广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第420号
原告：广州市从化区良口镇联平村民委员会，住所地：广州市从化区。
法定代表人：李志尧，职务：村主任。
委托代理人：张小伟，系广东安国律师事务所律师。
委托代理人：陈修京，系广东安国律师事务所实习人员
被告：李俊嘉，住广州市从化区。
原告广州市从化区良口镇良平村民委员会诉被告李俊嘉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吕树彬适用简易程序，于2015年11月17日公开开庭进行审理。原告的委托代理人张小伟到庭参加了诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现本案已审理终结。
原告诉称：原告于2012年8月1日与被告签订《闲置旧校舍租赁合同》，被告于2012年8月至2014日10月于广州市从化区良口镇联平村经营竹制品加工企业，2014年11月无故撤离至今。被告撤离后既没有按合同要求移交厂房，又没有按合同要求提出书面节约请求，且在经营期间拖欠购买村民物资赊账款。原告屡次强烈要求被告严格按照合约缴纳租金，偿还赊账款项，被告且充耳不闻，完全视合约为一纸空文，严重违反合同的约定，损害了原告的合法权益，被告的行为已严重违约。故诉讼要求：一、依法判定被告支付原告自2013年1月1日至2014年12月31日拖欠租金114000元，水电费7165元，滞纳金87238.8元，三者合计人民币贰拾万捌仟肆佰零叁圆捌角整；二、依法判定被告支付原告自2015年1月1日至2015年8月31日租金合计人民币肆万捌仟圆整；三、依法判定被告支付村民张连芳自2014年11月至2015年8月看护厂房工资合计人民币贰仟柒佰圆整；四、依法判定被告与原告自2015年9月1日起解除《闲置旧校舍租赁合同》，并赔偿原告投资损失合计人民币肆拾肆万圆整；五、依法判定原告没收被告的租赁保证金合计人民币柒万贰仟圆整；六、依法判定本案诉讼费全有被告自行承担。
被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃抗辩权及质证权利。
结合当事人提交的证据，本院经审理查明：原告经政府相关部门批准，收回原已出租的联平村旧校舍，在广州市黄埔区大沙街道办事处帮扶下，对原告旧校舍进行修葺改造，建设良口镇联平村竹制品加工厂。2012年8月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，广州市黄埔区大沙街道办事处作为丙方，签订《闲置旧校舍租赁合同》，合同约定：原告将位于从化市良口镇联平村旧校舍的厂房和机械设备租赁给被告使用，租赁期限为15年，即从2012年8月1日至2027年7月31日止；租赁物的免租期为合同签订之日起至2012年12月31日止（用于场地的装修及筹备），2013年1月1日为起租日，由起租日开始计算租金；合同还约定了租赁费用的数额、支付方式、提前终止合同的法律责任等。上述租赁合同由原告、被告及广州市黄埔区大沙街道办事处授权的委托代理人邓某签名确认，并经从化市法律服务中心见证。
2012年12月1日，上述《闲置旧校舍租赁合同》三方当事人签订《闲置旧校舍租赁合同》的补充协议，补充协议约定：原告已实际投入60万元修建厂房和购置机械设备租赁给被告使用，被告承认原告的投资总额为60万元；租赁物的免租期更改为2012年8月1日起至2012年12月30日止（用于场地的装修及筹备），2012年12月31日为起租日，开始计收租金等。
在原告与被告签订上述《闲置旧校舍租赁合同》时，被告向原告交纳了72000元保证金，原告对此予以确认。根据《闲置旧校舍租赁合同》及其补充协议约定，2012年12月31日为起租日，被告应于每年1月1日或该日以前向甲方支付当年租金。即原告应于2013年1月1日或该日之前支付2013年的租金72000元（每月6000元），但被告一直未予交纳。原告庭审中表示多次向被告催收，但被告均以暂时资金困难，但愿意继续履行合同并尽快支付为由拖延。2014年11月，被告将所租赁的产区锁住，不再继续经营，由于被告所租赁的厂区被锁住，原告对厂区内的相关情况并不清楚，厂区到开庭之日仍被锁住，一直保持着2014年11月时的原状。
2014年12月6日，原告两委班子成员、监委会、驻村干部及被告召开会议，讨论被告拖欠村租赁费、电费及继续经营等问题。会议决定：被告承诺2014年12月31日前付清其拖欠原告2013年1月1日至2014年12月31日的租金；鼓励被告继续经营竹制品加工厂；在合理、合法的前提下，原告积极配合被告企业转型。被告亦在该日出具承诺书，确认其从2013年1月1日起承包联平村竹制品加工厂，欠联平村2013年1月1日至2014年12月31日租金114000元，欠联平村电费7165元，被告保证于2014年12月31日前付清欠款。但被告并未按上述承诺书偿还欠款。
2015年8月18日，原告村两委班子成员、村民小组代表召开会议，形成会议纪要：1、原告于2012年8月1日与被告签订《闲置旧校舍租赁合同》，被告于2012年8月至2014日10月于广州市从化区良口镇联平村经营竹制品加工企业，2014年11月无故撤离至今。被告撤离后既没有按合同要求移交厂房，又没有按合同要求提出书面节约请求，且在经营期间拖欠购买村民物资赊账款。原告屡次强烈要求被告严格按照合约缴纳租金，偿还赊账款项，被告且充耳不闻，完全视合约为一纸空文，严重违反合同的约定，损害了原告的合法权益，被告的行为已严重违约。原告决定向广州市从化区人民法院起诉被告；2、经村委会决定，该案聘请广东安国律师事务所张小伟律师代理诉讼，律师费用为5000元，本案诉讼费服从法院判决。原告遂于2015年8月31日向本院提起本案诉讼。
另原告庭审中表示，被告在经营竹制品厂期间，雇佣该村村民张某为门卫看厂，被告于2014年11月锁住厂门不再经营后，原告为了维稳，经村两委班子成员及驻村干部召开会议，决定继续安排张某负责该竹制品厂的看护工作，月工资300元，自2014年11月13日开始计算。原告已向张某支付了2014年11月至2015年8月的工资2700元。
被告在经营竹制品厂期间，还拖欠了原告村民的毛竹材料款及猪肉款，村民已另案向本院提起诉讼。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案原告与被告签订的《闲置旧校舍租赁合同》及其补充协议，为双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效，双方应按合同约定全面履行各自义务。
按照《闲置旧校舍租赁合同》及其补充协议约定，被告应从2012年12月30日其缴纳租金每月6000元，但被告一直未予缴纳。2014年12月6日，被告本人承诺确认拖欠原告2013年1月1日至2014年12月31日租金114000元、电费7165元。故对原告诉讼要求被告支付2013年1月1日至2014年12月31日租金114000元、电费7165元的诉请，本院予以确认。
根据双方《闲置旧校舍租赁合同》第5.2条约定，被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金数额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰。被告承诺前原告租金及电费共计121165元，并承诺于2014年12月31日前还清，被告未按约定履行还款义务，原告要求以上述金额为本金，从2015年1月1日起至其起诉之日即2015年8月31日止，按每日3‰计算滞纳金，本院予以确认。
由于被告从2014年11月便不再经营竹制品厂，2014年12月6日，原告两委班子成员、监委会、驻村干部及被告召开会议决定鼓励被告继续经营竹制品加工厂，并在合理、合法的前提下，原告积极配合被告企业转型，被告并于当日出具承诺书承诺于2014年12月31日前付清所拖欠的款项。但被告并未按照承诺书的约定履行义务。原告应尽快采取措施防止损失的扩大，但原告直到2015年8月31日才向本院提起诉讼，故对于因此而扩大的损失，原告应承担相应责任。考虑到双方的实际情况，给予原告一个合理的追讨期较为合理，本院确定为3个月，即在被告未按承诺书履行还款义务后，原告应在2015年3月31日前寻求法律途径解决。故被告应支付原告2015年1月至2015年3月的租金18000元。
对于张某的工资支付问题，原告确认从2014年11月开始被告便锁住厂门不再经营，至今仍保持现状，并不需要再派人看护厂区，张某实际上也未再履行其厂区门卫职责。原告只是怕张某闹事，出于维稳需要而召开两委会议，决定向张某从2014年11月起，每月支付300元工资，原告为此支付了9个月的工资。但原告要求被告支付上述费用于法无据，本院不予支持。
根据双方合同第十三条约定，在租赁期限内，若遇到被告欠交租金超过6个月，原告在书面通知被告交纳欠款之日起5日内，被告未支付有关款项，原告有权停止被告使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由被告负担；若遇被告欠交租金超过6个月，原告有权提前解除本合同。在原告以传真或信函等书面方式通知被告之日起，本合同自动终止。被告自2013年1月1日起开始拖欠租金，直到2014年12月6日书面承诺确认拖欠原告租金及电费，并承诺于2014年12月31日前付清，但被告未按承诺书约定履行义务。鉴于被告长期拖欠租金，已符合合同约定的解约条件，但原告未在合理期限内书面通知原告解除合同。现原告诉讼要求双方合同自2015年9月1日起解除，本院不予确认，如前所述，应给予原告一个合理的追讨期间即3个月，在此期限过后，即2015年4月1日起双方合同应予以解除。
对于原告诉请的投资损失，根据双方合同第13.3条约定，未经原告书面同意被告不得提前终止本合同。如被告确需提前解约，须提前12个月书面通知原告，且履行完毕以下手续，方可提前解约。1、应于本合同提前终止前一日或之前向原告支付原告投资总额折旧后的全部金额（每年的折旧率按10%计算）；2、向原告交回租赁物；3、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用。原告在被告履行完毕上述义务后五日内将被告的租赁保证金无息退还被告。根据上述合同约定可知，被告长期拖欠租金，原告亦已向本院起诉要求解除合同，双方合同已解除。但由于被告拒绝配合原告移交厂房，被告未按上述合同约定支付原告投资总额折旧后的全部金额，因此，按照合同约定，原告可以不退还被告已缴纳的72000元的租赁保证金予以抵扣，故对于原告要求被告支付投资损失的诉请，本院不予确认。
关于原告要求没收被告交纳的72000元租赁保证金的诉请，如前所述，本院予以支持。
被告李俊嘉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李俊嘉自本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年1月1日至2014年12月31日止的租金、电费共计121165元及滞纳金（以121165元为本金，从2015年1月1日起至2015年8月31日止，按每日3‰计算）给原告广州市从化区良口镇联平村民委员会；
二、被告李俊嘉自本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月至2015年3月的租金18000元给原告广州市从化区良口镇联平村民委员会；
三、解除原告广州市从化区良口镇联平村民委员会与被告李俊嘉2012年8月1日签订的《闲置旧校舍租赁合同》；
四、原告广州市从化区良口镇联平村民委员会不予退还被告李俊嘉已交纳的72000元租赁保证金；
五、驳回原告广州市从化区良口镇联平村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5756元，由原告广州市从化区良口镇联平村民委员会自行负担3529元，由被告李俊嘉负担2227元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吕树彬
二〇一五年十一月十八日
书记员 刘湛鹏