成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初2881号原告：粟梅，女，1960年5月11日出生，汉族，住成都市青羊区。原告：冉粟婧，女，1990年1月7日出生，满族，住成都市青羊区。二原告共同委托诉讼代理人：张高翔，四川华敏律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：黄雪韬，四川华敏律师事务所律师。被告：刘惠琳，女，1982年6月17日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：侯永生，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤昌军，四川明炬律师事务所律师。原告粟梅、冉粟婧诉被告刘惠琳房屋租赁合同纠纷一案，本案依法适用简易程序于2017年5月24日第一次公开开庭进行了审理,原告粟梅、冉粟婧的委托诉讼代理人张高翔到庭参加诉讼,被告刘惠琳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案进行缺席审理。本案于2017年10月11日第二次公开开庭进行了审理，原告粟梅、冉粟婧的委托诉讼代理人黄雪韬、被告刘惠琳及委托诉讼代理人侯永生、汤昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粟梅、冉粟婧向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾退出原告的房屋；2、被告向原告支付自2017年1月1日至今的租金人民币147900元（按49300元/月自2017年1月1日计算至2017年3月31日）和违约金8874元（按月利率2％计算，暂计至2017年3月31日），以及此后直至被告实际腾退之日止的租金和违约金；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告二人共同拥有位于成都市X号房屋（现为X号）的所有权，房屋面积580平方米（建筑面积），2015年，原告委托案外人冉敦新对外出租房屋。2015年6月3日，冉敦新代表原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日（合同3－2款）；租金为49300元每月（合同4－1款），第一年为每季度一缴，第二年之后为每半年一缴（合同4－3－4款；若被告未按合同约定时间缴纳房租，被告应按每日按所欠租金金额的1%计算违约滞纳金(合同4-4款);若被告严重拖欠房租时,原告有权解除合同（8－2－4）。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告，但被告至今仅支付四个月房租，剩余租金分文未付，为此，原告曾向贵院提起诉讼，要求解除租赁合同、被告支付租金。2017年1月23日，原、被告在贵院的主持下达成调解协议，原告给予被告分期支付截止2016年年底租金的机会，并放弃了其他诉讼请求，但被告未按照调解协议的约定履行，再三的破坏了原告的信任。被告的行为已经达到严重拖欠房租的程度，原告有权解除租赁合同，并要求被告腾退房屋，支付未付租金并承担违约金。被告刘惠琳辩称，被告支付的3万元保证金应予以抵扣，原告主张的租金、违约金过高，没有合同依据。涉案房屋的租赁合同出租方为冉敦新并不是涉案房屋的产权人，该租赁合同无效；被告不能继续租赁涉案房屋并不是因为被告恶意拖欠房租，而是受市场大环境的影响，经营出现了问题。本案原告是粟梅和冉粟婧，非租赁合同出租方，二原告并不是本案的适格主体，没有权利起诉被告，故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告粟梅、冉粟婧系成都市X号（现为河滨路X号）商业用房（权X）所有权人。2015年6月3日，案外人冉敦新受原告粟梅、冉粟婧（出租方、甲方）委托与被告刘惠琳（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落在河滨路29号房屋出租给乙方；乙方租赁该房屋作会所经营使用；租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止；租赁期内，乙方需退租，应提前60天书面通知甲方；该房屋租金每月实收49300元；履约保证金缴费日期：2015年6月3日：30000元；第1期缴费日期2016年1月1日，租金147900元，第一年为每季度一缴；第2期缴费日期2017年1月1日，租金295800元，第二年之后为每半年一缴，房租3年内不递增；若乙方未按照本合同约定的时间向甲方交纳足额租金，视为乙方违约，甲方将收取乙方相应的违约滞纳金（每日按所欠租金额的1%计算滞纳金），直至乙方交纳其足额租金为止。该滞纳金，乙方以现金或转账的形式在上述情况发生之日起七日内向甲方支付，若乙方未向甲方支付相应的滞纳金，则甲方将从乙方已缴纳的履约保证金中扣除。房屋租赁期间乙方未按合同约定时间缴纳房租，出现严重拖欠房租的情况视为乙方违约，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方已缴纳的履约保证金及未使用完的租金部分甲方将不予退还，且乙方应按本合同租金总额的5%向甲方支付违约金。如以上费用不能抵偿甲方损失，则甲方保留通过法律手段追究向乙方追究其他相应赔偿的权力。2016年11月24日，原告粟梅、冉粟婧因被告刘惠琳拖欠租金对被告刘惠琳提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》，被告立即腾退房屋、向原告支付截至2016年11月租金和违约金。该案审理过程，经本院主持调解，原告粟梅、冉粟婧与被告刘惠琳自愿达成调解协议。2017年1月23日，本院出具（2016）川0104民初9257号民事调解书，确认被告刘惠琳给付原告粟梅、冉粟婧房屋租金394000元（截止2016年12月31日，于2017年1月27日前支付房屋租金94000元，于2017年3月31日前支付房屋租金30万元），原告粟梅、冉粟婧放弃其他诉讼请求。被告刘惠琳未履行上述调解协议，本院于2017年3月15日对原告粟梅、冉粟婧申请执行被告刘惠琳租赁合同纠纷案登记立案。2015年6月3日，原告粟梅、冉粟婧的委托人冉敦新（丙方、房东方）与被告刘惠琳（顶让方、乙方）、锦江哈雷餐吧受托人谭杰（转让方、甲方）签订《店铺转租协议》，就店铺转租事宜达成以下协议，丙方同意甲方将自己位于X号的店铺（原为X号）转租给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。甲方将一楼和负一楼于2015年7月31日交付给乙方，二楼和三楼于2015年6月15日，最迟不超过6月20日交付于乙方。甲方与丙方已签订了租赁合同，租期从2015年1月1日到2015年12月31日止。甲方履约保证金30000元，转为乙方的履约保证金。原告粟梅、冉粟婧于2017年8月15日收回案涉店铺。上述事实，有原告提交的房屋产权证、成都市聚鹏物业发展有限公司出具的《门（楼）牌号变更证明》、成都市公安局锦江区分局龙舟路派出所出具的《门（楼）牌号变更证明》、冉敦新出具的《情况说明》、房屋租赁合同、（2016）川0104民初9257号民事调解书复印件、受理案件通知书，被告提交的店铺转租协议及原、被告双方的陈述在案为证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未按约定支付租金，其行为直接影响原告合同目的实现。原告粟梅、冉粟婧因被告刘惠琳拖欠租金已于2016年11月24日对被告刘惠琳提起诉讼，双方就拖欠租金金额及支付时间达成调解协议，被告刘惠琳未履行调解协议，原告粟梅、冉粟婧已向本院申请强制执行。现原告粟梅、冉粟婧再次因被告刘惠琳拖欠租金对被告刘惠琳提起诉讼。根据合同关于“房屋租赁期间乙方未按合同约定时间缴纳房租，出现严重拖欠房租的情况视为乙方违约，甲方有权解除合同并收回房屋”的约定，故原告要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告粟梅、冉粟婧已于2017年8月15日收回案涉店铺，故原告要求被告腾退涉诉商铺的诉讼请求，本院不再处理。关于租金及违约金。《房屋租赁合同》约定涉诉商铺月租金为49300元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原告主张被告向其支付自2017年1月1日起至腾退租赁房屋之日止的租金，原告于2017年8月15日收回案涉店铺，该期间的租金理应由被告承担。故被告刘惠琳应支付原告粟梅、冉粟婧2017年1月1日至2017年8月15日租金368955元（49300元/月×7月+49300元÷31天×15天）。双方合同中有关于“若乙方未按照本合同约定的时间向甲方交纳足额租金，甲方将收取乙方相应的违约滞纳金（每日按所欠租金额的1%计算滞纳金），直至乙方交纳其足额租金为止”之约定，原告据此主张被告按照月利率2%的标准支付欠付租金的滞纳金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。按合同约定，被告刘惠琳应于2017年1月1日、2017年7月1日分别支付半年租金295800元。故本院酌定2017年1月1日至2017年6月30日租金295800元滞纳金自2017年1月1日计至实际付清之日止，2017年7月1日至2017年8月15日租金73155元滞纳金自2017年7月1日计至实际付清之日止。关于保证金。原告粟梅、冉粟婧的委托人冉敦新（丙方、房东方）与被告刘惠琳（顶让方、乙方）、锦江哈雷餐吧受托人谭杰（转让方、甲方）签订《店铺转租协议》中约定“甲方履约保证金30000元，转为乙方的履约保证金”，结合原告粟梅、冉粟婧与被告刘惠琳签订合同中关于“履约保证金缴费日期为2015年6月3日：30000元”约定，本院认定被告刘惠琳已支付原告粟梅、冉粟婧履约保证金30000元。合同约定“房屋租赁期间乙方未按合同约定时间缴纳房租，出现严重拖欠房租的情况视为乙方违约，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方已缴纳的履约保证金及未使用完的租金部分甲方将不予退还，且乙方应按本合同租金总额的5%向甲方支付违约金。”被告刘惠琳严重拖欠租金违约致双方签订的《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能实现。按合同约定，被告刘惠琳缴纳的履约保证金30000元，原告粟梅、冉粟婧将不予退还，故刘惠琳要求以保证金折抵租金的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告粟梅、冉粟婧与被告刘惠琳签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告刘惠琳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告粟梅、冉粟婧支付租金368955元及违约金（分两笔计算，第一笔以295800元为计算基数，按每月利率2%标准自2017年1月1日起计至付清欠费之日止；第二笔以73155元为计算基数，按每月利率2%标准自2017年7月1日起计至付清欠费之日止)；三、驳回原告粟梅、冉粟婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3484元，由被告刘惠琳负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 范 薇二〇一七年十一月十三日书记员 李燕婷附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。