上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第31733号
原告上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会。
负责人连卫国。
委托代理人邱晓明，上海朝闻律师事务所律师。
被告上海正育农贸市场经营管理有限公司。
法定代表人李国勤。
委托代理人肖田，上海市申光律师事务所律师。
原告上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会（以下简称华星村委会）诉被告上海正育农贸市场经营管理有限公司（以下简称正育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月13日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，组成合议庭，分别于2013年12月19日、2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告华星村委会的委托代理人邱晓明，被告正育公司的委托代理人肖田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华星村委会诉称，系争房屋的产权人系案外人上海世平实业公司（以下简称世平公司），具备产权证，后经过设计、施工，进行了改建，并交华星村委会对外出租。2012年5月8日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将华夏东路XXX号房屋整体（建筑面积4000平方米）出租给被告，租赁期限为2013年1月1日至2022年12月31日。合同约定第一年至第三年的年租金为人民币（以下币种相同）1，020，000元，第四年至第六年的年租金为1，071，000元，第七年至第十年的年租金为1，124，550元。租金支付方式为每六个月支付一次，先付后用，在本期租金到期日前的15天前支付下一期租金。2012年5月15日至12月31日为免租期。之后，原告按约将房屋交付给被告，被告即将房屋转租给他人。2013年1月25日，被告向原告支付了第一期租金510，000元，但之后未能再履行租金的支付义务，并函告原告，因其出租的房屋租金未能如期收到，故要求暂停支付第二期租金，在遭到原告拒绝后，被告即以种种理由拒绝支付租金，虽经原告多次催讨，但被告仍然不履行支付义务。根据双方合同约定，被告拖欠租金达一个月以上原告即可解除双方合同，被告还应支付违约金及免租期租金。故请求：1、依法判决解除原、被告之间于2012年5月8日签订的租赁协议；2、判令被告支付2013年7月1日至2013年8月31日房屋租金170，000元；3、判令被告支付2012年6月1日至2012年12月31日房屋使用费595，000元及自2013.9.1至2013.12.31止房屋使用费标准为1个月85，000元及2014年1月1日至2014年12月31日的房屋使用费标准为月租金的一半；4、判令被告支付违约金100，000元；5、本案的诉讼费由被告承担。
被告正育公司辩称，原告无法提供出租房屋的产权证，经被告向房地产部门查询，该房屋产权证已经被注销。因此，双方的租赁合同无效，原告没有合法收取租金和使用费的权利，且给被告的转租带来了损失。另外，被告在承租房屋后对房屋进行了装修，在一层的部分房屋开办了菜市场，并将一层的部分房屋及二楼三楼四楼转租给了案外人陈某某，案外人也对房屋进行了装修并用于菜市场的使用，但因为房屋无产权证而无法办理营业执照，造成了巨大的经济损失，要求原告赔偿由此造成的装修损失。因此，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，根据沪房地浦字（2000）第006848号上海市房地产权证记载：上海市浦东新区合庆镇（原蔡路镇）川北公路XXX号XXX幢、XXX幢、XXX幢房屋产权人为世平公司；其中1幢建筑面积96平方米、一层，2幢1353.63平方米、三层，3幢74.8平方米、一层；房屋类型为工厂。川北公路XXX号现地址改为华夏东路XXX号。2011年上海市浦东新区商务委员会市场处，同意华星村委会和世平公司在华夏东路XXX号投资开设华星农贸市场，市场面积2000平方米。
上述房屋经改建后，华星村委会（甲方）与正育公司（乙方）于2012年5月8日签订租赁协议，约定华星村委会将华夏东路XXX号建筑面积4000平方米房屋出租给正育公司，租赁期限为2013年1月1日至2022年12月31日。合同约定，该房屋1、2、3、4楼，甲方承诺将于2012年5月15日移交给乙方……甲方同意给予延长装修免租期即自2012年5月15日至2012年12月31日。合同第四条租金和缴纳租金的办法约定：1、2013年1月1日-2015年12月31日年租金102万元。2、以后每六个月为一期支付租金，在每期末的15天前乙方向甲方支付下期租金。合同第五条约定：1、甲乙双方约定，本协议签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁定金，定金为一个月的租金，即85，000元。甲方收取定金后向乙方开具收款凭证，该定金于乙方向甲方支付该房屋首期租金时自动转为押金。
此后，正育公司（甲方）与陈某某（乙方）签订房屋租赁合同，由甲方将华夏东路XXX号二、三、四层及一层局部建筑面积3250平方米房屋（附承租范围图纸）出租给乙方。
之后，陈某某用“上海正育农贸市场经营管理有限公司合同专用章”与张文贵、丁君、刘和庆等人分别签订上海市商品交易市场进场经营合同，将一楼部分商铺出租并收取了押金及部分租金。陈某某又以上海邦财实业有限公司名义与缪克兰、叶李刚、郭钧签订房屋租赁合同，将华夏东路XXX号二、三、四层及一层局部建筑面积3070平方米房屋出租给缪克兰、叶李刚、郭钧开设餐饮、娱乐服务行业。
2013年12月13日，正育公司向华星村委会发函，其在2013年12月31日后将不再以出租方的身份就系争房屋的租赁、管理等事项行使相关的权利义务，请华星村委会于2013年12月20日前派专人与其完成华星集贸市场现有商铺摊位的相关文件的通报移交，自2013年12月31日20：00，其公司所有管理人员撤场并搬出物品。2014年1月2日，正育公司又向华星村委会发函，要求华星村委会于2014年1月7日前完成农贸市场众商户的衔接工作，其将不再作任何提示，于1月7日20：00撤离。
又查明，正育公司于2013年9月4日起诉来院，要求1、解除正育公司与陈某某签订的房屋租赁合同；2、陈某某向正育公司支付2013年5月1日至2013年6月30日的租金200，000元，陈某某向正育公司给付其向第三方收取的2013年5月1日至2013年12月1日的租金62，482.88元、保证金9，000元、广告牌使用费6，000元；3、陈某某向正育公司支付违约金200，000元。审理中，正育公司称陈某某擅自将二楼至四楼的楼梯及天花板拆除，故增加诉请：要求陈某某赔偿恢复费用128，526元。该案审理中，本院依法追加叶李刚、缪克兰、郭钧、张文贵、刘和庆、丁君、华星村委会作为第三人参加诉讼。本院经审理后作出（2013）浦民一（民）初字第31579号民事判决，判令：一、原告上海正育农贸市场经营管理有限公司与被告陈某某签订的房屋租赁合同无效；二、第三人张文贵应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区华夏东路XXX号3号、4号、5号外围商铺内迁出，第三人丁君应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区华夏东路XXX号2号外围商铺内迁出，第三人刘和庆应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区华夏东路XXX号1号外围商铺内迁出；三、被告陈某某应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区华夏东路XXX号一层局部、二层、三层、四层房屋（具体范围以卷内双方确认的平面图为准）返还第三人上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会；四、被告陈某某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海正育农贸市场经营管理有限公司自2013年5月1日起至2013年12月31日止的房屋使用费48万元；五、被告陈某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海正育农贸市场经营管理有限公司楼梯及天花板恢复费用128，229元；六、原告上海正育农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告陈某某装修损失153，741元；七、原告上海正育农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告陈某某保证金20万元；八、驳回原告上海正育农贸市场经营管理有限公司其余诉讼请求。
本案审理中，经正育公司申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对由正育公司投资改建并现由华星村委会管理经营的一楼农贸市场部分设施及增添的设备、器材等费用进行了鉴定，上海东方投资监理有限公司出具了鉴定意见书，结论为：一、二层改造工程104，960元，门口店装修改造工程47，201元，正育农贸资产17，125元，合计169，286元。华星村委会对鉴定结论中的第一、第二部分的被告的添加部分系被告在原有基础拆除后进行装修，应予恢复原状，对鉴定结论中的第三部分属于被告的可移动财产认为应予取回，不应计入。正育公司认为鉴定结论过低，但尊重鉴定意见。
因涉案房屋是未经批准进行的改建建筑，本院向各方进行了释明。华星村委会认为，关于房屋的返还，已在（2013）浦民一（民）初字第31579号案件中作出处理，无需再行处理，关于2、3、4楼楼梯和结构的破坏赔偿，按（2013）浦民一（民）初字第31579案件中的鉴定结论确定。正育公司表示如法院判决房屋租赁合同无效，要求返还租金及押金，并按鉴定结论的169，286元的价格由原告向被告赔偿改建费用；对于原告要求被告赔偿的破坏楼梯等的费用，在（2013）浦民一（民）初字第31579号案件中陈某某赔偿给被告的部分，被告愿意赔偿给原告；（2013）浦民一（民）初字第31579号案件中，被告赔偿给陈某某的的装修损失部分，应由原告赔偿给被告。
另，原告自认，在2013年年底，被告已将系争房屋的一层菜场部分返还给了原告。原告认为，实际上，因被告的办公室的物品尚在，故原告对于上述房屋无法使用。
本院认为，虽然华星村委会向本院提供了涉案房屋的产权证，但比对产权证记载的内容和所附图纸，现有建筑经改建后与原建筑在结构、面积上完全不同，现华星村委会又未能提供改建经过有关职能部门批准的证据，故本院认定涉案房屋系未经批准改建的不合法建筑。基于此，本院认定双方房屋租赁合同无效。华星村委会出租不合法建筑，应承担合同无效的主要责任；正育公司未尽审慎义务，对合同无效也有一定责任。
虽然合同无效，但正育公司实际使用房屋，仍应支付相应的使用费。华星村委会要求正育公司支付免租期的使用费，无法律依据，本院不予支持。正育公司要求返还已付租金，无法律依据。本院考虑到涉案房屋系不合法建筑，虽然菜场部分已正常开业经营，但房屋二楼以上办理证照存在障碍，故2013年7月1日至该年底的使用费酌情减少至408，000元，从2014年1月1日起至该年底的使用费，虽然菜场部分已返还给原告，但被告转租给陈某某的部分一直未予返还，故本院酌情判决被告支付该期间的使用费30万元。
因合同无效，原告主张违约金，没有法律依据。华星村委会收取正育公司的保证金，也应予返还。
正育公司承租房屋期间，相关楼梯、天花板被擅自拆除，没有证据表明拆除经过了华星村委会同意，故正育公司应当赔偿恢复费用，恢复费用的具体数额已经在（2013）浦民一（民）初字第31579号案件中予以确认，本案中予以采纳。正育公司在承租期间在房屋内投入了菜场装修等，已予鉴定，鉴定结果本院予以采纳，该菜场装修应属华星村委会同意的装修范围，现合同被宣告无效，可认定为正育公司的损失，对于双方争议的可移动的物品，考虑到华星村委会尚在使用的事实，为减少资源浪费，该述物品可归华星村委会所有，不再返还给正育公司，并由华星村委会给予适当赔偿。同样，正育公司与陈某某之间合同无效而赔偿给陈某某的装修损失亦应认定为正育公司的损失。正育公司上述损失，本院根据双方对合同无效的责任程度、正育公司已经使用装修物一定时间等本案客观情况，酌情确定赔偿数额。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十三条之规定，判决如下：
一、原告上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会与被告上海正育农贸市场经营管理有限公司签订的租赁协议无效；
二、被告上海正育农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会自2013年7月1日起至2014年12月31日止的房屋使用费708，000元；
三、被告上海正育农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会楼梯及天花板恢复费用128，229元；
四、原告上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿被告上海正育农贸市场经营管理有限公司装修等损失193，816元；
五、原告上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会应于本判决生效之日起十日内返还被告上海正育农贸市场经营管理有限公司保证金85，000元；
六、驳回原告上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13，300元，保全费5，000元，鉴定费10，093元（上海正育农贸市场经营管理有限公司预付），合计28，393元，由原告上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会负担14，036元，被告上海正育农贸市场经营管理有限公司负担14，357元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 梅丽华
二〇一五年二月十三日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。