海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第1976号
上诉人（原审被告）：黑龙江北辰房地产开发有限公司海口分公司。
法定代表人：马胜民，该公司总经理。
委托代理人：周志山，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：张胜一。
委托代理人：曹开旺，海南国岛律师事务所律师。
委托代理人：蔡兴春，海南国岛律师事务所律师。
上诉人黑龙江北辰房地产开发有限公司海口分公司（以下简称北辰海口公司）因与被上诉人张胜一商品房销售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员廖端明担任审判长，审判员庹军、符玉梅参加的合议庭对案件进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年8月27日，北辰海口公司取得座落在海口市丘海大路XX号预售许可证。2005年5月27日张胜一与北辰海口公司签订一份商品房买卖合同，合同约定张胜一向北辰海口公司购买海口市后大路XX号龙江大厦6单元XXX房，商品房总价款191550元。张胜一在签订本合同当日付总房款50%，即100000元（含定金），余款91550元在2005年11月20日前付清。同时约定，北辰海口公司应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由北辰海口公司提供的资料报产权登记机关备案。如因北辰海口公司责任，张胜一不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、张胜一不退房，北辰海口公司按已付房价款的每日0.1‰向张胜一支付违约金。附件四：合同补充协议，北辰海口公司应在房屋交付使用之日起一年内将房产证过户到张胜一名下。如违约则按本合同十五条第三款规定执行。合同签订后，北辰海口公司向张胜一发出龙江大厦交楼通知书，通知张胜一于2005年9月30日办理交房手续并交清房屋维修基金、印花税等合计8825.31元。2005年11月11日，北辰海口公司给张胜一出具两张收据，代收张胜一维修基金、印花税等8825.31元。2006年3月30日，北辰海口公司给张胜一出具一份海南省销售不动产专用发票，注明龙江大厦XXX房购房款191550元。2006年12月22日，张胜一所购房屋备案登记至其名下。2012年5月3日张胜一所购房屋登记至其名下，房屋所有权证号为：海口市房权证海房字第HKY232XXX**号。
另查，本案所涉龙江大厦属于停缓建项目，2002年12月30日北辰海口公司承接该处置项目。2003年11月7日北辰海口公司就验收与海口市规划局接洽。2004年海口市环保局、人防办、园林局同意办理验收手续。2004年3月19日海口市重点办函请海口市消防局给予北辰海口公司的龙江大厦办理消防报验手续。北辰海口公司于2007年5月15日向海口市消防局报请验收，该局认定消防不合格，要求整改，整改后重新申请复验。北辰海口公司于2008年2月22日申请复验，2008年3月海口市消防局出具验收意见书，认定龙江大厦消防验收合格。2009年6月24日海口市规划局出具“测量成果备案转法规处处理”的验收意见。2010年9月14日海口市地税局同意的税费减免优惠。2010年11月25日海口市住建局对北辰海口公司提交的测绘报告上加盖“房产测绘成果采信”专用章。2011年1月24日龙江大厦房产证办理至北辰海口公司名下。2011年7月27日龙江大厦XXX房屋登记至北辰海口公司名下。
张胜一在原审提出的诉讼请求为：一、判决北辰海口公司向张胜一交付所购房屋的土地证和房屋权属证书；二、判决北辰海口公司向张胜一支付违约金共计人民币38290元；三、判决北辰海口公司承担本案诉讼费用。
原审法院判决认定：张胜一、北辰海口公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行义务。签约后，张胜一已付清全部购房款，但北辰海口公司未按合同约定按期将房产证办理至张胜一名下，在办理完房产证权属证书，也未交付给张胜一。现张胜一主张北辰海口公司交付房产权属证书，支付逾期办证的违约金，其主张有事实和法律依据，原审法院予以支持。违约金的具体计算如下：计算期间从2006年11月12日至2012年5月3日止，按日万之一计，以本金191550元，共计38290元，其中对于房屋交付日期的确认，张胜一、北辰海口公司持不同意见，按照一般房产交易习惯，张胜一应在房屋交付时交清房屋维修基金及相关税费，北辰海口公司在2005年11月11日给张胜一出具收到此项费用收据，该日期为房屋交付日期。则按补充协议的约定应在2006年11月11日前将房屋权属证书登记至张胜一名下。诉争的房产的土地权属证书并未保管在北辰海口公司处，办理至张胜一个人名下与否，张胜一未提交证据予以证明，现张胜一主张北辰海口公司交付土地权属证书，没有事实依据，原审法院不予支持。北辰海口公司认为逾期办证的原因并不是其自身造成的，属于政府审批的原因，但北辰海口公司提交的证据均未能证明政府存在逾期审批的过错责任，其辩解没有事实依据，原审法院不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、限北辰海口公司于本判决生效之日起三日内交付给张胜一龙江大厦XXX房的房屋权属证书（证号：海口市房权证海房字第HKY232XXX**号）；二、限北辰海口公司于本判决生效之日起三日内向张胜一支付逾期办证违约金38290元；三、驳回张胜一其他诉讼请求。案件受理费379元，由北辰海口公司负担。
上诉人北辰海口公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、一审法院事实认定错误。（一）一审法院在判决书中称“在办理完房产证权属证书，也未交付给张胜一。现张胜一主张北辰海口公司交付房产权属证书，支付逾期办证违约金，其主张有事实和法律依据，本院予以支持。”的认为是错误的。1、从合同内容来看，北辰海口公司与张胜一于2005年5月27日签订了《商品房买卖合同》一份，该合同的文本系建设部与国家工商局联合印制。该合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：3、买受人不退房。出卖人按已付房价款的日万分之一支付违约金。”在合同附件四补充协议中约定“出卖人应自房屋交付使用之日起一年内将房产证过户到买受人名下。如违约则按本合同第十五条第三款规定执行。”从以上条款中可以得出：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”出卖人的义务仅是提供资料给登记机关备案，而不是办理房屋所有权证书的结论。事实上将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的前提，是这些需由出卖人提供报产权登记机关备案的资料必须经过政府有关部门的审批。如任何一个具有审批权的部门不予审批，作为具有提交材料义务的出卖人将无法履行义务。规定期限与制定合同条款政府机关对此是明知的，随之就作出了“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第__项处理：”的规定并设定选择项，即选择项的成就条件必须是“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”。最高院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的前提也是“由于出卖人原因，-----”也就是说，无论是合同条款还是法律规定都规定的是“如因出卖人的责任”、“由于出卖人原因”为出卖人承担违约责任成就条件。反之，如出卖人没有责任，非出卖人原因，出卖人就没有违反合同约定与法律规定，不承担责任，选择项就不发生法律效力。双方的补充协议约定的违约按照“本合同第十五条第三款规定执行”执行，然而在本合同第十五条中没有“第三款”的约定。法律与合同解读的顺序是“章、节、条、款、项”，项中内容是无法独立使用的，必须满足条款规定的情形，这是最基本的法理。北辰海口公司不认可所谓的第十五条第三款是本合同的第十五条第三项说辞。综上，北辰海口公司在不具有“责任”与“原因”的情况下，就没有违反合同约定，双方的约定不具有效力，必然不产生约束力。2、从“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的行为及时间上看，商品房买卖合同所指向的房屋系龙江大厦工程之房屋。而龙江大厦系停缓建项目（俗称烂尾楼），不是新建房地产开发项目，其审批程序与手续是按海南省积压房地产项目处置办法等有关规定办理。2002年12月30日，北辰海口公司与原建设单位、海口市国土海洋资源局代为处置中心签订《龙江大厦停缓建工程项目代为处置协议》；2003年11月7日向海口市城市规划局等有关政府部门申请“建筑工程竣工验收”，期间，海口市政府重点项目办公室于2004年3月19日下发《关于龙江大厦项目消防验收问题的函》对有关部门进行催办；园林部门在2004年2月26日验收；环资部门在2004年3月26日验收；人防部门在2004年9月1日验收；消防部门在2008年3月17日出具《消防验收意见书》，于2008年3月26日在《建筑工程竣工验收登记表》上盖章；2005年5月向海口地方税务局申报停缓建项目的减免税，该税务局在2010年9月14日才下发《批准减免税通知书》；海口市规划局于2009年6月24日完成《建设工程竣工测量结果验收报告》；2009年2月25日向海口市住宅和城乡建设局提交“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而该局下属房产测绘所在2010年11月25日才完成龙江大厦的《房屋建筑面积测绘报告》。该局在受理后，于2011年1月14日给北辰海口公司颁发龙江大厦项目房权证（海房遗留字第HKYL303XXX**号）；于2011年7月27日颁发本案所涉房屋分户房权证（海房字第HKYL323XXX**号，该证在颁发产权证时注销）；一直到2012年5月3日通知北辰海口公司为张胜一等人领取《房屋所有权证》。以上均为海南省处置停缓建项目重新申报审批必经程序，即北辰海口公司自2002年12月30日签订《龙江大厦停缓建工程项目代为处置协议》后，一直不间断的向政府有关部门申报，直至颁发房屋所有权证。张胜一没有向法庭提供任何一份能够证明北辰海口公司怠于履行义务的证据，也没有任何一份能够证明北辰海口公司应当承担合同第十五条规定的“责任”的证据。相反，北辰海口公司提交的证据形成完整的时间链条，从未间断，足以证明是有关政府部门拖延审批，造成了不能及时提交“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的有关资料。特别北辰海口公司于2006年12月22日即为张胜一办理了《海口商品房买卖合同备案登记》。该备案登记明确了其购买的房屋之权属，非经本人同意该备案无法撤销与变更。《物权法》第二十条对此作出了明确规定。届时，房屋已登记在张胜一的名下。综上，北辰海口公司没有违反合同约定和法律规定的行为与事实，不能及时提交“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的责任，系政府有关部门迟延审批造成的，也是当年停缓建工程这个海南特色造成的。这个责任强加给北辰海口公司于法无据，于理不通。3、无论是合同条款还是法律规定，都规定的是“如因出卖人的责任”、“由于出卖人原因”为出卖人承担违约责任的成就条件。反之，如出卖人没有责任，非出卖人原因，出卖人就没有违反合同约定，不承担责任。法无明文不为过是基本法理常识，本案所涉及的违约责任问题的“因”必须是“如因出卖人的责任”、“由于出卖人原因”，否则不会产生承担违约责任的“果”，这是法律规定的必然的因果关系。本案中，没有一份能够证明北辰海口公司应当承担合同第十五条规定的“责任”的证据，也没有一份能够证明由于北辰海口公司“原因”而必然承担违约责任的证据。相反，北辰海口公司提交的证据，能够形成完整的证据链条，符合法律规定的证据构成要件，具有关联性；能够充分证明北辰海口公司没有合同约定与法律规定的“如因出卖人的责任”、“由于出卖人原因”的行为与事实。迟延提交备案资料、颁发房屋所有权证的“因”系政府有关部门造成，对于本案当事人而言不存在合同约定和法律规定的因果关系。从而可以得出北辰海口公司不应当承担违约责任的结论，这是不容置疑的，是法律赋予的。北辰海口公司向一审法院提交了其他购房者与北辰海口公司就龙江大厦商品房买卖合同纠纷同类案件的生效判决与裁定，均作出“北辰海口公司完成了已方的合同义务。＊＊＊请求赔偿的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院予以驳回。”的认定。特别是，海南省高级人民法院的（2013）琼民申字第148号、第149号民事裁定书均作出“＊＊＊应承担举证责任，证明办理房屋所有权登记期限届满一年后，系北辰海口公司的原因导致无法办理房屋所有权登记，＊＊＊对该事实未能提交相关证据加以证明，应承担举证不能的责任。＊＊＊在再审期间提交的海府（2009）127号文件未能证明北辰海口公司对迟延办证存在过错。”的认定。无论是海口中院作出的已生效判决，还是海南省高院作出的裁定，均认定北辰海口公司在合同履行和迟延办证问题上没有过错。生效的法律文书对北辰海口公司完成合同义务，没有违约行为，不承担任何迟延办证责任的认定，足以证明张胜一的诉讼请求不成立，北辰海口公司无需承担任何责任。（二）一审法院在判决书中称“被告认为逾期办证的原因不是其自身造成的，属于政府审批的原因，但被告提交的证据未能证明政府存在逾期审批的过错责任，其辩解没有事实依据，本院不予采信”的确认是错误的。第一，一审法院对北辰海口公司提交的证据没有确认合法性与真实性，其作出的结论不是依法作出的，是不能反映客观事实的。第二，判决书中P10页第10行“另查----”—倒数第2行内容，并不是一审法院“另查”的，而是北辰海口公司提交的证据所证明政府有关部门迟延审批的时间排列。特别是海口市政务服务中心是在2005年9月成立，而北辰海口公司在2003年11月7日就向海口市城市规划局、消防局等有关政府部门申请“建筑工程竣工验收”。海口市政府重点项目办公室于2004年3月19日下发《关于龙建大厦项目消防验收问题的函》对消防部门进行催办。《建筑工程竣工验收登记表》同时显示园林部门在2004年2月26日验收；环资部门在2004年3月26日验收；人防部门在2004年9月1日验收；消防部门在2008年3月17日出具《消防验收意见书》，于2008年3月26日在《建筑工程竣工验收登记表》上盖章。由此可见，在海口市政务服务中心成立之前，北辰海口公司已经向各部门申请报验。在2007年5月15日这个时间节点上，不能证明北辰海口公司才开始申报消防验收。还要特别强调的是，消防部门在2007年6月4日作出的《关于龙江大厦商住楼消防验收不合格应当改正后申报复验的意见》，是根据《高层民用建筑设计防火规范》（GBXXXX—95，2005年版）作出的，是不能真实反映客观事实与法律事实的。《龙江大厦》工程是停缓建项目是不争的事实，北辰海口公司在2002年12月30日与原建设单位、海口市国土海洋资源局代为处置中心签订《龙江大厦停缓建工程项目代为处置协议》取得。而《龙江大厦》工程在1993年10月14日取得《建设用地规划许可证》，1994年2月3日取得《海口市建设工程规划临时许可证》，原建设单位对龙江大厦进行了投资并建设，至1997年底龙江大厦封顶，共22层，全部工程基本完工。由于受海南房地产开发过热，产生泡沫效应的影响，《龙江大厦》项目遂成停缓建项目。由此可见，《龙江大厦》工程在1993年10月14日至1994年2月3日期间，按照当时规定已经完成了《龙江大厦》的消防工程设计并得到消防部门审核，且消防工程按设计要求已基本完成施工任务。《龙江大厦》项目不是新建项目，消防工程也不是按照《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—952005版设计的，而是按照当时的《高层民用建筑没计防火规范》设计的，消防部门应当按照当时的标准进行验收。北辰海口公司在2003年11月7日就向海口市城市规划局等有关政府部门申请“建筑工程竣工验收”，包括消防部门。关于消防验收标准是否具有溯及力，消防部门验收的依据是否合法、合规，北辰海口公司是无权作出评判的。但不可否认的是，《龙江大厦》消防工程符合当时的消防设计规范，却与验收时的标准存在差距。该差距不是北辰海口公司造成的，更不是北辰海口公司怠于履行义务造成的。不可否认的是，消防部门确实实施了迟延验收行为。北辰海口公司在收到消防部门的《关于龙江大厦商住楼消防验收不合格应当改正后申报复验的意见》后，为了全体业主的利益，无奈又按照《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—952005版的要求，对消防工程进行投资整改。消防部门在2008年3月17日出具《消防验收意见书》，根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—952005版及其他国家工程建筑消防技术标准的规定，作出龙江大厦商住楼消防验收合格的意见。以上事实及证据，足以证明政府有关部门迟延验收的事实，也证明一审法院的确认是错误的。二、一审法院适用法律错误。1、关于适用的《合同法》第一百零七条的问题。本案没有任何能证明北辰海口公司“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的”证据及法律规定。2、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2００3年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。自2００3年6月1日起施行。这是审理商品房买卖合同纠纷案件的专门法、特别法，是必须适用的法律。从该解释的有关规定上看，北辰海口公司没有违反法律规定，不应当承担任何责任。一审法院审理商品房买卖合同纠纷案件却不适用该司法解释，显系适用法律错误。
综上所述，一审法院判决事实认定错误，适用法律错误，张胜一提起的诉讼请求没有事实与法律依据，是不成立的。北辰海口公司没有违反合同约定与法律规定，不应担承担任何责任，特请求：一、撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第347号民事判决；二、驳回张胜一的诉讼请求；三、一、二审案件受理费由张胜一承担。
被上诉人张胜一辩称：本案合同附件四约定“出卖人应自房屋交付使用之日起一年内将房产证过户到买受人名下。如违约则按本合同第十五条第三款规定执行”。这是关于办理过户免责任期间的约定。合同第十五条第三款的约定仅仅是违约金的约定。合同约定的免责期间为2005年11月11日至2006年11月11日，2006年11月12日至2012年5月3日都属于违约期间，应承担违约责任，北辰海口公司的上诉理由不成立。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查明，涉案房屋位于海口市丘海大路XX号，房产证号为：海口市房权证海房字第HKYL323XXX**号。
本院认为：涉案龙江大厦属于停缓建项目，从本案案件事实中可以看出，北辰海口公司于2003年已经就验收与海口市规划局接洽，2004年海口市环保局、人防办、园林局同意办理验收手续以及海口市重点办函请海口市消防局给予北辰海口公司的龙江大厦办理消防报验手续，基于历史原因以及制度的变化导致2008年海口市消防局才出具验收合格意见书和海口市规划局出具“测量成果备案转法规处处理”的验收意见、2010年海口市地税局同意税费减免优惠等，可见政府有关部门在依法审核相关手续过程中确实存在影响涉案房产证书办理时间的因素，北辰海口公司能否办理房产证书必然受到该因素的影响，原审法院认为北辰海口公司提交的证据均未能证明政府存在逾期审批的过错责任不当，本院予以纠正。北辰海口公司在明知涉案项目属停缓建工程，开发该项目可能存在诸多风险的情况下仍然与购房者约定具体的办证时间却未能依约履行合同义务，对此北辰海口公司的行为存在一定过错，应承担相应的民事责任。但由于政府行为是导致北辰海口公司不能及时办理涉案房产证书的主要因素，本着公平原则，应适当减轻北辰海口公司民事责任的承担，故本院酌定北辰海口公司承担50%的违约责任。此外，涉案房屋位于海口市丘海大路XX号，房产证号为：海口市房权证海房字第HKYL323XXX**号，原审法院查明及判令北辰海口公司交付给张胜一龙江大厦XXX房的房屋权属证书为海口市房权证海房字第HKY232XXX**号属认定事实错误，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第347号民事判决第一、三项；
二、变更海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第347号民事判决第二项为：限上诉人黑龙江北辰房地产开发有限公司海口分公司于本判决生效之日起三日内向被上诉人张胜一支付逾期办证违约金19145元；
三、限上诉人黑龙江北辰房地产开发有限公司海口分公司于本判决生效之日起三日内交付给张胜一龙江大厦XXX房的房屋权属证书（证号：海口市房权证海房字第HKYL323XXX**号）；
四、驳回被上诉人张胜一其他诉讼请求。
如未按本判决限定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费379元，由上诉人黑龙江北辰房地产开发有限公司海口分公司负担189.5元，由被上诉人张胜一负担189.5元；二审案件受理费379元，由上诉人黑龙江北辰房地产开发有限公司海口分公司负担189.5元，由被上诉人张胜一负担189.5元。
本判决为终审判决。
审判长 廖端明
审判员 庹 军
审判员 符玉梅
二〇一四年十二月九日
书记员 何 军