湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00034号
上诉人（原审被告）：邱俊军，男，1974年6月3日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：程惠春，邱俊军之妻，1977年12月30日出生，汉族。
两上诉人的共同委托代理人：梅赛霞，湖北精图治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程利萍，男，1977年7月13日出生，汉族。
委托代理人：姜玮，湖北山河律师事务所律师。
上诉人邱俊军、程惠春因与被上诉人程利萍返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2014）鄂新洲汪民初字第00035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2014年3月12日，程利萍诉至一审法院，请求判令：一、邱俊军、程惠春立即从其租赁经营的天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部（原孔埠社区税务所房屋）中腾退出来；二、本案诉讼费用合理分担。
一审法院审理查明：程利萍与程惠春系堂兄妹关系。2007年8月21日案外人周某通过拍卖程序取得新洲区国家税务局汪集街孔埠社区原税务所房地产的所有权。2010年3月19日，程利萍与案外人周某签订房地产买卖协议书，以30万元价款购买了新洲区汪集街孔埠社区原税务所房地产；2011年6月程利萍出资在孔埠社区原税务所的前院搭建了天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部；2011年9月程利萍将该服务部交给邱俊军、程惠春无偿使用，邱俊军、程惠春在该服务部内从事出售鸡药的经营活动。2013年5月，程利萍要求邱俊军、程惠春腾退房屋以便将房屋转让给他人，邱俊军、程惠春以天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部系与程利萍共同所有为由拒不腾退。
本案在审理过程中，程利萍、邱俊军、程惠春要求给予三个月的调解期，在调解期内双方未能达成调解协议。
一审法院审理认为，程利萍于2010年3月19日与案外人周某签订房地产买卖协议书，购买新洲区汪集街孔埠社区原税务所房地产，虽未办理物权登记，但是根据《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条之规定，程利萍自此已取得新洲区汪集街孔埠社区原税务所房地产的所有权，程利萍对该房地产享有占有、使用、收益和处分的权利，邱俊军、程惠春无权占有该房地产内的天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部，程利萍有权请求邱俊军、程惠春返还原物，邱俊军、程惠春拒不返还，已侵犯了程利萍的所有权。故程利萍要求邱俊军、程惠春从天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部腾退出来的诉讼请求，予以支持。邱俊军辩称天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部系与程利萍共同所有，因邱俊军在举证期限内未能提供证据加以证实，故其辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：邱俊军、程惠春于本判决生效后三十日内将天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部返还给程利萍。诉讼费500元，由邱俊军、程惠春共同负担。
判后，上诉人邱俊军、程惠春不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。1、程利萍不是一审适格的诉讼主体，应当驳回其一审的诉讼请求。20l4年11月10日，经武汉市房屋产权登记信息查询单查询，本案讼争的房屋产权人为武汉市新洲区国家税务局。程利萍不是本案讼争房屋的产权人，其无权要求邱俊军、程惠春腾退返还房屋。2、程利萍没有取得本案讼争房屋的所有权。原审法院对该事实认定错误。（1）程利萍与案外人周某签订了房地产买卖协议书，因案外人周某也不是本案讼争房屋的产权人，因此，周某无权处分该讼争的房屋，其与程利萍签订的房地产买卖协议因无处分权无效。（2）案外人周某之所以不是本案讼争房屋的所有权人，是因为本案讼争房屋的土地使用权类型是划拔的土地。未依法经县土地管理部门、房产管理部门批准，并按规定补签土地使用权出让合同、补交土地出让金，不能取得房屋权证。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，其所订合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拔土地使用权的，应当认定合同无效。因此，无论案外人周某与新洲区国税局是否签订房地产转让合同，因该房产的土地性质决定了其即便是签订了合同，合同也是无效的。（3）一审法院依据物权法第七条、第十五条的规定，认定程利萍取得了本案讼争房屋的所有权，系法律理解错误。物权法第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。案外人周某取得了本案讼争房屋的所有权，显然该取得是违背了土地管理法和划拨国有土地转让的规定，损害了国家利益。周某不能取得该讼争房产的所有权。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。案外人周某因违背法律关于划拨土地转让强制性规定，亦不能取得本案讼争房产的所有权。3、本案讼争的房产（天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部）系邱俊军、程慧春2011年私自搭建，花去人工费、材料费等费用共计15万余元，程利萍并没有出资。4、天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部因是特许经营，必须提出经营申请，邱俊军、程惠春以自己的名义向新洲区畜牧局提出了经营申请，但程利萍帮忙拿回经营许可证时登记的却是他的名字，因双方有堂兄妹关系，当时并没有计较经营许可证上的名字。2011年9月至今，该服务部一直是邱俊军、程惠春自主经营，进货、售货、经营收入全部是由邱俊军、程惠春支配，与程利萍没有任何关系。上诉请求：1、撤销原审法院判决，驳回程利萍一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由程利萍负担。
程利萍答辩称，一审事实清楚，判决正确，请求维持一审判决。
二审中，上诉人邱俊军、程惠春向本院提交如下证据：1、房产部门登记查询，拟证明程利萍不是诉争房屋所有权人，无权主张腾退；2、拍卖成交确认书和案外人周倪忞的身份证复印件，拟证明诉争房屋土地性质是划拨土地，周倪忞签订成交确认书时是限制民事行为能力人，因此，拍卖程序违背法律规定；3、搭建房屋费用的部分凭证。拟证明邱俊军、程惠春搭盖房屋的事实。经质证，程利萍对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为已经支付了房屋全部价款，仅未办理过户手续，不能否认程利萍是房屋实际所有人的法律地位；对证据2的真实性无异议，对周倪忞的身份证复印件的证明目的有异议，认为周倪忞已年满16岁，且参加工作，可视为完全民事行为人，参加拍卖不违反法律程序；对证据3的真实性有异议，对所有收条的收款人的签名真实性无法查证，证明目的不予认可。程利萍向本院提交证据一组，国土局补发房屋土地证公告、票据及国税局证明，拟证明新洲区国税局认可程利萍对诉争房屋的所有权。经质证，邱俊军、程惠春对补发公告无异议；对国税局证明真实性、证明目的有异议，认为国税局本身无权处分划拨土地。对邱俊军、程惠春提交的证据1、证据2，本院予以采信；对证据3本院不予采信。对程利萍提交的证据本院予以采信。
经审理查明：一审查明的事实中除“2011年6月程利萍出资在孔埠社区原税务所的前院搭建了天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部”有误外，其他事实属实，本院予以确认。
本院另查明，程利萍注册成立了天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部，该服务部的经营用房为孔埠社区原税务所前院房屋。
二审中，程利萍向本院明确表示主张腾退房屋，不主张返还经营许可证照。
本院认为，程利萍经与案外人签订购房合同，并支付对价购买诉争房屋所有权，将诉争房屋提供给邱俊军、程惠春作为天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部的经营用房，邱俊军、程慧春为该服务部的实际经营人实际使用了诉争房屋，双方未约定使用期限，程利萍依法享有随时主张使用人在合理期限内腾退的权利，使用人邱俊军、程惠春亦应依主张履行腾退房屋的义务。现程利萍主张邱俊军、程惠春腾退诉争房屋，在邱俊军、程惠春不予腾退，其权益受到侵害时，诉至法院，其请求应受法律保护。一审判决虽然依法支持了程利萍的诉讼请求，但判决邱俊军、程惠春将天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部返还给程利萍，与程利萍诉请主张邱俊军、程惠春腾退天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部使用的房屋存在差异，本院予以纠正。对于邱俊军、程惠春上诉提出程利萍不是适格原告的问题，邱俊军、程惠春能够使用本案诉争房屋，系基于程利萍购买了诉争房屋，其认为程利萍不是适格主体与其已实际使用了诉争房屋的事实存在矛盾，且诉争房屋的登记权利人新洲区税务局也已明确表示房屋已由程利萍购买，权利由程利萍享有，故邱俊军、程惠春该上诉理由不能成立。关于邱俊军、程惠春认为诉争房屋用地为划拨用地，程利萍与案外人周倪忞的房屋买卖合同无效的理由，因程利萍与周倪忞的房屋买卖属另一法律关系，不属本案审理范围，且邱俊军、程惠春该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。对邱俊军、程惠春主张诉争房屋系其搭盖的问题，因孔埠社区原服务所房屋由程利萍购买，诉争房屋在程利萍所买房屋占地范围之内，即使诉争房屋由邱俊军、程惠春出资搭建，邱俊军也不可能取得诉争房屋的所有权，而只能对程利萍主张相应补偿，对此，邱俊军、程惠春应另案主张权利。天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部的实际经营人是谁，亦不属本案审理范围。
综上，一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
变更湖北省武汉市新洲区人民法院（2014）鄂新洲汪民初字第00035号民事判决为：邱俊军、程惠春于本判决生效后三十日内向程利萍腾退天津恒基利得药物有限公司孔埠服务部所使用的房屋。
维持一审判决对案件受理费的判决。
本案二审案件受理费人民币案件受理费500元，由邱俊军、程惠春共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 陈继红
审判员 黄 更
二〇一五年三月十七日
书记员 宋 飞