上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第682号
原告（反诉被告）上海深井大叔餐饮管理有限公司。
法定代表人黄金玉。
委托代理人韩雪松，上海汇裕律师事务所律师。
委托代理人韩雪莲，上海汇裕律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海岳峰置业开发有限公司。
法定代表人林建瑞。
委托代理人汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
委托代理人陈永兴，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
原告上海深井大叔餐饮管理有限公司诉被告上海岳峰置业开发有限公司房屋租赁合同纠纷，被告上海岳峰置业开发有限公司反诉原告上海深井大叔餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告上海深井大叔餐饮管理有限公司的委托代理人韩雪松、韩雪莲，被告上海岳峰置业开发有限公司的委托代理人汪滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海深井大叔餐饮管理有限公司诉称，2012年12月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将上海市西江湾路XXX号（A）05层26号，面积为125.64平方米的房屋（以下简称系争房屋）出租给原告，租赁期限自2013年3月11日至2016年3月10日（免租期自2013年1月15日至2013年3月10日），租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取；第一个至第二个租金计收年度的月租金额为每平方米508元，月保底租金63，825.12元；第三个租金计收年度的月租金额为每平方米538元，月保底租金67，594.32元。合同生效后，2013年1月14日原告向被告支付租赁保证金232，936.56元，1月23日支付了公用事业保证金20，102.40元。2013年1月18日，原告开始对系争房屋进行装修，装修过程中，原告发现因原承租人未对商铺进行还原处理，遗留墙面煤气管道、地面煤气管道等设备，迟迟未能拆除，影响到原告装修进度及开业时间，2013年2月28日，原告以邮件形式向被告发函要求被告对煤气管道拆除，并对免租期进行调整，被告同意将免租期延长至2013年5月21日。
2013年2月2日起，原告开始筹办公司设立事宜，2013年5月15日，原告收到上海市工商行政管理局虹口分局（以下简称虹口工商局）出具的《企业登记申请收件凭据》，告知原告可在2013年5月22日领取相关文件。但当原告前去领取相关文书时，虹口工商局告知因原承租人与被告的租赁合同尚未解除，原告要注册的地址仍为原承租人注册的公司住所地，故原告无法注册。原告此时才知晓此事，多次与被告电话沟通，均未得到解决。2013年8月27日，原告发邮件给被告，催促被告与原承租人解除原有租赁合同并配合办理营业执照，但被告置之不理。2013年10月，原告发现自己的餐饮许可证即将到期，在电话中告知被告如不配合办理营业执照，公司将无法继续经营，被告未予答复。2013年11月底，原告的餐饮许可证过期后，被告告知原告可以去虹口工商局办理营业执照，原告于2013年12月5日再次收到虹口工商局开具的《企业登记申请收件凭据》，虹口工商局告知可在2013年12月12日领取相关文件，但原告在当日非但未领到相关文书，同日却收到了因原告无营业执照经营的《行政处罚决定书》。2013年12月20日，原告发函给被告要求解除合同，并要求被告退还租赁保证金232，936.56元，公用事业保证金20，102.40元，补偿装修损失479，110.80元，被告回函表示拒绝。后原告多次发函要求被告交接房屋，退还相关费用、赔偿损失，未果。
原告认为，被告隐瞒原承租人纠纷尚未解决，系争房屋无法办理工商登记的重要事实，导致原告承租系争房屋后无法正常营业，并受到行政处罚，原告就解除合同事宜与被告多次协商未果，故诉讼法院要求依法确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2013年12月22日解除；被告返还租赁保证金232，936.56元；返还公用事业保证金20，102.40元；赔偿装修损失270，939.2元。
被告上海岳峰置业开发有限公司辩称，仅同意返还公用事业保证金，不同意原告的其余诉讼请求。原告认为无法继续经营的原因是无法获取营业执照，但营业执照已经在2013年12月19日签发，原告一直到2014年2月10日停止经营，被告于2月12日采取了停电措施，并未封门。故被告在合同履行中未违约，原告解除合同理由不成立。原告在2013年12月份发的解除函中并未提及餐饮许可证过期问题，所以这只是原告为了解除合同提出的借口。原告在发出解除函后继续经营了1个多月，直到被告因原告欠付租金等费用而要求解除合同，故违约方是原告。
被告上海岳峰置业开发有限公司反诉诉称，原、被告于2012年12月24日签订《房屋租赁合同》，约定：被告将系争房屋出租给原告，租赁期限自2013年4月21日至2016年4月20日。合同签署后，被告向原告交付了房屋。合同履行中，原告于2013年12月来函要求解除双方签的《房屋租赁合同》，并自2014年1月起拖欠租金及物业管理费等费用。为此，被告分别于2014年1月2日和1月10日向原告回函要求其继续履行合同，但未果。2014年1月27日，被告书面通知原告，要求其限期支付拖欠的款项，否则将于2014年2月7日解除合同，并要求支付拖欠的款项及承担违约责任，但嗣后原告未支付款项。现原告的行为已构成违约，故反诉要求确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2014年2月7日解除；原告支付自2014年1月1日至2014年2月7日止的租金79，781.40元，以及自2014年2月8日开始至判决生效之日止按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金；支付自2014年1月1日至2014年2月7日止的物业管理费12，564元，以及自2014年2月8日开始至判决生效之日止按照当月应付物业管理费的0.1%计算的逾期付款违约金；支付2013年12月至2014年1月的水电费15，704元，以及自2014年2月8日开始至判决生效之日止按照当月应付水电费的0.1%计算的逾期付款违约金；支付免租期间的租金205，201.19元以及物业管理费32，315.15元；原告已支付的保证金232，936.56元不予返还；原告支付提前退租违约金443，257.92元；原告按照每日7，657.76元支付房屋占用费，自2014年2月8日至2014年7月31日止，共计1，332，450.24元；原告按照每日1，312.7元支付逾期注销工商登记地址的违约金，自2014年3月10日起至2014年8月31日，共计229，732.8元。
原告上海深井大叔餐饮管理有限公司针对反诉辩称，因被告违约，原告于2013年12月22日解除了双方签订的《房屋租赁合同》，原告在解除合同时已发函要求被告配合办理房屋交接手续，但被告未配合，所以相关租金损失应由被告承担。合同解除日期并非2014年2月7日，所以物业管理费不应该支付到此时。租金、物业管理费均已支付到2013年12月，水电费支付到了2013年11月。原告不存在违约行为，不应承担违约责任，且合同约定的违约金显失公平，被告主张的违约金超过其实际损失，要求法院依法予以调整。被告于2014年2月10日强行封店，所以2月10日以后被告实际控制房屋，原告不应承担房屋占用费。原承租户的工商注册地址未注销引起本案纠纷，所以原告工商地址不迁走对被告无影响，未造成损失，不应承担逾期注销工商登记地址的违约金。原告早已经提出了恢复原状的请求，被告未答应，不应由原告承担责任。
经审理查明，2012年12月24日，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，专用条款约定：甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为125.64平方米，经营用途为经营“深井大叔餐厅及饭店／茶馆”；租赁期限为3年，即2013年3月11日至2016年3月10日；甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起55天的装修期，即2013年1月15日至2013年3月10日，乙方无须承担该免租装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费；双方暂约定该房屋交付日为2013年1月15日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期；除非另有约定，本合同条款均适用于装修期；若乙方不论任何原因实际租赁不满合同约定的租赁期或违反本合同的条款及约定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金、物业管理费、宣传推广费；自装修期满后的次日起，该房屋的租金按照保底租金或者提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取；第一个至第二个租金计收年度的月保底租金为63，825.12元，第三个租金计收年度的月保底租金为67，594.32元；租赁期内的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的12%计算月租；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金232，936.56元；甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即该房屋的每月物业管理费为10，051.20元；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米60.95元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付装修押金，装修押金的金额为73，876.32元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还；乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更登记手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米60.95元的违约金。
该合同通用条款约定：乙方应按合同约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；租赁关系终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还该房屋且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分一次性无息退还乙方；乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；未经甲方书面许可不得擅自进行装修，否则甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失，在装修完成前乙方应报甲方进行工程验收，经验收合格后方可开业；乙方应在该房屋开业日前取得在该房屋内合法进行经营活动的所有批准、营业执照、资质证明及许可证等；乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；乙方有逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月情形的，或乙方按照本合同规定的时限超过十日以上未进场装修或未正常营业的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；若甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，不能实现租赁目的，则乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应承担由此给乙方造成的直接损失；13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。合同补充条款约定，合同13.2条修改为：甲方有权在乙方未依合同13.1条交还房屋逾期满7日后可自行开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方的损失概不负责；对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用，该等物品被搬出后，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。
合同签订后，被告将系争房屋交付原告，原告向被告支付租赁保证金232，936.56元及公用事业保证金20，102.40元，并对系争房屋进行了装修。
2013年4月15日，原、被告签订《协议书》一份，约定：双方确认系争房屋已于2013年1月15日交付；装修期变更为2013年1月15日起至2013年4月20日止；租赁期变更为2013年4月21日至2016年4月20日，承诺开业日变更为2013年4月21日；本协议未约定的相关事宜，依照租赁合同的相关条款执行；本协议是租赁合同不可分割的组成部分，与租赁合同具有同等的法律效力，租赁合同与本协议如有冲突的，以本协议为准。
2013年12月20日，原告向被告发函表示：2013年5月，原告第一次申办公司设立登记时，被告知因被告与上海点指兵兵餐饮管理有限公司（以下简称点指兵兵公司）租约纠纷而使该租赁房屋无法进行工商注册，导致原告无法办理营业执照及税务发票。为此，原告多次协商，并于2013年9月10日向被告发函要求处理此事，但一直未得到解决，原告因无证经营受到工商局处罚，2013年12月5日，原告再次收到虹口工商局开具的《企业登记申请收件凭据》，通知原告于2012年12月12日领取相关文件。但因被告与点指兵兵公司尚未解除租赁合同纠纷问题，点指兵兵公司以系争房屋为地址的营业执照尚未注销致使原告无法领取营业执照及开具税务发票，原告的行为违反了合同约定，致使《房屋租赁合同》目的无法实现，要求自即日起解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告收函后7日内退还租赁保证金、公用事业保证金，并赔偿原告装修损失48万元。
2014年1月2日，被告向原告回函表示，不同意解除合同，要求原告继续履行合同，否则被告将行使合同解除权，并要求原告承担相应后果。2014年1月6日，原告再次发函给被告，表示要求处理解除合同后相关事宜，并于2014年1月15日办理房屋交接手续，否则视为原告履行了房屋交接义务。2014年1月10日，被告向原告回函表示，不同意解除合同，不认可原告函件中的单方陈述，要求原告按照1月2日的函件履行合同。2014年1月17日，原告向被告发函表示：原告已分别于2013年12月19日及2014年1月6日向被告发函，解除了双方签订的《房屋租赁合同》，并通知被告办理房屋交接手续，2014年1月9日，原告通知被告办理房屋交接手续并搬离设备时，被告拒绝办理，致使原告因缺少相关手续无法搬离，故现再次催告，要求被告于2014年1月22日前为原告办理撤场出门手续，以便原告搬离系争房屋并恢复原状。2014年1月27日，被告发函至原告要求其于2014年2月6日前支付拖欠的租金及物业管理费并支付逾期违约金，否则租赁合同于2014年2月7日起解除，并要求原告届时承担相应违约责任。
嗣后，双方未交接房屋，2014年2月10日开始原告停止经营，被告因认为原告违约且未将房屋恢复原状，故未为原告办理物品搬离手续。原告已支付租金及物业管理费至2013年12月。
另查明，2013年2月，原告向虹口工商局申请预先核准企业名称“上海深井大叔餐饮管理有限公司西江湾路分公司”，2013年2月22日，虹口工商局作出《分支机构-
企业名称预先核准通知书》。2013年5月10日，上海市食品药品监督管理局虹口分局向上海深井大叔餐饮管理有限公司西江湾路分公司颁发餐饮服务许可证，有效期为2013年5月10日至2013年11月9日。2013年5月15日，原告向虹口工商局申请上海深井大叔餐饮管理有限公司西江湾路分公司设立登记，后未获准。2013年12月5日，原告再次提出上述申请。2013年12月12日，虹口工商局作出行政处罚决定书，以原告未依法取得《营业执照》，擅自于2013年6月初至2013年10月下旬，在系争房屋内使用保留期内的企业名称擅自对外从事餐饮经营活动，违反相关规定为由，对原告作出罚款500元的处罚决定。2013年12月19日，虹口工商局作出准予设立登记的通知书，原告于2014年5月19日签收该通知书，领取了上海深井大叔餐饮管理有限公司西江湾路分公司营业执照，营业执照载明上海深井大叔餐饮管理有限公司西江湾路分公司的营业场所为“上海市虹口区西江湾路XXX号五层A05-26”。
再查明，点指兵兵公司于2011年8月与被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给点指兵兵公司，租期为2011年10月1日至2014年9月30日。点指兵兵公司承租系争房屋后以系争房屋为营业场所设立点指兵兵公司虹口店。
审理中，原告于2014年7月向本院起诉虹口工商局，要求虹口工商局撤销于2013年12月19日颁发的营业执照，依法颁发营业场所为“上海市虹口区西江湾路XXX号（A）05层26号”的营业执照。该案审理中，虹口工商局表示2013年5月至12月期间未向原告颁发营业执照的原因是因该局在审查原告提交的西江湾路分公司设立登记的申请材料时，发现点指兵兵公司虹口店的工商注册地址为上海市虹口区西江湾路XXX号（A）05层26号，该地址与原告提交的租赁合同地址相同，且双方的租赁合同的租赁期限也有重叠，在原告申请西江湾路分公司设立登记时，点指兵兵公司虹口店并未变更注册地址，为此，该局要求原告提交点指兵兵公司虹口店就该地址解除租赁合同等证明资料，直到2013年12月，原告陆续提交了点指兵兵公司解除租赁合同的相关材料后，该局再次受理了原告提交的西江湾路分公司设立登记申请。原告表示该情况属实。
审理中，原告表示其于2013年2月申请西江湾路分公司设立登记未获准，2013年6月，原告向被告发电子邮件表示关于系争房屋上的注册事宜，工商局给出方案即被告与点指兵兵公司的合同需经法院确认无效后可办理营业执照，请被告协助解决此事。2013年8月，原告再次向被告发电子邮件表示因被告与点指兵兵公司未解除租赁合同租期尚未到期，影响原告注册登记，无法开具税务发票，影响正常经营，要求被告解决此事。原告并提供了上述邮件的网页页面打印件，被告称未收到上述邮件。原告并表示，2013年12月5日再次申请西江湾路分公司设立登记，于2013年12月12日受到虹口工商局处罚，嗣后并未再提出申请，工商局于2013年12月19日颁发营业执照其并不知情，原告于2014年5月19日才领取到营业执照。原告另提交了向虹口工商局申请设立登记时提供的材料，其中包括被告申请于2012年9月制作的关于点指兵兵撤离系争房屋后的状况的公证书，该公证书上有虹口工商局加盖的原件核对无异议章，核对日期为2013年12月4日。被告表示其与点指兵兵解除租赁关系的所有材料均于2013年1月向原告提供，原告未能领取营业执照的相关情况被告不知情。
审理中，被告提供了系争房屋水电读数客户确认单，载明2013年12月水费为390元，电费为8，349元；2014年1月用水量82，单价为5元，用电量为5700，单价为1.15元／度。原告确认上述水、电读数客户确认单的真实性。
审理中，原告申请对系争房屋内其进行装修的装修残值工程造价进行司法鉴定，经高级人民法院委托，万隆建设工程咨询集团有限公司对该项目进行了鉴定，2014年7月出具的鉴定意见为系争房屋内装修工程（包括安装工程）造价费用为406，408.80元，装修残值为270，939.20元，原、被告对该鉴定意见均无异议。
审理中，2014年7月，原告物品搬离系争房屋。2014年10月15日，原告注销了系争房屋上的西江湾路分公司工商登记。
上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、付款凭证、装修施工及购销合同、电子邮件网页打印件、公函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、企业登记申请收件凭据、行政处罚决定书、上海市房地产权证、餐饮服务许可证、公证书、点指兵兵虹口分店档案机读资料、点指兵兵公司的《房屋租赁合同》、餐饮服务许可证、上海市公共场所卫生许可证、营业执照、情况说明、公证书、律师函、上海市虹口区环境保护局文件、准予设立登记通知书、分支机构-
企业名称预先核准通知书、营业执照、录音视频光盘、电子邮件网页打印件、鉴定意见，被告提供的《房屋租赁合同》、《协议书》、律师函、解除函、原告营业执照登记信息、原告申请工商登记提供的相关材料、水电读数签收单、公证书，以及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：原、被签订的《房屋租赁合同》及《协议书》系合同当事人真实意思表示，合法有效，双方均需依约履行。根据合同约定，原告租赁系争房屋用于经营餐饮店并应办理经营所需的相关证照，被告作为出租方理应提供适用的房屋，包括提供相应文件以保证租赁房屋符合约定的租赁目的。本案中，被告称已于2013年初将原告办理营业执照所需的相关证明文件材料全部交付原告，而原告于2013年5月申请营业执照并未获准。根据虹口工商局的陈述，2013年5月至12月期间未向原告颁发营业执照的原因系点指兵兵公司虹口店的工商注册地址与原告提交的租赁合同地址相同，且双方的租赁合同的租赁期限也有重叠，虽被告否认原告曾因无法办理营业执照而向其催讨相关证明文件，但根据原告提供的证据，其申请设立登记的材料中，公证书于2013年12月才由工商局核对原件，结合前述情况，本院认为原告至2013年12月期间未能取得营业执照确因被告提供的租赁房屋存在瑕疵而又未能配合提供充分的文件材料所致，被告行为属违约，且鉴于原告又于2013年12月12日因无证经营受到行政处罚，故2013年12月开始原告未付租金等费用确有一定理由，被告以原告逾期支付费用为由解除合同，理由不成立。然原告于2013年12月申请的营业执照已于12月19日颁发，原告于2013年12月20日再以无法办理营业执照为由行使合同解除权，已丧失依据，原告称其对2013年12月19日颁发营业执照不知情，与被告无涉，原告以此为由解除合同，理由亦不成立。但鉴于现双方均要求解除合同，解除合同的日期由本院结合双方履行情况认定，因2014年2月10日起原告已不进入系争房屋经营，故本院认定双方的租赁合同于2014年2月10日解除。合同解除后，现房屋已由被告收回，原告已注销在系争房屋上的工商登记，被告也已在本案中主张结算相关费用，故原告支付的租赁保证金、公用事业保证金应当返还。至于原告主张的装修损失，因原告在租赁期间无证经营确对其租赁目的产生一定影响，结合双方过错程度及合同履行情况，本院酌情认定被告向原告补偿装修损失14万元。
租赁期间，原告应当支付租金及物业管理费，现被告主张自2014年1月1日至2014年2月7日止的租金及物业管理费，本院予以支持。被告计算金额有误，本院予以调整。至于被告主张租金及物业管理费的逾期付款违约金，上文已述原告未支付费用确有一定理由，故对被告的该反诉请求，本院不予支持。被告主张的提前退租违约金，亦不予支持。2013年12月至2014年1月的水电费15，704元，原告应当支付，拖欠上述费用应承担逾期付款违约金，被告主张自2014年2月8日起计算，本院依法予以支持。原告认为被告主张的违约金过高，本院将依据合同履行情况及被告的实际损失酌情确定违约金支付标准。
至于被告主张的免租期间的租金以及物业管理费，虽合同约定原告不论任何原因实际租赁不满合同约定的租赁期或违反租赁合同约定条款，被告有权追索免租期内的租金及物业管理费，但现合同解除双方均有过错，故对原告应支付的该期间的租金及物业管理费金额，本院酌情予以调整。
至于被告主张自2014年2月8日至2014年7月31日止的房屋占用费，根据双方合同约定，原告应于租赁期届满之日或合同提前终止之日恢复房屋原状并向被告交付，否则原告应按每日每平方米60.95元的标准支付逾期交还房屋期间的房屋占用费。鉴于原告搬离相关物品需经被告办理相关手续，被告未予配合，又因原告申请就装修残值进行鉴定需维持装修现状，故2014年2月8日至原告搬离期间被告所产生的租金及房屋占用损失，由本院结合双方的过错程度及被告实际损失酌情认定为18万元。至于被告主张的2014年3月10日起至2014年8月31日原告逾期注销工商登记地址的违约金，根据合同约定原告应于合同解除后的30日内注销或变更工商登记的营业场所地址，原告认为合同约定的违约金过高，本院依据合同履行情况及被告的实际损失酌情确定该项违约金为一个月的租金金额。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海深井大叔餐饮管理有限公司与被告上海岳峰置业开发有限公司之间的《房屋租赁合同》、《协议书》于2014年2月10日解除；
二、被告上海岳峰置业开发有限公司返还原告上海深井大叔餐饮管理有限公司租赁保证金232，936.56元；
三、被告上海岳峰置业开发有限公司返还原告上海深井大叔餐饮管理有限公司公用事业保证金20，102.40元；
四、被告上海岳峰置业开发有限公司赔偿原告上海深井大叔餐饮管理有限公司装修损失140，000元
五、原告上海深井大叔餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司2014年1月1日至2014年2月7日止的租金78，513.64元；
六、原告上海深井大叔餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司2014年1月1日至2014年2月7日止的物业管理费12，364.35元；
七、原告上海深井大叔餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司2013年12月至2014年1月的水电费15，704元，并按中国人民银行发布的同期贷款利率支付逾期付款违约金（以15，704元为本金，自2014年2月8日起计算至判决生效之日止）；
八、原告上海深井大叔餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司免租期租金及物业管理费共计110，000元；
九、原告上海深井大叔餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司2014年2月至2014年7月的房屋占用费180，000元；
十、原告上海深井大叔餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司逾期注销工商登记地址的违约金63，825.12元；
上述第二项至第十项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；
十一、被告上海岳峰置业开发有限公司的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11，121.49元，减半收取5，560.75元，由原告上海深井大叔餐饮管理有限公司负担2，575.75元，被告上海岳峰置业开发有限公司负担2，985元；反诉受理费10，099.31元，由原告上海深井大叔餐饮管理有限公司负担2，700元，被告上海岳峰置业开发有限公司负担7，399.31元；鉴定费14，270元，由原告上海深井大叔餐饮管理有限公司与被告上海岳峰置业开发有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。