浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2958号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汪金花。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州龙嘉房地产开发有限公司。
法定代表人：张旭忠。
委托代理人：王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
上诉人汪金花因与被上诉人杭州龙嘉房地产开发有限公司（以下简称龙嘉房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余塘民初字第269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月29日，龙嘉房产公司与汪金花签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定汪金花向龙嘉房产公司购买位于杭州市余杭区塘栖镇香醍溪岸花苑25幢2单元1101室的商品房一套，建筑面积138.68平方米，其中套内建筑面积111.24平方米，应分摊的共有建筑面积27.44平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6922.41元，房屋总价款为960000元；购房合同第七条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3其他方式（公积金贷款）种方式按期付款：预售款必须全部进入商品房预售资金监管账户，监管银行为招商银行股份有限公司杭州余杭支行，监管账号57×××01。……3.其他方式。买受人于2013年6月20日前支付首次付款300000元，剩余房款660000元。按揭贷款买受人须在本合同签订之日当天支付首付款，余款采用银行按揭方式支付。采用银行按揭方式的买受人应于本合同签订之日起十日内向银行提供全部办理贷款所需资料及证明文件、缴纳相关费用并办理完毕按揭贷款手续。”购房合同第八条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四（按比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”购房合同附件八：补充协议内容第三条对付款方式的补充约定第2项第2点约定：“买受人应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行／公积金代办机构（以下统称为银行）提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请并提供相关资料。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行／公积金代办机构会批准买受人的按揭贷款申请。买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担万分之四的违约金。”第3点约定：“若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或政策的原因等），买受人未按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。”双方还就其他事项进行了约定。
汪金花分别于2013年6月15日、6月16日、6月26日向龙嘉房产公司共计支付购房首付款300000元，龙嘉房产公司于2013年6月29日向汪金花开具金额为300000元的销售不动产统一发票。龙嘉房产公司于2014年9月18日以邮政快递方式向汪金花寄送《关于付款的通知函》一份，要求汪金花于收到该通知后的七日内一次性付清全部购房款，否则龙嘉房产公司有权追究其逾期付款的违约责任。庭审中，汪金花表示北京银行认为其符合贷款条件，但须先补交20万首付款，故其未向北京银行递交贷款申请材料。龙嘉房产公司向原审法院起诉，请求：1.判令汪金花继续履行《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1067404），向龙嘉房产公司支付剩余房款660000元，及因逾期支付购房款的违约金47520元（违约金按合同约定日万分之四标准以660000元为基数，自2013年7月30日起，暂计至2014年1月26日，共计180天，60000＊0.04%＊180=47520元，实际至汪金花全额支付应付款之日止）；2.本案全部诉讼费用由汪金花承担。后龙嘉房产公司变更第一项诉讼请求为：判令汪金花继续履行《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1067404），向龙嘉房产公司支付剩余房款660000元。汪金花提起反诉，要求：1.解除汪金花与龙嘉房产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.龙嘉房产公司返还汪金花首付款300000元，并按银行同期贷款利率支付利息至付清之日止，现暂计至2015年6月28日为300000×6%×2年=36000元；3.本案诉讼费用由龙嘉房产公司承担。
原审法院认为：（一）本诉部分。龙嘉房产公司与汪金花签订的购房合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方都应按照合同约定履行。购房合同附件八：补充协议内容第三条对付款方式的补充约定第2项第3点约定：“若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或政策的原因等），买受人未按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。”汪金花主张该条款明显不客观、不合理，加重购买方责任，免除出卖方责任，且与购房合同第七条第三款相矛盾，应当无效。原审法院认为，该条款系对购房合同第七条第三款的补充，并不矛盾，且并未加重购买方责任，免除出卖方责任，故应认定合法有效。现汪金花认为其未按期办理完毕按揭贷款手续的原因是龙嘉房产公司中断与招商银行的合作关系，而龙嘉房产公司认为是杭州市公积金中心及银行没有审核发放贷款。原审法院认为，并无证据表明汪金花向招商银行提交贷款申请资料后的一年多时间内未能办出贷款的原因系龙嘉房产公司造成，汪金花出示的证据亦不足以证明龙嘉房产公司要求其变更贷款银行的事实，汪金花向招商银行取回贷款申请资料后，至今未按北京银行要求补交首付款，故北京银行未受理其贷款申请，故不存在因龙嘉房产公司的原因造成汪金花未按期办理完毕按揭贷款手续的情形。现汪金花既未及时办理按揭贷款手续，又未按购房合同约定以一次性付款方式将房价款全部打入龙嘉房产公司账户，应视为逾期付款，龙嘉房产公司有权要求汪金花继续履行合同并一次性支付剩余购房款。龙嘉房产公司放弃要求汪金花支付违约金的诉讼请求，系其在法律规定的范围内对自己民事权利作出的处分，原审法院不予调整。综上，龙嘉房产公司的诉讼请求，理由充分，原审法院予以支持。
（二）反诉部分。汪金花主张龙嘉房产公司变更贷款银行的行为变更了合同约定，系违约行为，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”，要求解除合同。对此，龙嘉房产公司主张在合同有约定的情况下，不适用商品房解释第二十三条的规定。原审法院认为，首先，购房合同第七条中载明的招商银行仅为商品房预售资金监管账户，购房合同并未指定办理贷款的银行，故汪金花关于龙嘉房产公司变更贷款银行的行为变更了合同约定，系违约行为的主张，理由不成立，原审法院不予采纳。其次，汪金花出示的证据不足以证明因龙嘉房产公司的原因导致其未能订立商品房担保贷款合同的事实，且根据汪金花的陈述，北京银行是要求提高首付款，即符合其所要求的贷款申请条件，故不存在因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形。综上，汪金花依据商品房解释第二十三条要求解除购房合同的诉讼请求，理由不成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院于2015年8月13日判决：一、汪金花于判决生效后六十日内支付龙嘉房产公司购房款660000元；二、驳回汪金花的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费10400元，减半收取5200元，由汪金花负担；反诉部分案件受理费6340元，减半收取3170元，由汪金花负担。
宣判后，汪金花不服，向本院提起上诉称：原审判决事实认定不清，适用法律错误。关于招商银行出具的客户按揭贷款受理情况说明。该说明加盖了银行业务章，符合证据形式要件，原审法院应予确认。原审法院认为合同载明的招商银行仅为商品房预售资金监管账户，并未指定办理贷款的银行，属认定事实不清。实践中，房屋买卖合同与抵押借款合同、担保合同均由房产公司提供并由购房者签字，后再交银行盖章。在签订合同时，首付比例、贷款银行就已确定。合同约定监管账户银行，即为按揭贷款银行。本案中，龙嘉房产公司约定的监管账户银行与最初指定贷款银行均为招商银行余杭支行，印证了监管账户银行即为合同约定的按揭贷款银行。龙嘉房产公司同意按揭贷款，即应知道按揭贷款需时较长。在通知汪金花更换按揭贷款银行时，龙嘉房产公司并未告知汪金花需另行再交纳首付款。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回龙嘉房产公司的诉讼请求，支持汪金花的反诉请求；2.一、二审诉讼费用、保全费用由龙嘉房产公司承担。
针对汪金花的上诉，龙嘉房产公司答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确。汪金花应当继续履行合同向龙嘉房产公司一次性支付购房款，汪金花未提供证据证明其享有合同约定或法律规定的解除权。故请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，汪金花、龙嘉房产公司均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。（一）汪金花与龙嘉房产公司之间的《浙江省商品房买卖合同》是否应当继续履行。汪金花虽主张系因龙嘉房产公司变更按揭银行，进而导致其未能成功办理按揭贷款，但其未提供有效证据予以证明，故该主张不能成立。据此，原审法院认定汪金花依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定要求解除合同的理由不成立，并无不当。同时，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议亦明确约定了在未能按期办理按揭贷款时的其他付款方式。现龙嘉房产公司依据合同约定要求汪金花继续履行合同，于法有据，应予以支持。（二）龙嘉房产公司是否可以要求汪金花一次性支付剩余购房款。该商品房买卖合同附件八补充协议约定，若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或政策的原因等），买受人未按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。同时，双方签订商品房买卖合同第二十三条、第二十四条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）；合同附件与本合同具有同等法律效力。故上述补充协议关于付款方式的约定对双方当事人均具有约束力。现汪金花未能将按揭贷款的房价款在约定期限内支付龙嘉房产公司，且其未有证据证明龙嘉房产公司同意以其他方式支付剩余购房款，故龙嘉房产公司选择要求汪金花一次性支付剩余购房款，应予以支持。综上，汪金花的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16740元，由汪金花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一五年十二月一日
书 记 员 王 颖