广西壮族自治区来宾市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）桂13行终14号
上诉人（一审被告）来宾市房产管理局，住所地来宾市盘古大道中123号。
法定代表人刘建华，该局局长。
委托代理人罗天主，广西天际律师事务所金秀分所律师。
委托代理人黄国整，广西天际律师事务所金秀分所律师。
上诉人（一审第三人）黄超。
委托代理人蒋明，广西天际律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）莫崇亮。
委托代理人蒋明，广西天际律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）武铁民，退休干部。
委托代理人何果，广西恒聚律师事务所律师。
一审第三人来宾市来安房地产开发有限责任公司（原为来宾市房地产开发有限公司），住所地来宾市滨江北路西128号。
法定代表人卢玉军，该公司董事长。
委托代理人曾锋，广西汇力律师事务所来宾分所律师。
委托代理人张益校，广西汇力律师事务所来宾分所律师。
上诉人来宾市房产管理局、黄超、莫崇亮因与被上诉人武铁民颁发房屋所有权证纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2015）兴行初字第2号行政判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案，并依法组成合议庭，于2016年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人来宾市房产管理局的委托代理人罗天主，上诉人黄超、莫崇亮的共同委托代理人蒋明，被上诉人武铁民的委托代理人何果，一审第三人来宾市来安房地产开发有限责任公司委托代理人曾锋、张益校到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，来宾市滨江园小区四区房屋是以原告武铁民的名义购买和支付购房款的，该房屋不是武铁民转让给黄超，也不是黄超从来宾市来安房地产开发有限责任公司购买，莫崇亮没有向黄超支付购买来宾市滨江园小区四区房屋款项。《关于申请撤销商品房备案登记的报告》、《关于房屋过户的申请》中买受人、申请人的签名与武铁民本人的签名不是同一个人所写，《关于申请撤销商品房备案登记的报告》中买受人上的指印不是武铁民本人所留。被告来宾市房产管理局于2009年8月24日颁发来房权证来字第××号房屋所有权证，该证记载：房屋所有权人黄超，房屋坐落滨江园小区四区；于2011年10月24日颁发来房权证来字第××号房屋所有权证，该证记载：房屋所有权人莫崇亮，房屋坐落滨江园小区四区。武铁民认为来宾市滨江园小区四区房屋是武铁民购买所得，来宾市房产管理局在武铁民没有到场的情况下，没有依法审查材料，导致房屋被转卖他人，严重损害武铁民的合法权益，遂向一审法院提起行政诉讼。
另查明，来宾市房地产开发有限公司已变更名称为来宾市来安房地产开发有限责任公司。
一审法院经审理认为，《房屋登记办法》第四条、第十一条第三款、第十八条第一款规定，房屋登记由房屋所在的房屋登记机构办理；申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记；房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他事项询问申请人，询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。来宾市房产管理局作为来宾市政府设置的房屋登记工作的机构，具有办理房屋登记工作的职责。来宾市滨江园小区四区房屋属于具有一定的特殊性商品房，其销售、购买的对象为特定条件范围内的主体，黄超不属于该特定条件范围内的主体，申请人提供房开公司与黄超于2004年4月30日签订的商品房买卖合同办理产权登记，明显不符合真实情况。来宾市滨江园小区四区房屋已经进行合同备案登记于武铁民名下，根据相关的法律、法规规定，撤销备案登记应当由当事人或当事人的委托代理人到现场办理，来宾市房产管理局庭审中陈述武铁民是到现场办理的，但从《关于申请撤销商品房备案登记的报告》中买受人上的指印不是武铁民本人所留及签名与武铁民本人的签名不是同一个人所写的情况分析，在来宾市房产管理局没有能够提供其他证据佐证的情况下，不足以证明武铁民到现场办理的事实。充分的证据表明来宾市滨江园小区四区33栋B1-362号房屋是以武铁民的名义购买和支付购房款的，该房屋属于特殊性质的房产，发生房屋转让情形，按照要求应当先办理登记于武铁民名下的产权证，然后再办理转移登记手续。综上所述，来宾市房产管理局在申请人提供的材料明显不符合真实情况、武铁民没有到现场办理、不按照办证程序办理的情况下办理撤销原告的商品房备案登记和颁发产权人为黄超的房屋产权证的行政行为，没有尽到审慎审查材料的职责，办理程序违反法律规定，依法应当予以撤销。关于莫崇亮是否存在善意取得的行为，黄超陈述没有与莫崇亮发生交易行为，没有收到莫崇亮的购房款项，莫崇亮对黄超的陈述没有异议，没有提供相关的证据证明交易行为、付款行为的真实存在，莫崇亮作为第三人参加诉讼，应当对其取得房屋的合法性承担举证责任，黄超不是涉案房屋的合法所有人，没有证据证明莫崇亮善意取得涉案房屋，来宾市房产管理局向莫崇亮颁发的房屋产权证的行政行为没有法律依据，依法应当予以撤销。本案因撤销来宾市房产管理局的行政行为而产生的民事法律责任问题，当事人可以依法通过主张民事权益实现救济，不在行政审判的处理范围，一审法院不予审理。原告武铁民的诉讼请求理由充分，予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，经一审法院审判委员会决定，判决如下：一、撤销被告来宾市房产管理局办理撤销武铁民的商品房备案登记行政行为；二、撤销被告来宾市房产管理局于2009年8月24日向黄超颁发的来房权证来字第××号房屋所有权证；三、撤销被告来宾市房产管理局于2011年10月24日向莫崇亮颁发的来房权证来字第××号房屋所有权证。本案受理费50元，由被告来宾市房产管理局负担。
上诉人来宾市房产管理局上诉称，一、一审判决认定事实错误，即一审判决认定“滨江园小区四区房屋不是武铁民转让给黄超，也不是黄超从来宾市来安房地产开发有限责任公司购买”与事实不符，认定莫崇亮没有向黄超支付购房款亦与事实不符，认定在被上诉人武铁民未到场的情况下，没有依法审查材料，导致其房屋被转卖他人是不实之辞。二、一审判决认为上诉人来宾市房产管理局“没尽到审慎审查材料的职责，办理程序违反法律规定”缺乏事实根据和法律依据。三、一审判决认为发生房屋转让情形，按要求应先办理登记于武铁民名下的产权证，然后再办理转移登记手续的理由难以令人信服，且明显缺乏法律依据。四、一审法院程序违法，该案应先审理民事部分。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人武铁民的诉讼请求。
上诉人黄超、莫崇亮共同上诉称，一、来宾市房产管理局撤销商品房备案登记的具体行政行为是正确的，应依法维持。二、来宾市房产管理局颁发给黄超的《房屋所有权证书》是正确的，应依法维持。三、来宾市房产管理局颁发给莫崇亮的《房屋所有权证书》是正确的，应依法维持。四、一审判决认定的部分事实与实际不相符。一审判决认定黄超未与来宾市来安房地产开发有限责任公司签订买卖合同与客观事实不符，认定黄超未与莫崇亮存在商品房转让行为与客观事实不符，认定黄超与莫崇亮的转让行为不属于善意行为，与客观事实不符，且超出行政审理范围。五、一审法院程序违法，严重超过法定审理期限。六、本案双方之间存在的争议应通过民事途径解决。请求二审法院判决撤销一审判决，驳回被上诉人武铁民的诉讼请求。
被上诉人武铁民辩称，一、涉案房屋已经通过银行现金缴纳的方式全额付清欠款。二、没有发生房产交易的事实，黄超不是购买该房的适格主体。三、莫崇亮没有实际向黄超购买房屋或支付购房款，善意取得缺乏基础。四、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予以维持。
一审第三人来宾市来安房地产开发有限责任公司述称，滨江园小区四区号房屋最先是武铁民以公务员身份购买，当时签订了购房协议，2009年武铁民提供了申请书，要将该房屋转让给黄超。在2009年之前，房款共18万6千多元已经以武铁民的名义以现金缴付的方式存入一审第三人来宾市来安房地产开发有限责任公司指定的账户，并支付完毕。按当时政策，只有公务员才能享有购买涉案房屋的资格，要将该房屋过户给非公务员身份的黄超，需要领导签字。当时收到有秘书长签字的武铁民同意将房屋转让给黄超的申请书，我们才与黄超签订了房屋买卖合同，并撤销原备案登记，并给黄超出具还税凭证。黄超未以其名义在我们这里支付过钱款，撤销原备案登记后，我们给黄超办理了备案。至于黄超是否获得房屋，由法院作出公正裁决。
各方当事人在二审审理过程中均没有提出新的证据。
经审查，本院确认一审判决确认的证据合法有效，可作为定案依据。
根据以上证据，本院二审审理查明，来宾市滨江园小区四区房屋最初以武铁民名义进行房屋备案登记。2009年7月25日，来宾市房产管理局根据《关于申请撤销商品房备案登记的报告》等申请材料撤销武铁民名下的房屋备案登记。随后，来宾市房产管理局根据黄超提供的申请材料，于2009年8月24日向黄超颁发来房权证来字第××号房屋所有权证，该证记载：房屋所有权人黄超，房屋坐落滨江园小区四区。来宾市房产管理局根据莫崇亮提供的申请材料，于2011年10月24日向莫崇亮颁发来房权证来字第××号房屋所有权证，该证记载：房屋所有权人莫崇亮，房屋坐落滨江园小区四区号。在一审审理期间，一审法院根据武铁民的申请，依法委托广西金桂司法鉴定中心对2009年7月2日《关于房屋过户的申请》中申请人的签名及指印是否是武铁民本人所为和2009年7月25日《关于申请撤销商品房备案登记的报告》中买受人的签名及指印是否是武铁民本人所为进行鉴定，经鉴定，该司法鉴定中心分别作出（2015）痕检复字第25号复函、（2015）文鉴字第40号、（2015）痕鉴字第44号司法鉴定意见书，结论分别为：《关于房屋过户的申请》中申请人上的指印模糊不清，细节特征反映少，不具备鉴定条件，不予受理该委托鉴定事项；《关于房屋过户的申请》、《关于申请撤销商品房备案登记的报告》中申请人、买受人的签名与武铁民本人的签名不是同一个人所写，《关于申请撤销商品房备案登记的报告》中买受人上的指印不是武铁民本人所留。经一审庭审质证，上诉人来宾市房产管理局、上诉人黄超、上诉人莫崇亮、被上诉人武铁民及一审第三人来宾市来安房地产开发有限责任公司对司法鉴定中心的结论意见均无异议。
本院认为，《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。来宾市滨江园小区四区房屋已进行合同备案登记于武铁民名下，要想将该房屋登记于上诉人黄超名下，首先要撤销武铁民名下已进行的合同备案登记。根据法律规定，撤销备案登记应当由当事人本人或当事人的委托代理人到现场进行办理。本案中，来宾市房产管理局称撤销备案登记是武铁民本人到现场办理的，有武铁民身份证复印件为证。依据鉴定部门的鉴定结论，《关于申请撤销商品房备案登记的报告》中买受人上的指印及签名均不是武铁民本人所留。由此，除武铁民身份证复印件外，在来宾市房产管理局无其他证据佐证的情况下，不足以证明武铁民本人亲自到现场办理撤销备案登记的事实。因此，来宾市房产管理局在武铁民未到场的情况下办理撤销武铁民名下的合同备案登记，这一办理程序违反法律规定，撤销备案登记行为依法应当予以撤销。来宾市房产管理局撤销武铁民名下的备案登记行为违法，本案涉案房屋的备案登记理应是武铁民名下的备案登记，来宾市房产管理局将房屋变更登记于黄超名下，并向其颁发房屋所有权证的行为违反法定程序，这一颁证行为依法应当予以撤销。莫崇亮的房屋所有权证由黄超处变更登记取得，黄超取得房屋的初始登记存在违法应予以撤销，则莫崇亮的房屋所有权证丧失了合法性基础，所以，来宾市房产管理局给莫崇亮颁发房屋所有权证的行为依法应当予以撤销。本案涉及的民事法律关系不在本案行政审判的处理范围，当事人可以依法通过民事诉讼主张民事权益的救济。
综上所述，上诉人来宾市房产管理局及上诉人黄超、莫崇亮提出的上诉意见，没有事实、法律依据，理由不当，不予支持。一审判决认定事实清楚，实体判决正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人来宾市房产管理局负担50元，由上诉人黄超、莫崇亮负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦柳林
审 判 员 闭振鹏
代理审判员 蒙巧玲
二〇一六年三月三十日
书 记 员 樊鳚聪
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。