甘肃省环县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）环民初字第533号
原告沈远航。
委托代理人沈治洋。
委托代理人郑世平。
被告解庭。
委托代理人朱清晨。
被告解荣。
被告环县鸿源房地产开发有限公司。
法定代表人王鸿章。
原告沈远航与被告解庭、解荣、环县鸿源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈远航及其委托代理人沈治洋、郑世平、被告解某及委托代理人朱清晨、被告解荣，被告环县鸿源房地产开发有限公司法定代表人王鸿章均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告沈远航诉称，被告解庭和环县胜达运输有限责任公司于2008年12月16日签订协议拟建设“三和家园”，2010年3月15日与原告签订《环县三和家园商品房预售合同》，约定原告作为预购方购买“三和家园”的3单元2楼202号商品房一套，面积128.43平方米，每平方米1780元，房屋总价228605.40元。同时约定2010年12月30日前交付房屋。原告于2010年3月15日向解庭交付首付款114302元。后由于解庭违规建设被环县人民政府叫停。双方又于2010年10月23日签订《房屋购置展期附加协议》，约定原告同意被告解庭在环江花园D区新建楼房，与原楼房楼层结构一致，面积、楼层等不变，地下室建筑价格每平方米不超过700元，并于2011年12月30日前交付原告。可是时至今日，被告解庭并未交付，而是向原告发布安置说明，且通知原告按每平方米2987元签订新的购房合同。原告的诉讼请求：1、判令三被告继续履行解庭与原告签订的商品房预售合同及房屋购置展期附加协议；2、判令三被告赔偿原告租住房屋损失3万元、房屋装修费用7万元；3、本案的诉讼费由三被告承担。
被告解庭辩称，原告所诉基本属实，只是2010年政府会议纪要并未将“三和家园”的住户安置在环江花园D区。答辩意见是：1、被告未取得商品房预售许可证，双方所签商品房预售合同无效；2、原告要求赔偿租房损失及装修费于法无据，答辩人迟延交房符合合同约定，不构成违约；3、解荣、环县鸿源房地产开发有限公司不是本案适格被告。
被告解荣辩称，和第一被告答辩意见一致。
被告环县鸿源房地产开发有限公司辩称，本案与环县鸿源房地产开发公司没有关系。环县鸿源房地产开发公司开发买地的证据齐全，通过政府招标，设计规划都是正规的。环县鸿源房地产开发公司没有和原告签过协议，原告诉环县鸿源房地产开发公司没有理由。环县鸿源房地产开发公司不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年12月16日被告解荣与现甘肃陇运三力运输集团环县胜达有限公司签订协议拟联合建设“三和家园”住宅楼。2010年3月15日与原告签订《环县三和家园商品房预售合同》，约定原告作为预购方购买“三和家园”的3单元2楼202号商品房一套，面积128.43平方米，每平方米1780元，房屋总价228605.40元。同时约定2010年12月30日前交付房屋。原告于2010年3月15日向解庭交付首付款114302元。“三和家园”住宅楼的建设于2010年5月24日被环县人民政府城建局以环城建停字（2010）20号停工通知书叫停。
2010年10月23日，原告之父沈治洋与被告解庭签订《房屋购置展期附加协议》，约定原告要求被告解庭继续建筑房屋，但新建楼房必须与原楼房楼层结构一致，面积、楼层等不变，地下室建筑价格每平方米不超过700元。
2010年11月23日，环县人民政府常务会议决定：将解荣占用的13亩汽车南站建设土地收回，用于汽车南站扩建，在南环路南侧、滨河路东侧确定一宗17亩住宅用地，以挂牌形式出让，使用年限70年，每亩以39万元底价出让。
2011年3月14日，环县人民政府征拨土地文件环政拨土发（2011）24号《关于环县环江新区一宗国有建设用地使用权出让的批复》决定：将环县环江新区17亩土地征收为国有建设用地，并出让给环县鸿源房地产开发有限公司。
后被告解庭以电话短消息方式通知原告，环江花园住宅楼每平方米按2987元可与环县鸿源房地产开发有限公司签订新的购房合同。原告因不同意被告提出的楼房价格而未与其签订新的购房合同。双方发生争议。
环县鸿源房地产开发有限公司成立于2010年5月7日，公司股东为王鸿章、解庭、解荣、解勋。现环县鸿源房地产开发有限公司取得了环江花园楼房预售许可证。
原告沈远航之父沈治洋于2010年4月1日与慕兴锋签订房屋租赁合同一份，约定原告沈远航之父沈治洋租用慕兴锋位于环县县城东台院落一处，租期分别为三年，年租金10000元。
本院所确认的上述事实，有原、被告的陈述笔录、《环县三和家园商品房预售合同》、《房屋购置展期附加协议》、收据、停工通知书、环县人民政府常务会议纪要、环县人民政府征拨土地文件、内资企业基本信息等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。
本院认为，本案争执的焦点是《环县三和家园商品房预售合同》、《房屋购置展期附加协议》的合同效力问题。审查合同的效力，应从签订合同的主体、合同内容、合同目的等方面进行。本案中，原告沈远航在签订合同时为学生，无经济来源，且未满十八周岁，属未成年人，不具备签订合同的主体资格。再看被告解庭，按照《城市商品房预售管理办法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方应为房地产开发企业而非自然人，而本案中与原告沈远航签订商品房预售合同、协议的是被告解庭个人。在“三和家园”住宅楼开发建设时，联建协议是解荣与甘肃陇运三力运输集团环县胜达有限公司签订的，开发商系甘肃陇运三力运输集团环县胜达有限公司，合同本应由房地产开发公司与原告签订，被告解庭在未得到甘肃陇运三力运输集团环县胜达有限公司委托的情况下，以个人名义与原告签订合同。事后，其所签合同也未经甘肃陇运三力运输集团环县胜达有限公司的追认，其也不具备签订合同的主体资格，故不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定。依照《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条的规定，商品房预售须在房地产开发商取得商品房预售许可证的情况下才能进行。故被告解某在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房预售，不符合法律规定的商品房预售条件，也不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。再从实现合同目的上看，“三和家园”住宅楼原定地点已被环县城建局强制停工，被告解某开发的13亩汽车南站建设用地被环县人民政府收回，原告要求取得与原合同一致的楼房已不存在，即合同目的无法实现。综合上述理由，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，原告与被告解庭所签《环县三和家园商品房预售合同》违反法律强制性规定，应为无效合同。《房屋购置展期附加协议》为原告沈远航的法定代理人沈治洋与被告解庭所签，从签订主体上讲具有主体资格，但因其为《环县三和家园商品房预售合同》的从合同，因主合同无效，从合同也随之无效。
由于原告与被告解庭签订的《环县三和家园商品房预售合同》、其父与被告解庭签订的《房屋购置展期附加协议》均无效，现原告主张继续履行《环县三和家园商品房预售合同》、《房屋购置展期附加协议》已无前提和基础，故对其诉请依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案中，被告解庭收取原告的已付购房款属基于无效合同取得的财产，应予返还。另据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被告解庭除应返还原告已付购房款外，还可以承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，合同不能履行是当事人意志以外的事由造成的，被告主观上虽无隐瞒事实真相的故意，但因其程序违法的行为导致合同无效，应承担主要赔偿责任，即承担支付已付购房款70%的赔偿责任。
被告解荣与原告之间未签订合同，也无不能交付房屋的后果约定，解荣并非共同侵权人，对原告向解荣主张连带责任的诉请不予支持。解庭虽为环县鸿源房地产开发有限公司股东，但环县鸿源房地产开发有限公司就解庭与原告签订的商品房预售合同并未追认，其所办理商品房预售许可证是为环江花园D区的预售许可，而非“三和家园”住宅楼的预售许可。更主要的是，环县鸿源房地产开发有限公司并非“三和家园”的开发商，其与原告、解庭之间就“三和家园”问题无约定，亦不存在侵害原告利益的行为，不符合承担连带责任的要件，故原告要求环县鸿源房地产开发有限公司承担连带责任于法无据，不予支持。
原告要求各被告赔偿其租住房屋损失，因其投资的是在建楼房，具有一定的风险性，且租房系原告父亲的行为，与被告之间无法律上的因果关系，故不予支持。对原告要求的装修费损失因未实际发生，依法不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告沈远航与被告解庭所签《环县三和家园商品房预售合同》及原告之父沈治洋与被告解庭签订的《房屋购置展期附加协议》均为无效合同；
二、由被告解庭于本判决生效后30日内返还原告沈远航购房预付款114302元，并赔偿损失80011.40元，合计194313.40元；
三、驳回原告沈远航的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费4186元，由被告解庭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费4186元，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苏丽萍
代理审判员 王红梅
人民陪审员 钟生玉
二〇一三年八月二十一日
书 记 员 穆海全