上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1759号
原告王高潮，住上海市。
法定代理人汤美英（系原告之嫂），户籍所在地上海市。
委托代理人陆景才，上海市光明律师事务所律师。
被告许明，住上海市。
委托代理人万玉妹，女，住上海市。
被告上海宇政物业管理有限公司，住所地上海市金山区。
诉讼代表人韩励贞。
委托代理人沈爱根。
委托代理人高明明。
第三人上海市虹口区卫生和计划生育委员会，住所地上海市。
法定代表人陆文，主任。
委托代理人吴双，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人蔡俊菲，上海市光大律师事务所律师。
原告王高潮与被告许明、上海宇政物业管理有限公司（以下简称宇政公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海市虹口区卫生和计划生育委员会（以下简称虹口卫计委）作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王高潮的法定代理人汤美英及其委托代理人陆景才，被告许明的委托代理人万玉妹，被告宇政公司的委托代理人沈爱根、高明明，第三人虹口卫计委的委托代理人吴双、蔡俊菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王高潮诉称：本市丰镇路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）系原告于1999年房屋拆迁安置所得，承租人为原告。2004年2月原告与上海市虹口区卫生局住宅建设办公室（以下简称虹口卫生局住建办）就系争房屋签订《上海市公有住房出售合同》，原告并支付了购房款及维修基金等费用。在办理系争房屋产权登记手续时，原告被告知系争房屋已出售给被告许明。之后，原告得知许明凭虚假的调配单、公房凭证等材料与被告宇政公司就系争房屋签订了《上海市公有住房出售合同》，许明并于2003年6月取得系争房屋产权证。宇政公司非系争房屋产权人，其没有资格将系争房屋出售给许明，且宇政公司未对许明的购房资格进行审核。现原告起诉要求确认被告许明与被告宇政公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效。审理中，原告称本案中原告仅要求确认两被告就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，合同无效后的法律后果，不要求在本案中处理。
被告许明辩称：2001年9月11日，原告委托上海国际经纪有限公司（以下简称国际公司）出售系争房屋，当时，汤美英收取购房定金4万元及自称汤美英儿子的王兆园作为原告监护人收取剩余购房款4.5万元，王兆园经原告同意将系争房屋转让给了许明。原告委托国际公司出售系争房屋的同时，还委托该公司购买了本市公兴路XXX弄XXX号XXX室房屋。之后，原告办理了系争房屋退租手续并于2002年11月29日将其户籍从系争房屋迁至公兴路XXX弄XXX号XXX室。2002年9月28日许明办妥进户手续，成为系争房屋承租人。2002年9月27日，许明与系争房屋当时的物业管理单位即宇政公司签订《上海市公有住房出售合同》，当时宇政公司向许明出示一份其有权出售系争房屋产权的材料。2003年6月27日许明取得系争房屋产权。2003年6月31日，许明将系争房屋转让给案外人汪某某，转让款为11.8万元。之后汪某某准备装修系争房屋时发现该房屋被案外人贾金荣占用，汪某某又将系争房屋转让给了案外人高某某和李某。目前系争房屋产权人为高某某与李某。原告将系争房屋出售给许明后又将户籍迁回系争房屋，并与虹口卫生局住建办签订公有住房出售合同，不合法。不同意原告的诉讼请求。
被告宇政公司辩称：2009年宇政公司向金山区人民法院申请清算，2010年9月30日清算结束，目前宇政公司尚未注销。清算期间，宇政公司未告知清算组本案所涉纠纷。宇政公司原为系争房屋的物业管理单位，2002年9月27日，宇政公司按相关规定就系争房屋与许明签订了《上海市公有住房出售合同》，该合同合法有效。不同意原告的诉讼请求。
第三人虹口卫计委述称：系争房屋系上海市虹口区卫生局（以下简称虹口卫生局）与上海市政实业总公司房地产经营公司（以下简称市政公司）联合建造，2002年7月虹口卫生局取得系争房屋大产证。2004年2月10日，案外人卢某某作为原告代理人向虹口卫生局要求办理系争房屋公有住房出售手续，虹口卫生局在与原告签订公有住房出售合同后，发现系争房屋已经出售，原告未支付虹口卫生局购房款。2013年7月，虹口区人民政府组建虹口区卫生和计划生育委员会，不再保留虹口卫生局、虹口区人口和计划生育委员会牌子。由法院依法判决。
经审理查明：1999年，原告因原居住的本市和田路XXX弄XXX号房屋拆迁，安置取得丰镇路XXX弄XXX号XXX室房屋承租权。
2001年9月11日，汤美英（即本案原告法定代理人）与万玉妹就系争房屋买卖事宜进行协商，万玉妹支付购房款4万元，汤美英出具收条，载明，今收到国际房产收购丰镇路XXX弄XXX号XXX室房款4万元整（总房价8.5万元整）。同月16日，原告（甲方）与国际公司（乙方）签订《委托售房协议》，约定，甲方委托乙方出售系争房屋；甲方到手价8.5万元；本协议同时代替乙方受（收）购系争房屋协议，签约当天乙方支付给甲方购房定金4万元；甲方有义务配合乙方办理上述房屋转让手续等。该协议落款处甲方栏由原告签字并加盖私章，案外人王兆园以原告监护人名义签字并加盖私章，乙方栏由万玉妹作为代表签字并加盖国际公司国际房产肇周分部印章。同月29日，万玉妹支付房款3.5万元，原告和王兆园共同出具收条，载明，已收到国际房产收购丰镇路XXX弄XXX号XXX室房款7.5万元整（其中包括原购房定金）。嗣后，万玉妹支付房款1万元，原告和王兆园再次出具收条，载明，已收到出售丰镇路XXX弄XXX号XXX室房屋余款1万元整，总房款已结清，户口近期迁出。
2002年7月31日，虹口卫生局取得丰镇路XXX弄XXX-
XXX号（单）、2-22号（双）的房地产权证。2002年8月29日，虹口卫生局住建办向虹口区房地局出具一份《委托书》，载明，今委托上海市宇政物业管理有限公司前来办理有关丰镇路XXX弄住宅市政部分的房屋产权证事宜。
2002年9月27日，被告许明与被告宇政公司就系争房屋签订《上海市公有住房出售合同》，由被告许明购买系争房屋产权。次日，原告办理了退租手续，被告许明通过住房调配单（调配单位为上海深通房地产开发公司）形式，办理了系争房屋进户手续。2002年11月29日，原告户籍迁出系争房屋，迁至本市公兴路XXX弄XXX号XXX室。2003年6月27日，被告许明经登记成为系争房屋权利人。
2003年6月30日，被告许明与案外人汪某某签订《上海市房地产买卖合同》，由汪某某向被告许明购买系争房屋。2003年7月1日，汪某某经登记成为系争房屋权利人。2004年9月22日，汪某某与案外人高某某、李某签订《上海市房地产买卖合同》，由高某某、李某向汪某某购买系争房屋。2004年12月8日，高某某、李某经登记成为系争房屋权利人。
目前，系争房屋产权仍登记在高某某、李某名下，上海银行永康支行为系争房屋抵押权人。
另查明：1994年1月28日，虹口卫生局住建办与市政公司就开发江湾丰镇路、灵丘路基地、联合建造住宅事宜签订《联合建房协议书》。2001年2月19日，市政公司向虹口卫生局住建办出具《委托书》，载明，丰镇路XXX弄多层住宅有部分住户要求办理公房出售的有关手续，因该部分住宅物业的产权是虹口卫生局住建办，故委托虹口卫生局住建办代为办理公房出售的有关手续。
2004年1月6日，原告户籍迁回系争房屋。同年2月10日，原告与虹口卫生局住建办签订《上海市公有住房出售合同》，约定由原告向虹口卫生局住建办购买系争房屋产权。
2005年1月，原告向本院提起诉讼［案号为（2005）虹民三（民）初字第113号］，要求确认系争房屋产权归原告所有。该案审理中，经司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定，原告患有轻度精神发育迟滞，自2001年9月起具有限制民事行为能力，在该案中评定为无诉讼行为能力。本院于2006年8月22日裁定驳回原告的起诉。
2006年9月，原告再次向本院提起诉讼［案号为（2006）虹民三（民）初字第1294号］，要求确认系争房屋产权归原告所有。2006年12月6日，上海市虹口区江湾镇街道宝鸿居民委员会指定汤美英为原告监护人。该案经审理认为，原告作为限制民事行为能力人，其与国际公司签订的《委托售房协议》，因未经其法定代理人追认，该协议不发生法律效力。系争房屋经多次交易后，产权登记在高某某、李某名下，已无法恢复原状，故于2007年4月23日一审判决对原告的诉讼请求不予支持。判决后，该案当事人未提起上诉。
2009年10月，原告向本院提起诉讼［案号为（2009）虹行初字第70号］，要求上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局确认许明取得的沪房地虹字（2003）第013145号房地产权证违法、确认汪某某取得的沪房地虹字（2003）第014500号房地产权证违法、撤销颁发给高某某、李某的沪房地虹字（2004）第027656号房地产权证。该案经审理认为，原告诉讼请求涉及三个具体行政行为，不符合行政诉讼受案条件，且原告要求确认系争房屋产权归原告所有的民事诉讼经法院生效判决不予支持，故上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局对系争房屋所作的颁证行为与原告不具有法律上的利害关系。本院于2009年11月裁定驳回原告的起诉。
再查明：2009年7月，宇政公司的法定代表人沈爱根向金山区人民法院申请对宇政公司强制清算。同年8月3日，金山区人民法院指定宇政公司原股东沈爱根、周道来、潘建中，宇政公司原工会主席熊某某，上海汇同清算事务有限公司韩励贞组成清算组，韩励贞任组长。2010年9月30日，金山区人民法院裁定终结宇政公司的强制清算程序。目前宇政公司尚未注销。
2013年7月，上海市虹口区人民政府组建上海市虹口区卫生和计划生育委员会，不再保留上海市虹口区卫生局、上海市虹口区人口和计划生育委员会牌子。上海市虹口区卫生局的职责、上海市虹口区人口和计划生育委员会的计划生育管理和服务职责整合划入上海市虹口区卫生和计划生育委员会，上海市虹口区人口和计划生育委员会的研究拟定本区人口发展中、长期规划等职责划入上海市虹口区发展和改革委员会。
上述事实，由上海市房地产权证、《上海市公有住房出售合同》2份、户籍资料、房地产登记簿、《关于调整上海市虹口区人民政府部分机构职能的通知》、委托书2份、（2006）虹民三（民）初字第1294号民事判决书、（2009）虹行初字第70号行政裁定书、（2009）金民二（商）清字第1-3号民事裁定书、（2009）金民二（商）清字第1号指定成立清算组决定书及当事人陈述等证据佐证。
本院认为：被告宇政公司虽非系争房屋产权人，但虹口卫生局住建办于2002年8月29日向虹口区房地局出具的《委托书》载明，其委托宇政公司办理有关丰镇路XXX弄住宅市政部分的房屋产权证事宜，故宇政公司有权代虹口卫生局办理系争房屋产权出售事宜。被告许明在原告办理系争房屋退租手续后，通过相关手续取得系争房屋承租权，并取得系争房屋产权。虽然在之后原告起诉要求确认系争房屋产权归原告所有的案件中，原告与国际公司签订的《委托售房协议》因原告为限制民事行为能力人且该协议未经原告法定代理人追认，而被认定为不发生法律效力，但原告要求确认系争房屋产权归其所有的请求，未获法院支持。而且，在许明取得系争房屋产权后，系争房屋又几经转让至案外人高某某、李某名下。现原告要求确认两被告就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，本院不予支持。原告可另行向相关过错方主张赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
原告王高潮要求确认被告许明与被告上海宇政物业管理有限公司就上海市丰镇路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效的诉讼请求，不予支持。
本案受理费369.90元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
审 判 员 华 琴
人民陪审员 毛济平
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。