四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）涪民初字第2197号
原告：绵阳市涪城区益生教育投资有限公司。住所地，绵阳市涪城区长虹大道南段西一巷**号。
法定代表人：禹代会，系该公司董事长。
委托代理人：熊秉红，四川道融民舟律师事务所律师。
被告：李春华，女，汉族，生于1971年8月14日。
委托代理人：吴晓林，四川联衡律师事务所律师。
原告绵阳市涪城区益生教育投资有限公司诉被告李春华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴春茹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绵阳市涪城区益生教育投资有限公司的委托代理人熊秉红，被告李春华及其委托代理人吴晓林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告2010年签订了房屋租赁合同，合同约定租期到2011年12月31日止。合同到期后，原告根据相关法律和政策要求，对原告承租的门面房进行房屋出租招标，被告也知晓招标事宜并参与了投标。招投标结束后，被告没能中标，原告依程序向被告发了未中标通知书。但被告却拒不交出门面房，原告多次与被告协商未果，距今已1年。原告方因此产生的租金损失，及原告方不能及时交付门面给第三方所导致的损失均应由被告承担。为维护原告合法权益，特起诉要求判令被告返还位于绵阳市涪城区御苑巷＊-＊号门面房；判令被告赔偿原告非法占有原告门面期间的租金损失，按每月1037元计算至门面返还时止；被告承担原告因不能交付门面给第三方所导致的一切损失；本案诉讼费、邮寄费由被告承担。
被告辩称：被告在原告组织竞租前就是案涉门面的承租人，对案涉门面享有优先承租权。原告是国有公司，案涉门面是国有资产，竞争性谈判有严格的规定，要遵循三公原则和诚实信用原则，要有谈判小组，制作谈判文件，而原告并无谈判小组和谈判文件，且未经谈判而直接报价，报价亦不公开透明，且也未宣布结果。原告未按照法律规定及程序组织竞争性谈判，其向他人下发的中标通知书、将门面出租给他人无效。被告现知道报价结果后，愿意按报价61元继续承租。被告先后三次交纳了保证金，原告未退还，完全可以此保证金冲抵租金，因此不存在赔偿租金损失的问题。原告违反法律规定和程序使得他人中标，因此造成的损失应由原告自行承担。
经审理查明：被告自2001年起即承租位于绵阳市涪城区御苑街＊号附＊号门面房。2010年2月2日原（甲方）、被告（乙方）签订《绵阳市房屋租赁合同》，合同约定：出租房屋位于涪城区御苑街5号附8号，面积为12平米，租期为2010年1月1日起至2010年12月31日止，月租金总额为576元，租金支付方式按年支付，乙方必须在12月31日前支付其租金；租赁期满，甲方收回该房屋，若乙方需要继续承租，则必须在租赁期满前的1个月内向甲方提出书面申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同。原（甲方）、被告（乙方）还签订有《门面临时租赁协议》，约定：因甲方的门面有被拆除的不确定性，此协议为临时协议；临时协议期限1年，即2011年1月1日至2011年12月31日止；乙方在临时租用期间，须向甲方一次性缴纳1年的门面租金和履约保证金，履约保证金为该门面1年的租金；本协议到期，若甲方门面没有拆除，则甲方仍然对原门面租赁事宜组织实施竞争性谈判；其他条款参照甲方房屋租赁合同执行。协议签订后，被告于2011年3月30日向原告交纳了全年租金8640元，折算每月为720元。该协议约定租期届满后，双方未再签订书面租赁合同，但原告仍然继续承租案涉门面。
2012年2月17日原告组织包括案涉门面在内的门面招租“竞争性谈判”，被告按原告要求缴纳了10000元投标保证金并到场参加。原告在其“竞争性谈判方案”中，载明：租赁期限为2年一租，总价包干；竞争性谈判在相关部门现场监督下，采取申请人现场报价、业主方现场评审方式进行；评选时（申请人）缴纳投标保证金10000元；低于给定控制价为废标，最高报价为最优报价，最优报价为中选价；若出现相同最高报价情况，原承租人为中选人；原承租户如果本次未中选，必须在1个月时间内撤离货物并向业主移交相关财物。被告在案涉门面报价单上填写报价为每月每平米51元；案外人李某某对案涉门面报价填写为每月每平米61元。同日，原告向李某某发出《竞争性谈判中标结果告知》，告知李某某中标承租案涉门面。
2013年1月10日，原告通过特快专递向被告发出《限期搬离通知》，载明：你户租赁的绵阳六中门面（御苑巷5-8号）已于2011年12月31日合同期满，我公司需收回门面进行竞争性谈判招标……因你户未能中标……现租赁合同已经解除数月，至今你户仍未搬离，现再次通知你户，并函告如下：1、现再次明确函告你户，我公司解除我公司与你户于2011年1月1日签订的租赁合同；2、请你户于2013年1月15日之前搬离御苑巷5-8号门面……原告对前述发出函件行为进行了公证，用去公证费800元。
另查明，被告自租赁案涉门面后，除向原告缴纳了10000元竞争性谈判投标保证金，还于2011年3月向原告缴纳了门面保证金8640元，被告在2000年前后初次承租案涉门面时还缴纳了保证金1500元。
庭审中，被告为证明自己主张，提供了被告之夫与原告工作人员的短信记录，对蒋某某的调查笔录，并申请证人彭某某、周某某出庭作证。短信记录显示2012年10月、2013年2月被告主动要求向原告支付租金；蒋某某承租的原告的门面与本案案涉门面系同一批需通过“竞争性谈判”进行承租的门面，其陈述：原告方曾解释“招投标”的门面是“自己与自己”竞标、没有原承租人之外的其他人，2012年2月17日，是原告公司的罗某某主持的会议，原承租户都参加了会议，另还有不认识的三人与原承租户一起参加了会议，主持人也未对他们作介绍，罗某某要求大家在下发的已经打印好的《房屋出租竞争性谈判会议签到记录》、《房屋出租竞争性谈判会议记录》和《房屋竞争性谈判报价单》上签字，称在前述资料上签字、并交10000元保证金才有资格参加竞标，之后罗某某点名叫每户到他面前，他用铅笔在一牛皮纸上写了一个数字45元／㎡，说是最低报价，我看后，他就用擦子把写的字擦掉，我填的46元／㎡。报价后，罗某某说我失标了，同时说彭某某、李春华也失标了。我问罗某某你们说没有其他竞标者，我怎么失标了？罗未作任何解释，也未当场宣布报价结果和中标人，我要求看中标人资料，才知道有人对我原承租的门面也报了价，于是和这人吵了起来，当时在场的人进行了劝解，后来我多次找原告签订合同，原告还是与我签订了为期两年的租赁合同。证人彭某某、周某某均为原告组织“竞争性谈判”招租门面的原承租人，其中周某某“中标”继续承租原门面，两名证人所作证言与蒋某某的证词基本一致。
原告对上述证人证言的质证意见为，短信记录的内容是被告方的单方意思表示，原告并未认可；证人彭某某是原告另一案件当事人，与本案结果有利害关系；另两位证人的书面证词与当庭陈述内容部分不实，不能达到被告的证明目的。
本院认定，短信内容只能表明被告方有主动向原告交纳租金的意愿，不能证明原告收取租金或有续签租赁合同的意愿，故该信息与本案无直接关系；本案证人均亲自参加“竞争性谈判”，其中彭某某失标，蒋某某失标后又与原告签订租赁合同，周某某中标，证人所陈述的证言能相互印证，具备客观性，原告虽对证人证言提出异议，但并未提出相反证据，故对证人证言本院予以采信。
上述事实，有原、被告陈述，证人证言，《绵阳市房屋租赁合同》，《门面临时租赁协议》，报价单等证据证明，经庭审质证、审查属实。
本院认为：被告长期租赁案涉门面，与出租人建立了良好的租赁合同关系。后基于案涉门面被拆除的不确定性，原告与被告又签订《门面临时租赁协议》，约定租期从2011年1月1日至2011年12月31日止。临时租赁协议到期后，双方未续签合同，被告在原告采用“竞争性谈判”方式招租中失标，原告要求被告搬出门面，被告则以原告招租方式违反规定而发生争议。本院认为，原告采用“竞争性谈判”方式招租，虽非法律、行政法规的强制性规定，仍应遵循诚实信用原则，对招租的解释说明与实际操作应相符，涉及底价等信息应公开。查明显示，原告招租中在基本信息发布方面有违公开原则，对招租的解释说明与实际操作也并非一致。被告于“竞争性谈判”当日，原告宣布其失标时就应当知道自己权利可能受到侵害，但在1年的除斥期间内被告并未提起撤销或变更之诉；被告主张原告通过“竞争性谈判”将案涉门面出租于他人的行为无效，但缺乏相关证据及法律支持；即使该行为无效或被撤销，也并非当然表示被告中标，基于行为无效或被撤销，结合被告继续使用案涉门面的事实，也仅能认定原、被告之间建立了不定期租赁关系，原告亦可随时解除合同。据此，本院认为原告要求被告返还案涉门面、承担租金的理由成立，但原告要求按每月1037元的标准计算租金，该标准缺乏依据，本院按原临时租赁协议约定的每月720元确定租金计算标准；原告还要求被告承担因不能交付门面给第三方所导致的一切损失，该主张并无具体损失诉请金额，也未提供相关证据，本院不予支持。被告向原告缴纳的保证金可在本案中品迭，也可另行主张；被告如认为原告的行为还给自己造成了损失，亦可另行向原告主张。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十五条、第九十一条一款第（一）、（二）项、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告李春华在本判决生效后30日内将位于绵阳市涪城区御苑街5号附8号门面房返还给原告绵阳市涪城区益生教育投资有限公司；
二、被告在上述期间的同时自2012年1月1日起按每月720元向原告支付租金至门面返还时止；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费63元，邮寄送达费50元，由原告承担50元，被告承担63元。
如不服本判决，可从判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 吴春茹
二〇一四年三月二十五日
书记员 张馨睿
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十五条：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第九十一条一款第（一）、（二）项：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除。
第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。