陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
榆中法民一终字第00238号
上诉人（原审原告）榆林市塞上腾飞建材有限公司。
法定代表人常某某，该公司总经理。
委托代理人徐某某，陕西富能律师事务所律师。
委托代理人董某某，陕西富能律师事务所律师。
上诉人（原审被告）高某某。
上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司、上诉人高某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00554号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司委托代理人徐某某、董某某，被上诉人高某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年3有1日，榆林市塞上腾飞建材有限公司（以下简称塞上腾飞公司）与榆林市文昌建筑公司签订了商铺租赁合同，约定由塞上腾飞公司租赁文昌公司所有的位于榆阳区金沙小区1#、2#、3#楼1、2层整体商铺经营建材城，塞上腾飞公司享有转让招租的权利。2011年5月3日，塞上腾飞公司与高某某签订了《摊位租赁合同》一份，塞上腾飞公司为甲方，高某某为乙方，合同约定：甲方向乙方提供位于主门头右侧第一间使用面积为74.8平米（含公摊）经营场地，由乙方租赁经营，租赁期限为5年。租金、诚信保证金、付款方式约定：乙方在签订合同时交付甲方诚信保证金5000元，乙方应在交付诚信保证金之日起7日内支付甲方第一年度前6个月租金计13165元（免收4个月租金，2个月租金计13165元），剩余6个月租金39494元在甲方建材城开业之日起的第5个月内付清。第二年度租金为78988.8元，第三年度至第五年度租金均为87965元。同时双方约定：乙方未按期限缴纳租赁费的，已收取的诚信保证金不予退还，归甲方所有，甲方有权解除合同。逾期一日乙方应向甲方支付应缴纳租赁费5%的违约金。对取暖费的收取金额标准没有明确约定。合同签订后，塞上腾飞公司向高某某交付了租赁的房屋，高某某向塞上腾飞公司交纳了诚信保证金5000元及第一年度前6个月租金计13165元（免收4个月租金，2个月租金为13165元）。双方在履行合同过程中，2011年12月，租赁房屋内的暖气管道被冻裂漏水损害了高某某的部分电器，经双方清点对损坏的电器做出价格明细表，价格为18281元，后经双方协商未能解决。2012年7月，高某某将租赁塞上腾飞公司的房屋腾出后，交付塞上腾飞公司实际管理。高某某拒绝支付拖欠塞上腾飞建材有限公司第一租赁年度后6个月的房屋租赁费39494元。为此，塞上腾飞公司提起诉讼。请求：1、依法判令高某某支付拖欠的房屋租赁费30388元及2011年度取暖费2775元，装修费3500元。2、依法判令高某某向塞上腾飞公司支付违约金7333元。3、依法解除双方签订的房屋租赁合同，由高某某交回租赁标的物，诚信保证金5000元归塞上腾飞公司所有。4、本案诉讼费由高某某负担。
原审法院认为，本案双方签订的《摊位租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务，否则即构成违约，依法应当承担相应的违约责任。合同签订后，高某某向塞上腾飞公司交纳了第一年度前6个月租赁费13165（免收4个月租金），对后期所产生的房屋租赁费未按期限交纳，构成违约。根据合同第二条第二款第七项的约定，高某某逾期交纳租金，塞上腾飞公司有权解除合同，故对塞上腾飞公司要求与高某某解除房屋租赁合同的请求，依法予以支持。现高某某拖欠第一年度后6个月房屋租赁费39494，故对塞上腾飞公司要求高某某支付房屋租赁费30388元的诉请，依法予以支持。塞上腾飞公司要求高某某支付2011年度取暖费2775元的诉请，因双方在房屋租赁合同中未约定收取暖气费的金额标准，塞上腾飞公司仅提供收取暖气费通知书，因该证据形式单一又无相关合法有效证据予以佐证，塞上腾飞公司应承担举证不能的法律后果，故该请求依法不予支持。塞上腾飞公司诉请要求高某某给付房屋装修费3500元的请求，因双方在租赁合同中未有约定由高某某承担，故该请求本院不予支持。双方在房屋租赁合同中既约定未按期交纳房屋租赁费逾期诚信保证金不予退还的违约责任，又约定若高某某未按期交纳房屋租赁费每逾期一日应向塞上腾飞公司支付应缴纳租金百分之五的违约金，该项每逾期一日百分之五违约金的约定过高有悖于法律规定，故应以诚信保证金不予退还的违约责任予以确认。对于高某某提出的反诉请求，因其在规定的期限内未交纳反诉费，故在本案中不作处理。高某某反驳因塞上腾飞公司对商场管理不善，房屋租赁费每平方米减少15元计算收取，租赁面积与实际面积不符，诚信保证金应予退还拒绝交纳房屋租赁费的抗辩理由，因无合法有效证据予以佐证。故该理由依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十六条、第二百二十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、解除榆林市塞上腾飞建材有限公司与高某某于2011年5月3日签订的编号为25-HT-20110503-A8808《摊位租赁合同》。二、高某某给塞上腾飞公司交纳的租赁房屋诚信保证金5000元，归榆林市塞上腾飞建材有限公司所有。三、本判决生效后五日内，由高某某一次性付给所欠榆林市塞上腾飞建材有限公司房屋租赁费30388元。四、驳回榆林市塞上腾飞建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由榆林市塞上腾飞建材有限公司负担50元，高某某负担400元。
上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司不服一审判决，上诉称，
一、原审认定事实不清。榆林市塞上腾飞建材有限公司与高某某在摊位租赁合同中明确约定电费及其他费用由高某某承担，其他费用包括暖气费，上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司提供的摊位租赁合同、收取暖气费的通知及榆林市物价局关于收取暖气费调整的通知等证据，足以证明暖气费的收取标准及交纳义务人为上诉人高某某。故原审法院以“双方在合同中未约定收取暖气费的标准、榆林市塞上腾飞建材有限公司仅提供收取暖气费的通知书，该证据形式单一又无相关合法有效证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果”，即驳回上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司的诉讼请求错误。上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司给上诉人高某某垫付摊位前期装修费用3500元，应由上诉人高某某负担。二、原审法院适用法律错误。双方虽在合同中约定上诉人高某某每逾期一日支付租赁费应承担应缴租金5%的违约金，但上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司仅主张以拖欠费用的20%计算违约金，且上诉人高某某并未提出减少违约金的请求，原审法院仅以不予退还诚信保证金确定上诉人高某某的违约责任属于适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法增加判决高某某支付上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司装修费3500元，2011、2012年度的取暖费5550元，违约金7333元，共计16383元，并由上诉人高某某承担本案全部诉讼费用。
上诉人高某某不服一审判决上诉称，原审法院认定事实不清。合同履行过程中，上诉人高某某租赁的房屋无法正常供暖且因室内气温过低致使暖气管道冻裂漏水，导致租赁房屋室内装潢大面积损坏，上诉人高某某销售的部分电器损坏，上诉人无法正常经营达4个月之久，造成上诉人高某某的财产、经营损失5万余元。上诉人高某某与榆林市塞上腾飞建材有限公司多次就损失问题及暖气管道维修问题协商未果。上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司在履行合同过程中未能及时、有效履行维修、管护暖气管道的的义务，故上诉人高某某拒付租赁费，上诉人高某某是行使同时履行抗辩权，未构成违约。因此原审法院判决高某某支付的诚信保证金归榆林市塞上腾飞建材有限公司无依据。2012年7月，上诉人高某某向榆林市塞上腾飞建材有限公司通知后自行将经营的货物从租赁房屋搬离后，榆林市塞上腾飞建材有限公司即将该房屋租赁他人使用，双方之间的摊位租赁合同事实上已经解除，原审法院判决解除租赁合同明显不当。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司的诉讼请求。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点是：一、本案双方当事人在履行合同过程中，是否存在违约情形；二、上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司应否向上诉人高某某退还5000元诚信保证金。本案双方当事人签订摊位租赁合同后，上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司按照约定将摊位交付上诉人高某某经营，上诉人高某某应当按照合同约定支付榆林市塞上腾飞建材有限公司摊位租赁费，现高某某仍拖欠第一年度后六个月的租赁费未予支付，显已构成违约。上诉人高某某未按期支付租金的违约行为不具备同时履行抗辩权的构成要件，故高某某以榆林市塞上腾飞建材有限公司未能及时有效的履行暖气管道的维修、管护义务其拒付租金是行使同时履行抗辩权的抗辩理由不能成立。双方当事人虽在合同中约定暖气费由高某某承担，但高某某租赁摊位的暖气管道曾出现冻裂漏水的情形，并对高某某销售的货物造成损害，故可以确定该商场供暖不符合标准，也即上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司在履行合同过程中亦存在违约情形，故其关于暖气费的请求不予支持。双方在合同中对高某某逾期缴纳租金的违约责任作了双重约定，即如果高某某逾期支付租金则榆林市塞上腾飞建材有限公司不予退还诚信保证金，同时高某某每逾期一日应向榆林市塞上腾飞建材有限公司支付应缴租金百分之五的违约金，该约定重复追究高某某的违约责任，原审法院以不予退还诚信保证金确定高某某的违约责任并无不当。综上，双方当事人关于违约责任的上诉理由均不能成立。上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司要求上诉人高某某支付3500元的装修费的诉请，无事实与法律依据，依法不予支持。上诉人高某某于2012年7月从租赁摊位搬离，但双方未就合同是否解除达成一致意见，原审法院判决解除摊位租赁合同正确，上诉人高某某的该项上诉理由依法不能成立。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费905元，由上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司负担220元，由上诉人高某某负担685元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
审 判 员 杜波云
代理审判员 吴凤凤
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 张羽苗