湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第03832号
上诉人（原审被告）陈亮。
被上诉人（原审原告）湖南摩登十八商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放中路18号华侨大厦22楼H座2208房。
法定代表人林欣，总经理。
委托代理人李文志，湖南骏熙律师事务所律师。
上诉人陈亮因与被上诉人湖南摩登十八商业管理有限公司（以下简称摩登十八公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第2978号，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，摩登十八公司于2012年1月3日分别与华侨公司、黄海燕签订了《房屋租赁合同》，承租了华侨公司自有的长沙市解放中路18号华侨大厦1楼106房、3楼、4楼、5楼部分和黄海燕自有的华侨大厦2楼用于新建商场，租赁期限15年，华侨公司投入资金对上述房屋整体进行装修改造后，进行了大量广告宣传，并对外招商；同年8月8日，摩登十八公司与陈亮签订了《商铺租赁合同》，约定摩登十八公司将有使用权的长沙市解放中路18号华侨大厦三楼305号（建筑面积81.03平方米）和305A商铺出租给陈亮经营甜品，租赁期为三年；从摩登十八公司通知陈亮进场装修之日起至开业之日止为免租装修期，此期间陈亮无须交纳场地使用费，但需交纳因装修产生的水、电等其他费用；摩登十八公司同意在合同第一年有条件的给予陈亮免租期三个月，即租期满一个季度即享受一个月免租期，期限从开业之日开始计算，免租期内陈亮无须承担租金，但需按建筑面积每平方米20元交纳物业管理费、空调费用等杂项费用及商铺内自用水电等费用；场地使用费标准采取逐年递增的方式，即第二年度场地使用费标准在第一年场地使用费标准的基础上递增5%，第三年度在第二年度使用费标准的基础上递增5%，第一年度305和305A月场地使用费为7600元，年场地使用费剔除免租期后为68400元，免租期的物业管理费和空调费为5462元，合计73862元，第二年度月场地使用费为7952元，第三年度月场地使用费为8386元；第一季度场地使用费交纳日期为开业之日前十五天，第二季度场地使用费交纳日期为第一次免租期满之日前十五天，第三季度场地使用费交纳日期为第二次免租期满之日前十五天，第四季度场地使用费交纳日期为第二次免租期满后三个月内；在合同签订之日，陈亮须向摩登十八公司交纳相当于三个月场地使用费标准的合同履行保证金22800元，合同期满终止时，陈亮若无违约行为，摩登十八公司即于合同期满终止后一个月内无息退还给陈亮；陈亮拖欠合同履行保证金或其他费用中的任何一项累计达15天的，摩登十八公司有权单方面解除合同、收回房屋并向陈亮追究违约责任，陈亮的一切损失自行承担；如果陈亮违约，使摩登十八公司遭受损失的，摩登十八公司可直接在保证金中扣除相应数额；任何一方如有违反本合同其他条款的，违约方须向守约方支付30000元违约金。
本案所争议的商场于2012年9月28日开业，开业至今，陈亮未交纳过场地使用费、物业管理费和空调费；摩登十八公司于2013年5月4日按双方商铺租赁合同中约定的通讯地址，以邮政特快专递向陈亮邮寄了告知函，通知陈亮解除双方所签订的《商铺租赁合同》，陈亮拒绝签收该告知函，邮政公司在2013年5月9日将特快专递退回摩登十八公司；2013年5月11日，摩登十八公司在《长沙晚报》发布《公告》，解除与陈亮等人签订的《商铺租赁合同》，庭审中，陈亮认可看到了该报纸《公告》；摩登十八公司于2012年7月30日经网上备案受理系统向消防部门申请对本案所争议商场的消防装修改造工程竣工验收消防备案，2013年7月5日取得长沙市芙蓉区公安消防大队芙公消安检字（2013）第34号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。请求判决解除该公司与陈亮所签订的房屋租赁合同，由陈亮限时腾空解放中路18号华侨大厦三楼305、305A铺位场地，由陈亮向该公司支付场地使用费83600元（暂计算至2013年10月13日，以后的场地使用费依据合同计算），由陈亮向该公司支付物业管理、空调等杂费6482.40元（暂计算至2013年10月13日，以后的物管等杂费依据合同计算），由陈亮向该公司支付违约金30000元。
原审法院认为：摩登十八公司与陈亮签订的《商铺租赁合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应依约切实履行自己的义务；房屋租赁合同中，出租人的根本义务是将房屋交付给承租人使用，承租人的根本义务是支付房屋场地使用费和相关费用，摩登十八公司将合同约定的房屋交付给陈亮使用后，陈亮应按合同约定支付租金、物业管理费用和空调费，陈亮未按合同约定支付场地使用费和管理费用，摩登十八公司有权根据合同约定和法律规定解除合同，合同解除后，陈亮还应根据合同约定履行支付场地使用费的义务，并应根据合同约定支付摩登十八公司违约金30000元；摩登十八公司在本案法庭辩论结束前已经取得了消防验收合格证，且陈亮租赁期间，并未因为消防验收问题而给其租赁及经营造成任何影响，陈亮主张摩登十八公司消防验收不合格，存在欺诈的理由不能成立，该院不予支持；陈亮主张摩登十八公司在合同签订时存在欺诈，管理不到位，因陈亮未提供充分的证据证实摩登十八公司存在违反双方合同约定的行为，该院对陈亮的该项主张不予支持；摩登十八公司于2013年5月4日向陈亮发送了《告知函》，但被陈亮拒收，被邮政公司退回，陈亮并未实际收到摩登十八公司的《告知函》，该《告知函》对摩登十八公司不产生法律效力，2013年5月11日，摩登十八公司在《长沙晚报》刊登《公告》，解除与陈亮所签订的《商铺租赁合同》，陈亮认可其看到了该《公告》，根据《中华人民共和国共和国合同法》第九十六条的规定，摩登十八公司与陈亮所签订的《商铺租赁合同》自2013年5月12日起已经解除，陈亮应在合同解除后，将所租赁摩登十八公司的场地腾空，返还给摩登十八公司；从双方所签订的《商铺租赁合同》第五条可见，场地使用费包含了物业管理费和空调费，摩登十八公司诉讼请求的场地使用费和物业管理费、空调费数额与双方合同约定不符，该院依据合同约定判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、湖南摩登十八公司商业管理有限公司与陈亮2012年8月8日所签订的《商铺租赁合同》已于2013年5月12日解除；二、陈亮将解放中路18号华侨大厦三楼305、305A铺位腾空；三、陈亮向湖南摩登十八公司商业管理有限公司支付场地使用费68400（计算至2013年9月28日），2013年9月29日至2014年9月28日的场地使用费按每月7952元的标准支付，2014年9月29日至本判决第二项所述房屋腾空之日的场地使用费按每月8386元的标准支付；四、陈亮向湖南摩登十八公司商业管理有限公司支付物业管理费、空调费共计5462元；五、陈亮向湖南摩登十八公司商业管理有限公司支付违约金30000元；六、驳回湖南摩登十八公司商业管理有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三、四、五项所确定的义务，由陈亮于本判决生效之日起五日内履行完毕。本案受理费6702元，由陈亮负担。
上诉人陈亮不服一审判决，上诉称：1、被上诉人在招租时存在严重的虚假宣传行为，上诉人因其虚假宣传而与被上诉人签订了房屋租赁合同，但被上诉人并未履行其宣传时的承诺，是被上诉人违约在先，应该承担违约责任。上诉人不交租是行使不安抗辩权以维护自己的合法权益。2、一审适用法律正确但事实认定错误。被上诉人在招租和签订合同时，并不具有营业资格。华侨大厦在招租是消防安全检测不合格，在消防检测不合格的情况下开业属于违法经营。在2013年7月5日之后被上诉人才取得消防检验合格证书，因此租金因从此时开始计算。综上，请求撤销原判决，改判被上诉人合同违约，退还上诉人全部履约保证金，并由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人摩登十八公司答辩称：1、从合同签订直至诉讼过程中，上诉人从未向被上诉人交纳过任何费用。2、上诉人与被上诉人签订的合同合法有效。3、从上诉人使用场地至今未缴纳空调和物业管理费用，应当承担相应违约责任。4、被上诉人在2013年5月4日发出了解除合同的告知函，但上诉人拒收，5月11日被上诉人只好通过《长沙晚报》刊登广告的形式请求解除与上诉人的合同。上诉人不交任何费用，为了保护被上诉人的权益，只好对上诉人租赁的场地采取相关措施，把门面锁了。5、在被上诉人对商场对外招租的过程中，被上诉人绝大部分广告是委托上诉人在进行，被上诉人开业前的全部情况，上诉人是充分了解的。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
本院二审查明，2013年5月11日，被上诉人摩登十八公司与上诉人共同将涉案租赁门面上锁至今。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2012年8月8日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。被上诉人依照合同约定将房屋交付给了上诉人使用，但上诉人未按照合同约定向被上诉人支付场地使用费和管理费用，构成违约，被上诉人有权解除合同并依照合同约定要求上诉人支付相关费用。对于上诉人提出的被上诉人在招租时虚假宣传、存在欺诈的主张，由于上诉人未提供充分证据予以证实，故本院对其该项主张不予支持。对于上诉人提出的被上诉人在未经消防检测合格的情况下开业经营属于违法经营、上诉人无需支付未经消防检测合格期间使用费的主张，本院认为，上诉人实际占有使用了被上诉人提供的房屋，被上诉人也已于2013年7月5日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且上诉人无证据证明消防问题给其经营造成了损失，故对上诉人提出的其无需支付使用费的主张不予支持，但鉴于被上诉人开业时确未取得消防检查合格证，存在一定过错，故将上诉人向被上诉人支付的违约金酌情下调为15000元。对于场地使用费应如何支付的问题，本院认为，2012年9月28日至2013年5月11日，上诉人使用了涉案房屋，该段时间的场地使用费，上诉人应当依照合同支付，根据合同约定，上诉人在该段时间可享受两个月免租期，故上诉人在该段期间的场地使用费为45600元（六个月，2013年1月和2013年5月为免租期），免租期物业管理费和空调费为3641元。2013年5月11日，被上诉人通知解除合同，上诉人未依法提出有效异议也未腾空涉案房屋，应当赔偿被上诉人自合同解除之日至房屋腾空之日的场地占用费，但鉴于被上诉人对涉案房屋有上锁行为，且双方均未采取有效措施避免损失扩大，故对该段时间的场地使用费损失，本院酌情判定由上诉人与被上诉人各承担50%。综上，原审判决判处不当，本院予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第2978号民事判决第一项、第二项、第六项；
二、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第2978号民事判决第三项为“陈亮向湖南摩登十八商业管理有限公司支付场地使用费45600元（计算至2013年5月27日），”2013年5月28日至2013年9月27日的场地使用费按每月3800元的标准支付，2013年9月28日至2014年9月27日的场地使用费按每月3976元的标准支付，2014年9月28日至本判决确定的房屋腾空之日的场地使用费按每月4193元的标准支付”；
三、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第2978号民事判决第四项为“陈亮向湖南摩登十八商业管理有限公司支付物业管理费、空调费共计3641元”；
四、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第2978号民事判决第五项为“陈亮向湖南摩登十八商业管理有限公司支付违约金15000元”；
本判定确定的给付义务，由陈亮于本判决生效之日起五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费6702元，二审受理费6702元，共计13404元，由陈亮负担负担6702元，湖南摩登十八商业管理有限公司负担6702元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年一月七日
书 记 员 夏欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。