广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4616号
上诉人（原审原告）：广州中电物业投资有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：吕伟东，董事长。
委托代理人：侯金炳，广东建基律师事务所律师。
委托代理人：张明芳，广东建基律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：广州市绿茵阁餐饮连锁有限公司，住所地广州市。
法定代表人：林欣，总经理。
被上诉人（原审被告）：广州市绿茵阁餐饮连锁有限公司十甫名都店，住所地广州市荔湾区。
负责人：林欣，总裁。
两被上诉人共同委托代理人：梁颖茵，广东政邦律师事务所律师。
上诉人广州中电物业投资有限公司与被上诉人广州市绿茵阁餐饮连锁有限公司、被上诉人广州市绿茵阁餐饮连锁有限公司十甫名都店因物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原广州市荔湾区第十甫路122号--
188号之“十甫名都商厦”第二层、第三层商场为广州西关时代房地产发展有限公司（以下简称西关时代公司）的房产。2008年11月8日，西关时代公司委托广州十甫名都商业经营管理有限公司（以下简称十甫名都管理公司），自2008年12月1日至2018年11月30日止，以十甫名都管理公司出租及经营管理上述商场物业并有转委托权。凡十甫名都管理公司为该物业签署的法律文件均予承认。同年11月10日，十甫名都管理公司转委托广州市青螃蟹投资咨询有限公司（以下简称青螃蟹公司），自2008年12月1日至2018年11月30日止，以十甫名都管理公司出租及经营管理上述商场物业。同时，十甫名都管理公司授权青螃蟹公司办理相关登记手续。上述物业的实际商户是广州市绿茵阁餐饮连锁有限公司（以下简称绿茵阁公司）。2009年2月23日，青螃蟹公司与林欣签订《房地产租赁补充合同》，约定：青螃蟹公司同意将属于西关时代公司的广州市荔湾区第十甫路122号-188号青螃蟹购物中心二层面积为460平方米的房地产出租给林欣经营绿茵阁之用；租赁期限从2009年3月1日至2016年11月30日及缴纳租金等内容。该合同首页注明绿茵阁公司等字样并盖有该公司公章。广州中电物业投资有限公司（以下简称中电公司）通过拍卖方式取得包括广州市荔湾区第十甫路158号至186号“十甫名都商厦”共计88套商铺。其后，广州市中级人民法院于2011年9月5日做出（2007）穗中法第1448号《民事裁定书》，裁定将包括A2148铺、A2156铺在内的商铺过户到中电公司的名下。
原审另查，广州市绿茵阁餐饮连锁有限公司十甫名都店（以下简称绿茵阁公司十甫名都店）是绿茵阁公司于2009年7月24日申请登记的，该店的营业场所是广州市荔湾区第十甫路122号-188号青螃蟹购物中心二层，负责人是林欣；双方当事人对A2148铺、A2156铺由绿茵阁公司十甫名都店占用没有异议。
2014年5月28日，中电公司以其已取得涉案商铺所有权，在与绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店交涉无效的情况下，向原审法院提起诉讼，请求：1.绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店立即将广州市荔湾区第十甫路158号A2148、A2156商铺腾退和交付给中电公司管业使用；2.本案诉讼费由绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店承担。
绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店原审共同辩称：绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店是通过与原业主西关时代公司签订有效的房屋租赁合同合法使用涉案房屋，并且取得经营证照。现涉案房屋的产权人变更，根据买卖不破租赁的原则，绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店仍有权承租涉案两商铺。绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店不存在侵权行为。至于中电公司称多次与绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店协商一事，绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店认为无此事实。故希望中电公司可以撤诉，或者法院驳回中电公司的诉讼请求。
原审庭审期间，中电公司要求追加青螃蟹公司及林欣作为本案当事人。
原审法院认为：青螃蟹公司是受西关时代公司委托与作为绿茵阁公司代表人身份的林欣签订承租包括涉案商铺在内的《房地产租赁补充合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。青螃蟹公司及林欣在签订上述合同中均为代表人的身份，其所实施的民事法律行为应由西关时代公司承担民事责任。故中电公司要求追加青螃蟹公司及林欣的请求，没有法律依据，不予采纳；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。在本案中，涉案商铺在中电公司竟买取得前，原涉案商铺产权人西关时代公司已将涉案商铺出租给绿茵阁公司，绿茵阁公司十甫名都店亦将该商铺作为其营业的部份场所，现西关时代公司与绿茵阁公司租赁期限尚未届满，故中电公司请求绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店绿茵阁公司及绿茵阁公司十甫名都店将广州市荔湾区第十甫路158号A2148、A2156商铺腾退和交付给中电公司管业使用的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十九条的规定，于2014年9月9日作出如下判决：驳回中电公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由中电公司负担。
判后，上诉人中电公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定租赁关系成立错误：中电公司以拍卖方式取得涉案商铺，后经法院裁定确认，涉案商铺得以过户到其名下，且已经办理完毕涉案商铺的产权过户手续，取得了该物业的所有权。在上述过程中，广州市中级人民法院多次公告要求租赁人登记，中电公司也登报公告要求相关权利人与中电公司联系，绿茵阁公司及绿茵阁公司十甫名都店均未联系法院与中电公司；中电公司已向原审法院提交上述事实的相关证据，但原审法院置之不理；绿茵阁公司及绿茵阁公司十甫名都店对其租赁是否合法并未举证证明，也无法提供出租登记证，且涉案房屋是在2007年4月19日被查封，而绿茵阁公司及绿茵阁公司十甫名都店提供的证据显示其承租时间始于2008年，即在涉案商铺被查封后才承租。原审法院隐瞒了绿茵阁公司及绿茵阁公司十甫名都店非法租赁的情况，原审撇开广州市中级人民法院的执行措施而认定租赁关系成立，显然错误。（二）原审法院遗漏诉讼当事人：1.中电公司向原审法院申请追加十甫名都管理公司为第三人参与诉讼，但原审法院并未向我方回应该申请，也未追加十甫名都管理公司为第三人。而一审中开发商西关时代公司及直接签约人青螃蟹公司均未被列为第三人，明显遗漏诉讼当事人。2.绿茵阁公司及绿茵阁公司十甫名都店提交的委托书没有开发商西关时代公司的原始盖印和签名，原审法院认定青螃蟹公司是时代广场公司的代理人与事实不符。3.中电公司购买的是涉案商铺的初始登记，购买后才第一次办理了房产证，原审法院认定西关时代公司是涉案房屋的产权人显然错误。据此，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，改判支持中电公司全部诉讼请求或者改判；2.本案一、二审全部诉讼费用均由绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店共同承担。
被上诉人绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店答辩称：不同意中电公司的上诉请求、事实与理由：1.本案的租赁关系合法成立，我方是善意的承租人，且租赁在前，拍卖在后，根据买卖不破租赁的原则，我方承租权益应当得到保护。我方在承租时，已经审查了涉案房屋的产权证明，且我方在涉案房屋所在地正常经营至今，一直善意履行租赁合同。中电公司称南方日报上刊登了公告，我方并不知情，在整个租赁期间我方并无收到法院或行政部门关于涉案商铺不能租赁的通知，我方已经尽了合理谨慎的注意义务。2.中电公司在拍卖前不可能不知道涉案商铺已经出租。涉案租赁合同签署后，2009年已经在工商部门登记备案，2009年开始营业，中电公司在我方经营使用两年后的2011年方通过拍卖方式取得涉案商铺所有权，我方认为中电公司在拍卖前知道或应当知道涉案商铺有租赁的事实。3.中电公司认为租赁合同没有备案、公证，故质疑合同真实性，没有法律依据。4.我方在一审第二次庭审时已提交一份有十甫名都管理公司盖章的授权委托书的原件，青螃蟹公司是西光时代公司的代理人，中电公司认为我方没有补充相关材料与事实不符。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，中电公司表示：其不认可绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店一审中提交的两份授权委托书，但无法提交相反证据推翻。
另查，一审中，中电公司表示：案涉房屋在拍卖时没有披露为交吉拍卖，但没有任何人对于拍卖物主张权利。
本院认为：本案二审争议的焦点问题为：绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店应否交还案涉房屋。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。由此可知，法院在拍卖财产的过程中可以不除去租赁权进行拍卖，在未除去租赁权拍卖的情况下，则租赁权不因拍卖而消灭。本案中，根据查明事实显示，在案涉房屋拍卖之前，青螃蟹公司与林欣就案涉房屋已经签订了《房地产租赁补充合同》，且没有证据显示案涉房屋在拍卖的过程中除去了承租人绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店的租赁权而进行拍卖，因此，依据上述法律规定，案涉房屋上的原租赁权不因拍卖而消灭，承租人绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店仍然享有继续履行租赁合同的请求权，原审法院驳回中电公司主张绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店交还案涉房屋的诉求并无不当，本院予以维持。中电公司上诉认为因绿茵阁公司、绿茵阁公司十甫名都店没有与其和法院联系登记租赁事宜，则不应认定租赁合同成立，该理由缺乏法律依据，本院不予采信。至于中电公司提出本案应追加西光时代公司、十甫名都公司以及青螃蟹公司为第三人的问题，由于上述当事人并非本案诉讼的必要当事人，因此，一审法院未予追加对于本案的实体处理并无实质影响，中电公司提出的该上诉理由，缺乏理据，本院亦不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人中电公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元由上诉人广州中电物业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一五年七月十三日
书 记 员 张辉