上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第911号
原告上海碧峰房地产发展有限公司。
法定代表人林某某。
委托代理人陈永兴，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
委托代理人汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
被告上海正思贸易有限公司。
法定代表人董月娟。
委托代理人王某。
委托代理人张会新，上海天之健律师事务所律师。
原告上海碧峰房地产发展有限公司与被告上海正思贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2014年6月26日、7月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪滢，被告委托代理人王某、张会新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年3月9日签订《户外广告阵地租用合同》，约定被告向原告承租“凯德龙之梦·闵行广场”的户外广告阵地，租期为2012年4月1日至2015年3月31日。合同签署后，原告依约向被告交付了广告阵地，但被告却自2013年7月起拖欠租金、电费。为此，原告于2013年12月6日、12月25日发函向被告催款。2014年2月24日，双方签订《协议书》，约定租赁合同于2014年2月28日解除，被告应于2月28日前将广告阵地恢复原状后交付给原告，并于2014年3月12日前付清拖欠的款项。然被告未按期履行相关义务。被告已构成严重违约，造成原告重大经济损失。现要求：1、确认原、被告签订的户外广告阵地租用合同于2014年2月28日解除；2、被告支付原告自2013年7月1日至2014年2月28日租金11万元（人民币，下同），以及自2014年3月13日起至判决生效之日止，按照每日0.5%计算的逾期付款违约金；3、被告支付原告自2013年7月1日至2014年2月28日期间的电费19，837.50元，以及自2014年3月13日起至判决生效之日止，按照每日0.5%计算的逾期付款违约金；4、被告支付原告提前退租违约金254，000元；5、被告支付原告恢复广告阵地原状的费用13，600元。
被告辩称，原、被告在签订租赁合同后按约履行了半年时间后，原告在被告承租的广告位置前面另行设置了大型的LED屏幕广告牌，影响了被告租用的广告牌的广告效果，导致被告无法实现合同目的。现同意确认双方的合同解除，但不同意支付剩余租金。另外，原告主张的0.5%计算逾期付款违约金的标准也缺乏合同约定。对于原告主张的电费，同意支付。由于原告的原因导致合同无法继续履行，故关于恢复广告阵地牌的费用不应由被告负担，也不应由被告承担解除合同违约金。而且原告主张违约金明显远高于其实际损失。
经审理查明，2012年3月9日，原告上海碧峰房地产发展有限公司（签约甲方）与被告上海正思贸易有限公司（签约乙方）签订一份《户外广告阵地租用合同》，原告同意将位于××路、××路外立面的户外广告阵地出租给被告使用，被告可用于发布户外广告事宜；广告位置为凯德龙之梦（大厦）××路外立面墙体广告（广告位编号L1-B3-01，面积679.78平方米）、××路外立面墙体广告（广告位编号L1-B3-02，面积679.78平方米）；租赁时间为2012年4月1日至2015年3月31日，户外广告阵地费用为127万元，按季支付，被告于每季度第一个月的10日前支付原告，第一年为40万元，第二年为42万元，第三年为45万元；广告位电费按1.15元／度计算，被告应当在收到原告电费付款通知后十个工作日内支付；合同签订后十个工作日内，被告向原告支付合同保证金17万元，如被告违反合同约定，并因此导致原告或第三人损失的，甲方有权从保证金中予以抵扣，并且被告应当立即补足保证金；如被告的违约行为导致原告行使解除权，则保证金不予退还；在合同履行期间，如被告逾期支付租赁费，每逾期一日，按照每笔应付款项总额的0.5%支付滞纳金；如逾期超过一个月，原告有权书面通知被告解除合同，并要求被告承担相应的违约责任，有权要求被告将本合同约定的广告阵地内的各个广告位恢复原状；任何一方违反本合同，未完全履行合同义务的，都将视为违约；因一方违约导致本合同终止的，违约方除根据本合同约定的承担相应违约责任外，还应向守约方支付本合同总金额的20%作为违约金。合同对其他事项亦作了约定。
此后，双方按约履行合同。
2014年2月24日，原、被告签订一份《协议书》，内容为：双方于2012年3月9日签订了户外广告阵地租用合同，被告向原告提出申请，要求提前终止合同，经双方协商，就合同解除的相关事宜达成如下协议：1、双方同意于2014年2月28日解除租赁合同；2、被告应于2014年2月28日以前将广告阵地恢复原状交还原告；3、双方确认，截止2014年2月28日，被告拖欠自2013年7月至2014年2月的租金28万元，电费19，837.50元。被告已支付的17万元保证金冲抵上述欠款中的同等金额，即被告应于2014年3月12日前付清129，837.50元；4、因被告申请提前退租导致合同被提前解除，被告同意已支付的保证金17万元冲抵部分欠款；5、被告逾期支付以上费用的，每逾期一天，应按未付金额的千分之五向原告支付违约金，逾期支付超过15天的，原告有权通过诉讼或其他途径向被告追索；6、若被告逾期交还广告阵地，则原告有权自行将广告阵地恢复原状，且乙方对有关恢复原状的费用金额没有任何异议。同时，原告有权任意处置该广告阵地上的所有添附物及动产（若有），被告对此没有异议；7、双方同意，在被告按约定期限履行完毕本协议全部义务后，原告将不再根据租赁合同有关约定追究被告的其他违约责任；否则，原告除有权要求被告按本协议承担有关付款义务外，还有权根据租赁合同及法律规定追究被告提前解除合同的违约责任。
然此后，被告未按上述协议支付所欠的租金及电费，也没有恢复广告阵地原状后交付原告。
2014年3月17日，原告与案外人上海桦树电脑图文制作有限公司签订《小型装饰装修工程施工合同》，原告将凯德龙之梦大厦××路外立面墙体广告拆除工程委托该公司施工，工程价款为13，600元。随后，该公司施工拆除了此广告阵地的相关广告。2014年3月25日，该公司向原告开具了金额为13，600元增值税普通发票，原告向该公司支付了此笔拆除费用。
现原告以诉称理由诉至本院。
另查，在原、被告签订了户外广告阵地租用合同后，原告在凯德龙之梦大厦外、面向××路、××路的十字路口树立了一面电子广告牌。被告向原告承租的一块编号为L1-B3-01户外广告阵地系面向××路、靠近莘建路，编号为L1-B3-02的户外广告阵地系面向××路、靠近莘东路。
上述事实，由原告提供的《户外广告阵地租用合同》、《协议书》、《小型装饰装修工程施工合同》及增值税普通发票，被告提供的照片等，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的租用合同以及解除合同协议书均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。从双方签订的《协议书》可以证明，被告未能依约按期向原告支付租金、电费，并且系被告向原告提出解除合同，合同解除系因被告违约所致，双方对于合同解除后的后果，以及违约责任的承担均作了明确的约定，同样合法有效。双方协商确定租赁合同于2014年2月28日解除，对此本院予以确认。被告表示系因原告在涉案的两块户外广告阵地之外设立电子广告牌，影响了被告租用的广告阵地的广告效应，导致被告无法实现合同目的的辩称意见，本院认为被告租用的广告阵地与原告设立的电子广告牌面向不同方面，互不干扰，不存在互相影响之说，故被告此节抗辩意见，本院不予采信。
被告结欠原告租金28万元和电费19，837.50元，扣除被告已支付的保证金17万元，被告尚欠原告租金11万元，电费19，837.50元。对此，被告应当支付。被告未能按照解约协议书约定的期限于2014年3月12日前支付上述所欠租金，应当按协议之约定承担逾期付款的违约责任。原告主张按每日0.5%计算逾期付款违约金，计算标准确实过高，被告要求对此计算方式予以调整的意见，本院予以采纳。本院酌情按每日0.1%计算逾期付款违约金。
关于解除合同违约金，在租赁合同中约定违约方违约导致合同解除，应按合同总价款的20%承担违约金。在解约协议书中，双方再次明确如果被告未能按期支付结欠的租金和电费，则原告有权按租赁合同之约定，追究被告的提前解除合同的违约责任。被告对于未按协议书支付欠款而应承担违约后果也是明知的，因此，原告现在主张解除合同的违约金，符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持，但如果按合同约定的计算方式，违约金高达254，000元，超过了半年期租金金额，确实过高，本院酌情调整为按10%计算，即被告应承担的解除合同违约金为127万元＊10%=127，000元。
协议书约定，被告应当恢复广告阵地的原状后交还给原告，否则原告可自行恢复，费用由被告承担，并且被告对恢复原状的费用不持任何异议。由于被告在签订协议后未能自行恢复广告阵地原状，原告代为恢复原状，并支付了13，600元恢复费用，此费用实质是原告代被告支出，而且此笔拆除的费用金额也属合理，故原告现要求支付被告此笔费用，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七之规定，判决如下：
一、原告上海碧峰房地产发展有限公司与被告上海正思贸易有限公司签订的《户外广告阵地租用合同》于2014年2月28日解除；
二、被告上海正思贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海碧峰房地产发展有限公司租金人民币11万元，并偿付自2014年3月13日起至判决生效之日为止按每日0.1%计算的逾期付款违约金；
三、被告上海正思贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海碧峰房地产发展有限公司电费人民币19，837.50元，并偿付自2014年3月13日起至判决生效之日为止按每日0.1%计算的逾期付款违约金；
四、被告上海正思贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海碧峰房地产发展有限公司解除合同违约金人民币127，000元；
五、被告上海正思贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海碧峰房地产发展有限公司户外广告阵地恢复原状的拆除费人民币13，600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7，261.56元，减半收取计3，630.78元，由原告上海碧峰房地产发展有限公司负担1，161.85元，被告上海正思贸易有限公司负担2，468.93元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一四年八月六日
书记员 龚 漾
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。