上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第3572号
原告姚庆章，男，1969年10月1日生，汉族，住江苏省兴化市。
原告刘巧红，女，1973年1月7日生，汉族，住江苏省兴化市。
上列两原告共同委托代理人隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。
被告胡宝娣，女，1954年6月15日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住黑龙江省。
被告于明书，男，1953年12月20日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住黑龙江省。
上列两被告共同委托代理人戚盛华。
被告褚匀韵，女，1995年9月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人叶华，上海钧发律师事务所律师。
委托代理人陈根轲，上海钧发律师事务所律师。
第三人褚春平，男，1964年3月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告姚庆章、刘巧红与被告胡宝娣、于明书、褚匀韵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法追加褚春平作为第三人共同参加诉讼，适用普通程序分别于2015年5月11日、7月21日公开开庭进行审理。原告姚庆章及原告姚庆章、刘巧红的委托代理人隋好平、被告胡宝娣、于明书的共同委托代理人戚盛华、被告褚匀韵及其委托代理人叶华、陈根轲、第三人褚春平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告姚庆章、刘巧红诉称，2008年7月1日，原告姚庆章与被告胡宝娣、于明书及于雪梅（已死亡）签订协议书一份，约定由被告胡宝娣、于明书及于雪梅将坐落于上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告姚庆章，房屋总价人民币（以下币种同）86万元，该房为动迁房，故约定签约时支付20万元，2008年年底支付36万元，2009年3月31日之前支付10万元，余款20万元在房屋过户时付清。于雪梅作为被告褚匀韵的母亲代表褚匀韵签名，同时约定逾期过户违约金是已付款的万分之十。2008年6月27日，原告支付了1万元，签约时支付了19万元。签约当日，被告将房屋交给了原告，原告对房屋进行装修后居住使用至今。
2008年7月于雪梅死亡。
2009年3月18日，两原告与被告胡宝娣签订房屋买卖协议之补充，双方确认已支付房款20万元。2009年3月27日，系争房屋的产权登记在三被告名下，同日，两原告向被告胡宝娣支付房款46万元，胡宝娣将产权证交给了原告。2012年4月，系争房屋已符合过户的条件，经原告多次催促，被告拒绝协助，并补办了产权证。
系争房屋于2007年9月4日取得了大产证，2009年3月4日取得了小产证，至今已符合过户条件，故原告起诉要求1、被告配合原告办理浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续；2、判令被告支付未协助原告过户的违约金5万元。
被告胡宝娣、于明书辩称，原告姚庆章与被告于明书签订协议书时，于雪梅未签名，故该合同未成立。在于雪梅死亡后，被告胡宝娣与两原告签订了协议的补充，但没有褚匀韵及其父的同意，故合同也不成立。另外，被告曾愿意配合原告办理过户手续，但原告表示其已限购，无法办理过户。故不同意原告的诉讼请求。
被告褚匀韵辩称，系争房屋系三被告与被告褚匀韵之母于雪梅动迁所得，系四人的共同财产。两原告与被告胡宝娣、于明书签约时褚匀韵尚未成年，而于雪梅身患XXX疾病晚期不再治疗，只是住在医院病房，其未在买卖合同上签名，而褚匀韵与父亲居住于祖母处，故签约之事并不知晓；在胡宝娣、于明书与两原告签约后，房款均由被告胡宝娣、于明书收取；2009年3月18日两原告与被告胡宝娣签订房屋买卖协议之补充并付款，该时，已办出房产证，原、被告明知被告褚匀韵系产权人，却隐瞒了褚匀韵擅自签订房屋买卖协议，亦未告知褚匀韵之父，故两原告与被告胡宝娣、于明书的房屋买卖合同侵犯了未成年人的合法利益，且缺少签约人，故合同不成立。另，原告他处有房，系限购对象。要求驳回两原告的诉讼请求。
第三人褚春平述称，因于雪梅病重住院，其父母即被告胡宝娣、于明书与第三人有嫌隙，故第三人与女儿居住在第三人父母处，被告胡宝娣与于明书平时住黑龙江，于雪梅住院时则在医院照顾女儿，有时居住于胡宝娣妹妹处，不与第三人往来，故被告胡宝娣、于明书出卖房屋事宜其并不知晓。在出卖房屋一周内于雪梅死亡，为房屋继承析产事宜，被告方与案外人进行了诉讼，第三人始知该事实，并表达了不同意买卖的意见。现该买卖合同明显侵犯了未成年人的合法权益，系原告与被告胡宝娣、于明书恶意串通转移财产，故要求驳回两原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年4月26日，上海世博土地储备中心（甲方）作为拆迁人与被拆迁人（乙方）胡存根、胡来娣、胡宝妹、胡宝娣签订上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议一份，约定由甲方拆除乙方所有的坐落于白莲泾路XXX弄XXX号房屋，甲方安置乙方的房屋为世博家园D01区15幢11号102室，安置人为胡存根、周兰娣、胡雅婷，世博D区27幢1号1803室安置人为胡宝妹，南平西区19幢33号501室安置人为胡来娣、沈兴发、沈颐琼、王海，南平西区19幢32号503室安置人为胡宝娣、于明书、于雪梅、褚匀韵。
2008年7月1日，甲方胡宝娣、于明书、于雪梅与乙方姚庆章签订《协议书（代合同）》一份，约定：一、甲方现将坐落于浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室一套面积总计为103.60平方米，总价86万元以借款抵押给乙方。二、因该房屋属世博动迁，目前双方已向有关部门询问过，不满五年不能交易。对此甲乙双方都清楚。甲方现在急需钱，有意将该房产提前出售给乙方，甲方要求乙方预付20万元给甲方，并同时将房产证交给乙方。但因甲方目前该房产证正在办理中，现在暂不能获得产权证。待产权证办理完毕后，乙方承诺先付给甲方10万元，到2008年12月底再付给甲方36万元，剩余20万元待5年后办理产权过户手续当日一次付清。办理产权过户手续所需一切费用由乙方支付。三、甲乙双方承诺在签订本协议之日起，不得违约或毁约。乙方必须在2008年12月底前将36万元付给甲方，如逾期，乙方按每月2%支付（即7，200元）给甲方。如逾期三个月，乙方仍不支付36万元，视乙方毁约。甲方有权收回房屋，先前乙方支付的30万元不予退还。本协议就此终止。四、甲方承诺该房屋产权证满五年，在三个月内积极协同乙方办理产权过户手续。如超过三个月，无故不来协助乙方办理产权过户手续，甲方每月向乙方支付违约金7，000元。乙方承诺该房屋产权证满五年，在三个月内要求甲方办理产权过户手续，如超过3个月，乙方不要求甲方办理产权过户手续，乙方每月向甲方支付违约金7，000元。五、因地产市场存在诸多不确定因素。甲乙双方现在对本协议中的价格条款均已认同、无异议。甲乙方承诺，如甲方想要赎回该房屋，如遇房价上涨，甲方必须以当时的市价赎回该房屋，如遇房价下跌，甲方必须以86万元赎回该房屋。如乙方想要将该房屋退还给甲方，甲方只能按乙方先前所付房款的50%（33万元）退还乙方，该房屋归甲方所有。该协议书甲方落款处由于明书签名，乙方落款处由姚庆章签名，另有证明人郜来娣的签名。落款下注明：本协议书（代合同）一式四份，甲方、乙方各执二份。签约时，被告于明书向原告姚庆章出示了前述动迁协议。同日，被告于明书将房屋交给了原告，原告对房屋进行装修后居住使用至今。
2008年7月8日，于雪梅因XXX疾病晚期死亡，死亡地点为医院病房。
2008年，胡宝娣、于明书、褚匀韵起诉案外人胡存根等要求分家析产、法定继承，后追加了褚春平为原告，审理中，褚春平表示其放弃应继承于雪梅的份额，归褚匀韵所有，本院于2008年12月作出判决：浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权归胡宝娣、于明书、褚匀韵共有，其中胡宝娣、于明书占9／16的产权份额，褚匀韵占7／16的产权份额。2009年3月4日，系争房屋的产权登记在三被告名下，其中胡宝娣、于明书占9／16产权，褚匀韵占7／16产权。该判决现已生效。
2009年3月13日，黑龙江省清河林区公证处出具公证书一份，证明委托人于明书委托胡宝娣在上海出售位于浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室的房屋。2009年3月18日，甲方胡宝娣、于明书、褚匀韵与乙方姚庆章、刘巧红签订《房屋买卖协议之补充》一份，约定：一、甲方现已办出房地产权证。二、乙方购买上述房屋的总价款86万元确定不变。三、甲方确认：乙方已支付甲方房款20万元。四、签订本补充协议后三日内，甲方按乙方要求至交易中心办理以乙方为抵押权人的借款抵押登记，待他项权利证明（抵押证）办出后当日，乙方支付甲方36万元。双方确认：甲方实际并不存在向乙方借款之情形，该借款抵押登记仅为保障乙方将来取得房屋之权利。五、2009年3月31日之前（含当日），乙方支付甲方10万元。六、待该房屋按国家规定允许转让后5日内，甲方与乙方签订网上版本的《上海市房地产买卖合同》，并于签订网上版本的《上海市房地产买卖合同》后的3日内，进交易中心办理过户转让手续。乙方取得房地产权证后当日，乙方支付甲方20万元。七、甲方承诺该房屋不存在任何产权争议之情形，如因其他人主张权利而导致该房屋将来无法过户给乙方的，甲方应对乙方承担赔偿责任，赔偿金额为66万元。八、甲方确认：乙方的付款方式以本补充协议为准，不再按原协议书履行。九、甲方确认：原协议书中“于雪梅”的签名为于雪梅本人所签，于雪梅系褚匀韵之母。十、签订本协议书后当日，甲方将房地产权证交由乙方保管。……十四、签订本协议后，甲方如未按本协议约定的期限将该房屋交付给乙方、或未按本协议约定期限签订网上版本的房地产买卖合同、或未按本协议约定期限办理过户手续等违约行为之一的，应当承担违约责任，每逾期一日，每日支付乙方已付款的日万分之十作为违约金。甲方的任意违约行为之一超过十日的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，甲乙双方同意乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，赔偿金额为66万元，甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该协议甲方落款处由胡宝娣签名，乙方落款处由两原告签名，丙方聚家地产无签名盖章，仅有落款日期为09年3月18日。之后，胡宝娣于明书将产权证交给了原告。
2008年6月27日，胡宝娣出具购房定金收据一份：胡宝娣今收到姚庆章买房定金1万元。2008年7月1日，于明书出具收据一份：今收到姚庆章买房预付款19万元。2009年3月27日，胡宝娣出具定金收条一份：甲方胡宝娣、于明书、褚匀韵，乙方姚庆章、刘巧红，甲方今收到乙方购其位于浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室之房屋定金46万元。该出售房屋成交总价为86万元。备注：2008年7月1日已支付20万元。共计66万元。剩余20万元余款过户后支付。
2014年7月25日，被告褚匀韵申请补办了系争房屋产权证。
另查明，截止2014年5月4日，原告姚庆章名下有东方路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，原告表示，该房屋现由其子使用，因原告户籍非上海，只能购买一套房屋，故现正准备办理将该房屋产权转移至其子名下的手续。
审理中，两原告又提出，虽原告处的协议书上无于雪梅的签名，但被告胡宝娣、于明书及中介处的协议书上有于雪梅的签名，被告胡宝娣、于明书则表示，其合同上亦无于雪梅的签名，但因其夫妻居住在黑龙江，在上海照顾于雪梅期间则居住在胡宝娣的妹妹家，在于雪梅死亡后，妹妹家也搬家了，协议书已无法找到。关于在协议书上有无于雪梅的签名，原告的陈述有前后矛盾之处，其一，原告姚庆章陈述，在签订协议书过程中，在场人系两原告及胡宝娣、于明书及一位朋友，原告曾要求去医院见于雪梅，但胡宝娣与于明书认为于雪梅尚需手术，容易感染，故原告未去见于雪梅，而之后原告代理人在庭审中陈述，被告及中介处的协议上有于雪梅的签名，且是原告去医院当面签名的。其二，原告代理人庭审中陈述被告及中介处有协议书（代合同）且是于雪梅签名的，而中介找不到了，但协议书（代合同）显示，该协议书的签订并无中介介入，明确了甲方乙方各执二份，后面的房屋买卖协议之补充才有中介介入。
以上事实，由原、被告提供的协议书、房屋买卖协议之补充、拆迁安置协议、死亡证明、收据、收条、公证书、（2008）浦民一（民）初字第9204号判决书、房产证、房地产登记薄以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，民事活动应当遵守法律。系争房屋系三被告及于雪梅动迁所得，应归四人共有。在被告于明书、胡宝娣向原告姚庆章出示动迁协议后，姚庆章与于明书签订了协议书（代合同），其时于雪梅尚在世，褚匀韵未成年，目前没有证据证明协议书（代合同）的签署得到于雪梅及褚匀韵的法定代理人的认可。于雪梅过世后，经法院判决，上述房屋归胡宝娣、于明书、褚匀韵共有，此后，《房屋买卖协议之补充》也未得到褚匀韵的认可，因此，协议书（代合同）及《房屋买卖协议之补充》均不能约束褚匀韵，现褚匀韵明确不同意办理过户手续，且原告亦属限购对象，故原告的诉讼请求本院不予支持。买卖合同无法继续履行，原告可另行主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决如下：
驳回原告姚庆章、刘巧红的全部诉讼请求。
案件受理费人民币17，900元，由原告姚庆章、刘巧红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 张爱国
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条??无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。