重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0115民初1069号
原告重庆广开物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道平湖路6号1幢2-2号，统一社会信用代码91500115793530481W。
法定代表人吴金席，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）熊小林，男，1960年6月5日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人程光国，重庆市长寿区江南法律服务所法律工作者。
被告蔡军科，男，1977年8月25日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区。
被告李洪英，女，1979年7月30日出生，汉族，户籍所在地及现住址同被告蔡军科。
委托代理人（特别授权）蔡军科，系被告李洪英的丈夫，身份同被告蔡军科。
原告重庆广开物业管理有限公司（以下简称广开物业公司）诉被告蔡军科、李洪英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法由代理审判员张琛琛适用小额诉讼程序于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告广开物业公司的委托代理人熊小林、程光国，被告蔡军科（也即被告李洪英的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广开物业公司诉称：2007年12月10日，我公司被重庆裕达房地产开发有限公司选聘为长寿区xxxx小区的物管公司，双方签订了《前期物业服务合同》。该小区成立业主委员会后，我公司又分别于2013年、2014年、2015年与业主委员会签订了为期一年的《物业服务合同》。被告蔡军科、李洪英系该小区x幢x单元xxx号房屋业主，应按0.85元/平方米/月（按建筑面积计）的标准交纳物业服务费、按9元/户/月的标准交纳公共地段水电公摊费。我公司按约为被告提供了物业服务，被告却未按约交纳2012年1月1日至2015年10月9日期间的物业服务费及公摊费，我公司经多次催收未果。请求法院判令被告支付2012年1月1日至2015年10月9日期间的物业服务费及公摊费共计9037.6元，并从逾期交费之日起以所欠费用为基数按每日3‰的标准支付违约金至费用付清时止。
被告蔡军科、李洪英辩称：欠费属实，原因是我家墙壁反复漏水，我向原告报修后，经人在外墙瓷砖粉刷涂料后，原告就让我装修房屋，我装修好后又漏水，经原告维修外墙后，我又重新装修一次，现在又漏水，室内再次受到损失，原告承诺过我要修好房屋漏水的问题；原告曾让我将我家外面的雨棚拆掉进行维修外墙，等我拆掉雨棚后，原告又不来维修了；我要求原告赔偿我室内二次损失费用和第三次翻新的费用。原告提供的服务没有达到约定的收费标准；原告撤场时未将小区基本设施设备（健身器材、路灯、消防器材、监控等）维修好；原告的财务状况没有在小区公示。我们不认可违约金。
经审理查明：被告蔡军科、李洪英系重庆市长寿区xx街道xx路x号xxxx小区x幢x单元xxx号房屋业主，房屋建筑面积为224.1平方米。
2007年12月10日，原告与重庆裕达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为xxxx小区提供物业服务；服务事项包括对物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，公共绿地、花木的养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；服务期限从2007年12月10日起至2010年12月9日止；住宅业主应于每月10日前按房屋建筑面积0.85元/平方米（含电梯运行能耗费）的标准向原告交纳物业服务费，共用设施设备运行的能源消耗（指公共照明、路灯、庭院灯的电费和公共用水水费）应独立计价核算，由业主每月据实分摊，业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金；等内容。
2013年1月1日，原告广开物业公司与重庆市长寿区xxxx小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为xxxx小区提供物业服务；服务事项包括对物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，公共绿地、花木的养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；服务期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止；住宅业主应于每月10日前按房屋建筑面积0.85元/平方米（含电梯电费）的标准向原告交纳物业服务费，并按9元/月/户的标准交纳公共照明、用水所产生的费用，业主未能按时如数交纳物业服务费和合同约定的相关费用的，应按欠缴总额每日3‰的标准支付违约金。双方并在合同中对其他相关事项进行了约定。2013年12月23日、2014年12月25日，双方又分别签订了为期一年的《物业服务合同》，服务内容、住宅物业费和公摊费收费标准及违约金标准等内容与之前没有变化。
上述合同签订后，原告为xxxx小区提供物业服务至2015年10月9日。被告从2012年1月1日起未交纳物业服务费等费用。原告对被告2012年1月1日至2015年8月31日期间的欠费进行书面催收，被告仍未交纳。
另查明：原告在为xxxx小区提供物业服务时，在物业共用部位、公用设施的维修、养护等方面确有服务不到位之处。被告家房屋存在外墙漏水渗水的情况并造成室内受损，原告曾对外墙刷过涂料，之后被告房屋仍多次出现漏水的情况。
上述事实，有当事人的陈述、物业服务合同、催款通知、挂号信、催款函、挂号信函收据、照片等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告与xxxx小区建设单位重庆裕达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与重庆市长寿区xxxx小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对作为该小区业主的被告均具有约束力。《前期物业服务合同》于2010年12月10日到期后，原告继续为该小区提供物业服务，原、被告双方形成事实上的物业服务合同关系；原告与重庆市长寿区xxxx小区业主委员会于2013年1月1日、2013年12月23日、2014年12月25日分别签订为期一年的《物业服务合同》，原、被告之间形成了合法有效的物业服务合同关系。原告为被告提供了物业服务，被告应当交纳物业服务费等相关费用。原告作为物业服务企业，应当按照约定的质量标准来提供服务，满足业主提出的合理要求，被告亦应按约履行交费义务。被告蔡军科、李洪英辩称房屋存在反复漏水问题并造成室内多次损失，本院认为上述问题主要属于房屋质量问题，不能成为其拒交全部物业服务费的正当理由，其可另案主张权利。但原告在履行物业服务合同过程中，作为与房屋开发商的沟通协调方和物业共用部位的维修养护主体，被告多次向原告反映漏水等问题，却未得到及时和有效的处理，能够证明原告的服务工作仍不够到位，同时鉴于原告提供的公共服务确有瑕疵，本院根据查明的实际情况，对原告请求诉争期间的物业服务费，酌情下调20%，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于原告请求被告支付2012年1月1日至2012年12月31日的物业服务费，原告确为被告提供了事实上的物业服务，本院参照《前期物业服务合同》的收费标准计算物业服务费，对于原告请求被告支付上述期间的公摊费，因原告未提供证据予以证明且原、被告双方无合同约定，本院对该请求不予支持。经核算，被告在2012年1月1日至2015年8月31日期间应交物业服务费6705.07元（0.85元/平方米/月×224.1平方米×44月×80%），公摊费288元（9元/月×32月，时间段为2013年1月1日至2015年8月31日）。对之后的费用，因原告未举证证明其已向被告进行过书面催收，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告蔡军科、李洪英在本判决生效后5日内支付原告重庆广开物业管理有限公司2012年1月1日至2015年8月31日期间的物业服务费6705.07元、公摊费288元，合计6993.07元；
二、驳回原告重庆广开物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告蔡军科、李洪英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡军科、李洪英负担（原告已预交50元，本院予以退还，被告在本判决生效后5日内直接向本院交纳25元）。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张琛琛
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 罗 琳