河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民二终字第453号
上诉人（原审原告）廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会，住所地安次区中所村。
负责人王永齐。
委托代理人武将，河北陈玉芹律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张学宝。
委托代理人赵岩，河北泰科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张学元。
委托代理人刘维和，河北天枢律师事务所律师。
上诉人廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会、张学宝因租赁合同纠纷一案，不服廊坊市安次区人民法院（2012）廊安民初字第500号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1998年3月13日，原告中所村民委员会与被告张学元、张学宝签订车队承包协议，协议约定：被告承租中所村车队院内房屋25间、临街房屋17间，期限自1998年3月13日至2007年3月13日，每年交纳承包费8万元，承包费在每年的3月13日缴纳，到期不交承包费，村委会有权立即收回；所属集体财产（附清单1份），承包期满，乙方（张学元、张学宝）按清单交齐财产，交不齐的照价赔偿；在承包期内乙方建新房屋，协议到期后，甲方（中所村民委员会）按现价购买。原被告双方还就承包期内因不可抗力或意外造成的损失、缴纳各种费用等进行了约定。同月16日，双方签署财产交接清单，原告将大车店的房屋25间、临街房屋17间、平板床19个、高低床31个、配电盘1个、长椅1个、货架3个、电话1部交予二被告。该车队房屋由被告张学宝一人使用，并在车队院内自建了彩钢房、库房、小房、简易棚等房屋，经廊坊同正房地产评估有限公司评估上述被告张学宝建筑物成本价为148276元。
2007年3月13日，原被告的合同到期后，被告张学宝继续使用原告大车店，双方再未续签协议。2008年5、6月份，安次区建设局为扩建南外环组织拆迁了大车店的临街房屋17间，即原被告交接清单中的17间房屋。截至到2009年2月5日，被告张学宝共计向原告中所村民委员会缴纳租金704000元。
庭审中，被告张学宝提交如下证据：1、会议纪要，内容有大车店整体改造，以证明2009年8月1日租赁协议合法、真实。2、2009年8月1日，被告张学宝以廊坊市安次区八达汽车运输有限公司的名义、原告原村支部书记郭振怀以原告村民委员会的名义，签订租赁协议，协议约定，被告租赁大车店使用及改造，租赁时限为30年，租金支付方式为三个阶段，每十年为一个阶段，证明原被告续签了租赁合同。3、227000元的租赁费收据以证明其在2001年至2007年1月21日在持续缴纳租赁费用；4、317500元的收据、收条十张，证明被告为修缮房屋、修路、修理变压器支付费用143500元、赔偿因拆迁房屋赔偿租户产生的费用174000元。原告中所村民委员会的质证意见为：对租赁协议的真实性不认可，郭振怀无权代表原告签订租赁协议；会议纪要是复印件，无参加人员签字，不予认可；对于租赁费收据原告无异议；对收据、收条，原告认为证据形式不合法，真实性也不认可，赔偿款即使真的存在，也应该是原告对被拆迁房屋的装修人予以赔偿，而不是被告张学宝赔偿。庭审中，原告主张对于原被告协议中的动产部分不再主张被告返还。
原审法院认为，原告中所村民委员会与被告张学元、张学宝签订的车队承包协议，合法、有效。双方约定原告房屋由二被告使用，二被告缴纳费用，故原被告所签订承包协议名为承包，实是租赁。被告张学元主张实际租赁人是被告张学宝，在庭审中，原告中所村民委员会及被告张学宝均认可，且原告自始至终未向被告张学元催要过租赁费用，故本案租赁合同的相对人应为被告张学宝，原告向被告张学元主张租赁费用无事实依据，故应驳回原告对被告张学元的诉讼请求。
租赁期限届满后，被告张学宝继续使用原告房屋，原告并未提出异议，原被告之间的承包协议继续有效，但租赁期限为不定期，原被告均可随时解除合同，故原告主张解除与被告张学宝租赁合同于法有据，其诉讼请求予以支持。但被告张学宝应缴纳租赁期间的租赁费用，被告断断续续缴纳租赁费用至2009年2月，加之政府工作人员催收，故被告超过诉讼时效的意见不予采纳。原告在拆迁前有42间房屋由被告张学宝承租，每间房屋每年租金按1905元计算（80000÷42），2008年5、6月拆迁后，被告张学宝实际租赁房屋剩余25间，25间房屋每年租金应为47619元（80000÷42×25），因原被告未就拆迁后的租赁费用问题进行协商，现在原告主张变更，按每间房屋每年1905元计算，不损害被告利益，予以支持。2008年5、6月份临街房屋拆迁，因原告未提供准确时间，以5月1日为准。截止到2008年4月30日，被告张学宝应向原告缴纳租金为810393元，［即10年1个月零17天的租赁费用，计算2008年4月13日，被告张学宝应向原告缴纳租金为806667元（8万×10年＋8万÷12月），到2008年4月30日，被告张学宝还应缴纳17天租金3726元（8万÷365天×17天）］，被告张学宝已缴纳704000元，余款106393元应继续缴纳；自2008年5月1日起至腾退之日止，被告向原告继续缴纳租赁费用，标准按照每年47619元。被告张学宝多次迟延交付租金，原告也未提出异议，故原告主张被告迟延交付租金的利息的主张不予支持。按照协议约定，被告张学宝在大车店内搭建的房屋由原告购买，原告支付相应的价款，大车店内被告张学宝所搭建房屋评估成本价为148276元，所评估房屋经原被告当场确认，未提出异议，现原告否认评估房屋中部分有误，又无证据，不予认定，被告张学宝主张应按照收益法和成本法相结合折算房屋价值，因该房屋搭建在原告所有的土地上，应采用成本价确定被告张学宝搭建房屋的现价值，即148276元。
被告张学宝以会议纪要证实租赁协议系郭振怀代表原告签订，该会议纪要系复印件，原告不予认可，而被告张学宝称系从郭振怀处取得，又不能提供该证据原件，且该会议纪要无记录人员，参加人员不详，故该会议纪要的是否真实无法认定；退一步讲，即使该会议纪要真实，该会议纪要只记载了大车店整体改造，并未决议由被告张学宝或者廊坊市八达汽车运输有限公司对大车店进行使用、改造及租赁。综上，被告张学宝以会议纪要证明原告原村支部书记郭振怀以原告名义与被告张学宝以廊坊市八达汽车运输有限公司签订的租赁协议，是原告的意思表示，证据不足，且该协议未加盖原告公章，该协议不具有客观性、合法性，故原告张学宝与原告重新签订租赁协议的意见不予采纳。被告张学宝所提交向原告缴纳租赁费用的收据，原告认可，真实性予以认定，被告张学宝主张为维修原告房屋、修路、修变压器支付相应费用，提交的证据为收条、收据，无相应证据佐证，不予认定；被告张学宝主张向租赁户支付了赔偿金，因拆迁系政府行为，赔偿主体不应为被告张学宝，该证据是否真实，无相应证据印证，该证据客观性、真实性不予认定。据此判决：1、解除原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会与被告张学宝签订的车队承包协议；2、被告张学宝于本判决生效后二十日内腾退租赁的车队房屋，并向原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会支付截至到2008年4月30日前的租赁费用106393元；支付自2008年5日1日起至被告张学宝腾退之日止的租赁费用，标准为每年47619元；3、被告张学宝在大车店内自建房屋折价归原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会所有，原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会向被告张学宝支付价款148276元，此款于本判决生效后二十日内支付；4、驳回原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会对被告张学元的诉讼请求；5、驳回原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会的其他诉讼请求。
宣判后，原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会与被告张学宝均不服，上诉人廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会的上诉请求与理由是：1、上诉人张学宝应支付迟延给付租金的利息。2、廊坊同正地产评估有限公司对上诉人张学宝自建房屋评估价格过高。请求二审法院予以纠正。以工程未经三河成功房地产开发有限公司验收合格为依据，认定无法支持上诉人的诉讼请求，判决上诉人在结算后再请求被上诉人支付工程款，属于认定事实错误。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。上诉人张学宝的上诉请求与理由是：被上诉人张学元答辩称，被上诉人张学元与本案无关。请求驳回上诉人对张学元的上诉。
经本院审理查明，与一审查明的事实相一致。
本院认为，根据查明的事实，上诉人村委会原村支部书
记郭振怀在无村委会履行村委会事务的情况下，作为村支部书记代表村委会履行村委会事务，于2009年8月1日，与上诉人张学宝代表的廊坊市八达汽车运输有限公司签订的租赁协议，对上诉人张学宝及上诉人村委会具有约束力，在租赁协议解除后，上诉人张学宝为修缮房屋、修路、修理变压器支付费用143500元应由上诉人村委会承担。同时，2009年8月1日至合同解除的租金应按每年30000元计算。原审认定张学宝与村委会重新签订租赁协议不具有客观性、合法性，属认定事实错误，应予纠正。上诉人张学宝在租赁协议履行过程中，均未按期缴纳租赁费，上诉人村委会要求解除合同并给付租金应予支持。依据《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持廊坊市安次区人民法院（2012）廊安民初字第500号民事判决第一、三、四、五项；
二、撤销廊坊市安次区人民法院（2012）廊安民初字第500号民事判决第二项；
三、上诉人张学宝于本判决生效后二十日内腾退租赁的车队房屋，并向上诉人廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会支付截至到2009年8月1日前的租赁费用165916元；支付自2009年8日1日起至上诉人张学宝腾退之日止的租赁费用，标准为每年30000元；上诉人廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会给付上诉人张学宝修缮房屋、修路、修理变压器支付费用143500元。
一审案件受理费5660元由上诉人廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会承担、二审案件受理费5660元由上诉人张学宝承担。
本判决为终审判决。
审判长 郑海清
审判员 于 东
审判员 刘建刚
二０一四年十二月四日
书记员 宋 超