江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初5395号
原告：黄剑。
委托诉讼代理人：戚威，江苏俞晓华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施菲儿，江苏俞晓华律师事务所律师。
被告：高益。
委托诉讼代理人：陆志平。
原告黄剑与被告高益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月13日、2016年7月13日两次公开开庭审理了本案，原告黄剑及其委托诉讼代理人戚威、施菲儿到庭参加诉讼，被告高益及其委托诉讼代理人陆志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄剑向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同，判令被告立即迁出常熟市海虞镇王市路七里香庭17-104房屋；2.判令被告支付原告自2015年8月20日至实际迁出之日止的租金（以34450元/年暂计算至2016年5月31日的租金为26920元）；3.判令被告支付因逾期支付租金产生的滞纳金（暂计算至2016年5月31日为8076元）；4.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原被告的房屋租赁合同，判令被告立即迁出常熟市海虞镇王市路七里香庭17-104房屋；2.判令被告支付原告自2015年8月20日至2016年7月13日的租金31052元（34450元/年÷365天329天）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月12日，原被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，被告承租原告位于常熟市海虞镇王市路17-104号房屋，租用期限为3年（自2014年8月20日至2017年8月19日），租金支付方式为先付后用，支付周期一年一付，第一年租金为人民币叁万贰仟伍佰元整（小写32500元），第二年开始在原有租金上每年递增6%。合同签订后，原告依约将房屋出租给了被告，被告在支付了第一年租金后，至今未支付原告第二年租金。2016年4月28日，原告曾向被告发函，要求被告支付第二年租金34450元以及因被告逾期支付租金而产生的滞纳金。被告在收到催收函仍不予支付上述应付款项，亦未迁出涉诉房屋。原告认为，原被告间的房屋租赁合同合法有效，被告逾期支付租金的行为系违约行为，被告在收到原告发出的催收函后仍不予支付租金亦拒绝迁出涉诉房屋的行为已严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告起诉至法院。
被告高益辩称，我已经于2015年9月14日与原告解除了房屋租赁合同，原告将电费卡和钥匙拿走，房屋已经退还给原告，原告与我口头约定以后无论房屋租给谁，都会让新租客补偿我一部分装修费用。原告诉请没有依据，请求驳回。
本院经审理认定事实如下：常熟市海虞镇王市路699号七里香庭17幢104房屋登记所有权人为黄剑和杨某，房屋用途为商业服务，建筑面积107.87平方米，总层数为两层，其中一楼有一间房屋，二楼有一间房屋，一楼与二楼的楼梯处有一间卫生间。2014年8月12日，黄剑（甲方）与高益（乙方）签订房屋租赁合同一份，将上述房屋（包括卫生间）全部出租给高益。合同第一条约定租用工作房地址、用途、面积：1.地址：常熟市海虞镇王市路17-104号。2.用途：商业用途。3.使用面积（按建筑面积计，下同）约110平方米。合同第二条约定租用期限：乙方租用期为3年，即从2014年8月20日起至2017年8月19日止；合同第三条约定费用及交纳期限：1.乙方第一年向甲方缴纳房租为人民币叁万贰仟伍佰元（小写：32500元），第二年开始在原有租金上每年递增6%，租金必须在每年到期十五日前交清。2.乙方使用工作用房期间，其水电费、电话费等一切相关费用均由乙方负担，乙方当月的水电费和电话费按水电及电信部门收取的金额由乙方自己缴纳或者甲方代收。合同第四条约定乙方的责任：1.本协议在甲乙双方签字后生效。乙方在本协议生效后五天内向甲方交付履约保证金贰仟元（小写：2000元）；乙方若中途退房，保证金归甲方所有。2.乙方依约交付租金、综合服务费、水电费、电话费，逾期不交者须缴交滞纳金，即乙方每逾期一天应按应交费用总金额的3%向甲方交滞纳金。3.乙方使用的工作用房，只准用于开办独立核算的企业，不得将其转让、转租、擅自改变使用用途。4.乙方不得私自拆改工作用房。若需对房间装修的，乙方须经甲方批准后方可组织施工。否则，乙方将装修视作违约，应自行拆除，恢复原状；同时一切费用由乙方支付。本协议终止后，其墙面（含门、窗）、天花、灯具、地板、招牌底、防盗网等不动产均无偿归甲方，乙方不得自行拆除。否则，乙方必须在将其所用的工作用房恢复原状后，方可取回保证金。房间的建筑和各种设施若因乙方装修拆改，或使用不当，或人为损坏，或下水道堵塞所造成的损失，均由乙方赔偿。……9.本协议期满或乙方需中途退房，在甲方同意并验收合格后，乙方才能搬出甲方大院，否则甲方不予放行。……
合同签订后，被告至七里香庭物业服务中心交纳了第一年度的物业费，同时从该物业服务中心领取了房屋的一楼大门钥匙一把。房屋移交时为毛坯房，被告接手房屋后经原告同意对房屋进行了装修，并利用该房屋开办经营倾馨营养会所。被告向原告支付了第一年度即2014年8月20日至2015年8月19日的租金32500元及保证金2000元。
另查明：在第一年租期尚未到期前，原被告双方曾就第二年的租金及物业费进行协商，但未达成一致意见。2015年7月10日左右，被告从租赁房屋内单方搬离，将其经营的倾馨营养会所迁至海虞镇王市路明珠街109号，但未将租赁房屋返还原告，并留有室内物品没有搬走。2015年8月15日，原告以微信方式与被告联系，要求被告支付第二年租金，被告向原告表示其已经将经营场所搬离，租赁房屋正在转租，原告同意给被告留一个月的转租期。2015年9月14日，原告与被告再次微信联系，提出收回租赁房屋，并让被告清理搬走其物品，被告以房屋未转租出去和2000元保证金未退还为由拒绝搬走，原告另表示如被告能将房屋转租出去，续接上被告的合同，其会考虑将保证金退一部分给被告。后被告未能将房屋转租出去，原告于2015年9月16日到被告新的经营场所海虞镇王市明珠街109号倾馨营养会所共同协商租赁房屋的处理事宜，被告提出不租了，将房屋的一楼大门钥匙一把交还原告，原告当场接收了钥匙。此后，被告留有床、办公桌等部分物品未搬离。2016年4月26日，原告与被告微信联系，询问被告其留在租赁房屋内的物品是取回还是放弃不要，被告表示其物品不妨碍原告出租，并作出其物品可要可无的回复，同时要求原告退还2000元保证金及补偿装修损失，如不补偿装修损失则要将租赁房屋恢复原样。双方为此一直协商未果。2016年4月28日，原告向被告邮寄催收告知函一份，要求被告在收到告知函之日支付第二年度的租金34450元，该函件已于同年4月29日由被告签收。
为确定租赁房屋内的装修及被告物品的具体情况，本院至现场进行勘查清点，双方对勘查笔录中载明的租赁房屋内的装修及被告物品予以了确认，其中装修包括：房屋内墙面粉刷、吊顶、附着于墙面的办公柜2个、玻璃门1扇、木门2扇、灯具若干、招牌底1个、一楼房间地砖、二楼房间地板、卫生间马桶1个。被告的物品包括：办公桌2张，办公椅2张、木板床1张、床头柜1只、字幅挂画1副、保险柜1台、被子3条、塑料水杯1个、毛巾3条、拖鞋3双、文件袋11个。审理中，被告于2016年7月13日明确表示上述留在租赁房屋内属于被告的装修物及物品均不再取回。原告明确表示其于2016年7月14日自行清理处置租赁房屋内属于被告的装修物及物品。
庭审中，原告认为，被告单方搬离租赁房屋，但又将部分物品留置在房屋内，并以要求装修补偿、退还保证金等理由拒不迁让，实际占用租赁房屋至今，导致双方未能全面地解除房屋租赁合同，影响原告后期出租，被告占用房屋应当支付租金。被告认为，双方的房屋租赁合同在第一年租期到期之日就解除了，原告在2015年9月16日拿走钥匙后，被告无法进入租赁房屋，该搬走的物品已经在2015年9月16日前全部搬走，原告答应退还2000元保证金但没有退还，导致被告未搬走留在租赁房屋内的剩余物品，且这些物品在双方的微信聊天中被告已经明确向原告讲清不要了。原告还答应房屋出租给他人的话，可以给被告一点装修补偿，原告诉请不成立，请求驳回。
审理中，本院向杨某进行了调查，杨某表示，其与黄剑系夫妻关系，本案所涉租赁房屋系二人共有，但是相应的房屋租赁合同由黄剑出面签订，对此杨某是知情并同意的，在黄剑主张了相应的权利后，杨某不再主张权利。
上述事实，有房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁合同、催收告知函、EMS快递单、微信聊天记录、照片、现场勘查笔录、调查笔录及本院庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告黄剑与被告高益签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，应对双方具有法律约束力。合同约定了租赁期限为三年，被告向原告支付了第一年度的租金，在第一年租期未到期前被告未经原告同意擅自搬离，并未依约将房屋交还原告，期间又将房屋进行转租未果，导致房屋空置。直至2015年9月16日，原告至被告处共同协商，被告提出不再租房，并将房屋钥匙交还原告，原告当场接收，双方之间已无继续履行房屋租赁合同的意思表示，应视为双方以实际行为解除了房屋租赁合同关系，故本院认定原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2015年9月16日解除，原告无需另行主张解除房屋租赁合同。按照合同约定，被告的行为属于中途退租，其交付的保证金2000元应归原告所有。关于被告租赁期间的装修，房屋租赁合同第四条第四项有明确约定，双方应按约定进行处理。被告只支付了2014年8月20日至2015年8月19日的租金，从2015年8月20日至房屋租赁合同解除之日即2015年9月16日，被告未将租赁房屋返还原告，房屋仍由被告实际占有和管理控制，被告理应按照第二年的租金标准支付该期间的租金，经本院核算，被告需支付原告2015年8月20日至2015年9月16日的租金2642.74元（34450元/年28天/365天）。根据法律规定，租赁合同解除后，被告负有腾空房屋的义务。因此，被告退租交还钥匙时须同时腾空房屋。原告要求被告搬离剩余物品，被告以装修未得到补偿、保证金未退还为由拒绝清理搬走，并未全面履行腾空房屋的义务，应支付房屋的占有使用费，占有使用费可参照原房屋租赁合同第二年租金34450元的标准计算。被告抗辩其在微信聊天中明确向原告表示其物品不要了，但从双方的微信聊天记录往来看，原告曾多次询问并要求被告搬走物品，被告未取走其剩余物品，亦未向原告明确作出放弃所有权，交由被告任意处置的意思表示，致使纠纷未能解决，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。同时，本院认为，被告于2015年9月16日交钥匙返还房屋后，虽然没有将其剩余物品及时搬离，但房屋已在原告控制下，原告负有采取措施防止损失进一步扩大的义务。对于被告未搬离的余物，原告完全可以发函书面通知被告限期搬走，否则原告有权处理或者及时采取公证清点提存等其他措施妥善解决，其在有条件、有能力采取措施进行清空，并可出租房屋的情形下，却坐等被告自行腾空。造成本案纠纷，双方均有责任。被告于2016年7月13日明确表示留在租赁房屋内属于其所有的装修物及物品均不再取回即放弃所有权，原告亦明确表示于2016年7月14日自行清理处置。故本院认定被告已实际腾空房屋，原告无需另行主张被告迁出租赁房屋。对于2015年9月17日至2016年7月13日扩大产生的占有使用费，双方均具有过错，结合本案的实际情况，本院酌定由被告承担该期间占有使用费的30%，故被告应支付原告2015年9月17日至2016年7月13日的房屋占有使用费8522.84元（34450元/年301天/365天30%）。原告要求被告按照第二年的租金标准支付2015年9月17日至2016年7月13日的租金，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告高益支付原告黄剑2015年8月20日至2015年9月16日的租金2642.74元、2015年9月17日至2016年7月13日的房屋占有使用费8522.84元，合计11165.58元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：1079）。
二、驳回原告黄剑的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费675元，减半收取计338元，由原告黄剑负担230元，被告高益负担108元（原告同意其预交的案件受理费的剩余部分108元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，账号：1076，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。
审判员 陈娟
二〇一六年八月十二日
书记员 陈香