广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1752号
上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市南海岐阳驿站管理有限公司，住所地。
法定代表人陈荷可。
委托代理人王红五。
委托代理人杨莉。
被上诉人（原审被告、反诉原告）梁泽斌，男，1965年5月25日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人佛山市南海岐阳驿站管理有限公司（以下简称驿站公司）因与被上诉人梁泽斌租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三重字第2号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十一条、第二百一十六条的规定，作出如下判决：一、确认驿站公司与梁泽斌于2011年1月15日签订的《房地产租赁合同》于2012年6月22日解除；二、驿站公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还租金96639.8元予梁泽斌；三、驿站公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金43000元、水电周转费10000元，合计53000元予梁泽斌；四、驿站公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失192660.12元予梁泽斌；五、驳回驿站公司的其他诉讼请求；六、驳回梁泽斌其他诉讼请求。案件本诉受理费4965.45元（驿站公司已预交），由驿站公司负担4915.45元，梁泽斌负担50元；反诉受理费4755元（梁泽斌已预交），由驿站公司负担3967.25元，梁泽斌负担787.75元；本诉受理费与反诉受理费抵扣后，驿站公司应于判决发生法律效力之日起十日内迳付还受理费3917.25元予梁泽斌，原审法院不另收退。
上诉人驿站公司上诉提出：一、原审法院认定事实错误。（一）梁泽斌在本案原审判决之前都不知道涉案商铺被案外人杨＊注册。梁泽斌终止租赁合同的原因是其不能办理娱乐经营许可证，而不是其他原因。佛山市南海区天麟动漫欢乐城的企业机读档案登记资料显示，2011年4月14日，佛山市南海区天麟动漫欢乐城注册成立，地址即涉案商铺，投资人为杨＊。而2011年4月15日驿站公司向佛山市工商行政管理局提交的申诉书却记载“梁泽斌按照规定办理相关手续过程中，了解到梁满生于2011年4月14日向贵局提交资料办理上述地址的营业执照。我司认为：其行为已严重侵害我司及真正承租方梁泽斌的合法权益。恳请贵局暂停办理上述地址的营业执照，查清事实，以维护我司及真正经营者之合法权益”。由此可知，梁泽斌关于“2011年4月准备办理营业执照时，得知涉讼商铺被他人领取了营业执照，经向工商部门查询，佛山市南海区大沥镇岐东村民委员会于2011年1月1日已将涉案商铺出租给了案外人杨＊，杨＊于2011年3月4日办理了涉讼商铺的场地使用证明，并据此注册成立了佛山市南海区天麟动漫欢乐城，驿站公司为此也向工商部门投诉过”的陈述是虚假的。从证据资料显示，梁泽斌真正得知涉案商铺被他人注册登记的时间是2012年8月20日，梁泽斌查询到出租方为佛山市南海区大沥镇岐东村民委员会，租用方为杨＊的《租赁合同》及《地址一致证明》、《场地使用证明》、《企业机读档案登记资料》的时间为2012年8月20日可以印证该事实。（二）取得娱乐经营许可证是办理工商登记的前提和必要条件，梁泽斌客观上无法履行合同，一审法院认定驿站公司违约导致合同解除缺乏根据。根据《娱乐场所管理条例》第十一条的规定，梁泽斌只有在取得相应的娱乐经营许可证等文件后才能依法申领营业执照。但是，梁泽斌没有取得娱乐经营许可证和有关消防、卫生、环境保护的批准文件，甚至都没有提供其向文化部门申领过许可证的任何材料。梁泽斌现在却主张因租赁物被他人注册导致自己无法办理营业执照并反诉主张合同无效。很显然，梁泽斌是在自己无法办理游艺城的娱乐经营许可证、无法履行租赁合同后找到了一个借口。二、梁泽斌没有取得娱乐经营许可证从而不能履行合同，又不及时与驿站公司协商终止合同，理应向驿站公司支付占用期间的租金。（一）梁泽斌陈述“经驿站公司、梁泽斌协商，同意梁泽斌交纳租金至2011年8月份，驿站公司将场地使用证明办理好给梁泽斌后，梁泽斌再继续缴纳租金”是虚假的。双方从未协商同意梁泽斌交纳租金至2011年8月份。事实上，梁泽斌请求并与驿站公司协商将租金（减去小数取整）交至2011年11月，但梁泽斌开出的支票被银行退回。梁泽斌还承诺2012年春节后是否续租，将视自己能否取得文化部门的许可后将明确告知驿站公司，但其后直接弃离商铺。（二）经营游艺城需要先行取得文化部门的许可，而取得娱乐经营许可证不需要取得场地使用证明，场地使用证明是办理营业执照时向工商部门提交的文件。从《申诉书》的内容可知，梁泽斌在弃离商铺时并不知道商铺地址被杨＊注册的事情，因此，根本就不存在要求驿站公司办理好场地使用证明再交纳租金的事实。很显然，梁泽斌无法取得办理营业执照的前置审批程序才是其弃离涉案商铺的根本原因。假如梁泽斌所言属实，因为驿站公司的原因导致其无法办理营业执照，那为何其不与驿站公司协商解除合同或者向驿站公司主张相应的权利。三、梁泽斌未经驿站公司书面同意擅自装修，其装修损失应由其自行承担，原审法院判决由驿站公司承担装修损失70%的赔偿责任缺乏事实和法律根据。根据《房地产租赁合同》第四条第11项关于“未经甲方书面同意，乙方擅自对该商铺进行扩建、改建、加建、装修、增加设备的行为，均被视为违约行为……”的约定，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条关于“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担……”的规定，梁泽斌未经驿站公司书面同意擅自装修，其装饰装修的费用应自行承担。综上，请求：1.撤销原审判决第一、二、三、四项，并依法改判支持驿站公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由梁泽斌承担。
被上诉人梁泽斌答辩称：一、驿站公司的上诉请求，理由不成立。二、驿站公司本来就没有商铺的土地使用权，土地置换是违法的。驿站公司也没有商铺的所有权，是不能将商铺出租的。驿站公司将现商铺一铺多租，涉案租赁合同是无效的。三、驿站公司与梁泽斌签订租赁合同后，收取了梁泽斌支付的押金、租金，将钥匙交给梁泽斌，并要求梁泽斌立即装修使用。四、按照南海区工商部门的规定，要办理营业执照要先取得场地使用证明，而不是娱乐场所证明。综上，请求二审法院作出公正判决。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本院针对驿站公司的上诉主张作如下审查：
关于涉案租赁合同的解除问题。驿站公司与梁泽斌于2011年1月15日签订的《房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依照合同约定全面履行各自义务。在合同履行过程中，双方发生争议，梁泽斌自2011年9月起未再支付租金，驿站公司自认其于2012年6月22日自行收回涉讼商铺，梁泽斌也无继续履行租赁合同的意愿，原审法院据此确认双方签订的《房地产租赁合同》已于2012年6月22日解除，并无不当，本院予以确认。
关于涉案租赁合同解除后违约责任的认定问题。根据本案查明的事实，双方签订的《房地产租赁合同》明确约定驿站公司出租涉案商铺给梁泽斌用于经营游艺城。然而，涉案商铺于2011年4月14日被他人抢先注册登记成立了佛山市南海区天麟动漫欢乐城，且根据工商登记资料显示，佛山市南海区天麟动漫欢乐城至2013年11月6日仍未注销登记，导致梁泽斌按合同约定合法使用涉案商铺受到妨害。驿站公司作为出租方在知道该妨害的存在后，并未积极消除该妨害，有违《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定的“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之出租人的基本义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，驿站公司应向梁泽斌承担相应的违约责任。至于驿站公司认为是因梁泽斌未能取得娱乐经营许可证导致涉案合同无法履行，主张梁泽斌应承担全部违约责任的问题。经审查，梁泽斌虽然未按照《娱乐场所管理条例》的规定先办理娱乐经营许可证，且在知道涉案商铺被他人抢先注册成立公司后，仍然对涉案商铺进行装修，也存在一定过错，但由于涉案商铺系被他人抢先注册成立公司，即使其后梁泽斌能够取得娱乐经营许可证，亦将因前述客观障碍的存在无法实现合同目的。因此，驿站公司认为涉案合同解除的根本原因在于梁泽斌未能取得娱乐经营许可证，理由不成立，本院不予采纳。原审法院考虑到双方在合同履行中的过错，判决驿站公司退回梁泽斌已经支付的涉案商铺被他人用于注册登记之日2011年4月14日之后的租金，以及租赁保证金、水电周转费，并无不当，本院予以维持。
关于驿站公司是否应当承担梁泽斌的装修损失的问题。虽然梁泽斌未提供证据证明其装修涉案商铺经过驿站公司的书面同意，但是从双方签订合同的约定来看，驿站公司应当知道梁泽斌承租涉案商铺是用于经营游艺城。因此，考虑到梁泽斌为了经营的目的有装修的必要，且在梁泽斌持续两个多月的装修期间，以及至涉案合同解除前驿站公司对梁泽斌的装修行为均未提出异议的情况来看，本院认为驿站公司以梁泽斌擅自装修为由主张无需承担装修损失的主张，理由不成立，本院不予支持。原审法院根据鉴定结论，结合双方的过错程度，酌定驿站公司赔偿梁泽斌的装修损失192660.12元，较为公平合理，本院予以维持。
综上，驿站公司的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12786.4元，由上诉人佛山市南海岐阳驿站管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年十月九日
书 记 员 袁嘉莹