莱芜市莱城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱城民初字第1652号
原告：王敦富。
委托代理人：解家俊，莱芜高新振成法律服务所法律工作者。
被告：张京松。
委托代理人：刘亮，山东恒志远律师事务所律师。
被告：马世军。
被告：张霞。
原告王敦富与被告张京松、马世军、张霞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人解家俊与被告张京松委托代理人刘亮到庭参加诉讼，被告马世军、张霞经本院公告传唤未到庭参加诉讼，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告王敦富诉称：2013年8月1日，原告经人介绍购买了被告马世军、张霞共同共有的位于莱芜市莱城区鹏泉东大街75号5号楼东单元401室房屋一套，价格70万元。合同签订后，原告将房款打入马世军账号，并在莱芜高新振成法律服务所予以见证，同时被告将房产证交于原告。2013年10月21日原被告办理了房产交接。因购买该房产时，该房产的按揭贷款没有偿还完毕，原告和两被告约定了合同签订后一个月内被告马世军、张霞将贷款还清，解除抵押后办理过户手续。但后来原告才得知被告并未按约定偿还贷款，且在房产交接后不知去向。2014年5月青岛铁路运输法院要强制执行该房产，原告无奈将剩余的贷款及有关的费用先行垫付。
2015年1月19日原告起诉要求被告马世军、张霞与原告办理过户手续，但该房产已另案查封。原告已实际购买了涉案房产且支付了所有款项，并且涉案房产目前由原告实际占有并居住，未办理过户手续的过错不在原告方，因此为维护原告的合法权益，诉请法院依法判令：确认位于莱芜市莱城区鹏泉东大街75号5号楼东单元401室房产归原告所有，并解除对该房产的查封；本案诉讼费由被告承担。
被告张京松辩称：原告在购买该房产时，明知涉案房屋处于抵押状态，被告马世军、张霞未经抵押权人同意把房产出售给原告，买卖行为是无效的。后来虽然原告替被告马世军、张霞偿还完剩余贷款以解除抵押，但此时被告张京松已通过法院将涉案房屋查封，房屋产权不能发生转移，因此原告的诉求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告马世军、张霞未作答辩。
经审理查明：2013年8月1日，原告王敦富与被告马世军、张霞在莱芜高新振成法律服务所工作人员解家俊、张娜的见证下，签订了房屋买卖合同书。该合同约定，甲方（马世军、张霞）自愿将位于莱城区鹏泉东大街75号5号楼东2单元401室（房产证号为莱房权证莱城区字第××号）以70万元的价格转让给乙方；房款于2013年8月1日一次性付清，甲方于2013年8月31日之前将该房屋交付给乙方；乙方将房款付给甲方后，乙方对该房产有所有权；甲方必须在8月31日前将农行莱芜分行的房贷121062.14元偿还完毕。该合同还约定了其他内容。莱芜高新振成法律服务所出具了振成见证字第2013第023号见证书。同日，原告王敦富通过赵法扬的账号取款70万元，并将该款交给被告马世军、张霞。被告马世军、张霞为原告王敦富出具收到条一张。2013年8月21日，被告马世军、张霞将房屋钥匙、房产证等交付给原告王敦富。
原告王敦富与被告马世军、张霞签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚有中国农业银行莱芜分行的按揭贷款未偿还完毕，被告马世军、张霞也未按合同约定偿还贷款。2014年5月13日，青岛铁路运输法院作出执行案件情况说明一份，证实原告王敦富与中国农业银行莱芜分行达成协议，王敦富代为偿还贷款本金及利息、申请执行费、公告费，银行为王敦富出具相关证明材料并解除抵押和查封。2014年5月15日，农行莱芜分行个贷中心出具证明一份，证实王敦富将贷款本金及利息和执行费、公证费123000元交纳后，该行同意出具解除放房产抵押所需要的相关证明。同日，原告王敦富代被告马世军偿还该笔款项。
另查明，被告张京松与被告马世军、张霞买卖合同纠纷一案，本院在审理过程中，于2013年11月19日作出（2013）莱城商初字第821号民事裁定书，查封了涉案房屋。后该案进入执行阶段，2015年9月29日，经本院技术室委托，山东广泰土地房产评估测绘有限公司对涉案房屋作出估价，价值为71.76万元。后原告王敦富提起执行异议，本院于2015年6月1日作出（2015）莱城执异字第30号执行裁定书，依法驳回了原告的异议。
以上事实，由振成见证字第2013第023号见证书、房产证、证明一份、执行案件情况说明一份、评估报告一份、（2013）莱城商初字第821号民事判决书、（2015）莱城执异字第30号执行裁定书及庭审笔录中原被告陈述在案佐证。
本院认为：原告王敦富与被告马世军、张霞签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，虽然原告在买涉案房屋时明知该涉案房屋尚在抵押状态中，但事后原告王敦富代被告马世军清偿了债务，债权人亦同意解除抵押权，本院对该房屋买卖协议的效力予以认可。原告王敦富与被告马世军、张霞签订买卖协议后，原告已全额支付了房款并已实际占有，虽然未能办理过户手续，但原因不在原告方，且原被告之间的买卖行为发生在本院对涉案房屋查封之前，因此依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告要求解除对涉案房产查封的诉讼请求，本院予以支持。因该房产至今仍登记在被告马世军名下，而不动产产权变更以登记为公示要件，因此原告王敦富要求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除位于莱芜市莱城区鹏泉东大街75号5号楼东单元401室房产的查封。
二、驳回原告王敦富的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告马世军、张霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审 判 长 王珊珊
审 判 员 王 莹
人民陪审员 刘莹青
二〇一六年三月十四日
书 记 员 周亚男
相关法律法规附后
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。