江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱商初字第0312号
原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行，住所地盱眙县盱城镇淮河东路92号。
法定代表人王小林，该行行长。
委托代理人黄毓银。
被告朱万军。
被告钟礼凤。
被告盱眙大源房地产开发有限公司，住所地盱眙县五墩南路118号。
法定代表人祝先项，该公司董事长。
委托代理人朱春成，江苏衡胜律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行（以下简称盱眙农行）诉被告朱万军、钟礼凤、盱眙大源房地产开发有限公司（以下简称大源公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理后，依法由代理审判员王德宝适用简易程序于2014年7月28日公开开庭进行了审理，原告盱眙农行委托代理人黄毓银、被告钟礼凤以及被告大源公司委托代理人朱春成到庭参加了诉讼，被告朱万军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告盱眙农行诉称，2010年3月12日，被告朱万军、钟礼凤在原告处办理按揭贷款62000元，到期日为2014年3月11日，年利率4.896%，借款用途为购买位于盱眙县马坝镇楚东嘉苑4-101号商品房，并用该房屋作为该按揭贷款的抵押担保。被告大源公司作为该贷款的保证人签章担保。截止2014年2月19日，被告朱万军、钟礼凤已经逾期6期未能按期足额偿还借款，已构成违约，现原告盱眙农行依据合同约定向法院主张要求被告钟礼凤、朱万军提前偿还全部贷款本息，对抵押财产享有优先受偿权，并要求被告大源公司承担连带清偿责任。
被告钟礼凤辩称，因被告大源公司未能按照合同约定及时为其办理房屋产权证书，故其未能按期偿还贷款。另外，原告主张的数额大于其已经逾期的贷款数额。对被告大源公司保留追偿的权利。
被告大源公司辩称，其公司未与原告盱眙农行发生过贷款担保关系，整个借款过程其公司也未参与。另外，相关贷款合同项下的涉及大源公司公章均为虚假的，故被告大源公司不应承担担保责任。
被告朱万军未作答辩。
经审理查明，被告大源公司系经相关部门核准的盱眙县马坝镇楚东嘉苑项目的开放商。2008年1月24日，原告盱眙农行与盱眙县房地产管理所以及被告大源公司签订商品房销售贷款合作协议书，约定在被告大源公司开发的楚东嘉苑住宅小区5、6号楼中，当购房人申请个人住房按揭贷款时，被告大源公司愿意为购房人提供贷款担保，同意在房屋他项权证办妥前承担阶段性连带保证责任，并同意向原告盱眙农行指定账户存入贷款金额的5%作为阶段性连带责任保证金。被告大源公司同意在原告盱眙农行开立房屋销售存款账户，同意将购房人贷款以借款人名义直接划入该账户。
2010年2月10日，被告朱万军、钟礼凤与被告大源公司签订商品房买卖合同一份，约定被告朱万军、钟礼凤向被告大源公司购买位于盱眙县马坝镇楚东嘉苑小区4幢101室的房屋，该合同经盱眙县房地产管理所登记备案。2010年3月12日，原告盱眙农行与被告朱万军、钟礼凤签订个人购房担保借款合同一份，约定被告朱万军、钟礼凤在原告盱眙农行处办理购房借款62000元，借款期限为2010年3月12日至2014年3月11日，借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.76%的基础上下浮15%，执行年利率4.896%。借款人授权原告盱眙农行将全部借款划入被告大源公司在农行开设的账户中。阶段性保证担保保证人为盱眙大源房地产开发公司，阶段性保证人自本合同签订之日起在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。在借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行驶担保权。该合同保证人栏内加盖盱眙大源房地产开发有限公司印章以及该公司原法定代表人马志强某2010年3月12日，原告盱眙农行与被告朱万军、钟礼凤签订房地产抵押合同一份，约定被告朱万军、钟礼凤用其购买的楚东嘉苑4幢101房屋为其办理的62000元借款提供抵押担保，该抵押合同经盱眙县房地产管理所备案登记。2010年3月12日，原告盱眙农行依据合同约定向被告大源公司10364201040226304账户发放借款本金62000元。后被告朱万军、钟礼凤因被告大源公司未能按时办理房屋产权证书，停止偿还按揭贷款，截止2014年2月19日，已有6期未能按时偿还。
上述事实，有原被告的陈述，原告提供的合作协议书、房地产抵押合同、个人购房担保借款合同、借款凭证等证据证实，以上证据相互印证，能够证明案件事实，本院予以确认。被告大源公司为证明合作协议书、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同中被告大源公司所加盖的印章不是其公司备案使用的印章，向本院提交了其公司的印模。被告钟礼凤陈述办理按揭贷款，系被告大源公司一个姓范的会计带领其在原告盱眙农行办理的。被告钟礼凤的该陈述与本院受理的另外几件同类型案件中购房人的陈述基本一致。
本院认为，原告盱眙农行与被告朱万军、钟礼凤签订的个人购房担保借款合同以及房地产抵押合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因而合法有效。被告朱万军、钟礼凤应当在原告盱眙农行发放按揭贷款后，按照合同约定的期限及金额及时还款。关于被告钟礼凤辩称未按时还款系因被告大源公司未能及时办理房屋产权证。对此本院认为，被告朱万军、钟礼凤可依据双方签订的商品房买卖合同向被告大源公司另行主张权利，但因此而停止偿还按揭贷款，无法律依据，本院不予支持。关于原告盱眙农行主张提前收回贷款本金10929.13元及利息，对此本院认为，原告盱眙农行与被告朱万军、钟礼凤签订的个人购房担保借款合同中已经明确约定在借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，截止2014年2月19日被告朱万军、钟礼凤已经逾期6期，且截止原告诉讼之日，该借款本息已全部到期，原告盱眙农行依据合同约定主张要求被告朱万军、钟礼凤偿还全部借款本息并无不当，故原告主张要求被告朱万军、钟礼凤偿还借款本金10929.13元、截止2014年2月19日的利息185.84元以及之后的利息，本院予以支持。被告朱万军、钟礼凤将其购买的楚东嘉苑4幢101房屋为其办理的62000元按揭贷款提供抵押担保，该抵押合同已经盱眙县房地产管理所备案登记，故抵押权已经设立，因被告朱万军、钟礼凤未能按期足额履行还款义务，故原告盱眙农行对被告朱万军、钟礼凤提供的抵押财产在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款中优先受偿。
关于被告大源公司是否应当承担连带责任的问题，被告大源公司认为商品房销售贷款合作协议书以及个人购房担保借款合同中被告大源公司的印章为虚假的，故被告大源公司不应承担连带担保责任。对此本院认为，经查，被告大源公司与被告朱万军、钟礼凤之间的商品房买卖合同经盱眙县房地产管理局备案，且被告朱万军、钟礼凤已经入住该房屋，且被告大源公司未能提供相反证据证明其与被告朱万军、钟礼凤之间无商品房买卖合同关系，因而本院认定双方关于楚东嘉苑4幢101房屋的买卖合同关系成立。原告盱眙农行提供的商品房销售贷款合作协议书中虽未包含其开发的4号楼，但该项目均系被告大源公司开发销售，商品房销售贷款合作协议书能够与盱眙县房地产管理局备案证明以及商品房买卖合同形成完整的证据链，具有高度盖然性；另一方面，在借款合同实际履行过程中原告盱眙农行将该借款按照合同约定发放至被告大源公司的账户中，被告大源公司也未提出异议，原告盱眙农行在办理及发放贷款过程中有理由相信该担保行为系被告大源公司的真实意思表示。综上，被告大源公司应当按照合同约定对借款人朱万军、钟礼凤的借款承担阶段性担保责任。现被告大源公司未能按照合同约定的期限为购房者办理房屋产权证书，故被告大源公司应当对被告朱万军、钟礼凤的借款承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱万军、钟礼凤于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行借款本金10929.13元及利息，其中2014年2月19日前的利息为185.84元、2014年2月20日起的利息按合同约定利率计算至本判决限定的付款之日。
二、被告盱眙大源房地产开发有限公司对上述第一项承担连带清偿责任。
三、原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行对被告朱万军提供抵押的楚东嘉苑4幢101房屋在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款中优先受偿。
案件受理费78元，减半收取39元，由被告朱万军、钟礼凤、盱眙大源房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
代理审判员 王德宝
二〇一四年八月一日
书 记 员 赵 冰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。