广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）河市民二终字第149号
上诉人（一审被告）：广西俊美房地产开发有限公司。住所地：大化瑶族自治县大化镇建峰路*号。
法定代表人：温荣华，职务，该公司副总经理。
委托代理人：黄宁，男。
被上诉人（一审原告）：苏玉恒，医生。
委托代理人：韦伟生，广西维仁律师事务所律师。
上诉人广西俊美房地产开发有限公司（以下简称俊美公司）因与被上诉人苏玉恒商品房预售合同纠纷一案，不服大化瑶族自治县人民法院（2013）大民初字第473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月8日受理后，依法组成由审判员覃再娟担任审判长，审判员刘智虹、代理审判员韦海平参加的合议庭，于2014年1月9日公开开庭审理了本案。书记员黄尚松担任法庭记录。上诉人俊美公司的委托代理人黄宁、被上诉人苏玉恒的委托代理人韦伟生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年8月25日苏玉恒交付购买俊美公司开发的位于大化县大化镇江滨南路商业步行街一期“地王.国际”第9号楼2单元701号房屋的定金及预约金23000元，2011年10月23日苏玉恒与俊美公司签订购买俊美公司开发的位于大化县大化镇江滨南路商业步行街一期“地王.国际”第9号楼2单元701号房屋的《商品房买卖合同》。同日交了60331元房屋的首付款，俊美公司于2011年11月1日出具住房公职金贷款担保书给苏玉恒，苏玉恒于2011年12月14日将该房屋作登记抵押向中国农业银行股份有限公司大化瑶族自治县支行贷款，2012年1月29日交付房款192000元，至此，苏玉恒依照合同约定全部支付了购房款275000元。苏玉恒于2013年6月25日诉至本院，请求判令俊美公司支付延迟交房违约金15583.70元。
一审法院审理认为：关于俊美公司与苏玉恒是否办理了房屋交接手续问题。苏玉恒认为至今尚未接交房。俊美公司认为其已于2011年12月14日已经履行了交房义务，其依据是住房公职金贷款担保书和抵押物清单。根据苏玉恒与俊美公司签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知办理人交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅房的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，5、该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、斟查单位、监理单位共同验收合格。俊美公司尚未按合同的约定提供符合交房有关材料，也没有书面通知苏玉恒办理人交房手续，房公职金贷款担保书只是说明俊美公司愿意用位于大化县大化镇江滨南路商业步行街一期“地王.国际”第9号楼2单元701号房为苏玉恒贷款提供担保，其行为是一种担保行为；抵押物清单只说明苏玉恒把位于大化县大化镇江滨南路商业步行街一期“地王.国际”第9号楼2单元701号房到房管所办理抵押登记，并不能证明原、俊美公司已办理了交接房屋，俊美公司以该证据证明其已交房，理由不成立，该院不予支持。
关于苏玉恒请求俊美公司支付延迟交房违约金15583.70元是否有法律依据的问题。根据苏玉恒与俊美公司签订的《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）款的约定；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上苏玉恒请求俊美公司支付延迟交房违约金15583.70元理应充分，该院以予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：被告广西俊美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告苏玉恒延迟交房违约金15583.70元。案件受理费190元，减半收取95元，由被告广西俊美房地产开发有限公司负担。
上诉人俊美公司不服一审判决，上诉请求：请求撤销大化县人民法院（2013）大民初字第473号民事判决书，驳回被上诉人苏玉恒的诉讼请求。事实和理由：苏玉恒于2011年10月23日与俊美公司签订《商品房买卖合同》，购买俊美公司开发的位于大化县大化镇滨南路商业步行街一期“地王·国际”第9号楼2单元701号房，房屋总价为275311元。虽然，俊美公司与苏玉恒签订《商品房买卖合同》约定有交房条件和交付时间，但是由于苏玉恒选择的付款方式不是一次性付款，而是选择银行按揭付款方式，这就涉及到抵押担保问题。2011年11月1日俊美公司应苏玉恒的要求，出具《住房公积金贷款担保书》给苏玉恒。苏玉恒于2011年12月14日将该房屋作登记抵押向中国农业银行股份有限公司大化支行贷款，2012年1月29日才从农行借得钱付清房款。从俊美公司同意苏玉恒的要求，给其出具《住房公积金贷款担保书》，到苏玉恒以该房屋作登记抵押向中国农业银行股份有限公司大化支行贷款，可知苏玉恒与俊美公司以事实行为改变了合同的约定交房条件和交房时间，双方己于2011年12月14日完成了交房行为。苏玉恒认为，首先，一审法院认定2011年11月1日俊美公司应苏玉恒的要求，出具住房《住房公积金贷款担保书》给苏玉恒，苏玉恒于2011年12月14日以该房屋作登记抵押向中国农业银行股份有限公司大化支行贷款，不属于交房行为是错误的。对俊美公司与苏玉恒的前述行为，按照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《城市房地产抵押管理办法》第三条的相关规定，结合苏玉恒与中国农业银行签订的《抵押物清单》里约定的“经双方协商，上述由抵押人保管（使用），按合同要求负责管理……”。从民法法理上理解来前列条文和苏玉恒与中国农业银行的约定，可知得结论：苏玉恒己于2011年12月14日占有了所购的房屋，否则，苏玉恒就无权就所购的房屋进行抵押。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条这规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。其次，俊美公司在一审时已向法庭提交了《住房公积金贷款担保书》和《抵押物清单》两份证据，这在一审法院在2013年8月5日的庭审笔录可得到证实，但大化县人民法院（2013）大民初字第473号民事判决书，却否认俊美公司已向法庭提交了证据。一审法院在开庭时归纳的争议是：“1、被告有没有延迟交房的行为？2、苏玉恒请求被告支付延迟违约金有没有事实和法律依据？”然而，在（2013）大民初字第473号民事判决书将争议焦点篡改为：“1、被告与苏玉恒是否办理了房屋交接手续？2、苏玉恒请求被告支付延迟违约金15583.70元是否有法律依据？”用意何在？可想而知，如此做法有偏袒苏玉恒之嫌。
被上诉人苏玉恒答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。事实与理由：一、关于涉案房产抵押担保的问题。从俊美公司提供的格式合同中没有出现俊美公司为苏玉恒担保贷款的约定。但从俊美公司的营销手段上看，俊美公司在交易合同签字前口头承诺苏玉恒可以用付首付的商品房作抵押担保贷款。从性质上看，这种担保方式是俊美公司规避法规的一种经营手段。假设：房产交付时间以俊美公司出具《住房公积金贷款担保书》当天算起，那么双方在合同中约定由“设计单位、施工单位，勘察单位，鉴理单位共同验收合格的约定就形同虚设，这种设计以帮忙借贷为由逃避商品房质量安全验收的交房方式违反了国家对商品房质量监督的规定应当受到法律的制止及处罚。二、关于涉案商品房竣工交付的时间问题。2013年6月初，苏玉恒第一次收到俊美公司《通知收房函》，其内容称“您所购买的大化地王·国际住宅已竣工，于2012年12月7日上午9：00正式办理商品房交接手续．．．”换句话说，俊美公司所建的与苏玉恒所购房有关的商品房是在2012年12月左右竣工的。虽然该日期拖延了120天以上，但是在2013年10月8日俊美公司的上诉中也没有说明该涉案商品房及楼房是否通过了相关部门的质量及安全检测，据了解大化县房管所及大化质检站均未收到或出具相关验收合格的材料。所以说俊美公司在合同签订的第十天在工程尚未全面施工之前已经交房的说法站不住脚。俊美公司以一栋至今尚未获得验收合格认可的房产交付，那么他们的这一行为不但违反了双方合同的约定，也违反了法律、法规的强制性规定，因此即使双方协商用期房抵押贷款，也不能确认双方已修改合同的交房约定。三、关于俊美公司提交证据的问题。在本案开庭期间，苏玉恒的代理律师曾建议法庭调查俊美公司涉案楼层的相关验收手续，为此该案在第一次开庭后给双方到相关部核实涉案楼房的验收材料，正如上面已经写到的情况一样，相关部门没有收到俊美公司提供的验收材料，在后一次的开庭中，法庭要求俊美公司提交验收材料时上诉人还是以一张《住房公积金贷款担保书》为交房的证据。所以一审法院判决认定俊美公司没有提供交房证据并无不当。
双方当事人二审期间均未提供新的证据。
双方当事人对一审判决认定事实均无异议，一审判决认定正确，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人俊美公司是否存在逾期交房的违约责任。
本院认为：俊美公司与苏玉恒签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应自觉履行合同义务。根据《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案依照双方签订的合同约定，俊美公司应于2012年8月31日前向苏玉恒交付经建设单位、设计单位、施工单位、勘查单位、监理单位共同验收合格的商品房，但至二审庭审结束前，俊美公司仍未能提供本案讼争商品房经验收合格的材料，亦未能提供讼争商品房的交接手续，证明其已向苏玉恒交付合格的商品房，因此，俊美公司已构成逾期交房违约，一审判决俊美公司承担逾期交房违约责任正确。俊美公司上诉认为，其已向苏玉恒出具《住房公积金贷款担保书》，苏玉恒已将讼争商品房进行抵押，俊美公司已履行了商品房交付义务。对此，本院认为，物的占有须基于物的具象化，俊美公司在出具担保书时，讼争商品房尚未竣工，苏玉恒对讼争商品房仅享有合同债权，对讼争商品房的抵押不具有物权效力，不能视为对商品房的转移占有，故俊美公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第一项的规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费190元（上诉人已预交），由上诉人广西俊美房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃再娟
审 判 员 刘智虹
代理审判员 韦海平
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 黄尚松