上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2866号
原告（反诉被告）上海财富兴园置业发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人范立平，董事长。
委托代理人连光宗，男。
委托代理人郭宝钢，男。
被告（反诉原告）苏尚杰，男，1962年10月17日生，汉族，住浙江省温州市。
委托代理人苏潮勇，浙江国兆律师事务所律师。
原告上海财富兴园置业发展有限公司与被告苏尚杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。本案于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海财富兴园置业发展有限公司的委托代理人连光宗、被告（反诉原告）苏尚杰的委托代理人苏潮勇到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告上海财富兴园置业发展有限公司诉称：2014年10月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告以340万元购买被告位于上海市松江区泖亭路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“涉案房屋”）。合同第三条约定，双方应于合同签订之后20日内签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“示范文本”），并办理房屋过户手续。合同第四条约定，原告应于签订示范合同后，支付被告首期款10万元，第二期房款应于甲方在签订示范文本之前，将第二期房价款330万元存入房地局交易中心资金监管指定账户冻结。合同签订后，原告依约支付了首期房价款10万元，但被告一直未按约定在规定期限内与原告共同前往松江区房地产交易中心签订示范文本。经原告催告，被告仍不签订示范文本。为尽快履行合同，经原告多次催促，双方于2015年3月26日共同到松江区房地产交易中心咨询，得知松江区虽已恢复办理工业用地房地产权属变更登记工作，但须履行工业地产前置审批程序并通过联合评审方可交易。在知晓上述情况后，被告既未与原告进行任何协商，也未按合同约定，协同原告办理相关前置程序和审批手续。2015年3月30日，被告直接向原告发出《解除房屋买卖合同通知书》，单方通知解除《房屋买卖合同》，擅自扣除原告预付的10万元房款，其行为已经构成严重违约。系争房屋不能如期办理过户，造成了原告租用房屋的租金损失。故原告起诉至法院请求判令：1、被告返还原告预付款10万元，并支付相应利息（以10万元为本金，自2015年3月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）；2、被告支付原告违约金17万元；3、被告支付原告2014年12月1日至2015年4月14日期间的租金损失15，000元
被告苏尚杰辩称：不同意原告的诉请。事实上是原告一再违约并明确拒绝合同的继续履行，才导致被告行使合同解除权，原告的诉请均无依据。原告已经同意和认可被告的解约通知，其必然失去反向请求确认被告违约的权利。同时，被告反诉称：原告支付了首期房款后，被告偿还了银行贷款，消除了交易障碍，等待原告将二期房款330万元存入资金监管中心后办理过户手续。但原告一再拖延办理二期房款的资金监管。经事后了解，原告在《房屋买卖合同》签订后即委托上海熙然房产经纪事务所代为办理涉案房屋的过户事宜。该事务所于2014年10月30日在房管网站填写、下载了示范文本，但由于政府政策调整原因，松江区暂停了涉案工业类房产的过户手续。直至2014年12月5日，松江区人民政府办公室发布了沪松府办（2014）81号《松江区关于加强存量工业用地用途管理的暂行办法》，对存量工业用地房地产权属变更、转移登记实行审核制。其规定包括涉案房屋在内的工业用地房地产经依法审核通过，即可交易过户。但原告不仅没有积极向相关部门提起本次交易申请的审核，也不告知被告需审核方能过户的事实，依然以种种借口拖延交付监管资金，毁约意图明显。被告致电原告法定代表人范立平，其坦诚即使来上海也无法办理过户，需要前置审批，并承认其已经决定不买涉案房产。被告应原告之约于2015年3月26日前往交易中心咨询和办理过户事宜，共支出交通费1，066元、住宿费538元。但原告在交易中心仍以种种借口拒不履行合同。最后，原告以无法在原合同约定的期限内过户为由，明确表示不再履行双方所签的《房屋买卖合同》。被告迫于无奈，于2015年3月30日通知原告解除双方所签《房屋买卖合同》。原告复函同意解除合同，但拒不支付剩余违约金。因与原告订立《房屋买卖合同》，涉案房产自2014年10月9日至2015年3月30日之间无法出租和使用。被告共损失租金154，258.20元。被告还多支出了半年的物业管理费。故被告反诉请求判令：1、原告支付违约金17万元（扣除留存于被告处的10万元后，支付7万元）2、原告支付2014年10月9日至2015年3月30日房屋空置损失154，258.20元（双方交易的房产面积为597.90平方米，乘以1.5元每天每平方米的市场均价，乘以172天）、物业管理费损失11，996.27元（2015年1月至6月实收的半年物业管理费）、交通和住宿费1，604元（交通费1，066元，住宿费538元），合计167，858.47元。
针对反诉，原告辩称：1、本案被告违约是因为政策导致双方合同无法在双方约定的时间内履行完毕，具体来说是因为2014年9月至12月5日松江区暂停了工业厂房的过户，而根据双方合同约定支付首期付款之后20日内签订上海市房地产买卖合同，因政策原因导致无法过户，所以双方无法签订合同。根据相关的规定，房地产买卖必须进行网签，因双方不能签订合同所以不能网签，交易存在极大的风险，所以我方不可能将资金支付至被告个人账户上。2、根据被告提交的上海市松江区人民政府办公室转发的转让工业用地的暂行办法的通知的第3条第3款第4项规定，需要变更登记企业近3年财务审批报告要求，被告作为个人不具备该暂行办法规定的主体条件，因为被告不具备办理工业地产的转让主体资格才导致双方合同履行不能。被告作为转让方，应当对其过错导致合同履行不能承担违约责任。被告要求原告支付违约金的诉请应当驳回。3、被告主张的房屋空置损失、物业管理费和交通住宿费没有证据证明是为了履行合同而造成的损失，与本案无关。交通住宿费是因为被告未能履行合同必然发生的费用，现在因为被告自身原因导致合同无法履行，故应当由其个人承担，且即使法院认为应当原告承担，也应当按照相关的国家标准。
经审理查明：2014年10月9日，原告（乙方，买受方）与被告（甲方，出卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将上海市松江区泖亭路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，建筑面积为597.9平方米，房屋类型为厂房，转让价款为340万元。合同第三条约定，为办理过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后20天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，签署约定期限届满日为甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》的日期。合同第四条约定，1、首期房价款：乙方应于签订示范合同后，自行支付甲方房价款10万元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款（若有），应并于收到该笔钱款同时偿还尚欠价款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续。2、第二期房款，乙方应于甲方在签订《上海市房地产买卖合同》之前，将第二期房价款330万元存入房地局交易中心资金监管指定账户冻结，待该房屋产权证变更为乙方名下后2个工作日内，由交易中心资金监管中心将冻结资金解冻全部支付给甲方，交易中心资金监管费用由甲方承担。合同第八条约定，甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过20日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的5%向守约方支付违约金。合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，原告通过银行转账的方式向被告支付了房款10万元。
原告（甲方）与案外人上海熙然房产经纪事务所（乙方）签订《代办厂房过户合同》一份，约定乙方向甲方提供涉案房屋的买卖合同并代甲方办理过户事宜。
2014年12月5日，上海市松江区人民政府颁发《松江区关于加强存量工业用地用途管理的暂行办法》，适用范围包括存量工业用地房地产权属变更、转移登记。审核材料包括：1、房地产权属变更、转移登记申请书；2、房地产权证、土地使用权出让合同或土地使用权划拨决定书原件和复印件；3、变更登记双方企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证原件和复印机件；4、变更登记双方企业近三年财务审计报告；5、经公证的不改变工业用地用途承诺文书；6、若涉及新投资项目的，需提交新投资项目可行性研究报告、新投资项目承诺书。审核程序包括：1、属地鉴证；2、合规性审查；3、联合评审；4、手续办理；并明确规定房地产交易登记部门必须在收到联合评审意见书后，方可受理房地产权属变更、转移登记。
2015年2月3日，原告向被告发送《关于办理房屋过户的催告函》，言明根据合同第三条，双方应于合同签订之后20日内签订《上海市房地产买卖合同》并办理房屋过户手续，但直至今日，经原告多次催告，被告一直未与原告签订上述《上海市房地产买卖合同》并办理过户；现原告房屋租赁合同即将到期，亟待搬迁，为了避免损失进一步扩大，特此催告被告在2015年2月23日前与原告签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户手续。
2015年2月13日，被告向原告发送《催告函》，言明双方签订的《房屋买卖合同》因原告宣称政策原因导致交易暂停，至今未能切实履行，被告不存在违约行为，原告未能按约将第二期房款存入房地产局交易中心资金监管账户，原告已构成违约，请原告在收到本催告函之日起20日内，将330万元二期房款存入房地产局交易中心资金监管账户，并将存入凭证向被告开示，被告将及时履行过户协助义务。
2015年3月2日，原告向被告发送《关于签订示范文本和办理房屋过户催告函》，言明原告再次向松江区房地产交易中心求证，交易中心明确答复：1、交易中心本身并无资金监管中心和监管账户；2、如果要委托其他机构监管资金，也必须是在签订示范合同后才能向监管账户支付房款；特此再次催告被告于2015年3月4日前与原告签订示范文本并办理过户手续。
2015年3月4日，被告电话联系原告法定代表人范立平，范立平称，现在拖了这么久了，肯定不买这个房子了。
2015年3月12日，被告通过律师向原告发送《律师催告函》，言明鉴于原告宣称交易中心本身并无资金监管中心和监管账户，为了利于实现合同目的，请原告在收到本催告函10日内将剩余330万元房款及每日万分之五的违约金支付至被告个人账号。
2015年3月20日，原告向被告发送《关于签订示范合同及委托监管账户的再次催告函》，言明被告于3月12日发出的律师函要求原告将剩余房款直接支付到被告个人账户与合同约定不符，特再次催告被告于2015年3月30日与原告办理好如下事宜：1、共同到松江区房地产交易中心签订《上海市房地产买卖合同》；2、共同确认松江区房地产交易中心委托的第三方机构监管账户。
2015年3月24日，被告电话联系原告法定代表人范立平，被告称本周内前往上海协助办理相关交易过户事宜，范立平则称被告过来可以，问题是签不了。
2015年3月26日，被告及其律师从温州前往上海，支出火车、出租车费用1，066元，住宿费538元。当日，原、被告双方前往松江区房地产交易中心，交易中心工作人员答复称，2014年9月4日暂定了工业用房的交易，2014年12月5日开始，可以向政府申请交易，取得批准文件后进行过户。原告法定代表人范立平称，已经没法履行，已经过了履行时间了。
2015年3月30日，被告向原告发送《解除房屋买卖合同通知书》，言明此前根据原告宣称，因政策原因无法在约定日期完成上述交易，被告已于2015年3月26日根据原告催告函要求前往松江区房地产交易中心，协助办理网签《上海市房地产买卖合同》及确认第三方资金存管机构等事务，经双方当场向交易中心工作人员询证，松江区已经在2014年12月5日恢复办理工业用地房地产权属变更登记工作，只需双方依照区政府要求提交审核材料，经联合评审通过即可实现交易。但原告当场明确表示不愿继续履行双方所签《房屋买卖合同》，不会向相关部门递交交易审核材料，显属违约。鉴于此，被告郑重通知原告，解除双方签订的《房屋买卖合同》，原告立即支付违约金17万元（扣除已经预付的10万元房款，请在收到本通知之日起10日内支付剩余7万元）。
2015年4月13日，被告向原告发送《关于﹤解除房屋买卖合同通知书﹥的回复函》，言明双方已于2015年3月26日共同到松江区房地产交易中心咨询，得知松江区虽已恢复办理工业用地房地产权属变更登记工作，但须先履行前置审批程序并通过联合评审方可交易。现被告既未与原告进行任何协商，也未按合同约定与原告办理相关前置程序和审批手续，便擅自解除合同，主张违约金等，已构成违约。特回复如下：自原告收到被告送达的《解除房屋买卖合同通知书》之日起，双方于2014年10月9日签订的《房屋买卖合同》已解除；请在收到本回复函之日起10日内退还原告预付的10万元房款，并支付违约金17万元。
2015年9月14日，案外人上海熙然房产经纪事务所出具《情况说明》，言明其在2014年10月30日依据原、被告签订的《房屋买卖合同》的约定，下载、打印了《上海市房地产买卖合同》供双方签署，并及时通知了原告。因政策原因，该厂房的过户一事未能在2014年10月30日办理，2014年12月初，松江区人民政府发文后，此类厂房买卖经审核批准后允许交易过户，其一再催促原告依照文件要求提交其与被告之间的该次厂房交易申请，但原告以种种理由拒绝提交申请，故导致双方合同约定的厂房无法过户，亦导致其代理事务无法完成。
2015年10月28日被告支付2015年1月1日至2015年6月30日的物业管理费11，996.27元。
另查明，上海市松江区车墩镇泖亭路XXX弄XXX号XXX室于2009年3月5日登记于被告名下，土地用途为一类工业用地，房屋类型为工厂，用途为厂房，层数为4层，建筑面积为597.90平方米。
审理中，双方均同意《房屋买卖合同》于2015年4月13日解除。
以上事实，有房屋买卖合同、转账凭证、代办厂房过户合同、松江区关于加强存量工业用地用途管理的暂行办法、火车票、住宿费发票、出租车发票、关于办理房屋过户的催告函、催告函、关于签订示范文本和办理房屋过户催告函、律师催告函、关于签订示范合同及委托监管账户的再次催告函、解除房屋买卖合同通知书、关于﹤解除房屋买卖合同通知书﹥的回复函、情况说明、收据、上海市房地产权证、录音光盘及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同履行自己的义务。现双方均同意合同于2015年4月13日解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的争议焦点在于，合同并未按约履行的过错在于哪一方，以及合同解除的后果应如何处理。
关于合同未履行的过错在哪一方的问题。原告主张被告并未按约签订《上海市房地产买卖合同》，交易中心本身并无监管账户，且过户审批存在风险；被告主张原告并未按约在签订示范文本之前将第二期房价款存入房地局交易中心资金监管指定账户冻结，且根据交易习惯可以确定该监管账户为上海置业担保公司的监管账户，原告表示过了不买房屋了，同时亦承认需要前置审批通过才能过户。从合同的实际履行情况看，本案房屋买卖并未按约履行的症结在于，因涉案房屋为工业厂房，双方签订《房屋买卖合同》之前，房地产交易中心已实际暂停了工业厂房的过户，合同签订后2个月左右，松江区人民政府颁发相关暂行办法，明确工业厂房过户需要通过前置审批程序。本院认为，涉案房屋为工业厂房，具有特殊性，其买卖的前置审批、过户手续直接关系到合同根本目的实现，但合同并未对审批、过户等进行约定，且双方并未就审批、过户等达成一致意见，故合同实际无法履行不可归责于原、被告任何一方。
关于合同解除的后果应如何处理的问题。合同既已解除，被告理应返还原告房款10万元。因合同无法履行不可归责于任何一方，故原告主张贷款利息缺乏依据，但考虑到被告确已收取房款10万元，故被告在返还已付房款同时，将已付款的孳息一并予以返还，相应标准按中国人民银行同期存款利率计算。至于原告主张的违约金、租金损失，以及被告主张的违约金、房屋空置损失、物业管理费损失、交通和住宿费，因合同无法履行不可归责于原、被告任何一方，相应主张缺乏法律依据，故本院对双方的相应主张均不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海财富兴园置业发展有限公司与被告（反诉原告）苏尚杰于2014年10月9日签订的定金合同于2015年4月13日解除；
二、被告（反诉原告）苏尚杰于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海财富兴园置业发展有限公司房款100，000元；
三、被告（反诉原告）苏尚杰于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海财富兴园置业发展有限公司利息（以10万元为本金，自2015年3月20日起按中国人民银行同期存款利率计算至实际返还之日止）；
四、驳回原告（反诉被告）上海财富兴园置业发展有限公司的其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）苏尚杰的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5，350元，减半收取2，675元，反诉案件受理费3，183.90元，合计诉讼费5，858.90元，由原告（反诉被告）上海财富兴园置业发展有限公司负担1，525元（已付），被告（反诉原告）苏尚杰负担4，333.90元（已付3，183.90元，余款1，150元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一五年十一月六日
书记员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。