杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧临民初字第679号
原告杭州龙福物业管理有限公司。
法定代表人陈卫星。
委托代理人周梅娟、蒋玲玲。
被告杭州兆龙投资管理有限公司。
法定代表人韩晓刚。
委托代理人楼辉。
原告杭州龙福物业管理有限公司（以下简称龙福公司）诉被告杭州兆龙投资管理有限公司（以下简称兆龙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理后，依法由审判员李乐音适用简易程序于2013年10月8日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转入普通程序审理。因人事变动，本案转由审判员俞霞担任审判长，与代理审判员李诚、人民陪审员董璟组成合议庭，于2013年12月6日公开开庭进行了审理。原告龙福公司的委托代理人蒋玲玲、被告兆龙公司的委托代理人楼辉两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙福公司诉称：2012年6月24日，龙福公司与三水一生家园业主委员会签订了《三水一生家园物业服务合同》，约定：由龙福公司为兆龙公司（原杭州杨岐房地产开发有限公司）开发的三水一生家园小区提供物业管理服务，物业费按月计算，按年缴纳。三水一生家园一共有地下车位367个，根据《三水一生家园物业服务合同》的约定，地下车位物业管理费为40元／月，兆龙公司作为三生一生家园小区地下车位的业主，应缴纳2012年7月1日起至2013年6月30日期间的地下车位物业管理费176160元。兆龙公司在三水一生家园的办公室面积80平方米，物业管理费单价为1.5元／月，兆龙公司在2012年7月1日至2013年6月30日期间，应缴纳物业管理费1440元。上述费用共177600元。其中2012年7月1日至2013年8月28日的物业管理费产生滞纳金63936元。合同履行至今，龙福公司一直积极履行相关权利义务，依法对三水一生家园小区实施规范管理，但兆龙公司却拒不履行自己的缴费义务，龙福公司多次催讨无果，故起诉，要求：1、兆龙公司支付三水一生地下车位物业管理费176160元。2、兆龙公司支付物业管理费1440元。3、兆龙公司支付滞纳金53013.60元。在审理过程中，龙福公司变更滞纳金部分的诉讼请求为：要求兆龙公司支付自2012年7月1日起至2013年8月28日止，按日千分之三计算的滞纳金63936元，并继续支付至判决确定的履行日止。
被告兆龙公司辩称：1、龙福公司主张的地下车位物业管理费不成立。兆龙公司作为三水一生家园小区的开发商已将33个地下车位售出，该33个地下车位的物业管理费不应向兆龙公司主张。2、龙福公司以40元／月的标准向兆龙公司主张物业管理服务费，无法律依据。根据《杭州市物业管理条例》的规定，建设单位未出租、未售的物业，物业管理费按应收标准的70%收取，故兆龙公司应按28元／月的标准向龙福公司支付物业管理费。3、龙福公司提供的物业服务不到位，不能主张以28元／月标准收取物业费，更不能以其主张的40元／月的标准收取物业费。三水一生家园小区内的1号、2号、6号车库，因龙福公司管理上的问题一直处于全开放状态，供业主无偿使用；3号、7号、8号车库内长期积水，垃圾成堆，墙面发霉，车库出入口经常停有车辆，使已买车位的业主不能正常使用；1号车库违建房屋一间、7号车库违建健身设施一处，全部8个车库内消防设施除个别消防水带在外，其余包括灭火器等全部缺失。上述情况的存在，严重影响了兆龙公司对车位和储藏室的销售。故请求驳回龙福公司的诉讼请求。
原告龙福公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1、《三水一生家园物业服务合同》1份，欲证明龙福公司系三水一生家园小区物业公司的事实。经质证，兆龙公司无异议。对其证明效力，本院予以认定。
2、物业费催缴通知书6份、律师函1份、物业费催缴快递单3份、物业费催缴挂号信1封、物业费催缴交寄清单1份、照片4张，欲证明龙福公司向兆龙公司催缴物业费的事实。经质证，兆龙公司对真实性提出异议，认为没有收到过，且照片没有拍摄的时间。经审查，本院认为，龙福公司提供的照片，虽然没有拍摄时间，但照片拍摄的内容可以证明龙福公司在2012年5月间通过小区宣传栏向兆龙公司催缴物业费的事实，且龙福公司在兆龙公司办公室门口张贴催缴通知书，虽兆龙公司拒收龙福公司向其催缴物业费的挂号信，但不能否定龙福公司向兆龙公司催缴物业费的事实。故该组证据，可以证明龙福公司向兆龙公司催讨物业费的事实，对其证明效力，本院予以认定。
3、物业管理服务工作意见征询表1份、物业服务企业经营行为情况表1份，欲证明2012年7月至2013年7月期间，龙福公司物业服务管理到位的事实。经质证，兆龙公司提出异议，认为该组证据明显是事后补的，2013年10月6、7号有台风，小区里垃圾很多，龙福公司于10月9日向业主委员会提交征询表，业主委员会是不会出这样的意见的；且针对兆龙公司的资产，龙福公司的物业服务是不到位的，业主委员会作为第三方出具的意见，与本案无关。经审查，本院认为，物业服务企业经营行为情况表，系复印件，真实性难以认定。物业管理服务工作意见征询表，为业主委员会对物业公司提供的物业服务质量进行的评价，内容为：相比前任物业公司的物业管理水平及服务质量总体有所提高，但尚有不足之处，望继续努力。该评价用词含糊，对服务质量的优劣评价不够明确。故该组证据尚不足以证明龙福公司的欲证目的，对其证明效力，本院不予认定。
4、物业交接汇总表1份，欲证明兆龙公司未将地下车位的道闸系统移交给龙福公司，故地下车库的道闸竖起来，但不存在地下车库一直开放的情形。经质证，兆龙公司认为，车库系统分为硬件和软件，硬件就是道闸，是自动移交的，而一个车位有一个车位卡，就是软件系统，因地下车库的车位未全部出售，故软件系统不能移交，故该证据不能证明龙福公司的欲证目的。经审查，本院认为，物业交接汇总表中，确无地下车位道闸系统交接的记录，但道闸软件系统是否移交，与地下车库道闸竖起来，不存在必然的因果关系，故兆龙公司的抗辩有理。对该证据的证明效力，本院不予认定。
5、保洁服务抽查表、保安巡逻表共40页，欲证明龙福公司对3号、4号、8号车库进行服务，服务到位的事实。经质证，兆龙公司对真实性提出异议，认为是龙福公司单方制作。经审查，本院认为，该组证据为龙福公司单方制作，真实性难以确定，故对其证明效力，本院不予认定。
6、地下车库、自行车库现状报告、工作联系函8页，欲证明龙福公司接管三水一生家园小区时，3号、4号、8号车库存在重大问题，龙福公司多次发函联系兆龙公司，但兆龙公司不予理会的事实。经质证，兆龙公司对真实性提出异议，认为现状报告是原告单方出具，时间是2012年7月，抄送业主委员会、房管处物业科，而龙福公司的物业服务合同是2012年9月份才向房管处备案的，在物业服务合同没有报备案的情况下，龙福公司是不可能向房管处抄送现状报告的。且自行车库、电箱等应该是物业公司维护维修的，与兆龙公司无关。经审查，本院认为，该组证据系龙福公司单方制作，是否已经送达兆龙公司不明，其中地下车库、自行车库现状报告中所列问题，一部分为自行车库照明灯缺少或不亮，一部分为地下车库照明灯缺少或不亮，水泵不自动等问题，根据《三水一生家园物业服务合同》的约定，现状报告中所列问题，大部分属龙福公司所提供的物业服务项目，故对龙福公司提交的地下车库、自行车库现状报告，确认不具有证明效力。对工作联系函，可以证明龙福公司就管道维修、地下自行车库、地下储藏室漏水、消防设施存在的问题与兆龙公司进行联系，但兆龙公司未予回应的事实。
7、维修开工单13页，欲证明龙福公司物业服务到位的事实。经质证，兆龙公司对该证据的真实性提出异议，认为是龙福公司单方制作，没有业主的签名和意见，且与本案无关联性。经审查，本院认为，该组证据均为复印件，真实性难以确定，确认不具有证明力。
8、《浙江省物业管理条例》节选、物业服务合同备案表1份、《关于规范萧山区机动车停放收费管理办法》的通知1份，欲证明物业服务合同已向杭州市萧山区房地产管理部门登记备案，地下车位的收费符合相关规定。经质证，兆龙公司认为，《浙江省物业管理条例》不是《杭州市物业管理条例》的上位法，在杭州市范围内应适用《杭州市物业管理条例》。对物业服务合同备案表没有异议。对《关于规范萧山区机动车停放收费管理办法》的通知，认为没有发现有地下车库物业费每月40元的规定。经审查，本院认为，根据《中华人民共和国立法法》的规定，《杭州市物业管理条例》与《浙江省物业管理条例》中，关于未出租、出售物业的物业管理服务费的规定不同，应适用《浙江省物业管理条例》的规定。对物业服务合同备案表的真实性予以认定，可以证明龙福公司就其与三水一生家园小区业主委员会签订的物业服务合同向主管部门进行备案的事实。《关于规范萧山区机动车停放收费管理办法》的通知，与本案无关联性，本院不予认定。
被告兆龙公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1、地下车位销售清单1份，欲证明已销售车位33个，实际尚有未销售车位334个的事实。经质证，龙福公司对真实性提出异议，认为地下车位是367个。经审查，本院认为，结合龙福公司提供的证据2，2012年1月17日缴费通知书，兆龙公司主张的已销售地下车位33个，尚有未销售车位334个的事实可以认定，故对该证据的证明效力予以认定。
2、小区照片600张，欲证明龙福公司物业服务不到位的事实。经质证，龙福公司对真实性和关联性提出异议，认为没有连续性。经审查，本院认为，上述照片拍摄于三水一生家园小区，可以证明龙福公司对小区地下车库车位管理存在瑕疵的事实，但其中拍摄时间显示在2013年7月以后的552张照片，与本案无关联性，本院不予认定，对其余48张照片的证明效力予以认定。
3、兆龙公司与浙江赞成物业管理有限公司的服务合同1份、费用结算清单6份、民事调解书1份，浙江雪峰物业服务有限公司发给兆龙公司的联系函4份，欲证明龙福公司对地下车位的物业费主张无法律和事实依据的事实。经质证，龙福公司对关联性提出异议，认为与本案无关。经审查，本院认为，该组证据材料，与本案无关联性，对其证明效力，本院不予认定。
4、《杭州市住宅区配套共建管理暂行规定》。证明兆龙公司拥有253个地面车位的所有权，龙福公司存在侵权行为的事实。经质证，龙福公司对关联性提出异议，认为与本案无关。经审查，本院认为，该证据材料与本案无关联性，对其证明效力，本院不予认定。
5、聊天记录1组，欲证明兆龙公司一直与龙福公司物业主任张杰联系，要求对地下车库车位按照40元／月的70%，即28元／月标准收取的事实。经质证，龙福公司对真实性无异议，但对证明对象有异议，认为龙福公司从未认可地下车库车位的物业费按28元／月收取。经审查，本院对其真实性予以认定，但该证据材料不能证明兆龙公司的欲证目的，故对其证明效力，本院不予认定。
6、消防移交报告复印件1份，三水一生物业交接汇总表复印件7页，欲证明龙福公司的前任浙江雪峰物业服务有限公司已将公共设施、地下车库设施、消防设施移交给龙福公司的事实。经质证，龙福公司提出异议，认为与本案无关。经审查，本院认为，消防移交报告系三水一生家园二期消防工程竣工时，施工单位向当时的物业单位-
浙江赞成物业管理有限公司所做的移交，与本案不存在关联性。三水一生物业交接汇总表，系龙福公司与浙江雪峰物业服务有限公司办理物业交接的情况汇总，与本案无关联性。对该组证据材料的证明效力，本院不予认定。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2012年6月24日，龙福公司与三水一生家园小区业主委员会签订《三水一生家园物业服务合同》，约定：由龙福公司为三水一生家园小区提供物业服务，可收费的建筑面积：138571㎡，地面车位350个，地下车位367个。合同约定的物业服务项目包括：承担三水一生规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理（…自行车房、停车场等）；承担三水一生公共环境（…消防通道）的清洁卫生，垃圾收集，小区消杀，水系、公共区域绿化养护等；承担三水一生小区路面交通调度管理、承担三水一生小区机动车和非机动车辆的停泊管理等等。确定物业服务月收费标准为：排屋别墅1.2元／㎡，多层0.7元／㎡，商业（含幼儿园）1.5元／㎡，会所1.5元／㎡，地下车位40元／个，路面临时车辆泊位费60元／个。收费方式：物业管理费、地下车位管理费等收费按月计算，按年缴纳。物业管理费、地下车位管理费由龙福公司向业主或使用人收取，由业主或使用人到龙福公司收费处交纳。业主或使用人应按期交纳物业服务费及地下车位管理费，每逾期一日应向龙福公司支付千分三的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应予以赔偿。双方还约定：维修更换公共区域照明灯具、消防监控设施的养护、公共供水管网维护维修、信报箱维修、公共主体排污下水管道维修疏漏、油漆栅栏、各类机电设备供水设备和维护和日常检测、地面、顶棚、室内外抹灰、清扫屋面、雨水口等项目的小修费用在物管费中列支。对于由于历史原因未能交纳维修基金的物业，龙福公司也应在前述工程适用范围内提供小修服务。合同还对其他事项进行了约定。2013年1月17日，龙福公司向兆龙公司发送缴费通知书，要求兆龙公司支付2012年7月1日至2012年12月31日，80㎡开发商办公室物业管理费720元，开发商未卖出的334个地下车位费80160元，合计80880元。同年1月27日，龙福公司再次向兆龙公司发送物业服务费催缴通知书，对2012年7月1日至2012年12月31日期间的80880元物业管理服务费进行催收。同年2月1日，龙福公司向兆龙公司发送物业管理处最后催款通知书，对80880元物业服务费进行最后催收。2013年4月12日至2013年7月1日期间，龙福公司物业主任张杰与兆龙公司楼辉通过QQ聊天，就物业管理协议的签订、物业费标准以及龙福公司在物业管理上存在的问题进行沟通、协商，但未取得一致意见。2013年5月15日，龙福公司向兆龙公司发送物业服务费催缴通知，要求兆龙公司支付2012年7月1日起至2013年6月30日的地下车库物业服务费176160元，以及2012年7月1日至2012年12月31日的地下车库物业服务费自2013年1月1日至2013年5月15日产生的滞纳金35672.40元，合计211832.40元。同年6月24日，龙福公司通过浙江民禾律师事务所向兆龙公司发送律师函，就兆龙公司在三水一生家园小区的地下车库于2012年7月1日起至2013年6月30日应缴物业服务费176160元，2012年7月1日至2012年12月31日的地下车库物业服务费自2013年1月1日至2013年6月24日产生的滞纳金46240元，合计222402元进行催收。2013年9月5日，龙福公司向本院提起诉讼，要求支持其的诉讼请求。
另查明：三水一生家园小区由杭州杨岐房地产开发有限公司开发建设，至2012年6月30日，杭州杨岐房地产开发有限公司已出售地下车位30个，2012年7月、9月、2013年1月，出售地下车位3个。2012年12月13日，杭州杨岐房地产开发有限公司变更登记为杭州兆龙投资管理有限公司。龙福公司在履行物业服务合同中，存在地下车库被擅自开放、车库出入口被堵塞未及时疏导、地下车库垃圾未及时清理等服务瑕疵。
本院认为：三水一生家园小区业主委员会与龙福公司签订的物业服务合同成立并生效。兆龙公司虽不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，故物业服务合同对拥有三水一生家园小区未出售物业的兆龙公司具有约束力。
关于兆龙公司应付物业服务费的范围问题。兆龙公司在三水一生家园小区有80平方米的管理用房，至2012年6月30日，尚有未出售地下车库车位337个，2012年7月，兆龙公司出卖地下车位1个；2012年9月，兆龙公司出卖地下车位1个；2013年1月，兆龙公司出卖地下车位1个。对于已竣工但尚未出售的334个地下车库车位，物业管理费应由兆龙公司缴纳；已出售的地下车库车位的物业管理费，依物业服务合同的约定，应由业主或使用人交纳。根据《三水一生家园小区物业服务合同》的约定，兆龙公司所有的80平方米管理用房，应按每月1.5元收取物业管理费；地下车库车位的物业管理费应按每月每个40元标准收取。
关于龙福公司主张全额收取物业管理费并要求兆龙公司支付滞纳金的问题。本院认为，物业服务合同作为一种双务有偿合同，物业服务水平应与其物业费标准相适应，只有物业服务企业提供了符合合同约定的物业服务才能依合同约定全额收取物业费，若物业服务企业未能提供符合合同要求的物业服务或服务不到位，则不能向业主全额收取物业费。龙福公司在履行物业服务合同过程中，存在地下车库被擅自开放、车库出入口被堵塞未及时疏导、地下车库垃圾未及时清理等问题，对兆龙公司出售地下车库车位带来影响。兆龙公司以此为由拒交物业管理费，属于行使合同履行中抗辩权的行为，故对龙福公司主张兆龙公司支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综合龙福公司提供物业服务存在的瑕疵，本院酌情确定兆龙公司对未出售的地下车库车位，按物业服务合同约定的物业费收取标准的70%向龙福公司支付物业管理费。
综上所述，兆龙公司应支付龙福公司2012年7月1日起至2013年6月30日止的物业管理费1440元，地下车库车位物业管理费112532元。对龙福公司合理部分的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：
一、杭州兆龙投资管理有限公司支付杭州龙福物业管理有限公司物业管理费1440元，地下车位物业管理费112532元，合计113972元。上述款项限于本判决生效后十日内付清；
二、驳回杭州龙福物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4924元，由杭州龙福物业管理有限公司负担2344元，杭州兆龙投资管理有限公司负担2580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审 判 长 俞 霞
代理审判员 李 诚
人民陪审员 董璟二O一四年一月二十三日
书 记 员 赵 国 琴