北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第16766号
原告（反诉被告）北京中基信和置业有限公司，住所地北京市西城区马连道路25号楼7层7006室。
法定代表人王英伟，董事长。
委托代理人周丽莹，女，1975年2月27日出生。
委托代理人张雪艳，北京市环球律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京汇旭通达商贸有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院313室。
法定代表人王磊，总经理。
委托代理人连蕊，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人刘淑媛，北京市盈科律师事务所实习律师。
原告北京中基信和置业有限公司（以下简称中基信和公司）与被告北京汇旭通达商贸有限公司（以下简称汇旭通达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告中基信和公司委托代理人周丽莹、张雪艳，被告汇旭通达公司委托代理人连蕊、刘淑媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中基信和公司诉称，2013年4月16日，原告与被告签订了《新年华购物中心租赁合同》，约定被告承租原告所有的xx商铺（以下称“出租店铺”），作为精品手机卖场从事经营活动。根据租赁合同的约定，出租店铺的租赁面积为127平方米，租赁期限为三年，自2013年5月10日起至2016年5月9日止，其中免租期为2013年5月10日至2013年7月9日。出租店铺第一、二年租金为每月13906.50元，第三年租金为每月17769.42元；物业费为每月8001元，推广费为每月1270元。租金及各项费用采用押三付一的方式支付，被告应于每月的25日前支付下月租金及各项费用。租赁合同同时约定了双方的其他权利义务及违约责任。租赁合同签订后，原告依约将出租店铺交付给被告使用，被告也在出租店铺实际经营至今。但自2014年9月份起，被告一直未再按合同约定支付2014年10月份及以后的租金及各项费用。虽经原告多次催促，但被告一直未再支付。由于被告拖欠租金及各项费用的行为已严重违反租赁合同的约定，原告于2015年4月27日向其送达了合同解除通知书，解除了双方之间的租赁合同，并要求被告撤出出租店铺，交纳欠付的各项费用。但被告至今未交还出租店铺，且未支付各项费用及违约金。鉴于被告的行为已严重违反了双方签订的租赁合同的约定，且双方之间的租赁合同已解除，为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求：1、判令被告将xx商铺恢复原状后交还原告；2、判令被告向原告支付2014年10月1日至2015年4月27日的租金、物业管理费及推广费共计159924.75元，及自应付之日起至实际支付之日止的延迟支付违约金（暂计至2015年5月25日为46123.23元）；3、判令被告支付自2015年4月28日起至实际交还出租店铺之日止的房屋使用费（按合同终止时租金标准的200%计算至实际交还日止，暂计至2015年5月25日为25958.8元）、物业管理费（按合同终止时物业管理费标准的100%计算至实际交还之日止，暂计至2015年5月25日为7467.6元）；4、判令被告向原告支付免租期期间的租金共计27813元；5、判令被告赔偿出租店铺闲置期间的损失83439元；6、判令被告向原告支付因诉讼支出的律师费40000元、公证费1000元；7、本案全部诉讼费由被告承担。
被告汇旭通达公司辩称，事实方面：1、原告出租新年华购物中心未通过消防验收，根据相关法律规定，不能投入使用营业，原告将其出租给被告，构成根本违约；2、原告未做合同约定的任何宣传推广活动，导致涉案购物中心商铺入驻率低，导致被告合同目的不能实现，被告处于亏损状态，按合同法94条规定，当事人可以解除合同；3、原告未与被告沟通，明知被告所卖手机是三星手机，将一层出租给另一经营三星手机的商户，以致被告无法经营，合同目的无法实现；4、合同履行期间，原告自认存在不完全履行合同的行为，2013年11月-2014年9月被告租金一直按照合同金额7折交纳；5、2015年2月，原告强行封锁涉案出租店铺，收回该店铺。被告多次与原告协商解除合同事宜，2015年1月28日向原告书面申请2015年1月31日闭店。2015年1月30日原告书面回复被告同意解除租赁合同，承诺2015年2月28日完成终止租赁合同的签署工作，同意被告2015年2月28日闭店。2015年2月初，被告搬离腾退，2015年2月10日原告强行将店铺上锁，完全封锁，导致被告有柜台和饮水机留置，被告无法取回物品，原告未按承诺签订终止租赁合同的协议。被告从未收到原告所说合同解除通知。根据原告提出的诉讼请求，被告答辩如下：1、原告要求交还店铺，店铺已经被原告收回并另作他用，不存在交还的问题；2、2014年10月1日-10月9日租金、物业费、推广费，被告已经交纳。被告交纳首月租金、物业费、推广费多交了9天。2014年10月10日-2015年2月10日租金、物业费、推广费是由于原告违约在先，被告一直在和原告沟通。合同法规定双方互负债务，后履行一方可以拒绝履行。原告未按合同约定履行义务，被告有权拒绝交纳租金，可以同原告协商租金减免。被告不存在违约，不应交纳违约金。2015年2月10日之后被告未实际占有使用店铺，相关费用不应由被告承担。被告从未收到原告解除合同通知书。双方合同已经因原告强行收回房屋解除。合同法规定一方不履行债务，可以解除合同。3、2015年4月28日后房屋使用费，被告未实际占用房屋，各项费用不应由被告承担。4、合同24.3条规定，合同终止原因是原告未提供合格店铺，强行收回，是原告违约，不符合合同规定支付免租期租金的情形。5、闲置期间损失标准不清楚，不是被告造成的，不应由被告承担。6、诉讼费、律师费，合同27条约定违约方承担，违约方系原告，应由原告承担。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
反诉原告汇旭通达公司诉称，2013年4月16日，反诉人与被反诉人签订了《新年华购物中心租赁合同》，约定由反诉人承租被反诉人所有的xx商铺，主营三星手机。合同约定租赁期限为三个租约年，自2013年5月10日起至2016年5月9日止。反诉人按照合同约定支付了履约保证金69532.5元、装修期间2013年5、6月的各项能源费用3810元及2013年6月的物业费、推广费9271元、2013年7月的全月租金、物业费、推广费共计23177.5元。并对店面进行了装修，花费25万元，且一直按月支付租金、物业费、推广费。但由于该购物中心并未通过开业消防验收，一直未正式开业，商户入驻率一直在百分之七十以下，客流量较低。且未做任何其承诺的宣传推广活动，导致反诉人的经营目的无法实现，一直处于亏损状态，经营损失共计462566.9元，此外，被反诉人在未与反诉人沟通的情况下，2014年上半年将该购物中心一层一块区域出租给另一经营三星手机的商户，以致于反诉人无法经营，合同目的不能实现。在反诉人与被反诉人协商解除合同的过程中，被反诉人书面表示同意解除合同并同意反诉人在2015年2月28日搬离店面，但是在2015年2月10日，被反诉人却强行将反诉人店面上锁，并完全封挡。导致反诉人有15租柜台及一台饮水机滞留于该店面。综上，反诉人认为：被反诉人不具备经营及开业条件，不履行合同义务，致使反诉人的合同目的不能实现，被反诉人已构成根本违约，根据《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定，现提起反诉，请求：1、解除双方签订的《新年华购物中心租赁合同》；2、判令被反诉人双倍返还履约保证金139065元；3、判令被反诉人返还2013年6月至2014年9月推广费20320元；4、判令被反诉人返还2013年7月多交9天租金及物业费共计6482.22元；5、判令被反诉人赔偿反诉人经营损失462566.9元；6、判令被反诉人赔偿反诉人装修损失250000元；7、判令被反诉人返还反诉人柜台15组，饮水机1个；8、判令被反诉人赔偿反诉人律师费16000元；9、本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告中基信和公司辩称，1、原告出租的房屋已经于2012年8月14日经北京市西城区公安消防支队进行了消防验收，验收结论为合格。双方签订租赁合同日期2013年4月16日，当时我公司已经消防验收合格，不存在消防验收没有通过的情形。2、我公司已进行各项推广业务，被告在欠租以及我公司提出解约前，未对我公司推广业务提出质疑。3、我公司商场出租至今，各商户一直稳定经营，被告说入驻率不足70%，没有证据证明，也不符合客观事实。4、合同没有约定禁止我公司向与被告经营同类商品的店铺出租的条款，市场竞争无处不在，原告没有义务保证其盈利。5、因被告欠租，原告2015年4月27日向其送达合同解除通知，双方合同于2015年4月27日因被告原因解除。被告称原告同意2015年2月28日解约是不正确的。2015年1月被告提出1月31日闭店，我公司没有同意。我公司回函表示2月28日闭店是新要约，被告没有同意。6、被告拒不交还出租店铺，也不与我公司进行交接，我公司函件拒收，导致房屋一直被占用至今，被告应当承担本诉中各项费用。被告反诉没有事实与法律依据，依法应予全部驳回。
经审理查明：2013年4月26日，中基信和公司（出租方、甲方）与汇旭通达公司（承租方、乙方）签订《新年华购物中心租赁合同》，约定：中基信和公司将其所有的xx商铺（以下简称租赁商铺）出租给汇旭通达公司作为商业经营使用，计租面积为127平方米。租赁期限为三年，自2013年5月10日起至2016年5月9日止。租金标准为：第一、二年：3.6元／天／平方米，总计13906.5元／月，第三年：4.6元／天／平方米，总计17769.42元／月。汇旭通达公司按“押三付一”的方式支付租金及保证金，汇旭通达公司应在每个月的25日前支付租金。物业管理费为中基信和公司提供管理和物业服务而收取的服务费用。物业管理费按63元／平方米／月计算，每月的物业管理费为8001元。汇旭通达公司进场之日前，应向中基信和公司支付物业管理费保证金24003元。租赁期间，汇旭通达公司应每月25日前向中基信和公司预付下月物业管理费。中基信和公司不时为整体项目进行商业推广活动，汇旭通达公司同意接受中基信和公司的推广活动并承诺为此向中基信和公司按月支付推广费。推广费按租赁场地面积计算，推广费标准为10元／平方米／月，即每月的推广费为1270元。汇旭通达公司应于每月25日前向中基信和公司预付下月推广费。汇旭通达公司应于合同签署5个工作日内向中基信和公司支付履约保证金（相当于租赁期内的3个月的租金，物业管理费及推广费），共计69532.5元。租赁期内，履约保证金可以用于抵扣租金、物业费等汇旭通达公司欠付的费用。从2013年5月10日至2013年7月9日为免租装修期。2013年5月10日至2013年6月9日免除租金、物业费和推广费。2013年6月10日至2013年7月9日汇旭通达公司无需承担租金，但是应当承担物业管理费、推广费。汇旭通达公司经营项目为精品手机卖场（苹果品牌产品及配件除外）、营业厅形式配套服务。双方约定进场日为2013年5月10日。商铺开业日定为2013年7月10日。汇旭通达公司若有拖欠依合同应支付的费用，则每延迟一日，汇旭通达公司应当向中基信和公司支付相当于拖欠费用金额千分之二的延迟履行违约金。延迟超过30日，中基信和公司有权单方解除合同。本合同因汇旭通达公司违约而终止的，则中基信和公司除有权没收合同项下之履约保证金外，汇旭通达公司还应按合同规定的租金标准支付免租期期间租金。因中基信和公司违约擅自提前解除合同，或因中基信和公司违约导致汇旭通达公司行使解除合同的权利，中基信和公司应当无息双倍返还合同项下的履约保证金。双方确认，在汇旭通达公司欠付租金、物业管理费等费用期间，未经中基信和公司批准，汇旭通达公司不得将放置于租赁商铺内的货物、财物转移出租赁区域。租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止后7日内，汇旭通达公司应当将租赁商铺交还中基信和公司。因租赁期限届满或因汇旭通达公司违约导致合同终止的，在上述交还期内，汇旭通达公司仍应当按照合同约定的标准向中基信和公司支付租金、物业管理费、各项能源费等并承担可能发生的迟延付款的违约责任。若因中基信和公司违约导致合同终止的，则汇旭通达公司应当在合同终止后7日内将租赁商铺交还中基信和公司，同时在该交还期内，汇旭通达公司无需支付租金和物业管理费，但在此期间发生的能源费用，应当由汇旭通达公司自行承担。无论任何原因，上述交还期满后汇旭通达公司仍未能将租赁商铺交还中基信和公司的，则自交还期届满之日的次日起，汇旭通达公司应当按照合同终止时该租赁商铺租金标准的200%向中基信和公司支付租赁商铺使用费，并按照合同终止时租赁商铺物业管理费标准的100%向管理公司支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至汇旭通达公司按照合同要求交还租赁商铺为止。双方按以下列明的地址发送通知：中基信和公司地址：北京市西城区马连道路25号，收件人：周x。汇旭通达公司地址：北京市丰台区刘家窑桥东嘉业大厦B座1502室，收件人：张xx。双方在合同项下产生争议，应当首先友好协商解决。协商不成，任何一方均有权向租赁商铺所在地的人民法院起诉。法院认定的违约方应承当双方因诉讼支付的全部费用（包括但不限于双方缴纳给法院的费用和支付给律师的费用）。
上述合同签订后，2013年5月28日，汇旭通达公司交纳了履约保证金69532.5元、装修管理费3810元、装修期间物业费（含推广费）9271元。同日，汇旭通达公司交纳了免租期后首个月（即2013年7月）租金13906.5元、物业费（含推广费）9271元。后汇旭通达公司交纳了2013年8月租金2738元及物业费（含推广费）6579.42元。2013年9月、10月汇旭通达公司按照11125.5元／月（即八折）的标准交纳租金。2013年11月至2014年9月汇旭通达公司一直按照9735.5元／月（即七折）的标准交纳租金。2014年10月1日之后，汇旭通达公司未再交纳租金、物业费及推广费。
2015年1月7日，中基信和公司向汇旭通达公司送达《费用催缴通知单》，要求汇旭通达公司交纳拖欠的费用。2015年1月28日，汇旭通达公司向中基信和公司提交《房租减免申请》，内容为：“我司与（于）2013年8月入住该商城，截至日前已经一年半有余跟商城的合作关系一直比较融洽，由于各种原因本店至今尚未盈利，平均每月亏损3万左右，开业至今已经亏损50多万。导致拖欠商城4个月房租租金，因此公司内部做出调整现申请将于2015年1月31日闭店，由于我公司在入住时曾交付3个月的房租押金，特此向商城申请减免一个月房租租金，希望贵处根据我司实际情况给予考虑。”2015年1月30日，中基信和公司向汇旭通达公司出具关于《房租减免申请》的回复，内容为：“贵司落款于2015年1月28日并在2015年1月29日送达我司之《房租减免申请》函已收悉，现就其中所述申请回复如下：一、不接受关于一个月租金的减免申请，须参照租赁合同正常缴纳费用；二、不同意在2015年1月31日的闭店申请；三、同意贵司于2015年2月28日关闭并交还铺位，并在此前完成双方有关租赁合同终止协议的签署工作。”2015年2月6日，中基信和公司再次向汇旭通达公司送达《费用催缴通知单》，要求汇旭通达公司交纳拖欠的费用。2015年3月12日，中基信和公司委托北京市环球律师事务所向汇旭通达公司邮寄《律师函》，要求汇旭通达公司交纳拖欠的费用，邮寄地址为双方合同约定的送达地址：北京市丰台区刘家窑桥东嘉业大厦B座1502室，收件人：张xx。该邮件回执显示：拒收退回。2015年4月24日，中基信和公司向汇旭通达公司邮寄解除《新年华购物中心租赁合同》通知书，通知汇旭通达公司自收到通知书之日起，双方签订的租赁合同正式解除，并要求汇旭通达公司支付拖欠的费用。邮寄地址为：北京市丰台区东铁匠营顺8条1号化工大楼二层，收件人：张x、张xx。中基信和公司申请北京市长安公证处对邮寄过程进行了公证，中基信和公司为此支出公证费1000元。该邮件查询显示，2015年4月27日，投递并签收，签收人：本人收。邮件底单显示签收人为张xx。审理中，经本院核实，该邮件送达时，汇旭通达公司实际在北京市丰台区东铁匠营顺8条1号化工大楼二层办公。因本案诉讼，中基信和公司聘请律师支出律师费40000元；汇旭通达公司聘请律师支出律师费16000元。
另查，2012年8月14日，北京市西城区公安消防支队对新年华购物中心出具了消防验收意见书，结论为：合格。在意见书尾部，注明了：该工程属于公共聚集产所，使用或开业前应报西城区公安消防支付进行消防安全检查，合格后方可投入使用。
庭审中，中基信和公司主张汇旭通达公司拖欠租金超过30日，构成根本违约，符合合同约定的该公司解除合同的条件，该公司于2015年4月27日向汇旭通达公司送达了解除合同通知书，发生了解除合同的效力，双方的租赁合同已于2015年4月27日解除。汇旭通达公司主张该公司并未收到解除合同通知书，且系中基信和公司构成根本违约，理由为：1、中基信和公司出租的新年华购物中心并未通过开业消防验收，一直未正式开业，中基信和公司将不能投入使用、营业的购物中心出租给该公司构成根本违约；2、中基信和公司未做任何其承诺的宣传推广活动，导致涉案购物中心的商户入驻率一直在百分之七十以下，客流量较低，该公司经营目的无法实现，一直处于亏损状态；3、中基信和公司在未与该公司沟通的情况下，明知该公司在四层的商户所卖手机为三星品牌手机，门头有三星标志，将该购物中心一层一块区域出租给另一经营三星手机的商户，以致于该公司无法经营，合同目的无法实现；4、在合同履行期间，中基信和公司自认其存在不完全履行合同的行为，因此自2013年11月至2014年9月，租金一直按照合同金额的七折交纳；5、2015年2月10日中基信和公司强行封锁租赁商铺，收回了租赁商铺；6、该公司于2015年1月28日向中基信和公司书面申请2015年1月31日闭店，中基信和公司书面回复同意解除租赁合同，承诺在2015年2月28日前完成有关租赁合同终止协议的签署工作，并同意该公司于2015年2月28日闭店，但中基信和公司拒绝按照其承诺与该公司签订书面的租赁合同终止协议。针对汇旭通达公司的上述主张，中基信和公司主张：1、新年华购物中心已经通过消防验收，也已经正式开业；2、该公司作了相应宣传推广活动，汇旭通达公司此前从未对该公司的推广业务提出过异议；3、租赁合同中没有约定禁止该公司向与汇旭通达公司经营同类商品的公司出租的条款；4、因汇旭通达公司系首批入住商户，故该公司在收取房租时给予优惠，不代表该公司存在违约行为；5、该公司是2015年4月27日向汇旭通达公司送达解除合同通知书后，才将房屋上锁并做了围挡，并非是2015年2月10日将房屋上锁；6、汇旭通达公司提出于2015年1月31日闭店，该公司没有同意，该公司回函表示同意汇旭通达公司在2015年2月28日闭店属于新的要约，但汇旭通达公司没有同意。审理中，中基信和公司为证明该公司进行了推广活动，向本院提交了相关照片及公交媒体广告上刊报告，汇旭通达公司对上述证据的真实性不予认可。
审理中，本院于2015年7月9日前往租赁商铺现场勘验，租赁商铺已加上围挡，租赁商铺有两扇门，每扇门上均上了两把锁，中基信和公司与汇旭通达公司均各上了一把锁。汇旭通达公司主张因中基信和公司同意该公司在2015年2月28日闭店，故该公司于2015年2月初开始搬家，并将房屋钥匙交给了中基信和公司，但该公司于2015年2月10日再次准备去商铺搬东西时，发现商铺被中基信和公司又上了把锁，导致该公司无法搬离租赁商铺。针对汇旭通达公司的上述主张，中基信和公司认可汇旭通达公司将钥匙交给了该公司，但中基信和公司表示只是方便商场管理，并非交接，该公司系在2015年4月27日向汇旭通达公司送达解除合同通知书后才上的锁。审理中，关于中基信和公司在租赁商铺上锁的具体时间，汇旭通达公司提供了该公司工作人员张xx的证言予以证明，证人张xx陈述中基信和公司是在2015年2月10日-15日期间上的锁。中基信和公司提交了《新年华购物中心围挡制作合同》，用以证明该公司是在做围挡后才上的锁。汇旭通达公司申请本院调取当时的监控录像，中基信和公司表示该公司监控录像只能保存一个月，之前的录像已无法调取。
现中基信和公司诉至本院，要求汇旭通达公司返还租赁商铺；要求汇旭通达公司支付2014年10月1日至2015年4月27日的租金、物业管理费、推广费及延迟付款违约金；要求汇旭通达公司支付2015年4月28日至实际交还租赁商铺之日止的房屋使用费、物业管理费；要求汇旭通达公司支付免租期租金；要求汇旭通达公司赔偿出租店铺闲置期间的损失；要求汇旭通达公司支付因诉讼而支出的律师费及公证费。汇旭通达公司以其答辩理由不同意中基信和公司的诉讼请求并提起反诉，要求解除双方签订的《新年换购物中心租赁合同》；要求中基信和公司双倍返还履约保证金；要求中基信和公司返还2013年6月至2014年9月推广费；要求中基信和公司返还2013年7月1日至7月9日的租金及物业费；要求中基信和公司赔偿经营损失；要求中基信和公司赔偿装修损失；要求中基信和公司返还柜台15组、饮水机1个；要求中基信和公司赔偿律师费。审理中，关于2013年7月1日至7月9日的租金、物业费，中基信和公司主张该期间的租金及物业费，该公司用于折抵了2013年8月份的租金及物业费。汇旭通达公司表示中基信和公司从未提过折抵物业费一事。中基信和公司、汇旭通达公司共同确认已于2015年7月10日办理了租赁商铺的交接手续，汇旭通达公司将其物品（包括反诉请求的柜台15组、饮水机1个）搬离了租赁商铺，中基信和公司收回了商铺。
以上事实，有双方当事人陈述、新年华购物中心租赁合同、商铺交接表、费用催缴通知单、律师函、快递回执、公证书、解除《新年华购物中心租赁合同》通知书、发票、新年华购物中心围挡制作合同、委托代理合同、房屋所有权证、建设工程消防验收意见书、民事判决书、照片、公交媒体广告上刊报告、收据、房屋减免申请、关于《房屋减免申请》的回复、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，中基信和公司与汇旭通达公司签订的《新年华购物中心租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，中基信和公司向汇旭通达公司交付了房屋，汇旭通达公司应当按照合同约定按时交纳租金。由于汇旭通达公司迟延交付租金，构成根本违约，已经达到了租赁合同约定的中基信和公司解除合同的条件，中基信和公司于2015年4月27日向汇旭通达公司送达了解除合同通知书，发生了解除合同的效力，故双方的租赁合同已于2015年4月27日解除。由于新年华购物中心已经通过了消防验收并开业，汇旭通达公司主张新年华购物中心未正式开业，并须在开业前再次进行消防验收的主张，缺乏依据，本院不予采纳。由于双方在租赁合同中并没有关于中基信和公司保证购物中心商户入驻率与客流量、禁止向与汇旭通达公司经营同类商品的公司出租商铺的约定，故汇旭通达公司以购物中心商户入驻率低、客流量低及中基信和公司将商铺出租给经营三星手机的商户，导致该公司无法经营、合同目的无法实现的主张，缺乏依据，本院不予采纳。虽然中基信和公司在租金上一直给予汇旭通达公司相应的折扣，但汇旭通达公司以此主张中基信和公司存在违约，缺乏依据，本院不予采纳。
关于中基信和公司将租赁商铺上锁的问题，本院认为，双方关于中基信和公司上锁的具体时间说法不一，双方提供的证据亦不足以证明上锁的具体时间，由于中基信和公司系上锁方，上锁的具体时间应由该公司举证证明，现该公司未能举证证明，应承担不利后果，本院对汇旭通达公司主张的上锁时间即2015年2月10日予以采信。根据双方租赁合同约定，在汇旭通达公司欠付租金等费用的情况下，未经中基信和公司批准，不得将物品搬离租赁商铺，故汇旭通达公司在未与中基信和公司协商的情况下进行搬离，中基信和公司将商铺上锁的行为并不能构成违约，也不能视为收回了房屋，但中基信和公司应在此后及时与汇旭通达公司沟通解决。另一方面，汇旭通达公司在发现租赁商铺被上锁后，也应及时与中基信和公司沟通解决。但根据在案证据及庭审中的双方陈述，双方均未积极的寻找对方解决问题，2015年2月10日之后，双方均未能使用租赁商铺，导致损失扩大，双方均应承担相应的责任，对于2015年2月10日之后的租金及房屋使用费，汇旭通达公司应承担50%的责任，由于该期间汇旭通达公司已不在租赁商铺营业，故不应承担物业费、推广费。
关于租金及房屋使用费的标准问题，本院认为，由于中基信和公司自2013年11月至2014年9月一直按照9735.5元／月的标准收取租金，故此后的租金及房屋使用费也应按此标准收取为宜。
针对中基信和公司的诉讼请求，本院分别作如下处理：
关于返还租赁商铺。由于双方在2015年7月10日已经完成交接，中基信和公司已经收回租赁商铺，故对中基信和公司的此项诉讼请求，本院不再处理。
关于2014年10月1日至2015年4月27日的租金、物业管理费、推广费及迟延付款违约金。本院认为，2014年10月1日至2015年2月9日期间的租金、物业费、推广费及此部分费用的违约金，汇旭通达公司应当付。2015年2月10日至2015年4月27日的房屋租金，汇旭通达公司应当按50%的标准支付，该期间的物业费、推广费及此部分费用的违约金，汇旭通达公司不应支付。综上，对中基信和公司此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。
关于2015年4月28日至2015年7月10日的房屋使用费、物业费。本院认为，该期间房屋使用费损失，双方均负有一定的责任，故对中基信和公司要求汇旭通达公司按双倍租金的标准支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。该期间的房屋使用费，汇旭通达公司应当按50%的标准支付，该期间的物业费，汇旭通达公司不应支付。综上，对中基信和公司此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。
关于免租期租金。根据双方租赁合同约定，因汇旭通达公司违约导致合同终止，汇旭通达公司应当支付免租期租金，对中基信和公司的此项诉讼请求，本院予以支持。
关于租赁商铺闲置期间的损失。因中基信和公司已将房屋上锁并作了围挡，且中基信和公司对租赁商铺空置也存在一定的责任，本院已判定汇旭通达公司对租赁商铺无法使用期间的租金及使用费承担50%的责任，故对中基信和公司要求租赁商铺闲置期间损失的诉讼请求，本院不予支持。
关于律师费、公证费。根据双方租赁合同约定，因汇旭通达公司违约导致合同终止，中基信和公司为诉讼支出的此项费用，应当由汇旭通达公司承担，对中基信和公司的此项诉讼请求，本院予以支持。
针对汇旭通达公司的反诉请求，本院分别作如下处理：
关于解除合同。因本院认定双方的租赁合同已于2015年4月27日解除，故对中基信和公司要求解除租赁合同的反诉请求，本院不予支持。
关于双倍返还履约保证金。根据租赁合同约定，因汇旭通达公司违约导致合同终止的，中基信和公司有权没收履约保证金，故对汇旭通达公司的此项诉讼请求，本院不予支持。
关于返还2013年6月至2014年9月推广费。根据中基信和公司提供的证据，可以证明中基信和公司提供了推广活动，由于双方关于推广活动的内容、频率等未作具体约定，故对汇旭通达公司的此项反诉请求，本院不予支持。
关于返还2013年7月1日至7月9日多交租金及物业费。中基信和公司主张该期间的租金及物业费已用以冲抵2013年8月的租金及物业费，根据汇旭通达公司交纳租金的情况，本院对中基信和公司的主张予以采纳，故对汇旭通达公司的此项反诉请求，本院不予支持。
关于赔偿经营损失、装修损失。因汇旭通达公司系违约方，无权要求中基信和公司赔偿该损失，对汇旭通达公司的此项反诉请求，本院不予支持。
关于返还柜台15租、饮水机一个。因汇旭通达公司已收到该物品，故对汇旭通达公司的此项反诉请求，本院不再处理。
关于律师费。因汇旭通达公司系违约方，无权要求中基信和公司赔偿该损失，对汇旭通达公司的此项反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，北京汇旭通达商贸有限公司支付北京中基信和置业有限公司二О一四年十月一日至二О一五年二月九日的租金、物业费、推广费共计六万二千七百二十一元四角五分。
二、自本判决生效之日起七日内，北京汇旭通达商贸有限公司支付北京中基信和置业有限公司二О一四年九月二十六日至二О一五年七月二十二日（法庭辩论终结日）的迟延付款违约金四万零七百二十七元一角三分。
三、自本判决生效之日起七日内，北京汇旭通达商贸有限公司支付北京中基信和置业有限公司二О一五年七月二十三日至实际付款之日的迟延付款违约金（以六万二千七百二十一元四角五分为基数，按日千分之二的标准计算）。
四、自本判决生效之日起七日内，北京汇旭通达商贸有限公司支付北京中基信和置业有限公司二О一五年二月十日至二О一五年四月二十七日的租金一万二千四百九十三元八角九分。
五、自本判决生效之日起七日内，北京汇旭通达商贸有限公司支付北京中基信和置业有限公司二О一五年四月二十八日至二О一五年七月十日的房屋使用费一万二千零七元一角二分。
六、自本判决生效之日起七日内，北京汇旭通达商贸有限公司支付北京中基信和置业有限公司二О一三年五月十日至二О一三七月九日免租期租金一万九千四百七十一元。
七、自本判决生效之日起七日内，北京汇旭通达商贸有限公司赔偿北京中基信和置业有限公司律师费四万元、公证费一千元。
八、驳回北京中基信和置业有限公司其他诉讼请求。
九、驳回北京汇旭通达商贸有限公司全部反诉请求。
如果北京汇旭通达商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千五百八十八元、反诉费六千三百七十二元，由北京中基信和置业有限公司负担一千八百六十二元（已交纳）；由北京汇旭通达商贸有限公司负担八千零九十八元（已交纳六千三百七十二元），自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 俊
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 王德林
费用明细
一、2014年10月1日至2015年2月9日租金、物业费、推广费：
一个月的租金、物业费、推广费共计：9735.5＋8001＋1270=19006.5元。
19006.5×3＋19006.5÷30×9=62721.45元。
该期间费用的违约金：
分两部分：
第一部分：截止到2015年7月22日（法庭辩论终结日）。
1、2014年10月欠费的违约金（2014年9月26日至2015年7月22日共计300天）：19006.5×300×0.2%=11403.9元。
2、2014年11月欠费的违约金（2014年10月26日至2015年7月22日共计270天）：19006.5×270×0.2%=10263.51元。
3、2014年12月欠费的违约金（2014年11月26日至2015年7月22日共计239天）：19006.5×239×0.2%=9085.11元。
4、2015年1月欠费的违约金（2014年12月26日至2015年7月22日共计209天）：19006.5×209×0.2%=7944.72元。
5、2015年2月欠费的违约金（2015年1月26日至2015年7月22日共计178天）：19006.5÷30×9×178×0.2%=2029.89元。
以上总计：11403.9＋10263.51＋9085.11＋7944.72＋2029.89=40727.13元。
第二部分：2015年7月22日至实际付款之日止。
以62721.45元为基数，以日0.2%的标准计算。
二、2015年2月10日至2015年4月27日租金：
9735.5÷30×77×50%=12493.89元。
三、2015年4月28日至2015年7月10日房屋使用费：
9735.5÷30×74×50%=12007.12元。
四、2013年5月10日至2013年7月9日两个月免租期租金：
9735.5×2=19471元。
五、律师费40000元、公证费：1000元。