安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合高新民一初字第00599号
原告：谢交义。
委托代理人：谢姣莲，谢交义姐姐。
被告：徐进。
原告谢交义与被告徐进房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告谢交义委托代理人谢姣莲到庭参加诉讼，被告徐进经本院公告送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谢交义诉称：2012年6月1日，我与徐进签订《租房协议》，约定将我位于合肥东海花园2层的房屋出租给徐进使用，租赁期限自2012年6月1日至2013年5月31日止，租金为2600元／月，付款方式为按季结算，徐进于每季度的第一个月的3日前支付租金，徐进于合同生效之日向我支付10400元，其中包括押金2600元，该押金在合同期满前退还给徐进或者作为最后一个月的租金，如任何一方违反合同约定，按年度租金的5%向对方支付违约金。2013年3月，徐进未能按照合同约定支付3月至5月的租金，我多次催要未果遂诉至法院，请求判令徐进：1、支付2013年3月1日至2013年5月31日间房屋租金7800元并承担违约金1560元；2、将房屋墙壁颜色恢复原状（白色）或者支付修复费用10000元。
原告谢交义提供的证据有：1、《租房协议》，证明双方存在租赁关系；
2、房地产权证，证明谢交义是涉案房屋的所有权人。
被告徐进未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明：2012年6月1日，谢交义（出租方，甲方）委托谢姣莲与徐进（承租方，乙方）签订《租房协议》，约定甲方将其所有的位于安徽省合肥经济技术开发区松谷路西翠微路北东海花园（一期）3幢2层F号房屋（权证字号：房地权合产字第401970号，建筑面积195平方米）出租给乙方使用，租赁期自2012年6月1日至2013年5月31日止，租金为2600元／月，按季结算，于每季度第一个月的3日前支付，租赁期间甲方不得以任何理由任意调整租金，乙方应于合同生效之日向甲方支付10400元（2600元／月×3个月＋2600元（押金）］，甲方在合同期满前将押金退还给乙方或作为租期最后一个月租金，房屋租赁期间的水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费以及因延期支付上述费用产生的违约责任均由乙方承担，如乙方在租赁期满前要求继续租赁，则须提前1个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，如任何一方在租赁期间违反协议约定，须按年租金总额5%向对方支付违约金。
合同签订后，徐进于2012年6月8日向谢交义所有的建设银行（卡号：62×××83）、农业银行（卡号：62×××10）个人账户共计汇入10400元租金（第一季度租金及押金2600元），并重新粉刷了租赁房屋墙壁。2012年9月10日，徐进将第二季度房租（2012年9月至11月）汇入谢交义上述农业银行个人账户。2013年3月11日，徐进将第三季度房租（2012年12月至2013年2月）汇入谢交义上述建设银行个人账户，但未预付第四季度（2013年3月至5月）租金7800元。合同到期后，双方未办理交接手续，徐进即搬离租赁房屋。庭审中原告称双方口头约定可在不破坏租赁房屋结构的前提下作适当装修。
上述事实，有谢交义提供的全部证据及当事人陈述予以证实。徐进经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证权利，由其自行承担不利法律后果。
本院认为：谢交义与徐进签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，徐进应当按约支付租金并承担违约金1560元（2600元×12个月×5%）。由于谢交义收取了2600元租房押金，且双方约定押金在合同期满后或退还或冲抵房租，故谢交义提出支付租金的诉请，本院扣减2600元押金后予以支持；因谢交义同意徐进在不破坏租赁房屋结构的前提下作适当装修，徐进重新粉刷房屋墙壁未违反约定，故谢交义提出恢复原状或支付修复费用的诉请并无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告徐进于本判决生效之日起十日内向原告谢交义支付房屋租金5200元、违约金1560元；
二、驳回原告谢交义其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费284元，公告费400元，合计684元，由被告徐进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 傅世章
代理审判员 陶 磊
人民陪审员 刘兆祯
二〇一四年七月十四日
书 记 员 戚冠冠
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民事判决书
（2014）合高新民一初字第00599号
原告：谢交义，男，1959年3月8日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区江汉北路8-2号9楼1号，身份证号42010519590308163X。
委托代理人：谢姣莲，女，1956年9月16日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区江汉北路8-2号23楼3号，谢交义姐姐，身份证号420102195609161429。
被告：徐进，男，1978年12月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区学林雅苑A11栋603室，身份证号340111197812271637。
原告谢交义与被告徐进房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告谢交义委托代理人谢姣莲到庭参加诉讼，被告徐进经本院公告送达出庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谢交义诉称：2012年6月1日，我与徐进签订《租房协议》，约定将我位于合肥东海花园2层的房屋出租给徐进使用，租赁期限自2012年6月1日至2013年5月31日止，租金为2600元／月，付款方式为按季结算，徐进于每季度的第一个月的3日前支付租金，徐进于合同生效之日向我支付10400元，其中包括押金2600元，该押金在合同期满前退还给徐进或者作为最后一个月的租金，如任何一方违反合同约定，按年度租金的5%向对方支付违约金。2013年3月，徐进未能按照合同约定支付3月至5月的租金，我多次催要未果遂诉至法院，请求判令徐进：1、支付2013年3月1日至2013年5月31日间房屋租金7800元并承担违约金1560元；2、将房屋墙壁颜色恢复原状（白色）或者支付修复费用10000元。
原告谢交义提供的证据有：1、《租房协议》，证明双方存在租赁关系；
2、房地产权证，证明谢交义是涉案房屋的所有权人。
被告徐进未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明：2012年6月1日，谢交义（出租方，甲方）与徐进（承租方，乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将其所有的位于安徽省合肥经济技术开发区松谷路西翠微路北东海花园（一期）3幢2层F号房屋（权证字号：房地权合产字第401970号，建筑面积195平方米）出租给乙方使用，租赁期自2012年6月1日至2013年5月31日止，租金为2600元／月，按季结算，于每季度第一个月的3日前支付，租赁期间甲方不得以任何理由任意调整租金，乙方应于本合同生效之日向甲方支付10400元（2600元／月×3个月＋2600元（押金）］，甲方在合同期满前将押金退还给乙方或作为租期最后一个月租金，房屋租赁期间的水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费以及延期支付上述费用时产生的违约责任均由乙方承担，如乙方在租赁期满前要求继续租赁，则须提前1个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，甲方允许乙方在2012年6月1日前对租赁房屋进行装修？，如任何一方在租赁期间违反协议的约定，须按年租金总额5%向对方支付违约金。
合同签订后，徐进向谢交义支付10400元租金（含押金2600元），并重新粉刷了租赁房屋墙壁。截至2013年3月，徐进按约支付了2012年6月至2013年2月间的房屋租金，但未能预付2013年3月至5月间的房屋租金7800元，合同到期后，双方未办理交接手续，徐进即搬离租赁房屋。关于租赁房屋是否可以装修的问题，庭审中谢交义原告的委托代理人谢娇莲陈述，称双方口头约定可在不破坏租赁房屋结构的前提下作适当装修。
上述事实，有谢交义提供的全部证据及当事人陈述予以证实。徐进经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证权利，由其自行承担不利法律后果。
本院认为：谢交义与徐进签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，内容部违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，徐进应当按约支付租金并承担违约责任违约金2600元×12个月×0.05=1560元。由于谢交义收取了2600元租房押金，且双方约定押金在合同期满后或退还或冲抵房租，故谢交义提出支付租金的诉请，本院扣减2600元押金后予以支持；，因谢交义同意徐进在不破坏租赁房屋结构的前提下作适当装修，徐进重新粉刷房屋墙壁未违反约定，已征得谢交义允许，且未破坏房屋主体结构，合同中亦未约定其承担恢复原状的义务，故谢交义提出恢复原状或支付修复费用的诉请无任何并无依据，本院不予支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告徐进于本判决生效之日起十日内向原告谢交义支付房屋租金5200元，、违约金1560元；
二、驳回原告谢交义其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费284元，公告费400元，合计684元，由被告徐进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判长傅世章代理审判员陶磊人民陪审员刘兆祯
二O一四年七月十四日
书记员戚冠冠
本案适用的相关法律条文：
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《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己的主张有责任提供证据”，
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。