江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)抚民三终字第52号上诉人（原审原告）李景文，退休干部。委托代理人傅强，诚浩律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）李国英，无业。委托代理人刘易斯，诚浩律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托代理人叶小茅，诚浩律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。上诉人李景文、李国英因民间借贷纠纷一案，均不服黎川县人民法院(2014)黎民初字第385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭审理了本案，上诉人李景文委托代理人傅强与上诉人李国英及其委托代理人刘易斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告李景文与被告李国英均系案外人李培根收养的子女。农历1970年11月15日，李培根死亡，其死后的继承人为其配偶（于农历1992年5月4日死亡）、原告李景文和被告李国英。1988年年底至1989年年初，经李培根配偶同意，原告与被告就李培根死后遗留的坐落在黎川县××镇××路××号房屋的分割达成口头协议，约定双方各继承该房屋50%的份额，且原告将其继承的份额以一万元的价格出让给被告。达成口头协议后，被告支付了4,800元给原告。1992年7月24日，黎川县人民政府将黎国用（1992）字第010076号《国有土地使用证》颁发给被告李国英，该《国有土地使用证》登记被告李国英为黎川县××镇××路××号住宅用地的使用者，登记的用地面积为188.9㎡，其中建筑物占地面积为153.28㎡。1995年1月25日，被告的女婿到广东省××市将剩余的购房款5,200元及利息1,000元付给了原告，原告为此出具了一张《收据》。同日，原告书写了《房产产权交割协议书》和一封信件让被告的女婿带回给被告。被告收到《房产产权交割协议书》后，在该协议书上签署了自己的名字，并让原告的女儿将《房产产权交割协议书》转交给原告。《收据》的内容如下：今收到李国英购买黎川下马路44号房屋款壹万元人民币整。李景文。95.元.25。《房产产权交割协议书》的内容如下：一、房产所在地：江西省黎川县××路××号。二、原物主：李培根。三、该物主继承人：李培根之子女两人：（子）李景文，（女）李国英。四、此协议书虽未经公证，但兄妹二人一致认定该协议书具有永久法律效力。五、父亲李培根在黎川县××路××号的房屋遗产楼上楼下约计两间大厅及十间厢房，李景文、李国英兄妹二人各以50%之份额继承。六、由于李景文一家均在外地工作，经协议商定，李景文所继承之房产部分作价人民币壹万元整卖与李国英。至此，继承人之一的李国英便享受全部房产的所有权。七、必须说明的是，该房产按时价折算，其价值远远不止贰万元，现以贰万元作价交割，只是因为李国英完全留与家人自用，而李景文也愿意表示兄妹亲情之故。如果日后李国英要出卖全部房产或国家责令拆迁的话，超过贰万元以上卖价部分或者赔偿部分，李景文有权占有其超出部分的50%的金额，李国英有义务及时将此金额交送李景文。八、如李国英要重新拆建该房产，重建的目的完全是提供自己儿女居住的话，李国英应事前以证明的方式通知李景文即可。如李国英拆房重建既有自用的目的又有部分商业销售的目的的话，建房前应与李景文先进行经济补偿方面的协商。九、任何一方违背该协议的任何一条，任何一方都有权诉诸法律。十、该协议一式两份，李景文、李国英各执一份为据。该协议经上述二人签名后方具法律效力。原告李景文与被告李国英均在该协议的“协议人签名”处签名，协议的落款时间为1995年1月25日。原告李景文书写给被告李国英的信件与本案有关的内容如下：国英：祖斌到惠州交清所欠的5,200元房款及利息1,000元。收据及协议书一并由祖斌带回黎川。协议书的全部内容还是当初商定的，你看过后需经你签过字后方有法律的凭证作用。2012年9月29日，被告李国英与黎川县下马路棚户区征收补偿办公室签订了《黎川县下马路棚户区改造征收补偿协议（产权调换）》，该征收协议与本案有关的内容如下：第一条：被征收房屋现状：（一）、房屋所在地点下马路44号，总建筑面积277.8㎡（住宅建筑面积201.8㎡，商业用房建筑面积76㎡），房屋的用途住宅，房屋的产权性质私有，房屋结构砖木，房屋的总楼层数二。土地使用权面积188.9㎡（建筑用地面积153.28㎡，空余用地面积35.62㎡），土地使用权证号1992字第010076号。（二）、房屋装修、装饰情况：详见评估报告。（三）、房屋附属设备、设施情况：压水井一口400元；雨棚：2.97×7.6=22.5㎡×300元/㎡=6,750元；搭建：27.3㎡×500元/㎡=13,650元；空余用地：35.62㎡×318元/㎡=11,327元。第二条：被征收房屋的补偿方式：（一）乙方房屋按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场评估价格确定如下：。2、房屋装修，装饰价值5,650.2元。3、房屋附属设施，设备价值20,800元。4、空余用地价值11,327元，以上合计金额大写：叁万柒仟柒佰柒拾柒元。（二）乙方（指被告李国英）对房屋征收补偿选择房屋产权调换方式。甲方提供位于下马路德心花园的叁套房屋与乙方调换。调换的安置房屋状况为：房屋结构框架、房屋用途住宅、房屋楼号8#楼2061室、3061室，2#楼303室。建筑面积294.83㎡。5#楼营业房第23#、24#，面积共计70.84㎡。第四条：搬迁费及临时安置费：（一）。支付乙方搬迁费1,389元，支付乙方临时安置费14,529.6元，共计15,918.6元。（二）。支付乙方因征收造成停业、停产损失补偿费9,000元，共计9,000元。以上合计金额大写贰万肆仟玖佰壹拾捌元陆角。第五条：搬迁奖励：（一）、凡在规定期限内完成搬迁的，按其征收面积给予30元/㎡的奖励，小计8,334元。（二）私产房在规定期限第一月内完成搬迁的，给予5,000元奖励；。以上合计金额大写：壹万叁仟叁佰叁拾肆元。第六天条：产权差价结算及支付方式：1、被征收房屋与产权调换房屋价值的差价结算。按黎川县下马路棚户区改造征收补偿方案规定计算为：补偿面积：①201.8㎡×1.3=262.34㎡；②补差面积：294.83㎡-262.34㎡=32.49㎡；③补差金额：32.49㎡×3,288元/㎡=106,827元；④搬迁费：277.8元×5元/㎡=1,389元；⑤临时安置费：201.8㎡×6元/㎡×12个月=14,529.6元；⑥搬迁奖励：277.8元×30元/㎡=8,334元；⑦一次性奖励：5,000元；⑧营业房补偿金：(76㎡-70.84㎡)×11,800元/㎡=60,880元；⑨装修补偿金：5,650.4元；⑩附属设施、设备、空余用地：32,127元；停产、停业补偿：9,000元。即④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨+⑩+11=136,910元-106,827元=30,083元。2、甲方应付给乙方产权调换差价金额大写叁万零捌拾叁元，由甲方于2014年10月15日前向乙方支付，支付方式现金。另查明，涉案房屋在1989年原、被告口头协商卖房时为竹木混合泥巴结构，被告购买该房后于1993年和2003年进行了装修改造，装修改造后的房屋为砖木结构。在被告李国英与黎川县下马路棚户区征收补偿办公室签订征收协议后，该房屋已经被拆除，但征收协议中约定的调换产权后应当给被告李国英的房屋至本案庭审结束时尚未交付。原审法院认为，在附生效条件的合同中，当约定的条件成就时，当事人依照合同约定享有合同权利或承担合同义务。本案中，原告李景文与被告李国英签订的《房产产权交割协议书》是双方当事人真实意思表现的体现，且不违反签订时法律法规的强制规定，是合法有效的。该协议第七条属附生效条件的单独条款，以被告李国英出卖涉案房产或者国家责令拆迁涉案房产情形的出现为该条款生效的要件。因此，当被告李国英与黎川县下马路棚户区征收补偿办公室就涉案房产签订《黎川县下马路棚户区改造征收补偿协议（产权调换）》后，使协议第七条生效的“国家责令拆迁”的情形出现，该条款开始具有法律效力，原告依照约定可以获得超过二万元以上赔偿部分50%的金额。在《黎川县下马路棚户区改造征收补偿协议（产权调换）》中，被告李国英选择的补偿方式是产权调换，其中营业用房面积是按1:1调换且面积补差60,880元，住房面积是按1:1.3调换，空地补差11,327元，因此，《房产产权交割协议书》第七条约定的在国家责令拆迁时的“赔偿部分”应当是指产权置换后，被告李国英按照置换比例所获得房产（包括面积为262.34㎡的住房、建筑面积为70.84㎡的商业用房）和补差的72,207元，即依照《房产产权交割协议书》的约定，原告李景文对被告李国英就涉案房产置换后建筑面积为262.34㎡的住房、建筑面积为70.84㎡的商业用房和补差的72,207元的总价值金额超过二万元部分的50%享有债权请求权。但考虑被告购房后对房屋进行改造使该房屋的价值得到提升且兼顾公平原则，本院认为确认原告李景文对超出部分价值享有30%债权请求权更为恰当。被告李国英在《黎川县下马路棚户区改造征收补偿协议（产权调换）》获得的搬迁费、临时安置费、搬迁奖励、一次性奖励、装修补偿金、附属设施和设备等费用不是基于涉案房产本身而产生的，不属于《房产产权交割协议书》约定的“赔偿部分”，原告对该部分费用不享有权利。《房产产权交割协议书》第六条明确约定涉案房产在该协议签订后全部归被告一人所有，因此，原告诉称被告不能依据该协议取得涉案房产全部产权的意见与当事人之间的约定不符，对该意见不予支持；对被告辩称本案应属于不动产确权纠纷的意见和被告辩称双方当事人之间属于保留所有权的买卖行为的意见不予支持。从原告书写给被告的信件的内容可以看出《房产产权交割协议书》是根据双方当事人1989年口头协商一致后的内容签订的，且被告也未提供证据证明其在签订协议过程中对第七条中关于“该房产按时价折算，其价值远远不止贰万元，现以贰万元作价交割，只是因为李国英完全留与家人自用，而李景文也愿意表示兄妹亲情之故”的内容提出异议，因此，可以确认双方在1989年达成口头协议时对涉案房产的价值远超过二万元都是认同的，故对被告辩称协议中的“贰万元”就是涉案房产的实际价值的意见不予支持。《房产产权交割协议书》是在物权法实施之前签订的，且该协议也未对涉案房产的物权作出限制，因此，对被告辩称协议第七条违反《物权法》规定应属无效条款的意见不予支持。《房产产权交割协议书》的主要内容为解决双方当事人对继承房屋的买卖问题，而该协议的第七条内容是解决被告购买了原告继承的份额后涉案房产被出让或被拆迁征收时的利益分配问题，与协议主要内容并不矛盾，因此，对被告辩称《房产产权交割协议书》第七条所附条件与协议主要内容相矛盾的意见不予支持。被告辩称双方当事人签订的《房产产权交割协议书》侵犯了其配偶的合法权益，但未提供证明予以证明，故对该辩称意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：确认原告李景文就《黎川县下马路棚户区改造征收补偿协议（产权调换）》中被告李国英可获得的建筑面积为262.34㎡的住房、建筑面积为70.84㎡的商业用房和补差的72,207元的总价值金额超过贰万元部分的30%对被告李国英享有债权请求权。案件受理费五十元，由被告李国英负担。一审宣判后，李景文、李国英均不服，上诉至本院，李景文上诉理由是，本案中我与李国英之间所争议的协议第七条的内容，符合《民法通则》第62条和《合同法》第45条的规定，并不适用民法中的公平原则，李国英应按照协议第七条的规定，向我支付征地补偿价值超过2万部分的50%。综上，要求撤销原判，改判李国英向我支付征地补偿价值超过2万部分的50%。上诉人李国英称，1、本案适用法律错误；2、双方签订的《房产产权交割协议书》第七条明显违反相关法律，属于无效条款；3、《房产产权交割协议书》第七条从字面理解，条件并未成就，即使成就，原审判决也有失公平；4、该房屋产权系我与丈夫罗诗贤夫妻关系存续期间购买的共同财产，应依法追加罗诗贤为本案第三人。综上，请求法院撤销一审判决，发回重审。二审期间上诉人李国英向本院提供其和罗诗贤的户籍证明（复印件），证明罗诗贤系其丈夫，买房时是用夫妻共同财产买的，继承应也是夫妻共同财产，要求罗诗贤为第三人参与诉讼。经庭审进行质证后，李景文认为，对户籍证明的真实性、关联性有异议，且配偶对财产继承没有权利，当时权利义务是李国英取得的，签订协议书时权利就有限制，李国英应当按附条件约定履行，而不能以配偶的共有权来抗辩协议书的法律效力。本院认为，《房产产权交割协议书》签订时，李国英是取得了另一半原属于李景文的房产，并不是李国英处分属于自己的房产，其要求罗诗贤作为本案的第三人参与诉讼，于法不符，且该户籍证明是复印件并无加盖出具证据机关的公章，加上李国英并未向本庭提交有关于与罗诗贤系夫妻关系的相应证据，对李国英提供的户籍证明和其要求罗诗贤参与诉讼的上诉请求，不予认定和支持。二审期间，李国英对原审判决中经审理查明部分没有异议。李景文对原审判决中经审理查明部分，对“被告购买该房后于1993年和2003年进行了装修改造，装修改造后的房屋为砖木结构”这句中装修改造后的房屋为砖木结构，有异议，认为不是砖木结构，对其它查明事实无异议。本院认为，李景文对房屋不是砖木结构有异议但未提供相应证据证实，且根据“黎川县下马路棚户区改造征收补偿协议”载明被征收房屋的房屋结构是砖木结构，故对李景文所提异议，不予支持。经审理查明，双方当事人对原审经审理查明事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审对双方当事人争议焦点的分析与认定：一、关于本案中李景文与李国英签订的《房产产权交割协议书》第七条是否合法有效的问题。上诉人李景文认为，双方签订的《房产产权交割协议书》内容合法有效，理由为：1、双方继承、分割父母位于黎川县××路××号房屋遗产以及李景文转让50%的继承房屋产权份额符合《继承法》的规定；2、《房产产权交割协议书》第七条关于国家责令拆迁补偿分配的约定，为附条件的民事法律行为，且所附条件约定的内容符合《民法通则》第62条、《合同法》第45条的规定；3、2011年黎川县人民政府对所涉房屋进行旧城改造，2012年9月29日李国英与黎川县下马路棚户区改造征收办公室签订了《黎川县下马路棚户区改造征收补偿协议》，取得了294.83平方的商住房几70.84平方营业房的补偿权益。这一事实符合《房产产权交割协议书》第七条约定的所附条件“国家责令拆迁，取得补偿”，既然所附条件成就，李国英就应当履行协议约定，即超过2万元以上的赔偿款部分的50%给付李景文。上诉人李国英认为，1、因《房产产权交割协议书》第六条已明确李国英享有全部房产所有权，所有权作为私法里最重要的一项权利，其权利内容、效力均由法律进行强制性规定，而协议第七条中约定的条件是对第六条中约定的所有权做出的一种限制，违背了法律规定，且根据有关法律规定，《房产产权交割协议书》第七条明显不公平，不具有等价有偿性，违反了法定基本原则；2、从附条件的角度来说，第六条明确了李国英享有全部房产的所有权，而第七条又约定出现国家责令拆迁，超过2万元以上补偿部分，李景文有权分得超出部分的50%金额。这两者显然是相互矛盾的，也可以看出李国英的意思表示不真实，应认定所附条件不成立；3、《房产产权交割协议书》第七条、第八条均属于房屋买卖条款所附的条件，但第八条约定拆建且完全提供家人自用的情况下，是不需要向李景文支付任何价款的，从这可以看出李景文为了担心李国英利用卖他房屋份额来赚钱，才设定诸多条件，也可以看出协议书第七条所附条件不具备权利义务的对等及等价有偿性，这种情况只能定性为赠予，在条件成就时李国英可以行使赠予，反之也可拒绝赠予。再者原判认定2万元系金钱，这与事实不符，应该认定2万元是涉案房产的实际价值，如认定2万元系金钱，所得判决既不能反映第三人订立协议时的真实意思表示，又明显不公平、不符合常理，违背了公平公正、诚实信用、公序良俗的原则。综上应认定双方签订的《房产产权交割协议书》第七条属违法无效条款，二审法院应不予认定。本院认为，上诉人李景文与上诉人李国英签订的《房产产权交割协议书》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，该协议书合法有效。该协议第七条，符合《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，系当事人对合同的效力约定附条件的条款。协议第七条规定，如果日后房产国家责令迁出，李景文有权占有其超出2万元以上赔偿部分的50%金额。2012年9月29日李国英与与黎川县下马路棚户区征收补偿办公室签订了《黎川县下马路棚户区改造征收补偿协议（产权调换）》后，协议第七条所附条件成就，故协议第七条自条件成就时生效，签订协议书双方应该履行各自的权利和义务。二、关于本案判决李景文就《黎川县下马路棚户区改造征收补偿协议》中李国英可获得的262.34平方的住房、70.84平方商业用房和补差的72207元的总价值金额超过贰万元部分的30%对李国英享有债权请求权是否合理。上诉人李景文认为，1、一审判决李景文可获得的征收补偿价值超过2万元部分的30%对李国英享有债权请求权不当。理由为：虽然李国英购房后对房屋进行了简单的改造，即使让房产价值得到了提升，但不影响房屋征收补偿产权调换的面积，且改造征收办公室给予李国英房屋装修补偿5604元，有价改造价值得到了补偿，房屋改造并没有增加本案争议的房屋征收补偿价值。2、双方当事人签订的协议书第七条所附条件约定符合《民法通则》第62条、《合同法》第45条的规定，如此，相关法律已作出明确规定，根本不存在基于法律规范的缺失，而适用公平原则，李景文依法依约定获得50%的权益恰恰符合公平原则，而一审法院支持30%的权益，违反事实和法律规定，结果反而是不公平的。上诉人李国英认为，签订协议书的第七条属于违法无效条款，不存在履行协议书第七条的内容，二审法院应该驳回李景文的诉讼请求。本院认为，既然《房产产权交割协议书》第七条合法有效，那么依照约定李景文有权占有超出2万元以上赔偿部分的50%金额。考虑了李国英对房屋进行了2次改造装修使房屋价值得到提升且防止了房屋的倒塌或自然损坏，一审法院适用公平原则确认李景文对超过部分价值享有30%的债权请求权，并无不当，应予维持。综上所述，本院认为，上诉人李景文与上诉人李国英签订的《房产产权交割协议书》合法有效。上诉人李景文主张确认对超过部分享有50%的债权请求权，应兼顾公平原则。上诉人李国英的主张协议书第七条无效、原判决适用法律错误等，与事实和法律不符。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李景文负担50元，李国英负担50元。本判决为终审判决。审判长 葛 明审判员 万燕飞审判员 黄 皓二〇一五年八月十日书记员 黄 璐