安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）铜中民二初字第00231号原告：铜陵市新业房屋开发有限责任公司。法定代表人：周爱中，该公司董事长。委托代理人：张乃器，安徽众佳律师事务所律师。委托代理人：余志刚，该公司副经理。被告：陈应生，男，汉族，1975年5月18日出生，住安徽省铜陵市郊区。委托代理人：孙致甜。委托代理人：程久经。被告：铜陵君德信生态工程有限公司。法定代表人：孙致甜，该公司董事长。委托代理人：程久经，该公司办公室主任。原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司与被告陈应生、被告铜陵君德信生态工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司于2014年9月1日向本院提起诉讼。本院受理案件后，依法组成合议庭，于2014年10月11日公开开庭审理了本案。原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司的委托代理人张乃器、余志刚，被告陈应生的委托代理人孙致甜、程久经，被告铜陵君德信生态工程有限公司的法定代表人孙致甜及其委托代理人程久经到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司诉称：2011年1月11日、2012年5月11日，被告铜陵君德信生态工程有限公司就购买原告开发建设的白鹤家园公建二（综合楼）网点房和办公房事宜，先后与原告签订房屋认购协议及补充协议各一份。双方约定被告铜陵君德信生态工程有限公司所购房屋面积约5819.62平方米，总价款1400万元。2012年6月6日，被告铜陵君德信生态工程有限公司又将其中一层1#网点房面积142.49平方米、2#网点房面积209.65平方米和4#网点房面积446.4平方米转由被告陈应生购买，并承诺被告陈应生的购房款由被告铜陵君德信生态工程有限公司担保支付。为此，原告于2012年10月30日与被告铜陵君德信生态工程有限公司签订储藏室房屋买卖合同三份、办公用房买卖合同三份、商业网点房买卖合同一份。同时，原告与被告陈应生签订商业网点房买卖合同三份。上述合同对所购房屋面积，单价等进行了具体约定。其中，被告铜陵君德信生态工程有限公司购二层网点房面积644.74平方米、价款1384669元，三层办公房面积1378.43平方米、价款2605127元，四、五层办公房各1437.59平方米，价款分别为2469940元和2222946元，六层储藏室3间分别为33.1平方米、35.85平方米、53.78平方米，价款分别为42652元、46196元、69300元，总计8840830元。由被告陈应生购买一层1#网点面积142.49平方米、2#网点面积209.65平方米和4#网点面积446.4平方米的价款分别是673238元、1080606元、3405325元，合计人民币5159169元。在履行上述合同过程中，原告在购房款未结清的情况下，为被告铜陵君德信生态工程有限公司和被告陈应生开具了发票，并协助办理了产权过户登记手续。截止目前，被告铜陵君德信生态工程有限公司共计支付购房款940万元，其中8840830元为被告铜陵君德信生态工程有限公司应付购房款，559170元为被告铜陵君德信生态工程有限公司代被告陈应生支付的购房款。被告陈应生购房合同项下的购房款至今仍有4599999元未结清。对上述欠款，原告曾多次催被告铜陵君德信生态工程有限公司和被告陈应生还款未果，被告不按合同约定履行还款的行为已构成违约，损害了原告的合法权益。原告诉请法院依法判决：一、被告陈应生向原告偿付购房款本金4767317元，并承担违约责任支付违约金，向原告支付违约金1525541.44元；二、被告铜陵君德信生态工程有限公司向原告偿付购房款本金332682元，并承担违约责任，向原告支付违约金106458.24元；三、被告铜陵君德信生态工程有限公司对被告陈应生上述还款承担连带责任；四、两被告共同承担本案的诉讼费用。被告陈应生、被告铜陵君德信生态工程有限公司辩称：原告诉称都是事实，被告没有异议。购房面积、单价和总价都是对的。原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司针对诉讼请求向本院举证如下：1、铜陵新业公司企业法人营业执照、机构代码证，证明原告主体资格；2、被告陈应生身份证复印件、铜陵君德信生态工程有限公司及农林分公司工商登记信息表，证明被告的主体资格情况；3、房屋认购协议书及补充协议书（含销售明细表），证明原告与被告铜陵市新业房屋开发有限公司形成房屋买卖关系；4、被告铜陵市新业房屋开发有限公司情况说明、担保函，证明被告将房屋认购协议项下部分权利和义务转让给被告陈应生，并为被告陈应生的购房行为提供担保；5、原告与被告铜陵市新业房屋开发有限公司及陈应生签订的合同编号分别为201202833、201202834、201202835、201202835、201202836、201202840、201202841、201202842、201202843、201202912、201202913的商品房买卖合同复印件各一份，证明原告与被告形成商品房买卖合同关系及之间的权利与义务的具体约定；6、被告铜陵市新业房屋开发有限公司向原告支付购房款共计940万元的一组财务凭据，证明被告铜陵市新业房屋开发有限公司支付购房款情况；7、律师函二份，证明原告向被告催收欠款。被告陈应生、被告铜陵君德信生态工程有限公司对原告提交的证据经质证没有意见。被告陈应生、被告铜陵君德信生态工程有限公司未向本院提交证据。根据当事人的陈述及提供的上述证据，本院对本案证据认证如下：原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司向本院提交的七组证据，被告陈应生、被告铜陵君德信生态工程有限公司对证据的真实性未提出异议，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。经审理查明：2011年1月11日、2012年5月11日，被告铜陵君德信生态工程有限公司就购买铜陵市新业房屋开发有限责任公司开发建设的白鹤家园公建二（综合楼）网点房和办公房事宜，先后与原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司签订《房屋认购协议》及《房屋认购补充协议》各一份，协议约定被告铜陵君德信生态工程有限公司所购房屋面积约5819.62平方米，总价款1400万元。2012年6月6日，被告铜陵君德信生态工程有限公司又将其中一层1#网点房面积142.49平方米、2#网点房面积209.65平方米和4#网点房面积446.4平方米转让给被告陈应生购买，被告铜陵君德信生态工程有限公司于2012年6月6日向原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司出具《担保函》一份，承诺对被告陈应生购买的上述房屋房款由被告铜陵君德信生态工程有限公司支付，合同由被告陈应生签订，由原告开具购房发票给陈应生，由此产生的法律纠纷由铜陵君德信生态工程有限公司承担。为此，原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司于2012年10月30日与被告铜陵君德信生态工程有限公司签订储藏室房屋买卖合同三份、办公用房买卖合同三份、商业网点房买卖合同一份，具体合同编号分别为：201202833、201202834、201202835、201202836、201202840、201202841、201202842，被告铜陵君德信生态工程有限公司所购二层网点房面积644.74平方米、价款1384669元；三层办公房面积1378.43平方米、价款2605127元；四、五层办公房各1437.59平方米，价款分别为2469940元和2222946元，六层储藏室三间面积分别为33.1平方米、35.85平方米和53.78平方米，价款分别为42652元、46196元、69300元，总计购房款为8840830元。同时原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司与被告陈应生签订商业网点房买卖合同三份，具体合同编号为201202843、201202912、201202913，被告陈应生购买一层1#网点房面积142.49平方米、2#网点房面积209.65平方米和4#网点房面积446.4平方米的价款分别是673238元、1080606元、3405325元，合计价款为5159169元。在履行上述合同过程中，原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司在对方购房款未结清的情况下，为协助对方办理产权过户登记手续，向被告铜陵君德信生态工程有限公司和被告陈应生开具了发票。庭审中，被告确认截止目前，被告铜陵君德信生态工程有限公司共计支付购房款890万元，其中8508148元为被告铜陵君德信生态工程有限公司支付的购房款，铜陵君德信生态工程有限公司欠原告购房款332682元。被告铜陵君德信生态工程有限公司为被告陈应生支付了购房款391852元，被告陈应生欠原告购房款4767317元未付。对所欠原告的购房款，两被告认可对被告陈应生拖欠的购房款应由其本人支付，被告铜陵君德信生态工程有限公司承担连带清偿责任。另查：原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条约定买受人于2012年6月20日签订合同之日起付清首付款，余款在2012年8月20日之前付清，即付清所有房款；合同第七条约定买受人未按照合同约定时间支付房款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款项期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付期限的第二日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。现原告主张利息从2012年8月21日起到2014年8月7日，之后的利息按照合同约定利息日万分之五计算至全部款项付清之日止，违约金和利息计算应当按照合同约定计算，合同期内逾期90日内按日万分之一计算，90日之后按日万分之五，并没有超过银行同期贷款利率的4倍，不违反法律规定。被告则认为合同约定的利息过高，对利息计算起止日期有异议。综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点：原告主张被告铜陵君德信生态工程有限公司、被告陈应生除支付购房款本金外，从什么时间按什么标准承担支付违约金？本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《房屋认购协议》、《房屋认购补充协议》以及《担保函》均系当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，上述合同及《担保函》的效力，本院予以认定。原、被告双方应按照合同约定履行义务，但被告铜陵君德信生态工程有限公司、被告陈应生分别拖欠原告购房款332682元和4767317元未付，构成违约，应该承担偿还购房款本金及相应的违约责任。依据《商品房买卖合同》第六条、第七条关于“被告余款应在2012年8月20日之前付清，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款项期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付期限的第二日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”的约定，对逾期违约金从2012年8月21日起到2012年11月20日止以两被告实欠原告购房款的日万分之一承担违约责任；从2012年11月21日起到全部款项付清时止，以两被告实欠原告购房款的日万分之五承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。被告铜陵君德信生态工程有限公司于2012年6月6日向原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司出具《担保函》，承诺保证对被告陈应生购买的上述房屋房款由被告铜陵君德信生态工程有限公司支付，故被告铜陵君德信生态工程有限公司应对被告陈应生拖欠购房款承担连带清偿责任。被告铜陵君德信生态工程有限公司在承担清偿责任后，有权向被告陈应生进行追偿。综上，原告的诉讼请求理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条之规定，判决如下：一、被告陈应生于本判决生效后七日内向原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司偿付购房款本金4767317元，并承担违约金（从2012年8月21日起到2012年11月20日止以被告陈应生实欠原告购房款4767317元的日万分之一承担违约金；从2012年11月21日起到全部款项付清时止以被告陈应生实欠原告购房款4767317元的日万分之五承担违约金）。二、被告铜陵君德信生态工程有限公司于本判决生效后七日内向原告铜陵市新业房屋开发有限责任公司偿付购房款本金332682元并承担违约金（从2012年8月21日起到2012年11月20日止以被告铜陵君德信生态工程有限公司实欠原告购房款332682元的日万分之一承担违约金；从2012年11月21日起到全部款项付清时止以被告铜陵君德信生态工程有限公司实欠原告购房款332682元的日万分之五承担违约金）。三、被告铜陵君德信生态工程有限公司对本判决第一项给付款项承担连带清偿责任。铜陵君德信生态工程有限公司在承担清偿责任后，有权向被告陈应生进行追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58924元，诉讼保全费5000元，合计63924元由被告陈应生、被告铜陵君德信生态工程有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  程 毅人民陪审员  汪海晖人民陪审员  程金保二〇一五年一月二十日书 记 员  王 淼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条--依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条--当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条--借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第二十一条--保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条--保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条--人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。