宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石大民初字第883号
原告翟觐暄，男，1995年11月15日出生，回族，学生，住大武口区。
委托代理人郑群，女，1971年9月21日出生，汉族，教师，住大武口区，系原告的母亲，特别授权代理。
被告恒大地产集团石嘴山有限公司，住所地位于石嘴山市大武口区贺兰山南路西、沙湖大道北（恒大绿洲综合楼）。
法定代表人朱光辉，系该公司总经理。
委托代理人唐晓婷，系该公司员工，特别授权代理。
原告翟觐暄诉被告恒大地产集团石嘴山有限公司（以下简称恒大地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理，依法由代理审判员张白茹适用简易程序，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告翟觐暄的委托代理人郑群，被告恒大地产公司的委托代理人唐晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟觐暄诉称，2013年6月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于石嘴山·恒大绿洲商品住宅一套，合同总价款为512668元，原告采取分期付款的方式支付房款，即2013年6月22日付房款153800元，2013年12月付87154元，2014年6月22日付房款87154元，2014年12月22日前付92280元，2015年6月22日前付清余款92280元。被告应当于2013年9月30日前向原告交付房屋，被告如果逾期180日仍不能向原告交房，原告有权解除合同，被告应当向原告赔偿损失。合同签订后原告按约定向被告交付房款240954元，交纳维修基金1432.7元。被告却不能按合同约定时间向原告交付房屋，至2014年4月1日逾期已经超过180天，原告可以主张解除合同。根据法律规定，合同解除后有过错的一方除退还已收价款外，还应当赔偿守约方的损失，原告按约定时间向被告交付房款，被告应当赔偿原告损失。原、被告就解除合同、赔偿损失不能协商一致，原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.被告返还原告房款240954元及房屋维修基金1432.7元；3.被告赔偿原告损失10080.97元（计算至2014年4月15日）；4.被告赔偿因其不能按时交房致使原告租房的支出14000元（10个月）；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告自愿放弃第4项诉讼请求。
被告答辩认为，1.被告公司没有违反合同约定，不同意解除商品房买卖合同，根据合同约定，若商品房买卖合同约定的交楼时间早于买受人应交最后一期款的时间，买受人需在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买受人，且出卖人无需承担任何违约责任。本案中原告只支付了部分购房款，并未付清所有房款，被告有权依据合同的约定不交付该房屋；2.原告主张赔偿利息损失10080.97元和租金损失14000元，不符合法律规定，请求驳回。依据相关法律规定，对违约金的支付方式有约定从约定，无约定才参照同地段的租金支付守约方的租金损失。而本案中双方约定了支付违约金的方式，且原告也未遭受实际损失，赔偿损失适用的前提是违约行为造成财产损失的后果，根据合同法第一百三十三条的规定，赔偿损失的范围包括直接和间接损失，直接损失是财产的直接减少，而原告的财产并未直接减少。间接损失是预期可得利益，该损失是必然的、确定的，即如果合同正常履行，非违约方一定能够获得利益，而原告是否遭受利息损失不能确定，且合同正常履行，原告根本无法获得10080.97元的贷款利息，原告的损失根本不存在，也就不存在调高的可能；综上原告主张解除合同无约定和法定的事由，请法庭依法驳回原告要求的全部诉讼请求。
原告向法庭提交的证据、被告的质证意见和本院对证据的认证情况：
证据一、商品房买卖合同1份（复印件，原件当庭核对无异后退还原告），用以证实原、被告之间存在商品房买卖合同关系、原、被告就分期支付购房款达成了一致意见及被告存在严重违约行为、原告有权请求解除合同、被告有赔偿损失及支付违约金的义务的事实；
证据二、认购书1份（复印件，原件当庭核对无异后退还原告），证明原、被告在签订合同前已经就分期支付购房款达成一致；
证据三、购房发票2张（复印件，原件当庭核对无异后退还原告），用以证实原告已经按期向被告履行了付款义务，共计付款240954元；
证据四、被告公司出具的收据1张（复印件，原件当庭核对无异后退还原告），证实原告按被告的要求支付了维修基金1432.7元的事实；
证据五、房屋租赁书1份（复印件，原件当庭核对无异后退还原告），证明原告为购置新房，出售旧房后租房居住的事实。
被告质证认为，对证据一的证据三性无异议，对证明目的有异议，被告公司并未违反合同约定，根据该合同附件4第四条第二款约定，如原告不交清全部房款，被告公司可以不予交楼。对证据二、证据三、证据四均无异议；对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，该租赁协议的承租人以及购房合同的买受人同为原告翟觐暄，但两处签名的笔迹完全不一致，属于不同的人签字，该租赁协议明显是伪造的。该房屋租赁协议约定，由承租方即原告承担水费、电费、暖气费、煤气费但原告却未提供支付上述费用的相应票据。
本院认证意见为，原告提交的证据一、二、三、四真实、合法，与本案有关联性，对上述证据本院予以采信；原告提交的证据五与本案不具有关联性，本院不予采信。
被告恒大地产公司为抗辩原告的主张向法庭提交的证据，原告的质证意见及本院的认证意见：
商品房买卖合同1份（复印件，原件当庭核对无异后退还被告），用以证实根据补充协议第四条第二款约定，如果原告没有付清全部房款，被告公司有权依据合同不予交楼且不需承担违约责任。
原告质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对被告的证明目的有异议。
本院对被告提交的证据认证如下：被告提交的证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认。
本院根据原、被告的当庭陈述、答辩、举证、质证，结合已确认的证据，确认以下事实：
2013年6月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的石嘴山·恒大绿洲小区房屋一套，房款总额为512668元，原告的付款方式为分期付款，即2013年6月22日前支付房款153800元，2013年12月22日前支付87154元，2014年6月22日前支付87154元，2014年12月22日前支付92280元，2015年6月22日前付清余款92280元。原、被告双方在合同第八条约定被告于2013年9月30日前将验收合格并符合合同约定的条件的商品房交付给原告使用，并约定被告延迟交房的应该按照原告累计已付款的百分之一支付违约金。原告按照合同约定于2013年6月22日向被告交付房款153800元、交付维修基金1432.7元，于2013年12月21日向被告交付房款87154元，但被告未能按合同约定在2013年9月30日前向被告交付房屋。原告主张被告逾期交房，造成原告损失，被告抗辩称根据合同的补充协议，若商品房买卖合同约定的交楼时间早于原告应交最后一期款的时间，原告需在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则被告有权不交付该房屋给原告，且被告无需承担任何违约责任。双方协商未果，原告诉至法院，请求判如所请。
本院认为，依法成立并生效的合同，双方当事人应依约履行。格式条款是当事人一方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款如果出现提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，原告与被告协商以分期付款的方式购买涉案房屋，并详细约定付款时间及被告交付房屋的时间，但被告在合同最后附加的补充协议中写明“若商品房买卖合同约定的交楼时间早于买受人应交最后一期款的时间，买受人需在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买受人，且无需承担任何违约责任。”，原告与被告签订的该份补充协议系被告单方提供的格式条款，并未与原告协商即在第四条变更原告与被告协议约定的交房时间及交房条件，该条款排除了原告分期付款和按期使用房屋的权利，且未采用合理方式提请原告注意该条款，该条款对原告不具有法律约束力，故对被告的抗辩意见本院不予采信。原、被告在合同中约定被告应当于2013年9月30日前将验收合格并符合合同约定条件的商品房交付给原告使用，庭审中被告抗辩称涉案房屋已经验收合格，但并未提交证据证实其抗辩意见，对被告的抗辩意见本院不予采信。至原告起诉时，被告逾期交房197天，原告主张的解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。就本案当事人签订的商品房买卖合同而言，原告按合同约定于2013年6月22日向被告交付房款153800元，于2013年12月21日向被告交付房款87154元，被告不能按约交付房屋，导致双方解除合同，原告要求被告支付的损失实际上是由于被告占用原告资金而导致原告产生的利息损失，故原告要求被告支付资金占用期间的损失的诉讼请求有事实和法律依据，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2014年4月15日，原告的损失为9516.38元（153800元×6%÷365天×297天＋87154元×6%÷365天×115天），原告的主张超过法律规定，本院予以调整。被告抗辩称原告主张的利息损失没有合同及法律依据的主张与客观事实和法律规定不符，本院不予采信。原告要求被告退还维修基金1432.7元的主张有证据证实，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款之规定，判决如下：
一、解除原告翟觐暄与被告恒大地产集团石嘴山有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、被告恒大地产集团石嘴山有限公司退还原告翟觐暄购房款240954元；
三、被告恒大地产集团石嘴山有限公司赔偿原告翟觐暄损失9516.38元；
四、被告恒大地产集团石嘴山有限公司退还原告翟觐暄维修基金1432.7元；
上述二、三、四项合计251903.08元，于本判决生效后十日内付清。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5298元，减半收取2649元，由原告翟觐暄负担145元，由被告恒大地产集团石嘴山有限公司负担2504元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
代理审判员 张白茹
二〇一四年七月二日
书 记 员 李海龙
附：本判决适用的有关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《建设工程质量管理条例》
第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。