山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第375号
上诉人（原审原告、反诉被告）：于学斌。
委托代理人：王香，东平县东平第三法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱卫强。
委托代理人：王时湖，山东崇真律师事务所律师。
上诉人于学斌因与被上诉人邱卫强房屋买卖合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2008）龙城民重初字314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于学斌及其委托代理人王香，被上诉人邱卫强的委托代理人王时湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年3月1日，于学斌与任桂华签订了租赁协议书，约定于学斌将位于胶东装饰材料市场7号楼西数第7户楼房租给任桂华使用，租期2年，至2008年3月1日到期。
2006年12月7日，于学斌与邱卫强签订房屋买卖合同，于学斌将涉案房屋以263952元的价格出卖给邱卫强，双方约定：一、合同签订之日起买受人付给出卖人人民币150000元，在2007年12月31日前一次付清余款113952元；二、合同签订后三日内出卖人与买受人共同到龙口市市场发展管理局办理所有权变更手续。2006年12月8日，双方共同到龙口市市场发展管理局在预售合同上签字，将合同上乙方由于学斌变更为邱卫强。邱卫强分别于2007年1月12日付款62000元、2007年1月15日付款20000元、2007年1月30日付款20000元、2007年3月28日付款50000元，共计152000元。
2006年12月30日，邱卫强将涉案房屋以280000元的价格出卖给案外人张志茹，约定2007年4月1日交付房屋。
2007年3月20日，于学斌与任桂华又签订协议书，载明：一、没有于学斌亲自通知任桂华腾房，任桂华有权拒绝任何人（称已购得该房者）要求其腾房；若任桂华擅自腾房或转租，要赔偿于学斌一切相应的经济损失。二、同等价格下，任桂华有优先购买权。于学斌有义务先告知任桂华。
2007年4月1日，于学斌向邱卫强发出书面通知，称双方签订的房屋买卖合同中缺少国家建设部《城市地产转让管理规定》和《合同法》规定要写明的“必不可少的条款”，属于无效合同。通知载明：一、因原合同乙方邱卫强未信守合同中约定条款，甲方于学斌提出该合同废止。二、乙方若想继续原房屋买卖交易则必须和甲方重新签订房屋买卖合同。2007年4月15日，于学斌又给邱卫强发出续函，重审双方之间的房屋买卖合同未注明交房时间（即于学斌称必不可少的条款）。
2008年1月5日，张志茹向烟台仲裁委员会申请仲裁，要求裁决邱卫强立即交付房屋，承担违约金56000元，支付迟延履行金96000元。烟台仲裁委员会于2008年2月2日以（2008）烟仲字第203号裁决书裁决：1、被申请人（邱卫强）于本裁决书送达之日起30日内将位于龙口市胶东家具装饰材料批发市场7号楼西楼第7户（南7-29号）的房屋共2层交付给申请人（张志茹）。2、被申请人于本裁决书送达之日后10日内交付给申请人迟延履行金96000元。3、被申请人于本裁决送达之日10日内支付给申请人违约金56000元。案件受理费4790元，处理费719元，由被申请人承担。
于学斌与邱卫强因合同的履行产生纠纷，于学斌于2008年3月13日向龙口市人民法院提起诉讼，最终确定其诉讼请求为依法确认双方于2006年12月7日签订的房屋买卖合同已经解除，要求邱卫强赔偿经济损失10000元。邱卫强则提起反诉，主张于学斌拒交房屋，请求于学斌赔偿经济损失357509元。
原审法院认为，关于于学斌与邱卫强签订的房屋买卖合同是否符合解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以上是合同法规定的约定解除和法定解除的情形。从本案双方签订的房屋买卖合同内容来看，双方对首付的150000元是合同签订当日付清还是签订之日起付清各执一词，但不管怎样，邱卫强已向于学斌支付了152000元的房款，且于学斌已接收，由此可见，双方对150000元如何支付的解释上的差异并未影响合同的履行，合同不具备约定解除和法定解除的成就条件。因此，于学斌以书面通知邱卫强解除合同不发生合同解除的法律效力。双方应按合同约定全面履行自己的义务。
关于邱卫强反诉请求于学斌赔偿损失是否应当支持。于学斌与邱卫强在房屋买卖合同中并未约定房屋交付时间，虽然双方约定合同签订后三日内到市场发展管理局办理所有权变更手续，但实质上市场发展管理局并非房屋所有权登记管理部门，而是房屋的原始产权人，双方变更的也仅是在预售合同上买受人的变更，故该变更系合同主体变更，而非所有权的变更，该约定不产生所有权变更的法律效力，故在邱卫强未付清房款并取得所有权前，其将涉案房屋转让给张志茹的行为系无权处分人的处分行为，张志茹做为善意第三人以合理价格取得房屋产权依法应予保护。邱卫强在未取得房屋所有权的情况下与张志茹约定交房时间而给张志茹造成的损失应由其自行承担。邱卫强提交的仲裁裁决书效力只及于仲裁当事人，对于学斌并无约束力，故邱卫强根据仲裁裁决书请求于学斌赔偿损失，不予支持。
综上，原审法院于2013年11月1日判决：一、驳回于学斌确认双方2006年12月7日签订的房屋买卖合同已经解除并要求邱卫强赔偿经济损失的诉讼请求。二、驳回邱卫强要求于学斌赔偿经济损失的的反诉请求。案件受理费150元，由于学斌承担。反诉费1840元，由邱卫强承担。
宣判后，上诉人于学斌不服，向本院提起上诉称：一、原审法院关于“合同不具备约定解除和法定解除的成就条件，于学斌以书面通知邱卫强解除合同不发生合同解除的法律效力”的认定错误，本案房屋买卖合同应当予以解除。1、本案房屋买卖合同有效，但房屋所有权并未发生转移。于学斌与邱卫强订立房屋买卖合同的目的是急于得到现金，所约定的“本合同签订之日起”支付购房款150000元，按照合同逻辑解释、整体性解释的原则，结合案件的实际情况，应当理解为“本合同签订之日支付购房款150000元”。在合同约定的期限内，邱卫强未全面履行合同，经催告后仍未履约，致使于学斌签订合同的目的不能实现，已经构成严重违约，依法解除双方的房屋买卖合同符合法律规定。2、于学斌已经依法行使了合同解除权，解除通知书已经起到解除合同的法律效力。3、房屋一直由于学斌掌控，始终没有交付，解除合同既符合客观事实也符合法律事实。4、邱卫强至今没有交清房款，属于严重违约。二、邱卫强没有取得涉案房屋的所有权，其处分房产属于无权处分，受让人张志茹亦不构成善意取得。三、于学斌与邱卫强在合同中约定双方到龙口市市场发展管理局办理所有权变更手续只是原始合同买卖主体的变更，并不发生不动产物权的登记效力。邱卫强没有取得物权，其与张志茹签订房屋买卖合同无效。原审法院认定事实不清，程序违法，适用法律也错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判解除于学斌与邱卫强2006年12月7日签订的房屋买卖合同。
被上诉人邱卫强答辩称：双方2006年12月7日签订的房屋买卖合同系真实意思表示，依法成立。邱卫强分四次给付于学斌房款152000元，于学斌未提异议且收取，邱卫强已按合同履行义务，不具有违约行为。于学斌要求确认房屋买卖合同已解除，其请求不具备合同解除的成就条件，依法不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院审理查明，涉案房屋系由龙口市市场发展管理局开发建设，后抵归王绍秋。2001年5月10日，王绍秋将涉案房屋转卖给彭敬业，双方所签订的合同系王绍秋借用的龙口市装饰材料批发市场营业房预售格式合同。2006年3月22日，于学斌与彭敬业房屋转让合同纠纷一案经由龙口市人民法院调解处理，双方达成协议，涉案房屋转归于学斌，龙口市人民法院作出（2005）龙法诸民初字第105号民事调解书确认该协议。彭敬业与于学斌将彭敬业与王绍秋订立的合同的乙方彭敬业更改为于学斌，彭敬业同时在合同底部书写“同意”并签字。2006年12月8日，于学斌与邱卫强将该合同的乙方更改为邱卫强，于学斌同时在合同底部书写“同意”并签字。于学斌主张其与邱卫强在房屋买卖合同中约定的“合同签订之日起买受人付给出卖人人民币150000元”应当是合同签订之日一次性付清，邱卫强分四次支付房款后，要求交付房屋，于学斌认为购房余款没有付清不应交付，并向邱卫强发出通知，申明双方签订的房屋买卖合同为无效合同，通知邱卫强“一、因原合同乙方邱卫强未信守合同中约定条款，甲方于学斌提出该合同废止。二、乙方若想继续原房屋买卖交易则必须和甲方重新签订房屋买卖合同。三、乙方接本通知十五天内如能还清购房欠款则甲方向乙方交房……”邱卫强复函于学斌，申明双方房屋买卖合同依法成立，邱卫强不存在违约，要求继续履行合同。2008年6月20日、8月1日，张志茹就涉案房屋分别办理了所有权证书和土地使用权证书。
本院查明的其他案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，上诉人与被上诉人就房屋买卖订立合同，均系双方真实意思表示，且合同内容未违反相关法律规定，合同依法成立。上诉人在与被上诉人签订合同后，按约与被上诉人到涉案房屋的开发建设单位办理了合同主体的变更手续，为具体履约行为。上诉人与被上诉人虽然在150000元房款支付方面存在认识分歧，但被上诉人分四次支付房款，上诉人均予接收，该分歧未影响合同的履行。上诉人主张其向被上诉人发出的是解除双方房屋买卖合同的通知，但从该通知的内容看，上诉人一方面申明双方签订的房屋买卖合同无效，双方应当重新签订买卖合同；另一方面上诉人又表明如被上诉人期限内支付剩余购房款，上诉人交付房屋，并无确切的解除合同的意思表示。故上诉人主张合同已解除，理由不当，依法不予支持。
被上诉人与张志茹买卖房屋行为的效力，已为仲裁裁决所确认，且张志茹已经办理了涉案房屋的所有权证书和土地使用权证书，上诉人现主张该二人所签订的房屋买卖合同无效，与其本案诉讼请求没有关联，其该项主张依法不予支持。
综上，原审判决认定事实及适用法律均无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人于学斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一四年六月十七日
书记员 车丽翠