北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06516号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京特锐美容美发中心，住所地北京市朝阳区南湖中园130号楼130-1号。
法定代表人刘彦红，总经理。
委托代理人李振，北京市中盾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京魅力宏艺投资咨询有限公司，住所北京市朝阳区慧忠北里309号楼117-2。
法定代表人郑基来，总经理。
委托代理人周宝雷，男，1982年8月21日出生。
上诉人北京特锐美容美发中心（以下简称特锐中心）因与被上诉人北京魅力宏艺投资咨询有限公司（以下简称魅力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第07911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
特锐中心一审诉称：2012年2月21日，特锐中心和魅力公司签订《承包协议》，约定魅力公司承租特锐中心位于北京市朝阳区130-1号房屋（以下称涉诉房屋），租期自2012年2月21日至2015年2月20日止，年租金300000元，租金为季付。现特锐中心诉至法院要求魅力公司支付2012年12月21日至2013年1月30日的租金26600元、分红6666元。
魅力公司一审辩称并反诉称：特锐中心所述合同签订情况属实，魅力公司确实没有支付2012年12月21日至2013年1月30日的租金及分红。2013年1月25日左右，魅力公司搬离涉诉房屋，原因是房东称租赁合同已经到期，责令魅力公司腾退涉诉房屋。根据双方之间的协议，若房产方（房东）不同意魅力公司经营，一切损失由特锐中心承担，并赔偿魅力公司的经济损失。因系特锐中心存在违约行为，所以魅力公司不同意支付特锐中心主张的租金和分红，并反诉要求特锐中心：1.支付违约金100000元，合同中有约定。2.支付房屋装修损失103000元。3.赔偿合同无法履行的经济损失60000元。
特锐中心一审针对反诉辩称：双方合同中并没有关于违约金100000元的约定，且魅力公司存在先行拖欠租金的违约行为。双方所签协议中约定，自2012年2月21日起开始执行协议，之前的账目清算完毕，此时店内设备装修及生产设备和配套设备、剩余产品、物资出租给魅力公司使用，所以魅力公司要求特锐中心赔偿装修损失没有依据，且魅力公司提交的装修费用的票据不正规，时间也存在矛盾。根据协议约定，魅力公司在与特锐中心合作期间，其涉及会员的退卡等经济纠纷与特锐中心无关，魅力公司要求特锐中心赔偿经济损失没有依据。综上，魅力公司不同意特锐中心的反诉请求。
一审法院经审理查明：2012年2月21日，特锐中心与魅力公司就涉诉房屋签订《承包协议》，约定之前2011-3-29签订的加盟连锁合作协议到2012-2-20日截止，账目清算完毕，自2012年2月21日起开始执行本协议；此时店内的设备装修及生产设备和配套设备、剩余产品、物资出租给魅力公司使用，房租为季付，每季度20日提前交付给特锐中心门店房租，首次房租于2012年5月20日支付；双方合作期限为3年，时间自2012年2月21日至2015年2月20日止，房租为每年300000元（房租240000元，分红60000元）；双方在合作期间办理的一切会员卡项，出现的退卡等经济纠纷均由魅力公司承担；本协议是经房东同意签署承包协议，如房东不同意魅力公司经营，一切损失由特锐中心承担，并赔偿魅力公司经济损失。另，魅力公司提交的《承包协议》中载明双方合作期间，双方都不能任意单方面解除合作合同，否则违约方无条件向对方支付100000元违约金。而特锐中心提交的《承包协议》中该条款关于违约金数额处为空白。双方均认可对方提交协议的真实性，特锐中心表示双方并未约定违约金。
另查，2013年，徐×1就涉诉房屋以孙×1违约为由诉至一审法院。在该案审理中，徐×1诉称，涉诉房屋原来是特锐中心向孙×1承租的，特锐中心的投资人是滕×1。滕×1想转让特锐，所以找到了徐×1。但因为滕×1没有转租权，所以又找来了孙×1，由徐×1和孙×1于2010年6月5日直接签订了房屋租赁合同，租金标准为每年24000元，合同到期日为2015年7月20日。因为孙×1同意滕×1退租，所以孙×1把30000元押金退给了滕×1，徐×1向孙×1交纳了30000元押金。因徐×1与刘彦红是恋人关系，所以在2010年6月18日将特锐中心的投资人变更为了刘彦红，由刘彦红和徐×1共同经营特锐中心。由于特锐中心的服务品种单一，在2011年4月10日，特锐中心与魅力公司进行了合作，让魅力公司参与合作经营，特锐中心与魅力公司签订了承包协议。房屋租金就是由魅力公司直接交给孙×1的，徐×1参与管理并安排交房租事宜。2012年11月底，涉诉房屋所有权人北京望京新兴产业区综合开发公司（以下称望京开发公司）找到涉诉房屋店里的人，告知涉案房屋已到期，询问是否继续承租，如果续租应当直接找望京开发公司签订合同。因为徐×1与孙×1签订的房屋租赁合同的到期时间为2015年7月20日，所以得知这一情况后徐×1就问孙×1什么情况，孙×1告诉徐×1说他的承租权到2015年7月20日。2013年1月30日，望京开发公司人员把涉诉房屋房门锁上，通知房屋租赁期限届满，并拿出合同让徐×1看，徐×1才发现原租赁合同确实是到2013年1月30日。2013年1月30日起，徐×1就无法再继续经营，造成了装修损失、经营损失。徐×1认为，孙×1在没有取得2013年1月31日至2015年7月20日租赁权的情况下，与徐×1签订的房屋租赁合同的租期约定至2015年7月20日，属于欺骗行为，孙×1对于徐×1的各项损失应当承担赔偿责任。故诉至一审法院，要求判令孙×1赔偿原告经济损失48000元、违约金12000元及装修损失，退还剩余租金26666元、押金30000元。
孙×1辩称，孙×1与徐×1的房屋租赁合同约定的租金为每月20000元，支付方式为一季度一付，为提前支付。刚开始徐×1是按约定及时支付租金的，后来徐×1都比约定的时间晚十多天到二十天支付租金。而且，徐×1未经孙×1的同意将房屋擅自转租给了他人，违反了合同约定。2012年11月20日徐×1交的60000元租金，是2012年11月1日至2013年1月30日期间的，因为徐×1晚交了房租，所以根本就不存在退还的问题。租赁期间，徐×1先后拖欠了租金约60000元。2013年1月15日，孙×1贴了一张纸条在门店，通知徐×1因为欠付押金和租金所以合同解除。涉诉房屋孙×1不是从产权人望京开发公司直接承租的，是从北京锐创伟业科技发展有限公司（以下称锐创伟业）承租的，租赁期限截止到2013年1月30日，合同约定如果双方无异议则自动续签。锐创伟业提前6个月就到涉案房屋通知孙×1去续签合同。因为店里的实际经营者是徐×1转租的魅力公司的经营者，魅力公司与徐×1有矛盾，就没把这个事情告诉徐×1和孙×1。直到2013年1月中旬，孙×1才知道这个事情，所以就未能与锐创伟业继续订立租赁合同，故不同意徐×1的诉讼请求。
在该案中，经一审法院审理查明，涉诉房屋的所有权人为望京开发公司。2009年4月10日，孙×1与锐创伟业签订了租赁合同，约定孙×1向锐创伟业承租涉案房屋，租期自2009年4月21日至2012年7月20日，年租金为190000元，年租金采取每两年递增一次的方法，每次按照年租金的3%递增；租金每3个月支付一次，每次提前15个工作日支付下一周期租金；保证金为5000元。2012年2月29日，孙×1与北京锐创控股集团有限公司（以下称锐创集团）签订了补充协议，约定将2009年4月10日签订的租赁合同的租期延续至2013年1月20日。2012年3月15日，锐创集团审批了合同会签单，载明将上述租赁合同的租期延续至2013年1月30日。2010年5月至6月期间，徐×1与孙×1签订了租赁合同，约定徐×1向孙×1承租涉案房屋，租赁期限自2008年11月1日至2015年7月20日；年租金为240000元，年租金采取每两年递增一次的方法，每次按照年租金的3%递增；租金每3个月支付一次，每次提前15个工作日支付下一周期租金，合同签订之时，支付第一周期的租金；保证金为100000元；孙×1保证合法拥有对涉案房屋的使用权和对外招商的权利；徐×1租赁期内，如需与第三方合作经营，须提前向孙×1提交书面申请并得到孙×1同意后方可与第三方合作经营，如未得到孙×1同意，徐×1擅自与第三方合作经营，孙×1有权提前终止本合同，徐×1承担违约责任；徐×1如无正当理由，未按照合同约定支付租金或其他费用，视为违约，每逾期一天，除支付租金外，同时支付应付租金3%的滞纳金，逾期超过15天，孙×1有权终止合同、收回房屋，无需对徐×1作出赔偿，同时保证金不予退还；徐×1无正当理由，提前中止合同或违反合同约定，应承担违约责任，赔偿由此给孙×1造成的经济损失，赔偿最高额度不超过当年租金的20%，并支付当年租金的5%作为违约金；孙×1如无正当理由，提前中止合同或违反合同约定，应承担违约责任，赔偿由此给徐×1造成的经济损失，赔偿最高额度不超过当年租金的20%，并支付当年租金的5%作为违约金，同时，孙×1负责赔偿徐×1对涉案房屋的装修损失。租赁合同签订后，徐×1与刘彦红以特锐中心的字号开始在涉案房屋开展经营。2012年2月21日，特锐中心与魅力公司签订承包协议，约定特锐中心以店面空间、店内设备、装修、剩余产品、物资出租给魅力宏艺，合作期限自2012年2月21日至2015年2月20日；合作期间，特锐中心不能参与干涉影响魅力宏艺对店面的经营。2013年1月30日，涉诉房屋被封门，徐×1、魅力公司无法继续开展经营。
2013年6月，一审法院作出（2013）朝民初字第13048号民事判决书，认为当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙×1自出租人处承租涉诉房屋的承租期限届满之日为2013年1月30日，却与徐×1签订了承租期限至2015年7月20日的租赁合同，且未能在2013年1月30日前获得涉诉房屋的继续承租权和转租权，致使涉诉房屋在2013年1月30日被封门、徐×1无法继续使用涉案房屋，故孙×1构成违约，应承担违约责任。故徐×1要求孙×1赔偿年租金5%的违约金12000元的诉讼请求，一审法院予以支持。但徐×1未经孙×1允许，与他人开展合作、承包，亦违反了租赁合同之约定，徐×1亦构成违约，应承担违约责任。但孙×1未在本案中提出反诉请求，一审法院在本案中不作处理，孙×1可另行起诉。徐×1未就其实际经济损失向一审法院举证，亦未就涉案房屋系由其出资进行装修举证，故对于徐×1要求孙×1赔偿经济损失48000元及装修损失的诉讼请求，一审法院不予支持。徐×1要求孙×1退还剩余租金26666元、押金30000元，在孙×1称徐×1拖欠了承租期间的租金约60000元、徐×12012年11月20日交纳的租金系2012年11月1日至2013年1月31日期间的租金的情况下，徐×1未能举证证明其交纳了承租期间的全部租金，亦未就其2012年11月20日交纳的租金所对应的承租期间进行举证或作出令人信服的陈述，故一审法院对于其要求孙×1退还剩余租金26666元、押金30000元的诉讼请求，亦不予支持。故判令孙×1给付徐×1违约金12000元，并驳回徐×1其他诉讼请求。宣判后，徐×1不服一审判决上诉至北京市第二中级人民法院。2013年9月，北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第11674号民事判决书，该判决书查明事实部分及裁判论理部分与一审一致，判令驳回上诉，维持原判。
魅力公司提交北京市望京实创企业管理有限公司于2012年11月、2013年1月发出的两份函件，用以证明该公司要求其于2013年1月30日前腾退涉诉房屋。特锐中心认可函件的真实性，但表示可以看出导致特锐中心不能继续使用涉诉房屋的责任不应由其承担。
魅力公司提交《装饰装修工程合同》、《工程报价单》及装修结款收据，用以证明其遭受装修损失。《装饰装修工程合同》载明2012年2月，魅力公司与北京上地建筑装饰工程有限公司（以下称上地公司）约定，上地公司为涉诉房屋进行整体店面装修，价款为103000元（包工包料）。《工程报价单》载明施工明细。收据载明上地公司于2012年3月22日收到魅力公司支付的103000元。特锐中心认可《装饰装修工程合同》的真实性，但表示不清楚是否实际装修以及装修后是否有改动；因魅力公司提供的是收据，所以对于《工程报价单》及收据不予认可。经询，特锐中心、魅力公司均认可涉诉房屋装修已经发生改动，无法进行评估，均不申请进行装修价值的评估。
经询，关于反诉请求中60000元经济损失的具体内容，魅力公司表示因提前停止营业，顾客要求退卡导致其遭受的损失，并为此提交五份退卡协议书，用以证明其遭受的经济损失情况。特锐中心认可协议的真实性，但表示双方协议约定退卡纠纷与其无关，且仅凭协议不能证明会员关系、退费金额等事宜。
经询，特锐中心法定代表人刘彦红认可徐×1系其配偶。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实可知，特锐中心与魅力公司约定使用涉诉房屋的时间为2012年2月21日至2015年2月20日，现因特锐中心未能获得涉诉房屋在2013年1月30日以后的继续承租权和转租权，致使涉诉房屋在2013年1月30日被封门、魅力公司无法继续使用涉案房屋，且双方亦约定“本协议是经房东同意签署承包协议，如房东不同意魅力公司经营，一切损失由特锐中心承担，并赔偿魅力公司经济损失”，故特锐中心构成违约，应当赔偿魅力公司的合理损失。魅力公司提供的《装饰装修工程合同》、《工程报价单》及装修结款收据，结合涉诉房屋确已装修的事实，可以形成完整的证据链，一审法院认定魅力公司为装修涉诉房屋已支付装修款103000元。但考虑到租赁期内，魅力公司已使用一定期限的涉诉房屋，且其不能证明腾退涉诉房屋时未就装饰装修物进行拆除，故一审法院酌情判定特锐中心需赔偿魅力公司装修损失40000元。魅力公司仅凭提交的退卡协议不能证明其已经遭受经济损失60000元的事实，且退卡的同时亦意味着其经营成本无需支付，但考虑到其在租赁期限内提前停止经营，势必在预期利益上遭受一定的损失，故一审法院酌情判定特锐中心赔偿魅力公司经济损失五千元。虽魅力公司提交的其持有的合同中载明了违约金100000元的约定，但特锐中心提交的合同中违约金处为空白，魅力公司亦认可特锐中心提交合同的真实性，故不能证明魅力公司与特锐中心就违约金事宜达成明确约定，故一审法院对于魅力公司要求特锐中心支付违约金的主张不予支持。虽特锐中心存在违约情形，但根据查明的事实可知魅力公司使用涉诉房屋至2013年1月30日止，故其应当向特锐中心支付2012年12月21日至2013年1月30日的租金26600元、分红6666元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京魅力宏艺投资咨询有限公司于本判决生效后七日内给付北京特锐美容美发中心租金二万六千六百元、分红六千六百六十六元；二、北京特锐美容美发中心于本判决生效后七日内赔偿北京魅力宏艺投资咨询有限公司装修损失四万元、经济损失五千元；三、驳回北京魅力宏艺投资咨询有限公司其他的反诉请求。
特锐中心不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1.一审法院对于被上诉人的反诉请求、事实和理由，在没有直接证据的情况下，判决上诉人存在违约行为是错误的。被上诉人提交的证据能充分证明，导致被上诉人不能继续承租的原因是涉案房屋的产权人无权对外出租导致，非上诉人违约行为；2.即使被上诉人主张的因无法继续承租造成的各项经济损失没有合法有效的证据证明，一审法院在没有认清谁违约，导致房屋无法继续使用，且无证据证明被上诉人经济损失的直接证据的前提下，判决上诉人赔偿损失是错误的。综上，一审判决对被上诉人反诉请求的事实认定不清，故请求1.撤销（2013）朝民初字第07911号民事判决第二项，改判驳回魅力公司反诉请求；2.上诉费由魅力公司承担。
魅力公司辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
上述事实，有《承包协议》、（2013）朝民初字第13048号民事判决书、（2013）二中民终字第11674号民事判决书、函件及当事人陈述等相关证据在案作证。
本院认为：根据本案查明的事实，特锐中心未取得涉案房屋在2013年1月30日以后的承租和转租权，致使魅力公司无法继续使用，其行为已构成违约，应按合同约定赔偿对方的合理损失。一审法院根据相应的证据，酌情确定其赔偿各项损失的数额，有事实和法律依据。综上，一审判决处理结果并无不当，本院应予维持；对特锐中心的上诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费315元，由北京魅力宏艺投资咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内给付北京特锐美容美发中心）。反诉案件受理费2622元，由北京特锐美容美发中心负担448元（于本判决生效后七日内给付北京魅力宏艺投资咨询有限公司），北京魅力宏艺投资咨询有限公司负担2174元（已交纳）。
二审案件受理费925元，由北京特锐美容美发中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 金园园
二〇一四年五月二十日
书 记 员 肖 斌