重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）垫法民初字第03231号
原告宁佐林，男，1978年7月22日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人王德文，重庆贤正律师事务所律师。
被告垫江桥雨房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇东方大厦四楼北侧，组织机构代码66355553-3。
法定代表人谢国友，该公司董事长。
委托代理人解卫忠，上海市六角城律师事务所律师。
原告宁佐林与被告垫江桥雨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由代理审判员王明江适用小额诉讼程序，并于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告宁佐林的委托代理人王德文、被告垫江桥雨房地产开发有限公司（下称桥雨公司）的委托代理人解卫忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁佐林诉称，2010年我与桥雨公司签订《重庆市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》。合同约定我购买桥雨公司开发建设的位于重庆市垫江县房屋一套，房屋总价款为337902元，该房屋为预售商品房。双方同时约定：桥雨公司于2011年9月30日前根据国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付我使用，桥雨公司若逾期交房，则按日向我支付已付房款万分之一的违约金；在商品房交付使用之日起60日内向房屋所在地的房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因桥雨公司的原因，未能按期向房屋所在地的土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，桥雨公司则按日向我支付已付房款万分之一的违约金。我委托桥雨公司办理房地产权证的，桥雨公司应在房屋验收合格后一年内交付产权证，否则，在我不退房的情况下，桥雨公司按日按已付房款的万分之一向我支付违约金。合同签订后，我按合同约定履行了自己的义务。但桥雨公司却未能在合同约定的时间内取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》和垫江县土地房屋登记机构出具的登记受理单，也没有按照约定为我办理房地产权证。时至2013年11月22日，桥雨公司才将讼争房屋的权属登记资料交到垫江县国土资源和房屋管理局并取得登记受理单。双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方应完全按照合同的约定履行义务。桥雨公司逾期交房、逾期取得房地产权登记受理单，导致我权益受损。桥雨公司违反合同约定，构成违约，故桥雨公司应依法承担违约责任。我多次与桥雨公司协商解决双方争议，未果。现诉至人民法院，请求判令：1、桥雨公司支付我违约金12198元（已作50%调减）；2、桥雨公司承担本案的诉讼费用。
被告桥雨公司辩称，本案不适用小额诉讼程序审理，建议适用简易程序或者普通程序审理；宁佐林诉称我公司应在2011年9月30日前交房，但宁佐林直到2015年6月才提起诉讼，逾期交房的违约金已超过诉讼时效，宁佐林没有胜诉权；我公司合法建造、销售讼争房屋，即便存在与合同约定的交房条件不符，但宁佐林接房时不但没有拒绝接房，且办理了相关接房手续，故应认定双方以行为变更了合同约定的交房条件，我公司不存在逾期交房的行为。如果存在逾期交房，宁佐林因一直占有使用讼争房屋，故其没有任何经济损失。宁佐林诉请的逾期交房的违约金过高，请求人民法院按照同类房屋的租金标准来计算调减违约金。关于逾期办证违约金，我公司协助宁佐林办理讼争房屋产权证，如果人民法院经过审理确实查明我公司有怠慢办理产权证的行为，我公司应该承担责任；虽然宁佐林自认减半要求我公司承担逾期办证的违约金，但其诉请的违约金仍过高，如果我公司存在办证违约，我公司应按照合同约定的违约金的20%为妥，因为办证违约对宁佐林没有任何经济损失。综上，我公司认为宁佐林的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且不符合诚实信用原则，请求法院驳回宁佐林的诉讼请求。
经审理查明，宁佐林与桥雨公司于2010年9月30日签订购买桥雨公司开发建设的位于重庆市垫江县住房一套的《重庆市商品房买卖合同》，房屋总价款为337902元。该房屋为预售商品房。
《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》）第七条“交房期限及交付条件”中约定甲方（指桥雨公司，下同）于2011年9月30日前根据国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（指宁佐林，下同）使用；商品房交付时应符合以下条件：商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
《合同》第八条“交房手续的办理”中约定甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单；甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。
《合同》第九条“逾期交房的违约责任”中约定除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过150日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向乙方支付违约金。
《合同》第十三条“办理产权登记”中约定在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应互相配合办理商品房产权登记。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意逾期在12个月（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
另查明，宁佐林与桥雨公司签订《合同》后签订了《合同补充协议》。桥雨公司于2011年9月30日前通知宁佐林接房，宁佐林已接收讼争房屋。宁佐林按约支付了房款。2013年8月6日，桥雨公司取得涉案房屋《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2013年11月22日，桥雨公司将讼争房屋的权属登记材料提交到垫江县国土资源和房屋管理局，并取得房地权属登记业务受理通知书即受理单。
本院确认上述事实，有双方当事人的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、业务受理通知书等证据在卷，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。宁佐林与桥雨公司签订的《合同》和《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条的规定，结合宁佐林的诉讼请求，本院认为本案适合适用小额诉讼程序审理。
商品房交付使用，不仅要求开发商按时履行将房屋交付给购房人占有使用的约定义务，还要求开发商履行交付房屋符合法律、行政法规规定的标准及条件的法定义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定“房地产住宅项目的交付使用应当符合下列条件：（一）已取得建设工程竣工验收备案证；…不符合前款规定条件的房地产住宅项目，不得交付使用”，竣工验收合格是建筑工程交付使用必须具备的前提条件。本案，宁佐林与桥雨公司双方在《合同》中明确约定桥雨公司应在2011年9月30日前将讼争房屋交付宁佐林使用，讼争房屋交付时应符合“已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”的条件。桥雨公司于2013年8月6日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，讼争房屋达到验收合格标准，具备合同约定的和法定的交付的标准及条件，因此，即使宁佐林于2011年9月30日前接收讼争房屋，亦属于桥雨公司瑕疵履行，并不能以此推定双方变更了合同约定的和法定的房屋交付的标准及条件，故桥雨公司存在逾期交房的违约行为。
双方合同约定商品房实际交付使用之日起60日内桥雨公司应取得土地房屋登记机构出具的房地产权登记受理单，桥雨公司完全履行交付讼争房屋时间确定为2013年8月6日，桥雨公司于2013年11月22日取得讼争房屋房地产权登记受理单，桥雨公司存在逾期取得房地产权登记受理单的违约。桥雨公司逾期交房和逾期取得房地产权登记受理单的天数共计720天，按照双方合同约定的违约金计算方式计算，违约金共计24328.94元（337902元／天×720天×1／10000）。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，桥雨公司逾期交房和逾期取得房地产权登记受理单在一定程度上并没有影响宁佐林对房屋的使用，宁佐林自己对违约金按50%的比例调减，并无不当，本院予以准许，调减后桥雨公司应向宁佐林支付违约金12164.47元（24328.94元×50%）。
关于宁佐林的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。首先，本案违约金系基于桥雨公司未按照合同的约定期限内完全履行交付符合双方约定和法定的标准及条件的房屋和取得商品房房地产权登记受理单的义务的违约行为而产生的；其次，双方约定违约金是按日累加计算，桥雨公司于2013年8月6日才完全履行交付竣工验收备案登记房屋的义务，桥雨公司的交房违约行为在2011年10月1日至2013年8月5日期间持续发生；此后，桥雨公司取得商品房房地产权登记受理单的违约行为亦持续发生；再次，双方约定违约金的支付期限，即分别于商品房交付之日起30日内、取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付，双方并未约定每违约一日就结清一日的违约金，故双方约定的逾期交房和逾期取得商品房房地产权登记受理单的违约金均属于整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，宁佐林可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，势必将改变本案双方当事人在合同中约定的违约金累加计算和违约行为终止之日起30日内支付的本意，违背当事人意思自治的基本原则。因此，逾期交房或者逾期取得商品房房地产权登记受理单的诉讼时效不能按照违约天数分段计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。桥雨公司在约定支付违约金支付期限届满后而未支付，宁佐林才知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。故宁佐林在2015年7月1日向人民法院提起要求桥雨公司承担逾期交房和取得商品房房地产权登记受理单的违约责任的诉讼，并未超过二年诉讼时效。故桥雨公司认为宁佐林的诉讼请求超过了诉讼时效的抗辩理由不能成立。
综上，桥雨公司违约的事实存在，桥雨公司应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百五十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条之规定，判决如下：
一、由被告垫江桥雨房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告宁佐林违约金12164.47元。
二、驳回原告宁佐林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费104元，减半收取52元，由被告垫江桥雨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 王明江
二〇一五年九月十四日
书 记 员 胡文平