北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6869号上诉人（原审原告）：北京市西城区韵竹园小区业主委员会，住所地北京市西城区虎坊路19号院8号楼B1。负责人：张涛，主任。委托诉讼代理人：陈凤山，男，北京市西城区韵竹园小区业主委员会秘书。被上诉人（原审被告）：北京鲁能物业服务有限责任公司，住所地北京市西城区西单北大街111号911室。法定代表人：尹衍利，董事长。委托诉讼代理人：白斌，北京市诚实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京鲁能陶然房地产开发有限公司，住所地北京市西城区四平园9号楼106室。法定代表人：陈维波，总经理。委托诉讼代理人：纪子放，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李甦，北京颐合中鸿律师事务所律师。上诉人北京市西城区韵竹园小区业主委员会（以下简称韵竹园业委会）因与被上诉人北京鲁能物业服务有限责任公司（以下简称鲁能物业公司）、北京鲁能陶然房地产开发有限公司（以下简称鲁能地产公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2015)西民初字第31300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韵竹园业委会之委托诉讼代理人陈凤山、被上诉人鲁能物业公司之委托诉讼代理人白斌、被上诉人鲁能地产公司之委托诉讼代理人纪子放、李甦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韵竹园业委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其原审诉讼请求；2.诉讼费用由二被上诉人承担。事实及理由：一、小区3号楼地下一层自行车库（以下简称地下自行车库）应属业主共有。虽地下自行车库初始登记在鲁能地产公司名下，但在该楼各专有部分销售并转移产权后，该初始登记权证已经不能用于证明鲁能地产公司对该车库拥有所有权，应出示单独产权登记证书予以证明，鲁能地产公司的主张不符合《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条规定。二、原审判决适用法律错误，《房屋租赁协议》应属无效。1.二被上诉人存在恶意串通损害全体业主利益情形。二被上诉人系关联公司，分别是专业从事房地产开发及物业服务的企业，鲁能物业公司为小区提供酬金制服务，不应存在亏损可能，小区物业管理用房面积充足，双方签订租赁协议缺乏合理前提。2.《房屋租赁协议》违反法律法规强制性规定。鲁能地产公司与鲁能物业公司的行为违反《物业管理条例》第二十七条、第四十七条和第四十九条的禁止性规定，均应当被认定为《合同法》第五十二条规定的“行政法规的强制性规定”，应认定为无效。鲁能地产公司辩称，不同意韵竹园业委会的上诉请求，同意一审法院判决结果。根据房屋产权证书记载，其基于产权人身份有权出租地下自行车库，本案中也无需讨论对该车库的权利归属。即使其与鲁能物业公司存在关联关系，也不能认定两该公司恶意串通签订《房屋租赁协议》损害韵竹园业委会利益。该协议亦无违反法律法规的强制性规定的情形。鲁能物业公司述称，同意鲁能地产公司的意见，不同意韵竹园业委会的上诉请求。2015年9月，韵竹园业委会向一审法院起诉请求：要求判令鲁能物业公司与鲁能地产公司于2007年10月20日签订的租用3号楼地下一层自行车库用于办公的《房屋租赁协议》无效；案件受理费由鲁能物业公司、鲁能地产公司承担。一审法院认定事实：2003年2月20日，鲁能地产公司（甲方）与鲁能物业公司（乙方）签订《韵竹园住宅区物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对韵竹园小区提供物业服务，委托期限2003年3月1日起至2005年12月31日止，合同终止时，乙方必须向甲方或业主委员会指定的物业管理企业移交全部管理用房及物业管理的全部档案材料。2007年9月11日，鲁能地产公司取得西城区（原宣武区）虎坊路19号院3号楼房屋所有权证。2007年10月20日，鲁能地产公司作为甲方，鲁能物业公司作为乙方，签订《房屋租赁协议》，内容为：鉴于乙方服务的韵竹园小区项目，因持续亏损，乙方拟将物业用房（位于北京市宣武区虎坊桥19号院韵竹园的5-6楼之间的地下一层裙楼）对外出租，经营性收入用于小区公共设施、设备的维修等事宜，为了解决乙方办公用房的有关事宜，经双方协商一致达成如下协议：甲方将其位于韵竹园小区3号楼地下一层自行车库，面积466.49平方米出租给乙方用于办公；租赁期限5年，自2007年10月20日至2012年10月19日；租金总金额为595940元，年租金为119188元；租赁地点只能作为办公使用，不得作为它用。2011年12月22日至2012年1月6日，韵竹园小区召开业主大会，4月1日，韵竹园小区成立业主委员会，即本案韵竹园业委会。4月26日，北京市西城区人民政府陶然亭街道办事处对韵竹园业委会完成备案。2013年5月8日，业主大会决议选聘河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司为韵竹园小区的物业服务公司。2013年6月7日，韵竹园业委会（甲方）、鲁能物业公司（乙方）与河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司签订《备忘录》，三方确认乙方已移交丙方的物业管理权，于2013年6月7日移交完毕。一审法院认为,合同无效的情形为：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第五十条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。韵竹园业委会主张鲁能物业公司擅自将自行车库改变用途为办公用房的事实存在，鉴于鲁能地产公司与鲁能物业公司在签订《房屋租赁协议》时，韵竹园小区尚未成立业主委员会，对于鲁能地产公司与鲁能物业公司的违规行为韵竹园业委会可以通过相关行政部门进行投诉或发出处罚建议，亦可以依照相关合同约定向鲁能地产公司与鲁能物业公司追究民事违约责任。鲁能地产公司与鲁能物业公司之间签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。韵竹园业委会要求确认《房屋租赁协议》无效的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院于2017年3月作出判决：驳回北京市西城区韵竹园小区业主委员会要求北京鲁能物业服务有限责任公司与北京鲁能陶然房地产开发有限公司于2007年10月20日签订的租用3号楼地下一层自行车库用于办公的《房屋租赁协议》无效的诉讼请求。本院二审期间，为证明地下自行车库应属全体业主共有，韵竹园业委会提交编号为0784371的《商品房买卖合同》作为证据，并称：合同中未约定地下自行车库不随同转让，即应为一并转让给全体业主。对于该证据的证明目的，鲁能地产公司及鲁能物业公司均不予认可，但提出该证据可以显示地下自行车库并未被计入楼栋的公摊面积。本院另查明，2007年9月，鲁能地产公司取得地下自行车库所在3号楼房屋所有权证，该证附有《房屋登记表》、《房号清单》，其中《房屋登记表》载明：3号楼规划用途为住宅、自行车库；《房号清单》载明：该楼栋的住宅均已销售并完成转移登记，自行车库未对外销售，亦未进行转移登记。自2013年开始，韵竹园业委会与鲁能地产公司、鲁能物业公司以及部分案外人先后产生四件民事诉讼及一件行政诉讼，民事诉讼分别涉及公共收益返还、业主知情权、物业管理用房腾退、房屋买卖合同；行政诉讼案件的案由为行政不作为纠纷。其中部分案件尚未审结。二审审理中，韵竹园业委会认为鲁能地产公司与鲁能物业公司间签订《房屋租赁协议》，存在恶意串通损害全体业主利益情形，具体理由为：1.二公司在房地产开发与物业管理方面均具备专业性，熟悉相关法律规范，业委会成立后与二公司发生多次诉讼，二公司间签订租赁协议属恶意串通、损害全体业主利益的行为。2.《房屋租赁协议》签订时，控股股东均为鲁能英大集团有限公司，法定代表人为同一人。3.该小区前期物业管理为酬金制，物业费不足的情况由业主承担，不由鲁能物业公司承担，在本案及知情权等相关案件中，鲁能物业公司并未提供该项目持续亏损的证据，可见租赁协议中持续亏损的理由系编造。4.该小区物业管理用房面积充足，二公司对此明知，因被出租、出售才导致办公用房不足的假象。5.根据公共收益返还案中鲁能物业公司提交的证据，鲁能物业公司支付地下自行车库租金转账凭证时间为2013年6月14日，当月28日取得发票。上述时间均在鲁能物业公司于2013年5月被业主大会解聘之后，由此应认定鲁能物业公司被解聘后通过恶意串通签订虚假合同，转移公共收益。对此，鲁能地产公司称：在我国法律法规中，对于“关联公司”，除公司上市有关规定中有表述外并无统一明确概念。签订合同时股东关系的重合，并非认定关联公司的唯一标准。即使两公司间存在关联关系也不能当然认定为恶意串通。韵竹园业委会前述陈述均为推理得出的结果，不能作为认定恶意串通的依据。鲁能物业公司同意鲁能地产公司的意见。根据三方意见及本院审查，本院对一审法院查明相关事实予以确认。本院认为，本案二审审理中，韵竹园业委会坚持讨论地下自行车库权利归属，而鲁能地产公司、鲁能物业公司均认为本案无需讨论该问题。因此，本院首先明确，本案系合同效力之争而非所有权确认之诉，基于韵竹园业委会的诉讼请求范围，本院无权对地下自行车库的归属作出认定。同时，根据当前合同法理论的研究与发展，即使地下自行车库最终确认归属全体业主所有，鲁能地产公司将之出租收益的行为，也并不必然导致《房屋租赁协议》无效，因此本案中亦无需认定地下自行车库权属。基于此，根据三方的上诉、答辩意见，本案争议焦点可以归纳为：1.《房屋租赁协议》是否存在恶意串通损害全体业主利益情形；2.《房屋租赁协议》是否因违反《物业管理条例》的强制性规定而无效。对于第一个争议焦点，本院认为，韵竹园业委会所提交证据并不能证明二被上诉人间存在恶意串通损害全体业主利益情形。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。由此可见，主张恶意串通事实的证明标准，较一般待证事实更为严格。因此，韵竹园业委会提交的证据是否符合排除合理怀疑的证明标准，并最终达到否定合同效力的结果，本院需极为审慎判断。首先，根据本案查明的事实，鲁能地产公司系韵竹园小区的开发企业，鲁能地产公司委托鲁能物业公司进行前期物业服务，符合房地产开发的一般惯例。其次，鲁能物业公司将面积较大的物业管理用房出租，转而租赁面积较小的地下自行车库作为办公用房，系两公司各自的经营行为。即使二被上诉人存在关联关系，但独立登记的公司法人间进行交易，也不必然应认定存在恶意串通，即并非有关联关系的公司间所有交易均应认定无效。再次，至于提供物业服务的报酬形式及物业管理用房面积是否充足等，涉及鲁能物业公司受托管理小区过程中的经营方式，而经营方式是否适当应从物业服务合同出发解决，并不能成为确认合同效力的依据。最后，即使按照韵竹园业委会的上诉意见，将其提出的全部理由做整体分析，亦不能达到法律规定认定恶意串通的证明标准。如认为二被上诉人间签订协议租赁地下自行车库的行为侵害全体业主利益，可通过合法途径解决。对于第二个焦点，本院认为，《房屋租赁协议》并未违反法律法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。由此可见，法律对于强制性规定，可区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定两类，只有违反了效力性强制性规定的合同才应被确认无效。当然，不可回避的问题是如何确定强制性规定的分类标准，这也是司法实践中的难点、热点问题。对于效力性强制性规定的区分标准，通常认为，可采取肯定性和否定性两个标准。在肯定性标准方面，首先需要判断该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如使合同继续有效，将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认为该规定是效力性强制性规定。在否定性标准方面，应当明确法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的，即该强制性规定仅是为了行政管理或纪律管理需要，一般都不属于效力性强制性规定。具体而言，一是可以从强制性规定的立法目的进行判断，倘若其目的是为了实现管理需要而设置，并非针对行为内容本身，则可认为并不属于效力性强制性规定。二是从强制性规定的调整对象来判断。一般而言，效力性强制性规定针对的都是行为内容，而管理性强制性规范很多时候单纯限制的是主体的行为资格。由此可见，并非所有法条中带有“禁止”、“不得”等词语，就当然成为效力性强制性规定，需要结合该类规定的判断标准予以判断。至于本案，鲁能地产公司将规划用于停放自行车的自行车库出租给鲁能物业公司作为办公用房使用，应认定为违反《物业管理条例》的相关规定。但《物业管理条例》的规定系为公共设施规划用途管理需要作出，在后续法律责任中也有罚款等行政管理方面的规定，并未明确规定违反该规定的合同应属无效。同时，鲁能地产公司将地下自行车库出租的行为，并未损害国家利益和社会公共利益，亦不因此导致租赁协议无效。对此，认为受到该行为影响的主体，可根据相关法律、行政法规及政策的规定，通过合法途径保护权益。另需指出的是，本案三方当事人间因物业服务、小区管理等问题曾产生多起诉讼，韵竹园业委会甚至认为本案系解决三方间一系列问题的关键。基于法律的谦抑性，法院在案件审理中并不能完全解决当事人间的所有争议，首先目的是解决案件诉讼请求涉及的具体争议，且避免给当事人增加新的矛盾，其次才是指引当事人理性诉讼，减少其他矛盾争议。对于讼争合同效力，本院根据法律规定及立法精神，经过审慎审理，现已作出终审判决。希望各方尊重裁判结果的既判效力，充分理解有关法律法规及政策的规定，理性诉讼，妥善化解各方之间持续多年的数起案件。综上所述，韵竹园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9760元，由北京市西城区韵竹园小区业主委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王金龙审 判 员 霍翠玲审 判 员 王 佳二〇一七年十一月二十九日法官助理 王继玉书 记 员 史天予