浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终3881号上诉人（原审被告）：宁波阿特兰服饰有限公司。住所地：象山县经济开发区蓬莱路***号*号楼西侧*楼。法定代表人：冯波，该公司董事长。委托代理人：戴红，女，1980年11月17日出生，该公司员工，住象山县。被上诉人（原审原告）：象山县对外贸易有限公司。住所地：象山县丹西街道蓬莱路***号。法定代表人：顾继军，该公司执行董事。委托代理人：胡赞，浙江信大律师事务所律师。委托代理人：张路宁，浙江信大律师事务所律师。上诉人宁波阿特兰服饰有限公司（以下简称阿特兰公司）因与被上诉人象山县对外贸易有限公司（以下简称象山外贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2016）浙0225民初4727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人阿特兰公司上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判按照市场价格标准计算相应的租金与房屋占有使用费。事实和理由：一、双方当事人在合同中明确约定租金按市场价确定，但一审法院却以双方当事人在履约过程中均系按照约定的租金标准实际履行为由，未予准许上诉人提出的评估申请，应属不妥；二、上诉人未依约支付租金的情况属实，但未付租金系由被上诉人造成的，即涉案房屋曾被司法拍卖，后被上诉人因重组等事由发生股权变动。上诉人在2014年至2015年期间曾向被上诉人支付租金，但被上诉人拒收租金，且告知要提前收回房屋等。在此情况下，上诉人未按时支付租金。被上诉人象山外贸公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审原告象山外贸公司向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人签署的《厂房租赁合同》、《厂房（综合办公楼）租赁合同》，并责令原审被告腾退位于象山县经济开发区蓬莱路280号2号厂房三层西侧及象山县××开发区丹南路西南侧综合办公楼四层中间的房屋；2.原审被告支付自2015年1月12日起至实际腾退日止的租金（租金以16043元/月计算），并支付滞纳金（以未付租金的5%计算）；3.本案诉讼费由原审被告负担。一审法院认定事实：双方当事人于2012年1月5日签订《厂房租赁合同》一份，约定被告阿特兰公司承租原告象山外贸公司位于象山县经济开发区蓬莱路280号2号厂房三层西侧，面积为1524平方米的框架结构厂房用于生产，租期五年，自2012年1月12日起至2017年1月11日止，月租金13716元（每平方米9元），年租金164592元，第一年租金不变，第二年起，按市论价。合同签订后被告阿特兰公司应向原告象山外贸公司支付一个月租金的厂房租赁保证金；租金支付方式为提前预付6个月租金，即租赁起始日先预付6个月租金，6个月后再预付下6个月租金，支付日期在支付月5日前支付。租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用；拖欠水、电及其他应支付的费用满一个月，原告有权增收5%的滞纳金，在下期房租支付月5日前不及时支付房租，原告有权终止租赁协议。2012年8月10日，双方签订《厂房（综合办公楼）租赁合同》一份，约定原告将位于象山县××开发区丹南路西南侧综合办公楼四层中间面积约179平方米的房屋租赁给被告使用，租期五年，月租金2327元（每平方米13元），年租金27924元，第一年租金不变，第二年起，按市论价。租金支付方式及违约责任等与双方此前签订的《厂房租赁合同》一致。原告象山外贸公司签订上述两份租赁合同以及收取房租等费用的经办人为其员工陈世贝，双方按上述两份租赁合同约定的租金标准正常履行合同至2015年2月，其中，原告象山外贸公司出具给被告阿特兰公司的收据载明收取案涉厂房2014年7月12日至2015年1月11日半年期间的房租82296元，收取案涉综合办公用房2014年8月10日至2015年2月9日半年期间的房租13962元。2016年3月18日，原告象山外贸公司向被告阿特兰公司发送《关于象山外贸公司出租厂房限期搬迁的函》，该函告知被告自2015年1月12日起即未按约支付租金，其在多次催讨未果及2015年底已通知不再续租的情况下，再次通知解除案涉两份租赁合同，限期被告于2016年4月30日前完成出屋搬迁，结清拖欠的租金等费用以及逾期的后果等。被告阿特兰公司收该函后未搬迁，亦未支付自2015年2月起至今的租金等费用。另查明，2012年下半年至2013年期间，原告象山外贸公司因金融借款等纠纷涉诉，且案件进入该院相关案件的强制执行阶段，案涉租赁厂房等均曾进入执行拍卖程序。此后，原告象山外贸公司相关资产、债务等由银亿集团下属相关公司以重组等方式收购。2014至2015年期间，原告象山外贸公司以案涉租赁厂房等需要拆迁为由要求提前终止租赁合同，但双方对提前终止租赁合同的违约与装潢损失承担事项未能协商达成一致意见。一审法院经审理认为：双方之间就案涉厂房与综合办公用房等达成租赁协议后实际履行，且被告对2015年上半年之后未支付租金的事实无异议。因双方自案涉两份合同签订后至2015年上半年的近三年期间，均按合同约定的租金标准实际履行，并未按市论价，可视为双方对该相关租金标准条款的变更或双方认可市价与约定的租金标准基本一致，故对被告关于对实际拖欠的案涉厂房及办公用房的租金标准委托评估予以确定的要求，不予准许。本案争议焦点在于：一、案涉两份租赁合同解除的条件是否成就；二、原告诉请被告支付滞纳金是否合理。关于争点一，案涉租赁合同约定被告拖欠房租等费用超过一个月，原告有权解除租赁合同。现被告拖欠原告房租已达一年多，且被告对其主张的原告承诺提前终止案涉租赁合同，同意以拖欠的房租抵偿原告违约给被告造成的装潢等损失，未提供证据加以证实，在原告否认存在该事实的情况下，该院对原告关于解除案涉租赁合同的诉请予以支持，考虑到被告生产需要时间租赁厂房的实际情况，酌情将被告腾退的时间确定为判决生效后六十日内。关于争点二，原告主张被告明显违约，应承担支付滞纳金的责任，被告辩称其逾期支付租金系事出有因，要求支付租金，继续履行合同。综合案涉租赁合同履行期间案涉租赁房屋曾进入执行拍卖程序、原告公司的股东结构发生重大变化，案涉合同对原告可以要求提前终止合同的情形（包括政府拆迁等）及违约责任均未进行约定以及支持原告解除合同的诉请、事实上提前终止合同将给被告带来一定经济损失等情况，酌情将约定的滞纳金由5%确定为2%。故该院将被告应支付的租金及滞纳金计算方法确定如下：1.被告应支付的案涉厂房租金为：164592元／年÷365天×实际占用天数（自2015年1月12日起至实际腾退之日止）；2.被告应支付的案涉综合办公楼租金为：27924元／年÷365天×实际占用天数（自2015年2月10日起至实际腾退之日止）；3.被告应支付的滞纳金为：前两项租金及实际占用费总和的2%。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、原告象山县对外贸易有限公司与被告宁波阿特兰服饰有限公司分别于2012年1月5日、2012年8月10日签订的《厂房租赁合同》与《厂房（综合办公楼）租赁合同》自判决生效之日起解除；二、被告宁波阿特兰服饰有限公司在判决生效后六十日内将原告象山县对外贸易有限公司所有的位于象山县经济开发区蓬莱路280号2号厂房三层西侧，面积为1524平方米的框架结构厂房，以及位于象山县××开发区丹南路西南侧综合办公楼四层中间面积约179平方米的房屋腾空；三、被告宁波阿特兰服饰有限公司在判决生效后三十日内支付原告象山县对外贸易有限公司如下租金（含房屋占用费）及滞纳金：1.被告宁波阿特兰服饰有限公司应支付的案涉厂房租金为：164592元／年÷365天×实际占用天数（自2015年1月12日起至实际腾退之日止）；2.被告宁波阿特兰服饰有限公司应支付的案涉综合办公楼租金为：27924元／年÷365天×实际占用天数（自2015年2月10日起至实际腾退之日止）；3.被告宁波阿特兰服饰有限公司应支付的滞纳金为：前两项租金及实际占用费总和的2%。四、驳回原告象山县对外贸易有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6101元，减半收取3050.50元，由原告象山县对外贸易有限公司承担50.50元，由被告宁波阿特兰服饰有限公司承担3000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案《厂房租赁合同》与《厂房（综合办公楼）租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，故双方当事人均应按约履行。关于租金标准，上述两份合同均载明，自第二年起的租金按市论价。在履约过程中，双方当事人均系按照第一年的标准确定自第二年起的租金，可视为二者已对上述约定作出变更或其均认可市价与第一年的租金标准一致。基于此，一审法院未予准许上诉人提出的评估申请，且按照上述标准计算上诉人拖欠的租金总额，事实依据充分，并无不当。至于延付租金的原因，虽上诉人主张该情形系因被上诉人所致，但双方当事人并未就上诉人得以拒付租金的事由作出明确约定，且其至今仍实际占有、使用涉案厂房与房屋，由此，结合实际履行情况，对于上诉人之上述诉称，本院不予采信。综上所述，上诉人宁波阿特兰服饰有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6101元，由上诉人宁波阿特兰服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马金平审 判 员  钟康树代理审判员  郑 辉二〇一七年一月十三日书 记 员  潘芬芬