江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8552号
上诉人（原审被告）:南京青和物业管理有限公司，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇大东门商业步行街2B-2-2号。
法定代表人：褚志群，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：石磊，江苏诺法律师事务所律师。
委托诉讼代理人:邹学鹏，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:开春霞，女，1978年7月15日生，汉族，住江苏省灌南县。
委托诉讼代理人：薛印洋，江苏薛济民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李轶文，江苏薛济民律师事务所律师。
上诉人南京青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）因与被上诉人开春霞房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄孝民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人青和物业公司上诉请求:一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实不清，秦苇的行为系个人行为，不构成表见代理。1.表见代理的构成不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象而且要求相对人在主观善意且无过失地相信行为人有代理权，被上诉人应当对此承担举证责任。结合本案，秦苇本人没有处分房屋的权限，其个人行为若构成表见代理，反证青和物业公司应当具有处分房屋的权限，但青和物业公司仅仅是依据相关法律法规提供物业服务的企业，其并没有处分房屋的权限，同时开春霞在一审法院提交证据均指向秦苇而非青和物业公司，所有的钱款均由秦苇个人收取，加盖的项目章也系秦苇私刻，开春霞并无证据证明青和物业公司与本案合同的关联性，客观上不形成具有代理权的表象。2.政府部门函件已对涉案转租事实进行了认定，且具有高度证明效力。二、一审认定事实不清，适用法律错误，财产返还和损失赔偿应发生于开春霞与秦苇个人之间，与青和物业公司无关，且开春霞对案涉无效合同的订立具有重大过错。1.依据法律规定，青和物业公司并非财产返还人和赔偿义务人。2.开春霞对于无效合同的订立具有重大过错。首先，开春霞长期从事房产中介工作，具有丰富的房屋租赁经验，开春霞在没有见到任何产权证书或是经产权人授权的手续的情况下，大批量的承租房屋明显具有重大过错；其次，开春霞对于涉案房屋系保障房的性质系明知的。开春霞提交的证据材料中均没有青和物业公司的公章，也无证据材料证明钱款的往来与青和物业公司有关。青和物业公司积极配合政府工作，于2014年12月初完成了承租户清退工作，且与开春霞有关的房屋也已处理完毕，本案纠纷已与青和物业公司无关。三、一审法院认定事实不清，适用法律错误，开春霞不能就其重大过错订立的无效合同而获益。开春霞诉请中除租金外的损失均系其用于投资获益的间接损失，应由其自行承担；开春霞不能因违反法律和社会公共利益的行为而获益。
开春霞辩称，表见代理不仅适用于有效的合同关系，基于秦苇特定的身份，青和物业公司也应对其无效合同的后果承担相应的法律责任，一审判决适用法律正确。1.涉案协议系青和物业公司职员秦苇的职务行为，并非秦苇的个人行为，协议的落款处均盖有南京青和物业管理有限公司盛和家园管理处（以下简称青和物业公司盛和家园管理处）公章，而且在青和物业公司提供的玄武区住房和建设局两份行政函件中，也均认定秦苇是青和物业公司的项目负责人，即青和物业公司盛和家园管理处的负责人。开春霞有理由相信，秦苇是代表青和物业公司签署相关协议等，且涉案相关行政函件中，也明确指出青和物业公司具有退还租户租金等若干义务，另有，青和物业公司确亦退还了承租户的部分租金，故应当视为青和物业公司对秦苇职务行为，或无权代理行为的追认，因此青和物业公司是合同的相对方，应该承担相应的法律后果。2.开春霞已协助青和物业公司清退了次承租人，已全部履行相关的配合义务，青和物业公司收取开春霞租金632400元，故应当将该笔租金退还。涉案合同中明确约定青和物业公司对该房屋拥有合法的、完整的出租权。青和物业公司认为开春霞长期从事房产中介工作，没有证据予以证明，不符合事实。3.秦苇的行为是否系表见代理，不是玄武区住建局的审查范围。表见代理是法律上的概念，应由司法机关作出法律上的评判。因此青和物业公司不能依据玄武区住建局的文件否认秦苇行为构成。
开春霞向一审法院起诉请求：一、撤销其与青和物业公司签订的租赁协议；二、判令青和物业公司返还其剩余租金511947.8元；三、判令青和物业公司赔偿其因履行合同及合同善后而实际支出的家电安装拆卸费用、简单装修费用225490元；四、判令青和物业公司赔偿其因履行合同而购买的家电家具的折价损失费用；五、请求判令青和物业公司赔偿开春霞搬家费用及因合同被撤销而损失的商业利益99000元；六、由青和物业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年7月至9月，开春霞与青和物业公司盛和家园管理处签订了租赁协议五份（签订时间分别为2014年7月23日、7月30日、7月31日、9月5日、9月6日），约定青和物业公司盛和家园管理处将盛和家园的房屋共计210套，出租给开春霞，开春霞按照每套300至450元的标准（根据房屋面积）向青和物业公司盛和家园管理处交纳租金，每套的押金为500元，该5份协议均有秦苇的签名和青和物业公司盛和家园管理处的公章，协议签订后，开春霞将总计580800元租金交给秦苇，秦苇向开春霞出具了收条，另在2014年10月7日的收条中，秦苇言明尚欠开春霞应退房租款51600元。
一审法院另查明，秦苇系青和物业公司在盛和家园的项目负责人，青和物业公司系盛和家园小区的前期物业服务公司，盛和家园小区系拆迁安置小区。
一审法院再查明，开春霞从事房屋中介行业，开春霞将总计632400元交给秦苇，因其中有12套房子没有实际交付开春霞，秦苇出具了51600元的欠条给开春霞，开春霞承租房屋后又进行了转租，转租价格在1000元左右，大部分房屋都转租成功，各租户租住时间在3个月以下，2014年11月，青和物业公司对涉案房屋进行了腾退，其中青和物业公司退还给开春霞本人及具体承租户的租金、押金款项为245177.2元；开春霞承租案涉房屋后，从南京青和物业管理有限公司盛和家园管理处取得所有房屋的钥匙，并对案涉房屋进行了简单装修并购置了家具家电，在政府责令清退后，开春霞又自费对所有房屋内的空调、家电、家具等进行了拆卸和搬运。
一审法院认为，秦苇系青和物业公司在盛和家园的项目负责人，其与开春霞签订的合同加盖了青和物业公司盛和家园管理处的公章，且合同已经实际履行，开春霞收到了近200套房屋的钥匙，也交纳了60余万元的租金、押金，且青和物业公司退还了开春霞及具体承租人245177.2元的租金等费用，上述事实表明秦苇的行为构成表见代理，青和物业公司应对秦苇的行为承担责任；无权处分行为，是指无处分权人以自己的名义就他人的权利标的所为的处分行为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；本案中，开春霞与青和物业公司盛和家园管理处签订的租赁协议，既未得到产权人的追认，也未得到产权人的授权，且事实上，因房屋系拆迁安置房屋，本案事实发生后，政府相关部门立即对上述房屋进行了收回，故开春霞与青和物业公司盛和家园管理处签订的五份租赁协议应为无效而非可撤销，故对开春霞的第一项诉请，一审法院不予支持；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故青和物业公司应将已经收取但仍未退还的房屋租金共计387222.8元退还给开春霞，开春霞作为专业从事房产中介的人员，未对房屋的产权状况及房屋是否可以承租进行核实，且将房屋租金等款项交与秦苇个人，由秦苇个人出具收条给开春霞，开春霞以400元左右的价格承租房屋后又以1000元左右的价格进行转租谋利，且事实上，很多租户已经承租了一段时间，开春霞通过转租获取了一定收益，故开春霞所主张的房屋装修及采购家具家电的损失及可以获得的预期商业利益99000元，一审法院不予支持，相对应的损失应由开春霞自担，但由于青和物业公司出租房屋并交付钥匙的行为也对合同无效后所产生的损失具有相当的过错，故对空调及其他家电进行搬运、拆卸的费用，根据开春霞的主张及所提供的收据等票据等，一审法院酌定该部分损失为200元每套，共计198套，共计39600元，该损失由青和物业公司负担；综上，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、青和物业公司于判决生效之日起十日内退还开春霞房屋租金、押金387222.8元；二、青和物业公司于判决生效之日起十日内赔偿开春霞空调、家具家电搬运拆卸损失39600元；三、驳回开春霞的其他诉讼请求。一审案件受理费12164元，由开春霞承担7000元，青和物业公司承担5214元。
二审中，青和物业公司称，签订涉案的主体系秦苇个人，而非青和物业公司，其公司亦未收任何租金，开春霞从秦苇处拿到涉案房屋钥匙，秦苇私刻青和物业公司盛和管理处的公章，腾退涉案房屋的主体非青和物业公司，其只是配合相关部门进行腾退，其亦不认可开春霞对涉案房屋进行装修等。
本院二审期间，双方均未有新证据提交。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案中，青和物业公司盛和家园管理处系青和物业公司的分支机构，秦苇系青和物业公司盛和家园管理处的负责人，秦苇以青和物业公司盛和家园管理处名义与开春霞签订涉案房屋租赁协议，并加盖青和物业公司盛和家园管理处的公章，亦将青和物业公司盛和家园管理处管理的案涉房屋钥匙交给开春霞，故开春霞有理由相信秦苇的签约、交付钥匙、收取租金等行为均系代表青和物业公司盛和家园管理处履行职务行为。因此，对外应当由所在的公司承担法律责任。故一审认定租赁合同相对方为青和物业公司，并由青和物业公司承担相应的法律责任，有事实与法律依据，本院予以支持。青和物业公司认为青和物业公司盛和家园管理处的公章系秦苇私刻，因其未能提供证据予以证明，对该上诉意见，本院不予支持。案涉房屋系政府保障性住房，未征得权利人的同意，双方均无权擅自出租该房屋，双方签订的租赁协议亦违反了社会公共利益，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故开春霞要求青和物业公司退还租金、押金，有事实与法律依据。一审法院根据当事人过错程度以及开春霞的实际损失等因素，酌定青和物业公司赔偿开春霞39600元，并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，青和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7702元，由上诉人南京青和物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年一月五日
书记员 郭旭冬