吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第547号
上诉人（原审被告）：蛟河市首钢房地产开发有限公司，住所：蛟河市。
法定代表人：马滨，该公司董事长。
委托代理人：李国东，该公司职员。
委托代理人：宋书国，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：蛟河市利民物业服务有限公司，住所：蛟河市。
法定代表人：孙宝财，该公司经理。
委托代理人：沈建仁，该公司法律顾问。
上诉人蛟河市首钢房地产开发有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2014）蛟民一初字第1151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蛟河市首钢房地产开发有限公司的委托代理人李国东、宋书国，被上诉人蛟河市利民物业服务有限公司的法定代表人孙宝财及委托代理人沈建仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蛟河市利民物业服务有限公司在原审时诉称：2013年7月蛟河市利民物业服务有限公司经蛟河市首钢美丽城业主委员会聘用，并经政府批准承担首钢美丽城物业服务工作，双方签订了物业服务合同。2014年1月民主街道授权蛟河市利民物业服务有限公司依法收取物业费。经查，该小区有一大批已竣工但尚未出售或未交付买受人的空置房。其中，门市18套、住宅20套、车库3个。现起诉来院，要求蛟河市首钢房地产开发有限公司作为建筑单位缴纳物业服务费42064元。
蛟河市首钢房地产开发有限公司在原审时辩称：蛟河市利民物业服务有限公司于2013年7月接管首钢美丽城的物业服务，空置房的物业费已经一次性交给首钢美丽城的前一任物业公司，即蛟河市阳光物业服务有限公司，共计315000元。阳光物业服务公司是否与蛟河市利民物业服务有限公司进行清算、交接与蛟河市首钢房地产开发有限公司无关，请求人民法院依法驳回蛟河市利民物业服务有限公司的诉讼请求。
原审判决认定：蛟河市首钢房地产开发有限公司为蛟河市首钢美丽城小区的建设单位。2013年7月17日，蛟河市利民物业服务有限公司与首钢美丽城业主委员会签订物业服务协议，协议约定管理服务期限为一年，由蛟河市利民物业服务有限公司为首钢美丽城小区一期、二期、三期提供物业服务。物业费用按照住宅每平米0.5元／月；车库、商业门市每平米1.06元／月收取。协议对双方权利、义务及物业服务范围进行了约定。2014年5月20日蛟河市利民物业服务有限公司起诉，要求蛟河市首钢房地产开发有限公司支付空置房物业费196530.18元，因蛟河市利民物业服务有限公司、蛟河市首钢房地产开发有限公司双方未对空置房进行核对，蛟河市利民物业服务有限公司于2014年10月15日申请撤诉。2014年6月，在蛟河市物业管理办公室、民主街道办事处工作人员及原首钢美丽城业主委员会成员在场的情况下，蛟河市利民物业服务有限公司、蛟河市首钢房地产开发有限公司进行了空置房的核对。蛟河市首钢房地产开发有限公司由经理陈锐作为代表参加，但陈锐未在核对明细上签字。现蛟河市利民物业服务有限公司重新提起诉讼，要求蛟河市首钢房地产开发有限公司支付2013年7月至2014年6月期间的空置房物业费。经蛟河市房屋产权管理中心查询，截止至2015年3月18日，除首钢美丽城二期20号及D号楼1层16门（66.67平方米）、首钢美丽城二期21号楼1层14门（37.60平方米）、首钢美丽城二期21号楼6单元601室（59.76平方米）有物权人信息外，蛟河市利民物业服务有限公司提交的证据5中其余38处房产没有产权人登记信息。
原审判决认为：一、蛟河市利民物业服务有限公司诉请蛟河市首钢房地产开发有限公司支付空置房物业费的主张有理，予以支持。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，现蛟河市利民物业服务有限公司已经为首钢美丽城小区提供了2013年7月至2014年6月物业服务，蛟河市首钢房地产开发有限公司作为首钢美丽城小区的建设单位应当支付物业费。关于蛟河市首钢房地产开发有限公司主张没有产权人登记的38处房产中，有的已经售出，但未办理登记手续。在原审第二次开庭审理前，原审法院已经向蛟河市首钢房地产开发有限公司履行了告知义务，如该38处房产已经实际卖出，应于开庭审理时，提交商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，现蛟河市首钢房地产开发有限公司未能提供商品房买卖合同证明等相关证据证明其主张，故不予采信。经核算，38处房产中，共有门市16套，共2059.991平方米；住宅19套，共1534.44平方米；车库3个，共80.24平方米，按照物业服务合同约定：住宅每平米0.5元／月，车库、商业门市每平米1.06元／月，共计应缴纳2013年7月至2014年6月的物业费36430.38元。二、因首钢美丽城二期20号及D号楼1层16门（66.67平方米）、首钢美丽城二期21号楼1层14门（37.60平方米）、首钢美丽城二期21号楼6单元601室（59.76平方米）三处房产并非空置房，故物业服务费不应由蛟河市首钢房地产开发有限公司支付，蛟河市利民物业服务有限公司可另行主张权利。三、关于蛟河市首钢房地产开发有限公司主张已经将空置房物业费一次性缴纳给蛟河市阳光物业服务有限公司的主张，原审法院认为，物业服务企业由业主大会选聘和解聘，不具有固定性，蛟河市首钢房地产开发有限公司与蛟河市阳光物业服务有限公司之间的约定不能对抗第三人，即本案蛟河市利民物业服务有限公司，故对蛟河市首钢房地产开发有限公司该主张不予采纳。综上，原审法院依照《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，作出判决。
原审判决主文：被告蛟河市首钢房地产开发有限公司于本判决生效之日立即支付原告蛟河市利民物业服务有限公司2013年7月至2014年6月的空置房物业服务费36430.38元。
原审判决后，蛟河市首钢房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，查清事实后依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。其主要上诉理由为：一、原审判决认定事实错误。物业费已交付给蛟河市阳光物业服务有限公司。二、原审判决适用法律错误。被上诉人只有20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理服务资格，而首钢美丽城是30万平方米，被上诉人没有对首钢美丽城进行物业管理服务的资格。
被上诉人蛟河市首钢房地产开发有限公司在二审庭审中辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人是否将物业费交给蛟河市阳光物业服务有限公司与被上诉人无关。二、被上诉人具有人民政府核发的营业执照、资质证书等一系列合法证照，具备对首钢美丽城进行物业管理服务的资格。
本院在审理本案过程中双方当事人均未提供新的证据，经本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：蛟河市利民物业服务有限公司与首钢美丽城业主委员会签订物业服务协议，蛟河市利民物业服务有限公司已经为首钢美丽城小区提供了2013年7月至2014年6月的物业服务。根据《物业管理条例》第四十二条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，蛟河市首钢房地产开发有限公司作为首钢美丽城小区的建设单位应当交纳空置房的物业费。
关于蛟河市首钢房地产开发有限公司主张其已向蛟河市阳光物业服务有限公司交纳了空置房物业费，不应再向蛟河市利民物业服务有限公司交纳物业费的问题。因物业服务企业由业主大会选聘和解聘，不具有固定性。蛟河市利民物业服务有限公司是由首钢美丽城业主委员会聘用，蛟河市利民物业服务有限公司接管首钢美丽城的物业管理服务时未与蛟河市阳光物业服务有限公司进行交接，蛟河市首钢房地产开发有限公司与蛟河市阳光物业服务有限公司之间的约定不能对抗蛟河市利民物业服务有限公司，故对蛟河市首钢房地产开发有限公司该项主张不予支持。
关于蛟河市首钢房地产开发有限公司主张蛟河市利民物业服务有限公司不具备对首钢美丽城进行物业管理的资质问题。因蛟河市利民物业服务有限公司与首钢美丽城业主委员会签订物业服务协议时，蛟河市首钢房地产开发有限公司并未对蛟河市利民物业服务有限公司的资质问题提出异议，蛟河市利民物业服务有限公司已经为首钢美丽城小区提供了物业服务，现蛟河市首钢房地产开发有限公司对蛟河市利民物业服务有限公司的资质问题所提出的抗辩不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费711元，由上诉人蛟河市首钢房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 英
审 判 员 孙 伟
代理审判员 付婷婷
二〇一五年六月十一日
代理书记员 姜 雪