黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民一初字第1569号
原告于文芝，1963年9月11日出生（公民身份号码ＸＸＸ），住址哈尔滨市道外区。
被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司，住址哈尔滨市香坊区和平路54号B栋13层。
法定代表人王海弘，经理。
委托代理人许德林，1946年8月20日出生（公民身份号码ＸＸＸ），住址哈尔滨市南岗区。
委托代理人刘东丽，1982年7月14日出生（公民身份号码ＸＸＸ），住址哈尔滨市香坊区。
原告于文芝与被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司（以下简称建业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于文芝到庭参加了诉讼，被告建业公司的委托代理人许德林及刘东丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于文芝诉称，原告于2005年8月3日与被告签订商品房买卖合同。合同约定原告购买被告位于道外二十道街崇俭小区15栋1单元11层1号房屋一套（现在小区名称麒麟华府），面积为168.73平方米，房屋总价款为443460元。协议生效后，被告于2005年8月3日向原告交付了该商品房。但是被告直至2015年10月31日仍没有给原告开具正规发票及办理产权证。由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋所有权证，根据双方在合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后2年内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。被告应当向原告支付方违约金。尽管原告多次向被告要求办理房屋产权证，但被告一拖再拖，目前为止仍未获答复。诉讼请求为：1、判令被告给原告出具商品房销售专用发票，并办理房屋所有权证，办理产权证所需费用由原告负担；2、判令被告承担违约责任并赔偿违约金20000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告建业公司辩称：对原告提出的诉讼请求，答辩人不同意。理由是：目前对被答辩人购买的房屋办理不了房屋产权证书。因为，办理房屋产权证书需开发商向房地产登记机关提供齐全的房屋前期资料，《房屋登记办法》第三十条第一款第五项规定：（五）房屋已竣工的证明。本案中，案涉房屋所在小区未取得《竣工工程备案证》及《商品房销售许可证》，无法向房地产登记机关提供房屋竣工证明等齐全的材料，暂不具备办理房屋所有权证的条件。建业公司虽应履行协助原告办理产权证，但办证条件尚不具备，现属无法履行、履行不能。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》，法院不宜直接判开发商为不具备初始登记条件的房屋办理所有权证，待案涉房屋完善相关手续具备初始登记条件后，建业公司再履行为原告开具销售发票，并办理房屋所有权证的义务。关于违约金问题，答辩人也不同意给付。一是双方合同中没有约定；二是该房屋为经济适用住房，并非是标准的商品房。不应适用最高法院司法解释。三是答辩人正在积极工作，已经通过诉讼，正在哈市中级法院执行建筑商交还内页和相关竣工验收资料。然后才能达到办理产权证书的条件。由于没有执行回备案的相关材料，所以房地产部门不给办理房屋产权证书。虽然答辩人有责任，但是该责任是由建筑商没有履行竣工验收，交还相关备案资料造成的。但是答辩人绝不推卸责任，只要将相关备案材料取得后，一定积极到房产部门备案，取得商品房销售许可和专用发票。然后按规定给被答辩人办理产权证书。
原告于文芝为证明其主张的事实成立，在举证期限内向法庭提供证据如下：
证据、黑龙江省单位往来资金结算票据一张、哈尔滨市商品房买卖合同书一份，拟证明原告购房的事实存在，要求被告办理房屋所有权证书手续。
建业公司质证认为：对证据，均无异议。
被告建业公司举示如下证据：
证据一、哈尔滨市危房改造协调领导小组文件哈危改发（2000）1号复印件一份、哈尔滨市人民政府文件哈政发（2000）14号复印件一份，拟证明该小区为危房改造重点工程，享受经济适用住房政策，故卖给原告的房屋为适用经济住房，并非商品房，故不适用最高院关于商品房买卖的司法解释。
证据二、哈尔滨市房产住宅局证明复印件一份，拟证明原告购房的房屋系经济适用住房。
证据三、（2015）哈民二民终字第928号民事判决书一份，拟证明被告目前不具备给原告办证的条件，被告正在和哈市中院执行局及房地局协商中，待具备办证条件后方能给原告办理。
于文芝对建业公司举示的上述证据发表质证意见如下：对证据一、二、三，真实性无异议，对证明问题有异议，原告认为双方签订的系商品房买卖合同，而不是经济适用住房。
本院确认：于文芝举示的证据一，建业公司无异议，能够证明于文芝与建业公司签订商品房买卖合同书，本院予以采信。
建业公司举示的证据一及证据二，于文芝对真实性无异议，但该两份证据只能证明被告所建小区适用经济适用房的政策，但不能证明被告卖予原告的系经济适用房，故本院对上述两份证据的真实性予以采信，但对其证明的问题不予采信。被告提供的证据三，证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院予以采信。
本院经审理查明：2005年8月3日，于文芝与建业公司签订哈尔滨市商品房买卖合同书，于文芝购买建业公司开发建设的位于哈尔滨市道外区二十道街崇俭小区（麒麟华府小区）15栋1单元11层1号房屋一套，面积为168.73平方米，房屋价格按套计算，房屋总价款为443460元，合同中约定，出卖人应当自商品房交付使用后壹年内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即超过上述期限出卖人仍未将办理产权登记需由买受人承担办理产权的一切费用。2015年11月2日，于文芝向建业公司全额支付房屋总价款，建业公司为原告出具收据。建业公司于2005年8月3日将房屋交付给于文芝进户使用。
诉争房屋所在小区已经取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》及《商品房预售许可证》，但未取得《哈尔滨市商品房销售许可证》。
本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等相关法律规定，房屋竣工后需经过质量、规划、消防、环卫等方面的工程竣工验收，取得市级建设主管部门颁发的《竣工工程备案证》后，开发商方可到市级住房保障和房产管理局办理预售转销售备案手续。开发商取得《房屋（商品房）销售许可证》后，到税务部门办理房屋销售专用发票。购房人持开发商开具的房屋销售专用发票、商品房买卖合同书、身份证等材料到房屋所在地的房产交易管理所办理房屋所有权证。本案中，于文芝、建业公司签订的商品房买卖合同书系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，于文芝依约向建业公司缴纳了全部购房款，建业公司作为诉争房屋的开发商，应依约向于文芝提供商品房买卖专用发票，并协助于文芝办理房屋所有权属证书，虽然诉争房屋未取得了商品房销售许可证，尚不具备办理房屋所有权证的条件，但建业公司仍应该履行为于文芝开具商品房销售发票并办理房屋所有权证的义务。
于文芝虽未与建业公司签订的商品房买卖合同书中约定未办理违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，即合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告应担承担因未在约定期限内没有为原告办理房屋产权权属证书的违约责任。其违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告的诉请低于此项数额，因此对原告诉请要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《商品房销售管理办法》第三十四条，《城市房屋权属登记管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的司法解释》第九十条的规定之规定，判决如下：
一、待黑龙江建业房地产综合开发有限公司开发建设的坐落于哈尔滨市道外区二十道街崇俭小区（麒麟华府小区）15栋1单元11层1号房屋具备办理房屋产权登记条件时，黑龙江建业房地产综合开发有限公司为原告于文芝开具该房屋的商品房销售专用发票并协助其办理房屋所有权证；
二、待本判决发生法律效力后，被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司向原告于文芝支付违约金20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，原告于文芝已预付，由被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司负担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 李晓冬
代理审判员 杨顺利
人民陪审员 赵 丹
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 刘文斌