上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第32695号
原告上海融瑞资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人曹伟，董事长。
委托代理人雷雅妮，浙江智仁律师事务所律师。
委托代理人陈南，浙江智仁律师事务所律师。
被告大不同集团有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人苏锦平，董事长。
委托代理人张建仲，上海市华亭律师事务所律师。
委托代理人鲁明明，上海市华亭律师事务所律师。
原告上海融瑞资产管理有限公司与被告大不同集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2015年9月23日、2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人雷雅妮、陈南、被告委托代理人张建仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海融瑞资产管理有限公司诉称，2014年10月下旬，原、被告签订《大不同大厦租赁框架协议》一份，根据该协议，被告同意将坐落于上海市浦东新区XX路XXX号的大不同大厦共计xx平方米房屋（以下简称系争房屋）出租给原告，协议约定原告于协议签订后15日内向被告支付保证金人民币（以下币种相同）100万元，双方在协议签订后三个月内签署正式的房屋租赁合同。协议签订后，原告按约支付了保证金，但至2014年12月底，原告得知系争房屋被法院查封。原告认为此种情况下租赁房屋的权利已存在限制和瑕疵，发函要求解除双方的协议，但被告未作回应。故原告诉至法院，要求被告返还原告租赁保证金100万元及相应利息（以100万元为基数，按银行同期贷款利率标准，自2014年11月6日起计算至被告实际支付之日止），诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉请，要求解除原、被告之间签订的《租赁框架协议》。
被告大不同集团有限公司辩称，被告的承租权于2013年5月备案，案外人将房屋抵押是2014年2月6日，被告承租房屋系在设置抵押之前，在先的租赁权可以对抗在后的抵押；被告将房屋转租给原告，原告据此取得的承租权也是优于抵押权；房屋查封是2014年12月25日，原、被告之间的租赁关系合法有效，原告不签订正式租金合同无权要求返还保证金。
经审理查明，系争房屋产权人系案外人XX有限公司。被告自该案外人处某某系争房屋，租赁期限自2013年5月1日起至2033年4月30日止。2014年10月，原告作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方），双方就系争房屋签订《大不同大厦租赁框架协议》一份，协议约定了系争房屋的情况、租期、租金、乙方装修建设标准及用途、双方责任、物业管理水电煤等使用费标准等；协议第七条保证金条款约定，双方在签订本协议后15日内，乙方需向甲方支付100万元保证金；协议第八条约定了“签署正式租赁合同的期限”条款：“本协议生效后3个月内，双方应签署完毕正式租赁合同”。协议第九条约定了“协议终止及违约责任”条款：“1、在签署正式租赁合同之前，双方书面协商同意终止租赁，甲方应退还乙方所交纳之100万元人民币保证金；2、乙方拖延或推迟或拒绝签署正式租赁合同，或在签署正式租赁合同之前单方面要求终止租赁，甲方有权不退还乙方支付的上述保证金，并有权要求乙方赔偿相应损失，包括甲方为签署租赁合同所做的相关所有准备而支出的费用；3、甲方拖延或推迟或拒绝签署正式租赁合同，或在签署正式租赁合同之前单方面要求终止租赁，乙方有权要求甲方双倍返还乙方支付的上述保证金，并有权要求甲方赔偿相应损失，包括乙方为签署租赁合同所做的相关所有准备而支出的费用；4、若甲方、乙方在正式租赁合同协商、签署过程中，就本协议未提及或无约定的重大实质性内容或条款无法协商一致，未在约定期限内签署正式租赁合同，双方互不构成违约，甲方应退还乙方支付的上述保证金。”上述协议签订后，原告于2014年11月5日向被告支付保证金100万元。2014年12月19日，被告向原告发送电子邮件，并将正式租赁合同文本发送原告，要求原告回复。2015年1月7日，被告再次向原告发送电子邮件，内容为催促原告按合同约定期限于2015年1月14日前签订正式租赁合同，并提出双方于2015年1月13日签约。之后，双方未签订正式的房屋租赁合同。2015年8月27日，原告诉至本院，诉请如前。
另查明，2013年2月6日，案外人XX有限公司在系争房屋上设立了最高债权限额为2，000万元的最高额抵押。2013年11月28日，案外人XX有限公司在系争房屋上设立了最高债权限额为2，000万元的最高额抵押及其他借款抵押。2014年12月25日，系争房屋因（2014）浦执字第24148号案件被本院司法查封。2015年9月15日，系争房屋因（2015）浦执字第16195号案件被本院轮候司法查封。
庭审中，原告陈述双方签订的框架协议为预约合同性质，其曾于2015年3月19日向被告发送律师函，要求解除双方签订的《大不同大厦租赁框架协议》，并举证了该《律师函》，但并未举证《律师函》的送达情况，被告对该节事实予以否认，称并未收到《律师函》，同时提出双方签订的框架协议为租赁合同。
庭审中，被告陈述系争房屋已进入拍卖程序，但认为法院查封并不影响使用，房屋拍卖的情况下买卖不破租赁。
上述事实，由经庭审质证的《大不同大厦租赁框架协议》、上海市房地产登记证明、支付凭证、收款收据、上海市房地产登记簿信息、电子邮件等及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为原、被告双方签订的《大不同大厦租赁框架协议》属租赁合同的本约或预约合同。原告主张该协议系预约合同，双方仍需签订正式的租赁合同，而被告则主张该协议即为租赁合同。对此，本院认为，预约合同是为将来成立本约而订立的合同，它所产生的当事人权利、义务均是指向在未来订立本约。因履行预约合同而成立的合同即为本约合同。本案中，根据《大不同大厦租赁框架协议》约定，协议虽约定了租赁合同的相关事宜，但协议第八条明确约定了签署正式租赁合同的期限，可见该协议确立双方仍负有订立本约的义务，且结合协议签订后的履行情况，原告向被告发送的电子邮件等亦表明双方仍需签订正式的租赁合同，并不能依据框架协议直接要求对方履行租赁合同的权利义务，故双方框架协议中约定的租赁合同内容并非表明双方签订了正式的租赁合同，仅为设定将来签订正式租赁合同时的权利义务，双方签订的框架协议并非租赁合同的本约，而系租赁合同的预约合同，该协议确立了原、被告为此后签订正式租赁合同的预约关系。原告在签订协议后支付了100万元保证金，系为双方订立正式房屋租赁合同的担保，具有立约定金性质。根据协议约定，原、被告双方应于该协议生效后3个月内签署完毕正式租赁合同，现原告提出因系争房屋被抵押、查封等原某而要求解除协议，对此，本院认为，虽框架协议中对房屋抵押、查封状况下如何处理未作约定，但鉴于本院前述认定，该框架协议属预约合同，在双方约定的签约期内，系争房屋被法院查封确有可能对将来订立本约后就房屋的占有使用产生影响，故原告未在约定期限内与被告签订正式的房屋租赁合同，系合理抗辩，并不构成违约，现系争房屋上查封并未解除，且被告自认房屋已进入拍卖程序，故原告拒此要求解除双方的框架协议，本院予以准许。至于原告要求被告支付保证金利息的诉请，因被告占有保证金系基于双方框架协议的约定，系合法占有，且根据框架协议第九条，规定了特定情形下双方互不违约情形及保证金返还的义务。本案中，根据本院前述认定，现框架协议解除并非原告之责，且系争房屋被查封系案外人原某，亦非被告之责，从协议第九条的本意推论，在双方互不违约而导致协议解除的情况下，被告并不承担赔偿利息的责任，故原告要求被告支付保证金利息，无相应合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、解除原告上海融瑞资产管理有限公司与被告大不同集团有限公司签订的《大不同大厦租赁框架协议》；
二、被告大不同集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海融瑞资产管理有限公司保证金100万元；
三、驳回原告上海融瑞资产管理有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币14，167元，减半收取计人民币7，083.50元，由原告上海融瑞资产管理有限公司负担183.50元，被告大不同集团有限公司负担6，900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周箐
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 秦叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。