辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01807号
上诉人（原审原告）：大连通达机动车检测有限公司，住所地大连市甘井子区姚北路41号。
法定代表人：吴红，该公司董事长。
委托代理人：佟圣玲，北京大成（大连）律�事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连光明企业发展总公司，住所地大连市甘井子区南林街175号。
法定代表人：常军华：该公司总经理。
委托代理人：张士斌，该公司职员。
委托代理人：孙璐璐，该公司职员。
原审原告大连通达机动车检测有限公司（以下简称通达公司）与原审被告大连光明企业发展总公司（以下简称光明总公司）租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年8月21日作出（2015）甘民初字第4145号民事判决，通达公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人通达公司的委托代理人佟圣玲，被上诉人光明总公司的委托代理人张士斌、孙璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告通达公司一审诉称：请求法院判令：一、确认原、被告于2011年1月19日签订的《场地租赁协议书》和2012年3月22日签订的《补充协议书》有效；二、被告继续履行《场地租赁协议书》和《补充协议书》中所规定的义务。
被告光明总公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。2011年1月19日光明总公司与原告签订了《场地租赁协议书》，当年3月原告准备施工。当时市司法局在此处办公，领导以影响办公为由，要求停止施工。2012年市司法局搬走了，原告多次找到光明总公司要求继续履行合同，但考虑到上级的要求，光明总公司劝阻原告要求终止合同，但原告的态度坚决。光明总公司就与原告于2012年3月22日签订了《补充协议书》，将出租地块进行了变更。2012年5月3日，市司法局的领导再次给光明总公司打电话要求立即停止施工，并于2012年7月下发了文件，以光明总公司签订的合同违反了市委办公厅的文件的规定为由，要求光�总公司停止履行合同，限期整改。光明总公司多次与原告协商，终止合同，但原告一直不同意，并起诉到法院。光明总公司尊重法院的判决。
一审法院审理查明：2011年1月19日，原、被告签订《场地租赁协议书》，约定被告将所区规划红线内南侧的空闲地块捌亩（以实际测量数为准）有偿租赁给原告。租赁期限自2011年5月1日始至2026年4月30日止，共十五年。年租金按1.5万元／亩计算，以后租金每五年递增5%。协议签订时原告一次性向被告付清一年的全部租金。以后每年租期满前十日内，乙方一次性付清下一年度的租金。合同签订后，原告向被告给付了租金12万元。
另查明，2012年3月22日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订的《补充协议书》一份，约定：“一、甲乙双方于2011年1月19日签订的协议书，因该地块另有它用，经双方平等自愿协商，将�协议书第一款所标明的地域调整至大连市光明仓储公司的仓储区域内东北侧地块（原面积不变）。原协议书所约定的其他条款不变。二、乙方将原仓储区西段、北段作护坡加固和喷锚处理，并与原整体效果一致。”
又查明，2012年7月18日，大连市司法局下发大司（2012）47号文件，文件称大连市劳动教养管理所以大连光明企业发展总公司的名义与大连通达机动车检测有限公司于2011年1月19日签订的《场地租赁协议书》和2012年3月22日签订的《补充协议书》未经请示批准，出租的场地改变了经市财政局批准修建的仓储场地的特定用途，导致国有资产重大损失的行为，严重违反了（大委办发（2011）32号）文件规定和市财政局2012年2月9日召开的全市《关于加强市直行政单位房屋、土地资产管理的意见》会议精神。为及时挽回国有资产损失，确保劳教所仓储业务正常进行，责令大连市劳动教养管理所2012年7月31日前彻底整改违规行为，恢复仓储场地原貌。
再查明，原、被告于2012年3月22日签订的《补充协议书》中约定的地块，权属登记证书中显示的权利人系大连大北实业公司。
一审法院认为：本案原、被告签订的租赁协议中的地块，其权属登记人系案外人大连大北实业公司。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。被告庭审中以《征地协议书》、《集体土地使用权转让协议书》为证，证明其系案涉土地的合法权利人，因不动产的权属以登记为准，故该证据不能对抗物权登记，不足以证明被告主张。在不能确定被告是否系案涉土地实际权利人的情况下，无法认定《场地租赁协议书》、《补�协议书》的效力。故一审法院依法驳回原告诉讼请求。
据此，大连市甘井子区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告大连通达机动车检测有限公司的诉讼请求。案件受理费11，800元、减半收取5900元，其他诉讼费50元，上述费用合计人民币5950元（原告已预付），由原告负担。
通达公司上诉的理由及请求是：1.针对案涉土地光明总公司已经与原土地权利人大连大北实业公司签订了《征地补偿协议书》、《集体土地使用权转让协议书》，并履行了合同义务，支付了相应对价，实际占有、使用、支配该土地。因行政部门的原因，导致土地权属证书尚未办至光明总公司�下，故光明总公司依据合同已经取得了案涉土地的占有、使用、支配、收益的权利，因此，光明总公司有权出租案涉土地。2.双方签订的《场地租赁协议书》、《补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，没有违反国家法律强制性规定，应为有效。光明总公司单方解除合同违反诚信原则，不应得到法律的支持。3.通达公司自双方协议签订后即开始施工，已投入大量的资金，如光明总公司单方违约，将给通达公司造成巨大的损失。故通达公司请求撤销一审判决，依法改判支持通达公司的一审诉讼请求。
光明总公司二审答辩认为：同意通达公司要求确认场地租赁协议和补充协议有效的诉请。关于通达公司要求继续履行合同的诉请，因司法局下发文件不同意光明总公司出租案涉场地，故合同能否履行请法院裁决。光明总公司也不同意一审判决，一审法院以光明总公司没有土地权属证书为由驳回通达公司要求确认合同效力的诉请，不符合法律规定和司法实践，会产生很大的负面影响。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：1.1992年12月25日，大连市司法局下发《关于同意成立大连光明企业发展总公司的批复》，同意成立大连光明企业发展总公司，与大连市劳动教养管理所一套班子两个牌子。2.2006年8月29日，大连市甘井子区大北资产管理中心与大连市劳动教养管理所签订《征地协议书》，约定大连市劳动教养管理所征用大连市甘井子区大北资产管理中心集体土地355亩用于新建大连市劳动教养管理所，征地补偿费共计40，825，000元。2006年8月31日，大连市甘井子区大北资产管理中心向大连市劳动教养管理所出具了收取上述征地补偿款的专用收款收据。3.2015年10月，大连市司法局向大连市政府报送的大司发（2015）65号文件《关于大连市强制隔离戒毒所迁建工程有关问题的请示》载明：原大连市劳动教养管理所更名为大连市姚家强制隔离戒毒所。2005年整体启动迁建工作，迁建新址在桧柏路300号（用地面积355亩），经市规划局、市建委、市国土局等部门同意，采取边建设边办手续的原则。2006年8月大连市劳动教养管理所与大连市甘井子区大北资产管理中心签订《拆迁协议书》，并支付了拆迁补偿款。2006年10月大连市劳动教养管理所迁入新址办公。大连市发展和改革委员会亦对于上述迁建工程予以批准。4.本案诉争地块在大连市劳动教养管理所迁建的新址范围内。5.通达公司承租案涉场地的用途是做检车线。
本院所确认的上述事实，有《对大连市劳动教养管理所迁建项目的批复》、《关于大连市强制隔离戒毒所迁建工程有关问题的请示》、《关于大�市强制隔离戒毒所迁建工程（一期）项目建议书的批复》、《征地协议书》、专用收款收据、技术说明、宗地图及双方当事人陈述等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为两个：一是双方于2011年1月19日签订的《场地租赁协议书》和2012年签订的《补充协议书》是否有效；二是上述协议书能否继续履行。
针对第一个焦点问题，本院认为，虽然本案诉争的地块登记在大连大北实业公司的名下，但结合本院已查明的事实，大连市劳动教养管理所（现更名为大连市姚家强制隔离戒毒所）已于2006年与大连市甘井子区大北资产管理中心签订了《征地协议书》，征用了包括案涉土地在内的地块，并支付了全部征地补偿款，同年即开始占有使用上述地块。大连市姚家强制隔�戒毒所的迁建工程经过了市规划局、市建委、市国土局以及大连市发展和改革委员会的批准，准许其边建设边办手续，司法局亦向市政府报送文件对于大连市姚家强制隔离戒毒所迁建的过程予以确认。虽然大连市姚家强制隔离戒毒所尚未取得案涉土地的使用权证，但该问题系历史遗留问题，基于征地协议书及相关政府部门的文件和批复，大连市姚家强制隔离戒毒所对于案涉土地应当享有合法的占有、使用和收益的权利，进而与其系一套班子两个牌子的光明总公司有权出租案涉场地。据此，光明总公司与通达公司签订的《场地租赁协议书》和《补充协议书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
针对第二个焦点问题，即《场地租赁协议书》和《补充协议书》能否继续履行的问题，本院认为，在双方签订《场地租赁协议书》和《补充协议书》后，大连市司法局下发大司（2012）47号文件，以未经相关主管部门批准而改变场地特定用途，违反政府相关文件，导致国有资产重大损失为由，要求光明总公司停止履行合同，并限期整改。该文件系光明总公司的上级主管部门做出，在未被撤销前，均应对光明总公司产生约束力。故根据现有情况，案涉的《场地租赁协议书》和《补充协议书》已不具备继续履行的条件，亦不适于强制履行。据此，对于通达公司要求继续履行上述协议书的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第4145号民事判决；
二、大连通达机动车检测有限公司与大连光明企业发展总公司2011年1月19日签订的《场地租赁协议书》和2012年3月22日签订的《补充协议书》有效；
三、驳回大连通达机动车检测有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费5900元，其他诉讼费50元，合计5950元（大连通达机动车检测有限公司已预交），由大连通达机动车检测有限公司负担2975元，大连光明企业发展总公司负担2975元；二审案件受理费11，800元（大连通达机动车检测有限公司已预交），由大连通达机动车检测有限公司负担5900元，大连光明企业发展总公司负担5900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年十二月四日
书 记 员 董 芳