上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第469号
上诉人（原审被告）施锦昌。
委托代理人顾新伟。
被上诉人（原审原告）上海仁丰房地产经纪有限公司。
法定代表人高杰。
委托代理人莫晓明。
上诉人施锦昌因居间合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人施锦昌的委托代理人顾新伟，被上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司（以下简称仁丰地产）的委托代理人莫晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月23日，仁丰地产作为居间方，施锦昌作为买受方，案外人王海雷作为出售方，就上海市虹口区车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称车站北路房屋）买卖事宜签订《居间协议》，约定：王海雷将车站北路房屋出售给施锦昌；房屋总价款为223万元；买卖双方应于房屋买卖协议（合同）签订当日支付仁丰地产佣金，佣金总额度为上述房屋总价的2%，由施锦昌全额支付。施锦昌在《居间协议》买受方（乙方）一栏签名。同日，施锦昌与王海雷签订《买卖协议》，约定总房价为223万元；居间服务费用全部由施锦昌承担。同日，施锦昌与王海雷签订《房屋买卖人声明书》，约定：双方共同要求将总价223万元的其中部分53万元折算为装修补偿费用另行支付，交易合同价为170万元。2012年12月30日，仁丰地产向王海雷收取佣金15，000元，并开据了发票。2013年3月3日，王海雷和施葵、黄亚辉就车站北路房屋买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定车站北路房屋转让价款共计170万元，该合同关于“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”的附件二中并无就设备及装饰的相关约定。该合同《补充条款》约定：车站北路房屋售价为170万元，买方需支付装修补偿等费用53万元，王海雷出售该房屋总收入为223万元。施锦昌于2013年3月4日向仁丰地产支付佣金1万元，仁丰地产开据了收款收据；2013年3月中旬施锦昌又向仁丰地产支付佣金1，150元，仁丰地产未开据收据。嗣后，车站北路房屋完成交易过户。
原审中，仁丰地产称，仁丰地产按约定完成了居间服务，但施锦昌未完全履行支付居间报酬的约定，只支付了佣金11，150元，至今拖欠剩余佣金33，450元。故现仁丰地产起诉至法院要求施锦昌支付佣金33，450元。
原审中，施锦昌辩称：1、签订《居间协议》时，仁丰地产与施锦昌口头约定佣金为房屋总价款的1%，由买卖双方各自承担0.5%，即施锦昌仅需支付佣金11，150元。施锦昌在签字前发现《居间协议》第四条、第五条约定居间服务费是房屋总价款的2%，且由施锦昌全额支付，仁丰地产工作人员称“居间协议为格式条款，无关紧要，以实际支付为准”，故施锦昌未在意并签字。施锦昌在2013年3月4日向仁丰地产支付了1万元佣金，并由仁丰地产开据了收款收据；3月中旬又向仁丰地产支付了1，150元佣金，仁丰地产未提供收据。故施锦昌已经履行完毕佣金支付义务。另仁丰地产曾向房屋出售方王海雷收取了15，000元佣金。2、仁丰地产未按沪价商（2003）036号文《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》规范收费，该通知规定居住房屋买卖中介向买卖各方的最高收费为房产交易中心登记成交价的1%。车站北路房屋在房产交易中心登记成交价为170万元，53万元是装修补偿款，因此仁丰地产应当以170万元而非223万元为基数计算佣金。3、车站北路房屋的实际购买人并非施锦昌，《买卖合同》上的买方以及房屋过户后的产权人为施锦昌之弟施葵及弟媳黄亚辉，施锦昌仅作为二人的委托代理人代为签署了《居间协议》，故施锦昌主体不适格。
原审审理中，仁丰地产表示《居间协议》签订后，施锦昌反悔不同意支付全部佣金，出售方即王海雷为了促成交易，同意支付15，000元佣金，故仁丰地产向王海雷收取了15，000元佣金。
原审法院认为：施锦昌委托仁丰地产为其提供购买房屋的居间服务，并以买受方的名义而非代理人的名义签署了《居间协议》及《买卖协议》，双方的居间关系成立，嗣后实际买受人虽非施锦昌本人，但系根据施锦昌意思所确定，并不影响施锦昌作为居间关系中委托方的身份。现仁丰地产已促成买卖关系成立，房屋交易过户已经完成，故仁丰地产的居间义务已履行完毕，仁丰地产有权向施锦昌收取佣金。
关于佣金数额，施锦昌认为各方口头约定总额为房屋总价款223万元的1%，由买卖双方各自承担0.5%，但未提供相关证据，不予采信。对于佣金按《买卖合同》约定的转让价170万元计算还是按实际成交价223万元计算，双方亦存在分歧。原审法院认为，首先，结合《居间协议》、《买卖协议》及《房屋买卖人声明书》的内容，可认定房屋真实交易价格为223万元，《买卖合同》中约定的转让价170万元，实为双方为避税而做低房价。其次，仁丰地产作为专业的房地产中介公司，明知买卖双方为了避税而做低房价，仍促成双方签订合同，虽存在不当之处，但《居间协议》关于佣金总额为房屋总价款223万元的2%由施锦昌全额支付的约定，仍成立有效，对双方具有拘束力。施锦昌主张根据《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》的规定，居住房屋买卖中介向买卖各方的最高收费为房产交易中心登记成交价的1%，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同违反法律或行政法规强制性规定的方为无效，上述通知不属于法律或行政法规，双方关于佣金数额的约定并不存在合同无效之理由。综上，佣金数额的计算仍应按照《居间协议》的约定，以223万元计，施锦昌应向仁丰地产支付的佣金总额为44，600元。仁丰地产自述出售方签订《居间协议》后自愿承担部分佣金15，000元，并已实际支付，故该部分佣金应从施锦昌应支付的佣金总额中扣除。现施锦昌实际已经支付佣金11，150元，剩余18，450元应当向仁丰地产支付。
据此，原审法院作出如下判决：施锦昌应于判决生效之日起7日内向仁丰地产支付剩余佣金18，450元。
原审法院判决后，上诉人施锦昌不服原审判决，向本院上诉称：第一，在三方签订《房屋买卖居间协议》时，口头协商约定的中介服务费为1%，买卖双方各承担0.5%。被上诉人给上诉人的是格式合同，说上面关于中介费2%的约定无关紧要，以约定的实际支付为准。上诉人当时没在意，轻信地就签字了。现在看来，中介方是早有预谋的，不讲诚信，诱骗消费者上当，实属恶意诉讼。第二，根据相关规定，即使要算中介费，也应当以房产交易中心的登记成交价作为房屋总价来计算中介费，而不是按照双方的实际交易价格来计算。请求二审法院撤销原审判决，改判本案双方签订的合同无效，上诉人不再支付被上诉人任何钱款。
被上诉人仁丰地产辩称：不同意上诉人的上诉请求。关于0.5%的说法，被上诉人不认可。而且卖家已经支付了15，000元也说明了不是0.5%的佣金。关于房屋总价，亦应当以居间合同上所约定的实际成交价为准。被上诉人提供了居间服务，且房屋交易已经完成，卖方也承担了相应的佣金，剩余的部分应当由上诉人承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：上诉人主张双方曾口头约定上诉人应承担的佣金数额为房屋总价223万元的0.5%，但上诉人未能提供充分的证据证明其主张，故本院无法采纳。根据《房屋买卖居间协议》第四条的约定，佣金总额度为房屋总价223万元的2%，由施锦昌全额支付。现上诉人主张房屋总价应以房产交易中心的登记成交价170万元为准，但上诉人该主张所依据的《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》中的相关内容，并不能依法构成各方当事人关于佣金数额之约定无效的理由。故上诉人的该项主张不能成立，双方仍应依《房屋买卖居间协议》的约定来计算佣金的数额。据此，原审法院在扣除买卖双方已付的佣金数额之后，判令上诉人向被上诉人支付剩余金额18，450元，较为合理，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费261.25元，由上诉人施锦昌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年五月十六日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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