上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4113号
原告朱金林。
原告王春兰。
上列原告共同委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
被告上海旭博置业有限公司。
法定代表人朱瑜。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
原告朱金林、王春兰诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法由代理审判员林青适用简易程序审理。本案于2014年12月10日公开开庭进行审理，原告委托代理人陆月辉及被告委托代理人谢锟到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方同意继续适用简易程序，延长审限一个月。鉴于案情复杂，本院依法适用普通程序组成合议庭进行审理。本案于2015年4月2日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人陆月辉及被告委托代理人谢锟到庭参加了诉讼。本案经院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告朱金林、王春兰共同诉称：2012年8月8日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市某区某路某弄某号某室房屋。房屋建筑面积172.55平方米，房屋总价为人民币2，584，496元，该房屋交房时间为2013月6月30日，同时约定房屋交付必须取得《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金。合同签订后，原告按约支付了所有房款，被告于2013年7月21日将房屋钥匙交付给原告，但由于被告原因，房屋产证迟迟未办理。同时商品房预售合同附件约定，如被告在交房后6个月内未办理产证的，应按照已付房款每日万分之三支付违约金。故原告诉至法院，请求判令：被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金332，625元（以2，584，496元为本金，按每日万分之三标准，自2013年9月28日计算至2014年11月30日止）。审理中，原告明确本案中主张的违约金计算期限为2013年9月28日起至2014年11月30日，之后逾期办证的诉权原告予以保留，另行起诉。
被告上海旭博置业有限公司辩称：不同意原告的诉请。1、关于违约金的起点，被告主张以合同约定的交房日期开始计算，本案属于提前交房，从2013年6月30日之后的六个月次日开始起算，应该是2014年1月1日起算，而非原告诉请2013年9月28日。被告主张以合同约定的交房时间的六个月的次日开始计算违约金，且被告提前交房原告获益了相当于租金的收益。根据合同法和司法实践，违约金是以补偿为主，惩罚为辅，所以原告主张违约金要以实际损失进行赔偿。原告在签订合同的时候对延期办理产证是有预见的，所以实际承担违约金不能超过签订合同时的预期。2、关于违约金的期限，被告认为只需承担三个月的违约责任，被告根据规土局等部门要求整改的过程中遭受业主阻挠，本来只需要15天可以完成工期，遭到阻扰后一个月才完成，按照上海市房地产登记条例的规定，办理大产证的时间只需要两个月，综上被告只需要承担三个月的违约期限。高层房屋部分已经完成整改，多层房屋还未完成整改。高层房屋2014年7月21日已经取得大产证，多层房屋只能是在整改完成后取得产证。本案系争为多层房屋。3、关于违约金比例，日万分之三的标准虽然是双方的约定，但是过高，在主观方面被告是没有违约的故意，而且原告也要对实际损失举证，请求法院对违约金予以调低。
经开庭审理查明：2012年8月8日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市某区某路某弄某号某室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为172.55平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2，585，545元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第贰项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定被告定于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告将房屋钥匙交给原告。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向某区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一中第18条约定：若因政府部门或原告原因未能办理原告名下的房屋产权证书（小产证）的，被告不承担任何责任。若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
合同签订后，原告向被告交付了房屋款项2，584，496元，原、被告也办理了系争房屋的交接手续。
另查明：2012年12月14日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得高层房屋的《上海市房地产权证》。被告至今未能取得复式房屋的《上海市房地产权证》。
还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至某区某住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，该公证书内所附的照片显示，文件系告业主书，具体内容为某项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故某区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司已几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
截至2015年6月25日系争房屋所涉草坪尚未整改完毕。
以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的《上海市商品房预售合同》、发票、房屋交接单，被告提供的上海市新建住宅交付使用许可证、公证书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
原告认为迟延办理产证的原因是被告擅自变更，导致行政机关要求整改。被告没有确实证据证明合同相对方的小业主存在阻挠行为，其就应按照合同约定进行赔偿，逾期办证违约金应从实际交房之日起90天后开始计算，考虑到被告现尚未办理出大产证，故本案中原告主张的违约金暂计算至2014年11月30日止。对于违约金标准，根据商品房买卖合同的司法解释，如双方有合同约定的从约定，如没有约定的根据银行贷款利率计算，合同中双方约定了违约金的计算标准，不算过高。
被告认为被告为小区美观，将原规划的地面车位改为绿地，该行为未经审批，在办理大产证过程中需要土地核验证明，因某区规划和土地管理局发现了被告的变更行为，故未取得大产证。在被告整改过程中，遭到大部分业主的阻挠，为了避免矛盾进一步扩大，被告暂停施工。被告同意自交房后的六个月次日开始计算三个月，合同约定日万分之三的标准过高，被告要求调整。2012年12月14日，被告才取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。
被告提供：1、整改施工现场照片、业主围堵施工、警察到场维持秩序、业主自行恢复绿化带等照片。证明被告根据规土局的整改要求委托施工队进行整改，但遭到业主阻挠、业主擅自恢复绿化等事实。2、安保外包委托协议、临时安保服务合同。证明被告为了维持现场秩序，临时委托安保公司的事实。3、部分业主的意见反馈表及邮寄凭证，证明在整改工作遭到阻挠后，被告向业主发放反馈表并要求业主反馈意见。4、某小区业主QQ聊天群，证明部分业主参与了阻挠被告的整改，被告认为阻挠行为应包括直接及间接行为。5、某小区业主联名信，证明该行为亦导致了被告的整改推迟。6、公安机关询问笔录，证明在被告聘请第三方进行整改中，遭到大部分业主阻挠，并因此报警。
原告对上述证据的真实性、关联性不予确认，且不能证明原告存在阻挠被告整改的行为。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。现系争房屋业主至今未能办理小产证，此结果与被告擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，被告对此存在过错。现系争房屋所涉草坪至今未能整改完毕，导致被告无法取得由规土部门颁发的土地核验许可证明，亦无法取得新建商品房房地产权证，因此原告要求被告偿付违约金的诉请，本案中暂不处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告朱金林、王春兰的诉讼请求。
本案受理费人民币50元，由原告朱金林、王春兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 林 青
人民陪审员 袁 曙
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。