山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民初字第7619号
原告：倪风娟，女，1960年6月24日出生，汉族，住青岛市市北区。
委托代理人：喻祖广，男，1956年8月11日出生，汉族，青岛市北公言法律服务所工作人员。
被告：青岛康大时代房地产开发有限公司。住所地：青岛市黄岛区。
法定代表人：高思诗，董事长。
委托代理人：姜元宾，男，1975年10月31日，汉族，公司员工，住青岛市黄岛区。
委托代理人：王玉环，女，1991年7月7日，汉族，公司员工，住山东省曹县。
原告倪风娟与被告青岛康大时代房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法由审判员李宏伟适用简易程序公开开庭审理了本案。原告倪风娟及其委托代理人喻祖广到庭参加了诉讼，被告青岛康大时代房地产开发有限公司之委托代理人姜元宾、王玉环到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原被告申请庭外和解，最终原被告未达成调解。案现已审理终结。
原告倪风娟诉称，2007年8月21日，原告购买被告位于滨海大道2577号地块风和日丽50栋2单元1303室房屋一处。依约给付房款661359.51元，在被告交接房屋时，原告发现该房每个房间顶棚到四壁、窗缝存在严重漏水、渗水、掉墙皮现象，原告无法入住，当即向被告提出异议。被告答复给予修整，钥匙至今未交于被告手中。期间原告多次上门催促维修，被告至今未解决交付。7年来原告精神上、经济上遭受了巨大伤害。被告应承担违约金（661359.51元×万分之二×2555天）337954.71元、利息41004.29元、赔偿直接经济损失（按房租2000元／月×84月）168000元。被告应立即履行限期交房义务。故诉至本院，要求判令被告赔偿违约金337954.71元、利息41004.29元、直接经济损失168000元，合计546959元；判令被告履行商品房买卖合同约定，限期修复、交付义务；本案诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中原告将要求判令被告赔偿违约金337954.71元、利息41004.29元、直接经济损失168000元，合计546959元的诉讼请求变更为要求判令被告赔偿违约金337954.71元、利息13004.29元、直接经济损失196000元，合计546959元。
被告青岛康大时代房地产开发有限公司辩称，对原告在诉状中所述的合同的签订和原告已按约定履行了付款义务的事实无异议。一、被告已按合同约定的日期如期并通知原告交房，原告在诉状中也确认了该事实，涉案房屋已经有关部门进行综合验收合格，原告仅以在交接房屋时存在漏雨、掉墙皮等现象拒绝接收房屋，达不到合同约定及法律规定的不符合交付的条件，达不到严重影响原告正常居住使用的程度，故在被告通知其交接房屋时，其以上述理由拒绝接收涉案房屋无事实及法律依据。这只是房屋维修问题，被告逾期交付房屋的事实不存在。不同意支付逾期交房违约金。二、双方在商品房预售合同中对延期交付房屋的法律责任进行了约定，根据最高院司法解释，双方对逾期交房的违约责任有约定的按约定，无约定的按国家有关部门或有资格的房屋资产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准确定，本案中双方对违约金有明确约定，即按日万分之二，原告再要求利息、经济损失、租房费用没有法律依据，原告这是重复计算。被告已履行了交房义务。三、双方对房屋质量问题有争议，外墙面的防水保质期是五年，涉案房屋交房已七年，已超过保质期，原告要求被告履行修复义务无合同及法律依据。对原告诉状第一项请求不同意支付，请求驳回。对第二项请求被告认为已过质保期。对第三项请求，如果原告现在接收，被告同意办理交接。
经审理查明，被告（甲方）与原告（乙方）于2007年8月21日签订青岛市商品房买卖合同。合同约定：乙方向甲方购买位于原胶南市滨海大道2577号风和日丽二期50栋西2单元13层1303室房屋一处，每平方米房屋建筑面积单价为4206.58元，暂测建筑面积为157.22平方米，合同价款为661358.51元。合同第十条约定：甲方应当在全款到帐后一周内，依照国家法律法规、规章等规定将取得的商品房综合验收备案证明以及符合本合同约定的商品房交付乙方使用；第十一条约定：甲方如未在本合同第十条约定期限内将房屋备案证明和该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限届满之第二天起算，至实际交付之日止。逾期超过60天，买受人不退房，出卖人按已付房价款的同期贷款利率向买受人支付违约金；第十二条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志位房屋交接书。……第十九条约定：自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，2007年8月21日原告向被告支付房款661358.51元。
另，在审理过程中，经本院释明原告对房屋质量问题未提出鉴定申请；在2015年11月6日，被告主张已经对房屋维修完毕，当庭要求原告接受房屋，2015年11月9日，原告接收房屋，并办理交接手续。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的青岛市商品房预售合同一份、收款收据两份等在案佐证，且经开庭质证，可以采信。
双方当事人争议的焦点问题：被告是否履行了合同约定的交付房屋义务；被告在本案中应否承担民事责任。
关于房屋的交付问题
原告认为，被告在向其交接房屋时，因房屋存在质量问题，原告要求被告维修，被告至今未维修好，因此被告没有完成合同约定的交付义务，应当按照合同承担违约责任，即向原告支付违约金（661359.51元×万分之二×2555天）337954.71元、利息13004.29元、房屋租金诉损失196000元。
被告认为，被告交付的房屋已经通过综合验收，原告所述质量问题达不到严重影响居住的条件，原告拒收房屋不符合法律规定及合同约定，被告已经履行了交房义务，并不存在逾期交房的事实，因此不应支付违约金及利息、房屋租金等损失。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以拒绝接收房屋，并请求解除合同和赔偿损失。在本案中原告对其所主张的质量问题，经本院释明后，明确表示不申请鉴定，因此原告拒收房屋并不符合法定条件及合同约定拒收房屋的条件。故本院认为被告已经完成了房屋交付义务，原告要求被告支付违约金及利息损失的主张不能成立。
关于租金损失问题
原告主张其在被告交付房屋时即提出维修房屋的要求，对于该质量问题多年来每年均向被告催促，被告答复给予维修，但一直未维修完毕并向原告交付房屋；被告主张已经对原告提出的质量问题进行过维修，并且已经向原告交付了房屋钥匙，但对其主张未提交证据予以证明。原告对自己的主张，向本院提交了拍摄的照片及2014年8月23日原告录制的其与物业公司副经理王增军的谈话录音。该录音证据可以反映出原告对于房屋的质量问题自约定的交房时开始即要求被告给予维修，每届物业领导对反映的问题向其上级部门反映，在谈话中王增军认可对原告的房屋给予多次维修，但均未解决问题；并在原告再次催问如何解决质量问题时，明确告知房屋现已过了质保期，对原告反映的问题不再予以维修，要求原告通过诉讼予以解决。在诉讼过程中本院会同原告及被告工作人员到现场进行了勘验，在进入该房屋时，由物业工作人员打开房门，对现场情况进行了录像，该房屋的多个房间顶棚有水渍阴湿的痕迹，并有墙皮脱落的痕迹，房屋现状与原告提交的照片情况基本吻合。经现场询问被告员工康蒙亮，该员工认可其于2012年负责被告工程兼职售后工作，在其任职的几个月内，约在2012年7、8月份原告向其反映质量问题时，被告找施工方看过现场后，未给予处理。本院认为，根据现场的勘验及原告提交的录音证据，可以认定被告实际尚保有原告房屋的钥匙，并且录音证据中可以证实原告自房屋应当交付时起，不间断要求被告予以维修，被告方在多次维修后，一直未解决问题，在2014年8月23日原告再次向其主张权利时，才明确表示不予维修，要求原告通过诉讼予以解决问题的事实。
本院认为，房屋在保修期内时，对于存在的房屋质量问题，被告负有维修的义务。在本案中，原告作为业主，信赖被告具有专业的维修能力，要求被告对于质量问题予以维修，被告怠于履行该义务，在质保期内未维修完毕，在原告多次催告后方明确表示不予维修，要求原告通过诉讼解决，具有明显的过错，应当对其维修期间给原告造成的损失予以赔偿。经过本院征求当事人双方的意见，对该房屋自2007年9月起至2015年11月6日期间的租金，双方认可每月平均租金为2000元，故本院对原告主张的租金损失为196000元予以认定。
综上，本院认为，原、被告签订的青岛市商品房预售合同合法有效，是双方当事人真实意思的表示，依法应予维护。双方签订合同后，原告按照合同约定向被告履行了付款义务，被告按照合同约定向原告交付房屋时，原告无法定及约定理由拒绝接受房屋，应视为被告按照约定履行了房屋交付义务，故对原告要求被告按照合同约定支付违约金及利息损失的主张本院不予支持。在诉讼过程中，被告明确表示房屋已经维修完毕，并要求原告接收房屋，2015年11月9日，原告接收房屋，故原告要求被告履行限期修复及交付的义务已无依据，对该诉讼请求本院不予支持。因房屋存在质量问题，被告负有维修的义务，在维修后应当及时向原告交付房屋，但被告在同意予以维修后，怠于履行维修义务，未及时维修完毕并向原告交付房屋，应当赔偿原告因此造成的租金损失；原告在2014年8月23日要求被告予以维修时，被告明确拒绝维修，原告应当采取措施防止损失的继续扩大，原告对此未采取主动措施，对此后扩大的损失应当由其自行承担。综上，故被告应赔偿原告租金损失168467元，对于过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告青岛康大时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪风娟租金损失168467元。
二、驳回原告倪风娟的其他诉讼请求。
本案案件受理费15675元，减半收取7837.50元，由原告承担6003元，由被告承担1834.50元。因原告已向本院预交，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告1834.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 李宏伟
二〇一五年十二月三十一日
书记员 刘晓敏