广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1751号
上诉人（原审被告）：萧海杭，住广州市白云区。
委托代理人：林锋，广东格林律师事务所律师
委托代理人：陈春燕，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市白云区第十二经济合作社，住所地广州市白云区。
负责人：梁柱波，社长。
委托代理人：张杨莉，广东和志满律师事务所律师。
委托代理人：陈玲玲，广东和志满律师事务所实习律师。
原审被告：广州市白云区第十经济合作社，住所地广州市白云区。
负责人：梁苏洲，社长。
上诉人萧海杭因与被上诉人广州市白云区人和镇西成村第十二经济合作社（西成村第十二经济社）、原审被告广州市白云区人和镇西成村第十经济合作社（以下简称西成村第十经济社）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法人民初字第328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月9日，西成村第十二经济社、西成十社、萧海杭签订《租赁合同》，约定由西成村第十二经济社和西成十社将坐落于本市白云区人和镇西成村华成路北起第四栋房屋出租给萧海杭，租期自2014年4月1日至2023年3月31日，租金为13200元／月，合同对出租人和承租人的其他权利义务进行了相应的约定。合同签订后，西成村第十二经济社、西成十社将涉案房屋交付给萧海杭承租使用至今，萧海杭亦如期缴纳租金。
西成村第十二经济社向原审法院提起本案诉讼，请求判令：确认西成村第十二经济社、西成十社于2013年12月9日与萧海杭签订的租赁合同无效，本案受理费由萧海杭负担。
原审诉讼中，萧海杭向原审法院提交了涉案房屋所在整体地块的《建设用地批准书》和《建设用地规划许可证》，但西成村第十二经济社、西成十社在原审诉讼中均确认涉案房屋无取得建设工程规划许可证，在法庭辩论终结前也无法提交。以上事实，有租赁合同、建设用地批准书、建设用地规划许可证、租金收据及当事人陈述等证据可以证实。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，西成村第十二经济社、萧海杭均无法提供涉案房屋的建设工程规划许可证或者其他合法报建手续，根据上述司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人签订的租赁合同无效。因此，西成村第十二经济社、西成十社与萧海杭签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。西成村第十二经济社要求确认双方签订的租赁合同无效有事实和法律依据，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，作出如下判决：广州市白云区人和镇西成村第十二经济合作社、广州市白云区人和镇西成村第十经济合作社于2013年12月9日与萧海杭签订的房屋租赁合同无效。
一审案件受理费130元，由萧海杭、广州市白云区人和镇西成村第十经济合作社共同负担（西成村第十二经济社已预交受理费130元，其同意由两萧海杭在履行判决时，将其应承担的受理费直接支付给西成村第十二经济社）。
判后，萧海杭不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院事实认定错误。（一）原审以被上诉人与原审被告均确认涉案房屋无取得建设工程规划许可证，在法庭辩论终结前也无法提交”，该事实明显属于一审法院的臆造，歪曲事实。在整个庭审活动中甚至后续代理意见的提交，原审被告西成十社也从来没有确认涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。事实上，原审被告西成十社仅作为广州市白云区人和镇西成村的下设机构，对于案涉房屋的资料存档均要求在西成村委、甚至在人和镇镇政府保管，因此对于建设工程规划许可证方面的陈述，西成十社一直认为案涉房屋已取得相应证照，并保管在上级部门。至于上诉人作为案涉房屋承租方，根本就不可能知道房屋是否取得了建设工程规划许可证。上诉人只是在签订各方均为真实意思表述的《租赁合同》后，按期缴纳租金。（二）案涉房屋是否取得建设工程规划许可证，属于被上诉人举证范围，一审法院粗暴的将举证责任转嫁给上诉人，且没有主动查清事实，明显有违法律规定。一审庭审过程中，被上诉人当庭提出案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，但被上诉人对于自己的主张既没有提供相应的证据（包括建设部门出具的回复或者城管部门的处罚决定等等），也得到没有上级部门（包括村委、镇政府等）的确认。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人在没有提供任何证据的前提下，应该对其主张承担举证不能的后果。而且上诉人参与2014年10月20日庭审在被上诉人提出案涉房屋没有取得建设工程规划许可证后，已于2014年10月21日向一审法院寄出《调查取证申请书》，要求一审法院前往相关部门调取案涉房屋的证照。上诉人仅作为承租人，无论从举证角度或者取证能力来看，都无法提供建设工程规划许可证，因此向一审法院提出了申请。一审法院，在被上诉人既没有证据，经申请后也不依职权调取相关证据的情况下，肆意定案，属于事实查明不清。（三）案涉房屋已取得主管部门批准建设，不属于合同无效。根据上诉人于2014年10月30日向一审提交的证据一一广州市白云区人和镇西成村民委员会出具的《证明》证明，案涉房屋的建设已取得出租方（被上诉人和原审被告）的主管部门批准，同意建设。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案合同应当属于有效。一审法院罔顾事实，擅自作出不公裁判，恳请二审予以纠正。二、一审法院程序严重违法。一审开庭时间为2014年10月20日，上诉人分别在2014年10月21日和2014年11月12日向一审法院递交《调查取证申请》、证据和代理词等。但一审法院却在事实没有查清的前提下，于2014年10月27日作出一审判决。在短短的7天时间内，法院居然能对案情如此复杂，并且事实不清的案件作出判决，明显有违程序。原审法院适用法律错误，理由：本案涉及的是村集体用地纠纷，应当根据城乡规划法64条的规定进行处理，我方认为，原审法院应当驳回被上诉人的起诉。第二：原审依据城镇房屋司法解释是错误的，本案应当适用城乡规划法的规定，即便适用原审法院的法律，被上诉人也不是适格的诉讼主体，根据司法解释的规定，诉讼主体为出租人，而出租人一般是所有权人，被上诉人根本无法证明其作为合同相对出租方，其根本不享有相关的权利，出租人是村集体。上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人的所有请求。2一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人西成村第十二经济社答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，请求予以驳回。双方签订的租赁合同违反了村集体财产民主议定规则，合同自始无效。被上诉人提起本案诉讼符合法律规定，具备相应的诉讼主体地位。
原审被告广州市白云区人和镇西成村第十经济合作社没有到庭，也没有提交书面答辩意见。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于案涉合同是否无效。由于案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”这一规定，认定案涉合同无效并无不当，本院予以确认。上诉人作为承租人，在承租之前，负有核实案涉房屋相关情况的义务。上诉人上诉以被上诉人没有提交证据证明案涉房屋没有取得建设工程规划许可证为由，主张案涉合同有效，理据不充分，本院不予支持。案涉房屋是否取得建设工程规划许可证，属于当事人应举证的范围，原审法院不予采纳上诉人的调查申请并无不当。上诉人以原审法院审理时间过短为由，主张原审法院程序违法，没有法律依据，本院不予支持。被上诉人是案涉租赁合同的签订方，上诉人上诉称被上诉人主体不适格，没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人萧海杭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年六月十一日
书 记 员 宋德光