安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04172号
上诉人（原审原告）：汪黎明。
委托代理人：张舒霞，安徽金华安律师事务所律师。
委托代理人：汪守连。
被上诉人（原审被告）：安徽皖投置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区望江东路46号，组织机构代码74489676-X。
法定代表人：伍建，该公司总经理。
委托代理人：徐磊，安徽世纪天元律师事务所律师。
委托代理人：李倩，安徽世纪天元律师事务所律师。
上诉人汪黎明与上诉人安徽皖投置业有限责任公司（以下简称皖投置业公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第02430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，�已审理终结。
汪黎明原审诉称：2010年1月9日，双方签订了一份商品房买卖合同，合同约定汪黎明以419333元的价格购买皖投置业公司开发的C01地块-×幢×号房，该房交付期限为2010年1月31日。2010年4月2日，皖投置业公司通知汪黎明办理入住手续。4月3日，汪黎明前往皖投置业公司指定地点办理入住手续，但由于皖投置业公司没有按合同约定提供该房验收合格证明，不能证明该房达到交房使用条件，故汪黎明当天没有办理收房手续，并要求皖投置业公司一旦该房达到交付使用条件立即通知汪黎明。后经汪黎明多次催要，2010年10月10日，皖投置业公司才出示了该房的《工程竣工验收备案表》复印件，该表日期为2010年8月18日。后因皖投置业公司坚持不承担违约责任导致该房无法进行交接。综上，皖投置业公司在房屋不具备交付条件时要求�黎明交接房屋不符合法律规定和合同约定。在房屋具备交付条件时又怠于交接房屋，皖投置业公司逾期交房却又不愿意承担违约金，为维护汪黎明的合法权益，现依法诉讼，请求判令：一、皖投置业公司履行合同，依法向汪黎明交接房屋；二、皖投置业公司承担延期交房的违约金244681元（自2010年2月1日至2015年5月31日）；三、本案诉讼费由皖投置业公司承担。
皖投置业公司原审辩称：一、汪黎明基于房屋买卖合同的约定要求皖投置业公司交付房屋，属于债权请求权，已过诉讼时效；二、皖投置业公司开发建设的房屋已于2010年3月30日验收合格，达到合同约定的交付使用条件；皖投置业公司于2010年4月2日通知了汪黎明办理交房手续，完成了合同约定的交房通知义务，且皖投置业公司已经领取了房产证，证明房屋已完成交付。退一步说，即使皖投置业公司存在�约，也仅仅逾期两个月；三、汪黎明提到的备案表只是验收合格后行政内部监督程序，并不是交付使用的必备条件，且合同中并未约定开发商应于交房同时提供竣工备案表，故皖投置业公司是否取得竣工备案登记并不影响皖投置业公司向汪黎明交付房屋；四、汪黎明主张的违约金过高，并且属于自行扩大的损失，汪黎明诉状中陈述在皖投置业公司出示竣工验收备案表后因不愿承担违约责任导致房屋无法交接，说明汪黎明已经认可涉案房屋验收合格可以交付，汪黎明主张的违约金系自己产生的损失，不应予以支持。
原判认定：2010年1月9日，皖投置业公司作为出卖人与买受人汪黎明签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买第C01地块-×幢×层×号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共146.62平方米。单价�平方米2860元，总金额419333元。第六条付款方式及期限：买受人已于2006年11月22日支付意向金人民币壹拾万元整，签订合同之日起七日内支付人民币贰拾叁万玖仟叁佰叁拾叁元整，余款捌万元整，在合同签订之日起七日内向出卖人指定银行申请按揭贷款。第八条交付期限：出卖人应当在2010年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通�到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人须在出卖人寄发《入伙通知书》上规定的领房期间办理房屋交付手续，包括付清尾款及相关费用后领取钥匙，并自《入伙通知书》规定的领房之日起计算物业管理费，若买受人无正当理由未按期办理房屋交接或因未按期付清尾款及相关费用而不能办理交接，所购房屋因火灾、地震等原因造成房屋灭失、毁损风险的责任，均从《入伙通知书》规定的领房之日起由买受人承担，同时物业管理费也按此日期由买受人承担。
合同签订后，汪黎明缴清了购房款。2010年4月2日，皖投置业公司书面通知汪黎明办理交房手续。2010年4月3日，汪黎明前往办理入住手续，交清购房余款、契税等款项后，因皖投置业公司未出示涉案房屋验收合格的证明材料而未完成交房手续。2010年10月10日，汪黎明前往皖投置业公司营销部，皖投置业公司出示了涉案房屋的《竣工验收备案表》，因皖投置业公司不愿支付逾期交房违约金，双方仍未办理交房手续。
另，2010年3月30日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合格。2010年8月18日，皖投置业公司取得望湖城桂香居C01地块2#楼的《竣工验收备案表》。
原审法院审理后认为：汪黎明与皖投置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其合同内容及形式均不违反法律禁止性规定，应系合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案争议焦点在于如何界定商品房交付条件。合同约定交付条件为验收合格，皖投置业公司辩称2010年3月30日，涉案房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合格，符合合同约定的交付条件，原审法院认为，住宅小区作为群体房地产开发项目，其验收不仅包括针对房屋主体结构的涉及勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收，还应包括质量监督、规划、消防、环保等有关部门的验收，故取得竣工验收�案表是房屋验收合格的标准。本案中，皖投置业公司于2010年8月18日取得《竣工验收备案表》，并于2010年10月10日向汪黎明出示，故涉案房屋符合交房条件的时间为2010年10月10日，皖投置业公司在房屋未验收合格的情况下通知汪黎明办理交房手续，汪黎明有权拒绝交接。汪黎明在得知涉案房屋符合交房条件后应及时办理交房手续，针对皖投置业公司不承担违约责任的问题，汪黎明可以协商或诉讼的方式主张，而不得以此为由拒绝收房。故皖投置业公司应支付汪黎明2010年2月1日至2010年10月10日期间的逾期交房违约金，以已付房款419333元为基数，按日万分之三计算为31701.57元（419333元×252天×0.0003）。皖投置业公司辩称汪黎明的诉请已过诉讼时效，原审法院认为，涉案房屋一直未交接，双方当事人也一直在进行协商，故本案未过诉讼时效。据此，�照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、汪黎明与皖投置业公司于本判决生效之日起十日内办理房屋交接手续；二、皖投置业公司于本判决生效之日起十日内支付汪黎明逾期交房违约金31701.57元；三、驳回汪黎明的其他诉讼请求。本案一审案件受理费5070元，减半收取2535元，由汪黎明负担1942元，皖投置业公司负担593元。
上诉人汪黎明上诉称：1、皖投置业公司在2010年10月10日向汪黎明出示《工程竣工验收备案表》复印件后，要求汪黎明从2010年4月份开始承担物业费，汪黎明不同意该无理要求，皖投置业公司遂拒绝将房屋交付给汪黎明。次日，汪黎明郑重书面发函给皖投置业公司，要求其依法履行合同，但皖投置业公司没有任何回复。后汪黎明于2010年10月30日再次到皖投置业公司要求进行房屋交接，但皖投置业公司仍坚持要求汪黎明承担不合理的物业费作为办理交房手续的前置条件，否则不予办理房屋交接手续，故2010年10月10日以后房屋迟迟不能办理交接手续的过错原因在于皖投置业公司拒交而不是汪黎明拒收。2、到目前为止，皖投置业公司尚未将房屋交付给汪黎明，故皖投置业公司应当按照合同约定承担2010年10月10日以后的逾期交房违约金至实际交房时止。综上，请求二审法院查明事实，依法支持汪黎明的上诉请求。
针对汪黎明的上诉，皖投置业公司答辩称：1、汪黎明主张违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效。2、皖投置业公司在汪黎明前来办理房屋交接以及在一审庭审中都提供了工程竣工验收合格的证明文件，表明该房屋已经达到了交付条件。3、备案只是验收合格之后的行政内部监督程序，不是交付使用的必备条件，也不是合同约定的交付条件，备案行为与工程竣工验收合格无直接联系，备案表何时取得取决于行政机关的办事效率，皖投置业公司就此没有过错。
上诉人皖投置业公司上诉称：1、双方合同约定的房屋交付时间为2010年1月31日，故汪黎明自2010年2月1日就应当知道其权利被侵害，其直至2015年5月18日才起诉，显已超过诉讼时效。皖投置业公司在2010年4月1日发出书面入住通知，汪黎明不愿意办理房屋交接，故皖投置业公司未再跟汪黎明协商，原判认定“涉案房屋一直未交接，双方当事人也一直在进行协商，故本案未过诉讼时效”是错误的。2、案涉房屋于2010年3月30日经竣工验收合格即已达到交付使用条件，原判以竣工验收备案表作为认定房屋达到交付使用条件的依据是错误的。综上，请求二审法院查明事实，依法改判驳回汪黎明的原审全部诉讼请求。
针对皖投置业公司的上诉，汪黎明答辩称：1、皖投置业公司长期怠于履行交房义务，至今未向汪黎明移交房屋。汪黎明多次找皖投置业公司要求按照合同移交房屋并承担违约责任，但皖投置业公司总是要求汪黎明到其关联公司安徽外滩物业管理有限公司办理房屋交接，安徽外滩物业管理有限公司则要求汪黎明先支付2010年4月2日后的物业管理费，而汪黎明认为从该时间起缴纳物业费不合法，故没有缴纳，安徽外滩物业管理有限公司则拒不交房。皖投置业公司错误地认为其履行了一次通知交房义务就全部履行了合同规定的房屋交接义务，且荒谬地认为移交房屋产权证书就算完成了房屋交接。汪黎明接受房产证只能证明汪黎明对自身房屋产权的确认，并不能证明皖投置业公司将房屋钥匙交接给了汪黎明，皖投置业公司的违约行为一直是持续的，故汪黎明主张权利并未超过诉讼时效。2、原判�定皖投置业公司在2010年10月10日才具备交房条件是正确的。住宅工程竣工验收合格不等于与建设工程竣工验收有关的规划、公安消防、环保等部门验收合格，也应当有上述有关部门认可意见，同时要有建设工程质量监督机构对验收的监督意见，住宅建筑强制性规范中也要求当地建设行政主管部门进行备案时住宅交付用户的必备条件之一。皖投置业公司在前期通知交房时并没有提供该房屋已经竣工验收合格的证明文件，其称该房屋2010年3月30日竣工验收合格，但从未提供该竣工验收报告的原件，直到2015年5月12日皖投置业公司的代表丁莉才通过电子邮件发给汪黎明不完整的竣工验收报告的影印件，但该报告上没有竣工验收日期，可见皖投置业公司自己的证据也不能证明其主张，因此，在皖投置业公司没有具备交房条件证据的情况下通知交房，汪黎明理当拒绝；在皖投置业公司具备交房条件而汪黎明要其尽快交房时，皖投置业公司又坚持错误主张，坚持要求汪黎明交付物业费，否则不予交房。综上，皖投置业公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，关于工程竣工验收备案表是否是皖投置业公司交房的必备条件。《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》等所设立的竣工验收备案制度是建设工程质量管理的重要法律制度，其调整的是施工单位以及勘察、设计、消防、环保等相关单位与建设单位之间在工程建设过程中的民事法律关系，以及工程质量责任主体与行政主管部门之间的行政管理法律关系。其中的交付使用是施工单位将建设工程交付给建设单位，而本案所涉的商品房买卖合同调整的则是建设单位（或商品房开发企业）与购房者之间的民事法律关系，其中的交付使用是指建设单位将建好的住宅交付给购房者。两者的交付条件和标准虽然都要求工程质量合格，但并不是完全相同的，尤为重要的一点就是在工程建设法律关系中的工程质量是否合格是由建设单位组织验收并予以确认的（当然还要接受建设行政主管部门的监督），而在案涉商品房买卖合同关系中，不但要求工程质量经建设单位验收合格，还要受到住宅交易的法律规范调整。在住宅交付中，作为强制性规范的《住宅建筑规范》（GB50368-2005）第11．0．1条款明确规定，“住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1、由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2、小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件”，并在条文说明中指出，住宅竣工验收合格，取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件，并满足地方建设行政主管部门规定的备案要求，才能说明住宅已经按要求建成。因此，在案涉商品房买卖合同法律关系中，住宅工程已在建设行政主管部门备案是商品房开发企业向购房人交付房屋的强制性必备条件。皖投置业公司认为案涉房屋竣工验收已备案不是其向购房人交付房屋的法定条件的主张，缺乏法律依据，不予支持。第二，在2010年10月10日汪黎明业已知晓该房屋工程已于2010年8月18日向建设行政主管部门办理了竣工验收备案，也即该房屋具备了交房使用条件，汪黎明应当办理交接受领房屋。尽管后来双方因前期逾期交房违约金和缴纳物业管理费等�宜产生争议而未能进行房屋交接，但此种情形所导致的房屋此后未交接，显然不能按合同约定的逾期交房违约金来处理，故原判计算逾期交房违约金至2010年10月10日难言失当。综上，汪黎明和皖投置业公司的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5087元，由上诉人汪黎明负担4494元，上诉人安徽皖投置业有限责任公司负担593元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年十一月九日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。