成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙泉民初字第2884号
原告（反诉被告）：李XX，女。
委托代理人：王丹伟，四川达民律师事务所律师，一般授权。
委托代理人：蒋洪杰，四川达民律师事务所律师，一般授权。
被告（反诉原告）：尹XX，女。
委托代理人：马铃，泰和泰律师事务所律师，特别授权。
第三人（反诉被告）：刘XX，男。
委托代理人：张鹏，四川英特信联合律师事务所律师，特别授权。
原告（反诉被告）李XX诉被告（反诉原告）�XX、第三人（反诉被告）刘XX返还原物纠纷一案，本院于2012年11月7日作出（2012）龙泉民初字第1515号民事判决。判决后，李XX不服，向成都市中级人民法院提出上诉；成都市中级人民法院审理后，于2013年6月20日作出（2013）成民终字第2212号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法由审判长夏海玲、代理审判员谷金燕、人民陪审员袁莉另行组成合议庭，适用普通程序于2013年12月2日、12月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李XX及其委托代理人王丹伟、被告（反诉原告）尹XX及其委托代理人马铃、第三人刘XX（反诉被告）及其委托代理人张鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李XX诉称：原告与第三人刘XX于1989年结婚。2011年12月7日，原告与第三人刘XX办理了龙泉驿区十陵街道成洛路1763号成大花园二期12栋4单元1层2号房屋的产权登记（权：0166085），并约定各�该房屋50%的产权。被告尹XX无法律依据侵占原告的房屋，至今仍拒绝搬离。据此，原告起诉至法院请求判令：1、被告尹XX立即搬离属于原告李XX所有的位于龙泉驿区十陵街道成洛路1763号成大花园二期12栋4单元1层2号房屋；2、被告尹XX承担未及时搬离房屋给原告造成的经济损失，按每日80元计算，直至其搬离为止；3、被告尹XX承担本案的诉讼费用。
被告尹XX辩称：尹XX已购买诉争房产所有权，因为刘XX与尹XX签订了住房转让协议，刘XX有权与尹XX单独签订购房协议，李XX知晓刘XX将房屋卖给尹XX；李XX对刘XX出售房产是知晓的，所以该协议合法有效。即使李XX不知道刘XX将房屋卖给尹XX，尹XX也属于善意第三人，住房转让协议也合法有效。
第三人刘XX辩称：刘XX转让给尹XX的房屋是夫妻共同财产，刘XX和李XX各有一半的权属，刘XX处置房屋应当取得李XX的同意，处置房屋时李XX并不�情，属于擅自转让，应属无效；本案诉争房屋土地性质是划拨地，依据相关规定，直接转让的行为属于无效行为，应当经过相关机构审批；从刘XX和尹XX的协议内容来看，转让的是使用权，并不涉及到所有权的转让，因此尹XX提出所有权转让缺乏协议依据；关于该房屋，刘XX已经支付给学校7万元，尹XX只支付了3万元，尹XX的意见不能得到法律支持。
尹XX（反诉原告）反诉称：刘XX和李XX为夫妻，2004年刘XX参与了成都大学在校职工内部进行的集资建房，因财力所限，其在支付了首期三万元购房款后无力支付剩余款项，便决定将诉争房产转卖给反诉人。2004年7月7日刘XX与反诉人签订《关于转让成大二期职工住房协议》，约定刘XX将诉争房产转让给反诉人。协议约定该房屋待时机成熟后予以过户，刘XX有义务协助反诉人办理该房相关手续。协议签订后，反诉人依约支付完177860�购房款（其中15000元支付给刘XX，其余金额直接支付给成都大学），并于2005年7月搬进诉争房产居住至今。目前，诉争房产产权已登记到刘XX和李XX夫妇名下，已经符合协议约定的过户条件。反诉人虽多次要求刘XX和李XX将诉争房产过户到自己名下，但二人不但无理拒绝，反而由被反诉人向法院提起诉讼，企图逃避法律义务，获取不义之财。由此反诉请求：1、确认龙泉驿区十陵街道成洛路1763号成大花园二期12栋4单元1层2号房屋所有权属于反诉人所有；2、判令将上述诉争房屋产权过户登记到反诉人名下；3、本案诉讼费由刘XX和李XX承担。
反诉被告李XX辩称：1、李XX不是本案适格的反诉被告，本案的本诉是侵权纠纷，是李XX基于拥有一半的产权提出的侵权纠纷，但是反诉是基于尹XX与刘XX签订的协议提起的合同纠纷，李XX并没有参与签订协议，李XX不应该成为反诉被告；2、�XX对刘XX与尹XX签订协议并不知情，刘XX签订协议时没有征得李XX同意，签订后也没有及时告知李XX，刘XX签订协议的行为属于擅自处理夫妻共同财产；3、本案房屋的土地属于划拨用地，不能进行房屋转让及土地过户，因此该房屋的所有权在法律规定禁止转让的期限内的任何转让都是违法的；4、尹XX与刘XX签订的协议内容并不包含房屋所有权的转让，仅仅是同意将房屋交给尹XX使用；5、尹XX并不是善意第三人，尹XX与刘XX签订的协议是违法的，缺乏法律依据，也不符合物权法对善意第三人的规定；综上，反诉人的反诉请求不符合法律规定，也缺乏事实依据。
第三人刘XX辩称：与本诉的答辩意见一致。认为反诉原告尹XX的诉讼请求不能成立，请求驳回。
原告（反诉被告）李XX为支持其诉讼请求，向法庭提交了下列证据材料：1、李XX与刘XX的结婚证，证明存在婚姻关系；2、成大的文件及通知，证明按照学校的规定该房屋不能进行转让；3、国有土地使用证，证明本案诉争的房屋土地是划拨用地，按照法律规定，必须经过政府审批满足年限后才能转让；4、产权证，证明诉争房屋按份共有；5、2012年6月13日成都大学的回复，证明刘XX的缴款情况；6、询问笔录。
被告（反诉原告）尹XX对原告（反诉被告）李XX提交的上诉证据质证后认为：对证据1无异议；对证据2有异议，学校的规定对合同效力不能产生影响；3、划拨土地可以转让，应该由行政机关进行处理，房屋已经登记在当事人名下；4、对证据4有异议，房产证都是原告自身办理的；5、对证据5无异议；6、对询问笔录有异议，杨蓉是第三人的同事，与当事人关系密切，该证词不可信。我方认为原告证据不能支持诉请。
第三人刘XX对原告（反诉被告）李XX提交的上述证据质证后认为：对上述证据的三性均无异议。
被告（反诉原告）为支持其诉讼请求，向法庭提交了下列证据材料：1、《关于转让成大二期职工住房协议》和刘XX身份证复印件；2、《成都大学收据》4张和刘XX出具的3万元收据1张；3、《成大花园前期物业管理协议》、《空中坠物协议》、《成大花园／住户治安、消防安全责任保证书》、物管费收据、水电费收据、成大花园收费单据数张。
反诉被告李XX对反诉原告尹XX提交的上诉证据质证后认为：1、对尹XX与刘XX签订的转让住房协议的三性均不予认可，该协议没有李XX的签字，且事后都不知晓，刘XX并没有将房屋转让给尹XX，该协议的公证人是杨蓉，反驳了被告说杨蓉的证词不可信；2、对成都大学出具的收据的真实性和合法性无异议，但是收款人都是刘XX，关于刘XX出具的收据我方对真实性不予认可；3、对证据3真实性无异议，但合法性和关联性�异议，该证据只能证明该房屋被尹XX非法占有。
第三人刘XX对反诉原告尹XX提交的上述证据质证后认为：1、对转让协议真实性无异议，合法性和待证事实有异议，该协议只约定转让了使用权，没有转让所有权，且该协议与法律规定违背，法律效力有异议；2、对成都大学出具的收据与原告质证意见一致，对刘XX出具的收条真实性无异议，刘XX交了3万和4万元，尹XX只交了3万元，是不公平的；3、证据3不具有反诉人待证事实的证明力。
第三人刘XX没有证据向法庭提交。
经审理查明，原告李XX与第三人刘XX系夫妻关系。刘XX系成都大学职工。2003年12月14日成都大学向校职工发出了成大校字（2003）45号《成都大学集资修建成大花园二期经济适用房的购买办法》。该文件规定“一、…，根据龙泉驿区房改办批复我校集资修建经济适用房报告的要求，结合经济适用房的相关政策，学校决定集资修建‘成大花园’第二期经济适用房。…，二期经济适用房只限于在我校本部在职在岗的教职工购买。不得对外出售，不办理个人土地使用证。…。七、购买二期经济适用房的办法…（四）、购房者中途不按时交款，视为自动放弃，学校退还原付款，不计息，并取消以后购房资格。…”。刘XX按照文件的规定，向成都大学申购了一套住房并缴纳房款30000元（因交款延迟产生滞纳金160元）。2004年7月7日，刘XX与被告尹XX签订了《关于转让成大二期职工住房协议》，该协议约定：“1、经甲（刘XX）、乙（尹XX）双方协商，甲方自愿将成大二期住房一套（约105平方米）转让给乙方，待甲方住房分配并认定房号后，进行公证。2、乙方按学校建房要求，分批付清甲方该房款，并有使用、居住权利。待时机成熟予以过户。3、甲方有义务协助乙方办理该房相关手续。4、由于是集资建房，前期分别向学校交款3万元和4万元，由乙方支付，属甲方（刘XX）的发票由乙方保存。5、未尽事宜，双方协商解决。此协议双方签字后生效。一式三份。”。刘XX、尹XX分别在协议上签名。协议中，杨蓉在公证人处签名。协议中，对第二条内容为“转让、变卖”的字迹进行了删划。同年7月8日，尹XX以刘XX的名义向成都大学缴纳房款40000元。7月15日，尹XX向刘XX支付30000元房款，刘XX同日向尹XX出具收据，载明：“今收到尹XX购成都大学二期教工宿舍刘XX住户款叁万元正（30000元）。正式收据后付。”2005年4月27日，刘XX与成都大学签订《成都市龙泉驿区住房制度改革单位集资建房售购合同》。合同约定：“…。一、甲方同意乙方购房申请，将位于本区十陵镇成都大学校内12幢4单元1楼2号砌体结构，竣工使用于2005年住房一套，建筑面积为107.4平方米（其中公摊�用建筑面积为9.22平方米）。甲方同意按上述规定将该房出售给乙方…”。刘XX于当日授权成都大学代为办理房屋产权登记手续、代缴有关税费、领取房屋分户产权证。同日，李XX和刘XX签订了《共有产权约定书》，约定李XX与刘XX各拥上述房产50%的份额。2004年10月20日、2005年5月23日和2005年10月20日，尹XX依照与刘XX达成的协议，以刘XX的名义先后向成都大学缴纳房款10000元、20000元、32800元。成都大学分别于2004年7月8日、2004年10月20日、2005年5月23日和2005年10月20日以刘XX的名义出具收据4张金额共计132860元。2005年尹XX凭缴费票据从成都大学领取了诉争房屋的钥匙，2005年12月23日，以自己的名义与成都金房物业管理有限公司签订《成大花园前期物业管理协议》、《空中坠物协议》、《成大花园业主治安、消防安全责任保证书》。尹XX2005年办理完交房手续，对房屋进行装修后居住�今。2011年12月7日，成都市龙泉驿区房管局为李XX、刘XX颁发了房屋所有权证。
认定上述事实的依据有：原告提交证据的1-6，被告提交的证据第1-3及各方当事人的当庭陈述。
本院认为：（一）关于《关于转让成大二期职工住房协议》是否违法了法律的禁止性规定以及房屋转让性质的问题，原告李XX诉称被告尹XX与第三人刘XX达成的《关于转让成大二期职工住房协议》中，转让标的为经济适用房，违反了《经济适用住房管理办法》的禁止性规定为无效合同。根据经济适用房的相关规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本案中，诉争房屋不是由政府组织修建、分配，而是由成都大学向校职工集资修建，原告与第三人也不符合低收入住房困难家庭标准，因�，诉争房屋不属经济适用房。根据集资建房的规定，集资建房是指是党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，群众自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难。集资的对象范围由单位确定，以职工工龄、职称等因素作为分房条件。本案诉争房屋符合集资建房的特点，应属集资建房。根据法律的相关规定，集资建房的转让不违反法律的禁止性规定，可以依法转让。因此，原告的主张没有法律依据，本院不予支持。根据本案查明的事实，诉争房屋系第三人刘XX基于成都大学职工身份按成都大学相关政策享有了购买资格，但其与被告尹XX签订转让协议时尚未实际取得房屋所有权。刘XX与尹XX签订的转让协议也约定，刘XX将其购买房屋的资格转让给尹XX，由尹XX以刘XX的名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，在房屋交付后尹XX享有房屋的使用、居住权，刘XX在获得房屋产权证后过户给尹XX。因此，双方签订的协议书虽名为住房转让，实际上是集资建房资格的转让，并非房屋所有权的转让，该转让不违反法律的强制性规定。对李XX、刘XX提出的房屋转让的是使用权，并不涉及到所有权的转让的问题，该诉辩主张与尹XX和刘XX签订的《关于转让成大二期职工住房协议》中“待时机成熟予以过户”的内容矛盾，本院对此不予支持。
（二）关于《关于转让成大二期职工住房协议》的效力。原告李XX诉称第三人刘XX与被告尹XX签订转让协议时，未取得其同意，损害了李XX对房屋的共有权，为无效合同。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，原告李XX与第三人刘XX系夫妻，是一种相当亲密的生活关系，李XX与刘XX对购房事宜的处分态度，被告尹XX作为第三人无法了解。且尹XX与刘XX签订协议、缴纳房款并入住至今长达八年的时间中，原告李XX和刘XX既没有支付购房款也没有对房屋主张权利，可以推定李XX知道或应当知道购房资格转让的相关事宜。因此，李XX以其不知道房屋转让的事实为由主张转让协议无效，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，被告尹XX与第三人刘XX签订的《关于转让成大二期职工住房协议》不违反法律的相关规定，对双方均具有法律约束力。被告尹XX按照合同的约定已足额缴纳了诉争房屋的房款并入住其中，且其缴纳的房款也与当时同地段的商品房价格相差无几，因此，尹XX作为房屋的实际购买人应当�有房屋的所有权。而原告李XX因其丈夫刘XX成都大学职工身份获得购买诉争房屋的资格，在刘XX将购房资格转让给被告尹XX后即已丧失。同时，原告李XX与被告刘XX未支付房款（曾缴纳的3万元已由被告支付），根据成都大学未按期缴纳房款者，购房资格丧失的规定，即使第三人未将购房资格转让给被告尹XX，原告与第三人因未对房屋出资也不能拥有房屋的所有权。因此，诉争房屋虽登记在原告李XX名下，但仅凭其配偶具有房屋的购买资格而未支付购房款主张诉争房屋的所有权，不符合法律的相关规定。被告尹XX通过与第三人刘XX签订房屋转让协议，获得了房屋的购买权，并按时足额缴纳房款及相关费用为诉争房屋的实际所有人。故，原告李XX要求被告尹XX搬离诉争房屋，并承担经济损失没有事实及法律依据，本院不予支持。被告尹XX要求原告李XX和第三人刘XX按照协议的约�协助其办理诉争房屋的过户手续，符合法律的规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十六条之规定，判决如下：
一、位于龙泉驿区十陵街道成洛路1763号成大花园二期12栋4单元1层2号房屋（权：0166085）属被告（反诉原告）尹XX所有。
二、限原告（反诉被告）李XX、第三人（反诉被告）刘XX在本判决生效之日起15日内协助被告（反诉原告）尹XX办理龙泉驿区十陵街道成洛路1763号成大花园二期12栋4单元1层2号房屋（权：0166085）过户手续。
三、驳回原告（反诉被告）李XX的诉讼请求。
本案本诉案件受理费200元、反诉案件受理费200元，共计400元，由原告李XX、第三人刘XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 夏海玲
代理审判员 谷金燕
人民陪审员 袁 莉
二〇一三年十二月二日
书 记 员 冯 菁