上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2067号
上诉人（原审原告）上海互蓉贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人邓国池，执行董事。
委托代理人陈昶。
委托代理人卫奕，上海金茂凯德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海贵龙物资有限公司，住所地上海市。
法定代表人周贵娇，董事长。
委托代理人周陈杰。
委托代理人姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
原审第三人上海世平能源集团有限公司，住所地上海市。
法定代表人周林，董事长。
原审第三人华商商业有限公司，住所地上海市。
法定代表人邓国池，董事长。
上诉人上海互蓉贸易有限公司（以下简称互蓉公司）、上诉人上海贵龙物资有限公司（以下简称贵龙公司）因排除妨害纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第1687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月15日公开开庭审理了本案。互蓉公司的委托代理人陈昶、卫奕及贵龙公司的委托代理人周陈杰、姚丹文到庭参加了诉讼。原审第三人上海世平能源集团有限公司及华商商业有限公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月7日，互蓉公司向上海市工商行政管理局申请企业名称预先核准，投资人为2人，陈芳树、赵伟华，注册资本人民币（以下币种均为人民币）2，000，000元。上海市杨浦区昆明路XXX号401-409室房屋（名义楼层为5层）（以下简称系争房屋）系互蓉公司于2011年5月向上海汤米房地产开发有限公司购买的商品房，产权人为互蓉公司。
2012年5月，互蓉公司100%股权转让给了上海世平能源集团有限公司（以下简称世平公司）的员工顾倪雷、张莉。2013年11月5日，顾倪雷、张莉与华商商业有限公司（以下简称华商公司）签订《股权转让协议》，约定顾倪雷、张莉持有的互蓉公司100%的股权作价2，000，000元转让给了华商公司。
2013年11月1日，周伦滔（债权人，签约甲方，贵龙公司法定代表人的丈夫）、世平公司、周林（债务人，签约乙方）与世平公司（担保人，签约丙方）签订《债权债务确认、担保及还款计划书》，载明：“鉴于甲乙双方于2012年1月31日签订借款借据及甲乙丙三方于2012年12月14日签订还款计划书，乙方和丙方都未能按照协议履行还款计划。现双方就甲方的债权实现事宜达成如下协议：一、甲乙丙三方共同确认，截止2013年10月31日乙方尚欠甲方借款本金、利息及相关费用合计38，360，000元，由于甲方的上述债权涉及凭证繁多，保管不便，三方同意以本债权债务确认、担保及还款计划书作为三方权利义务的凭据。二、由于目前的实际情况和困难，乙方和丙方未按约定的时间向甲方清偿债务的，经三方友好协商达成以下几点方案，1、按照之前购买北美办公楼的约定，将北美广场A座5楼的股权变更至甲方等名下，按照实际发生金额进行冲减；2、维持现状直到三方债务结清为止，期间借款余额利息按照2%月息计算，甲方从借款利息中扣除北美广场A座5楼的使某租金，按4元／平方米／天计算，按照实际发生金额两者相冲抵；3、乙方和丙方同意将该笔剩余债务转让给甲方指定的第三方。三、丙方对乙方的上述债务承担不可撤销连带保证责任。保证期间为第一条约定的还款期限届满之日起两年。担保范围为上述债务总额、违约金、损害赔偿金、甲方为实现债权所支付的包括但不限于法院诉讼费、财产保全费、律师代理费、调查取证费、评估费、拍卖费等费用。四、丙方向甲方保证，其对乙方债务承担连带保证责任系其真实意思，并履行了必要的手续，丙方不得主张只承担按份责任。五、本债权债务确认、担保及还款计划书中关于违约金的约定，系三方当事人综合考虑各种因素后的真实意思表示，三方承诺，不论在何种情况下，对违约金均不做调整……。”
2014年1月21日，互蓉公司与华商公司向贵龙公司及周伦滔发函称系争房屋为互蓉公司合法财产，要求于2014年2月28日前搬离系争房屋，拒不搬离的按照每天每平方米6元标准收取房屋租赁费并追究法律责任。2014年5月19日贵龙公司收到上述函件。
原审法院另查明，贵龙公司委托周陈杰向上海北美广场物业管理中心领取了昆明路XXX号5楼（实际楼层为4楼）的钥匙，并实际掌控系争房屋。
2014年4月23日，仲量联行上海北美广场物业管理中心向互蓉公司发函称上海市昆明路XXX号A栋（401-406、409、407-408）等单元，截止2014年6月31日共欠付物业管理费、电费共计224，820.12元。
2014年6月26日，互蓉公司诉至原审法院，要求判令：一、贵龙公司搬离上海市杨浦区昆明路XXX号北美广场4层房屋（名义楼层5层）；二、贵龙公司支付互蓉公司自2013年12月1日起至实际搬离之日止，按照6元／平方米／日为标准，租赁面积1，250.41平方米计算的租金1，583，019.06元。原审审理中，互蓉公司变更诉讼请求为：一、贵龙公司搬离上海市杨浦区昆明路XXX号北美广场4层房屋（名义楼层5层）；二、贵龙公司支付互蓉公司自2013年12月1日起至实际搬离之日止，按照4元／平方米／日为标准，租赁面积1，250.41平方米计算的租金；三、贵龙公司支付互蓉公司2012年7月1日起至实际搬离之日止的物业管理费339，984.92元；四、贵龙公司向互蓉公司支付欠付的电费12，225.71元。
原审诉讼中，互蓉公司、华商公司及世平公司均认可华商公司委托其全资子公司上海润得能源有限公司向世平公司拆借款项105，009，275元。
原审法院认为，根据法律规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。互蓉公司系系争房屋的产权人，享有占有、使某、收益和处分的权利。贵龙公司虽实际占用了系争房屋，并认为根据世平公司与及其法定代表人周林、周伦滔签订的《债权债务确认、担保及还款计划书》约定，世平公司需将系争房屋通过股权转让的形式转让给周伦滔，转让之前租赁给贵龙公司使某。法院认为，《债权债务确认、担保及还款计划书》虽有世平公司及法定代表人的签字，但并未有系争房屋产权人即互蓉公司的盖章确认。贵龙公司虽辩称互蓉公司实际由世平公司控制，但从法律上讲，互蓉公司与世平公司系独立法人，处分互蓉公司名下的财产理应得到互蓉公司的书面确认。现互蓉公司股权已实际由华商公司取得，《债权债务确认、担保及还款计划书》已客观上履行不能。互蓉公司基于产权人要求贵龙公司搬离可予以支持，贵龙公司应当在搬离前结清相关的电费及物业管理费。考虑到贵龙公司实际使某系争房屋的原因及双方争议的形成过程等，法院对互蓉公司主张贵龙公司支付房屋使某费之诉请，不予支持。贵龙公司辩称其中200平方米的面积由案外人香港宝龙公司实际使某，法院认为，贵龙公司领取了整个4楼的房屋钥匙，其之后如何将房屋钥匙交给他人使某，系贵龙公司内部事宜，对外不具有法律效力。互蓉公司在本案中仅要求贵龙公司搬离，于法不悖，法院予以准许。
原审法院审理后作出判决：一、上海贵龙物资有限公司应于判决生效之日起二十日内搬离上海市昆明路XXX号A栋4层房屋；二、上海贵龙物资有限公司应于搬离前结清欠付电费、物业管理费（具体金额以相关部门的单据为准）；三、驳回上海互蓉贸易有限公司其余诉讼请求。
互蓉公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审判决确认了互蓉公司作为系争房屋权利人以及系争房屋被贵龙公司长期占用的事实，判令贵龙公司搬离系争房屋是正确的，但未支持互蓉公司要求贵龙公司支付使某费的诉讼请求，却缺乏事实和法律依据，明显错误。互蓉公司作为系争房屋的权利人，对系争房屋享有合法的占有、使某、收益、处分的权利。贵龙公司没有取得占有使某系争房屋的有效凭证，故贵龙公司除了应当搬离系争房屋外，还应当支付其占用系争房屋期间的使某费。请求二审法院依法改判，支持互蓉公司在原审中的全部诉讼请求。
贵龙公司辩称：互蓉公司原系世平公司控制的公司，该两公司是关联公司。世平公司同意贵龙公司占有使某系争房屋，互蓉公司应受贵龙公司与世平公司就系争房屋签订的协议约束。请求二审法院驳回互蓉公司的上诉请求。
贵龙公司亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称：本案是由于世平公司未能偿还贵龙公司的借款，世平公司提出以优惠价统一购买北美广场A座2-8层，承诺借款转为贵龙公司购买系争房屋的房款。为了方便事后转让，由世平公司的职工出资200万元成立互蓉公司先行购买系争房屋。后因政策等原因，系争房屋与北美广场A座其他楼层由世平公司统一向银行抵押贷款，产权过户被搁浅。贵龙公司自系争房屋交付之日便开始设计方案，并花费380万元进行装修、入驻办公，同时支付了消防、物业管理费、电费等相关费用。互蓉公司实际由世平公司控制，虽然因世平公司与华商公司之前存在债务关系而致使互蓉公司的股权被转让，但贵龙公司与世平公司的债务发生在前，同时也签订相关协议化解双方的债务问题，即系争房屋转让给贵龙公司，维持现状至债务结清为止，期间借款利息按月2%计算，系争房屋租金按4元／平方米／天计算，按照实际发生金额两相冲抵。世平公司擅自与华商公司签订的股权转让协议未考虑系争房屋的现状和实际租赁者的权利，应认定为无效或有瑕疵。此外，系争房屋中还有部分房屋由案外人使某，原审判决认定为全由贵龙公司统一使某有悖事实。鉴于贵龙公司无法收回世平公司的巨额债务，贵龙公司已被多名债权人诉至法院，同时也有部分债权人占用系争房屋办公。若华商公司强行收回系争房屋，恐将造成严重的社会问题。请求二审法院依法改判。
互蓉公司辩称：互蓉公司从未同意贵龙公司占有使某系争房屋，其与世平公司之间的纠纷与互蓉公司无涉。请求二审法院驳回贵龙公司的上诉请求。
原审第三人世平公司、华商公司均未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：系争房屋登记在互蓉公司名下，互蓉公司对其享有占有、使某、处分、收益的权利。现贵龙公司实际占有系争房屋，互蓉公司作为产权人有权要求贵龙公司搬离系争房屋。贵龙公司上诉称，其依据其法定代表人的丈夫周伦滔与世平公司及其法定代表人周林签订的《债权债务确认、担保及还款计划书》，合法占有使某系争房屋，互蓉公司作为实际由世平公司出资成立的公司应当受该协议约束，故贵龙公司拒绝迁出系争房屋。但互蓉公司并非签订《债权债务确认、担保及还款计划书》一方当事人，且该《计划书》并未经互蓉公司盖章确认，即便签订《计划书》时互蓉公司的股东系世平公司的员工，但世平公司、互蓉公司毕竟是两个独立法人，上述《计划书》对互蓉公司没有约束力。故本院对贵龙公司的上诉请求不予支持。互蓉公司上诉要求贵龙公司支付使某费，鉴于互蓉公司购买系争房屋后从未使某过该房产，而贵龙公司直接从物业公司处领取了系争房屋的钥匙并实际占有使某，当时互蓉公司的股东全部为世平公司的员工，而世平公司与贵龙公司的法定代表人之丈夫就系争房屋的使某问题有过约定，考虑到上述因素可以推定互蓉公司对于贵龙公司占用系争房屋是明知的且未提出异议，故原审法院考虑到贵龙公司实际使某系争房屋的原因及双方争议形成过程等，对互蓉公司要求贵龙公司支付房屋使某费之诉请不予支持，并无不妥。本院对互蓉公司的上诉请求亦不予支持。系争房屋的钥匙均由贵龙公司直接从物业公司处领取，即便贵龙公司之后将房屋钥匙交给他人使某，因没有证据证明贵龙公司系受互蓉公司的指示将房屋交付案外人使某，故案外人亦应由贵龙公司负责清退。互蓉公司在本案中仅要求贵龙公司搬离，于法不悖，可予支持。综上，原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币19，047元，由上诉人上海互蓉贸易有限公司、上诉人贵龙公司各半负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……