辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁民一终字第00034号
上诉人（原审被告）：调兵山市嘉纳置业有限公司。
法定代表人周新政。
委托代理人宁连义。
被上诉人（原审原告）：郭亚荣。
上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服调兵山市人民法院（2014）调民一初字第00532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司的委托代理人宁连义到庭参加诉讼。被上诉人郭亚荣经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告郭亚荣一审诉称：原、被告2012年1月14日签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买调兵山市嘉纳观山郡小区38楼3单元6层602号楼房。被告在售楼时以宣传画等书面形式明确表示赠送露台，现原告得知被告并未赠送露台，而是将露台计入楼房总面积收取了房款。被告不履行要约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，被告应当承担违约责任。因原告未在政府部门协调形成的《协议书》上签字，原告不是《协议书》当事人，不受《协议书》中关于返还露台款时间约定的约束。另外，发票上记载的付款时间不是诉讼时效起算时间。发票中的金额未注明包含露台款，不能证明原告知道了自己权利受到侵害。原告要求返还全部露台款，于法有据。被告抗辩“按照房管部门要求露台面积的一半计入产权面积，被告只收取了露台一半面积款，原告不能要求返还全部露台款”，但依宣传资料的记载，被告赠送的露台，不是露台的一半。露台面积的一半未计入产权面积是政府部门的规定，不是被告的赠与。所以，露台面积的一半未计入产权面积不能免除被告赠送整个露台的义务。综上，原告诉至法院，要求被告返还多收原告的购房款14133元，诉讼费由被告承担。
被告嘉纳公司辩称，原告诉讼请求证据不足，原告诉讼请求是被告在售房时承诺赠送露台，但是原告没有提供赠送露台的证据。原告诉讼请求超过诉讼时效，民法通则第135条、137条规定，从知道或应该知道开始计算，诉讼时效为两年。原告应当知道交房款时赠送露台。经调兵山市人民政府等相关部门组织协商，被告与小区代表签订了协议书明确规定，承诺赠送半封闭阳台部分，以房产证上半封闭阳台面积为准返还房款。如所交房款未收赠送面积不在索赔范围，还款日为收到房证后5日内。应当明确协议书是调兵山市四个主要机关领导组织签订的，其法律效力是应当肯定的，对此应当认定还款日为收到房证后5日内的第六日为原告诉讼时效起算时间。由于原告交房款时间是2012年2月14日，收到房证时间是2012年2月14日，而原告向法院起诉立案时间是2014年9月5日，通过计算可以认定，交房款时间和收到房证时间至起诉立案时间都超过诉讼时效二年的规定，而原告没有提供诉讼时效中止、中断的证据，根据法律规定，原告主张因超过诉讼时效而丧失胜诉权，法庭应当依法驳回其诉讼请求，应当明确民法通则是实体法，诉讼时效是民法通则规定的，所以诉讼时效的规定属于实体法，是具有强制性的法律规定，法庭审理案件必须依法执行。综上，被告认为，原告主张证据不足，且诉讼请求超过法定的二年时效，法庭应当依法驳回诉讼请求，依法维护被告的合法权益。
一审查明：2011年，原告郭亚荣与被告嘉纳公司协商买房事宜，被告嘉纳公司在售楼时以宣传册等书面形式明确表示赠送露台。2012年1月14日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告郭亚荣从被告嘉纳公司处购买了调兵山市观山郡小区38楼3单元6层602号楼房房产一户。合同约定：建筑面积共78.93平方米，售价为每平方米2692.8418元，总金额为212546元整。2012年2月14日，原告郭亚荣按每平方米2692.8418元交付房款212546元，现被告嘉纳公司收取了露台面积的一半即2.565平方米的房款6907元（取整数），并未按约定赠送露台。
原审法院认为：原、被告之间房屋买卖合同合法有效，双方应严格履行各自的义务。被告嘉纳公司在房屋销售宣传资料中向特定购房者承诺全赠送露台，对于房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重要影响，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于原告主张要求被告嘉纳公司返还全部露台款14133元一节，因被告嘉纳公司实际只收取了露台面积的一半即2.565平方米的房款6907元，结合本案实际，本院确定被告嘉纳公司酌情返还露台面积款6907元的85%即5870元为宜。对于被告嘉纳公司抗辩本案超过诉讼时效一节，被告嘉纳公司在售楼时的宣传册中向特定购房者承诺全赠送露台，而在与原告郭亚荣协商商品房买卖时，签订的是被告嘉纳公司提供的样式《商品房买卖合同》，在该合同中，并未明确房屋面积和露台面积各为多少平方米，也未向原告郭亚荣释明该商品房露台房款将按面积的一半收取。在收取房款时，被告嘉纳公司混收了一半面积的露台款也没有向原告郭亚荣释明。在办理产权证时，也没有向原告郭亚荣释明收取了一半面积的露台款。被告嘉纳公司与其他业主因收取一半面积露台款发生纠纷时，不论是在信访化解纠纷、还是诉讼解决纠纷的各个环节中，都没有向原告郭亚荣释明，致使作为普通老百姓、一般购房者的原告郭亚荣相信被告嘉纳公司会按照诚信原则进行交易。综上，原告郭亚荣不论是在主观上还是客观上都不具备知道或应当知道自己被收取了一半面积露台款的事实。故被告嘉纳公司主张本案超过诉讼时效的证据不足，其抗辩不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：被告调兵山市嘉纳置业有限公司返还原告郭亚荣房屋露台款5870元（取整数），在判决书生效后60日内履行完毕。诉讼费150元（原告预交），由原告郭亚荣承担75元，被告调兵山市嘉纳置业有限公司承担75元。
宣判后，被告调兵山市嘉纳置业有限公司不服，以原判认定证据不当，超过诉讼时效为由提出上诉。原审原告郭亚荣未答辩。
经审理查明，本院与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为：上诉人嘉纳置业与被上诉人郭亚荣之间房屋买卖合同合法有效，双方应严格履行各自的义务。嘉纳置业在房屋销售宣传资料中向特定购房者承诺全赠送露台，而双方签订房屋买卖合同时嘉纳置业对赠送露台一事并未在合同中明确予以否认，故对嘉纳置业赠送露台一节应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于郭亚荣主张要求嘉纳置业返还全部露台款14133元一节，因嘉纳公司实际只收取了露台面积的一半即2.565平方米的房款6907元，结合本案实际及其他业主维权的赔付比例，原审法院确定嘉纳置业酌情返还露台面积款6907元的85%即5870元并无不当。对于嘉纳置业上诉称本案超过诉讼时效一节，嘉纳置业在售楼时的宣传册中向特定购房者承诺全赠送露台，而在与郭亚荣协商商品房买卖时，签订的是被告嘉纳公司提供的样式《商品房买卖合同》，在该合同中，并未明确房屋面积和露台面积各为多少平方米，也未向郭亚荣释明该商品房露台房款将按面积的一半收取。在收取房款时，嘉纳置业混收了一半面积的露台款也没有向郭亚荣释明。在办理产权证时，也没有向郭亚荣释明收取了一半面积的露台款。嘉纳置业与其他业主因收取一半面积露台款发生纠纷时，不论是在信访化解纠纷、还是诉讼解决纠纷的各个环节中，都没有向郭亚荣释明，嘉纳置业也没有证据证明郭亚荣于其他业主与嘉纳置业就露台款纠纷达成一致时就知道自己的权益也被侵犯。因此，郭亚荣不论是在主观上还是客观上都不具备知道或应当知道自己被收取了一半面积露台款的事实。故嘉纳公司主张本案超过诉讼时效的证据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费150元，由上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 伟
代理审判员 裴好生
代理审判员 贾春红
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 李雪莹