山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁16民终1280号上诉人（原审原告）:东南（山东）置业有限公司，住所地济南市开元山庄B3-1号楼1902室，统一社会信用代码91370100771019498F。法定代表人:訚军，该公司董事长。委托诉讼代理人:张世学，男，该公司员工。委托诉讼代理人:樊忠钦，山东梁邹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:杨怀哲，男，1970年3月28日生，汉族，住邹平县。委托诉讼代理人:牛家家，山东年轮律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘祖军，山东年轮律师事务所律师。上诉人东南（山东）置业有限公司（以下简称东南置业公司）因与被上诉人杨怀哲房屋买卖合同纠纷一案，不服邹平县人民法院（2016）鲁1626民初4317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东南置业公司上诉请求：1.撤销邹平县人民法院（2016）鲁1626民初4317号民事判决书第二项；2.改判解除上诉人与被上诉人于2006年1月6日签订的商品房买卖合同（合同编号DN0072）及后续补充协议（合称“商品房买卖合同”）；3.责令被上诉人限期腾退搬离涉案房屋。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“本案中，原被告双方在签订的合同或协议中并未对合同的解除权的行使期限进行约定”，但根据买卖双方签署的商品房买卖合同（合同编号DN0072）第七条1.（2）约定，“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。”因此买卖双方已在商品房买卖合同中对合同的解除权行使进行了约定，买方逾期支付房款超过60天后的任何时间，卖方均有权随时解除合同。二、一审法院适用法律错误。上诉人起诉要求法院判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，根据合同约定及合同法相关规定，一审法院应当予以支持。原因如下：（一）商品房买卖合同目的已不能实现，买方有权解除该合同。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：……”，在本案中，上诉人多年以来多次向被上诉人追讨房款，但被上诉人一直拒绝履行付款义务，同时，房屋所有权一直登记在上诉人名下，被上诉人一直在非法使用房屋，这种情形已拖延至今，被上诉人长年拒付房款的行为已表明其无力支付或无任何意愿支付房款，只要被上诉人未能支付完房款，该房屋将不会登记在被上诉人名下，同时，按目前的状况，上诉人亦无法处置该房屋，这种僵局将会一直存在，房屋交易目的已不能实现。综上，《合同法》及相关法律法规并没有限制当事人根据《合同法》第94条第4项请求解除合同之解除权行使的期限，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定。因此上诉人根据《合同法》第94条第4项请求解除合同是合法、合理的，应当被支持。（二）解除权行使期限已由商品房买卖合同明确约定，应按合同约定确认解除权的行使期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《商品房买卖合同纠纷解释》）第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由此可知，《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条针对的是在买卖双方未约定合同解除权行使期限的前提下，一方延迟履行主要债务，另一方经催告后在合理期限内仍未履行的情形。但在买卖双方签署的商品房买卖合同第七条1.（2）约定，“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。”买卖双方已就解除权的行使期限进行了明确的约定。故《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条规定不适用本案。根据《合同法》第93条规定，上诉人有权按合同约定行使解除权。三、一审判决违背公平、诚实信用等《民法通则》及《合同法》确定的民事法律原则。公平、诚实信用原则是《民法通则》及《合同法》规定的调整民事法律行为的基本原则，尤其是诚实信用原则是《合同法》当中的帝王规则。本案中，上诉人与被上诉人签订合同的时间为2006年1月6日，合同金额为632254元，2006年11月27日双方签订补充协议之前，被上诉人仅仅支付了20万元，签订补充协议后至补充协议约定最后履行期限2008年12月15日到来之前，被上诉人才支付了1万元，剩余购房款422254元自2008年12月15日至今，在长达八年多的时间里，虽经上诉人多次追讨，被上诉人分文未付，其行为不但构成根本违约，也已经表示履行不能甚至拒绝履行。在这种情况下，继续履行合同已经毫无意义，只有解除合同才能保护上诉人的合法权益，否则就会造成极不公平的结果——不诚信方（被上诉人）拒不履行合同付款义务，在非法律意义上的房屋所有权人的情况下仍然占用房屋，而上诉人在仍属涉案房屋法律所有权人的情况下，眼睁睁看着违约方长期占用使用房屋而不用再掏一分钱，这明显违反了民法中的公平原则和诚实信用原则，一审法院判决非但未能根本上解决纠纷，反而加重了守约方（上诉人）的责任和守约成本，法院应引用上述原则作出判决解除双方之间的商品房买卖合同以保护上诉人的合法权益。综上，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨怀哲辩称，1.一审法院认定事实清楚。根据诉讼双方签订的买卖合同第七条1.（2）约定“逾期超过60日后，出场人有权解除合同”，从字面意思考虑，该条款并不是就解除权的期限进行的约定，而是就双方的违约责任进行的约定；从法律角度来讲，解除权属于除斥期间，只能在一定的期间内行使，不可能像上诉状中所称的“买房人逾期支付房款超过60天后的任何时间内都可以行使。”一审法院认定，上诉人与被上诉人并未就解除权的行使期限进行约定，从而认定解除权应该在2008年12月16日起一年内行使，而上诉人却在2016年11月21日才诉至一审法院要求解除合同，显然解除权已消灭，因此，一审法院在认定事实方面是正确的。2.一审法院适用法律正确，一审判决也并未违背公正、诚实信用原则，是上诉人自己放弃了行使权利的机会。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人延迟交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。……，法律没有规定或当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”根据此规定可以明确看出，法律明确规定了解除权的行使期限，结合本案，法律已经为上诉人留出了足够的时间去行使权利，上诉人明明有一年的时间去维护权益，但却在时隔8年后才行使权利，未在法律规定期限内行使权利，应视为上诉人放弃权利。从2008年12月16日截止到2016年11月21日长达八年的时间里，上诉人并未向被上诉人杨怀哲主张过任何权利，一审开庭时，上诉人也未提交任何证据证实其多次向被上诉人主张过权利，一审法院正是严格根据法律规定确认了解除权消灭的事实。3.被上诉人杨怀哲已经如约交纳了先期购房款210000元，上诉人在当时为了促成交易和开拓不景气的市场，也在被上诉人未全额缴纳首付款的情形下违规配合被上诉人办理了银行贷款。在交纳首付款后，被上诉人杨怀哲曾陆续交纳了剩余的部分房款，只是因为上诉人与被上诉人之间存在多套房屋买卖，上诉人将被上诉人交纳的其余房款都算在了其他房产上而已；因此，被上诉人并不存在根本违约的情况，上诉人以现在的情况根本没有权利再提出解除合同。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请维持一审判决。东南置业公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2006年1月6日签订的商品房买卖合同;2.支付违约金303850元；3.杨怀哲于判决生效之日起五日内腾退搬离涉案房屋；4.本案诉讼费用由杨怀哲承担。一审法院认定事实：2006年1月6日，东南置业公司与杨怀哲签订商品房买卖合同，合同约定东南置业公司将其开发的位于邹平县经济开发区东南香港商城2幢3单元37、38、39、40、50、51、52、53号商铺出售给杨怀哲，房产总价款为629699元，付款方式为首期房款25000元于2006年1月6日付清，其余房款50000元于2006年2月28日付清，于2006年5月1日付清240699元，剩余房款314000元办理银行按揭贷款。此后经实测，涉案房屋面积增加，房屋总价款为632254元。合同签订后，杨怀哲未支付合同约定的首付款，而是在东南置业公司的配合下办理了200000元的银行按揭贷款。2006年11月27日，东南置业公司将涉案房产交付杨怀哲，双方签订补充协议书一份，协议约定杨怀哲购买东南置业公司的上述房屋所欠房款，杨怀哲应于2008年12月15日前分期付清，如逾期，杨怀哲按日向东南置业公司支付逾期应付款万分之二的滞纳金，其中第一期付款时间为2006年12月15日。2008年8月20日，杨怀哲向东南置业公司支付了10000元房款。2014年4月8日，东南置业公司与杨怀哲对涉案房款进行了确认，截止2014年3月31日，杨怀哲已付210000元，尚欠422254元。2016年4月11日，东南置业公司通过上海文会会计师事务所与杨怀哲再次对欠款数额进行了确认。2016年11月21日，东南置业公司诉至一审法院。一审法院认为，本案争议焦点为东南置业公司与杨怀哲之间签订的涉案房屋买卖合同是否应予解除及逾期违约金是否过高问题。针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原被告双方在签订的合同或协议中并未对合同解除权的行使期限进行约定，而原被告之间的两次房款确认并未显示有催告意思表示，故本案属于“对方当事人没有催告的”情形，合同解除权应当自2008年12月16日起一年内行使，而东南置业公司于2016年11月21日诉至一审法院，显然解除权已经消灭，故原被告之间签订的涉案房屋买卖合同不符合解除条件。针对第二个争议焦点，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，东南置业公司与杨怀哲均未举证证明杨怀哲迟延支付房款给东南置业公司造成的损失，结合本案原被告双方履行合同的实际情况，东南置业公司主张的按日支付逾期应付款万分之二的滞纳金与人民银行同期同类贷款利率的规定并不相悖，符合常理，予以支持。故自2006年12月15日至2016年10月21日，杨怀哲应支付东南置业公司违约金305168.43元（432254元×615天×0.0002+422254元×2984天×0.0002，2008年8月20日支付10000元，故分段计算违约金），东南置业公司主张303850元，不超过上述数额，予以支持。综上所述，东南置业公司在法律规定的解除权行使期限内未主张解除涉案房屋买卖合同，故对东南置业公司要求解除双方签订的涉案房屋买卖合同的诉讼请求，不予支持。杨怀哲迟延支付房款，应向东南置业公司支付违约金303850元。因涉案房屋买卖合同不符合解除条件，故对东南置业公司要求杨怀哲腾房的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告杨怀哲于本判决生效之日起五日内支付原告东南（山东）置业有限公司违约金303850元；二、驳回原告东南（山东）置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13161元，减半收取6580.50元，由被告杨怀哲负担。双方在二审期间未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）于2006年11月27日签订《补充协议书》约定，甲乙双方就乙方购房合同（71.72号合同）中未尽事宜作如下补充协议：1.乙方购买甲方东南香港商城2号楼54号（1-3层）房及3层37.38.39.40.50.51.52.53号房，房款总计1120135元，已付55万元（含40万元贷款），尚欠570135元。2.乙方所欠房款将于2008年12月15日前分期付清（计划附后）。如逾期，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的滞纳金。3.乙方付清款项后，甲方提供办理房产证的有关文件。4.甲方同意先交乙方钥匙，开业经营。附付款计划：2006年12月15日付2万元；2007年1月15日付5万元；2007年7月15日付15万元；2008年1月15日付20万元；2008年12月15日付150135元。2014年4月8日，杨怀哲签名的《确认书》载明：购房人杨怀哲于2006年1月6日与东南置业公司签订了072号《商品房买卖合同》，购买东南香港商城2号楼37-40#、50-53#3层商铺共8套，面积425.76平方米，房款总计632254元。截止至2014年3月31日，已付款21万元，还有422254元未付清。本院认为，关于双方之间的房屋买卖合同应否予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方于2006年签订房屋买卖合同，上诉人自2006年11月27日将房屋交付被上诉人实际占有使用涉案房屋。双方约定购房款为632254元，在房屋买卖合同及其后补充协议约定的付款时间内，被上诉人均未如约付清房款，至2008年被上诉人仅支付21万元，应当认定被上诉人迟延履行主要债务。而在诉讼过程中，被上诉人仍没有支付剩余购房款的履行意愿和履行能力，因此被上诉人已构成根本违约，根据上述法律的规定，上诉人享有法定解除权。且继续履行合同将出现被上诉人在无法履行付款义务的情况下仍继续占有使用涉案房屋，而上诉人既无法自被上诉人处取得购房款也无法通过另行出卖的方式达成交易目的这一不公平不合理的情形。综上，上诉人请求解除与被上诉人签订的商品房买卖合同，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于合同解除后违约责任承担的问题。一审法院根据双方约定以逾期应付款按日万分之二计算违约金，并无不当，但对应付违约金的总数，本院根据过错予以调整。上诉人与被上诉人于2006年11月27日签订的《补充协议书》应付款及付款计划中包含了除本案房款之外的其他房款，根据本案购房款的总数及付款计划所约定的付款时间及付款金额，本案购房款的逾期付款违约金的起算应自2007年7月15日开始。因双方合同约定自2008年12月15日前被上诉人应付清剩余购房款，被上诉人一直未予支付，至此，上诉人应当在合理期限内积极行使合同解除权以结束买卖合同无法继续履行之非正常状态，本院酌定为一年的期间，而上诉人仍未及时行使，故对2009年12月16日至2016年10月21日期间违约金损失的发生，上诉人亦有一定的过错，本院酌定该期间的损失，上诉人因其怠于行使权利应当自行承担30%的责任。因此违约金分段计算如下：自2007年7月15日至2008年8月20日，以欠付款432254元计算违约金为34839.67元（432254元×0.0002×403天）；自2008年8月21日至2009年12月15日，以422254元为基数计算违约金为40705.29元（422254元×0.0002×482天）；自2009年12月16日至2016年10月21日，以422254元为基数计算违约金211295.9元（422254元×0.0002×2502天），被上诉人应当承担其中的70%，金额为147907.13元，上述违约金共计223452.09元（34839.67元+40705.29元+147907.13元）。合同解除后，上诉人应当返还被上诉人已经支付的21万元购房款，两项折抵后，被上诉人应当向上诉人支付违约金13452.09元（223452.09元-21万元）。关于合同解除后房屋的返还问题。本案房屋买卖合同解除后，被上诉人基于合同所占有的房屋应当返还给上诉人，因此对上诉人要求被上诉人于五日内腾通并搬离涉案房屋的请求，本院予以支持。综上所述，上诉人东南置业公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销邹平县人民法院（2016）鲁1626民初4317号民事判决；二、解除东南（山东）置业有限公司与杨怀哲于2006年1月6日签订的编号为DN0072号的《商品房买卖合同》；三、杨怀哲于本判决生效后十日内向东南（山东）置业有限公司支付购房款及应付违约金折抵后的违约金13452.09元；四、杨怀哲于本判决生效后五日内向东南（山东）置业有限公司返还上述第一项合同项下的房屋即东南香港商城2号楼3层37、38、39、40、50、51、52、53号商铺；五、驳回东南（山东）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13161元，减半收取6580.50元，由杨怀哲承担。二审案件受理费10122.54元，由杨怀哲承担9253元，东南（山东）置业有限公司承担869.54元。本判决为终审判决。审判长  高立俊审判员  王正真审判员  张 珊二〇一七年九月十八日书记员  高 帅