福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第2074号
原告潘琼，女，汉族，1975年12月25日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人吴增锦、周银钗，福建建达（马尾）律师事务所律师。
被告李求金，男，汉族，1990年7月30日出生，住福建省将乐县。
被告福建金诚丰担保有限公司（原福建麦田担保有限公司），住所地：福州市鼓楼区。
法定代表人林根秀，总经理。
委托代理人欧阳灶文，福建创元律师事务所律师。
委托代理人李敏，该公司职员。
原告潘琼诉被告李求金、福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘琼及其委托代理人吴增锦、周银钗，被告福建金诚丰担保有限公司的委托代理人欧阳灶文到庭参加诉讼，被告李求金经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告李求金于2013年1月13日在被告福建金诚丰担保有限公司见证下签订《房屋买卖合同》，合同约定以人民币198万元的价格购买被告李求金位于福州市鼓楼区南街街道杨桥中路1号富年公寓的房屋，该合同第四条第（一）款约定被告李求金应在2013年4月1日前向抵押权人申请还款，并在补充协议条款第4条约定若在2013年4月1日前被告李求金的贷款银行予以办理解押还款手续，则原告应于2013年4月1日前将解押款项转入被告李求金指定的还贷账户以办理解押还款手续。2013年3月26日，被告福建金诚丰担保有限公司作出书面《告知函》，告知被告李求金贷款银行已可以办理还款手续，请被告李求金在收到本函后予以配合办理房屋解押还款手续。
原告按照合同约定分别于2013年1月13日、1月15日、1月29日向被告福建金诚丰担保有限公司缴纳购房保证金1万元、购房款70万元、购房保证金9万元。其中原告缴纳的79万元购房款是通过原告账户转账到林雪莲账户后由被告福建金诚丰担保有限公司再以该公司名义出具的收据，另1万元为现金支付。林雪莲账户非被告福建金诚丰担保有限公司开设的客户交易结算资金专用存款账户。
原告已根据《房屋买卖合同》及其相关补充协议履行付款等相关约定，被告李求金及其代理人却无故不履行合同约定，被告福建金诚丰担保有限公司书面告知其配合办理还款手续情况下，仍不履行相关义务，严重违反了合同约定，已构成违约。
被告福建金诚丰担保有限公司作为房屋买卖的居间服务方，第一，被告福建金诚丰担保有限公司作为担保公司，不具有房产买卖居间服务的业务范围与资质，存在重大过错；第二，根据2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，被告福建金诚丰担保有限公司为了急于促成双方交易未履行强制性要求应当向原告书面告知交易风险的义务；第三，根据《房地产经纪管理办法》第二十四条，被告福建金诚丰担保有限公司应通过专用存款账户划转交易资金，而其却是通过林雪莲的账户接收原告的购房款70万元；第四，被告福建金诚丰担保有限公司在明知可以通过经公证的委托书中约定的被告李求金代理人代办相关解押手续的情况下，却一直要求被告李求金办理解押手续，致使交易无法顺利进行，最后导致房屋被财产保全的后果。因此，被告福建金诚丰担保有限公司为了急于促成双方交易未告知原告交易风险，并存在资金管理运作不规范，过户手续办理不及时，导致该房屋已被他人起诉被告李求金而被法院财产保全，合同无法继续履行，无法办理过户，原告之合同目的无法实现。两被告均构成违约，并存在明显过错。
综上，由于两被告的违约及过错行为，致原告合同目的无法实现，而原告已依据合同约定支付了80万元人民币，造成原告重大经济损失。今被告李求金逃避合同履行，被告福建金诚丰担保有限公司亦未采取积极有效措施促进合同履行，故原告起诉请求依法判令：1、解除原告和被告李求金于2013年1月13日签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、被告李求金返还原告购房款70万元人民币；3、被告李求金支付违约金70万元人民币；4、被告李求金承担原告已支付的律师代理费2万元人民币；5、被告福建金诚丰担保有限公司返还原告购房款保证金10万元人民币；6、被告福建金诚丰担保有限公司对本案被告李求金应承担的法律责任范围内承担连带责任；7、本案的诉讼费用由二被告共同承担。
被告李求金未作书面答辩。
被告福建金诚丰担保有限公司辩称，其作为居间方与交易服务方，营业范围中有居间服务，主体适格。原告诉请其承担连带责任没有事实与法律依据，只有在法律规定或合同约定情况下才承担连带责任。其在居间与交易服务过程中不存在过错，不承担任何责任。
庭审中，原告向本院提交如下证据：
A1、《房屋买卖合同》及相关补充协议，证明原告与被告李求金存在真实有效的房屋买卖合同关系。
A2、《居间服务合同》、《交易服务合同》，证明被告福建金诚丰担保有限公司与原告、被告李求金存在居间服务法律关系。
A3、《房屋所有权证书》，证明被告李求金名下的房屋于2012年8月31日办理了抵押登记手续。
A4、授权确认函，证明被告李求金委托谢淑珍代理其与原告、被告福建金诚丰担保有限公司签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及其他相关合同文件。
A5、委托书及公证书，证明被告李求金委托潘修晃代理有关房产的相关手续及签署相关文件，办理房产的银行申请还款手续，抵押注销申请手续，解押还款手续及抵押注销受理手续等十三项内容；该委托书已办理公证手续。
A6、告知函，证明被告福建金诚丰担保有限公司于2013年3月26日书面告知被告李求金配合办理解押手续及被告福建金诚丰担保有限公司知悉被告李求金代理人具有代为办理解押还款手续的权限。
A7、收款收据、银行转账凭条，证明原告分别于2013年1月13日、1月15日、1月29日向被告福建金诚丰担保有限公司缴纳了系被告福建金诚丰担保有限公司代收的购房保证金1万元、购房款70万元、购房保证金9万元。其中原告缴纳的79万元购房款是通过原告账户转账到林雪莲账户的。
A8、《委托代理合同》，证明造成原告律师费的损失，依据合同约定应由违约方承担。
经庭审质证，被告福建金诚丰担保有限公司对证据A1-A6、A8的真实性和证明对象均无异议。对证据A7的真实性无异议，证明对象有异议，认为10万元履约保证金在被告福建金诚丰担保有限公司名下是双方委托其监管的，剩余70万元是原告与被告李求金签订协议时，在原告要求下先经过被告福建金诚丰担保有限公司帐户再转至被告李求金，被告福建金诚丰担保有限公司不存在监管该70万元款项的义务。
被告李求金未向本院提交证据材料。
被告福建金诚丰担保有限公司向本院提交如下证据：
B1、补充协议及收款收据，证明被告福建金诚丰担保有限公司依据原告与被告李求金签订的《补充协议》，将原告70万元支付给被告李求金。
B2、《告知函》、《履约通知函》及邮局回执单，证明本次交易过程中被告福建金诚丰担保有限公司积极催促被告李求金履行合同义务，公司已尽到合同义务，不存在任何过错。
经庭审质证，原告对被告福建金诚丰担保有限公司提交的证据B1的真实性无异议，证明对象有异议，其无权使用见证专用章，缺乏相应资质，补充协议落款时间2013年1月15日，进账时间是1月14日，应为事后补签的协议。该款70万元并未转入交易专款帐户，而是转入私人帐户，违反了《房地产经纪管理办法》第24条需要通过专用存款帐户划转交易资金的规定，交易上存在极大的风险。收款收据将原告70万元支付给被告李求金的证明对象有异议，被告福建金诚丰担保有限公司应证明支付方式和账号。对证据B2的《告知函》《履约通知函》形式真实性无异议，对其通知的方式及途径有异议，被告福建金诚丰担保有限公司未尽到通知到位的义务，根据其提供的邮政回执单及邮寄封面，收件人地址写着是“省监狱（女子）”，原告认为该地址不详，而且与合同约定不符，同时被告福建金诚丰担保有限公司也应通过被告李求金代理人谢淑珍邮寄，其还可以依据被告李求金及其代理人的身份证复印件上所体现的地址邮寄送达，或还可通过被告李求金公证委托的代理人潘修晃通知到位，故其对未通知到被告李求金负有责任。该告知函告知贷款银行通知该房可办理解押手续没有证据证明。邮局回执单无异议，查无此人应是由于被告福建金诚丰担保有限公司地址写得不详造成的结果。
因被告李求金未到庭参加诉讼，也未书面提出异议，视为自动放弃诉讼权利。经审查，原告、被告福建金诚丰担保有限公司提交的证据与原件核对无异，符合证据形式要件，本院予以确认。
结合到庭双方庭审陈述及以上有效证据，本院查明如下事实：原告与被告李求金于2013年1月13日在被告福建金诚丰担保有限公司见证下签订《房屋买卖合同》，约定原告以人民币198万元的价格购买被告李求金位于福州市鼓楼区南街街道杨桥中路1号富年公寓的房屋，该合同第四条第（一）款约定被告李求金应在2013年4月1日前向抵押权人申请还款，并在补充协议第4条约定若在2013年4月1日前被告李求金的贷款银行予以办理解押还款手续，则原告应于2013年4月1日前将解押款项直接转入被告李求金的还贷账户以办理解押还款手续。该合同第十二条约定“自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同”，“任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币柒拾万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”；第十三条约定“双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担”。补充协议中注明了签订该合同当日，是由被告李求金的代理人谢淑珍（李求金之母）代签，其未提供身份证明原件、该房屋的所有权证、土地使用权证原件，次日被告李求金向被告福建金诚丰担保有限公司补交了授权确认函、房屋所有权证、土地使用权证原件。原告分别于2013年1月13日、1月15日、1月29日向被告福建金诚丰担保有限公司缴纳了由其代收的购房保证金1万元、购房款70万元、购房保证金9万元。其中1万元为现金支付，79万元是通过原告账户转账到林雪莲账户，由被告福建金诚丰担保有限公司以该公司名义出具上述款项收据。被告福建金诚丰担保有限公司依据补充协议约定，于2013年1月15日收到70万元购房款当日即转账支付给被告李求金，同日，被告李求金出具收款收据，并依据补充协议第4条约定，与原告指定的人员潘修晃签订了代为办理出售该房屋等相关事项的委托书。福州市公证处于2013年1月16日作出（2013）榕公证内民字第910号公证书，对该委托书进行公证。被告福建金诚丰担保有限公司分别于2013年3月26日、4月8日发出《告知函》、《履约通知函》寄往被告李求金在买卖合同落款处所留地址“福建省女子监狱”，告知其贷款银行已可以办理还款手续，请其在收到本函后予以配合办理房屋解押还款手续，但均被以该地址查无此人而退回。
另查明，原福建麦田担保有限公司于2003年7月11日名称变更为被告福建金诚丰担保有限公司，但变更前后其经营范围均包括房产居间服务。中国建设银行福建省分行对诉争房产享有抵押权，诉争房产于2013年2月18日因被告李求金涉诉而被福州市仓山区人民法院依法查封，买卖合同无法继续履行。
本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合法生效的合同对其当事人具有法律约束力。本案原、被告在《房屋买卖合同》中约定了先由原告代被告李求金清偿银行贷款以消灭抵押权，然后再完成房屋过户登记。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，上述合同不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应当按照合同的约定享受权利、履行义务。故本案的争议焦点在于原告能否依照法律的规定解除合同，以及两被告是否应当承担连带的违约责任。
本案中，原告签订《房屋买卖合同》的目的是获得合同标的物即本案诉争房屋的所有权，而在合同订立后，诉争房屋被司法机关查封，不能对外转让。被告李求金违反合同约定，未能履行使合同标的物符合对外转让条件的义务，致使原告的合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告有权解除与被告李求金签订的《房屋买卖合同》。故对原告请求解除其和被告李求金于2013年1月13日签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》，被告李求金返还原告购房款70万元人民币，以及被告福建金诚丰担保有限公司返还原告购房款保证金10万元人民币的诉请，本院予以支持。
原告诉请被告李求金支付违约金70万元人民币，及承担原告已支付的律师代理费2万元人民币，为双方在签订合同时达成的合意，属于双方真实意思表示，故本院予以支持。原告诉请被告福建金诚丰担保有限公司对本案被告李求金应承担的法律责任范围内承担连带责任，因被告福建金诚丰担保有限公司在发出通知告知被告李求金贷款银行已可以办理还款手续之前，诉争房产已经被法院查封，买卖合同实际已无法继续履行，而被告福建金诚丰担保有限公司并未违反合同或有关法律法规造成本宗房产交易未能进行，故原告该诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案中，被告李求金经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交证据材料，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告潘琼和被告李求金于2013年1月13日签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》；
二、被告李求金于本判决生效之日起十日内返还原告购房款700000元，并支付违约金700000元，及承担原告已支付的律师代理费20000元；
三、被告福建金诚丰担保有限公司（原福建麦田担保有限公司）于本判决生效之日起十日内返还原告购房款保证金100000元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费18580元，由原告承担580元，被告李求金承担16000元，被告福建金诚丰担保有限公司承担2000元；公告费560元，保全费3020元，均由被告李求金承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 婷
代理审判员 林心恩
代理审判员 林 巧
二〇一三年十月十五日
书 记 员 徐 晶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。