浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳民初字第557号
原告：罗贤高。
委托代理人：章献彪，浙江泽道律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，浙江泽道律师事务所律师。
被告：方有高。
委托代理人：方淑静。
被告：王水荣。
原告罗贤高诉被告方有高、王水荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理，依法由代理审判员李霞适用简易程序于2015年9月7日公开开庭进行审理，后因案情复杂，于同年11月4日依法转为普通程序并于同年12月2日组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告罗贤高及其委托代理人ＸＸ、被告方有高到庭参加诉讼，第二次庭审，原告罗贤高及其委托代理人ＸＸ、被告方有高及其委托代理人方淑静到庭参加诉讼，被告王水荣经本院合法传唤，两次开庭无正当理由均拒不到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2006年8月15日，被告王水荣租赁被告方有高位于淳安县千岛湖镇东庄村××房屋用于经营外外家酒楼，约定租期至2011年8月15日止，酒楼装修由被告王水荣自行负责并承担费用，如遇国家征用，按国家赔偿装潢费用折价赔偿，租赁期间，两被告于2010年5月12日达成续租协议，约定续租至2016年8月15日止，续租期内，承租人有权转租、转让，以及对其他相关事宜进行了具体约定。2012年2月26日，被告王水荣将前述外外家酒楼转让给原告，约定转让总价款311500元，其中包括固定资产为280000元，租期至2016年8月15日止。两被告签订的房屋租赁合同权利义务一并由原告方继受。转让协议签订后，原告依约于签订协议当日支付转让款160000元并已将转让款全部结清，被告于签订协议当日将酒楼交付原告，由原告继续经营。经营初期，因考虑部分装潢设施陈旧以及经营的需要，原告对其经营的外外家酒楼部分进行了重新装修。2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，被告前述租赁房屋被列为国家征收范围，千岛湖镇政府对房屋及酒楼装修等予以评估并进行补偿。原告作为承租经营户，亦被要求于2014年2月20日前予以腾退搬离。依照协议约定，设计农庄装潢部分为原告享有，原告已付但尚未到期的租金被告也应返还，但被告方有高在取得征用补偿款后拒绝与原告结算。为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的规定，故起诉要求：1、被告方有高返还原告租金34000元；2、被告支付原告装修补偿款422792元；3、被告支付原告经营性补助款40176元；4、诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告支付原告装修补偿款230715元（装修费用288939元，构筑物123441元，合计412380元，约定承租年限4.54年，即412380元÷4.54年×2.54年）。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、两被告签订的房屋租赁协议1份（原件）、两被告签订的续租协议1份（原件）、个体工商户营业执照1份（复印件，提供原件核对），证明两被告承租房屋及相关约定；
2、被告王水荣与原告签订的转让协议1份（原件）、王水荣出具的收条2份（原件）、转账凭据2份（原件），证明被告王水荣转让酒楼给原告及原告已支付转让费及租金的事实；
3、被告方有高出具的收条2份（原件）、存款凭据1份（原件），证明被告方有高向原告收取租金每年68000元的事实；
4、通知单1份（打印件），证明原告被要求腾退搬离的事实；
5、水务公司通告1份（打印件），证明2012年3月4日被通知从3月5日开始停水的事实；
6、收款收据1组（原件），证明原告在转让接受经营之后给农庄进行修缮与增设的事实；
7、房屋补偿征收补偿协议1份（复印件）、评估明细总表1份（复印件），证明涉案房屋部分装修装潢及经营性补助款归原告所有。
被告方有高辩称：拆迁是政府行为。2006年8月15日，王水荣租赁方有高位于淳安县千岛湖镇东庄村××房屋用于经营外外家酒楼。方有高与王水荣于2010年5月12日达成续租协议，约定续租至2016年8月15日止。根据方有高与王水荣的续租协议的第六条：乙方在五年期满后或中途放弃续租后，房屋的装潢及经营设施产权归甲方所有。续租协议第十一条，以上续租协议作为2006年8月15日所签协议的附件，若与原协议有重复矛盾时，双方以本补充协议为准，原房屋租赁协议在续租期内继续生效。王水荣转租给别人就是放弃续租。方有高对王水荣与原告签订的转让协议，事前事后均不知情。去年12月份法院组织调解，方有高才第一次看到原告本人，看到转让协议。2012年的时候，方有高在涉案房屋的周围看到过原告，方有高告知过原告涉案房屋可能会拆迁，原告在签订转让协议的时候，应该是知道拆迁风险的。原告即使有损失，也应由他自行承担损失。原告如果对装潢及经营设施所有权有异议，应该在方有高与原告签订2012年3月1日的协议或与王水荣签订转让协议的时候提出。根据方有高和原告2012年3月1日签订协议，涉案设施都应该属于方有高所有。原告在提起诉讼的时候，隐瞒了协议的事实。68000元是方有高根据2012年3月1日签订协议收取原告的租金。根据协议装潢及设施是租金的一部分，相比同类农家乐方有高的租金是很低了，之所以这么低是考虑到装潢及设施是属于方有高的。原告根据转让协议已经经营了三年，其中半年是王水荣经营的，根据农家乐的年收入20-30万元的情况，原告并未因为拆迁而有所损失。根据协议涉案设施及装潢是方有高的，原告无权处分。原告说进行了装潢，但原告并未对设施进行改善和增设，也没有通知过方有高进行改善和增设。承租人对租赁物进行改善和增设需征得出租人的同意。原告因拆迁经营到2014年5月底，未在规定腾退期限内搬出，使方有高损失提前奖与腾空奖。根据协议，装潢与设施归方有高所有，原告不存在搬迁。原告在经营期间内没有证照，没有合法经营权。参照其他出租人对营业性场所的处置。拆迁的补偿包括方有高的两栋房子，因为拆迁原告损失的仅仅是两年的使用权。根据方有高了解，东庄村其他经营户的拆迁补偿在30万左右，方有高并没有因为原告的装潢得到利益。原告在拆迁前后搬走了大部分经营设施。原告隐瞒与王水荣签订协议，是对拆迁的敲诈，请驳回原告的诉讼请求。
被告方有高为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、租赁合同2份（一份复印件，一份复印件提交原件核对），证明涉案房屋的装潢产权归被告所有及约定68000元的租金；
2、收款收据、证明各1份（均系复印件，提交原件核对），证明原告的营业时间；
3、照片1组（原件），证明原告把东西搬走的事实；
4、村委会出具的证明1份（原件），证明涉案房屋在出租以前就已经进行装修的事实。
被告王水荣向本院提交书面答辩状辩称：2006年，王水荣租赁被告方有高东庄村的房屋用于经营外外家酒楼，并于2006年8月15日与方有高签订租赁合同，合同约定酒楼装修由被告王水荣自行负责并承担费用，如遇国家征用，按国家赔偿装潢费用折价赔偿。之后，因被告方有高要住第二层，方有高自行对第二层进行了简装。因方有高交付的房屋系毛坯房，王水荣就前述房屋第一层、第三层至第六层进行了精装（包括地面、窗户、窗帘、墙面、水电、卫生间、家电家具等所有装饰装修），以及对厨房、餐厅、停车场、化粪池、附属鱼塘等经营设施进行了修建装修。后因方有高考虑到住二楼不方便，所以更换到五楼居住，二楼交给王水荣租赁，王水荣即对简装的二楼又重新进行了装修，所有王水荣装修支出的费用均由王水荣承担。综上，方有高的整栋房屋，包括外围的经营设施均由答辩人装修，但考虑到方有高曾经对二楼进行简装，后调到五楼居住，就算五楼的装修系方有高自行负责的。后王水荣将酒楼装让给罗贤高，王水荣收取的转让费固定资产包括第一至四层的前述由答辩人装修的所有装修、家具、家电以及厨房、餐厅、停车场、化粪池、附属鱼塘等经营设施、外围经营设施等。王水荣与方有高之后签订续租协议，租期至2016年8月15日止，续租期内答辩人可以转租、转让。2012年，王水荣将前述外外家酒楼转让给罗贤高，罗贤高已将转让款全部付清，王水荣也将酒楼交付罗贤高经营。当时王水荣转让的时候，方有高知道也是同意的，当时方有高还跟罗贤高说过租金要提高的。之后，罗贤高怎么经营的，和方有高怎么谈租金的，王水荣不清楚，也跟王水荣无关。前述房屋何时拆迁的，王水荣不清楚，也跟王水荣无关。综上，罗贤高后来与方有高发生租赁关系，在租赁期间房屋被拆迁，应当由方有高按照约定补偿。王水荣已转让，合同关系也由罗贤高享有承担，跟王水荣无关，王水荣不应承担任何责任。
被告王水荣未向本院提交任何证据。
经庭审质证，原告提交的证据，被告方有高对证据3无异议；对证据1协议与续租协议是否属于原件不能辨别真伪，对工商营业执照不清楚；对证据2、5、6不清楚，原告没有进行过修缮与增设；对证据4是否是原件不清楚，是有这件事；对证据7，无法确认是否是真实的，拆迁办有存档的。对被告罗贤高提交的证据，原告对证据1，原告曾签过一份协议，但记不清楚是哪份，当时是在空白的纸上写的，后面的内容原告是不知道的，写协议的意思就是租金提高到68000元的事实；原告代理人对证据1租赁合同的草稿件的真实性、关联性有异议，对租赁合同的复印件的真实性有异议，复印件上原告的签字签名是否是原告本人签的也不能确认；对证据2收款收据，涉及拆迁户临时吃饭有这个票据，其他时候是没有在经营了，对证明，在起诉之前确实有多次调解，调解不代表原告还在经营；对证据3的照片有些东西如桌子和一些可移动的资产是搬走了，绝大部分的东西是方有高处理的，原告搬走的东西也不在评估范围内；对证据4真实性有异议，跟原来签订协议的第五条内容不符合，村委会对情况未必非常了解，原告作为东庄村的村民，有利害关系，不予认可。
经审理查明：原告提交的证据1、2、3符合证据法定要件，予以采信；证据4虽系打印件，但被告方有高认可该事实，且涉案房屋确系被政府征收，故对该证据予以采信；证据5，未加盖出具单位公章，本院无法确认真实性，不予采信；证据6，仅凭该组证据不足以证明原告对涉案房屋进行修缮与增设的事实；证据7，系本院依原告申请向相关部门调取，符合证据法定要件，予以采信。被告罗贤高提交的证据1，虽原告认可草稿件中抬头处的签名系其本人所签，但称当时草稿件系空白的，原告对后面的内容不知情，本院认为，该合同未经双方签字确认，不予采信；对证据2，原告对证据的真实性均无异议，本院认可原告经营至2014年5月份的事实；对证据3，原告认可确实搬运了部分东西，予以认可；对证据4，本院认为仅凭该证据不足以证明涉案房屋租赁前的状态，不予采信。
根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：方有高与王水荣签订《房屋租赁协议》一份，约定方有高提供给王水荣门牌号为××房屋，该房屋占地面积为120余平方米，房屋的一楼四间店面以及出租时水泥平地为界的外围场地，二楼、四楼、五楼的使用经营权在出租期间归王水荣所有，承租期内，六楼的阁楼提供给王水荣使用（除方有高堆放杂物外），但不在出租范围内；租期五年，自2006年8月15日至2011年8月15日止，年租金2万，共计10万，在签订协议后一次性缴清，承租用途为农家乐；方有高提供的房屋为现有的结构及水电设施，王水荣经营所需的装潢由王水荣自行负责，因国家征用或不可抗拒自然灾害等非方有高责任，不能继续履行协议时，方有高不承担毁约责任，王水荣有权和方有高协商按国家赔偿装潢费用，作适当的折价赔偿。2010年5月12日，双方又签订《续租协议》一份，约定续租五年，租期为2011年8月15日至2016年8月15日止，租金2011年8月15日至2013年8月15日，每年5万元，2013年8月15日至2016年8月15日每年5.5万元。门前菜地在租赁期内租借给王水荣，年租金3000元。续租期五年内，王水荣有权转租，转让，但不得变更其农家乐的经营用途。王水荣在五年期满后或中途放弃续租后，房屋的装潢及经营设施产权归方有高所有，装潢及经营设施产权包括：搭建的厨房，餐厅；一楼至四楼的门窗，空调，电视，灯具，卫生间内的一切设施（包括热水器，抽水马桶，洗脸台）。房屋租赁协议及续租协议在王水荣转租，转让后依然生效。
2012年2月26日，王水荣与罗贤高签订《转让协议书》一份，约定王水荣租赁方有高房屋开办外外家酒楼，现将外外家酒楼的装修及经营资产全部转让给罗贤高，以现场移交为准，转让总价为311500元，其中固定资产为280000元，房租为31500元（至2012年8月15日止），王水荣将与方有高签订的房屋合同的权利与义务一并转让给罗贤高，由罗贤高继续履行合同（自2012年8月15日-2016年8月15日）。2012年3月份，方有高与罗贤高就房屋租赁合同进行协商，罗贤高在方有高草拟的租赁合同第一页抬头签名。2012年8月1日，方有高收到罗贤高支付的租金68000元并出具收条一份。2013年8月8日，方有高收到罗贤高支付的2013年8月15日至2014年8月15日的租金68000元，并于2013年8月15日出具收条一份。
2013年10月，因淳安县撤村建居工作需要，涉案租赁房屋被列为国家征收范围。2013年10月11日，方有高与淳安县千岛湖镇人民政府签订《房屋征收补偿安置协议》一份，其中装饰装修补偿金额345719元，构筑物及其它附属设施补偿金额313395元（含经营性场所补助40176元）。2014年2月，杭州市工商局淳安分局等部门联合发文，要求属于县政府规划的撤村建居范围内的经营户于2014年2月20日前搬离。同年5月份，原告腾退涉案房屋。
另查明，王水荣租赁涉案房屋初期，方有高居住于涉案房屋三楼，后因居住不便，王水荣与方有高协商一致，方有高搬至五楼居住，三楼租赁给王水荣。现双方因赔偿事宜未达成一致意见，故成讼。
本院认为：本案中，王水荣与罗贤高签订《转让协议书》后即接收涉案房屋继续酒楼经营，方有高在得知该情况后即与罗贤高协商租赁事宜并起草租赁合同，但最终双方未能就租赁合同进行签字确认，故方有高提交的租赁合同并未成立，关于房屋租金，双方协商一致调整为68000元／年并由罗贤高直接向方有高支付，并无不当，予以确认；方有高与王水荣签订的《续租协议》中约定，续租期五年内，王水荣有权转租，转让，但不得变更其农家乐的经营用途，《房屋租赁协议》及《续租协议》在王水荣转租、转让后依然生效，且庭审中方有高认可王水荣已退出租赁关系，故方有高与罗贤高应依照原合同约定继续履行。后因涉案房屋被县政府纳入征收范围，致使不能实现合同目的，故合同解除。罗贤高于2014年5月腾退房屋，方有高应当返还已支付的2014年5月至2014年8月的租金17000元；关于经营性补助款40176元，应系对实际经营者的补助，罗贤高主张并无不当，予以支持；关于装修补偿款，虽方有高认为涉案房屋系装修后才出租的，王水荣只是轻微的改造，但根据《房屋租赁协议》约定，方有高提供的房屋为现有结构及水电设施，王水荣经营所需装潢由王水荣自行负责。根据日常经验，酒楼需要对客房及卫生间等设施进行统一配置，另结合评估明细表，本院认为，王水荣在接收涉案房屋后应对酒楼进行了统一装修。现因涉案房屋租赁期满前被征收，故方有高应对酒楼装潢设施的受让方罗贤高进行适当补偿，本院考虑罗贤高的使用情况、剩余租赁期限、装修成新率等酌情补偿罗贤高40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告方有高返还原告罗贤高已支付的2014年5月至2014年8月的租金17000元；
二、被告方有高支付原告罗贤高装修补偿款40000元；
三、被告方有高支付原告罗贤高经营性补助款40176元；
四、驳回原告罗贤高的其他诉讼请求。
上述一、二、三项合计97176元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5873元，由原告罗贤高负担4001元，被告方有高负担1872元。原告于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5873元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68】。
审 判 长 姜勇军
代理审判员 李 霞
人民陪审员 汪发源
二〇一六年一月十九日
代书 记员 徐 苗