河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新中民五初字第26号
原告王庆元，男，汉族。
委托代理人訾朝旭、李喜凤，河南力冠律师事务所律师。
被告新乡市宇华房地产开发有限公司。
法定代表人刘华，董事长。
委托代理人王留文，河南联盟律师事务所律师。
委托代理人吴伟，河南宇华大众律师事务所律师。
本院受理原告王庆元诉被告新乡市宇华房地产开发有限公司（以下简称宇华公司）商品房预约合同纠纷一案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。王庆元及其委托代理人訾朝旭，宇华公司委托代理人王留文、吴伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
王庆元诉称：2010年4月22日，双方当事人签订《商品房认购协议》（以下简称《协议》），约定原告以21300000元的价格向宇华公司购买其开发的位于新乡市蓬莱华府小区临金穗大道的2号楼与3号楼之间的裙楼一至四层，面积约3600平方米，以及上述裙楼垂直投影下的地下室，面积约900平方米。合同签订后，原告依约分数次向宇华公司支付购房款20300000元，全面履行了合同义务，但宇华公司在其取得商品房预售许可证后，未依约向房产管理部门办理备案登记，也未依约在2010年10月1日之前向原告交付上述全部房屋，仅交付了案涉合同所约定的部分房屋，并且未就所交付的房屋在30日内办理权属登记所需资料向房产管理部门备案。由于宇华公司违约行为造成原告未能取得相应的房屋产权证书，其应当承担继续履行合同，交付全部房屋，协助办理房屋所有权证书并支付违约金的民事责任。综上，请求：一、判令宇华公司继续履行案涉《协议》，全部交付：1、蓬莱华府项目临金穗大道的2号、3号楼之间的裙楼一至四层（共五垮，预售房号为106、107，面积为4311.84平方米），根据《协议》第二条第一项约定面积在原告取得房屋产权证书后二十日内以产权登记面积为准，多退少补；2、蓬莱华府项目临金穗大道的2号、3号楼之间的裙楼垂直投影下的地下室（预售房号为﹣103），面积约900平方米。二、判令宇华公司向房产管理机构提供备案材料，协助办理上述房屋的所有权证书。三、判令宇华公司支付违约金6862860元（从2010年10月2日起至2013年9月9日，诉讼期间不停止计算，直至宇华公司协助办理完毕房屋所有权证书之日止）。四、本案诉讼费用由宇华公司承担。由于宇华公司在本案立案后于2013年10月28日向王庆元送达“解除合同通知书”，提出解除案涉《协议》，经本院当庭释明，王庆元表示增加诉讼请求，要求法院确认宇华公司解除《协议》的行为无效。
宇华公司辩称：1、《协议》约定的房屋面积应为3600平方米，而非王庆元所主张的4311.84平方米。首先，《协议》所约定的3600平方米房屋位于2号楼及3号楼之间的裙楼一至四层，而并非2号楼及3号楼之间的裙楼的全部房屋。其次，2号楼及3号楼之间的裙楼共五垮，当时就是两个房号，即106号、107号，而107号房屋的实测面积为3566.87平方米，与《协议》中约定的面积3600平方米的误差率仅为0.92%，远低于相关司法解释确定的3%的正常误差率，同时也符合《中华人民共和国合同法》所规定的正常交易习惯。2、被告已经按照约定于2010年10月1日将《协议》约定房屋（房号1**号）全部交付，不存在逾期未交房的问题。且结合《协议》第四条、第六条的约定，应王庆元要求确定的交房时间交房后，王庆元单方对交房面积提出异议，要求将房号为106号，面积约700平方米的房屋也一并交付，并对该部分予以强占，进行装修，被告发现后提出异议，双方由此产生争议，导致此后未能签订正式的商品房买卖合同并进行备案，故被告不应承担未能及时办理房屋过户手续的责任。3、王庆元至今尚欠付购房款1000000元，也是被告至今未为其办理过户手续的原因，被告系履行先履行抗辩权。4、对王庆元来讲，合同目的为得到房屋，故办理过户手续仅为合同附随义务，且如上所述，被告对房屋未能及时过户并无过错，故不应承担任何违约责任。综上，请求法院驳回王庆元的诉讼请求。
王庆元在诉讼中提交的证据有：第一组：双方当事人于2010年4月22日签订的《协议》及宇华公司收取购房款的收据；本组证据用于证明双方之间法律关系以及王庆元已依约支付购房款，宇华公司严重违约，应承担相应责任的事实；第二组：蓬莱华府“商品房预（销）售许可证”照片及争议房产现场照片一组。本组证据用于证明争议房屋的具体位置和现状，以及宇华公司交付部分房屋的情况；第三组：宇华公司于2013年10月28日向王庆元发出的“解除合同通知书”，该证据用于证明宇华公司单方解除合同，违约行为恶劣，应承担违约责任。另王庆元当庭提交其为使用争议房屋需要委托设计单位设计的施工图纸，并申请证人丁某某出庭作证，证人陈述其曾于2011年八、九月间受王庆元雇佣在蓬莱华府项目小区案涉房产处施工，且王庆元告知其施工范围共五垮，但施工过程中不知因何原因停工。王庆元主张上述图纸及该证人证言可以证明当时交付房屋的范围即蓬莱华府2号楼及3号楼间裙楼的全部，并且宇华公司同意其施工人员进场并在五垮范围内施工。
针对王庆元提交的证据，宇华公司的质证意见为：1、对《协议》及收据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。根据收据载明的付款时间和金额，结合《协议》中关于付款方式的约定内容，可以看出王庆元逾期付款的事实，且其至今尚欠付1000000元购房款；2、对《商品房预（销）售许可证》的真实性无异议，但对其证明目的有异议。王庆元不履行合同义务，未按约支付购房款，违约在先，宇华公司有权行使不安履行抗辩权，在其未补足房款并承担违约责任之前暂不交付房产。但本案的事实是宇华公司已于2010年10月1日之前将107号房产交付与王庆元，王庆元也将上述房产实际占有并进行设计施工，故宇华公司已按合同约定完成交付义务；3、对照片的真实性及证明目的均有异议。《协议》中对认购房产的位置、面积有明确约定，即位于蓬莱华府2号楼及3号楼之间的一至四层，共3600平方米，而非2号楼与3号楼之间的全部房产。这一事实也可从双方约定的地下室面积“约900平方米”得到印证，事实上，蓬莱华府项目临金穗大道的2号楼与3号楼之间的裙楼共五垮，分为106号及107号两个房号，其中107号房屋的实测面积达到3566.87平方米（不含地下室面积），与《协议》约定面积的误差率仅为0.92%，远远低于《商品房销售管理办法》第二十条中规定的正常误差，宇华公司只要将107号房产向王庆元交付即完成合同义务，王庆元要求宇华公司向其交付超出《协议》约定的房产缺乏依据，也与房产实际情况不符；4、对《解除合同通知书》的真实性无异议，对其证明目的有异议。王庆元逾期付款违约在先，导致宇华公司签订协议的目的不能达成。宇华公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定主张解除合同。故宇华公司解除《协议》于法有据并且程序合法，《协议》确已解除。5、王庆元提交的设计图纸与本案纠纷无关。6、关于证人丁某某的证言，首先该证人与王庆元有利害关系，可信度低；其次其证言显示无任何宇华公司人员同意王庆元一方在五垮范围内施工；第三其证言显示在正常施工过程中被通知停工，而停工的原因正是由于宇华公司不同意其继续施工，并且施工时间很短。综上，该证人证言不能证明王庆元的相关主张。
宇华公司在诉讼中提交的证据有：第一组：《协议》及新乡市德盛房产咨询测绘服务中心商品房面积实测成果报告书。本组证据用于证明王庆元所购买的房产位于蓬莱华府小区2号楼与3号楼之间的裙楼，面积约3600平方米，而非上述裙楼的全部。且106号房产的面积与3600平方米基本一致。此外还可证明双方的其他合同权利义务及履行顺序；第二组：案涉房产项目的结构工程报告及单位工程竣工验收报告，本组证据用于确定王庆元依《协议》应当付款的时间；第三组：付款收据记账联9份。本组证据用于证明王庆元付款逾期构成违约，应当承担相应的违约责任。
针对宇华公司提交的证据，王庆元对证据真实性未提出异议，质证意见为：第一组：首先，不能证明其购买的房屋面积为3566.87平方米。《协议》中约定的约3600平方米系依据签订该协议时对2号楼及3号楼的“物理面积”，而非测绘时确定的包括套内面积、阳台面积及分摊面积。该测绘报告形成于《协议》签订后，系为办理预售许可手续而出具，而王庆元提交的证据中《建筑施工图纸和装修图纸》可以证明上述事实。同时《协议》中对地下室面积的说明即“约900平方米”也可以相印证。其次，《协议》第二条第一款中并未约定双方的履约顺序，且《协议》中明确约定了双方当事人履行义务的节点，第二组：该组证据中未显示2号楼及3号楼之间裙楼的竣工报告，且上述裙楼至今也未竣工验收，故该组证据与案涉纠纷无关。同时对方未能出示裙楼验收报告，也说明了裙楼确实尚未通过验收。第三组：因宇华公司至今未将案涉房屋竣工验收，且未办理预售登记和产权登记，根据《协议》第三条第二款、第三款，第五条第一款之规定，王庆元履行抗辩权，不支付约定款项并不违约。
对于双方当事人对证据真实性不持异议的部分证据本院予以确认。宇华公司虽对王庆元提交证据中的争议现场照片真实性持有异议，但双方当事人在陈述意见过程中实际已经明确了双方对依据《协议》应交付房产的分歧所在，故本院对上述证据的真实性予以认定。至于相关证据能否支持其主张，将在下文中一并予以评判。
本院经审理查明：2010年4月22日，双方当事人签订案涉《协议》，约定王庆元以21300000元的价格向宇华公司购买其开发的位于新乡市蓬莱华府小区临金穗大道的2号楼与3号楼之间的裙楼一至四层，面积约3600平方米，以及上述裙楼垂直投影下的地下室，面积约900平方米。合同的主要条款：“第一条：认购房屋的基本情况1、认购房屋位于新乡市金穗大道与牧野路交叉口东200米路北，包括：⑴蓬莱华府项目临金穗大道的2号、3号楼之间的裙楼1、2、3、4层，面积约3600平方米。⑵蓬莱华府临金穗大道的2号、3号楼之间的裙楼垂直投影下的地下室，面积约900平方米。第二条：房屋价款1、上述1、2、3、4层房屋认购单价为5500元／平方米，面积暂按3600平方米计算，合计价款为1980万元。在乙方（王庆元）领到房屋产权证后20日内以产权登记面积为准，多退少补。2、地下室按固定价格150万元计算，不再考虑实际面积问题，3、上述两项合计价款2130万元。第三条：付款方式，房屋价款采用分期付款方式。1、自本协议签订之日起7日内乙方先支付给甲方（宇华公司）上述房屋合计价款2130万元的30%，即639万元。2、认购的房屋主体工程封顶时，以甲方的书面通知为准，乙方再付合计房款2130万元的60%，即1278万元。3、待工程全部竣工时（以竣工验收报告和甲方的书面通知为准），乙方再支付合计房款2130万元的10%，即213万元。5（原文编号如此）、乙方逾期付款时，应按协议总价款的日万分之三支付滞纳金给甲方。第四条：房屋的设计和建造。由于认购的房屋目前还处在开挖地基阶段，因此，在不影响主体结构安全的情况下，结合乙方将来要使用房屋开设酒店的特殊需要，甲方同意按照乙方提供的书面设计和建造要求进行设计和施工。第五条：商品房买卖合同的签订及风险责任承担。甲方应当在取得认购房屋的销售许可证后10日内，以书面形式通知乙方，并按本协议约定内容与乙方签订正式的商品房买卖合同。逾期按协议总价款的日万分之三支付滞纳金。签订商品房买卖合同后，甲方还应及时到房产管理机关备案。甲方保证该房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，若因甲方原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方双倍予以赔偿。第六条：房屋的交付。双方约定，甲方应当在2010年10月1日之前，将经过五大责任主体竣工验收合格的房屋交付乙方。逾期按协议总价款的日万分之三支付滞纳金。……第九条：产权证的办理。甲方应当在商品房正式交付使用后30日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，甲方同意按逾期交付房屋承担违约责任。……”合同签订后，王庆元分别于2010年7月12日向宇华公司支付购房款6300000元，于2010年8月9日支付1000000元，于2011年1月27日支付2000000元，于2011年3月25日支付4000000元，于2011年6月30日支付2000000元，于2012年2月1日支付1000000元，于2012年5月9日支付1000000元，于2012年5月11日支付2000000元，于2012年11月20日，支付1000000元，共计已支付购房款20300000元。宇华公司主张案涉房产于2011年11月份竣工，但该公司已按照《协议》约定于2010年10月1日之前将房产交付与王庆元，王庆元对此予以否认，但王庆元因经营需要曾于2011年8月至9月间组织施工人员进入争议房产施工，此后双方对交付房产的范围出现争议，即宇华公司主张其按《协议》应向王庆元交付的房产为其已办理的“新房预（销）许字第2010239号”商品房（预）销售许可证下，房号为107号（载明房产面积为3566.87平方米）的房产和《协议》中约定的地下室部分，王庆元则认为交付房产的范围应当包括蓬莱华府项目2号楼及3号楼之间裙楼的全部，即上述商品房（预）销售许可证下，房号为106号（载明房产面积约744.97平方米）及107号的房产及其垂直投影下的地下室（房号为－103号）。另王庆元以宇华公司未按约定向其交付房屋为由拒付《协议》中约定的下余1000000元购房款。
本院认为：首先，关于案涉《商品房认购协议》的性质。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”案涉《协议》条款已经对上述规定的主要内容作出约定，且宇华公司按照约定收受了王庆元支付的购房款，并且在此后宇华公司还主张已经依约向王庆元交付了房屋。故案涉《协议》应当认定为商品房买卖合同，双方之间形成商品房买卖合同关系。
其次，关于宇华公司依据案涉《协议》应当向王庆元交付房屋的范围。《协议》第一条约定，“认购房屋位于新乡市金穗大道与牧野路交叉口东200米路北，包括：⑴蓬莱华府项目临金穗大道的2号、3号楼之间的裙楼1、2、3、4层，面积约3600平方米。⑵蓬莱华府临金穗大道的2号、3号楼之间的裙楼垂直投影下的地下室，面积约900平方米。”从文字表述来看，王庆元所认购房屋系“2号、3号楼之间的裙楼1、2、3、4层”，“面积约3600平方米”并非对前述房屋所作限制性描述，而是对房屋面积暂无法准确确定的情形下所作估算，并以此作为确定合同价款的依据。这一点从《协议》第二条“上述1、2、3、4层房屋认购单价为5500元／平方米，面积暂按3600平方米计算，合计价款为1980万元。在乙方（王庆元）领到房屋产权证后20日内以产权登记面积为准，多退少补”的约定内容中也可以得到印证。《协议》第四条还说明了认购房屋“目前还处在开挖地基阶段”。王庆元主张签订协议时无法确定认购房屋的准确面积，故以蓬莱华府2号楼及3号楼之间的大致距离和楼宽测算出每层裙楼及地下室的面积，该陈述可信程度更高。且如按照宇华公司的主张，王庆元认购房屋的面积应以3600平方米为限，而当前蓬莱华府2号楼及3号楼之间裙楼房屋的登记面积比双方约定面积有较大幅度增加，宇华公司在此情形下未经与王庆元协商即单方将裙楼房屋划分比例并确定交付范围亦缺乏合同依据。综上，宇华公司依据案涉《协议》应当向王庆元交付房屋的范围应为蓬莱华府小区2号楼、3号楼之间的裙楼1至4层及其垂直投影下的地下室（“新房预（销）许字第2010239号”商品房（预）销售许可证下，房号为－103号、106号、107号共3套房屋），并协助办理上述房屋的权属证书。即对王庆元的相关诉讼请求应予支持。
第三，关于宇华公司于本案诉讼期间通知王庆元解除案涉《协议》的效力，以及宇华公司在履行案涉《协议》过程中是否构成违约并应承担相应违约责任的问题。首先，宇华公司主张其行使合同解除权的法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条之规定。即宇华公司认为王庆元“迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，其事实根据为王庆元未在《协议》约定的期限内支付购房款，且至今尚欠付购房款1000000元。据《协议》第三条第3款约定，“待工程全部竣工时（以竣工验收报告和甲方的书面通知为准），乙方（王庆元）再支付合计房款2130万元的10%，即213万元”。但宇华公司在诉讼中未提交王庆元所认购房屋的竣工验收报告以及该公司通知王庆元支付最后一笔购房款的书面手续，故不能仅凭王庆元尚欠付购房款1000000元的事实即认定其违约迟延履行债务。且据宇华公司主张，争议房屋系于2011年11月竣工，但于之前的2010年10月1日之前即已交付王庆元，这一主张明显缺乏事实根据及法律依据，王庆元亦不予认可。故亦可认定宇华公司存在违约行为。即使如王庆元一方的证人丁某某所述，王庆元在2011年八、九月间曾因日后经营需要雇佣施工人员进场加砌块，宇华公司在对该证人的证言进行质证时表示在施工开始不久即因双方就交付房屋的范围产生争议而通知王庆元一方停止施工。那么可以认定在争议房屋竣工之前宇华公司即已明确表示拒绝交付《协议》约定的全部房屋，此时王庆元拒绝支付下余1000000元购房款也不宜认定为违约行为。关于王庆元在签订协议后未按照约定的付款方式分期支付款项的问题，由于宇华公司并未提供证据证明该公司催告王庆元于合理期限内付款，而是对王庆元之后的给付予以接受，且在本案中主张于约定期限内履行了交房义务。故该事实不能成为宇华公司行使单方解除合同权利的依据。至于王庆元是否应因此承担相应的违约责任，宇华公司曾在本案诉讼中向本院提交反诉状，因其提出反诉超过法定期限，经本院向其释明后，宇华公司委托代理人亦表示另行主张权利，故本案中不予审理。综上，应认定宇华公司于2013年10月28日通知王庆元解除合同无效，双方当事人仍应当继续履行案涉《协议》。其次，基于上述意见，宇华公司未按《协议》在约定的时间内履行交付房屋并协助王庆元办理房屋产权证书，已构成违约。王庆元依据《协议》第六条、第九条之规定要求宇华公司按照《协议》总价款的日万分之三的标准支付违约金理由充分，应予支持。即宇华公司应当自2010年10月2日起，按每日6390元的标准向王庆元支付违约金至交付符合约定的房屋之日。王庆元则应当在交付房屋时支付1000000元的购房款。至于王庆元主张违约金应当计付至争议房屋所有权证书办理完毕之日，因双方约定房屋产权证的办理须由宇华公司在房屋交付后履行协助义务，王庆元是否能够在《协议》第九条中约定的“规定期限”取得产权证书，如果不能及时取得，逾期责任应当如何确定，甚至王庆元在取得产权证书就房屋价款与宇华公司的最终结算均须视双方在房屋交付后的履约行为予以确定。故双方此后如发生争议可另行解决，本案中不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
新乡市宇华房地产开发有限公司于2013年10月28日通知王庆元解除案涉《商品房认购协议》无效；
新乡市宇华房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向王庆元交付位于新乡市红旗区金穗大道蓬莱华府小区2号楼、3号楼之间的裙楼1至4层及其垂直投影下的地下室（“新房预（销）许字第2010239号”商品房（预）销售许可证下，房号为－103号、106号、107号，共3套房屋），并协助王庆元办理上述房屋的房屋所有权证书。王庆元于上述房屋交付时支付新乡市宇华房地产开发有限公司购房款1000000元；
新乡市宇华房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向王庆元支付违约金。违约金的计算方法为：自2010年10月2日起，按每日6390元的标准，支付至上述房屋交付之日。
如果当事人未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费182614元，保全费5000元，共计187614元。均由新乡市宇华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审 判 长 梁国兴
审 判 员 郭中伟
审 判 员 陈兴祥
二〇一四年七月九日
代书记员 叶 青