湖北省枣阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂枣阳民二初字第00154号
原告（反诉被告）龚治俊（又名龚跟东）。
原告（反诉被告）高洪琴（又名高小梅）。
二原告共同委托代理人肖良耀，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）叶兴安。
被告（反诉原告）刘小云。
二被告共同委托代理人李靖，湖北金鹤律师事务所律师。代理权限：一般授权。
原告（反诉被告）龚治俊、高洪琴与被告（反诉原告）叶兴安、刘小云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚治俊、高洪琴及其委托代理人肖良耀，被告（反诉原告）叶兴安、刘小云及其委托代理人李靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）龚治俊、高洪琴共同诉称：2005年7月1日，原告与被告双方签订了一份《买卖房屋契约》，该契约约定：1、被告将其所有的位于枣阳市水果市场院内的二楼单元一套、一楼门面一间卖给原告，共计55000元；2、付款方式：原告购房总价55000元，扣除被告原先向原告的借款20000元后，暂扣2000元待办好证件后再付给被告，剩余的××××000元由原告一次性支付给被告；××、房产证、土地证由原告自己办理，但费用由原、被告各承担50%；4、契约于2005年7月1日生效。契约签订后，原告履行了付款义务，被告也按约定交付了单元房及门面。并出具了收据一份。后原告多次找被告要求协助办理房产过户手续无果。为此，原告起诉要求被告叶兴安、刘小云协助办理房屋过户手续。
被告（反诉原告）叶兴安、刘小云共同辩称：一、本案的《买卖房屋契约》依法应认定无效。理由是：1、2005年刘小云与原告签《买卖房屋契约》时，是在原告逼迫下签署的，不是自愿的。其是在原告的逼债情况下无奈才同意以房抵债的；2、该契约被告叶兴安没签字，其知道后一直不同意。且十年来一直在维权，从未默认该契约。签署契约时叶兴安不在场，正在外地打工。刘小云在未征求叶兴安同意的情况下私自代签，这一点原告也认可是代签，人不在场。待2005年年底叶兴安打工回来后，明确表示不同意，立即去法院咨询，欲立案撤销该契约。但法院解释说该涉案房屋当时没有房产证和土地证，法院不受理。可先办证件再立案。由此就开始了长达十年的办证维权过程。办土地证时，因原告在当地土管所闹事，并申请延缓办理，致使土管所一开始不同意办证。后来经叶兴安及其委托的办证人刘某甲多次找土管所及各级领导反映，土管所同意办证。此时，原告又多次阻拦办证人员实地测量和绘图。因原告占据该房屋，不让工作人员测绘，又拖了很久。最终把土地使用证办下来后，待到办房产证时，原告又多次阻拦，导致房产局久拖不决。后被告无奈向各级领导反映，并最终经过上访，房产局才同意办证。这时已经是2015年了。在被告正准备起诉撤销房屋买卖契约时，原告却率先起诉了。被告十年间艰辛维权，却落得一个被告的下场。××、刘小云签署合同时，其与叶兴安只是同居关系，不是夫妻。两人虽有儿女，但一直未办理结婚登记手续，也未按习俗办理结婚仪式。只是松散的同居关系。但该涉案房屋却是叶兴安建的，属叶兴安的个人财产，刘小云依法无权处分。叶兴安十年间坚持办理土地证和房产证，正是为了维权。若不是为了维权，其根本不必要办证。何况原告还阻止了十年，一直不同意相关部门给被告办证。在2005年左右，房产证当时完全可以直接办理在原告名下。因为当时政策不是那么严格。但叶兴安不同意，一直坚持该房屋是自己的财产，他人无权处分和所有。4、该契约签署时，涉案房屋根本没有任何证件，依法不能买卖。5、该房产所在地为集体土地，房屋亦为集体土地房屋，依法不能向社会公开销售。依据《合同法》第五十二条和《土地管理法》第四十三条规定，以及201××年《湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要》第42条的规定，依法应认定该买卖无效。虽然原告辩称房屋所在地已由村委会变为居委会，并纳入城市规划图范围内，但原告并未向法庭提交具有效力的城市规划图，也没有证明该涉案土地变更为国有土地。即使当地已由村委会变更为居委会，但枣阳市政府并没有任何文件将其变更为国有土地，也没有办理任何挂牌出让手续。该房屋所在地截止到现在2015年被告刚办下来的房产证上，依然清楚的写明为集体土地。依法不能向社会公开销售，更不能向集体之外的村民买卖。合同依法应认定无效。二、被告从未放弃该房屋所有权。该房屋买卖契约依法应认定无效，原告依法应腾退房屋。
被告（反诉原告）叶兴安、刘小云同时共同反诉称：2005年7月1日，刘小云趁叶兴安在外打工不在家期间，因被反诉人龚治俊、高洪琴逼迫还债，擅自将反诉人叶兴安已建好的房屋出售给被反诉人。并擅自代签了叶兴安的名字。叶兴安打工回来后，极力反对此事，立即到法院立案撤销合同。但法院解释说因涉案房屋未办理土地证和房产证，法院不予受理。然后叶兴安就想立即去办理土地证和房产证。但却遭到被反诉人龚治俊、高洪琴的百般阻挠。因其占据房屋，不让土地及房产机关办证，阻止工作人员现场测量及绘图，反诉人及其办证委托人多次向各个部门反映，并最终经过上访才得以办下房屋所有权证。历时十年，原本当年只需两千元就能办好的证件，现在却多花了两万多元才办下来，给反诉人造成了巨大损失。反诉人正欲提起诉讼解除合同之际，被反诉人却率先起诉。为此，反诉要求1、判令撤销双方签订的《买卖房屋契约》，要求被反诉人龚治俊、高洪琴腾退所占反诉人的房屋；2、判决被反诉人龚治俊、高洪琴赔偿反诉人为办证多支付的2万元费用。
原告（反诉被告）龚治俊、高洪琴共同针对反诉辩称：1、反诉人称刘小云趁叶兴安在外打工期间擅自在契约上代签了叶兴安的名字与事实不符；2、反诉人称叶兴安办房产证耗费10年与事实不符。他们上访是因老水果市场建房的问题，并非为办证的问题；××、房屋买卖协议合法有效，应予保护。合同也已履行完毕，被告方应履行附随义务，配合办理房屋过户手续。
原告（反诉被告）龚治俊、高洪琴举证如下：1、2005年7月1日，双方签订的《买卖房屋契约》一份；2、2005年7月1日，刘小云收取高洪琴（高小梅）买房子现金5××000元的收条一份；××、枣阳市人大常委会枣常法（2009）2号文件、枣阳市中心城区土地利用规划图以及枣阳市人民政府枣政函（2002）6号文件。
被告（反诉原告）叶兴安、刘小云质证后认为，对证据1、××无异议，对证据2有异议。证据2收条上的“给刘小云”是增添的。
被告（反诉原告）叶兴安、刘小云举证如下：1、枣阳市房权证枣房字第××号《房屋所有权证》和枣集用（2012）第1029号《土地使用权证》；2、叶兴安与刘小云的结婚证、身份证；××、证人马某的证明；4、证人刘某甲、刘某乙的证言；5、叶兴安的《个人建房用地申请书》；6、叶兴安办理土地证及房产证时交纳的费用条据6份；7、枣阳市北城街道办事处北关社区居民委员会的证明一份。
原告（反诉被告）龚治俊、高洪琴质证后认为，对上述证据1、2、5、6、7的真实性无异议，证据××、4有异议。证据××的证人马某没有出庭作证，该证明不能认定为马某书写。证据4的证人刘某甲陈述原告逼迫被告还钱，不真实。证人刘某乙在签订契约时根本不在场，其在证言中却表述其在场。因此其证言也是不真实的。再者刘某甲是被告刘小云的哥哥，刘某乙是被告刘小云的姐姐，有亲属关系。因此二人的陈述依法也不能作为证言使用。证据6反映的办证费用是叶兴安、刘小云位于枣阳市水果市场院内的整个房地产的费用，并非出售房屋的办证费用。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因无相反证据予以否定，且该书证与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。对马某的证人证言，原告有异议。且因马某未出庭作证，故其证言本院不予采信；对刘某甲的证人证言，原告有异议。双方签订契约时刘某甲为鉴证人，因此，刘某甲具有作证的资格。但其系被告刘小云的近亲属，应当减弱其证言的效力，故其证言只作为本案认定事实的参考。对刘某乙的证言，原告亦有异议。因刘某乙系刘小云的近亲属，且不符合证人的条件，故其证言本院不予采信。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
2005年7月1日，原告龚治俊、高洪琴与被告叶兴安、刘小云签订了一份《买卖房屋契约》，该契约约定：一、叶兴安、刘小云将在枣阳市水果市场院内建有的二楼单元一套、一楼门面一间卖给龚治俊、高洪琴，作价5.5万元；二、付款方式：叶兴安、刘小云原先借龚治俊、高洪琴的2万元作抵，剩余××.5万元扣除办证暂扣2千元外剩余的××.××万元一次性付给叶兴安、刘小云。扣除的2000元，待龚治俊、高洪琴证件办好后再付给叶兴安、刘小云；三、关于土地使用证、房产证由龚治俊、高洪琴自己办理，但费用由买卖双方各负担50%；四、契约生效时间为二00五年七月一日。契约签订后，被告刘小云出具收条收取了原告高洪琴的购房款。收条载明：“收条，今收到高小梅买房子现金55000元，大写伍万伍仟元正。（注明：还有2000元正没付给刘小云，办房产证费用多退少补，扣给小梅那）。刘小云、2005年7.1日。”。刘小云也随后将单元房及门面交付给了龚治俊、高洪琴。后因办理房屋过户手续双方发生纠纷，龚治俊、高洪琴来院起诉，要求被告叶兴安、刘小云协助办理房屋过户手续。
另：叶兴安与刘小云于198××年在一起以夫妻名义同居生活，于201××年6月18日领取结婚证。2005年7月1日签订《买卖房屋契约》时，被告叶兴安在外打工。契约上的叶兴安的名字是刘小云代签的。叶兴安现在的身份证户籍所在地为枣阳市七方镇闫岗村一组，刘小云现在的身份证户籍所在地为枣阳市西城开发区茶棚村十组，龚治俊、高洪琴现在的身份证户籍所在地为枣阳市环城办事处孙庄村二组。本案争议房屋坐落在枣阳市北城办事处北关社区水果市场，房屋土地所有权人为枣阳市北城办事处北关社区居委会，地类（用途）为住宅。房屋所有权证登记在叶兴安、刘小云名下，为共同共有。房屋规划用途为商业用房，房屋总层数为三层。该房屋为户主叶兴安与配偶刘小云于1997年××月5日申请所建，房权证登记时间为2015年4月1日，土地使用证于2012年10月29日。叶兴安与刘小云提交的办理土地及房产证件的6份费用条据合计金额为7879元。
另：依据枣阳市人大常委会枣常法（2009）2号文件、枣阳市中心城区土地利用规划图以及枣阳市人民政府枣政函（2002）6号文件，原枣阳市北关村所在土地已经整体纳入城区规划范围，原枣阳市北关村委会于2002年4月整体建制转为居委会。
本院认为：
一、本诉。
龚治俊、高洪琴与刘小云、叶兴安签订的《买卖房屋契约》即房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，其内容合法、有效，双方当事人应当以合同的约定，全面履行合同义务。龚治俊、高洪琴按照合同的约定支付了购房款，刘小云、叶兴安也按约定交付了房屋。龚治俊、高洪琴按照约定支付购房款后即搬入该房屋居住至今，双方的《买卖房屋契约》内容大部分已履行完毕。本案争议房屋所在地整体建制转为城市居民委员会，该处用地已经依法纳入枣阳市城区整体规划范围。依据《中华人民共和国房地产管理法》第八条关于“城市规划区的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让”的管理性规定，龚治俊、高洪琴可以按相关规定补正手续。被告辩称：“刘小云与原告签订《买卖房屋契约》时，是在原告逼迫下签署的，不是自愿的。其是在原告的逼债情况下无奈才同意以房抵债的”，因其未向本院提供证据证实，本院不予不予采信。刘小云与叶兴安于198××年开始以夫妻名义同居生活，虽然双方当时未领取结婚证，但按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第五条第一款的规定，刘小云与叶兴安属事实婚姻。且被告提供的1997年叶兴安的《个人建房用地申请书》明确写明户主叶兴（新）安，配偶刘小（晓）云。故在2005年原告与被告双方签订《买卖房屋契约》时，刘小云与叶兴安夫妻关系成立，争议房屋应当是刘小云、叶兴安的共同财产。被告辩称“刘小云签署合同时，其与叶兴安只是同居关系，不是夫妻。两人虽有儿女，但一直未办理结婚登记手续，也未按习俗办理结婚仪式。只是松散的同居关系。但该涉案房屋却是叶兴安建的，属叶兴安的个人财产，刘小云依法无权处分。”与事实不符，本院不予采纳。叶兴安在2005年年底打工回来后已经知悉刘小云代签其名字与原告签订《买卖房屋契约》，并将争议房屋出售给原告，且房屋已交给原告居住的事实，但叶兴安、刘小云夫妻二人在原告占有使用争议房屋达十年之久却未主张房屋买卖无效，更未要求返还过争议房屋。因此，被告另辩称：“该契约叶兴安没签字，其知道后一直不同意。且十年来一直在维权。”，与事实不符。其在审理中未提供一直维权，主张房屋买卖无效及返还房屋的证据证实。故对其这一辩称理由本院不予采信。本案争议房屋在2012年10月29日办理了土地使用证，并在2015年4月1日登记办理了房权证，且房权证明确载明该房屋规划用途为商业用房。因此该房屋属合法建筑，符合交易的条件。被告辩称：“该契约签署时，涉案房屋根本没有任何证件，依法不能买卖。”无法律依据，本院不予支持。依据枣阳市人大常委会枣常法（2009）2号文件、枣阳市中心城区土地利用规划图以及枣阳市人民政府枣政函（2002）6号文件，证实原枣阳市北关村所在土地已经整体纳入城区规划范围，原枣阳市北关村委会于2002年4月整体建制转为居委会。因此原农村集体经济组织北关村委会已不存在，其机构建制也由农村变为城镇，被告认为北关社区仍属农村的辩称意见，与事实不符。因此，尽管涉案房屋的土地使用权证仍为集体土地使用证，原告亦可按照相关规定补正手续。刘小云、叶兴安向龚治俊、高洪琴出售房屋不属于法律禁止的在农村集体所有土地建造房屋向社会公开销售及将宅基地上建造的房屋出卖给非同一集体经济组织成员的情形。被告辩称：“该房产所在地为集体土地，房屋亦为集体土地房屋，依法不能向社会公开销售。依据《合同法》第五十二条和《土地管理法》第四十三条规定，以及201××年《湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要》第42条的规定，依法应认定该买卖无效。”的理由不能成立。综上，原告龚治俊、高洪琴要求被告叶兴安、刘小云履行合同，协助其办理房屋过户手续符合法律规定，本院予以支持。
二、反诉。
反诉原告诉称刘小云趁叶兴安在外打工不在家期间，因被反诉人龚治俊、高洪琴逼迫还债，擅自将反诉人叶兴安已建好的房屋出售给被反诉人。但反诉二原告未提供相关证据证实，且反诉二原告与反诉二被告签订《买卖房屋契约》已达十年之久，按照《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第一项规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。因此，反诉二原告要求撤销房屋买卖合同的反诉请求，一是缺乏事实，二是超过了行使撤销权的法律期限。虽然该《买卖房屋契约》上叶兴安的名字为刘小云代签，但叶兴安早在2005年底打工回来后已经知晓，其却在明知房屋已交给反诉被告居住后长达十年之久未主张房屋买卖无效，更未要求过返还争议房屋。因此，反诉被告龚治俊、高洪琴有理由相信出售争议房屋系反诉原告叶兴安、刘小云的共同意识表示。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意识表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故本案龚治俊、高洪琴与刘小云、叶兴安签订的《买卖房屋契约》即房屋买卖合同合法、有效，反诉原告要求判令撤销双方签订的《买卖房屋契约》，并要求被反诉人龚治俊、高洪琴腾退所占反诉人的房屋无事实及法律依据，本院不予支持。房产、土地管理机关为反诉原告办理房权证、土地证使用证，收取相关的办证费用属行政行为。反诉二原告申请办理房权证、土地使用证时只要合乎办证条件，房产、土地管理机关就会按照相关的行政程序为其办理证件。反诉二被告的阻扰行为并不能阻止房产、土地管理机关施行行政行为。况且反诉二原告也没有向本院提供2005年办理相关证件只需2000元费用和反诉二被告阻止房产、土地管理机关为其办理证件的证据。因此，反诉二原告诉称：“反诉被告阻扰房产、土地管理机关为其办理证件致使原本当年只需两千元就能办好的证件，现在却多花了两万多元才办下来”，亦无事实及法律依据。其据此要求判决被反诉人龚治俊、高洪琴赔偿为办证多支付的2万元费用的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条第一款第一项、第六十条、第一百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第五条第一项、第十七条第二项之规定，判决如下：
一、叶兴安、刘小云于本判决生效之日起三个月内协助将登记在叶兴安、刘小云名下的房权证号为枣房字第××号房屋的所有权过户至龚治俊、高洪琴名下。
二、驳回反诉原告叶兴安、刘小云的反诉请求。
案件受理费80元，反诉案件受理费8××8元，合计918元。由叶兴安、刘小云共同负担，于本判决生效后五日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第1××条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费。开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××38。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决书后，视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知。
审判长 艾 斌
审判员 李吉超
审判员 谷中合
二〇一五年八月十九日
书记员 黄 一