吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉02民终1525号上诉人(原审原告)：惠凤凯，男，1953年11月22日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审被告）：吉林省筑石房地产开发有限公司吉林市分公司，住所地吉林省吉林市丰满区松江南路1235号松花江智慧新城2区吉林市电商产业园S2-2We＋创客空间258号办公卡位。法定代表人：吴悦春，董事长。被上诉人（原审被告）：吉林省筑石房地产开发有限公司，住所地筑石居易小区3号楼7号网点。法定代表人：吴悦春，董事长。委托诉讼代理人：黄圣轩，男，该公司员工。上诉人惠凤凯与被上诉人吉林省筑石房地产开发有限公司吉林市分公司（以下简称吉林筑石分公司）、吉林省筑石房地产开发有限公司（以下简称吉林省筑石公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。惠凤凯上诉请求：一、退还多交房款38802元、利息55875元；二、退还税费款10480元、违约金19427元（该项上诉请求惠凤凯于二审审理中表示放弃）；三、上诉费由吉林筑石分公司、吉林省筑石公司承担。事实和理由：一、2011年4月19日，惠凤凯依据售房广告与宣传资料与吉林省筑石公司达成购房协议并交付定金，约定6月中旬交齐全款，房屋面积94.61平方米，单价6500元/平方米，合同总价614917元。2011年6月9日，惠凤凯将全款交付完毕，总价608759元。2011年8月15日，惠凤凯接到该公司电话称，因房屋面积发生变化，需再交纳房款38802元，及税费10480元，否则不允许入住。2011年8月16日，惠凤凯去交纳房款并要求工作人员应出具购房面积变化的设计变更材料，工作人员回答:“我们只管收钱，公司有专人回答你们的问题。”惠凤凯依据卖方提供的图纸选择了楼号、单元号、楼层及房屋的面积、价款，并交付了全额价款。但吉林省筑石公司方无视我已履行了合约主要义务的事实，在签订《吉林市商品房买卖合同》中未将上述内容写进合同。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。惠凤凯向一审法院提交的三张《收据》证明了惠凤凯已履行合约的主要义务，《收据》中亦记载了房屋的楼号、单元号、楼层、面积及价款，而卖方于8月15日打电话称该房屋面积有变化需再交纳房款38802元及税费10450元，否则不允许入住。惠凤凯以为是在建造过程中因公共安全或公共利益经设计审查同意的变更，故于8月16日将扩大面积费38802元交付该公司，交款时曾提出要求，但卖方至今未提供房屋面积变化的设计变更材料，卖方单方将100平方米作为合同面积，歪曲了原合约意愿。案涉商品房买卖合同第二条约定了商品房销售依据，预售房许可证号1107043显示49号楼的预售时间为2011年7月，经查询房地产信息官网，筑石小区49号楼许可预售时间为7月29日，即卖方在7月29日拿到预售许可后立即将预售面积写进本合同，违背了原合同的意愿。二、2011年8月16日，惠凤凯在交纳税费时向工作人员提出惠凤凯不想用你们办理房产证，自己能办，惠凤凯是一次性交齐全款不存在其他费用，而工作人员称卖方已与房产部门达成协议，必须由卖方代理，故只能交纳。交款后卖方称领取房产证时将以电话形式通知，而惠凤凯始终未接到通知。案涉商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按相关方式处理。在此期间惠凤凯曾多次与卖方协商，要求依合同履行，筑石公司应依合同约定，在退还税费的同时支付违约金。吉林省筑石公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，惠凤凯的上诉请求应予以驳回。吉林筑石分公司未提交书面答辩意见。惠凤凯向一审法院起诉请求：一、要求退还多交房款和利息：房款38802元，利息55875元；二、要求退还税费款和违约金：税费款10480元，违约金19427元；三、诉讼费对方承担。一审法院认定事实：2011年4月，惠凤凯与吉林省筑石公司协商购买位于吉林市筑石居易三期住宅49号-3-11-65号的房屋。惠凤凯分别于2011年4月19日交付购房款105000元、于2011年4月30日交付购房款79971元、于2011年6月9日交付购房款423788元、于2011年8月16日交付购房款38802元，上述款项合计647561元。2011年8月19日，惠凤凯作为买受人与作为出卖人的吉林省筑石公司签订《吉林市商品房买卖合同》，约定惠凤凯购买坐落于格林印象49号楼3单元11层65号的房屋，建筑面积为100.3平方米，每平方米单价为6456.24元，总价款为647561元。其中合同第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同同时约定了其他事项。2011年8月16日，吉林省筑石公司收取惠凤凯用于办理房屋产权证的税费合计10480元。本案在审理过程中，惠凤凯明确表示要求吉林省筑石公司承担责任。一审法院认为，惠凤凯与吉林省筑石公司之间存在商品房买卖合同关系。双方在合同中约定房屋坐落位置为格林印象49号楼3单元11层65号，建筑面积为100.3平方米，惠凤凯依照合同约定的面积100.3平方米交纳购房款647561元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现惠凤凯主张要求吉林省筑石公司退还其多交房款及利息的诉讼请求，其未能提供充分证据予以证明上述主张，应承担举证不利的法律后果。故对于惠凤凯要求吉林省筑石公司返还多交房款38802元及利息55875元的诉讼请求，不予支持。关于吉林省筑石公司抗辩称实际购房面积应该为100.94平方米，惠凤凯应给付0.64平方米的面积差价款4131.99元并支付逾期利息的主张。双方在合同中明确约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因该房屋现尚未取得房屋所有权证，无法确定房屋产权登记的实际面积，故对于吉林省筑石公司提出惠凤凯应向其给付0.64平方米的面积差价款4131.99元并支付逾期利息的抗辩主张，不予采纳。吉林省筑石公司可待涉案房屋取得房屋产权证明后另觅途径解决。关于惠凤凯主张的税费及违约金，其提供的税费收据能够证明吉林省筑石公司向其收取了用于办理房屋产权证手续的税费合计10480元，现吉林省筑石公司并未实际为惠凤凯办理房屋产权证，故应向惠凤凯返还已收取的税费合计10480元，并应支付资金占用期间的相应利息，利息自2011年8月17日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定作出判决。一审法院判决如下：一、吉林省筑石公司于判决生效之日起五日内向惠凤凯返还已收取的税费10480元及利息（利息自2011年8月17日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算）；二、驳回惠凤凯的其他诉讼请求。案件受理费1396元，由吉林省筑石公司负担150元，由惠凤凯负担1246元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，惠凤凯的上诉理由不能成立。本案中，因房屋面积发生变化，惠凤凯接吉林省筑石公司通知后，补交了房款，后于2011年8月19日与吉林省筑石公司就案涉房屋签订了书面的《吉林市商品房买卖合同》，对房屋面积、价款等相关事项合同中已作明确约定，现惠凤凯已实际入住至今，应视为其对合同条款的认可，该合同是当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。惠凤凯提出其应按预售时价款608759元购买案涉房屋的主张无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决驳回惠凤凯要求退还2011年8月16日交付房款38802元和利息的诉讼请求，判决结果正确。本案二审庭审中，惠凤凯明确表示放弃第二项上诉请求，故本院不予评判。综上所述，惠凤凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2496元，由惠凤凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵春梅代理审判员  满 明代理审判员  付婷婷二〇一八年七月十日书 记 员  彭 悦