江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第0081号
原告（反诉被告）南通金润钢管制造有限公司，住所地在南通市通州区四安镇龙坝村，组织机构代码78993126-6。
法定代表人宣金华。
委托代理人苏新年。
被告（反诉原告）南通市港闸区秦灶街道桥东村社区经济合作社，住所地在南通市港闸区秦灶街道桥东村八组。
负责人王力。
委托代理人孙东强。
原告南通金润钢管制造有限公司（以下简称“金润公司”）诉被告南通市港闸区秦灶街道桥东村社区经济合作社（以下简称和“桥东村经济合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法由审判员徐剑峰独任审判。在本案诉讼过程中，被告桥东村经济合作社在法定期限内提起反诉。金润公司于2014年5月8日撤回鉴定申请并申请撤回本诉，本院予以准许，并对反诉部分继续审理。反诉原告桥东村经济合作社的委托代理人孙东强，反诉被告金润公司的委托代理人苏新年均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
反诉原告桥东村经济合作社诉称，桥东村经济合作社将社区公共服务中心大楼一层、二层及场地出租给金润公司，双方签订了租赁协议，约定2010年7月1日至2014年6月30日期间，每年租金标准为318000元，其中场地租金18000元／年，一层租金200000元／年，二层租金100000元／年，支付时间为每年的6月30日及12月31日。2013年7月，金润公司将承租的一层西侧两间门面房交还，金润公司应支付2010年7月1日至2013年12月31日期间的租金1093000元，实际已支付150000元，尚欠943000元，现要求金润公司立即给付一层店面及场地所欠租金593000元，并自2013年7月1日起支付逾期付款利息。
桥东村经济合作社为证明自己的主张，提供了以下证据：
1、租赁协议一份，以证明双方之间的租赁关系及租赁价格，双方间实际租金标准为一层租金200000元／年，二层租金100000元／年，场地租金18000元／年。
2、金润公司的律师函一份，以证明一层部分房屋的交还时间为2013年7月份。
3、收据三份，以证明金润公司已支付租金150000元。
4、情况说明一份，以证明出租房屋的建造情况。
反诉被告金润公司辩称，因桥东村经济合作社未能提供房屋的相关合法手续，致租赁合同无效。金润公司租赁的二层房屋也因没有相关合法手续，导致装修至今宾馆无法开业使用，二层租金不应支付；一层的西首两间房屋已于2010年7月将交还给桥东村经济合作社，应扣减相应的租赁房屋及场地租金；一层店面北侧隔成仓库使用的部分，原告同意由其免费使用，该部分不应计算租金。
对桥东村经济合作社所举的证据，金润公司的质证意见为：对租赁协议、律师函、收据的真实性均没有异议，但房屋的实际租金为一层租金200000元／年，二层租金100000元／年，场地租金18000元／年，一层部分房屋的交付时间为2010年7月，已给付租金150000元。
本院对以上证据进行综合分析、审查判断，现认证如下：对租赁协议、律师函、收据的真实性、关联性、合法性均予以确认；双方对房屋的租金标准均无异议，本院予以确认；关于占一层部分房屋的交还时间，金润公司抗辩于2010年7月交还，对此金润公司负有举证责任，但金润公司未能举证证明其主张，且金润公司2012年7月出具的律师函中明确载明“致使委托人一楼店面两间一直闲置至今”，该记载与金润公司的抗辩明显矛盾，故对其抗辩本院难以采信，本院认定出租房屋一楼部分两间房屋金润公司的交还时间为2013年7月。
根据以上分析，本院认定以下事实：2010年6月，桥东村经济合作社与金润公司签订房屋租赁协议一份，约定：桥东村经济合作社将桥东村社区公共服务中心大楼一、二层及场地出租给金润公司使用，租赁期限15年，自2010年7月1日至2025年6月30日，租金每年318000元，其中一、二层年租金218000元，场地年租金100000元，从2014年7月1日起，租金每三年递增6%，租金于每年的6月30日及12月31日前各付一半。后双方一致同意租赁房屋年租金318000元的组成为：一层租金200000元／年，二层租金100000元／年，场地租金18000元／年。双方按照约定履行了合同，2013年7月，金润公司将所承租的一层两间房屋返还给桥东村经济合作社，返还房屋面积为一层房屋面积的五分之一，其余部分一直占有使用至今。金润公司共给付租金150000元，桥东村经济合作社起诉要求金润公司至2013年12月31日的租金943000元并支付逾期付款利息。在本案审理过程中，桥东村经济合作社因考虑到与金润公司就二层损失赔偿问题尚有争议未解决，故撤回二层部分租金的诉请，暂不要求金润公司支付二层部分的租金。
另查，桥东村社区公共服务中心大楼无建设许可证、规划许可证、产权证等相关手续。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案桥东村经济合作社出租的房屋未取得相关的建设、规划许可证，故双方之间的房屋租赁合同为无效合同。房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应当予以支持。金润公司实际占有使用涉案一层房屋及场地一直未交还给桥东村经济合作社，应支付2010年7月至2013年12月期间相应的占有使用费，其中一层占有使用费680000元（200000×3＋200000÷2×80%），场地使用费63000元（18000元／年×3.5）。金润公司抗辩一层部分免收租金，桥东村经济合作社不予认可，双方合同中也未有约定，金润公司亦未能举证证明其主张，故对其抗辩不予采纳。关于场地使用费，金润公司虽辩称其中返还店面前的场地费用也应相应扣减，但该场地系金润公司租赁使用，金润公司亦未有桥东村经济合作社除正常通行外使用其场地的证据，故其抗辩本院不予采纳。综上，金润公司应支付2010年7月至2013年12月期间相应的占有使用费743000元，金润公司已给付150000元，还需给付593000元。金润公司未按照约定履行付款义务，还需支付相应的逾期付款利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
南通金润钢管制造有限公司于本判决生效后十日内一次性给付南通市港闸区秦灶街道桥东村社区经济合作社使用费593000元及支付逾期付款利息（自2013年7月1日起至本判决确定的给付之日止以593000元为本金按银行同类贷款利率计算）。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
反诉案件受理费4865元，由南通金润钢管制造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4865元（该院开户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 肖红波
审 判 员 徐剑峰
人民陪审员 吴乐秋
二〇一四年九月十九日
书 记 员 邵金兰
附：《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。