湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第03340号
原告邓淑辉。
委托代理人银朝军，湖南海川律师事务所律师。
被告湖南金邦物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。
法定代表人罗建安，该公司董事长。
委托代理人向阳晖，湖南俊彦律师事务所律师。
原告邓淑辉诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称“金邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法由审判员黎春林适用简易程序于2014年6月12日公开开庭进行了审理。书记员周婷担任记录。原告的委托代理人银朝军、被告金邦公司的委托代理人向阳晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓淑辉称：2009年8月25日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告未来城项目4幢N单元5层503号房屋，房屋总金额为181029元。根据合同约定，被告应在2010年3月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90日内办妥原告的房屋所有权证；办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理好上述登记或手续，原告不解除合同，被告自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未按合同约定为原告办理好房屋所有权证和国有土地使用权证。后原告起诉至法院，法院依法判决被告在限定时间内办理好原告房屋所有权证和国有土地使用权证备案登记手续，并向原告支付违约金（违约金时间计算至2013年2月28日）。法院判决生效后，被告本应尊重判决，切实履行义务，但时至今天，被告仍未为原告办理好房屋所有权证和国有土地使用权证，完全藐视国家法律和人民法院生效判决，依法应当从严处理，加重处罚，以维护法院判决的权威。此外，因被告一直未为原告办理好房屋所有权证和国有土地使用权证，导致原告房屋无法上市交易获取资金，无法提前偿还银行贷款，并且原告在购买第二套房时也无法支付更多首付款，只得向银行申请更多贷款，为此支付了巨额利息损失；同时，2013年《国五条》出台后，原告出售自有住房所得的20%还需作为个税缴纳，原告损失巨大，被告理应对此承担责任，并赔偿原告损失。据此，为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判决：一、被告向原告支付逾期办妥土地使用权证违约金人民币19822元（暂从2013年3月1日计算至2014年2月28日），并自2014年3月1日起，计算至房屋所有权证和国有土地使用权证实际下发之日止；二、本案诉讼费全部由被告承担。
被告金邦公司辩称：1、原告的违约金的起算时间应当是2013年6月15日至2014年2月28日；2、违约金的请求标准过高，原告不能举证房产证延迟办理对其造成的实际损失，被告请求对违约金的赔付比例进行酌减。
经审理查明：2009年8月25日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第4幢N单元5层503号房。合同第四条约定房屋总金额为181029元；合同第十条约定房屋的交付时间为2010年3月31日前；合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款0.05%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部的购房款。2010年6月17日，被告向原告交付了原告所购买的商品房。因原告未如期取得所购房屋的权属证书，原告曾诉至本院，请求被告办妥房屋所有权证和国有土地使用权证，并请求被告支付逾期办证违约金，该案于2013年2月28日判决被告在判决生效后90日内将办理原告所购商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；办好房屋所有权证后90日内将办理原告所购商品房的国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关入窗办理国有土地使用权证，并判决被告向原告支付2013年2月28日前已经产生的逾期办证违约金3500元。判决后，原、被告双方均未上诉。因被告未在上述判决指定的期限内履行办证义务，原告于2014年5月21日再次将被告诉至本院。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、（2013）岳民初字第00333号民事判决书予以证明，本院予以确认。
本院认为：第一、原、被告所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务，对被告的逾期办证的违约行为本院已经判决指定了其履行办证义务的具体时间。且原告已在先前的起诉中请求被告支付了2013年2月28日之前产生的逾期办证违约金。本案中，因被告未在法院判决指定的履行期间履行办证义务，现原告诉请被告继续承担支付违约金的违约责任，理由正当，本院予以支持。第二、原告主张被告从2013年3月1日开始，按照原告所购房屋总房款万分之三的标准按日支付违约金数额，被告提出违约金过高，请求予以减少。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告未提供任何证据证明逾期申请权属登记行为给原告所造成的实际损失情况，现综合考虑被告在履行合同过程中的过错程度，本院认为原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，过分高于原告因此而造成的损失，现综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告给付原告本案判决生效之日前已经产生的逾期办证违约金为6000元。对于原告诉请的计算至房屋所有权证和国有土地使用权证实际下发之日止的违约金，考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关备案，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故本院确认违约金的计算截止时间为产权登记机关实际受理之日止，对被告支付违约金的标准本院将酌情依法予以确认。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效后十日内向原告邓淑辉支付2013年3月1日至本判决生效之日止所产生的逾期办证违约金人民币6000元；并从本判决履行期限届满之次日起，至房屋产权登记机关实际受理原告所购未来城第4幢N单元5层503号商品房产权登记备案之日止，被告每日按原告已付房款万分之一的标准向原告支付违约金；若被告在房屋所有权证办妥后90日内未将办理原告所购上述商品房的国有土地使用权需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关入窗办理国有土地使用权证，则从逾期之日起至国土部门实际受理之日止，被告每日按原告已付房款万分之一的标准另行向原告支付违约金；
二、驳回原告邓淑辉的其他诉讼请求。
如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费296元减半收取148元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担，此款原告邓淑辉已垫付，由被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告邓淑辉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黎春林
二〇一四年六月十八日
书记员 周 婷