上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第27156号
原告孙金忠。
委托代理人陈荣莲，上海源法律师事务所律师。
委托代理人肖同剑，上海源法律师事务所律师。
被告申玉根。
被告张敏莲。
被告申惠磊。
原告孙金忠与被告申玉根、张敏莲、申惠磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈荣莲、肖同剑到庭参加诉讼。被告申玉根、张敏莲、申惠磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告孙金忠诉称，被告申玉根与被告张敏莲系夫妻关系，被告申惠磊系两人之子，坐落于上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）系被告拆迁安置所得。2007年8月9日，原告与被告申玉根经上海柯路房地产经纪有限公司（以下简称柯路公司）居间，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为人民币（以下币种相同）65万元。合同签订后，原告先后支付房款共计63万元。2008年，被告将系争房屋交付给原告。2013年7月，原告要求被告申玉根办理过户手续，但遭其拒绝。原告至浦东新区房地产交易中心查询后得知系争房屋已被浦东法院司法查封。故原告诉至法院，要求确认原告与被告申玉根之间就系争房屋的《上海市房地产买卖合同》有效，三被告将系争房屋产权过户至原告名下，诉讼费由被告承担。
被告申玉根、张敏莲、申惠磊未作答辩。
经审理查明，被告申玉根与被告张敏莲系夫妻关系，于X年6月登记结婚，被告申惠磊系两人之子。2004年8月，被告申玉根及案外人顾金芳作为被拆迁人，与拆迁人上海张江集成电路产业区开发有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，获安置坐落于上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称x室房屋）、上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称xx室房屋）及系争房屋等。2007年8月9日，由原告作为买受人（乙方）、被告申玉根作为出卖人（甲方），双方经柯路公司居间，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：1、此房总价65万元；2、2007年8月9日乙方支付定金5万元；3、2007年8月20日乙方支付房款35万元；4、剩余房款20万元定于2007年10月10日支付；5、剩余房款5万元于甲方房产证过户乙方时当天付清；6、进户费由乙方支付，甲方过户于乙方时所发生的费用由乙方支付；7、中介费于乙方支付房款35万元时付清，中介费1万元；8、甲方将款项代扣单、请购期房申请回单交于乙方；9、若甲方产证5年内不能过户于乙方，做好甲方产证后交于乙方保管；10、甲、乙双方如有违约，违约方支付守约方房屋总价100%做为违约金……。合同签订当日，原告支付被告申玉根定金5万元，被告申玉根将《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》复印件及系争房屋的《请购期房申请回单》交付给原告。之后，原告分别于2007年8月20日、2007年10月15日、2008年10月8日支付被告申玉根房款20万元、35万元、3万元。2008年6月或7月，被告申玉根将系争房屋交付给原告使用，并将系争房屋的质量保证书、住宅使用说明书、物业手册等交付给原告，原告将系争房屋装修后入住至今。2010年7月，系争房屋大产证经核准登记于上海张江房地产有限公司名下。
另查明，2011年10月19日，申玉根与张敏莲签署《自愿离婚协议书》，双方在离婚协议中对财产分割约定：x室房屋、xxx室房屋归张敏莲及申惠磊所有，xx室房屋归申玉根及申惠磊所有。2011年11月3日，301室房屋产权登记为张敏莲、申惠磊按份共有，张敏莲占共有份额1%，申惠磊占共有份额99%。2011年11月4日，系争房屋产权经核准登记为被告张敏莲、申惠磊按份共有，张敏莲占共有份额1%，申惠磊占共有份额99%。同日，101室房屋产权登记为申玉根、申惠磊按份共有，申玉根占共有份额1%，申惠磊占共有份额99%。2013年5月16日，系争房屋因（2013）浦执字第6833号执行案件被本院司法查封，查封期限自2013年5月16日起至2015年5月16日止。
还查明，在上海市公安局浦东分局张江派出所登记的人房信息库中，三被告居住地址均登记为xx室房屋。
以上事实，由原告举证的上海市房地产买卖合同、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、请购期房申请回单、新建住宅质量保证书、住宅使用说明书、物业手册、房款收据、水、电、燃气、电信费发票、物业管理费账单、上海市房地产登记簿信息、张江派出所查询情况、户口簿、离婚登记审查处理表、自愿离婚协议书、上海市房地产登记申请书、动迁安置房产权登记申请书及原告陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与被告申玉根就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，原告支付了大部分购房款，被告申玉根于2008年将系争房屋交付给原告。虽被告张敏莲并未与原告签署书面的房屋买卖合同，但被告张敏莲与申玉根系夫妻关系，对动迁安置分配房屋应予明知；三被告拆迁所得的另两套安置房屋与系争房屋均在同址21号，且三被告在派出所登记的居住地址亦为xx室房屋，对系争房屋自2008年起由原告居住使用的情况被告张敏莲也应当知晓，故本院认定被告张敏莲对申玉根将系争房屋出售给原告系明知且同意。至于被告申惠磊，其在原告与被告申玉根签订买卖合同时尚未成年，被告申玉根作为其法定代理人代为签订房屋买卖合同并无不可，更何况三被告拆迁安置的另两套房屋中申惠磊均占有99%的产权份额，被告申玉根将系争房屋出售给原告亦未损害被告申惠磊的拆迁利益。故本院认为，原告与被告申玉根就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，合同效力及于被告张敏莲及申惠磊。至于原告主张要求三被告协助办理过户手续，因系争房屋现存在他案司法查封，因司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，系争房屋在解除查封之前，尚处于被强制拍卖、产权转移他人的不确定状态，构成对房屋过户的履行障碍，故原告之诉请，本院暂不予以支持。被告申玉根、张敏莲、申惠磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告孙金忠与被告申玉根就上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；
二、驳回原告孙金忠的其余诉讼请求。
案件受理费16，500元，由被告申玉根、张敏莲、申惠磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 杰
代理审判员 周 箐
人民陪审员 丁文忠
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 乐 赟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。