天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第73号
上诉人（原审原告）天津美东房地产开发有限公司，住所地天津市和平区卫津路155号博联大厦1903室。
法定代表人王歆，总经理。
委托代理人王华峰，天津允公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京凯隆世纪生物技术有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄瓜乡路10号7号楼201室。
法定代表人张伟，总经理。
委托代理人蒋××，该公司员工。
委托代理人张××，该公司员工。
上诉人天津美东房地产开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津美东房地产开发有限公司委托代理人王华峰，被上诉人北京凯隆世纪生物技术有限公司委托代理人蒋××、张××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院审理查明，坐落本市和平区卫津路155号博联大厦1001号（建筑面积516.5平方米）房屋系原告名下所有，2012年11月12日，原、被告签订房屋租赁合同，主要内容约定为：原告将上述地点1001-02室【出租房屋面积共50平方米（建筑面积＋公摊面积）】出租给被告用于办公使用，租期12个月，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。每月租金3498元，年租金为41976元。采取季度缴费方式，被告必须在每季的前5个工作日向原告支付该季租金，逾期支付，除应补交欠租外，并应按季度租金的1%，以滞纳天数计算，向原告交付违约金。被告须于本合同签订当日，向原告支付2013年1月1日至2013年3月31日租金10494元。被告必须在每季度的前5个工作日，同当季租金一起向原告支付上季的电费，每年11月15日之前交纳本年度的采暖费，逾期支付，除应补交欠费外，并按应交电费、采暖费的1%，以滞纳天数计算，向原告支付违约金。电费按每度1.2元收取，采暖费按每平方米36元采暖季收取。被告在本合同签订当日，需向原告支付租赁保证金及钥匙押金，租赁保证金6996元，钥匙押金100元。承本合同延续原租赁合同的租赁保证金6692元，本期合同被告需向原告再支付租赁保证金304元，租赁保证金是被告实际履行和遵守本合同的保证金；钥匙押金是被告保证租赁房屋户门门锁完好的保证金。在租赁期间，如果被告违反本合同的相关规定或条款，原告有权先扣除部分或全部保证金作为违约金抵付，被告必须于十四日之内补交自租赁保证金中作为违约金被扣除的金额。在租赁期内，如被告无违反本合同条款的行为，也未使用该房屋注册工商、税务的经营地址，并且在租赁期满后将房屋完好交回原告，并按期付清租赁期内所有租金及其他费用后，原告应于三十天内将租赁保证金及钥匙押金全额无计息退还被告。在租赁期内，被告中途提出退租的，被告应按合同租金总额30%额度向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应承担赔偿损失责任。因被告违约，原告在通知被告收回房屋后五日内，被告仍不能按合同有关赔偿约定履行义务，原告有权变卖出租房屋内的物品，以抵销原告的经济损失。
合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告依约向原告交付了2013年1月1日至2013年3月31日间的租金10494元，租赁保证金6996元、钥匙保证金100元。
2013年3月30日始，被告口头与原告协商解除合同事宜，未果，同年4月19日被告工作人员撤出租赁房屋，同年5月14日，被告欲将在租赁房屋内的物品搬出，遭原告拒绝，同年5月21日，被告以特快专递方式向原告送达内容为“自3月30日起，我多次与贵方沟通博联大厦1002室退租事宜，租期到2013年4月30日止，已经提前一个月通知。关于提前解约的赔偿，我将支付2013年4月全月房租，以及再行补偿贵方一个月房租，总金额为6996元。此费用请从房屋租赁保证金中扣除，不足部分我将予以补足。至于贵公司提出的要求：我方付齐到年底的房租（2013年4-12月共计9个月房租31482元）方能进行其他手续的单方面霸王条款完全不符合合同法，我方不予接受。由于贵方不配合，导致无法办理解约手续，现将1002室的钥匙邮寄给你们，请查收。我方的家具也由于贵方的不配合无法搬走，现列清单如下：1002室我方遗留的家具：一台饮水机、四张办公桌、八把椅子、一个铁柜。请贵方妥善保管，不要有损坏，并在贵方方便的时候通知我进行搬运”的函。
另查，原告主张被告给付的采暖费675元系2013年11月15日至2013年12月31日间的费用，电费系2013年4月份发生的82度及5月份发生的11度计93度111.6元。
原审人民法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告作为租赁房屋的所有人，与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律的强制性和禁止性规定，合同依法成立、有效，约束双方当事人，当事人应严格按合同约定履行各自的合同义务，原告依约交付租赁物予被告，被告对实际占有、使用租赁物期间发生的费用，依约定负有给付义务。根据合同法的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依照该款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据双方合同中关于“在租赁期内，被告中途提出退租的，被告应按合同租金总额30%额度向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应承担赔偿损失责任”约定，被告享有提前提出解除合同的权利，但应以承担合同租金总额30%额度违约金或以其提出解除合同时给原告造成的实际损失为代价。故被告据此提出至2013年4月30日解除合同的口头通知，自到达原告时合同解除；合同解除后，被告对4月份的租金应承担给付的义务，其自2013年5月14日方撤离租赁房屋，故其对合同解除后实际占有租赁房屋期间发生的占有使用费，应承担给付义务，因原告未提交证据证明由于被告提前解约给其造成的损失超过了合同约定的违约金金额，故被告应按合同约定承担因提前解除合同而应承担的合同租金总额30%额度的违约金给付义务；对原告主张被告给付合同未履行部分的租金的请求，无事实及法律依据，不予支持。关于原告主张被告给付垫付电费的请求，依法应予支持，鉴于原告处尚存有被告已付保证金及押金，应予以冲抵，对不足部分被告负有给付义务。关于原告主张被告给付2013年11月15日至12月31日间采暖费的请求，因双方合同已于2013年4月30日解除，其主张无事实及法律依据，不予支持。关于原告要求被告按同期银行利息的四倍给付违约金的请求，无事实及法律依据，且因协议解除后双方就违约责任的承担未达成一致意见，系双方对合同约定条款的理解偏差造成，不予支持。
原审人民法院判决：一、本判决生效之日起十日内，被告北京凯隆世纪生物技术有限公司给付原告天津美东房地产开发有限公司2013年4月1日至2013年4月30日间的房屋租金3498元；二、本判决生效之日起十日内，被告北京凯隆世纪生物技术有限公司给付原告天津美东房地产开发有限公司2013年5月1日至2013年5月14日间的房屋占有使用费1610元；三、本判决生效之日起十日内，被告北京凯隆世纪生物技术有限公司一次性给付原告天津美东房地产开发有限公司违约金12592.8元；四、本判决生效之日起十日内，被告北京凯隆世纪生物技术有限公司一次性给付原告天津美东房地产开发有限公司电费111.6元；五、综合本判决主文第一、二、三、四项金额冲抵被告北京凯隆世纪生物技术有限公司交付原告天津美东房地产开发有限公司的6996元保证金及钥匙押金100元后，被告北京凯隆世纪生物技术有限公司应实际给付原告天津美东房地产开发有限公司10716.4元；六、驳回原告天津美东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决主文第一项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费651元，减半收取325.5元，原告天津美东房地产开发有限公司负担155.5元，被告北京凯隆世纪生物技术有限公司负担170元（于本判决生效之日起十日内直接给付原告天津美东房地产开发有限公司）。
原审法院判决后，上诉人天津美东房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。请求：一、依法撤销一审民事判决书，改判被上诉人向上诉人支付至2013年10月31日止的租金、采暖费、电费及各项违约金共计34043元。二、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。主要理由为，被上诉人未向上诉人发出解除合同的通知，原审判决认定《房屋租赁合同》于2013年4月30日解除错误。因双方租赁合同关系尚未解除，被上诉人应支付上诉人租金及采暖费。根据双方合同约定，被上诉人交付上诉人的租赁保证金及钥匙押金应在合同履行完毕且双方无争议的情况下才向被上诉人返还，原审判决上述费用予以冲抵违约金错误。被上诉人同意原审判决。
经本院审理查明，原审人民法院认定事实无误，本院予以确认。案经调解未果。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，对其效力本院予以确认。关于租赁合同的解除。双方合同约定，在租赁期内，被上诉人中途提出退租的，被上诉人应按合同租金总额30%额度向上诉人支付违约金。被上诉人提供的证据能够证实其向上诉人提出解除租赁合同关系的事实，原审法院依据双方合同约定认定双方当事人订立的租赁合同于2013年4月30日解除并判决被上诉人向上诉人支付违约金及至实际搬离涉案房屋的使用费正确，本院应予维持。上诉人主张不应退还被上诉人租赁保证金及钥匙押金以及被上诉人应继续向其缴纳房屋租金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。原审人民法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费651元，由上诉人天津美东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 沛
代理审判员 尹 来
代理审判员 姚 琦
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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