济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民一初字第1648号
原告济南翡翠物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人韩子禄，董事长。
委托代理人张大伟，山东国杰律师事务所律师。
被告柴静，女，住济南市。
委托代理人郑君唐，男，住济南市。
原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业公司）与被告柴静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业公司的委托代理人张大伟，被告柴静及委托代理人郑君唐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翡翠物业公司诉称，被告柴静系济南市天桥区某小区业主，与原告翡翠物业公司之间签有《重汽·翡翠郡前期物业管理服务协议》。该协议约定，由原告翡翠物业公司对房屋共用部位、公用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，被告柴静按约定支付物业服务费用。同时该协议还约定：被告柴静不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告翡翠物业公司有权要求被告柴静补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。原告翡翠物业公司一直按约定提供物业服务，但被告柴静自2009年9月起一直无故拖欠物业服务费，原告翡翠物业公司多次催缴均无果。原告翡翠物业公司为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判令：被告柴静向原告翡翠物业公司支付欠缴的物业服务费5865.3元及逾期付款违约金5500元。
被告柴静辩称，首先，原告翡翠物业公司所述与事实不符。原告翡翠物业公司与被告柴静于2009年签订《前期物业管理服务协议》，约定翡翠物业公司对被告柴静所在的翡翠郡小区房屋共用部位等设施进行维护、修缮、服务与管理以及保证相应服务质量与标准。但自原告翡翠物业公司接管被告柴静所在小区物业管理以来，一直疏于管理，被告柴静及其他业主多次找到原告翡翠物业公司要求其履行协议中关于物业服务标准以及质量的相应约定，原告翡翠物业公司一直对业主的要求置之不理，并依旧疏于对小区物业管理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原告翡翠物业公司作为前期物业服务公司应当按照双方签订协议约定的服务标准提供管理服务，但原告翡翠物业公司一直未履行约定义务，故原告的陈述与事实不符。其次，原告翡翠物业公司未经书面形式向被告柴静催缴物业服务费，法院应当驳回其诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”被告柴静从未收到过翡翠物业公司所应当提供的书面催交通知，原告翡翠物业公司违反法定的书面催交程序。故请求人民法院依法驳回原告翡翠物业公司的诉讼请求。
经审理查明：被告柴静系坐落于济南市天桥区某小区某楼某单元某室房屋（以下简称涉案房屋）的业主。2009年1月11日，原告翡翠物业公司（甲方）与被告柴静（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：“…第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；…6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费；….二、乙方的权利义务…4、依据本协议向甲方缴纳物业管理费用；….第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方缴纳费用时间：每季度的首月5日之前。二、住宅部分物业管理服务费用：1、多层普通住宅按建筑面积每月每平方米0.70元；2、花园洋房按建筑面积每月每平方米1.00元；3、高层普通住宅按建筑面积每月每平方米1.20元；4、叠拼及别墅按建筑面积每月每平方米2.00元；5、公寓按建筑面积每月每平方米1.50元。三、非住宅部分物业管理服务费用：商业公建及其他类型按建筑面积每月每平方米2.20元。四、乙方已办理入住手续但未入住，经甲方确认后，其物业管理费按物业管理服务收费标准的70%缴纳。…第十一条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。…”该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，被告柴静依约交纳了2011年7月至同年9月、2012年10月至同年12月、2013年1月至同年3月份的物业服务费。
另查明，涉案房屋为高层普通住宅，其建筑面积为122.2平方米，根据原、被告之间前期物业管理服务协议约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.20元，业主应于每季度的首月5日之前交纳物业服务费。截止至2013年7月，被告柴静未交纳2009年9月至2011年6月、2011年10月至2012年9月、2013年4月至2013年9月的物业服务费。
案件审理过程中，被告柴静主张，由于2009年11月13日涉案房屋内暖气漏水，浸泡了室内木地板，且墙面有发霉的现象，被告多次找翡翠物业公司但至今未能解决，另外，由于涉案房屋所在小区物业管理混乱，原告翡翠物业公司并没有履行物业服务协议中应达到的标准及服务质量，故被告柴静未按协议约定交纳相应的物业服务费。为证明其主张，被告柴静提交证据如下：1、关于规划信息的答复及物业项目的答复各一份，证明小区业主因物业管理混乱及管理不到位，向济南市规划局申请查询有关规划信息；2、小区内9号楼4单元业主出具的证明；3、小区内照片26张，证明小区物业管理混乱及小区实际的环境；4、物业费交费收据，证明被告柴静已交纳2011年7月至同年9月、2012年10月至同年12月、2013年1月至同年3月份的物业费。原告翡翠物业公司质证称，对两份答复的真实性无异议，两份答复均是济南市规划局的行政行为，与本案中物业服务合同的履行情况无任何关联。对业主证明系业主的自证不具有法律效力。对照片的真实性无法确认，照片亦不能证明被告所陈述的翡翠郡小区的整体情况。对物业费交费收据的真实性及证明内容均无异议。
上述事实，有原告翡翠物业公司提交的前期物业管理服务协议、楼宇验收交付书，被告柴静提交的业主证明、小区内照片、物业费收据等证据在案为凭，以及原告翡翠物业公司、被告柴静的当庭陈述为证，足以认定。
本院认为：原告翡翠物业公司与被告柴静之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。关于被告柴静拒交物业服务费的问题，首先，被告柴静称其所在房屋暖气漏水浸泡地板及墙面发霉等情况原告未予以处理，因被告柴静答辩中所述的其房屋室内地板、墙面系个别业主的专有部分，且原、被告双方对此并无特别约定，被告柴静以此为由拒交物业费，没有约定及法定依据；其次，被告柴静主张原告翡翠物业公司没有履行物业服务协议中约定的服务标准及质量，从被告柴静提交的证据来看，原告翡翠物业公司提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，被告柴静所反映的原告翡翠物业公司物业服务中确存在一般瑕疵，但并不足以构成被告柴静拒交物业服务费的正当理由，但原告翡翠物业公司应在今后的物业服务中加以改进，不断提高服务水平；再次，关于被告柴静称因原告翡翠物业公司未经书面形式催缴物业服务费，被告柴静不应支付物业服务费之抗辩意见，相关法律法规并未将未经书面形式催缴物业服务费作为业主拒交物业服务费的理由，故该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告翡翠物业公司要求被告柴静支付2009年9月至2011年6月、2011年10月至2012年9月、2013年4月至同年9月期间的物业服务费共计5865.3元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告柴静是否应当支付违约金，本院认为，被告柴静并非无故不交纳物业服务费，原告翡翠物业公司所提供的物业服务中也存在一般性瑕疵，故对于原告翡翠物业公司要求柴静支付违约金5500元的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告柴静拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告柴静负担。
鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告翡翠物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告柴静于本判决生效之日起10日内向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业服务费5865.3元。
二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告柴静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
代理审判员 王 善
代理审判员 韩 峰
二〇一四年一月十五日
书 记 员 刘晓敏