河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第1212号
原告（反诉被告）河南日康物业服务有限公司，住所地郑州市英协路50号。
法定代表人岳联蓉，董事长。
委托代理人吴天阔，河南程功律师事务所律师。
委托代理人王艳慧，河南程功律师事务所律师。
被告（反诉原告）李洪运，男，1953年10月22日出生，汉族，公民身份号码××，住郑州市二七区煤场北拐**号楼*号。
原告河南日康物业服务有限公司（以下简称日康公司）与被告李洪运及反诉原告李洪运与反诉被告日康公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）日康公司委托代理人吴天阔、李艳慧，被告（反诉原告）李洪运到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告日康公司诉称：原、被告于2007年6月5日签订《前期物业管理服务协议》一份，合同约定双方的权利义务及物业管理服务的内容，物业服务费标准按建筑面积0.95元／平方／月收取，不予交纳，按日百分之一收取违约金。合同生效后，被告无任何法定或约定的事实理由，仅以房屋渗水为由从2007年9月1日至今，拒不缴纳物业服务费。原告每年多次催要无果，故诉至贵院，请求判令被告支付原告物业服务费20689元及违约金12413.40元；本案诉讼费由被告承担。
被告李洪运辩称：一、老百姓买房居住就为遮风挡雨，屋顶渗水还不算问题吗？日康公司系开发商指定的物业公司，应积极组织业主召开业主大会，成立业主委员会，不应只收钱不管事，不应把责任推向开发商；二、《前期物业管理服务协议》是为了领房屋钥匙被迫所签，不公平、不自愿，应视为无效；三、2007年6月验房的时候，车库、屋顶、卫生间、阳台等多处渗水、漏水，直到2007年11月才修好，耽误装修入住，损失5000多元。至今有线电视、进户门锁、智能门铃都不能使用；四、物业公司给的钥匙不是本户的，至今用的还是装修钥匙；五、物业公司将业主会所租给幼儿园，给小区交通带来不便，在本小区私设各种广告设施，损害广大业主利益。
反诉原告李洪运反诉称：2007年6月5日反诉原告在不平等、不自愿的情况下签订了《前期物业管理服务协议》，后因反诉被告与开发商合伙推脱责任，房屋一年之久不能装修入住，装修公司前往两次都不能装修，致使车费、误工费损失5000元。目前反诉原告的房屋还有渗水，有线电视、进户门锁、智能门铃都不能使用。小区各项公共设施不合理、不到位，损害了业主的利益。另预交物业费969元没有依据。望法院查明事实，依法判令：1、反诉被告立即停止侵权，改正错误，支付反诉原告直接损失5000元，不合理收费969元，共计5969元；2、由反诉被告承担本案诉讼费。
反诉被告日康公司辩称：反诉原告反诉状和答辩状中房屋质量问题，是房屋交付验收时就存在的问题，系开发商的责任，与物业公司无关，依法应当向房屋开发商追偿相应损失。反诉原告要求赔偿损失无事实和法律依据。请求依法驳回反诉请求。日康公司依照合同约定收取物业费，反诉原告要求退还物业费无法律依据。没有相应的规划显示小区存在会所、健身房。
本诉和反诉合并举证，原告（反诉被告）日康公司为支持其诉讼请求和反诉答辩意见向本院提交如下证据：1、2007年3月15日被告与河南伟业建设投资有限公司（开发商）签订的《商品房买卖合同》一份（编号：GF-2000-0171），证明被告所有的房屋房产面积为340.28平方米，及被告是该房的房屋所有权人及物业费用的承担者；2、2007年6月5日原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》一份，证明原被告之间物业服务的合同关系，双方的权利义务，和物业服务收费标准及违约责任的承担方式。3、业主（住户）入住验房表一份，证明被告反诉及答辩存在的问题，系其住房验收时就存在的问题，是开发商的责任，与物业公司无关；4、2012年11月2日物业服务费催交通知单一份，证明原告已尽合理通知被告缴纳物业服务费的义务，但被告至今无故仍拒不缴纳的事实。5、原告名称变更工商登记材料一份及资质证书，证明原告名称在2009年7月10日由郑州市日康居业物业管理有限公司变更为河南日康物业服务有限公司，及具有相应的物业资格。
被告（反诉原告）李洪运对上述证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议。签订协议的甲方是指房地产开发单位或者房地产委托的物业公司，房屋问题应由其解决；对证据3真实性无异议，验房维修时间近一年，填表时间是2007年6月5日，业主签字2008年5月14日；对证据4真实性有异议，未见过；对证据5真实性有异议，日康物业变更名称未通知业主，业主不知道。对物业资质证书有异议，日康公司资质证是二级企业，按一级收费。
经审查本院认为，原告日康公司提交的证据1、2、3、4、5真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定。
被告（反诉原告）李洪运为支持其反诉请求和本诉答辩意见向本院提交以下证据：1、2007年11月7日，李洪运向伟业地产、物业公司反映本物业存在问题的材料一份，证明问题的存在及曾催促解决问题；2、2008年2月28日，李洪运向伟业地产、物业公司催促解决问题的材料一份，证明要求物业公司回复解决方案；3、2009年12月28日，李洪运向物业公司反映本物业问题的材料一份，证明问题的存在及催要解决方案；4、本物业售房广告宣传页，证明购房时验房办理入住时，物业的宣传；5、邻居郭玲的证言，证明真实情况；6、照片17张，证明对业主的影响；7、李洪运向物业公司写的关于成立业主委员会的情况反映，证明业主对物业管理的不满；8、进户门钥匙，证明入户门钥匙发放错误；9、发票一组969元，证明李洪运交纳的物业费。
原告（反诉被告）日康公司对上述证据提出如下质证意见：证据1，不是物业的服务造成的；证据2，情况反映的是房屋质量问题已在2008年5月14日得到彻底解决；证据3，宣传页是开发商的宣传行为，不是物业公司的承诺，对物业公司不具有约束力；证据4，没有相应的政府规划予以证明具有宣传页所列的会所等的存在；证据5，对真实性有异议，证人未到庭，不能证明其证明目的；证据6，照片上显示的漏水问题已经得到根本解决，重新安装一套门是业主行使自己所有权的行为，不是物业公司存在过错的证明。青青美庐幼儿园是物业管理用房，为了解决业主的孩子就近入园的问题，应广大业主的要求，并未侵犯李洪运的权利；证据7，真实性无异议，与物业管理行为无关，不是物业公司存在过错的行为；证据8，钥匙是物业公司的转交行为，不在物业服务合同的范围；证据9，真实性无异议，物业公司依据物业合同约定收取的物业费用，要求退还无事实和法律依据。
经审查本院认为，被告（反诉原告）李洪运提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9真实合法，与本案具有关联性，可以作为定案证据使用。
根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：
河南日康物业服务有限公司原名郑州日康居业物业管理有限公司，于2009年7月10日更为现名。
2007年3月15日李洪运与河南伟业建设投资有限公司签订《商品房买卖合同》，李洪运购买位于郑州市经济技术开发区经南三路9号院青青美庐小区9幢东一单元地下室3-4层东户03号房，户型为四室二厅，建筑面积340.28平方米。
李洪运与日康公司于2007年6月5日签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：李洪运的房屋建筑面积340.28平方米；由日康公司对房屋共享部位、共享设施、绿化环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费用标准按建筑面积0.95元每平方米每月交纳，按季交纳，李洪运于每季度的第2个月的10-20日交纳，……，若李洪运违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，日康公司有权要求李洪运补交，并从逾期之日起每天加收应缴费用的百分之一的滞纳金，或采取服务限制措施直至诉诸于法律。
2007年6月5日，日康公司向李洪运交房，在李洪运验房时发现房屋存在质量问题，在《业主入住验房表》中写明了存在的问题，包括：1.地下室污水管渗水严重；2.入户门智能锁锁不住；3.所有插座短路；4.4楼卫生间向3楼卫生间渗水4处。并且，日康公司向李洪运发放的入户门钥匙错误，只有装修钥匙是正确的。李洪运入住后将原有入户门外面又建了一道门，原有入户门需要用装修钥匙开启。李洪运房屋内的有线电视不能使用。
同日，李洪运向日康公司交纳物业费969元，由日康公司出具发票。
2008年5月14日，李洪运在《业主入住验房表》上写明“卫生间所有渗水处已修好，不渗漏”。
2007年11月7日、2008年2月28日、2009年12月28日，李洪运向日康公司发出反映问题的材料三份。
日康公司依约履行了合同义务，但李洪运自2007年9月1日至今，未按约定交纳物业费，遂引起本案纠纷。
本院认为：李洪运与日康公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实的意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同有效。李洪运辩称，《前期物业管理服务协议》是为了领房屋钥匙被迫所签，不公平、不自愿，应视为无效。但李洪运未提交证据证明，本院对该项答辩意见不予采信。
现日康公司已履行其物业管理服务义务，李洪运应当依据该协议约定按0.95元每平方米每月向原告支付物业管理费，李洪运建筑面积为340.28平方米。由此计算，李洪运应支付的2007年9月1至2012年12月31日期间（64个月）的物业管理费用为340.28×0.95×64=20689元，故对日康公司诉请李洪运向日康公司交纳物业管理费用20689元的诉讼请求，本院予以支持。
关于李洪运诉称的房屋渗水、有线电视、智能门铃不能使用，入户门钥匙发放错误等问题，房屋渗水已经在2008年5月14日修好，有李洪运自己书写的材料，其他三个问题现在仍然存在，日康公司认为是房屋质量问题，属于开发商的责任。本院认为，李洪运房屋中的有线电视应当在建房时走线，不属于日康公司的维修和维护范围。《前期物业管理服务协议》中约定日康公司有义务对智能化安防系统进行维护和管理，故日康公司应当为李洪运维修房屋的智能门铃，使其正常使用。同时，交房和发放钥匙是由日康公司负责，入户门钥匙发放错误是日康公司的责任，应当为李洪运发放正确的钥匙。如果智能门铃不能修好，本院酌定日康公司赔偿李洪运损失300元；如果无法找到正确的入户门钥匙而导致交付不能，本院酌定日康公司赔偿李洪运损失500元。
反诉原告李洪运反诉称，交房后因各种问题不能装修、入住，装修公司前往两次都不能装修，车费、误工费共计5000元，李洪运要求日康公司赔偿损失5000元，但其并未提供相关证据证明损失的存在及具体数额，故本院不予支持。李洪运要求退还已交的969元物业费的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。李洪运要求日康公司将规划的会所、健身房、图书室归还业主，但未提交充足证据证明小区内规划有上述区域，本院对其该项请求不予支持。
关于日康公司诉请李洪运支付违约金12413.40元的诉讼请求，本院认为，日康公司的物业服务存在瑕疵，无权要求违约金，对该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李洪运于本判决生效后十日内支付原告河南日康物业服务有限公司物业管理费二万零六百八十九元。
二、驳回原告河南日康物业服务有限公司的其他诉讼请求。
三、反诉被告河南日康物业服务有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告李洪运交付正确的入户门钥匙，如果不能交付正确的入户门钥匙，赔偿李洪运损失五百元。
四、反诉被告河南日康物业服务有限公司于本判决生效后十日内修好反诉原告李洪运房屋的智能门铃，如果无法修好，赔偿李洪运损失三百元。
五、驳回反诉原告李洪运的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费六百二十八元，由原告河南日康物业服务有限公司负担二百三十九元，由被告李洪运负担三百八十九元，反诉案件受理费二十五元，由反诉原告李洪运负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 刘 荷
代理审判员 牛建军
人民陪审员 王庆波
二〇一三年十二月五日
书 记 员 周红娜