湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第48号
上诉人（原审被告）常德财经中等专业学校。
法定代表人李华，该校校长。
委托代理人廖彪，湖南先锋律师事务所律师。
委托代理人何光照，湖南先锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭志军。
被上诉人（原审原告）龚慧芳。
两被上诉人共同委托代理人雷永忠，湖南天迪律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人黄香。
被上诉人（原审被告）龚致郡。
委托代理人伍敦银，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）常德市德达房地产开发有限公司。
法定代表人韩龙银，该公司执行董事。
委托代理人陈政，湖南经卫律师事务所律师。
委托代理人李杰。
上诉人常德财经中等专业学校（以下简称常德财校）因与被上诉人彭志军、龚慧芳、龚致郡、常德市德达房地产开发有限公司（以下简称德达房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2013）武民初字第00561号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常德财校的委托代理人廖彪，被上诉人彭志军及被上诉人彭志军、龚慧芳的委托代理人黄香、雷永忠，被上诉人龚致郡的委托代理人伍敦银，被上诉人德达房产公司的委托代理人陈政、李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年6月，原常德商业职工中等学校（该校于2000年11月更名为常德外事旅游学校，2003年12月并入常德财校）与金龙公司签订一份《联合开发合同》，合同约定常德财校（甲方）以1700平方米的土地使用权为投资与金龙公司（乙方）联合开发工程项目，金龙公司负责开发项目的各种费用，并负责项目的施工与管理，常德财校协助办理有关报建手续，在开发的工程项目验收合格后，其中的24个门面（总面积1000平方米）分给常德财校所有，金龙公司为其办理门面的产权及其他相关手续，费用由金龙公司负责，另外还分给常德财校三室两厅住宅一套（含产权手续），其余门面和住宅归金龙公司处理。同年8月，金龙公司作为发包方，将常德财校综合楼1#楼工程发包给宏发建筑公司，宏发建筑公司将该项工程交由项目经理龚致郡施工。金龙公司收取宏发建筑公司保证金、施工图纸押金、借款及其它费用共计245000元。后由于金龙公司不能按约向宏发建筑公司给付工程款，2003年2月18日，常德财校给宏发建筑公司出示了一份内容为“同意项目经理龚致郡（龚智军）同志所建住房自行处理”的公函。2003年4月28日，常德财校与金龙公司解除联合开发合同。同年5月28日，常德财校与德达房产公司签订一份《综合楼开发合同》，合同约定综合楼开发建设任务交由德达房产公司负责，双方共同修建两栋综合楼（共5个单元），常德财校负责建设用地的土地过户手续，并协助德达房产公司办理综合楼工程报建及水电立户手续，但不负责费用，德达房产公司负责综合楼及附属工程的施工和管理资金及手续费用，并办理综合楼门面和住宅产权证；综合楼竣工验收后，常德财校分得门面17个，总面积不得少于700平方米，办证费用由德达房产公司负责，余下的门面和住宅归德达房产公司所有；常德财校原与金龙公司签订的联合开发合同所涉债权债务与德达房产公司无关。在签订该协议时，常德财校并未将2003年2月18日为宏发公司出示的“同意项目经理龚致郡（龚智军）同志所建住房自行处理”的公函情况告知德达房产公司。德达房产公司于2003年12月5日取得了常德财校综合楼工程的《建设用地规划许可证》，2004年5月17日取得了《建设工程许可证》，2004年5月27日取得了《商品房预售许可证》，2004年7月19日取得了《建设工程规范许可证》。2006年11月10日，德达房产公司就本案诉争的房屋与案外人曾丽花签订了《商品房买卖合同》并办理相关产权证。龚致郡共对外销售12套房屋、1个门面，经过常德财校和德达房产公司同意后，由德达房产公司为其中的7套住房办理了产权证明。
在德达房产公司将本案诉争房屋卖给案外人曾丽花之前，即2004年8月21日，龚致郡与彭志军、龚慧芳签订了《购房协议》，双方约定龚致郡将常德财校1#综合楼一单元住房第六层东头一套住房出售给彭志军、龚慧芳，该房建筑面积约148.5平方米，总价140000元，付款方式为一次性付清全款。购房协议签订之日龚致郡向彭志军、龚慧芳出具了收全部购房款140000元的收条，龚致郡将房屋交付彭志军、龚慧芳。该《购房协议》已被湖南省常德市武陵区人民法院（2007）武民重字第1208号民事判决书认定为无效，同时认定彭志军、龚慧芳应向龚致郡和常德财校另行主张权利，要求退回其所支付的140000元购房款及赔偿其他相关损失。彭志军、龚慧芳遂于2013年4月另行起诉，要求判令：1、常德财校与龚致郡返还彭志军、龚慧芳购房款140000元；2、常德财校、龚致郡及德达房产公司连带赔偿彭志军、龚慧芳损失660000元并承担全部诉讼费用。在本案诉讼过程中，经彭志军、龚慧芳申请，湖南省常德市武陵区人民法院委托湖南里程资产评估有限责任公司对涉案房屋（未包括装修）价值进行评估，评估价值为574612元，评估费用为8000元。彭志军、龚慧芳遂根据该评估报告变更其要求常德财校、龚致郡及德达房产公司共同赔偿损失的数额为574612元。
原审法院认为：本案的争议焦点为彭志军、龚慧芳与龚致郡签订的《购房协议》被确认无效后，彭志军、龚慧芳与常德财校、龚致郡、德达房产公司之间如何返还财产、赔偿损失。本案中，常德财校因无力支付工程款，授权承建该工程的宏发建筑公司的项目经理将所建的商品房自行出售，所售款项抵付了常德财校拖欠的工程款（其中含彭志军、龚慧芳所交的140000元）。常德财校抗辩认为龚致郡所得售房款已远远超过应得的工程款，对其辩称本院认定超过应得的工程款部分应由龚致郡返还给常德财校，而不应该由常德财校自行或授权处分涉案房屋，造成彭志军、龚慧芳的损失。常德财校将涉案房屋交由龚致郡处分后，又将该房交由德达房产公司出卖，常德财校将涉案房屋作出了两次相冲突的处分，是造成本案纠纷的原因，故常德财校应承担返回彭志军、龚慧芳购房款并赔偿损失的责任。龚致郡所收彭志军、龚慧芳的140000元购房款已由常德财校抵偿了应付给宏发建筑公司的工程款，因此龚致郡不应承担返还责任。德达房产公司不是涉案房屋与彭志军、龚慧芳之间买卖合同的主体，不应承担返还责任。彭志军、龚慧芳购买涉案房屋后，因未取得房屋所有权证和国有土地使用权证，该房屋已实际由常德财校交付德达房产公司买卖，常德财校已对涉案房屋进行了处分并获取了收益，故彭志军、龚慧芳不承担返还房屋的义务。对彭志军、龚慧芳要求常德财校承担赔偿损失574612元的请求予以支持。遂判决：一、常德财经中等专业学校于本判决生效之日起十日内向彭志军、龚慧芳赔偿购房损失574612元；二、驳回彭志军、龚慧芳对龚致郡的诉讼请求；三、驳回彭志军、龚慧芳对常德市德达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费9546元，房屋评估费8000元，均由常德财经中等专业学校负担。
宣判后，常德财校不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，依法改判为龚致郡返还彭志军、龚慧芳购房款140000元及判令德达房产公司赔偿彭志军、龚慧芳的购房损失，并由德达房产公司与龚致郡承担一、二审的诉讼费用。所持理由是：一、原审法院认定事实不清，证据不足。二、原审遗漏了重要事实。1、彭志军、龚慧芳曾于2007年8月6日向湖南省常德市武陵区人民法院提出查封涉案房屋的财产保全申请，该院当日作出了裁定并对涉案房屋予以查封，而德达房产公司在诉讼保全期间将涉案房屋卖给他人并办理了权属证书。原审法院对此不顾予以了回避。2、原审法院回避了已被生效判决确认的彭志军、龚慧芳与龚致郡买卖合同无效的事实。三、原审法院对涉案房屋的价值采信证据不当且不合法。湖南里程资产评估有限责任公司对涉案房屋价值的认定是针对该房屋现在市值的鉴定，而本案龚致郡与龚慧芳、彭志军之间的房屋买卖为无效合同，自始不具有法律效力，依照合同法的规定只存在返还财产与赔偿损失，同时依法自始的不具有法律效力的日期不能追溯至本案的鉴定之日，只能是2004年8月21日，即只能是返还140000元，赔偿损失也应根据造成无效合同的原因予以划分，损失额显然不能用现行房屋价值参考。四、德达房产公司应依法承担赔偿损失的责任。
彭志军、龚慧芳答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。湖南省常德市武陵区人民法院（2007）武民重字第1208号民事判决为生效判决，该判决认定2006年11月10日德达房产公司就涉案房屋与案外人曾丽花签订了房屋买卖合同并办理了相关产权证，该判决还认定了2002年6月原常德商业职工中等学校与金龙公司签订合同联合开发财校综合楼1号楼，金龙公司将工程发包给宏发建筑公司，宏发建筑公司将该项工程交由项目经理龚致郡施工，常德财校给宏发建筑公司出示了一份内容为“同意项目经理龚致郡（龚智军）同志所建住房自行处理”的公函等事实。二、原审判决对涉案房屋价值的认定是正确的，涉案房屋不能返还，只能由常德财校按现在的价值赔偿损失。请求驳回上诉，维持原判。
龚致郡答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，处理适当。龚致郡与彭志军、龚慧芳的房屋买卖行为是常德财校的一种授权委托关系行为，应当是合法有效的。龚致郡在常德财校授权委托公函权利范围内所实施的卖房行为没有超越常德财校应给付的工程款项限额，龚致郡与彭志军、龚慧芳签订的房屋买卖合同及收取140000元购房款也是合情、合理、合法的，应当由常德财校承担赔偿损失的责任。请求驳回上诉，维持原判。
德达房产公司答辩称：常德财校的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，湖南省常德市武陵区人民法院（2007）武民重字第1208号民事判决为生效判决，已确认了系常德财校将涉案房屋交龚致郡处理的有关事实。原审判决没有遗漏重要事实，彭志军、龚慧芳没有申请财产保全，也没有采取保全措施，涉案房屋是德达房产公司的财产。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：湖南里程资产评估有限责任公司对本案所涉房屋市场价值进行评估的基准日为2013年8月30日。
本院认为，根据各方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为彭志军、龚慧芳的损失应由谁承担赔偿责任及数额如何确定。根据已查明的案件情况，常德财校是在与金龙公司解除联合开发合同之前，因金龙公司不能按照约定向本案所涉房屋的承建方宏发建筑公司支付工程款，常德财校作为开发方之一，才向宏发建筑公司出具“同意项目经理龚智军（龚致郡）同志所建住房自行处置”的公函，所售款项用于抵付常德财校所欠的工程款，故可以确定龚致郡出卖所建房屋得到了常德财校明确授权。在常德财校与金龙公司解除联合开发合同并与德达房产公司签订综合楼开发合同后，常德财校既未将出具前述公函的情况告知德达房产公司，也未将该公函收回以取消对龚致郡的授权，龚致郡也继续出卖其所建房屋以抵偿工程款，因此，龚致郡向彭志军、龚慧芳出卖本案所涉房屋也是在常德财校的授权范围之内。此外，经常德财校和德达房产公司同意后，德达房产公司还为龚致郡售出的12套房屋中的7套办理了产权登记手续，这也说明龚致郡出卖所建房屋得到了常德财校的同意，并得到了德达房产公司的配合，龚致郡在事实上对其所建房屋享有处分权。虽然湖南省常德市武陵区人民法院作出的已发生法律效力的（2007）武民重字第1208号民事判决确认彭志军、龚慧芳与龚致郡签订的购房协议无效，但该判决确认购房协议无效的原因在于该购房协议的签订违反了法律的强制性规定，而并未否定龚致郡是在得到常德财校授权情况下出卖房屋的事实。根据现有证据，本案争议产生的原因在于常德财校先是授权龚致郡出卖所建房屋以抵偿工程款，常德财校与金龙公司解除联合开发合同并与德达房产公司签订开发合同后，常德财校又将本案所涉房屋交由德达房产公司处理，但未告知德达房产公司已授权龚致郡出卖所建房屋的情况，也未撤销对龚致郡的授权，更未就龚致郡出卖本案所涉房屋的情况与德达房产公司进行协调，进而造成德达房产公司在龚致郡将本案所涉房屋出卖给彭志军、龚慧芳后又向他人出卖同一套房屋并办理了相关产权证的局面，结果导致彭志军、龚慧芳无法获得本案所涉房屋并造成相应损失。本院认为龚致郡根据授权及德达房产公司根据开发合同的约定出卖本案所涉房屋并无过错，常德财校主张德达房产公司在诉讼保全期间将本案所涉房屋出卖给他人存在过错，但并未提供证据证实其主张，因此，常德财校的重复授权是造成本案纠纷的直接原因，对此常德财校存在过错，应当对彭志军、龚慧芳所遭受的损失承担赔偿责任。龚致郡收取的140000元购房款已抵付常德财校应付的工程款，该笔款项应当由常德财校在彭志军、龚慧芳所遭受的损失中一并予以赔偿。故常德财校认为原审判决认定事实不清且遗漏重要事实，证据不足，龚致郡应返还购房款并和德达房产公司承担赔偿损失责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。本案中，彭志军、龚慧芳签订购房协议并缴纳购房款后因常德财校的过错而无法获得本案所涉房屋的所有权，常德财校应当赔偿其损失。对于彭志军、龚慧芳所遭受的损失数额，虽然彭志军、龚慧芳与龚致郡的购房协议签订于2004年8月21日，但彭志军、龚慧芳与龚致郡、常德财校及德达房产公司发生纠纷后，经过了多次诉讼才在2013年3月27日由湖南省常德市武陵区人民法院作出现已生效的（2007）武民重字第1208号民事判决书确定彭志军、龚慧芳应另行向龚致郡和常德财校主张权利要求退回购房款及赔偿其他相关损失，彭志军、龚慧芳据此才在2013年4月另行提起诉讼要求赔偿损失，故其损失是持续扩大的。在诉讼过程中，经彭志军、龚慧芳申请，原审法院委托湖南里程资产评估有限责任公司对本案所涉房屋（未包括装修）价值进行评估，湖南里程资产评估有限责任公司以2013年8月30日为基准日评估该房屋价值为574612元（包括彭志军、龚慧芳已付的140000元），因此原审法院以本案所涉房屋在2013年8月30日为评估基准日的现值确定彭志军、龚慧芳的损失符合客观实际情况。彭志军、龚慧芳已付的140000元房款包括在房屋现值中，原审法院判决不单独支付适当，本院予以确认。常德财校认为原审判决对本案所涉房屋的价值采信证据不当且不合法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。常德财校的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9546元，由常德财经中等专业学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 孙 晖
二○一四年六月二十七日代理书记员沈寒燕
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。