山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民重初字第9号
原告陈志恒。
委托代理人高存考，山东奥凯律师事务所律师。
被告潍坊中惠房地产开发有限公司。
法定代表人方雷鸣，总经理。
委托代理人李世兰，山东北海律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司潍坊分行。
委托代理人王维刚。
原告陈志恒与被告潍坊中惠房地产开发有限公司（以下简称“中惠房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2013年4月24日做出（2012）开民初字第282号民事判决。判决后，被告上诉至潍坊市中级人民法院。潍坊市中级人民法院于2013年9月9日做出（2013）潍民终字第1861号民事裁定，裁定撤销本院（2012）开民初字第282号民事判决，发回本院重审。本院重新立案后，另行组成合议庭，并依法追加中国农业银行股份有限公司潍坊分行（以下简称“潍坊农行”）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告陈志恒的委托代理人高存考，被告中惠房地产司的委托代理人李世兰、第三人潍坊农行的委托代理人王维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月31日，原、被告签订商品房预售合同，约定被告将位于高新技术产业开发区健康东街以北潍县中路以东的软件园*置城世贸中心K1号楼2单元2-401号房出售给原告，房屋价款为457458元，被告于2011年5月1日前交付房屋；逾期90日未交房的，原告有权解除合同，被告应当自原告的解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定履行了缴纳购房款及住宅维修金等全部合同义务，而被告至今未予交房，逾期长达一年有余。原告于2012年7月7日向被告发出《解除合同通知书》，双方签订的《商品房买卖合同》已解除，但被告却拒绝返还购房款等款项。为此，原告诉来本院，要求被告返还房款、住宅维修基金、房屋登记费、预告登记费、抵押费、保险费共计474322.2元及利息。
被告辩称，原告购买的房屋已经交付，并且原告从未要求解除合同，即使于2012年7月7日向被告发出《解除合同通知书》，其行使解除权已超出一年的期限，因此，合同并未解除，原告要求返还购房款无事实和法律依据。对于原告主张的维修基金、登记费等费用，被告只是代收，该款均已经交到房管部门，对于抵押费用，原告交付给了担保公司，并没有付给被告，所以原告要求被告返还无事实及法律依据。如果解除购房合同，原告应解除抵押权。
第三人述称，还清贷款，即可解除抵押。贷款还清后，由银行出具还清贷款证明，银行工作人员与借款人一同到房管部门办理解除抵押手续。
经审理查明，2010年10月31日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于潍坊高新区健康东街以北、潍县中路以东软件园*置城世贸中心K1号楼2单元2-401号商品房一套，房屋价款为457458元，被告应当在2011年5月1日前将验收合格的商品房交付原告使用，原告选择按揭贷款方式付款，于2010年10月31日交首付137458元，剩余款项320000元于15日内到相关部门做好按揭贷款手续。第九条约定，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同还约定了其他事项。
合同签订后，原告于2010年10月31日向被告交纳了购房首付款137458元及房屋登记费80元、预告登记费80元、抵押费200元。2011年6月3日，原告以按揭贷款方式从第三人处贷款320000元支付了剩余房款，并于2010年11月30日交纳维修基金12904.2元，原告为按揭贷款支付了保险费3600元。
涉案房屋于2011年12月10日通过验收。被告于2012年6月29日以邮寄方式向原告发出入住通知，次日，原告签收，但未办理交房手续。之后，原告于2012年7月7日以邮寄方式向被告发出解除合同通知书，被告于7月9日签收，但未返还所收款项。为此双方形成纠纷，原告诉至法院。
原告主张的利息计算方式为：按照同期银行贷款利率从原告支付各项费用至法院判决被告返还之日止。
另查明，现原告仍按约偿还贷款及利息，截至到2014年7月3日已还本金20577.21元，利息51769.59元，尚欠本金299422.79元，设置在涉案房屋上的抵押权尚未解除。
上述事实，有商品房预售合同、房款收据、收条、潍坊市商品房住宅维修基金个人缴存凭证、保险金收款收据、顺丰速运邮寄单及回执、解除合同通知书、中国农业银行股份有限公司潍坊分行出具的交息情况证明、置城世贸中心入住通知、北京宅急送快运股份有限公司潍坊分公司出具的邮件查询单及原、被告的当庭陈述在案为证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。
根据合同约定，被告应于2011年5月1日前交房，但该房验收合格是2011年12月10日，被告给原告发出入住通知书是2012年6月29日，均超过合同约定的交房时间90日，因此，原告依约于2011年7月30日取得解除合同的权利，在被告以邮件形式通知原告接收房屋后，原告未选择继续履行合同、接收房屋，而是以邮件形式通知被告解除合同。解除合同通知书于2012年7月9日送达被告，并未超出解除权的履行期限，至此合同解除。原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。被告关于已向原告发出入住通知，应视为房屋已实际交付以及已超出解除权的行使期限的辩解意见，于法无据，本院不予采信。合同解除后，被告应当返还原告所交购房款及相关费用，并赔偿原告因此造成的损失，原告亦应配合被告办理解除设置在该房屋上的抵押权。被告关于解除抵押权的主张，本院予以支持。原告所交的购房款，被告应予返还，但考虑到需要偿还贷款以解除抵押权，因此，剩余的贷款余额299422.79元及利息，由被告直接向第三人履行为宜。第三人收到还款后，应与原告共同办理抵押权的解除手续。
原告所交的房屋登记费80元、预告登记费80元、抵押费200元，均由被告收取，被告虽辩称是代收款项，但未提交证据证明该费用已经代缴。即使上述费用已经代缴，但因被告的违约行为，导致原告合同目的无法实现而不继续购买房屋，上述费用亦应由被告承担。维修基金12904.2元虽然并非被告收取，但该费用是附属于涉案房屋的专项费用，既然房屋仍归被告所有，该维修基金亦应返还。关于原告主张的利息，以所交款项的同期银行贷款利率计算，未超出法律规定的合理范围，本院予以支持。原告主张的保险费3600元，系原告筹措购房款所支付的费用，且房款以利息方式计算了损失，故该主张本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告潍坊中惠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈志恒购房首付款137458元，并按同期同类贷款利率计算自2010年10月22日起至本判决确定的付款日的利息；
二、被告潍坊中惠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈志恒房屋登记费80元、预告登记费80元、抵押费200元、维修基金12904.2元，共计13264.2元及利息损失（其中：360元自2010年11月1日起、12904.2元自2010年12月1日起按同期贷款利率计算至本判决确定的付款日止）；
三、被告潍坊中惠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈志恒已偿还的贷款本金20577.21元及利息51769.59元（计算至2014年7月3日，原告之后偿还的，被告仍应支付）；
四、被告潍坊中惠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内代原告偿还其在第三人中国农业银行股份有限公司潍坊分行的贷款本金余额299422.79元及利息（具体以还款时银行出具的数额为准，原告于2014年7月3日之后偿还的部分，应予扣减）；
五、第三人中国农业银行股份有限公司潍坊分行在收到第四项规定的款项后十日内与原告陈志恒共同办理涉案房屋抵押权的解除手续；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8854元，由被告潍坊中惠房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费8854元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 孙希佳
人民陪审员 相 梅
人民陪审员 马永平
二〇一四年八月十三日
书 记 员 王素杰