辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终13558号上诉人（原审原告）：段馨童，女，1983年10月24日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：林锦，辽宁迅驰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：柳亚庭，男，1971年11月6日出生，汉族，住址福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：关慧杰，辽宁卓政律师事务所律师。上诉人段馨童、柳亚庭因房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初10388号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。段馨童上诉请求：撤销原审判决，依法改判；诉讼费用由柳亚庭承担。事实与理由：柳亚庭延期支付租金，已符合房屋租赁合同约定的解除条件。柳亚庭擅自将房屋转租他人经营使用，违反合同约定，段馨童有权据此解除合同。柳亚庭上诉请求：撤销原审判决第一、二项，依法改判或发回重审；诉讼费用由段馨童承担。事实与理由：原审判决关于合同变更事实的认定，证据不足。柳亚庭未拖欠段馨童租金，原审判决判令给付违约金过高且缺乏事实依据。段馨童向一审法院起诉请求：1、解除段馨童和柳亚庭于2013年7月18日签订的房屋租赁合同；2、柳亚庭给付拖欠段馨童的房屋租金4.5万元；3、柳亚庭向段馨童支付拖欠房屋租金的违约金39,623元（自2015年6月19日开始按拖欠租金的日千分之三计算，暂计算至2016年9月30日，应计算至实际给付拖欠的房屋租金之日止）；4、柳亚庭立即向段馨童返还：“水印蓝庭项目”所属望花综合市场（沈阳市东陵区北大营街58-2号15门网点）内10位商户缴纳的摊位租赁费53,750元；5、柳亚庭承担本案的案件受理费和财产保全费。一审法院认定事实：2013年7月18日，段馨童代理人王英与柳亚庭签订房屋租赁合同，段馨童将沈阳市大东区北大营街58号“水印蓝庭”项目所属市场（58-12号15门网点，建筑面积1888.41平方米）租赁给柳亚庭，租赁期限为10年，计租从2013年10月1日开始，2013年7月20日-2015年7月19日年租金为30万元，租金递增，每两个租赁年度递增一次，每次递增10%，第一年30万元，第三年33万元，第五年36.3万元，第七年39.93万元，第九年43.92万元。租金支付方式，乙方（柳亚庭）应付租金后使用物业，基本租金按半年支付，具体支付方式如下：第一年基本租金支付时间：甲方（段馨童）按照约定向乙方移交物业3日前支付上半年的租金，后半年租金应在上半年租赁期届满前一个月付清。此后基本租金支付时间：上半年年租金应在本年度租期开始前一个月支付，后半年租金应在上半年租赁期满前一个月付清。合同第六条第5项约定，乙方未按本合同约定支付租金、物业管理费和其他费用的，除应支付拖欠款外，还应按日缴纳滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.3%/日×逾期天数。逾期超过30天仍未支付上诉费用的，甲方有权依照本合同约定行使解除权。合同第二十一条约定了合同的解除情形第6条约定乙方擅自将超过物业总面积%的部分予以转租、转借或以其他方式许可他人使用的。租赁保证金：乙方须于合同签订之日起5日内向甲方支付租赁保证金，该租赁保证金的金额为5万元。合同签订后，段馨童将房屋交付柳亚庭用于经营农贸市场，柳亚庭与妻子金镶玉共同经营将市场分摊位租给摊主经营农副产品。2013年7月19日，段馨童代理人王英收取柳亚庭保证金5万元，并每半年向段馨童支付租金15万元。到2015年3月26日，租金收取方式变为一年一收取，段馨童并加收柳亚庭押金10万元，2015年3月26日，段馨童收取了从2015年4月-2016年4月1日年度租金30万元，此后又收取了从2016年4月1日-2017年4月1日年度租金30万元。一审法院认为，段馨童与柳亚庭签订的租赁合同合法有效，双方应当依据合同的约定履行各自的义务。首先关于段馨童是否存在拖欠租金的问题。按照合同的约定柳亚庭应是半年缴纳一次租金，从2015年10月1日起租金上浮10%，半年租金应为16.5万元，按照一年的租金变更为33万元。段馨童主张柳亚庭一直按30万元缴纳年租金并未缴纳上浮部分。柳亚庭抗辩，双方虽合同书面约定租金在第三个年度上浮10%，但双方口头约定，租金缴纳方式变更为一年缴纳一次，租金不再上浮。原审法院认为，对于租金上浮部分段馨童否认曾同意柳亚庭免除，柳亚庭亦无证据证明免除事实，故柳亚庭仍应按合同的约定支付段馨童上浮部分的租金。柳亚庭已将租金缴纳至2017年4月1日，故从2015年10月1日至2017年4月1日为1.5个年度，上浮租金为4.5万元，故段馨童主张该项诉请原审法院予以支持。关于段馨童主张柳亚庭支付拖欠租金违约金的诉请，双方关于违约金在合同中约定“乙方未按本合同约定支付租金、物业管理费和其他费用的，除应支付拖欠款外，还应按日缴纳滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.3%/日×逾期天数”，故柳亚庭应据此向段馨童支付违约金39,780元（以3万元为基数，从2015年10月1日至2016年11月21日，3万元×417天×0.3%=37,530元；以1.5万为基数，从2016年10月2日至2016年11月21日，1.5万元×50天×0.3%=2250元；共计39780元），故段馨童主张柳亚庭支付违约金39623元，原审法院予以支持。另，主张因柳亚庭拖欠租金要求解除租赁合同，原审法院认为，本案双方在合同履行过程中将租金交付方式改为一年一付，并且段馨童在2015年3月26日加收柳亚庭押金10万元，可以看出，在履行过程中，双方虽未对合同作出书面修改和补充，但对原合同部分约定做出了变更，柳亚庭一直积极履行合同，柳亚庭拖欠租金主观恶意较小，且柳亚庭已提前支付基础租金，仅是上浮部分未支付，达不到合同约定解除合同的情形，且亦不构成法定解除的情形，故段馨童据此主张合同解除的诉请，不能成立。其次，关于段馨童主张柳亚庭违反合同约定将经营权转让他人，构成违约要求解除合同的诉请。段馨童虽提供了柳亚庭与案外人金镶琦签订的转让经营权协议，但柳亚庭提供的营业执照、缴纳电费证明及段馨童提供的柳亚庭与市场摊主签订的摊位分租合同，均可以看出，市场的实际经营者为柳亚庭的妻子金镶玉，故此可以证明虽柳亚庭与他人签订了协议但该协议并未实际履行，故段馨童主张柳亚庭违反合同约定将经营权转让他人，构成违约要求解除合同的诉请，原审法院不予支持。再次，关于柳亚庭要求段馨童返还10位商户缴纳的摊位租赁费53,750元的主张，于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告柳亚庭于本判决发生法律效力之日起5日内支付原告段馨童欠付租金4.5万元；二、被告柳亚庭于本判决发生法律效力之日起5日内支付原告段馨童欠付租金违约金39,623元；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费3060元，由原告负担1834元，由被告负担1226元。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：段馨童代理人王英与柳亚庭签订的《房屋租赁合同》第二十一条第4项约定，乙方（柳亚庭）无正当理由（包括可归责于乙方原因的情形）逾期30日不支付租金、物业管理费、其他费用的；或甲方（段馨童）要求乙方补足的租赁保证金，30日内仍未缴付或补足的；或乙方逾期交纳上述费用的记录一年内累计达到30日的，守约方可书面通知违约方解除本合同。段馨童于二审期间陈述为便于解除双方纠纷，其现主张合同解除时间为2017年4月1日，同意对柳亚庭就案涉房屋收取其他商户的租金中2017年4月1日之前部分与柳亚庭应付租金相互抵顶，在本案诉讼中不再主张。本院认为，首先，段馨童的代理人王英与柳亚庭签订的房屋租赁合同是段馨童与柳亚庭真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效适用法律正确，双方均应依约履行。上述合同约定，柳亚庭无正当理由逾期30日不支付租金、物业管理费、其他费用的；段馨童要求柳亚庭补足的租赁保证金，30日内仍未缴付或补足的，守约方可书面通知违约方解除合同。合同同时约定，租金每两个租赁年度递增一次，每次递增10%。依照双方实际履约情况，租金应从2015年10月1日起租金上浮10%，柳亚庭虽已交付租金至2017年4月1日，但并未依照上述约定交付上浮部分租金，违反了上述合同约定，且其至今仍未补足欠付租金，已超过上述约定的30日期限。另，上述合同约定守约方可书面通知违约方解除合同，段馨童以向法院提起诉讼的方式要求解除合同应视为已履行了书面通知义务，且柳亚庭在庭审期间也陈述其知道段馨童解除合同的主张，故段馨童依据上述约定要求解除合同的诉请具备事实与法律依据，二审予以支持。为便于解除双方争议，二审同意上述约定解除时间为段馨童所主张的2017年4月1日。关于解除后果的处理，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于段馨童所主张的柳亚庭欠付租金问题，柳亚庭仍应按合同约定给付上浮部分租金，从2015年10月1日计算至2017年4月1日止，按每年度3万元计算，合计4.5万元。其次，关于违约金，案涉合同是因柳亚庭欠付租金致使解除，但考虑到柳亚庭已提前交付基础租金且交付了押金及保证金，其拖欠的仅是上浮部分租金，违约主观恶意较小，而双方约定的违约金显系过高，段馨童也没有提供证据证明其因柳亚庭违约所遭受的实际损失，故本院酌定违约金应为柳亚庭所欠租金的利息，以欠付租金4.5万元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2015年10月1日计算至本判决生效之日止。再次，二审期间经本院释明，段馨童同意本院对解除后果一并处理，故依段馨童主张其诉请的柳亚庭收取其他商户租金（截止至2017年4月1日部分）与柳亚庭已付租金抵顶。段馨童应将柳亚庭所付保证金、押金合计15万元一并退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初10388号民事判决第二、三项；二、解除段馨童与柳亚庭于2013年7月18日签订的房屋租赁合同；三、维持沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初10388号民事判决第一项；四、柳亚庭于本判决生效之日起5日内，一次性支付段馨童4.5万元租金的利息，从2015年10月1日计算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；五、段馨童于本判决生效之日起5日内，一次性返还柳亚庭支付的保证金、押金合计15万元；六、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计9180元，由段馨童负担4590元，由柳亚庭负担4590元。本判决为终审判决。审 判 长 李                  妍审 判 长 李                  妍审 判 员 韩         彩         霞代理审判员 李         大         鹏二〇一七年三月七日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。