广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1636号
上诉人（原审原告）：刘继敏。
委托代理人：陆英，广西纵华律师事务所律师。
委托代理人：刘振亮，广西纵华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广西桂盛房地产有限责任公司。
法定代表人：黄东，董事长。
委托代理人：罗昌烈，广西创想律师事务所律师。
委托代理人：李子�，广西创想律师事务所实习律师。
上诉人刘继敏因与被上诉人广西桂盛房地产有限责任公司（以下简称“桂盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区（2015）青民一初字第1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月30日和11月18日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人刘继敏的委托代理人陆英、刘振亮，被上诉人桂盛公司的委托代理人罗昌烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年9月23日，刘继敏（买受人）与桂盛公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS×），约定刘继敏向桂盛公司购买位于百花岭路×号百花苑小区×号楼×号房，总房款784000元。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人�未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经施工、勘察、设计、监理、建设五单位验收�格。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十七条“�同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定”约定，1、属于商品房预售的，本合同签订后30日内（应当不超过30日），出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。2、出卖人与买受人协商一致，本合同登记备案后15日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记。3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一支付违约金，最高不超过总房款的1%。但如出卖人已于商品房交付使用后720日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需的资料，因产权登记机关原因未能办妥产权登记的，出卖人不承担责任。上述合同签订后，刘继敏向桂盛公司付清了全部房款784000元。2012年6月21日，桂盛公司在南国早报上公告交房通知，通知业主于2012年6月25日至7月24日期间办理收房手续。
此后，刘继敏以桂盛公司逾期向房屋登记机构为刘继敏申请房屋所有权登记，并将刘继敏为产权人的房屋所有权证书交付给刘继敏的行为构成违约为由，诉至法院，请求判令：一、桂盛公司在本案判决生效之日起十日内向房屋登记机构为刘继敏申请房屋所有权登记，并将刘继敏为产权人的房屋所有权证书交付给刘继敏；二、桂盛公司向刘继敏支付逾期向房屋登记机构申请房屋所有权登记，并将刘继敏为产权人的房屋所有权证书交�给刘继敏的违约金（以总房款的日万分之2.3，从2014年6月15日起计算至桂盛公司将房屋所有权证书交付给刘继敏之日）。在诉讼过程中，双方当事人均认可交房时间以报纸公告的日期即2012年6月25日为准，刘继敏并主张从该日起算720日内桂盛公司应完成其办证义务，逾期办证的违约金从2014年6月15日起计算。
另查明，涉案房屋所在的百花苑小区×号楼取得了南房预字（2010）第104号《商品房预售许可证》，于2012年6月18日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。在诉讼过程中，桂盛公司自认其尚未取得商品房现售备案证明。
一审法院认为：刘继敏、桂盛公司于2011年9月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。
根据合同第十七条的约定，�盛公司应于2011年12月30日前向刘继敏交付验收合格的商品房，但本案的涉案房屋所在的百花苑小区10号楼于2012年6月18日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格，而桂盛公司通知刘继敏于2012年6月25日至2012年7月24日办理交房手续，刘继敏、桂盛公司在诉讼过程中亦均认可交房时间以报纸公告的日期即2012年6月25日为准，则桂盛公司应于交付房屋后的720日内，即至2014年6月14日前，完成向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人的义务，但桂盛公司至今未能完成办证义务，已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应当承担逾期办证的违约责任。根据合同第十七条第3款、第4款的约定并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，桂盛公司应继续履行向房屋登记机构为刘继敏申请位于百花岭路×号百花苑小区×号楼×号房屋的房屋所有权登记的义务，并于房屋登记机构颁发以刘继敏为产权人的房屋所有权证书之日起三日内将房屋所有权证书交付给刘继敏，还应向刘继敏支付逾期办证的违约金7840元（计算方式：总房款784000元×1%=7840元）。
刘继敏主张合同第十七条第4款第（3）项的约定属于提供格式条款一方免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利，应属于无效条款，但该条款是针对出卖人逾期办证应承担的违约责任进行约定，并未增设买受人的义务，因此，刘继敏的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。刘继敏还主张桂盛公司逾期办证的违约行为给其造成影响子女上学、阻碍房屋转让及租赁、无法通过抵押获得贷款以及如桂盛公司将房屋抵押又不能偿还银行贷款而损害刘继敏的权益等损失，且损失数额超过合同约定的总房款的1%，但刘继敏未能提供证据予以证明有上述实际损失的存在，因此，对刘继敏的该项主张，本院不予支持。在合同的第十七条第4款第（3）项已经对出卖人逾期办证的违约金进行明确约定的情况下，刘继敏主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、桂盛公司应于本案判决生效之日起十五日内向房屋登记机构为刘继敏�请位于南宁市青秀区百花岭路×号百花苑小区×号楼×号房的房屋所有权登记，并于房屋登记机构颁发以刘继敏为产权人的房屋所有权证书之日起三日内将房屋所有权证书交付给刘继敏；二、桂盛公司应向刘继敏支付逾期办证违约金7840元；三、驳回刘继敏的其余诉讼请求。
案件受理费895元，由桂盛公司负担。
上诉人刘继敏上诉称：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决认定合同第十七条第4款第（3）项是针对出卖人逾期办证应承担的违约责任进行约定，并未增设买受人的义务，而否定上诉人所主张的该条款违反合同法诚实信用原则与公平原则的无效性，是对事实的错误认定。首先，合同第十七条为格式条款，该条款约定的办证义务以买受人支付购房款为前提。一审判决认为买受人支付购房款的义务对应的仅是出卖人交房之义务，该条款仅�置出卖人的义务，并未设定买受人的义务，是对事实的错误认定；其次，出卖人负责办理房屋产权登记，是买受人选择购买出卖人所开发房屋的影响因素之一；再次，该条款第4款第（3）项约定违约金数额为按已交购房款的日万分之一计算，最高不超过总房款的1％。即无论出卖人逾期多久为买受人办理房屋产权登记，其最终承担的违约责任均为已付购房款的1％，这明显有违诚实信用原则和公平原则。（二）一审判决认定上诉人未能提供证据证明被上诉人逾期办证给上诉人造成的实际损失，是错误的。被上诉人逾期办证的违约行为给上诉人造成诸如影响子女户籍入户进而影响子女上学、阻碍房屋转让及租赁、无法通过抵押获得投资贷款等损失。上述损失事实存在，但是难以确定、无法估量，所以上诉人无法提供证据予以证实。无法估量的损失已远超总房款的1％。二�一审判决适用法律错误。本案双方当事人对逾期报备办理房产证的违约金约定是无效的，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。综上，合同第十七条第4款第（3）项约定违反合同法诚实信用原则与公平原则的，是无效的条款，请求二审法院：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、判令本案—、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
当事人争议的焦点是：本案《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4款第（3）项的约定是否有效？被上诉人应负担的逾期报备办理房产证的违约金如何确定？
上诉人刘继敏除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。被上诉人广西桂盛房地产有限责任公司提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明百花苑小区于2015年9月25日进行了竣工验收备案。上诉人对被上诉人提交的证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认可。
双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明：百花苑小区10#子单元工程于2015年9月25日办理了竣工验收备案。
本院认为：关于涉案《南宁市商品房买卖合同》的效力问题，双方当事人对该合同第十七条第4款第（3）项的效力有争议，除该项约定外，涉案合同的其他约定是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应恪守履行。至于该合同第十七条第4款第（3）项的约定，上诉人主张该条款为格式条款，约定的违约金过低，违反诚实信用原则和公平原则，应为无效条款。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，格式条款无效的情形包括：1、具有合同法第五十二条规定的“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”情形；2、符合合同法第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”的规定；3、提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。首先，违反诚实信用原则和公平原则并不是格式条款无效的法定条件；其次，涉案合同第十七条第4款第（3）项不符合合同法第五十二条、第五十三条规定的无效情形；最后，本合同中上诉人的主要义务是按期交纳购房款，被上诉人的主要义务是按期交房和为上诉人办理房产证。根据合同约定，逾期付款的违约金为逾期应付款的日万分之0.5，逾期交房的违约金为已付房款的日万分之0.5，逾期报备案办理房产证的违约金为已付房款日万分之一，最高不超总房款的1%，可见双方当事人的权利义务基本对等，并没有显失公平。涉案合同第十七条第4款第（3）项约定的一是被上诉人逾期办理商品房备案登记所应承担的违约责任，二是若被上诉人已按期报备案但因产权登记机关原因未能办妥产权登记的，出卖人不承担责任，可见该条款并未免除被上诉人的法定责任而加重上诉人的责任。另外，上诉人未能举证证明被上诉人未完成该义务而造成其损失的具体数额，未能证明其实际损失远高于合同约定的违约金。因此，一审法院认定该合同第十七条第4款第（3）项为有效约定，并根据本案交房日期为2012年6月25日，被上诉人应在2014年6月14日前完成向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证交付买受人的义务，但是被上诉人至今未能完成该义务，显然已构成违约的客观事实，判决被上诉人应支付的违约金为7840元（总房款784000元×1%），并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费895元，由上诉人刘继敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢玉梅
审判员 刘 萌
审判员 高翔宇
二〇一五年十二月十四日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条【合同免责条款的无效】合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适�法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。