江苏省沛县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沛大民初字第0463号
原告周本民，农民。
原告王翠兰，农民。
两原告委托代理人刘夫强。
两原告委托代理人孙海军。
被告刘杰，农民。
原告周本民、王翠兰诉被告刘杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，先依法由审判员马正允独任审判，于2013年11月4日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法组成合议庭，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告周本民、王翠兰及其委托代理人刘夫强、孙海军，被告刘杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周本民、王翠兰诉称，两原告在沛县杨屯镇杨屯村有门面房两间。2010年1月23日，被告刘杰在原告不知情的情况下，找到原告的父亲周大俊签订了房屋租赁合同，被告当时说只签一年的合同。由于周大俊年老多病，意识不清，没有文化，就在被告事先打印好的合同上签名。之后被告开始使用门面房，原告才知晓此事，找被告理论后，碍于本村邻居情面，先让被告经营使用。一年后，原告找到被告要回房屋，被告拒不返还。为此双方多次发生争执，并经公安机关处理。现原告的儿子结婚急需用房，为此起诉至法院。请求判决解除被告与周大俊签订的房屋租赁合同，返还原告的房屋，租金支付至交房之日，诉讼费由被告承担。
第二次庭审中，两原告将诉讼请求变更为请求法院确认被告与周大俊签订的房屋租赁合同无效，判决被告返还房屋，支付租金（租金按8000元／年计算，从2012年11月23日计算至被告交房之日）。
被告刘杰辩称，1、原告主体不适格，被告是与周大俊签订的合同，被告的租金也是交给周大俊的。2、被告是在2010年11月23日与周大俊签订的租赁合同，当时周大俊的精神状态良好，并不是原告陈述的有病意识不清。3、被告与周大俊签订的房屋租赁合同，约定租赁期限是五年，目前还没有到期。4、原告说被告拖欠租金不成立，被告在交完2011年至2012年的房租后，原告不让被告开门，影响了被告的正常营业，一直到现在被告仍然不能开门经营。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年11月23日，在原告周本民家中，被告刘杰与案外人周大俊签订了一份房屋租赁合同，双方约定周大俊向刘杰出租门面房两间，租赁期限为五年（2010年11月23日至2015年11月23日），房租为每年8000元，租赁期间的电费由刘杰承担，合同到期后刘杰有优先租赁权。合同签订的当天，刘杰向周大俊交纳了2010年至2011年度的租金8000元。后周大俊将签订合同的事情告知了两原告，并将房屋租赁合同及租金交给了周本民。
2012年7月份，原告王翠兰多次找到被告刘杰的父亲刘瑞发，要求看刘杰签订的房屋租赁合同。刘瑞发担心王翠兰撕毁合同，便将合同交给杨屯镇杨屯村委会治保主任张应祥。张应祥将合同交给王翠兰与周大俊核实后，王翠兰与周大俊均认可合同是周大俊本人所签。经治保主任张应祥调解，原、被告双方都同意按房屋租赁合同继续履行。2012年7月15日，刘杰交纳了2011年11月23日至2012年11月23日期间的房租8000元，张应祥从刘杰手中将租金转交给了周本民、王翠兰。两原告之子周先亮及治保主任张应祥以见证人的身份，在周大俊出具的租金收条上签名。两原告收取租金后，仍不断到被告的服装店里要求收回房屋，双方多次发生争执并打架，杨屯派出所多次出警处理。经派出所与治保主任张应祥调解，原、被告未达成一致意见。被告即将服装店关闭，停止营业至今。
另查明，原告周本民与王翠兰系夫妻关系。周大俊系原告周本民的亲叔，因周大俊未生育子女，周本民按照农村风俗过继给了周大俊。周大俊跟随周本民共同生活已近30年。1987年经沛县杨屯卫生院诊断，周大俊患有脑血栓，后经住院治疗后好转。
涉案房屋的宅基地使用权原属于周大俊，后周本民在原址上进行了翻建，建造了五间门面房，门面房的二楼为原告的住宅，门面房的后面有院落，有住房、厨房等，两原告及周大俊均在此居住生活。沛县杨屯镇建设管理服务所于2007年12月30日，向两原告颁发了村镇房屋所有权证书。房屋的产权登记在周本民名下，王翠兰为共有人。
2008年11月份，被告刘杰因经营服装店，就涉案房屋与两原告签订了租赁合同，每年的租金为8000元。刘杰使用该房屋两年后，于2010年11月23日与周大俊重新签订了租赁合同。
经本院现场勘验，涉案房屋位于沛县杨屯镇后街十字路口西南角，两原告有五间门面房，被告承租了最北面的两间门面房经营服装生意，现服装店大门已经上锁，处于停止营业状态，服装店尚内有部分服装，服装店的玻璃门上张贴了“清仓处理”广告。
以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的房屋租赁合同、村镇房屋所有权证、周大俊的住院病历，被告提交的房屋租赁合同、租金收条，本院对周大俊、张应祥制作的询问笔录、现场勘验照片等证据证实，本院予以确认。
综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为1、两原告作为诉讼主体是否适格；2、刘杰与周大俊签订的租赁合同是否有效；3、两原告要求返还房屋、支付租金是否具备事实与法律依据。
本院认为，我国合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此规定，因周大俊不是涉案房屋的产权人，其以个人名义与被告刘杰签订的房屋租赁合同属于效力待定的合同。两原告作为出租房屋的产权人，与周大俊共同生活多年，且被告于2008年起即租赁的房屋就在原告的住所处，两原告对被告继续租赁房屋应当是明知的。原告认可于2010年11月份收到被告交纳的租金，却声称2011年八九月份才知道被告与周大俊签订了租赁合同，不符合生活常理。2012年7月15日，经村治保主任张应祥调解，原、被告双方都同意按照周大俊签订的房屋租赁合同继续履行。被告交纳了第二年度的房租8000元，张应祥将租金转交给了两原告。因两原告对周大俊签订的租赁合同予以认可，故本案的租赁合同为有效合同，对两原告有约束力，原、被告均应当按照合同的约定履行义务。原告称被告与周大俊签订的租赁合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。
两原告在收取了被告第二年度的租金后，继续到被告的服装店里阻挠经营，要求收回房屋，原告的行为违反了诚实信用原则。被告本可另行租赁房屋经营，但却在停止营业后占用房屋至今，造成了双方的损失扩大，也具有过错。因双方矛盾激化，租赁合同已经无法继续履行，为物尽其用，减少双方的损失，本案的租赁合同应当予以解除。原告要求被告返还房屋，支付租金的诉讼请求成立，本院予以支持。关于被告停止营业期间的合理损失，因被告未提起反诉，本案中不予处理，被告可以另行主张权利。被告称涉案房屋的产权人是周大俊，两原告诉讼主体不适格，其抗辩理由无事实依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除被告刘杰与周大俊签订的房屋租赁合同；
二、被告刘杰于本判决生效后十日内将涉案房屋腾空后返还，并向原告周本民、王翠兰支付租金（租金以每年8000元为标准，从2012年11月23日起计算至被告交房之日）；
二、驳回原告周本民、王翠兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费327元，由原告周本民、王翠兰负担80元，由被告刘杰负担247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国建设银行徐州永安支行，帐号：32×××02，户名：江苏省徐州市中级人民法院）。
审 判 长 张 辉
审 判 员 苗 顺
人民陪审员 王 博
二〇一四年十月十四日
书 记 员 周含敏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。