江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第149号
上诉人（原审原告）何胜光，男，1968年10月30日生，汉族，江西省南丰县人。
委托代理人于德辉，江西抚仁律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）艾志清，男，1968年2月20日生，汉族，江西省东乡县人。
委托代理人徐华文，江西论研律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）江西省金龙山投资发展有限公司。
法定代表人金子昌。
被上诉人（原审被告）江西省金龙山投资发展有限公司金龙山大酒店。
负责人金子昌。
被上诉人（原审被告）金盈伽，女，1983年10月3日生，汉族，浙江省台州市人。
被上诉人（原审被告）金子昌，男，1958年10月20日生，汉族，浙江省台州市人。
上诉人何胜光因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省东乡县人民法院（2013）东民初字第554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭审理了本案，上诉人何胜光委托代理人于德辉，被上诉人艾志清及委托代理人徐华文，被上诉人金盈伽，被上诉人江西省金龙山投资发展有限公司法定代表人、江西省金龙山投资发展有限公司金龙山大酒店（以下简称金龙山大酒店）负责人金子昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月12日，以金龙山大酒店为甲方即出租方，以艾志清、艾晓明为乙方即承租方签订租赁合同，约定甲方将金龙山大酒店下属二楼餐饮部提供给乙方经营，承包期为5年，承包款前三年每年42000元租金，后三年每年46000元，每季度付一次。在经营期间，餐饮部发生发票及定额税、房屋租赁税由乙方负责，卫生费、环保费、防疫站所发生卫生检测费和卫生年检费由乙方自理、消防总体由酒店承担，二楼内部消防配套由乙方负责，整体检测费按面积分摊。合同签订后，甲乙双方均依约履行。2012年9月3日，以艾志清为甲方，以何胜光、王建平为乙方签订转让合同，约定甲方将金龙山大酒店二楼餐饮部经营权转让给乙方，转让价格为270000元，甲方在乙方酒店有30000元的无偿消费权，本合同签订之日起，酒店内一切设施及相关证照归乙方所有（房东原有设施除外），承包期为2012年9月10日至2015年4月9日止，承包期内房租2012年9月10日至2013年4月9日按每年42000元付，2013年4月10日至2015年4月9日按每年46000元付，乙方在经营期间如出现因甲方与原房东产生的各种纠纷造成乙方经营损失，甲方应负全部责任，交接时间为9月10日，乙方补一个月房租给甲方。该合同履行至2013年6月，因金龙山大酒店三楼以上部分（即住房部）装修、过道问题，何胜光与金龙山大酒店协商未果，二楼餐饮部停业。艾志清在承租期间添置了部分设施如电视机、空调、沙发、字画、桌椅、厨房用具，何胜光经营期间请个人对包厢进行部分装修，开具的均是收款收据，也添置了部分设施如电视机、空调、桌椅、厨房用具等，何胜光、艾志清添置的设施及原有设施在审理中三方到现场登记、确认并制作了清单无争议。艾志清在餐饮部消费23635元。江西省金龙山投资发展有限公司是企业法人，法定代表人为金子昌。江西省金龙山投资发展有限公司金龙山大酒店工商机关颁发的是营业执照，负责人为金子昌。金盈伽为金子昌的女儿。
另查明，金龙山大酒店三楼以上部分是客房，一般从正门乘电梯上楼；二楼是餐饮，取名“荆公酒楼”，一般从边门走消防楼梯上楼。艾志清承租期间，艾晓明退出；何胜光经营期间，王建平退出。
何胜光在一审诉称，2012年9月3日，经原、被告艾志清协商，签订了一份“酒店转让合同”。依据此合同的约定，被告艾志清将东乡县龙山路1号房屋金龙山大酒店二楼餐饮部（即“荆公酒楼”）的经营权转让给原告，转让价格为27万元，附带被告艾志清在原告酒店一年内3万元的免费消费权（已在原告酒店签单消费23635元）。转让期限为2012年9月10日至2015年4月9日，期间的房租、水、电、卫生、环保、房产等相关税费参照被告艾志清与金龙山大酒店于2010年1月12日签订酒店租赁承包合同执行，并由原告延续支付。后经被告江西省金龙山投资发展有限公司、金龙山大酒店、金盈伽、金子昌的同意，如期收取了原告方应承担的相关费用后出具了收款凭证。2013年6月7日，被告江西省金龙山投资发展有限公司、金龙山大酒店、金盈伽、金子昌将金龙山大酒店一楼通道和大厅改为施工场地，将进门的道路全部堵死并围住了酒店大门，故意让大楼北面的超市宣传条幅遮挡酒楼北面整个玻璃墙及“荆公酒楼”的招牌，致使原告的“荆公酒楼”在装修施工期间完全失去正常营业环境，只能被迫选择停业。原告与上述被告进行过多次沟通，要求停止施工，消除对酒店经营造成的影响，但被告方几次推托，甚至在2013年7月12日到东乡县孝岗镇镇司法所进行司法调解也依然无果。为此，原告特具文起诉，请求法院判令：1、终止原告与被告艾志清之间的酒店经营权转让合同；2、判决被告承担酒店转让费27万元、餐费23635元、装修费50380元、营业损失24万元，共计584015元；3、诉讼费由被告承担。
艾志清在一审辩称，原告提出的本案诉讼实际上已包含多重法律关系，即租赁合同、转让合同、侵权，不宜合并审理。本案对艾志清而言，只有原告的第一项诉讼请求与其存在关联性，纵观全案事实和证据材料，艾志清认为原告的第一项诉讼请求根本不能成立，原告因酒店装修使其经营受到影响责任人并不是艾志清，请求法院依法处理。
江西省金龙山投资发展有限公司、金龙山大酒店、金盈伽、金子昌在一审辩称，四被告未与原告签订任何协议，金龙山大酒店只与被告艾志清签订了租赁合同，被告艾志清与原告何胜光签订转让合同未经出租方同意，艾志清已经违约，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二楼餐饮部有自己的出入大门，客房部也有自己的出入大门，且大门各自独立进出互不相干，酒店的装修对餐饮部不会有影响，请求法院驳回原告对四被告的诉讼请求。
原审法院认为，金龙山大酒店与艾志清签订的租赁合同实际上是江西省金龙山投资发展有限公司金龙山大酒店与艾志清签订的合同，是双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，属有效合同。双方履行至2012年9月3日，艾志清作为承租人在未经出租人金龙山大酒店同意时擅自与何胜光、王建平签订转让合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定出租人可以解除合同，现在何胜光请求终止与艾志清签订的合同符合法律规定予以支持。何胜光要求被告返还转让费270000元，因何胜光支付270000元给艾志清，名为转让费，实为何胜光购买艾志清添置的设施，何胜光要求艾志清返还转让费270000元，不予支持。何胜光在经营期间添置的设施可以取回。艾志清在何胜光经营期间消费23635元是合同约定的无偿消费范围，何胜光无权要求艾志清给付。装修费50380元，因何胜光未提供合法证据予以证明，不予支持。何胜光要求被告承担损失240000元，也因何胜光未提供证据证明，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、终止何胜光与艾志清于2012年9月3日签订的酒店经营权转让合同；二、驳回何胜光的其他诉讼请求；案件受理费9640.5元，由何胜光负担。
一审宣判后，何胜光不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判被上诉人退回上诉人70%的款项计人民币240810元。主要理由为：1、原审法院未告知合议庭组成人员，开庭审理时没有组成合议庭，艾志清聘请了律师到庭参加诉讼，原审判决却按缺席审理，故原审判决程序违法。2、原审已查明并认定上诉人与被上诉人艾志清签订的转让合同无效，却按有效合同来判决，对待上诉人和艾志清以外的其他被上诉人却按无效合同来判决，结果显然错误。3、按照原审判决的合同无效，上诉人不可能是全部过错，合同无效上诉人承担30%的责任，也应支持上诉人70%的诉讼请求即240810元。
被上诉人艾志清辩称其与何胜光签订的转让合同是有效的，但是何胜光经营餐厅的损失与我没有任何关系，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人江西省金龙山投资发展有限公司、金龙山大酒店、金盈伽、金子昌辩称：1、答辩人与上诉人没有任何协议，没有任何经济纠纷，不存在法律主体关系，更不存在上诉人与被上诉人的关系。2、艾志清与何胜光签订的转让合同没有经答辩人同意属无效合同，上诉人已在请求事项标的（按70%）中认可。3、装修费50380元的70%即35266元是根本不存在的。一是所谓的装修在施工时没有通知答辩人；二是实际有无装修，一审时主审法官到现场已查看，事实没有任何装修；三是装修没有有效的财税凭据和财务账目；四是假如有装修，按转让合同的时间使用期也已超过大半，更何况转让合同对答辩人来说是无效合同，该转让合同以后产生的任何事与答辩人无关。
二审期间，上诉人何胜光提供江西省金龙山投资发展有限公司在东乡县人民法院起诉艾志清、何胜光的起诉状和应诉通知书各一份，证明金龙山大酒店已经向何胜光主张了租金，并非被上诉人辩称的与何胜光没有任何关系。被上诉人艾志清质证认为从诉状中可以得知金龙山大酒店是知晓转租的事实的，否则为何向艾志清与何胜光主张租金。其他被上诉人认可证据的真实性，但是在何胜光一审起诉我们才看到转租合同，知晓了他们之间的转租关系。
二审查明的事实与原审经审理查明的事实一致。
二审对双方当事人争议焦点的分析与认定：
一、关于当事人之间的合同效力问题。本院认为，2010年1月12日，金龙山大酒店与艾志清、艾晓明签订租赁合同，约定由艾志清、艾晓明承租金龙山大酒店二楼餐饮部，该合同系租赁合同，是双方真实意思表示，依法有效。租赁合同履行期间，艾晓明退出。2012年9月3日，艾志清与何胜光、王建平订立转让合同，艾志清将金龙山大酒店二楼餐饮部经营权转让给何胜光、王建平，王建平于2012年11月1日退出经营，故合同的权利义务归属于何胜光。从艾志清与何胜光订立的上述转让合同约定的内容来看，该合同既是转租合同，同时又包括了餐饮经营权、艾志清添置设施的合并转让。本案中，二审庭审时双方当事人陈述，艾志清承租期间的租金由其表妹刘润芳交给金盈伽，何胜光承租之后于2012年10月即由张理科将租金交给金盈伽，2013年4月15日再次交纳租金至2013年7月10日。何胜光承租金龙山大酒店餐饮部后重新进行了部分装修并于同年9月中旬重新开张。合同履行期间，2013年6月由于金龙山大酒店住房部装修、过道问题，何胜光与金龙山大酒店协商未果后，何胜光经营的二楼餐饮部停业。此后，因双方之间的纠纷未能协商解决，何胜光诉至法院，同时，2014年3月江西省金龙山投资发展有限公司起诉艾志清、何胜光，主张租金、税费等。由上述事实可以得知，金龙山大酒店应当知道艾志清已于2012年9月将二楼餐饮部转租给了何胜光经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，可以视为出租人金龙山大酒店已经默认艾志清的转租行为。金子昌、金龙山大酒店等被上诉人在二审辩称艾志清与何胜光之间签订的合同无效，与其没有任何关系，该辩称理由不具有事实和法律依据，不予支持。故何胜光与艾志清签订的转让合同，依法有效，何胜光请求终止其与艾志清之间的合同关系，原判决予以支持，双方当事人并未对此提出异议，本院予以维持。
二、关于何胜光要求被上诉人赔偿损失的问题。本院认为，艾志清与何胜光订立合同后，艾志清已经按照合同约定将金龙山大酒店二楼餐饮部即“荆公酒楼”交付给何胜光经营，何胜光也按照约定向艾志清支付了转让费270000元，给予了艾志清在酒楼无偿消费23635元的权利作为合同对价，双方均按约履行了合同义务，合同已履行完毕。在双方当事人之间的合同关系中，艾志清没有违反合同约定的行为，故何胜光要求被上诉人艾志清赔偿转让费、餐费、装修费等损失，于法无据，不应支持。本案中，何胜光认为2013年6月开始金龙山大酒店装修造成“荆公酒楼”不能正常营业被迫停业，诉请被上诉人江西省金龙山投资发展有限公司、金龙山大酒店、金盈伽、金子昌赔偿相关损失。本院认为，何胜光与上述被上诉人之间的法律关系中，何胜光是用益物权人，其用益物权受到侵害属于物权保护纠纷，何胜光有权请求侵权人排除妨害、赔偿损失，由于物权保护纠纷与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，没有共同诉讼标的，故不在本案审理范围，何胜光可以另行提起诉讼。原判决对此处理不当，应予纠正。
三、关于原审审理程序问题，何胜光上诉称原审审理程序违法，但没有提供充足证据予以证实，故对何胜光该上诉理由不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，但适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省东乡县人民法院（2013）东民初字第554号民事判决第一项；
二、变更江西省东乡县人民法院（2013）东民初字第554号民事判决第二项为：驳回何胜光对艾志清的其他诉讼请求。
二审案件受理费4912元由上诉人何胜光负担，一审案件受理费9640.5元由何胜光负担4820.25元，其余4820.25元退还何胜光。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘长峰
审 判 员 邹志伟
代理审判员 谢志国
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 张美珍