温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿商初字第3444号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市鹿城区车站大道高联大厦1-3层。
负责人：何卫海，分行行长。
委托代理人：夏晓丹，上海浦东发展银行股份有限公司温州分行职工。
委托代理人：黄蔷薇，上海浦东发展银行股份有限公司温州分行职工。
被告：温州经济技术开发区经纬实业总公司，住所地：温州市龙湾区温州大道1号。
法定代表人：徐礼渊，董事长。
被告：温州市东南集团有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道康宏大厦4楼A座。
法定代表人：徐礼渊，董事长。
被告：徐礼渊。
上述三被告的共同委托代理人：苏萧甄，温州市东南集团有限公司及温州经济技术开发区经纬实业总公司员工。
原告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行（以下简称浦发银行温州分行）为与被告温州经济技术开发区经纬实业总公司（以下简称经纬实业公司）、温州市东南集团有限公司（以下简称温州东南集团）、徐礼渊金融借款合同纠纷一案，于2015年6月8日向本院提起诉讼，诉请：1.判令被告经纬实业公司立即偿付编号为90112014280385的《流动资金借款合同》项下贷款本金3095992.56元及利息、逾期罚息、复利（期内利息自2014年6月21日至2015年3月18日按照年利率7.8%计算，扣除已经偿还的部分；逾期罚息自2015年3月19日起按照年利率11.7%计算至实际履行完毕之日止，复利按照逾期利率计算）。2.判令被告经纬实业公司立即偿付编号为90112014280391的《流动资金借款合同》项下贷款本金300万元及利息、逾期罚息、复利（期内利息自2014年6月21日至2015年3月19日按照年利率7.8%计算，逾期罚息自2015年3月20日起按照年利率11.7%计算至实际履行完毕之日止，复利按照逾期利率计算）。3.依法判决原告对处置被告温州东南集团名下坐落温州市鹿城区民航路嘉一公寓××幢××室、××室两处房屋及其名下坐落温州市鹿城区绣山街道龙沈村上堡自然村的国有土地使用权所得价款优先受偿。4.判决被告温州东南集团、徐礼渊对上述借款本息承担连带偿还责任。5.本案诉讼费等实现债权的费用由上述各被告承担。本院受理后，依法适用简易程序，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
本院经审理认定，原告浦发银行温州分行于2011年12月19日与被告温州东南集团（原温州东南集团有限公司）签订编号为ZD9011201100000481的《房地产最高额抵押合同》，约定：被告温州东南集团以其所有的坐落温州市鹿城区民航路嘉一公寓××幢××室（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号）、××室（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号）两处房屋作为抵押物，担保的主债权为被告经纬实业公司与原告在2011年12月19日至2016年12月19日期间签署的一系列主合同，担保的主债权余额最高不超过6747万元。上述合同签订后，双方办理了抵押登记手续，抵押顺位为第一顺位。
2013年1月4日，原告与被告温州东南集团签订编号为ZD9011201200000248的《房地产最高额抵押合同》，约定：被告温州东南集团以其名下坐落温州市鹿城区绣山街道龙沈村上堡自然村的国有土地使用权［土地使用权证号：温国用（2012）第××号］作为抵押物，担保的主债权为被告经纬实业公司与原告在2013年1月4日至2014年4月28日期间签署的一系列主合同，担保的主债权余额最高不超过8000万元。上述合同签订后，双方办理了抵押登记手续，抵押顺位为第二顺位。
2011年12月19日，原告与被告温州东南集团签订编号为ZB9011201100000717的《最高额保证合同》，约定被告温州东南集团为被告经纬实业公司与原告在2011年12月19日至2016年12月19日期间签署的一系列合同提供最高额为1亿元的连带保证。同年12月26日，原告与被告徐礼渊签订编号为ZB9011201100000724的《最高额保证合同》，约定被告徐礼渊为被告经纬实业公司与原告在2011年12月26日至2015年12月31日期间签署的一系列合同提供最高额为1亿元的连带保证。另，被告徐礼渊的妻子管向阳在《最高额保证合同》上“关于同意执行共同财产的承诺函”中签字承诺对保证事宜已充分知悉，同意在保证人承担保证担保责任时，债权人有权处分共同财产。
上述《房地产最高额抵押合同》和《最高额保证合同》均约定担保范围除了主债权，还及于由此产生的利息、罚息、违约金、债权人实现担保权利和债权等所产生的费用及其他相关费用。
2014年3月19日，原告与被告经纬实业公司签订编号为90112014280385的《流动资金借款合同》，约定：贷款金额为310万元，期限为2014年3月19日至2015年3月19日；固定年利率为7.8%，按季结息，每季末20日为结息日；贷款逾期时按合同约定的贷款利率水平上加收50%计收逾期息，不能按时支付的利息的按照逾期息的利率水平计收复利。合同签订后，原告依约放款，被告经纬实业公司仅足额支付利息至2014年6月20日。原告于2014年9月21日、2015年1月5日、同年2月10日分别扣划被告经纬实业公司账户上17478.58元、60767.59元、3246.46元用于偿还期内利息，于2015年3月25日、同年6月23日扣划被告经纬实业公司账户上1.77元、4005.67元用以偿还贷款本金。之后，被告便未偿还任何本金或利息，目前尚欠本金3095992.56元及相应的利息、逾期罚息及复利。
2014年3月20日，原告与被告经纬实业公司签订编号为90112014280391的《流动资金借款合同》。约定贷款金额为300万元，期限为2014年3月20日至2015年3月20日；固定年利率为7.8%，按季结息，每季末20日为结息日；贷款逾期时按合同约定的贷款利率水平上加收50%计收逾期息，不能按时支付的利息的按照逾期息的利率水平计收复利。合同签订后，原告依约放款，被告经纬实业公司仅足额支付利息至2014年6月20日，之后便未偿还任何本金或利息。原告经催讨无果，遂诉至本院。
本院认为：原告浦发银行温州分行与被告经纬实业公司签订的《流动资金借款合同》，与被告温州东南集团签订的《房地产最高额抵押合同》、《最高额保证合同》，与被告徐礼渊签订的《最高额保证合同》，依法均应确认有效，各方当事人应当按照约定行使权利并全面履行各自的义务。上述合同生效后，原告依约向被告经纬实业公司发放了贷款，履行了合同义务，被告经纬实业公司在借款后未按约定偿付本金及利息，已构成违约。现原告诉请被告经纬实业公司偿还借款本金6095992.56元及利息、复利、罚息，于法有据，本院予以支持。对借款期限内应付未付的利息，可在合同约定的借款期限内按借款利率（年利率7.8%）计收复利，贷款逾期后改按逾期贷款罚息利率（年利率11.7%）计收复利。因逾期罚息已具有惩罚性质，故逾期罚息不再计收复利。被告温州东南集团、徐礼渊与原告签订了《最高额保证合同》，在被告经纬实业公司到期未履行债务的情况下，依法应承担连带偿还责任；但包括上述债务在内，被告温州东南集团、徐礼渊对其签订的涉案《最高额保证合同》项下担保的所有债务承担连带偿还责任的总额各自以1亿元为限。被告温州东南集团与原告签订《房地产最高额抵押合同》，自愿为被告经纬实业公司的债务提供抵押担保，涉案债务属于抵押担保的范围内，原告有权要求在登记的最高债权限额6747万元范围内就拍卖、变卖被告温州东南集团名下坐落温州市鹿城区民航路嘉一公寓××幢××室（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号）、××室（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号）两处房屋所得价款优先受偿，其优先受偿的顺位为第一顺位；有权要求在登记的最高债权限额8000万元范围内就拍卖、变卖被告温州东南集团名下坐落温州市鹿城区绣山街道龙沈村上堡自然村的国有土地使用权［土地使用权证号：温国用（2012）第××号］所得价款优先受偿，其优先受偿的顺位为第二顺位。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条的规定，判决如下：
一、被告温州经济技术开发区经纬实业总公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行借款本金6095992.56元及利息、复利、罚息（其中本金3095992.56元截止2015年10月28日的期内利息、逾期罚息分别为100529.04元、225513.24元，合计326042.28元，之后的逾期罚息按照年利率11.7%计算至债务履行完毕之日止；本金300万元截止2015年10月28日的期内利息、逾期罚息分别为176800元、217425元，合计394225元，之后的逾期罚息按照年利率11.7%计算至债务履行完毕之日止；上述本金3095992.56元的合同期内复利在2014年9月21日至2015年3月18日期间按年利率7.8%计算，自2015年3月19日起以100529.04元为基数按年利率11.7%计算至债务履行完毕之日止；本金300万元的合同期内复利在2014年9月21日至2015年3月19日期间按年利率7.8%计算，自2015年3月20日起以176800元为基数按年利率11.7%计算至债务履行完毕之日止；逾期罚息不计算复利）。
二、如被告温州经济技术开发区经纬实业总公司未按期履行上述第一项义务，则依法拍卖或者变卖被告温州市东南集团有限公司名下坐落温州市鹿城区民航路嘉一公寓××幢××室（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号）、××室（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号）两处房屋，所得价款由原告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行在最高债权限额6747万元的范围内优先受偿，其优先受偿的顺位为第一顺位；依法拍卖或者变卖被告温州市东南集团有限公司名下坐落温州市鹿城区绣山街道龙沈村上堡自然村的国有土地使用权［土地使用权证号：温国用（2012）第××号］，所得价款由原告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行在最高债权限额8000万元的范围内优先受偿，其优先受偿的顺位为第二顺位。
三、被告温州市东南集团有限公司、徐礼渊对被告温州经济技术开发区经纬实业总公司的上述第一项债务承担连带偿还责任；但包括上述债务在内，被告温州市东南集团有限公司对其签订的编号为ZB9011201100000717的《最高额保证合同》项下担保的所有债务，承担连带偿还责任的总额以1亿元为限，被告徐礼渊对其签订的编号为ZB9011201100000724的《最高额保证合同》项下担保的所有债务，承担连带偿还责任的总额以1亿元为限。
四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。
被告温州经济技术开发区经纬实业总公司、温州市东南集团有限公司、徐礼渊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费57392元，减半收取28696元，由被告温州经济技术开发区经纬实业总公司负担，被告温州市东南集团有限公司、徐礼渊负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审判员 陈 斌
二〇一五年十一月十六日
书记员 潘丹丹