四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第3645号
原告成都银行股份有限公司双流支行。住所地：四川省双流县东升棠湖东路一段***号。
负责人张勋，行长。
委托代理人冯杰，四川运逵律师事务所律师。
委托代理人田海，四川运逵律师事务所律师。
被告倪超，男，汉族，1985年11月1日出生，住四川省自贡市大安区。
被告成都心怡房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市双流县东升镇紫东阁街**号。
法定代表人郑家纯，董事长。
委托代理人赵清树，北京市中银（成都）律师事务所律师。
委托代理人徐宏，北京市中银（成都）律师事务所律师。
原告成都银行股份有限公司双流支行（以下简称“成都银行”）诉被告倪超、成都心怡房地产开发有限公司（以下简称“心怡公司”）金融借款合同纠纷一案。依法由代理审判员胡蓉独任审判，公开开庭进行了审理。原告成都银行的委托代理人田海、被告心怡公司的委托代理人赵清树到庭参加诉讼。被告倪超经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都银行诉称，2014年1月2日，原告与被告倪超、心怡公司共同签订了《成都银行个人房产按揭借款合同》，合同约定：由被告倪超向原告借款人民币740000元，借款期限为20年。合同中并约定由被告倪超购买的成都市天府大道南段2618号河畔新世界25-1-25-2502号房屋为该笔借款提供抵押担保，被告心怡公司为被告倪超借款提供连带责任保证。合同签订后，原告已于2014年1月2日按照合同的约定向被告倪超提供了贷款人民币740000元。在合同约定的借款期间，因被告倪超、心怡公司未能按约履行还款义务，原告曾多次向被告发出《逾期贷款催收通知书》，截止2014年8月21日，被告倪超贷款已连续逾期5期，且原告了解到被告倪超已涉嫌其他法律纠纷，故原告已于2014年8月21日向被告倪超、心怡公司宣布该笔贷款于2014年9月10日提前到期，并向被告倪超、心怡公司发出了《贷款提前到期通知书》，但至今未归还借款，原告遂诉请判令被告倪超向原告偿还借款本金723677.76元，截止2015年4月21日利息15756.09元，罚息285.78元，从2015年4月22日起至借款全部清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算；判令被告心怡公司对上述借款本金及全部利息承担连带保证责任；判令原告对被告倪超所有的位于成都市天府大道南段2618号河畔新世界25-1-25-2502号房屋享有优先受偿权；本案诉讼费用由被告倪超、心怡公司承担。
被告倪超未提出答辩。
被告心怡公司辩称，1、原告向被告倪超提供的借款依法应由倪超自行承担还款责任。2、原告未在约定的保证期间向被告心怡公司主张保证责任，被告心怡公司保证责任免除。且被告心怡公司的阶段性保证责任期限已届满，故被告心怡公司就被告倪超逾期归还原告的借款本息依法不承担连带保证责任。3、被告倪超以其本人所购商品房向原告提供抵押担保并办理了抵押登记，故即使被告心怡公司承担保证责任也仅对物的担保以外的债务承担保证责任。
经审理查明，2012年10月29日，原告与被告心怡公司签订《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》，协议约定：原告同意为购买“河畔新世界”一期四标段（项目名称）预售商品房的购房人提供一手房按揭贷款；被告心怡公司应在每一贷款购买项目的购房人与原告签订的《成都银行个人房产按揭借款合同》的保证人处签章，以表明心怡公司为购房人（借款人）向原告申请的一手房按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证范围包括但不限于借款本息、罚息、违约金及原告为实现主债权而支付的费用，保证期限自本合同生效之日起至被告心怡公司协助相应的借款人办妥相应的房产的抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。若购房人于《成都银行个人房产按揭借款合同》项下对原告欠负之借款债务未能按期清偿或出现借款合同中约定的借款人其他违约情形，原告宣布借款提前到期的，则原告有权向被告心怡公司发出《履行保证担保责任通知书》，要求被告心怡公司就该等债务向原告承担连带保证责任；若被告心怡公司未能在约定期限内履行其代偿义务，则原告有权从被告心怡公司在原告或原告系统内开立的其它账户中直接扣收。
2014年1月2日，原告（贷款人）与被告倪超（借款人、抵押人）以及被告心怡公司（保证人）签订了《成都银行个人房产按揭借款合同》。借贷条款约定：借款人应按本合同约定的还款计划偿还借款本息，借款按日计息，按本合同约定的方式结息，当期本息清偿；保证人提供连带责任保证；保证期间，贷款人根据本合同约定宣布贷款提前到期、提前收回已发放贷款本息的，贷款人有权要求保证人自该提前到期日起十日内承担保证责任；抵押物为被告倪超所有的位于成都市天府大道南段2618号河畔新世界25-1-25-2502号房屋；抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金以及贷款人实现债权而发生的相关费用；违约情形为借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用；违约救济措施为贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用。特别签订条款约定：被告倪超向原告借款740000元用于购买位于天府大道南段2618号河畔新世界25-1-25-2502号住房一套，房屋建筑面积为131.97平方米；借款期限为20年即从2014年1月2日起至2034年1月2日止；本合同签订时的基准利率为5.4583‰，本合同签订时的贷款利率为5.731250‰；借款逾期的，罚息利率为在贷款利率水平上上浮50%；每年1月1日自动调整本合同项下贷款利率，以最新的基准利率作为基础；约定还款日为每期末月的20日；借款人按等额本息还款；保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。
上述合同签订后，原告于2014年1月2日向被告倪超发放了贷款740000元。成都市天府大道南段2618号河畔新世界25-1-25-2502号住房已备案登记（合同备案号为374064），并于2014年3月28日在成都市房屋产权登记中心办理了预购商品房抵押预告登记手续（成房预抵中心城区字第1014384号），但还未办理房屋他项权证。抵押预告登记的权利人为原告成都银行，预告登记义务人为被告倪超，抵押预告登记载明的债务履行期限为2014年1月2日至2034年1月2日。因被告倪超自2014年4月起未按约足额归还按揭款，原告于2014年7月15日到倪超家里对该笔借款进行了催收，2014年8月又向被告倪超进行了贷款催收。2014年8月27日原告通过公证送达方式以EMS邮政特快专递向被告倪超送达了《贷款提前到期通知书》，通知书载明：宣布被告倪超在原告的个人住房按揭贷款于2014年9月10日提前到期。
同时查明，由于被告倪超在2014年4月未归还按揭款，被告心怡公司在2014年6月16日签收了原告送达的编号为2014年第001号《成都银行履行保证担保责任通知书》，通知书载明：被告倪超按揭贷款已有2期未按时偿付本息，被告心怡公司在收到本通知后十日内向原告履行连带保证担保义务，逾期原告将从心怡公司保证金账户上直接扣划被告倪超所欠款项。之后，原告从被告心怡公司保证金账户扣划了被告倪超9期按揭款，共计51909.74元。2014年8月12日原告又向被告心怡公司送达了编号为2014年第002号《成都银行履行保证担保责任通知书》。2014年8月21日，原告再次向被告心怡公司送达了编号为2014年第003号《成都银行履行保证担保责任书》，载明：被告倪超贷款于2014年9月10日到期，被告心怡公司在收到本通知后十日内向原告履行连带保证义务。
另查明，被告倪超截止2015年4月21日尚欠原告借款本金723677.76元，利息15756.09元，罚息285.78元。经原告催收，被告倪超未履行还款义务，被告心怡公司也未履行保证义务。
认定上述事实的证据有：原告营业执照；被告倪超身份证复印件；被告心怡公司企业法人营业执照；个人房产按揭借款合同；借款支取凭证；逾期贷款催收通知书；履行保证担保责任通知书；贷款提前到期通知书；邮寄送达公证书；预抵押登记；楼宇按揭业务合作书及当事人的当庭陈述。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，可以作为本案定案证据。
本院认为，原告与被告心怡公司签订的《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》，原告与被告倪超及被告心怡公司签订的《成都银行个人住房贷房产按揭借款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应属有效。原告按约发放贷款后，其合法权利应受保护。被告倪超未按约足额归还按揭款的行为，已经违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。原告根据合同约定向被告倪超送达了《贷款提前到期通知书》，该笔借款应于2014年9月10日到期，故对原告诉请要求被告倪超归还借款本金723677.76元以及支付利息、罚息的主张，符合法律规定，本院予以支持。利息和罚息的计算方式按《成都银行个人住房贷房产按揭借款合同》中约定的利息、罚息的方式予以计算。
被告倪超所有的位于成都市天府大道南段2618号河畔新世界25-1-25-2502号住房已办理抵押预告登记，该抵押登记已经发生法律效力，原告对该抵押物享有抵押权。根据被告心怡公司承担阶段性连带责任保证的期限截至本案所涉房屋办理抵押登记手续且原告收到他项权证之日止和保证范围的约定，因本案所涉预抵押登记房屋至今未办理他项权证，被告心怡公司仍应承担保证担保的责任。另外，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，本案中，因合同约定“保证期间，贷款人根据本合同约定宣布贷款提前到期、提前收回已发放贷款本息的，贷款人有权要求保证人自该提前到期日起十日内承担保证责任”，被告倪超借款提前到期日为2014年9月10日，而原告在2014年6月、8月均向被告心怡公司送达了《成都银行履行保证担保责任通知书》，且根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第三十四第二款“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证的诉讼时效”的规定，由于被告心怡公司承担保证方式为连带保证责任，而原告在借款提前到期期限届满前已向被告心怡公司主张了保证责任，因此，保证期间从原告向被告心怡公司送达履行保证责任通知时即开始计算诉讼时效，即使按原告第一次即2014年6月发送的履行保证责任的通知之日开始计算保证的诉讼时效，也未超过法定二年的诉讼时效，故对被告心怡公司辩称保证责任期限已届满的抗辩理由不成立，被告心怡公司就被告倪超应承担的借款本金、利息、罚息应在该抵押担保物优先受偿以外的债权承担连带清偿责任。被告心怡公司承担保证责任后，有权向被告倪超追偿。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条第一款、第三十一条、第五十三条的规定，判决如下：
一、被告倪超自本判决生效之日起五日内支付原告成都银行股份有限公司双流支行借款本金723677.76元，截止2015年4月21日的利息15756.09元和罚息285.78元，并承担从2015年4月22日起至实际付清款项之日止的利息和罚息（利息和罚息的计算方式分别按《成都银行个人住房贷房产按揭借款合同》中约定的利息、罚息计算）。
二、原告成都银行股份有限公司双流支行对被告倪超所有的位于成都市天府大道南段2618号河畔新世界25-1-25-2502号住房享有抵押权，即原告成都银行股份有限公司双流支行有权对该抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
三、被告成都心怡房地产开发有限公司就前述被告倪超的全部付款义务对抵押物担保优先受偿以外的款项承担连带清偿责任。被告成都心怡房地产开发有限公司承担清偿责任后，对被告倪超享有追偿权。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5599元，由被告倪超、成都心怡房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 胡蓉
二〇一五年六月十八日
书记员 梁宪