北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第09855号
上诉人（原审原告）刘兵，男，1980年8月31日出生。
委托代理人王宝生，北京市嘉宋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨志雄，男，1971年2月10日出生。
上诉人刘兵因与被上诉人杨志雄房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第15735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘兵的委托代理人王宝生到庭参加诉讼，被上诉人杨志雄经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2014年3月，刘兵起诉至原审法院称：2011年2月11日，刘兵的父亲刘玉光与杨志雄签订的《房屋租赁合同》一份，约定刘玉光将自己所有的位于北京市朝阳区高碑店乡白家楼×区×号房屋（以下简称涉案房屋）出租给杨志雄，租期自2011年4月10日至2021年4月9日，年租金标准为55000元。合同中约定，如杨志雄不按约定交付房租达15日以上的，刘玉光有权解除合同。2011年9月22日，刘玉光离婚。2012年10月19日，刘玉光去世，唯一继承人即为刘兵。在租赁合同履行过程中，杨志雄没有按时交纳房屋租金，且对外转租，按照合同约定，刘兵有权解除合同。因双方协商解决未果，故诉至法院，刘兵的诉讼请求为：解除双方签订的房屋租赁合同，并要求杨志雄将涉案房屋腾退返还给刘兵。
杨志雄辩称：我不同意刘兵的诉讼请求，要求继续履行合同。杨志雄与刘玉光签订合同时，涉案房屋尚未交付，直至2011年4月才将房屋交付给我，当时涉案房屋是毛坯房，杨志雄用了一个月时间进行了装修。按照合同约定起租时间是4月10日，在此时间前一个月内交付租金都是可以的。2014年3月10日左右，杨志雄接到刘兵母亲电话要求缴纳租金，杨志雄表示过几天会与刘兵联系。2014年3月15日左右，杨志雄与刘兵联系交纳租金，他一直没接电话。2014年3月23日，打通了刘兵电话，刘兵表示他比较忙，让杨志雄等他电话，后来就接到了法院的传票。拿到传票当天，杨志雄又立即给刘兵打电话，让他拿租金，但他表示要到法庭上解决。杨志雄从未拖欠租金，此前刘兵父亲刘玉光还曾向杨志雄借款，当时都没让他出具借条，后来用租金折抵欠款。刘兵所述对外转租实际上是因为涉案房屋的二层原来由杨志雄的父母居住，后来杨志雄父母回老家去了，杨志雄就把二层出租了，合同中并未约定不能转租，且刘兵知道后也没有提出异议，所以杨志雄并未违约。杨志雄可以随时交纳租金，房屋已经装修，不同意解除合同。
原审法院经审理查明：刘兵系刘玉光与韩宝珍所生之独子。刘玉光与韩宝珍于2011年9月22日协议离婚。2012年10月19日，刘玉光去世。
另查，2011年2月11日，刘玉光作出出租人，杨志雄作为承租人，双方就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》一份，约定：杨志雄承租刘兵所有的涉案房屋用于住宅库房使用，租赁期限自2011年4月10日至2021年4月9日，租金为每年55000元，无递增，租金支付方式为年付，即租金到期前一个月内交下一年租金；承租人自己装修房屋，2011年4月10日前为装修期。合同第十一条约定，承租人不按照约定交付房屋租金达十五日以上的，出租人有权解除合同。合同第十二条第1款约定，承租人如逾期支付租金，则按日租金的一倍交付滞纳金，出租人需在租金到期前，提醒承租人交租金。合同签订后，杨志雄依约交纳了租金，并对房屋进行装修后入住。刘玉光去世后，杨志雄亦按时向刘兵交纳了2013年4月10日至2014年4月9日期间的租金。2014年3月26日，刘兵以刘玉光唯一继承人的身份诉至法院，主张杨志雄逾期交纳租金超过十五日，要求解除刘玉光与杨志雄签订的《房屋租赁合同》。
庭审中，刘兵称依据租赁合同约定，杨志雄应于2014年1月11日前交纳2014年度的租金，但杨志雄已经逾期超出十五日，符合合同解除条件，要求解除。杨志雄则称租赁合同约定为租金到期前一个月内交纳，应该是2014年3月10日至2014年4月9日期间交纳均符合约定，且其一直联系刘兵交纳租金，并未违约。经询，杨志雄表示随时可以向刘兵支付房屋租金，而刘兵明确表示不同意接收杨志雄支付的租金。
另，刘兵称杨志雄未经其同意对外转租房屋，也是合同解除的理由之一，刘兵就此提交了其与杨志雄在2013年10月8日及2014年2月25日的通话录音。
2013年10月8日录音内容主要有：刘兵称：“您把我们楼上的房子又转租出去了。”杨志雄答：“对，住着我们几个老乡。”刘兵称：“几个人住啊。”杨志雄答：“就两三个人。”刘兵称：“当时咱们说不能转租，您怎么给转租了。”杨志雄答：“楼上空着也是空着，没说不能转租啊。”刘兵称：“您转租一个月多少钱。”杨志雄答：“两千二一个月。”刘兵称：“那咱们这租金能涨点不。”杨志雄答：“那怎么涨，一个月才两千二。”刘兵称：“您这转租有收益了，我们租给您就比较低，看能不能给涨点啊。”
2014年2月25日录音内容主要如下：刘兵称：“那个租金到期了，您什么时候能准备好啊。”杨志雄答：“三月几号吧。”刘兵称：“您那房子现在还租着呢，还转租着呢吧。”杨志雄答：“对，楼上有几个老人住，上次那两个人又走了，空了几个月，春节的时候有两个老人住着呢。”刘兵称：“您一个月租多少钱。”杨志雄答：“一个月两千多，很低，没人要，一空空几个月。”刘兵称：“那行，我三月份拿钱时，看看能不能把租金商量一下，当时您说一次性付租金，我们急等着钱用，后来也没一次付，要不然也不租那么低了，能商量商量不。你3月10号之前给钱，好吧。”杨志雄答：“行，我尽量吧。”
杨志雄对录音的真实性不持异议，其表示合同中并未约定不能转租，且刘兵知道转租情形后亦未提出异议。杨志雄称其在2014年3月10日及3月23日向刘兵表达交纳租金的意愿，就此提供了通话记录清单，刘兵称3月10日是杨志雄打给刘兵母亲的，3月23日杨志雄向其表示租金还需要再等等。
原审法院经审理认为：刘玉光与杨志雄就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应依约履行。现刘玉光已经去世，其与韩宝珍已经离婚，刘兵系刘玉光的唯一继承人，故刘兵提起本案诉讼，具备主体资格。本案争议的焦点在于合同解除的条件是否成就。
首先是杨志雄是否逾期交纳租金。根据房屋租赁合同约定，双方租赁期限起算时间为2011年4月10日，按年支付租金，租金到期前一个月支付下一年度租金，杨志雄已经交纳了2013年4月10日至2014年4月9日的租金，那么交纳下一年度租金的期限应为2014年3月10日至2014年4月9日，在此期间交纳租金符合合同约定。现刘兵于2014年3月26日即起诉至法院，而杨志雄已经主动表达了随时交纳租金的意愿，杨志雄则表示不同意接收，故刘兵以杨志雄逾期未交纳租金达十五日，要求解除合同，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
其次是刘兵以杨志雄存在转租行为为由要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据刘兵自己提交的录音证据显示，早在2013年10月8日即已知道杨志雄之前存在转租行为，而双方当时的通话及2014年2月25日通话中主要是对涨租金问题进行沟通，刘兵并未明确提出异议，故其以杨志雄存在转租行为为由，要求解除合同，缺乏依据，法院亦不予支持。
2014年5月，原审法院判决如下：驳回刘兵的全部诉讼请求。
判决后，刘兵不服，以原判认定事实与适用法律错误为由上诉至本院，其上诉请求：1.撤销（2014）朝民初字第15735号民事判决书，依法改判支持刘兵的诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审案件受理费由杨志雄承担。上诉理由是：1.原审法院对租金交纳的期限认定有误，属于认定事实不清。2.原审法院适用法律错误，杨志雄转租行为违反法律规定。杨志雄经本院传票依法传唤未到庭参加诉讼，亦未答辩。
本院查明事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、庭审笔录、《房屋租赁合同》、户籍关系证明信、离婚证、离婚协议书、录音资料等证据在案佐证。
本院认为：刘玉光与杨志雄就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应依约履行。现刘玉光已经去世，其与韩宝珍已经离婚，刘兵系刘玉光的唯一继承人，故刘兵提起本案诉讼，具备主体资格。
针对刘兵提出的租金交纳的期限问题，其认为租金的起算应从合同签订之日起计算，即2011年2月11日，而原审法院认定杨志雄交纳下一年度租金的期限应为2014年3月10日至2014年4月9日，属于事实认定错误。本院认为，从刘玉光与杨志雄签订的合同来看，双方约定了具体的租赁期限自2011年4月10日至2021年4月9日，租金交付方式为年付，即租金到期前一个月内交下一年租金，另约定杨志雄自行装修房屋，2011年4月10日前为装修期。因此，刘玉光与杨志雄之间的房屋租赁合同成立时间与合同履行起始时间并非一天，根据社会通常生活经验，租金对应的是租期，刘玉光与杨志雄双方亦约定2011年4月10日前为装修期，故原审法院认定杨志雄交纳下一年度租金的期限应为2014年3月10日至2014年4月9日，在此期间交纳租金符合合同约定，并无不当。虽然刘兵认可杨志雄在此之前部分租金交纳的时间在当年2月份，但根据《中华人民共和国合同法》第七十一条第一款规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。杨志雄在本案之前提前支付房租并不违法，亦不损害刘玉光和刘兵的利益，不能以此推定杨志雄认同租金交付期限的变更。现刘兵于2014年3月26日即起诉至法院，而杨志雄已经主动表达了随时交纳租金的意愿，刘兵则表示不同意接收，故原审法院认为刘兵以杨志雄逾期未交纳租金达十五日，要求解除合同，缺乏事实及法律依据，法院不予支持，并无不当，本院予以维持。
关于刘兵提出原审法院认为刘兵对杨志雄的转租行为未在六个月内提出异议，属于认定事实和适用法律错误，刘兵在得知涉诉房屋转租后明确提出了异议。本院认为，法律规定的异议是指当事人意思表示不一致，存在分歧，双方未形成合意。异议的意思表示应当明确提出并通知到达对方，才能构成异议的成立。原审法院结合刘兵自行提交的录音证据，认定其异议的提出并不明确，且双方争议的焦点是涨租金事宜，故刘兵以杨志雄存在转租行为为由，要求解除合同，缺乏依据，法院亦不予支持，并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，均由刘兵负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 江锦莲
审 判 员 高 贵
代理审判员 沈 放
二〇一四年八月十一日
书 记 员 孙承松