大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甘民初字第5950号
原告李相国。
委托代理人段新菊，辽宁利金律师事务所律师。
被告大连鑫源房地产经纪有限公司。
法定代表人刘宝龙。
委托代理人周敬涛，系该公司员工。
委托代理人马颖，，系该公司员工。
被告辽宁汉嘉拍卖有限公司。
法定代表人张芬。
委托代理人张军，系该公司员工。
被告张军。
原告李相国与被告大连鑫源房地产经纪有限公司（以下简称鑫源公司）、辽宁汉嘉拍卖有限公司（以下简称汉嘉公司）、张军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李相国及委托代理人段新菊、被告鑫源公司的委托代理人周敬涛、被告汉嘉公司的委托代理人及被告张军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告鑫源公司、汉嘉公司于2011年11月2日签订了《房屋买卖居间合同》，原告通过鑫源公司购买汉嘉公司的位于大连市甘井子区松江路某号某单元某楼某号的二手房屋一套。合同中约定，原告于合同签订后交付鑫源公司定金2万元，同时，与汉嘉公司签订了《大连市拍卖成交确认书》，交付汉嘉公司定金首付款15万元。一个半月后，原告得知汉嘉公司未经原告同意利用此房抵押贷款90万元，导致至今合同无法履行。由于合同是由张军签字，并且原告的15万元房款也交付给了张军，因此要求张军承担连带责任。故请求法院判令：一、原告与被告鑫源公司、汉嘉公司解除合同。二、被告汉嘉公司双倍返还定金4万元（其中2万元在被告鑫源公司保管），被告鑫源公司承担连带赔偿责任。三、被告汉嘉公司返还原告剩余购房款69000元。四、被告汉嘉公司向原告支付相当于房款总额日千分之一的滞纳金40089元（从2012年4月1日至2013年10月30日）。五、被告张军与被告汉嘉公司对上述定金、滞纳金、剩余购房款承担连带赔偿责任。
被告鑫源公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我方介绍了房屋的信息来源，并且在签订合同过程中，原告对该房屋已经充分的了解并认可，房屋的房款也没有交付我方，原告交付我方的2万元是中介费，不是定金。所以我方不应承担责任。
被告汉嘉公司辩称，不同意原告的诉讼请求。合同签订后，在2012年2月初，我方得知案涉房屋涉及刑事案件，我方向原告告知了相关事实，并要求把钱退还给原告，原告认可。2012年4月，我方将房款退给了原告，原告也表示认可。
被告张军辩称，不同意原告的诉讼请求。事实与理由同被告汉嘉公司。
经审理查明，2011年11月2日，原告李相国（乙方）与被告汉嘉公司（甲方）、被告鑫源公司（丙方）签订了《房屋买卖居间服务合同》。合同约定：甲方将其位于大连市甘井子区松江路某号某单元某楼某号拍卖合同房屋，建筑面积约104.03平方米的住宅房屋转让给乙方。乙方应承担佣金为房款×3%（实收20000元）。房屋售价为690000元。甲乙双方协商同意，在本合同签订之日，乙方将购房定金人民币5万元暂交由丙方代为保管。合同第九条第二款关于违约责任的约定为：“乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，也不得向丙方索还佣金的保证金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起叁日内将定金退还乙方，另支付乙方相当于定金数额的违约金，并支付丙方相当于佣金等额的违约金。如甲乙双方自愿解除合同，甲乙双方各承担佣金的50%作为赔偿金给丙方，三方另有约定除外。甲乙双方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于房款1‰的滞纳金。”合同第十二条其他约定事项：“1、经甲、乙双方协商，同意该房屋的拍卖手续落名由甲方负责办理，费用由甲方承担，乙方充分了解并认可。2、乙方同意将首付款壹拾伍万元在签订《拍卖成交确认书》当日支付给甲方。3、在该房屋产权证落到乙方名下后，乙方做抵押贷款，在放款当日支付给甲方肆拾玖万元。”合同落款部分甲方代理人处由被告张军签字。乙方由李相国签字。丙方由马颖签字并加盖了鑫源公司合同专用章。合同签订当日，原告向被告鑫源公司支付了20000元，由鑫源公司出具了专用收款收据，收据中记载的收款事由为代理费。同日，原告向被告汉嘉公司支付了150000元，被告汉嘉公司向原告出具了收条，内容为：“今收李相国人民币壹拾伍万元整。注：以前收条全部作废！”收条由汉嘉公司加盖了公章，并由被告张军签字确认。庭审中原告与被告汉嘉公司、张军均认可该款项系原告所交房款。
2012年4月1日，被告张军通过银行转账向原告李相国分别支付了人民币20000元、71700元。原告李相国向被告张军出具收条一份，内容为：“今收张军人民币贰万元整。收款人：李相国。2012年4月1日。注：原张军（辽宁汉嘉拍卖有限公司）与李相国签署的买房协议作废，双方认可。无异议。从2012年4月1日起，座落于大连市甘井子区松江路某号某单元某楼某号住宅面积104.31房屋与李相国无关。本人认可。李相国。2012年4月1日。”同日，原告向被告张军出具了借条一份，内容为：“借张军人民币柒万壹仟柒佰元整。借款人：李相国。2012年4月1日。”庭审中，原告李相国、被告汉嘉公司、张军均认可上述91700元系张军向李相国返还的购房款。
2012年4月1日，被告张军又向原告出具了承诺书一份，内容为：“张军将李相国购房款壹拾壹万元整人民币还清后，双方所签订的买房协议作废，在此期间，双方不许反悔。该款在4月20日前付清。否则张军所收到付给李相国现金的收条及备注作废，现金返还，所有合同有效。承诺人：张军。2012年4月1日。”
2012年5月17日，被告张军向原告李相国支付了人民币50000元。
2012年12月13日，被告张军向原告出具了欠条一份，内容为：“今欠李相国人民币陆万玖仟元整。欠款人：张军。2012年12月13日。还款日期：在12月30日前还清人民币叁万元整，在春节还清剩余款项。如在约定时间内未将该款还清，本人愿承担一切法律责任。”
另查，案涉房屋于2012年3月29日登记在被告张军名下。
本院所确认的上述事实有《房屋买卖居间服务合同》、房屋登记信息记录证明、欠条、专用收款收据、收条、承诺书、借条、中国工商银行个人业务凭证、中国银行客户回单及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，案涉《房屋买卖居间服务合同》的内容包含了两种法律关系，即房屋买卖合同关系与居间合同关系，由于本案为房屋买卖合同纠纷，故对于居间合同的内容本案不予处理。因此本案所称的房屋买卖合同仅指该合同中涉及房屋买卖法律关系的内容。
关于房屋买卖合同的主体及效力，被告张军作为被告汉嘉公司的代理人与原告李相国签订房屋买卖合同，该合同的买卖双方应为李相国与汉嘉公司，而张军并非合同的相对人，其身份应为代理人。被告汉嘉公司作为案涉房屋的出卖方，应具备该房屋的处分权。但被告汉嘉公司并未提供证据证明其具有房屋的处分权，而被告鑫源公司提供的《大连市委托拍卖合同》，既没有原件，也并不完整，在该委托拍卖合同记载的委托人未到庭的前提下，本院对该委托拍卖合同不予认定。而即使被告汉嘉公司受托拍卖案涉房屋，其享有的也是案涉房屋的拍卖权，而非出售权，被告汉嘉公司未经拍卖程序直接通过出售方式与原告签订房屋买卖合同，不符合拍卖的法定程序。因此，在签订合同当时，无论其是否具有拍卖权限，其通过买卖合同将房屋出售给原告都构成无权处分。并且，案涉房屋已经于2012年3月29日登记在被告张军名下，导致合同无法继续履行，故原告要求解除房屋买卖合同本院予以准许。
关于合同解除后的房款返还，原告已经支付的15万元房款，被告汉嘉公司应予返还。虽然被告汉嘉公司、张军提供的收条、借条均以被告张军的名义书写，但庭审中，原告与被告汉嘉公司、被告张军共同认可已返还的房款为91700元，故本院对此予以确认。对于2012年5月17日被告张军向原告李相国支付的人民币5万元，在庭审过程中，原告先认可该5万元系返还的房款，后又称其中只有2万元是返还的房款，其余3万元是精神补偿费。被告汉嘉公司、张军称该5万元全部是返还原告的房款。由于原告所述前后矛盾，而其对所称的精神补偿费也没有提供证据加以证明，故本院认为该5万元为返还原告的房款。因此，被告汉嘉公司共向原告返还房款141700元，尚欠原告8300元。
对于原告主张被告剩余购房款69000元的诉讼请求，由于其提供的证据为被告张军于2012年12月13日向原告书写的欠条，而张军并非房屋买卖合同的相对方，也并非合同项下返还房款的主体，并且欠条中没有能体现出该欠款是房款的字样，被告张军也表示该欠款与房款无关，结合原告已经支付和被告汉嘉公司已经返还的房款金额，对于原告以此为据要求被告汉嘉公司返还房款69000元的主张，本院不予支持。由于本案为房屋买卖合同纠纷，因此，若原告李相国与被告张军之间存在其他债权债务关系，本案不宜一并处理，原告可对此另案起诉。
对于原告要求被告汉嘉公司双倍返还定金4万元的诉讼请求，由于原告未能证明其已经交纳了定金，而其所称的已交付的定金2万元，在被告鑫源公司出具的专用收款收据中记载的收款事由为代理费，被告鑫源公司也认可该笔费用为其收取的中介费，因此不能认定为定金。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
对于原告要求被告汉嘉公司支付滞纳金的诉讼请求，其依据的合同条款为合同双方对迟延履行的责任约定，而本案中，被告自2012年4月1日起已经开始向原告返还购房款，且原告也接收了退还的房款。因此，自2012年4月1日起，双方已经对于房屋买卖合同的终止履行达成了合意。故原告要求被告汉嘉公司支付自2012年4月1日起迟延履行的滞纳金，没有法律及事实依据，本院不予支持。
最后，由于房屋买卖合同中已经声明该房屋为拍卖合同房屋，且合同第十二条其他约定事项包括“同意该房屋的拍卖手续落名由甲方负责办理，费用由甲方承担，乙方充分了解并认可。”“乙方同意将首付款壹拾伍万元在签订《拍卖成交确认书》当日支付给甲方。”等事项，可见，被告张军作为被告汉嘉公司的代理人，对于汉嘉公司不具有房屋出售权是知晓的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条之规定：“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”在此情况下，被告张军仍然进行代理活动，应与被代理人汉嘉公司承担连带责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告李相国与被告辽宁汉嘉拍卖有限公司签订的房屋买卖合同。
二、被告辽宁汉嘉拍卖有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告李相国购房款8300元。
三、被告张军对上述款项承担连带责任。
四、驳回原告李相国其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2880元、其他诉讼费50元，合计2930元（原告已预付），由原告李相国承担2830元，被告辽宁汉嘉拍卖有限公司承担50元，被告张军承担50元，二被告承担的部分与上述款项一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 率楠楠
人民陪审员 陈 莹
人民陪审员 由舒莹
二〇一四年二月十一日
书 记 员 梁 红