湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴商初字第15号
原告（反诉被告）：徐航。
原告（反诉被告）：步飞龙。
徐航、步飞龙共同委托代理人：沈鸿伟。
被告（反诉原告）：邵贝贝。
委托代理人：陈金峰。
委托代理人：朱魁贞。
原告徐航、步飞龙与被告邵贝贝合同纠纷一案，原告于2013年12月24日向本院起诉，本院于同日立案受理。期间，邵贝贝向本院提起反诉，本院经审查后依法受理并与本诉合并审理，于2014年2月17日由代理审判员郑嫣适用简易程序公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案依法转为普通程序，由代理审判员郑嫣、苏丹萍、徐峰组成合议庭，于2014年4月8日、同年6月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐航、步飞龙及其委托代理人沈鸿伟，被告（反诉原告）邵贝贝的委托代理人陈金锋、朱魁贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐航、步飞龙起诉称：2012年12月，其在南太湖论坛上看到“霅溪商务宾馆”转让信息。2013年1月23日，其与邵贝贝签订宾馆转让协议，约定由徐航、步飞龙以58万元的价格受让霅溪商务宾馆，并对双方的权利义务作了明确的约定。协议签订后，徐航、步飞龙依约向被告支付了首期转让费40万元，并接手霅溪商务宾馆。但是，当其要求邵贝贝交付营业执照、特种行业许可证等证照并办理变更登记时，邵贝贝却称“营业执照正在办理中，相关变更登记手续过了春节再办理”。直至2013年7月22日，邵贝贝写信告知，“霅溪宾馆的《营业执照》、《卫生许可证》、《特种行业许可证》及以前交给你们的《消防许可证》等已办好，现已挂在你们宾馆的墙上，特告之。”但对证照变更登记避而不谈。此后，其还了解到邵贝贝并不实际拥有宾馆内部装修、设施设备的所有权。另外，根据邵贝贝庭前提交的证据，霅溪宾馆所在环城东路263号五楼第三层房屋租赁合同的双方当事人，是案外人浙江德宏电子电器汽车股份股份有限公司（以下简称德宏公司）与杨建方，而不是邵贝贝。且该房屋租赁协议第三条，约定租赁期内杨建方不得自行转租、转让，故邵贝贝根本不能履行宾馆转让协议第三条其“必须保证对协议标的享有使用处分权”。现徐航、步飞龙认为，邵贝贝作为转让方，应当根据双方签订的宾馆转让协议的约定履行合同义务，但其实际交付的相关证照所记载的名称是“潘如萍”，且未能将证照变更登记到徐航、步飞龙名下，已违反了协议第六条“该宾馆的营业执照、特种行业许可证、卫生许可证已由甲方办理……”，以及第四条“甲方须与乙方办理证件过户手续，……”的合同义务。经营宾馆属于特种行业，国家禁止并取缔无照经营，如无合法营业手续，原告受让宾馆的合同目的无法实现。现邵贝贝违反合同义务，经催告后仍不履行，致使合同目的不能实现，已经构成根本性违约（严重违约），故请求法院判令：1.依法解除双方于2013年1月23日签订的宾馆转让协议；2.邵贝贝立即返还徐航、步飞龙转让费40万元，并赔偿经济损失10万元；3.本案诉讼费由被告承担。
邵贝贝答辩称：一、徐航、步飞龙在起诉书中的描述有多处与事实不符：1、徐航、步飞龙称“当原告要求被告交付营业执照、特种行业许可证等证照并办理变更登记时，被告却称“营业执照正在办理中，相关执照正在办理中，相关变更登记手续过了春节再办理”与事实不符。双方签订《宾馆转让协议》时邵贝贝已将营业执照和特种行业许可证正在办理中的事实告诉了徐航、步飞龙。双方在合同也明确约定证件“已由甲方办理”。由此可知，营业执照在双方签订合同时已经办理中的事实是共同明确的，而非邵贝贝隐瞒。2、“原告了解到被告转让的宾馆，发现用于营业的设施的所有权竟然不是被告所有”与事实不符。邵贝贝与原宾馆经营者杨建方签订的是“永久性转让”的“整体转让”，而合同约定“上述转让费用已包括装修、装饰、设备及其他相关费用”。因此，霅溪商务宾馆中的设备具有合法的处分权益。3、“被告违反合同义务、经原告催告后仍不履行”与事实不符。双方签订合同时，营业执照已经在办理中，邵贝贝也将该情况已明确告知徐航、步飞龙。特种营业许可证和营业执照分别于2013年7月8日和2013年7月15日办出。因此，邵贝贝按照合同约定履行了办理证件的义务。4、“被告拒绝办理证照变更登记手续”与事实不符。特种行业许可证和营业执照交付徐航、步飞龙后，其未提出过变更登记的要求，而非邵贝贝拒绝办理。根据《宾馆转让协议》第七条“如乙方（徐航、步飞龙）重新办理营业执照时甲方需协助乙方共同办理”。如徐航、步飞龙要求变更，邵贝贝自然愿意履行协助的义务。二、邵贝贝不存在违反合同约定的情形。1、合同签订时邵贝贝将营业执照在办理中的事实已经明确告知徐航、步飞龙，邵贝贝也频繁向工商部门了解营业执照的办理进度问题。由于特种行业许可证和营业执照办理机构之间的继承性，加之各部门办理流程的时间安排，邵贝贝根本无法控制营业执照的办出时间。2、邵贝贝从“霅溪商务宾馆”原营业者杨建方手中受让该宾馆时，该营业执照已经由杨建方做出了申请。之后，邵贝贝将宾馆转让给徐航、步飞龙。因为，该营业执照中所载的经营者姓名在原经营者杨建方申请营业执照时已经确定，自然不可能是邵贝贝，或者徐航、步飞龙。三、本案不具备合同法规定的法定解除条件，徐航、步飞龙单方提出解除合同，于法无据。徐航、步飞龙受让宾馆后即投入正常经营，其合同目的在正常营业时就已经实现，特种营业许可证和营业执照也分别于2013年7月8日和2013年7月15日办出，并悬挂于宾馆墙壁上。合同的履行和宾馆的正常经营均不存在障碍。因此，本案不符合合同法关于合同解除的法定情形，其要求解除双方的宾馆转让协议的请求不应当得到支持。四、徐航、步飞龙受让该宾馆后即开始进行正常经营，其所主张的经济损失不存在。五、从德宏汽车与杨建方的房屋租赁协议，结合邵贝贝与杨建方的转让协议，可以看出，邵贝贝方对房屋拥有使用权、处置权。杨建方已经将宾馆永久性的转租、转让给邵贝贝，德宏公司是知晓并确认，该事实由邵贝贝向产权所有人德宏公司缴纳租金以及邵贝贝转让给徐航、步飞龙，由后者自行向的房屋所有人缴纳租金可以证明，根据相关法律规定，原出租人在租赁权转让过程中没有异议，且超过6个月以上，法律关系应当得到保护。综上所述，本案不符合法律关于合同解除的法定条件的要求，徐航、步飞龙的请求，不应当得到支持。且徐航、步飞龙一直正常经营着宾馆，现其主张解除合同系违背诚信原则的行为，不应当得到法律的支持。
邵贝贝反诉称：2012年7月3日，邵贝贝从霅溪商务宾馆原经营者杨建方手中受让该宾馆。2013年1月23日，邵贝贝与徐航、步飞龙签订宾馆转让协议一份，将该宾馆转让给徐航、步飞龙，约定“转让费总计为伍拾捌万元整（58万元）转让费分两次付清。第一次甲、乙双方在宾馆设施设备清点交接完毕后，乙方向甲方支付转让费肆拾万元整（40万元）。”邵贝贝与徐航、步飞龙在协议第九条约定“壹拾捌万共分三次，每四个月付一次，陆万元，分别为2013年1月23日至2013年5月23日，5月23日至9月23日，9月23日至2014年1月23日止，逾期按1%付息。”徐航、步飞龙支付首笔40万元合同款后，至今未再向邵贝贝支付任何款项。现合同余款支付期限已到期，然而，经邵贝贝多次催促，至今未付。故请求法院判令：1.徐航、步飞龙立即支付余款18万元，并支付逾期利息7200元，共计187200元（按照合同约定月息1%的标准，暂计算至2014年1月23日，计7200元。2014年1月24日之后的利息按照月息1%的标准继续计算至余款支付完毕之日止）；2.本案诉讼费用由徐航、步飞龙承担。
徐航、步飞龙针对反诉答辩称：徐航、步飞龙与邵贝贝订立的宾馆转让协议属无名合同、混合合同，该合同的内容包括三个方面的法律关系：1、财产转让法律关系；2、经营权转让法律关系；3、房屋租赁权转让法律关系。就财产转让法律关系而言，邵贝贝须对转让财产（装修、装饰、设备）拥有所有权，但本案中邵贝贝转让的财产，其所有权并不属于邵贝贝，其并不能将所转让财产的所有权转移至徐航、步飞龙。就经营权转让法律关系而言，邵贝贝负有将宾馆的证照变更登记至徐航、步飞龙名下的合同义务。宾馆业属于特种行业，监管较严格，使用他人证照经营只是一种过渡，且根据规定，行政许可或营业执照不能转让、出借、出租，营业执照登记业主为潘如萍，如更名须注销业主潘如萍的营业执照，而房屋所有人又声明“不同意转让”徐航、步飞龙无法取得场所证明，无法重新办理工商登记，即邵贝贝客观上不能履行合同约定，致使徐航、步飞龙正常经营的合同目的不能实现，合同应当解除。关于租赁权转让问题，宾馆所在房屋所有权人为德宏公司，2014年1月25日，德宏公司出具声明表示不同意转租、转让房屋，故徐航、步飞龙并未合法取得租赁权，邵贝贝未能履行宾馆转让协议第三条。综上，徐航、步飞龙有权解除合同，并要求邵贝贝返还已收取的转让费。
徐航、步飞龙为支持其本诉诉请及反诉答辩向本院提交如下证据：
证据1、宾馆转让协议一份，证明双方于2013年1月23日签订宾馆转让协议，以及双方就协议项下权利义务进行约定等事实；
证据2、来往信函及邮寄凭证一组、特种行业许可证及企业营业执照各一份，证明宾馆转让协议签订后，徐航、步飞龙支付首期转让费40万元，并接收宾馆，但邵贝贝未履行合同约定的宾馆证照变更登记义务，经原告多次催告后仍未依约履行，使得合同目的不能实现的事实；
证据3、德宏公司出具的声明一份，证明德宏公司对宾馆转让不知情也不同意的事实；
证据4、湖州市工商行政管理局吴兴分局出具的责令改正通知书一份，证明湖州市工商行政管理局吴兴分局于2014年4月17日以步飞龙无照经营宾馆未由出具责令改正通知书，责令其停止经营的事实。
邵贝贝为支持其本诉答辩与反诉诉请向本院提交如下证据：
证据1、特种行业许可证和营业执照、霅溪宾馆墙壁照片各一份，证明特种行业许可证和营业执照已经办出，并已悬挂于宾馆墙壁上的事实；
证据2、步飞龙于2013年6月25日写给邵贝贝的信件一份，证明合同签订时邵贝贝已将特种行业许可证和营业执照尚在办理中一事告知对方，徐航、步飞龙未提出异议并受让该宾馆的事实；
证据3、住宿发票十七份、住宿登记表十六份、原告在暂停营业的告示一份，证明徐航、步飞龙受让宾馆后即开始经营宾馆，至2013年12月28日止，霅溪商务宾馆一直正常营业，与徐航、步飞龙所称不能正常营业不符，其主张损失也不符合实际的事实；
证据4、案外人杨建方与德宏公司房屋租赁协议、杨建方与邵贝贝的宾馆转让协议各一份，证明邵贝贝的权利来源合法，包含了财产权、经营权、承租权的转让的事实；
证据5、2013年1月23邵贝贝与徐航、步飞龙签订的宾馆转让协议一份，证明徐航、步飞龙未将剩余转让费支付邵贝贝的事实；
证据6、工商登记情况一组，证明霅溪商务宾馆前身湖州吴兴宏美宾馆在2011年12月16日注销，同年12月20日由案外人潘如萍向湖州市工商局作了名称预先核准申请，并作了两次延期，2012年1月19日办理了公共场所卫生许可证，3月20日办理了消防安全检查合格证，7月8日办理了特种行业许可证，7月15日办理了霅溪商务宾馆的个体工商户营业执照，故霅溪商务宾馆的名称是合法的事实
证据7、2013年8月1日收款收据一份，证明金铖新技术有限公司向霅溪商务宾馆收取了3300元，更名之前为旧的名称，更新后变更为霅溪商务宾馆的事实。
证据8、案外人康建乐银行账户转帐凭条一份，证明2012年12月5日通过康建乐银行账户向德宏公司缴纳65000元房租的事实，而缴纳之前杨建方、邵贝贝，都与德宏公司取得一致的事实。
证据9、德宏公司开具给霅溪商务宾馆的发票一份，证明2013年6月7日徐航、步飞龙缴纳房租65000元的事实。
庭审质证时，邵贝贝对徐航、步飞龙提交的证据1三性无异议，邵贝贝未违反合同约定义务；对证据2的真实性无异议，对证明的内容有异议，对于徐航、步飞龙重新办理营业执照，邵贝贝只有协助义务，前者接受宾馆开展经营的合同目的已经实现，宾馆的转让是一次性的；对证据3的三性均有异议，公司声明上应有具体出具的签名或盖章，且德宏公司对宾馆转让是知情的，即便不知情或不同意也无影响；证据4徐航、步飞龙是在举证期限届满后提交的，不符法律规定，关于实体质证意见，该责令改正通知书抬头和落款不是同一个局，对其合法性有异议，从标题看不能明确是处罚决定书还是其他决定书，也未写明法律依据，而霅溪宾馆是有营业执照的，无照经营宾馆是否为霅溪宾馆也不能确定。
徐航、步飞龙对邵贝贝提交的证据1、2、7无异议，对证据3的真实性无异议，由于当时霅溪商务宾馆未办理营业执照，所以使用的是宏美宾馆的发票，而事实上宏美宾馆已经注销了，非法经营不是合法经营、正常经营；对证据4并不清楚，但该合同第三条约定“杨建方不得自行转租、转让”；对证据5真实性无异议，不能证明邵贝贝对宾馆内的装修、装饰、设备具有所有权；对证据6真实性无异议，但不能证明邵贝贝已履行合同义务；对证据8不清楚，不能证明德宏公司知晓宾馆转让；对证据9无异议，但对发票上的手写文字内容不予认可。
对徐航、步飞龙与邵贝贝向本院提交的上述证据，结合双方当事人的庭审质证意见，本院认为双方提供的证据均符合证据的有效条件，能够证明邵贝贝将从他人处受让的霅溪商务宾馆转让给徐航、步飞龙，现双方就宾馆转让协议履行发生争议的事实，本院对其证明效力均予以确认。
综上所述，本院对本案事实作如下认定：2013年1月23日，邵贝贝与徐航、步飞龙签订宾馆转让协议一份，协议第一条约定：邵贝贝将其自有自营的位于湖州市环城东路263号霅溪商务宾馆整体转让给徐航、步飞龙使用。第二条约定转让费共计伍拾捌万元正（￥58万元），分两次付清，第一次双方在宾馆设施设备清点交接完毕后，徐航、步飞龙向徐航支付转让费肆拾万元正（￥40万元），余款壹拾捌万元（自2013年1月23日至2014年1月23日，每四个月支付陆万元，逾期按1%付息。如要转让需付清全部尾款）；第三条约定，邵贝贝须保证对协议标的享有使用处分权（即本协议到期徐航、步飞龙享有续租优先权）；第四条约定邵贝贝须与徐航、步飞龙办理证件过户手续，如因证件不能过户，导致徐航、步飞龙不能经营，则邵贝贝需退还后者已付的转让费；第五条注明上述转让费用已包括装修、装饰、设备及其他相关费用；第六条约定该宾馆的营业执照、特种行业许可证、卫生许可证已由邵贝贝办理，经营范围为住宿，徐航、步飞龙接受经营前该宾馆及营业执照上所载企业所欠的一切债务由邵贝贝负责偿还，与徐航、步飞龙无关；第七条约定合同生效后徐航、步飞龙有权利用邵贝贝已办营业执照等各种证件、文件；如徐航、步飞龙重新办理营业执照时邵贝贝需予以协助；协议最后注明本合同一式三份，邵贝贝及徐航、步飞龙各执一份，宾馆房屋产权人一份，自签字之日起生效。宾馆转让协议签订当日，徐航、步飞龙向邵贝贝支付第一期转让款40万元，邵贝贝将宾馆交予徐航、步飞龙经营。徐航、步飞龙还将转让前已由邵贝贝向德宏公司预付的2013年1月24日至2013年5月23日的租金支付邵贝贝，并以霅溪商务宾馆的名义向德宏公司继续支付租金。2014年1月25日，德宏公司出具声明，载明：德宏公司为霅溪商务宾馆业主，公司声明关于霅溪商务宾馆租赁人杨建方自行转让霅溪商务宾馆给他人一事，公司并不知情，也不会同意，因为公司与杨建方签订的租赁协议明确规定，租赁期内杨建方不得自行转让、转租。2014年4月17日湖州市工商行政管理局吴兴分局出具湖吴工商城中责（2014）05号责令改正通知书，以徐航、步飞龙无照经营宾馆为由，责令其停止经营活动。现徐航、步飞龙认为其无法正常、合法从事宾馆经营活动，合同目的不能实现，要求解除双方之间签订的宾馆转让协议，而邵贝贝则要求徐航、步飞龙支付剩余宾馆转让款以及逾期付款利息损失，双方纠纷成讼。
另查明，2012年德宏公司将湖州市环城东路263号五楼第三层房屋租赁给案外人杨建方用于宾馆经营。2012年7月3日，杨建方将宾馆转让给邵贝贝。吴兴霅溪商务宾馆营业执照现办理于案外人潘如萍名下，发照日期为2013年7月15日。
还查明，庭审中，邵贝贝自认霅溪商务宾馆内部分装修、设备、设施属案外人所有，故其认为双方签订宾馆转让协议关于财产转让的内容仅针对由邵贝贝享有所有权的财产的转让，其他为转租。
本院认为：根据该宾馆转让协议的内容，结合本院在本案审理过程中查明的事实，依据相关法律规定，双方于2013年1月23日签订的宾馆转让协议包含以下三方面的内容：
一、财产所有权的转让
2013年1月23日宾馆转让协议第一条约定，霅溪商务宾馆整体转让给徐航、步飞龙使用，转让费总计58万元。对于58万元转让费的性质，徐航、步飞龙认为，58万元转让费用包括宾馆内全部装修、装饰及设备所有权的转让；而邵贝贝则认为，财产转让行为仅针对宾馆内其享有所有权的财产，对于其不享有所有权的财产则是转租，同时转让费中也包含宾馆人气、品牌等因素。
从一般人的理解认知角度，宾馆转让中财产转让的范围应包括宾馆内的全部设施、设备等动产，出让人应保证受让人能够和平、排他地占有、使用、收益、处分宾馆内一切设施物品，且涉案宾馆转让协议亦写明“转让费用已包括装修、装饰、设备及其他费用”，故本院认为本案宾馆转让协议中所涉财产转让的范围应包括宾馆内的设施、设备等全部动产以及邵贝贝的装饰、装修。至于邵贝贝认为其不享有所有权的财产系转租，因其未能举证证明协议签订时其已就转租财产范围及费用与徐航、步飞龙达成一致，故本院不予支持。
综上，根据该宾馆转让协议的文字表述，依据本院在本案审理过程中查明的事实，综合目前市场中关于商铺、门面转让的商业习惯及认知，本院认为，本案所涉转让费用包括了由宾馆内设施、设备、原经营者的装修等有形资产的价值，也涵盖了该宾馆品牌、经营环境及人气资源等无形资产的价值。
二、房屋租赁权的转让
所谓房屋转租，是指承租人不退出原租赁合同关系，而将房屋出租给次承租人使用、收益；而租赁权的转让，是指承租人退出租赁关系，受让人与出租人之间直接建立房屋租赁关系，承租人是否退出原租赁合同关系是转租与租赁权的转让之间重要区别之一。本案中，宾馆转让协议签订后，徐航、步飞龙依约向邵贝贝支付了已由后者向涉案房屋出租人预付的房屋租金，并以霅溪商务宾馆的名义直接向房屋出租人德宏公司支付租金，可见，邵贝贝实际已退出房屋租赁关系，故邵贝贝与徐航、步飞龙之间应为涉案房屋租赁权的转让关系而非转租。
租赁权的转让其实质为租赁债权债务的概括转让，根据我国合同法的规定，当事人将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人的，应经合同相对人的同意。本案中，邵贝贝未能举证证明其将房屋租赁权转让给徐航、步飞龙已征得房屋出租人德宏公司的同意，且德宏公司出具的声明载明“霅溪商务宾馆租赁人杨建方自行转让霅溪商务宾馆给他人一事，公司并不知情，也不会同意”，故徐航、步飞龙关于邵贝贝无权转让房屋租赁权，客观上不能履行转让房屋租赁权的合同义务的主张，本院予以支持。而邵贝贝援引最高人民法院相关司法解释，认为德宏公司在六个月内未提出异议，转租有效的抗辩理由不适用本案法律关系，本院不予采信。
三、经营权的转让
个体工商户的生产经营者，其生产经营权受到特定主体的权利能力和行为能力的特殊限制，与登记的特定经营者具有身份上的依附关系，其经营权不能剥离于个体工商户业主独立存在。我国个体工商户条例规定，个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记；个体工商户的营业执照不得伪造、涂改、出租、出借、转让。涉案宾馆转让协议中关于徐航、步飞龙有权利用邵贝贝已办理营业执照等各项证件、文件的约定，违反行政法规的强制性规定，现徐航、步飞龙因利用他人名下证照经营宾馆，被工商行政管理部门以无照经营为由，责令停止经营，在原个体工商户未登记注销的情形下，徐航、步飞龙无法重新办理营业执照，进而无法正常、合法经营宾馆。
综上，本院认为，涉案宾馆财产权、租赁权的转让存在瑕疵，而关于宾馆经营权转让的约定及行为违反法律规定并导致徐航、步飞龙受让宾馆进行经营的合同目的不能实现，故徐航、步飞龙要求解除宾馆转让协议及由邵贝贝返还转让费的主张，本院予以支持。至于返还的数额，本院根据涉案转让费的性质，结合徐航、步飞龙实际经营宾馆的年限，本着公平原则和诚信原则，酌情予以确定。宾馆转让协议签订时，霅溪商务宾馆营业执照尚在办理中，徐航、步飞龙也理应知晓该营业执照办理于他人名下，故就协议的解除，邵贝贝及徐航、步飞龙皆有过错，对于合同解除所造成的损失，由双方各自承担，徐航、步飞龙要求邵贝贝赔偿经济损失之诉请，本院不予支持。
据此，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第五项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除徐航、步飞龙与邵贝贝签订的宾馆转让协议；
二、邵贝贝返还徐航、步飞龙转让费25万元，限于本判决生效后十五日内双方办理交接手续时付清；
三、驳回徐航、步飞龙的其余诉讼请求；
四、驳回邵贝贝的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8800元，反诉受理费2022元，合计10822元，由徐航、步飞龙负担4400元，邵贝贝负担6422元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 郑 嫣
代理审判员 苏丹萍
代理审判员 徐 锋
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 熊 瑛