广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）青民二初字第186号
原告中国农业银行股份有限公司南宁古城支行，住所地南宁市古城路××层。
负责人秦一超，行长。
委托代理人吴静，广西同望律师事务所律师。
委托代理人陈彤云，广西同望律师事务所律师。
被告李玉菲，女汉族，住南宁市××村路××珉旖大厦。
被告南宁佳得鑫房地产开发有限公司，住所地南宁市××路××房。
法定代表人刘礼宁。
原告中国农业银行股份有限公司南宁古城支行与被告李玉菲、南宁佳得鑫房地产开发有限公司（以下简称佳得鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2012年2月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈彤云到庭参加了诉讼，被告李玉菲、佳得鑫公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年6月5日，中国农业银行南宁市古城支行（贷款人、抵押权人）与被告李玉菲（借款人、抵押人）、被告佳得鑫公司（保证人）共同签订一份编号为N045105200600008492的《个人购房担保借款合同》，合同约定：贷款人向借款人发放借款84000元，用于借款人购买位于南宁市金湖路北段佳得鑫水晶城三层单元BXX号房；借款期限自2006年6月5日起至2016年6月5日止；借款利率为中国人民银行人民币贷款基准利率6.39%，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自利率调整后的次年1月1日起执行新利率；采用按月等额本息还款法，每一个月为一个还款周期，共120期，每期还款日期为20日，每期应还本息金额为949.11元；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人连续三期未足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放借款、行使担保权或／和要求保证人承担保证责任；因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费及其实现债权的费用等；合同还约定被告李玉菲以其购买的上述房产设定抵押作为借款担保，被告佳得鑫公司为李玉菲的上述借款提供阶段性保证担保，并声明保证借款人提供了抵押担保的，保证人愿先于抵押担保对所担保债务履行保证责任；合同还约定抵押担保和保证的范围均包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同签订当日，原告依约向被告李玉菲发放贷款84000元，相应《个人借款凭证》记载：借款期限自2006年6月5日起至2016年6月5日。合同项下房屋于2006年6月12日在南宁市房屋产权交易中心办理了预购商品房贷款抵押登记。但被告李玉菲未按合同约定按期履行还本付息义务，截至2012年2月8日止，被告李玉菲已连续3期以上逾期还款，尚欠到期本金2123.01元，利息3116.17元，罚息361.59元及复利122.29元，到期及未到期借款本金52766.18元。上述欠款，原告多次催收未果，遂诉至法院请求判令：1、解除原告与二被告共同签订的编号为N045105200600008492的《个人购房担保借款合同》；2、被告李玉菲偿还原告借款本金52766.18元，利息3116.17元，罚息361.59元及复利122.29元（利息、罚息及复利暂计至2012年2月8日，此后另计至还清之日止）；3、被告李玉菲偿还原告为实现债权所产生的律师代理费2537元；4、原告对抵押物即南宁市金湖路北段佳得鑫水晶城三层单元BXX号房，享有优先受偿权；5、被告佳得鑫公司对被告李玉菲的上述债务承担连带担保责任；6、本案诉讼费用由二被告共同承担。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，拟证明被告李玉菲的身份情况；2、企业查询单，拟证明被告佳得鑫公司的基本情况；3、《个人购房担保借款合同》，拟证明原告与二被告存在借款担保合同关系；4、《借款凭证》，拟证明原告履约于2006年6月5日向被告李玉菲发放借款84000元；5、《中国农业银行个人购建房贷款申请表》；6、《商品房买卖合同登记备案证明》；7、《预购商品房贷款抵押登记证明》；8、《房地产抵押清单》，证据5-8拟证明被告李玉菲向原告申请借款用于购房，并以所购房设定抵押作为借款担保，房屋办理了抵押登记手续的事实；9、《中国农业银行综合应用系统》，拟证明截至2012年2月8日止，被告李玉菲尚欠到期本金2123.01元，利息3116.17元，罚息361.59元及复利122.29元，到期及未到期借款本金52766.18元；10、《委托代理合同》，拟证明原告为实现本案债权委托律师代理诉讼支出律师代理费2537元。
当庭提交的证据有：11、银行征信报告，拟证明被告李玉菲连续多期逾期偿还借款本息，构成合同违约；12、《中国农业银行综合应用系统》，拟证明截止2013年3月25日，被告李玉菲已将积欠部分还清，尚欠借款本金33577.33元；13、公告费发票，拟证明原告为实现债权支出的公告费用为260元。
被告李玉菲、佳得鑫公司未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，被告李玉菲、佳得鑫公司有对原告提出的诉讼请求及提供的证据进行答辩及质证的权利，被告李玉菲、佳得鑫公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证及答辩的权利。原告已就其起诉状中主张的事实提供了充分的证据，故本院对原告提交的上述证据的真实性及其内容所反映的客观事实予以确认。
另查明，本案庭审过程中，原告因被告李玉菲已将此前即2013年3月25日前的贷款本息还清，将第二项诉讼请求变更为：要求被告李玉菲偿还借款本金33577.33元，利息、罚息及复利暂计至2013年3月25日没有，此后另计。
又查明，中国农业银行南宁市古城支行于2008年11月3日更名为中国农业银行南宁古城支行，并于2009年9月2日变更为现名称。
本院认为，原告与被告李玉菲、佳得鑫公司于2006年6月5日共同签订的编号为N045105200600008492的《个人购房担保借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应恪守。原告依约于合同签订当日向被告李玉菲发放了借款84000元，但被告李玉菲不按照约定偿还本息，已构成违约。截至2012年2月8日止，被告李玉菲尚欠到期本金2123.01元，利息3116.17元，罚息361.59元及复利122.29元，到期及未到期借款本金52766.18元。案件审理过程中，因被告李玉菲已将积欠部分的本金、利息、罚息及复利全部清偿，原告变更其诉讼请求为被告李玉菲偿还借款本金33577.33元并支付此后的利息、罚息及复利（如有）。对此本院认为，虽被告李玉菲的确曾存在逾期未还款的行为，但李玉菲事后即以其积极的行为对此进行弥补，由此可知李玉菲对于继续履行双方的《个人购房担保借款合同》是持自愿、积极的态度，从另一方面来说，本案中双方签订的《个人购房担保借款合同》的履行期限为10年，属于长期合同，从维护社会商事交易稳定的角度来看，在长期合同的履行过程中一方当事人偶有失误逾期履行的情况，亦不宜因此解除该份长期合同，因此对于原告主张解除上述合同，并由被告李玉菲偿还借款本金33577.33元并支付此后的利息、罚息及复利的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张赔偿的2537元律师代理费。合同中明确约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费及其实现债权的费用等，且原告出具了相应的票据，且该2537元律师代理费并未超过广西司法厅规定的律师收费的最高标准，因此被告李玉菲应赔偿给原告该笔律师代理费。另，关于原告对抵押物南宁市金湖路北段佳得鑫水晶城三层单元BXX号房享有优先受偿权诉讼请求的问题，借款合同中约定被告李玉菲以其所有的位于南宁市金湖路北段佳得鑫水晶城三层单元BXX号房产作为借款的担保，办理了预购商品房抵押权预告登记，并在合同中约定抵押物担保范围包括合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，前述的律师费属于贷款合同约定的抵押物担保范围内的费用，因此原告对被告李玉菲所有的位于南宁市金湖路北段佳得鑫水晶城三层单元BXX号房产，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。另，由于被告佳得鑫公司在合同中自愿对被告李玉菲的借款提供阶段性连带责任保证，保证的范围包括合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。并声明保证李玉菲提供了抵押担保的，其愿先于抵押担保对所担保债务履行保证责任，现原告要求被告佳得鑫公司对被告李玉菲的上述债务承担连带保证责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告佳得鑫公司承担保证责任后，有权向债务人李玉菲追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李玉菲赔偿原告中国农业银行股份有限公司南宁古城支行律师代理费2537元；
二、为实现上述第一项债权，原告中国农业银行股份有限公司南宁古城支行对权属被告李玉菲所有的位于南宁市金湖路北段佳得鑫水晶城三层单元BXX号房产，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
三、被告南宁佳得鑫房地产开发有限公司对被告李玉菲的上述债务承担连带清偿责任，被告南宁佳得鑫房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李玉菲追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁古城支行的其他诉讼请求。
本案受理费1273元，公告费260元，两项合计1533元，由被告李玉菲负担，被告南宁佳得鑫房地产开发有限公司对上述费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：010201040000228），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 东
审 判 员 覃 斯
代理审判员 梁芳燕
二〇一三年三月二十五日
书 记 员 李艳艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国担保法》
第二十八条第一款同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。