上海市闵行区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）闵执异字第30号
案外人宋某某，男，1958年6月5日出生，汉族，住址上海市闵行区。委托代理人唐勇，上海默燃律师事务所律师。案外人罗某某，男，1972年6月25日出生，汉族，住址安徽省。案外人孙某某，女，1973年1月19日出生，汉族，住址江西省南昌市。委托代理人周海霞，上海智众律师事务所律师。申请执行人兴业银行股份有限公司上海七宝支行，住所地上海市闵行区。负责人许浩峰，行长。委托代理人刘栋、王珏，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被执行人连许才，男，1975年12月9日出生，汉族，住址福建省。被执行人江建丽，女，1973年7月27日出生，汉族，住址福建省。被执行人上海富石钢铁有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人连许才。委托代理人钱加阳，上海新古律师事务所律师。本院依据上海市闵行公证处2014年11月7日作出的具有强制执行效力的(2014)沪闵证执字第18号公证书，在执行申请执行人兴业银行股份有限公司上海七宝支行与被执行人连许才、江建丽、上海富石钢铁有限公司公证债权文书一案中，案外人宋某某、罗某某、孙某某对于本案执行标的提出书面异议；本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人宋某某称：我于2012年5月15日起承租位于闵行区沁春路XXX号的四层整层楼面及五层XXXX室，2012年12月18日与上海港利投资管理有限公司补签了租赁合同及物业管理合同，合同约定租期为2012年5月15日至2022年3月31日(物业同期)，并将承租房屋用于开设KTV歌厅。根据租赁合同、物业管理服务合同以及我与出租人之间的约定，租金及物业管理费半年一付，租金从2012年7月15日起付(头两个月的装修免租期)，物业费从5月起付，每月每平方米0.5276元，年均租金及物业管理费合计60万余元(具体物业费及租金无法区分)，从2013年1月15日，合同约定支付三年的租金，我们分期完成了支付，后来港利公司说资金紧张，让我们再多预付点租金，所以我们将租金预付到了2017年左右，截至2014年5月6日止，我已付四楼及五楼合计的租金及物业管理费高达464万元(四楼及五楼的租金和物业费是混同支付的，没有办法明确分开)。期间因为我们经营困难，向港利公司打报告申请降低租金，港利公司同意从2014年7月起每个月减少2万元的租金。根据我已付金额及减免后的租金，我的租金及物业管理费往后推算已付至2020年初。现闵行法院要求我迁出，我的合法租赁权如何得到保护？为此提出异议，请求继续承租经营。案外人宋某某提供的书证为：营业执照，商铺租赁合同，物业管理服务合同，商铺租赁补充合同，会议纪要，房租明细表及租金、物业费收据，授权书等。案外人罗某某称：上海富石钢铁有限公司是上海市闵行区沁春路XXX号5层房屋的产权人。2013年3月15日，富石公司出具授权书，授权上海达昌投资管理有限公司经营管理该房屋，授权期限至2022年3月31日，并同意上海港利投资管理有限公司根据其与达昌公司签订的上海市房屋租赁合同约定，将该房屋F501-503转租给我，租赁期限至2022年3月31日。后港利公司与我签订了房屋租赁合同，租期至2022年3月31日。据上述事实，我对该房屋享有租赁权，已经合法占有该房屋，根据买卖不破租赁原则，无论房产最终归谁所有，都应依约履行房屋租赁合同。现闵行法院查封闵行区沁春路XXX号3-5层并发出公告，为此提出异议，请求继续承租经营。案外人罗某某提供的书证为：营业执照，商铺租赁合同，物业管理服务合同，场地划分说明，借条，收款收据，授权书等。案外人孙某某称：我于2012年5月15日与上海港利投资管理有限公司签订了商铺租赁合同，承租上海市闵行区沁春路XXX号5层F504房屋，租赁期限自2012年6月1日起至2022年3月31日止。签订上述商铺租赁合同之后，我按合同约定支付了房屋租金以及租赁期间的水、电、物业等各项费用。闵行法院在对上述房产进行评估、拍卖或变卖的过程中，我作为合法的房屋承租人的权利应当得到保护，包括保障我在约定的房屋租赁期限内的房屋租赁权利以及在房屋进行拍卖或者变卖的过程中所享有的同等条件下的优先购买权等合法权利。案外人孙某某提供的书证为：商铺租赁合同，物业管理服务合同，缴纳费用明细，工商银行业务凭证，收据，授权书，授权委托书，承诺书等。本院经听证审查查明，上海市闵行公证处(2014)沪闵证执字第18号公证书确认的执行标的为：一、被申请执行人连许才、江建丽截止至二〇一四年十月十日所欠借款人民币伍佰肆拾捌万玖仟贰佰玖拾柒元壹角及利息、逾期利息、罚息伍万陆仟伍佰陆拾玖元零肆分和至借款本息全部清偿为止的利息、复利；二、申请人为实现债权所支付的费用；三、如上述款项不能执行到位的，则执行被申请执行人上海富石钢铁有限公司为上述借款提供抵押担保的抵押物：坐落于上海市闵行区沁春路三九七号五层的房地产。同时查明，上海市闵行区沁春路XXX号4层、5层房屋的登记权利人为上海富石钢铁有限公司，并分别于2011年6月2日、2011年8月24日设立抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司上海七宝支行。执行程序中，因被执行人上海富石钢铁有限公司未履行生效法律文书确定的义务且另涉他案，本院分别于2014年12月10日、2014年12月16日以(2014)闵执字第10303号依法对上海市闵行区沁春路XXX号5层、4层等房屋予以查封[(2014)闵执字第10304号轮候查封]。2015年5月13日，本院依法公告责令涉案被执行人等在规定期限内履行债务或腾空上列查封房屋，逾期则对查封房屋依法进行评估、拍卖或变卖。再查明，依据2014年12月19日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2014)闵民五(民)初字第1477号民事判决书确认的原告上海达昌投资管理有限公司与被告上海港利投资管理有限公司、第三人邵斌房屋租赁合同纠纷一案审理查明，2011年10月30日，原告取得上海市闵行区沁春路XXX号XXX室、XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层及地下1层车位1-22产权人的授权，对上述房屋进行经营管理并转租，授权期限至2022年3月止。2012年4月20日，原告与被告签订上海市房屋租赁合同，将上述房屋租赁给被告，合同约定：租赁期限自2012年4月1日起至2022年3月31日止，月租金为372,408.60元；被告逾期不支付租金累计超过壹个月的，原告可书面通知另一方解除本合同。……。上海市闵行区人民法院(2014)闵民五(民)初字第1477号民事判决书认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，各方当事人均应按约行使权利、履行义务。合同履行过程中，因被告违反双方约定，拖欠原告房租，原告根据合同约定行使解除权，解除合同通知书送达被告即由被告股东邵斌签收时生效，双方之间的房屋租赁合同于2013年12月29日解除。原、被告房屋租赁合同解除后，原告与邵斌个人达成协议，约定房屋租赁合同中被告的权利义务由邵斌承继，邵斌组建新公司后，由原告与新公司签订房屋租赁合同，合同的权利义务由新公司承继。结合原告与邵斌之间的框架协议书、授权委托书等书面约定的内容、并收受邵斌自2014年2月起支付的租金等事实，本院可以推定原告在与被告解除合同后，就涉案房屋与邵斌建立了租赁合同关系。邵斌在原告建立房屋租赁合同关系后向原告支付的租金，除有特别说明外，应当属其个人支付的租金，原告认为该笔付款1,070,000元系邵斌替被告支付的租金，但无证据予以证实，本院不予采信。原告向被告主张1,190,497.58元租金，然被告实际拖欠的租金金额大于原告主张的金额，原告在本院释明后仍坚持诉讼请求不变，故对差额部分本院在本案中不作处理，由原告另案主张。第三人邵斌既是被告的股东及法定代表人，又是涉案房屋新的承租人，邵斌确认涉案房屋于2013年12月29日即发生了拟制交付，邵斌也为此自2014年起向原告支付租金。原告认为涉案房屋的交付时间是在2014年4月29日，即会议纪要形成当日，然本院注意到，从原告与邵斌之间达成的协议、框架协议书及授权委托书的内容来看，该会议纪要的形成背景主要是为了解决被告股东插手管理涉案房屋内商铺的问题，该会议纪要并不能否定邵斌的承租事实及涉案房屋已发生拟制交付的事实。因涉案房屋在2013年12月29日已经拟制交付第三人邵斌，故原告无权要求被告支付2013年12月30日起至2014年4月29日期间的房屋占有使用费。至于被告股东蒋玉坤与邵斌之间的纠纷影响了邵斌收租，邵斌可依法另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海达昌投资管理有限公司与被告上海港利投资管理有限公司签订的上海市房屋租赁合同于2013年12月29日解除；二、被告上海港利投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海达昌投资管理有限公司租金1,190,497.58元；三、驳回原告上海达昌投资管理有限公司其余诉讼请求。上列事实，由上海市闵行公证处(2014)沪闵证执字第18号公证书、房地产登记信息、协助执行通知书、执行公告，上海市闵行区人民法院(2014)闵民五(民)初字第1477号民事判决书，当事人陈述等为证。本院认为，本案依据上列审查查明的事实确认，一、因案外人宋某某、罗某某、孙某某等人主张及举证的其与上海港利投资管理有限公司订立的相关房产租赁合同的时间均发生在该房产已经设立抵押之后，且该相关租赁合同未经依法登记备案，合同的真实性、合法性抑或实际履行情况亦未经诉讼等依法确认；而依据我国物权法的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时，因上海达昌投资管理有限公司与上海港利投资管理有限公司签订的相关租赁合同已经生效判决于2013年12月29日依法解除，由此，系争房产设立的租赁关系已经基于该法定事实归于消灭，案外人(次承租人)主张的租赁经营约定的内容不得对抗生效判决赋予的公示、公信效力。二、本案因被执行人上海富石钢铁有限公司怠于履行生效法律文书确定的义务，本院依法对其名下相应的责任财产实施处分措施，以强制其履行法定义务的执行行为程序合法、适当，并为必要。综上，案外人宋某某、罗某某、孙某某主张的异议事实对于本案执行标的不享有足以排除强制执行的权益，故其异议本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：一、驳回案外人宋某某的异议。二、驳回案外人罗某某的异议。三、驳回案外人孙某某的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孔祥虎
审判员 金联涌
审判员 金 慧
二〇一六年一月二十日
书记员 蒋严玥