天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨汉民初字第715号
原告天津滨海农村商业银行股份有限公司大田支行。住所地天津市滨海新区汉沽大田镇。
负责人张建新，行长。
委托代理人赵云，该支行客户经理。
委托代理人崔凤洪，该公司滨海事业部办事员。
被告王春喜。
被告天津市汉沽区清泉酒厂（个人独资企业），住所地天津市滨海新区汉沽后沽砖厂院内。
投资人王春喜，系本案被告。
原告天津滨海农村商业银行股份有限公司大田支行与被告王春喜、天津市汉沽区清泉酒厂金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法由审判员尹志明适用简易程序于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵云、崔凤洪到庭参加了诉讼；被告王春喜经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告诉称，2008年3月28日，原告与原借款人李泽星签订了编号为农合借字（2008）第472号《抵押担保借款合同》，并以被告天津市汉沽区清泉酒厂房产作抵押。从原告处借款人民币200000元用于购材料（倒贷），借款期限自2008年4月2日始至2009年3月27日止，借款利率为月息12.45‰，按季结息，利随本清；逾期利率按日万分之6.225计息。该笔借款自2008年6月21日开始欠息。2013年2月26日，被告王春喜作为该笔借款实际使用人，向原告作出了由本人负责偿还贷款本息的《承诺函》；并同意自签字之日起为上述《承诺函》贷款本息继续承担抵押担保责任二年。原告认为，被告王春喜作出的承诺，是本人真实意思表示，合法有效。该笔贷款原告多次催收无果。诉讼请求：1.判令被告给付原告贷款本金人民币200000元及支付全部利息283735.50元；2.判令原告对被告天津市汉沽区清泉酒厂抵押房产依法享有优先受偿权；本案全部诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张，提交证据如下：
1.《抵押担保借款合同》复印件1份。证明：原告与原借款人李泽星、被告天津市汉沽区清泉酒厂存在借款抵押合同关系；
2.《借款借据》复印件1份。证明：原告向原借款人李泽星拨付贷款（借新还旧转贷）200000元的事实；
3.《承诺函》复印件1份。证明：上述贷款被告王春喜是实际使用人，其承诺负责偿还该笔贷款本息，并同意自签字之日起为上述承诺函贷款本息继续承担抵押担保责任二年；
4.欠息证明1份。证明该笔借款自2008年9月20日至2014年12月20日，被告拖欠全部利息283735.50元的情况说明。
上述证据1-3当庭与原件核对无误。
被告王春喜、天津市汉沽区清泉酒厂未提交答辩状及证据。
本院依法调取的证据有：1、个人独资企业基本情况（户卡）；2、房屋他项权证；3、房屋所有权证；4、集体土地使用证；5、天津市汉沽区茶淀镇人民政府信笺（证明信）。
经审理查明，该笔贷款于2007年3月29日初贷。2008年3月28日转贷形成涉案合同。该笔贷款实际拨款日为2008年4月2日，该合同在履行期间，被告截至2008年9月20日已支付利息6640元。2013年2月26日，被告王春喜做为该笔借款实际使用人，向原告作出了由本人负责偿还贷款本息的《承诺函》。并同意自签字之日起为上述承诺函贷款本息继续承担抵押担保责任二年。其他借款相关事实与原告诉称事实一致。
另查明，被告天津市汉沽区清泉酒厂为该笔借款提供的抵押担保房产，原告于2008年4月1日在天津市汉沽区房地产管理局办理了房地他证津字第108040800502号他项权证。该证载明：“房屋他项权利人：天津滨海农村商业银行股份有限公司大田支行；房屋权利人：天津市汉沽区清泉酒厂；房屋坐落：汉沽区后沽砖厂院内；权利种类：抵押；权利价值：人民币20万元；权利范围：建筑面积：438.84㎡。约定抵押期限为2008年3月28日至2009年3月27日。
再查明，1、被告天津市汉沽区清泉酒厂为个人独资企业。投资人为王春喜1人。工商登记户卡显示未注销、吊销。2、房屋所有权所证涉案抵押房产房屋所有权人为被告天津市汉沽区清泉酒厂。房屋所有权所证标注设定的抵押与他项权证相符。3、集体土地使用证涉案抵押的土地所有者为汉沽区茶淀镇；土地使用者为被告天津市汉沽区清泉酒厂；使用权类型为划拨；4、天津市汉沽区茶淀镇人民政府于2008年4月1日向汉沽区房管局出具信笺“兹有汉沽区清泉酒厂系茶淀镇集体企业，该企业用地为茶淀镇集体所有，经研究，同意该企业用房地产在银行办理抵押贷款手续”。
另，原告当庭申请增加诉讼请求：增加利息135954元（自2011年12月24日至2014年12月20日止）；增加部分利息已补交诉讼费。
本院认为，原告与案外人李泽星签订的《抵押担保借款合同》，符合法律规定及金融贷款的有关规定，自愿、真实，依法受法律保护。关于《承诺函》的法律效力。原告依约拨付贷款于原借款人李泽星后，即完成了合同拨付贷款的义务。该贷款实际使用人为被告，是案外人李泽星与被告之间的民事法律行为。随后发生被告作出的《承诺函》，只要取得原告的同意，即实现了承诺的目的，该承诺即发生法律效力，并按照承诺的内容履行暨承继《抵押担保借款合同》项下的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二十一条之规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示”。原告在自愿放弃对《抵押担保借款合同》原借款人的诉权后，依据《承诺函》提起民事诉讼，主张《抵押担保借款合同》项下的权利。本院对原告诉讼主张行为依法予以支持。关于房屋他项权证中约定的（抵押）期限。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条规定“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”。本院依法认定房屋他项权证中约定的（抵押）期限无效。关于抵押权的效力。房屋他项权证中房屋权利人为被告天津市汉沽区清泉酒厂。被告王春喜是天津市汉沽区清泉酒厂唯一投资人，且该企业是个人独资企业，被告作出的继续抵押的承诺，是对原抵押合同效力的延续。被告王春喜作出的承诺，已导致诉讼时效的中断，诉讼时效依法重新起算。同时该承诺也表明将抵押财产继续设定抵押担保的真实意思表示。另外，本案不动产设定的抵押标的物坐落在行政划拨集体土地上，土地所有者为汉沽区茶淀镇。2008年4月1日汉沽区茶淀镇人民政府向汉沽区房管局出具信笺，同意该企业用房地产在银行办理抵押贷款手续。至此，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条之规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权”。本院依法认定设定抵押有效。被告王春喜在作出承诺后，未按约定履行还本付息之义务，被告应承担全部逾期还款违约责任。在其履行不能时，原告对被告天津市汉沽区清泉酒厂抵押房产享有优先受偿权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十二条（二）项、第四十六条之规定，判决如下：
一、被告王春喜于本判决生效后十日内，归还原告天津滨海农村商业银行股份有限公司大田支行贷款本金人民币200000元及支付全部利息283735.50元。
二、被告王春喜对上述给付内容履行不能时，原告天津滨海农村商业银行股份有限公司大田支行对被告天津市汉沽区清泉酒厂的抵押房产享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4278元，由被告王春喜全部负担。（上述费用原告已预交，本院不再退还，待执行本判决时，由被告将所负担的费用一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 尹志明
二〇一五年二月三日
书记员 陈 繁
附：法律释明：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
2.《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
3.《中华人民共和国担保法》
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第三十四条第（一）项：下列财产可以抵押：抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条第（二）项：以城市房地产或者乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式交纳上诉费：
1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。
2、银行转账。二中院上诉费账号：02×××07，账户名称：天津市第二中级人民法院，开户行：农行天津长青支行。
当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。