四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1503民初893号原告:孙学文，男，1951年3月22日出生，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住宜宾市南溪区南溪镇长江大道东段。被告:曹琴，女，1992年9月10日出生，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住宜宾市南溪区南溪镇复兴村。被告:邓旭丽，女，1984年10月6日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人，住宜宾市翠屏区李庄镇广福街。被告:顾吉艳，女，1990年12月28日，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住宜宾市南溪区南溪镇黄泥村。原告孙学文与被告曹琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，经被告曹琴申请，本院依法追加顾吉艳、邓旭丽为本案被告。依法适用简易程序，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告孙学文及被告曹琴、顾吉艳、邓旭丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙学文向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判令终止原、被告于2015年5月30日签订的《租房合同》，被告立即将租赁房屋返还给原告；2、判令被告向原告支付房屋租金，租金从2015年12月1日起至被告返还房屋之日止，按每月1000元计算；3、判令被告向原告支付房屋损坏维修费3000元；4、判令被告向原告支付违约金5000元；5、判令本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年5月30日，被告曹琴租用原告所有的位于南溪镇星星小区住房，双方签订《租房合同》一份，约定：租赁期限为三年，即从2015年6月1日起至2018年5月31日止，租金为每月1000元，第一年每半年付一次租金，第二年、第三年每年付一次租金，先付租金后用房；承租人向出租人交纳1000元租房定金（用作保证金），租赁期满后，承租人如未违约，出租人将退还1000元定金；租赁期间，承租人不得损坏出租人房屋和室内的一切设施，若有损坏，租用人要恢复原状交与出租人或折价赔偿出租人；双方不得违反本租房合同约定，若一方违约要向另一方支付违约金5000元等。合同签订后，被告向原告支付了半年房租6000元，另支付了1000元租房定金。之后，原告将该出租房的3把钥匙及水、电、气、卡一并交给了被告，被告正式使用房屋。之后，被告提出想将该房屋转租，原告于2015年12月初收到被告交回的一把钥匙，被告表示如有人来看房，由原告帮忙开门。原告遂要求被告将房屋恢复原状，并完清一切手续，但被告至今没有完全恢复原状，也没有完清一切手续，并且房屋的水、电、气卡至今都还在被告手中。因被告既没有转租房屋，又不向原告交纳租金，并且，原告房屋内的很多东西被损坏，被告的行为严重违反了合同约定。因此，原告诉至人民法院，请求保护合法权益。被告曹琴辩称，我与顾吉艳、邓旭丽三人共同租用原告的房屋开办幼小儿童美术培训班，向原告交纳2015年6月1日至2015年11月30日期间租金6000元，交纳保证金1000元。租房后，被告使用该房屋至2015年10月底。因没有生源和流动资金就决定不再开办培训班了，被告按照合同提前告知原告不再租赁房屋了，并且已与原告协商好退房事宜，口头协商为将合同中的5000元违约金作废，以已交纳的1000元保证金和搬离房屋时给原告的电表中留有的电费600元及再补偿现金400元共计2000元作为违约金。之后，被告给付原告现金400元时，原告拒收。被告曹琴与顾吉艳、邓旭丽于2015年10月底搬离房屋，把电卡、气卡、水卡、钥匙一并交还给了原告，并于2015年11月底对租赁房屋恢复了原状。因被告与原告已就退房事宜协商好了，同时也恢复了原状，故我方不同意向原告支付房屋租金、维修费，如果要支付违约金，原告要求的违约金过高，我方愿意以保证金1000元和再补偿原告现金1000元作违约金。被告邓旭丽辩称，其与被告曹琴的答辩意见一致。被顾吉艳辩称，其与被告曹琴的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：被告曹琴、邓旭丽、顾吉艳租用原告孙学文所有的位于南溪区南溪镇星星小区房屋用于开办美术培训班，2015年5月30日，原、被告双方签订《租房合同》，约定：租赁期限为三年即从2015年6月1日至2018年5月31日，被告如需续租或不租应提前一个月主动提出；租金为每月1000元；被告向原告支付定金1000元，在期满时被告不续租且未违约的情况下由原告如数退还；被告在租金期间如需安装、维修，费用由被告承担；租赁期间，被告不得私自转租，如需转租，应由原告与第三方签订租赁协议；被告在租赁期间应完整保护好一切室内设施、墙壁、地板以及环境卫生整洁，若有损坏期满应恢复原状或赔偿损失；双方不得违约，若一方违约应承提违约责任并向对方支付违约金5000元。合同签订后，三被告向原告支付了2015年6月1日至2015年11月30日期间（共计6个月）的房屋租金6000元，并向原告支付了定金1000元，双方均认可被告向原告支付的1000元定金系保证金。之后，三被告使用租赁房屋。对于上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人有争议的事实为：一、原、被告双方是否已就解除《租房合同》达成一致意见，且被告是否已返还租赁房屋。原告主张双方尚未解除《租房合同》，并且被告也未返还租赁房屋，提交了被告曹琴出具的收到原告交付的水、电、气卡的《收条》原件予以证明；被告抗辩双方已解除《租房合同》，且已于2015年10月底退还原告租赁房屋钥匙、水、电、气卡，并于2015年11月底完成对租赁房屋的维修和恢复，但未提供证据予以证明。原告认可于2015年12月初收到被告退还的涉案房屋的钥匙一把，也认可系应原告的要求，由被告对租赁房屋恢复原状，还认可被告对涉案房屋维修和恢复完成的时间为2015年12月中上旬。因此，本院依法认定原、被告双方已协商一致解除了《租房合同》，且被告已返还租赁房屋给原告。二、被告是否损坏租赁房屋并造成损失。原告为证明被告损坏租赁房屋且造成损失，出示了照片四张，证明存在的损坏有：一间卧室顶部的灯具无灯罩、饭厅顶部无灯具，房屋的墙面有一颗钉子和一根网线未去除；被告出示2015年5月31日的照片一张，证明被告租赁房屋时饭厅顶部未安装灯具，被告认可墙面的网线为被告安装且尚未去除。因原告未能证明除网线以外的房屋损坏由被告造成，并且，根据《租房合同》关于“被告在租金期间如需安装、维修，费用由被告承担”的约定，可知被告对租赁房屋增设他物（网线）是经原告同意的，增设的网线也并不是对房屋的破坏，故本院认为原告要求被告赔偿损失的证据不足。三、原、被告双方是否已就违约金事宜达成一致意见。因被告未提交证据证明其已与原告就违约金事宜达成一致意见，本院依法认定双方未对违约金协商一致。本院认为，原、被告双方签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。因原、被告双方当事人已就解除《租房合同》达成一致意见，且被告已将租赁房屋返还给了原告，本院对原告要求解除《租房合同》及要求被告返还租赁房屋的诉讼请求依法不予支持，但被告应向原告支付租金至恢复原状之日止，即还应向原告支付2015年12月上半个月的租金500元。因被告未对租赁房屋造成损失，原告要求被告支付维修损失费3000元无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告提前要求解除《租房合同》，违反了双方的约定，应当按约定向原告支付违约金，因双方约定的违约金过高，本院酌情认定为2500元，而被告交纳的1000元保证金属违约金性质，品迭后，被告还应向原告支付违约金1500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曹琴、邓旭丽、顾吉艳于本判决生效之日起十日内支付原告孙学文房屋租金500元、违约金1500元，合计2000元；二、驳回原告孙学文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，依法减半收取88元，由原告孙学文负担60元，被告曹琴、邓旭丽、顾吉艳共同负担28元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  王永康二〇一六年八月十一日书记员  李秀英