福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民初字第1437号原告李宇翔，男，1990年8月24日出生，汉族，住南平市建阳区。委托代理人张丹虹，福建大潭律师事务所律师。被告福建美加德地产开发有限公司，住所地南平市建阳区。法定代表人林晖，总经理。委托代理人罗明旺，福建武夷律师事务所律师。原告李宇翔与被告福建美加德地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院2015年5月25日立案受理后。依法由审判员钟金凤独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告李宇翔的委托代理人张丹虹，被告福建美加德地产开发有限公司的委托代理人罗明旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宇翔诉称，2014年9月12日，被告与福建新纪建设集团有限公司结算建阳御景湾工程尾款，双方签订《关于御景湾A标工程结算尾款支付事宜》，该协议第4条约定双方同意2000000元工程款采用御景湾剩余余房购房款抵付工程款。被告用三套御景湾的房屋抵给福建新纪建设集团有限公司，其中一套建阳御景湾小区7栋10202室，面积121.3平方米，以每平方米4854.5元，总价588851元抵给原告，并由被告与原告签订《认购书》。《认购书》签订后，被告必须与原告订立商品房买卖合同和办理房屋预告登记，可是被告迟迟未签订《商品房买卖合同》。经原告多次催促，被告以各种理由拖至2015年4月，原告才得知被告抵给原告的商品房已抵押给银行，原告要求被告尽快解押将房屋登记在原告名下，被告以各种借口推诿。原告认为被告出售房屋之前已在银行设定了抵押登记，并未将房屋抵押情况告知原告，导致原告与被告之间的商品房买卖行为无效，被告故意隐瞒抵押事实的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的规定》第九条的规定。为此，原告诉至法院，请求依法判决：1、原告与被告于2014年9月26日订立的购买坐落于建阳御景湾小区7栋10202室商品房《认购书》无效；2、被告返还原告购房款588851元及利息105993元；3、被告返还原告已缴纳的各项物业费等3456元及公共维修资金4852元；4、本案诉讼费由被告承担。被告福建美加德地产开发有限公司辩称，1、原告主体不适格。福建新纪建设集团有限公司承接被告建设开发的建阳御景湾商品房施工，双方于2014年9月12日对工程尾款进行结算，并签订《关于御景湾A标工程结算尾款支付事宜》，约定保修责任以及保修金预留事宜与条款，其中第四条约定双方同意2000000元工程款采用御景湾剩余余房购房款抵付工程款。之后福建新纪建设集团有限公司向被告出具一份授权委托书，委托原告办理工程款抵扣事宜，在授权范围内任何的行为产生的经济、法律后果由授权人承担。于是被告与原告签订御景湾小区7栋10202室商品房《认购书》。原告虽然以自己的名义与被告签订《认购书》，但根据法律规定，该《认购书》所产生的权利和义务由福建新纪建设集团有限公司享有和承担。2、由于《认购书》无效，原告未支付有关定金及购房款，要求返还购房款及利息没有任何事实和法律依据。3、造成工程款抵购房款未完全履行的过错在福建新纪建设集团有限公司，由于其施工质量存在大量问题，业主纷纷投诉，被告垫资进行维修，预留的200000元保修金早已不够。原告引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的规定》第九条主张的诉请不成立。综上，原告诉请于法无据，应予驳回。原告李宇翔为证明其主张成立，向本院提供以下证据：1、《关于御景湾A标工程结算尾款支付事宜》。证明协议第4条约定双方同意2000000元工程款采用御景湾剩余余房购房款抵付工程款，房价为售楼部表价9.5折给予抵扣工程款。2、《认购书》。证明原、被告于2014年9月26日签订认购书，被告认可由原告认购建阳御景湾小区7栋10202室商品房，总价588851元。3、授权委托书。证明福建新纪建设集团有限公司出具委托书，委托原告办理工程款抵本案诉争商品房购房款事宜。4、准予物业交房通知书及原告交纳装修押金、水电公摊费、物业费的收款收据。证明被告通知原告办理交房及缴纳物业等费用相关手续。5、公共维修基金收据及现金交款单。证明被告通知原告交纳公共维修基金4852元。被告福建美加德地产开发有限公司未向本院提供证据。本院依职权向南平市建阳区房地产管理处调取御景湾7栋10202房房屋抵押登记证明、房屋登记簿证明。证明被告以该房为抵押物向上海浦东发展银行股份有限公司福州分行申请贷款，期间为2013年9月18日至2016年9月18日，并向房地产管理部门进行抵押登记；2014年10月31日被告取得该房所有权证，该房的抵押各类由在建工程抵押转一般抵押权。经质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，本院对原告提供的证据予以确认，可作为认定案件事实的依据。本院依职权调取的证据，原、被告双方均无异议，本院予以确认，可作为认定案件事实的依据。经审理查明，2014年9月12日，被告与福建新纪建设集团有限公司签订《关于御景湾A标工程结算尾款支付事宜》，第4条约定：双方同意2000000元工程款采用御景湾剩余余房购房款抵付工程款。房源单价为售楼部表价9.5折给予抵扣工程款。原告与被告于2014年9月26日签订《认购书》，原告认购被告开发建设的建阳御景湾7幢2单元10202室商品房，面积121.3平方米，总价588851元，双方约定签订《商品房买卖合同》的具体时间以被告通知为准。2014年10月30日，福建新纪建设集团有限公司向被告出具一份授权委托书，内容为：根据双方签订的《关于御景湾A标工程结算尾款支付事宜》第4条，福建新纪建设集团有限公司委托原告办理工程款抵扣事宜，本次抵扣工程款房产位于御景湾7幢10202室，总价588851元，房产证姓名为原告李宇翔，此房款用于抵扣协议中的工程款，在授权内任何的行为所产生的经济、法律后果由授权人承担。2015年4月17日，被告通知原告办理交房相关手续。4月20日，原告交纳了该商品房的一年物业费145600元、装修押金1000元、预收水电公摊费500元、装修垃圾清运费500元，并于5月15日缴付专项维修基金48520元。另查明，被告于2013年9月18日将御景湾7栋20202房抵押给上海浦东发展银行股份有限公司福州分行申请在建工程抵押贷款，被告于2014年10月31日办理该房产权证，在建工程抵押贷款转为一般抵押权。由于被告迟迟未与原告签订《商品房买卖合同》，原告只好诉至本院。本院认为，认购书是商品房买卖合同双方在签署正式商品房买卖合同前签订的，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。原告与被告签订的《认购书》仅对双方基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署契约时限进行规定，是双方今后商品房买卖的预约合同。该《认购书》系原、被告双方真实意思表示，应为有效合同，双方应按合同履行。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的规定》第九条的规定主张《认购书》无效，第九条是关于出卖人订立商品房买卖合同具有规定情形导致合同无效或者被撤销、解除的规定，而原、被告之间并未签订《商品房买卖合同》，且《认购书》并未有法律规定的无效情形，因此，原告的该项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。由于原告主张确认《认购书》无效本院不予支持，原告请求返还购房款及利息等请求无依据，且福建新纪建设集团有限公司出具给被告的授权委托书在签订《认购书》之后，被告与福建新纪建设集团有限公司之间工程款结算系另一法律关系，本案不作处理，因此原告的其他请求本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：驳回原告李宇翔的诉讼请求。本案受理费10832元，依法减半收取5416元，由原告李宇翔负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员钟金凤二〇一五年八月十日书记员蔡绍斌本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。