福建省福州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）闽01民终7055号
上诉人（原审原告）：李圣浩，男，1988年4月10日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
上诉人（原审被告）：拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙），住所地厦门市思明区海岸街**号***室。
负责人：李圣浩。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：魏太尧，福建建达律师事务所执业律师。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：何青青，福建建达律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地福建省连江县贵安经济开发区科技楼。
法定代表人：严敏，董事长。
委托诉讼代理人：吴家立，重庆止戈律师事务所执业律师。
上诉人李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）因与被上诉人福建省时代华奥建设发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2016）闽0122民初3937号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。事实与理由：一、一审认定双方订立的商品房预售合同是作为借款合同的担保，属认定事实错误。1、双方2014年8月20日订立的借款合同和商品房预售合同均是双方真实意思表示，均依法成立。两份合同是并立的关系，并无主从之分，商品房预售合同并非作为借款合同的担保，福建省时代华奥建设发展有限公司有权择一履行，李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）从未强迫或干涉。2、根据《商品房预售合同》第5条的约定：“如甲方（福建省时代华奥建设发展有限公司）未按时足额偿还借款本金及利息，逾期超过30天，则未清偿部分转为购房款，甲方应出具正式购房发票”。借款合同到期后，李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）于2014年12月1日向福建省时代华奥建设发展有限公司发出律师函，要求福建省时代华奥建设发展有限公司偿还借款，同时提示福建省时代华奥建设发展有限公司如同意终止借款合同而改为履行商品房销售合同，则开具正式购房发票。福建省时代华奥建设发展有限公司收到律师函后，于2014年12月10日向出具《交房承诺书》，承诺向李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）交付所有房屋，又经过三个月时间才向开具案涉8套房屋的正式购房发票，证明其选择履行商品房预售合同是长时间慎重考虑后的主动选择，履行商品房预售合同而终止借款合同是其真实意思表示。发票是证明双方合同性质的重要凭证，福建省时代华奥建设发展有限公司根据《发票管理办法实施细则》第26条的规定，已经将该797万元确认为销售商品房的收入，并缴纳了相应税款，证明借款性质已转化为购房款，且福建省时代华奥建设发展有限公司已通过开具发票的行为确认了款项性质的转化和合同关系的变更，福建省时代华奥建设发展有限公司已实际履行商品房销售合同，双方商品房销售合同关系成立并生效。开具发票后，福建省时代华奥建设发展有限公司未再支付借款本息，李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）也未再催收借款，证明双方已经达成终止借款合同的合意。二、一审裁定适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条，属适用法律错误，本案并不符合该司法解释适用情形。三、商品房预售合同约定的价格条款合法有效。双方履行商品房预售合同，并不会产生显失公平的后果。涉案8份买卖合同通过了房屋登记机关的备案登记，证明合同约定的价格条款不违反行政监管规定。福建省时代华奥建设发展有限公司根据案涉8份《商品房买卖合同》约定价款开具了相应金额的8份购房发票，并依法缴纳税款，证明双方真实履行案涉8份《商品房买卖合同》，不存在恶意串通逃避税收的情形。福建省时代华奥建设发展有限公司提供的一房一价表是其最高销售限价，政府部门并未限制福建省时代华奥建设发展有限公司低于该一房一价表进行销售。福建省时代华奥建设发展有限公司在庭审中承认其出售的位于同一区域的名人堂独栋别墅的价格与案涉8套房屋价格相当，证明案涉8份《商品房买卖合同》约定价款符合市场行情。福建省时代华奥建设发展有限公司未能提供证据证明其目前资产无法偿还债务，且如果资不抵债，福建省时代华奥建设发展有限公司可以申请破产清算，现其并未进入破产程序，故其主张不应采信。福建省时代华奥建设发展有限公司如认为合同约定的价格条款无效或可变更、可撤销，可以另案起诉确认合同效力，或者另案起诉撤销、变更合同。四、针对最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条出台后的类似案件，最高法院作出第72号公报判例（即最高法院2015民一终字第180号民事判决书）作为类似案件的裁判指引。本案与第72号公报判例的基本事实一致，应参照适用该公报判例的判决主旨。
福建省时代华奥建设发展有限公司答辩称：一、本案系以商品房买卖为表现形式的民间借贷纠纷，双方之间只有借贷没有买卖。商品房买卖合同类似于担保合同，为借款合同提供保证，其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系。无论依据事实还是法律，本案均应按民间借贷而非商品房买卖合同纠纷审理。2014年8月20日，福建省时代华奥建设发展有限公司与李圣浩同时签订《借款合同》、《商品房预售合同》和《回购协议书》，借款人民币1500万元，借款期限90天，月利率2%。福建省时代华奥建设发展有限公司以开发建设的海峡文化创意产业园区项目建筑面积2756.05平方米别墅，办理预售登记备案到李圣浩指定的拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）作为保证。回购期等于借款期，回购价等于李圣浩已付款。如果未按时足额偿还借款合同项下本金及利息，逾期超过30天的，则借款合同中的借款本金及利息、违约金等未清偿部分于还款到期次日自动转为购房款。同日，福建省时代华奥建设发展有限公司与李圣浩指定的拓界（厦门）股权投资基金管理有限公司签订《融资顾问服务合同》，约定福建省时代华奥建设发展有限公司与出借人李圣浩签订融资协议后，应按月向拓界基金公司支付融资金额1.5%的融资顾问费。2014年8月20日，福建省时代华奥建设发展有限公司与拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）共签订29份《商品房买卖合同》，将建筑面积3818.06平方米，挂牌销售价合计人民币4240万元的房屋，以人民币1661万元（相当于3.9折）的价格网签备案到拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）名下。2014年8月22日至2015年1月22日，福建省时代华奥建设发展有限公司通过员工林小梅的个人银行卡向李圣浩及其指定的林雄个人银行卡账户累计付息人民币2904200元。二、双方在借款期限届满后，没有对欠款本息进行对账，双方也未达成以房抵债的清算合意。本案不符合最高人民法院第72号指导判例适用的前提条件。讼争借款2014年11月20日到期后，李圣浩与福建省时代华奥建设发展有限公司从未协商终止原借款合同，更没有形成将双方的民间借贷关系变更为商品房买卖合同关系的合意。双方不仅没有就被上诉人尚欠李圣浩的借款本金及利息进行核对，出借人与借款人也未达成以房抵债的清算协议。被上诉人从未收到也决不认可上诉人所谓的律师函。李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）无权单方委托律师强行为福建省时代华奥建设发展有限公司设定以房抵债的义务。即便福建省时代华奥建设发展有限公司收到律师函，律师函也不能构成双方之间的清算合同。交房承诺书指向的房屋根本不存在，福建省时代华奥建设发展有限公司对交房承诺书的真实性和关联性不予认可。发票不能证明合同关系，甚至不能证明款项收付。即便认定借款期限届满后，因福建省时代华奥建设发展有限公司向拓界合众开具部分购房发票，导致作为民间借贷担保的商品房买卖合同转化为兼具清算和抵债功能的协议，也因涉嫌恶意串通，以明显不合理低价减损福建省时代华奥建设发展有限公司责任财产，损害其他债权人合法权益，损害社会公共利益，违反《合同法》第52条规定而无效。三、本案按照民间借贷纠纷进行审理，同样能够保护被上诉人的合法权益。
李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）向一审法院起诉请求：1.判令福建省时代华奥建设发展有限公司继续履行与拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）订立的以下8份《商品房买卖合同》：合同号:20130730108备案号:LJ14H06227单元号:115#A1；合同号:20130730109备案号:LJ14H06229单元号:113#A7；合同号:20130730110备案号:LJ14H06230单元号:112#A1；合同号:20130730113备案号:LJ14H06235单元号:112#A7；合同号:20130730121备案号:LJ14H06243单元号:110#A1；合同号:20130730116备案号:LJ14H06238单元号:110#A6；合同号:20130730119备案号:LJ14H06242单元号:109#A7；合同号:20130730120备案号:LJ14H06244单元号:102#A7，并立即向连江县房产管理交易所申请办理上述8套房屋的预告登记。2.判令福建省时代华奥建设发展有限公司在符合合同约定的交付条件后立即向拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）交付上述8份商品房买卖合同项下的房屋。3.判令福建省时代华奥建设发展有限公司在具备办理房屋权属登记条件后立即向拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）交付办理上述8套房屋权属登记需由被告提供的资料，并协助拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）将上述8套房屋产权转移登记至拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）名下。4.判令福建省时代华奥建设发展有限公司向李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）支付逾期交付房屋的违约金（违约金从2015年7月1日起至2015年9月30日按上述房屋购房总价款797万元的日万分之三计算，从2015年10月1日起到上述每套房屋实际交付之日止按每套房屋购房价款的日万分之五计算，以上暂计至2016年11月15日为1849040元）。5.判令福建省时代华奥建设发展有限公司向李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）支付逾期办理上述8套房屋权属证书的违约金（违约金从2015年10月1日起计算到拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）实际取得上述8套房屋权属证书之日止，按每套房屋购房价款的日万分之一计算，暂计至2016年11月15日为326770元）。6.本案诉讼费用由福建省时代华奥建设发展有限公司承担。
原审法院经审查认为，福建省时代华奥建设发展有限公司与李圣浩之间签订借贷合同，借款金额为1500万元，双方成立民间借贷关系，同日双方签订商品房买卖合同（后经多次的补充协议，对房屋面积进行变更）作为担保，现原告请求履行商品房买卖合同，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”诉讼中，原审法院已向原告释明变更诉讼请求，但原告拒绝变更，故应裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，裁定：驳回李圣浩和拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）的起诉。
本院认为，双方的《商品房预售合同》明确约定在福建省时代华奥建设发展有限公司未按时足额偿还借款时，借款本金、利息及违约金中未清偿部分转为购房款，福建省时代华奥建设发展有限公司应无条件向李圣浩指定的拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）出具正式购房发票。而本案中，在《借款合同》期限届满后，福建省时代华奥建设发展有限公司未偿还借款，并向李圣浩指定的拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）开具了正式的购房发票。而《交房承诺书》虽然记载的购房清单编号存在错误，但该承诺书系在《律师函》之后出具的，加盖了福建省时代华奥建设发展有限公司的公章，福建省时代华奥建设发展有限公司也在出具承诺书后开具购房发票，并在开具发票后不再向李圣浩支付借款利息及还款，说明福建省时代华奥建设发展有限公司收到了《律师函》，并就履行《商品房预售合同》作出了承诺，本案借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同不安袭，监理商品房买卖合同关系，不属于《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，故原审法院裁定驳回李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）的起诉错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：
一、撤销福建省连江县人民法院（2016）闽0122民初3937号民事裁定；
二、本案指令福建省连江县人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 刘 奕
书 记 员 林 舒