重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第08085号
上诉人（原审被告）重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站。
法定代表人陈政，重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站主任。
委托代理人赵树乾、黄太春，重庆国彦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆奇峰物业管理有限公司。
法定代表人王正雄，重庆奇峰物业管理有限公司总经理。
委托代理人惠强，重庆市大江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆奇峰物业（集团）有限公司。
法定代表人敖奇惠，重庆奇峰物业（集团）有限公司经理。
委托代理人程强，男，1970年2月21日，汉族，重庆奇峰物业（集团）有限公司员工，住重庆市沙坪坝区快乐里45号3-1。
上诉人重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站（以下简称公共车库管理站）因与被上诉人重庆奇峰物业管理有限公司（以下简称奇峰物业）、重庆奇峰物业（集团）有限公司（以下简称奇峰集团）物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年10月15日作出（2014）沙法民初字第09011号民事判决，上诉人重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2015年1月28日进行了询问，上诉人重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站的委托代理人赵树乾，被上诉人重庆奇峰物业管理有限公司的委托代理人惠强，被上诉人重庆奇峰物业（集团）有限公司的委托代理人程强参加了询问。本案现已审理终结。
原告奇峰物业管理公司诉称，2008年4月2日，奇峰集团公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为重庆市沙坪坝区沙南街16号（原沙南街10号、60号）的奇峰·清华源三期商住楼提供物业服务，合同约定车库车位使用人应按每个车库车位每月交纳停车管理费70元。2011年8月30日，奇峰集团公司与沙南街停车库管理站签订《沙南街公共停车库经营管理协议》，约定奇峰集团公司从2011年9月1日起将沙南街公共停车库交沙南街停车库管理站全面经营管理，由沙南街停车库管理站承担水电费、物业服务费。原告按约向沙南街公共停车库提供了物业服务，但被告拒绝交纳物业服务费、水电费等费用，经原告多次催收，沙南街停车库管理站至今未交纳2011年9月1日至2013年8月31日期间270个车位的物业服务费以及2011年9月至2012年7月期间的水电费，现诉至法院：1、请求判令沙南街停车库管理站向原告支付2011年9月1日至2013年8月31日期间的物业服务费453600元（70元／月／个车位×270个车位×24月）；2、请求判令沙南街停车库管理站向原告支付2011年9月至2012年5月期间的水电费54327.56元；3、请求判令奇峰集团公司对前述沙南街停车库管理站应承担的款项承担连带清偿责任。
被告沙南街停车库管理站辩称，1、原告不是适格主体，因为其提供的前期物业管理合同已经到期；2、本被告不是涉案车库的使用人，只是与涉案车库的所有权人奇峰集团公司之间因为拆迁安置问题而达成协议，由本被告经营管理涉案车库，因此本被告与原告之间没有任何法律关系，如果有相关的物管费应当由奇峰集团公司承担；3、合同中约定的每月每个车位70元为车库管理费并不是物管费，而且该车库的管理根据本被告与奇峰集团公司签订协议由本被告自己在进行，与原告没有任何关系，因此原告诉称的物管费缺乏计算依据；4、本被告认可水电费54327.56元，但是该费用是本被告与奇峰集团公司之间的事，与原告没有任何关系。综上，本被告不同意原告的诉讼请求。
被告奇峰集团公司辨称，根据本被告与沙南街停车库管理站之间的经营管理协议，应当由该沙南街停车库管理站承担原告主张的费用，本被告对原告的诉讼请求无异议。
一审法院审理查明，重庆市沙坪坝区沙南街16号“奇峰·清华源三期”负五层至负二层停车用房系奇峰集团公司开发建设，现为现房，已获得预售许可，其登记权利人为奇峰集团公司。
2008年4月2日，奇峰集团公司（甲方）与奇峰物业管理公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方为重庆市沙坪坝区沙南街10号、60号“奇峰·清华源三期”商住楼提供物业服务，物业管理区域建筑面积70933.58平方米，物业构成明细见附件。合同除约定了高层住宅和商业物业的物业服务费标准、交纳时间外，还约定：停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位70元／个·月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按车库车位70元／个·月的标准提取停车管理服务费，合同期限为2008年4月2日至2011年4月1日止。合同附件一：物业构成明细：高层住宅2幢831套41806.15平方米，商业用房12628.68平方米，办公楼2431.94平方米，车库13569.62平方米，社区、物管用房497.19平方米，合计70933.58平方米。签订《前期物业服务合同》后，奇峰物业管理公司即进场为“奇峰·清华源三期”商住楼提供物业服务。
2011年8月30日，奇峰集团公司（甲方）与沙南街停车库管理站（乙方）签订《沙南街公共停车库经营管理协议》，约定至2011年8月31日止，甲方停止对沙南街公共停车库临时代管工作，2011年9月1日起，甲方交由乙方全面经营管理。从2011年9月1日起，沙坪坝清华源三期裙楼平街五层930.23平方米办公用房及负二层369.77平方米商业门面，由甲方交由乙方自行管理。乙方接手管理的所有面积（包括五楼办公用房930.23平方米及负二层商业门面369.77平方米，停车库负二层至负五层全部，不含负一层及相关产权），由此产生的相关费用（水费、电费、物管费）。按相关政策规定由乙方自行承担。原甲乙双方约定的拆迁过渡补偿费，发放至2011年8月31日止，从2011年9月1日起，甲方不再承担此费用。2011年1月至2011年8月31日期间应由甲方支付的拆迁过渡补偿费的未付款项，甲方将于2011年8月31日前先期支付400000元给乙方，在本协议签订后1个月内付清所欠乙方余款。
签订《沙南街公共停车库经营管理协议》后，沙南街停车库管理站即从2011年9月1日起自行聘请车辆管理员、收费员对沙南街公共停车库进行经营管理，所得收益归沙南街停车库管理站所有。
《前期物业服务合同》期限于2011年4月1日届满后，重庆市奇峰清华源三期业主大会没有作出选聘或者续聘决定，但奇峰物业管理公司仍自愿按照《前期物业服务合同》约定继续提供物业服务。
2013年4月18日，重庆市奇峰清华源三期业主委员会取得业主委员会备案证明。
2013年8月1日，重庆市奇峰清华源三期业主委员会（甲方）与奇峰物业管理公司（乙方）签订《奇峰·清华源三期物业服务合同》，约定：由乙方为重庆市沙坪坝区沙南街16号“奇峰·清华源三期”提供物业服务，物业管理区域建筑面积70899.84平方米，具体物业构成明细见附件。合同除约定了住宅、写字楼、商业物业、住宅用途改为非住宅用途的物业服务费标准、交纳时间外，合同第九条还约定：停车场属于开发建设单位所有，业主享有优先使用权，车位使用人应按开发建设单位制定的标准向乙方交纳停车费。乙方另收取停车位管理费。车位权属系业主的，车库车位70元／月标准向乙方交纳停车管理服务费。物业服务合同期限为5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。合同附件1：物业构成明细：高层住宅2幢41806.15平方米，商业用房12628.68平方米，办公楼2398.20平方米，车库13569.62平方米，社区、物管用房497.19平方米，合计70899.84平方米。合同附件2：共用设施设备明细：绿化面积150平方米，道路面积200平方米，化粪池1座，污水井10座，雨水检查井10座，垃圾站1个，公用垃圾桶8个，配电室1个，水泵26个，天然气气调压站1个，庭院灯20盏，消防水池2个，消防箱340个，设备层500平方米。
2013年8月6日，重庆市奇峰清华源三期业主委员会与奇峰物业管理公司取得《奇峰·清华源三期物业服务合同》的备案证明。
签订上述合同后，奇峰物业管理公司继续为“奇峰·清华源三期”商住楼提供物业服务并实际支付了履行物业服务合同期间的水电费，但沙南街停车库管理站及奇峰集团公司未交纳2011年9月1日至2013年8月31日期间的物业服务费和2011年9月至2012年5月期间的水电费54327.56元，现奇峰物业管理公司诉至本院，要求判如所请。
另查明，2007年12月24日，奇峰集团公司取得奇峰·清华源三期建设工程规划许可证，该许可证载明：奇峰·清华源三期负五层至负二层规划用途为车库，其中，负五层2806.25平方米83个停车位，负四层、负三层各3631.83平方米104个停车位，负二层2826.76平方米72个停车位，负四层至负二层共计280个停车位。
2010年8月13日奇峰集团公司取得了奇峰·清华源三期建设工程竣工验收备案登记证。
2010年1月13日，奇峰物业管理公司取得了物业服务企业资质等级为叁级的资质证书。
再查明，2006年9月29日，奇峰集团公司（甲方）与沙南街停车库管理站（乙方）签订《沙南街10号停车库旧城改造项目拆迁安置协议》，约定，甲方拆除乙方所属的沙南街10号停车库等9264.06平方米非住宅房屋，按照原拆原建的原则进行安置，甲方在沙南街10号负四层安置车库3265平方米，负三层安置车库3931.80平方米，负二层安置车库3431.80平方米等。
审理中，沙南街停车库管理站认为奇峰物业管理公司未对涉案沙南街公共停车库进行管理，举示6份劳动合同和3份劳务合同及工资发放表以证明沙南街停车库管理站聘请了数名车辆管理员、收费员对沙南街公共停车库自行进行了经营管理。但沙南街停车库管理站未举示证据证明原告未对涉案沙南街公共停车库提供物业服务。
庭审中，奇峰物业管理公司举证证明奇峰·清华源三期负五层至负二层规划用途为车库，其中负四层至负二层规划车位数量为280个，但奇峰物业管理公司认为奇峰·清华源三期负四层至负二层实际车位数量为270个。沙南街停车库管理站表示奇峰·清华源三期负四层至负二层实际车位数量是多少需要庭后核实，本院在2014年9月3日的庭审中要求沙南街停车库管理站核实奇峰·清华源三期负四层至负二层实际车位数量后在4个工作日内答复法院，逾期不答复，本院将采信奇峰物业管理公司的主张，但沙南街停车库管理站至今未答复本院。
一审法院判决认为，奇峰集团公司与奇峰物业管理公司签订《前期物业服务合同》以及重庆市奇峰清华源三期业主委员会与奇峰物业管理公司签订《奇峰·清华源三期物业服务合同》是合同当事人双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。
关于物业服务合同期限问题。
奇峰集团公司与奇峰物业管理公司签订的《前期物业服务合同》约定的合同期限为2008年4月2日至2011年4月1日，重庆市奇峰清华源三期业主委员会与奇峰物业管理公司签订的《奇峰·清华源三期物业服务合同》约定的合同期限为2013年8月1日起至2018年7月31日。《重庆市物业管理条例》第54条规定，“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”，《前期物业服务合同》于2011年4月1日届满后奇峰物业管理公司仍按《前期物业服务合同》的约定为奇峰·清华源三期提供物业服务，而重庆市奇峰清华源三期业主委员会成立后于2013年8月1日与奇峰物业管理公司签订《奇峰·清华源三期物业服务合同》，约定从2013年8月1日起续聘奇峰物业管理公司为奇峰·清华源三期提供物业服务。因此，《前期物业服务合同》的合同期限自动延续至2013年7月31日。
关于交纳奇峰·清华源三期负四层至负二层停车库物业服务费的义务问题。
奇峰集团公司与沙南街停车库管理站通过签订《沙南街公共停车库经营管理协议》约定，奇峰集团公司从2011年9月1日起将奇峰·清华源三期负五层至负二层停车库全部交由沙南街停车库管理站全面经营管理并约定由此产生的水费、电费、物管费等相关费用由沙南街停车库管理站自行承担；沙南街停车库管理站也承认从2011年9月1日起沙南街公共停车库的收益归其所有，因此，沙南街停车库管理站为奇峰·清华源三期负四层至负二层停车库的使用人。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因此，奇峰物业管理公司在2011年9月1日至2013年8月31日期间为“奇峰·清华源三期”商住楼提供物业服务，沙南街停车库管理站作为奇峰·清华源三期负四层至负二层停车库的使用人应当按照合同约定给付2011年9月1日至2013年8月31日期间奇峰·清华源三期负四层至负二层停车库的物业服务费，奇峰集团公司作为奇峰·清华源三期负四层至负二层停车库的业主对沙南街停车库管理站应交纳的物业费承担连带责任。
关于车位数量。
奇峰·清华源三期负五层至负二层规划用途为车库，其中负四层至负二层规划车位数量为280个，奇峰物业管理公司主张奇峰·清华源三期负四层至负二层实际车位数量为270个。在庭审中，沙南街停车库管理站表示奇峰·清华源三期负四层至负二层实际车位数量需要庭后核实，本院当庭要求其指定的期限内答复本院，但沙南街停车库管理站至今未答复。因此，本院确认奇峰·清华源三期负四层至负二层实际车位数量为270个。
关于物业服务费标准的问题。
《前期物业服务合同》约定停车场属于奇峰集团公司所有、委托奇峰物业管理公司管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位70元／个·月的标准向奇峰物业管理公司交纳停车费，奇峰物业管理公司从停车费中按车库车位70元／个·月的标准提取停车管理服务费。另，《奇峰·清华源三期物业服务合同》约定停车场属于开发建设单位所有，业主享有优先使用权，车位使用人应按开发建设单位制定的标准向奇峰物业管理公司交纳停车费。奇峰物业管理公司另收取才车位管理费。车位权属系业主的，车库车位70元／月标准向奇峰物业管理公司交纳停车管理服务费。上述合同约定的车位管理费、停车管理服务费均指车库车位的物业服务费，因此，合同约定的每月每个车位的物业服务费70元。
综上，沙南街停车库管理站应当向奇峰物业管理公司支付2011年9月1日至2013年8月31日期间奇峰·清华源三期负四层至负二层停车库的物业服务费为453600元（70元／月·个车位×270个车位×24月）。
关于水电费问题。
奇峰物业管理公司实际支付了履行物业服务合同期间的水电费，而奇峰·清华源三期负四层至负二层停车库实际为沙南街停车库管理站使用、收益，且依照《沙南街公共停车库经营管理协议》的约定，从2011年9月1日起奇峰·清华源三期负五层至负二层停车库产生的水费、电费、物管费等相关费用由沙南街停车库管理站自行承担，因此，沙南街停车库管理站应当支付奇峰物业管理公司2011年9月至2012年5月期间的水电费54327.56元，但奇峰物业管理公司要求奇峰集团公司对沙南街停车库管理站的该债务承担连带责任，没有法律规定，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《重庆市物业管理条例》第54条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆奇峰物业管理有限公司2011年9月1日至2013年8月31日期间奇峰·清华源三期负四层至负二层停车库的物业服务费为453600元，由被告重庆奇峰物业（集团）有限公司对被告重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站的前述债务承担连带责任。二、被告重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆奇峰物业管理有限公司2011年9月至2012年5月期间的水电费54327.56元。三、驳回原告重庆奇峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9016元（原告已预交4508元），由被告重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站负担，此款限被告重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆奇峰物业管理有限公司，由被告重庆奇峰物业（集团）有限公司对被告重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站的前述债务承担连带责任
宣判后，重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判或驳回被上诉人重庆奇峰物业管理有限公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人重庆奇峰物业管理有限公司承担。主要事实和理由：1、一审判决适用法律错误，判决上诉人承担物业管理费没有法律依据。本案的车位所有权仍登记在奇峰集团公司名下，上诉人只是基于与奇峰集团公司的《委托管理协议》行使管理权，并不是车位的使用人。而奇峰集团公司作为该项目的开放商，在所有权没有发生登记转移的前提下，应当对外承担全部责任。2、一审判决每个车位每月70元的标准缴纳物管费，没有事实依据。本案中的车位并未纳入物管的管理范围，上诉人承担了本应由奇峰物业公司承担的全部费用，并履行了全部的职责。3、一审判决上诉人承担水电费的同时还判决承担70元每月每个车位的管理费，相互矛盾。
二审审理查明的事实与一审一致。另查明，2014年1月17日，经重庆市沙坪坝区机构编制委员会批复，上诉人重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站更名为重庆市沙坪坝区公共停车管理处。
本院认为，被上诉人奇峰物业先后与被上诉人奇峰集团、本案涉及的小区业主委员会签订的《物业服务合同》、上诉人与被上诉人奇峰集团对涉案车库签订的《经营管理协议》，均系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法、有效。根据先后两份物业服务合同的约定，被上诉人奇峰物业提供的物业服务的范围涵盖上诉人经营管理的涉案车库，奇峰物业也举示了相应证据证明其提供了物业服务，而上诉人未对此举证予以反驳，并且在《经营管理协议》中也明确约定了涉案车库的物业费由上诉人承担，因此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应认定上诉人系物业使用人，上诉人应按照《物业服务合同》约定缴纳相应物业服务费，被上诉人奇峰集团作为涉案车库的业主承担连带责任。《经营管理协议》明确约定涉案车库的水电费由上诉人承担，而该费用实际已由被上诉人奇峰物业缴纳，因此，上诉人应当向被上诉人奇峰物业支付该笔款项。物业服务费的标准在《物业服务合同》中有明确的约定，该项约定也不违反法律强制性规定，应当从其约定。上诉人在一审起诉后已更名，本案中涉及的重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站的权利、义务由重庆市沙坪坝区公共停车库管理处承受。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9016元，由上诉人重庆市沙坪坝区公共停车管理处承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 李 娅
代理审判员 吴长渝
二〇一五年三月五日
书 记 员 韩 微