北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第6607号
上诉人（原审被告）北京世纪中基房地产开发有限公司，住所地北京市西城区月坛北街2号月坛大厦A502室。
法定代表人王振光，董事长。
委托代理人夏文清，北京市中洲律师事务所律师。
委托代理人王莉娜，北京市中洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）强×1，男，1972年12月3日出生。
委托代理人：蔡浦玲，北京市尚公律师事务所律师。
上诉人北京世纪中基房地产开发有限公司（以下简称世纪中基公司）因与被上诉人强×1商品房预售合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第03476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月11日，强×1起诉至一审法院称：2005年12月17日，强×1与世纪中基公司签订《北京市商品房预售合同》，约定世纪中基公司将其开发的坐落于805号房屋售予强×1，房屋用途为公寓，预测建筑面积64.07平方米，房价款为1046904元；世纪中基公司应于2006年10月29日前向强×1交付房屋，逾期交房应承担支付违约金的违约责任；世纪中基公司应自该房屋交付之日起720日内为强×1办理房屋所有权证。合同签订后，世纪中基公司未按约定期限向强×1交付房屋。2008年7月7日，双方签订《补充协议》，约定世纪中基公司自房屋交付之日起30日内，向强×1一次性支付违约金64594元，世纪中基公司在房屋交付之日起180日内，取得建筑工程竣工验收备案表，并在360日内取得该房屋所在楼栋的权属证明。同日，强×1办理入住手续，但世纪中基公司至今未将补充协议约定的违约金支付给强×1，也未在约定时间内取得建筑工程竣工验收备案表，更未履行合同约定的为强×1办理房屋所有权证的义务。故强×1起诉要求判令世纪中基公司立即协助强×1办理805号的房屋所有权证；世纪中基公司立即支付拖欠的逾期交房违约金64594元，并以64594元为基数，按每日万分之四的标准向强×1支付自2008年8月7日至实际付清之日止的逾期付款违约金；世纪中基公司以已付购房款1046904元为基数，按每日万分之四的标准，向强×1支付自2010年7月7日至世纪中基公司实际向强×1交付房屋所有权证之日止的逾期取得房屋所有权证违约金；本案诉讼费由世纪中基公司承担。
世纪中基公司辩称：世纪中基公司一直同意协助强×1办理房屋所有权证，但强×1需缴纳办证所需的各项税费并补齐面积差价7118.57元。因强×1拖欠银行贷款，银行已扣划了世纪中基公司的保证金25.24万元，逾期交房违约金已经与强×1迟延还贷给世纪中基公司造成的损失抵消，故世纪中基公司不应再支付强×1逾期交房违约金64594元，更不应该支付利息；即便要支付利息，也应该按照同期银行存款利息支付，强×1主张于法无据。强×1未举证证明未及时办理房屋所有权证是世纪中基公司原因造成的，故世纪中基公司不应承担责任，且不应支付任何逾期办证违约金。故请求驳回强×1的全部诉讼请求。
一审法院经审理查明：2005年12月17日，强×1与世纪中基公司签订《北京市商品房预售合同》，并于同年12月30日办理了预售登记。该合同约定，世纪中基公司将其在805号房屋出售给强×1，房屋用途为公寓，预测建筑面积64.07平方米，房价款1046904元。世纪中基公司应于2006年10月29日前向强×1交付该房屋，逾期交房则承担支付违约金的违约责任。房屋交付时，实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%），据实结算房价款。房屋交付使用后，强×1委托世纪中基公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为600元。如因世纪中基公司的责任，强×1未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证，强×1有权退房。强×1不退房的，合同写明自强×1应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，世纪中基公司按日计算向强×1支付全部已付款万分之”×”的违约金，并于强×1实际取得房屋所有权证之日起15日内向强×1支付。
上述合同签订后，强×1按约将房价款1046904元全部付清，但世纪中基公司没有按照合同约定的期限向强×1交付房屋。
2008年7月7日，世纪中基公司将强×1所购房屋交付给强×1。同日，强×1、世纪中基公司签订《补充协议》，约定世纪中基公司自房屋交付之日起30日内，按双方已签订的《北京市商品房预售合同》的相关条款一次性向强×1支付违约金64594元。世纪中基公司在房屋交付日起180日内，取得建筑工程竣工验收备案表，并在360日内取得该房屋所在栋楼的权属证明。同时，双方按照房屋实测面积结算房价款，强×1将差价款付清。本协议与《北京市商品房预售合同》相关条款有矛盾的，均以本协议为准。未涉及部分按《北京市商品房预售合同》执行。本协议签订后，世纪中基公司向强×1一次性支付违约金后不再承担相关违约责任及其他经济赔偿。
此后，强×1入住了所购房屋。世纪中基公司未依约将《补充协议》约定的违约金给付强×1，强×1亦未补齐面积差价款。现世纪中基公司已于2013年7月2日取得强×1所购房屋所在楼栋的权属证明，但强×1未取得该房屋的所有权证。
另查，涉诉房屋套内实测面积为44.42平方米。套内建筑面积差为0.3平方米，强×1应补齐面积差价款7118.57元。审理中，强×1同意将差价款补齐，并已将该笔款项交至法院，并同意由法院一并判决。
一审庭审中，关于《补充协议》所约定的违约金，强×1称为逾期交房违约金，世纪中基公司称为全部违约金，除此之外其不再承担其他违约责任。世纪中基公司还认为强×1未举证证明强×1未及时取得房屋所有权证是世纪中基公司的原因所致，故世纪中基公司不应承担逾期办证的违约责任。另外，关于世纪中基公司所称强×1迟延偿还银行贷款造成世纪中基公司的保证金被扣划一事，强×1表示认可，但称是因世纪中基公司未及时给付逾期交房违约金所致，双方应另行解决。
一审法院判决认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中，强×1与世纪中基公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。
根据该案已查明的事实，世纪中基公司已取得涉诉房屋的初始登记，世纪中基公司应继续履行为强×1办理房屋所有权证的义务。诉讼中，强×1同意补齐面积差价款，并已将该笔款项交至法院，而过户所需相应税费，可由双方实际办理过户手续时按法律规定各自承担。世纪中基公司辩称强×1未缴纳过户所需税费并补齐差价款的意见，不能成为其不履行协助办理房屋所有权证义务的正当理由，该院不予支持，故对强×1要求世纪中基公司协助办理涉诉房屋所有权证的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。另外，世纪中基公司未按约定为强×1办理房屋所有权证，已构成违约。世纪中基公司辩称强×1未举证证明系世纪中基公司的原因所造成，因而不应支付逾期办证违约金的意见，依据不足，该院不予采信；且应指出，《补充协议》第一条约定的违约金系逾期交房违约金，并未涉及逾期办理房屋所有权证事宜，故关于强×1要求世纪中基公司以已付房款为基数，自2010年7月7日起向强×1按日支付逾期取得房屋所有权证违约金的诉讼请求，该院亦予以支持，因双方对合同中违约金具体计算标准并未明确约定，该院适用相关法律、司法解释的规定予以处理。
《补充协议》约定世纪中基公司须于房屋交付之日起30日内，一次性向强×1支付违约金64594元，因世纪中基公司未支付该款，现世纪中基公司应继续履行该义务，将该笔款项支付给强×1；但强×1同时要求世纪中基公司支付该笔违约金的逾期付款违约金，依据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、强×1于判决生效后十五日内向北京世纪中基房地产开发有限公司支付房屋面积差价款七千一百一十八元五角七分；二、北京世纪中基房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助强×1办理北京市东城区工体西路三号工体停车综合楼二段B座八〇五号房屋的所有权证，相关税费由双方按相关规定承担；三、北京世纪中基房地产开发有限公司于判决生效后十五日内，向强×1支付逾期交房违约金六万四千五百九十四元；四、北京世纪中基房地产开发有限公司于判决生效后十五日内，以强×1已付购房款一百零四万六千九百零四元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的一点四倍为标准给付强×1自二〇一〇年七月七日起至判决生效之日止的逾期取得房屋所有权证的违约金；五、驳回强×1的其他诉讼请求。
如果未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
世纪中基公司不服一审法院的上述民事判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原审判决第四项，驳回强×1要求支付逾期取得房屋所有权证违约金的诉讼请求。其上诉理由为：一、一审法院认定强×1依约付清全部房款是错误的。强×1与世纪中基公司在2008年7月7日签订补充协议时，因强×1未按时偿还贷款，华夏银行已经扣划了世纪中基公司的保证金63341.47元。截至2014年2月8日，因强×1未及时偿还贷款，华夏银行已扣划世纪中基公司252369.62元。二、强×1未及时取得房屋产权证书不是世纪中基公司造成的，强×1未举证证明系世纪中基公司的原因导致逾期办证，所以世纪中基公司不应承担向其支付逾期办证违约金的责任。三、一审法院判决世纪中基公司给付强×1自2010年7月7日至判决生效之日止逾期取得房屋所有权证的违约金是错误的。强×1与世纪中基公司在合同中约定，强×1委托世纪中基公司向权属登记机关申请办理权属转移登记，但是强×1并没有按照约定向世纪中基公司缴纳1000元的代办费，强×1违约在先，世纪中基公司没有义务为其申请办证，公司仅有协助配合的义务。另外，强×1要办理房屋产权证，还需要缴纳契税15810.34元、公共维修基金20938元、补齐面积差价7118.57元、代办费1000元、产权登记费80元、印花税5元。强×1不缴纳上述费用，导致产权证不能办理，与世纪中基公司无关。世纪中基公司在2013年6月取得了涉案房屋所在栋楼的权属证明，已经多次通知强×1缴纳相关税费、房费及办理房屋产权证书，但是强×1一直不配合，拒不缴纳上述款项。一审法院判决世纪中基公司支付强×1逾期办证的违约金是错误的。综上，请求二审法院支持世纪中基公司的上诉请求。
强×1在二审中辩称：同意一审判决，请求二审法院维持原判。一、强×1已经通过贷款的方式向世纪中基公司付清了全部购房款。华夏银行基于借款合同扣划了世纪中基公司的保证金，世纪中基公司并未就此提出反诉或另案起诉，该事项与本案无关。二、世纪中基公司逾期取得房屋权属证明、拒绝为强×1办理手续，导致强×1不能取得房屋所有权证书，其行为违约违法，一审法院判令其承担违约责任、支付违约金合法有据。强×1在收到世纪中基公司通知后，前去交纳办证所需费用和补交房屋差价款，但被世纪中基公司明确拒绝。一审中，世纪中基公司仍然拒绝接收，最终，强×1只能将房屋面积差价款直接交给了一审法院。世纪中基公司逾期取得房屋所在栋楼的权属证明是强×1至今未取得房屋产权证的直接原因，世纪中基公司应当承担违约责任，一审法院判令世纪中基公司承担逾期办证违约金合法有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：世纪中基公司表示，因为强×1没有交税费和偿还世纪中基公司被银行扣划的保证金，所以世纪中基公司无法为强×1办理房产证书。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市商品房预售合同》、购房款发票、《补充协议》等证据在案为证。
本院认为：一、根据本案查明的事实，强×1已经依约向世纪中基公司支付了购房款。世纪中基公司所称保证金被银行扣划一节与本案不属于同一法律关系，并不影响强×1已经付清合同项下购房款的事实。二、办理房屋权属登记时需要交纳的税费，可由强×1与世纪中基公司办理过户手续时按照法律规定各自承担。世纪中基公司以强×1应先行向其偿还银行扣划保证金作为办理房产证的条件，该主张缺乏合同依据和法律依据。三、世纪中基公司未按合同约定期限为强×1办理房屋权属证书，其行为构成违约，应当承担相应违约责任。世纪中基公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费707元，由北京世纪中基房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。二审案件受理费70元，由北京世纪中基房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 窦江涛
二〇一四年七月十五日
书 记 员 史天予