江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第0011号
申请复议人（被执行人、异议人）江苏五爱集团有限公司，住所地江苏省扬州市杭集镇曙光大道555号。
法定代表人杨兆金，该公司董事长。
委托代理人成斌，江苏润扬律师事务所律师。
申请执行人兴业银行股份有限公司扬州分行，住所地江苏省扬州市维扬路399号。
负责人李贵标，该分行行长。
委托代理人王生干，江苏石立律师事务所律师。
委托代理人钟鸣。
被执行人江苏金曼日用品有限公司，住所地江苏省扬州市杭集工业园6幢。
法定代表人韦红霞，该公司董事长。
被执行人杨兆金。
被执行人庄爱华。
被执行人杨婉露。
评估人扬州新悦房地产咨询评估有限公司，住所地在江苏省扬州市兴城西路166号。
法定代表人李加龙，该公司董事长。
委托代理人王俊。
申请复议人江苏五爱集团有限公司（以下简称五爱公司）因兴业银行股份有限公司扬州分行（以下简称兴业银行扬州分行）与五爱公司、江苏金曼日用品有限公司（以下简称金曼公司）、杨兆金、庄爱华、杨婉露金融借款合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2013）扬执异字第0008号民事裁定（该裁定书上案号为2012，应为笔误），向本院申请复议。本院于2014年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年3月4日举行公开听证，申请复议人五爱公司的委托代理人成斌，申请执行人兴业银行扬州分行的委托代理人王生干、钟鸣，评估人扬州新悦房地产咨询评估有限公司（以下简称新悦评估公司）的委托代理人王俊到庭参加听证。本案现已审查终结。
经审查查明，兴业银行扬州分行与五爱公司、金曼公司、杨兆金、庄爱华、杨婉露金融借款合同纠纷一案，扬州中院于2013年7月29日作出（2013）扬商初字第0074号民事判决，判令：一、被告五爱公司于该判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行扬州分行借款本金19679343.42元及相应利息（从2013年5月8日起，以本金19679343.42元为基数，按日利率万分之五计算至实际还款之日）；二、被告金曼公司、杨兆金、庄爱华、杨婉露对上述债务承担连带清偿责任；三、被告金曼公司、杨兆金、庄爱华、杨婉露在承担担保责任后，依法有权向被告五爱公司追偿；四、驳回原告兴业银行扬州分行的其他诉讼请求。该判决生效后，被告五爱公司等均未履行，兴业银行扬州分行向扬州中院申请强制执行。
执行过程中，扬州中院委托新悦评估公司对五爱公司所有的位于江苏省扬州市杭集工业园内的4幢房地产进行评估。新悦评估公司于2013年9月30日出具扬新评报字（2013）第059号《房地产估价司法鉴定报告》。评估结果为，委估房地产总建筑面积为3976.15㎡，土地使用权面积为2654.17㎡，评估总价为2302.97万元。其中4号房为商业用房，面积3852.95㎡，评估单价为5950元／㎡，评估总价2292.51万元，评估方法为市场比较法。11、12、13号房为配套用房，面积分别为31.30㎡、21.98㎡、69.92㎡，评估单价分别为817.97元／㎡、811.72元／㎡、874.94元／㎡，评估方法为成本法。土地登记用途为商住用地，现状用途为商业用地。
五爱公司对该评估报告结果不服，向扬州中院提出执行异议称：一、评估报告不具有客观性，评估价与市场价相差甚远。根据杭集镇的市场价格，目前商用房销售价1.5-2万元／㎡，商业配套用房单价700-800元／㎡。据此中间值推算，4号房价值5201.4825万元，11、12、13号房价值83.16万元，房地产总价值约5284.6425万元。评估报告的评估单价与杭集镇的市场现状相差甚远，评估报告不具有真实性、公允性。二、被评估房地产的当时成本价，远远高于评估价。1、评估土地使用权2012年办理土地出让手续时缴纳的土地出让金为816.17万元，加相关税费共计900万元；2、4号房建筑成本约2500元／㎡，总价963.2375万元；装饰装修合同总价款1148万元，房屋总价共计2111.2375万元；3、11、12、13号房建筑成本1500／㎡，总价18.48万元。综上，按成本计，评估房地产价值达3029.7175万元。近年来当地房地产市场价持续上涨，目前市场价远大于成本价。商业房地产的市场价一般是成本价的1.6倍，据此推算市场价约4847.548万元，因此评估价明显低于当时的成本价，更远低于目前的市场价。
申请执行人兴业银行扬州分行答辩称：一、新悦评估公司的评估报告具有合法性。二、评估报告依照国家规范作出，真实客观。三、异议人的理由不能成立。1、评估标的在五爱公司内部，与临街的商品房没有可比性，商业性能相差甚远。2、异议人提供的是整个地块的国有土地出让金，临街的土地价格远大于中间地块价格。3、异议人没有提供评估标的的成本价，没有提供建筑施工合同等，其计算的建筑成本没有任何事实依据。四、异议人提供的江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称苏信评估公司）的相关评估报告不能作为定案的依据。苏信评估公司的报告是异议人单方委托，不具合法性，且该评估报告存在明显错误。五、新悦评估公司在勘验评估标的时，因异议人五爱公司不予配合，未能勘查浴池及歌厅，但已按本地区同类型标的进行评估。
新悦评估公司于2013年10月14日向扬州中院出具《关于对五爱公司异议的回复》，主要内容为：一、关于异议人提出的评估价格与市场价格相差甚远的问题。委估对象虽为商业用房，但与临街纯一层商业房具有很大的差异。1、委估对象虽位于琼花大道南侧，但尚有40米的距离，而临街的商铺都至少有一面临街，二者临街状况完全不同；2、便捷性和可及性不同。委估对象位于五爱公司宿舍区院内，且有一大门与外界分割；3、楼层不同。委估对象为三层综合楼，对于商业用房而言，楼层对价格影响很大。一般临街商业用房二层的价格仅为一层的50%-60%。本次评估，所提供的结果为1-3层的均价；4、权利状况不同。一般临街商铺权利完整，有独立的土地使用权和房屋所有权，无他项权利限制；而委估对象位于小区院内，是整个宗地分割出的一块。二、关于异议人提出的估价对象的当时成本价远高于评估价的问题。1、本次评估价值中包含了建筑物的价格及房屋内部的固定装修价值、相应的国有土地使用权价值，但不含可移动的动产及设备的价值，与异议人提出的“当时成本价”在内涵及包含内容上不同。2、对配套用房采用成本法评估，评估价格是客观成本而非实际成本，是现状价格而非全新价格（即考虑了折旧因素）。
扬州中院于2013年10月30日上午举行执行异议审查公开听证。五爱公司提交以下证据：1、2012年11月12日，扬州市国土资源局关于五爱公司缴纳土地出让价款2480.688万元的收据；2、2012年8月17日，扬州市国土资源局对五爱公司罚款8.05万元的收据；3、2012年11月26日，五爱公司因土地使用权转让缴纳744.206万元完税凭证（房地产权属转移面积8050㎡）；4、2012年11月19日，五爱公司缴纳12403元印花税凭证。上述证据证明涉案土地是2012年缴纳土地转让费用，土地面积3181.59㎡，大多是宿舍楼，会所是商业性质，其并没有区分商业和住宅，只是平均计算得出的价格。5、2008年五爱公司支付海通建设工程有限公司建设工程配套费用141066元发票；6、2008年1月9日五爱公司支付工程款5万元发票；7、2008年7月1日，五爱公司支付道路工程款110333.06元凭证；8、2008年11月17日，五爱公司支付海通建设工程有限公司工程款39563.14元发票。以上证据证明其支付的相关工程款费用。9、苏信评估公司曾对本案涉案房地产出具苏房地估字（2012）（扬州）第165号房地产估价报告，估价时点2012年9月3日，评估价为4061.96万元。
申请执行人兴业银行扬州分行质证认为：对第一组证据1-4真实性无异议，但该土地出让金所对应的土地是包括本案评估土地在内的整片土地，与本案评估对象不一致。证据2中罚款不能作为依据。对第二组证据5-8真实性没有异议，但与本案无关。第三组证据9不具有合法性。
另查明，2013年11月12日，新悦评估公司作出《关于对五爱公司所有的扬州市杭集工业园内的房地产评估报告（扬新评报字2013第059号）的补充说明》，主要内容为：该公司于2013年9月28日与法院工作人员、申请执行人一同对委估房地产进行了实地勘探，但因被执行人相关人员当日未到现场配合，故该公司工作人员未能进入浴区进行查勘，该部分内部装修价格参照扬州市同等档次浴区的平均装修标准进行了评估。2013年11月11日，该公司根据扬州中院通知，对之前未能进入的浴区内的固定装饰进行重新核实并对宗地内尚未领取房屋所有权证的房屋进行补充评估。情况如下：1、浴区固定装饰符合同等档次浴区的平均装修标准，故不需要对原报告作出调整；2、五爱公司宗地内未领取房屋所有权证的房屋总建筑面积为420.34平方米，评估总价为29.58万元。
扬州中院审查后认为，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构，评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。人民法院执行机构的审查主要考量评估鉴定结果是否公平，是否明显失实或者明显低于市场价，以维护各方当事人的合法权益。本案新悦评估公司是具有评估资质的合法评估机构，其依据法院委托对异议人五爱公司所有的位于江苏省扬州市杭集工业园内的4幢房地产及未领证的房产进行价值评估。评估机构在综合分析所掌握的资料并对估价对象及周边区域类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，选用市场比较法对商业用房进行评估，选用成本法对配套用房和无证房进行评估并无不当。其出具的评估结论是客观公正的，依法应予采信。异议人虽对该评估结论持有异议，但并未提供充分证据予以证明，其亦不能证明评估机构及评估人员在评估过程中存在违法之处。在该院听证审查中，亦未发现新悦评估公司在评估过程中存在足以导致该评估报告无效的情形，故该院对异议人五爱公司的异议意见不予采纳，五爱公司要求对房地产重新评估的依据不足，该院不予支持。2013年11月28日，扬州中院作出（2013）扬执异字第0008号民事裁定，驳回五爱公司的异议请求。
五爱公司不服该裁定，向本院申请复议，请求撤销扬州中院（2013）扬执异字第0008号民事裁定，对涉案房地产重新进行评估。除执行异议中所阐述的事实与理由外，还认为2012年12月7日，苏信评估公司曾对本案涉案房地产出具苏房地估字（2012）（扬州）第165号房地产估价报告，估价时点2012年9月3日，评估价为4061.96万元，远高于新悦评估公司评估价。
申请执行人兴业银行扬州分行答辩称：一、扬州中院组织双方当事人以摇号方式确定新悦评估公司为涉案标的的评估单位，新悦评估公司具有合法的资质，评估人员也具有相应的评估资质；二、扬州中院认定新悦评估公司作出的报告是客观公正的，具有真实性。新悦评估公司接受委托后勘验了评估标的，根据其现状、位置等所作出的评估报告具有事实和法律依据；三、五爱公司申请复议的理由不能成立。1、涉案评估标的是在杭集镇五爱公司内部，既不临街也不临路，距两侧道路有40多米，用于单位内部的生活配套，五爱公司以临街一层的商品房来类比，没有可比性，评估标的虽然性质为商用房，但其性能与临街一层相差甚远。2、五爱公司以包括本案评估土地在内的整块土地的平均价格来计算评估土地的价格无依据；3、五爱公司没有提供成本价和2008年建筑施工合同与价款付款的依据；4、五爱公司提供的苏信评估公司的评估报告是其单方委托，不具有合法性，且具有明显错误，不能作为定案的依据。请求驳回申请复议人的复议请求。
新悦评估公司答辩称：一、申请复议人提出的评估价格与市场价格相差甚远问题。根据该公司实地勘察，杭集镇临街商品房单价为一万到一万二每平方米，位置稍好的大约在一万二到一万四每平方米，但上述价格是临街一层商业用房的价格，评估对象为临街约40-50米的院内三层商业综合楼，虽登记用途为商用，但与一般意义上的临街一层商业用房具有很大差异。主要体现在：1、临街状况不同。评估对象虽位于琼花大道南侧，但不临琼花大道，距离约40米，而临街商铺至少有一面临街，两者临街状况完全不同；2、便捷性与可及性不同，估价对象位于五爱公司院内，且有大门与外分割，因此估价对象便捷性与可及性与一般临街商业用房具有较大差异；3、楼层不同，估价对象为一幢三层综合楼，对于商业用房而言，楼层对价格的影响很大，一般而言，临街商业用房二层价格仅为一层价格的50-60%，本次评估提供的结果为1-3层的均价；4、权利状况不同，一般临街商铺其权利完整，有独立的土地使用权和房屋所有权，无他项权利限制，而评估对象位于宿舍区院内，为整块地分割出的一部分，其道路等配套设施均与其他房地产共用，故对其独立使用性有影响。商业用房的价格对其具体地理位置，临街状况，商铺繁华程度非常敏感，因此临街状况的不同会带来价格上的较大差异，本次评估中对其中4号房采取市场比较法，即先用市场法评估出临街商业用房的市场价格，再对照估价对象临街状况、便捷性与可及性、楼层状况、权利状况，以及具体的商业类型，综合比较得出。
二、异议人提出的估价对象成本价远高于评估价问题。本次评估价值中包含了建筑物的价格及房屋内部的固定装修价值，以及相应的国有土地使用权价值，但不包含可移动的设备设施，如空调桌椅、电脑电视等，因此评估价格与异议人所提出的“当时成本价”在内涵及包容内容上不同。就成本而言，估价中考虑的成本是指重新取得或者重新开发的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是必须的耗费，应能体现社会行业平均水平，即是客观成本而不是实际成本。本次评估中对11、12、13这三个配套用房采取成本法评估，首先确定房地产的重新建造成本，即重新建造与旧有房产完全相同，或具有同等效用的全新状态的房产时所必要的建筑费、其他费用、正常利润和税金，其次确定房屋的综合成新率，最后确定房产性质，即房产重新建造成本，乘以综合成新率，并综合考虑建筑物的装修和固定设施价值。该公司认为，评估结果客观公正。
本院执行复议听证中，各方均未提交新证据。申请复议人五爱公司确认以下事实：1、对于选定新悦评估公司为评估公司的程序，以及新悦评估公司及评估人员的评估资质均无异议；2、五爱公司在扬州中院执行异议听证中举证的土地转让费用等证据是对包含本案评估土地在内的面积为8050米㎡土地的土地使用权转让费，该公司据此推算出其中本案2654.17㎡土地使用权转让款数额；该公司主张支付工程款2000余万元，但仅有部分有证据，其余部分没有开具发票，系推算得出，涉案房屋建筑成本系该司推算得出。
本案的争议焦点是，五爱公司主张新悦评估公司根据扬州中院的委托对其名下涉案房地产所作的评估存在估价过低问题，应当予以重新评估是否有事实和法律依据。
本院认为：一、新悦评估公司根据扬州中院委托对涉案房地产进行评估，申请复议人五爱公司对于选定新悦评估公司为评估公司的程序以及新悦评估公司及评估人员的评估资质等均无异议，其提出的本案涉案房地产评估价值远低于市场价值的问题，新悦评估公司予以了说明，对新悦评估公司评估能力和专业判断法院应当予以信赖。
二、申请复议人提交的涉案土地转让费的相关证据并非面积为2654.17㎡的本案涉案土地使用权转让费，而是包含涉案土地在内的面积为8050㎡的整片土地的土地使用权转让费，其据此自行推算出的涉案土地转让款900万元；且其未能提供证据证实其所提出的本案涉案房产中4号房建筑及装修成本2111.2375万元、11、12、13号房建筑成本18.48万元等主张。因此，对于申请复议人五爱公司主张评估房地产的成本价达3029.75万元，远远高于评估价的主张本院不予支持。
三、苏信评估公司作出的苏房地估字（2012）（扬州）第165号房地产估价报告系根据申请复议人五爱公司委托，对本案涉案房地产价值作出的评估，以该评估结论作为证实本案新悦评估公司接受扬州中院委托对涉案房地产所作的评估价值过低没有法律依据。
综上，申请复议人五爱公司的复议请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。扬州中院（2013）扬执异字第0008号民事裁定并无不当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回申请复议人江苏五爱集团有限公司执行复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2013）扬执异字第0008号民事裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 赵 黎
二〇一四年三月十八日
书 记 员 薛佳明