湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
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（2016）湘0481民初2227号
原告：贺某某，女。
委托代理人：严某，湖南丹阳律师事务所律师。
被告：耒阳市兴业房地产开发有限公司。
地址：耒阳市灶市车站路77号。
法定代表人：谢某，该公司董事长。
委托代理人：刘某某，湖南教正律师事务所律师。
委托代理人：谢某某，湖南教正律师事务所实习律师。
第三人：周某某。
委托代理人：谢某某，湖南惠湘律师事务所律师。
委托代理人：梁某，湖南惠湘律师事务所实习律师。
原告贺某某与被告耒阳市兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）及第三人周某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺某某及其委托代理人严某，被告兴业公司及其委托代理人刘某某、谢某某，第三人周某某及其委托代理人谢某某、梁某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告贺某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告贺某某与被告兴业公司签订的《耒阳市商品房买卖合同》合法有效；2、请求判令被告兴业公司履行为原告贺某某办理房屋不动产权证书之义务；3、判令被告兴业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年11月24日，原告与被告签订《耒阳市商品房买卖合同》。合同约定：原告以每平方米8800元的价格购入被告所开发的商品房一套，该房位于耒阳市五一中路128号的兴业家园项目第壹栋壹楼108号，房屋总面积为38.72平方米，总价为340736元。在合同签订的当天，原告依照合同约定将全部购房款一次性支付给被告。合同同时约定，房屋交付日期为2014年12月30日之前以及违约责任等事项。在双方签订合同后不到两个月的时间，被告便将房屋交付给原告，原告进行装修后使用至今，但被告并未依法为原告办理房屋不动产权证书。2014年10月，被告又将该房屋卖给第三人周某某，被告的这一行为严重损害了原告的合法权益，故原告具状诉至法院，请求法院依法判决。
被告兴业公司辩称：与原告之间并未签订《商品房买卖合同》，不存在商品房买卖关系。原告系与案外人匡广捌之间存在民间借贷关系，是案外人匡广捌为偿还高额利息而与原告签订的房屋买卖合同，是原告与案外人匡广捌之间伪造的虚假合同，原告更未向被告支付过购房款，故本案遗漏了案件适格主体案外人匡广捌，其应当参加本案诉讼。而案外人匡广捌因涉嫌合同诈骗，已被公安机关立案侦查，并采取了强制措施。另涉案房屋已经由被告依据案外人匡广捌的请求为第三人周某某办理了预售登记和网签手续，被告不能再根据原告提供的虚假《商品房买卖合同》为其办理不动产登记手续。故本案应当依法按先刑后民的原则中止审理或者判决驳回原告的诉讼请求。
第三人周某某述称：第三人和被告于2014年12月5日签订商品房买卖，由第三人支付价款从被告处购买一处房产，该房产就系涉诉房产。该买卖合同系双方真实意思表达，第三人已按照合同约定支付价款，且已向耒阳市房产交易中心办理了预售备案登记，故该合同具有排他优先性，原告无权办理相关的房屋权证，请求法院驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，既第三人提供的本人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。
对于当事人有争议的证据，本院作如下认定：
1、原告提供的证据《耒阳市商品房买卖合同》复印件和收款收据复印件，用以证明原告与被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，且原告已经履行了合同义务，将购房款于签订合同当天支付给了被告。被告对该证据三性均有异议，认为该合同系原告与案外人匡广捌所签，与其无关，合同签订时间也应该在2015年1月20日之后，该合同系虚假合同。第三人与被告持同样的质证意见，同时提出该合同只有项目部的公章，且无合同编号。本院认为，该证据中的合同与收据已经形成了完整的证据锁链，真实客观的反映案情，被告与第三人虽持有异议，却未能向本院提供证据予以支持。该合同与第三人提供的购房合同一样都是加盖的兴业家园项目部合同专用章，而被告对于第三人的合同却予以认可，并进行了预售登记、网签等手续，足见该合同确系原、被告真实意思之表达，系合法有效的合同。另，第三人提出该合同无合同编号，本院认为，合同是否有编号并不影响合同的效力，故本院对原告提供的该证据予以认定。
2、原告申请的证人资如成、谢小洪的证人证言，用以证明两名证人对原告从被告处购买的房屋进行了装修，并证实原告一直使用至今。由于被告及第三人均对两名证人的证人证言有异议，而证人谢小洪未出庭作证，故本院对证人谢小洪的证人证言不予认定。对于证人资如成的证人证言，本院认为，证人系从事水电安装的人员，流动性较大，为原告安装水电也是原告临时聘请的，对于房屋是否在使用依照常理应当不是很清楚，且该证据亦系孤证，没有其他证据予以佐证。但本院结合原告提供另一份证据，既涉案房屋照片，可见涉案房屋确实进行了初步的装修，故本院对于证人资如成的证言予以部分认定，既认定证人资如成对涉案房屋进行了水电安装，但对证人欲证实原告使用该房屋至今的证明目的不予认定。
3、原告提供的证据涉案房屋照片六张，用以证明涉案房屋的使用情况，因被告未履行合同义务，导致原告使用该房屋受到了限制。被告和第三人认为该证据来源不合法，不能证实系涉案房屋，不具备关联性。本院认为，该证据中的照片已将隔壁房屋及窗户外的情况一并纳入，通过对比能够确认该房屋的位置。但从照片中也能明显看出，该房屋只是进行了初步的装修，类似水泥的建材还堆放在房屋中，房屋中没有任何生活用品，用电也未接入，该房屋显然不符合投入使用的正常标准。故本院认定该照片中的房屋系涉案房屋，但不认定该房屋已经由原告投入使用。
4、被告提供的证据承包合同复印件一份，用以证明涉案房屋系由案外人匡广捌承包的，负责建设及销售，与被告无关，房屋卖了之后再由被告依案外人匡广捌的请求，再由被告办理网签手续。原告认为，案外人匡广捌并无承包建筑的资质，与原告签订的承包合同系无效合同，且原告是与被告签订的商品房买卖合同，并不是与案外人匡广捌签的。被告不能用其来对抗原、被告之间的合同关系，故无法达到被告兴业公司的证明目的，本院对该证据依法不予认定。
5、被告提供的证据收据复印件两张，编号分别为0019892、0019893，其中编号0019893的为原告购买房屋的收款收据，开具时间为2013年11月24日，编号为0019892的收款收据的开具时间为2015年1月20日，按照常理编号在后的开具时间应当在后，故被告欲证明原告所持收据的时间不是真实的。本院认为，根据原告的申请，本院从被告处提取了编号为0019894的购房收款收据，该收据的开具时间为2014年12月16日，通过对比三份收据，可见被告开具收款收据的时间并不是依照时间顺序，故该证据不能达到被告的证明目的，本院对该证据依法不予认定。
6、被告提供的举证立案登记表复印件及立案决定书复印件，用以证明案外人匡广捌涉嫌犯罪并已经依法被采取强制措施，故本案应当中止审理。原告认为该证据与本案无关，不具备关联性。第三人认为该证据中所涉房屋与本案中的涉案房屋在同一栋楼，具备关联性，本案应当中止审理。本院认为，证据中仅涉及6号和7号门面，并未涉及本案的涉案房屋，与本案缺乏关联性，故本院对该证据不予认定。
7、被告申请的证人匡欢喜的证人证言，用以证明原告的合同是在第三人办理网签后才签订的，收款收据也是因为灶市村刘主任逼迫下，未按实际时间出具的，同时证明与第三人的合同名义上是买卖，实际上是抵押。原告认为证人的证言系传来事实，并非亲身经历，所述不属实。第三人认为，证人所述部分属实，在第三人对涉案房屋进行网签时，该房屋并未处置，也没有人占有，且第三人与被告之间系买卖关系，不是抵押关系。本院认为，证人匡欢喜系案外人匡广捌之子，而案外人匡广捌系与被告公司签订有承包协议，证人与被告之间具有利害关系，在没有其他证据佐证，且原告及第三人持有异议的情况下，本院对证人的证言不予认定。
8、第三人提供的《耒阳市商品房买卖合同》复印件、现金付款凭证复印件、耒阳市商品房销房卡复印件，用以证明第三人于2014年11月19日向被告支付购房款20万元，双方于2014年12月5日签订房屋买卖合同，并于同日向耒阳市房产交易中心申请办理了商品房预售登记备案。原告认为，该合同系在原告与被告的买卖合同之后签订的，已涉嫌低价转让，在合同上同样亦是加盖的兴业家园项目部合同专用章，该房屋已经涉嫌一房多卖，应当按照先买先得、先占先得原则处理。被告对证据无异议，但指出被告是按照案外人匡广捌的要求帮第三人办理的网签登记。本院认为，第三人提出该证据仅仅为证明其与被告之间签订合同、支付价款、预售登记的情况，对于这些情况该证据已经能够全面客观的予以证实，故本院对该证据予以认定。
本院经审理认定事实如下：被告兴业公司于2010年12月18日从耒阳市金桥拍卖公司竞买购得位于耒阳市五一中路128号地块的土地使用权后，经相关部门批准用于建设商品房，项目名称为兴业家园，开发商为被告兴业公司。被告兴业公司于2011年4月10日与案外人匡广捌签订承包合同，将其中的壹号楼、贰号楼、叁号楼承包给案外人匡广捌进行建设、销售。2013年11月24日，原告贺某某与被告兴业公司签订《耒阳市商品房买卖合同》，由原告贺某某支付340736元购房款，从被告兴业公司处购买兴业家园项目第壹栋壹楼108号房。合同签订当日原告便依照合同约定将房款一次性支付给了被告。之后，被告将房屋交付给原告，原告也对房屋进行了初步的装修，但由于被告一直未履行帮助原告办理不动产权登记的义务，导致原告一直未能正常使用该房屋。2014年12月5日，第三人周某某与被告兴业公司签订《耒阳市商品房买卖合同》，被告将涉案房屋作价20万元卖给第三人，第三人亦向被告支付了购房款，同时双方在耒阳市房产交易中心进行了商品房预售登记备案。
另查明，案外人匡广捌因涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查，并依法采取强制措施。
本院认为，在民事合同关系当中，当事人应当按照合同或法律规定，全面履行自己的义务。本案中，原告贺某某购买的系兴业家园项目的商品房，而兴业家园项目的开发方系被告兴业公司，虽然被告兴业公司称该房屋已经全部承包给了案外人,但对外公开发售也是以被告兴业公司的名义，销售房子的是耒阳市兴业房地产开发有限公司兴业家园项目部，该项目部又系被告兴业公司的项目部。另被告兴业公司对于同样加盖兴业家园项目部合同专用章的第三人周某某的商品房买卖合同予以认可，且进行预售登记。由此可见，原告贺某某与被告兴业公司签订的商品房买卖合同是合法有效的。原告贺某某依照与被告兴业公司之间商品房买卖合同支付购房款后，被告兴业公司未能及时履行合同和法律规定的义务，其行为已经构成违约，依法应当承担责任。现原告贺某某诉至本院请求确认原告贺某某与被告兴业公司签订的《耒阳市商品房买卖合同》合法有效；请求判令被告兴业公司履行为原告贺某某办理房屋不动产权证书的义务的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告兴业公司主张本案涉案房屋系原告贺某某和案外人匡广捌制造的虚假合同，以用于偿还高额借贷，被告兴业公司与原告贺某某之间并无任何法律关系。由于被告兴业公司对该主张未能提供足够的证据予以证实，故本院不予采纳。被告兴业公司又主张案外人匡广捌为必要的诉讼主体。本院认为，原、被告及第三人在诉讼中提交的所有证据均不能充分的证实原告贺某某是与案外人匡广捌私下签订的购房合同，故本院对被告兴业公司的该主张不予采纳。被告兴业公司还主张该案涉案房屋已涉及到案外人匡广捌的涉嫌刑事犯罪一案中，应当中止审理。被告兴业公司提供的证据中显示，案外人匡广捌涉嫌的刑事犯罪未涉及到本案涉案房屋，故本院对被告兴业公司的该主张不予采纳。对于第三人周某某主张的，其与被告兴业公司之间的合同已经进行了预售备案登记，具有优先排他性。本院认为，进行商品房预售备案登记并不产生物权权利上的变化，进行过预售登记的买卖合同也只是一种债权，而商品房预售备案登记是对房地产开发经营企业的商品房预售行为的一种行政管理手段，并非赋予当事人因该合同而取得的债权以优先和对抗效力，且从本案查明的事实来看，被告兴业公司和第三人周某某均无证据证实原告贺某某与被告兴业公司之间的买卖行为违法，故应认定原告贺某某与被告兴业公司之间的买卖合同合法有效。而从实际情况上来看，原告贺某某的买卖合同成立时间早于第三人周某某，且被告兴业公司已将该房屋交付给原告贺某某，并由原告进行了初步的装修，第三人周某某虽有备案登记，但不能当然的产生优先排他效力，故本院对第三人周某某的该主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告贺某某与被告耒阳市兴业房地产开发有限公司于2013年11月24日签订的《耒阳市商品房买卖合同》合法有效，本院依法予以确认；
二、被告耒阳市兴业房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内为原告贺某某办理房屋不动产权证书。
案件受理费6410元，由被告耒阳市兴业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 罗东国
人民陪审员 刘 林
人民陪审员 候国清
二〇一六年一月十三日
代理书记员 刘 茜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。