北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第2827号
原告北京市建升物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区卧龙环岛南侧，组织机构代码73768462-X。
法定代表人姜凤娟，经理。
委托代理人佟彩燕，女，汉族，1973年6月3日出生，北京市建升物业管理有限责任公司职员，住北京市x区x小区x号楼x门x室，身份证号码x。
委托代理人王非非，男，汉族，1988年4月29日出生，北京市建升物业管理有限责任公司经理，住北京市x区x小区x号楼x门x室，身份证号码x。
被告董延平，男，1953年4月25日出生，汉族，辽宁省x市x区x路*号楼*单元*号居民，住北京市x区x小区*号楼x门*室，身份证号码x。
委托代理人董怡，女，1980年6月6日出生，汉族，住北京市x区x小区*号楼x门*室，身份证号码x。
原告北京市建升物业管理有限责任公司（以下简称建升物业）与被告董延平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨娇独任审判，公开开庭进行了审理。原告建升物业的委托代理人佟彩燕、王非非，被告董延平的委托代理人董怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建升物业诉称：被告所有的北京市x区x小区x号楼x门x室，建筑面积109.18平方米，由原告负责提供物业服务。现被告拖欠原告2009年4月29日至2012年12月31日的物业费，共计7695.7元。原告曾多次派人催要，但被告至今仍未给付，故诉至法院，请求法院依法判令被告给付原告物业费7695.7元，支付原告因催缴物业费所用人工费1630元，支付拖欠物业费应缴纳的违约金6886.2元，并由被告承担本案诉讼费。
被告董延平辩称：房屋产权登记在我名下，我对涉诉房屋面积和楼号没有异议，但我认为2009年至2011年的物业费已经超过了诉讼时效，不应当缴纳这段时间的物业费，并且我去缴纳2013年物业费时，建升物业也没有要求我补缴2012年物业费。我不认可人工费和违约金两项费用，没有见过有人上门催缴过物业费，并且建升物业因为没有履行相应的义务违约在先，所以不能向我收取违约金。我没有交纳物业服务费的原因是建升物业提供的物业服务不到位，室内墙体和飘窗漏水，我曾多次找建升物业协商解决，但是一直没有从根本上解决漏水问题；小区安全存在隐患，楼道内的安全门形同虚设，电梯内没有摄像头；小区卫生不达标，固定垃圾筒已经破损且气味难闻，垃圾随处可见；绿化不到位，多处绿地出现斑秃现象。
经审理查明：
被告系北京市x区x小区x号楼x门x室业主，该房屋建筑面积为109.18平方米。2008年4月28日，建升物业与董延平签订《物业管理服务合同（高层）》。《合同》中约定董延平委托建升物业进行物业管理。约定收费项目及标准为：1.6元／平方米·月，其中管理费0.55元／平方米·月，绿化费0.05元／平方米·月，化粪池清掏费0.03元／平方米·月，共用设施维修费0.08元／平方米·月，公共部位小修费0.08元／平方米·月，保洁＋生活垃圾清运费0.06元／平方米·月，电梯费0.62元／平方米·月，公共秩序维护费0.13元／平方米·月。董延平认可其2009年4月29日至2012年12月31日的物业费未交纳，共计7695.7元，但同时答辩称2009年至2011年物业费已经超过诉讼时效，2012年物业费在其缴纳2013年物业费时建升物业没有对其进行催缴。
为进一步查清案件的事实，还原物业服务质量的真实情况，本院的工作人员先后三次以双方当事人到场和暗访相结合的方式去往建升物业提供物业服务的顺义区前进花园石门苑小区进行现场勘查，并对勘查现场进行了记录。
庭审中，董延平向本院提交了2013年物业费收据，并主张因为其缴费时建升物业未对2012年未缴纳的物业费进行催缴，所以视为建升物业认可其不用缴纳2012年的物业费。建升物业对收据的真实性认可，但对证明目的不予认可。董延平为证明房屋存在漏水现象，提交了照片和小区内部分业主的联合说明，建升物业认可房屋存在漏水现象，但表示这是房屋的质量问题所致，物业公司只能负责和开发商的协调工作。董延平为证实楼道内安全门不合格和电梯内没有摄像头，提交了照片和小区内部分业主的联合说明，建升物业表示电梯是小区的配套设置，开发商交接时就没有安装摄像头，并且楼道内的安全门是专业问题，正在协调维修事宜。董延平同时提交了照片证明小区内的环境卫生和绿化均不到位。
上述事实，有本院庭审笔录、物业服务合同、照片、业主联合说明、收据、现场勘查录像、工作说明等证据在案佐证。
本院认为：
建升物业与董延平签订的物业服务合同，不违反法律及相关规定，系有效合同。建升物业为董延平居住的小区提供了相应的物业管理服务，董延平作为物业管理服务的受益人理应及时履行向建升物业交纳物业管理费的义务。
根据董延平陈述及建升物业同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况及提交的证据和本院工作人员的现场勘查情况看，建升物业在提供小区卫生、公共设施设备维护、修缮等项服务时确实存在不符合服务标准的情况。在调查走访的过程中，本院认为建升物业在物业服务的过程中存在以下几个问题：一是小区安保不到位，楼道外的防盗门长期处于破损状态并且无人维修，小区南墙有一百米的缺口直接与另一小区相连，并且岗亭内有时无保安值守；二是公共区域内的环境卫生打扫不及时，小区内随处可见被丢弃的垃圾，楼道内的小广告张贴较为严重；三是公共设施的养护和管理不到位，楼道内的灯泡和走线均裸露在外；四是小区绿化不到位，小区南墙附近有近一米多高的土坡一直无人处理，绿化带上有业主圈地种菜的现象。故本院酌情扣减物业服务费，扣减的标准为针对建升物业在物业服务过程中存在的问题，对物业服务费用中相应的绿化费、公用设施维修费、公共部位小修费、保洁＋生活垃圾清运费、公共秩序维护费酌情进行扣减。对于建升物业要求董延平给付人工费、违约金的诉讼请求，因建升物业存在违约行为，业主不是无故拖欠，故对建升物业要求董延平给付人工费、违约金的主张，本院不予支持。
针对董延平在庭审中辩称2009年至2011年期间的物业费已经超过诉讼时效，建升物业予以否认并表示一直有向业主催缴物业费的行为。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的相关规定，建升物业的催缴行为导致了诉讼时效的中断，故董延平对2009年至2011年期间的物业费超过诉讼时效的主张，本院不予采信。
针对董延平在答辩中称其缴纳2013年物业费时，建升物业没有向其追缴2012年物业费，可以视为建升物业对其服务不到位的一种补偿，所以建升物业不应该收取其2012年的物业费，但董延平并没有提供有效证据证明其主张，所以本院对董延平的该项主张不予支持。
应当指出，物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见应予以采纳，以促进小区物业管理水平和物业服务质量的提高。业主在庭审中陈述建升物业在安保、环境、设施和绿化方面长期存在问题，并且在之前的诉讼中这些问题也多次涉及，但建升物业并没有因此改进自己的物业服务水平。在本院现场勘查后，也发现业主反映的这些问题仍然存在，并且本院在每次现场勘查后，均会对小区存在的问题和业主普遍反映的情况与建升物业进行沟通，以促进建升物业提高物业服务水平和物业服务质量，但建升物业在每次现场勘查后的整改力度仍然不足，建升物业需要在今后的物业服务中完善自身的管理模式，从根本上解决物业服务的质量与物业费收费标准不匹配的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：
一、被告董延平于本判决生效之日起七日内给付原告北京市建升物业管理有限责任公司二○○九年四月二十九日至二○一二年十二月三十一日的物业费七千零八十元；
二、驳回原告北京市建升物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告董延平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百零三元，由原告北京市建升物业管理有限责任公司负担七十八元（已交纳），由被告董延平负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 杨 娇
二〇一四年四月十一日
书 记 员 贾清雅