北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第7323号
原告（反诉被告）北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。
注册号：110105005185857
法定代表人罗建，董事长
委托代理人黎存存，北京中勉律师事务所律师
委托代理人侯冬梅，女，该公司法务部职员，住北京市东城区崇文门外大街新世界中心A座写字楼703号。
被告（反诉原告）刘颢，女。
委托代理人陈晓强，男，北京飞龙光网络技术有限公司销售经理，住北京市海淀区西三旗富力桃园B9-802号。
原告（反诉被告）北京恒富物业服务有限公司（以下简称恒富物业公司）与被告（反诉原告）刘颢物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。恒富物业公司之委托代理人黎存存、侯冬梅，被告刘颢及其委托代理人陈晓强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
恒富物业公司诉称，刘颢系我公司服务管理的北京市海淀区某小区301号房屋的业主。从刘颢入住起，一直由我公司为某小区提供物业管理、服务。�刘颢未按时向我公司支付物业服务费，给我公司的日常物业服务工作带来不便。同时，因刘颢延期支付上述费用，还应当承担相应的违约责任。现我公司起诉要求刘颢支付自2009年11月20日至2013年12月19日的物业管理费用12555.63元及延期付款产生的利息500元，本案诉讼费由刘颢负担。
刘颢辩称，我没有交纳物业费是由于恒富物业公司在服务过程中存在瑕疵。恒富物业公司没有对小区进行封闭管理；监控失效；小区存在被盗的问题；不准予业主安装护栏；小区绿化存在缩水现象；水景常年不开且没有安全提示，有小孩摔伤；小区里经常踩到狗屎；我家外面的管道井漏水，渗水到我家墙壁，我多次报修之后，物业公司没有进行维修；我家小孩入学和物业公司沟通，但是物业公司说管不了，我只能自己花了三万元让孩子上学；我所在的单元门屋顶存在漏水，物业公司没有维修；物业公司的保安存在碰瓷现象，管理混乱；小区内有乱发小广告的现象；对方提交的催缴通知照片系伪造。物业公司应当先经过业主委员会催缴，不应直接起诉。另外，恒富物业公司没有经过合法的选聘程序，双方没有合同关系，故我方提出反诉要求恒富物业公司退还2007年11月20日至2008年11月19日的物业费2469.96元，利息500元，反诉费用由恒富物业公司负担。
恒富物业公司针对刘颢的反诉辩称，某小区建成后至今一直由我公司提供物业服务，属于前期物业服务阶段。根据相关法律规定，只要提供事实上的物业服务，就可以向业主收取物业费。如果反诉人不交纳物业费实际上是侵害了小区其他业主的权利，会影响到小区整体的管理水平。我公司不同意刘颢的反诉请求，要求法院予以驳回。
经审理查明，2006年11月18日，刘颢（买受人）与北京某置业发展有限公司（�卖人、以下简称某置业公司）签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市海淀区某小区301号房屋（以下简称301号房屋）一套，建筑面积93.56平方米。上述合同约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为恒富物业公司，物业服务收费价格为暂定2.2元／月·平方米；物业管理企业按照年收取物业服务费，买受人应当在每年的11月10日前缴费。刘颢入住后，恒富物业公司一直为某小区提供物业服务，而刘颢未交纳2009年11月20日至2013年12月19日的物业费用。
庭审中，刘颢对恒富物业公司提供的物业服务质量提出质疑，主张恒富物业公司保安未尽职责、监控失效、不准予业主安装护栏、小区绿化存在缩水现象、水景常年不开、小区内有乱发小广告现象、自己所在单元门顶部存在漏水没有维修等问题，并就此向本院提交了照片若干张。对此，恒富物业公司表示在小区四个门�设有保安并在园区内配置保安巡逻，小区环境整洁，未准予安装护栏是为了小区整体美观，对单元门漏水问题已经进行了维修，水景仅在过节时开启，并水景周边张贴有安全提示。恒富物业公司就其所述亦向本院提交了照片若干张。恒富物业公司对刘颢主张的因管道井漏水导致其家中墙壁受损的事实不予认可。刘颢未能就恒富物业公司保安存在碰瓷现象的主张向本院提交充分证据。经本院走访调查，某小区整体居住环境、卫生及秩序尚可，但仍存在公共楼道放置杂物、楼梯间门玻璃裂缝等现象，另针对刘颢提出的单元门顶部存在漏水现象，恒富物业公司在诉讼中进行了相应维修，但刘颢表示漏水问题仍存在。刘颢主张恒富物业公司提交催款通知书照片系伪造，认为自家门口所张贴的“福”字不可能五年不更换，恒富物业公司则表示照片中不能反映此事实。刘颢另�恒富物业公司未经合法选聘，双方无合同关系为由提出反诉，要求恒富物业公司退还已支付的物业费用，但未就其主张向本院提交相应证据。
上述事实，有双方当事人陈述，《北京市商品房预售合同》、照片、本院调查照片等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。刘颢与恒富物业公司虽未签订书面的物业服务合同，但其与某置业公司签订的《北京市商品房预售合同》已载明恒富物业公司对小区提供物业管理服务，并约定了物业服务费收费标准，且恒富物业公司客观上为刘颢所在的小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，则刘颢作为业主，在享受物业服务的同时，即应按照上述合同约定支付相应的物业服务费用。刘颢提出小区绿化缩水、水景不开、保安未尽职责、单元门�部漏水、监控失效、乱发小广告等现象。经本院走访调查，小区确存在公共楼道放置杂物、楼梯间门玻璃裂缝等现象，但整体居住环境尚好，且恒富物业公司针对刘颢提出的单元门顶部漏水问题已予以维修，这说明恒富物业公司并非完全不尽职责。物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，而不能由点及面、以偏概全的忽略物业公司对小区公共区域提供服务所作出的贡献。刘颢未能就其主张的保安碰瓷、伪造证据提交充分证据，本院对此不予采信。关于刘颢主张的管道井漏水致其家中墙面受损的情况，刘颢可在责任人明确后主张相应维修、赔偿权利。
同时，本院建议物业公司对业主反映的问题应作出积极回应及解决，加强与业主之间的沟通，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。而业主欠缴物业费，非但不�有效解决业主所述问题，反而造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，减少物业投入及成本，降低物业质量，同时欠缴行为对那些已交费而共同享受公共区域服务的业主也是不公平的。希望双方能换位思维，相互理解，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。综上，现恒富物业公司要求给付物业管理费之诉请，于法有据，本院支持，同时对刘颢的反诉请求不予支持。双方对欠缴物业管理费的利息未作出明确约定，本院对恒富物业公司要求支付逾期付款利息的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、刘颢于本判决生效后七日内向北京恒富物业服务有限公司交纳二ＯＯ九年十一月二十日至二Ｏ一三年十二月十九日期间的物业管理费人民币一万零八十五元七角六分；
二、驳回北京恒富物业服务有限公司的其他本诉诉讼请求；
三、驳回刘颢的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一百二十六元，由刘颢负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费五十元（其中刘颢已交纳二十五元），由刘颢负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘雪琳
人民陪审员 商凤鸣
代理审判员 陆金伟
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 黄 杨