广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第495号
上诉人（原审原告）：广州市星城市场经营管理有限公司（原为广州市数码星城商业管理有限公司）。
法定代表人：赖泳仪，职务：总经理。
委托代理人：刘丽祯，公司职员。
委托代理人：谢俏文，公司职员。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王杰林，男，汉族，1977年8月15日出生。
上诉人广州市星城市场经营管理有限公司（以下简称星城公司）、王杰林因租赁合同纠纷一案，均不服广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第1237号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街站前路37号，权属人为广州市花都区新华街三华村元华经济合作社（以下简称三华经济社）。2011年1月23日，三华经济社出具“见证及声明书”及“授权书”，同意广州市花都信华商业有限公司（以下简称信华公司）将广州市花都区新华街站前路37号信华商业广场1-4楼共四层出租给星城公司，并同意星城公司自主经营管理并自主决定与使用租赁场地相关的一切事宜，包括但不限于装修、分租及租金收取，经营策略定位等。2011年1月23日，星城公司与信华公司签订了《租赁合同书》，由星城公司向信华公司承租了位于广州市花都区新华街站前路37号信华商业广场1至4楼共四层，合计租赁面积为10950平方米，租赁期限自2011年9月1日起至2026年3月31日止。
2011年11月9日，星城公司（甲方）与王杰林（乙方）签订《“CSC星城”商铺租赁合同》，约定由星城公司向王杰林出租坐落于花都区新华街站前路37号“CSC星城”3-110号铺，建筑面积16.23平方米，租期2年，自2011年11月7日至2013年11月6日止。每月租金1159元，免租期107天，自2012年2月22日开始计收租金。每月管理费10元／平方米，免管理费6个月，自2012年11月9日开始计收。乙方须在每月30号前向甲方支付下月租金、公共水电费和管理费。乙方自用的电费按1.5元／度计算，乙方须于每月5号前将上个月的自用水电费支付给甲方。公共水电费用在不启动中央空调系统的情况下，按照商铺建筑面积8元／平方米收取，启动中央空调系统情况下按照28元／平方米收取，所有水电费均从交铺日开始计收，于每月30日前将下月的公共水电费支付给甲方。乙方须于本合同签订当天支付首月租金及保证按金，即3477元（等值于三个月的租金）给甲方作为履行合同以及《“CSC”星城商场管理规定》等合同附件的保证金。乙方责任：如逾期交付租金、管理费、水费和电费，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金及所有需交费用之总和的3%向甲方支付违约金，逾期超过三十天的，甲方有权解除合同收回商铺。乙方所交的保证按金不予退回。租赁期间，乙方不得无故解除合同，如乙方需提前解除本合同，经甲方同意后，双方必须签订协议，甲方已收乙方之保证按金作乙方之违约金不予退回。本合同如因乙方违约的原因提前解除的，乙方须赔偿甲方因此受到的损失，包括但不限于本合同未履行时间的租金。合同还对双方的其他权利义务做了约定。
合同签订当日，王杰林向星城公司支付了等值于三个月租金的保证按金3477元和首月租金。星城公司将涉案商铺交付王杰林使用，王杰林对商铺进行装修，并于2011年12月24日开业经营至2012年3月底暂停营业。2012年4月8日，双方签订《补充协议》一份，约定对租金进行优惠。2012年内剩余的合同期的应付租金给予5折优惠，逐月按时支付（水电费、管理费等不作优惠），即原合同租金1159元／月，现优惠租金580元／月。优惠政策或免租期享受条件为：乙方在履行租赁合同过程中不能存在任何的违约行为，以后不得再以任何理由罢市，或者组织妨碍甲方正常营运的活动，否则，甲方有权取消乙方所享受的优惠政策，并追讨优惠政策所免除的租金或免租期的租金。保证按金的处理：双方确认乙方所交保证按金的性质为履行租赁合同、附件、本协议约定的保证按金，当乙方自身违约而承担保证按金责任后，不影响乙方的违约责任，赔偿损失责任。租金及其他费用的承担，相互之间不能代替。装修、装饰物的处置：乙方在承租商铺的装修、装饰视为乙方在租赁期间为对承租商铺经营行为的投资，合同期满或非甲方原因导致合同提前中止，装修、装饰的所有权归甲方所有，乙方有妥善使用之义务。租赁合同约定需回复原状的部分除外。乙方违约而导致甲方行使合同解除权的，乙方同意放弃以装修、装饰为重大投资、解除合同成本过高为由抗辩。乙方经营不善申请提前退场的，甲方承诺不再追讨相当于三个月的正价租金的违约金。如租赁合同、附件与本协议约定不一致的，以本协议为准。此外，协议还对合同的其他内容进行了约定。签订《补充协议》后，王杰林继续开业经营至6月停止营业。王杰林离场后没有与星城公司协商解除合同事宜及将涉案商铺交还星城公司。
2012年11月2日，星城公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除双方于2011年11月9日签订的租赁合同；2、王杰林向星城公司赔偿损失3477元（相当于三个月的租金）；3、王杰林向星城公司支付租赁关系存续期间的公共电费1044.48元、租金3850.87元。王杰林反诉请求：1、解除双方于2011年11月9日签订的租赁合同；2、星城公司向王杰林返还履约保证金3477元；3、星城公司向王杰林赔偿房屋装修款10000元、商铺设备款3680元、货款5000元；4、诉讼费由星城公司承担。
原审中，双方确认王杰林自2012年4月1日起没有交纳公共水电费，自2012年3月22日起没有交纳租金。但王杰林认为，造成该情况的原因，是星城公司存在欺骗行为，没有履行招商承诺，且在2012年6月底就将涉案商铺所在的商场三楼停水停电，另行装修重新招商，导致王杰林无法正常经营。星城公司承认，因三楼的大部分商户撤场，少部分搬迁至一、二楼经营，故涉案商铺所在的商场三楼，自2012年7月1日起全面停止营业。但星城公司认为，王杰林自2012年3月22日起没有交纳租金，属违约在先。
另，原审中经征询星城公司，星城公司要求王杰林已交纳的保证按金归其所有，但不需要法院处理。
原审法院认为，涉案商铺经业主三华经济社同意由星城公司向王杰林等分租户进行出租，星城公司对该商铺具有出租权。双方签订的《“CSC星城”商铺租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。因原审中双方均表示同意解除合同，原审法院予以准许。
根据租赁合同约定，王杰林应按时支付租金。虽然双方于2012年4月8日签订的《补充协议》约定给予王杰林租金优惠，但是同时约定享受租金优惠的条件为王杰林在履行合同过程中不能存在任何违约行为，否则星城公司有权取消该优惠，并追讨优惠政策所免除的租金或免租期租金。王杰林自2012年3月22日开始至签订《补充协议》后，均没有按合同约定向星城公司支付租金，从2012年4月1日开始未交纳公共电费，并于2012年6月停止经营。王杰林上述行为违反租赁合同及《补充协议》的约定。因此，王杰林应按租赁合同约定的租金标准1159元／月向星城公司支付租金。王杰林辩称，若计算租金，应按《补充协议》约定的租金标准580元／月支付，理由不成立，原审法院不予采纳。因王杰林已向星城公司支付至2012年3月21日的租金，故王杰林尚需向星城公司支付2012年3月22日至6月30日的租金，按合同约定1159元／月计为3850.87元。公共电费，从2012年4月1日计至2012年6月30日，其中4月按8元／平方米计算，5-6月份案28元／平方米计算，计为1044.48元。
王杰林至今没有缴交2012年3月22日后的租金、公共电费，其行为已构成违约，应承担违约责任，因此，星城公司有权没收王杰林支付的履约保证金3477元。王杰林反诉要求星城公司返还履约保证金的诉讼请求，原审法院不予支持。但为避免损失的扩大，星城公司在王杰林迟延支付租金等费用30天后就可以行使合同解除权，将涉案商铺收回使用。此外，星城公司于2012年7月1日也实际关闭了涉案商铺所在楼层的公共水电，将涉案商铺收回使用，王杰林事实上也不可能继续经营涉案商铺，故星城公司要求王杰林赔偿相当于三个月租金损失的请求，没有事实依据，原审法院不予支持。
关于王杰林反诉要求星城公司赔偿房屋装修款、商铺设备款及货款的问题。根据租赁合同与《补充协议》约定，王杰林可根据实际需要自行对涉案商铺进行装修，因王杰林没有按合同及《补充协议》的约定，按时向星城公司缴纳租金及公共水电费，构成违约，导致合同解除的，装修、装饰的所有权归星城公司所有。另，王杰林购买的POS机、监控设备所花费的商铺设备款及货款属王杰林的投资支出，王杰林对此应自担风险，且王杰林未能提供充分证据证明其装修涉案商铺的装修款的金额及货物价值，故王杰林要求星城公司赔偿房屋装修款10000元、商铺设备款3680元及货款5000元，依据不足，原审法院不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2013年7月19日作出如下判决：一、解除广州市数码星城商业管理有限公司与王杰林于2011年11月9日签订的《“CSC星城”商铺租赁合同》；二、王杰林于原审法院判决发生法律效力之日起十日内向广州市数码星城商业管理有限公司支付租金3850.87元、公共电费1044.48元，合计4895.35元；三、驳回广州市数码星城商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王杰林的其他反诉要求。
判后，上诉人星城公司、王杰林均不服原审法院判决，向本院提起上诉。
星城公司上诉称，王杰林理应支付星城公司的损失。王杰林虽然缴纳了三个月的保证按金，但同时享受了107天的免租期，因此星城公司实际上受到17天的租金损失。另外，由于王杰林的违约行为导致星城公司解除合同，故保证按金理应没收。原审法院以保证按金已归星城公司所有为由，对星城公司的诉请不予支持的做法实属不妥。这也是与（2012）穗花法民三初字第897号民事判决书的处理方法存在明显矛盾的。据此，上诉人星城公司请求：1、依法改判王杰林向星城公司赔偿损失3477元；2、一、二审的诉讼费用由王杰林承担。
针对星城公司的上诉，王杰林答辩请求驳回星城公司的上诉请求。
王杰林上诉称，原审法院查明事实不清。原审法院判决认为是王杰林违约，王杰林认为这是没有查明事实。因为星城公司本身的原因，一开始承诺了诸多的发展前景，但后来却没有办法兑现，对大型企业的招商也不成功，从而导致自开业以来，整个商场人流量很少，各个商铺经营都不好。对此各个商铺意见都很大，还举行了罢市等。为了安抚商家的情绪，星城公司在2012年4月与各商家签订了《补充协议》，对租金减半收取。而星城公司与王杰林也在2012年4月18日签订了《补充协议》。但就在5月，星城公司就以三楼要做“DIY创意园”为由，要求王杰林搬到一楼或者二楼。王杰林曾到一楼或者二楼看过，但对商铺的面积或者租金并不满意。王杰林与星城公司协商未果，换铺一事就一直耽搁。在此情况下，王杰林当然没有付租金，因为双方对店铺还是在协商中。但就在2012年6月底，星城公司就将商场三楼关闭并停水停电，重新招商。王杰林根本无法继续营业。王杰林尝试与星城公司协商无果，而星城公司是在2012年9月，才通过律师通知王杰林解除合同。王杰林认为，在2012年6月，其与星城公司的租赁合同依然是有效地，并未解除，事实上2012年8月份仍收到星城公司的租金和水电费的催款通知，但因为铺位转换等问题，未能与星城公司达成一致，所以造成租金和水电费没交。星城公司单方擅自将商场三楼停水停电，导致王杰林无法正常经营的行为已属违约，并且是直接导致租赁合同无法继续履行。原审判决对此情况并未查明，未查明在合同存续期间，是由于星城公司单方的行为导致租赁合同无法继续，星城公司才是根本违约，违约责任在于星城公司，而非王杰林。因此，原审法院判决认为，王杰林应承担违约责任是不正确的。据此，上诉人王杰林请求：1、撤销（2012）穗花法民三初字第1237号判决书第二项、第四项；2、依法改判王杰林不需要向星城公司支付租金及公共费合共4895.35元；3、依法改判星城公司向王杰林返还履约保证金3477元，并赔偿房屋装修款10000元、商铺设备款3680元及货款5000元，合共18680元；4、本案诉讼费由星城公司承担。
针对王杰林的上诉，星城公司答辩请求驳回王杰林的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，王杰林陈述其之所以从2012年3月22日起停止支付租金，是因为其一直和星城公司电话协商调换商铺，星城公司同意其调换商铺成功后一并支付租金，因涉案商铺尚未换铺成功，故其一直未支付租金。王杰林表示并无证据证实上述事实。星城公司对王杰林的上述陈述不予确认。
二审庭后，星城公司于2014年4月18日向本院递交申请书，申请撤回上诉。
本院认为：本案二审争议的焦点是王杰林停付租金是否构成违约。双方签订的《“CSC星城”商铺租赁合同》约定，王杰林逾期支付租金超过三十天的，星城公司有权解除合同收回商铺。本案中，王杰林从2012年3月22日停付涉案商铺的租金至今，违反合同约定，原审判令其承担违约责任，并无不当，本院予以维持。王杰林辩称是星城公司同意其在换铺成功后一并支付租金，故其一直没有交租。对此，因星城公司否认王杰林的陈述，且王杰林并无证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，王杰林要承担举证不能的法律后果，本院对王杰林的上述陈述不予采信。由于王杰林违约在先，其现在以星城公司于2012年7月对涉案商铺停止营业为由，要求星城公司承担违约责任，缺乏理据，本院不予支持。
本案二审审理当中，星城公司自愿撤回上诉，无悖法律，本院予以照准。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人王杰林的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费共501.31元，王杰林负担476.31元，广州市数码星城商业管理有限公司负担受理费50元减半收取的25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 李 焕