河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）海民重初字第59号
原告（反诉被告）秦皇岛市海港区饮食服务公司，住所地：秦皇岛市海港区。
法定代表人佟某某，系公司经理。
委托代理人李某，河北某律师事务所律师。
委托代理人李某某，女，汉族，现住秦皇岛市。
被告（反诉原告）刘辉，女，汉族，现住秦皇岛市。
委托代理人潘某某，河北某律师事务所律师。
委托代理人张某某，男，汉族。
原告秦皇岛市海港区饮食服务公司诉被告刘辉租赁合同纠纷一案，本院于2011年10月21日作出（2010）海民初字第2016号民事判决书。判决后，被告刘辉不服，提起上诉。秦皇岛市中级人民法院于2012年10月10日作出（2012）秦民终字第252号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，在审理过程中，被告提起反诉，要求原告赔偿经济损失，本院进行了合并审理。原告（反诉被告）秦皇岛市海港区饮食服务公司的委托代理人李某、李某某、被告（反诉原告）刘辉的委托代理人潘某某、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦皇岛市海港区饮食服务公司诉称，原、被告于2009年6月26日签订协议书一份，约定将坐落于秦皇岛市海港区耀华老村西付一号一楼、二楼及后院交付被告使用，使用期限自2009年10月1日起至2015年9月30日止，详细内容见协议书，其中该协议书约定：“被告每年向原告交付职工生活费60000元，付款方式为：被告每年9月1日前一次性交清当年职工费用，如不能按时交纳职工生活费，原告有权收回房屋使用权。”协议签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未按照合同约定付款期限给付原告职工生活费，在此期间，原告多次找被告催要，但被告始终未给付，被告的上述行为违反双方所签协议约定内容，应属违约行为，应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求法院判令：1、请求法院依法解除原被告之间的租赁合同，返还使用的房屋及场地，并支付费用，自2010年6月2日起至被告将租赁房屋返还原告之日止，按照每月5000元计算场地使用费用，2、支付2009年10月1月至2010年6月1日所欠的职工生活费4万元，并从2009年9月2日起至支付之日止，按照银行同期贷款利率支付违约金；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告刘辉辩称，第一，被告同意解除合同，请求法院判决解除2009年6月26日签订的协议书。原告如果不变更诉讼请求，依法超出诉讼请求的不应审理，被告只给付原告诉请的职工生活费（租金）40000元。第二，原告如果变更诉讼请求，并交纳诉讼费用，被告的意见是：（一）被告给付2009年10月1日至2011年11月18日开业期间的职工生活费。2008年9月10日被告与孙某某签订租赁合同一份，约定孙某某将秦皇岛市海港区耀华老村西付一号一楼、二楼及后院租给被告经营大众浴池，租期为2008年10月1日至2014年10月1日止。2008年11月26日秦皇岛经济技术开发区法院作出（2005）秦开执字第137—4号民事裁定书，裁定将位于秦皇岛市海港区耀华老村西付一号房屋的所有权归原告所有。2009年6月26日原、被告签订一份《协议书》，约定被告继续租用经营，使用期限陆年，自2009年10月1日起至2015年9月30日止。被告经营期间因原告与孙某某的民事纠纷造成浴池多次停业，2011年11月18日大众浴池玻璃被人用枪打两个洞，被告向海滨路派出所报案后停业至今。从开业至停业被告经营共26个月，按每月5000元计算，共计给付130000元。（二）原被告应各自承担停业后的相应责任。原告没有按照协议书约定将后院空地借给被告使用，是原告违约，应承担全部责任。因原告与孙某某民事纠纷，导致被告浴池被迫停业，且造成严重经济损失，原告应承担全部责任。（三）电缆费用37000元应当从职工生活费中扣除。经双方协商被告开具了收据，原告已将收据收下，说明原告认可被告提交的收据，按照合同约定应当从职工生活费中扣除电缆费用37000元。综上所述。原告不变更诉讼请求，被告给付职工生活费40000元；如原告变更诉讼请求，缴纳诉讼费用，合同解除后，被告开业期间的租金全部给付。因原告原因导致被告停业，停业后，被告不再向原告支付租金。电缆费用应当从职工生活费中扣除，折抵后被告给付原告职工生活费93000元。
被告（反诉原告）刘辉反诉称，2009年6月26日反诉人与被反诉人签订《协议书》，约定耀华老村西付一号一、二楼和后院由反诉人承租经营浴池，租期为六年，自2009年10月1日至2015年9月30日止，租金为每年6万元，每年10月1日前给付租金。因被反诉人违约，不让反诉人使用后院空地，不让出兑浴池，造成反诉人未按约定交付租金，又因被反诉人与孙某某房租费、装修费纠纷，造成反诉人于2011年11月18日停业至今，合同解除后，被反诉人应当赔偿以下经济损失：1、2008年9月20日反诉人与张某某签订协议，约定张某某建造和装修耀华老村西段付一号大众浴池，大包土建工程款16万元，装修工程款30万元，承包总金额为46万元，工程竣工后，反诉人付清全部工程款。《协议书》“备注第2条约定在本期内甲方同意将后院部分空地及简易棚暂借乙方使用，以抵消乙方所建浴池土建、锅炉房工程费。”反诉人只借用了简易棚，被反诉人没有将后院空地借给反诉人使用，所以，土建工程款16万元，应当抵消一半，赔偿土建工程款8万元，反诉人与被反诉人对装修工程款虽未做约定，但是因被反诉人违约及其民事纠纷，造成浴池停业，不能实现租期六年的合同目的，装修工程款30万元，按《协议书》约定装修应使用6年，平均每年5万元反诉人只使用2年，被反诉人应当赔偿4年装修工程款20万元，共计赔偿土建、装修工程款28万元。2、因被反诉人违约不准反诉人使用后院，导致反诉人购买沙石、砖、木材损失13320元，被反诉人应当予以赔偿。3、被反诉人应当承担反诉人出兑浴池经济损失11558元。协议书“备注第三条约定在本协议期间乙方如有其它事由，无法经营此浴池，乙方需通知甲方后再行出兑”。2009年8月11日反诉人将浴池出兑给付某某，当反诉人通知被反诉人时，被反诉人口头同意出兑，付某某进行简单装修，当反诉人带其签订转让合同时，被反诉人不在出兑合同上签字，付某某向海港区人民法院起诉后，判决解除合同，赔偿付某某施工损失6007元，借款损失5551元，共赔偿付某某11558元。反诉人上诉后秦皇岛市中级人民法院（2010）秦民一终字第311号民事判决书维持原判，因被反诉人违约，出尔反尔，反诉人的经济损失应当由被反诉人全部承担，被反诉人赔偿反诉人出兑浴池的经济损失11558元。被反诉人违背诚实信用原则，严重违约，致使不能实现合同目的，造成反诉人严重经济损失，故依法提出反诉，请求判令：1、合同解除后，被反诉人赔偿反诉人经济损失共计304878元；2、本案全部诉讼费由被反诉人承担。
原告（反诉被告）秦皇岛市海港区饮食服务公司辩称，第一，反诉被告于2008年11月13日经过竞买取得秦皇岛市海港区耀华老村西付一号房屋的所有权，2009年4月13日，秦皇岛经济技术开发区人民法院作出（2005）秦开执字第137—5号民事裁定，裁定将上述房屋的所有权归反诉被告所有，该裁定书明确规定不包括锅炉房及浴室，也就是说反诉被告经竞买取得所有权后，锅炉房和浴室已经建成而并不是与反诉被告签订租赁合同之后由反诉原告所修建，浴室和锅炉房没有产权登记，不属于合法的建筑物，同时浴室和锅炉房出资建设方是本案的反诉原告还是孙某某，我方不知情，由于锅炉房和浴室均属于临建，没有合法产权，故我方不同意接受浴室和锅炉房，反诉原告请求反诉被告支付浴池的土建、装修损失不应得到法院的支持。第二，在租赁合同履行期限内，反诉被告不存在任何违约行为，双方在租赁合同中明确约定使用期限内承租方不得随意转租，故反诉原告在租赁期内擅自转租造成他人或自身损失应当自己承担。第三，关于反诉原告所主张的反诉被告没有将空地以及简易房借给反诉原告使用的问题，反诉原告的主张不是事实，后院的空地以及简易房反诉原告一直在使用，在合同履行过程中，反诉被告不存在违约，不应赔偿反诉原告损失。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2008年9月10日，被告（反诉原告）刘辉与案外人孙某某签订租赁合同一份，约定孙某某将秦皇岛市海港区耀华老村西付一号一楼、二楼及后院租给被告（反诉原告）经营大众浴池，租期为2008年10月1日至2014年10月1日止。在另案中，秦皇岛经济技术开发区人民法院委托秦皇岛正源资产评估有限责任公司对位于秦皇岛市海港区耀华老村西付1号房屋进行评估、拍卖，2008年10月22日，秦皇岛经纶拍卖有限公司与原告（反诉被告）秦皇岛市海港区饮食服务公司签订拍卖成交确认书一份，该拍卖成交确认书注明：秦皇岛市海港区饮食服务公司通过公开竞价成交以下标的：1、位于秦皇岛市海港区耀华老村西付1号，建筑面积1525平方米房屋。2、锅炉房。3、浴室。上述标的总计金额1965000元。同日，秦皇岛经纶拍卖有限公司与原告（反诉被告）秦皇岛市海港区饮食服务公司签订拍卖成交合同一份，该合同约定，成交的拍卖品为位于秦皇岛市海港区耀华老村西付1号房屋1525平方米，锅炉房、浴室，价款为1965000元。原告（反诉被告）秦皇岛市海港区饮食服务公司于2008年10月22日向秦皇岛经纶拍卖有限公司支付定金300000元，余款于2008年11月13日前一次性付清。2008年11月26日，秦皇岛经济技术开发区人民法院作出（2005）秦开执字第137-4号民事裁定书，裁定位于秦皇岛市海港区耀华老村西付1号房屋的所有权归买受人秦皇岛市海港区饮食服务公司所有（详见评估报告），买受人持本裁定书到秦皇岛市房地产管理部门办理产权过户手续。2009年4月13日，秦皇岛经济技术开发区人民法院作出（2005）秦开执字第137-5号民事裁定书，裁定位于秦皇岛市海港区耀华老村西付1号房屋的所有权归买受人秦皇岛市海港区饮食服务公司所有（详见评估报告，不包括锅炉房及浴室）。2009年4月14日，原告（反诉被告）秦皇岛市海港区饮食服务公司出具承诺一份，注明：“我公司竞买海港区耀华老村西付1号房屋，现与农行协商我公司退还锅炉房及加盖浴室”。2009年4月24日，秦皇岛经济技术开发区人民法院退还原告（反诉被告）秦皇岛市海港区饮食服务公司拍卖款62445元。2009年8月26日，秦皇岛市住房保障和房产管理局颁发房屋所有权证一份，注明房屋坐落于秦皇岛市海港区耀华老村西付1号，建筑面积1525平方米，房屋所有权人为秦皇岛市海港区饮食服务公司。2009年6月26日，原告（反诉被告）作为甲方，被告（反诉原告）作为乙方签订《协议书》一份，约定甲方将坐落于被告秦皇岛市海港区耀华老村西付一号部分房屋交付乙方使用，特定以下条款，共同信守。一、使用场地：耀华老村西付一号一楼、二楼及后院。使用期限：陆年、自2009年10月1日起至2015年9月30日止。三、交付职工生活费：陆万元整／年（60000）。四、付款方式：乙方每年9月1日前一次性交清当年职工费用，乙方如不能按时交纳职工生活费，甲方有权收回房屋使用权。……备注：1、院内锅炉房和浴室由乙方所建，由乙方使用。本协议期满后，无偿归甲方所有。2、在本协议期内甲方同意将后院部分空地及简易棚暂借乙方使用，以抵消乙方所建浴池土建、锅炉房工程费用。如遇拆迁、出售及政府行为，甲方自行收回，乙方不得索要任何装修赔偿。3、在协议期内乙方如有其他事由，无法经营此浴池，乙方需通知甲方后再行出兑。4、乙方所安装的电缆费用叁万柒仟元（需提供正式发票），甲方同意从职工生活费当中扣除，按每年壹万元抵扣，到抵完叁万柒仟元止。5、协议期满后，同等条件下，乙方有优先使用权。被告（反诉原告）秦皇岛市海港区饮食服务公司在该协议上盖章，被告（反诉原告）刘辉的丈夫张某某代刘辉签名。协议签订后，原告（反诉被告）依约履行了合同义务将房屋、场地交付给被告（反诉原告）使用，但被告（反诉原告）未按照合同约定期限交付职工生活费。由于被告（反诉原告）未能向原告（反诉被告）提供正式发票，对被告（反诉原告）所安装的电缆费用叁万柒仟元并未进行抵扣。
在审理中，被告（反诉原告）刘辉提交了大众浴池建造、装修工程承包协议及施工人出具的收取工程款46万元收条，主张在2008年9月对大众浴池进行了土建、装修，共支付工程款46万元，反诉要求原告（反诉被告）赔偿土建、装修工程款28万元。原告（反诉被告）认为锅炉房建造和浴室装修是被告（反诉原告）与孙某某签订租赁合同2008年9月17日之后所进行的投入，是在双方签订合同前进行的。浴池、锅炉房建造未经规划、建设部门审批，是非法建筑，房屋一楼和二楼装修在拍卖时已含在竞买价格中，不同意进行赔偿。
另查明，案外人付某某曾因租赁合同纠纷起诉被告（反诉原告）刘辉、张某某，本院作出（2009）海民初第2600号民事判决书，判决被告（反诉原告）刘辉、张某某赔偿付某某施工损失6007元，借款损失5551元，共计11558元。被告（反诉原告）刘辉、张某某不服，提起上诉，秦皇岛市中级人民法院作出（2010）秦民一终字第311号民事判决书，驳回上诉。维持原判。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）违约，被告（反诉原告）的经济损失应当由原告（反诉被告）承担，反诉要求原告（反诉被告）赔偿出兑浴池的经济损失11558元。
还查明，2009年12月8日，孙某某曾起诉秦皇岛市海港区饮食服务公司，要求赔偿房屋装修损失及室内物品价值共计100万元，本院（2010）海民初字第2903号民事判决书认为，秦皇岛市海港区饮食服务公司通过竞拍购得秦皇岛市海港区耀华老村西付1号房屋，取得了上述房屋、室内外装饰装修及配套水电暖的所有权，秦皇岛正源资产评估有限责任公司的资产评估报告书包含上述房屋全部装饰装修，故对孙某某要求赔偿资产评估报告书评估范围以外装饰装修损失的诉讼请求不应支持，判决对孙某某的诉讼请求不予支持，该判决已生效。
再查明，2013年5月31日，被告（反诉原告）将诉争房屋可移动设施、设备搬走，并与原告（反诉被告）进行交接，将承租房屋、场地交与原告（反诉被告）。
以上事实，有原告（反诉被告）提交的《协议书》、被告（反诉原告）提交的《协议书》、海滨路派出所证明、证人证言、《租赁合同》、《承包协议》及工程款收条、（2011）秦民终字第311号民事判决书、证明、购买沙石料收据及双方当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为，原告（反诉被告）被告（反诉原告）签订的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效协议，双方均应按协议约定内容履行义务。原告（反诉被告）已依约履行了向被告（反诉原告）交付房屋、场地的义务，但被告（反诉原告）未按照约定履行付款义务，应属违约行为。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）没有按照协议书约定将后院空地借给被告（反诉原告）使用，应为原告（反诉被告）违约的抗辩理由，没有提供相应的证据，本院不予采信。原告（反诉被告）有权依据该协议约定条款解除合同，要求被告（反诉原告）返还使用的房屋、场地。在审理中，双方均表示同意解除合同并完成承租房屋、场地的交接。同时，被告（反诉原告）应按约定向原告（反诉被告）支付房屋、场地使用费，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2009年10月1月至2010年6月1日所欠的职工生活费4万元的诉讼请求，本院予以支持。由于双方对违约金未作约定，且原告（反诉被告）已要求被告（反诉原告）支付房屋、场地使用费，该费用足以弥补违约损失，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）从2009年9月2日起至支付之日止，按照银行同期贷款利率计算支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）未按约定交付第一年职工生活费，且直到2013年5月31日才将房屋、场地返还给原告（反诉被告），被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付其占有使用期间的职工生活费，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付自2010年6月2日起至被告将租赁房屋返还之日止，按照每月5000元计算场地使用费用的诉讼请求，本院予以支持，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付此期间的职工生活费179666元。被告（反诉原告）主张由于原告（反诉被告）与孙某某民事纠纷，导致被告（反诉原告）浴池被迫停业的抗辩理由，没有提供足够的证据，本院不予采信。被告（反诉原告）只同意给付2009年10月1日开业至2011年11月18日停业期间26个月的职工生活费，按每月5000元计算，共计给付130000元的主张不能成立。被告（反诉原告）主张安装电缆费用37000元应当从职工生活费中扣除，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）支出上述费用没有异议，且被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）提供收据，被告（反诉原告）关于安装电缆费用应当从职工生活费中扣除的抗辩理由成立，扣除后被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付职工生活费142666元。
关于被告（反诉原告）的反诉请求，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿大众浴池土建、装修工程款28万元，被告（反诉原告）依据2008年9月20日与张某某签订的承包协议，该协议是在被告（反诉原告）与孙某某租赁合同租期内签订的，2009年4月13日，秦皇岛经济技术开发区人民法院裁定位于秦皇岛市海港区耀华老村西付1号房屋的所有权归买受人秦皇岛市海港区饮食服务公司所有（详见评估报告，不包括锅炉房及浴室），并于2009年4月24日退还原告秦皇岛市海港区饮食服务公司拍卖款62445元。被告（反诉原告）的土建、装修是在原告（反诉被告）取得房屋所有权之前，而依据本院对孙某某与秦皇岛市海港区饮食服务公司一案的生效判决，原告（反诉被告）通过竞买取得了诉争房屋、室内外装饰装修及配套水电暖的所有权，而原告（反诉被告）与被告（反诉原告）《协议书》是在2009年6月26日签订的，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿2008年9月大众浴池土建、装修工程款的反诉请求，本院不予支持。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）违约不准被告（反诉原告）使用后院，导致被告（反诉原告）购买沙石、砖、木材损失13320元，要求赔偿的反诉请求，原告（反诉被告）抗辩认为被告（反诉原告）一直在使用后院的空地和棚子，没有不让被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）也未提供相应证据证明原告（反诉被告）不准其使用后院，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿沙石、砖、木材损失13320元的反诉请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿出兑浴池经济损失11558元的反诉请求，生效判决已认定被告（反诉原告）隐瞒未经原告（反诉被告）同意不得私自转租的事实，造成合同履行不能，应对付某某因履行协议造成的损失予以赔偿，因双方的《协议书》明确约定不得私自转租，该损失是被告（反诉原告）违约造成的，不应要求原告（反诉被告）赔偿，故对被告（反诉原告）该反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）秦皇岛市海港区饮食服务公司与被告（反诉原告）刘辉于2009年6月26日签订的《协议书》；
二、被告（反诉原告）刘辉于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）秦皇岛市海港区饮食服务公司2009年10月1日至2010年6月1日所欠租金（职工生活费）40000元；
三、被告（反诉原告）刘辉于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）秦皇岛市海港区饮食服务公司2010年6月2日起至2013年5月31日止租金（职工生活费）142666元；
四、对原告（反诉被告）秦皇岛市海港区饮食服务公司的其他诉讼请求不予支持；
五、对被告（反诉原告）刘辉的反诉诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，由原告（反诉被告）承担775元，由被告（反诉原告）承担3825元，于本判决生效后十日内缴纳。反诉费2936元由被告（反诉原告）刘辉自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判长 刘长利
代
审判员 党常生
代
审判员 张 然
二〇一三年九月十二日
书记员 周 悦