江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0112号
上诉人（原审被告）盛维清。
委托代理人朱玉凤。
被上诉人（原审原告）乔锦华。
被上诉人（原审原告）周玲。
被上诉人（原审原告）朱学军。
被上诉人（原审原告）赵云。
被上诉人周玲、朱学军、赵云之共同委托代理人乔锦华。
上诉人盛维清因与被上诉人乔锦华、周玲、朱学军、赵云房屋租赁合同纠纷一案，不服宝应县人民法院（2013）宝民初字第1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，坐落于南方凤凰苑三期商铺20号系乔锦华、周玲、朱学军、赵云按份共有。2012年5月26日，乔锦华与盛维清签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、甲方（乔锦华）将南方凤凰苑东门20号门市房楼上下各三间租赁给乙方（盛维清）从事经营活动，租赁期限5年，自2012年6月18日起至2017年6月18日止，前四年租金每年30000元，第5年租金35000元。2、付款方式为一年一付，每年度租金，乙方需提前两个月交付给甲方。3、租赁期间由乙方负责交纳卫生费、水电费以及和营业有关的一切费用。4、甲方提供乙方合法经营的必要条件，水电到位，有房产证，租赁期间，乙方可根据需要对房屋进行装潢、装饰。5、房屋租赁合同期满后，室内装潢可移动的装饰材料乙方可以拿走，已装修的不可搬移或者搬移就失去价值的等物件不得拿走。6、违约条款：在合同约定期间内，乙方有拖欠房租，或私自将房屋转租等行为，甲方有权收回房屋，所付房租不予退还，并且乙方还须向甲方支付年租金20%的违约金。合同签订后，盛维清交付了第一年租金3万元，乔锦华将房屋交付给盛维清用于经营，盛维清在租赁房屋内铺设了地砖、安装了座便器，对墙面进行了粉刷。添置了可移动的木质简易楼梯、水池、货架。盛维清经营期间，因悬挂广告牌与乔锦华产生矛盾，至今未向乔锦华等人支付第二年度租金。现乔锦华等人起诉至法院，请求判令依法解除双方于2012年5月26日签订的《房屋租赁合同》，判令盛维清立即腾让南方凤凰苑东门20号商铺并交还给乔锦华等人，判令盛维清支付违约金人民币6000元并支付自2013年6月19日起至实际交还房屋之日止的房屋租金。
原审认为：乔锦华、周玲、朱学军、赵云与盛维清存在合法的租赁合同关系，合同双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。乔锦华、周玲、朱学军、赵云交付的房屋无权属瑕疵，具备合法使用的条件。盛维清因案外人阻止其悬挂广告牌，以无法悬挂广告牌为由拖延支付租金，原审认为，合同未约定乔锦华、周玲、朱学军、赵云保障盛维清悬挂广告牌的义务，盛维清无法悬挂广告牌系因案件人的阻止，其与案外人的纠纷不能成为其拖延支付租金的抗辩理由。盛维清未能按照合同约定期限履行给付第二年度租金的义务，乔锦华、周玲、朱学军、赵云根据《房屋租赁合同》第7条约定的违约条款要求解除合同，予以支持。合同解除后，盛维清负有及时将房屋腾让并交付给乔锦华、周玲、朱学军、赵云的义务，对于装饰、添附后不可移动装饰品的残值，因盛维清违约导致合同解除，盛维清无权要求乔锦华、周玲、朱学军、赵云赔偿。鉴于乔锦华、周玲、朱学军、赵云同意对盛维清装修的不可移动装饰品加以利用，并愿意给盛维清4000元补偿。应当确认盛维清添附的不可移动装饰品（墙面粉刷、坐便器、地砖）归乔锦华、周玲、朱学军、赵云所有，乔锦华、周玲、朱学军、赵云补偿盛维清人民币4000元。乔锦华、周玲、朱学军、赵云向盛维清主张年租金20%违约金，即人民币6000元，因盛维清存在拖延支付租金的违约行为，且合同对违约责任承担方式进行了约定，故乔锦华、周玲、朱学军、赵云的该项诉求应予支持。乔锦华、周玲、朱学军、赵云要求盛维清支付自2013年6月19日起至实际交还房屋之日的租金符合法律规定，其金额应以年租金3万元为标准自2013年6月19日计算至判决腾让并交付之日。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、乔锦华、周玲、朱学军、赵云与盛维清签订的房屋租赁合同自本判决生效之日起解除，盛维清自本判决生效之日起30日内将坐落于南方凤凰苑20号房屋腾让并交付给乔锦华、周玲、朱学军、赵云；二、盛维清对房屋进行装饰装潢的残值归乔锦华、周玲、朱学军、赵云所有，乔锦华、周玲、朱学军、赵云补偿盛维清4000元，此款于本判决生效后十日内给予盛维清；三、盛维清于本判决生效后十日内向乔锦华、周玲、朱学军、赵云支付违约金6000元。四、盛维清于本判决生效之日起十日内向乔锦华、周玲、朱学军、赵云支付2013年6月19日至本判决确定的房屋交付之日期间的租金（以年租金3万元标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由盛维清负担。
判决后，盛维清不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审改判或发回。1、双方在合同第5条约定甲方需提供乙方合法经营的必要条件，水电到位，有房产证。经营不能离开广告牌，广告牌是经营的必要条件。但是，当我在为经营挂广告牌时，楼上业主认为我的挂牌影响其采光不让挂，并将挂好的牌子损坏。后来经协调，楼上的要补偿我5000元，要求我将牌子往下挂，但对方不同意，并保证牌子能挂起来。由于牌子至今未能挂上，影响了我的经营，还认定我违约不当，判决我承担违约金有误；2、由于对方未能将我的营业牌挂上，导致我拖延支付第二年租金，我是在行使不安抗辩权，不能认定我违约。
被上诉人乔锦华、周玲、朱学军、赵云答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。1、我已经按租赁合同的约定，保证水电到位，房屋权属没有争议，完全可以正常使用，我也没有不同意对方挂牌一事。对方将广告牌挂到楼上的位置，导致与楼上发生纠纷，盛维清不应以此作为拒付租金的理由。2、按照双方合同的约定，盛维清应当于2013年4月18日前支付第二年租金，但经催要，其拒不交纳，故我们要求解除合同符合法律规定。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：一、双方所签《房屋租赁合同》是否应予解除；二、盛维清是否应当支付房租及房屋使用费；三，盛维清是否因违约而承担违约金。
关于争议焦点一，本院认为，双方所签《房屋租赁合同》应予解除。理由：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在合同第6条约定：在合同约定期间内，乙方有拖欠房租，或私自将房屋转租等行为，甲方有权收回房屋，所付房租不予退还，并且乙方还须向甲方支付年租金20%的违约金。这是双方约定的解除权行使条件。由于双方在合同中约定租期自2012年6月18日起至2017年6月18日止，付款方式为一年一付，每年度租金，乙方需提前两个月交付给甲方。因此，第二年的租金交付时间应为2013年4月18日。由于盛维清未在约定的期间内缴纳房租，且经催要仍未缴纳，故乔锦华、周玲、朱学军、赵云按约可行使解除权，双方所签的《房屋租赁合同》应予解除。
关于争议焦点二，本院认为，盛维清一直占有使用租赁的房屋至今，故乔锦华、周玲、朱学军、赵云要求其支付租金的请求应予支持。
关于争议焦点三，本院认为，由于盛维清未按约支付房屋租金，故其构成违约，应按合同的约定承担年租金20%的违约金6000元。至于盛维清认为对方未能将其营业牌挂上，是对方先构成违约，其拖延支付第二年租金，是行使不安抗辩权的问题，由于双方在合同中并未约定出租人必须保证承租人盛维清悬挂广告牌，况且，悬挂广告牌发生矛盾的起因是由于盛维清将广告牌悬挂过高，影响到二楼的采光。故盛维清以未能悬挂广告牌为由延付或拒付租金的理由不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人盛维清负担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一四年二月十三日
书 记 员 夏 磊
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。