广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第34号
上诉人（原审被告）：云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市。
法定代表人：潘锦灿，该公司董事长。
委托代理人：陈庆元，广东广厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：伍志雄，男，汉族，1967年6月8日出生，现住广东省云浮市。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ珍，女，汉族，1969年3月20日出生，现住广东省云浮市。
上列两被上诉人共同的委托代理人：黄忠勇，广东石国律师事务所。
上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司（下称荣威房地产）因与被上诉人伍志雄、ＸＸ珍房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2014）云城法民一初字第701号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年12月18日，伍志雄、ＸＸ珍（买受人）与荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：08122xx），该合同约定：“第一条：项目建设依据。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第xx幢五层xx号房。……该商品房合同约定建筑面积共168.63平方米，其中，套内建筑面积150.01平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.62平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2473.08元，总金额人民币叁拾柒万零仟玖佰捌拾陆元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。商业贷款。买受人须在2008年12月17日前交纳首期房款，计人民币120986元；并于2008年12月20日前提交所需资料，办理余款25万元贷款。第八条：交付期限。出卖人应当在2009年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经云浮市住房和城乡建设局验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。”该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。伍志雄、ＸＸ珍、荣威房地产分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。
合同签订后，伍志雄、ＸＸ珍按约定支付了首期房款120986元，并向银行按揭贷款支付了25万元，房款已全部支付完毕。2010年3月13日，伍志雄、ＸＸ珍收到荣威房地产出具的《交楼通知书》，确认收楼。2011年4月13日，荣威房地产取得云浮市房地产产权产籍管理所颁发的涉案房屋的产权权属证明书。荣威房地产认为，根据云浮市房管部门的要求，2011年11月28日前办理房地产权证的，必须先办理国有土地使用权证。2011年11月28日，包括伍志雄、ＸＸ珍在内的22名业主委托荣威房地产的工作人员办理土地登记手续，同日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”为由，不予办理。2014年8月18日，伍志雄、ＸＸ珍取得了涉案商品房的房地产权证，证号为粤房地权证云字第00000297**号，登记建筑面积为158.66平方米、套内建筑面积为142.63平方米。后因荣威房地产逾期办证、存在面积差异等，与伍志雄、ＸＸ珍发生纠纷，经协商无果，伍志雄、ＸＸ珍遂向原审法院起诉，请求解决。
另查明，伍志雄、ＸＸ珍于2008年12月18日支付了涉案商品房的办证费用12396元、维修资金5059元给荣威房地产。2009年3月6日，荣威房地产将维修资金5059元缴存至涉案房屋名下的专用账户。涉案商品房办理房地产权证需交纳契税11129.58元，办证（工本）费90元。另外，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准利率：2011年7月7日年利率为6.65%，2012年6月8日年利率为6.4%，2012年7月6日年利率为6.15%。
原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。伍志雄、ＸＸ珍、荣威房地产签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，原审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合伍志雄、ＸＸ珍、荣威房地产的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、荣威房地产是否应当承担逾期办证的违约金以及违约金应当如何计算。3、荣威房地产是否应当退回伍志雄、ＸＸ珍主张多收的办证费、契税、维修资金及相应的利息。
一、关于面积差异的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的套内建筑面积差异百分比：［（142.63平方米-150.01平方米）÷150.01平方米］×100%=-4.92%。按照合同第五条约定，由于伍志雄、ＸＸ珍选择继续履行涉案合同，故荣威房地产应退回多收房款（2473.08元／平方米×（150.01平方米-142.63平方米）］=18251.33元给伍志雄、ＸＸ珍。关于利息问题，虽然双方未约定退回房款的时间，但荣威房地产应在取得房管部门颁发涉案房屋的房地产权证后合理期限内将多收房款退回给伍志雄、ＸＸ珍，因此，利息应酌情从起诉之日即2014年9月24日起计至退还之日止，伍志雄、ＸＸ珍请求利率标准按中国人民银行规定的五年定期存款利率计算，未超出法律许可范围，原审法院予以采纳。伍志雄、ＸＸ珍要求从2008年12月18日签订合同时起计算利息，没有合同和事实依据，原审法院不予支持。荣威房地产认为面积差异房款的计算，应先扣除差异值在0.6%（含本数）以内的面积，超出部分才退回房款给伍志雄、ＸＸ珍。该意见属片面理解合同第五条，故荣威房地产上述抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。
二、关于逾期办证的违约金问题。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算违约金给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。本案中，伍志雄、ＸＸ珍确认于2010年3月13日收楼，故荣威房地产应于720天内即2012年3月2日前办理取得涉案房地产权属证书，但伍志雄、ＸＸ珍至2014年8月18日才取得房产证，荣威房地产该行为已违反了合同约定，应支付相应的违约金给伍志雄、ＸＸ珍。合同约定违约金按每日银行同期利率计算，按照一般的交易习惯应理解为同期贷款利率。故根据中国人民银行公布的贷款利率表，违约金从2012年3月3日至2012年6月7日共计97天按年利率6.65%计算，从2012年6月8日至2012年7月5日共计28天按年利率6.40%计算，从2012年7月6日至2014年8月18日共计774天按年利率6.15%计算，违约金共计得（370986元×（97天×6.65%＋28×6.40%＋774天×6.15%）÷360天］=57547.66元。伍志雄、ＸＸ珍关于违约金的请求，其合理部分原审法院予以支持，超出部分不予采纳。荣威房地产作为一间专业的房地产开发公司，对办理房屋权属登记的流程、政策是应当十分清楚的，其抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书属于国家政策原因，应免除其违约责任的理由不成立，原审法院不予采纳。
三、关于伍志雄、ＸＸ珍主张多收的办证费、契税、维修资金及利息的问题。尽管伍志雄、ＸＸ珍当庭才提出增加要求荣威房地产退还多收的办证费请求，但荣威房地产对此没有提出异议且同意退还多收的办证费，因此荣威房地产应退还伍志雄、ＸＸ珍多收的办证费1176.42元（12396元-11129.58元-90元=1176.42元）。契税是办理商品房权属证书时，由税务机关计算及收取的费用，荣威房地产仅行使代收代缴的义务，伍志雄、ＸＸ珍请求荣威房地产退回因面积差异多收的契税及利息，理由不成立，原审法院不予支持。维修资金是房管部门要求设立、用于房屋物业共用部位维修管理的专项资金，实行统一缴存、专款专用，荣威房地产行使的是代收代缴的义务，其已于2009年3月6日将伍志雄、ＸＸ珍交纳的维修资金5059元缴存至专用账户，故伍志雄、ＸＸ珍请求退回多交维修资金及利息，原审法院不予支持。本案虽因合同约定面积与实际面积不一致，导致荣威房地产多收购房款，但这并不必然导致伍志雄、ＸＸ珍需向银行多贷款，两者不存在因果关系，故伍志雄、ＸＸ珍请求荣威房地产赔偿多贷款部分利息，理据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、云浮市荣威房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款18251.33元及利息（利息从2014年9月24日起至退还之日止按中国人民银行规定的同期五年定期存款利率计算）给伍志雄、ＸＸ珍；二、云浮市荣威房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办证违约金57547.66元给伍志雄、ＸＸ珍；三、云浮市荣威房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内退还多收的办证费1176.42元给伍志雄、ＸＸ珍；四、驳回伍志雄、ＸＸ珍的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3147元，适用简易程序审理，减半收取1574元（该款伍志雄、ＸＸ珍已预交1562元），由伍志雄、ＸＸ珍负担724元，云浮市荣威房地产开发有限公司负担850元。
一审宣判后，上诉人荣威房地产不服，上诉请求判令：1、撤销（2014）云城法民一初字第701号民事判决第二项，改判为驳回两被上诉人要求上诉人支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求；2、本案的一、二审案件受理费由两被上诉人承担。
事实和理由：一、原审判决认定的事实不清，适用法律错误，作出的判决是错误的，上诉人请求二审法院予以撤销。上诉人没有任何违约，不应承担延期办证的责任，是云浮市当地政府职能部门的行为和房地产权属登记政策变动导致涉案房屋迟延办证的。该情形依法属于双方签订《商品房买卖合同》的约定及法律规定的上诉人免责的范畴，上诉人是无须向两被上诉人支付违约金。1、涉案的小区上诉人是分三期开发。第一期：业主116户，上诉人已于2008年前后已全部交楼给业主使用，于2010年前后已全部为业主办理国土证和房产证。2、第二期共249户。上诉人于2010年3月将涉案房屋交付给两被上诉人使用，于2011年4月第二期的房屋已经验收合格，并进行了确权，领取了权属证书，已完全具备了所有办理国土证、房产证的所应具备的资料和前提条件。上诉人于2011年11月28日正式向国土部门递件申请国土证。2012年3月21日国土部门书面以“小区未全部建成不能进行土地分摊”为由将包括涉案房屋在内办证资料全部退件。国土部门不允许办证状态一直持续到2014年4月21日新政策出台，长达两年。3、2014年4月21日，云浮市国土、房管部门两证合一的办证政策。上诉人接到新的政策后迅速在2014年6、7、8月份为小区全部第二期业主（包括涉案房屋）办理了房产证。4、上诉人为涉案小区第一期业主如期办理到国土证、房产证的。上诉人为小区的第二期业主办证（含涉案房屋）时，申请办理国土证、房产证手续和资料都是按照国土房管部门对外公示的办证须知的流程申办的，但都遭到国土部门的退件，退件理由“小区未全部建成不能进行土地分摊”。至2014年6、7、8月，上诉人为两被上诉人办理取得了房产证，该小区仍未最后建成。
二、上诉人认为：1、导致逾期办证责任在于政府职能部门的政策变动。当地国土部门在该小区的办证政策上前后不一致，自相矛盾。上诉人认为，即使作为一个再专业的房地产开发商，是不能左右政府职能部门，也不可能预料到政策变动的，更不可能说作出规避措施。2、上诉人已完全具备办理房产证的条件并按照合同约定履行了向国土部门提交办证所需要质量，只有政府部门何时办理出国土、房产证，上诉人是无能为力的。3、若房管部门没有退件的，上诉人是完全可以在合同约定的时间内为涉案房屋办理国土证和房产证。4、原审判决以“荣威房地产作为一间专业的房地产开发公司，对办理房屋权属登记的流程、政策是应当十分清楚的”为由判令上诉人承担违约责任。该理由不足以认定上诉人有任何违约的行为。
综上，上诉人没有任何违约行为，两被上诉人早已入住，两被上诉人没有任何证据证实其有经济损失。故一审判决认定上诉人须为政府行为承担责任，是依法无据的，是错误的，请二审法院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求。
上诉人荣威房地产为其上诉请求在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人伍志雄、ＸＸ珍答辩称：一、上诉人理应受到格式条款的严格约束。上诉人与两被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如果买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止”。两被上诉人认为，这些都是上诉人提供的格式条款，必须严格履行。上诉人应当在商品房交付使用后30日内到第一个产权登记机关办理备案登记手续，取得上一个证件后，第二日就应当到第二个产权登记机关办理备案登记手续，如此直到取得最后的房地产权证交付给两被上诉人止。如果上诉人在商品房交付使用后30日内不将相关资料报产权登记机关备案，不在取得某一个产权证明后第二天就到下一个产权登记机关办理备案登记手续，而是拖延一段时间，上诉人就构成违约，就要承担出卖人的责任。且“如果买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止”并非广东省建设厅和广东省工商行政管理局统一制订的格式合同当中的条款，而是上诉人自己制订的格式条款，上诉人是格式条款的制订者。《合同法》第41条明确规定了“格式条款出现歧义，应作出不利于格式条款提供一方的解释”，上诉人作为违约格式条款的制订者，理应受到格式条款的严格约束。
两被上诉人认为，只要上诉人违反了商品房交付使用后30日内报产权登记机关备案的约定，导致不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，上诉人应当承担按已付房款的每日银行同期利率计算付给两被上诉人至房地产权属证书实际交付日止的违约责任。
二、上诉人一系列的违约行为造成了上诉人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书。
（一）上诉人屡屡违约，导致上诉人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书。上诉人在2010年11月15日才向房屋管理部门交件备案，2011年4月3日取得房屋权属证明书，期间经历了140天。按照合同约定和上诉人办理取得房屋权属证明书的实际时间140天计算，上诉人如果严格履行合同全部约定，就应当在2009年7月31日前将商品房交付给上诉人，应当在2009年8月30日前办理房屋权属登记手续，在2010年1月16日取得房屋权属证明书，应当在2010年1月17日到国土部门办理土地分摊手续，就一定能够在2011年7月21日前（720日内）将房地产权证交付给两被上诉人。按照上诉人违约实际交付房产的日期2010年3月13日开始计算，上诉人就应当在以下时间如约办证：上诉人应当在2010年4月13日前办理房屋权属登记手续，在2010年8月2日取得房屋权属证明书，应当在2010年8月3日到国土部门办理土地分摊手续，就一定能够在2012年3月2日前（720日内）将房地产权证交付给两被上诉人。但是，上诉人从来没有遵守合同约定：首先是交房违约，直到2010年3月13日才向两被上诉人交付商品房，拖延了254天；其次是逾期办证，上诉人在2010年11月15日才开始到房产管理部门办理权属登记手续，拖延了214天，2011年4月3日取得房屋权属证明书；第三是到国土部门办理登记手续又违约——上诉人应当在取得房屋权属证明书后第二天2011年4月4日马上办理权属登记手续，上诉人却拖延到2011年11月28日才到国土部门办理权属登记手续，拖延了239天。正是因为上诉人屡屡违约，错过了最佳办证时间，才导致上诉人最终没有在实际交房日期的720天内向被上诉人交付。因此，责任完全在于上诉人。
（二）即使能够办理土地分摊，上诉人也不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书。从2011年11月28日递交资料至合同约定720天期限2012年3月2日只有96天，但要完成整个办理房屋权属证书流程要经过三个业务环节，首先要到国土部门办理土地分摊（大土地证转为小土地证，权属人都是上诉人），其次到国土部门办理土地登记变更（小土地证变更到两被上诉人处），再次在办好国土证后，才可以到房管部门办理房地产权证，每个业务环节需要60个工作日（承诺40个工作日），一共需要180个工作日，最快也要120个工作日。按照每月30天：21.75个工作日的比例计算，需要248天（最快也要165天），由此可见，即使国土部门不退件，上诉人也无法在96天完成办证。这足以证明是上诉人自身原因造成愈期办证。
三、上诉人应当对自己的预见不能承担法律责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”当事人双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条中约定的“30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”并没有违反法律的规定，是有效的合同约定，当事人应当遵守约定。上诉人作为房地产开发商，应当预见在遵守合同约定的情况下办证过程的困难和时间，为自己预留充分的时间。“商品房交付使用后720天”已经远远超出了一般的房屋买卖合同约定的期限。上诉人认为，“商品房交付使用后720天将房地产权属证书交付给买受人”是上诉人的充分考虑依照合同约定履行合同时最坏的结果。上诉人由于违反了合同约定的办理时间逾期办证，导致不能按期将房地产权证交付给两被上诉人，上诉人应当为自己的预见不能承担不利的法律后果。
四、云浮市国土资源和城乡规划管理局的政策不属于不可抗力。只有当云浮市国土资源和城乡规划管理局的政策发生改变对上诉人不利的改变时，才属于签订合同不可预见的不可抗力，应当以明确的官方文件为准。少数几个国土局办事人员的签字不能代表官方的政策。本案中，上诉人并没有提供证据证明在双方当事人签订《广东省商品房买卖合同》时与上诉人办理证件时，云浮市国土资源和城乡规划管理局有改变政策的文件，说明云浮市国土资源和城乡规划管理局的政策是一直存在着的，没有改变。相反，当事人提供的证据证明云浮市国土资源和城乡规划管理局的政策在2014年发生了改变，有明确的。因此，云浮市国土资源和城乡规划管理局的政策不属于不可抗力，上诉人应当按照合同约定承担违约责任。
因此，上诉人应当严格履行合同约定，按照合同约定，只有在存在不可抗力的情况下才无需承担赔偿责任，而本合同履行过程中并不存在不可抗力。上诉人于2010年3月13日才交房给两被上诉人，依照合同约定，上诉人应当在2012年3月2日前将房地产权属证书交给两被上诉人，但上诉人直到2014年8月5日才办理好两被上诉人的房地产权证。依照合同第十五条第3项的约定，上诉人应当向两被上诉人支付迟延办证违约金87472.44元。如果两被上诉人认为云浮市国土资源和城乡规划管理局的政策不当造成了上诉人的损失，上诉人可以向云浮市国土资源和城乡规划管理局索赔，这是与本案不同的法律关系。
综上所述，一审判决尽管认定的事实有疏漏，但适用法律正确。上诉人请求二审法院依法审判，驳回上诉人的请求，维护两被上诉人的合法权益。
被上诉人伍志雄、ＸＸ珍为其答辩意见在二审期间提交以下证据：1、竣工验收备案表，证明：E2栋于2008年2月28日开工，在2010年3月12日验收合格，建设历时2年；2、房屋权属证明书，证明：2010年11月15日申请办理房屋权属初始登记，2011年4月13日取得《商品房屋产权权属证明书》；3、关于山水豪庭延期交楼的录音，证明：开发商与施工队之间的纠纷，导致逾期交楼；4、《修建性详细规划调整公示》，证明：未经业主书面同意，小区规划历经多次修改，损害原有业主的权益；5、《云浮荣威蟠龙山水豪庭决心打造云浮第一楼盘》，证明：小区建设于2005年9月28日奠基，整个项目计划建设工期两年；6、《云浮市城区“十一五”住房建设规划》，证明：小区住宅建设列入了云浮市2006-2007年住宅建设安排；7、《公摊面积缩水，开发商应付违约金》，证明：省高院印发的会议纪要页明确了开发商需因公摊面积减少向业主赔偿；8、业主维权，证明：业主无奈之举，维权困难。
原审查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。
本院另查明：2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于印发﹤关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见﹥的通知》（云建办（2014）16号），该通知载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”
本院再查明：被上诉人伍志雄、ＸＸ珍向原审法院提起诉讼，请求：1、判令荣威房地产向伍志雄、ＸＸ珍返还因商品房买卖合同与房地产权属证书面积差异多支付的房款及利息共22641.58元（利息暂计至2014年8月31日）；2、判令荣威房地产向伍志雄、ＸＸ珍返还因商品房买卖合同与房地产权属证书面积差异多支付的房款的贷款利息共6727.80元（利息暂计至2014年8月31日）；3、判令荣威房地产向伍志雄、ＸＸ珍返还因商品房买卖合同与房地产权属证书面积差异多支付的契税及利息共710.99元（利息暂计至2014年8月31日）；4、判令荣威房地产向伍志雄、ＸＸ珍支付伍志雄、ＸＸ珍自2008年12月18日向荣威房地产缴发的办证费的利息共2981.05元（利息暂计至2014年8月31日）；5、判令荣威房地产向伍志雄、ＸＸ珍返还因商品房买卖合同与房地产权属证书面积差异多支付的住房维修基金及利息共370.14元（利息暂计至2014年8月31日）；6、判令荣威房地产向伍志雄、ＸＸ珍支付商品房买卖合同约定的延迟办理房地产权属证书违约金107728.15元（利息暂计至2014年8月31日）；7、本案诉讼费用由荣威房地产支付。庭审中，伍志雄、ＸＸ珍增加诉讼请求，请求荣威房地产退还多收的办证费1176.42元。
二审庭审中，双方当事人确认对云浮市云城区人民法院（2014）云城法民一初字第701号民事判决第一项、第三项、第四项均无异议，上诉人荣威房地产针对荣威房地产是否应当承担迟延办证的违约责任提起上诉。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。伍志雄、ＸＸ珍与荣威房地产签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人确认对云浮市云城区人民法院（2014）云城法民一初字第701号民事判决第一项、第三项、第四项均无异议，本院依法予以维持。综合上诉人的上诉请求和两被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：荣威房地产是否应当承担迟延办证的违约责任。
关于荣威房地产是否应当承担迟延办证的违约责任的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，伍志雄、ＸＸ珍确认于2010年3月13日收楼，故荣威房地产应当按照合同第十五条约定，于720天内即2012年3月2日前办理取得涉案房地产权属证书。荣威房地产已于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，荣威房地产于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年3月2日尚有90余天，是在合理的期限内办证，至于涉案商品房未能如期办证，是办证机关之间的内部衔接问题，并非荣威房地产怠于履行义务或其自身原因导致。且荣威房地产在办证部门2014年4月21日联合发文后，已及时为涉案商品房办证，伍志雄、ＸＸ珍亦已于2014年8月18日取得房产证。因此，伍志雄、ＸＸ珍主张荣威房地产逾期办证应当支付违约金，理由不成立，本院不予采纳。荣威房地产抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书是政策原因，应免除其违约责任，理由成立，本院予以采纳。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理有误，本院予以纠正。上诉人荣威房地产的上诉意见，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持云浮市云城区人民法院（2014）云城法民一初字第701号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销云浮市云城区人民法院（2014）云城法民一初字第701号民事判决第二项；
三、驳回伍志雄、ＸＸ珍要求云浮市荣威房地产开发有限公司支付迟延办理房地产权属证书违约金的诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3147元，适用简易程序审理，减半收取1574元，由伍志雄、ＸＸ珍负担1359元，云浮市荣威房地产开发有限公司负担215元。二审案件受理费1239元，由伍志雄、ＸＸ珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 冯家玲