中华人民共和国广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初5043号原告：周艳云，女，汉族，1975年3月17日出生，住佛山市三水区，被告：翟玉娇，女，1968年10月21日出生，香港住址：沙田围水泉澳邨映泉楼17楼1713室，内地住址:佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦904，被告：刘志敏，男，1966年8月4日出生，香港住址：沙田围水泉澳邨映泉楼17楼1713室，内地住址：佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦904,原告周艳云诉被告翟玉娇、刘志敏租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案受理后，依法由审判员周淑华适用简易程序进行了审理。在审理过程中，发现二被告是香港居民，不适宜适用简易程序，遂于同月26日裁定转为普通程序审理，并于2018年1月16日组成合议庭公开开庭进行审理。庭审时，原告周艳云、被告翟玉娇、刘志敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周艳云的诉讼请求：1、判令二被告向原告支付拖欠的2017年10月1日至11月30的商铺使用费8316元及滞纳金4748.3元;2、判令二被告支付原告因恢复商铺基本使用功能实际损失共计23023元；3、判令二被告支付原告违约金15000元;4、二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年10月3日，原告与被告翟玉娇签订一份《商铺租赁合同》，约定由翟玉娇租用原告位于三水区西南街道××路××南××号商铺用于经营御品粥饮食，租期八年，自2015年10月3日起至2023年10月3日止，租金第一年为3600元/月，并逐年上浮，至2017年10月3日租金为4158元/月。另约定了拖欠租金和提前终止合同的违约责任。合同签订后，商铺实际上一直由二被告共同经营。2017年9月28日，被告刘志敏突然电话通知原告将在10月1日终止租赁合同，并不再缴纳租金。由于二被告在承租过程中，对商铺进行了拆改，原告多次要求其恢复原状，但被告都置之不理，消极回避。原告积极寻求自救以减轻对双方的损失。2017年12月11日，经过深入协商，由原告以降低租金起付标准和年度递增幅度的方式作为经济补偿，将商铺恢复原状的责任交给了新的承租方，原告因此损失23023元。因二被告提前解除合同后又拒不履行恢复原状返还租赁物的义务，严重侵犯了原告的合法权益，故起诉请求判如所请。原告围绕其诉讼请求，提供如下证据：1、粤房地权证1份，证明商铺是原告合法所有；2、商铺租赁合同1份，证明原、被告对商铺租赁的租期、租金、违约责任等内容进行了约定；3、手机短信截图11页，证明被告提前解约及原告催告被告恢复原状，但被告拒绝回应的事实；4、租金入账短信截图5页，证明被告交纳商铺租金情况；5、商铺使用费滞纳金明细表1份，证明滞纳金的计算方法；6、商铺租赁合同（与案外人余荣基签订）、余荣基身份证各1份，证明原告与新承租户对商铺修建、修复等内容约定；7、租金核算表1份，证明原告与被告、新承租户租赁合同约定的租金，差额用于补偿新承租户履行商铺修建、修缮责任的经济付出；8、非居民客户变更用电业务申请表1份，证明2017年12月18日，在无法通知被告到场的情况下，原告到供电部门申请办理商铺电表过户手续。证明该商铺用电客户是刘志敏，且二被告一直没有办理归还手续；9、商铺现状相片6张，证明商铺被被告破坏的情况；10、商铺修复工程报价表1份，证明报价涉及墙体修复、地面修复、洗手间修建、楼梯修建、水电安装等工程项目，总工程造价56167元。被告翟玉娇、刘志敏辩称：原告的起诉与事实不符。2017年9月18日，刘志敏打电话给原告，告知其因经营的餐厅一直亏损，无法继续经营下去，决定结业，租金从10月1日起停缴，商铺交还给各业主。双方并在当月协商好交还商铺事宜，原告埋怨被告不该在合约未满结业，并要求被告统筹各方业主将餐厅整体转让出去，不必立即将商铺恢复交还，如单独出租租不起价钱。被告考虑为妥善协调好各业主交还商铺，便同意原告的主张，但前提是从10月份开始不再交纳租金，期间只是配合业主，争取将商铺整体出租。于是从9月下旬开始，被告和各业主采用张贴招租公告等形式向外招租。原告更是将招租信息放到58同城网。期间有商家有意租赁，无奈原告提出的租赁条件，多数商家不能接受，为此，商铺迟迟不能出租。原告相邻商铺的业主见时间拖着，纷纷各自将商铺出租。但原告坚持要按租赁给被告的价格才肯出租，导致其商铺不能及时出租。寻租过程中，被告已主动用尽各种方法代原告寻找，原告也是接受收回店铺，并将店铺放在网上招租，店铺现已租出去了。种种事实证明，从10月份开始，原告已收回店铺的使用权，原告现无理要求被告支付10、11月租金及其滞纳金。被告从2002年开始租用原告商铺经营餐饮，被告接手该店铺前，原告是将店铺租赁给一家工程公司作办公室，该公司搬走时搬走了所有东西只是空铺一间，跟被告交还给原告时的情形一致，不存在损害店铺的情形。十多年来被告交租准时，直至今年因经营困难、资金运转问题，在经得原告同意下会宽限几天时间交租金，但也没有违反合同约定且经得原告同意。被告因经营不下去提前解除合同，同意以交纳给原告的保证金1万元弥补原告损失，不同意原告其他诉请。二被告为证明其主张，在诉讼中提供如下证据：1、网页截图4页，证明原告在10月11日时把商铺发放在58同城网出租信息，原告使用的是假名，但联系方式的手机号码是原告的手机号码；2、短信截图3页，证明被告9月曾提出希望原告体谅，不要如合同那样递增租金。被告向原告提出解除合同，从10月起不缴纳租金；3、收据1张，证明被告向原告缴纳1万元保证金。本院组织双方当事人交换证据并质证，被告对原告提供的证据1-4的真实性没有异议。对证据5有异议。对证据6、7认为与被告无关。对证据8认为是原告自己安装的，与被告无关。对证据9有异议，照片显示是原告把涉案商铺租出后，新租户找装修师傅装修的现状。图片一、二是涉案商铺的门口，图片中的烂砖、碎石也是装修产生的，图片显示电线掉下来是门口的监控电线，监控是被告安装、拆走，没有带电。图片三是被告搬走后叫师傅砌墙的，当时租用商铺的时候除了租了原告的铺还租了第三人的铺，被告退租后，本来商谈打算整体出租，后来没租成，被告就把原来打通的墙砌回去。图片四中被告租用原告的商铺的时候没有天花，而是水泥天花的，天花吊顶、筒灯都系被告安装。图片五中的阁楼被告租用前是存在的，当时护栏是被告后期安装。图片六确实是有厕所的，但厕所的蹲厕是没有的，只有洗手盘，在交付给被告使用的时候就已经有了的。对证据10有异议，被告交还商铺时没有损害涉案商铺，报价表不合理，被告原来租用原告的商铺时更破败，也是什么都没有，只有墙体、厕所洗手盘、阁楼。交付涉案商铺给被告时是没有电线，电线是被告安装的，原告原来的电表被告也没有使用。原告对被告提供的证据的真实性没有异议。同时认为9月28日收到被告的通知不想承租商铺，原告曾提出方案二个方案：1、整体转租出去，由第三方承担承租的责任与义务。2、在短信已经回复归还商铺需要恢复商铺原状。当时被告回复是押金不要，也不缴纳租金，也不恢复商铺原状。是被告约107号商铺的业主与原告商议商铺处理问题，原告同意由被告转租，但租金不减少、不中断。同城网上发布的信息不是原告的商铺的信息，是整体商铺的转租信息，转租主体是被告，被告还将经营权转租出去，所以被告还需要缴纳租金。经审查，被告对原告提供的证据1-4、原告对被告提供的证据真实性均没有异议，且上述证据能够证明案件事实，与本案有关联，本院对其证明力予以确认并在卷佐证。原告提供的证据5是其自行制作，是原告自身陈述。原告提供的证据6、7、8是其与案外人之间发生，本院将结合案件其他证据确认其证明力。原告提供的证据9是案涉商铺在被告搬走后现状，本院对其证明力予以确认。根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2002年起，被告刘志敏、翟玉娇夫妇租赁原告周艳云位于三水区西南街道××路××南××号商铺，兼租赁邻近的107号等商铺，将相邻商铺打通用于经营御品粥饮食。2015年10月3日，周艳云（甲方）与翟玉娇（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定由翟玉娇租用原告位于三水区西南街道××路××南××号商铺继续经营御品粥饮食，租期八年，自2015年10月3日起至2023年10月3日止，租金第一年为3600元/月，并逐年上浮，至2017年10月3日租金为4158元/月。合同第七条违约金和违约责任约定：1、甲方向乙方收取保证金1万元，合同期满后，乙方没有违反合同规定，甲方无息返还保证金。2、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，退还保证金并赔偿对乙方所造成的一切经济损失。3、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金15000元。……5、乙方对该物业负有管理和保护责任，不得擅自改变商铺的结构，不得拆除商铺的内外设施，不得损坏房屋，采取措施确保消防安全和日常使用安全。因乙方责任造成商铺损坏的，由乙方承担一切经济责任和法律责任。合同签订后，原、被告双方各自按合同约定履行合同义务，被告向原告支付合同保证金1万元。2017年9月12日，刘志敏向周艳红发送短信，内容为：老板娘，我想你体谅今年铺租不递增，我现在是亏本经营，想计划新装修间铺希望吸引顾客。现在的环境我真的很难经营下去，你看看能不能体谅一下。周艳云次日回复：不能吧，合同约定的，怎能随意改动。刘志敏遂于当月向周艳云提出不再经营御品粥，提前解除双方之间的租赁合同，将商铺交还给周艳云，并从2017年10月起不再交纳租金。同月28日，周艳云向刘志敏发送短信，内容为：因你单方紧急提出终止御品粥108号商铺租赁合同，造成本人十分被动。现就有关事宜提出如下解决意见：一、由你方统筹对现有商铺进行整体转租，原有合同条款不变，租金不减、不中断；二、如转租失败，根据合同约定你方须按以下条款落实有关赔偿责任：1、按合同约定赔偿本人违约金15000元；2、你方须统筹协调全体业主，达成统一意见。如全体业主同意回收商铺分别出租，则按108号商铺原状进行恢复，包括墙体、楼梯、洗手间、水、电、门闸等，经验收合格后交还本人。如全体业主同意整体出租商铺，则按恢复商铺原状所需费用总额给付本人现金。4、在108号商铺未完成交付手续，合同终止相关手续未办妥前，须按期交纳租金和租赁税。5、因合同期间，你方经常拖欠租金，本人保留追讨滞纳金的权利。6、合同终止手续完善后，本人退还押金。次日，刘志敏回复：“由于我店御品粥近年受市道影响，生意每况愈下，更兼以你为主的租金逐年递增，加重了本店的经营成本，在这市道下租金不降反升加速了本店的倒闭。御品粥结束营业，唯有在上月向你提出终止我们的租赁合约，从2017年10月起不再租用你铺，本人提前终止合约，希望我们当面协商交还店铺事宜。另外本人已经尽量按你的意愿将铺转租，不惜开出转让本店经营牌照的条件，尽量去协调各方，为有意接手经营的铺路。无奈多数人都嫌整体规模较大，租金沉重，没信心经营。”10月8日，周艳云向刘志敏发送短信：刘生，请按时交租金。刘志敏回复：“早在上月我已经通知你我店倒闭，协商把铺交还给你，10月1日起不再租用你铺，我们不是在茶庄协商好把铺租出去吗？讲明我十月份不再交租的。其他业主都同意停租，在这个月把铺整体租出去。”周艳云回复：“我已经讲得很清楚的，你违约中止合同的话，商铺恢复原貌，按合同赔偿违约金。租金及税项交至商铺完整交回给我为止。如果整体再出租，合同条款不变，租金不减、不中断。在新租户接手前，你必须交租金及税项。不能因为你违约中止合同，而损害我的合法权益。”刘志敏回复：“不好意思，我达不到你的要求。我文化水平低，不清楚你的权益要求几大？我只知道我生意失败、店已倒闭、协商好交还铺给你，你却要我继续交租。这样的合作不是双赢只是你赢尽。”周艳云回复：“当面协商，我同意把商铺整体出租，并没有出让我的合法权益。我没有半点过分不合理的要求，大家都是依法办事而已。”11月11日，周艳云向刘志敏发送短信：刘生，相邻的商铺均已出租，联合出租是不可能了。请尽快恢复商铺原貌（含墙体刮塑粉白、夹层楼梯、厕所、水电、门口地砖等）。11月15日，周艳云继续向刘志敏发送短信：刘生，商铺至今无恢复原貌，无法正常使用，且一直未办理移交手续，你都必须履行合同按期交租，所产生的滞纳金、违约金按约定计算。11月22日，周艳云继续向刘志敏发送短信：刘志敏先生，鉴于你不回应、不理睬消极回避的态度及给我造成损失的事实。本人已着手走法律程序，通过诉讼向你追讨以下款项：1、10-11月租金及滞纳金共计12071元（统计至今日）；2、提前终止合同违约金15000元；3、商铺恢复原状正常使用工程款2万元，含墙体刮塑、水电安装、楼梯、洗手间、门口等恢复重建。以上款项合计47071元，扣减押金1万元，实欠37071元。并备注：因你至今未将租赁商铺按原状交还，该商铺仍在你的控制使用下，故租金仍需继续计算。同年12月11日，周艳云将案涉商铺租赁给他人使用。本院认为，周艳云与翟玉娇经商议，约定周艳云将案涉商铺租赁给翟玉娇、刘志敏夫妇经营御品粥饮食店，双方并签订《商铺租赁合同》，该合同是双方在自愿、平等的基础上签订，合法有效，各方当事人均应切实按合同约定履行。合同签订后，周艳云依约交付商铺给翟玉娇、刘志敏使用，翟玉娇、刘志敏在经营过程中，因生意下滑、经营困难，遂在2017年9月向周艳云提出提前解除合同，从次月起不再租赁案涉商铺。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在《商铺租赁合同》第七条第3点中约定：若乙方（翟玉娇）在甲方（周艳云）没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金15000元。现翟玉娇、刘志敏因饮食店经营不下去提出提前解除双方之间的租赁合同，属于合同约定的单方提前解除合同的情形，根据上述法律规定和合同约定，翟玉娇、刘志敏应承担提前解除合同的违约责任，即根据合同约定向守约方周艳云支付违约金15000元。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案翟玉娇、刘志敏提前解除商铺租赁合同的通知到达周艳云后，双方之间的租赁关系解除。周艳云收到刘志敏解除合同通知后，双方经商议，协定争取将翟玉娇、刘志敏租赁的107号等商铺（案外人所有）与周艳云的108号商铺整体出租。在各方努力寻找承租人未果后，相邻107号等商铺的业主将其商铺单独出租，刘志敏将原先打通的107、108号商铺砌墙隔离，周艳云将案涉商铺出租给他人。上述事实表明，并非翟玉娇、刘志敏拖延不将案涉商铺交回周艳云，而是双方协商欲将商铺与邻近商铺整体出租，减少损失。故周艳云要求翟玉娇、刘志敏承担案涉商铺重新出租之前的租金，没有事实和法律依据。至于翟玉娇、刘志敏交付的租赁物是否符合合同约定，并非周艳云拒绝接受租赁物的理由。如翟玉娇、刘志敏交回的租赁物与合同约定不符，周艳云可依法追究其交回租赁物与原状不相符的违约责任。且周艳云在两被告提出解除租赁合同后，协调各方发布租赁消息；在商铺整体出租未果的情况下，已将商铺及时出租，并未因被告交付的租赁物是否符合合同约定拖延出租。故周艳云诉请两被告支付2017年10月、11月商铺使用费及其滞纳金，不予支持。周艳云与翟玉娇在合同第七条第5点约定：乙方（翟玉娇）对该物业负有管理和保护责任，不得擅自改变商铺的结构，不得拆除商铺的内外设施，不得损坏房屋，采取措施确保消防安全和日常使用安全。因乙方责任造成商铺损坏的，由乙方承担一切经济责任和法律责任。根据双方的聊天信息显示，周艳云要求尽快恢复商铺原貌内容含墙体刮塑粉白、夹层楼梯、厕所、水电、门口地砖等。根据周艳云提供的被告搬离商铺后商铺现状照片及原、被告陈述，可知翟玉娇、刘志敏在退出商铺租赁后，将商铺内东西清空，将与107号商铺之间的隔墙砌好，阁楼没有楼梯，厕所位未恢复。翟玉娇、刘志敏对交付的案涉商铺并未人为破坏，但存在一定瑕疵。鉴于双方在租赁合同中对交付时商铺的原状没有注明，无法准确确定被告方的责任。而周艳云提供的工程报价表是案涉商铺重新装修所需费用，不能真实反映翟玉娇、刘志敏交还商铺时整理商铺所需费用。且案涉商铺现已装修完毕，无法鉴定该笔费用。本院根据案情，酌定由翟玉娇、刘志敏支付因恢复商铺使用的装修费6000元。周艳云诉请超出部分，不予支持。周艳云与翟玉娇在合同第七条第1点约定，甲方（周艳云）向乙方（翟玉娇）收取保证金1万元，合同期满后，乙方没有违反合同规定，甲方无息返还保证金。双方并在合同约定了翟玉娇如违约应向周艳云支付违约金15000元。根据上述约定，翟玉娇支付给周艳云的1万元保证金是履约保证金，合同期满后，翟玉娇没有违反合同规定的情况下，周艳云无息返还保证金。当翟玉娇违约时，该保证金可折抵违约金，保证守约方及时得到赔偿。现因翟玉娇违约，相应应向周艳云支付违约金及相关费用，故合同签订时周艳云收取的保证金作相应扣减，不足部分，由翟玉娇另行支付。周艳云主张因翟玉娇违约，保证金不予退还，实际加重翟玉娇的违约责任，与双方的约定相违背，不予支持。翟玉娇与刘志敏是夫妻，在翟玉娇租赁案涉商铺后，两人共同经营，用于家庭生活。故周艳云诉请翟玉娇、刘志敏共同清偿案涉债务，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、被告翟玉娇、刘志敏在本判决生效之日起十日内共同向原告周艳云支付提前解除合同违约金15000元，扣减两被告签约时支付的保证金10000元，实际支付5000元；二、被告翟玉娇、刘志敏在本判决生效之日起十日内共同向原告周艳云支付恢复商铺费用6000元；三、驳回原告周艳云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1077元，由被告翟玉娇、刘志敏共同负担211元，原告周艳云负担866元。如不服本判决，原告周艳云可在判决书送达之日起十五日内，被告翟玉娇、刘志敏可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  周淑华人民陪审员  梁宇彪人民陪审员  李美华二〇一八年二月二十七日书 记 员  成婉玲