辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1068号
上诉人（原审被告）：王滨。
被上诉人（原审原告）：大连链家房地产经纪有限公司。
法定代表人：单一刚。
委托代理人：侯建文，辽宁祥远律师事务所律师。
原审原告大连链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与原审被告王滨房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年12月24日作出（2015）中民初字第5442号民事判决，链家公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人王滨、被上诉人链家公司的委托代理人侯建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告链家公司一审诉称：2013年12月16日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于大连市中山区北斗街房屋出租给原告，租赁期限三年，自2013年12月28日起至2016年12月28日止，年租金13万元。合同签订后原告始知被告为该房屋二房东，被告与该房屋产权人赵亮的合同租赁期限截至2015年4月16日，且被告又于2014年12月3日向原告收取了2014年12月28日至2015年12月27日房租13万元。2015年4月，案涉房屋产权人赵亮以与被告合同到期为由要求原告搬离，被告一直不与原告解决此事。原告只能与赵亮于2015年4月18日就案涉房屋签订新的租赁合同，合同期限自2015年4月17日至2017年4月17日止，并交纳了租金。被告收取原告租金不予返还，故诉至法院，请求判令被告返还2015年4月17日至12月28日房屋租金，共计91,178元。
被告王滨一审辩称：不同意原告诉讼请求。原告在与被告签订合同时就知晓被告系案涉房屋二房东，被告与房东及被告和原告之间房屋租赁合同均合法有效，被告依合同向原告收取租金，原告诉请并无依据，请求法院驳原告诉讼请求。
一审法院审理查明：2014年4月16日，被告王滨与赵亮签订一份房屋租赁合同书，约定赵亮将中山区北斗街房屋租给被告王滨使用，租期一年，自2014年4月16日至2015年4月16日，年租金人民币10万元。约定双方同意在三年合同期内，每年价格不变，被告每年提前一个月，将房租交给赵亮。只要赵亮出租此房，被告有优先续签的权利。赵亮允许被告在合同期内与第三方合伙经营等。2013年12月16日，被告王滨与原告链家公司签订房屋租赁合同书，约定被告将中山区北斗街53-1-1-2号房屋出租给原告做商业经营使用，租赁期限为三年，自2013年12月28日起至2016年12月28日止。每年租金人民币13万元。2014年12月3日，原告向被告支付了2014年12月28日至2015年12月27日的房屋租金13万元。原告称2015年4月，案涉房屋的房主赵亮找到原告，以与被告房屋租赁合同已经到期为由要求原告搬离，而被告未予原告解决此事。2015年4月18日，原告与赵亮签订一份《房屋租赁合同》，约定赵亮将案涉房屋租赁给原告使用，租赁期限两年，自2015年4月17日至2017年4月17日止，2015年4月17日至2016年4月17日的房屋租金为10万元。
一审法院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。被告王滨与赵亮之间的房屋租赁合同明确约定房屋租赁期限为一年，即2014年4月16日至2015年4月16日。但此合同到期之后，被告王滨并未与赵亮续签租赁合同，故原告与被告之间签订的房屋租赁合同期限超过被告与赵亮之间租赁合同期限的部分当属无效。原告来法院要求被告返还2015年4月17日至12月28日房屋租金91,178元的诉讼请求，证据充分，应予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，作出如下判决:被告王滨于判决发生效力之日起十日内返还原告大连链家房地产经纪有限公司租金人民币91,178元。若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费2080元，减半收取1040元，由被告王滨负担。
王滨上诉的理由及请求是：1、王滨是依据与链家公司之间签订的房屋租赁合同收取的房租13万元。其中10万元应该是给原房主赵亮。王滨因到期交房租问题与赵亮产生矛盾。赵亮就没有收房租，赵亮和链家公司又重新签订了合同。签合同时间与王滨、链家公司之间的租期重叠了3.5个月。链家公司交给王滨的房租中有1.2万元是因为加盖了临建给楼上住户带来影响而交给楼上住户的；2、链家公司占有使用了部分临建、橱窗，应支付相应的租金；3、王滨与赵亮之间的租赁合同中约定在同等条件下，王滨有优先承租权，链家公司与赵亮签订的租赁合同的年租金与王滨与赵亮签订的租赁合同的年租金相同，王滨有优先承租权。故请求二审法院撤销一审判决，改判王滨返还链家公司61,178元租金。
链家公司二审答辩认为：不同意王滨的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，案涉房屋由王滨从赵亮处承租后又转租给链家公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。王滨与赵亮之间的租赁期限为一年，即2014年4月16日至2015年4月16日，租赁到期后，双方并未签订续租合同，双方之间的租赁合同因履行期限届满而终止。而王滨与链家公司签订的租赁合同约定的租赁期限是三年，即从2013年12月28日起至2016年12月28日。按照上述规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分无效，即王滨与链家公司之间关于从2015年4月17日至2016年12月28日租期的约定无效。合同无效后，因合同取得财产应相互返还。一审法院支持链家公司要求王滨返还其已经支付的自2015年4月17日至2015年12月27日的房屋租金91,178元的诉请，具有事实及法律依据，本院予以维持。
关于王滨主张其收取的年租金13万元中有1.2万元是支付给楼上住户的，不应予以返还。本院认为，根据王滨的陈述，该1.2万元是为了弥补因案涉房屋外加盖临建给楼上住户带来不便而支付的。因合同具有相对性，王滨主张的1.2万元发生在其与合同当事人之外的第三人之间，与作为承租人的链家公司并无关系，故王滨主张从租金中扣除，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于王滨主张链家公司使用了部分临建及橱窗，应从租金扣除3万元。本院认为，王滨与链家公司之间的租赁合同中对于租赁物的约定并未包括临时建筑和橱窗，而双方均认可的补充条款中关于“在租赁期限内，门头原临时橱窗被政府部门强制拆除，甲方（王滨）在拆除之日从原房屋租金减掉伍万元整（每年），作为乙方（链家公司）补偿”的约定，链家公司辩称该条款是为了保证其公司名称牌匾的安放以满足商业使用目的，并非系对租赁物的约定。从王滨提供的现场照片看，案涉房屋外确实加盖了临街面为橱窗的临时建筑，链家公司作为中介公司，因经营所需确实要在显著位置悬挂其公司招牌，因临时建筑的存在，招牌并不能悬挂在作为租赁物的案涉房屋墙体外，链家公司的辩解具有一定的合理性。结合案涉房屋的实际状况，本院认为补充条款的上述约定并非系对租赁物的约定，而是对违约赔偿的约定。故无论是租赁合同还是补充条款均未约定租赁物包括临时建筑和橱窗。王滨在二审中明确其主张的链家公司使用的临时建筑位于案涉房屋入户门前的位置，该位置处于进出入户门的通道，系链家公司进出案涉房屋所必需，在双方并无将临时建筑和橱窗作为租赁物的约定的前提下，基于相邻关系的考虑，链家公司也不应对必要的进出通道以及公司名称牌匾的悬挂支付使用费用。故王滨的该项主张，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于王滨主张其享有优先承租权，本院认为，首先，我国目前并无承租人优先承租权的相关法律规定，即该项权利并非法定权利。其次，王滨与赵亮之间的租赁合同中虽然约定了王滨有优先续签的权利，但是该项约定仅在合同双方之间发生法律效力，链家公司并非该租赁合同的当事人，不应受上述约定的约束。王滨向链家公司主张优先承租权，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2080元（上诉人预交），由上诉人王滨负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年五月十一日
书记员 樊 迪