江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜中民四终字第8号
上诉人（原审原告）：胡大林，男，1965年3月4日出生。
委托代理人：余德洪，江西日泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：奉新伟星鑫福房地产有限公司，住所地江西省奉新县新吴大道288号。
法定代表人：刘婷，该公司执行董事。
委托代理人：金小喜，江西康拓律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：福建省浦口建筑工程有限公司，住所地福建省连江县浦口西路178号。
法定代表人：滕孝清，该公司董事长。
委托代理人：范建新，江西阳明阳律师事务所律师。
上诉人胡大林因与被上诉人奉新伟星鑫福房地产有限公司（以下简称伟星房产公司）、福建省浦口建筑工程有限公司（以下简称浦口建筑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省奉新县人民法院（2013）奉民一初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吴刚担任审判长，与审判员黄若凡、代理审判员黄泰文参加的合议，书记员李星宇担任记录，于2015年2月9日向被上诉人浦口建筑公司进行了法庭调查，其委托代理人范建新到庭接受了调查；又于2015年2月13日公开开庭审理了本案。上诉人胡大林及委托代理人余德洪，被上诉人伟星房产公司委托代理人金小喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年4月10日，伟星房产公司与浦口建筑公司签订建设工程施工合同，发包人为伟星房产公司，承包人为浦口建筑公司南昌分公司。工程名称、承包范围为滨江世纪城13#、17#楼土建工程。开工日期2011年4月13日、竣工日期2012年4月13日，合同工期366天，合同价款8366000元。2011年3月27日，余名鹏与伟星房产公司签订《奉新伟星鑫福滨江世纪城13#、17#楼建设工程施工承包补充合同》，发包人为伟星房产公司，承包人为浦口建筑公司南昌分公司：余名鹏。工程名称：滨江世纪城13#、17#楼。承包方式：本工程以包工包料的方式承包施工，每平方米建筑面积单价为700元包干（含水泥材料税务发票）；合同工期426天。合同另约定本合同是《建设工程施工合同》的补充，具有同等法律效力，若《建设工程施工合同》与本合同有矛盾，以本合同为准。伟星房产公司在合同上加盖合同专用章，余名鹏以个人名义在合同上签字。2013年8月，滨江世纪城13#、17#楼完工，但至今未验收备案。
2012年9月，胡大林以余名鹏尚欠其借款55万元为由，要求余名鹏通过以其在伟星房产公司工程款抵扣购房款的形式在伟星房产公司购买商品房。2012年9月25日，胡大林、易军（时任伟星房产公司法定代表人）、余名鹏经协商一致同意胡大林的抵扣要求。为此，胡大林与伟星房产公司签订了商品房买卖合同，合同约定由胡大林购买伟星房产公司开发的滨江世纪城第17幢1单元701号商品房一套，建筑面积为162.18㎡，单价为3957.6元／㎡，总价641844元，付款方式为一次性付款，即买受人在签合同时首付款58万元，余款61844元于2012年10月20日一次性付清。出卖人应当在2013年6月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经分期综合验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房买卖合同加盖了伟星房产公司合同专用章及法人代表易军的印章。同日，胡大林除以余名鹏工程款抵扣购房款55万元外，另行缴纳购房款3万元，伟星房产公司出具金额为58万元的商品房预（销）售款专用收款收据，2012年11月7日，胡大林向伟星房产公司缴纳购房款61844元。由于伟星房产公司未交付房产，胡大林提起本案诉讼，要求：一、伟星房产公司交付房产，并自2013年6月19日至实际交房之日按照已交房款日万分之二的比例支付违约金；二、伟星房产公司为其办理房产证、土地证，并支付逾期办证违约金3209.22元。
原审法院认为，一、关于胡大林与余名鹏之间的债权、债务问题。胡大林提交的借条、银行承兑汇票系复印件，显示55万元借款分别于2012年4月12日、7月11日二次所借，二张借条金额分别为30万元和25万元。而余名鹏在庭审中陈述，胡大林给付银行承兑汇票的时间大概是2012年2、3月份，汇票有3、4张，其出具了一张55万元的借条。余名鹏的陈述与胡大林的陈述及提供的证据自相矛盾。胡大林主张余名鹏向其借款55万元无其他直接、合法、有效证据予以证实。结合余名鹏涉及其他多起大额的民间借贷诉讼，且余名鹏与胡大林系朋友关系，故在无其他直接证据证实借贷关系属实的情况下，对胡大林与余名鹏之间的债权债务关系不予认定。二、关于本案《商品房买卖合同》的效力问题。胡大林、伟星房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规规定，合同合法、有效。该合同虽未经登记备案，但并不影响合同的成立。胡大林虽然未按约定有效的全部交纳购房款641844元，但对此伟星房产公司亦存在一定的过错，故胡大林可要求伟星房产公司继续履行合同或解除合同。如要求伟星房产公司继续履行合同，胡大林应交纳剩余55万元购房款，伟星房产公司应在胡大林付清剩余购房款后按合同约定交付房屋，并办理房屋所有权证、土地使用权证，办理所需契税和费用由双方依照法律、法规规定或合同约定承担。三、关于伟星房产公司与余名鹏之间签订的补充协议的效力问题。浦口建筑公司请求法院认定余名鹏与伟星房产公司签订的补充协议无效，认定余名鹏承诺以滨江世纪城13#、17#楼项目工程款与胡大林进行的债权、债务转让行为无效。本案属于商品房买卖合同纠纷，浦口建筑公司的请求属于建设工程施工合同法律关系，且余名鹏亦不是本案的当事人，其请求不属于本案审理范畴，故对浦口建筑公司的请求在本案中无法处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、驳回胡大林要求奉新伟星鑫福房地产有限公司交付滨江世纪城第17幢1单元701室商品房和办理房屋所有权证、土地使用权证并支付违约金的诉讼请求；二、驳回福建省浦口建筑工程有限公司要求认定余名鹏与奉新伟星鑫福房地产有限公司签订的补充协议无效，认定余名鹏承诺以滨江世纪城13#、17#楼项目工程款与胡大林进行的债权、债务转让行为无效的诉讼请求。案件受理费10450元，由胡大林负担。
上诉人胡大林对以上判决不服，向本院提出上诉，其理由如下：一、一审判决程序不公。1、本案是一起简单的商品房买卖合同纠纷，但一审开庭四次，审理了10个多月，违反了民事诉讼法6个月的审限规定；2、一审同意第三人参加诉讼，明显不符合民事诉讼法的有关规定；3、一审明显偏袒伟星房产公司，伟星房产公司并不否定其开具的58万元收款收据的真实性，也没有提供证据证明未在余名鹏的工程款中扣减55万元的预支款，在此情况下一审法院却要上诉人提供借款凭证，违反了民事诉讼证据规定中有关举证责任分配规定。二、一审判决认定事实错误。1、错将与本案无关的事实进行审理，上诉人与余名鹏的借款关系并无纠纷，更未诉至法院；2、错将真实的借款行为认定为虚假事实，将余名鹏因时隔久远对承兑汇票的日期、张数的记忆不清，错误的认定上诉人与余名鹏不存在借款关系；3、故意对本案争议的重要事实——收款收据的证据效力不做认定，伟星房产公司向上诉人开具了2张收款收据，直至上诉人起诉的一年多时间均没有提出异议，该两张收款收据足以证明上诉人已经付清了合同约定的购房款。三、一审判决存在实体权益的处理错误。由于一审判决在认定事实方面的根本性错误，导致实体处理错误。总之，一审判决审判程序、认定事实和实体处理都存在根本性错误。为此，请求二审查明事实，正确适用法律，撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人伟星房产公司答辩称：一、一审不存在程序不公的问题。本案虽是商品房买卖合同纠纷，但房款涉及债权转让问题，一审对上诉人与余名鹏的债权债务关系进行审查并无不当。二、本案债权转让关系不能成立。余名鹏只是浦口建筑公司的工程承包人，对工程款没有支配权，未经授权无权领取工程款。三、上诉人与余名鹏之间的债权债务关系无法认定。余名鹏的证言与上诉人的陈述均完全不一致，庭审中两次陈述前后矛盾，且借款没有还款时间和利息约定，足以说明没有借款的事实，故请求二审法院维持一审判决。
被上诉人浦口建筑公司未书面答辩，其在法庭调查时，口头请求二审法院维持一审判决。
本院经审理查明，一审查明的主要事实属实。上诉人胡大林二审提供了一份余名鹏书写的《证明》，用以证明因工程建设购买钢材，向胡大林借款55万元，并在伟星房产公司借支工程款55万元还给了胡大林，胡大林又将该款用于了购买伟星房产公司的房产，伟星房产公司扣减了其55万元工程款后，还支付过200多万元的工程款。而对于一审时所陈述的借款时间和承兑汇票时间不一致，也是由于时隔一年多，记错了时间的原因。本院认为，上诉人并未提供余名鹏借支55万元和领取工程款的相关凭证，对该证据依法不予认定。被上诉人伟星房产公司和浦口建筑公司均未提供新的证据。因此，本院对一审查明的事实予以确认。另外，一审遗漏了部分事实，二审补充如下：余名鹏因涉及多起案件的诉讼和执行，奉新县人民法院已经向伟星房产公司下达协助执行通知书，要求扣留、冻结余名鹏尚未领取的工程款。
本院认为，本案争议的焦点就是债权转让的效力问题。按照法律规定债权转让必须具备以下条件才能有效：一是必须有有效存在的债权；二是债权的转让人与受让人必须就债权让与达成合意；三是转让的债权必须具有可让与性；四是必须有转让通知。本案中，首先债权转让人余名鹏与债务人伟星房产公司签订了工程施工合同，余名鹏作为工程的实际承包人，承包建设了相关工程项目，伟星房产公司也并不否认欠付余名鹏工程款的事实，因此伟星房产公司与余名鹏之间存在债权债务关系；其次，转让人余名鹏与受让人胡大林就债权转让达成了合意，并且通知了债务人伟星房产公司，伟星房产公司亦向胡大林开具了交纳房款的财务收据，这表明伟星房产公司不仅同意该转让行为，且向受让人胡大林履行了偿还债务的义务，至此债权转让行为已经完成，伟星房产公司与胡大林之间形成了房屋买卖关系。由于本案的债权转让行为系余名鹏、胡大林、伟星房产公司真实的意思表示，不违反法律、法规强制性和禁止性规定，也不损害国家、集体和个人利益，应认定合法有效。胡大林已按商品房买卖合同的约定支付了购房款，伟星房产公司应当按照合同约定的期限交付房屋。故对胡大林要求伟星房产公司交付房屋和办理房产证、土地使用权证、支付逾期交房违约金的诉讼请求依法应予支持。
综上，一审判决主要事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。另外，作为本案的第三人浦口建筑公司在本案中并没有诉权，一审驳回其诉讼请求亦属程序错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销江西省奉新县人民法院（2013）奉民一初字第223号民事判决；
二、限奉新伟星鑫福房地产有限公司于本判决生效之日起十日内将滨江世纪城第17幢1单元701室商品房交付给胡大林，并自2013年6月19日起至房屋实际交付之日止，按日支付已交房款万分之二的逾期交房违约金；同时在商品房交付使用后二十日内为胡大林办理房屋所有权证、土地使用权证，所需费用按照合同约定承担。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10450元，二审案件受理费10450元，共计20900元，由奉新伟星鑫福房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 刚
审 判 员 黄若凡
代理审判员 黄泰文
二〇一五年三月十日
书 记 员 李星宇