福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲤民初字第2802号
原告黄蔚芳，女，1972年10月23日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托代理人苏志松、张谋川，福建顺济律师事务所律师。
被告福建中升房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市鲤城区。
法定代表人许宗成，该公司总经理。
委托代理人郭荣锋、庄明，福建泉南律师事务所律师。
原告黄蔚芳诉被告福建中升房地产开发有限公司（以下简称“中升房地产公司”）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄蔚芳的委托代理人张谋川、被告中升房地产公司的委托代理人庄明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄蔚芳诉称：2007年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在泉州市鲤城区第1＃楼1101号商品房，购房款总额2446247元。被告逾期交房超过90日原告选择合同继续履行的，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期办理产权登记的，如果原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。原、被告于2009年6月8日签订《补充协议》1份，约定：被告应当在2009年12月31日前将经单体验收合格后的房屋交付原告装修，且该房屋综合备案完成办理交房手续的时间为2010年9月31日前；被告于2008年6月21日赠送原告车位一个，价款人民币170000元。合同签订后，原告依约交付了全部价款，但被告直至2011年9月9日才将房屋交付给原告，且至今未协助原告办理房产证及车位产权证。故请求判令：1、被告按照合同约定依法为原告办理泉州市鲤城区一期第1＃楼1101号房屋的房屋所有权证及车位所有权证；2、被告按照合同约定向原告承担自2009年12月31日起至2011年9月9日止的逾期交房违约金（按已付房款的日万分之贰计算），共计人民币489.2元／天×644天＝315044.8元；3、被告按照合同约定向原告承担自2010年12月31日起至实际办理房屋所有权证之日止（按已付房款的日0.01%计算）的逾期办理房屋所有权证违约金；4、被告按照合同约定向原告承担自2009年12月31日起至2011年9月9日止的逾期交付车位违约金（按已付车位款的日万分之贰计算），共计为人民币34元／天×644天＝21896元；5、被告按照合同约定向原告承担自2010年12月31日起至实际办证之日止的逾期违约金（按已付车位款的日0.01%计算）；6、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃上述第1项诉讼请求中要求被告按照合同约定为�告办理车位所有权证的诉讼请求及第4、5项诉讼请求。
被告中升房地产公司辩称：一、《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案交房时间为2011年9月9日，办证时间应从2012年9月9日开始计算。而被告在2011年的12月31日就已具备办证条件，原告于2012年2月25日已收到被告寄送的办证通知。《商品房买卖合同》第十五条第三款约定：被告应按约定时间办理初始登记并通知原告，原告应在接到通知15日内履行办理产权转移的义务。因此，被告的协助办证义务已经完成，并未违约，无需承担逾期办证违约金。二、在商品房建设期间，共计遇见中、大暴雨139天、台风46天、大风11天、停水15天、停电19天。2006-2010年，高考、中考、初考，计45天因政府重要活动造成工程无法施工，以上�计275天，被告可以据实延期275天。另双方在《商品房买卖合同》附件四第四条第二款中约定应在《商品房定购单》中约定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结按揭手续，但原告于2007年10月26日签订商品房买卖合同，迟至2007年12月26日才将银行按揭款划至被告账户，逾期61天，被告可以据实延期交付房屋，以上被告可以据实延期交付房屋的时间总计为336天。而计算逾期交房的时间为2011年1月1日至2011年7月12日为220天，可见被告并未逾期交房，无需承担逾期交房违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告中升房地产公司于2007年9月30日取得预售泉州市鲤城区一期1、2＃楼的商品房预售许可证。原、被告于2007年10月26日签订第200600012738号《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（指原告黄蔚芳）向出卖人（指被告中升房地产公司）购买鲤城区一期第1＃楼第11层1101号房，购房款总金额2446247元，付款方式为按揭方式；该商品房经单体验收合格后交付业主装修时间为2009年12月31日前，该商品房综合备案完成办理交房手续时间为2010年9月31日前；中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以泉州气象台、供电局、自来水公司提供的资料为准）造成无法施工，市政配套安装延期及政府重要活动造成工程无法施工，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人在接到出卖人入伙通知之日起5个工�日内（以邮局回单邮戳为准）到指定的地点办理房产入伙手续，逾期不办理者，视为已同意入伙；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金，出卖人应按约定时间内办理初始登记并通知买受人，买受人应在接到通知15日内履行办理产权转移的义务，买受人不履行义务者，未能取得房地产权证书的，由买受人承担违约责任。《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第四条第二款约定：买受人应于《商品房定购单》上规定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款相关手续，逾期办理银行按揭贷款手续超过一个月的，出卖人有权解除合同，买受人并按总房款的20%向出卖人支付违约金，买受人要求不解除合同的，应按逾期办理银行按揭贷款金额的日万分之陆向出卖人支付违约金。2009年6月8日，被告中升房地产公司（甲方）与原告黄蔚芳（乙方）签订1份《商品房买卖合同》补充协议，协议约定：原《商品房买卖合同》约定的房款总价为2446247元，因房地产宏观经济环境发生重大变化，为体现公平，甲方决定在总金额中优惠733874元，但双方同意甲方不给予现金返还，以现金抵用券返还，返还后总金额1712373元；乙方自愿选择第2种优惠方式：甲方于2008年6月21日赠送乙方车位一个，价款人民币170000元，该车位价款包括在甲方的优惠价款中，余下的优惠金额即563874元转化为现金抵用券，按现金抵用券的使用规则予以返还。在补充协议中，原、被告协商变更交房时间为：该商品房经单体验收合格后交付业主装修时间为2010年6月30日�，该商品房综合备案完成办理交房手续时间为2010年12月31日前。
合同签订后，原告于2007年10月26日支付购房首期款736247元。2007年12月26日，被告收到余下的购房款1710000元。被告于2009年10月30日通过对一期1、2＃楼的竣工综合验收，并于2011年6月22日通过竣工验收备案。2011年6月30日，被告用普通挂号方式向原告邮寄了1份邮件，原告于2011年7月1日收到该邮件。2011年9月9日，原告与被告办理房屋交接手续并向物业公司缴纳2011年7月11日至2012年7月31日的物业管理费。被告于2011年12月31日完成一期1、2、3、5、6号楼的商品房项目初始登记，并于2012年2月24日向原告邮寄办证相关资料，原告于2012年2月25日收到该邮件。另查明，为落实上述补充协议中“甲方于2008年6月21日赠送乙方车位一个”的约定，原、被告于诉讼中即2013年7月13日签订编号为201307210042的《商品房买卖合同》1份，约�原告向被告购买一期地下室121号车位。
上述事实，除原、被告的当庭陈述外，还有原告提供的合同编号为200600012738的《商品房买卖合同》、泉州市商品房买卖合同登记备案申请表、《商品房买卖合同》补充协议、销售不动产统一发票、个人贷款支付凭证、物业管理费发票、被告提供的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书、关于办结商品房项目初始登记的通知、国内特快专递邮件详情单、邮件号码为XB23875726835的邮件查询单、合同编号为201307210042的《商品房买卖合同》为据，本院予以确认。
本案双方当事人争议的焦点：1、合同约定的交房时间为何时；2、被告通知原告于何时办理房屋交接手续；3、被告可顺延交房的期限；4、被告是否存在逾期协助办证行为。
关于焦点1的问题，原告主张，合同约定的交房时间为2009年12月31日前，被告主张，合同约定的交房时间为2010年12月31日前。
本院认为：2009年6月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第三条约定交房时间为：该商品房经单体验收合格后交付业主装修时间为2010年6月30日前，该商品房综合备案完成办理交房手续时间为2010年12月31日前。补充协议第四条约定，如果补充协议的内容与《商品房买卖合同》不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。故应以补充协议第三条约定的交房时间为准。该条款约定了两个不同的交付时间，现原、被告对该条款的理解产生争议，只能按照合同解释原则确定该条款的真实意思。按照该条款所使用的词句来看，原、被告约定的交房时间应为2010年12月31日前。
关于焦点2的问题，原告主张被告没有向原�邮寄入伙通知书，被告于2011年9月9日才将诉争商品房交付给原告。被告主张其于2011年6月30日向原告邮寄入伙通知书，通知原告于2011年7月11日办理房屋交接手续，原告于2011年7月1日收到该通知，但迟于2011年9月9日才到被告处办理房屋交接手续。
本院认为：被告提供的邮件号码为XB23875726835的邮件查询单可以证明，原告于2011年7月1日收到被告邮寄的1份邮件。虽然原告否认邮件的内容为入伙通知书，但其未能说明邮件的内容。原、被告之间系买受人与出卖人关系，从常理推断该邮件应与双方的买卖关系有关联，结合该批系列案件中部分原告确认该时间段确有收到被告入伙通知书邮件的事实及原告提供的起止时间为2011年7月11日至2012年7月31日的物业管理费发票，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，被告所提供证据的证明力明显大于原告�提供证据的证明力，可以综合认定邮件的内容系被告通知原告于2011年7月11日到被告处办理房屋交接手续的入伙通知书。故被告主张已通知原告于2011年7月11日办理诉争商品房的房屋交接手续，应予采纳。
关于焦点3的问题，被告主张，被告在商品房建设期间共遇见中、大暴雨139天、台风46天、大风11天、停水15天、停电19天、2006-2010年高考、中考、初考计45天，总计275天，被告可以据实予以延期275天交房。另由于原告逾期付款61天，被告可据实延期交房，以上被告可据实延期交付房屋的时间共计为336天。原告认为被告不能据此予以延期交房。
本院认为：原、被告签订的第200600012738号《商品房买卖合同》第八条第二款第3、4项约定，如遇中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以泉州气象台、供电局、自来水公司提供的资料为准）造成无法施工，或市政配套安装延期�政府重要活动造成工程无法施工，被告可据实予以延期。根据被告提供的泉州市气象台气象资料、泉州晚报上刊登的停水与停电通知，被告自合同签订日2007年10月26日起至合同约定的房屋交付期限2010年12月31日止共遇见中、大暴雨96天、6级以上台风15天、停水7天、停电14天共计132天（已扣除重复天数），该时间段符合合同的约定，应在延期交房时间中扣除，被告据此可以顺延交房时间至2011年5月12日；而在顺延期间，被告共遇见停水1天、停电2天共计3天，被告可据此延长交房时间至2011年5月15日；至于原、被告签订合同之前发生的中、大暴雨等情形，被告在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，被告不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。虽然被告在商品房建设期间共遇见2006-2010年高考、中考、初考共计45天，但该时间段并不符合合同�约定，因此，不能在延期交房时间中扣除。《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第四条第二款约定：买受人应于《商品房定购单》上规定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款相关手续，原告所负担的义务是按约定提交办理银行按揭贷款中必须由买受人提供的材料并签署相关合同和文件。因此，对于非原告原因导致按揭贷款手续延期办结，原告不承担逾期办理银行按揭贷款手续的违约责任。原、被告约定原告提交办理完银行按揭贷款手续的时间是签订《商品房买卖合同》之日。被告在《商品房买卖合同》签订之后始终没有向原告发通知催告办理按揭贷款手续，也未能举证证明原、被告在签订《商品房买卖合同》当日没有办理完按揭手续及延期办理按揭贷款手续系可归责于原告的原因所致，故被告辩解原告逾期办结银行按揭贷款手续，导致被告迟延61天收到银行划拨的按揭款，并据此要求顺延交房时间的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，被告可延长交房时间135天，即交房时间可顺延至2011年5月15日。
关于焦点4的问题，原告主张被告存在逾期协助办证行为，应承担自2010年12月31日起至实际办理房屋所有权证之日止，按已付房款的日0.01%计算的逾期办证违约金。被告主张其不存在逾期协助办证行为，不应支付逾期办证违约金给原告。
本院认为，《商品房买卖合同》第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金；出卖人应按约定时间内办理初始登记并通知买受人，买受人应在接到通知15日内履行办理产权转移的义务，买受人不履行义务者，未能取得房地产权证书的，由买受人承担违约责任。原、被告实际交付房屋的时间为2011年9月9日，根据上述约定，被告应于2012年9月9日前办理初始登记并通知买受人。被告中升房地产公司于2011年12月31日已办结鲤城区一期1、2、3、5、6号楼的商品房项目初始登记，并于2012年2月24日向原告邮寄办证通知，原告于2012年2月25日收到该通知，被告已履行了《商品房买卖合同》约定的协助办证义务。故被告不存在逾期协助办证行为。
综上，本案经合议庭评议并经审判委员会讨论认为：被告中升房地产公司依法开发一期1、2＃楼，其与原告黄蔚芳签订的合同编号为200600012738的《商品房买卖合同》及2009年6月8日签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同及补充协议约定的义务。在补充协议中，原、被告对诉争商品房的价款作出调整，双方同意房价款变更为1712373元，这是当事人对自身权利的合法处分，应以变更后的价款作为计算逾期交房及逾期办证违约金的依据。根据合同及补充协议的约定，被告应在2010年12月31日前将诉争商品房交付给原告，被告在施工期间可延期135天，因此，交房时间可顺延至2011年5月15日。原、被告在《商品房买卖合同》第十一条第二款中约定“买受人在接到出卖人入伙通知之日起5个工作日内（以邮局回单邮戳为准）到指定的地点办理房产入伙手续，逾期不办理者，视为已同意入伙”，被告通知原告于2011年7月11日到被告处办理诉争商品房的交接手续，但原告迟于2011年9月9日才去办理交房手续，根据合同约定，在2011年7月11日应视为被告已交房，对于2011年7月11日之后所产生的逾期交房违约金，被告不需承担违约责任。至2011年7月11日，被告共迟延交房57天，根据《商品房买卖合同》第九条的约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故被告应支付逾期交房违约金为1712373元×0.0001／天×57天=9760.53元。现原告要求被告支付逾期交房违约金315044.8元，部分缺乏事实依据，该部分，本院不予支持。
《商品房买卖合同》第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金；出卖人应按约定时�内办理初始登记并通知买受人，买受人应在接到通知15日内履行办理产权转移的义务，买受人不履行义务者，未能取得房地产权证书的，由买受人承担违约责任。原、被告实际交付房屋的时间为2011年9月9日，根据上述约定，被告应于2012年9月9日前办理初始登记并通知买受人。被告中升房地产公司于2011年12月31日已办结鲤城区一期1、2、3、5、6号楼的商品房项目初始登记，并于2012年2月24日向原告邮寄办证通知，原告于2012年2月25日收到该通知，被告已履行了合同约定的协助办证义务且不存在逾期协助办证行为。故原告请求判令被告按照合同约定为原告办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。庭审中，原告自愿放弃本案第1项诉讼请求中要求被告按照合同约定为原告办理车位所有权证的诉讼请求及第4、5项诉讼请求，是在法律规定的范围内处分自己的权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告福建中升房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄蔚芳逾期交房违约金人民币9760.53元；
二、驳回原告黄蔚芳的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8154元，由原告黄蔚芳负担7905元，被告福建中升房地产开发有限公司负担249元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈文芳
代理审判员 蔡扬华
人民陪审员 张朝阳
二〇一三年八月二十三日
书 记 员 陈旭洪
本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务�
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违�金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。