江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民终字第0313号
上诉人（一审被告）周大强。
委托代理人李二新、陆春侠，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）沭阳实盛置业有限公司，住所地沭阳县沭城镇迎宾大道8号。
法定代表人李天磊，该公司董事长。
委托代理人赵金斗、李敏，江苏名典律师事务所律师。
上诉人周大强因与被上诉人沭阳实盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2012）沭民初字第1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告沭阳实盛置业有限公司一审诉称：2009年1月7日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于沭阳县沭城镇迎虞花苑小区第9幢1单元101号房屋一套，价款为167701元。双方协议由原告以借款形式为被告垫付房屋首付款67701元，并签订了书面借款协议，协议约定被告应于2009年6月30日前还清该借款。剩余房款100000元由被告向中国工商银行沭阳支行申请办理了按揭贷款，原告为被告向银行贷款提供阶段性保证。后被告没有按约归还原告所垫付的首付款，也未按约定归还银行按揭贷款，导致原告在工商银行沭阳支行的履约保证金被该行划扣94814.84元。2011年11月4日，原告通过邮寄方式向被告发送解除商品房买卖合同通知书，因被告变更住址而导致邮件退回。综上，被告未按约归还原告垫付的首付款，也未按约归还银行按揭贷款，致原告款项被银行划扣，被告拒绝履行合同主要义务，致原告合同目的无法实现，原告有权解除合同，同时原告也履行了法律规定的解除合同的通知义务，现请求法院依法判决解除原、被告签订的沭阳县沭城镇迎虞花苑小区第9幢1单元101号房屋的商品房买卖合同。合同解除后，原告同意返还被告已向银行归还的按揭贷款。
被告周大强一审辩称：原、被告签订商品房买卖合同及借款协议属实，被告已按约定将房屋首付款及按揭贷款交给原告，已履行了合同的付款义务。被告未按约归还原告借款以及未按约归还银行按揭贷款致原告款项被银行划扣，原告可通过借贷关系和担保追偿关系另行主张权利。至于原告发出的解除合同通知书，因双方的买卖合同不具备法定或约定的解除条件，故解除合同通知书对被告不发生约束力。综上，请求驳回原告的诉讼请求。如果法院判决解除原、被告之间的商品房买卖合同，被告已归还的银行按揭贷款，原告应予返还。
一审法院经审理查明：2009年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的沭阳县沭城镇迎虞花苑小区第9幢1单元101号房屋一套，价款共计167701元。合同第六条约定，被告应于2009年1月7日向原告支付购房首付款67701元，剩余房款100000元被告应于签订合同之日起20天内办理完全部按揭贷款手续。合同第七条约定，被告如未按合同规定时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。对于合同约定的房屋首付款，双方协商由被告向原告借款67701元支付，并签订了借款协议，约定被告于2009年6月30日前还清原告该笔借款。对于剩余房款100000元，被告于2009年1月22日与中国工商银行沭阳支行签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定被告向中国工商银行沭阳支行贷款100000元用于购买原告开发的虞花苑小区第9幢1单元101号房屋，贷款期限20年，同时约定被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，银行有权宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部或部分贷款本息及其他费用，原告对合同项下贷款本金、利罚息等费用提供阶段性连带责任保证（银行收到载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前），同时约定被告如不按期归还贷款本息，中国工商银行沭阳支行可从原告在该行开设的保证金存款账户上扣收相应款项用以清偿。同日，中国工商银行沭阳支行依约发放贷款。后被告因数次未按时足额偿还贷款本息，银行于2010年8月16日从原告存款账户上一次性扣收本金94749.18元、利息65.66元。
一审法院另查明，被告已向银行归还按揭贷款本息10556.24元。庭审中，原告表示合同解除后，同意返还被告款12000元。
上述事实，有原告陈述、被告答辩、企业法人营业执照、国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同、借款协议书、个人购房借款／担保合同、扣款通知、中国工商银行还款明细表等证据证实。
一审法院认为：原、被告之间的商品房买卖合同以及中国工商银行沭阳支行告与被告周大强、原告沭阳实盛置业有限公司签订的个人购房借款／担保合同依法成立，合法有效，当事人均应恪守履行。被告以向原告借款的形式交付了购房首付款，依合同约定被告需继续办理银行按揭以获得银行贷款支付剩余100000元房款，原告基于买卖合同又在银行按揭贷款合同中提供保证，故本案的买卖合同与个人购房借款／担保合同存在紧密联系，被告理应按个人购房借款／担保合同约定按期足额归还银行贷款本息，其怠于履行合同约定的还款义务至一定程度时，丧失了履约信用，导致贷款银行从作为保证人的原告的履约保证金存款账户上扣收本息94814.84元，至此，原告与被告签订商品房买卖合同，因被告违约而使原告通过卖房获取房屋价款的合同目的无法实现，故原告要求解除商品房买卖合同，于法不悖，应予支持。被告辩称其未按约定归还银行按揭贷款致原告款项被银行划扣，原告可通过担保追偿关系另行主张权利，因被告未按约定归还银行按揭贷款致原告保证金被银行划扣，其实质属于被告违反买卖合同的付款义务，原告有权解除合同，故对被告的辩解理由不予采纳。合同解除后，原告应当返还被告已归还的银行按揭贷款本息，原告同意向被告返还12000元，予以照准。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，一审判决：一、解除原、被告于2009年1月7日签订的沭阳县沭城镇迎虞花苑小区第9幢1单元101号房屋的商品房买卖合同（合同备案号d1c65622ec88d413）；二、原告沭阳实盛置业有限公司于判决生效后十日返还被告周大强款12000元。案件受理费80元，由被告周大强负担。
周大强不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定商品房买卖合同与个人购房借款／担保合同存在紧密联系，属于认定事实错误，且无事实和法律依据。上诉人认为上述合同属于两种不同的法律关系，是独立的两份合同。2、双方签订商品房买卖合同后，依约交付了购房首付款，同时按照约定与银行签订了《个人购房借款／担保合同》，上诉人也按约定缴纳贷款本息。此时被上诉人与上诉人的商品房买卖合同已经履行完毕，不能因为上诉人欠银行的贷款，就认定上诉人欠被上诉人的购房款。3、一审判决解除商品房买卖合同属于适用法律错误。本案属于担保合同的追偿问题。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人沭阳实盛置业有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
双方当事人对一审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院另查明，上诉人周大强未按照双方签订的借款协议书的约定偿还首付款67701元，目前涉案房屋没有交付。
本案的争议焦点是：双方当事人签订的商品房买卖合同是否应予解除？
本院认为，在出卖人承担阶段性保证责任的商品房按揭贷款关系中，出卖人、买受人、银行三方当事人之间，形成商品房买卖、借款、保证、抵押四个紧密联系的法律关系。出卖人取得以担保贷款方式支付的价款，其条件是承担阶段性保证责任。对于被上诉人取得的价款上的权利负担即承担阶段性担保，买受人负有消除权利负担的义务即按期还款的义务。出卖人取得价款的合同目的因承担担保责任而不能实现时，有权解除商品房买卖合同。本案中，上诉人周大强未能按期偿还银行按揭贷款，且逾期次数较多，导致银行依据被上诉人提供的阶段性担保直接从被上诉人账户中直接将贷款本金及利息一次性扣划。同时，上诉人亦未按照双方之间的约定偿还首付款，目前涉案房屋没有交付，故此时双方之间签订的商品房买卖合同并没有履行完毕，被上诉人基于出售商品房取得房款的合同目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，被上诉人依法享有合同解除权。故一审法院依法解除双方签订的商品房买卖合同正确。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人周大强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 翟新权
代理审判员 庄云扉
代理审判员 覃卫东
二〇一三年五月三十一日
书 记 员 冯 邻