北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀民初字第01527号原告北京诚信智佳商贸有限公司，住所地北京市怀柔区湖光小区31号1003室。法定代表人刘锐明，董事长。委托代理人王玉书，黑龙江博贯律师事务所律师。被告北京九州溪谷大酒店有限公司，住所地北京市怀柔区湖光小区31号。法定代表人史文韬，董事长。委托代理人张连锁，北京市智维律师事务所律师。原告北京诚信智佳商贸有限公司（以下简称诚信智佳公司）与被告北京九州溪谷大酒店有限公司（以下简称九州公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告诚信智佳公司的法定代表人刘锐明及委托代理人王玉书，被告九州公司的委托代理人张连锁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诚信智佳公司诉称，因北京康得乐商贸有限责任公司（以下简称康得乐公司）无力偿还银行贷款被诉，该公司败诉，且在规定时限内未履行给付义务，被法院强制执行。2010年7月北京市第二中级人民法院对康得乐公司名下位于北京市怀柔区湖光小区31号的京怀国用（2002出）字第184号土地及地上全部房产（含被告所出租房屋）一并进行拍卖，并作出了（2009）二中执字第61-1号民事裁定书，将该拍卖资产全部裁定给原告诚信智佳公司。原告于2010年11月19日依法取得了坐落于北京市怀柔区湖光小区31号的房屋所有权和该地段的土地使用权。原告取得物权之后，并依法告知被告，同时北京市二中院又下达了（2009）二中执字第61号公告，但是被告不按原告的告知与原告协商，不执行已生效的法律判决。原告认为，被告无任何理由拒绝执行原告的告知函中的要求，更没有任何理由拒绝按法律文书要求执行。被告的行为已构成侵权，同时给原告造成了重大的经济损失。故原告诉至法院，诉讼请求如下：一、依法判令被告给付原告依法取得房屋产权之日起至本案判决生效之日的房屋使用费(暂以按0.5元/平方米/日的金额计算至立案前为1460000元，最终以市场评估价值为准计算)，并支付因拖延支付房屋使用费而产生的利息费用(以中国人民银行贷款利率为准)。二、由被告承担本案的诉讼费及发生的与本案相关的一切费用。被告九州公司辩称，第一、我公司与北京定发科技发展有限责任公司（以下简称定发公司）于2002年8月28日签订《房屋租赁合同》，并一直正常履约，诚信智佳公司至今没有提出异议。房屋原产权人康得乐公司将房屋出租给定发公司，定发公司依据合同中可以转租的约定将房屋出租给我公司。原告虽然于2010年取得了该房屋的合法所有权，但我公司与定发公司之间的租赁合同符合买卖不破租赁的法理原则。第二、原告对康得乐公司就该房屋与定发公司所签订的《房屋租赁合同》和所有文件是认可的，并且全部接受其中所承担的权利与义务，一直履行至今。原告对我公司在该房屋正常经营是非常清楚的，原告无权向我公司收取任何费用。第三、关于2011年10月14日张贴的（2009）二中执字第61号公告，定发公司与我公司于2011年10月31日集体到北京市第二中级人民法院上访。经二中院领导答复，该公告不是针对定发公司和合法租赁商户的，而是针对没有租赁合约及不法商户的。在此基础上我公司才撤回了抗议书和执行异议申请。此事就此结束，现已长达四年之久，一切正常经营。综上，原告的诉讼请求不符合法律规定和当事人的约定，请法院依法驳回。经审理查明，2008年1月23日，中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（原名称为中国信达资产管理公司北京办事处，后变更为现名称，以下简称信达北京公司）将康得乐公司诉至北京第二中级人民法院（以下简称北京二中院），要求康得乐公司偿还欠款本金及利息，并要求确认信达北京公司对2002年抵字第106号《抵押合同》、2002年抵字第107号《抵押合同》、2002年怀柔字第106号《抵押合同》项下的抵押物享有抵押权和优先受偿权。2008年6月，北京二中院作出（2008）二中民初字第03928号民事判决书，判决康得乐公司偿还信达北京公司欠款3119万元及利息30523029.55元；并判决信达北京公司对康得乐公司设定的京房怀私移字第33653号他字第001号、京房怀私移字33653号他字第002号《房屋他项权证》和京怀国用2002出他项（184号）字第001号、京怀国用（2002出）他项（184号）字第002号、京怀国用他项（2002出）第185号抵001号《土地他项权利证明书》项下的抵押物享有抵押权及优先受偿的权利。该判决生效后，信达北京公司于2008年11月向北京二中院申请执行。北京二中院于2009年1月6日立案执行。在执行过程中，信达北京公司与诚信智佳公司于2007年12月5日签订债权转让合同，约定信达北京公司将其对康得乐公司享有的借款合同编号为98年工银字第08号及2002年怀柔字第104、105、106号的债权转让给诚信智佳公司，双方于2009年3月3日在《金融时报》上刊登《债权转让通知联合公告》，公告告知债务人。2009年6月11日，诚信智佳公司向北京二中院申请变更其为申请执行人。北京二中院于2009年6月17日作出（2009）二中执异字第01214号民事裁定书，裁定北京二中院（2008）二中民初字第03928号民事判决确认的信达北京公司对康得乐公司享有的全部债权和利息，均由诚信智佳公司承受。2010年7月29日，北京二中院作出（2009）二中执字第61-1号民事裁定书，裁定如下：一、被执行人康得乐公司名下的位于北京市怀柔区湖光小区31号土地证号为京怀国用（2002出）字第1**号的土地及地上建筑物（含房屋所有权证：京房权证怀私更字第353**号）作价5063.72万元，交付申请执行人诚信智佳公司抵偿5063.72万元的债务（北京市怀柔区湖光小区31号房地产自本裁定送达申请人诚信智佳公司时起转移）。二、申请执行人诚信智佳公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户的登记手续。2010年11月19日，怀柔区湖光小区31号（以下简称湖光小区31号）1至4层房屋登记于诚信智佳公司名下（X京房权证怀字第0106**号）。2010年11月22日，湖光小区31号土地使用权登记于诚信智佳公司名下。2011年1月27日，湖光小区乙31号楼房屋登记于诚信智佳公司名下（X京房权证怀字第0116**号）。2011年10月14日，北京二中院作出（2009）二中执字第61号公告，责令暂住和使用湖光小区31号房产的单位和个人在2011年11月15日前自行迁出该房屋。后定发公司对该公告提出执行异议，北京市二中院在审查过程中，定发公司于2011年11月17日向该院递交了撤回异议的申请。北京二中院于2011年11月17日作出（2011）二中执异字第01664号裁定，裁定准许定发公司撤回执行异议申请。另查一，2002年8月28日，康得乐公司和北京首创休闲娱乐俱乐部有限责任公司（出租方）与刘玉珍、定发公司（承租方）签订房屋租赁合同，约定出租方委托承租方在怀柔区青春路湖光小区31号院内投资（招商）建设康得乐商务用房；租赁期限20年，自2002年11月1日至2022年10月31日；该投资建设成商业化标准为出租方的责任，鉴于出租方无能力承担，委托承租方投资，该投资建设款视为借款，投资总额按最后竣工结算为准，双方同意按最终确认投资总额的12%支付利息。租金年为20万元，每5年递增5%。还款形式以核减每年20万元房屋租金（先核减利息再核减投资总额）；对等后承租方每年交给出租方应交房屋租金。租金分两次缴纳，时间：每年6月10日和12月10日。该合同还明确约定：如果出租方将房屋产权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效；承租方在租赁期间可以改变原房屋用途（不能影响房屋主体结构），可以转租。2006年11月21日，定发公司（甲方）与九州公司（乙方，原名称为北京九州溪谷康体健身俱乐部有限公司，后变更为现名称）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落在怀柔区青春路湖光小区31号院内康得乐商务用房租赁给乙方；租赁期限自2007年10月1日起至2018年9月30日止；租金自2007年10月1日至2012年9月30日每年租金为40万元人民币，从2012年10月1日起至2018年9月30日止每年租金为45万元人民币；付款方式每年分两次：9月10日和3月10日，每次付款为全年租金的50%。该合同还明确约定：在租赁期间，甲方如将出租财产所有权转移给第三方，不必征求乙方的同意，但应告知乙方所有权转移情况。所有权转移后，出租财产所有权得方即成为本合同的甲方，享有原出租方享有的权利，承担甲方承担的义务。2007年10月10日，康得乐公司和北京首创休闲娱乐俱乐部有限责任公司（甲方）又与刘玉珍、定发公司（乙方）签订补充协议书一份，约定：鉴于投资建设商务用房2007年10月1日才验收竣工交付使用，双方同意房屋租赁合同的租赁期调整为从2007年10月1日-2027年9月30日，为期20年。该补充协议对租金的给付也进行了相应的调整。上述定发公司所承租房屋即九州公司所转承租房屋于2002年12月24日设定抵押，系由工商银行怀柔支行与康得乐公司分别签订2002年抵字第106号、2002年抵字第107号、2002年怀柔字第106号3份《抵押合同》而设定，抵押合同主要内容为：为确保2002年怀柔字第106号《借款合同》（主合同）项下借款人义务切实得到履行，康得乐公司愿意提供抵押物担保；抵押物为位于湖光小区31号康得乐公司所有的房产及土地使用权……另查二，2015年1月27日，原告持所诉理由诉至我院，要求被告给付房屋使用费及相应利息。庭审中原告提供评估报告书一份，用以证明湖光小区31号作价抵偿给原告是经北京二中院委托评估机构评估确定房屋产权价值后进行的抵偿，而评估当时并没有考虑房屋的租赁现状，故此原告对湖光小区31号享有完全的所有权，被告占用房屋应当支付使用费。被告对该证据的真实性没有异议，但被告认为评估报告中已明确载明：至估价时点，估价对象存在长期租约，估价对象设定抵押贷款，康得乐公司因建设估价对象拖欠工程款。原告另提供2002年抵字第45号、2002年抵字第46号、2002年抵字第47号、2002年抵字第106号、2002年抵字第107号抵押合同5份，显示康得乐公司于2001年5月22日向工商行怀柔支行借款，借款期限一年，借款到期后，康得乐公司向工商行怀柔支行申请借新还旧，并于2002年5月21日与工商行怀柔支行签订抵押合同，约定将位于湖光小区31号的房屋及土地抵押给工商行怀柔支行；借款再次到期后，康得乐公司再次申请借新还旧，并于2002年12月24日再次与工商行怀柔支行签订抵押合同，再次将湖光小区31号的土地及房产抵押给工商行怀柔支行。上述抵押合同中均约定：合同项下的抵押物如已部分出租或者全部出租，康得乐公司保证将设立抵押事宜告知承租人，并将有关情况书面告知工商行怀柔支行；合同生效后，未经工商行怀柔支行书面同意，保证不将合同项下的抵押物再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人。原告方的证明目的为：根据抵押合同的约定，康得乐公司在设定抵押后经抵押物出租，租赁合同应属无效，且上述抵押均登记公示，承租人的租赁权不能对抗受让人的所有权。被告对该证据的真实性认可，对证明目的不予认可。被告提供部分收据和发票，用以证明被告按照合同约定向定发公司交纳租金至2015年6月，同时提供定发公司出具证明对此予以佐证。原告对上述证据的真实性不予认可。另查三，原告还提供原告于2010年11月24日出具的告知书、律师函及回执，证明原告于2010年11月24日书面告知被告，被告所承租房屋产权已归原告所有，被告应自收到告知书之日起三日内持原租赁合同、已交租金票据等到原告公司办理登记手续，并就相关事项进行说明和协商。被告否认收到上述告知书及律师函。经本院询问，被告认可自2011年10月14日北京二中院张贴公告当日明确知晓其所租赁房屋产权归原告所有，后定发公司向北京二中院提出执行异议。被告提供2010年11月25日定发公司及康得乐公司出具通知一份，载明：各承租户：我公司转租给各承租公司的房屋并与各承租公司签署的《房屋租赁合同》已经法院确认，不受产权人变更的影响，合法继续有效。各承租公司关于该《房屋租赁合同》中所涉及的法律关系唯一主体—我公司，与产权人无关。任何单位和个人（包括产权人）都无权干预各承租公司的正常经营。该房屋产权的咨询及其他事宜对话的唯一主体为我公司，均可与我公司联系。被告在收到上述通知后继续向定发公司交纳租金。原告对该证据与本案的关联性不予认可。上述事实，有当事人陈述意见以及相关书证等在案佐证。本院认为，按照法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据已查明的事实可知，本案诉争房屋于2002年5月21日由原产权人康得乐公司首次抵押给工商行怀柔支行，并于2002年12月24日再次设定抵押。2002年8月，康得乐公司将诉争房屋出租给定发公司，并于2006年11月由定发公司转出租给本案被告，转承租期限为二十年。原告诚信智佳公司于2009年7月凭法院生效裁定取得诉争房屋所有权，并于同年11月取得诉争房屋权属证明。故此本案诉争房屋符合法律规定的抵押财产在租赁期间发生所有权变动的情形，本案的争议焦点由此集中在诉争房屋上设立的抵押权和租赁权的权利冲突如何认定上。根据上述已查明的事实亦可知，诉争房屋在抵押权存续期间系由原产权人康得乐公司出租给定发公司，并由定发公司转出租给被告，故此本院认定与诉争房屋上设立的抵押权发生权利冲突的租赁权为康得乐公司与定发公司之间签订的租赁合同中所设立的租赁权。在该租赁权与抵押权的权利冲突未经认定之前，乃至康得乐公司与定发公司之间租赁合同的效力未经确认之前，原告主张在该合同基础上订立的定发公司与被告之间的转租合同无效，缺乏事实和法律依据。原告基于此要求被告支付房屋占用费及利息的诉讼请求亦依据不足，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，判决如下：驳回原告北京诚信智佳商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费八千九百七十元，由原告北京诚信智佳商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姜丽娜二〇一五年七月十三日书记员  曾琪惠