义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初15530号
原告：郑金吐，男，1951年9月28日出生，汉族，经商，住义乌市。
委托诉讼代理人：黄森腾、尹颖英，浙江望朔律师事务所律师。
被告：王洪光，男，1968年3月26日出生，汉族，经商，住义乌市。
委托诉讼代理人：张振华、童杨阳，浙江达才律师事务所律师。
原告郑金吐诉被告王洪光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法由审判员叶汉和适用简易程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告郑金吐的委托诉讼代理人黄森腾、尹颖英，被告王洪光及其委托诉讼代理人张振华、童杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑金吐诉称：2014年7月18日，原告购买所得坐落于义乌市的房屋，2017年，原告将该房屋以分家析产的方式过户给儿子郑向华，但保留了该房屋的出租、收益权。2010年4月16日，原房主已将涉案房屋整体出租给被告王洪光使用，租赁期限为8年。按照租赁合同的约定，被告应于2017年7月29日前支付2017年8月30日至2018年8月29日的租金，但被告不予支付。逾期后，原告给予被告30天的宽限期，期满后被告仍未支付租金，并且被告拆除了承租房屋内的装潢设施，拆除时未对房屋采取相应的保护，导致承租房屋不能正常使用。2017年9月7日，原告向被告发出解除合同通知书，次日，被告签收了该份通知。原告认为，被告未依约支付租金，且在原告给予宽限期后仍未支付，已经构成根本违约。请求判令：一、确认涉案租赁合同已于2017年9月8日解除。二、判令被告王洪光腾退房屋并赔偿房屋损坏费用（预估为15万元）。三、判令被告王洪光支付2017年8月30日起至2017年9月8日的租金6777元。四、判令被告王洪光支付从2017年9月9日起至被告实际腾退房屋时止的租赁物使用费（按年租金275000元计算）。五、判令被告王洪光支付违约金20000元。
被告王洪光辩称：涉案合同已于2017年8月29日双方协商一致解决，不存在9月8日才解除的事实。被告拆除的仅仅是由被告装修的物品，并没有损坏原告的房屋，不存在违约的问题，请求驳回原告的诉讼请求。事实情况是：2010年4月16日被告与原房东韩雪琴签订房屋租赁合同，将义乌市江东四区103幢5号房屋整体出租给被告使用，租期为8年，2014年原房东将房屋转让给原告，2017年7月11日被告与新房东谈续租的问题，原告郑金吐叫其女婿周科建进行商谈，因为合同期只剩一年了，被告想对房屋进行重新装修，装修的金额比较大，想继续租赁几年，当时与周科建说了几个方案后，周科建说回去与原告商量后给被告一个答复，到了2017年8月28日早上8点多，周科建打电话给被告，说今天如果不支付租金的，那么明天就要把房屋腾空，被告当时责问周科建，7月11日就谈续租，说会有回复，但是至今未回复还要我腾空房屋。第二天原告夫妻、儿子、女婿来到出租房，争论后，周科建打电话叫周德才来做中间人，周德才又叫了鲍红建、王长征一起过来，三个人一起来做中间人。三个人过来后，与原告的儿子、女婿、被告一起商谈，到了晚上达成协议，协议内容：原来的房屋租赁合同于2017年8月29日解除，给被告五日时间拆除被告装修的物品，拆完后垃圾不要由被告负责搬运。五日后由中间人周德才负责将2万元的押金退给被告。9月4日原告夫妻到被告店里打砸东西，9月5日被告将钥匙交给江东司法所。被告认为房屋租赁合同已于2017年8月29日经双方协商一致解除，不存在9月8日才解除的事实。被告拆除的仅仅是由被告装修的物品，并没有损坏原告的房屋，不存在违约的问题。如果说，被告存在迟延退房的情况，也只是迟延了一天，愿意支付迟延一天的租金。
原告郑金吐就其诉请，向本院提供以下证据：
证据1，租房合同书一份，证明被告与韩雪琴签订租赁合同的事实。
证据2，房地产买卖合同一份，证明原告与原房东签订房屋买卖合同的事实。
证据3，不动产权登记证及公证书各一份，证明原告将房屋过户给儿子郑向华并保留房屋出租、收益权的事实。
证据4，兴业银行转账凭证一份，证明被告向原告支付租金的事实。2016年8月份被告妻子向原告支付租金及滞纳金的事实。
证据5，解除合同通知书及EMS回执各一份，证明原告向被告发出解除合同通知书、被告已签收的事实。
证据6，2017年10月24日涉案房屋的基本情况的照片一组6张，证明本案的涉案房屋大门仍然上锁，钥匙由被告支配。一楼的眼镜店是亮康眼镜店至今仍在正常的经营。被告在拆除房屋装修时破坏了原来房屋外立面的结构，房屋里面的破坏程度因为原告方进不去，无法评估。
证据7，江东街道人民调解委员会的说明书一份，证明2017年9月4日原告与被告曾要求江东司法所进行调解本案的争议，但是未能调解成功。被告确实将一把钥匙在9月5日放入调解委员会工作人员的手里，但是调解委员会从未通知过原告领取钥匙。调解委员会也无法核实该钥匙是否是本案诉争的房屋。
对原告提供的证据，被告王洪光质证认为：
证据1，证据2、证据3、三性没有异议。
证据4，三性没有异议。按租房合同约定是提前一个月，因为我方迟延支付了几天，所以我们支付了2000多的滞纳金。
证据5，真实性没有异议，关联性有异议，解除合同通知书是9月7寄出9月8日收到，但是本合同已于2017年8月29日解除。我们对原告解除合同的理由有异议。
证据6，证明大门上锁是对的，但是9月5日之前将钥匙交给江东调解委员会，钥匙并不是由被告支配。外立面结构问题，是被告承租后在外立面加装了货梯，原来的房屋是没有电梯的，原告与后来的承租户联系说不要货梯，所以我方才拆除了该货梯，我们没有破坏房屋的外立面。
证据7，该情况说明的真实性没有异议，证明了9月5日被告已将钥匙放给司法所，但是司法所是否通知原告，与被告无关。核实的问题，随时可以去开门，而且在派出所调查该案件时，派出所向司法所拿该钥匙打开过涉案房屋的大门。
被告王洪光为支持其抗辩主张，向本院提供以下证据：
证据1，收条原件一份，证明被告于2017年9月5日将涉案房屋的钥匙交给江东街道人民调解委员会。
证据2，王洪光、郑金吐、鲍红建、王长征四人在江东派出所的询问笔录，证明诉争的房屋经过原告方所请的中间人调停后，双方达成解除合同的事实。
对被告提供的证据，原告郑金吐质证认为：
证据1，仅仅证明了9月5日被告将钥匙交给江东街道人民调解委员会的行为，但无法证明被告提交的钥匙是诉争的房屋，江东街道人民调解委员会从未通知原告领取该钥匙。
证据2，合法性没有异议，真实性、关联性有异议。四份询问笔录中均未明确双方达成解除合同的事实，该四份询问笔录证明了被告在原告给予的五天期限内，未支付租金也未腾空房屋，原、被告双方的租赁合同未到期，双方的租赁合同仍然合法有效，不能达到被告的证明目的。
针对原被告的诉辩主张及质证意见，本院认证如下：
原告提供的证据1、2、3、4，被告质证认为无异议，其证明效力本院予以确认。证据5的真实性本院予以确认。证据6可以证明涉案房屋仍由被告加锁，其真实性予以确认。证据7的真实性予以确认。
被告提供的证据1的真实性予以确认。证据2的真实性予以确认，其中的内容可以证实涉案纠纷发生后，在第三人的调停下，双方曾经达成过口头协议：即五天时间内由被告腾空房屋，并交给原告管业，原告退还押金，合同解除。
综上，本院对本案事实认定如下：2010年4月16日，被告王洪光承租了义乌市江东街道四小区103幢5号整栋房屋，租期8年。租赁合同约定：“一、甲方（出租方）将坐落于义乌市一楼至四楼整体出租给乙方（王洪光）使用，租期自2010年8月30日至2018年8月29日止。租期为八年，租金在扣除代交的房产税后，每年租金为贰拾柒万伍仟元整（￥：275000.00元）。每年租金在第二年提早一个月一次性付清。如乙方在规定时间内不付房租，甲方有权让乙方退房。二、水电费、税费、管理费、卫生费等一切有关租房费用均由乙方支付，房产税由乙方代交，在房租中扣除。三、租房保证金，合同生效后，乙方交纳给甲方租房保证金贰万元整。其保证金的作用是为保证双方共同利益，如双方有哪一方违约，保证金做以下处理：如甲方违约按保证金的加倍金额肆万元赔偿给乙方，如乙方违约保证金不予退还，租赁期满后，乙方交请应缴的费用及确认承租房无损后返还保证金（不计利息）。四、乙方租用房应在租期满前二个月通知甲方是否续租，若不通知者视为续租，如续租在同等条件下可优先安排，甲方如遇到政府的政策与不可抗因素下需终止租房合同时，乙方在接到甲方通知后三个月内须退房，房租按实用时间计算。甲方不得以任何理由提出终止合同，如有不合理终止合同按违合同法处理。五、乙方不得擅自将房屋抵押、转押给他人，不得用承租房屋经营非法活动和损害公共利益，不得堆放易燃、易爆，有危害他人生命的物品，否则一切后果自负。六、在承租期间乙方所发生的人事、债务纠纷及消防事故等均由乙方承担，乙方应遵守社会治安规定，如有违法、违纪行为后果自负。七、乙方要注意室内外的公共卫生，不准在楼梯、水槽、窗外阳台下等乱丢脏物和倒水。八、乙方应爱护甲方财产，如有损照价赔偿，如对房屋改造、装潢需征甲方同意。九、在承租期间该房所发生的消防事故，甲方不负任何责任，乙方负全部责任并赔偿有关房屋损坏维修费用。”2014年7月18日，原告郑金吐购买取得该房屋的所有权。被告已依约支付2017年7月29日前的租金，但未依约支付2017年8月30日至2018年8月29日的租金。为此，双方发生纠纷。2017年8月29日，在案外人王长征，鲍红建及原告亲属的调解下，双方曾达成口头协议：被告王洪光在5天内腾空房屋，并交付给原告管业；原告退回押金两万元；合同解除。但被告未按约将涉案房屋交付原告管业。2017年9月5日，被告王洪光将涉案房屋大门钥匙上交给义乌市江东街道司法所。同年9月7日，原告发出解除合同通知书。次日，被告王洪光签收该解除合同通知书。9月13日，原告诉至本院。
在本案审理过程中，本院于2017年11月17日将涉案房屋的钥匙从江东司法所工作人员手中转交给原告郑金吐。原告于同年12月8日，撤回第二项诉讼请求。
本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，原告郑金吐有权按照租赁合同的约定要求被告王洪光依约支付租金，被告王洪光在原告给予合理的宽限期后仍未依约支付租金，系根本性违约，原告有权行使合同解除权。合同解除后，原告郑金吐作为守约方，有权要求被告王洪光承担违约责任并赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、确认涉案租赁合同已于2017年9月8日解除。
二、被告王洪光于本判决生效之日起十日内支付原告郑金吐2017年8月30日至2017年9月8日的租金6777元。
三、被告王洪光于本判决生效之日起十日内支付原告郑金吐2017年9月9日至2017年11月17日间的房屋使用费51204元。
四、被告王洪光于本判决生效之日起十日内支付原告郑金吐违约金20000元。
五、驳回原告郑金吐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1955元（已减半收取），由原告郑金吐负担1085元，由被告王洪光负担870元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 叶汉和
二〇一八年一月二日
书记员 何聪聪