四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民一终字第116号
上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）林怀秀。
委托代理人李强，四川维扬律师事务所律师。
委托代理人刘宗宇，四川维扬律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）胡帮西。
委托代理人彭章明，四川世星律师事务所律师。
上诉人林怀秀因与被上诉人胡帮西房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院（2014）广汉民初字第1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月19日受理后，依法组成合议庭于2015年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人林怀秀及其委托代理人李强、被上诉人胡帮西的委托代理人彭章明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：广汉市中山大道北一段79号2-3层营业房的所有权人为广汉市多利服饰城。该房产权证载明：第2层的产权面积为840.87平方米，第3层的产权面积为600.42平方米。2010年9月2日，广汉市多利服饰城与胡帮西签订《房屋租赁合同》，该合同约定将上述房产出租给胡帮西作为家具销售卖场使用，并且约定未经出租方同意，胡帮西不得擅自拆改、变动房屋结构或损坏房屋。租赁时间从2011年1月1日起至2015年12月31日止，其中优惠一个月。此前，胡帮西亦租赁该房屋。胡帮西在此前租用该二、三楼房屋时，于2007年在该房屋外墙安装了广告牌。2011年7月，广汉市城市管理局向康胜广告公司发出了《关于限期拆除部分广告位的通知》，该拆除广告位部分包含有胡帮西此前的广告牌。2012年5月，胡帮西向广汉市城市管理局重新申请了该二、三楼的广告牌位并获批准。
2011年5月28日，胡帮西将上述房屋的第3层转租给林怀秀。双方签订《租房合同》一份，该合同主要约定，林怀秀租用上述房屋的3层作为装饰公司的营业房使用，租用时间从2011年6月1日起至2015年6月1日止；租金20元／平方米，面积为900平方米，每年租金为216000元；付款方式为半年付一次，提前一个月付清半年房租，如不按时交房租，胡帮西有权收回房屋。租用期满后，若林怀秀不继续承租，林怀秀已在此房装修的一律不能撤出。合同签订后，林怀秀支付房屋押金20000元并入场装修、使用该房。截止2012年9月29日，林怀秀陆续支付房屋租金共计320000元。其后，双方因合同履行产生纠纷并引发冲突，林怀秀未再支付其后的房租，且未实际交还租赁房屋。广汉市多利服饰城出具情况说明，就胡帮西在租赁期间将房屋转租的行为不予反对。林怀秀提交的装修费票据，该装修费用中因包含其装饰公司作为展材的各类装修物品，也包含人工费用，故而无法判断该房屋装修的价值。诉讼中，经法庭向林怀秀释明，要求其就3楼的装修损失提交鉴定申请，林怀秀在法庭指定的期限内未申请进行评估。
原判认为，作为房屋所有权人的广汉市多利服饰城出具证明，证实其同意胡帮西的转租行为。胡帮西、林怀秀签订《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同。针对本案争议焦点，评判如下：
一、双方就租赁合同中租赁房屋的面积如何确定。林怀秀认为，签订《租房合同》时约定房屋面积为900平方米，其后胡帮西一直未能提交该第3层的产权证明，现只认可根据其单方自测的面积为700平方米，不同意胡帮西按840.87平方米的面积作为计算租金依据的诉讼请求。原判认为：双方在签订《租房合同》时，对该房屋面积的约定系各自的真实意思表示，系合法有效合同，而且此后林怀秀也未对房屋面积提出异议并按该约定面积缴纳房屋租金；诉讼中，林怀秀也未对《租房合同》效力提出异议。故双方对该合同面积的约定应依法有效，现胡帮西主张按840.87平方米的面积作为计算租金的依据，胡帮西的这一认可行为系对自身权利的处分，不违反法律规定，故本案中作为租金计算依据的房屋面积为840.87平方米。
二、本案中导致合同解除的责任问题。1、胡帮西是否存有过错的问题。其一、林怀秀辩称，胡帮西在双方签订《租房合同》后，擅自安装广告牌，影响了林怀秀三楼的通风、采光，故胡帮西存有过错行为。通过庭审查明，在双方签订合同时该租赁房屋外墙就已存有旧广告牌，而2012年5月，胡帮西系将原广告牌拆除后另行制作的广告牌，且另行制作的广告牌与原来的广告牌外形、大小基本相同，即双方签订《租房合同》时该二、三层外墙的广告牌就一直存在，故林怀秀在签订合同时对租赁物的现状是知晓并接受的，胡帮西并不存在过错行为。其二、林怀秀提出，胡帮西拒不交付该三层房屋的合法产权证明，导致其无法办理工商注册登记。原审法院认为，双方在签订合同时，并未约定胡帮西有提供相应产权证的义务；同时林怀秀亦未能提交证据证明，其曾向胡帮西要求提供产权证明的行为，故胡帮西不存有过错行为；2、林怀秀是否存在过错？根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，林怀秀在租用房屋后应按约定时间和金额支付房屋租金，但其无正当理由并未按约履行合同义务，为此其行为是导致合同解除的原因，其应对合同解除承担责任。
三、林怀秀的装修损失应如何处理。林怀秀反诉称自己对3层房屋进行了装修，为此要求胡帮西赔偿装修损失86万元。诉讼中，林怀秀未在法庭指定的期限内提交对其装修损失的鉴定申请。且胡帮西在租赁合同的履行中并无过错，故原审法院对于林怀秀反诉要求胡帮西赔偿相关装修损失的诉讼请求，不予支持。
胡帮西要求自2013年7月1日起至合同解除之日止，按《租房合同》约定租金的1.5倍支付至林怀秀退出租赁房屋之日止的房屋使用费，没有法律依据，原审法院对此不予支持。在原审法院审理期间，原审法院从物尽其用、防止损失扩大的原则出发，劝导林怀秀交还租赁房屋，但林怀秀始终占据讼争房屋，拒不交还给胡帮西，故林怀秀应承担截止实际交还房屋时的租金。诉讼中，胡帮西、林怀秀均要求解除租赁合同，不违反法律规定，予以支持。
综上，为明确双方权利义务，原审法院对双方的租赁时间截算至2014年10月31日，林怀秀应支付的房屋租金为672696元【840.87㎡×20元／㎡×（41－1）个月】。上述款项扣除林怀秀已经支付的340000元（含房屋押金20000元），林怀秀尚需支付胡帮西房屋租金332696元。据此，依照相关法律之规定，并经原审法院审判委员会讨论，判决：一、解除胡帮西与林怀秀于2011年5月28日签订的《租房合同》；二、林怀秀于本判决生效之日起三十日内将位于广汉市中山大道北一段79号3层营业房腾空并交还胡帮西；三、林怀秀于本判决生效之日起三十日内支付胡帮西房屋租金332696元及房屋使用费（自2014年11月1日起按16817元／月计算至退还房屋之日止）；四、驳回胡帮西其他的诉讼请求；五、驳回林怀秀的反诉请求。
宣判后，林怀秀不服一审判决，向本院提出上诉。林怀秀上诉称，1.租赁房屋面积应以房权证载明的面积600.42平方米为准，并不是租赁合同约定的租赁面积900平方米，双方的租金以平方米按月计算（20元／月×900㎡），被上诉人提供的租赁物实际面积远小于产权面积，上诉人一直要求被上诉人出示房权证未果，上诉人经实际测绘面积缩水（仅700平方米），双方发生纠纷诉至法院，原审法院对导致租赁合同标的物面积发生重大改变的原因及责任未提及，亦未对租赁物面积对本案的重要性进行释明，胡帮西并未申请有资质的中介机构对租赁物面积进行测绘，原审法院简单地将三楼面积等同于二楼面积840.87平方米，缺少依据。2.三楼广告位应由上诉人享有权益。从租赁用途看，双方明确该出租房用途是商用非民用，一审庭审中，上诉人提供了照片、证人等证实被上诉人擅自改变租赁物现状、擅自安装遮蔽商城二、三楼的大型广告牌，导致上诉人采光、通风等功能受限；上诉人的广告牌不能重复申请，也没有安装地点，顾客不知道有欧诺曼装饰，使上诉人生意受损。上诉人与被上诉人签订《租房合同》后，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，三楼的广告位理应由上诉人使用。3.从租赁物改变时间看，上诉人提供的证据证明被上诉人申请及安装该广告牌的时间均在双方签订《租房合同》后，被上诉人在租赁期内擅自改变租赁物外观导致上诉人权益受损。4.上诉人在签订《租赁合同》后，对租赁物进行了装修，花费装修费用约86万余元（按4年租期折旧计算，装修损失为860000元÷4年×2年=430000元），另上诉人还投入了大量金钱进行招商活动，在发现租赁物面积缩水及广告位被侵占后，在交涉无果情况下上诉人暂停交纳租金，截止至被上诉人起诉的2013年7月15日止，上诉人已交纳租金、保证金，足以抵扣租金。5.被上诉人广告牌安装的时间，上诉人出示了广汉市工商局调取的书证，还申请了证人苏国春、廖炳南出庭作证，接受了双方质询及法庭询问，被上诉人虽出示了照片及说明，但未申请证人王友强出庭作证，其证言不能作为证据使用，闭庭后，原审法院依职权向证人进行了询问并制作了笔录作为证据，违反了相关法律的规定。故上诉人林怀秀上诉请求：1.撤销广汉市人民法院（2014）广汉民初字第1072号民事判决。2.上诉人不予支付2012年7月以后的房屋租金。3.被上诉人赔偿上诉人损失430000元。2015年1月29日，林怀秀将上诉请求第三项变更为请求被上诉人赔偿上诉人损失860000元。
被上诉人胡帮西辩称，一、关于租赁面积问题，胡帮西已按照《租赁合同》约定的义务向林怀秀提供了三楼房屋，虽然合同中有“面积为900平方米”的内容，但此为估计数，房屋系胡帮西向他人租赁，未对房屋面积进行精确计量，胡帮西同意按产权证上二楼面积840.87平方米计算，故该数与林怀秀所称“被上诉人提供的租赁物实际面积远小于该面积”与基本事实不符。二、关于户外广告牌问题，胡帮西与林怀秀签订合同时，租赁物二、三楼外墙双虎家私巨幅广告牌早形成并一直存在。该广告牌的设立、拆除由康胜广告公司进行，在2012年5月，胡帮西申请拆旧立新，设立了新的广告牌。同时林怀秀在签订合同时对房屋进行了考察，应知道广告牌的存在及对所承租三楼房屋在通风、采光等方面对其经营的影响程度，合同签订时也未涉及广告牌问题，故上诉人所述与基本事实不符。三、关于租赁合同违约责任及解除问题，签订合同后，胡帮西并未有违约或存在过错，拖欠租金、严重违反合同约定的是林怀秀，胡帮西有权依此收回所租房屋并解除合同。四、关于装修损失问题。林怀秀未有证据予以证明，故原判认定事实清楚，适用合法，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人林怀秀提交如下证据：1.户外广告店招许可证申请表（双虎家私-2007.1.10），证明广告发布位置为楼顶，广告规模为7.63M×4.25×4，广告型式喷绘，申请时间2007年1月10日，该申请未取得批准手续，能够证明被申请人原使用的广告店招未取得合法批准，且不应遮挡三楼窗户。2.承诺书，证明被上诉人系于2012年5月20日才向广汉城管局申请现有广告店招。3.户外广告店招许可证申请表，证明被上诉人现有广告店招发布期限为2012年6月，申请广告规模仅为6×18米，一审法院调取证据不合规定。4.照片2张，证明被申请人原广告店招的位置在楼顶，并未遮挡三楼窗户。5.照片2张，证明被上诉人2012年6月拟发布的广告店招样式，此次申请欺骗、隐瞒本楼已经出租给上诉人的事实。6.申请表、批准单照片1张，证明上诉人租赁房屋时发布广告拍摄的，并无被上诉人现有广告店招。7.照片1张，证明被上诉人现有广告店招尺寸远远大于审批规模，且已经将三楼窗户全部覆盖，房屋基本采光通风功能丧失。8.合伙企业基本情况，证明多利服饰城已于2007年12月14日吊销营业执照，不得开展租赁等经营活动。9.计算机信息查询结果单，证明上诉人承租三楼仅有600.42平方米，与本案双方租赁合同约定面积相去甚远。10.照片7张，证明上诉人装饰装修成果。11.评估报告书，证明被上诉人造成上诉人装饰装修损失825963元。12.关于广汉经营场所的说明，证明被上诉人造成上诉人损失及经营无法开展。13.证人田代刚出庭证明装修损失。证人吴同章证明上诉人租赁房屋时并无广告店招遮挡。庭审中，吴同章未出庭，也未说明不出庭的原因。
被上诉人胡帮西质证认为：证据1真实性无异议，但证明目的有异议，四幅广告是并排的，虽使用了3年，但3年后仍在使用。证据2、3真实性无异议，对上诉人所称证明目的有异议。证据4、5、7，不能达到证明目的，被上诉人所制作的广告牌与原申请的大小一致。证据6未有原件，真实性无法核对，上诉人8月30日才提出申请，说明当时广告位上有广告。证据8、9真实性无异议。证据9一审已经查明二、三楼面积，三楼面积应以二楼面积为准。证据10证明目的有异议。证据11、12系林怀秀单方提出，一审已经询问林怀秀是否评估，林怀秀放弃了，二审已超过了时效，与本案无关。证据13证人田代刚并不能证明装修实际损失，也不能证明承租时广告位的问题。
经过庭审质证，本院对证据1、2、3真实性予以认可，但对其证明力结合案情予以综合认定；证据4、5无其它证据予以佐证，本院不予认可；证据6真实性无法确认，本院不予认可。证据7对其证明目的不予认可；证据8真实性予以认可，但对于其证明目的不予认可；证据9真实性予以认可；证据10真实性无法确认，对其证明目的不予认可；证据11四川朝辉资产评估有限公司出具的评估报告书系采用委托方林怀秀提供的数据及有关材料，根据林怀秀提供的评估申报明细表进行，采用成本法，不考虑委估资产的成新率和减值损耗得出的，本院对证明目的不予认可；证据12系第三方出具的说明，未有具体数额等论述，本院不予认可；证据13对证人田代刚的证言不予认可。
二审查明，涉案三楼产权证载明为营业用房，建筑面积为600.42平方米，房屋分户图为天井和走廊。后胡帮西将三楼天井填平，与走廊平齐，该部分改建并未报相关部门批准。林怀秀二审中依然不愿将租赁房屋钥匙交由胡帮西，也不愿意与胡帮西办理交接手续，目前涉案房屋钥匙仍由林怀秀保管。对于三楼装修残值其亦不申请鉴定。
二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，二审中双方当事人对林怀秀已付款项340000元（含房屋押金20000元）均无异议，本院予以确认。
围绕上诉人的上诉请求，归纳如下争议焦点：一、租赁物面积如何确定问题；二、广告位的使用问题；三、租赁合同解除的责任方问题；四、涉案租赁物装修损失应否获得支持及数额如何确定的问题。
一、关于租赁物面积如何确定的问题。
上诉人林怀秀称原判将三楼面积等同于二楼面积有误，应以产权登记面积600.42平方米为准。被上诉人胡帮西辩称三楼面积应按产权证上二楼面积840.87平方米计算。
本案中，根据查明的案件事实，三楼租赁物产权登记面积为600.42平方米，胡帮西自行出资将三楼天井进行填平，搭建三楼天井时未报相关部门批准，搭建后亦未到相关部门办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案当事人均未要求对三楼进行测量，被上诉人亦未提供相应的证据证明三楼面积等同于二楼面积，故对胡帮西的辩解意见，本院不予采纳。本院认为计算三楼租金的租赁物面积以产权证登记面积600.42平方米为宜，上诉人的该上诉请求，本院予以支持。
二、关于广告位的使用问题。
上诉人称胡帮西的广告牌影响其通风采光，对生意有影响，并且超过了核准范围。被上诉人辩称合同签订时并未约定广告牌的使用，且胡帮西制作的广告牌一直存在，并未影响上诉方。
合同是平等主体的自然人、法人之间，设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案林怀秀与胡帮西签订的《租赁合同》未对广告位使用进行约定，林怀秀一、二审提供的证据并不能证实胡帮西导致其广告位不能使用，应承担举证不能的不利后果，广告位的使用与其生意受损并无必须联系，故上诉人该主张，本院不予支持。
三、关于租赁合同解除的责任方问题。
上诉人认为由于合同中约定面积与实际面积不符，胡帮西超批准范围制作广告牌，导致合同解除的责任方是胡帮西。被上诉人辩称由于上诉人未支付租金，违约方是林怀秀。
对导致租赁合同解除应由谁负责的问题，原判已作了充分阐述，不再赘述，故上诉人的主张无事实和法律依据，本院不予采信。
四、涉案租赁物装修损失应否获得支持及数额如何确定的问题。
上诉人称三楼装修损失应由胡帮西支付，数额为860000元。被上诉人辩称上诉人无证据证明自己的损失。
林怀秀在一、二审中均未提交对其装修损失的鉴定申请。林怀秀二审提交的评估报告书，系根据林怀秀提交的资料以成本重置法评估，胡帮西不认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”及第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”的规定，本案林怀秀违约导致合同解除，其装饰装修损失应不予支持。上诉人该上诉请求，不予支持。
原判将双方的租赁时间截算至2014年10月31日并无不当，本院予以确认。林怀秀应支付的房屋租金为480336元【600.42㎡×20元／㎡×（41－1）个月】。上述款项扣除林怀秀已经支付的340000元（含房屋押金20000元），林怀秀尚需支付胡帮西房屋租金140336元（480336元－340000元）。由于林怀秀未归还租赁房屋，应承担房屋使用费，从2014年11月1日起按12008.40元／月（600.42㎡×20元／㎡）计算至退还房屋时止。
综上，由于二审中上诉人提供新证据，致原判认定事实部分有误，予以纠正。上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省广汉市人民法院（2014）广汉民初字第1072号民事判决第一项，即“解除原告（反诉被告）胡帮西与被告（反诉原告）林怀秀于2011年5月28日签订的《租房合同》。”；
二、维持四川省广汉市人民法院（2014）广汉民初字第1072号民事判决第二项，即“被告（反诉原告）林怀秀于本判决生效之日起三十日内将位于广汉市中山大道北一段79号3层营业房腾空并交还原告（反诉被告）胡帮西。”；
三、维持四川省广汉市人民法院（2014）广汉民初字第1072号民事判决第四项，即“驳回原告（反诉被告）胡帮西其他的诉讼请求。”；
四、维持四川省广汉市人民法院（2014）广汉民初字第1072号民事判决第五项，即“驳回反诉原告林怀秀的反诉请求。”；
五、变更四川省广汉市人民法院（2014）广汉民初字第1072号民事判决第三项，即“被告（反诉原告）林怀秀于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）胡帮西房屋租金332696元及房屋使用费（自2014年11月1日起按16817元／月计算至退还房屋之日止）。”为“林怀秀于本判决生效之日起三十日内支付胡帮西房屋租金140336元及房屋使用费（自2014年11月1日起按12008.40元／月计算至退还房屋之日止）。”。
本案一审本诉受理费4540元，财产保全费2020元，合计人民币6560元，由林怀秀负担4270元，胡帮西负担2290元，反诉受理费14088元，由林怀秀负担；二审案件受理费12290元，由林怀秀负担10000元，胡帮西负担2290元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
代理审判员 陈书娟
代理审判员 李玉兰
二〇一五年四月二十日
书 记 员 李子嘉