广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）佛南法罗民初字第28号
原告梁绍荣，男，1944年11月29日出生，汉族，住佛山市南海区。
原告杨文雄，男，1970年1月9日出生，汉族，住佛山市南海区。
原告吴达亨，男，1964年10月19日出生，汉族，住佛山市南海区。
三原告共同委托代理人彭建明、石俊鹏，广东邦南律师事务所律师、律师助理。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，出庭应诉、答辩，调解、和解，代为签收法律文书。
被告佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社，住所地佛山市南海区罗村街道联星村。
负责人江伟光。
委托代理人郭鲁、陈华昌，广东商融律师事务所律师。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，出庭应诉、答辩，调解、和解，代为签收法律文书。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月20日立案受理后，由审判员黄婉君适用简易程序于2012年9月12日第一次公开开庭进行了审理。2013年5月10日、5月22日、5月24日，本院分别再次召集双方当事人到庭参加诉讼。第二次开庭审理期间，被告向本院提出反诉。经审查，本院确定受理并将反诉与本诉合并审理（以下本诉原告、反诉被告仍简称为原告，本诉被告、反诉原告仍简称被告）。原告梁绍荣、杨文雄、三原告共同委托代理人彭建明，被告法定代表人江伟光、委托代理人郭鲁、陈华昌，于第一次开庭到庭参加诉讼。原告吴达亨、杨文雄、三原告共同委托代理人彭建明，被告法定代表人江伟光、委托代理人郭鲁、陈华昌，于第二、第三次开庭均有到庭参加诉讼。原告吴达亨、杨文雄、三原告共同委托代理人彭建明，被告法定代表人江伟光、委托代理人郭鲁，于第四次开庭均有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
针对本诉，原告诉称：原、被告于2009年6月1日《商场承包使用合同》，约定约定由被告将其所有的商业街南区A栋、公寓楼A栋一、二、三层发包给原告经营使用，期限为20年，其中南区A栋是现成商铺，公寓楼A栋一、二、三层是在建商铺，南区A栋在签订合同及交付50万元保证金后被告当时已交付给原告使用，从2012年1月1日开始，被告解除合同强行收回使用权。公寓楼A栋一、二、三层因被告未能按合同约定办好竣工验收手续，原告未向其支付30万元保证金，被告要求原告按原状接收，原告不同意。其后，被告单方面向原告的下游租户发放通知，称已经与原告解除合同，并要求租户将租金直接交被告。同时，被告强行收取了原原告租赁场所的宾馆经营物品一批，经原告交涉仍拒不返还。
原告认为，被告没有按照合同的约定将标的物整合并办理相关证照，已构成违约，原告有权不接受租赁物。被告的行为已经侵犯了原告的合法利益，故起诉，请求法院判令：1、被告依法履行双方签订的《商场承包使用合同》，将商业街南区A栋、公寓楼一、二、三层交付于原告经营使用；2、被告返还乐弈宾馆物品一批（价值5万元）；3、本案诉讼费由被告承担。
针对本诉中原告的上述诉讼请求，被告提出答辩称：
一、双方在签订2009年6月1日《商场承包使用合同》之前，答辩人已将租赁标的物的相关情况告知被答辩人；被答辩人是在自愿并知晓实情的情况下签订合同的。1、本案的租赁标的：商业街南区A栋（临建商铺）及公寓楼A栋（农民公寓），是在南海区政府进行桂丹路改造扩建工程征地拆迁特殊情形下，由政府同意先建设后补办手续的产物。租赁标的物建设用地的用途为工业用地，目前正在办理土地用途转变为商业住宅用途的手续，已办理消防验收或备案手续。罗村城建办可以出具《场地证明》用于办理工商营业执照。虽然本案租赁标的物没有完整的验收手续或产权证，但可以正常交付使用。2、（公寓楼）A栋北面与商铺（南区A栋）接驳一、二、三层，由于接驳行为涉嫌违反《土地法》、《城乡规划法》、《消防法》等法律，属履行不能的情况。接驳行为违法的情况，被答辩人也是知情的。因此答辩人2011年6月7日发函通知被答辩人：决定不驳接交付公寓楼A栋一至三层。交付时间从2011年7月1日开始，三个月装修期，从2011年10月1日开始计租。如在15天内不答复或不联系示作自动解除合同。
二、被答辩人以事实行为的方式承认了双方签订的《商场承包使用合同》已被解除的事实，双方的权利义务从2012年1月1日起终止履行。2011年6月7日答辩人通知被答辩人从2011年7月1日起接受公寓楼A栋一至三层，并进场装修。2011年10月11日答辩人再次告知被答辩人应从2011年9月1日开始进场装修，并交缴保证金30万元。被答辩人始终拒绝接收租赁标的物，给答辩人造成巨额租金损失，属严重违约。2011年12月22日答辩人通知被答辩人及与其签约的租户，从2012年1月1日起收回《场地承包使用合同》项下的物业，解除《场地承包使用合同》。被答辩人在物业被收回后长达大半年时间，未作任何回应，以事实行为的方式承认了解除合同的事实，承认了双方的权利义务从2012年1月1日起终止履行。
三、原乐奕宾馆的物品，仍堆放在答辩人保管的仓库，未作处理。其产权属答辩人，是原乐奕宾馆经营者因欠租被扣抵债的。
答辩人与原乐奕宾馆经营者发生纠纷，在法院诉讼期间，乐奕宾馆（南区A栋商业街三层）的经营权并未移交被答辩人。直到2011年7月才移交，被答辩人也是从2011年7月开始交缴南区A栋三层的场地使用费。因此，原乐奕宾馆被扣的沙发、茶几、床、电视柜、电视机等一批物品与被答辩人无关。
综上事实与理由，被答辩人的诉讼请求没有依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。
第一次开庭审理后，原告提出变更诉讼请求，请求法院判令：1、原、被告签订的《商场承包使用合同》无效；2、被告双倍返还履约保证金100万元；3、被告赔偿原告装修经济损失4796.8元；4、被告对原告乐弈宾馆物品一批和招商办公室物品一批折价赔偿原告10万元；5、由被告承担诉讼费用。
经审查，原告在本案法庭辩论终结之前提出变更诉讼请求的申请，符合法律规定，本院予以准许。
针对本诉中原告变更后的诉讼请求，被告答辩称：第一、合同无效的责任在于原告，而非被告。第二、原告要求双倍返还履约保证金没有事实与法律依据。第三、原告要求赔偿装修损失没有事实依据及相关证据。其他意见与第一次庭审的答辩意见一致。
针对反诉，被告称：原告沿拖欠被告租金若干未付，且其收取了租赁物的若干租户的保证金，部分租户已经离场，被告代为退还了相应的保证金，故请求法院判令：1、原告偿还拖欠的租金54400元；2、退回五个客户的押金89050元。3、由原告承担反诉费用。
针对反诉，原告答辩称：原告实际收取为租金19600元，与被告所主张的28300元不一致。对于42000元的保证金，我方没有授权被告退保证金，收保证金是基于原告与客户之间的租赁关系，与被告无关，被告无权代原告退保证金。但假如被告确有退押金，原告同意支付予被告。
针对本诉，原告在诉讼中提供以下证据：
1、三原告身份证1份。证明原告诉讼主体资格。
2、信息查询结果1份。证明被告诉讼主体资格。
3、商场承包适用合同、补充协议各1份。证明原、被告于2009年6月1日签订租赁合同，约定由被告将其所有的商业街南区A栋、公寓楼A栋一、二、三层发包给原告经营使用，期限为20年，其中南区A栋是现成商铺，公寓楼A栋一、二、三层是在建商铺，南区A栋在签订合同及交付50万元保证金后被告当时已交付给原告使用，从2012年1月1日开始，被告解除合同强行收回使用权。公寓楼A栋一、二、三层因被告未能按合同约定办好竣工验收手续，原告未向其支付30万元保证金，被告要求原告按原状接收，原告不同意。
4、村民表决表1份。证明被告按照法律规定进行村民表决，村民同意按设定条件出租涉案标的物。
5、授权书1份。证明被告确认由原告获得商业街南区A栋的使用权，并授权原告可正常运作经营。
6、申请书1份。证明被告在建设涉案物业前向当地政府申请建设审批，政府同意建设。
7、建筑工程消防验收意见书1份。证明商业街南区A栋经消防验收合格。
8、房屋安全鉴定报告1份。证明该报告为C栋的鉴定结论，结论为主题结构安全性满足正常使用要求，A栋与C栋结构大体相同，被告未向原告提供A栋的鉴定结论。
9、收据3份。证明被告收取了原告保证金50万元及2011年12月之前的租金。
10、公函1份。证明被告在未经原告同意的情况下，单方违约宣布不接驳交付公寓楼一至三层，并在未竣工验收的情况下强行设定限期接收时间，被告的行为已违反合同约定。
11、复函1份。证明原告在收到被告公函之后，以书面形式答复被告，要求被告按约定办事，明确在被告办理好公寓楼的竣工验收手续之后才能接收。
12、通知（2011年10月11日）1份。证明被告再次无理催促原告接收公寓楼及交付保证金30万元。
13、通知（2011年12月22日）1份。证明被告单方解除与原告的合同，通知各租户从2012年1月1日开始各租户租金直接交付被告，不能再向原告交付租金。
14、乐安商业街商铺租赁合同4份。证明原告与案外人已经签订租赁合同。
15、乐弈宾馆物品清单4页。证明原告将某租户经营的宾馆物品购买接收，被告在强行解除合同后将物品转移，被告应予以返还或按市价赔偿。
16、收据3份。证明原告的装修损失。
17、收据1份。证明原告支付5万元购买代运敏乐奕宾馆的物品，故该批物品应归原告所有。5万元并非等于物品的实际价值，代运敏是折价出售的，物品实际价值大约12万元。
针对本诉，被告提供以下证据：
18、责令限期改正国土资源违法行为通知书1份、照片2份。证明雨棚接驳都被行政部门责令改正，故租赁合同约定的接驳更无法实现，是违章违法的。
19、土地证1份。证明本案讼争租赁物所占土地已经取得土地证。
20、网页打印件2页。证明公寓楼包括原告承租的一至三层在内已经根据新消防的规定进行了消防备案，备案即视为验收合格，该备案已经向原告出示过。
针对反诉，被告提供以下证据：
21、收据2份，领用支票审批单2份，支票存根2份。证明被告代原告退还商户押金42000元。
22、收据1份，商业街C栋商铺明细1份。证明原告收取商户2012年1月、2月的租金，但其中只有一笔有收据。
针对反诉，原告没有证据提供。
第一次开庭审理后，原告向本院申请向原“南海区罗村街道规划建设办公室”调查取证。因根据原、被告在第一次公开开庭进行审理时提供的证据显示，原、被告双方讼争所涉的两处建筑物，即综合楼C栋以及公寓楼一至三层，尚未完善相关的报建验收手续，被告方亦未能提供证据证实何时可以予以完善，为查明案件事实，本院依法予以准许并向该单位发函，征询以下事项：
一、上述申请书所载的“桂丹路北面征地红线边”及“南面按征地红线退缩5米后”的地块与被告已经领取土地使用权证的落座于联星村委会上二村民小组“门口地”(土地证号为佛府南集用2010第0200524号）是否为同一地块？
二、上述地块的上盖建筑物，是否均被政府纳入前监管项目？
三、对于上述地块上的建筑物于何时可以完善相关的报建验收手续？如未能明确，请简要说明原因。
由于相关主管单位称在查明有关事实的基础上答复需要查找历史档案，需时较长。期间，原告变更了诉讼请求。经第四次公开开庭进行审理，本院经审查认为，相关主管单位对于上述征询事项的答复内容已与确定本案案件事实及解决相关争议无关，故可在现有证据及当事人陈述的基础上依法审判。
第三次开庭审理后，原告方提出调查取证申请，请求本院传唤案外人代运敏到庭，询问有关其向原告方转让原乐弈宾馆财物的事实经过。综合双方当事人在历次庭审中的陈述，本院认为原告提出的该调查取证内容与查明案件事实有重大关联，故予以准许，并于2013年5月23日传唤代运敏到庭并制作询问笔录一份（编号证据23）
经庭审中质证、辩证，被告认为：对证据1-5无异议，关于证据5，出具授权书的时候商业街三层的乐弈宾馆没有移交；对证据6无异议，证明本案标的物是在特殊情况下政府同意先建后补办手续，因此才导致相关手续延后补办对证据7无异议，该消防验收是单独针对商业街南区A栋的，意见书的综合楼指的就是商业街；对证据8无异议，该报告其实A栋，只不过是编号搞错了；对证据9无异议；对证据10无异议，因为接驳问题无法实现，只能通知原告接收公寓楼；对证据11真实性无异议，但原告要求我方提供竣工验收的手续是不合理的，建筑物的手续是先建后补，签合同的时候已经跟原告坦诚声明了这一点，并且其他同样情况的楼都已经接收；对证据12、13无异议，从2011年6月至10月给了原告很长时间给原告，但原告一直不履行合同，村民都很大意见，后经村民大会决议只能解除合同；对证据14真实性无异议，但这些与被告无关，被告不干涉原告的经营；对证据15真实性无异议，但该证据不能证明宾馆物品所有权是归属原告，清单上盖的是被告的公章，反映宾馆的物品应该属被告所有；对证据16的真实性无异议，对合法性、关联性有异议；证据17有异议，不确认其真实性；对证据23有异议，被询问人明确表示转让财物予原告时没有经过清点，原告认为物品上清单归其所有依据不足，而且被询问人的口头陈述也不能作为评估财产价值的依据。
经庭审中质证、辩证，原告认为：对证据18真实性无异议，但该证据反映的与合同约定的内容没有关联，合同约定的接驳与搭建雨棚是不一样的；证据19真实性无异议，但租赁物是否在该土地证所属范围内无法确定；证据20是网页打印件，不符合证据形式；证据21真实性无异议，假如被告确有退押金，原告同意支付予被告；证据22有异议，原告没有明细表中所列的租金8700元，确认收取莫振青、周建飞租金13000元及6600元；对证据23中被询问人的陈述没有异议。
经审查，本院对相关当事人针对真实性无异的证据1－16、证据18、19、21、23的真实性予以认定。对于证据17，虽然被告不确认其真实性，但该证据所反映的事实与出具收据的证据23中的被询问人的陈述一致，故本院对证据17的真实性予以认定。对于证据20，由于是网络内容打印件，被告在提取该证据时没有经过公证机关进行确认，又无提供其他证据予以佐证，故本院对其真实性不予认定。对于证据22，被告以此证据主张原告欠其租金28300元，但有一笔数额为8700元的租金没有收据作为印证，故本院根据原告的自认，确认原告已收取的租金数额为19600元。对于证据23，由于被询问人在接受询问时详细陈述了事件经过，对于双方当事人没有提出异议的部分，本院直接认定为事实。
根据双方当事人于庭上的陈述及本院所采信的证据，本院对以下事实以认定：
2009年6月1日，三原告与被告签订《商场承包使用合同》一份，约定：1、由被告将座落于佛山南海区罗村联星上二股份经济合作社商业街南区A栋、公寓楼A栋、A栋北面及与商铺接驳一、二、三层承包给三被告作为经营工商业之用；2、使用期限为20年，从被告公寓楼基建工程竣工验收通知三被告进场装修日起计算三个月的装修期，装修期满开始计算使用费；三原告需向被告交纳80万元保证金，在合同签订时即付50万元，在被告商住楼接驳三层完成交付使用时再付30万元；在承包期内，如被告中途毁约或导致本合同签订无效，应双倍赔偿保证金（以已收取的保证金为准）。
上述合同签订后，原告方向被告交纳了50万元的保证金，并依约接收了商业街南区A栋进行整合，并转租予其他若干分散租户进行经营。期间，原告方一直依约按时交纳相应的租金。
2011年6月7日，被告致函三原告称，对于上述合同约定的“与商铺接驳一、二、三层”将不再进行接驳，交付时间自2011年7月1日开始，扣除原合同约定的三个月装修期，自2011年10月1日起计算租金，如原告方在十五天内不答复将作自动解除合同处理。
同年6月20日，原告方以杨文雄作代表，向被告发函称，要求被告积极办理好公寓楼基建工程竣工验收、规划和申报商业楼主体消防验收手续，方移交原告方使用。
经双方多次磋商，对于公寓楼的接收使用问题，仍未能达成一致意见。2011年12月22日，被告向商业街南区A栋的所有租户发布通知称，其与三原告签订的合同已经解除，自2012年1月1日起，所有分散租户的租金应当交纳予被告。
上述通知发布后，原告方仍收取了部分租户的租金共计19600元，并有42000元的保证金未退还。
双方当事人一致确认，案涉建筑物至法庭辩论终结时，仍未取得施工许可，未办理建筑工程骏工验收等手续。
另查明，案外人代运敏与本案被告因另案租赁合同纠纷，代运敏向本院提起诉讼。该案经本院、佛山市中级人民法院作出一审、二审判决，确认本案被告须向代运敏归还由代运敏经营的原乐弈宾馆的物品一批，且代运敏不须向本案被告支付任何租金。其后，代运敏在二审判判决生效后，打算到原乐弈宾馆的经营场地（由代运敏向本案被告租赁）接收上述物品时，其决定以5万元的价格将相关物品转让予原告方代表杨文雄。杨文雄代为支付了上述5万元代运敏于2011年4月26日开具了收据。在本案原、被告产生纠纷后，被告称代运敏仍欠其租金，故将上述物品扣留以冲抵相应的租金，其对该物品享有所有权（第二次庭审时本案被告的陈述）。被告将该批物品保管至2012年6月份，其后，被告将该物品连同相关的存放场所一并出租并收取租金。
根据以上认定事实，本院认为：
关于本诉，争议焦点在于：案涉合同是否无效？导致案涉合同无效的过错责任应当如何分担？原告方是否已经合法受让“原乐弈宾馆物品一批和招商办公室物品一批”？
针对第一个问题，根据《中华人民共和国建筑法》第七条、第六十一条关于“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案建筑物不得用于出租。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，上述《商场承包使用合同》属无效合同。同时，双方对于合同无效并无争议，本院对原告方提出变更后的第一项诉讼请求予以支持。
针对第二问题。根据双方的约定，被告在签约时向原告方承诺，所交付的系“已经竣工验收”建筑物，并且完成“与商铺接驳一、二、三层”等工程，但被告至今未能适当兑现该承诺。而且，案涉建筑物是否已完成工程竣工验收，系导致案涉合同无效的最主要因素，故本院认定被告在导致合同无效这一问题上，应当承担最主要的过错责任。虽然被告辩称，关于“与商铺接驳一、二、三层”并非被告不愿为之，而是根据相关行政主管部门已经作出的具体行政行为可知，该承诺系不可为之。对此，作为该建筑物附着土地的权利人，所有报建、验收手续均须以被告的名义进行，被告本来应当本着诚信原则，在与原告方作出承诺前作充分的了解，而不应当在合同履行的过程中简单粗暴地单方面宣布“与商铺接驳一、二、三层将不再进行接驳”。
对于原告主张的损害赔偿数额问题。虽然双方签订的《商场承包使用合同》属无效合同，但不影响该合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据双方在前对于“如被告中途毁约或导致本合同签订无效，应双倍赔偿保证金（以已收取的保证金为准）”的约定，本院对原告提出的第二点诉讼请求予以全额支持。
针对第三个问题，被告对原告提出的该项诉讼请求，一时抗辩称物品属于被告所有，一时称原告没有与代运敏进行清点，但根据已经生效的终审判决，本案所涉的物品的权属人为案外人代运敏，且代运敏不对被告负有任何债务，即代运敏有权将该物品转让予原告，被告无任何合法理由占有或使用该批物品。在原告不再使用被告提供的经营场地的情况下，被告应当允许原告将相关的物品带走。在被告确认其擅自扣留该批物品并用于出租牟利的情况下，同时考虑到物品已经由案外人正常使用的事实，本院确定原告要求折价赔偿的诉求合理，本院予以支持。对于原告所主张的折价标准，因原告未能提供充分的证据反映物品的实际价值，故本院将原告已经支付的5万元作为相关的折价金额的基准，酌定被告应折价向原告赔偿5万元并支付自2011年4月26日起到实际返还相应款项日止、按5万元本金、以中国人民银行同期贷款利率双倍计算的利息。
对于原告主张的时候费用，因原告提供的收据未能反映与案涉建筑物的装修有关，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。
关于反诉。对于被告提出的代收保证金及租金的数额，被告有证据证实的19600元租金及42000元保证金，原告无异议，本院亦予以支持。对于被告在反诉中主张的超出上述数额的部分，因被告无证据予以证实，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第八条、第五十七条、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下：
确认原告（反诉被告）杨文雄、吴达亨、梁绍荣与被告（反诉原告）佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社签订的《商场承包使用合同》属无效合同。
被告（反诉原告）佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨文雄、吴达亨、梁绍荣支付赔偿款100万元。
被告（反诉原告）佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨文雄、吴达亨、梁绍荣支付赔偿款5万元，并支付以该5万元为本金、自2011年4月26日起到实际支付日止、按中国人民银行同期贷款利率双倍计算的利息。
原告（反诉被告）杨文雄、吴达亨、梁绍荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社返还19600元及42000元。
驳回原告（反诉被告）杨文雄、吴达亨、梁绍荣的其他诉讼请求。
驳回被告（反诉原告）佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社的其他反诉请求。
如负有给付义务的当事人未能依照上述判项按时发行相应义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及其相应的司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案本诉适用简易程序结案，案件受理费减半收取为525元（本诉原告已预交），由本诉被告佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社承担。本案反诉适用简易程序结案，受理费减半收取为778.75元（反诉原告已预交），由反诉被告杨文雄、吴达亨、梁绍荣承担。对于双方各自应当承担的诉讼费，双方应于发行上述判项所确定的义务时一并迳付对方，本院不另收退。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄婉君
二〇一三年六月六日
书记员 尹 素