广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第278号
上诉人（原审原告）：林月成，香港居民，住广东省江门市新会区。
委托代理人：钟北钊，广东巨信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁华锋，住广东省江门市新会区。
委托代理人：陈东山，广东信宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏锦华，香港居民。
上诉人林月成因与被上诉人梁华锋、苏锦华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第1194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年8月14日，林月成向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、撤销（2012）江新法执异字第18号《执行裁定书》。二、终止执行新会区会城碧翠园4座302房屋，并解除查封。三、本案诉讼费用由梁华锋、苏锦华承担。诉讼中，林月成增加一项诉讼请求为判决涉案房屋归林月成所有，苏锦华协助林月成办理房屋过户手续。庭审时，林月成对此项增加的诉讼请求具体明确为：判决苏锦华立即偿还以涉案房屋办理按揭的银行贷款约11万元，并协助林月成办理房屋过户手续。主要事实和理由是：2007年12月1日，林月成与苏锦华签订《买卖合同》一份，约定林月成以人民币40万元购买苏锦华位于涉案房屋。合同签订前，林月成已通过银行账户及现金的方式向苏锦华支付房款人民币20万元。合同签订后，苏锦华将房屋交付林月成使用，而林月成通过支付现金及代苏锦华偿还银行按揭款的方式支付剩余房款。2011年8月19日，苏锦华因拖欠梁华锋的借款，原审法院以（2011）新法协执字第1311号《协助执行通知书》查封涉案房屋。林月成得知房屋被查封的消息后，于2012年3月19日提出执行异议。原审法院于2012年7月16日作出（2012）江新法执异字第18号《执行裁定书》，以林月成未付清房款为由驳回林月成的异议申请。但林月成在听证庭审中已明确表明，由法院核实剩余房款一次性付清，并提存于法院，但直至裁定书送达，法院一直未予通知林月成缴款。林月成作为涉案房屋的买受人，已实际占有该房屋，且林月成愿意一次性支付剩余房款，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封该房屋。但（2012）江新法执异字第18号执行裁定书仅以林月成现在未付清房款就驳回林月成的异议申请，不仅违背上述司法解释的规定，又造成矛盾的激化和增加不必要的诉讼。
梁华锋答辩称：一、林月成与苏锦华签订的房屋《买卖合同》违法无效。涉案房屋是苏锦华于2003年通过向中国工商银行江门市新会支行（以下简称工商银行）按揭抵押贷款人民币16万元购买的，抵押期限是20年，从2003年10月28日起至2024年10月28日止（详见林月成提交的《江门市新会区预购商品房抵押登记审定书》、《贷款历史明细列表》）。涉案房屋至今仍未办理房产证，亦未还清银行按揭抵押贷款。根据我国《担保法》第四十九条、我国《城市房地产抵押管理办法》第四十九条的规定，抵押人苏锦华在未经抵押权人工商银行同意的情况下擅自与林月成签订的将涉案房屋转卖给林月成的《买卖合同》显属违法无效。另根据我国《合同法》第五十二条、我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定，苏锦华在涉案房屋并未领取权属证书即房产证的情况下，与林月成签订的将涉案房屋转卖给林月成的《买卖合同》显属违法无效。二、林月成与苏锦华签订的房屋《买卖合同》不具真实性。退一步，即使假设苏锦华确曾将涉案房屋转卖给林月成，那其与林月成所签的房屋《买卖合同》条款就绝不可能约定得如此简陋、随便，甚至连房屋的付款方式、交付时间、房屋现状、过户手续、税费负担、产权现状、违约责任等基本条款都没有，根本不符合二手房屋《买卖合同》所必需具备的基本要件。另林月成与苏锦华签订的房屋《买卖合同》约定：“作价40万卖碧翠园4座302单元给林月成，订金先付20万人民币，其尾数分18个月付清，业权在24个月内过户。”即双方约定的付款方式是现金支付，应付购房尾数是20万元，付款起止期限是2007年12月1日签订合同之日起18个月内即至2009年5月30日止。但林月成却诉称其应付购房尾数是通过代苏锦华偿还银行按揭贷款的方式付款，应付购房尾数即代还贷金额并不是20万元，其付款起止期限即代还按揭款时间是从2009年1月起至2024年10月28日抵押期满日止。亦即林月成诉称的付款方式、付款起止期限、付款金额均与《买卖合同》约定完全不相吻合，而且买卖方式和《买卖合同》约定的条款也不合常理和不符合一般的交易习惯，故由此足以证明林月成与苏锦华之间不可能存在房屋买卖关系，他们之间所签的所谓房屋《买卖合同》显然是苏锦华为逃避债务而与林月成事后串通伪造的，根本不具真实性。三、林月成诉称其已付苏锦华购房订金20万元、支付购房款现金3万元及代还贷款56800元违背事实缺乏依据。1、林月成与苏锦华于2007年12月1日签订的房屋《买卖合同》约定：“作价40万人民币卖碧翠园4座302单元给林月成，订金先付20万人民币，其尾数分18个月付款，业权在24个月内过户。”，但林月成提供的《境内汇款申请书》却显示其所转帐12万元的时间是在双方《买卖合同》签订之日前5天即2007年11月26日，而且汇款用途清楚注明是“往来”款而不是“购房”款。试问若这12万元是购房订金，那怎可能在房屋《买卖合同》签订之前已付？难道林月成能预知未来？若这12万元是预付购房订金，那为何不在其后签订的房屋《买卖合同》中注明？若这12万元是购房订金，那为何汇款用途是注明“往来”款而不是注明“购房”款，另合同约定的购房订金是20万元而不是12万元，数额也不相对应。可见这12万元显然只是林月成与苏锦华之间的其他往来款项，根本与购房无关，更不可能是购房订金。林月成仅凭一张12万元的《境内汇款申请书》就诉称其已付购房订金20万显然违背事实，缺乏依据。2、林月成提供的记载有总额为3万元数字的一张记事本页虽盖有苏锦华的私章，但这张记事本页根本不能证明苏锦华已收林月成3万元购房款。因为：①苏锦华身为上市公司香港冠华国际控股有限公司执行董事和江门市新会区冠华针织厂有限公司的副总经理，以其文化程度，难道连收款收据都不会写，其若写收据怎会只在记事本随便写上日期、金额而没有其他任何文字表述，该记事本页根本不符合收据的一般书写格式和习惯，这张记事本页明显不可能是什么购房款收据。②由于记事本仅记录有日期、金额，并没有其他任何记载，更没有注明是购房款，故单凭记事本记录的几个金额，根本不能断定记录的就是购房款。③记事本虽有金额记录，但这些金额是苏锦华收款还是付款记录，或代表其他意思，根本无法证明。④记事本记载：2008年8月11日8000元、7000元、3000元，10月18日6000元，12月13日6000元，那试问若这是付款记录，那林月成为何要在2008年8月11日同一天分三次付款，这根本不合常理，而且这些记录与房屋《买卖合同》约定的付款时间及金额也不相对应。⑤记事本上只盖有一个私章，那若是收据就是总收据，那为何不写一个总金额，而要分开5笔来记录，这显然不符合总收据的书写习惯。⑥众所周知，签名远比盖私章方便，签名远比盖私章真实，那为何苏锦华偏要舍简求繁不直接签名而在记事本上盖章，这显然不合常理。⑦众所周知，单位负责人所刻私章一般都交由他人保管，以便自己不在场时他人能代表自己在有关文件上盖章（如盖支票、汇票等），这也是个人要刻私章的主要原因。而林月成原是苏锦华的下属，负责协助苏锦华工作，故苏锦华将其私章交由林月成保管完全正常，故记事本上即使盖有苏锦华的私章，但不能证明是苏锦华本人或代表苏锦华所盖。而且事实上私人之间的往来款项，怎会只盖私章而不签名。⑧林月成诉称其是通过代偿还银行贷款的方式支付购房款而不是付现金，那苏锦华又怎会用记事本上记载收现金，而且记载的时间及金额与林月成代还贷时间及金额也不相对应。⑨记事本上所盖的私章是否属苏锦华所有，现根本无法证明。⑩若林月成确已付3万元购房款给苏锦华，那为何林月成不要求苏锦华出具正式收据而仅由苏锦华在记事本上记录。故此，仅凭这样一份漏洞百出、不合常理和交易习惯，甚至近乎儿戏的记事本页，怎能证明苏锦华已收林月成3万元购房款，林月成诉称苏锦华已收到其3万元购房款根本不可能是事实。3、林月成提供的牡丹灵通卡银行转帐记录虽显示其转帐了21200元，但并不能证明这21200元都已转到苏锦华帐户中，因为相应的牡丹灵通卡柜员机转帐回单合共只有11500元而不是21200元。这牡丹灵通卡的11500元转帐再加上林月成其他转帐的31700元，林月成共转帐43200元（11500元＋31700元）而不是56800元到苏锦华帐上。但据闻这些转帐只是苏锦华为逃避债务，为避免他人凭汇款单查到其去向以及款项来源，为保住涉案房屋而将款项交林月成代其偿还银行按揭贷款而已，实际上这些款项根本不属林月成所有。三、退一步，即使假设林月成与苏锦华签订的房屋《买卖合同》有效，也应解除。林月成与苏锦华签订的房屋《买卖合同》明确约定涉案房屋的总房价是40万元，林月成要先付订金20万元，尾数20万元要在18个月内即2009年5月30日前付清。但如前所述，林月成至今并没有依约支付20万元购房订金给苏锦华，也没有依约在2009年5月30日前付清购房尾数20万元给苏锦华，即使假设其转到苏锦华帐上的43200元是购房款，也已严重超期，而且数额亦远远未达到其应付的40万元购房款数额，林月成的行为已构成根本违约，合同理应解除。况且林月成至今仍声称其已付二十几万元房款，亦即其并没有付清购房余款35.68万元（40万元－43200元）的意愿，更没有继续履行合同的诚意，故无论房屋《买卖合同》是否有效，也已根本无法履行。四、林月成并没有实际占有涉案房屋。林月成提供的所有所谓实际占有涉案房屋的凭据都不是正式发票，而是非法收据，根本不具合法性，根本不能作为认定事实的依据。另这些凭据中，除2011年11月15日、2012年1月15日、2012年6月22日的停车收费收据显示与林月成所有的实际早已过年检期并已报废停用粤J×××××号小车有关外（详见林月成提供的行驶证），其他证据不是只有林月成自行加上的签名，就是与林月成根本无关。而那些与粤J×××××号小车有关的停车费收据也均是在贵院于2011年8月19日向江门市新会区住房和城乡建设局房地产交易中心发出协助执行通知书查封涉案房屋后才开具，从这些收据的开具时间就足以证明，苏锦华显然是在得知其涉案房屋被查封后，利用物管公司均是根据业主或租客提供的车牌号码开具收据，而不管车主是否是业主或租客的漏洞，到物管公司开具这些收据，故单凭这样几张停车费收据以及其他与林月成无关的单据根本不足以证明林月成实际占有涉案房屋。五、涉案房屋不属林月成所有。1、根据我国《物权法》第六条、第九条以及根据《房屋登记办法》第二十五条第二款：的规定，由于涉案房屋并未转让过户登记在林月成名下，即涉案房屋并不属林月成所有，林月成要求判令涉案房屋归其所有缺乏依据。2、由于林月成与苏锦华签订的房屋买卖同无效，而且林月成至今仍没有依房屋《买卖合同》约定支付或足额支付购房款，故林月成要求判令涉案房屋归其所有明显缺乏依据。3、根据我国《物权法》第十条的规定，不动产的设立是以登记机构登记为准。而法院并不是登记机构，林月成要求法院判令涉案房屋归其所有依法无据。六、林月成诉请判令苏锦华协助其办理房屋过户手续缺乏依据。1、由于涉案房屋是由苏锦华购得，而且至今仍未偿还清银行按揭抵押贷款，房屋也未取得房产证，故苏锦华客观上根本不可能协助林月成办理房屋过户手续，其要求判令苏锦华协助其办理房屋过户手续根本无法履行。2、由于林月成与苏锦华签订的房屋《买卖合同》无效，而且不具合法性和真实性，同时林月成亦未依约支付或足额支付购房款，故林月成要求判令苏锦华协助其办理房屋过户手续缺乏依据。七、林月成诉请撤销《执行裁定书》及终止执行和解除涉案房屋的查封依法无据。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，由于林月成与苏锦华签订的房屋《买卖合同》无效，而且林月成也未依约履行合同支付或足额支付全部购房款并实际占有涉案房屋，故无论涉案房屋是否签订《买卖合同》出卖给林月成，涉案房屋仍属苏锦华所有而不属林月成所有。法院裁定驳回林月成的执行异议请求，继续查封涉案房屋完全正确，林月成诉请撤销《执行裁定书》、终止执行并解除302房查封缺乏事实和法律依据。综上所述，林月成以其已与苏锦华签订房屋《买卖合同》，并已付部分房款及实际占有涉案房屋为由，诉请撤销《执行裁定书》、终止执行并解除涉案房屋查封，判令涉案房屋归其所有及判令苏锦华协助其办理房屋过户手续，明显缺乏事实和法律依据。故请求法院查清事实，依法驳回林月成无理无据的诉讼请求，以免其串通协助苏锦华逃避债务，恶意拖延阻止法院的执行工作，严重损害法律的尊严和梁华锋的合法权益。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2007年12月1日，林月成与苏锦华签订《买卖合同》，约定：“江门市新会区碧翠园4座302单位业权人苏锦华【身份证号码：××，作价40万人民币卖碧翠园4座302单元给林月成【身份证号码：××，订金先付20万人民币，其尾数分18个月付清，业权在24个月内过户。”合同签订后，林月成于2008年开始入住江门市新会区碧翠园4座302房屋。林月成自2009年1月10日至2011年1月8日通过6222022012000719461账号转账31700元，自2011年1月7日至2012年3月6日通过6222022012008178330账号转账10100元，合计41800元到苏锦华供楼账户（账号为20×××73﹡）。2013年3月21日，林月成再次通过6222022012008178330账号转账70000元人民币到苏锦华的该账户。林月成自2008年10月至2012年2月15日通过6227003123030061220账号向苏锦华的中国建设银行江门分行账户（账号为31×××72）转账，用于支付宽带、水费、电费等费用。
另查明，梁华锋与苏锦华民间借贷合同求偿纠纷一案，依照原审法院已发生法律效力的（2012）新法民四初字第20号民事判决书，苏锦华应向梁华锋返还借款港币300万元及利息（以港币300万元为本金，按日万分之二点一从起诉之日起计至本判决规定清偿日止），负担案件受理费27848元。因苏锦华没有按上述民事判决书履行义务，原审法院在执行过程中，于2011年8月19日查封了苏锦华名下的座落于江门市新会区会城碧翠园4座302的房屋。对此，林月成提出执行异议，请求法院中止执行涉案房屋并解除查封。其后，原审法院经审查作出（2012）江新法执外异字第18号执行裁定，依法驳回林月成的异议请求。
又查明，涉案房屋是苏锦华于2003年购买的，已经江门市新会区房地产交易所办理交易鉴证，苏锦华将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司江门新会支行用于房屋按揭贷款。抵押期限自2003年10月28日至2024年10月28日。2012年8月27日，林月成向法院提出付款申请，表示愿意一次性支付购买涉案房屋的剩余房款。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。因林月成、苏锦华是香港居民，本案属涉港民事案件。由于涉案不动产位于广东省江门市新会区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的规定，原审法院对本案享有管辖权。另外，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”规定，本案适用中华人民共和国内地法律调整。
本案的争议焦点：林月成就涉案房屋提起的执行异议是否成立。诉讼中，林月成以其已购买涉案房屋为由，认为不能将该房屋作为苏锦华的财产予以执行。对此，原审法院认为根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，作为买受人的林月成，其权益得到保护必须具备三个要件：已经支付全部价款、已实际占有、对于未办理过户登记的行为没有过错。经审查，原审法院认为，林月成与苏锦华之间是否存在真实的房屋买卖合同关系难以确认；而且即使双方可能存在上述关系，但由于其没有提供足够证据证明其在本案起诉前已经支付了全部或者大部分房款，以及无法证明其没有办理涉案房屋的过户登记手续不存在过错，即林月成的主张不具备法定的保护条件，故其主张原审法院不予采纳。具体理由如下：
一、关于是否存在房屋买卖合同关系问题。案中，林月成虽然提供《买卖合同》一份，以证明存在房屋买卖合同关系，但该合同与一般的不动产交易合同相比，内容显得较为简单；且在涉案房屋已存在按揭的情况下，双方并无对如何处理房屋上的抵押权负担问题作出约定，于情理不合。鉴于该合同存在疑点，加之苏锦华又没有到庭应诉，对双方之间的关系予以确认，故对林月成主张双方之间存在真实房屋买卖合同关系的事实，原审法院难以采信。
二、关于房款支付问题。至本案立案时2012年8月14日止，林月成主张为购买房屋已支付的款项包括购房订金20万元和购房款41800元两部分。首先，有关订金的支付问题。林月成主张其已支付的订金有两笔，一笔是在《买卖合同》签订之前即2007年11月26日通过向苏锦华账号中转账12万元、另一笔是直接支付现金8万元，对此，原审法院认为林月成诉称的事实理据不足，不能确认，因为：第一，在林月成提供的《境内汇款申请书》中标明，该转账汇款12万元的用途为“往来款”，与林月成主张的用途为“购房订金”不相符；第二，林月成与苏锦华在此后即2007年12月1日签订的《买卖合同》中对该笔12万元的订金没有提及，与常理不合，原审法院无法确认上述《境内汇款申请书》反映的款项用作支付购房订金；第三，关于8万元订金的交付，林月成并未提供有效的收款收据等证据予以佐证，仅凭林月成一方陈述无法证实其已经支付了该笔订金。其次，有关购房款的支付问题。依照《买卖合同》的约定，林月成应于2008年6月30日前支付剩余的房款，但林月成至起诉日止，仅支付了41800元到苏锦华用于供楼的银行账户。对此，林月成庭审时称，其与苏锦华于2009年1月已经通过口头方式变更了《买卖合同》的付款方式，即由林月成直接代苏锦华支付供楼款。对于此变更协议，林月成并未能提供相关的证据予以证明，故原审法院对其主张不予采纳。
三、林月成对办理涉案房屋的过户登记手续是否存在过错。根据《买卖合同》的约定，林月成与苏锦华应于2009年12月1日前办理涉案房屋的过户登记手续，但直至原审法院在执行过程中于2011年8月19日查封该房屋前，在长达一年多的时间里，双方仍未办理房屋过户登记手续。林月成也没有证据显示曾经催促苏锦华及时办理过户登记手续，林月成无法证实其没有办理涉案房屋的过户登记无过错。
综上所述，由于林月成的主张，缺乏足够的证据和充分理由，故林月成提出的执行异议不能成立，不足以阻却涉案房屋作为梁华锋与苏锦华民间借贷纠纷案的执行标的。因此，林月成诉请要求法院撤销（2012）江新法执异字第18号《执行裁定书》、终止执行涉案房屋并解除查封、判令涉案房屋归林月成所有、苏锦华协助林月成办理房屋过户手续的诉讼请求，没有合法依据，不予支持。另外，鉴于本案系执行异议之诉，对于林月成与苏锦华之间因代付涉案房屋银行按揭款产生的纠纷问题，不属于本案的审理范畴，因此，林月成提出的有关苏锦华应偿还以涉案房屋办理按揭的银行贷款约11万元的请求，不宜在本案中调整。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项、第一百四十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，于2013年8月19日作出如下判决：驳回林月成的全部诉讼请求。案件受理费人民币7400元由林月成负担。
当事人二审的意见
林月成不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，撤销（2012）江新法执异字第18号《执行裁定书》，并终止执行涉案房屋；2、梁华锋、苏锦华承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由是：一、林月成与苏锦华签订关于买卖涉案房屋的《买卖合同》合法有效，原审法院否定合同的真实性没有事实依据。林月成与苏锦华签订的《买卖合同》，明确约定买卖的标的物为涉案房屋，成交价为40万元，且约定房价款的支付时间及办理过户手续时间，已具备买卖合同的基本要素。梁华锋在一审也没有否定其真实性。一审法院以合同约定较为简单，且无对房屋上抵押权负担问题的约定就否定买卖的真实性是无事实依据。二、林月成已支付大部分房价款，余下部分用于偿还银行按揭贷款，且林月成多次表示愿意将剩余房价款付清。1、根据林月成提供的证据显示林月成已支付房价款359685元。余下的房价款，林月成与苏锦华曾在2009年初约定由林月成偿还银行按揭贷款的方式支付。现涉案房屋的按揭贷款尚欠本金约11万元，该贷款应由林月成承担。鉴于此，林月成有权依据法律赋予的不安抗辩权，暂缓余下房价款的支付。2、原审法院认定林月成仅支付房价款41800元违背事实。（1）对订金20万元的支付。林月成提供的证据2，显示已经转账12万元。虽然汇款在《买卖合同》签订前，但两者相差的时间只有5天。先达成口头协议，交付部分款项，再签合同，这符合一般的交易惯例。一审法院认为该证据记载汇款用途为“往来”，进而不认可该款项。林月成与苏锦华是同事、上下级关系，不可能存在生意上的往来。关于林月成支付的8万元现金，虽然没有出具收据，但如果没有付清订金，苏锦华不可能把房屋交付给林月成使用。（2）根据银行存折及交易明细，林月成共向苏锦华转账129685元。（3）在2008年8月-12月，林月成支付现金3万元有苏锦华盖章确认。3、原审法院否定房价款支付时间的变更没有依据。根据合同约定，林月成房价尾款分18个月付清，即在2009年6月1日前付清。但在2009年初，林月成与苏锦华就付款方式作出变更，由林月成以偿还银行按揭贷款的方式支付房价款，并将供楼存折的原件交付林月成。三、对涉案房屋至今未办理过户登记手续，林月成不存在任何过错。合同约定房屋在签订合同后24个月内办理过户手续，但由于双方对房屋价款支付的方式和时间已发生变化，办理房屋过户手续相应发生变化，且自2009年1月起，苏锦华因逃避债务而下落不明，林月成无法要求其协助办理。四、林月成已实际占有涉案房屋多年。林月成提供购买家具、煤气充气、小区停车交费等凭证，部分凭证注明房屋地址、林月成名称或手机，且在梁华锋查封房屋之前。五、涉案房屋是林月成一家唯一的住房及生活保障，如继续案件的执行，必将造成社会稳定问题。
林月成在二审期间申请证人王某出庭，以证明苏锦华将涉案房屋出售给林月成是事实，且林月成已经住进房屋。
梁华锋答辩称：一、林月成与苏锦华签订的房屋《买卖合同》不具真实性。《买卖合同》对于房屋的付款方式、交付时间、房屋现状、过户手续、税费负担、产权现状、违约责任等基本条款都没约定，不符合二手房屋买卖合同所必须具备的基本要件。且林月成诉称的付款方式、付款起止期限、付款金额均与《买卖合同》约定不吻合。合同上“苏锦华”签名无法确认是否他本人签名。二、《买卖合同》违法无效。涉案房屋时苏锦华于2003年通过中国工商银行江门市新会支行按揭抵押贷款人民币16万元购买，抵押期限是20年，涉案房屋至今仍未办理房产证，亦未还清银行按揭抵押贷款。根据法律规定，即使林月成与苏锦华签订《买卖合同》也因未经抵押权人同意而无效。涉案房屋未领取权属证书的情况下，与林月成签订合同是违法无效。三、林月成称其已付大部分房款359685元违背事实，缺乏依据。1、林月成提供的《境内汇款申请书》显示其转账12万元的时间是在签订合同之前5天，汇款用途注明是“往来”款。可见12万元是他们之间往来款项，与购房无关。2、林月成没有证据证明用现金支付了8万元购房订金给苏锦华。3、林月成提供的记事本页记载内容无法证明林月成已付3万元购房款给苏锦华。4、林月成提供的银行转账记录仅显示其转账41800元到苏锦华账户，而非129685元。三、即使林月成与苏锦华签订的房屋《买卖合同》也应解除。林月成没有依约支付20万购房订金给苏锦华，也没有依约在2009年5月30日前付清购房尾数20万元。四、林月成没有实际占有涉案房屋。林月成提供的凭据不是正式发票，是非法收据，不具合法性。五、造成涉案房屋未过户责任在于林月成。1、合同约定过于简陋，无法办理房屋过户手续。2、林月成没有足额支付房款，没有履行合同。3、林月成在查封房屋一年时间内没有办理和催促苏锦华办理过户手续。六、林月成要求撤销《执行裁定书》及终止执行涉案房屋依法无据。林月成与苏锦华签订的《买卖合同》无效，林月成也无依约履行合同支付或足额支付全部购房款并实际占有房屋，故房屋仍属于苏锦华所有。七、执行涉案房屋不影响林月成的合法权益。
梁华锋在二审期间没有提供新的证据。
梁华锋对于林月成在二审期间提供的证人证言，认为不属于新的证据，林月成应当在一审诉讼过程中提前7天申请证人出庭。证人证言无法证明买卖合同的真实某也不能证明林月成已支付购房款项给苏锦华。
经审查，林月成二审期间提供的证人证言系当事人在一审期间能够提供而未提交的证据，不属二审“新的证据”范畴，且梁华锋对该证人证言亦不予确认，故对林月成二审提供的证据，本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是案外人执行异议之诉。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：林月成请求终止涉案房屋的执行依据是否充分。
由于涉案房屋未登记在林月成名下，林月成对涉案房屋尚不享有所有权，因此，林月成主张终止涉案房屋的执行，应提供充分证据证明其对涉案房屋享有足以阻止执行的实体权利。本案中，林月成主张与苏锦华就涉案房屋形成买卖合同关系，其以支付大部分购房款并已实际占有使用多年且对未办理过户不存在过错为由，请求终止对涉案房屋的执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，在林月成与苏锦华就涉案房屋存在真实有效的买卖合同关系的前提下，若林月成满足：1、已支付全部价款；2、实际占有涉案房屋；3、对涉案房屋未办理过户登记手续没有过错三个条件，即应认为其对涉案房屋享有实体权利，足以阻止涉案房屋的执行。
关于林月成与苏锦华是否存在真实有效的房屋买卖合同关系的问题。林月成本案中提供《买卖合同》及一系列付款凭证，以证明其与苏锦华就涉案房屋买卖达成合意，已经支付大部分购房款并占有使用该房屋。
首先，从合同形式上，作为交易总价高达40万元的房屋买卖合同，却对付款方式、交付方式及过户时间等关键事项未作具体详细的约定，缺少一般房屋买卖中的必备条款；且在合同订立时涉案房屋已抵押给银行用作按揭贷款，而双方对如何清偿贷款、解除抵押未作约定，明显不符合常理。
其次，从林月成主张的付款情况来看，根据林月成的陈述，其在书面合同订立前已与苏锦华就涉案房屋买卖事宜达成合意，且在合同订立前分别通过现金、转账方式向苏锦华支付8万元和12万元购房订金，但苏锦华未向其出具现金收据，且转账12万元款项的汇款用途记载为“往来”，在其后订立的买卖合同中亦对此作出确认。本院认为，林月成的上述陈述与其提供的证据不符，且明显违背一般交易习惯。另外，林月成主张其与苏锦华口头约定在2009年1月起由林月成通过代为清偿银行按揭贷款的方式支付购房款，而根据林月成庭审的陈述，变更付款方式后其应支付的合同价款将超过合同约定价款，但双方当事人却未对此作出书面补充约定，亦不合常理。
再次，从林月成主张的房屋使用情况来看，虽然根据初步证据，反映林月成实际占有使用涉案房屋，但基于苏锦华与林月成之间原存在的工作中的上下级关系的情况，林月成占有使用涉案房屋的权利也有可能基于借用、租赁或其他多种法律关系而取得，并不必然是基于房屋买卖合同关系。
综合上述理由，本院对林月成主张其与苏锦华就涉案房屋形成买卖合同关系不予确认。
即使林月成与苏锦成形成合法有效的房屋买卖合同关系，但从合同履行过程来看，林月成尚不具备已付清全部价款及对未办理涉案房屋过户登记不存在过错的条件，其请求终止本案房屋的执行依据不足，理由如下：
首先，林月成确认其未付清涉案房屋的购房款，但提出按变更后的付款方式，付款期限尚未届满，且在苏锦华下落不明后其有权行使不安抗辩权暂不付款。但根据上述规定，“已经支付全部价款”应以法院对执行标的实施执行行为之时为限。因此，应认定林月成不符合上述规定中“已经支付全部价款”的条件。其次，根据《买卖合同》的约定，双方应于2009年12月1日前办理涉案房屋的过户登记手续，但直至2011年8月19日原审法院查封涉案房屋时，仍未办理过户登记手续。虽然林月成主张双方口头约定在全部清偿涉案房屋按揭贷款时一并办理过户登记手续，但林月成未对此提供证据予以证明；且根据林月成的主张，其通过各种方式支付的购房款加上将要代为清偿的银行按揭贷款数额超出双方约定的购房价款，显然不合常理。林月成亦未能进一步举证证明其因无法归责于买卖双方的原因致使未能办理涉案房屋过户登记手续，应认定为其对涉案房屋未办理过户存在过错。
基于上述理由，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，即使林月成与苏锦华对涉案房屋的买卖合同成立，但林月成在2011年8月19日原审法院执行查封涉案房屋前均未支付全部房屋价款，又未能证明其对于未办理房屋过户登记手续不存在过错的情况下，林月成提出的执行异议的理由不充分，不足以阻却涉案房屋作为梁华锋与苏锦华民间借贷纠纷案的执行标的。对其上诉理由，本院不予采纳。原审法院驳回林月成的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由林月成负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 李雁羽
二〇一四年六月三十日
书记员 梁淑珍