广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第1120号
原告（反诉被告）刘丽丽。
委托代理人吕利民，广东时文律师事务所律师。
委托代理人贾丽。
被告（反诉原告）陈中华。
委托代理人金定国，广东鼎方律师事务所律师。
原告刘丽丽与被告陈中华、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告陈中华在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕利民、贾丽，被告陈中华及其委托代理人金定国，第三人委托代理人吴飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月10日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的深圳市宝安区龙华人民南路风和日丽花园A栋X铺转让给原告，原告向被告支付了定金人民币70，000元，并依约�行了合同。现被告明确表示拒不履行合同，被告的行为已经构成违约，并给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告返还原告定金人民币70，000元；2、被告承担违约金人民币70，000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称，2013年10月10日，双方签订了《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市宝安区龙华人民南路的风和日丽花园A栋X铺转让给原告，原告支付定金人民币65，000元后合同生效。合同生效后，被告依约全面履行了合同义务，但原告没有严格按照合同的条款履行自己的义务，出现了严重的违约行为，具体情况如下：1、根据合同约定，原告应于2013年10月18日之前做好资金监管，但是原告迟延至2013年10月23日才将购房款打入银行的资金监管帐户；2、根据合同约定，原告应于2013年10月18日之前递交银行贷款相关资料，但是原告迟延至2013年10月31日才将资料递交完毕。原告的行为已经构成违约，且给被告带来了经济损失。为了维护被告的合法权益，故被告提起反诉，请求判令：1、被告没收原告支付的购房定金人民币65，000元；2、原告承担本案的诉讼费用。
针对被告的反诉，原告答辩称，被告根本不想卖涉案房产，按规定合同签订后5日内需要赎楼，但是被告既没有办理赎楼手续，也没有出具承租人放弃优先购买权的声明，原告多次催被告继续履行合同未果。
针对本诉和反诉，第三人答辩称，1、在整个交易过程中，第三人作为居间方，在被告不去办理赎楼手续的情况下，多次联系被告与原告协商此事，第三人尽到了完全的居间义务。2、第三人处目前有托管的定金人民币5，000元，第三人将根据法院的判决放出此款。
经审理查明：2013年10月10日，原、被告签订了一份《�地产买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区龙华人民南路风和日丽花园A栋X号商铺（房产证号码：50××13）转让给原告，转让成交价为人民币1，400，000元；2、原告在签订合同当日向被告支付定金人民币70，000元。原、被告同意将上述定金交由双方约定的第三方监管，原告在合同约定期限内将定金存入监管帐户，即视为被告收讫。原、被告同意以在定金中扣除的方式预留人民币5，000元作为交房保证金；3、原告应于2013年10月18日前支付首期款人民币630，000元至原、被告约定的银行监管帐户，并于2013年10月18日前提交抵押贷款的相关资料，同时配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放的贷款金额为准；4、该房产有抵押，被告需委托担保公司担保融资赎楼的，须于本合同签订之日起5日内与担保公司签订服务合同，办理公证委托手续及赎楼手续，原告需协助。被告如有担保公司却仍不能获得赎楼贷款的，被告应当自行赎楼。被告承诺于本合同生效之日起5日内还清贷款，并办妥注销抵押登记手续；5、任何一方逾期履行义务超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金；6、在备注条款中，双方约定“若因卖方原因，担保公司无法赎楼，合同解除，定金金额退还买方”、“公证后收到定金后，合同生效”。
原告于2013年10月10日向双方约定的监管帐户打入定金人民币70，000元，交由第三人托管。第三人于2013年10月14日将定金人民币65，000元交付给被告，另外的定金人民币5，000元作为交房保证金托管在第三人处。
原、被告和第三人在庭审中确认：2013年10月11日被告办理了公证委托手续，10月17日原、被告在中国农业银行股份有限公司�圳锦绣江南支行办理了资金监管手续。
2013年10月18日，原告向其所有的中国农业银行股份有限公司深圳科技园支行的账号为62×××76的帐户打入款项人民币630，000元。2013年10月23日，原告将上述款项人民币630，000元即首期款转账至其所有的中国农业银行股份有限公司锦绣江南支行的资金监管帐户。原告主张其办理资金监管后，不清楚监管资金必须打入监管帐户，故将监管资金打入自己的中国农业银行股份有限公司深圳科技园支行的账号为62×××76的帐户，并告知第三人，2013年10月22日银行告知时，其才于10月23日将监管资金转账至监管帐户，第三人确认了原告的上述主张。
2013年11月8日，中国农业银行股份有限公司深圳锦绣江南支行出具《个人购房贷款承诺函》，承诺向原告发放购房贷款人民币700，000元。
2013年11月13日，被告向原告发出《律师函》，以原告未在约定�期限内支付首期款、递交银行贷款所需的相关资料为由，告知原告：解除双方签订的《房地产买卖合同》、撤销与买卖标的相关的《公证委托书》、没收定金人民币65，000元。原告11月14日收到上述《律师函》。
原告主张被告以发《律师函》的方式明确表示拒绝继续履行涉案《房地产买卖合同》，被告的行为已经构成违约，故原告于2013年11月26日诉至法院，要求被告依据定金罚则双倍返还定金。被告主张原告未依约支付首期款和递交银行贷款所需的相关资料，故被告提起反诉，请求依据定金罚则没收原告支付的定金。
另查，1、经本院依法调查，中国农业银行深圳龙华支行于2014年2月8日出具《刘丽丽贷款情况说明》，对原告办理涉案房产的贷款情况进行了说明，从该说明可知：原告于2013年10月17日向中国农业银行深圳锦绣江南支行申请了银行贷款并提交了相关资料，中国农业银行深圳锦绣江南支行受理了该笔贷款申请；10月21日原告补充提交了借款人配偶及该物业当时承租人的资料；10月28日中国农业银行深圳锦绣江南支行在调查过程中发现借款人收入不足，故要求原告补充配偶收入证明及银行流水；10月31日中国农业银行深圳锦绣江南支行收到原告补充提交的借款人配偶的收入证明及银行流水；11月1日，提交分行审查；11月7日完成审批环节。
以上事实，有房地产买卖合同、房产证、收款收据、资金监管协议、个人购房贷款承诺函、对账单、律师函、转账记录、刘丽丽贷款情况说明等证据和庭审笔录、笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，根据双方签订的《房地产买卖合同》中的约定，原告应于2013年10月18日前支付首期款人民币630，000元至原、被告约定的银行监管帐户，并于2013年10月18日前提交贷款的相关资料，同时配合银行办理贷款审批手续；且任何一方逾期履行义务超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。首先，原告虽然于10月23日才将首期款人民币630，000元转账至中国农业银行股份有限公司锦绣江南支行的资金监管帐户，但根据本院所查明的事实，原告迟延将首期款打入资金监管账号并不存在拖延履行或者拒不履行的故意，且原告逾期履行支付首期款的义务并未超过10日，故原告逾期将首期款打入资金监管账号的行为并不足以构成根本违约，被告无权据此要求解除涉案合同。其次，从中国农业银行深圳龙华支行于2014年2月8日出具的《刘丽丽贷款情况说明》可知，原告已经于2013年10月17日办理了贷款申请手续，银行已经受理贷款申请，即原告已经按照贷款申请手续的要求提供了基本的材料，同时原告也积极配合了银行办理贷款审批手续，原告虽然于10月21日、10月31日补充提交了原告配偶即承租人资料、原告配偶收入证明及银行流水，但是原告的补充提交上述资料的行为均属于合同履行过程中的合理的履行行为，不属于根本违约的情形，故原告已经按照合同约定履行了办理银行贷款及提交相关资料的义务，被告无权据此要求解除涉案合同。综上，被告提出解除涉案合同，缺乏事实和法律依据，本院认定被告的行为已经构成根本违约，故原告有权根据合同约定主张解除合同并要求被告按合同约定承担违约责任，原告主张被告应当向其双倍返还定金，本院予以支持。被告本应当向原告双倍返还定金人民币140，000元，但根据本案查明的事实，原告交付的�金人民币5，000元作为交房保证金现在第三人处保管，故本院判令被告应当向原告双倍返还定金的数额为人民币135，000元，第三人应当向原告返还定金人民币5，000元。
被告的反诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈中华应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘丽丽支付款项人民币135，000元；
二、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘丽丽返还定金人民币5，000元；
三、驳回原告刘丽丽的其他诉讼请求；
四、驳回被告陈中华的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1，550元，保全费人民币720元，由被告负担；本案反诉受理费人民币356元，由被告负担。本案本诉受理费、保全费原告已预交，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一四年二月十七日
书记员 刘 婷
书记员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出�主张，有责任提供证据。