福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第19019号
原告（反诉被告）厦门宝龙实业有限公司，住所地厦门市思明区前埔中路323号莲前集团大厦24层17-C单元。
法定代表人许健康，董事长。
委托代理人陈珊珊，福建衡兴明业律师事务所律师。
委托代理人翁晓农。
被告（反诉原告）陈艺，男，1991年2月24日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告（反诉原告）何川，女，1991年4月1日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。
上列两被告共同委托代理人黄峻飞，北京市海铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）厦门宝龙实业有限公司与被告（反诉原告）陈艺、何川房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法审判员彭朝辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）厦门宝龙实业有限公司及其委托代理人陈珊珊、翁晓农、被告（反诉原告）陈艺及委托代理人黄峻飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告厦门宝龙实业有限公司（下称宝龙公司）诉称，原告和被告于2015年7月6日签订《商品房买卖合同》（备案合同号为：03217762，以下简称：“合同”），约定被告向原告购买位于厦门市思明区湖滨水库片区金山路与吕岭路交叉口西北侧厦门宝龙国际中心1-4#楼15层1508单元房屋，合同总价款为人民币3527012元。合同第六条约定，购房款以按揭付款方式支付：买受人应于2015年7月6日前支付首期款人民币1767012元；剩余房价款人民币176万元，由买受人于合同签署之日起两个月内完成按揭贷款手续并付至出卖人账户。同时合同第七条第二款约定，被告逾期超过30日支付购房款的，则原告有权解除合同，并要求买受人另按总房款的20%支付违约金。在合同履行过程中，被告仅支付了部分首期款人民币717012元，剩余首期款人民币105万元，被告至今仍未履行；且经原告多次催促，被告至今仍拒绝办理剩余房价款人民币176万元的按揭贷款手续，导致该部分按揭房价款至今未支付至我司账户。被告未依约支付购房款的行为，已构成根本违约。原告请求判令：1、解除原告和被告于2015年7月6日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金705402.4元。
被告陈艺、何川辩称，原告陈述的事实，被告持有异议，原被告双方签订的合同是由厦门宝龙公司开发建设的，该公司在厦门是老牌的大公司，有良好的声誉，讼争房是被告在多方比较定下来的，被告支付一部分购房款后，后期购房款没再支付，是因家庭原因无力再承担购房款。原告提出20%的违约金过高，应予以调整。
反诉原告陈艺反诉称，出卖人厦门宝龙实业有限公司与买受人陈艺、何川于2015年7月6日签订了编号为03217762的《厦门市商品房买卖合同》，合同约定陈艺、何川共同向宝龙公司购买厦门宝龙国际中心1-4#楼15层1508单元，合同总价3527012元，约定付款方式为按揭付款，买受人应于2015年7月6日前支付首期款人民币1767012元，剩余房价款1760000元由买受人于本合同签署之日起两个月内完成按揭手续并付至出卖人账户。本合同签订前，反诉原告已向宝龙公司支付部分房款717012元。2015年12月7日，宝龙公司向贵院起诉要求解除合同并支付违约金。反诉原告对宝龙公司解除合同的主张不持异议，但其在合同解除后负有向反诉原告返还已付房款的法定义务，但迄今宝龙公司分文未付。现反诉原告依据《合同法》第九十七条的规定，有权要求宝龙公司返还已付房款并赔偿损失。反诉原告请求判令：被告立即返还两原告购房款717012元，并从2015年12月7日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准向两原告赔偿损失，暂计至反诉日止，房款及损失合计719339元。
反诉被告厦门宝龙实业有限公司辩称，造成本案讼争合同解除的根本原因是反诉原告违约造成的，根据合同约定，应当由反诉原告支付相应的合同解除的违约金，反诉被告同意将在扣除违约金后，返还相应的购房款。购房款返还应在法庭判决生效之日起返还。
经审理查明，2015年7月6日，原告和被告签订备案合同号为：03217762的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于厦门市思明区湖滨水库片区金山路与吕岭路交叉口西北侧厦门宝龙国际中心1-4#楼15层1508单元房屋，合同总价款为3527012元；其中合同第六条约定，购房款以按揭付款方式支付：买受人应于2015年7月6日前支付首期款人民币1767012元；剩余房价款人民币176万元，由买受人于合同签署之日起两个月内完成按揭贷款手续并付至出卖人账户；合同第七条第二款约定，被告逾期超过30日支付购房款的，则原告有权解除合同，并要求买受人另按总房款的20%支付违约金。
上述合同履行过程中，被告向原告支付了部分首期款717012元，剩余首期款105万元，被告至今仍未履行。
2015年10月16日，原告向被告发出《关于尽快办理按揭贷款的催告函》，催促被告依约支付按揭款1760000元等等。至今该部分按揭房价款未支付原告。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同及附件、催告函及寄件单；被告提交的银行汇款凭证、收款收据及庭审笔录等为证。
本院认为，原、被告签订的房产买卖协议，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效合同，各方当事人均应严格履行。被告未依约定时间支付购房款，已构成违约，原告诉请解除合同，被告亦无异议，本院予以照准。
其次，原告另主张被告应按合同之约定按购房总价款的20%支付违约金。被告抗辩违约金过高，原告的损失仅在于2810000元购房款未付所造成的利息损失，应予调整，对此愿按银行同期贷款利率1.5倍支付，综合合同的履行情况、过错程度、预期利益，同意支付违约金31872元。对此，原告除认为被告负有举证责任外，还主张被告之违约造成其以高于银行的利率进行融资，且讼争房产属商品房，并无如预期畅销等等。本院认为，依合同自愿原则，一般不得干涉当事人之约定。但我国合同法第114条及相关司法解释规定的调整之规则讼争合同于签订前支付部分款项后即未再依约履行，虽经原告催告仍未履行，此情形至本案庭审时仍未改变，其间实际损失为何，涉及商业之方方面面，譬如融资、资金周转、销售预计、销售效应乃至商业机密，无论举证责任予谁，在客观上均难以举证，故根据前揭规则，结合在案案情，本案酌定调整为10%，即被告应按352701.2元支付违约金。
再次，关于反诉请求。基于前述之认定，原告应在扣除违约金后，将被告已交余款退回。反诉请求支付利息，于法无据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）厦门宝龙实业有限公司与被告（反诉原告）陈艺、何川签订的备案合同号为03217762的《商品房买卖合同》；
二、被告陈艺、何川支付给原告厦门宝龙实业有限公司违约金352701.2元；
三、反诉被告厦门宝龙实业有限公司退还反诉原告陈艺、何川7170**元；
上述二、三项金额对抵后，反诉被告厦门宝龙实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告陈艺、何川3643**.8元。
四、驳回原告厦门宝龙实业有限公司的其它诉讼请求；驳回反诉原告（被告）陈艺、何川的其它反诉请求。
本案案件受理费5427元、反诉案件受理费5497元，由原告（反诉被告）厦门宝龙实业有限公司负担5485元、被告（反诉原告）陈艺负担5439元，款项均自本判决生效之日七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 彭朝辉
二〇一六年二月五日
代书记员 陈伟萍
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
……
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。