福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第358号上诉人（原审被告）福建君源房地产开发有限公司（反诉原告），住所地福安市。法定代表人姚义勇，董事长。委托代理人罗兴声、罗铃忠，福建韩诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘铃金，男，1965年10月6日出生，汉族，现住福安市。被上诉人（原审原告）林松玉，女，1972年5月8日出生，汉族，现住福安市。俩被上诉人的委托代理人刘少铃，福建人文律师事务所律师。俩被上诉人委托代理人杨惠森，福建人文律师事务所实习律师。上诉人福建君源房地产开发有限公司与被上诉人刘铃金、林松玉商品房销售合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2013）安民初字第430号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人罗兴声，被上诉人刘铃金及刘铃金、林松玉的委托代理人刘少铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告诉称，2011年间，被告将其开发位于罗江商贸区“海通花园”2#409房以475423元价款出让给原告，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定：2012年3月30日前交房；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。同时约定如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.012%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定支付首付190423元，及全面履行合同义务。但被告至今未向原告交付房产，其行为构成违约，应承担违约责任。鉴于此，请求依法判令：1.确认原、被告双方签订的商品房买卖合同有效；2.判令被告将“海通花园2#409房”交付原告；3.判令被告向原告支付自2012年3月31日起至实际交房之日止逾期交房违约金37608.5元（暂计至2013年4月30日）。原审被告福建君源房地产开发有限公司答辩并反诉称，被告于2012年7月23日已通知原告验收房屋，并书面通知买受人应提交的材料，但原告一直未提供相关材料，也未办理按揭，同时应扣除因天气原因造成的延期交房时间2个月。并反诉称：按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房达到交付使用条件后，由于买受人原因未能按期交付的，每逾期一日支付50元房屋保管费。反诉原告于2012年7月23日已通知反诉被告交付房屋，但反诉被告拒绝接受，为此，请求法院依法判令反诉被告支付房屋保管费人民币15000元（计算至2013年5月30日，2013年6月1日起的保管费按照日50元计算至实际交房之日止）。原审判决认定，2012年10月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于福安市赛岐经济开发区罗江商贸区第2幢4层409号房，房产价款为475423元；合同第六条约定付款方式为原告在签订合同时向被告交纳40%的房款计190423元，余款60%计285000元，申请银行按揭贷款，具体按揭比例以银行评定为准；第八条约定，出卖人应当在2012年3月30日前，将该商品房单体验收合格后交付买受人使用；第九条约定，除遭遇不可抗力、人力不可抗拒的其他意外事故等特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。并约定买受人应在出卖人通知的交房时间内来办理房屋交接手续，逾期未办理者延期一日交纳房屋保管费50元。原审另查明,2012年7月23日，被告向原告发出《海通花园交房通知书》，告知原告于2012年7月份办理交房手续，并告知交付房屋之前必须将全部购房款付清。原告于2011年8月25日已支付40%的购房首付款190423元，契税、公共维修金、保险费、预告抵押费等费用共计16308元，并于2012年7月23日、7月24日按照被告指定的交房地点前往交接。2012年10月29日，原、被告双方补签了上述《商品房买卖合同》，双方就应交房日期、违约责任等事项进行确认，并约定按照“其他方式”按期付款，即买受人在签订合同时向出卖人交纳40%的房款计190423元，余款60%计人民币285000元，申请银行按揭贷款，具体按揭比例以银行评定为准。原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。被告虽有通知原告办理按揭贷款，但被告2012年7月23日《海通花园交房通知书》中关于交付房屋之前必须将全部购房款付清的通知已为其后2012年10月29日双方补签的《商品房买卖合同》有关按揭贷款约定所变更，而原告已按照约定支付了房屋首付款及相关费用，故被告提供的证据尚不足以证明系因原告原因不能按期交房，亦不足以证明存在不可抗力或人力不可抗拒的其他意外事故，重大规划调整的情况。而相关证人证言证实原告已按照被告通知的时间、地点前去办理交接手续。因此，被告要求原告支付房屋保管费的诉讼请求，不予支持。按照双方合同约定，被告应在2012年3月30日前将该商品房单体验收合格后交付给买受人，除遭遇不可抗力或人力不可抗拒的其它意外事故，重大规划调整，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的特殊情况外，被告如未在该期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限（即2012年3月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。被告逾期交房事实存在，因此，原告要求判令被告继续履行合同，交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告福建君源房地产开发有限公司（反诉原告）应于本判决生效之日起五日内将“海通花园2#409房”交付原告刘铃金、林松玉（反诉被告）。三、被告福建君源房地产开发有限公司（反诉原告）应于本判决生效之日起十日内向原告刘铃金、林松玉（反诉被告）支付自2012年3月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按日支付原告已支付房款190423元的万分之五的违约金）。四、驳回被告福建君源房地产开发有限公司（反诉原告）要求原告刘铃金、林松玉（反诉被告）支付房屋保管费的诉讼请求。宣判后，福建君源房地产开发有限公司不服判决，向本院提出上诉。上诉人福建君源房地产开发有限公司上诉称，一、原审判决逾期交房违约金计算错误。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2012年3月30日前将商品房验收合格后交付买受人使用。如遇特殊原因出卖人可据实予以延期。原审法院未给予扣除不当。2012年7月份，上诉人的房产符合交付条件，并已经给通知被上诉人接收房产，但被上诉人未按期接收，责任在于被上诉人。原审未认定不当。二、原审判决驳回上诉人要求被上诉人支付房屋保管费的诉讼请求是错误的。原审庭审中，被上诉人提供的证明无法证明被上诉人按指定的时间前往办理房产交接手续，逾期接收房产应支付保管费。请求撤销原判，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求并支持上诉人的诉讼请求。。被上诉人刘铃金、林松玉答辩称，一、上诉人并没有提供证据证明存在连续恶劣天气。且即使存在恶劣天气也不能认定为不可抗力。二、上诉人也不能证明已经通知被上诉人提供办理权属证书的材料。三、上诉人并没有提供证据证明已经向被上诉人交付了房产，怎么存在所谓保管费问题。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审认定的事实均没有异议。本院对没有争议的事实予以认定。诉争双方争议的焦点是：原审认定的逾期办证的责任在谁及逾期交房的违约金是否正确；房屋保管费用应由谁支付。围绕争议焦点，本院予以查明、分析并认定。本院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》出于自愿，没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方应依约履行。上诉人在一、二审诉讼中，均没有提供有关天气等特殊原因导致不能按时交房的证据，应承担举证不能的民事责任。原审法院按照双方当事人的约定计算违约金并无不当。《商品房买卖合同》第十四条已经约定，上诉人应在交房后60日内负责通知被上诉人提供办证所需的材料，但上诉人不能证明已经通知，应负违约责任。原审诉讼中，被上诉人提供的证人证言已经证明，被上诉人是按照上诉人的通知前往接收房屋，上诉人保管房屋的责任不在被上诉人，不能因此而向被上诉人要求房屋保管费用。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所做判决应予维持。上诉人上诉理由不足，不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人福建君源房地产开发有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费915元，由上诉人福建君源房地产开发有限公司负担。审 判 长  高树惠代理审判员  易丽容代理审判员  郑 彦二〇一四年四月十四日书 记 员  何斌坤附：有关法律、法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；