广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第2146号
上诉人（一审原告）：何加锋。
委托代理人：王延安，广西作一律师事务所律师。
委托代理人：何继宏，广西作一律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西金大房地产开发有限公司。
法定代表人：潘超文，该公司董事长。
委托代理人：黄雪英，广西五象律师事务所律师。
委托代理人：王业强，广西五象律师事务所律师。
上诉人何加锋因与被上诉人广西金大房地产开发有限公司（以下简称金大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理，上诉人何加锋的委托代理人王延安，被上诉人金大公司的委托代理人黄雪英�王业强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：何加锋于2007年5月30日与金大公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由何加锋向金大公司购买南宁市西乡塘区科园西×路×号×单元×号房。合同约定房屋的建筑面积为102.63平方米，总价为297600元，并按房产实际测绘面积对购房款进行多退少补。合同第十五条约定：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3、4项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、出卖人未按本合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，由于出卖人的原�导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以退房，并有权要求出卖人按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款定期利率赔偿损失。”合同还对付款方式、保修责任、房屋交付期限等其他相关内容作出约定。同日，何加锋、金大公司双方还签订《补充协议》一份作为《商品房买卖合同》的附件，该协议第一条第15款约定：“买受人必须配合出卖人办理房屋产权证，买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之第二日起10日内向出卖人提交委托书及办理产权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料），并按办证时政府或产权登记机关规定的个缴费标准预收办理房屋产权证所需费用（多退少补）”。
合同签订后，何加锋向金大公司工作人员覃泓杰出具委托书一份，载明何加锋因个人原因不能前往南宁市房屋产权交易中心办理办证以及领证事宜，由覃泓杰代理何加锋办理及领取房屋所有权证。2008年11月30日，金大公司将房屋交付何加锋使用。房屋实际面积102.63平方米，何加锋实际支付购房款为297600元。2012年1月20日，南宁高新技术产业开发区房产管理局向金大公司发放《商品房现售备案证明》。2012年2月28日，讼争房屋的房产证（房产证号：邕房权证字第××号）登记在何加锋名下。
2013年12月23日，何加锋诉至一审法院，请求判令：一、金大公司向何加锋支付逾期办理《房屋所有权证》的违约金31347.9元；二、由金大公司承担本案的诉讼费用。
经一审法院询问，何加锋明确其诉讼请求为要求金大公司在本案中承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。一审法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向何加锋作出释明，何�锋以《商品房买卖合同》未明确约定房屋所有权证的办理期限，应按相关法律规定确定办证期限为由，坚持其诉讼请求不予变更。
一审法院经审理认为：《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”据此，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，开发商即出卖人仅负有协助的义务。开发商只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理�关审查及做出具体行政行为的范围，因此，办证并非开发商的法定义务，开发商对房产证是否能够取得没有决定权。
何加锋、金大公司双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方应依约履行。
根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，金大公司在产权登记方面的义务主要为在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未约定办证期限，根据《合同补充协议》第一条第15款的约定，金大公司在产权登记方面的义务主要为接受买受人的委托后，将办理产权证所需的各项材料提交产权登记机关，亦未约定办证期限，上述两项约定均未对逾期办证的违约责任进行约定，该情形亦与前述《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定相吻合。
根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，在金大公司逾期办理产权登记备案时，何加锋享有的请求权为要求金大公司支付逾期办理产权登记备案之违约金，而非逾期办理房屋所有权证之违约金，两种违约金的性质及法律后果均不相同。本案中，何加锋诉请为要求金大公司支付逾期办理房屋所有权证之违约金，经一审法院释明后，何加锋仍坚持主张逾期办理房屋所有权证之违约金，因办证并非金大公司的法定义务，合同中又未对逾期办证的违约责任进行约定，故何加锋的诉讼请求既无合同依据，亦无法律依据，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决：驳回何加锋的诉讼请求。案件受理费584元，由何加锋负担。
上诉人何加锋不服一审判决上诉称：一、一审程序违法，判决超越争议焦点，双方的争议焦点是应该如何赔偿的问题。在本案审理过程中，被上诉人对于其应当承担办证义务及因其自身原因迟延备案导致迟延办证的事实从不否认，只是辩称应支付的违约金应为所付购房款的1％，因此本案的庭审争议焦点就集中在赔偿时间及赔偿计算标准问题上，被上诉人是否承担办证责任并不在争议范围。一审判决避开双方的争议焦点，援引国务院《城市房地产开发经营管理条例》，得出开发商没有办证义务错误。本案于2013年12月立案受理，直到2015年10月才判决，严重超审限。二、被上诉人应当承担逾期办证的违约责任。1、一审适用法律错误，本案作为商品房买卖合同纠纷，应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而不是《城市房地产开发经营管理条例》。根据高位法优于低位法、新法优于旧法的原则，该司法解释作为新法，由最高人民法院根据授权制定发布，适用对象有针对性，相对于此前由国务院制定的行政法规，应当优先适用。2、上诉人要求被上诉人承担逾期办证的违约责任有事实和法律依据。虽然双方在合同中没有约定逾期办证的违约责任，但是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件的司法解释》第十八条明确规定四种情况下违约金的计算办法，并非没有法律依据。3、本案案由为商品房预售合同纠纷，首先合同中对于逾期备案的期限确有明确的约定，对于逾期的标准并没有明确1%的标准，而合同中没有约定办证的期限和办证逾期的违约责任。上诉人有两种诉讼依据，可以基于办�迟延，也可以基于备案迟延要求支付违约金。通过对比，涉案合同有逾期备案的违约责任约定，也就是备案期限，虽然合同中没有逾期办证的违约责任约定，但是在民事诉讼中，当事人有诉讼的选择权，是以备案的迟延还是办证的迟延是由当事人选择的，相应的后果由当事人承担，并没有法律规定当事人选择一种诉权。现上诉人选择要求被上诉人承担逾期办证的违约责任，有最高人民法院司法解释明确规定应当予以支持。4、本案作为预售商品房买卖，开发商首先要自己取得商品房的大证，然后才能将所有权转移给买受人取得小证。办理房产证的一系列重要手续均由开发商提供，买受人已经向开发商提供了委托手续，并交纳了代办费用，履行了力所能及的协助义务，没有任何过错。在开发商未能办结备案手续之前，无论是谁都不可能办理房产证。5、被上诉人迟延备案是造成迟延办证的根本原因，买受人的购房目的是取得房产证，而不是开发商的备案。备案登记只是办理房产证的一个必经程序，其最终目的还是办理房产证。而且备案登记本身就是开发商的应当履行的单方行为，是办理房产证的前提。迟延备案是造成房产证办理迟延的因，不是本案的果。被上诉人在一审中亦承认确实未能在商品房交付使用后730天内办结备案手续，导致取得房产证的时间迟延。因此，本案作为商品房预售合同纠纷，应当按照《合同法》第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条等法律判令被上诉人承担因迟延备案导致迟延办证的违约责任。三、为购房人办理产权备案及产权登记手续是被上诉人作为开发商的合同附随义务，本案仍然属于在履行商品房买卖合同过程中发生的纠纷�应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等规定作为认定事实和适用法律的依据，被上诉人逾期办理房屋产权证构成违约，应当以同期贷款利率并上浮30％计付违约损失。综上，请求撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办理《房屋所有权证》的违约金31347.9元，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人金大公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，在本案中上诉人并没有提供证据证明因被上诉人造成其实际损失，应当视为上诉人逾期取得房产证没有造成其损失。对合同约定的违约金不应予以调整。二、一审判决适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
当事人二审争议的焦点是：本案程序是否违法？上诉人何加锋诉请被�诉人金大公司承担逾期办证违约金是否依法有据？
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，均未提交新证据。
二审另查明：一审法院于2014年4月22日作出（2014）西民一初字第24号民事裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（六）项之规定，裁定本案中止诉讼。
2015年6月12日，一审法院向何加锋释明涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定为逾期备案违约条款，并非逾期办理房屋所有权证的违约条款，二者产生的法律后果不同，要求何加锋对诉讼主张进行明确选择。何加锋明确回答已清楚法律后果，坚持原诉讼请求不变更，即要求金大公司承担逾期办理房屋所有权证的违约金。
二审庭审中，何加锋承�涉案合同没有约定逾期办证违约金，也没有约定办理产权证的期限。
本院认为：何加锋与金大公司签订《商品房买卖合同》，由何加锋向金大公司购买南宁市西乡塘区科园西×路×号×单元×号房，双方之间形成买卖合同关系，对此事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
关于本案是否程序违法的问题。一审法院于2013年12月立案受理，2014年4月22日裁定中止诉讼。中止原因消除后，恢复诉讼。同时，一审法院就本案的诉讼请求所产生的法律后果向何加锋进行释明，何加锋在清楚涉案合同条款违约责任约定的情况下，仍坚持诉讼请求不变更。现何加锋上诉主张本案存在程序违法，因与事实不符，本院不予采纳。
关于何加锋诉请金大公司承担逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，金大公司应在商品房交付何加锋使用后730日内，将办理权属登记需由金大公司提供的资料报产权登记机关备案。根据查明的事实，金大公司未能在商品房交付何加锋使用后730日内办理房屋备案手续，故何加锋享有要求金大公司支付逾期办理产权登记备案之违约金的请求权。本案中，何加锋诉请为要求金大公司支付逾期办理房屋所有权证之违约金，经一审法院释明后，其仍坚持主张逾期办理房屋所有权证之违约金。二审庭审中，何加锋承认涉案合同中没有约定逾期办证的违约责任。因办证并非金大公司的法定义务，合同中又未对逾期办证的违约责任进行约定，故何加锋诉请金大公司承担逾期办证违约金，既无合同依据，亦无法律依据，一审对何加锋的诉请予以驳回并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上�请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费584元，由上诉人何加锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 农虹菲
审判员 刘 萌
审判员 高翔宇
二〇一六年三月三十日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。