赤峰市松山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第1036号
原告刘海峰，男，46岁，汉族，公务员，现住赤峰市。
委托代理人邱志勇，内蒙古乐民律师事务所律师。
被告赤峰鸿运达置业有限责任公司。住所地：赤峰市松山区。
法定代表人孙桂红，总经理。
委托代理人全井奎，赤峰鸿运达置业有限责任公司职工。
委托代理人李永东，内蒙古红城律师事务所律师。
原告刘海峰诉被告赤峰鸿运达置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日、2015年4月27日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告刘海峰，被告委托代理人全景奎、李永东到庭参加了诉讼，第二次开庭，原告刘海峰及其委托代理人邱志勇，被告委托代理人全井奎、李永东到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告刘海峰诉称，2012年12月28日，原、被告就被告开发的位于赤峰市松山区松北新城C-16号地（松北家园小区）签订《商品房认购合同》。2013年4月15日，原、被告就被告开发的位于赤峰市松山区松北新城C-16号地（松北家园小区）3号楼2单元1301号房屋签订了《商品房认购合同》。原告自2012年12月28日签订合同后至2014年12月期间共计向被告预付房屋认购款756592元（包括原告为被告出具的欠条20万元）。合同签订后，原告多次到被告公司的售楼处要求签订《商品房预售合同》，被告工作人员向原告告知，被告需等商品房预售许可证办理完毕后方能与原告签订房屋预售合同。直至原告诉讼之日，被告仍未取得商品房预售许可证，致原告无法取得所购房屋的所有权并影响了其他权利。原、被告签订的《商品房认购合同》约定的内容具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按约定收受购房款，该认购合同属于商品房买卖合同。因被告不能取得商品房预售许可证，致使原告所购房屋缺乏合法性并严重影响原告行使相关权利。现要求：1、确认原、被告签订的《商品房认购合同》无效；2、要求被告返还原告认购预付款756592元并承担预付款一倍的赔偿责任、支付认购预付款利息56000元；3、要求被告赔偿因合同无效为原告造成的损失191800元。
被告赤峰鸿运达置业有限责任公司庭审答辩称，1、涉案楼房属单位团购性质，与市场上的商品房买卖有本质区别。被告建设的涉案楼房，是在赤峰市公安局松山区分局为解决干警居住困难、改善干警居住环境的背景下，赤峰市公安局松山区公安分局申请建设用地，协商由被告负责开发，为分局干警建设团购房。根据赤峰市公安局松山区公安分局的整体要求，尽快开工建设，边建设边办理相关手续，目的是为参加团购的分局干警早日解决住房问题。被告在建设过程中，始终与赤峰市公安局松山区公安分局保持信息互通，及时向参与团购房干警告知团购房建设及办理相关手续情况，就被告没有取得预售许可证的事实予以告知，并不断作出解释。2、被告并不存在向原告隐瞒被告未取得房屋预售许可证的事实。商品房预售许可解决的是市场准入问题，是一种政府的管理行为。因涉案楼房最初由赤峰市公安局松山区公安分局组织干警团购，通过团购集资的方式确定房屋的建设，以抓阄的方式进行分房，故本案中根本不存在被告向原告预售商品房的事实。既然属于团购房范畴，被告没有必要故意告知原告虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使原告作出错误意思表示。客观上被告不但多次告知原告被告没有取得预售许可的事实，原告的单位亦多次告知原告该方面的事实，原告对被告没有取得预售许可证是知情的。3、原告涉案诉请无事实及法律依据，应予驳回。原告在签订涉案商品房认购合同时明知被告没有取得预售许可证，被告亦没有向原告故意隐瞒未取得预售许可证的事实，被告不存在欺诈，故无需承担赔偿责任。被告未取得房屋预售许可证只是程序上存在瑕疵，且仅是时间问题，认定合同无效，既不利于保护契约精神，也不符合合同双方的真实意愿。根据法律规定，涉案合同应属效力待定合同。原告请求返还购房款的数额与原告实际交付购房款的数额有出入，原告的诉讼请求包含着原告为被告出具的20万元欠条，此款原告并没有实际交付，另外，原告交付的购买车库款与交付的购房款是有区别的，被告不具有返还义务。原告要求赔偿损失的诉讼请求无事实根据，根据国家的调控政策及各城市公布的商品房价格下降的事实上，均可以证实目前商品房的价格在市场是呈下降的趋势，原告没有产生涉案经济损失的事实。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交证据如下：
1、《商品房认购合同》，证明原告与被告于2013年11月15日签订了合同编号为033号的《商品房认购合同》，该合同具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同，因被告隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实，该合同应当认定为无效合同。
2、收款收据，证明被告收取原告购房款合计756592元，被告依据《商品房认购合同》收取了购房款，该合同应认定为商品房买卖合同，被告未取得合法预售许可致使合同无效，原告的诉讼主张合法有据，被告应承担相关给付义务。
被告质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该认购合同书是在原告的所属单位赤峰市公安局松山区公安分局为干警筹备团购房，与被告协商由被告负责建设该团购房的背景下产生的，建房之初及团购房的建设期间，针对团购房的性质以及相应的手续情况，被告明确告知原告该团购房属于边建设边办理相应的审批手续，协议第三条第三项住房公积金贷款的约定明确写明乙方办理公积金贷款在该住宅小区整体具备办理住房公积金贷款条件时，在甲方预售许可获批后由甲方通知乙方办理贷款手续并在60日内将贷款打入甲方指定账户，同时该协议第十一条也明确说明甲方就建设团购房的相关事宜通知乙方，包含了电话、短信、售楼处张贴通知等各种方式，视为甲方履行了通知义务，乙方理解并认可且不持异议。通过上述内容足以印证被告自始至终将尚未取得商品房预售许可证事实明确告知了原告，因此被告不存在法律规定的故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的情形；对证据2的真实性无异议，其中四枚交款收据：2014年12月21日编号0074220数额为4698元、2013年4月22日编号0016877数额为31000元，2012年12月28日编号0018298数额为240000元、2013年11月12日编号1006680数额为162000元，合计437698元，该四笔款项系原告向被告交纳涉案房屋的购房款。其余收据中包括物业费、余热费等项目，因原告在2014年12月21日已将涉案房屋验收并收房，物业费等款项的支出系原告对房屋的正常支出，证据效力由法院综合认定。
被告在举证期限内向本院提交证据如下：
1、《商品房认购合同》，证明原告购买涉案楼房属松山区公安分局团购房性质，原告作为分局干警对团购房性质、政策均了解，在签订涉案认购合同时明知被告没有取得商品房预售许可证。认购合同第三条第三项住房公积金贷款约定：“住房公积金贷款在乙方按前述要求交付购房款后，在该住宅小区整体具备办理住房公积金贷款时，必须在甲方预售许可获批后60日内将贷款资金打入甲方账户。”此款规定足以说明被告已经明确告知因没有取得预售许可证，故不能为原告网签合同及办理公积金贷款手续。原告签订涉案认购合同之前，被告及松山区公安分局均向原告告知被告未取得预售许可证明，原告签订合同是其真实意思表示，并非错误判断。
2、松山区公安民警“团购房”有关事宜的说明及通知，证明涉案楼房属赤峰市公安局松山区公安分局团购房，带有政策性，目的为改善干警居住条件，区别其他商品房开发和销售。公安局团购房组织、协调人是办公室主任田利民及干警吴长申，办公地点：木兰街松山农行二楼。关于干警团购房边建设边办手续及团购房交款方式、分房方式等情节已告知原告，证明原告对购房时被告没有预售许可证是知晓的。
3、赤峰市公安局松山区公安分局证明，证明赤峰市公安局松山区公安分局为解决干警居住难题，与被告协商为本局干警建设团购房，区别与其他市场商品房开发；原告是赤峰市公安局松山区公安分局干警参加团购的一员，分局在内部信息平台明确告知原告等购房者团购房边建设边办手续的事实；2013年10月份，涉案团购房分房前，分局经被告要求，就涉案团购房没有取得预售许可证的事实向包括原告在内的所有参加团购房的干警予以说明，原告对此事实明知；被告不存在故意隐瞒未取得预售许可证的事实，不应承担涉案赔偿责任。
4、田利民、吴长申书面证言，作为赤峰市公安局松山区公安分局团购房的具体组织、协调者出具的证言与松山区公安分局出具的证明相互印证，证明2013年10月，被告通知原告交纳购房款、参与分房、签订认购合同等一系列活动中，均告知原告预售许可手续尚在办理之中，不能办理贷款。被告及赤峰市公安局松山区公安分局均将被告没有取得预售许可证的事实告知原告。
5、通知，证明2013年9月22日，被告通知包括原告在内的所有团购房业主，因预售许可证尚在办理中，不能办理网签手续，证明被告在本案中不存在故意隐瞒未取得预售许可证的事实以及与原、被告签订的涉案商品房预售协议约定的通知方式。
6、关于松北新城C—16号地块的建设说明，证明被告没有取得预售许可手续是因政府规划、设计变更、修改，影响被告相关手续办理进度，现一切手续均在办理中，原、被告涉案合同目的完全可实现，被告不存在隐瞒的必要和动机。
7、市规划局文件，证明目的同证据6。
8、2014年12月21日，原告为被告出具的欠据一份，证明原告在2014年12月21日收房时仍然认可且接受被告预售许可证尚在办理的事实。2013年11月15日，原、被告签订商品房认购合同时被告明确告知原告，商品房预售许可证尚在办理中，预售许可证办下后方能与原告签订正式的商品房预售合同，原告暂不能办理公积金贷款的房款部分，原告出具欠据。与被告多次告知原告，被告需等商品房预售许可证办下来后方能与原告签订商品房预售合同相互印证，证明被告始终没有隐瞒未取得预售许可证的事实，被告在本案中没有任何欺诈行为，不应承担赔偿责任。
9、团购房交款订房登记表、松北家园小区业主房屋验收表，其中订房登记表是由赤峰市公安局松山区公安分局吴长申负责登记的，有原告自己书写的单位、姓名、预定面积、电话及本人的签字。房屋验收表是由验收房屋本人的签字。证明原告参加松山区公安分局团购房是本人的自愿行为，原告对赤峰市公安局松山区公安分局团购房的政策以及建设规划审批等情形应该知晓，原告将涉案团购房经过验收、收房，说明原告认可涉案团购房边建设、边办手续的基本情况。
10、证人张艳峰出庭证言，证明在办理涉案团购房相应的手续以及收取团购房业主购房款、抓阄分房、签订商品房认购协议至交房整个过程中，被告均将没有取得认购许可的事实告诉了业主并张贴了通知。
11、证人鲍子军出庭证言，证明目的同证据10。
原告质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明的目的有异议，商品房与房屋是否系团购没有关系，被告声称合同中第三条告知被告未取得商品房预售许可的事实，与合同明确不相符，合同仅表述了该小区具备办理贷款条件时甲乙双方应履行的义务，该条件并不能证明预售许可是其唯一性，同时也未明确注明该条件中包含着未取得预售许可，引用该条款证明告知未取得预售许可的事实系被告的主观印象，无事实依据；对证据2的真实性、合法性均无异议，但与本案不具有关联性，本案系商品房买卖合同纠纷，合同只能约束相对方，该第三方的通知并未构成合同的内容，因此证明不了被告主张的事实；对证据3有异议，不符合证据规则的构成要件，证明仅有赤峰市公安局松山区公安分局的公章，并没有制作该证据或该机关负责人的签名，同时第三方所出具的证明不能证明被告向原告告知的事实，与本案没有关联性；对证据4有异议，依据证据规则，证人应出庭接受双方的质询，未出庭的证人证言不具有证明力；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，通知不是被告违反法律强制性规定的理由，该份通知的张贴时间、地点及拍摄者均无法确定，该通知不能证明被告告知原告未取得许可证的事实。被告未取得预售许可证即应认定合同无效；对证据6的真实性无异议，但证据不符合法律规定证据要件的构成形式，该证据系被告公司所形成，并不能证明该小区系政策规划，即使是政策规划与法律相冲突时依然构成违法；证据7，证据系复印件，不符合证据规则要求，对真实性无法核实，无法证明被告所证明的问题，与本案没有关联性；对证据8的真实性无异议，该欠据是原、被告形成的债权债务关系，与本案不能合并在一起。原告向被告出具了欠据与原告向被告交纳等额的现金所形成的法律效果一样。该债权债务关系被告应另案向原告主张。依据被告向原告出具的收据，视为原告已充分履行合同义务，不存在未交纳购房款的事实；对证据9，与本案的争议焦点没有关联性，被告称经原告验收就认可了没有预售许可证的事实无事实依据，该商品房不存在验收的事实；对证据10有异议，证人与被告公司有利害关系，证人出庭未有证人出庭通知单及申请人向法庭交纳证人出庭费用的单据，违反了法律的相关规定。证人的叙述内容不真实，并未证明被告就未取得预售许可的事实向原告进行了告知，其所作出的不利于原告的证言依法应不予采信；对证据11有异议，证人证言不客观，不真实，证人仅记住了通知中没有预售许可的事实，显然有人为因素在内。即便证人知道没有预售许可的事实，也仅能证明他个人知道，并不能证明被告向原告隐瞒的事实。
经庭审举证、质证，本院对证据认证如下：
对原告提交的《商品房认购合同》，被告亦以此合同作为证据提交，原、被告对证据真实性均无异议，本院依法确认原、被告2013年11月15日签订合同的事实，对于合同约定的内容予以确认；对原告提交的收款收据，因被告对证据真实性无异议，本院予以采信，确认原告就涉案房屋交纳购房款、车库款、余热费等费用的数额。对被告提交的松山区公安民警“团购房”有关事宜的说明及通知，证据内容并未体现被告对其未取得房屋预售许可证明的事实对原告等购房者进行了告知，不能证明被告主张的待证事实，本院不予采信；对被告提交的松山区公安分局的证明，虽未有经办人或单位负责人的签名，但证据加盖了单位公章，单位在其出具的书面证据材料上加盖单位公章这一行为表明该单位对该书证所载明内容的真实性愿承担相应法律责任的意思表示，应认定已经该单位法定代表人的同意或者确认，故本院对证据予以采信；对被告提交的田利民、吴长申书面证言，因证人未到庭，且原告对证据持有异议，无法确认证据的真实性，本院不予采信；对被告提交的通知，因无法确认通知的张贴时间及地点，不能证实被告主张，本院不予采信；对被告提交的关于松北新城C—16号地块的建设说明，系由被告公司自行出具，无其他证据佐证，本院对证据的证明力不予确认；对被告公司提交的市规划局文件，被告对于房屋预售许可的取得是否系因政府规划的原因与本案不具有关联性，本院不予采信；对被告提交的原告出具的欠据，原告对欠据真实性无异议，本院予以采信；对被告提交的团购房交款订房登记表、松北家园小区业主房屋验收表，未能体现被告对原告告知被告未取得商品房预售许可证明的事实，本院不予采信；对于证人张艳峰证言，因证人系被告公司职工，与被告具有利害关系，且原告对证人证言持有异议，本院不予采信；对证人鲍子军证言，不能以被告对证人告知其未取得商品房预售许可证明的方式推断对其他购房者亦进行了告知，本院对证言不予采信。
根据原、被告一致陈述及上述有效证据，本院确认以下案件事实：
2012年12月28日，原告参加赤峰市公安局松山分局团购购房，与被告就被告开发的位于赤峰市松山区松北新城C-16号地签订《商品房认购合同》。2013年11月15日，原、被告签订《商品房认购合同》，合同约定：第一条、商品房基本情况该商品房位于松北新城C-16号地第3号楼2单元1301号房。高层。乙方刘海峰认购的前述房屋建筑面积属于140平方米的团购户型分组范畴……第二条、计价方式与价款1、该商品房按建筑面积计算价款，单价为人民币3870.00元／平方米，2、附属地下车库套内面积单价为人民币7100.00元／平方米……第三条、付款方式及期限，3、住房公积金贷款住房公积金贷款在乙方按前述要求交付购房款后，在该住宅小区整体具备办理住房公积金贷款条件时，甲方提供相应材料，由乙方自行申请及向管理部门提交所需材料，但必须在甲方预售许可获批后60日内将贷款资金金额全部打入甲方指定账户。贷款打入甲方账户后，视资金数额多退少补。第十三条、本合同经双方签字、盖章后生效，本协议之前所签商品房订购协议书废止；在双方签订《网签合同》后，本合同自动终止，本合同由甲方收回存档。
另查明，原告于2012年12月28日向被告交纳房款240000元，2013年4月22日交纳房款31000元，2013年6月24日交纳车库款70000元，2013年11月12日交纳房款162000元，交纳车库款30000元，2014年12月21日交纳房款4698元，交纳车库款4835元。2014年9月12日，原告交纳有线电视费300元、电表、水表款1234元、余热费3001元、契税8065元、燃气费2650元、物业费4167元。2014年12月21日，原告为被告出具欠据一枚，内容为：欠据贰拾万元尾欠房款，公积金贷款后偿还3-2-1301购房欠款。
又查明，至原告起诉时，被告对于其开发建设的赤峰市松山区松北新城C-16号地未取得商品房预售许可证明。
本院认为，被告在没有取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订了商品房认购合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告与被告签订的《商品房认购合同》已具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告已收取了原告的购房款，原告与被告签订的认购合同应认定为商品房买卖合同。因原、被告签订商品房认购合同时被告未取得商品房预售许可证明，依照法律“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该《商品房认购合同》应确认为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，现原告请求被告返还购房款及赔偿利息损失，于法有据，本院应予支持。关于返还数额，应以原告实际交纳的购房款、车库款及房屋其他附属款项为准，原告为被告出具的尾欠房款欠据部分，因原告未实际向被告交付现金，被告对于欠据部分的尾欠房款不具有返还义务。因合同买卖标的物包含房屋及车库，被告主张合同无效后返还的款项仅包括购房款的抗辩主张不能成立，被告应将原告交纳的购房款、车库款及涉案房屋涉及的房屋契税、物业费、余热费等房屋附属款项合计561950元向原告返还。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。诉讼中，原告称其请求赔偿的事实依据为被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，经查，原、被告签订认购合同时，合同第三条第（三）款“住房公积金贷款住房公积金贷款在乙方按前述要求交付购房款后，在该住宅小区整体具备办理住房公积金贷款条件时，甲方提供相应材料，由乙方自行申请及向管理部门提交所需材料，但必须在甲方预售许可获批后60日内将贷款资金金额全部打入甲方指定账户。贷款打入甲方账户后，视资金数额多退少补。”的规定中，已明确乙方将公积金贷款打入甲方指定账户的条件是在甲方预售许可获批后，因此，从协议签订的这一过程中并不能体现被告存在向原告故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实。另外，根据原告为被告出具的房款欠据内容，原告明确对于尾欠房款在公积金贷款后偿还，由此可见，原告是作为需要申请使用公积金贷款的一方，在签订认购合同时，原告对于与其利益相关的条款应尽到合理审慎的审查注意义务，对于合同中关于公积金贷款条款的约定不存在不知晓的情形。且原告参加的是单位团购购房，原告单位亦证明对于被告未取得商品房预售许可的事实已向参与购房者进行了告知。综上，本案并非是原告在被告故意隐瞒或是提供虚假的商品房预售许可证明的情况下签订的购买协议，原告是在明知诉争房屋在销售之时未取得预售许可证等证件的事实及购买该房屋存在风险的情况下购买的该房屋。原告在合同的签订过程中亦存在过错，对合同无效导致的后果应承担相应的责任。故原告要求被告承担预付款一倍的赔偿责任，并要求被告赔偿因合同无效为原告造成损失191800元的请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告刘海峰与被告赤峰鸿运达置业有限责任公司2013年11月15日签订的《商品房认购合同》无效；
二、被告赤峰鸿运达置业有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告刘海峰购房款及房屋附属款项合计人民币561950元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，本金240000元自2012年12月28日起计算，本金31000元的自2013年4月22日起计算，本金70000元的自2013年6月24日起计算，本金192000元的自2013年11月12日起计算，本金19377元的自2014年9月12日起计算，本金9533元的自2014年12月21日起计算，利息计算至购房款返还之日止）；
三、驳回原告刘海峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20649元，财产保全费5000元，由原告刘海峰负担14060元，由被告赤峰鸿运达置业有限责任公司负担11589元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 董英萍
审 判 员 姜婷婷
代理审判员 刘亚文
二〇一五年五月五日
书 记 员 宋春祎