贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民终字第742号
上诉人（原审第三人）李远珍。
委托代理人杨永志，贵州心达律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人谭清礼，贵州心达律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）王强。
原审被告韦仕义，系上诉人李远珍之夫。
上诉人李远珍与被上诉人王强及原审被告韦仕义确认合同效力纠纷一案，贵州省册亨县人民法院于2013年9月10日作出（2013）册民初字第393号民事判决。上诉人李远珍不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
本院二审审理查明：韦仕义在房改过程中于1998年购得原册亨县地质矿产局位于册亨县某某镇某某巷某某号(现某号)，建筑面积为64.03平方米的房改房一套，价款为6207元，于1998年8月17日办理了《房屋所有权证》，所有权性质为全产权。1999年1月，王强与韦仕义经口头协商，约定以20006.80元的价格将该房改房出售给王强。同月30日，王强给付韦仕义房屋转让金10000元。1999年3月6日，王强与韦仕义签订书面《房屋转让协议书》，约定转让房屋面积为64平方米，房屋转让后产权归王强所有，王强有权出租、转让，转让价款为20006.80元；房屋转让手续及过户费由双方共同协商办理；付款方式：王强一次性付款给韦仕义后，方能住房。协议签订后，王强于1999年4月10日再次支付韦仕义房款5000元。同月，韦仕义将房屋交给王强居住使用至今。
另查明，本案争议房屋买卖前所有权登记为韦仕义，共有人为李远珍。1998年8月20日韦仕义向原册亨县农业局下属某某镇农村合作基金会借款两万元，并将该房的房产证交给该基金会作为抵押，但未到房地产管理部门办理抵押登记手续。由于韦仕义一直未清偿借款，房产证至今仍抵押在册亨县农业局。韦仕义将该房转让给王强后，因韦仕义一直未清偿借款两万元导致房产证取不回来，不能办理过户手续。王强至今未付给韦仕义房屋余款5006.80元。王强因多次要求韦仕义交付房产证和协助王强办理过户手续未果，遂于2013年6月28日诉至一审，请求确认王强与韦仕义签订的《房屋转让协议书》有效，责令韦仕义配合王强到有关部门办理过户手续。2013年7月17日，李远珍以其系房屋共同共有人，韦仕义擅自处分房屋的行为无效为由申请作为第三人参加诉讼，册亨县人民法院于2013年7月22日同意追加李远珍作为第三人参加诉讼。
再查明，本案争议房屋土地收益金599.40元由韦仕义缴付。
一审原告王强诉称：王强与韦仕义于1999年3月6日订立合同，约定韦仕义将其某某镇某某巷某某号(现为某号)商品房一套出售给王强，价格为20006.80元。合同签订后，王强将价款20006.80元付给韦仕义。因韦仕义欠有农业局借款，该房的房产证抵押在农业局，韦仕义口头承诺待款还完后将房产证交给王强，当时赵文彬等人在场。从订立合同之日起，韦仕义就搬离房屋至今，王强多次要求韦仕义交付房产证并协助王强办理过户手续，而韦仕义以款未还完要求延办，为此，至今未办理房屋过户手续。现韦仕义以房价上涨为由，要求王强多付4万元才交出房产证，双方为此发生纠纷。王强特诉至人民法院，请求确认王强与韦仕义签订的房屋买卖协议有效；责令韦仕义配合王强到有关部门办理房屋过户手续。
被告韦仕义辩称：王强已严重违约，无权要求韦仕义继续履行合同。1999年3月6日，在赵文彬的见证下，王强与韦仕义签订《房屋转让协议书》，将韦仕义房屋以20006.80元的价格转让给王强，协议约定王强一次性付款给韦仕义后，方能住房。之后，王强仅分两次支付房款共计15000元，余款至今未付清，王强严重违约，韦仕义没有义务将房屋过户给王强。客观上韦仕义也无法配合王强办理过户手续，韦仕义曾以该房作为抵押物向册亨县农业局下属的某某镇农村合作基金会贷过款，协议签订时，韦仕义已明确将该情况告知了王强，房产证要待还完款后才能取回。韦仕义多次去某某镇农村合作基金会归还贷款，但因机构几次变更，没有单位接收，致使该房产证至今仍抵押在县农业局，显然不能办理过户手续。综上，王强的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。
第三人李远珍述称：1999年3月6日，韦仕义私自将其与李远珍共有的房改房一套转让给王强，韦仕义一直向李远珍谎称系出租。王强起诉韦仕义后，李远珍看到应诉材料才知道韦仕义转让房屋给王强之事。韦仕义私自处分夫妻共同财产的行为无效，请求判决王强与韦仕义签订的《房屋转让协议书》无效；王强归还李远珍册亨县者楼镇农机巷的房屋。
一审认为：对于韦仕义是否擅自处置夫妻共同财产的问题。房屋系家庭的重大财产，李远珍作为房屋的共有人，对房屋的处置理应给予密切的关注。韦仕义与王强签订《房屋买卖协议书》后，韦仕义即将房屋交付给王强管理使用，至今为止已经有14年的时间。如系李远珍所述房屋出租给王强使用，则应产生收取租金以及随着时间变迁、物价上涨协商增加租金等事宜，而李远珍作为房屋共有人对这些情形不可能一无所知，李远珍的说法明显与常理不符。并且证人赵文彬、黄顺厚的证言均证实王强交付房款时李远珍在场，二人证言与王强所述相互吻合。综上所述，李远珍对韦仕义于1999年将共有房屋转让给王强是明知并予以认可的，韦仕义没有擅自处分其与李远珍的共有房产。因此，李远珍关于不知道韦仕义出卖共有房屋的理由不成立。
对于李远珍提出的韦仕义擅自处置抵押房产，违反相关抵押政策规定的问题。韦仕义与某某镇农村合作基金会签订借款合同时约定用本案争议房屋作抵押，将房产证交给基金会保管是事实，但根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”的规定，双方未到房地产管理部门办理抵押登记手续，故该抵押合同不生效，对第三人不可能有对抗性。故李远珍抗辩理由不成立。
对于王强未付清房款是否构成违约的问题。按照《房屋买卖协议》第六项“付款方法：由乙方一次性付款给甲方后，方能住房。”的约定，王强未付清房款，是不能入住转让房屋的，但实际情况是在协议签订之后，王强即入住至今。对此，王强陈述是因韦仕义不能及时交付房产证，双方口头协商约定转让余款5006.80元在房产证交付前暂缓支付，事实上至今房产证亦未交付。韦仕义对王强这一说法予以否认，提出未付清房款是因王强要求分期付款。假设韦仕义的说法成立，也是双方对付款方式作了更改，并得到双方的认可，否则，按照协议约定，韦仕义不应也不可能将房屋交付给王强居住至今。因此，王强延缓支付转让款余款5006.80元是基于双方的口头合意，不构成违约。
对于《房屋买卖协议书》是否有效的问题。王强与韦仕义于1999年3月6日签订《房屋买卖协议书》，在王强支付大部分转让款给韦仕义后，韦仕义即将转让的房屋交给王强管理使用至今，至此双方已履行了大部分义务。该协议是王强、韦仕义双方的真实意思表示，不存在欺诈协迫等行为，没有违反中华人民共和国建设部令(1999)第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第5条规定不准上市出售的八种情形和法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益和集体利益、其他个人利益，王强对转让房屋也实际使用和管理了十四年之久。因此，王强、韦仕义签订的《转让住房协议书》是合法有效的。
综上所述，王强、韦仕义签订的《房屋买卖协议书》是合法有效的合同，王强要求确认该合同有效的主张成立，应予支持。韦仕义主张王强违约要求驳回王强诉讼请求，以及李远珍主张合同无效及要求返还争议房的理由不成立，不予支持。对于王强要求韦仕义、李远珍配合办理过户手续的诉讼主张，韦仕义及李远珍理应在王强付清剩余房款后配合王强办理房屋过户手续。据此，为保护合同当事人的合法权益、维护交易安全，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、原、被告于1999年3月6日签订的《房屋转让协议书》合法有效。二、被告韦仕义、第三人李远珍在原告王强付清剩余房款5006.80元后协助原告王强办理房屋过户手续。三、驳回第三人的诉讼请求。本诉案件受理费30元，由被告韦仕义承担；独立请求权第三人的案件受理费400元，由该独立请求权第三人李远珍承担。
一审宣判后，李远珍不服该判决，以一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误为由提起上诉，请求二审依法撤销原判，进行改判。上诉理由为：一、一审判决认定事实不清，证据不足。首先，1999年3月6日，王强与韦仕义在李远珍不知情的情形下签订了《房屋转让协议书》，约定韦仕义将册亨县某某镇某某巷某某号房屋一套（面积为64平方米）转让给王强。该房屋所有权为韦仕义与李远珍共同共有，王强与韦仕义签订房屋转让协议及付款时，李远珍均不知情，且未取得李远珍的书面同意，一审主观推定李远珍应当知道房屋出卖之事错误。其次，一审中，王强虽提供了两位证人到庭作证，但两位证人之证言相互矛盾，不能形成证据锁链，一审据此认定王强将定金10000元交给李远珍、王强交付房款时李远珍在场属认定事实错误。再次，韦仕义擅自处分与李远珍的共同共有财产，事后未取得李远珍的书面同意，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”之规定，王强与韦仕义签订的《房屋转让协议书》无效。同时，该协议亦违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”之规定。二、房改房具有特殊性，须符合房改房的强制性规定，一审判决理解法律错误。本案争议房屋系房改房，属于国家的政策性福利住房，出售、购买和上市交易均受到国家有关政策的调整。目前在没有相关法律、法规对房改房进行调整的情况下，应适用中央及地方政府的相关政策对此进行调整管理。根据中华人民共和国建设部令（1999）第（69）号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用房不得上市出售：（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。”之规定，王强与韦仕义签订《房屋转让协议书》时，未遵循《贵州省房改房上市交易试行办法》（黔府办发【1998】77号）及《贵州省房改房上市交易试行办法的补充规定》（黔府办发【1999】74号）规定的房改房上市出售需具备《房屋所有权证》及《房地产交易市场准入许可证》之程序，且直至2007年1月25日才由韦仕义将土地收益金补交到册亨县住建局，故王强与韦仕义签订的《房屋转让协议书》无效。三、一审判决结果错误。一审判决结果违反《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”之规定。
二审中，上诉人李远珍未提交新的证据。
被上诉人王强答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。答辩理由为：一、李远珍对韦仕义转让房屋之行为是知情的，一审不存在认定事实不清，证据不足的问题。王强支付房屋转让定金10000元时，钱是递给李远珍的，对此黄顺厚及赵文彬均能证实。且王强1993年搬入该房屋后，为房产证之事多次找韦仕义夫妇交涉，整栋楼的住户也都知道韦仕义将房屋卖给王强的事实。二、一审判决不存在理解法律错误的问题。韦仕义转让给王强的虽然是房改房，但该房已取得全产权，按照规定1998年12月30日后即可依法上市，而王强与韦仕义签订《房屋转让协议书》的时间是1999年3月6日，因此，并未违反中华人民共和国建设部令（1999）第（69）号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条规定，不属不准上市出售的八种情形。且从签订《房屋转让协议书》至今，王强已管理使用该房屋长达14年，在此期间，王强曾多次找韦仕义夫妇商谈索要房产证一事均无果，甚至受到韦仕义夫妇要求王强多交付40000元才肯交出房产证的敲诈。
二审中，被上诉人王强未提交新的证据。
原审被告韦仕义未进行答辩也未提交新的证据。
综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1、李远珍对韦仕义与王强签订的《房屋转让协议书》是否知情，韦仕义是否存在擅自处分其与李远珍共有房屋之行为；2、韦仕义与王强签订的《房屋转让协议书》是否合法有效。
本院认为，一、共有房屋被他人居住管理使用长达十四年之久，其不管不问，且不能证明双方是租赁关系，结合王强履行合同的情况、证人证言等证据，推定李远珍对韦仕义与王强签订的《房屋转让协议书》知情，韦仕义不存在擅自处分其与李远珍共有房屋之行为。李远珍作为争议房屋的共有人，有对共有房屋保持密切关注的义务，本案中，1999年3月6日韦仕义与王强签订《房屋转让协议书》，约定韦仕义以20006.80元的价格将位于册亨县某某镇某某巷某某号(现某号)的房改房一套转让给王强，王强在签订《房屋转让协议书》前后已支付韦仕义大部分房屋转让款，履行了大部分合同义务，该房屋转让价格是符合当时的市场价格的。韦仕义于1999年4月将房屋交付给王强管理使用至今已长达14年，其间李远珍不管不问，直至韦仕义诉至一审请求确认合同效力并配合办理过户手续时，李远珍才提出其不知情转让房屋一事，主张韦仕义与王强之间系房屋租赁关系。因其不能证明双方存在租赁合同关系，而王强已履行了大部分合同义务，且证人亦证实是转让，故推定李远珍对韦仕义与王强签订的《房屋转让协议书》是知情的，韦仕义不存在擅自处分其与李远珍共有房屋之行为。
二、韦仕义与王强签订的《房屋转让协议书》合法有效。李远珍上诉称韦仕义与王强签订的《房屋转让协议书》因违反中华人民共和国建设部令（1999）第（69）号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《贵州省房改房上市交易试行办法》（黔府办发【1998】77号）及《贵州省房改房上市交易试行办法的补充规定》（黔府办发【1999】74号）的规定而导致无效，经查，以上办法及补充规定的制定目的在于规范已购公有住房和经济适用房的上市活动，促进房地产市场的发展及满足居民改善居住条件的需要，违反以上办法及补充规定并不必然导致合同无效的法律后果。且根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”之规定，因李远珍主张合同无效的依据性质上属于部门规章及地方政府规章，依法不能成为认定合同无效的依据，故对李远珍的此项上诉理由不予支持。至于李远珍上诉称《房屋转让协议书》违反《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条而无效的问题，因推定李远珍对该转让行为知情，韦仕义不存在擅自处分，故本案不适用该法条。本案中，韦仕义与王强签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益、集体利益及其他个人利益，且从合同签订之日起至今双方均已履行了大部分合同义务，王强也已实际管理争议房屋十四年之久，因此，韦仕义与王强签订的《房屋转让协议书》合法有效，应当受到法律的保护。一审根据查明的事实并依据法律规定作出的实体处理结果并无不当，二审予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。上诉人李远珍的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人李远珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹慧兰
审 判 员 谢 丹
代理审判员 曾婷婷
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 罗 倩