湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第04622号
上诉人（原审被告、反诉原告）周颖。
委托代理人肖宁飞，湖南海天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）长沙威尼斯房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道星沙大道325号。
法定代表人杨文杰，该公司经理。
委托代理人龙方智，男，1986年9月23日出生，汉族。
委托代理人刘汉辉，男，1987年6月2日出生，汉族。
上诉人周颖因与被上诉人长沙威尼斯房地产开发有限公司（以下简称威尼斯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出（2014）长县民初字第1596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年11月13日，威尼斯公司以出卖人的名义与周颖签订了一份长沙县商品房买卖合同，约定周颖以3174917元的总价购买了威尼斯公司位于长沙县星沙镇星沙大道325号水岸人家十一街某号房，双方约定分期付款的方式，在签订合同时支付总房价款40%为1269967元，2012年5月13日支付952475元，2012年11月13日支付952475元。合同同时约定了违约条款：买受人付款逾期超过90天，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付之日止，买受人向出卖人按日支付逾期应付款万分之二的违约金。合同约定面积误差比绝对值在3%之内，据实结算房价款，退补单价：洋房／联体住宅的套内建筑面积或者单体住宅的建筑面积退补单价为人民币8429元／平方米，花园面积退补单价为人民币1968元／平方米。合同补充协议第二十条约定：买受人只拥有所购该商品房的权属证书所记载的土地使用权，除该商品房的权属证书所记载土地之外的长沙碧桂园内其他用地（包括与买受人的该商品房相邻的出卖人待开发建设的发展用地），出卖人可依政府部门最终批准的规划条件和批准的使用功能作任何规划和发展建设，买受人不得干涉长沙碧桂园园内的出卖人在依法取得的房地产开发用地范围外的土地（该土地的具体位置和范围示意图作为本补充协议的附录四），出卖人没有使用权，该土地的现状为小区公共道路及园区绿化、景观，该土地的用途及使用以政府部门的要求及批准为准，买受人在购买该商品房时对此已充分了解并保证在购买该商品房后不因该土地的任何问题向出卖人提出任何异议和主张任何权利。合同签订之后，周颖在2011年11月13日向威尼斯公司支付了购房款520000元，在11月14日支付购房款749967元，2012年5月13日应付款迟延至2012年6月6日支付952475元。2012年8月，周颖发现长沙碧桂园在原建好的绿化、景观的地方打桩和兴建高层建筑，即找到开发商讨说法，并因此未支付第三期的购房款，长沙碧桂园于2013年8月向周颖发出律师函，告知其交纳拖欠的房款和应承担的违约金，周颖未予理睬，长沙碧桂园于2014年5月16日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、周颖向威尼斯公司支付购房款965891元；2、周颖支付从应付款之次日起至实际支付之日止的违约金（按照欠款额的每日万分之二计算，计算至2014年5月8日即起诉之日为人民币107779.67元）；3、周颖承担本案诉讼费用。周颖反诉请求：由威尼斯公司因欺诈行为支付周颖赔偿金476237.55元，本案诉讼费用由威尼斯公司承担。
双方争议的事实：1、威尼斯公司就增加的诉讼请求即按实测面积计算应补交的房价款，提交了长沙县房屋测绘鉴定表、房屋平面图及宗地图，周颖抗辩为威尼斯公司提交的上述证据不足以证实其主张，其增加或者减少的房价款应根据房屋主管部门颁发的产权证的面积作为计算依据，上述争执在于合同约定面积误差的计算依据的问题，该院认定周颖的抗辩符合法律规定，威尼斯公司增加的由周颖补交的房价款13416元的请求，不予支持。2、周颖反诉提出威尼斯公司在销售时告知别墅定位高端，周边没有遮挡，而事实是威尼斯公司在与周颖签订合同前就改变规划，将相邻的地块为小区绿化用地变更为5栋高密度33层塔楼，威尼斯公司没有告知买受人，侵犯了买受人的知情权。威尼斯公司认为双方在签订合同的时候，将原作为绿化的空地写进了合同补充协议第二十条，并不是周颖反诉称的没有告知，协议约定的附录四的图纸上标明了为尚未批准的发展用地，并不是已经批准的绿化用地，故反诉称欺诈无事实依据。上述争执在于周颖认为距其购买的别墅30-40米的空地上新建了空中别墅遮挡了其视线，改变了其别墅的景观，其反诉并没有提交规划部门就该块发展用地的原批准为绿化用地的规划设计方面的证据，且合同补充协议第二十条中出卖方已经履行了告知义务，其反诉无事实依据，予以驳回。
原审法院认为，本案所涉买卖合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方在未解除合同的情况下周颖迟延交纳了第二期购房款，威尼斯公司多次催缴第三期购房款，周颖仍未交纳，已构成违约，故周颖应承担合同约定的应付款之次日起至实际付款之日止每日万分之二的违约金。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、由周颖支付所欠威尼斯公司购房款952475元，并按每日万分之二的标准承担从2012年11月13日起至实际付款之日止的违约金（含迟延支付的购房款）；上述款项在判决发生法律效力后十日内支付。二、驳回周颖的反诉请求。本案受理费14342元，反诉费8444元，合计22786元减半收取11393元，由周颖负担。
上诉人周颖不服原审判决，上诉称，一、原判决认定事实错误。原判决认定：“被上诉人在合同补充协议第二十条中出卖方已经履行了告知义务，上诉人的反诉没有事实根据”。这与本案已查明的基本事实，完全相违背。二、原判决适用法律错误，上诉人提起的反诉属于明显的消费者维权的民事纠纷，但一审法院并未在适用《中华人民共和国消费者权益保护法》对《补充协议》中明显对消费者不利的格式条款的合法性、有效性进行审查，属于明显的适用法律错误。三、原审法院存在严重的程序违法。在本案中，查明被上诉人的“发展用地”的原始规划以及是否存在规划变更等事实，将直接影响本案违约及过错责任的划分，但在本案，本案的主审法官却回避对上述关键本案事实的查明。故请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，改判支持上诉人对被上诉人的反诉请求，并判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人威尼斯公司辩称，一、上诉人是小区一期的业主，2006年左右就入住了，对小区的规划是非常了解的。二、我方不存在欺诈和隐瞒规划情况的行为，合同补充协议中我方已经郑重地提醒了上诉人及时阅读合同的相关条款，其中就包括发展用地的约定。
本院二审查明的其他事实与一审认定的事实无异。
本院认为，双方当事人所签订的买卖合同合法有效，当事人应按照约定履行自己的义务。上诉人诉称威尼斯公司存在欺诈行为请求赔偿，但并没有提供相关证据能够加以证明，故本院对此不予采信。另外，双方在没有解除合同的情况下，上诉人存在违约行为，故上诉人应承担相应的违约责任。据此，原审判决事实认定清楚，判决得当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费22786元，由上诉人周颖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年十月十三日
书 记 员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。