湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一终字第415号
上诉人（原审被告）湖南赛奥硅业股份有限公司，住所地湖南省石门县楚江镇中渡社区梯云路001号。
法定代表人林小凌，该公司董事长。
委托代理人张艳菊，女，1978年出生，汉族，住湖南省溆浦县，该公司职员。
委托代理人王珏辉，男，1984年出生，汉族，住湖南省常德市武陵区，该公司职员。
被上诉人（原审原告）艾明，男，1965年出生，汉族，公司员工，住湖南省长沙市雨花区。
委托代理人黄少华，湖南龙阳律师事务所律师。
上诉人湖南赛奥硅业股份有限公司（以下简称赛奥硅业公司）与被上诉人艾明租赁合同纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院（2015）汉民初字第161号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赛奥硅业公司的委托代理人张艳菊、王珏辉，被上诉人艾明及其委托代理人黄少华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年12月20日，长沙美克医药科技有限公司出具说明——“自2009年1月1日起由公司法人代表（股东）艾明在汉寿所进行的投资由其本人全额投资，所发生的债权债务及公司行为由艾明全权负责，经营结果也由艾明负责”。
2009年4月21日，长沙美克医药科技有限公司与汉寿县人民政府签订的《关于新建医药化工生产项目合同书》，双方约定，汉寿县人民政府出让面积约15亩的建设用地（土地用途为工业用地，使用期限为50年）给长沙美克医药科技有限公司，用于投资兴办医药化工生产项目，艾明已作为长沙美克医药科技有限公司的代表在合同书签字。2009年6月8日，长沙美克医药科技有限公司设立龙阳分公司，并进行了工商登记，艾明系该分公司负责人。2010年3月21日、2011年7月22日，长沙美克医药科技有限公司分别缴纳土地预交款200000元、132132元，2010年11月9日，长沙美克医药科技有限公司缴纳森林植被恢复费3900元，2011年7月22日，长沙美克医药科技有限公司以中医药化工生产线新建项目的名义向汉寿县土地储备中心缴纳被征地农民社保费125280元，2011年7月22日，艾明向汉寿县地方税务局缴纳土地契税148692元。2009年4月25日，汉寿县规划局、湖南汉寿高新技术产业园区管理委员会出具面积为9.4亩的年产500吨氨甲苯酸项目规划用地红线图，该地块位于太子庙镇狮子脑唐家山组。尔后，长沙美克医药科技有限公司在该地块上进行了相关基础设施建设，于2009年底建成约1000平方米的车间1栋、约400平方米的办公楼1栋及相关电力设施。2015年3月24日，汉寿县规划局出具面积为5.6亩的医药项目规划用地红线图，该地块位于太子庙镇狮子脑唐家山组，与上一地块接壤。
2012年3月下旬，钟乐飞受林明旭的委托，与曾凡忠、邱德保（曾凡忠、邱德保均系受艾明委托）协商租赁位于太子庙工业园狮子脑村塘家山组的厂房、办公楼、场地等，拟从事二氧化硅的加工。后双方签订《租赁协议》，约定：租赁自2012年5月21日起开始计算，租赁期限为8年，租金前4年每年为80000元，后4年考虑适量增加租金，租金交付方式为提前1个月交付下一年度租金，如承租方不能按时缴纳租赁费，出租方无偿收回租赁标的，租赁期内，出租方可以根据自身生产需要在租赁标的内新建工业厂房、场地硬化，租赁期满，出租方自行拆除自有设备、厂房以及办公生活设施，场地硬化部分无偿交予出租方。租赁协议签订后，赛奥硅业公司支付了第一年的租金80000元，并派员对租赁场地进行了道路修建、场地硬化等建设活动，安装了相关硅业加工的设备并进行了生产。赛奥硅业公司因故停产后，于2013年8月15日与曾大平签订了《关于聘请曾大平看守汉寿砂厂的协议》，聘请其看守涉案土地上房屋、财产。自2013年3月起，赛奥硅业公司一直未按租赁协议支付租金。故艾明诉至法院，请求判令赛奥硅业公司向艾明支付拖欠的租金160000元。
第一次庭审中，赛奥硅业公司的特别授权委托代理人张艳菊陈述“被告钟乐飞（第一次庭审时，原告方尚未撤回对钟乐飞的起诉）是受林明旭的委托，林明旭当时是公司的人员，被告钟乐飞确实是受我们（指赛奥硅业公司）的委托”；第二次庭审时，赛奥硅业公司的一般授权委托代理人严俊英陈述“乙方为林明旭，落款人为钟乐飞代，林明旭和钟乐飞二人并非我公司（指赛奥硅业公司，下同）员工，也无我公司的任何授权委托书，与我公司没有任何民事法律关系”、“张经理（指委托代理人张艳菊）在庭上的陈述的行为超出了其代理权限”。
原审法院认为，本案共有两个争议焦点：一是本案艾明作为原告、赛奥硅业公司作为被告的主体是否适格？二是租赁协议是否有效？赛奥硅业公司是否应向艾明支付租金160000元？
关于焦点一，（一）关于艾明作为原告主体是否适格问题。本院认为，对于租赁协议甲方主体问题，艾明在庭审中陈述，曾凡忠、邱德保均系受其委托，就涉案地块及其厂房、办公楼的租赁事宜与赛奥硅业公司人员进行协商、签订合同，庭审中，曾凡忠、邱德保的委托代理人亦予以认可，赛奥硅业公司虽对该认可提出异议，但未提交相应证据支持其异议，同时该认可并未影响赛奥硅业公司的权利，系双方真实意思表示，不违反法律规定，故予以确认。对于租赁协议甲方主体是否是长沙美克医药科技有限公司问题，即艾明的行为是否构成表见代理或履行职务，庭审中，艾明已提交长沙美克医药科技有限公司于2008年12月20日出具的说明，声明自2009年1月1日起艾明以长沙美克医药科技有限公司的名义从事的投资经营行为系艾明个人行为，其行为产生的权利、义务均由艾明享有、承担，赛奥硅业公司未提出异议。长沙美克医药科技有限公司系有限责任公司，艾明虽系其法定代表人，但出具说明的行为仍系公司行为，在本案中，未损害到协议相对方即赛奥硅业公司的合法权利，而且赛奥硅业公司未对该说明提出异议，至于艾明是否利用职务便利损害长沙美克医药科技有限公司合法权利，不属本案处理范围。故艾明系租赁协议的甲方，系实际出租人，系本案适格原告。（二）关于赛奥硅业公司作为被告主体是否适格问题。赛奥硅业公司的委托代理人张艳菊在第一次庭审中陈述，签订租赁协议时，林明旭系赛奥硅业公司员工，钟乐飞系受林明旭委托，钟乐飞、林明旭的行为均为赛奥硅业公司行为。该陈述系其真实意思表示，未超出其代理权限，未违反法律规定，不损害国家、集体、他人的合法权益，应予以确认。赛奥硅业公司的委托代理人严俊英在第二次庭审中陈述林明旭、钟乐飞均非赛奥硅业公司员工，也无公司授权委托书，与公司无任何民事法律关系，委托代理人张艳菊在庭上的陈述的行为超出了其代理权限，艾明对该代理意见不予认可，委托代理人严俊英的陈述推翻了委托代理人张艳菊的陈述，但其未提交确实、充分的证据证明其主张，违反了民事诉讼禁反言的规定，且艾明不予认可，故不予采纳。故赛奥硅业公司系租赁协议的乙方，系实际承租人，系本案适格被告。
关于焦点二，庭审中，赛奥硅业公司辩称，出租人未取得本案所涉土地的土地使用权证、房屋的所有权证，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应属无效合同。艾明虽提交了相关证据证明其系本案所涉土地、房屋的使用者、建设者、实际收益人，但在一审辩论终结前仍未提交有效的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定租赁协议无效。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，作为本案所涉土地、房屋的使用者、建设者、实际收益人的艾明，有权要求赛奥硅业公司参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费，本案中，赛奥硅业公司自签订租赁协议至今（自2013年8月15日开始与曾大平签订协议聘请其看守“汉寿砂厂”），赛奥硅业公司仅支付了2012年度租金80000元，现艾明要求赛奥硅业公司支付2013、2014年度租金160000元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：湖南赛奥硅业股份有限公司在本判决生效之日起三日内支付艾明土地、厂房、办公楼的实际使用占有费160000元。本案受理费减半收1750元，由湖南赛奥硅业股份有限公司负担。
判决后，赛奥硅业公司不服原审判决，向本院提出上诉，认为：1、艾明不是本案适格原告，本案标的物相关证据落款都为美克医药公司，艾明转委托签订租赁合同行为也应属于美克医药公司的行为；2、赛奥硅业公司不是本案适格被告，艾明没有任何证据证明林明旭或钟乐飞与赛奥硅业公司有劳务或委托关系；3、原审法院以《关于聘请曾大坪看守汉寿砂厂的协议》这份协议来认定赛奥硅业公司实际占有、使用标的物与法理不符；4、租金的计算与事实不符；5、原审法院适用法律错误，租赁标的物违反了国家法律规定，该标的物为违法建筑，违法建筑不能用于租赁更不能享有收益权。请求撤销原判，改判驳回艾明在原审中的诉讼请求，诉讼费由艾明负担。
二审期间，赛奥硅业公司为支持其上诉主张，向本院提交其公司的会计账单1份，拟证明案外人林明旭与赛奥硅业公司有借款未归还，所以赛奥硅业公司才派人看管林明旭在汉寿县的机器设备。
艾明答辩称：1、艾明、赛奥硅业公司是本案适格当事人；2、原审认定赛奥硅业公司租赁艾明的厂房、办公楼与场地事实清楚；3、原审在认定租期及租金计算方面认定事实清楚；4、原审适用法律正确，租赁合同虽然无效，但赛奥硅业公司仍应按租金标准支付房屋占有使用费。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，艾明未向本院提交证据材料。
经庭审质证，艾明对赛奥硅业公司提交的证据质证后认为：该证据不是新证据，且仅是赛奥硅业公司的诉称，不属于原始的书面凭证，林明旭与赛奥硅业公司有无借款关系与本案没有关联性。
本院对赛奥硅业公司提交的证据审核后认为：该证据是赛奥硅业公司自己制作的会计账单，无其他原始借款凭证印证，对其真实性本院无法确定，且该证据与本案无关联性，本院不予采信。
本院经审理查明原审法院认定的事实属实，予以确认。
另查明，赛奥硅业公司现一直占用本案诉争的厂房、办公楼及场地。赛奥硅业公司在原审中的书面答辩状载明：“因答辩人（赛奥硅业公司）在此投资购买了机器设备，办公用品等物品，价值几百万。……”“请求法院判决被答辩人退还已收取的8万元租金及利息，并赔偿答辩人基于对被答辩人信任所投资造成的损失壹百万元。”原审于2015年6月17日开庭的笔录载明：“被代（赛奥硅业公司）：无异议，对于艾明与美克医药公司的关系无异议。”“被代：对原告（艾明）的主体资格我方没有异议。……”
本院认为，本案争议焦点为：1、本案当事人的主体资格是否适格？2、赛奥硅业公司是否应当向艾明支付土地、厂房、办公楼的占有使用费160000元？
关于争议焦点一，①、关于艾明作为原告主体是否适格问题，长沙美克医药科技有限公司于2008年12月20日出具说明，其声明自2009年1月1日起艾明以长沙美克医药科技有限公司的名义在汉寿县从事的投资经营行为系艾明个人行为，其行为产生的权利、义务由艾明享有、承担。本案诉争的《租赁协议》签订于2012年3月份，租赁的标的位于汉寿县，因此艾明在办理本案租赁标的物的产权过程中虽然是以长沙美克医药科技有限公司的名义缴纳了相关费用，但应认定系其个人行为，与长沙美克医药科技有限公司无关，且赛奥硅业公司在原审庭审中对艾明与长沙美克医药科技有限公司的关系明确表示无异议，同时也对艾明的主体资格表示无异议，因此艾明作为本案原告主体资格适格。赛奥硅业公司上诉认为艾明转委托他人签订租赁合同系长沙美克医药科技有限公司的行为因而其主体资格不适格的理由不符合事实及法律规定，本院不予支持。②、关于赛奥硅业公司作为被告的主体是否适格问题，本案诉争《租赁协议》乙方（承租人）系案外人林明旭，乙方签字人是案外人钟乐飞，但赛奥硅业公司的委托代理人在原审第一次开庭时明确认可林明旭系其公司员工，钟乐飞是受林明旭的委托，钟乐飞、林明旭的行均为赛奥硅业公司行为。在原审第二次开庭时赛奥硅业公司虽然对其上述认可的事实予以否认，但未提交充足的证据予以证明，因此应认定案外人钟乐飞签订《租赁协议》系赛奥硅业公司的行为，且赛奥硅业公司亦认可第一年租金8万元由其交纳，在租赁场地进行的生产经营活动亦系其公司行为，故应认定赛奥硅业公司系本案诉争《租赁协议》的乙方，系实际承租人，是本案的适格被告。故赛奥硅业公司上诉认为其与案外人钟乐飞、林明旭无任何关系、其未实际占有、使用租赁物因而其主体资格不适格的理由不符合事实及法律规定，本院不予支持。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，艾明出租给赛奥硅业公司的厂房、办公楼等在原审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，也无证据显示经过了主管部门的批准，因此本案诉争的《租赁协议》系无效协议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案诉争《租赁协议》约定租赁时间从2012年5月21日起开始计算，租赁期为8年，租赁费为每年80000元。现赛奥硅业公司仅支付2012年度80000元租金，因赛奥硅业公司现一直占用本案诉争的厂房、办公楼及场地，艾明仅请求支付2013、2014年度的占有使用费，原审认定赛奥硅业公司还应支付艾明厂房、办公楼等2013、2014年度的占有使用费共160000元并无不当，本院予以支持。赛奥硅业公司上诉认为原审租金计算与事实不符、标的物为违法建筑因而艾明不能享有收益权等理由不符合事实及法律规定，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人赛奥硅业公司的上诉主张没有事实及法律依据，其上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费3500元，由湖南赛奥硅业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 浚
审判员 贺德全
审判员 张 利
二〇一五年十月十日
书记员 余 芳
附本案引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。