湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民一初字第04355号
原告李国辉。
委托代理人蒋剑云，湖南华湘律师事务所律师。
委托代理人彭拥兵，湖南华湘律师事务所律师。
被告长沙集成置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一西路202号商业厅办公楼315房。
法定代表人许金岑，系该公司董事长。
委托代理人陈科文，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人何烈洲，湖南金州律师事务所律师。
原告李国辉诉被告长沙集成置业有限公司（以下简称集成置业公司）商品房买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成由审判员李益芳适用简易程序公开开庭进行了审理。代理书记员彭小波担任庭审记录。原告李国辉的委托代理人蒋剑云、彭拥兵、被告集成置业公司的委托代理人陈科文、何烈洲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李国辉诉称，2009年7月25日，原告李国辉与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买了一套位于长沙市开福区五一西路202号房号为＊＊房的商品房。房屋总价为594797元，首付款124797元于2009年7月25日支付，剩余470000元按银行按揭方式支付。被告应当在2008年12月31日前，将商品房交付原告使用。同时被告在交付商品房后360日内，将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权后90日内办理原告的房屋所有权证，90日内申请办理原告的土地使用权证。如因被告的责任，未能在规定的期限内为原告办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，被告按按向原告支付已付房价的1%的违约金。如果发生争议，协商处理；协商不成，依法向被告方所在地人民法院起诉。合同签订后，原告按照约定向被告支付了首付款，剩余房款采用银行按揭方式支付，并取得了该房屋的所有权。原告按照合同履行了全部合同义务，但是被告并没有按照合同约定办理房屋土地使用权证，已经构成违约。按照合同约定，被告应该在履行办理土地使用证的义务后，还应该向原告支付违约金4342018.1元。考虑到被告的经济承受能力，原告只向被告主张支付违约金300000元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告在30天内为原告所属房屋办理房屋土地使用权证；2、被告向原告支付违约金300000元；3、被告承担本案全部诉讼费。
被告集成置业公司辩称，1、被告已为原告办好了房屋产权证，现原告要求办理土地分户使用权证并非被告的原因。被告已于2010年前向国土局交了备案申请，但国土局一直没有发放土地使用权证，因此造成目前的局面系政府行为。2、原告的诉请要求支付30万元的违约金不应由被告承担。合同约定关于逾期办证的违约金过高，系打印错误。3、同类案件有生效判决，因此建议法院参照同类案件的生效判决。4、从2010年开始，原告一直未向被告主张权利，现已过诉讼时效。
经审理查明，原告（买受人）于2009年7月25日与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号###），合同约定：1、买受人所购商品房的基本情况：原告向被告购买其开发的位于中环现代城（长沙市五一大道202号）＊＊房，2、计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7049.86元，总价款为人民币594797元；3、付款方式及期限：按银行按揭方式付款，首付款124797元于2009年7月25日支付，剩余房款470000采用银行按揭方式支付；4、交付期限及条件：出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格、符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单……由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日……（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。6、关于产权登记的约定：自本合同生效之日起30天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请办理合同备案和申请预告登记。出卖人在交付商品房后360日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，再于90日内办好买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按列第二项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的1%的违约金。同日，双方还签订了一份《补充协议》作为合同附件四，约定：本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。买卖合同及附件自签订之日起生效。
另查明，被告于2009年12月8日办理了环现代城（长沙市五一西路202号）＊＊房的栋产权证，2010年1月20日为原告办理了房屋产权证，但至今尚未办理好土地使用权证。
上述事实有当事人陈述、《长沙市商品房买卖合同》、购房发票、房屋产权证、房屋产权情况、庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。双方应当全面履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款及相关费用。根据合同约定，被告应在取得栋产权证后90日内申请办理原告的土地使用权证。如因被告的责任，未能在规定期限内为原告办理上述手续并取得相关权属证书的，自规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，被告按日向原告支付已付房价款的1%的违约金。被告于2009年12月8日办理了环现代城（长沙市五一西路202号）北栋N单元25层2502房的栋产权证，应按合同约定在90日内即至迟在2010年3月8日为原告申请办理土地使用权证并取得相关权属证书，但被告至今未为原告取得土地使用权证，已构成违约，应承担违约责任。故对原告要求被告办理并交付所购商品房土地使用权证书的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，关于被告主张原告一直未其主张权利，违约金诉请已过诉讼时效的抗辩理由，根据双方的合同约定，违约金计算标准以日计算，故经本庭核对，被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采信。对原告主张要求被告支付300000元违约金的诉求，庭审中被告主张违约金约定过高，请求依法予以酌减，本院认为，被告虽然逾期办证构成违约，但双方约定的违约金明显过高，且逾期办证并不影响原告对房屋的实际占有、使用、支配、收益的权利，因此，对于该项违约金，本院酌定为房屋总价款的1%，即5947.97元（594797×1%=5947.97）。同时被告应继续为原告申请办理土地使用权证。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告长沙集成置业有限公司自本判决生效之日起九十日内为原告李国辉办理中环现代城（长沙市五一西路202号）＊＊房的土地使用权证；
二、被告长沙集成置业有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告李国辉逾期办理土地使用权证的违约金5947.97元；
三、驳回原告李国辉的其他诉讼请求。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5800元，因适用简易程序减半收取2900元，由被告长沙集成置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 李益芳
二〇一五年一月十五日
代理书记员 彭小波