浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第1537号
原告：董臻贞。
委托代理人：蓝建峰，浙江求是园律师事务所律师。
被告：杭州云恒置业有限公司，住所地：杭州余杭区五常街道丰岭路25号。
法定代表人：杨正龙，系总经理。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
原告董臻贞诉被告杭州云恒置业有限公司（下称云恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法由审判员谈建明独任审判，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告董臻贞的委托代理人蓝建峰，被告云恒公司委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董臻贞起诉称：2010年12月9日，董臻贞与云恒公司签署《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），主要约定董臻贞向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓11幢1单元401室的商品房，该商品房建筑面积170.48平方米，其中套内面积145.07平方米，应分摊的共有建筑面积25.41平方米。事后，董臻贞依合同约定支付了全部购房款。但经测绘机构测绘，涉案商品房建筑面积实际为170.61平方米，套内面积变为139.38平方米，分摊面积变为31.26平方米，导致实际使用米面积大幅减少。董臻贞认为，云恒公司的上述违约行为，严重侵害了董臻贞的合法权益。为此，起诉请求判令：云恒公司向董臻贞赔偿损失25000元。本案诉讼费由云恒公司承担。
为证明以上主张，董臻贞向本院提供如下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》及附件各一份，证明：（1）董臻贞向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常路街道爱丁郡公寓商品房事宜的合同约定，其中建筑面积170.48平方米，套内面积145.07平方米，应分摊的共有建筑面积25.41平方米。
2、销售不动产统一发票一份，证明董臻贞依合同约定支付了全部购房款的事实。
3、房屋所有权证一份、4《房产分层分户平面图》，证明：（1）云恒公司实际向董臻贞交付的案涉商品房，其建筑面积为170.61平方米，套内面积139.38平方米，公摊面积31.26平方米，套内建筑面积明显减少，得房率明显降低的事实。
5、邮政快递单及单号查询跟踪记录各一份，证明董臻贞于2015年4月8日向云恒公司寄函要求赔偿房屋套内建筑面积减少的损失的事实。
云恒公司答辩称：本案董臻贞提起的关于面积差异所产生的赔偿损失的诉讼，没有合同和法律依据。一、董臻贞的起诉没有合同依据。根据双方签订的商品房买卖合同及相应的补充协议，已对该商品房发生面积差异如何处理进行了明确的约定，云恒公司无须按合同约定承担任何的赔偿责任，理由：1、商品房买卖合同第6条有明确约定，以建筑面积作为计算的标准，双方当事人订立合同时已明确了面积的计算规则。2、补充协议中进一步明确对商品房建筑面积进行差异处理的，就不存在对套内面积或公摊面积进行处理问题，即补差的唯一标准就是建筑面积。在本案中，合同约定的建筑面积，交付的建筑面积，面积误差率在合同约定的3%范围内。二、董臻贞起诉没有法律依据，1、根据最高院的相关司法解释及住建部的管理条例，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积不符合合同的，有约定的按合同约定处理，法律赋予了双方当事人对面积差异进行约定的权利，本案商品房买卖合同中对面积差异处理进行自由的约定是有效的。三、双方对该房屋面积差异处理的事宜已经按照约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，商品房买卖合同已经履行完毕。双方办理了商品房交接手续时，对商品房的总建筑面积及总房价款均进行了确认，由此可以看出，双方对于商品房买卖合同已经履行完毕，对于面积差异处理一事也已经处理完毕，没有争议。四、案涉房屋的套内建筑面积发生变化，但案涉房屋无论在户型、结构、空间、尺寸、朝向、使用功能等均与《商品房买卖合同》约定完全一致，并未给董臻贞使用上造成任何影响，更未造成任何损失。五、董臻贞的起诉已经超过了诉讼时效。无论从书面通知董臻贞领房，还是董臻贞实际领房时间起算，本次起诉已超过2年的诉讼时效。综上，驳回董臻贞的诉讼请求。
为证明其辩称事由，云恒公司向本院提供的如下证据：
1、商品房交付通知书的寄送凭证一份，证明云恒公司已经通知董臻贞领房，董臻贞的起诉已经超过2年的诉讼时效。
2、商品房交接书一份，证明董臻贞与云恒公司对案涉房屋的实测面积、房价款进行了确认，双方对本案争议事项已处理完毕，同时证明本次起诉已超过2年的诉讼时效。
3、补充协议书一份，证明双方已进一步约定，不存在对商品房套内建筑面积或公摊面积进行单项差异处理的事实。
对于董臻贞、云恒公司提供的上述证据，经庭审质证，对董臻贞提交的1-5项证据，云恒公司对真实性均没有异议，仅对其中部分证据的证明对象有异议；董臻贞对云恒公司提交的证据真实性无异议，但认为只是对房屋现状进行接收、管理，均不能证明其待证事实。经本院审查认为，董臻贞、云恒公司提供的全部证据均符合有效证据要件，本院根据证据载明内容作相应的事实认定。
根据以上有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2010年12月9日，董臻贞与云恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》一份，约定董臻贞向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓11幢1单元401室商品房一套，建筑面积共170.48平方米，其中套内建筑面积145.07平方米，应分摊共有建筑面积25.41平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11774元，房屋总价2007230元，首付款1007232元，余款按揭。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。
案涉商品房竣工后，经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积为170.64平方米，套内面积为139.38平方米，分摊面积为31.26方米。2013年7月11日，董臻贞与云恒公司办理房屋交接手续，并签署《商品房交接书》，双方对房屋实测建筑面积170.64平方米及房屋总价款董臻贞支付完毕予以确认。另查明，云恒公司在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率达80%以上的表述。案涉房屋所有权证书登记确认时间为2015年7月28日。
本院认为，本案双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共170.48平方米，其中套内面积145.07平方米，应分摊共有面积25.41平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比列，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…。”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，云恒公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现处的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。这一点从云恒公司在销售中得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证，现由于云恒公司向董臻贞所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故云恒公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于诉讼时效，双方在2013年7月11日商品房交接时，商品房交接书中并无记载套内、公摊等面积，当时也没有告知前述套内面积信息，故不应从交接书开始计算诉讼时效；另外，业主通常不可能在收房后去查询房屋的套内面积公开信息，案涉房屋所有权证书登记确认时间为2015年7月28日，且被告未能举证证明原告就本案起诉之日始二年前已知道或应当知道房屋的实际套内面积，故对被告主张本案诉讼已过法定诉讼时效的抗辩事由，本院不予采纳。对于违约损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定云恒公司赔偿董臻贞的损失为21440元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州云恒置业有限公司赔偿原告董臻贞损失21440元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告董臻贞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费425元，减半收取212.50元，由原告董臻贞负担12.50元，被告杭州云恒置业有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费425元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈建明
二〇一六年一月十日
书记员 郑 超