福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台民初字第3435号
原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行，住所地福建省福州市台江区。
代表人李白丹。
委托代理人徐陈明、李金萍，福建至理律师事务所律师。
被告周洪生，男，汉族，1988年2月18日出生，住福建省仙游县。
被告福建海富房地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人陈亚平。
委托代理人黄民康，福建中美律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行（以下简称“工行台江支行”）因与被告周洪生、被告福建海富房地产有限公司（以下简称“海富公司”）金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐陈明到庭参加诉讼，被告周洪生、被告海富公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行台江支行诉称，2010年1月15日，原告（贷款人）与被告周洪生（借款人）、被告海富公司（保证人）签订了编号为A闽字营业部台江支行2010一手房贷HF0008号《个人购房借款／担保合同》，约定：被告周洪生向原告借款60万元，用于购置位于福州市鼓楼区华大街道五四路269号海富大厦XX单元房产，贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借据为准，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，被告周洪生采用等额本息还款法按月归还贷款；被告周洪生未按合同约定日期偿还贷款，原告有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同执行利率基础上加收30%确定；被告周洪生连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告周洪生提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用；被告周洪生并以上述所购房产为抵押物担保还款；被告海富公司对被告周洪生的贷款行为承担阶段性连带责任保证，保证责任的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；当本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；合同履行中发生纠纷协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。2010年1月25日，福州市房地产交易管理部门对抵押房产进行了预购商品房抵押权预告登记（榕房预QR字第XX号），但至今未取得他项权利证书。合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务。但是，被告周洪生未按照合同约定的时间和金额还款，被告海富公司亦未完全履行其阶段性连带保证责任，其行为已构成违约。
原告工行台江支行请求判令：一、被告周洪生偿还贷款本金545192.73元及利息（利息含罚息、复利，依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日止，暂计至2015年10月12日利息为11893.6元）；二、原告有权以本案抵押物（即被告周洪生名下位于福州市鼓楼区华大街道五四路269号海富大厦XX单位房产及其占用范围内的土地使用权）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿被告周洪生在本案中的所有债务；三、被告海富公司对被告周洪生在本案中的所有债务承担连带保证清偿责任；四、二被告承担本案诉讼费用（含案件受理费、公告费等）。
被告海富公司书面辩称，一、原告诉求借款本金及利息金额由法院依《个人购房借款／担保合同》约定审查认定。二、本案既有债务人提供物的担保，又有第三人的担保，原告应先现就物的担保实现债权，答辩人只对抵押物不足部分承担保证责任。三、本案抵押物未办理抵押登记，原告不享有优先受偿权。四、原告诉求以抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿没有事实和法律依据。
被告周洪生未作书面答辩。
原告工行台江支行向本院提交了下列证明材料：
1、身份证、户口簿、未婚声明书、全国企业信息公示系统查询页面，证明二被告为适格的主体；
2、编号为A闽字营业部台江支行2010一手房贷HF0008号《个人购房借款／担保合同》，证明原告与被告周洪生、被告海富公司之间的抵押借款、担保合同关系；
3、商品房抵押权预告登记证明（榕房预QR字第XX号），证明原告为讼争抵押房产之合法抵押权人；
4、特殊业务凭证、借款凭证，证明原告向被告周洪生发放了60万元贷款的事实；
5、自营历史明细表，证明被告周洪生的还款、欠款情况。
被告周洪生、被告海富公司未提交证明材料。
被告周洪生、被告海富公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见，视为主动放弃质证的权利。
经审查，原告提交的上述证明材料2-4均已提供原件予以核对，具有证据的客观性、关联性、合法性特征，可作为本案认定事实的依据；证明材料5虽系银行系统打印，但未见明显瑕疵，本院予以确认。
根据现有证据，本院确认原告所述基本事实属实。
另查明，案涉《个人购房借款／担保合同》第二十七条27.3约定：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
诉讼中，原告工行台江支行确认截至2015年10月12日，被告周洪生尚欠原告利息11682.52元、罚息71.42元、复利139.66元，利息、罚息、复利合计11893.6元。
本院认为，原告工行台江支行与被告周洪生、被告海富公司签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家有关法律法规的规定，应认定为合法有效。原告工行台江支行已履行合同项下的出借义务，被告周洪生却未按期归还借款本息，已构成违约。因此，原告有权依约宣布贷款提前到期，要求被告周洪生提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息、复利等。对原告第一项诉请，本院予以支持。
被告周洪生以坐落于福州市鼓楼区华大街道五四路269号海富大厦XX单元的房产提供抵押担保，但该抵押仅办理预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张以抵押房屋折价或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告海富公司自愿为被告周洪生的讼争债务提供连带责任保证，在本案抵押物尚未办理正式抵押登记手续的情况下，被告海富公司对讼争债务的保证责任未得以免除。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；……。”《个人购房借款／担保合同》明确约定原告有权自行选择实现担保的顺序，并且被告海富公司作为担保人放弃针对原告选择清偿顺序的抗辩权。因此，原告有权在保证期间内直接要求被告海富公司在保证范围内承担保证责任。被告海富公司关于原告应当先就物的担保实现债权，其只对抵押物不足部分承担保证责任的抗辩缺乏依据，本院不予采信。被告海富公司承担保证责任后，有权向被告周洪生追偿。
被告周洪生、被告海富公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周洪生应于本判决生效之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行偿还尚欠的借款本金人民币545192.73元及利息、罚息、复利（暂计至2015年10月12日结欠利息11682.52元、罚息71.42元、复利139.66元，三项合计11893.6元，此后利息、罚息、复利按《个人购房借款／担保合同》约定的标准计至款项还清之日止）；
二、被告福建海富房地产有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9370元，由被告周洪生、被告福建海富房地产有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 林 莹
人民陪审员 吴 熙
人民陪审员 高孔华
二〇一五年十二月十日
书 记 员 陈娟梅
附注：本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。