成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第2159号
原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司。住所地：成都市高新区高新大道创业路**号高新大厦*楼**号。
负责人黄亚吉，该公司负责人。
委托代理人胡玲玲，四川新开元律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人胡琳，四川新开元律师事务所律师。一般授权代理人。
被告李美清。
被告吴炳光。
原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称“家利物业成都分公司”）诉被告李美清、吴炳光物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月22日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员黄琴独任审判，并于2013年6月20日公开开庭进行了审理。原告家利物业成都分公司的委托代理人胡玲玲到庭参加诉讼。被告李美清、吴炳光经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。
原告家利物业成都分公司诉称，被告系和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称“和黄公司”）开发的南城都汇汇智园3栋1单元2层201号房屋业主，原告系上述物业前期物业服务机构，根据被告与和黄公司签订的《商品房买卖合同》及其系列文件的约定，被告应自2011年10月起向原告缴纳物业服务费用，但经原告多次催收，被告至今未付。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决：一、被告支付2011年10月至2013年2月期间的物业服务费3808.85元，生活垃圾费6元，及截止2013年2月22日产生的违约金480元（按日以未交费用的0.05%计算），被告应向原告支付的其余拖欠物业服务费及相应的违约金应计算至被告缴清所有应付款项之日止；二、被告承担原告因本案支出的律师费2000元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告李美清、吴炳光经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，但向本院提交了以下证据材料，用以证明被告自2013年2月才正式入住，入住后发现小区楼下有机麻、超市，还有违章搭建，存在安全隐患，向原告反映后，原告作为物管方未尽到相应义务：1、《家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司收款收据》；2、《关于汇智园物业费律师函回复》；3、照片；4、致和记黄埔（成都）有限公司的《沟通投诉函》
经审理查明，2010年3月21日，被告李美清、吴炳光作为共同买受人与开发商和黄公司签订了购买“南城都汇”商住项目2B期工程3幢1单元2楼201号（建筑面积为89.62平方米）房屋的《商品房买卖合同》一份，合同第十条约定：“交付条件：（一）出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”、第十四条约定：“交接手续：（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。¨¨¨（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人发出的书面入住通知规定的交房期限届满之日，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋。该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业管理费）亦归买受人承担”、第二十二条约定：“前期物业服务：¨¨¨（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.5元／月／平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、公共区域能源费、物业管理人员的薪金及其福利费用、物业管理企业固定资产折旧、物业管理者酬金、财务、保险费用及《南城都汇第一期前期物业服务合同》中规定的其他支出及费用”。同日，被告与和黄公司签订了一份《﹤商品房房屋合同﹥补充协议》，协议第十条第三款约定：“买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合买卖合同第十条约定的交付条件，买受人须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已自动交付，相关风险、责任和物业管理费等费用自出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。房屋交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要出卖人进行保修和整改的，不影响出卖人向买受人交付房屋且交房时间不顺延”、第二十条第四款约定：“任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方。否则依据买卖合同所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务”。合同同时载明，被告李美清的通讯地址为：“四川师范大学文理学院北校区成洛大道828号”，合同中未确认共同买受人吴炳光的通讯地址。上述合同及补充协议签订后，被告李美清、吴炳光按约定向和黄公司缴付了购房款。
2011年9月16日，和黄公司在上述房屋建成并具备交房条件后，以四川师范大学文理学院北校区成洛大道828号为收件人地址，向被告李美清、吴炳光邮寄了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇·2B期汇智园房屋交付使用通知书》，该通知书载明：“此次房屋交付日期为2011年9月23日，2011年10月1日起计收物业服务费。”同时，和黄公司在《成都商报》上登载了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇·2B期汇智园房屋交付使用公告》，该公告载明：“和记黄埔地产（成都）有限公司开发的南城都汇·2B期汇智园住宅单位，于2011年9月23日办理房屋交付手续，同时载明《南城都汇·2B期汇智园房屋交付使用通知书》已以特快专递方式按照业主在《商品房买卖合同》中约定的通讯地址予以邮寄”等内容。被告收到和黄公司邮寄的交房通知后，前往该公司办理房屋交接手续，领取了房屋钥匙，并填写了《房屋交付手续办理进程确认书》，被告吴炳光在该确认书上“本人已于2011年9月24日办理以上房屋交付使用手续，特此确认”一栏签字。
另查明，2006年10月24日，和黄公司作为甲方与作为乙方的家利物业管理（重庆）有限公司签订《南城都汇2B期汇智园前期物业服务合同》，合同第六条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：（一）电梯住宅：2.5元／平方米／月（按照该单位建筑面积计算，由乙方按月向业主收取；（二）在业主办理其房屋交接手续当日，由乙方向业主收取三个月的首期物业服务费”、第十条约定：“物业服务费除首期外，以后按约交纳，业主应在每个月的第一天之前向乙方履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳”、第二十二条约定：“乙方相关的权利义务：¨¨¨（八）维护建筑区划内公共区域秩序，协助有关部门制止违反、不遵守或不履行《管理规约》的违法、违约的行为，并采取一切必要措施进行处理或提请有关部门处理”、第二十六条约定：“乙方或其雇员或其代理人因履行物业服务职责而引起的一切诉讼，诉讼程序、索赔所发生的有关费用（包括聘请律师及其它专业人士的费用）以及赔偿责任，将由乙方负责处理，相关费用将列支于物业服务费中”、第三十六条第一款约定：“本合同约定物业服务期为贰年，暂定自2010年2月1日至2012年1月31日”、第三十七条约定：“本合同期限届满前三个月，业主大会尚未设立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务公司或与乙方续定本合同”。
2010年3月21日，被告与和黄公司签订了《南城都汇2B期业主临时管理规约》，该规约第一章第（一）条约定：“物业服务费指用来支付共用部位和共用设施设备之管理服务的费用，包括但不限于以下项目：共用部位和共用设施设备的日常管理、维修和养护的费用；物业服务企业人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等¨¨¨”、第五章第（一）条第1款约定：“在业主委员会成立并选聘物业服务企业之前，发展商应依法选聘物业服务企业进行服务，并与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同”、第2款约定：“发展商选聘的物业服务企业，在前期物业服务期间承担物业服务责任或在业主大会及业主委员会尚未成立而继续服务时，可至少提前三个月书面通知发展商及各业主自行其服务任务。”、第五章第（四）条第7款约定：“各业主应于办理其交接手续当日预缴三个月的物业服务费予物业服务企业，并于以后每个月的第一日历天或之前向物业服务企业预缴下一个月的物业服务费”、第（六）条约定：“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按日以欠缴金额的0.05%缴纳”。2012年12月12日，原告委托四川新开元律师事务所以四川师范大学文理学院北校区成洛大道828号为收件人地址，向被告邮寄了《律师函》，要求被告缴纳拖欠的物业服务费、水费、生活垃圾费，并承担相应的违约责任。此后，被告于2013年5月21日缴纳了2013年2月、4月、5月的物业服务费共计224.05元／月×3个月=672.15元，并将截至交费之日止发生的水费、生活垃圾处理费结清。因被告拒绝交纳其余物业服务费，原告遂诉至法院，并委托四川新开元律师事务所代为处理诉讼事宜，为此，原告向该所支付了代理费2000元。
2012年8月，原告向成都高新区城市管理和环境管理综合执法处寄送了《关于南城都汇汇智园业主违章装修事宜》，对其服务小区内3-101、6-103业主擅自在花园搭建构筑物的事宜进行反映，要求上述执法处予以纠正。
再查明，原告于2005年8月18日领取《营业执照》，载明经营范围为物业管理及相关配套服务、停车场营运、商场管理；隶属企业为家利物业管理（重庆）有限公司；营业期限自2005年8月18日至2033年8月30日。
以上事实，有原、被告在庭审中的陈述、《商品房买卖合同》、《﹤商品房房屋合同﹥补充协议》、《和记黄埔地产（成都）有限公司房屋交付使用通知书》及邮寄凭证、成都商报上刊登的《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇·2B期汇智园房屋交付使用公告》、《南城都汇2B期汇智园前期物业服务合同》、《南城都汇2B期业主临时管理规约》、《律师函》、《房屋交付手续办理进程确认书》、《关于南城都汇汇智园业主违章装修事宜》、《四川省成都市地方税务局通用手工发票》等证据在案佐证。
本院认为，家利物业管理（重庆）有限公司与和黄公司签订的《南城都汇2B期汇智园前期物业服务合同》、和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇项目与被告签订的《南城都汇2B期业主临时管理规约》，均系合同双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。¨¨¨”之规定，家利物业管理（重庆）有限公司与被告所购房屋的开发商签订的《南城都汇第一期前期物业服务合同》对被告具有约束力。合同签订后，家利物业管理（重庆）有限公司作为本案物业开发商选聘的前期物业服务企业，将实际履行服务的工作安排给其下属的家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司未违反法律法规的强制性规定，该行为有效。在被告物业所在小区未依法更换或者选聘其他物业服务机构的前提下，原告作为实际物业服务机构在其提供物业管理服务后，有权依据法律和合同的规定获取物业管理费，被告应当按照约定支付相应的物业服务费，被告未按约交纳物业服务费用是酿成本案纠纷的根本原因，对此被告应承担相应法律责任。现原告依据《南城都汇2B期汇智园前期物业服务合同》、《南城都汇2B期业主临时管理规约》中约定的物业管理费支付标准，要求被告予以给付并承担相应违约责任的请求成立，本院予以支持。对于被告提出其从2013年才正式入住，应自入住之日起交纳物业服务费用的抗辩意见，本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“¨¨¨物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告在接收房屋后，即应按照约定支付物业服务费，且原告所提供的物业服务包括小区共用区域的绿化、清洁；共用设施设备的保养、维护等内容，在原告已实际提供服务的情况下，被告应向原告支付相应物业服务费，对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。对于被告提出的小区存在违章搭建的现象，物业企业未尽到相应义务，故不予交纳服务费的意见，本院认为，根据《物业管理条例》第四十六条第一款：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”之规定，物业服务企业仅系提供物业服务的合同一方当事人，并不具有执法权限，其在发现小区内存在违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为时，仅具有及时向有关行政管理部门报告的义务。根据前述查明的事实，原告已就小区内业主违章搭建事宜向有关执法部门进行投诉和反映，已尽到了合同以及法规所约定和规定的义务。被告据此主张不予交纳物业服务费的意见不成立，本院不予采纳。对于原告主张被告承担原告因本案支出的律师费2000元的请求，根据前述查明的事实，案涉前期物业合同约定上述费用系由物业服务方负责处理，列支于物业服务费用中，并未明确约定应由业主承担，且该费用并非是原告追索物业服务费过程中所必然产生的损失，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条第二款、第四十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告李美清、吴炳光应于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付2011年10月至2013年6月期间拖欠的物业服务费4032.9元、生活垃圾费8元，并承担拖欠的物业服务费的违约金（截止2013年6月20日为692.54元，2013年6月20日以后产生的违约金以4032.9元为基数，按每日0.05%计算直至实际付清之日止）；
二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告李美清、吴炳光负担（此款原告已预交，被告在履行上述付款义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 黄琴
二〇一三年六月二十日
书 记 员 严枫