四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1114号上诉人（原审被告）莫小于，男，汉族，1973年11月16日出生，住四川省南充市嘉陵区。委托代理人王杰，四川罡兴律师事务所律师。委托代理人唐亮，四川罡兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）肖茂铭，男，汉族，1977年5月1日出生，住四川省仪陇县。上诉人莫小于因与被上诉人肖茂铭房屋租赁合同纠纷一案不服南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第5356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成了合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审审理查明：案涉门面房位于南充市顺庆区鱼岭街XX号X幢X层X号，案外人任思勤于2014年9月4日将该房屋租给莫小于使用，租期为2014年9月4日至2015年9月4日。该协议约定“乙方(注：被告莫小于)如在租用期间实在无法经营的情况，可以转让他人使用，但前提是必须经过甲方任思勤同意通过并签字才能转租他人。如转让必须要收转让费”。后因莫小于只需使用该门面房前的摊位，便于2015年3月28日与原告肖茂铭签订《门面出租协议》将案涉门面房出租给原告肖茂铭使用，该协议约定“甲方（注：莫小于）自愿将金鱼岭志诚房产鱼岭街XX号X幢X层X号门面房出租给肖茂铭使用。租期为叁年起止时间是：2015年3月28日至2018年3月28日止。年租金为：人民币49000.00元…此协议一式两份，具有同等法律效力甲方：莫小于乙方：肖茂铭2015年3月28日”。在肖茂铭所持协议的背面，有莫小于书立收条载明“今收到房租金（3月28日至9月4日）共计贰万零肆佰壹拾。另收定金8000元整（捌仟元整），合计贰万捌仟肆佰壹拾元整。此据为证收款人：莫小于2015年4月1日”。庭审中，莫小于称该8000元系肖茂铭交纳的2015年9月4日至2016年9月4日的定金，若肖茂铭不租门面房该8000元就不会退还，肖茂铭亦称若其不租房屋该定金8000元便不会退还。后莫小于于2015年9月20日将该门面另行出租给他人。原审中，肖茂铭的诉讼请求为，判令莫小于将其支付的定金8000元双倍返还并按农商银行贷款利息4倍承担利息至还款之日止。原审法院认为：双方当事人虽于2015年3月28日签订了《租房协议》，但案涉门面房系莫小于从案外人任思勤处承租，莫小于再将该门面房转租给肖茂铭系无权处分，在莫小于与案外人任思勤于2014年9月4日所签订的租房协议中特别约定转租该房屋必须经过案外人任思勤同意并签字，但至今案外人任思勤未在本案双方当事人所签订的《租房协议》上签字同意莫小于将该房屋转租，莫小于亦未提交案外人任思勤签字同意其转租或其在转租后取得该房屋处分权的证据，且莫小于的转租期限亦超过了其剩余的租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，因权利人任思勤未对该转租行为予以追认，莫小于在转租后亦未取得案涉门面房的处分权，故双方所签订的《租房协议》应属无效合同，双方在租房协议背面约定的定金条款作为《租房协议》的担保合同及从合同，在主合同无效的情形下其效力应当归于无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对肖茂铭请求莫小于返还定金8000元的诉讼请求依法予以支持。因肖茂铭在订立《租房协议》时亦明知该门面房系他人出租给莫小于，其对合同的无效具有一定的过错，故对其请求莫小于双倍返还定金并承担利息的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、莫小于在本判决生效之日起十日内向肖茂铭退还定金8000元；二、驳回肖茂铭的其他诉讼请求。案件受理费100元，由肖茂铭负担50元、莫小于负担50元。宣判后，上诉人莫小于不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第5356号民事判决，改判驳回被上诉人肖茂铭一审的全部诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实不清，一审法院认定2015年3月28日签订的《租房协议》无效，其认定事实不清。事实是案外人任思勤将本案门面房出租给上诉人从2014年9月4日至2015年9月4日，并于2015年2月又与上诉人达成续租门面意向协议，即从2015年9月4日至2018年9月4日继续租赁，并收取上诉人8000元定金。而上诉人将房屋进行转租也是征得了房主任思勤同意的，二审中，我方将提供房主任思勤的证明予以证实。因此，上诉人与被上诉人所签订的转租协议是合法有效的。上诉人与被上诉人所签订的转租协议合法有效，双方均应当依照履行，而依照合同约定，对方单方不再继续承租案涉房屋，其定金8000元不应再进行返还。被上诉人肖茂铭答辩称：双方签订的房租转租协议租期是从2015年3月28日至2018年3月28日止，上诉人和房主的合同是2014年9月4日至2015年9月4日。上诉人和房东的合同没有交给我方看过，在派出所才拿出来，而且房东注明了要经过任思勤同意才能转租。在派出所调解时，对方也从来没有提供过房主的电话，导致我方无法向房主核实是否同意上诉人转租，以及租期的事实，导致我方不敢继续租用该房屋。同时在我方租赁期内，上诉人还擅自换了锁。综上，是上诉人不履行合同，行为存在欺诈，所以这8000元定金应当予以退还。请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明：二审中，上诉人莫小于向本院提交了案涉房屋的房主任思勤书面证明，其证明内容为，1、房主与上诉人签订了两份租赁合同，一份租期是2014年9月4日至2015年9月4日，另一份租期是2015年9月4日至2018年9月4日，其中后一份协议虽然是2015年9月4日签订的，但在2015年2月其与上诉人已经达成意向协议，继续租赁，并收取了上诉人8000元定金。2、2015年3月26日上诉人与被上诉人的合同，上诉人莫小于是电话征求了房主意见的，房主对转租表示同意。3、因房主长期不在南充，无法在上诉人莫小于与他人的转租合同上签字。经本院向房主本人任思勤核实，其证实的内容与其书面证实的内容一致。另查明，二审中，上诉人莫小于称其将2015年2月与房主任思勤的意向协议交与被上诉人肖茂铭看过，但现因疏于保管，无法提供该协议。再查明，被上诉人肖茂铭一审称其搬离房屋的时间是2015年9月份。本院认为：根据本案一、二审查明的事实，案涉房屋的房主任思勤已经证实上诉人莫小于出租案涉房屋是经过其同意的，并亦证实了其同意与莫小于续租的事实。由于房主认可上诉人转租及续租的事实，上诉人莫小于将案涉房屋向被上诉人肖茂铭进行转租的行为并未违反法律规定，其转租协议应当认定为有效，一审认定合同无效不当，应予纠正。上诉人莫小于于2015年9月20日将案涉房屋另行出租他人，被上诉人肖茂铭认可其在2015年9月份也搬离了案涉房屋，因此双方当事人实际已经解除了双方签订的房屋租赁协议，对此本院予以确认。本案的争议在于被上诉人肖茂铭所交纳的8000元定金是否退还，而根据双方的陈述，该8000元定金是为保证租赁合同的继续履行，若被上诉人无正当理由不租用案涉房屋，则该8000元定金不予退还。因此，判断该8000元是否退还，应当分析判断导致双方租赁合同解除的责任在哪方。虽然二审中，上诉人提供的房主任思勤的证明以及本院向房主任思勤核实情况表明房主任思勤对案涉房屋的转租及续租的事实均无异议，但由于上诉人并无证据证明其订立合同时向被上诉人告知过房主同意转租及同意续租的事实，因而被上诉人在上诉人与房主2014年9月4日签订的合同到期之日提出对房屋是否能够继续租赁以及房主是否同意转租的质疑并无不当。若此时双方均善意的履行租赁合同，应当由出租方即上诉人莫小于提供房主同意转租及续租的相关依据，如提供房主的电话供被上诉人肖茂铭核实或在当时就提供房主的书面证明或说明，以确定房主是否同意转租和续租。但无证据证明上诉人此时采用过任何方式将房主同意转租和续租的事实转达给被上诉人。因此，在履行双方签订的租赁合同中，上诉人有一定过错，对最终双方租赁合同的解除应当承担相应的责任。因此，被上诉人肖茂铭请求返还定金的请求应予支持。综上，原审法院虽认定事实错误，但案件判决实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人莫小于负担。本判决为终审判决。审判长  朱苏川审判员  唐晓兰审判员  石 炜二〇一六年八月九日书记员  赖姝伶