河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第1476号
上诉人（原审被告，反诉原告）张进财，男，汉族，1946年5月18日生。
委托代理人朱浩，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）陈秀珍，女，汉族，1970年12月28日生。
委托代理人李云，河南广奥律师事务所律师。
上诉人张进财因与被上诉人陈秀珍房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张进财的委托代理人朱浩与被上诉人陈秀珍的委托代理人李云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月1日�陈秀珍（承租方、乙方）与张进财（出租方、甲方）就租赁张进财所有的位于郑州市二七区一马路83号房屋签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，第一条：租赁期限本合同期限5年，自2013年8月1日至2018年7月30日止。第二条：付款方式乙方按季度付款，每季度向甲方交纳租金120000元，大写壹拾贰万元整。租金每季度需提前7天向甲方交纳下季度租金。房屋第2015年8月1日至2018年7月30日交纳递增费每年5%。乙方并且需向甲方交纳房屋押金100000元（￥拾万元整）。经营租赁期间的一切费用由乙方承担（包括水电、卫生、税务等费用）。第三条：乙方对承租房屋负有维护责任，因故意或过失造成损坏，由乙方负责赔偿。（包括门窗、空调不得随意改动）。如需改动需经甲方同意。……第五条：乙方在经甲方同意的情况可以出租转让。第六条：本合同在履行中，甲、乙双方都不得无故终止合同。如有特殊情况，可提前2个月向甲方说明情况，甲乙双可协商解决。合同到期后，同等条件下乙方有优先续租权。……第八条：本合同自2013年8月1日起生效，本协议一式两份，经双方签字生效，甲乙双方共同遵守。第九条：甲乙双方终止合同时，甲方应全额退还乙方押金100000元，大写拾万元整。合同签订前一天即7月31日，陈秀珍通过其工商银行账号向张进财转账支付了220000元，包括押金100000元和一个季度租金120000元，张进财向陈秀珍分别出具收到租金和押金的收条两份，但未书写收到上述款项的时间。陈秀珍在租用上述房产期间，因经营不善严重亏损，遂向张进财打电话要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，但双方一直未见面就解除合同进行协商。2013年11月底，陈秀珍无奈自租赁张进财的房屋中搬出，将钥匙交给一个叫杨云（音）的人。之后，张进财将位于郑州市二七区一马路83号的房屋再次向外租赁。
因陈秀珍向张进财要求退还押金未果，陈秀珍遂诉至法院，请求依法判令张进财：退还房屋押金100000元并负担诉讼费用。
张进财反诉请求判令陈秀珍：1、支付拖欠的房租40000元；2、赔偿损坏房屋的损失60000元；3、负担诉讼费用。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，陈秀珍与张进财签订《房屋租赁合同》，双方应当按照协议约定严格履行，但陈秀珍因经营不善明确表示不能继续履行合同要求解除合同并实际将租赁物交还，张进财又将租赁物另行出租，陈秀珍、张进财双方的租赁合同关系已实际解除，张进财应当退还陈秀珍交纳的押金，故对陈秀珍诉讼请求的合理部分该院予以支持。因陈秀珍实际使用租赁物4个月，仅交纳一季度租金120000元，故对张进财反诉要求陈秀珍支付1个月租金计40000元的反诉请求该院予以支持，陈秀珍辩称与张进财口头约定有1个月的装修期，因未提供证据加以证明，该院不予支持。张进财反诉要求陈秀珍赔偿损坏租赁物造成的损失60000元，因未提供有效证据证明，该院不予支持。张进财辩称陈秀珍存在违约行为，应当承担相应责任，因未提交有效证据证明其所造成的损失，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款之规定，该院判决：一、张进财退还给陈秀珍押金100000元；二、陈秀珍支付给张进财租金40000元；三、驳回张进财的其他反诉请求。以上一、二项折抵后，张�财于本判决生效之日起十日内退还给陈秀珍押金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由张进财负担，反诉费1150元，由陈秀珍负担400元，由张进财负担750元。
宣判后，上诉人张进财不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、陈秀珍因经营不善明确表示不能继续履行合同的行为，是预期根本违约。本案中，双方约定了协议解除，未约定陈秀珍因“经营不善”的单方解除权，不属于《合同法》第九十四条规定的法定单方面解除事由。2、一审法院认定陈秀珍实际将租赁物交换，租赁关系已实际解除是错误的。陈秀珍在于张进财解除合同协商无果的情况下偷偷搬走的，是单方面撕毁合同，属于事实上的根本违约，并给张进财造成了租赁物损毁及租金的损失。张进财将租赁物另行出租，是根据《合同法》第一百一十九条规定，为了防止损失进一步扩大采取的适当措施。3、一审法院未查明租赁合同约定押金的性质，不予追究陈秀珍的违约责任是错误的。根据我国合同法相关规定，承租人提前退房属于是违约行为，如果承租人的违约行为给出租人造成损失，出租人有权要求其赔偿损失，承租人应当赔偿，否则出租人可以从承租人缴存的租赁押金中提取赔偿金。押金具于违约金的性质，租赁合同的押金属于双方约定的违约金。张进财请求法院依法支持要求陈秀珍承担违约责任的诉请并保留因违约而造成的后续损失的追偿权利。二、一审法院适用法律错误。《合同法》第一百零八条规定，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。本案中租赁的合同的法定单方解除权，应当属于守约的张进财，违约的是陈秀珍，不具有单方解除合同的法定资格。综上所述，请求二审法院撤销原审判决第一、三项，改判驳回陈秀珍的诉讼请求支持张进财的全部反诉请求。
被上诉人陈秀珍辩称：1、陈秀珍和张进财所签协议经协商一致已经解除，张进财应退还10万元押金；2、陈秀珍不拖欠张进财租金，一审判决错误，本案一审法院认定多支付一个月的租金是错误的，当时我们已经交了一个月的租金，张进财出的有收据，2012年8月1日至2012年9月1日是装修期，是符合行规的。对于押金，在合同第九条的约定很明确的表明了押金。对方的反诉请求，用的是假发票，我们不应当承担；3、协议已经协商解除，房屋已经租给别人，各方面租金都比我们高，他们没有后期及实际的损失；4、陈秀珍的�修是经张进财同意和认可的，租赁经营给装修期是行业惯例，更是本案的实际情况。
上诉人张进财为支持其上诉请求，向本院提交证据如下：1、证人曹勇锋、韩瑞玲、李群芳、刘东山、潘占修、张跃进、张玲、陈守林、杨聚来证人证言，证明陈秀珍因经营需要，对房屋进行了破坏性装修，双方口头约定不应当退还押金。陈秀珍单方违约，不存在解除合同的事宜，因此，陈秀珍应当赔偿的损失包括后续的损失；2、《房屋出租合同》一份，证明其后续损失。
被上诉人陈秀珍质证，及本院认证如下：1、对9份证人证言的真实性有异议，所有证人均未到庭，不知道是否是本人书写，不能证明其主张；本院对证人证言不予确认；2、对《房屋出租合同》的真实性有异议，房屋承租人没有到场，不知是不是他们的合同。本院对该证据不予确认。
本院经审理查明的事实与原审�院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在合同履行过程中，合同双方合意解除合同的，合同得以解除。原审庭审中，陈秀珍提交的陈秀珍爱人施崇江与张进财的电话录音及证人证言相互印证，能够证明陈秀珍因经营不善明确表示不能继续履行合同要求解除合同并实际将租赁物交还，张进财又将租赁物另行出租的事实。张进财虽对录音证据及证人证言的真实性持有异议，但未有相反证据予以证明也不能做出合理解释，故原审法院认定前述事实并无不当。前述事实表明，涉案租赁合同已经解除，解除方式为双方以言语及实际行动合意解除。所以，张进财有关解除权行使及逾期违约等上诉理由本院不予采纳。依照双方合同第九条约定，张进财应向陈秀珍退还押金100000元。张进财要求陈秀珍赔偿损坏租赁物造成的损失60000元，因未提供有效证据证明，该主张本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3450元，由张进财负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 铸
审判员 曾小谭
审判员 刘俊斌
二〇一四年十月三十一日
书记员 刘 盼