吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民再终字第10号
上诉人（原审原告）牛XX。
委托代理人张XX。
被上诉人（原审被告）孔XX。
被上诉人（原审被告）王XX。
上诉人牛XX与被上诉人孔凡旭、王XX买卖合同纠纷一案，乾安县人民法院于2010年11月2日作出（2010）乾民初字第1500号民事判决，驳回牛XX的诉讼请求。牛XX不服，向本院提出上诉，本院于2011年1月24日作出（2011）松民一终字第58号民事裁定，发回重审。乾安县人民法院于2011年6月13日作出（2011）乾民重初字第13号民事判决，孔凡旭、王XX将房屋及院落交付给牛XX。该判决发生法律效力后，案外人杨立轩申请再审，本院于2011年9月5日作出（2011）松民监字第30号民事裁定，由本院提审。本院于2011年9月9日作出（2011）松民再终字第92号民事裁定，发回重审。乾安县人民法院于2012年8月6日作出（2011）乾民重初字第40号民事判决，驳回牛XX的诉讼请求。牛XX不服，向本院提出上诉，本院于2012年11月7日作出（2012）松民再终字第106号民事裁定，发回重审。乾安县人民法院于2013年10月12日作出（2012）乾民重初字第31号民事判决，驳回牛XX的诉讼请求。牛XX不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人牛XX的委托代理人张XX，被上诉人孔凡旭到庭参加诉讼，被上诉人王XX未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
牛XX诉称，2010年7月24日，原、被告签订房屋买卖协议，被告将自有住宅房屋、车库及院落使用权以60万元的价格卖给原告，并约定被告15日内腾迁。合同签订后，原告交付全部购房款，被告把房照、土地使用证交付原告。到期后，被告未将房屋交付原告。故请求判令二被告立即腾出房屋，并将合同约定的房屋及院落交付给原告，并协助原告办理过户登记手续。
孔凡旭答辩称，其与乾安县乾安镇的张振宇是朋友，张振宇经营粮食买卖需要钱，孔凡旭就找到牛XX给张振宇借钱，现在张振宇因诈骗罪被判处有期徒刑15年，判刑与牛XX无关。2010年7月24日前，共向牛XX借了20多万元，给出了三枚欠据，共计39.5万元，钱都给张振宇用了。后来，因为还不上该款，牛XX就在长春找到孔凡旭，并将孔凡旭拘禁到四平多天。2010年7月24日牛XX强迫孔凡旭出60万元收据一枚，并签订了买卖协议，字是强迫签的，王XX的手印是孔凡旭骗按的，房产证和土地使用证是牛XX强迫他回家拿的。事后没有报案。现在孔凡旭同意与牛XX算清账款后还款，不同意用房子及土地使用权偿还。在2010年8月13日孔凡旭与王XX通过民政部门离婚，取得了离婚证，协议所有财产归王XX所有。
王XX答辩称，牛XX与孔凡旭于2010年7月24日签订的买卖协议签订地点在四平，房屋共有人王XX没有参与，王XX也没有收到购房款，房屋所有权证书及土地使用权证书也不是王XX交付的，也没有签字，虽然事后王XX在买卖协议上按了手印，那是孔凡旭骗她按的，不让看内容，说是抵押贷款。在2010年7月24日前2年左右，就不与孔凡旭在一起生活了。在2010年8月13日孔凡旭与王XX通过民政部门离婚，取得了离婚证，协议所有财产归王XX所有，王XX不同意交付该房屋及土地。
一审法院初审查明，2010年7月24日之前，原告牛XX分数次借给被告孔凡旭人民币合计60万元，孔凡旭未偿付原告。2010年7月24日，原告牛XX与被告孔凡旭协商，由原告书写，被告孔凡旭签名，将被告孔凡旭家住宅房屋128平方米、库房300平方米，以60万元价格出售给原告。王XX的名字由被告孔凡旭代签。该房屋及库房在2005年10月经吉林华信会计师事务有限公司评估价值为人民币1277587元。现被告孔凡旭反悔，拒绝腾房，并主张该协议是原告逼迫其签订，称欠款人为张振宇，欠款额度为人民币39.5万元而非人民币60万元，但未举证证实。
一审法院初审认为，该房屋买卖协议来源于原、被告之间的60万元借款，并且双方对房屋买卖争议较大、买卖房屋的价格显失公平、房屋由被告孔凡旭与他人共有，因此原告的主张不予支持。原告可持借据向被告主张债权。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百三十条之规定，遂作出（2010）乾民初字第1500号民事判决：驳回原告牛XX的诉讼请求。
牛XX上诉称，本案争议较大，原审适用简易程序审理，程序违法；原审二被告没有反诉请求撤销或变更房屋买卖合同，原审法院判决合同显失公平，要求牛XX另行主张债权，实际上是撤销了买卖合同，原审判决违反了民事诉讼“不告不理”的原则；孔凡旭出示的“房屋评估报告”是2005年所做，已长达5年之久，早已失去效力，且该报告是孔凡旭为其他目的而做，不能作为审理本案的依据，原审据此认定买卖合同显失公平，属认定事实错误。请求改判支持牛XX的诉讼请求或发回重审。
二审认为，本案争议较大，依法应适用普通程序审理；原审认定原审二被告与他人共有争议的房屋，没有证据；原审认定合同内容显失公平，证据不充分，而且显失公平的合同，如果没有依法定程序被撤销，当事人应当履行。原审确定的案由是房屋买卖合同纠纷，审理时应认定合同的效力。综上，原审认定事实证据不足，审判程序及适用法律均不当。遂作出（2011）松民一终字第58号民事裁定：一、撤销乾安县人民法院（2010）乾民初字第1500号民事判决；二、发回乾安县人民法院重新审理。上诉费9800元，由本院退给上诉人牛XX。
一审法院重审查明的事实与初审查明的基本事实一致。另查明，《买卖协议书》中的被告王XX（孔凡旭的妻子）的名字由被告孔凡旭代签，后由被告王XX捺的指印。
一审法院重审认为，原告牛XX与被告孔凡旭、王XX之间的房屋买卖合同有买卖双方的签字捺印，应认定有效。虽然被告主张该合同是原告逼迫其签订的，但被告未能提供证据加以证明，故对原告的主张应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条之规定，遂作出（2011）乾民重初字第13号民事判决：被告孔凡旭、王XX于本判决生效后十日内将合同约定的房屋及院落交付给原告牛XX，并协助原告牛XX办理过户登记手续。案件受理费人民币9800元，由二被告负担。
案外人杨立轩申请再审称，因孔凡旭拖欠其借款人民币16万元而向乾安县人民法院提出了诉前财产保全和起诉，乾安县人民法院作出（2010）乾民初保字第61号民事裁定书，裁定：“对被申请人孔凡旭所有的位于乾安县大布苏工业园区镇内所有的房屋（房照号20020221、栋号3-2／011）及库房（房照号：20020222、栋号3-2／012）予以查封。查封期间由被告孔凡旭负责保管，未经法院许可，不得擅自变卖、转让或以其他方式处分该财产。”乾安县人民法院作出（2010）乾民初字第1472号民事调解书，调解协议内容为：“被告孔凡旭于2010年10月11日前一次性给付原告杨立轩借款人民币160000元。”该调解书已经发生法律效力，故认为一审法院重审判决影响了其权利的实现，要求再审。
本院作出（2011）松民监字第30号民事裁定：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。
本院再审认为，原审判决认定事实不清，证据不足，应对案外人杨立轩提出的异议及原审当事人之间签定的房屋买卖合同的效力及法律后果予以认定和处理。遂作出（2011）松民再终字第92号民事裁定：一、撤销乾安县人民法院（2010）乾民初字第1500号民事判决和乾安县人民法院（2011）乾民重初字第13号民事判决；二、发回乾安县人民法院重审。
一审法院重审查明的事实与初审查明认定的基本事实一致。
一审法院重审认为，原告牛XX与被告孔凡旭、王XX之间的房屋买卖协议有买卖双方的签字捺印，应认定有效。虽然被告主张该合同是原告逼迫及欺诈所签订的，但被告对此未能提供证据加以证明，故对被告的此项主张不予认定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告牛XX与被告孔凡旭、王XX之间虽然签订了房屋买卖协议，但未对该不动产的物权进行变更登记，房屋亦未实际交付给原告，未发生物权变动的法律后果，房屋所有权仍为二被告所有，现因二被告已明确表示不同意原告的诉讼请求，即不同意交付房屋土地及协助办理产权变更登记，且案外人杨立轩提出诉前财产保全的申请，法院依法对该房屋采取了财产保全措施，后杨立轩申请执行，法院依法对该房屋采取了评估、拍卖的执行措施，现该案正在执行过程中，故原告所提出的要求二被告立即腾迁，将住宅房屋、库房、及院落所占土地使用权交付给原告并协助原告办理过户登记手续的诉讼请求已无法实现，现在法院向原告牛XX释明变更诉讼请求或主张债权，原告牛XX仍坚持其诉讼请求，故对原告的诉讼请求不予支持，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，遂作出（2011）乾民重初字第40号民事判决：驳回原告牛XX的诉讼请求。案件受理费人民币9800元由原告牛XX负担。
牛XX上诉称，一审法院已经认定买卖合同有效，那么法院就应判决履行买卖合同。请求改判孔凡旭、王XX将合同约定的房屋及院落交付给牛XX，并协助牛XX办理过户登记手续。
本院再审认为，案外人杨立轩提出诉前财产保全申请时间是2010年8月13日，而牛XX与孔凡旭、王XX签订房屋买卖合同时间是2010年7月24日，应当查清（2010）乾民初保字第61号财产保全民事裁定能否影响合同的效力及履行。遂作出（2012）松民再
终字第106号民事裁定：一、撤销乾安县人民法院（2011）乾民重初字第40号民事判决；二、发回乾安县人民法院重新审理。上诉费9800元，由本院退给上诉人牛XX。
一审法院重审查明的事实与初审查明认定的基本事实一致。另查明，原告与二被告签订的房屋买卖协议第四条约定：“合同签订之日起此合同生效，甲、乙双方不得反悔，违约者赔偿对方200000元”。
一审法院重审认为，原告与二被告签订的合同不是单一的房屋买卖，而是以物抵债协议。被告孔凡旭、王XX辩解协议是受胁迫所签，不是真实意思表示的主张，均无证据支持，二被告对其签订的房屋买卖协议反悔，对未腾出房屋并交付及协助办理过户等均系违约行为，原告在协议签订后，既没有对争议的房屋及时办理产权过户，又没有实际占有房屋，在二被告对抵债的不动产反悔的情况下，只能依协议第四条之规定，要求二被告承担违约责任。综上，对原告的诉讼请求不予支持，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，遂作出（2012）乾民重初字第31
号判决：驳回原告牛XX的诉讼请求。案件受理费人民币9800元。由原告牛XX负担。
牛XX上诉称，2010年7月24日前，牛XX多次借给孔凡旭钱经营粮食买卖，共计人民币40万元，当时孔凡旭给出了三、四枚欠据，具体几枚欠据记不清了，该款经多次索要孔凡旭未偿付。2010年7月24日孔凡旭拿着房产证和土地使用证到四平找到牛XX说，用房屋及土地使用权抵债，但是牛XX应再借给他20万元，牛XX同意，就又借给孔凡旭20万元，该款是牛XX借其朋友杨赛的钱，并在梨树县杨赛家签订了买卖协议，同时牛XX将40万元欠据交给孔凡旭，孔凡旭当场撕掉，给出一枚60万元的买卖房屋的收据，孔凡旭同时将房产证和土地使用证原件交给牛XX。为此，一审法院已经认定买卖合同有效，那么法院就应判决履行买卖合同。请求改判孔凡旭、王XX将合同约定的房屋及院落交付给牛XX，并协助牛XX办理过户登记手续。
孔凡旭答辩称，2010年7月24日，原告带人将我拉走，监禁7、8天，最后原告自己写协议，我被迫签的字。我家的房屋在2005年价值是127万元，现在60万元我不能卖。原告所称的60万元收据是张振宇欠原告的，我给出的手续，借款也就是现金20多万元，不同意交付房屋及土地。
王XX未出庭答辩。
本案经本院审理查明，2010年7月24日，牛XX称多次借给被上诉人孔凡旭钱经营粮食买卖，共计人民币40万元，该款经多次索要孔凡旭未偿付。2010年7月24日牛XX又借给孔凡旭20万元，共计60万元。当日，牛XX与孔凡旭协商签订买卖协议书一份，协议约定：“一、将孔凡旭家住宅房屋128平方米、库房300平方米，院落占地面积共计3200平方米一次性卖给牛XX。价格为60万元，产权归牛XX所有；二、合同签订之日起，牛XX将房款一次性付给孔凡旭、王XX，房款孔凡旭、王XX收到；三、合同签订15日之内，孔凡旭、王XX将房款返还牛XX，此合同作废，15日内孔凡旭、王XX如返还不了房款，马上搬出；四、合同签订之日起，此合同生效，双方不得反悔，违约者赔偿对方20万元。”此协议为牛XX书写，孔凡旭本人签字按手印、王XX由孔凡旭代签字本人按手印。孔凡旭给出收据一枚。孔凡旭将房照及土地使用证原件交给牛XX。协议后，孔凡旭、王XX没有在15日内偿还60万元，并且不同意履行该买卖协议。2010年8月13日，孔凡旭与王XX通过民政部门离婚，取得了离婚证，协议所有财产归王XX所有。另查明，案外人杨立轩因孔凡旭拖欠其借款人民币16万元而向乾安县人民法院提出了诉前财产保全申请，乾安县人民法院于2010年8月13日作出（2010）乾民初保字第61号民事裁定书，裁定：“对被申请人孔凡旭所有的位于乾安县大布苏工业园区镇内所有的房屋（房照号20020221、栋号3-2／011）及库房（房照号：20020222、栋号3-2／012）予以查封。查封期间由被告孔凡旭负责保管，未经乾安县人民法院许可，不得擅自变卖、转让或以其他方式处分该财产。”之后，杨立轩向乾安县人民法院提起诉讼，该案经乾安县人民法院调解后双方达成调解协议，乾安县人民法院于2010年9月20日作出（2010）乾民初字第1472号民事调解书，调解协议内容为：“被告孔凡旭于2010年10月11日前一次性给付原告杨立轩借款人民币160000元。”逾期后，孔凡旭未能给付此借款，杨立轩向乾安县人民法院申请执行，在执行过程中，乾安县人民法院委托松原市中庆资产评估有限责任公司对孔凡旭的房屋及土地使用权价值进行了评估，松原市中庆资产评估有限责任公司于2011年6月7日作出松中庆评报字（2011）第64号资产评估报告书，评估结论为：委估资产评估价值658921元，2012年3月9日，乾安县人民法院作出（2011）乾民执字第147号民事裁定书，裁定：“对被执行人所有的位于乾安县大布苏工业园区镇内所有的房屋（房照号20020221、栋号3-2／011）及库房（房照号：20020222、栋号3-2／012）予以拍卖。”现该案正在执行过程中。在乾安县人民法院重审中，杨立轩撤出诉讼。
本院认为，民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。本案中上诉人牛XX与被上诉人孔凡旭、王XX签订的房屋买卖合同中第三条：“合同签订15日之内，孔凡旭、王XX将房款返还牛XX，此合同作废，15日内孔凡旭、王XX如返还不了房款，马上搬出”的约定并非双方当事人真实的买卖房屋意思表示，而是以签订房屋买卖合同的形式为借贷行为提供抵押担保的行为，并且牛XX在一审法院初审时自认60万元是借款，房屋买卖系抵押性质，故本院认为双方并未形成真正的房屋买卖合同的法律关系。根据《担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”和《物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的法律强制性规定，本院认为双方签订房屋买卖合同不成立。另，一审法院已经向上诉人牛XX释明变更诉讼请求，因其坚持本案诉讼请求，故对上诉人牛XX的上诉请求不予支持，上诉人牛XX可以另行主张借贷纠纷。综上，原审判决结果正确，但论理欠妥，应予纠正。经本院审判委员会（2014）第8次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费9800元，由上诉人牛XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑长波
审判员 于 涛
审判员 方丽霞
二〇一四年三月十八日
书记员 肖淑波