上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第24442号
原告上海海狮食品油脂有限公司。
法定代表人瞿国萍。
委托代理人唐伯官，上海永乐律师事务所律师。
被告陈建升。
被告潘祖渭。
上述两被告共同的委托代理人陈建华，上海陈建华律师事务所律师。
上述两被告共同的委托代理人刘极军，上海陈建华律师事务所律师。
原告上海海狮食品油脂有限公司（以下简称海狮公司）与被告陈建升、潘祖渭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，先后于2014年9月10日、2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告海狮公司的委托代理人唐伯官及被告陈建升、刘极军的委托代理人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海狮公司诉称：2004年10月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定将原告所有的坐落于上海市浦东新区祝桥镇东大街XXX号房屋五、六、七层（包括设施、楼梯、电梯），一楼吧台、值班室、卫生间等出租给被告使用，承租期为10年，自2004年10月22日至2014年12月2日，约定的年租金为人民币（以下币种相同）28万元，约定承租方逾期三个月未交租金，出租人有权终止合同。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告在租赁房屋内设立上海竹桥宾馆有限公司，进行宾馆经营。2008年12月18日，被告在支付2009年度部分租金7万元后就不再支付租金，故被告尚欠2008年12月1日至2014年6月30日房屋租金147万元。期间，原告多次催交未果。被告租赁、使用房屋至今。被告拒付租金，根本违约，原告要求解除租赁合同合理合法，被告应按约定支付租金。因协商未果，故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判令解除原告和被告签订的《房屋租赁合同》，被告交还坐落于上海市浦东新区祝桥镇东大街XXX号五、六、七层（包括设施、楼梯、电梯），一楼吧台、值班室、卫生间等房屋、设施、设备；二、判令被告支付2009年12月1日至2014年6月30日的房屋租金共计1，283，300元，2014年7月1日起至本判决生效之日止按年租金28万元计算的房屋使用费，并支付上述逾期未付租金及逾期未付房屋使用费从2009年12月1日起至本判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算的利息。
被告陈建升、潘祖渭辩称：原告跟案外人王某某签订了合同。2008年7月，王某某与被告签订了宾馆的转让协议，原告与被告所签的合同落款是2004年11月11日，实际为2008年7月11日在原、被告与王某某的共同参与下签订的。被告支付给王某某转让费76万元，前后给了66万元，也给了原告租金28万元。被告是2008年7月份进驻宾馆，2009年6月份浦东法院执行庭找到宾馆说要查封拍卖了，并口头告知被告房屋现在不能经营了，但可以适当经营管理，可以申报债权。2004年4月起，房屋已被当时的南汇法院查封，被告后来看到了法院的公告，公告上面表示不能出租。2009年6月，法院第二次公告，被告回老家了，委派了管理人员住在宾馆里面，因为好多钱和设备都在宾馆里面需要管理，如果拍卖需要补偿。被告不同意原告的主张。原告和被告签订租赁合同的时候属于无权处分的，也没有告知法院要拍卖房屋的事实，导致双方签订租赁合同。（承租房屋）被告的损失很大，应该要原告对被告进行赔偿。
经审理查明：位于上海市浦东新区祝桥镇东大街XXX号的房屋于1998年10月14日登记于原告的名下，系争房屋上于1998年10月21日起设有抵押权人为中国银行上海市南汇支行、债权数额为25万元、债务履行期限从1998年10月21日至2003年10月20日的抵押登记，设有限制文件编号为（2000）济执字第181号、限制人为山东省济宁市中级人民法院的正式查封。2004年4月14日，上海市浦东新区人民法院（原上海市南汇区人民法院）出具《公告》致各承租人及居住人，《公告》的主要内容为：法院在执行被执行人为原告的一系列案件中，需对原告所有的位于上海市浦东新区祝桥镇东大街XXX号的海狮培训中心大楼拍卖；现通知所有承租人及居住人（除一楼商铺及祝桥食品站用房除外），应于2004年5月30日前搬迁出海狮培训中心大楼；逾期法院将强制执行。2004年10月11日，原告与案外人王某某签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》1），《合同》1约定：原告提供坐落于上海市浦东新区（原南汇区）祝桥镇东大街XXX号五、六、七层（包括现有设施、楼梯、电梯共用），一楼吧台、值班室、卫生间（以下简称系争房屋）给王某某承租；承租期限为3年，自2005年2月20日至2008年2月20日止；王某某承租经营旅馆业；每年租金6万元，分3年额定如下，2005年2月20日至2006年2月20日（装修期不计在内）6万元，2006年2月20日至2007年2月20日6万元，2007年2月20日至2008年2月20日6万元，3年共计18万元；……。2008年7月11日，王某某与被告签订《宾馆转让协议》（以下简称《协议》），《协议》约定：王某某将坐落于上海市浦东新区祝桥镇东大街XXX号（川南奉公路XXX号）“竹桥宾馆”转让给被告；宾馆转让费55万元，从2008年7月10日到2008年12月2日房租（王某某已付房东租金）11万元，合计66万元；被告继续履行2004年10月11日王某某与房东叶智春签订的《合同》1；债权债务，王某某经营期间由王某某承担，被告经营之日起由被告承担；签订意向协议书交定金16万元（已交王某某），签订正式协议付30万元，王某某负责证照变更，新照给被告，被告付清余款20万元，办照费用王某某负责；被告付款以王某某出具“收条”为依据。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》2），由被告自2008年7月11起与原告继续履行原告与王某某于2004年10月11日所签的《合同》1，《合同》2约定：承租期限自2008年7月11日起至2014年12月2日止；2007年12月至2008年12月28万元，2008年12月至2009年12月28万元，2009年12月至2010年12月28万元，2010年12月至2011年12月28万元，2011年12月至2012年12月28万元，2012年12月至2013年12月28万元，2013年12月至2014年12月28万元；被告承租经营旅馆业；每年租金为28万元；装修一切费用被告自理；合同履行期内，如遇不可抗力（如政府动迁、市政建设等对房屋产生影响）导致合同无法履行的，双方共同执行政府有关政策；被告按原告要求支付房屋租金，逾期三个月交租金，被告承租房屋擅自拆改结构或改变用途，原告有权终止合同；被告应合法经营，如利用租赁场所进行违法活动，原告有权终止合同；被告对原告所租房屋现状已充分了解熟知，愿与其合作；被告承租期满后，非移动物归原告，移动物（空调、彩电、家具）归被告，如有续租意向，应提前三个月申请，原告给予优先权。2008年7月7日，潘祖渭支付王某某定金16万元，并由王某某出具相应《收条》，该《收条》上注明：王某某负责将原房屋租赁合同王某某变更为潘祖渭。2008年7月11日至2008年8月20日，王某某收取潘祖渭支付的宾馆转让费共计50万元，并分别出具相应的《收条》给潘祖渭。2008年7月23日，上海市工商行政管理局南汇分局出具《备案通知书》给上海竹桥宾馆有限公司，备案事项为：董事、监事、经理、执行董事陈建升，监事潘祖渭。陈建升、潘祖渭为上海竹桥宾馆有限公司的两名股东。2008年11月18日至2009年3月31日期间，陈建升支付被告2009年的全部房租28万元。2009年6月30日，上海市浦东新区人民法院（原南汇区人民法院）出具《公告》，主要内容为：法院为办理被执行人为原告的系列执行案件之需要，将对先前已由法院查封、登记在原告名下、坐落于上海市浦东新区祝桥镇东大街XXX号的海狮培训大楼进行评估拍卖；为切实保护正在租赁使用上述大楼的各方当事人利益，依据相关法律规定，进行如下公告，一、任何人与被执行人原告及其股东叶智春、瞿国萍、黄迎春就海狮培训大楼达成过房屋租赁协议且已经到期的，请于2009年7月15日之前自行搬离，租赁协议期限未过的，请于2009年7月15日之前持相关书面证明材料向法院执行庭进行申报，逾期不搬离又不申报的，法院将依法进行强制执行；二、被执行人原告股东叶智春、瞿国萍、黄迎春应于2009年7月15日前向法院报告被执行人原告目前的财产状况，逾期不报告或虚假报告的，法院将依法追究其法律责任。2009年7月13日，被告与其他租赁上海市浦东新区祝桥镇东大街XXX号的海狮培训大楼的承租户联名向上海市浦东新区人民法院（原南汇区人民法院）致函书面申报，函件的主要内容为：如果法院张贴公告将对海狮培训大楼进行评估拍卖系事实，承租户将配合法院的执行工作，同时承租人是合法的承租人；应法院的要求向法院申报相应的房屋租赁协议等书面证明材料；租赁户都是持执照经营的合法者，恳请法院在执行时应切实维护租赁户的正当权益，并尽可能减少在当地百姓中对租赁户经商的影响。被告自向法院申报租赁系争房屋的书面材料后至今，未向原告支付租金。期间，原告的股东叶智春曾于2014年3月23日、2014年3月24日通过手机发短信联系被告潘祖渭，要求被告支付租金，之后被告并未支付租金。
以上事实，有沪房地南汇字（1998）第002125号《上海市房地产权证》，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿土地状况信息》、《上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息》、《上海市房地产登记簿房地产权利限制状况信息》，《房屋租赁合同》，上海竹桥宾馆有限公司的《企业法人营业执照》、《备案通知书》、《上海竹桥宾馆有限公司股东（发起人）名录》、上海市服务业发票，被告与其他租赁上海市浦东新区祝桥镇东大街XXX号的海狮培训大楼的承租户联名向上海市浦东新区人民法院（原南汇区人民法院）出具的函件，《合同》1、《合同》2，《宾馆转让协议》，上海市南汇区人民法院先后于2004年4月14日、2009年6月30日出具的《公告》，《收条》，短信记录，原、被告的当庭陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：《合同》2系原、被告关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。一、本案的争议在于系争房屋在被法院司法查封后被告是否可以拒付租金。本院认为，本案中被告不能拒付租金。具体理由为：（一）被告拒付租金没有法律及合同依据。原、被告在《合同》2中未约定系争房屋被司法查封原告即不得向被告收取房租，法律也未明令规定被司法查封的房屋不得出租。（二）系争房屋被司法查封并未影响原告实际使用系争房屋。系争房屋的产权被司法查封，不能被转让，但系争房屋上并未被张贴封条，被告仍可实际使用系争房屋。虽然在被告租赁期间，法院曾在系争房屋处张贴将对系争房屋进行估价拍卖的《公告》，但后经被告等租赁户书面向法院申报后系争房屋此后并未实际被估价拍卖，被告此后一直使用系争房屋至今。（三）被告称系争房屋被司法查封、将被拍卖影响被告的经营，但被告并未举证证明自知道系争房屋被司法查封可能被估价拍卖后曾向原告提出解除租赁合同并要求原告赔偿损失。二、关于原告要求判令解除原告和被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告交还坐落于上海市浦东新区祝桥镇东大街XXX号五、六、七层（包括设施、楼梯、电梯），一楼吧台、值班室、卫生间等房屋、设施、设备的诉讼请求之处理意见。双方在《合同》2中约定，被告按原告要求支付房屋租金，逾期三个月交租金，原告有权终止合同。原、被告在《合同》2中未明确约定支付租金的时间，故原告可以随时向被告催讨房租。原告曾于2014年3月23日向被告催讨房租，自原告向被告催讨之日起三个月后即截止2014年6月23日止，被告仍未支付原告自2009年12月1日起的房租，原告即有权解除合同，被告于2014年7月23日收到原告要求解除租赁合同的起诉状副本，故本院确认原、被告所签的《合同》2于2014年7月23日解除。三、原告要求判令被告支付2009年12月1日起至2014年6月30日止的房屋租金共计1，283，300元，2014年7月1日起至本判决生效之日止按年租金28万元计算的房屋使用费，并支付逾期未付租金及逾期未付房屋使用费从2009年12月1日起至本判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算的利息的诉讼请求之处理意见。被告一直租赁使用系争房屋，且未支付2009年12月1日至今的房租及房屋使用费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告应支付原告自2009年12月1日起至2014年7月23日止按年租金28万元计算的房屋租金、自2014年7月24日起至本判决生效之日止按年租金28万元计算的房屋使用费。鉴于原告自2014年6月23日起未收到被告的上述房屋租金及房屋使用费，存在银行存款利息损失，故被告应支付原告上述逾期未付房屋租金本金、逾期未付房屋使用费本金自2014年6月23日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期存款利率标准计算的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海海狮食品油脂有限公司与被告陈建升、潘祖渭2008年7月11日签订的《房屋租赁合同》于2014年7月23日解除，被告陈建升、潘祖渭于本判决生效之日起十日内按照双方“非移动物归上海海狮食品油脂有限公司，移动物（空调、彩电、家具）归陈建升、潘祖渭”的约定返还原告上海海狮食品油脂有限公司上海市浦东新区祝桥镇东大街XXX号房屋五、六、七层（包括设施、楼梯、电梯），一楼吧台、值班室、卫生间等；
二、被告陈建升、潘祖渭于本判决生效之日起十日内支付原告上海海狮食品油脂有限公司自2009年12月1日起至2014年7月23日止按年租金28万元计算的房屋租金、自2014年7月24日起至本判决生效之日止按年租金28万元计算的房屋使用费；被告陈建升、潘祖渭于本判决生效之日起十日内支付原告上海海狮食品油脂有限公司上述逾期未付房屋租金本金、逾期未付房屋使用费本金自2014年6月23日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期存款利率标准计算的利息损失。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17，480元，减半收取计8，740元，由被告陈建升、潘祖渭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一四年十一月十八日
书记员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。