贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民终字第835号
上诉人（原审被告）楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。
法定代表人彭章龙，男，该分公司经理。
委托代理人赵伟煊，该公司总公。
委托代理人吴必胜，该公司经理助理。
被上诉人（原审原告）吴达强，男，1982年12月8日出生，侗族，农民，住贵州省黎平县水口镇居委会。
上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司因与被上诉人吴达强商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2014）黎民初字第501号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明：被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在黎平县港澳新区修建商品房出售，并办有商品房预售许可证（证号为2010商房预字第08号）。2011年6月4日原告到被告今日家园售楼处购买第3栋1单元201号一套商品房并签订一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第二条约定房屋为预售商品房；第三条约定商品房建筑面积为142.32平方米；第四条约定了房屋总价款为360414.00元；第六条约定了付款方式和期限；第八条约定出卖人应当在2011年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力、国家政策原因、建筑设计原因，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，可据实予以延期；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告于2011年6月2日支付14000.00元房款，2011年6月4日支付78000.00元房款，2011年6月6日支付16000.00元房款，2011年6月9日支付414.00元房款，2012年1月17日支付252000.00元房款，以上共计360414.00元。被告所售房屋于2010年11月20日开工建设，于2012年6月25日竣工，2012年7月20日主体工程竣工验收合格，2013年1月24日竣工备案。2012年9月被告开始发放房屋钥匙。被告没有在合同约定的期限内书面通知被告交接房屋和提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，至今被告没有履行合同约定的义务。为此，原告向本院提起诉讼，请求判决被告按日36.0414元支付违约金至被告实际交商品房之日为止，判决被告立即交付商品房及相关证件。
一审认为：原、被告于2011年6月4日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方应继续履行。原告请求判决被告交付商品房及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，被告没有异议，予以支持；对请求判决被告按日36.0414元支付违约金至被告实际交商品房之日为止的诉讼请求，因原、被告2011年6月4日签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2011年12月30日，被告房屋主体竣工时间为2012年6月25日，房屋主体竣工验收时间为2012年7月20日，综合验收备案时间为2013年1月24日。以上时间证实被告在约定的交房时间内房屋尚未建成，已构成逾期交房。被告未能按期交房，应按照合同约定的违约金比例所交房360414.00元的日万分之一承担违约责任，每日为36.0414元。被告房屋综合验收合格后，被告没有按照合同约定以书面方式通知原告交接房屋，由此造成的违约损失由被告承担。原告请求逾期交房违约金应从2011年12月31日起计算至实际交付止，因原告全部支付完购房款360414.00元的时间为2012年1月17日，在原告没有支付完购房款前，被告有权拒绝交付房屋。因此，逾期交房违约金的起算时间为2012年1月18日至被告交付房屋时止。被告提出原告请求支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间，不应受法律保护的抗辩请求。被告在双方签订的《商品房买卖合同》时间内，未能达到房屋交付条件，2013年1月24日，被告修建房屋才综合验收合格，才具备交房条件，因此，被告以原告超诉讼时效的抗辩理由不能成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、原告吴达强与被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司于2011年6月4日签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行；二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后5日内将验收合格的商品房交付原告吴达强使用，并向原告吴达强提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司于本判决书生效后7日内向原告吴达强按日支付逾期交房违约金36.0414元，逾期交房违约金计算时间为2012年1月18日起至交付房屋时止。案件受理费620元，减半收取310元，由被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。
楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司不服一审判决上诉称：1、一审判决认定“被告没有在合同约定的期限内书面告知被告交接房屋和提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，至今没有履行合同义务”是没有道理的。通知不一定非要书面通知，法律没有规定必须书面通知不能用口头通知。被上诉人购买的房屋于2010年11月开工，2012年6月25日竣工，同年7月20日验收合格，2012年9月发放钥匙，2013年12月4日竣工验收备案，这一事实一审判决已经确认。《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》是在交付房屋时一并提供，被上诉人没有接收房屋，上诉人无法提供。几栋楼几十户都得到通知前来交房要钥匙，被上诉人不到售楼处交房领钥匙，反而在验收合格通知交房一年多后，不说明原因，仅以上诉人违约应承担违约责任支付违约金向法院起诉，实属钻空子敲钱。事实上是被上诉人认为房屋刚修好潮湿水份大，要过一、二个春秋后，待房屋墙水份干后装修时才来接交而故意拖延不到售楼处办理交接房屋钥匙。购房户要求土地使用权年限70年和房屋存在质量问题及个别户未领钥匙达7个月要求赔偿，投诉到信访局，县信访局2012年10月9日组织有上诉人、县住建局及被上诉人作为代表之一的投诉代表参加的协调会，上诉人在会明确表明要求尽快办交房领钥匙，交房后对延期户免收两年物业管理费作为逾期交房的补偿，证明上诉人2012年10月9日在协调会上再次要求购房户尽快办理交房。会后被上诉人还是没有到售楼处办理交房手续，责任由被上诉人自己承担，不是上诉人在验收合格后不交房。2、一审判决计算逾期交房终止时间错误。被上诉人吴达强购买的商品房是2012年7月20日竣工验收合格，一审判决已经作出确认。上诉人已通知买房人领取房屋钥匙，但被上诉人没有领取，因此，逾期交房的违约时间算至2012年7月31日，最多也只能推迟到信访局协调之日，即2012年10月9日止方能显示公平合理。一审判决违约时间为无限期，不仅脱离了事实，也有悖于生效的判决，请二审明查予以纠正改判。
二审期间，上诉人提交的证据有在黎平县信访局协调会笔录《关于杨忠香等人的协调会》，以证明在本次协调会上上诉人已通知被上诉人接收房屋。并同意被上诉人免交两年物业管理费。被上诉人对此证据未提出异议。
吴达强答辩称：上诉人从没有按照合同约定以口头或书面形式通知交房给被上诉人接受使用，也没有按照购房合同第八条约定办理交付出售房屋经验收合格或综合验收合格的相关证明，以及该商品房取得住交付批准文件，由此可以证明，上诉人在履行房屋买卖合同过程中，均已构成违约，上诉人从2011年12月30日到期交付房屋之日起至现在，从来没有给被上诉人任何书面通知、电话通知，也没有以口头通知交房屋和告知领取钥匙，因此，原审法院认定是正确的，判决是公平的。2、上诉人上诉称被上诉人在通知交房一年多后不但不到售楼处领取钥匙，也不说明相关原因。其上诉理由纯属虚构事实，在一审中上诉人没有提供任何证据证明通知被上诉人交付房屋。3、2012年8月6日，因被上诉人找上诉人交房遭到无理拒绝，被上诉人与其他42户购房人代表联合到县建设局、县信访局进行上访，要求信访局组织双方当事人进行处理，县信访局组织双方当事人在调解过程中，上诉人根本没有出售的商品房验收合格证及相关手续提供，并以天气下雨无法施工为由进行狡辩，从而引起争执使县信访局无法处理了结，在无奈之下被上诉人与其他42户联合写申请分别送到县建设局、县质监局等部门，提出强烈要求尽快处理这起商品房质量不合格和买卖合同违约纠纷，但是到起诉之日止，没有任何单位对该纠纷进行依法处理，也没有作出答复意见，因此才向人民法院起诉。一审判决认定事实清楚，判决正确，请二审给予维持。
二审查明的事实与一审一致。另查明，被上诉人因上诉人未按期交付房屋和房屋存在质量问题与其他购房人联名向黎平县信访局反映，黎平县信访局于2012年10月9日组织双方进行座谈，上诉人在会上同意将房屋交给被上诉方使用，并同意被上诉人免交两年物业管理费。
本院认为，上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司与被上诉人吴达强在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》没有违反法律强制性规定，属有效合同。根据《合同法》第六十条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中双方在合同中对房屋质量、交付时间、交付方式均作了约定，但上诉人并未按照合同约定时间进行交付，违反了合同约定，属违约。根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。对此，上诉人应承担相应的违约责任。对于上诉人迟延交付房屋的时间应当计算至什么时候，根据在2012年10月9日双方当事人在黎平县信访局的协调会上的记录内容上看，被上诉人是接到房屋交付通知的，虽然上诉人交房方式不符合合同约定的书面交房的形式，通知方式存在瑕疵，但不能否认事实的存在，正因为交房时间迟延，加上已收到通知的购房户知道房屋的情况才向相关部门反映房屋质量问题和迟延交付的赔偿问题。由此可见，上诉人上诉中提出已采取电话通知买受人交房的理由是可信的。由于上诉人没有提供具体通知时间，那么，在2012年10月9日信访部门协调会上时，上诉人应算正式进行通知，上诉人虽然通知交房，但是迟延交付是事实，尽管在2012年7月20号房屋经过相关部门竣工验收，但尚未到房管部门进行竣工验收备案登记，交付手续仍需进一步完善，故对上诉人违约时间计算至备案之日，即2013年1月24日较为公平。一审查明事实清楚，但二审期间上诉人提供的新证据能够证明通知交房的事实，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销黎平县人民法院（2014）黎民初字第499号民事判决。
二、上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司按日向被上诉人欧阳正辉支付房屋总价款万分之一的违约金，逾期交房违约金计算时间为：2012年1月18日起至2013年1月24日止。共计14056.15元（390天×36.04元／每日）。
三、上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司与被上诉人吴达强在本判决生效之日起十五日内共同办理房屋交接手续。
一审案件受理费310元，二审案件受理费620元，共计930元，由上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担650元，被上诉人吴达强辉负担280元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆小平
审 判 员 龙七奇
代理审判员 王大梅
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 郑华品