江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第75号
上诉人（原审原告）钱铖，男，1988年3月10日生，汉族，常州市人。
委托代理人赵志强，男，1955年3月15日生，汉族，常州市人。
委托代理人刘春辉，常州市武进区博援法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）虞国清（又名于国清），男，1955年3月15日生，汉族，常州市人。
委托代理人陆林虎，江苏东鼎律师事务所律师。
上诉人钱铖与被上诉人虞国清返还原物、排除妨害、恢复原状纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2013）武横民初字第95号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年12月31日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人钱铖及其委托代理人赵志强、刘春辉、被上诉人虞国清的委托代理人陆林虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审情况：
钱铖诉称，2004年4月27日，钱铖通过常州市武进拍卖有限公司拍卖获得武进法院在2000年裁给中国银行武进支行的原属常州市武进区遥观供销社的位于常州市武进区遥观镇塘桥村塘桥南街138、140号的房屋所有权以及土地使用权，钱铖在行使权利时，虞国清非法占用了上述地块的部分房产，钱铖以及拍卖公司均要求虞国清搬出，虞国清答应谈购买但在几年中购买未成，后不仅没有搬出，还私自拆除了占用的六号房屋，搭建工棚等，此事经司法所等多次协商未果，现虞国清在非法占据的院子中又开始建造房屋，严重影响钱铖的利益。钱铖无奈诉至法院，请求判令虞国清立即迁出非法侵占的位于常州市武进区遥观镇塘桥村塘桥南街138、140号的地块并恢复原状；判令虞国清拆除在建违章建筑排除妨碍；判令本案的诉讼费用由虞国清承担。
虞国清辩称，1999年7月30日虞国清就已经合法占有塘桥南街12间房屋，请求驳回钱铖的诉讼请求。
原审经审理查明，钱铖诉称的常州市武进区遥观镇塘桥村塘桥南街138、140号的地块即原武进市遥观供销合作社所有的坐落于遥观镇塘桥南街的房屋（房产证号：武遥字第××号）及对应的地块。2004年，中国银行武进支行委托常州市武进拍卖有限公司将该房产拍卖，钱铖参与竞拍。2004年4月27日，钱铖与常州市武进拍卖有限公司签订房地产拍卖成交确认书，确认拍得武遥字第××号房产证项下的房产，建筑面积为1082平方米。确认书其他约定事项中明确载明：房屋原占居的房子由买受人（即钱铖）自行处理，与委托方、拍卖方无关。当日，钱铖交付给常州市武进拍卖有限公司拍卖款100000元，后者收取该款，出具收款收据并交付相关手续文件。2004年5月6日，常州市武进拍卖有限公司在该房屋现场将房屋锁匙交付给钱铖。2009年6月，钱铖正式迁入拍得的武遥字第××号房产证项下的部分房屋内，但直至本案法庭辩论终结前钱铖都未能办理该房屋的产权证及相应土地使用权证过户登记手续。
原审另查明，2000年12月18日，常州市武进区人民法院（2000）武湖执字第528号民事裁定书裁定将原武进市遥观供销合作社所有的武遥字第××号房产证项下的房屋、土地使用权以及其他资产作价抵偿给中国银行武进支行所有。中国银行武进支行取得该房屋武遥字第××号房产证及相应土地使用权证，但一直未办理过户登记手续。
原审又查明，1996年起，虞国清开始租用原武进市遥观供销合作社武遥字第××号房产证项下部分房屋做红木生意。1999年7月30日，虞国清与武进市遥观供销合作社签订一份房屋转让协议，协议载明武进市遥观供销合作社将位于塘桥南街十二间房屋（其中包含虞国清原租用的部分房屋）以56800元的价格出售给虞国清。虞国清陆续支付56800元购房款并实际居住在上述协议约定的转让房屋内，但直至本案法庭辩论终结前，虞国清并未取得相应的房屋产权证及土地使用权证。
原审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。钱铖通过竞拍拍得原武进市遥观供销社武遥字第××号房产证项下房产，其虽然已经签订拍卖成交确认书，但通过该行为钱铖仅是取得要求委托拍卖方交付拍卖标的物并协助办理相关过户登记手续的请求权，并非能够当然取得该房屋的所有权，钱铖至本案法庭辩论终结前都未能办理相应权证的过户登记手续，依据法律规定，钱铖仍非本案诉争房产的所有权人。同时，虞国清在钱铖拍卖成交确认书签订之前即长期租赁并依据其后与原遥观供销社之间的房屋转让协议实际占有武遥字第××号房产证项下部分房屋，钱铖正式迁入后也未能实际占有虞国清已占有的部分房屋，且本案中钱铖也未提供充分证据证明虞国清对钱铖实际占有部分存在妨害行为，故钱铖的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回钱铖的诉讼请求。案件受理费25元，由钱铖负担。
上诉人钱铖不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认为上诉人钱铖未能办理该房屋的产权证及相应土地使用权过户登记手续，不能当然取得该房屋的所有权。上诉人于2011年3月2日携带所有合法有效文件前往常州市武进区横林房地产管理所办理房产证，该管理所查看了宗地图和房产总平面图，但是因武遥字第3××号房产证上的1号房东边有6间违建成了三层楼房，应拆除上面二层或有准许建三层楼的批准书才会办理上诉人名字的房产证，上述事实由常州市武进区横林房地产管理所出具的情况说明予以证实。因此原审法院认定事实不清。原审法院认定被上诉人虞国清与原遥观供销合作社签订的房屋转让协议有效，并认定被上诉人根据协议实际占有武遥字第3××号房产证下部分房屋为合法的。根据《供销合作社社有资产管理暂行规定》第十一条规定，供销合作社社有资产（含有无形资产）发生产权行为变动时，要依法进行评估，并调整其账面价值，防止社有资产流失。第十二条规定，供销合作社社有资产不能量化到人，不能分掉。供销合作社及所属企事业单位，将社有资产租赁、承包给集体或个人经营均不得改变社有资产所有权的归属。被上诉人与原遥观供销合作社签订的房屋买卖协议，未经资产评估就改变社有资产所有权的归属，违反了相关法律的规定，该协议应认定为无效。并且被上诉人实际占用的面积与协议约定的面积不符，已经超出协议范围。原审法院认为上诉人迁入拍得房屋时，被上诉人已经实际占有了房屋，上诉人也未能在迁入后实际占有被上诉人已经占有的部分房屋，因此认定被上诉人的行为未对上诉人存在妨害行为，但是房屋所有权不是以占有为要件，上诉人已经就上述拍得的房屋和土地进行了预登记，确认房屋、土地归属上诉人所有，不能因为被上诉人实际占有而改变所有权的变更。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人虞国清答辩称，被上诉人是按照与遥观供销社的协议使用房屋，没有侵占上诉人钱铖的房屋，相应的房屋均没有领取产权证，作为上诉人的诉讼请求没有法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人钱铖对原审查明的“1999年7月30日，虞国清与武进市遥观供销合作社签订一份房屋转让协议，协议载明……。”有异议，钱铖对协议的真实性有异议。理由是，房屋转让协议中朱建刚的签名与2000年朱建刚在法院交接单中的签名不一致。另外，2004年常州市武进拍卖有限公司对武进市遥观供销合作社的房屋进行整体拍卖，如果按照协议的签署时间房屋已经转让给了被上诉人，那么在2004年拍卖时协议所涉及的房屋就不应该在拍卖范围内。事实上，2004年进行拍卖时，协议所涉及的房屋已经属于中国银行武进支行，所以，房屋转让协议是后补的。双方对原审查明的其他事实均未提出异议，本院予以确认。
二审中，上诉人钱铖向本院提供了2010年6月钱铖的代理人赵志强与原武进市遥观供销合作社法定代表人朱建刚的通话录音，证明武进市遥观供销合作社将房屋卖给虞国清非其本人所为，是他手下人所为，朱建刚不清楚。被上诉人虞国清表示对录音的真实性无法确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据武进市人民法院作出的（2000）武湖执字第528号民事裁定书，将武进市遥观供销合作社所有的坐落于遥观镇唐桥南街的房屋、土地使用权等抵偿给中国银行武进支行所有，故应当认定中国银行武进支行系讼争房屋的所有权人。返还原物请求权、排除妨害请求权、恢复原状请求权均属于物权请求权，权利人必须享有合法的物权才能依法享有物权请求权。现钱铖要求虞国清迁出讼争房屋、排除妨害并恢复原状，虽然钱铖通过拍卖拍得了本案讼争房屋并签订了房地产拍卖成交确认书，但至今房屋的所有权证及土地使用权证尚未过户到钱铖名下，钱铖尚未取得讼争房屋的所有权，故钱铖的主张于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钱铖负担。
本判决为终审判决。
审判长 万扬飞
审判员 卢文忠
审判员 顾 佳
二〇一四年三月十八日
书记员 陈 娟