上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初25643号
原告朱建兴(兼原告刘翠兰委托代理人)，男，1984年10月28日生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住上海市浦东新区。原告刘翠兰，女，1983年10月10日生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住上海市浦东新区。上列两原告共同委托代理人向磊，上海鼎创律师事务所律师。被告上海我爱我家房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陆彬彬，总经理。委托代理人沙琛然。委托代理人宋子文。原告朱建兴、刘翠兰诉被告上海我爱我家房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告朱建兴(兼原告刘翠兰委托代理人)，两原告共同委托代理人向磊，被告上海我爱我家房地产经纪有限公司的委托代理人沙琛然、宋子文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建兴、刘翠兰诉称，两原告系夫妻关系。被告原名为“上海我爱我家房某租赁置换有限公�”，于2015年6月11日名称变更为上海我爱我家房地产经纪有限公司。2015年7月18日，在被告齐河路店业务员杨建峰的介绍及陪同下，原告前往卖方朱某某名某的上海市浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室房某看房。随后两原告回到被告店中，就房款支付、贷款及限购政策等问题向被告工作人员咨询了解。经被告工作人员电脑查询，截止2014年12月，原告朱建兴累计缴纳社保费用28个月，原告当时反映其中2014年1月-6月份的费用系补缴，但被告方工作人员说没有关系，原告符合外来人口在上海购房政策，并承诺由被告为原告夫妇办理贷款。当日，原、被告及卖家三方共同签署了房地产买卖居间合同，约定房款总价人民币2,239,999元(以下币种均为人民币)等。当日下午六时，原告又在被告的安排下，和卖方正式签订了上海市房地产买卖合同。2015年8月10日，原告朱建兴向江苏省农村信�社申请短期贷款20万元。原告朱建兴于同月14日通过短信彩信将社保记录发送给被告贷款部工作人员。2015年8月21日，原告方前往被告贷款部办理交通银行按揭贷款手续，提交了原告朱建兴个人社保缴费记录单在内的贷款所需材料。之后，两原告完成涉案房某的契税缴纳义务。原告方按约定先后向卖方支付了67.2万元购房首付款。2015年9月21日，被告告知原告方，贷款银行认为原告社保连续缴费记录不满24个月，不符合交易条件。之后，被告工作人员告知因原告朱建兴部分社保缴费系补缴，故不能计算为连续缴费，原告方不符合在上海购房条件，为限购对象，故无法完成房某交易过户手续，并希望原、被告协商解决。2015年9月22日开始，因与买方交涉未果，原告方诉至法院，2016年1月11日，原告与卖方达某和解，原告方同意支付卖方12万元赔偿。被告一直都认为原告三年内�计24个月缴纳社保费已满足购房条件，其不清楚补缴是不算为连续缴费的。被告多位工作人员误导原告一直以为自己符合购房条件，直到原告最终发现无法继续买房交易。由于被告过错，导致原告经济损失。故原告现诉至法院，要求判令被告赔偿原告经济损失合计128,885元(包括购房款损失120,000元、法院诉讼保全费3,885元、担保费5,000元)。被告上海我爱我家房地产经纪有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求；对原告提供的证据真实性均无异议；原告告诉被告其三年内累计缴社保28个月，被告口头告知过原告有关补缴不计算为连续缴费记录的外来人口购房限购政策；被告已尽到居间应尽义务，限购政策为公示政策，原告应在购房前了解外来人员购房资格，原告自身未审核清自身限购条件，导致买卖无法履行，故原告存在主观过错；原告诉请中的赔偿费为原告与案外人达某�和解条件，且担保费和保全费系原告自行支付，并非被告造成，故要求驳回原告相应赔偿请求。经审理查明，两原告系夫妻关系。原告刘翠兰、上海我爱我家房某租赁置换有限公司(于2015年6月经工商行政管理部门核准名称变更为上海我爱我家房地产经纪有限公司)、案外人朱某某于2015年7月18日签订房地产买卖居间合同,约定：被告提供居间服务,原告刘翠兰购买案外人名某的上海市浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室房某,购房总价为2,239,999元；买卖双方应按房某成交价款1%(居住用房)支付居间佣金；房地产买卖居间合同成立即表明房某买卖关系成立，买卖双方确认被告居间服务成功；一旦买卖成交,居间方提供协助买卖双方办理抵押注销、合同见证、评估、产权过户、贷款、交房等相关手续等内容。同日，原告刘翠兰与案外人朱某某签订上海市房地产买卖合同，约定案外人朱某某以2,239,999元价款出售其所有的上海市浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室房某，买受人未按约定期限付款的，应当按照逾期未付款日万分之四计算自本合同应付款期限之第二日至实际支付之日的违约金，逾期超过十五日，出售方还可单方解除合同，买受方承担房某总价款的20%违约金，出售方可从买受人已付款项中扣除违约金等内容。被告作为居间方在上述合同附件六上盖章。同时，被告向原告方发放告客户书，告知办理审税、过户需提供的资料等，告知书第六条载明居间方已如实向买卖双方告知关于现下的上海限购政策，买卖双方明确知晓并确认可以买卖，若因限购原因致买卖合同无法履行的与居间方无责。合同签订后，原告刘翠兰于2015年7月28日支付案外人朱某某购房款20万元，于2015年8月18日支付购房款462,000元。2015年8月21日，原告朱建兴作为涉案房某�同买受人与原告刘翠兰、案外人朱某某重新签订上海市房地产买卖合同，除将前述房地产买卖合同买受人变更为两原告外，其他合同内容基本一致。被告居间过程中，查明原告朱建兴截止2014年12月，累计缴纳社会保险费28个月。房某买卖合同签订后，因原告朱建兴2013年8月至2014年6月期间社会保险费系补缴，不符合本市外来人员购房需连续缴纳24个月社会保险费且不能存在补缴情况的条件，致涉案房某过户手续不能办理。2015年10月，案外人朱某某催促两原告履行房某买卖合同，否则要求其承担违约责任。之后，两原告向本院提起与案外人朱某某的房某买卖合同纠纷诉讼，后与其达某和解撤诉，两原告同意赔偿案外人朱某某损失12万元。2016年1月18日，案外人朱某某扣除上述赔偿款后，退给原告刘翠兰购房款552,000元。现两原告向本院提起诉讼。以上事实，由原告朱建兴、刘翠兰共同提供的结婚证、上海市房地产权证、原告朱建兴城保个人缴费清单、房地产买卖居间合同、2015年7月18日签订的上海市房地产买卖合同、收据、2015年8月21日签订的上海市房地产买卖合同、缴税单据、银行交易凭证、房某状况查询表、催告函、征询函、诉讼费缴费收据、杨建峰名片、微信往来记录、短信往来记录、电话录音记录、情况说明、告客户书，以及当事人陈述等证据证实。本院认为，民事活动应依法进行。根据法律有关规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。两原告经被告居间购买案外人房某，被告作为居间方有法定义务如实向委托人告知有关购房政策，查明作为外来人员的原告方是否具备在本市购房的资格，以促成和保证原告方买房交易完成，现被告未如实告知原告方完整的购房政策，并在未查明原告方实际不具备购房条件�况下即促使原告方与案外人签订不能履行的房某买卖合同，系不履行居间合同告知和审核义务，依法应赔偿原告由此造成的损失。被告辩称其已尽中介义务，在告客户书中已告知原告方上海购房限购政策，因原告对此否认，而告客户书系被告制作的格式文书，被告在诉讼中亦未能举证证明其告知原告方政策内容，且如果原告知道补缴社保费用不能计算为连续缴费的限购政策，却在已知其不具备购房资格情况下还与他人签订不能达到购房目的房某买卖合同有悖常理，故被告提供的告客户书不足以证明其上述诉讼主张，本院对其相应诉讼意见不予支持。原告作为完全民事行为能力人，其疏于对本市房某限购政策的了解，完全依赖专业房产中介公司的法律政策信息，在未正确知晓自己的购房资格情况下盲目与他人签订房某买卖合同，其本身具有过错，对其损失的发生有一定关联性，故其应自行承担部分经济损失。综上，本院根据本案案情，酌情确认被告赔偿原告损失6万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱建兴、刘翠兰经济损失人民币6万元；二、驳回原告朱建兴、刘翠兰的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,878元，减半收取计人民币1,439元(原告朱建兴、刘翠兰已共同预交)，由原告朱建兴、刘翠兰共同负担人民币739元,被告上海我爱我家房地产经纪有限公司负�人民币700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 丁峰
二〇一六年七月四日
书记员 冯婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应�承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。