湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第03184号
原告：武汉福星惠誉投资管理有限公司，住所地武昌区徐东二路中科油料所内。
法定代表人：张咏梅，董事长。
委托代理人：张宇、侯威，上海中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被告：李萍萍。
第三人：王炳秋。
第三人：付巍。
第三人：付昕镜。
第三人：刘秋萍。
原告武汉福星惠誉投资管理有限公司（以下简称武汉福星惠誉公司）与被告李萍萍、第三人王炳秋、付巍、付昕镜、刘秋萍房屋租赁合同纠纷一案。诉讼期间，原告武汉福星惠誉投资管理有限公司提交申请明确不追究涉案第三人任何法律责任，并且要求涉案第三人不参加诉讼活动，本院依法准许。本案于2014年9月22日受理后，依法由审判员滕玉军独任审理，于2015年1月13日公开开庭进行了审理，原告武汉福星惠誉公司委托代理人侯威，被告李萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉福星惠誉公司诉称：原告与第三人签订了《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定第三人将其所有的位于武汉福星惠誉置业有限公司开发的《福星惠誉水岸国际》项目K4-1栋1-／-3-（1、9、10）号第三层商用房屋（建筑面积253.17平方米）的商用房屋委托给原告经营及管理，由原告享有经营管理权和相应收益权、自主转租权，原告按照约定向第三人支付租金。原告有权对上述承租房进行转租，并要求租户腾退房屋将房屋交还于原告。2012年9月25日，原、被告签订了《商用房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告经营管理的上述房屋，用途为餐厅，租赁期自2012年9月1日起至2016年12月31日止，共四年零四个月，免租期六个月。《商用房屋租赁合同》对租金、代理费及其运营管理费的计算标准和支付方式均有约定，还约定了合同解除情形、违约金支付及合同终止后被告应将商用房屋交还原告。合同签订后，原告依约将承租房屋交付于被告承租使用。但是被告未能依约履行合同义务，拖欠原告租金、代理费及运营管理费等款项拒不支付。原告曾多次要求被告依约支付拖欠款项，但均催讨无果。综上所诉，原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院依法判决：判令解除原、被告2012年9月25日签订的《商用房屋租赁合同》；判令被告立即腾退租赁房屋，并将房屋交还于原告；判令被告按照合同约定向原告支付所欠租金（从2013年6月1日起至被告腾退房屋之日止）、代理费、运营推广费及物业费（从2012年12月1日起至被告腾退房屋之日止）；判令被告支付免租期租金68355.9元及违约金38380.57元；本案诉讼费用由被告承担。
原告武汉福星惠誉公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
一、被告、第三人身份复印件及原告营业执照副本复印件，拟证明原、被告主体资格。
二、与第三人签订的《武汉市商品房买卖合同》复印件、《商铺委托经营及管理协议书》，拟证明第三人系房屋所有权人，原告按照《商铺委托经营及管理协议书》约定，有权对第三人的房屋进行经营、管理并依法转租。涉案商铺面积为253.17平方米。
三、《商用房屋租赁合同》复印件一份，拟证明原、被告间存在房屋租赁合同关系。被告存在违约行为，原告按照合同约定有权解除合同，并要求被告将商用房屋交还给原告、支付所欠租金、免租金及承担违约金。
四、欠费明细单复印件一份、发票复印件四份，拟证明截止到2014年8月31日，被告尚欠租金178991元、运营管理费、物业费26583元，违约金38380元及承担免租期租金68356元，上述款项共计312310元。
五、租金催缴函、工作联系函复印件各一份，拟证明被告逾期缴纳租金已构成违约，原告为此主张权利并告知被告法律后果，但被告仍拒不缴纳。
六、缴款流水单复印件，拟证明原告在与第三人的商铺委托经营及管理期间内，仍按照约定向第三人业主缴纳租金。
被告李萍萍辩称：一、被告等商户与原告福星惠誉公司就延长房屋免租期一直在协商过程中，福星惠誉公司从未正式提交解除合同、交纳房租通知。福星惠誉公司单方提出解除合同的诉请，依法不能成立，应该承担违约责任。二、福星惠誉公司违约在先，在招商过程中隐瞒事实真相，误导被告等商户租赁经营，所交付房屋存在严重缺陷，被告及其他商户租赁房屋后均投入大量资金修复，致开业经营推迟，其损失应由福星惠誉公司承担过错违约责任。三、福星惠誉公司招商虚假宣传，致被告等商户经营惨淡，亏损严重，福星惠誉公司应先履行承诺义务，为商户前期投入及经营中亏损着想，为商圈市场良性发展，再次协商延长免租期，谋求双赢。综上，原告与被告等众多商户间的租赁合同，应当全面适当履行，福星惠誉公司单方提出解除合同及其履行存在过错，理应承担违约责任。原告主张支付免租期租金及违约金被告不予认可且违约金过高。双方均为达到解除合同的成立条件，应公平裁断延长免租期，继续履行合同，要求驳回原告相关诉请。
被告李萍萍为支持其辩解向本院提交以下证据：
一、水岸国际COHO商业街招商说明书复印件及楼盘现状照片。拟证明原告福星惠誉投资管理有限公司在水岸国际商业街虚假宣传，误导商户租赁经营，原告违约在先。
二、燃气工程建设施工委托合同、可燃气体报警控制系统合同复印件。拟证明原告交付的租赁房屋条件与实际不符，被告为正常开业，投入人力、财力开通燃气，安装相关设施，卫生间下水改造，烟道修复改造均由被告雇请个体专业师傅完成，原告违约在先。
三、致福星惠誉投资管理有限公司函（商户联合会及被告）复印件。拟证明原告违约在先，招商宣传与实际不符，相关配套短缺，房屋交付条件缺失，商户经营亏损巨大。双方就商铺免租期延长，一直在协商过程中，双方均未达到解除《商用房屋租赁合同》的条件。
四、武汉市建筑装饰装修工程施工合同复印件。拟证明被告租用商铺后进行了整体装饰装修等开业前期投入，建筑装修合同、广告招牌合同、仕家黑码软件合同、监控设备安装调试合同、订货及空调设备安装施工合同、厨房设备合同、家具定购合同等，如原告单方中途中止合同，应对被告装饰装修等投入予以赔偿。
五、《特许经营合同》复印件。拟证明按照租赁合同约定，被告以10万元人民币代价加盟重庆市铁锅门企业管理有限公司，经营铁锅门时尚餐厅，如原告单方中途中止合同，应对被告引进加盟店予以赔偿。
六、开业前期投入一览表复印件。拟证明铁锅门时尚餐厅开业前，由于原告交付的房屋条件不实和被告自身经营所需，投入的资本统计，如原告单方中途中止合同，应予以赔偿。
七、《租赁合同》复印件两份。拟证明租赁合同依法成立，原告没有按合同约定全面履行合同义务。
八、缴费单据复印件。拟证明被告依约交纳了相关费用。
庭审质证，被告李萍萍对原告武汉福星惠誉投资管理有限公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六无异议；对证据五有异议，缴费通知书不是其签收，并未见过该通知。
原告武汉福星惠誉公司对被告李萍萍提交的证据一招商说明书真实性无异议，关联性有异议。照片是静态的，对真实性、关联性有异议。证据二燃气工程建设施工委托合同，真实性无异议，关联性有异议，证明被告是对自己的餐厅进行内部装修，并不能证明原告违约，交付的房屋不符合要求。可燃气体报警控制系统合同，真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告交付的房屋有问题，这只是他们内部的装修合同。证据三真实性有异议，没有福星惠誉的签章。其中一份签收回执，并没有载明函的内容。证据四真实性无异议，关联性有异议，只是被告进行了装修，不能证明原告对其造成了损失。对其后的合同，真实性无异议，但是关联性有异议。证据五真实性无异议，但是关联性有异议。证据六系被告单方制作，真实性有异议。证据七真实性无异议，对证明的内容有异议，从合同条款显示不出原告违约，只是约定了双方的权利义务。证据八垃圾清运费的真实性无异议，关联性有异议。
根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2011年3月23日，王炳秋与武汉福星惠誉置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于“福星惠誉水岸国际”项目1幢单元3层1号铺位（建筑面积113.59平方米），并依据合同交纳房款。
2011年5月20日，付巍、付昕镜、刘秋萍与武汉福星惠誉置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于“福星惠誉水岸国际”项目1幢单元3层9号铺位（建筑面积67.79平方米）；“福星惠誉水岸国际”项目1幢单元3层10号铺位（建筑面积67.79平方米），并依据合同交纳房款。
付巍、付昕镜、刘秋萍（甲方）与武汉福星惠誉公司（乙方）签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定甲方同意将其购买的“福星惠誉水岸国际”项目1幢单元3层10号铺位（建筑面积67.79平方米）委托乙方经营及管理期限共计五年（即自2012年1月1日至2016年12月31日），乙方负责商用房屋招商及培育市场，并享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。
付巍、付昕镜、刘秋萍（甲方）与武汉福星惠誉公司（乙方）签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定甲方同意将其购买的“福星惠誉水岸国际”项目1幢单元3层9号铺位（建筑面积67.79平方米）委托乙方经营及管理期限共计五年（即自2012年1月1日至2016年12月31日），乙方负责商用房屋招商及培育市场，并享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。
王炳秋（甲方）与武汉福星惠誉公司（乙方）签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定甲方同意将其购买的“福星惠誉水岸国际”项目1幢单元3层1号铺位（建筑面积113.59平方米）委托乙方经营及管理期限共计五年（即自2012年1月1日至2016年12月31日），乙方负责商用房屋招商及培育市场，并享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。
2012年9月25日，出租人王炳秋、付巍、付昕镜、刘秋萍（即合同甲方）、承租人李萍萍（即合同乙方）、代理方武汉福星惠誉公司（即合同丙方）签订《商用房屋租赁合同》，约定：李萍萍承租位于武汉福星惠誉置业有限公司开发的《福星惠誉水岸国际》项目K4-1栋1-／-3-1、1-／-3-9、1-／-3-10第三层商用房屋（建筑面积为253.17平方米）；乙方承租商用房的用途为铁锅门火锅；租赁期为四年四个月，自2012年9月1日到2016年12月31日；免租装修期为六个月，时间为2012年9月1日到2013年2月28日，免租期内无需缴纳租金，但需缴纳物业管理费用，代理运营管理费及装修相关手续费；乙方向甲方交纳履行保证金50000元、保证金14564元；乙方在租赁商用房屋2013年3月1日到2013年12月31日期间租金为每月每平方米45元；2014年1月1日到2014年12月31日期间租金为每月每平方米49元；2015年1月1日到2015年12月31日期间租金为每月每平方米53元；2016年1月1日-2016年12月31日期间租金为每月每平方米57元。乙方自计租日起将按每月每平方米1元的标准缴纳代理费及运营推广费，租赁商用房屋的物业管理费为每月每平方米4元；相关费用按季度支付，第一次租金及代理费、运营推广费的支付时间为签订合同十日内，以后上述费用在第一季度届满前十日内履行；乙方拖欠应付租金、代理费及运营推广费等费用累计超过三十日的等事项，甲方有权解除合同，乙方除应补交免租期的租金外，还应支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金。合同还对支付方式、进场移交、商用房屋的使用、离店、税费、提前解除及违约责任、商用房屋标识及广告宣传问题的特别约定、不可抗力、适用法律和争议解决、生效、附件作出相应约定。
2012年9月25日，武汉福星惠誉公司依合同将租赁商用房屋移交李萍萍使用，李萍萍在《房屋交接验收确认书》上确认后签字。
李萍萍公司租赁商用房屋从事餐饮经营期间，向武汉福星惠誉公司交纳保证金50000元、保证金14564元，支付商用房租金34178元，支付运营推广费、物业费共计3797元。
2014年8月28日，武汉福星惠誉公司向李萍萍发出租金催缴公函，通知李萍萍自2012年12月1日至2014年11月30日止尚未缴纳管理费及营运费共计101834.4元，租金共计724721.48元；欠缴租金行为已构成违约，要求该公司务必于2014年9月1日前缴纳上述款项，逾期未缴纳，按照合同约定追究违约责任。现被告未按期交纳租金等相关费用，原告为维护合法权益诉至法院，要求判如所请。
本院认为，武汉福星惠誉公司与第三人王炳秋、付巍、付昕镜、刘秋萍签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定将其所有商用房屋委托武汉福星惠誉公司经营管理，武汉福星惠誉公司享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。武汉福星惠誉公司与李萍萍签订《商用房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
依据合同约定，李萍萍享有免租装修期（免租期内无需交纳租金）六个月，从李萍萍实际接受房屋之日起即2012年9月25日到2013年3月24日，自2013年3月25日起李萍萍应交纳租金即每月11392.65元（253.17平方米x45元／月），被告李萍萍已交纳三个月共计租金34178元即至2013年6月24日，自2013年6月25日起李萍萍未按合同约定支付租金，其行为已构成违约。被告李萍萍已交纳的保证金50000元、保证金14564元予以抵扣实际发生的租金。
被告李萍萍自计租日起按每月每平方米1元支付代理费及运营费推广费、按每月每平方米4元支付物业费。被告自2012年9月25日起至2012年12月24日已交纳代理费、运营费推广费，物业费共计3797元。2012年12月25日起，被告李萍萍违反合同约定未支付代理费、运营费推广费，应承担违约责任。
依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。根据双方签订合同，被告李萍萍违反合同约定长期未支付所欠、租金、代理费、运营费推广费、物业费，违反合同诚实信用原则，对原告武汉福星惠誉公司要求解除合同、腾退租赁房屋、支付拖欠租金诉请，本院予以支持。被告李萍萍辩称，原告未能履行招商承诺存在瑕疵，且在租赁期限内违约在先，未按合同提供通道及规避同业不正当竞争的风险，给被告造成严重的经济损失，被告李萍萍为维护其合法权益可另行主张相关权利。
原告武汉福星惠誉公司要求被告李萍萍支付免租期租金68355.9元及违约金38380.57元诉讼主张，被告对原告主张不予认可且认为违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同﹥若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。被告李萍萍未按合同支付所欠租金、代理费、运营费推广费、物业费，构成违约，应当承担违约责任。给原告武汉福星惠誉公司造成的损失，本院综合李萍萍实际拖欠款项的情况，根据公平原则及诚实信用原则，考虑违约金弥补损失及惩罚的双重性质，本院以李萍萍实际拖欠款项为基准按中国人民银行同期贷款利率的130%计算调整违约金，对原告武汉福星惠誉公司主张支付免租期租金及违约金诉请，本院部分予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告武汉福星惠誉投资管理有限公司与被告李萍萍于2012年9月25日签订的《商用房屋租赁合同》。
二、被告李萍萍于本判决生效之日起三日内将武汉市武昌区福星惠誉.水岸国际项目K4-1栋1-／-3-1、1-／-3-9、1-／-3-10第三层（建筑面积为253.17平方米）商用房屋返还给原告武汉福星惠誉投资管理有限公司。
三、被告李萍萍于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司租金（以合同约定被告租赁商用房屋建筑面积253.17平方米）2013年3月1日到2013年12月31日期间租金为每月每平方米45元；2014年1月1日到2014年12月31日期间租金为每月每平方米49元；2015年1月1日-2015年12月31日期间租金为每月每平方米53元；2016年1月1日-2016年12月31日期间租金为每月每平方米57元为标准，从2013年6月25日起计算租金至房屋腾退之日止），被告李萍萍已交纳的商用房屋保证金64564从上述实际发生的租金中予以扣减；违约金以被告李萍萍实际拖欠款项为基准按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至判决确定给付之日止。
四、被告李萍萍于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司代理费及运营推广费（以合同约定被告租赁商用房屋建筑面积253.17平方米每平方米1元标准，从2012年12月25日起计算至房屋腾退之日止）。
五、被告李萍萍于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司物业费（以合同约定被告租赁商用房屋建筑面积253.17平方米每平方4元标准，从2012年12月25日起计算至房屋腾退之日止）。
六、驳回原告武汉福星惠誉投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5985元，减半收费2992.5元，由被告李萍萍负担。（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
--
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 滕玉军
二〇一五年一月二十一日
书记员 刘 旭