江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初3535号原告:李美琴,女,1971年1月18日生，汉族，住本市泉山区。委托诉讼代理人：翁还童，男，1970年9月7日生，汉族，住本市泉山区。委托诉讼代理人：茅伟，江苏东彭律师事务所律师。被告:李金柱,男,1946年2月7日生，汉族，住本市泉山区。被告:张传美,女,1947年11月5日生，汉族，住本市泉山区。原告李美琴诉被告李金柱、张传美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月13日公开开庭进行了审理。原告李美琴及其委托代理人翁还童、茅伟到庭参加诉讼�被告李金柱、张传美经本院公告送达开庭传票,公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李美琴诉称向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同返还购房款180000元及利息损失（按银行同期贷款利率以180000元为基数，从2007年10月16日起计算至实际给付之日止）；2、两被告双倍返还原告定金200000元；3、两被告赔偿损失300000元及逾期上房违约金170000元。事实和理由：2007年9月27日，原告与两被告签订《房地产买卖契约》，约定原告购买两被告位于本市泉山区文化园XX室拆迁安置房一套，上房时间为2008年12月31日，总价310000元。原告支付定金100000元，房款180000元，余款30000元待上房过户时一次付清。合同签订后，原告按约定将定金及房款交付给被告，但至今被告仍不给原告办理上房手续及房屋交付手续，构成违约。经原告催告未果，特诉至法院。被告李金柱、张传美未作答辩。本院经审理认定事实如下：2007年7月1日，徐州市天成房地产开发有限公司（甲方，后更名为天成润华集团有限公司）与李金柱（乙方）签订《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》，约定因泰山二期建设项目需要，甲方对乙方座落在XX的房屋进行拆迁。乙方被拆迁房屋情况：私产，用途为住宅，合法建筑面积265.28㎡，合法用地面积141.12㎡。乙方选择的补偿安置方式为产权调换。乙方同意与甲方座落在文化园住宅小区XX（107.9㎡）、XX（74.8㎡）的房屋调换产权，并以被拆迁房屋的补偿款与甲方经房地产市场评估价格确定的房款，相互结算差价。甲方提供的产权交换房必须符合国家质量安全标准。产权调换安置房面积以产权处实际测绘为准，按有关标准�行（以2200元/㎡计算，多退少补），产权调换安置房屋的价格双方互不找差价（同等面积）。双方又约定将XX室过户给李芳。协议还约定了甲方负责为乙方办理房屋产权证及国有土地使用证。2007年9月27日，被告李金柱、张传美（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）壹拾万元整。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在泉山区文化园路（街）XX室的房地产（房屋建筑面积122.64平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）叁拾壹万；￥310000元。乙方于二0（空）年（空）月�空）日前（空）次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式（付款方式内容为手写）：现金（空）双方约定：乙方于07年10月15日前付给定金与房款贰拾捌万元整，余款叁万元上房过户时一次付清。三、双方同意于二0（空）年（空）月（空）日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起二日内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期�日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之（空）的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成，任何一方均可向徐州仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担……十、本契约一式叁份，甲乙双方各执壹份。契约副本壹份（在中介处）。十一、双方约定的其它事项（以下为手写内容）：1、双方约定08年12月31日为上房期限，如延期上房，按每月每平方M8元过渡费+违约金8元即总16元/㎡由甲方补偿给乙方。2、上房时，由甲方向乙方提供必需的过户手续（包括两证）甲方办证费用由甲方承担，其余所需费用由乙方承担。3、双方违约金均按第5条办理。4、该房结算面积按照测绘实际面积�算，±1平方不计，1平方以外按照2600元加减。5、若甲方违约，除双倍返还定金外，另按照当地同楼层，同面积，同年限最高限价对乙方予以补偿。”该合同第十一项“双方约定的其它事项”末部有“李芳”签字。该合同最后一页，落款日期为“07年9月27日”。合同空白页书写内容：“第一次已收到购房定金10万，余款贰拾壹万元按合同执行07年10月15日之前付清壹拾捌万元，余款叁万元上房时付清。”及“第二次收到壹拾捌万元正，还欠叁万元，上房时付清。”上述内容均有李芳及两被告签字。庭审中，原告陈述在合同中签字的“李芳”系两被告女儿。涉案的房屋至今未建成，已经不能实现原告订立合同的目的，要求解除双方的合同。本院认为，一、被告承诺约定2008年上房，但截至本案辩论终结前仍未能交付房屋，应当认定两被告严重违约，现原告解除合同于法有据，本院予以确认。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求两被告返还购房款180000元，本院予以支持；三、原告要求两被告双倍返还原告定金200000元，从合同约定内容上看，双倍定金的返还应为被告不交付房屋的情况下适用，而涉案房屋暂不符合上房条件，不能推定被告有拒绝交付房屋的意思表示，故原告主张返还双倍定金本院不予支持，对于已交付的定金100000元，被告应予以返还；四、对于上房违约金，该违约金的性质应理解为在双方未解除购房合同的前提下迟延履行上房义务而产生的惩罚性的措施，因原告解除合同且主张了其他损失，对该项请求，本院不予支持；五、原告主张两被告赔偿�失300000元，本院认为，被告的违约行为确给原告造成了损失。自双方签订购房协议以来，房价大幅上涨，本案中，原告在与两被告签订购房协议后，有理由相信对方按约定履行订立本约合同的义务，因被告违约行为给原告造成的损失应根据订立合同时同地段房屋的市场行情和现行商品房价格变动的情况予以确定，但目前涉案地段房屋价格与双方签订合同时发生了重大的变化，根据合同法相关规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失，因此如果以涉案地段房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平。本院综合考量近年来商品房市场的价格变动以及原告向被告交纳房款及定金的数额，结合市场利率的变化，纠纷处理的时间跨度，对于原告主张的�失300000元予以确认；六、对于利息损失，因原告已主张违约损失，故对于该项内容，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李金柱、张传美于本判决生效后十日内返还原告李美琴购房款180000元、定金100000元，合计280000元；二、被告李金柱、张传美于本判决生效后十日内赔偿原告李美琴损失300000元；三、驳回原告李美琴的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照�中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，财产保全费5000元，公告费560元，合计17960元，由被告李金柱、张传美共同负担（原告已预交，两被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 丁 贺人民陪审员 李 丽人民陪审员 拾玉玲二○二○一七年六月七日书 记 员 宋海梅