北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第04108号
原告（反诉被告）曹雪松，男，1958年4月23日出生。
委托代理人唐凤兰（系原告之妻），女，1966年2月24日出生。
委托代理人张海龙，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）孟祥福，男，1962年7月17日出生。
原告（反诉被告）曹雪松诉被告（反诉原告）孟祥福租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员路军担任审判长，与人民陪审员高建新、刘显光组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹雪松及其委托代理人唐凤兰、张海龙，被告孟祥福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹雪松诉称，2010年3月4日，原被告签订房屋院落租赁合同，被告将位于房山区×镇×村北×号甲占地约2亩的院落及院内所有房屋租与原告使用，租期10年。前两年租金12000元，两年后将此院全部交给原告使用（包括院里所有房屋）租金每年30000元，两年期满被告不但没有履行合同约定，没有将此院与院中所有房屋腾与原告使用，还以各种手段无故干扰原告的正常使用，从起初的断水断电，阻止工人建房，到后来的强锁大门，致使原告无法正常生产生活，造成原告极大损失。原告于2012年起诉至人民法院，要求其履行合同，于2012年6月开庭审理，被告当庭表示无法履行合同，于是原告撤诉，再次起诉要求解除合同，但被告又表示愿意继续履行合同，法院判决合同有效，继续履行，原告也及时交付了2012年至2014年的租金，被告接收了房屋租金，仍没有把此院落及院中所有房屋全部腾清交给原告使用，继续居住在里面，甚至接到法院判决书后，继续违约，把原有的大门改小，门房通往厕所的路用砖给堵死，门房通往院中的小门也给锁上，无法进出，院墙拆除。在原告租赁的院内建房致使原告损失不断，至今无法正常使用。故诉至法院请求：1、解除原告与被告于2010年3月4日所签订的租赁合同；2、要求被告赔偿原告经济损失125442元；3、要求被告返还租金60000元；4、要求被告返还原告八架人字坨、钻床一台、玻璃车一辆、玻璃案板一个、红机砖3000块。诉讼费、评估费由被告承担。
被告孟祥福辩称：原告所述与事实不符，不同意原告的诉讼请求。我一直在履行合同。断水断电是因为原告不交水费、电费。而且现在水与电原告一直正常使用。我拆除院墙是因为盖房，而且盖房是在院落以外所盖，原告没有权利指责我。我大门改小是我自己的规划，不影响原告的进出。合同没有规定院内的所有房屋归原告使用，只是说20间房归原告使用。现在原告一直使用着20间房，也一直生产着。我锁大门是因为原告不交租金。应该于2012年3月15日交租金，原告没有交，我才于2012年3月16日锁的大门，于2012年3月24日原告报警，然后我就把大门打开了，因此我没有违约。地方原告一直使用着，因此我无法返还租金。我没有影响原告正常生活及生产，我没有给原告造成损失。
被告孟祥福反诉称：2010年3月4日，我与曹雪松签订《房屋院落租赁合同》。租期为为2010年3月15日起至2020年3月14日，每年3月15日前支付租金。在履行合同过程中，曹雪松两次将我诉至法院，要求解除合同，房山法院判决驳回曹雪松的诉讼请求，北京市第一中级人民法院判决驳回曹雪松上诉，维持原判。现基于同一份合同，曹雪松以同一诉讼请求、同一事实理由再次诉至法院，违反了我国一事不再理的法律原则，法院就本案不应再行处理，曹雪松应当根据两审判决结果，继续履行双方租赁合同。根据双方签订的《房屋院落租赁合同》，曹雪松交纳租金的日期是每年的3月15日之前，但曹雪松自2013年3月16日起，已拖欠租金4万元，应予补齐，并支付相应利息。曹雪松使用涉案房屋院落期间，欠付水电费已达7000余元，应当及时交纳结清。反诉请求：1、请求法院判决双方继续履行2010年3月4日签订的《房屋院落租赁合同》。2、请求判决曹雪松补交2013年至2014年拖欠租金1万元；3、请求判决曹雪松交纳欠付的2014年至2015年的租金3万元；4、请求判决曹雪松支付利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止。5、请求判决曹雪松结算清其使用的水电费7000元。6、本诉及反诉费由曹雪松负担。
原告曹雪松对孟祥福的反诉意见为：不同意反诉请求，因双方在2010年签订合同后，原告方只租用了2年，2年后被告违约致使合同无法履行，所以原告才提起诉讼，且在2012年的法院判决中已经认定被告存在违约，判决后被告一直未能改正，造成租赁合同的履约不能，所以原告才提起本次诉讼，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明：孟祥福在北京市房山区×镇×村村北建有一处院落，院外有门房2间，院内西侧建有房屋18间。2010年3月4日，孟祥福与曹雪松订立《房屋院落租赁合同》，合同约定将孟祥福所有的位于×镇×村的一处院落（占地面积约2亩）及院内的20间房屋出租给曹雪松作为库房使用。约定租期为10年，自2010年3月15日起至2020年3月14日止，租期的前两年，曹雪松租用两间门房，内部有一间房屋，租金为每年12000元，两年后，院内所有的20间房屋归曹雪松使用，租金变为每年30000元。租金于每年3月15日前交纳。曹雪松可以在院内进行扩建厂房、车间，也可以出租，曹雪松所建房屋由其自行处置，租期届满后，曹雪松在院内所建房屋可以拆走，也可以经协商作价归于孟祥福。合同签订后，曹雪松于2010年7月14日支付了12000元房屋租金、2011年3月31日支付了2011年3月15日至2012年3月15日房租12000元、2011年4月13日支付了该日期之前的全部电费600元，孟祥福均书写了收据。2010年4月，曹雪松在东院北侧建造彩钢房，孟祥福亦表示同意。2012年3月4日，孟祥福拟定一份房屋院落租赁合同补充协议，约定该院落租期为8年，租金每年15000元，于每年3月15日前支付租金，该租金以15000元为基数，每两年递增30%，如不按规定交纳租金合同自动撤销，曹雪松拒绝签署该协议。2012年3月15日，曹雪松与案外人刘普印签订房屋租赁合同，约定曹雪松将其承租的房屋11间出租给刘普印。租金每年2万元，租赁期限自2012年3月15日至2015年3月14日，合同有效期为3年。合同签订后，刘普印已将租金直接给付了孟祥福，现租金已交至2015年3月。2012年3月24日，双方因水电费和使用范围问题发生争议，孟祥福切断该院落水电并将大门反锁，原告方即拨打“110”报警，房山公安分局×派出所出警进行了处理。孟祥福于当时并未腾空西院的18间房屋，曹雪松也未缴纳2012年3月15日以后的房屋租金（除刘普印交给孟祥福的租金外），也未交纳2011年4月13日之后至2012年3月24日的电费6412.70元。刘普印有院落的大门的门禁卡，房屋水电可正常使用。孟祥福在院落内南侧又新建了房屋4间。
原、被告双方约定的使用场地面积虽然明确为2亩，但具体位置未有约定。法院于2012年10月15日进行现场勘验，曹雪松在东院北侧已经实际建有彩钢房并已经实际使用，曹雪松准备建造房屋的桩、柱亦位于东院。
曹雪松曾以租赁合同纠纷为由对孟祥福提起诉讼，孟祥福提出反诉，双方分别于2012年6月5日向法院撤回起诉。2012年6月12日，曹雪松以孟祥福违约未全部交付房屋、断水断电、锁大门无法正常生产生活为由，再次诉至本院，要求解除双方所签订的租赁合同；判令被告赔偿原告经济损失138200元以及返还租金60000元。本院经审理后，认为孟祥福两年后并未腾空房屋，且切断了水电，并反锁大门，造成曹雪松生产、经营上的不便，其行为构成违约。但孟祥福的行为并未导致合同目的不能实现，曹雪松不存在法定合同解除权，于2012年11月1日作出（2012）房民初字第08896号民事判决，判决驳回了原告曹雪松的诉讼请求。本院判决后，孟祥福认为该判决认定其违约不服提出上诉，北京市第一中级人民法院审理后，判决驳回了孟祥福的上诉，维持原判。北京市第一中级人民法院判决后至今，孟祥福仍未将租赁院落门禁卡直接交付给曹雪松，曹雪松也未进入租赁的院落。2014年2月，原告曹雪松再次诉至本院。审理中，孟祥福亦提起反诉。
另查明，在曹雪松所建彩钢房内及彩钢房外有曹雪松的8架人字坨、钻床1台、玻璃车1辆、玻璃案板1个。
本案审理中，曹雪松申请对其所建彩钢房的价值进行评估，经本院委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司评估，涉案房屋重置成新价合计为49502元。
上述事实，有双方当事人的陈述，房屋院落租赁合同、民事裁定书、民事判决书、刘普印提交的房屋租赁合同、收条、谈话笔录、现场照片、评估报告、收据等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孟祥福与曹雪松签订的《房屋院落租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2012年曹雪松为要求解除合同及赔偿损失以孟祥福违约并未腾空房屋，且切断了水电，并反锁大门，造成无法正常生产、生活曾诉至法院，本院审理后认定：孟祥福并未腾空房屋，且切断了水电，并反锁大门，造成曹雪松生产、经营上的不便等行为虽构成违约，但孟祥福在该案庭审中明确表示希望继续履行合同，且可以在曹雪松交付租金后立刻腾出18间房屋供曹雪松使用，表明其存在继续依约履行的意愿，孟祥福的行为并未导致合同目的实现不能。认定曹雪松不存在法定合同解除权，故判决驳回曹雪松的诉讼请求。孟祥福上诉后，北京市第一中级人民法院经审理后判决驳回上诉，亦维持原判。但北京市第一中级人民法院判决后，双方关系并未改善，曹雪松未交纳全部租金，孟祥福也未将全部房屋及新建大门的门禁卡交付曹雪松，致使双方合同目的仍不能实现，故双方签订的合同应予解除。曹雪松要求解除合同，本院予以支持。孟祥福认为应继续履行合同的抗辩意见，本院不予采信。因生效判决已经认定孟祥福构成违约，故孟祥福应承担违约责任并赔偿曹雪松的损失，曹雪松要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持；孟祥福反诉要求继续履行合同以及要求曹雪松交纳2012年3月以后拖欠的租金并赔偿利息损失的反诉请求，本院不予支持。因合同约定合同期满后，曹雪松所建厂房、车间，可以拆走，也可以作价归于孟祥福。故对于曹雪松要求赔偿的所建彩钢房损失，本院参照彩钢房价值的评估结论以及根据双方合同约定，酌定孟祥福赔偿曹雪松建房损失3万元后，曹雪松仍可将所建彩钢房拆走以及运走放置租赁场地内的8架人字坨、钻床1台、玻璃车1辆、玻璃案板1个。曹雪松要求赔偿的因不能正常使用房屋造成的其他损失，证据不足，本院不予支持。因与曹雪松签订合同的刘普印可正常使用部分房屋，故曹雪松要求退还刘普印直接交给孟祥福的租金6万元，本院不予支持。曹雪松要求返还红机砖3000块的证据不足，本院不予支持。曹雪松在2012年3月以前正常租赁使用产生的水电费，曹雪松应向孟祥福交纳。孟祥福要求曹雪松交纳电费的请求予以支持，具体数额依据电费收据确认。孟祥福未提供关于产生水费的证据，要求曹雪松支付水费本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）曹雪松与被告（反诉原告）孟祥福于二〇一〇年三月四日签订的《房屋院落租赁合同》。
二、被告（反诉原告）孟祥福于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）曹雪松房屋损失三万元。
三、原告（反诉被告）曹雪松于本判决生效后七日内将位于北京市房山区×镇×村村北租赁院落所建彩钢房全部拆走并将放置在院内的八架人字坨、钻床一台、玻璃车一辆、玻璃案板一个运走。
四、原告（反诉被告）曹雪松于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）孟祥福电费六千四百一十二元七角。
五、驳回原告（反诉被告）曹雪松的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）孟祥福的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千零四元，由原告曹雪松负担一千六百八十元（已交纳），由被告孟祥福负担三百二十四元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四百八十七元五角，由原告曹雪松负担六十六元（本判决生效后七日内交纳）；由被告孟祥福负担四百二十一元五角（已交纳）。评估费三千元，由原告曹雪松负担一千元（已交纳）；由被告孟祥福负担二千元（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 路 军
人民陪审员 高建新
人民陪审员 刘显光
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 段 莉