江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第02922号
上诉人（原审原告）江苏普泽医药有限公司（原海安县医药有限公司），住所地海安县海安镇通榆中路55号。
法定代表人许志刚，董事长。
委托代理人胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱滨海。
上诉人江苏普泽医药有限公司（以下简称普泽公司）因与被上诉人朱滨海房屋买卖合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2013）安曲民初字第0642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年由于海安县曲塘镇镇区改造，海安县医药有限公司（以下简称医药公司）取得海安县曲塘镇人民中路88号土地的使用权，并被批准自筹资金在该处建设房屋（1-2层为营业用房，其余按照住宅套房建设）。2009年2月3日，医药公司取得该宗土地建筑面积为3971.38平方米的成套住宅所有权。2012年10月14日，海安县城市建设重点工程指挥部办公室作出14号会议纪要，医药公司获准对外出售房屋资格。
2005年7月9日，海安县医药公司曲塘分公司（以下简称曲塘分公司）因营业用房拆迁改造征用朱滨海房屋，曲塘分公司、海安县华夏房屋拆迁服务有限公司与朱滨海双方签订一份城市拆迁安置补偿协议书。按照协议约定，曲塘分公司拆迁朱滨海位于海安县曲塘镇镇郊5组面积为217.57平方米的私有住房，拆迁补偿费用合计277798元。同时双方还约定：1、搬迁交房期间安全责任全部由朱滨海负责。曲塘分公司同意朱滨海回迁安置居住用房一套，朱滨海优先选购，按每平方米850元计价，不计层次差。2、除曲塘分公司自备营业用房外，按市场价格优惠百分之八出售一间给朱滨海，其他按市场价格，由朱滨海优先购买。3、朱滨海拆迁总补偿款冲抵购房款。待房屋建成后按购房协议互找差价，一次性结清。4、朱滨海逾期交房扣除按期搬迁奖，朱滨海无任何异议。2005年9月16日，曲塘分公司与朱滨海又达成补充协议一份，协议内容如下：1、原协议约定的回迁安置居住用房一套作如下具体明确：⑴该居住用房的价格仍为850元／平方米；⑵居住用房的面积为130平方米左右（上下不超过10平方米）；⑶居住用房的位置为三层最东侧朝南的一套。2、原协议约定的营业用房作如下变更和明确：⑴原协议确定营业用房的位置为最底层最东侧一间；⑵营业用房价格在按市场价格的基础上优惠额由原来的8%放宽至10%。3、其他约定……。
2006年年底，曲塘分公司将朱滨海选择的179.17平方米的住房和65.17平方米的营业用房交给朱滨海。朱滨海于2007年2月3日向医药公司交纳了40000元的购房款。
庭审中，由于双方对于房屋单价说法不一，且无法达成一致意见。2014年3月5日，医药公司申请对于讼争房屋进行单价鉴定，鉴定基准日为2007年2月。经法院委托，2014年4月15日，海安县价格认证中心以2007年2月作为价格鉴定基准日，确定讼争房屋的单价为5280元／平方米。为此医药公司花费鉴定费3700元。医药公司对于鉴定结论书没有异议。朱滨海质证认为：1、本案医药公司申请法院进行鉴定是违法的。2、鉴定书不符合客观事实。鉴定的房屋是2007年2月份的房屋单价，而本案房屋是2005年7月拆迁回迁的。对鉴定费发票的真实性没有异议，但与其无关。
审理中，法院到海安县房屋产权监理所调取了以下店面房的价格：海安县曲塘镇人民中路三号楼123及124店铺（2006年10月30日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3660.54元）、106店铺（2005年11月29日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3138.32元）、107和108店铺（2006年6月22日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3251.53元）、109店铺（2006年1月19日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3292.06元）以及海安县曲塘镇联抗中路5号店面房1-13，1-14人民中路6号105店铺（2005年5月12日开具江苏省南通市销售不动产通用发票，单价为1651.37元）。
原审认为，医药公司在未具备对外出售房屋资格的情况下与朱滨海达成拆迁安置房屋补偿协议，但在2012年10月医药公司取得了对外出售房屋资格，此时朱滨海已向医药公司交付房款且医药公司亦已交付讼争的房屋，因此双方之间的房屋买卖合同依法成立且受法律保护。
2005年7月9日，医药公司与朱滨海签订了海安县城市房屋拆迁货币安置补偿协议，协议上明确约定居住用房按每平方米捌佰伍拾元计价，不计层次差；营业用房按市场价格优惠百分之八出售。2005年9月16日，双方签订补充协议，将营业用房的优惠比例由8%放宽到10%。由此可以认定双方合同成立的时间应为2005年7月9日。按照谁主张谁举证的原则，医药公司应提供双方订立合同时讼争房屋的市场价格，而医药公司向法院提供的则是2007年2月份向朱滨海交付讼争房屋时的市场价格，其要求本案讼争房屋按海安县价格认证中心以2007年2月为价格鉴定基准日作出的鉴证结论来计算讼争房屋的价格显然与法不符。
根据双方的陈述，医药公司在2006年年底就将讼争房屋交给朱滨海，按照双方签订的协议“……待房屋建成后按购房协议互找差价，一次性结清。”的约定，如果朱滨海当时仍欠医药公司房款的话，那么医药公司就应该要求朱滨海出具欠条、情况说明或备忘录之类的欠款凭证。而朱滨海在2007年2月3日给付了房款40000元后，医药公司并未要求朱滨海出具任何的欠款凭证。故现起诉要求朱滨海给付房款164256.7元的诉讼请求法院难以支持。
原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第二项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回医药公司的诉讼请求。案件受理费3585元，鉴定费3700元，合计7285元由医药公司负担。
医药公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定双方合同的签订时间为2005年7月，并以该时段的房屋市场价确定案涉房屋的销售价错误。医药公司无权从事房地产开发销售，案涉房屋2006年1月才开始建造，双方之间就未建成、未领取房屋产权证的房屋买卖关系无效，一审法院以无效安置协议签订时间作为合同成立时间不当。医药公司向法庭提供了案外人在上诉人处的购房合同，其所购房屋与朱滨海同为一层商业店铺，购买时期也基本一致。一审法院也调取了其他同一层店铺的房屋买卖合同和交易价格，均能证明医药公司主张的价格合理，医药公司以实际交房时间来确定房屋价格适当，医药公司曾按照此价格向朱滨海催要购房款时，朱滨海并未提出任何异议。医药公司与其他购房户也是在办理房屋产权过户时才结清账目，一审法院在没有全面了解的情况下，以案涉房屋交付时未办理相关的结账手续变相认定朱滨海不拖欠购房款，毫无依据。请求二审法院撤销一审判决，改判支持医药公司的一审诉讼请求。
被上诉人朱滨海答辩称，医药公司在2006年底将居住用房和营业用房交给了朱滨海，朱滨海按照合同中互找差价的约定支付医药公司4万元，双方按照协议已经履行完毕。医药公司要求朱滨海按照2012年确定的房号、价格支付房款没有事实和法律依据，且其主张也超过了诉讼时效。请求二审法院维持原判，驳回医药公司的请求。
二审中，医药公司提供了下列证据：
1、工商登记资料，证明医药公司名称发生了变化；
2、案外人支付购房款的凭证，证明案外人购买同层次店铺的单价为5000元／平方米，并在办理产权证之前将余款交付完毕，并非未形成书面依据即为不欠款。
被上诉人朱滨海经质证认为，该证据与其无关，亦不能证明2006年的房价是5000元／平方米。
本院经审查认为，对医药公司所提供证据1的真实性予以确认；证据2与本案没有关联性，不予认定。
本院经审理查明，一审法院查明的案件的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，在一审庭审中，朱滨海于2014年5月19日的庭审过程中认为其与医药公司不存在欠款纠纷，医药公司的主张已经超过诉讼时效。医药公司于2013年10月11日变更为普泽公司。
根据一审判决以及二审中当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为医药公司要求朱滨海支付购房款能否得到支持？
本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据医药公司与朱滨海的约定，房屋建成后按购房协议互找差价，一次性结清。2006年年底，医药公司将179.17平方米的住房和65.17平方米的营业用房交付给朱滨海，此时可以确定朱滨海应当向医药公司支付的购房款数额。但朱滨海取得房屋后于2007年2月3日向医药公司支付了4万元购房款，按照医药公司的主张，朱滨海此时尚欠部分购房款未予支付，医药公司知道或者应当知道朱滨海欠款的事实，此时应当计算医药公司主张权利的诉讼时效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。医药公司虽在庭审中陈述其于2010年5月10日向朱滨海发出通知主张过权利，但朱滨海予以否认，医药公司亦未提供证据证明朱滨海收到该通知，故对其该主张本院不予采纳。即便其所主张的通知属实，亦为超过两年之后才向朱滨海主张权利，其未有证据证明朱滨海承诺同意还款，故其主张仍超过诉讼时效期间的规定，其诉讼请求本院不予支持。
综上所述，普泽公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3585元，由上诉人普泽公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
审 判 员 倪红晏
代理审判员 刘彩霞
二〇一五年六月十五日
书 记 员 李新珠
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。