山东省临沂市罗庄区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临罗商初字第846号
原告刘连富，居民。
原告张荣华，居民。
以上二原告共同委托代理人胡俊鹏，临沂罗庄罗正法律服务所法律工作者。
被告王清春，居民。
被告张乃玲，居民。
原告刘连富、张荣华与被告王清春、张乃玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘连富、张荣华及共同委托代理人胡俊鹏、被告王清春均到庭参加诉讼，被告张乃玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘连富、张荣华共同诉称，2006年11月10日，被告的两位哥哥王某甲、王某乙代表被告王清春与二原告协商并签订了《房屋买卖协议》，协议约定：被告王清春将位于原郯城县褚墩镇驻地的三层沿街楼（房权证郯村镇字第××号，建筑面积955.80平方米）卖给二原告，双方约定价格为498000元，协议签订当日，二原告将购房款498000元一次性付给被告的哥哥王某乙（该款由王某乙转交给王清春）。交付购房款后，二原告即投入资金对房屋进行了装修并使用至今。2010年被告将房产证、建设用地规划许可证等有关手续移交给二原告，随后几年，原告多次要求被告办理房产过户手续，被告一再推脱，至今尚未协助办理过户手续。为此二原告提起诉讼，请求人民法院依法判令被告在规定期限内协助原告办理涉案房屋产权过户手续，并承担过户费用；本案诉讼费由被告承担。
被告王清春辩称，被告没有将楼房卖给原告，因为借了我哥哥王某甲、王某乙两人50万元，将楼房作抵押给他们两人，没有办理抵押手续。他们两个人将房子卖给二原告没有通知我，卖完房子以后我二哥王某乙打电话告诉我卖了，我不同意与原告办理过户手续。
被告张乃玲应诉后未答辩。
经审理查明，被告王清春于2003年5月22日通过郯城县建设局办理了征用划拨土地手续及建设工程规划许可，依法取得了位于褚墩镇驻地4.5亩土地的建设用地使用权，并建设了商住楼房一幢（毛坯房）。2003年7月23日，郯城县人民政府向王清春颁发了房屋所有权证，房权证号为房权证郯村镇字第××号。房权证记载：房屋所有权人王清春、房屋坐落郯城县褚墩镇驻地、丘（地）号05、产别私产、幢号01、结构砖混、层数3、建筑面积955.80平方米、涉及用途商住。案外人王某甲、王某乙系被告王清春的两个哥哥，2006年11月10日，王某甲、王某乙作为经手人与原告张荣华、刘连富签订了房屋买卖合同书，合同内容为“甲方：王清春、张乃玲褚墩镇廖屋村乙方：张荣华、刘连富褚墩镇褚墩二村一、经甲乙双方协商一致同意，王清春将三层楼一位（底屋面积9间）卖给乙方二人所有。其中张荣华六间，建筑面积624.60平方米，北院墙东西长35.8米，南院墙东西长22.1米。转让费叁拾叁万玖仟元整。刘连富三间，长12.0米，宽9.2米，建筑面积331.20平方米，院内有平房一间，转让费计壹拾伍万玖仟元整。两家购房款合计498000元。二、房屋四至：东是王清春院子，西是路，南是邵昌明房屋，北是路。甲方必须配合乙方办理过户手续。如有违约，乙方所产生的后果费用有甲方负担。三、本合同自甲乙双方签订之日起生效……四、自合同书签订后，甲方以前所产生的债权、债务纠纷由甲方负责，与乙方无任何关系。五、双方自即日起，永不反悔，特签此协议。本合同一式四份，双方签字生效，甲、乙双方各持一份。”乙方张荣华、刘连富签字并捺印，经手人王某甲、王某乙签字并捺印，甲方王清春、张乃玲未签字捺印。该合同签订的同时，经办人王某甲、王某乙还同时分别与二原告签订了房屋买卖合同书，内容与二原告共同签署的房屋买卖合同书一致。
上述合同签订后，二原告向王某乙交付购房款498000元，并由王某乙出具收款条一张。经手人王某甲、王某乙交付房屋后，二原告对楼房进行了装修并自2006年开展个体经营，其中原告张荣华在该房屋经营农机维修、配件，原告刘连富在该房屋经营餐饮业，均办理了个体工商户营业执照，期间由张荣华向褚墩镇供电所交纳电费。
诉讼中，被告王清春称，因借用两个哥哥王某甲、王某乙50万元，将涉案楼房抵押给了他们，他们将楼房出售给二原告没有通知我本人。对于被告王清春的陈述，二原告不予认可，申请证人王某甲、王某乙出庭作证。经本院通知，两位证人均未能在指定时间内出庭作证。二原告再向本院提供了2015年5月6日二原告与被告王清春在王清春砖厂的谈话录音、2015年5月7日二原告与王某甲、王某乙在张荣华家门口的谈话录音、2015年7月9日二原告委托代理人胡俊鹏与被告王清春的电话录音，拟证明王清春对于王某甲、王某乙卖房给二原告的事情知情，在交谈过程中也同意过户。因被告王清春对上述谈话、通话录音不持异议，并称当时原告没有起诉时，我同意给原告过户，后来原告起诉了，我只能说没有卖房子，房子是抵押给我哥哥王某甲、王某乙的。
诉讼过程中，原告刘连富向法庭出示了其持有的王清春楼房的房屋所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、集体土地使用证。
上述事实，主要根据房屋买卖协议、收款条、房屋及土地权证、录音资料及庭审中当事人陈述所认定，相关证据材料均收录、记录在卷。
本院认为，案外人王某甲、王某乙作为经手人与二原告刘连富、张荣华签订《房屋买卖合同书》，将被告王清春名下楼房（毛坯房）出卖给二原告时，未提交被告王清春书面授权委托，系无权处分行为。根据我国《合同法》第五十一条的规定“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同时取得处分权的，该合同有效。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”通过被告王清春在庭审及录音中的陈述可以看出，在其两个哥哥王某甲、王某乙出售其楼房时以及在二原告装修并长期入住、持续开展经营活动的近十年间，被告王清春对该买卖行为并未提出异议，同时二原告交纳的购房款也抵顶了王清春对其哥王某甲、王某乙的50万元借款，被告并向原告刘连富交付了涉案楼房的产权及土地手续，本院合理认定被告王清春对涉案楼房的买卖行为作出了追认，根据鼓励交易、利益衡量原则，理应受该房屋买卖合同效力的拘束。经手人王某甲、王某乙系被告王清春的同胞哥哥，且负有借贷关系，二原告有理由相信买卖合同的真实性，并支付了合理对价，持续合法占有了涉案房屋，应认定属于善意第三人，其合法权益应当受到保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”就本案而言，涉案房屋的买卖行为成立，被告王清春应履行协助二原告办理涉案房屋过户登记的附随义务。被告张乃玲虽未在涉案房屋产权证书署名，但其与被告王清春系夫妻关系，若涉案房屋涉及夫妻共同财产的处理上，亦应给予必要协助。被告王清春辩称待把房子盖完后再为原告办理过户以及因原告起诉而不同意房屋过户的理由，尚无法律及合同依据，有悖于诚实信用原则，本院不予支持。对于办理房屋过户所必然发生的费用由谁承担的问题，房屋买卖合同书中并未对此作出明确约定，法律亦未作出强制性规定，应由双方进一步协商确定，故对于二原告要求被告负担过户费用的诉讼请求，本院不予支持。被告张乃玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提出答辩和质证，应自行承担由此可能产生的不利后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十七条、第五十一条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王清春、张乃玲于本判决生效后十日内协助原告刘连富、张荣华办理涉案房屋（房权证号：房权证郯村镇字第××号）的过户登记手续。
二、驳回原告刘连富、张荣华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费8770元，由被告王清春、张乃玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 蹇令峰
审 判 员 石仁举
人民陪审员 钱明银
二〇一五年十月二十日
书 记 员 王贝贝