上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浦民一（民）初字第31380号
原告陈军。
委托代理人张石明，上海市宏洲律师事务所律师。
被告王美娟。
被告瞿凤芳。
被告金婷�。
上述三被告共同的委托代理人彭满元，上海银盛律师事务所律师。
被告王文威。
委托代理人顾海啸，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
第三人上海阳光欧洲城投资发展集团有限公司。
法定代表人刘亚芹。
原告陈军与被告王美娟、瞿凤芳、金婷玉、王文威、第三人上海阳光欧洲城投资发展集团有限公司（以下简称阳光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月26日立案受理后，依法先适用简易程序，后转适用普通程序，依法追加阳光公司作为本案的第三人、追加金婷玉、王文威作为本案的被告参加诉讼，并先后于2012年11月6日、2013年3月20日、2013年7月23日公开开庭进行了审理。原告陈军及其委托代理人张石明，被告瞿凤芳及被告王美娟、瞿凤芳、金婷玉共同的委托代理人彭满元，被告王文威到庭参加诉讼。第三人阳光公司经本院公告传唤未到庭，本�依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈军诉称：原告经被告王文威介绍，于2009年11月14日签订了一份动迁安置房买卖合同。合同规定王美娟、瞿凤芳将位于上海市浦东新区永宁路33弄27幢1202室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积81.32平方米，以人民币（以下币种相同）894，520元的价格转让给原告；原告应于2009年11月14日前支付给王美娟、瞿凤芳指定的收款人王文威70万元；王美娟、瞿凤芳将房产证交给原告时，原告支付174，520元；房地产过户给原告时支付余款2万元。合同由王文威为王美娟、瞿凤芳作担保，详见合同。2009年11月14日，原告支付了第一笔购房款70万元，由王美娟、瞿凤芳的合同担保人并指定的收款人王文威在场出具收条；2009年11月21日，王美娟、瞿凤芳将系争房屋的钥匙交给原告时称系争房屋的小产证暂不能办理，王美娟、瞿凤芳因急需资金�求将174，520元提前支付给王美娟、瞿凤芳。原告应其要求提前支付王美娟、瞿凤芳174，520元购房款，由王美娟、瞿凤芳指定的收款人王文威在场出具收条。嗣后，原告即入住至系争房屋，并对系争房屋进行了装潢，系争房屋由原告居住至今。期间，原告曾多次催促王美娟、瞿凤芳办理系争房屋的小产证，届时再过户给原告。但王美娟、瞿凤芳拖延至今未协助原告办理系争房屋的过户更名手续。故原告现诉至法院，要求确认被告王美娟、瞿凤芳转让给原告的系争房屋的产权归原告所有，并要求被告王美娟、瞿凤芳协助原告办理系争房屋的产权过户手续。
被告王美娟、瞿凤芳、金玉婷辩称：原告所述与事实不符。系争房屋系租赁不是买卖，三被告未收到房款，买卖合同违反了国家的政策，也侵害了金婷玉的权益，本案不属于强制执行范围。买卖是在被告未取得产证时签订的，应认定无效。原告所诉的主体不对，应该起诉担保人。
被告王文威辩称：没有意见，王文威不能做主。2009年左右，在原告与王美娟、瞿凤芳、金玉婷签订买卖合同前，王文威在外欠债，王美娟的儿子瞿耀忠与王文威关系好，瞿耀忠说把王美娟的房子卖了，后找了张甲，联系了原告，原告方过来就与王文威谈，王文威跟原告方说清楚了，系争房屋没有产证，系瞿耀忠的拆迁房。原告说要的，谈好（房价）为80多万。那天原告及其司机、张甲及其哥哥、瞿耀忠、瞿凤芳、王文威均在场。原告支付王文威房款现金70万元，王文威则出具收条给了原告。之后，原告又支付了一笔钱，数额不清楚，王文威也出具了收条给了原告。当时，系争房屋的房款算瞿耀忠借给王文威的。
第三人阳光公司未作答辩。
经审理查明：经案外人张甲及被告王文威的介绍，原告与被告�美娟、瞿凤芳于2009年11月14日签订了一份《动迁安置房买卖合同》（以下简称《合同》），并由被告王文威作为担保方在《合同》上签名。《合同》约定：甲方（出卖方）为王美娟、瞿凤芳，乙方（购买方）为原告；王美娟、瞿凤芳依法取得的系争房屋为动迁房，坐落于上海市浦东新区永宁路33弄27幢1202室，建筑面积81.32平方米；成交单价为每平方米11，000元，总价为894，520元，含王美娟、瞿凤芳已支付的系争房屋所有费用（包括装修费用等）；原告应于2009年11月14日前支付给王美娟、瞿凤芳房款70万元，王美娟、瞿凤芳将系争房屋钥匙及所有材料交于原告保管并结清所有费用及物业费用；王美娟、瞿凤芳将办好的房产证交给原告保管时，原告支付174，520元；房地产过户给原告时支付余款2万元；王美娟、瞿凤芳承诺系争房屋无抵押、典当、诉讼保全，已转让他人，无�约，产权无争议，若有不实，除退还已付房款外，另赔偿原告50万元；王美娟、瞿凤芳转卖给原告的系争房屋为动迁房，在双方合同签订好后，在政策允许该房产产权可上市转让时，王美娟、瞿凤芳应在30天内无条件配合原告办理系争房屋的所有过户手续，如中途王美娟、瞿凤芳拒绝给原告办理相关手续，由此造成原告的损失均由王美娟、瞿凤芳承担，并由担保方王文威担保；系争房屋自办理好手续之时起，由原告承担关于系争房屋的所有权益与义务，包括对系争房屋的入户使用，享有系争房屋的所有权，支付煤气、有线电视等费用；系争房屋交付原告后，原告有权进行房屋装修，如王美娟、瞿凤芳在原告进行房屋装修后由于各种原因造成原告无法获得系争房屋的所有权时，则王美娟、瞿凤芳除需承担约定的违约金外，还需赔偿原告用于系争房屋的装修费用；双方�当全面积极履行合同，不得反悔或违约，如有一方违约必须赔偿守约方违约金，违约金按到时市场评估价的两倍支付；王美娟、瞿凤芳领取权利人为王美娟、瞿凤芳的产证时，应即交与原告保存，期限为可办理产证之日起30天内，逾期算原告违约，按已付房款的0.3%每日计，至交付产证日止；当可以办理以原告为权利人的产证时，王美娟、瞿凤芳应在30天内积极和原告一起办理以原告为权利人的产证；在办理产证过程中涉及买卖双方的手续费用均由原告承担；本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的法律效力，本合同中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律法规和政策执行；王美娟、瞿凤芳承诺其有权出售系争房屋并全权代理签订本合同，且无其他纠纷，否则由此产生的相关法律责任均由王美娟、瞿凤芳承担。2009年11月13日、11月18日，原告先后取款50万元、20万元，共计70万元。2009年11月14日，王文威从原告处收取系争房屋的购房款70万元，并出具相应收条，在原告支付该笔房款时，有张甲、瞿耀忠、瞿凤芳、张乙、黄某某在场；2009年11月21日，王文威收取房款174，520元，并出具相应收条，在原告支付该笔房款时有张甲、瞿耀忠、瞿凤芳、张乙在场；原告尚余2万元房款未支付。2009年11月，原告取得系争房屋的钥匙并对系争房屋进行了装修，此后系争房屋由原告居住至今。
另查明，2008年1月5日，王美娟签署了关于系争房屋的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），动迁分得系争房屋，《安置协议》上列明被拆迁人为“王美娟、瞿凤芳、金婷玉”；在关于系争房屋的《配套商品房供应单》上注明：被拆迁户基本情况一栏中有“王美娟、瞿凤芳、金婷玉”，购房人基本情况一�中有“王美娟、瞿凤芳”，并由王美娟、瞿凤芳在购房人（签章）一栏中签名。2009年7月9日，系争房屋产权初始登记于第三人名下。2012年12月19日，系争房屋的产权经核准登记于王美娟、瞿凤芳及金婷玉的名下。
以上事实，有《动迁安置房买卖合同》，《收条》，《调查笔录》，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿无房地产登记记录信息》、《上海市房地产登记簿土地状况信息》，中国农业银行综合应用系统借记卡一卡资料查询单、《中国农业银行金穗借记卡明细对账单》，户籍簿复印件，《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（适用同等价值产权房屋调换）、《配套商品房供应单》，证人张甲、张乙、黄某某的证言，原、被告的陈述等为证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：原告与被告王美娟、瞿凤芳签署的并由被告王文威作为担保人签字的《合同》，虽然该《合同》上未有被告金婷玉的签名，系争房屋的产权在本案审理过程中登记于被告王美娟、瞿凤芳、金婷玉的名下，但关于系争房屋的《配套商品房供应单》上显示的购房人系王美娟、瞿凤芳，且签署《合同》时王美娟的儿子瞿耀忠也在场，金婷玉的母亲瞿凤芳在场并在《合同》上签字，原告有理由相信作为系争房屋的购房人的王美娟、瞿凤芳有权出售系争房屋，故原告与被告王美娟、瞿凤芳、王文威签署的《合同》系双方买卖房屋的真实意思表示，且不违反法律规定，依法认定有效，原、被告应严格按约履行合同。原告已于2009年支付大部分房款874，520元，并于2009年入住系争房屋至今，原、被告已经按约实际履行了《合同》的大部分权利义务，仅因政策限制等原因致使系争房屋的产权未变更登记于原告的�下。现系争房屋符合办理产权过户的条件，故原告现要求被告王美娟、瞿凤芳、金婷玉协助原告办理系争房屋的产权过户手续的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。办理产权过户手续中的税费等依约由原告承担。被告王文威作为王美娟儿子瞿耀忠的朋友，介绍王美娟、瞿凤芳将系争房屋出售给原告，又作为担保人在《合同》上签名，并在瞿耀忠、瞿凤芳在场的情况下收取原告支付的房款，王文威也当庭确认收到上述房款，上述情况应视为王美娟、瞿凤芳默认原告将房款支付给王文威、由王文威收取房款874，520元。王美娟、瞿凤芳所述的未收到原告上述房款的意见，不符合法律规定，不予支持。王美娟、瞿凤芳所述的系将系争房屋出租而非出售给原告的意见，证据不足，不予支持。至于王美娟、瞿凤芳至今未从王文威处收到房款之事，可由王美娟、瞿凤芳另行向王文威主张。第三人经本院公告传唤未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王美娟、瞿凤芳、金婷玉于本判决生效之日起十日内协助原告陈军办理位于上海市浦东新区永宁路33弄27幢1202室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由王美娟、瞿凤芳、金婷玉变更为陈军，办理产权过户手续中产生的税费等由原告陈军负担；
二、原告陈军于本判决生效之日起十日内支付被告王美娟、瞿凤芳、金婷玉剩余房款2万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十�条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，745元及保全费4，992元共计17，737元，由被告王美娟、瞿凤芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 秦冬红
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 马顺山
二〇一三年八月二十八日
书 记 员 李 悦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《�华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十条一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。
抗辩权是指债权人行使债权时，债务人根据法定事由，对抗债权人行使请求权的权利。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证�当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。