辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘中民二终字第00101号
上诉人（原审被告）：盘锦远中置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼县。
法定代表人：顾宏亮，该公司董事长。
委托代理人：贾忠利，辽宁泰来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨占玲，男，汉族，无职业，经常居住地辽宁省大洼县。
委托代理人：张红，女，汉族，无职业，经常居住地辽宁省大洼县。
委托代理人侯明伍，盘锦市正义法律服务所法律工作者。
上诉人盘锦远中置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服大洼县人民法院（2014）大洼民一初字第01226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盘锦远中置业有限公司的委托代理人贾忠利、被上诉人杨占玲的委托代理人张红、侯明伍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告杨占玲一审诉称：原、被告于2013年9月5日签订《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》，约定原告向被告认购C1幢13号C1-313号商网并于当日缴纳首付款345588元，被告为原告出具了收款收据一张。双方约定付款方式为银行按揭方式付款，由被告负责办理相关手续。如一方单方面变更认购书任一条款，视为违约。现该商网无法办理银行按揭贷款，经协商未果，故原告诉至法院，请求判令双方解除认购协议，被告退回首付款并承担利息，被告承担诉讼费用。
原审被告盘锦远中置业有限公司一审辩称：双方签订《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》，原告已经缴纳首付款345588元，约定付款方式为银行按揭方式付款，由被告负责办理相关手续而因原告系外地户口，现无法办理银行按揭贷款是事实，但�害双方缔约“不能办理按揭贷款”的缔约障碍已经排除，原告可以按照银行贷款利率向我公司贷款，双方应继续履行认购协议。
原审法院审理查明：原、被告于2013年9月5日签订《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》，约定原告向被告盘锦远中置业有限公司认购C1幢13号C1-313号商网，并于当日缴纳首付款345588元，被告为原告出具了收款收据一张。双方约定付款方式为银行按揭方式付款，由被告负责办理相关手续。协议第九条第一款约定，变更协议条款须双方书面同意，如一方单方面变更认购书任一条款，视为违约。现原告无法办理银行按揭贷款，亦不同意变更协议内容即变更贷款方式。原告诉至法院，请求法院判令双方解除认购协议，被告返还原告首付款345588元及利息，并承担本案诉讼费用。
原审法院审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方自�签订认购协议，第九条第一款约定，变更协议条款须双方书面同意，如一方单方面变更认购书任一条款，视为违约。现被告盘锦远中置业有限公司单方面要求变更协议中关于按揭方式的内容，原告不同意变更，且协议无法履行非因原告过错导致，应视为被告盘锦远中置业有限公司违约。故对原告要求解除协议，退还首付款及同期银行利息的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告承担违约金20000元的诉讼请求，因协议中未约定违约金的给付方式，且被告不同意给付，故不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条之规定，作出如下判决：一、原、被告解除《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》；二、被告盘锦远中置业有限公司于本判决生效后五日内退还原告首付款人民币345588元及利息（自2013年9月5日起至本判决确定的给付之日止�中国人民银行同期同类贷款利率计息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3280元（原告未预交），由被告盘锦远中置业有限公司负担。
一审宣判后，原审被告盘锦远中置业有限公司不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：原审判决适用法律错误，上诉人不存在违约，被上诉人杨占玲不存在不能实现合同目的的情形，故此双方所签协议应当继续履行，请求二审法院依法改判。
被上诉人杨占玲服从原审判决。
本案争议的焦点：上诉人盘锦远中置业有限公司是否构成违约，双方所签订的商铺认购协议应否予以解除。
围绕本案争议的问题，上诉人盘锦远中置业有限公司认为，上诉人提供的于2013年5月份与盘锦市兴隆台区农村信用合作联社签订的社团贷款借款合同，能够说明上诉人已经履行了为被上诉人杨占玲贷款的协议约定，该份合同中银行并没有向上诉人设定省外户口不能办理按揭贷款的内容。上诉人提供的2013年10月17日盘锦市兴隆台区农村信用合作联社按揭贷款会议纪要，能够说明外省户口不能办理按揭贷款是银行在2013年10月17日作出的，是在诉讼双方签订认购协议之后，因此上诉人将被上诉人杨占玲的所欠剩余房款，改由被上诉人杨占玲向上诉人借款，上诉人的行为不构成违约。上诉人提供的五份《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》及五份《商品房买卖合同补充协议》，上述协议中的甲方均为上诉人，乙方分别为谷月、袁斌、ＸＸ、孙树文、陈秀琼，上述证据能够说明所有的乙方均为外省户口，户籍性质与被上诉人杨占玲相同，上述购房人均在上诉人处购买房屋并办理了向上诉人借款的手续，并取得了房屋，已实现了购买房屋的合同目的。另认为，原审判决所引用的合同法第60条、第94条规定可以适用本案，但原审法院对上述两条的理解错误，所以导致判决结果错误。原审判决将上诉人采取直接贷款方式认定为违约，属于适用法律错误。作为购房人的被上诉人杨占玲应当了解向上诉人直接借款要优于向银行按揭贷款，所以上诉人不存在违反合同约定，恰恰是更好的履行了合同义务。原审判决适用合同法第94条认为被上诉人杨占玲没能实现合同目的，是错误的，房屋买卖合同终极目的是购房者取得房屋，售房者取得房款，本案作为售房者的上诉人自愿将被上诉人杨占玲对银行的借款转嫁到自身，该行为是为了更好、更快的令被上诉人杨占玲实现购房目的，而不是导致被上诉人杨占玲无法实现合同目的，所以双方解除合�的判决是与合同法第94条相违背的，上诉人不存在违约，被上诉人杨占玲不存在不能实现合同目的的情形，故此双方所签协议应当继续履行。一审法院已经将双方买卖关系的事实查清，但对上诉人不属于违约的情形没有查清，在二审诉讼中上诉人提供的证据说明上诉人并不存在违反合同约定导致被上诉人杨占玲不能实现合同目的，上诉人作为房屋的出售者，在得知银行决定不能办理外省按揭贷款的时候采取了积极、方便、快捷的方法以保证被上诉人杨占玲尽快实现合同目的，因此上诉人不存在一审判决认定的违约情形，被上诉人杨占玲认为只要不是银行的按揭贷款就无法取得房屋的说法，违背了房屋买卖合同的交易规程，作为债务人的被上诉人杨占玲是无权挑剔债权人的，这是合同法的立法精神。关于法律适用的问题，房屋买卖合同实现合同的目的是售房者取得房款，购房者取得房屋，本案恰恰是被上诉人杨占玲作为买方将余下的欠款无论是向银行借款还是向上诉人借款，都不影响实现合同的目的，而上诉人作为售房者为了能够让双方都能实现合同目的，作出了巨大的让步，所作出的决定是由被上诉人杨占玲直接向上诉人借款，应当属于非常优于双方签订的向银行借款的方式。被上诉人杨占玲没有取得房屋并将此作为依据是因为没有办理按揭贷款，事实并非如此，上诉人提供的另五位购房者的证据表明，与被上诉人杨占玲情况相同的购房者均办理了直接向上诉人借款的手续，顺利取得了房屋，这样的事实强有力的驳斥了被上诉人杨占玲的主张，因此一审判决解除双方所签协议是错误的。合同法第94条规定，双方已经对合同的效力达成一致，所有的有效合同签订后必须符合以下情形之一才能解除，否则不能解除，该条款中没�一种情形适用于本案，双方协议不存在可以解除的情形，上诉人并不是没有全面履行合同，恰恰上诉人一直在履行合同。
围绕本案争议的问题，被上诉人杨占玲认为，对上诉人盘锦远中置业有限公司提供的与银行签订的社团贷款借款合同无异议，该合同恰恰证明了被上诉人相信了该合同，才与上诉人盘锦远中置业有限公司签订了购房协议，但是被上诉人并没有实现贷款的目的。在2013年10月份被上诉人找上诉人盘锦远中置业有限公司退房时，上诉人盘锦远中置业有限公司的工作人员对被上诉人讲2012年年底、2013年年初时就已经知道外地人员不能办理贷款。上诉人盘锦远中置业有限公司提供的盘锦市兴隆台区农村信用合作联社按揭贷款会议纪要、《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》、《商品房买卖合同补充协议》与本案无关。另认为，双方签订买卖协议，首付款及按揭�款是不争的事实，但在实现按揭贷款的时候发现被上诉人是外省户口，银行不予按揭贷款的情况下，上诉人盘锦远中置业有限公司决定允许外地户口的购房者将剩余购房款由被上诉人按借贷的方式支付房款，并通知了被上诉人，被上诉人认为该决定和通知并不是履行合同，双方所签协议第九项第一款甲乙双方在本协议生效后，对认购条款要求更改的须经双方书面同意，若单方面变更认购书任何一条，即视为违约，被上诉人按照约定全面履行了自己的义务，上诉人盘锦远中置业有限公司没有按照双方约定的条款履行自己的义务构成严重违约。上诉人盘锦远中置业有限公司存在违约行为，没有完全履行合同的约定，被上诉人不相信上诉人盘锦远中置业有限公司并向其借款，而只相信向银行贷款。
审理查明：2013年9月5日，作为甲方的上诉人盘锦远中置业有限公司与作为�方的被上诉人杨占玲签订了《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》，协议中约定“一、乙方向甲方认购辽宁鲜活水产城暂定编号C1幢13号C1-313号商网，该商网暂测建筑面积为一二层85.60平方米，单价为每平方米6733.35元，三层37.02平方米，单价为每平方米2680元；合计面积122.62平方米；合计总房款为人民币675588元整。该面积与实测面积之间误差的处理方式将在《商品房买卖合同》中予以明确，即按房产部门最终实测面积多退少补，一致三层面积多退少补单价均按每平方米5509.60元标准执行。二、乙方对所认购商网基本情况已作充分了解，自愿认购此商网，并在签订本协议当日向甲方一次性支付商网认购定金人民币345588元整，该定金本金不计息将作为所购商铺房款的一部分。四、付款方式为银行按揭方式付款。九、1、甲、乙双方在本协议生效后，如对认购协议条款要求更改�，须经双方书面同意，若单方变更认购书任一条款，即视为违约”。协议签订的当日，被上诉人杨占玲向上诉人盘锦远中置业有限公司交纳了购房定金人民币345588元，上诉人盘锦远中置业有限公司为被上诉人杨占玲出具了收款收据。
另查明，2013年5月份，上诉人盘锦远中置业有限公司为被上诉人杨占玲等房屋购买者办理购房贷款与盘锦市兴隆台区农村信用合作联社签订社团贷款借款合同。
2013年10月17日，盘锦市兴隆台区农村信用合作联社作出关于上诉人盘锦远中置业有限公司按揭贷款的会议纪要。内容为“根据2013年4月17日省联社对兴隆联社与盘锦远中置业有限公司，按揭贷款调研，兴隆联社现对按揭贷款条件补充落实如下：1、借款额度较大的，根据借款人实际情况，贷款期限适当放宽，借款期限不超过10年。2、借款人为异地户口的可放宽为辽宁省省内户�，但需在盘锦市居住或者工作一年及一年以上”。
被上诉人杨占玲的户籍为黑龙江省。
本院认为，上诉人盘锦远中置业有限公司与被上诉人杨占玲所签订的《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》为双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，应当有效。
虽然上诉人盘锦远中置业有限公司与被上诉人杨占玲在《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》中约定了认购房屋的地点、面积、价格、违约责任等事项，但该认购协议只是双方的一种意向约定，其性质当属预约。本案中，双方所签订的认购协议并不具备最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商�房买卖合同”内容，其不属于商品房买卖合同。
上诉人盘锦远中置业有限公司提出其不存在违约行为，其与被上诉人杨占玲所签订的认购协议应继续履行的上诉请求。因被上诉人杨占玲认为上诉人盘锦远中置业有限公司单方变更所签订认购协议的行为构成违约，并要求解除该认购协议的诉讼主张并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定。本案中，上诉人盘锦远中置业有限公司与被上诉人杨占玲虽然在认购协议的第九条第1款中约定了“甲、乙双方在本协议生效后，如对认购协议条款要求更改的，须经双方书面同意，若单方变更认购书任一条款，即视为违约”，但上诉人盘锦远中置业有限公司在因被上诉人杨占玲的原因，致使被上诉人杨占玲向银行按揭贷款不能的情况下，提出修改双方所签认购协议中贷款方式的行为，可以认定为积极履行认购协议所约定的内容，促使双方实现合同目的的具体体现，而不应理解为单方变更认购协议。被上诉人杨占玲未能在银行办理按揭贷款的原因应是其贷款条件不符合盘锦市兴隆台区农村信用合作联社的规定，其责任并不在上诉人盘锦远中置业有限公司。据此，上诉人盘锦远中置业有限公司提出修改认购协议中的贷款方式对被上诉人杨占玲购买房屋并不构成合同的根本性违约，被上诉人杨占玲购买房屋的根本目的应当能够实现。
综上，原审判决适用法律错误，应予改判。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省大洼县人民法院（2014）大洼民一初字第01226号民事判决。
二、驳回原审原告杨占玲的诉讼请求。
一审案件受理费3280元、二审案件受理费6560元，合计9840元，由被上诉人杨占玲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宝明
代理审判员 王 丹
代理审判员 孙继晨
二〇一五年三月十三日
书 记 员 邢晓雪