安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一再终字第00018号
抗诉机关：安徽省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：崔光敏，女，1975年4月5日，汉族，农民，住安徽省临泉县。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：李学伟，男，1985年10月21日出生，汉族，农民，住安徽省临泉县。
原审原告崔光敏与被告李学伟租赁合同纠纷一案，2013年1月4日，安徽省临泉县人民法院（2012）临民一初字第03097号民
事判决，宣判后，崔光敏、李学伟均不服，向本院提起上诉。本院于2013年5月29日作出（2013）阜民一终字第00357号民事判决，已经发生法律效力。崔光敏仍不服，向检察机关申请监督。安徽省人民检察院作出皖检民（行）监（2014）34000000068号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院作出（2014）皖民抗字第00059号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭审理了本案，申诉人崔光敏到庭参加诉讼，被申诉人李学伟经本院传票传唤未到庭，依法缺席审理。安徽省人民检察院指派阜阳市人民检察院检察员张良、腾刚出席法庭。本案现已审理终结。
2012年10月16日，原审原告崔光敏起诉至临泉县人民法院
诉称：原告与被告李学伟在2012年5月17日签订了沙场出租合同一份，约定被告租赁原告在崔寨南S328线路的沙场，租期一年，租金14万元。2012年5月底，原告在被告交付2万元保证金后将沙场交给李学伟经营。2012年7月，原告按合同要求被告支付两期租金7.2万元，被告以资金紧张为由拖延不交。同年8月原告发现被告挖沙场地沙出卖，遂于8月19日签订补充合同，对沙场地沙和铲车的维护进行了约定。此后，被告即在他地另开沙场，不再履行本合同。被告的违约行为，已使本合同无法履行，并给原告造成重大损失。请求判令解除双方签订的租赁合同；判决被告支付原告租金7万元，偿付铲车维护费5000元，支付违约金5万元；本案诉讼费用由被告承担。
临泉县法院一审查明：崔光敏与李学伟于2012年5月17日签订砂场出租合同书，约定李学伟租赁崔光敏位于崔寨南S328线路东侧的沙场、铲车，租期一年，租金14万元，保证金20000元；租金分四次付清；李学伟应按时、按规定为铲车打黄油保养维修，期满后铲车必须由崔光敏检查后无故障接受，或者由李学伟赔偿；如违约赔偿50000元。合同签订后，李学伟随即交付20000元的保证金，崔光敏将沙场交给李学伟经营。同年7月，崔光敏要求李学伟支付两期租金72000元，李学伟拖欠不付。同年8月19日双方因沙场基准水平线发生争议又签订了补充合同，约定李学伟在租赁期间，不准挖沙场低于路中水平线，再次明确了对铲车的使用和维护。2012年8月22日，李学伟向崔光敏提出不再继续租赁沙场。
2012年10月16日，崔光敏与温涛签订沙场出租合同，将沙场租赁给温涛经营。
临泉县法院一审认为：崔光敏与李学伟于2012年5月17日签订的租赁合同及8月19日补充合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照租赁合同的约定履行义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿责任。合同签订后，崔光敏按照约定将沙场交付李学伟经营，但李学伟只按照合同约定向崔光敏交付了20000元保证金，未按照合同约定的时间支付租金、未维修保养崔光敏提供其使用的铲车，并于同年8月22日提出终止合同。李学伟的上述行为违约，应承担违约责任。故崔光敏起诉李学伟支付租金、违约金及铲车维护费的请求应予支持。双方在2012年8月22日终止合同的谈话可视为解除合同的行为，应予确认。崔光敏请求的违约金50000元过高，应以实际损失计算，即从双方解除合同至温涛租赁崔光敏沙场期间的沙场租赁费用。李学伟应支付崔光敏租金及违约金为2012年5月17日至同年10月16日的租金60000元，扣除已经支付的20000元保证金，应再支付40000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条之规定，判决：1、李学伟支付崔光敏租金及违约金40000元；2、李学伟赔偿崔光敏铲车维护费用5340元。案件受理费2800元，由李学伟承担。
崔光敏上诉称：一审判令李学伟支付违约金、租金合计40000元，数额偏低，且缺乏事实和法律依据。李学伟未按照合同约定履行支付义务，应支付50000元违约金。
李学伟上诉并辩称：1、一审判决适用法律错误，崔光敏出租的沙场系占用耕地，违反法律的强制性规定，双方签订的租赁合同应为无效合同；2、李学伟已经履行支付义务，不存在拖欠租金的问题，铲车费用与本案没有关联性；3、请求二审法院判决崔光敏返还收到李学伟的92000元。
崔光敏辩称：1、本案租赁合同合法有效，沙场所占地是非耕地；2、李学伟只支付了20000元租金，其所称的支付92000元无事实依据。
本院二审查明，李学伟在履行租赁协议期间已经支付了两个月的租金。二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院二审认为：崔光敏与李学伟签订的租赁合同是双方真实意思表示，涉案沙场所占土地为非耕地，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，李学伟上诉称租赁合同应为无效合同的理由，二审不予支持。李学伟认为铲车费用与本案没有关联性，但双方合同中约定应对铲车进行保养，由此发生的费用一审判决认定并无不当，对李学伟的该项上诉请求，二审不予支持。李学伟提出返还92000元的上诉请求，因李学伟在一审中并未提出反诉，该项上诉请求，二审不予支持。崔光敏上诉称一审判决未认定违约金50000元，而以实际损失计算，数额偏低。李学伟租赁崔光敏实际期限为2012年5月17日至2012年8月22日，一审法院认为崔光敏请求50000元违约金过高，应以实际损失计算并无不当，崔光敏的上诉请求，二审不予支持。李学伟上诉称其已经按照约定支付了租金，结合本案证据综合认定，李学伟支付了两个月的租金，按照合同约定应为24000元（12000元×2个月），依法应予扣除。一审判决认定合同有效正确，对于租金支付部分认定事实错误，应依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：1、维持安徽省临泉县人民法院（2012）临民一初字第03097号民事判决第二项，即：被告李学伟于本判决生效之日起十五日内赔偿原告崔光敏铲车维护费用5340元；2、撤销安徽省临泉县人民法院（2012）临民一初字第03097号民事判决第一项，即：被告李学伟支付原告崔光敏租金和违约金40000元。3、上诉人李学伟于本判决生效之日起十五日内支付上诉人崔光敏租金和违约金16000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担，按一审判决执行；二审案件受理费5600元，由崔光敏负担2800元，李学伟负担2800元。
检察机关抗诉理由：1、原判认定李学伟已支付两个月的租金，缺乏证据证明。原判决认定该事实的主要证据系李学伟提交的录音资料和银行对账单，该录音中，李学伟反复问对方是否已收到其两个季度72000元的租金，对方答复“不清楚”、“不知道”；银行对帐单仅反映李学伟在特定期间取款的行为，并不能证明取款的目的和是否用于支付租金的事实。2、原判决把崔光敏的实际损失额作为李学伟应支付的违约金，适用法律错误。本案双方当事人约定，如一方违约应赔偿对方5万元，这是双方的自主约定。违约金具有补偿性和惩罚性，按照法律规定可以高于损失数额，原判决把崔光敏的实际损失调整为李学伟应支付的违约金，无法律依据。
本案经开庭审理查明，李学伟主张其已支付崔光敏72000元
的租金，为证明该事实，提供了其主打给崔光敏丈夫的电话录音。经播放审听，李学伟在电话中反复问对方是否收取了其72000元的租金，对方始终回答“不清楚”或“不知道”。李学伟提供的银行对帐单，也只能反映其在特定期间取款的事实。
另查明，在原审中，崔光敏提供了由阜阳市力天工程机械有限公司出具的票号为3400112620的增值税发票和随附的增值税应税贷物或劳务清单各一份，落款时间为2012年9月5日，据以证明涉案铲车维修费用为5340元。除上述事实外，其他事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案崔光敏和李学伟于2012年5月17日签订的
沙场租赁合同及同年8月19日签订的补充合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。依据法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。作为出租一方，崔光敏已按照合同约定履行了自己的义务，将沙场和铲车交付给承租人李学伟使用，而李学伟未按合同约定按期支付租金和对铲车进行适时维护和保养，并且，在合同履行期限届满前单方要求解除合同，已构成违约，依法应承担违约责任。原一审判决认为合同约定违约金5万元过高，不予支持，应按崔光敏实际损失进行赔偿，并无不当。原判李学伟赔偿崔光敏的实际损失其本身即具有对李学伟违约行为的处罚性质，故检察机关此节抗诉理由不足，不予采纳。李学伟称，其已交付给崔光敏两期租金计72000元，为证明该事实，提供了其单方录制的打给崔光敏丈夫于全学的电话录音，经审查，该录音不能证明李学伟主张的事实，况且，其又不能提供已付72000元租金的收据，故原一审对李学伟的主张不予采信，处理适当。原二审根据李学伟提供的录音资料结合其他证据，认定李学伟支付了两个月的租金计24000元。经审查，该录音也不能反映李学伟支付了两个月租金的事实，亦无相关证据佐证，属于二审认定事实错误，应予以纠正。检察机关此节抗诉理由成立，应予以采纳。铲车维护费用，有维修厂家提供的正式维护发票为凭证，维护时间也与本案吻合，原判该费用由李学伟承担并无不当。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）阜民一终字第00357号民事判决；
二、维持安徽省临泉县人民法院（2012）临民一初字第03097号民事判决。
二审案件受理费合计5600元，由崔光敏负担2800元，李学伟负担2800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴亚平
审 判 员 梁凤鸣
代理审判员 叶茂林
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 韩 笑
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第二百零七条人民法院按照审判都督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。