宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第1812号
原告：宁波元一科技有限公司（组织机构代码为77562056-3）。住所地：宁波市科技园区梅墟北三路。
法定代表人：江炳坤，该公司总经理。
委托代理人：费震宇，浙江导司律师事务所律师。
委托代理人：周阳娟，浙江导司律师事务所律师。
被告：宁波蓝源股权投资有限公司（组织机构代码为08476191-4）。住所地：宁波高新区扬帆路***弄*号***室。
法定代表人：刘健勃，该公司董事长。
被告：浙江江材能源科技有限公司（组织机构代码为30908859-X）。住所地：宁波高新区梅景路***号。
法定代表人：刘健勃，该公司董事长。
上述两被告的共同委托代理人：段逸超，浙江和义观达律师事务所律师。
上述两被告的共同委托代理人：张路，浙江和义观达律师事务所律师。
原告宁波元一科技有限公司（以下简称元一公司）为与被告宁波蓝源股权投资有限公司（以下简称蓝源公司）、浙江江材能源科技有限公司（以下简称江材公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月8日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员凌碧波适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年5月6日转为普通程序，组成合议庭审理。本案审理期间，本院根据原告的申请，依法对两被告实施了财产保全。被告蓝源公司在答辩期内对本案管辖权提出了异议，本院依法裁定驳回了被告蓝源公司的异议，被告蓝源公司对此不服，上诉于宁波市中级人民法院，被驳回上诉。本案于2016年4月13日、2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告元一公司的委托代理人费震宇、周阳娟、两被告的共同委托代理人张路到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。
原告元一公司起诉称:2014年7月11日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定两被告租赁原告所有的位于宁波国家高新区新梅路的厂房（建筑面积24303平方米），被告蓝源公司为承租方，被告江材公司为使用方，合同约定相关权利义务，两被告对合同义务共同承担连带责任。合同签订后，原告按约履行了交付房屋的义务，两被告实际占有使用涉案房屋。2015年4月16日，被告蓝源公司向原告出具承诺书，就两被告在租赁房屋范围内搭建临时房、私自安装空调、食堂通风管道及停车棚等违约事实作出承诺，如原告因此遭受行政处罚，均由被告蓝源公司负责，并承担无条件拆除、恢复原貌及支付相关费用的义务。2015年8月4日，由于两被告未能按期支付第三期租金1830000元，经原告催告，两被告向原告确认最迟在2015年8月31日前支付拖欠租金，否则原告有权停止两被告使用房屋及附属设施、解除合同、没收押金，并要求两被告承担其他约定的违约金和赔偿损失。至2015年8月31日，两被告未依承诺履行支付租金的义务。2015年9月2日，原告委托律师向两被告寄送律师函，要求两被告于2015年9月6日前支付拖欠的租金及逾期付款违约金，否则租赁合同于2015年9月7日解除，并要求两被告为此承担相应的违约责任。之后，两被告并未支付拖欠的租金及逾期付款违约金。由于两被告私自搭建等行为，导致租赁房屋外墙损坏，由此产生外墙复原、拆除等费用。另外两被告也没有交付水电费。两被告的行为构成违约，为维护原告的权利，故诉至法院，请求判令：1、确认原告与两被告签署的《房屋租赁合同》于2015年9月7日解除；2、两被告立即搬离租赁房屋，且将清洁完好状态的房屋及设施交付原告（需符合房屋交付时的记录）；3、两被告向原告支付自2015年7月21日至2015年9月6日止拖欠的房屋租金481315.2元以及逾期付款违约金（以上述拖欠租金为基数，按日千分之二利率从2015年7月18日起计算至实际支付日，暂计至2015年9月6日为49094.2元）；从2015年9月7日至实际搬离并交付房屋之日产生的房屋占有使用费（按日租金的二倍标准计算，至2015年12月10日为1905205.48元）；绿化维护费40000元、防水维护费156000元、房屋和附属设施维护费400000元、未履行租期的赔偿费6838684.8元。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求，增加诉讼请求为：两被告向原告支付租赁房屋的修复费用774026元，垫付的水电费9251.55元及垫付的电费41854.56元。
被告蓝源公司、江材公司共同答辩称：1、被告未支付第三期租金系原告所致。被告提出对租赁合同的变更，要求对支付条件修改，根据合同约定原告有义务向被告开具发票，在被告交付第二期租金之后，原告没有开具发票，因为原告没有履行先履行义务，所以被告没有支付租金。2、原告要求被告支付占有使用费等无依据。合同解除不是被告的原因导致的。被告已经应原告的要求搬离，未搬离的家具等归原告处理，被告认为被告在2015年11月5日已搬离涉案房屋，是原告一直迟迟未接收，2015年11月5日之后的占有使用费、水电费等费用应由原告承担，如果认定被告存在违约，违约金约定过高，请求调整。3、房屋修复费不能证明其合理性及用于修复对租赁房屋的损坏。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.《房屋租赁合同》一份，拟证明原告与两被告存在租赁关系，双方就房屋及附属设施维护费、违约责任等事宜进行约定的事实；
2.房屋所有权证三份、土地证一份，拟证明原告对出租的房屋享有所有权以及出租房屋的具体情况的事实；
3.《承诺书》二份，拟证明被告蓝源公司对违规搭建临时房、私自安装空调等破坏外墙行为的确认并就承担相关费用作出承诺的事实；
4.《确认函》一份，拟证明两被告确认拖欠租金的金额、支付日期以及未按期支付应承担具体违约责任的事实；
5.邮寄面单、律师函、邮寄查询单一组，拟证明被告拖欠租金，原告予以催收，并告知如拒付租金则合同解除的事实；
6.原告交付房屋时交接清单、承诺函及收条、公证书及光盘各一份，拟证明原告向两被告交付租赁房屋时的状态、被告承诺搬离的事实、被告在租赁期间对租赁房屋的破坏以及未完成交接即搬离、未修复租赁房屋的事实；
7.水电费发票及支付凭证一组，拟证明原告为被告垫付的水电费的事实；
8.施工合同、发票、支付凭证一组，拟证明因被告对租赁房屋的破坏，原告自行修复租赁厂房所产生费用的事实。
两被告质证后对上述第1、2、3、4、5项证据无异议，对第6、7项证据的真实性无异议，但认为被告已在2015年11月5日搬离涉案房屋，相关费用应计算至2015年11月5日。对第8项证据有异议，认为该证据无法证明款项都是用于修复被告造成的损失。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.照片7张，拟证明原告在2015年9月、10月擅自查封被告承租的房屋，侵犯被告对承租房屋的使用权，致使被告未能按约占有使用承租房屋的事实；
2.微信记录、往来邮件及补充协议草稿一份，拟证明原告与被告就修改房屋租赁合同一直进行协商的事实。
原告质证后对上述第1项证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为被告在原告通知解除合同之后早就应该搬离房屋的，原告是出于无奈才贴公告，被告违约在先，原告自力救济在后，被告在拍照之后封条就撕掉了，不然就不会有被告的承诺函也不会有水电费发生了。对第2项证据认为真实性不能确认。
本院认为：对于原告提交的第1、2、3、4、5项证据，因两被告均无异议，故本院予以确认。对于原告提交的第6、7项证据及两被告提交的第1项证据，因双方对其真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，其合法性、关联性方面本院将在以下综合阐述。对原告提交的第8项证据，被告虽有异议，但其在庭审中明确表示拒绝修复，就修复费用又不要求鉴定，故本院确认原告提交该项证据的证明力。对两被告提交的第2项证据，本院认为，原、被告双方就合同变更未能协商一致，故对此证据，本院不予认定。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2014年7月11日，原告（合同的甲方，出租方）与被告蓝源公司（合同的乙方，承租方）、被告江材公司（合同的丙方，实际房屋使用方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方所有的位于宁波国家高新区新梅路的厂房，建筑面积24303平方米，两被告对合同义务承担共同、连带之责。租赁期限5年，自2014年7月21日至2019年7月20日。租金为：从2014年7月21日至2015年7月20日，年租金为305万元；从2015年7月21日至2017年7月20日，年租金为366万元；从2017年7月21日至2019年7月20日的租金，以宁波国家高新区凌云产业园区为参考，双方予以协商。先付租金后使用，租金每六个月支付一次。首期租金1525000元，在2014年7月21日之前支付（使用期为2014年7月21日至2015年1月20日）；第二期租金1525000元，在2015年1月18日之前支付（使用期为2015年1月21日至2015年7月20日）；第三期租金1830000元，在2015年7月18日之前支付（使用期为2015年7月21日至2016年1月20日）；以后依次类推（合同3.2条）。乙方同意支付租赁押金90万元，水电费押金10万元。若在租赁期限内的前三年中因乙方原因解除本合同或因乙方违约而被解除合同的，乙方必须支付每年20000元的绿化维护费、每年52000元的房屋防水维护费、每年200000元房屋和附属设施维护费给甲方，对于租期不足一年部分，按一年支付（合同4.5条、10.5条、10.6条）。租赁期间因乙方原因对所租房屋有损坏的，应进行维修并承担相应费用；乙方不及时维修的，甲方可自行或委托第三方进行维修，由此产生的费用甲方有权从押金等款项中直接扣除（合同第6.5条）。乙方未按约定及时缴付房租及其他应付费用的，每延期一日，按应付费用的千分之二/日支付违约金；且甲方有权提前解除合同，没收押金并要求赔偿损失（合同9.1条）。双方还另行约定了其他权利义务。上述合同签订后，原告履行了交付房屋的义务，两被告支付给原告押金100万元，并实际占有使用涉案房屋。
2015年4月16日，被告蓝源公司向原告出具承诺书，就两被告在租赁房屋范围内搭建临时房、私自安装空调、食堂通风管道及停车棚等附属设施作出承诺，如原告因此遭受行政处罚，均由被告蓝源公司负责，并承担无条件拆除、恢复原貌及支付相关费用的义务。
2015年8月4日，由于两被告未能按期支付第三期租金1830000元，经原告催告，两被告向原告确认最迟在2015年8月31日前支付拖欠的租金，否则原告有权停止两被告使用房屋及附属设施、解除合同、没收押金，并要求两被告承担其他约定的违约金和赔偿损失。至2015年8月31日，两被告未依承诺履行支付租金的义务。
2015年9月2日，原告委托律师向两被告寄送律师函，要求两被告于2015年9月6日前支付拖欠的租金及逾期付款违约金，否则租赁合同于2015年9月7日解除，并要求两被告为此承担相应的违约责任。之后，两被告并未支付拖欠的租金及逾期付款违约金。
2015年10月22日，两被告又向原告作出《承诺函》一份，承诺所有机器设备等物资在2015年11月5日前搬离，如未能搬离，视同放弃。
2015年12月10日，两被告搬离涉案房屋，原告向宁波市天一公证处申请保全证据，由该处对两被告承租的涉案房屋外观及内部情况进行拍摄。2015年12月13日，两被告将涉案房屋钥匙交给原告。
另查明，自2015年7月21日起至2015年9月6日止的租金481315元及自2015年9月7日起至2015年12月10日止的占有使用费952603元，两被告至今未付。截止两被告搬离涉案房屋时，尚欠原告水费9251.55元、电费41854.56元，两被告亦至今未付。另外，两被告自承租涉案房屋后，亦未支付过原告绿化维护费、房屋防水维护费、房屋和附属设施维护费。
本案审理期间，原告委托案外人宁波普伦祥装饰工程有限公司对两被告承租过的涉案房屋进行拆除维修，共支付工程款774026元。
本院认为：原告与两被告于2014年7月11日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。在合同履行过程中，原告已按约将涉案房屋交付给两被告使用，而两被告未按约于2015年7月18日支付自2015年7月21日以后的租金。根据涉案合同9.1条的约定，两被告未按约支付房租及及其他应付费用的，原告有权提前解除本合同。合同自原告解除通知送达给两被告之日即2015年9月7日起解除，故对于原告请求确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2015年9月7日解除的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后至2015年12月10日期间，两被告仍占有使用涉案房屋，故本院对于原告要求两被告支付自2015年7月21日起至2015年9月6日止的租金481315元及自2015年9月7日起至2015年12月10日止的占有使用费952603元的诉讼请求，予以支持。对于原告要求两被告支付以拖欠的租金481315元为基数，按日千分之二利率从2015年7月18日起计算至实际支付日，及从2015年9月7日起至2015年12月10日实际搬离之日的房屋占有使用费（按日租金的二倍标准计算为1905205.48元）的诉讼请求，本院认为，逾期支付租金的违约金以日千分之二利率计算，房屋占有使用费按日租金的二倍标准计算，其约定的违约金均属过高，两被告请求予以减少，本院予以准许，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计息。因两被告至今尚欠原告租金481315元、占有使用费952603元，合计1433918元，故两被告应以1433918元为基数支付给原告自2015年7月18日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算的利息。涉案租赁合同约定租赁厂房的水电费由两被告自行承担，至两被告搬离涉案房屋时，尚欠原告水费9251.55元、电费41854.56元，该款两被告至今未付。故对于原告要求两被告支付水费9251.55元、电费41854.56元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于原告要求两被告赔偿涉案房屋修复费用774026元的诉讼请求，本院认为，涉案合同第6.5条约定租赁期间因被告原因对所租房屋有损坏的，应进行维修并承担相应费用；被告不及时维修的，原告可自行或委托第三方进行维修，由此产生的费用原告有权从押金等款项中直接扣除，且两被告在涉案房屋内搭建临时房等附属设施时作出承诺，承担无条件拆除、恢复原貌及支付相关费用的义务。本案审理中，两被告明确表示拒绝修复，就修复费用又不要求鉴定，现原告委托案外人宁波普伦祥装饰工程有限公司对两被告承租过的涉案房屋进行拆除维修，共支付工程款774026元证据充分，原告要求两被告支付该款项的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于原告要求两被告支付绿化维护费40000元、防水维护费156000元、房屋和附属设施维护费400000元的诉讼请求，本院认为，根据涉案合同4.5条、10.5条、10.6条的约定，若在租赁期限内的前三年中因被告原因解除本合同的，被告必须支付每年20000元的绿化维护费、每年52000元的房屋防水维护费、每年200000元房屋和附属设施维护费给甲方，对于租期不足一年部分，按一年支付，故两被告应当支付绿化维护费40000元、防水维护费104000元、房屋和附属设施维护费400000元。对于原告要求两被告支付未履行租期的赔偿费6838684.8元的诉讼请求，本院认为，虽然涉案合同约定因被告违约，原告有权没收押金并要求赔偿损失，但两被告支付的押金100万元可以弥补未履行租期的损失，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告申请撤回要求两被告立即搬离租赁房屋，且将清洁完好状态的房屋及设施交付原告（需符合房屋交付时的记录）的诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。两被告辩称本案系原告违约在先，被告已在2015年11月5日搬离涉案房屋，其不应承担自2015年11月5日至2015年12月10日期间相关费用的主张，与本院查明的事实不符，对此本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：
一、原告宁波元一科技有限公司与被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司在2014年7月11日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月7日解除；
二、被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司支付原告宁波元一科技有限公司自2015年7月21日起至2015年9月6日止的租金481315元及自2015年9月7日起至2015年12月10日止的占有使用费952603元，合计1433918元，限在本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司支付原告宁波元一科技有限公司自2015年7月18日起至实际付款之日止以1433918元为基数按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算的利息，限在本判决生效后十日内履行完毕；
四、被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司支付原告宁波元一科技有限公司水费9251.55元、电费41854.56元，限在本判决生效后十日内履行完毕；
五、被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司支付原告宁波元一科技有限公司涉案房屋的修复费用774026元，限在本判决生效后十日内履行完毕；
六、被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司支付原告宁波元一科技有限公司绿化维护费40000元、防水维护费104000元、房屋和附属设施维护费400000元，限在本判决生效后十日内履行完毕；
七、驳回原告宁波元一科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费74455元，财产保全费5000元，合计79455元，由原告宁波元一科技有限公司负担45231元，被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司负担34224元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 凌碧波
人民陪审员 毛志平
人民陪审员 毛红苏
二〇一六年九月二十九日
代书 记员 陈芸琦