广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第493号
上诉人（原审原告）：林秀贞，女，1961年6月4日出生，汉族，住广东省揭东县。
委托代理人：谢洪雁，广东铭致律师事务所律师。
委托代理人：廖秀文，广东铭致律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。
负责人：张真理，该行行长。
委托代理人：郑祝远，该行员工。
委托代理人：丁金石，该行员工。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
原审第三人：郑倩瑜，女，1983年6月8日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人林秀贞与上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）因与被上诉人中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）及原审第三人郑倩瑜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2007年1月13日，吉雅公司开具收到林秀贞购买三乡镇中心市场某商铺款660000元的收款收据。2007年1月14日，林秀贞与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书一份，约定：林秀贞向吉雅公司认购其开发的位于三乡中心区综合市场某商铺，该物业建筑面积约为175.3平方米，认购楼价为815145元；付款方式为一次性付款，首期定金650000元须于签署认购书时或之前付清，尾期楼款165145元在领取房地产权证书时付清；认购书还就其他内容进行了约定。2007年1月30日，吉雅公司与林秀贞签订商铺租赁合同，约定林秀贞将涉案商铺出租给吉雅公司使用，租赁期为3年，从2007年2月1日起至2010年2月28日止，租金为每月15元／平方米，管理费、水电费、租赁税由吉雅公司负责交纳；合同还就其他内容进行了约定。吉雅公司从2007年2月至2008年1月按月向林秀贞支付租金，此后未付租金。林秀贞从2010年2月开始支付物业管理费，并于2011年7月4日与谢焯凡签订合同书，将涉案商铺出租给谢焯凡，租赁期限自2011年7月10日至2013年7月9日。因吉雅公司未按合同约定的内容履行义务，林秀贞获悉所购房产己备案到他人名下，遂于2012年4月1日诉至原审法院，请求判令：一、吉雅公司继续履行商品房买卖合同；二、郑倩瑜与吉雅公司签订的买卖合同无效，撤销其备案登记。诉讼中，林秀贞变更诉讼请求为：一、吉雅公司继续履行商品房买卖合同，协助其办理房地产权证；二、确认郑倩瑜与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；三、确认郑倩瑜与建行中山分行签订的借款抵押合同无效，建行中山分行协助注销中山市三乡镇中心区综合市场某商铺的抵押权登记。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场某商铺，建筑面积为175.3平方米，购房总价为762555元，于2004年11月23日登记备案在郑倩瑜名下，备案登记的商品房买卖合同签订于2004年11月16日；该房产于2004年12月22日抵押登记在建行中山分行名下，贷款金额为457000元，抵押人为郑倩瑜。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房产进行了查封。
2004年12月15日，建行中山分行与郑倩瑜、吉雅公司签订个人住房借款合同，约定由郑倩瑜向建行中山分行贷款457000元用于购买涉案房产。
又查：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，涉及林秀贞及陈粉明，林秀贞的出借金额为130000元，陈粉明的出借金额为265000元；涉案房产涉及虚假按揭。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，郑倩瑜与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场某商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
再查：诉讼中，原审法院派员到涉讼房产处核实使用人员。经核查，商铺的使用人为黎导群。黎导群陈述：我于2012年向谢焯凡转租该商铺，当时谢焯凡向林秀贞支付租金；我取得商铺后林秀贞与郑倩瑜有争议，我先把租金交给管理处，后来管理处不肯收租金，就向郑倩瑜支付租金。
2009年6月11日，检察院询问林秀贞所作笔录的内容有：林秀贞述称没有借钱给张其，只是在张其的公司买过房；在买过商品房后，张其向陈粉明借了150000元，除了这笔150000元的借款，没有其他借款；检察院出示了张其向林秀贞借款130000元、169000元的借据及张其向陈粉明借款80000元、334500元、265000元的借据后，询问林秀贞是怎么回事，林秀贞回答不知道怎么回事。2009年6月15日，张其在检察院所作讯问笔录中述称：我不认识林秀贞，认识陈粉明，陈粉明是借款人；我曾用综合市场的一间商铺抵顶陈粉明借款的部分本金和利息，剩余的部分本息就写了借据。
本案庭审过程中，林秀贞针对借款问题称：关于林秀贞借款130000元，没有这回事，借款150000元是买房子后的；陈粉明没有借款给张其；确认有150000元的借款，主要是当时等房产证办好后一起抵扣借款。为此，林秀贞提供了张其于2008年1月25日出具的借到陈粉明150000元的借据。
案经原审法院审理认为：本案为商品房预售合同纠纷，争议的焦点为林秀贞、郑倩瑜是否为涉案房屋的真实购买人。
关于林秀贞是否真实购房人，原审法院分析如下：第一、林秀贞虽然提供认购书、660000元的购房款收据及租赁合同证明其购买了涉案商铺，但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，林秀贞及陈粉明与吉雅公司之间存在130000元及266000元的借贷关系。虽然林秀贞否认上述借贷关系，但通过核查检察院所作询问笔录的内容，张其的确向林秀贞、陈粉明出具过相应的借据。第二、林秀贞在庭审中也陈述，其持有的150000元的借据等房产证办好后一起抵扣借款，该金额与林秀贞尚欠的商铺购房款154145元相吻合，可以推断林秀贞已付的购房款660000元也可能为借款抵扣。第三、林秀贞虽与吉雅公司签订租赁合同，但吉雅公司在2008年开始没有支付租金的情况下，林秀贞一直没有占有使用涉案商铺，直至2010年才交纳物业管理费，并且于2011年才将涉案商铺出租给案外人，不符合常理。综上，林秀贞没有确实充分的证据证明除上述非法吸收公众存款的款项外，其另行向吉雅公司支付了购买涉案房产的款项。原审法院认定，林秀贞与吉雅公司签订的认购书是名为商品房买卖实为民间借贷，其持有的660000元的购房款收据实际为借款借据，林秀贞与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是非法吸收公众存款的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，林秀贞与吉雅公司于2007年1月14日签订的三乡中心区综合市场认购书无效。
虽然涉案房产于2004年11月23日登记备案在郑倩瑜名下，且郑倩瑜与建行中山分行签订个人住房借款合同，并将涉案房产抵押登记在建行中山分行名下。但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，郑倩瑜与吉雅公司之间对中山市三乡镇中心区综合市场某商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。郑倩瑜与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，郑倩瑜、吉雅公司与建行中山分行签订的个人住房借款合同也一并无效，建行中山分行应协助办理注销涉讼房产上所设的抵押权登记。
吉雅公司经原审法院的合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决：一、确认郑倩瑜与吉雅公司于2004年11月16日签订的中山市三乡镇中心区综合市场某商铺的商品房买卖合同无效；二、确认郑倩瑜、吉雅公司与建行中山分行于2004年12月15日签订的个人住房借款合同无效，建行中山分行于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场某商铺上所设的抵押权登记；三、驳回林秀贞的其他诉讼请求。案件受理费10460元（林秀贞已预交），由林秀贞负担。
一审宣判后，上诉人林秀贞不服原审判决，向本院提起上诉，请求：（一）撤销原审判决第三项，改判吉雅公司继续履行商品房买卖合同，协助其办理房地产权证；（二）本案全部诉讼费由吉雅公司承担。理由如下：一、虽然经已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，林秀贞与其丈夫陈粉明与吉雅公司之间存在130000元及265000元的借贷关系，但从检察机关对林秀贞所作的笔录到本案庭审过程中，林秀贞一直否认该借贷事实的存在。仅凭吉雅公司法定代表人张其单方的供述以及其自身所出具的借据，就认定林秀贞与丈夫对于吉雅公司享有债权，显然是证据不足的。上述生效的事实认定存在问题，不能成为本案的定案依据。二、林秀贞与吉雅公司之间确实存在一笔150000元的借款关系，但借贷事实发生在林秀贞购买商铺后的2008年1月25日，与本案的660000元房款没有关系。即使林秀贞确认该笔借款可以抵押尚欠的购房余款，但也不代表已支付的660000元也是以借款抵扣的。原审法院的“可以推断”没有事实依据。三、吉雅公司有较长时间没有向林秀贞支付租金，但由于当时林秀贞与吉雅公司之间的商铺租赁合同租期未满，双方事实上没有正式解除合同，因此林秀贞没有收回涉案商铺。但当租期届满之后，林秀贞立即收回商铺自行管理并出租，这符合常理。四、由于购买涉案商铺时，吉雅公司要求林秀贞以现金支付购房款，且购房至今长达7年，因此当年660000元的资金来源现已无法提供证据证明。但林秀贞在原审期间向法院提交了该笔购房款的收款收据，这足以证明林秀贞事实上支付了购房款项。
被上诉人吉雅公司经合法传唤，无正当理由未出庭应诉，亦无提交书面答辩意见。
针对林秀贞的上诉，建行中山分行述称林秀贞是虚假购房人，没有充分证据证明该行作为无独立请求权的第三人所签署的合同无效系违反了相关的程序，其他诉讼意见与上诉意见一致。
原审第三人郑倩瑜经合法传唤，无正当理由未出庭应诉，亦无提交书面诉讼意见。
上诉人建行中山分行亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：（一）撤销原审判决，确认其对于涉案商铺的抵押权；（二）一审、二审案件受理费由林秀贞、吉雅公司承担。理由如下：一、林秀贞与其丈夫是高利贷发放者，是虚假购房人。二、郑倩瑜与吉雅公司之间签订了虚假商品房买卖合同，但借款合同与抵押合同都是有效合同。该行已经善意取得了抵押权。郑倩瑜与吉雅公司之间的商品房买卖合同不属于违反法律、法规效力强制性规定的范围，原审认定合同无效错误。
针对建行中山分行的上诉，林秀贞述称其诉讼意见与一审期间的意见一致，由于银行的抵押权来源于虚假购房，因此该抵押权是不存在的，建行中山分行的上诉无理。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查：2007年1月13日，张其经手开具收到林秀贞购买涉案商铺的款项660000元的收据，吉雅公司在收据上加盖公章。原审庭审中，林秀贞述称其家里做五金生意，两年存了660000元，其在张其办公室用现金一次性支付了该款。
本院再查：2009年6月11日，中山市人民检察院对林秀贞进行询问，林秀贞陈述其在2007年底在综合市场买了一套商品房，其是在买房时才认识张其的。当被中山市人民检察院问到林秀贞认购书、收据反映的是购买涉案商铺、时间是2007年1月份，为何林秀贞陈述是购买商品房、时间是2007年底时，林秀贞述称其记错了。2009年6月15日，中山市人民检察院对张其进行讯问，张其陈述：其不认识林秀贞，对于2005年12月28日向林秀贞借款130000元、2006年6月25日向林秀贞借款169000元的两张借据反映的情况记不清楚，借据中的借款金额应该都是借款本金，张其已还清了。张其还称认识陈粉明，2008年1月25日向陈粉明借款150000元的借据是2008年续期时签订的，张其曾用综合市场的一间商铺抵顶陈粉明借款的部分本金和利息，剩余的部分本息则写下这份借据，借据上记载的金额是其2008年之前未还的本金和利息。对于1999年11月3日向陈粉明借款80000元的借据，张其称上面记载的借款金额是借款本金，并且已经还清。对于2005年12月22日向陈粉明借款265000元的借据，张其称分不清是借款本金还是本息合计。对于2006年6月22日向陈粉明借款334500元的借据，张其称是2005年12月22日的265000元借款到期后续期出具的。最后，张其称已记不清共向陈粉明借了多少本金，有还款后又借款的情况。
二审期间，林秀贞向本院提交低压客户用电批复书、交电费明细表各一份以及两份收款收据，拟证明其在收回涉案商铺后为商铺安装了防盗网、铁门，办理了用电开户手续，并以自己名义交纳电费。建行中山分行对于上述材料不予确认，其认为证据材料的形成时间均在吉雅公司事发之后，实际的商铺产权人不敢确认产权。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点之一为林秀贞是否真实认购了涉案房地产，争议焦点之二为建行中山分行的抵押权是否合法有效。
关于争议焦点之一。林秀贞提供了认购书、购房款收据以及租赁合同共同证明其购买了涉案商铺，上述证据的记载反映出吉雅公司于2007年1月13日开具收到林秀贞购铺款660000元的收据之后，双方于收据形成的次日即2007年1月14日签署认购书，对于支付尾款的期限进行了具体约定，并于同月30日签订返租合同，由林秀贞将商铺返租给吉雅公司使用。吉雅公司支付租金至2008年1月，此后不再付租，林秀贞对此没有提出异议，且在此后直至2010年的两年期间内，林秀贞放弃接管涉案商铺，其上述行为不合常理。根据吉雅公司的法定代表人张其在检察机关对其所作的讯问笔录中供述，张其早于1999年即开始向陈粉明借款，期间陆续又签订了若干借据，其中既有借款本金也有到期未还款而重新签订的借据，而对于2008年1月25日向陈粉明借款150000元的借据，张其称是2008年对之前借款再次续期时签订的，其曾以综合市场的一间商铺抵顶陈粉明借款的部分本金和利息，剩余的部分本息则写下了该份借据，上面记载的金额是张其2008年之前未还的本金和利息。而林秀贞为陈粉明的妻子，以其名义认购的涉案商铺位于综合市场内，林秀贞述称以现金方式支付660000元商铺款项，应当合理说明该笔款项的具体来源，但其未能进一步解释说明。吉雅公司在收款收据中盖章确认，但却没有开具销售不动产的专用发票，故该笔款项是否真实交付明显存在疑点。而已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，林秀贞及陈粉明与吉雅公司之间存在130000元及265000元的借贷关系，林秀贞否认上述借贷事实，但原审法院通过核查检察机关所作询问笔录的内容得知，张其的确向林秀贞、陈粉明出具过相应的借据，故林秀贞的否认主张不能成立。林秀贞在原审庭审中仅承认与吉雅公司之间存在150000元的借款关系，述称其持有的150000元的借据等房产证办好后一起抵扣借款，该金额与林秀贞尚欠的商铺购房款154145元基本吻合。故综合上述疑点与不合情理之处以及林秀贞的诉讼表现以及相关佐证，原审法院推断林秀贞已付的购房款660000元为借款抵扣具有高度盖然性，并无明显失当。林秀贞在二审期间提供的证据证明其在吉雅公司的刑事犯罪被追究之后，对于商铺进行实际管理、控制，并不能够直接证明其真实买卖涉案商铺。在没有相反证据推翻的情况下，本院对于原审法院的上述事实认定不作变动。
综上，林秀贞没有确实充分的证据证明除上述非法吸收公众存款的款项外，其另行向吉雅公司支付了购买涉案房产的款项。林秀贞与吉雅公司签订的认购书是名为商品房买卖实为民间借贷，其持有的660000元的购房款收据实际为借款借据，林秀贞与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是非法吸收公众存款的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，林秀贞与吉雅公司于2007年1月14日签订的三乡中心区综合市场认购书无效。
关于争议焦点之二。涉案房地产虽然于2004年11月23日登记备案在郑倩瑜名下，郑倩瑜与建行中山分行签订了个人住房借款合同，并将涉案房产抵押登记在建行中山分行名下。但已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，郑倩瑜与吉雅公司之间对中山市三乡镇中心区综合市场涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。郑倩瑜与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，双方签署商品房买卖合同的目的在于非法获取银行按揭商业贷款，合同的订立系“以合法形式掩盖非法目的”，故双方之间的商品房买卖合同无效。郑倩瑜在与吉雅公司恶意串通之后，通过郑倩瑜个人名义骗取到银行商业贷款，该个人借款行为损害了国家金融管理秩序，相应的个人借款合同符合“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的法定合同无效情形，郑倩瑜与建行中山分行之间订立的个人购房借款合同无效，建行中山分行应当协助办理注销涉案房地产上所设的抵押权登记。
综上所述，上诉人林秀贞与上诉人建行中山分行的上诉均理据不足，本院对其上诉请求均不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10460元（林秀贞与中国建设银行股份有限公司中山市分行分别预交10460元），由上诉人林秀贞与上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行分别负担5230元。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 胡健仪
审判员 赵伟光
二〇一四年六月十六日
书记员 胡置晓