广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民二初字第158号
原告（反诉被告）：陈清梅，女，汉族，1970年5月11日出生，身份证住址四川省犍为县，系中山市石岐区美信房地产经纪服务部业主。
委托代理人：苏朝娣、李世浩，分别系广东邦杰律师事务所律师、律师助理。
被告（反诉原告）：李建平，女，汉族，1953年1月27日出生，身份证住址江苏省南京市鼓楼区。
原告（反诉被告）陈清梅诉被告（反诉原告）李建平居间合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法由审判员李静敏适用简易程序，于2014年2月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈清梅的委托代理人苏朝娣、李世浩，被告（反诉原告）李建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈清梅诉称：被告李建平经原告陈清梅居间介绍，于2012年11月9日向业主黄自笑、韦添祐受让位于中山市港口镇星晨花园喜景园＊座＊B室房屋并签署《房地产买卖合同》。在该买卖合同中约定：原告陈清梅作为买卖双方交易的居间方，于买卖双方签署买卖合同之时完成居间责任并有权收取合同约定的居间服务费用；被告李建平应向原告陈清梅支付居间服务费16500元；原告陈清梅接受买卖双方委托协助办理过户等手续属于原告无偿提供的服务，如因买卖双方终止委托或解除合同，应付的居间服务费不作免除或减少，应支付居间服务费的一方应在终止委托或解除与另一方的合同之前将居间服务费支付给原告陈清梅。合同签订后，被告李建平向原告陈清梅支付了部分居间服务费6000元。后因被告李建平违约未按约定在2013年1月31日前前往国土部门办理房地产过户手续，卖方依约解除了与被告李建平的买卖合同关系。但被告李建平至今拒不向原告陈清梅支付居间服务费余款10500元，为此原告陈清梅诉至法院，请求判令：1.解除原告陈清梅与被告李建平之间的居间合同关系；2.被告李建平向原告陈清梅支付居间服务费余款10500元并赔偿原告陈清梅自2013年1月31日起至实际付款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；3.被告李建平承担本案全部诉讼费用。
原告陈清梅为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据有：1.被告李建平身份证复印件；2.确认书；3.房地产买卖合同；4.履行合同催告函及快递回单；5.律师函及快递回单；6.（2013）中一法民一初字第459号民事判决书；7.《关于规范我市房地产中介服务费的通知》。
被告（反诉原告）李建平答辩并反诉称：2012年11月6日，被告李建平在中山市石岐区美信房地产经纪服务部的员工陈敏思的介绍和带领下，看了位于中山市港口镇星晨花园喜景园＊座＊B室的物业。被告李建平看该物业仅一分钟后，陈敏思要求被告李建平立即表态是否购买该物业，并要求被告李建平马上签订确认书，否则该物业就会被别人买了。被告李建平被迫表示同意购买后，向陈敏思支付了10000元诚意金及6000元中介费。2012年11月9日，被告李建平在中山市国土局见到涉案房产的卖方黄自笑及其女儿，黄自笑向被告李建平出示了房产证原件以及仅有“产权清晰”四字的查档证明，但均无显示卖方的身份证号码。此后，被告李建平来到黄自笑家中，陈敏思要求被告李建平向黄自笑支付50000元，并收回此前的10000元诚意金收据，再向被告李建平出具了60000元的定金收据。因黄自笑称要马上赶回香港，被告李建平被迫立即在《房地产买卖合同》上签名后，中介与卖方立即宣布“锁门”，各人立即离开黄自笑家。此后，经被告李建平多次索要，中介方于2012年11月16日才被动提供房产证、共有权证、土地证、黄自笑身份证等资料。2012年12月2日，美信地产向被告李建平发出催告函，函告于2013年1月31日上午9时在国土局办理过户手续。由于涉案房产为黄自笑与韦添祐共有，但被告李建平在《房地产买卖合同》签订后才明白卖方黄自笑代韦添祐签名以虚假转让房产，故被告李建平于2012年12月5日向美信地产发出终止合同、退款及声明函。2012年12月15日，陈敏思不断打恐吓电话称“如你不赶快过户，你的60000元就没有了，我不想看到这样的结局”等，于是被告李建平向中山市莲峰派出所报警。2012年12月20日，美信地产向被告李建平发出关于确认合同有效函。此后，原告陈清梅一直未要求被告李建平支付中介费余款。被告李建平认为，原告陈清梅推销虚假转让房产（转让二分之一房产），且《房地产买卖合同》第六条约定“丙方作为甲乙双方交易的居间方，于甲乙双方签署本合同之时完成居间责任并有权收取合同约定的居间费用”，但原告陈清梅在签订《房地产买卖合同》前就要求并收取中介费6000元的行为属于违约收取高额中介服务费的行为；另外该条款属霸王条款，仅承担签订《房地产买卖合同》责任，不承担过户、领新房产证责任，不仅属高额收费并且带给被告李建平房产风险，若买卖双方解除合同，中介方居间服务费不作减少，实属极不公平的侵权免责条款。为此，被告李建平提起反诉，请求判令：1.解除反诉原告李建平与反诉被告陈清梅之间的居间合同关系；2.依法追究反诉被告陈清梅违约收取反诉原告李建平高额中介服务费6000元的侵权行为责任；3.依法追究反诉被告陈清梅向反诉原告李建平推销虚假转让物业、提供虚假转让房产《房地产买卖合同》不诚信行为责任；4.反诉被告陈清梅向反诉原告李建平退还中介服务费6000元；5.反诉被告陈清梅承担反诉原告李建平交易损失费26.50元；6.反诉被告陈清梅承担本案全部诉讼费用。庭审中，反诉原告李建平明确诉讼请求第2、3项具体为要求反诉被告陈清梅退还6000元中介服务费。经本院释明，反诉原告李建平表示不予撤回该两项诉讼请求。
被告（反诉原告）李建平为支持其抗辩及反诉，在举证期限内向本院提交的证据有：1.中介费收据；2.崔启雄身份证；3.取款明细清单；4.诚意金、中介服务费收据、确认书；5.现金取款回单；6.定金收据；7.《房地产买卖合同》；8.房产证；9.共有权证；10.土地证；11.黄自笑身份证；12.2012年11月16日查档证明；13.借档承担过户责任保证书；14.查档证明；15.何倩金提供的正确的委托代理签名样式；16.何倩金名片；17.关于终止合同、退款及声明函；18.中山市臻园邮政局快递单；19.关于合同有效函；20.EMS快递单；21.报警回执；22.履行合同催告函；23.律师函；24.中国移动用户1342037****通话单；25.陈敏思、李晓云、朱小姐名片；26.中介李晓云住宅钥匙1枚；27.（2013）中一法民一初字第459号民事判决书、受理费票据、电子票据；28.预交二审案件受理费通知、二审诉讼费票据、电子票据；29.（2014）中一法民二初字第158号案传票。
反诉被告陈清梅针对反诉原告李建平提起的反诉答辩称：反诉被告陈清梅已经按照《房地产买卖合同》的约定及合同法的规定向反诉原告李建平提供了居间服务，在反诉原告李建平的反诉状中实际上也清晰陈述了反诉被告陈清梅向她提供了看楼、与卖方签署买卖合同以及过户等这些居间服务的内容，因此反诉被告陈清梅按照合同约定收取居间费用是符合合同约定及法律规定的。此外，按照合同法的规定，居间人在促成双方交易达成后，居间人的居间服务完成。因此，《房地产买卖合同》中约定在双方完成买卖合同的签署行为时已经完成居间服务，收取居间服务费是符合法律规定的。但是，按照行业惯例，居间人还要协助买卖双方到国土局办理过户手续等，并在过户当时再收齐居间服务费，居间服务完成的时间和收取居间服务费的时间不一致，不影响反诉被告陈清梅收费的权利。其次，对于反诉原告李建平主张反诉被告陈清梅向其推销虚假转让物业，提供虚假房地产买卖合同的主张与事实不符。在反诉原告李建平的反诉陈述中，可以清晰的看到，从看楼到与卖方签署《房地产买卖合同》的过程中，反诉被告陈清梅带反诉原告李建平实地查看涉案房屋的状况，陪同反诉原告李建平前往国土局核实房屋的登记情况，并陪同反诉原告李建平到卖方家中与业主签署房屋买卖合同，均是在房屋产权清晰、业主身份明确以及反诉原告李建平自愿的情况下签署的，不存在提供虚假物业及虚假合同的情形。而且，在（2013）中一法民一初字第459号案件中，该份《房地产买卖合同》已经被法院确认为有效合同，并确认反诉原告李建平存在违约，导致房屋买卖不能最终完成的责任在于反诉原告李建平。综上，反诉被告陈清梅已经依照合同约定及法律规定提供了中介服务，反诉原告李建平应当支付中介服务费，无权要求退还已收取的中介服务费。
反诉被告陈清梅就其反诉答辩主张向本院提交的证据与其在本诉中提交的证据一致。
经审理查明：中山市石岐区美信房地产经纪服务部（以下简称美信服务部）系个体工商户，陈清梅为该服务部的经营者。2012年11月6日，李建平经美信服务部的员工陈敏思介绍，并实地查看位于中山市港口镇星晨花园第六期DC＊座＊B室的物业后，李建平与美信服务部签订确认书。该确认书载明：“鉴于甲方（李建平）经实地考察后，有意购位于中山市港口镇星晨花园第六期DC＊座＊B，但因业主在香港，暂时无法与甲方签署买卖合同。现经甲乙双方协商，甲方自愿缴纳诚意金给乙方（美信服务部），委托乙方与业主沟通、协商，促成甲方与业主交易。……甲方按16500元整标准承担乙方的居间服务费用（佣金）。……乙方应协助甲方，促使上述物业的业主或业主的委托代理人在本确认书签订后10日内与甲方签署买卖合同。……非因甲方原因超过该期限仍不能与业主或业主的代理人签约的，乙方将诚意金无息退回甲方，乙方并不得向甲方收取任何费用。”此外确认书还约定了受让条件等其他事项。确认书签订当天，李建平向美信服务部支付了10000元诚意金及6000元中介服务费。
2012年11月9日，上述房产的业主黄自笑、韦添祐（甲方）、李建平（乙方）、美信服务部（丙方）三方共同签订《房地产买卖合同》，该合同约定：甲方将其自有的涉案房产转让给乙方，总价款为550000元，乙方签署本合同时向甲方支付定金60000元；甲乙双方同意于2013年1月31日前到中山市国土资源局港口分局办理过户手续；基于丙方已提供之居间服务，乙方应向丙方支付居间服务费用16500元，并于甲、乙双方在中山市国土资源管理局签署《广东省房地产买卖合同》前付清；丙方作为甲乙双方交易的居间方，于甲乙双方签署本合同之时完成居间责任并有权收取合同约定的居间服务费用；丙方接受甲乙双方委托协助办理过户等手续属于丙方无偿提供的服务，如因甲乙双方终止委托或解除合同，甲乙方根据本合同约定应付的居间服务费不作免除或减少，应支付居间服务费的一方应在终止委托或解除与另一方的合同之前将居间服务费支付给丙方；此外合同还约定了其他事项。黄自笑在合同甲方处签名，由于韦添祐当天未在场，黄自笑在其签名下方签署“代韦添祐”，李建平在合同乙方处签名，美信服务部在丙方处加盖印章。签订合同当天，美信服务部将此前收取的10000元诚意金转为定金代李建平交给黄自笑，李建平又向黄自笑支付了50000元定金。
2012年12月5日，李建平向美信服务部发出《关于终止合同、退款及声明（函）》，以韦添祐未在《房地产买卖合同》上签名，亦未提供身份证据、委托公证书等资料，因而该合同并未获得房屋产权人的认可，致使买方无法进行正常交易为由，要求终止交易、退回支付的定金60000元及中介费6000元，并“坚决拒绝接受和认可卖方产权人在合同签订之后，采取补加委托确认书的方式以达到使买方继续进行交易之目的”。
2013年1月4日，美信服务部按李建平在《房地产买卖合同》上所填写的地址向李建平邮寄《关于确认合同有效的函》，又于2013年1月22日向李建平邮寄《履行合同催告函》，上述邮件均已被签收。《履行合同催告函》明确要求李建平务必于2013年1月31日前与美信服务部联系，确定办理过户时间；否则美信服务部与业主将于2013年1月31日上午9点准时在中山市国土资源局港口分局等候李建平前来办理手续，逾期则属于违约行为。此后，李建平未按上述时间到场，亦未向美信服务部支付中介服务费余款10500元。
另查，2013年2月5日，李建平以黄自笑仅系涉案房产的共有人之一，其在签订《房地产买卖合同》时存在欺诈，且双方就房屋的交付时间、过户等约定不明确，导致李建平履行合同承担巨大法律风险，对李建平明显不公平为由，以黄自笑、韦添祐为被告诉至本院，请求判令撤销《房地产买卖合同》并要求黄自笑、韦添祐连带返还定金60000元。诉讼中，本院追加陈清梅为该案无独立请求权第三人参加诉讼。黄自笑、韦添祐在答辩期内提起反诉，请求判令解除双方签订的《房地产买卖合同》，没收李建平交付的定金60000元，并要求李建平赔偿律师费、交通费等。本院经审理后，于2013年9月3日作出（2013）中一法民一初字第459号民事判决书，认定李建平主张黄自笑存在严重欺诈行为、《房地产买卖合同》显失公平均没有依据，李建平在签订《房地产买卖合同》后单方要求终止合同，其行为违背了诚实信用原则，已经构成违约，为此判令解除李建平与黄自笑、韦添祐之间的《房地产买卖合同》、李建平已支付的定金60000元归黄自笑、韦添祐所有。李建平因不服该判决提起上诉，中山市中级人民法院于2014年1月21日作出（2013）中中法民一终字第1047号民事判决书，认为原审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，故判决驳回上诉，维持原判。上述二审判决已发生法律效力。
又查，《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定：“房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5～2.5％计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。”经本院询问，陈清梅称本案居间服务费是按照买卖双方各1.5%的比例向买卖双方收取的，但由于在本次居间活动中业主方在委托出售当时就表明其交易价格550000元为净收价格，不承担居间过程中的任何居间服务费及税费，所以李建平在确认书上同意支付的16500元居间服务费是属于买卖双方总计应当承担的居间服务费。
本院认为：美信服务部、李建平与黄自笑、韦添祐三方签订的《房地产买卖合同》为复合型合同，包含李建平与黄自笑、韦添祐之间的房地产买卖合同关系，以及房地产买卖双方与美信服务部之间的居间合同关系。该合同系各方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应自觉履行合同义务。针对本案争议的焦点，本院阐述如下。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实为免证事实，现双方当事人没有相反证据足以推翻，故本院对（2013）中一法民一初字第459号及（2013）中中法民一终字第1047号民事判决书中所认定的事实予以确认。上述生效判决已认定李建平主张黄自笑、韦添祐利用虚假代理、虚假委托、虚假转让二分之一房产，从而撤销房地产买卖合同的理据不足，并认定李建平为房地产买卖合同中的违约方，故本院对李建平主张陈清梅推销虚假转让物业、提供虚假房地产买卖合同的辩解不予采信。
根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第69条的规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”李建平主张确认书及《房地产买卖合同》均是其在被迫的情况下签订的，但李建平没有提交证据证明。退一步讲，即使美信服务部业务员要求其较短的时间内作出是否购买涉案房屋的决定，否则将失去交易的机会，但李建平作为完全民事行为能力人，应对其签署确认书及《房地产买卖合同》的行为性质及法律后果有足够的认知能力。美信服务部业务员未以李建平及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使李建平作出违背真实的意思表示，故对李建平关于自己在被迫的情形下签订确认书及《房地产买卖合同》的主张，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”陈清梅作为居间人促成了李建平与黄自笑、韦添祐之间房地产买卖合同的成立，陈清梅与李建平也就中介服务费的金额达成合意，即使涉案房屋最终未能成功交易，也不影响李建平向陈清梅履行支付中介服务费的义务。现李建平拖欠陈清梅中介服务费10500元的行为已构成违约，应承担违约责任，除应向陈清梅支付中介服务费10500元外，还应赔偿陈清梅相应的损失。对于李建平要求陈清梅返还中介服务费6000元及赔偿文印费损失26.50元的反诉请求，理据不足，本院不予支持。另外，由于李建平明确其反诉请求第2、3项的具体内容实质为要求陈清梅返还中介服务费6000元，故本院亦予以驳回。关于陈清梅主张的违约金，双方对此没有约定，但实质上为李建平逾期付款导致的利息损失。双方约定中介服务费在中山市国土资源局签署《广东省房地产买卖合同》前付清，属于履行时间不明确，故陈清梅主张的利息损失应从起诉之日即2013年12月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。李建平与黄自笑、韦添祐签订的涉案《房地产买卖合同》已依法被判令解除，陈清梅已无法再协助房屋买卖双方办理过户等手续，现陈清梅、李建平也同意解除居间合同关系，故对于陈清梅、李建平主张解除双方居间合同关系的诉求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈清梅与被告（反诉原告）李建平之间的居间合同关系；
二、被告李建平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈清梅支付中介服务费10500元及逾期付款利息（利息以10500元为基数，从2013年12月30日起至本判决指定的履行期限之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、驳回反诉原告李建平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费77元，减半收取38元（原告已预付），由原告陈清梅负担2元，被告李建平负担36元（该款被告应在本判决生效之日起五日内迳付原告）；反诉案件受理费50元，减半收取25元（反诉原告已预付），由反诉原告李建平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 李静敏
二〇一四年三月二十八日
书记员 张炜立