广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深龙法平民初字第314号
原告林世丰（反诉被告）。
委托代理人林XX。
委托代理人唐XX。
被告杨正伏（反诉原告）。
委托代理人卓XX。
原告林世丰与被告杨正伏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代理人林文彬、唐稳、被告杨正伏及其代理人卓宇轩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原被告双方于2008年9月18日签订了一份《租赁合同》，该合同约定：被告租赁原告位于深圳市龙岗区平湖镇新南新村力新街XXXXX，建筑面积约2400平方米，每月租金为人民币28000元，租期为五年，即从2008年9月18日起至2013年9月18日止；合同还约定被告须将租金于当月10日前缴交给原告，逾期缴交租金将按每月租金的5％收取滞纳金。被告若拖欠水电费、工人工资或连续2个月不交租金，视为违约，原告有权终止合同，收回出租单位；被告在合约期内不得损坏楼房结构和设施，否则须赔偿或负责维修完整。如要拆建、加建、改建、装修需经原告同意，否则一切后果由被告承担。原被告双方并对其他合同权利义务做了相关约定。另外，同日，原被告双方还签订《厂区内合作管理协议》，约定被告每月支付300元管理费给厂区管理组。双方签订合同后，原告依约交付厂房给被告使用，但被告支付租金有所拖欠，被告只陆续交付了部分租金，至2013年2月25日被告在原告的多次催收之下支付了部分租金人民币12000元外，至今被告尚拖欠原告租金人民币796000元，原告曾多次催收，被告均以诸多理由拒付。另，被告没有经过原告的同意就擅自改建房屋的结构将厂房间隔成多间小房租住给其他人居住，私拉电线等，存在极大安全隐患。原告认为，双方签订的租赁合同依法成立有效，被告长期拖欠租金及擅自违法改建改变租赁厂房的结构出租给别人居住，已经违反了合同约定及相关法律规定，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告于2008年9月18日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即搬出租赁厂房，将租赁厂房恢复原状归还给原告；3、判令被告立即支付拖欠原告的租金人民币796000元及滞纳金79600元（逾期支付租金按每月租金的5％收取滞纳金，以拖欠租金总额人民币796000元计算，从杨正伏最后一次支付租金之日即2013年2月25日计至款项清偿之日止，暂计至2013年4月26日为人民币79600元；4、2013年4月27日之后的租金按月计算至被告返还厂房时止；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称：1、针对原告第一项诉讼请求，由于涉案房屋没有合法产权证明，亦未取得建设工程规划许可证，原被告于2008年9月18日签订的《租赁合同》应为无效。因此该合同中关于租赁保证金84000元的条款对当事人没有约束力，原告应当返还被告租赁保证金84000元。2、针对原告第二项诉讼请求，被告同意搬出租赁房屋，但应在合理期限内搬出。被告不同意将租赁房屋恢复原状，理由是原告同意被告进行厂房改建（即被告并非未经原告同意擅自改建房屋结构）。在签订《租赁合同》前，被告与原告就已明确租赁房屋是为了改建成可以供客户经营的商业小店，并且原告还答应给被告9个月的改建时间，《租赁合同》中租金的起算时间是2009年6月。《租赁合同》第二条约定“厂房（宿舍）总合计人民币……”中“宿舍”二字表明租赁的不是单纯的厂房，而是计划要改建结构的。而原告为了免费得到被告改建后的不动产设施，要求在《租赁合同》中约定“合约期满一切不动产归甲方所有，乙方不得拆除”（事实上双方在《租赁合同》第十条做了明确约定）。原被告于2009年7月6日签订的经深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室登记备案的《深圳市房屋租赁合同书》（合同登记备案号为“龙CJ023361”）第六条更是明确租赁房屋用途为商业小店。在房屋改建过程中，原告完全知道被告在改建房屋结构，但从未提出反对意见。因此，被告是在原告同意改建的情况下对涉案房屋进行改建，不应承担恢复原状的义务。由于原告已收回了房屋，并且原告以收条表明其放弃要求被告恢复房屋原状的诉求，因此被告依法不用承担将租赁房屋恢复原状的责任。3、被告不应支付原告租金及滞纳金，理由是原告三次答应被告将租金减为每个月14000元、11000元、12000元，而《深圳市房屋租赁合同书》第2条约定月租金为每月1900元，因此，应视为该约定对原租赁合同的租金进行了变更，而且被告以实际最后一月缴纳的租金12000元证实对房屋租金的变更，因此原告所称的租金每月为28000元的观点不应得到法律的支持；原告诉求租金从2008年9月18日起算不应得到法律支持，因为租赁合同第2条明确约定租金系从2009年6月起计算，况且根据《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，因此，对于自原告起诉之日（即2013年4与24日）倒计超过一年的租金及其滞纳金不应得到法律的支持。自原告起诉之日倒计一年的租赁期间内除2013年4月份后的租金未支付外，2013年3月份之前（含3月份）被告均按月实际支付了12000元的租金给原告，因此，被告并没有拖欠2013年3月份之前的租金，因而也不存在原告诉称的此期间的租金滞纳金的问题。4、由于涉案房屋没有合法产权证明，也没有取得建设工程规划许可证，本案原、被告于2008年9月18日订立的租赁合同无效，因此该合同中关于租赁保证金84000元的条款对当事人没有约束力，原告应当返还被告租赁保证金84000元。5、合同中约定：房屋租赁合同等待双方另到房管所办理。后原告于2009年7月6日为被告办理了备案登记手续，该合同约定租赁期限为2009年7月6日至2011年7月6日止。在2011年7月6日后，原告并未给被告继续办理备案登记手续，导致被告无法为客户办理营业执照而只能低价出租房屋，给被告造成了189690元的经济损失。6、2013年3月以后，原告多次在被告租赁的房屋门口张贴告示或通知，唆使被告的租户不要交租金给被告，并采取停水停电的非法行为导致被告的客户退房，原告的非法行为导致被告无法收取客户的租金，故原告应当赔偿被告该损失65000元。7、被告经原告同意后对涉案房屋进行了改建，被告花费了大量资金对涉案房屋进行了改建，因此原告应当赔偿被告的改建损失（金额按评估价计算）。为保护其合法权益，被告向人民法院提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告未给其办理《深圳市房屋租赁合同书》所导致的损失189690元；2、原告赔偿被告其租赁期间对涉案房屋停水停电导致的被告的损失65000元；3、原告赔偿被告改建房屋的损失（金额按评估价计算）；4、被告承担诉讼费。
原告对于被告的反诉答辩称：1、被告请求的未办理深圳租赁合同的损失，该请求没有事实及法律依据，当时只办理了一份房屋租赁合同书的备案，只是应被告的要求办理的，是用于被告办理营业执照时用的。2、被告的第2项诉讼请求没有事实依据法律依据，涉案的房产中并没有停水停电，在2013年8月29日，该份通知中虽然写明了9月10日起就停水停电处理，但实际上并没有停水停电。3、我方认为房屋的改建是被告未经原告同意的情况下私自改造的，是否造成损失与我方无关。
经审理查明，原被告双方于2008年9月18日签订了一份《租赁合同》，该合同约定：被告租赁原告位于深圳市龙岗区平湖镇新南村力新街3号B栋的厂房第二至六层，建筑面积约2400平方米，每月租金为人民币28000元，租期为五年，即从2008年9月18日起至2013年9月18日止，从2009年6月起计租；为维护合约的严肃性，被告签约时按深圳市房地产租赁合同规定，租赁保证金不超过三个月租金数额，即合计84000元，保证金凭收据，租期满后，被告不再续租，交清租金及各项费用，交接清楚后，再退还保证金。合同还约定被告须将租金于当月10日前缴交给原告，逾期缴交租金将按每月租金的5％收取滞纳金。被告若拖欠水电费、工人工资或连续2个月不交租金，视为违约，原告有权终止合同，收回出租单位；被告在合约期内不得损坏楼房结构和设施，否则须赔偿或负责维修完整。如要拆建、加建、改建、装修需经原告同意，否则一切后果由被告承担。双方必须遵守合约，若违约，违约方需赔偿对方的一切损失。另外，同日，原被告双方还签订《厂区内合作管理协议》，约定被告每月支付300元管理费给厂区管理组。
双方签订合同后，原告依约交付厂房给被告使用。被告向原告交纳押金84000元。被告改建房屋的结构将厂房间隔成多间小房租给其他人居住。庭审中，原、被告双方确认被告于2013年9月9日将涉案房屋交还原告并办理了交接手续。
庭审中双方确认，原告上门向被告收取租金，被告从2009年6月开始向原告交纳租金，2013年2月25日最后一次交纳租金12000元，累计交纳租金744000元。但原告主张从2008年9月18日至2013年2月25日租金总额为1540000元，被告陆续交付了租金744000元，至今被告尚拖欠原告租金796000元。被告认为双方已口头对租金进行变更，租金不应是每月28000元，合同签订后以每月14000元租赁了4个月，后又以11000元租用至2012年3月，2012年4月至2013年3月每月租金又提高至12000元。被告已实际履行了按月足额支付租金的义务。
涉案房屋由泽记实业（深圳）有限公司建筑。2001年12月25日深圳市龙岗区人民法院作出的（2002）深龙法平执字第3-1号民事裁定书，裁定将被执行人泽记实业（深圳）有限公司位于深圳市龙岗区平湖镇新南村力元吓的一幢六层厂房作价人民币1800000元变卖给申请执行人乐富贸易公司。2003年8月1日乐富贸易公司通过与原告签订协议书，将房产转让给了原告。涉案房屋未取得房屋所有权证或建设工程规划许可证。
诉讼中，本院依被告申请，依法对涉案房产的室内装修价值进行了评估。深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司作出中评报字（2014）第（房）F003号《深圳市龙岗区平湖镇新南村力新街XXXXXXXX室内装修价值评估报告》，评估值为554792元。
另查，原告的起诉时间为2013年5月9日。
以上事实有原告提供的租赁合同、厂区内合作管理协议、（2002）深龙法平执字第3-1号民事裁定书、协议书等及被告2009年7月6日深圳市房屋租赁合同书、收据、告示、押金条及庭审笔录为证，本院依法予以认可。
本院认为，对于合同的性质和效力问题。因涉案房屋未取得房屋所有权证或建设工程规划许可证，因此原告将涉案房产出租给被告，与被告所签订的《租赁合同》是无效合同。根据《合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
原告诉请被告立即搬出涉案房屋并恢复原状，因原告从2008年9月18日至2013年2月25日在长达五年的时间中以上门收取的形式向被告收取租金，累计收取租金744000元，在此期间原告明知涉案房屋被改建的事实却从未提出异议，应视为对于被告的改建行为默许，故原告对于涉案房屋的改建负有一定的责任。且原告在本院指定的期限内不能提供证据证明涉案房屋的原状。另庭审中，原、被告双方确认被告于2013年9月9日将涉案房屋交还原告并办理了交接手续。综上，对于原告的该诉求本院不予支持。
关于房屋占有使用费的问题，根据无效合同的处理原则，在被告使用期内，被告须参照双方约定的租金向原告支付房屋占有使用费。被告主张双方口头约定变更租金，因其不能提供充分有效的证据予以证明，故本院不予认可，被告每月应支付租金为28000元。根据《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告的起诉时间为2013年5月9日，被告于2013年9月9日将涉案房屋交还原告，因此，被告应当支付原告从2012年5月9日起至2013年9月9日的租金，28000元×16个月＝448000元。原告认可被告从2008年9月18日至2013年2月25日陆续交付其租金744000元，但不能说明租金具体交付时间和每月支付及拖欠的具体数额，因租赁合同第2条约定租金系从2009年6月起计算，至2013年2月25日共计45个月，经核算，被告每个月平均交纳房租为744000元÷45个月＝16533元。故被告从2012年5月9日起至2013年2月25日已支付16533元×10个月＝165330元，被告尚欠原告从2012年5月9日起至2013年9月9日的租金为448000－165330＝282670元。原告要求被告支付拖欠租金的滞纳金，因租赁合同无效，原告要求被告支付滞纳金没有法律依据，本院不予支持。
被告诉请原告赔偿其未给其办理《深圳市房屋租赁合同书》所导致的损失189690元及在租赁期间对涉案房屋停水停电导致的被告的损失65000元，因原告未提供充分有效的证据证明其损失，且该损失没有法律依据，故本院不予支持。
被告诉请原告赔偿其改建房屋的损失。因原告作为出租人，明知涉案房屋未取得房屋所有权证或建设工程规划许可证，对导致合同无效应负一定责任；被告作为承租人，在缔约过程中应当尽必要的注意义务，具备一定的商业风险防范意识。而被告在缔约过程中，未查看关于涉案房屋的任何证件，未了解涉案房屋的权属来源，便签订合同，具有一定的过失。本院认定原告对于装修损失应承担30%的责任，被告对于装修损失应承担70%的责任。装修损失经评估价值为554792元，原告承担166437.6元，被告承担388354.4元。
被告向原告交纳的押金84000元，原告应予退还。
综上所述，依照《中华人民共和同合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告与被告于2008年9月18日签订的《租赁合同》无效。
二、被告应于本判决生效之日起十五日内向原告支付占用房屋期间的房屋占有使用费282670元。
三、原告应于本判决生效之日起十五日内补偿被告装修损失166437.6元。
四、原告应于本判决生效之日起十五日内退还被告押金84000元。
五、上述二、三、四项相抵后，被告需支付原告32232.4元。被告须于本判决生效之日起十五日内一次性将该款支付给原告。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
七、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12556元（原告已预交），由原告承担8504元，被告承担4052元。反诉费5947元（被告已预交），由原告承担1840元，被告承担4107元。评估费20000元（被告已预交），由原告承担6000元，被告承担14000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 璟
人民陪审员 卢静萍
人民陪审员 何 晖
二〇一四年四月十七日
书 记 员 阳西西