广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第454号
上诉人（原审原告）：蔡德志，男，1961年7月17日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：吴泽芬，中山市横栏镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：黄海敏，中山市横栏镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：曾新，男，1984年3月26日出生，汉族，住湖南省邵阳县。
委托代理人：张富华，广东金涌律师事务所律师。
上诉人蔡德志因与被上诉人曾新租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年11月6日，蔡德志与曾新签订《租赁合同》1份，订明：曾新租赁蔡德志位于中山市横栏镇房产第三、四层作厂房使用，面积约2000平方米，租赁期限自2009年11月5日至2012年11月4日止，租金每月11500元，先交租后使用，每期交2个月租金在到期前5天内转账到蔡德志指定的账户，合同签订时，曾新要交付5万元给蔡德志作为合同保证金。电梯的年审、正常的维修、换件或因使用不当造成的损失、修理由曾新负责；曾新不得拖欠租金、水电费或政府部门各种费用，不能违反合同约定，否则当作毁约，蔡德志有权没收曾新合约金并终止合约；曾新在交付合约金及首期租金后方可进场使用，水表、电表可自行开户，如属蔡德志的分表按所抄度数附加10%计算。上述厂房产生的水电费或政府部门各种费用由曾新承担，如曾新拖欠租金及水电费等，蔡德志有权解除租赁合同、没收合同保证金、收回租赁厂房；合同保证金不能当做垫付其他费用，待期满后扣除所有应付费用后退还。该合同签订后，曾新于2010年8月10日支付合同保证金20000元及同年10月10日支付合同保证金30000元给蔡德志，蔡德志分别出具了收款收据。
2011年6月20日，蔡德志与曾新又签订《租赁合同》1份，订明：曾新租赁蔡德志位于中山市横栏镇房产第二层作厂房使用，面积1000平方米，租赁期限自2011年5月1日至2014年4月30日止，前两年租金每月10000元，第三年租金每月11000元，先交租后使用，每期交2个月租金；合同签订时，曾新要交付10万元给蔡德志作为合同保证金，合同到期保证金退还；电梯的年审、正常的维修、换件或因使用不当造成的损失、修理由曾新负责；曾新不得拖欠租金、水电费或政府部门各种费用，不能违反合同约定，否则当作毁约，蔡德志有权没收曾新合约金并终止合约；曾新在交付合约金及首期租金后方可进场使用，水表、电表可自行开户，如属蔡德志的分表按所抄度数附加10%计算。上述厂房产生的水电费或政府部门各种费用由曾新承担，如曾新拖欠租金及水电费等，蔡德志有权解除租赁合同、没收合同保证金、收回租赁厂房；合同保证金不能当做垫付其他费用，待期满后扣除所有应付费用后退还。该《租赁合同》同时订明第三、四层租赁延期的条款：三、四楼到期后（2013年1月1日），二期合同2013年1月1日到2014年4月30日，三楼，四楼，按每月10000元计算。该合同签订后，曾新于2012年1月10日转账10万元到潘兰娟的账户支付合同保证金给蔡德志。
上述2份《租赁合同》签订后，曾新对租赁的厂房第二、三、四层进行使用，并已支付至2012年12月底的租金及至同年10月底的水电费，蔡德志于2012年11月4日出具同年11月、12月租金共43000元及同年10月前水费841元、电费28182元的收款收据。第三、四层厂房的租赁合同至2013年1月1日期满，蔡德志未退还合同保证金5万元给曾新。2013年1月19日，曾新转账支付34300元给蔡德志，加上第三、四层厂房租赁合同到期蔡德志应退还的保证金5万元，合计84300元，作为支付2013年1月、2月的租金6万元、水电费24300元，同年3月起的租金、水电费及电梯维护费未支付。后因曾新未按时支付租金，双方产生意见并发生争吵，曾新于同年4月16日与中山市众信起重搬屋服务部签订《搬运合同》，雇请该服务部将机械设备搬离租赁的厂房，并支付了搬运费3000元。搬离后，曾新于同年5月3日在租赁厂房大门张贴“告示”告知蔡德志提前解除合同。蔡德志于2013年4月22日及同年10月11日分别向江门市冠海电梯有限公司支付电梯保养费各3360元。
2013年11月5日，蔡德志向原审法院起诉，请求判令：1.解除蔡德志与曾新签订的《租赁合同》；2.曾新支付2013年1月1日至10月31日的租金306000元、电费53005.9元、水费6857.2元、电梯维护费6720元，合计372583.1元给蔡德志；3.确认合同保证金84300元归蔡德志所有。原审庭审中，蔡德志变更请求曾新支付电费49310.1元、水费1654.8元。
原审法院认为：曾新与蔡德志签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规规定，合法有效。在合同期限内，曾新未与蔡德志协商解除合同，也不具备解除合同的条件，便自行搬离租赁的厂房，且未按时支付合同期内的租金及水电费、电梯维护费，已构成违约，其应当向蔡德志支付合同期内约定的租金及使用的水电费、电梯维护费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，曾新自行搬离租赁厂房并张贴“告示”告知蔡德志，蔡德志知道后，应当在合理的期限内采取收回厂房另行出租的措施以防止租金损失的扩大，但其未采取适当措施，导致了租金损失的扩大，因此，蔡德志不得就扩大的租金损失要求曾新赔偿。根据本案的实际，原审法院推定曾新搬离租赁厂房并在厂房大门张贴“告示”的当月蔡德志知道曾新违约，酌定2个月（同年6月1日至7月31日）为蔡德志应当采取适当措施的合理期限，换言之，蔡德志不得请求曾新支付2013年7月31日后的租金。
关于曾新应当支付租金的问题。蔡德志主张曾新欠2013年1月1日起的租金，曾新主张2013年1月转账支付34300元加上蔡德志应退回的合同保证金5万元为支付同年1月、2月的租金6万元、水电费24300元，并提供了34300元的转账凭证。根据双方租赁第三、四层厂房“合同保证金不能当做垫付其他费用，待期满后扣除所有应付费用后退还”的合同约定，该合同期满后蔡德志应当退还合同保证金5万元给曾新。蔡德志认为该合同保证金已与曾新结算未收回收款收据、转账34300元属曾新交纳合同保证金。但其未提供证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果。原审法院采信曾新的主张，认定曾新转账支付34300元及蔡德志应退回的合同保证金5万元为支付2013年1月、2月的租金6万元、水电费24300元。因此，曾新尚应支付2013年3月至7月31日的租金共156000元。
关于水电费的问题。蔡德志主张曾新欠水费1654.8元，电费49310.1元，合计50964.9元，并提供了水表、电表的照片证明使用水电的数据及水电费。根据双方的合同约定水电费由曾新负责及“水电费如属蔡德志的分表按所抄度数附加10%计算”以及蔡德志之前收取水电费的习惯，曾新又无提供证据反驳，故原审法院采信蔡德志的主张，认定曾新欠水费1654.8元、电费49310.1元，合计50964.9元。曾新已支付2013年1月、2月的水电费24300元应当减除，减除后，曾新尚欠水电费26664.9元。
关于电梯维护费的问题。双方的合同约定电梯年审、维修费由曾新负责。蔡德志提供了2011年12月28日至2012年12月27日及2012年12月28日至2013年12月27日各3360元的电梯保养费发票，曾新虽然否认，但未提供证据反驳，也未提出应承担电梯维护费的具体数额，故应当承担举证不能的不利后果。根据合同的约定及曾新实际使用了电梯的事实以及已认定曾新应当支付租金的期限，原审法院认定应由曾新承担2011年12月28日至2013年7月31日的电梯保养费，即曾新应当承担电梯保养费5320元。
关于曾新转账10万元给蔡德志的问题。曾新主张该款是支付租赁厂房第二层的合同保证金。蔡德志主张该款是曾新借给其买房的款项，已经归还。根据双方租赁厂房第二层“合同签订时，曾新要交付10万元给蔡德志作为合同保证金”的合同约定，合同签订时间是2011年6月20日，曾新转账10万元的时间是2012年1月10日，此期间曾新并无另外交付过合同保证金给蔡德志，且蔡德志未提供证据证明借款关系及还款的事实，综合分析，曾新在未交付合同保证金的情况下借款10万元给蔡德志买房，不符合常理。因此，原审法院采信曾新的主张，认定转账的10万元是曾新支付合同保证金，蔡德志主张是借款及已归还，缺乏事实依据，原审法院不予采信。
关于蔡德志请求确认合同保证金84300元归其所有的问题。蔡德志主张84300元为曾新交付的合同保证金，曾新主张该款是支付2013年1月、2月的租金、水电费。原审法院根据查明的事实及证据已认定该款项属曾新支付2013年1月、2月的租金、水电费，故对蔡德志该项请求不予支持。
综上，曾新应当支付给蔡德志租金156000元、水电费26664.9元、电梯维护费5320元，合计187984.9元；蔡德志应当退还合同保证金10万元给曾新，相互抵消后，曾新尚应支付给蔡德志87984.9元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、曾新应当支付租金156000元、水电费26664.9元、电梯维护费5320元，合计187984.9元给蔡德志；蔡德志应当退还合同保证金10万元给曾新。相互抵消后，曾新尚应支付给蔡德志87984.9元，限曾新于原审判决发生法律效力之日起十日内支付；二、驳回蔡德志的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8154元，由蔡德志负担6154元，曾新负担2000元（受理费蔡德志已预交，不予退还，曾新负担的部分应在履行上述付款义务时径直付给蔡德志）。
宣判后，上诉人蔡德志不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院推定蔡德志在曾新搬离租赁厂房当月知道曾新违约并酌定2个月（同年6月1日至7月31日）为蔡德志应当采取适当措施的合理期限没有事实依据。实际上，蔡德志完全不知道曾新已搬离厂房，亦从未见过曾新所称的“告示”，曾新搬离厂房后亦未通知蔡德志。直至2013年10月31日，蔡德志因曾新拖欠租金及水电费决定起诉曾新，因证据收集需要爬进厂房抄水电表后才发现曾新已将大部分设备搬离厂房。二、原审判决蔡德志应当退还合同保证金10万元给曾新没有法律和事实依据。原审已认定曾新未按时支付合同期内租赁及水电费、电梯维护费已构成违约，而双方于2011年6月20日签订的租赁合同第七条约定“曾新不得拖欠蔡德志租金、水电费或政府部门各种费用，不能做出违反本合约约定的行为，否则当作毁约，蔡德志有权没收曾新合约金并终止合约”，故蔡德志可以没收曾新的合同保证金而无需退还。因此，蔡德志请求二审法院判令：1．撤销原审判决，改判曾新向蔡德志支付2013年10月31日前所欠租金及蔡德志无需退还合同保证金10万元给曾新；2．由曾新承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人曾新辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、原审法院推定蔡德志知道曾新违约，酌定2个月的租金作为赔偿是合理的。曾新已经通过打电话、手机短信等方式明确告知蔡德志，故蔡德志对曾新搬离厂房的时间是明知的。三、原审判决蔡德志退还保证金100000是正确的。蔡德志亦存在过错，其无故停电，给曾新的生产经营造成了不利影响，延误了曾新的交货时间，双方经过协商亦没有解决，曾新担心这种情况会再次发生，故决定终止合同搬离厂房。
二审期间，曾新提交短信记录，拟证明其于2013年4月30日向1370279****的手机号码发短信，内容为：“老蔡，厂房从5月1日交给你，有空过来我跟你把账结一下。”蔡德志确认上述手机号码为其所使用，但否认收到上述短信，亦未对该信息进行任何回复。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：曾新主张蔡德志分别于2012年11月、12月两次停电，对其生产经营造成不利影响，并申请证人黄某出庭作证。该证人是曾新的员工，其陈述蔡德志分别于2012年11月、12月对涉案厂房进行停电，导致贴片机受损，为此曾新支付维修费18万元，曾新搬离涉案厂房时曾粘贴告示。蔡德志对曾新主张的事实及上述证人证言均不予确认。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。蔡德志与曾新于2011年6月20日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行。该租赁合同约定合同期限届至2014年4月30日，但曾新于2013年4月却将机械设备搬离租赁厂房，并于2013年4月30日发手机短信至蔡德志1370279****的手机号码，表明涉案厂房从2013年5月1日交还给蔡德志。蔡德志确认上述手机号码为其所使用。曾新称蔡德志曾对涉案厂房于2012年11月、12月两次停电，给其生产经营造成不利影响，因担心类似情况会再次发生，故要求解除双方的租赁合同。为证明其主张，曾新于原审期间申请证人黄某出庭作证。证人黄某是曾新的员工。蔡德志对曾新的该主张及证人证言均不予确认。本院认为，曾新主张蔡德志的停电行为构成违约，故要求解除双方的租赁合同，但对此，曾新未能提供充分有效的证据予以证明，故本院对其该主张不予采纳。综合上述事实分析，本院认为，曾新作为承租人，在合同租赁期限内单方违约搬离租赁厂房并通知出租人收回厂房的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离厂房的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，蔡德志作为出租方，起诉要求解除双方的租赁合同，理据充分，本院对其该主张予以支持。至于合同解除的时间问题。蔡德志于2013年11月5日向原审法院提起本案诉讼，请求解除其与曾新签订的涉案租赁合同，其于诉讼期间亦明确表示其在起诉时已得知曾新已实际搬离涉案厂房，即其实际上亦于当时收回涉案厂房，故本院在综合考虑本案具体情况后，确定蔡德志与曾新于2011年6月20日签订的租赁合同于2013年11月5日解除。
关于租金的问题。原审认定曾新自2013年3月开始拖欠租金，双方当事人均没有针对此提起上诉，故本院对该事实予以确认。根据本院上述查明的事实，曾新于2013年5月1日前已实际搬离厂房，其亦通过发短信的方式告知蔡德志，蔡德志虽不确认收到该短信，但其确认接收该短信的手机号码确为蔡德志所使用，故本院认定曾新已将其搬离厂房的消息告知蔡德志。本院认为，鉴于租赁合同属于不可强制履行的合同类型，虽然曾新在合同租赁期限内单方搬离租赁厂房并通知出租人收回厂房的行为不具有单方解除合同的效力，但在曾新已明确表示不再承租并且已搬离厂房的情形下，蔡德志应负有善良注意义务，在合理期限内采取适当措施以避免损失的扩大。即蔡德志应及时解除合同、收回租赁物等。但本案蔡德志在明知合同无法继续履行的情形下，怠于履行合同的救济义务，并没有在合理期限内采取措施减少损失，由此所导致的扩大损失，蔡德志亦应承担部分责任为宜。综合考虑本案双方当事人的过错程度，本院酌定曾新应承担2013年5月1日至2013年7月31日期间的合理租金损失，2013年8月1日后的租金损失则应视为蔡德志怠于及时采取措施而造成的扩大损失，应由蔡德志自行承担。经查，双方的租赁合同约定2013年4月30日前每月租金为30000元，2013年5月1日至2014年4月30日每月租金为31000元，故曾新尚应向蔡德志支付2013年7月31日前的租金153000元（30000元／月×2个月＋31000元／月×3个月）。
关于保证金10万元应否退还曾新的问题。双方于2011年6月20日签订的租赁合同约定：合同签订时，曾新要支付10万元给蔡德志作为合约保证金，合同到期，退回保证金；曾新不得拖欠租金、水电费或政府部门各种费用，不得做出违反本合约约定的行为，否则当作毁约，蔡德志有权没收曾新合约金并终止合约。原审期间，曾新提供2012年1月10日的银行转账凭证，主张其向蔡德志支付了10万元合约保证金。蔡德志确认收到该10万元，但其于原审期间主张该10万元实质是曾新向蔡德志出借的款项，后蔡德志已归还。原审期间，蔡德志主张虽然合同约定保证金为10万元，但曾新只支付84300元，故其只请求确认合同保证金84300元归其所有。二审期间，蔡德志主张曾新于2012年1月10日银行转账支付的10万元为合约保证金，并请求无需退还该10万元给曾新。经查，蔡德志于原审期间主张保证金84300元的构成为2009年11月6日租赁合同期限届满后的50000元保证金及曾新于2013年1月19日转账支付的34300元，合计为84300元。曾新主张上述84300元是用以支付2013年1月、2月的租金6万元、水电费24300元。综合上述事实分析，本院认为，约定保证金为10万元的合同于2011年6月20日已签订，而2009年11月6日的租赁合同于2012年11月4日才期限届满，上述34300元的支付时间为2013年1月19日。曾新否认该84300元为2011年6月20日的合同保证金，并且提供2012年1月10日支付10万元的银行转账凭证，蔡德志主张该10万元为借款并已偿还，在曾新对此予以否认的情况下，蔡德志却未能提供任何有效证据予以证明，故原审法院采纳曾新的主张，认定2012年1月10日曾新通过银行转账支付的10万元为2011年6月20日租赁合同的保证金，而上述84300元是曾新用以支付2013年1月、2月的租金及水电费，并无不妥。本院已认定曾新在合同租赁期限内单方搬离租赁厂房并通知出租人收回厂房的行为不具有单方解除合同的效力，即曾新的上述行为已构成违约，根据双方2011年6月20日租赁合同的约定，蔡德志有权没收合同保证金。鉴于蔡德志起诉时仅主张合同保证金84300元归其所有，这是对其民事权利的自行处分，并无违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以照准。至于水电费、电梯维护费的支付问题。原审认定曾新尚需向蔡德志支付水电费26664.9元及电梯维护费5320元，双方当事人均没有针对此提出异议及上诉，故本院对原审确认的该部分事实予以维持。综上，曾新应当向蔡德志支付租金153000元、水电费26664.9元、电梯维护费5320元，合计184984.9元；蔡德志应当退还合同保证金15700元（100000元－84300元）给曾新。相互抵减后，曾新尚应支付给蔡德志169284.9元（184984.9元－15700元）。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人蔡德志上诉合理部分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第13号民事判决；
二、确认上诉人蔡德志与被上诉人曾新于2011年6月20日签订的《租赁合同》于2013年11月5日解除；
三、被上诉人曾新应当支付租金153000元、水电费26664.9元、电梯维护费5320元，合计184984.9元给上诉人蔡德志；上诉人蔡德志应当退还合同保证金15700元给被上诉人曾新。相互抵减后，被上诉人曾新尚应支付给上诉人蔡德志169284.9元，限被上诉人曾新于本判决发生法律效力之日起十日内支付；
四、驳回上诉人蔡德志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8154元，由上诉人蔡德志负担5137元，被上诉人曾新负担3017元；二审案件受理费4192元，由上诉人蔡德志负担2054元，由被上诉人曾新负担2138元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一五年六月二日
书 记 员 易嘉璇
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