吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0202民初1447号原告：吉林万利房地产开发有限公司，住所�吉林市昌邑区。法定代表人：于海芹，该公司总经理。委托代理人：祝裴研，吉林鑫美律师事务所律师。被告：史传广，男，1977年1月8日生，汉族，吉林市赛奥健身中心经营者，住吉林省九台市。委托代理人：李晓红，吉林圣力律师事务所律师。原告吉林万利房地产开发有限公司（以下简称万利房地产公司）诉被告史传广租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万利房地产公司委托代理人祝裴研、被告史传广及其委托代理人李晓红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万利房地产公司诉称：2014年3月31日，原告和被告史传广签订场地租赁合同书一份，合同约定史传广以年租金180,000元的价格租赁原告提供的场地，用于经营奥赛健身中心，租期自2014年起至2022年止�租金以季度为周期提前30日支付，且每两年递增5%。按照合同约定史传广应从2014年第二季度起至2016年第一季度止，每季度支付租金45,000元，从2016年第二季度起，起每季度应支付租金47,250元，故截止至2016年第二季度末应付租金为407,250元，截止至2016年11月1日应付租金为501,750元，现史传广已经缴纳了租金180,000元，尚欠租金321,750元，并拖欠2014年和2015年两年供热费141,370元。原告认为，原被告签订的场地租赁合同书合法有效，被告应当按照合同约定给付租金，现在被告拖欠租金的行为构成根本违约,原、被告签订的租赁合同应解除，被告及其经营的赛奥健身中心应立即从租赁场地迁出，并补交拖欠租金及供热费。故依法起诉，请求判令：1、立即解除原、被告签订的租赁合同；2、被告立即给付原告至2016年11月1日租金321,750元；3、被告立即给付原告2014、2015年供热费141,370元。被告史传广辩称：1、被告不存在根本违约行为。请法院确认合同有效，原、被告之间合同请法院依法判令继续履行该合同；2、被告没有拖欠场地使用费，原告在对外招商时明确对被告告表示试营业期间免收租金，现原告仍处于试营业，一直未正式营业，故被告不负给付租金义务。被告在2014年3月31日签订定场地使用合同的时候，交付了场地使用费112,500元，当时承诺免交租金，但是被告仍交纳了112,500元。2016年3月30日又向原告公司交付了场地使用费135,000元，两项合计为247,500元。依据原、被告双方签订的合同第4.1.4项被告也没有超过该解除条款的约定时限，不存在违约行为。被告通过举证能证明2015年10月9日通过与时任原告公司经理陈笑菊通话录音和陈笑菊出具的收费通知单上都可以显示，如果计算起租日应从2016年1月1日计算被告起租时间，而不是2014年3�31日起；3、原告无权主张供热费。原告、被告签订的协议中明确约定被告承租期间不承担供热费。该供热费是被告与吉林市神华商务服务有限公司签订的附属条款，是合同附件。因此，如果需要交纳供热费也应由吉林市神华商务服务有限公司主张；4、如原告要求解除租赁合同，则被告要求原告对其全部投资承担违约赔偿责任。我们对该部分权利另案诉讼。经审理查明：2014年3月31日，原告万利房地产公司和被告史传广签订合同书一份，合同约定：史传广以每年180,000元的价格租赁原告位于吉林市昌邑区珲春中街1508号神华万利休闲购物广场五层5F-05、5F-06、5F-07、5F-17，面积2110平方米场地，用于经营奥赛健身中心，租期自2014年起至2022年止，场地使用费以季度为周期提前30日支付，支付期限为每期开始日（为起始日的日历对应日）的30日前，第一期场地使用费�本合同签订之日支付，且场地使用费每两年递增5%。合同4.1.4条还约定：乙方逾期45日未支付场地使用费或水电、燃气等费用的，甲方有权解除合同。史传广于2014年3月31日交付场地使用费112,500元，于2016年3月30日交付场地使用费135,000元。另查明：2014年3月31日，吉林市神华商务服务有限公司和史传广签订经营管理合同书一份及合同附件，合同约定：神华商务服务公司每年向史传广收取管理费270,000元，同时史传广向其交存履约保证金5,000元、质量保证金5,000元、装修保证金2,000元。史传广于2015年10月9日交付经营管理费150,000元，于2016年3月30日交付经营管理费52,500元。合同附件约定：神华商务服务公司免费为史传广提供物业服务（供暖、制冷、电梯）。再查明：证人李刚为万利房地产公司和神华商务服务有限公司授权与史传广于2014年3月31日签订合同的具体经办人，其到庭证明了原告在对外招商时原告明确对被告表示试营业期间免收租金及其代表神华商务服务有限公司与史传广签订合同附件的事实。认定上述事实的证据有：合同书、经营管理合同书及合同附件、收据、收费通知单、证人证言等。根据原告万利房地产公司的诉讼请求和被告史传广的抗辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原、被告租赁合同是否有效，是否应予解除；2、被告是否拖欠原告场地租金，应否支付321,750元；3、被告是否拖欠原告2014-2015年度供热费141,370元；4、被告各项抗辩理由是否成立。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第二百一十二条规�：“租赁合同时出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，承租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第九十七条规定“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告万利房地产公司与被告史传广于2014年3月31日签订的关于吉林市昌邑区珲春中街1508号神华万利休闲购物广场五层5F-05、5F-06、5F-07、5F-17，面积2110平方米场地租赁使用的合同书，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效。对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务。依照合同约定，万利房地产公司已经及时向史传广交付了租赁场地，史传广也接受并按期装修、按计划作为健身馆使用，但史传广并未按照合同约定按时给付场地使用费，只是在签订合同书之日交付了场地使用费112,500元，该场地使用费按照合同约定计算为2.5个季度费用，使用期限至2015年11月中旬。史传广直至2016年3月30日才又交付场地使用费135,000元，但至2016年6月2日原告起诉立案，其应交场地使用费依照合同约定标准计算应为407,250元，尚欠159,750元没有交纳。史传广提出被告在对外招商时明确对其表示试营业期间免收租金，并提供了证人出庭予以证明，本院对其该主张予以认可和采纳，同时认为这也符合行业规则，但对于具体的免收期间即具体试营业期间，史传广尚缺乏充分证据予以证明。本院认为该期间也应当为相应合理的期间，应当符合公序良俗和公平原�。结合被告自认和证人证明被告在签订合同后一个多月就装修完毕开始进行试营业的事实，本院认为至2014年4月1日起的半年时间可作为免收租金期间比较公平。关于史传广提出的通过2015年10月9日与时任万利房地产公司经理陈笑菊通话录音和陈笑菊出具的收费通知单上可以体现对起租日双方已经明确为2016年1月1日起，之前均为免租期，但经审查，该通知单上明确载明该收费为经营管理费，故该证据与场地使用费缺乏关联性，本院不予采纳。综上，史传广未按照合同约定及时给付万利房地产公司场地使用费的事实成立，已经构成违约，万利房地产公司有权依据双方合同约定解除合同。对于原告提出解除合同时间应当以被告史传广签收本院送达的原告起诉状副本时间2016年6月7日为准。合同解除后，被告史传广应当及时将租赁场地返还原告。由于史传广在2016年6月7日之后�然实际使用租赁场地，故原告对该实际使用期间的损失，可以要求被告比照双方租赁合同约定的租赁标准予以赔偿。具体计算为：自2014年10月1日起，按照双方约定的每年场地使用费18万元计算，至原告起诉立案日期2016年6月2日共为7个季度，被告应交付场地使用费315,000元，扣除被告已交付247,500元，尚有67,500元未交付。另外，截止至2016年11月1日本案二次开庭时，原告尚有5个月实际损失，比照双方租赁合同约定的场地使用费标准计算为75,000元，被告应当予以赔偿。关于原告提出的被告于2014年3月31日交付的112,500元中有45,000元为场地使用费，有67,500元为经营管理费的主张，本院认为，就该款在万利房地产公司出具的收据上已经明确载明为场地使用费，且被告对原告主张的其中有67,500元为经营管理费亦不予认可，故本院确认被告交付的112,500元为场地使用费。故至2016年11月1日史传广尚欠万利房地产公司场地使用费67,500元，并应当赔偿万利房地产公司自2016年6月7日至2016年11月1日的实际损失75,000元。关于原告万利房地产公司要求被告史传广给付供热费141,370元，本院认为，根据合同相对性原则，原告该诉讼请求内容属于神华商务服务有限公司与史传广签订的经营管理合同及合同附件所调整内容，与本案不是同一法律关系，故本案中原告无权向被告主张，其可另行告诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》六十条、九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吉林万利房地产开发有限公司与被告史传广与2014年3月31日签订的合同书于2016年6月7日解除；二、被告史传广于本判决生�后立即给付原告吉林万利房地产开发有限公司截止至2016年6月7日的场地使用费67,500元；三、被告史传广于本判决生效后立即赔偿原告吉林万利房地产开发有限公司自2016年6月7日至2016年11月1日的实际损失75,000元；四、驳回原告吉林万利房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,892.50元，由吉林万利房地产开发有限公司负担5,742.50元，由被告史传广负担3,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  黄 鹏人民陪审员  孟庆淼人民陪审员  渠艳玲二〇一六年十二月五日代理书记员  庄碧瑶