江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第1970号上诉人（原审原告）费园。被上诉人（原审被告）绿城物业服务集团有限公司，住所地浙江省杭州市文三西路**丹桂公寓物业楼。法定代表人李海荣，该公司董事长。委托代理人孙华兵，浙江东辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）绿城物业服务集团有限公司无锡分公司，，住所地江苏省无锡市湖滨街**蠡湖科研大厦**320负责人方敏青，该公司总经理。委托代理人孙华兵，浙江东辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）无锡绿城房地产开发有限公司，住，住所地江苏省无锡市滨湖区高浪路信大道交叉口西北侧。法定代表人黄书平，该公司董事长。委托代理人闫侠。上诉人费园因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司（以下简称物业公司）、绿城物业服务集团有限公司无锡分公司（以下简称无锡分公司）、无锡绿城房地产开发有限公司（以下简称开发公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨太民初字第0108号民事判决，于2014年10月23日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年3月16日，开发公司与费园、费裕法签订《商品房买卖合同》一份，该合同第三条约定费园、费裕法向开发公司购买玉兰花园第9幢80单元502室房屋，该商品房阳台是非封闭式。后该房屋买受人变更为费园。2012年4月14日，费园与物业公司（原名浙江绿城物业管理有限公司）签订《物业服务协议》一份，约定费园应遵守《临时管理规约》和《业主手册》。签订《物业服务协议》的同时，物业公司交付了开发公司制定的《临时管理规约》。《临时管理规约》第十八条第3款规定禁止下列行为：将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；以向数人出租为目的分隔房屋空间；封闭规划确定的阳台。费园于当日签署了《承诺书》一份，内容为：本人确认已详细阅读开发公司制定的《临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，同意授予物业服务企业在本临时管理规约中规定的权利。2013年1月14日，无锡分公司玉兰花园物业服务中心与费园签订《装修协议》一份，第三十二条规定所有装修活动必须严格遵守相关法规、规约……严禁下列行为：……（4）不得改变或破坏房屋外貌……禁止封闭阳台或改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格。之后，费园向无锡分公司及物业公司口头申请封闭阳台，无锡分公司及物业公司未予准许，费园遂起诉。另查明：无锡分公司系物业公司的分支机构，由无锡分公司在玉兰花园小区进行具体的物业服务。无锡分公司玉兰花园物业服务中心系无锡分公司的内设机构。再查明：玉兰花园小区业主委员会尚未成立。上述事实，有《商品房买卖合同》、《物业服务协议》、《临时管理规约》、《装修协议》、现场照片及双方当事人的陈述等在卷证实。原审法院认为：费园购房后作为业主签署的《临时管理规约》及《承诺书》、《装修协议》中均明确约定业主不得封闭阳台。费园与物业公司签订的《物业服务协议》中也明确约定业主应遵守《临时管理规约》。虽然《临时管理规约》及《装修协议》中关于禁止封闭阳台的条款系开发公司与无锡分公司提供的格式条款，但条款内容已由业主详细阅读并作出遵守的承诺，并未加重业主的责任，且该约定并未违反国家有关法律、法规的强制性规定，应认定为有效，费园作为业主的一员理应遵守。另外，建筑物所在的小区是否允许封闭阳台与小区的管理水平相一致，也决定了小区的等级以及物业的价值。建筑物的外观属于业主共有的权利，不应由单个业主擅自处理。费园作为小区业主的一员，应兼顾个人利益与小区公共利益，通过合理合法的方式最大程度实现自己的利益。根据小区业主自治原则，应由业主大会对封闭阳台等小区管理事项以民主方式议定。目前，玉兰花园小区尚未成立业主委员会及召开业主大会，故可待业主委员会成立后再行确定。综上，《临时管理规约》及《装修协议》中关于“不得封闭阳台”的规定合法有效，并非无效的格式条款，双方当事人均应按约履行各自的义务。故对费园的诉讼请求，不予支持。原审法院判决：驳回原告费园的诉讼请求。费园不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定事实不清，仅凭《临时管理规约》后面所附承诺书就认定上诉人对其详细阅读并作出遵守承诺，而罔顾签约过程中上诉人所处的不利地位及签订程序的违法。上诉人与开发公司签订备案合同后，才被带到楼上小房间要求签署《物业服务协议》、《临时管理规约》，且开发公司没有对内容作出任何解释，直接翻到最后一页要求上诉人签名，此时上诉人已付了大部分房款，开发公司称如不同意签署要求退房须承担高额违约金，上诉人在此情况下只能签署。根据《江苏省物业管理条例》的规定，《物业服务协议》、《临时管理规约》与《商品房买卖合同》应同时签订，开发商的行为明显违反法律规定，在上诉人已签完买卖合同并支付了大部分房款的不利情况下，要求上诉人签署《物业服务协议》、《临时管理规约》，不是上诉人的真实意思。另外，上诉人与无锡分公司签订《装修协议》时，无锡分公司并没有对禁止封闭阳台的条款对上诉人予以提示，若不签订《装修协议》办理相关手续则不允许上诉人对房屋予以装修，上诉人急于装修入住，只能签订，不是上诉人的真实意思。上诉人并未对禁止封闭阳台的条款作出遵守的承诺。2、阳台作为房屋的一部分，无论交付时是否封闭，其作为附属于房屋主体的特定部分，以上下楼板和护栏等固定物与建筑物其他部分相分离，专属于上诉人独立使用，不属于共有部分，应确定为房屋的专有部分，上诉人享有专有所有权。除法律另有限制外，业主可以对专有部分阳台自由使用、收益、处分，并可以排除他人干涉。《临时管理规约》及《装修协议》中禁止封闭阳台的条款，系格式条款，且限制了上诉人对专有部分的处分权，与法定的所有权内容不符，且未采取合理方式提请上诉人注意，应属无效条款。同时根据最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的司法解释的规定，物业服务合同中排除业主主要权利的条款，业主请求确认无效的，法院应予支持。3、原审法院认为建筑所在小区是否允许封闭阳台与小区的管理水平相一致，也决定了小区的等级及物业的价值。然而在同一小区，已经由开发公司封闭了的大量阳台，无锡分公司物业管理水平低下，对开发公司的行为不闻不问，而通过野蛮的方式来阻止普通业主封闭阳台，业主因为无法忍受灰尘侵袭而封闭阳台，是为了正常生活需要。4、阳台栏杆存在严重的安全隐患，且不符合相关规定，严重影响到业主的安全。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判，支持其原审诉讼请求。被上诉人物业公司、无锡分公司辩称，《商品房买卖合同》、《物业服务协议》、《临时管理规约》均规定禁止封闭阳台，开发公司也在销售现场对上述文件作了展示，费园称没有详细阅读即按开发公司要求签订了承诺书，与事实不符。虽然《江苏省物业管理条例》规定上述合同应同时签订，但该管理条例仅是地方性法规，相关规定也仅是管理性规定，即使上述合同未同时签订，也不能认定合同无效。阳台虽属房屋专有部分，但费园应依法律规定和相关合同的约定进行使用，而不是任意使用。禁止封闭阳台条款，是为了全体业主利益，并没有加重费园责任，也没有免除或减轻物业公司责任，该条款合法有效。费园上诉所称小区存在大量封闭阳台情形及阳台栏杆存在安全隐患，均与本案无关。原审判决正确，请求维持原判。被上诉人开发公司辩称，同意物业公司的答辩意见，此外，业主行使权利不得损害其他业主的权益，非封闭式阳台的设计经规划部门批准，在该建设项目业主委员会成立前，开发公司按规划设计的现状交付房屋，并将相关内容写入商品房买卖合同和管理规约，不违反法律规定，也没有限制大多数业主的权利，恰恰相反，将改变物业外立面的权利交给成立后的业主委员会更能体现和维护大多数业主的权利。阳台栏杆的设计符合国家规范，并通过了相关部门的验收，取得竣工验收备案表。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的事实相同。本院认为，虽然本案《物业服务协议》、《临时管理规约》与《商品房买卖合同》未同时签订，但并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，费园以上述文件未同时签署而主张《物业服务协议》及《临时管理规约》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。费园2012年4月14日签署的《承诺书》明确载明，其确认已详细阅读开发公司制定的《临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约，同意授予物业服务企业在临时管理规约中规定的权利。在无相反证据的情况下，应当认定费园已详细阅读了《临时管理规约》，并愿意遵守《临时管理规约》的相关规定。即使按费园所述，其因签订买卖合同和支付大部分房款在先，如退房须承担高额违约金而被迫违背真实意思签订了《物业服务协议》和《临时管理规约》，其也可以在一年内请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销，但其并未在法定期限内行使撤销权。费园以违背真实意思为由主张《物业服务协议》及《临时管理规约》无效，也缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。此外，由于《临时管理规约》中已有关于禁止封闭阳台的规定，费园应按《临时管理规约》的规定执行，无论无锡分公司有无明确提示费园《装修协议》中有禁止封闭阳台条款，均不导致费园对《装修协议》中禁止封闭阳台条款的未知或误解，费园主张《装修协议》中禁止封闭阳台条款无效，本院不予支持。阳台应属费园专有使用，但费园行使权利时，应遵守法律和管理规约的相关规定。《临时管理规约》中关于禁止封闭阳台的规定，并没有排除费园对阳台专有使用这一主要权利，而只是对费园行使专有使用权作出了一定程度的限制，且这一限制符合规划设计的要求、目的在于保持建筑物外观的和谐统一，有利于维护全体业主的共同利益，此等程度的限制是合理的。费园以《临时管理规约》中关于禁止封闭阳台的条款排除其主要权利为由请求确认该条款无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。费园称小区存在开发公司封闭大量阳台的情况，该情况即使属实，也不能免除其遵守《临时管理规约》的义务，如果小区业主有封闭阳台的共同需求，则完全可以依法修改管理规约，待管理规约修改后，再行依新的规约封闭阳台。至于费园提出阳台栏杆存在安全隐患，也可以通过其他合理方式弥补，而不得以此为由违反《临时管理规约》的规定封闭阳台。综上，费园的上诉理由均不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由费园负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚旭斌代理审判员  刘翼洲代理审判员  王 倩二〇一四年十一月十五日书 记 员  周喆菁