山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第707号
上诉人（原审被告）济南快爱特有限公司，住所地济南市。
法定代表人吉忠阳，总经理。
委托代理人崔立庭，山东垠鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南润佳纺织制品有限公司，住所地济阳县。
法定代表人崔桂山，董事长。
委托代理人张丽，山东荟萃律师事务所律师。
上诉人济南快爱特有限公司（以下简称快爱特公司）因与被上诉人济南润佳纺织制品有限公司（以下简称润佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2012）济阳商初字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2005年6月18日，济阳县人民政府与济南润通服饰有限公司（以下简称润通公司）签订了协议书，济阳县人民政府将济阳县济北经济开发区南至富阳街中心、北至原联碳项目用地、东至248线路界、西至齐鲁汽贸项目的土地协议出让给润通公司使用，由润通公司自筹资金投资建设织布、棉纺项目，主要生产棉纱、棉布、成衣等。
2007年5月16日，润通公司与润佳公司签订合作协议书约定：润通公司同意从济阳县人民政府出让给其使用的土地中提供50亩土地使用权，与润佳公司合作开发钢结构展厅及其它设施。双方合作开发的土地具体位置位于济阳县济北开发区富阳路和省道248线交叉路口西北地块西部位置。双方约定由润通公司提供合作开发的土地，由润佳公司自筹资金建设钢结构展厅11间。钢结构展厅建成后，产权归润佳公司，润佳公司所得租赁收益的50％作为润通公司土地的使用费支付给润通公司。
2008年10月31日，润佳公司与快爱特公司签订了房屋租赁协议，润佳公司将其建设的位于润通公司内的11间钢结构展厅中的最西首4间租赁给快爱特公司，用于汽车展销。双方约定，租赁期限为4年，自2008年10月31日至2012年10月31日止。双方约定的租金为平均每年60000元。在本案开庭审理过程中，双方均认可，快爱特公司向润佳公司交纳租赁费已经截止到2012年10月31日。双方另约定，快爱特公司在租用润佳公司的房屋期间，如果因润佳公司自身原因造成的经济损失，由润佳公司负责，非因润佳公司自身原因造成的损失，润佳公司不负任何责任。租赁期内如房屋出现人为损坏，由快爱特公司负责维修。后快爱特公司在该钢结构展厅内进行汽车展销等经营活动。
2009年3月3日，润佳公司与山东省吉利汽车超市有限公司（以下简称吉利公司）签订了厂房租赁协议，润佳公司将其建设的位于润通公司内的11间钢结构展厅中的自东向西第5至第8间展厅共4间租赁给吉利公司，用于汽车展销及修理。2009年8月25日，吉利公司与济南世通汽车服务有限公司（以下简称世通公司）签订了协议书，吉利公司将其租赁的位于润通公司内的4间钢结构汽车展厅的北半部分租赁给世通公司，用于汽车维修或与之关联的业务。2009年9月26日，世通公司与张成立又签订了协议书约定，世通公司作为浙江吉利汽车销售有限公司在山东省济南市部分车型汽车的销售代理商之一，将其租赁的吉利公司的钢结构展厅4间的北半部分租赁给张成立用于汽车维修。
2011年1月20日晚间，吉利公司租赁的汽车展厅北邻汽车维修车间西南角的员工宿舍内起火，起火后，火势由维修车间宿舍沿屋顶保温材料向四周蔓延成灾。造成建筑物、吉利公司展厅内汽车及汽车配件、展厅北邻维修车间内房屋、汽车配件及一辆送修车辆、快爱特公司济阳分公司内汽车及房屋、山东长安汽车销售有限公司济阳分公司房屋、济南万迪商贸汽车销售有限公司房屋烧损。该火灾事故经济阳县公安局消防大队现场勘查，作出济阳公消火认字（2011）第002号火灾事故认定书，认定起火原因无法查清。
火灾事故发生后，经润佳公司申请，原审法院委托济南万通价格评估有限公司作出万价评（2012）第8108号关于火灾对租赁房屋造成经济损失价值的价格评估报告书，认定评估标的在价格评估基准日（2011年1月20日）的经济损失金额为184965元，内含残值11989元。2012年12月13日，济南万通价格评估有限公司作出关于2012年11月25日函的回复，认定价格评估标的在评估基准日的补充评估金额为43286元，内含残值2075元。润佳公司为此支出鉴定费10000元。因本次火灾事故造成润佳公司建设的11间钢结构展厅均被毁损，润佳公司已经另案起诉了另外两家租赁其钢结构展厅的公司，要求三公司平均承担鉴定费，原审法院予以准许。
另查明，快爱特公司租赁的涉案钢结构汽车展厅没有办理土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等证件。
双方当事人对以下事项争议较大，一、润佳公司与快爱特公司之间是否存在租赁合同关系，润佳公司作为原告提起诉讼其诉讼主体是否适格。原审法院认为，快爱特公司称并非是与润佳公司签订的房屋租赁协议，而是于2008年10月31日与润通公司签订的房屋租赁协议，并提供了与润通公司签订的房屋租赁协议。但经审查，润佳公司提供的房屋租赁协议与快爱特公司提供的房屋租赁协议内容完全一致，协议的落款处乙方公司名称及代表人签名也完全一致，只是甲方的名称不一致，润佳公司提供的房屋租赁协议甲方处为润佳公司，快爱特公司提供的房屋租赁协议甲方处为润通公司。后润佳公司又提供了润通公司的声明一份，证实润通公司认可润佳公司对涉案钢结构展厅享有所有权，并说明润通公司与快爱特公司签订房屋租赁协议是为了快爱特公司办理营业执照所签，双方并未实际履行该协议。同时，润通公司声明同意由润佳公司就涉案房屋租赁事宜向快爱特公司主张权利，润通公司不再向快爱特公司主张任何权利。结合原审调取的（2011）济阳民初字第739号卷宗中的收据，快爱特公司将展厅租赁费支付给润佳公司的事实，原审认定快爱特公司是与润佳公司签订的房屋租赁协议，双方存在租赁合同关系。根据润佳公司提供的协议书、合作协议书，润佳公司与润通公司合作开发钢结构展厅。双方约定，钢结构展厅建成后产权归润佳公司，润佳公司所得租赁收益的50％作为润通公司土地的使用费支付给润通公司。原审认定，润佳公司对涉案钢结构展厅享有所有权。根据润佳公司提供的房屋租赁协议，润佳公司将涉案钢结构展厅租赁给快爱特公司用于汽车展销。因此，在火灾事故发生后，润佳公司作为涉案钢结构展厅的所有人提起民事诉讼，要求快爱特公司赔偿损失符合法律规定。润佳公司作为本案原告要求快爱特公司赔偿损失主体适格。
二、润佳公司、快爱特公司签订的房屋租赁协议是否有效。原审法院认为，涉案钢结构展厅没有办理土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等证件，且该钢结构展厅与济阳县人民政府和润通公司签订协议的用途（建设织布、棉纺项目，主要生产棉纱、棉布、成衣等）不相符。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效）的规定，原审认定，润佳公司与快爱特公司签订的房屋租赁协议无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条（房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持）的规定，快爱特公司占有使用润佳公司钢结构展厅期间应当按照双方的约定支付占有使用费。关于涉案钢结构展厅被2011年1月20日晚间的火灾烧损后，因双方当事人对快爱特公司搬离该钢结构展厅的时间陈述不一致，且快爱特公司已经向原审法院另行提起民事诉讼，要求润佳公司返还多交纳的租赁费。因此，涉案钢结构展厅被2011年1月20日晚间的火灾烧损后的占有使用费及润佳公司应当返还快爱特公司的租赁费应当在快爱特公司起诉润佳公司的案件中处理，不宜在本案中处理。
三、快爱特公司对涉案钢结构展厅被火烧损是否应当承担民事赔偿责任。原审法院认为，快爱特公司虽称润佳公司出租给其使用的钢结构展厅不符合消防安全规定，没有通过消防安全验收，但未提供证据证明其主张，快爱特公司对此应承担举证不能的法律后果。根据原审调取的济阳县公安局消防大队的消防卷宗，因快爱特公司济阳分公司的消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，2010年9月21日，济阳县公安局消防大队作出济阳公（消）决字（2010）第0008号公安行政处罚决定书，决定对快爱特公司济阳分公司罚款5000元，后快爱特公司交纳了罚款5000元。据此，本次火灾事故的发生并不能证明是润佳公司的钢结构展厅本身存在消防安全隐患，对快爱特公司的这一辩解理由原审不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条（当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。）及第二百二十二条（承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任）的规定，快爱特公司在占有使用润佳公司的钢结构汽车展厅期间，因火灾致使该钢结构展厅被火烧损，快爱特公司应当承担赔偿责任。润佳公司建设的钢结构展厅共计11间，而快爱特公司租赁了其中的4间。本次火灾造成润佳公司建设的钢结构展厅11间均被毁损，经济南万通价格评估有限公司鉴定，损失价值扣除残值后共计214187元，润佳公司要求快爱特公司按十一分之四的比例赔偿钢结构展厅的损失符合法律规定，应予支持。
综上所述，润佳公司将其建设的钢结构展厅租赁给快爱特公司用于汽车展销，快爱特公司济阳分公司在占有使用该租赁物期间因火灾致使租赁物毁损，快爱特公司对此应当承担赔偿责任。根据相关法律规定，快爱特公司在向润佳公司承担了赔偿责任后，可以依法向侵权人追偿。因双方签订的房屋租赁合同无效，润佳公司要求快爱特公司继续支付2012年11月、12月的占用使用费无法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十一条、第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、济南快爱特有限公司于判决生效之日起十日内赔偿济南润佳纺织制品有限公司钢结构展厅经济损失费77886.18元；二、驳回济南润佳纺织制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，诉讼保全费1500元，本案鉴定费3636元，由济南润佳纺织制品有限公司负担3436元，济南快爱特有限公司负担6000元。
上诉人快爱特公司不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实证据不足，分配举证义务不当。首先，被上诉人作为出租方对其出租物是否通过消防安全验收负有举证义务。上诉人作为承租人对出租房屋是否合格、房屋建材是否验收当然不应承担举证义务。其次，被上诉人一审中已承认其所使用的屋面保温材料达不到A级防火标准，其明知保温材料不合格仍使用，由此引发火灾事故及财产损失，被上诉人当然负有全部过错。另外，被上诉人当庭承认出租房屋没有合法建造手续，因此，根本不符合消防验收的前置条件，更不存在消防验收过程，这一基本事实，更无需上诉人举证证明。同时，涉案火灾事故由吉利公司引起，因被上诉人的不合格保温材料蔓延造成这一基本事实均已认定。尽管上诉人因消防设施器材、消防安全标志配置、设置不合格被处罚，但与火灾事故无必然因果关系。上诉人作为承租人对出租房屋及保温材料没有安全保障义务，整个火灾事故过程显示上诉人无任何过错。被上诉人所出租的展厅在建造之初就已留有安全隐患之事实已十分明确，被上诉人应自行承担全部过错责任。二、一审判决认定上诉人保管不善造成承租物毁损应承担赔偿责任显系错误。上诉人尽管租用涉案房屋，但对出租屋顶没有任何保管不善的过错行为。相反，被上诉人对安全隐患不但明知，更未采取任何防范措施，更没有向承租人予以明示和示警。因此，一审上述认定显属证据不足。综上，请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人润佳公司答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、火灾发生原因虽无法查明，但上诉人无证据证明钢结构展厅本身存在消防安全隐患。上诉人承租被上诉人的钢结构展厅，根据租赁合同“交付转移风险”的原则，标的物在交付后风险即发生转移。且双方租赁协议约定，租赁期间非因出租人自身原因造成的损失，出租人不负责任。上诉人作为钢结构展厅的承租人和实际管理人，在接收租赁物时风险已经由上诉人承担，租赁期间对该钢结构展厅有直接支配和控制的权利，应做好维护消防安全、保护消防设施、预防火灾等义务。火灾致使被上诉人的钢结构展厅毁损，并非被上诉人自身原因所致，而是由于上诉人没有尽到妥善管理的责任和防范火灾的义务。一审认定上诉人承担赔偿责任符合法律规定。二、上诉人所称“保温材料”问题，被上诉人建造涉案展厅是在2006年，使用的保温材料是当时市场上最好的，完全符合当时的标准。当时国家并不要求商业用房建筑保温材料必须达到A级防火标准。三、消防部门作出的火灾事故认定书认定起火部位在宿舍内，非钢结构展厅本身原因起火。对于上诉人提出的钢结构展厅不符合消防安全规定，根据谁主张、谁举证原则，要求上诉人举证符合法律规定。四、有无合法建设手续与火灾发生无关联性。本案所涉钢结构展厅是济阳县人民政府早期扶持的工业项目，2005年6月，济阳县人民政府与润通公司签订协议书，将包括该展厅在内的土地出让给润通公司，该协议约定济阳县人民政府负责办理土地使用证，办证期间润通公司即可进行基本建设。被上诉人在建设时，先由济北开发区管委会规划局派工作人员现场放线后，才开始施工建设，并非上诉人所称的违章建筑。退一步讲，即使没有合法建造手续，上诉人在承租后也应妥善保管租赁物，若因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，就应承担损害赔偿责任。五、上诉人没有尽到防范火灾的义务，没有尽到善良承租人的义务，证据确凿。火灾发生前2个月左右，上诉人就因消防设施不符合规定，被消防部门处以罚款，说明上诉人的经营场所存在火灾隐患，才导致被上诉人损失。综上，被上诉人将其所有的钢结构展厅租赁给上诉人用于汽车展销，上诉人在占有使用期间未尽妥善管理和防范火灾义务，致租赁物毁损，上诉人应承担赔偿责任。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点为快爱特公司应否赔偿润佳公司因火灾造成的房屋损失。快爱特公司租赁润佳公司的钢结构展厅，根据《合同法》第二百二十二条的规定，快爱特公司作为承租人，依法应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。快爱特公司在签订租赁合同后按照双方的合同约定使用租赁物，虽然租赁期间发生火灾，但根据消防部门作出的事故认定书，本案火灾的起火部位为吉利公司展厅北邻汽车维修车间西南角员工宿舍内，灾害成因为起火后火势由维修车间宿舍沿屋顶保温材料向四周蔓延成灾，起火原因无法查清。由此可以看出，本案火灾事故的起火部位与成因均与快爱特公司无关，润佳公司也无其他证据证明系由于快爱特公司的原因导致火灾发生。因此，本案中，润佳公司的房屋损失并非快爱特公司对房屋保管不善造成。润佳公司以快爱特公司对租赁物保管不善、未尽管理责任，要求其赔偿损失，无事实依据，润佳公司的诉讼请求不应支持。快爱特公司关于其不应承担赔偿责任的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决快爱特公司承担赔偿责任不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济阳县人民法院（2012）济阳商初字第333号民事判决。
二、驳回被上诉人济南润佳纺织制品有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费4300元、财产保全费1500元，二审案件受
理费4300元，均由被上诉人济南润佳纺织制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
审 判 员 孟繁荣
代理审判员 马立营
二〇一四年十二月八日
书 记 员 吴秀婷