广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终1139号上诉人（原审被告）：清远碧桂园物业发展有限公司。住所地：清远市清城区石角镇花兜开发区清远假日半岛员工宿舍楼***室。法定代表人：杨继东，总经理。委托诉讼代理人：刘柏涵，男，1993年9月23日出生，汉族，身份证住址:天津市东丽区。系该公司法务部员工。被上诉人（原审原告）：钟桂文，男，1967年11月15日出生，汉族，住从化市。被上诉人（原审原告）：钟宇鹏，男，1998年8月10日出生，汉族，住广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：舒辉，北京大成（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：范晓华，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人清远碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）与被上诉人钟桂文、钟宇鹏因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行公开审理。碧桂园公司的委托诉讼代理人刘柏涵，钟桂文，以及钟桂文、钟宇鹏的共同委托诉讼代理人舒辉、范晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1724号判决，驳回钟桂文、钟宇鹏诉讼请求；2、判令诉讼费由钟桂文、钟宇鹏承担。事实与理由：(一)涉案房屋已经达到交付条件，一审法院认定商品房在交付之日未达到交付条件与事实不符。碧桂园公司提交的涉案商品房竣工验收备案表，足以证明涉案商品房已经达到交付条件。电箱并不是属于装修装饰的内容，而属于商品房的基础设施，竣工验收合格已经足以证明商品房达到交付条件，不需要我司另外证明装修标准达到竣工验收条件来证明电箱已经装配。(二)钟桂文、钟宇鹏存在逾期交款的违约行为。根据合同约定，钟桂文、钟宇鹏应当于2014年12月27日前，缴清全部购房款。但是钟桂文、钟宇鹏于2015年1月23日方交齐二期楼款，并在2015年12月17日缴清余下超标楼款。根据合同第八条约定以及合同补充协议第十一条约定，在钟桂文、钟宇鹏未付清全部购房款之前，碧桂园公司有权拒绝钟桂文、钟宇鹏的收楼请求。故碧桂园公司不存在逾期交楼的责任。二审庭审中，碧桂园公司补充上诉理由认为：(一)根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据，一审判决仅依据钟桂文、钟宇鹏提交的录音资料及聊天记录认定商品房存在问题，依据并不充分；(二)竣工验收备案表所标明的假日半岛E区翠岭云天（2），这里的(2)是指第二部分，并非第二期，户型B251与竣工验收备案表的明细一致，且明细已显示有翠岭云天80街34号及涉案房产的房号，故竣工验收备案表属于涉案房产的竣工验收备案表，足以证明涉案房产在交付时各项市政基础设施及用电已经达到交付标准。钟桂文、钟宇鹏答辩称：碧桂园公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应依法驳回。具体理由如下：(一)碧桂园公司没有证据证明涉案房产通过验收合格并取得竣工验收备案表，钟桂文、钟宇鹏对一审判决认定的该部分事实存有异议。碧桂园公司提供的竣工验收备案表记载地址与涉案房产实际地址不一致，一审时钟桂文、钟宇鹏已前往涉案房产地址查证并拍照确认涉案房产的路标地址是“翠岭云天三期八十街”，合同附件一“房屋平面图”也注明“翠岭云天E区三期”，而碧桂园公司提交的竣工验收备案表是“假日半岛翠岭云天（二）”，意味着属于第二期工程，显然与涉案房产无关，无法证明涉案房产已经验收合格。(二)涉案房产于2015年11月17日未达到约定的交付条件。钟桂文、钟宇鹏购买的涉案房产为精装修，碧桂园公司承诺的交付日期是2014年12月30日，根据《商品房买卖合同》第14条、附件三、附件四《合同补充协议》第十条第1点、附件四《合同补充协议》附录五《装饰、设备标准》之要求，双方约定的交付条件之一是供水供电等基础设施安装完毕并达到使用条件，然而根据钟桂文、钟宇鹏提供的录音证据显示，涉案房产截至2015年11月17日都尚未安装配电箱，不满足最基本的居住使用条件。(三)《商品房买卖合同》为格式合同，其第八条约定的“买受人有任何违约行为”即可据实延期条款属格式条款，该条款不能成为碧桂园公司延期交付房产的理由。(四)在房产买卖合同履行过程中以及一审审理时，碧桂园公司均未提出延期付款构成违约。同时即便认为《商品房买卖合同》第八条约定有效，碧桂园公司可以据实延期的前提是“除双方协商同意解除合同或者变更合同外”。本案中钟桂文、钟宇鹏部分房款延期支付，而碧桂园公司予以接受且并未提出任何异议。这即表示双方以实际行为变更了合同的履行，属于合同变更，故碧桂园公司无权在二审中主张钟桂文、钟宇鹏存在违约并以此抗辩可延期交楼。(五)钟桂文、钟宇鹏发现碧桂园公司明显不能于2014年12月30日完成交楼，为避免自己的损失扩大而延期付款，属行使依法享有的先诉抗辩权。(六)即使认定钟桂文、钟宇鹏延期付款构成违约，但钟桂文、钟宇鹏已于2015年12月7日支付了滞纳金，承担了相应的违约责任，碧桂园公司不能基于同一行为要求钟桂文、钟宇鹏再承担其他违约责任。钟桂文、钟宇鹏向一审法院起诉请求：1、碧桂园公司立即向钟桂文、钟宇鹏支付延期交房违约金301290.89元；2、本案诉讼费由碧桂园公司承担。一审法院认定事实：2014年11月30日，钟桂文、钟宇鹏与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定钟桂文、钟宇鹏向碧桂园公司购买位于清远市××假日半岛××云天××街××号房屋，商品房总金额2861262元；出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按本合同约定的期限将商品房交付买受人的，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。作为《商品房买卖合同》附件四的补充协议，其中第十一条就《商品房买卖合同》约定的交楼手续相关内容变更为，出卖人在《商品房买卖合同》约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。补充协议第十二条约定，该商品房在交付时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼，买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。上述协议签订后，钟桂文、钟宇鹏向碧桂园公司付清了2861262元购房款。2014年8月28日，涉案房屋经清远市清城区住房和城乡建设局竣工验收备案。2015年12月17日，双方办理了涉案房屋及相关资料的移交手续。钟桂文、钟宇鹏表示，其未按时收楼的原因，是在合同约定的交楼日期，碧桂园公司尚未安装好房屋的配电箱。为证明涉案房屋未达到交付条件的事实，钟桂文、钟宇鹏向一审法院提交了2015年11月17日钟桂文与碧桂园公司销售顾问伍素琴的电话通话录音。在电话录音中，伍素琴提到，钟桂文、钟宇鹏的房屋就差一个电箱就搞好了。一审法院认为：本案系商品房销售引发的纠纷。钟桂文、钟宇鹏向碧桂园公司购买位于清远市××假日半岛××云天××街××号房屋的事实，有钟桂文、钟宇鹏向法院提交的《商品房买卖合同》为凭，对此法院予以确认。案件的焦点问题是碧桂园公司销售的房屋是否具备交付条件。根据《商品房买卖合同》，房屋的交付条件除经竣工验收备案外，还需符合合同的约定条件。就通常意义而言，碧桂园公司交付的房屋，应当满足最基本的居住使用条件。涉案房屋在2015年11月17日配电箱尚未安装，严重影响了钟桂文、钟宇鹏对房屋的正常居住使用，并不具备最基本的使用条件。诉讼中，碧桂园公司未向法院提交其安装好配电箱具体时间的证据以及提交证据证明其在配电箱装好后曾通知钟桂文、钟宇鹏收楼，故对钟桂文、钟宇鹏主张碧桂园公司支付2014年12月31日至2015年12月17日期间逾期交楼违约金的诉讼请求，法院予以支持。违约金以已交付房价款2861262元为基数，按每日万分之三计算，为301290.89元（2861262元×0.03%×351天）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2017年1月18日判决：清远碧桂园物业发展有限公司于判决生效之日起10日内向钟桂文、钟宇鹏支付逾期交楼违约金301290.89元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2910元，由清远碧桂园物业发展有限公司负担。本案二审开庭时，钟桂文、钟宇鹏为反驳碧桂园公司上诉理由中关于“钟桂文、钟宇鹏存在逾期交款的违约行为，故碧桂园公司不应承担逾期交楼责任”的意见，向法院提交了一套“付款凭证、发票及收条”证据资料，包括：(一)5张钟桂文、钟宇鹏向碧桂园公司支付购房款的银行卡付款凭证，分别是2014年11月21日支付10万元的银行卡付款凭证，2014年11月30日支付50万元和25.8379万元的银行卡付款凭证，2015年1月4日支付90万元、10万元的银行卡付款凭证；前述款项合共185.8379万元；(二)4张碧桂园公司向钟桂文、钟宇鹏收取购楼款的发票，分别是2014年11月30日收取10万元“预售定金”的收款发票，2014年12月27日收取75.8379万元“预收购房款”的收款发票，2015年1月4日收取100.2883万元“预收购房款”的收款发票，2015年1月24日收取100万元“售房款”的收款发票。前述款项合共286.1262万元；(三)1张2015年12月7日碧桂园公司向钟桂文、钟宇鹏收取5253.42元滞纳金的“收票专用收条”。钟桂文、钟宇鹏提交前述证据，拟证明其已如约支付购房款。其中，对于2015年1月4日的100.2883万元，钟桂文、钟宇鹏表示虽然没有找到原始的银行卡付款凭证，但从碧桂园公司出具的收款发票中注明“预收购房款”本身已经足以证明其已按期支付该笔款项；对于2015年1月24日的100万元，钟桂文、钟宇鹏表示该笔款项对应其于2015年1月4日支付的100万元(即该日支付的90万元和10万元两张银行卡付款凭证)，虽然已经逾期，但其已经为此交付了滞纳金，承担了相应责任。碧桂园公司在二审庭审中表示，对钟桂文、钟宇鹏二审提交证据的真实性无异议，但对关联性有异议。碧桂园公司认为，根据其公司开具的收取购楼款发票及“收票专用收条”等证据显示，钟桂文、钟宇鹏至少有3笔购楼款存在逾期支付行为，分别是2015年1月4日的100.2883万元“预收购房款”，2015年1月24日的100万元“售房款”及2015年12月17日的7435元超标楼款。对于2015年12月17日的超标楼款，双方当事人一致确认是因合同约定的楼房(含花园)面积与实际测量面积不一致所导致产生的补交面积差价。碧桂园公司表示是在2015年12月17日第一次业主收楼时才口头通知钟桂文、钟宇鹏存在面积差异，需补交面积差价。钟桂文、钟宇鹏表示直至2015年12月17日才知道存在面积差异，需补交面积差价。对于2015年12月7日碧桂园公司向钟桂文、钟宇鹏收取的5253.42元滞纳金的计算方法，碧桂园公司在二审庭审后向本院邮寄了一份自行打印的《逾期付款违约金明细》。从该明细表中显示，碧桂园公司对2015年1月4日的100.2883万元“预收购房款”收取了逾期8天合计2406.92元的违约金，对2015年1月24日的100万元“售房款”收取了逾期27天合计8100元的违约金，对2015年12月17日的超标楼款7435元计算逾期352天但没有收取违约金；前述计算的违约金合计10506.92元，与2015年12月7日碧桂园公司向钟桂文、钟宇鹏收取5253.42元滞纳金的数额并不相符。对此，碧桂园公司一方认为，是因为存在费用减免情况。对一审法院查明的事实，除碧桂园公司上诉提出异议部分外，其余基本属实，本院依法予以确认。另查明，伍素琴、成运彬为碧桂园公司员工。其中，成运彬已于2015年离职；伍素琴至2017年5月22日仍在碧桂园公司工作。又查明，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定及双方当事人在一、二审庭审中的陈述可以认定，碧桂园公司出售的涉案房屋属于带装修的精装修房，出卖人承诺在该商品房交付使用时供水、供电、电信、有线电视、供燃气设施等达到使用条件，并负责全屋包括内外墙、天花、地面、花园、露台、门窗、灯具、水电、电话、电视、煤气等的装修装饰工作。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：(一)关于2015年11月17日钟桂文与伍素琴电话通话录音证据的效力问题。由于伍素琴是碧桂园公司的工作人员，并且直至本案二审期间的2017年5月22日，仍在碧桂园公司工作。如碧桂园公司对该电话通话录音证据的真实性有异议，理应申请伍素琴出庭作证予以反驳，并且碧桂园公司亦具有提出该申请及监督证人出庭作证的便利，但碧桂园公司在整个一、二审期间均没有申请证人出庭作证，其单纯的口头否认不足以对抗钟桂文、钟宇鹏一审提交的电话通话录音证据的效力，因此其该项抗辩理据不足，本院不予采纳。(二)关于涉案房屋何时装好配电箱的问题。根据钟桂文、钟宇鹏一审提交的2015年11月17日钟桂文与伍素琴的电话通话录音可以证实，涉案房屋的配电箱直至2015年11月17日仍未安装。至于具体何时装好，应由碧桂园公司承担举证责任，但其在本案一、二审中并未提供证据予以证实，应承担举证不能的责任。据此一审判决认定该配电箱至2015年12月17日双方办理交楼手续时才安装好并无不当。(三)关于钟桂文、钟宇鹏是否逾期支付购楼款及逾期天数的问题。根据钟桂文、钟宇鹏二审提交且真实性为碧桂园公司认可的购楼款发票可知，其中2014年11月30日的10万元、2014年12月27日的75.8379万元、2015年1月4日的100.2883万元分别注明为“预售定金”、“预收购房款”、“预收购房款”字样，足以证明该三笔合计186.1262万元的款项并未超过合同约定的交款日期。只有2015年1月24日的100万元注明“售房款”字样，且开票日期明显超期，因此，应认定钟桂文、钟宇鹏仅发票日期显示为2015年1月24日的100万元购楼款逾期。至于逾期的天数，从前三笔购楼款的银行卡付款凭证日期与碧桂园公司开具购楼款发票的日期差异可以看出，两者日期并非一一对应，碧桂园公司出具购楼款发票日期具有较长的时延性。而在钟桂文、钟宇鹏提交的银行卡付款凭证中，仅2015年1月4日支付的90万元、10万元两笔合共100万元逾期，且与文字标注显示可能存在逾期情形的购楼款发票金额对应，据此应认定钟桂文、钟宇鹏逾期支付的购房款为100万元，逾期支付的日期为2015年1月4日，对比合同约定的2014年12月27日前付清购房款的约定，实际逾期8天。(四)关于钟桂文、钟宇鹏于2015年12月17日才向碧桂园公司付清面积差价7435元，是否属于逾期支付购楼款的问题。因碧桂园公司承认是在2015年12月17日第一次业主收楼时才口头通知钟桂文、钟宇鹏存在面积差异，需补交面积差价。钟桂文、钟宇鹏也表示直至2015年12月17日才知道存在面积差异，需补交面积差价。因此，钟桂文、钟宇鹏于2015年12月17日才向碧桂园公司付清面积差价(超标楼款)并不属于逾期支付购楼款情形。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立、合法有效合同，双方应共同遵守并全面履行自己的义务。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕碧桂园公司上诉请求的范围进行审理。根据双方二审诉辩意见，本案的争议焦点为：(一)涉案房屋在合同约定的交房日期即2014年12月30日是否符合合同约定的交付条件，碧桂园公司是否存在逾期交房的违约行为；(二)碧桂园公司应否向钟桂文、钟宇鹏支付逾期交房违约金；(三)逾期交房的日期如何计算，违约金的数额应如何确定。(一)关于第一个争议焦点问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，碧桂园公司本应在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付给钟桂文、钟宇鹏使用。同时根据双方合同、补充协议及相关附件的约定，碧桂园公司在交付使用时还应确保该商品房的供水、供电、电信、有线电视、供燃气设施等达到使用条件，全屋内外墙、天花、地面、花园、露台、门窗、灯具、水电、电话、电视、煤气等装修装饰完毕。也就是说必须要具备最基本的居住使用条件。但根据钟桂文、钟宇鹏在一审提供的证据即2015年11月17日钟桂文与伍素琴的电话通话录音可以证实，涉案房屋的配电箱直至2015年11月17日仍未安装。也就是说涉案房屋不仅在合同约定的交楼日期2014年12月30日无法正常使用，甚至直至2015年11月17日仍然无法正常使用。据此足以认定涉案房屋在合同约定的交房日期即2014年12月30日时，并不符合合同约定的交付条件，一审判决认定碧桂园公司存在逾期交房的违约行为正确，本院依法予以维持。(二)关于第二个争议焦点问题。由于碧桂园公司存在逾期交房的违约行为，按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，钟桂文、钟宇鹏有权要求碧桂园公司从合同约定的应交楼日期第二天起至实际交付日止按日向钟桂文、钟宇鹏支付已交付房价款万分之三的违约金。一审判决该部分认定正确，本院依法予以维持。(三)关于第三个争议焦点问题。由于钟桂文、钟宇鹏2015年1月4日支付的90万元、10万元两笔合共100万元的购房款存在逾期行为。按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于“买受人有任何违约行为，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期”的约定，以及第九条关于“本条中的‘逾期’是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期”的约定，应认定碧桂园公司可据实将交房日期延期至钟桂文、钟宇鹏交齐购房款的2015年1月4日的次日。同时，因碧桂园公司没有提供充分证据证明涉案房屋的配电箱是何时安装好的，也没有提供充分证据证明其在涉案房屋的配电箱安装好后曾通知钟桂文、钟宇鹏前往收楼，因此，对于逾期交房的日期应从2015年1月5日计算至2015年12月17日实际收楼日止。据此，违约金以已交房价款2861262元为基数按每日万分之三计算为296999元(2861262×0.03%×346天)。一审判决对于逾期交房日期认定及逾期交房违约金计算错误，本院依法予以纠正。综上所述，碧桂园公司上诉请求部分成立，本院依法予以支持。本案因双方当事人二审提出新的诉辩理由和相关证据，足以改变一审判决认定的部分事实，为此本院依法对一审判决认定的部分事实及实体处理予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1724号民事判决为：清远碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向钟桂文、钟宇鹏支付逾期交楼违约金296999元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2910元，由清远碧桂园物业发展有限公司负担2869元，钟桂文、钟宇鹏负担41元。二审案件受理费5820元，由清远碧桂园物业发展有限公司负担5738元，钟桂文、钟宇鹏负担82元。清远碧桂园物业发展有限公司已交纳的二审案件受理费5820元，由本院向其清退82元。本判决为终审判决。审 判 长 邓洪政审 判 员 郑家驹审 判 员 何 燕二〇一七年六月六日法官助理 张 婧书 记 员 邓海欣附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。