重庆市大渡口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渡法民初字第02052号
原告谢锡英。
被告詹忠惠。
委托代理人刘光利，母子关系（一般代理）。
被告刘成明。
原告谢锡英与被告詹忠惠、刘成明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王哲独任审判，于2014年9月16日、11月18日公开开庭进行了审理。原告谢锡英、被告詹忠惠的委托代理人刘光利、被告刘成明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢锡英诉称，原告与被告于2013年11月12日在沛业地产签订房地产买卖协议，该房位于大渡口区建胜镇祥福路90号（竹园小区）2栋6-10号。因当时卖方房产证未办下来，故未办理过户手续，到今年房价上涨后，卖方打电话让原告加1万元房子还卖给原告，原告不同意，被告后来又说因别的原因不卖了。经多次协商无果，中介电话联系卖方当面解决，卖方总是一拖再拖，耽误原告的购房时间及计划。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：要求解除房地产买卖协议，判令被告支付协议规定违约金房屋成交额40%的违约金总计8万元。审理中，原告重新明确诉讼请求为：1、解除原告与二被告签订的房地产买卖协议（P-0000100）；2、二被告共同返还原告购房定金3000元；3、二被告共同向原告支付违约金8万元；4、本案诉讼费由二被告承担。
被告刘成明辩称，同意解除与原告签订的房地产买卖协议，同意返还定金3000元，不同意支付违约金。因为我在签订合同时已经告知原告本案所涉房屋的房产证暂时无法办理过户，现原告以未按时过户为由请求解除合同并支付违约金，合同可以解除，但不应支付违约金。若需要支付违约金，认为违约金约定过高，申请法院调整违约金。
被告詹忠惠辩称，同意返还原告定金3000元，不同意支付违约金。本案所涉房屋实际属于詹忠惠，被告刘成明在詹忠惠不知情的情况下，擅自将该房屋卖给原告，家中其他兄弟姐妹均不知情，刘成明不能代表其他4个子女的意见，更没有权利代表詹忠惠的意愿。刘成明与原告签订的房地产买卖协议没有詹忠惠的签字、盖章及相关委托书，该房地产买卖协议是无效的。被告詹忠惠不同意追认房地产买卖协议的效力。被告詹忠惠、刘成明不应当承担任何法律和经济责任。
经审理查明，2013年11月12日，原告谢锡英作为乙方（购买方）与被告刘成明【列被告詹忠惠为甲方（出售方）】签订《房地产买卖协议（P-0000100）》，主要约定：1、甲、乙双方在中介的介绍下，经甲、乙双方协商一致，甲方自愿将座落于重庆市大渡口区建胜镇祥福路92号（竹园小区）2栋6-10号，建筑面积49.91平方米，套内面积40.32平方米的房屋出售给乙方，乙方在完全了解该房屋的基本状况后自愿购买；2、该房成交价198000元，甲方完全同意乙方采用按揭方式付款购买该房；3、经甲、乙双方约定，关于房屋交易的税、费由乙方承担；4、签订本协议当天，乙方支付中介服务费3000元；5、甲方承诺于2013年12月30日之前将户口迁出该房屋所在地；6、甲乙双方约定在2013年11月12日由乙方交购房定金3000元给甲方，当甲方收到房屋定金之时起不得再将房屋转售第三方；7、产权证下来后，双方应在3天内积极配合中介提交银行所需相关资料并配合中介到银行指定地方办理按揭相关手续，双方约定待银行审批同意之后3个工作日内办理产权变更登记，产权变更登记之日，乙方支付25000元房款给甲方；8、办理产权变更之日起30个工作日内，银行将已经审批的17万元贷款直接转入甲方在银行开设的账户内；9、甲方将该房屋交付给乙方使用时，必须结清以前所产生的任何费用，并于产权过户当日交付房屋；10、甲、乙双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定的事项，并按本协议约定享有权利和承担义务，甲、乙双方如有一方未按本协议约定的内容履行而违约，违约方应支付对方房屋成交额40%的违约金；11、甲方必须保证该房屋无产权纠纷、无继承税、无遗产税、无赠与税，并由此而产生的营业税；12、甲方必须保证是本人拆迁还房；13、由于詹忠惠年纪大了，不能亲自到现场签订合同，由其子刘成明代为签订合同，如有任何纠纷，刘成明将承担全部的违约责任；14、乙方必须保证于银行无贷款记录；15、在房交所领取该房屋的产权证所需费用由甲方自行承担。被告刘成明在合同落款甲方委托代理人处签字捺印。
被告刘成明于2013年11月5日向原告出具收条1份，主要载明：今收到谢锡英交来购房（2栋6-10）壹室壹厅壹套单价壹拾玖万捌仟元正，暂交押金3000元正。
另查明，位于重庆市大渡口区建胜镇祥福路92号2栋6-10号房屋登记的权利人为詹忠惠，《房地产权证》的登记日期为2012年8月14日。该房屋现由詹忠惠占有。
审理中，原告谢锡英明确：①基于2014年5月被告刘成明电话告知原告，将不履行合同，不将房子卖给原告的违约行为，主张二被告承担违约责任；②在签订房地产买卖协议时，已经知道房屋的所有权人是詹忠惠，但詹忠惠本人并未亲自到场签字，也没有要求被告刘成明出具詹忠惠同意卖房的授权委托书；③因被告不将房子卖给原告，给原告造成了如下损失：房屋差价损失，签订合同时该房屋卖19.8万元，现在市价至少要23万元；租金损失500元／月，按8个月计算，共计4000元；中介费3000元；误工费200元。
被告刘成明自认：①由于房价涨了，而房产证一直没有办下来是原告的责任，要求原告涨1万元的房钱，原告不同意，被告刘成明于2014年6月初告诉原告房子不卖给原告了；②被告刘成明与原告签订房地产买卖协议时，并未将房屋买卖的事情告知被告詹忠惠，被告詹忠惠年龄大了，虽然神智清楚，但也不管这些事情。
上述事实，有原、被告陈述、《房地产买卖协议（P-0000100）》、《重庆市房地产权证（102房地证2012字第06004号）》、《收条》、《新建商品房屋质量保证书》等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于所涉《房地产买卖协议》是否有效的问题。原告举示的《房地产买卖协议》中载明的出售方虽为被告詹忠惠，被告詹忠惠也认可该协议的真实性，但被告詹忠惠认为被告刘成明与原告签订该协议时，被告詹忠惠并不知情，且该协议中也没有被告詹忠惠的签字、盖章及相关授权委托书，该房地产买卖协议是无效的，且被告詹忠惠不同意追认该房地产买卖协议的效力。原告称其与被告刘成明签订房地产买卖协议时一直认为被告詹忠惠对卖房子的事情是知情的，刘成明是受詹忠惠的委托来卖房子的，而且后来刘成明让原告加1万元房款，还是可以将房子卖给原告的，因此原告认为被告詹忠惠是知道卖房子的事情，该协议是有效的。本院认为，被告刘成明代理被告詹忠惠与原告谢锡英签订的《房地产买卖协议》，原告虽称其知道讼争房屋是被告詹忠惠所有，且认为被告詹忠惠对卖房的事实是知情的，但原告并未举示任何证据证明在签订房地产买卖协议时，被告刘成明具有被告詹忠惠的授权或其行为符合表见代理的形式，而其代理行为事后亦未得到被告詹忠惠的追认。结合被告刘成明当庭自认在与原告签订房地产买卖协议时，并未将房屋买卖的事情告知被告詹忠惠，且购房定金亦是由被告刘成明收取，本院依法确认被告刘成明代理被告詹忠惠签订房地产买卖协议的行为对被告詹忠惠不发生效力，应由被告刘成明承担责任，本案所涉房地产买卖协议的相对方应为被告刘成明与原告谢锡英，该房地产买卖协议是被告刘成明与原告谢锡英之间的真实意思表示，对被告刘成明与原告谢锡英具有约束力。故原告要求解除与被告詹忠惠之间的《房地产买卖协议》，以及要求被告詹忠惠返还定金、支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。
审理中，被告刘成明同意解除与原告谢锡英签订的房地产买卖协议，同意向原告返还定金3000元，本院依法予以确认，故对原告要求解除与被告刘成明签订的房地产买卖协议（P-0000100）及要求被告刘成明返还定金3000元的诉讼请求，本院依法予以支持。
对于被告刘成明是否应当向原告支付违约金8万元的问题。原告明确是基于2014年5月被告刘成明电话告知原告，将不履行合同，不将房子卖给原告的违约行为，主张被告刘成明承担违约责任。被告刘成明认为在签订房地产买卖协议时，已经告诉原告产权证不容易办下来，原告承诺在一个多月内将产权证办下来，现原告以未按时过户为由要求被告支付违约金，被告刘成明不同意支付违约金。本院认为，被告刘成明虽称原告承诺于签订协议后一个多月内办理产权证，但被告詹忠惠举示的《重庆市房地产权证》中载明的登记时间为2012年8月14日，而双方签订房地产买卖协议的时间为2013年11月12日，且被告刘成明并未举示任何证据证明其上述意见，故其辩称意见不成立。被告刘成明于2014年6月电话告知原告谢锡英不将讼争房屋卖给原告的行为，系明确表示不履行《房地产买卖协议》的主要义务，且被告刘成明并非讼争房屋的所有权人，事实上也无法履行《房地产买卖协议》约定的主要义务，被告刘成明的违约事实成立，应向原告支付违约金。但原告谢锡英在明知讼争房屋的所有权人为詹忠惠的情况下，与被告刘成明签订《房地产买卖协议》时未尽到足够的审查义务，应承担相应的责任，且双方约定的违约金明显过高，被告刘成明要求调整违约金的意见成立，本院依法将违约金调整为1万元。故对原告要求被告刘成明支付违约金8万元的诉讼请求，对其中的1万元，本院依法予以支持，对超出部分，本院依法不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除谢锡英与刘成明于2013年11月12日签订的《房地产买卖协议》（P-0000100）；
二、刘成明于本判决生效后三日内返还谢锡英购房定金3000元；
三、刘成明于本判决生效后三日内支付谢锡英违约金10000元；
四、驳回谢锡英的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费900元，由刘成明负担（此款原告谢锡英已预交，被告刘成明于本判决生效后三日内给付原告谢锡英）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务。一方当事人如不履行，对方当事人应于本判决生效之日起二年内申请执行。
代理审判员 王哲
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 唐凤