广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4758号
上诉人（原审原告）：崔文坚，住广东省清新县。
委托代理人：刘志镰。
委托代理人：何家毅。
被上诉人（原审被告）：刘文武，住湖北省仙桃市。
被上诉人（原审被告）：邓耀才，住广东省广州市花都区。
上诉人崔文坚因与被上诉人刘文武、邓耀才案外人执行异议之诉一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年10月15日，崔文坚与邓耀灿签订《卖房协议书》，约定邓耀灿将诉争房屋售予崔文坚，总金额为50000元，崔文坚一次性付款，邓耀灿收款后立即将诉争房屋交付崔文坚使用，该住宅无房产证，有宅基地使用证等等。后崔文坚即居住使用诉争房屋至今。1996年10月5日，广州市白云区雅瑶镇人民政府向邓耀才核发诉争房屋的宅基地使用证，证号为白某雅字第№000027号，建筑面积为93平方米。原审法院作出（2013）穗云某执外异字第10号执行裁定书，裁定：驳回案外人崔文坚的异议请求。该案查明事实如下：2011年7月29日，原审法院以（2009）云某民一初字第811号判决书判令邓耀才在该判决生效之日起10日内向刘文武赔偿医药费、住院伙食补助费、护理费、残疾赔偿金、误工费、被扶养人生活费、鉴定费、后续护理费、营养费、交通费、精神损害抚慰金合共283705.42元（其中邓耀才已支付10000元，邓镇彬已支付15500元）……该判决已发生法律效力。2012年2月8日，刘文武向原审法院申请执行，原审法院于同日立案执行，执行案号为（2012）穗云某执字第694号，执行过程中原审法院于2012年12月20日、2013年3月1日分别以（2012）穗云法执字第694号民事裁定书、执行裁定书裁定查封被执行人邓耀才名下的广州市花都区雅瑶镇廊海中路18号雅景2栋701房（宅基地证号白云雅字第№&tim;**;×号）、评估拍卖被执行人邓耀才名下位于广州市花都区雅瑶镇廊海中路18号雅景2栋701房的宅基地房产（宅基地证号白云雅字第№&tim;**;×号）。另查明崔文坚的户籍地为广东省清新县飞来峡镇龙埗居委会大厂一村，非雅瑶镇三向村村民，等等。崔文坚于2013年9月13日签收该裁定书并于同月27日向原审法院递交本案诉讼资料。以上事实，有（2012）穗云某执字第694号裁定书、（2013）穗云某执外异字第10号执行裁定书、《卖房协议书》、宅基地使用证及当事人陈述等证据证实。
2013年10月10日，崔文坚向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、邓耀才不享有广州市花都区雅瑶镇廊海中路18号雅景2栋701的所有权，崔文坚享有该房的所有权；2、撤销（2012）穗云某执字第694号民事裁定；3、撤销（2012）穗云某执字第694号执行裁定；4、撤销（2013）穗云某执外异字第10号执行裁定；5、裁定立即停止对广州市花都区雅瑶镇廊海中路18号雅景2栋701房的执行，停止对该房的查封、评估、拍卖。
原审法院认为：诉争房屋为农村宅基地房屋，根据我国现行法律法规的规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村村民，农村村民不得向本集体经济组织以外的农村村民转让农村房屋及宅基地使用权。崔文坚在签订《卖房协议书》时并不具有雅瑶镇三向村村民身份，故崔文坚与邓耀灿签订的《卖房协议书》违反了国家关于农村宅基地房屋买卖的相关法律法规的强制性规定，应为无效合同。崔文坚据该合同并未取得诉争房屋的所有权，而诉争房屋所涉宅基地使用权登记在邓耀才名下，原审法院据此查封邓耀才名下财产并无不当，崔文坚在本案中提出的诉讼请求无合法依据，原审法院均不予支持，均予驳回。刘文武、邓耀才下落不明，经原审法院公告送达诉讼副本及开庭传票，期限届满未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2014年8月22日作出如下判决：驳回崔文坚的诉讼请求。一审案件受理费1300元由崔文坚负担。
上诉人崔文坚不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，支持我方提出的原审诉讼请求。理由：一、被上诉人邓耀才于2003年10月15日订立《卖房协议书》转让房屋给上诉人，上诉人支付对价给邓耀才，邓耀才也已将房屋交付给上诉人，并已完成交付，该交付并得到土地所有权人和房屋建设单位的认可，所以上诉人基于权利人的许可和交付，取得涉案房屋的合法占有和使用的权益，该许可和交付的行为，并没有违反法律的规定，也无损害他人的合法权益，该占有和使用权益应受到法律的保护。另外，上诉人占有和使用该涉案房屋的权益，即使不是房屋所在的三向村村民，其取得的权益也应受到法律的保护。1、涉案房屋根据所处的地理位置，比一般宅基地上的房屋更具有流通性，通过流通，更体现房屋的价值，应给予支持。涉案房屋位于花都××雅瑶街墟镇的综合市场附近，具有较强的流通性；涉案房屋是公寓单位，是多层的住宅楼，区别于一般村民在自己获得分配的宅基地上所建的两三层楼宇，相比体现前者比后者更具市场流通的功能，虽然现行法律政策因对农民住房的保障出发，而限制宅基地房屋的流通，但在法律上保护上诉人通过转让流通取得的权益，并无不当。况且，涉案房屋所在的小区物业，现由不属于三向村户籍的外村人居住，如果不是流通转让，三向村本村人不住该楼盘，房屋就会空置浪费，房屋价值为零，所以，只有流通，才能体现其价值的存在。保护流通，保护上诉人通过流通所得到的权益。2、上诉人与被上诉人邓耀才的交易行为并没有违反法律的精神，也没有损害三向村村民作为第三方的利益，交易行为应受到法律的保护。法律之所以限制宅基地房屋的流通，是由于中国还存在较高的农村人口比例，农村人员如因房屋转让出去，未能得到安居的保障，会制造社会的不和谐稳定，还有必要限制流通，尤其是中国内陆的地区。从上诉人与邓耀才的交易个案而言，涉案房屋是公寓单位，在市场附近，对房屋所在的地块进行开发建成的公寓套间，在已解决村民安居住宅的基础上有对外发售，所以上诉人取得涉案该房的权益，并不存在违反和损害上述的法律精神，何况该交易是得到三向村村委会出具《证明》允许转让的认可，即村民的安居问题是得到解决而允许转让，不损害村民利益，所以应保护该交易，维护我方的合法权益，也有利于促进当地经济的发展。对于上诉人与邓耀才的交易，不损害三向村村民的利益，还有充分的事实理由。涉案房屋的所在楼盘之外，三向村村民还有另外的一块以上的自己独立使用的宅基地，村民在该地建房已足以解决自己的居住问题，该楼盘没有三向村的村民在此居住，况且该楼盘还有空置的单位，没有人居住。所以该事实反映上诉人通过流通转让取得涉案房屋，不会损害三向村村民的居住问题，不会违反限制宅基地一般不流通的法律精神。3、上诉人在邓耀才合法办理房产登记之前进行房屋交易，实际上邓耀才还未取得房屋的所有权，是权利义务关系的转让，在前述权利义务之转让得到之前交易的相对人三向村委会及房屋建设单位的同意，所以上诉人是合法取得关于涉案房屋的权益。4、上诉人作为退休的老年人，受让取得该房屋的相关权益，根据《老年人合法权益保护法》第四条规定关于保障老年人生活、健康、安全的条件。具体对本案交易而言，从保护老年人权益出发，支持交易行为，舍弃对宅基地房限制流通的一般原则，让申请人作为老年人有稳定的居所，体现法律价值的合理取向。同时，具体再衡量法律所保护两个法益，对比作价值取向，一个是保护老年人安居生活方面的权益，一个是限制宅基地房屋的流通，实际上是保护农民可以有一个安心居所，若有冲突，首先保护处于弱势地位的老年人安居的权益，尤为所需，也是体现尊老的道德观念。所以，保护前者更具合理。二、被上诉人邓耀才一直以来没有对位于广州市花都区雅瑶镇廊海中路18号雅景2栋701的涉案该屋享有所有权，广州市白云区人民法院基于房屋登记在邓耀才名下，作出的查封评估拍卖房屋的裁定，认定事实有误，适用法律错误，应给予撤销。1、广州市白云区人民法院以广州市花都区雅瑶镇人民政府城镇建设办公室盖章和颁发的白某雅字第NO.00027号（（农村（墟镇）宅基地使用证》作为证据，认定涉案房屋登记在邓耀才名下的事实，因该证据不合法，所以认定的事实显属错误。对于房屋的登记和权属证的颁发，建设部《房屋登记办法》第四条：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。对宅基地使用权的登记和权属证的颁发，国务院《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”根据以上的法律规定，对于土地使用权和房屋所有权的登记和发证，关于该职责，规定由县级以上的人民政府行使，或由县级以上的人民政府的房地产行政主管部门代表行使。作为雅瑶镇人民政府不具备对房地产登记和发证的法定职能，镇政府的城镇建设办公室更是不具备行政主体的资格，不具有对外行使政府职责。所以，以广州市花都区雅瑶镇人民政府城镇建设办公室名义盖章和发证，所发的《农村（墟镇）宅基地使用证》不合法，不具有对房屋所有权公示产权的法律效果，不具备确认房屋所有权的效力。所以，被上诉人邓耀才对该涉案的房屋一直没有享有所有权，广州市白云区人民法院在（2014）穗云法民四初字第72号民事判决中，以“诉争房屋所涉宅基地使用权登记在被告邓耀才名下，本院据此查封被告邓耀才名下财产并无不当”，该认定有误，因为并不存在邓耀才合法享有宅基使用权和房屋所有权的事实，该认定缺乏事实依据。2、邓耀才既没有关于涉案房屋的物权，也没有关于涉案房屋的债权。也就是邓耀才没有关于该房的财产权利，所以法院对作为被执行人的邓耀才因该房屋而作出的执行措施的裁定，都是错误的，应撤销。涉案房屋虽有登记，但不是符合法律规定的登记管理，所以是一直没有合法登记在邓耀才的名下，也一直以来没有得到房屋建设单位和房屋所在土地的土地之所有权人三向村的房屋产权的确认。所以，邓耀才一直以来没有取得涉案房屋的所有权。邓耀才不享有关于该房屋的债权。由于邓耀才与上诉人订立《卖房协议书》；将房屋卖给上诉人，实际上是将关于该房的债权债务转让给上诉人，该债权债务是相对于房屋的建设单位广州市白云雅瑶建设开发公司和房屋所在土地的土地所有权人三向村作为一方，与邓耀才之前的交易产生的权利义务。上诉人承受了该房的债权债务，白某雅瑶建设开发公司对上诉人收取水电设施的费用，实际上承认了上诉人作为该房屋权利义务关系的承受人；三向村委会出具《证明》，承认房屋已转让给上诉人，承认上诉人承受关于该房屋的权利义务。所以，作为权利义务相对人的雅瑶建设开发公司和三向村委会同意邓耀才将涉案房屋的债权债务转让给上诉人崔文坚承受。综上，邓耀才已是完全退出关于该房的交易关系，对该房屋没有法律上的债权债务，并且对房屋没有财产物权的权利，法院应撤销裁定，停止对该房屋的执行，停止对房屋采取查封、评估、拍卖的措施。
被上诉人刘文武、邓耀才未向本院表述二审答辩意见。
本院经阅卷审查，确认原审法院查明事实。二审期间，上诉人向本院提交两份证明材料复印件，内容为廊海中路18号（雅景2幢）301房的宅基地使用证，登记的使用人之一是一审庭审中曾出庭作证的黄田许（上诉人认为黄田许也不是该宅基地所在村的村民）。黄田许作证其见证了上诉人与被上诉人邓耀才买卖涉案房屋的过程。
本院认为，根据房管部门登记文件，涉案房屋为宅基地建房，土地所有权属于集体所有，依法限制集体外流通。上诉人坚持认为其可以合法受让涉案房屋，并享有房屋所有权，缺乏法律依据，也未取得房屋登记部门的认可。据此，上诉人要求确权的请求，本院不予采纳。上诉人认为房管部门登记文件错误，应另循途径解决。上诉人二审提交书面材料仅为复印件，且与涉案房屋权属认定缺乏关联，本院认为不能作为本案证据使用。基于邓耀才为涉案房屋宅基地使用权人，其债权人有权要求法院对债务人财产强制执行。上诉人仅为房屋使用人，其权利不能对抗债权人的权利。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人崔文坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年三月十六日
书 记 员 阮志雄
陈迪