广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第475号
上诉人（原审被告）：尹长深。
委托代理人：谢少波，系广东东方大卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司。
法定代表人：尹伟培。
委托代理人：黄日森、蔡莉雅。
原审第三人：江门市金承金属制品有限公司（江门市金丞五金制品有限公司）。
法定代表人：谭炽荣。
委托代理人：谢少波，系广东东方大卫律师事务所律师。
上诉人尹长深因与被上诉人江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司（以下简称木朗公司）、原审第三人江门市金承金属制品有限公司（以下简称金承公司）租赁合同纠纷一案，不服江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年6月21日，木朗公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除尹长深的租地合同且木朗公司无须补偿；2、解除尹长深转租给金承公司的转租合同；3、尹长深立刻撤离木朗公司出租给其的木朗白鲁商住用地；4、尹长深承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：2005年11月15日，木朗公司委托某村民委员会与尹长深签订《木朗村白鲁商住用地租地合同》，约定木朗公司出租木朗村白鲁浪地段给尹长深兴建简易厂房，租赁期限为2006年6月1日起至2020年12月底止；还约定：“租赁期内，如遇国家或集体规划使用该地段时，甲方提前在两个月通知乙方撤离，乙方必须在甲方限期内无条件撤离，甲方不作任何补偿。”
租赁期间，尹长深在没有被授权转租且没有经过木朗公司同意的情况下将其承租的涉案土地转租给金承公司，现该地段上企业名称为金承公司。
因争讼土地使用权（新府国用［出2002）字第2104612号国有土地使用证）的用途是商品住宅，国家及集体对该地段已统一规划使用，木朗村委会于2012年9月30日发出公告和于2012年10月15日会议上通知尹长深撤离其租赁的土地，但尹长深拒绝撤离。木朗村委会又于2013年1月16日以公告形式通知尹长深撤离，尹长深同样拒绝撤离。
尹长深转租行为都没有得到木朗公司同意，根据我国《合同法》第224条第2款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，且合同没有约定租户有转租权，租户擅自转租已属违约，故请法院解除尹长深转租给金承公司的转租合同。
根据我国《合同法》第45条第1款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”因争讼土地现由国家和集体已统一规划使用，木朗村委会已按照合同约定提前两个月通知尹长深撤离，合同解除条件已成立，故解除该租赁合同且木朗公司无须补偿并要求尹长深立刻撤离木朗村白鲁商住用地。
尹长深和金承公司共同答辩称：木朗公司请求判令解除双方之间的租赁合同没有任何的事实和法律依据。1、木朗公司认为尹长深存在擅自转租的行为不是事实。尹长深承租涉案的土地进行厂房的建设，在完成厂房建设之后利用厂房进行相关的经营活动符合双方合同的约定，并没有违反合同的行为，而且尹长深将涉案厂房用于成立金承公司，木朗公司积极予以配合并出具相关证明以便办理工商营业执照。该公司从2007年成立以来，木朗公司从来没有提出任何异议，其认为尹长深存在擅自转租不能成立。2、木朗公司请求解除合同的原因是存在国家征用涉案土地，这根本也不属实。涉案土地在2002年办理土地证时用途就是商住用途，到目前为止，土地的性质还是商住用途，没有发生任何的变更。涉案土地是木朗公司自己利用进行房地产开发，属于自用的性质，而非国家征用的性质。根据国家征用的相关法律法规，征用是为了公共利益，而且必须对土地征用的上盖物进行相应的补偿，涉案土地到目前为止没有任何一家行政机关对相关的土地进行征用以及作出相应的补偿方案。综上所述，木朗公司与尹长深所签订的租赁合同合法有效，应当继续履行。如果木朗公司一定要求解除合同，必须对尹长深因此所遭受的全部损失承担补偿责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2005年11月15日，木朗公司委托其主管单位杜阮镇某村民委员会与尹长深订立《木朗村白鲁商住用地租地合同》，木朗村委会为甲方出租人，尹长深为乙方承租人，协议内容约定：“甲方出租用地给乙方兴建简易厂房，实用面积1178平方米，道路占用面积380平方米，租赁期限从2006年6月1日起至2020年12月底止。合同书第9条约定：“如遇国家或集体规划使用该地段时，甲方提前在两个月通知乙方撤离，乙方必须在甲方限期内无条件撤离，甲方不作任何补偿。”合同还约定租金计算和交付办法等条款。此后，木朗公司依约交地给尹长深建造简易厂房使用。期间，尹长深将建造的厂房出租给金承公司。对尹长深出租厂房给金承公司而产生的土地转租行为，尹长深没有证据证明是经木朗公司同意的。
2012年，木朗公司经木朗村集体研究决定并报政府相关部门批准，将白鲁浪（土名）40亩商住用地规划并开发建设“某华府”商住小区。同年，木朗公司曾召集尹长深等全部租户，宣布明确基于上述理由要求提前解除租地合同，并先后曾张贴公告限期要求租户拆迁。期间，部分租户与木朗公司先后陆续达成拆迁补偿协议。木朗公司与尹长深就提前解除合同和拆迁补偿问题各持己见，无法达成协议。
原审判决理由和结果
原审法院认为，木朗公司是集体经济性质，是由某村民委员会投资开办的集体企业，其职能担负着集体经济发展和落实集体经济计划工作，经营范围包括有房地产开发等。涉讼的土地性质属商住用地，木朗公司依法取得使用权。过去，由于木朗公司未有条件开发利用该土地，而将整片商住用地短期流转分散出租给尹长深等承租人为工业或商业用途。随着形势的发展，木朗公司现经政府相关部门批准将该片土地建设商住小区，符合当地总体规划，有利集体经济发展，对木朗公司的行为，依法应予支持。尹长深认为租赁合同期限未满而拒绝搬迁。本案当事人争议的焦点是：木朗公司要求提前解除租赁合同的条件是否成就？
根据我国《合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，经审查，双方在订立的《租赁场地协议书》第六条第（1）项约定，如遇集体规划用地或国家征用的情形，木朗公司应提前一个月通知，尹长深应无条件撤离，同时终止合同，且木朗公司不作任何经济补偿。很明显，双方当事人在签订合同时已约定解除合同的条件，现木朗公司主张解除合同的条件成就，并已履行义务提前通知尹长深，故木朗公司请求解除租赁合同，理据充分，依法应予支持。诉讼中，原审法院经反复调解，建议双方解除合同并由木朗公司参照其他有约定解除合同应作经济补偿计算的办法适当给予补偿处理，木朗公司接受建议，而尹长深的要求过分高于其他租户致双方无法达成协议，原审法院对此不作强制调整。
关于木朗公司请求解除尹长深与金承公司的转租合同问题。经审查，尹长深未经木朗公司同意而将土地随厂房一并转租给金承公司，其行为无效。根据《合同法》第二百二十四条关于“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，木朗公司行使合同解除权理据充分，应予支持。而对于尹长深与金承公司的转租合同关系，由于其相互之间的转租行为无效，木朗公司与金承公司不存在民事权利义务关系，本案调整的对象是木朗公司、尹长深之间的租赁关系问题，故此，对尹长深与金承公司的转租关系不作处理，双方若因此产生纠纷可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除木朗公司与尹长深于2005年11月15日订立的《木朗村白鲁商住用地租地合同》，尹长深应在本判决生效后十天内拆除建在租赁的土地上的建筑物，将土地交回木朗公司，木朗公司不承担拆迁补偿责任。
二、江门市金承金属制品有限公司（金丞公司）应在前款规定期限内腾退厂房给尹长深。
本案受理费2243元，由尹长深负担。
当事人二审的意见
尹长深不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原判，驳回木朗公司的全部诉讼请求。2、木朗公司承担全部的诉讼费用。主要事实和理由是：（一）原审将涉案土地经过政府规划批准开发建设“某华府”商住小区认定为集体规划使用涉案土地是错误的。1、涉案土地不存在集体重新规划事实。木朗公司取得涉案土地之日起，关于土地的性质、用途从来都没有发生过任何的规划变更，一直都是商住用地，现有的规划许可证只是2002年规划用地的一个延续。涉案土地在出租给尹长深之前的规划和现有的规划没有改变。发改委及国土局、环境保护局的文件，只是木朗公司开发用地的相应批复，而不是集体规划用地。建设规划许可证也是建设工程所涉及到的问题，并不属于用地的范畴。2、涉案土地是木朗公司单方为了追求自己的经济利益转让给第三方开发商品楼小区用于向社会出售，并非为了整个集体规划使用涉案土地兴建村民公共物业或者作为村民福利用房。3、木朗公司从来没有提供过关于涉案土地转让给第三方开发商住楼是经过合法有效的程序并形成决议的。（二）原审认定尹长深擅自将涉案厂房转租给金承公司是错误的。1、尹长深将涉案厂房租赁给金承公司使用，木朗公司从金承公司成立以来是知道的，木朗公司开具了住所地证明供金承公司办理公司登记。木朗公司从来没有对金承公司租用厂房提出异议，视为默认同意。2、金承公司租用的为尹长深的厂房，并非直接租用尹长深的土地，所以在合同中并没有明确在涉案土地建好厂房后禁止再行出售。（三）原审认为木朗公司同意参照其他有约定补偿的标准给予尹长深作为解除合同后的适当补偿，但尹长深要求过高无法达成调解的认定并不符合事实。事实上，木朗公司仅在法庭上表示愿意赔偿几万块钱，并非是尹长深要求过高无法达成调解。（四）根据我国的城乡规划法的有关规定，只有县、市一级的规划部门才依法具有相应的规划权，而木朗公司作为一个有限责任公司，无权进行所谓的集体规划，所以在合同中，有关集体的规划作为合同解除约定条件的条款，本身就是无效条款。
金承公司的陈述意见与尹长深的上诉意见一致。
二审期间，木朗公司提交了如下证据：江门市蓬江区木朗金某丙水电安装工程部（现变更为江门市蓬江区金某丙市场物业管理站）的工商资料，证明木朗公司的股东之一江门市蓬江区木朗金朗水电安装工程部是由木朗村委会投资设立的。
经质证，尹长深认为对木朗公司提交的证据不属于新证据，而且木朗公司是有限责任公司，也没有蓬江区金某丙市场物业管理站是木朗公司股东的相关证据材料。金承公司的质证意见与尹长深的质证意见一致。
经审查，木朗公司提交的证据虽不属于二审中新的证据，但该证据证明江门市蓬江区金朗市场物业管理站是木朗村委会全资设立，该证据对认定本案事实有重大影响，故本院予以采信。
尹长深、金承公司没有提交新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明部分除“2012年，木朗公司经木朗村集体研究决定并报政府相关部门批准，将白鲁浪（土名）40亩商住用地规划并开发建设‘某华府’商住小区。同年，木朗公司曾召集尹长深等全部租户，宣布明确基于上述理由要求提前解除租地合同，并先后曾张贴公告限期要求租户拆迁。期间，部分租户与木朗公司先后陆续达成拆迁补偿协议”等相关内容因证据不足，本院不予确认之外，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
另查明：《木朗村白鲁商住用地租地合同》第九条约定：“租用期内，如遇国家或集体规划使用该地段时，甲方提前两个月通知乙方撤离，乙方必须在甲方限期内无条件撤离，甲方不作任何补偿，但可协助乙方向征用单位索赔。如乙方中途退出或违约时，甲方有权终止合同，收缴建筑物并不作退回预付款，不作任何补偿。”
尹长深于2005年11月15日与木朗公司签订租赁合同后，在租赁土地上建造厂房并转租给金承公司，金承公司以涉案厂房为经营住所，于2007年9月12日经工商登记而设立，此后一直在该处生产经营至今。
又查明：木朗公司是有限责任公司，其投资者为江门市蓬江区杜阮镇某村民委员会和江门市蓬江区木朗金某丙水电安装工程部，经营范围为房地产开发、物业管理、建筑材料和五金交电销售。江门市蓬江区木朗金某丙水电安装工程部于2013年6月19日变更企业名称为江门市蓬江区金某丙市场物业管理站。江门市蓬江区金某丙市场物业管理站为集体所有制企业，投资者为江门市蓬江区杜阮镇某村民委员会。
再查明：2001年6月13日，新会市建设局对木朗公司位于杜阮镇木朗村白鲁浪的商住用地项目颁发了号《建设用地规划许可证》。该许可证规定该证自颁发之日起，有效期为六个月，逾期未使用，该证自行失效。
2013年1月21日，江门市蓬江区国土规划和环境保护局同意木朗公司所报的位于杜阮镇江杜东路南侧（土名木朗村白鲁浪地段）的某华府小区规划，并于2013年3月26日向某公司颁发江规建字第号至号《建设工程规划许可证》。
2013年5月9日，江门市发展和改革局向某公司作出《关于江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司兴建某华府小区项目核准的批复》，同意木朗公司按城市规划在杜阮镇木朗村白鲁浪（土名）地段兴建某华府小区项目，建设期限为2013年至2015年。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案租赁合同约定的解除条件是否已成就的问题；二、关于木朗公司以尹长深擅自转租为由要求解除转租合同的问题；三、涉案租赁合同解除之后的法律后果问题；四、关于转租合同能否继续履行及金承公司应否腾退厂房的问题。
关于涉案租赁合同约定的解除条件是否已成就的问题。《木朗村白鲁商住用地租地合同》第九条约定：“租用期内，如遇国家或集体规划使用该地段时，甲方提前两个月通知乙方撤离，乙方必须在甲方限期内无条件撤离，甲方不作任何补偿，但可协助乙方向征用单位索赔。如乙方中途退出或违约时，甲方有权终止合同，收缴建筑物并不作退回预付款，不作任何补偿。”从该合同条款的内容看，其中约定了出租人可以解除合同的条件以及合同解除后对于租户在承租地块上兴建的厂房的补偿方法。对此，本院详细分析如下：一、根据该条款的约定，“如遇国家或集体规划使用该地段时”，只要出租人发出解除合同的通知，该通知到达对方之后，则租赁合同在两个月后即告解除。二、判断该约定解除条件是否成就，关键在于准确理解双方当事人约定“如遇国家或集体规划使用该地段时”相关内容的真实含义。1、涉案租赁地块属于商住用地，租赁合同的双方当事人在缔约之时理应清楚该地块日后必将用于商业投资开发用途，而由租户用作简易厂房使用14年的可能性并不大。因此，双方当事人在合同中特别约定此解除条款，待该地块按照规划需进行商业投资开发之时，出租方即要收回土地，交由实际用地人进行开发使用。可以说，租赁地块在履行租赁合同的过程中有可能被出租人提前收回的风险，承租人在缔约之时是理应预见到的。2、木朗公司的股东是木朗村委会和金某丙物业管理站，而金某丙物业管理站的投资者也是木朗村委会，因此木朗公司实质上是木朗村委会全资设立的公司，木朗公司按照规划使用该土地建设“某华府小区”，应当可以理解为村集体按照规划开发使用该土地。3、根据本案已查明的事实，涉案地块被规划为用于建设某华府小区，建设年限为2013年至2015年。在此情况下，木朗公司为满足“某华府小区”开发建设的需要，按照上述合同条款的约定，有权通知承租人解除涉案的租赁合同。木朗公司向承租人通知解除合同确实是土地规划和开发建设的需要，并非恶意毁约而不愿继续履行租赁合同。何况，在涉案土地已经规划作为“某华府小区”的建设，建设期限为两年，按照《建设工程规划许可证》对于建设施工的期限要求，木朗公司请求承租人及时交还土地用于建设施工具有合理性和紧迫性。从另一方面看，承租人继续利用该土地上建造的厂房进行生产经营的合同目的已经无法实现，也应当解除合同。4、基于上述理由，木朗公司享有约定解除权，其起诉要求解除合同，依法应予以支持。
关于木朗公司以尹长深擅自转租为由要求解除转租合同的问题。尹长深向某公司租赁涉案土地后建造厂房并于2007年即已转租给金承公司，金承公司以该厂房作为经营场所登记并一直生产经营至今，而木朗公司作为木朗村委会全资设立的公司，木朗村委会对于当地厂房的使用情况理应清楚，不可能对尹长深将厂房转租给金承公司及金承公司长期在涉案厂房进行生产经营的事实不知情。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，木朗公司以尹长深擅自转租为由要求解除转租合同，本院不予支持。
关于解除租赁合同之后的法律后果问题。我国《合同法》九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。承租人在租赁地块上已经建造了厂房，合同解除后，承租人应当将租赁地块交还给出租人，由于地上建筑物即厂房客观上无法返还给承租人，故应当由出租人就该建筑物的价值向承租人作出折价补偿为宜。对于租赁土地的返还与地上建筑物的补偿，依法应作如下处理：一、考虑到承租人已经在租赁地块上建造了厂房，目前仍在该处正常生产经营，根据《木朗村白鲁商住用地租地合同》第九条关于甲方解除合同时须提前两个月通知乙方撤离的相关约定，本院酌定给予承租人两个月的撤离时间，即承租人应在本判决生效之日起两个月内将涉案土地及地上建筑物移交给木朗公司。《木朗村白鲁商住用地租地合同》并未约定合同解除后承租人需先拆除地上建筑物再交还土地，木朗公司本案中也仅诉请承租人撤离涉案土地，并未诉请承租人拆除地上建筑物，因此原审判决承租人在交还土地之前还需拆除地上建筑物，既无合同依据，又明显超越当事人的诉请范围，处理不当，本院依法予以纠正。二、木朗公司主张其依据《木朗村白鲁商住用地租地合同》第九条的规定可以对承租人的厂房不作补偿，缺乏理据，本院不予支持。理由是：依照该合同条款的约定，如实际用地人并非木朗公司的，则木朗公司解除合同时可以不作补偿，但应协助承租人向征用单位索赔；但是，涉案地块规划用于建设“某华府小区”，开发商就是出租人木朗公司，在此情况下，实际用地人木朗公司应当给予承租人适当的补偿，不能依据该合同条款而免除直接补偿的责任。原审判决木朗公司收回土地但不作任何补偿，既无合同依据，也对承租人显失公平，处理明显不当，本院依法予以纠正。三、对于承租人在租赁土地上建造的厂房，出租人收回土地后应当作出适当补偿。双方当事人可就此自行协商共同确定补偿价格，或共同委托有资质的鉴定机构进行估价；确实无法协商一致的，可提起另案诉讼，申请法院委托鉴定机构进行估价。由于承租人在本案中并未提起反诉请求相应的补偿款，且双方当事人在本案中就补偿价格未能协商一致，亦未委托鉴定机构对厂房进行估价，因此本案对此争议问题无法一并作出处理。
关于转租合同能否继续履行及金承公司应否腾退厂房的问题。木朗公司本案诉请解除其与尹长深之间的租赁合同，目的在于收回涉案租赁土地用于开发建设，而尹长深已在该土地上建造了厂房并转租给金承公司占有使用，故木朗公司为了实现其诉讼目的，在本案中一并诉请解除尹长深与金承公司之间的转租合同，应当理解为出租人木朗公司实质是要求次承租人腾房，以便承租人尹长深能够顺利交还土地。由于木朗公司与尹长深之间的租赁合同已经解除，尹长深与金承公司之间的转租合同因而失去了继续履行的基础和条件，也理应解除。次承租人对于厂房的占有基础和法律依据是转租合同，在租赁合同已经解除及转租合同客观上已无法继续履行也应解除的情况下，次承租人对涉案厂房就从有权占有变成了无权占有。因此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，出租人木朗公司作为土地使用权人有权要求次承租人金承公司在合理期限内腾房。如次承租人逾期不腾房的，还应支付逾期腾房占有使用费。考虑金承公司目前仍在涉案厂房进行生产经营，在租赁合同解除后，金承公司须另寻其他经营场所并搬迁机器设备，确实需要一定的时间，本院根据案件的实际情况，确定给予金承公司两个月的时间用于腾迁。至于金承公司因腾房产生的机器设备搬迁费用涉及的补偿问题，在本案中由于当事人没有提起相应的诉请，故本案对此不予调整，相关权利人可另案主张权利。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，适用法律不当，实体处理欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1247号民事判决；
二、解除江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司与尹长深于2005年11月15日订立的《木朗村白鲁商住用地租地合同》；
三、江门市金承金属制品有限公司（江门市金丞五金制品有限公司）应在本判决生效之日起两个月内腾退厂房给尹长深；
四、尹长深应在本判决生效之日起两个月内将其所租赁的土地返还给江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司；
五、驳回江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费2243元，由江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司、尹长深各负担1121.5元；二审案件受理费2243元，由江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司、尹长深各负担1121.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 尹焕好
李慕华