山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第643号
上诉人（原审原告）：臧吉涛。
委托代理人：张德山，山东息相通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于惠娥。
上诉人臧吉涛因确认合同无效纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2012）海民初字第2243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人臧吉涛的委托代理人张德山，被上诉人于惠娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告臧吉涛诉称：我父亲臧福新生前在海阳市方圆街道办事处西哲阳村自建4间平房及附属厢房、南厅等房产，1989年4月15日经海阳县房产管理局依法登记，并颁发房权证。我父亲臧福新于1991年去世，母亲于2002年去世。我最近发现该房产已于2003年7月14日未经我的同意被转移登记被告名下。登记依据是2001年7月3日，我的母亲徐桂莲与被告之间的房屋买卖契约，契约上的所有字迹均为一人书写，没有我母亲本人签名，我父亲去世后，近亲属有配偶徐桂莲、女儿臧吉娟、儿子臧吉涛，并没有对遗产进行分割，应当属于共有阶段，在共有人臧吉涛、臧吉娟不知情的情况下，其他任何处分都是无效的。本案争执的房产土地系西哲阳的农村集体土地，被告并非西哲阳村的村民，根据《土地管理法》及山东省高级人民法院2005年会议纪要精神，农村集体土地上的房屋除本村成员外禁止房屋买卖。我认为房屋买卖契约无论从程序还是实体均违反相关法律，侵犯了我的合法权益。因此诉至法院请求依法确认2001年7月3日徐桂莲与被告签订的房屋买卖契约无效。
原审被告于惠娥辩称：契约上之所以是一人的字迹，是因为农村人没有文化，找的代笔人书写的，有在场人在场见证原告的母亲同意出卖；房产证是原告母亲的名字，当时徐桂莲说她有二处房产，一处给女儿，一处给儿子，徐桂莲的女儿也在场，没有提出异议，我才与徐桂莲及其女儿签订买卖房屋契约。我是农民，进城是为改善生活条件，并且我已付买房款和村委的款，国家也给我颁发房权证，我没有违法。房产证是房屋归属的证明，国家应该对契约的真假进行审核，我对该证是深信不疑的。徐桂莲出卖房屋时，原告从烟台回来过，其母亲介绍是其儿子，徐出卖房屋和原告商量过，把好的一栋留给原告，不好的一栋出卖给我。原告诉状中说最近才知道与事实不符，11年后才提起诉讼，继承诉讼时效是2年。该房屋需要拆迁了，原告想把房屋要回去，如果政府拆迁不给钱，原告是否也把房屋要回去？做人要有良心和生活底线，我相信法律是公正的、法官是公道的。
原审法院经审理查明：原告共有姐弟二人，其姐臧吉娟生于1971年2月16日。原告的父亲臧福新与母亲徐桂莲共有两处房产，其中一栋在海阳市方圆街道西哲阳村靠近榆山街处，另一栋在该村东南，门牌号××，该房屋自建于1987年，于1989年4月15日取得城镇私房所有权证，证书号为字第04817，所有权人臧福新。1991年臧福新去世。同年，原告的母亲徐桂莲将登记在臧福新名下的房屋办理集体土地建设用地使用证，该证书登记在徐桂莲名下，土地证书号为海集建（91）字第09380775，四至：北至北墙北外根邻胡同，东至东山墙中、东院墙西内根，邻倪庆德，南至南院墙南外根，邻胡同，西至西山墙西院墙西外根邻道。2001年7月13日，原告的母亲徐桂莲将该房屋以28000.00元出卖给被告于惠娥，并签订房屋买卖契约。其内容为：“房屋买卖契约立契人徐桂莲：今将西哲阳村村南瓦房.厢房.南平房.院墙在内自愿卖给于惠娥名下使用，经双方言明定价28000.00元正。当面付清。税款由于惠娥自付，立字为证。东至：东山墙中、东院墙西内根、仉庆德。立契人：于惠娥鉴证人：杨振松、高京连、臧福彬。代笔人：仉廷林”。
2002年徐桂莲去世。2003年6月26日，海阳市方圆街道西哲阳村委给房管局出具办理房产转移手续证明。其内容为：“我村委同意我村村民徐桂莲的四间房子愿以28000.00元的价格卖给于惠娥所有，请给予办理房产转移手续为盼。证明徐桂莲系臧福新之妻，现臧福新已故”。该证明加盖西哲阳村委公章，并有村委负责人高魁国签名同意，并在证明中签有日期26／6。2003年6月27日，被告交给海阳市方圆街道西哲阳村委徐桂莲房转让费4000.00元。同年7月14日，被告向有关部门交纳房屋买卖契税1259.80元，交纳产权登记费80.00元，城市私房交易服务费344.00元，并办理了（海交）房地买卖契字第3969号房地产买卖契约，该契约载明上述房地产成交价格42000.00元，立契约人处盖有臧福新和被告私章。2003年7月21日，被告取得海阳市房产管理局颁发的海房权证东村字第××号房屋所有权证书。2012年原告曾以海阳市住房保障和交易中心为被告，以被告为第三人向本院提出行政诉讼，请求撤销被告持有的房产证，法院中止诉讼。原告为此诉至本院请求确认2001年7月3日徐桂莲与被告签订的房屋买卖契约无效。
另查，被告及其子女、儿媳、女婿户籍均不在海阳市方圆街道西哲阳村。
上述事实有庭审笔录，原告提供的房屋买卖契约复印件、1989年4月15日山东省城镇私房所有权证复印件及西哲阳村委父母子女关系证明复印件的证据，被告提供的2003年7月21日贴有印花税房屋所有权证书复印件、交纳登记费、契税及转让费的收据复印件的证据，原审法院到海阳市行政服务中心调取的有关房产登记相关资料在卷为凭。
原审法院认为：本案是确认之诉，争议的焦点是原告的母亲徐桂莲与被告签订的房屋买卖契约是否无效。原告主张该契约是一人书写，没有徐桂莲签名，而且其父亲去世后，登记在其父亲名下的房屋作为继承人徐桂莲、臧吉娟、臧吉涛并没有分割，属于共有阶段，因此徐桂莲与被告于惠娥签订的房屋买卖合同无效。原告主张最近才知道房屋于2003年7月21日登记在被告名下，所以起诉并请求法院确认房屋买卖契约无效。被告主张其是合法取得，而且徐桂莲在出卖房屋时原告应当知道，继承诉讼时效是2年，原告主张最近才知道与事实不符，房屋已登记在其名下，买卖契约应当有效。原审法院认为，第一，从诉讼时效来讲，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，自知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。原告的父亲于1991年去世，其母亲徐桂莲于1991年将房屋的土地使用权登记在自己的名下，原告权利被侵害，至2011年，20年诉讼时效届满，按《民法通则》的规定，原告的诉求法院不予保护；原告在20年的诉讼时效期间内不行使权利视为放弃继承权。第二，关于原告主张的《土地管理法》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”及《山东省高级人民法院2005年全省民事审判工作会议纪要》“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”问题，原审法院认为，购买农村私有房屋后，如果所买的房屋已经有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。因此，本案应确认徐桂莲与被告之间的房屋买卖契约有效，原告的诉求不予支持。第三，诚实信用原则贯穿民法始终，要求民事主体从事民事活动时要诚实守信，不得滥用权利、规避法律，同时也是构建和谐社会的基本要求。本案被告购买土地使用权登记在徐桂莲名下的房屋是在平等、有偿的基础上通过购买取得，符合民法规定的善意取得。综上所述，原告请求确认被告与徐桂莲的房屋买卖合同无效，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百零六条之规定，判决：驳回原告臧吉涛请求确认被告于惠娥房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告臧吉涛承担。
宣判后，上诉人臧吉涛不服，向本院提起上诉称，一审法院适用法律错误，具体如下：一、关于诉讼时效。诉讼时效仅适用于债权，不适用于物权。被继承人去世后，继承人分割继承物前，继承物属于全体继承人的共有财产，不存在权利受到侵害的问题。因此，原审认为“原告在20年的诉讼时效期间内不行使权利视为放弃继承权”是违背法律规定和法律理论的。二、集体土地禁止买卖。根据《土地管理法》和《山东省高级人民法院2005年全省民事审判会议纪要》规定，农村房屋禁止买卖，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖合同的双方均是同一集体组织成员的，可以认定有效。这一规定完全适用于本案。原审认为，如果房屋买卖已经有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，取得了产权证书的，可以认定有效，严重违反《土地管理法》的强制规定。另外，本案起诉的原因是（2012）海行初字第1号行政诉讼案件中，原告请求法院撤销房屋登记部门的房产登记，法院开庭审理后对行政诉讼案件中止审理，要求原告提起民事诉讼先确认房屋买卖合同无效，再作出行政判决。本案再以房屋买卖已经登记为由来认定合同有效，适用法律错误，理由不当。三、关于善意取得。善意取得的本意是指购买人无任何违反法律和尽到善良人最大限度注意义务的情况下所购买取得的物权受到法律的保护。而本案中，1、被上诉人明知房产证上登记为臧福新，却故意与非房产登记人签订房屋买卖合同，未尽到善良人的最大限度注意义务；2、被上诉人明知自己并非本集体经济组织成员，会违反《土地管理法》的强制规定购买集体土地的私有房屋，严重违反法律的强制规定。如果法院可以将房屋买卖合同认定为善意取得，将完全颠覆我国小产权房的现有法律和政策。
被上诉人于惠娥要求驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国继承法》第八条规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或应当知道其权利被侵害之日起计算。但是自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。本案中，上诉人的父亲于1991年去世，同年，上诉人的母亲徐桂莲将房屋的土地使用权登记在徐桂莲自己的名下，至2011年，上诉人未向法院提起诉讼主张权利，20年诉讼时效届满，原审认定上诉人“在20年的诉讼时效期间内不行使权利视为放弃继承权”是正确的。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从这一规定来看，《中华人民共和国土地管理法》没有明确规定禁止农村村民向本村集体组织以外村民出售房屋，从国家政策的层面上，目前国家政策仅禁止城镇居民购买农村房屋，未禁止农村村民向本村集体组织以外村民出售房屋；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，本案被上诉人购买房屋，不符合上述法律规定的合同无效情形，所以，上诉人主张买卖房屋合同无效，缺少法律依据。被上诉人购买房屋，已经当地的集体经济组织同意，并经有批准权的机关批准，办理了房屋所有权产权变动手续，取得合法权属证书，因此，原审确认徐桂莲与被上诉人之间的房屋买卖契约有效是正确的。上诉人主张被上诉人购买房屋并非善意的，对此本院认为，被上诉人在与上诉人的母亲徐桂莲签订房屋买卖合同时，上诉人的父亲臧福新已于1991年去世，而房屋的土地使用证办理在徐桂莲名下，上诉人与徐桂莲签订房屋买卖合同，且以合理的价格支付了购房款，应认定为善意取得，在二审庭审中，上诉人认可本案诉争的房屋可能要拆迁，上诉人在被上诉人购买房屋并居住十余年后，主张合同无效，不符合民法的诚实信用原则，故上诉人的上诉主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人臧吉涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 勇
审判员 杨忠霞
审判员 于 金
二〇一四年六月十日
书记员 王 琪