浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2954号
上诉人（原审被告）：陈祝友。
委托代理人：徐细智，浙江诚鼎律师事务所律师。
委托代理人：黄爱光，浙江诚鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄龙西。
被上诉人（原审原告）：黄成洋。
上述两被上诉人的共同委托代理人：胡秀云，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
上诉人陈祝友因房屋租赁合同纠纷一案，不服乐清市人民法院（2015）温乐民初字第831号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，黄龙西、黄成洋系父子关系。乐清市柳市镇翔金花园3幢沿柳青路24号店面为黄龙西所有，25号店面为黄成洋所有。上述两间店面地址现已变更为乐清市柳市镇柳青南路756号。2010年农历1月10日，受黄成洋委托，黄龙西以自己名义，与陈祝友签订《店面租赁协议》一份，约定黄龙西将坐落于乐清市柳市镇柳青路（即柳青南路）756号的店面二间出租给陈祝友使用；租赁期限为十年，自农历2010年1月至2020年12月止；房屋租金为每年200000元整，从2012年1月起每年房租增加10000元；租金应在农历每年12月底付清，否则出租方有权收回店面，终止合同；租用期内，陈祝友有下列情形之一的，黄龙西可以终止合同，收回房屋使用权，陈祝友需负担全部责任并赔偿黄龙西损失：……（2）陈祝友拖欠店面租金超过十天的；……租赁期满后，店面装饰保持完整，不准拆除。协议签订后，陈祝友经黄龙西同意对店面进行了装修。陈祝友于2010年、2011年各支付了200000元租金，于2012年1月19日支付210000元，于2013年2月9日支付250000元，于2014年1月30日支付250000元。农历2014年年底，陈祝友没有向黄龙西支付2015年的租金。2015年5月5日，黄龙西在出租的店铺门口张贴《催款通知》，向陈祝友催讨租金，要求其于5月8日前支付2015年全年的房租。2015年6月18日，黄龙西当面口头通知陈祝友解除租赁合同。现陈祝友仍在使用租赁物。
2014年9月14日晚，因涉案店铺二楼水管老化爆裂后二楼承租人陈小琴的员工未及时清理积水，水漏至一楼导致陈祝友店内的西服被淋湿，造成财产损害的后果。事发后，黄龙西对房屋漏水进行了修理。2014年11月3日，陈祝友起诉黄龙西及二楼承租人陈小琴要求赔偿损失，乐清市人民法院于2015年7月17日作出判决，该判决已经生效。
原审判决认定上述事实的证据有：当事人的身份证明材料、房屋所有权证、国有土地使用权证、《店面租赁协议》、汇款凭证、录像、照片、柳市镇地名管理事务所出具的证明以及当事人的陈述等。
2013年5月15日，黄龙西、黄成洋以房屋租赁合同纠纷为由，向原审法院起诉，称：黄龙西、黄成洋系乐清市柳市镇柳青南路765号房屋的所有权人。2010年农历正月初十，黄成洋委托父亲黄龙西，由黄龙西与陈祝友签订店面租赁协议，将柳青南路765号二间店面出租给陈祝友，租赁期限为2010年农历1月至2020年12月，前两年租金为每年200000元，自2012年开始每年房租递增10000元。如陈祝友拖欠店面租金超过20天，则黄龙西、黄成洋有权解除合同，收回房屋使用权。协议签订后，双方如约履行合同。至2015年2月，陈祝友按协议约定交付2015年度的租金240000元。经多次催讨，并给予合理宽限时间，其始终置之不理。为此，黄龙西、黄成洋于2015年6月18日通知陈祝友解除合同。合同解除后，陈祝友不予腾退。故此，请求判令：一、解除黄龙西、黄成洋与陈祝友签订的租赁协议；二、陈祝友立即支付黄龙西、黄成洋租金85859元及利息损失（自2015年2月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至起诉之日止）；三、陈祝友赔偿黄龙西、黄成洋违约金60000元；四、陈祝友立即腾退房屋，并于起诉之日起按676元／日的标准向黄龙西、黄成洋支付租金损失至实际腾退之日止。
陈祝友在原审答辩：一、双方的租赁协议已于2014年11月14日由黄龙西、黄成洋单方解除，现其再要求解除合同没有事实和法律依据。二、2015年2月19日之后，陈祝友支付给黄龙西、黄成洋的应当是占有使用费，该费用应当按当地同地段的市场价计算。三、黄龙西、黄成洋未就其主张的违约金60000元举证。租金损失已包含在占有使用费中，不能重复计算。四、黄龙西、黄成洋尚欠陈祝友押金80000元。陈祝友支付的2013、2014年的租金中都包含了40000元的押金。五、因黄龙西、黄成洋的房屋漏水导致陈祝友装潢损失，故黄龙西、黄成洋违约在先，其应支付陈祝友装修残值。
原审判决认为，涉案《店面租赁协议》系黄龙西与陈祝友自愿签订，未违反法律相关规定，应属有效，双方均应全面履行。关于双方对租金的约定问题。黄龙西、黄成洋认为《店面租赁协议》中约定的房屋租金为2010年、2011年每年200000元，从2012年起每年递增10000元。陈祝友则认为从2012年起至2020年的租金为200000元基础上增加10000元，即每年均为210000元。鉴于合同中有关“房屋租金每年计200000元整，从2012年1月起每年房屋增加10000元”的约定内容确实存在一定的歧义，属于约定不明确的情况，现双方各执一词，应结合实际与交易习惯判断双方在签订合同时的真实意思表示。双方签订的房屋租赁合同租期为10年，如按陈祝友的主张，即2020年的租金仅比2010年的租金增加10000元，显然不符合房屋租赁市场的实际情况，故采信黄龙西、黄成洋的主张，较符合房屋租赁市场的实际情况，即自2012年开始租金每年递增10000元，即2012年租金为210000元，2013年租金为220000元，2014年租金为230000元，2015年为240000元。
关于陈祝友2013年、2014年所交款项的问题。黄龙西、黄成洋称2013年、2014年陈祝友所交的均为租金，超过约定的租金的部分系陈祝友因市场租金上涨经协商后自愿多支付的。陈祝友则称该两年租金均为210000元，其每年各付250000元，合计多付了80000元，该80000元是押金。陈祝友在租赁合同履行了三年以后再向出租人支付押金，且又未取得任何押金凭证，于理不合，故对其该主张不予采信，对其要求返还的主张亦不予支持。
关于双方的《店面租赁协议》何时解除的问题。黄龙西称其在2015年5月5日向陈祝友催讨租金，并于同年6月18日口头向陈祝友提出解除租赁关系，陈祝友对此予以确认，但称黄龙西曾于2014年11月14日向其寄送一份解除租赁关系通知书，故黄龙西已于2014年11月14日单方解除了租赁关系。黄龙西承认寄送邮件的事实，但称所寄送的并非解除通知书，而是其手写的银行账号，以此提醒陈祝友及时支付租金。原判认为，首先，陈祝友提供的邮件内容物“解除租赁通知书”系打印稿，没有黄龙西的签字，无法判断是否系原告黄龙西出具。其次，黄龙西称其于2014年11月通过邮件寄送银行卡号以提醒陈祝友支付租金，在陈祝友逾期支付租金后催讨租金未果而提出解除合同；陈祝友称黄龙西先寄送解除通知后催讨租金未果又提出解除租赁关系。从双方的陈述来推断，黄龙西的陈述较符合情理。如果黄龙西曾要求解除租赁合同，其再次与陈祝友交涉时应会提到解除合同的事情，且黄龙西要求陈祝友支付2015年全年租金，显然还是要继续履行租赁合同。故对陈祝友有关黄龙西于2014年11月14日要求解除租赁关系的主张，不予采信。双方的租赁关系应自黄龙西2015年6月18日向陈祝友提出解除合同时解除。因合同已解除，故对黄龙西、黄成洋有关解除合同的诉讼请求不予支持。陈祝友应支付2015年农历1月1日（即2月19日）至2015年6月18日的租金80000元（240000元÷12个月×4个月）及自2015年6月19日至实际腾退之日止的占有使用费。黄龙西、黄成洋要求陈祝友按租金计算占有使用费，未损害陈祝友的利益，陈祝友要求按市场价计算，不予采纳。占有使用费农历2015年按667元／日计算（240000元／年÷360日），今后每年均按原约定每年递增10000元的标准计算，但黄龙西、黄成洋主张按676元／日的标准计算，未损害陈祝友利益，故农历2016年1月1日开始占有使用费按676元／日计算。黄龙西、黄成洋要求陈祝友赔偿欠付租金的利息损失，于法有据，利息损失应自起诉之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算自实际履行之日止。
关于违约金的问题。黄龙西、黄成洋要求陈祝友支付60000元违约金，理由是陈祝友不腾退房屋，而双方约定的租金又远低于市场价格，故该违约金是因陈祝友不及时腾退造成的租金损失。鉴于双方并未约定违约金，黄龙西、黄成洋又未能举证证明其存在损失，故对其该请求不予支持。
关于陈祝友所称的黄龙西、黄成洋违约，及其要求对房屋装修装饰残值进行审计并在其需支付给黄龙西、黄成洋的款项中予以扣除的主张。首先，关于谁违约在先的问题。陈祝友认为黄龙西、黄成洋提供的房屋漏水，并据此主张黄龙西、黄成洋违约。鉴于涉案房屋系因水管老化爆裂而漏水，黄龙西、黄成洋亦在漏水发生后及时予以了修理，该情况不属于其违约。而双方之间合同的履行过程中，因陈祝友未按时支付租金，黄龙西、黄成洋提出解除合同，故应认定陈祝友违约在先。其次，关于陈祝友要求对装修残值进行审计并要求扣除相应款项的问题，该请求与本案之诉是独立的主张，因陈祝友未提出相应的反诉，故在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、陈祝友在本判决生效后一个月内，腾退出其承租的乐清市柳市镇柳青南路756号归还黄龙西、黄成洋。二、陈祝友应支付黄龙西、黄成洋房租80000元及利息损失（自起诉之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算自实际履行之日止）。款限于本判决生效之日起十日内交乐清市人民法院民一庭转付。三、陈祝友应向黄龙西、黄成洋支付自2015年6月19日起至实际腾退完毕之日止的占有使用费，计算标准为农历2015年按667元／日计算，之后按676元／日计算。如果陈祝友未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回黄龙西、黄成洋其他诉讼请求。本案受理费3217，减半收取1608.5元，由黄龙西、黄成洋负担708.5元，由陈祝友负担900元。
宣判后，陈祝友不服，向本院提出上诉称：一、原审判决将合同中有关“房屋租金每年计200000元整，从2012年1月起每年房租增加10000元”的内容理解为自2012年开始租金每年递增10000元，明显错误。对该约定内容应理解为2012年后每年均为210000元。首先，从文字上看，是“每年增加”而非“每年递增”，意思很明确，即2012年后每年均为210000元。其次，该租赁合同属于格式合同，合同模板提供者系黄龙西，在双方对格式合同的理解发生歧义时，应该按照有利于相对人的角度去理解。第三，在合同履行过程中，双方也并未按“每年递增10000元”履行。因此，原审判决所谓的按照市场交易习惯所作的理解，明显违背了《中华人民共和国合同法》第六十一条有约定从约定的规定。此外，原审判决所谓的交易习惯也不符合目前的市场行情。二、关于80000元押金是否应该退还的问题。如果采信陈祝友第一点上诉主张，该80000元应全额退还。即使按照原审判决认定的事实，2013年租金为220000元，2014年租金为230000元，黄龙西、黄成洋也应该退还50000元押金。对多收取款项的合法理由，应由黄龙西、黄成洋予以举证证明。三、关于占有使用费的计算标准问题。因目前的市场价格为120000元／年，远低于合同约定的价格，在一审审理期间，陈祝友已经申请进行租金价格鉴定，故应以鉴定结论为准。四、本案系黄龙西、黄成洋违约在先。（2014）温乐柳民初字第383号民事判决可以反映出黄龙西、黄成洋存在疏于管理的过错。因此在漏水发生后，其不仅仅需要承担修理的责任，还应承担赔偿的责任。在其未进行赔偿之前，陈祝友享有先履行抗辩权。原审判决认定黄龙西、黄成洋没有违约，与事实不符。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误。请求：撤销原审判决，发回重审。或者撤销原审判决主文第二项，依法改判黄龙西、黄成洋归还陈祝友押金80000元，可在租金中予以直接扣除；撤销原审判决主文第三项，改判占有使用费按照市场价支付，市场价为120000元／年（具体以鉴定为准）。
被上诉人黄龙西、黄成洋答辩称：一、原审判决认定从2012年起租金每年递增10000元，符合市场交易习惯，也符合合同条款本身的字面意思。二、陈祝友主张2013年、2014年各多支付的40000元，合计80000元属于押金，无证据证实。其在上诉理由第一点中也承认双方实际没有完全按照每年递增10000元的约定履行，由此可见多付的款项就是双方实际调整后的租金。三、陈祝友主张按照市场价格计算占有使用费，没有事实与法律依据。四、黄龙西、黄成洋不存在违约在先的事实。（2014）温乐柳民初字第383号判决认定黄龙西、黄成洋造成陈祝友经济损失的法律关系为侵权关系，而非房屋租赁合同的违约关系。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。
在二审审理期间，陈祝友提供（2014）温乐柳民初字第383号生效民事判决书，证明在租赁合同履行过程中，因房屋漏水造成其财产损失，黄龙西、黄成洋未予以赔偿，法院判决其予以赔偿的事实。
黄龙西、黄成洋对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为该判决书可证明对陈祝友造成损失的原因系二楼水管使用不当，其与陈祝友之间形成的是侵权关系，不是合同履行过程中的违约关系，因此陈祝友不能据此主张先履行抗辩权。
本院认为，上述生效民事判决书符合证据真实性、合法性、关联系要件，应予以确认。
本院经审查当事人在一、二审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，对于合同中有关“房屋租金计每年200000元整。从2012年1月起每年房租增加10000元”的约定内容，意思应为“从2012年起每年租金均增加为210000元”，还是应为“从2012年起每年在前一年基础上增加10000元”，在文义理解上存在歧义。陈祝友上诉称该约定内容意思明确为“从2012年起每年租金均增加为210000元”，不存在歧义，其理由不成立，本院不予采纳。格式合同是指包含有格式条款的合同。格式条款是指当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同条款。格式合同具有要约的广泛性、持续性，格式合同承诺的无奈性，合同当事人经济地位不平衡等特征。而本案双方当事人系经济地位相当的自然人，其经自由平等协商后所订立的租赁合同不属于格式合同。陈祝友上诉主张涉案合同为对方提供的格式合同，在双方对格式条款理解发生争议时，应作出不利于提供格式条款一方的解释，其该主张无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于是否存在押金的问题。双方在合同中未约定承租人应交付押金，且陈祝友亦未提供证据证明黄龙西、黄成洋在收取其交付的2013年、2014年租金时，确认多收的款项为押金。此外，在租赁合同履行了三年之后再向出租人支付押金，以及连续两年向出租人交付押金，均不符合租赁合同的交易习惯。因此，陈祝友主张2013年、2014年支付的款项中超出租金的部分系押金，既缺乏事实依据也不合常理，本院不予采信。其上诉请求退还押金80000元，本院不予支持。2013年的租金为220000元，陈祝友支付的款项为250000元，2014年的租金为230000元，陈祝友支付的款项为250000元，该两年陈祝友多支付的款项合计为50000元，对该50000元的性质应如何认定，宜通过另案处理。
关于租赁合同解除后，陈祝友继续占用店面期间使用费的计算标准问题。双方当事人虽于2015年6月18日解除了租赁合同，但陈祝友未腾退并将店面交还给出租人，因此，其应承担该占用期间的占有使用费。原审法院参照双方合同约定的同期租金标准计算占用使用费，处理并无不当，本院予以维持。
关于陈祝友是否享有先履行抗辩权的问题。根据乐清市人民法院（2014）温乐柳民初字第383号民事判决的认定，二楼房屋卫生间内水管漏水的原因是水管年久老化自然爆裂，而造成陈祝友店内服装受损的原因则是二楼房屋承租人陈小琴未对漏水造成的积水及时进行清理，导致积水渗透到地板下面，再通过中央空调外接管渗漏到一楼夹层，淋湿并浸泡该夹层内存放的服装。由此可见，黄龙西、黄成洋出租的一楼店面本身并不存在质量瑕疵，因此，作为本案租赁合同的出租人，黄龙西、黄成洋不存在违约行为。至于陈祝友所造成损失的赔偿问题，属于侵权责任纠纷，还涉及到其他人及陈祝友本人的过错责任，与本案的租赁合同系完全不同的法律关系。而先履行抗辩权是指合同中约定债务履行的先后顺序，在按约定应先履行的一方当事人未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行要求。显然，本案不存在陈祝友得以主张享有先履行抗辩权的情形，故本院对其该主张不予支持。
综上，陈祝友的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求均不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人陈祝友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年一月十一日
代书 记员 李博武