广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2327号
上诉人（原审被告）：张家庆。
委托代理人：肖建凤，北京市首创（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市顺城物业管理有限公司。
法定代表人：何卓基，董事长。
委托代理人：邓先雄，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：于莉，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
上诉人张家庆与被上诉人深圳市顺城物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第1183号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
深圳市顺城物业管理有限公司原审诉讼请求：1、张家庆迁离租赁房屋，将房屋交还给深圳市顺城物业管理有限公司；2、张家庆支付深圳市顺城物业管理有限公司下列租金和费用共计人民币142910元：（1）房屋租金人民币105600元（暂计算至2014年5月31日，实际支付至被告交还房屋之日止）；（2）物业管理费人民币6400元（暂计算至2014年5月31日，实际支付至被告交还房屋之日止）；（3）一楼大堂公共费用13410元；（4）11月份水电费13410元；3、张家庆承担本案的诉讼费用。
原审法院审理查明，2013年3月8日，深圳市顺城物业管理有限公司、张家庆签订了一份《房屋租赁合同书》，约定深圳市顺城物业管理有限公司将位于深圳市龙华新区龙华办事处民清路XX号光辉大厦X楼XX南面商铺出租给张家庆经营餐饮。合同书约定的主要内容包括：1、租赁期限为5年，从2013年3月8日起至2018年3月7日，深圳市顺城物业管理有限公司给予张家庆54天装修期（即从2013年3月8日起至2013年4月30日止），装修期免租金，不免物业管理；2、从2013年3月8日起至2015年3月7日月租金为21120元，第3年起租金递增幅度为7%，即2015年3月8日起至2016年3月7日止，月租金总额为23232元，2016年3月8日起至2017年3月7日止，月租金为25555.2元，2017年3月8日起至2018年3月7日止租金为28115.2元；3、物业管理费标准2元／平方米，每月合计1280元；4、一楼大堂公共费用3500元／月；5、合同签订当日，深圳市顺城物业管理有限公司向张家庆收取相当于2个月租金、管理费共计44800元作为租赁保证金（押金），张家庆正式入驻时，向深圳市顺城物业管理有限公司交水电押金10，000元；6、物业暂未办理房产证，有房屋红线图及综合楼建设工程竣工验收消防备案凭证，可办理商业性质的备案《深圳市房屋租赁合同书》。上述《房屋租赁合同书》签订后，深圳市顺城物业管理有限公司向张家庆交付了承租房屋，张家庆按月向深圳市顺城物业管理有限公司支付租金及水电费。
2013年12月5日，由于深圳市顺城物业管理有限公司、张家庆所约定承租房屋所在的光辉大厦八楼的住宅发生火灾，公安机关查封了光辉大厦包括张家庆承租商铺在内的所有商铺，但公安机关并未出具书面法律文书要求张家庆停止经营。之后张家庆未继续在承租的商铺内经营，但至原审庭审之日张家庆亦未搬离承租的商铺，同时张家庆自2013年12月起也未再向深圳市顺城物业管理有限公司支付租金、管理费及水电费。
原审法院审理认为，深圳市顺城物业管理有限公司、张家庆对双方在2013年3月31日签订《房屋租赁合同书》，约定深圳市顺城物业管理有限公司将位于深圳市龙华新区龙华办事处民清路XX号光辉大厦X楼XX南面商铺出租给张家庆的事实均无异议，对该部分事实原审法院应予确认。城镇中出租的房屋，应当是取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的房屋。而深圳市顺城物业管理有限公司、张家庆所签订《房屋租赁合同书》中所涉及的出租房屋，并没有相应的建设工程规划许可证，也没有证据能够证实该房屋是经过主管部门批准建设的房屋。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，深圳市顺城物业管理有限公司、张家庆所签订的《房屋租赁合同书》应当认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对于深圳市顺城物业管理有限公司要求张家庆迁离租赁房屋，将房屋交还深圳市顺城物业管理有限公司的诉讼请求原审法院予以支持。同时，张家庆实际占有使用房屋，应参照合同约定的标准向深圳市顺城物业管理有限公司支付自2013年12月至本判决确定的搬离之日止的占有使用费，具体为2013年12月至2015年3月7日期间按21120元／月的标准支付，2015年3月8日至2016年3月7日期间按23232元／月的标准支付，2016年3月8日至2017年3月7日期间按25555.2元／月的标准支付，2017年3月8日至2018年3月7日期间按28115.2元／月的标准支付。同时，张家庆亦应向深圳市顺城物业管理有限公司支付自2012年12月起至本判决确定的搬离之日止的物业管理费，标准为1280元／月。关于深圳市顺城物业管理有限公司主张的一楼大堂公共费用，原审法院认为，张家庆自2013年12月起未在承租商铺内实际经营，未实际使用一楼大堂，不应承担一楼大堂公共费用，故对于深圳市顺城物业管理有限公司主张的一楼大堂公共费用17500元原审法院不予支持。另由于张家庆未支付2013年10月31日之后的水电费，根据深圳市顺城物业管理有限公司提供的2013年10月水电费中记载的水表、电表读数及2014年6月查抄的水表、电表读数，计算得出该期间水电费为13410元，故对于深圳市顺城物业管理有限公司要求张家庆支付水电费13410元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于张家庆辩称的自2013年12月5日承租商铺被公安机关查封后无法实际使用涉案房屋问题，原审法院认为，深圳市顺城物业管理有限公司与张家庆均确认公安机关于2013年12月5日将张家庆承租的商铺查封是因为调查八楼发生的火灾，在公安机关未出具书面法律文书要求张家庆停止经营的情况下，张家庆作为经营者应主动向公安机关询问查封的原因、期限，亦可自行恢复经营，而张家庆并未积极的跟进查封事宜，故张家庆应自行承担未正常经营的后果，而不能以此为理由拒绝向深圳市顺城物业管理有限公司支付占有使用费。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，原审法院判决：一、张家庆于本判决生效之日起十五日内搬离承租深圳市顺城物业管理有限公司的位于深圳市龙华新区龙华办事处民清路XX号光辉大厦X楼XX南面商铺，并将承租房屋交还深圳市顺城物业管理有限公司；二、张家庆于本判决生效之日起五日内向深圳市顺城物业管理有限公司支付2013年12月至本判决确定的搬离之日止的房屋占有使用费（2013年12月至2015年3月7日期间按21120元／月的标准支付，2015年3月8日至2016年3月7日期间按23232元／月的标准支付，2016年3月8日至2017年3月7日期间按25555.2元／月的标准支付，2017年3月8日至2018年3月7日期间按28115.2元／月的标准支付）；三、张家庆于本判决生效之日起五日内向深圳市顺城物业管理有限公司按每月1280元的标准支付2013年12月至本判决确定的搬离之日止的物业管理费；四、张家庆于本判决生效之日起五日内向深圳市顺城物业管理有限公司支付水电费13410元；五、驳回深圳市顺城物业管理有限公司其他诉讼请求。本案一审案件受理费1244元，由深圳市顺城物业管理有限公司负担193元，由张家庆负担1051元，此款深圳市顺城物业管理有限公司已预交。
上诉人张家庆不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、判令撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第1183号民事判决第二、三、四、五项；2、改判被上诉人无需向上诉人支付自2013年12月至搬离之日止的房屋占用使用费、物业管理费，水电费；3、一二审案件受理费由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：1、上诉人对双方签订的《房屋租赁合同书》无效无任何过错，被上诉人对合同无效的后果，应承担全部的法律责任。被上诉人作为专业的物业管理公司明知房屋不具备出租的条件，明知涉案房屋根本未取得建设工程规划许可证、房屋未经主管部门批准建设，故意在合同第四条将与租赁无任何关联的房屋红线图、消防备案凭证等来混淆上诉人的视听及理解，被上诉人在合同第四条注明“有房屋红线图及综合楼建设工程竣工验收消防备案凭证，可办理商业性质的备案《深圳市房屋租赁合同》”，目的是为了骗取上诉人相信其提供的房屋具备租赁的合法性，也辅助说明“暂未办理房产证”只是暂时而已，不影响商业用途，但事实并非如此。事实上被上诉人不只是暂时没有房产证，而是不能办理房产证，还包括其他必要准证，没有这些准证，不能证明大厦是能够合法出租和作为商业使用的，更无法保证商业行为中对人员安全的保护，由于被上诉人的虚假承诺，致使上诉人在投资装修经营后短时间内停业造成重大经济损失，被上诉人的行为实际是一种合同欺诈行为，以达到其损人利己的目的，应承担完全过错的责任，并赔偿上诉人的经济损失。因此被上诉人对涉案合同无效应承担全部的法律责任，相应的法律后果均应由被上诉人自行承担，未经营期间的占有使用费应属于被上诉人自行承担的后果之一。2、原审判决上诉人支付被上诉人的房屋占有使用费用、物业管理费、水电费无事实和法律依据。如前所述，合同无效的责任在于被上诉人，应由被上诉人承担相应的法律后果。自2013年12月5日后，上诉人未再实际经营涉案商铺，未实际使用，何来物业管理费、水电费需要支付？上诉人要求将商铺内物品搬离时，多次遭到被上诉人的阻拦，反而是被上诉人应当对上诉人设备的闲置损耗承担因合同无效导致的全部法律责任。退一万步来讲，因合同无效被上诉人享有请求占有使用费的权利，但也应当综合分析合同无效的责任人，及占有使用费的标准。上诉人认为合同约定的租金是根据涉案房屋所处地理位置作为商业用途并正常运营期间，针对其本身能产生的预期经济利益价值而双方协商确定的价格。自2013年12月5日后，上诉人未再正常经营商铺，签订合同之初的价值并不能体现，仅只是仓库的作用而已。针对被上诉人而言，上述合同租金约定的前提是被上诉人能提供合法用于商业经营的商铺，如因合同无效导致商铺不能正常经营，那商铺的经济价值就大大地降低了。在此种情况下，被上诉人仍按照合同约定的租金要求支付占有使用费，显然过于贪婪。
针对张家庆的上诉，深圳市顺城物业管理有限公司口头答辩称：1、上诉人在上诉状中说被上诉人采取欺骗的方式骗取上诉人签订合同，这一说法是完全没有事实依据的。因为被上诉人在与上诉人签订合同之前上诉人已经看过房屋，而且被上诉人已经告诉上诉人房屋的产权情况和房屋的现状，上诉人是完全知情的，而且关于房屋的产权情况已经明确写入房屋租赁合同第4条，所以根本不存在欺骗的事实。2、既然法院已经确定了合同无效，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释的规定，出租人要求承租人按照原合同的约定支付房屋占有使用费的，人民法院予以支持，所以根据该条的规定，一审法院判决上诉人支付相关房屋占有使用费适用法律是有明确依据的，上诉人在该问题上对于这一事实有混淆，房屋是否经营与是否占有是两个不同的概念，上诉人至今未将房屋交还给被上诉人，其在上诉状中称多次要搬离房屋完全是捏造事实，在原审的两个案件四次开庭中包括鉴定过程中，我们都当着法官的面向上诉人明确提出可以先搬离房屋，如果调解不了，可以等待法院判决，而上诉人明确予以拒绝，而且声称在判决未生效前是不会搬出房屋的，而且在一审中主审法官问上诉人，上诉人当庭回答，未将房屋交还给被上诉人，基于上诉人至今未将房屋交还给被上诉人，一审判决判令上诉人支付房屋占有使用费等相关费用是有事实依据的。
经二审查明，涉案房屋的租赁指导租金标准为：2013年、2014年每月20元／每平米计算，2015年上半年每月22元／每平米。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同书》中所涉及的出租房屋没有取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设，因违反法律强制性规定，该涉案合同为无效合同，原审法院认定正确，本院予以维持。关于合同无效的过错问题，被上诉人深圳市顺城物业管理有限公司作为房屋的出租人，对出租房屋的合法性负有责任；同时上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，对于涉及金额较大的房屋租赁这一民事行为，应履行交易时审慎义务，本案租赁合同明确注明“该物业暂未办理房屋产证”，也即在签订合同时上诉人张家庆对拟承租房屋暂不具有合法性的事实应属于明知，因此上诉人张家庆对于《房屋租赁合同书》的无效亦负有过错，上诉人张家庆关于被上诉人深圳市顺城物业管理有限公司应对合同无效承担全部责任的上诉理由不成立，本院予以驳回。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对于深圳市顺城物业管理有限公司要求张家庆迁离租赁房屋，同时支付占有使用费的诉讼请求原审法院予以支持，处理正确，本院予以维持。但考虑到：1、合同无效双方均有过错；2、涉案合同的租金是按商业用途确定的，实际上自2013年12月5日起上诉人张家庆虽占有涉案房屋但其并未正常使用，一直处于空置状态；3、上诉人经营的是餐饮业，有明确的消防要求，但涉案房屋无法办理有效消防许可，被上诉人对涉案房屋空置也应负担相应责任。因此，上诉人张家庆实际占有房屋期间的使用费仍按原租赁合同计算有失公平，遵循公平原则，本院认为占有使用费按当地房屋租赁指导租金确定使用费较为合理，即2013年和2014年按每月20元／每平米计算（合计本案占有使用费每月12800元），2015年上半年（1月-6月）按每月22元／每平米计算（合计本案占有使用费每月14080元），2015年7月开始至上诉人搬离之日止按相应期间的租赁指导租金计算。至于原审法院判决上诉人张家庆支付物业管理费和水电费并无不妥，处理正确，本院予以维持。
综上，上诉人张家庆的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决事实认定部分不清，实体处理部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第1183号民事判决第一、三、四项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第1183号民事判决第二项为上诉人张家庆应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市顺城物业管理有限公司按当地房屋租赁指导租金支付2013年12月至本判决确定的搬离之日止的房屋占有使用费（其中2013年12月至2014年12月期间按12800元／月的标准支付，2015年1月至2015年6月按14080元／月的标准支付，2015年7月开始至上诉人搬离之日止按相应期间的当地房屋租赁指导租金计算）；
三、驳回被上诉人深圳市顺城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1244元，由深圳市顺城物业管理有限公司负担223元，张家庆负担1021元；本案二审案件受理费3158元，由深圳市顺城物业管理有限公司负担260元，张家庆担2898元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
代理审判员 庄 齐 明
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年七月二日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。