广东省龙川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河龙法民一初字第379号
原告（反诉被告）赖新厦，女，汉族，住龙川县。
委托代理人赖春奇，男，汉族，住址同上。
委托代理人林友盛，国信信扬（河源）律师事务所律师。
被告（反诉原告）钟金平，男，汉族，住龙川县。
委托代理人杨明添、黄碧兰，广东唐龙律师事务所律师。
原告赖新厦诉被告钟金平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理，被告钟金平在法定期限内提出反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赖新厦（以下简称原告）的委托代理人赖春奇、林友盛，被告（反诉原告）钟金平（以下简称被告）的委托代理人杨明添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告向被告购买房屋，于2013年1月5日签订《住宅买卖合同》，约定以每平方米2220元，按建筑投影面积计算房价（含公摊面积），投影面积及公摊面积按设计图纸计算，约97.05平方米，最终面积按甲乙双方实际丈量面积为准。该房屋的房屋产权证登记的实际建筑面积95.64平方米，套内面积为88.8平方米，公摊面积为6.84平方米。按合同的约定，房价总价款为212320.8元（95.64平方米×2220元）。房产证、土地使用证办好后被告以应按103平方米计算房屋总价为由拒不交付房产证和土地使用证。根据合同第七条约定，涉案房屋应具备铝合金推拉窗，但至今被告仍未安装。房屋外墙渗水导致原告无法装修，虽经原告一再要求被告做好防水，但被告仍拒不履行该义务。为了维护原告的合法权益，请求法院判决：1、确认《住宅买卖合同》有效，变更合同第二条房屋买卖总价款为212320.8元；2、被告按合同约定履行安装铝合金推拉窗的义务；3、被告履行做好买卖标的房的外墙防水义务；4、被告履行交付房产证和土地使用证的义务。本案诉讼费由被告承担。
被告反诉并辩称，一、原、被告于2013年1月5日签订了《住宅买卖合同》第二条约定：“按建筑投影面积计算房价（含公摊面积），投影面积及公摊面积按设计图纸计算，以每平方米2220元计价”，不是原告所称的按房产管理部门登记的“套内面积加分摊面积”作为计价面积。被告按原设计进行施工建设，在投影面积范围的阳台为4.2平方米，房产管理部门登记是折半计算为2.1平方米。另外房屋有四个飘窗，每个0.56平方米，共2.24平方米。据上事实被告交付给原告的房产的实际面积（投影面积加公摊面积）是100.14平方米，原告应补交购房款6504.6元。合同第三条第四项约定：“剩余部分房款在甲方办理好房产证15日内付清”、第四条约定：“乙方未按上述规定分期支付房款时，每逾期一天按应付款总额的千分之六计算月息支付给甲方。”2014年10月14日被告办理好房屋登记后通知原告前来领取并交房款，但原告为拖欠购房余款一直不来领证，依法应承担违约责任。二、双方合同约定被告应安装铝合金推拉窗，但原告违反双方合同第八条约定“乙方不得擅自改变房内外结构和用途，如需改变，必须经过设计、质检部门及甲方同意方可施工”，擅自改变房屋结构，将一个窗户改为阳台，导致被告无法按合同约定安装推拉窗，并影响了整栋楼房的整体美观，原告应承担民事责任。三、被告转让给原告的房屋符合国家的质量标准，并办理了房地产权证。不存在原告所诉的房屋墙体渗水问题。原告提出被告的房屋外墙应做防水没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并支持被告的反诉请求：1、原告向被告支付拖欠的购房款30451元及以30451元为基数从2014年11月1日起至付清日止的按日罚千分之六计算违约利息；2、原告向被告支付已多交付房产面积2.93平方米的购房款6504.6元；3、原告拆除将窗户改建成的阳台，恢复原设计修建的窗户。本案反诉费用由原告承担。
原告针对反诉辩称，1、根据房产证的登记面积95.64平方米，房屋总价为212320.8元，原告已支付185000元，仍欠房款27320.8元。该房款没向被告支付的原因在于被告一直坚持以103平方米计算房屋总价，且房产证办出后并没有当即交付给原告。2、涉案房屋阳台是经被告同意之后改建的，且改建后的窗户由被告安装。被改建阳台外非承重墙，不影响房屋的安全及外观。因此，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2013年1月5日，原告为乙方与被告（甲方）签订《住宅买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于老隆镇的房屋。该合同载明：“二、双方同意以人民币贰仟贰佰贰拾元整（￥：2220元）每平方米，按建筑投影面积计算房价（含公摊面积），投影面积及公摊面积按设计图纸计算，约97.05平方米，最终面积按甲乙双方实际丈量面积为准。房价总金额约为贰拾壹万壹仟伍佰肆拾伍元整（￥：215451元）。三、甲乙双方同意按下列方式付款：1、签订合同之日乙方向甲方支付人民币陆万元整（￥：60000元）作为购房定金。2、主体楼板至第一层，支付人民币陆万伍仟肆佰伍拾壹元整（￥：65415元）。3、主体封顶时，支付人民币陆万元整（￥：60000元）。4、剩余部分在甲方办理好房产证15日内付清。5、甲方办理好房产证壹个月内，乙方仍未付清余款，甲方有权处理此房产。四、乙方未按上述规定分期支付房款时，每逾期一天按应交房价总额的千分之六计算月息，支付给甲方……六、甲方包办房产证，费用由甲方负责。七、装修标准。地板粗砼楼面，电源到户门口，水进厨房或阳台（水、电表费用由各户承担），窗配铝合金推拉窗，内墙批荡粗底，楼梯不锈钢扶手，梯级贴耐磨梯级砖。八、乙方不得擅自改变房内外结构和用途，如需改变，必须经过设计，质检部门及甲方同意方可施工。否则，因出现改动而影响房屋主体及外观或造成安全问题，一切由乙方负责经济和法律责任……”原告于当天向被告支付了购房款60000元，之后分别于2013年9月4日、2014年1月2日支付了65000元、60000元，共计185000元。2014年6月底、7月初被告将涉案房屋交付原告，原告开始装修。装修过程中，原告将房屋内的一个房间的外窗改建成阳台。被告根据原告改建后的结构张贴了外墙及阳台周边的瓷砖，并安装了铝合金窗。2014年10月15日被告取得了上述房屋的房地产权证（证号：隆私字第0220143130号），该证载明权属人为原告，建筑面积为95.64平方米，套内建筑面积为88.8平方米，分摊面积为6.84平方米。房地产平面图中阳台面积为4.2平方米。2014年10月15日被告通知原告领取房地产权证并应交清购房余款。因双方未对房屋总价款达成一致意见，原告未支付购房余款，被告亦未向原告交付房地产权证。之后，双方未对房屋面积情况进行丈量。2015年6月25日原告起诉至本院。案件审理过程中，被告为涉案房屋安装了铝合金推拉窗并在透天窗的上方加盖了玻璃窗，原告申请撤回要求被告安装铝合金推拉窗、交付土地使用证的诉讼请求。
以上事实有原、被告提供的身份证、人口信息查询表、住宅买卖合同、收据、农村商业银行客户回单、房地产所有权证复印件、相片、国家标准建筑工程建筑面积计算规范、联系电话表，证人证言，原、被告陈述及本案的庭审笔录等予以证实。
本院认为，原、被告于2013年1月5日签订的《住宅买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认合法有效。双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。该合同第二条明确约定房价以每平方米2220元、按建筑投影面积计算（含公摊面积），最终面积按双方实际丈量为准。原、被告未对房屋投影面积进行实际丈量，但均认可房地产权证上登记的面积情况。根据《建筑工程建筑面积计算规范》（编号为GB／T50353-2013）3.0.21的规定“主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积”，即房地产权证上登记的房屋建筑面积中阳台的面积按其投影面积的1／2计算，故涉案房屋的投影面积应为房地产权证上登记的建筑面积加上1／2阳台面积，即97.74平方米（88.8平方米＋6.84平方米＋4.2平方米×1／2）。另根据《建筑工程建筑面积计算规范》（编号为GB／T50353-2013）3.0.13规定：“窗台与室内楼地面高差在0．45m以下且结构净高在2．10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1／2面积。”3.0.27第7项的规定：“窗台与室内地面高差在0．45m以下且结构净高在2．10m以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0．45m及以上的凸（飘）窗不应计算建筑面积”，被告未提供证据证实四个飘窗是否属于应当计算建筑面积的情形，亦未提供证据证实飘窗的围护结构外围水平面积情况，其主张四个飘窗面积按每个0.56平方米，共2.24平方米为多交付的建筑投影面积，要求原告支付相应的购房款，于法无据，本院不予支持。确认涉案房屋的总价款为216982.8元（2220元／平方米×97.74平方米），原告主张变更《住宅买卖合同》第二条约定的房屋总价款为212320.8元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。扣减原告已支付的购房款185000元，原告仍应向被告支付购房款31982.8元（216982.8元-185000元）。被告取得房地产权证后通知原告领取并要求付清购房余款，但双方对房屋总价款发生争议，之后双方未按合同约定对房屋面积情况进行实际丈量，致原告至今未支付购房余款，被告亦未在合理期限内向原告交付房地产权证。对此，双方均存在过错。故被告要求原告支付以购房余款为基数从2014年11月1日起按每日千分之六利率计算利息，缺乏法律依据，本院不予支持。《住宅买卖合同》第六条约定：“甲方包办房产证，费用由甲方负责。”现房地产权证已办理好并在被告处保管，原告请求被告交付房地产权证，本院予以支持。原告主张被告未做好房屋外墙防水义务致房屋渗水，但未提供证据证实渗水与被告交付的房屋外墙未做好防水义务之间存在因果关系，对此，本院不予采信。原告请求被告履行做好房屋外墙防水义务，本院不予支持。原告在房屋装修期间将房屋内的一个房间的外窗改建成阳台，被告知情但未提出异议，并根据原告改建后的结构张贴了外墙及阳台周边瓷砖、安装了铝合金窗，视为原告已取得被告的同意。且被告未提供证据证实原告的改变房屋结构行为影响了房屋主体质量，其主张原告拆除改建后的阳台并恢复原状，本院不予支持。原告自愿撤回要求被告安装铝合金推拉窗、交付土地使用证的诉讼请求，是在法律规定的范围内对自己权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）赖新厦与被告（反诉原告）钟金平于2013年1月5签订的《住宅买卖合同》合法有效；
二、原告（反诉被告）赖新厦应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）钟金平支付购房余款31982.8元；
三、被告（反诉原告）钟金平应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）赖新厦交付房地产权证（证号：隆私字第0220143130号）；
四、驳回原告（反诉被告）赖新厦其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）钟金平的其他诉讼请求。
案件受理费600元，反诉费507元，由原告（反诉被告）赖新厦负担900元，由被告（反诉原告）钟金平负担207元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审 判 长 刁华珍
审 判 员 邓菊花
人民陪审员 徐南泽
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 朱建章