江苏省仪征市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仪民初字第0528号
原告ＸＸ。
委托代理人包慧琴，仪征市正信法律服务所法律工作者。
被告殷春华。
委托代理人牛志村，仪征市扬子法律服�所法律工作者。
原告ＸＸ与被告殷春华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人包慧琴、被告殷春华的委托代理人牛志村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，我与被告因房屋租赁纠纷于2012年11月提起仲裁，扬州仲裁委员会于2013年8月作出裁决。我和被告双方于2013年10月17日就继续使用租赁物及其房屋占有使用费另行达成协议，该协议第二条约定，被告现占有原告房屋共计3395平方米，每月应给付我房屋占有使用费54167元。此租金标准的计算方法包含了该协议第一条约定的被告应给付我的20万元。被告已给付至2015年1月19日的租金。从2015年1月20日起至今，被告还在使用我的房屋但未给付房屋使用费。我方申请执行扬州仲裁委员会（2012）扬仲裁字第490号裁决书，扬州中院作出裁定，认为双方签�了协议书，已达成和解，我方认可了被告继续占有2777平方米房屋，对裁决书不予执行。因我方与被告于2004年8月8日签订的《摊位租赁合同》中，618平方米房屋中有360平方米有两证，该合同于2014年9月30日到期后，360平方米房屋又继续租给殷春华使用，实际形成不定期租赁合同。另258平方米房屋和2777平方米房屋系无规划自建，无房产证，同时也继续租赁给殷春华使用。在此期间，被告未经我同意对房屋又进行装修，其损失应由其自己承担。现要求：1、确认双方对3035平方米房屋的租赁合同无效；2、解除双方对360平方米房屋自2015年1月1日后的房屋租赁合同；3、要求被告按照每月19元／平方米标准给付3395平方米房屋自2015年1月20日起至其实际交付房屋止的房屋使用费；4、被告立即搬离其占有的房屋中东北边3395平方米房屋；3、由被告承担本案的诉讼费用。
原告提供如下证据：
1、扬州仲裁委员会（2012）扬仲裁字第490号裁决书、原、被告双方于2013年10月17日签订的《协议书》、扬州中院（2015）扬执字第00203号民事裁定书，证明被告占有原告3395平方米的房屋，双方为不定期租赁合同关系；
2、提供原告分别与案外人曹新安、陈福平签订的《租赁合同》各1份（复印件），证明同地段房屋租金标准为19-20元／平方米；
3、提供原告父亲陈宝祥与被告于2004年8月8日签订的《摊位经营租赁合同》1份、原、被告双方于2009年12月19日签订的《房屋租赁合同》和于2010年2月5日签订的《补充协议》各1份，证明涉案房屋的租赁事实及相关情况；
4、提供仪征市宝祥地板厂的产权证、有原、被告双方签字确认的证明1份，证明被告承租的618平方米的租赁合同中，有360平方米系有产权的事实；
5、提供仪征工商行政管理局企业登记资料查询表及变更核准通�书，证明原告现为仪征市宝祥地板厂投资人。
被告殷春华辩称，我和原告原来签订的协议总价是55万元，并非原告所称的65万元。仲裁之后，我与原告谈好了继续使用，我愿意继续给付使用费，但我认为原告要求的租金标准过高。根据我们双方在仲裁之后签订的协议书第二项，我每月应给付56147元，计算的方法是45万元／年租金加上该协议书第一条载明的欠原告房租20万元，再分成十二个月还。故我们双方约定的租金标准是45万元／年，应按45万元／年这个标准给付2015年的租金。原告出租给别人的是装潢好的房屋，还承担房屋的水、电等其他费用，我租赁的是毛胚房，原告要求我和别人一样按65万元／年计算租金没有道理。租赁合同到期后，我与原告口头协议继续租赁原告的房屋，且已交了部分租金，我对房屋进行装饰装修，又花费100多万，原告知晓亦未制止，故我�求继续履行租赁合同。如果原告不愿意继续租给我，我可以将房屋退给原告，但因我投资了上千万的装潢在承租房屋里，原告应自行找评估公司评估装潢价值，把装潢费用给我。
被告提供有陈宝祥于2015年6月8日签名的灯具销售清单1份，证明其陈述的事实。
经审理查明，2004年8月8日，原告ＸＸ父亲陈宝祥以仪征市宝祥地板厂名义与被告殷春华签订《摊位经营租赁合同》1份，约定，陈宝祥将房屋租赁给殷春华经营，其面积为618平方米。租赁期限为10年，自2004年10月1日起至2014年9月30日止。租金每平方米6元／月，物业管理费每平方米7元／月，计每平方米13元／月，租金每半年交一次，先交后租，于每半年的第一个月交纳该半年的租金……承租方在租赁期间若对房屋进行装修，其费用由其自行承担，合同期满或因其他原因而终止后，该装潢无偿归出租方所有……该618平方米房屋中，原告有产权部分为360平方米，其余258平方米房屋，系原告及其家人自建，至今未取得建设工程规划许可证。
2009年12月19日，原告ＸＸ与被告殷春华签订《房屋租赁合同》1份，约定，ＸＸ将房屋租赁给殷春华经营，租赁期限为5年，自2010年1月20日起至2015年1月19日止，第一年租金为46.5万元，第二年租金为49.9万元，租金每年交一次，先交后用。合同签订后，殷春华支付了第一年的部分租金30万元，剩余16.5万元租金未能按照合同的约定支付。
2010年2月5日，ＸＸ与殷春华就上述《房屋租赁合同》签订《补充协议》1份，约定，从租赁期间的第一年开始至第四年止，每年按合同中约定的年租金收取11个月的租金为当年的年租金。（即出租方每年让承租方一个月租金，但以实际租期为准）。对第一年尚欠的租金，双方经结算后确定为10万元，由殷春华出具欠条，并�案外人梅瑞基、印志勤作为担保人，于2010年5月15日前一次性付清此款……该2777平方米房屋系原告及其家人自建，至今未取得建设工程规划许可证。
上述《补充协议》签订后，殷春华陆续支付了84200元，欠第一年租金15800元未付，为此，ＸＸ于2010年11月29日向扬州仲裁委员会申请仲裁，2011年4月28日，扬州仲裁委员会作出（2010）扬仲裁字第377号裁决书，认定ＸＸ与殷春华于2010年12月19日签订的《房屋租赁合同》无效，并裁决殷春华向ＸＸ支付房屋占有使用费15800元。
2012年11月16日，ＸＸ又向扬州仲裁委员会申请仲裁，要求裁决；1、殷春华支付房屋占有使用费748247元（2011年1月20日至2012年10月19日的房屋使用费扣除已付部分）。2、殷春华立即搬离该租占房，交还房屋。3、殷春华比照租金标准支付从2012年10月20日至实际搬离该租占房之日的房屋占有使用费。4、殷春华赔偿�息损失41757.52元，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，（计算至2012年10月19日），并按此计算至全部付清租金时止的逾期利息。5、殷春华承担仲裁费用。扬州仲裁委员会于2013年8月20日作出（2012）扬仲裁字第490号裁决书，裁决：一、殷春华自裁决书送达之日起十日内向ＸＸ返还2777平方米的房屋。二、殷春华自裁定书送达之日起十日内向ＸＸ支付房屋占有使用费331660元（以每年499000元的11／12为标准，自2011年1月20日起计算至2013年8月19日止减去已付的850000元）。三、驳回ＸＸ的其他仲裁请求。
2013年10月17日，ＸＸ与殷春华签订《协议书》1份，达成如下协议：“一、双方因房屋租赁一事提起仲裁，扬州仲裁委员会已作出裁决，截止到2013年8月19日，殷春华应给付ＸＸ房屋占有使用费331660元，具体内容详见（2012）扬仲裁字第490号裁决书。如果殷春华不能自行搬�腾出房屋给ＸＸ，则自2013年8月20日至2014年元月19日，殷春华给付ＸＸ房屋使用费208275元，另殷春华还拖欠ＸＸ618平方米房屋租金两年三个月19天房租290315元，仲裁相关费用四项合计850000元。现双方约定截止到2014年元月19日，殷春华应给付ＸＸ房屋使用费550000元，ＸＸ让减殷春华使用费300000元。此款的给付方式为：签订本协议时殷春华给付ＸＸ200000元，2013年12月30日殷春华给付ＸＸ150000元，余款在2014年12月30日前给清。二、2014年12月31日前，如果殷春华占有以上3395平方米的房屋，则每月给付ＸＸ房屋使用费54167元，从2014年元月20日起计算。三、以上两条如果殷春华违约不能按时给付ＸＸ房屋使用费，则ＸＸ有权按照（2012）扬仲裁字第490号裁决书申请强制执行，……对于618平方米的房屋，双方依据2004年8月8日陈宝祥与殷春华签订《摊位经营租赁合同》执行……”。
原、被告双方就上述涉案3395平方米房屋至2015年1月19日前的房屋租金及使用费用已结清。殷春华至今一直使用该房屋，未给付ＸＸ自2015年1月20日起至今的房屋使用费。
原告ＸＸ向扬州市中级人民法院申请执行（2012）扬仲裁字第490号裁决书，要求被告搬让出3395平方米房屋。扬州中院于2015年4月30日立案，经审查认为，原、被告双方就（2012）扬仲裁字第490号裁决书裁决的事项，于2013年10月17日签订协议书达成和解，双方确认331660元的房屋占有使用费已经履行完毕，ＸＸ对殷春华继续占有使用房屋的状态在协议书中亦予以确认，无具体执行内容。故于2015年7月13日作出（2015）扬执字第00203号民事裁定书，裁定驳回扬州市仲裁委员会（2012）扬仲裁字第490号裁决的执行申请。
另查明，原告ＸＸ父亲陈宝祥个人投资的仪征市地板厂于1997年9月3日进行开业工商登记，于2005年12月28日注销。仪征市宝祥地板厂是个人独资企业，于2009年8月19日进行开业工商登记，于同年9月15日将投资人陈宝祥变更登记为原告ＸＸ。陈宝祥将其与殷春华于2004年8月8日签订的《摊位经营租赁合同》中的权利、义务让与给ＸＸ享有和承担。
上述事实，原、被告无异议，并有原告提供的扬州仲裁委员会（2012）扬仲裁字第490号裁决书、原告父亲陈宝祥与被告于2004年8月8日签订的《摊位经营租赁合同》、原、被告双方于2009年12月19日签订的《房屋租赁合同》和于2010年2月5日签订的《补充协议》各1份，原、被告双方于2013年10月17日签订的《协议书》、仪征市宝祥地板厂的房屋所有权证、有原、被告双方签字确认的证明1份、仪征工商行政管理局企业登记资料查询表及变更核准通知书、（2015）扬执字第00203号民事裁定书等证据予以证实。
本院认为，原告出租给被告计3395平方米的房屋由两部分组成，签订了两份租赁合同，租赁期限均已届满。其中2004年8月8日的《摊位经营租赁合同》中，618平方米房屋中的258平方米房屋，系原告未取得合法建设手续建筑，双方就该部分房屋签订的租赁合同无效，另360平方米房屋有产权证，双方签订的租赁合同有效；2010年12月19日的《房屋租赁合同》，已经被扬州仲裁委员会裁决无效，其他裁决事项经扬州中院在执行程序中审查，认为双方当事人于2013年10月17日签订协议书达成和解，331660元的房屋占有使用费已经履行完毕，ＸＸ对殷春华继续占有使用房屋的状态在协议书中亦予以确认，无具体执行内容，并已裁定驳回原告的执行申请。因双方当事人在2013年10月17日签订的《协议书》中对租赁期限约定不明确，故对原租赁合同中有效部分即360平方米房屋视为不定期租赁，其余的部分为无效协议。故原告要求解除双�对360平方米房屋的不定期租赁合同及确认双方对3035平方米房屋的租赁合同无效的请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告一直占有使用3395平方米房屋，原告要求被告搬离该房屋并给付自2015年1月20日至实际搬离该房屋之日房屋使用费损失的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。对被告逾期退房应给付的3395平方米房屋使用费数额标准问题，结合当事人双方的合同约定及市场行情等情况，本院酌定为按59.6万元／年标准计算为宜。被告未提供证据证明其提供的其与案外人曹新安、陈福平签订的《租赁合同》各1份的真实性，故对该组证据的证明力不予认定。被告辩解原告应给付其装潢费用的理由，因双方间的有效和无效部分的房屋租赁合同均已履行完毕，被告在合同到期后及不定期租赁中再进行装修，其未能提供证据证明系经原告同意所为，故被告的该理由，无事�和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十三条、第十八条之规定，判决如下：
一、原告ＸＸ与被告殷春华对原告出租给被告房屋的租赁合同无效。
二、解除原告ＸＸ与被告殷春华间自2015年1月1日起对360平方米房屋的不定期租赁合同。
三、被告殷春华于本判决生效之日起十日内搬离其占有的3595平方米的房屋。
四、被告殷春华于本判决生效之日起十日内给付原告ＸＸ按照59.6万元／年标准计算的自2015年1月20日起至被告实际搬离3395平方米房屋的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条�规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4250元，由被告负担。此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起10日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费4250元。
审 判 长 许仪萍
审 判 员 陈少华
人民陪审员 王 娟
二〇一五年九月十五日
书 记 员 陆筱婧