湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第597号
原告杨彪，男，汉族。
委托代理人余山，湖南高天律师事务所律师。
被告长沙金苹果经贸有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站中路78号。
法定代表人陈克非，董事长。
委托代理人周明奇，男，汉族，系公司法律顾问。
被告长沙金苹果扬帆纺织品有限公司，住所地长沙市芙蓉区东屯渡扬帆社区E19栋203、204房。
法定代表人张晶，执行董事。
原告杨彪与被告长沙金苹果扬帆纺织品有限公司（以下简称纺织品公司）、长沙金苹果经贸有限公司（以下简称经贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告杨彪于2015年1月28日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王双石担任审判长，与人民陪审员李美华、熊忠玉组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。书记员陈郡玉担任法庭记录。原告杨彪到庭参加了诉讼，纺织品公司及经贸公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨彪诉称：2008年7月19日，经贸公司与扬帆社区签订了《房屋租赁合同》。2009年3月27日，经贸公司将所承租的门面中的某栋1号门面（面积51.30平方米）对外租赁给原告，双方签订了《铺位租赁经营管理合同》，租赁经营期限自2009年3月27日至2028年12月26日，原告按每平方米1800元的价格一次性向甲方支付入场费92340元，即获得该合同约定的铺位租赁经营权，并在签约时一次性预交6个月的租赁管理费17852.4元。原告依约履行了全部的义务，经贸公司将上述门面交与原告经营服装百货业务。
2014年7月，由于经贸公司经营市场的合作者纺织品公司与扬帆社区因租金拖欠之事发生矛盾，最终造成原告经营的门面被关闭，与经贸公司所签的《铺位租赁经营管理合同》提前14年多夭折，造成原告装修损失及14年的经营利润不能实现，对此，纺织品公司仅于2014年7月24日以一纸《通告》形式“请广大经营业主和房东业主依法依规维护自身的合法权益”一说了之，对原告等广大经营业主因此造成的巨大的损失不闻不问、不理不睬。为维护原告的合法权益，请求判决：一、两被告退还经营权入场费92340元；二、两被告承担本案诉讼费。
被告经贸公司提供书面答辩意见称：2008年7月19日，经贸公司职工盛毅以“长沙金苹果经贸有限公司新世纪服饰城”（以下简称新世纪服饰城）的名义与扬帆社区签订了《房屋租赁合同》。之后，为落实合同实际履行主体，2008年11月5日，盛毅、熊向旭、经贸公司注册成立了纺织品公司。2009年6月4日，新世纪服饰城和纺织品公司联合向扬帆社区发出《关于（房屋租赁合同）变更履行主体的函》，书面告知2008年7月19日签订的《房屋租赁合同》由新成立的纺织品公司履行，权利义务均由该公司享有和承担。扬帆社区于同日盖章确认。事实上，上述合同也全部是由纺织品公司实际履行，包括与原告签订《铺位租赁经营管理合同》，收取原告各项费用，向扬帆社区支付各项费用等。经贸公司从未参与过上述租赁合同涉及的经营活动，更未收取原告的费用。根据合同相对性原则，请求法院驳回原告对经贸公司的诉讼请求。
被告纺织品公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提供书面的答辩、质证意见和证据，本院视其放弃了答辩、质证和举证的权利。
经审理查明：2008年7月19日，扬帆社区（甲方）与新世纪服饰城（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定由扬帆社区所辖业主全权委托扬帆社区将扬帆小区共计52栋底层门面出租给新世纪服饰城；乙方将承租房屋全部作为市场统一对外租赁经营。
2009年3月27日，纺织品公司以“金苹果扬帆大市场（未经注册登记）”的名义与原告签订《铺位租赁经营管理合同》，将扬帆大市场某栋1号门面（面积51.30平方米）出租给杨彪，租赁期限自2009年3月27日起至2028年12月26日。签订合同时，杨彪支付了入场费92340元（按每平方米1800元计算），即获得本合同约定的铺位租赁经营权，杨彪还缴纳了六个月租赁管理费17852.4元。后杨彪按约向纺织品公司（金苹果扬帆大市场）支付了租赁管理费。
2009年6月4日，新世纪服饰城和纺织品公司联合向扬帆社区发出《关于﹤房屋租赁合同﹥变更履行主体的函》，表示前期市场的各项工作尚在筹备之中，所以以“新世纪服饰城”的名义签订合同，2008年11月5日，注册成立了“纺织品公司”，自通知之日起，新世纪服饰城于2008年7月19日签订的《房屋租赁合同》，由新成立的纺织品公司履行，约定的各项权利义务均由纺织品公司享有和承担。
2014年7月4日，扬帆社区向纺织品公司发送《房屋租金催付函》，要求纺织品公司自收函之日起三日内，将所欠租金付清，逾期将依法解除合同收回房屋；同日，扬帆社区给金苹果扬帆市场各经营户下发《通知》，告知各经营户，扬帆社区与纺织品公司的第一个租赁期即将于2014年7月19日期满，双方就调租多次谈判未果，加之纺织品公司长期拖欠租金，广大业主对此非常不满，纷纷要求收回门面自主经营或出租，请各经营户做好相关准备；2014年7月10日，扬帆社区给纺织品公司发送了《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》认为，新世纪服饰城未依约按期及时支付租金，纺织品公司承继权利义务后，双方在实际履行过程中，双方默认门面租金按实际交付的门面计算，即每月按人民币60万元付租，纺织品公司严重缺乏诚信，长期拖欠租金，累计拖欠租金达200多万元，已严重违反合同约定，双方对第二个租赁期的门面租金价格未能达成一致，通知解除双方2008年7月19日所签订的《房屋租赁合同》，要求纺织品公司自收到本通知后，在2014年7月13日之前，将承租的所有门面直接交付给业主，及时解除与各经营户签订的房屋租赁合同，付清所欠的租金。2014年7月14日，纺织品公司给扬帆社区发送《关于对﹤解除房屋租赁合同通知﹥的异议》，表示不接受扬帆社区通知的内容，要求通过平等协商解决双方矛盾。2014年7月14日，本案争议所涉门面被房屋所有权人收回，杨彪无法继续租赁门面。
上述事实，有双方当事人的陈述、《铺位租赁经营管理合同》、《房屋租赁合同》、《关于﹤房屋租赁合同﹥变更履行主体的函》、纺织品公司《关于与扬帆社区租赁纠纷的情况通报》、收据等证据证实，本院予以认定。
本院认为：扬帆社区与新世纪服饰城签订的《房屋租赁合同》的合同期限超过了二十年，超过二十年的部分无效，因而前述《房屋租赁合同》的有效期限应为2008年8月20日至2028年8月19日。后纺织品公司承继了新世纪服饰城在前述合同中的权利和义务。纺织品公司与杨彪签订的《铺位租赁经营管理合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效的协议，但合同的期限不能超过前述《房屋租赁合同》的期限，截止日期应至2028年8月19日止。双方当事人都应按照合同约定行使权利和履行义务。纺织品公司因其与扬帆社区之前的纠纷，导致业主收回租赁门面，致使杨彪无法进行经营活动，双方之间的租赁合同在事实上已经无法继续履行，实际上已经于2014年7月14日终止。经贸公司与杨彪没有合同关系也未收取其费用，故本院依法驳回杨彪对经贸公司的诉讼请求。对于杨彪要求纺织品公司退还经营权入场费92340元的诉讼请求，杨彪支付的92340元入场费是为了获取涉案门面20年左右的租赁权，但杨彪在承租该门面仅5年左右的时间，纺织品公司就因其与他人之间的纠纷，导致业主收回租赁门面，致使杨彪剩余15年的租赁权无法行使，故纺织品公司应退还剩余15年的入场费，即92340元的75%为69255元。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条第（七）项、第九十七条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、长沙金苹果扬帆纺织品有限公司于本判决生效之日起五日内退还杨彪入场费69255元；
二、驳回杨彪对长沙金苹果扬帆纺织品有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回杨彪对长沙金苹果经贸有限公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2109元，由杨彪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王双石
人民陪审员 李美华
人民陪审员 熊忠玉
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 陈郡玉
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。