济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历民初字第1557号
原告（反诉被告）王峥，男，1969年10月30日出生
委托代理人李振，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。
委托代理人侯圣和，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。
被告（反诉原告）百年人寿保险股份有限公司山东分公司，住所地济南市。
法定代表人殷允辉，负责人。
委托代理人张琼琼，女，1988年1月3日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
委托代理人朱元波，男，1978年12月19日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
原告（反诉被告）王峥与被告（反诉原告）百年人寿保险股份有限公司山东分公司（以下简称百年人寿山东分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱春晓担任审判长，与人民陪审员李贵生、郭小云组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王峥及委托代理人李振，被告（反诉原告）百年人寿山东分公司的委托代理人张琼琼、朱元波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王峥诉称，2011年8月19日，王峥与百年人寿山东分公司签订《房屋租赁协议》，百年人寿山东分公司承租王峥坐落于济南市历下区某房屋，每月租金2800元，租赁期9个月，即到2012年5月18日到期。租赁到期后，百年人寿山东分公司继续承租王峥房屋，2012年7月17日双方又签订一份《房屋租赁协议》，约定租赁期12个月，即到2013年5月18日到期，每月租金2600元，租金没三个月一付。然而，百年人寿山东分公司自2013年2月18日至今，一直未支付承租期间的房租。2012年12月11日，百年人寿山东分公司承租王峥房屋期间，房屋内发生火灾事故，造成室内财务及装修受损严重，经济南市公安消防支队历下区大队调查，该火灾事故起火原因不明。原告王峥诉至法院，请求依法判令：1、解除原告王峥与被告百年人寿山东分公司2012年7月17日签订的《房屋租赁协议》；2、百年人寿山东分公司支付王峥房租，以每月租金2600元计算，自2013年2月18日计算至判决生效之日止；3、百年人寿山东分公司赔偿王峥因火灾造成的财物损失和装修损失共计23455元；4、百年人寿山东分公司返还其承租的位于济南市历下区某房屋；5、本案诉讼费、鉴定费由百年人寿山东分公司承担。
原告王峥为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、房屋租赁协议二份，证明原、被告之间存在涉案的房屋租赁关系的法律事实；
证据2、火灾事故重新认定书一份，证明2012年12月11日涉案房屋发生火灾，消防部门对火灾事故基本情况及起火原因进行了认定，起火原因不明。
被告百年人寿山东分公司辩称，1、原告王峥变更诉讼请求的要求不符合法律规定；2、原告王峥申请解除《房屋租赁协议》及要求百年人寿山东分公司支付自2013年2月18日至判决生效之日的房租的诉讼请求无事实和法律依据。2012年12月11日，百年人寿山东分公司承租的原告房屋发生火灾，火灾后，历下区消防大队立即将该房屋封闭，对火灾原因进行鉴定，导致涉案房屋长期被封闭。此后，王峥始终未对该房屋进行处理，致使该房屋无法满足居住条件，双方于2012年7月签订的《房屋租赁协议》虽未到期但无法正常履行。百年人寿山东分公司于2013年2月20日以快递方式向王峥寄送了《关于百年人寿保险有限公司山东分公司与王峥先生解除租赁协议的函》，随函一并将该房屋的钥匙交还王峥，通知解除双方签订的《房屋租赁协议》，但王峥拒绝解除，故意不收回房屋，导致该房屋长期处于闲置状态，另外，2013年5月的《房屋租赁协议》履行期满后，王峥并未就续租事项与百年人寿山东分公司取得联系，因此《房屋租赁协议》早已解除，王峥要求百年人寿山东分公司支付自2013年2月18日至判决生效日的房租无依据；3、王峥要求百年人寿山东分公司赔偿因火灾造成损失的诉讼请求无依据。作为火灾事故认定主管部门的济南市公安消防支队历下区大队出具的《火灾事故重新认定书》已明确排除认为引起火灾的可能性。而依据事故认定结论中的“火灾的起火部位位于电视机柜北半部，不排除电视机及有线电视机顶盒引发火灾的可能性”，电视机、机顶盒、电视机柜也均是由王峥提供的，百年人寿山东分公司未进行任何修改和不当使用，因此不存在任何过错。况且王峥在火灾当晚的报警笔录中曾表示该电视机在老家已使用十多年，且该电视机是存在安全隐患的“三无”产品，故王峥要求百年人寿山东分公司承担因火灾造成的损失的诉讼请求无依据。据此，请求驳回原告王峥的诉讼请求。
被告百年人寿山东分公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、《火灾事故认定书》及《火灾事故重新认定书》各一份，证明消防部门先后两次对涉案房屋发生火灾的原因进行鉴定，均排除了被告百年人寿山东分公司的责任；
证据2、《关于百年人寿保险股份有限公司山东分公司与王峥先生解除租赁协议的函》及顺丰快递邮寄单一份，证明百年人寿山东分公司曾以函的形式通知解除与王峥签订的租赁协议，并将钥匙交还，将物品搬出；
证据3、2011年5月19日百年人寿山东分公司租赁王峥房屋时物品交接清单，证明电视机、机顶盒均由王峥配置；
证据4、押金条和火灾损失清单，证明王峥尚欠百年人寿山东分公司押金2500元及火灾损失情况。
反诉原告百年人寿山东分公司反诉称，2011年8月19日，王峥与百年人寿山东分公司签订了《房屋租赁协议》，百年人寿山东分公司承租王峥坐落于济南市历下区某房屋，租赁期到2012年5月18日，到期后，百年人寿山东分公司继续承租王峥房屋，双方于2012年7月17日签订《房屋租赁协议》，约定租赁期间自2012年5月18日至2013年5月18日，月租金2600元，押金2500元，租金每三个月一付。2012年12月11日，涉案房屋发生火灾，经消防认定，已排除我方责任，但不排除起火部位由王峥提供的电视机及有线电视机顶盒发生火灾的可能，按照双方签订的合同约定，王峥应保证出租房屋的使用安全，并对该房屋及所属设施承担维修责任。但2012年12月11日火灾发生后，济南市历下区消防大队立即对该房屋进行了封闭，已无法满足居住条件，故火灾发生后百年人寿山东分公司未再继续实际使用该房屋。2013年2月20日，百年人寿山东分公司以顺丰快递的方式向王峥寄送了《关于百年人寿保险股份有限公司山东分公司与王峥先生解除租赁协议的函》，随函一并将该房屋的钥匙交还王峥，但王峥拒绝接受，且拒不退还百年人寿山东分公司的押金及预付租金，导致百年人寿山东分公司的合法利益始终无法实现，同时，百年人寿山东分公司在承租期间因发生不可归责于自身的火灾导致财物受损，员工个人电脑、衣物等烧毁，故向贵院提起反诉，请求依法判令：1、王峥返还房屋预付租金及押金7700元；2、王峥赔偿百年人寿山东分公司因火灾造成的财物损失16650元；3、本案诉讼费用由王峥承担。
反诉原告百年人寿山东分公司未提交书面证据材料。
反诉被告王峥辩称，1、百年人寿山东分公司反诉称“涉案房屋发生火灾，经消防认定，已排除我方责任”，没有依据，消防部门只是对火灾基本情况和起火原因进行认定，并没有认定事故责任，消防部门没有这个权限；2、《火灾事故调查规定》第30条规定：“对起火原因已经查清的，应当认定起火时间、起火部位、起火点和起火原因；对起火原因无法查清的，应当认定起火时间、起火点或者起火部位以及有证据能够排除的起火原因。”涉案火灾事故，消防部门没有查清起火原因，百年人寿山东分公司反诉称电视机和有线电视机顶盒是由王峥配置，事实上有线电视机顶盒是百年人寿山东分公司自行安装的，由于电视机被完全烧毁，也无法确认被烧毁的电视机是否是王峥配置的电视机；3、百年人寿山东分公司自2011年8月19日开始使用涉案房屋直至火灾事故发生前，王峥出租房屋内配置的电气设备并未出现故障，火灾是在百年人寿山东分公司使用涉案房屋期间发生的，百年人寿山东分公司负有妥善管理、安全使用涉案房屋的义务，据此，百年人寿山东分公司对发生火灾有过错，应承担损失赔偿责任；4、百年人寿山东分公司反诉称向王峥邮寄解除租赁协议，我方认为百年人寿山东分公司在火灾发生后，不积极与王峥协商处理善后事宜，反而急切摆脱责任，这是难以接受的，百年人寿山东分公司要求解除租赁合同没有依据。综上，请求法院驳回反诉人的反诉请求。
反诉被告王峥未提交书面证据材料。
经对双方提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：
2011年8月19日，原告王峥与被告百年人寿山东分公司签订《房屋租赁协议》，百年人寿山东分公司承租王峥坐落于济南市历下区某房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2011年8月19日至2012年5月18日，每月租金2800元。租赁到期后，百年人寿山东分公司继续承租涉案房屋，2012年7月17日双方又签订一份《房屋租赁协议》，约定租赁期12个月，即自2012年5月18日到2013年5月18日，押金2500元，每月租金2600元，租金每三个月一付。2012年12月11日20时15分左右，涉案房屋发生火灾事故，造成室内放置的电视机、空调、电脑、家具、衣物等财物及室内装修不同程度烧损或受烟熏，济南市公安消防支队历下区大队对该起火灾事故进行调查并将涉案房屋进行封闭。2013年2月16日，济南市公安消防支队历下区大队作出济历下公消火认字（2013）第0002号火灾事故认定书，原告王峥对该认定书申请复核，经复核，济南市公安消防支队历下区大队于2013年4月10日作出济公消历下火重认字（2013）第0001号火灾事故重新认定书，该认定书认定：“……起火部位位于客厅东墙电视机柜北半部。起火原因排除放火、吸烟遗留火种和墙内敷设的电气线路及暗装插座、电源移动插排、电热器具引发火灾的可能性，不排除起火部位放置的电视机及有线电视机顶盒引发火灾的可能性。……”火灾发生后，百年人寿山东分公司已将涉案房屋内该公司所有的物品搬出，腾空涉案房屋。2013年2月20日，百年人寿山东分公司向王峥邮寄《关于百年人寿保险股份有限公司与王峥先生解除房屋租赁协议的函》，要求解除双方于2012年5月18日签订的《房屋租赁协议》，该函于2013年2月21日被拒收退回。百年人寿山东分公司向王峥支付房租至2013年2月18日。对于火灾中财物损失和装修损失的具体数额，原告王峥向本院提出鉴定申请，本院委托山东舜天信诚资产评估有限公司进行鉴定，该公司出具济南历下区某号因火灾毁损的物品价值鉴定报告（鲁舜鉴字（2014）第57号），该报告确定损失价值为23455元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，在租赁合同期内，被告百年人寿山东分公司应当对租赁房屋及屋内设施妥善保管并按照规定的方法使用，在租赁期限届满后，应向原告王峥返还符合继续出租或居住标准的房屋。但在租赁期内，涉案房屋发生火灾，百年人寿山东分公司未能在租赁期满后向王峥交还符合继续出租或居住标准的房屋，构成违约，应承担违约责任。百年人寿山东分公司答辩称因王峥提供的电视机及有线电视机顶盒存在质量问题引发火灾，但未能提供证据证明，故对此答辩意见，本院不予采纳。故对原告王峥要求被告百年人寿山东分公司赔偿因火灾造成的财物损失及装修损失的诉讼请求，本院予以支持。该损失经本院委托山东舜天信诚资产评估有限公司进行鉴定确定数额为23455元，因原告王峥已收取被告百年人寿山东分公司押金2500元，用于保证租赁合同的履行及损失赔付，故该押金可与百年人寿山东分公司应支付的损失抵消，百年人寿山东分公司尚应向王峥支付财物损失和装修损失20955元。
涉案房屋在2012年12月11日发生火灾之后，济南市公安消防支队历下区大队即对该房屋进行封存，至2013年4月10日作出济公消历下火重认字（2013）第0001号火灾事故重新认定书，虽然被告百年人寿山东分公司于2013年2月20日百年人寿山东分公司向王峥邮寄《关于百年人寿保险股份有限公司与王峥先生解除房屋租赁协议的函》，该函于2013年2月21日被拒收退回，原告王峥未对该函提出异议，请求确认解除合同的效力，故应认定双方租赁合同于函件到达原告王峥之日解除。故对原告王峥要求判决解除双方租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋于2012年12月11日发生火灾，此后即被济南市公安消防支队历下区大队封存调查，无法居住，至2013年4月10日济南市公安消防支队历下区大队作出济公消历下火重认字（2013）第0001号火灾事故重新认定书，该段时间内产生的房租损失系因火灾引起的损失，应由租赁合同违约方即百年人寿山东分公司承担。鉴于原、被告双方签订的房屋租赁合同到期日为2013年5月18日，故从2013年2月19日至2013年5月18日期间的租金损失为王峥预期可得利益损失，故百年人寿山东分公司还应按照合同约定的房租标准向王峥支付2013年2月19日至2013年5月18日的房租损失7800元（2600元／月×3个月）。对于反诉原告百年人寿山东分公司要求返还预付租金的反诉请求，本院不予支持。
原告王峥未对房屋进行重新装修使用防止损失的扩大，应就该损失自行承担。故对原告王峥要求被告百年人寿山东分公司支付自2013年5月18日计算至判决生效之日止房租的诉讼请求，本院不予支持。因2013年2月20日百年人寿山东分公司向王峥邮寄《关于百年人寿保险股份有限公司与王峥先生解除房屋租赁协议的函》并交还涉案房屋钥匙，王峥拒收，且百年人寿山东分公司已腾空涉案房屋，王峥可自行进入，故对原告王峥要求被告百年人寿山东分公司返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。因房屋租赁合同签订时王峥向百年人寿山东分公司收取押金2500元，在房屋租赁期内百年人寿山东分公司存在违约行为，故无法要求王峥退还该押金，对于反诉原告百年人寿山东分公司要求返还押金的反诉请求，本院不予支持。反诉被告百年人寿山东分公司要求反诉原告王峥赔偿因火灾造成的财物损失16650元，因未提供证据证明损失项目及数额，故对该项反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告百年人寿保险股份有限公司山东分公司于本判决生效之日起十日内向原告王峥支付支付财物损失和装修损失20955元；
二、被告百年人寿保险股份有限公司山东分公司于本判决生效之日起十日内向原告王峥支付2013年2月19日至2013年5月28日房租损失7800元；
三、驳回原告王峥要求被告百年人寿保险股份有限公司山东分公司返还其承租的位于济南市历下区某房屋的诉讼请求；
四、驳回原告王峥要求解除与被告百年人寿保险股份有限公司山东分公司于2012年7月17日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求；
五、驳回原告王峥超出部分的诉讼请求；
六、驳回反诉原告百年人寿保险股份有限公司山东分公司要求反诉被告王峥返还房屋预付租金及押金7700元的反诉请求；
七、驳回反诉原告百年人寿保险股份有限公司山东分公司要求反诉被告王峥赔偿因火灾造成的财物损失16650元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币130元，由原告王峥负担30元，被告百年人寿保险股份有限公司山东分公司负担3100元。反诉费410元，由反诉原告百年人寿保险股份有限公司山东分公司负担。鉴定费3000元，由被告百年人寿保险股份有限公司山东分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 朱春晓
人民陪审员 李贵生
人民陪审员 郭小云
二〇一五年四月八日
书 记 员 路文懿