辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民再9号
上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行，住所地沈阳市皇姑区。
负责人：项林，该行行长。
委托诉讼代理人：张志海，男，1979年7月8日出生，汉族，交通银行股份有限公司辽宁省分行员工，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：李孟书，女，1990年6月16日出生，汉族，交通银行股份有限公司辽宁省分行法律合规部工作人员，住址沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告）：辽宁兴业房地产开发集团有限公司，住所地沈阳市和平区。
法定代表人：黄聚发，该公司经理。
委托诉讼代理人：邢军，男，1948年4月12日出生，汉族，辽宁兴业房地产开发集团有限公司员工，住址沈阳市和平区。
被上诉人（原审被告）：周云飞，男，1966年7月16日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
被上诉人（原审第三人）：张蕾，女，1981年1月6日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
上诉人交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行（简称交通银行）与被上诉人辽宁兴业房地产开发集团有限公司（简称兴业公司）、周云飞、张蕾借款纠纷一案，沈阳市皇姑区人民法院于2014年12月2日作出（2014）皇民三初字第949号民事判决，该判决发生法律效力后，第三人张蕾不服，向沈阳市皇姑区人民法院申请再审，经该院审判委员会讨论决定，于2015年12月10日作出（2015）皇民监字第00014号民事裁定，再审本案，并于2016年8月19日作出（2016）辽0105民再2号民事判决。宣判后，交通银行不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人交通银行的委托诉讼代理人李孟书，被上诉人张蕾到庭参加诉讼，被上诉人兴业公司、周云飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理，本案现已审理终结。
交通银行上诉请求：撤销（2016）辽0105民再2号民事判决书，依法支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一审、再审上诉讼费用。事实和理由：1、2008年3月20日张蕾与房产公司签订《商品房买卖合同》购买诉争房屋，该购买行为发生于周云飞与交通银行签订《个人住房借款合同》之后，因交通银行借款及办理抵押登记在先，所以房产公司将诉争房屋二次出售的行为不能对抗交通银行的抵押权，并且周云飞已确认其与交通银行签订的《个人住房借款合同》上的签字确系其本人所签，系其真实的意思表示，因此，本案中交通银行与周云飞之间的借款及抵押法律关系均合法有效；2、房产公司有意隐瞒诉争房屋抵押贷款情况，将诉争房屋出售给张蕾，与交通银行无关，并且不能因此影响上述借款及抵押的效力。如因房产公司的恶意隐瞒行为造成交通银行丧失诉争房屋的抵押权，交通银行认为显失公平且于法无据。因此，恳请二审法院能够依法改判。
张蕾辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回交通银行的上诉请求，维持原判。理由：一、周云飞与兴业公司签订的商品房买卖合同无效，诉争房屋归张蕾所有，故周云飞在无权处分诉争房屋的情况下，与交通银行签订的《抵押合同》应属无效。二、交通银行对诉争房屋所主张的抵押权并未形成，不具有法律效力。三、退一步讲，即使交通银行享有诉争房屋的“抵押权”，张蕾作为该房屋的实际所有人的权益应优于交通银行对诉争房屋的抵押权，交通银行亦不享有诉争房屋的优先受偿权。四、一审法院的判决，系基于交通银行与周云飞在诉争房屋上设定的抵押权存在瑕疵、且抵押权无法实现的事实，驳回了交通银行对诉争房屋要求行使优先受偿权的主张是符合法律规定的，故要求驳回交通银行的上诉，维持原判，要求人民法院对同园区同类型的案件作出一致性裁判。
房产公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩状。
周云飞未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩状。
交通银行向一审法院起诉请求：要求周云飞立即偿还贷款本金人民币138072.52元，以及直至贷款本金还清之日止所欠利息、利息、罚息等相关款项（截止2014年7月24日，周云飞欠交通银行贷款利息、罚息、复利等共计人民币13106.48元，本息合计151179元）；依法行使抵押权，请求法院判决交通银行对周云飞抵押房产具有优先受偿权；要求法院判决房产公司对周云飞上述债务承担连带还款责任；要求周云飞、房产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年3月5日，周云飞（借款人）与交通银行（贷款人）及兴业公司（房产商）签订《个人住房借款合同》（合同编号为沈交银2004年黄河个贷字019号），约定周云飞向交通银行借款20万元，贷款期限20年，自2004年2月27日至2024年2月26日，贷款发放的先决条件为借款人将不低于所购住房总价30%的首期付款存入贷款人指定的账户并委托贷款人支付给房产商。还款日为每月21日，每月还款1324.33元。同日三方签订《借款抵押合同》（合同编号为沈交银2004年黄河个抵字第019号，抵押人周云飞，抵押权人交通银行，回购人兴业公司），将案涉房屋抵押给交通银行，周云飞在沈阳市房产局取得了《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复（沈房发[2004]个贷押备字第3097号）》（以下简称《抵押登记批复》），未办理《房地产他项权利证》。上述合同签订后，交通银行将贷款发放给兴业公司，截至2014年7月24日兴业公司共偿还交通银行借款本金61927.48元，利息88741.5元，尚欠借款本金138072.52元，利息、罚息、复利13106.48元，以上本息合计151179元，此款经交通银行多次催要未果。
一审法院另查明，2006年11月9日，兴业公司在隐瞒房屋抵押贷款的情况下，将争议房屋出售给张蕾，张蕾当日向兴业公司缴纳购买定金10万元。2008年3月20日，张蕾与兴业公司签订《商品房买卖合同》，约定张蕾以单价3200元/平方米购买案涉房屋，房款共计25万元，双方约定房屋交付时间为2008年3月22日。同日，兴业公司为其出具入住通知书，同月26日，张蕾向兴业公司付款15万元。案涉房屋由张蕾实际居住、使用至今。
2008年10月21日，兴业公司经理邢军给张蕾出具《承诺书》，内容为：“关于张蕾在我公司购买A座11-4号住宅（78.91平米），款已交清。我公司承诺在2008年12月21日前办理完备案合同，开出正式售房发票”。2009年1月6日，兴业公司向张蕾出具销售不动产统一发票。
2011年11月3日，兴业公司给张蕾出具《承诺书》，内容为：“和平区太原南街236号1-11-4房（78.91平方米），二00六年购房，由于该房有抵押并用周云飞名字在房产局备案，故一直未给购房人办理产权证，我公司现在郑重承诺，尽快给予解决并办理产权手续。”
2012年3月22日，兴业公司给张蕾出具《情况说明》一份，内容为：“张蕾于2008年3月20日与我公司订立商品房买卖合同，约定了购买座落于沈阳市和平区太原南街236号A座1-11-4号房屋。现购房人张蕾已经全部支付了购房款，我公司已经为张蕾开具了正式发票，房屋已经交付购房人张蕾。因为我公司至今未按照约定为买房人张蕾办理房产证，致使张蕾每年多次来我公司催办房产证。对此，我公司为给张蕾带来的不便，表示深表歉意！现我公司郑重承诺在2012年5月30日前为购房人张蕾办理房产证；逾期未办，愿意承担法律责任”。
同年9月27日，邢军和黄聚发作为保证人为张蕾出具《保证书》，内容为：“在您与辽宁兴业房地产开发集团有限公司（以下简称开发公司）订立购买位于沈阳市和平区太原南街236号A座1-11-4号房屋买卖合同过程中，我作为开发公司经理在房屋买卖过程中隐瞒了该房屋已经备案他人、抵押给银行的事实，致使长期未能为张蕾办理房产证。对此，我个人愿意承担合同约定（或法律规定）办证日以来的全部逾期办证法律责任。我现承诺：保证开发公司在2012年11月1日前为张蕾办理房产证；如不能办理，我愿意用我自有财产对开发公司逾期办证行为及开发公司应承担的全部法律责任进行连带担保”。
兴业公司给张蕾出具《承诺书》（未填写年月）一份，载明“我公司与张蕾于2008年3月20日订立商品房买卖合同，约定将沈阳市和平区太原南街236号A座1-11-4号房屋出卖给张蕾，张蕾如约已经将购房款交付我公司，由于我公司内部原因至今未能给张蕾办理房屋所有权证。我公司对从2008年未能办理房屋所有权证的事实予以确认，我公司愿意承担此期间产生的任何合同约定和法定责任。现我公司郑重承诺于2012年11月1日前为张蕾办理房屋所有权证，如逾期办理愿承担合同约定及法定责任”。
2014年3月12日，邢军出具《保证书》，内容为：“因辽宁兴业房地产开发集团有限公司未能如约为张蕾办理房产证，我愿意在2012年9月27日的保证基础上继续为该开发公司办理房产证及承担的违约责任提供连带保证责任”。
一审法院又查，（2014）皇民三初字第949号卷宗中，2014年11月6日13时30分询问笔录记载：“审判员问：‘关于原告交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行诉你借款合同纠纷一案，向你询问相关情况’，周云飞答：‘好’。审判员问：‘出示卷宗个人住房借款合同、借款抵押合同，上面的字是否是你本人所签’，周云飞答：‘是我本人签字，但借款的事我不知道，钱我个人也没有得到，是我一个姓赖的朋友用我的身份证做的贷款，当时说要给我房子’。审判员问：‘首付是你交的吗’，周云飞答：‘不是’。审判员问：‘后期是否还过钱’，周云飞答：‘我一分钱没还过’。审判员问：‘对于本案你现在什么意见’，周云飞答：‘同意银行收房子’。”
一审法院再查，(2014)沈和民二初字第01439-1号卷宗中，2015年9月16日13时30分质证笔录记载：“审判员问：‘你在皇姑法院2014年12月2日庭审笔录中为何在答辩称欠款属实，同意以抵押的房产偿还此款’，周云飞答‘因为当时银行起诉我了，房子也不是我的，我也没有钱，银行要这房子，我就给他，反正怎么判决都与我无关’。审判员问：‘出示调取的交通银行个人借款合同、抵押合同，上述签名是否是你本人签写’，周云飞答：‘是。这就是我在皇姑法院第一次做笔录中真实的意思，字虽然是我签的，但借款的事我不知道，钱我也没有得到……’。审判员问：‘争议房屋是你购买的吗’，周云飞答：‘不是。跟我没有关系’。审判员问‘就争议房屋，你是否交付房屋的首付款，是否办理过贷款，是否办理入住，有无购房合同’，周云飞答：‘没有交过首付款，没有实际办理贷款，没有入住，我手里也没有购房合同’。审判员问：‘签的个人借款合同和抵押合同是否知道贷了多少钱’，周云飞答：‘不知道。我真的没有买过房子、贷过款’。审判员问：‘贷款是直接给了你还是给了谁’，周云飞答：‘不知道，我就是提供了身份证，替朋友签了个名，别的什么都不知道。房子不是我的，我也没住过，也没有贷款过’。”
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。周云飞经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据黄河大街支行、兴业公司、张蕾提供的证据对案件事实予以认定。关于周云飞的法律责任认定问题。经查，本案争议的借款合同系交通银行与周云飞、兴业公司三方签订，经一审法院审查，该借款合同并无违法之处，故一审法院对争议的借款合同效力予以确定。因争议借款合同系周云飞本人与交通银行黄河大街支行签订，按照合同相对性原则，周云飞理应承担合同约定的还款义务。关于兴业公司的法律责任认定问题。首先，截止庭审辩论终结，交通银行并未能提供证据证明周云飞与兴业公司之间有真实的房屋买卖关系。交通银行在发放房屋贷款时亦未能对商品房买卖合同、购房发票等进行必要审查，导致在没有房屋买卖事实的情况下发放房屋贷款。其次，兴业公司自认其与周云飞之间并无房屋买卖关系，仅是借用周云飞身份达到套取银行贷款的目的。再次，通过周云飞的询问笔录、质证笔录等可以认定，周云飞并未与兴业公司建立过房屋买卖法律关系，周云飞亦未向兴业公司支付过购房款，争议贷款直接发放给兴业公司，争议款项由兴业公司实际占用使用，争议房屋与周云飞无关。最后，通过兴业公司出具的《承诺书》、《情况说明》等证据可以认定，本案争议借款实际使用人为兴业公司。贷款发放后，兴业公司偿还了部分借款本息，周云飞并未偿还过借款。综上，本案争议的借款真实使用人系兴业公司，兴业公司借用周云飞身份，虚构房屋买卖事实，通过购房贷款的方式套取银行贷款。作为恶意串通的借款实际使用人兴业公司，亦应承担还款责任。一审法院认为，合同虽然约定了兴业公司对争议贷款应负有连带保证责任，但归咎其订立合同的初衷及主观恶意、过错程度等因素，应认定兴业公司对争议借款负有直接清偿责任。关于张蕾是否系诉争房屋善意买受人的问题。首先，根据张蕾提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《购房发票》、《入住通知》、《承诺书》、《情况说明》、《保证书》等证据材料可以认定，张蕾系争议房屋的真正买受人，在购房时张蕾已经全额支付了购房款，并实际占有使用争议房屋多年。其次，周云飞与兴业公司签订商品房买卖合同的真实目的是为了套取黄河大街支行贷款。依据周云飞的询问笔录、质证笔录及兴业公司的庭审自认等证据可以证明，兴业公司在向张蕾出售诉争房屋时隐瞒了房屋抵押的情况，张蕾对于诉争房屋无法办理备案登记没有过错。综上，张蕾购买诉争房屋时系善意，系诉争之房的真实所有人。因张蕾在沈阳市和平区人民法院已经提出了争议房屋的所有权确认诉讼，故在本案中不对张蕾所提诉讼请求进行处理。关于本案争议的抵押权效力及实现的争议。首先，关于本案涉及的房屋抵押备案手续是否完备的问题。截止庭审辩论终结，交通银行并未向本院提供涉案房屋的《房地产他项权利证》，仅提供了《抵押登记批复》。《抵押登记批复》仅是房产抵押登记程序中的一个环节，房屋抵押登记手续是否完成，抵押权是否具有法律效力，应以房屋登记部门发放《房地产他项权利证》为准。据此事实可以认定，交通银行所提房屋抵押登记手续存在瑕疵。其次，关于交通银行对抵押房屋的优先受偿权能否对抗善意买受人张蕾的问题。即权利冲突情况下的权利位阶规则问题。当法律规定无法涵盖全部权利位阶规则时，应当通过法律解释来解决权利冲突。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述法律规定，按照当然解释“举重明轻”的原则，支付了全部或者大部分款项的买受人所享有的债权优于建筑承包人的工程价款债权，同时，建筑承包人的工程价款为法定优先受偿权，其优先于已经登记的抵押权所担保的债权，则支付了全部或者大部分款项的买受人所享有的债权当然优先于已经登记的抵押权所担保的债权。故交通银行对抵押房屋的优先受偿权不能对抗善意买受人张蕾，交通银行的主张不予支持。最后，由于周云飞、兴业公司二人恶意串通，虚构房屋买卖事实套取银行贷款，致使争议的房屋抵押权无法实现，周云飞、兴业银行二人应当承担过错责任，即负有清偿本案争议借款及利息的责任。综上，因争议抵押权无法实现，故一审法院对交通银行所提房屋抵押优先受偿主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条之规定，判决：1、撤销本院（2014）皇民三初字第949号民事判决书；2、原审被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司、周云飞共同偿还原审原告交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行借款138072.52元。3、原审被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司、周云飞共同给付原审原告交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行上述借款利息、罚息及复息13106.48元（截止至2014年7月24日）。4、原审被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司、周云飞共同给付原审原告交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行上述借款利息、罚息及复息（自2014年7月25日起按交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行与周云飞所签借款合同约定的计息方法给付交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行至本判决确定的给付之日止）。案件受理费3324元，公告费800元，由周云飞、辽宁兴业房地产开发集团有限公司共同承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审另查明，2004年3月1日，沈阳市房产局出具沈房发[2004]个贷押备字第3097号关于个人贷款购房抵押备案登记的批复，该批复记载涉案房屋抵押登记时限为2004年2月27日是至2024年2月26日；该局批准个人贷款购房抵押备案登记，并注明周云飞申领《房屋所有权证》后，到抵押登记部门办理房地产抵押登记手续。二审中，交通银行明确表示，涉案房产并未办理抵押登记手续，其主张对涉案房屋享有优先受偿权，现并没有依据。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：交通银行对抵押房屋的优先受偿权能否对抗善意买受人张蕾。经查，交通银行仅提供了“抵押抵押登记批复”，并未办理房屋抵押登记及取得涉案房产的《他项权利证》；张蕾已经向兴业公司支付了涉案房屋全部购房款，并实际占有使用涉案房屋，且兴业公司也自认，其向张蕾出售涉案房屋时隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，因此，张蕾系善意的买受人。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述法律规定，按照当然解释“举重明轻”的原则，支付了全部或者大部分款项的买受人所享有的债权优于建筑承包人的工程价款债权，同时，建筑承包人的工程价款为法定优先受偿权，其优先于已经登记的抵押权所担保的债权，则支付了全部或者大部分款项的买受人所享有的债权当然优先于已经登记的抵押权所担保的债权。故，交通银行对抵押房屋的优先受偿权不能对抗善意买受人张蕾。
综上所述，交通银行的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3240元，由上诉人交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩鹏
审 判 员 田华
代理审判员 石兴
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 韩丹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。