济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第1612号
原告黄绪涛，男，生于1980年9月29日，汉族，济南泰瑞信科技有限公司经理，住济南市。
被告张明亮，男，生于1976年6月12日，汉族，无业，户籍地济南市，现住址不详。
被告朱姝，女，生于1977年10月14日，汉族，无业，户籍地济南市，现住址不详。
第三人中国民生银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
负责人陈焕德，行长。
委托代理人王言自、高昌，均系山东众成仁和律师事务所律师。
原告黄绪涛诉被告张明亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月30日受理后，依法适用普通程序审理。因无法直接向被告张明亮送达诉讼文书，本院依法向其公告送达。案件审理中，本院追加中国民生银行股份有限公司济南分行（以下简称民生银行济南分行）为第三人参加诉讼。本院于2014年10月8日公开开庭对本案进行审理。原告黄绪涛，第三人民生银行济南分行的委托代理人王言自到庭参加诉讼。被告张明亮经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。庭后，本院根据原告申请，追加朱姝为被告参加诉讼，并向其公告送达诉讼文书。本院于2015年2月3日公开开庭对本案进行审理。原告黄绪涛，第三人民生银行济南分行的委托代理人王言自到庭参加诉讼。被告张明亮、朱姝经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告黄绪涛诉称：原告黄绪涛与被告张明亮于2011年10月11日通过济南21世纪不动产和平加盟店东关店签订《房屋买卖合同》，合同约定由原告黄绪涛向被告张明亮购买其位于济南市历城区华龙路399号新龙家园12#-3-202室住房一套，购房总价款85万元。按照合同约定，原告支付被告张明亮首付款55万元，并于2011年10月底入住。合同约定被告应于2012年7月20日将房屋产权过户到原告名下。2011年11月26日，被告告知原告银行已经起诉被告，导致房屋买卖合同无法履行。后原告与被告张明亮于2012年2月13日签订《房屋买卖补充协议》。由于该房产在银行有抵押，补充协议约定被告张明亮应当在2012年7月20日到有关单位办理解除抵押手续，把房屋过户到原告名下，但被告至今未履行合同。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定及原被告的约定，被告未按期履行合同，构成严重违约，应向原告支付违约金5万元。被告朱姝与被告张明亮为夫妻关系。现提起诉讼，请求判令：1、被告履行合同，协助进行产权过户；2、被告按合同约定向原告支付违约金5万元。3、诉讼费用由被告承担。
被告张明亮缺席，未答辩。
被告朱姝缺席，未答辩。
第三人民生银行济南分行述称：涉案房产于2010年7月12日抵押给第三人，并办理了相应的抵押登记，取得了房屋他项权证，他项权证号是济房他证历城字第0494**号，因此第三人对涉案房产享有优先受偿权。因张明亮及其配偶朱姝未按约定履行还款义务，截至2011年10月23日拖欠第三人本金、利息、罚息合计836280.42元。第三人向济南市市中区人民法院提起诉讼，经（2011）市商初字第1411号民事调解书确认，张明亮及其配偶朱姝于2011年11月10日、20日、30日分期偿还截至2011年10月23日拖欠的上述费用836280.42元，2011年10月24日后所产生的利息按借款合同约定计算。调解书中同时载明若张明亮及其配偶未履行支付义务，第三人可对全部未付款项申请强制执行，对于涉案房屋的折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。上述调解书签订后，张明亮并未按照约定支付款项，第三人向济南市市中区人民法院申请强制执行，后济南市中级人民法院将该案指定至济南市天桥区人民法院执行，目前该案处于执行过程中。
经审理本院认定以下事实：
一、原告黄绪涛与被告张明亮、朱姝于2011年10月11日签订《房屋买卖合同》，出卖人为张明亮（甲方）、共有人为朱姝，买受人为黄绪涛（乙方），居间人为21世纪不动产和平东关加盟店（济南和平房地产营销策划有限公司，丙方）。合同约定原告黄绪涛购买被告张明亮所有的济南市历城区华龙路399号新龙家园12#-3-202室房屋（房屋所有权证号：济房权证历城字第1142**号），成交价格为85万元，首付款55万元，余款30万元待房产证满五年后支付，并载明该房屋有抵押，无租赁。该合同约定甲方在2012年7月20日到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，并约定甲方于2011年11月1日前通知乙方进行房屋验收交接。该合同第十三条其他约定事项部分载明：1、因此房产证到2012年7月18日满5年，经协商待此物业满5年后甲、乙双方再办理产权过户手续；2、产权证满5年后5个工作日内，甲乙双方需向丙方提供材料办理二手房按揭贷款及过户手续，甲乙双方不得以任何理由拖延，如有一方拖延，每拖延一日支付对方十万元违约金；3、因此次交易时间较长，经协商，如甲方违约不将此房卖给乙方，支付乙方55万违约金，如乙方违约55万元房款不用退还。原告黄绪涛于合同签订当日支付被告张明亮定金2万元，于2011年10月17日支付被告张明亮房屋首付款53万元，并按照约定占有房屋。原被告于2012年2月13日签订《房屋买卖居住合同补充协议》，约定被告张明亮于2012年7月20日到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源由甲方独自承担等。截至本案法庭辩论终结，被告张明亮未办理解除抵押及房屋所有权过户手续，原告黄绪涛亦未向被告张明亮支付剩余30万购房款。
二、被告张明亮与被告朱姝为夫妻关系，两被告于2003年11月结婚。被告朱姝于2010年7月12日与民生银行济南分行、张明亮签订《个人最高额抵押、保证额度借款合同》，该合同载明借款人为朱姝（甲方），贷款人为民生银行济南分行（乙方），抵押人为张明亮（丙方）。该合同约定甲方申请使用的借款额度为80万元，期限为自2010年7月12日至2013年7月12日。丙方自愿提供济历城区华龙路399号新龙家园12#-3-202室住房作为最高额抵押担保，所担保的最高债权额为80万元。第三人民生银行济南分行另与案外人山东银联担保有限公司（以下简称山东银联公司）签订《最高额保证合同》一份。第三人民生银行济南分行于2012年7月15日向被告朱姝发放贷款80万元。2011年8月29日，第三人民生银行济南分行向济南市市中区人民法院提起诉讼，所列被告为朱姝、张明亮、山东银联公司。在该案审理中，民生银行济南分行与朱姝、张明亮、山东银联公司达成调解协议，协议约定朱姝、张明亮于2011年11月10日、11月20日、11月30日分期偿还民生银行济南分行截至2011年10月23日共拖欠民生银行济南分行的欠款本金、利息、罚息合计836280.42元，朱姝、张明亮2011年11月30日偿还民生银行济南分行2011年10月24日以后所产生的利息（以借款合同约定计算）；朱姝、张明亮于2011年11月10日赔偿民生银行济南分行经济损失（律师代理费）43843元、案件受理费6120元；如朱姝、张明亮未按时履行任何一笔款项，民生银行济南分行可对全部未付款申请强制执行，对位于济南市房屋的折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；山东银联公司在借款本金24万元及24万元产生的利息、罚息、经济损失（律师代理费）13152元，案件受理费1836元范围内承担连带保证责任。济南市市中区人民法院于2011年11月2日出具（2011）市商初字第1411号民事调解书对上述协议予以确认。后朱姝、张明亮未按照协议付款，民生银行济南分行申请法院进行强制执行，经济南市中级人民法院指定，该案现由济南市天桥区人民法院强制执行中。第三人民生银行济南分行称山东银联公司承担连带保证责任的20余万元现已经执行的到位。
三、黄绪涛于2014年5月30日提起本案诉讼。案件审理中黄绪涛明确表示不变更诉讼请求为要求解除原被告之间签订《房屋买卖合同》，亦不同意向第三人民生银行济南分行清偿债务消灭抵押权。
上述事实有原告黄绪涛提供的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居住合同补充协议》、收到条、活期转账凭证，第三人民生银行济南分行提供的《个人最高额抵押、保证额度借款合同》、个人贷款放款通知书、朱姝与张明亮的籍资料及结婚证复印件、房屋所有权证复印件、他项权证、（2011）市商初字第1411号民事调解书、（2014）济中法执监字第26号执行裁定书、济南市天桥区人民法院立案审批表及当事人的陈述证实，本院予以认定。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告黄绪涛与被告张明亮、被告朱姝签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，原被告均已经按照协议履行部分权利义务，故原告黄绪涛与被告张明亮、朱姝于2011年10月11日签订《房屋买卖合同》为有效合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。涉案房屋在原被告签订《房屋买卖合同》之前已经设定了抵押物权向第三人民生银行济南分行抵押贷款，并依法进行抵押登记。第三人民生银行济南分行作为抵押权人对于涉案历城区华龙路399号新龙家园12#-3-202室房屋的买卖事先不知情且不同意，第三人民生银行现正通过法院强制执行方式实现抵押权，原告黄绪涛亦不同意向第三人民生银行济南分行清偿债务消灭抵押权，故原告黄绪涛主张被告张明亮、朱姝协助原告黄绪涛进行产权过户的诉讼请求在第三人民生银行济南分行的抵押权涤除前无法实现，本院对原告黄绪涛的该项诉讼请求不予支持。原告黄绪涛主张因被告未在房产证满5年后进行过户，违反了合同约定，被告应向原告支付违约金5万元。因本案所涉及的《房屋买卖合同》至法庭辩论终结前不能履行，该《房屋买卖合同》是否可以继续履行及违约时间、违约金数额的确定等需根据第三人民生银行济南分行实现抵押权的方式、时间等确定，本院对原告黄绪涛的该项诉讼请求不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告黄绪涛要求被告履行合同、协助进行产权过户的诉讼请求。
案件受理费575元，由原告黄绪涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本并交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张本荣
人民陪审员 吕春华
人民陪审员 刘亚楠
二〇一五年三月三日
书 记 员 周 佳