广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1866号
上诉人（原审被告）梁炽英，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人陈浩纯，广东国智律师事务所律师。
上诉人（原审被告）佛山市南海明珠幕墙工程有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人梁炽英。
上诉人（原审被告）佛山市南海明珠纸蜂窝制品有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人梁炽英。
上诉人（原审被告）佛山市南海区国明投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人梁炽英。
上述三上诉人共同的委托代理人杨文廷，广东广大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）佛山市南海区大沥镇沙溪村北约股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人何锦威，社长。
委托代理人李杰升，广东华鸿律师事务所律师。
上诉人梁炽英、佛山市南海明珠幕墙工程有限公司（以下简称为明珠幕墙公司）、佛山市南海明珠纸蜂窝制品有限公司（以下简称为明珠纸蜂窝公司）、佛山市南海区国明投资有限公司（以下简称为国明投资公司）因与被上诉人佛山市南海区大沥镇沙溪村北约股份合作经济社（以下简称北约经济社）土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第1061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：涉讼土地位于佛山市南海区大沥镇沙溪村北约村民小组土名（同禾围）（土地使用权证号：佛府南集用（2012）第XXXX号，地号：XXXX），土地使用权人为北约经济社，登记日期为2012年4月23日，使用权类型为批准拨用商服用地，使用面积为2326.4平方米。
1991年4月4日，南海县黄岐镇沙溪东北村委会北约生产组（甲方）与南海县盐步西华装璜五金厂（乙方）签订一份《租地合同》（南海县黄岐镇沙溪管理区办事处在鉴证机关处盖章确认），约定甲方耕地土名同和围大三角，经黄岐镇国土管理所测量，现有耕地3.779亩出租给乙方作办厂企业长期使用地，甲方出租地的四边长度：东线靠里水公路长61米，西线靠中三电镀厂长42.6米，北线靠中三电镀厂门前路33米，南线靠沙溪五金加工厂长75.8米，合计共2519.4平方米（测量版图在黄岐镇国土管理所）。甲方出租乙方耕地现有3.779亩，但因留备公路扩建征用，故此经甲乙双方决定，在靠公路边的耕地向西划出4.5米共划出265.5平方米留待公路征用。在未征用前甲方不能出租给第三者，只准租给乙方。乙方以每月每平方米0.3元即每月共79.65元的租金付给甲方，每半年结算一次，乙方不能拖欠租金，如有拖欠罚乙方3%的滞纳金，如公路要征用被划出留备的耕地，即从征地征用之日起终止收乙方的租金，乙方应把留备的265.5平方米交回甲方与征地单位交涉。甲方出租地减去留备扩建公路的面积0.398亩，还有出租地3.381亩。乙方一次过付给甲方每亩60000元共202860元，作长期租地租金。甲方收到乙方202860元后，土地使用权应由乙方使用，甲方不得强收回耕地，乙方也不得以任何理由而退包。甲方耕地出租后，如遇国家征地扩建公路（除留备0.398亩外）一切问题甲方不负任何责任，但是如果乙方建厂报建手续，甲方在力所能及的情况下要协助乙方办理，但一切费用甲方不付（负）。按征地批复2.98亩的面积，还剩余0.401亩（除留备0.398亩外）甲方再不付（负）任何费用，使用权属乙方。乙方可作留备公路再扩建之用。合同第（8）条约定，合同从签定日起生效，三天内乙方要付清202860元租金给甲方，甲方只付2.98亩征地批复的费用，其他费用甲方不负责任。《租地合同附件》第（3）条约定，如乙方建厂房需要领取土地厂房使用证时可用甲方名称领取，甲方不负任何责任。
同日，南海县黄岐镇沙溪管理区办事处出具三份收据，载明收取盐步西华装潢五金厂土地租金合共202860元。
南海县黄岐镇沙溪东北村委会北约生产组与南海县盐步西华装璜五金厂、南海县黄岐镇沙溪管理区办事处三方签订一份《协议》，约定沙溪管理区北约生产组关于同和围大三角田（共3.381亩）经双方同意永久性交付盐步西华装璜五金厂使用，由乙方投资建厂及设施属西华装璜五金厂所有。
1993年10月3日，南海县盐步西华装璜五金厂、何某某出具一份声明，载明本人何某某在1991年4月与梁炽英共同使用黄岐镇沙溪管理区办事处东北村民委员会北约村民组位于“同和围大三角”土地3.779亩用于建厂经营。由于在1993年西华装璜五金厂、本人与梁炽英分开经营，故该地块的使用权，地块上盖物业所有权属梁炽英所有，本人及西华装璜五金厂对上述地块的使用权和物业所有权不主张权益和不承担法律责任和义务，相关法律责任和义务由梁炽英承担。
2013年3月29日，南海区大沥镇黄岐沙溪村北约村民小组出具一份《证明》，载明登记在北约经济社的土地，以及登记在北约村民小组名下的土地，全部由北约经济社管理、经营和支配。该村民小组同意由北约经济社作为原告起诉梁炽英，主张讼争土地的权利，该村民小组在本案中不再主张上述土地的权利。
2013年10月3日，北约经济社通过EMS特快专递方式向梁炽英发出一份《解除合同及返还场地通知书》，载明北约经济社作为出租方与梁炽英（当明以南海市盐步西华装璜五金厂的名义签订，现该厂已注销，梁炽英是负责人、投资人）在1991年4月4日签订《租地合同》，约定北约生产组将土名同禾围大三角的土地一块长期出租给梁炽英作企业长期使用地。由于双方签订的合同约定“长期使用”集体土地，以及北约生产组不得收回土地，违反了法律有关规定，现决定从2013年10月15日起解除与梁炽英的合同关系，梁炽英在2013年10月15日前自行搬出使用场地，将该场地返还给北约经济社。梁炽英于次日收到该函件。
2013年11月27日，佛山市南海区大沥镇沙溪社区居民委员会出具一份《证明》，载明该居民委员会在1991-1992年间原称为南海县黄岐镇沙溪管理区办事处，后变更为现名称。在1991-1992年间，原南海县黄岐镇沙溪东北村民委员会是沙溪管理区办事处下属的一条村，包括东一、东二和北约三个生产队。另外，由于国家对农村集体经济组织进行管理体制改革，当时的南海县黄岐镇沙溪东北村民委员会相对应地成立了沙溪东北村经济合作社。后来由于理顺农村基层管理体制的需要，将原东北村民委员会分立为东一村、东二村和北约村三条自然村。沙溪东北村经济合作社也相对应地分立为三个经济社，现名称为：东一股份合作经济社、北约股份合作经济社、东二股份合作经济社，履行管理该村民小组的集体资产、发展集体福利事业和村务账务的经济管理职能。另外，分别登记在东一村民小组和北约村民小区名下的土地，以及登记在东一股份合作经济社和北约经济社名下的土地，由该两个股份合作经济社各自管理、经营和支配。
另查明一，南海县盐步西华装璜五金厂成立日期为1990年9月6日，企业类型为营业单位，经济性质为集体所有制，负责人为梁炽英，隶属单位龙涌经济社，主管部门为南海市盐步区盐步管理区。1997年5月30日，南海市盐步区盐步管理区出具一份《注销申请书》，载明该盐步管理区属下的盐步西华装璜五金厂由于转制没有经营地点、从业人员，所以要注销该牌照。南海市盐步西华装璜五金厂于1997年6月17日注销。2014年1月23日，佛山市南海区大沥镇盐步村龙涌二股份合作经济社、佛山市南海区大沥镇盐步社区居民委员会出具一份《确认书》，载明南海县盐步西华装璜五金厂，是挂靠该区、社设立的集体所有制企业。该企业所有投入资金均是由梁炽英与何某某共同投资和经营的，该企业的全部资产亦依法归属梁炽英和何某某共同所有。该区、社对该企业没有任何投资，且依法不享有任何产权或权益。故根据国家有关规定专此确认，梁炽英和何某某共同享有南海县盐步西华装璜五金厂的全部合法权益，并承担相关一切债权债务及法律责任。
另查明二，明珠幕墙公司成立于2000年3月15日，企业类型为有限责任公司，法定代表人为梁炽英。明珠纸蜂窝公司成立于2000年1月10日，企业类型为有限责任公司，法定代表人为梁炽英。国明公司成立于2010年11月9日，企业类型为有限责任公司，法定代表人为梁炽英。
2013年11月29日，北约经济社向原审法院起诉，请求判令：1.解除与梁炽英之间形成的土地租赁合同关系；2.梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司立即将双方于1991年4月4日签订的《租地合同》项下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅段土名：同禾围大三角所租赁的土地［佛府南集用（2012）第XXXX号、地号：XXXX］返还；3.本案诉讼费由梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司承担。
诉讼中，梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司承认涉讼土地现由其共同使用。双方确认涉讼土地上部分已起建建筑物。
原审法院认为：本案讼争合同签订于合同法实施以前，应按照当时的土地管理方面的部门法对土地租赁进行规范调整。《中华人民共和国土地管理法》（1998年修正）第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，涉案《租地合同》虽然是双方真实意思表示，但该合约的内容为长期租用集体土地用于工业厂房、永久性交付使用、一次性支付租金等，其租用面积、使用期限及对价支付方式均与土地出让的要式相同，双方的行为名为租赁土地，实为土地使用的有偿转让，故双方签订的《租地合同》违反上述法律规定而无效。本案租地合同的承租方南海县盐步西华装璜五金厂为挂靠企业已于1997年转制注销，但其主管部门佛山市南海区大沥镇盐步社区居民委员会、佛山市南海区大沥镇盐步村龙涌二股份合作经济社确认该企业的全部资产归梁炽英和何某某共同所有，何某某亦出具声明确认涉讼土地的使用权归梁炽英所有，故《租地合同》承租方的权利义务在南海县盐步西华装璜五金厂转制注销后应由梁炽英承继。且北约经济社于2013年10月3日发出的《解除合同及返还场地通知书》亦承认梁炽英是《租地合同》的相对方，故北约经济社主张《租地合同》已终止，北约经济社与梁炽英之间形成不定期租赁关系的意见没有依据，法院不予支持。但如前所述，该租地合同由于违反法律的强制性规定无效，无效的合同自始没有法律约束力，北约经济社请求解除合同没有法律依据，法院不予支持。合同被确认无效后，当事人因合同所取得的财产应当返还对方，梁炽英作为合同相对方，梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司作为涉讼土地实际占用人，均负有返还义务，北约经济社请求其返还涉讼土地合法有据，法院予以支持。双方确认涉讼土地上部分已起建建筑物，土地的返还应与地上附着物一并处理，不可分割，要求其打破现状亦不符合经济原则，故涉讼租赁土地应以现状返还为宜。至于涉讼土地上建筑物的补偿问题，相应权利人可另案主张。合同无效，当事人就合同项下的清理结算应从效力确定之日起主张，梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司认为北约经济社起诉超过诉讼时效的主张缺乏理据，法院不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》（1998年修正）第二条的规定，作出如下判决：一、梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司应于判决发生法律效力之日起三十日内返还北约经济社与南海县盐步西华装璜五金厂于1991年4月4日签订的《租赁合同》项下土名为同和围大三角的土地（约定土地面积为3.381亩）予北约经济社；二、驳回北约经济社的其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取为50元，由梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司负担。
上诉人梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律错误。1.作为认定合同效力的法律依据，原审判决既非依照合同签订时的法律［即《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）］，也非依照现行法律［即《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）］，却将《中华人民共和国土地管理法》（1998年修正）的条文作为判决依据，明显适用法律错误；2.而且，无论是1988年、1998年修正，还是现行2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》，均未对土地使用权的转让作出过禁止性的规定。原审判决认定涉案《租地合同》“实为土地使用的有偿转让”，但认定无效却是依据《中华人民共和国土地管理法》（1998年修正）第二条规定中“任何单位和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地”错误。该条款完整的规定为“任何单位和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。从这完整的法律条文可以看出，即使是原审法院引用的1998年修正的《中华人民共和国土地管理法》，也是确认土地使用权是可以转让的。现行2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》，也作出了与上述条款一致的规定，确认土地使用权可以转让。而1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》在第二条第四款则规定：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”也明确土地使用权可以转让。从上述法律可以看出，无论是何时实施的《中华人民共和国土地管理法》，均是明确土地使用权是可以转让的，从未对土地使用权转让作出过禁止性的规定，原审判决以“任何单位和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地”之规定认定合同无效，该认定存在错误，应予纠正；3.原审判决认为“本案讼争合同签订于合同法实施以前，应按照当时的土地管理方面的部门法对土地租赁进行规范调整”违背了法律明确的规定及合同法的立法精神。涉案合同虽签订于《中华人民共和国合同法》实施以前，但履行期限却跨越合同法实施之日（即1999年10月1日），按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二条、第三条、第四条的相关规定，对履行该合同发生的纠纷，应适用合同法的规定，而对于合同的效力，即使合同签订时合同无效而适用合同法有效的，也应适用合同法。而《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条则更进一步规定，认定合同效力的“强制性规定”为效力性强制规定。
二、原审判决程序违法。本案北约经济社的诉讼请求为解除双方的合同关系并基于合同解除要求返还土地，而原审法院认定本案合同为无效合同，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，在民事行为的效力与人民法院认定不一致时，人民法院应向当事人行使释明权，告知当事人可以变更诉讼请求，如不变更，则可直接驳回其诉讼请求。在本案中，原审法院并没有告知当事人可以变更诉讼请求。相反，却直接作出合同无效的认定，并判决梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司返还财产，已严重违反诉讼程序，也已违反了“不告不理”的诉讼原则。
三、梁炽英与北约经济社签订的《租地合同》等，既未违反合同签订时的法律、行政法规，也未违反现行法律、行政法规的效力性强制性规定，合同应为有效。梁炽英依有效的合同取得土地使用权，应受到法律的保护，北约经济社主张合同解除并要求返还财产，没有法律依据，不应得到支持。
综上，请求二审法院：1.撤销原审判决，改判驳回北约经济社的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由北约经济社负担。
被上诉人北约经济社答辩称：一审认定事实清楚、程序合法，判决结果正确，应依法驳回梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司的上诉请求。一、关于《租地合同》的性质问题。确定合同当事人之间的法律关系应当从当事人签订合同的真实意思表示以及合同所约定的双方权利义务关系内容判断，而不应限定于合同表面形式。从《租地合同》内容分析，双方关于“租赁年限为长期、土地永久性交付、集体土地使用权归属梁炽英、以及一次性支付转让款”的约定，与集体土地转让的要式完全相同。而与租赁合同的特征“有固定的租赁期限，租赁期满后承租方需要将所有土地及地上建筑物全部归还给出租方”有本质区别，完全不是租赁合同。一审法院据此认定《租地合同》实质是集体土地转让合同并无不当。
二、关于《租地合同》是否有效的问题。由于涉案的《租地合同》实质是转让农村集体土地，无论是适用《中华人民共和国合同法》实施前的《中华人民共和国土地管理法》以及1988年6月1日起实施的《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》，或者是适用《中华人民共和国合同法》实施后的《中华人民共和国土地管理法》，均违反了农村集体土地不得非法转让用于非农业建设，集体土地的转让必须经过村民会议的集体讨论同意决定、以及必须经县级以上人民政府的土地管理部门审批同意的强制性规定。一审法院认定《租地合同》为无效合同正确，梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司认为当时没有法律对集体土地非法转让作禁止性规定理据不足。《中华人民共和国合同法》实施前的《村民委员会组织法（试行）》第十一条规定：“涉及全村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定”。当时的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”而且1998年修正的以及现行的《中华人民共和国土地管理法》也有同样规定。同时，租地合同履行至今，根据现行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，其内容同样违反了禁止性规定，也属于无效合同。
三、关于梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司提出应适用合同法调整本案，集体土地可以转让的问题。首先，根据“法不溯及既往”及“特别法优于普通法”的原则，本案应适用当时的土地管理方面的部门法对土地租赁进行规范调整，一审法院对此适用法律十分准确。第二，如上所述，无论是按照当时和现行的法律法规，涉案合同也是无效的。第三、按照村民委员会组织法的规定，出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意。而北约经济社的绝大多数村民多年来一直不同意将讼争土地转让给梁炽英，转让的前提根本不存在。
四、梁炽英从签订合同开始就清楚知道：《租地合同》实质是无效的转让集体土地合同，其无权根据无效的合同条款要求北约经济社履行集体土地转让。而且最为关键的是，多年来双方的土地转让没有经过当地政府以及相关行政主管部门的审批同意，也一直没有到土地管理部门办理法定的集体土地转让审批手续及过户手续，违反了土地管理法的强制性规定，同样是无效的。1.梁炽英在一审答辩状承认：在《租赁合同》的履行过程中，梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司催促对方在国家法律允许的情况下，协助梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司办理土地使用权的流转和办证。此陈述印证了梁炽英从签订合同开始就清楚知道，国家法律、法规一直不允许和严禁农村集体经济组织的集体土地买卖，梁炽英也明知该《租地合同》实质是非法转让集体土地的无效合同，其签订行为表明愿意接受合同无效的后果。梁炽英现在却主张转让集体土地有效，有违诚实信用原则，故其主张不应得到支持。另外，退一万步说，假设集体土地可以转让，梁炽英在一审中自认：在该协议书签订后，由于梁炽英的资金用作他途，未能及时办证。即由于梁炽英的原因导致最终未能办理相关手续。后来北约经济社在2012年取得涉案土地的土地使用证，集体土地转让已经无法履行。
五、随着国土管理部门在2012年颁发《集体土地使用证》给北约经济社，证明北约经济社取得涉案土地无可争辩的土地使用权，梁炽英提出的集体土地转让事实上已经不能履行，其一直没有取得土地使用证，对该土地也没有合法的使用权。另在2010年1月22日，由于交通设施的建设规划，需要征用讼争土地的部分，北约村民小组代表北约经济社与大沥镇拆迁办公室签订拆迁补偿协议，作出补偿给北约经济社，梁炽英对此知情而没有任何异议。可以印证梁炽英一直都认可讼争土地的权属属于北约经济社，其并无取得土地使用权。
六、至于梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司提出其拥有土地的合法使用权问题。首先，双方在合同中约定将案涉土地“永久性交付”给梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司使用，并没有约定具体的租赁期限。而“长期”又不是一个固定的期限，即“永久性交付”相当于转让，违反了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于“出租最高年限为五十年”的强制性规定，应认定为无效合同。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条第一款规定：“集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为”，第十三条第二款规定：“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”而根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（二）项规定，工业用地土地使用权出让最高年限为五十年。同时，由于涉案合同约定租赁期限为“永久性交付”及“长期使用”，但签订合同后，双方一直没有在县级以上人民政府土地行政主管部门办理批准、备案手续，梁炽英也不能举证证明涉案土地的“永久性交付”及“长期使用”经相关政府或土地主管部门允许、同意适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的相关规定。故合同中约定梁炽英“永久性使用”涉案土地是无效的。另一方面，由于讼争土地是农村集体所有的土地，无论是依据签订合同的当时和现行的相关法律法规，对于农村集体用地签订永久性使用的租地合约，缺乏认定合约有效的法律依据。因《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，当时和现行都无法律法规对于该条所涉“农民集体所有的土地”内涵予以细化，更无法律法规明确规定集体建设用地可以“永久”、“长期”出让、出租用于非农业建设，何况当时是耕地。故依据当时和现行的法律，案涉合同同样违反了《中华人民共和国土地管理法》六十三条之规定而无效，梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司提出是建设用地就可以转让，无法律依据。
七、一审程序完全合法。对于合同效力，是由法院根据国家法律行使职权对合同作合法性的评价，并不是由当事人自行决定。但不管合同是否有效，北约经济社都要求梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司返还土地，是一个独立的诉讼请求。如上所述，由于《租地合同》无效，基于合同无效的法律后果，当事人因合同所取得的财产应当返还对方，故梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司应将涉案土地返还给北约经济社。假设合同有效，“长期”不是一个固定的期限，即没有相当于约定不明，或者根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定。该合同中从2011年4月5日起（1991年4月4日起计算20年）的部分无效。此后双方实际形成的是不定期租赁关系，北约经济社同样有权解除合同，梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司应将土地返还给北约经济社。
综上，请求二审法院驳回梁炽英、明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司的上诉请求。
二审期间，上诉人梁炽英向本院提交如下证据材料：
1.提交相片10张，证明涉案土地上存在建筑物，且一直使用；
2.佛山市南海区国土城建和水务局关于政府信息公开申请的答复两份和申请公开的南国地政（1991）144号南海县国土局文件《关于黄岐镇沙溪管理区办事处东北村民委员会北约村民组申请使用土地建厂房的批复》，证明梁炽英与北约经济社在签订租地合同之前，涉案土地中的2.98亩已经批复为工业用地。
上诉人明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司对上述证据没有异议。
被上诉人北约经济社质证认为，证据1与本案没有关联，不能反映其要证明的事实，且本案争议的焦点为土地，与地上建筑物无关。梁炽英举证也超过举证期限，不属于新证据。对证据2真实性没有异议，但对其关联性、合法性及证明内容有异议。随着国土管理部门在2012年颁发《集体土地使用证》给北约经济社，北约经济社已经取得涉案土地无可争辩的土地使用权，梁炽英提出的集体土地转让事实已经不能履行。而梁炽英一直没有取得土地使用证，其对该土地也没有合法的使用权，故证据2中的批复对梁炽英已经失效。另批复的对象是北约生产组，并不是针对梁炽英，批复与梁炽英毫无关联性。此外，批复作出的时间是在1991年3月7日，而在这之后的1991年4月4日才签订涉案合同，该批复根本不知道之后双方私下签订集体土地的转让合同，故批复与讼争转让合同毫无关联性；再者，批复的内容只是同意北约生产组使用申请的土地作厂房用地，而不是同意北约经济社将涉案集体土地转让给梁炽英。退一步说，由于后来梁炽英建设厂房时没有办理有关报建手续等，梁炽英的行为已违反了法律的强制性规定，该批复不能证明集体土地转让合同有效。
上诉人明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司，被上诉人北约经济社未向本院提交新的证据。
经审查，上诉人梁炽英提供的上述证据客观反映了涉案土地的现状，以及梁炽英与北约经济社在签订租地合同之前，该土地其中的2.98亩已经批复为工业用地，以上事实与本案具有关联，对此本院予以确认。
经审查，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，1991年3月7日，佛山市南海县国土局出具（1991）144号《关于黄岐镇沙溪管理区办事处东北村民委员会北约村民组申请使用土地建厂房的批复》，同意黄岐镇沙溪管理区办事处东北村民委员会北约村民组使用本组位于（土名）“同和围大三角”地段的水田2.98亩作建厂房用地。
本院认为：讼争的《租地合同》关于租用涉案集体土地的面积、使用期限及对价支付方式等约定与土地转让的要式相同，双方的行为名为租赁土地，实为土地使用的有偿转让，所形成的属土地使用权转让合同关系。因此，本案应定为土地使用权转让合同纠纷，并适用此类纠纷的法律法规进行审查。
从讼争的《租地合同》签约及履行时间来看，形成于1992年12月8日，即1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》之前，但整个履行期限跨越合同法实施之日，故依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条“……合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”；第二条“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”；第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”之规定，对本案《租赁合同》的效力审查，应基于同时期法律规定，并遵循从宽的原则。从该时法律规定来看，双方签订《租地合同》时，国家法律并未禁止集体土地使用权的转让，1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”而形成于《租地合同》之后，1998年、2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第二条所规定的“……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让……”，第六十三条所规定的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”亦非绝对性地禁止农村集体所有的土地使用权转让。再者，根据广东省人民政府制定并于2005年10月1日颁发的，具有相应法律效力的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二条规定“集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法”；第十八条规定“集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移；集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限”，也肯定了我省集体建设用地使用权在一定条件下进行流转的合法性。故此，依据双方签订《租地合同》之时《中华人民共和国土地管理法》的规定以及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的精神，《中华人民共和国合同法》认定效力的原则，在政府部门对讼争的集体土地流转行为予以认可，且涉案土地于北约经济社提起诉讼前，已被依法登记为商服用地的前提下，双方签订的《租赁合同》理应认定合法有效。现北约经济社以双方所签合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条为由，诉请确认双方所签合同无效与上述法律规定及精神不符，原审法院对此认定不当，本院予以纠正。
针对涉案土地返还问题，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条规定：“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一款第（二）项规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……（四）商业、旅游、娱乐用地四十年……”本案中，虽然双方之前签订的《租地合同》约定了土地使用权为长期使用，但该约定超过了前述办法及条例规定的土地使用权出让的最高年限，根据涉讼土地使用证登记的土地使用权类型，本院确认涉讼土地使用权出让的最高年限为四十年。现涉讼土地仍处在法律规定的40年有效使用期限内，梁炽英作为合法的权益人，在此期限内对该土地享有合法的用益物权，北约经济社以使用年限约定“长期使用”为由主张《租地合同》无效并要求梁炽英及目前实际使用人明珠幕墙公司、明珠纸蜂窝公司、国明投资公司将《租地合同》项下的土地返还理据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第1061号民事判决；
二、驳回佛山市南海区大沥镇沙溪村北约股份合作经济社的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费50元由佛山市南海区大沥镇沙溪村北约股份合作经济社负担；本案二审受理费100元，由上诉人梁炽英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁丰好
二〇一四年十一月三日
书 记 员 吕倩倩