广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民四终字第693号
上诉人（一审原告）孙丽雯。
委托代理人孙红霞，中心律师事务所律师。
上诉人（一审被告）刘刚。
上诉人（一审被告）曾学群。
二上诉人委托代理人吕星，广西金桂律师事务所律师。
上诉人孙丽雯与上诉人刘刚、曾学群房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字458第号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月22日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2013年11月27日公开开庭审理了本案。书记员李菊丽担任记录。上诉人孙丽雯及其委托代理人孙红霞，上诉人刘刚、曾学群的委托代理人吕星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告与被告刘刚、曾学群达成口头协议，原告将其拥有的座落于桂林市象山区同心路58号瑞城加州花园5栋1层商业配套用房出售给被告。庭审中，原、被告均认可约定的房屋总价款是42万元。2011年1月7日，原告将内容为“加州A4、A5门面由孙丽雯出让给周喜妹、邓升弟。两套房子不在孙丽雯名下，如出现买卖纠纷由孙丽雯负责。过户费用由孙丽雯负责。周喜妹、邓升弟协助办理”的纸张交予被告刘刚母亲邓升弟。后被告陆续支付购房款合计22万元，尚欠20万元未付，被告刘刚遂于2011年4月1日向原告出具了内容为“今向孙丽雯女士借到人民币贰拾万元整。待房产证、土地证两证办完后一个月内一次性还清欠款，如有违约按每月3％的利息付给孙丽雯女士。借款人：刘刚”的借条。因当时诉争房屋的产权证及土地证未办理，为了方便被告过户，2011年4月20日，双方协商由被告直接与诉争房屋的开发商即桂林瑞城置业有限公司签订商品房买卖合同，双方实际上并未按照该合同履行。被告分别于2011年4月20日、2011年5月17日通过中国建设银行股份有限公司桂林瓦窑支行将14127.60元、20000元转账给桂林瑞城置业有限公司工作人员邓矿成。庭审中，原告承认上述款项是被告支出的过户费用。2012年1月4日，诉争房屋办理了房屋所有权证（房权证号：象山区字第××号）、土地使用权证［桂市国用（2012）第404475号］。后原告多次要求被告归还欠款，被告均以原告未承担过户费为由拒付，原告遂诉至法院。
另查明，被告刘刚与被告曾学群系夫妻关系，邓升弟系被告刘刚母亲。
一审法院审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案原、被告达成口头形式的房屋买卖合同，符合法律规定的订立合同的形式要求。按照口头合同约定，原告将诉争房屋交付给被告，被告支付了部分房款并到房产部门办理了过户手续，应当认定原、被告之间的口头买卖合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现被告拖欠原告购房款20万元，有被告刘刚出具的借条为凭，且诉争房屋的房权证及土地使用权证均已过户至被告名下，被告给付欠款的条件已成就，故被告应承担支付购房款的责任。对被告主张的房屋过户费34127.60元应从所欠购房款中予以抵扣的问题，该院认为，被告出具的2011年4月20日、2011年5月17日转账凭证，原告认可是被告支付的过户费，但称其已经承担了相应的过户费，被告支付的34127.6元是在办理过户手续过程中增加的费用，经双方协商增加的费用由被告承担，但未提供充分证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2011年1月7日原告向被告承诺过户费由其承担，现其未能提供证据证明已承担诉争房屋的过户费，该举证不能的不利后果由原告承担，本院认定被告给付的34127.60元系诉争房屋的过户费，应从被告所欠购房款20万元中予以扣除，即被告尚欠原告购房款165872.40元。因二被告系夫妻关系，所欠购房款系二被告在夫妻关系存续期间产生的债务，原告主张二被告连带偿还欠款，于法有据，该院予以支持。关于利息问题，被告向原告承诺“待房产证、土地证办完后一个月内一次性还清，如有违约按每月3％的利息付给孙丽雯女士”，被告已于2012年1月4日取得房屋产权证、土地使用权证，逾期不支付购房款，已构成违约，现原告要求被告从逾期之日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算逾期付款利息，符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告刘刚、曾学群共同支付原告孙丽雯购房款165872.40元及该款利息（利息计算：以165872.40元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍，自2012年2月4日计至2013年1月31日）。案件受理费5020元（原告已预交），由原告孙丽雯承担1000元，被告刘刚承担4020元。
上诉人孙丽雯不服一审判决，上诉称：一、本案涉及的两笔费用共34127.60元是刘刚转给邓矿成个人的，刘刚无任何证据证明转给邓矿成的两笔款是向桂林瑞城置业有限公司交纳过户费，属公司行为，应是刘刚与邓矿成之间的个人交易，与购买桂林瑞城置业有限公司的房产无关。其在一审时只认可刘刚与邓矿成之间存在转账交易的事实，并不认可该款是过户费。且本案是在桂林瑞城置业有限公司直接办理的合同交易，根本不存在过户费。一审仅凭银行的转款凭证认定该两笔款项属过户费，应从房款中扣除无任何事实依据。二、本案涉及的是欠房款，刘刚在诉讼中未提起反诉，且过户费与欠房款是内容不同的两个诉讼请求及主体，依法不能合并审理，应当另案起诉，刘刚应当按照借条的内容如数归还其房款。综上，其请求本院撤销一审判决，依法重新作出判决。
上诉人刘刚、曾学群亦不服一审判决，上诉称：涉案房屋并不是孙丽雯拥有，也不是在孙丽雯名下被出售，其购买涉案房屋时是与桂林瑞城置业有限公司签订购房合同，并不是与孙丽雯签订。合同约定的购房全款也是交给了桂林瑞城置业有限公司，瑞城置业还出具了销售不动产统一发票，足以证明其已支付完毕购房款。因此，即便存在欠款纠纷也应是桂林瑞城置业有限公司作为原告起诉，孙丽雯并不是适格的原告。二、其并非恶意不支付购房余款，而是孙丽雯在该房屋买卖中存在较大程度的过错，孙丽雯并不拥有该房屋的产权却“出售”该房屋，谎称涉案房屋使用权限有70年，孙丽雯写了过户费由其负担却一直不愿意支付等等。为此双方一直在沟通、协调当中。因此其逾期支付购房余款的责任在于孙丽雯。原判不顾孙丽雯存在的上述诸多过错事实，判决其按照银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款利息明显过高。三、孙丽雯在整个销售过程中都充满了欺骗，在出售涉案房屋时孙丽雯明确告知其该房屋的使用期限为70年，商品房买卖合同上载明的使用期限也是70年。而房产证、土地证上的使用期限只有40年。其因孙丽雯的欺诈无形中损失的30年使用期限应作价相应金额从所欠房款中扣除。综上，上诉人刘刚、曾学群请求本院撤销一审判决，并改判其不支付孙丽雯购房款及利息。
经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”。本案在一审庭审时上诉人孙丽雯对上诉人刘刚转给邓矿成的34127.60元陈述为：“对证据3（34127.60元的二单转款凭证）真实性认可，过户费是被告自己承担的”、“过户的过程中增加了一些费用，后来口头约定增加的税费由被告承担”、“这34000元是后来过户过程中增加了而口头约定双方各付的，我也支付了34000元”。由此可见，孙丽雯在一审时已认可刘刚转给邓矿成的34127.60元为过户费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，刘刚无需再提供其他证据证实。一审法院根据孙丽雯的书面承诺——过户费由其负责，判决过户费34127.60元由孙丽雯承担并从房款中予以扣除并无不当。故上诉人孙丽雯称一审仅凭银行的转款凭证认定该两笔款项属过户费、并从房款中扣除无任何事实依据的上诉理由不成立，本院不予支持。孙丽雯与刘刚在本案房屋买卖过程中对给付房款及过户费用的承担均作了约定，双方均应依约履行各自的义务。孙丽雯起诉要求刘刚支付购房欠款，刘刚则以孙丽雯应依约承担过户费而要求将过户费从所欠房款中予以扣除属正当行使其抗辩权，刘刚无需提起反诉或另案起诉。故孙丽雯称刘刚未提起反诉、且过户费与欠房款是内容不同的两个诉讼请求及主体不能合并审理、刘刚应当按照借条的内容如数归还其房款的上诉理由不成立，本院不予支持。
刘刚购买涉案房屋时虽未与孙丽雯签订书面购房合同，而是与桂林瑞城置业有限公司签订合同，且由该公司出具销售不动产统一发票，但根据双方的陈述及各自在一审时提供的证据，均证实孙丽雯在向桂林瑞城置业有限公司认购涉案房屋并支付房款后将该房屋转让给刘刚，刘刚因欠房款而向孙丽雯出具借条，孙丽雯依据该借条向法院提起诉讼要求刘刚支付欠款，符合起诉条件，孙丽雯是本案的适格主体。故刘刚称涉案房屋不是在孙丽雯名下被出售、其并未与孙丽雯签订购房合同而是与桂林瑞城置业有限公司签订购房合同、孙丽雯不是本案适格原告的上诉理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”刘刚向孙丽雯出具的借条上载明：待房产证、土地证两证办完后一个月内一次性还清欠款，如有违约按每月3％的利息付给孙丽雯。刘刚取得两证后并未按约定偿还欠款，根据双方约定刘刚应按每月3%给付逾期利息。而该约定已超过银行同期同类贷款利率的四倍，孙丽雯起诉要求刘刚按银行同期贷款利率的四倍给付利息符合上述法律规定，一审判决支持孙丽雯该项诉请并无不当。故刘刚称一审法院判决其按照银行同期贷款利率四倍支付逾期付款利息明显过高的上诉理由不成立，本院不予支持。房屋的使用年限国家有特别规定，任何个人无权更改。涉案房屋作为商业用房其土地使用年限只有40年是国家规定的，孙丽雯对此不存在欺诈的情形。刘刚提出其损失了30年使用期限应作价相应金额从所欠房款中扣除无任何事实和法律依据，故其该项上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5020元，由上诉人孙丽雯负担1403元（孙丽雯已预交5020元，由本院退回3617元），上诉人刘刚、曾学群负担3617元。
本判决为终审判决。
审判长 於署光
审判员 卢卫民
审判员 吴 俣
二〇一三年十二月二十七日
书记员 李菊丽