山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第365号
上诉人（原审被告）张圣广，男，1963年8月25日出生，汉族，山东广昊置业发展有限公司总经理，住济南市。
上诉人（原审被告）姜连秋（系张圣广之妻），女，1970年10月5日出生，汉族，无业，住济南市。
两上诉人共同委托代理人张兵，山东沃德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南伟东置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人张淑会，董事长。
委托代理人鞠波，山东亚和太律师事务所律师。
上诉人张圣广、姜连秋因与被上诉人济南伟东置业有限公司（以下简称伟东公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月13日、2014年1月23日公开开庭审理了本案。上诉人张圣广、姜连秋的委托代理人张兵，被上诉人伟东公司的委托代理人鞠波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2009年12月31日，伟东公司（出卖人）与张圣广、姜连秋（买受人）签订商品房买卖合同一份（合同编号：2978），张圣广、姜连秋购买伟东公司开发的济南市某房屋。该商品房合同约定建筑面积共312.61平方米，其中套内建筑面积262.11平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积50.5平方米。合同约定该商品房单价为人民币4798.31元／平方米，合同总金额为150万元整；买受人于2010年1月7日前向出卖人缴纳100%的合同价款即人民币150万元整；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之壹向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。合同约定出卖人应当在2010年1月15日前将经建筑工程验收合格的商品房交付买受人。合同签订后，张圣广、姜连秋向伟东公司支付了80万元购房款，该商品房按实测面积计算尚欠购房款693138.11元，张圣广、姜连秋至今未付。伟东公司已经按约将涉案房屋交付张圣广、姜连秋，但因张圣广、姜连秋未结清房款而未办理正式的交接手续。
张圣广、姜连秋主张其不交余款的原因是交房后出现房屋质量问题，即房屋楼顶水箱未作防水处理给其造成财产损失。提交青岛中房物业管理有限公司（以下简称青岛中房公司）出具的收款收据证明其于2009年12月7日将购房款中的40万元交给青岛中房公司；还提交青岛中房公司2010年7月8日催收剩余款项的联系函，证明青岛中房公司曾要求将剩余款项693138.11元交给该公司。张圣广、姜连秋称曾与伟东公司联系交款问题，因未与青岛中房公司就将房屋损失在余款中扣除达成一致意见，故未交纳余款。伟东公司认为张圣广、姜连秋所述质量问题无法证明是伟东公司造成，收款收据、联系函与伟东公司无关。
伟东公司主张违约金90690元，称按合同约定计算，自2010年1月8日起至2013年1月3日止，按未付款693138.11元每日万分之一计算得出75621元；2013年1月3日为伟东公司主张解除合同之日，自该日违约金按应付款150万元的1%计算为15000元，合计90621元。张圣广、姜连秋对于伟东公司的计算方式有异议。
原审法院认为，伟东公司与张圣广、姜连秋签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，张圣广、姜连秋应于2010年1月7日前向伟东公司支付100%的合同价款；如未按合同规定的时间付款，逾期超过180日后，伟东公司有权解除合同；伟东公司解除合同的，张圣广、姜连秋按累计应付款的百分之一向伟东公司支付违约金。涉案商品房按实测面积计算出来的总价款为1493138.11元，张圣广、姜连秋已支付80万元，尚欠购房款693138.11元至今未付的事实清楚，原审法院予以确认。现伟东公司要求解除与张圣广、姜连秋签订的商品房买卖合同，符合双方的合同约定，原审法院予以支持。张圣广、姜连秋辩称其不知应将余款交与青岛中房公司还是伟东公司，原审法院不予采纳。因为即使是根据青岛中房公司2010年7月8日催收余款的联系函，张圣广、姜连秋也没有按联系函的要求及时交齐余款；况且张圣广、姜连秋未能举证证实青岛中房公司与伟东公司存在何种关系。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现在伟东公司要求张圣广、姜连秋腾出涉案房屋，理由正当，原审法院予以支持。关于伟东公司主张的违约金，根据合同约定经计算为14931.38元（1493138.11×1%），原审法院予以确认。对于伟东公司该项诉讼请求的超出部分，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决：一、原告济南伟东置业有限公司与被告张圣广、姜连秋2009年12月31日签订的《商品房买卖合同（合同编号：2978）》于本判决生效之日起解除；二、被告张圣广、姜连秋于本判决生效之日起三十日内腾空济南市某房屋，交与原告济南伟东置业有限公司；三、被告张圣广、姜连秋于本判决生效之日起十日内向原告济南伟东置业有限公司支付违约金14931.38元；四、驳回原告济南伟东置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2070元，减半收取1035元，由被告张圣广、姜连秋负担。
上诉人张圣广、姜连秋不服原审判决上诉称：第一，2009年12月31日，张圣广、姜连秋与伟东公司签订商品房买卖合同一份（合同编号2978），通过青岛中房公司购买涉案房屋，并向青岛中房公司分期支付了80万元的购房款，随后对房屋进行了豪华装修。但在搬入后不久，张圣广、姜连秋发现涉案房屋楼顶水箱未作防水处理，致使张圣广、姜连秋已装修好的房屋遭到污损。三年来，伟东公司及青岛中房公司仍未妥善为张圣广、姜连秋处理装修污损问题。第二、从签订购房合同，交购房款、交付房屋钥匙均由青岛中房公司与张圣广、姜连秋来办理。购房合同也是张圣广、姜连秋签好字后，由青岛中房公司的工作人员李国忠拿走，直到一审开庭前张圣广、姜连秋才见到购房合同。2010年7月8日，张圣广、姜连秋收到青岛中房公司的联系函，要求张圣广、姜连秋支付剩余购房款693138.1元。收到联系函后，张圣广、姜连秋立即与青岛中房公司联系，要求解决房屋污损问题。姜连秋找到伟东公司在小区的物业服务部门询问房款应交付给谁？但伟东公司没有答复。在张圣广、姜连秋与青岛中房公司就购房款及污损房屋一事协调解决之时，又收到山东亚和太律师事务所的律师函，称接受济南伟东新都二区房地产开发商的委托，要求张圣广、姜连秋交付剩余购房款。张圣广、姜连秋接到律师函后更不知该将剩余购房款交付给谁？其一，张圣广、姜连秋一直在与青岛中房公司协调购房款及房屋装修污损的问题，在协调期间伟东公司从没有找过张圣广、姜连秋；其二，张圣广、姜连秋至今不清楚涉案房屋的开发商是伟东公司还是青岛中房公司，青岛中房公司的联系函中称其公司为联建单位，在山东亚和太律师事务所的律师函中让张圣广、姜连秋将房款交与开发商，但没有告知开发商是谁？从联系函到律师函中间近两年，姜连秋多次到伟东公司的物业询问到底购房款该交付给谁？伟东公司一直未予答复。联系函和律师函中的联系律师是同一位律师，也让张圣广、姜连秋更加迷惑，不敢随便贸然支付购房款。就在伟东公司起诉前，青岛中房公司的代理人还在要求张圣广、姜连秋将房款交付给他们。张圣广、姜连秋在一审庭审中已明确将这种不支付购房款的顾虑及原因说明，但原审法院仍不顾上述客观事实存在，单凭伟东公司片面之语及购房合同约定，即作出判决，事实不清、证据不足。2010年7月8日，张圣广、姜连秋收到青岛中房公司的联系函，说明涉案房屋的债权、债务已经转移给青岛中房公司，与伟东公司无任何关系，伟东公司不是本案适格主体，无权要求解除双方合同。张圣广、姜连秋已经支付了大部分房款，房价又已上涨，原审法院忽略这些客观因素，给张圣广、姜连秋造成的损害不仅仅是物质上的，更重要的是精神方面的，是不负责任的判决。第三、2013年12月3日，伟东公司再次给张圣广、姜连秋发出催款函催收剩余房款，说明伟东公司已经变更了原审的诉讼请求。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，并由伟东公司全部承担上诉费用。
被上诉人伟东公司答辩称：第一、伟东公司是本案适格主体，可以作为一审原告提起本案诉讼。张圣广、姜连秋上诉状的事实与理由部分第一句话就表述：2009年12月31日，伟东公司与张圣广、姜连秋签订商品房买卖合同一份。通过张圣广、姜连秋在上诉状中的自认可以证明伟东公司是涉案房屋买卖合同的合同主体。伟东公司在一审中提出的诉讼请求是要求解除合同，而不是要求张圣广、姜连秋支付剩余的房款，故本案纠纷是商品房买卖合同纠纷，并非的债权转让纠纷。因此在本案纠纷中，伟东公司作为一方合同主体是适格的诉讼主体。第二、张圣广、姜连秋违约事实清楚，依照双方所签涉案商品房买卖合同的约定，伟东公司有权要求解除合同并要求限期腾房。至于张圣广、姜连秋在上诉状中所述房屋质量问题，伟东公司认为没有任何的事实和证据，并且也不属于本案审理的范围，张圣广、姜连秋如有异议应当另案起诉。第三、2013年12月2日，伟东公司再次发出催款函要求张圣广、姜连秋支付所欠购房款，但张圣广、姜连秋仍拒不支付，证明张圣广、姜连秋欠付购房款的违约行为，已经致使涉案商品房买卖合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，伟东公司要求解除双方合同有法律依据。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，2009年12月31日，伟东公司与张圣广、姜连秋签订《商品房买卖合同》载明：出卖人伟东公司，买受人张圣广、姜连秋。2010年7月8日，青岛中房公司向张圣广、姜连秋出具《联系函》，载明：由青岛中房公司联建，张圣广、姜连秋购买的某室，合同编号：2978；面积：311.18平方米；单价4798.31元／平方米；总房款1493138.11元，已交购房款80万元，欠购房款693138.11元。青岛中房公司已于2009年年底将购房合同、发票全部办理完毕，但您到现在未将余款交齐，造成青岛中房公司资金严重紧张。青岛中房公司现要求你于2010年7月15日前务必将余款全部交齐，否则青岛中房公司将收回房产，重新买卖。由此所产生的一切后果青岛中房公司概不负责！2013年12月2日，伟东公司向张圣广、姜连秋邮寄了催款函一份，载明：张圣广先生、姜连秋女士：鉴于您至今仍未向我公司支付足额购房款，现我公司再次通知您：请您于收到本函之日起3个工作日内，按照贵我双方所签《商品房买卖合同》（合同编号：2978）的约定，向我公司支付您欠付的购房款人民币693138.11元。逾期不付款，后果自负。我公司指定的收款账户：我公司代理人鞠波名下招商银行青岛分行市南支行，账号：某某。落款日期为2013年11月29日，伟东公司在日期上加盖有公司印章。2013年12月3日，张圣广、姜连秋收到该催款函。张圣广、姜连秋未在催款函指定的日期内向伟东公司付款。2014年3月18日，张圣广向本院表示将在2014年3月底前向法院交付10万元，在4月底前将全部剩余房款交付法院。但是，张圣广在2014年3月底前未向法院交付款项。2014年4月22日，张圣广再次表示2014年4月25日前将全部剩余房款交付法院，伟东公司表示因双方未达成调解，不同意张圣广方向法院交付剩余房款，张圣广遂表示再与伟东公司联系，但仍未支付剩余房款。
本院认为：本案系伟东公司与张圣广、姜连秋之间因解除涉案商品房买卖合同而发生的争议，属商品房销售合同纠纷。在原审庭审中张圣广、姜连秋认可签订涉案《商品房买卖合同》时已经阅读合同内容，在上诉状中张圣广、姜连秋亦认可系与伟东公司签订涉案《商品房买卖合同》，仅系通过青岛中房公司购买涉案房屋，可见张圣广、姜连秋应当知晓出卖人为伟东公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。伟东公司要将涉案《商品房买卖合同》的债权转让给青岛中房公司，应当由伟东公司通知张圣广、姜连秋。而张圣广、姜连秋提供的2010年7月8日《联系函》，出具方为青岛中房公司并非涉案《商品房买卖合同》的出卖人暨债权人伟东公司，对张圣广、姜连秋不发生债权转让的效果，且伟东公司亦不认可向青岛中房公司转让债权，张圣广、姜连秋仍应向伟东公司支付房价款。故张圣广、姜连秋上诉所提不知道应当将房款交付给谁的上诉理由不能成立，伟东公司作为涉案《商品房买卖合同》的出卖方有权提起本案诉讼。张圣广、姜连秋所提房屋楼顶水箱未作防水处理，致使张圣广、姜连秋已装修好的房屋遭到污损问题，属于伟东公司作为出卖人交付房屋后应当承担的保修责任问题，张圣广、姜连秋在原审时并未提起反诉，且双方合同约定应由张圣广、姜连秋在2010年1月7日之前一次性支付全部房价款，伟东公司于2010年1月15日前交付房屋，即张圣广、姜连秋应先履行支付房价款的义务而后伟东公司交付房屋，故即使房屋质量存在瑕疵，张圣广、姜连秋亦无因伟东公司未履行维修义务从而可以拒付房价款的先履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。伟东公司作为涉案《商品房买卖合同》的出卖方，其订立合同的根本目的就在于及时取得房价款，现伟东公司已经交付房屋，而张圣广、姜连秋仅支付房款80万元，尚有房款693138.11元未按时支付。且在2013年12月2日伟东公司向张圣广、姜连秋邮寄催款函，张圣广、姜连秋于2013年12月3日收到后，张圣广、姜连秋仍未在指定的时间，即2013年12月6日前，向伟东公司支付剩余房款693138.11元。虽然伟东公司指定的期间较短，但是张圣广、姜连秋在上述司法解释规定的三个月的期限内也未主动履行，且经法院督促截止2014年4月25日仍不履行，张圣广、姜连秋迟延履行已长达4年3个月有余，可见伟东公司取得商品房价款之合同目的确属不能实现。伟东公司以再次催告张圣广、姜连秋支付剩余购房款未果，双方合同目的不能实现为由要求解除合同并非变更诉讼请求，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2070元，由上诉人张圣广、姜连秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 徐林豹
代理审判员 唐鸣亮
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 赵 艳