新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）水民三初字第510号
原告：何金凯。
委托代理人：朱义军。
原告：孙连连。
委托代理人：朱义军。
被告：新疆华凌房地产开发有限公司，住乌鲁木齐市西虹东路9号。
法定代表人：米恩民。
委托代理人：周玉慧。
原告何金凯、孙连连与被告新疆华凌房地产开发有限公司（以下简称华凌房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告何金凯及其与原告孙连连的共同委托代理人朱义军，被告华凌房产公司的委托代理人周玉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何金凯、孙连连诉称，我与被告签订商品房预售合同，从被告处购买被告开发建设的乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区第10栋1单元302号房屋，合同约定了房屋单价及房屋总价，且被告须于2012年10月1日前交付房屋。我已交付了合同约定的全部房款，但被告的房屋至今未达到预售合同约定的交付条件。按照合同第九条约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。依此，我方依照双方合同约定及法律规定，诉至法院，要求被告履行《商品房预售合同》，按合同约定交付竣工验收备案表、房屋面积实测表；被告赔偿原告违约金89750.51元；被告退还采暖费4945.36元，物业费3301.92元。
被告华凌房产公司辩称，关于原告所诉第一项诉讼请求，合同并未明确约定我方应向原告提供竣工验收备案表，故我公司没有义务交付；房屋面积实测表在原告的房产证中已有，故对原告第一项诉讼请求不认可；对第二项诉讼请求，我公司认为原告所居住的10号楼于2013年1月9日已竣工验收合格，原告2012年12月16日办理入住，故违约金应该计算至该日期。另外，合同约定的2012年10月1日没能交付是因为公安部对外墙的要求做了更改，所以我公司对保温设计进行了更改，因此本案应适用情势变更原则，应减轻和免除我公司的责任。另外，我公司认为合同约定的万分之二违约金过高，请求按实际损失的30%予以酌情认定；对原告主张的退物业费、采暖费的诉讼请求，与本案无关，且原告已办理入住，采暖费和物业费应由原告自行承担。
经审理查明，原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号第10栋1单元302号房屋，房屋总价974066.4元；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：如房屋提前具备交付条件，以出卖人公告时间为准；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告按约交纳了争议房屋相应房款及税费。被告在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。后在合同履行过程中，就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉。2012年11月27日，被告在新疆都市报刊登公告10号楼已完工，通知业主办理入住。原告于2012年12月16日办理所购房屋入住手续。同日，原告向新疆华凌饭店物业服务有限公司交纳房屋2012年至2014年采暖费4945.36元，向新疆尊茂银都酒店有限责任公司酒店管理策划分公司交纳物业费3301.92元。2013年7月8日，被告在新疆都市报刊登公告通知仍未办理入住的住户办理入住。另原告房屋所有权证已办理，登记时间为2013年12月2日。
以上查明事实，有商品房预售合同、票据、关于华凌公寓房屋入住有关情况的说明、当事人陈述、庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约交纳了所购房屋的房款及相应税费，被告负有按合同约定于2012年10月1日前向原告交付经综合验收合格的房屋的责任。由于被告未在合同约定的时间内将验收合格具备交付条件的房屋交付给原告使用，被告显属违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点是：1、本案是否有情势变更的事由发生、双方约定的违约金是否过高应予以减少；2、被告建设的商品房是否已达到入住标准，是否具备交付的条件，原告要求被告支付逾期交房违约金有无事实依据及法律依据；3、原告提出要求被告继续履行合同，交付竣工验收备案表、房屋面积实测表的诉讼请求有无事实及法律依据；4、原告要求被告退还采暖费、物业费有无事实及法律依据。
一、原告与被告签订《商品房预售合同》后，合同履行过程中是否存在情势变更事由。本院认为情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生的重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案合同履行中，被告变更了在建楼房的外墙装修等部分，但不符合情势变更原则的构成要件。故对被告庭审关于合同履行中发生情势变更事由的辩称意见，本院不予采信。二，庭审中，综合原、被告双方提交的证据证实，原告所购房屋的楼栋虽然经过了五方验收，但竣工验收报告最终未通过政府主管部门的确认，尚不具备交付使用条件，故原告要求被告按照合同约定按交付房款的日万分之二偿付逾期交房违约金合理有据，根据原告主张期间即2012年10月2日至2014年4月25日，共计571天，本院依照合同约定计算违约金为111238.38元【房屋总价款974066.4元×日万分之二×571天（2012年10月2日至2014年4月25日）】，但原告主张的该期间违约金为111043.57元，本院以原告主张数额111043.57元为准予以支持。对被告辩称合同约定的按交付房款的日万分之二计算违约过高，应按实际损失的30%酌减的意见，本院认为依照处理民事法律关系中尊重当事人意思自治的原则，关于逾期交房违约金的计算方式在原、被告双方合同中明确约定，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，综合衡量合同的履行程度、结合当事人的过错、逾期利益等因素予以综合权衡，应当按照合同约定的逾期交房违约金标准确定违约赔偿额。故对被告上述辩称意见，本院不予采信。三、就原告要求被告履行《商品房预售合同》，按合同约定交付竣工验收备案表、房屋面积实测表的诉讼请求，鉴于原告所购房屋至今尚未验收合格通过，原告所购房屋尚不具备交付条件，原、被告双方的合同尚在履行过程中，并未履行完毕，现原告要求被告交付竣工验收备案表、房屋面积实测表的诉讼请求，本院暂不予支持。原告可依照合同约定，待被告华凌房产公司向原告交付符合约定具备入住条件的房屋时，再行主张相应权利。四、就原告要求被告退还交纳的物业费及暖气费的诉讼请求，因与本案并非同一法律关系，且通过庭审证据证实收取原告物业费及暖气费的主体并非被告，故原告要求被告退还物业费、暖气费于法无据，本院不予支持依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告何金凯、孙连连与被告新疆华凌房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房预售合同》；
二、被告新疆华凌房地产开发有限公司偿付原告何金凯、孙连连违约金111043.57元；
三、驳回原告何金凯、孙连连对被告新疆华凌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案给付标的111043.57元，占诉讼标的的的93%（111043.57元÷119290.85元），案件受理费2685.82元（原告已预交），减半收取1342.91元，由被告新疆华凌房地产开发有限公司负担1248.91元（1342.91元×93%），原告自行负担94元（1342.91元×7%），剩余1342.91元由本院退还原告何金凯、孙连连。
以上被告新疆华凌房地产开发有限公司应给付原告何金凯、孙连连款项，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。
代理审判员 王 霞
二〇一四年六月十一日
书 记 员 吕宏徐倩