湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初2233号原告长沙矿冶研究院有限责任公司，住所地湖南省长沙市麓山南路966号。法定代表人杨应亮，系该公司总经理。委托代理人周超，湖南金州律师事务所律师。委托代理人黄颖，湖南金州律师事务所实习律师。被告长沙金立矿冶化工有限公司，住所地长沙市岳麓区麓山南路1号采选楼1栋。法定代表人张培寿，系该公司董事长。委托代理人杨红石，男，汉族，1957年3月7日出生，住长沙市岳麓区。系该公司总经理。委托代理人戴新林，男，汉族，1967年8月14日出生，住长沙市岳麓区。系该公司销售部经理。原告长沙矿冶研究院有限责任公司（以下简称“矿冶研究院”）诉被告长沙金立矿冶化工有限公司（以下简称“金立化工”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周超，被告的法定代表人张培寿及委托代理人杨红石、戴新林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告矿冶研究院诉称：2009年1月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议》，原告将12栋采选大楼东头2楼（201-210）、29栋药剂楼2层、30栋北边附加1-3、30栋药剂厂房1-2楼整层共计1526.94㎡房屋租赁给被告生产、办公使用，租赁期限为3年（即从2009年1月1日起至2011年12月31日止），月租金为9161.64元，租金按季度预付，被告应于每季度末所在月的20日前向原告支付下季度租金，被告欠租金达3个月的，原告可随时终止协议并收回房屋，给原告造成损失，由被告负责赔偿。2011年7月19日，原告依据长矿冶财字[2011]9号《关于调整房屋及土地租金的通知》将办公楼用房租金从每月14元/㎡调整至每月20元/㎡，被告于同年6月向原告申请退租部分房屋。后《房屋租赁协议》到期，双方未签订新的书面租赁协议。但被告一直实际占有并使用租赁房屋。原告于2015年12月16日向被告送达了《告知函》，告知被告应于2015年12月22日前一次性缴付所欠租金，然而被告置之不理，一直未向原告支付租金。2016年2月17日原告依据长矿冶财字[2016]1号《长沙矿冶研究院有限公司关于调整公司公用房租金标准的通知》及长矿冶后字[2016]4号关于颁布《长沙矿冶研究院有限责任公司公用房管理办法》的通知将计取租金的面积标准从按使用面积计取调整为按建筑面积计取。截至2017年2月19日被告已累计拖欠房屋租金863280.89元。期间，原告多次向被告催缴，被告却一直拒绝支付，亦未向原告返还其租用的全部房屋。因被告长期欠缴租金的行为，给原告造成资金占用损失，应严重损害原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.被告返还其租用的全部房屋；3.被告立即向原告支付房屋租金863280.89元（暂计算至2017年2月19日，应计算至被告向原告返还其租用的全部房屋之日止）；4.被告向原告支付因其迟延支付租金而给原告造成的资金占用损失124275.70元（按中国人民银行同期人民币贷款利率计算资金占用损失，暂计算至2017年2月19日，应计算至被告实际支付完毕全部租金为止）；5.被告承担本案的全部诉讼费用。被告金立化工辩称：房屋租赁合同和租赁金额均不予以认可。原、被告之间并非房屋租赁合同关系，而是内部的改制关系，被告公司是从原告公司改制过来，改制之前的土地、房屋及设备等我们一直在使用，而且改制也并非我们全部股东及原告的自愿的，是原告通过停发工资的形式要挟我们签改制协议。既然是改制，那么根据《关于进一步规范国有大中型企业主辅分离辅业改制的通知》（国资发分配〔2005〕250号）的相关规定，原告应该将土地、房屋及设备划拨到被告名下。经审理查明：2008年11月11日，原告（出租方-甲方）与被告（承租方-乙方）签订编号为200803的《房屋租赁协议》，约定原告将其所属的包括采选大楼东头2楼201-210房等生产、办公场所出租给被告使用，租赁期限为3年（即自2006年5月1日起至2009年4月30日止），租金标准为9161.64元／月。上述租期届满后，原、被告双方于2009年1月1日续签了编号为2009-05的《房屋租赁协议》，约定的租期仍为三年（即从2009年1月1日起至2011年12月31日止），租赁期限届满，双方若无书面异议，租赁自动续期，每次续期为三年。该协议第九条还约定：“乙方有下列情形之一，甲方可随时终止协议并收回房屋，给甲方造成损失，由乙方负责赔偿：……3.欠租金达3个月；……”。关于租赁房屋的范围及面积，双方在《房屋租赁协议》（2009年1月1日）附件《金立矿冶化工公司用房情况表》中进行了详细约定。2011年6月20日，被告向原告提交了《关于退租部分工作用房报告》，申请退租部分工作用房，退租的部分包括1、2楼药剂厂房、30栋南边东头附加房、30栋南边附加房，合计使用面积为679.79㎡、建筑面积922.28㎡。对被告的上述申请报告，原告于当日经其相关领导审批后予以了同意。2016年8月24日，原告向被告送达了《房屋租金催缴函》，内容为：“金立化工自2006年开始租赁矿冶院房屋进行办公、生产，金立化工自2009年开始拖欠矿冶院房屋租金，截止2016年7月31日共欠房屋租金704669.2元，其中2015年11月30日前共欠房屋租金546709.2元，2015年12月1日至2016年7月31日新增房租157960元。请收到此函尽快安排支付所欠房屋租金，否则我公司将采取停止供水、供电和物业服务等方式，直至采取法律手段有效维护我司权益，且由此造成的一切损失盖由贵公司自行承担。”被告的总经理杨红石于当日签收了该函。上述事实，有到庭当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁协议》（2009年1月1日）、房屋产权证两份、转账凭证四份、《关于退租部分工作用房报告》、《公用房屋退房审批表》、《房租缴纳通知单》、《告知函》、《关于长沙金立化工有限公司有关债务确认》、《房屋租金催缴函》，被告提交并经庭审质证的《房屋租赁协议》（2008年11月11日）等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告双方均系依法注册成立的公司，双方签订的《房屋租赁协议》（2009年1月1日），系平等民事主体双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。双方当事人应秉承诚信原则，按照合同约定履行自己的义务。上述《房屋租赁协议》（2009年1月1日）签订后，被告欠付租金经原告多次催缴后，仍拒绝支付，其行为构成根本违约，依法应当承担违约责任。现原告据此要求解除双方之间的房屋租赁合同关系并要求被告腾空涉案房屋，其该项主张，合理有据，本院予以支持。关于房屋租金，原告于2016年8月24日向被告送达的《房屋租金催缴函》因经被告总经理所签收，则该函确定的租金欠付金额可以作为定案基础，但考虑到近年来被告并未实际全部使用过承租的涉案房屋，加之被告公司系由原告改制而来，且业务经营不善，故本院综合上述因素酌情认定被告应向原告支付《房屋租金催缴函》所确定的租金金额的50%，即被告应向原告支付截至2016年7月31日的租金为704669.2元×50%=352334.6元；另，鉴于上述综合因素，本院对原告的资金占用损失亦不予支持。至于2016年8月1日之后的租金，双方并未进行结算，其后的租金债务亦未得到被告的确认，而原告提交的《关于调整房屋及土地租金的通知》（长矿冶财字[2011]9号）、《长沙矿冶研究院有限责任公司关于调整公司公用房租金标准的通知》（长矿冶财字[2016]1号）、《关于颁布的通知》（长矿冶后字[2016]4号）等文件系内部行文，体现的是上下级之间的意志传达，并非平等民事主体之间经协商之结果，不能完全据此作为计算依据，加之2011年6月20日双方又曾协商过退租部分房屋面积，且该部分面积既有办公用房亦有生产用房，双方在《房屋租赁协议》（2009年1月1日）中并未对计租标准予以细化，故对原告关于2016年8月1日之后的租金，本院暂不做处理，原告可待双方结算后或提交有效证据证明涉案租赁场所分类用房具体计租标准后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告长沙矿冶研究院有限责任公司与被告长沙金立矿冶化工有限公司于2009年1月1日签订的《房屋租赁协议》；二、限被告长沙金立矿冶化工有限公司于本判决生效之日起十日内腾空涉案房屋并交付给原告长沙矿冶研究院有限责任公司，具体腾空并交付的范围以《房屋租赁协议》（2009年1月1日）附件《金立矿冶化工公司用房情况表》为依据（但应扣除被告长沙金立矿冶化工有限公司已于2011年6月20日实际退租的部分，即1、2楼药剂厂房、30栋南边东头附加房、30栋南边附加房）；三、限被告长沙金立矿冶化工有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙矿冶研究院有限责任公司支付租金352334.6元；四、驳回原告长沙矿冶研究院有限责任公司的其他诉讼请求。如被告长沙金立矿冶化工有限公司未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如被告长沙金立矿冶化工有限公司未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向原告长沙矿冶研究院有限责任公司支付迟延履行金（标准为500元／日）。本案案件受理费13676元，由原告长沙矿冶研究院有限公司负担2676元，由被告长沙金立矿冶化工有限公司负担11000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭庆栋人民陪审员  成冠军人民陪审员  黄上材二〇一七年八月八日书 记 员  张亚军