广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江蓬法民一初字第604号
原告：黄英科，男，1955年5月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区杜阮镇。
委托代理人：刘铭仪、陈莹，系广东良匠律师事务所律师。
被告：江门市蓬江区大立摩托车销售有限公司，住所地广东省江门市蓬江区。
法定代表人：莫立朝，系该公司总经理。
委托代理人：梁珍屏，系广东华南律师事务所律师。
原告黄英科诉被告江门市蓬江区大立摩托车销售有限公司（以下简称大立摩托车公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月1日受理，由代理审判员曾勇适用简易程序，于2012年3月27日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年6月19日公开开庭进行了审理，原告黄英科的委托代理人刘铭仪，被告大立摩托车公司的委托代理人梁珍屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告大立摩托车公司承租我位于江门市蓬江区原杜阮镇供销酒家其中约190平方米的铺位，双方于2011年7月22日签订《租赁合同》，对租赁期限、租金计算、支付方式及违约责任等方面进行了约定。《租赁合同》第三条第1项约定：“月租金为5200元，租金第二年起按5%上浮，……乙方按租用面积、应按每年地税局收费标准收款，负责缴纳土地、房屋使用税，不得扣减租金。”因此，自2012年8月起被告每月应付租金为5460元，然而被告从2012年8月起并未按调整后的5460元／月缴交租金，并且从2012年12月起拖欠租金和2012年整年土地使用税。另根据《租赁合同》第三条第2项约定：“乙方每月30日前将下月应交租金，经银行转账支付给甲方，超过10天未结清该期应交租金，由第11天起，按应交总额每日百分之一计算支付违约金”，被告不按约定支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，被告还应向我支付拖欠租金的违约金。综上，被告应向我支付以下款项：1.2012年8月至11月的上浮租金1040元（5200元×5%×4个月）；2.2012年12月至2013年2月的租金16380元（4260元×3个月）；3.暂计至2013年2月27日的违约金9591.4元；4.2012年土地使用税6224.4元（518.7元×12个月），以上合计33235.8元。据此，为维护我的合法权益，特向贵院起诉，请求判令：1.被告向原告支付租金17420元及违约金9591.4元（从违约之日起暂计至2013年2月27日，之后的计算至清偿之日止）；2.被告向原告支付土地使用税6224.4元；3.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告增加诉讼请求如下：1.判令原、被告签订的《租赁合同》于2013年3月27日解除；2.判令被告向原告支付租金及违约金至租赁合同解除之日止。
原告对其起诉的事实提供的证据有：
1.原告的《居民身份证》复印件1份；2.被告的《企业基本登记信息》复印件1份；3.《租赁合同》1份；4.《银行交易明细》1份；5.《税收转账专用完税证》12份；6.《通知》、《快递单》及《快递跟踪详情》各1份；7.维修工程款的《收据》1份、维修材料款的《收据》4份、《维修水道工程款及材料送货单》1份；8.《房屋所有权证》1份；9.江门市蓬江区杜阮供销合作社出具的《物业证明》及江门市蓬江区杜阮供销综合公司与原告签订的《转让协议书》各1份；10.被告2012年缴纳的2011年的房产税及土地使用税《收据》1份；11.《税收转账专用完税证》10份；12.《土地税计算明细表》1份；13.2013年2月6日被告出具的《解除租赁合同通知书》1份。
被告辩称：第一，关于租赁物，原告没有提供符合法律规定及能实现合同目的的租赁物给我司使用。我司与原告于2011年7月22日签订租赁合同，经过装修后我司于2011年8月份进场经营。同年9月份下了一场大雨，就发现房屋有漏水现象。只要下雨，就会漏水，并造成漏电或烧坏电脑等现象。后来化粪池也出现爆裂的现象，原告也没有维修过。该房产存在严重的安全隐患，严重危害人身安全及财产安全，是不适合出租的，也无法实现合同的目的。因此原告提供有瑕疵的租赁物，使得我们无法实现租赁合同的目的，原告属于先期违约，应该由原告承担相应的先期违约责任；第二，关于租赁合同，原告的租赁物没有房产证，不具备出租的资质，不符合法律规定，该租赁合同无效；第三，关于租金缴纳的情况，合同里是有约定租金上浮，但由于原告没有对房屋进行维修，对于上浮的租金，我方是用自己的维修费来抵扣上浮租金；第四，关于违约金，由于租赁合同无效，原告无权要求我方支付违约金；第五，关于土地使用税，我方希望原告提出具体的计算方法，其提供的证据不是我们合同里租赁物应承担的土地使用税所缴纳的土地使用税单据；第六，关于租赁合同的解除时间，我司于2012年12月21日向原告发了律师函，要求协商解决房屋漏水问题。2013年1月份我司将租赁物的钥匙通过邮寄的方式邮寄给原告，但原告没有签收。2012年2月6日我司向原告发了解除租赁合同通知书，从以上可以看出，双方签订的租赁合同应从2013年1月份起解除。
被告提交了以下证据：
1.《定金收据》1份；2.《照片》18份；3.《律师函》及《邮寄单》复印件各1份；4.《邮寄单》复印件2份；5.维修费《收据》1份。
经审理查明：原告黄英科（出租方，甲方）与被告大立摩托车（承租方，乙方）于2011年7月22日签订《租赁合同》，约定甲方将自有的位于江门市蓬江区杜阮镇原杜阮镇供销酒家其中面积约为190平方米的房屋租给乙方生产经营使用；租赁时间为四年（从2011年8月1日起至2015年7月30日止）；第一年的租金，每月为5200元，从第二年起，租金按5%上浮，须在每月30日前通过银行转账的方式支付下月应付的租金，超过10日未支付该期应交的租金，由第11日起，乙方应按总额每日百分之一支付违约金给甲方，逾期30日仍不交该期租金，按乙方违约责任处理，甲方有权解除合同，并向乙方追偿经济损失；乙方在本合同签订即日，一次性向甲方缴交定金人民币10400元整（两个月的租金额），当租赁到期时，结清一切账务及费用解除合同后，才退回定金；乙方按租用面积及地税局每年收费标准，缴纳土地、房屋使用税，不得扣减租金；在租赁期内，乙方须定期对该商铺及其附属设施进行维护、维修、管理，其费用由乙方负责（屋面漏水除外）等。合同签订后，双方按约履行。原告将租赁房屋交付给了被告，被告支付了10400元定金给原告，并对租赁房屋进行装修后进场经营。
2012年12月21日，被告委托广东华南律师事务所致函原告，要求原告在收到此律师函5日内与被告联系并协商解决租赁房屋出现的门面漏水和墙身渗水的问题，否则通过法律途径解决。原告当天签收了该律师函，但并未予以回复。2013年1月31日，被告将房屋的钥匙邮寄给原告，但原告拒绝签收而退件。2013年2月6日，被告向原告邮寄《解除租赁合同通知书》，内容为：由于贵方对我方于2012年12月21日委托广东华南律师事务所发出的解决与租赁合同有关问题的律师函不予回复，又不肯解决有关问题。无奈，我方只有向贵方提出解除租赁合同，我方已正式搬离贵方的租赁物，贵方随时可以收回租赁物。原告确认已经收到上述通知书。
被告自2012年8月起以房屋漏水为由未按约支付上浮部分的租金，但仍按第一年的租金额5200元支付租金至2012年11月。从2012年12月起被告未再按约支付租金给原告。被告支付了2011年8月1日至同年12月31日期间的房产税及土地使用税2457元，但尚未支付2012年之后的房产税和土地使用税。嗣后，原告因催讨租金及相关费用未果，遂诉至本院。
另查，发证日期为1989年7月1日的粤房字第18197**号《房屋所有权证》显示，位于新会县杜阮镇中心街19号的房屋属于新会县杜阮供销社（杜阮茶楼）所有。2009年3月18日，江门市蓬江区杜阮供销综合公司（甲方）与原告黄英科（乙方）签订《物业转让协议书》，约定：甲方将位于杜阮镇墟镇东路路段的商品住宅用地及地上建筑物转让给乙方，所转让物业的名称和面积分别以国有土地使用证和房屋所有权证登记为准。2010年6月21日，江门市蓬江区供销合作社出具《证明》一份，载明：兹位于江门市蓬江区杜阮镇叱石路口（原杜阮酒家、杜阮国药）房屋产权原属于杜阮供销合作社所有，现已转让给黄英科。
原告庭审中承认确实存在被告所说的租赁房屋漏水问题，但其已对该房屋进行了维修，维修的项目主要是清理下水道的淤泥及更换管道。
本院认为：原、被告是租赁关系，原告出租的房屋是通过转让合法取得所有权的，虽然未办理产权过户手续，但不影响原告行使房屋的出租权利。经审查，原、被告订立的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。双方应严格履行各自的义务。被告提出原告的房屋不具备出租资质导致租赁合同无效的抗辩，理据不充分，本院不予采纳。本案争议的焦点是：被告是否有权提前解除《租赁合同》的问题。
根据《租赁合同》第七条第3项：“在租赁期内，乙方（即被告）须定期对该商铺及其附属设施进行维护、维修、保养、管理，其费用由乙方负责。（屋面漏水除外）”的规定，出租房屋的屋面漏水维修责任由原告承担。被告举证证明屋面漏水并通知原告未获维修处理，继而书面通知原告解除合同，其行为符合法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，被告是有权解除合同的，被告在2013年2月6日向原告发送《解除租赁合同通知书》并已实际搬离租赁房屋，原告亦承认收到该通知书，故认定租赁合同从2013年2月6日起解除。
关于租赁合同解除后的处理问题。由于导致合同解除的主要原因在原告，故原告应返还已收取被告的10400元定金。而被告应支付2012年8月至11月上浮部分的租金1040元以及2012年12月至2013年2月6日的租金12012元（5460元×2个月＋5460元／月÷30天×6天），合计13052元。另外，被告应参照上一年度的缴纳标准支付2012年的土地使用税6224.4元。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条和第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告黄英科与被告江门市蓬江区大立摩托车销售有限公司签订的《租赁合同》于2013年2月6日解除；
二、原告黄英科应于本判决生效之日起十日内返还被告江门市蓬江区大立摩托车销售有限公司定金10400元；
三、被告江门市蓬江区大立摩托车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄英科租金13052元；
四、被告江门市蓬江区大立摩托车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄英科土地使用税6224.4元；
五、驳回原告黄英科的其他诉讼请求。
上述比对，被告江门市蓬江区大立摩托车销售有限公司实际应支付人民币8876.4元给原告黄英科。
如被告不按本判决指定期限向原告支付上述款项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费336元，由被告江门市蓬江区大立摩托车销售有限公司负担236元，由原告黄英科负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 梁伟宁
代理审判员 曾 勇
人民陪审员 黄惠琴
二〇一三年八月二十八日
书 记 员 毛阿丹