浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸牌民初字第00103号
原告（反诉被告）：何国生。
原告（反诉被告）：楼红玉。
上述两原告委托代理人：程良荣，浙江中宙律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王铁军。
被告（反诉原告）：汪惠萍。
上述两被告委托代理人：蔡水鑫，浙江博凡律师事务所律师。
原告（反诉被告）何国生、楼红玉为与被告（反诉原告）王铁军、汪惠萍农村房屋买卖合同纠纷一案向本院提出起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员肖志姣独任审判，后被告王铁军、汪惠萍提出反诉，本院于2014年6月9日、2014年11月14日公开开庭进行了合并审理。原告何国生、楼红玉的委托代理人程良荣、被告王铁军、汪惠萍及其委托代理人蔡水鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）何国生、楼红玉起诉称：2005年1月5日，两原告未经成年女儿何嫚同意，也未考虑到未成年儿子何泽呈权益，与两被告签订房屋买卖协议，将家庭成员集体土地上唯一分家所得的老房子以26000元价格卖给两被告。由于原告女儿2005年应征入伍，当年两原告带着未成年儿子何泽呈在外做生意，后生意亏本回家，但唯一宅基地老房子已卖给外村人，自己一家人无房居住而租房过渡至今，现两原告知道两被告自己村里有宅基地房屋，多次与两被告商量将房子退还给两原告家庭居住而未果。现两原告认为原、被告系不同村集体土地成员，双方的买卖行为违反了国家关于集体土地房屋不得买卖的法律规定，且被告也无法办理宅基地房屋过户手续，应认定该买卖宅基地契约无效，归还原告集体土地上建造的房屋，故起诉要求判令两原告与两被告签订的集体土地房屋买卖契约无效并归还房屋。
被告（反诉原告）王铁军、汪惠萍答辩称：第一，对原告诉称的2005年1月5日二原告和二被告签订了房屋买卖协议，约定把二原告共同所有的落地面积为78平方米的房屋和书房以26000元的价格转让给二被告的事实没有异议；第二，原告诉称把家庭所有的集体土地上的房屋卖给二被告，但又诉称该房屋是继承所得，因此该房屋不是家庭共有；第三，二原告把房屋转让给他人是因为做生意亏本后用以清偿债务，二被告购买房屋后，已对房屋进行了外部粉刷和内部装璜，且长期使用至今，原告要求推翻契约的目的是因为蔡家畈的地理位置及房屋价格已经涨价；第四，依照法律规定，子女成年可以申请宅基地，本案所涉的是房屋买卖，并不是宅基地转让，法律没有规律农民不得转让其所有的房屋所有权或者使用权，因此本案双方签订的房屋买卖协议未违反法律规定。第五，若法院认为买卖无效需要返还房屋，则原告应按照现有市场价赔偿被告相应损失。被告提起反诉要求二反诉被告赔偿按市场价计算房屋价值的损失人民币277700元，并返还其多付房屋面积的买卖价款人民币3707元及2005年1月6日起至款付清之日的银行贷款利息。
反诉被告何国生、楼红玉就反诉答辩称：请求驳回反诉请求。第一，反诉原告提出的反诉没有事实和法律依据，本案合同违反了国家法律禁止性规定，合同无效，应当返还合同的款项，不存在补偿；第二，本案反诉原告与反诉被告签订农村房屋买卖合同时，应当预见法律不允许集体土地买卖，过错方是反诉原告；第三，没有取得合法依据的房屋不存在按照市场价格补偿的标准。
原告（反诉被告）何国生、楼红玉就其主张、辩述，向本院提供了以下证据：
1、诸暨市安华镇蔡家畈村民委员会出具的证明两份，拟证明原告家庭系村集体组织成员，有宅基地建造的落地面积78平方米、建筑面积156平方米的农村房屋的事实；
2、诸暨市地籍调查表、土地登记审批表各一份，拟证明原告以家庭户为单位审批土地并建造房屋的事实；
3、房屋买卖契约一份，拟证明二原告将唯一宅基地上房屋卖给二被告的事实；
4、退伍证一份，拟证明二原告未经女儿同意而将房屋转让与二被告的事实。
被告（反诉原告）王铁军、汪惠萍就其辩述、主张，向本院提供了以下证据：
1、照片一组，拟证明讼争房屋现状以及被告购买房屋后对房屋进行了装修的事实；
2、集体土地建设用地使用证复印件一份，拟证明本案讼争房屋的用地面积为23.60平方米的事实；
3、工程建设房屋拆迁补偿协议复印件两份，拟证明以同村距离讼争房屋几百米的房屋拆迁赔偿所得标准为参照，本案讼争房屋现有价值为25万元的事实。
本院当庭出示了房地产估价报告及评估费发票各一份，内容为本案讼争房屋评估的建筑物及集体土地价值的市场价值合计为126900元，原告已预付评估费1000元。
上述证据经庭审出示并质证，均已收集在卷。双方对上述证据的质证意见及本院分析认证如下：
原告提供的证据1，被告对其真实性没有异议，认为村委会出具的证明内容上载明了何国生原有房屋的情况，恰能说明村委会是知晓原告房屋已转让的事实。
原告提供的证据2，被告对其真实性没有异议，认为原告提供的该证据中载明的房屋面积只有23.6平方米，并没有78平方米，且该证据载明该农村宅基地权源是老屋建造，并不是审批。
原告提供的证据3，被告对其真实性、关联性、合法性均无异议，认为房屋买卖契约上载明买卖的是房屋，原告认为是将宅基地转让给二被告，这涉及的是集体组织财产的事情，且根据原告提供的证明，村集体组织是知晓二原告已将房屋转让给二被告。
本院认为，被告对上述证据1、2、3的真实性均无异议，本院均确认为有效证据。
原告提供的证据4，被告认为讼争房屋不是家庭共同财产，因此二原告转让房屋无需征得其女儿同意，且根据退伍证上的时间，二原告转让房屋的事情其女儿应是知晓的。本院认为，该退伍证与二原告女儿是否同意房屋转让之间不具有关联性，原告提供的该份证据不能达到其证明目的，本院不予认定。
被告提供的证据1，原告认为其真实性不能确定，该组照片不能证明是拍自讼争房屋，即使房屋装修，也没有装修票据来证明装修成本。本院认为，该组证据仅显示房屋现状，在原告对房屋装修予以否认的情况下，现仅从该组照片并不能反映房屋装修的事实，故对该组证据本院不予认定。
被告提供的证据2，原告对其真实性没有异议，认为集体土地使用证只是对宅基地进行登记，最终面积只有村里知道。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，且该证据与原告提供的诸暨市地籍调查表、土地登记审批表之内容能相互印证，本院确认该证据有效。
被告提供的证据3，原告认为讼争房屋与拆迁补偿没有关联性，本案讼争房屋不会被拆迁，根据原、被告之间签订的买卖契约，合同标的物价格为26000元，赔偿损失最多也不超过合同标的价格的一倍。本院认为，房屋拆迁由于实现时间的不确定性、补偿政策的不确定性，故难以作为本案讼争房屋的参考，故对该证据本院不予认定。
对本院出示的房地产估价报告及评估费发票，原告对其真实性没有异议，对证明对象和内容有意见，认为：第一、本案原、被告并没有对诉争标的物提出评估，法院依职权对集体土地房屋评估不妥，本案是以确认合同无效为前提；第二、估价报告使用了若干假设和限制条件，也就是说是在本案集体土地房屋买卖合同合法有效的前提下，才可以作为估价参考意见；第三、现有法律规定集体土地不能买卖，所以土地价值不能列入无效合同赔偿损失依据。被告对其真实性没有异议，对评估的集体土地使用权价值有异议，认为：第一、集体土地使用权价值的计算方式有两种，一是成本途径估算，另是按市场途径估算，被告方认为应按照市场途径计算；第二、本案所涉房屋落地面积是78平方，其中只有23.6平方是领了证的，而根据现有政策，对于尚未办理土地权证的54.4平方是可以办证的，办理方式是按照已有的建筑面积，每平方交500元罚款，就可以取得原来未领证的土地使用权，故所涉金额应为150800元。本院认为，本案评估讼争房地产的起因是因为土地增值、房地产现值远远高于原房屋买卖价格，为确定本案相关损失、平衡房屋买卖方利益，本院委托评估，且该估价报告系由原、被告自愿协商选定并经法院委托的具有法定鉴定资质的鉴定机构按照鉴定程序所作出，客观、合理，该鉴定机构基于宅基地使用权取得方式主要为申请审批为主之政策，并结合目前宅基地存在一定的市场价值，经权重后评估所得的土地使用权价值具有一定客观性，本院予以采信，故本院对该房地产估价报告及评估费发票均确认为有效证据。至于被告陈述的尚未领证部分的地价，因该部分尚未经确认，尚未处于合法状态，故对该部分土地使用权价值本院不宜确认。
经审理，本院认定本案事实如下：
原告何国生、楼红玉系夫妻关系，均系诸暨市安华镇蔡家畈村村民，于1986年生育女儿何嫚、1995年生育儿子何泽呈。被告王铁军、汪惠萍系夫妻关系，被告王铁军系诸暨居民户口，被告汪惠萍系诸暨市安华镇勾嵊村村民。2005年1月5日，原告何国生、楼红玉与被告王铁军、汪惠萍签订《房屋卖买契约》，将坐落于诸暨市安华镇蔡家畈村的落地面积78平方米、建筑面积156平方米的房屋以26000元卖给被告王铁军、汪惠萍，后两被告支付了购房款26000元，两原告亦将契约项下的房屋及集体土地建设用地使用证交付与两被告，现该房屋由被告居住使用。该房屋于1992年确权登记面积为23.6平方米，房屋土地权属性质为集体，并领取诸集建（94）字第26-2895号集体土地建设用地使用证，地号为70-20-346。审理中，法院委托对本案讼争住宅房地产（含集体土地使用权）市场价值进行评估，估价结果为126900元，原告何国生预付评估费1000元。
本院认为，原、被告签订的《房屋卖买契约》转让的标的物系宅基地房屋，属于限制流通物，因本案原、被告不属于同一农村集体经济组织成员，双方之间的交易违反法律强制性规定，应确认该房屋转让协议无效。合同无效，两原告依据该契约从两被告处取得的购房款26000元应返还给两被告；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案两原告的本意是出卖宅基地房屋，甚至在协议中对房屋土地使用权及建筑物的转让等问题都做了约定，显然，原告考虑到了其出售的是宅基地房屋，现原告已出售多年的房屋以违法出售为由主张合同无效，其应对协议无效承担主要责任；考虑到被告自身交易不慎，对协议无效也有一定责任，故本院确定由被告承担10%、原告承担90%的责任。鉴于房地产价格上涨，被告因购买该房屋而错过其他购房机会，本院对该损失予以考虑，故对被告要求原告赔偿因合同无效而遭受的损失予以支持，该损失参考本案讼争房地产的评估价与约定价格的差额来衡量，其损失本院根据估价报告并结合双方的过错程度确定为90810元［（126900元-26000元）×90%］。至于被告主张的其多付面积的买卖价款3707元应予以返还并支付利息之诉请，本院认为，原、被告签订买卖契约时并未明确计价方式，且被告当时应有检验房屋面积义务，故对被告现主张的该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）何国生、楼红玉与被告（反诉原告）王铁军、汪惠萍于2005年1月5日签订的《房屋卖买契约》无效；
二、原告（反诉被告）何国生、楼红玉向被告（反诉原告）王铁军、汪惠萍返还购房款人民币26000元，并赔偿被告（反诉原告）王铁军、汪惠萍损失人民币90810元，合计人民币116810元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
三、被告（反诉原告）王铁军、汪惠萍在原告（反诉被告）何国生、楼红玉应于本判决生效之日起四个月内将坐落于诸暨市安华镇蔡家畈村地号为70-20-346的房屋返还给原告（反诉被告）何国生、楼红玉；
四、驳回被告（反诉原告）王铁军、汪惠萍的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费450元，依法减半收取225元，由本诉被告王铁军、汪惠萍负担。反诉受理费5521元，依法减半收取2760.50元，由反诉原告王铁军与汪惠萍共计负担1614.50元、反诉被告何国生与楼红玉共计负担1146元。评估费1000元（已由原告何国生预付），由原告何国生与楼红玉共计负担500元、被告王铁军与汪惠萍共计负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 肖志姣
二〇一四年十二月十五日
书记员 张 迪