北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8757号
上诉人（原审被告）：刘汉缸,男,1959年6月19日出生｡
委托诉讼代理人：李绍芃,男,1957年3月30日出生｡
上诉人（原审第三人）：陈楚兰,女，1958年4月24日出生。
委托诉讼代理人：吴进贤，男，1959年6月8日出生。
被上诉人（原审原告）：罗兵全,男,1959年2月20日出生。
委托诉讼代理人：罗一鸣(系罗兵全之子),1984年10月11日出生｡
上诉人刘汉缸、陈楚兰因与被上诉人罗兵全房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘汉缸之委托诉讼代理人李绍芃,上诉人陈楚兰之委托诉讼代理人吴进贤，被上诉人罗兵全及其委托诉讼代理人罗一鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘汉缸上诉请求：撤销一审判决，依法改判刘汉缸与罗兵全所签房屋买卖《协议书》无效，或依法将本案发回重审。事实和理由：一审法院对于刘汉缸卖房的事实没有查清；刘汉缸未通知陈楚兰的情况下卖房，《协议书》是无效的。陈楚兰同意刘汉缸的上诉意见。罗兵全针对刘汉缸的上诉辩称：房屋买卖是在中间人介绍下双方多次协商后达成的；刘汉缸在房屋买卖过程中没有提到跟陈楚兰商量的事情，当时我们工资非常少，如果陈楚兰不同意我们不可能买这个房子；不同意刘汉缸的上诉请求，刘汉缸的上诉请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回刘汉缸的上诉请求。
陈楚兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判刘汉缸与罗兵全所签房屋买卖《协议书》无效，或依法将本案发回重审。事实和理由：陈楚兰长期在广东老家生活，罗兵全未提供任何陈楚兰可能知道买卖涉诉房屋的证据，罗兵全用远低于市场价的价钱买走陈楚兰夫妻共有房屋，完全是一种恶意的欺诈行为，应认定该《协议书》无效。刘汉缸同意陈楚兰的上诉意见。罗兵全针对陈楚兰的上诉辩称：不同意陈楚兰的上诉请求，陈楚兰说不知道房屋买卖的事情是不符合常理的。
罗兵全向一审法院起诉请求：1.判令刘汉缸协助罗兵全办理北京市顺义区西辛南区×号房屋的过户手续；2.诉讼费由刘汉缸承担。
陈楚兰向一审法院反诉请求：1.罗兵全、刘汉缸所签订的房屋买卖《协议书》无效；2.罗兵全返还房屋及手续，刘汉缸返还房款。
一审法院认定事实：刘汉缸与陈楚兰于1985年11月30日登记结婚。涉诉房屋顺义区西辛南区×房屋（原为顺义县西辛南区×）房屋登记在刘汉缸名下，为刘汉缸于1995年12月30日自其工作单位（铁道部中铁十六局第一工程处）购买的福利房，房屋建筑面积为51.48平方米，购房款为17342元。在中间人杨×的见证下，刘汉缸与罗兵全于1999年10月3日签订《协议书》，约定刘汉缸将自己分得的西辛南区×（自编××号楼）卖给罗兵全，协议售价为43000元，罗兵全一次性付清房款；因房屋有人租住，刘汉缸负责在1999年11月1日以前将钥匙交给罗兵全。1999年10月3日，刘汉缸收取罗兵全购房款43000元。1999年10月底至今，罗兵全一直居住在涉诉房屋内，涉诉房屋所有权证由罗兵全持有。
刘汉缸提交铁道部第十六工程局第一工程处1993年9月10日的文件（处房【1993】131号），证明买卖涉诉房屋必须经过铁道部第十六工程局第一工程处同意。该文件的附件《住房制度改革实施方案》第四条规定，职工依照本方案购买的住宅楼房，享有合法所有权，可以依法使用、继承。住满5年后，可以依法出售。按届时成本价出售的，售房款归售房人所有；按市场价出售的，售房款相当于届时准成本价部分归售房人所有，其余部分归售房原单位所有。对居住不足五年，由售房单位收购，按原售价折旧后退还本人。对擅自或变相出售、出租、抵押的，由售房单位收回其住房。
刘汉缸提交顺义区仓上小区丁×室房屋所有权证及购房发票，证明仓上小区与涉诉房屋当时都属于顺义县城边缘，房屋价格差不多。仓上小区的房屋在1998年成交时的单价为每平米5000元左右，涉诉房屋是1999年成交的，成交价格为835.02元，说明双方签订协议书时的成交价格是不正常的，罗兵全存在欺诈行为。罗兵全主张，当时不只他一家想要购买涉诉房屋，刘汉缸当初卖房时应该咨询过房价，其是出价最高的，不存在欺诈行为。
陈楚兰提交广东省揭西县棉湖镇四乡村村委会出具的证明，证明陈楚兰长期居住在四乡村委刘厝寨村兴池区××号照顾家人。陈楚兰主张买房交钱时来过一次，之后就再也没有来过北京，不知道涉诉房屋被卖的事情；其与刘汉缸的孩子也是在老家，没来过北京，现在孩子都在广东上班，对涉诉房屋被卖之事也不知情。刘汉缸称其告知陈楚兰房屋一直在出租。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、购房发票、证明等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
一审法院认为，刘汉缸主张与涉诉小区同为边缘小区的房屋1998年成交价格比涉诉房屋1999年成交的价格高出一倍，但是两个小区在实际位置上有所差异，且涉诉房屋为单位福利房，结合刘汉缸购买房屋时支付的价款情况及1990年代房屋市场价格没有大幅增长的背景，并不能证明罗兵全在与刘汉缸签订买卖房屋协议时存在欺诈行为。陈楚兰主张刘汉缸在其不知情的情况下将夫妻共有的涉诉房屋卖掉，直至得知本案纠纷时才知晓涉诉房屋已卖，但是陈楚兰作为刘汉缸的妻子及一个完全民事行为能力人，主张房屋被卖近20年不知情，有违常理。因此,对于陈楚兰主张刘汉缸与罗兵全签订的《协议书》无效；罗兵全返还房屋及房屋手续、刘汉缸返还罗兵全购房款的请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、刘汉缸于判决生效之日起十五日内协助罗兵全办理北京市顺义区西辛南区×号房屋所有权转移的过户手续；二、驳回陈楚兰的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费438元，由刘汉缸负担（于判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费219元，由陈楚兰负担（于判决生效之日起7日内交至原审法院）。
本院二审期间，刘汉缸提交杨×书写的《证明》，用以证明房屋买卖的经过。罗兵全认可《证明》所载的房屋买卖的过程，但称刘汉缸当时并没有说要跟陈楚兰商量，对这一点其不认可。陈楚兰认可《证明》的内容。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨×书写的《证明》属于证人证言，对于各方当事人均认可的房屋买卖过程，本院不持异议，对于《证明》所载的刘汉缸提出卖房得跟陈楚兰商量商量一节，罗兵全不予认可，杨×未能出庭作证，本院对该项证明内容不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点为《协议书》的效力及履行问题。根据查明的事实，刘汉缸与罗兵全于1999年10月3日签订《协议书》，约定刘汉缸将涉案房屋转让与罗兵全，该《协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于刘汉缸与陈楚兰上诉提出上述《协议书》无效一节。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现刘汉缸及陈楚兰以涉案房屋为夫妻共同财产，刘汉缸签订上述《协议书》未经陈楚兰同意为由主张该《协议书》无效，与上述法律规定不符，本院不予支持。
关于《协议书》的履行问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。就本案而言，涉案房屋已出售十余年，且由罗兵全长期居住，刘汉缸主张其未告知陈楚兰卖房事宜及陈楚兰主张其不知道房屋出售一事均有违常理，本院不予采信。因此，《协议书》应当继续履行，原审法院依据罗兵全的诉请判决刘汉缸协助办理过户手续并驳回陈楚兰的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以维持。
综上所述，刘汉缸、陈楚兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1752元，由刘汉缸负担876元（已交纳），由陈楚兰负担876元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 杨路
审判员 赵霞
审判员 贾旭
二〇一六年八月三十一日
书记员 王艳