宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第441号
上诉人（原审被告）银川市土地储备局，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人马旭，该局局长。
委托代理人谢生虎、叶波，宁夏言成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）聂桂英，女，1953年10月7日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人薛东昀，宁夏正义达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司，住宁夏回族自治区银川市。
法定代表人张达，该公司董事长。
委托代理人王磊，男，1983年11月24日，汉族，该公司法务专员，住宁夏回族自治区永宁县。
上诉人银川市土地储备局因房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人银川市�地储备局（以下简称土地储备局）的委托代理人谢生虎、叶波，被上诉人聂桂英及其委托代理人薛东昀，被上诉人宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司（以下简称华尊立达公司）委托代理人王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告聂桂英系陈国忠之妻。2011年11月1日，陈国忠因病去世。银川市土地储备局的前身为银川市建设用地事务中心、银川市土地储备中心。2001年11月21日，被告土地储备局作为甲方与乙方陈国忠签订《建设温州城房屋拆迁安置协议》一份，该协议约定：“一、拆迁面积：乙方房屋建筑面积207.67平方米，其中营业房／平方米，结构为／，住宅207.67平方米，结构为砖木。二、拆迁安置方案：1、甲方安置的住宅房屋位于新建“温州城”东侧，按拆一还一原则，返还安置的住宅房屋建筑面积为__平方米（以实际安置�积为准），不找补差价，甲方返还房屋因设计原因，超（或不足）面积部分在3平方米以下的互不找补差价，超3平方米的面积按房屋商品价向甲方支付购房款；不足部分由甲方按房屋综合成本价向乙方退款。2、营业房按照“温州城”总体规划按拆一还一原则由乙方向甲方找补差价，安置／平方米，乙方拆除营业房为／结构，每平方米向甲方找补差价／元，共计／元，返还安置的营业房面积不足的，由甲方按房屋综合成本价向乙方退款，超面积部分由乙方按商品房价向甲方支付购房款。三、双方责任：1、甲方在签订合同后十六个月内安置乙方房屋。如若在十六个月内没有安置乙方，甲方按住宅每月每间80元，营业房每月每间300元，延续补偿房屋损失费。2、乙方应于本协议签订生效后五日内将房屋全部拆除。甲方银川市建设用地事务中心，李小军。乙方陈国忠�2001年11月21日。”协议签订后，原告房屋陆续拆除。2003年5月8日，因银川市发展计划委员会作出了银计发（2003）205号文件，《关于兴庆区日用百货及副食批发市场项目的立项批复》，涉案原安置地包含在该项目中，被告土地储备局无法对原告进行原地安置。2003年12月，被告土地储备局与被告华尊立达公司签订《土地转让协议》及《补充协议》，约定被告土地储备局将拆迁土地转让给被告华尊立达公司，被告华尊立达公司应当于2004年11月30日前将拆迁安置住房交付被告土地储备局，由被告土地储备局安置拆迁户。2004年1月7日，银川市人民政府银政发（2004）1号文件关于《银川市辖区康居新村分配意见》的通知，该通知内容为：2003年银川市及各区人民政府组织建设用于安置拆迁户的康居A、B、C区及北塔、友爱、新华东街、小沙湖、满春、双庄、八里桥、良田等11个康�安置点，按照就近整建制安置的原则，将2003年拆迁安置区位进行划分；被拆迁的集体土地居民以村委会为单位整体分配时，不得大于协议安置面积，因设计原因各拆迁户安置面积与协议面积不一致的可自行找补调剂。各集体经济组织将房屋分配后，剩余未分配房屋由市康居办按低于成本价1260元每平方米收购，用于安置其他拆迁户；安置面积小于协议面积，一律按每平方米1260元补偿。2005年3月，高台寺村八队40户被拆迁户将土地储备局诉至银川市中级人民法院，银川中级人民法院作出判决后，被拆迁户上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，经法院协调，当事双方及华尊立达公司达成协议，在原转让协议约定的返还面积的基础上增加10%的面积，实行异地安置，安置地点为银川市兴庆区小沙湖康居工程安置区B2区。在实际安置时，出现了土地储备局与村民签订的安置面积大于土地储备局与委托安置方华尊立达公司签订的住宅安置面积多2010.46平方米的情况，各方处于自身利益互不相让，致使部分面积无法安置。原告原有拆迁面积207.67平方米，增加10%的面积（增加面积为20.77平方米），共计补偿面积为228.44平方米。2006年5月，受托安置方被告华尊立达公司向原告安置丽景新村58-2-301、58-2-501两套房屋，面积共计179.64平方米，下剩面积48.8平方米未安置。2008年11月17日，银川市政府召开专题会议研究决定，同意规划局、国土资源局、住房保障局、土地储备中心、兴庆区银古路街道办事处及华尊立达公司协调意见，对返还房屋住宅差额2010.46平方米由华尊立达公司进行安置，（属异地安置增加的面积由华尊立达公司与群众商议解决）。在华尊立达公司开发建设的丽景湖康居小区再建4个单元住宅补齐，资金由该公司承担，由市规划局负责调整�划。2010年华尊立达公司在丽景湖康居小区又建设住宅一栋，后陆续进行分配，于2012年分配完毕。期间，二被告对原告与陈国忠的剩余面积一直未予以安置。2013年5月17日，二被告通过对账，形成对账说明一份，该说明中第二项第一条载明：“欠安置住宅74.82平方米，尚欠面积差价94273元（住宅按1260元每平方米计算），以上对账为最终结果，如有任何欠付过渡费或退补安置住房面积差事宜，全部由土地储备中心负责，与宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司无关”。其中银川市土地储备局注明：“此结算不含8队集体用房40平米、王秀琴50平米车库、陈淑玲等二人两斜房承诺的应少算各10平米，以上各项应由立达公司处理”。2013年被告华尊立达公司以每平方米1260元的价格向原告退还48.8平米的安置补偿款，原告未予接受。2013年12月16日，原告以二被告仍有其48.8平方米拆迁返还面积未予以安置为由，将被告华尊立达公司、土地储备局起诉至法院，请求判如所请。庭审中，二被告均陈述，现安置区域已无安置房源可供安置。诉讼中，原告向本院提交权益转让书一份，该转让书中称：陈红、陈亮、陈学系原告与陈国忠子女，其三人将涉案房屋应继承陈国忠份额均转让给原告，由原告全权办理房屋拆迁补偿事宜。法院根据原告申请经银川市中级人民法院委托宁夏正业通房地产估价事务所对涉案拆迁返还房屋每平方米综合成本价进行评估，该鉴定机构认为综合成本价是一种非市场价值、测算综合成本单价需要当事人提供阳光丽景小区拆迁前后大量详实的资料，评估所需时间较长，投入人力多，成本较大，申请银川市中级人民法院撤销对该综合成本价的评估。之后，经法院咨询其他评估机构，均表示无法进行评估。
原审法院另查�，2014年1月案外人边新娟购买王某某位于兴庆区阳光丽景49号楼康居安置房的交易价格为576000元，2014年1月案外人陈凯购买任某某位于兴庆区阳光丽景小区63号楼的交易价格为360000元，2014年2月案外人徐凌尧购买阮某某位于兴庆区阳光丽景69号楼的交易价格为315000元，2014年2月案外人李秀年购买马某某位于兴庆区阳光丽景57号楼的交易价格为385400元，2014年2月案外人谷凯亮购买原告位于兴庆区阳光丽景58号楼的交易价格为322000元，2014年4月案外人陈正财购买霍某某位于兴庆区阳光丽景75号楼的交易价格为352000元。银川市国土资源局公布的收费标准，安置房上市交易时补交的土地出让金计算公式为：房屋建筑面积×新基准地价×40%。阳光丽景小区的新基准地价为851元。
原审法院认为，原告与被告土地储备局签订的《建设温州城房屋拆迁安置协议》是当事人真实意思表�，内容不违反法律规定，属有效合同。原告及被告土地储备局、华尊立达公司对因异地安置增加的10%补偿面积亦无异议，故异地安置补偿面积系对原拆迁协议内容的变更合法有效。因被告土地储备局系《建设温州城房屋拆迁安置协议》的相对方，其关于与被告华尊立达公司达成协议，应由华尊立达公司承担安置义务的辩称，因系二被告自行约定，原告不予认可，该协议实际义务内容为土地储备局委托华尊立达公司对拆迁户进行安置，但该协议并未将安置义务完全转移给华尊立达公司承担，且二被告在对帐说明中明确退补安置住房面积差事宜，全部由土地储备中心负责，故对被告土地储备局的该辩称主张法院不予采信，被告土地储备局应当按照合同约定的面积及时安置被拆迁户。自2006年至2013年七年的时间里，二被告一直未对原告剩余面积进行安置，故被告土地储备局还应对原告拆迁返还48.8平方米的房屋予以安置并协助办理相应产权登记手续。二被告均陈述现因安置区域内（阳光丽景小区）已无房源可供安置，故被告土地储备局如不能在阳光丽景小区或者同价位地段区域安置原告48.8平方米的房屋，应当以货币的形式向原告进行补偿。补偿价格，二被告均称应当按照2004年银川市人民政府银政发（2004）1号文件关于《银川市辖区康居新村分配意见》的通知中确定的1260元的补偿标准向原告退款，因双方签订的《建设温州城房屋拆迁安置协议》早于上述文件，且双方安置协议约定在签订合同后十六个月内被告土地储备局安置原告房屋，被告未能按照合同约定安置，并在不能安置时未及时退款存在过错，二被告事隔七年才通知原告按照政府2004年制定的1260元的标准领取48.8平方米安置房屋的退款显失公平；虽然双方合同约定的补偿价格�房屋综合成本价，但该价格经委托相关鉴定机构，无法做出鉴定结论，多方咨询其他评估机构，亦无法评估，故法院通过随机抽取2014年应安置区域内与原告安置房屋性质相同的不同楼号及楼层康居安置房二手房屋交易价格的均价计算原告48.8平方米房屋的交易价格为194919.90元［（576000元＋360000元＋315000元＋385400元＋322000元＋352000元）÷（119.97平方米＋86.96平方米＋85.92平方米＋94.04平方米＋89.82平方米＋101.72平方米）×48.8平方米］，原告48.8平方米的安置房屋进行交易时应当交纳的土地出让金为16611.52元（48.8平方米×851元×40%），故被告土地储备局如不能在应安置区域或者同价位地段安置原告48.8平方米房屋时，应当支付给原告的房屋补偿款为178308.38元（194919.90元-16611.52元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，�决：一、被告银川市土地储备局于本判决生效之日起三十日内在银川市兴庆区阳光丽景小区或者同价位地段安置原告聂桂英拆迁返还房屋48.8平方米并协助办理相应产权登记手续，如不能安置上述房屋，则应当向原告聂桂英支付拆迁房屋补偿款178308.38元；二、驳回原告聂桂英对被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司的诉讼请求。案件受理费4400元，由原告负担400元，被告银川市土地储备局负担4000元（案件受理费原告聂桂英已经预交，由被告银川市土地储备局于本判决生效之日起十日内支付给原告聂桂英）。如果被告银川市土地储备局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，土地储备局不服提出上诉称，一、上诉人土地储备局与被上诉人人华尊立达公司签订的土地转让协议、土地转让补偿协议明确约定对被上诉人聂桂英的拆迁安置补偿由华尊立达公司承担，并由该公司与拆迁户兑现，原审判决由土地储备局向聂桂英返还安置房不符合双方合同约定，也不符合事实。2003年12月26日，土地储备局与华尊立达公司达成协议，约定由土地储备局以低于市场价格将土地交由华尊立达公司开发，由华尊立达公司进行安置补偿。协议签订后，所有拆迁户均由华尊立达公司进行了安置。被上诉人华尊立达公司对被上诉人聂桂英的丈夫已安置了两套住房后，剩余48.8平方米因不够一套房屋面积，按照文件规定，只能按照1260元每平方米的价格进行货币补偿。被上诉人聂桂英拒不领取，拖延至今。但无论是进行安置还是货币补偿，都是由华尊立达公司履行。二、根据上诉人与被上诉人聂桂英的丈夫达成的《建设温州城房屋拆迁安置协议》和银川市（2004）1号文件规定，对被上诉人华尊立达公司所欠聂桂英48.8平方米剩余面积的补偿，应当按照1260元每平方米的价格进行货币补偿。原审法院判决补偿178308.38元，违反政府政策规定。上诉人与被上诉人聂桂英的丈夫达成的建设温州城房屋拆迁安置协议明确约定，不足面积由土地储备局以成本价回购，该约定对被上诉人聂桂英完全有效。被上诉人华尊立达向被上诉人聂桂英交付的拆迁安置房两套，是依据土地转让协议、土地转让补偿协议，履行安置协议。现被上诉人聂桂英剩余48.8平方米未安置面积属于“不足面积”不能安置房屋，应当履行“成本价回购”的约定。上诉人认为，银川市（2004）1号文件明确回购价格为每平方米1260元，原审法院判决上诉人以2014年房屋市价进行补偿违反安置协议，也违反银川市政府的政策规定。综上，请求二审法院依法撤销原判改判被上诉人华尊立达公司向被上诉人聂桂英返还安置房48.8平方米或按照每平方米1260元计算支付房屋补偿款；本案诉讼费由二被上诉人承担。
被上诉人聂桂英辩称，一、土地储备局2001年11月21日与陈国忠订立的《建设温州城房屋拆迁安置协议》合法有效，上诉人拆迁陈国忠房屋建筑面积207.67平方米，上诉人应当予以安置补偿。二、上诉人在上诉状中所述的银川市（2004）1号文件，不能作为本案处理的补偿或价格依据。上诉人提出“所欠聂桂英48.8平方米剩余面积的补偿，应当按照1260元每平方米的价格进行货币补偿”的理由，完全是对银川市政府相关政策文件的错误理解，牵强引用，没有事实和法律依据不能成立。三、上诉人明确表示无房安置的情况下，原审判决依据充分的证据确定补偿价款，明确了责任，避免了判决无法实现，耗费司法资源和�发新的矛盾，符合法律规定和司法精神。
被上诉人华尊立达公司辩称，一、本案是一起拆迁安置补偿纠纷，而本案中拆迁安置协议是由上诉人土地储备局与被上诉人聂桂英之间签订并履行的，所以原审法院判令合同相对方之间履行合同义务无任何错误。二、本案涉案纠纷中的房屋属政府工程，上诉人土地储备局是拆迁安置的主体，被上诉人华尊立达公司只是代建方，具体拆迁、安置、安置多少都是由上诉人土地储备局确定，且代建的房屋被上诉人华尊立达公司已向上诉人移交。故原审法院判令被上诉人华尊立达公司不承担责任合理合法。没有任何错误。三、拆迁安置协议以及2013年5月17日《土地储备中心对账说明》非常清楚的说明了拆迁安置以及退补安置住房面积是上诉人的义务，由上诉人全权负责，与被上诉人华尊立达公司无关。
二审查明的事实同原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人土地储备局与被上诉人聂桂英的丈夫陈国忠签订的《建设温州城房屋拆迁安置协议》，上诉人土地储备局应按照协议约定的面积为被上诉人聂桂英安置住房。上诉人土地储备局提出被上诉人聂桂英的拆迁安置补偿应由华尊立达公司承担，因其与华尊立达公司达成的协议是委托华尊立达公司对拆迁户进行安置，且在对帐说明中明确退补安置住房面积差事宜由土地储备中心负责，故对其上诉本院不予采信。上诉人土地储备局提出对被上诉人聂桂英48.8平方米剩余面积的补偿应按银川市（2004）1号文件规定以每平方米1260元的价格进行货币补偿，因从2006年至今，上诉人未向被上诉人拆迁返还48.8平方米的房屋并协助办理相应产权登记手续，其在原审中亦陈述无法在同小区或者同价位地段区域安置，且目前以2004年制定的1260元的标准领取48.8平方米的房屋安置款明显不当，原审法院结合应安置区域内的安置房屋均价扣减土地出让金判决上诉人以货币形式补偿被上诉人房屋款并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4400元，由上诉人银川市土地储备局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安 宁
代理审判员 高卫国
代理审判员 黑 琴
二〇一五年六月九日
书 记 员 李梦露
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。