江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第00709号
上诉人（原审原告）李俊，男，1978年2月19日生，汉族。
上诉人（原审原告）奚兆霞，女，1975年3月10日生。
两上诉人之共同委托代理人万国峰（特别授权），江苏戚鸭章律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泰州海西置业有限公司，住所地泰州市高港区金港中路135号楼3楼。
法定代表人郑礼广，董事长。
上诉人李俊、奚兆霞与被上诉人泰州海西置业有限公司（以下简称为海西公司）商品房预售合同纠纷一案，江苏省泰州市高港区人民法院于2014年5月30日作出（2013）泰高民初字第1467号民事判决书。上诉人李俊、奚兆霞不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月15日，李俊、奚兆霞与海西公司签订商品房买卖合同一份，约定出卖人海西公司将其开发的格林美郡·尚层G07号楼1单元1401号房卖给买受人李俊、奚兆霞，房屋建筑面积为135.92平方米，房屋总价款为651060元；出卖人应当在2012年6月30日前，将经验收合格的商品房（且买受人交清购房合同规定的应付款项）交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。合同签订后，李俊、奚兆霞已交付了房款。2012年3月14日泰州市高港区住房和城乡建设局（以下简称高港住建局）向海西公司发出泰高住建函（2012）5号函，表示“承建你公司格林美郡二期高层商品房的施工单位江苏云兴建筑有限公司，于2012年元月弃工逃跑，给社会及你公司造成较大损失。此突发事件可能导致在建工程延期，影响商品房的正常交付使用。你公司应抓紧时间，重新组织施工单位接管未完工程建设任务，在保证工程质量、安全的前提下，尽可能缩短竣工时间，减少对购房户的影响。同时你公司应加强工程建设管理，避免类似事件的再次发生”。2012年7月27日海西公司向李俊、奚兆霞发出交房通知书，表明交房时间为2012年8月1日。2012年7月28日格林美郡G07号楼通过施工单位、监理单位、建设单位的住宅质量分户验收及设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的工程质量竣工验收。2012年8月13日海西公司向未交房买受人发出通知，表明“由于我公司尚未按期取得建设行政主管部门签发的《竣工备案表》，现我公司向未交房的业主撤回2012年8月1日前发出的《交房通知书》”。2013年1月10日，格林美郡G07号楼通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的竣工验收，并于2013年1月17日取得泰州市住房和城乡建设局的竣工验收备案表。2013年1月16日海西公司向李俊户发出交房通知书，表明“交房时间为2013年1月16日，敬请您从2013年1月16日起一个月内至格林美郡售楼处办理交房手续”。后李俊、奚兆霞收房。2013年6月5日高港住建局出具情况说明，表示“2012年8月1日，格林美郡二期尚层购房户30多人来我局集访，认为未取得竣工验收备案表，不具备交房条件，拒绝接房。8月上旬多次就交付条件到我单位、市住建局、区信访局、区政府上访，强烈要求海西公司出具书面通知，撤回2012年8月1日的交房通知书，待取得竣工验收备案手续后交房。我局相关工作人员多次沟通、协调未果，因此建议业主根据合同约定通过法律途径，依法维护自己的合法权益。因涉及该事件人数众多，海西公司从维护稳定的大局出发，按购房户要求，出具了撤回2012年8月1日前发出的《交房通知书》的书面通知”。同年12月，李俊、奚兆霞诉至原审法院。
原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按合同约定享有权利和履行义务。
一、关于海西公司逾期交房违约金计算的起始时间。合同约定海西公司应于2012年6月30日前交房，海西公司未能按期交房，延期交房时间应从次日即2012年7月1日起算。违约金的终止时间，李俊、奚兆霞要求计算至2013年1月16日（海西公司于2013年1月17日取得竣工备案表），海西公司则认为应计算至2012年8月1日海西公司第一次通知李俊、奚兆霞收房之日。原审法院认为，李俊、奚兆霞、海西公司在商品房买卖合同中约定的房屋交付条件为“经验收合格”，后因李俊、奚兆霞、海西公司就房屋交付条件发生争议，海西公司于2012年8月13日向未交房买受人发出通知，表示“由于我公司尚未按期取得建设行政主管部门签发的《竣工备案表》，现我公司向未交房的业主撤回2012年8月1日前发出的《交房通知书》”，该撤回通知表明海西公司已将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件，对此交付条件李俊、奚兆霞也是认可的，故李俊、奚兆霞、海西公司已就房屋交付条件变更为“取得竣工验收备案表”达成了一致。2013年1月17日海西公司取得竣工验收备案表，而海西公司也已于2013年1月16日发出交房通知，故李俊、奚兆霞要求逾期交房违约金计算到2013年1月16日，违约天数总计200天，应予支持。
二、关于双方约定的逾期交房违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对李俊、奚兆霞、海西公司约定的“逾期超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金”，海西公司认为其并非恶意违约，是客观原因导致，且该违约金标准的约定相对李俊、奚兆霞的损失明显偏高，请求法院予以调整。原审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，故取得竣工验收备案表并非房屋交付的必经程序，“备案”只是“验收合格”之后的行政监管程序，海西公司是否办理竣工验收备案登记并不影响海西公司向李俊、奚兆霞交付房屋。在买受人通过集访、上访等途径要求将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件后，海西公司同意将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件，但相对原合同约定的房屋交付条件“经验收合格”，事实上加重了海西公司的责任。同时考虑到承建施工单位弃工逃跑的突发情况，参照本地区房屋租赁费用的行情，对逾期交房违约金的标准本院酌定为日万分之二，对李俊、奚兆霞主张的逾期交房违约金原审法院认定为26042.4元（即651060＊2‱＊200）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决如下：泰州海西置业有限公司于本判决生效后10日内给付李俊、奚兆霞逾期交房的违约金26042.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，李俊、奚兆霞、海西公司各半负担（上述案件受理费李俊、奚兆霞已预交，法院不再退还，海西公司应承担的诉讼费用1190元由海西公司在本判决生效后10日内一并给付李俊、奚兆霞）。
上诉人李俊、奚兆霞不服上述民事判决，向本院提起上诉称，被上诉人因延期交房而撤回2012年8月1日的交房通知书是应该的，原审法院认定将交付条件改为取得竣工验收备案表，事实上加重了海西公司的责任，并将逾期交房违约金标准判定为日万分之二是没有事实和法律依据的。在被上诉人开发涉案房屋过程中，承建施工单位弃工逃跑，这与我方没有任何关系，该后果应当由开发商即被上诉人负担。一审判决以此为由并参照当地房屋租赁行情降低违约金比例无法律依据。而且，本案的判决与该院的其他类似案件所确定的违约金比例相矛盾。事实上，逾期交房对我方的损失远不止日万分之二，包括利息损失、房租损失、土地使用年限损失、房屋装潢成本上涨损失、车旅费等损失，法院应当按照上诉人可以提供实际损失计算，确定违约金为月千分之六。一审判决对于诉讼费的分担也不合理。请求二审撤销原判，支持上诉人的原审诉讼请求，判令被上诉人按照买卖合同的约定支付违约金，一、二审诉讼费均有被上诉人负担。
被上诉人海西公司答辩称，其观点与一审诉讼期间的观点相同，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提供了江苏省住房和城乡建设厅苏建函价（2013）111号《关于发布建设工程人工工资指导价的通知》、苏建价（2011）812号《关于调整建筑、装饰、安装、市政、修缮加固、城市轨道交通、仿古建筑及园林工程预算工资单价的通知》复印件各1份及上诉人自行计算并主张的利息、装潢人工工资上涨、装潢材料上涨、解决纠纷发生的误工费、车旅费、产权使用年限分摊费等各项损失总计8.1339万元的计算表。
二审查明的事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为：上诉人李俊、奚兆霞与被上诉人海西公司之间商品房买卖合同关系的事实，有双方签订的买卖合同为凭，双方对此亦无异议，本院依法予以认定。原审法院依据商品房买卖合同等证据，认定被上诉人海西公司逾期交房直至2013年1月16日的事实正确，本院亦予确认。二审中，上诉人与被上诉人争议的主要焦点是：原审法院依被上诉人海西公司的请求，将违约金由合同约定的已付房款日万分之八调整为日万分之二是否符合法律规定？上诉人要求被上诉人按照已付房款日万分之八支付违约金是否应当予以支持？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。上述规定赋予了合同当事人请求调整过高违约金的救济权利，确定了人民法院对过高违约金酌情予以调整的合法依据和以实际损失为基础、兼顾合同履行情况及当事人过错、公平诚信的调整原则。被上诉人海西公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求法院予以调整，符合法律规定。原审法院在确认被上诉人逾期交房违约事实及违约责任的同时，兼顾本案合同履行情况及当事人过错程度等综合因素，从公平原则和诚实信用原则出发，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，参照当地房屋租赁费用的行情予以衡量，酌定被上诉人承担已付房款日万分之二的违约金，依法有据，公平合理，并无不当。上诉人在上诉中列举的已付房款按照年息12%利率的利息、按照预备装修投入60万元为基数计算的装潢材料及人工工资上涨、土地使用年限分摊费以及误工车旅费等损失，并无事实和法律依据，其要求被上诉人按日万分之八标准给付违约金的上诉请求，本院不予支持。至于上诉人认为，原审法院在其他类似案件的判决中将当事人合同约定的逾期交房违约金由已付房款的日万分之零点五上调至万分之二，却将本案合同约定的万分之八下调为万分之二，明显相矛盾且不合理，对此，本院认为，根据上述的法律规定，对于约定的违约金过高或过低的，人民法院可依照一方当事人请求，以违约造成的实际损失为基础，结合案情酌情进行调整。可见，对违约金的调整是以实际损失为基础的。尽管上诉人所述称的类似案件合同约定的违约金比例不同，高低不一，但因实际损失基本一致，故原审法院结合案情并参照当地房屋租赁费用的行情对违约金进行调整后的比例也基本一致，恰恰体现了公平和诚信原则，并非相互矛盾，上诉人上述上诉理由不能成立，本院亦不予采信。按照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，原审法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，符合法律规定，并无不当。上诉人认为原审法院对案件受理费分摊不合理的上诉意见，于法无据，本院亦不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2380元，由上诉人李俊、奚兆霞负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
代理审判员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一四年十月九日
书 记 员 王 霞