山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1583号
上诉人（原审被告）郭春利，男，1954年4月13日生，汉族，济南铁路局机务段职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人张炳林，董事长。
委托代理人张广瑞，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托代理人李姝婧，北京市百瑞（济南）律师事务所实习律师，住济南市。
上诉人郭春利因与被上诉人中铁十局集团物业管理有限公司（以下简称中铁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2009年6月5日，济南鲁铁物业管理有限公司与郭春利签订《物业管理服务协议书》一份，双方就“XX小区小高层”前期物业管理服务达成协议，协议书载明：郭春利购买的房屋为“X-X-
X-
XX”；约定“小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.78元”标准缴纳物业管理服务费；在“违约责任”中，双方约定若郭春利违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，中铁物业公司有权要求郭春利补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。上述协议签订后，郭春利按照141.02平方米、每月每平方米0.78元的标准预交了2009年6月5日至2009年12月4日的物业管理服务费。此后郭春利未交纳物业管理服务费。涉案房屋现尚未办理房屋所有权书。2009年6月10日，济南鲁铁物业管理有限公司名称变更为中铁十局集团物业管理有限公司。现中铁物业公司要求郭春利按照141.02平方米的标准，以每平方米每月0.78元的标准交纳自2009年12月5日至2014年6月30日、共计54个月的物业管理服务费，本案中主张4488.7元。郭春利对上述计算标准未提出异议，但辩称中铁物业公司提供物业服务不到位，没有尽到物业服务企业应尽的义务，因此不同意交纳物业管理服务费。中铁物业公司主张因郭春利逾期交纳物业管理服务费，要求郭春利支付违约金，由于协议中约定的违约金比例过高，中铁物业公司自愿降低违约金支付比例，现要求郭春利自2009年12月5日起至2014年6月30日止，以4488.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算支付违约金，共计1765.7元。郭春利不同意支付违约金。
原审法院认为：国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，中铁物业公司与郭春利签订的物业管理服务协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。现根据工商登记材料，济南鲁铁物业管理有限公司名称变更为中铁十局集团物业管理有限公司，故中铁物业公司有权依照双方签订的协议书向郭春利主张权利。在中铁物业公司按照合同约定为郭春利所居住的小区提供了物业管理服务的情况下，郭春利应当按照有关标准向中铁物业公司交纳物业费。关于物业费计算标准，郭春利对中铁物业公司的主张无异议，原审法院予以确认。关于郭春利辩称的中铁物业公司提供的物业服务不符合协议约定，因此不应交纳物业管理费的辩称意见，原审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从郭春利的陈述及举证内容来看，中铁物业公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对郭春利主张不交物业费的上述抗辩理由，原审法院不予采纳。现中铁物业公司要求郭春利按协议约定交纳自2009年12月5日至2014年6月30日的物业服务费4488.7元，不违反法律规定，原审法院予以支持。关于违约金问题，根据郭春利提供的证据及抗辩意见，能够看出中铁物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，郭春利并非无故拖欠物业服务费，因此无需向中铁物业公司支付违约金，对中铁物业公司的该项主张，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决：一、被告郭春利于判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司交纳2009年12月5日至2014年6月30日的物业管理服务费4488.7元；二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭春利负担。
上诉人郭春利不服原审判决上诉称：一、原审认定事实不清。原审认为中铁物业公司只存在一般服务瑕疵，是对中铁物业公司的袒护。业主提供的2009年至2014年间存在严重问题的照片、录像、证据等资料，足以证实物业存在管理及服务的重大瑕疵。原判称中铁物业公司己提供物业服务，仅个别环节和区域做的不够好，认为是一般服务瑕疵，不符合实际情况。二、原审认定事实片面。原审认定物业多次催缴物业费，业主拒不缴纳物业费的事实不真，中铁物业公司根本没有出具催缴的证明。2009年12月份至2014年6月底长达三年半的时间业主不交物业费，直到2015年6月份才起诉业主，是因为小区的环境严重恶化，影响业主的正常生活，铁路局于2014年下半年出资几百万改善小区的环境，物业认为物业整体环境有了改变才起诉，但这不能掩盖物业之前的严重服务瑕疵。中铁物业公司在2014年6月份之前不敢催缴物业费和起诉业主，正是因为在这之前中铁物业公司存在严重的管理服务问题。三、中铁物业公司为了避免与业主群体形成对抗，起诉单个业主，属于逃避责任。原审法院收到了多少该小区的单个起诉，就说明有多少业主对物业不满。原审中所提供的照片、证据等，原审法官根本没有调查，对于2012年12月18日中铁物业公司公开张贴“停止物业服务”公示未予调查核实。中铁物业公司之后不再为业主服务。四、中铁物业公司提供的物业管理服务存在重大问题。1.没有按照规定对二次加压供水设施进行维修、清洁、消毒及饮用水检验，致使小高层业主饮用被污染的不合格的水长达两年多。2.中铁物业公司擅自将小区内房屋出租作托儿所、商店，在楼道、电梯间、室外公共场所出租广告位，招来商贩在小区内摆地摊，收取租金全部私自占有，还私自动用公共维修基金。3.小区内存在杂草丛生，污水满地，垃圾成堆，满街商贩摊位，汽车乱停乱放，堵塞消防通道，外来车辆随便出入，消防设施被盗破坏，门窗丢失损坏，楼梯、通道、窗台布满灰尘垃圾，雪后小区道路没人清扫等问题。中铁物业公司没有严格履行协议，没有达到服务标准，服务存在重大瑕疵。中铁物业公司对提出抗议的业主采取偷偷断水、断电、扎车胎、破坏门锁等恶劣手段，激化了业主与物业的矛盾，损坏了社会的和谐。综上，原审认定事实不清，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人中铁物业公司答辩称：被上诉人与单个业主之间存在物业服务合同关系，有向单个业主提起诉讼的权利。被上诉人按照物业服务合同的约定提供了物业服务，但上诉人未予支付物业服务费，因此被上诉人的请求应当得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：原济南鲁铁物业管理有限责任公司与郭春利签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。后济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为中铁十局集团物业管理有限公司，故中铁物业公司依法享有权利向郭春利主张物业服务费用。关于上诉人提出的物业公司提供的物业服务不到位，存在饮水设施未及时清洗、小区内脏乱差等问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如果物业公司未能履行保洁、安保、公共设施的维护维修等基本服务，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响了全体业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费；如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，从上诉人提供的有关证据看，物业服务公司在提供物业服务过程中确实在某些公共设施维护及保洁等方面存在着诸多问题，但尚未构成严重瑕疵。同时，本院注意到，原审法院判令免除了上诉人拖欠物业费产生的相应利息，应是已经考虑到物业公司提供的服务确实存在诸多问题的事实。郭春利主张中铁物业公司擅自将小区内共有房屋、公共场所对外出租，将租金收益占为己有，但未提交证据予以证明，如果中铁物业公司确实存在上述行为，则对涉案小区业主的共有财产造成侵害，可以由业主委员会代表全体业主向中铁物业公司主张权利。综上，上诉人郭春利之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郭春利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘继英
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
二〇一五年十二月三日
书 记 员 孙培培