广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初4696号原告：罗仲律，男，汉族，住广东省中山市南区，公民身份号码×××2433。被告：石国安，男，汉族，住湖北省保康县，公民身份号码×××5516。被告：石国康，男，汉族，住湖北省保康县，公民身份号码×××5539。原告罗仲律诉被告石国安、石国安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由审判员陆招胜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗仲律到庭参加诉讼。被告石国安、石国康经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗仲律诉称：2010年3月16日，原告与被告确立《房屋租赁合同书》一份，拟将坐落于火炬开发区颐岭路之9-86号二、三层房屋，面积为250平方米的原告房产由原租方转租赁被告用于被告开设足浴营业场地，每月租金3000元。2013年6月2日，合同到期后被告方除继续使用上述场地外，并增加租用本楼房夹层场地，口头约定每月租金为3500元。至本合同确立后，原告如约履行合同，但通过原告方提供的催告函及补充协议书可知被告方长期拖欠租金、拖欠水电费的事实，被告在履行给付租金上一直是处于违约状态。基于被告在房屋租赁金给付一直是出于违约的情况，原告是多次催缴，被告则次次保证，最终的履行是回回落空，因此造成截止至2016年2月29日止，被告拖欠的租赁金达91500元，违约金达33660元，到2016年2月26日止由于被告在经营期间未能按时和不缴纳和所欠缴的电费6.09元，水费90.96元。被告在经营期间造成房屋外立面墙体和铝合金门窗以及防盗网的油迹需要进行清理和清理屋面堆放垃圾及维修被损坏的门窗等费用3800元，被告在经营期间对房屋改动墙体进行恢复或支付恢复需要费用2000元。已经给原告造成不应有的经济损失。为此，原告请求法院判令：1.原告与被告之间确立的合同终止并判令被告立即偿还所拖欠房屋租赁金91500；2.被告承担违约滞纳金33660元；3.被告偿还租赁期间所产生的电费6.09元（电费计算到2016年2月19日止之后期产生的由于电费单电力公司还未计算出来）、水费90.96元（该水费计算到2016年1月28日之后期产生的由于自来水公司单还未计算出来）；4.被告清理租赁期间造成房屋外立面墙体和铝合金门窗以及防盗网所产生的油迹进行清理和清理屋面上堆放的垃圾，或支付需清理油迹和屋面堆放垃圾及维修被损坏的门窗等费用3800元；5.被告在经营期间对原有房屋改动墙体进行恢复或支付恢复需要费用2000元；以上五项合计131057元；6.本案诉讼费用全部由被告承担，同时承担延期履行全部责任。诉讼期间，原告明确第1项诉请中“终止”为“解除”，租金的计算期间截至到2016年2月29日；明确第4项诉请为支付清理油迹和垃圾费用3800元；明确第6项诉请为支付恢复原状费用2000元。原告罗仲律提供的证据有：1.《房屋租赁合同》；2.催告函；3.补充协议书；4.足福来所欠租金还款计划书；5.石国安、石国康租赁罗仲律房屋付款明细及欠款明细；6.银行流水记录；7.发票；8.广东省行政事业性收费统一票据、广东省政府性资金（资金）通用票据、发票；9.房地产权证；10.企业机读档案登记资料；11.照片。被告石国安、石国康未到庭应诉，亦未提交答辩状、证据。经审理查明：石国安为中山火炬开发区足福来足浴休闲中心的经营者。罗仲律为该休闲中心部分经营场所的业主。2010年3月16日，罗仲律与石国安签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：罗仲律将位于中山市火炬开发区颐岭路9之86号二、三层商铺出租给石国安开设足浴；租期3年，自2010年1月1日起至2013年6月1日止；租金标准为3000元／月，石国安于每月10日前交付当月租金；若逾期交租，石国安需每日按租金金额5%向罗仲律计付滞纳金；租赁期间的水电费由石国安负责并交纳。合同期满后，石国安继续使用租赁物。2015年2月11日，罗仲律向石国安发送催告函，要求石国安于2015年2月18日前结清租金、租赁税及水电费，否则将依约解除合同，并要求石国安赔偿损失。石国康在该催告函签字表示自2015年2月26日起逐步还款，并承诺于2015年3月15日偿还欠款20000元，否则自愿将物业返还给罗仲律。2015年5月10日，罗仲律与石国安、石国康签订补充协议书一份，双方约定：石国安、石国康尚欠罗仲律租金75000元；石国安、石国康于2015年5月10日至同年6月30日期间分批偿还租金、租赁税及水电费，逾期偿还，应自逾期之日起按银行同期贷款利率的四倍向罗仲律支付利息。2015年5月19日，石国安、石国康向罗仲律出具足福来所欠租金还款计划书一份，确认截至2015年5月30日尚欠罗仲律租金75000元，承诺于2015年6月30日前偿还20000元，于2015年8月30日前再还10000元；若逾期还款，则逾期部分按银行利息的四倍付息。2015年6月至2015年9月，石国安、石国康陆续还款14000元。其后，石国安、石国康未能继续还款，罗仲律遂诉诸本院，主张上述实体权利。另查：案涉商铺层开设有厨房一间，内有大量油渍未清洗，楼顶堆放有少许垃圾，部分房门、墙体有人为损坏痕迹。因石国安逾期缴纳，罗仲律代为垫付截至2016年2月1日的电费6.09元、截至2016年1月28日的水费90.96元。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。罗仲律与石国安签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性的规定，合法有效。该合同期满后，石国安继续使用租赁物，罗仲律未持异议，合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人有权随时解除，故而罗仲律诉请解除该合同，理据充分，本院予以支持。石国康与石国安联名作为承租人签署补充协议书、还款计划书，承诺共同承担承租义务，罗仲律予以认可，可以认定双方就合同主体进行了变更，即承租人由石国安一人变更为石国安、石国康两人，故而石国康应与石国安承担共同的法律责任。对于租金部分。2015年5月30日前的租金，石国安、石国康与罗仲律共同在补充协议书、还款计划书确认金额为75000元，本院予以认定。2015年6月1日至2016年2月29日期间的租金，按租金3000元／月的标准计算结果为27000元（3000元／月×9个月）。罗仲律主张该期间的租金标准已变更为3500元／月，但未能提供证据予以证实，本院不予采信。据此，截至2016年2月29日，石国安、石国康应付租金总额为102000元（75000元＋27000元），扣除石国安、石国康于2015年6月至2015年9月期间偿还的14000元，实际尚欠租金88000元。罗仲律主张的滞纳金实际为法律规定的违约金，根据双方的约定，标准为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。罗仲律诉请租金至2016年2月，根据双方的约定，石国安、石国康最晚于2016年2月10日前支付，故前述违约金的起算日期为2016年2月11日。承租期间的水电费应由承租人石国安、石国康负担，罗仲律垫付的电费6.09元、水费90.96元，合计97.05元，石国安、石国康应予返还。案涉商铺开设的厨房出现有油渍，楼顶堆放的少许垃圾，石国安、石国康应予清理，其逾期清理，罗仲律有权要求石国安、石国康承担清理费用，根据油渍的面积、垃圾的数量及清理的难度，本院酌情认定费用为500元。同时，房门、墙体出现的损坏，石国安、石国康也应付负责修复，其逾期修复，罗仲律有权要求修复费用，根据本案的情况，该部分费用本院酌情认定为500元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告罗仲律与被告石国安于2013年3月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告石国安、石国康于本判决生效之日起七日内向原告罗仲律支付租金88000元及违约金（计算方式：以88000元为基数自2016年2月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至实际清偿之日止）；三、被告石国安、石国康于本判决生效之日起七日内向原告罗仲律返还电费、逾期缴纳电费违约金、水费共计97.05元；四、被告石国安、石国康于本判决生效之日起七日内向原告罗仲律支付清理费用500元、修复费用500元；五、驳回原告罗仲律的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2921元，减半收取1460元（原告已预付），由原告罗仲律负担467元，被告石国安、石国安负担993元（该款被告石国安、石国安于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇一六年五月四日书记员  陈炜宁阮妙珍第7页共7页