江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3349号
上诉人（原审被告）王献德，男，军官证南字第03103号，汉族，南京市八一医院离休干部。
委托代理人郭培，女，1937年8月7日生，汉族，无业。
委托代理人孙正华，男，1953年4月19日生，汉族，河海大学退休教师。
被上诉人（原审原告）南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。
法定代表人王晓明，该公司董事长。
委托代理人仇海军，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人李善战，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人王献德因与被上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人不服南京市秦淮区人民法院作出的（2015）秦民初字第518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
江鸿物业公司原审诉称，2009年1月，江鸿物业公司与中国人民解放军第八一医院（以下简称八一医院）签订《太平巷22号前期物业合同》一份，合同约定：物业费按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅为1.2元／月／平方米，公共能耗公摊费用及其他费用按照业主的建筑面积分摊，物业费用按季交纳，王献德应在每季的第一个月的前十日履行交纳义务，合同期满后，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年。2014年1月，经江鸿物业公司与八一医院协商后确定，自2014年1月起，八一医院按0.6元／月／平方米给予江鸿物业公司补贴，王献德按照0.6元／月／平方米交纳物业费，其他费用及交纳方式不变。2009年4月25日，王献德办理了入住手续，房屋建筑面积为167平方米，然自2011年1月起，王献德即未交纳物业服务费用，至2014年12月，共欠江鸿物业公司物业费8416.8元。经江鸿物业公司多次催要，王献德一直未交纳。江鸿物业公司认为，江鸿物业公司与八一医院签订的《太平巷22号前期物业合同》符合法律规定，江鸿物业公司已按照约定履行了自己的义务，王献德应当按照合同约定交纳相应的费用，其久拖不交的行为已经构成违约。为维护江鸿物业公司合法权益，故诉至原审法院，请求法院判令：1、王献德支付自2011年1月至2014年12月所欠物业费8416.8元（其中2011年4月至2013年12月按1.2元／月／平方米计算，2014年1月至12月按0.6元／月／平方米计算）；2、王献德承担本案的诉讼费用。
王献德原审辩称，首先，江鸿物业公司主张王献德欠缴相关物业费用，但是江鸿物业公司的起诉已经超过诉讼时效；其次，江鸿物业公司为王献德所在小区提供物业服务的合法性无法确认，没有相关的招投标的手续，且在合同到期后江鸿物业公司并未与八一医院签订后续的物业服务合同，故江鸿物业公司的主张没有事实及法律依据；再次，江鸿物业公司主张的物业服务费用已经由八一医院代为缴纳过了，江鸿物业公司无权再次向王献德主张；最后，江鸿物业公司服务质量低下，没有达到四级服务标注，存在严重的违约行为，甚至组织带有黑社会性质的人围堵小区大门，威胁恐吓小区住户造成不良社会影响。综上，请求法院依法驳回江鸿物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年1月14日，八一医院（甲方）与江鸿物业公司（乙方）签订《太平巷22号前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对太平巷22号提供前期物业服务，物业名称为太平巷22号经济适用房，物业类型为住宅；物业费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.2元／月／平方米；物业费按季交纳，业主应在每季的第一个月的前十日前拨付给乙方；因受项目建筑体量、物业服务标准等多元素影响，甲方同意对乙方收支不足部分予以补贴，具体的补贴方式为甲方享有产权的停车收益、电梯广告收益归乙方所有，如在上述基础上，乙方收支仍又不足，甲方同意予以补贴，甲方予以乙方的补贴，具体数额按实结算；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；合同期限自2009年1月1日至2009年12月31日至，合同期限内，业委会成立后与物业管理企业签订新物业服务委托合同生效时，合同自动终止，合同期满，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年，需终止应提前一月书面通知对方，做好新物业管理企业交接工作。2009年4月25日，王献德收到南京市秦淮区太平巷22号1501室房屋（以下简称诉争房屋）钥匙及门禁卡、水电卡等，并领取《业主手册》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》。诉争房屋面积为167平方米，系八一医院分配给王献德的经济适用房。
另查明，王献德就诉争房屋的物业费缴纳至2010年12月。2011年5月27日、2012年11月26日、2013年3月7日，江鸿物业公司分别在小区贴出通知，向未交费业主催缴物业费及公摊水电费。2014年9月24日，江鸿物业公司向王献德发出律师函，催缴物业费及公摊水电费，王献德妻子郭培于2014年9月28日签收该函件。
王献德提供八一公寓2010年收支核算明细、物业费发票等证据，以证明八一医院已经代欠费业主缴纳了相关的物业费，故江鸿物业公司向王献德主张属于重复收费。就王献德该项主张以及江鸿物业服务合同签订情况等问题，原审法院前往八一医院进行调查，八一医院陈述：《太平巷22号前期物业服务合同》合同到期应该是2010年，顺延一年，但是业委会一直未成立，2011年到2013年一直是口头协议，合同条款按照原合同来，直到2014年1月才签订了一份合同，但是这份合同签订后，一直没有执行。自2014年起，八一医院补贴江鸿物业公司0.6元／月／平方米的物业费。而八一医院支付给江鸿物业公司的钱并非是替未交费的业主交费，而是根据合同约定支付给江鸿物业公司的补贴（即物业公司一年运营总成本减去应当收取的物业费总额）。江鸿物业公司进驻小区也是经过招投标的，但因为人员更换频繁，材料已经找不到了。
另，王献德提供照片、住户被偷物品登记表等证据，以证明江鸿物业公司在八一公寓服务期间，服务极不到位。对于王献德提供的上述证据，江鸿物业公司均不认可其真实性。
以上事实，有《太平巷22号前期物业服务合同》、《业主收楼资料领取确认表》、通知、八一公寓2010年收支核算明细、物业费发票、照片、住户被偷物品登记表、原审调查笔录及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。王献德提出根据国务院《物业管理条例》，八一医院应通过招投标的方式选聘物业服务企业，现江鸿物业公司未出示合法获得太平巷22号小区物业管理权的证明文件，故其物业服务的合法性无法确认。对此，原审法院认为，现八一医院已经确认系通过招投标方式聘请江鸿物业公司，且该条款并非效力性强制规范，不影响前期物业服务合同的有效性。故八一医院作为太平巷22号的建设单位，与江鸿物业公司签订了前期物业服务合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规范，合法有效。王献德作为1501室的实际使用人，应参照适用相关法律关于业主的规定，故王献德受该合同的约束。对于王献德提出的江鸿物业公司的主张已过诉讼时效的抗辩意见，原审法院认为，物业服务人要求业主或者使用人给付物业费的诉讼时效应从最后一期物业费用的履行期限届满之日起计算，现江鸿物业公司主张的物业费至2014年12月，故江鸿物业公司的起诉未过诉讼时效。对于王献德提出根据前期物业合同的约定，该合同应于2010年12月31日终止，江鸿物业公司主张后续费用无事实和法律依据的抗辩意见，原审法院认为，前期物业合同确定的期限内，太平巷22号未成立业委会签订新的物业服务合同，顺延至2010年12月31日后，八一医院陈述已口头与江鸿物业公司约定按照原合同继续履行，江鸿物业公司亦在小区提供服务至2015年1月，王献德应按照原合同标准向江鸿物业公司支付享受其服务期间的物业费。至于八一医院以物业费名义向江鸿物业公司支付的费用，八一医院已明确表示该费用系按照合同约定给江鸿物业公司的补贴而非替未交费业主支付的物业费，故王献德并不因此得以免交物业费。综上，王献德应支付江鸿物业公司物业费8416.8元（167平方米×1.2元／平方米／月×36个月＋167平方米×0.6元／平方米／月×12个月=8416.8元）。对于王献德提出江鸿物业公司服务管理不到位，原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，物业服务合同中明确约定物业服务人具有协助管理物业管理区的公共秩序、安全防范、消防、交通灯义务，物业服务人未能履行或者未能完全履行应尽义务，致使业主人身或者财产受到第三人侵害的，业主可以要求物业服务人承担相应的赔偿责任，但王献德应另行向江鸿物业公司主张相应的权利，而不得以此为由拒交物业费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若按问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：王献德于判决生效之日起十日内支付南京江鸿物业发展有限责任公司2011年1月至2014年12月的物业管理费8416.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由王献德负担。
上诉人王献德不服原审判决，向本院提起上诉称，一、前期物业服务合同属于临时性过渡性合同，到期已不具效力，不能作为被上诉人索要服务费的依据，且一审判决所依据的口头协议违反相关要式规定，不具合法性；二、被上诉人实际收费过高，达到政府指导价的三倍，且实际服务未达承诺的服务标准，实属违约，故其应降低服务费收标准；三、被上诉人在一审中拒绝提交相关强制性要式文件，其自2011年起进行服务违反了国家程序性强制规定，不具合法性；四、证人八一医院是被上诉人的利益合伙人，且是上诉人的利益冲突人，其证言效力不足，不应采信。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，请求二审法院撤销原判。发回重审或依法改判，并判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。另补充，因被上诉人在服务期间降低了服务标准，给上诉人造成9000元的损失，要求按照前期合同的规定给予补偿。
被上诉人江鸿物业公司答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，且上诉人所讲的由于被上诉人在物业服务原因给上诉人造成损失，由于上诉人在一审中并未提起反诉，不能在二审中一并处理。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明事实予以确认。二审中，上诉人提交新证据，一、八一医院7月16日给全体太平巷小区业主的信，以证明被上诉人再次降低服务标准，且八一医院已用托管资金代缴了全体业主的物业费；二、太平巷22号小区有关照片，以证明被上诉人未依约履行管理，实际服务标准只达一级一类；三、煤气公司用气证明及自来水缴费凭证，以证明上诉人住所自2010年4月至2010年2月共11个月是空置房；四、太平巷22号1501室被水淹后照片2张及有关邻居与家政人员的证词，以证明被上诉人降低服务标准给上诉人造成9000元的损失，理应赔偿；五、关于被上诉人没有履行5项服务的证明，以证明被上诉人对前期合同违约，实际服务标准远未达四级三类标准，实际应按一级一类收费；六、关于被上诉人进驻太平巷小区田经理的谈话录音，以证明被上诉人多处违约，降低了服务标准。被诉人就此质证称，证据一、仅仅是八一医院对业主的一种说法，实际上被上诉人并未终止相应的服务，无法证明被上诉人终止了物业服务；证据二、对三张照片形成时间及拍摄地点无法确认，对真实性、关联性不予认可；证据三、本案起诉时间是从2011年1月份开始计算物业费，对方提交的证据是2010年4月23日之前的与本案没有关联，如果是空置，在缴费时应当向物业公司讲明。从业主进房屋开始装修之日起，就不能按空置计算；证据四、停水和来水并不是物业公司的行为，而是自来水公司的行为，是当事人自身的原因未尽到注意义务；证据五、证明上所有签字的业主大部分都是属于拒绝缴纳物业费的部分业主，与本案判决结果具有关联性，该份证明不能作为直接证据使用；证据六、关于服务人数，虽然合同约定是12个人，但是根据双方费用收缴情况，实际每年被上诉人向八一医院上报收支核算表时都是按照9个人计算的。关于公布物业服务费用收支情况，在录音里的田主任也同意公布。对其他证明目的不予认可。
本院认为，被上诉人和和八一医院签订的《前期物业服务合同》以及《物业服务合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人作为物业的实际使用人，应受上述物业服务合同约束，履行缴纳物业服务费的义务。
针对上诉人提出的拒交物业费的抗辩理由，本院认为：1、关于物业服务收费标准问题。本院认为，八一医院和被上诉人签订的前期物业服务合同约定的物业服务标准为1.2元／月／平方米，该约定并未超出相应的政府指导价；八一医院给被上诉人的补贴与上诉人无关，上诉人以八一医院给予补贴为由认为被上诉人收费标准过高，本院不予支持。2、关于上诉人所称被上诉人与八一医院签订物业服务合同未经过招投标的问题。本院认为，虽然被上诉人未提供证据证明其是经八一医院通过招标对诉争小区进行物业服务，但双方签订的物业服务合同并不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，因此该合同合法有效，物业服务合同对上诉人具有约束力。3、关于上诉人所称被上诉人与八一医院之间自2011年至2013年无物业服务合同的问题。本院认为，根据八一医院的陈述，自2011年开始双方系口头协议按照原合同继续履行，其后八一医院并未书面通知被上诉人解除合同，且事实上被上诉人在诉争小区亦提供了物业服务，因此，上诉人称自2011年起，被上诉人收取物业费无合同依据的主张不能成立。4、关于上诉人所称八一医院已经替业主缴纳了物业服务费的问题。本院认为，原审中八一医院已经明确表示其所支付费用系按照合同约定给被上诉人的补贴而非替未交费的业主支付的物业费，现上诉人并无证据推翻八一医院的陈述，上诉人该项上诉理由，本院不予采信。5、关于上诉人所称被上诉人物业服务质量不符合标准问题，本院认为，虽上诉人原审中提供了照片、证明、检查记录、录音等证据，但尚不足以证明被上诉人在物业服务中存有重大瑕疵，因此上诉人主张按实际服务的标准降低被上诉人服务费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。6、关于上诉人所称被上诉人重复收费的问题。本院认为，上诉人未能提供证据证明房屋存在未入住或未使用的情况，且被上诉人未向上诉人办理空置备案，故上诉人要求减少空置期间物业费，依据不足。上诉人提出的其他重复收费问题，上诉人可以另行主张。7、关于上诉人所称因被上诉人降低服务标准，给其造成9000元损失的问题，因一审中未提出，上诉人可以另行主张。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王献德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 罗程允