浙江省浦江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0726民初8854号
原告：张国坚，男，1968年6月24日出生，汉族，住浦江县。
委托诉讼代理人：楼冠敏、严晨露，浙江浦阳律师事务所律师。
被告：杨镇健，男，1979年1月20日出生，汉族，住浦江县。
被告：张爱平，女，1979年11月8日出生，汉族，住浦江县。
共同委托诉讼代理人：徐声凯，浦江县塔山法律服务所法律工作者。
被告：季玉芳，女，1964年2月6日出生，汉族，住浦江县。
被告：张序正，男，1964年1月19日出生，汉族，住浦江县。
共同委托诉讼代理人：俞滨军，浙江仙华律师事务所律师。
原告张国坚诉被告杨镇健、张爱平、季玉芳、张序正房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，本院据原告张国坚的申请，对被告季玉芳、张序正的房屋拆迁安置补偿款进行了诉讼保全。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原被告曾共同申请调解期限45天但未果。本案现已审理终结。
原告张国坚向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2004年5月5日签订的《房屋买卖契约》无效；2.由被告杨镇健、张爱平退还原告购房款人民币148000元；3.由被告杨镇健、张爱平、张序正、季玉芳赔偿原告人民币404713元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2004年5月5日，原告与被告杨镇健、张爱平签订《房屋买卖契约》，约定将被告杨镇健、张爱平从被告张序正处购得的被告季玉芳父亲季来起名下的一间楼房出卖给原告，原告于当日付清购房款148000元。该楼房原为被告季玉芳之父季来起所有，后被告季玉芳通过继承获得该楼房所有权。后经查，该楼房下的土地使用权性质为集体，依法不得向非本集体成员的被告转让或出售，根据《合同法》第52条第五项的规定，应认定无效。
被告杨镇健、张爱平辩称：与原告2004年达成协议购买白林的房屋，案涉的房屋买卖双方清楚房屋是集体土地的，都有相关的见证人签字的。原告向本被告买卖房屋是自愿的，价格也是合理的，自始至终房屋买卖是没有任何过错的，原告起诉两被告要求确认房屋买卖无效是不合理的。综上，原告起诉两被告的卖屋契约是真实有效的，再何况为准备拆迁至今已有12年了。两被告认为手续是合法的，争取拆迁款是应原告自己努力的，要补偿或赔偿是原告同被告季玉芳、张序正之间协商的问题，同被告杨镇健、张爱平无关。故请求驳回原告的诉请。
被告季玉芳、张序正辩称：本案原告是和被告杨镇健、张爱平发生的房屋买卖合同关系，起诉季玉芳、张序正为被告主体是不适格的，原告和季玉芳、张序正是不存在买卖房屋的关系；案涉的房屋买卖协议是合法有效的，即使因违反法律强制性而无效，导致合同的无效责任过错主要在原告方，双方签订买卖合同的时候，原告是明知买卖房屋土地性质是什么，买房屋也不是用于居住，而是出租的；对赔偿款的问题，本被告没有案涉房屋土地面积的收益，让本被告赔偿是不公平的。原先村里买的三间房屋公屋所形成扩建过的（三间），买来的土地使用权面积是75.6平方，现有51.4平方是不算补偿的土地使用权面积的。即使有补偿，既然合同无效，还是要按照过错责任的收益部分来赔偿。请求驳回原告的诉请。
原告张国坚提交的证据及被告的质证意见：
1、2000年7月4日张序正与杨镇建签订的房屋买卖契约。证明案涉房屋需要办理审批手续的内容及责任落实情况。
被告质证对证据内容的真实性没有异议。
2、1997年3月7日的”村民建房使用非耕地申请表”。证明案涉房屋的审批情况。
被告质证对证据内容的真实性无异议。
3、丈量房屋占地面积表格一份，证明案涉房屋的面积。
被告质证无异议。
4、张国坚与杨镇健、张爱平（苹）2004年5月5日签订房屋买卖契约。
被告质证无异议。
5、拆迁补偿的标准内容，证明损失是按照政府的补偿所得出的（已扣除原告给予让步的20%）。
被告质证对拆迁补偿的内容无异议。
6、案涉房屋照片，证明案涉房屋现已经腾空。
被告质证无异议。
四被告未提交证据。
经审理，据被告杨镇健、张爱平、季玉芳、张序正的质证意见，本院对原告张国坚提交的证据内容的真实性予以认定。据此，本院认定事实如下：
1997年3月，季来起（季玉芳之父，已殒）向村委会在原白林预制厂地块申请建房3间占用土地面积合计126平方米，其中楼屋3间108平方米，平台长1.5米宽12米计18平方米、跳梁长1.5米宽12米计18平方米。在该申请表中，乡镇土管员审查意见写明：”留足公路留用地同意拆建75.6平方米，扩建51.4平方米”。1997年4月1日，原浦江县浦阳镇石马办事处同意季来起建房75.6平方米。事后，季来起在上述地块建造了3间四层半楼房。
2000年7月4日，张序正（季玉芳之夫）将季来起建造的房屋中的一间（北边）出卖给杨镇健，双方在他人的见证下签订了买卖契约。该契约中写明了房屋的四至、价款58000元当即付清及房屋由季来起代审批新建等内容。事后，杨镇健支付了房价款，占有了房屋并进行了房屋内部装修。
2004年5月5日，杨镇健将从张序正处购得的房屋出卖给了张国坚，双方签订了房屋买卖契约。该契约写明：今有杨镇健所有楼房一间（四层半，由张序正处购得，附原卖契），坐落于厢中间，东边天气，南边张序正墙中，西边蒋义线，北边周光根墙中。现将该房屋卖给张国坚，双方面议房屋价格为148000元，款当即付清，自本契约签订之日起，该房屋的所有权全部归张国坚所有，永不赎回。张国坚支付房价款接收房屋后，在房屋内建造了三层至四层的楼梯，进行了外墙粉刷及内部整修等。张国坚后将房屋用以出租。
2017年下半年，白林村进行城中村改造建设，案涉房屋现已腾空。在白林村进行城中村改造过程中，白林村委确定原季来起房屋占地面积与建筑物面积为：原白林预制场处无证房屋按批文75.6平方米确认；另51.4平方米占地有村超平方发票2109.8元，该部分建筑面积按4.5层51.4（㎡）×4.5（层）﹦231.3平方米予以建筑拆迁补偿。
在庭审中，原被告对房屋建筑按城中村改造标准占地面积按每平方米12600元补偿，地上建筑物按重置价每平方米649.2元补偿无异议。经白林村委评定，原季来起房屋建筑面积为350平方米，房屋价值为227220元，装修价值为62926元，附属物价值为170156元，以上三项合计460302元。
另查明：张国坚、杨镇健、张爱平均非白林村集体组织成员，且张国坚系非农村居民。
本院认为，据庭审查明，杨镇健与张序正、张国坚与杨镇健所买卖的房屋相同，二份房屋买卖协议在法律关系上具有关联性。基于查明案件事实，减少当事人诉累的需要，本院根据诉的合并审理的法理，决定对上述二份房屋买卖法律关系涉及的标的予以一并处理，故被告季玉芳、张序正参加本案诉讼是合适的。
鉴于农村宅基地使用权既有财产性质，又涉及村民的身份关系，现行法律规定农村宅基地使用权不同于一般财产，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而在本案中，案涉的二份房屋买卖协议均涉及农村宅基地使用权的转让，张国坚、杨镇健均非白林村集体组织成员，故案涉的二份房屋买卖协议均属无效。被告提出案涉的房屋买卖协议属于有效的抗辩意见，不符合法律的规定，本院不予采纳。
案涉的二份房屋买卖协议由本院依法认定为无效后，依据法律规定，应依法对相关的合同内容进行清理。由于杨镇健在诉讼中未主张房屋连环买卖中的给付利益，亦未向张序正、季玉芳主张分享案涉房屋拆迁改造所获得的补偿利益，而张国坚已长期实际占有使用了向杨镇健买受的房屋且并无异议，故本院认为张国坚主张由杨镇健、张爱平退还购房款148000元缺乏合理性，不能予以支持。
对于张国坚诉请由杨镇健、张爱平、张序正、季玉芳赔偿404713元的诉请。本院认为，首先，根据前述理由和杨镇健、张爱平未占有案涉房屋拆迁改造利益的事实，张国坚诉请由杨镇健、张爱平赔偿损失，缺乏法律依据，不能成立。其次，对张序正、季玉芳是否承担赔偿责任的问题。本院认为由于导致案涉的房屋买卖合同无效，张序正、季玉芳与杨镇健及张国坚均有过错，而案涉的房屋在拆迁改造前由张国坚占有，该房屋的拆迁改造利益却由张序正、季玉芳夫妻取得，故张序正、季玉芳须向张国坚承担相应的赔偿责任。第三，对张序正、季玉芳需承担的赔偿金额的确定问题。本院认为单纯依据房屋评估价值确定相关赔偿金额缺乏合理性，而应综合考量张序正与张国坚在买卖宅基地过程中的过错程度因素、张国坚长期占有案涉房屋的因素，与张序正、季玉芳因案涉房屋拆迁改造所获得的补偿及现尚未取得全部补偿利益的情况等因素，酌情予以确定。其中，对于双方过错程度的认定，本院认为应确定由原房屋出卖人暨案涉房屋拆迁改造利益的占有人张序正、季玉芳承担主要的过错赔偿责任；对于张序正、季玉芳与张国坚各自占有的房屋因拆迁改造可获得的补偿价值的区分情况，应考虑白林村收回的案涉宅基地使用权75.6平方米的补偿价值，和案涉的三间房屋整体的房屋装修价值、附属物价值、无合法审批手续建设的房屋建筑部分价值，及对张国坚占有的部分未作单独评定价值的情况。由此，本院酌情确定由张序正、季玉芳赔偿张国坚32万元。
综上，本院对原告张国坚诉请的合法合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告张国坚与被告杨镇健于2004年5月5日签订的《房屋买卖契约》无效；
二、由被告张序正、季玉芳赔偿原告张国坚购房损失320000元，限于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告张国坚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9328元，由原告张国坚负担3228元，由被告张序正、季玉芳负担6100元；诉讼保全费3320元，由被告张序正、季玉芳负担。被告须于本判决生效后7日内到浦江县人民法院立案大厅6号窗口办理交款手续或将诉讼费汇至浦江县人民法院执行款专户，开户银行：浦江县农村信用合作联社，汇入账号：201000152329398。逾期将强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费9328元。款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 楼竟伟
人民陪审员 黄颖松
人民陪审员 朱君欢
申请执行时效贰年逾期不予执行
二〇一八年三月三十日
代书 记员 琚璐璐