吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第61号
上诉人（原审被告）程金柱，男，1972年11月6日生，汉族，长白山保护开发区供热供水公司工人，现住池北区。
被上诉人（原审原告）霍德君，男，1980年3月10日生，汉族，无职业，现住池北区。
上诉人程金柱与被上诉人霍德君返还原物纠纷一案，前由安图县人民法院于2012年12月1日作出（2012）安白民初字第281号民事判决。宣判后，程金柱不服上诉至本院，本院于2013年6月27日作出（2013）延中民四终字第188号民事裁定，以原审适用法律错误为由，撤销安图县人民法院（2012）安白民初字第281号民事判决，发回安图县人民法院重审。安图县人民法院于2013年10月30日作出（2013）安白民初字第465号民事判决。宣判后，程金柱不服上诉至本院。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
霍德君一审诉称，2011年4月28日，原告在延边中源拍卖行购买了长白山保护开发区农村信用合作社拍卖的池北区白山大街山珍一条街5号楼3-4-38-31号房屋，并于2011年11月14日办理了过户手续。但现在被告住在此房不腾出，为此，诉至法院，要求被告为原告腾出此房屋。
程金柱一审辩称，我对原告通过拍卖所得房屋的合法性提出异议，1.剥夺了我的优先购买权；2.房屋拍卖价值与当时的市场价值不符，拍卖价格偏低，这里存在舞弊现象；3.涉案房屋是我2006年从农民工宋宜君手中买来，当时办理的是预售房屋合同，在办理过户手续期间，发现涉案房屋被开发商李遵乡将产权变更为其妻子曾宪秋名下。我不是恶意侵占，是善意取得，因为我和原告无利害关系，原告在接受拍卖期间，应该了解涉案房屋的现状和房屋布局情况以及是否存在着争议。
一审审理查明：2005年，安图长白山旅游经济开发区房地产综合开发有限公司第二分公司，在池北区白山大街二道镇山珍一条街商业小区开发建设居民楼。其中5号楼3单元4层西户（丘地幢户38、房号31、面积66.69平方米），由在该公司工作的李遵乡于2006年4月20日将产权登记在曾宪秋（李遵乡妻子）的名下，并于同年5月8日以此房屋在二道农村信用社抵押贷款。为收回逾期贷款，二道农村信用社通过诉讼、进入执行程序。2011年4月28日，该房屋通过延边中源拍卖有限公司拍卖过程中，被原告霍德君买下。2011年7月16日安图县人民法院作出（2011）安执字第156号执行裁定书，依据《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》裁定：被执行人曾宪秋位于池北区白山大街山珍一条街5号楼的丘地幢户38、房号31、房屋所有权证号为00024882、面积66.69平方米房屋的所有权及相应的其他权利归买受人霍德君所有。原告霍德君于2011年11月14日过户登记完毕。被告2006年11月8日从宋宜君和王先钢手中购买此房，因到房产部门办理产权证未果，而将宋宜君和王先钢作为被告诉讼到安图县人民法院。安图县人民法院于2009年7月7日作出（2009）安白民初字第51号民事判决：解除程金柱与宋宜君和王先钢签订的购房协议；判决宋宜君和王先钢退还给程金柱购房款42500元。但该判决一直未执行到位。被告至今居住该房屋，为此原告诉讼来院，要求被告程金柱为原告霍德君腾出此房屋。
一审认为：《中华人民共和国物权法》第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可请求返还原物。原告霍德君通过安图县人民法院的执行、拍卖程序，购得位于池北区白山大街山珍一条街5号楼的丘地幢户38、房号31、房屋所有权证号为00024882、面积66.69平方米的房屋，并已登记、过户到原告的名下。该房屋所有权应归于原告所有。原告要求被告程金柱返还原物，腾出该房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩解中提到拍卖剥夺了被告的优先购买权、房屋拍卖价值与当时的市场价值不符，拍卖价格偏低，存在舞弊现象属于对拍卖异议，不能与本案合并审理。被告提出其对涉案房屋是善意取得，但未提供相关有效证据证明，对此本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十四条、第一百零六条之规定，判决如下：被告程金柱于本判决生效之日起十日内，将位于池北区白山大街山珍一条街5号楼丘地幢户38、房号31、房屋所有权证号为第00035865号、面积66.69平方米，所有权归原告霍德君的房屋腾出。案件受理费100元，由被告程金柱负担。
宣判后，程金柱不服，向本院提出上诉称：1、一审程序违法，本案应在上诉人与被上诉人之间所有权纠纷一案结束后再行审理。被上诉人在本案审理前曾就涉案房屋提起所有权确认之诉，安图县法院经审理作出（2012）安白民初字第281号民事判决，确认涉案房屋为被上诉人所有，上诉人不服提起上诉。2013年6月27日，延边州中院作出（2013）延中民四终字第188号民事裁定，撤销该判决，发回安图县法院重审。自裁定下达后，该案一直未重新审理，在法院没有确认涉案房屋为被上诉人所有的情况下，就审理本案并判令上诉人将房屋返还给被上诉人，实属不当。2、被上诉人不具备本案诉讼主体资格。上诉人已在涉案房屋居住六年之久，如果是侵权，也是发生在被上诉人拍卖涉案房屋之前，应当由当时的房主曾宪秋起诉上诉。3、被上诉人拍卖涉案房屋的行为无效。2006年11月8日，上诉人从宋宜君和王先钢手中购买涉案房屋，随后对房屋进行了装修，一直居住至今。上诉人既然已经先行善意占有了涉案房屋，应当依法享有优先购买权，拍卖时应当通知上诉人。只有上诉人不购买时，被上诉人才有购买权。但被上诉人明知上诉人在涉案房屋内居住仍然购买，显然不存在善意。上诉人在购买涉案房屋后，办理房照时发现该房已办至曾宪秋名下，且李遵乡、曾宪秋夫妇用该房在二道信用社抵押贷款。上诉人多次到信用社表示可以将李遵乡、曾宪秋的贷款还上，将房屋赎回，但信用社却说需要经过李遵乡、曾宪秋夫妇同意。上诉人找不到李遵乡、曾宪秋夫妇，该事就没有得到解决。2011年因李遵乡、曾宪秋未偿还信用社贷款，信用社申请法院拍卖涉案房屋，但信用社与法院并没有将此事通知上诉人。被上诉人却以低于市场价格购买了涉案房屋。这一系列的行为均不符合法律规定，应当是无效的。4、上诉人在购买涉案房屋后，已对房屋进行了装修，如果让上诉人倒出房子，也应当对上诉人装修部分进行赔偿。
被上诉人霍德君二审辩称，涉案房屋是通过法院拍卖取得的，已办理产权过户手续，上诉人没有理由占有涉案房屋，应当予以返还。
本院经审理，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，涉案房屋系被上诉人霍德君通过法院拍卖程序取得，经办理产权手续，房屋所有权已归于被上诉人霍德君。上诉人程金柱虽然主张其已案外人宋宜君、王先钢处购买涉案房屋，只是因为各种原因没有办理产权过户手续，但其与案外人宋宜君、王先钢之间就涉案房屋订立的购房协议已于2009年7月7日，被安图县人民法院（2009）安白民初字第51号民事判决予以解除。上诉人程金柱主张购买取得涉案房屋依据不足，一审据此判令其自涉案房屋腾出并无不当，应予维持。关于上诉人程金柱对拍卖程序提出的问题，应属执行环节中按照法定程序提出的问题，不属于本案纠纷审理的范围，本案不予评判。关于涉案房屋装修问题，若确系发生于被上诉人霍德君取得涉案房屋所有权之前，双方可在腾房过程中协商解决，若协商不成，可单独另案主张。上诉人程金柱与被上诉人霍德君之间并不存在其他案件，本案与安图县人民法院（2012）安白民初字第281号案件属同一案件，不存在上诉人程金柱上诉所主张的需要中止本案审理，等待双方之间其他案件审理的情形。综上，上诉人程金柱上诉主张无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人程金柱负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 旭
审判员 朴美兰
审判员 刘晓娟
二〇一四年三月十二日
书记员 张 千