江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆张民初字第0706号
原告翁雷。
委托代理人黄显涛，江苏丰田律师事务所律师。
被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司，组织机构代码66493315-3，住所地昆山市周庄镇XX路XX号钱龙盛市广场八区1号楼21号房。
法定代表人方秉宏，该公司董事长。
委托代理人王国平，江苏鼎昆律师事务所律师。
委托代理人吕璐，江苏鼎昆律师事务所律师。
第三人江苏水乡周庄旅游股份有限公司，组织机构代码13813391-4，住所地江苏省昆山市周庄镇全福路。
法定代表人任永东，该公司总经理。
委托代理人杨羊，江苏沉浮律师事务所律师。
原告翁雷与被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司（以下简称宝岛老街旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审判，于2013年9月5日对本案公开开庭进行了审理。案件审理中，本院依法追加江苏水乡周庄旅游股份有限公司（以下简称周庄旅游公司）参加诉讼，并于2014年1月10日、5月21日再次对本案公开开庭进行了审理。原告翁雷的委托代理人黄显涛、被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司的委托代理人吕璐、第三人江苏水乡周庄旅游股份有限公司的委托代理人杨羊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翁雷诉称：原被告于2007年10月18日签订《租赁合同》一份，约定原告将昆山市周庄镇XX路XX号（XX小镇）XX区XX号楼XX、XX室商铺出租给被告，双方对权利义务进行了约定。但被告屡屡违约，一直严重拖欠租金，原告于2012年3月19日向法院起诉被告，并在让步后才拿到了拖欠了几年的租金。但自2012年10月1日起，被告又继续拖欠租金，原告多次联络被告均无果。原告不得不于2013年4月赶至昆山市周庄镇大桥路，却发现了更加触目惊心的场面，被告在未经原告允许的情形下，大肆改造房产结构导致108、109与相邻的107室无法识别，令原告无法忍受。交涉无效后，原告分别于2013年4月15日等多次向被告发出书面通知主张相关权利，但被告缺乏解决问题的诚意。根据合同约定，被告已根本违约，原告依法享有合同解除权，而且，被告屡次违约已导致基本信任丧失，故原告无奈提起诉讼，请求判令：1、确认双方2007年10月18日签订的租赁合同于2013年6月27日解除；2、被告立即将房屋腾空并按房屋原状返还；3、被告支付自2012年10月1日至2013年6月26日期间的租金24995.12元及滞纳金1161元；4、被告支付房屋占用期间的使用费（自2013年7月1日至被告将房屋恢复原状并实际返还之日止）；5、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉求第三项滞纳金的计算依据是合同约定，三个月一期，分段计算，明确诉求第四项房屋使用费的计算依据是合同约定。
被告宝岛老街旅游公司辩称：被告已经结清对原告的应付租金，原告不享有合同解除权，被告不同意解除合同和返还房屋，要求继续履行合同；被告没有任何违反合同约定的装修行为，请求法庭依法驳回原告诉求；另外根据租赁合同第四页，第六条第1款第（6）项约定，被告享有转租权，由于合同的解除涉及次承租人的利益，次承租人依法享有对合同解除的异议权。
第三人周庄旅游公司辩称：第三人与被告之间的租赁合同真实有效，原告也明知这一事实，原告主张解除诉争合同影响重大，不仅会造成次承租人及国家人民财产的巨大损失，还会影响周庄旅游事业的稳定和发展；次承租人并无任何过错，也没有拖欠租金的行为，不应该受原被告争议的不利影响；综上，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，请求法院判令诉争合同继续履行；如果法院认定被告（承租人）存在拖欠租金的行为，第三人作为次承租人愿意代承租人支付所欠租金。
经审理查明：原告翁雷与昆山爱渡商场经营管理有限公司于2007年10月18日签订租赁合同两份，分别约定原告（甲方）将昆山周庄XX路XX号（XX小镇）XX区XX号楼XX室（面积为47.44平方米）、109室（面积为37.08平方米）租赁给昆山爱渡商场经营管理有限公司（乙方），两套房屋的租赁期限均为10年，均自2008年1月1日至2017年12月31日，甲方同意给予乙方一年的装饰免租期，第一年给予六个月免租期限（即2008年1月1日至2008年6月30日），第二年至第七年即2009年至2014年每年给予一个月的免租期，租赁期满后，如甲方仍继续出租房屋，而乙方有意续租的，则给予乙方在同等条件下优先承租权，乙方须在租赁期满前六个月内以书面形式提出申请，由双方另行签订租赁合同；双方确认租金标准如下，2008年1月1日至2009年12月31日，108室每月1423.20元，109室每月1112.40元，2009年1月1日至2010年12月31日，108室每月1494.36元，109室每月1168.02元，2010年1月1日至2011年12月31日，108室每月1569.08元，109室每月1226.42元，2011年1月1日至2012年12月31日，108室每月1647.53元，109室每月1287.74元，2012年1月1日至2013年12月31日，108室每月1729.91元，109室每月1352.13元，双方确认2013年1月1日至2017年12月31日的租金价格调整如下，在该年1月1日前按照该商铺周边租赁价格来确认本年的租赁价，同时每两年在原租金基础上提高5%，具体均价的采样数据以801-102至801-109总计8间商铺的租赁价格为准，乙方以该数据均价9折的价格作为该年该商铺的租赁价支付甲方租金；租金支付方式为，每三个月为一期支付三个月租金，首期租金为2008年7月1日至12月31日，乙方在2008年7月1日前支付给甲方，以后各期租金乙方在当期租金期满后十五天内支付下期租金，如遇法定休假日则顺延；乙方于合同签订之日支付甲方108室押金1423.02元、109室押金1112.40元，租赁期满，双方办理完毕请退房手续当天，将租房押金退还乙方；在租赁期内，甲方应保证按房屋建筑结构正常安全使用；甲方确认在租赁期内同意乙方可将承租房产用于该商场相关经营活动，并可将部分或全部承租房产转租给他方并用于开展经营活动；在不影响房屋结构及使用安全的情况下，乙方可在承租房屋内进行装修和添置设备。合同还约定乙方拖欠租金达一个月以上的，甲方可以单方解除合同并追究乙方违约责任，乙方除应付清租金及其他相关费用外，还应承担造成甲方损失的赔偿责任；在合同期内，除发生市政规划、土地批租外，甲方不可以任何其他人为的、行政的决定为由，要求解除合同，否则甲方应按照乙方实际发生的和可预估的经济损失的2倍给予乙方赔偿；甲方并无违约的前提下，乙方未按时支付租金或其他费用的，每日按拖欠费用总额的0.3‰加收滞纳金。关于合同约定的租金条款，原告认为合同是被告打的，可能存在笔误，应是一年一期，租金一年递增5%。被告也认可合同上确实存在笔误，2008年到2012年期间租金是一年上涨一次，具体上涨标准按照合同，自2013年1月份开始是两年上涨一次，一次是5%。
合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。
2012年3月19日，本案原告翁雷以昆山爱渡旅游有限公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，后该案经本院调解，双方达成协议如下：被告昆山爱渡旅游有限公司截止2011年12月31日结欠翁雷购买的昆山市周庄XX路XX号（XX小镇）XX区XX号楼XX商铺租金60359.87元，扣除双方协商原告放弃款项及被告已付款项合计35359.87元外，余款25000元于2012年4月20日前一次性支付，结欠109室商铺租金47178.38元，扣除双方协商原告放弃款项及被告已付款项合计22178.39元外，余款25000元于2012年4月20日前一次性支付（款项汇至翁雷账户，开户行-
中国银行上海市南京西路第二支行，账号-45×××88）；上述商铺自2012年1月1日至2012年9月30日的租金，被告按原租赁合同约定的租金标准于2012年9月30日前合计支付原告4个月租金，剩余租金原告自愿放弃；双方继续履行2007年10月18日的租赁合同，上述商铺自2012年10月1日之后的租金标准及支付方式仍按原租赁合同约定的方式履行；上述房屋所涉及2012年10月1日前的物业管理费由原告承担，自2012年10月1日之后的物业管理费由被告承担。该两份调解书均已生效。
后被告分别于2013年4月22日、2013年8月14日、2013年11月14日、2014年3月14日、2014年7月1日打入翁雷账户498.06元、19304.55元、15634.83元、15634.83元、15634.83元，被告陈述该金额为戴玉珍及翁雷的租金。被告陈述原告翁雷涉案的两套房屋2012年10月1日之前的租金，被告已经按照调解书履行完毕，2012年10月至2014年8月的租金，被告在扣除每年一个月的免租期后，共计支付64722.84元（含代缴物业费31272.4元）。原告认可收到上述金额，但认为即使作为租金金额也不够，且延期，被告在4月份如果是作为租金支付，其应该全额支付，但其提供的所谓的物业代缴发票是5月份。被告提供上海家康物业管理有限公司昆山分公司2013年5月6日开具的发票显示，801-108、109房屋2006年8月至2012年9月期间的物业费共计31272.4元，该费用由昆山宝岛老街文化旅游有限公司代扣。被告对此称，因为原告不缴纳物业费，导致物业公司一直来找被告，被告被迫代缴，被告代缴前后都通知过原告，原告则称2012年10月以前的物业费按调解协议应由原告缴纳，与被告无关。
原告于2013年4月15日、5月15日两次发函给被告，以被告“未经原告许可将108、109商铺与107商铺私自改造，且拖延租金”为由，要求解除合同，并要求被告支付拖欠租金。2013年6月26日原告再次委托律师发函给被告，要求解除租赁合同，要求被告支付拖欠租金及滞纳金，同时要求被告返还房屋及承担违约责任。被告于2013年6月27日签收该邮件。后双方就租金支付及租赁合同解除事宜未能达成一致，故原告诉至本院。
另查明：昆山爱渡商场经营管理有限公司经工商登记变更为昆山爱渡旅游有限公司，后再次工商登记变更为昆山宝岛老街旅游有限公司，又变更为昆山宝岛老街文化旅游有限公司。
另查明：被告于2010年8月5日与第三人周庄旅游公司签订租赁合同一份，约定被告将昆山市周庄镇XX路XX号XX小镇包含诉争房屋在内的约2000平方米商铺出租给周庄旅游公司，期限自2010年10月1日至2017年12月31日，被告保证该转租期不超过被告与出租人约定的租期，租赁用途为周庄旅游公司票务中心；周庄旅游公司根据上级指导意见按照票务中心用途对租赁房屋进行改造装潢，不得破坏房屋结构及使用安全。被告陈述其与第三人签订合同后就电话通知了原告，原告对此不予认可。合同签订后，房屋由第三人装修作为票务中心使用至今。
以上事实有民事调解书两份、房屋租赁合同三份及本院庭审笔录所证实。
本院认为：原被告双方签订的租赁合同及调解协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。
关于原告要求确认原被告双方2007年10月18日签订的租赁合同于2013年6月27日解除并要求被告立即将房屋腾空及按房屋原状返还的主张，原告陈述要求解除的依据是双方签订的租赁合同第七条第1款第（2）项b和合同的第六条第2款第（4）项。关于原告认为被告把涉案房屋108室、109室和隔壁的107室打通变成了一间房子，损害了房屋的结构的陈述，被告认可确实在装修中改变了结构，但其已经查过这三件房子的相邻的墙体都是气压块，而非承重墙，且在承租人成片租赁房屋的情况下，这样的装修方案属普遍和合理情形，不影响房屋结构和使用安全，被告同时承诺在合同终止时会恢复原状。第三人陈述房屋是第三人进行改造的，确实将几间打通，因为承租房屋的用途是作为旅游票务中心销售周庄古镇旅游门票，故第三人是按照旅游票务中心用途对承租房屋进行装饰装修。关于原告认为被告未及时支付租金的陈述，被告陈述其就涉案房屋的租金已经支付至2014年8月。结合查明的事实，本院认为被告以代原告缴物业费的形式及转账形式支付租金，并无拖欠租金的故意；被告将租赁房屋转租给第三人，也并不违反合同约定；第三人对房屋进行的装修，虽然改变了房屋的结构，但并未造成实际损害，且被告也承诺合同到期会将房屋恢复原状；结合该房屋由第三人投入大量资金进行装修后一直作为周庄旅游票务中心使用的实际，同时第三人也明确表态，在被告存在拖欠租金的情形下，愿意代其支付所欠租金，综合以上因素，本院认为原告以被告拖欠租金及私自改造房屋为由主张解除租赁合同并要求被告立即将房屋腾空及按房屋原状返还的主张，缺乏充分依据，本院依法不予支持。
关于原告要求被告支付108室、109室自2012年10月1日至2013年6月26日期间的租金24995.12元及滞纳金1161元、自2013年7月1日至被告将房屋恢复原状并实际返还之日止的房屋使用费的主张，原告明确滞纳金的计算依据是合同约定，三个月一期，分段计算，明确房屋使用费的计算依据是合同约定，对此被告认为其已将租金支付至2014年8月。
关于涉案房屋2012年10月1日至2012年12月31日的租金，根据双方在合同及协议中的约定，本院依法认定为108室为5189.73元，109室为4056.39元；关于2013年1月1日至2013年12月31日的租金，原告明确主张按照上一年度上浮5%的标准计算，被告对此予以认可，结合协议约定的一个月免租期，本院依法认定为108室19980.46元，109室15617.10元；关于2014年1月1日至9月30日的租金，原告明确主张按照上一年度上浮5%的标准计算，被告对此予以认可，结合协议约定的一个月免租期，本院依法认定为108室15257.81元，109室11925.78元。综上，被告就涉案两套房屋应支付原告2012年10月1日至2014年9月30日期间的租金为72027.27元。现被告分五次打入翁雷账户共计66707.1元，被告陈述该金额为原告戴玉珍及翁雷的租金，其中包含涉案两套房屋2012年10月至2014年8月的租金64722.84元（含代缴物业费31272.4元），故被告实际支付原告租金33450.44元。关于被告陈述的代缴物业费，因之前双方达成的民事调解书明确约定该期间的物业费由原告承担，现被告未能就其代缴的必要性提供充分证据予以佐证，也未能举证证明其已就代缴与原告进行协商一致，原告对此也不予认可，故本院对被告要求将代缴物业费视为支付给原告的租金的请求不予支持。被告确有代缴的，可依法另行主张权利。综上，被告尚应支付原告涉案两套房屋2012年10月1日至2014年9月30日的租金为38576.83元。
关于原告主张的2012年10月1日至2013年6月26日期间的租金的滞纳金1161元，被告对此同意支付，本院依法予以认定。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司支付原告翁雷2012年10月1日至2014年9月30日的租金38576.83元及滞纳金1161元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
二、驳回原告翁雷其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费282元，减半收取141元，由被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告在本判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审判员 朱丽君
二〇一四年八月十九日
书记员 汤秋婷
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。