浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温永桥民初字第184号
原告：饶友弟。
委托代理人（特别授权）：王婉华。
被告：王晓慧。
委托代理人（特别授权）：温从威。
被告：陈洪星。
原告饶友弟为与被告王晓慧、陈洪星排除妨害纠纷一案，原告于2015年8月7日向本院起诉，本院于同月10日立案受理后，依法由审判员邹艳慧适用简易程序于2015年9月17日公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告饶友弟的委托代理人王婉华、被告王晓慧及其委托代理人温从威、被告陈洪星（出席第二次庭审）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告饶友弟诉称：原告与被告陈洪星系夫妻关系，永嘉县桥头镇梨村肖房屋（所有权证号03011880，地号8-03Q18-359-1-1）两间二层系原告饶友弟个人所有，与儿子陈贤房屋相邻，因原告饶友弟一直在外务工，已有二十几年不在诉争房屋居住。2013年12月25日，被告陈洪星的兄弟过世，儿子陈贤回来奔丧，才得知陈洪星将诉争房屋卖给他人，经多方打听得知诉争房屋的买受人和占有人系王海燕即本案被告王晓慧的姐姐。在与对方协商未果的情况下，原告于2015年4月28日向永嘉县人民法院提起诉讼，要求王海燕停止侵占并搬离诉争房屋。但经永嘉县人民法院审理，诉争房屋的实际买受人和控制占有人为被告王晓慧。2015年7月13日，永嘉县人民法院作出（2015）温永桥民初字第98号民事判决，判决驳回原告饶友弟的诉讼请求。原告饶友弟至始至终未打算出卖诉争房屋，也没有委托陈洪星代为出卖诉争房屋。被告陈洪星未经原告同意将诉争房屋卖给被告王晓慧，系无权处分行为。现原告对此不予追认，两被告之间签订的《转让书》系无效合同。原告仍是诉争房屋的合法所有权人，被告王晓慧控制占有诉争房屋的行为已经侵害了原告的合法权利。原告饶友弟有权要求被告王晓慧腾空诉争房屋返还原告。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告王晓慧与被告陈洪星于2003年2月23日签订的《转让书》无效；2、被告王晓慧立即停止侵占原告饶友弟所有的位于永嘉县桥头镇梨村肖房屋（所有权证号03011880，地号8-03Q18-359-1-1），腾空房屋返还原告饶友弟；3、本案的诉讼费由被告承担。
原告饶友弟为证明起诉的事实，在举证期限内向本院递交了下列证据：
1、身份证复印件一份，以证明原告的诉讼主体资格；
2、人口基本信息复印件一份，以证明被告王晓慧的诉讼主体资格；
3、人口基本信息复印件一份，以证明被告陈洪星的诉讼主体资格；
4、房屋权属登记信息查询证明复印件一份，以证明诉争房屋（所有权证号03011880，地号8-03Q18-359-1-1）所有权人为原告饶友弟；
5、土地登记信息查询单复印件一份，以证明诉争房屋（所有权证号03011880，地号8-03Q18-359-1-1）的土地使用权人为原告饶友弟；
6、转让书复印件一份，以证明被告王晓慧于2003年2月23日是从被告陈洪星手中购买诉争房屋，原告饶友弟并不知情的事实；
7、婚姻登记信息复印件一份，以证明被告王晓慧与蔡国利系夫妻关系；
8、土地登记信息复印件一份，以证明蔡国利已有宅基地，并在宅基地上有建房的事实，被告王晓慧与陈洪星签订的房屋买卖合同违反了法律关于一户一宅的规定，属于无效合同；
9、（2015）温永桥民初字第98号民事判决书复印件一份，以证明原告饶友弟于2015年4月28日向永嘉县人民法院起诉，要求王海燕停止侵占并搬离诉争房屋，经法院审理后得知诉争房屋的实际买受人和占有人系被告王晓慧的事实；
10、证人陈某甲、陈某乙的谈话笔录各一份，以证明原告饶友弟对于上述房产的转让并不知情的事实；
11、电费打印发票复印件两张、（2015）温永桥民初字第98号庭审笔录复印件一份，以证明目前诉争房屋由被告王晓慧占有使用的事实。
被告王晓慧辩称：1、原告主张《转让书》无效的诉请不成立，《转让书》并不存在《合同法》第五十二条规定的五种无效情形，依据法释（2012）8号《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持，所以原告的主张不成立。2、被告已经合法受让诉争房屋，原告无权要求被告腾空房屋，诉争房屋原系陈洪星所有，陈洪星之所以将诉争房屋登记在妻子名下是为了规避超出面积需缴纳费用，并已签订协议由被告受让；基于饶友弟和陈洪星系夫妻的特殊关系，足以让王晓慧有理由相信陈洪星有代理权，其转让行为构成表见代理，王晓慧作为善意第三人，同样已合法受让诉争房屋。3、被告王晓慧在转让书签订至今一直管业上述房屋，原、被告均为同村人，且饶友弟系陈洪星妻子，彼此共同生活，原告对涉诉房屋出卖的事在这十几年里从不知情的解释是不符合逻辑与情理的，且未对王晓慧的管业提出过异议，由此王晓慧的受让是合法的。4、原告饶友弟的起诉已经超过诉讼时效，原告从王晓慧翻修房屋、入住房屋等行为中就应该知道自己权利被侵害了，期间也没有发生过诉讼时效中止、中断等事由，故请求法庭依法予以驳回。
被告王晓慧为证明辩解的事实，在举证期限内提供了以下证据：
1、身份证复印件一份，以证明被告的诉讼主体资格。
2、《转让书》、（2015）温永商初字第98号判决书、电费查询记录单复印件各一份：以证明诉争房屋由多人见证下转让给被告王晓慧，并有王晓慧管业至今的事实。
3、证人陈某丙的证言，以证明证人陈某丙代理王晓慧与陈洪星签订房屋买卖转让书的事实。
被告陈洪星辩称：房子是自己重新建的，但已经赠送给儿子陈贤，自己不懂法律把房子卖了，错在自己，现由法院判决。没有证据提供。
原告饶友弟提供的证据，经被告王晓慧质证，对证据1、2、3均无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，证据5系土地登记信息查询单对于真实性、合法性由法院审查，对证据4、5的关联性有异议，其实诉争房屋为陈洪星所有，之所以登记在饶友弟名下，是为了规避收费，土地登记查询所反映的房产登记手续的情形，被告并不知情，但是房产转让的时候，陈洪星曾经承诺将诉争房屋的房产证办出后，向被告做变更登记；对证据6即《转让书》的真实性、合法性无异议，该证据反而证明了诉争房屋在多人的见证下，已经合法转让给被告王晓慧；对证据7、8真实性、合法性无异议，关联性有异议，证据7、8与本案无关，关于一户一宅的规定只适用于分户、婚姻变更等的情形，法律并没有规定上述房产不能转让，另外，从陈某乙的谈话笔录看，陈洪星取得该四间房屋时的情形，说明陈洪星取得上述房屋的时候也是存在转让的情形，如果按照原告说的，那么上述房产是否也是不存在合法的权属；对证据9的真实性、合法性无异议，这也恰恰证明了诉争房屋实际已经转让给被王晓慧，并管业至今的事实；对证据10、11的真实性、合法性无异议，但对于关联性有异议，该几组证据能够明确的证明被告陈洪星合法转让诉争房屋的事实，陈某甲作为村支书，陈某乙作为执笔人，可以证明被告王晓慧受让房屋并管业至今的事实，庭审笔录中同样反映出涉诉房屋已经转让的事实，对电费打印发票的三性均无异议。经被告陈洪星质证，对证据6即转让书的真实性没有异议，但转让书上立书人后面“饶友弟、陈洪星”的签字是别人签的；对证据10中陈某乙的谈话内容中“房子是陈洪星的”不是事实，这四间房子是其与老婆饶友弟商量后分给儿子陈贤的；对其他证据均无异议。
被告王晓慧提供的证据，经原告饶友弟质证，对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，但对于待证的事实有异议，关于转让书，《转让书》证明被告王晓慧内心确信诉争房屋不是被告陈洪星所有，体现在两点，转让书中明确写到“西面是陈贤房屋同墙”，并且上面有详细的土地证号，在立书人处又擅自写上饶友弟的名字，转让书写了这些内容说明其内心是明知房屋不是被告陈洪星所有的，且原告并没有签署该转让书。关于证人陈某丙的证言，也能说明房屋不是陈洪星所有，陈洪星系无权处分。经被告陈洪星质证，对证据1、2、3均没有异议。
对原、被告提供的证据，本院作认证如下：
一、对原告饶友弟提供的证据：被告王晓慧、陈洪星对证据1、2、3均无异议，经本院审核未发现存有瑕疵与疑点，依法予以确认；证据4、5系诉争房屋的权属登记情况，被告对证据4的真实性、合法性无异议，证据5已在本院的其他案件中作为证据被认定，故对证据4、5予以确认；对证据6即《转让书》的真实性予以认定，且与本案存在关联性，至于能否证明原告的证明对象，在说理部分作分析认定；证据7、8，因两被告对该些证据的真实性、合法性均无异议，本院对证据的真实性、合法性均予以认定，但仅能证明被告王晓慧名下已有房产，不能证明原告的待证事实；证据9、11，两被告对真实性、合法性均无异议，且能够证明诉争房屋买受人和占有人为王晓慧的事实，故予以认定；证据10，证人证言中关于王晓慧对涉案房屋进行管业的陈述及涉案房屋的来源和出卖经过的陈述，与原、被告的陈述能够相互印证，予以认定。
二、对被告王晓慧提供的证据：原告饶友弟、被告陈洪星对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，其中身份证复印件、民事判决书、转让书与原告饶友弟提供的证据基本一质，故认证意见同上，其中电费查询单与原告饶友弟提供的电费发票相印证，予以认定；证据3系证人陈某丙的证言，能够证明陈洪星出卖房屋的事实经过，予以认定。
根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定以下事实：
原告饶友弟与被告陈洪星系夫妻关系。被告陈洪星与原告饶友弟于早年取得永嘉县梨村肖四间救灾房屋（门牌：梨村白云西路利一巷2号），房屋经翻建后于1992年办理房屋土地使用权登记手续，次年两间房屋登记在原告饶友弟名下，另两间房屋登记在儿子陈贤名下。该四间房屋于2003年1月16日申请办理房屋所有权登记手续，同年2月26日取得房屋所有权证（登记在饶友弟名下的两间房屋所有权证号：03011880）。2003年1月23日，被告陈洪星与被告王晓慧（由王晓慧亲属陈某丙代理）就登记在饶友弟名下的两间房屋及地基一间签订了一份买卖协议即《转让书》，《转让书》载明：“今有房屋二层二间及空基一间，坐落本村肖垟老人亭后边，西面是陈贤房屋同墙，东面是水泥路，南面以小弄为介，土地证号为永集建（93）第501509**号，地号50-15-2-190，建筑占地面积97.60平方米（14.15＊6.9）另外靠房屋边有屋基一间（现作柴间之用）……现将此房屋转让给表侄女王晓慧使用居住，经众人议定，计房价叁万玖仟元整，立此书时即日将钱一律付清，出让后房屋产权、土地使用权一切有王晓慧管业使用自行安排，……立书人饶有弟、陈洪星，陈洪星，见证人陈某丁，执笔陈某乙，2003.2.23。”被告陈洪星将登记在原告饶友弟名下的上述房屋以39000元的价格卖与被告王晓慧，后王晓慧对房屋进行修缮并实际占有和控制，但未办理房产过户手续。
另查明，《转让书》上落款时间“2003.2.23”系笔误，签订《转让书》的时间实际为2003年1月23日。2015年4月，原告饶友弟向本院起诉，要求王海燕即被告王晓慧的姐姐停止侵占并搬离诉争房屋，经本院审理后，认为诉争房屋的实际占有人为王晓慧，判决驳回原告饶友弟的诉讼请求。
本院认为：本案系原、被告关于被告王晓慧与被告陈洪星签订的买卖协议效力纠纷，故本案的案由宜变更为确认合同无效纠纷。
关于被告陈洪星与被告王晓慧签订的《转让书》的效力问题。原告饶友弟主张确认陈洪星与王晓慧签订《转让书》无效，要求王晓慧返还诉争房屋。被告王晓慧认为其合法受让房屋，买卖协议有效。本案中，原告饶友弟与被告陈洪星系夫妻关系，诉争房屋二间系两夫妻在婚姻关系存续期间取得并重新建造，虽登记在原告饶友弟名下，但该诉争房屋仍应视为陈洪星与饶友弟夫妻共同财产，除非夫妻双方对婚姻存续期间的财产约定为各自所有。2003年1月23日被告陈洪星与被告王晓慧（被告王晓慧亲属陈某丙代理）就诉争房屋签订了房屋买卖协议即《转让书》，饶友弟未在《转让书》上签字，签订协议当时，王晓慧方虽知道房屋土地使用权登记在饶友弟名下，但基于饶友弟与陈洪星系夫妻关系，结合农村房屋买卖交易习惯，一般由丈夫出面签协议，作为同村人被告王晓慧有理由相信陈洪星为房屋所有人对涉案房屋有实际处分权，由此可认定王晓慧受让房屋的行为系善意的。另外王晓慧已支付购房款，房屋也在签订协议后交付给王晓慧使用，至今十余年涉案房屋一直由王晓慧管业使用，饶友弟一直没有提出异议。虽然原告饶友弟称直到2013年12月才知道房屋被陈洪星卖掉，但房屋买卖是公开进行的，是通过陈洪星的堂哥陈某丁介绍，并作为见证人在协议上签字，当时的村支书陈某乙执笔，王晓慧也一直管业十余年，饶友弟辩称其不知情不符合常理。被告陈洪星与被告王晓慧之间的房屋买卖行为，符合表见代理的情形，原告饶友弟虽未明确表示授权被告陈洪星卖房，但其作为妻子对丈夫的卖房行为不作否认表示，应认定被告陈洪星有代理权。故本院认为，被告陈洪星与被告王晓慧之间的房屋买卖行为应属有效，原告饶友弟主张被告陈洪星与被告王晓慧之间的房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告王晓慧关于房屋买卖协议有效的辩解，理由成立，本院予以支持。但2003年1月23日被告陈洪星与被告王晓慧（被告王晓慧亲属陈某丙代理）签订的《转让书》还涉及房屋旁地基一间的转让，因违反《土地管理法》第六十三条关于农民集体所有土地使用权不得出让、转让的规定，协议该部分内容违反法律强制性规定，该部分协议内容应属无效。因被告陈洪星与被告王晓慧之间的房屋买卖行为有效，故被告王晓慧对讼争房屋的占有、使用合法有据，原告主张被告王晓慧腾退房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
被告陈洪星关于其与饶友弟商量将涉案房屋赠送儿子陈贤的辩解，因其未提供证据证实，本院不予采信。被告王晓慧关于原告的起诉已过诉讼时效的辩解，因本案系确认之诉，不适用诉讼时效的相关规定，故被告的相应辩解不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告王晓慧与被告陈洪星2003年1月23日签订的《转让书》中关于地基一间的转让无效；
二、驳回原告饶友弟的其他诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取40元，由原告饶友弟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 邹艳慧
代理审判员 李世伟
人民陪审员 李东倍
二〇一五年十二月八日
书 记 员 廖高慧