四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终9382号上诉人（一审原告）：杨占富，男，汉族，1977年8月16日出生，住四川省剑阁县。委托诉讼代理人：卞为，四川天润华邦律师事务所律师。上诉人（一审原告）：邓子安，男，汉族，1972年11月29日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：卞为，四川天润华邦律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：金牛区源上金府业主大会。住所地：成都市金牛区洞子口路***号*********号。主任委员：赵大发。委托诉讼代理人：张素君，女，汉族，1954年10月28日出生，住四川省成都市青羊区。上诉人杨占富、邓子安因与被上诉人金牛区源上金府业主大会业主撤销权纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，因没有新的证据和事实不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨占富、邓子安上诉请求：撤销一审判决并依法改判；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定被上诉人单方决定且实施的不再续聘原物业服务企业、以对外公开选聘的方式选聘新物业服务企业、分轮筛选且首轮确定九个物业公司入围的选聘流程，上述三程序及行为符合“三个文本”的规定，与事实不符，于法无据。对于物业管理企业的解聘、续聘均须经全体业主共同决定，且以召开业主大会会议的方式表决怎么选、谁来选。本案未召开业主大会，其程序明显违法、违规。2、一审法院认定业主推选的事实不清，证据不足。被上诉人提供的《业主代表推荐表》登记的上诉人的户主都不是其本人名字。3、一审法院认定的1606张表决票已送达的事实不清。被上诉人未就存在1606张表决票已送达进行举证。4、截止上诉人提交上诉状时，被上诉人并未与四川嘉宝资产管理集团有限公司签订《物业服务合同》。被上诉人金牛区源上金府业主大会辩称，上诉人的陈述与事实不符，选中的四川嘉宝资产管理集团有限公司作为新物管公司是全体业主的真实意思表示。对新物管的选聘，是经过业主大会工作人员每家每户敲门登记取得的授权，新的物管最初参选14家，经过了三轮竞选，选中了四川嘉宝资产管理集团有限公司为新物业服务企业。一审判决正确，请求二审法院予以维持。杨占富、邓子安向一审法院起诉请求：撤销金牛区源上金府业主大会作出的增补杨燕芳、袁加军、詹跃梅三位委员的决定（后依法撤回该项请求）；撤销金牛区源上金府业主大会作出的选聘四川嘉宝资产管理集团股份有限公司为小区新任物业管理公司，并拟与其签订物业服务合同的决定；本案诉讼费用由金牛区源上金府业主大会承担。一审法院认定如下事实：杨占富、邓子安诉称的“沙河.源上金府”小区位于成都市金牛区，该小区业主大会名称“金牛区源上金府业主大会”。杨占富、邓子安分别系“沙河.源上金府”商品住房的购房业主。2014年7月1日至2014年7月5日期间，金牛区源上金府业主委员会换届筹备组召开（换届）业主大会会议，表决通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》（以下统称“三个文本”），并于2014年7月17日至2014年7月29日期间选举产生下届业主委员会，即金牛区源上金府第二届业主委员会（以下简称“业委会”），该届业委会任期五年，从2014年7月29日至2019年7月28日。上述业主大会设立有关事项（包括三个文本、业委会任期、业委会成员等）已经所在的金牛区沙河源街道办事处备案。《管理规约》载明：业主大会选聘物业服务机构之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的内容进行表决（第二十条）。《业主大会议事规则》载明：业主大会决议采用民主集中制，少数服从多数的原则，……，业主大会筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（第八条）；采用集体讨论形式议事的，本业主大会选择由业主推选代表参加业主大会会议（第十条）；已送达的表决票，业主在规定的十日内不反馈意见的，其投票权数可以计入已表决的多数票，但不适用于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施（第十四条）；业主大会采用集体讨论形式召开的，与会业主数以实到业主以及采取委托代理方式的业主计算；业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以表决票送达的业主计算（第十五条）；回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会（换届选举筹备组）应采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明（第十八条）；业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业或其他管理人的，可授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构实施招标活动的相关事宜……（第二十二条）。《业主委员会工作规则》载明：业主大会决议采用民主集中制，少数服从多数的原则，……，业主大会决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……（第八条）；业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定（第九条）；采用集体讨论形式议事的，由业主推选业主代表参加业主大会会议……（第十条）；表决票送达业主后，在规定的时间内不能将表决票送回指定的投票站、点，未收回的选票按现有表决票的多数计算（第十三条）；已送达的表决票，业主在规定的10日内不反馈意见的，其投票权数可以计入已表决的多数票，但不适用于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施（第十四条）；业主拒付物业服务费用，不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权（第十九条）。因“沙河.源上金府”小区原物业服务合同即将到期，为此，2015年10月9日，业委会组织召开金牛区源上金府业主代表大会，经业主代表签字，决定：原有物业服务合同到期不再续签，对外公开选聘物业企业。2015年10月10日，业委会作出决议：根据本小区具体情况，对外公开选聘物业企业。次日，业委会发布了公开选聘物业企业的“招标公告”，并向原物业公司（亿新物业管理有限公司）去“告知函”，告知其在同等条件下有优先权，希望积极参与投标竞争。2015年10月20日，业委会作出特别说明，明确：原物业服务合同（2015年1月1日至2016年1月1日）期满自动终止，公开选聘物业服务企业，业主大会以业主代表参加的形式召开业主大会。经业主推选，2015年10月24日，业委会公布了推选的业主代表名单。2015年11月12日，业委会将已报名欲参加选聘的物业公司（包括原物业公司）名单予以公告。2015年11月17日，在街办、社区的监督指导下，业主代表、业委会成员对欲参加选聘的物业公司进行了首轮筛选，确定九个物业公司（不包括原物业公司）入围。业委会于次日发布公告，欢迎业主对入围的物业公司进行考察并提出意见。2015年12月8日，业委会发布“补充公告”，明确：2015年12月8至2015年12月17日为选聘物业公司的投票期间；采用当面领取、电话联系、张贴房门等方式向业主送达表决票；可采用当面投递、委托业主代表代投、向投票箱投递的方式投票；业主在规定的时间内不反馈意见的，其投票权数可计入表决的多数票。2015年12月14日，经业主代表会议决定，延期投票，即2015年12月15日至2015年12月24日为选聘物业公司的投票期间，并于2015年12月15日发布“投票延期公告”。后在街办、社区的指导监督下，2015年12月25日，经过公开验票、唱票，现场统计出票选结果：参加业主大会会议的投票权人数为1606人，其专有部分面积共为130715.46平方米；送达表决票1606张，收回表决票489张（其中有效票479张，弃权票2张，废票8张）；四川嘉宝资产管理集团有限公司在收回的479张有效票中得票317票，确认四川嘉宝资产管理集团有限公司最终得票1434票（其中未反馈意见的票数1117票，计入已表决票），其所得票占所有投票权比例为83.08%，投票权所占专有面积为118327.06平方米，占总投票权面积的81.76%。当天，业委会发布了表决结果公告，确定四川嘉宝资产管理集团有限公司为“沙河.源上金府”提供物业服务，业委会将按照业主大会授权结果代表全体业主与其签订物业服务合同。一审法院另查明，“沙河.源上金府”小区投票权人数为1726人，住宅总面积为144715.27平方米。2015年12月底，业委会与四川嘉宝资产管理集团有限公司签订了《物业服务合同》，2016年1月，该公司进驻本案“沙河.源上金府”小区，为其提供物业服务。一审法院认定上述事实，主要采信了身份信息、产权证、业委会设立事项备案记录、《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、选聘物业流程、业主大会决议、联席会议决议、告知函、特别说明、通知、增补业主代表公告、业主代表委托授权结果公告、业主代表推荐表、业主代表名单公告、招标公告、召开业主大会的公告、入围企业公告、投票记录、选聘物业企业表决结果公告、一审庭审笔录等证据。一审法院认为，本案“三个文本”系业主大会会议表决通过，并经所在的街道办事处备案存档，未发现“三个文本”的内容与法律、法规有抵触，“三个文本”应为合法有效。本案经过召开业主（代表）大会，由业主代表签字表决，才决定对外公开选聘物业企业；经过公开招标，推选业主代表，召开业主代表大会，表决、公布选聘物业企业所涉相关事项，并在街办、社区的监督下经过现场公开验票、唱票、计票，统计出最终的投票结果，并以该结果为准，与四川嘉宝资产管理集团有限公司签订《物业服务合同》；其对外公开选聘物业企业，系严格按照“三个文本”规定进行。按照“三个文本”对业主代表参加业主大会会议议事以及有关投票有效性的相关规定；由推选的业主代表参加业主大会讨论决议相关事项以及将未反馈意见的1117票计入已表决的多数票并无不当，四川嘉宝资产管理集团有限公司最终投票数应为实际得票数加上未反馈意见的票数，即1434票，其最终得票数经过“双过半”，即得票数专有部分面积超过建筑物总面积半数，且得票数超过投票权人数半数。一审原告认为选聘新的物业企业未经业主大会决议、未经双过半业主投票同意的相关陈述意见，其与事实不符，一审法院不予采纳；一审原告也无证据证明金牛区源上金府业主大会选聘物业企业有违“三个文本”及相关法律、法规的情形存在,况且已与新的物业企业签订了《物业服务合同》，新的物业企业也已“进场”提供物业服务；据此，一审原告要求撤销“金牛区源上金府业主大会作出的选聘四川嘉宝资产管理集团有限公司为新任物业企业并拟与其签订物业服务合同的决定”，其诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于一审原告撤回部分诉请的问题。一审法院认为，一审原告请求撤回部分诉请，其是行使诉权的体现，并无不当，一审法院予以准许。综上，一审法院依照《成都市物业管理条例》第三十条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十六条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回杨占富、邓子安的诉讼请求。案件受理费100元，由杨占富、邓子安承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，根据杨占富、邓子安的上诉意见及金牛区源上金府业主大会的答辩意见，本案二审争议焦点主要为：金牛区源上金府业主大会选聘新的物业服务企业是否合法。就此争议焦点，本院认为，本案中《沙河源上金府》及《沙河源上金府》均明确规定了全体业主同意，由业主大会授权其执行机构业主委员会委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务机构之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。结合一审提交的证据看，金牛区源上金府业主大会张贴的《沙河源上金府物业服务招标公告》载明“2015年10月9日晚经业主大会和业主委员会联系会议讨论决定，沙河源上金府物业服务合同即将到期，按本小区《三个文本》规定，提前两月面向社会公开招标……”，公告虽显示在公开招标新的物业服务机构之前召开过业主大会，但金牛区源上金府业主大会仅提交了一份《业主代表（监委会）业主委员会联席会议决议》加以证明，从该决议内容看仅决定不再续聘原物业服务公司，采用公开选聘物业的方式竞选新的物业服务公司，且决议上仅有部分业主代表签字，并未按照《三个文本》的规定召开业主大会。同时，从后续选聘物业的过程看，也并未体现业主委员会委托招标代理机构办理招标活动的相关事宜。业主大会作为在物业管理活动中代表和维护全体业主利益的组织，在选聘物业服务企业的过程中，在不违反《物权法》、《物业管理条例》规定的前提下，应当严格遵守其表决通过且备案的《管理规约》及《议事规则》中关于选聘物业服务企业的选聘方式、选聘程序的规定。本案中，金牛区源上金府业主大会虽对选聘新物业服务企业进行了投票、公开唱票等程序，但未严格按照上述文本规定，在选聘物业服务机构之前，召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决，故金牛区源上金府业主大会于2015年12月25日作出的选聘四川嘉宝资产管理集团股份有限公司为沙河源上金府物业新任物业服务企业的决定，本院依法予以撤销。金牛区源上金府业主大会可在完善选聘物业服务企业各项程序的基础上，重新选聘物业服务企业。综上所述，一审认定事实不清，导致法律适用错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初1234号民事判决；二、撤销金牛区源上金府业主大会作出的选聘四川嘉宝资产管理集团股份有限公司为沙河源上金府物业新任物业服务企业的决定。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由金牛区源上金府业主大会负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  张艳秋审判员  邓凌志审判员  谢 芳二〇一六年十二月二十三日书记员  折 月