江苏省无锡市崇安区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）崇行初字第42号
原告暨诉讼代表人王恒康。
原告暨诉讼代表人杨中立。
原告暨诉讼代表人侯夏风。
原告宓磊。
原告凌再男。
原告郦洪福。
原告倪菊秀。
被告无锡市崇安区住房保障和房产管理局。
法定代表人范洪强。
委托代理人余谷峰，无锡市崇安区住房保障和房产管理局党委书记。
委托代理人陆强，无锡市崇安区住房保障和房产管理局工作人员。
第三人无锡市明珠商贸广场业主委员会。
负责人武立伟。
委托代理人沈红英，无锡市明珠商贸广场业主委员会副主任。
第三�无锡市崇安区崇安寺街道办事处。
法定代表人廉伟庆。
委托代理人徐子辰，无锡市崇安区崇安寺街道办事处综治办副主任。
原告王恒康、杨中立、侯夏风、宓磊、凌再男、郦洪福、倪菊秀诉被告无锡市崇安区住房保障和房产管理局（以下简称区房管局）行政备案登记一案，本院于2014年5月16日立案受理后，于2014年5月20日向被告区房管局送达了起诉状副本及应诉通知书。因无锡市明珠商贸广场业主委员会（以下简称明珠广场业委会）、无锡市崇安区崇安寺街道办事处（以下简称崇安寺街道办）与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法于2014年5月20日、2014年6月4日分别通知明珠广场业委会、崇安寺街道办作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年6月10日组织原告、被告及第三人进行了证据交换，并于2014年6月17�、2014年11月6日公开开庭审理了本案。原告王恒康等的诉讼代表人王恒康、杨中立、侯夏风，被告区房管局的委托代理人余谷峰、陆强，第三人明珠广场业委会的负责人武立伟、委托代理人沈红英，第三人崇安寺街道办的委托代理人徐子辰到庭参加诉讼。2014年8月11日经江苏省高级人民法院批准，本案延长审理期限三个月。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
被告区房管局于2014年3月10日作出业会备（2014）第1号备案登记，备案回执上载明：位于中山路县前西街的明珠商贸广场业主委员会（第三届）已于2014年2月28日成立，资料已报我局备案（有效期五年）。
被告区房管局于2014年5月30日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：
1、换届选举资料文件，包括：
（1）崇安区物业管理区域内业主大会业主委员会备案表；
（2）2012年2月8日关于明广小区业委会任期已满的报告；
（3）2013年4月30日业主委员会换届选举公告；
（4）走访、推荐、座谈会讨论确认第三届业主代表候选人材料；
（5）2013年12月19日告示；
（6）2014年1月6日小区各门楼49名业主代表名单告示；
（7）2013年12月26日明珠商贸广场小区业主推选第三届业主代表意见汇总；
（8）2013年6月6日第二届业主委员会推荐下届业主委员会候选人名单；
（9）五名以上业主代表联名推荐下届业主委员会候选委员名单及座谈会签到记录；
（10）2014年1月21日新一届业主委员会候选委员名单告示；
（11）2014年2月12日召开业主代表大会通知；
（12）第三届明珠商贸广场小区业主委员会换届选举大会业主代表签到簿及授权委托书；
（13）明珠商贸广场小区第三届业主代表大会主持发言稿；
（14）第二届业主委员会工作总结汇报；
（15）明珠商贸广场小区第二届业主委员会财务报告；
（16）2014年2月28日第三届业主代表大会讨论通过的明珠商贸广场小区业主委员会章程修改草案；
（17）2014年2月28日第三届业主代表大会讨论通过的明珠商贸广场小区业主代表大会议事规则；
（18）2014年2月28日第三届业主代表大会讨论通过的无锡市明珠商贸广场小区业主公约；
（19）无锡市明珠商贸广场小区第三届业主代表大会关于业主委员会自治管理表决结果；
（20）崇安区明珠商贸广场小区第三届业主委员会选举办法；
（21）明珠商贸广场小区第三届业主委员会委员候选人简介及房屋产权证、结婚证；
（22）2014年2月28日明珠商贸广场小区第三届委员会选举大会选举结果；
（23）2014年3月1日明珠商贸广场小区第三届业主代表大会选举产生业主委员会主任、副主任、委员告示；
（24）2014年3月1日明珠商贸广场小区第三届业主代表大会决议告示；
（25）换届选举照片16张。
证明相关材料符合《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定。
2、2014年3月10日无锡市物业管理区域内业主委员会备案存根，证明被告依据明珠广场业委会提出的备案申请，经审查后予以备案。
3、2005年3月23日明珠商贸广场小区业主代表大会议事规则，证明明珠商贸广场小区第三届业主委员会的选举程序符合议事规则的规定。
4、2009年2月5日无锡市物业管理区域内业主委员会备案回执及备案登记表，证明被告曾依据明珠商贸广场小区第二届业主�员会提出的备案申请，审查后予以备案。
5、明珠商贸广场小区第三届业主代表推选表汇总材料，包括：2013年12月19日告示；8号楼、9号楼、19号楼、25号楼、28号楼业主代表推选表及业主代表推荐表汇总，证明明珠商贸广场小区以一户一表的形式由各单元全体业主推选本单元业主代表，推选业主代表程序合法。
法律法规依据：《江苏省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》。
原告王恒康、杨中立、侯夏风、宓磊、凌再男、郦洪福、倪菊秀诉称，其七人均系明珠商贸广场小区内相关物业的业主。2013年4月30日，在没有预先宣传和告知的情况下，所谓的业主委员会换届改选筹备小组（以下简称筹备组）在明珠商贸广场小区张贴了一份筹备组人员组成名单，其中小区业主占比仅为33％，而来自崇安寺街道办以及社区的人员占比却达到了66％。筹备组实际由崇安寺街道办主导，且人为设置业主代表条件，剥夺部分业主参加业主大会的权利，崇安寺街道办涉嫌主导和操纵明珠商贸广场小区的换届选举工作，一手操纵业主代表和新一届业主委员会的产生，违反了《江苏省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的规定。区房管局本应对明珠商贸广场小区业主委员会的换届选举整个过程进行监督管理，但在原告致信反映违法违规问题后，非但未予答复，反而于2014年3月10日签发备案批准文件，侵犯了业主的权益。2013年6月14日明珠商贸广场小区已违法召开了第三届业主代表大会，选举产生了第三届业主委员会委员，区房管局在未经合法程序撤销2013年6月14日成立的第三届业主委员会的前提下，又给予2014年2月28日成立的业主委员会备案。而2014年2月28日成立的业主委员会人员名单与2013年6月14日成立的业主委员会人员名单完全一致，印证了2013年6月14日的选举结果违法。区房管局用非法程序采集的选举文件并篡改日期给予非法产生的业主委员会备案，是错误的行政行为。综上，明珠商贸广场小区第三届业主委员会换届选举程序违法，请求撤销区房管局作出的业会备（2014）第1号备案登记，诉讼费由区房管局承担。
原告王恒康、杨中立、侯夏风、宓磊、凌再男、郦洪福、倪菊秀向本院提供了下列证据：
1、2013年4月30日业主委员会换届选举公告，根据该公告所载，崇安寺街道办和原业主委员会都有成员在筹备组中，证明筹备组非法，组成人员不符合法律规定。
2、公告（3）、2013年5月29日公告（4），证明业主代表推荐违法，49名业主代表产生违法。根据规定，业主代表应由业主小组推选产生，推选49名代表应有49个业主小组，每个业主只能推荐一名业主代表作为代理人。
3、2013年6月15日公告（8），证明2013年6月14日召开业主代表大会选举产生第三届业主委员会，第三届业主委员会在2013年6月14日就成立了，与被告所说的成立于2014年2月28日矛盾。区房管局、崇安寺街道办和社区都派员参加了大会。
4、2013年6月17日公告，证明第三届业主委员会在2013年6月14日就已成立。
5、2013年12月19日告示、明珠商贸广场小区业主代表推选表、告示栏图片，证明2014年2月28日成立的业主委员会无法律依据。
6、2013年6月25日、2013年8月26日提交给区房管局的信函各一封，证明2013年6月14日业主大会和业主委员会成立是事实存在的。
7、房屋所有权证七份，证明王恒康、杨中立、侯夏风、宓磊、凌再男、郦洪福、倪菊秀分别系县前西街19号2203室、县前西街25号706室、县前西�19号405室、县前西街25号905室、县前西街19号1102室、县前西街19号1603室、明珠商贸广场116号房屋业主，具有原告主体资格。倪菊秀所有的明珠商贸广场116号亦属于明珠商贸广场小区物业管理区域范围内。
8、2013年11月25日通知、2013年12月19日收据，证明下沉广场属于明珠商贸广场小区物业管理区域范围，倪菊秀具备业主身份。
被告区房管局辩称，根据《江苏省物业管理条例》的规定，区房管局作为崇安区物业管理行政主管部门，有权对辖区业主委员会进行备案。2014年3月3日，明珠广场业委会提交材料，申请备案，经审查，区房管局认为备案材料齐全，业主委员会成立程序合法，遂予备案。倪菊秀系明珠商贸广场116号业主，该物业不在明珠商贸广场小区物业管理区域范围内。此次换届选举的业主共计371户。综上，区房管局作出的行政备案行为，事实�楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，请求法院维持该具体行政行为。
第三人明珠广场业委会述称，明珠商贸广场小区第二届业主委员会于2012年1月15日任期届满。2013年5月，由崇安寺街道办工作人员、原业主委员会副主任、委员、业主代表等九名同志组成的筹备组开始组织换届选举工作。筹备组以一户一票的形式征求了大成巷8号6楼以上、大成巷28号3楼以上、县前西街9号3楼以上、县前西街19号3楼以上、县前西街25号3楼以上共计371户业主的意见，推选产生49名业主代表。在上一届业主委员会提名和五名以上业主代表联合提名的基础上，筹备组确定8名业主代表为新一届业主委员会委员候选人。2014年2月28日业主代表大会选举产生了新一届业主委员会委员。整个换届选举过程符合《江苏省物业管理条例》、上一届业主委员会议事规则、业主公约等规定，充�发扬了民主。一楼商铺因产权单列，不归业主委员会管理，业主委员会也不收取管理费用，故未参加选举。倪菊秀所有的明珠商贸广场116号位于下沉广场，不属于明珠商贸广场小区物业管理区域范围。综上，请求驳回原告的诉讼请求，维持被告作出的行政备案登记行为。
第三人明珠广场业委会向本院提供了下列证据：
1、2012年2月8日关于明广小区业委会任期已满的报告，证明其曾向区房管局要求组织换届选举工作。
2、2013年1月25日关于审计报告告全体业主书，证明审计结果内容已向小区业主告知。
3、2005年3月23日明珠商贸广场小区业主代表大会议事规则，证明第三届业主委员会换届选举的依据。
4、2013年12月26日明珠商贸广场小区业主推选第三届业主代表意见汇总，证明业主一户一票推选意见的汇总情况。
5、明珠商贸广场小区业主代表推选表，证明王恒康等原告的推选意见。
6、2014年2月28日明珠商贸广场小区第三届业主委员会选举大会选举结果，证明各候选委员的得票情况。
7、住户手册，证明明珠商贸广场小区居民总户数是373户。
第三人崇安寺街道办述称，明珠商贸广场小区第三届业主委员会换届选举程序合法，依据正确，事实清楚，请求驳回原告的诉讼请求，维持被告作出的行政备案登记行为。
第三人崇安寺街道办未向本院提供证据。
本院依法调取了以下证据：
1、无锡市计划委员会锡计资（1999）第230号《关于明珠广场项目可行性研究报告的批复》。
2、无锡市规划局锡规建许（99）第246号建设工程规划许可证。
3、无锡市地名委员会锡地委（2002）2号《关于命名“明珠商贸广场”的通知》。
在庭审质证中，原告王恒康等对被告区房管局所举证据提出如下质证意见：对证据1中2013年4月30日业主委员会换届选举公告有异议，认为9名筹备组成员组成不符合法律法规要求；对业主代表候选人推荐书有异议，认为沈红英、胡祥龙、方蓓栩作为筹备组成员，推选了十几名业主代表，涉嫌操纵业主代表选举，武立伟作为业主委员会主任也分两次推选了四个人，并且，9号501室业主是武裘，是武立伟的孙子，但在推荐书中显示9号501室业主是裘好，不知裘好是谁；对2014年2月28日明珠商贸广场小区第三届委员会选举大会选举结果有异议，认为系业主代表的投票数，没有业主的投票，结果无效；对证据1中的其他证据无异议，同时认为缺乏当选业主委员会委员的身份资料和房产证，沈红英房产证不完整，且第二届业主委员会于2012年1月16日已到期，在到期前三个月就应该进行换届选举，但业主委员会直到2012年2月28日才提交申请换届，不符合《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条的规定；对证据2真实性无异议，但是认为备案不符合规定；对证据3有异议，认为该议事规则日期是2005年3月23日，未经第一届、第二届业主大会讨论通过，且其中引用的文件是2003年的《业主大会规程》；对证据4真实性无异议，但已经过期，备案回执上明确任期是三年；对证据5有异议，认为推选表不符合法律规定，每一名业主只能推荐一名代表，但19号楼推荐了19名代表，25号楼推荐了14名代表，且推选表上业主签字有弄虚作假嫌疑，有的不是本人签字，有的代签没有委托书。第三人明珠广场业委会、崇安寺街道办对被告区房管局所举证据均无异议。被告区房管局对原告王恒康等所举证据本身无异议，但对其证明的内容有异议，认为其中部分证据区房管局在进行备案登记时并未采纳，2013年6月14日选举产生的业主委员会区房管局未予备案登记，明珠广场业委会仅是配合自来水公司修理管道，代为收费。第三人明珠广场业委会、崇安寺街道办对原告王恒康等所举证据本身均无异议，但认为通知和收据不能证明下沉广场属于明珠商贸广场小区物业管理区域范围，明珠广场业委会仅是协助自来水公司代办收费。原告王恒康等对第三人明珠广场业委会所举证据的真实性均无异议，但对合法性和证明内容有异议，认为证据1证明第二届业主委员会任期已满，应由社区组织换届选举工作；证据2与本案无关；证据3引用的是2003年的文件，不符合法律规定；证据7中明确小区范围包括下沉广场；对明珠广场业委会所举其他与区房管局所举相同的证据，质证意见与对区房管局所举证据的质证意见相同。被告区房管局、第�人崇安寺街道办对第三人明珠广场业委会所举证据均无异议。原告王恒康等、被告区房管局、第三人明珠广场业委会、崇安寺街道办对本院依法调取的证据均无异议。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：被告区房管局所举证据，原告王恒康等所举证据1、5、7、8，第三人明珠广场业委会所举证据1、3、4、5、6，7及本院依法调取的证据具有关联性、合法性和真实性，能够证明明珠商贸广场小区建造情况及明珠广场业委会向区房管局申请备案登记，区房管局经审查后予以备案等案件事实，对其证明效力本院予以确认。原告王恒康等所举证据2、3、4、6与第三人明珠广场业委会所举证据2与本案无关联性，本院不予采纳。
根据上述有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：
1999年8月17日经无锡市计划委员会锡计资（1999）第230号《关于明珠广场项目可行性研究报告的批复》，批准无锡市明广房地产开发有限责任公司对姚宝巷地块进行改造开发。1999年12月28日无锡市规划局颁发的无锡市建设工程规划许可证（附件一）载明，工程名称明珠广场，幢数A（18层）、B（18层）、C（24层）、D（24层）、E（2层）。2002年4月22日，无锡市地名委员会锡地委（2002）2号《关于命名“明珠商贸广场”的通知》，将无锡市明广房地产开发有限责任公司建造在姚宝巷地块的商住两用建筑命名为“明珠商贸广场”（非住宅名）。其范围：东临中山路，南至大成巷，西至西河苑，北靠县前西街。
原告王恒康、杨中立、侯夏风、宓磊、凌再男、郦洪福分别系县前西街19号2203室、县前西街25号706室、县前西街19号405室、县前西街25号905室、县前西街19号1102室、县前西街19号1603室房屋业主，倪菊秀系明珠商贸广场116号�屋业主，均在上述规划建设范围内。
2013年4月30日明珠商贸广场小区第二届业主委员会与无锡市崇安区崇安寺街道办事处连元街社区居民委员会（以下简称连元街社居委）联合发布的业主委员会换届选举公告，明确成立筹备组，组织开展换届选举工作。2013年12月19日，明珠商贸广场小区业主委员会换届工作小组（以下简称换届工作小组）、连元街社居委联合发布告示，该告示中载明：“这次业委会换届选举……采用召开业主代表大会的形式。经换届工作小组决定，本届业主代表名额为49名（含上届业委会委员7名），按比例分摊到各单元。经换届工作小组召开座谈会，多方听取意见，酝酿协商，确定了49名业主代表的候选人名单。……经换届工作小组研究决定自2013年12月19日起至25日，对我小区的业主代表，分各单元以一户一票形式进行征求广大业主意见。……业主收到推选表后在规定期限内不反馈意见的，视为同意推选本单元业主代表候选人，经努力仍联系不到的业主，以本公告形式告知，请未收到推选表的业主在12月25日前与换届工作小组联系，逾期不联系的视作弃权”。2013年12月19日至25日间，换届工作小组向大成巷8号6楼以上、大成巷28号3楼以上、县前西街9号3楼以上、县前西街19号3楼以上、县前西街25号3楼以上共计371户业主征求了意见。2014年1月6日，换届工作小组、连元街社居委对推选产生的49名业主代表情况和得票率进行了公示。2014年1月21日，换届工作小组、连元街社居委对通过上一届业主委员会推荐、五名以上业主代表联合提名并经换届工作小组审核后确定的八名新一届业主委员会候选人名单进行了公示。2014年2月12日换届工作小组、连元街社居委发布通知，告知49名业主代表将于2014年2月28日晚7时在明珠商�广场小区业委会老年活动室召开业主代表大会。2014年2月28日明珠商贸广场小区第三届业主代表大会召开，选举产生了第三届业主委员会委员，并讨论通过了《明珠商贸广场小区业主代表大会议事规则》和《无锡市明珠商贸广场小区业主公约》。2014年3月1日，换届工作小组、连元街社居委发布告示，公布了2014年2月28日业主代表大会会议内容及决议。同日，明珠商贸广场小区业主委员会召开第一次委员会议，推选武立伟为业主委员会主任，沈红英、邹金瑞为业主委员会副主任。
2014年3月3日，明珠广场业委会向区房管局申请备案，并提交了《崇安区物业管理区域内业主大会业主委员会备案表》、业主委员会名单、业主代表大会议事规则、业主公约、业主代表大会签到及主持发言稿等材料。连元街社居委、崇安寺街道办分别在《崇安区物业管理区域内业主大会�主委员会备案表》上社区居民委员会意见和街道办事处备案意见栏内盖章。2014年3月10日，区房管局对上述申请材料进行审查后作出业会备（2014）第1号备案登记，对明珠广场业委会予以备案。王恒康、杨中立、侯夏风、宓磊、凌再男、郦洪福、倪菊秀、吴宝琴不服，向本院提起行政诉讼，要求撤销该备案登记。2014年6月13日，吴宝琴以其不是县前西街9号2402室房屋业主为由向本院申请撤回起诉，本院审查后裁定准许其撤回起诉。
庭审中，区房管局向本院陈述称明珠商贸广场小区物业管理区域范围包括县前西街9号、19号、25号、大成巷8号、28号，倪菊秀所有的明珠商贸广场116号不在明珠商贸广场小区物业管理区域范围内。2014年8月25日，本院向区房管局发出限期举证通知书，要求其于接到通知书之日起五日内向本院明确明珠商贸广场小区物业管理区域范围并提�相应证据。2014年8月28日，区房管局向本院提交回复意见书，称“无锡市明珠商贸广场属于已投入使用但尚未划分物业管理区域，故我局认为该物业属于未划分物业管理区域”。
本院认为，根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》的相关规定，被告区房管局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具有对依法成立的业主委员会进行审核备案的法定职权。
《物业管理条例》第九条第一款规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。根据前述规定，确定物业管理区域是成立业主大会、选举产生业主委员会的前提条件。《物业管理条例》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。《江苏省物业管理条例》第四条第一款规定，县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第八条规定，新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。已投入使用�尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。第九条规定，县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。据此，区房管局具有确定物业管理区域、建立物业管理区域档案的职权。本案中，各方当事人对明珠商贸广场小区物业管理区域范围存有争议，而物业管理区域范围的确定直接关系到业主范围的确定及后续选举程序的效力是否合法。明珠商贸广场作为一个整体建造项目，区房管局在物业管理区域范围不明确且未对底层商铺不在范围内作出合理解释的情况下，即对明珠广场业委会予以备案，属�实不清，主要证据不足，应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：
撤销被告无锡市崇安区住房保障和房产管理局于2014年3月10日作出的对无锡市明珠商贸广场业主委员会核发业会备（2014）第1号备案登记的行为。
诉讼费人民币50元，由被告无锡市崇安区住房保障和房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，预交上诉案件受理费人民币50元，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 徐 滢
代理审判员 袁家琳
人民陪审员 胡敏奇
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 刘 聪
本案援引法律条款
《�华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1、主要证据不足的；
2、适用法律、法规错误的；
3、违反法定程序的；
4、超越职权的；
5、滥用职权的。
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。