北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00827号
上诉人（原审被告）李文，女，1963年2月6日出生。
被上诉人（�审原告）北京经开万佳国际机械商城有限公司。
法定代表人黄雪峰，经理。
委托代理人张凌，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人刘俊锋，男，1985年6月9日出生，北京市中银律师事务所律师实习律师。
上诉人李文因与被上诉人北京经开万佳国际机械商城有限公司（以下简称经开万佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第32188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年7月，经开万佳公司诉至原审法院称：2009年4月21日，双方签订《房屋使用合同》，约定李文使用我公司的小红门国际机械城项目×号楼×号房屋（下称诉争房屋），使用期限20年，使用费15万元。合同签订后，李文累计支付9.375万元使用费，剩余使用费5.625万元至今未支付。依照合同约定，李文迟延支�使用金的，须按照应交付使用金额的万分之二向我公司支付违约金。故诉至法院要求：1.判令李文支付房屋使用费5.625万元；2.判令李文支付违约金1.6875万元。
李文辩称：不同意经开万佳公司的诉讼请求。我跟经开万佳公司之间并非租赁关系，而是房屋买卖合同关系。我迟延交纳相关费用，是因为经开万佳公司未遵守承诺给我提供正规的物业服务：我于2009年6月入住诉争房屋，冬天墙面漏水；夏天雨季墙面流水、地板被泡，物业都没有来维修；房屋没有保温层、墙体过薄，在供暖季时室内温度从来没有达到过15度；家门口出去的路，坑坑洼洼，晚上也没有灯。诸如上述问题，我们向物业公司反映过好多次，始终没有回音。鉴于存在上述问题，我不同意支付剩余购房款。
原审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行己方义务。双�签订的《房屋使用合同》及附件均系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。合同签订后，经开万佳公司已经向李文交付了诉争房屋，李文理应按照约定及时向经开万佳公司支付房屋使用费。关于经开万佳公司要求李文支付剩余房屋使用费的诉讼请求，法院应予支持。李文虽主张其与经开万佳公司之间实为房屋买卖关系，但双方签订的《房屋使用合同》及相关附件均未有关于房屋所有权转移的约定，且李文提供的其他证据亦不足以证明该项主张，故法院对此难以采信。李文虽以物业服务、供暖服务、道路通行等方面存在问题抗辩房屋使用费，但物业服务、供暖服务与房屋租赁不属于同一法律关系，李文的上述抗辩理由不能成立。合同违约金带有一定的惩罚性质，考虑到李文未按期支付房屋使�费系因与经开万佳公司对《房屋使用合同》的性质理解及履行产生争议，并非恶意拖欠，故关于经开万佳公司要求李文支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、李文于判决生效之日起七日内向北京经开万佳国际机械商城有限公司支付房屋使用费五万六千二百五十元；二、驳回北京经开万佳国际机械商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李文不服，上诉至本院称：一、双方之间并非是租赁合同关系，而是买卖合同关系；二、我拖欠房款是因经开万佳公司没有履行承诺不得已采取的措施；三、原审未审理我的反诉请求违反法定程序。请求二审法院查清事实，依法改判驳回经开万佳公�的全部诉讼请求。
经开万佳公司同意原判。
经审理查明：2009年4月21日，经开万佳公司（甲方）与李文（乙方）就诉争房屋签订《北京×公寓（小红门国际机械城项目）房屋使用合同》（下称《房屋使用合同》）及附件一《房屋使用合同补充条款》、附件二《分期付款方式及期限的约定》，约定：建筑面积45平方米，房屋为毛坯房；乙方使用期限自2009年5月1日至2029年4月30日；使用金总计15万元；付款方式为分期付款，合同签订之日起一次性支付50%的首付款，即7.5万元，余款于2年内分四期付清，每期不少于1.875万元，每期付款期限分别为2009年9月30日前、2010年3月31日前、2010年9月30日前、2011年3月31日前；甲方应于2009年4月30日前交付房屋；乙方延期交付使用金的，每延期一日按须支付额的百分之二付违约金，延期达30日的，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金，已�取的款项不予退还。经开万佳公司于2009年向李文交付诉争房屋。李文已支付房屋使用费9.375万元，尚有5.625万元未支付。
另查，2009年3月2日，经开万佳公司与北京市朝阳区小红门乡经济组织合作联社（以下简称小红门经联社）签订《小红门工程机械城合作合同书》，约定：小红门经联社投入地上物拆迁腾退费和土地使用权，经开万佳公司投入建设资金，双方合作开发小红门工程机械城项目，占地总面积213亩；经开万佳公司负责施工建设，建设完成后经开万佳公司对项目采取租赁经营，按合同约定支付租赁费；合同期限为20年，自2009年5月1日至2029年4月30日；合同期满小红门经联社有权无偿收回全部土地及所有建（构）筑物和附属设施。
原审庭审中，经开万佳公司提交北京市朝阳区小红门乡人民政府分别于2010年12月23日、2011年6月8日、2011年11月1日出具的三份“证明�，欲证明诉争房屋所在的经开万佳国际机械商城不属于违法建筑、经开万佳公司受委托有权对外出租。李文认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的。李文提交付款收据、银行卡刷卡记录、《房屋使用合同》、案外人李×与经开万佳公司签订的《房屋认购书》（复印件）、刊登在报纸上的房源广告、案外人梁×自经开万佳公司处领取的《北京经开万佳国际机械城配套住房使用证明》（复印件）、《小红门工程机械城合作合同书》等，欲证明双方之间实为房屋买卖合同关系、经开万佳公司存在欺骗行为。经开万佳公司仅认可《房屋使用合同》及《小红门工程机械城合作合同书》的真实性，对其余证据的真实性及该组证据的证明目的均不认可。李文提交房屋泡水、漏水、道路破损等照片，欲证明房屋存在质量问题。经开万佳公司对该份证据的真实性及证明目的均不认可。
以上事实，有当事人陈述及相关证据材料在案证明。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《房屋使用合同》及附件均系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，经开万佳公司已经向李文交付了诉争房屋，李文应按照约定及时向经开万佳公司支付房屋使用费。经开万佳公司要求李文支付剩余房屋使用费，于法有据，本院予以支持。李文虽主张其与经开万佳公司之间实为房屋买卖关系，但双方签订的《房屋使用合同》及相关附件均未有关于房屋所有权转移的约定，且李文提供的其他证据亦不足以证明该项主张，故本院对其此项主张不予采信。李文主张其之所以拖欠费用是因经开万佳公司没有履行承诺不得已采取的措施，但李文所称的物业服务、供暖服务等与房屋租赁不属于同一法律关系，故本院对其此项意见不予采纳。李文在原审中并未提起反诉，本院对李文关于原审未审理其反诉请求违反法定程序的上诉意见不予采纳。原审法院对其他争项的处理均无不当，本院均予以维持。
综上，原审法院根据本案实际情况所作判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费814元，由北京经开万佳国际机械商城有限公司负担188元（已交纳），由李文负担626元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1207元，由李文负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 东 军
代理审判员 曾 彦
代理审判员 龚 勇 超
二〇一五年一月二十日
书 记 员 赵�纳