江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5914号
上诉人（原审原告）李宁，男，1980年11月21日生，汉族。
上诉人（原审原告）李欣，女，1979年9月5日生，汉族。
以上两上诉人共同委托代理人ＸＸ，江苏焯燃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵玉芳，女，1932年11月3日生，汉族。
委托代理人李明才，男，1959年10月21日生，汉族。
被上诉人（原审被告）韦安杰，男，1964年7月18日生，汉族。
上诉人李宁、李欣因与被上诉人赵玉芳、韦安杰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李宁、李欣原审诉称，原告李宁、李欣与被告赵玉芳系祖孙关系。被告赵玉芳与李常盛是夫妻，双方生育李明华、李明发（系两原告的父亲）。李常盛于1981年3月11日去世，李明发于2013年10月24日去世。位于南京市栖霞区东大埂83号的房屋系祖宅，其中有证房屋50.4㎡系1976年建造，而无证房屋系原告父亲李明发建造。2014年11月21日，被告赵玉芳与被告韦安杰签订两份争议房屋的买卖协议，一份是争议房屋有证部分的50.4㎡，并办理了房屋产权变更登记，另一份是无证部分的补充合同说明。原告认为两被告签订的房屋买卖协议侵犯了原告的继承权，同时对于无证部分的房屋，被告赵玉芳也无权处分，且该买卖也是无效的。因双方多次协商未果，原告诉至法院，请求判令：一、确认两被告签订的关于南京市栖霞区东大埂83号房屋的买卖合同及其补充合同说明无效；二、本案诉讼费用由被告承担。
赵玉芳原审辩称，首先，我名下的位于南京市栖霞区东大埂83号的房屋年久失修，已成危房，无法居住，多次要求子女帮助维修，但因子女经济困难，也无能为力，所以我是自愿出售我名下位于南京市栖霞区东大埂83号有证的三间房屋（面积为50.4㎡）以及无证三间楼上下，合同合法有效且买卖价格也合理。我们是自由协商后经过房产局、国土局审核后登记买卖。其次，我的丈夫李常盛于1981年3月11日去世，其后的三十四年中，子女从未提出过继承请求，且房屋已登记至我名下，按照法律规定，我是上述房屋唯一的合法所有人，有权使用或出售该房屋，原告要求继承份额的请求无法律依据，理应驳回。第三，对于无证面积的房屋，该房屋不是两原告的父亲李明发一人出资建造的，而是我的四个子女共同出资37000元建造的，其中次子李明才一人就出资19600元。当时建房是为改善居住条件，且已实际交付给我使用，我有权支配或买卖，原告对此无权干涉。
韦安杰原审辩称，首先，本人买受南京市栖霞区龙潭镇东大埂83号的房屋是与被告赵玉芳及子女自愿协商后达成的一致协议，并经过房产局、国土局审核成立的买卖。其次，本次房屋买卖的价格公平，有证的50.4㎡房屋已年久失修，无证的房屋是因争取拆迁补偿而建，质量低下，无法居住，总房款250000元公平合理。第三，交易达成后，被告赵玉芳已将房屋交付给我，我与被告赵玉芳已通过房产局、国土局办理了变更登记，领取了合法证件，无证部分房屋在国有土地使用证上也有记录，我也将危房进行了加固维修。综上，本次买卖合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年11月12日，被告赵玉芳（甲方）与被告韦安杰（乙方）签订一份房屋买卖合同，内容为：甲乙双方经过自愿协商达成房屋买卖合同，甲方将龙潭镇东大埂83号（有证建筑50.4㎡，无证建筑三间楼上下、土地使用面积154.2㎡）以总价贰拾伍万元整卖给乙方，乙方一次性付清房款（其中壹拾万元现金，2015年2月6号到期存折壹拾伍万元，到期乙方无条件取出现金给甲方，4个月利息归甲方），甲方无条件配合乙方房屋过户，乙方负责全部过户费用，合同即时生效，如有违约，违约方需付2倍房价，此合同一式二份，甲、乙各一份。同年11月21日，双方又签订一份补充合同说明，注明：此买卖为东大埂83号土地（154.2㎡）面积上的所有建筑（有证：前排三间50.4㎡，后排无房产证建筑三间楼上下）合计九间房屋，总价贰拾伍万元整（250000元）。2014年11月27日，被告赵玉芳按照约定协助被告韦安杰办理了房屋所有权证和国有土地使用证的变更登记手续。两原告认为两被告买卖的房屋中50.4㎡有证房屋系被告赵玉芳与李常盛的夫妻共同财产，李常盛已去世，应当由其法定继承人依法继承相应的份额，而无证房屋系两原告父亲李明发在世时建造，被告赵玉芳对此无处分权，且买卖无证房屋也是无效的，故诉至法院要求处理。审理中，两原告坚持其诉讼请求；被告赵玉芳则认为其是房屋的合法所有人，有权自行处分自己的财产，且原告提出的继承已过诉讼时效，原告也无权干涉无证部分房屋的处理；被告韦安杰则认为其与被告赵玉芳之间的买卖是经过双方平等协商的，价格合理，且已办理了房屋产权变更登记手续，应为合法有效。因双方各执己见，致调解不成功。
另查明，被告赵玉芳与其丈夫李常盛生前共生育四个子女，分别为长女李明华、长子李明发、次子李明才、次女李明英。李明发生前共生育两个子女，分别为本案原告李宁和原告李欣。李常盛于1981年3月11日去世，李明发于2013年10月24日去世。位于南京市栖霞区东大埂83号房屋（建筑面积50.4㎡）系1976年建造，登记所有权人为被告赵玉芳。
再查明，合同中载明的位于南京市栖霞区东大埂83号土地（154.2㎡）面积上的三间楼上下建筑是未履行合法的审批手续而建造。
上述事实，有双方当事人的陈述、户籍登记资料、户籍信息证明、房屋买卖合同及补充合同说明、房屋登记簿、房屋所有权证、国有土地使用证及原审法院庭审笔录等证据在卷证实。
原审法院认为，首先，继承从被继承人死亡时开始。继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。对于建筑面积为50.4㎡的房屋，本案原告认为被告赵玉芳出售给被告韦安杰的建筑面积为50.4㎡的房屋系李常盛与被告赵玉芳的夫妻共同财产，李常盛去世后属于李常盛的遗产部分应当依法由其法定继承人继承，原告作为李常盛的孙子女，在其父亲李明发去世后应当享有代位继承权，故被告赵玉芳擅自出售建筑面积为50.4㎡的房屋侵犯了两原告的继承权，该买卖合同应当无效。但李常盛是1981年3月11日去世，继承应自1981年3月11日开始，至原告起诉时已超过二十年的最长诉讼时效，根据法律规定原告已无权再主张继承。且法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。50.4㎡房屋的登记所有权人为被告赵玉芳，其将该房屋出售给被告韦安杰系其自行处分自己的财产，两被告签订的关于该房屋的买卖合同，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。其次，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，该条明确区分了物权变动的原因行为和结果行为，即物权变动的原因行为就是债权行为，结果行为就是物权变动行为。对于位于南京市栖霞区东大埂83号土地面积上的三间楼上下建筑，原告主张该建筑系其父亲李明发在世时出资建造，被告赵玉芳对此无处分权，且该建筑系无合法审批手续而建造，故两被告签订的关于该建筑的补充合同说明应为无效。但该建筑并非原告父亲李明发一人出资所建，且在建造完成后即交付给被告赵玉芳占有，原告父亲李明发也并未因建造行为而取得该建筑，该建筑虽是没有合法审批手续而建造，不能明确其物权归属，但买卖合同为物权变动的原因行为即债权行为，债权行为的有效不以处分权作为条件，合同自成立时生效，无处分权仅影响物权变动行为的效力，而不影响债权行为的效力。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国继承法》第二条、第八条之规定，原审法院判决：驳回原告李宁、李欣的诉讼请求。案件受理费2316元，减半收取1158元，由原告李宁、李欣负担。
上诉人李宁、李欣不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认为自继承开始之日起超过20年的，不得再提起诉讼的观点错误。即使自继承开始之日起超过20年的，上诉人的诉权还是存在的，只是丧失了胜诉权。2、原审法院认定无证房屋合法有效的观点错误。涉案违章建筑系由李明才和李明发出资建造，两人有过书面协议，并不是为被上诉人赵玉芳建造，涉案无证房屋也未交付赵玉芳，而是一直荒废着，原审法院从债权行为的角度认定该买卖合用有效，没有事实依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干该问题的解释》也认为违章建筑租赁合同应认定为无效。举重以明轻，违章建筑买卖合同应为无效。综上，请求二审法院撤销原审判决并依法改判。
被上诉人赵玉芳辩称，1、涉案房屋年久失修，无法居住，我方要求众子女出钱维修，但众子女无法出钱维修，所以我方出售涉案房屋，准备租一间房或者购买一套小房子居住。2、上诉人作为我的孙子、孙女，从未探望过我。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人韦安杰辩称，1、我方与赵玉芳之间的买卖合同是双方真实意思表示，符合法律规定。2、关于违建房屋，在土地证的附图有注明违建房屋的位置。无证房屋在有证房屋的土地上，购买时无法区分有证房屋和无证房屋，只能一起购买。3、房屋租赁的相关司法解释不适用本案。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人未提交新的证据。各方当事人对原审法院查明的事实均不持异议，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人赵玉芳和韦安杰签订的房屋买卖合同包括买卖有证建筑50.4平方米和无证三间楼上下建筑。有证建筑房屋登记所有权人为被上诉人赵玉芳，赵玉芳有权处分该房屋。上诉人李宁、李欣认为其对该房屋享有继承权，但自被继承人李常盛去世已逾二十年，依据继承法的相关规定，上诉人不得再对此提出主张，对上诉人该上诉理由，本院不予支持。关于无证的三间楼上下建筑，上诉人认为该房屋系没有合法审批手续而建造，对该部分房屋的买卖系无效行为。本院认为，无证的三间楼上下建筑虽然未履行合法的审批手续，但该建筑系建于有证房屋土地上，现被上诉人赵玉芳将该房屋附属于有证房屋一起交易，并无不当。上诉人还认为涉案无证房屋建造过程中赵玉芳并未出资，故赵玉芳出售该房屋，系无权处分。本院认为，无权处分行为并不影响买卖合同的效力，上诉人以此为由认为合同无效，无法律依据。综上，上诉人李宁、李欣请求确认两被上诉人签订的房屋买卖合同及补充合同说明无效，无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2316元，由上诉人李宁、李欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 孙雪松