海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼海民二初字第170号
原告：杨宝玲。
委托代理人：王宁，海南法立信（琼海）律师事务所律师。
被告：琼海华升投资开发有限公司。住所地：海南省琼海市豪华路商业步行街。
法定代表人：李成雄，该公司董事长。
委托代理人：李刚，海南英乐律师事务所律师。
原告杨宝玲与被告琼海华升投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理。依法由审判员符儒超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王宁，被告的委托代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2009年12月30日签订《琼海商业步行街内部认购协议书》，约定原告认购被告开发的琼海商业步行街商品房一套，并缴纳认购金20000元。2010年8月15日被告书面通知原告于2010年8月31日前办理签约付款手续，并要求被告缴纳入户防火防盗门、水电初装、办证费、燃气初装费18702元，其中入户防火防盗门1700元。同年8月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买琼海商业步行街3栋1单元801房，房价款263547元，交房期限为2011年6月18日前。同时，双方在合同附件三中约定入户门统一安装盼盼品牌安全门。合同签订当天，原告缴纳了购房款263547元（含20000元认购金）和入户防火防盗门、水电初装等费用18702元。随后，被告未能如期交房。2012年6月6日，原、被告办理交房手续，被告同时向原告出具了《延期交房谅解备忘录》、《关于延期交房的各种原因》等材料，原告认为其延迟交房的理由均不成立。根据合同约定，被告2012年6月6日才交房，逾期交房353天，应按原告已支付房价款的日万分之三向原告支付违约金27908.18元。此外，被告违反合同约定多收取了原告防火防盗门1700元，应予返还。原告多次要求被告支付上述款项未果。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金27908.18元；2、被告返还防盗门费用1700元；3、本案涉案费用由被告承担。
原告为支持其主张的事实，向法院提交如下证据：1、认购金收据，证明原告向被告缴纳认购金20000元。2、商品房买卖合同，证明原、被告签订书面合同约定了交房时间，附件三中约定了安装盼盼安全门的事实。3、房款收据，证明原告一次性向被告缴纳房款。4、其他费用收据，证明原告向被告缴纳包括防盗门费用1700元在内的各项费用。5、验收楼交接书及电梯、电费、服务费等票据凭证，证明被告通知原告2012年6月6日交房及原告当日办理了收房手续。6、关于延期交房的各种原因、延期交房谅解备忘录，证明被告承认延期交房的事实。
被告华升公司辩称：一、被告逾期交房情况属实，但逾期交房是由于暴雨、市政道路改造、农网升级等不可抗力原因导致，被告据此可以免责。二、合同约定被告应于2011年6月18日前交房，而被告统一于2012年6月1日通知购房者收房，原告现在起诉要求逾期交房违约金已超过诉讼时效，应予驳回。三、被告在签约通知中已明确告知原告盼盼安全门不包含在购房总价款中，是额外收费的。原告是在知情的情况下签订合同且付款的，因此收取该1700元是双方合意的结果。被告出于小区房屋的安全考虑，经协商后为原告购买了盼盼安全防盗门，原告现要求退款没有事实和法律依据。此外，防盗门的费用是2010年8月缴纳的，原告现主张退款已超过2年的诉讼时效，应不予支持。
被告为支持其主张的事实，向法院提交如下证据：1、备案证，证明被告履行了为原告在房管局备案的义务。2、竣工验收记录，证明被告在不可抗力影响消除后，及时施工追赶进度，并验收合格。3、申请书复印件，证明被告向政府申请，要求政府协调解决步行街市政道路施工对施工进度影响的问题。4、晴雨表，证明被告在施工过程中遭遇不可抗力，影响了施工进度。5、会议纪要复印件，证明农网升级改造工程影响了被告的施工进度。6、函，证明被告施工过程中遭遇不可抗力。
经质证，被告对原告证据1-6的真实性均没有异议。原告对被告证据1、2的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据4、6的真实性没有异议，关联性有异议，暴雨、市政工程改造不属于不可抗力；对证据3的真实性有异议，申请书系被告单方制作，无政府盖章认可；对证据5的真实性有异议，会议纪要均被告单方制作，无法证明与本案的关联。本院对原告证据的真实性均予以确认，对被告证据1、2、4、6的真实性予以确认，对证据3、5，被告未提供原件核对，原告也不认可，本院不予确认。
经审理查明：2009年12月30日，原告认购被告开发的琼海商业步行街3栋1单元801房，并缴纳了20000元认购金。2010年8月15日，被告通知原告办理商品房签约付款手续，并告知原告应缴纳的相关费用，其中包括防盗门费用1700元。同年8月16日，原告支付了购房款243547元及办证费用、水电开户费、燃气初装费、入户防盗门等18702元。8月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的琼海商业步行街第3栋1单元801号房，总房款人民币263457元。该合同第八条约定，被告应当在2011年6月18日将验收合格的商品房交付原告。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；或者设计变更和工程量增加及市政配套工程延误等，出卖人可据实予以延期。第九条约定，如出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同附件三装饰、设备标准中约定，入户门统一安装盼盼品牌安全门。2012年6月6日，被告向原告交付房屋。2014年5月22日原告向本院提起诉讼，请求判令被告支付2011年6月19日至2012年6月6日逾期交房353天的违约金人民币27908.18元及退还不应收取的防盗门费用1700元。
另查，琼海商业步行街位于琼海市嘉积镇豪华路西段，系被告投资建设，原、被告签订商品房买卖合同之前该步行街项目已在建设中。被告在步行街两旁建设商铺以及多幢住宅楼，原告购买的步行街第3栋住宅楼2012年5月18日通过竣工验收，2012年7月27日取得竣工验收备案证。步行街建设过程中进行农网升级改造，2012年1月12日，该农网升级改造工程通过竣工验收。
琼海市豪华路市政改造工程于2011年2月18日动工，2012年1月19日功能性通车，工程建设期间对周边建筑工程的材料运输和居民的生活出行会有影响，为了减少影响，在工程施工至道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工前，一般采用半幅施工、半幅通行的管理方式，在此段施工期间，因排水沟槽开沟深度在2.5米左右，为了施工安全和交通安全，禁止载重车辆通行。为了保证工程施工质量，在豪华路西段起点至人民路口段，在道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工期间封闭施工，时间约是2011年11月12日至2011年11月30日（水泥碎石稳定层），2011年12月23日至2011年12月30日（沥青面层施工）。通往商业步行街住宅楼工程项目的道路除了豪华路外，还有其他道路，但其他道路必须经过爱华路或者人民路，爱华路、人民路白天禁止运输建筑材料车辆通行。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点是：一、被告逾期交房是否应承担违约责任，原告起诉是否已超过诉讼时效。二、被告应否退还原告的防盗门费用1700元。
一、被告逾期交房是否应承担违约责任，原告起诉是否已超过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2011年6月18日前将房屋交付原告，被告在2012年6月6日才向原告交房，逾期交房354天。被告认可逾期交房，但认为因天气、豪华路市政工程的影响，应免除责任。暴雨作为一种天气现象虽不可避免，但可以预见，被告在签订合同时应根据当地的天气纪录，合理预计工期以确定交房期限，且双方在合同中并未对暴雨天气进行约定，故被告抗辩暴雨天气属于不可抗力应予扣除，没有事实和法律依据，本院不予采纳。豪华路市政改造工程于2011年2月18日动工，2012年1月19日功能性通车，豪华路市政改造工程在施工期间禁止载重车辆通行，虽不属于法定不可抗力影响，但属于双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项“设计变更和工程量增加及市政配套工程延误”约定的情形，影响了住宅楼项目工程的施工进度。通往住宅楼工程的道路除豪华路外，还有其他道路，但这些道路均必须经过爱华路或者人民路，而爱华路与人民路白天均禁止运输建筑材料车辆通行，影响工程建设材料的运输。因此，被告逾期交房确受豪华路市政改造工程影响。为保护合同双方当事人的权益，平衡双方的利益，根据公平原则，综合考虑被告违约的过错大小、延期交房时间等因素，可酌情确定被告华升公司承担50％的逾期交房违约责任。至于农网升级改造是否影响住宅楼建设工期的问题。步行街系被告投资建设，原、被告签订合同之前该步行街已开始建设，农网升级改造工程系步行街的配套工程，被告与原告签订合同时应充分考虑步行街配套工程的工期，约定合适的交房时间。因此，被告抗辩农网升级改造影响了小区建设工期，理由不成立，本院不予采纳。关于原告起诉是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告在合同中约定逾期交房违约金按已付房价款的日万分之三支付。被告逾期交房，其逾期交房违约金随着违约行为的持续不断发生，对违约金的请求给付属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，即从起诉之日起倒推两年，这两年内发生的违约金没有超过诉讼时效。本案中，原告于2014年5月22日才向本院起诉主张权利，并且未能举证证明诉讼时效曾经发生中止、中断、延长情形，故其请求被告支付2012年5月22日之前的违约金已超过诉讼时效期间，应不予支持，但2012年5月23日至2012年6月6日的违约金，未超过诉讼时效期间，依法应予保护。综上所述，被告应承担15天总房款万分之三的违约金。因被告延期交房是受豪华路市政改造工程影响，酌情确定被告承担50％的逾期交房违约责任，故被告应承担逾期交房的违约金为人民币593元（263547元×15天×0.0003×50%＝593元）。
二、被告应否退还防盗门费用1700元。虽然合同附件三约定入户门统一安装盼盼品牌安全门，但被告在通知原告签订《商品房买卖合同》时，已明确告知原告应缴纳的相关费用，其中包括防盗门费用1700元。原告在支付了上述费用后与被告签订了《商品房买卖合同》，应视为双方已就防盗门的收费问题达成一致，并已履行完毕，原告现主张被告退还，没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
限被告琼海华升投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告杨宝玲支付逾期交房违约金人民币593元。
二、驳回原告杨宝玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币270元，由原告杨宝玲承担220元，被告琼海华升投资开发有限公司承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 符儒超
二〇一四年六月二十三日
书记员 王望来