上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第727号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海台庆房地产经纪有限公司。
法定代表人孙。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈建岳。
上诉人上海台庆房地产经纪有限公司因居间合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年8月30日，陈建岳（买受方，签约乙方）与案外人张建辉（出卖方，签约甲方）及上海台庆房地产经纪有限公司（以下简称台庆公司、居间方、签约丙方）签订《房地产买卖居间定金协议》一份，约定了出售房屋坐落位置、付款方式及违约责任等。其中对首期房款135万元（人民币，下同）的支付方式约定为乙方于签订买卖合同后14日内交付丙方，在抵押权人许可最短时限内由丙方提取并在甲方陪同情况下还清甲方尚欠贷款余额（如有剩余，转付甲方；若有不足，甲方自行补足），并由丙方或还贷银行指定第三方收执房地产交易中心规定的注销抵押材料。签约后，陈建岳向出卖方支付定金50，000元，并由出卖方出具了《收据》。
同日，陈建岳签署《服务费确认单》一份，载明应付中介服务费38，000元、贷款代办费400元、交房代办费200元，上述38，800元于签订正式买卖合同当日支付20，000元，剩余18，800元于送件前一次性付清。
2012年8月31日，陈建岳（买受方，签约乙方）与案外人张建辉（出卖方，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将位于上海市闵行区＊＊路4580弄8号1103室房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方，转让价款为1，595，000元。付款方式为：1、乙方已支付甲方定金5万元在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2、乙方于2012年9月15日前支付甲方房款645，000元，其中10，000元作为房屋尾款暂存台庆公司，其余款项由台庆公司在收款后三个工作日内转付甲方；3、待上述事项完成三个工作日后，且于贷款银行许可的最短时间内，甲方前往贷款银行全额还清甲方尚欠贷款银行的贷款余额，并由台庆公司收执从贷款银行处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件，并由台庆公司代为办理抵押注销手续；4、乙方通过贷款银行申请90万元贷款的形式支付第二期房款，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于甲、乙双方申请该房产过户交易前支付至台庆公司，待双方办妥过户手续后三个工作日内由台庆公司转付甲方；5、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后十个工作日内，甲、乙双方亲自或委托台庆公司赴上海市闵行区房地产交易中心办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由台庆公司收执收件收据；6、待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后十个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房款，该期房款由贷款银行代为乙方支付；7、待贷款银行将上述第二期房款支付至甲方指定账户后三日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，双方签订房地产交接书，台庆公司并应于三个工作日内转付给甲方房价款10，000元。合同还对其他事项作了约定。
同日，上述买卖双方还签订《变更协议》一份，约定了乙方就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方655，000元（2012年9月15日前支付）及乙方在房价款之外承担甲、乙双方因本交易所产生的税、费及台庆公司之佣金等内容。
之后，陈建岳支付台庆公司佣金20，000元并于2012年9月10日通过转账方式分两笔直接支付出卖方635，000元及655，000元，出卖方出具了收到首付款645，000元（其中包含尾款10，000元暂存台庆公司）及收到变更协议做低差价655，000元的《收据》。
2013年1月17日，案外人张建辉将系争房屋交付给陈建岳，双方并签订了《房地产买卖交接书》。
2013年5月23日，系争房屋权利人登记为陈建岳。
此后，因陈建岳未按《服务费确认单》的约定向台庆公司支付佣金，台庆公司遂诉至原审法院，请求判令陈建岳支付佣金18，800元。原审诉讼中，因发现《服务费确认单》上38，800元为笔误，实际总和应为38，600元，故台庆公司将诉讼请求中要求陈建岳支付佣金的金额变更为18，600元。陈建岳提起反诉，要求台庆公司赔偿经济损失20，000元。
原审另查明，陈建岳向原审法院提供了一份注有“原产证予以作废，徐颢”字样的协助执行通知书，用以证明在办理过户手续当日，台庆公司曾要求其立即付清剩余佣金，否则以拒绝提供产证原件进行刁难，后在陈建岳又联系执行法官徐颢前来上海市闵行区房地产交易中心并在协助执行通知书上写明原产证作废内容后，该房地产交易中心才特事特办予以受理过户。
原审认为，陈建岳与出卖方于2012年8月31日签订了《上海市房地产买卖合同》，因此，台庆公司已促成陈建岳与出卖方的买卖合同成立。就本案而言，台庆公司作为中介机构，将房源信息提供给了陈建岳，并居间陈建岳与出卖方签订了《上海市房地产买卖合同》。陈建岳作为买受方，享受了台庆公司提供的一系列居间服务，并在《服务费确认单》上予以签字确认，理应受到上述确认单的约束。台庆公司基于其已完成居间义务而向陈建岳收取佣金，符合相关法律规定。陈建岳提出台庆公司在居间过程中未按居间协议约定监督出卖方归还贷款，给陈建岳造成了重大损失，存在严重失职行为，而且在过户手续办理过程中还予以了阻挠，有违居间目的，不得收取佣金。对此，原审法院认为，《房地产买卖居间定金协议》中虽有“陈建岳于签订买卖合同后14日内将首期房款135万元交付台庆公司，在抵押权人许可最短时限内由台庆公司提取并在出卖方陪同情况下还清出卖方尚欠贷款余额，并由台庆公司或还贷银行指定第三方收执房地产交易中心规定的注销抵押材料”的约定，但在实际履行过程中，台庆公司要求陈建岳将上述款项中除定金（5万元）及尾款（1万元）之外的129万元直接支付给出卖方，陈建岳未提出反对，反而完全按照该要求直接将相关款项支付给了出卖方，从而未能有效降低交易风险，因此对于之后出卖方收到134万元（包含定金）后未去偿还房屋贷款导致无法顺利过户也有一定的责任，况且在《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》中对于首付款的支付及收取重新约定为“陈建岳于2012年9月15日前支付出卖方房款645，000元，其中10，000元作为房屋尾款暂存台庆公司，其余款项由台庆公司在收款后三个工作日内转付出卖方”、“陈建岳就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿出卖方655，000元，并于2012年9月15日前直接支付出卖方”，上述条款的内容也反映出134万元款项中除由定金转化为房款的5万元之外，其余款项的支付方式和对象已发生变化，台庆公司的监管功能已被弱化。但鉴于台庆公司收取陈建岳全额佣金的前提是，台庆公司不仅限于要向陈建岳提供房源信息的媒介服务，还包括需要提供协助买卖双方办理房屋交易过户及用其专业知识为双方防范交易风险等服务，而台庆公司在协助过户及防范风险上均存在失职行为。综上，原审法院综合本案的各方情况，酌情确定由陈建岳在已经向台庆公司支付20，000元佣金基础上再行向台庆公司支付佣金5，100元。而对于陈建岳提出的要求台庆公司赔偿经济损失20，000元的反诉请求，因在佣金的支付金额上法院已考虑到台庆公司因失职造成陈建岳的相关损失而予以了减免，因此对于陈建岳的该项反诉请求，原审法院不再予以支持。原审法院审理后于二○一四年二月十二日依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，作出判决：一、陈建岳于判决生效之日起十日内支付上海台庆房地产经纪有限公司佣金5，100元；二、驳回陈建岳要求上海台庆房地产经纪有限公司赔偿经济损失20，000元的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费270元，减半收取计135元，由上海台庆房地产经纪有限公司负担100元，陈建岳负担35元。反诉案件受理费减半收取计150元，由陈建岳负担。
判决后台庆公司不服，向本院提出上诉称，上诉人作为中介公司，没有监督房屋出售方返还贷款的法律义务和职能。原审法院将该监督职能作为上诉人方应履行的义务缺乏法律依据。本案上诉人已促成被上诉人与房屋出售方签订了相应的房屋买卖合同，并没有任何虚构事实，诱导买卖双方的情况存在。本案系争房屋买卖之所以出现交易障碍，完全因房屋出售方不诚信履约所致，与上诉人没有任何关联。故纵观整个交易过程，上诉人并无明显瑕疵，原审法院将上诉人方应收取的佣金大幅扣减，显属不公。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人陈建岳辩称：由于上诉人的具体经办人员没有相应的资质，业务能力差，导致本案所涉房产交易障碍，上诉人对此应承担相应的赔偿责任。原审法院的判决公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。双方均应恪守诚信，按约履行。虽然法律没有规定房地产中介服务企业对房屋买卖双方间的购房款负有监管职责，但依据上诉人与被上诉人及案外人间就本案所涉房屋的买卖所签订的《房地产买卖居间定金协议》之约定，上诉人对于被上诉人支付的首期购房款需用于偿还系争房屋原存在之银行贷款负有代收代付之监管职责，此约定是上诉人自行拟定的格式化承诺，也是被上诉人基于对上诉人的专业职能及职业操守的信赖，亦是最终三方能达成通过上诉人居间买卖系争房屋的共同意思表示，并签署相应买卖协议，上诉人据此达到收取相应佣金目的之前提和保障。上诉人在明知其对此并无法定责任的情况下，仍作出该承诺，就应恪守诚信，按约履行。现上诉人却完全无视该约定，以其作为中介公司，没有监管买卖双方钱款的法定职责为由推卸责任，有失诚信，本院不予支持。上诉人作为提供专业服务的居间公司，应恪守职业操守，履行如实向委托人报告有关订立合同的事项等法定义务及与买卖双方共同约定的合同义务，以自己优质良好的服务，维护企业的良好声誉及房地产居间服务的正常交易秩序。现原审法院依据本案事实及上诉人存在的违约行为，酌情扣减上诉人相应的佣金，并无不当。上诉人以自己存在的服务瑕疵微不足道为由，主张原审法院扣减的佣金过高，要求调整，缺乏依据，本院不予支持。原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币137.50元，由上诉人上海台庆房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年四月二日
书 记 员 胡蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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