河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第559号原告郑州凯博龙展览服务有限公司。法定代表人蔡家亮，经理。委托代理人苗永顺，河南良仁律师事务所律师。被告李中喜，男，1963年6月7日出生。原告郑州凯博龙展览服务有限公司（以下简称凯博龙公司）诉被告李中喜租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凯博龙公司的法定代表人蔡家亮及其委托代理人苗永顺，被告李中喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯博龙公司诉称，2011年3月7日，凯博龙公司与李中喜签订一份《土地租赁合同》，约定由凯博龙公司租赁李中喜承包的位于新郑市龙湖镇沙窝李村第一村民组面积为20亩的土地用于建设厂房、办公用房；由李中喜到有关部门办理相应的批准手续，保证在合同期内建设厂房合法经营；租期19年，自2011年3月7日至2029年6月30日；租金800000元。在签订合同后，凯博龙公司按约定向李中喜支付租金800000元，建设了厂房、办公用房并购进生产设备进行生产。李中喜未按合同约定办理建设厂房、办公用房的相应批准手续，凯博龙公司仅使用该土地两年四个多月，新郑市龙湖镇人民政府于2013年8月16日下达违法用地通知书，将凯博龙公司建设的厂房、办公用房及生产设备强制拆除。李中喜未履行合同约定义务给凯博龙公司造成损失，应当返还租金并赔偿损失。因此，凯博龙公司请求判令李中喜返还租金800000元、赔偿损失758169元。被告李中喜辩称，凯博龙公司自行退租不再履行《土地租赁合同》，按约定其应当向李中喜赔偿附属物损失600000元、补偿建筑物500000元、并双倍支付租金。因此，李中喜不应当返还租金800000元及赔偿损失758169元，请求驳回凯博龙公司的诉讼请求。经审理查明，2011年3月7日，出租方李中喜与承租方凯博龙公司签订一份《土地租赁合同》，约定的主要内容如下：李中喜将位于新郑市龙湖镇沙窝李村第一村民组面积为20亩的土地租赁给凯博龙公司使用；土地使用权租赁期限为19年，自2011年3月7日至2029年6月30日。凯博龙公司应在国家工商、税务等部门取得有效的经营权，在签订的土地租赁合同范围内建设厂房、办公用房；李中喜保证凯博龙公司在合同期内建设厂房合法经营，并到有关部门办理相应的批准手续，取得批准。土地租赁方式为19年租期一次性买断，面积为20亩，19年的租金为800000元；签订合同当天即付定金200000元，厂房建好凯博龙公司验收合格后付清余款600000元。李中喜有权按合同约定向凯博龙公司收取租赁土地租金，凯博龙公司有义务按合同约定的时间、方式和数额支付租金。任何一方不履行本合同项下的任一义务，均构成违约，应向对方赔偿其违约行为造成的一切损失；若双方均有过错，按双方各自过错大小来承担违约责任。如因李中喜非正当原因致使合同无法履行，造成凯博龙公司所建厂房等建筑物被强拆。李中喜应向凯博龙公司双倍返还已经交付的租金，并赔偿建筑物等投入的损失费用600000元。李中喜在合同不能履行之日起3日内一次性支付凯博龙公司补偿金500000元，作为对凯博龙公司的间接损失补偿。李中喜原地面附属物，凯博龙公司将不予赔偿。如因凯博龙公司非正当原因致使合同无法履行，凯博龙公司应向李中喜双倍支付土地租赁费，并赔偿原地面附属物折款600000元。凯博龙公司应在合同无效之日起3日内一次性支付李中喜补偿金500000元，作为对李中喜的间接损失补偿。凯博龙公司建筑等投入一切损失，李中喜将不予赔偿。本合同自双方签字、盖章生效。在《土地租赁合同》上，有出租方李中喜的签名，有承租方凯博龙公司法定代表人蔡家亮的签名及加盖该公司合同专用章。签订《土地租赁合同》后，凯博龙公司在承租土地上建设了厂房、办公用房。2012年5月26日，李中喜收到凯博龙公司支付的租金800000元。2013年8月16日，新郑市龙湖镇人民政府通知凯博龙公司，以用地没有经过相关部门审批已构成违法用地，望接通知书后，立即停工，在7日内自行拆除，否则后果自负。同年8月26日，凯博龙公司在政府相关部门的监督下，开始自行拆除承租地上建设的厂房、办公用房及机器设备，9月4日全部拆除完毕并腾出承租的土地。凯博龙公司提交付款265000元的收据、购买建厂房钢材付款105669元的凭证、购买设备合同及付款387500元的收据，拟证明因李中喜未履行办理相应的用地批准手续而被政府部门要求自行拆除所建设的厂房、办公用房及设备，故要求其赔偿上述损失共计758169元。李中喜认为自己仅出租土地，没有办理用地手续的义务；凯博龙公司支付的265000元属于为建厂房所支付的材料款；对凯博龙公司购买建厂房钢材而支付的材料款105669元、购买设备支付的款项387500元均不知情，设备是其从原厂房搬运过来，不存在购买新设备。李中喜提交与凯博龙公司人员蔡家亮、牛某某等人谈话录音光盘，拟证明系凯博龙公司因资金不足无法继续履行合同而自行退租。凯博龙公司认为录音光盘所涉内容为双方商谈如何处理土地租赁合同事宜，并没有达成任何协议，不能证明系凯博龙公司要求解除合同。另查明，1、出租给凯博龙公司的20亩土地，系李中喜于1998年12月15日从新郑市龙湖镇沙窝村第一村民组承包60亩土地中的一部分，该土地属于农业用地。2、在庭审中，凯博龙公司陈述设备中价值49500元的大梁起重机已搬走，其他不能拆走的设备及材料已自行处置；向李中喜支付的265000元属于建设厂房的工程款。3、凯博龙公司以李中喜没有办理相关用地批准手续为由，要求终止履行《土地租赁合同》；李中喜也同意解除并终止履行该合同，但不愿意返还租金及赔偿损失。上述事实，有当事人的陈述，《土地租赁合同》，通知，购买设备合同，收据，录音资料，公证书及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，凯博龙公司与李中喜签订的《土地租赁合同》约定李中喜将其从新郑市龙湖镇沙窝村第一村民组承包的土地中的20亩出租给凯博龙公司，凯博龙公司在承租的土地建设厂房、办公用房，涉及农业用地转为建设用地，因未办理农业用地转用审批手续被政府部门认定为违法用地。因此，凯博龙公司与李中喜签订的《土地租赁合同》因违反法律的强制性规定而属无效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。按照《土地租赁合同》关于土地使用权租期19年、租金800000元等内容的约定，可计算出每日租金为115.36元（800000元÷19年÷365天）。自2011年3月7日至2013年9月4日，凯博龙公司一直占有和使用承租的土地，该期间的租金为105323.68元（913天×115.36元）。李中喜已收到租金800000元，扣除租赁期间的租金105323.68元，其应当向凯博龙公司返还剩余租金694676.32元，而非返还800000元。李中喜关于不返还租金的辩称意见，本院不予采纳。凯博龙公司向李中喜支付的265000元，系付建设厂房的工程款；购买建厂房钢材款105669元及购买设备款387500元，系凯博龙公司为生产经营所需的支出，在自行拆除过程中已拆走部分，不能拆走的已自行处置。同时，李中喜出租给凯博龙公司的土地属于农业用地，凯博龙公司在未经依法批准的情况下将承包地用于非农建设，导致被政府部门要求其自行拆除。因此，凯博龙公司要求李中喜赔偿损失758169元，本院不予支持；李中喜关于不赔偿损失的辩称意见，本院予以采纳。李中喜在辩称中要求凯博龙公司赔偿附属物损失600000元、补偿建筑物500000元、并双倍支付租金，不属于本案审理的范围。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李中喜应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州凯博龙展览服务有限公司返还租金694676.32元。二、驳回原告郑州凯博龙展览服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18824元，由原告郑州凯博龙展览服务有限公司负担10432元，被告李中喜负担8392元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  潘龙峰人民陪审员  王法文人民陪审员  周胜利二〇一四年七月二十一日代理书记员  周亚平