贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）花民初字第2340号
原告贵阳小河区天富物业管理有限公司（以下简称小河天富物管公司），住所地贵阳市花溪区小河漓江路84号。
法定代表人吴明玉，该公司经理。
委托代理人何云，特别代理。
被告黄成逆。
原告小河天富物管公司与被告黄成逆物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法由代理审判员梁永雄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告小河天富物管公司委托代理人何云及被告黄成逆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是对贵阳市花溪区小河“漓江花园”进行物业服务管理的物业企业，被告是在该小区居住的业主。根据国家法律、政府部门的相关规定及物业管理服务合同，“漓江花园”住宅小区由原告负责服务管理，由被告向原告支付物业管理费。依据物业管理服务合同，原告已履行了对小区进行管理、服务的义务。在该小区的绝大多数业主也按合同规定将物业服务费支付给了原告，但被告等少数业主一直拖延缴纳物业服务费，经原告多次催告，被告仍不按时交纳。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的2011年1月至2014年6月的物业服务管理费共计人民币1402元（83.51m2×0.4元／月×42=1402元）；2、楼道单元路灯费63元（1.5元／月×42=63元）；3、被告支付上述物业服务费的滞纳金100元人民币；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、对原告起诉的金额没有异议，我户在2011年之前并没有安装独立水表，是三家人共用一个水表，水费是原告天富物管公司统一收取后交给自来水公司。但是从2011年之后，物管公司并未来上门收取水费，导致家里停水一个月，后来我们三家人自己去交纳了水费，每户支付了2000多元，但是我家里用水实际算下来只有400多元。有几户业主没有安装独立水表，物管公司停止代收水费业务后应当及时通知业主，为此给我们造成的损失应担由物管公司承担。2011年12月份我户安装独立水表之后，我就自己交纳了水费，但是物管公司一直没有处理好我户多交水费的问题，所以我就一直没有交纳物管费；2、物管公司没有尽到相应的物业服务，小区大部分的单元门是坏的，无法正常使用，经常有无关人员在小区张贴广告，导致小区楼道环境差，小广告繁多。
经审理查明：原告小河天富物管公司于2004年11月30日获得准予从事物业管理活动的资质。2010年11月28日，原告小河天富物管理公司（乙方）与贵阳市花溪区小河漓江花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，该合同约定：一、甲方聘用乙方对漓江花园实行物业服务；二、服务管理事项内容为漓江花园物业的共用部位、共用设施、绿化、附属配套建筑和设施及公共环境卫生、安保、交通与车辆停放等项目进行维护、修缮、管理等；三、服务管理期限为2010年11月30日至2013年11月30日止；四、乙方的服务质量应达到：1、房屋外观不能损坏；2、设备运行要正常，不能影响业主和物业使用人的正常生活；3、房屋及设施、设备的维修、养护应随坏随修，不能拖延。但漓江花园住宅小区已交付使用近十年，除主体工程外，其余部分已过保修期，在未收取维修基金之前，共用部位的大、中修及更新由共用人承担一切费用，自有部分的维修由自有人承担一切费用；4、公共环境要清洁、整齐美观；5、绿化要定期养护，绿化地垃圾要清理；6、交通秩序，对车辆停放要规范化，停放车辆有人指挥；7、门岗实行二十四小时值班，做好来访人员登记，巡逻岗坚持每天夜间3-5点巡逻二次；8、对物业的急修、小修，接到报告后要及时（不超过24小时）处理；9、业主和物业使用人对乙方的满意率要达到70%左右；五、本物业的管理服务费实行按建筑面积每平方米人民币0.4元收取，收费标准应随物价、工资的变化而适当调整；楼道路灯照明费、材料费等每户每月交纳费用1.5元。2013年12月26日，原告与贵阳市花溪区小河漓江花园业主委员会续签《物业管理服务合同》，合同约定服务管理期限为2013年11月28日至2016年11月28日止，其余内容与2010年11月28日签订的《物业管理服务合同》相同。被告所有的贵阳市花溪区小河漓江花园房屋，建筑面积为83.51平方米。被告在2011年之前正常交纳物业管理费，后因双方出现纠纷，被告未再缴纳2011年1月至2014年6月物业管理费1402元人民币（83.51m2×0.4元／月×42=1402元）及楼道单元路灯费63元（1.5元／月×42=63元），上述费用共计1465元。原告认为被告的欠缴行为损害了其利益，故诉至法院，诉请如前。
另查明，漓江花园小区内大部分单元门和门禁系统不能正常使用，由于小区没有维修基金，共用部位的业主也不愿承担更换费用，原告天富物管公司无法对小区单元门进行维修和更换，导致进入小区单元内的人员复杂，小区楼道墙壁上小广告繁多。
上述事实，有原告的企业营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、原告与漓江花园签订的物业服务管理合同及当事人陈述等证据在卷佐证，前列证据均已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告小河天富物管公司与贵阳市花溪区小河漓江花园业主委员会代表全体业主签订的《物业管理服务合同》，内容不违反有关法律的规定，应对包括被告在内的全体业主有效。《物业管理服务合同》就小河天富物管公司对漓江花园小区进行物业管理的相关事项进行了约定，其内容符合法律规定，业主及物业管理公司均应全面履行合同约定的义务。《物业管理服务合同》中约定，原告作为漓江花园的物业管理公司，对漓江花园物业的共用部位、公用设施设备、停车场、绿化、环境卫生、安保、交通等项目有进行维护、修缮等物业服务管理义务。本案中，原告按合同约定提供了物业管理服务，作为漓江花园业主之一的被告黄成逆理应向原告缴纳物业管理费。被告辩称因为自来水问题才欠交物管费，本院认为代收自来水并不是物管公司的服务范围，且被告也无证据证明因水费所造成的损失与原告物业管理行为之间存在因果关系，因此被告并不能以此拒不交纳物业管理费。故对于原告小河天富物管公司要求被告支付物业管理费的请求，本院予以支持。但考虑到漓江花园小区楼道环境差，墙面并不整洁美观，原告的服务质量存在一定的瑕疵，本院酌情对其应当收取被告黄成逆的物业管理费作九折处理，即1402元×0.9=1261.80元。《物业服务管理合同》约定每户每月交纳1.5元楼道路灯照明费，原告在物业服务过程中实际提供了该项服务，被告黄成逆对此未提出异议且实际享受了该项物业服务，故本院对原告要求被告支付63元楼道单元路灯费的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付物业服务费的滞纳金100元，因原告自身也存在违约行为，故本院不予支持。此外，原告作为物业的服务单位，应与业主及物业使用人加强沟通联系，对于漓江花园目前存在的物业服务问题，原、被告双方可通过业主委员会进行协商解决，共同营造一个和谐的小区环境氛围。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告黄成逆于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳小河区天富物业管理有限公司2011年1月起至2014年6月期间的物业管理费人民币1261.80元、楼道单元路灯费人民币63元，合计人民币1324.80元；
二、驳回原告贵阳小河区天富物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告黄成逆负担21元，原告贵阳小河区天富物业管理有限公司负担4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。
代理审判员 梁永雄
二〇一四年十月三十日
书 记 员 慕 婷