017年5月3日起至借款实际付清之日止的利息按照合同约定利率另行计算）。
二、中国工商银行股份有限公司杭州开元支行对位于杭州市经济技术开发区宋都东郡国际花园朗湾14幢2单元2303室的担保财产在采取拍卖、变卖等方式依法变价后所得的价款，在袁小红、林雪琴上述第一项金钱给付义务范围内优先受偿。
三、杭州永都房地产开发有限公司对袁小红、林雪琴的上述债务承担连带清偿责任；杭州永都房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权在已承担保证责任的范围内向袁小红、林雪琴追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9498元、财产保全申请费3369元，共计12867元，由袁小红、林雪琴、杭州永都房地产开发有限公司负担。公告费650元（已由中国工商银行股份有限公司杭州开元支行垫付），由袁小红、林雪琴负担，于本判决生效之日起十日内径直支付给中国工商银行股份有限公司杭州开元支行。
中国工商银行股份有限公司杭州开元支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；袁小红、林雪琴、杭州永都房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 徐露熙
人民陪审员 陈建华
人民陪审员 王文仙
二〇一八年二月一日
书 记 员 王明丹