河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛龙民初字第1494号
原告许东车，男，汉族，1969年1月10日生。
委托代理人杨亮、辛利伟，河南大鑫律师事务所律师。
被告洛阳日正置业有限公司。
法定代表人韩秀苗，总经理。
委托代理人赵兵，河南安多律师事务所律师。
原告许东车诉被告洛阳日正置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许东车及其委托代理人、被告洛阳日正置业有限公司委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年1月12日，原告向被告交纳购房首付款123449元购买被告开发的“日正幸福里”17号楼2层702房，被告向原告出具了购房款收据和置业计划书。但由于被告出售该房时没有取得商品房预售许可证，被告没有条件同原告签订书面的商品房买卖合同，因此双方没有签订书面的商品房买卖合同。原告在购买该房时，被告承诺交房时间为2014年11月，土地使用权期限为七十年。经查本案所涉房产销售系被告在没有取得商品房预售许可证的情况下欺骗原告违法进行的商品房预售行为；另外本案所涉房产土地使用权只有五十年，被告进行虚假宣传承诺，房屋销售的核心要件存在严重瑕疵；被告的行为及时违约行为，又是欺诈行为，给原告造成了严重的经济损失。为此，原告遂依据相关法律的规定诉至人民法院，请求法院依法判决被告之间的商品房买卖合同关系，判决被告返还原告购房首付123449元及利息（按照同期银行贷款利率，从2014年1月12日计算至生效判决确定的还款之日），判决被告支付房屋租金损失12000元，并由被告承担本案的诉讼费用，以维护原告的合法权益。
被告洛阳日正置业有限公司辩称：第一、原告诉求解除双方之间的买卖关系，没有法律依据更没有合同依据，原告的诉求事实上认可原、被告双方系商品房买卖的合同关系，原告要求解除权的行使，视为已经认可双方之间的合同关系已经形成。本案原告与被告在庭审前已经签署购房意向选房单，诉状中也承认收到了被告向原告提交的置业计划书，而且原告也按照当初双方的约定支付了购房款和订房金，上述的合同约定和事实行为证实双方之间已经形成了商品房合同买卖关系，尤其是缴款明细和意向选房单，明确了购房的房号，房屋面积，房屋单价，房屋总价，房屋的坐落位置，上述的内容已经符合了最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，证明原、被告之间确为商品房买卖的关系。意向选房单备注一栏明确了本案所涉房屋的属性为内部员工福利选房，选房情况比较特殊，备注就是一种提示说明和告知的意思，也进一步明确了本案的原告在签订选房单时，已经对房屋的属性及土地的使用年限等相关规定进行了风险的预测和认知，并自愿承担相应的风险和法律后果，按照合同法解释的相关规定，本案的原告要求解除权的行使于法无据。第二、本案原告要求返还首付款，没有事实依据，首付款实际上就是购房款。第三、关于本案原告要求返还定金同样没有法律依据与事实依据。原告没有支付剩余房款，被告方保留向原告方反诉并让其承担违约责任的诉权。第四、本案原告要求返还租金损失的诉求与本案不是一个法律关系，不应得到支持。综上，法院应驳回原告的诉求。
原告许东车为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组：1、原告许东车身份证复印件。2、原告许东车与被告之间签订的置业计划书一份；拟证明原告购买被告所开发的日正幸福里18栋26层2603房，建筑面积120.81平方米。第二组：1、被告收到原告首付款176313元收据一份。2、购房礼品提货凭证。以上二组证据证明原、被告形成了事实上的房屋预售合同关系。第三组证据：1、日正幸福里官网宣传页一份。证明该小区对外宣传的开盘时间为2014年5月，入住时间为2014年11月，产权为70年。2、本案所涉土地使用证标明土地使用终止日期为2065年。3、（2015）洛龙民初字第614号判决书。4、被告公司张贴的公示一份。第三组证据证明被告进行虚假欺诈宣传，承诺交房时间过期一年半后仍无法签协议交房。被告发出的要约中显示本案所涉房产产权为70年，实际使用年限为50年，被告严重违约。另外，本预售合同存在欺诈行为，违反合同法相关规定，应判令无效。在被告张贴的公示里面，被告清晰表明因被告原因造成交房迟延。另外，在预售行为实施时，被告法定证件欠缺，该份证据足以证明被告违约事实存在。
被告洛阳日正置业有限公司对原告提交的证据发表的质证意见为：对第一组证据中的身份证无异议。对置业计划书真实性无异议，但对证明方向有异议。原告提供的置业计划书中载明了原告所购买房产的楼号、房号、房屋面积、房屋的总价，该内容与被告提交的意向选房单所约定的内容是一致的。该置业计划书可以明确双方之间形成了房屋买卖的权利义务关系。对第二组证据的真实性无异议，对证明方向有异议。本案原告支付了购房款，已经履行了付款的义务。被告也按照当时的承诺，给予了本案原告一定的优惠。对第三组证据中宣传页的真实性有异议，不是原件。该宣传页不能证明原告所证明的内容和观点。被告对该宣传页的真实性不予认可。对土地证的复印件有异议，该土地证明确了土地的用途，土地的类型，土地证也进一步确认了土地的终止时期，上列内容均符合法律的规定。对判决书的真实性无异议，但对证明方向有异议。按照合同法的规定，合同仅约束合同双方，对该份判决书之外的人没有法律效力，不能约束本案原告。另外，该判决书中所处理的案件起诉再先，与本案所形成的法律事实不同，该判决书对今天的庭审及对本案均无关联性。原告提交的公示为复印件，真实性有异议，被告不予认可。
被告洛阳日正置业有限公司向本院提交以下证据：证据一、预售许可证。拟证明本案所涉房产五证齐全，预售许可证可以证明房地产开发公司对该项目具有开发权利，具有法定的房屋销售的权利，作为本案被告，已经履行了自身法定的责任和义务，有权对所开发房产进行销售。证据二、原告许东车与被告签订的意向选房单和缴款明细。该选房单与原告提交的置业计划书载明的内容一致，也进一步明确了房屋的房号、楼号、房屋的面积、房屋的单间、房屋的总价、以及选房的意向金和付款的方式。在该选房单的备注一栏，明确了房屋的属性，说明只有内部员工有选房的条件，以及风险责任和后果。作为原告本身原属于该开发土地上明康公司的员工，原告对拟开发房屋的所有一切均已知情，对所有的风险也有预测和认知，在此条件下本案的原告签字确认购买本案所涉的房屋及交纳购房款的行为表明原告也愿意承担由此产生的风险和后果。原告提出要求双倍返还交房定金，在本案中没有合同约定，选房单上明确的是意向金，不适用双倍返还定金的规定，原告的诉求没有合同依据。
原告许东车发表以下质证意见：对预售许可证的真实性没有异议，对证明方向有异议。该份预售证的发放日期注明为2015年4月30日，本案原告向被告缴纳首付款的日期为2014年1月12日，该份预售许可证的出示恰恰证明被告违反法律规定进行违法房屋预售行为。对意向选房单的真实性有异议，该份意向选房单系被告单方自制证据，未经原告以合法方式签字确认，不能作为证据使用。该份意向选房单不能够证据被告的答辩观点，被告举证该份选房单不能证明原告对商品房预售行为存在的必然性应预知并且愿意承担因此带来的一切风险不利后果。该备注条款在选房单上无任何字面显示，纯属被告自行制作。该选房单也无法证明原告系明康公司职员，对购房风险应自愿承担的证明观点。综上，被告提交的该两组证据，无法支持被告的证明方向。对收据无异议。
审理查明：2014年1月，原告许东车到被告洛阳日正置业有限公司所开发的位于洛龙区关圣街展览路东100米的日正·幸福里楼盘咨询购房事宜。双方协商后，原告向被告订购该项目17号楼2-702号房屋一套。被告洛阳日正置业有限公司该项目销售人员向原告出具了置业计划书一份，该置业计划书显示原告所订购的房屋建筑面积96.12㎡，单价为4259.77元／㎡，总价款为409449元，原告许东车申请办理按揭贷款286300元，需交首付款123449元。后原告许东车向被告交纳了该123449元，被告于2014年1月12日向原告出具收据一张，该收据上显示被告收到了原告许东车人民币123449元。因被告当时未取得商品房预售许可证致双方无法签订正式商品房预售合同。被告洛阳日正置业有限公司在网站上对外宣传其所开发的日正·幸福里楼盘的开盘时间为2014年3月，入住时间为2014年11月左右，产权年限为70年。庭审中，被告洛阳日正置业有限公司承认位于洛龙区关圣街展览路东100米的日正·幸福里楼盘系其公司所开发，其向原告出具置业计划书及按照置业计划书收取原告首付款项时，并未取得商品房预售许可证。2014年12月16日，被告洛阳日正置业有限公司取得了该块土地的土地使用权证，该土地使用权证上显示本案所涉房产所在土地的土地使用年限终止期限为2065年。后被告于2015年4月30日取得了商品房预售许可证。庭审中，被告认为原告系洛阳明康公司的员工，本案所涉的房产系原告以员工身份福利选房，被告已经于2015年6月陆续开始交房，原告之所以未入住，是因为原告拒不交纳剩余房款，但其未向本院提交相关证据，且原告不予认可。案件在审理过程中，经本院多次主持调解，但终因双方分歧较大，致本案无法达成调解。
本院认为：依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告洛阳日正置业有限公司在各网站上对外宣传其所开发的位于洛龙区关圣街展览路东100米的日正·幸福里楼盘，该销售广告和宣传资料上明确了房屋位置、价格、开盘时间、入住时间、产权年限等内容，后原告根据该宣传资料与被告之间的预约选房行为及被告作为出卖人向原告出具置业计划书，并按照置业计划书向原告收受首付款的行为系双方真实意思表示，符合买卖合同的法律特征，因此双方当事人应当按照双方约定全面履行自己的义务。原告许东车依照双方约定，向被告交纳了所订购房屋的首付款，被告理应按照约定办理相关商品房买卖的手续并按照其承诺按时开盘及交房。但直到2014年12月16日，被告洛阳日正置业有限公司才取得了该块土地的土地使用权证，同时该土地使用权证上显示本案所涉房产所在土地的土地使用年限终止期限为2065年，并非其对外宣传的70年产权年限。被告于2015年4月30日取得了商品房预售许可证，并于2015年6月才陆续开始办理交房手续。被告的不实宣传及延期交房已经构成严重的违约，理应承担相应的违约责任。因此对原告要求解除原、被告之间的商品房买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。因被告的违约行为导致原告订立买卖合同的目的不能实现，被告基于原合同关系取得的123449元因合同无法履行，应当返还给原告。对被告辩解原告系洛阳明康公司的员工，本案所涉的房产系原告以员工身份福利选房，被告已经明确告知原告所购买房屋存在的风险及后果，原告之所以未入住，是因为原告拒不交纳剩余房款的说法，因缺乏证据支持与事实理由，本院不予采信。因此对原告要求被告返还原告购买被告商品房的首付款123449元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付房屋租金12000元的诉讼请求，因缺乏证据支持，本院亦不予支持。
由于被告洛阳日正置业有限公司的违约行为，对原告造成了一定的经济损失，因此对原告要求被告洛阳日正置业有限公司支付利息的诉讼请求本院予以支持。被告洛阳日正置业有限公司应当以123449元为本金，支付原告自起诉之次日起（2015年6月2日）至本判决生效之日止的银行同期贷款利息。对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第131条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议后，判决如下：
一、被告洛阳日正置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许东车房屋首付款123449元；
二、被告洛阳日正置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许东车自起诉之次日起（2015年6月2日）至本判决生效之日止以123449元为本金的银行同期贷款利息；如逾期，则加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告许东车的其他诉讼请求。
本案诉讼费3009元，原告许东车承担109元，被告洛阳日正置业有限公司承担2900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 郭 瑜
审 判 员 董曾曾
人民陪审员 王淑杰
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 许铁宝