湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第1107号
上诉人（原审原告）曾巧玲，女。
上诉人（原审原告）曾谋，男。
委托代理人曾巧玲（系上诉人曾谋之姐），女。
被上诉人（原审被告）雷平，男。
委托代理人雷梦云（系被上诉人雷平之妻），女。
上诉人曾巧玲、曾谋因与被上诉人雷平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2014）桂阳法民初字第00794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月30日公开开庭审理了本案。上诉人暨上诉人曾谋的委托代理人曾巧玲，被上诉人雷平的委托代理人雷梦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：曾巧玲、曾谋在桂阳县迎宾路73号建了1栋房屋，前面系桂阳县城方向通往郴州市城区方向的迎宾路，后面系低于迎宾路的一条巷道。该栋房屋负1楼低于迎宾路面，从后面巷道进出，1楼为门面平迎宾路面，从迎宾路进出。2楼分为3部分：前面靠郴州市城区方向系露天平台；前面靠桂阳县城方向建了5层楼，系商业用途设计，其步梯及电梯通道口在1楼门面，通过1楼门面从迎宾路进出，还是毛坯房，未装门窗，其中2楼留有门洞与露天平台相通；后面只建了1层楼住房，通过后面的步梯从后面的巷道进出，有门与露天平台相通，通过该住房步梯及2楼露天平台，可以进入前面靠桂阳县城方向的5层楼，该住房系曾谋及其母亲在居住。
2012年12月1日，曾巧玲将迎宾路73号房屋1楼门面出租给周水保，租赁期限为3年，从2012年12月至2015年12月，曾巧玲收取了周水保从2012年12月1日至2013年5月30日的房屋租金6600元。2013年3月20日，曾巧玲与雷平就租赁迎宾路73号1-6层房屋达成意向协议，雷平向曾巧玲交纳了押金8000元，并约定：如不交租金视为放弃租房，押金8000元以后抵首期租金，门面未处理好不交租金。
2013年4月1日，曾巧玲、曾谋作为甲方与雷平作为乙方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：出租房屋层数1-6层（含房顶炮楼，1层50平方米），2层电梯旁1房为甲方自用房。房屋租期15年，从2013年4月1日至2028年3月30日止。房屋用途：仅用作宾馆或休闲经营。房屋租金：2013年4月1日至2018年3月30日为每年100000元，房屋租金按季度缴纳，每季度的租金一次性交清。首次（13个月，其中7个月为不计房租的装修期）的房屋租金50000元于本合同生效之日缴纳，此后提前3日交纳下一季度的房屋租金。合同自甲乙双方签字之日起生效。合同还约定了其他事项，但未对何时交付门面进行约定。《房屋租赁合同》签订后，曾巧玲、曾谋将桂阳县迎宾路73号房屋曾谋住房部分步梯进出巷道门钥匙及进出2楼露天平台门钥匙各1枚交给了雷平，但未将雷平租赁的的1楼门面交付给雷平，雷平亦未补交扣除押金8000元后的首期租金42000元，亦未对房屋进行装修、占用。
2013年5月14日雷平以曾巧玲、曾谋一房多租，骗取他人财物为由诉至法院，要求解除租赁合同，返还押金8000元等，后经过法院一审、二审，判决解除双方所签订的房屋租赁合同，曾巧玲、曾谋返还雷平押金8000元。在上述一案的二审中，曾巧玲陈述租赁给雷平的1楼门面在2013年8月1日又租赁给了左加驹。2014年8月14日曾巧玲、曾谋诉至法院，要求法院判令雷平赔偿曾巧玲、曾谋房屋租金损失费用75000元，诉讼费由雷平承担。本案在审理过程中，雷平将原收取的2枚钥匙退还给了曾巧玲、曾谋。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》已经解除，现双方争议的焦点是：曾巧玲、曾谋是否履行了《房屋租赁合同》中交付租赁房屋的义务；雷平是否应该赔偿曾巧玲、曾谋租金损失。《房屋租赁合同》中雷平租赁的房屋步梯及电梯通道口均在1楼门面，1楼门面是雷平所租房屋能够正常使用的唯一通道，本案曾巧玲、曾谋虽然将迎宾路73号房屋中曾谋住房部分步梯进出巷道门钥匙及进出二楼露天平台门钥匙各1枚交给了雷平，但并未将雷平租赁的1楼门面交付给雷平，雷平不能正常使用所租赁的房屋，如对所租赁的房屋进行装修，搬运装修材料也极为困难，雷平既未对房屋进行装修，亦未占用房屋，对曾巧玲、曾谋将房屋另租赁给他人亦不构成妨碍，事实上曾巧玲、曾谋将房屋租赁给雷平的同时，将1楼门面先后租赁给了周水保、左加驹，因此，曾巧玲、曾谋诉称将出租给雷平的73号房屋的2-6层钥匙交给了雷平，雷平一直占有着该房屋，影响了曾巧玲、曾谋将该房屋出租给他人，造成租金损失的理由不予采纳，曾巧玲、曾谋的诉讼请求缺乏事实依据，应予以驳回。由此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告曾巧玲、曾谋要求被告雷平赔偿两原告房屋租金损失75000元的诉讼请求。案件受理费1675元，减半收取837.5元，由原告曾巧玲、曾谋负担。
上诉人曾巧玲、曾谋不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判雷平赔偿曾巧玲、曾谋房屋租金损失费75000元，本案诉讼费由雷平承担。理由：一、原审判决认定事实不清。1、上诉人在一审时已陈述1楼门面并非是步行通往2-6层楼的唯一通道，上诉人将房屋租赁给被上诉人用于经营宾馆，待宾馆装修开业后才需从1楼门面电梯口上楼至2-6楼。现雷平还未安装电梯，故无需从1楼门面通过。原审判决偏袒被上诉人雷平，将1楼门面认定为通往2-6层楼的唯一通道。2、房屋租赁合同签订后上诉人将租赁房屋的2-6层钥匙交给了雷平，已完成合同的交付义务，故双方签订的租赁合同已实际履行。对这一事实，湖南省郴州市中级人民法院（2014）郴民一终字第26号判决书也进行了认定，但原审判决却改变成上诉人交给雷平2枚钥匙，分别为通往2楼露天平台门钥匙和进出巷道门钥匙，并认定租赁合同没有履行。二、原审判决适用法律不当。1、原审判决以雷平没有对租赁房屋进行装修，对上诉人将房屋另租赁给他人不构成妨碍就不予判决赔偿损失错误。本案起因是雷平以上诉人一房两租，骗取钱财为由先向法院起诉，故上诉人不能为避免损失扩大将房屋另租赁给他人。2、雷平一直未将租赁房屋钥匙交还给上诉人并占有该房屋，影响了上诉人将房屋出租给他人，故雷平应赔偿上诉人的租金损失。
被上诉人雷平答辩称：1、《房屋租赁合同》中雷平租赁的房屋步梯及电梯通道口均在1楼门面，1楼门面是雷平所租房屋能够正常使用的唯一通道，曾巧玲、曾谋虽然将迎宾路73号房屋中曾谋住房部分步梯进出巷道门钥匙及进出二楼露天平台门钥匙各1枚交给了雷平，但并未将雷平租赁的1楼门面交付给雷平，雷平不能正常使用所租赁的房屋，且雷平未对房屋进行装修、占用。事实上，曾巧玲、曾谋将房屋租给雷平的同时，又将1楼门面先后租赁给了周水保、左加驹。故曾巧玲、曾谋诉称将73号房屋的2-6层钥匙交给雷平，雷平一直占有该房屋给其造成租金损失没有依据，原审判决驳回曾巧玲、曾谋的诉讼请求合理合法。2、雷平与曾巧玲、曾谋于2013年4月1日签订《房屋租赁合同》后，因曾巧玲、曾谋的过错将房屋一层门面租给第三人周水保、左加驹，该《房屋租赁合同》已经法院判决予以解除。故本案双方当事人之间未形成房屋租赁关系，亦不存在雷平拿取曾巧玲、曾谋房屋钥匙的事实，曾巧玲、曾谋要求赔偿损失无事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人曾巧玲、曾谋为证明其上诉主张，向本院提供如下证据：1、门面出租合同书，拟证明73-1号门面之前未出租，至2014年9月18日才开始出租给刘桐文；2、照片6张，拟证明2-6层房屋通道未经过曾巧玲、曾谋母亲的房屋；3、刘桐文的证人证言，拟证明曾巧玲、曾谋于2014年9月20日将73-1号门面出租给刘桐文，刘桐文与其他装修师傅装修时不需要通过曾巧玲母亲和曾谋的房屋便可上楼。
被上诉人雷平质证认为：证据1已过举证期限，且证明方向有异议，该证据证明曾巧玲、曾谋随时可将门面另租给他人，雷平未造成曾巧玲、曾谋经济损失；对证据2的真实性没有异议，证明方向有异议，通往2-6层楼的房屋通道需要经过曾巧玲母亲的房屋；对证据3的证明方向有异议，73-1号门面电梯和楼道已经封存，故只能从后门上楼，给装修带来不便。
根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：本案系上诉人曾巧玲、曾谋要求被上诉人雷平赔偿2013年4月1日至2014年6月1日期间的房屋租金损失，证据1、2、3与本案处理不具有关联性，本院不予采信。
本院二审查明，上诉人曾巧玲、曾谋在一审时陈述其主张的75000元租金损失按每年100000元租金计算，计算时间从2013年4月1日始至2014年6月30日止，期间扣除了7个月的装修期。其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是被上诉人雷平是否应赔偿上诉人曾巧玲、曾谋的房屋租金损失75000元。2013年4月1日，曾巧玲、曾谋与雷平签订《房屋租赁合同》，约定由雷平租赁涉案房屋1-6层以做宾馆使用。出于正常经营宾馆之需要，1楼门面需用作大厅及安装电梯，但曾巧玲、曾谋在租赁期内因将1楼门面先行租赁给周水保，致使未及时将1楼门面交付给雷平，只是交给了雷平两枚钥匙使其可通过涉案房屋后门进入2-6层。为此，雷平于2013年5月14日向法院起诉要求解除合同。经本院生效判决，双方当事人签订的房屋租赁合同已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因曾巧玲、曾谋未完全履行合同义务将1楼门面交付给雷平，雷平并未对租赁房屋进行实际占用，故根据租赁合同的履行情况，雷平起诉要求解除合同的行为并不影响曾巧玲、曾谋对外继续出租房屋，实际上1楼门面也先后由周水保、左加驹承租。且根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期的前7个月为装修免租期，上诉人曾巧玲、曾谋也未因合同解除立即遭受预期可得利益上的损失。综上，曾巧玲、曾谋上诉称雷平一直未将租赁房屋钥匙交还给上诉人并占有该房屋，影响了上诉人将房屋出租给他人造成其租金损失缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。上诉人曾巧玲、曾谋的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由上诉人曾巧玲、曾谋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭艳飞
审 判 员 雷 闻
代理审判员 曹 颖
二〇一五年三月五日
书 记 员 郭慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。