连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民巡初字第0279号
原告连云港市灌云医药有限公司。
法定代表人郑作贤。
委托代理人孙燕波。
被告李少军。
委托代理人薛尚美。
委托代理人徐洪伟。
原告连云港市灌云医药有限公司（以下简称医药公司）与被告李少军建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年5月31日立案受理，依法组成合议庭，于2013年11月13日公开开庭进行了审理。原告医药公司的委托代理人孙燕波、被告李少军及其委托代理人薛尚美、徐洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年5月26日，原告为响应政府关于城镇建设规划的号召，经报请主管部门批准，决定将公司所属同益大药房第九店（位于板浦镇新民南路南端）部分房屋和土地使用权置换给被告开发建设，被告应在2008年6月1日前交付给原告临街一楼商铺5间（建筑面积不低于200平方米的成品房，详见协议书）。依据协议约定，被告将原告的仓库门店拆除后在此基础上建成一栋七层商住楼（其中一层商铺13间，其余住宅24套，建筑面积3500平方米左右），但迄今未将5间商铺交付给原告。不仅如此，被告在开发中还擅自拆除原告会议室等办公场所，搭建车库13间（建筑面积月500平方米）对外销售，给原告造成一定的财产损失，原告特诉至法院，要求法院依法判令1、被告立即交付位于板浦镇新民南路南端原板浦药站院内七层综合楼一楼商铺5间（建筑面积不低于200平方米的成品房，价值50万），另付违约金25万元；2、本案诉讼费用由被告承担。
审理中，经本院释明，原告变更诉讼请求为确认原被告之间于2007年5月26日签订的土地使用权转让合同无效，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，本案的协议书不仅包含土地使用权转让一个内容，还包括房屋及开发等，原告提供的证据足以证明其是有权处理财产的权利人，从原、被告签订的协议看双方既是不动产物权转让协议更是合作开发协议，该合作开发不违反法律规定；有批准权的人民政府对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批而不是对转让合同审批，原被告之间的协议虽然暂时没有报批手续，并不影响协议效力；如果确认合同无效，会带来很多不必要的麻烦且不利于对土地的有效利用，本案根据协议内容原告有义务申请办理土地使用权批准和登记等审批手续，但是原告却不履行自己的义务，恶意主张合同无效，违背了诚实信用原�。
经审理查明，2007年5月26日，原被告双方签订《协议书》一份，载明：甲方：连云港市灌云医药有限公司，乙方：李少军（身份证号：××
甲、乙双方经友好协商甲方并报请主管部门批准，现就连云港市灌云医药有限公司所属同益大药房第九店（位于板浦新民南路南端）房地产转让事宜，达成如下协议：
一、甲方将上述房屋及所属土地使用面积（以实际面积为准）转让给乙方，甲方负责在协议签订之日起30天内，将该房屋清空。
二、因上述产权现无土地证、产权证、产权转让后甲方协助乙方办理相关证件和手续，费用由乙方承担。
三、出让方式：以房抵款，乙方用其在本地块新开发的沿街向东门面由北向南一楼5间商铺（每间南北宽4米，深为10米，建筑面积不低于200平方米的成品房）返还给甲方作为出让金额。如乙方能办理土地证、房产证以后，为甲方5间商�无偿办理好土地证、房产证并交于甲方，其余产权归乙方所有与甲方无关。5间商铺交付时间为二00八年六月一日前。逾期不交房视同严重违约。
四、在甲方清空房屋后办理交接手续时，乙方另行一次性付给甲方1万元，超出部分由甲方负责。用于该地块居住人员的安置工作。周边四邻关系由乙方自行协调处理。
五、甲方债权债务纠纷与乙方无关，由甲方负责。
六、乙方在开发时必须严格遵守国家相关的法律法规，提高安全意识，确保施工安全。施工过程中如发生任何安全事故由乙方负责赔偿，与甲方无关。
七、乙方施工须按板浦镇的城镇规划建设设计方案进行设计和施工，并服从当地政府相关部门的统一管理，主动协调好地方关系。按时完成施工进度，争创市优工程。
八、违约责任
本协议经双方签订后立即生效，双方必须严格遵守，任何一方都不能违约，�则将承担受害方因此产生的一切经济责任。
九、本协议一式四份，双方各持二份，未尽事宜双方还可签订补充协议。补充协议与本协议有同等的法律效力。
另查明，至原告向本院起诉之日止，协议中的该宗土地仍未取得土地使用权证及房产证。开发的房屋未取得有关政府部门的规划许可及建设许可。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
本案中，原、被告订立的《协议书》主要内容为房屋和土地的转让。是双方达成土地转让的合意，但对于转让方即原告而言，还必须享有对土地使用权处分的权能，即取得土地使用权证书，成为土地使用权的权利主体，才能行使旨在引起土地使用权发生物权变动的处分行为。因此，原告未取得土地使用权证与被告订立的土地使用权转让合同，原告的行为，属于无权处分的情形。该无权处分行为在转让方取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定的法律行为。但该无权处分行为的效力待定不是无限期的，应限定在当事人在法院起诉前。因为在原告向人民法院起诉前，原告作为转让方仍未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府没有批准，因此，不仅其转让行为无效而且其所订立的转让合同也应认定为无效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款第七项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：
原告连云港市灌云医药有限公司与被告李少军于2007年5月26日签订的《协议书》无效。
案件受理费11300元由被告李少军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费11300元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 张 义
审 判 员 马书英
人民陪审员 谭庚林
二〇一三年十一月二十二日
书 记 员 孙艳薇
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》第五十一条、【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
（二）、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依�收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
（三）、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费�同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。