福建省漳州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）漳民申字第1号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄守洁，女，1943年12月2日出生，汉族。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄伟镇，男，1961年11月29日出生，汉族。
上列二再审申请人的委托代理人：黄国器，男，1935年9月9日出生，汉族。
上列二再审申请人的委托代理人：许忠辉，福建中仑律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：漳州高力置业有限公司（以下简称“高力公司”）。
法定代表人：曾文彬，董事长。
委托代理人：林亚忠，男，1960年10月12日出生，高力公司员工。
委托代理人：童文英，福建泾渭明律师事务所律师。
再审申请人黄守洁、黄伟镇因与被申请人高力公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2012）漳民终字第221号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
再审申请人黄守洁、黄伟镇申请再审称：（一）根据《新建商品房交易价格行为规则》、《城镇新建商品房销售明码标价管理规则》的有关规定，再审申请人在支付全部购房款后，不应再承担任何支付义务。而被申请人高力公司在收取购房款后还要求再审申请人支付上述费用，是重复收费。原审未支持再审申请人要求退还智能化系统费用的诉讼请求明显错误。（二）《房屋拆迁安置补偿协议书》写明再审申请人选择十层以下（含十层）不补层差款，再审申请人当然可以理解包括第一层即共十层，然而被申请人只提供九层（2-10层），少一层（第一层不让选择），再审申请人就要多支付一层每平方50元的层差款。由于《房屋拆迁安置补偿协议书》是被申请人提供的格式合同，根据《合同法》规定对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。所以，被申请人多收取的一层层差款必须退还给再审申请人，原审未予支持错误。（三）被申请人提供的《实施细则》对6#、7#楼楼房层数及相关设施的规定都是具体、明确的，应视为要约，成为双方合同的内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第三条规定，因被申请人违法，应承担违约责任。由于楼层和容积率大幅提高，已使6#、7#楼房价大幅贬值，房屋的使用寿命及避险越难也受影响，因此再审申请人请求判令被申请人赔偿损失合情、合理、合法，原审未予支持错误。（四）再审申请人请求法院委托房屋测量机构对再审申请人房屋面积和分摊的面积进行检验测定，并根据测量结果判令被申请人补偿并承担因此所受的损失，原审却以认定房屋面积是否不足、公摊是否合理应以房屋产权登记机关颁发的权属证书为依据判决驳回该请求错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项之规定，请求再审本案。
被申请人高力公司辩称：（一）关于再审申请人要求退还智能化系统费用的问题。由于再审申请人未就智能化系统问题提出上诉，应视为其服从一审判决，其要求返还智能化系统费用的请求不属于再审审查范围。即使是审查范围，因智能化系统的费用并不包含在商品房基本价格构成里，属于改善性设施，因此被申请人代收代做智能化系统的行为也具有法律上的正当性。（二）关于要求补偿层差款的问题。被申请人是根据《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》中所规定的“自然层数”来进行计算的，店面应当算作一层。无论是实施细则还是双方签订的补偿协议书，没有约定计算楼层差价是以“住宅”的层数来进行结算，因此再审申请人要求以“住宅层数”来计算补偿层差款缺乏合同和法律依据。按法律规定，对格式条款的理解发生争议时首先应当按通常理解，再审申请人认为店面不能算一层是常识性的错误，不是通常理解。（三）关于被申请人是否变更规划设计以及赔偿损失的问题。被申请人自始至终未改变讼争的6#、7#楼的规划设计。如再审申请人认为被申请人有擅自变更规划及提高容积率，应另行提起行政诉讼。根据《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，再审申请人主张违约责任并没有选择正确的请求方式，应先选择退房，而在二审庭审中再审申请人已经明确不选择退房，因此原审判决驳回其要求赔偿大楼加层所造成损失的请求合法合理。（四）关于房屋面积及公摊面积的问题。本案6#、7#楼均经权威法定机构进行面积测绘，再审申请人没有相反证据推翻该面积测绘结论，因此，再审申请人认为讼争房屋面积不足、公摊不合理没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回再审申请。
本院经审查认为：原审判决程序合法，在认定事实和适用法律方面是正确的。
一、关于再审申请人黄守洁、黄伟镇要求退还智能化系统（电控门）费用的问题。
智能化系统属于改善性设施，该费用未包含在商品房基本价格构成里。安装智能化系统（电控门）属于选择性项目，从双方于2011年1月9日签订的《拆迁安置房合同书》中可看出，再审申请人已同意由高力公司代收代做，高力公司也已代做了，现要求返还智能化系统（电控门）费用乏理。因此，原审未予支持正确。
二、关于再审申请人黄守洁、黄伟镇要求返还一层层差款的问题。
《实施细则》第五项第6目载明：“被拆迁人所选择的安置房在十层（含十层）以下的，按上述第3、4款补差价后不另加价；若选择的安置房在十层以上的，被拆迁人除按上述第3、4款补差价外，每增加一层应另补差价每平方米50元。”《房屋拆迁安置补偿协议书》第七项第4目约定：“拟回迁安置的住宅如选房时实际选定十层以下（含十层）不另加价，十层以上每增加一层另加价每平方米50元。”从以上可以看出，《实施细则》和《房屋拆迁安置补偿协议书》均没有约定计算楼层差价是以“住宅”的层数来进行结算。《房产测量规范》规定：“房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算……。”据此，本案房屋层数按自然层数计算，十层的层数应包括一层店面。因此，再审申请人提出十层的层数应以“住宅”层数计算缺乏依据，其要求被申请人返还一层层差款原审未予支持正确。
三、关于再审申请人黄守洁、黄伟镇认为被申请人因变更规划设计而要求赔偿损失的问题。
虽《实施细则》写明6#（二十七层）、7#（三十三层），但6#、7#楼经规划设计审批后均为34层，被申请人将6#、7#楼建为34层没有变更规划。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，该解释适用的是商品房买卖合同纠纷，销售对象是社会人员。而本案是拆迁安置合同纠纷，对象是特定的被拆迁人，本案不能适用该解释第三条的规定。且在双方签订拆迁安置合同时，6#、7#楼房已盖好，再审申请人已知道6#、7#楼盖34层，但未提出异议，还选择了合适的楼层，应视为同意。故再审申请人要求被申请人赔偿损失缺乏依据，原审未予支持正确。
四、关于房屋面积是否不足、公摊分摊是否合理以及再审申请人能否委托房屋测量机构检测的问题。
对房屋面积的认定是房地产机关的权责，认定房屋面积是否不足、公摊是否合理应以产权登记机关颁发的权属证书为依据。因此，原审对再审申请人请求法院委托对本案讼争的房屋面积及分摊的共有面积进行检验测定未予支持并无不当。由于再审申请人至二审时未就讼争房办理产权登记，其主张房屋面积不足、公摊分摊不合理依据不足。
综上，黄守洁、黄伟镇的再审申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回黄守洁、黄伟镇的再审申请。
审判长 周志梅
审判员 翁兆聪
审判员 张雁闽
二〇一四年一月七日
书记员 蔡燕玲
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。