广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法堂民一初字第142号
原告亿裕（东莞）制衣纺织有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人江国强。
委托代理人曾晓峰，广东政丰律师事务所律师。
委托代理人黄超，广东政丰律师事务所辅助人员。
被告东莞市怡联贸易有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人陈志波。
委托代理人刘燕，广东道宣律师事务所律师。
原告亿裕（东莞）制衣纺织有限公司（以下简称亿裕公司）诉被告东莞市怡联贸易有限公司（以下简称怡联公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告亿裕公司的委托代理人曾晓峰、黄超到庭，被告怡联公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿裕公司诉称，亿裕公司与怡联公司于2014年5月16日签订了《厂房租赁合同》，亿裕公司向怡联公司交付了押金人民币200000元，自2014年5月16日起承租怡联公司位于中堂镇北潢路亿信工业园内的第三、第四层共两层的厂房。根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，厂房面积约4000平方米，租赁期限8年，每月租金28000元、管理费1500元、垃圾费300元、宿舍费4800元，共34600元，怡联公司负责承担租赁物日常维护修缮的责任。合同签订后，由于怡联公司的租赁物不符合消防验收要求，亿裕公司额外投入137500元用于安装消防设备、办理消防验收，该费用应由怡联公司承担。租赁物中第四层厂房严重漏水无法使用，亿裕公司经多次向怡联公司敦促维修无果，导致租赁物的使用价值严重下降，无法达到使用的基本要求，租金应减少40%，且要求退租并由怡联公司退回20万元押金。怡联公司因发生（2015）东中法民四初字第15、16号案，亿裕公司无法联系怡联公司有关人员，并受到第三人东莞市冉阳贸易有限公司（以下简称冉阳公司）的无理干扰，亿裕公司无法继续履行合同。亿裕公司为维护自身合法权益，请求判令：一、怡联公司以租金抵消的方式退回押金人民币200000元整给亿裕公司；二、怡联公司以租金抵消的方式偿还亿裕公司办理消防验收支出的费用人民币137500元整；三、怡联公司以租金抵消的方式退还亿裕公司自2014年5月16日至2015年6月15日按合同第二条约定所交租金每月28000元的40%，共计13个月，即28000元×40%×13月=145600元；四、亿裕公司按《厂房租赁合同》约定的每月租金28000元自2015年6月16日始减少40%变更为每月租金16800元，直至双方签订的《厂房租赁合同》于2017年4月26日解除止，即每月减少人民币11200元，共22.36个月，合计减少金额250432元；五、怡联公司以租金抵消的方式结清上述诉讼请求第一、二、三项的款项，折抵亿裕公司继续使用租赁物所需支付的22.36个月的租金、宿舍费【不含管理费、垃圾费，计算方式：（200000＋137500＋145600）÷21600=22.36】后，双方签订的《厂房租赁合同》于2017年4月26日予以解除；六、怡联公司承担本案诉讼费用。亿裕公司主张查询不到案涉厂房、宿舍有没有房产证或建设工程规划许可证，如案涉租赁合同无效，则诉讼请求中的租金变更为占有使用费，其余不变。
被告怡联公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩状。答辩意见为：一、怡联公司确认案涉《厂房租赁合同》及押金20万、预收租金20万的收款收据签章的真实性。二、案外人冉阳公司自2014年8月21日起已经取得案涉租赁物的使用权，并对案涉租赁物进行经营管理，收取租金，并已告知了亿裕公司。亿裕公司起诉怡联公司属主体错误，应当驳回起诉。三、亿裕公司起诉主体错误，怡联公司不能成为案涉租赁合同的出租方，因此亿裕公司所声称的押金返还及租金抵消等诉讼请求应当予以驳回。四、亿裕公司支付的消防验收费用，并不是发生在怡联公司出租期间，且不能显示用于租赁物，怡联公司不予确认该费用开支。五、怡联公司不清楚亿裕公司向冉阳公司支付费用的具体情况，只是听说亿裕公司从2015年6月16日起开始拖欠冉阳公司租金及费用。六、怡联公司不清楚租赁物漏水情况，与怡联公司无关。七、租赁物不存在交付租金的障碍。八、亿裕公司未履行约定的解除手续，其诉讼请求不应得到支持。九、案涉工业园房产已抵押给银行，怡联公司资不抵债，亿裕公司主张的租金抵消在法院处置抵押物时也无法得到支持。综上，请求法院驳回亿裕公司对怡联公司的起诉或者全部诉请。
经审理查明，亿裕公司与怡联公司于2014年5月16日签订了《厂房租赁合同》，约定：1、亿裕公司承租怡联公司位于东莞市中堂镇北潢路亿信工业园厂房4000平方米、宿舍24间，租期自2014年5月16日起至2022年5月15日止；2、厂房租金前4年为28000元／月，厂房租金后4年为30000元／月，管理费1500元／月，垃圾费300元／月，宿舍租金4800元／月；3、亿裕公司向怡联公司支付合同保证金200000元，合同期满，亿裕公司付清租金及一切费用之后，怡联公司应将合同保证金全额（无息）退还给亿裕公司；4、租赁期内怡联公司不履行其对租赁物业的正常维护义务，致使租赁物业无法正常或安全使用超过两个月以上，或者由于怡联公司原因导致第三方对租赁物业主张权利或者其他干扰亿裕公司使用租赁物业之行为，致使亿裕公司无法正常使用租赁物业超过两个月的，亿裕公司可解除本合同，并追究怡联公司由此给亿裕公司造成的经济损失和法律责任。
2014年3月13日亿裕公司向怡联公司支付了押金20万元，2014年5月30日，亿裕公司向怡联公司支付了预收租金20万，并备注：实际发生时扣减。2014年8月21日，亿裕公司收到盖有怡联公司公章的《租金交付告知书》及怡联公司法定代表人签名的《租金收取授权委托书》，其中《租金交付告知书》内容为：怡联公司与冉阳公司签订了2014年8月21日至2024年7月20日的长期物业租赁合同，怡联公司名下工业园所有物业的使用权归冉阳公司所有，租金也交由冉阳公司收取，怡联公司与冉阳公司协商一致，怡联公司与亿裕公司签订的租赁合同依然确认有效，但从2014年8月21日起亿裕公司需将租金直接交付给冉阳公司；《租金收取授权委托书》内容为：怡联公司授权委托冉阳公司收取工业园内物业的租金。2014年10月31日，亿裕公司向冉阳公司支付了2014年10月16日至2015年5月15日预付租金225700元（含厂房、宿舍租金、管理费、垃圾费）。2015年5月15日，亿裕公司向冉阳公司支付了2015年5月16日至2015年6月15日租金34600元（含厂房、宿舍租金、管理费、垃圾费）。2015年3月2日东莞市中级人民法院出具了（2015）东中法民四初字第15、16号《协助执行告知书》，要求亿裕公司对怡联公司应付的租金不得擅自向怡联公司支付，亿裕公司应当在收到通知书之日起将应付租金交至东莞市中级人民法院指定账户。亿裕公司称2015年4月收到上述告知书，自2015年6月16日起未曾支付租金。
亿裕公司认为2014年5月30日预交的20万元租金是支付了2014年5月16日至2014年10月15日期间的租金，2014年10月16日至2015年6月15日期间的租金260300元已支付给了冉阳公司；亿裕公司对租赁物进行了相关消防工程，花费了消防设备款137500元。
怡联公司庭审后提交了案涉厂房、宿舍的房地产权证，并表示如果亿裕公司付清租金，冉阳公司可以同意解除案涉租赁合同，押金在抵扣亿裕公司欠冉阳公司的租金等费用后由怡联公司退回；案涉厂房在出租前已经通过消防验收，对怡联公司主张的消防验收费用不予确认；经向冉阳公司确认，案涉租赁物存在漏水情形，由于案涉租赁关系不是怡联公司在履行，经与冉阳公司协调，冉阳公司同意就漏水问题给予亿裕公司每月减少租金7000元。
另查明，本院于2015年6月12日向怡联公司公告送达了民事起诉状及证据副本等应诉材料。
以上事实，主要有原告亿裕公司提供的《厂房租赁合同》、《租金交付告知书》、《租金收取授权委托书》、保证金收据、转账凭证、租金收据、《协助执行告知书》，被告提交的房地产权证，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，怡联公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。亿裕公司主张其租赁了怡联公司位于东莞市中堂镇北潢路亿信工业园的厂房，为此提供了工商查询资料、租赁合同、保证金收据等证据证明，本院对该主张予以确认。案涉租赁物办理了房地产权证，案涉《厂房租赁合同》依法有效。
怡联公司在答辩状中抗辩怡联公司不能成为案涉租赁合同的出租方，根据亿裕公司提交的《租金收取授权委托书》，冉阳公司与怡联公司是代理关系，冉阳公司代为收取租金行为的法律效果归属于怡联公司，怡联公司仍是厂房租赁合同的出租人，本院对该抗辩不予认可。
关于合同的解除问题。亿裕公司认为怡联公司不履行其对租赁物业的正常维护义务，致使租赁物业无法达到使用的基本要求，且因怡联公司与他人的纠纷案件导致亿裕公司需要协助法院执行租金保全，但又受到冉阳公司的严重阻碍及无理干扰，因此依照合同约定，亿裕公司可以解除租赁合同。结合怡联公司的意见，亿裕公司与怡联公司对冉阳公司的权责有不同的理解，怡联公司对交付租金的答辩意见与法院要求亿裕公司协助执行租金保全事项相矛盾，反映了亿裕公司主张的案外人冉阳公司对租赁物主张权利的真实性，这符合合同约定的亿裕公司可以解除合同的情形。另一方面，怡联公司表示亿裕公司付清租金的情形下，其受托人冉阳公司同意解除租赁合同，并同意用押金抵扣租金等费用后退回押金。因此，本院视为亿裕公司依合同约定提出解除双方签订的《厂房租赁合同》，怡联公司予以同意，解除的时间为公告视为送达起诉状之日即2015年8月12日。
亿裕公司主张厂房租赁合同签订后，怡联公司提供的租赁物不符合消防验收要求，亿裕公司额外投入137500元用于安装消防设施、办理消防验收，要求怡联公司承担该费用。双方在合同中没有约定租赁物的消防问题，亿裕公司主张的消防设备款是否用于案涉租赁物，没有证据证实，其要求怡联公司承担消防设备款理据不足，因此，对亿裕公司主张的消防验收支出费用，本院不予支持。
亿裕公司主张厂房第四层漏水致使该厂房使用价值严重下降，目前只用来堆放杂物，多次敦促怡联公司进行维修，怡联公司并没有履行修缮义务，因此要求怡联公司返还自2014年5月16日至2015年6月15日的厂房租金的40%即145600元。怡联公司表示其受托人冉阳公司确认租赁物有漏水情形，并同意减少租金7000元／月。结合双方的主张，本院对亿裕公司主张的租赁物中的厂房第四层漏水事实予以采信。对于租金减少的时间及金额，亿裕公司无证据证实第四层漏水形成的时间，亿裕公司已支付了2015年6月15日前的租金，因此本院认为应自2015年6月16日始减少租金；亿裕公司要求厂房的租金减少11200元／月，即厂房租金变更为16800元／月，综合考虑漏水厂房楼层的面积、原租金标准、使用功能的减损等情况，亿裕公司主张减少的租金金额合理，本院予以确认，从2015年6月16日起厂房、宿舍租金合计为21600元／月。对亿裕公司要求怡联公司返还自2014年5月16日至2015年6月15日期间厂房租金共计145600元的诉讼请求，本院不予以支持。
租赁合同解除后，亿裕公司应将案涉租赁物返还给怡联公司，支付解除前的租金费用，并应自2015年8月13日起，按照21600元／月的标准，向怡联公司支付腾房占有使用费至实际返还之日止；怡联公司亦应退回押金200000元。亿裕公司主张以租金抵消押金，怡联公司予以同意，本院予以确认，但亿裕公司要求以继续使用租赁物来抵消怡联公司可能需要返还的剩余押金，本院不予支持。怡联公司应当返还亿裕公司合同押金200000元，亿裕公司应支付怡联公司2015年6月16日至2015年8月12日期间的租金21600元／月×（1＋28／31）个月=41109.68元，双方债务抵消后，怡联公司仍需向亿裕公司返还押金158890.32元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告亿裕（东莞）制衣纺织有限公司与被告东莞市怡联贸易有限公司在2014年5月16日签订的《厂房租赁合同》于2015年8月12日解除；
二、限被告东莞市怡联贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告亿裕（东莞）制衣纺织有限公司返还押金158890.32元；
三、限原告亿裕（东莞）制衣纺织有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还《厂房租赁合同》的厂房、宿舍给被告东莞市怡联贸易有限公司，并支付自2015年8月13日起至实际返还之日止腾房占有使用费（以21600元／月的标准计算）；
四、驳回原告亿裕（东莞）制衣纺织有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币11135.32元（原告亿裕公司已预交），由原告亿裕公司负担人民币8099.32元，被告怡联公司负担人民币3036元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黎绮玲
人民陪审员 黎淑君
人民陪审员 李柱豪
二〇一五年十二月十日
书 记 员 霍子敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。
当事人主张抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。