四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴中民终字第150号
上诉人（原审被告）李安森，男，汉族，生于1976年1月10日。
委托代理人李欣，四川竞壹律师事务所律师。
委托代理人苟亚，四川竞壹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何桂琼，女，汉族，生于1972年6月5日。（未出庭）
委托代理人刘世勇，通江县宕江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）王斌，男，汉族，生于1969年11月8日。
委托代理人刘桂兰，女，汉族，生于1970年7月24日，系王斌之妻。
上诉人李安森与被上诉人何桂琼、王斌返还原物纠纷一案，上诉人因不服通江县人民法院（2013）通民初字第1841号民事判决书提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李安森及其委托代理人李欣、苟亚，被上诉人何桂琼的委托代理人刘世勇，被上诉人王斌及其委托代理人刘桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2001年12月20日，原告何桂琼取得《村镇规划选址建设意见书》，建房地点为通江县诺江镇城东村五社，建设规模250平方米（二层），结构类型砖混。随后原告建成房屋宅基地。2002年8月3日，原告何桂琼将房屋建修发包给被告王斌承建，签订了《建房承包协议》，约定：甲方（何桂琼）负责自己房屋的手续齐全，理顺好周边关系。乙方（王斌）负责建房所需材料，按图施工，房屋正面外墙贴瓷砖，三面岩砖清水墙，保证质量。按建筑面积每平方米300元（由何桂琼向王斌支付），每层结束时付2万元，工程全部结束后二年内付清等其他内容。合同签订后，王斌在此建成了三开间一楼一底共两层的砖混结构房屋。2002年12月2日，何桂琼与王斌又签订房屋《加层转让协议》，约定由王斌在第三楼及三楼以上加层，何桂琼不得干扰，但不得超过两层，转让金为15000元，王斌在加层过程中，自己到建设局办理加层手续及交纳费用，所加层的房屋属王斌所有，加层所修房屋如果王斌要卖，何桂琼必须配合出售加层房屋，其他未尽事宜，口头协议生效。其后王斌在二楼上加修了两层房屋。2002年12月4日何桂琼取得了通房权证诺江镇字第061**号所建房屋一、二层《房屋产权证》，载明：房屋所有人为何桂琼，共有栏内无记载。房屋坐落诺江镇春长坪街道；结构砖混，房屋所在层数第1-2层，建筑面积235.44平方米；设计用途住宅，产别私产。2002年12月9日何桂琼将该房产证载明的房屋在通江县农村信用合作联社抵押贷款3万元。2003年4月8日，何桂琼对王斌所建房工程款进行结算，书立了下欠王斌工程款31800元的依据。因所欠工程款未付，2003年9月1日，王斌对底楼一开间约30平方米的房屋以年租费750元的价格出租给李安森并签订了租房协议书，约定租期：2003年9月2日至2004年9月2日。签订协议后，李安森交给王斌750元的租金即搬进该房居住，租期满后，双方口头约定，李安森又续租一年，年租费900元，王斌亦收取了租金。2005年10月27日，王斌将租给李安森的一开间房屋和相邻的一开间（一楼进楼梯间左边的两开间）房屋出售给被告李安森，并签订了《售房协议》，约定：面积为70.1平方米，总金额为30000元，签协议时付总额的80%，其余款在交付使用时付清。同时约定门、窗及室内装修由乙方（李安森）自己负责，水、电上户及办理产权由乙方自己办理，但甲方（王斌）出具手续，11月1日前交付使用。合同签订后，李安森当日向王斌付款5000元，10月28日付款14000元，11月19日付款6900元，2006年11月27日付款2100元，共计向王斌支付购房款28000元。被告王斌、李安森未提供证据证明，何桂琼知晓买卖房屋一事。2012年3月何桂琼向本院起诉王斌、李安森返还房屋．。李安森向通江县公安局举报王斌合同诈骗。本院将该案移送通江县公安局立案侦查。通江县公安局立案后，李安森向通江县公安局申请撤回对王斌的控诉。2013年7月15日通江县公安局作出通公（经）撤案字（2013）10025号撤销案件决定书。2013年8月29日何桂琼再次起诉来院要求实现诉请。审理中被告李安森提出，何桂琼曾与王仁政是夫妻关系，王斌卖房时何桂琼已与王仁政离婚，离婚时对财产是否处理，不得而知，现原告一人主张权利，漏列诉讼主体。经查证：1996年10月，王仁政经人介绍与何桂琼相识，其后举行婚礼男到女家共同生活，次年生育一女王雪平，一直未办理结婚登记，后因双方发生纠纷，不能相处共同生活，2004年9月王仁政起诉来院，要求解除与何桂琼的同居关系，并要求何桂琼支付小孩抚养费。因王仁政起诉时未主张财产分割。本院审理后于2004年9月28日作出（2004）通江民一初字第1093号民事判决书，判决王雪平由何桂琼抚养，王仁政一次性支付王雪平18周岁时止的抚养费26400元。
原判认为：原告何桂琼取得相关建房手续后，将房屋建修发包给被告王斌承建。房屋建成后，因原告未足额支付工程款，被告王斌将底楼一开间约30平方米的房屋进行出租，以租金抵付工程款，但被告王斌对房屋无处分权。原告何桂琼于2002年12月4日取得了《房屋所有权证》，因房屋产权登记具有公示性，被告李安森主张系善意取得，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不符合善意取得的条件。因而二被告签订的《售房协议》，侵犯了原告的合法财产，其买卖关系应予无效。二被告应共同承担返还原告房屋的民事责任。原告是房屋登记的唯一权利人，原告起诉主张权利，并无不当，被告李安森辩称原告一人主张权利，漏列诉讼主体的理由不能成立。同时辩称买房时原告知道此事，一直未提出异议，现在起诉，已过诉讼对效。因我国目前法律未规定所有权取得的诉讼时效规定，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。对于被告王斌收取被告李安森购房款的问题，与本案不属同一法律关系，本案不作处理。为了维护公民的合法权益，据此判决：一、被告王斌与被告李安森所签订的《售房协议》无效。二、被告李安森、王斌限判决生效后十日内共同返还原告何桂琼位于通江县诺江镇春长坪街青杠巷29号中通房权诺江镇字第06101号《房屋产权证》载明的房屋中一楼房屋进入楼梯间左边的两开间房屋。
宣判后，上诉人不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：一、一审法院认定：“被告王斌将底楼一开间约30平方米的房屋进行出租，以租金抵付工程款，被告王斌对房屋无处分权”，该认定，事实不清、证据不足，且定性错误。被上诉人的客观行为证明了：对诉争房产形成了“以房产抵扣工程款”的法律关系，即被上诉人王斌对诉争房产享有所有权，基于此，有权处分该房产。二、一审法院认定：“被告王斌、李安森未提供证据证明，何桂琼知晓买卖房屋一事”，该认定系主观认定。被上诉人何桂琼客观上是知道王斌将诉争房产卖给了李安森。事实上被上诉人何桂琼所建房售房初期，对外均由王斌以“王斌（卖方）”名义销售，何桂琼为本案诉讼所需，以“办产权”为幌子，与购房户重新签订售房合同，仅将卖方“王斌”更名为“何桂琼”，上诉人又支付了对价，主观上是善意的。且被上诉人较长时间未提出异议。三、被上诉人何桂琼原配偶王仁政应作为必要的共同诉讼人参与诉讼，一审法院未追加，程序严重违法。（2004）通江民一初字第1093号民事判决书证实：王仁政、何桂琼于1996年10月同居生活至2004年9月，涉诉房产正是形成于他们同居生活期间的2001年至2002年12月4日，又无证据证实王仁政丧失了对诉争房产的共有权，根据法律规定，诉争房产的权利人应为王仁政、何桂琼，依据“《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见”第56条之规定，一审法院应当追加王仁政参加诉讼。四、一审法院适用法律错误：被上诉人何桂琼超过诉讼时效期间主张权利，应当丧失胜诉权。被上诉人何桂琼辩称：1、上诉人的上诉事由不实，王斌将诉争房屋出租给李安森的租金抵扣工程款的事实清楚，证据充分，王斌无处分权。2、何桂琼一直以为王斌、李安森是出租。3、不应追加王仁政为被告，房屋产权属于何桂琼，且何、王二人之间已解除同居关系且就子女抚养问题进行了处理。原判事实清楚，证据充分，法律适用正确，应予驳回上诉，维持原判。被上诉人王斌辩称：我将诉争房屋出租给李安森，租金抵扣的工程款，当时李安森也知道这种情况，后面李一直不交清各种费用，故未将何桂琼的手续转给李安森，这是李安森自己的问题。
经审理查明，二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：经二审审理查明，2001年12月20日被上诉人何桂琼取得《村镇规划选址建设意见书》后，于2002年8月3日将房屋建修发包给被上诉人王斌承建，双方签订了《建房承包协议》，合同签订后，王斌建成了三开间一楼一底共两层的砖混结构房屋。2002年12月2日，何桂琼与王斌又签订房屋《加层转让协议》，约定由王斌在第三楼及三楼以上加层，何桂琼不得干扰，但不得超过两层，转让金为15000元，王斌在加层过程中，自己到建设局办理加层手续及交纳费用，所加层的房屋属王斌所有，加层所修房屋如果王斌要卖，何桂琼必须配合出售加层房屋，其他未尽事宜，口头协议生效。其后王斌在二楼上加修了两层房屋。2002年12月4日何桂琼取得了通房权证诺江镇字第061**号所建房屋一、二层《房屋产权证》，载明：房屋所有人为何桂琼，共有栏内无记载。房屋坐落诺江镇春长坪街道；结构砖混，房屋所在层数第1-2层，建筑面积235.44平方米；设计用途住宅，产别私产。2002年12月9日何桂琼将该房产证载明的房屋在通江县农村信用合作联社抵押贷款3万元。2003年4月8日，何桂琼对王斌所建房工程款进行结算，书立了下欠王斌工程款31800元的依据。因所欠工程款未付，2003年9月1日，王斌对底楼一开间约30平方米的房屋以年租费750元的价格出租给李安森并签订了租房协议书，约定租期：2003年9月2日至2004年9月2日。签订协议后，李安森交给王斌750元的租金即搬进该房居住，租期满后，双方口头约定，李安森又续租一年，年租费900元，王斌亦收取了租金。2005年10月27日，王斌将租给李安森的一开间房屋和相邻的一开间（一楼进楼梯间左边的两开间）房屋出售给上诉人李安森，并签订了《售房协议》，约定：面积为70.1平方米，总金额为30000元，签协议时付总额的80%，其余款在交付使用时付清。同时约定门、窗及室内装修由乙方（李安森）自己负责，水、电上户及办理产权由乙方自己办理，但甲方（王斌）出具手续，11月1日前交付使用。合同签订后，李安森分四次分别向王斌共计支付购房款28000元。被上诉人何桂琼于2002年12月4日取得了《房屋所有权证》，因房屋产权登记具有公示性、排它性，上诉人李安森主张其购房行为系善意取得，通过一、二审审理，王斌、李安森未能提供出证据证明何桂琼将房屋授权给王斌进行处分以及知晓该买卖房屋一事的证据。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，上诉人李安森的行为不符合善意取得的条件，因而王斌、李安森2005年10月27日签订的《售房协议》，已经构成对何桂琼合法财产的侵权，其买卖关系应予无效。王斌、李安森应当共同承担返还被上诉人何桂琼房屋的民事责任。原审对该事实的认定符合我国相关法律法规的规定，本院予以确认。上诉人李安森主张何桂琼曾与王仁政是夫妻关系，王斌卖房时何桂琼已与王仁政离婚，离婚时对财产是否处理，不得而知，现何桂琼一人主张权利，漏列诉讼主体。原审对此进行了查证，因王仁政起诉时未主张财产分割，2004年9月28日通江县法院作出（2004）通江民一初字第1093号民事判决书，判决王雪平由何桂琼抚养，王仁政一次性支付王雪平18周岁时止的抚养费26400元。被上诉人何桂琼是房屋登记的唯一权利人，起诉主张权利，并无不当，上诉人主张漏列诉讼主体的理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张诉讼时效的问题，原审认为因我国目前法律未规定所有权取得的诉讼时效规定，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。我国法律对诉讼时效的规定，系从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起二年内提起，最长不超过20年。本案中何桂琼在其知道权利被侵害后，于2012年3月起诉王斌、李安森返还房屋，符合法律规定的情形，原审对此作出的认定本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
一审案件受理费负担不变。
二审案件受理费500元，由上诉人李安森负担。
本判决为终审判决
审 判 长 刘 国
代理审判员 王 军
代理审判员 彭 科
二〇一四年四月八日
书 记 员 赵治荣