陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第00519号
上诉人（原审被告）西安浐灞建设开发有限公司
法定代表人李滨，该公司董事长。
委托代理人郅旭鹏，陕西洪振（北京）律师事务所律师。
委托代理人张镇，陕西洪振律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）夏宝良。
委托代理人武慧敏，陕西合恒律师事务所律师。
委托代理人李勇峰，陕西合恒律师事务所律师。
上诉人西安浐灞建设开发有限公司（以下简称浐灞公司）因与被上诉人夏宝良商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第01724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人浐灞公司之委托代理人郅旭鹏、张镇，被上诉人夏宝良之委托代理人武慧敏、李勇峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月8日夏宝良与浐灞公司签订《商品房买卖合同》一份，约定夏宝良购买浐灞公司开发建设的中新浐灞半岛A6区第20幢1单元1层10101号房屋，商品房的用途为商业，建筑面积为738.74平方米，总价款为6796408元，夏宝良应于2009年8月21日交纳定金100万元，于2009年12月7日前交纳51％房款即3496408元，剩余房款330万元以银行按揭贷款方式支付；浐灞公司应将经验收合格的房屋交付夏宝良使用；房屋达到交付条件，浐灞公司应当书面通知夏宝良办理交付手续，双方进行验收交接时，浐灞公司应出示房屋经验收合格的证明文件并签署房屋交接单；浐灞公司应于房屋交付使用后480日内将办理产权登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案，如因浐灞公司的原因夏宝良未能在规定期限取得房地产权属证书，夏宝良不退房的，自夏宝良应当取得房地产权属证书的期限届满次日起至实际取得房地产权属证书之日止，由浐灞公司按日计算夏宝良已付款万分之二的违约金，于夏宝良实际取得房地产权属证书之日起30日内支付夏宝良。合同附件三装饰、设备标准部分双方约定：集中空调、风盘管安装到位等。合同附件四第13条约定，自合同签订之日至2011年4月30日期间浐灞公司拥有房屋的使用权、经营权、管理权，浐灞公司已在签订合同时在总房款中给予夏宝良相应的折扣，此时段的收益夏宝良不享受，浐灞公司应于2011年5月7日前将房屋以现状返还夏宝良，夏宝良在签署合同时对所购物业的现状和权证关系已知悉。合同签订后，夏宝良按约定支付了购房款。本案所涉房屋于2008年4月17日取得了竣工验收备案表，于2009年9月8日取得了初始登记。现夏宝良以本案所涉房屋未达到交付条件（未安装客梯、货梯、中央空调、未通过消防验收）及浐灞公司未按期办证为由诉至法院。另查明，夏宝良购买的本案所涉房屋一共三层，为独幢，第二层（20幢1单元2层10201号房屋，已另案诉讼）和第三层（20幢1单元3层10301号房屋，已另案诉讼）亦系夏宝良购买，其中第二层房屋的装饰、设备标准中约定客梯为合资品牌电梯，货梯为国产品牌货梯，第三层的装饰、设备标准约定同第一层未约定安装客梯和货梯。2012年1月4日夏宝良将整幢房屋出租给了白军民，租期为18年，2012年1月4目至2014年1月4日租金为每平方米50元。白军民承租房屋后在承租房屋开办了西安市天空之城餐饮服务有限公司，2012年11月6日西安市天空之城餐饮服务有限公司与陕西东方电梯工程有限公司签订电梯供货及安装合同，安装了客梯一部，价格为18万元；另2012年12月10日西安天空之城餐饮有限公司与滁州扬子必威中央空调有限公司西安办事处签订中央空调设备销售及安装工程合同书，安装了中央空调，工程总造价377129元，新排风系统改造29845元。审理中，白军民到庭表示安装电梯及中央空调的费用夏宝良已经支付，同时表示因本案所涉房屋未通过消防竣工验收备案，其无法办理营业执照无法经营，拒绝向夏宝良支付租金。夏宝良在本案中主张客梯安装费5.8万元、空调安装费13.4万元，在第二层中主张客梯安装费5.7万元、空调安装费13.4万元，在第三层主张客梯安装费5.7万元、空调安装费13.4万元，同时要求浐灞公司支付租金损失。本案审理过程中，夏宝良提供2013年7月25日西安市公安局发出的“建设工程消防设计备案抽查公告单”证明本案所涉房屋在2013年7月25日才通过消防设计备案，至庭审结束仍未通过消防竣工验收备案，浐灞公司给其交付的房屋不符合交付条件；浐灞公司表示其2008年4月17日取得竣工验收备案表，已经通过消防验收，符合交付条件；本院要求浐灞公司提供其进行消防竣工验收备案或者消防竣工验收通过的相关证明文件，期限内浐灞公司未提供。浐灞公司提供《商品房买卖合同》证明在合同中双方并未约定客梯和货梯的相关条款，夏宝良要求安装货梯及支付客梯安装费的请求不应支持；夏宝良表示合同系浐灞公司起草，其购买的房屋为三层，第一层和第三层合同中虽未约定安装客梯和货梯，但是第二层房屋进行了约定，那么第一层和第三层亦应当安装；浐灞公司表示第二层约定安装客梯和货梯系销售人员失误。浐灞公司提供2013年3月29日夏宝良之妻张绪红代夏宝良签署的“入住证明”，证明夏宝良2013年3月29日办理完相关手续，全部费用交清可办理房屋交付及入住登记手续，办证时间应从此时计算，其并未超过480日的办证时间约定；夏宝良表示其一直无法营业，如果不签字浐灞公司就给其断水断电，无奈其签署了该“入住证明”。浐灞公司提供实测报告一份证明2009年1月其已完成第20幢的实测报告，实测报告中无电梯间，夏宝良所安装的电梯间系洗碗间；夏宝良表示其安装的电梯是在电梯井中安装。浐灞公司提供2011年1月20日其与夏宝良签订的《商铺租赁合同》（该房屋为浐灞公司售楼部），证明2011年1月起商铺已经具备合同约定的装饰、设备标准，可正常出租，夏宝良违反约定通过围堵、威吓方式要求其支付了2011年1月1日至2011年7月30日整幢房屋的租金68764.64元；夏宝良表示浐灞公司提供的租赁合同中约定的租金为每平方米48元可以证明其要求每月按照50元计算租金损失并无不妥。另查，2011年8月1日至2011年11月26目的租金浐灞公司亦已经支付夏宝良。另，本院于2013年8月15日前往现场进行勘验，经现场勘验位于中新浐灞半岛A6区20幢房屋后有一空调房未运行，夏宝良表示浐灞公司安装的中央空调无法正常使用才安装的中央空调；浐灞公司表示按照合同约定集中空调、风机盘管已安装到位；本院询问浐灞公司已安装的集中空调是否达到正常使用标准，浐灞公司未予答复；本案所涉房屋已安装电梯一部、安装了中央空调。关于货梯安装问题，因房屋内无其他井道本院询问夏宝良要求安装货梯的部位及方式，夏宝良表示浐灞公司销售人员承诺安装外挂式电梯，可在楼外安装；就此浐灞公司不予认可。关于房屋实际交付时间及办证问题：夏宝良表示自浐灞公司承租其房屋起浐灞公司已交付房屋，浐灞公司超过480日未履行办证义务，应当继续履行办证义务及支付逾期办证违约金；浐灞公司表示其2011年7月30日通知夏宝良办理交付手续但直到2013年3月29日夏宝良才办理完相关手续接收房屋，办证时间应从2013年3月29日起算，只要夏宝良配合，其能在期限内完成办证义务，同时浐灞公司表示逾期办证违约金约定较高应予调整，夏宝良表示应按合同约定计算。
夏宝良于2013年4月起诉至西安市未央区人民法院称，2009年12月8日与浐灞公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其购买浐灞公司开发建设的中新浐灞半岛A6区第20幢1单元1层10101号房屋，合同签订后其按约定支付了购房款，但是浐灞公司所交付的房屋不符合法律规定和合同约定，未安装电梯及空调等相关设备，致使其与第三人签订的《商品房租赁合同》无法履行，其房租收益受损，另外至起诉时浐灞公司未将办理产权登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案，故诉至法院要求浐灞公司：1、支付其购买客梯设备款及人工费5.8万元、空调设备款及人工费13.4万元，共计19.2万元；2、按照合同约定为其所购买的房屋配备货梯等；3、支付房租损失55.4万元（暂计至2013年4月5日，实际损失计算至房租全部清偿之日）；4、在合理期限内将办理产权登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案并办理房屋权属证书；5、支付逾期办证违约金29.6万元；6、承担本案诉讼费。
浐灞公司辩称，夏宝良购买的房屋属于现房，在购买时对于房屋的现状应当知晓，其与夏宝良签订的合同附件三设施、设备标准中没有关于安装客梯和货梯的条款，也没有夏宝良可以安装客梯和货梯的条款，而且该商品房的施工图纸和设计图纸实测报告中均不包含电梯间，夏宝良要求支付客梯安装费及要求安装货梯的请求不应支持；合同约定其为夏宝良安装的集中空调、风机盘管已经安装到位，夏宝良要求其承担安装空调产生的费用不应支持。其在履行与夏宝良签订的《商品房买卖合同》过程中，不存在违约行为，在房屋交付使用后能否成功出租受多种条件影响与设施、设备是否完备没有必然联系，夏宝良要求其支付租金损失的请求亦不应支持。合同约定其应当在房屋交付使用后480日内将办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，夏宝良2013年3月29日签署入住证明，房屋2013年3月29日交付使用，合同约定的其应履行办证义务的时间尚未到；本案所涉房屋2009年9月初始登记已完成，未能及时办证的原因是夏宝良未缴纳相关税费及未将办证夏宝良应提供的资料交付，致使办理房屋产权登记的资料不齐所致，只要夏宝良积极配合提供各种资料，其可以在2013年3月29目的次日起480日内履行合同约定的办证义务，不同意支付夏宝良逾期办证违约金。
原审法院认为，夏宝良与浐灞公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。合同附件三关于装饰、设备标准约定为集中空调、风机盘管安装到位，经现场勘验浐灞公司虽设置有空调房但未运行，夏宝良所购买的房屋安装了中央空调可见浐灞公司安装集中空调未达正常使用条件，双方在合同中约定此条款的目的未实现，现房屋承租人安装了中央空调并表示夏宝良支付了该费用，夏宝良在三套房屋中主张的空调安装费用共为40.2万元未超过实际支付的406974元，故夏宝良要求浐灞公司承担该费用的请求应予支持。本案所涉房屋虽未约定安装客梯和货梯，但是夏宝良购买的20幢第二层房屋的装饰、设备标准约定了货梯和客梯，《商品房买卖合同》系浐灞公司起草，浐灞公司主张第二层装饰、设备中约定的客梯和货梯系销售人员的失误不予采信，本案所涉房屋与第二层房屋为整体，故第一层房屋亦应安装客梯和货梯，现房屋承租人安装了客梯并表示夏宝良支付了费用，夏宝良在三套房屋中主张的电梯费用共为17.2万元未超过实际支付的18万元，夏宝良要求浐灞公司浐灞公司承担该费用及安装货梯的请求应予支持。本案所涉房屋为商业用房，根据《中华人民共和国消防法》的规定，对于国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，建设工程竣工应当向公安机关消防机构申请消防验收，未通过验收或者验收不合格的禁止投入使用，其他建设工程建设单位应当在建设工程竣工验收后报公安消防机构备案，经抽查不合格的应当停止使用，浐灞公司虽表示其取得了公安消防部门准许使用的文件，但是本院要求浐灞公司出具相关证明文件，浐灞公司一直未予出示，就此浐灞公司应承担举证不能的责任。浐灞公司给夏宝良交付的房屋未安装电梯、未安装中央空调、至本案庭审结束未进行竣工验收消防备案或者通过消防验收，不符合合同约定及法律规定的交付条件。夏宝良虽于2012年1月1日将房屋出租与白军民，但因本案所涉房屋未进行工程竣工验收后的消防验收备案或者通过公安消防机构验收，白军民所开办的西安市天空之城餐饮有限公司无法办理营业执照无法正常营业，白军民因此拒付夏宝良房屋租金，现夏宝良要求浐灞公司承担租金损失的请求应予支持；浐灞公司在2011年按照每平方米48元每月支付夏宝良租金损失，夏宝良与白军民2012年约定的租金为每平方米50元每月，夏宝良要求按照每平方米50元每月计算租金损失并无不妥，本案所涉房屋建筑面积为738.74平方米，每月租金为36937元，因截止庭审结束浐灞公司仍未通过消防验收，何时能通过消防验收无法确定，故租金损失本院计算至本判决生效之日。本案中夏宝良和浐灞公司在合同中未约定房屋交付期限，仅在合同附件中约定自合同签订之日至2011年4月30日期间浐灞公司拥有房屋的使用权、经营权、管理权，浐灞公司应于2011年5月7日前将房屋以现状返还夏宝良，但实际履行中，浐灞公司自2011年1月起支付了夏宝良房屋租金，故本案房屋实际交付时间以2011年1月1日起算。本案房屋2011年1月1日交付夏宝良使用，根据合同第十五条关于产权登记的约定，浐灞公司应当在房屋交付使用后480日内将办理权属登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案，即浐灞公司应在20l2年5月1日之前完成房屋初始登记的主要办证义务并履行通知夏宝良办理房地产权属证及将办理本案所涉房屋产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的协办义务，浐灞公司虽于2009年9月8日取得了初始登记，但一直未履行协办义务，夏宝良要求浐灞公司履行合同约定的办证义务应予支持。关于逾期办证违约金问题，因双方合同约定违约金的支付应在夏宝良取得房地产权属证书之日起30日内，本案所涉房屋房地产权属证书至今未办理，故夏宝良要求支付逾期办证违约金的请求本案不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十一条，第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、被告西安浐灞建设开发有限公司于本判决生效后六十日内为原告夏宝良购买的中新泸灞半岛A6区第20幢1单元1层10101号房屋安装国产品牌货梯并达到正常使用条件。二、被告西安浐灞建设开发有限公司于本判决生效后三十日内将为原告夏宝良购买的中新泸灞半岛A6区第20幢1单元1层10101号房屋办理产权登记需要由被告西安浐灞建设开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。三、被告西浐灞建设开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告夏宝良客梯安装费5.8万元，支付原告夏宝良中央空调安装费13.4万，共计19.2万元。四、被告西安浐灞建设开发有限公司于本判决生效后十五日内按照每月36937元标准支付原告夏宝良2012年1月4日至本判决生效之日的房屋租金损失。五、驳回原告夏宝良的其余诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18260元（原告已预交），由原告承担5740元，由被告承担12520元，被告承担部分于上述付款时一并给付原告。
宣判后，浐灞公司不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清。1、双方签订的商品房买卖合同中并没有约定安装客梯及货梯的条款。本案所涉房屋（第20幢1单元1层10101）与第20幢1单元2层10201及第20幢1单元3层10301系一个整体三层的建筑，第20幢1单元1层10101和第20幢1单元3层10301的附件三装饰、设备标准中都没有约定安装客梯和货梯的条款，第20幢1单元2层10201的附件三：装饰、设备标准中提供了三个标准供双方选择，最终双方都没有做出选择，应属双方约定不明。2、浐灞公司与夏宝良之间不存在房屋租赁关系，浐灞公司不应当承担夏宝良的租金损失。夏宝良与白军民之间签订了“商品房租赁合同”，已经将浐灞半岛A6区第20幢1单元1层10101号商品房出租，如果承租人拒付房租，夏宝良应当根据双方之间签订的“商品房租赁合同”和相关法律法规向承租人主张，不应当由浐灞公司来承担租金损失。二、一审法院适用法律不当。1、夏宝良应当向承租方主张客梯、货梯及空调设备的安装费用。2、夏宝良应当向白军民主张房租。承租人拒付房租，夏宝良却要求浐灞公司向其支付房租，没有任何法律依据支持。三、一审法院在审理过程中程序存在瑕疵，对房租的判决超出了夏宝良诉请。四、一审中夏宝良提供的证据不真实、不合法、与本案没有关联性。上诉请求：1、请求法院依法撤销西安市未央区（2013）未民一初字第01724号民事判决第一、二、三、四项判决内容。2、请求二审法院发回重审或者在查清事实的基础上，依法改判。3、由夏宝良承担本案的全部诉讼费用。
夏宝良辩称，一、浐灞公司诉称“涉案第20幢1单元2层10201号房屋《商品房销售合同》附件三有三种标准双方当事人没有选择，合同约定不明确，其没有安装客梯和货梯的义务”该理由不能成立。二、原审法院认定租金损失正确，原审判决第四项正确。三、浐灞公司的“应当向承租人主张客梯、货梯及空调设备的安装费用，以及向白军民主张房租”的上诉理由均不能成立。四、一审法院审理程序合法，不存在浐灞公司所谓的程序瑕疵和超诉请判决的问题。五、其在一审向法庭提供的证据真实、合法与案件具有关联性。六、原审法院适用法律正确，程序合法，浐灞公司的上诉理由不能成立。
本院经审理查明，在二审审理期间，浐灞公司提供美团网、糯米网团购信息，证明天空之城餐饮及KTV在2013年7月至2014年3月进行营业。原审判决认定其余事实属实。
本院认为，夏宝良与浐灞公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同附件三关于装饰、设备标准中约定为集中空调、风机盘管安装到位，因浐灞公司设置的空调房未运行，未达到正常使用条件，现房屋承租人安装了中央空调并表示夏宝良支付了该费用，故安装中央空调费用浐灞公司应支付给夏宝良，夏宝良所购的本案所涉房屋虽未约定安装客梯或货梯，但是夏宝良购买的20幢第二层10201号房屋的装饰、设备标准约定了客梯或货梯，本案所涉房屋与第二层系一个整体，故第一层房屋亦应安装客梯或货梯，浐灞公司上诉称合同中约定客梯或货梯系其工作人员失误造成，本院不予采信。在10201合同附件三所约定的装饰、设备标准中，安装客梯、货梯属可选择事项，即或安装客梯、或安装货梯，合同中三种装饰、设备标准双方均未选择，但夏宝良已自行安装了客梯，应视为其已选择了客梯，故安装客梯费用应由浐灞公司承担。原审判决浐灞公司承担了客梯费用又判处浐灞公司安装货梯不妥。至于夏宝良要求浐灞公司支付其租金损失一节，浐灞公司虽未提供其消防验收及备案的相关证据，但夏宝良已将房屋租赁给白军民，白军民开办的天空之城餐饮及KTV亦在进行营业，夏宝良与白军民系房屋租赁合同关系，与浐灞公司系商品房买卖合同纠纷，其主张浐灞公司支付其租金损失本院不予支持。原审法院依据本案的实际情况认定浐灞公司向夏宝良交付的房屋时间为2011年1月1日并无不妥，根据夏宝良与浐灞公司所签合同第十五条关于权属登记的约定，浐灞公司应在房屋交付使用后480日内将办理权属登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案，浐灞公司虽于2009年9月8日取得了初始登记，但浐灞公司至今未提供已向房屋产权登记机关备案之证据，夏宝良要求浐灞公司履行备案义务应予支持。据此，原审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第01724号民事判决第二、三、五项；
二、撤销西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第01724号民事判决第一、四项；
三、驳回夏宝良要求西安浐灞建设开发有限公司为其所购房屋安装货梯及支付其房租损失之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18260元，夏宝良已预交，由夏宝良承担9130元，由西安浐灞建设开发有限公司承担9130元。西安浐灞建设开发有限公司承担部分于上述付款时一并给付夏宝良。
上诉案件受理费14497元，西安浐灞建设开发有限公司已预交，由夏宝良承担7248.5元，由西安浐灞建设开发有限公司承担7248.5元。夏宝良承担部分于上述付款时一并扣除。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 静
审 判 员 高 玮
代理审判员 窦 敏
二〇一四年六月十日
书 记 员 潘丽娜