浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2944号
上诉人（原审被告）季玲行。
被上诉人（原审原告）杭州绿城诚品物业管理有限公司。
法定代表人杨掌法。
委托代理人朱淘佳。
上诉人季玲行因与被上诉人杭州绿城诚品物业管理有限公司（以下简称绿城诚品物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余余民初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院认定：位于余杭区闲林街道小和山高教园区旁的“浪漫和山”小区由杭州小和山庄开发有限公司开发建设。2006年5月28日，绿城诚品物业与杭州小和山庄开发有限公司签订浪漫和山花园公寓前期物业管理委托合同一份，约定将浪漫和山花园东溪公寓委托绿城诚品物业实行前期物业管理，管理期限自即日起至2010年12月31日止。委托管理事项包括：一、小区共用部位的维护和管理；二、小区共用设施设备及其运行的维护和管理；三、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；四、公共绿地；五、公共环境卫生；六、交通与车辆停放秩序的管理；七、保安；八、消防等共十四项。并对双方的权利义务和物业管理服务质量等事项作了约定，同时委托合同还约定电梯公寓的物业管理费为每平方米每月0.96元、公共能耗费为每平方米每月0.40元，公共能耗费进行预收，按实分摊，多退少补，地下车位管理费每月每个40元。2004年10月18日，季玲行与开发商杭州小和山庄开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定季玲行向开发商购买该小区东溪苑9幢803室电梯公寓房屋一套（建筑面积126.67平方米）。2007年1月，季玲行所购商品房交付时，绿城诚品物业、季玲行又另行签订了《浪漫和山前期物业管理协议》一份，该协议在绿城诚品物业与开发商订立的《前期物业管理委托合同》的基础上，进一步明确了绿城诚品物业、季玲行双方的权利义务、物业管理服务内容、服务质量及服务费收费标准等事项。其中第三条物业管理服务质量中约定公共部位、公共设施设备按期巡查、维修记录，设备运行正常；环境洁净、无裸露垃圾、无垃圾死角，垃圾日产日清；无违章占道、乱停车辆现象。第四条物业管理服务费用中约定物业管理费标准公寓为每平方米每月0.90元、公共能耗费为每平方米每月0.30元，公共能耗费进行预收，按实分摊，多退少补，每12个月一次预付物业管理费，地下车位管理费每月每个30元。第十条违约责任中约定：若业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，绿城诚品物业有权要求业主补交费用，并增收从再次催缴之日起每天千分之三的违约金。同时协议还明确前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。绿城诚品物业与开发商杭州小和山庄开发有限公司签订的《浪漫和山小区前期物业管理委托合同》约定的管理期限到期后，绿城诚品物业仍继续为该小区提供前期物业服务，双方于2012年6月1日签订补充协议一份，就前期物业服务期限延期作了约定，确定服务期限为“2011年1月1日至浪漫和山第一届业主委员会成立与物业公司签订服务合同止，此合同自然终止”。绿城诚品物业自进驻浪漫和山小区履行物业服务管理后，季玲行等较多业主认为绿城诚品物业未按前期物业管理协议履行职责，物业维护管理不到位、不尽职，造成公共设施设备长年失修，无法正常使用，有些甚至报废。并以此为由拒绝交纳物业管理费和公共能耗费。自2008年1月1日后，季玲行均未向绿城诚品物业交纳物业管理费等相关费用。期间，绿城诚品物业也曾以信函或小区书面公示等形式催交，但均无效。2013年8月下旬，绿城诚品物业以季玲行不交费为由，擅自拆除季玲行入户水表，直接影响了季玲行的居住和生活。2013年11月，漫和山小区业主委员会成立，但绿城诚品物业与业主间的矛盾仍未能得到解决。2014年5月，业主委员会另行选聘物业服务企业，当月10日由业主委员会、新选聘物业服务企业及绿城诚品物业三方参与办理了交接手续，三方并签署了移交协议，至此前期物业服务绿城诚品物业履行终止。从三方确认的移交材料反映，小区在给排水、消防器具、安防监控、公共照明等公共设施设备方面均存在不同程度的缺失或毁损。原审法院另查明：一、绿城诚品物业成立于2003年4月，成立之初企业名称为杭州中能物业管理有限公司，2010年11月名称变更为杭州绿升物业管理有限公司，2012年6月变更名称为杭州钱新绿城物业管理有限公司，本案受理后，于2014年6月再次变更为现名称。二、季玲行和浪漫和山小区业主委员会分别于2013年5月和2014年5月二次就小区公共设施设备、环境卫生、违章搭建等方面的现状向杭州市禹航公证处作证据保全，从现场保全证据反映，小区公共设施设备多处毁损、垃圾未及时清理，并存在违章搭建的情况。三、2006年11月24日，余杭区物价局对浪漫和山小区前期物业管理服务收费标准作出批复，综合评定收费等级为甲级，有电梯住宅中准收费标准每平方米每月0.80元，浮动幅度为±20%，上述标准中不包括高能耗设施设备运行所需能耗费用。四、至绿城诚品物业结束浪漫和山小区物业服务时，该小区公共能耗费分摊尚未作决算。2014年5月，绿城诚品物业诉至原审法院，请求判令：季玲行支付绿城诚品物业物业管理服务费7314元、地下车位管理费为1920元及能耗费2895元，合计12129元；季玲行支付绿城诚品物业违约金1360元（按未缴物业管理服务费的万分之五每日计算，计至2014年3月31日）。
原审法院认为，绿城诚品物业与开发商杭州小和山庄开发有限公司签订浪漫和山前期物业管理委托合同以及绿城诚品物业、季玲行签订的浪漫和山前期物业管理协议均系当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人应严格履行。对于上述委托合同与协议在收费标准方面的差异，因绿城诚品物业、季玲行签订的前期物业管理协议在后，故应视为对前合同的变更，双方应按后协议约定履行。绿城诚品物业作为物业服务企业应按照诚实信用的原则，严格按照合同或协议的约定履行自己的物业管理义务，对小区公共设施设备履行维修、养护、管理和维护的义务，保障小区内设施完好，设备运行正常，环境整洁有序，提高物业管理水平。同时，作为接受物业管理服务的业主，也应当积极协助并按时履行交费义务。事实上，在履行合同过程中，绿城诚品物业确实存在诸多的服务瑕疵，而季玲行也长期欠交物业服务费，双方均存在违约情形，依法应当各自承担违约责任。但绿城诚品物业的服务瑕疵并不构成季玲行减交或免除物业服务费的理由，季玲行要求减交或免除物业服务费的抗辩意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。若因绿城诚品物业在履行物业服务合同中存在违约或侵权行为，造成季玲行等业主民事权利遭受侵害的，可另行主张解决。现绿城诚品物业诉请季玲行支付物业费及车位管理费，原审法院予以支持，但车位管理费的计费期限应自季玲行实际购置时间起算，绿城诚品物业过高的诉讼请求，原审法院不予支持。关于绿城诚品物业诉请主张的高能耗设施设备运行所需的公共能耗费问题，根据《前期物业管理协议》约定“公共能耗费进行预收，按实分摊，多退少补”，考虑到目前绿城诚品物业对浪漫和山小区的前期物业管理服务已结束，公共能耗费无需再作预收，绿城诚品物业应在实际分摊决算后进行主张，现绿城诚品物业依据协议约定诉请预收，原审法院不予支持。另外，对于绿城诚品物业主张的违约金问题，考虑到绿城诚品物业在物业服务质量方面的不足，是导致季玲行等业主拒付物业费的直接原因，故绿城诚品物业诉请支付违约金，原审法院也不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、季玲行支付绿城诚品物业物业管理费7314元、车位管理费1830元，共计9144元，于判决生效后十日内付清。二、驳回绿城诚品物业其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费137元，减半收取68.50元，由绿城诚品物业负担43.50元，季玲行负担25元。
宣判后，季玲行不服，向本院上诉称：一、原判认定事实不清、证据不足、适用法律错误。1、被上诉人作为一审原告，主体不适格。案涉房屋在2007年1月交付时，与上诉人签订前期物业服务合同的是杭州中能物业管理有限公司，是开发商及开发商主要股东设立的关联物业公司。被上诉人以自己名义起诉上诉人，属于主体不适格。案涉小区业主对被上诉人的资格一概不承认，也抗拒被上诉人的物业服务，故大量业主一直拒交物业费至今。2、一审中，上诉人就杭州中能物业管理公司对案涉小区物业服务存在的问题和杭州绿升物业管理公司对案涉小区提供服务给小区造成的严重破坏提交了大量的证据，一审对大量的问题也给予确认，但仍然支持了被上诉人的全部诉请。二、原判违反法定程序，并因此导致实体判决不公。原判涉及的车位管理费并没有在一审中进行举证、质证环节，未还原事实。综上，原判认定事实不清、证据不足、适用法律错误，上诉人请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人绿城诚品物业答辩称：虽然被上诉人名字有变更，但是主体没有变更，不存在非法介入管理的情况。根据合同的约定，拥有车位的车主每月需要支付30元的车位服务费。被上诉人一审起诉的诉请中对于车位服务费要求比一审判决的金额更高，一审判决已经偏低。综上，被上诉人请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：绿城诚品物业与案涉小区开发商签订的浪漫和山前期物业管理委托合同以及绿城诚品物业与季玲行签订的《浪漫和山前期物业管理协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。因《浪漫和山前期物业管理协议》签订时间在后，故该协议与浪漫和山前期物业管理委托合同存在的收费标准方面的差异，应视为对浪漫和山前期物业管理委托合同条款内容的变更，双方应按照《浪漫和山前期物业管理协议》内容履行。根据一审查明事实，被上诉人先后三次变更企业名称，但一直在为案涉小区提供物业服务。且浪漫和山前期物业管理委托合同到期后，被上诉人以杭州绿升物业管理有限公司的名称与案涉小区开发商签订了《浪漫和山前期物业服务合同补充协议（二）》，约定服务期限自2011年1月1日至浪漫和山第一届业主委员会成立与物业公司签服务合同止。后杭州钱新绿城物业管理有限公司余杭分公司浪漫和山物业服务中心在小区张贴了落款为2012年6月30日的《致业主函》，称自2012年6月29日起，杭州绿升物业管理有限公司更名为杭州钱新绿城物业管理有限公司，将继续履行前期物业服务合同（协议）约定的权利、义务。而上诉人并未提交相关证据证明小区以被上诉人不是合同相对方为由拒绝被上诉人提供物业服务，故上诉人以被上诉人主体资格不符为由主张拒绝缴纳物业费，本院不予支持。
对上诉人以被上诉人物业服务存在公共设施损坏等多项瑕疵为由拒交物业费的主张，本院认为，良好的物业服务需业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，物业公司则应对业主反映问题及时回复并尽量改进服务质量。案涉小区06年即交付使用，多项公共设施设备年久失修情况属实，但其维修涉及动用维修基金，须业主委员会作出决议，且被上诉人系为全体业主提供物业服务，上诉人的该意见系其个人意见，不能代表其他业主，故上诉人不能以此为由拒交物业费。被上诉人擅自拆除上诉人水表，停止向上诉人供水行为，虽有不当，但根据双方签订的《前期物业管理协议》第五条第四款约定，水费系被上诉人代收代交，上诉人未如期缴纳费用，被上诉人也进行了催缴，一审法院结合双方的情节，已在滞纳金部分予以考虑，故上诉人以此为由拒交物业费，依据不足，本院不予支持。若因被上诉人的物业服务瑕疵造成了上诉人受损，上诉人可就该具体受损事实另行向被上诉人主张赔偿。综上，一审综合双方的合同约定以及双方履约情况和过错程度，支持了被上诉人关于物业费的请求，而驳回了其关于滞纳金的请求并无不当。《浪漫和山前期物业管理协议》第四条第二项中标明了地下车位管理费为30元每月每个，而《浪漫和山未缴纳物业费人员名单公示》中也已列明上诉人欠交的车位费，一审中上诉人对这两份证据均进行了质证，故上诉人以车位费部分未进行举证质证为由主张一审程序违法，与事实不符，本院不予支持。被上诉人主张地下车位管理费具有合同依据，计算合理，一审予以支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由季玲行负担。季玲行于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 周佳