黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民二民初字第635号民＋事＋判＋决＋书原告哈尔滨天峰消防设施安装有限公司，住所地哈尔滨市香坊区赣水路54号办公楼2-2层。法定代表人张忠生，男，职务董事长。委托代理人候家国，男，1965年5月23日生，汉族，哈尔滨天峰消防设施安装有限公司副总经理，住哈尔滨市道里区。被告哈尔滨亿融投资担保有限公司，住所地哈尔滨开发区南岗集中区玉山路51号龙马公寓4层1号。法定代表人李淑荣，女，职务总经理委托代理人于欢欢，黑龙江恒金律师事务所律师。委托代理人宋恒玉，黑龙江恒金律师事务所律师。原告哈尔滨天峰消防设施安装有限公司（以下简称天峰公司）与被告哈尔滨�融投资担保有限公司（以下简称亿融公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天峰公司委托代理人侯家国、被告亿融公司委托代理人于欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月31日，原、被告签订租赁协议，原告承租被告享有出租权的位于哈尔滨市香坊区赣水路54号办公楼2—3层，建筑面积528.5平方米。被告向原告出示了其与房屋所有权人签订的租赁协议，协议约定被告承租该房产，租期20年，租赁期间其有权转租。协议签订后，原告如约支付了2年租金，共计600＋000元及风险抵押金20＋000元，并对房屋进行了装修。2015年3月27日，房屋所有权人持有所有权证将原告承租的房屋大门锁死，并派人看管，同时称其与被告尚有纠纷未解决，现收回该房产，原告通知被告予以解决，并到公安�关报案，但仍无法解决，原告大量办公用品、资料均被锁在房内无法取出，致原告无法办公。被告未如约向原告披露其与房屋所有权人之间的纠纷，致使原告租赁目的无法实现，被告存在违约，故原告诉至法院，请求：一、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；二、被告返还房屋租金125＋000元；三、被告返还抵押金20＋000元；四、被告承担300＋000元违约金；五、诉讼费由被告承担。被告辩称，请求追加黑龙江帅亿新能源开发有限公司（以下简称为帅亿公司）为共同被告，由帅亿公司承担全部赔偿责任，同时被告暂时保留追究帅亿公司的违约责任。理由如下：一、亿融公司与帅亿公司于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，亿融公司有合法的转租权，被告与天峰公司于2013年7月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效，亿融公司已经按照合同约定全面履行了合同义务，无任何违约行为。亿融公司与帅亿公司签订的《房屋租赁合同》以及确认函中明确约定亿融公司有权转租该房屋，租赁期间内，帅亿公司不得要求终止合同，如有违约，除应退还乙方交付的租金外，还应赔付总租金20%作为违约金。亿融公司与天峰公司于2013年7月31日签订《房屋租赁合同》后，已经依约向天峰公司提供了具备经营条件的房屋，且亿融公司花费装修费1＋750＋000元，天峰公司已经在该场所经营一年有余。亿融公司没有违约行为。原告主张追究违约责任的主体应当是帅亿公司。因此应追加帅亿公司为被告。妨碍天峰公司行使租赁权的是帅亿公司，且被告积极与帅亿公司沟通要求其停止侵权行为。二、本案侵害天峰公司承租权的系帅亿公司，与被告无关。依法应当追加其为本案的被告。原告为证明其主张的事实成立，向本院�供证据及被告质证意见如下：证据一、房屋租赁合同一份、授权委托书两份及备忘录一份。意在证明原、被告之间签订了合法的租赁合同。经质证，被告对证据一真实性、合法性均无异议，对证明问题有异议，认为该份协议合法有效，且被告也已经完全按照合同约定履行交付房屋的义务，无任何违约行为。证据二、收据三份。意在证明原告已按合同约定直接交付了两年的房租款600＋000元及风险抵押金20＋000元。经质证，被告对证据二真实性、合法性、关联性均无异议，认为被告也是在原告按照合同约定交付房款后，履行了出租房屋的义务。被告为证明其抗辩主张成立，向本院提供证据及原告质证意见如下：证据一、原、被告于2013年7月31日签订的《房屋租赁合同》及于2013年8月16日签订的备忘录各一份。�在证明合同约定房屋租赁期原、被告不能提前终止合同，如被告违约，需向原告提供一年的租金300＋000元作为违约金，不能作为原告向被告主张违约金的依据，因被告并没有违约。经质证，原告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告已违约，应向原告赔付一年租金300＋000元。证据二、帅亿公司与被告于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》及于2012年3月1日签订的《确认函》各一份。意在证明被告对涉案房屋享有转租权，房屋租赁期帅亿公司不得要求终止合同，如有违约除返还租金外，还应赔付租金的20%作为违约金，帅亿公司法定代表人韩连云不能向亿融公司主张任何权利，如有违反，给亿融公司造成的损失，均由韩连云负责。经质证，原告对证据二认为与本案无关。证据三、帅亿公司法定代表人韩连云于2012年3月1日出具的收条一份。意在证明亿融公司已经向帅亿公司交付20年的租金，已履行完毕房屋的租赁义务，房屋转租无任何瑕疵。经质证，原告对证据三无异议。证据四、帅亿公司的企业信息及法人韩连云的身份证复印件各一份。意在证明房屋所有权人也就是责任方系帅亿公司。经质证，原告对证据四无异议。原告提供的证据及被告提供的证据一、二客观真实，能够证明相应的案件事实，本院予以采信。被告提供的证据三、四与本案不具有关联性，本院不予采信。分析原、被告的诉辩主张及提供的证据，本院确认如下事实：2012年3月1日，被告亿融公司与帅亿公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定帅亿公司将位于哈尔滨市香坊区赣水路54号办公楼出租给被告亿融公司使用，租赁期限自2012年3月1日至2032年3月1日。总租金为人民币1＋400＋000元。2013年7月31日，原告天峰公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于哈尔滨市香坊区赣水路54号办公楼2-3层出租给原告，租赁期共十年，年租金为300＋000元，期限自2013年9月1日至2023年8月31日，原告须向被告交付风险抵押金20＋000元。房屋租赁期原、被告双方不能提前终止合同，如被告违约，被告向原告赔付一年的租金300＋000元作为违约金。合同签订后，原告向被告支付了2013年9月1日至2015年8月31日的房屋租金600＋000元及风险抵押金20＋000元。被告按合同约定的时间将租赁房屋交付给原告实际使用。2015年3月27日，帅亿公司将涉案房屋大门锁死，致使原告至今无法使用租赁房屋，故原告诉至法院，形成诉讼。本院认为，原、被告之间于2013年7月31日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。在租赁期内�被告有保障原告正常使用租赁房屋的义务，自2015年3月27日开始，原告无法正常使用租赁房屋，被告已构成违约，致使原告不能实现合同目的，现原告请求与被告解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。因原告自2015年3月27日开始无法使用租赁房屋，故原告请求被告退还2015年4月1日至2015年8月31日的房屋租金125＋000元（300＋000元／年÷12个月×5个月）及风险抵押金20＋000元的诉讼请求，本院予以支持。原告请求放弃向被告主张2015年3月27日至2015年3月31日房屋租金，本院予以认可。因原、被告解除合同系因被告违约，被告应依据《房屋租赁合同》向原告支付违约金300＋000元。因本案系合同纠纷，帅亿公司不是2013年7月31日《房屋租赁合同》的签订主体，故被告请求追加帅亿公司为本案被告，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第�十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、解除原告哈尔滨天峰消防设施安装有限公司与被告哈尔滨亿融投资担保有限公司于2013年7月31日签订的《房屋租赁合同》；二、被告哈尔滨亿融投资担保有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告哈尔滨天峰消防设施安装有限公司2015年4月1日至2015年8月31日的房屋租金125＋000元；三、被告哈尔滨亿融投资担保有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告哈尔滨天峰消防设施安装有限公司风险抵押金20＋000元；四、被告哈尔滨亿融投资担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告哈尔滨天峰消防设施安装有限公司违约金300＋000元。如果被告未按判决指定的时间履行给付金钱义务，＋应�依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7＋975元，由被告哈尔滨亿融投资担保有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 赵 欣人民陪审员 赵 晶人民陪审员 姜淑艳二〇一五年七月六日书 记 员 刘秋宏