安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00569号
上诉人（一审被告）：宿州市大家置业有限公司。
法定代表人：李干，该公司经理。
委托代理人：郭明杰，安徽郑良付律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：ＸＸＸ，男，1960年8月4日出生，汉族，居民，住安徽省泗县。
被上诉人（一审原告）：田颖，女，1959年10月20日出生，汉族，居民，住安徽省泗县。
被上诉人（一审原告）：曹秋实，女，1983年9月16日出生，汉族，居民，住安徽省泗县。
上述三被上诉人共同的委托代理人：陈永，安徽玉金律师事务所律师。
上诉人宿州市大家置业有限公司（以下简称大家置业公司）因与被上诉人ＸＸＸ、田颖、曹秋实房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院2014年10月8日作出的（2014）泗民一初字第02700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月12日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员李震组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
ＸＸＸ、田颖、曹秋实一审诉称：大家置业公司与其于2012年7月19日签订房屋拆迁补偿安置协议，协议约定安置的房屋现已竣工，但大家置业公司迟迟不交付房屋，双方发生纠纷。ＸＸＸ、田颖、曹秋实遂提起诉讼，要求大家置业公司交付四间商用房屋（约280㎡，四间连通）、一间小河东车库（28㎡）并协助办理房屋产权登记，支付延迟交付房屋的双倍房租48000元，负担本案诉讼费用。
大家置业公司一审辩称：由于公司工作失误，已将A14栋5号、15号涉案的房屋出售，无法交付，公司同意向ＸＸＸ、田颖、曹秋实交付6号、16号房屋及车库，同意调换另外两间房屋，不应承担延迟交付房屋的房租。
一审法院查明：ＸＸＸ、田颖、曹秋实和大家置业公司于2012年7月19日签订房屋拆迁补偿安置协议，协议约定安置的房屋为四间互通的商铺，小河东一间车库，约定四间商铺自签订协议之日起18个月交付、车库24个月交付，逾期加倍支付房租费用。房屋竣工后，ＸＸＸ、田颖、曹秋实要求交付房屋未果，发生纠纷，遂提起诉讼。另查明，大家置业公司在未取得商品房预售许可证之前已将A14栋5号、15号商铺出售给他人，并在取得商品房预售许可证后到房管局做备案登记，现未办理房屋产权登记。大家置业公司将涉案房屋出售后又将房屋交他方托管，租赁给他人，两间三年租金为32643元。案件审理中，ＸＸＸ、田颖、曹秋实提出财产保全，一审法院对涉案的四间商铺进行了保全。
一审法院认为：ＸＸＸ、田颖、曹秋实和大家置业公司2012年7月19日签订的房屋拆迁补偿安置协议，是双方在平等自愿的基础上签订，不违反相关法律规定，ＸＸＸ、田颖、曹秋实已履行了合同的全部义务，其要求大家置业公司交付房屋，协助办理房屋产权登记、支付双倍租金的诉讼请求予以支持。大家置业公司称可以交付两间房屋，另外两间已售他人，无法交付，可以调换的意见，由于其未和ＸＸＸ、田颖、曹秋实达成一致意见，不予支持。大家置业公司由于工作失误或其他原因将房屋违规、违法销售给他人，造成房屋迟迟不能交付，责任应由自己承担。ＸＸＸ、田颖、曹秋实要求大家置业公司逾期支付房租48000元，起始时间应是协议签订后的18个月，即从2014年1月19日起，支付房屋的租金数额应参照5号、15号商铺租赁合同执行，即以每间商铺每月租金为453元（32643元÷2间÷3年÷12个月＝453元）为宜。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第七条的规定，判决：一、大家置业公司在判决生效后十五日内将A14栋楼5、6、15、16号四间商铺及小河东边一间车库交付给ＸＸＸ、田颖、曹秋实，并协助办理房屋产权登记。二、大家置业公司于判决生效后十五内支付ＸＸＸ、田颖、曹秋实四间商铺双倍租金3624元（453元×2倍×4间）（从2014年1月19日起计算至履行完毕止）。案件受理费1080元，减半收取540元，财产保全费4020元，合计4560元，由大家置业公司负担。
大家置业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定大家置业公司未将涉案A14栋楼6、16号商铺交付给ＸＸＸ、田颖、曹秋实不当。协议约定大家置业公司应将A14栋楼5、6、15、16号商铺在建成后安置给ＸＸＸ、田颖、曹秋实，由于大家置业公司的原因，涉案5、15号商铺被大家置业公司出售给他人，而6、16号与5、15号商铺各自独立，ＸＸＸ、田颖、曹秋实以此为由不愿接收该两间房屋，责任不在大家置业公司。2、涉案5、15号商铺在双方签订安置协议前已出售给他人，且已在房地产管理部门办理备案登记并在银行办理了按揭贷款，大家置业公司已无法交付该两间房屋。依据安徽省高级人民法院的相关会议纪要，已经备案的房屋优于未备案的房屋效力。3、一审判决大家置业公司协助ＸＸＸ、田颖、曹秋实协助办理房屋权属登记，违背合同约定及房屋登记管理规定。双方在安置协议中仅约定交付房屋，但没有约定协助办理房屋登记的期限，况何时进行登记并非大家置业公司所决定，而应由房屋登记部门依据法律规定办理。大家置业公司另当庭补充上诉称一审判决大家置业公司自2014年1月19日起计算租金，超出了ＸＸＸ、田颖、曹秋实的诉讼请求。
ＸＸＸ、田颖、曹秋实二审答辩称：1、大家置业公司并没有将涉案房屋交付，而是将涉案四间房屋出租给了他人。大家置业公司称其将房屋交付给ＸＸＸ、田颖、曹秋实没有事实依据。2、大家置业公司将涉案房屋另行出售给他人，不能作为其不履行合同的理由。ＸＸＸ、田颖、曹秋实作为拆迁安置户，并非商品房的买受人，大家置业公司援引安徽省高级人民法院的相关规定，效力低于最高人民院的司法解释，不应得到支持。3、大家置业公司与他人签订的房屋买卖协议无效，涉案房屋属回迁房，不能对外出售，ＸＸＸ、田颖、曹秋实请求大家置业公司安置应予支持。4、一审时大家置业公司当庭承认涉案房屋没有转移登记，一审判决其协助办理产权登记正确。5、大家置业公司存在违约，一审判决其加付一倍租金符合合同约定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，ＸＸＸ、田颖、曹秋实向本院提交涉案6、16号商铺租赁协议及大家置业公司制作的房屋租赁表各一份，证明大家置业公司已将上述两间商铺租赁给他人，大家置业公司并没有交付该两间商铺。
大家置业公司对上述证据质证意见为：将上述两间商铺出租是事实。
本院对上述证据认证意见为：大家置业公司对其将涉案6、16号商铺出租给他人使用不持异议，本案予以认定。
本院经审理查明：一审查明基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：大家置业公司于2013年6月9日将涉案6、16号商铺出租给他人经营，并未交付给与ＸＸＸ、田颖、曹秋实。大家置业公司与ＸＸＸ、田颖、曹秋实约定的小河东车库尚未建设。
综合双方当事人举证、质证及诉答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、ＸＸＸ、田颖、曹秋实请求大家置业公司交付涉案5号、15号房产能否支持及一审判决大家置业公司将涉案6号、16号房产交付ＸＸＸ、田颖、曹秋实是否适当；2、一审判决大家置业公司协助ＸＸＸ、田颖、曹秋实协助办理涉案5、6、15、16号及车库产权过户登记并双倍支付4间商铺的租金是否适当。
（一）关于ＸＸＸ、田颖、曹秋实请求大家置业公司交付涉案5号、15号房产能否支持及一审判决大家置业公司将涉案6号、16号房产交付ＸＸＸ、田颖、曹秋实是否适当的问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中，ＸＸＸ、田颖、曹秋实与大家置业公司签订的房屋拆迁补偿安置协议约定，大家置业公司拆除ＸＸＸ、田颖、曹秋实房屋、仓库、平房等624.8平方米，大家置业公司给ＸＸＸ、田颖、曹秋实安置A14栋楼5、6、15、16号四间商铺及小河东边一间车库，协议签订后，ＸＸＸ、田颖、曹秋实的上述房产被拆除，大家置业公司开发的项目建成后，大家置业公司应依约将安置房屋安置给ＸＸＸ、田颖、曹秋实，但大家置业公司却将A14栋楼5、15号房屋另行出售给他人，违反了合同约定，侵犯了ＸＸＸ、田颖、曹秋实的合法权益，ＸＸＸ、田颖、曹秋实以其应享有优先取得补偿安置房屋为由提起诉讼，于法有据，一审判决大家置业公司将涉案5、15号房屋交付给ＸＸＸ、田颖、曹秋实正确。大家置业公司以案外人已就涉案房屋办理了房屋备案登记及按揭贷款为由不愿继续履行合同义务，违反上述法律规定，其该上诉请求本院不予支持。
虽大家置业公司上诉称其已将A14栋楼6、16号房屋交付给了ＸＸＸ、田颖、曹秋实，但与二审期间其自认已将该两间房屋另行出租给他人经营的事实不符，大家置业公司在安置房屋具备交付条件的情况下，拒不交付房屋，违反了合同约定，一审判决大家置业公司将A14栋楼6、16号房屋交付给ＸＸＸ、田颖、曹秋实适当。大家置业公司称其已将上述两间房屋交付没有事实依据，本院不予采信。虽ＸＸＸ、田颖、曹秋实主张大家置业公司应交付小河东一间车库，因该车库尚未建造，其该请求尚不具备交付条件，其可待该车库建成后另行主张，本案不予支持。
（二）关于一审判决大家置业公司协助ＸＸＸ、田颖、曹秋实协助办理涉案5、6、15、16号及车库产权过户登记及双倍支付4间商铺租金是否适当的问题。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。本案中，ＸＸＸ、田颖、曹秋实依据房屋拆迁补偿安置协议约定请求优先取得安置补偿房屋，已经诉讼渠道得以保护，大家置业公司依法负有协助ＸＸＸ、田颖、曹秋实办理房屋所有权变更登记的附随义务，一审判决大家置业公司在履行交付涉案四间房屋的同时又判决其履行该附随义务，不违反法律规定。大家置业公司称双方没有约定、法律亦没有规定其负有协助办理房屋变更登记的理由，本院不予支持。但一审在涉案车库尚未建造的情况下，判决大家置业公司协助办理该车库变更登记手续不当，本案予以纠正，ＸＸＸ、田颖、曹秋实可待条件成就时另行处理。
另，大家置业公司与ＸＸＸ、田颖、曹秋实在房屋拆迁补偿安置协议中约定：“甲方负责在自签订协议之日起，安置房包括四套门面房18个月交付乙方房屋，一间车库24个月交付使用，逾期加付一倍房租费用”。经查，大家置业公司并未在2014年1月18日前按照合同约定向ＸＸＸ、田颖、曹秋实交付安置房屋。ＸＸＸ、田颖、曹秋实为此提起诉讼，并在第二项诉请中要求大家置业公司“按协议约定支付‘一倍房租费用’约48000元”，庭审期间ＸＸＸ、田颖、曹秋实又进一步明确“原告主张的违约金有事实和法律依据。协议明确约定有违约责任即双倍的房屋租金，该主张不仅有合同约定，且合情合理”，大家置业公司虽认为双方订立的安置补偿协议约定的是一倍租金，但从双方在安置补偿协议中约定的“逾期加付一倍房租费用”内容看，应视为如果大家置业公司如不能按照约定交付安置房屋，应“加付一倍支付房租费用”，该“加付一倍支付房租费用”约定实质上为二倍租金，一审判决大家置业公司自2014年1月19日起至履行完毕之日止双倍支付ＸＸＸ、田颖、曹秋实租金并无不当，本院予以确认。大家置业公司称一审判决其双倍支付四间商铺租金违反约定及超出ＸＸＸ、田颖、曹秋实的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；但一审未明确在48000元内为限不妥，本院予以纠正。
综上，一审判决认定基本事实属实，但在涉案车库尚未建造的情况下，判决大家置业公司交付车库并协助办理产权登记不当，本院予以纠正。另，大家置业公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）、（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、变更安徽省泗县人民法院（2014）泗民一初字第02700号民事判决第一项“大家置业公司于判决生效后十五日内将A14栋楼5、6、15、16号四间商铺及小河东边一间车库交付给ＸＸＸ、田颖、曹秋实，并协助办理房屋产权登记”为“大家置业公司于判决生效后十五日内将A14栋楼5、6、15、16号四间商铺交付给ＸＸＸ、田颖、曹秋实，并协助办理房屋产权登记；
二、变更安徽省泗县人民法院（2014）泗民一初字第02700号民事判决第二项“大家置业公司于判决生效后十五内支付ＸＸＸ、田颖、曹秋实四间商铺双倍租金3624元（453元×2倍×4间）（自2014年1月19日起计算至履行完毕止）”为“大家置业公司于判决生效后十五内支付ＸＸＸ、田颖、曹秋实四间商铺双倍租金3624元（453元×2倍×4间）（自2014年1月19日起计算至履行完毕止，以48000元为限）”；
三、驳回被上诉人ＸＸＸ、田颖、曹秋实的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1080元，由上诉人宿州市大家置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 许劲松
代理审判员 李 震
二〇一五年一月三十日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。