福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终1017号上诉人（原审原告）：刘玉英，女，1937年10月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上诉人（系原审原告张建土之女）：张金儿，女，1956年11月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上诉人（系原审原告张建土之女）：张秀平，女，1970年5月15日出生，汉族，住福建省。上诉人（系原审原告张建土之子）：张文光，男，1962年10月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：张文华，系原审原告张建土、刘玉英之子。上诉人（系原审原告张建土之子）：张文华，男，1960年1月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被上诉人（原审被告）：福州市台江区房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区瀛洲路古街建海A楼五层。法定代表人：郭鲁琳，总经理。被上诉人（原审被告）：福州市台江区房地产征收工程处，住所地福建省福州市台江区建海新村*楼*层。法定代表人：林涛，主任。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢增禄，福建融成律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：林伟斌，福建融成律师事务所律师。上诉人刘玉英、原审原告张建土因与被上诉人福州市台江区房地产开发公司（以下简称台江房开公司）、福州市台江区房地产征收工程处（以下简称征收工程处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，因原审原告张建土于2016年7月14日死亡，本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条规定追加其继承人张金儿、张秀平、张文光、张文华参加本案二审诉讼，现已审理终结。刘玉英、张金儿、张秀平、张文光、张文华（以下简称刘玉英等五人）上诉请求：撤销一审判决，改判确认台江房开公司、征收工程处赔偿刘玉英等五人建筑面积15.86㎡，确认购房建筑面积误差为21.79%、实少22.88㎡及分摊面积未得到补偿。事实和理由：一、刘玉英等五人主张的建筑面积15.86㎡共计287938.3元（15.86㎡×18155元/㎡=287938.3元），是依据征收工程处已评估建筑面积108.84㎡减去确认面积92.98㎡所得，被截留的15.86㎡，原产权人刘玉英并未在协议上签字，其合法权益被侵害剥夺。《拆迁房屋产权调换证明书》和发票显示安置房屋的建筑面积为95.56㎡（其中私产权82.12㎡，分摊面积14.44㎡，合计71288元），根据三方签订的《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿费和购房计算单》及征收工程处出具的《回迁安置决算单》，台江房开公司、征收工程处已经变更了《拆迁补偿安置协议书》第二条关于建筑面积105㎡的约定，并多收了购房款21251元，根据国有土地房屋征收评估办法，征收人应当对被征收人的院落、空地予以补偿，台江房开公司、征收工程处利用欠款购买分摊面积14.44㎡是不合法的，他们尚欠刘玉英等五人13804元，应予以返还。一审在未审查《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿费和购房计算单》、发票上的价格及刘玉英未签字事实的前提下，按建筑面积96.56㎡判决，实际违背了协议约定，系认定事实不清，判决错误。二、刘玉英等五人要求按82.12㎡为基数赔偿是依据商品房销售管理办法第二十条规定，台江房开公司、征收工程处对登记面积绝对值超出3%部分房价款应双倍返还给买受人，误差面积为21.79%（（105㎡-82.12㎡）/105㎡×100%），实差22.88㎡。另外，刘玉英等五人提出申请评估完全合理，结算方式也合法，一审不予评估错误。现房价已经上涨，应按照新价格执行。台江房开公司、征收工程处辩称，一、台江房开公司、征收工程处已按各方签订的《拆迁补偿安置协议书》对刘玉英、张建土进行安置，不存在所谓15.86㎡未予安置的情况，刘玉英等五人也无证据证明15.86㎡属于合法产权，故其主张缺乏依据。二、刘玉英等五人认为安置房误差为22.88㎡缺乏事实与法律依据。安置房的建筑面积为96.56㎡（套内面积为82.12㎡，分摊面积为14.44㎡），但刘玉英等五人却以套内面积为82.12㎡作为误差的计算依据，显然不可行。综上，台江房开公司、征收工程处请求驳回刘玉英等五人的上诉请求，维持一审判决。张建土、刘玉英向一审法院起诉请求：台江房开公司、征收工程处承担违约责任，赔偿张建土、刘玉英拆迁购房损失建筑面积19.88㎡，确认建筑面积按108.84㎡计算，其中15.86㎡未补偿，及交付房屋毛坯无隔墙无配洁具等违约金共计1188200元。一审法院认定事实：原坐落于台江区的房产，所有权人为张建土、刘玉英。2004年1月30日，以台江房开公司为甲方（拆迁人），张建土、刘玉英为乙方（被拆迁人），福州市台江区房地产拆迁工程处为丙方（拆迁实施单位），三方签订一份《拆迁补偿安置协议书》约定：经福州市房地产管理局榕房拆许字（2003）第070号《房屋拆迁许可证》批准，甲方委托丙方拆迁乙方坐落台江区属私产（所有权人张建土、刘玉英）的房屋，现依据拆迁法规就拆迁补偿安置事宜达成如下协议“一、乙方被拆除房屋总建筑面积108.84㎡；其中住宅建筑面积89.01㎡，居住面积/㎡；非住宅建筑面积/㎡（其中店面建筑面积/㎡）；二、甲方同意在就地安置乙方住宅105K户型计壹单元（套），建筑面积约105㎡（其中居住面积/㎡，含易地应增加居住面积/㎡）。甲方同意在/区/安置乙方非住宅建筑面积/㎡（其中店面建筑面积/㎡）；三、乙方要求产权调换安置房，其产权归原权人所有，安置房费元。甲方应付给乙方各项补助费合计元，乙方同意扣除补偿、补助费等元，另交元作为安置房预交款，其余待回迁安置时，按安置房实际建筑面积结算，多还少补；（详见计算单）四、乙方实行自行过渡，过渡期限24个月。逾期甲方应按有关规定给乙方每月增发临时安置补助费；五、乙方保证于11月10日前自行搬迁完毕，并将原房完整无损交甲方验收接管，若擅自拆除损坏，乙方应负责赔偿；六、本协议书自签订之日起生效，至协议执行完毕时止，如有违约，按《民法通则》承担民事责任；七、本协议书壹式肆份，甲乙丙三方各执壹份，存档壹份，送拆迁主管部门备案壹份，《计算单》为本协议书附件。该协议所附的《拆迁补偿费和购房计算单》记载情况如下。原房情况：建筑面积108.84㎡、其中确认92.98㎡，自搭面积19.83㎡×20%，屋式结构砖混叁层，等级壹，成新75%。旧房补偿费为29373.3元（440元/㎡×75%×89.01㎡），搬家补助费534.06元（6元/㎡×89.01㎡），个体工商生活奖金2000元，其他灶113元、洗菜池135元、瓷缸砖456元、吊顶419元、简搭134元。安置：等面积产权调换单价700元/㎡，数量92.98㎡，金额65086元；因建筑结构单价1220元/㎡，数量12.02㎡，金额14664.4元，小计79750.4元。张建土在乙方落款处签名。2004年8月12日，张建土向台江房开公司预交了购房款14000元。而后张建土经选房选定了三保园4座501室为其安置房。2005年12月，征收工程处制作了《回迁安置决算单》一份，其中，安置房情况为：座落三保园4座501，户型105K室，安置方式产权调换，建筑面积102㎡，购房款金额总计78735元（其中，产权等面积：92.98㎡×700元/㎡×层次调节系数102%，为66387.72元；上靠标准房型：9.02㎡×1342元/㎡×层次调节系数102%，为12346.94元）。2005年12月张建土向台江房开公司支付了购房款64735元，连同2004年8月预付的14000元购房款，共计付款78735元。之后台江房开公司、征收工程处向张建土、刘玉英交付了位于的拆迁安置房。2010年11月3日，福州市房地产交易登记中心向张建土、刘玉英出具《房屋产权注销证明书》，原座落于台江区，属22段351B地号的房屋（面积89.01㎡）产权予以注销。2015年，征收工程处制作了最终的《义、帮洲（三期）地块回迁安置（产权调换）决算单》，该决算单载明：安置房座落台江区，建筑面积96.56㎡，套内面积82.12㎡，分摊面积14.44㎡，产权调换：产权等面积92.98㎡，单价700元/㎡，层次调节系数102%，金额66387.72元；上靠标准房型3.58㎡，单价1342元/㎡，层次调节系数102%，金额4900.45元；上述金额合计71288元。2015年6月，上述安置房可以办理房屋所有权证。2015年6月16日，台江房开公司向张建土、刘玉英退还了面积误差款7447元（78735元-71288元），并向张建土、刘玉英出具了三保园4座501单元的《销售不动产统一发票（自开）》，其中载明：建筑面积为96.56㎡，购房款金额为71288元。因张建土、刘玉英认为其与台江房开公司、征收工程处就安置房的面积存在纠纷，故未办理产权证。2016年1月7日，张建土、刘玉英以安置房存在面积差等问题要求台江房开公司、征收工程处予以赔偿为由，诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。另查明，福州市台江区房地产拆迁工程处后更名为福州市台江区房地产征收工程处。再查明，一审法院已经生效的（2015）台民初字第3201号民事判决书中确认与三保园同地段同时期开发的颐景园一期商品房的开盘均价为3200元/㎡。诉讼中，张建土、刘玉英明确其要求补偿的面积包含两个部分：1.一部分是拆迁安置房三保园4座501单元的面积误差19.88㎡（约定的安置房面积105㎡-最终安置房套内面积82.12㎡-商品房面积差3㎡）；2.另一部分是原坐落于台江区的房产中有15.86㎡（108.84㎡-92.98㎡）在双方签订《拆迁补偿安置协议书》中未予以安置补偿。张建土、刘玉英同时明确其诉请金额的计算方式：1.面积误差19.88㎡补偿款：19.88㎡×22000元/㎡（暂定，最终应以目前的市场价为准）×2倍=874720元；2.未补偿安置15.86㎡部分的补偿款：15.86㎡×18155元/㎡=287938.3元；3.因安置房为毛坯，没有隔墙及洁具的违约金：80元/㎡×82.12㎡=6569.6元。4.未补偿安置15.86㎡的过渡费：15.86㎡×10元/㎡/月×12个月×10年=19032元。四者共计1188260元。一审法院认为，张建土、刘玉英与台江房开公司、征收工程处于2004年1月30日签订的《拆迁补偿安置协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应按约履行。根据上述《拆迁补偿安置协议书》的约定，台江房开公司是此次拆迁的拆迁人，征收工程处是此次拆迁的实施单位，故张建土、刘玉英要求征收工程处承担相应的违约责任，没有法律依据，一审法院不予支持。上述《拆迁补偿安置协议书》第二条约定“甲方同意就地安置乙方住宅105K户型壹单元，建筑面积约105㎡”，该协议书所附的计算单中体现的安置房面积为105㎡（即：92.98+12.02=105㎡），由此应认定双方对于安置房面积为105㎡达成了一致意思表示。根据《义、帮洲（三期）地块回迁安置（产权调换）决算单》，拆迁安置房三保园4座501室的建筑面积为96.56㎡，比《拆迁补偿安置协议书》约定的面积105㎡减少了8.44㎡，远超出相关法律法规允许的误差范围，已经构成违约，张建土、刘玉英有权要求台江房开公司赔偿损失。根据《福建省房屋消费者权益保护条例》（2001年1月1日起施行）第十四条的规定：“……房屋面积允许误差未约定，不足部分超过千分之六的，经营者应当加倍予以补偿，……”，据此，台江房开公司应对安置房中面积不足部分超过千分之六的面积即7.81㎡【（8.44㎡÷105㎡－6‰）×105㎡】加倍补偿张建土、刘玉英。本案涉案的房屋为义、帮洲旧屋区拆迁改造项目的拆迁安置房，带有一定的政策因素和改善被拆迁户房屋的目的，与以营利为目的的商品房买卖有着本质的差别，若直接按照拆迁协议上的购房单价补偿张建土、刘玉英，难以弥补张建土、刘玉英的实际损失，兼顾本案的实际情况及当事人过错因素，参照与三保园同地段同时期开发的颐景园一期商品房的开盘均价3200元/㎡的标准，对张建土、刘玉英的安置房面积不足部分超过千分之六的7.81㎡进行加倍补偿为49984元（7.81㎡×3200元/㎡×2倍），未超过千分之六的0.63㎡（8.44㎡-7.81㎡）应按原合同价返还张建土、刘玉英，为862元（0.63㎡×1342元/㎡×层次调节系数102%）。台江房开公司就上述面积不足部分总共应向张建土、刘玉英补偿50846元（49984元+862元），因台江房开公司在2005年12月回迁初步决算时仅按照102㎡（比约定的105㎡少收3㎡上调标准房型面积的购房款）向台江房开公司、征收工程处收取购房款，在2015年办证决算时又已向张建土、刘玉英退还了购房款7447元，故台江房开公司还应向张建土、刘玉英支付面积差补偿款的金额为39292元【（50846元-（105㎡-102㎡）×1342元/㎡×层次调节系数102%-7447元】。张建土、刘玉英认为拆迁安置房三保园4座501单元的面积误差在19.88㎡，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。房屋的市场价值在2004年至2015年间迅猛增长并非各方在签约时所能预见的情况，张建土、刘玉英诉请台江房开公司、征收工程处按照目前当地的市场价对面积短少部分进行赔偿，超过了台江房开公司、征收工程处在订立合同时能够预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故一审法院对于张建土、刘玉英的该主张不予采纳，相应的评估申请，一审法院未予准许。张建土、刘玉英诉请中超出上述金额的部分，一审法院不予支持。讼争安置房直至2015年通知办证时才最终确定产权面积(含套内面积和公摊面积)，原告于2016年1月诉请被告违约，要求支付违约金，未超过诉讼时效，因此一审法院对于台江房开公司、征收工程处提出的时效抗辩不予采纳。张建土、刘玉英于2015年6月16日收到台江房开公司退还的7447元元购房款的行为，并不表示其已经放弃就面积差问题向台江房开公司、征收工程处主张权利，台江房开公司、征收工程处以此抗辩，一审法院亦不予采纳。另外，在双方签订的该份《拆迁补偿安置协议书》及附件《拆迁补偿费和购房计算单》中已经明确被拆除房屋总建筑面积为108.84㎡，其中产权面积89.01㎡，自搭面积19.83㎡，自搭面积19.83㎡按照20%予以安置。事实上，在上述协议签订后，台江房开公司、征收工程处亦按约对张建土、刘玉英进行安置，张建土、刘玉英也于2015年回迁安置完毕。现张建土、刘玉英认为原坐落于台江区房产中的15.86㎡未予以安置补偿，应全部予以补偿安置，与《拆迁补偿安置协议书》约定不符，一审法院不予支持。且《拆迁补偿安置协议书》记载的被拆除房屋的产权面积与张建土、刘玉英提供的《房屋产权注销证明书》中记载的被注销产权房屋的面积相符，由于张建土、刘玉英未提供足以证明该15.86㎡属合法产权的证据，故张建土、刘玉英的该部分主张没有事实依据，其要求台江房开公司、征收工程处支付该部分面积的拆迁安置补偿款，一审法院亦不予支持。至于张建土、刘玉英提出的因安置房三保园4座501室为毛坯状态，没有隔墙及洁具，要求台江房开公司、征收工程处应支付6569.6元违约金，对此一审法院认为，张建土、刘玉英未提供任何证据足以证明双方就此达成过合意，现张建土、刘玉英要求台江房开公司、征收工程处参照本市其他拆迁地块的补偿安置方案予以支付该笔违约金，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。至于张建土、刘玉英提出要求台江房开公司、征收工程处支付未补偿安置15.86㎡部分的过渡费，由于本案中台江房开公司、征收工程处已在约定的时间里将安置房三保园4座501室交付张建土、刘玉英使用，故对于张建土、刘玉英提出的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条，《福建省房屋消费者权益保护条例》第二条、第十四条的规定，判决：一、福州市台江区房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内向张建土、刘玉英支付安置房面积差补偿款39292元；二、驳回张建土、刘玉英的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15493元，由张建土、刘玉英负担14981元，台江房开公司负担512元。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，张文华在二审审理期间向本院提交了《居民死亡医学证明（推断）书》、《亲属关系证明》、《公证书》，上述材料体现，张建土于2016年7月14日死亡，其亲属关系如下：“妻：刘玉英，……女：张金儿……次子：张文华……次女：张秀平……三子：张文光”。《公证书》体现，1.张建土的全部法定继承人都不服一审判决，故依法以继承人身份提起上诉；2.张金儿、张秀平、张文光特别授权张文华为代理人；3.若法院裁定台江房开公司、征收工程处赔偿张建土、刘玉英款项，其中张建土份额由刘玉英继承，张金儿、张秀平、张文光、张文华全部同意由母亲刘玉英继承赔偿款，并将赔偿款全部转入刘玉英账号。台江房开公司、征收工程处对张文华提交的上述材料载明的内容均表示认可。本院认为，本案的争议焦点为以下三点：1.刘玉英等五人主张15.86㎡安置补偿是否有依据；2.一审关于安置房面积差补偿款的认定是否有误；3、安置房面积差补偿款的权利归属应如何认定。关于第一个争议焦点，根据《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿费和购房计算单》及《房屋产权注销证明书》，原房屋产权面积为89.01㎡，自搭面积为19.83㎡，自搭面积按20%予以安置。协议签订后，台江房开公司、征收工程处按约定在2005年12月交付了安置房。虽然该协议上只有张建土的签字，但刘玉英作为张建土的妻子长期同住在安置房内，其对张建土签订《拆迁补偿安置协议书》及相应的安置补偿情况应为明知，且其直至起诉之日（十年左右）未对自搭面积按20%安置提出异议，现刘玉英等五人以刘玉英未在协议书上签字为由主张15.86㎡安置补偿，与上述协议约定不符。同时，刘玉英等五人也未提交证据证明该15.86㎡系合法产权，故其主张该部分安置补偿缺乏依据，不予支持。关于第二个争议焦点，首先，台江房开公司实际交付给张建土、刘玉英的安置房建筑面积为96.56㎡，比《拆迁补偿安置协议书》约定的安置面积105㎡减少了8.44㎡，一审关于面积误差为8.44㎡的认定正确。刘玉英等五人以套内面积为82.12㎡作为基数主张误差面积为22.88㎡，缺乏依据，本院不予采信。其次，本案为房屋拆迁安置补偿关系，与以营利为目的的商品房买卖关系有本质区别，一审根据实际情况，根据《福建省房屋消费者权益保护条例》的有关规定，参照三保园同地段同时期开发的颐景园一期商品房开盘均价3200元/㎡的标准，对涉案安置房面积不足部分超过千分之六的面积即7.81㎡进行加倍补偿，对未超过千分之六的面积0.63㎡按原合同价返还，判决台江房开公司支付安置房面积差补偿款39292元已臻合理。刘玉英等五人主张应按房屋评估价进行赔偿，超过了各方在订立合同时能够预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，不予采纳。关于第三个争议焦点，因张金儿、张秀平、张文光、张文华四法定继承人在《公证书》中承诺“张建土份额由刘玉英继承，赔偿款转入刘玉英……账户”，上述承诺不违反法律法规的强制性规定，本院予以照准。本案台江房开公司应向刘玉英支付相应的安置房面积差补偿款39292元。综上所述，刘玉英、张金儿、张秀平、张文光、张文华的上诉请求不能成立，应予驳回；但因张建土在诉讼过程中逝世，客观事实已经发生变化，本院据此予以判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初139号民事判决；二、福州市台江区房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内向刘玉英支付安置房面积差补偿款39292元；三、驳回刘玉英、张金儿、张秀平、张文光、张文华的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费15493元，由上诉人刘玉英、张金儿、张秀平、张文光、张文华负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄锋代理审判员  陈嘉代理审判员  雷敏二〇一七年九月五日书 记 员  王惠