北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第00653号
原告李记涛，男，1987年11月23日出生。
被告郜晨，男，1979年12月28日出生。
原告李记涛与被告郜晨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员冯淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告李记涛和被告郜晨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李记涛诉称，2013年9月15日，原、被告在北京华熙房地产经纪有限公司居间介绍下签订了《存量房屋买卖合同》，合同书编号：007435。合同约定原告（甲方）向被告（乙方）出售原告所有的北京市房山区长阳镇嘉州水郡×号楼×单元×室的商品房一套，房价款为1686000元。合同约定乙方应于2013年11月15日前向甲方支付首付款计人民币800000元，作为甲方还款解押专用款，剩余尾款886000元于过户日当天支付。合同签订后直至2013年11月15日首付款最后支付期限前，被告无视原告和居间方北京华熙房地产经纪有限公司向其发出的包括电话、短信等各种方式的告知，拒不向原告支付首付款，且已逾期超过15日，擅自违反合同约定，致使交易不能进行。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订的《存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应属合法、有效。被告未按合同约定按时向原告支付首付款已构成违约，根据合同约定，买方未按合同约定付款或其他违约行为导致交易不能进行的，若逾期超过15天，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。故诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告签订的编号为007435的《存量房屋买卖合同》。2、判令被告向原告支付违约金168600元。诉讼费由被告承担。
被告郜晨辩称：一、本案原、被告签订的合同中，买受人为我本人，但我在事后查询得知，我根本不具备在北京购买房产的资格，本案中的合同为无效合同。2013年9月15日，原告与我签订了本案房屋买卖合同。当时原告以及中介作为专业人士，没有详细审查我的购房资格，而与我签订合同。我事后咨询被告知，我综合评测结果为在北京没有买房资格，各指标均不符合在北京买房的各项条款。此合同只能与满足北京购房资格的实际人签订才有效，而中介方均未告知这些情况，而只是一味的诱导我快速签合同。另外，合同首页说明中有如下字样”签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件”，而实际情况是当日我并没有看到任何证书，中介方只是一味的诱导我快速签合同，存在严重的诱导行为。甚至连合同原件也没有给到我手中，理由是缺章，需回去盖。此外，在合同中第三页”（一）一次性付款”中写的是过户当天支付全部房款1686000元，此条款与后边的合同条款（包括国家对房屋买卖时资金监管的需求）存在矛盾。在签订合同过程中中介方存在明显过失，导致我无端卷入本次诉讼。希望法庭据此判定此合同无效，并驳回原告诉讼请求，返还我已交付的定金。另外，对于原告，尤其是中介公司在本案合同签订过程中存在的严重过失，给我造成严重损失，我保留进一步追究他们法律责任的权利。
二、关于原告所说的未按合同约定付款并构成违约，我方不予认可，事实情况为在签约当天，买卖双方就房屋未还清贷款的事一直存在分歧，从订房当日到现在一直存在严重纠纷，并且在房屋过户日之前三方均未对房屋贷款的事达成共识。之后，本案中介公司答应说服卖方出具有法律效力的制约性凭证，以保障我付款的安全性。但此后中介公司一直没有提供。在卖方没给出实质有效的制约性凭证的情况下，出于对我的资金安全保障考虑，我无法付款。而并非原告所说的故意违约。
原告所说均与事实不符，实际事实情况如下：在9月15号当日签订合同之前，我就房屋未还清贷款事宜与中介方、卖方有严重分歧，当时现场两位中介方武云龙、小王达不成共识的情况下，由他们提议打电话给他们领导商议房屋贷款的事，经过商议，中介公司承诺就房屋贷款一事，可以先把合同签了，理由是当时房价处在快速上涨时期，免得再有变动。等到履行合同的时候再给我一个实质有效的制约性凭证保障我支付款项的安全，让我放心。在此情况下，我就把合同签了。转天以后，我不断地找中介公司商谈提供制约性凭证的问题，不断地打电话、上门催此事，但中介公司始终没有正面答复我。其中，有一次我很有诚意的按约定准时到华熙房地产去谈此事，遗憾的是卖方借故不到，一直到现在也没个结果，而卖方只是一味的让我拿钱。在卖方没给出实质有效的制约性凭证的情况下，出于对我的资金安全保障考虑，我无法付款。而并非原告所说的故意违约。
三、原告在此事中并没有任何损失，且我已将订金20000元压付在对方处。现我在经济上已经遭受20000元的损失（房屋订金20000元，至今无法索回）。在精神上更是遭受前所未有的压迫和摧残，房子没买成，还摊了官司。诉讼中的金额168600元这个数字让我无法承担，我不吃不喝十年都无法挣得。这些诉讼请求我无法接受，也没有能力接受。
经审理查明，2013年9月15日原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）经北京华熙房地产经纪有限公司（居间方、丙方）居间，签订《存量房屋买卖合同》，约定由被告购买原告所有的位于北京市房山区长阳镇嘉州水郡×号楼×单元×室的房屋一套，建筑面积共83.86平方米，房屋所有权证号为”X京房权证房字第×号”。该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行。出卖人应于2013年11月15日前办理向银行申请提前还款手续。出卖人用买受人首付款专项解押，首付款不足部分由出卖人自筹。房屋成交价格为1686000元。买卖双方同意按现行的规定（即存入买卖双方共同选定的银行监管账户）进行交易结算资金划转，资金包含定金、首付款、房款。买受人采取一次性付款的方式。合同签订之日，买受人交纳购房定金20000元整，暂交甲（方）保存；该定金用于冲抵购房首付款，多退少补。买受人于过户当天支付全部房款。合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担。当事人双方同意，甲方房屋核验及乙方购房资格通过七日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。乙方应于2013年9月30日之前向丙方提供真实有效的购房资格审核资料。乙方购房为一次付，首付款于2013年11月15日前支付，共计800000元，用于甲方还款（专款专用），第二笔尾款于过户当天支付886000元。资金监管由乙方郜晨支付，不足部分由甲方李记涛支付。合同签订当天，被告给付原告20000元，原告为被告出示收条一张，内容为”今收到郜晨交来的加州水郡小区137号楼4单元1001室的购房订金￥20000（大写贰万元整）”。后被告未按照合同约定于2013年11月15日前给付原告首付款800000元。现原告诉至本院，要求解除原告与被告签订的编号为007435的《存量房屋买卖合同》；被告向原告支付违约金168600元。本案审理中，经本院询问，被告以合同无效、原告未提供贷款手续等为由，不同意继续履行合同，并主张原告要求违约金过高。
另查，被告家庭符合限购政策。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的房产证、《存量房屋买卖合同》、收据、收条，被告提交的收条等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据本案查明的事实，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现因被告未按照合同约定履行付款义务，且不同意继续履行合同，原告要求解除合同，并给付违约金，理由正当，证据充分，本院予以支持；对于违约金数额，原、被告虽在合同中约定了违约金的赔偿标准，但该标准过高，违约金应综合考虑守约方因此次交易所获得之利益、因对方违约所造成之损失及守约方的履约情况等因素予以确定，故法院对违约金数额予以调整。被告所辩双方签订的合同系无效合同及原告未提供贷款手续，证据不足，理由欠缺，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李记涛与被告郜晨于二〇一三年九月十五日签订的《存量房屋买卖合同》。
二、被告郜晨于本判决生效后七日内给付原告李记涛违约金三万元。
三、驳回原告李记涛的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百五十八元，由原告李记涛负担四百八十三元（已交纳），由被告郜晨负担二百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 冯淼
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 任江