广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛城法民一初字第1136号
原告何均，男，汉族，1975年5月7日出生。
委托代理人李朝君，广东至简律师事务所律师。
被告佛山市万业物业管理有限公司。
法定代表人李敏玲，总经理。
委托代理人麦丹丹，广东禅信律师事务所律师。
委托代理人黄文琪，广东禅信律师事务所实习律师。
原告何均诉被告佛山市万业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判，并于2013年11月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李朝君，被告委托代理人麦丹丹、黄文琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月28日，原告与被告签订两份《物业租赁合同》，约定被告将位于佛山市禅城区轻工三路4号2座首层A2-A4号铺位（下称涉案铺位）出租给原告作为商铺使用，租期为39个月，首年每月每平方米租金为60元，每年递增10%等。签约后，原告付清保证金后投入大量资金装修改造并购入经营设备。装修完工后，原告要被告提供场地证明等，被告一直以各种理由拖延。2013年8月，被告以其与上一手出租方存在分歧为由，突然通知原告停止交租。2013年9月2日，涉案铺位被停水停电无法正常使用。原告认为被告在出租涉案铺位时，未如实披露相关信息导致合同目的无法实现，故请求法院判令：1、解除原、被告于2013年5月28日签订的《商铺租赁合同》两份；2、被告赔偿原告损失525056元及利息（以525056元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计付至判决确定还款之日止）；3、被告向原告返还保证金45000元；4、被告向原告支付违约金97537.50元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、被告不应承担违约责任并赔偿原告损失。导致双方合同无法履行的原因系由于佛山市禅城区宇升资产经营有限公司（下称宇升公司）违约收回涉案铺位所致。涉案铺位于2013年9月2日停水停电亦是由宇升公司作出的，因此宇升公司应承担赔偿责任。原告在承租涉案铺位时，已经明知涉案铺位土地性质是工业用地及被告与宇升公司约定不得转租的事实，因此引起的风险应由原告自行承担。原告装修前，被告已经向宇升公司作出申请，并得到宇升公司同意。宇升公司通知被告收回涉案铺位时，被告及时通知原告并要求原告停止缴纳租金、水电费等。因此，原告损失应由宇升公司承担。二、根据双方租赁合同约定，原告只是交付了2013年5月至7月租金，拖欠2013年8月份租金及2013年6月至8月水电费，已经达到解除合同的条件，被告可以行使合同解除权。物业保证金是原告在无违约及办好交接手续的前提下，才能退回。三、原告主张无事实依据，且存在重复主张。故请驳回原告诉请。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告企业登记信息查询结果一份。证明原、被告诉讼主体资格。
2、原、被告于2013年5月28日签订的商铺租赁合同两份。证明原、被告就租赁涉案物业达成协议，约定一方违约的，对方有权解除合同，可按总租金的15%追讨违约金。
3、被告于2013年5月28日出具的收款收据一张。证明原告已付被告物业保证金45000元。
4、原告与佛山市房建集团有限公司于2013年6月13日签订的装饰工程承包施工合同及附件一份、房建集团公司出具的收据3张。证明原告委托第三方装修涉案物业，水泥、木工、水电等项目共支出工程款452186元。
5、原告与佛山市禅城区迦维广告设计工作室于2013年7月13日签订的合同书一份、迦维工作室出具的收据2张，证明原告为涉案铺位招牌广告费35380元。
6、佛山市联星五金店出具的收据2张。证明原告支出油烟排风工程费32250元。
7、佛山市恒心玻璃装饰出具的收据1张。证明原告支出玻璃门、浴缸工程款5240元。
8、宇升资产经营有限公司出具的通知一张。证明被告于2013年7月25日被宇升资产公司解除租赁合同，当中包括涉案铺位。
9、（2013）佛城法民一初字第1066号案起诉状一份、传票一张，证明宇升公司于2013年9月23日以被告擅自分租、装修等为由向法院提起诉讼，导致原告无法实现租赁合同目的。
10、租金收款收据2份。证明原告向被告缴纳2013年6月16日至7月31日租金共22500元。
11、光盘及对应谈话笔录一份。证明被告确认原告已缴纳了2013年8月份的租金；被告于2013年7月底已收到其出租方解除合同的通知，但未及时通知原告。
诉讼中，被告提供以下证据：
1、2013年7月1日宇升资产公司出具的通知一份。证明案外人宇升公司收回物业的原因是因为业主要对上述物业进行出让，为此本案中双方的租赁合同无法履行的原因在于宇升资产公司的违约行为而并非被告过错导致。
2、2013年8月2日被告出具给宇升公司的回复函一份（在当天送达）、2013年8月19日被告出具给宇升公司的追偿声明一份（于2013年9月19日送达）。证明我方在2013年7月25日收到案外人宇升公司通知以后，积极与其进行协商，并要求宇升公司继续出租上述物业给我方，同时也要求如果宇升公司坚决要收回上述物业的情况下，根据原告方的损失应由宇升公司对原告方进行赔偿，明确说明的是在索偿清单上原告方经营的投入是按照原告方自行报价进行追偿，而并非我方确认的数额。
本院依据原告申请委托佛山市力正价格事务所有限公司对涉案铺位装修工程造价进行评估，佛山市力正价格事务所有限公司出具《评估报告书》一份。
本院依据职权调取了（2013）佛城法民一初字第1066号案的建筑施工许可证一份、土建工程中间交工验收证明书一份、建设工程规划许可证一份、试验报告一份。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：
对原告提供的证据1、证据3、证据8、证据9、证据10，被告无异议，本院予以采信；证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4、证据5、证据6、证据7，被告均不予认可，该几项证据能证明装修事实的存在，但无法证明原告装修的实际支出，对装修的实际支出应以《评估报告书》为准，故该几项证据本院不予采信；证据11，被告不予认可，由于该证据系原告单方制作，无法确认录制时间、地点及谈话具体人员，故本院不予采信。
对被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2，原告认为是单方制作，只能作为被告陈述，经当庭核对，本院对真实性予以确认。
对佛山市力正价格事务所有限公司出具的《评估报告书》，原告对真实性、关联性无异议，被告无异议，故本院对真实性予以确认，证明内容由本院综合全案证据及认定事实待后予以论述。
对于本院依职权调取的证据，原告无异议，被告对其中建筑施工许可证不予认可，对其中验收证明书、建设工程规划许可证、试验报告，被告对真实性认可，由于建筑施工许可证、验收证明书、建设工程规划许可证、试验报告能相互印证，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2013年5月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》两份，约定“甲方将涉案铺位出租给乙方作为商铺使用；租赁面积为250平方米，租金每月每平方米60元，月租金为15000元，租金每年递增10%；租赁期限从2013年6月1日起至2015年5月31日止，装修期从2013年6月1日起至2013年6月15日止，从2013年6月16日开始计租；乙方向甲方交纳45000元履约保证金，合同期满，乙方办好退铺手续，结清应付租金后方可无息退还，如乙方违约，甲方有权没收保证金；任何一方未履行合同条款，另一方有权提前解除合同，所造成损失由违约方承担，违约方还应按照合同租金总额的15%支付违约金给对方；……”。合同签订后原告向被告交纳45000元保证金，之后进场对涉案铺位进行装修。2013年5月28日，原告向被告交付涉案铺位2013年6月16日至2013年6月30日租金7500元。2013年7月30日，原告向被告交付涉案铺位2013年7月份租金15000元。
2013年7月24日，宇升公司向被告发出《通知》，告知内容为：贵公司租用我司涉案铺位首层、首层之一、首层之二，双方签订了三份《物业租赁合同》。贵公司在未获我司书面同意的情况下将物业分租并装修，根据合同约定，现我司通知贵公司解除合同并收回物业，贵公司于2013年8月30日前迁出房屋等。2013年8月2日，被告出具给宇升公司回复函一份，宇升公司工作人员于当日签收。2013年8月19日，被告出具给宇升公司追偿声明一份，宇升公司于2013年9月19日签收。2013年9月2日，宇升公司对涉案铺位停水停电。2013年9月23日，宇升公司起诉被告主张解除合同并收回涉案铺位。
2014年3月24日，佛山市力正价格事务所有限公司对涉案铺位装修残值出具《评估报告书》，评估结论：涉案铺位装修工程及相关设施设备于评估基准日评估价值总额为294709.30元。
另查明，1994年10月24日，佛山市建筑工程质量监督站出具《试验报告》，载明：委托单位城区电子工业公司，工程名称综合楼，工程地点轻工三路。1994年11月14日，佛山市建设委员会向城区电子工业公司颁发《建筑施工许可证》，载明：施工单位市房建公司，项目名称职工宿舍，结构层数9层，建筑面积6826平方米工程地点轻工二路。1994年12月12日，佛山市城乡规划处颁发编号为佛市建证（94）0492号《建设工程规划许可证》，载明：建设单位佛山市城区电子工业公司，建设项目名称综合楼，建设位置轻工一路。佛山市建筑工程质量监督站出具《土建工程中间交接验收证明书》，载明：工程名称城区电子工业公司综合楼，工程地址轻工三路，开工日期94年7月，竣工日期95年11月10日，建设单位佛山市城区电子工业公司签章，设计单位佛山市城区建筑设计院签章，承建单位佛山市房屋建筑工程总公司签章。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方于2013年5月28日签订的两份《商铺租赁合同》，是当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。
对于原告诉请解除双方租赁合同的诉请。在双方合同履行过程中，因被告与宇升公司之间产生租赁合同纠纷，宇升公司于2013年9月2日对涉案铺位停水停电，导致原告无法正常经营和使用，合同目的不能实现，合同已不具备继续履行的基础，故本院确认双方租赁合同于2013年9月2日解除。对于合同解除，被告存在明显过错，由此产生的不利后果应由被告承担。被告虽抗辩提出系由于宇升公司违约导致，应由宇升公司承担责任，但本案租赁合同主体是原告与被告，根据合同相对性，应由被告承担本案违约责任，被告与宇升公司之间的纠纷可另案解决。被告还抗辩提出原告未按期缴纳8月份租金，被告有权依约解除合同并没收保证金，由于被告与宇升公司之间已于2013年8月份存在租赁合同纠纷，原告即使未交该月租金，亦是合理行使不安抗辩权，并不构成违约，故对该抗辩本院不予采纳。由于涉案租赁合同系因被告违约而解除，原告并不存在过错，故对于原告返还保证金45000元的诉请，本院予以支持。
对于原告主张被告赔偿装修损失并支付违约金的诉请。由于被告的过错导致合同提前解除，原告为租赁涉案铺位进行装修的损失应当由被告赔偿，但被告赔偿的数额应以《评估报告书》评估的残值294709.30元为准。原告虽认为评估报告可能漏算部分人工费，但并没有提供证据证实，由于评估报告书依据科学方法较为准确客观的反映原告装修涉案铺位实际支出情况，故对于原告超出评估价值的装修损失诉请，本院不予支持。另，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金以弥补守约方损失为基本，在被告赔偿原告装修损失的情况下，对原告另主张被告支付违约金97537.50元的诉请，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：
一、原告何均与被告佛山市万业物业管理有限公司于2013年5月28日签订的两份《商铺租赁合同》于2013年9月2日解除；
二、被告佛山市万业物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何均返还保证金45000元；
三、被告佛山市万业物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何均赔偿装修损失294709.30元；
四、驳回原告何均的其他诉讼请求。
如果被告佛山市万业物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取5238元，由被告佛山市万业物业管理有限公司负担3198元，原告何均负担2040元。鉴定费4000元，由被告佛山市万业物业管理有限公司负担。（原告已向本院预交受理费和鉴定费，且同意由被告向其直接支付。被告应于支付上述款项时一并迳付原告7198元，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一四年四月十六日
书 记 员 吴春辉
附件：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不可实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为标明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。