福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第202号
上诉人（原审被告，反诉原告）许立雄，男，1952年12月26日生，汉族，光泽县文化体育局退休干部。
被上诉人（原审原告，反诉被告）张从理，男，1972年2月19日生，汉族，农民。
被上诉人（原审原告，反诉被告）吴仙琴，女，1972年1月2日生，汉族，农民。
上诉人许立雄因房屋买卖合同纠纷一案，不服光泽县人民法院（2013）光民初字第823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许立雄、被上诉人张从理、吴仙琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人张从理、吴仙琴原审请求判令解除张从理、吴仙琴与许立雄签订的《房产买卖契约》，许立雄返还给张从理、吴仙琴购房款120000元。上诉人许立雄原审反诉请求确认《房产买卖契约》有效，判令张从理、吴仙琴支付给许立雄违约金93600元，并继续履行合同。
原审法院查明，2013年5月10日，张从理、吴仙琴与许立雄在翌腾中介的居间下，就本案诉争房产（座落于光泽县中山路48室202室）签订了《房产买卖契约》，双方约定：1、许立雄将其所有的座落于中山路48号202室房屋出售给张从理、吴仙琴；2、房屋出售价格为人民币260000元；3、张从理、吴仙琴分两次付清购房款，第一次于2013年5月10日预付定金120000元，余款140000元待贷款后全部付清；4、许立雄于张从理、吴仙琴贷款付清全部房款再将房产交付给张从理、吴仙琴，后补充约定，许立雄于2013年9月30日交付房产；5、许立雄保证房产权属清楚，绝无纠纷，如该房屋产权有纠葛而影响张从理、吴仙琴行使权利，许立雄需负责清理，并赔偿张从理、吴仙琴损失；6、张从理、吴仙琴如中途悔约，则不得向许立雄要求返还定金，许立雄如中途悔约，则需双倍返还定金给张从理、吴仙琴；7、张从理、吴仙琴不能按期向许立雄付清购房款或许立雄不能按期向张从理、吴仙琴交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付房价款3‰的违约金，逾期超过三个月时，双方均可解除合同。双方还约定产权过户费用的承担等内容。
合同签订后，张从理、吴仙琴向许立雄支付了120000元的购房款，并进行房屋面积测绘。2013年5月16日，张从理、吴仙琴前往光泽县住建局、地税局办理过户手续时，得知许立雄在与张从理、吴仙琴签订买卖合同前，己于2013年3月7日就同一标的物与吴美花、胡发松签订了房屋买卖合同，并配合胡发松、吴美花办理了《光泽县房屋所有权登记申请书》、《房屋登记信息询问笔录》，出具声明承诺本案诉争房产系其所有，并书写《要求转让土地使用权报告》，申请将本案诉争房产的土地使用权转让给胡发松、吴美花等产权过户手续。胡发松亦于2013年3月11日前为办理产权过户手续向相关部门缴纳了过户费用，并将房产过户材料向房管部门递交。
许立雄因与张从理、吴仙琴的房屋买卖合同，于2013年5月15日向光泽县地税局申请缴纳中山路48号2号楼202室房产交易税，但光泽县地税局不予征收，为此许立雄于2013年6月28日向光泽县地税局的上级部门南平市地税局申请复议，以其向光泽县地税局递交的与张从理、吴仙琴房产交易税收申报材料完整、2013年3月11日递交的与胡发松、吴美花房产交易合同系伪造、许立雄仍持有房屋所有权证为由，要求光泽县地税局征收其缴纳的房产交易相关税款，并将胡发松、吴美花缴纳的税款予以撤销并退回。光泽县地税局在复议中称，1、2013年3月11日许立雄与胡发松、吴美花房产交易相关税收己按规定征收，不能重复征收；2、同一房产存在两份合同，难以分辨纳税人的真实意思表示，应暂停办理，等房产交易相关事项确定后再申报纳税。南平市地税局复议后决定：1光泽县地税局对许立雄与张从理、吴仙琴的房产交易要依照法律法规的规定征收房产交易相关税收；2胡发松、吴美花申请办理退税应由纳税人本人提出，许立雄无权提出撤销的请求。此后，胡发松并未向光泽县地税局申请退税，张从理、吴仙琴亦未向地税局缴纳税款。2013年9月下旬，许立雄催促张从理、吴仙琴接收房产，但张从理、吴仙琴认为该房屋的产权无法过户，未前往交接房屋。本案诉争房产于2013年10月16日经光泽县城镇房产管理所变更登记为吴美花、胡发松共同共有，目前仍由许立雄居住、使用。
原审法院认为，张从理、吴仙琴与许立雄于2013年5月10日签订的《房产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，虽然许立雄与胡发松、吴美花于2013年3月7日就本案诉争房产签订了买卖合同，但在签订本案诉争合同时（2013年5月10日），该诉争房产登记于许立雄名下，许立雄仍享有物权的处分权，故本案诉争合同合法有效。鉴于许立雄出售该房屋的前合同是否解除存在争议，未得到依法有效的确认，且胡发松己将房屋过户所需材料全部向房管部门递交，使张从理、吴仙琴不能如期办理产权过户登记，实际上房管部门己于2013年10月16日将诉争房产登记为胡发松、吴美花所有，致使张从理、吴仙琴达不到订立合同的目的，上述情形属于合同法第九十四条规定的法定解除事由，故对张从理、吴仙琴要求解除其与许立雄间的买卖合同，予以支持。根据合同法的规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，故对张从理、吴仙琴要求许立雄将购房款予以返还的诉讼请求，亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张从理、吴仙琴与许立雄于2013年5月10日签订的《房产买卖契约》；二、许立雄于判决生效后十日内返还给张从理、吴仙琴购房款120000元；三、许立雄与张从理、吴仙琴于2013年5月10日签订的《房产买卖契约》有效；四、驳回许立雄的其他诉讼请求。
上诉人许立雄上诉称，一、2013年5月10日，双方当事人签订《房屋买卖契约》，约定许立雄以26万元的价格将案涉房屋出售给张从理、吴仙琴。合同履行过程中，许立雄依据合同及补充条款的约定，无条件积极配合许从理、吴仙琴办理过户手续，充分履行了合同义务。而张从理、吴仙琴在2013年5月10日第一次向许立雄交付12万元后，没有依照合同第二条的约定向许立雄支付其余房款，已构成违约。2013年9月15日，许立雄为履行交付房屋给张从理、吴仙琴的义务，特别从福州回到光泽，自2013年9月16日至2013年9月30日，许立雄通过各种方式请求张从理、吴仙琴支付购房款，办理房屋产权变更登记，接收房屋，但张从理、吴仙琴均置之不理。二、原判认定事实不清。1、原判认定胡发松已将房屋过户所需材料全部向房管部门递交，使许立雄不能如期办理产权过户登记手续错误。直至2013年9月30日，许立雄还在催促张从理、吴仙琴办理过户手续，此时讼争房产仍登记在许立雄的名下，张从理、吴仙琴完全能如期办理产权过户登记。2、原判认定房管部门已于2013年10月16日将房屋登记为胡发松、吴美花所有错误。《光泽县城镇管理所房屋登记簿》上权属证书一栏为空白，胡发松、吴美花并未最终取得房屋所有权。同时，登记薄记载的信息有滥用职权、暗箱操作之嫌。其一，由于《光泽县房地产管理所房屋所有权登记受理单》的客户联与存根联没有分离，直至2013年10月23日，光泽县房地产管理所并没有正式受理胡发松、吴美花的申请，而登记薄注明的登记时间却为2013年10月16日，当时转移登记尚未受理。其二，根据《房屋登记办法》第三十三条第三款的规定，申请房屋所有权转移登记，应提交房屋所有权证书，而房屋所有权证书目前尚为许立雄持有，房屋所有权登记受理单上显示胡发松提交的是所有权证书的复印件。其三，许立雄从未向房屋登记机关提出转移登记申请，胡发松、吴美花单方提出申请，违反了《房屋登记办法》第十二条第一款关于房屋转移登记应由双方当事人提出的规定。因此，登记薄的记载是无效登记。对有严重明显瑕玼的具体行政行为，应当首先考虑的是其合法性问题，但对许立雄提出的对房屋所有权登记受理单所列的胡发松、吴美花提交的十份文件进行合法性审查的请求，合议庭却予以拒绝，有违法律规定。三、原判程序违法。1、许立雄已于2014年1月10日向原审法院就光泽县房地产管理所的违法登记行为提起行政诉讼，原审法院已受理该案，该案的审理结果将对本案事实的认定有决定性的作用，但原审法院却未中止本案的审理，程序违法。2、张从理、吴仙琴在诉讼中放弃了对违约金的主张，但该事实在判决书中未予体现，应依法予以补正。为此，请求撤销原判，驳回张从理、吴仙琴的原审诉讼请求，支持许立雄的原审反诉请求。
被上诉人张从理、吴仙琴辩称，许立雄与张从理、吴仙琴签订合同是违反法律规定的，此时其与胡发松、吴美花签订的合同尚未解除，属于一房二卖。签订合同当日张从理、吴仙琴已支付了12万房价款，2013年5月16日去当地地税局缴纳办理房屋所有权转移登记税费时才知道房屋已被出售给他人，转移登记手续不能办理。张从理、吴仙琴与许立雄约定，房屋所有权转移于张从理、吴仙琴后，张从理、吴仙琴以房屋办理贷款用于支付剩余房价款。但由于许立雄的原因，张从理、吴仙琴无法办理房屋所有权转移登记，因此要求解除合同。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判查明认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，张从理、吴仙琴与许立雄签订的《房屋买卖契约》是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按约定全面履行合同义务。根据合同的约定，许立雄将案涉房屋以26万元价款售于张从理、吴仙琴。合同订立后，张从理、吴仙琴如约向许立雄支付了第一笔房价款12万元。而许立雄作为房屋出售人，相对应地负有将房屋所有权转移登记至张从理、吴仙琴名下之义务。但许立雄在案涉《房屋买卖契约》签订前，已与案外人胡发松、吴美花就案涉房屋签订了房屋买卖合同，且因胡发松、吴美花先行办理了房屋所有权转移登记的相关手续，许从理、吴仙琴无法完成房屋产权的转移登记申请。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。许立雄在与胡发松、吴美花买卖合同未解除，且已自愿配合胡发松、吴美花完成房屋产权转移登记申请的情况下，又与张从理、吴仙琴签订买卖合同，违背了诚实信用原则。许立雄亦因与胡发松、吴美花的房屋买卖交易而无法履行将房屋产权转移于张从理、吴仙琴之义务，已构成违约。张从理、吴仙琴签订买卖合同的目的无法实现，有权解除合同。原判解除张从理、吴仙琴与许立雄签订的买卖合同并无不当，应予维持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”双方签订的买卖合同解除后，许立雄要求张从理、吴仙琴继续履行合同没有法律依据，已收取的12万元购房款亦应当返还张从理、吴仙琴。而关于许立雄要求张从理、吴仙琴支付违约金之主张，因合同解除系许立雄违约所致，不能得以支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2700元，由上诉人许立雄承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
审 判 员 乐 芳
代理审判员 余观贵
二〇一四年五月九日
书 记 员 刘冬龙
本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。