广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第823号
原告：万菱实业（广东）有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：王德雄，董事长。
委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：陈朝阳，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：卢瑞瑜，系广东实德律师事务所律师。
委托代理人：王亚飞，系广东实德律师事务所实习律师。
原告万菱实业（广东）有限公司诉被告陈朝阳租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理后，被告陈朝阳在提交答辩状期间提出管辖权异议。本院作出（2014）穗天法民四初字第823号民事裁定，驳回被告陈朝阳的管辖权异议。被告陈朝阳不服上诉，广州市中级人民法院以（2014）穗中法立民终字第2727号民事裁定，二审驳回被告陈朝阳上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万菱实业（广东）有限公司的委托代理人陈广鹏、梁纪锋，被告陈朝阳的委托代理人卢瑞瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万某实业（广东）有限公司诉称：2010年4月10日，原告与被告签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇MF层01-10号商铺，此后双方办理了租赁登记备案手续。原告按照合同约定向被告履行了包括交付租赁单元在内的各项义务。在合同履行过程中，经双方共同确认，于2012年8月3日签订《补充协议书》，将计租面积变更为1533.58平方米，同时相应变更了月租金金额。之后双方又经综合考虑并协商一致，于2013年6月21日签订《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（三）》，附条件地调低了被告应交租金金额，即如果被告在履约过程中存在违约行为，原告有权取消该租金调整优惠。然而，被告仍于2012年9月至2013年8月期间拖欠应付租金。原告向被告多次发出催促缴纳租金的通知文件，但被告对此置之不理，仍拒缴款项。此后《广州市万某汇商铺租赁合同》因被告原因而解除，原告委托广东法制盛邦律师事务所向被告发出催缴租金的《律师函》。原告认为，被告欠付租金构成严重违约，应当承担违约责任。根据《广州市万某汇商铺租赁合同》第十条第3款“（1）乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲发出书面通知后十四内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同，收回物业不予退还保证金，并且乙方须支付三个月租金作为违约金给甲方”以及《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（三）》第11条“合同履行过程中如乙方（被告）出现违约行为，甲方（原告）有权立即解除本补充协议，并对上述租金调整期间恢复按照《广州市万某汇商铺租赁合同》约定的租金标准计收租金”的约定，鉴于被告的严重违约行为，《广州市万菱汇商铺租赁合同》以及因办理租赁登记备案手续而签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（三）》等文件已经依法解除。合同解除后，原告有权不予退还被告已缴纳的租赁保证金，要求被告立即清偿拖欠租金以及按照合同约定的每日0.2%计收拖欠款项的违约金。此外需要强调的是，原告保留向被告追讨三个月租金作为违约金的权利。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2012年9月1日至2013年8月10日的租金合计2083695元（其中2013年8月的租金为59365元，其余月份每月租金为184030元）及逾期付款违约金（以拖欠的当月租金为本金，按每日千分之二的标准，从当月6日起计至付清之日止，违约金以不超过本金为限）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告陈朝阳答辩称：被告不同意原告的诉请，原告所陈述的情况与事实不符。导致合同期限内的租金一再下调以及解除租赁合同的原因在于原告。原告最早进驻万某汇，原告希望被告进驻商场，但被告进驻商场后，发现整个商场对外宣传力度不够，招商与经营严重不力，签约率极低。被告承租一层与二层之间的夹层，但一楼中庭长期处于围闭状态，当时有很多商户撤场，不愿意经营，被告也希望撤场。但原告当时希望被告继续经营，就降低租金标准。至2012年7月份时，商场发生了火灾，导致被告的货物有几十万元货损，商场经营更惨淡。当时双方协商，以租金与货物损失和经营损失互相抵扣，被告与原告提前解除合同，被告撤场。因此，原告不应再追究诉请期间的租金。
经审理查明：2010年4月10日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号：R-MF01，以下简称《租赁合同》），约定：乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇MF层01至10号商铺（以下简称“涉案铺位”），商铺计租面积共1914平方米；租赁期限为八年；甲方暂定于2010年4月30日交付该物业予乙方；若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，唯租金及其相关费用按实际交付时间起计算；自起租日起首十二个月月租金为229680元，第十三个月至第二十四个月月租金为229680元，第二十五个月至第三十六个月月租金为229680元，第三十七个月至第四十八个月月租金为306240元，第四十九个月至第六十个月月租金为382800元，第六十一个月至第七十二个月月租金为421080元，第七十三个月至第八十四个月月租金为459360元，第八十五个月至第九十六个月月租金为478500元，自起租日起第一个月、第二个月及第十二个月、第二十个月为免租期；乙方须于公历每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在该物业的销售报表，并缴付当月租金及上月扣点租金高于基本租金的差额部分（如有）予甲方指定的银行账户，逾期视为拖欠；乙方在签订本合同时须缴纳相当于壹个月租金的按金229680元作为履约保证金；乙方在甲方交付商铺时须缴纳相当于贰个月租金的按金459360元作为履约保证金；租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方；在租赁期内，乙方不得以保证金冲抵租金、管理费和其它费用；物业交付的具体日期的第一日开始，乙方可享有装修期两个月；装修期满后的第一天，即为租赁期的起租日；乙方须按时缴付租金、管理费、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使如下权利：（1）乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同，收回该物业并不予退还保证金，且乙方须支付三个月租金作为违约金给甲方；（2）乙方如拖欠管理费、电费及一切相关费用逾期超过七天，甲方有权单方面即时通过管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款，如乙方收到该书面通知后十四天内仍未缴还欠款，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供电、中央空调或禁止乙方使用万菱汇内之其它设施及享用有关之公众服务直至应付之款项付清为止并甲方有权单方面解除本合同及广州市房地产租赁合同；（3）甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.2%收取；租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方，并保证该物业内之一切设备设施处于良好状态；同时，如因乙方原因导致未能在本合同期满以前办妥交接手续，则自本合同解除后第一日起至交接手续办妥之日止乙方仍须按日支付租金及管理费，但此费用之支付并不意味双方租赁关系继续，同时，乙方应赔偿甲方因此引致的损失；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式；甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则视为已经送达，乙方联系地址：佛山市南浦新村26号嘉俊苑D座403；已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准；等条款。
2010年8月28日，原告向被告交付涉案铺位。同日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）就涉案铺位签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案铺位出租给乙方作商业用途使用；租期为2010年10月1日至2018年9月30日；2010年10月1日至2010年11月30日，每月租金为0元；2010年12月1日至2011年8月31日，每月租金为190711元；2011年9月1日至2011年9月30日，每月租金为0元；2011年10月1日至2012年5月31日，每月租金为190711元；2012年6月1日至2012年6月30日，每月租金为0元；2012年7月1日至2012年9月30日，每月租金为190711元；2012年10月1日至2013年9月30日，每月租金为190711元；2013年10月1日至2014年9月30日，每月租金为254282元；2014年10月1日至2015年9月30日，每月租金为317852元；2015年10月1日至2016年9月30日，每月租金为349637元；2016年10月1日至2017年9月30日，每月租金为381422元；2017年10月1日至2018年9月30日，每月租金为397315元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按《补充协议》付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳572133元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金全额退回乙方；等条款。2010年8月31日，上述合同经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局登记备案。
之后，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）就涉案铺位签订《补充协议书》，约定：双方同意于租赁合同有效期内的计租面积变更为1589.26平方米；并同意按此面积计算相关的月租金、管理费及相关保证金，具体变更内容如下：首年月租金变更为190711元；第二年月租金变更为190711元；第三年月租金变更为190711元；第四年月租金变更为254282元；第五年月租金变更为317852元；第六年月租金变更为349637元；第七年月租金变更为381422元；第八年月租金变更为397315元；租金保证变更为572133元；《广州市万某汇商铺租赁合同》的其他条款不变；等条款。
2012年8月3日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）就涉案铺位签订《补充协议书》，约定：双方同意从2011年11月6日开始计租面积变更为1533.58平方米；并同意按此面积计算相关的月租金及管理费，具体变更内容如下：首年月租金保持不变，即190711元；第二年月租金变更为184030元；第三年月租金变更为184030元；第四年月租金变更为245373元；第五年月租金变更为306716元；第六年月租金变更为337388元；第七年月租金变更为368059元；第八年月租金变更为383395元；租金保证金保持不变，即572133元；《广州市万某汇商铺租赁合同》的其他条款不变；等条款。
原告称其于2013年5月20日按《租赁合同》上约定的联系地址向被告发出《解除合同通知书》，函称：因被告未付租金等，原告已于2013年4月25日向被告发出《催促缴纳租金通知书》，但书面通知发出至今超过十四天，原告仍未收到欠付款项，原告现依约行使合同解除权；等等。原告提供了邮寄上述《解除合同通知书》的EMS快递单寄件人存单联，该联显示邮件内件品名为“万某汇MF-01-10解除合同通知书”，收件人地址为“佛山市南浦新村26号嘉俊苑D座403”；广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明显示该邮件于2013年5月21日签收，签收人为“本人”。被告否认收到上述《解除合同通知书》。
2013年6月21日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）就涉案铺位签订《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（三）》（以下简称《补充协议（三）》），约定：甲方同意对乙方租金作如下调整：2012年9月1日至2012年9月30日期间每月租金总额调整为173206元；2012年10月1日至2012年11月30日期间每月租金总额调整为48714元；2012年12月1日至2013年8月31日期间每月租金总额调整为92015元；乙方按照《广州市万某汇商铺租赁合同》约定的时间和方式按月缴纳上述期间的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊等费用；上述租金调整期间届满后，租金标准自动恢复按照《广州市万某汇商铺租赁合同》约定执行；乙方承诺自签订之日起5个工作日内，一次性付清过往拖欠的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊等一切费用；本补充协议自乙方缴清过往拖欠的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊等一切费用之日起生效；以往甲、乙双方签订或约定的租金优惠文件，自本补充协议生效之日起失效，均按本补充协议执行；除上述内容外，《广州市万某汇商铺租赁合同》其余条款均维持不变；合同履行过程中如乙方出现违约行为，甲方有权立即解除本补充协议，并对上述租金调整期间恢复按照《广州市万某汇商铺租赁合同》约定的租金标准计收租金；等条款。
原告称其于2012年10月25日及2013年8月27日向被告发出《万某汇租户欠费催缴通知函》，追偿租金等；但原告未能提供证据证明上述通知书的送达情况。两被告亦否认收到上述《万某汇租户欠费催缴通知函》。原告称其于2013年11月5日按《租赁合同》上约定的联系地址向被告发出《律师函》，函称因被告严重违约，原告依法行使解约权，向被告追偿租金等费用。原告提供了邮寄上述《律师函》的EMS快递单寄件人存单联，该联显示邮件内件品名为“万某汇MF-01-10pollen律师函”，收件人地址为“佛山市南浦新村26号嘉俊苑D座403”；广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司的妥投证明显示该邮件于2013年11月8日签收，签收人为“陈”。被告否认收到上述《律师函》。
另在庭审中，双方就下列问题表达了各自观点。一、关于《补充协议（三）》的履行情况。双方确认被告并未履行《补充协议（三）》的约定。原告称因为被告并无履行《补充协议（三）》的约定，因此双方应按2012年8月3日签订的《补充协议书》履行，该《补充协议书》约定的“第二、三年租金”是指2011年11月28日至2013年11月27日期间的租金，因此原告根据该《补充协议书》约定的月租金标准184030元提起本案诉讼向被告主张租金。被告称当时双方口头约定以货损和营业损失与租金抵扣，所以被告无须支付《补充协议（三）》约定的租金，但对此无法提供书面证据予以证明。二、关于涉案铺位起租时间及租期。原告认为2010年11月28日为起租日，租期为8年，到期日为2018年11月27日。被告认为2010年10月1日为起租日，租期为8年。三、关于被告的交租情况。双方确认被告支付租金至2012年8月，2012年9月1日之后被告并未支付租金。被告称之后未付的租金已与货损及经营损失相抵，因此其无须支付租金。原告则不确认货损情况，并表示没有就货损能否抵扣租金问题与被告达成一致意见。四、关于被告搬离涉案铺位的时间。原告称为2013年8月11日，被告称为2013年8月10日，但双方均未就搬离时间提供证据予以证明。另，被告在庭审中辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效，原告称2013年6月21日双方签署《补充协议（三）》，因此诉讼时效中断。被告认为原告主张的违约金标准过高，法院应予以调整。
本院认为：原告与被告就涉案铺位签订《租赁合同》、《补充协议书》以及2012年8月3日的《补充协议书》是当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
《租赁合同》约定“物业交付的具体日期的第一日开始，乙方可享有装修期两个月；装修期满后的第一天，即为租赁期的起租日”，涉案铺位于2010年8月28日交付给被告使用，因此2010年10月28日为涉案铺位的起租日。原告提供涉案铺位给被告使用，在租赁期内被告应按约定支付租金，逾期支付租金应承担违约责任。交还场地系承租人即被告在租赁合同期满或合同解除后的义务，亦应由被告就此举证证实，被告对此无法举证应承担举证不能的法律责任。现原告主张被告于2013年8月11日搬离，被告对此予以否认但未提供证据予以证明，对原告的主张本院予以采信。原告于2013年5月20日向被告发出《解除合同通知书》，但双方又于2013年6月21日签订《补充协议（三）》一致同意变更部分月份的租金金额，同时约定《租赁合同》继续履行，且如上所述可认定被告于2013年8月11日搬离涉案铺位，因此被告应向原告支付2013年8月10日前的租金。双方确认被告并未支付2012年9月1日之后的租金。因此，被告应向原告支付2012年9月1日至2013年8月10日期间的租金。被告称当时双方口头约定以货损和营业损失与租金抵扣，因此其无须支付租金，但被告对此无法提供证据予以证明，原告对此亦不予确认，对被告上述抗辩本院不予采信。
关于被告支付租金的标准问题。双方签订的《补充协议（三）》约定“乙方承诺自签订之日起5个工作日内，一次性付清过往拖欠的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊等一切费用；本补充协议自乙方缴清过往拖欠的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊等一切费用之日起生效；合同履行过程中如乙方出现违约行为，甲方有权立即解除本补充协议，并对上述租金调整期间恢复按照《广州市万某汇商铺租赁合同》约定的租金标准计收租金”。根据上述约定，被告并未按该协议缴清相关费用，因此《补充协议（三）》并未生效，原告亦有权解除该补充协议。2012年8月3日的《补充协议书》对《租赁合同》约定的租金标准进行了变更，原告根据该《补充协议书》约定的租金标准向被告主张租金并无不当。该《补充协议书》约定“第二年月租金变更为184030元；第三年月租金变更为184030元”，如上所述可认定涉案铺位的起租日为2010年10月28日，根据上述《补充协议书》，第二、三年即2011年10月28日至2013年10月27日期间的月租金标准为184030元。因此，被告应向原告支付2012年9月1日至2013年8月10日期间的租金合计为2083695元（184030元／月×11个月＋184030元／月÷31天×10天）。被告称原告的诉请已过诉讼时效。双方于2013年6月21日签订《补充协议（三）》，应视为原告向被告主张支付租金，且被告同意支付租金，因此诉讼时效在该日中断，原告于2014年2月11日向本院起诉被告支付租金并未超过诉讼时效，被告上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳。
关于原告要求被告支付逾期交租违约金的诉讼请求。2012年8月3日的《补充协议书》对《租赁合同》约定的租金标准进行了变更，但约定《租赁合同》的其他条款不变。因此被告拖欠租金的，仍应按《租赁合同》承担违约责任。《租赁合同》约定：每月租金应于每月5日前支付；乙方逾期交租的，甲方在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.2%收取。根据上述约定，原告要求被告支付逾期交租违约金并无不当。被告认为原告主张的违约金计付标准过高，法院应予以调整。按照原告主张的违约金计付标准，被告应向原告支付的逾期交租违约金高达2083695元，确有过高之嫌，且原告并未就其损失进行举证。本院酌情将逾期交租违约金的计付标准调整为以各月拖欠租金为本金（其中2012年9月1日至2013年7月31日期间每月拖欠租金为184030元，2013年8月拖欠租金为59365元），按中国人民银行同期同类贷款利率，均自当月6日起计至付清为止，各月违约金均以不超过租金本金为限。
综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈朝阳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告万菱实业（广东）有限公司支付广州市天河区天河路230、232号万菱汇MF层01至10号商铺自2012年9月1日至2013年8月10日期间的租金2083695元；
二、被告陈朝阳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告万菱实业（广东）有限公司支付逾期支付上述商铺自2012年9月1日至2013年8月10日期间租金的违约金［违约金以各月拖欠租金为本金（其中2012年9月1日至2013年7月31日期间每月拖欠租金为184030元，2013年8月拖欠租金为59365元），按中国人民银行同期同类贷款利率，均自当月6日起计至付清为止，各月违约金以不超过租金本金为限］。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费40140元，由被告陈朝阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 傅红亚
人民陪审员 凌 川
二〇一五年四月十七日
书 记 员 蒲肖明
陈婉琪