广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第743号
上诉人（原审被告）：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。
法定代表人：曾伟燕，该公司执行董事。
委托代理人：成惠雄、陈健莉，均系广东粤翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴诗涛，男，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：毛福清，广东汇棋律师事务所律师。
委托代理人：钟丽，广东汇棋律师事务所工作人员。
上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）因与被上诉人吴诗涛商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月3日，吴诗涛（买受人）与恒利公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》约定，吴诗涛购买恒利公司开发的位于清远市清新区太和镇清新大道北×号恒利阳光新城A×幢×号房屋。第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额415000元。第六条约定：付款方式及期限为首期房款125000元于2013年3月29日付清，余款290000元办理银行按揭。第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；3、遭遇不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况等。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交按单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同补充协议第4条约定，买卖双方同意广东省商品房买卖合同第十一条增加补充条款为，吴诗涛收到恒利公司发出的《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起10日内到恒利公司指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，视为已办理收楼手续，并从即日起按规定缴交物业管理费、分摊电费及一切相关费用。
合同签订后，吴诗涛向恒利公司支付了全部购房款415000元。
2014年9月18日，吴诗涛签署《业主收楼确认书》，办理收楼手续。
恒利公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：竣工验收日期为2014年9月12日，竣工验收单位：勘察单位为广东有色工程勘察设计院、设计单位为佛山市顺德建筑设计院有限公司、施工单位为贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司、监理单位为惠州广夏工程项目管理有限公司、工程质量监督机构为清远市清新区建设工程质量监督站，竣工验收备案日期为2014年9月15日。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。吴诗涛与恒利公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于违约责任。恒利公司未能依合同约定在2014年6月30日前将经工程竣工验收合格并符合合同约定的讼争房屋交付吴诗涛，是违约行为，应承担相应的违约责任。三、违约金的计算。1、违约金的计算期限。讼争房屋于2014年9月12日通过竣工验收后，吴诗涛于2014年9月18日收楼，因此违约金的计算期间应从2014年7月1日计至2014年9月18日止共80天。2、关于违约金的计算标准。依照合同约定，逾期交房超过60日后，吴诗涛要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向吴诗涛支付已付房价款万分之五的违约金。恒利公司辩称吴诗涛要求支付的违约金过高，应参照同地段房屋的租金计算调整。恒利公司提出的参照同地段房屋租金标准计算损失，仅是吴诗涛损失的一部分，应不予采纳。结合本地区的经济发展水平以及案件的实际情况，恒利公司应按日万分之四向吴诗涛支付违约金为宜。为此，恒利公司应向吴诗涛支付逾期交楼违约金13280元（415000元×0.0004×80天）。对于恒利公司要求先扣减吴诗涛应支付的逾期付款违约金，由于恒利公司没有提出反诉请求，该案不作处理。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向吴诗涛支付违约金13280元。案件受理费341元，由吴诗涛负担219元，由清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担128元。
宣判后，恒利公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、涉案房屋在合同约定交付时间前已具备交付使用条件，可以交付给被上诉人使用，上诉人不需要再向被上诉人支付违约金。涉案房屋于2014年1月3日通过了消防验收，于2015年9月12日竣工验收合格，于2014年9月15日通过竣工备案，涉案房屋事实上已具备交付使用的条件。二、即使上诉人需要向被上诉人支付违约金，原审判决将违约金调整为按日万分之四的标准计算仍然高于被上诉人的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，可参照有资格的房地产评估机构评定的涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的损失。经评估，涉案房屋地段的月租金为13元／平方米（不含税）。原审判决认定合同约定的违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整，但同时又认为上诉人提出的同地段房屋租金标准计算损失仅是被上诉人损失的一部分，显然缺乏依据。请求二审法院根据月租金标准对本案违约金予以调整。
上诉人吴诗涛亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判支持违约金为28386元；2、本案诉讼费由恒利公司负担。主要事实和理由是：《恒利地产认购书》中约定物业交付时间为2014年3月30日前，而《广东省商品房买卖合同》约定的时间为2014年6月30日前，故认购书与买卖合同存在矛盾。经上诉人要求恒利公司对买卖合同予以更正，恒利公司承认买卖合同中约定的2014年6月30日为笔误，按照同一楼盘其他房屋，应当为2014年3月30日。另外，认购书与买卖合同均是恒利公司提供的格式条款，涉案房屋交付的时间应为认购书的时间为准，故应当计算迟延交付房屋天数为171天。综上，请求二审法院依法改判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、恒利公司是否应当支付违约金；二、违约金是否予以调整；三、合同约定的房屋交付时间应如何认定。
关于恒利公司是否应当支付违约金的问题。根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，恒利公司应当于2014年6月30日前，将经工程竣工验收合格的商品房交付吴诗涛使用，逾期交楼超过60日且吴诗涛要求继续履行合同的，恒利公司应自交楼期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向吴诗涛支付已付房价款的万分之五的违约金。涉案房屋竣工验收日期为2014年9月12日，竣工验收备案日期为2014年9月15日，吴诗涛实际收楼时间为2014年9月18日，已远远超过合同约定的交楼期限，恒利公司逾期交楼，应按合同约定执行。吴诗涛要求恒利公司支付逾期交楼的违约金，理由充分。虽然涉案房屋在交楼日期前建成，但并未在交楼日期前竣工验收合格，而涉案房屋竣工验收合格之前的消防验收、规划验收等，均不是合同约定的交楼条件，因此恒利公司人并未按合同的约定如期如约履行交楼义务，应当向吴诗涛支付逾期交楼的违约金。恒利公司此节上诉理由不成立，本院不予支持。
关于违约金是否予以调整的问题。恒利公司与吴诗涛自愿约定违约条款，且该违约条款并不违反法律强制性规定，双方应按合同约定执行。此外，根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，涉案违约金系以恒利公司逾期交楼超过60日为支付条件，并非以吴诗涛造成的损失为支付依据。因此，恒利公司以违约金过分高于吴诗涛的损失为由请求调整违约金，并不符合双方的合同约定，本院不予采纳。鉴于吴诗涛没有就违约金的问题提出上诉，本院对于一审所调整的违约金不作纠正。
关于合同约定的房屋交付时间应如何认定的问题。双方签订的《恒利地产认购书》在前，《广东省商品房买卖合同》在后，《恒利地产认购书》是双方交易房屋有关事宜的初步确认，性质为预约合同，《广东省商品房买卖合同》是本约，是民事合同权利义务关系全部定型后签订，双方在《恒利地产认购书》中约定的交楼期限与《广东省商品房买卖合同》约定的不同，视为双方同意对该条款进行变更。而《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原审法院认定双方约定的交楼期限为2014年6月30日前，符合合同约定，本院予以维持，并对吴诗涛的上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司及上诉人吴诗涛的上诉主张理据均不充分，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费682元，由上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担341元，上诉人吴诗涛负担341元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
代理审判员 何 燕
代理审判员 郑家驹
二〇一六年一月十九日
书 记 员 张丽萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。