安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0403民初261号
原告：林爱军，女，1970年5月22日出生，汉族。
被告：安徽海沃投资置业有限公司。
法定代表人：黄建伟，该公司总经理。
委托代理人：胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。
原告林爱军诉被告安徽海沃投资置业有限公司（以下简称海沃公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汪涛适用简易程序，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告林爱军，被告海沃公司的委托代理人胡艳丽到庭参加诉讼，原告海沃公司的法定代表人黄建伟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林家军诉称：2012年8月5日，在被告公司认购海沃世贸商城2层258号商铺一个，并预交定金2万元。同年9月13日，与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买价格，折价三年返租后每平方米18837.6元，商铺总价561721元，并付清首付款281721元，余款28万元办理银行按揭。合同签订后，原告因政策原因未能审批贷款，多次找被告协商，均无果。另外，被告不顾业主利益，违约出售海沃世贸商城地下层，现已出售90%以上，造成商城内整体冷清，业主和商户人心惶惶，同时，原告所购商铺位于电梯边，但商城建成后，未安装电梯，与原告购房预期相差甚远。后由于被告未积极争取落实贷款，导致合同无法履行，以及被告改变电梯设计及违背承诺自行对外出售地下层，导致原告订立合同的目的不能实现，故原告要求解除合同。合同解除后，一方应当向另一方赔偿，根据合同约定，被告应当赔偿原告8451.63元违约金。故诉讼来院，请求：1、解除原、被告2012年9月13日签订的《商品房买卖合同》。2、返还房款281721元。3、承担违约金8451.63元。
原告林爱军为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：
证一、身份证，证明主体资格。被告无异议，本院予以确认。
证二、通知书，证明不予出售地下商城的承诺。被告有异议，认为原告未提交原件，不予质证。本院认为：该证据为复印件，不符合证据要件的形式，本院不予认证。
证三、商品房买卖合同，证明双方买卖关系。被告对该证据的真实性无异议，本院予以确认。
证四、收款、收据，证明被告收房款事实。被告无异议，本院予以确认。
证五、规划方案图，证明被告承诺与火车站地下商城连通。被告对该证据的来源有异议，与本案不具有关联性。本院认为：该图纸为复印件，本院不予认证。
被告海沃公司辩称：1、原告所诉的理由和事实与实际不符，违约是原告，并非被告，原告由于自身的原因导致无法办理按揭贷款，应以现金的方式支付购房款。2、原告的诉讼请求不能成立，依法应当驳回。违约是原告，要求解除合同的理由不能成立。按照合同约定，价款已折扣三年的租金，原告已实际取得利益，不存在商铺萧条等情况。由于被告的违约行为，解除合同的理由没有事实依据。3、原告仍然拖欠28万元房款，被告将通过其他方式解决，并要求原告承担违约金。
被告海沃公司未向本院提交证据。
经审理查明：2012年8月5日，原告林爱军认购被告海沃公司开发的海沃世贸商城2层258号商铺，并交付定金2万元。同年9月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以18837.06元每平方米，总价款561721元的价格购买被告开发的海沃世贸商城第一座二单元258号商铺，面积29.82平方米。合同第六条关于付款方式约定：买受人于2012年9月13日付清首付款人民币281721元，余款人民币28万元办理银行按揭。同日，原、被告签订补充协议，协议约定，当银行拒绝贷足所申请的按揭额度时，出卖人按照买受人在合同中明示的通讯地址以书面方式通知买受人，买受人应当在收到通知后15日内一次性付清不足房款，逾期出卖人有权单方解除合同，并向买受人收取总房款8%的违约金。合同及补充协议签订后，原告林爱军于2012年9月4日付房款3万元，9月13日付房款231721元，共计付房款281721元。
原告支付首付款后，由于个人原因，购房按揭余款28万元，银行未给予审批，尾款至今未向被告支付，被告以此拒绝向原告交房。为此，原告诉讼来院，请求：1、解除原、被告2012年9月13日签订的《商品房买卖合同》。2、返还房款281721元。3、承担违约金8451.63元。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合同的内容不违反国家法律规定，合同合法有效，合同的内容对双方当事人均具有约束力。合同签订后，因未全部履行，现原告林爱军诉讼来院，请求解除合同，故本院对本案争议焦点确定为：1、解除合同的条件是否成就。2、原、被告不能履行合同的违约行为及责任。
1、解除合同的条件是否成就。原、被告于2012年签订“商品房买卖合同”，至今已近四年，期间，经双方多次协商无果。庭审中，原告已明示不愿意继续履行合同。根据《合同法》的相关规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的除外，同时，《合同法》又规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，原告由于贷款未能审批，至今四年仍然未付清购房款，被告尚未交付房屋，双方合同的目的无法实现，因此，原告诉请解除合同，符合法律规定的解除条件，本院依法予以支持。被告要求继续履行合同的辩解意见，本院不予采纳。
2、原、被告不能履行合同的违约行为及责任。原告林爱军按约向被告支付了购房首付款，已履行了合同的前期义务，但由于其个人原因，银行按揭贷款至今未予审批，购房尾款至今未能给付，按照双方补充协议约定，因买受人原因导致银行拒绝贷款的，应当在收到通知后一次性付清购房款。即本案原告在不能贷款的情况下，应当以现金的方式付清购房款，否则即构成违约。本案中，原告林爱军因贷款未能审批，至今未以现金的方式付清购房余款，已构成违约，应当按照合同的约定，承担购房总款8%的违约责任。结合本案实际，因原告已首付购房总款的50%，属于部分违约，承担违约责任应当相应减少，本院确定原告应当承担购房总款4%的违约金22469元（总房款561721元×0.04），该款在解除合同后，在被告退还购房款中予以扣除。
原告林爱军诉请被告海沃公司承担违约责任，经庭审查明，系原告未全部支付购房款，被告以此而拒付房屋，根据《合同法》的规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，被告海沃公司拒付房屋，符合法律规定的同时履行抗辩权，故原告要求被告承担违约责任的请求不能成立，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告林爱军与被告安徽海沃投资置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。
二、被告安徽海沃投资置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性退还原告林爱军购房款259252元（已付房款281721元－违约金22469元）。
三、驳回原告林爱军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5653元，依法减半收取2826.5元，由原、被告各负担1413.25。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 汪 涛
二〇一六年四月二十五日
书记员 ＸＸ晶
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》第四十四条、依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条、当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条、当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十条、当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（二审上诉中，本判决尚未生效）