北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1077号
上诉人（原审原告）耿超，女，1986年1月24日出生。
上诉人（原审原告）耿岩，女，1987年7月14日出生。
二上诉人之共同委托代理人张春月，北京张春月律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）顺义区赵全营镇小高丽村村民委员会，住所地顺义区赵全营镇小高丽村。
法定代表人崔占库，主任。
委托代理人牛丹，北京智勇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王志江，男，1953年12月1日出生。
委托代理人王×1（王志江之子），1989年7月3日出生。
被上诉人（原审被告兼王志江之委托代理人）李凤兰（王志江之妻），1958年5月4日出生。
上诉人耿超、耿岩因与被上诉人顺义区赵全营镇小高丽村村民委员会（以下简称村委会）、王志江、李凤兰确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第12708号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官肖斌、杨扬参加的合议庭，组织各方当事人进行询问。本案现已审理终结。
耿超、耿岩在一审中起诉称：耿超、耿岩是姐妹关系，父亲耿×1、母亲黄×1共生育两个女儿。耿×1于1996年10月28日因病去世，母亲患有精神病，后失去联系。因年幼无人照顾，耿超、耿岩被村委会送到顺义区赵全营镇敬老院，享受五保供养待遇。当时属于耿超、耿岩与父母共同享有使用权的涉案宅院及享有共有权的北房一直由村委会管理。2015年2月，耿超、耿岩以返还原物纠纷将村委会起诉至法院，顺义区人民法院以（2015）顺民初字第1657号受理此案。案件审理中村委会提供1998年11月将涉案房屋以3500元卖与王志江、李凤兰夫妻的收据一张。一审法院认为：“在耿×1死亡及黄×1出走后，无论耿超、耿岩是否为五保户，村委会均应对耿超、耿岩的财产尽到善意管理责任。在未对耿×1遗产进行分割的情况下，耿超、耿岩对涉诉房屋享有相应权益，村委会有义务对涉诉房屋进行维修和保护，其对房屋的出卖行为显属不当。”一审判决后，耿超、耿岩上诉至北京市第三中级人民法院，二审法院以（2015）三中民终字第06449号受理此案，二审法院认为：“耿超、耿岩表示自其父亲死亡，母亲下落不明后，二人的实际监护人为村委会，村委会对此予以认可，法院对此不持异议。第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。村委会有义务对涉诉房屋进行维修和保护，但其对房屋的出卖行为显属不当。”鉴于已经生效的法院判决已经确认村委会有义务对涉诉房屋进行维修和保护，但其对房屋的出卖行为显属不当，侵害了耿超、耿岩的房屋所有权和宅基地使用权。为维护耿超、耿岩合法权益，故诉至法院，要求：1.村委会、王志江、李凤兰于1998年11月达成的将属于耿岩、耿超享有使用权的位于北京市顺义区赵全营镇小高丽营村宅基地及该宅基地上耿超、耿岩享有所有权的北房五间卖与王志江、李凤兰的口头协议无效；2.案件受理费由村委会、王志江、李凤兰负担。
村委会在一审中答辩称：1.村委会在将房屋出卖给王志江、李凤兰时，耿超、耿岩并非五保户。耿超、耿岩的伯父居住在小高丽营村，但未对二人进行抚养，村委会将二人送至敬老院并出粮、出资抚养照顾；2.村委会代为管理的耿超、耿岩家房屋老旧，1997年之后无人居住也无人打理维修，因房屋临近街道，为了避免房屋倒塌造成损失且保全耿超、耿岩的财产，村委会在1998年11月将房屋出卖给了王志江夫妻，出卖的金额是3500元，卖房所得的金额全部用来支付耿超、耿岩的生活费和教育费。王志江在1999年将此房屋全部拆掉重建，耿超、耿岩家的房屋已经不复存在。村委会作为耿超、耿岩的实际监护人，可以对耿超、耿岩的财产进行处置，王志江、李凤兰支付了合理对价，属于善意第三人。3.王志江、李凤兰购买房屋后曾要求进行变更登记，但因政策原因未果。宅基地本就可以在集体组织成员内部流通，不需要进行变更登记。综上，村委会出卖行为并无不当，卖房合同合法有效，请求法院驳回耿超、耿岩的诉讼请求。
王志江、李凤兰在一审中共同辩称：王志江、李凤兰合理合法购房，也是通过村委会进行购买，支付了3500元的房款，并将危房进行了翻建，合同应为有效。
一审法院审理查明：耿×1和黄×1系夫妻关系，二人生育耿超、耿岩。耿×1于1996年10月死亡，此后黄×1下落不明，没有再对耿超和耿岩履行抚养义务，耿超和耿岩于1996年到1997年间开始在赵全营镇养老院居住。耿×1名下原有宅院一处（集体土地建设用地使用证去向不清，宅基地登记卡编号为125673），宅院内有北房数间，于1998年11月由村委会以3500元价格出卖给王志江、李凤兰，后王志江于1999年将房屋翻建。双方一致认可在耿超、耿岩父亲死亡、母亲下落不明后，耿超、耿岩的实际监护人为村委会。
耿超、耿岩于2014年12月30日以返还原物纠纷为由起诉村委会，要求判决村委会返还位于北京市顺义区赵全营镇小高丽营村宅院（东西长14.05米，南北宽19.05米）一处及房屋四间。法院于2015年3月24日作出（2015）顺民初字第1657号民事判决书，该判决书中查明：“耿超、耿岩主张自己属于农村五保户的问题，其表示不能提供《五保供养证书》，但经向民政部门了解，耿岩具有五保户资格，没有对耿超的相关记载。耿超、耿岩提出根据民政部等十五部委联合下发的《关于加强孤儿救助工作的意见》第三条第（九）项规定：监护人应当帮助有房产的孤儿做好房屋的维修、保护工作。居住在农村无住房的孤儿成年后，乡（镇）政府和村民委员会要组织动员社会力量和居住地村民帮助其建房。儿童福利机构中的孤儿成年结婚后，符合廉租住房、经济适用住房申请条件的，当地政府和建设（房地产）部门应当给予优先安排。村委会应当对涉诉房屋履行维修、保护的义务，而不能将房屋处分。”该判决书认为：“在耿×1死亡及黄×1出走后，无论耿超、耿岩是否为五保户，村委会均应对耿超、耿岩的财产尽到善意管理责任。在未对耿×1遗产进行分割的情况下，耿超、耿岩对涉诉房屋享有相应权益，村委会有义务对涉诉房屋进行维修和保护，其对房屋的出卖行为显属不当。因涉诉房屋已经出售给本村的其他村民并已经重建，耿超、耿岩要求返还的房屋已经灭失，不具备返还条件，因此对耿超、耿岩的诉讼请求不予支持”。最终法院判决驳回耿超和耿岩的诉讼请求。耿超、耿岩不服法院判决，向北京市第三中级人民法院提出上诉。北京市第三中级人民法院于2015年6月18日作出（2015）三中民终字第06449号民事判决书，该判决书认为：“《中华人民共和国民法通则》第十六条规定：未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：（一）祖父母、外祖父母；（二）兄、姐；（三）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。没有第一款、第二款规定的监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。二人的实际监护人为小高丽村委会。第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。村委会有义务对涉诉房屋进行维修和保护，但其对房屋的出卖行为显属不当。因耿岩、耿超主张的原有房屋已经出售给本村其他村民且已重建，其要求返还房屋和宅基地的请求缺乏客观条件。”北京市第三中级人民法院的判决结果为：驳回上诉，维持原判。
一审法院判决认定：耿超、耿岩要求确认合同无效有三点理由：第一，村委会与王志江、李凤兰买卖房屋存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的情形，即恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。王志江夫妻明知购买的房屋是耿超、耿岩家的，不是善意第三人，村委会明知其无权处置，双方存在恶意串通损害耿超、耿岩合法权益的行为；第二，王志江夫妻购买房屋时没有经过乡镇级审核并经区县级批准，购买后并未进行权属登记变更手续，不动产物权变动以登记为准，未经登记不发生法律效力；第三，根据1994年国务院出台的《农村五保供养工作条例》相关规定，年满16岁后停止供养，其财产应由监护人返还被监护人，村委会无权处分属于耿超、耿岩的房产，事后亦未得到耿超、耿岩的追认，村委会的行为违反了法律规定，应属无效。
首先针对耿超、耿岩提出的第一个理由，虽然王志江、李凤兰明知房屋所有权人不是村委会，但当时购买房屋时，耿超、耿岩已经由村委会监护，二人有理由相信村委会有处分房屋的权利，且二人支付了合理对价。作为村委会一方，因对耿超、耿岩实际承担监护职责，其将房屋出卖后将卖房款用于支付耿超、耿岩的生活学习费用，现有证据难以认定村委会及王志江、李凤兰对于出卖房屋一事存在恶意串通损害耿超、耿岩合法权益的行为。其次针对耿超、耿岩提出的第二个理由，涉诉的房屋系农村集体土地上所建房屋，从我国现行法律规定看，并未对农村房屋实行统一登记制度，故耿超、耿岩称涉诉房屋未经变更登记不发生法律效力的意见，无相应法律依据。最后针对耿超、耿岩提出的第三个理由，村委会是否构成无权处分，要从无权处分的特征来进行分析。无权处分是指处分人在没有处分权的情况下实施的所有处分财产的行为。本案中，村委会以自己的名义通过口头协议的形式实施的处分房屋的行为。村委会系耿超、耿岩监护人，具有处分权的外观，王志江、李凤兰有理由相信村委会对于房屋具有处分权。村委会的处分行为实施完毕，且在处分行为实施完毕时，村委会对处分的房屋仍没有处分权。村委会处分的是特定物。综合上述情况看，村委会已经具备无权处分的全部特征，其处分房屋的行为已构成无权处分。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（三）》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故耿超、耿岩以村委会无权处分为由要求确认合同无效，无法律依据，法院不予采信。
但需要指出的是，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案中，村委会虽将卖房款用于耿超、耿岩的生活学习支出，但其作为监护人对涉诉房屋的出卖行为确属不当，耿超、耿岩可向其另行主张相应权利。据此，一审法院判决：驳回耿岩、耿超的诉讼请求。
耿超、耿岩不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实错误。1.本案中村委会与王志江、李凤兰存在恶意串通，村委会明知其无权处置而擅自以自己的名义出卖耿超、耿岩的房屋及宅基地，而且事后也未经耿超、耿岩追认，该处卖行为违反法律、行政法规的强制性规定。王志江、李凤兰在购买时就明知该房屋及宅基地是耿超、耿岩的，双方均知情，不存在善意。涉案宅基地也未经过乡镇级人民政府审核经区县级人民政府批准，因此王志江、李凤兰不是善意第三人，不适用善意取得。2.农村宅基地属于用益物权当中的一种，拥有的是用益物权，即使用和收益的权利。根据我国司法实践，涉案宅基地属于不动产，而不动产的设立、变更，必须经过登记，方可产生法律效力。二、一审判决适用法律错误，村委会与王志江、李凤兰之间口头买卖房屋及宅基地的协议应当认定无效。村委会、王志江、李凤兰服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、（2015）顺民初字第1657号民事判决书、（2015）三中民终字第06449号民事判决书、宅基地登记卡等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是村委会与王志江、李凤兰就涉案宅基地上房屋所达成买卖协议的效力问题。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现耿超、耿岩主张涉案的协议无效，应当对存在恶意串通承担举证责任。对于恶意串通行为的认定，应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同内容以及合同履行情况，在此基础上加以综合判定。从本案中当事人双方主、客观要件分析。双方订立买卖协议时虽然王志江、李凤兰明知房屋所有权人不是村委会，但当时购买房屋时，耿超、耿岩已经由村委会承担实际监护责任，基于此王志江、李凤兰有充分理由相信村委会享有处分房屋的权利，故村委会在与王志江、李凤兰达成口头协议时王志江、李凤兰对于其行为会损害第三人利益并不持积极追求或任意放任的态度。客观上王志江、李凤兰亦支付了合理对价。根据现有证据尚不能达到排除合理怀疑和绝对确信的程度，难以认定村委会及王志江、李凤兰对于出卖房屋一事存在恶意串通且损害耿超、耿岩合法利益的事实。
对于耿超、耿岩所提出的涉案宅基地属于不动产，而不动产变更须经过登记而产生法律效力的主张。因处分人无权处分，只应对标的物之物权能否发生变动产生影响，而不能决定合同是否有效，故与本案争点无涉。综上，耿超、耿岩的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由耿超、耿岩负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由耿超、耿岩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王黎
代理审判员 肖斌
代理审判员 杨扬
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 刘欣