山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临兰商初字第1313号
原告临沂融盛商业运营管理有限公司，住所地临沂市兰山区解放路122号。
法定代表人黄宏成，总经理。
委托代理人刘海亮，山东今海瑞律师事务所律师。
委托代理人何洁，山东今海瑞律师事务所律师。
被告蒋依进。
委托代理人金星魁，山东鼎元律师事务所律师。
委托代理人李阳欣，山东鼎元律师事务所律师。
原告临沂融盛商业运营管理有限公司（以下简称融盛公司）与被告蒋依进租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告融盛公司法定代表人黄宏成、委托代理人刘海亮、何洁，被告蒋依进及其委托代理人金星魁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告融盛公司诉称，2011年1月26日，原告与被告签订《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》，合同约定：被告租赁原告商场C馆C-F1-36/37/38(E１
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126/127/128/159/160)号商铺经营美特斯邦威品牌，租期为2011年9月21日起至2016年9月21日止，每年度租金为60万元，首期租金30万元应于合同签订时支付，剩余固定租金须于分期结算租金到期30日前支付，按季度支付，逾期支付租金及其他费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。“拖欠支付租金等费用达到30天，原告有权单方解除合同，收回商铺，由此而造成的损失乙方应予以赔偿”。原告因此解除租赁合同的，被告已交纳的租赁保证金不予退还，若租赁保证金不足赔偿原告损失的，被告还应负责赔偿，且原告向被告行使合同任何权利而引起的所有费用开支（包括但不限于诉讼费、查档费、律师费等）均由被告承担。合同约定如因本合同发生争议，依法向原告所在地的人民法院起诉。合同订立后，原告依约履行合同，但被告自营业以来迟迟未予支付租金。原告曾多次以通知、面谈、催收、电话联系等方式要求被告交纳租金，且于2013年2月向被告发出书面催收函，但被告至今只支付了2万元租金，其余93万元租金仍未向原告支付。被告的行为严重违反了合同约定，且给原告造成了较大经济损失。为维护原告的合法权益，现根据法律规定和合同约定，请求法院解除原告、被告于2011年1月26日签订《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》，责令被告返还承租房屋并支付拖欠的租金93万元及利息，同时责令被告按合同约定支付违约金以及经济损失143280元及律师代理费56000元，诉讼费用由被告承担。
被告蒋依进辩称，原告起诉双方签订的房屋租赁合同因违反法律强制性规定应当依法予以撤销，因合同无效导致收取的保证金应当予以返还，因租赁合同无效产生的损失应当按过错的比例予以赔偿。首先，本案涉及的租赁房屋即奥斯卡商业广场C、E1座，整体消防并没有验收合格，属于违法租赁应属无效合同；其次，该租赁房屋完全不具备经营的条件，合同租赁使用的目的也根本无法实现；第三，原告明显具有欺诈的行为，合同经过了擅自篡改，亦应当依法撤销；第四，原告起诉之前就已经将被告的房屋私自查封，一直无法使用，而起诉的房租金额却计算到起诉之日止，显然不符合客观实际和法律规定；第五，本案涉及的租赁业主较多，除被告及开庭的几位业主证人以外，还有多家租赁业户均是此种情形，属群体性事件。据此，被告认为，原告的诉讼与事实严重不符，本案争议的租赁合同系无效合同，依法应当予以撤销，原告的请求应不予支持。
经审理查明，2011年1月26日，原、被告双方签订了《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》，约定原告融盛公司（甲方）将位于久隆奥斯卡商业广场C馆C-F1-36/37/38(E1-126/127/128/159/160)号商铺出租给被告蒋依进（乙方）使用；租期自2011年5月1日起至2016年4月30日止；该商铺只供乙方作休闲服装业态美特斯邦威品牌经营之用；起租日为免租装修期结束之次日或乙方营业日（两者不一致的，以先到达者为准）；商铺交付日期暂定为2011年3月31日之前；乙方有30天的免租装修期，自该商铺交付之次日起起算，该免租期用于乙方的铺内装修和开业前期准备；除首期租金于本合同签订时支付外，剩余固定租金须于分期结束租金到期30日前支付；乙方应向甲方交纳相当于1个月租金作为租赁保证金50000元，由乙方于签订本合同的同时向甲方交纳；在租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知7日内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金，以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害。合同还就商铺装修、修缮、转租和续租、保险、物业管理税费、双方的其他权利和义务、合同的变更和解除、违约责任等进行了约定。其中第19条约定在租赁期限内甲方在约定的交付日期60天后仍无法交付商铺时，每逾期一日则应按已付租金的0.3‰向乙方支付违约金；违反本合同的约定，严重影响乙方经营的，并使乙方无法按其用途继续使用该商铺的，乙方有权单方解除合同，并由甲方赔偿由此造成的损失。第20条约定租赁期限内，乙方逾期交付租金和推广费、管理费的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。合同的附件二详细列明了租金标准及支付方式，其中载明2011年5月1日至2012年4月30日的租金标准为年60万元、2012年5月1日至2013年4月30日的年租金为60万元……；支付时间为2011年3月31日支付租金15万元（一季度）、2011年6月30日支付15万元（一季度）……。原告在合同的甲方处加盖了公章，被告蒋依进在乙方处签名。合同签订后，被告于2012年11月20日向原告交纳了现金20000元，原告为被告开具了《收据》，载明收到美特斯邦威预缴第一年房租20000元。双方因合同履行发生纠纷，原告来院诉讼。
在庭审中，原告为证实其主张，向法庭提供了以下证据并经被告质证：
1、2012年7月2日，原告交给被告的《通知》一份，拟证实被告未履行合同义务，原告向其催收费用的事实。《通知》载明的主要内容为：自2011年9月份营业以来，我公司多次以面谈、电话、通知、催收等形式要求你方预付首季度租金150000元及经营过程中的相关费用，但你方一直未交，望接到通知后于本月7日前将租金等费用汇入我公司指定账户。
被告认为该《通知》能够证实双方自2011年1月26日签订合同后原告在长达1年7个月的时间后第一次向被告催收房租，而根据合同约定被告逾期30天不交房租原告即有权解除合同，即使如原告所述，该损失也应由原告承担。同时根据原告所张贴的通知，说明被告至少在2012年7月2日就不再经营，原告所计算租赁费至起诉之日是不合理的。
2、2012年11月14日原告向被告发出的催收租金的《通知》，拟证实原告于该日向被告发出催收租金通知及被告未按合同履行的事实。《通知》载明的内容主要包括：接久隆奥斯卡业主投诉，贵司近期一直使用自备发电机发电直供贵铺照明用电，其产生噪音已严重影响了业主的日常生活。为确保市场的运营环境，维护商场的整体形象，请贵司即日起停止使用发电机发电，速到公司财务部交纳租金等相关费用购买照明用电，确保贵铺正常营业。
被告认为该《通知》的内容系因被告使用自备发电机发电给其他业主造成影响，原告通知其更改，这明显证明2012年11月14日原告出租的商铺没有供电照明设备，该商场不具备基本的营业条件，该通知与7月2日的通知相距4个月，原告在该通知中提到收租的问题，说明双方对租金问题已达成口头协议。
3、原告于2013年2月19日在被告租赁场所张贴通知的照片6张及3月20日邮寄该通知的EMS单据详情单，证实原告催收费用的事实。照片中显示的拍照的时间为2013年2月23日，并能显示在被告经营的店铺张贴的奥斯卡封条。
被告认为6张照片显示的时间为2013年2月23日，照片左上方贴有奥斯卡张贴的封条，同时显示出被告经营的美特斯邦威由大量的服装，证明原告在此之前就已经查封了被告的房屋，而原告将租金计算到起诉的日期，与事实及法律相悖。3月20日的EMS单据说明原告在2012年7月2日第一次收取房租至2013年3月20日最后一次收租相距长达8个月的时间，原告在诉状中注明逾期交纳租金达30天原告就有权单方解除合同，对第一次到最后一次主张权利的扩大损失应当由原告自行承担。
4、原告与律师事务所签订的委托合同一份及代理费发票，证实原告聘请律师的费用56000元依据合同应当由被告承担。
被告认为代理合同签订的时间为2013年4月8日，但发票开具的时间为4月12日，且原告需提供证据证实律师费的收取是否符合标准。为此，原告于庭后提供了临沂市物价局和临沂市司法局联合下发的临价费发【2011】97号文件予以证实。
5、在本案审理过程中，原告提供了临沂市公安消防支队于2013年8月12日作出的临公消验字【2013】第0099号《建设工程消防验收意见书》，证实涉案工程已验收合格。
被告认为该证据超出法律规定的举证期间，属无效证据；该验收意见书恰恰证明在此之前该租赁商场没有进行整体框架验收，违反了消防法第11条、13条之规定，根据合同法第52条、58条的规定应属于违反强制性规定的合同，应确认为无效合同。
被告向法庭提供了：1、临沂市公安消防支队作出的临公消验字【2013】第018号、0054号《建设工程消防验收意见书》复印件，拟证实原告只在2012年2月14日及2013年4月23日对原告经营租赁的久隆奥斯卡商业广场D-1/D-2J及E-2三座楼进行了验收申请，没有对其他房屋进行验收，本案涉及的房屋不在验收范围之内。
原告认为被告用原告的部分楼已经验收的资料来证实其他楼没有验收，这种证明方式是错误的。因此对其真实性、合法性、关联性均有异议。
2、租赁商场的现场照片12张，拟证实原告已经非法查封被告租赁的商铺房屋，致使被告的货物被扣押；同时证实原告的租赁商场目前根本不就具备使用、经营的基本条件，到处是垃圾和装修的店面，并且商用和餐饮混合租用，需要进行二次验收。
原告认为该照片无法证实系何人于何时在何处拍摄，也无法证实被告所述其商铺被原告查封的事实。
3、证人耿某的租赁合同一份，拟证实原告采用欺诈方式签订合同的事实，原告签订合同后单方收回、篡改合同、私自划掉统一开业再收费的承诺条款，与以后的计算收费起止日期自相矛盾。
原告认为被告采用其他商户的租赁合同来证明原告以欺诈方式签订合同，该证明方式错误，同时与本案没有关联性。
4、原告交费20000元的收款收据复印件，收据上载明的时间为2012年11月20日，交款事由为预交第一年房租，证实原告方收取的是预交房租，也房租从统一开业后再收取。
原告认为虽然交款事由写有预交二字，但不能否认被告在原告多次催收租金仍迟迟没有交纳的事实。
5、租用原告房屋的其他租赁户宁某、耿某、孙某出庭作证，证实：租赁房屋未验收的事实，原告承诺的收费日期为统一开业以后再收取，商场的现状根本无法营业、也不具备经营条件。
原告认为三位证人交款分别为15万元、22万元、13万元，均比本案原告多，充分说明被告也应履行交纳租金义务；三位证人均系被告的租赁户，也都拖欠了原告的租金，其作出的对原告不利的证言不能作为定案的依据；三个证人中关于经营状况、消防验收、整个市场统一开业的陈述与事实不符。
对于原、被告提供的上述证据，本院认证如下：
1、原告提供的其于2012年7月2日交给被告的《通知》、2012年11月14日原告向被告发出的催收租金的《通知》、2013年2月19日在被告租赁场所张贴通知的照片6张及3月20日邮寄该通知的EMS单据详情单、以及原告聘请律师支出律师费用56000元的收据，被告对于其真实性未提出异议，故本院对于上述证据的真实性予以确认。
2、原告提供的临沂市公安消防支队于2013年8月12日作出的临公消验字【2013】第0099号《建设工程消防验收意见书》，被告对其真实性没有异议，本院予以认定。被告提供的临沂市公安消防支队作出的临公消验字【2013】第018号、0054号《建设工程消防验收意见书》虽系复印件，但原告无相反证据证实意见书中所涉工程未经验收，故本院予以认定。
3、被告提供的租赁商场的现场照片12张，对其真实性本院予以认定。
4、被告提供的证人耿某的租赁合同反映的是原告与耿某之间的合同关系，与本案不具有关联性。
5、原告提供的金额为20000元的收款收据复印件，能够认定被告于2012年11月20日交纳20000元租赁费的事实。
6、证人宁某、耿某、孙某均系租用原告房屋的租赁户，且均与原告争讼至本院，故其证言的内容应结合其他证据进行印证后才能予以认定。
庭审中，原告认可房屋实际交付时间可能与合同约定的起租日不一致，实际起租日为2011年9月21日开始。被告认可原告加贴封条时一直处于无法经营的状态，主要原因是市场不具备经营条件。
综上，依据本院认证的证据，结合庭审调查，本院认定以下事实：2011年1月26日，原、被告双方签订了《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》，约定原告融盛公司（甲方）将位于久隆奥斯卡商业广场C馆C-F1-36/37/38(E1-126/127/128/159/160)号商铺出租给被告蒋依进（乙方）使用。合同签订后，原告将房屋交被告使用，但涉案房屋并没能够办理消防验收，而在本案审理过程中，原告于2013年8月12日取得了临沂市公安消防支队作出的临公消验字【2013】第0099号《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋经消防验收合格。被告在签订合同后亦未按约定交纳房租费，原告分别于2012年7月2日、2012年11月14日向被告发出催收租金的《通知》，11月14日的《通知》中还载明被告近期一直使用自备发电机发电直供商铺照明用电，产生噪音已严重影响了业主的日常生活等内容。2012年11月20日，被告向原告交纳20000元租赁费，原告为被告开具了收据，载明预交第一年房租。2013年2月23日，原告在被告租赁场所张贴了落款时间为2013年2月19日的《通知》，并于3月20日邮寄了该通知。原告拍摄的张贴《通知》时的照片中还显示被告租赁房屋门上有原告加贴的封条。在原告加贴封条前，被告的市场因无法正常经营已经关门，不再营业。为此，原告于2013年4月16日来院诉讼，要求被告返还承租房屋并支付拖欠至起诉之日的租金及利息、违约金，并赔偿损失。
上述事实，主要依据当事人陈述、有关书证、证人证言，经庭审调查所认定，有关证据均已收集记录在卷。
本院认为，原、被告双方签订的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》，就双方的权利义务进行了明确约定，双方分别在合同中签字盖章，应系双方真实意思表示。《消防法》第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。虽然原、被告所签订的租赁合同的内容不违背法律法规的规定，但因本案涉诉的房屋直至原告提起诉讼时尚未通过消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定。而根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。据此，承租人只享有请求解除租赁合同的权利。而作为承租人的本案被告并未向原告主张解除合同，故该合同对双方仍具有约束力。
原告拍摄的其于2013年2月23日在被告租赁场所张贴《通知》时的照片中显示被告租赁房屋门上有原告加贴的封条，导致被告不能继续经营，且被告也不再要求继续履行合同，故该合同自此已经解除。
关于被告是否应交纳租赁费的问题。租赁合同约定“甲方违反本合同的约定，严重影响乙方经营的，并使乙方无法按其用途继续使用该商铺的，乙方有权单方解除合同，并由甲方赔偿由此造成的损失”。原告虽将房屋交给被告使用，但其提供的出租屋尚未经消防验收，违反了法律的强制性规定，且原告向被告发出的《通知》中载明被告近期一直使用自备发电机发电直供店铺照明用电，能够证实原告提供的房屋尚不完全具备经营条件，不能使被告实现合同目的，已构成违约。被告拒绝支付租金的理由是原告提供的出租屋尚未通过消防验收，违反了法律的强制性规定，但按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，无论合同是否有效，被告已使用租赁房屋均应按照合同约定的租金标准支付相关费用，因此被告“不支付租金”的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。鉴于原告提供的房屋不能令被告实现合同目的，根据公平原则，被告可以酌情减付租赁费。
关于租赁房的起租日，合同约定租期自2011年5月1日起至2016年4月30日止，起租日为免租装修期结束之次日或乙方营业日（两者不一致的，以先到达者为准），商铺交付日期暂定为2011年3月31日之前，乙方有30天的免租装修期，据此计算起租日为2011年5月1日。但在庭审中，原告认可房屋实际交付时间与合同约定的起租日不一致，实际起租日为2011年9月21日开始，据此本院认定起租日为2011年9月21日，合同中约定的交纳租赁费的时间顺延。合同约定年租赁费为60万元，据此计算至2013年2月23日，被告应交纳租赁费为（17+2/30）月×60万元/12月=853333元。鉴于原告提供的房屋不能令被告实现合同目的，根据公平原则，被告可以酌情减付租赁费，本院认定被告应交租金853333元/2=426666元，被告已交纳的20000元从该款中冲抵。因原、被告双方均存在违约情形，且原告违约在先，故原告要求被告支付违约金以及经济损失143280元、律师代理费56000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第八条（三）项的规定，判决如下：
一、被告蒋依进于本判决生效后十日内支付给原告临沂融盛商业运营管理有限公司租金人民币406666元；
二、被告蒋依进于本判决生效后十日内将所租房屋腾空交给原告临沂融盛商业运营管理有限公司。
三、驳回原告临沂融盛商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费14964元，由被告蒋依进负担7400元，原告负担7564元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费14964元（收款人：临沂市兰山区人民法院，开户银行：临商银行宏图支行，账号：800001709005000000017），上诉于山东省临沂市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘存良
人民陪审员 张传会
人民陪审员 杨晓庆
二〇一三年十月十日
代书 记员 庄 宁