广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终689号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广东省中山市古镇镇曹三村民委员会，住所地中山市古镇曹三大街。
主要负责人：区泽林，村主任。
委托诉讼代理人：杨凤娜，广东扬真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡秀平，女，1968年10月8日出生，汉族，住广东省电白县。
委托诉讼代理人：陈继虎，广东共阳律师事务所。
委托诉讼代理人：刘子龙，广东共阳律师事务所。
上诉人广东省中山市古镇镇曹三村民委员会（以下简称曹三村委）因与上诉人蔡秀平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷、询问当事人，认为本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹三村委上诉请求：一、撤销原审判决第一项，依法改判双方签订的《认租意向书》与《承租确认书》有效；二、依法改判原审判决第二项，判令曹三村委没收蔡秀平已交诚意金100万元，蔡秀平向曹三村委支付商铺占用费1023466元（从2015年2月19日起按每月50元/平方米的标准计算至商铺实际返还日，暂计至2015年8月30日）；三、依法驳回蔡秀平原审全部反诉请求，曹三村委无需返还蔡秀平已支付的商铺占用费人民币171.488万元。事实和理由：一、原审适用法律严重错误，缺乏基本法律常识，导致判决错误。2010年6月29日，中山市城乡规划局出具的中山市建设工程规划许可证，审批意见：符合审定方案，同意办理规划报建。注：属临时建筑，有效期为5年。此建设工程规划许可证的具体行政行为符合法律规定，合法有效。1.2010年曹三村委向规划局申请规划许可证时，依当时生效的法律法规，临时建筑的有效期为5年。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定：在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设和临时用地规划的具体办法，由省人民政府制定。而《广东省城乡规划条例》（省人大常委会通过）第八十八条规定：“本条例自2013年5月1日起施行。《广东省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》同时废止。”因此，在2013年5月1日之前的申请规划行为是受《广东省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》（以下简称《办法》）调整，而该《办法》第十四条第二款规定：“城市总体规划的期限一般为二十年，近期建设规划的期限一般为五年。建制镇总体规划的期限可以为十年至二十年；近期建设规划的期限可以为三年至五年”。《立法法》第八十四条已明确规定法律遵循溯不既往一般原则，溯及既往则为例外，除非法律另有规定。但一审法院却对2010年当时的行为和事件用行为之后的2013年才颁布的法律去适用，此缺乏基本法理知识。2.本案的建设工程规划许可证，是一个具体行政许可行为，蔡秀平及原审法院如认为该具体行政行为无效，应依《行政诉讼法》第十二条和《最高人民法院关于审理行政许可若干问题的规定》第一条规定，由蔡秀平提起行政诉讼，且其起诉的被告应是规划局。另外，《行政诉讼法》第七十五条规定：具体行政行为无效认定是行政行为有实施主体不具有行政主体资格或没有依据等重大且明显违法情形。由此，具体行政行为无效与民事行为无效的认定标准完全不同。3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。而本案原审法院却在一件普通民事案件中直接认定行政机关依法作出的具体行政行为无效，且直接依据地方性法规即《广东省城乡规划条例》第四十八条第二款予以认定无效，此也是缺乏基本法律常识。同时，原审法院在民事案件中作出本案建筑“明显为违章建筑”的行政认定，不但毫无事实基础，更是明显超越民事审判权限，缺乏基本法律常识。二、本案双方于2014年1月16日签订的《认租意向书》和《招租告知书》及附件《商铺招租简章》，2014年3月5日签订的《承租确认书》等预约合同，均合法有效。1.关于房屋租赁效力的强制性法律规定如下，本案租赁物不符合强制无效的规定，依法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”、第三条第一款规定：“出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”、第二款规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”。本案租赁物并不符合上述无效情形。上述灯都五金装饰城，已于2009年11月取得了国有土地使用权证，于2010年6月29日获准了规划许可证，有效期为5年（2010年6月29日至2015年6月29日），于2013年12月10日经中山市公安消防局出具了建设工程消防验收意见书（综合评定该工程消防验收合格）。故，本案租赁物为合法建筑依法可以出租，双方于2014年1月16日签订的《认租意向书》和《招租告知书》及附件《商铺招租简章》，2014年3月5日签订的《承租确认书》，均合法有效。2.原审错误适用法律，所引用的《城市房屋租赁管理办法》、《广东省城镇房屋租赁条例》，一部是部门规章，一部是地方规章，依法不得作为民事合同无效的法律依据，且所引用的两条款规定原意也不涉及合同效力问题，是明显的错误适用法律。3．原审认定《认租意向书》等为附属合同，且认为租赁合同无效，附属合同当然无效，是错误认定事实，错误适用法律。本案《认租意向书》等实属预约合同，且合法有效。本案《认租意向书》等是针对招租招标这一特定重大商业行为，招租招标方对拟定条件并予以公示，如对各个面积、位置不同的铺位对应的不同诚意金数额跟《招租简章》一起以平面图的方式予以明示公告，其内容对所有参与投标人均一致，投标人经判断商业利润、风险等后，如认可上述公示的合同内容，才签订《认租意向书》并在其后填写具体的认租商铺和对应的诚意金、因此，蔡秀平投标后签订《认租意向书》《招租告知书》《承租确认书》等，便构成了一个合法有效的预约合同。本案《认租意向书》等属于预约合同，且预约合同与本约合同效力独立，退一万步，即使本约合同部分无效，也不影响预约合同的效力。三、曹三村委完全遵守合同约定，蔡秀平严重违约，其依约应承担违约责任，其原审反诉诉讼请求应予驳回。1.蔡秀平违反诚实信用以不成立且无任何证据支持的之理由拒绝签订正式的租赁合同，已构成违约。为此，蔡秀平应承担相应的违约责任。2.蔡秀平投标后签订《认租意向书》《招租告知书》《承租确认书》等构成了一个合法有效的预约合同。本案蔡秀平不签订《租赁合同》，其已严重违约，依约定认租诚意金不应退还，蔡秀平反诉要求退还认租诚意金没有事实及法律依据。四、原审认定事实不清，蔡秀平已实际使用涉案商铺，已实际产生占用费，其应向曹三村委支付商铺占用费。1.蔡秀平对商铺进行装修，已经构成实际占有使用商铺。原审法院以“蔡秀平提交的照片可见，涉案商铺只有简单装修，没有使用的痕迹”认定蔡秀平并没有完成装修，也没有实际使用，没有取得任何收益，是对事实的错误认定。依原审的逻辑，商铺实际使用必须以经济收益为前提，这显然是荒谬的。蔡秀平在原审庭审中、以及其于2015年11月11日向曹三村委发出的律师函（2015粤共阳律函字第104号）均已承认在双方未签订正式租赁合同前已进驻涉案商铺进行装修，对商铺装修就构成实际占有使用。即使按照蔡秀平的说法，其装修中途退出涉案商铺，但其所谓的“退出”并未向曹三村委办理任何的交还手续。2.蔡秀平出具的律师函明确自认已经实际占有使用商铺。蔡秀平发出的律师函最后一段已明确“收到本律师告知函后，贵单位可自行行使对该商铺的占有、使用、处分等各项权利。贵单位因自身原因不行使上述权利导致的损失，由贵单位自行承担”，蔡秀平也自认对商铺的实际占有使用，蔡秀平自认在收到本函之前，该商铺由蔡秀平一直占有使用，在曹三村委收到该函件之日起，商铺的占有使用权才转移至曹三村委手上，转移至曹三村委手上之后曹三村委不使用导致的损失与蔡秀平无关，也就是说，蔡秀平承认其一直占有使用涉案商铺直至发函之日。3.蔡秀平实际交付一年租金已实际履行合同。按照双方签订的《认租意向书》《承租确认书》等文件均约定涉案商铺月租金为50元每平方米，虽因蔡秀平原因双方未签订租赁合同，但蔡秀平已按该标准向曹三村委支付了约一年的费用，并实际占有使用了该商铺，双方的租赁关系已经成立。在抵扣已缴纳的费用后，双方并未对费用标准进行变更，故应继续参照月租金50元每平方米的标准缴纳占用费。因此，即使双方并未签订正式的租赁合同，但蔡秀平已实际使用了涉案商铺，且由此至终并未与曹三村委办理退出商铺的相关手续，其应向曹三村委支付涉案商铺的使用费。
蔡秀平辩称，一、案涉租赁物未经批准施工建设、未按照规划内容建设，且超出临时建筑的合法期限及用途，属违法建筑。因所涉标的物违法，蔡秀平与曹三村委签订的《承租确认书》等文件均无效。首先，租赁物虽取得了《建设工程规划许可证》，但却至今未取得《建设工程施工许可证》，也未办理工程竣工验收。该租赁物属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的“未经批准的临时建筑”。其次，租赁物未按照《建设工程规划许可证》批准内容建设。租赁物经批准的建筑结构为“星棚、框架”。但消防部门出具的《消防验收意见书》中显示H、J、K栋均为“钢、钢筋混凝土结构”。可见曹三村委并未按照规划部门批准的内容建设租赁物。另外，案涉租赁物已超出临时建筑的合法期限，属于违法建筑。《广东省城乡规划条例》第四十八条规定，临时建设工程规划许可证有效期不超过二年。使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年。可见，案涉租赁物已超过合法使用期限。《广东省城乡规划条例》生效时间虽在曹三村委取得建设工程规划许可证之后，但本案并非审理《建设工程规划许可证》的效力问题，而是审查双方当事人租赁关系及已签订协议是否有效的问题。因该条例生效时间在曹三村委招租之前，也在本案争议发生之前，故该条例仍可作为审理本案的法律依据。曹三村委于2010年6月29日取得工程规划许可证，至双方签订《认租意向书》《承租确认书》时，租赁物已超出临时建筑的合法期限。原审法院对租赁物是否在合法使用期限内，是否按照批准内容建设作出认定，进而判定租赁关系有效与否，该行为系正确行使审判权的行为，并未超越民事审判权限。曹三村委引用的《广东省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》第十四条第二款规定是城市总体规划的年限，而并非指临时用地或临时建筑的使用年限。从该《办法》第三十二条中规定的“临时建设和临时用地规划管理办法，由省人民政府另行制定。”也可看出，第十四条第二款规定的并非临时建设和临时用地的期限。再者，曹三村委将租赁物建设为钢筋混凝土结构的永久性建筑，用于经营商业城，与租户签订长达三年的租赁合同，且至今仍在使用。该行为明显违反了临时建筑的“临时性”用途。综上，曹三村委将案涉租赁物用于出租，违反了《广东省城乡规划条例》相关规定，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的租赁合同应予无效的情形。《认租意向书》《承租确认书》虽不是正式的租赁合同，但却是为签订正式租赁合同而签订的前期协议，可根据该司法解释，认定前述协议无效。二、蔡秀平并未占用租赁物，更无持续占用的事实。支付占用费系租赁合同无效的法律后果，且须以占有事实为前提。在蔡秀平不存在占用事实的情形下，曹三村委主张蔡秀平支付占用费没有事实依据。如曹三村委认为蔡秀平非法占用租赁物，应提起侵权之诉。首先，蔡秀平虽短暂进场装修，但即便在蔡秀平装修租赁物过程中，蔡秀平出入租赁物均需得到曹三村委的许可（因为灯配城与商铺的进出均由曹三村委管理）。不动产的占有应是对该不动产有排他、持续的实际控制。可见，蔡秀平装修租赁物时并未达到对租赁物的排他性控制，装修不能等同于占有。其次，蔡秀平进场装修系双方为履行合同所作的准备行为，在经曹三村委许可进场装修且双方未约定须支付费用的前提下，蔡秀平在装修期间无须支付费用。双方虽未对进场装修事宜签订书面协议，但蔡秀平装修是否经过曹三村委许可，可从以下事实得到印证：1.《招租简章》已注明2014年4月1日至2014年5月31日为免租装修期。双方本应于2014年4月1日前签订正式租赁合同，但因为曹三村委强加物业管理费、租赁物涉违法等事宜，双方产生争议。在争议未得到解决的情形下，租赁合同的签订遭延误。但为谈妥争议后，能尽快履行租赁合同，确保曹三村委按招租简章规定，实现从2014年6月1日开始计租，双方达成口头协议，约定蔡秀平先行装修。双方谈妥争议后，签订租赁合同时，根据已装修期限，相应扣除免租装修期期限。在此前提下，蔡秀平同意进场装修。但至2014年5月下旬，双方仍无法就相关争议达成意见，蔡秀平于是停止装修，退出租赁物。2.装修期间，曹三村委从未基于“强行进驻”向蔡秀平提过异议；从未因“强行装修”而对商铺进行关铺或停水停电处理；从未就“强行占用”事宜向公安机关报警处理。反而，蔡秀平委托的装修单位装修过程中，能在曹三村委的配合下进出灯配城及商铺，自由用水、用电，顺利装修施工十几天后退出。蔡秀平是否“强行进驻”不言自明。再者，即便曹三村委认为装修等同于占有，也不能认定蔡秀平从进场装修之日开始占用租赁物直至今日。对不动产的占有是一种事实状态，占有人撤出不动产后，其对不动产的占有状态即已结束。占有状态是否结束并不以占有人有无与权利人签订交还手续为标志，而应以占有人是否持续存在占有事实为标志。另外，蔡秀平是否从2014年4月至今一直占用该租赁物至今，可从以下事实中得到反映：1.曹三村委将租赁物另租他人前，租赁物的电表度数仅有几十度，而自来水更未接入租赁物；2.截至曹三村委将租赁物另租他人，装修尚未完成，蔡秀平也未开始实际经营；3.曹三村委对租赁物取证时可自由进入租赁物内部拍照，而蔡秀平在门口拍照时却受到物管人员的强烈拦阻和驱赶；4.曹三村委现已将租赁物另租他人用于经营水晶生意。最后，曹三村委主张占用费的依据是认为蔡秀平“未经许可、强占租赁物”。退一万步讲，即便蔡秀平确有“未经许可、强占租赁物”的行为，该行为系侵犯所有权人的占有权的行为，应由所有权人提起侵权诉讼解决。在合同法领域，占有费是合同无效导致的法律后果，曹三村委主张占用费，是否已视同曹三村委已承认《承租确认书》等协议不具有法律效力？综合以上事实可知，蔡秀平进场装修已经曹三村委口头许可。蔡秀平并未占用过租赁物，更不存在占用至今的事实，曹三村委主张蔡秀平支付占用费没有任何事实和法律依据。综上所述，蔡秀平认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决，驳回曹三村委的上诉请求。
蔡秀平上诉请求判令：1.将原审判决第三项中关于利息损失的“按中国人民银行同期贷款利率的50%计付”部分，改判为“按中国人民银行同期贷款利率计付”；2.撤销原审判决第四项；3.曹三村委向蔡秀平赔偿装修损失390000元。事实和理由：一、蔡秀平在签订《认租意向书》与《承租确认书》时并不清楚案涉租赁物属于违法建筑，《认租意向书》与《承租确认书》无效的过错在于曹三村委方，一审法院应支持蔡秀平的全部利息损失。案涉租赁物的规划许可证系曹三村委在与其他租户的诉讼中自行向法院提交的，蔡秀平从其他租户处取得规划许可证复印件后，才得知租赁物的临时建筑有效期为2010年6月29日至2015年6月29日。至此，蔡秀平才得知租赁物已超出临时建筑有效期，属于违法建筑。曹三村委提供的《招租简章》中仅告知“本装饰城为临时建筑，没有办理房产证书，现规划许可有效期至2015年6月29日”。蔡秀平在签订《认租意向书》与《承租确认书》时，仅从招租简章中得知“规划许可有效期至2015年6月29日”，但并不清楚规划许可有效期的起算日期。所以，蔡秀平并不知道租赁物是否超出临时建筑有效期，是否属于违法建筑。在此情形下，蔡秀平签订《认租意向书》与《承租确认书》并无过错。据此，一审法院认为“蔡秀萍对合同无效也存在过错”存在错误，因蔡秀平对合同无效不存在过错，蔡秀平主张的利息损失应由曹三村委全部赔偿。二、蔡秀平进场装修系双方经协商一致后，作出的履约前的准备。因曹三村委过错导致双方签订的《认租意向书》与《承租确认书》无效，致使蔡秀平遭受装修损失，该装修损失，曹三村委应当赔偿。本案蔡秀平系经曹三村委口头许可后，进场装修以为签约、履约进行准备。尽管曹三村委主张系蔡秀平强行进驻物业并装修，但其并未提交证据证实，举证责任在曹三村委。其次，根据常理，如果真系蔡秀平强行进驻，曹三村委完全可以立即阻拦并报警处理。但客观事实是：蔡秀平人委托的装修单位随时进出，自由用水、用电，顺利装修施工十几天并在答辩人通知后顺利退出，未受任何阻拦。最后，即便蔡秀平未就曹三村委同意其装修进行举证，但根据已查明的事实，可以推定曹三村委默认或口头许可蔡秀平进场装修。因此，本案蔡秀平投入的装修损失应由曹三村委承担。综上，请求贵院依法查明事实并改判。
曹三村委辩称：本案关于《认租意向书》《承租确认书》等的效力问题，其答辩意见与上诉状第一、第二点一致，认为合同均合法有效。对于蔡秀平上诉意见第二点，其所谓装修是签约前准备纯粹是子虚乌有，蔡秀平的上诉明确确认其已进场装修该商铺，既然已经使用，之后未办理退还手续，在开始使用与退还之间应交付相应的对价使用费，整个灯都城并不止对方一家，众多承租人都在灯都城经营运作，并不存在租赁物无法使用造成承租方无法使用的情况。因此，对方所谓的赔偿装修损失没有事实和法律依据。
曹三村委向原审法院起诉请求：一、确认双方租赁关系解除；二、判令蔡秀平立即返还曹三灯都五金装饰城H01商铺给曹三村委；三、判令曹三村委没收蔡秀平已交诚意金100万元；四、判令蔡秀平向曹三村委支付商铺占用费1023466元（从2015年2月19日起按照每50元/平方米的标准计算至实际返还日，现暂计至2015年8月30日）。
蔡秀平向原审法院反诉请求：1.判令曹三村委向蔡秀平退还认租诚意金1,000,000及利息（按银行同期贷款利率，从2014年1月16日计算至实际返还之日止，暂计至2015年11月20日为102591.67元）；2.判令曹三村委向蔡秀平退还已支付的租金、租赁押金等款项共计1，714,880元及利息（按银行同期贷款利率，其中100万元从2014年1月16日起算，50万元2014年1月17日起算，20万元从2014年1月20日起算，14880从2014年3月26日起算。前述利息均起算被诉人实际退还之日止，暂计至2015年11月20日为175542.13元）；3.判令曹三村委向蔡秀平赔偿装修损失390000元；4.确认曹三村委与蔡秀平之间签订的《认租意向书》与《承租确认书》无效。
原审法院认定事实：曹三灯都五金装饰城是曹三村委于2010年6月向中山市城乡规划局申请规划许可的临时建筑，有效期为5年，该工程位于中山市古镇镇同兴路16、18、20、22号，用地面积127174.5平方米，建设规模109627平方米。2013年年底建成后，曹三村委于2014年1月11日向社会发布《曹三灯都五金装饰城招租简章》，对位于中山市古镇镇同兴路18号的曹三灯都五金装饰城进行公开招租。招租简章规定认租客户参加招租即为确认装饰城为可租赁状况，不得以装饰城为临时建筑和没有房产证书等为由主张招租、租赁合同无效并撤销租赁合同、赔偿损失等行为；认租客户交付认租诚意金为不可撤销行为，中途不得要求退回认租诚意金。另外招租简章对认租诚意金、招商经营范围、商铺租期、租赁押金、租金支付方式、招租流程等作了规定。2014年1月14日曹三村委与蔡秀平签订了《曹三灯都五金装饰城认租意向书》及《曹三灯都五金装饰城招租告知书》，蔡秀平于2014年1月16日至2014年1月20日共向曹三村委支付了270万元。蔡秀平再于2014年3月26日向曹三村委支付14880元，蔡秀平为准备承租H01商铺共向曹三村委支付了271.488万元，并认为其中100万元为诚意金，193.92万元为一年租金（含诚意金100万元），775680元为押金。曹三村委则认为蔡秀平所交的271.488万元中，100万元为诚意金，其他属租金占用费。2014年3月5日经抽签确认蔡秀平为H01商铺（共3232平方米）的准承租人，同日蔡秀平签订了《曹三灯都五金装饰城承租确认书》，确认书约定，蔡秀平应于2014年3月20日至30日期间签订租赁合同等相关手续，逾期未办理签订租赁合同等手续的本确认书自动失效，后果由乙方（蔡秀平）承担。但后来双方一直没有签订正式租赁合同，蔡秀平认为没有签订租赁合同的原因是曹三村委要求增加每月每平方5元的物管费，曹三村委对此否认，但在曹三村委提交的《关于解除曹三灯都五金装饰城承租关系的函》明确要求蔡秀平“马上拆除装修，恢复原状，支付我方商铺使用费（租金每月每平方50元，物管费每月每平方5元的标准），直至交还我方为止”。在双方没有正式办理交接手续的情况下蔡秀平于2014年4月底至5月上旬进驻该商铺进行装修、但没有完成装修，也没有正式使用，蔡秀平认为其退出装修是因为期间蔡秀平要求曹三村委提交相关证件办理营业执照，曹三村委迟迟不能提供，且曹三村委要求蔡秀平在原合同基础上增加每平方5元的物业管理费。曹三村委认为蔡秀平未经其同意强制进驻商铺私自进行装修，并已实际使用商铺。从蔡秀平提交的照片可见，涉案商铺只有简单装修，没有使用的痕迹，蔡秀平提交的录音资料反映，曹三村委已控制涉案商铺，并限制蔡秀平出入商铺。2015年1月8日，曹三村委向蔡秀平发出《关于解除曹三灯都五金装饰城承租关系的函》，以未按约定签订租赁合同及蔡秀平未经其同意强制进驻商铺私自进行装修使用为由，告知蔡秀平：1.解除双方曹三灯都五金装饰城承租关系，没收阁下已交100万元认租诚意金；2.马上拆除装修，恢复原状，支付我方商铺使用费（租金每月每平方50元，物管费每月每平方5元的标准），直至交还我方为止。并于2015年10月8日向本院起诉，蔡秀平则以曹三村委在办理《租赁合同》签订事宜过程中存在过错，包括额外加收每月每平方5元物业管理费、未提供建设规划许可证、竣工验收证明及消防验收证明等相关资料、商铺出现地基下沉等严重质量问题为由反诉。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。建设部关于《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；……（五）属于违法建筑的。”《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定：“房屋有下列情形之一的，不得出租：（一）未取得产权或者经营管理权的；……（五）属于违章建筑的。”曹三灯都五金装饰城是曹三村委于2010年6月向中山市城乡规划局申请规划许可的临时建筑，有效期为5年。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十八条及《广东省城乡规划条例》第四十八条第二款规定：“临时建设工程规划许可证有效期不超过二年。使用期限届满确需延期的，应当在有效期限届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年。”本案涉案商铺曹三村委于2010年6月29日向中山市城乡规划局申请临时建筑，且至今没有向有关部门申报正式报建手续，明显为违章建筑。且依上述规定其临时建筑有效期应至2012年6月28日到期，即使申请延期，也只至2013年6月28日止，现曹三村委发出的招租告知书及双方签订的《认租意向书》与《承租确认书》均发生在超出临时建筑有效期内。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”曹三村委与蔡秀平的租赁合同关系涉及的租赁物，明显属于违反《城市房屋租赁管理办法》《广东省城镇房屋租赁条例》中不得出租的强制性规定，依法无效，《认租意向书》与《承租确认书》是为签订正式租赁合同的附属合同，其租赁合同无效，作为附属合同的《认租意向书》与《承租确认书》也当然无效。对于曹三村委的四项诉讼请求，由于双方的租赁关系无效，故无须判决解除双方租赁关系；从现有证据显示，现涉案商铺已由曹三村委实际控制，故无须判令蔡秀平返还曹三灯都五金装饰城H01商铺给曹三村委；曹三村委请求没收蔡秀平已交诚意金100万元无法律依据，原审法院不予支持；对曹三村委请求判令蔡秀平向曹三村委支付商铺占用费1023466元，蔡秀平虽然曾进场进行过短期装修，但由于双方对签订正式租赁合同发生纠纷，蔡秀平并没有完成装修、也没有实际使用，没有取得任何收益，曹三村委也已实际收回了商铺，故曹三村委该诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故蔡秀平反诉请求曹三村委返还因签订《认租意向书》与《承租确认书》所收取的诚意金100万元及租金1714880元，符合法律规定，原审法院予以支持。曹三村委作为出租人，在明知商铺是违章建筑、没有产权证书的情况下，仍然公开对外招租，并在其招租简章、招租告知书中为其违法出租设置免责条款，故曹三村委应对《认租意向书》与《承租确认书》无效承担主要过错责任。蔡秀平知道或者应当知道曹三村委招租的商铺是无产权不能出租的，仍选择与曹三村委签订《认租意向书》与《承租确认书》并向曹三村委支付诚意金、租金、押金，故蔡秀平对合同无效也存在过错，故对蔡秀平反诉请求曹三村委支付诚意金100万元及租金1714880元从支付之日止至返还之日止的银行同期贷款利率计算利息损失的请求，由于双方存在过错，原审法院确认曹三村委应支付上述款项利息的一半给蔡秀平。对于蔡秀平反诉请求曹三村委赔偿装修损失39万元，在双方没有办理商铺交接手续的情况下，蔡秀平没有证据证明曹三村委同意其进场装修，由此造成的装修损失，应由蔡秀平自负，蔡秀平该反诉请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依据《城市房屋租赁管理办法》第六条、《广东省城镇房屋租赁条例》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、曹三村委与蔡秀平签订的《认租意向书》与《承租确认书》无效；二、驳回曹三村委的全部诉讼请求；三、曹三村委于本院判决生效之日起3日内返还给蔡秀平诚意金100万元、租金171.488万元，共271.488万元及利息损失（按中国人民银行同期贷款利率的50%计付，其中200万元从2014年1月17日开始计算、50万元从2014年1月18日开始计算、20万元从2014年1月21日开始计算、14880元从2014年3月27日开始计算，直至清偿之日止）；四、驳回蔡秀平的其他反诉请求。案件受理费22988元，由曹三村委负担。反诉费15820元，蔡秀平负担1560元，曹三村委负担14260元。
本院二审期间，曹三村委没有新证据提交。蔡秀平提交了广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第128、129号民事判决书一份，拟证明涉案租赁物没有合法报建手续、建设工程施工许可证，也没有经过工程整体竣工验收。曹三村委认为该证据并非新证据，也与本案没有关联性，且该案已由中山市中级人民法院发回重审。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据曹三村委及蔡秀平的诉辩意见，本院综合评述如下：
关于双方签订的《认租意向书》及《承租确认书》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，曹三灯都五金装饰城于2010年6月29日取得的中山市建设工程规划许可证载明：项目性质为“临建”，结构为“星棚、框架”，而从实际情况及曹三村委提供的《中山市公安消防局建设工程消防验收意见书》中“C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7、D、E、F、G、H、J、K栋均为钢、钢筋混凝土结构”的认定可见，涉案的建筑物为钢筋混凝土结构的永久性结构形式，这与该项目取得的规划许可证所核批的建筑性质及结构类型不相符，属于未按照建设工程规划许可证批准的内容进行建设的临时建筑，故原审法院认定双方签订的《认租意向书》及《承租确认书》无效正确，本院对此予以维持。
关于曹三村委需否返还蔡秀平已交的诚意金100万元及租金1714880元，以及上述款项所产生的利息损失的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因双方签订的《认租意向书》及《承租确认书》无效，故蔡秀平要求曹三村委返还诚意金100万元及租金1714880元于法有据。同理，曹三村委上诉要求没收蔡秀平诚意金100万元及租金1714880元的诉讼请求也于法无据，本院予以驳回。对于利息损失的承担问题。涉案建筑物属违法建筑，曹三村委拟予以出租存在过错，作为拟承租人的蔡秀平已从招租简章中明知涉案建筑物属违法建筑仍签订拟承租协议，对合同的无效也存在过错，原审法院据此认定蔡秀平应对诚意金和租金所产生的利息损失承担一半责任并无不妥，应予以维持。对蔡秀平上诉主张收回诚意金和租金的全额利息，本院不予支持。
关于曹三村委要求蔡秀平支付商铺占用费1023466元的问题。因当时曹三灯都五金装饰城商铺招租简章已载明“2014年4月1日至2014年5月31日为装修免租期”，而蔡秀平于2014年5月下旬装修退场后，从水、电、物业管理等方面的管控情况来看，租赁物均在曹三村委的实际控制之下，蔡秀平未因无效合同取得收益，故对曹三村委要求蔡秀平支付商铺占用费1023466元的诉求本院不予支持。
关于蔡秀平主张曹三村委赔偿装修损失39万元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条“承租人未经租人同意装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，蔡秀平与曹三村委尚未签订正式租赁合同即进场装修，虽称进场装修已经曹三村委同意，但并未提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故原审法院认定该装修损失由蔡秀平自负正确，本院对此予以维持。
综上所述，曹三村委、蔡秀平的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审本诉案件受理费36707元，由上诉人中山市古镇镇曹三村民委员会负担。二审反诉案件受理费7150元，由蔡秀平负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 谢劲东
审判员 马 燕
二〇一七年六月二十二日
书记员 雷 媛