上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第364号
上诉人（原审原告）上海亦谷时装有限公司。
法定代表人吴宏坤。
委托代理人姚式云，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海华集投资（集团）有限公司。
法定代表人沈旭卿。
委托代理人赵东升，上海融孚律师事务所律师。
上诉人上海亦谷时装有限公司（以下简称“亦谷公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亦谷公司之委托代理人姚式云，被上诉人上海华集投资（集团）有限公司（以下简称“华集公司”）之委托代理人赵东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年8月，亦谷公司与上海尤霓颗川北商业投资发展有限公司（以下简称“尤霓颗公司”）签订《租赁合同》，约定：亦谷公司向尤霓颗公司租赁上海市四川北路XXX-
XXX号一层103、104号商铺，建筑面积为571平方米；租赁期限3年，自2011年9月1日至2014年8月31日止。2011年9月1日至2011年10月15日为免租期；2011年9月1日至2012年8月31日每月租金人民币（以下币种均为人民币）260，518元，2012年9月1日至2013年8月31日每月租金312，622元，2013年9月1日至2014年8月31日每月租金382，094元；亦谷公司应在起租日前向尤霓颗公司支付807，249元为租赁保证金，该租赁保证金在双方合同到期后15个工作日内返还，在整个租赁期内，亦谷公司应于每个日历月5日前向尤霓颗公司支付下月租金；亦谷公司应在该物业营业之前，将营业执照、税务登记、卫生许可、消防许可和特种行业许可等合法营业的必备文件提交尤霓颗公司备案。2011年9月15日，亦谷公司向尤霓颗公司支付30，000元保证金，同年11月1日，亦谷公司又向尤霓颗公司支付777，249元保证金。上述二笔支付款华集公司于2012年2月3日出具收据，明确收款内容为租赁保证金807，249元（系2011年9月15日30，000元、同年11月1日777，249元）。合同签订后，亦谷公司取得系争商铺并实际经营。
2012年2月1日，亦谷公司向华集公司发出公函称：我司与贵司合作的四川北路第三大道项目，已于2011年12月24日正式营业。在与贵公司合作之前双方协议确认：若我司商铺装修完毕且已经过免租期，该项目其余租户开业率未达到80%以上，我司将不予开业并申请继续进入免租期。后经双方协商确认目前亦谷品牌仍旧正式营业，贵司给予到我司支持项目为暂时在合同期内免租，只需支付正常水电费用。在第三大道项目招商开业率达到80%以上，我司正式进入起租期并正常支付当月租金。为表达我司的合作诚意，可以提前支付一个月的租金，作为正式起租月的当月租金费用，关于正式起租期在贵司达成开业率后，以正式函件形式给我司通知并确认。以上事项希望贵司于近期给予答复，我司将针对安排起租月当月的租金支付。该函上有华集公司加盖的本单位公章。
2012年2月17日，亦谷公司向华集公司支付租金260，518元。
2012年8月8日，亦谷公司向华集公司支付店铺管理费94，215元。
2013年6月26日，亦谷公司向华集公司发函称：双方合作项目四川北路XXX号第三大道商铺于2011年12月开业以来，我司对该项目投入巨大的装修成本、货品成本及品牌推广力度，但由于第三大道周边一直无法形成正常的商业氛围，无法继续同贵司合作，决定于2013年7月10日前撤柜。
2013年7月，华集公司回函称：对于贵公司2013年6月26日提出2013年7月10日撤柜同时解除合同的申请，请贵司办理完成下述事宜，则我司拟同意与贵司解除租赁合同。1、根据租赁合同规定，贵司应于原合同提前终止之日（2013年7月10日）前，将租赁物恢复原状交还我司。2、在此承诺原合同项下之各项保证金（开业和装修保证金、履约保证金、租赁保证金）已全部结清。双方提前终止原合同后，不得以任何理由要求我司返还。
2013年7月29日，亦谷公司、华集公司办理房屋交接手续。
原审法院另查明，2011年10月28日，尤霓颗公司向亦谷公司发出公函，告知其与亦谷公司签订租赁合同的权利义务全部转让给华集公司。亦谷公司回函表示同意。
嗣后，亦谷公司提起诉讼，请求法院判令华集公司返还亦谷公司保证金807，249元，预付租金260，518元，及自2013年8月20日起的以上述二笔款项为本金，按照银行同期贷款利率支付逾期利息至判决生效日止。
原审法院认为：2012年2月1日亦谷公司发函给华集公司，提出因第三大道项目其余租户开业率未达到80%以上，其暂时在合同期内免租，只需支付正常水电费用，在该项目招商开业率达到80%以上亦谷公司正式进入起租期并正常支付当月租金的意见，系亦谷公司就合同内容提出了新的要约。华集公司对该函除加盖公章外未以任何文字表示同意与否，故不能认定华集公司加盖公章的行为是对亦谷公司新要约的承诺，即不能认定双方达成了补充协议。嗣后，双方在履行合同过程中，华集公司对亦谷公司近二年不支付租金的行为不行使催讨权利，应视为华集公司以其行为接受亦谷公司“租户开业率未达到80%以上免租”的意见。但双方并未明确约定开业率不满80%持续多久后承租方享有解约权。2013年6月26日，亦谷公司以商业氛围不佳为由，决定于7月10日前撤柜并函告华集公司，华集公司同意解除合同的前提条件之一是“在此承诺原合同项下之各项保证金（开业和装修保证金、履约保证金、租赁保证金）已全部结清。双方提前终止原合同后，不得以任何理由要求我司返还”，对于华集公司提出解除合同的条件，亦谷公司在未明确表示不同意的情况下，搬离系争商铺且双方实际交接房屋，应视为亦谷公司同意了华集公司提出的解除条件。现亦谷公司在双方合意解除合同后主张华集公司退还各项保证金，有违诚信原则，法院不予支持。至于亦谷公司已支付的作为起租月的一个月租金，华集公司未在新要约中向亦谷公司提出主张，故理应将该部分租金返还亦谷公司。亦谷公司主张华集公司支付逾期利息，依据不足，法院不予支持。据此判决：一、上海华集投资（集团）有限公司应自判决生效之日起7日内，返还上海亦谷时装有限公司租金260，518元；二、上海亦谷时装有限公司的其余诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人亦谷公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实和适用法律错误，解除租赁关系的直接理由是华集公司单方擅自解除，既不是协商解除，更不是亦谷公司单方解除。亦谷公司于2013年6月26日向华集公司发出的是要求协商解除租赁合同的要约，而华集公司的回函超出了亦谷公司要约范围，根据法律规定构成新的要约，对此亦谷公司在7月5日的两封回函中明确表示不同意，并称若华集公司不返还保证金和预付租金会继续经营，华集公司在庭审中也明确表示双方对租金和保证金的返还进行过磋商，但未达成协议，而不是一审判决认定的亦谷公司“未明确表示不同意”。另外，亦谷公司搬离商铺的直接原因是华集公司单方要求亦谷公司搬离。华集公司通过律师函形式要求亦谷公司在7月10日前撤离，否则会采取断水断电等措施并要求亦谷公司支付房屋占用使用费。华集公司在双方未达成解除协议情况下单方命令亦谷公司搬离商铺的行为构成单方解约。2、原审认定事实错误，2012年2月1日亦谷公司所发公函性质应为补充协议。从形成过程和表现形式来看，该公函系亦谷公司提出了新的要约，华集公司在其上加盖公章的行为系承诺，华集公司称盖公章为收发意思表示与常理不符。从履行来看，该公函得到了实际履行，并且亦谷公司提供了证据予以证明。亦谷公司据此请求本院撤销原判，改判支持亦谷公司全部原审诉讼请求。
被上诉人华集公司辩称：1、关于单方解除还是协商解除的问题，亦谷公司在诉状中的理由陈述过“2013年7月双方协商解除合同并交接房屋”。2、亦谷公司已经搬离了系争房屋，华集公司也没有使用过强迫手段，属亦谷公司自行搬离。3、原审虽未认定2012年2月亦谷公司所发公函为补充协议，但对其内容予以认可，所以公函是否为补充协议并不影响上诉人的实际主张，且一个月租金已经由原审法院判决华集公司返还。4、亦谷公司发出回函后仍旧搬离系争房屋，以其实际行动认可华集公司解除租赁合同函中关于保证金等不予返还的内容。据此，华集公司请求本院依法驳回亦谷公司的上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。亦谷公司与华集公司就上海市四川北路XXX-
XXX号一层103、104号商铺签订租赁合同以后，华集公司向亦谷公司交付了商铺，亦谷公司依约在商铺内进行了经营活动直至亦谷公司以函件方式向华集公司提出解除合同，华集公司则复函对双方合同解除提出了附加条件，故本案所涉租赁合同系亦谷公司单方要求解除并向华集公司交还了租赁商铺。原审法院判决认定2012年2月1日亦谷公司发函给华集公司提出免租要求后，双方在之后履行合同过程中，华集公司对亦谷公司近二年不支付租金的行为不行使催讨权利，应视为华集公司在合同实际履行中事实上接受了亦谷公司“租户开业率未达到80%以上免租”的理由具有一定的合理性。华集公司对于自己在2012年2月1日亦谷公司函件上加盖华集公司印章的行为辩称是表示确认函件收到，而不是同意免租，但在之后相当长的时间里，华集公司确实没有向亦谷公司催讨欠租，直至2013年6月26日，亦谷公司以商业氛围不佳为由，决定于7月10日前撤柜并函告华集公司。华集公司复函同意解除合同的前提条件也是“在此承诺原合同项下之各项保证金（开业和装修保证金、履约保证金、租赁保证金）已全部结清”。可见华集公司仍旧没有向亦谷公司催要欠租的意思表示，故原审法院判决华集公司返还租金260，518元并无不当。对于合同因亦谷公司原因单方解除后相关保证金的处理问题，在双方签订的租赁合同中已经有明确约定，故原审法院没有支持亦谷公司要求返还保证金807，249元的请求，符合双方合同约定和本案的实际情况。亦谷公司在解除合同后，主张华集公司退还各项保证金的理由无法成立，本院不予支持。本案所涉其余问题，原审法院在查明案情的基础上已作充分论证，本院均予以认同，故不再赘述。综上，原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14，409.90元，由上诉人上海亦谷时装有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 峰
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年五月九日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……