北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初16462号
原告北京慧眼置业有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-0595室，统一社会信用代码×××。
法定代表人欧阳国欣，董事长。
委托代理人王乙晴，女，1980年12月19日出生。
委托代理人凌炬，男，1988年2月17日出生。
被告聂××，女，1988年5月17日出生。
被告彭××，男，1989年7月28日出生。
原告北京慧眼置业有限公司（以下简称慧眼置业公司）诉被告聂××、彭××商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨冰独任审判，公开开庭进行了审理。原告慧眼置业公司委托代理人凌炬、王乙晴，被告聂××、彭××均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告慧眼置业公司诉称：2015年11月30日，原告与二被告签订了《北京市商品房预售合同》（合同号：×××），约定了顺义区×××房屋买卖事宜，合同房款总价为人民币4848228元（大写：人民币肆佰捌拾肆万捌仟贰佰贰拾捌元整），并约定被告采取首付款＋贷款方式支付房款。按照上述合同附件五“付款方式及期限之约定”：买受人应于2015年11月30日前向出卖人缴付该房屋预售商品房的价款人民币1558228元，余款3290000元由买受人以贷款形式支付。贷款部分应于预售合同签订后，且所在楼栋达到放款条件后45内支付至出卖人账户。同时，根据上述合同第十一条“逾期付款责任”之规定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付相当于合同总房款5%的违约金。二被告按照约定向原告支付了首付款人民币1558228元，被告所购买房屋所在楼栋于2015年4月10日已经达到贷款放款条件，即被告与原告签订合同时，放款条件即已成就，但原告多次催促被告履行付款义务并寄发律师函，但被告始终拒绝付款。截至2016年11月3日，被告仍有3290000元房款未向原告支付，其拖欠已达306日之久，早已超过合同约定的付款期限。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，严重侵害了原告的利益，为维护原告的合法权益，诉至法院要求：1.判决解除原告与二被告于2015年11月30日签订的《北京市商品房预售合同》（合同号：×××）；2.判决二被告支付原告违约金242400元；3.判决二被告配合原告办理合同注销事宜；4.请求判决二被告承担本案全部诉讼费用。
被告聂××辩称：不认可原告诉讼请求。因聂××已与彭××离婚，关于该房屋如何处理，离婚协议书有约定，聂××同意按照离婚协议书中的约定配合原告以及彭××办理预售合同变更手续，同意配合变更预售合同中的买受人为彭××一人，不同意仅变更网上联机备案手续。另外，自2015年11月起，有关涉案房屋所有的买卖事宜，包括预售合同留的电话都是彭××的电话，聂××与该房屋涉及的较少，许多情况不了解。
被告彭××辩称：彭××、聂××已经按照双方签订的预售合同支付了首付款，且就剩余购房款亦向银行申请了组合贷款，因银行贷款审批期限以及放贷期限，聂××、彭××无法控制，再者，预售合同关于结构封顶之日起45日支付尾款的规定不合理，故二被告并没有违约行为。因聂××、彭××确实已经离婚，现聂××同意配合变更预售合同中的买受人为彭××一人，不同意仅变更网上联机备案手续，慧眼置业公司不同意变更预售合同，该预售合同因客观原因已经无法继续履行，同意解除该预售合同，但不同意支付违约金。
经审理查明：
2015年11月30日，原告慧眼置业公司作为出卖人与买受人聂××、彭××签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：×××）（以下简称预售合同）。双方签订预售合同的主要内容为：该商品房房屋坐落为顺义区×××，预测的建筑面积共209.88平方米，其中套内建筑面积178.35平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31.53平方米；签订本合同时该商品房所在楼栋的建筑工程进度状况为结构封顶；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米27183.78元，总价款为4848228元；买受人应于签订预售合同之前向出卖人支付不少于该商品房总价款32%的首付款，计人民币1558228元，剩余房款3290000元以买受人向商业贷款银行及住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款方式支付，剩余房款最迟应于该商品房所在楼栋结构封顶之日起45日内到达出卖人账户，买受人必须通过出卖人指定的贷款银行办理贷款手续，贷款过程中发生的代办费、担保费等所有费用由买受人承担；买受人未按照约定时间付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照总房款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人应在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。
庭审中，原告慧眼置业公司及被告聂××、彭××一致认可，为被告聂××、彭××办理组合贷款的分别是北京住房公积金管理中心顺义管理部（以下简称公积金中心）以及交通银行北京公主坟支行（以下简称交行公主坟支行）。关于被告聂××、彭××贷款办理情况，本院依职权向公积金中心以及交行公主坟支行调查取证。公积金中心2016年12月19日答复本院称，2015年12月11日，聂××、彭××向其申请贷款，其已于2016年1月7日通过了复审、批贷手续，因聂××、彭××申请的是组合贷款，其需要交行公主坟支行提供个人住房组合贷款合同补充协议，方能继续后续放贷手续，据其向交行公主坟支行了解的情况是，聂××、彭××的商业贷款未通过审批，预售合同原件已退还开发商，所以其更不可能完成放贷手续。交行公主坟支行2016年12月22日给本院出具一份加盖其零售信贷业务专用章的情况说明，内容为：“客户聂××、彭××于2016年1月6日在中建国际公馆售楼处和交通银行办理贷款手续。客户申请的是组合贷，商贷金额为209万，公积金120万，该笔贷款为夫妻共同借款。1月20日收到公积金批单，与客户联系，要求客户补充收入证明，同年4月客户将双方收入证明补齐。在审核过程中，发现客户提供的收入证明不符合贷款要求，遂与客户联系，追加担保人，并提供相应材料。客户于2016年7月将资料补齐，并且和银行留存面签影像资料。在资料齐全后，即为客户办理贷款审批手续。在审批过程中，彭××来电话说夫妻二人婚姻状况可能发生变更，要求撤销贷款申请。在银行与客户沟通后，遂停止贷款审批。客户于2016年11月10日要求银行将其个人资料，包括身份证，户口本，结婚证，收入证明返还给他，在获知此要求后立即于第二日以发快递的形式将个人资料寄给聂××”。原告慧眼置业公司认可本院调取上述证据的真实性，称上述两份证据可以看出二被告存在违约行为；被告聂××、彭××认可上述证据的真实性，但不认可交行公主坟支行情况说明中的部分内容，辩称补充收入证明是因为中介机构将其收入证明弄丢了，其未提出要撤销贷款，但被告聂××、彭××未就其辩称的内容提交相关证据。
庭审中，原告慧眼置业公司及被告聂××、彭××一致认可，被告聂××、彭××已依预售合同的约定支付了定金以及首付款共计1558228元。
另查一，原告慧眼置业公司提供的结构封顶证明显示，被告聂××、彭××所购买的房屋所在楼栋11#住宅楼已于2015年4月10日结构封顶。关于预售合同约定的，“剩余房款最迟应于该商品房所在楼栋结构封顶之日起45日内到达出卖人账户”，原告慧眼置业公司解释称，因双方签订预售合同的日期为2015年11月30日，此处的结构封顶之日应为合同签订之日，即2015年11月30日；被告聂××、彭××对此解释不认可，认为该条规定不合理。
另查二，原告慧眼置业公司主张其于2016年8月3日向被告聂××、彭××邮寄过关于要求二被告立即支付合同房款本金及违约金的律师函，该邮件于2016年8月5日签收，并提交律师函、快递底单，快递底单上注有“关于要求贵方立即支付公司房款本金及违约金之律师函”字样；被告聂××、彭××辩称未收到过上述律师函，被告聂××认可快递单上的地址为其地址，但表示快递单上的电话为被告彭××的。
另查三，被告聂××于2016年11月1日向本院起诉要求与彭××离婚，后于2016年11月11日向本院撤诉，理由为其与彭××已于2016年11月11日在北京市顺义区民政局协议离婚。被告聂××提交的离婚协议关于涉案房屋的处理内容为“男女双方共同购买的位于北京市顺义区×××房屋（目前该房屋尚未取得房屋所有权证明，《北京市商品房预售合同》备案合同编号：×××）所有权归男方，该房屋商品房买卖合同变更（将买受人变更为男方一人及相关备案手续变更）自离婚后十五日内办理，女方协助男方办理该变更手续，由此产生的所有费用均由男方承担。……”被告彭××表示认可离婚协议的真实性。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：×××）、本院依职权对公积金中心所作询问笔录、交行公主坟支行出具的情况说明、离婚协议书等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
关于预售合同应否解除问题，被告聂××表示仅愿意配合原告慧眼置业公司以及被告彭××变更预售合同中的买受人，不同意履行预售合同的其他内容，原告慧眼置业公司不同意变更预售合同，被告彭××当庭陈述同意解除预售合同，原告慧眼置业公司与被告聂××、彭××签订的预售合同因客观原因无法继续履行，故对于原告慧眼置业公司要求解除预售合同的诉讼请求，本院予以支持。
关于上述预售合同解除的法律后果，预售合同中约定“剩余房款最迟应于该商品房所在楼栋结构封顶之日起45日内到达出卖人账户”，预售合同签订日期为2015年11月30日，涉案房屋所在楼栋结构封顶之日为2015年4月10日，被告聂××、彭××显然不能在2015年4月10日后的45日内支付剩余尾款，原告慧眼置业公司解释称此处的结构封顶之日应为合同签订之日，被告聂××、彭××并不认可，本院对于原告慧眼置业公司的解释难以支持，故该条款属履行期限约定不明。关于二被告应当支付剩余款项的时间，原告慧眼置业公司随时可以主张但应给二被告必要的履行期限。庭审中，原告慧眼置业公司表示在得知二被告贷款无法办理后，于2016年8月3日向二被告邮寄催款律师函，该邮件2016年8月5日显示由本人签收。虽二被告不认可收到过该律师函，但该快递单注有“关于要求贵方立即支付公司房款本金及违约金之律师函”字样，故本院对于原告慧眼置业公司称于2016年8月3日通过发送律师函的形式向二被告催要过房款的事实予以确认。2016年8月5日，二被告收到上述催款邮件后一直未支付剩余购房款，二被告因婚姻关系可能解除导致银行贷款未能审批，亦未能以其他方式支付剩余购房款，确实存在一定的违约之处，考虑到预售合同关于剩余款项支付期限的约定不明确、涉案房屋目前并未贬值反而升值、二被告自预售合同签订之日即交纳了1558228元首付款及定金等因素，且原告慧眼置业公司并未提供证据证明其损失，故原告慧眼置业公司占有使用二被告交纳的首付款及定金期间的利息以及涉案房屋增值部分足以弥补原告慧眼置业公司的损失，本院不再另行酌定违约金。庭审中，原告慧眼置业公司表示若预售合同解除后，其返还二被告交纳的1558228元首付款及定金，被告聂××、彭××表示认可，本院亦不持异议，被告聂××、彭××虽已离婚但未对上述退还的首付款及定金如何分配形成一致意见，其二人可待原告慧眼置业公司退还上述首付款及定金后另诉解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十二条、九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告北京慧眼置业有限公司与被告聂××、被告彭××于二○一五年十一月三十日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：×××）；
二、被告聂××、被告彭××协助原告北京慧眼置业有限公司办理注销《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：×××）网上签约备案手续，于本判决生效后七日内执行；
三、被告聂××、被告彭××协助原告北京慧眼置业有限公司办理注销《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：×××）网上签约备案手续后七日内，原告北京慧眼置业有限公司退还被告聂××、被告彭××购房款及定金共计一百五十五万八千二百二十八元；
四、驳回原告北京慧眼置业有限公司其他诉讼请求。
案件受理费二千四百六十八元，由原告北京慧眼置业有限公司负担二千四百三十三元（已交纳），由被告聂××、被告彭××负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨 冰
二〇一七年一月十九日
书记员 曾德荣