广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法横民初字第860号
原告深圳市XXX投资发展有限公司，住所地深圳市龙岗区XXXXX，组织机构代码XXXX。
法定代表人姜某顺，董事长。
委托代理人刘某斌，北京市XXX律师事务所律师。
被告刘某严，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，身份证住址安徽省宿州市XXXX，身份证号码XXXXX。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
本案的相关情况
一、原告诉称：2014年10月8日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道XXX号横岗大厦商业XX层XX号商铺出租给被告，租赁期限自2014年10月10日至2017年10月9日，自2014年10月10日至2015年10月9日的月租金为8541元，被告应于每月5日前支付当月租金。被告向原告缴付保证金17082元。2015年1月1日至2015年3月31日被告未交租金合计25623元。依据合同第2.4条“每逾期一日，甲方每天可按乙方欠款的千分之三向乙方收取延迟缴纳违约金”。第10.4条约定“乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方单方解除本合同，没收本合同之保证金……（d）乙方逾期交租过1个月或逾期支付除租金外的各项费用达一个月租金标准的”第10.5条约定“违约方还应承担守约方因依法维权而产生的相关费用，包括但不限于……律师费及诉讼费”。同时，合同第2.4条约定：“乙方……向甲方指定的深圳市港信达商业运营管理有限公司直接缴付运营管理费、空调费、水、电费”。综上原告请求法院判令：1、解除原告与被告的租赁合同关系；2、被告支付原告租金25623元、管理费4803元、空调费6405元、水电费1737元、逾期付款违约金10427元（暂计）；3、原告无需退回被告的保证金17082元；4、被告承担原告律师费损失3000元，5、被告承担本案保全费。后原告明确并变更其诉讼请求为：第2项诉讼请求中的“水电费”变更为“电费”；明确其逾期付款违约金为按每日0.3%的利率，以38568元为本金，从2015年3月6日起计算至判决确认的给付之日止。
二、被告的答辩意见：原被告确实存在租赁合同关系。2015年1月开始未支付被告租金。2015年2月4日，被告打电话告知原告不租了，同日我将店铺内的东西搬走。但因为有一些衣服是案外人李某寄卖在被告的店铺内，所以这些衣服没有搬走，还留在店铺内。被告把店铺内的钥匙放在了隔壁的店铺内，并打电话告知案外人李某让他拿了钥匙后，将衣服拿出来搬走。后李某未将衣服拿走，也并未将钥匙归还给被告。2015年2月8日，李某告知被告，系原告处工作的周某让他不要搬走的。被告在签订租赁合同时，向原告缴纳了涉案商铺管理费保证金7472元，原告应予以退还。
三、原告系深圳市XXX达XX大厦309的权利人，房产证号为深房地字第XXXX**号。
四、原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：出租方为原告（以下简称甲方），承租方为被告（以下简称乙方）。1.1.1、房屋位于深圳市XXX街道龙岗大道XX号XX大厦商业X层XX号商铺。1.1.2、房屋面积：建筑面积为106.76平方米。1.2、租赁期限自2014年10月10日起至2017年10月9日止。2.1商铺的月租金按租金单价乘以商铺建筑面积计算收取，即2014年10月10日至2015年10月9日，月租金总额为人民币8541元整。2.2、租金按月计算，当月租金应于当月5日前支付（当月租金指当月1日至次月1日时段的租金）。2.3、本合同签订之日，乙方应向甲方缴付相等于2个月租金的费用作为乙方履行本合同之保证金，保证金总额共计17082元。乙方不就保证金收取利息。保证金将在租期届满或合同依法提前解除、终止时，在乙方交还商铺及扣除应付而未付的全部款项后，依本合同之约定返还乙方。2.4、乙方必须按时支付租金，并向甲方指定的深圳市XX达商业运营管理有限公司直接缴付运营管理费、空调费、水、电费。如果乙方延迟支付上述费用，每逾期一日，甲方每天可按乙方欠付款的千分之三向乙方收取延迟缴纳违约金。3.3、甲方指定的运营管理公司负责横岗大厦的运营管理，由项目运营管理公司在商铺移交前与乙方签订《商业运营管理服务合同》，收取运营管理费及提供相关服务；7.2（g）装修保证金：乙方应按《商业运营管理服务合同》中约定缴纳装修保证金（按50元／平方米计收）。10.4、甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方单方解除本合同，没收本合同之保证金，同时甲方可采取断水断电措施（如对乙方造成损失，后果由乙方承担），催缴租金或强行收回商铺，并按照本协议第6.3条有关约定处理室内财物，乙方对此无异议，并同意放弃任何索赔权。除此以外还应向甲方按现行月租金的2倍支付违约金，如给甲方造成损失，还应赔偿：（d）乙方逾期交租超过1个月或逾期支付除租金外的各项费用累计达一个月总租金标准的。10.5、本合同生效后，甲方无故终止合同的，应按现行月租金的2倍支付违约金。……就任何一方的违约行为，守约方有权要求违约方赔偿损失或支付违约金。另，违约方还应承担守约方因依法维权而产生的相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、鉴定费、评估费、公证费、差旅费等。14.2、本合同经甲乙双方法定代表人或其授权代表签署并加盖公章后生效。鉴于甲乙双方可能另行签订一份政府部门备案的房屋租赁合同，则无论该政府部门备案的房屋租赁合同在本租赁合同签署前或之后签署，本租赁合同始终有效，如果本租赁合同的内容与报政府部门备案的房屋租赁合同有任何冲突、矛盾、或不一致之处，均以本租赁合同规定为准。
原被告还签订了《商业运营管理服务合同》，合同约定：甲方为深圳市XX达商业运营管理有限公司，乙方为被告。1.1、乙方承租的商铺建筑面积106.76平方米。2、除非租赁合同提前终止，本合同所约定的商业管理服务期限与租赁期限相同，商业服务截止日期为2017年10月9日，如租赁合同提前终止的，商业管理服务合同相应终止。3.1、管理费：按租赁合同核定的建筑面积计算，每月每平方米为人民币15元，月合计为人民币1601元，管理费自商铺交付之日起计收，除首月管理费自商铺交付之日即应付外，每月管理费须于每月5日前支付。3.2、空调费：按租赁合同核定的建筑面积计算，每月每平方米为人民币20元，月合计人民币2135元，除首月空调费自商铺交付之日即应付外，每月空调费须于每月5日前支付。3.3、水、电费：乙方应按政府有关收费标准和商铺内的实际损耗，按收缴方送达的收费账单支付。水电费须于每月5日前支付上月使用的费用。4.1、为确保乙方履行本合同项下第三条约定的商业管理服务费的支付义务，甲乙双方签订本合同时，乙方应向甲方缴付相当于2个月的运营管理费、2个月的空调费和水电费保证金作为本合同履约保证金7472元整。该保证金于本合同终止、乙方结清所有费用后退还乙方（不计利息）。4.3、上述保证金不能作为乙方违约的免责条款，亦不能用于冲抵乙方的管理费、空调费、或其他费用。乙方未按时履行本合同义务的，在甲方书面指定的期限内乙方仍未履行的，乙方同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给甲方……。8.1、乙方延迟缴付商业管理服务费的，每延误一日，应向甲方按日支付欠付金额千分之三的违约金直至所有的应付费用被全部支付。
五、2014年9月26日，被告根据与原告签订的《房屋租赁合同》、《商业运营管理服务合同》，向原告交纳涉案商铺保证金17082元及商品管理费保证金7472元。原被告确认自2015年1月1日起，被告未再向原告缴纳租金、管理费、空调、水、电费。
六、原告于2015年1月7日向被告送达《缴费通知单》，通知单显示：“电费上月数3525、上次录入时间2014年12月1日；本月数3978，录入日期为2015年1月3日，金额为612元……。”原告提交了了电表拍照，照片显示截止至2015年4月20日电表读数为4886。原告提交了《委托代理合同》及深圳增值税普通发票（票面金额3000元），证明其律师费损失为3000元。
七、原告主张原被告解除《房屋租赁合同》的时间为2015年3月31日，在该日，原告在街道办的见证下，将涉案商铺内的货物搬离。被告主张，解除《房屋租赁合同》的时间为2015年2月4日，在该日被告通过电话向原告的管理人员及经理告知其无法经营，并要求解除合同及撤场，原告处经理说可以帮其申请降低租金或免除租金，被告同意，后于2015年3月初，原告处经理告知其申请无法通过批准，遂被告告知其不租了，问及是否要将钥匙还给原告时，原告处经理说不用了。
判决结果
本院认为，原、被告之间的租赁关系合法有效，双方均应依约履行义务。被告自2015年1月起未缴纳租金、管理费、空调、水、电费，其欠付租金、管理费、空调、水、电费的违约行为已达双方约定的合同解除条件，故本院对原告主张原被告双方的租赁合同关系应自原告清空涉案店铺内的货物之日，即2015年3月31日开始解除，另该日亦应当视为被告已向原告交付商铺。被告主张解除租赁合同关系的时间及交付涉案店铺的时间均为2015年2月4日，但其辩称的事实又证明了其确未在其主张的时间与原告解除租赁合同关系及交付租赁物，至于与被告系合作关系的案外人李某，李某并非原被告租赁合同的一方当事人，被告应当对案外人李某的行为承担相应的法律责任。
关于电费，因原告提交的证据系2015年4月20日的电表读数，该证据不能证明被告截止至2015年3月31日的电表读数，故本院仅能采信被告已确认的截止至2015年1月3日的电表读数及欠电费的金额，即612元。综上，被告应当向原告补交2015年1月至3月31日的租金8541元／月×3个月=25623元、管理费1601元／月×3个月=4803元、空调费2135元／月×3个月=6405元、电费612元，上述金额合计37443元。被告违反了合同的约定未按时向原告支付租金等费用，应当承担相应的违约责任，原告主张被告应当按每日0.3%的利率，以37443元为本金，从2015年3月6日起计算至判决确认的给付之日止，符合合同及法律的规定，本院予以支持。超出本院确认部分不予支持。
关于保证金商铺保证金17082元及管理费保证金7472元。原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定如果被告逾期交租超过一个月，原告可以没收保证金17082元；在《商业运营管理服务合同》中约定如果被告违约，保证金7472元将作为违约金支付给原告，原告亦无需退还被告管理费保证金7472元，故本院支持原告的诉讼请求，原告无须返还保证金17082元。租赁合同约定合同违约方应承担守约方因依法维权产生的相关费用，如诉讼费、律师费等，且原告已充分举证证明其因本案支出了律师费3000元，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定判决如下：
一、解除原告深圳市XX达投资发展有限公司与被告刘XX签订的《房屋租赁合同》；
二、被告刘某严应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市XX达投资发展有限公司2015年1月1日至2015年3月31日租金25623元、管理费4803元、空调费6405元、电费612元及相应逾期付款违约金（按每日0.3%的利率，以37443元为本金，从2015年3月6日起计算至判决确认的给付之日止）；
三、原告深圳市XX达投资发展有限公司无需返还被告刘某严保证金17082元；
四、被告刘某严应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市XX达投资发展有限公司律师费损失3000元；
五、驳回原告深圳市XX达投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1204元，由被告刘某严承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王 婷 婷
人民陪审员 孙 君
人民陪审员 郝兰珍十一月十日
书 记 员 曾 巧 婷
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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