浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第1527号
上诉人（原审原告、反诉被告）许雪明。
委托代理人（特别授权代理）徐文君。
上诉人（原审被告、反诉原告）李照炎。
委托代理人（特别授权代理）徐林祥。
上诉人许雪明、李照炎因确认合同无效纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2014）绍嵊黄商初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人许雪明及其委托代理人徐文君，被上诉人李照炎及其委托代理人徐林祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：许雪明是嵊州市黄泽镇青石桥村塘头村民，系农业家庭户，李照炎系非农业家庭户。2004年7月29日，许雪明与李照炎签订房产转让协议，许雪明将位于嵊州市黄泽镇青石桥村塘头上新屋的三间两层四侧两楼梯的房屋及所属空地转让给李照炎，转让价为48000元。土地使用权登记的面积为使用权面积141.4平方米，道地面积为63平方米。李照炎依约交付款项并占有该房屋，后李照炎对该房屋进行了一定的装修、翻新和添附。另查明，2013年3月28日，嵊州市黄泽镇青石桥村塘头有村民将本村使用权面积为142.7平方米，庭院面积为89.6平方米，合计为232.3平方米的房屋卖给同村村民，房屋价款为42万元。2013年5月1日，嵊州市黄泽镇青石桥村塘头亦有村民将房屋总面积约为132平方米的房屋卖给本村村民，房屋价款为388000元。再查明，原嵊州市黄泽镇塘头村现已合并至嵊州市黄泽镇青石桥村。
原审法院审理认为：原、被告之间的房产转让行为虽是双方真实意思表示，但有违法律和国家有关规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）也规定：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。原、被告之间买卖的房屋属于农村房屋，买卖的不仅仅是地上建筑物，还包括相应的宅基地使用权。许雪明将本集体经济组织所有的农村住房及宅基地转让给属于城镇居民的李照炎，违反了法律规定及国家相关政策，该房屋买卖合同应为无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因房产转让协议无效，李照炎应将所买房屋返还许雪明，许雪明应将购房款48000元返还李照炎。故许雪明要求确认房产转让协议无效并返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。自2004年房屋买卖至今已有十年，房屋的市场价值在十年间增值数倍，且李照炎对该房屋作了一定的装修、翻新和添附，而该部分费用无法从重置成本中析出，现因房屋买卖合同无效而返还房屋将给李照炎造成一定的损失。为计算方便，该损失为涉案房屋现在的市场价值减去2004年的房屋购买价款所得的差额。涉案房屋现在的市场价值应由地上建筑物的价值和宅基地的价值组成。嵊州信元资产评估有限公司以重置成本法评估涉案地上建筑物的价值为182500元，该评估价值有理有据，该院予以认可。至于涉案房屋宅基地的价值，土地使用权登记的使用权面积为141.4平方米，因宅基地在市场流通中受到限制，其价值无法具体评估，宅基地的价值可参考嵊州市黄泽镇拆迁项目中的补偿标准，黄泽镇世纪大道拆迁改造项目中货币安置方式为：按征收房屋确权宅基地面积1650元每平方米＋房屋重置评估价进行货币补偿。该院结合嵊州信元资产评估有限公司出具的评估报告以及嵊州市黄泽镇世纪大道拆迁改造项目拆迁标准，并参考许雪明所在集体经济组织中其他房屋买卖的合同价款，综合衡量上述因素、涉案房屋的地理位置以及近十年来房产市场涨幅因素，该院酌定涉案房屋现在的市场价格为41万元。故李照炎的损失为362000元。许雪明将农村房屋卖给属于城镇居民的李照炎，双方对农村房屋买卖合同的无效均存在过错，而李照炎在该房屋中居住已十年有余，并对房屋进行了一定的装修、添附，现许雪明诉至法院请求确认房屋买卖合同无效而要求返还房屋，许雪明应对本案李照炎的损失承担70%的责任，李照炎应对自己的损失承担30%的责任。故李照炎要求许雪明赔偿损失合理部分（362000元×70%=253400元）的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，判决：一、确认许雪明与李照炎于2004年7月29日签订的房产转让协议无效。二、李照炎于判决发生法律效力后三十日内返还许雪明位于嵊州市黄泽镇青石桥村塘头上新屋土地证号为集用（2002）26-135**的三间两层四侧的房屋。三、许雪明返还李照炎购房款人民币48000元并赔偿损失253400元，合计为301400元，款于判决发生法律效力后三十日内付清。四、驳回李照炎其余部分反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，反诉案件受理费9800元，合计9880元，由许雪明、李照炎各半负担，许雪明负担部分于判决生效后十日内向该院付清。鉴定费3000元，由许雪明、李照炎各半负担。
上诉人许雪明不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定许雪明应对本案李照炎的损失承担70%的责任，于法无据；2、原审法院对涉案房屋的价值进行评估，但对该评估数额又未予认定，而是酌情确定涉案房屋的价值为41万元，不符合规定。综上，要求依法改判驳回李照炎在原审时的反诉请求。
李照炎答辩称：1、许雪明对其承担70%的责任提起上诉，答辩人亦认为原审判决的该部分判决内容是错误的，理由是原审法院所确定的损失实际上是李照炎所购房屋本身的价值，而讼争房屋是返还给许雪明的，故原审判决是将我们30%房屋的价值送给许雪明，故答辩人认为一审判决错误；2、关于讼争房屋价值评估问题，该评估结论显然过低，182500元是房屋的重置价值，而不是房屋本身的市场价；3、李照炎在本案中没有过错，无需承担责任。同时，李照炎不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定涉案房屋市场价值为41万元明显偏低；2、原审判决将涉案房屋的市价格作为损失处理，并由李照炎自行承担其中30%明显错误；3、许雪明应对合同无效承担全部过错责任。综上，要求依法改判或发回重审。
鉴于本案当事人在二审中未提供其他新的证据，本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
根据诉辩双方的陈述，本案争议的焦点在于：原审法院确定讼争房屋买卖合同无效，许雪明应赔偿李照炎经济损失为253400元是否正确。
本院认为，在农村集体土地上房屋买卖纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，对无效的买卖合同，应通过运用缔约过失责任以避免当事人的利益失衡。
如何确定买受人损失的大小，是处理本案的关键。本院认为应当根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建、装璜带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的经济利益及买受人因重新购置造成的财产损失。
在本案中，讼争房屋已由李照炎居住十年有余，并对房屋进行了一定的装修、添附，同时原审法院采信嵊州信元资产评估有限公司的鉴定意见，确定讼争房屋的重置成本价为182500元，并参考嵊州市黄泽镇拆迁项目中的补偿标准，按征收房屋确权宅基地面积1650元每平方米＋房屋重置评估价的拆迁方案，以及许雪明所在集体经济组织中其他房屋买卖的合同价款，酌定涉案房屋现在的市场价格为41万元，并无明显不当。
目前，虽然保障家户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农村住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道，但当事的法律、政策均未认可城镇居民可以在农村购买宅基地或房屋。由于李照炎系非农业家庭户，故其对房屋买卖合同无效亦存在一定过错，原审法院判决其承担30%的责任应属正确，本院予以照准。
综上，原审判决认定事实清楚，程序正当，上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人许雪明负担4200元，由上诉人李照炎负担5600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
审 判 员 吕景山
代理审判员 钟丽丹
二〇一五年一月七日
书 记 员 余建维