江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门开民初字第00827号
原告陈雪萍。
委托代理人俞陈琴，江苏海萌律师事务所律师。
被告陈志刚。
被告马晓静。
两被告的委托代理人徐卫琴，江苏智昇律师事务所律师。
原告陈雪萍与被告陈志刚、马晓静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，依法由代理审判员马培松适用简易程序，分别于2015年10月9日、11月20日公开开庭进行了审理。原告陈雪萍及其委托代理人俞陈琴、两被告的委托代理人徐卫琴到庭参加了两次庭审，被告陈志刚、马晓静到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告陈雪萍诉称，两被告系夫妻关系。2008年11月2日，两被告将拆迁安置取得的位于海门市海门镇民生新村807幢207室的房屋（含7.50平方米的车库）出售给原告，约定5年后办理产权过户登记手续。协议签订后，原告履行了付款义务，并入住了该套房屋，但被告却拒绝履行协助原告办理产权过户登记手续的合同义务。现要求被告予以履行。
被告陈志刚辩称，两被告是夫妻关系，案涉房屋是两被告的夫妻共同财产。原告是被告陈志刚的姑妈，被告陈志刚虑及原告一个人生活，同情原告，故将案涉房屋出售给原告，但未经被告马晓静同意，且原告亦未履行付款义务，故应驳回原告的诉求。
被告马晓静辩称，案涉房屋在签订协议时，尚未进行产权登记，依法不得出售，且被告陈志刚未经配偶同意，擅自低价出售夫妻共同财产，为无权处分，侵犯了配偶即被告马晓静的合法权利，故案涉售房协议无效。原告明知案涉房屋为两被告夫妻共同财产，而与被告陈志刚签订案涉协议，亦不构成善意取得。据此，应驳回原告诉求。
经审理查明，原告陈雪萍系被告陈志刚的姑妈，被告陈志刚、马晓静为夫妻关系。2008年11月2日，原告陈雪萍的女儿张某与被告陈志刚在赵某甲（系陈雪萍的母亲、陈志刚的奶奶）家中，在陈某（系陈雪萍的哥哥、陈志刚的大伯）的见证下签订了《房屋买卖协议》1份，约定：被告陈志刚将建筑面积为49平方米的海门市海门镇民生新村807幢207室的房屋（含7.50平方米的车库）以10万元的价格出售给原告陈雪萍；被告陈志刚在5年后为原告陈雪萍办理房屋产权过户登记手续，所需的费用，由双方各半承担；原告陈雪萍在协议生效后10个月内支付5万元，余款于农历2009年12月20日前付清等。该份协议由陈某起草并见证，由张某代原告陈雪萍、被告陈志刚分别签字。合同签订之后，被告陈志刚将房屋交付给原告，由原告装修使用至今。2009年12月7日，案涉房屋登记于两被告名下，建筑面积为48.91平方米，附12号车库7.55平方米。此后，两被告未能为原告办理产权转移过户登记手续。原告遂诉讼来院，提出案涉诉求。
另查明，两被告居住在案涉房屋的楼上。
审理中，双方为被告马晓静是否同意出售案涉房屋及购房款是否已支付产生争议。
为此，原告向本院提供了如下证据：
1、海门市滨江街道民生新村社区居委会、江苏海门经济开发区统计办公室共同出具的情况说明，第六次全国人口普查户主姓名底册，载明：在2010年人口普查中，案涉房屋的居住人为陈雪萍。
2、到庭证人陈某的证言，其述称：协议是其起草并见证，订立协议时，被告马晓静亦在现场，当时曾叫马晓静签字，而马晓静称由陈志刚签字即可，考虑到毕竟都是一家人，就没有坚持。
3、到庭证人赵某甲的证言，其述称：案涉协议订立时，被告马晓静亦在现场，陈某叫马晓静签字，马晓静称陈志刚签字也是一样的。
4、到庭证人张某的证言，其述称：签订案涉协议时，两被告均在现场。之后转帐和现金给付了购房款。
5、张某与被告马晓静（手机号码138××××9766）、陈志刚的短信通信记录：
2009年2月22日11时31分02秒，陈志刚：钱已到账。
2009年2月22日12时27分08秒，马晓静：小刚他有没有给你卡号。
2009年2月22日12时29分56秒，马晓静：你钱给他了。
2009年2月22日12时31分36秒，马晓静：什么时候给的。
2009年2月22日12时31分59秒，马晓静：是啊，他说已经到账了呀。
2009年2月22日12时34分35秒，马晓静：我只是随便问问。
2009年5月17日12时51分57秒，马晓静：等一下我去看看。
2009年5月17日12时52分16秒，张某：最后一笔款项已转入尾号为3466的陈志刚中行卡上，请确认一下。确认后，请回个信息给我。
2009年5月17日12时57分20秒，马晓静：到了。
6、张某转账给被告陈志刚的银行往来明细，显示：2008年11月5日，转账31013.50元；2009年2月22日，转账2万元；2009年5月17日，转账5000元。
为此，两被告向本院提供了如下证据：
7、被告陈志刚与陈某的电话录音（录制于2015年10月1日晚7时左右），主要内容为：
陈志刚：她既然起诉了，10月9日开庭，估计你中间人，到时可能传你或打电话给你核实情况，我希望你不帮谁，也不欺谁，实事求是讲。我娘子不在场，也未通知她，签字也没叫她签，也没跟她商量，是吗？
陈某：噢，对的，我总归实事求是说，6月14日这天你们夫妻俩、我、姊妹四个人在一起说过，大家都是自己人，不想欺谁，也不想护谁。
……
8、证人陈某的证人证言：2015年6月14日，两被告到原告家商量如何处理案涉纠纷，其对两被告说，案涉房屋已出售五、六年之久，房产证该办理了。马晓静说，买房子没通过她，她也没见到10万元，让原告将房子还给他们，他们将钱退还原告。其遂对马晓静说，怎么没通过你，当时你也在场的，让你签字，你说陈志刚签了就好。
以上事实，由原告提供的房屋买卖协议、情况说明、人口普查户主姓名底册、房屋拆迁补偿安置协议、商品房买卖合同、电话费发票、短信通信记录、银行转账凭证各1份，证人陈某、赵某乙、张某的证人证言各1份、房屋权属证明单2份；被告提供的证人陈某的证言、陈某的电话录音及原、被告的庭审陈述等证据证实。
本院认为，从原告提供的证据来看，第一，对证据1的真实性、合法性及关联性，本院均予认可。通过该组证据及双方庭审的陈述，可知原告对案涉房屋进行了装修，并长期居住于案涉房屋中，而两被告居住于原告楼上，又属亲属关系，根据日常生活经验，被告马晓静显然应当知悉原告对房屋的占有使用情况及占有依据，在此情形下，其默认原告对房屋的装修及长期的占有，表明被告马晓静对原告占有房屋依据的认可。第二，案涉纠纷发生在亲属之间，原告申请出庭的证人陈某、赵某甲和原、被告双方均为关系极近的亲属，本身没有矛盾，其如对案件事实作虚假陈述，势必将备受亲人指责，并产生不可挽回的亲情隔阂，通常情况下亲人之间的道德约束力更强。因此，两证人的证言可信度较高，本院予以采信。第三，原告女儿张某与被告马晓静之间的短信内容和银行付款记录，在被告未能证明双方之间存在其他债权债务关系的情况下，应认定和本案有关，考虑到原告的付款数额较大远超市场租赁价格和时间上的无规律性，可知，被告马晓静显然应当知悉双方之间不是租赁关系而是买卖关系，其确认收款的行为表明其同意案涉房屋买卖交易，亦证明了原告已完成了给付购房款的义务。第四，原告提供的各证据之间能够相互印证，形成完整的证据锁链，证明力极高，所证事实具备高度盖然性。综上，本院认定，案涉房屋买卖合同系原、被告双方的合意，且原告已履行了给付购房款的义务。被告马晓静虽辩称以为双方为租赁关系，但未提供证据证明，且该辩称的事实不合常理，亦与本案相关证据相左，故其抗辩，本院不予采信。
从被告提供的证据来看，被告方提供了陈志刚与陈某的电话录音，欲证明被告马晓静签约时不在现场，该段录音，系案外人对本案事实的陈述，本质上仍属于证人证言范畴，只不过证言的载体为电子数据而已，而证人是应当出庭作证并接受当事人质询的，但其随后申请出庭作证的证人陈某却明确表示，马晓静在案涉签约现场。另外，该段录音中，陈某的答复“噢，对的，我总归实事求是说”，是对陈志刚前半段“她既然起诉了，……，我希望你不帮谁，也不欺谁，实事求是讲”而言，无法得出马晓静不在签约现场的结论。据此，被告提供的陈某证言对被告自身不利，本院予以采信。
综上，原告陈雪萍与被告陈志刚签订的案涉售房协议，虽无被告马晓静的签字，但鉴于已得到其同意，故对其具有约束力。案涉售房协议是原、被告双方的真实意思表示，虽违反了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的行政管理性规定，但并不影响其作为民事合同的效力，故案涉售房协议双方仍应遵照履行。现原告已履行了合同的付款义务，但两被告却拒不为原告办理房屋过户登记手续，已构成违约，应依法承担继续履行之违约责任。据此，原告诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告陈志刚、马晓静于本判决生效之日起十日内协助原告陈雪萍办理位于海门市海门镇民生新村807幢207室房屋（含12号车库）的产权过户登记手续。
案件受理费减半收取40元，由被告陈志刚、马晓静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币80元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。
代理审判员 马培松
二〇一五年十二月六日
书 记 员 成倩婕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。