浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南商初字第657号
原告：交通银行股份有限公司嘉兴分行，住所地：浙江省嘉兴市中山路1086号。
代表人：梁蕴旭，行长。
委托代理人：徐银春、祝如华，浙江建银律师事务所律师。
被告：尚元府。
被告：周甜甜。
委托代理人：尚元府。
被告：嘉兴万兴房地产开发有限公司，住所地：浙江省嘉兴市中山西路1811号丽晶广场1802室。
法定代表人：沈群明。
委托代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司嘉兴分行因与被告尚元府、周甜甜、嘉兴万兴房地产开发有限公司（以下简称万兴公司）金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年7月28日受理后，依法由审判员王海燕独任审理。因案情复杂，本案于2014年12月24日转普通程序审理，并组成合议庭。本案于2014年10月17日、2015年1月26日、2015年3月12日三次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人祝如华、被告万兴公司的委托代理人崔满兴两次开庭均到庭参加诉讼，被告周甜甜的委托代理人即被告尚元府于2014年10月17日到庭参加诉讼。本案审理期间，原、被告双方申请庭外和解，本案依法扣除审限2个月。本案现已审理终结。
原告起诉称，2013年11月13日，原告与三被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，其中约定：被告尚元府向原告借款368000元，贷款期限自2013年11月13日至2043年11月13日，贷款利率按中国人民银行公布的现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%，如遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；还款方式为等额本息还款法；被告尚元府如未按约定的时间归还，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%；被告尚元府未按时足额还款，原告有权宣布本合同提前到期，要求被告尚元府立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；被告尚元府、周甜甜以其共同所有的坐落于嘉兴市梦蝶花苑3幢1003号房为被告尚元府贷款提供抵押担保，担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权及抵押权的费用；被告万兴公司为被告尚元府的贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用等。上述合同签订后，原告发放了368000元，可被告尚元府仅归还借款本金2494.17元及部分利息，尚欠借款本金365946.14元、利息4725.05元且还款多次逾期，已违反了合同约定。另，原告因本案委托律师代理所需费用为21900元。原告认为，被告尚元府、周甜甜已违约，应承担违约责任，原告有权宣布合同提前到期。被告尚元府、周甜甜同时应承担抵押担保责任。被告万兴公司应承担连带清偿责任。故原告诉至本院，请求依法判令：一、被告尚元府、周甜甜归还借款本金365505.83元、利息4725.05元（暂计至2014年7月24日，此后按合同约定的罚息利率计算至履行日止），合计370230.88元；二、被告尚元府、周甜甜向原告支付实现债权的费用21900元；三、原告对被告尚元府、周甜甜提供抵押的房产享有优先受偿权；四、被告万兴公司对被告尚元府、周甜甜的债务承担连带清偿责任；五、本案受理费、保全费、公告费等由三被告承担。本案审理过程中，原告将其第一项诉讼请求变更为：被告尚元府、周甜甜归还借款本金363935.21元、利息2588.04元、罚息和复利7.81元（暂计至2014年10月17日，此后按合同约定的罚息利率计算至履行日止），合计366531.06元；同时原告撤回了其第三项诉讼请求。
被告尚元府、周甜甜答辩称，被告于2013年11月向原告借款368000元，至今怎么还尚欠借款本金363935.21元？还款逾期后原告没有及时通知当事人，未尽到通知义务。被告回到上海后又还了2期贷款，当时原告已起诉但未告知被告，被告正常工作后就不会再发生逾期了。原告起诉后被告又还过3期的逾期贷款。
被告万兴公司答辩称，被告尚元府、周甜甜是否逾期，原告是否有权解除合同，被告万兴公司不清楚。假设原告有权解除合同，原告对抵押房屋享有优先受偿权。根据《个人房产抵押贷款合同》10.11及5.5条的规定，原告取得抵押房产预告登记后其责任已经解除，退一步讲，既使被告万兴公司的保证责任没有解除，也仅在物保之外承担清偿责任。
针对其主张，原告提供了下列证据：
1.个人房产抵押贷款合同一份，证明被告尚元府向原告借款，双方对利率、合同的解除、抵押、保证责任等事项作出了约定；
2.借款凭证一份，证明原告向被告尚元府发放了贷款的事实；
3.预购商品房抵押预告登记一份，证明房产已办理抵押预告登记的事实；
4.贷款本息清单及交易明细各一份，证明2014年4月1日起被告尚元府逾期还款，至原告起诉时已连续三期未按时还款；
5.委托律师代理合同及代理费发票各一份，证明原告为实现债权支出律师费21900元；
6.交通银行个人房产抵押贷款业务合作协议、按揭合作补充协议各一份，证明就本案所涉梦蝶项目原告与被告万兴公司合作的具体约定，补充协议第1条明确了被告万兴公司的保证期间和保证范围；
7.贷款申请表一份及ems快递单二份，证明原告曾向被告尚元府、万兴公司发送ems快递催收；
8.商品房买卖合同一份，证明被告尚元府、周甜甜共同购买了提供抵押的房产的事实；
9.交通银行个人贷款申请表一份，证明为支付房款被告尚元府、周甜甜共同向原告申请贷款的事实。
被告尚元府、周甜甜质证意见：对证据1至证据3均没有异议。对证据4，对每月本息怎么组成不清楚，签订合同时原告工作人员说每月归还的本金和利息比例是1100：1000，当时没有说到贷款利率是多少，合同也没仔细看过；2014年4月起确实未还贷，但2014年6月还过，此时还未超过三个月。对证据5，如果未逾期则不应承担律师费，确实逾期了被告会承担的。对证据6，不清楚双方签订过该合同。对证据7的真实性没有异议，地址没错，但快递单没有签收过，至于有无催收款义务由法庭根据合同核实。
被告万兴公司质证意见：对证据1没有异议，根据合同第5.5条、第6.4条、第10.11条的规定，被告万兴公司的保证责任已经解除了。对证据2没有异议。对证据3没有异议，预抵押登记合法有效，原告享有对抵押物的优先受偿权。对证据4，被告尚元府是否逾期不清楚，由法院核查。对证据5没有异议。对证据6的真实性没有异议，但该约定与本案所涉抵押贷款合同没有根本性矛盾。对证据7的真实性没有异议，确实收到过有关快递。对证据8、证据9的真实性、合法性及关联性均没有异议，被告尚元府、周甜甜共同买房、共同贷款的意思表示是真实明确的，对原告的证明目的没有异议。
三被告均未提供证据。
本院认证意见：对于原告提供的证据，对证据1至证据3，三被告均未提出异议，本院予以认定。对证据4，三被告并未提出明确异议，相关证据能够证明被告尚元府结欠借款本息金额，本院予以认定。对证据5、证据6，三被告未提出异议，本院予以认定。对证据7，从合同约定来看，原告并无在被告尚元府还款逾期时通知的义务，故对该证据与本案的关联性本院不予认定。对证据8、证据9，被告尚元府、周甜甜未到庭质证，视为放弃质证权利，被告万兴公司对其没有异议，该证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2013年4月9日，被告万兴公司与被告尚元府、周甜甜签订《商品房买卖合同》一份，约定被告尚元府、周甜甜向被告万兴公司购买坐落于嘉兴市梦蝶花苑第3幢1003号的房屋，合同并就商品房基本情况、计价方式与价款、违约责任等内容作了约定。2013年10月18日，被告尚元府、周甜甜向原告出具《交通银行个人贷款申请表》，该申请表载明了被告尚元府、周甜甜的身份信息、联系方式、贷款种类、房产信息、担保信息等内容，并载明“本申请书为本人向交通银行申请借款的依据”，该申请表由被告尚元府作为贷款申请人、由被告周甜甜作为参贷人签字。
2013年11月13日，原告与被告尚元府、周甜甜、万兴公司签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：被告尚元府因购买坐落于嘉兴市梦蝶花苑第3幢1003号房向原告借款368000元，贷款期限为360个月，从2013年11月13日至2043年11月13日；贷款利率按中国人民银行公布的相应期限档次贷款的基准利率下浮15%，如遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；被告尚元府应按合同约定的时间、金额和币种偿还合同项下的贷款本金并支付利息，未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担原告为实现债权而发生的诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等；被告尚元府违反合同约定的，原告有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告尚元府立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；被告万兴公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债务的费用，被告尚元府未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，被告万兴公司应按原告要求立即支付原告的全部到期应付款项；被告尚元府、周甜甜以所购买的坐落于嘉兴市梦蝶花苑第3幢1003号房为合同项下债权提供抵押担保。另合同第5.5条约定：被告尚元府取得房屋权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告万兴公司的保证责任解除，但在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被告尚元府已有欠款或欠费的，被告万兴公司对该部分应付款项仍应承担保证责任；合同第6.4条约定：被告尚元府应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交原告保管；合同第10.11条约定：如被告尚元府提交的抵押权登记证明文件仅系抵押权预告登记证明文件，被告尚元府应在本合同约定的时限内及时办妥抵押权设立登记手续，并将他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本交原告保管，被告尚元府不得对办理抵押权设立登记设置任何障碍。
上述合同签订后，原告按约发放了贷款，但被告尚元府未按约及时归还借款本息，截至2014年10月17日，被告尚元府尚欠借款本金363935.21元、利息2588.04元、罚息和复利7.81元。
经查，2013年9月10日，原告与被告万兴公司签订《交通银行个人房产抵押贷款业务合作协议》，双方就梦蝶花苑楼盘约定：为保障原告向购房人发放的贷款的安全，被告万兴公司应出具“股东大会／股东会决议”或“董事会决议”，以表明万兴公司同意股东大会或董事会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证；购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为原告贷款设定抵押担保、原告取得抵押登记证明文件正本之日起，被告万兴公司的保证责任解除；但在原告取得他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，购房人已有欠款或欠费的，被告万兴公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。同日，原告与被告万兴公司签订的《按揭合作补充协议》约定：在借款人出现违约的情况下，若原告已取得抵押物他项权证，原告应优先就抵押物实现债权。
另经查，2013年11月25日，本案所涉嘉兴市梦蝶花苑3幢1003室的房地产办理了预购商品房抵押预告登记，现该房地产未交付，尚不具备办理抵押权证的条件。
本院认为，本案是一起金融借款合同纠纷。原、被告之间签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效。原告已按照约定发放了贷款，但被告尚元府还款逾期，故原告有权依据合同约定要求被告尚元府立即归还借款本息并承担原告为实现债权支出的律师费，原告主张的律师费21900元符合规定，本院予以支持。关于被告周甜甜应否承担共同还款责任，根据《商品房买卖合同》的约定，嘉兴市梦蝶花苑第3幢1003号房屋系被告尚元府、周甜甜共同购买，本案所涉借款系用于购买上述房屋，且根据《交通银行个人贷款申请表》，被告尚元府、周甜甜共同向原告申请了购房贷款，周甜甜作为参贷人予以签字确认，故被告周甜甜应对被告尚元府的上述债务承担共同还款责任。关于被告万兴公司应否承担连带清偿责任，根据合同约定，被告万兴公司为被告尚元府的借款提供连带责任保证，其保证责任解除的条件是被告尚元府取得房屋权利证明且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本。现被告尚元府并未取得房屋权利证明，本案所涉房屋也并不具备办理抵押权证的条件，虽然房屋办理了预购商品房抵押预告登记，但其并不意味着原告的抵押权已经确立，故对于被告万兴公司认为其保证责任在房屋办理了抵押预告登记后就已解除的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告尚元府、周甜甜于本判决生效之日起七日内归还原告交通银行股份有限公司嘉兴分行借款本金363935.21元，并支付利息2588.04元、罚息和复利7.81元（暂计算至2014年10月17日，此后按合同约定计算至借款还清之日）；
二、被告尚元府、周甜甜于本判决生效之日起七日内给付原告实现债权的律师费21900元；
三、被告嘉兴万兴房地产开发有限公司对被告尚元府、周甜甜的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7182元，保全申请费2470元，由三被告负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 王海燕
代理审判员 孙 涛
人民陪审员 彭金娣
二〇一五年三月十三日
书 记 员 斯群蓉
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，款汇：嘉兴市财政局财政专户，帐号39×××79，开户行农业银行嘉兴分行（具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准）。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。