广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）潮湘法民一初字第534号原告：许冕，男，1970年11月8日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托代理人：陈旭东，广东新佳律师事务所律师。委托代理人：吴淡雄，广东新佳律师事务所律师。被告：张汉武，男，1965年6月22日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原告许冕诉被告张汉武房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告许冕之委托代理人陈旭东到庭参加诉讼，被告张汉武经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告许冕诉称：原、被告前经人介绍相识，双方就被告位于潮州市××桥区××镇坝街尾陆厝埔的房屋（房屋所有权证号：粤房证字第31848XX号）转让给原告的有关事宜经充分协商，于2014年10月8日达成一致意见，并在潮州市湘桥区司法局意溪司法所的见证下签订了《房屋转让协议书》。协议约定被告将上述房屋转让给原告，转让价格为人民币20万元，被告应于协议签订当天将房屋交付给原告使用，并到房管部门办理房屋的过户登记手续。协议还约定，被告如违约，应双倍返还已收取转让金并赔偿原告损失。协议签订后，原告依约支付了转让金人民币20万元，因被告要求给其腾退时间，故当天未将房屋交付给原告，双方也未到房管部门办理房屋的过户登记手续。2014年11月，原告多次催促被告交付房屋并办理房屋过户手续，但被告均借故推诿，拒不按约定履行义务，至今无果。日前，原告得知被告上述房屋已被告法院查封，已无交房、过户可能。被告行为已构成违约，原告有权解除合同并要求被告按约定双方返还原告已收取的转让金。现请求：1.解除原、被告签订的《房屋转让协议书》；2.判令被告双倍返还转让金人民币40万元及该款自起诉之日起至清偿之日止的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计）；3.本案诉讼费用由被告负担。被告张汉武辩称：被告曾向原告借款人民币20万元，利息6分。后来因为原告为保证被告还款，因而被告迫于无奈签订了该协议。对于协议的内容都不是被告的真实意思表示，尤其是要求被告双倍返还已收取的转让金。被告认为该协议是以合法形式掩盖非法目的，因而是无效的。经审理查明：许冕与张汉武于2014年10月8日在潮州市湘桥区司法局意溪司法所签订《房屋转让协议书》一份，协议书内容主要为：“张汉武将位于潮州市××桥区××镇坝街尾陆厝埔的房产（房屋所有权证号：粤房证字第31848XX号）转让给许冕，转让金20万元，许冕应于2014年10月8日前支付。张汉武应于协议签订当日内将房产交付给许冕使用，房产权属证书应于协议签订时交付给许冕。协议签订当日双方至房屋登记部门办理转移登记手续，费用按照有关法律法规分担。张汉武保证对转让房产享有完整的权属，与他人不存在权属纠葛，不存在设定抵押等情况，能够将房产有效转让，如果张汉武将转让房产进行抵押或与他人存在权属纠葛，由张汉武承担全部责任，造成许冕损失的，许冕有权要求张汉武赔偿损失并继续履行协议，如造成许冕无法继续使用房产，乙方有权解除协议，张汉武应双倍返还已收取转让金并赔偿许冕损失。”同日，张汉武出具收到许冕房产转让金人民币20万元的收据一份交许冕存执。协议签订后，因张汉武没有依约交付房产并办理房产过户登记手续，许冕得知转让的房产于2014年10月27日被潮州市湘桥区人民法院查封，遂于2015年8月31日持上述房屋转让协议书等证据诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明：本院受理申请人吴国雄申请诉前财产保全纠纷一案，于2014年10月27日向潮州市房地产管理局发出协助执行通知书，依法裁定查封了张汉武位于潮州市××桥区××镇坝街尾陆厝埔的房产（房屋所有权证号：粤房证字第3184816号）。审理期间，许冕对张汉武辩称的张汉武曾向其借款人民币20万元及利息6分予以否认，并称协议是在潮州市湘桥区司法局意溪司法所见证下办理的，是双方的真实意思表示，协议是合法有效的。以上事实，有双方当事的陈述，《房屋转让协议书》，《房屋所有权证》、《收据》，（2014）潮湘法民一保字第14号协助执行通知书，原、被告身份证明等予以证实，可以认定。本院认为：许冕与张汉武于2014年10月8日签订的《房屋转让协议书》，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。签订协议书当日许冕将房产转让款人民币20万元交付给张汉武，有张汉武所立收据为据，本院予以认定。张汉武辩称其前向许冕借款20万元，迫于无奈签订该房产转让协议，协议不是双方真实意思表示应为无效的意见，但没有提供证据证明，许冕也予以否认，故张汉武此辩称意见本院不予采纳。因张汉武没有依约交付房产并办理房产过户登记手续，且该房产也已被法院查封无法实际交付、过户，现许冕起诉要求解除双方签订的房屋转让协议，据理充分，本院予以支持。至于许冕请求张汉武双倍返还房产转让款的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，双方约定许冕无法继续使用房产张汉武应双倍返还已收取转让金并赔偿损失，此约定明显过分高于许冕支付房款造成的损失，且张汉武在答辩中对协议的真实性有异议，表明其不同意双倍返还房款，故本院予以适当调整减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，因张汉武没有按合同约定履行交房、过户义务，许冕签订房产转让协议后支付了房产转让款人民币20万元而未能取得约定房产，导致许冕造成损失，但许冕没有举证证明其实际损失的情况，故本院确定以许冕支付的房款按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算损失赔偿数额，即张汉武应返还许冕房产转让款并赔偿该款自支付之日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计的利息损失，对许冕主张双倍返还已支付房款的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除许冕与张汉武于2014年10月8日签订的《房屋转让协议书》；二、被告张汉武应在本判决生效之日起10日内返还原告许冕房产转让款人民币200000元及偿付该款自2014年10月8日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计的利息；三、驳回原告许冕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7300元，由原告许冕负担人民币3470元，由被告张汉武负担人民币3830元。案件诉讼费用已由原告许冕预交，本院不另作收退，被告张汉武应于本判决生效之日起10日内将上述应负担诉讼费人民币3830元付还原告许冕。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  蔡锡焕人民陪审员  林本崇人民陪审员  郑绍定二〇一五年十二月二十八日书 记 员  蔡冬妮