福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民再13号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人)：邱国强，男，1969年2月17日出生，汉族，漳州市医院药师，住福建省漳州市芗城区。
被申请人（一审被告、二审上诉人)：卢耀宾，男，1977年6月24日出生，汉族，个体经营户，住福建省武平县中山镇新城村朝阳门**号，现住漳州市。
委托代理人：蓝金成，福建元光律师事务所律师。
委托代理人：杨惠贞，福建元光律师事务所实习律师。
原审被告：张元星，男，1962年12月31日出生，汉族，住漳州市。
原审被告：黄丽英，女，1964年8月4日出生，汉族，住漳州市。
再审申请人邱国强因与被申请人卢耀宾、原审被告张元星、黄丽英申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2016）闽06民终251号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2017年10月26日作出（2017）闽民申2021号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人邱国强、被申请人卢耀宾的委托代理人蓝金成、杨惠贞到庭参加诉讼。原审被告张元星、黄丽英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
再审申请人邱国强再审请求，依法撤销漳州市中级人民法院（2016）闽民终251号民事判决，改判驳回被申请人卢耀宾的诉讼请求；本案诉讼费由卢耀宾负担。事实和理由：1、被申请人卢耀宾与原审被告张元星、黄丽英所签订的《房地产买卖协议书》许多条款空白，内容过于简单，前后矛盾百出，且在签订协议时无法交房，卢耀宾仍一次性支付购房款，有悖于常理，该协议显然是一份伪造的协议书；2、卢耀宾仅提供一份2013年4月有线电视开通申请及付费收据，并未提供其他证据证明占有使用讼争房屋，原二审判决认定其自2012年9月开始占有使用讼争房屋，认定事实错误；3、被申请人卢耀宾明知讼争的房屋系房改房，又系拆迁安置房，目前尚无法办理产权证，仍然向张元星、黄丽英购买该房屋，主观上存在严重的过错；而二审法院将讼争房屋无法办理产权证的原因归结于张元星、黄丽英下落不明，无法协助办理产权证过户手续，是错误的。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，卢耀宾向张元星、黄丽英购买讼争房屋在主观上存在过错，不属善意第三人，人民法院可对讼争房屋继续采取执行措施。请求撤销二审判决，维持一审判决。
被申请人卢耀宾辩称，二审法院判决认定事实清楚，判决正确，请求维持二审判决。事实和理由：1、讼涉《房地产买卖协议书》是二手房买卖中常用的格式合同。该协议书条款齐备，不存在所谓的“该协议书过于简单、有悖常理”之事实；2、购房款30万元是其以现金方式当场支付给张元星、黄丽英，该事实有张元星、黄丽英出具的《收条》为据。3、被申请人与出卖人签订的《房地产买卖协议书》系双方的真实意思表示，内容合法有效。签约后，其已支付了全部购房款，并已实际占有、执掌讼争房屋。讼争房屋(系拆迁安置房)在查封之前未能办理房屋产权过户登记是因被拆迁的房改房在拆迁安置过程中产权登记拖延所致，并非被申请人过错。被申请人与张元星、黄丽英之间房屋买卖完全符合最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被申请人属于善意取得该讼争房屋，二审判决正确，应予维持。
张元星、黄丽英未作答辩。
申请人邱国强于2014年8月13日向原审芗城区人民法院起诉请求，继续对漳州市新华东路6号商贸广场5幢701室房屋进行查封、扣押；诉讼费由卢耀宾负担。
一审芗城区人民法院查明，址于漳州市芗城区新华东路6号商贸广场5幢710室房屋(即讼争房屋)，系张元星、黄丽英的拆迁安置房屋。2012年3月25日，张元星与卢耀宾签订一份《房地产买卖协议书》，约定：张元星自愿将坐落于漳州市的房地产（建筑面积为73.91平方米）出售给卢耀宾，总成交价为人民币30万元。同时约定，该30万元于2012年3月25日由卢耀宾支付给张元星。该协议并未对违约责任进行约定。2012年3月25日，张元星、黄丽英向卢耀宾出具一张《收条》。该《收条》记载：收到卢耀宾购买新华东路6号商贸广场5幢710购房款叁拾万元正（300000元）。收款人张元星黄丽英。另外，在该《收条》上还注明：“因暂时无法搬迁，本房屋暂由本人住至2012年9月25日，后由购买人卢耀宾全权使用。”2012年9月卢耀宾执掌上述房产。2013年4月，卢耀宾开通有线电视业务。原审另查明，邱国强于2012年起诉张元星、黄丽英民间借贷纠纷一案至芗城区法院。芗城区法院于2012年11月26日作出（2012）芗民初字第5883号民事判决，判决张元星、黄丽英偿还邱国强人民币507500元及利息。该判决生效后，邱国强向原审法院申请执行。卢耀宾于2014年6月13日对执行标的本市区新华东路6号商贸广场5幢710室房屋提出书面异议，原审法院于2014年7月30日作出（2014）芗执外异字第13号《执行裁定书》，裁定中止对漳州市芗城区新华东路6号商贸广场5幢710室房屋的执行。邱国强不服该裁定，于2014年8月13日向原审法院提起申请执行人执行异议之诉。在一审诉讼中，邱国强撤回请求判令卢耀宾与张元星、黄丽英签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求。
一审芗城区人民法院审理认为：2012年3月25日卢耀宾与张元星、黄丽英签订了《房地产买卖协议书》，但该协议书对违约责任未约定。该协议书明显过于简单，有悖常理。另外，卢耀宾仅提供张元星、黄丽英出具的收到购房款30万元的《收条》，而没有提供其他证据相印证。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。卢耀宾并非善意取得本案讼争房屋，故其提出要求解除址在本市区新华东路6号商贸广场5幢710室房屋的查封不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，邱国强请求许可对本市区新华东路6号商贸广场5幢710室房屋的执行，合法有据，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：许可对坐落于漳州市芗城区新华东路6号商贸广场5幢710室房屋的执行。本案受理费5800元，由卢耀宾、张元星、黄丽英负担。
宣判后，卢耀宾不服提起上诉，本院二审审理查明，一审认定事实正确。另查明，卢耀宾与张元星、黄丽英签订的《房地产买卖协议书》是格式文本，格式条款第九条违约责任中的赔偿违约金这一栏，没有填写，仍保留空格，说明双方对此项目没有约定。原审被告张元星、黄丽英于2013年3-6月期间离开漳州，至今下落不明。
二审法院审理认为，卢耀宾与张元星、黄丽英订立《房地产买卖协议书》。该协议书内容载明了讼争房屋的坐落位置、面积、总价款、付款时间、交房时间及办理产权过户的期间等内容，协议双方及中介人均在该协议书上签名并加盖指模。协议书是缔约双方的真实意思表示，且没有违反有关法律法规的效力性强制性规定，合法有效；根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中卢耀宾向张元星、黄丽英购买讼争房屋，并支付全部购房款，且已实际占用讼争房屋。张元星、黄丽英于2013年3-6月期间离开漳州，至今下落不明。由于原产权人张元星、黄丽英下落不明，未能协助买受人卢耀宾办理讼争房屋的产权过户手续，导致讼争房屋无法办理产权过户登记，对此，买受人卢耀宾并无过错，故本案应中止对讼争房屋的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款第(二)项，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：一、撤销漳州市芗城区人民法院(2014)芗民初字第7062号民事判决。二、驳回被上诉人邱国强的诉讼请求。本案一、二审案件受理费各人民币5800元，均由被上诉人邱国强负担。
本院再审期间，申请人邱国强对二审认定的“卢耀宾于2012年9月执掌讼争房屋”的事实有异议，以及二审对“卢耀宾与张元星、黄丽英订立的《房地产买卖协议书》第九条违约责任一栏没填写，认定双方对违约责任没有约定”表述有异议外，其余事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
对二审认定的“卢耀宾于2012年9月执掌讼争房屋”的事实，双方当事人各执己见，对此再审查明，2013年4月8日芗城区人民法院作出（2013）芗执行字第821号执行裁定，查封、扣押被执行人应当履行义务的财产，同年5月8日查封位于漳州市房屋，即本案讼争的房屋，2014年6月13日，卢耀宾提出执行异议。
本案争议的焦点：卢耀宾占有讼争的房屋是否属善意取得？
本院认为，卢耀宾与张元星、黄丽英经协商一致订立《房地产买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，协议未违反法律强制性的规定，该协议合法有效。协议订立后，卢耀宾依约一次性支付了30万元的购房款，并实际占有该房屋，案涉房屋尚未办理产权变更登记的原因在于该房屋系房改房，又系拆迁安置房，目前无法办理产权证，且原产权人张元星、黄丽英下落不明，无法协助办理过户登记。然而，法律并未限制房改房、拆迁房的转让交易，只是该类房产交易不能及时办证，故买受人卢耀宾在房屋买卖过程中并无过错，属于善意的第三人；二审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予以维持。再审申请人邱国强认为讼争《房地产买卖协议书》内容较为简单、一次性支付购房款不符合常理，签约及付款行为属虚假，但其未能提供证据证明；且讼争房屋建筑面积为73.91平方米，成交价30万，每平方米为4059元，与当时房屋价格相符合，也未发现贱买贱卖恶意转移财产的情形。故申请人的申请理由不能成立，依法不予采纳。
综上所述，本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”卢耀宾在本案的房屋买卖过程中，没有过错，芗城区人民法院在执行中，不应对讼争房屋采取相应的执行措施，原二审判决并无不当，应予以维持。张元星、黄丽英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：
维持福建省漳州市中级人民法院（2016）闽06民终251号民事判决。
本案一、二审案件受理费各5800元，由邱国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁五一
审 判 员 王泰峰
审 判 员 徐鸿林
二〇一八年六月八日
法官助理 陈燕萍
书 记 员 黄溢琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的不享有足以扣除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
(二)案外人就执行标的享有足以扣除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
三、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。