苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虎商初字第00401号
原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地江苏省苏州市新区狮山路51号。
负责人史为群，该行行长。
委托代理人蔡吉，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托代理人胡波，江苏致邦（苏州）律师事务所实习律师。
被告朱祖才。
被告汪菊芳。
被告朱书生。
原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称工行新区支行）与被告朱祖才、汪菊芳、朱书生金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月6日受理后，依法由审判员刘晓夏独任审判，并于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡吉到庭参加诉讼。被告朱祖才、汪菊芳、朱书生经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行新区支行诉称，2011年3月25日，被告朱祖才、汪菊芳、朱书生作为抵押人与原告签订《个人借款最高额抵押合同》一份，编号E【最高抵】字【苏州分】行【新区】支行（2011）年（0000333）号。合同约定，被告以房产苏州市相城区望亭镇人民街25号3幢XXX室作为抵押物，在人民币130万的最高额度内，为自2011年4月至2031年4月期间原告享有的对被告朱祖才、汪菊芳的债权担保，并办妥了最高额抵押登记。2011年3月25日，被告朱祖才、汪菊芳作为借款人与原告签订《个人借款／担保合同》一份，编号B【抵押】字【苏州分】行【新区】支行（2011）年【抵押贷0000621）号。合同约定，原告向被告朱祖才、汪菊芳发放个人房屋抵押贷款人民币800000元，贷款期限120月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%，据此确定的利率以借款凭证记载为准。还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。上述合同签订后，原告于2011年5月3日按约发放贷款800000元，但被告未按约履行还款义务，截止到2015年2月3日已连续5次以上未偿还借款。根据双方合同约定，原告有权要求被告朱祖才、汪菊芳立即清偿借款，对抵押房产依法行使抵押权并优先受偿。又，原告为实现债权，特委托律师代理诉讼，并支付了必要的律师费。根据合同约定，被告应承担原告为实现债权而产生的律师费。为此，原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告朱祖才、汪菊芳偿还原告借款本金598398.92元及积欠的利息（含罚息、复利）18939.02元（利息暂计至2015年2月3日，此后按《个人借款／担保合同》的约定继续计算至实际清偿之日）。2、被告朱祖才、汪菊芳承担原告为实现债权支付的律师费20133元。3、如被告朱祖才、汪菊芳不能清偿上述债务，原告有权行使抵押权，以依法处分抵押房产苏州市相城区望亭镇人民街25号3幢XXX室所得的价款优先受偿。4、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《个人借款／担保合同》、《个人借款最高额抵押合同》，证明原、被告之间的借款和抵押法律关系及相关权利义务。
2、借款凭证，证明原告向被告发放贷款80万元。
3、他项权证，证明抵押权设立。
4、贷款还款明细，证明被告未按约还款。
5、《委托代理合同》、江苏省律师服务收费标准，证明原告因实现债权所支付的律师费20133元。
被告朱祖才、汪菊芳、朱书生未作答辩，也未提供证据。
本院认证意见：对原告提交的证据，因具备真实性、合法性、关联性，可作为认定本案事实的证据使用。
本院经审理查明：
2011年3月25日，被告朱祖才、汪菊芳、朱书生（抵押人）、与原告（抵押权人）签订编号为E【最高抵】字【苏州分】行【新区】支行（2011）年（0000333）号的《个人借款最高额抵押合同》一份，合同约定抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物即苏州市相城区望亭镇人民街25号3幢XXX室房屋。抵押担保债权包括自2011年5月3日至2031年5月3日期间，在人民币130万元的最高余额内，贷款人依据与借款人朱祖才签订的借款合同等文件而享有的所有债权。抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。主债权到期（包括提前到期）借款人未予清偿的，贷款人有权实现抵押权，可通过与抵押人协商，将抵押物拍卖、变卖后所得价款优先受偿。2011年4月19日，原、被告就抵押物苏州市相城区望亭镇人民街25号3幢XXX室房屋办理了抵押登记，抵押登记的债权数额为1300000元。
同日，被告朱祖才、汪菊芳（借款人、抵押人）与原告工行新区支行（贷款人）签订了编号为B【抵押】字【苏州分】行【新区】支行（2011）年【抵押贷0000621）号的《个人借款／担保合同》一份。该合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人房屋抵押贷款，金额为人民币800000元，贷款用途为购商用房，贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行同期同档次贷款利率为基准上浮15%确定，以借款凭证记载为准。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比率确定并执行新的利率。借款人采取按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收50%确定。借款人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，或借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人提前清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。
2011年5月3日，原告依约向被告朱祖才发放贷款800000元，借款借据载明：贷款执行年利率7.82%，贷款到期日2021年5月3日。
后被告朱祖才、汪菊芳自2014年9月起未再偿付上述借款合同项下的贷款本息。截至2015年2月3日两被告已连续三次以上未按期归还贷款本息，共结欠原告借款本金598398.92元，利息（含罚息、复利）18939.02元。
另查明，原告与江苏致邦（苏州）律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托该所律师代理原告向本院提起诉讼，并支付律师费20133元。
以上事实均有原告提供的证据及庭审笔录所证实，本院予以认定。
本院认为，原告与被告朱祖才、汪菊芳、朱书生签订的《个人借款／担保合同》、《个人借款最高额抵押合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应认真全面履行。原告按约发放贷款后，被告朱祖才、汪菊芳未按约归还贷款本息已构成违约，应承担相应的违约责任。原告有权按照合同约定要求两被告归还剩余的全部贷款本息。关于原告要求被告承担原告为实现债权支付的律师费20133元的诉讼请求于法有据，本院亦予以支持。同时，被告朱祖才、汪菊芳、朱书生以其名下的房产对上述借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，故该抵押权已设立，原告有权以抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。另外，被告朱祖才、汪菊芳、朱书生经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃相应的抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱祖才、汪菊芳应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行贷款本金598398.92元，利息（含罚息、复利）18939.02元（利息暂计至2015年2月3日，此后按编号为B【抵押】字【苏州分】行【新区】支行（2011）年【抵押贷0000621）号的《个人借款／担保合同》的约定继续计算至实际清偿之日止）。
二、被告朱祖才、汪菊芳应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行律师费损失20133元。
三、原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权就被告朱祖才、汪菊芳、朱书生名下位于苏州市相城区望亭镇人民街25号3幢XXX室房屋折价或拍卖、变卖所得款项在登记债权数额1300000元范围内优先受偿。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9960元，减半收取4980元、财产保全费3762元，合计8742元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户：10-550XXX040009599；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部。
审判员 刘晓夏
二〇一五年四月二十三日
书记员 夏玉琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。