福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第2525号原告陈秀容，女，1972年7月18日出生，汉族，住福建省长乐市。委托代理人陈学龙、张金水,福建八闽律师事务所律师。被告黄伟伟，男，1984年1月31日出生，汉族，住福建省连江县。委托代理人陈大勇、刘侹杰,福建融成律师事务所律师。第三人福州市仓山区伏彼麦田房产中介所，住所地福州市仓山区金山街道林洲路*号正荣融信现代城**号楼*层10商铺。经营者张力军。委托代理人韩飞,福建亚嘉律师事务所律师。第三人福建金诚丰担保有限公司，所地福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。法定代表人林根秀，总经理。委托代理人林亮、赖秋菊,福建世好律师事务所律师。原告陈秀容与被告黄伟伟、第三人福州市仓山区伏彼麦田房产中介所（以下简称麦田中介所）、福建金诚丰担保有限公司（以下简称担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告陈秀容的委托代理人陈学龙，被告黄伟伟的委托代理人陈大勇、刘侹杰，第三人麦田中介所的委托代理人韩飞，第三人担保公司的委托代理人林亮、赖秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀容诉称，2015年4月6日，原、被告在第三人麦田中介所的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定将坐落于福州市仓山区30#901单元房屋作价1850000元售予原告。同时，被告出具《产权人以及共有权人未到场声明》，承诺在23天内取得产权人的书面授权，否则向原告支付赔偿金180000元。后，被告未取得产权人的书面授权，致使原告损失严重。原告要求被告支付赔偿金，被告拒不支付。原告请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》于2015年5月8日解除；2、被告向原告支付赔偿金人民币180000元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2015年5月8日计至付清赔偿金之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告黄伟伟辩称，一、被告黄伟伟不是本案适格的被告。1、原告诉请解除原告与被告黄伟伟签订的《房屋买卖合同》，但该《房屋买卖合同》的双方当事人是出卖方王月贞、郭丹和买受方陈秀容，被告黄伟伟只是出卖方的代理人，并不是《房屋买卖合同》的当事人，因此被告黄伟伟不是本案适格的被告，原告起诉要求解除其与被告黄伟伟签订的《房屋买卖合同》没有依据。2、原告陈秀容已于2015年5月8日向出卖方王月贞、郭丹发出解除合同函，解除了其与出卖方王月贞、郭丹签订的《房屋买卖合同》，因此，本案诉争房屋的《房屋买卖合同》已经解除，原告起诉解除《房屋买卖合同》已没有依据。二、原告起诉要求被告黄伟伟向其支付赔偿金180000元及逾期支付的利息的诉讼请求没有依据，表现在：1、本案案由是房屋买卖合同之诉，但原告要求被告黄伟伟支付180000元的赔偿金却是要求被告黄伟伟承担侵权责任，在合同之诉中要求被告黄伟伟承担侵权之债，原告的诉讼请求显然是不成立的。2、《产权人及共有权人未到场声明》中表述：“因上述产权人在前述合同签订后贰拾叁日内未向交易服务人提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函亦未向交易服务人提供上述产权人委托本人出售该房屋的公证委托书而导致前述合同被认定无效或被撤销的，本人应向买方支付赔偿金人民币壹拾捌万元整”，因此，被告黄伟伟承担180000元赔偿金的基础是合同被认定无效或被撤销，但本案诉争的《房屋买卖合同》已于2015年5月8日解除，不存在被认定无效或者被撤销的情形，因此原告要求被告黄伟伟承担180000元赔偿的诉讼请求没有依据。3、原告解除《房屋买卖合同》的理由是依据补充协议第6点和第8点，与本次诉争的《产权人及共有权人未到场声明》内容无关。原告向甲方（即出卖方）发履约解除函，说明原告已经确认被告黄伟伟代理行为有效，是否提交产权人书面授权，与合同履行无关联。合同不能履行是原告2015年5月8日解除合同的后果，与被告黄伟伟无关。综上，被告黄伟伟认为其不是本案适格的被告，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人麦田中介所述称，原告作为《房屋买卖合同》的买方，被告作为卖方的代理人于2015年4月6日就本案诉争房屋签订买卖合同。合同签订后，因一方未按约履行合同义务，另一方解除了买卖合同，导致本案纠纷的产生。第三人麦田中介所不存在任何的过错，不应承担责任。第三人担保公司述称，其已全面按照约定履行服务义务，在履行合同中不存在任何过错，原、被告双方履行《房屋买卖合同》及《补充协议》过程产生的争议与其无关。理由如下：1、第三人担保公司接受卖方王月贞、郭丹和原告陈秀容（即买方）的委托，就原告陈秀容购买王月贞、郭丹出售的位于福州市仓山区（原金山湾A地块）30#楼901单元房屋提供后续交易服务。2015年4月6日，被告黄伟伟作为卖方王月贞、郭丹的代理人与原告签订了《房屋买卖合同》及补充协议；与原告、第三人担保公司签订了《交易服务合同》，并于签约当日向原告出具《产权人及共有权人未到场声明》。2、因卖方王月贞、郭丹未按照《补充协议》第6条的约定，既未在签订合同当日（即2015年4月6日）提供讼争房屋另一本房屋所有权证，土地证原件，也未在合同签订后的两个工作日内将房屋所有权证及土地证原件提交给交易服务人，构成违约导致《房屋买卖合同》无法继续履行。第三人担保公司依《交易服务合同》的约定及原告的要求，于2015年4月26日致函卖方王月贞、郭丹催促其按约提交另一本房屋所有权证及土地证原件，但卖方王月贞、郭丹收函后置之不理。由于卖方王月贞、郭丹未履行合同义务，原告于2015年5月8日致函被告解除双方签订的《房屋买卖合同》。本案在审理过程中，原告向法庭提交如下证据：A1.《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，证明原、被告之间存在房屋买卖的事实；A2.《产权人及共有权人未到场声明》，证明被告应当在23日内提供书面授权委托书，逾期应当承担违约责任的事实；A3.家电家具交接清单，证明原告与被告一起清点房屋内家具进行交接的事实；A4.《房屋买卖合同》，证明原告为提升住房质量购买诉争房屋而出售原告自有房屋的事实；A5.房屋登记信息记录查询结果表;A6.房屋产权证；证据A5-A6共同证明原告的自有房屋已出售给案外人王敏敏、刘祺斐，现原告没有自己的房子可以居住的事实；A7.房屋租赁合同，证明原告一家租房居住的事实。被告黄伟伟对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据A1的真实性无异议，合同是被告所签；证明对象有异议，本案买卖合同不是原告与被告之间的买卖关系，是产权人王月珍、郭丹与原告之间的买卖关系，该证据可以证明黄伟伟不是本案适格的被告。对证据A2的真实性无异议，该声明是被告黄伟伟出具的，但被告黄伟伟已经告知原告及第三人麦田中介所，产权人王月珍、郭丹在国外，原告主张的是违约之诉，故被告黄伟伟对本案不承担任何违约责任。对证据A3的真实性无异议，证明对象有异议，被告黄伟伟的代理是合法有效的。对证据A4的真实性、关联性、证明对象均有异议，这是原告与案外人签订的合同，被告对此不知情，并且与本案无关，该证据不能体现原告是因购买本案诉争房屋才出售自有房屋的。对证据A5-A6的真实性无异议，证明对象有异议，原告与案外人之间的房屋买卖行为，是在原告解除本案房屋买卖合同之后两个月的行为，与本案无关。对证据A7的真实性有异议，证明对象有异议。第三人麦田中介所对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据A1的真实性无异议，证明对象有异议，只能证明原告与卖方王月珍、郭丹之间存在房屋买卖的关系。对证据A2的真实性无异议，证明对象有异议，产权人及共有权人已经明确约定了提交书面授权或公证书的期限应该在23天内，不存在不受约定期限约束的可能性。对证据A3的真实性无异议，证明对象有异议，房屋未进行交接，原、被告只是清点房屋内的家具数量。对证据A4-A7的真实性、证明对象均有异议。第三人担保公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据A1的真实性无异议，证明对象有异议，证明原告与卖方郭丹、王月贞存在房屋买卖的关系。对证据A2的真实性无异议，证明对象有异议，证明被告应当在出示声明之日起23天内，提供卖方郭丹、王月贞的书面授权及委托材料，且对声明导致的后果及应承担的责任作了明确的约定。对证据A3的真实性无异议，证明对象有异议，证明原告与被告一起清点房屋内家具的数量并予以确认的事实。证据A4-A7的真实性无法确认，证明对象有异议，且与本案无关。被告黄伟伟向法庭提交如下证据：B1.履约通知函，证明2015年4月26日，应原告陈秀容的要求，第三人担保公司向购房人王月贞、郭丹发函，要求王月贞、郭丹将房屋所有权证、土地证原件、身份证原件交由第三人担保公司保管，原告已经确认房屋卖方系王月贞、郭丹，被告是合法的代理人。原告主张出卖人未在规定期限内提交产权证、土地证、身份证原件而导致合同不能履行，故于2015年5月8日主动行使合同解除权，原告在诉状中主张的被告不能提供书面的授权委托书与原告行使解除权无关联；B2.解除合同函，2015年5月8日，原告陈秀容向购房人王月贞、郭丹发出解除函，解除其与购房人王月贞、郭丹签订的《房屋买卖合同》。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据B1的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，虽然违约通知函的抬头名是王月贞、郭丹，但实际收到通知的人是被告黄伟伟。证据B2质证意见同证据B1，解除合同的函所主张的解除合同理由，不影响本案原告要求被告支付违约金的理由。第三人麦田中介所对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据B1的真实性无异议，可以证明第三人担保公司接受原告的委托向产权人王月贞、郭丹发函，催促其履约。对证据B2的真实性无异议，证明对象有异议，这是原告本人发给产权人王月贞、郭丹的函，通知其解除买卖合同。第三人担保公司对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据B1-B2的真实性、证明对象无异议，第三人担保公司依据交易服务合同的约定及原告的要求，致函卖方催促履行合同，但卖方收件后置之不理。本院对上述证据分析、认证如下：证据A1-A3、B1-B2，各方当事人对其真实性均无异议，本院予以采信并作为定案依据。证据A4-A7加盖有相关单位的公章，本院对其真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2015年4月6日，被告黄伟伟作为卖方王月贞、郭丹的代理人与原告陈秀容就坐落于福州市仓山区（原金山湾A地块）30#楼901单元房屋签订《房屋买卖合同》，并出具《产权人及共有权人未到场声明》。同日，双方对房屋家电家具进行清点，并与第三人麦田中介所、第三人担保公司分别签订《居间服务合同》、《交易服务合同》。2015年4月6日，原告陈秀容与林钦作为卖方与案外人刘祺斐就坐落于福州市仓山区房屋签订《房屋买卖合同》。同日，双方对房屋家电家具进行清点，并与第三人麦田中介所、第三人担保公司分别签订《居间服务合同》、《交易服务合同》。2015年7月2日，坐落于福州市仓山区房屋所有权变更登记至刘祺斐、王敏敏名下。2015年4月26日，第三人担保公司发出《履约通知函》要求将房屋所有权证、土地证原件及身份证明原件交由交易服务人代管。2015年5月8日，原告发出《解除合同函》，要求解除关于福州市仓山区（原金山湾A地块）30#楼901单元房屋签订的《房屋买卖合同》。2015年6月22日，原告与案外人黄建平签订房屋租赁合同，约定原告承租坐落于福州市台江区江城蓝湾乃裳园房屋，租赁期限自2015年6月11日至2016年6月10日。本院认为，被告抗辩《房屋买卖合同》的相对人系产权人王月贞、郭丹，黄伟伟非本案适格被告。按照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告黄伟伟抗辩产权人书面委托其出售房屋，但未提交证据佐证，本院不予采信。被告黄伟伟作为王月贞、郭丹的代理人与原告签订的《房屋买卖合同》已成立，但因未经被代理人王月贞、郭丹追认，故该合同成立但未生效。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。被告黄伟伟就涉案房屋与原告签订《房屋买卖合同》的行为应由被告黄伟伟承担民事责任，故黄伟伟作为本案被告，主体适格。因《房屋买卖合同》已成立，但该合同的相对人即王月贞、郭丹未追认被告黄伟伟出售涉案房屋的行为致使不能实现合同目的，故原告于2015年5月8日发出《解除合同函》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的规定，本院予以认可。被告黄伟伟与原告签订的《产权人及共有权人未到场声明》承诺其代理签订合同的行为已取得产权人的口头授权，并承诺产权人在合同签订之后23日内向第三人麦田中介所提供产权人的授权确认函或公证委托书；逾期未提供产权人的授权确认函或公证委托书导致合同被认定无效或被撤销的，被告黄伟伟应向原告支付赔偿金180000元。上述约定不违反法律规定，本院予以认可。《产权人及共有权人未到场声明》的当事人为原告与被告黄伟伟，该声明实质为原、被告之间的协议，故原告依据该声明向被告黄伟伟主张违约责任，于法有据。本院认为，原告请求被告支付的180000元赔偿金实质系违约金，该项请求虽符合双方的约定，但显属过高，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定违约金过高。本案原告未举证证明被告的违约行为造成其损失的具体金额，结合原告在外租房的事实，本院酌定违约金为80000元。另，原告请求被告按照中国人民银行同期贷款利率赔偿逾期支付违约金的利息无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、确认2015年4月6日被告黄伟伟作为王月贞、郭丹的代理人与原告陈秀容就坐落于福州市仓山区（原金山湾A地块）30#楼901单元房屋签订的《房屋买卖合同》于2015年5月8日解除；二、被告黄伟伟于本判决生效之日起十日内支付原告陈秀容违约金人民币80000元；三、驳回原告陈秀容的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21450元，由原告陈秀容负担1733元，被告黄伟伟负担19717元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  翁 昕人民陪审员  吴建英人民陪审员  吴涵生二〇一五年十一月二十七日书 记 员  郭友情附一：本判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。2.《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”