江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6054号
上诉人（原审被告）韩建钢，男，1958年10月21日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京惠远物业管理服务有限公司，组织机构代码××，住所地南京市江宁经济技术开发区高湖路68号。
法定代表人王上，该公司董事长。
委托代理人徐尉，江苏天茂律师事务所律师。
委托代理人张锐，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人韩建钢因与被上诉人南京惠远物业管理服务有限公司（以下简称惠远物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第2372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
惠远物业公司原审诉称，韩建钢系某地401室房主。2010年6月30日，其与某地业主委员会签订物业管理委托合同，约定：某地小区由其进行物业管理，物业服务费标准为1.2元／m2／月。2011年11月29日，在南京市江宁区秣陵街道、湖滨社区、秣陵司法所、开发区派出所、某地业主代表监督下，某地临时业主大会表决通过：继续由其进行物业管理，物业服务费调整至1.5元／m2／月。然而自2011年7月起，韩建钢一直拖欠物业服务费、公共电费，其多次催要未果，故诉至原审法院要求：韩建钢支付2011年7月至2014年12月期间的物业费13156元（房屋面积214.97平方米，2011年7月至2011年12月，按1.2／m2／月计算；2012年1月至2014年12月，按1.5元／m2／月计算）、公共电费420元（按10元／月计算）以及逾期支付物业费滞纳金（每一年度滞纳金以当年实际欠付的物业费为基数，自次年1月1日起按照每日0.5‰标准计算至实际支付之日止，其中截止至2015年6月30日为4156.33元）。
韩建钢原审辩称，其确系某地小区业主，房屋面积属实；原告惠远物业公司与某地业主委员会签订的物业管理委托合同已经于2011年6月30日到期自然终止，此后某地业主委员会未与惠远物业公司续签委托服务合同，其与惠远物业公司之间不存在物业服务合同关系；某地业委会已经于2011年7月5日致函惠远物业公司：不再续签合同，通知惠远物业公司撤离某地小区并办理交接手续，且某地业委会已经通过招标程序选定新的物业公司并签订了合同，惠远物业公司拒绝退出某地小区，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，惠远物业公司无权要求其支付物业费；某地临时业主大会召开程序不合法，临时业主大会2011年11月26日召开，却于2011年11月29日开箱统计投票，票数造假，故不认可某地临时业主大会会议表决汇总表的真实性。综上，请求驳回惠远物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，韩建钢系南京市江宁区东恒花园某地小区（以下简称“某地小区”）颐心园某地401室房屋业主，该房面积为214.97平方米。2010年7月1日，某地小区业主委员会与原告惠远物业公司签订物业管理委托合同一份，约定将该小区的物业委托惠远物业公司进行服务管理，物业服务收费标准为1.2元／m2／月，合同期限为2010年7月1日起至2011年6月30日止，合同期满后自然终止，双方如续订合同应在合同期满前三个月向对方提出书面意见。合同到期后，某地小区业主委员会未与惠远物业公司续签物业服务合同，惠远物业公司继续在该小区服务至今。自2011年7月起，韩建钢未缴纳物业服务费及公共电费。
另查明，2011年11月，在南京市江宁区秣陵街道物业管理办公室的参与主持下，某地小区召开了临时业主大会，会议对继续聘用惠远物业公司、物业服务费由1.2元／m2／月涨至1.5元／m2／月以及增补业委会委员等事项进行讨论并投票，总票数416票，有效票286票，继续聘用惠远物业公司赞成票269票，物业服务费由1.2元／m2／月涨至1.5元／m2／月赞成票227票。会后，惠远物业公司继续在某地小区提供物业服务，自2012年1月起按1.5元／m2／月的标准收取物业费，大部分业主也照此标准缴纳。
再查明，惠远物业公司曾提起（2014）江宁民初字第732号诉讼，该案认定：惠远物业公司在某地小区按10元／月的标准收取公共电费，该标准低于每月实际分摊数。
上述事实有物业管理委托合同、临时业主大会会议表决汇总表、（2014）江宁民初字第732号民事判决书、（2014）宁民终字第2954号民事判决书及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的事实情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。本案中，某地小区业主委员会与惠远物业公司签订的物业服务合同于2011年6月30日终止，但2011年11月某地小区在秣陵街道物业管理办公室的主持下召开临时业主大会，对于继续聘用惠远物业公司及物业费标准提高等事项进行了投票表决，并形成了决议，且大部分业主自2012年起按照新标准缴纳了物业费。韩建钢主张临时业主大会的召开程序和计票程序不符合相关规定，其提供的临时业主大会召开现场视频录像为片段的、局部的录像，不能全面反映临时业主大会的召开情况以及投票业主的人数，不足以证实其该主张。业主大会的决定事项业主委员会应当执行，无权否定，而韩建钢提供的《某地业委会关于小区物业管理的有关情况说明及事实澄清》仅系业主委员会的单方说明，原审法院不予采信。在业主大会决议未被撤销前，业主大会决定对全体业主均具有约束力。业主大会决定继续聘用惠远物业公司以及物业费标准由1.2元／m2／月涨至1.5元／m2／月，韩建钢应当按照决议向惠远物业公司支付物业费以及公共电费，故韩建钢应向惠远物业公司支付物业费13156元以及公共电费420元。对韩建钢辩称根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定惠远物业公司无权要求其支付物业费的意见，因本案实际情况与该条规定情形不符，对其该意见原审法院不予采纳。临时业主大会对滞纳金并未进行表决，且会后惠远物业公司亦未签订书面的物业服务合同对此进行约定，故惠远物业公司主张的滞纳金没有依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第七条、第十一条、第十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审法院判决：被告韩建钢于判决生效之日起十日内支付原告南京惠远物业管理服务有限公司2011年7月1日至2014年12月31日期间的物业费13156元、公共电费420元，合计13576元；驳回原告南京惠远物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；案件受理费减半收取114元，由原告惠远物业公司负担25元，由被告韩建钢负担89元。
上诉人韩建钢不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院将本案案由定为物业服务合同纠纷，但上诉人与被上诉人之间并不存在物业服务合同，该案由错误。2、被上诉人曾在2011年6月告知上诉人其无物业管理资质，原审法院也未查明被上诉人资质情况。即使被上诉人在2011年11月下旬拿到“临时三级资质”，被上诉人也仅能从2011年12月开始收费。3、（2014）江宁民初字第732号案件中，法院认定的“被上诉人在某地小区按10元／月的标准收取公共电费，该标准低于每月实际分摊数”错误，上诉人旁听该案审理，法庭并没有对电费多少进行质证及宣读过调查结论。4、被上诉人在（2014）宁民终字第2954号案件中表述至2014年7月22日，某地小区只有三户没有缴纳费用，但根据目前被上诉人起诉的情况，至少有7、8户没有缴费。5、某地业主委员会已经就临时业主大会的召开向秣陵街道发出了书面意见书，指出不符合法律规定，并出示了完整的会议录像，表明会议人数没有达到286人。原审法院直接引用前案对临时业主大会的错误表述，上诉人韩建钢要求街道有关签字人员到庭质证，并出示投票的原件。上诉人韩建钢在临时业主大会违法，业主委员会不认可的情况下，尊重业主委员会的决定，符合相关规定。6、根据物业管理条例的规定，物业公司只有在业主委员会催缴物业费未有结果的情况下，才可以起诉至法院，这是必要的前置条件。7、“汇总表”上有对会所部分的表决，但被上诉人一直非法占有会所，原审法院判令上诉人交费，有失公平。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求。
被上诉人惠远物业公司辩称，上诉人所称2011年7月1日起双方不存在物业法律关系，对临时业主大会投票表决结果不予认可等问题，均为上诉人单方面主观臆断，没有相关法律依据，且与法院依法依职权进行的调查结果相悖。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人惠远物业公司提供苏物业宁字第N30676号物业服务企业资质证书，证明其具备物业服务资质。该证书载明：有效期限2014年11月25日至2016年11月25日，准予从事物业管理活动时间为2009年10月，资质等级三级。上诉人韩建钢认为，该证书的发放时间是2014年，说明被上诉人惠远物业公司只能从2014年开始收费。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，某地小区业主委员会与被上诉人惠远物业公司签订的物业服务合同虽然于2011年6月终止，但是其后被上诉人继续在小区提供物业服务，上诉人也接受了该物业服务，理应向被上诉人支付相应的物业服务费。2011年11月，某地小区召开临时业主大会决定续聘被上诉人惠远物业公司，并将物业服务费由1.2元／月／平方米涨至1.5元／月／平方米。临时业主大会的决定对全体业主具有约束力，故上诉人自2012年应该向被上诉人按1.5元／月／平方米标准支付物业服务费。上诉人认为其与被上诉人之间不存在合同关系，故不应缴纳物业服务费的观点，不符合法律规定，本院不予支持。上诉人对临时业主大会的召开和计票程序合法性提出异议，本院认为，临时业主大会系在江宁区秣陵街道物业管理办公室的参与主持下召开的，且已有生效判决确认了临时大会召开和计票程序的合法性，上诉人并未提供充分证据推翻该生效判决认定的事实，故对上诉人的该上诉理由，本院不予支持。惠远物业公司已提供证据证明其具备从事物业服务活动的资质，获准从事物业管理活动时间为2009年10月，上诉人称被上诉人资质证书发证时间为2014年，其只能从发证之后才能收费的观点，无事实和法律依据，本院不予支持。关于公共电费，已有生效判决认定被上诉人主张的10元／月的公共电费标准低于每月实际分摊数，故上诉人应按此标准缴纳公共电费。关于上诉人所称被上诉人未向业主归还会所的问题，不属于本案的审理范围，当事人可以另行主张。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费114元，由上诉人韩建钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 罗程允