南京市玄武区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）苏0102行初8号
原告伍传圭，男，1947年7月5日生，汉族。
委托代理人张琨，北京在明律师事务所律师。
被告南京市秦淮区人民政府，住所地在南京市太平南路69号。
法定代表人林涛，南京市秦淮区区长。
委托代理人刘季平，南京市秦淮区政府法制办科长。
委托代理人杨书桥，江苏和忠律师事务所律师。
原告伍传圭不服被告南京市秦淮区人民政府（以下简称秦淮区政府）政府征收补偿决定，于2014年8月27日向南京市中级人民法院提起行政诉讼，南京市中级人民法院将原告的诉讼材料转至南京市秦淮区人民法院，南京市秦淮区人民法院于2014年11月21日立案，于2014年11月25日向被告邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。2015年12月18日原告提出管辖异议，要求将本案移送至南京市中级人民法院审理。南京市秦淮区人民法院申请南京市中级人民法院指定管辖，南京市中级人民法院于2015年1月16日作出行政裁定书，指定本案由我院管辖。本院于2016年2月25日立案，依法组成合议庭。于2016年4月15日、2016年5月18日公开开庭审理了本案，原告伍传圭及其委托代理人张琨，被告秦淮区政府的委托代理人张燕艳、杨书桥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月2日被告秦淮区政府下达了宁秦府征补字（2014）第272号《南京市秦淮区人民政府征收补偿决定书》（以下简称《征收补偿决定书》），作出如下征收补偿决定：一、被征收人伍传圭选择货币补偿的，根据南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司对房屋及附属设施的评估和《西街地块城中村、危旧房改造和环境综合整治项目房屋征收补偿实施方案》，对被征收人的货币补偿金额为：货币补偿款人民币4345775元、装饰装修费人民币79050元、搬迁补助费人民币11348.50元；过渡补助费人民币76261.92元、有线电视补助费人民币400元、空调补助费人民币400元、营业用房停产停业补偿费人民币62217.6元、非住宅拆除安装搬运费人民币31108.80元，以上共计人民币4606561.82元，区征收办已将补偿款专户存储。二、被征收人伍传圭选择房屋产权调换的，依据南京市秦淮区《西街地块城中村、危旧房改造和环境综合整治项目房屋征收补偿实施方案》，将坐落于西善桥岱山西侧C地块经济适用住房XX#1004室（建筑面积约为89.43㎡）、西善桥岱山西侧C地块经济适用住房XX#1204室（建筑面积约为89.43㎡）、西善桥岱山西侧C地块经济适用住房XX#1304室（建筑面积约为89.43㎡）的三套房屋作为产权调换房，并由区征收办依法与其结清被征收房屋价值与上述产权调换房屋价值的差价。被征收人伍传圭应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与区征收办办理坐落在本市秦淮区方家巷8号房屋征收与补偿的手续，并将该房屋腾空交区征收办。逾期不履行上述义务，区政府将依法申请人民法院强制执行。并告知了原告行政复议和行政诉讼的权利。原告不服被告作出的《补偿决定书》的具体行政行为，于2014年5月30日向南京市人民政府申请行政复议，经审理，南京市人民政府于2014年7月30日作出《行政复议决定书》，维持被告作出的《补偿决定书》的具体行政行为。并告知了原告行政诉讼的权利。
原告诉称，2014年4月20日，被告对原告作出了《征收补偿决定书》。2014年5月30日，原告向南京市人民政府申请行政复议。2014年8月12日，原告收到南京市人民政府作出的行政复议决定书，维持了被告作出的宁《补偿决定书》。原告认为，被告作出的《补偿决定书》严重侵害了原告的合法权益。因此，依据《行政诉讼法》、《行政复议法》的规定，特向贵院提起行政诉讼。要求1、依法撤销被告作出《征收补偿决定书》；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告起诉时提交的证据有：
1、身份证、《征收补偿决定书》和《行政复议决定书》快递单和签收单，证明原告主体适格，起诉符合法定期限；2、涉案地块规划的公证书，证明被告提供的建设用地规划许可证中的用地性质与依法批准的秦淮区总体规划中同一区域的用地性质不同；实施主体取得的立项、规划文件违法；征收项目是商业开发，同时补偿方案中被告没有提供就地或就近进行产权调换的房源，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的征收房屋的前提条件，即涉案征收项目不符合公共利益。征收原告的房屋属于违法行为，被告失去了作出被诉《征收补偿决定书》的法律和事实基础。3、2002年6月26日的《申请报告》、2002年7月10日的《秦淮区民房建设申请表》、2002年7月16日的《个人用地保证金》、2002年7月22日的《江苏省土地缴费专用收据》、秦地02字第197号《用地许可证》，证明原告还有53.31平方米的住宅和104.95平方米的院落没有依法补偿，没有有权部门认定其为违章建筑，也不是在征收前进行的抢建，属于未登记房屋，被告没有依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对该房屋进行认定和处理，导致征收补偿决定遗漏补偿项目，未登记房屋并不是法定不补偿。原告提交的以上证据均为复印件。
被告秦淮区政府辩称，一、答辩人作出宁秦府征字[2013]第3号《南京市秦淮区人民政府征收决定》（以下简称《征收决定》）合法。1、答辩人具备作出《征收决定》的主体资格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《办法》）的规定，答辩人作为区级人民政府，负责本行政区划内的征收与补偿工作，具备作出《征收决定》的主体资格。2、作出《征收决定》的程序合法。《征收决定》所指本市秦淮区西街地块城中村、危旧房改造和环境综合整治项目（以下简称“西街项目”）已依法立项、取得了相关许可文件，通过了项目论证，经过了调查、冻结等必要的程序。答辩人依法制定征收补偿方案并在征收范围内公开征求意见，开展了征收房屋社会稳定风险评估工作，依法公示了《征收决定》。据此，《征收决定》程序完备，手续齐全，完全符合《条例》及《办法》的要求。3、答辩人作出《征收决定》确系为了公共利益并依法进行了论证和认证。答辩人在作出《征收决定》前，西街项目已按照《条例》、《办法》等规定的要求经过了主管机关的论证和认证，确认了该项目符合公共利益需求。4、答辩人作出《征收决定》适用法律正确。答辩人作出《征收决定》完全是处于对危房集中、基础设施落后地段的旧城区改建的需要，符合相关法律规定。适用《条例》第八条第五项、办法第八条的规定。二、答辩人作出的宁秦府征补字（2014）第272号《征收补偿决定书》证据充分、程序合法、使用法律正确。1、主体合法。根据《条例》、《办法》的规定，答辩人作为区级人民政府，负责本行政区划内的征收与补偿工作，具备作出《征收补偿决定》的主体资格。2、行为有据。原告在评估结果公布、送达后，未在法定期限内书面申请复核评估，亦未在规定签约期限内与秦淮区征收办达成补偿协议。因此，根据《条例》第十七条、第二十一条第一款、第二十二条、第二十六条及《办法》第二十条的规定，答辩人作出《征收补偿决定书》，该行为具有事实和法律依据。3、程序合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江苏省贯彻落实<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，答辩人在实施西街项目征收过程中，依法进行了公共利益论证，公示了征收决定、征收补偿方案，也和原告进行了多次谈话，相关程序完全符合法律规定。4、评估结果客观公正。征收补偿决定所确定的价格是经合法程序选任的评估机构中有资质的从业人员，依据相关法律法规作出的合法评估结果。本项目的评估公司是在被征收人不能依法选定评估机构的情况下，通过南京市公证处公证摇号方式确定的，程序合法。评估价格则参考了评估基准时点市场平均交易价格，根据合法权证记载的信息，按照评估规范进行客观估价，分户补偿情况已在房屋征收范围内向被征收公示。
综上所述，被告作出《征收补偿决定书》主体合法、依据明确、适用法律正确、符合法定程序，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交了以下证据和法律依据。证据有：
1、南京市发展和改革委员会宁发改投资字[2013]32号《关于秦淮区西街地块城中村、危旧房改造和环境综合整治项目的备案通知书》、南京市规划局建设用地规划许可证附件、征收项目确认书，证明项目经过南京市发改委备案同意，项目用地获得规划许可，项目具有公益性质。
2、补偿方案及公示有关的证据材料一组，包括：征收补偿方案、征收补偿方案的公告、征收补偿方案公示的照片、修改征收补偿方案的申请书、征收补偿方案审核意见书、征收补偿实施方案、公示实施方案的照片。证明征收补偿方案的产生过程并依法进行了公示，符合法律程序。
3、关于征收评估机构选聘的证据材料一组，包括：南京市房屋征收管理办公室选聘评估单位的通知、前述通知的公示照片、南京市房屋征收管理办公室《摇号选定评估机构通知》及通知的公示照片、南京市公证处公证书及公示的照片。证明依法选定征收评估机构的全过程并经依法公示。
4、宁秦征字[2013]3号南京市秦淮区人民政府文件《南京市秦淮区人民政府国有土地上房屋征收决定》及南京市秦淮区人民政府公告、公告公示照片。证明南京市秦淮区人民政府依法对征收目的、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位等事项依法进行了公告。
5、评估单位作出的《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表》、《南京市国有土地上营业性用房征收补偿金额分户评估表》及送达回证、《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修补偿金额分户评估结果表》及送达回证、《南京市国有土地上房屋征收调查登记分户表》、《国有土地上房屋征收补偿明细表》、《征收评估勘察表》及现场照片、《国有土地使用证》复印件、《房屋所有权证》复印件、《房屋征收补偿协商记录》四份、秦淮区征收办报请区政府作出征收补偿决定的请示、秦淮区征收办报请区政府作出催告书的请示、催告书。证明评估单位依法作出评估结果，征收实施单位依法履行职责。
6、《征收补偿决定书》及送达回证复印件，证明征收补偿决定的内容并依法进行了送达。
经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：
一、对证据1的真实性认可，被告当庭提交的证据中的建设用地规划许可证，被告未在法定举证期限内提供，超过举证期限。该组证据关联性没有异议，合法性不认可；1、违反《城乡规划法》第三十七条的规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。违反《江苏省城乡规划条例》第三十四条，以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，按照下列程序办理建设用地规划许可：建设单位或者个人持建设项目选址意见书，建设项目批准、核准、备案文件，向城市、县城乡规划主管部门提出申请，并提交建设项目总平面图（即提交立项文件和建设项目总平面图），第三人申请时并没有提交。违反《南京市城乡规划条例》第二十九条：“以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位持下列材料向城乡规划主管部门申请核发建设用地许可证”；有关项目的立项文件，结合本案证据，发改委立项文件和建设用地规划文件均是2013年1月17日作出。立项文件不可能依法作为提出申请建设项目用地规划许可的申请文件。即只有先取得立项文件，才能够向规划部门提出建设用地规划许可的申请。涉案项目取得的立项和规划文件，违反了上述法律法规的规定。2、建设用地规划许可文件中，用地性质为Z5危旧房、城中村改造暨环境整治用地，但是依据南京市政府宁政复[2012]198号《市政府关于秦淮区总体规划（2010-2030）的批复》批准的秦淮区总体规划中，秦淮区行政区域内并没有Z5危旧房、城中村改造暨环境整治用地规划；而在依法批准的总体规划和市规划局网站进行公告的，原告房屋所在地的规划用地性质为C5商业金融用地，C3文化娱乐用地，而不是Z5危旧房、城中村改造暨环境整治用地。用地规划许可中许可的用地性质违反依法批准的秦淮区总体规划。3、依据《城乡规划法》第三十六条：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”结合本案，涉案地块为划拨土地，被告没有取得建设项目选址意见书，因此，被告取得的发改委立项文件和规划文件违法。证据1的关联性没有异议，合法性不认可，其中照片的真实性不予认可。
二、1、证据2中的《征收补偿方案》，其中的房屋征收目的改善地区环境、提升城市整体景观水平并不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的房屋征收前提。涉案项目是商业开发，并不符合公共利益。2、依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三条第二款的规定，征收范围内涉及被征收人1000户以上的，由作出征收决定的政府常务会议研究决定。《征收补偿方案》中，确定征收房屋户数为3209户。被告并没有依法经政府常务会议研究就违法作出征收决定。3、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款的规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位，该条款规定的征收补偿费用显然是用于项目征收的全部补偿费用。而不是《征收补偿方案》中，根据项目实施进度足额到位。在作出涉案房屋征收决定前，征收补偿费用显然没有足额到位。4、进行产权调换的房屋没有依法取得产权证明，不能作为产权调换的房屋。5、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条的规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证。依据被告提供的证据，被告并没有依据上述法律规定，在补偿方案公告征求意见前，报政府，政府也没有组织有关部门对征收补偿方案进行论证。6、《修改征收补偿方案的申请书》中描述的“被征收人在公示期内没有提出书面修改意见”与事实不符。如果被征收人对补偿方案没有意见，就不会有这么多被征收人对被告的征收补偿行为提起诉讼。7、对于本组证据中，所有公示照片均不认可，被告提供的证据，无法显示照片中内容是什么？在什么地点，在什么时间进行的公示，公示了多长时间，更为重要的是该照片的拍摄时间都是夜晚，政府进行公告，常理情况下是不可能在夜晚进行的，也不可能在夜晚张贴公告。
三、证据3中协商选定评估机构征求意见表，不在被告法定期限内向人民法院举证的证据范围内，因此该证据是超过举证期限举证的举证，不能作为本案的证据。该组证据中其他证据关联性没有异议，合法性不予认可，对照片的真实性不予认可。依据被告提供的公证书显示，2013年2月28日，通过公开摇号的形式确定了四家评估公司对涉案项目进行评估。但在2013年2月25日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司等就作出了涉案项目的整体评估报告。评估公司还没选定，涉案项目的整体评估报告即被作出，选择评估公司严重造假。并且，没有经过被征收人协商过程就直接摇号选定评估机构违反法律规定。
四、证据4的关联性没有异议，合法性不认可，照片的真实性不认可。对证据1、2的质证，足以证明被告作出涉案的房屋征收决定违法。
五、证据5、证据6的关联性没有异议，合法性不认可，照片的真实性不认可。1、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，征收国有土地上的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。公平补偿的原则应当贯穿征收补偿的全过程。2、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。结合本案，2013年5月23日签约期限届满，签约期限届满后，尚未签约搬迁的不享受有关奖励政策。依照上述法律规定，只有在签约期限内无法达成安置补偿协议的情况下，被告才能做出征收补偿决定。原告和被告之所以在规定的签约期内没有签订安置补偿协议，责任全部归咎于被告。因为，2014年2月17日，被告委托的评估公司才对原告的房屋作出了评估报告，确定了房屋的补偿金额。补偿的金额都没有确定，在签约期限内如何签订征收补偿协议呢？所以，原告和被告在2013年5月23日的签约期限内根本没有可以依据的补偿金额，是不可能签订补偿安置协议的。由此，因为被告的原因，原告不可能在签约期内签订补偿安置协议，从而导致了原告无法获得按照宁政规字[2012]17号文应该获得的奖励。这样的补偿结果显然是不公平的。3、2013年3月5日，被告作出征收决定。2014年2月17日，被告委托的评估公司才对原告的房屋完成评估，确定了房屋的补偿价格。两者相隔将近一年。根据中国指数研究院的公开报告，2013年南京的平均房价增长了15.6%。也就是说，被告按照2013年3月5日房屋的市场价格确定的房屋补偿金额，在2014年2月17日，补偿给原告，原告是无法在周边买到与被征收房屋类似的房屋，这是一个不争的事实。依据被告制定的征收补偿方案第五条，被征收房屋价值的确定，由被征收人选定或摇号产生的房地产评估机构，依据被征收房屋房地产市场价格进行评估。征收步骤为：（1）征收决定公布后，入户调查，选择评估机构。（2）对房屋进行评估，并送达。（3）征收签约期限内，征收双方签约。（4）签约期限届满，未签订补偿协议的，被告作出补偿决定。再依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的有关规定，评估报告的作出，应当是在签约期限内，这样才能保证，在签约期限内，征收双方有签订征收补偿协议的客观条件，即确定的补偿金额。同时，因为签约期限只有60日，评估报告作出日期与征收决定发布日期之间相隔时间短，保证了评估价格接近征收决定作出之日的类似房屋的市场价格，保证了补偿的公平合理。但本案评估报告作出日期与征收决定发布之日相隔12个月。因此按照评估确定的金额作出补偿金额显然对原告不公平。4、被诉征收补偿决定遗漏补偿项目。因为被告的原因，原、被告双方没有能在签约期限内签订征收补偿协议，原告没有取得按照宁政规字[2012]17号文所规定的奖励，因此，被告作出的被诉补偿决定遗漏了奖励金额，对原告显然不公平。5、征收补偿决定中的产权调换房屋，距离原告被征收房屋直线距离16公里，均远离城区。被告对原告进行房屋产权调换的房屋的价值，显然低于原告被征收房屋的价值。6、就评估本身而言同样是无效的。评估师和评估机构在评估时是否有评估资质被告并没有提供证据证明。7、在被告提供的《关于报请区政府作出房屋征收补偿决定的请示》中，描述为规划区域内被征收单位47个，被征收人2601户。而在补偿安置方案中，描述为，区域内征收单位为21家，被征收人3209户。被告提供证据前后矛盾。8、无论是住宅还是经营用房的评估单价都远远低于评估时间点周边类似房屋的市场价值，价格低的更是离谱。9、被告作出的文件认定原告经营用房40平米是没有事实依据和法律依据。如何得来的40平米，被告并没有提供证据证实认定的合法性。10、被告提供的调查登记分户表和评估报告遗漏原告53.31平方米的住宅和104.95平方米的院子没有依法补偿。依据被告提供的《南京市房屋平面图》显示，原告还有将近60平方的房子并没有补偿。并且还有104.95平方米的院子没有补偿，依据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未登记的空地和院落予以补偿的答复》（2012行他字第16号），原告104.95平方米的院子应该纳入评估范围，征收补偿决定也没有对其进行补偿。11、被告提供的房屋征收补偿分户评估表送达回证，送达时间造假，被告提供的原件中送达时间均用涂改液涂改，因此评估报告的送达时间并非是2014年2月17日，从送达回证背面可以看出，涂改液遮盖的部分应该是2014年4月8日。被告在评估结果表送达时间上造假，无法确认原告应该在何时就评估结果提起复核，导致原告申请复核的权利丧失。实际为评估结果表送达当时，原告就将复核申请的文件交给送达人员，但评估公司并没有就申请评估复核作出任何回复。12、被告提供的2014年2月17日下午19时30分的协商笔录，其中参与人以及谈话内容均用涂改液进行涂改，该份协商笔录的时间与补偿金额分户评估结果送达的时间为同一时间，两份文件均有用涂改液进行涂改的情况。
综上，被告作出的征收补偿决定不仅违反法律法规的强制性规定，遗漏补偿事项，而且补偿金额对于原告明显不公。应该予以撤销。
被告方对原告的质证意见发表了如下意见：1、关于原告所述，被告在选定评估机构之前，就有江苏苏信房地产评估咨询有限公司等展开工作，作出了涉案项目的整体评估报告，根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十一条的规定，该评估的评估公司是对整个项目进行预评估，通过公证的方式选定的四家公司是在征收中，对征收范围内的房屋进行评估，做预评估的评估工作与对被征收房屋进行征收评估是不一样的，本次预评估的评估单位经过摇号也成为了四家评估单位之一，在其他项目中也有预评估公司最后没有被摇中，没有成为评估单位之一；预评估单位是南京市征收办指定的，不是被告选定的。2、关于房屋面积和土地面积，评估单位应根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款的规定进行评估工作，本案涉案房屋的土地使用面积是270.9平方米，而房屋证载面积266.97平方米，评估公司只对证载的房屋和土地面积进行评估。3、关于送达回证和协商笔录有修正液涂改的情况，是工作人员制作笔录时出现错误，所以用修正液进行涂改。协商笔录时间与送达时间是同一天，笔录也谈到了送达的内容，所以是在同一天进行了协商和送达，这是确定的。
被告对原告提供的证据的质证意见如下：
1、对证据1没有异议；2、对证据2的真实性没有异议，证明目的不认可，涉案的项目是城中村、危旧房改造和环境综合整治，改造后土地的用途和本案的征收不矛盾。3、证据3的真实性没有异议，对证明目的不认可，证据中建设部门没有盖章，不能证明原告对这部分的房屋可以要求补偿。
本院经审查认为，原告提交的证据1、2，与本案具有关联性，且真实、合法，本院依法予以确认；证据3不能证明原告对其主张的约60平方米的房屋有合法的建设规划许可。被告提交的证据均是被告在行政程序中获得或形成，与本案待证事实具有关联性，且真实、合法，本院予以确认。
经审理查明，因西街地块城中村、危旧房改造和环境整治项目需要，被告于2013年3月5日依法作出了《房屋征收决定》，并于2013年1月25日制定了《房屋征收补偿方案》，征收实施单位为南京市秦淮区房屋征收管理办公室（以下简称秦淮区征收办），征收签约期为自作出征收决定后的第11日起60天内。登记在原告伍传圭名下的南京市秦淮区方家巷8号房屋在此次征收范围内，秦淮区征收办对原告的被征收房屋进行了必要的调查取证，获取了原告名下坐落于南京市秦淮区方家巷XX号房屋的房屋权属证明、征收调查登记分户表、住宅房屋征收补偿金额分户评估表、营业性用房征收补偿金额分户评估表、室内装饰装修补偿金额分户评估结果表、征收评估勘察表及送达回执、房屋征收补偿明细表、确定评估机构的相应材料及公示照片、房屋照片等相关证据。查明原告名下的坐落于南京市秦淮区方家巷XX号房屋系混合结构房屋（丘号：XXXXX），登记的所有权人为原告，房屋用途为住宅，建筑面积为266.97㎡，其中用于经营的面积为40㎡，国有土地使用证记载的国有土地使用面积为270.9㎡。经南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司评估，该房屋评估补偿价格为人民币4345775元整。评估结果公布、送达后，原告在规定期限内，未向评估机构书面申请复核评估。区征收办为原告提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式，区征收办与原告多次进行协商，因原告要求过高，双方在签约期内未能达成征收补偿协议。因原告与区征收办在规定的签约期内未能签订房屋征收补偿协议，区征收办依法报请被告对原告作出征收补偿决定。根据以上事实，被告依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条第一、二款、第二十二条、第二十六条，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条的规定，于2014年4月2日依法下达了《补偿决定书》，作出如下征收补偿决定：一、被征收人伍传圭选择货币补偿的，根据南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司对房屋及附属设施的评估和《西街地块城中村、危旧房改造和环境综合整治项目房屋征收补偿实施方案》，对被征收人的货币补偿金额为：货币补偿款人民币4345775元、装饰装修费人民币79050元、搬迁补助费人民币11348.50元；过渡补助费人民币76261.92元、有线电视补助费人民币400元、空调补助费人民币400元、营业用房停产停业补偿费人民币62217.6元、非住宅拆除安装搬运费人民币31108.80元，以上共计人民币4606561.82元，区征收办已将补偿款专户存储。二、被征收人伍传圭选择房屋产权调换的，依据南京市秦淮区《西街地块城中村、危旧房改造和环境综合整治项目房屋征收补偿实施方案》，将坐落于西善桥岱山西侧C地块经济适用住房XX#1004室（建筑面积约为89.43㎡）、西善桥岱山西侧C地块经济适用住房XX#1204室（建筑面积约为89.43㎡）、西善桥岱山西侧C地块经济适用住房XX#1304室（建筑面积约为89.43㎡）的三套房屋作为产权调换房，并由区征收办依法与其结清被征收房屋价值与上述产权调换房屋价值的差价。被征收人伍传圭应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与区征收办办理坐落在本市秦淮区方家巷XX号房屋征收与补偿的手续，并将该房屋腾空交区征收办。逾期不履行上述义务，区政府将依法申请人民法院强制执行。并告知了原告行政复议和行政诉讼的权利。原告不服被告作出的《补偿决定书》的具体行政行为，于2014年5月30日向南京市人民政府申请行政复议，经审理，南京市人民政府于2014年7月30日作出《行政复议决定书》，维持被告作出的《补偿决定书》的具体行政行为，并告知了原告行政诉讼的权利。
审理中，原告提出登记在其名下的南京市秦淮区方家巷8号房屋全部用于经营南京宁霓照明工程有限公司，应按营业性质评估房屋的征收补偿价格，但未能提供证据证明。
本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，被告秦淮区政府具有就本行政区域的房屋征收与补偿工作作出国有土地上房屋征收决定和征收补偿决定的法定职权，秦淮区征收办是组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作的适格主体。本案中，因秦淮区西街地块城中村、危旧房改造和环境综合整治项目的需要，被告秦淮区政府根据南京市发展和改革委员会宁发改投资字〔2013〕32号备案通知书、南京市规划局地字第320104201310021号建设用地规划许可证、南京市住房和城乡建设委员会2013004号征收项目确认书等批准文件，作出宁秦征字〔2013〕3号征收决定，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。由于在征收决定确定的签约期限内，秦淮区征收办与被征收人、即原告伍传圭达不成补偿协议，被告秦淮区政府依据南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司对被征收房屋及其附属设施的评估和《西街地块城中村、危旧房改造和环境综合整治项目房屋征收补偿实施方案》，作出宁秦府征补字（2014）第272号征收补偿决定书，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款之规定，其中确定的搬迁补助费、过渡补助费、营业用房停产停业补偿费等亦符合《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》规定的补偿标准，并无不当。原告伍传圭主张南京市发展和改革委员会宁发改投资字〔2013〕32号备案通知书、南京市规划局地字第320104201310021号建设用地规划许可证、南京市住房和城乡建设委员会2013004号征收项目确认书以及宁秦征字〔2013〕3号征收决定均不具有合法性，但未能提供证据予以证实，本院不予采信。至于相关行政机关作出上述批准文件以及被告秦淮区政府作出宁秦征字〔2013〕3号征收决定的行政行为事实是否清楚，程序是否合法，适用法律是否正确，与本案并非同一行政法律关系，不属于本案的审理范围。原告伍传圭主张该项目是商业开发，不符合公共利益需要，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的房屋征收前提，亦缺乏事实依据。仅凭其提供的（2014）宁雨证民内字第1026号公证书所反映的“中华门外长干桥片区修建性规划设计批前征求意见稿”，不足以否定南京市规划局地字第320104201310021号建设用地规划许可证确定的该项目的用地性质，以及南京市住房和城乡建设委员会2013004号征收项目确认书确认该项目符合公共利益需要的论证意见。秦淮区征收办在组织实施该项目房屋征收与补偿工作过程中，在征收范围内公示了经南京市住房和城乡建设委员会论证并审核同意实施的征收补偿方案，被告秦淮区政府依据该征收补偿方案，决定在原告伍传圭选择房屋产权调换的情况下，将坐落于西善桥岱山西侧C地块经济适用住房XX#1004室（建筑面积约为89.43㎡）、西善桥岱山西侧C地块经济适用住房XX#1204室（建筑面积约为89.43㎡）、西善桥岱山西侧C地块经济适用住房XX#1304室（建筑面积约为89.43㎡）的三套房屋作为产权调换房，亦无不当。原告伍传圭主张该项目的征收补偿资金到位情况和产权调换房情况不符合法定要求也均缺乏事实和法律依据。秦淮区征收办在组织实施该项目房屋征收与补偿工作过程中，在被征收人在规定时间内未能协商确定评估机构的情况下，组织于2013年2月28日通过公证摇号方式确定项目评估机构，符合《国有土地上房屋征收评估办法》和《南京市国有土地上房屋征收评估工作若干规定》的相关规定。江苏苏信房地产评估咨询有限公司和南京金汇通房地产评估事务所有限公司于2013年2月25日作出的系该项目补偿资金概算表，作为项目概算评估机构，其工作内容和确定方式与上述于2013年2月28日通过公证摇号方式确定的项目评估机构不同，原告伍传圭以此为由主张该项目评估机构的选定造假没有事实和法律依据。南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司是根据《南京市国有土地上房屋征收评估工作若干规定》由南京市住房和城乡建设委员会列入南京市国有土地上房屋征收评估机构信用名录并向社会公布的具有从事本市国有土地上房屋征收评估业务资质的评估机构，其所作出的评估报告具有合法性。南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司经实地查勘后，依据被征收房屋权属证书和房屋登记簿的记载确定被征收房屋的性质、用途和建筑面积，以2013年3月5日该项目征收决定公告之日为被征收房屋价值评估时点，作出本案所涉被征收房屋、即本市秦淮区方家巷8号的分户评估报告，符合《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，评估结果不存在显失公平的情形。原告伍传圭主张的奖励费，并非《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定的征收补偿决定所应包括的内容。原告主张的全部登记房屋为经营用房，要求按经营用房予以征收补偿，因其未能提供证据证明其主张，且被告已经实地勘察，原告的经营用房面积为40平方米，原告已在征收评估勘察表上签字确认，因此原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张的地大于房有104.95平方米，未予补偿问题，根据原告所有的南京市秦淮区方家巷8号房屋的房屋所有权和国有土地使用证的记载，地大于房的面积为3.93平方米，该地大于房的面积，已给予补偿，故原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张的另有53.31平方米的房屋没有产权证书，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被告应当对被征收房屋的权属用途进行认定。本院认为，原告主张该房屋未经产权登记部门登记，不属于合法建筑，被告不予补偿，符合《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告提出的原告的房屋有104.95㎡的院落，价值远大于没有院落或院落较小的房产的价值，要求对评估单位进行评估时依据的法律依据进行规范性审查。被告陈述评估单位依据的是南京市住房和城乡建设委员会制定的规范性文件《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》（以下简称技术导则）开展评估工作，技术导则属规范性文件，原告要求法院进行规范性审查，于法有据，本院应予准许。经审查，本院认为，南京市住房和城乡建设委员会具有制定此技术导则的权限，不与上位法及上级行政机关制定的《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》行政规范相抵触，且其制定经过了法定的程序，因此该技术导则合法。
综上，原告伍传圭主张被告秦淮区政府作出的宁秦府征补字（2014）第272号征收补偿决定书违法，要求撤销该征收补偿决定书，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告伍传圭的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告伍传圭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 何 俊
人民陪审员 竺春燕
人民陪审员 张庆美
二０一六年六月十四日
见习书记员 朱礼杨