安徽省繁昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）繁民二初字第00136号
原告：徽商银行芜湖繁昌县支行，住所地安徽省芜湖市繁昌县。
负责人：张敏，系该行行长。
委托代理人：钱高阳，系该行客户经理。
被告：徐传文，男，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。
被告：凌世银，女，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。
原告徽商银行芜湖繁昌县支行（以下简称徽行繁昌支行）诉被告徐传文、凌世银借款合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理，依法由审判员杨良兵适用简易程序，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告徽行繁昌支行的委托代理人钱高阳到庭参加诉讼。被告徐传文、凌世银经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徽行繁昌支行诉称：被告徐传文、凌世银夫妇因购买住房需要资金，向原告申请个人住房贷款，借款人以所购住房向原告提供抵押担保。2010年7月9日，原告与被告徐传文、凌世银签订了编号为个房借字第1102010070930XXXX8号《个人租房（商业用房）抵押借款合同》，合同约定：借款金额为25万元整，借款期限自2010年7月9日至2030年7月9日，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准；被告将借款用于购买住房，单笔借款利率在贷款发放日中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%，贷款发放前，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，按贷款发放日贷款基准利率及上述浮动比例确定贷款利率，贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，借款利率自次年1月1日起调整；被告按月等额本息还款。编号201007090XXXX3号的《个人借款保证合同》为本合同的担保合同，担保人为芜湖市天澄置业有限公司，担保人提供阶段性保证，阶段性保证期限为在借款人办妥证实抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交乙方收押之前，现抵押已办妥；本合同项下贷款逾期的，原告有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息，未支付的利息按本条罚息利率计收复利；甲方未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项，构成违约，乙方有权解除合同，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；本合同争议，协商不成，向原告住所地人民法院提起诉讼等。被告同意本合同项下借款所购住房作为本合同项下债务的抵押担保，抵押担保包括债权本金及利息（包括复利和罚息）、原告实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费等）；如果本合同项下债务到期或者原告根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，甲方未按时足额履行，或者甲方违反本合同的其他约定，原告有权行使抵押权；本合同争议、协商不成，向原告住所地人民法院提起诉讼等。上述合同签订后，原告与被告徐传文、凌世银向房产交易中心办理了抵押登记，领取了房地产他项权证。2010年7月16日，原告向被告徐传文、凌世银发放了借款25万元。借款发放后，被告徐传文、凌世银未按约定归还借款本息。截止2015年3月2日，被告徐传文、凌世银尚欠借款本金231285.77元、利息31076.89元。截至2015年3月2日借款人已累计20期未归还欠款。因原告多次派人上门催收均无果，故诉至法院。请求判令：1、被告徐传文、凌世银归还原告借款本金231285.77元，利息31076.89元及自2015年3月2日起至实际给付之日止的罚息（按月利率8.1675‰计算）和复利（按罚息利率标准计算）；2、原告有权以被告徐传文、凌世银提供的抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿上述债权；3、被告承担诉讼费。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1、借款申请表，证明被告徐传文、凌世银因购房需求向原告申请贷款25万元，自愿提供抵押担保；
2、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，证明原告与被告约定了原告发放的借款金额、借款使用期间、借款利率、还款方式、借款担保以及逾期还款的违约责任等权利义务；
3、商品房买卖合同，证明被告签订购房合同的房屋具体情况；
4、房地产他项权证复印件，证明登记部分对两被告提供的抵押物于2010年12月17日办理了抵押登记；
5、两被告身份证复印件、户口簿、未婚证明复印件一组，证明两被告的基本信息情况；
6、借款凭证，证明原告于2010年7月16日向被告徐传文、凌世银发放了贷款25万元；
7、本息欠款说明，证明截止2015年3月2日被告夫妇尚欠借款本金231285.77元、利息31076.89元。
被告徐传文、凌世银未向本院提交书面答辩意见及证据材料。
本案经公开开庭审理，对原告提供的证据，二被告未到庭，视为放弃质证权。经审核对原告提交证据的证明效力，本院综合予以认定。
经审理查明：2010年7月9日原告徽行繁昌支行（贷款人、抵押权人）与被告徐传文、凌世银（借款人、抵押人）签订个人住房抵押借款合同一份，双方约定：1、原告以房屋抵押形式向被告贷款25万元，用于购买住房，贷款期限为20年（自2010年7月16日起至2030年7月16日止），贷款月利率为5.445‰；2、被告按月以等额本息形式还款付息，还款日为每月15日；3、如被告未能按约偿还贷款，原告有权以罚息月利率8.1675‰（在双方原约定利率基础上，上浮50%的比例）计息；4、如被告未按约偿还借款本息或支付其他应付款项，即构成违约，原告可宣布借款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；5、被告以其所购的位于本县繁阳大道北侧满庭芳小区9幢2单元1XX-2XX室房产向原告提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部本金、利息、罚息、复利以及实现债权费用等。
2010年7月14日原告与二被告就抵押房产办理了抵押登记。原告于2010年7月16日向被告发放贷款25万元。自借款发生后至原告起诉前，二被告已多次持续未能按约归还借款本息。二被告系于2002年1月23日登记结婚，双方系夫妻关系。
本院认为：一、原告徽行繁昌支行与被告徐传文、凌世银签订的抵押借款合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合法有效。原告按约履行了借款义务，被告徐传文、凌世银多次持续未能按约归还借款本息，其违反了诚实信用原则，构成违约，原告宣布借款立即到期，要求被告立即清偿合同项下未偿还借款本金231285.77元，本院予以支持。关于原告的截至2015年3月2日的利息31076.89元的诉求，本院经审核其中包含复利2373.68元，对此复利依法本院不予支持。关于自2015年3月3日起的借款利息，应以借款本金231285.77元为基数，按合同约定的罚息月利率8.1675‰计算。二、被告徐传文、凌世银以其共有的房产向原告提供抵押担保，抵押权依法设立。原告有权依法对拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐传文、凌世银共同归还原告徽商银行芜湖繁昌县支行借款本金231285.77元、截至2015年3月2日止的利息28703.21元、及后续利息（以借款本金231285.77元为基数，按月利率8.1675‰计算，自2015年3月3日起至本判决确定之日止），上述款项于本判决生效后十日内付清；
二、为实现上述第一项债权，原告徽商银行芜湖繁昌县支行对权属被告徐传文、凌世银的位于本县繁阳大道北侧满庭芳小区9幢2单元1XX-2XX室房产，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
三、驳回原告徽商银行芜湖繁昌县支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2658元（原告已预交），由被告徐传文、凌世银共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。
审判员 杨良兵
二〇一五年四月十六日
书记员 陈丽君
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第七条出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。