杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1465号
原告：浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人：韩芳。
委托代理人：姜海斌。
被告：来沿锋。
委托代理人：朱华荣、高杨。
原告浙江南都物业管理有限公司与被告来沿锋物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月30日受理后，依法组成合议庭审理，于同年11月13日公开开庭进行了审理。原告浙江南都物业管理有限公司的委托代理人姜海斌、被告来沿锋的委托代理人朱华荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江南都物业管理有限公司诉称，2013年10月21日，被告承租“洄龙湖邸”xx幢x层、xx幢x层、xx幢x层、xx幢x层的房屋，并于2013年10月21日与原告签订了《前期物业服务协议》和《临时管理规约》各一份，双方建立物业服务关系。合同签订后，原告按合同约定向被告提供了物业服务，但自2013年10月1日至2014年7月31日，被告拒绝按合同约定向原告支付物业服务费737095.92元，车位费45000元。经原告书面催讨，被告仍未支付。被告逾期支付的行为显然违约，应按合同约定向原告支付违约金。为保护原告的合法权益，特根据我国相关法律之规定，向贵院提起诉讼，依法判令：被告支付给原告拖欠的2013年10月1日至2014年7月31日的物业服务费737095.92元、车位费45000元；被告支付原告逾期支付上述费用的滞纳金88786.10元；本案诉讼费由被告承担。
为证明上述事实，原告浙江南都物业管理有限公司向本院提交了如下证据：
1.《物业长期租赁合同》1份，证明1、被告承租洄龙湖邸xx幢x层、xx幢x层、xx幢x层、xx幢x层的房屋以及洄龙湖邸xx幢、xx幢、xx幢地下一层90个车位的事实；2、租赁合同约定由承租人即被告承担租赁期间的物业管理服务费。
2.《前期物业服务协议》4份、《临时管理规约》1份，证明1、四栋房屋建筑面积，本案诉讼标的依据；2、其中xx、xx、xx幢是综合楼，39幢是科研楼；3、首次办理交付时，应预缴一年物业服务费，其后每半年交付一次。
3.房屋交付流转单4份，证明房屋开发商于2013年10月1日前已经完成了房屋交付手续，原告有权向被告收取物业管理服务费等费用的事实。
4.律师函1份、投递单1份、ems快递网上查询单1份，证明原告以书面形式向被告催讨过物业服务费及车位费的事实。
5.情况说明1份，证明开发商与被告商量于2013年10月21日向被告交付房屋。
6.建设项目规划告示图1份，证明1、2、3号楼为综合楼，22号楼为科研楼，其物业服务费收费标准不一样。
7.“洄龙湖邸”门号编排说明1份，证明涉案xx、xx、xx幢分别对应1、2、3号楼系综合楼，xx幢对应22号楼系科研楼。
被告来沿锋辩称，一、起诉状所述：“原告按合同约定向被告提供了物业服务”，这与事实不符。2013年10月21日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》和《临时管理规约》。《前期物业服务协议》第三章、第四章以及第七章对原告应履行的义务作了相关规定，包括但不限于对房屋建设共用部分的日常维护、共用设施和设备的日常养护、附属建筑物和构筑物的日常养护、公共环境的日常保洁。实际上，原告没有履行该协议在先，因此被告拒付物业管理服务费。1、《前期物业服务协议》第三条约定：“房屋建筑共用部位的日常维护，包括：楼盖、屋盖、外面墙、承墙体、楼梯间等”；从照片上看，原告并没有依约履行义务。楼梯间、外墙面等房屋建筑共用部位没有得到清理与维护。2、《前期物业服务协议》第七条约定：“公共绿地、公共区间植物、建筑小品的日常养护和管理”；从照片上看，小区“洄龙湖邸”前有注水池，从被告入驻至今从未注水使用。3、《前期物业服务协议》第八条约定：“公共环境日常保洁，包括公用场所、房屋公用部位的日常保洁，生活垃圾的日常清运，观赏水景的日常清理”；从照片上看，生活垃圾建筑垃圾随处堆放，地下室污渍随处可见，不仅影响了美观，而且给被告带来了困扰。4、《前期物业服务协议》第九条约定：“协助维持大楼公用秩序，包括门岗执勤、巡视、秩序监控、交通与车辆停放秩序管理”；从照片上看，车辆不按规定停放，马路上车辆随处停放，原告见此情况并未采取措施加以制止，给被告带来了极大不便。5、《前期物业服务协议》第十四条第九项约定：“定期检查排水、排污管道，每年疏通雨、污水管道，每月检查雨污水井、化粪池”；从照片上看，雨后地下室、房屋墙面均出现污渍，可见原告并没有定期进行检查。6、《前期物业服务协议》第十四条第十二项约定：“对进出大楼的车辆实施证或卡管理，引导车辆有序通行、停放”；从照片上看，在没有车辆进出的情况下，小区门口和地下室起落杆仍然升起，给小区的安全产生了隐患。综上，原告并未按照合同约定向被告提供了物业服务，请求法院查明事实，维护被告的合法权益。二、起诉书所述：“自2013年10月1日开始至2014年7月31日，被告拒绝按合同约定向原告支付物业服务费、车位费”，与合同约定并不一致。《前期物业服务协议》第十五条约定，自开发商通知交付房屋的次月1日起，原告开始向被告计收物业服务费和车位费。依《前期物业服务协议》可知，房屋于2013年10月21日办理移交手续。由此可知，原告应于2013年11月1日开始计收物业服务费和车位费。综上，被告迟延缴纳物业服务费是因为原告未履行双方的合同约定在先，所以被告有权依据《合同法》的规定，暂时拒绝缴纳物业服务费用。此外，原告的违约金请求亦不符合常理，恳请法院不予支持。
为证明答辩事实，被告来沿锋向本院提交一份证据：照片1组（打印件），证明从各个角度得出，原告未按照《前期物业管理协议》履行义务，未尽管理职责。主要有以下情况：1、涉及协议第二章第三条，楼盖、屋盖、外面墙、承重墙体、楼梯间、地下车位等有漏水、墙面剥落等情况，原告未及时清理和维护，同时证明地下车位尚不能正常交付使用；2、原告未对公共绿地、公共区间植物、建筑小品等进行日常养护和管理；3、进出车辆门岗管理不到位。
原、被告提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：
对原告提交的证据1，被告对真实性无异议，但认为与本案无关；因案涉物业系被告承租，该证据中约定物业费由被告承担，故本院对该证据的证明力予以确认。对原告提交的证据2、3、5，被告对真实性无异议，但认为收费过高，不能证明物业费从10月1日计收；因证据3房屋交付流转单的落款时间为10月，而证据2中物业费计收为交付次月1日，故本院对上述证据的形式真实予以确认，对物业费计收时间的证明力不予采信。对证据4、6、7，被告对真实性等均无异议，本院认为上述证据来源合法，能证明案件事实，均予以确认。
对被告提交的证据，原告对真实性等均有异议，因被告不能提交相应证据佐证该证据的拍摄时间、场地，本院对该证据的证明力不予采信。
综上，根据原、被告当庭举证、质证及双方当事人陈述的情况，本院认定案件事实如下：
2013年10月21日，来沿锋与杭州泰地置业有限公司签订《物业长期租赁合同》。约定杭州泰地置业有限公司租售的洄龙湖邸xx幢（x层）、xx幢（x层）、xx幢（x层）、xx幢（x层）的房屋以及洄龙湖邸xx幢、xx幢、xx幢地下一层90个车位，由来沿锋承租；双方同日办理房屋移交手续，租赁期间的物业费、水电费等均由来沿锋承担。同日，来沿锋就上述租赁物业与浙江南都物业管理有限公司分别签订四份《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》，约定：前期物业服务期限自开发商通知业主交付房屋之日起至洄龙湖邸业委会成立与物业服务企业签订新物业服务合同生效之日止，收费标准为综合楼4.2元／平方米·每月、小科研楼2.6／平方米·每月、地下车位服务费50元／个·每月等；自开发商通知交付房屋的次月1日起，计收物业费，首次办理交付手续时，来沿锋应一次性预交纳12个月的物业费；第二年收费标准按《物业管理条例》执行，每半年预支付6个月的物业费；逾期未交纳的，自逾期之日起按逾期费用每日万分之五的标准支付违约金；同时还约定双方的其他权利义务。来沿锋作为物业使用人就案涉物业在房屋交付流转单上签字，但未注明落款时间；物业公司、工程部的经办人在流转单上签字，注明落款时间为2013年10月21日。
本院认为，来沿锋与浙江南都物业管理有限公司分别就洄龙湖邸xx幢（x层）、xx幢（x层）、xx幢（x层）、xx幢（x层）的房屋以及洄龙湖邸xx幢、xx幢、xx幢地下一层90个车位签订的四份《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故合法有效。业主作为被服务对象，应按合同约定缴纳物业管理费及相关费用。来沿锋经浙江南都物业管理有限公司书面催缴，在催告的合理期限内仍未交纳物业费，浙江南都物业管理有限公司主张来沿锋支付物业费、车位费的请求，本院予以支持。来沿锋与案涉物业的出租方签订的租赁合同订立时间于2013年10月21日，合同中确定案涉物业于同日办理房屋移交手续，房屋交付流转单中的落款时间也为该日。同日，来沿锋与浙江南都物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》中约定，自开发商通知交付房屋的次月1日起，计收物业费。因此，来沿锋抗辩浙江南都物业管理有限公司应于2013年11月1日起计收物业费和车位费的理由，本院予以采信。自2013年11月1日至2014年7月31日，按《前期物业服务协议》来沿锋应支付的物业费：洄龙湖邸xx幢为15978.92元、xx幢为205344.72元、xx幢为160540.38元、xx幢为281522.3元、90个车位服务费为40500元，合计703886.32元。物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，因来沿锋系对浙江南都物业管理有限公司物业服务的履行等产生意见，而未支付物业费，故浙江南都物业管理有限公司要求计收滞纳金的主张，本院不予支持。来沿锋若因浙江南都物业管理有限公司的物业服务造成损失的，可另行主张损失赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等规定，判决如下：
一、被告来沿锋于本判决生效后十日内向原告浙江南都物业管理有限公司支付自2013年11月1日至2014年7月31日的物业服务费、车位服务费合计人民币703886.32元。
二、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12509元（原告已预交），由被告来沿锋负担11000元，原告浙江南都物业管理有限公司负担1509元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币12509元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石 敏
人民陪审员 郝照兰
人民陪审员 赵招娣
二〇一五年一月二十日
代书 记员 陈腾超