上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1719号
原告金海龙，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市嘉定区。
委托代理人金志刚，上海市申中律师事务所律师。
被告张彬，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住上海市闵行区。
原告金海龙与被告张彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理，依法由审判员陈洁适用简易程序于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告金海龙及其委托代理人金志刚、被告张彬到庭参加了诉讼。本案适用简易程序的审理期限到期后，原、被告双方一致同意本案继续适用简易程序审理，且已经本院院长批准。本案现已审理终结。
原告金海龙诉称，原、被告于2012年9月17日订立《房地产转让协议》，约定由被告向原告转让其购入的位于嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室的房屋。原告按协议约定自2012年9月17日至12月1日，先后向被告交付了房款人民币（下同）65万元，被告则于2012年9月底将房屋交给原告。按协议约定，被告在办妥房屋过户登记等全部事项后，原告将支付全部余款。本案房屋2015年5月8日起可办理交易变更登记。因被告未按《房地产转让协议》履行变更登记事项，原告诉至上海市嘉定区人民法院（以下简称嘉定区法院）请求办理变更登记。诉讼期间，被告与其购房的上家陈某某在另案中以调解结案，同意其上家退还已支付房款［案号：2015嘉民三（民）初字第489号］。由此，原告变更登记已无法进行，购房目的无法实现。为维护自身合法权益，原告诉诸法院要求判令：1、解除原、被告之间的《房地产转让协议》；2、被告返还原告已交付的购房款65万元；3、被告支付违约金432，464.96元；4、被告赔偿损失15，040元。
诉讼中，原告自愿放弃了上诉第4项诉请。
被告张彬辩称，3年半前房东陈某某直接找到原告，要求原告先将余款中的10-15万元支付给房东，然后由房东与原告重新签订买卖合同，被告退出，但原告不同意该方案。房东等了一年多再次与原告协商，原告始终不同意上述方案。今年5月，原告起诉被告和房东陈某某要求继续履行合同，在调解中原告提出赔偿给其50万元解除双方的买卖合同，房东不同意。房东之后起诉被告要求解除合同并赔偿房东20万元，被告找到原告，提出让原告增加10万元房款确保买卖合同继续履行。原告同意了，其中7万元是赔偿的装修款，3万元是被告向原告的借款。被告就去找房东，让房东还是将房屋卖给原告，然而房东已经与原告撕破脸，不再同意卖给原告。后来到法院，原告亦当场反悔增加10万元。被告和房东的案件经法官调解，最终达成“解除买卖合同，被告将房屋返还给房东，房东将68万元房款返还给被告，再加10万元的装修费”的协议。该78万元款项需等到房东将房屋出售取得房款之后才能给被告，但原告一直占用房屋，导致房东无法出售房屋。综上，对原告的全部诉讼请求均不同意。
经审理查明，位于嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为陈某某。
2012年9月17日，原告金海龙（签约甲方）与被告张彬（签约乙方）签订《房地产转让协议》1份，该协议约定，乙方将位于嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室，房屋面积77.49平方米，以总价105万元转让给甲方。该房是由乙方于2011年9月11日与房主陈某某签订房屋买卖协议，现乙方因自身原因将该房屋转让给甲方，但由于原房主尚在服刑中，故通过中介方、乙方签订本转让协议，并经各方友好协商订立如下协议：一、付款方式：1、房屋转让价包括房屋装修、全部家用电器、全套家具以总价105万元转让给甲方。2、签订本协议当日，甲方支付乙方定金5万元，乙方在签订本协议一周内将该房屋钥匙交予甲方。3、本协议签订后，在乙方重新购房确定需支付首付时，由乙方向甲方借款40万元（包括前期支付的5万元定金）。乙方取得可供抵押的房产证，即通知甲方，甲方在二周内再向乙方提供借款25万元。上述借款乙方需支付利息为银行同期贷款利息的4倍。如执行本协议过程中双方均无违约，则乙方不需支付借款利息，如有违约则按违约责任承担法律责任。第二笔借款25万元需在房地产交易中心办好房产抵押手续后支付。4、乙方承诺向房主陈某某购房的法律事实是清楚的，如有虚假则由乙方承担全部违约责任。5、该房屋可以交易时，乙方必须在一个月内通知有关各方共同去房地产交易中心办理房屋过户手续，并在办理好房地产过户手续的当天，甲方支付给乙方38万元。6、在甲方拿到该房屋房产证后，各方共赴物业办理好更改房产名等手续，待一切手续办理结束后，甲方支付余款2万元。二、违约责任：1、乙方保证该房屋不存在任何产权争议，由此产生一切问题均由乙方承担违约责任，违约金为房屋总价的2倍。2、由于甲方自身原因不能执行协议的，则将支付房屋房款和借款作为赔偿金。3、甲、乙双方如未能按本协议规定的时间办理房产证或甲方未按本协议规定时间付款的，则由责任方承担违约责任。
2012年10月25日，上述双方签订《补充条款》，约定原协议乙方向甲方借款40万元，供乙方首付时未注明35万元的支付时间，虽然甲方曾向乙方多次口头明确乙方购房首付时甲方在一个月内向乙方提供借款，此事实已得到乙方承认并认可，现乙方已在9月25日购房，根据乙方要求希望甲方提前提供借款，现经各方友好协商，甲方同意在9月28日向乙方提供借款33万元（含原已支付定金5万元，实际再支付28万元），并于10月25日再提供借款7万元，总计提供借款40万元。第三笔款（原协议为第二笔款）在乙方取得所购房屋房产产权证并办理好房地产抵押手续后甲方在第二天内再支付25万元。上述三笔款总共65万元作为借款（另立借款协议）办理房地产抵押手续。乙方承诺于10月7日前搬走位于嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室房屋内所有属于乙方的物品，同时甲方同意乙方搬走该房小房间内的床和客厅内的麻将台。
被告于2012年9月将上述房屋交付原告使用，原告则于同年9月至12月分数次向被告支付房款共计65万元。
2015年7月，原、被告双方因房屋过户发生纠纷并诉至嘉定区法院后，原告已于2015年8、9月将涉案房屋返还给了被告。
另查明，被告张彬与案外人陈某某于2012年11月29日签订《动迁安置房买卖合同》，约定由被告以116万元购买涉案房屋，陈某某自收到开发商办理产证通知书3日内，办理以陈某某为产权人的产证，买卖双方并于3日内共同至房产交易中心办理债权抵押登记手续。双方办理抵押登记手续后3日内，陈某某应办理以被告或被告指定的人为受托人的委托公证，委托被告在交易限制期满后，代理陈某某办理该动迁房的过户。被告向陈某某出具书面文件，可要求陈某某将该房屋过户给被告指定的人员。该指定的人员享受本合同被告的权利义务。被告支付定金给陈某某时，陈某某需将房屋交付给被告使用。
还查明，案外人陈某某于2015年以被告张彬仅支付房款58万元，剩余房款经多次催讨未付为由，诉至嘉定区法院要求确认双方签订的《动迁安置房买卖合同》于2015年3月25日解除并由张彬支付违约金20万元。该院经调解后组织双方达成了“一、陈某某于2015年6月20日前退还张彬购房款68万元；二、陈某某于2015年6月20日前补偿张彬装修损失10万元”的调解协议。
以上事实，由原告提供的原、被告签订的《房地产转让协议》及《补充条款》、原告已支付房款65万元的转账凭证及借条、被告与案外人陈某某签订的《动迁安置房买卖合同》、民事裁定书及律师费、保全费、诉讼费等发票以及原、被告的当庭陈述所证实，本院对上述证据的效力予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房地产转让协议》及《补充条款》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。鉴于被告已与房屋权利人陈某某通过法院调解提前解除了涉案房屋的买卖合同，造成原、被告继续履行合同存在现实障碍，就此，原告提出要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。至于合同的解除时间，根据法律规定，应当以解除通知到达被告之日视为解除之日，因起诉前原告未向被告送达解除通知，而原告在起诉状中已经明确作出了要求解除合同的意思表示，故本院以本案起诉状副本送达被告之日（即2015年7月23日）为合同解除之日。合同解除后，双方均有附随义务协助处理与原合同有关的事务，消除合同终止履行给双方带来的影响，即被告已收取原告的房款，应当予以返还，故原告要求被告返还房款的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，鉴于涉案房屋买卖合同不能继续履行系因被告与房屋权利人解除房屋买卖合同的原因所致，被告在明知房屋已出售给原告的情况下，在房屋权利人欲解除买卖合同时，未积极为原告争取与房屋权利人的买卖合同继续履行的机会，反而自愿与房屋权利人解除了买卖合同，对此，被告在本案中应当承担买卖合同无法继续履行的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。现本院在兼顾双方当事人履约情况、违约方的过错程度及给守约方造成的损失等因素的基础上，酌情认定被告向原告支付违约金21万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告金海龙与被告张彬签订的《房地产转让协议》及《补充条款》已于2015年7月23日解除；
二、被告张彬于本判决生效之日起十日内返还原告金海龙购房款650，000元；
三、被告张彬于本判决生效之日起十日内给付原告金海龙解除合同违约金210，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，677.54元，减半收取计7，338.77元，财产保全费5，000元，两项合计12，338.77元，由原告金海龙负担2，670元，被告张彬负担9，668.77元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈 洁
二〇一六年一月十九日
书记员 陈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。