安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初395号原告：马帅，男，1985年9月7日生，汉族，住淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：李靖，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。被告：淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳中路科技大厦18楼，统一社会信用代码91340400553255214B。法定代表人：罗君，该公司董事长。委托诉讼代理人：马淮山，该公司经理。原告马帅诉被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司（以下简称荣胜昕安公司）合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法适用普通程序，于2017年3月13日依法公开开庭进行了审理。原告马帅及其委托诉讼代理人李靖、被告荣胜昕安公司委托诉讼代理人马淮山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马帅向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告的投资款387000元及相应利息(利息自2012年12月9日至本息全部清偿日止按年利率15%计付)；2、本案诉讼费用及保全费用等由被告承担。事实和理由：被告系万国广场项目的开发商。2012年12月9日，原、被告签订《联建协议书》，约定由被告以其拥有的位于淮南市××路与人民路交汇处的土地作为出资、原告出资387000元联合建造房屋。建房所需手续及建造费用由被告承担，被告在三年内将万国广场1号楼26层01号房屋交付原告，建筑面积为102.68平方米。同时协议约定如延期交房超过六个月，原告有权要求退出投资，被告按原告全部投资款到位之日起按年15%与本金一起返还。同日，原告出资387000元，被告收到款项后开具收据。被告未在2015年末将房屋交付原告，2016年1月17日被告做出书面承诺，承诺在2016年5月底前，将应付的违约金一次性支付给给原告，并承诺“对于要求退还房款的业主，将根据《联建协议书》第11条之约定，于2016年6月6日前一次性全额返还购房款本金及利息（不计复利）。对于2016年1月17日书面承诺，被告仍未履行，经原告多次催要无果，遂提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。荣胜昕安公司辩称：一、原告诉讼我公司合同纠纷案。我公司与原告签订《联建协议书》，由于近几年房地产市场环境不景气，公司未能实现良好销售状态，故不能按照当时协议约定交房。二、在协议到期之前原告己选出代表与我公司商谈该事情的解决方案，双方一致同意按照协议约定的条款我公司支付给原告违约金，双方签订《关于联合建设协议的处理办法》，我公司也一直在按照协议执行(附向原告转款凭证)。三、根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条规定，我公司主张减少对原告违约金的支付。在(2016)皖0403民初5308号同类案件中能体现出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（见附件1）,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1.原告提交的联建协议书，本院经审查确认其真实性，至于其效力，将结合案件审理查明情况予以认定。2.被告提交的关于联合建设协议处理办法，该办法系对于延期交房违约赔偿金支付的办法，该办法上虽有马帅签字，但是该办法不能代表原告放弃要求退还本金，被告也未能按照该办法按时给付违约赔偿金，故该办法不能达到被告证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乙方马帅与甲方荣胜昕安公司于2012年12月9日签订一份《联建协议书》，协议约定：甲方拥有一宗地块，位于淮南市××路与人民路的交汇处，甲方欲在该宗地块建一栋商业与住宅为一体的综合楼，乙方与甲方联合建设；甲方以土地作为出资，乙方按建筑面积每平方米3820元出资，由甲方包干，乙方工投入现金人民币387000元，该楼房建成后，乙方分得1号楼第26层01号，建筑面积约102.68平方米的住宅用房；甲方保证在本协议生效后3年左右将乙方应分得的房产交付给乙方，并负责为乙方办理房产证书；待甲方取得预售许可证后，通知乙方签订补充协议；若延期交房超过六个月，乙方有权要求退出出资，甲方将按乙方全部投资款到位之日起按年15%与本金一起返还。2012年12月9日，马帅将387000元资金支付给荣胜昕安公司，荣胜昕安公司出具收据确认。协议签订后，荣胜昕安公司未能按照《联建协议书》的约定如期交付房屋。另外，2016年7月11日，荣胜昕安公司支付给原告14513元，2016年9月30日，荣胜昕安公司支付给原告5000元，2016年10月22日，荣胜昕安公司支付给原告9513元，2016年12月14日，荣胜昕安公司支付给原告14513元。另查明，荣胜昕安公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证。本院认为，本案原被告所签订的《联建协议书》，具有商品房买卖合同的主要内容，且双方在合同中约定了原告缴纳款项后可以取得特定的房屋，原告马帅不承担风险，故该协议性质应当认定为商品房买卖合同。由于荣胜昕安公司至今未取得商品房预售许可证，商品房买卖合同应当认定为无效。荣胜昕安公司应当向业主马帅返还其缴纳的投资款。故原告马帅请求返还投资款387000元的诉请，本院应予支持。原告请求被告按照《联建协议书》第11条约定，从全部投资款到位之日起按年15%计算支付违约金。荣胜昕安公司辩称该违约金过高，请求予以调整。故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及原告的预期利益等综合因素衡量，根据公平原则和诚实信用原则，酌定以中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金，并扣除荣胜昕安公司已经支付的违约金43539元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马帅返还投资款387000元并支付相应违约金（违约金以387000元为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率自2012年12月9日起计算至实际清偿之日，并扣除43539元）；驳回原告马帅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费7105元，保全费2455元，合计9560元，由被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  李保平代理审判员  刘克永人民陪审员  张怀德二〇一七年三月二十二日书 记 员  管振国附件1：证据目录清单原告马帅向本院提交以下证据：证据一、原告身份证及被告企业信息查询单证，证明原被告主体资格。证据二、联建协议书，证明双方签订联建协议的事实，约定三年交付房屋，延期交房处理等条款。证据三、收据，证明原告履行了付款义务，被告收到联建款的事实。被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司向本院提交以下证据：关于联合建设协议处理办法，证明和业主达成了协议。当时推选的业主代表，是业主代表召集业主来签的。附件2：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条、商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。