广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1721民初90号
原告：陈金玉，女，1986年9月8日出生，汉族，住所地：广东省阳春市，
委托诉讼代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭光锐，广东春洲律师事务所律师。
被告：阳春市畅达房地产有限公司，住所地：广东省阳春市春城畅达新城第13栋。
法定代表人：谢汝文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯志妥，广东源满律师事务所律师。
原告陈金玉诉被告阳春市畅达房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈金玉的委托诉讼代理人洪成参，被告阳春市畅达房地产有限公司的委托诉讼代理人冯志妥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈金玉向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金42975.67元（以支付房价款584703元为基数，按照每日万分之五的标准计算，自2015年10月31日起计算至2016年3月25日共147天）；2、被告向原告支付逾期办证违约金29235.15元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年1月23日，原告陈金玉与被告阳春市畅达房地产有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2015011289），合同主要约定：原告向被告购买坐落于阳春市春城街道大道高冲岭地段A区A5-1块项目中的3幢2单元1004房商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为“春预许证字2014第031号”，建筑面积142.63元（其中套内建筑面积123.15平方米），按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米4747.89元，总价584703元。合同第六条“付款方式及期限：首期款已付人民币284703元，余下300000元办理银行按揭。”、第八条“交付期限：被告应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’条件，并将符合合同约定的商品房交付原告使用。”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任：被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，需承担如下违约责任：1、逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天（2015年10月31日）起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（2015年10月31日）起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金。”、第十一条“交接：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。”、第十五条“关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意：原告不退房，被告按已付房价款的5%向原告支付违约金。”合同签订后，原告向中国农业银行股份有限公司阳春市支行办理了抵押贷款和公积金贷款并按照约定将上述贷款资金划付至被告指定的账户，原告向被告支付了全部房价款，完全履行了付款义务。该商品房是原告用辛劳多年的全部积蓄购买的住房，朝思暮想被告能按合同约定的期限交房后装修入住。可直到2015年10月30日也没有收到被告的任何收楼通知，于是多次致电被告公司的售楼部或发短信给有关工作人员询问进展，都得不到明确的答复。被告直至2016年3月18日才通过中国邮政挂号信的方式向原告发出《收楼通知书》，原告收到后于3月25日前往被告公司的售楼部，在被告没有出示《房地产（住宅）使用说明书》、《房地产（住宅）质量保证书》、《预售/竣工面积测绘书报告》和竣工验收合同证明文件等资料的情况下办理了交付手续，并于当天与被告委托的阳春市畅达物业管理有限公司签订了物业管理相关协议等文件，并开始缴纳物业管理费。另外，原告在2015年1月7日向原告预交了办证费30000元，性质为代收办证费，但被告一直怠于履行办证登记义务，长时间将办证费占为己有、挪作他用，在原告多次通过电话和当面催促后才于2017年8月7日把办证资料交给原告签名，但经原告多次催促依然未递交给房产登记机关备案。根据合同第十五条的约定和《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条“登记机关自受理登记申请之日起三十日内应当作出准予登记的决定，并书面通知申请人。”以及第二十七条“初始登记和转移登记，应当在受理后二个月核准登记并颁发房屋权属证书。”的规定，被告应当在将商品房交付给原告后的150天内将权属证书交于原告，但原告至今都未取得《不动产权证书》。综上所述，被告的行为已经明显违反了合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及涉案商品房合同第九条的约定，被告应当自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。违约金从逾期之日即2015年10月31日起至实际交付之日即2016年3月25日止共147天，每日按原告已付房价款584703元的万分之五计算，共计42975.67元。同时，根据涉案商品房合同第十五条规定，被告应按已付房价款584703元的5%即29235.15元向原告支付逾期办证违约金。两项合计72210.82元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。
被告阳春市畅达房地产有限公司辩称，一、逾期交房不是答辩人造成的，而是被答辩人自己的原因造成的。从答辩人提供的证据可证实，被答辩人购买的3幢2单元有11名业主先后于2015年10月31日至2015年12月26日收楼装修，最早的业主于2016年1月15日入住。答辩人于2015年10月底向同一幢楼同一单元的业主发出《收楼通知书》，同一幢楼同一单元的业主们相继从2015年10月底开始办理收楼手续。被答辩人称多次致电公司售楼部得不到答复的说法显然与事实不符。既然同一幢楼同一单元的其他业主能够顺利办理收楼手续，答辩人不通知被答辩人收楼与常理不合。事实是被答辩人担心收楼就要缴纳物业费才故意拖延收楼，迫于无奈答辩人才再用挂号信的方式通知被答辩人收楼并签领了相关资料的。二、未能按照购房合同约定办理《不动产权证》的责任不在答辩人。众所周知，办理不动产登记只有个人递交资料办证窗口才出具回执的，房地产开发企业递交办证材料是不开具回执的。答辩人按每栋竣工时间向相关部门申请验收办证，改变了以往分区验收及分区备案的办法，变竣工验收备案手续必须在商品房5-9幢工程全部竣工验收后才统一备案，导致办证时间的拖延，不是答辩人的责任，答辩人不应按照《广东省商品房买卖合同》第十五条承担责任。三、被答辩人收楼后，意味着对房屋买卖合同的履行已经不存在异议，也就是说房屋买卖合同已经履行完毕，再依据先前的购房合同主张答辩人的违约责任就如同无源之水无本之木，是根本站不住脚的，更是违背诚实信用的民法基本原则的。况且，亦未造成被答辩人的任何实际损失。综上所述，依照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定和现行政策，依法应予以驳回被答辩人的诉请。
本院经审理认定如下事实：2015年1月23日，原告陈金玉（买受人）与被告阳春市畅达房地产有限公司（出卖人）签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2015011289），主要约定：买受人向出卖人购买位于阳春市春城街道大道高冲岭地段A区A5-1块畅达新城二期第3幢2单元1004房，该商品房建筑面积142.63平方米，房价总额为584703元。首期款已付人民币284803元，余下300000元办理银行按揭。出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由买卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金，等等。2015年1月7日，被告收到原告支付的办证费30000元，并向原告出具收款收据一份。2015年4月20日，原告通过银行按揭的方式支付了余下购房款300000元给被告。
2017年9月22日，原告陈金玉以被告阳春市畅达房地产有限公司迟延交付房屋及怠于履行办证登记义务，应承担违约责任为由向阳春市人民法院提起诉讼，请求如诉称。2017年11月16日，阳春市人民法院依法去函阳春市国土资源局调查涉案房屋权属转移登记的相关情况。2017年11月22日，阳春市国土资源局函复如下：阳春市畅达房地产公司有向我局不动产登记中心递交申请材料申请将阳春市春城街道阳春大道高冲岭地段A区A5-1地块畅达新城二期第3幢2单元1004房从畅达房地产公司名下转移登记到陈金玉名下。双方于2015年2月6日提交《广东省商品房买卖合同》、《阳春市房地产登记申请书（预告登记）》、申请人身份证明、委托书、关于预告登记的约定等材料向阳春市住建局房地产交易所申请办理预购商品房预告登记，阳春市住建局房地产交易所于2015年2月6日受理了权利人为陈金玉、义务人为阳春市畅达房地产公司的预告登记，于2015年3月2日发出了权利人为陈金玉的预购商品房预告登记证明，因市畅达房地产公司未提交房屋竣工验收报告且未完善税费及缴清住宅专项维修资金，未达到不动产登记条件，故不能为申请人办理不动产权证。二、申请人双方于2017年9月14日向阳春市不动产登记中心提交不动产登记手续。阳春市不动产登记中心于2017年10月25日发出了权利人为陈金玉的不动产权证。2017年12月5日，阳江市中级人民法院作出（2017）粤17民辖5号民事裁定书，裁定本案由广东省阳西县人民法院审理。
另查明，权利人为陈金玉的不动产权证记载，涉案房屋的竣工时间为2016年1月27日。2016年3月18日，被告通过邮政挂号信的方式向原告发出《收楼通知书》。2016年3月25日，被告正式将涉案房屋交付给原告使用。
本院认为，原告陈金玉与被告阳春市畅达房地产有限公司签订的涉案《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。合同签订后，原告陈金玉已依约付清购房款和相关费用给被告，但被告阳春市畅达房地产有限公司则对其延迟交付房屋及延迟办理涉案房屋的权属转移登记手续的行为存在违约予以否认。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳如下：一、被告是否存在逾期交房的违约行为，应否支付逾期交房的违约金；二、被告是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证的违约金。对此，本院作如下评述：
关于焦点一，按照合同约定，被告理应于2015年10月30日前将具备交付条件的涉案房屋交付给原告，但被告于2016年3月25日才正式将涉案房屋交付给原告使用，其行为确已构成违约，依法应当承担逾期交房的违约责任。现原告请求被告支付逾期交房的违约金，本院予以支持。原告请求的逾期交房违约金应按合同约定的计算方法并以逾期147天计算为584703元×0.05%×147天=42975.67元。被告以于2015年10月底向同一幢楼同一单元的业主发出《收楼通知书》，同一幢楼同一单元的其他业主能够顺利办理收楼手续，被告不通知原告收楼与常理不合为由，辩称逾期交房不是被告造成的，而是原告自己的原因造成的，但未能提供充分的证据予以证明，该抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于焦点二，被告阳春市畅达房地产有限公司在2016年3月25日将涉案房屋实际交付给原告，其理应依约在涉案房屋交付使用后60日内即2016年5月24日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但其于2017年9月14日才向产权登记机关提交齐全的不动产登记手续，致使产权登记机关于2017年10月25日才发出涉案房屋的不动产权证。据此，被告的行为已构成违约，依法应当承担逾期办证的违约责任。现原告请求被告支付逾期办证的违约金，本院予以支持。原告请求的违约金应按合同约定的计算方法计算为584703元×5%=29235.15元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、限被告阳春市畅达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金42975.67元给原告陈金玉；
二、限被告阳春市畅达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金29235.15元给原告陈金玉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1606元，由被告阳春市畅达房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 曾纪雄
人民陪审员 陈世永
人民陪审员 江祖珍
二〇一八年六月二十日
法官 助理 钟萃婷
书 记 员 叶文斌
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。