上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2548号
上诉人（原审被告）谢荣德。
上诉人（原审被告）谢丰年。
两上诉人之共同委托代理人司龙山，上海马国云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴奉民。
委托代理人王思，上海明伦律师事务所律师。
上诉人谢荣德、谢丰年因排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第12943号民事判�，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，2006年10月8日，吴奉民与案外人秦某某、王某某就系争的上海市浦东新区下南路＊＊＊弄＊＊＊号602室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋交易价格为人民币（下同）465，000元，其中首付款95，000元，余款370，000元通过按揭贷款方式支付。后吴奉民支付给案外人秦某某首付款95，000元。同年10月13日，吴奉民与中国农业银行上海市虹口区曲阳支行（以下简称农行曲阳支行）签订《个人住房抵押借款合同》，由吴奉民向该行按揭贷款370，000元，借款期限自2006年10月13日至2021年10月12日止。同年10月13日，吴奉民申请办理过户手续，同年10月30日，系争房屋产权由案外人秦某某、王某某变更登记至吴奉民名下，并由农行曲阳支行办理了抵押登记手续，抵押债权额为370，000元。
原审另查明，案外人秦某某因原居住的房屋于2003年9月27日动迁安置获得系争房屋，2006年9月4日取得房地产权证，登记在案外人秦某某和王某某名下。2004年12月30日，案外人秦某某及其儿子秦某将系争房屋转让给谢荣德，转让价款350，000元。案外人出具承诺书承诺因涉及限制转让等政策，不能立即过户，故案外人同意谢荣德先付250，000元，余款100，000元待该房屋办理过户时一并付清。如案外人违反承诺愿意除退还250，000元外，再赔偿给谢荣德350，000元。后谢荣德支付给案外人300，000元，尚欠50，000元未付。谢荣德从秦某某处取得系争房屋后居住至今，案外人秦某某与谢荣德未办理产权过户手续。
原审审理中，吴奉民请求判令谢荣德、谢丰年立即搬离系争房屋。
谢荣德、谢丰年辩称，其二人并非无故占有系争房屋，系争房�由案外人秦某某、王某某于2004年动迁安置取得，当时系争房屋尚在建造过程中，由案外人秦某某于2004年12月30日转让给其二人，转让价格为350，000元。因当时秦某某有未了被执行案件，遂由其二人为秦某某支付了执行款180，000元，后又支付给秦某某120，000元，现尚欠秦某某房款50，000元，待房屋办理产权登记后支付。吴奉民在向案外人秦某某购买系争房屋时曾经到房屋现场进行查看，知道其二人在对系争房屋进行装修，也明知系争房屋由案外人秦某某转让给了其二人，但吴奉民仍与案外人进行交易，显然存在恶意。同时，根据上海市出台的相关规定，系争房屋在2006年期间应禁止交易，吴奉民购买系争房屋存在违规情形。综上，请求驳回吴奉民的诉请。
原审认为，依法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定办理登记，未经登记的，不发生�力。本案中，吴奉民与案外人秦某某、王某某就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，吴奉民并已支付对价，案外人秦某某、王某某已将系争房屋产权过户登记至吴奉民名下，故吴奉民是系争房屋的所有权人。至于谢荣德、谢丰年认为吴奉民与案外人之间就系争房屋的买卖存在恶意串通且违反相关限制转让规定故应为无效的抗辩意见，缺乏事实依据，不予采信。根据法律规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。他人妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。现谢荣德、谢丰年居住使用系争房屋的行为显然已经妨碍了吴奉民依法行使的物权，故吴奉民要求谢荣德、谢丰年搬离系争房屋的诉求合法合理，应予支持。至于谢荣德、谢丰年关于就系争房屋与案外人达成的买�合同早于吴奉民之抗辩意见，因系争房屋没有因双方的交易发生产权变更登记，故不能产生物权效力，现系争房屋的产权归于吴奉民后，谢荣德、谢丰年与案外人之间形成的是因房屋买卖合同目的无法实现而产生的债权债务关系，不能以此对抗物权所有人，谢荣德、谢丰年因此而产生的损失可向案外人另行主张。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条之规定，于二○一五年五月二十日作出判决：谢荣德、谢丰年于判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区下南路＊＊＊弄＊＊＊号602室房屋。案件受理费80元，减半收取计40元，由谢荣德、谢丰年共同负担，
判决后，谢荣德、谢丰年不服，上诉于本院，诉称：一、吴奉民与案外人秦某某恶意进行系争房屋交易的事实明显。1、2006年9月底10月初吴奉民至现场看房时，谢荣德、谢丰年正�对系争房屋进行装修，故吴奉民对谢荣德、谢丰年已从案外人秦某某处购买了系争房屋系明知，但其仍与案外人签订系争房屋买卖合同，故吴奉民与案外人就系争房屋的交易存在明显恶意。该节事实有吴奉民在狱中服刑时写给农行曲阳支行的信件为证。2、吴奉民与案外人秦某某的房屋买卖未经中介居间介绍，此说明二人是相识的，而双方签订的买卖合同并未约定交房时间，此显然有违常理。二、吴奉民与案外人秦某某的房屋买卖、过户登记违反了2005年沪府发36号文《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》和2010年沪房管第375号文《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》的相关规定，应为无效。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回吴奉民的原审诉请。
被上诉人吴奉民辩称：吴奉民与秦某某不存在恶意交易，系争房屋的登记行为符合法律规定，事实上一审判决后谢荣德、谢丰年已经搬离系争房屋，将系争房屋交付给了秦某某。故不同意谢荣德、谢丰年的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，就系争房屋的实际使用情况，谢荣德，谢丰年表示，系争房屋由其二人居住使用，本案审理过程中，因秦某某和吴奉民对系争房屋产生纠纷，当时报警以后让其二人在外暂住，最终等待法院解决。
本院认为，根据吴奉民的陈述，其系从案外人秦某某、王某某处购得系争房屋之产权，故吴奉民对系争房屋的权利应通过其与案外人所签订的房地产买卖合同的履行（包括房屋的权利交付以及实物交付）来实现。吴奉民虽已于2006年10月30日取得了系争房屋的房地产权证，但实际并未获得对系争房屋的占有、使用权，对此，吴奉民应依据其�案外人所签订的房地产买卖合同之约定向合同的相对方即房屋出卖人主张权利。谢荣德、谢丰年在吴奉民取得系争房屋产权之前即居住使用系争房屋，吴奉民在其自身尚未取得系争房屋之完整产权的情况下，越过房屋买卖合同中约定的房屋交付环节，而以系争房屋完全产权人之身份直接向与其并无合同关系的房屋实际占有人主张排除妨害，要求谢荣德、谢丰年迁出系争房屋，法律依据不足，本院难以支持。另，因谢荣德、谢丰年提起本案上诉即表明其并未放弃对系争房屋享有的权利，故其二人为避免矛盾暂时搬离系争房屋并不影响本案的处理。综上所述，原审判决适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第12943号民事判决；
二、驳回吴奉民的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取计人民币40元，二审案件受理费人民币80元，合计人民币120元，均由吴奉民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年十月八日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第四条
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条
出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付�取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……