北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第00983号
原告（反诉被告）李XX，女，1978年3月10日出生，北京市朝阳区广渠路**号**楼****号。
被告（反诉原告）潘XX，男，1962年7月6日出生。
委托代理人王国章，北京市中银律师事务所律师。
原告（反诉被告）李XX（以下简称姓名）与被告（反诉原告）潘XX（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李XX，潘XX的委托代理人王国章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李XX诉称：2013年8月16日，我与潘XX签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定潘XX将北京市朝阳区南磨房路XX号的房屋出卖给我，房屋总价款580万元。我于签约当日向潘XX支付定金100万元，于9月7日支付购房款200万元，于9月27日将购房款275万元存入存量房自有交易资金监管子帐户。后因中介公司在网签合同时将买卖房屋地址录入错误，导致双方在税务局查到的纳税信息不准确。2013年10月8日，双方到房屋管理部门办理撤销网签。之后，我要求尽快重新网签以便继续履行合同。但由于撤销网签的行为耽搁了时间，导致我的购房资格审核过期。我为了继续履行合同，在加快办理重新核验购房资格的同时，于2013年10月16日将275万元的购房款汇至潘XX的帐号。考虑到合同及补充协议中约定的付款日期为2013年10月15日，我还向潘XX汇去迟延付款1天的违约金1375元。因潘XX在收到款项后未为我办理房屋过户手续，故我起诉，要求潘XX为我办理北京市朝阳区南磨房路XX号房屋的产权过户手续；要求潘XX按已付购房款575万元的日万分之五的标准，向我支付2013年11月15日起至房屋过户之日止的违约金。
潘XX答辩并反诉称：合同约定，李XX于2013年10月15日之前支付我购房款275万元，我于当天把房屋过户给李XX。同时，根据朝阳房管局做出的规定，存量房屋交易通过经纪机构进行的，必须对购房款实行资金监管，否则不予办理房屋过户手续。但李XX没有履行资金监管的协议，私自将购房款275万元汇入我的个人账户，不符合合同约定的履行方式。因李XX没有按资金监管的方式支付购房款，且李XX连购房资格仍没有核验完成，双方买卖合同无法办理网签，故房屋根本无法过户。由于李XX的违约行为严重影响了我另行购房的计划，也给我造成相应房价增值的预期利益损失，致使我不能实现合同目的，双方合同符合解除条件，故我不同意李XX的诉讼请求，并提出反诉，要求解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；要求李XX支付迟延付款的违约金275000元。
李XX就反诉辩称：签约后，我积极履行合同，并冒风险将购房款打入潘XX的个人账号。我不存在违约行为，不同意潘XX的反诉请求。
经审理查明：北京市朝阳区南磨房路XX号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人登记在潘XX名下。
2013年8月16日，李XX（买受人）与潘XX（出卖人）经房屋经纪公司提供中介服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定：出卖人出售涉案房屋；经双方协商一致，该房屋成交价格为580万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金100万元，定金直接支付给出卖人；出卖人应当在2013年12月15日前将该房屋交付给买受人；买受人未按照附件五约定的时间付款的，逾期在7日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在90日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。
当日，李XX（乙方）与潘XX（甲方）签订《补充协议》。约定：首付款200万元，乙方于2013年9月10日之前支付给甲方，如延期，乙方责任自负，买卖合同自动作废；乙方于2013年10月15日之前支付甲方275万元，甲方当天把房产过户给乙方；甲方保证房子满五年且是北京唯一房产，若非满五年唯一房产，产生的税费由甲方承担。
合同签订后，李XX于签约当日给付潘XX购房款100万元、于2013年9月7日给付潘XX购房款200万元。房屋经纪公司为李XX、潘XX办理了购房网签手续。
2013年9月，李XX（乙方）、潘学标（甲方）与北京银行股份有限公司东大桥支行（丙方）签订《朝阳区存量房自有交易资金划转协议》。约定：双方同意设立帐户作为存量房自有交易资金监管子账户，自愿将自有交易资金存入该帐户，并委托丙方监管；甲乙双方交易完成，丙方应自存量房交易服务平台自动获取房屋权属转移登记已完成的电子指令后，在24小时内将监管帐户内的自有交易资金及利息划转至甲方帐户；甲乙双方交易取消，丙方应自存量房交易服务平台自动获取网签合同已注销完成的电子指令后，在24小时内将监管账户内的自有交易资金及存量利息划转至乙方帐户。
2013年9月27日，李XX向银行资金监管账户汇入276万元。
2013年10月8日，因房屋经纪公司将购房网签地址录入错误，故房屋经纪公司办理了网签合同的撤销手续。同时，上述银行资金监管帐户内的276万元退回至李XX的帐户内。因李XX的购房资格核验已过期，故李XX于2013年10月16日再次提交了购房资格核验申请，并于当日向潘XX的银行帐户内转入购房款275万元。2013年10月17日，李XX向潘XX的银行帐户内转入违约金1375元。2013年10月21日，李XX通过初步购房资格核验，此后，房屋经纪公司再次为李XX、潘XX办理了购房网签手续。
2013年10月23日，潘XX通过手机短信通知李XX解除双方之间的房屋买卖合同，并于当日将购房款275万元退回至李XX的帐户内。
审理中，李XX表示其可以一次性支付潘XX购房款275万元。
以上事实，有相关书证、双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：李XX与潘XX签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。现潘XX以李XX未按约定方式支付购房款为由提出解除合同，根据查明的事实，李XX已于2013年9月27日向银行资金监管账户汇入购房款275万元，后非李XX原因该款项被退回，此后李XX又于2013年10月16日向潘XX的银行账户内汇入275万元。因李XX履行了合同约定的付款义务，其不存在根本违约情形，故对潘XX的上述主张，本院不予采纳。潘XX的其他主张，亦不构成其解除合同的合法理由。对潘XX的反诉请求，本院不予支持。李XX要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。因潘XX原因，导致李XX未能及时取得房产证，故潘XX应承担违约责任。但李XX主张的违约金支付标准过高，对此本院予以酌定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李XX于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）潘XX购房款二百七十五万元；被告（反诉原告）潘XX于收到该款项之日起三日内协助办理将北京市朝阳区南磨房路XX号房屋过户至原告（反诉被告）李XX名下的产权转移登记手续。
二、被告（反诉原告）潘XX于本判决生效后七日内以五百七十五万元为基数，按日万分之二点一的标准，给付原告（反诉被告）李XX二Ｏ一三年十一月十五日起至原告（反诉被告）李XX取得上述房屋所有权证书之日止的违约金。
三、驳回原告（反诉被告）李XX其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）潘XX的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35元，由被告（反诉原告）潘XX负担（李XX已交纳，潘XX于本判决生效后7日内给付李XX）。
反诉案件受理费2713元，由被告（反诉原告）潘XX负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第三中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。
审 判 长 童雪霏
人民陪审员 谢秋明
人民陪审员 王振民
二〇一四年二月十八日
书 记 员 余 洋