上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第348号
原告（反诉被告）上海市杨浦区五角场319街坊第一业主委员会。
法定代表人王绪霜。
委托代理人欧阳令娥，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告上海亚房物业管理有限公司。
法定代表人赵华勇。
委托代理人袁杰。
委托代理人匡成钧。
被告（反诉原告）上海体育场地建设开发有限公司。
法定代表人王器宇。
委托代理人袁锋，上海市广懋律师事务所律师。
委托代理人孙宪平。
原告（反诉被告）上海市杨浦区五角场319街坊第一业主委员会（以下简称319街坊业委会）诉被告上海亚房物业管理有限公司（以下简称亚房物业）、被告（反诉原告）上海体育场地建设开发有限公司（以下简称体育场地公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈娟娟独任审判，公开开庭进行了审理。后本案依法转入普通程序，组成合议庭进行审理。原告（反诉被告）319街坊业委会之法定代表人王绪霜及其委托代理人欧阳令娥，被告亚房物业之委托代理人匡成钧，被告（反诉原告）体育场地公司之委托代理人袁锋、孙宪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海市杨浦区五角场319街坊第一业主委员会诉称，从2001年至2013年5月小区由亚房物业公司管理，至2013年6月因亚房物业提出提高物业管理费等原因，319街坊业委会与亚房物业解除物业服务关系。但是，亚房物业退出物业服务后，却拒绝交出物业办公用房，并擅自予以出租，导致新的物业公司无处办公，无法正常开展工作。同时，体育场地公司于2013年8月办理了房屋小产证并声称要卖掉房屋。故诉至法院要求判令两被告归还上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号101室物业用房并承担诉讼费。
被告上海亚房物业管理有限公司辩称，原告不是房屋的产权人，无权要求亚房物业归还房屋。亚房物业服务期间，原告从未提供物业用房，亚房物业是从体育场地公司处租赁了系争房屋，用作物业管理用房。2003年要成立业委会时，小区业主提出要在系争房屋内注册业委会，亚房物业就将其中的北间腾出来给原告使用，亚房物业在撤离小区时，已将朝南的两间房屋返还给了体育场地公司。
被告（反诉原告）上海体育场地建设开发有限公司辩称，系争房屋的产权人是体育场地公司，该房屋的性质不是物业管理用房，而是体育场地公司的产权房，亚房物业公司对原告小区进行物业服务的时候，体育场地公司提供了该小区X号101、102、103室共三套房屋给居委会使用，让他们对小区进行物业管理，还提供了X号103室房屋作为警务用房。但居委会将三套房屋均用作自己办公，并将其中103室作为理发室经营。物业公司在没有实际办公场地的情况下，亚房物业向体育场地公司租借了系争房屋作为物业用房。体育场地公司已经向居委会等单位提供了超过标准的公用房屋。另外在2006年时由体育场地公司出资在小区大门建造了门卫室，后间由物业公司使用。系争房屋已经由亚房物业公司归还体育场地公司，现该房屋内朝南的两间房间由体育场地公司控制。另外，该小区是1997年7月1日之前竣工的，根据相关规定在1997年7月1日之前竣工的小区是不需要提供物业管理用房的，故不同意原告的诉讼请求并提出反诉，要求：1、判令319街坊业委会立即搬离上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号101室北间并将房屋返还体育场地公司；2、判令319街坊业委会按每月人民币800元标准，支付体育场地公司自2013年6月至实际搬离之日止的房屋使用费；3、诉讼费由319街坊业委会承担。
原告（反诉被告）上海市杨浦区五角场319街坊第一业主委员会辩称，小区X号101、102、103室是居委会使用，其中一间是居委会用作便民服务提供理发服务的，这些房屋从小区竣工就是交给居委会使用的。小区X号103室房屋是城管在用，与业委会也没有关系。本案系争的小区28号101室房屋是提供给小区物业公司使用的物业用房，该房屋从小区竣工开始到亚房物业撤出一直用作物业用房，北间用作业委会办公用房。另外，小区体育场地公司并未提供充分的证据证明小区系1997年7月1日之前竣工的，故不同意体育场地公司的反诉请求。
经审理查明：2013年9月16日，体育场地公司登记为上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号101室房屋的产权人。
319街坊业委会（甲方）与亚房物业（乙方）签订的《物业服务合同》约定乙方对政通路100弄小区（五角场319街坊）提供物业服务。小区位置：杨浦区政通路100弄1-19、24-30号；政通路XXX-
XXX号、国庠路XXX号，合同期为五年，自2005年8月15日起至2010年5月24日止。2010年6月，319街坊业委会（甲方）与亚房物业（乙方）签订《补充协议》约定：一、政通路100弄小区自1997年竣工交付使用后，由开发商上海体育场地建设开发公司委托上海申体物业管理部服务管理。2001年1月1日企业改制，亚房物业与申体物业兼并，100弄小区物业服务管理由亚房物业（乙方）延续服务。二、2001年6月，100弄小区第一届业委会成立，甲乙双方签订服务合同。2003年8月100弄小区第二届业委会成立，甲乙双方续签服务合同。三、2005年8月，100弄小区第三届业委会成立，经甲乙双方商议签订服务合同五年，时间起止自2005年8月15日至2010年5月24日止。……五、……经甲乙双方友好协商，甲乙双方的服务合同将延长至2011年5月31日。2011年6月，双方续签《物业服务合同》，小区位置范围不变，合同期自2011年6月1日起至2012年5月31日止。2012年6月，双方签订《物业服务补充协议》将2011年签订的《物业服务合同》的合同期限延续一年。
2014年2月17日，上海市杨浦区五角场街道政通路第一居民委员会出具《情况说明》，证明杨浦区政通路XXX弄XXX号101室自1997年建立小区起，即作为物业管理用房，其中北间作为业委会办公用房使用至今。
审理中，本院至上海市杨浦区房地产交易中心就系争小区的相关情况进行查询。政通路X弄小区的竣工日期如下：X弄1-4号竣工日期为1997年4月30日，X弄5-9号的竣工日期为1997年4月1日，X弄12-15号的竣工日期为1997年4月30日，X弄16-19号的竣工日期是1997年4月1日，X弄24-30号的竣工日期为1997年6月25日，政通路XXX-
XXX号的竣工日期是1997年4月30日，国庠路XXX号的竣工日期为1998年4月10日。体育场地公司于1998年12月16日取得了包括政通路XXX-
XXX号（双），X弄1-9，12-19，24-30号，国庠路XXX号在内房屋的权利证明，权证或证明号为市XXXXXXXXXX。
以上事实由原告提供的房地产登记信息、物业服务合同、补充协议、物业服务补充协议，本院调查的相关情况，以及原、被告的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。根据查明的事实，政通路X弄小区中最后竣工的国庠路XXX号房屋的竣工日期为1998年4月10日，故该小区不属于1997年7月1日相关法规实施前竣工的不需配备物业管理用房的情况。因此，体育场地公司作为政通路X弄小区的建设单位，应当在提供物业管理用房，以便物业公司开展物业服务工作。
为配合国务院2003年9月1日《物业管理条例》的实施，上海市房屋土地资源管理部门结合实际，先后出台并贯彻执行实施意见及应用解释，其中对1997年7月1日以后竣工的物业管理区域内物业管理用房（即物业管理办公用房和业委会用房的合称），应当由建设单位配置并无偿提供、产权归全体业主所有等均作了明确规定。体育场地公司在亚房物业公司服务期间已经提供了本案系争房屋用作物业公司的办公场所，其中北间提供给业委会办公，该行为应视为小区建设单位已根据物业管理区域的实际使用状况提供了物业管理用房。现体育场地公司收回系争房屋的行为，不符合事实及法律规定，故体育场地公司应将系争房屋返还给319街坊业委会。体育场地公司之相关反诉请求，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第三十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海体育场地建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号101室房屋返还给原告（反诉被告）上海市杨浦区五角场319街坊第一业主委员会；
二、被告（反诉原告）上海体育场地建设开发有限公司要求原告（反诉被告）上海市杨浦区五角场319街坊第一业主委员会迁出上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号101室北间并支付房屋占用费之反诉请求，不予支持。
本案本诉案件受理费人民币80元，反诉案件受理费人民币40元，均由被告（反诉原告）上海体育场地建设开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 龚 立 琼
代理审判员 陈 娟 娟
人民陪审员 陈 铭 浩
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 周靖雯黄蔷
附：相关法律条文
《物业管理条例》
第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。