安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民一初字第01274号
原告：王李静，女，1973年6月25日出生，汉族，高中文化，居民。
委托代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司。
法定代表人：徐厚江，该公司经理。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：潘传梅，安徽环滁律师事务所实习律师。
原告王李静与被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月11日公开开庭进行了审理。原告王李静及其委托代理人周光成，被告滁州市瑶海农机大市场开发有限公司的委托代理人潘传梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王李静诉称：被告在滁州市紫薇南路1559号处，开发建筑了瑶海农机大市场房屋。2010年12月13日，原告向被告购买了该农机大市场23幢商业单元21室，建筑面积91.26平方米。双方签订了商品房预售合同。合同约定：总房价367814元，交房日期为2011年9月30日，交房条件为：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，被告对该房屋设定的抵押已注销；逾期交房的，按已付房款日万分至五计算违约金以及交房时应出示的证明文件、房屋实测面积资料、质量保修等内容。该合同签订后，原告依据合同约定，履行了自己的义务，缴纳了房款等，但被告却没有如期交房，没有按期办理和交房房产证，而且，被告所要交付的房屋，没有建筑楼梯，一至三层楼房，留有太大的洞口等，虽然预售合同中对预留楼梯口做了约定，但该约定时被告提供的格式条款、霸王条款、损人利己条款，严重违背法律的规定，损害了原告的合法利益，直接造成了原告的经济损失，应当是无效条款。被告没有建筑楼梯，丧失了楼房的使用功能，使原告无法使用该楼房，应是无效的行为。同时，被告的行为也严重违约，依据合同的约定和相关规定，被告应当承担违约责任，支付违约金。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告向原告交付房屋并支付逾期交房违约金16919.40元（违约金按已付房款日万分之五计算，自2011年10月1日起暂计算至2011年12月31日止，其后违约金按该标准计算至实际交房日止）；2、被告向原告支付逾期办理交付房产证的违约金11868元（该违约金按同期贷款利率暂自2012年1月1日计算至2012年4月30日止，其后违约金继续支付至实际交付房产证日止）；3、依法确认原、被告双方签订的商品房预售合同中附件三第七条为无效条款，责令被告依据原建筑设计为原告购买的该商品房建筑一至三层的楼梯（包括扶手或间隔墙）；4、本案诉讼费用由被告承担。
滁州瑶海农机大市场开发有限公司辩称：1、双方在签订合同时已与受委托单位瑶海物业公司签订了委托经营管理合同，委托被告在双方约定交房期限内将本案诉争房产交给被委托单位经营，并将委托经营期间的前六年的租金在房款中抵扣，被告已依合同约定将该房产交给受委托单位委托经营，故被告不存在逾期交房违约责任；2、原告已经从被告处领取初始登记证，依据合同约定应由原告及时办理产权证，因原告逾期领取及办理产权证的后果由其自行承担；3、双方在合同的附件三第七条中明确约定楼梯由原告自行建造，该条款是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应认定为有效条款，且原告在附件三中签字时也意识到该房款中不存在建造楼梯的费用。综上请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年12月13日，原告王李静与被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司签订一份商品房预售合同，约定被告将其投资开发的滁州瑶海农机大市场23幢商业单元21室出售给原告。该合同约定：房屋建筑面积为91.26平方米，总价款为367814元；房屋交付时间为2011年9月30日，若未按期交付房屋，应承担已经交付房款的日万分之五计算违约金；原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由原告依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证等。《商品房预售合同》的附件三还约定：户内楼梯预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。同时，原告与被告下属的滁州瑶海物业有限公司签订了《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》（本合同适用：产权人委托经营）一份，合同约定：1、甲（指原告方）乙（指瑶海物业公司）双方约定，本合同的委托期限自该商铺《商品房预售合同》中约定的房屋交付之日起6年内，即从2011年10月1日起，至2017年9月30日止；2、本合同生效后，甲方向乙方交付房屋的日期为该项目开发商实际将房屋交付甲方之日；3、自2011年10月1日起至2014年9月30日止的三年内，甲方商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在甲方签定《商品房预售合同》时从该商铺的总房款中一次性冲抵，乙方不再另行支付；4、在本合同期内，乙方拥有该商铺的完全使用权和经营管理权益，并对承租人依法按章进行管理和督导；5、本合同履行期间，对于甲方延期办理房屋交接手续的，甲方应向乙方支付延期交付期间的每套商铺每月贰万元人民币的违约金，不足壹个月的按壹个月计算。2011年12月30日，被告开发的瑶海农机大市场商铺23号楼取得滁州市建设工程竣工验收备案证书。2012年4月9日，滁州瑶海农机大市场23幢21室获得初始登记证明。诉争房屋已由被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司交其下属的瑶海物业公司委托经营。
本案争议焦点：1、被告是否存在逾期交房、逾期办证违约行为及是否应支付违约金？2、合同附件三中关于建造楼梯及楼梯间隔墙的约定是否无效？
本院认为：（一）、原告与被告自愿签订的《滁州市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。在《商品房预售合同》中虽约定被告于2011年9月30日前交房，逾期将承担日万分之五的违约责任，但双方又在《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》中约定房屋从2011年10月1日由被告下属的瑶海物业公司使用六年，前三年因房价优惠免费，延期交接房屋将承担每套每月贰万元人民币的违约金；该房屋已由被告转交给了其下属的瑶海物业公司，瑶海物业公司现正在经营使用，且没有给原告方造成任何损失。本院综合上述情况认为，诉争房屋视为原、被告双方各自按期交付为妥，故原告要求被告承担逾期交房违约责任的请求，本院不予支持。（二）、对于被告是否构成逾期办证问题。因按照原、被告签订的《商品房预售合同》约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，而被告直到2012年4月9日才取得了滁州市房地产登记证明初始登记，故原告要求被告从2012年1月1日开始承担逾期办证违约责任的请求，本院予以支持，但该责任应计算最长到可以办理房地产权证时为止，即2012年4月9日取得初始登记时为止即逾期100天，因双方在合同中没有约定逾期办证的违约金数额，本院依法按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即367814元×6.10%×（1＋30%）×100天÷365天＝7991.13元；（三）、原告主张双方签订的合同附件三第七款无效，要求被告按照规定为原告建造楼梯及楼梯间隔墙，本院认为，因合同附件三中双方约定“户内楼梯：预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。”不违反法律强制性规定，故对此诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王李静逾期办证违约金7991.13元；
二、驳回原告王李静的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费520元，由原告王李静负担470元，被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 龙云宏
代理审判员 唐 伟
人民陪审员 张 龙
二〇一三年十二月九日
代理书记员 凌振华
附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条第一款当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交
付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。