湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0111民初3845号
原告：彭小娟，女，汉族，1968年11月23日出生，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：辛阳，北京大成（武汉）律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：张建伟，北京大成（武汉）律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：武汉招银物业有限公司，住所地:武汉市汉口建设大道518号。
法定代表人：谭波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁旭光、邹德华，湖北忠三律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告彭小娟（以下简称原告）与被告武汉招银物业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人辛阳、张建伟，被告委托诉讼代理人梁旭光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告变更后的诉讼请求为：1.判令被告支付逾期交房违约金12476元（房屋建筑面积131.05平方米×14元/月/平方米×逾期月数，逾期月数自2014年7月29日起算至2015年2月17日即204天÷30为6.8月）；逾期交房违约金剩余部分自2015年2月18日算起，至具备交房条件且交付原告时止。2.判令被告支付逾期办证违约金6377元（已付购房款×1%）。3.判令原告未收房期间承担的物业费由被告承担。4.判令被告的保修期限自原告收房之日起算。5.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年10月14日签订《武汉市商品房买卖合同》购买位于武汉市洪山区珞珈雅苑第11幢2单元12层1201号，总价637782.5元。为购买该套商品房，原告于2013年6月22日（发票日期2013年11月15日）一次性首付房款302488元于被告，并对余款办理了个人住房公积金贷款手续，2014年2月7日贷款放款付清房屋余款320000元，履行合同约定付款义务。2016年3月6日得到被告己完成房产初始登记通知后与被告核实房屋产权办理事项时确定房屋比实际面积超出3.2平方，2016年3月6日补交超出面积款15294.5元。上述合同约定被告应当在2014年7月28日前，将符合约定条件的商品房交付原告使用，但被告于2015年4月15日才完成竣工验收备案登记，达到合同约定的交房条件，被告根据合同约定需向原告支付逾期交房违约金12476元及2015年2月18日至具备交房条件且交付原告时止的逾期交房违约金。合同约定，被告应于商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，但被告至2016年2月6日才向业主发出办证通知，被告应向原告支付逾期办证违约金6377元。被告因违规交房同时违规收取2015年1月至4月15日物业费共782元，原告未收房期间承担的物业费由被告承担。被告的保修期限自原告收房之日起算。因对有关争议原、被告不能达成一致意见，原告为此提起诉讼。
被告武汉招银物业有限公司辩称，关于逾期交房违约金：本案涉案房屋是武汉大学给予校内教职工的福利性保障房，作为限价安置商品房不能完全强调其市场因素。被告已按照与武汉大学的约定按期完成“珞珈雅苑”项目，通过武汉大学完成了交房通知义务，2014年7月被告启动交付工作，被告不存在延期交房行为，若原告拒绝收房而存在扩大性损失部分则应由其自己承担。因不可归责于被告的主客观原因造成的房屋交付条件逾期，并不能导致被告的房屋交付行为无效。原告收房后，并未产生任何损失，故请求法院在考虑涉案房屋性质、被告主观无过错的情形且根据原告的实际损失情况下对赔偿金或违约金予以免除或降低；关于逾期办证违约金：逾期办理完成产权初始登记的后果并非由于被告原因导致，因此依据合同约定，被告不应当承担违约责任。即便要求被告承担赔偿金或违约金，亦应当在考虑该房屋性质、被告的过错程度及原告的实际损失基础上予以减免。此外，从原告约定交房至其起诉时，已超过两年的诉讼时效，原告诉讼请求应依法予以驳回。被告并未逾期交房，其房屋保修责任应自房屋通知原告交付之日起算即2014年7月通过武汉大学官网通知交房起算。被告已积极完成“珞珈雅苑”合同项目的各项义务，该房屋已实际交付原告，且原告实际享受物业服务的情况下，原告理应承担物业费，且物业服务合同并非原告与被告签订，物业费并非被告收取，物业服务并非被告履行，该诉讼主张的起诉主体错误。
本院经审理认定的事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。关于是否存在逾期交房的问题，原告提交了武汉市城管委、发改委及园林局的信息公开答复、关于天然气通气调试期间严谨擅自改动燃气管道的通知、武汉市房地产开发项目环境保护意见书、湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明、武汉市公安局建设工程消防验收意见书、竣工交付使用备案信息、房屋建筑工程交付使用备案证、武汉大学珞珈雅苑教职工住宅小区业主房屋交付验收流程、市环保局关于武汉招银物业有限公司珞珈雅苑建设项目环境影响报告书的批复等相关证据，认为被告在合同约定的交房期限前后均不具备交房条件。被告提交了武汉大学教职工校外住宅建设工作领导小组办公室关于珞珈雅苑房屋交付通知的说明、网上通知及有关专项验收等证据，认为争议房屋属于武汉大学的限价安置房，且于交房前已按合同约定的交房条件完成了单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收，本院经审查认为，被告按照武汉大学的要求将预期工期由2015年2月提前7个月，故其后被告与原告等人签订的商品房买卖合同中将交房时间约定为2014年7月28日前。2014年7月20日被告通过武汉大学已履行了通知交房的义务，且在2014年7月28日前已取得单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收，按照武汉大学的要求在2014年7月30日举行了交房仪式，其后陆续向业主交房，并不存在逾期交房的情形，且房屋交付使用备案证并不是交付房屋的必要条件，故对原、被告所提交该部分的证据，本院部分予以采信。关于办理房地产初始登记是否逾期的问题，原告提交了武汉市国土资源和规划局网站回复截图、关于珞珈雅苑完成房产初始登记工作的通知、房地产初始登记证明等相关证据，认为被告在房屋交付使用之日起90日后无法完成房地产初始登记工作，构成违约。被告提交了珞珈雅苑项目房屋权属登记面积测绘的情况说明，认为因相关职能部门未按期完成房屋面积测绘工作造成涉案房屋初始登记工作延误。本院经审查认为，被告于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过，对被告于2016年1月19日取得武汉市房屋初始登记证明的事实本院予以确认，故对原、被告所提交该部分的证据，本院部分予以采信。关于原告未收房期间的物业费承担问题，原告提交了物业费收据及物业协议等证据，本院经审查，该协议并非与被告签订，原告所交的物业管理费为案外人武汉招银物业管理有限公司收取，该公司与被告均系独立法人，故对原告该证据的证明目的不予采信。
经审理查明，2013年10月14日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，合同约定：“被告将武汉市洪山区珞珈雅苑第11幢2单元12层1201号，商品房出售给原告，房屋总价款622488元……2014年7月28日前，被告将符合合同约定的商品房交付原告，逾期超过30日后，买受人有权解除合同或请求按日以房屋价款的万分之零点五支付违约金……出卖人应当在房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任逾期未办理的，以房屋价款的百分之一支付违约金……出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。原告已向被告支付了购房款。2014年5月被告向武汉市环保局申请环评，但当时未取得相关验收，至2015年2月16日取得规划验收；被告于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，该单位于2014年7月完成《房产面积实测技术报告书》，并提交武汉市测管办进行审核，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过；2014年7月28日前被告完成了单体工程质量、消防、人防及水电气等专项验收。2014年7月20日武汉大学在其校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网站内发布交房通知，被告按武汉大学要求，在同年7月30日举行了交房仪式。后原告与案外人武汉招银物业管理有限公司签订了前期物业服务协议，并由该公司收取了原告物业管理费。
另查明，2008年3月10日，被告与武汉大学签订《武汉大学教职工校外（南湖）住宅定向开发合同》，并于2011年1月14日获政府相关部门批准，该项目为安置武汉大学被拆迁房屋的教职工及原居民还建的限价安置商品房（具有一定福利性质），原定建设工期28个月（自土地成交之日起算）；2012年10月24日，被告取得“珞珈雅苑（一期）”的建设项目土地使用权证，后在工程建设过程中，被告应武汉大学要求，将核定工期提前7个月（即从2015年2月提前至2014年7月）；2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；2016年1月19日，涉案房屋取得武汉市房屋初始登记证明。
本院认为，关于逾期交房问题，被告于2012年10月24日取得涉案商品房“珞珈雅苑（一期）”建设项目土地使用权证，该项目为武汉大学为安置其被拆迁房屋的教职工及原居民还建申报的限价安置商品房项目，按照武汉大学与被告所签订的定向开发合同以及政府有关部门核定该项目的建设工期为28个月，原预定交付时间为2015年2月，但在项目建设中，武汉大学要求被告将核定工期提前7个月，以便业主在暑假期间完成房屋交付，故其后被告与原告等人签订的商品房买卖合同中将交房时间约定为2014年7月28日前。2014年7月20日，武汉大学在校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网络内发布交房通知，完成了通知交房的义务，且被告应武汉大学的要求，于2014年7月30日举行交房仪式，对此，原告等业主应当知晓，武汉大学已通知交房。在合同约定的交房期限届满前，被告已完成单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收，被告并不存在逾期交房的行为。被告虽在交付时未取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，但其开发的房屋均已完成合同约定的单项验收，向原告等业主交房后也未对商品房的使用功能造成实际影响及给原告造成实际损失，另被告在工程建设中开发房屋时间以及房屋交付时间均充分征求了武汉大学的意见，且如前所述，被告开发的商品房系定向开发的限价安置商品房，具有一定福利性质，其商品房买卖合同的履行有别于其他完全市场性质的商品房合同履行。此外，被告在履行合同中并无主观过错，不存在故意延期交房的情况，原告其后怠于收房，责任不在被告，故对原告要求被告支付逾期交房违约金12476元及2015年2月18日至具备交房条件且交付原告时止的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于逾期办证问题，被告于2015年2月17日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，但在2016年1月19日才取得武汉市房屋初始登记证明，超过了合同“在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的约定，虽在办理房地产初始登记过程中，被告于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过，给房地产初始登记工作的办理造成了一定的影响，被告在办理该项工作中并无主观过错，考虑被告的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌定将约定的该项违约金比例从已付房款的1%调整为0.3%，故被告应当按照有关合同约定房屋总价款的0.3%向原告支付逾期办房地产初始登记违约金，金额为622488元×0.3%=1867.46元，原告要求被告支付逾期办证违约金6377元的诉讼请求，原告在庭审中已经明确为被告延期办理初始登记造成原告办证延期的损失，故对其该项诉讼请求，本院部分予以支持。
关于物业费承担问题，前期物业服务协议为原告与案外人武汉招银物业管理有限公司签订，合同约定由武汉招银物业管理有限公司收取原告的物业费并提供物业服务，该公司与被告系相互独立的法人，原告主张未收房期间物业费由被告承担的诉讼请求，无事实依据，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。
关于保修期限起算问题，被告与原告等人签订的商品房买卖合同中将保修责任约定为出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。故被告主张保修期限自原告收房之日起算的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。
关于诉讼时效问题，2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，依照合同第十六条的约定，被告应于2015年5月18日前办理完房地产初始登记，主张逾期办理初始登记违约金应自2015年5月19日起计算诉讼时效，原告起诉主张该项权利之时尚在法定的诉讼时效期间，故对被告所提原告诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决如下：
一、被告武汉招银物业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告彭小娟支付逾期办理房地产初始登记的违约金1867.46元；
二、驳回原告彭小娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费136元（原告彭小娟已预缴94元），由原告彭小娟负担123元，被告武汉招银物业有限公司负担13元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 董 菲
二〇一七年六月二十八日
书记员 周 萍
书记员 唐培森