广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第543号
原告（反诉被告）：李小燕，女，1971年4月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：王汉彬、龙智勇，分别系广东五羊律师事务所律师及律师助理。
被告（反诉原告）：陈振友，男，1938年6月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
被告（反诉原告）：余巧兰，女，1952年12月26日出生，汉族，身份证住址同上。
两被告共同委托代理人：艾银、李景欢，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
第三人：广州市林和润杨经济发展有限公司，住所地：广州市天河区林和中路168号明林大厦六楼。
法定代表人：何顺明，董事长。
委托代理人：李华阜、李志华，分别系广东君厚律师事务所律师、律师助理。
原告（反诉被告）李小燕与被告（反诉原告）陈振友、余巧兰、第三人广州市林和润杨经济发展有限公司（简称“林和公司”）宅基地房屋赠与合同纠纷一案，本院2013年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月23日公开开庭进行了审理。李小燕的委托代理人王汉彬，陈振友、余巧兰的共同委托代理人艾银、李景欢，第三人林和公司的委托代理人李华阜、李志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李小燕诉称：陈振友、余巧兰是夫妻关系，并非林和村的村民。1994年6月18日，陈振友、余巧兰经广东省公证处以（94）粤公证内字第3342号公证书出具的《赠与合同》公证，将陈振友名下的广州市天河区林和东路余庆里13号三楼（穗天沙字第000999号宅基地使用证）赠与给我方所有。合同订明，该房屋三楼日后涉及占有、使用、处分、收益及依法纳税等一切权利义务均由我方承担，与陈振友、余巧兰无关。且订明陈振友、余巧兰应协助我方向有关部门办理上述房屋的所有权转移登记更名手续。我方持这份赠与合同入住该房屋三楼时获悉，陈振友、余巧兰将该房屋的一楼、二楼、四楼同样是以赠与方式分别赠与给了汤国樑、黄东勋、万科林，并将其自己认为已再毫无作用的上述13号房屋的宅基地使用证放在黄东勋处，陈振友、余巧兰则一直住在广州市广园路坑口39号。2009年9月22日，我方所住的三楼由于广州市天河区林和街林和村委会（以下简称“林和村委”）进行旧村改造要拆建。为此，我方与住在该房屋一楼的汤国樑、二楼的黄东勋、四楼的万科林，以及陈振友一同在林和村委提供的《林和村“城中村”改造回迁安置房屋户型确认表》、《林和村城中村改造拆迁补偿安置确认表》及《余庆里13号房屋面积分配》这三份表格中签名进行了确认。此后，陈振友、余巧兰却以种种理由拒绝配合我方与林和村委签订《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置协议》，虽经林和村委多次组织我方与陈振友、余巧兰协商，但依然毫无结果。为配合林和村委的“城中村”改造拆迁工作，我方于2010年4月12日与林和村委签订《林和村旧村改造安置相关问题的协议》，领取了林和村委三年的临迁安置费，当月15日已将该房屋三楼交由林和村委拆除。林和村委在这份《林和村旧村改造安置相关问题的协议》中善意提醒我方，要抓紧时间继续与陈振友、余巧兰协商解决已存在的争议，并承诺在林和村改造的三年内愿为我方及陈振友、余巧兰保全安置回迁的面积，待双方达成协议或者经法院生效文书确认后再将回迁面积进行分配。然而，这二年多来陈振友、余巧兰一直不与我方协商，现我方唯有遵照林和村委《林和村旧村改造安置相关问题的协议》之指引，向法院对陈振友、余巧兰提出起诉，请求法院判令：1、确认广州市天河区林和东路余庆里13号三楼拆迁安置回迁的收益属原告所有；2、陈振友、余巧兰承担本案诉讼费用。
陈振友、余巧兰辩称并反诉称：不同意李小燕诉请。我方是位于广州市天河区林和东路余庆里13号宅基地的产权人，该宅基地上的楼房由我方投资建设。1992年10月8日，我方与林光秀签订《协议》，约定将该宅基地上的楼房全部转让给林光秀，总房款为538384元，林光秀分四期支付上述房款：签约当日支付定金10000元；签约5日内，我方与林光秀办理合资建房协议公证后，支付300000元；林光秀验收房屋时，支付200000元；剩余的28384元，则在林光秀领取宅基地使用证时支付。协议签订当日，林光秀支付了300000元房款（含定金）。协议签订后，林光秀又将上述楼房的一楼、二楼、三楼、四楼分别转让给了汤国樑、黄东勋、李小燕、万科林，并要求我方直接与上述四人分别签订《赠与合同》。1994年6月18日，我方按照林光秀的要求，与李小燕就讼争房屋办理了《赠与合同》的公证。但此后林光秀一直未支付第三期房款，至今也找不到此人。而且，至今房管部门也没有为讼争房屋办理新的宅基地使用证。我方认为，我方与李小燕所签订的《赠与合同》是虚假的，并非双方的真实意思表示。首先，在实际交易中，我方与李小燕没有直接的交易关系，我方只是为了配合林光秀才与李小燕签订《赠与合同》的；其次，按照实际交易情况，虽名义为宅基地赠与其实质是宅基地买卖。按照我国相关土地法律法规的规定，禁止将宅基地向本村村民以外的人转让，因为李小燕并非林和村村民，所以我方与李小燕签订的《赠与合同》违反了法律强制性规定，是无效的。我方作为讼争房屋的出卖人，至今尚有238384元房款未能收回，拖欠时间已经长达20年，利益遭到严重损失。因此，我方现提起反诉，请求法院判令：1、确认我方与李小燕于1994年6月18日签订的《赠与合同》无效；2、李小燕承担本案所有诉讼费用。
第三人林和公司述称：对李小燕的本诉及对陈振友、余巧兰的反诉，我方均不发表意见。请法院查明事实后依法判决。
经审理查明：李小燕及陈振友、余巧兰均非天河区林和村村民。陈振友、余巧兰为夫妻关系。穗天沙字第000999号《村镇宅基地使用证》载明：天河区沙河镇林和村余庆里13号房屋（简称“13号房屋”）的使用人为陈振友，发证日期1988年10月8日，房屋四层框架结构，建筑面积283.36平方米。
1994年6月18日，陈振友、余巧兰（赠与方）及李小燕（受赠方）双方签订《赠与合同》，合同约定：陈振友、余巧兰是13号房屋（宅基地使用证穗天沙字第××号）的产权共有人。由于该房屋年久失修，危房报建批准后产权共有人经济不佳，得到李小燕的资助，所以陈振友、余巧兰现决定将13号房屋第三层全层（以下简称“涉案房屋”）赠与给李小燕。双方就此达成以下协议：一、陈振友、余巧兰自愿将涉案房屋无偿赠给李小燕，产权归李小燕所有。二、李小燕自愿接受赠与，今后与涉案房屋有关的占有、使用、处分、收益及依法纳税等一切权利义务均由李小燕承担，与陈振友、余巧兰无关。三、陈振友、余巧兰应协助李小燕向有关部门办理涉案房屋所有权转移登记及更名等手续。四、本合同经双方签字并由广东省公证处公证后生效，双方均不得反悔。等等。该《赠与合同》经过了广东省公证处的公证。
上述合同签订后，陈振友、余巧兰将涉案房屋交付李小燕使用。
因涉案房屋所在的林和村进行城中村三旧改造，2009年9月22日陈振友、李小燕与13号房屋其它楼层的使用人万科林（四楼以上）、汤国樑（一楼）、黄东勋（二层）一起签署《林和村城中村改造拆迁补偿安置确认表》、《林和村“城中村”改造回迁安置房屋户型确认表》。其中《林和村城中村改造拆迁补偿安置确认表》中上述人员共同确认：13号房屋为钢筋混凝土4层半结构，总建筑面积320.56平方米，其中违章建筑面积31.6平方米，回迁安置面积为288.94平方米（320.56平方米-31.6平方米）；违章建筑面积经济补偿费34760元、住宅临迁费228840.48元、搬家费1500元、水池补偿费1500元，合计266600.48元。《林和村“城中村”改造回迁安置房屋户型确认表》中上述人员共同确认拟回迁套数为4套。
2010年4月12日，李小燕（乙方）、林和公司（甲方）双方签订《林和村旧村改造安置相关问题的协议》，约定：鉴于乙方作为涉案房屋，面积73.63平方米宅基地及其附上建筑的合作建房户（或购买方）与宅基地证登记使用权人就该楼房因林和村旧村改造产生的补偿待遇（包括临迁费和货币补偿、回迁房屋）如何分配的争议，经过甲方（即林和村委会）组织协商后仍未能与宅基地证登记使用权人达成调解；乙方积极配合林和村改造，甲方亦考虑乙方的实际情况，为了不影响林和村旧村改造项目的进程，甲、乙方特此约定如下，以供双方严格执行：一、乙方确认该争议是乙方与宅基地证登记使用权人之间的民事纠纷，乙方承诺在签订本协议书后将继续与宅基地业主协商以解决争议，在协商不成的情况下尽快通过合法途径解决争议。二、在签订本协议书后，在2010年4月15日之前乙方将该楼房交付给甲方用于拆除及重建，考虑到上述房屋存在合建、买卖等历史原因，目前暂无法解决乙方与宅基地使用权人之间的争议，为解决乙方在房屋拆迁后的安置问题，甲方承诺在乙方交付该楼房的当天按照争议房屋的合法面积每平方每月22元的标准向乙方支付3年的安置费用合计58314.96元。三、货币补偿或回迁房屋按日后该争议协商达成的协议、经生效的民事判决书或调解书所认定的内容为准进行补偿。四、甲方将继续积极为有争议的双方提供一方协商的平台，且对该类纠纷的处理能一视同仁、公平、公正，尽最大努力帮助双方通过协商解决争议并达成一致意见；乙方承诺在有关职能部门关心帮助和在村委的努力协助下仍无结果的，应尽快通过合法途径解决纠纷。五、甲方承诺：在林和村改造过程中的三年内，甲方将为争议双方保全有争议部分的回迁面积，待争议双方另行达成协议或者通过人民法院的生效裁判文书确认后，甲方保证根据协议或法院生效裁判文书对回迁面积进行分配、发证和拆迁补偿费用的足额发放。
李小燕与林和公司签订上述协议后，林和公司向李小燕支付临迁安置费用，李小燕将涉案房屋交给林和公司拆除。此后，因李小燕与陈振友、余巧兰双方协商不成，李小燕未能与林和公司签订拆迁安置补偿协议，遂提起本案诉讼。
本案中陈振友、余巧兰提供陈振友（甲方）与案外人林光秀（乙方）签订的、落款日期为1992年10月8日的《协议书》一份，主要内容为甲方将13号房屋的使用权转让给乙方，每平方米造价1900元。甲方暂收乙方定金1万元，双方在交收定金5天内到有关公证部门办理合资建房协议后，乙方即付甲方30万元，余下538384元房屋验收合格交付使用时再付20万元，其余待甲方代乙方领到该房屋宅基使用证时一次性付清。拟证明其系与林光秀签订宅基地转让合同，林光秀基于这份协议书将涉案房屋转让给李小燕，其与李小燕没有直接的交易关系。李小燕对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并称：我方只与陈振友、余巧兰存在合同关系，我方已支付30万元的对价，但付款凭据在双方签署赠与合同后已被陈振友、余巧兰收回；赠与合同也写明因房屋年久失修得到了我方资助。陈振友、余巧兰则称：李小燕陈述不实，当时的市场价格只是约2000元／平方米，每层30万元的交易价格不合常理，李小燕应举证证实其支付的真实对价。
另查明，在李小燕提起本案诉讼的同时，黄东勋、林映锋作为13号房屋二楼权益人，汤国樑作为13号房屋一楼权益人，均以相同理由提起诉讼，案号分别为（2013）穗天法民四初字第544、545号。上述两案与本案合并审理。上述544、545号原告与本案原告李小燕均确认13号房屋宅基地使用权证原件由上述544号案原告黄东勋、林映锋持有。对此陈振友、余巧兰则表示，其已将13号房屋宅基地使用权证原件交给林光秀，至于林光秀将证件交给谁其并不清楚。
再查明，2009年11月26日，第三人经股东代表大会表决通过《林和村“城中村改造拆迁补偿安置方案”》。该方案载明：拆迁集体土地房屋以符合法律规定的有效产权证明（农村集体房地产证或宅基地证）作为补偿依据。本次“城中村”改造原则上采取产权调换和货币补偿相结合的方式。在临迁安置期间，拆迁方负责按被拆迁的建筑面积向被拆迁人支付临迁费，等等。
本案中本院多次主持双方调解，但双方协商不成。
本院认为：根据查明的事实，涉案房屋属宅基地房屋，陈振友、余巧兰与李小燕就涉案房屋签订《赠与合同》，但实为有偿转让，即名为赠与、实为买卖，本案属城中村三旧改造中所涉宅基地房屋买卖纠纷。该买卖行为违反了我国相关法律的强制性规定，上述《赠与合同》依法为无效合同。
我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，陈振友、余巧兰与李小燕作为完全民事行为能力人，明知我国法律明文禁止宅基地房屋买卖仍签订上述合同，双方均有过错，应各自承担相应的法律责任。涉案房屋在本案诉讼前因林和村三旧改造已被拆除，不存在返还或按现状评估相应价值的可能。而按查明的事实，李小燕使用涉案房屋已近20年，且13号房屋的宅基地使用权证由13号房屋二楼使用人黄东勋、林映锋持有，多年来陈振友、余巧兰对此无提出异议；在林和村三旧改造过程中，李小燕作为涉案房屋实际使用人、陈振友作为涉案房屋宅基地登记使用权人共同签署了一系列文件包括《林和村城中村改造拆迁补偿安置确认表》、《林和村“城中村”改造回迁安置房屋户型确认表》，双方均未对对方在上述文件中在被拆迁人一栏签字提出异议；李小燕从第三人处领取了临迁费，陈振友、余巧兰对此也未提出异议；且第三人作为林和村三旧改造单位并未否认李小燕作为非本村村民、非宅基地登记使用权人可以成为拆迁补偿安置主体。综合本案案情，遵循公平合理原则，在陈振友、余巧兰与李小燕协商不成的情况下，涉案房屋的拆迁补偿安置回迁收益应由陈振友、余巧兰与李小燕各占50%。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、陈振友、余巧兰与李小燕就广州市天河区沙河镇林和村余庆里13号房屋第三层签订的《赠与合同》无效。
二、广州市天河区沙河镇林和村余庆里13号房屋第三层的拆迁补偿安置回迁收益由李小燕占50%，陈振友、余巧兰占50%。
三、驳回李小燕的其它本诉请求。
本诉受理费22800元、反诉受理费100元，合计22900元，由陈振友、余巧兰负担11450元，李小燕负担11450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 李 郁
人民陪审员 关东英
二〇一四年一月十七日
书 记 员 梁雅芝
何靖文