广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第237号
原告梁应强，男。
委托代理人沈庆佳、李福权，均系广东东成律师事务所律师。
被告熊波，男。
委托代理人黎建民，系广东邦南律师事务所律师。
原告梁应强与被告熊波租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月15日立案受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议申请，本院裁定驳回被告的管辖权异议申请，并经佛山市中级人民法院裁定维持。后依法由审判员朱道春适用简易程序于同年9月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈庆佳与被告的委托代理人黎建民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年10月1日，原告与被告及原南海市里水波比尼鞋厂（现已注销）签订《租赁合同》，原告将位于佛山市南海区里水镇洲村三横路工业区的厂房及空地租赁给被告使用，租赁期限为10年，从2003年11月1日至2013年10月31日，办公楼、宿舍按每平方米8元计算租金，厂房按每平方米7元计算租金，空地按每平方米2.8元计算租金，每月合计租金为63422元，租金每三年在原基础上递增10%，即2013年月租金为80540元，被告在每月5号前向原告缴纳当月租金，超期按10%收滞纳金，如超期1个月，作被告违约处理，原告可单方终止合同，并没收定金。为保证协议的履行，被告支付了30万元定金，前三年每年在租金中抵扣5万元，剩下15万元作为合同定金，合同期满后退还。被告从2013年1月起开始拖欠租金，至原告起诉时被告已拖欠租金达3个月，原告曾于2013年3月13日向被告寄送了解除租赁合同通知书，截止2013年3月13日，被告累计拖欠原告租金195980.71元，产生滞纳金19598元。现原告起诉请求法院判令：1、解除原、被告于2003年10月1日签订的《租赁合同》；2、被告立即向原告支付租赁款195980元（从2013年1月1日起计算至起诉日），并支付租赁款的10%即19598元滞纳金；3、被告按80540元／月标准支付从2013年3月14日起至厂房实际交还日止厂房使用费予原告；4、被告缴纳的定金150000元归原告所有；5、诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、涉讼土地已经由当地村收回，双方的租赁合同于2012年11月30日已提前解除，原告无权再收取租金。二、即使租赁合同有效，原告也没有尽到合同义务，导致被告无法正常经营，使合同无法履行，根据合同法规定，土地方要求收回土地，使被告无法对租赁物正常进行使用，被告有权拒绝缴纳租金。三、原告无权没收定金。
诉讼中，原告举证如上：
1、身份证（1份，复印件），用以证明原告诉讼主体资格。
2、个体户机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料（各1份，原件），用以证明被告在涉案土地上开设原南海市里水波比尼鞋厂，该厂于2004年7月注销。
3、《租赁合同》（1份，原件），用以证明原、被告签订租赁合同，原告将里水镇洲村三横路工业区的厂房及空地租赁给被告使用，双方约定了租赁期限（2003年10月1日至2013年10月31日）、租金及违约责任。逾期一个月缴纳租金，出租方有权解除合同并没收定金。
4、解除租赁合同通知书、EMD特快专递邮件（各1份，原件），用以证明因被告2013年1月开始拖欠租金，原告于2013年3月12日将解除租赁合同通知书邮寄给被告，被告拒收。双方的租赁合同在2013年3月13日解除。
5、《土地承包合同》、《结婚证》（各1份，原件），用以证明涉案厂房及土地的来源合法。
6、《集体土地使用证》（1份，复印件），用以证明土地为集体建设用地，已经取得集体土地使用证。
诉讼中，被告举证如下：
1、身份证（1份，复印件），用以证明被告诉讼主体资格。
2、《洲村商业地竞投租赁公告》（1份，打印件，打印自里水政务网），用以证明洲村联合社发出竞投租赁公告，所涉地块含涉案土地厂房在内。
3、洲村农场用地60.8062亩竞投交易结果公告（1份，打印件，打印自里水政务网），用以证明2012年12月洲村联合社发出公告，红潮公司投得土地，红潮公司与洲村联合社签订了租赁合同。
4、合同期满搬迁通知（1份，照片打印件），用以证明红潮公司与洲村联合社启动拆迁工作，张贴通知要求被告于2013年1月1日前搬离，否则由洲村联合社自行处理，涉案土地已经被红潮公司与洲村联合社收回，导致本案合同解除。
5、相片（7份，打印件），用以证明红潮公司与洲村联合社已对涉案土地进行逼迁，被告已经无法正常经营。
6、举报书（1份，原件）、快递详情单（4份，原件），用以证明被告遭到逼迁后，已将违法拆迁事实向相关部门举报，要求两级政府及相关部门查清此事。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3无异议，本院确认此三份证据的真实性及证明力。被告对原告提供的证据4有异议，认为被告没有收到，证明内容也有异议，认为恰好可以证明原告在涉案场地被征收拆迁时一直未将相关事实告知被告，原告在被告欠租2个月后才发出解除租赁合同通知书，可见其本意是要强行解除合同，但是村已经收回土地，故原告发出解除通知书没有效力。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据5认为由法院认定，即使合同承租人与原告是夫妻关系，也不能证明原告可以行使其妻子的权利。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据6无异议，本院确认其真实性及证明力。原告对被告提供的证据1无异议，本院确认其真实性及证明力。原告对被告提供的证据2、3真实性无异议，关联性有异议，认为该竞投行为不影响被告正常使用。经审查，本院确认此二份证据的真实性。原告对被告提供的证据4真实性有异议，认为不是原件，且也只是洲村联合社对其自有物业进行搬迁，与被告无关，张贴通知也不能证明厂房被收回，被告至今在涉案厂房经营。经审查，该证据加盖有村委会公章，本院确认其真实性。原告对被告提供的证据5真实性有异议，认为被告至今在涉案厂房正常经营，不存在被逼迁以至不能经营的情况。经审查，原告并未提供反驳证据证明涉讼厂房现状，本院对其真实性予以确认。原告对被告提供的证据6内容的真实性有异议，认为红潮公司与洲村联合社从未进行逼迁，也没有任何政府部门查实存在非法拆迁的行为。经审查，该证据属被告在举报材料中陈述，本院对其证明力不予确认。
根据本院采信的证据结合当事人陈述，本院认定以下与本案有关的事实：
位于佛山市南海区里水镇洲村社区居民委员会旧工业区（土地）“农场”面积为40460.4平方米的土地登记土地使用权人为佛山市南海区里水镇洲村股份合作经济联合社，土地用途为批准拨用工业用地，2003年6月25日，佛山市南海区里水镇洲村经济联合社（甲方，发包人）与李倩婷签订一份《土地承包合同》，约定甲方将农场、祠前（土名）工业地的使用权发包给乙方，承包面积为29075.19平方米，承包期限为25年，即从2003年10月1日起至2028年9月30日止。李倩婷与原告梁应强为夫妻关系。2003年10月1日，原告梁应强（甲方）与被告熊波、南海市里水波比尼鞋厂（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于南海里水镇洲村三横路工业区的厂房及空地租给给乙方使用；总面积为10282平方米，其中办公楼、宿舍3935平方米，厂房3374平方米，空地2973平方米；租赁期限为10年，即从2003年11月1日至2013年10月31日；其中办公楼、宿舍按每平方米8元计算，厂房按每平方米7元计算，空地按每平方米2.8元计算，即乙方每月支付63422元给甲方，每三年在原基础上递增10%；租赁期内乙方不能私自改建厂房主体结构；为保证协议履行，乙方先付30万元定金给甲方，厂房交付乙方使用后的第一年在租金中扣除5万元，使用后的第二年在租金中扣除5万元，第三年在租金中扣除5万元，剩下的15万元作为合同的定金，合同期满后退还给乙方；乙方要在每月5号前向甲方缴租赁款，如超期甲方按10%收滞纳金，如超期1个月不交者，作乙方违约处理，甲方可单方终止合同；甲乙双方要严格遵守本合同，如甲方违约要双倍赔偿定金给乙方，如乙方违反，甲方可没收乙方定金，并终止合同。
2012年11月6日，佛山市南海区里水镇洲村股份合作经济联合社发出商业用地竞投租赁公告，将佛山市南海区里水镇里广路洲村加油站侧地段（土地：洲村农场）面积40537.5平方米土地出租，租赁期限自签订土地租赁合同之日起计算。2012年11月16日，里水镇农村集体资产交易信息结果公布表显示，佛山市南海区里水镇里广路洲村加油站侧地段（土地：洲村农场）最终由佛山红潮投资有限公司竞投成功。2012年12月3日，佛山市南海区里水镇洲村股份合作经济联合社发出《合同期满搬迁通知》，内容为“农场工业区商铺、厂房：因该地段改造需要，我社决定将上述物业收回不再续租，为此，我社通知如下：一、上述租赁合同之租赁期限于2012年12月31日届满，不再续租。二、请你方着手进行搬迁工作，请在2013年1月1日前结清所有水、电费及租金，并将你方物资清理干净后退场。逾期，滞留在场上的物资视为你方主动放弃，将由我社进行处理。特此通知。”2013年3月12日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，以被告从2013年1月起开始欠缴租金为由通知解除租赁合同关系。后该通知因拒收而被退回。
2013年3月15日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认出租的厂房、办公楼、宿舍均未办理报建及竣工验收手续，原告认为租赁物被告目前仍在正常使用，被告认为虽然租赁物仍由被告使用，但因遭受到逼迁，导致工厂生产减半。原、被告均确认2013年1月1日起租赁物的租金为80540元／月。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中原告出租给被告使用的厂房、宿舍、办公楼均未办理权属登记，也未经办理报建及竣工验收手续，原告将涉讼建筑物出租给被告使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与被告于2003年10月1日签订的《租赁合同》为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，原告起诉请求解除《租赁合同》没有法律依据，本院不予支持。虽然原告与被告签订的租赁合同无效，但被告已实际占有使用租赁物，应参照合同约定标准支付厂房使用费予原告，即从2013年1月1日起，被告应按每月80540元标准支付场地使用费给被告，原告在本案中并未主张被告返还租赁物，其请求支付使用费至被告实际返还厂房时止依据不足，本案中只支持原告主张的使用费至本判决生效之日止，超出部分本院不予支持，原告可待相应损失产生后另行主张。被告也确认目前仍占有使用租赁物，却并未提供充分证据证明被告或案外人对其正常使用建筑物构成实质性阻碍，其辩解无需支付使用费没有事实和法律依据，本院不予采纳。无效合同约定的定金条款也无效，原告以被告违约为由请求没收被告缴纳的定金150000元并要求被告支付滞纳金19598元没有法律依据，本院不予支持。
综上，《中华人民共和国建筑法》第六十二条、依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告熊波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年1月1日起至本判决生效日止按80540元／月标准计算的使用费予原告梁应强。
二、驳回原告其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3391.84元（原告已预交），由原告负担1282.04元，被告负担2109.8元。被告负担的部分应于上述付款的同期迳付还原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二０一三年九月十一日
书记员 陈 宇