浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第876号
上诉人（原审被告）杭州欧维实业有限公司。
法定代表人王林。
委托代理人钱雪惠、徐杨超。
被上诉人（原审原告）季钦桦。
委托代理人俞继革。
上诉人杭州欧维实业有限公司（以下简称欧维公司）因与被上诉人季钦桦房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2013）杭上民初字第1378号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：位于杭州市清江路126号房屋（即钱塘大厦），建筑面积19462.34平方米，房屋所有权人为浙江省电信公司杭州市分公司（原为杭州市电信局）。该房屋由所有权人交由浙江钱塘旅业资产经营管理有限公司无偿�用，使用期限为无限期，并同意其出租。2012年6月20日，浙江钱塘旅业资产经营管理有限公司将该房屋及附属经营设施设备以拍租方式出租给义乌市鸿顺制衣有限公司使用，约定了年租金2850万元，义乌市鸿顺制衣有限公司可在其经营范围内进行分租等事项，双方签订有房屋租赁合同。同年9月1日，义乌市鸿顺制衣有限公司将该房屋及附属经营设施设备部分转租给欧维公司作酒店经营与管理及法律法规允许并经义乌市鸿顺制衣有限公司同意的行业使用，出租部分房屋建筑面积为16000平方米，租赁期限为2012年9月1日至2022年8月31日止，年租金2000万元，并约定了其他租赁有关事项。浙江钱塘旅业资产经营管理有限公司在该合同盖章，并书写有“同意转租”字样。同年11月19日，浙江钱塘旅业资产经营管理有限公司、浙江省电信实业集团公司资产管理分公司、义乌市鸿顺制衣有限公司及欧维公司签订协议书一份，约定四方同意将2012年6月20日签订的合同中的出租方、承租方变更为浙江省电信实业集团公司资产管理分公司、欧维公司，原合同条款内容不变等事项。2013年3月15日，浙江省电信实业集团公司资产管理分公司与欧维公司又签订了补充协议一份，约定了因租赁面积减少，租金变更为25470400元及从2015年起递增3%等事宜。在上述合同履行过程中，欧维公司将杭州市清江路126号钱塘大厦1-6层作为欧维（钱塘）女装中心经营使用，分割成各个摊位进行招租，但至今未能领取市场登记证。2013年1月17日，欧维公司（甲方）与季钦桦（乙方）签订合同一份，约定由甲方提供杭州市清江路126号钱塘大厦4层D025号物业（即商铺）给乙方经营使用，并提供相应服务、收取服务费用，乙方坚持将该物业作为服装展示的场所；建筑面积为26.51平方米，服务期限自物业交付之日起2年，交付期限暂定为2013年3月31日，具体时间以欧维公司书面通知为准，如交付期限发生变更的，服务期限相应变更；服务费为每年100738元，保证金为15000元；乙方逾期支付服务费、物业管理费、水电、空调、维修等费用，须依逾期交付金额的千分之一按日向甲方支付违约金；为维护整体运行形象，乙方依法承诺合同期内无特殊原因均正常营业；未经甲方书面同意，擅自关门停业的，乙方按日向甲方支付合同总服务费千分之二的违约金等事项。同年3月17日，季钦桦向欧维公司支付了两年的服务费201476元、保证金15000元。季钦桦至今未装修经营，双方之间的合同原件尚在欧维公司处。为此，双方遂起争执，季钦桦于2013年10月14日诉至原审法院，请求判令：1.判令解除季钦桦、欧维公司签订的租赁合同；2.判令欧维公司返还租金（服务费）201476元、保证金15000元。
原审法院认为：涉案合同应属房屋租赁合同，服务费属租金，且合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同应属有效。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。现季钦桦提出要求解除合同的诉讼请求，该院认为，根据涉案合同约定和查明的事实来看，欧维公司以欧维（钱塘）女装中心名义招租，出租商铺给季钦桦系进行女装经营使用，合同上关于“甲方建立规范制度，协调与第三方、客户及消费者之间的纠纷……”、“甲方根据发展需要扩建或者调整布局时，应提前15日通知乙方……”、“乙方坚持将该物业作为服装展示的场所”、“为维护甲方的整体运行形象，乙方依法承诺合同期内无特殊原因均正常营业”、“未经甲方书面同意，擅自关门停业的，乙方按日向甲方支付合同总服务费千分之二的违约金”、“乙方擅自改变合同约定�经营商品、种类，改变房屋用途，承担违约责任……”等内容，均表明欧维公司系经营市场，而欧维公司至今未能领取市场登记证，且在招租时亦未区分公司和个人，未向季钦桦明确告知领取个体工商户营业执照存在的障碍，导致季钦桦亦无法办理个体工商户营业执照，无法正常经营使用商铺，故欧维公司的行为已构成违约。而季钦桦在签订合同时明知欧维公司尚未领取市场登记证，且涉案合同有由其自行办好有关工商审批手续的约定，故季钦桦亦存在一定的过错。现涉案合同根本目的无法达成，故季钦桦提出解除合同的诉讼请求合理合法，对此请求，该院予以支持。季钦桦提出要求全额退还已支付的租金和保证金的诉讼请求，该院认为，结合双方当事人的过错，且综合考虑涉案合同的起租、交付时间约定不明确，欧维公司开业的情况，使用情况等因素，该院酌定欧维公司予以退还季钦桦18个月租金，保证金予以全额退还，故对此请求，该院予以部分支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、季钦桦与杭州欧维实业有限公司于2013年1月17日签订的合同于判决生效之日起解除。二、杭州欧维实业有限公司应于判决生效之日起10日内退还季钦桦租金151107元、保证金15000元。三、驳回季钦桦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4547元，减半收取2273.5元，由季钦桦负担685.5元，由杭州欧维实业有限公司负担1588元。
宣判后，欧维公司不服，向本院提出上诉称：一、上诉人已经取得《市场名称登记证》，合同目的能够实现，被上诉人无权解除合同。原审认为由于上诉人未能取得《市场名称登记证》，致使被上诉人无法办理个体工商户营业执照，构成违约，导致合同目的无法实现，故判决解除合同。上诉人现已于2014年1月22日取得《市场名称登记证》，根据合同约定，应由被上诉人自行办好有关工商审批手续，故现双方已不存在合同目的无法实现的情况。由于原审判决双方合同于判决生效之日解除，现该判决尚未生效，双方合同至今仍未解除，故合同应当继续履行。二、被上诉人主张解除合同的真实理由并非被上诉人违约。被上诉人以上诉人未能取得市场登记证为由主张解除合同，但这仅为借口，真实原因是其在订立合同后无法短时间内转租获得暴利。自合同签订到被上诉人起诉长达半年之久，其他商户均已进场装修并开业，但被上诉人在上诉人多次催促下一直拒绝进场，也从未真实的向工商部门申请办理过个体工商户登记，其要求解除合同并非基于真实受损而善意提出，如支持其诉请将不利于维护正常的商业秩序，违背公平原则。综上，请求：1．撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人季钦桦答辩称：上诉人出租商铺给被上诉人经营服装，其提供的租赁物应当符合约定的用途。由于上诉人一直未能领取市场登记证，导致被上诉人无法办理个体工商户营业执照，无法正常经营商铺，上诉人的行为已构成根本性违约。上诉人虽在一审判决后领取了市场登记证，但距离双方合同签订之时已延迟了七个月左右，案涉合同的期限仅为两年。而且，上诉人至今也未将涉案铺位实际交付给被上诉人。结合本案的实际情�，涉案合同的目的已无法实现，应当予以解除。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。
二审期间，上诉人欧维公司向本院提交以下证据材料：1.《市场名称登记证》，拟证明上诉人已于2014年1月22日取得市场名称登记证；2.2013年4月8日专题会议纪要，拟证明当地政府原则同意钱塘大厦1-6楼作为商场化市场试点，8-17楼举办网上电子商务市场，具体按照相关规定进行审批；3.2013年9月25日公文处理简复单，拟证明当地政府同意欧维公司在钱塘大厦1-6楼以“欧维女装中心”名称申请办理商场化市场名称登记证。
经质证，被上诉人季钦桦发表质证意见如下：对于证据1的真实性无异议，关联性有异议，该市场一共6层，大约2万平方米，但登记证载明市场面积只有7000多平方米，两者间存在冲突；证据2、3均不属二审新证据，�保留该意见的前提下，对该两份证据的真实性均无异议，但对关联性和证明对象有异议，无法证明“杭州欧维女装中心”所对应的经营区域就是钱塘大厦1-6楼。本院认为，鉴于被上诉人季钦桦对上述3组证据的真实性均无异议，本院均予以采信，该三组证据可以证明欧维公司主张的待证事实；欧维公司承租的钱塘大厦共有19层楼，总面积近2万平方米，而“杭州欧维女装中心”位于该大厦1-6楼，季钦桦关于市场面积的异议不能成立。
被上诉人季钦桦未向本院提交证据材料。
根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实基本一致。本院另查明，欧维公司于2014年1月22日取得了市场名称为“杭州欧维女装中心”的市场名称登记证，营业期限自2014年1月22日至2016年1月21日。案涉合同所涉商铺在该市场经营区域内。
本院认为，欧维公司和季钦桦在平等、自愿的基础上协商签订案涉合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉合同签订后，欧维公司于2013年7月9日通过律师函的形式通知季钦桦进场装修、进行经营，季钦桦予以拒绝，并以欧维公司未取得市场名称登记证，不提供合同原件，导致其无法正常经营，合同目的无法实现为由提起本案诉讼，要求解除合同。对此本院认为，根据合同内容分析，案涉合同具有商铺租赁合同的性质。欧维公司作为出租人，其主要的合同义务为按照约定交付商铺，且交付的商铺应该符合法律的规定，以及约定的用途。截至季钦桦提起本案诉讼之日，欧维公司尚未取得市场名称登记证，欧维公司交付的商铺不�合相关法律的规定，且客观上对承租人季钦桦的正常经营活动形成障碍，依法构成违约。鉴于欧维公司已于2014年1月21日取得市场名称登记证，季钦桦主张的经营障碍已经消灭，而季钦桦主张欧维公司拒不交付合同原件的主张也没有事实根据。从鼓励交易，维护交易稳定角度考虑，欧维公司上述违约情形尚未达到合同法第九十四条第（四）项所规定的“致使不能实现合同目的”的程度，季钦桦要求解除合同的诉讼主张，依据不足，本院不予支持。双方当事人均应依照诚实信用的原则继续履行该合同。综上，欧维公司上诉主张合理部分，本院予以支持。本案因新证据改判，原审不属于错判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
�、撤销杭州市上城区人民法院（2013）杭上民初字第1378号民事判决。
二、驳回季钦桦的全部诉讼请求。
一审案件受理费4547元，减半收取2273.50元，由季钦桦负担。
二审案件受理费3622元，由季钦桦负担。杭州欧维实业有限公司于本判决生效后十五日内到本院退费；季钦桦于本判决生效后十日内向本院交纳应负担的二审案件受理费3622元（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞建明
代理审判员 官家辉
代理审判员 石清荣
二〇一四年五月十五日
书 记 员 朱 江