广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第254号
上诉人（原审原告）：深圳市鹏置房地产经纪有限公司。
法定代表人：郝大雄，总经理。
委托代理人：俞飞，广东君强律师事务所律师。
委托代理人：汪文来，广东君强律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘洵。
被上诉人（原审被告）：管智全。
两被上诉人共同委托代理人：卓圣国，广东宝城律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：管宏朝。
上诉人深圳市鹏置房地产经纪有限公司（以下简称鹏置公司）与被上诉人刘洵、管智全因居间合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民二初字第887号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年3月17日，刘洵、管智全在鹏置公司的介绍、协助下，与深圳市南山区南油大道某某房产的原业主辛东华签订了《二手房买卖合同》，约定向辛东华购买涉案物业。随后，鹏置公司协助买卖双方办理了签订正式合同、赎楼担保、二手住房按揭贷款、产权过户、房产交接等手续。其间，2012年5月21日，刘洵、管智全向鹏置公司支付佣金20000元、按揭（过户）服务费1200元，鹏置公司向其出具了相应收据，该收据上盖有鹏置公司公章，收款人处有鹏置公司员工李晓柳的签名。2012年5月22日，深圳市房地产权登记中心受理了涉案房产的产权转移登记申请。5月25日，涉案房产的权利人变更登记为刘洵。
另查明，鹏置公司提交了《买房服务佣金支付承诺书》（复印件）一份，用以证明鹏置公司与�洵、管智全签订该份承诺书，若刘洵、管智全成功购买鹏置公司介绍的涉案物业，刘洵、管智全须向鹏置公司支付服务佣金38000元，如逾期五日未向鹏置公司支付，鹏置公司可通过法律途径要求按服务佣金数额的双倍赔偿。该承诺书载明，刘洵、管智全（承诺方，买方）与鹏置公司（被承诺方，居间方）就涉案物业的房屋居间服务事宜达成协议，约定买方在与卖方（辛华东）签订《二手房买卖合同》后、办理买方名下房产证过户业务手续前，向居间方不可撤销的、无条件地支付服务佣金38000元，如不能足额支付，则按日万分之四的滞纳金支付，逾期五日未支付，则居间方可通过法律途径要求按服务佣金数额的双倍赔偿。该承诺书为鹏置公司提供的格式合同，签订时间为2012年3月17日。刘洵、管智全对该份证据的真实性、合法性、关联性均不确认，认为鹏置公司并未提�证据原件，且双方已变更佣金数额为20000元。
鹏置公司提交了《履约催告函》及快递回执各一份，用以证明鹏置公司已向刘洵、管智全以快递形式发出《履约催告函》，要求刘洵、管智全支付剩余佣金。刘洵、管智全对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，称并未收到该催告函，且刘洵、管智全并不拖欠鹏置公司剩余佣金。
刘洵、管智全提交了《深圳市鹏置房地产经纪有限公司二手楼税费计算表》两份，用以证明鹏置公司与刘洵、管智全已协商将佣金数额由38000元调整为20000元。两份均为涉案房产的税费计算表，均无日期显示，一份为复印件，其上载明按揭服务费1200元、佣金38000元；一份为原件，其上载明按揭服务费1200元、佣金20000元，并有鹏置公司员工李晓柳的签名。鹏置公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为鹏置公司员工李晓柳仅是根据客户要求草拟的税费计算表，并未得到鹏置公司的认可与授权，鹏置公司亦不能确认该签名是李晓柳的签名。
以上事实，有《二手房买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》、房地产证、房地产登记业务受理通知书、银行转帐单据、委托书及公证书、二手楼赎楼担保服务合同、二手楼交易资金委托监管协议、交易资金委托监管业务收款收据、个人二手住房按揭贷款承诺书、《交房／水电交接明细表》、收据、《买方服务佣金支付承诺书》、《履约催告函》及快递回执、《深圳市鹏置房地产经纪有限公司二手楼税费计算表》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
鹏置公司的诉讼请求：1、刘洵、管智全共同向鹏置公司支付剩余服务佣金16800元及按《买房服务佣金支付承诺书》约定赔偿鹏置公司双倍服务佣金76000元；2、刘洵、管智全承�本案诉讼费用。
原审法院认为，鹏置公司提交的《买房服务佣金支付承诺书》虽为复印件，且刘洵、管智全对其真实性、合法性、关联性不予确认，但根据刘洵、管智全的答辩可确认刘洵、管智全曾在鹏置公司处签订过一份《买房服务佣金支付承诺书》，承诺就购买涉案房产的业务向鹏置公司支付佣金38000元，内容与鹏置公司提交的承诺书基本一致，因此原审法院对该份承诺书的真实性予以采信。刘洵、管智全签署的该份承诺书实为鹏置公司与刘洵、管智全签订的居间合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现鹏置公司、刘洵、管智全对于鹏置公司已依约履行，向刘洵、管智全提供了购置涉案房产的居间服务的事实均予确认，仅是对于刘洵、管智全应当向鹏置公司支付的佣金金额存有异议。刘洵、管智全辩称其已向鹏置公司支付了双方协商变更后的佣金20000元，但鹏置公司认为双方约定的佣金数额38000元并未变更，刘洵、管智全仅支付佣金21200元，据此要求刘洵、管智全支付剩余佣金16800元并依约赔偿。因此本案争议的焦点在于双方是否协商将佣金从38000元变更为20000元。
结合鹏置公司、刘洵、管智全提供的证据及双方在庭审时的质证意见分析：首先，鹏置公司在质证过程中虽否认刘洵、管智全提交的两份《深圳市鹏置房地产经纪有限公司二手楼税费计算表》的真实性，但又称“我公司员工李晓柳只是应客户要求草拟的税费计算表，并没有得到公司认可与授权”，前后矛盾，鹏置公司亦未能举证证明佣金数额为20000元的《深圳市鹏置房地产经纪有限公司二手楼税费计算表》上的签名并非其员工李晓柳的签名。因此原审法院对刘洵、管智全提交的两份《深圳市鹏置�地产经纪有限公司二手楼税费计算表》的真实性予以采信。结合鹏置公司提交的收据来看，收据上注明佣金金额20000元、按揭服务费1200元，收款人处亦有李晓柳的签名。鹏置公司对李晓柳代表其与刘洵、管智全针对涉案房产买卖所做的洽谈、收取佣金等行为并无异议，因此李晓柳的上述行为均应视为其职务行为。虽然该份佣金金额为20000元的税费计算表并没有相应的承诺书予以佐证，但李晓柳作为鹏置公司与刘洵、管智全进行洽谈的代表已签名确认，故即使李晓柳向刘洵、管智全出具该份佣金金额为20000元的税费计算表时并未得到鹏置公司授权，亦应构成表见代理，相应法律后果均应由鹏置公司承担。其次，《买房服务佣金支付承诺书》载明的支付佣金时间为刘洵、管智全与卖方（辛华东）签订《二手房买卖合同》后、办理买方名下房产证过户业务手续前，而收据显示刘洵、管智全向鹏置公司支付佣金20000元的时间为2012年5月21日，正是在《二手房买卖合同》签订时间2012年3月17日之后，深圳市房地产权登记中心受理涉案房产的产权转移登记申请的时间2012年5月22日之前；另外，有鹏置公司员工李晓柳签名的《深圳市鹏置房地产经纪有限公司二手楼税费计算表》载明佣金数额20000元，亦与收据载明的佣金数额一致。
如上所述，上述证据已形成完整证据链，足以证明鹏置公司与刘洵、管智全已就佣金数额从38000元变更为20000元达成一致意见，且刘洵、管智全已向鹏置公司足额支付。因此，鹏置公司要求刘洵、管智全支付剩余佣金16800元及按约赔偿的诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院依法予以驳回。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十九条、第六十条、第七十七条、第九十一条第�款第（一）项、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回鹏置公司全部诉讼请求。本案受理费1060元，由鹏置公司负担。
鹏置公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判决；2、依法改判由刘洵、管智全向鹏置公司支付剩余服务佣金人民币壹万陆仟捌佰元整（￥16800元）及按《买房服务佣金支付承诺书》约定赔偿鹏置公司双倍服务佣金数额柒万陆仟元整（￥76000元）。3、判令刘洵、管智全承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由为：一、原审判决认定事实错误。一是原审法院认定鹏置公司与刘洵、管智全之间于2012年3月17日签署的《买房服务们金支付承诺书》中双方约定佣金数额为38000元是正确的，但认为双方存在着变更佣金的行为，则与事实不符，是错误的。如果认为鹏置公司与刘洵�管智全之间存在着变更佣金的协商行为，则佣金金额为20000元的《税费计算表》应该形成于《买房服务佣金支付承诺书》之后，但该《税费计算表》上并没有签署时间，认定该《税费计算表》是对《买房服务佣金支付承诺书》的变更没有事实依据。二是原审法院已经认可李晓柳“针对涉案房产买卖所做的洽谈、收取佣金等”行为系职务行为，这是正确的。但认定李晓柳出具佣金金额为20000元的《税费计算表》的行为构成佣金变更的表见代理则既不符合表见代理的立法原意，也不符合本案的实际情况。李晓柳是一个业务员（经办人），其基本工作任务就是与客户展开洽谈，将洽谈结果向公司高层反馈。其与公司并不是代理关系，而是履行一个业务员的正常岗位职责。其与刘洵、管智全草拟的两份《税费计算表》都是正常的职务行为，要得到公司批准后才有法律效力，�审法院将业务员的职务行为误认为表见代理，是错误的。三是原审法院认为《收据》（No．001493）所载金额为20000元，就确认鹏置公司与刘洵、管智全之间有变更佣金的行为，这是错误的。如实记载所收款项是财务工作的基本守则。现实中一次性交付佣金不足的情形时有发生，刘洵、管智全交钱过来，鹏置公司总不至于不收，总不至于把佣金写成其他性质的费用。《收据》上李晓柳的签名只是表明收到了20000元的佣金，并不表明刘洵、管智全已经足额缴纳佣金，更不代表双方就佣金进行了协商变更。二、原审法院适用法律错误。原审法院错误认定李晓柳的行为构成表见代理，认为李晓柳在佣金金额为20000元的《税费计算表》上有签名，就认为双方就佣金金额进行了变更；原审法院错误认为《收据》上写了20000元，就认可了佣金金额为20000元的《税费计算表》的效力，从而错误的认为双方就佣金金额进行了变更，作出了错误的判决。从逻辑上看，原审法院不是从证据出发寻找事实真相，而是先主观臆断有变更佣金的事实，再去论证证据的合理性，从而作出了错误的判决，造成了对法律的错误适用。三、原判决不利于保障地产经纪人员的合法权益。当前房地产市场由于种种原因一片低迷，成交并不活跃，房地产经纪行业生存非常艰难。一些客户甚至不惜牺牲诚信的市场经济基本道德而不断反价、违约，加剧了房地产经纪人员面临的严峻形势。为了谈成一单，业务员要付出非常艰辛的劳动，谈成后为了保障交易的最终完成，还要付出大量的辛劳。有些客户在佣金不断打折后，还要采取种种手段逼迫业务员降低佣金或是直接拖欠佣金，原判决助长了这种不良习气，不利于保护地产经纪人员的合法权益。综上所述，原判决事实认定与法律�用方面均存在错误，导致鹏置公司的合法权益受到了侵害，让一个地产经纪业务员的千辛万苦付诸东流。因此，请二审人民法院查明本案事实，依法作出判决，还鹏置公司一个公道。法庭调查期间，鹏置公司补充意见：关于一审法院所认定的刘洵、管智全所提交的二手楼税费计算表作为关于佣金的变更，我方补充如下：首先，我们认为两份二手楼税费计算表从名称上看只是金额的计算，不是合同，不符合合同的要件，这份表上没有合同的当事人，没有合同的相对方，其中有一份表连姓名也没有，所以我们向法庭特别请求强调的是，这两份税费计算表本身的法律属性和形成时间并不能构成对双方已经形成的38000元佣金的变更，也不构成所谓的表见代理，不符合合同的要件，不是一个变更协议的合同，而且请求法庭注意到在二手楼税费计算表中佣金也是约定为成交价的3%，与2万元是不一致，如果按照3%计算也是39000元。
刘洵、管智全答辩称：原审法院关于刘洵、管智全与鹏置公司佣金从38000元变更为2万元，而且是在房产过户之前交清全部佣金的事实认定是非常正确的，适用法律是正确的，请求驳回其上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为鹏置公司与刘洵、管智全是否协商将佣金从38000元变更为20000元。首先，《买方服务佣金支付承诺书》表明，刘洵、管智全支付佣金的时间为签订《二手房买卖合同》后至办理刘洵名下房产证过户业务手续前，而收据（NO.001493）显示刘洵、管智全向鹏置公司支付佣金20000元的时间为2012年5月21日，正是在《二手房买卖合同》签订时间2012年3月17日后，深圳市房地产登记中心受理涉案房产的产权登记申请的时间2012年5月22日之前，另外，有鹏置公司员工李晓柳签名的《深圳市鹏置房地产经纪有限公司二手楼税费计算表》载明佣金数额20000元，亦与收据载明的佣金数额一致，上述事实已形成完整证据链，足以证明鹏置公司员工李晓柳与刘洵、管智全已就佣金数额从38000元变更为20000元达成一致意见。其次，鹏置公司在上诉状中认可李晓柳是其业务员，李晓柳针对涉案房产买卖所做的洽谈、收取佣金等行为系职务行为，其与刘洵、管智全草拟的《深圳市鹏置房地产经纪有限公司二手楼税费计算表》亦是正常的职务行为。再次，《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，因此，鹏置公司应当为其员工李晓柳的职务行为承担相应的法律后果。综上所述，鹏置公司与刘洵、管智全已就佣金数额38000元变更为20000元达成了一致意见。原审对此认定正确，本院予以确认。鹏置公司称李晓柳草拟的《深圳市鹏置房地产经纪有限公司二手楼税费计算表》属职务行为，但要得到公司批准后才有法律效力，于法无据，本院不予采信。刘洵、管智全已向鹏置公司足额支付佣金，鹏置公司请求刘洵、管智全支付剩余佣金16800元及按约赔偿的主张，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；鹏置公司的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2120元，由上诉人深圳市鹏置房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一三年三月十八日
书 记 员 邹俊辉
附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；