湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0191民初960号
原告：林华军，男，1972年1月8日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：陈汉俊，湖北诚智成律师事务所律师。
被告：向爱芳，女，1964年6月12日出生，汉族，住武汉市经济开发区。
委托诉讼代理人：卢家勤，湖北云开正泰律师事务所律师。
原告林华军与被告向爱芳排除妨害纠纷一案，本院于2016年5月3日受理，适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告林华军的委托诉讼代理人陈汉俊、被告向爱芳的委托诉讼代理人卢家勤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林华军向本院提出诉讼请求：1.被告向爱芳立即腾退坐落于武汉市经济开发区滨湖社区11号3-301室的房屋给原告林华军；2.被告向爱芳向原告林华军支付从2012年3月1日起至实际腾退之日止按每月人民币800元的标准计算占用费（暂计算至2016年4月1日为人民币39，200元）；3.被告向爱芳结清从使用该房屋至腾退之日止所发生的所有水电费；4.本案诉讼费用由被告向爱芳承担。事实和理由：原告林华军2006年6月13日从被告向爱芳之母案外人朱秀英及其子女手中购得武汉经济技术开发区滨湖社区11号3-301室房屋，同年原告林华军实际控制房屋后以出租方式获取收益。2011年9月，被告向爱芳通过案外人林先云（系被告向爱芳的嫂子）以每月人民币600元的价格承租该房屋，向原告林华军支付了两季度租金后，未继续支付房租且拒不搬出。因被告向爱芳及其兄妹拒不协助原告林华军办理过户，原告林华军于2012年11月向法院提起诉讼。2015年2月28日，武汉市中级人民法院以（2015）鄂武汉中民终字第00027号判决支持了原告林华军的诉讼请求，判令被告向爱芳及其兄妹共同配合原告林华军办理过户手续。2016年2月25日，原告林华军通过法院强制执行，办理完涉案房产过户手续。
被告向爱芳答辩称：1.原告林华军通是基于（2015）鄂武汉中民终字第00027号判决书为依据进行诉讼，通过该判决书可以看出是被告向爱芳及其兄妹没有将房屋交付给原告林华军，该房屋应该是被告向爱芳及其兄妹共同占有，只是被告向爱芳在使用，故本案原告林华军起诉遗漏主体；2.被告向爱芳并不是以承租为名义非法占用房屋，是被告向爱芳的父母将该房屋赠与给被告向爱芳，赠与行为经过公证，该行为是否合法系另一法律关系，原告林华军起诉程序不合法，事实不清楚。请求法院驳回原告林华军诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告林华军提供的房产证、（2015）鄂武汉中民终字第00027号民事判决书等证据形式、来源合法，被告向爱芳对其真实性亦无异议，本院均予以确认并在卷佐证。
本院认定的事实如下：2006年6月13日，原告林华军在案外人林先云介绍下与被告向爱芳家人签订协议书一份，约定：“甲方（被告向爱芳家人，下同）现有壹套一室一厅住房出售。经双方达成协议，售价人民币95，000元。特协议如下：①房屋目前没有房产证，乙方（原告林华军，下同）预付人民币80，000元整；②房屋差价由甲方负责结算；③以后办理房产证由甲方办理，费用由甲乙双方各付壹半；④一切手续办理完毕后，乙方付清人民币15，000元整。协议达成以后生效，谁违约此协议，谁负责。签字即日起生效。”后经协商，原告林华军同意在办理过户手续前全额支付并实际履行完毕。案外人朱秀英（系被告向爱芳之母）遂从诉争房屋中搬离。2010年，原告林华军出资对诉争房屋进行简单装修，安装防盗网等。2011年9月，被告向爱芳通过案外人林先云以每月人民币600元的价格承租诉争房屋，支付了两季度租金后未再继续支付。2012年3月1日起至今，诉争房屋一直由被告向爱芳使用并拒绝搬离。
2009年9月，诉争房屋办理登记，房产权利人为案外人朱秀英，房屋所有权证号为：武房权证经字第××号，土地证号为：武开国用（还2009）第70**号，案外人朱秀英于2010年9月29日领取标的房屋的房产证与土地证。2012年3月14日，案外人朱秀英立下遗嘱载明，标的房屋是案外人朱秀英本人和其老伴案外人向转运的夫妻共同财产，该房产中属于案外人朱秀英个人的产权部分在其百年之后全部交由小女儿被告向爱芳一人继承等；该遗嘱经湖北省武汉市蔡甸公证处（2012）鄂蔡甸证字第161号公证书公证。2012年4月9日，案外人朱秀英去世。
后原告林华军就该房屋买卖协议的效力诉至本院，经两级法院四次诉讼，最终判决认定原告林华军与案外人郑绪评2006年6月13日签订的房屋买卖协议有效；包括被告向爱芳在内的各被告共同配合原告林华军办理诉争房屋的过户手续。判决生效后，各被告未履行过户义务，经强制执行，原告林华军2016年2月25日取得诉争房屋的不动产权属证书（房产证号：武房权证经字第××号，房屋坐落武汉经济开发区沌口街滨湖社区11栋3单元3层1室）。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案被告向爱芳在承租诉争房屋并交纳了两个季度房租后未继续支付房租并一直居住至今拒不搬离，其同一行为既存在违约，在原告林华军取得诉争房屋物权后亦妨害了原告林华军物权的行使，法律责任存在竞合，现原告林华军明确选择排除妨害为本案案由，本院予以认可。排除妨害作为物权保护纠纷的下级案由，成立的基础在于所有权人取得物权。本案中物权的取得时间应以原告林华军取得诉争房屋的权属证书上载明的时间即2016年2月25日为准。本院在案件审理过程中已关注到原告林华军与包括被告向爱芳在内的（2014）鄂武经开民重字第00001号案件及（2015）鄂武汉中民终字第00027号案件，上述两案仅确定了双方之间签订的房屋买卖协议有效，判令各被告配合本案原告林华军办理诉争房屋的过户手续，并未确定房屋权属，故诉争房屋物权变动时间仍应以原告林华军取得诉争房屋权属证书时间为准。被告向爱芳的父母将诉争房屋赠与给被告向爱芳并进行公证属另一法律关系，但不构成其永久居住在诉争房屋中的理由，现诉争房屋所有权已于2016年2月25日变更为原告林华军所有，原告林华军作为所有权人有权要求被告向爱芳腾退并赔偿损失。关于损失，参照被告向爱芳2011年9月向原告林华军支付的诉争房屋的月租金人民币600元的标准，结合目前物价水平及周边房屋租金标准，原告林华军主张的人民币800元合理，本院予以支持，但损失的起算时间应以其取得物权时起计算。
原告林华军认为其此前已取得诉争房屋并出租，已享有部分所有权，该主张本院不予支持，理由如下：1.我国物权采取法定主义，物权的种类、内容由法律规定，不允许当事人自由创设或者变更。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故其主张其因取得房屋即享有部分所有权的主张没有法律依据，本院不予支持；2.我国物权法确有占有的规定，但占有是指对于物事实上的控制与支配，占有仅体现为人对物的支配管领关系，而并不反映某种权利关系，即占有是一种事实而不是权利。占有过程中，虽存在一定的使用及收益功能，但不具有物权性质，基于物权法定的原则，本院在此不做扩大解释。原告林华军依据买卖协议占有诉争房屋后出租，其与被告向爱芳之间已形成租赁合同关系，被告向爱芳未按期交纳租金系另一法律关系，原告林华军可另行主张权利，本案不予处理。
没有特别约定时，水电费应由使用人交纳。被告向爱芳一直占有并使用诉争房屋，产生的水电费作为其附随义务应予结清，原告林华军主张被告向爱芳结清2016年2月25日至其实际腾退之日止的水电费本院予以支持。2016年2月25日前的水电费应随双方租赁合同一并处理。
原告林华军主张排除妨害，被告向爱芳抗辩称该房屋是被告向爱芳及其兄妹共同占有，只是被告向爱芳在使用，原告林华军起诉遗漏主体，本院认为占有是一种事实状态，被告向爱芳亦自认是其在使用诉争房屋，故该抗辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。
依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十九条、第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告向爱芳自本判决生效之日起五日内腾退坐落于武汉经济开发区沌口街滨湖社区11栋3单元3层1室的房屋给原告林华军；
二、被告向爱芳自本判决生效之日起五日内按每月人民币800元的标准向原告林华军支付从2016年2月25日起至实际腾退之日止的占用费；
三、被告向爱芳结清从2016年2月25日起至腾退之日止所发生的所有水电费；
四、驳回原告林华军其他诉讼请求（本院不予处理部分除外）。
如果被告向爱芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币780元，由原告林华军负担人民币280元，被告向爱芳负担人民币500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分预交上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李纪钢
人民陪审员 鲁全早
人民陪审员 宋良伟
二〇一六年十月八日
书 记 员 李国坤