北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第7565号
原告田亚丽，女，1985年8月6日出生。
委托代理人孙美荣，女，1951年10月26日出生。
被告杨海博，男，1981年2月2日出生。
委托代理人杨爱伦（杨海博之母），1949年3月3日出生。
委托代理人王秀莉，北京建豪律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司北京顺义支行，住所地：北京市顺义区府前西街4号，组织结构代码：10252113-0。
法定代表人何益，中国银行股份有限公司北京顺义支行行长。
第三人马琦，男，1979年1月23日出生。
委托代理人郭远沨，北京市嘉和律师事务所律师。
原告田亚丽诉被告杨海博、第三人中国银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称：中国银行顺义支行）、第三人马琦房屋买卖合同纠纷一案中，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田亚丽及其委托代理人孙美荣，被告杨海博的委托代理人杨爱伦、王秀莉，第三人马琦的委托代理人郭远沨到庭参加诉讼。第三人中国银行顺义支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田亚丽诉称：2013年12月6日，经北京爱居天地房地产经纪有限公司介绍，原告与被告签订了《北京市存量房买卖合同》，合同约定：被告将其所有的顺义区×区×栋×单元×号住房卖给原告，房价总额为150万元，签订合同时付定金5万元；2013年12月10日，原告给付被告首付款45万元；2013年12月21日付30万元。被告收到30万元购房款后，20日内办理房产解押手续；解押后原告再付40万元；余款30万元，由原告申请贷款，银行直接放款至被告名下；被告于2013年12月10日交付房屋，合同签订后90日内办理房产过户手续。为保证合同履行，原告将顺义区杨镇地区×区×号楼×室卖掉，依合同约定履行了给付购房款的义务，被告将房屋交付给原告，但被告收到30万元后，至今未办理房产解押手续，致使合同无法继续履行。为保护原告的合法权益，现诉至法院，要求：1.被告继续履行与原告签订的《北京市存量房买卖合同》（审理中，原告变更该项诉讼请求为：确认原被告于2013年12月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，不再要求继续履行该《北京市存量房屋买卖合同》）；2.被告立即办理北京市顺义区×区×栋×单元×号房屋的解押手续，与原告共同办理房产过户登记手续。
被告杨海博辩称：请法院根据实际情况及相关法律规定裁判被告杨海博在本案中应该承担的权利、义务。
第三人马琦述称：第三人马琦与被告存在真实的借款关系，第三人也将借款实际发给杨海博，并办理了抵押登记，在第三人不知情的情况下，杨海博将涉诉房屋卖与原告，第三人认为该房屋买卖合同无效，不同意原告的全部诉讼请求。
第三人中国银行顺义支行未到庭参加诉讼，但其提交的答辩状中述称：第三人中国银行顺义支行于2009年8月12日与被告杨海博签订了编号2009（22）年L-01B第0440号《楼宇按揭担保贷款合同》，中国银行顺义支行作为贷款人依照合同为借款人杨海博提供人民币34万元贷款，贷款期限240个月（2009年8月26日至2029年8月26日），按月还款，贷款用于购买顺义区×区×号楼×层×单元×号房屋，贷款担保方式为借款人杨海博以该贷款所购房屋提供抵押担保。合同签订后，中国银行顺义支行依约发放了该笔贷款（2009年8月26日，将34万元划入杨海博指定的售房人中国银行开立的存折中，存折账号为×××）。该借款合同正常履行，但到了2014年8月18日，杨海博开始违约，未向中国银行顺义支行偿还贷款本息。截止2014年10月23日，杨海博拖欠中国银行顺义支行贷款本金255514.66元，逾期三期未还款，三期贷款利息1943.21元、罚息24.86元，共计拖欠257482.73元。中国银行顺义支行与杨海博签订的上述借款合同均属双方真实意思表示，合法有效。杨海博办理房屋产权过户手续后，杨海博将涉诉房屋抵押给中国银行顺义支行，并于2009年10月20日办理了抵押登记，中国银行顺义支行依法取得了他项权利证书（证书编号：X京房他证顺字第1092**号）。抵押权依据合法设立，中国银行顺义支行作为抵押权人，对本案所涉房屋享有优先受偿权。根据民事诉讼法的相关规定，中国银行顺义支行是本案有独立请求权的第三人。杨海博经多次催找，仍不履行偿还贷款义务，已构成严重违约，中国银行顺义支行请求解除其与杨海博之前所签上述《楼宇按揭担保借款合同》，但杨海博应向中国银行顺义支行承担该笔贷款的还本付息义务，直至结清该笔贷款，若不能偿还，中国银行顺义支行有权处分抵押物并优先受偿。鉴于杨海博贷款所购房屋已涉及诉讼，该房屋已被顺义区人民法院裁定查封，中国银行顺义支行在债权得到顺利实现下，同意依照人民法院所做生效判决，协助法院办理解除房屋抵押登记手续。
经审理查明：
2013年12月6日，经北京爱居天地房地产经纪有限公司介绍，原告田亚丽与被告杨海博签订了《北京市存量房买卖合同》，合同约定：杨海博将其所有的顺义区×区×栋×单元×号住房卖给田亚丽，房价总额为150万元；签订合同时付定金5万元。2013年12月6日，双方签订的打印版《补充协议》中手写补充了如下内容：经双方友好协商，达成以下协议，2013年12月10日给杨海博1000元，田亚丽承诺2013年12月10日交给杨海博首付款45万元整，2014年2月28日给杨海博另一部分收款方70万元，尾款通过银行放贷支付给杨海博；2013年12月10日，杨海博交付田亚丽钥匙，以便田亚丽装修使用，在此期间出现任何问题由田亚丽承担。
2013年12月6日，田亚丽给付杨海博定金5万元。2013年12月10日，原告给付被告首付款45万元；2013年12月21日付30万元。截至庭审结束之日，田亚丽共计给付杨海博80万元，尚欠70万元未付。
田亚丽起诉后，杨海博之母杨爱伦曾到庭，并提交了《答辩状》。《答辩状》中陈述事情经过为：2013年12月6日，田亚丽、杨海博签订房屋买卖合同。2014年2月21日，田亚丽自杨海博处取走涉诉房屋钥匙。2014年2月22日，田亚丽给付杨海博30万元，并签订了补充协议（此时，田亚丽共计给付杨海博80万元）。2014年3月28日，杨爱伦将涉诉房屋的水卡、电卡、燃气卡及16把房间钥匙交付田亚丽。
根据手写版《补充协议》，上载内容：“双方约定于2014年2月21日给杨海博叁拾万元，此款用于还杨海博房屋贷款，杨海博本人承诺收到此款20日之内作完所有银行解押手续。剩余肆拾万元（另一部分首付）等房本解除抵押后，拿房本做面签手续时给齐，剩余款等银行放款给杨海博账户。今田亚丽收到房主杨海博房子钥匙一套，用于屋内装修。装修期间，房屋内因装修导致房屋受损和纠纷由田亚丽一人承担。”
杨海博收到上述30万元后，未偿还房屋贷款，亦未办理房屋解押手续。
本案审理过程中，经本院查询，中国银行顺义支行、马琦均为涉诉房屋的抵押权人。
2014年6月12日，田亚丽及其委托代理人孙美荣，杨海博的委托代理人杨爱伦到庭参与调解，双方达成如下协议：“一、原告田亚丽于调解协议签署之日十五日内在七十万元范围内代被告杨海博偿还涉诉房屋在房管部门办理过抵押登记的银行贷款及马琦处的借款，偿还上述贷款及借款时，被告杨海博应予以协助，同时直接向被告杨海博给付偿还后的剩余款项；若贷款及借款总额超过七十万，剩余部分由被告杨海博于调解协议签署之日十五日内偿还；二、原告田亚丽给付完上述七十万元后，被告杨海博应于给付完当日协助原告田亚丽办理涉诉房屋解押手续；若被告杨海博未协助原告田亚丽办理房屋解押手续，以每日七百五十元的数额给付违约金，至解押办理之日止；房屋解押手续办理后二个工作日内，双方共同到房地产过户部门办理房屋过户手续；若房屋解押手续办理后二个工作日内，被告杨海博未协助办理过户手续，以每日七百五十元的数额给付违约金，至房屋过户办理之日止。”杨海博未履行该协议。
因田亚丽及本院均无法联系到杨海博及杨爱伦，本院依法追加中国银行顺义支行、马琦为本案的第三人。
本案审理过程中，本院于2014年10月16日作出（2014）顺民初字第7565-1号民事裁定书，裁定：查封北京市顺义区×区×号楼×层×单元×号房屋。本院在查封过程中得知，该房屋已在马琦申请执行杨海博一案中被查封。
经查一：2009年8月12日，中国银行顺义支行与杨海博签订了编号2009（22）年L-01B第0440号《楼宇按揭担保贷款合同》，合同约定：中国银行顺义支行作为贷款人依照合同为借款人杨海博提供人民币34万元贷款，贷款期限240个月（2009年8月26日至2029年8月26日），按月还款，贷款用于购买顺义区×区×号楼×层×单元×号房屋，贷款担保方式为借款人杨海博以该贷款所购房屋提供抵押担保。合同签订后，中国银行顺义支行依约发放了该笔贷款。杨海博办理房屋产权过户手续后，将涉诉房屋抵押给中国银行顺义支行，并于2009年10月20日办理了抵押登记，中国银行顺义支行依法取得了他项权利证书（证书编号：X京房他证顺字第1092**号）。截止2014年10月23日，杨海博拖欠中国银行顺义支行贷款本金255514.66元，逾期三期未还款，三期贷款利息1943.21元、罚息24.86元，共计拖欠257482.73元。
另查二：2013年7月17日，杨海博与马琦在中华人民共和国北京市方正公证处（以下简称：方正公证处）见证下签订《抵押借款合同》，方正公证处为双方出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
杨海博与马琦《抵押借款合同》约定：出借人马琦向借款人杨海博借款70万元，用于资金周转。债务履行期限为实际转账之日起三个月。杨海博向马琦提供房产抵押，房屋座落为北京市顺义区×区×栋×单元×号。如杨海博未按合同约定的还款期限向马琦归还借款及利息，每延期一天，杨海博须向马琦支付其剩余借款本金的万分之五作为滞纳金。
2014年7月16日，方正公证处为马琦出具2014京方正执行证字第470号《执行证书》，其中载明执行标的为：本金70万元人民币；利息自2013年7月18日至2013年10月17日，按照银行同期贷款利率四倍计算；滞纳金自2013年10月18日至执行完毕之日止，按照每日支付剩余借款本金的万分之五计算；实现债权所产生的其他相关费用。
2014年7月28日，本院就申请人马琦与被申请人杨海博公证债权文书一案立执行案，案号为（2014）年顺执字第3656号。
该案执行过程中，本院执行庭于2014年8月7日向北京市住房和城乡建设委员会送达裁定书，裁定查封杨海博名下位于顺义区×区×号楼×层×单元×室楼房，查封期限为二年，时间为2014年8月7日至2016年8月6日。
马琦申请执行杨海博一案仍在执行中。
上述事实有双方当事人陈述，签约文件合订本（含交易方留存信息表、北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、过户、按揭代理合同、打印版补充协议），手写版补充协议，收条，公证书，银行转账凭条，执行证书，他项权利证书，提款申请审批表（代借据），放款通知单，楼宇按揭担保借款合同，中华人民共和国房屋登记薄，（2014）年顺执字第3656号执行卷宗，杨海博贷款逾期情况说明及明细等在案佐证。
本院认为：
房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。本案中，田亚丽与杨海博签订《房屋买卖合同》，虽未征得抵押权人中国银行顺义支行、马琦同意，但该合同系田亚丽、杨海博的真实意思，故合同应属有效。
物权优先债权，第三人中国银行顺义支行、马琦均系涉诉房屋的抵押权人，该二人的权利优先于田亚丽所享有的债权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，田亚丽不同意清偿杨海博的全部债务以消灭抵押权，故现有情况下，田亚丽无权要求办理解押手续及房屋过户手续。
依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、原告田亚丽与被告杨海博所签《北京市存量房买卖合同》合法有效；
二、驳回原告田亚丽的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告田亚丽负担三十五元（已交纳）；由被告杨海博负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋万忠
人民陪审员 田荣芹
人民陪审员 肖永臣
二〇一五年七月十日
书 记 员 李香玲