重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06651号
上诉人（原审被告）：重庆成晋实业有限公司，住所地重庆市合川区白菜园C幢门市8、9号。
法定代表人：陈家翔，该公司总经理。
委托代理人：王春雪，重庆智权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁元文。
委托代理人：傅家强，重庆百晟律师事务所律师。
委托代理人：杨建冲，重庆百晟律师事务所律师。
上诉人重庆成晋实业有限公司（以下简称成晋公司）与被上诉人梁元文商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年6月24日作出（2015）合法民初字第01602号民事判决。上诉人成晋公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人成晋公司之委托代理人王春雪，被上诉人梁元文之委托代理人傅家强、杨建冲参加了诉讼。本案现已审理终结。
梁元文一审诉称：2011年5月24日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买位于合川区草街镇育才路育才天街房屋。合同签订后，原告向被告交付了首期房款80204元，2011年12月30日按揭支付余款118000元。合同约定的交房时间是2012年4月28日，被告于2013年3月15日才具备交房条件，按合同约定被告应支付逾期交房违约金12725元（198204×321×0.0002）。按合同约定被告在房屋实际交付使用后60日内，为原告办理产权登记，被告至今未取得登记受理单，被告应按合同约定支付逾期办理产权登记违约金12487元（198204×（690-60）×0.0001）。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金12725元、逾期办理产权登记违约金12487元，合计25212元；本案诉讼费由被告承担。
成晋公司一审辩称：原告接房延期，其要求支付逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效，并且原告迟延交大修基金，根据补充协议约定，被告不应承担违约责任。
一审法院经审理查明：2011年5月24日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告（乙方）购买被告（甲方）开发建设的位于重庆市合川区草街街道办事处育才路育才天街普通商品住房，建筑面积84.12平方米，套内建筑面积68.69平方米，总成交金额为198204元。付款方式：签订合同时，乙方向甲方支付购房款80204元，余款118000元乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方。
合同第七条、第八条约定，本商品房交付期限：属预售商品房的，甲方（被告）应当在2012年4月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。
合同第九条关于逾期交房违约责任的约定：除本合同第七条约定的不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：逾期超过90日后乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。
合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在120日（含）之内……。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
合同补充协议第一条约定，乙方应于签订本合同的同时缴纳由开发商代收的政府规定的相关税费、个人购房抵押贷款的各项费用（费用的收取以交易的同时期国家相关部门规定收取额度为准）、提供办理个人购房抵押贷款的相关文件，并在签订本合同15日内签署有关按揭合同、协议及附件，完清办理合同登记及个人购房抵押贷款的各项申请手续……。第二条约定，1、乙方在接房及取得房地产证书时，均必须以完善包括但不限于本合同规定之各项购房手续及款项为前提，乙方应提交办理产权证、他项权证所需完整资料，全权委托甲方向产权机关办理房地产转移登记、房地产抵押登记等相关手续。若因乙方未按期交清款项、提供完整资料的，甲方有权相应的迟延交房及办理登记时间。若因乙方的原因或者政府职能部门的迟延导致合同登记、预告登记、产权登记、交接房等迟延的，甲方不承担任何责任。2、乙方若未按照本合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房期限是否到期，甲方有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期责任。
合同签订后，原告依照合同的约定向被告支付了购房首付款80204元，2011年12月30日按揭支付余款118000元，合计198204元。2013年1月25日，被告开发建设的育才天街工程2号楼通过竣工验收消防备案，2013年2月25日通过竣工验收，2013年3月15日，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。原告于2012年8月25日接房，当日交付大修基金5030元。被告于2014年11月24日取得土地房屋登记机构出具的原告所购房屋权属登记业务受理通知书。
2015年2月，原告向一审法院起诉，其诉请如前。案经审理中调解无果。
另查明，原告于2012年9月20日在被告处领取了逾期交房违约金2369元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。
关于被告是否存在交房违约，是否应向原告支付逾期交房违约金12725元的问题。
原被告商品房买卖合同约定房屋交付为2012年4月28日前，原告于2012年8月25日接房，但当时该商品房所涉工程尚未通过工程竣工验收，不符合交付条件。该商品房所涉工程于2013年2月25日竣工验收，故被告合法交付房屋时间应为2013年2月25日，逾期304天，并且原告接房时已完善的各项款项，故被告应承担逾期交房的违约责任。按合同约定，被告支付违约金应在交房后的30日内，即2013年3月27日前，原告于2015年2月起诉主张权利，原告的该诉讼请求未超过两年诉讼时效期限。被告应支付原告逾期交房违约金12051元（198204元×304天×0.0002），原告过高要求部分一审法院不予主张。
关于被告在办理产权登记过程中是否违约，是否应当向原告支付违约金12487元的问题。
被告向原告合法交付房屋时间为2013年2月25日。按照合同约定，被告应从2013年2月26日起的60日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，而被告实际取得登记受理单的时间为2014年11月24日，已逾期提交资料577天。原告于2012年8月25日已交清了大修基金，根据补充协议约定，被告不能免除其逾期办理产权登记的违约责任。故按合同约定被告应支付原告逾期办理产权登记违约金11436元（198204元×577天×0.0001），原告过高要求部分一审法院不予主张。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“一、由被告重庆成晋实业有限公司在本判决生效后二十日内支付原告梁元文逾期交房违约金12051元、逾期办理产权登记违约金11436元，合计23487元；扣除原告已领取的2369元，被告还应支付21118元。二、驳回原告梁元文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取215元，由原告负担35元，被告负担180元。”
上诉人成晋公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，并依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、上诉人不应当向被上诉人支付逾期交房违约金。双方约定的交房时间是2012年4月28日，被上诉人于2012年8月25日方交纳物业维修专项资金（大修基金），符合合同补充协议第二条之约定，上诉人不应承担逾期责任。2、被上诉人于2012年8月25日接房，说明被上诉人认可在未取得竣工验收备案登记的情况下对房屋进行使用，故上诉人不应支付逾期交房违约金。3、被上诉人要求支付逾期交房违约金超过了诉讼时效。4、被上诉人逾期交纳大修基金，影响了上诉人的整个办证工作进度。
被上诉人梁元文答辩称：请求维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，且双方当事人均未举示新证据。
本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为：1、成晋公司是否存在逾期交房违约行为，应否支付逾期交房违约金。2、被上诉人要求成晋公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。3、成晋公司是否存在逾期办证违约行为，应否支付逾期办证违约金。现分别评析如下：
1、关于成晋公司是否存在逾期交房违约行为，应否支付逾期交房违约金的问题。本案中，双方在商品房买卖合同中约定房屋交付时间为2012年4月28日前，被上诉人虽于2012年8月25日接房，但当时该商品房所涉工程尚未通过工程竣工验收，不符合法定交付条件。该商品房所涉工程于2013年2月25日竣工验收，故成晋公司合法交付房屋时间应为2013年2月25日，逾期304天，加之被上诉人在合法接房时已付清全部款项，一审法院据此判定成晋公司存在逾期交房违约行为，应承担逾期交房违约责任并无不当，本院予以维持。
虽然补充协议第二条第二款约定：“乙方若未按照本合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房期限是否到期，甲方有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期责任。”但是，本院认为，该约定中的“其他款项”尽管包含了物业维修专项资金（大修基金），然而该笔款项的支付与否仅仅对购房者能否顺利办理产权证产生影响，并不能成为开发商未能依约交付房屋的免责抗辩事由，故成晋公司在二审中提出的购房者未缴清物业维修专项资金，该司有权拒绝交房并不承担逾期责任的异议，于法无据，本院依法不予支持。
2、关于被上诉人要求成晋公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。本案中，合同约定成晋公司支付违约金应在交房后30日内，即2013年3月27日前，现被上诉人于2015年2月起诉主张权利并未超过两年诉讼时效期限。对于成晋公司在二审中提出的该异议，于法无据，本院不予支持。
3、关于成晋公司是否存在逾期办证违约行为，应否支付逾期办证违约金的问题。成晋公司向被上诉人合法交付房屋时间为2013年2月25日，依据合同约定，成晋公司应从2013年2月26日起60日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，成晋公司实际取得登记受理单的时间为2014年11月24日，超过了合同约定的办理产权证的期限，逾期577天，一审法院据此判定成晋公司存在逾期办证违约行为，依法应支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人成晋公司的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费430元，由重庆成晋实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 赵 青
代理审判员 陈娅梅
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 何 欢
书 记 员 邓 超