呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第00148号
上诉人（原审被告）何华，女，1969年10月7日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市新城区。
委托代理人许良光，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）田淑珍，女，1960年3月24日出生，汉族，退休职工，住呼和浩特市新城区。
委托代理人郭旭芳，内蒙古宏德律师事务所律师。
原审被告呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司。住所地，呼和浩特市新城区。
法定代表人王慧，该公司总经理。
上诉人何华因与被上诉人田淑珍及原审被告呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司（以下简称鑫帝源公司）确认合同效力纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2013）新民一初字第285号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人何华的委托代理人许良光、被上诉人田淑珍及委托代理人郭旭芳到庭参加诉讼。原审被告鑫帝源公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1996年以前田淑珍及其他11户原内蒙古新华印刷厂（以下简称新华印刷厂）职工居住在位于呼和浩特市新城区东护城河南街新华印刷厂宿舍平房。1996年8月25日，新华印刷厂（甲方）与呼和浩特市发达建筑（集团）公司（以下简称发达公司或乙方）签订《建房合同》。合同约定：一、经甲乙双方共同协商，甲方将呼和浩特市新城区护城河东路的两排职工平房宿舍用地有偿转让给乙方，建一栋3单元4层住宅楼。二、甲方同意在1996年入冬前给乙方解决7210平方米（含甲方回迁的21户）采暖，甲方不再向乙方收取采暖增容费，96-97年度不收取采暖费，但乙方应97-98年度以后的取暖费应按双方签订的取暖费收取协议执行。三、甲方在供暖能力允许的条件下，可以再考虑乙方后续西边楼房的供暖，甲方也不再收取乙方的增容费。四、根据双方确定，乙方必须在1996年底就地安置21户（每户建筑面积61.4平方米）。甲方21户的集资费由甲方自行处理。21户的产权归甲方所有，其余产权归乙方所有，手续由乙方负责办理……。1996年8月27日内蒙古自治区呼和浩特市公证处以（96）呼证内字第1007号公证书对《建房合同》进行了公证。后新华印刷厂（甲方）与发达公司（乙方）签订了《建房变更合同》，合同其中约定：根据双方于1996年8月25日签订的建房合同（1996年8月27日（96）呼证内字第1007号公证书公证】在执行过程中因甲方的原因部分条款变更如下：一、田淑珍合同建一栋三单元四层住宅楼，改建为一栋三单元三层住宅楼。二、原合同给甲方解决21套回迁户住宅，变更为给甲方就地解决12套住宅，建筑面积每户平均66.103平方米，从电动小区给甲方解决四套住宅，建筑面积每户平均67.59平方米，共给甲方解决16套住宅……。1997年新华印刷厂以第031号住房通知单通知田淑珍，经厂房管会批准，于1997年12月22日迁居，护城河东街新华印刷厂院小白楼三十一单元3号，接到通知后，按厂规定有关事宜，尽快办理。2012年9月10日，内蒙古新华印刷有限责任公司向呼和浩特市房管局提出申请，申请书内容为：1、要求撤销何华非法窃取的房屋产权。2、将房屋所有权过户到12名住户名下。另查明，2012年2月27日，经呼和浩特市工商局新城分局核准，呼和浩特市发达建筑安装（集团）有限公司变更鑫帝源公司，法定代表人为王慧。1999年4月18日鑫帝源公司（出卖方）与何华（购买方）签订了《商品房购销合同书》，将位于呼和浩特市新城区东护城河南街开发商品房发达公寓2号楼3单元203号销售给了何华。田淑珍诉至法院请求：一、确认何华与鑫帝源公司签订的《商品房购销合同书》无效；二、由何华、鑫帝源公司负担诉讼费。
原审法院认为，本案争议的焦点是鑫帝源公司与何华签订的《商品房购销合同书》是否有效。经查明，本案诉争的房屋是由原新华印刷厂平房拆迁改造的回迁住房，依据发达公司与新华印刷厂签订的《建房合同》及《建房变更合同》，合同中约定发达公司对上述住房不具有所有权，变更后的鑫帝源公司更不享有所有权，新华印刷厂于1999年12月22日将房屋交付田淑珍居住已有15年之久时间，2012年2月27日，发达公司变更为鑫帝源公司，鑫帝源公司未经田淑珍同意，与何华签订了《商品房购销合同书》，擅自处分他人的财产，故鑫帝源公司与何华签订的《商品房购销合同书》属于无效合同，田淑珍提出的诉讼请求，予以支持。关于何华提出本案超出审理范围的问题，本案是一起确认合同效力纠纷案件，没有超出审理范围。何华提出的意见本院不予采信。关于何华提出田淑珍无权就该《商品房购销合同书》提出效力确认的问题，因该《商品房购销合同书》损害了田淑珍的利益，田淑珍有权提出。何华提出的意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：被告呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司与被告何华签订的《商品房购销合同书》无效。案件受理费300元，由何华及呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司负担。
何华不服一审判决，向本院提出上诉称，一审认定事实错误、证据不足。1、何华与发达公司（鑫帝源公司）签订了《商品房购销合同书》，并支付了购房款，鑫帝源公司也依法为何华办理了房屋产权登记，合同合法有效。何华并不知道鑫帝源公司与新华印刷厂存在关于该房的合同，更不知道新华印刷厂又将该合同的部分权利转让给了田淑珍。一审判决确认合同无效是错误的。2、一审中新华印刷厂未到庭，使得新华印刷厂与鑫帝源公司之间的合同效力无法落实，新华印刷厂是否有权将合同部分权利转让给田淑珍不能查证，田淑珍则越过新华印刷厂直接要求确认鑫帝源公司与何华之间合同无效，没有事实和法律依据，其诉讼当事人主体不能确定。3、田淑珍没有证据证实新华印刷厂依法拥有争议房屋的所有权，更没有证据证实其拥有争议房屋的物权。鑫帝源公司拥有所争议房屋的所有权。一审判决认定鑫帝源公司不享有处分房屋所有权，并判定鑫帝源公司与何华签订的《商品房购销合同书》，系擅自处分他人财产错误。4、原审判决适用法律错误。本案需确认效力的《商品房购销合同书》，订立于1999年4月，应适用《经济合同法》的相关规定。一审法院适用《合同法》第五十一条，判定该《商品房购销合同书》系无权处分他人财产，而使该合同效力待定，适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判或发回重审。
被上诉人田淑珍答辩称，何华与鑫帝源公司所签《商品房购销合同书》的时间为1999年4月，而鑫帝源公司是在2005年6月15日由发达公司变更而来，鑫帝源公司与何华不可能在1999年签订合同。与新华印刷厂签订合同的是发达公司，合同明确在房屋建成后，分配给被拆迁的11户居民，期间11户居民多次要求发达公司办理产权证，直到何华将房屋产权办理在她名下并办理了贷款，11户居民才知道。所以，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
二审中，双方当事人均未提交新证据，经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为，何华与鑫帝源公司所签订的《商品房购销合同书》是否有效。
《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。依据本案查明的事实，双方诉争的房屋是原新华印刷厂旧平房拆迁改造的回迁住房，田淑珍为该房的回迁户。依据发达公司与新华印刷厂签订的《建房合同》及《建房变更合同》约定，该房所有权属于新华印刷厂，发达公司及变更后的鑫帝源公司，对该房不享有所有权。新华印刷厂于1999年12月22日将房屋交付田淑珍居住已有15年之久。鑫帝源公司未经田淑珍同意，与何华签订《商品房购销合同书》，擅自处分了诉争房屋，事后也未得到权利人的追认。依据上述规定，鑫帝源公司的行为属于无权处分。所以鑫帝源公司与何华签订的《商品房购销合同书》无效。何华提出其与发达公司签订了《商品房购销合同书》，支付了购房款，并依法办理了房屋产权登记，合同合法有效，其不知道鑫帝源公司与新华印刷厂存在关于该房合同的理由不能成立。因本案诉争房屋田淑珍于1999年即入住，发达公司于2005年变更为鑫帝源公司，而且何华为发达公司会计，其与发达公司法定代表人王志刚系夫妻关系，应当知道本案诉争房屋为回迁房的事实。故对何华提出的该项理由，本院不予采信。原审判决认定合同无效正确，本院应予维持。
关于何华提出田淑珍无权就该《商品房购销合同书》提出效力确认的问题。因双方签订的《商品房购销合同书》，侵犯了田淑珍的合法权益，田淑珍有权要求确认该《商品房购销合同书》无效。
关于何华认为应适用《中华人民共和国经济合同法》的理由亦不能成立。因何华与鑫帝源公司所签《商品房购销合同书》落款时间为1999年4月，而鑫帝源公司是在2005年6月15日由发达公司变更而来，何华不可能与鑫帝源公司在1999年签订合同，故不能适用1999年已废止的《中华人民共和国经济合同法》，本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。何华的上诉理由不能成立，对其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由何华负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷玉凤
审判员 马学英
审判员 戴玉英
二〇一四年五月二十八日
书记员 刘常欣