广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初7221号
原告（反诉被告，以下称原告）：麦金玉，男，汉族，1959年1月23日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：唐科耀，广西还珠律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下称被告）：李权枝，男，汉族，1965年7月9日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：叶杏贤，广东莲馨律师事务所律师。
委托代理人：陈勤，广东莲馨律师事务所律师。
第三人：陈景越，男，汉族，1976年10月5日出生，住广东省东莞市东城区。
委托代理人：余晓光，广东智捷律师事务所律师。
原告麦金玉与被告李权枝、第三人陈景越建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2016年6月30日受理后，依法由代理审判员陈波适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由代理审判员陈波担任审判长，与人民陪审员李秋月、人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2016年8月29日、2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告麦金玉的委托代理人唐耀科，被告李权枝的委托代理人叶杏贤，第三人陈景越以及其委托代理人余晓光到庭参加了第一次庭审。原告麦金玉的委托代理人唐耀科，被告李权枝的委托代理人陈勤到庭参加第二次庭审；第三人陈景越经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告麦金玉诉称：2009年9月25日，原告征得配偶麦某的同意，与被告签订一份《土地使用权变更协议书》，约定由原告将其所有的位于东莞市长安镇莲峰路咸西铭恩西街三巷XX号旁的327.37平方米的土地使用权转让给乙方，并约定“本协议自本次土地使用权变更登记后生效”，但协议书对土地使用权的转让年限、转让价格、付款方式均未约定，这导致合同签订后，在双方履行合同的过程中，产生分歧且一直未能协商一致。而且，该协议书的内容违反了法律法规的强制性规定。至今涉案土地使用权一直未能变更登记给被告，根据协议书的约定，则该协议书一直处于未生效状态，双方均无法实现协议的目的。另外，被告目前还欠原告土地使用权转让款项70万元。为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告现依法起诉至法院，请求判令：1.请求解除原被告双方于2009年9月25日签订的《土地使用权变更协议书》；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告请求变更第一项诉讼请求为确认原被告双方于2009年9月25日签订的《土地使用权变更协议书》无效。
被告李权枝辩称并反诉称：第一，尽管协议书中未对土地使用权的转让价格、付款方式作出书面约定，但双方对土地使用权的转让价格已经达成口头协议，即由于在签订协议书前原告欠被告借款2,700,000元，双方便协商用案涉土地转让款抵偿原告欠被告的2,700,000元债务，故被告已经一次性履行了给付义务，并且原告于2009年9月26日亦向被告出具收据。所以，原告主张的被告尚欠其土地使用权转让款项700,000元是不符合事实，原告全部的诉请无任何事实和法律上的依据，应依法予以驳回。第二，案涉协议书违反了法律强制性规定，属于无效合同，故原告应向被告返还案涉土地使用权的转让款2,700,000元。为了维护自己的合法利益，被告向法院提起反诉，请求判令：1.原告向被告返还土地使用权转让款2,700,000元及利息(以2,700,000元作为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2009年9月26日起计至全部清偿之日止，暂计至2016年8月31日为1178890.5元）；2.本案诉讼费由原告承担。
对于被告的反诉，原告答辩意见与起诉意见一致。
第三人陈述称：第一，原被告之间对价格是有约定的，在土地使用权变更协议书的附图上明确写明了原告转让被告总价2,700,000元，被告于2009年9月26日支付了价款2,700,000元，已经实际履行义务，原告的目的已经实现，所以原告以合同目的无法实现为由解除合同是不符合事实的，原告无权请求解除合同。第二，在2011年9月19日，原告与被告签订了一份协议书，双方对之前的土地使用权变更协议书中的约定作出了变更，被告未要求原告办理土地使用权变更，只是要求原告在与他人建房后将其名下分得的三成中的21.44%的使用收益权归被告所有，合同目的发生变化，被告的合同目的没有违反法律的强制性规定。第三，签订协议书至今已经达5年，原告现在提起解除合同的诉请，应当认定已经超过合理期限。第四，关于合同效力，双方都是长安镇辖区内的村民，合同应当是有效的。
经审理查明：2009年9月25日，原告与被告在签订了广东赋诚律师事务所杨加放律师的见证下签订了一份《土地使用权变更协议书》。该协议书载明：甲方为原告麦金玉、麦某（身份证号码为，乙方为被告李权枝；甲方经得共有人（或配偶）麦某同意，将座落于东莞市长安镇咸西村的土地的使用权转让给乙方；本宗地位于长安镇莲峰路咸西铭恩西街三巷XX号旁（原咸西电站路），土地总面积为1632.9平方米，甲方将其中327.37平方米土地的使用权转让给乙方（具体以双方签名确认的附图为准），该土地暂未办理土地使用证；乙方取得本宗地的土地使用权后，仍按有关部门所规定的开发利用土地的条件和要求使用本地；本协议自本次土地使用权变更登记后生效等内容。该协议书附件中的土地红线图还载明，总面积为327.37平方米的案涉土地总价为2,700,000元，且双方签名处有“麦金玉”、“李权枝”以及“麦某”字样的签字。被告提供的落款时间为2009年9月26日的收据载明，原告确认收到被告李权枝购买案涉土地的总转让款2,700,000元。对于该份收据，原告以及第三人均对该收据的真实性予以确认，但原告主张签订《土地使用权变更协议书》签订前原告仅欠被告2,000,000元，收据是应被告的要求出具的，双方约定土地过户后被告就向原告支付余额700,000元，由于一直没有过户故被告至今仍没有支付，而被告则称是达成合意后，双方同意将原有的陆续以现金支付的2,700,000元债务转化为案涉土地使用权的转让费用，在被告将借款凭证归还原告后，由原告亲自出具该收据以确认收到转让款2,700,000元。另，2011年5月19日，原告、麦某、张某1以及张某2签订《合作建房协议书》，约定由原告和麦某出卖宅基地1526.64平方米予对方以合作建房。2011年9月19日，原被告签订《协议书》，约定被告同意原告与张某1等人签订的《合作建房协议书》，并享有原告根据《合作建房协议书》分得的该项目楼宇总面积三成中的21.44%的收益权，至2083年5月31日期满，双方签订的《土地使用权变更协议书》自动失效。
再查明，案涉房子现登记在原告名下，案涉转让土地的性质为宅基地，原被告均是广东省东莞市长安镇的居民，但原告属于咸西社区居民，而被告属于锦厦社区居民。
以上事实，有《土地使用权变更协议书》及附件（含合同当事人身份资料、土地红线图、律师见证书）、《合作建房协议书》、《协议书》、收据以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为建设用地使用权合同纠纷。本案主要的争议焦点为：一、本案中的《土地使用权变更协议书》的法律效力如何；二、被告实际支付给原告的转让款的数额应如何认定。
关于争议焦点一。《土地使用权变更协议书》是原被告基于平等自愿而签订的，是双方关于转让土地使用权的真实意思表示。但是，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条以及《东莞市集体建设用地使用权流转管理办法》第七条的规定，案涉土地在性质上是宅基地，属于原告所在的咸西社区成员集体所有，且原被告并非同一集体经济组织的成员，原告转让案涉土地的使用权予被告是违反法律的强制性规定的。另根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效情形的第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故《土地使用权变更协议书》应认定为无效合同，对于原告要求确认《土地使用权变更协议书》无效的诉请，本院予以支持。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，在合同无效后，麦金玉理应向李权枝返还案涉土地的转让款及其法定孳息即利息。双方均确认案涉土地转让款以麦金玉欠李权枝的借款进行抵消，上述约定并未违反法律规定，其效力应予以确认。又根据双方确认的《收据》显示，麦金玉确认收到土地转让款2,700,000元，故据此可以初步认定李权枝已向麦金玉支付土地转让款2,700,000元。现原告以原借款金额仅为2,000,000元为由提出抗辩，则相应的举证证明责任转移至原告一方，但原告对此未能提供充分证据予以证明，故本院对其抗辩主张不予采信。综上，麦金玉应向李权枝返还土地转让款2,700,000元及利息，其中利息以2,700,000元为本金，自2009年9月27日起按中国人民银行同期限流动资金贷款基准利率计至全部返还之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第八条，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条，《东莞市集体建设用地使用权流转管理办法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告麦金玉与被告李权枝于2009年9月25日签订的《土地使用权变更协议书》无效；
二、限反诉被告麦金玉于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告李权枝返还土地使用权转让款2,700,000元及利息（利息以2,700,000元为基数，自2009年9月26日起按中国人民银行同期限流动资金贷款基准利率计至全部返还之日止）；
三、驳回原告麦金玉的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费100元，由被告李权枝承担，反诉受理费18916元，由原告麦金玉承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 陈 波
人民陪审员 李慧霞
人民陪审员 李秋月
二〇一六年十二月十日
书 记 员 钟家明