江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏01执异22号
异议人（利害关系人）江苏江南农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省常州市和平中路413号。
法定代表人陆向阳，该××董事长。
委托代理人周勇，江苏××律师事务所律师。
委托代理人陈利民，该××员工。
申请执行人广发银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市建邺区江东中路238号。
负责人李兴智，该××行行长。
委托代理人唐迎鸾，江苏××律师事务所律师。
委托代理人陈越男，江苏××律师事务所实习律师。
被执行人江苏弘博新材料有限公司，住所地江苏省溧阳市南渡镇旧县工业集中区16号。
法定代表人蒋旭明。
被执行人溧阳市三维铸造有限公司，住所地江苏省溧阳市南渡镇永安路9号。
法定代表人黄林洲。
被执行人蒋旭明。
被执行人芮志莲，女，汉族，1967年1月27日生。
被执行人黄富军。
被执行人宿州富康木业新材料有限公司，住所地安徽省灵璧县经济开发区。
法定代表人黄富军。
被执行人灵璧富康塑料制品有限公司，住所地安徽省灵璧县经济开发区。
法定代表人黄富军。
被执行人安徽富康旅游箱包有限责任公司，住所地安徽省灵璧县经济开发区。
法定代表人黄富军。
被执行人郎溪锦富箱包有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇钟桥分流。
法定代表人黄龙云。
被执行人溧阳爱克斯箱包有限公司，住所地江苏省溧阳市经济开发区天目湖工业园。
法定代表人黄富军。
被执行人江苏军荣集团有限公司，住所地江苏省溧阳市埭头镇后六集镇。
法定代表人黄富军。
被执行人溧阳军荣旅游用品有限公司，住所地江苏省溧阳市埭头镇工业园区。
法定代表人黄富军。
申请异议人江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南农商行公司）因广发银行股份有限公司南京分行（以下简称广发银行）与江苏弘博新材料有限公司（以下简称江苏弘博公司）、溧阳市三维铸造有限公司（以下简称三维铸造公司）、蒋旭明、芮志莲、黄富军、宿州富康木业新材料有限公司（以下简称宿州富康公司）、灵璧富康塑料制品有限公司（以下简称灵璧富康公司）、安徽富康旅游箱包有限责任公司（以下简称安徽富康公司）、郎溪锦富箱包有限公司（以下简称郎溪锦富公司）、溧阳爱克斯箱包有限公司（以下简称溧阳爱克斯公司）、江苏军荣集团有限公司（以下简称江苏军荣公司）、溧阳军荣旅游用品有限公司（以下简称溧阳军荣公司）借款合同纠纷执行一案，对本院的执行行为提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案公开听证进行审查，异议人江南农商行公司委托代理人周勇、陈利民，申请执行人广发银行委托代理人陈越男到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人江南农商行公司异议称：一、江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司（以下简称博文评估公司）对溧阳爱克斯公司名下位于溧阳市天目湖工业园悦朋路工业房地产（以下简称涉案房地产）的评估价格明显低于市场价格，严重侵害了抵押权人的合法权益。根据博文评估公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称《估价报告》），溧阳爱克斯公司的工业出让土地评估价格为16.97万元／亩，而当地政府工业出让土地的最低价格为22.6万元／亩，而且同一时期同一区域内的土地评估价格是24万元左右。涉案房地产区域位置较好，开发程度较高，配套设施良好，其市场价格应当高于当地政府工业出让土地的最低价格。二、涉案房地产中无产权证的房屋及附属设施包括在江南农商行公司抵押优先权范围之内，江南农商行公司依法享有抵押优先权。江南农商行公司对涉案房地产办理了抵押登记手续，包括全部有产权证的房屋和全部土地使用权。根据我国《物权法》第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。江南农商行公司对溧阳爱克斯公司所涉的全部土地使用权进行了抵押，该土地上的建筑物一并抵押，江南农商行公司对该土地上的全部建筑物享有抵押优先权。三、请求将本案所涉的房地产移交至溧阳市人民法院（以下简称溧阳法院）处理。江南农商行公司作为本案所涉房地产的抵押权人，江南农商行公司强制执行溧阳爱克斯公司金融借款纠纷一案，已由溧阳法院受理执行，涉案房地产在溧阳法院执行案中作为抵押物处理，为便于案件执行，申请将涉案房地产移交至溧阳法院。综上，江南农商行公司作为该案的直接利害关系人，请求对《估价报告》进行复核并且重新评估。同时，请求确认江南农商行公司对全部涉案房地产享有抵押优先权，并将涉案房地产移交至溧阳法院处理。
经查明，广发银行与江苏弘博公司、三维铸造公司、蒋旭明、芮志莲、黄富军、宿州富康公司、灵璧富康公司、安徽富康公司、郎溪锦富公司、溧阳爱克斯公司、江苏军荣公司、溧阳军荣公司借款合同纠纷一案，本院于2014年9月28日作出（2014）宁商初字第134号民事判决书，判决：一、江苏弘博公司于本判决生效之日起十日内向广发银行给付借款1587.622423万元及利息、罚息（自2014年6月22日起按2013年12月11日的中国人民银行同类贷款利率1.3倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止，扣除12326.46元）。二、三维铸造公司、蒋旭明、芮志莲、黄富军、宿州富康公司、灵璧富康公司、安徽富康公司、郎溪锦富公司、溧阳爱克斯公司、江苏军荣公司、溧阳军荣公司为江苏弘博公司上述给付义务承担连带给付责任。三维铸造公司、蒋旭明、芮志莲、黄富军、宿州富康公司、灵璧富康公司、安徽富康公司、郎溪锦富公司、溧阳爱克斯公司、江苏军荣公司、溧阳军荣公司在承担保证责任后，有权向江苏弘博公司进行追偿。该判决生效后，被告均未履行判决确定的义务，广发银行遂向本院申请执行。在执行过程中，本院委托博文评估公司对涉案房地产进行了评估。博文评估公司于2015年7月4日作出苏博房估字（2015）第14606号《估价报告》，确定估价对象于价值时点2015年6月5日的市场价值为房地产总价2816.22万元。江南农商行公司遂对本院的执行行为提出异议。
另查明，江南农商行公司与溧阳军荣公司、溧阳爱克斯公司金融借款合同纠纷一案，常州市中级人民法院于2015年6月8日作出（2015）常商初字第220号民事调解书，该案溧阳法院已受理执行。
博文评估公司对江南农商行公司的异议解释称：一、政府发布的出让价格是法定最高年限50年期的土地使用权价格，而《估价报告》中评估的土地价值是估价对象在38.9年剩余使用年期下的价值，年期修正是一个减价因素的修正，即同等条件下，剩余使用年期越少，价值越低。二、从江苏土地市场网的土地出让成交案例来看，目前溧阳市天目湖镇范围的工业用地出让价格仍然是249元／平方米（即16.6万元／亩），说明政府提出的保护价没有执行或者尚未被市场认可。因此博文评估公司评估的价值是最可能的市场交易价值，评估并非依据政府最低保护价格，最低保护价格不能与市场交易价格相提并论。本次采用市场比较法，通过选取与估价期日最为接近的比较案例，经过一系列修正后得到的土地使用权市场价值，是正常合理的。
本院认为，本院通过摇号确定评估机构，选择的评估机构和评估人员均具有评估资质，本次估价采用比较法求取估价对象的市场价值，程序是公正的，方法是适当的。江南农商行公司异议称评估价值过低，无事实依据。由于本院对本案的执行有管辖权，且已启动评估、拍卖程序，江南农商行公司要求将本案移送溧阳法院亦无依据。综上，江南农商行公司的异议理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回江苏农村商业银行股份有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院提交复议书及副本一式四份，向江苏省高级人民法院提起复议。
审 判 长 沈 通
审 判 员 于静明
代理审判员 金 鑫
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 汤 燕