辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽03民终2773号
上诉人（原审被告）：鞍钢房地产开发集团有限公司，住所地辽宁省鞍山市立山区。
法定代表人：韩兆平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：单吉忠，男，1958年3月13日出生，汉族，该公司法律顾问，住辽宁省鞍山市铁东区。
上诉人（原审被告）：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区。
法定代表人：刘伟，该公司经理。
委托诉讼代理人：于潇，男，1981年5月8日出生，汉族，该公司业务部部长，住辽宁省鞍山市立山区。
上诉人（原审被告）：铁东区臻逸憩小晓厨餐厅，住所地辽宁省鞍山市铁东区。
经营者：王永强。
委托诉讼代理人：翁尔墨，男，1982年7月8日出生，满族，该单位员工，住辽宁省鞍山市铁东区。
被上诉人（原审原告）：鞍钢花园小区业主委员会，住所地辽宁省鞍山市铁东区。
法定代表人：罗斌，该委员会主任。
委托诉讼代理人：曹强，辽宁金科大律师事务所律师。
上诉人鞍钢房地产开发集团有限公司（以下简称鞍钢房产公司）、鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司（以下简称鞍钢物业公司）、铁东区臻逸憩小晓厨餐厅（以下简称臻逸憩餐厅）因与被上诉人鞍钢花园小区业主委员会（以下简称鞍钢花园业委会）返还原物纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2016）辽0302民初3974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人鞍钢房产公司的委托诉讼代理人单吉忠、鞍钢物业公司的委托诉讼代理人于潇、臻逸憩餐厅的委托诉讼代理人翁尔墨及被上诉人鞍钢花园业委会的委托诉讼代理人曹强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鞍钢房产公司上诉请求：1.请求撤销鞍山市铁东区人民法院（2016）辽0302民初3974号民事判决；2.请求发回重审或直接改判。事实和理由：1.原审判决认定事实有误。上诉人没有实际占有房屋，不存在返还房屋情形。2.原审判决采信的证据错误。原审判决依据的（2015）鞍民一终字第00666号民事判决，辽宁省高级人民法院根据上诉人的申请正在再审之中，原审法院没有采信上诉人提出延期判决的申请和建议。3.被上诉人主体资格不适格。被上诉人没有依照法定程序征得三分之二的业主同意进行起诉。4.原审判决没有采信房屋租赁合同，却引用了合同约定的内容作为判决依据，显然是错误的。5.原审判决适用法律错误。原审判决不应适用《物权法》的规定，因为本案不存在侵权及其他非法占有形式，而应适用《合同法》第二百一十五条、二百二十九条等相关规定。
鞍钢物业公司上诉请求：1.请求撤销鞍山市铁东区人民法院（2016）辽0302民初3974号民事判决；2.请求发回重审或直接改判。事实和理由：1.原审判决认定事实有误。上诉人没有实际占有房屋，不存在返还房屋情形。2.原审判决采信的证据错误。原审判决依据的（2015）鞍民一终字第00666号民事判决，辽宁省高级人民法院根据上诉人的申请正在再审之中，原审法院没有采信上诉人提出延期判决的申请和建议。3.被上诉人主体资格不适格。被上诉人没有依照法定程序征得三分之二的业主同意进行起诉。4.上诉人对外出租行为依法有据，且租金收入已经列入小区物业费收入。原审判决没有采信房屋租赁合同，却引用了合同约定的内容作为判决依据，显然是错误的。
臻逸憩餐厅上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决，发回重新审理或依法改判驳回原审原告对上诉人的起诉。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1.原审判决对于鞍钢花园业委会与臻逸憩餐厅、鞍钢房产公司、鞍钢物业公司相互之间的法律关系认定不清。上诉人是善意取得承租权、使用权的第三人。2.原审案由立案依据不清晰。涉案房屋的所有权是否为被上诉人所有尚存在争议，存在法理上的事实不清。被上诉人仅提供（2015）鞍民一终字第00666号民事判决一份孤证，没有其他证据予以佐证，更无房屋产权证，显系证据不足。上诉人并非该份判决书中的当事人，该判决书对上诉人没有任何效力，不能成为判决依据。3.诉讼主体有误。上诉人在原审中的诉讼地位应是第三人，而不能列为被告；业主委员会可以作为诉讼代表参加诉讼，但必须有该小区业主的书面明确授权或者业主大会决议。原审原告不能取代业主法定权益的行使和财产占有，不具备诉讼主体资格，原审人民法院理应驳回其起诉。二、原审判决适用法律错误。原审存在事实不清、法律关系不明确的因素，直接导致判决的法律依据正确适用。综上所述，上诉人对本案承租房屋的民事行为后果，主观不知道；上诉人取得使用权是有偿的、有对价的；上诉人丧失善意取得承租房屋使用权的后果无人承担，谈何倒房。此外，上诉人与鞍钢物业公司因为房屋租赁纠纷已在铁东区人民法院立案，希望本案能延期审理。
鞍钢花园业委会辩称，服从原审判决，请求二审法院予以维持。涉案房屋的产权归属已经由（2015）鞍民一终字第666号民事判决书终审判决归鞍钢花园全体业主共有。且根据《房屋登记办法》第三十一条规定，全体业主共有的房屋由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。因此包括争议房屋在内的鞍钢花园10号楼整体权属已经依法归鞍钢花园全体所有。1.鞍钢房产公司提出的再审申请不影响上述生效判决的执行。2.涉案房屋由鞍钢物业公司受鞍钢房产公司委托出租给臻逸憩餐厅，租期为2014年11月1日至2015年10月31日，租期已经结束，因此上诉人鞍钢房产公司主张的《合同法》二百二十九条内容不适用于本案。3.本案被上诉人依据《物权法》第八十三条规定，具备向侵犯全体业主权利的侵权行为提起诉讼的法定资格，本案不属于《物权法》第七十六条规定的应当由全体业主共同决定的发动事项之一，不需要另行召开业主大会。4.由于三上诉人均从侵权行为中受益，故一审将三上诉人均列为被告。5.臻逸憩餐厅与鞍钢物业公司之间的诉讼与本案返还原物的争议无关，不构成延期审理的理由。
鞍钢花园业委会向一审法院起诉请求：判令臻逸憩餐厅将鞍钢房产公司、鞍钢物业公司出租给其使用的鞍钢花园小区10号楼一层东侧房屋和二层七间房屋倒出，交由我方管理使用。
一审法院认定事实：鞍山市中级人民法院（2015）鞍民一终字第00666号民事判决，判决位于鞍山市铁东区青年街的鞍钢花园小区10号楼（产籍号：1-24-93）的所有权归鞍钢花园小区全体业主共有。另查，鞍钢花园小区10号楼（产籍号：1-24-93），臻逸憩餐厅占用其中一层东侧房屋和二层七间房屋。再查，鞍钢花园小区10号楼一层东侧房屋和二层七间房屋系由鞍钢物业公司出租给臻逸憩餐厅使用，书面租赁合同约定的期间为2014年11月1日至2015年10月30日。
一审法院认为，本案争议的焦点问题是：臻逸憩餐厅是否应将鞍钢物业公司出租给其使用的鞍钢花园小区10号楼一层东侧房屋和二层西侧七间房屋倒出。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，鞍钢花园小区10号楼所有权归鞍钢花园小区全体业主共有，臻逸憩餐厅在未与鞍钢花园小区全体业主或鞍钢花园业委会达成协议的情况下，占有使用其中部分房屋属于无权占有，权利人有权要求返还。故臻逸憩餐厅应当将鞍钢花园小区10号楼一层东侧房屋和二层西侧七间房屋倒出，鞍钢花园业委会的诉讼请求有事实及法律依据，该院予以支持。关于鞍钢房产公司、鞍钢物业公司、臻逸憩餐厅对于原告主体不适格的辩称，业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，依法履行业主委员会职责，鞍钢花园业委会是经过鞍山市房产局依法备案的组织，可以行使业主委员会的相关权利。鞍钢花园业委会本次诉讼请求主旨在维护全体小区业主的共同利益，是与本案有直接利害关系的组织，故其具有原告诉讼主体资格并有权利提起本次诉讼。故对于上述辩称，该院不予采信。关于鞍钢房产公司、鞍钢物业公司、臻逸憩餐厅对于（2015）鞍民一终字第00666号民事案件已经申请再审，要求本案中止审理的主张。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条：“当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。”因此，鞍钢房产公司的再审申请并不影响（2015）鞍民一终字第00666号民事判决的效力，故对其辩解，该院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决：铁东区臻逸憩小晓厨餐厅于判决生效之日起10日内将鞍钢花园小区10号楼（产籍号：1-24-93）一层东侧房屋和二层西侧七间房屋倒出，返还给鞍钢花园小区业主委员会。案件受理费100元，由铁东区臻逸憩小晓厨餐厅承担（此费用鞍钢花园小区业主委员会已垫付，执行前款时一并扣除）。
二审中，被上诉人围绕上诉请求依法提交了辽宁省高级人民法院2017年12月12日作出的（2016）辽民申2307号民事裁定书一份及鞍钢花园业主委员会给各位业主的《通报》一份、鞍钢花园业主委员会《告全体业主书》一份、《告示》一份、《公开信》一份、《结果通报》一份、《入户调查统计表》一组。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审判决认定的的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：辽宁省高级人民法院2017年12月12日作出的（2016）辽民申2307号民事裁定驳回鞍钢房地产开发集团有限公司的再审申请，本院作出的（2015）鞍民一终字第00666号民事判决已经发生法律效力。2013年7月鞍钢花园小区业主委员会入户调查统计结果显示，该小区同意法律诉讼维权的273户，弃权3户，不参与的12户，长期无人居住和对外出租的38户，入户时人不在家的149户，小区共有475户，同意者超过半数（237.5户）。
本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，鞍钢花园小区10号楼所有权归鞍钢花园小区全体业主共有，上诉人臻逸憩餐厅在未经鞍钢花园小区全体业主同意的情况下，使用鞍钢花园小区10号楼部分房屋进行经营活动，系无权占有，权利人有权请求返还。一审法院判决上诉人臻逸憩餐厅将其占有使用的鞍钢花园小区10号楼（产籍号：1-24-93）一层东侧房屋和二层西侧七间房屋倒出正确，本院予以维持。
关于三上诉人提出被上诉人主体资格不适格的问题。本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，具备民事诉讼主体资格。本案被上诉人鞍钢花园业委会是经鞍山市房产局依法备案的组织，且本案系继已发生法律效力的（2015）鞍民一终字666号确权之诉民事判决而发生的后续诉讼，其以自己名义进行诉讼活动的目的在于维护该小区全体业主的共同利益。根据被上诉人提供的《入户调查统计表》及《入户调查结果通报》显示，对于本案所涉的鞍钢花园小区10号楼的法律维权已经该小区总人数过半数的业主同意，故被上诉人主体适格，对三上诉人的此项上诉理由不予支持。
关于上诉人鞍钢房产公司、鞍钢物业公司提出其未实际占有房屋、不存在返还房屋的情形，一审判决认定事实错误、适用法律错误的上诉理由及上诉人臻逸憩餐厅提出其不应作为被告而应作为第三人的上诉理由。本院认为，鞍钢房产公司委托鞍钢物业公司将属于全体业主共同所有的物业和居委会用房租赁给臻逸憩餐厅进行经营活动，使用该房屋进行收益的行为，已对鞍钢花园小区全体业主的所有权构成侵害。一审将三上诉人列为被告并判决实际占有争议房屋的上诉人臻逸憩餐厅将房屋倒出并无不当，对三上诉人的上诉理由不予支持。
关于上诉人鞍钢房产公司、鞍钢物业公司提出其已对原审判决依据的（2015）鞍民一终字第00666号民事判决向辽宁省高级人民法院申请再审，原审法院没有采信上诉人提出延期判决的申请和建议错误一节。经查，辽宁省高级人民法院在本案一审期间虽未对上诉人的再审申请作出裁定，但按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条之规定，当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。故一审法院没有采信上诉人提出的延期判决的申请和建议并无不当，二上诉人的此项上诉理由不能成立。
关于上诉人臻逸憩餐厅提出一审判决仅凭（2015）鞍民一终字第00666号民事判决一份孤证、没有其他证据予以佐证系证据不足，上诉人并非该份判决书中的当事人，该判决书对上诉人没有任何效力，不能成为判决依据的上诉理由。本院认为，（2015）鞍民一终字第00666号民事判决系人民法院的生效判决，可以作为定案依据予以采信，故对上诉人的此项上诉理由不予支持。
关于上诉人臻逸憩餐厅提出其与鞍钢物业公司因为房屋租赁纠纷已在铁东区人民法院立案，希望本案能延期审理的请求。本院认为，本案的审理并非必须以该二上诉人之间的房屋租赁纠纷的审理结果作为依据，故对于上诉人臻逸憩餐厅的该项请求不予支持。
综上所述，上诉人鞍钢房地产开发集团有限公司、鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司、铁东区臻逸憩小晓厨餐厅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人上诉人鞍钢房地产开发集团有限公司、鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司、铁东区臻逸憩小晓厨餐厅各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 曲 涛
审判员 顾 颖
审判员 王珍付
二〇一八年一月二十四日
书记员 胡英杰