山东省泰安市中级人法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第5号
上诉人（原审被告）张传才，居民。
委托代理人吴自波，山东公允律师事务所律师。
委托代理人辛静，山东公允律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郝锦秀。
委托代理人张春英，山东泰润律师事务所律师。
上诉人张传才因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2013）岱民初字第861号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张传才及其委托代理人吴自波、辛静，被上诉人郝锦秀委托代理人张春英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1997年，原泰安泰明石材有限公司（下称泰明公司）、原泰安市郊区黄前镇花岗石厂（下称花岗石厂）、原泰安市郊区黄前镇石料厂（下称石料厂）合并为的泰安市岱岳区泰山鑫磊石材开发公司（下称开发公司）。1997年11月1日，原泰明公司与被告签订房屋租赁协议，协议约定泰明公司将其所属房屋38间租予被告使用。租赁期限自1997年11月1日至2027年11月30日止，共30年。年租金为6000元，先交租金后租赁，每季度首月10日内交清，如逾期不交，每拖一天，除按1‰交付滞纳金外，视为自动终止合同。泰明公司的权利义务：自合同签订之日起，应将房屋交予被告使用；按时收取租金，并为被告提供良好的经营环境；不得干涉被告方的经营，不参加被告的管理。被告的权利义务：被告按时交纳租金，否则应赔偿泰明公司损失并视为自动终止合同；在经营中应守法经营，否则一切责任应自负；在租赁期间内应负责房屋的正常维修，水、电费自理，其债权债务归其承担；不得随意改变房屋用途，如需改动或增加设施应书面报请泰明公司批准，否则后果自负；对所租用的房屋不得变卖、抵押，反之应依法承担损失。双方应自觉履行合同，不得擅自变更或终止合同，如一方终止合同需提前一个月通知对方否则承担对方一切损失。租赁协议签订当日，泰明公司又与被告签订补充协议，协议约定，在30年内由被告在该场所独立经营，自负盈亏；上交租金由被告每年上交泰明公司1000元，其余5000元由被告扣回归还原个人借款；路东所在地公司留空房两间作办公场所，路西地面由泰明公司支配，由被告看管；合同期满后，被告所投资资产归被告所有。协议签订后，泰明公司将协议约定的房屋、场地交付被告使用。因开发公司欠原告借款未归还，原告诉至泰山区人民法院，2004年12月6日，泰山区人民法院分别作出（2004）泰山民初字第2114号、（2004）泰山民初字第3227号民事判决，判决开发公司归还原告借款本息。该两判决生效后，2005年5月20日，泰山区人民法院作出（2005）泰山法执字第65、66号民事裁定，将开发公司所有的位于岱岳区北麻塔村工业用地集体土地及房产一宗（土地证号泰岱集用（2000）第01**号，土地面积为4654平方米，房屋建筑面积为191.40平方米）和位于岱岳区砚池河村济新路东南工业用地集体土地及房产一宗（土地证号第0300**，土地面积为3527.10平方米，房屋建筑面积为420平方米）以257939.99元价值抵偿债务。位于岱岳区砚池河村济新路东南工业用地集体土地及房产即为被告租赁的房屋和场地。之后，开发公司与被告于2005年5月30日签订协议，协议约定开发公司借张传才、张传壁、张传喜、王仲奎现金36964.56元，约定利息月息一分四厘，计息时间五年，累计利息31050元，即终止利息，别无后患。开发公司往来帐欠张传才1296.80元，欠孙其爱510元，组织部用被告石板材2770元，张义美借2000元。被告租金自97年11月1日至2005年5月30日计七年半的时间，累计租金45000元，实交租金3730元，欠租金41270元。开发公司上述累计欠张传才款74591.36元，减被告欠租金41270元，累计欠被告33321.26元，于2010年11月1日全部付清。开发公司与被告的一切债务全部给清。与此同时，原告方与开发公司告知被告，其所使用房产、场地已归原告所有，被告亦表示继续履行租赁合同。之后，原告向被告催收租赁费，被告仅同意支付原告每年1000元，其余5000元以欠款为由拒付原告，因此原告亦未收取被告要交的每年1000元租赁费。原告为追索租赁费解除租赁合同诉至原审法院。
原审法院认为，泰明公司与被告签订的房屋租赁合同，形式要件完备，意思表示真实，因《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。据此规定，除合同约定租赁期限三十年违反法律强制性规定，其余条款不违反法律强制性规定，系有效合同。补充协议亦合法有效。涉案租赁房屋、场地由法院强制执行给付原告后，原告自然取得出租人资格成为出租人。原告成为出租人后，原告被告应按合同有效条款约定全面履行自己的义务。被告与原告履行合同中，被告未按合同约定期限足额支付原告租金，其行为已构成违约，由此导致原告收取租赁费的目的已无法实现，被应承担相应的违约责任，按年租金6000元足额支付原告租金，并按约定偿付原告违约金。租赁合同约定违约金支付金额过高，原审法院依法予以调整，调整至按中国人民银行同期贷款的逾期贷款利率为依据支付原告违约金为宜。关于原告提出解除租赁合同的问题，1997年11月1日的租赁合同第三条约定：年租金为6000元。先交租金后租赁的方式，每季度首月十日内交清，如逾期不交，每拖一天除按1‰交付滞纳金外，视为自动终止合同。由该条约定为依据足以认定租赁合同是附解除条件的合同。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。据此规定，被告未按约定交纳租金，租赁合同约定的解除条件已成就，现原告提出解除合同，原审法院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据该两条规定，合同解除后被告理应将租赁物交付给原告。因合同解除并无溯及力，解除前合同关系仍然有效，由于被告已构成违约故其仍应承担违约责任。关于被告提出补充协议约定变更了租金交纳方式，且废除违约条款的问题。经原审法院审理，自补充协议中的内容看，并看不出有废除违约条款的约定，更看不出变更租金交付总额6000元，仅是因开发公司欠被告款，每年让被告交纳1000元后，其余5000元租赁费用于抵顶开发公司欠被告的欠款，而法院强制执行将租赁物执行归原告所有后，原告不欠被告款，被告再欲每年交纳原告1000元，扣回5000元，已无事实依据，无法律依据。并且2005年5月30日，开发公司与被告签订协议，经结算开发公司仅欠被告款33321.26元，即使原告同意抵顶，该款也早已于2010年已经抵清，时至原告诉至原审法院，被告是已经又欠原告几年的租金，故被告该主张，原审法院依法不予采信。关于被告提出原告不具有解除权的问题。被告不按合同约定交付原告租金，其行为已构成违约，由此导致原告收取租金的合同目的不能实现，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。据此规定，因被告未支付原告租金，即使未约定解除条款，原告也有权解除与被告的租赁合同。关于被告提出本案不应适用《中华人民共和国合同法》的问题，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉至人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉至人民法院的除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。依该规定可知，当时无规定者可以适用合同法的规定；并且被告提出问题前后矛盾，对其有利的提出适用合同法的规定，合同法规定对其不利的则不适用合同法的规定，如果不适用合同法的有关规定，那么根本不存在买卖不破租赁的规定，并且法院强制执行租赁物归原告，原告取得出租人的地位，其本质是变更了合同的主体，形成了新的合同，仅是合同内容未变更，其变更是在合同法实施之后，本案应适用合同法的规定，由此得出，被告的此观点不成立。既然其该称不成立，那么其称租赁期限三十年合法有效的观点亦不成立。关于被告提出2005年5月30日岱岳区泰山鑫磊石材开发公司与被告签订的《协议书》系无效协议，该《协议书》对被告不具有法律约束力的问题。该协议是否有效与原告无关，被告之所以称其无效，其真正目的是为了行使抵销权，将欠原告的租金抵销，而抵销权的行使需要有条件（1）必须二人互负债务（2）须双方债务的给付种类及品质相同（3）须主动债权已经届清偿期（4）须双方债务均适于抵销之债。而本案中，租赁费约定是分期交纳，被告与开发公司履行租赁合同期内，被告只有对已到期的租赁费进行抵销，而当租赁物归属原告后，到期的租赁费已归原告所有，原告并不欠被告款，被告向原告行使抵销权，不符合抵销权行使的条件，其找错了抵销之对象。该协议作为证据，其证实开发公司仅欠其款33321.26元，并且约定于2010年11月1日全部付清，并不存在被告称欠其15万元借款的事实。综上述被告的辩称，理由不成立，原审法院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条第三项第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、准许原告郝锦秀与被告张传才解除1997年11月1日签订的房屋租赁协议。限被告张传才自本判决生效之日起十日内，迁出租赁原告的房屋及场地，将其租赁的位于岱岳区黄前镇砚池河村济新路东南工业用地及房产38间（土地证号第0300**，土地面积为3527.10平方米，房屋建筑面积为420平方米）交付给原告郝锦秀；二、被告张传才支付原告郝锦秀租赁费48000元（自2005年7月至2013年7月）；三、被告张传才自2005年7月11日起，以1500元作本金；2005年10月11日起，以1500元作本金；自2006年1月11日起，自2006年4月11日起，自2006年7月11日起，自2006年10月11日起，分别以1500元作本金；自2007年1月11日起，自2007年4月11日起，自2007年7月11日起，自2007年10月11日起，分别以1500元作本金；自2008年1月11日起，自2008年4月11日起，自2008年7月11日起，自2008年10月11日起，分别以1500元作本金；自2009年1月11日起，自2009年4月11日起，自2009年7月11日起，自2009年10月11日起，分别以1500元作本金；自2010年1月11日起，自2010年4月11日起，自2010年7月11日起，自2010年10月11日起，分别以1500元作本金；自2011年1月11日起，自2011年4月11日起，自2011年7月11日起，自2011年10月11日起，分别以1500元作本金；自2012年1月11日起，自2012年4月11日起，自2012年7月11日起，自2012年10月11日起，分别以1500元作本金；自2013年1月11日起，自2013年4月11日起分别以1500元作本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率为计算依据，偿付原告郝锦秀逾期付款违约金，至本判决确定支付之日止。四、综上二至三项，限被告张传才自本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告承担。
上诉人张传才不服原审判决上诉称，1、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁协议不具备合同解除条件，双方应继续履行该协议；2、如果上诉人与被上诉人之间的房屋租赁协议继续履行，合法履行期限应为三十年；3、如果上诉人要求与被上诉人解除房屋租赁协议，应当依照协议约定返还上诉人租赁期间的投资资产。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人郝锦秀辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，根据买卖不破租赁的法律原则，1997年11月1日上诉人与泰明公司所签订的房屋租赁协议，对本案的双方当事人均有约束力，在被上诉人于2005年5月20日取得涉案租赁物的相应产权后，上诉人与开发公司于2005年5月30日亦达成协议，该协议约定开发公司累计欠张传才33321.26元，于2010年11月1日全部付清。该协议系开发公司与张传才双方债权债务的清算，在该协议签订后，对于开发公司所欠债务，张传才应根据该协议的约定向开发公司主张权利，不得再行援引原租赁协议的补充协议第三条的约定，向被上诉人主张抵销权，且假设上诉人享有补充协议第三条约定的抵销权，其抵销权的范围也仅限于开发公司所欠的债务33321.26元，该款最迟在2010年也早已抵销完毕，而在合同履行中，自2005年7月直到2013年被上诉人起诉，上诉人只同意按每年1000元的租金标准向被上诉人履行支付租金义务，其行为明显违约，且导致被上诉人收取租金的根本目的不能实现，应属根本违约，一审判决解除双方的房屋租赁协议并无不当，在此情况下，涉案租赁协议的履行期限是否是三十年，已无认定的必要。上诉人还主张如果上诉人要求与被上诉人解除房屋租赁协议，应当依照协议约定返还上诉人租赁期间的投资资产，对上述问题，上诉人在一审期间并未主张，其上述主张已超出了本院二审的审理范围，本院对此不予审理，如上诉人认为被上诉人应当返还租赁期间的投资资产，可另行向被上诉人主张权利。综上，上诉人的上诉主张均不能成立，本院依法不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人张传才负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 刘增凯
二〇一四年三月十四日
书记员 高学茹