广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第606号
上诉人（原审原告、反诉被告）：茂名市远大运输有限公司。住所地：广东省茂名市站前五路***号大院1.2.3.4.*号首层*号。
法定代表人：刘创基，该公司经理。
委托代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：关则仁，男，1961年4月2日出生，汉族，住广东省阳江市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯万喜，男，1949年2月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人茂名市远大运输有限公司因与被上诉人关则仁、冯万喜租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2015）阳城法平民初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：茂名市远大运输有限公司的公司类型是有限责任公司，法定代表人是刘创基，公司经营范围是普通货运。位于阳江市江城区阳江港吉树小区南2-3号地块共7606平方米，土地使用权人是关则仁、冯万喜，土地地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月23日，该地块领取有阳府国用（20××）第11-×××9号《土地使用权证》。该地块原来建有围墙，地上有约100多平方米的平房及有约100多平方米的棚架、蓄水池等。2013年12月3日，关则仁（甲方）与茂名市远大运输有限公司（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于阳江市江城区阳江港吉树小区南2-3号土地的使用权出租给乙方使用，该块土地的具体位置见所附阳府国用（20××）第11-×××9号《土地使用权证》中的附图显示，面积7606平方。租赁期限为6年，从2014年3月1日至2019年3月1日。二、租金支付规定：1、在租赁前三年每月租金10000元；2、在租赁期后三年每月租金在原来基础上增加10%，即每月租金11000元；3、签订合同时起，甲方免收3个月租金作乙方平整土地之用；4、租金开始计算日，乙方向甲方预交10000元作为定金。合同期满后，经双方验收，租金交清，定金无息退还，若租金尚未交清则从定金中扣除，定金不足由乙方补足。在合同履行过程中，若甲方违约，双倍返还定金给乙方，若乙方违约，甲方有权没收定金。5、从租金开始计算日始，乙方在每月15号左右准时支付当月租金给甲方。6、在租赁期内，若甲方违约，乙方有权向甲方追索部分租金（具体如下……）。若乙方违约，甲方没收定金，并有权追索乙方所经营期间的租金。三、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。四、土地只能就现状租赁，至于水、电、安全生产及消防等设施由乙方自行解决，甲方不负任何责任。土地租用后，乙方经营期间的安全消防管理及所产生的一切费用属乙方负责，与甲方无关。五、…………十二、本合同自双方签字盖章后并公证后生效。…………等等。关则仁作为甲方在合同上签名并捺上指模，茂名市远大运输有限公司作为乙方在合同上盖章，并由法人刘创基签名。合同签订当天，关则仁收取了茂名市远大运输有限公司租赁土地定金10000元，由关则仁写一《收据》给茂名市远大运输有限公司。合同签订后，关则仁即将土地交付给茂名市远大运输有限公司使用，茂名市远大运输有限公司将围墙、平房、棚架、蓄水池等拆除，并运来砂石、泥土等将租赁土地填高。上述合同签订后，至今没有办理公证。2014年12月30日，茂名市远大运输有限公司向原审法院起诉，请求：一、确认茂名市远大运输有限公司与关则仁于2013年12月3日签订的《土地租赁合同》无效；二、判令关则仁、冯万喜退还定金10000元；三、判令关则仁、冯万喜支付茂名市远大运输有限公司因搬运石头、石粉、泥土等用去的搬运费300000元。关则仁、冯万喜提起反诉，请求：一、判令茂名市远大运输有限公司支付从2014年3月1日至2015年1月31日的租金110000元；二、判令茂名市远大运输有限公司承担违约责任，支持关则仁、冯万喜没收茂名市远大运输有限公司的定金10000元。庭审中，冯万喜表示对关则仁与茂名市远大运输有限公司签订的上述合同予以追认，并可以补办公证；茂名市远大运输有限公司则提供阳江高新技术产业开发区港口工业园管理委员会的《通知》一份，该通知载明“各相关单位：为抓好港口工业园区的环境建设，创造良好的环境，请各单位严格落实环保措施，如不符合环保要求的，必须进行整改。专此通知，请遵照执行。阳江高新区港口工业园，2014年12月3日”。茂名市远大运输有限公司据此拟证实阳江高新技术产业开发区港口工业园管理委员会不允许其建设汽修厂和停车场。关则仁、冯万对此有异议，对该通知的真实性及合法性不认可，该通知不能证明阳江高新技术产业开发区港口工业园管理委员会向茂名市远大运输有限公司发放，也并非不允许茂名市远大运输有限公司建汽修厂及停车场，不能证明茂名市远大运输有限公司所要证明的事实。同时，茂名市远大运输有限公司向原审法院提供了租赁关则仁土地投资（地基）费用表、现金支出证明、收据等证据，拟证其公司承租土地后对土地进行填土平整所花费的费用，关则仁、冯万喜则对该证据真实性不予认可，认为与本案无关。茂名市远大运输有限公司租用土地后，没有支付过租金给关则仁、冯万喜。
原审认为：本案是租赁合同纠纷，本案的争议焦点是关则仁与茂名市远大运输有限公司于2013年12月3日签订的《土地租赁合同》是否有效。一、《土地租赁合同》是茂名市远大运输有限公司与关则仁在平等、自愿的基础上签订，虽然位于阳江市江城区阳江港吉树小区南2-3号地块共7606平方米土地的使用权人是关则仁、冯万喜共有，签订合同时是由关则仁个人与茂名市远大运输有限公司签订，但是合同签订后共有人冯万喜在租赁期间并没有提出反对意见，并且冯万喜在庭审中对关则仁的个人签订合同行为予以追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，该租赁合同应当有效。二、双方签订的《土地租赁合同》第十二条约定“本合同自双方签字盖章后并公证后生效”，在未经公证的情况下，该合同是否有效？《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。根据上述规定，当事人可以约定合同附生效条件，之后如经协商一致，也可以对所附生效条件进行变更。本案中，合同签订后，茂名市远大运输有限公司按约定向关则仁交付了10000元定金，关则仁也按约定将本案租赁土地交付给茂名市远大运输有限公司，茂名市远大运输有限公司接受土地后对地上建筑物进行了拆除，并用砂石泥土等将土地填高使用，当事人实际已经全面履行了合同，应视为已经通过协商变更了合同生效条款。同时，根据《合同法》三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面合同形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”及第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，在本案中，租赁双方在签订租赁合同时，同时约定了合同须经公证方能生效。在公证之前，该合同对双方是没有约束力的，茂名市远大运输有限公司可以不履行交付定金的义务，但茂名市远大运输有限公司在未办理公证之前，即签订合同的当日就交付了定金，接受土地后对地上建筑物进行了拆除，并用砂石泥土将土地填高使用，表明了茂名市远大运输有限公司对该条款放弃的意思表示。而关则仁在明知合同未经公证的情况下，接受茂名市远大运输有限公司支付的定金，并将土地交付茂名市远大运输有限公司使用，同样表明了其也愿意不受公证条款约束的意思表示。由此，当事人双方的行为足以表明，双方一致同意取消原先约定的合同所附加的生效条件——公证条款。综上，租赁合同实际履行的状态反映了当事人对变更原合同条款的一致的意思表示，即不需要公证，租赁合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。三、关则仁、冯万喜为阳府国用（20××）第11-×××9号《土地使用权证》所登记的位于阳江市江城区阳江港吉树小区南2-3号地块共7606平方米土地的使用权人，其对该地块的使用权享有占有、使用、收益、处分的权利。关则仁、冯万喜将地块的使用权出租给茂名市远大运输有限公司没有违反法律或行政法规的规定，同时，茂名市远大运输有限公司也未能提供证据证明该租赁合同存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形。四、对于合同目的是否可以实现及责任承担的问题。双方签订的《土地租赁合同》第三条约定：“乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同”，第四条约定“土地只能就现状租赁，至于水、电、安全生产及消防等设施由乙方自行解决，甲方不负任何责任。土地租用后，乙方经营期间的安全消防管理及所产生的一切费用属乙方负责，与甲方无关”。从上述约定可以看出，双方对承租本宗土地的具体用途没有进行书面约定，只约定由承租方进行合法经营。关则仁、冯万喜作为出租人，允许茂名市远大运输有限公司将承租的土地进行合法经营，涉案土地并不存在权利瑕疵，关则仁、冯万喜交付的租赁物符合合同的约定。茂名市远大运输有限公司作为具有完全民事行为能力的商业法人，应充分考虑经营中面临的各种商业风险并承担相应的后果，在合同签订前对承租土地的具体用途进行确认，对可开展的经营项目进行必要的审查，以确保租赁目的的实现。另外，茂名市远大运输有限公司提供的由阳江高新技术产业开发区港口工业园管理委员会发出的《通知》一份，该份通知只是港口工业园区为了抓好环境建设，创造良好环境而请各相关单位严格落实环保措施，如不符合环保要求的必须进行整改。该通知并没有明确指向茂名市远大运输有限公司的特定主体，而是对各相关单位的普遍要求。茂名市远大运输有限公司如需在租赁土地建设汽修厂和停车场，其本身也有义务严格落实环保措施，符合环保要求，遵守相关法律法规的规定进行合法经营，否则相关的后果应由其自行承担，故关则仁、冯万喜对于茂名市远大运输有限公司认为合同目的不能实现不存在过错。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，茂名市远大运输有限公司未能提供证据证明其主张的成立，故其应当承担举证不能的法律后果。综上所述，关则仁与茂名市远大运输有限公司于2013年12月3日签订的《土地租赁合同》为有效合同，茂名市远大运输有限公司请求确认合同无效的理由不充分，不予支持；茂名市远大运输有限公司的其他诉讼请求亦依据不足，予以驳回。《土地租赁合同》被认定为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关则仁、冯万喜已依约将合同的标的物即涉案土地交付茂名市远大运输有限公司使用，而茂名市远大运输有限公司一直实际占有并使用案涉土地，故依权利与义务相对应原则，茂名市远大运输有限公司应依约支付租金给关则仁、冯万喜。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，关则仁、冯万喜请求茂名市远大运输有限公司支付从2014年3月1日至2015年1月31日共11个月的租金110000元，合理合法，应予支持。对于关则仁、冯万喜请求茂名市远大运输有限公司承担违约责任，没收茂名市远大运输有限公司定金10000元的问题，根据双方在租赁合同中约定：“5、从租金开始计算日始，乙方在每月15号左右准时支付当月租金给甲方。6、在租赁期内，若甲方违约，乙方有权向甲方追索部分租金。若乙方违约，甲方没收定金，并有权追索乙方所经营期间的租金”。同时根据《合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，茂名市远大运输有限公司没有依约定的时间履行交付租金的义务，属于违约，应按约定承担相应的违约责任。为此，关则仁、冯万喜请求没收茂名市远大运输有限公司定金10000元，合理合法，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十五条、第五十一条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，作出判决：一、驳回茂名市远大运输有限公司的诉讼请求；二、限茂名市远大运输有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金110000元给关则仁、冯万喜；三、关则仁、冯万喜没收茂名市远大运输有限公司支付的定金10000元。一审案件受理费14304元，反诉费1350元，共15654元，由茂名市远大运输有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人茂名市远大运输有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据《土地租赁合同》约定，茂名市远大运输有限公司负责先填泥平整土地，待合同生效后再进驻使用，填泥的时间为合同生效之前三个月。平整土地符合双方的愿望，也是为履行合同做好前期工作，所以茂名市远大运输有限公司在签订合同之后马上积极投入石头、石粉、泥土等材料施工平整土地，共用去费用30万元。在茂名市远大运输有限公司将近平整好土地的时候，阳江高新技术产业开发区港口工业区管委会派员向茂名市远大运输有限公司发出口头通知，说港口本来空气污染已经超标，不批准再设立大型的停车场及汽修厂。为此，关则仁曾多次陪同茂名市远大运输有限公司的法定代表人刘创基去找工业园管委会理论。由于工业园管委会坚持不准茂名市远大运输有限公司设立停车场，唯有终止合同。当时双方均有解除合同的意思，但解除合同涉及退还定金以及处理已投入填泥成本问题，对此双方未能达成一致意见，故一拖再拖，直至2014年12月茂名市远大运输有限公司才起诉至原审法院。二、合同尚未开始履行，茂名市远大运输有限公司从未表示放弃公证条款，合同一直未发生效力，茂名市远大运输有限公司不存在违约。合同履行期是从2014年3月1日开始，填泥不在合同租赁期限内，茂名市远大运输有限公司平整土地是对能否通过环保规定的前期试探，不能认定为履行合同主要义务。履行合同的基本表现应当是以进驻土地，或在土地上进行基础设施施工为界定，所谓进驻土地应为在地上停放车辆或放置货物、材料并派人看管等。茂名市远大运输有限公司在收到工业园不准建设的通知后，就没有再进行填泥，也没有进驻租赁场地。10000元定金是合同生效后的履约保证金，茂名市远大运输有限公司提前交付是证明承租土地的诚意，在合同尚未生效的情况下，原审认定茂名市远大运输有限公司交付了10000元定金属于全面履行合同，明显不妥。双方签订的合同尚未生效，因环评不能通过，所以也未依约进行公证，茂名市远大运输有限公司从未表示放弃公证条款。三、因建设汽车修理厂的环评工作不能通过，导致合同目的无法实现，双方均有责任。关则仁与刘创基相识数年，早就知晓刘创基在港口经营货运公司，并拥有数辆大型货车，在合同签订之前，刘创基也讲明租地是用作建设停车场和汽车修理厂。签订合同之前，双方均知道在港口建设汽车修理厂必须要通过环评，由于无法确定环评是否能够通过，所以合同约定公证后生效，即环评是否能够通过成为合同生效的前置条件。另外，茂名市远大运输有限公司填泥是试探村民的反应，结果吉树村村民不断投诉港口空气污染严重，最终工业园管委会不准茂名市远大运输有限公司在承租土地上建停车场和汽车修理厂，导致合同目的无法实现，对此，关则仁、冯万喜理应承担相应的过错责任。四、茂名市远大运输有限公司提出确认合同无效并返还定金的诉求，实际已包含了终止合同的意思表示。关则仁、冯万喜反诉也只是请求计付租金至反诉之日，并没有请求茂名市远大运输有限公司继续履行合同，关则仁、冯万喜在一审调解时也明确表示可以终止合同。对于合同是否应继续履行的问题，是本案的焦点，也是重中之重。原审避开这一敏感问题不审查处理，给关则仁、冯万喜留下了继续向茂名市远大运输有限公司追索租金的空间，令茂名市远大运输有限公司处于被动，显失公正。茂名市远大运输有限公司未进驻土地和利用土地生产经营，不存在产生经营期间的110000元租金，即使违约，亦只应没收定金。该土地属关则仁、冯万喜所有，茂名市远大运输有限公司对土地进行平整填泥，最大的受益人是关则仁、冯万喜，茂名市远大运输有限公司已明确提出了填泥经济损失的赔偿请求，原审对该请求不作任何回应及处理，违反了公平、公正原则。综上，双方于2013年12月3日签订的《土地租赁合同》至今尚未生效、履行，未完成公证手续，合同尚未发生法律效力，且不能实现合同目的，应认定无效。请求二审依法改判，确认双方签订的《土地租赁合同》无效，判令关则仁、冯万喜退还定金10000元，茂名市远大运输有限公司自行搬走地上的石头、石粉和泥土，将承租土地恢复原状。
被上诉人关则仁、冯万喜答辩称：一、双方签订的《土地租赁合同》合法有效，茂名市远大运输有限公司亦实际使用了承租的土地。没有办理合同公证，是由于茂名市远大运输有限公司一方不要求办理，即放弃了公证这一约定。二、根据合同约定，关则仁、冯万喜只就土地的现状租赁，允许茂名市远大运输有限公司合法经营，没有对茂名市远大运输有限公司作其他任何限制，同时对茂名市远大运输有限公司自行经营的一切费用和风险也不负任何责任。阳江高新技术产业开发区港口工业园区发出的《通知》与关则仁、冯万喜无关，关则仁、冯万喜无需负任何责任。三、合同订立后，土地一直由茂名市远大运输有限公司占有、使用，至今仍未交还关则仁、冯万喜。关则仁、冯万喜一审时提出反诉，要求茂名市远大运输有限公司按实际使用土地的时间交付租金，原审只计至茂名市远大运输有限公司起诉时止仅11个月租金，处理欠妥。请求二审按茂名市远大运输有限公司实际占有使用土地的时间，判令其按合同约定交付租金至本案执行完毕时止。
本院查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
另查明，二审期间，本院到阳江高新技术产业开发区港口工业园管理委员会调查，工业园管理委员会证实2014年12月3日的《通知》是对工业园内存在环保问题的相关企业发出，并非专门针对茂名市远大运输有限公司。同时，工业园管理委员会并非不准茂名市远大运输有限公司在租赁土地上建停车场和汽修厂，只是要求茂名市远大运输有限公司要符合环保标准。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，争议的焦点是双方签订的《土地租赁合同》是否有效。关则仁将本案涉讼的土地出租给茂名市远大运输有限公司，双方在自愿、协商一致的基础上签订《土地租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同内容并没有违反相关法律、法规的禁止性规定，该《土地租赁合同》合法有效。虽然合同约定了公证条款，但茂名市远大运输有限公司在签订合同后进场平整土地，已实际履行合同，其并没要求关则仁到公证部门进行合同公证，应视为双方放弃了该公证条款。至于能否实现合同目的，是合同应否解除的问题。首先，茂名市远大运输有限公司在起诉时并没请求解除合同，其次，阳江高新技术产业开发区港口工业园管理委员会并非不准茂名市远大运输有限公司在租赁的土地上建停车场和汽修厂，只是要求茂名市远大运输有限公司要达到环保标准，茂名市远大运输有限公司可以达到合同目的。茂名市远大运输有限公司在签订合同后进场平整土地，虽然至今未建成停车场和汽修厂，但其已实际占有、使用了租赁的土地，应支付占有、使用期间的土地租金。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当；上诉人上诉理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14304元，由上诉人茂名市远大运输有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 司徒达国
代理审判员 姜 玉 华
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 林 宗 发