天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民四终字第1004号
上诉人（原审原告）天津市安居建设发展总公司，住所地天津市和平区。
法定代表人李国，董事长。
委托代理人马晓新，天津坤鹏律师事务所律师。
上诉人（原审原告）天津市安华物业有限公司，住所地天津市南开区。
法定代表人朱键，总经理。
委托代理人马晓新，天津坤鹏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）白宝华，男，1967年出生，汉族，住天津市河西区。
委托代理人姚金锁，天津汇英律师事务所律师。
上诉人天津市安居建设发展总公司（以下简称安居建设公司）、天津市安华物业有限公司（以下简称安华物业公司）与上诉人白宝华房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安居建设公司、安华物业公司的委托代理人马晓新，上诉人白宝华及其委托代理人姚金锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，安居建设公司为南开区华苑小区绮华里XX号楼所有权人。2006年7月8日，该公司将涉诉房屋委托安华物业公司出租、经营。2006年7月，安华物业公司分别就绮华里XX号楼第一、二层和第四层与白宝华签订租赁合同，将房屋出租给白宝华用作餐饮经营，其中第一、二层房屋租期自2006年7月10日起至2011年7月31日止，每年租金32万元，每季度支付一次，于每季度首月1日至5日内付款；第四层房屋租期自2006年8月1日起至2011年7月31日止，每年租金12万元，每半年支付一次，每年7月1日至5日付款，2月1日至5日付款。两份合同均约定，白宝华应按时足额交纳租金，不得以任何理由（包括但不限于原告服务的缺陷、被告经营困难及双方任何争议）拒付、延付。白宝华欠租金累计达一个月及其以上的，安华物业公司有权解除合同，白宝华除应支付所欠租金外，还应按日租金的二倍支付违约金。合同到期或违约时，安华物业公司要求返还房屋，白宝华未按约定的日期返还房屋的，每延期一日，应按安华物业公司指定的新一年度租金标准支付双倍房租，超过10日的，白宝华除支付租金及违约金外，应在接到安华物业公司按合同所载白宝华地址发出书面通知后三日内腾空房屋，逾期视为白宝华放弃遗留物品所有权，授权安华物业公司处理，因此发生的各项费用均由白宝华承担；合同到期，……其室内装修、装饰应保持现状（但不得抵作任何款项），若拆除应恢复装修前原貌，并不能对承租房结构、设施、设备造成破坏。
两份合同履行中，双方未发生争议，合同期满后，因双方对新的租金标准不能达成一致意见，故未签订书面租赁合同，但白宝华仍继续使用涉诉房屋。此后，安华物业公司经与白宝华协商，先后商定2011年8月1日至2011年10月31日的租金按原合同的标准即每月36，666元收取，2011年11月1日至2012年3月31日租金暂按每月5万元收取，白宝华�如数向安华物业公司支付了上述期间内的租金，但自2012年4月1日至今，白宝华未向安华物业公司支付租金。
安居建设公司、安华物业公司自述于2012年11月7日向白宝华发出通知函，声明2012年11月10日为双方解除租赁关系之日，要求白宝华最迟在2012年12月10日腾清涉诉房屋，2012年11月10日至2012年12月10日期间的房屋使用费按每月5万元标准支付；如未在上述期限内腾清房屋，自2012年12月11日起至实际腾清房屋之日止的使用费将按照每月5万元标准的两倍支付；对于2012年4月1日至2012年11月10日所欠租金仍按照每月5万元支付，白宝华因逾期支付该期间内的租金所产生的违约金则以每月5万元为基准，按照日租金的两倍据实计算。庭审中，原审二原告表示该通知函以EMS特快专递形式向白宝华发出，2012年11月8日由汪敏代收，但因目前已过邮件查询期，故无法提交书面的邮件签收结果�白宝华否认收到过该通知。现安居建设公司、安华物业公司要求白宝华支付所欠费用并腾交房屋，成讼。
另查，安居建设公司、安华物业公司表明虽然每月5万元并非要执行的新租金标准，鉴于白宝华曾按此标准履行过给付义务，在本次诉讼中亦按照该标准主张租金、房屋使用费及计算违约金和逾期腾房使用费的基数，白宝华同意按照该标准支付所欠租金，但不同意支付违约金和逾期腾房使用费。
以上事实有双方当事人当庭陈述及提交的证据佐证在案，一审法院予以确认。
安居建设公司、安华物业公司一审诉讼请求：1、确认安华物业公司与白宝华于2012年11月10日解除租赁关系；2、判令白宝华立即将承租的房屋腾交安居建设公司；3、判令白宝华按照每月5万元标准向安华物业公司支付2012年4月1日至2012年11月10日租金366，670元，并按照日租金的二倍支付逾期付款违�金，自2012年4月1日付至实际给付租金之日止；4、判令白宝华支付2012年11月11日至2012年12月10日腾房期内的房屋使用费5万元；5、判令白宝华按每月10万元的标准支付自2012年12月11日起至实际搬离之日的房屋使用费；6、本案诉讼费由白宝华承担。
白宝华一审辩称，双方订立租赁合同的经过属实，双方订立的合同在2011年7月31日到期后，安华物业公司已经按每月5万元收取白宝华给付的租金，双方已经形成不定期租赁关系。因安华物业公司拒绝收取，白宝华自2012年4月1日至今未付租金属实，现同意按照每月5万元支付，但由于拒收租金的责任在于原告，白宝华不应承担因逾期支付租金产生的违约金，且合同约定的违约金支付标准过高。白宝华没有收到过原告发出的解除合同书面通知，不应当支付腾房期内的房屋使用费和因逾期腾房产生的双倍房屋使用费。安居建设公司曾口�承诺将涉诉房屋租给被告使用15年，为满足15年经营需要，白宝华已投入巨资进行装修，现不同意解除租赁关系并腾房，要求继续按照每月5万元的租金标准与原告继续履行租赁合同。
一审法院认为，安华物业公司受涉诉房屋所有权人安居建设公司委托与白宝华订立的两份租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，上述合同约定的租期届满后，白宝华仍实际使用承租的房屋，根据法律规定，此时原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁合同，当事人有权随时要求解除，但出租人应在合理期限内通知承租人。安华物业公司虽提出曾向白宝华寄送了解除合同通知书，因未能举证证明白宝华已收到该通知，故不能确认双方租赁关系于2012年11月10日解除，但安华物业公司现起诉要求解除与白宝华形成的不定期租赁关系，一审法院对该请求予以支持。白宝�自2012年4月1日未付租金属实，且同意按照每月5万元标准支付租金，一审法院依法照准，其应向安华物业公司支付2012年4月1日至本判决生效之日的租金。
因白宝华未按时交纳租金属实，应当向安华物业公司承担违约责任，但原租赁合同将违约金支付标准约定为日租金的二倍，明显高于安华物业公司可能受到的损失，白宝华亦提出了违约金数额过高的抗辩，一审法院院支持白宝华该项抗辩理由，对违约金支付标准予以调整，白宝华可参照中国人民银行同期贷款利率向安华物业公司支付违约金；原租赁合同对涉诉房屋第一、二层和第四层租金的给付时间约定不同，考虑合同期满后，双方对白宝华使用的所有房屋合并履行了每月5万元租金的事实，针对2012年4月1日后至本判决生效之日期间的租金，可参照原租赁合同约定的每半年支付一次、于首月5日前支付的方式执行，由此可以确定交纳租金的时间应为每年4月5日前和10月5日前。按照一审法院确定的上述付租时间和违约金给付标准，现白宝华应参照中国人民银行同期贷款利率，以30万元为本金，分别支付2012年4月6日起至本判决生效之日的违约金和2012年10月6日起至本判决生效之日的违约金；按照每月5万元，以2013年4月1日至本判决生效之日的实际月数为准计得本金，支付自2013年4月6日起至本判决生效之日的违约金。
关于白宝华提出的因装修投入巨大而无法腾房一节，原租赁合同已对租期届满之后，室内装修、装饰的处理方式作出了约定，双方可依约而行或另行解决，一审法院对白宝华该项抗辩理由不予支持。租赁关系解除后，白宝华应在30日内将所使用的房屋全部腾交安居建设公司，并按照每月5万元的标准向安华物业公司支付房屋使用费，付至实际腾房之日。综上，一审法院依据《�华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告天津市安华物业有限公司与被告白宝华就南开区华苑小区绮华里XX号楼形成的不定期租赁关系；二、本判决生效后三十日内，被告白宝华将其正在使用的南开区华苑小区绮华里XX号楼第一、二、四层腾交原告天津市安居建设发展总公司；三、本判决生效后三十日内，被告白宝华按每月5万元标准向原告天津市安华物业有限公司支付2012年4月1日至本判决生效之日的房屋租金；四、本判决生效后三十日内，被告白宝华应参照中国人民银行同期贷款利率，以30万元为本金，向原告天津市安华物业有限公司支付2012年4月6日起至本判决生效之日的违约金和2012年10月6日起至本判决生效之日的违约金；按照每月5万元，以2013年4月1日至本判决生效之日实际月数为准计得本金，支付自2013年4月6日起至本判决生效之日的违约金；五、本判决生效后三十日内，被告白宝华按每月5万元标准向原告天津市安华物业有限公司支付本判决生效次日至实际腾交房屋之日的房屋使用费；六、驳回原告天津市安居建设发展总公司、天津市安华物业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费204，158.21元，减半收取102，079.2元，由被告白宝华负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市安居建设发展总公司。
上诉人安居建设公司、安华物业公司不服一审判决，上诉至本院，请求：1、维持原判第一、二、三、四项；2、撤销原判第五、六项判决内容，改判白宝华在一审判决判令三十日腾房期内按每月5万元�准支付房屋使用费，逾期腾房的，自三十日腾房期届满次日起至白宝华实际腾交房屋之日按每月10万元标准支付上诉人房屋使用费；3、判令白宝华承担本案诉讼费。主要理由是根据双方书面合同约定，白宝华应按租金标准两倍（即每月10万元标准）支付逾期腾房期间房屋使用费。针对上诉人白宝华的上诉请求，安居建设公司、安华物业公司答辩称：双方是不定期的租赁合同。因白宝华不同意按新租金标准签订合同且拖欠租金，我方适当履行了合同解除权，已具有合同解除效力，白宝华应立即搬离涉诉房屋；白宝华依法、依约应当支付租金和逾期付款违约金；涉诉房屋所在的绮华里XX号楼按规划为敬老院，政府相关部门多次指示要求立即恢复养老公寓功能，现该房已不具备出租条件。
上诉人白宝华不服一审判决，上诉至本院，请求：撤销原判，依法驳回对方一审的全部诉讼请求；诉讼费用由对方承担。主要理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，侵害上诉人合法权益。当初安华物业公司口头许诺我可以使用15年，双方无固定期限的租赁合同没有解除，一审判令上诉人腾房缺乏法律依据。上诉人白宝华针对上诉人安居建设公司、安华物业公司的上诉请求答辩称，请求驳回上诉人上诉请求。理由是双方虽然订立的租赁合同已到期，到期后对方接收了之后的租金，说明双方是不定期的租赁合同。安居建设公司、安华物业公司要求按双倍支付房租没有依据，一审法院对白宝华向上诉人给付房屋租金或使用费每月5万元的标准符合法律规定和双方当事人约定。
上诉人安居建设公司、安华物业公司，白宝华对一审法院查明的事实无争议，均未补充提交新的证据。
本院经审理查明，一审法院认定的案件事实属实，本院予以确认。案经调解未果。
本院认为，安华物业公司受涉诉房屋所有权人安居建设公司委托与白宝华订立的两份租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。约定租期届满后，白宝华仍实际使用承租的房屋，双方均认可形成不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人有权随时要求解除，但出租人应在合理期限内通知承租人。安华物业公司起诉要求解除与白宝华形成的不定期租赁关系，一审法院对该请求予以支持，并判决在本判决生效后三十日内，被告白宝华将涉诉房屋腾交安居建设公司符合法律的规定。白宝华自2012年4月1日未付租金属实，且同意按照每月5万元标准支付租金，一审法院依此标准判决白宝华应向安华物业公司支付2012年4月1日至判决生效之日的租金并无不妥，支付违约金的标准亦符合法律的规定，上诉人白宝华所述安华物业公司口头许诺其可以使用房屋15年，并无�据予以证实，白宝华的上诉理由不能成立，本院不予支持。
对上诉人安居建设公司、安华物业公司要求改判白宝华在一审判决判令三十日腾房期内按每月5万元标准支付房屋使用费，逾期腾房的，自三十日腾房期届满次日起至白宝华实际腾交房屋之日按每月10万元标准支付上诉人房屋使用费一节，本院认为，一审法院判决白宝华判决生效后三十日内腾房期限合理，按每月5万元标准支付房屋使用费并无不妥，如白宝华逾期腾房，应按《中华人民共和国民事诉讼法》关于执行措施的相关规定执行。对上诉人安居建设公司、安华物业公司的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11，547元，由上诉人天津市安居建设发展总公司负担80元，由上诉人白宝华负担11，467元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理审判员 李艳梅
代理审判员 赵 盈
二〇一三年九月二十二日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……