湖南省岳阳市君山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）君民初字第365号
原告王清云，男，1968年7月20日出生，汉族，自由职业，住岳阳市君山区钱粮湖镇朝阳居委会，身份证号码：430611196807205517.
委托代理人曹国强，湖南金骏律师事务所律师。
被告戴建忠，自由职业。
第三人龚钧辉。
原告王清云与被告戴建忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理，2015年10月8日，第三人龚均辉提出申请，认为本案与第三人龚均辉有关，要求作为第三人参加诉讼。本院依法予以准许。本案受理后，依法组成由审判员赵青春担任审判长，与审判员李小兵、人民陪审员李旭东参加的合议庭，于2015年8月19日、2015年10月15日两次公开开庭进行了审理。代理书记员彭积超担任记录。原告王清云及其委托代理人曹国强，被告戴建忠，第三人龚钧辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王清云诉称，2015年4月18日，原告王清云向被告戴建忠购买、属于被告戴建忠开发的位于原钱粮湖发电厂旁西边住房两套、车库两间，折合人民币叁拾伍万元整。原定于2015年5月30日交房，由于被告戴建忠一再拖延交房时间，故诉至法院，请求判令被告戴建忠立即交付原告所购买的住房两套，车库两间。本案诉讼费由被告戴建忠承担。
原告王清云为支持自己的主张向本院提交如下证据：
一、原告身份证，拟证明原告具有合法的诉讼主体资格。
二、被告戴建忠和吴峰、严奉国2015年1月6日签订的《房屋包工包料建筑合同书》一份以及被告戴建忠和第三人龚钧辉于2015年4月25日签订的《房屋买卖合同》一份，拟证明本案争议所涉的项目系被告戴建忠开发建设，被告戴建忠有权处置其开发建设的房屋，第三人龚钧辉只是工程施工方，无权处置原告购买的房屋。
3、原、被告签订的购房协议两份及支付购房款凭证一份，拟证明2015年4月8日，原、被告签订购房协议两份，根据协议约定，原告出资350000元从被告戴建忠处购买座落于岳阳市君山区钱粮湖镇的房屋两套及车库两间。
被告戴建忠对原告证据发表如下质证意见：对证据一，无异议。证据二，无异议。证据三，真实性无异议，但购房协议和收据是基于被告戴建忠要拆原告的两个平房作为给原告的补偿金，但是房子还没有拆，故买卖合同不成立。
第三人龚钧辉对原告证据发表如下质证意见：证据一，无异议。证据二，第一份合同，是建筑民工伍明兴要求被告戴建忠作为甲方签字，合同真实性不清楚，这个合同是无效、欺诈合同。第二份合同的真实性有异议，系伪造。证据三，买卖合同是有条件的，原告的房屋没有拆除，签订的合同就不成立，如果被告戴建忠同意在待建工程完工后给第三人龚钧辉另外两套房子和车库，第三人龚钧辉可以把争议的房子让出来。
被告戴建忠辩称，原、被告签订房屋买卖合同属实，被告戴建忠也出具了收条，约定第二天付款，后因为别的原因原告一直未付款，被告戴建忠也没有收到原告一分钱，故不存在交付房屋、车库给原告。
被告戴建忠为支持自己的主张向本院提交如下证据：
一、委托书一份，拟证明还建户代表胡庆中委托被告戴建忠开发、承建房屋并有权处分还建户房屋以外的房子；
二、建设工程规划许可证一份，拟证明被告戴建忠开发此房屋系合法承建。
三、房屋包工包料建筑合同书一份，拟证明被告戴建忠将位于君山区钱粮湖镇玉兰路北原钱粮湖贸易公司职工住房房屋以700元／㎡包工包料给第三人龚钧辉，第三人龚钧辉系建筑商而非开发商。
四、房屋买卖合同一份，拟证明2015年10月25日，被告戴建忠和第三人龚钧辉签订的，将价值72万元的房屋抵付给第三人龚钧辉做工程款。
原告王清云对被告戴建忠的证据发表如下质证意见：证据一无异议，恰好能证明被告戴建忠对有处分权。证据二、三、四的真实性、合法性、关联性均无异议，恰好证明第三人龚钧辉是施工方而不是建设方，第三人龚钧辉没有处分房屋的权利。
第三人龚钧辉对被告戴建忠的证据发表如下质证意见：证据一、二无异议，证据三、四的真实性、合法性、关联性均有异议，第三人龚钧辉和被告戴建忠签订了工程转让合同，所以被告戴建忠把证据原件都给了第三人龚钧辉，第三人龚钧辉对房屋享有处分权。
第三人龚钧辉述称，原、被告签订的《房屋买卖合同》，第三人龚钧辉不认可，被告戴建忠开发的房屋并不是被告戴建忠的而是胡庆中（原老板）委托被告戴建忠开发，因被告戴建忠无钱支付工程款，于2015年2月10日将工程转让给第三人龚均辉，有《工程转让合同》予以佐证，被告戴建忠无权处分。故现在房屋归第三人龚钧辉所有，而且第三人龚钧辉一直负责工地上的大小事务，被告戴建忠再没有过问该工程。另外，房建户的户主都可以出面证明该房屋归第三人龚钧辉所有，胡庆中（原老板）也可以出面证实，因此该房屋与被告戴建忠无关，被告戴建忠最多只有胡庆中委托的建房代理权而已。
第三人龚钧辉为支持自己的主张向本院提交如下证据：
证据一，建设工程规划许可证一份，拟证明第三人龚钧辉是项目的开发建设方，有权处分。
证据二，委托书一份，拟证明第三人龚钧辉是受案外人胡庆中委托开发、承建、处分房屋。
证据三，工程转让合同一份，拟证明第三人龚钧辉是工程的开发建设方。
证据四，购砖合同一份，拟证明第三人龚钧辉支付了砖款，是开发建设方。
证据五，钢材合同一份，拟证明第三人龚钧辉支付了钢材款，是开发建设方。
证据六，原《拆旧建房合同书》的修订合同，拟证明第三人龚钧辉是开发建设方。
证据七，进工地修路补偿款，拟证明第三人龚钧辉支付了进工地修路补偿款，是开发建设方。
证据八，原《拆旧建房合同书》的修订合同，拟证明原告购买的房屋系还建虎邹启明、袁文兵的房屋且还建户实际占有。
原告王清云对第三人的证据发表如下质证意见：证据一、二，无异议。证据三，真实性、合法性、关联性均有异议，如果转让合同成立，为什么又与被告戴建忠签定买卖合同。证据四、五，无异议，恰好证明第三人龚均辉系施工方。证据六，关联性有异议，不能达到第三人龚均辉的证明目的。证据七，真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明第三人龚均辉是施工方。证据八的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不是本案事实。
被告戴建忠对第三人的证据发表如下质证意见：证据一，关联性有异议，不能证明第三人龚钧辉是开发商而被告戴建忠系工程的开发商。证据二，真实性无异议，关联性有异议，不能达到第三人龚钧辉的证明目的，被告戴建忠系工程的开发商。证据三，真实性无异议，关联性有异议，认为该合同附加补充协议，故协议不成立。证据四、五、六、七，真实性、合法性均无异议但关联性有异议，认为与本案无关，不予认可。证据八的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不是本案事实。
（四）本案经庭审举证、质证，本院认证如下：
对原告提供的证据作如下认定：证据一，被告及第三人无异议，本院对双方无异议的证据予以采信。证据二，被告无异议，第三人认为2015年4月25日签订的《房屋买卖合同》系欺诈合同，但无证据佐证有欺诈行为需撤消。本院认为该合同符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以确认。证据三，原、被告及第三人对合同的真实性无异议，关联性有异议，被告及第三人认为该协议是附条件的合同，条件未成就故合同不成立，本院认为买卖协议及收据上并没有载明该合同成立是附条件的，合同的签订及收据的出具均系被告戴建忠所为，被告及第三人认为该合同不成立没有法律依据，本院认为该合同符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以确认。
对被告戴建忠及第三人龚均辉提供的证据作如下认定：被告戴建忠提供的证据一及证据二与第三人提供的证据一与证据二系相同的证据，原、被告及第三人对证据的真实性无异议但证明目的各不同。本院认为，委托书能反映客观事实，建设工程规划许可证系相应的职能部门提供，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。对被告提供的证据三、四及第三人提供的证据三、四、五、六、七，本院认为与本案无关，不予采信。对第三人提供的证据八，本院认为能反映客观事实，本院予以认可。
经审理查明：案外人胡庆中、李小波、谢群伏、彭伟、夏芳财、郭谷香、程斯帧、汤辉卫、黄建华、邹敬柏、杨林、向晶、肖乾清、张建强、刘银华、喻爱华、喻根林、杨长春、邹启明、郭琦等20户联名建住宅楼，通过岳阳市规划局君山区分局审批，于2014年12月23日发放湖南省岳君规建规【建】字第2014063号建设工程规划许可证，地址位于：君山区钱粮湖镇玉兰路北原钱粮湖贸易公司职工住房。2015年1月10日，胡庆中与被告戴建忠签定《委托书》，委托被告戴建忠全权代理建设该房屋的一切事情，胡庆中再无权干涉，一切交由被告戴建忠负责。该栋房屋有关办理规划手续的费用由胡庆中承担，与被告戴建忠无关。在房屋建设中胡庆中无条件配合被告戴建忠处理一切事务。胡庆忠与原还建户签订的还房协议继续有效，由被告戴建忠执行，办理房产证一切责任和费用与胡庆中无关。委托人：胡庆中。被委托人：戴建忠。见证人：龚均辉。2015年4月8日，原告王清云与被告戴建忠签订了两份《钱粮湖镇移民联合建房协议》，协议内容：原告王清云出现金350000元购买住房两套、车库两个。住房为东单元西2楼、东单元西3楼。车库为：由东到西第1个和第6个。原告于当日交纳房款，被告戴建忠出具条据：今收到，王清云购房款叁拾伍万元。戴建忠。2015年4月8日。另外，出具车库收据：王清云车库款两个，每个贰万伍仟元整。合计人民币伍万元整。庭审中，原、被告均认可住房两套、车库两个的价款为350000元。2015年7月，君山区钱粮湖镇玉兰路北原钱粮湖贸易公司职工住房主体工程完工，被告戴建忠未能交付住房及车库，原告王清云诉至本院，并申请财产保全，要求冻结约定的住房及车库。本院依职权到工地冻结该房屋，第三人龚均辉提出异议，提供《工程转让合同》，说明：被告戴建忠已将该工程转让给第三人龚均辉，冻结的住房系还建户邹启明、袁文兵的房屋，还建户邹启明、袁文兵实际占有且提供了还建户与胡庆中于2014年12月25日签订的《拆旧建房合同书》，认为被告戴建忠无权处分，故产生纠纷。
本案争议的焦点有三：一、房款是否实际交付？二、房屋买卖合同是否有效？三、被告戴建忠与第三人龚均辉谁是开发建设方？
本院认为，针对焦点一，被告戴建忠辨称房屋买卖协议是附条件的合同，条件未成就，故协议未生效，原告未履行出资义务故买卖合同不成立的辩论理由本院不予采信，其理由如下：被告戴建忠对原告王清云所举证据的真实性均无异议，且未在协议书或者收据上注明原、被告签定的协议是基于拆迁原告王清云房屋而产生，没有“房屋未拆除即协议无效或未付款”的字句。原告王清云已向本院提供了资金实力，银行流水，表明已按协议履行付款义务。被告戴建忠无任何证据推翻原告王清云主张，而被告戴建忠系完全行为能力人，应该知道出具条据的后果，故对被告戴建忠认为原告未履行付款义务的辩论意见不予采信。
针对焦点二，首先，原、被告虽签订了《钱粮湖镇移民联合建房协议》，名为移民联合建房协议，实为房屋买卖合同。原告王清云不是还建户，不能享受拆迁补偿安置房屋，被告戴建忠隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。其次，至本案辩论终结时，被告戴建忠不能提供商品房预售许可的证明及房屋验收合格的证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”因此，原、被告签订的房屋买卖合同无效，被告戴建忠对此应当承担责任，返还因合同取得的财产，并支付利息。关于利息的计算，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，利息可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因银行利率存在浮动变化，故本院认为按人民银行公布的浮动利率计算年度利息后累加为妥。
针对焦点三，被告戴建忠与第三人龚均辉谁是项目的开发建设方系另外一种法律关系，与本案无关，不作处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十八条的规定，判决如下：
1、确认原告王清云与被告戴建忠于2015年4月8日签订的两份《钱粮湖镇移民联合建房协议》无效；
二、被告戴建忠应当于本判决生效后十日内退还原告王清云购房款350000元，并按购房款总额350000元，参照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准，按年度累计支付自2015年4月8日起至偿还之日止的利息。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6550元，财产保全费2270元，共8820元由被告戴建忠承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 赵青春
审 判 员 李小兵
人民陪审员 李旭东
二〇一五年十二月三十日
代理书记员 彭积超
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十八条利息可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。