广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1466号
上诉人（原审原告）曾光赞，男，1974年4月26日出生，汉族。
上诉人（原审原告）谢荣华，女，1975年10月24日出生，汉族。
上述上诉人共同委托代理人邓汝松，广东海智律师事务所律师。
上述上诉人共同委托人王先锋，广东海智律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）广州欧赛思房地产开发有限公司。
法定代表人林英杰，总经理。
委托代理人丘晓安，该公司法务经理。
上诉人曾光赞、谢荣华因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月12日，曾光赞、谢荣华（乙方）向广州欧赛思房地产开发有限公司（以下简称欧赛思公司，甲方）其开发的座落于增城市新塘镇永和奥晨留学家园澜溪涧一街2号（自编号G2栋）403号房（以下简称涉讼房屋），建筑面积125.64平方米，用途为住宅；该商品房以套出售，总金额为686837元。合同约定甲方应当在2011年6月30日前将涉讼房屋交付乙方使用。合同第十二条交房条件中约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过60日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%标准向乙方支付违约金。合同第十五条房屋交付时的有关资料中约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或者《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建筑工程规划许可证》规定的公用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商铺房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3.甲方应按每逾期一天50元的标准向乙方支付违约金至达到使用条件之日；但乙方不得以此为由再追究甲方其他违约责任。双方在合同附件七《本合同补充协议》第三条交楼手续第3款约定：以下情况甲方可据实延期交楼时间：遭遇不可抗力（包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因），且甲方在发生之日起90日内告知乙方的；政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为的；市政配套设施批准、安装之延误的。因政府有关部门验收延误，但已经达到验收标准的，视为符合条件交付使用。
2012年5月22日，曾光赞、谢荣华以欧赛思公司延期交楼为由向原审法院提起诉讼，请求判令：1、欧赛思公司向曾光赞、谢荣华支付逾期交楼违约金（按每日万分之五的标准，以已付房款为本金，支付从2011年7月1日起至欧赛思公司具备约定交楼条件时止，暂计至起诉日为109893.92元）；2、欧赛思公司承担本案诉讼费。庭审中，曾光赞、谢荣华变更诉讼请求为：1、欧赛思公司向曾光赞、谢荣华支付逾期交楼违约金（按每日万分之五的标准，以已付房款为本金，支付从2011年7月1日起至2012年11月12日止，暂计至起诉日为109893.92元）；2、欧赛思公司承担本案诉讼费。原审法院认为，欧赛思公司没有在合同约定的期限内将符合双方约定交付条件的商品房交付曾光赞、谢荣华使用，已构成违约，应依约承担违约责任。曾光赞、谢荣华要求欧赛思公司向其支付逾期交楼违约金，按每日万分之五的标准，以已付房款686837元为本金，支付从2011年7月1日起至2012年11月12日止的违约金172052.67元，合理合法，应予以支持。2012年11月30日，原审法院作出（2012）穗增法民一初字第1440号民事判决书，判令欧赛思公司在本判决发生法律效力之日起十五日内，向曾光赞、谢荣华支付2011年7月1日起至2012年11月12日的逾期交房违约金172052.67元。欧赛思公司不服判决，向本院提起上诉。曾光赞、谢荣华因参加该上诉案【（2013）穗中法民五终字第975号案】诉讼出具《授权委托书》，载明：委托人曾光赞、谢荣华根据法律的规定，特委托广东佰德律师事务所肖松明律师在与广州欧赛思房地产开发有限公司商品房买卖合同案件／事务中，作为我的诉讼代理人。代理人肖松明的权限为：全权代理，包括1、一般代理；2、代为和解；3、代为提起反诉或上诉；4、代为承认、放弃、变更诉讼请求；5、代为申请强制执行；6、代为收取有关款项；……本委托书有效期自即日起至二审止。曾光赞、谢荣华代理人肖松明与欧赛思公司于2013年6月6日签署了和解协议。和解协议内容如下：就甲方（被上诉人：曾光赞及谢荣华、李云攀及陶娅、唐武湘及李云兰、熊义）与乙方（上诉人：广州欧赛思房地产开发有限公司）商品房买卖合同纠纷案件【案号：（2013）穗中法民五终字第973-976号】，经双方友好协商，达成以下和解协议：第一条甲方认同乙方在开发包括本案涉诉房屋在内的增城市新塘镇永和奥晨留学家园的过程中不存在主观故意、过错。第二条因客观原因，包括但不限于市政建设、公共服务、规划等，方才导致甲、乙双方产生误会、纠纷，但鉴于甲方已实际支付全部购房款，乙方出于构建和谐社区、维护开发商与业主良好的关系以及公平考虑，愿意代为补偿甲方人民币654922.51元，其中曾光赞户175793.67元、李云攀户104572.8元、唐武湘户184981.15元、熊义户189574.89元；该款项于甲、乙双方签订本协议之日起15天内支付完毕。第三条甲、乙双方签订本协议书后，甲方应当应乙方的要求以及方式对外发布本协议的内容；但甲方未经乙方书面同意，不得擅自公开本协议的任何内容，否则视甲方违约，除丧失本协议约定的一切权利外，还不得再依据任何法院签发的文书向乙方主张任何权利。第四条甲、乙双方应当及时到广州市中级人民法院按本协议的约定办理调解结案；若广州市中级人民法院在甲、乙双方申请调解结案前已签发本案的判决书，甲、乙双方仍应当继续执行本协议的约定，不受任何与本案有关的法律文书的任何约束。同日，肖松明与欧赛思公司在本院主持下，达成如下调解协议：一、广州欧赛思房地产开发有限公司自签订本调解协议书之日起15日内一次性支付熊义189574.89元，唐武湘、李云兰184981.15元，曾光赞、谢荣华175793.67元，李云攀、陶娅104572.8元；二、如广州欧赛思房地产开发有限公司未按期足额支付上述款项，则四案的双方按一审判决执行；三、四案一审案件受理费由熊义、唐武湘、李云兰、曾光赞、谢荣华、李云攀、陶娅负担，熊义、唐武湘、李云兰、曾光赞、谢荣华、李云攀、陶娅不向一审法院退费，广州欧赛思房地产开发有限公司不向一审法院缴费，四案二审案件受理费均减半收取，由广州欧赛思房地产开发有限公司负担；四、四案双方均一致确认本调解协议自签订之日起即生效。同日，本院作出（2013）穗中法民五终字第975号民事调解书，调解协议如下：一、广州欧赛思房地产开发有限公司自签订本调解协议书之日起15日内一次性支付曾光赞、谢荣华175793.67元；二、如广州欧赛思房地产开发有限公司未按期足额支付上述款项，则双方按一审判决执行；三、一审案件受理费3741元由曾光赞、谢荣华负担，曾光赞、谢荣华不向一审法院申请退费，二审案件受理费减半收取1870.5元，由广州欧赛思房地产开发有限公司负担；四、双方均一致确认本调解协议自签订之日起即生效。
另查明，欧赛思公司已向曾光赞、谢荣华支付了175793.67元补偿款。曾光赞、谢荣华以涉讼房屋至今尚未达到收楼条件为由，未接收涉讼房屋。
2013年10月24日，曾光赞、谢荣华以欧赛思公司未将符合交楼条件的房屋交付其使用为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、欧赛思公司向曾光赞、谢荣华支付逾期交房违约金（以购房总价686837元为基数，按每日0.05%的标准，从2012年11月13日起，暂计至起诉日2013年10月24日为106459.7元，应计至实际交房之日止）；二、欧赛思公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案的争议焦点是曾光赞、谢荣华和欧赛思公司双方是否就涉讼房屋不符合交付条件达成了一次性的和解方案。庭审中曾光赞、谢荣华主张未授权其律师肖松明签署和解协议，其不认可该和解协议的内容。但根据曾光赞、谢荣华2012年12月20日出具的授权委托书显示，肖松明签署和解协议的时间在授权有效期内，其代为和解的行为亦未超出曾光赞、谢荣华的授权范围，肖松明代理曾光赞、谢荣华签署和解协议的行为有效，对曾光赞、谢荣华的主张原审法院不予采纳。欧赛思公司与曾光赞、谢荣华签订的《和解协议》和《调解协议》是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人均应恪守履行。根据和解协议内容显示，曾光赞、谢荣华认同欧赛思公司在开发涉讼房屋过程中不存在主观故意、过错，因客观原因，才产生纠纷，因此欧赛思公司代为补偿曾光赞、谢荣华175793.67元。由和解协议内容可见，双方当时是对涉讼房屋不符合交付条件的事项进行了和解。同时，曾光赞、谢荣华和欧赛思公司双方在中院主持下达成调解协议，广州市中级人民法院根据双方达成的和解方案制作了（2013）穗中法民五终字第975号民事调解书，该调解书亦写明由欧赛思公司一次性支付曾光赞、谢荣华175793.67元。原审法院认为曾光赞、谢荣华和欧赛思公司双方已就涉讼房屋不符合交付条件达成了一次性的和解方案。鉴于欧赛思公司已经因涉讼房屋不符合交付条件支付了一次性补偿款，现曾光赞、谢荣华又以同一违约行为再次要求欧赛思公司赔偿，不符合双方达成的《和解协议》和《调解协议》的本意及公平原则。对曾光赞、谢荣华的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年12月6日作出如下判决：驳回曾光赞、谢荣华的全部诉讼请求。案件一审受理费1215元，由曾光赞、谢荣华负担。
判后，曾光赞、谢荣华不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定我方与欧赛思公司在上一次案件中达成的和解协议，是双方对涉讼房屋不符合交付条件的事项进行和解，是认定事实严重错误。该案的调解只是对原案件诉讼请求的和解，绝非是对整个事项进行和解，该案的民事调解书中并无任何关于房屋不符合交付条件的纠纷就此了结，此后双方互不追究的表示。2、原审法院遗漏了对涉讼房屋是否符合交楼条件，何时符合交楼条件这一重要事实的查明。曾光赞、谢荣华上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求。
欧赛思公司二审答辩称：同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
各方对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。
二审中，曾光赞、谢荣华提供原案件委托代理人肖松明出具的《证明》以及案外人熊义与肖松明的短信记录，拟证明其调解时并没有放弃主张2012年11月12日之后违约金的权利。欧赛思公司质证称：上述证据不能作为新证据，另外，肖松明与本案有利害关系，不能确认短信记录的真实性。
本院认为，本案二审争议的焦点为双方是否已经就涉讼房屋的逾期交付问题达成一次性的解决方案。《最高人民法院﹤关于人民法院民事调解工作若干问题的规定﹥》第九条规定：调解协议内容超出诉讼请求的，人民法院可以准许。因此，案件双方当事人就超出诉讼请求的内容达成的调解协议，并不违反法律规定，且有利于解决当事人之间的纠纷，案结事了。本案双方签订的《和解协议》约定：曾光赞、谢荣华认同欧赛思公司在开发涉讼房屋过程中不存在主观故意、过错，因客观原因，才导致双方产生误会、纠纷。因此，欧赛思公司代为补偿曾光赞、谢荣华175793.67元；该款项于双方签订本协议之日起15天内支付完毕。从上述《和解协议》内容反映，首先，曾光赞、谢荣华认同了欧赛思公司不存在主观故意、过错，系因客观原因而导致双方产生纠纷，鉴于双方当时因涉讼房屋逾期交付产生的诉讼，一审已经作出了判决，欧赛思公司不服提出上诉，而二审尚未判决，故从常理分析，当时具有双方对逾期交付涉讼房屋的事项进行一次性和解的前提条件。其次，从和解的数额看，双方约定和解的数额为175793.67元，该数额系该案一审判决的数额172052.67元加上一审判决欧赛思公司应当承担案件受理费3741元的总和，因此，双方的和解是以欧赛思公司全部接受该案一审判决的结果（包括受理费的负担）为基础，并且，欧赛思公司自愿表示在签订和解协议之日起15日内一次性支付。从双方和解的数额及支付方式显示，欧赛思公司自行设定义务，曾光赞、谢荣华也予以同意，故双方当时应有一次性解决涉讼房屋逾期交付问题的意思表示。再次，《和解协议》约定欧赛思公司代为“补偿”曾光赞、谢荣华175793.67元，双方约定该款项为“补偿”款，这也符合双方超出该案的诉讼请求范围，而达成和解协议一次性解决纠纷的本意。综上，原审法院认为双方已就涉案房屋不符合交付条件达成了一次性的和解方案，并以此驳回曾光赞、谢荣华再次要求欧赛思公司支付涉讼房屋逾期交付违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。曾光赞、谢荣华上诉认为该案的调解只是对原案件诉讼请求的和解，绝非是对整个事项进行和解，与事实不符，本院不予采纳。因双方已就涉讼房屋逾期交付达成一次性的解决方案，故曾光赞、谢荣华认为原审未对涉讼房屋是否符合交付条件进行审查不当的上诉意见，本院亦不予采纳。
至于曾光赞、谢荣华二审期间提供的原案件委托代理人肖松明出具的《证明》以及案外人熊义与肖松明的短信记录，因不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据，本院不予采纳。
综上所述，曾光赞、谢荣华的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2430元，由上诉人曾光赞、谢荣华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 谭红玉
代理审判员 黄春成
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 郝 烨
廖嘉裕