海南省海口市秀英区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秀民一初字第146号
原告：卢文瑜，男。
委托代理人：岑怡，海南京园律师事务所律师。
被告：海南环瑞置业有限公司。法定代表人：张晋，总经理。
委托代理人：谢明和，海南环瑞置业有限公司职员。
委托代理人：陈勇，海南环瑞置业有限公司职员。
原告卢文瑜诉被告海南环瑞置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月8日立案受理后，依法由审判员赵炎炎适用简易程序，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。原告卢文瑜及其委托代理人岑怡、被告海南环瑞置业有限公司的委托代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢文瑜诉称：2004年6月8日，原告向被告购买海口市滨海大道秀英港中央商城首期二层B106号（后房产证改为B21**号）铺面。后双方签订了代租协议，租期十年，从2005年1月1日至2014年12月31日止，代租协议约定：被告每年支付原告租金15452元（净回报不含税）。逾期支付返租回报，被告应根据当时中国银行关于逾期付款违约金的规定向原告支付违约金。付款方式：每年的11月、5月以现金方式支付总房款的4%。但被告拖欠了从2011年11月至今的租金，合计欠租金38630元，违约金14121元。代租协议期间，被告违约，恶意拖欠租金。为此，原告提起诉讼，要求：1、被告向原告支付自2011年11月1日至2014年4月30日的租金38630元，违约金14121元（违约金计算至原告起诉之日），合计52751元；2、解除原告与被告签订的《Oceanstar·中央商城代租协议》；3、被告交还租用商铺；4、被告承担本案诉讼费用。
被告海南环瑞置业有限公司辩称：第一、对于原告请求租金和违约金的诉讼请求，请求法院按照诉讼时效的有关规定判决；第二、原告要求解除正在履行的代租协议，由于正在履行的代租协议不符合法定的解除条件，商铺的租赁合同尚未开始履行；第三、原告要求交还商铺，由于商铺是原告委托被告出租，按照法律规定，已经转移交付，不存在交还的问题。
经审理查明：2004年6月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的中央商城一期二单元B106号铺面，铺面价款为193146元。之后，原告与被告签订了《Oceanstar·中央商城代租协议》，约定原告将位于海口市滨海大道秀英港的海南第一摩尔·中央商城一期二单元B106号铺面委托被告以被告的名义对外出租，原告根据代租协议的约定向被告收取代租租金。代租期限为10年，即自2005年1月1日起至2014年12月31日止。被告每年按原告实付购铺款的8%向原告支付返租回报，即每年支付原告返租回报15452元。租金以现金方式支付，其中被告返还原告的前6年10个月租金，从原告支付的购房款中一次扣除。从2010年11月起，按每半年度支付原告租金，具体时间为每年的11月和5月分别支付总房款的4%，即7726元。如被告逾期支付返租回报，则按当时中国银行关于逾期付款违约金的规定，向原告支付违约金。后被告将包括原告购买的海南第一摩尔·中央商城一期二单元B106号在内的铺面，整体出租给了北京居然之家投资控股集团有限公司。自2011年11月起至2014年4月30日止，被告拖欠原告代租租金38630元及违约金。原告于2014年2月8日向本院提起诉讼。
另查明，海南第一摩尔·中央商城一期二单元B106号办理房屋所有权证后为B2106号。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《Oceanstar·中央商城代租协议》、当事人陈述及法庭审理笔录等证据证明，足以认定。
本院认为：原告和被告签订的《商品房买卖合同》、《Oceanstar·中央商城代租协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。《商品房买卖合同》、《Oceanstar·中央商城代租协议》签订后，原告已履行了合同及协议约定的义务，被告未按《Oceanstar·中央商城代租协议》的约定按时向原告支付租金，已构成违约。因此，被告应按代租协议的约定向原告支付代租租金。被告应向原告支付海南第一摩尔·中央商城B2106号铺面2011年11月1日起至2014年4月30日止的租金38630元（15452元÷12个月×30个月=38630元），原告起诉要求被告支付租金38630元，并未超过上述数额，本院予以支持。本案中，被告拖欠原告租金的行为属于延续的状态，诉讼时效期间应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。因此，本案并未超过诉讼时效，被告关于租金和利息已经超过诉讼时效的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。关于原告主张的违约金，因原、被告在代租协议中约定代租租金每年为15452元，于每年的11月和5月各支付7726元，如被告违约，按照中国银行关于逾期付款违约金计算。现原告主张违约金按照中国银行同期贷款利率计算，于法有据，故违约金应以7726元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款利率分段计算，计算至2014年2月8日止。第一段自2011年12月1日起至2014年2月8日止；第二段自2012年6月1日起至2014年2月8日止；第三段自2012年12月1日起至2014年2月8日止；第四段自2013年6月1日起至2014年2月8日止；第五段自2013年12月1日起至2014年2月8日止。关于原告要求解除与被告签订的《Oceanstar·中央商城代租协议》及被告交还铺面的诉讼请求。依《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因被告未按时向原告支付租金，原告有权解除租赁合同并要求交还铺面，故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。被告的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告海南环瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢文瑜支付代租租金38630元及违约金（违约金以7726元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款利率分段计算，计算至2014年2月8日止。第一段自2011年12月1日起至2014年2月8日止；第二段自2012年6月1日起至2014年2月8日止；第三段自2012年12月1日起至2014年2月8日止；第四段自2013年6月1日起至2014年2月8日止；第五段自2013年12月1日起至2014年2月8日止。）；
二、解除原告卢文瑜与被告海南环瑞置业有限公司签订的《Oceanstar·中央商城代租协议》；
三、限被告海南环瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于海口市滨海大道秀英港的海南第一摩尔·中央商城B2106号铺面交还给原告卢文瑜。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费609元（原告已预交），由被告海南环瑞置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 赵炎炎
二〇一四年四月十六日
书记员 林 忻
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。