上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第4205号
原告胡爱琴。
委托代理人沈元明，上海泰吉十方律师事务所律师。
委托代理人巢毅，上海泰吉十方律师事务所律师。
被告王红光。
委托代理人常某。
委托代理人许剑群，上海市中天阳律师事务所律师。
原告胡爱琴诉被告王红光房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月20日、3月6日公开开庭进行了审理。原告胡爱琴及其委托代理人沈元明，被告王红光的委托代理人常某、许剑群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡爱琴诉称，2014年4月30日，原告将上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋转租给被告，租赁期限至2015年1月31日止，月租金人民币（下同）14，000元。如逾期支付租金，则每逾期一日，应按日租金的1倍支付逾期违约金。因被告提出要以房东的身份签合同，故出租方的名字填写了案外人倪某某（房屋产权人）。2014年7月28日，原告通知被告预付8、9、10三个月房租。次月2日，被告发函给原告，表示由于被告的房子装修提前结束，系争房屋只能住到9月1日，租金也付到9月1日。原告回函要求被告履行约定的义务，但被告仍发函表示将系争房屋的钥匙放在中介那里。2014年11月21日，原告请人协助打开房门才收回房屋。故请求判令被告：1、给付自2014年9月1日起至2014年11月21日止的租金37，800元；2、按每日460元，向原告支付自2014年8月1日起至被告实际给付原告上述第一项请求时止的逾期付款违约金；3、赔偿提前终止合同违约金14，000元；4、承担水、电、煤气费1199.02元；5、承担打开系争房屋门锁费用220元。
被告王红光辩称，原告并非签订合同的主体，合同是与案外人倪某某签订的，原告身份系产权人的代理人。原、被告双方对被告租到9月1日已经达成一致，如果9月1日前系争房屋租掉了，押金就退还，否则就不退，为此原告还允许被告只交8月的租金。原、被告双方在2014年9月1日、4日先后对系争房屋进行了交接，当时中介和物业都到场了。因双方对家具的赔偿事宜发生争执，原告就走了，被告即将钥匙留在了中介。因此，对于2014年9月1日之前的水电煤费用同意支付，请求驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明，上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为案外人倪某某等。2014年3月8日，原告胡爱琴与案外人倪某某签订租赁合同，向其承租系争房屋，租赁期限自2014年4月8日至2017年4月7日，每月租金12，000元。案外人倪某某同时同意原告可以向他人转租，并代理签订租赁合同。审理中，案外人倪某某又发函至本院，表示同意原告胡爱琴将房屋转租给被告，并表示原告胡爱琴不是其代理人，其与被告间没有直接的租赁合同关系，被告的租金应直接给付原告。
2014年4月30日，原告胡爱琴以案外人倪某某代理人的身份（甲方）与被告王红光（乙方）签订房屋租赁合同，将系争房屋转租给被告，双方约定租赁期限自2014年5月1日至2015年1月31日止。每月租金14，000元，租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应在2014年5月5日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的1日前。租赁期间的水、电、煤等费用由乙方承担。乙方需支付给甲方租赁保证金14，000元。甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金无息退还乙方。如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告。
2014年7月28日，原告胡爱琴向被告王红光发出付款通知书，要求被告在8月1日前将8、9、10月租金付至原告账户。
2014年7月29日，被告王红光向原告发出“情况说明”称：由于我们的房子装修提前完工，您的房子我们只能住到9月1号，租金我们也只能付到9月1号，麻烦您现在可以开始找下面的租客，如果您找到9月份入住的租客，麻烦你押金退还给我们，如果到9月份仍未找到租客，我们愿意按照合同办事。
此后，被告王红光仅向原告支付了8月份一个月的房租。
2014年9月1日，原告又向被告发出催告函称，按照合同约定，被告应于2014年8月1日前将3个月租金支付原告。然贵方仍然有9月1日至10月31日两个月的租金未支付到账。要求被告务必于2014年9月10日前将租金28，000元支付原告。逾期将追究被告的法律责任。
2014年9月9日，原告向被告发出律师函，再次要求被告预付租金并承担违约金，并表示，若原告胡爱琴找到租客愿意租赁该房屋，原告会及时通知你，并请你随时准备办理房屋交接手续。
2014年9月15日，被告王红光向原告出具“再次情况说明”称，本人7月25日当面向原告提出由于自己房子提前装修好，房子只能租到9月1日为止。原告让我在7月31日把8月份的一个月房租打到其账户，并当天就叫我们配合看房。原告收取了一个月租金，并在8月份一直带人来看房，到9月1日叫中介和她手下来办交接手续……后来在9月5日我们把钥匙放在中介那里，并电话通知原告，告诉她由于她故意拖延交房，引起的所有损失由她来承担，并把一个月的押金退给我们。
另查明，2014年7月至11月，原告胡爱琴通过微信与被告王红光的妻子常某联系。其中，2014年7月29日，常某将2014年7月29日的“情况说明”以图片形式发送给原告，原告收悉后表示业主不认可邮件，要求被告通过邮寄方式送交。8月，原告胡爱琴多次与常某联系新客户看房事宜。8月31日，原告胡爱琴向被告询问下午能否交接，常某表示“那就明天下午吧，我们明天下午全部搬完”。
2014年9月1日、4日，原告胡爱琴及其委托的助理，分别至系争房屋与被告方进行清点交接，其间亦叫来物业人员查看水电煤情况。后因双方对系争房屋内家具设施损坏赔偿及租赁保证金14，000元是否应当退还事宜发生争执，致不欢而散。
2014年11月，原告胡爱琴分别向被告王红光发出催交房租通知书及解除合同通知书。
另查明，被告王红光于2014年5月4日将其固定电话及宽带安装至系争房屋内，同年8月28日，又将上述固定电话及宽带移至上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室。
审理中，原告提交了2014年9月1日其委托的助理至系争房屋内查看时拍摄的录像，欲证明系争房屋墙壁有涂鸦、屋内有衣物。经查看，该录像所摄房屋内的生活用品基本已经清空，看不出有人员继续居住的痕迹。
审理中，被告确认至2014年9月1日的水费131.10元，电费507.72元，燃气费156.90元，应当支付给原告。
以上事实，除当事人庭审陈述一致外，另有房屋租赁合同两份、付款通知书、“情况说明”、催告函、律师函、“再次情况说明”、微信记录、中国电信股份有限公司上海分公司客户登记单、录像、水电煤单据、房屋交接注意事项等证据证实，本院予以确认。
本院认为，系争的房屋租赁合同虽系原告胡爱琴以案外人倪某某代理人的身份与被告签订，但案外人倪某某从未向原告出具过相关的委托书，被告也从未见过案外人倪某某，相关的房屋租金亦由被告直接向原告支付，案外人倪某某也表示其与被告之间没有租赁合同关系，故系争房屋租赁合同的签约主体应为原、被告。原、被告所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。
被告王红光2014年7月29日向原告发出“情况说明”，已经表达了其因房子装修提前完工，要求在9月1日终止租赁合同的意思表示。原告收悉后，仅收取了8月一个月的房租，并多次安排他人前去看房。原告提供的录像、被告提供的电信客户登记单、相关的微信记录等诸多证据均表明，被告已经于2014年9月1日搬离系争房屋，原告亦前往办理了相关交接手续，并知晓被告已经搬离的事实，故双方之间的房屋租赁合同关系已于9月1日解除。原告要求被告支付2014年9月1日以后房租及逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告未按合同约定的租赁期限提前解除合同，应按合同约定向原告支付一个月租金的违约金。合同解除后，被告发函向原告表示已经将房屋钥匙留在中介处，但原告未采取积极行动去索要或取回钥匙，由此造成的开锁损失应由原告自行承担。审理中，被告确认应当支付给原告至2014年9月1日的水费131.10元，电费507.72元，燃气费156.90元，于法无悖，本院予以支持。鉴于原、被告双方对系争房屋内家具设施等损坏赔偿事宜尚存在争议，而租赁保证金按约应在双方对房屋附属物品交割清楚后才予以返还，本案对于租赁保证金14，000元暂不作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告王红光于本判决生效之日起十日内，向原告胡爱琴支付至2014年9月1日的水费131.10元，电费507.72元，燃气费156.90元；
被告王红光于本判决生效之日起十日内，向原告胡爱琴支付违约金14，000元；
驳回原告胡爱琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1180元，由原告负担1095元，被告负担85元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李成栋
二〇一五年三月十九日
书记员 朱 烨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。