陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终7957号
上诉人（原审原告）：徐占平，男，1972年7月20日出生，汉族，西安市浐灞生态区御麟轩足浴店负责人，现住西安市浐灞生态区。
委托代理人：王长青，陕西天佑律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：高占军，男，1969年10月25日出生，汉族，西安市浐灞生态区御林轩足浴店负责人，现住榆林市榆阳区。
委托代理人：王长青，陕西天佑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：西安中新佳园房地产开发有限公司，住所地：西安市浐灞生态区浐灞大道1号浐灞商务中心B段三层。
法定代表人：杨华，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：乔春怀，陕西洪振律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李策，陕西洪振律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：西安中新嘉业物业管理服务有限公司，住所地：西安市未央区浐灞三角洲A6区2号楼一层。
法定代表人：姜东红，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈书会，女，汉族，1987年6月17日，系员工，现住。
委托诉讼代理人：陈淼，男，汉族，1985年10月3日系员工，现住。
上诉人徐占平、高占军、西安中新佳园房地产开发有限公司（以下简称中新佳园公司）因与被上诉人西安中新嘉业物业管理服务有限公司（以下简称中新嘉业公司）恢复原状纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第08547号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐占平、高占军的委托诉讼代理人王长青、中新佳园公司的委托诉诉代理人乔春怀、李策，被上诉人中新嘉业公司的委托诉讼代理人陈书会、陈淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐占平、高占军上诉请求：1、依法撤销原判第二项，并改判中新佳园公司在一审判决赔偿数额的基础之上赔偿徐占平与高占军御麟轩足浴店房屋租金损失216218元，且依法改判中新嘉业公司对中新佳园公司承担的所有赔偿数额承担连带赔偿责任；2、本案一、二诉讼费用由中新佳园公司、中新嘉业公司全部共同承担。事实和理由：1、一审法院认为徐占平与高占军经营的足浴店所用房屋系自购房屋，故对租金损失的主张不予支持，显属错误，不管是以自购方式或是以承租的方式获得房屋，都会产生经营成本，徐占平与高占军购买的是沿街商铺，无论是出租还是自用，都是为了利润最大化，一审法院不支持徐占平与高占军的房屋租金损失216218元，显属错误，二审应对此部分予以改判，支持其租金损失。2、中新嘉业公司作为涉案房屋的物业管理和服务机构，疏于管理和服务，未尽到定期检查发现问题及时上报等义务，应依法对中新佳园公司承担的所有赔偿数额承担连带赔偿责任。综上，请求二审支持其上诉请求。
中新佳园公司辩称，1、中新佳园公司并未违约，不应当承担徐占平与高占军的任何损失，中新佳园公司与徐占平、高占军签订了《商品房买卖合同》后，依约交付了房屋及相应的物业和消防设施设备，交付时房屋消防验收合格，交由中新嘉业公司验收合格并移交管理，中新佳园公司的合同责任只有合同约定的保修责任，无其他法律责任。2、徐占平与高占军未办理消防验收手续将营业场所擅自投入使用，被行政部门责令停业，该责任是由其自身的原因导致，故责任应由其自己承担。3、一审判决不予支持徐占平与高占军的租金损失是正确的，徐占平与高占军的房屋用于经营，其损失就是营业损失，请求二审驳回徐占平与高占军的上诉请求。
中新嘉业公司辩称，这是开发商与徐占平和高占军之间的纠纷，与中新嘉业公司无关，消防问题也并非中新嘉业公司管理不善造成，处罚决定上也反映徐占平与高占军主观上存在过错，应由徐占平与高占军承担相应责任，其他有关损失依据不足，中新嘉业公司不应承担责任。
中新佳园公司上诉请求：1、撤销原判并判决驳回徐占平、高占军一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由徐占平、高占军、中新嘉业公司承担。事实和理由：1、中新佳园公司与徐占平和高占军签订合同后交付了房屋，消防工程验收合格后交由中新嘉业公司管理，此后中新佳园公司只有保修责任，一审判决由中新佳园公司为徐占平与高占军所购房屋的消防设施恢复原状，将违约之诉认定为侵权之诉，认定案件性质错误。2、本案一审原告主体不适格，徐占平与高占军是购买中新佳园公司房屋的合同主体，并不具备本案原告的主体资格，本案的适格原告是御麟轩足浴店。一审将两名购房人的身份列为足浴店负责人，显属错误。即使徐占平与高占军为经营者，也应将足浴店列为原告。3、御麟轩足浴店被责令停业的主要原因是其未办理消防验收手续并擅自投入使用，因此产生的责任应由其自己承担。4、一审法院对无证据效力的材料未加置评，直接采纳了鉴定报告意见错误，营业损失是将工资列为成本扣除后的金额，一审法院判决同时支持营业损失和工资，显属错误，截止本案一审起诉，争议物业超过保修期限，中新佳园公司不应承担任何责任。综上，请求二审支持其上诉请求。
徐占平、高占军共同辩称，本案诉讼主体资格适格，其均是房屋所有权人和足浴店的个体经营者。关于案件定性，一审判决正确，消防栓无水是事实。关于损失承担，消防栓无水的原因是消防设施不够完善，不能经过验收，应由开发商承担责任。本案鉴定程序合法，能够反映出给其造成的损失。
中新嘉业公司辩称，中新嘉业公司不存在侵权，也不是管理不善造成，是开发商与业主之间的房屋质量纠纷，与其无关。消防栓无水其承担协调沟通义务，并非保证义务。发现消防问题后中新嘉业公司一直在与开发商进行沟通，履行了义务。根据有关法律规定，管道渗水质保期是5年，但仅使用2年就开始漏水，故责任在开发商。
徐占平、高占军向一审法院起诉请求：1、中新佳园公司与中新嘉业公司立即恢复其经营商铺的消防设施设备，直至该商铺的消防设备能够正常使用并能够顺利通过消防验收；2、中新佳园公司与中新嘉业公司赔偿其因消火栓没水被查封停业期间所造成的各项经济损失共计50万元；3、本案诉讼费用由中新佳园公司与中新嘉业公司承担。
一审法院认定事实：2010年3月29日，徐占平、高占军购买了西安中新佳园房地产开发有限公司开发的位于西安市未央区东湖路中新浐灞A15区第20幢1单元1层10104号房、10105号房屋、10106号房屋、10107号房屋及第20幢1单元2层10203号房屋、10204号房屋、10205号房屋。徐占平、高占军将上述七房装修后开设了西安市浐灞生态区御麟轩足浴店（以下简称“御麟轩足浴店”），营业执照上载明的经营者为徐占平。2015年3月4日西安市公安局浐灞生态区分局消防监督检查记录明确载明，御麟轩足浴店没有通过消防验收、没有进行消防竣工验收备案。御麟轩足浴店于2015年3月4日停业。2015年11月16日，徐占平、高占军诉至未央区法院，请求如前所述。庭审中，中新佳园公司提交了中新浐灞半岛A10、A15地块消防工程验收移交手续、泵房工程验收手续建设工程消防验收意见书、工程竣工验收备案表等，证明其公司移交给中新嘉业公司的消防设施与设备是完好的，并已经通过了消防验收。中新嘉业公司提交了9份其公司工作联系单，证实中新嘉业公司在进行物业服务时已经发现因压力不足，造成消防系统无法正常运行的问题，并积极与开发商进行协商处理。2017年3月13日，陕西省西安市汉唐公证处出具公证书显示，2016年11月4日，2016年11月15日、2016年12月4日、2017年2月9日御麟轩足浴店的消防设施依然处于无水状态。另查明，徐占平、高占军的营业损失经陕西通海资产评估有限责任公司出具的陕通海评报字（2016）101号经济损失评估报告载明，2015年3月4日至2015年5月11日，御麟轩足浴店的租金损失为216218元，人员工资损失为35323元，营业损失为149849元。一审法院认为，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。本案中，徐占平、高占军提供的公证书可以证明，徐占平、高占军购买的西安市未央区东湖路中新浐灞A15区第20幢1单元1层10104号房、10105号房屋、10106号房屋、10107号房屋及第20幢1单元2层10203号房屋、10204号房屋、10205号房屋的消防设备长时间一直处于无水状态。中新嘉业物业公司工作联系单可以证明中新浐灞半岛A15区消防设备无水是因为地下消防管网漏水造成管网无法保压，因此请求开发商予以维修。庭审中，中新佳园公司不同意进行消防系统无水鉴定，故可以认定徐占平、高占军购买的房屋消防设施无水确系中新佳园公司所开发的房屋存在质量问题造成的。因此，徐占平、高占军要求中新佳园公司恢复消防设备原状的诉讼请求，未央区法院予以支持。中新佳园公司认为徐占平、高占军没有诉讼主体资格的抗辩意见，因徐占平、高占军即系御麟轩足浴店的个体经营者，又系上述商业用房的所有权人，故其抗辩意见，未央区法院不予采信。徐占平、高占军虽不能提供相应的证据证明停业的具体时间，但徐占平、高占军购买的商铺的消防栓长时间处于无水状态并查封停业属实，故对徐占平、高占军主张的2015年3月4日至2015年5月11日的停业损失，未央区法院予以支持。徐占平、高占军主张的停业损失中租金损失，因徐占平、高占军所经营的御麟轩足浴店系其自购房屋经营，故对徐占平、高占军主张的租金损失未央区法院不予支持。徐占平、高占军主张的工人工资损失及营业损失根据陕西通海资产评估有限责任公司的评估意见共计185172元。徐占平、高占军已支付的鉴定费10000元，由西安中新佳园房地产开发有限公司承担，据此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条判决：一、被告西安中新佳园房地产开发有限公司立即恢复原告徐占平、高占军购买的西安市未央区东湖路中新浐灞A15区第20幢1单元1层10104号房、10105号房屋、10106号房屋、10107号房屋及第20幢1单元2层10203号房屋、10204号房屋、10205号房屋的消防设施设备。二、被告西安中新佳园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告徐占平、高占军工人工资损失、营业损失及鉴定费，共计195172元。如果被告西安中新佳园房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8900元，原告徐占平、高占军已预交，现由两原告承担4500元、被告西安中新佳园房地产开发有限公司承担4400元，被告承担部分于上述款项（二）给付时一并付给原告。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，2010年3月29日徐占平、高占军购买了中新佳园公司开发的涉案房屋，该房屋于2012年12月交付徐占平、高占军使用。自2013年8月起，中新嘉业公司因涉案房屋所在区域地下消防管网存在问题，无法保压，多次向中新佳园公司发出工作联系单要求维修，至今涉案房屋消防设施仍处于无水状态。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，依据中新嘉业公司提供的工作联系单，结合徐占平、高占军提供的公证书，可以确认涉案房屋所在区域在交付使用后，一年内便出现消防管网渗漏问题，致使涉案房屋的消防设备长期处于无水状态，现徐占平、高占军要求中新佳园公司恢复消防设备正常使用状态，于法有据，其请求本院依法予以支持；中新佳园公司上诉认为其不应承担任何责任，于法相悖，其所述本院不予采纳。鉴于徐占平、高占军购买涉案房屋后，用于开办足浴店，在经营期间因消防栓长时间处于无水状态，致消防验收无法通过，被公安机关责令停业，给其造成一定的损失，现徐占平、高占军主张中新佳园公司赔偿其2015年3月4日至2015年5月11日期间的停业损失，理由正当，其请求中合理部分依法应予支持。依据陕通海评报字（2016）101号经济损失评估报告，其中人员工资及营业损失共计185172元，中新佳园公司应予赔偿。同时，徐占平、高占军已支付的鉴定费10000元，中新佳园公司亦应承担。中新佳园公司上诉认为鉴定报告错误，相关损失应由徐占平、高占军自行承担，无事实与法律依据，其所述本院不予采纳。关于租金损失部分，因涉案房屋系徐占平、高占军自购房屋，徐占平、高占军上诉要求支持其租金损失，理由不能成立，该部分请求不予支持。关于徐占平、高占军上诉要求中新嘉业公司承担连带赔偿责任，因中新嘉业公司已履行了其相关义务，故其该项请求不予支持。关于中新佳园公司上诉认为徐占平、高占军不具备本案诉讼主体资格，适格的主体应为御麟轩足浴店，因徐占平、高占军系涉案房屋所有权人，同时又属于御麟轩足浴店的个体经营者，其具备本案诉讼主体资格，中新佳园公司所述本院不予采纳。
综上所述，徐占平、高占军及中新佳园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8900元，由徐占平、高占军负担；4204元由西安中新佳园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈平
审判员 李刚
审判员 李涛
二〇一八年二月二十八日
书记员 张媛