广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初9998号原告：中山市东升镇高沙社区居民委员会，住所地广东省中山市东升镇****。主要负责人：冯华祥，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：邹葵阳，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭懿芳，广东品政律师事务所律师。被告：吴少辉，男，1987年4月15日出生，汉族，住广东省普宁市。原告中山市东升镇高沙社区居民委员会与被告吴少辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告中山市东升镇高沙社区居民委员会的委托诉讼代理人邹葵阳及郭懿芳到庭参加诉讼，被告吴少辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的商铺租赁合同，被告将承租的商铺交还给原告；2.被告向原告支付自2016年6月至合同解除之日止的租金（暂计至2017年8月为435425元）；3.被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金（自2016年6月10日起按每日所欠租金总额的5‰计至实际支付之日止）。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付自2016年6月至合同解除之日止的土地使用费（暂计至2017年8月为435425元）。事实和理由：原、被告于2015年1月1日签订商铺租赁合同，合同约定由原告将位于中山市东升镇同兴西路顺松街顺平一巷4号、4号之一及4号之二的自建铺位（以下简称涉案铺位）出租给被告使用。租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日止。2015年1月1日至2017年12月31日的月租金为31355元。如被告拖欠租金1个月以上属被告自动放弃，原告有权终止合同并可自行收回租赁物及另行租赁。租赁期间，被告拖欠原告15个月的租金（2016年6月至2017年8月）435425元，经原告多次催收未果。被告的上述行为已构成违约，根据合同约定，原告有权终止合同，收回租赁物。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告提交的土地使用证[中府集用（2003）第*****号]显示，位于中山市××镇××一经济合作社“龙胜围”的土地使用权人为中山市××镇××一经济合作社，土地所有权人为原告，面积为4470.8平方米。落款日期为2015年1月1日的商铺租赁合同[出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为被告]反映，落款的甲方处加盖有原告的公章，乙方代表处有“吴少辉”的签名及捺有指模，主要约定：甲方将涉案铺位出租给乙方使用，期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止共5年；自2015年1月1日至2017年12月31日期间的月租金为31355元，自2018年1月1日至2019年12月31日期间的月租金为35274元；合同签订时乙方交纳94065元作为履行合同的保证金给甲方，合同期满后返还乙方；乙方须在当月10日前付清当月租金；逾期支付租金，甲方按每日5‰加收滞纳金；逾期超过30天，视为违约，甲方可收回铺位，中止合同，保证金不予返还并追收所欠租金；乙方如拖欠租金和下落不明且原通讯工具无法联络1个月以上，甲方有权终止合同并可自行收回租赁物，另行租赁，乙方放置的物品由甲方进行无因处理；合同还就其他事项进行了相关约定。中山市××镇××一经济合作社于2017年10月30日出具的证明称，其此前委托原告将涉案铺位出租给被告，因该合同产生的权益由原告主张，其不另行主张。原告当庭述称，商铺租赁合同落款乙方代表处的“吴少辉”签名及指模由被告所签、所捺；涉案商铺未取得产权登记，未办理报建或取得建设工程规划许可证；涉案商铺建设在其提交的土地使用权证所载土地使用权范围内；被告已交付履约保证金；合同已实际履行，原告已于2015年1月1日将涉案商铺交付给被告使用，被告亦依约支付了2016年5月之前的租金；被告大概自2017年8月起已无继续经营，但未退还涉案商铺，涉案商铺内仍留有被告的物品，双方未办理交接手续。庭后，原告提交书面情况说明称，被告承租涉案商铺后，将涉案商铺搭建为两层，自主经营部分底层（KTV），并将上层及其余底层部分转租给其他商户，故原告无法自行收回涉案商铺。因原告起诉主张的其与被告之间就涉案商铺存在租赁合同关系的事实以及原告当庭就双方履行合同的相关事实所作陈述有商铺租赁合同、土地使用证及证明等证据佐证，故在被告未到庭提出相反的抗辩意见，且原告当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。本院认为，原、被告签订商铺租赁合同，约定由被告向原告承租涉案商铺，双方由此形成房屋租赁合同关系。因原告自认涉案商铺的建设未取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条有关“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方合同应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告诉讼请求解除合同于法无据，本院不予支持。双方合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告诉讼请求被告返还涉案商铺有理，本院予以支持；同时，原告亦应返还被告已交纳的履行合同保证金94065元。虽然双方合同被认定为无效合同，但因双方已实际履行合同，被告已实际使用涉案商铺，故根据《解释》第五条第一款规定，原告仍然有权请求参照双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，原告诉讼请求被告按每月31355元的租金标准支付未付的自2016年6月起的土地使用费（应为房屋占有使用费）有理，本院予以支持。虽然被告自2017年8月起已无继续经营，但因原告称被告仍留有物品在涉案商铺内，且被告已将涉案商铺部分转租，导致原告无法自行收回涉案商铺，而被告未到庭提出相反的抗辩意见，故原告主张房屋占有使用费计算至合同解除之日止有理。但因双方合同已被认定无效，不存在解除的问题，故本院认定房屋占有使用费计算至被告返还涉案商铺之日止。原告诉讼请求的逾期支付租金（房屋占有使用费）滞纳金缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告应返还的履行合同保证金94065元，虽然被告未到庭提出反诉请求返还，但为免讼累，本院认定直接从被告应付的房屋占有使用费中扣除。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告吴少辉于本判决发生法律效力之日起十日内将位于中山市东升镇同兴西路顺松街顺平一巷4号、4号之一及4号之二的涉案商铺返还给原告中山市东升镇高沙社区居民委员会；二、被告吴少辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市东升镇高沙社区居民委员会支付未付的房屋占有使用费（按每月31355元的标准，自2016年6月起计算至实际返还上述商铺之日止，总额扣除94065元）；三、驳回原告中山市东升镇高沙社区居民委员会的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3916元，由被告吴少辉负担（该款已由原告中山市东升镇高沙社区居民委员会垫付，被告吴少辉应在判决生效之日起十日内一并迳付给原告中山市东升镇高沙社区居民委员会，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一七年十一月二十日书记员  何尧敏