北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第8764号
原告（反诉被告）张真真，女，1984年4月22日出生。
委托代理人吴国磊，北京市诚辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京兴广厦房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村西大街黄村二小东侧。
法定代表人李玉，总经理。
委托代理人邢雷，北京市圆融律师事务所律师。
原告（反诉被告）张真真与被告（反诉原告）北京兴广厦房地产开发有限责任公司（以下简称：兴广厦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张真真及委托代理人吴国磊、被告（反诉原告）兴广厦公司的委托代理人邢雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张真真诉称：2009年3月24日，原告与被告签订《商品房预售合同》（以下简称：预售合同），约定被告向原告预售坐落于北京市大兴区XXX镇XX#住宅楼1层2单元101商品房一套（以下简称：101号房屋），预售合同由原、被告双方签字盖章，合法有效。随后，原告向被告支付购房款406236元，被告于2010年4月23日向原告交付了房屋，但迟迟未能交付房屋所有权证书。预售合同第二十一条第（二）项约定：原告未能在商品房交付之日起390个工作日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。预售合同约定的交付房屋所有权证书的期限届满之后，原告多次与被告沟通、协商，要求被告交付房屋所有权证书，被告于2013年5月16日才将房屋所有权证书交付给原告。鉴于被告违反了预售合同的约定，未及时交付房屋所有权证书，应向原告支付相应的违约金。现要求：1、判令兴广厦公司支付延迟交付《房屋所有权证书》的违约金68247.2元；2、本案诉讼费由兴广厦公司承担。
被告（反诉原告）兴广厦公司辩称：我公司不同意原告的诉讼请求，请依法予以驳回。理由如下：一、原告房屋所有权证书的办理未超过预售合同约定期限，预售合同约定办理房屋所有权证书的期限为2012年1月10日前，而原告在2012年1月6日取得房屋所有权证书，不存在迟延。1、预售合同补充协议第十条约定“合同第十一条约定开发商交房日期，是在买受人付清全款到帐的情况下，才能交房。”按该条约定，如买房人交齐全款日晚于实际交房日，交齐全款日为交房日。本案中交齐房款日期为2010年6月11日，该日期应为交房日。2、建委颁发房屋所有权证书之日即是买受人实际取得房屋所有权证书之日，依据物权法，建委颁发房屋所有权证书之日即向社会公示原告取得了房屋的所有权。被告受委托办理房屋登记事宜只负责向有关部门代为申请、代交相关资料等，在被告按有关部门要求提交完毕相关资料后即完成了委托义务，发放房屋所有权证书、办理抵押登记不是被告的义务。二、预售合同补充协议第一条约定“买受人向银行借款购买出卖人房屋的，买受人在该房屋交付时，买受人须委托出卖人为其办理房屋所有权证，买受人向出卖人提供办理房产证所需的个人材料，同时按国家有关部门的规定交纳办理房产证的相关税费。如买受人未按照上述要求提供材料及交纳相关税费，延误该房屋所有权证的办理，则与出卖人无关。”本案中原告存在如下违约行为：1、原告未按时提交身份证等相关资料。2、原告未交纳委托费用200元、房屋初始登记费80元及转移登记费用80元，登记费160元由被告垫付。3、原告未按时提交授权委托书，大兴区建委档案资料显示张真真签署授权委托书的时间为2012年1月4日。三、原告不按时提供本人签字的授权委托书等办理房屋所有权证的相关资料及相关费用，原告实际上是撤销了委托，原、被告之间不存在委托关系。四、原告未交纳200元委托费、房屋初始登记费80元及转移登记费用80元，委托办理所有权证书必须交费，依据权利义务对等原则，不交费用即委托关系不成立。五、房屋所有权证书迟延办理对开发公司没有任何益处，相反在实施限购政策后，如不办理房屋所有权证书，购房人可以规避政策享受相关利益。开发公司为购房人贷款承担的是连带保证责任直至办理完毕房屋抵押登记之日止；不办理房屋所有权证书就无法进行房屋抵押登记，所以开发公司希望在最快的时间内办理房屋所有权证书。六、违约金用于弥补损失，在原告未按约定交付费用及相关资料的情况下，被告仍在合同约定时间内将房屋交付原告使用，充分保障了原告的合法权益。原告无损失，反而享受到了房屋升值的巨大利益及其他收益。原告主张的违约金畸高，且其主张违约金无事实及法律依据。七、假如兴广厦公司未按期办理房屋产权登记产生违约金，因原告在购房时享受了购房特殊优惠金，依据购房特殊优惠申请单的约定被告也无需再向原告支付违约金。原告在《购房特殊优惠申请单》承诺“出卖人未能履行《北京市商品房买卖合同》有关条款约定的责任与义务……如违约金不超出特惠金额，对本人可不予赔付，如超出特惠金额，不对本人赔偿超出部分。”八、原告起诉己过诉讼时效。
被告（反诉原告）兴广厦公司反诉称：根据预售合同第十条及补充协议第四条的约定，买受人逾期付款应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。买受人未在合同签订当日向银行交齐规定的贷款资料及费用并办理完毕相关手续、延期付款应支付违约金。另外，张真真拖欠物业费达3个月以上。因上述违约行为，张真真不能享受优惠。现要求：1、判令张真真支付违约金27268.05元（其中未按时支付首付款应支付违约金388.05元，以86236元为基数，自2009年3月24日起计算至2009年4月7日止，按日万分之三计算；未在合同签订当日向银行交齐贷款资料及费用并办理完毕相关手续、延期付款应支付违约金26880元，以32万元为基数，自2009年3月24日起计算至2009年12月28日止，按日万分之三计算）；2、补交购房特殊优惠款4103元；3、支付住房（住宅）初始登记费80元、所有权转移登记费80元、委托费用200元，共计360元；4、承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）张真真针对被告（反诉原告）兴广厦公司的反诉辩称：所有的反诉请求都过了诉讼时效，不同意反诉请求。1、要求原告支付违约金没有合同依据和法律依据。2、会签单不是合同，是房屋信息采集表，会签单上面被告没盖章，所以我方不同意这项诉讼请求，补交购房特殊优惠款没有依据，预售合同里面没有提到购房特殊优惠款。3、关于初始登记费、委托费，我方提交了收据，证明我方已经交过。
经审理查明：2009年3月24日，张真真（买受人）与兴广厦公司（出卖人）签订预售合同，主要内容为：该商品房坐落为101号房屋，用途为普通住宅；预测建筑面积共86.46平方米，其中套内建筑面积75.45平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米5384.17元，总价款406236元。第六条付款方式及期限约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的21.23%，其余价款可以向商业银行借款支付。具体付款方式及期限的约定见附件五。第十条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。合同第十一条约定：出卖人应当在2010年4月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十一条约定：（二）转移登记商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起390个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
该预售合同附件五付款方式及期限的约定：买受人于2009年3月24日签署（主合同）的同时交首付款86236元（含定金），买受人应在签订主合同之日起3个工作日内（即2009年3月27日前）向贷款银行提交全部申请贷款所需的相关真实的资信材料，超出3日的，出卖人视为买受人自动退房，出卖人有权对该房屋进行销售；贷款金额32万元。
该预售合同附件十补充协议约定：1、买受人向银行借款购买出卖人房屋的，买受人在该房屋交付时，买受人须委托出卖人为其办理《房屋所有权证》，买受人向出卖人提供办理房产证所需的个人材料，同时按国家有关部门的规定交纳办理房屋房产证的相关税费。如买受人未按照上述要求提供材料及交纳相关税费，延误该房屋的《房屋所有权证》的办理，则与出卖人无关。……4、买受人应在合同签订当日向银行交齐规定的贷款资料及费用，并办理完相关手续。买受人应积极配合办理相关手续，若买受人未按时履行上述义务，则视为买受人逾期付款，每逾期一天，按贷款金额的万分之三计算违约金偿付出卖人，如逾期达30日以上，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款2%的违约金。……10、合同第十一条约定开发商交房日期，是在买受人付清全款到帐的情况下，才能交接房屋。
2009年3月24日，涉案房屋取得商品房预售合同联机备案表。
签订预售合同后，张真真向兴广厦公司支付首付款86236元，兴广厦公司出具的发票上载明的开票日期为2009年4月7日。2009年4月13日，张真真（借款人）与中国建设银行股份有限公司北京大兴支行（贷款人，以下简称：建设银行）、兴广厦公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定张真真向建设银行贷款32万元。同日，建设银行将32万元打入兴广厦公司的账户。2009年12月28日，兴广厦公司向张真真出具收到房款32万元的发票。在庭审中，兴广厦公司对借款合同的真实性没有异议，对借款凭证以没有加盖行政章为由不予认可。后兴广厦公司提交鉴定申请书，申请对借款合同中兴广厦公司的公章真伪进行鉴定。该申请不符合法律规定，本院不予准许。
2010年4月24日，兴广厦公司将涉案房屋交付张真真使用。2010年6月11日，兴广厦公司向张真真开具房屋面积差价款1023元的发票。后兴广厦公司为张真真办理了涉案房屋的房屋所有权证，登记时间为2012年1月6日。
关于相关材料是否按时交纳。兴广厦公司主张：张真真未按时提交夫妻双方身份证原件和复印件、购房发票、委托书，导致产权证办理延迟；张真真未按时向银行提交贷款材料；除委托书外，兴广厦公司没有张真真提交其他材料的相关记录。兴广厦公司提交4份通知拟证明张真真未提交相关材料，对张真真催要过材料、费用及违约金。这些通知的时间分别为2010年4月15日、2011年3月1日、2011年12月15日、2012年3月1日。兴广厦公司未提交向张真真送达这些通知的材料。张真真主张：如果没有提交身份证等材料，不可能办理房屋入住手续；在签署合同当日交齐了规定的贷款资料及费用，并办理完毕相关手续。张真真对兴广厦公司提交的通知真实性均不认可，主张没有收到。自北京市大兴区住房和城乡建设委员会调取的办理涉案房屋所有权证的授权委托书载明受托日期为2012年1月4日（该日期系打印），受托人为陈砚（该名字系手写），委托人为张真真（该名字系手写）。兴广厦公司主张该证据可以证明原告未按时提交委托书，导致产权证迟延办理。张真真对委托书的真实性和证明目的不认可。
关于相关费用是否交纳。张真真主张已经交纳的200元办证费包含了80元房屋初始登记费和80元转移登记费用和40元手续办理费，如果未缴纳上述费用，兴广厦公司不可能为其办理房屋入住手续。张真真提供日期为2010年4月24日的6张收据、入住通知书（后附入住须知及办理入住费用明细）予以佐证。6张收据显示张真真已交纳的款项包括：2010年供暖费、有线电视初装费、测绘费、办证费200元、印花、2010-2011年度物业管理费、管理费、清运费、公摊电费、维修基金、契税。入住通知书未载明办理入住时间；入住须知载明办理入住手续时需携带的资料，包括有效身份证件原件及复印件、预售合同原件、购房全款发票或未换取正式发票的收据等；入住费用明细载明办理入住的费用，包括实测补房款1023元、契税、公共维修基金等前述6张收据中载明的所有费用。兴广厦公司在庭审中对包含办证费200元的收据的真实性认可，认为入住通知书没有加盖公章不认可。后兴广厦公司向本院提交鉴定申请书，要求对载明办证费200元的收据上兴广厦公司的财务专用章进行真实性鉴定。兴广厦公司另主张200元办证费不包括80元房屋初始登记费和80元转移登记费用。
关于付清全款的时间。兴广厦公司主张付清全款的日期为2010年6月11日，并提交发票原件予以佐证。张真真主张办理入住当日即已经支付了房屋差价款。
关于会签单和购房特殊优惠款。兴广厦公司主张：张真真享受了购房特殊优惠4103元，应按约定支付首付款，逾期按日按应付款的万分之三支付违约金；根据购房特殊优惠申请单，如兴广厦公司存在违约，如违约金不超出特惠金额，对张真真可不予赔偿，如超出特惠金额，不对张真真赔偿超出部分。为证明上述主张，兴广厦公司提交商品房买卖合同会签单和购房特殊优惠申请单予以佐证。
商品房买卖合同会签单为表格式材料，上部记载了买受人张真真的信息；中上部记载了房屋信息及价格、贷款情况，载明原总房款410339元，折后总房款406236元；中下部为合同约定付款时间及金额；在买受人签字确认处有张真真的名字。在业务员确认、现场销控审核、销售经理确认、财务部审核并确认处均有相关人员签字。在整个表格下面有打印内容“备注：与会签单同时提供认购人身份证明复印件三份按揭客户需提供按揭／公积金资料备齐单”。购房特殊优惠申请单上部客户栏载明申请人张真真，中间部分有打印内容：“本人向贵公司提出购房特殊优惠申请，如贵公司同意本人申请，本人深表感谢，为支持贵公司工作，特郑重向贵公司做出如下承诺：1、因贵公司原因造成未能够履行双方所签署的《北京市商品房买卖合同》有关条款约定的责任与义务，包括但不限于未能够按期交工、入住、水、电、暖气、煤气、道路、绿化不到位等情况下，贵公司需向本人支付违约金的，如违约金不超出特惠金额，对本人可不予赔付，如超出特惠金额，不对本人赔偿超出部分。2、本申请单所约定的特殊金额和最终成交价本人对此无异议。3、本人承诺在签署此申请单两日内同贵公司签署《北京市商品房买卖合同》，并缴纳合同中所约定的款项，逾期则视为本人放弃申请单上所约定的最终成交价格特殊优惠金额。4、本人承诺按照贵公司通知的时间办理入住手续并缴纳全部相应的费用，如有违约则本人需向贵公司补交本次特惠金额。5、本人承诺遵守小区各项规约及管理制度，按时缴纳相关单位应收取的物业费、供暖费、停车费及水、电、气能源费，本人如对以上费用拖欠时间超过3个月，则视为本人违反此约定需向贵公司补交特惠金额。6、以上所承诺的事项为本人真实意思之表达。”后面的签字处有张真真的名字，未载明签名日期。兴广厦公司主张会签单、申请单是在签订预售合同之前签订的。对会签单，张真真认可是本人签字，对内容也认可；对申请单，张真真第一次庭审时认可是自己签字，第二次庭审时对内容及签字都不认可。
关于物业费拖欠问题。兴广厦公司主张张真真拖欠物业费长达3个月以上，不应享受购房特殊优惠款。兴广厦公司提交北京圣唯物业管理中心出具的拖欠物业费证明予以佐证，张真真对上述证明的真实性、证明目的均不认可，主张与本案无关。
庭审中，关于违约金数额是否过高需要调整的问题，经本院释明，双方均主张对方要求的违约金数额过高，如果需要支付违约金要求法院进行调整。
以上事实，有原、被告双方当事人陈述、预售合同及附件、收据、房款发票、房产证、贷款合同、借款凭证、会签单、购房特殊优惠申请单、授权委托书等证据材料在案佐证。
本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担违约责任。
对双方争议的焦点问题本院认定如下：
关于相关材料是否按时交纳。兴广厦公司主张张真真未按时提交夫妻双方身份证原件、复印件、购房发票，未按时向银行提交贷款材料、未按时提交代办产权证的授权委托书。兴广厦公司提供催要通知以证明上述事实。张真真主张已按时提交了上述材料，否则不可能顺利办理入住手续，并主张未收到过催要通知。兴广厦公司未提交催要通知已送达给张真真的有效证据，故对这些通知，本院不予采信。关于身份证和购房发票一节，涉案房屋已在签订预售合同当天取得联机备案表，办理备案手续需业主提交身份证明等材料。虽张真真不认可兴广厦公司提交的催要通知，但2010年4月15日的催要通知载明入住当天业主需核验身份证原件留存复印件，核验购房款发票、首付款发票、银行贷款发票、补房屋面积差价款发票原件并留存复印件，此事实与张真真陈述一致，故本院认定入住当天张真真需提供这些材料，张真真于当天顺利办理完毕入住手续；另外，除身份证外其他材料原件均系兴广厦公司出具并交付给张真真；兴广厦公司至今未向本院说明何时收到张真真提交的上述材料。综上，本院认为在兴广厦公司未提交充分证据的情况下，张真真的主张更符合常理，认定张真真已按时向兴广厦公司提交了身份证和购房款票据。关于向银行提交贷款材料一节，张真真于2009年3月24日签订预售合同，于2009年4月13日办理完毕银行贷款手续，时间相差很短。兴广厦公司主张张真真未按约定时间向银行提交贷款材料，但未提交相关证据，兴广厦公司的上述主张，本院不予采信。关于授权委托书一节，从相关部门调取的委托书载明受托日期为2012年1月4日，现张真真对委托书真实性不认可，即使该委托书上张真真签字是真实的，因预售合同约定了委托办证，且涉案房屋为按揭贷款购房，兴广厦公司本身负有阶段性的担保责任，作为房地产开发企业，兴广厦公司理应在办理委托手续上承担更大的责任，现其未提供充分证据证明曾通知张真真办理委托手续，仅根据上述日期不能证明委托书延迟办理的原因在于张真真。综上，对兴广厦公司的该项主张，本院不予采信。
关于相关费用是否交纳。根据补充协议第1条的约定，张真真系以向银行贷款的方式购买房屋，在交付房屋时，应交纳办理房屋所有权证的相关税费。庭审中，张真真提交日期为办理入住当天的收据以证明交纳了相关税费，其中一张载明了200元办证费，兴广厦公司起初认可该收据的真实性，后兴广厦公司要求对该收据上其公司财务专用章进行真实性鉴定。兴广厦公司未提交充分证据推翻其自认的情况下申请该项鉴定，缺乏依据，本院不予准许。本院认定兴广厦公司收取了张真真交纳的200元办证费。关于200元办证费所包含的内容：张真真认为包含了80元房屋初始登记费、80元转移登记费用和40元手续办理费，兴广厦公司不予认可，认为房屋初始登记费和转移登记费不包括在办证费中。本院认为，补充协议约定在入住时张真真需交纳办理房屋产权证的相关税费，房屋初始登记费和转移登记费属于办理房屋产权证时必须缴纳的费用，张真真已经顺利办理了入住手续，并在入住当天交纳了相关税费，房屋初始登记费和转移登记费的总额未超过办证费的数额。综上，本院认为张真真的主张更符合常理，认定200元中包含了房屋初始登记费和转移登记费。
关于付清全款的时间。实践中，买受人交完款项后，开发商可能出具收据也可能出具发票，如果出具的是收据，在开具发票时一般会将收据收回。房款发票上载明的日期不能当然代表实际收款日期，正如涉案房屋贷款于2009年4月13日发放给兴广厦公司，兴广厦公司却于2009年12月28日出具发票。兴广厦公司关于前述交房日期的主张，依据不足，本院不予采信。
关于会签单和购房特殊优惠金的问题。优惠申请单早于预售合同签订，关于兴广厦公司违约责任的约定与预售合同的约定不一致，应以预售合同确定双方的权利义务。兴广厦公司的该项意见，依据不足，本院不予采信。
关于物业费拖欠问题。该行为涉及案外人，张真真是否拖欠物业费，与本案无关。
综合上述认定，关于张真真要求的违约金，本院认为，根据预售合同的约定，兴广厦公司负有办理房屋所有权证的义务，张真真未能在商品房交付之日起390个工作日内取得房屋所有权证书，兴广厦公司应承担违约责任。兴广厦公司主张以2010年6月11日为交房日期的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。兴广厦公司主张系因张真真未及时提交材料和费用而导致逾期办证的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。对于违约金的具体数额，由本院根据预售合同约定、当事人的过错程度、原告的损失情况，结合兴广厦公司要求调整的意见，酌情确定为21000元。
关于兴广厦公司反诉要求的未按时支付首付款违约金，兴广厦公司以发票日期为付款时间依据不足，且本项诉讼请求已经超过诉讼时效，故该项反诉请求，本院不予支持。关于兴广厦公司反诉要求的未在合同签订当日向银行交齐规定的贷款资料及费用并办理完毕相关手续违约金、延期付款违约金，依据不足，且本项诉讼请求已经超过诉讼时效，故该项反诉请求，本院不予支持。关于兴广厦公司反诉要求的购房特殊优惠款，张真真是否存在迟延支付物业费的行为，涉及案外人，与本案无关，故该项反诉请求，本院不予处理。关于兴广厦公司反诉要求的登记费、委托费，兴广厦公司对200元的收据认可后又予以否认，但未提交充分证据支持其否认的主张，故本院认为兴广厦公司已经收取了200元办证费。兴广厦公司称200元不包含房屋初始登记费和转移登记费，未提交相关证据予以佐证，本院不予采信。故该项反诉请求，依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京兴广厦房地产开发有限责任公司给付原告（反诉被告）张真真违约金二万一千元；
二、驳回原告（反诉被告）张真真的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）北京兴广厦房地产开发有限责任公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千五百零六元，由原告（反诉被告）张真真负担一千零四十三元（已交纳），由被告（反诉原告）北京兴广厦房地产开发有限责任公司负担四百六十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费二百九十七元，由被告（反诉原告）北京兴广厦房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马建庆
审 判 员 祁广燕
人民陪审员 韩俊敏
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘雪飞