山东省栖霞市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖民一初字第117号
原告栖霞市桃村镇巨夼村民委员会。
负责人柳朝忠，该村党支部书记。
委托代理人吴菊芹。
被告吴龙涛。
委托代理人宫本阳。
原告栖霞市桃村镇巨夼村民委员会（以下简称巨夼村委）与被告吴龙涛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告负责人柳朝忠及委托代理人吴菊芹、被告吴龙涛及其委托代理人宫本阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年1月口头达成集体房屋租赁协议，约定由被告承租原告所有的房屋八间，厢房五间经营使用；房屋租赁费于签订合同后一次性付清。被告接受租赁房屋后仅支付了房屋租赁费6000元，尚欠原告租赁费14200元。此款虽经原告数次索要并于2014年3月15日向被告发出催款通知，被告均以种种理由拒付至今。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院判令：一、依法判令被告立即将占用原告的正房八间、厢房五间腾空并交清所欠租赁费及违约金14200元；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，提供证据如下：
证据1，栖霞市桃村镇人民政府出具的证明一份，内容为：我镇巨夼村现无村民委员会，由支部书记柳朝忠同志主持全村工作，落款时间为2014年3月18日。证据2，通知一份，证明欠租赁费如果到期不缴视为放弃承租。内容为：集体房屋承租户，按照村支部和全体党员大会会议决定：2014年3月15日下午6点，是明确是否承租集体房屋及占用集体基地的最后期限，并且在上述时间内按照决定的价格和年限一次性交齐承租费。过期，视为放弃继续承租；和表明不再承租集体房屋。特此通知。柳朝忠、柳波海、巨夼村两委。落款时间为2014年3月15日。证据3，通知一份，证明每超一天不缴房组，承担违约金3%。巨夼村党支部给被告发出通知，内容为：根据村“决定”，你户已失去再承租集体房屋的资格，现做如下决定：一、付清超期占用的租赁费（按2014年决定价格），二、限期在本月20日前清理好交给村；拖延按强占集体房屋论处。每超时一天按承包费的3%处罚。（2014年决定的价格），柳朝忠、柳波海签字，巨夼村党支部。落款时间为2014年3月15日。
被告对上述证据的质证意见为：
对证据一的真实性没有异议，但是对证据的证明效力有异议，该证明证明本案原告不存在，本案没有主体；这份证明的权限不明确，让柳朝忠主持的范围、授权范围都不清楚，按照村民委员会组织法对集体财产的处分和诉讼应该由村民委员会决定，任何个人组织无权干预，所以本案不应受理，受理后应当驳回起诉。此证据是桃村镇政府2014年3月18日出具的，而本案的起诉状中写道时间为2013年1月。证据二、三，我本人没有看到，我老婆看见就撕了。应该按照村支部和全体党员大会决定，不能侵犯村委员会的决定，所以不能产生变更和处置集体资产的法律后果。
被告辩称，原告巨夼村委不存在，负责人和授权委托都不合法，无权决定变更租赁、解除租赁合同、提起诉讼等村民集体的重大处分权，本案应不予受理或驳回起诉，柳朝忠无权解除租赁合同、重新出租、变更合同、提高租金，原告诉状陈述事实是虚假的，2008年租赁桃村镇巨夼村集体所有房屋，从事生产经营，按照约定全部履行了合同义务，依法使用租赁房屋，没有违约行为。综上，原告主体不存在，变更合同主体不存在，在2008年与巨夼村委形成的房屋租赁合同合法有效，柳朝忠个人决定变更合同、提高租金等行为，不是巨夼村委的意思表示，不能发生变更租赁合同的法律后果。请法庭依法驳回原告起诉。
被告为证明其主张，提供证据如下：
证据一，证人柳学祥系巨夼村村民，2005年至2010年任巨夼村党支部副书记，其证言证实2008年，被告吴龙涛想租原柳洪玉租赁村委的房屋，他和村党支部书记柳朝忠、村委主任柳树青商量后，租赁给吴龙涛正房8间，每间每年200元，西厢房4间，每年每间100元，每年一交房租，吴龙涛想多租几年，柳树青说和柳振程一样20年。治安员柳谦在场。该证据证明被告于2008年与巨夼村委会达成房屋租赁合同1年租金2000元。证据二，证人柳树青的证言证实，2005年至2010年任巨夼村委会主任，2008年10月份吴龙涛承租村里的房屋，为了租户能够安心生产和及时维修房屋，在村委会办公室，他和村两委主要人员柳朝忠、柳学祥与吴龙涛达成口头协议：吴龙涛承租正房八间、厢房四间，租期20年，租金为正房每年每间200元，厢房每年每间100元，租金为年交，房屋维修费用由吴龙涛负责，当时有治安员柳谦在场。该证言证实被告于2008年与巨夼村委会达成房屋租赁合同一年租金2000元。证据三，2014年3月份原告以同样的事实起诉被告的民事起诉诉状，该诉状中诉讼请求部分原告称欠租赁费800元，该证据证实原告的行为没有事实根据。证据四，被告2008年度租金收据，证明2008年租金数额（含2009年）。证据五，被告2013年1月租金收据，证明2012年租金2000元已缴纳。
原告对上述证据的质证意见为：对证据一、二有异议，时间不是事实，承租期限不是20年是10年，其他都是事实。对证据三，尚欠租赁费800元是计算错误。对证据四、证据五予以认可。
经审理查明，2008年10月，被告吴龙涛与原告巨夼村委达成口头协议，约定吴龙涛租赁村委正房八间，租金为每间每年200元，厢房四间，租金为每间每年100元，合计每年2000元租金。被告每年按照年租金2000元的约定数额缴纳租金，直到2013年1月15日，被告仍缴纳2012年度集体承租费2000元，同日，被告缴纳给原告巨夼村委4000元，巨夼村委以2013年租集体房保证金的名目入账。原告决定更改房屋的租赁价格和一次性缴纳租赁费用的年限，没有与被告达成一致意见，被告也没有缴纳租赁费用，导致原告起诉。
另查明，原告在诉状中所请求的14200元，计算依据为一部分是2013年被告欠租赁款2800元，一部分是2014年1-6月份半年的房租，八间正房按照每间500元，厢房每间300元计算。还有一部分根据村委的通知按照超时计算违约金，按照2800元加上八间正房按照每间500元，厢房每间300元计算的，承包费按照欠款2800元加欠半年的房租2750元按每天3%计算违约金，计算到6月30日。
再查明，栖霞市桃村镇巨夼村没有选举出村民委员会，由支部书记柳朝忠同志主持全村工作。现巨夼村村党支部组成人员为：党支部书记柳朝忠、副书记柳波海、会计柳杰、柳振敏、治安员柳政浩、调解员柳学文。2013年，经过村党支部开会研究，对房屋重新进行调价，根据房屋的不同位置确定不同的租赁价格。
上述事实，有原、被告当庭陈述、通知、收款收据、证人证言等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原被告双方达成协议并履行后，未采用书面形式，已经超过六个月，故原被告双方的房屋租赁协议应为不定期租赁合同。
原、被告双方达成口头协议，约定吴龙涛租赁村委正房八间，租金为每间每年200元，厢房四间，租金为每间每年100元，合计每年2000元租金，被告按照此约定缴纳租金，直至原告起诉。针对原告提交的证据，并没有明确书面告知被告租赁费用的变更，只是在2014年3月15日通知被告明确是否承租，并不具备明确的合同构成要件，不属于要约，仅为原告单方督促通知，但已经明确表示与被告解除租赁协议。巨夼村委变更合同内容，被告当时并未同意，且庭审时予以反驳，不予认可村委新变更合同内容，仍要求执行原口头协议内容。因此，原告起诉被告要求腾空房屋的诉讼请求予以支持，对所欠租赁费用问题，巨夼村委并未与被告达成租赁费正房每间500元、厢房每间300元的口头协议。原告计算方法不当，本院不予支持，应按照原来双方达成的正房租金为每间每年200元，厢房租金为每间每年100元计算，截止到被告腾空房屋时止。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告吴龙涛使用租赁房屋进行经营，以一个月时间为限，到期应腾空房屋交付给原告。被告辩称理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、解除原告栖霞市桃村镇巨夼村民委员会与被告吴龙涛的房屋租赁协议；
二、被告吴龙涛在本判决生效后三十日内将房屋腾空交付给原告栖霞市桃村镇巨夼村委会；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费155元，由被告吴龙涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本预交上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 宋 旭 东
人民陪审员 刘 振 铎
人民陪审员 马 佳
二〇一四年十月三十日
书 记 员 刘莉存在