广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民初字264号
原告中国农业银行股份有限公司梧州倒水支行，住所地梧州市长洲区倒水镇龙泉路208号。
代表人李飞，行长。
委托代理人陆守宁，中国农业银行股份有限公司梧州倒水支行副行长。
委托代理人程万庆，中国农业银行股份有限公司梧州河西支行副经理。
被告陀昆超。
被告陀华强。
原告中国农业银行股份有限公司梧州倒水支行与被告陀昆超、陀华强金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理，依法由审判员杨慎瑜独任审判，于2014年4月30日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司梧州倒水支行的委托代理人陆守宁到庭参加诉讼，被告陀昆超、陀华强经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司梧州倒水支行诉称，2001年3月7日，被告陀昆超以其父亲陀华强位于苍梧县狮寨镇大旭站X号房地产作抵押，向中国农业银行苍梧县支行狮寨营业所申请建房贷款本金4万元，陀昆超申请贷款用途为建房，借款本金于2021年3月6日到期。被告已欠20期贷款本息没有归还，截至2014年1月7日，被告陀昆超尚欠本金29311.96元，利息3944.52元。被告的行为已违反了与原告签订的《个人购买宅基地、购（建）房借款合同》的第五条约定，原告有权根据上述合同第七条的约定，收回已发放的款项。另外，为了确保银行资金安全，减少损失，原告有权要求担保人陀华强承担担保责任。为此，原告诉至法院，要求判令：1、解除原告与两被告签订的购房借款合同；2、被告陀昆超偿还贷款本金29311.96元及利息（至2014年1月7日止利息为3944.52元，往后所欠利息、复利、罚息按合同约定顺延另计）；3、被告陀华强以其所有的苍梧县狮寨镇大旭站房屋承担抵押担保责任。
原告中国农业银行股份有限公司梧州倒水支行向法庭提供的证据有：
1、被告身份证复印件；2、房地产抵押合同及抵押登记相关材料；3、申请书及借款合同；4、贷款放款凭证；5、被告所欠贷款本息凭证；6、贷款本息催收通知书；7、原告主体资格证明的相关文件。
被告陀昆超、陀华强未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告陀昆超、陀华强经合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，故本院对原告中国农业银行股份有限公司梧州倒水支行提供的证据予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
一、2001年2月18日，被告陀昆超以建房需要资金为由，向中国农业银行苍梧县支行狮寨营业所申请贷款40000元。2001年3月7日，中国农业银行苍梧县支行狮寨营业所与被告陀昆超签订一份（苍狮）桂农银购（建）房借字（2001）第01007号《个人购买宅基地、购（建）房借款合同》，双方约定：1、中国农业银行苍梧县支行狮寨营业所作为贷款人，被告陀昆超作为借款人；2、借款金额为40000元，借款期限自放款之日起共20年；3、借款利率按年利率5.58%执行，借款利息按月计付，结算日为每月20日；4、借款人在合同期内未按月偿还借款本息，贷款人对逾期部分计收逾期贷款利息和复利。
二、2001年3月7日，中国农业银行苍梧县支行狮寨营业所（抵押权人）与被告陀华强（抵押人）签订一份（苍狮）农银抵字（2001）第01007号《抵押合同》，双方约定：1、为确保陀昆超与抵押权人签订的《个人购买宅基地、购（建）房借款合同》的切实履行，保障抵押权人债权的实现，抵押人愿意为债务人与抵押权人依主合同所形成的债务提供抵押担保；2、担保的主债权种类、数额分别为长期贷款40000元，抵押人同意以其所有的位于苍梧县狮寨镇大旭站房屋作为抵押物；3、抵押人担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等抵押权人实现债权的一切费用。2001年3月7日，双方就抵押财产即苍梧县狮寨镇大旭站房屋办理了抵押登记手续，被担保的债权数额为40000元。随后，原告依约通过个人帐户向被告陀昆超发放贷款40000元。
三、2001年9月18日，中国人民银行苍梧县支行作出批复，同意撤销中国农业银行苍梧县支行狮寨营业所，其贷款业务由中国农业银行苍梧县支行长发营业所接收。2002年9月27日，中国人民银行苍梧县支行作出批复，同意撤销中国农业银行苍梧县支行长发营业所，其贷款业务由中国农业银行苍梧县支行倒水营业所接收。2006年11月19日，中国农业银行梧州分行发出通知，决定将中国农业银行苍梧县支行倒水营业所划归梧州分行直接管辖，并更名为“中国农业银行梧州倒水分理处”。2009年3月16日，中国农业银行改制为股份有限公司。2012年6月26日，中国银行业监督管理委员会梧州监管分局作出批复，同意中国农业银行股份有限公司梧州倒水分理处升格为支行，并更名为中国农业银行股份有限公司梧州倒水支行。
四、被告陀昆超没有依照合同约定的期限归还借款本息，至原告起诉时已拖欠20期贷款本息。截至2014年1月7日，被告陀昆超尚欠借款本金25066.45元、利息3195.82元、罚息439.97元、复利308.73元。
本院认为，中国农业银行苍梧县支行狮寨营业所与被告陀昆超签订《个人购买宅基地、购（建）房借款合同》，双方成立借款合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方均应依照合同履行各自的义务。现中国农业银行苍梧县支行狮寨营业所已被撤销，其贷款业务由原告中国农业银行股份有限公司梧州倒水支行接收，故中国农业银行苍梧县支行狮寨营业所在借款合同中享有的权利义务，由原告承担。中国农业银行苍梧县支行狮寨营业所已履行发放贷款义务，被告陀昆超作为借款人，应当依合同约定的期限偿还贷款本息，其拖欠20期贷款本息，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，合同解除的条件已成就，原告可以解除借款合同。现原告要求解除与被告签订的（苍狮）桂农银购（建）房借字（2001）第01007号《个人购买宅基地、购（建）房借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告陀昆超应向原告归还贷款本金25066.45元，并支付利息（截至2014年1月7日，利息为3195.82元，罚息为439.97元，复利为308.73元；从2014年1月8日起，利息、罚息、复利按照（苍狮）桂农银购（建）房借字（2001）第01007号《个人购买宅基地、购（建）房借款合同》约定的标准计算，计至生效判决规定的履行期限最后一日止）。
被告陀华强以其所有的位于苍梧县狮寨镇大旭站房屋作为陀昆超借款40000元的抵押，并办理了抵押登记，该抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，原告对上述抵押房屋享有抵押权，被告陀昆超不履行到期债务时，原告有权就该抵押房屋优先受偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条的规定，判决如下：
一、解除中国农业银行苍梧县支行狮寨营业所与被告陀昆超于2001年3月7日签订的（苍狮）桂农银购（建）房借字（2001）第01007号《个人购买宅基地、购（建）房借款合同》；
二、被告陀昆超应向原告中国农业银行股份有限公司梧州倒水支行偿还借款本金25066.45元，并支付利息（截至2014年1月7日，利息为3195.82元，罚息为439.97元，复利为308.73元，从2014年1月8日起，利息按照（苍狮）桂农银购（建）房借字（2001）第01007号《个人购买宅基地、购（建）房借款合同》约定的标准计算，计至生效判决规定的履行期限最后一日止）；
三、原告中国农业银行股份有限公司梧州倒水支行有权对被告陀华强所有的位于苍梧县狮寨镇大旭站抵押房屋优先受偿。
本案的诉讼受理费630元，减收收取315元，由原告中国农业银行股份有限公司梧州倒水支行负担40元，被告陀昆超、陀华强负担275元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审判员 杨慎瑜
二〇一四年五月十四日
书记员 郭 莹
附：
《中华人民共和国合同法》：
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格