广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1443号
上诉人（原审原告）：欧阳慧敏，住广州市海珠区。
委托代理人：姚亮、陈育虹，均为广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：伍思源，住所地广州市越秀区。
委托代理人：李伟强，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人欧阳慧敏因与被上诉人伍思源房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年12月30日，欧阳慧敏（买方、乙方）与伍思源（甲方、卖方）、宝燊服务部（代理方、丙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦24楼02房出售给乙方；该房地产所在的宝岗大厦现正在办理综合验收的备案手续及办理房地产证的手续；上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格为499702元；甲、乙方经协商一致，乙方按下列方式付款：首期支付购房款80000元，在2007年2月28日前支付购房款120000元，在甲方领取该房地产证后，30个工作日内乙方到甲方指定的银行办理余款299702元按揭手续，按揭手续费按市�价格适当下浮；乙方交付的房价款，甲方应开具收款收据；甲方应当在2006年12月31日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用；该房地产的产权手续已向市规划局和市房管局申办，在2007年8月30日前领取到房地产证，如果提前领证电话通知乙方，领证十天内，甲乙双方共同向房地产交易登记所申请办理交易过户手续（第四条）；因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记所办理交易登记手续的，按照以下方式处理：甲方全部退回收到乙方的购房款，丙方退回收到代乙方缴交的费用，双方解除合同，甲方向乙方赔付房款的3%违约金；因乙方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记所办理交易登记手续的，按照以下方式处理：①乙方向甲方支付房款的3%作为违约金，甲方在已收乙方的房款中扣除违约金后退回给乙方；②甲方可单方解除本合同，乙方立即腾空房屋交还甲方，并按18元／㎡支付从收楼至退楼期间的租金给甲方（第八条）；等。宝燊服务部于2006年11月29日出具《收据》，主要内容为收到欧阳慧敏购买宝岗大厦2402房购房款80000元。
2013年8月18日，欧阳慧敏（乙方、买方）与谢某红（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方向乙方出售海珠区宝岗路251号2402房，建筑面积86.76平方米；该房地产按整套出售并计价，折合人民币1117300元；签订本合同时支付250000元作为定金，首期楼款87300元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，余款780000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；甲乙双方在2013年8月22日前递交齐银行按揭所需材料，2013年9月25日前办理产权转移手续；等。后涉案房屋已于2013年10月8日登记至欧阳慧敏名下。
欧阳慧敏于2014年8月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、伍思源向欧阳慧敏返还首期款80000元；2、伍思源向欧阳慧敏赔偿涉案房屋差价损失617598元；3、伍思源承担本案的诉讼费用。
原审诉讼中，欧阳慧敏表示：其与伍思源签订涉案房屋的买卖合同时，房屋登记在广东宝岗房产有限公司名下，但伍思源已向欧阳慧敏出示了其与开发商签订的协议书及补充协议，且其明确向欧阳慧敏表示其即将取得该房屋的产权，法院将裁定该房屋由伍思源处分；其只向伍思源支付过首期款80000元，第二期房款120000元没有支付。
欧阳慧敏为证明其主张提交了如下证据：
1、广州市源燊物业管理有限公司于2010年6月10日出具的《入住证明》，其中载明：兹证明宝岗大厦2402房，登记收楼业主姓名为欧阳慧敏，从2007年01月开始入住至今；等。
2、伍思源与南京华某房地产开发有限公司（下称华某公司）、广东宝岗房产有限公司（下称宝岗公司）于2006年5月28日签订的《协议书》（复印件），其中约定华某公司和宝岗公司一致同意将宝岗公司被查封的位于宝岗大厦部分抵债房屋资产变卖给伍思源；等。
3、伍思源与华某公司、宝岗公司于2006年12月4日签订的《补充协议》（复印件），其中约定三方就2006年5月28日《协议书》宝岗公司变卖处置房产偿还华某公司而转让的三十七套房产事宜进行补充协议，因宝岗公司有关手续在办理中，三方同意先予以变卖处置三十七套中的二十七套；等。
4、伍思源与华某公司、宝岗公司于2007年1月18日签订的《补充协议》（复印件），其中约定三方一致同意解除原2006年12月4日签定的《补充协议》；三方一致同意对三十七套房产中的二十七套房产在黑高院解封后予以先变卖处置；等。
伍思源没有对欧阳慧敏提交的上述证据发表质证意见。
原审法院认为，伍�源自始不是涉案房屋的产权人，故其无权处分涉案房屋。因此，伍思源与欧阳慧敏所签的《房地产买卖合同》是无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此，欧阳慧敏要求伍思源向其返还购房款80000元的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。
欧阳慧敏作为涉案房屋的购买方，没有审慎审查涉案房屋的产权情况，且在签订该合同时明知涉案房屋的产权没有登记到伍思源名下，仍与伍思源签订买卖合同，故欧阳慧敏对造成涉案合同无效具有一定的过错。另，欧阳慧敏、伍思源双方签订的《房地产买卖合同》第八条明确约定“因甲方的原�，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记所办理交易登记手续的，按照以下方式处理：甲方全部退回收到乙方的购房款，丙方退回收到代乙方缴交的费用，双方解除合同，甲方向乙方赔付房款的3%违约金……”，可见签订合同时欧阳慧敏、伍思源双方对于涉案房屋可能出现不能办理交易登记手续的情况已经预见并且约定了相应的违约责任。综上，欧阳慧敏要求伍思源赔付涉案房屋的价差损失的诉讼请求无理，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款和《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，作出如下判决：一、伍思源在本判决生效之日起10日内返还购房款80000元给欧阳慧敏；二、驳回欧阳慧敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10776元，由欧阳慧敏负担受理费9540元，伍思源负担受理费1236元。上述受理费已经由欧阳慧敏预交，欧阳慧敏同意由伍思源在履行本判决时将其应承担部分直接支付给欧阳慧敏。
判后，欧阳慧敏不服原审判决，上诉至本院称：本案双方当事人签订的《房地产买卖合同》不违反法律的强制性规定，合法有效；伍思源故意违反约定导致合同无法履行，应当承担违约赔偿责任；我签署合同时已尽到审慎注意义务，伍思源应赔偿给我实际造成的全部损失。伍思源已被赋予处分涉案房屋的权利，原审法院认定《房地产买卖合同》无效缺乏法律依据。一、原审法院认为伍思源无权处分涉案房屋，涉案《房地产买卖合同》无效没有任何法律依据。1、涉案合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。2、本案涉案房屋在2006年出售前，买受人伍思源与当时法院执行案件的被执行人（债务人）广东宝岗房产有限公司（宝岗大厦开发商）以及申请执行人（债权人）南京华某房地产开发有限公司签署了《协议书》及《补充协议》，明确约定包括涉案房屋在内的宝岗大厦房屋变卖给伍思源。因此，伍思源作为买受人，取得涉案房屋的处分权已征得查封涉案房屋的债权人以及产权人的同意，即相关权利人已赋予了伍思源处分涉案房屋的权利，且法院已裁定宝岗大厦部分房产归伍思源所有，2006年宝岗大厦的预售登记证备注信息中也明确了伍思源是该大厦部分房屋买受人。3、伍思源与宝岗大厦开发商广东宝岗房产有限公司以及债权人南京华某房地产开发有限公司均同意将涉案房屋交付我使用，我也于2007年1月实际入住涉案房屋，直至2013年的五年多时间里，从来没有任何人要求我搬出涉案房屋。从各权利人和相关单位在我入住后默许我使用涉案房屋的行为来看，我完全有理由相信伍思源已取得涉案房屋的处分权利。二、我已尽到了一个普通购买者应尽的审慎注意义务，不存在过错。原审法院认定我没有审慎审查涉案房屋产权情况与事实不符。1、伍思源向我出示了其与开发商和债权人签署的《协议书》和《补充协议》；2、在与我签署《房地产买卖合同》后不久，伍思源即刻安排我入住涉案房屋；3、我也在宝岗大厦预售备案中看到法院裁定部分房屋给伍思源的备注信息；4、我入住涉案房屋多年从来没有人向我主张过权利。我已通过审查伍思源提供的材料、各种公开信息平台了解涉案房屋信息。从一个没有法律专业知识普通购房者的辨别能力来看，我当时完全有理由相信伍思源有权处分涉案房屋、有能力完整履行合同。如果我没有看到伍思源与开发商、债权人的《协议书》和《补充协议》，以及法院裁定宝岗大厦房产给伍思源的信息，我绝对不可能与伍思源签订《房地产买卖合同》。三、我没有能力预见涉案房屋可能出现不能办理交易登记手续的情况，原审法院根据双方签订的《房地产买卖合同》第八条关于过户登记的违约责任约定内容，认为签订合同时双方已经预见涉案房屋可能出现不能办理交易登记手续的情况，歪曲了当事人双方的真实意思。1、该《房地产买卖合同》是伍思源聘请法律专业人士制作的合同版本，并不可能对于可能无法过户至伍思源名下的违约条款显著地明确在合同中。2、从该违约条款的行文来看，这显然是对伍思源主观违约情形导致无法过户而作出的违约责任的约定，并不能使一个普通购房者意识到最终可能因无法过户到伍思源等因素�导致我无法取得涉案房屋产权情形的出现。3、该违约条款约定的违约金比例仅为3%，从这么低的违约金来看，也不可能是对因裁定过户到伍思源名下这种重大的前提条件无法满足的违约情形的约定。在伍思源与开发商、债权人签订了《协议书》和《补充协议》后，法院即裁定宝岗大厦部分房产给伍思源，我当时完全有理由相信伍思源有能力取得涉案房屋在内的剩余房产出售，我不能对伍思源最终不能取得涉案房屋有任何预见，故原审法院草率认为我“已经预见”是错误的。四、《房地产买卖合同》签订后，我认可伍思源一直在积极与法院沟通处理涉案房屋产权过户事宜，但时隔六年多，广州市各地区的房价都翻倍增长。在巨大利益的驱使下，伍思源选择主动违约，最终迫使法院将涉案房屋裁定至其合作伙伴之一谢某红的名下。我断定伍思源与谢某红是合作伙伴的理由主要有以下几点：1、自2006年伍思源与谢某红等合作伙伴接盘宝岗大厦至今，一直都是伍思源与谢某红等人通过各种方式实际控制。2006年伍思源与谢某红等合作伙伴接手宝岗大厦物业管理公司，其名称由广州合众基业物业管理有限公司更名为广州源燊物业管理有限公司，由伍思源的前妻罗某持有该公司75%的股权。早在谢某红要求我向其购买涉案房屋前的2008年，伍思源的前妻罗某将其持有的该公司股权过户登记，将其中37.5%股权过户到了谢某红名下。在谢某红向我出售涉案房屋的五年前，伍思源已经是让谢某红共同参与宝岗大厦的收购和经营，由此可见，对涉案房屋在内的宝岗大厦房产，伍思源与谢某红等人是合作收购和经营管理的。2、2006年和2013年先后两次与我商谈涉案房屋购买价格等事宜的均是伍思源与谢某红共同派来的同一拨人员。3、2013年我与谢某红再次�署涉案房屋买卖合同时的单价是每平方米约1.3万元，而谢某红向新购房者出售宝岗大厦房产的实际单价是每平方米约1.8万元。如果谢某红与伍思源不是利益共同体，谢某红不可能愿意作出如此大的价格让步。4、宝岗大厦目前的物业公司已由广州源燊物业管理有限公司更名为广州市宏燊物业管理有限公司，该公司目前的注册地址所用房屋（南田路248号首层商铺001房）是伍思源出租给其使用的房屋，该房屋为宝岗大厦的首层商铺，建筑面积为25平方米，但月租金却只有区区的300元，折算租金的单价只有每平方米12元，相对于该商铺旁边及附近至少每平方米50至60元的租金市场价，伍思源实际收取该商铺的租金只相当于市场价的五分之一。如果伍思源与该物业公司以及谢某红等人没有任何利益关系，不可能以如此低价让该公司使用其商铺。故我认为伍思源是广州市宏燊物业管理有限公司的实际股东之一，其与谢某红等人是收购和管理宝岗大厦的合作伙伴。5、原审诉讼期间，谢艳红还派原代理伍思源签署合同的广州市越秀区宝燊房地产咨询服务部人员与我商谈撤诉事宜。在目前正在原审法院审理的其他案件（原告为魏某甲）中，伍思源自认购房人支付的定金和首期房款已在后期向谢某红支付的购房款中扣除，这也能说明伍思源与谢某红有利益上的关联。故在伍思源第一次出售时即已交付涉案房屋给我使用的情况下，我被迫向谢某红和伍思源的合伙团体先后两次购买涉案房屋，实际都是伍思源伙同谢某红等人故意设计造成，伍思源应赔偿我前后的购房款差价损失。综上，我上诉请求二审法院依法改判支持我的全部诉讼请求，维护我的合法权益。
被上诉人伍思源答辩称：一、根据双方签订的《房地产买卖合同》可见，双方当事人均清楚�道涉案房屋是法院处置的房屋，合同第五条约定：“上述房地产风险自该房地产交付之日起转移给乙方”，而欧阳慧敏也于2007年1月入住，即涉案房屋的风险自2007年1月交付给欧阳慧敏后就转移给欧阳慧敏承担。欧阳慧敏要求我赔偿涉案房屋差价没有法律依据。欧阳慧敏也没有按约定支付购房尾款，且欧阳慧敏实际占有涉案房屋近8年，如按房管部门公布的租金计算，欧阳慧敏应承担的占用房屋使用费也相当不少。二、我在签订《房地产买卖合同》后，于2007年1月30日被广东省公安厅刑事拘留，后被判处有期徒刑三年，致使我一直无法履行合同，属于意外事件，并不是我不想履行合同，而欧阳慧敏也怠于处理，故我无需承担违约责任。三、欧阳慧敏怠于向我主张权利，一直没有要求我履行过户手续，也没有要求我返还定金和首期款、支付房屋差价损失、违约金等，欧�慧敏的诉讼请求已超过2年的诉讼时效，应予驳回。买卖双方签订合同时间为2006年11月29日，约定办理过户手续的时间为2007年8月30日之前，但欧阳慧敏提起诉讼的时间为2014年，期间长达6年时间欧阳慧敏一直未主张权利。而我国《民法通则》规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，故法院应当据此驳回欧阳慧敏的诉讼请求。四、我的电话号码一直没有变，欧阳慧敏有我的联系方式，但却不联系我，且欧阳慧敏的代理律师是在此前2013年黄彩云、黄某甲、魏某乙、赵某、易某、苏某、狄某、黄某乙、谭某、何某等起诉我的八件案中原告的代理律师，其很清楚我及我的律师的联系方式，但却不通知我。上述八件案的主审法官与本案不同，否则根本就不会出现缺席判决。故欧阳慧敏是想通过缺席判决来达到其诉讼目的，故意不把我的联系方式告诉经办法官，�重侵害了我的合法权益。五、至于原审法院目前处理的原告魏某甲案，与本案情形一样，均是以购房人已支付的首期款来抵扣购房优惠，我不同意退还首期款。如果原购房人之后没有向谢某红购房的，我同意退还首期款。故我对原审判决第一项判令我退还购房款给欧阳慧敏有异议，但因公告送达的原因，我方没有提出上诉。
各方当事人对原审判决查明事实均没有异议，本院予以确认。欧阳慧敏在二审中明确其在本案中不要求伍思源承担违约责任，保留后续诉讼的权利。
二审中，上诉人欧阳慧敏提供了如下证据：1、其于2014年12月31日查询到的广州市宏燊物业管理有限公司的商事登记信息及档案资料（包括广州合众基业物业管理有限公司新股东出资情况表、广州源燊物业管理有限责任公司章程、公司变更登记申请书、股东会决议或决定、股权转让协议、伍思源与广州市源燊物业管理有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》），拟证明伍思源与谢某红一直都是合伙经营处置涉案房屋，故不存在法院没有将涉案房屋裁定给伍思源，导致伍思源无法处置房产的情况。最终法院将房产裁定给了谢某红实际上是他们内部为了将房屋二次变卖做的安排，所以伍思源应该赔偿欧阳慧敏的损失。2、欧阳慧敏于2006年在与伍思源签订涉案合同时在广州市房管局网站上查询打印到的宝岗大厦预售房屋信息，因欧阳慧敏在原审时没有找到该证据，故没有提交原审法院，现在已经查不到相关网页信息了。证明宝钢大厦部分房产已给了伍思源，虽然其中不包括涉案房产，但伍思源向欧阳慧敏口头承诺未来不久可以取得涉案房产。伍思源认为上述证据均与本案无关，证据1中所涉的物业管理公司与谢某红有关，与其无关。
本院认为：从现有证据看，伍思�与欧阳慧敏于2006年12月30日签订《房地产买卖合同》时，伍思源并未取得涉案房屋的产权，且欧阳慧敏对此是清楚的，上述合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故原审法院以伍思源不是涉案房屋的产权人，无权处分涉案房屋为由，认定上述合同无效不符合法律规定，本院予以纠正。但因伍思源最终未能取得涉案房屋产权，合同无法继续履行，故原审判令伍思源返还已收取的购房款80000元给欧阳慧敏并无不当。涉案合同明确约定了伍思源不履行过户义务的违约责任，欧阳慧敏要求伍思源赔偿购房款差价不符合合同约定，原审法院对此没有支持正确�本院予以维持。鉴于欧阳慧敏在二审中明确表示在本案中不要求伍思源承担违约责任，保留相关诉讼权利，故本院对此不作处理。欧阳慧敏虽上诉主张伍思源与谢某红故意设计迫使其先后两次购买房屋，但其提交的证据并不能证明其上述主张，故本院对其该项主张不予采信。虽然伍思源答辩称其对原审判令其返还购房款有异议，但其并未提供相应证据证明，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查，故对伍思源对原审判决提出的异议，本院不予审查。
综上，审查原审判决认定事实基本清楚，处理结果并无不当，应当维持；唯对涉案合同效力的认定有误，本院予以纠正。上诉人欧阳慧敏除对合同效力外的其他上诉意见均不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9976元，由上诉人欧阳慧敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 党春婷