甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆中民终字第526号
上诉人（原审原告）胡天斌，男，汉族，1985年4月7日出生，宁县人，教师。住西峰区。
委托代理人张磊，甘肃北斗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）庆阳恒美置业有限公司。住所地：庆阳市西峰区长庆南路。
法定代表人许三淮，该公司总经理。
委托代理人赫某某，甘肃长庆律师事务所律师。
上诉人胡天斌因与被上诉人庆阳恒美置业有限公司（以下简称恒美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2014）庆西民初字第839号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡天斌及其委托代理人张磊与被上诉人恒美公司的委托代理人赫某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年5月1日，恒美公司（出卖人）与胡天斌（买受人）签订《商品房买卖合同》1份，合同约定：“买受人购买的商品房为现房、预售商品房；买受人购买的商品房为悉尼园第3幢1单元1层03号住宅房，建筑面积共计88.71平方米，房屋单价为3588元／平方米，总金额为318291元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意每平方米价格保持不变，房价数总金额按实际面积调整；出卖人应当在2011年12月30日起90日内，依照国家和地方人民政府有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因或遇出卖人不能控制的政府及外界原因；3、因买受人未正常交清购房款的；出卖人逾期交房的违约责任，除合同约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起，90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。”合同签订后，胡天斌从2010年5月1日至2011年11月3日分四次向恒美公司交付楼房款318291元。恒美公司于2013年11月21日通过邮政特快专递向胡天斌送达了交房通知书，双方于2013年11月27日达成“庆阳恒美置业有限公司和庆阳恒美奥运康城D组团业主代表延迟交房补偿协议”，由恒美公司按照合同约定赔偿额的50%折价提供家庭卫生间设备给胡天斌进行补偿，胡天斌同意补偿方案，并表示谅解，对卫生设备进行选择后确定补偿的金额为9310元。后胡天斌认为恒美公司迟延交房且没有房屋质量报告，其与恒美公司所签的补偿协议不合理等理由诉至法院。
原审法院审理认为：胡天斌与恒美公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。本案争议的焦点：一、胡天斌的诉讼请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”恒美公司未按《商品房买卖合同》约定在2011年12月30日起90日前交付房屋，即从2012年3月31日起侵害胡天斌合法权益的事实已经确定，胡天斌主张自己权利的诉讼时效应从此时开始计算，在两年内（即2014年3月31日前）主张自己的权利均在诉讼时效范围内。胡天斌2014年3月17日提起诉讼，其请求未超过二年的诉讼时效。二、恒美公司是否构成违约。签订合同后，胡天斌依约向恒美公司交付了购房款，恒美公司应于2012年3月30日前将房屋交付胡天斌使用，但恒美公司在2013年11月21日才将交房通知书送达胡天斌，且房屋至今仍未实际交付使用，恒美公司未按照约定期限履行交房义务的行为已构成违约，应当承担违约责任。恒美公司辩称迟延交房是因为政府行为造成的，其不构成违约，但未提交政府行为的相关证据，故其辩解不能成立，不予采纳。但双方于2013年11月27日达成了延迟交房补偿协议，胡天斌对恒美公司提供的卫生设备进行了选择。胡天斌诉称其被逼妥协签订补偿协议，但未提交相应的证据证实，不予采信。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”该补充协议应认定为商品房买卖合同中关于违约责任的变更，违约金已通过协商处理，且原合同无违约金及利息约定，故对胡天斌要求恒美公司依照原合同约定支付违约金23500元及利息的诉讼请求不予支持。胡天斌要求恒美公司立即交房，该请求符合合同约定，恒美公司亦同意交付，应予支持。胡天斌要求恒美公司偿还因诉讼产生的经济损失，但未提交相关经济损失的证据，故不予支持；胡天斌要求恒美公司支付所买楼房超出3%面积的房价，但未提供证据证实房屋实际面积，主张的超出房价金额无计算依据，该诉讼请求不明确，亦不予支持；胡天斌要求恒美公司赔付租房损失5259元，其提交的4张收款收据，其中署名高金燕为交款人的2张收据与本案无关联性，户名为胡天斌的收据无相应的租房合同予以印证，不能证实属租房损失，且收据不符合证据的形式要件，故对其该项诉讼请求不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、限判决生效后10日内恒美公司按照合同约定向胡天斌交付房屋；2、驳回胡天斌的其它诉讼请求。案件受理费558元，由胡天斌负担488元，恒美公司负担70元。
胡天斌不服上述判决，上诉称：原审判决认定事实不清。恒美公司虽然给上诉人送达了交房通知，但该工程至今未经竣工验收，未经竣工验收的房屋是不能交付使用。一审判决对上诉人妻子高金燕交纳房租的证据不予认定错误，对上诉人主张的房屋实际面积超出约定面积部分房价由恒美公司负担的请求不予支持错误。一审判决依据《合同法》第77条，认定上诉人与恒美公司签订的《迟延交房补偿协议》是对合同关于迟延交付违约责任的变更，属于适用法律错误。请求二审法院撤销原判；依法确认《迟延交房补偿协议》无效，由恒美公司支付违约金27500元；由恒美公司承担上诉人所卖楼房超出3%面积房价，赔偿其违约给上诉人造成的损失5259元；一、二审案件受理费由被上诉人负担。
恒美公司答辩称：答辩人迟延交付房屋是因为政府原因，符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”的情形之二，故不存在违约。上诉人应当按实际建筑面积承担房屋价格，对上诉人主张的房屋实际面积超出约定面积部分房价由恒美公司负担的请求不同意。双方签订的《迟延交房补偿协议》有效，不存在显失公平。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审中，胡天斌向法庭提交如下证据：
1、《商品房买卖合同》及恒美公司专用收据4张，用以证明其与恒美公司签订购房合同时约定的楼房位置、面积、价款和交房日期，胡天斌已经交清约定的房款，完成了自己合同的义务；经质证被告恒美公司对该组证据的真实性无异议；2、收据4张，用以证明胡天斌租房居住产生的房租费用；经质证被告恒美公司不予认可，认为收据不是正规的税务发票，从格式上缺乏真实性，且与本案无关联性；3、空白补偿协议1份，用以证明该协议第1、2项显失公平，损害胡天斌利益；经质证恒美公司认为无签名，不发表意见；4、胡天斌申请证人朱正生、李珂出庭作证：朱正生证明他与恒美公司协商违约金的赔付及交房的经过，即签定协议时所供选择的东西在店内存放，恒美公司告诉他们如果不同意协商就去打官司，胡天斌与恒美公司签订补偿协议时他不在现场的事实；经质证胡天斌无异议，恒美公司认为该证言与本案没有关联性。证人李珂证明他是恒美公司买房的新业主，2013年11月接到恒美公司的交房通知，因恒美公司迟延交房与其协商违约金赔付时有强压的感觉，认为不合理而未与恒美公司签订补偿协议，对胡天斌与恒美公司签订补偿协议不知情的事实；经质证胡天斌无异议，恒美公司对李珂证实其2013年11月接到交房通知的事实无异议，认为该证言其它内容与本案无关联性；5、交房通知书1份，用以证明恒美公司在送达交房通知书时没有综合验收证书；经质证该恒美公司对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。
一审中，恒美公司向法庭提交如下证据：
1、《商品房买卖合同》1份，用以证明其与胡天斌签订购房合同属实；经质证胡天斌对该证据的真实性无异议；2、庆阳恒美奥运康城平面图2张，用以证明庆阳市规划局于2009年3月27日审查同意恒美奥运康城总平面图，2010年9月2日庆阳市规划局同意对该图修改意见，证实延迟交房是因为政府行为所致；经质证胡天斌有异议；3、补偿协议1份，用以证明恒美公司与胡天斌就违约金的赔付已达成协议，胡天斌对赔付的卫生设备已经选择的事实；经质证胡天斌对该协议的真实性无异议，认为自己是在没有经验、紧迫无房居住的情况下签订；4、特快专递邮件详情单1份，用以证明恒美公司给胡天斌送达交房通知书的事实；经质证胡天斌无异议。
二审中，胡天斌提交的证据：1、胡天斌妻子高金燕与他人签订的两份《房屋租赁合同》，用以证明由于恒美公司不交房导致其租房居住，造成的损失情况。恒美公司对该证据的真实性、关联性有异议，且补偿协议签订后已经补偿，不存在再给予赔偿问题；2、结婚证，用于证明高金燕系胡天斌妻子。恒美公司对该证据的关联性有异议；3、庆阳市建筑业管理局函件，用以证明该工程未竣工验收。恒美公司对该证据的证明目的有异议；4、《房屋买卖合同》两份，用以证明恒美公司给胡天斌交付的房屋面积比合同约定增大了5平方米，超出3%。恒美公司对该证据的证明目的有异议；5、照片3张，用以证明其所购买的房屋情况。恒美公司对该证据的证明目的有异议；6、证人邵鹏飞证言，用以证明胡天斌与妻子高金燕租房居住的情况；恒美公司对该证据关联性有异议；7、证人朱正生证言，用以证明其与证人购买的是同单元楼、同户型、同样面积的房屋，合同约定面积是88.71平方米，备案时写成了93.94平方米。恒美公司对该证据证明目的有异议。
二审中，恒美公司提交的证据：西峰区西街街道办事处秦霸岭村民委员会《证明》复印件一份，用以证明土管部门在征地时出现差错，导致恒美公司改变图纸，不能按期交房。胡天斌对该证据的真实性和证明目的有异议。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：恒美公司与胡天斌签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期明确，即2012年3月30日前交付，但该公司直至2013年11月21日才送达交房通知，明显逾期，依照合同约定该公司应当承担支付违约金的违约责任。恒美公司辩称因政府部门改变了其原商品房开发规划方案，才造成其迟延交房，且属原合同约定的免责条款，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”规定，恒美公司在与胡天斌签订合同时有义务提示其注意，但其未提供证据对此予以证实。因此，该公司上述辩称理由不能成立。恒美公司延迟交付房屋构成违约，依照合同约定，恒美公司应当承担延迟交房的违约责任，但2013年11月27日，恒美公司与胡天斌达成了《迟延交房补偿协议》，该协议当事人意思表示真实，且不违背法律规定，应当有效。胡天斌认为该协议是被迫签订，违背其意愿，该协议显失公平，为无效协议的抗辩意见无证据支持。
胡天斌要求恒美公司支付所买楼房超出3%面积的房价，其虽然提交了朱正生的房产证及朱正生证言，但该证据只能证明备案面积，并不能证明房屋实际面积，主张的超出房价金额也无计算依据，该诉讼请求不明确，不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，胡天斌的上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费558元，由上诉人胡天斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金发
代理审判员 杨海燕
代理审判员 贾九龙
二〇一四年十月二十日
书 记 员 安旭东