北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第8561号
原告中国工商银行股份有限公司北京通州支行，住所地北京市通州区新华西街47号。
负责人马跃进，行长。
委托代理人陈国栋，男，1980年5月23日出生。
委托代理人薛恺，男，1983年6月6日出生。
被告杨照东，男，1973年3月9日出生。
原告中国工商银行股份有限公司北京通州支行（以下简称工行通州支行）与被告杨照东借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张燕独任审判，公开开庭进行了审理。工行通州支行的委托代理人陈国栋、薛恺到庭参加诉讼，被告杨照东经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
工行通州支行诉称：2008年1月，被告杨照东因购买北京市通州区玉带河大街173号2号楼361号房产，向工行通州支行申请购房借款，并签订了编号为A住二字北京分行通州支行2008年9024号《个人购房借款／担保合同》。合同约定借款金额520000元，期限25年，自2008年1月25日至2033年1月25日，还款方式为按月等额本息还款，年利率为6.6555%。借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。被告杨照东以名下北京市通州区玉带河大街173号2号楼361号房产作为抵押，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及贷款人实现债权的费用等。合同还约定在发生贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的情况下，贷款人有权提前处分抵押物。双方于2008年5月19日办理了抵押登记，他项权证号为X京房通私他字第08-03883号。合同订立后，工行通州支行发放了贷款。被告杨照东自2012年12月开始出现逾期，截止至2014年2月25日已连续逾期3期，累计逾期10期。鉴于被告杨照东违约行为损害了工行通州支行合法权益，故工行通州支行诉至法院，请求判令：1、被告杨照东偿还工行通州支行贷款本金人民币447300.97元及截至2014年2月25日所欠利息、罚息、复利人民币5154.50元，以上共计452455.47元，以及至实际清偿之日止的利息、罚息和复利；2、工行通州支行依照合同约定享有抵押权，以抵押物折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿权；3、被告杨照东承担本案全部诉讼费用。
被告杨照东未参加本院庭审，但已提交书面答辩状，其辩称：被告杨照东认可工行通州支行所述。对房屋贷款合同及工行通州支行提出的逾期期数认可；被告杨照东夫妻已进入起诉离婚法律程序，被告杨照东妻子收取该房屋租金却不偿还房贷，且不同意自行出售该房屋。被告杨照东目前尚无能力偿还，请法院酌情处置；若拍卖，请法院及时联系被告杨照东参与拍卖程序，尤其注意处置房屋后的余款，以避免被告杨照东夫妻就分割该共同财产产生纠纷。
经审理查明：2008年1月25日，被告杨照东（借款人、抵押人）与工行通州支行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》（编号：A华融通宝住二字北京分行通州支行2008年9024号）。合同约定：贷款人根据借款人的申请同意向其发放贷款，金额为人民币520000元，用于购买北京市通州区玉带河大街173号2幢361号房屋。贷款期限为25年，实际放款日与到期日以借据为准。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定年利率为6.6555%。贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按第4.1条的约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人按月等额本息还款。每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日，最后一期还款日为贷款到期日。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至合同解除。由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿，或经与抵押人协商将抵押物折价以抵偿借款人所欠债务。此外，《个人购房借款／担保合同》还约定了其他内容。当日，工行通州支行向被告杨照东发放贷款520000元。工行通州支行对被告杨照东名下坐落于通州区玉带河大街173号2号楼361号房屋（房屋所有权证号：X京房权证通私字第08025**号）办理了抵押登记手续，并取得了房屋他项权证（X京房通私他字第08-03883号）。
另查，截至2014年4月25日，被告杨照东已连续逾期5期、累计逾期12期。截至2014年2月25日，被告杨照东尚欠借款剩余本金447300.97元，累欠利息、复利、罚息5154.50元。2014年3月21日被告杨照东账户产生利息0.13元，被告从所欠本金中予以扣减，截至2014年4月25日，被告杨照东尚欠《个人购房借款／担保合同》项下贷款本金447300.84元及累欠利息、罚息、复利为8637.36元。
上述事实，有个人购房借款／担保合同、借款借据、中国工行银行住房信贷借款凭证、房屋他项权证、欠款明细列表及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，工行通州支行与被告杨照东签订的《个人购房借款／担保合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行。被告杨照东依约取得工行通州支行发放的贷款后，未按约定按时足额偿还借款本息，已构成违约，依法应承担相应违约责任。依照合同约定，工行通州支行有权要求被告杨照东提前还款，并按合同约定支付利息，故对工行通州支行要求被告杨照东提前还款并支付利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。被告杨照东以其名下位于北京市通州区玉带河大街173号2号楼361号房产一套设定抵押，并已办理抵押登记手续，故工行通州支行要求对该房产协议折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的主张，符合合同约定及法律规定，故本院予以支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杨照东经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨照东偿还原告中国工商银行股份有限公司北京通州支行借款本金人民币四十四万七千三百元八角四分及利息、复利、罚息（利息、复利、罚息暂计算至二〇一四年四月二十五日为八千六百三十七元三角六分。自二〇一四年四月二十六日起至实际清偿之日止的利息、复利、罚息，按双方签订的个人购房借款／担保合同约定的利率执行），于本判决生效之日起七日内付清；
二、原告中国工商银行股份有限公司北京通州支行有权对被告杨照东名下已办理抵押登记的位于北京市通州区玉带河大街173号2号楼361号房产协议折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千零四十三元，由被告杨照东负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 燕
二〇一四年五月十六日
书 记 员 沈思思