江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6855号
上诉人（原审被告）李晓芳，女，1974年2月2日生。
委托代理人孙瑜，男，汉族，1976年12月23日生，南京道智广告传媒有限公司合伙人。
被上诉人（原审原告）南京敏豪置业顾问有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道文范路9号03幢101室。
法定代表人史敏敏，该公司经理。
委托代理人刘莉莉，女，1989年2月12日生。
原审第三人陈妍妮，女，1991年1月7日生，汉族。
上诉人李晓芳因与被上诉人南京敏豪置业顾问有限公司（以下简称敏豪公司）、原审第三人陈妍妮居间合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第1246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
敏豪公司原审诉称，敏豪公司系房屋买卖中介公司，2014年8月25日，敏豪公司、李晓芳与陈妍妮共同签订《房地产买卖中介合同》、补充协议及佣金确认书各一份，合同约定李晓芳购买陈妍妮所有的，位于南京市栖霞区杉湖西路9号赛世香樟园18幢3单元106室的房屋，价格为238万元，补充协议约定李晓芳于2014年9月1日前支付购房款70万元并办理房屋过户登记，余款由李晓芳向银行办理抵押贷款，并约定如一方违约导致合同解除，由违约方按照房屋价款的2.4%向中介方支付佣金及代办费，合同签订后，李晓芳未依合同约定支付房款购买诉争房屋，现陈妍妮已将房屋另卖。敏豪公司认为，李晓芳在中介合同签订后，未按约定支付购房款，且仅支付部分中介费1.5万元，其行为已构成单方违约。敏豪公司为维护自身权益，特诉至法院，请求判令：1、李晓芳支付敏豪公司佣金及中介代办费42120元；2、本案诉讼费用由李晓芳承担。
李晓芳原审辩称，敏豪公司的主张无事实依据，敏豪公司、李晓芳及陈妍妮之间虽然签订了房屋买卖中介合同，但陈妍妮已于2014年11月将案涉房屋出售给他人，因而导致敏豪公司、李晓芳之间的房屋买卖中介合同关系未成立。敏豪公司未促成居间合同的成立，故其不得请求支付报酬，请求法院驳回敏豪公司的诉讼请求。
陈妍妮原审述称，本案房屋买卖中介合同约定2014年9月1日李晓芳支付70万元购房款，双方办理房屋过户手续。在合同到期的前后时间里，陈妍妮及中介公司均多次催告李晓芳，要求其履行合同，但李晓芳总是以种种理由更改付款时间，直到2014年11月，仍未确定付款时间。陈妍妮因自身的购房需要，故将诉争房屋另行出售给他人。
原审法院经审理查明，敏豪公司从事房产买卖中介业务。2014年8月25日，敏豪公司、李晓芳与陈妍妮共同签订《房地产买卖中介合同》及补充协议1份，约定李晓芳以238万元价格，购买陈妍妮所有的位于南京市栖霞区杉湖西路9号赛世香樟园18幢3单元106室的房屋（以下简称案涉房屋），李晓芳应于2014年9月1日前支付购房款70万元，买卖双方办理房屋过户登记，余款由李晓芳向银行办理抵押贷款，并约定如一方违约导致合同解除，由违约方按照房屋价款的2.4%向中介方支付佣金及代办费。同日，敏豪公司、李晓芳与陈妍妮还签订佣金确认书1份，载明：李晓芳支付敏豪公司服务费4万元，此费用不包括敏豪公司应当缴纳的各项税费，合同（约定）为2万元，以此协议为准；李晓芳在签订合同当日先行支付部分佣金为15000元，余下部分在2014年9月1日前付清全部上述服务费。李晓芳于合同签订当天缴纳佣金15000元，但其自签订合同之后，以丈夫在外出差为由，数次更改付款时间，并称其丈夫对约定的4万元佣金有异议，故未支付购房款及办理房产过户手续。2014年10月22日，陈妍妮与案外人刘荣签订《南京市存量房买卖合同》，将案涉房屋售与刘荣。
原审法院认为，当事人在经济交往过程中应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，敏豪公司与李晓芳、陈妍妮签订的《房屋买卖中介合同》、补充协议及佣金确认书系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同、补充协议及佣金确认书合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，敏豪公司促成李晓芳与陈妍妮签订《房屋买卖中介合同》，且合同及李晓芳与敏豪公司所签订的佣金确认书已对居间服务的报酬进行了明确约定，故敏豪公司主张李晓芳支付佣金的诉讼请求，合法有据，原审法院依法予以支持。
关于敏豪公司主张支付佣金的数额为42120元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。原审法院经审查认为，敏豪公司与李晓芳、陈妍妮所签订的房屋买卖中介合同及补充协议系格式条款合同，李晓芳与敏豪公司所签订的佣金确认书系对合同中居间报酬的补充约定，为非格式条款。根据前述法律规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，故本案中居间合同的佣金应为4万元，扣除已支付的15000元，李晓芳还应支付敏豪公司佣金25000元，原审法院予以认定。
关于李晓芳所辩称的陈妍妮已将房屋另卖，敏豪公司未促成居间合同成立，故不得请求支付报酬的意见。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。敏豪公司与李晓芳、陈妍妮均在房屋买卖中介合同上签字或盖章确认，该合同已经依法成立。陈妍妮将房屋另卖的行为属该合同未依法履行的情形，并非未成立，故李晓芳的该项辩称意见无事实及法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十条、第六十条、第四百二十六条之规定，原审判决：一、李晓芳于判决生效之日起十日内给付敏豪公司佣金25000元；二、驳回敏豪公司的其他诉讼请求。如果李晓芳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费854元，减半收取427元，由李晓芳负担。
李晓芳不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律不当。一、敏豪公司作为居间人未促成合同成立，不得要求支付报酬。本案居间合同所对应的目标合同系《南京市存量房买卖合同》，而李晓芳与陈妍妮只签订的《房地产买卖中介合同》，敏豪公司的居间不成功，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付必要的费用。二、敏豪公司未完成全部委托事项。合同约定的佣金包括代办产权证、房屋交付等多项事宜，但敏豪公司并未完成。从开始到最后，敏豪公司只带李晓芳看了次房，签了份中介合同，并未提供其他服务，不应收取4万元的费用。三、李晓芳并未违约，李晓芳通过短信等方式多次与敏豪公司、陈妍妮磋商，并达成了延迟付款的约定，但敏豪公司和陈妍妮并未遵从约定，并将房屋售与他人。四、敏豪公司在居间过程中存在失职。合同签订的时间到约定的付款时间只有4个工作日，敏豪公司安排的交易操作时间不合理，李晓芳无法及时处理相关事宜。敏豪公司在合同之外又以佣金确认书之名将居间费用提升为40000元，系敏豪公司单方意思表示，不符合规定，应当无效。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回敏豪公司的诉讼请求。
被上诉人李晓芳辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确。一、在居间的过程中，敏豪公司带上诉人看了多处房屋，签订居间合同后，相关的前期流程已经全部结束，李晓芳应该支付相应的佣金。二、合同约定2014年9月1日前支付首付款，之后经过协商，卖房人也同意延迟到10月份付款，但直到10月份李晓芳还是没有付款。李晓芳认为付款时间相隔太短，但该时间是经过买卖双方协商后决定的，对此李晓芳当时也是同意的。三、关于佣金确认书的问题，本来双方约定的佣金比例是2.4%，后李晓芳的丈夫提出要按照25000元收费，但敏豪公司没有同意。后来李晓芳说自己给1.5万元，合同上写2.5万元，所以双方才又签订了佣金确认书。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈妍妮未答辩。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。上诉人李晓芳与被上诉人敏豪公司、原审第三人于2014年8月25日签订的《房地产买卖中介合同》、补充协议及佣金确认书系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对三方当事人均有法律约束力。上诉人李晓芳认为其未与陈妍妮最终签订《南京市存量房买卖合同》，敏豪公司就未促成合同成立的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。李晓芳认为其已经与陈妍妮达成迟延付款的约定，其并未违约，但李晓芳并未提供证据证明合同未继续履行系敏豪公司或者陈妍妮原因所致，故其此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。李晓芳与敏豪公司签订的佣金确认书明确了李晓芳应当支付的佣金金额，李晓芳虽认为该约定系敏豪公司的单方约定，但并未提供证据证明，故双方约定的居间费用应为4万元。李晓芳虽主张敏豪公司未完成合同约定的全部居间事项，但合同未完全履行系因李晓芳违约所致，原审判决李晓芳支付相应的居间费用并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人李晓芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 冯 超