福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第1186号
上诉人（原审原告）上杭县佳诚房地产经纪有限责任公司，住所地福建省龙岩市上杭县。
法定代表人张著学，董事长。
委托代理人刘福春，男，汉族，1982年12月11日出生，上杭县佳诚房地产经纪有限责任公司职员。
被上诉人（原审被告）林福万，男，1979年4月4日出生，汉族，住福建省上杭县。
被上诉人（原审被告）林柳华，女，1980年4月18日出生，汉族，住福建省上杭县。系被上诉人林福万之妻。
上诉人上杭县佳诚房地产经纪有限责任公司因与被上诉人林福万、林柳华居间合同纠纷一案，不服福建省上杭县人民法院（2014）杭民初字第1968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人上杭县佳诚房地产经纪有限责任公司（以下简称佳诚公司）的法定代表人张著学及其委托代理人刘福春、被上诉人林柳华到庭参加诉讼，被上诉人林福万经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年6月12日，被告林福万、林柳华与原告佳诚公司经协商签订《房屋出售委托（确认）书》，约定俩被告将其坐落于上杭县金岗山路天和嘉园6号楼1005号房的房地产（房屋所有权证号：杭房权证（2012）字第1202**号）委托原告代售，该委托为独家委托代理，双方议定出售价为人民币86万元，委托期限为2014年6月12日到2014年12月12日。该委托书还约定，经纪方的佣金由卖家（委托方）支付该物业出售价的1%，由买家支付该物业出售价的1.5%，佣金在买卖双方签订买卖协议时支付。在委托期限内卖家私自与买家签订买卖协议或私自成交，应视为经纪方的行为，卖家应向经纪方支付本确认书议定出售价3%的佣金。该委托书签订后，原告有与被告林柳华联系看房事宜。2014年6月24日，俩被告与案外人李顺福夫妻签订《房地产买卖协议》，将委托原告代售房地产以人民币48.8万元的价格转让。原告得知后要求被告支付佣金，双方协商未成，原告诉至法院，请求判决俩被告共同支付原告中介佣金人民币25800元。
原审认为，原告佳诚公司与被告林福万、林柳华签订的《房屋出售委托（确认）书》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法、有效合同。合同签订后，俩被告在委托期限内未经原告同意将委托代售房地产转让他人属违约，应承担相应的违约责任。虽然原、被告在《房屋出售委托（确认）书》中约定该委托为独家委托，但出售委托原告代售的房地产系俩被告本人所为，并非俩被告再委托第三方所为。本案中原告除了预期的由卖家（委托方）支付1%佣金收入外亦无其他损失，原告请求俩被告支付按议定出售价3%的佣金即25800元显然过高，宜按双方约定的经纪方佣金由卖家（委托方）支付该物业出售价（人民币48.8万元）的1%，即人民币4880元。俩被告主张转让房地产时有经过原告同意，以及有与原告口头约定十天内有权自行处理，未提供证据证实，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决：一、被告林福万、林柳华应在判决生效后五日内给付原告上杭县佳诚房地产经纪有限责任公司佣金人民币4880元；二、驳回原告上杭县佳诚房地产经纪有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费445元，因适用简易程序减半收取222.5元，由原告上杭县佳诚房地产经纪有限责任公司负担180元，被告林福万、林柳华负担42.5元。
一审宣判后，原审原告佳诚公司不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人佳诚公司的主要上诉理由：一、上诉人提供的《房地产转让合同书》只用于证明被上诉人将委托出售的房地产私自转让给李顺福夫妻，并不用于证明转让价为48.8万元。该转让价明显低于市场价格，是为了减少交易税费而虚构的阴阳合同。一审错误地采信证据，导致认定事实错误。二、一审判决适用法律正确，但却作出错误的判决内容。双方在《房屋出售委托书》中已明确约定在委托期限内卖家私自与买家签订买卖协议应视为经纪方的行为，卖家应向经纪方支付本确认书议定出售价3%的佣金。一审法院不依据双方约定进行判决，而是超越职权，以自己的主观认定作出错误判决。一审判决违背了诚实信用的法律原则。依合同约定，被上诉人应支付的佣金为25800元，一审判决被上诉人支付4880元的佣金，合法有效的合同得不到法律的保护，不诚信行为却得到法院的大力支持。三、一审判决对经纪知识理解错误。1、两被上诉人在委托期限内未经上诉人同意将委托代售房地产转让他人不属违约，一审认为应承担违约责任是错误的。2、一审判决对独家委托的理解错误，本案是一种“经纪人独家销售”运作方式，且不违反法律规定。不论是经纪人或者卖主将该房屋卖掉，卖主都必须支付佣金经经纪人。综上所述，原审法院认定事实不清，判决错误。为此，上诉人请求二审法院依法改判：两被上诉人共同支付给上诉人佣金人民币25800元。
被上诉人林柳华辩称，签订合同时不知道是独家的，上诉人没有带人来看过房子，被上诉人有口头声明十天内被上诉人也可以卖。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人林福万未作答辩。
对一审认定的事实，上诉人认为两被上诉人并不是以48.8万元的价格将房产转让。双方当事人对一审认定的其余事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人佳诚公司与被上诉人林福万、林柳华所订立的《房屋出售委托（确认）书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。该合同性质上属于居间合同，被上诉人将委托出售的房屋转让给案外人李顺福夫妻的行为应视为解除《房屋出售委托（确认）书》。合同解除后，根据本案合同的性质和履行情况，上诉人有权要求赔偿损失。双方在合同中有约定卖家私自成交，应视为经纪方的行为，卖家应向经纪方支付确认书议定出售价3%的佣金。根据《合同法》第四百二十八条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此双方在合同中的该项约定明显高出了上诉人从事居间活动支出的必要费用。一审法院确定被上诉人支付4880元的佣金基本符合上诉人所支付的必要费用。上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，本院予以维持。被上诉人林福万经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费445元，由上诉人上杭县佳诚房地产经纪有限责任公司负担。一审案件受理费按原判计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 严 建 锋
代理审判员 卢 丰 华
代理审判员 刘 瑞 春
二〇一四年十二月一日
书 记 员 钟丽平（代）
附注：
一、主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。