浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2935号
上诉人（原审原告）：盛水平。
委托代理人：汪志辉、蔡本强。
被上诉人（原审被告）：浙江商博置业有限公司。
法定代表人：王春海。
委托代理人：徐巍。
上诉人盛水平因与被上诉人浙江商博置业有限公司（以下简称商博公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2011年1月27日，盛水平与商博公司签订商品房买卖合同，约定：所购商品房为杭州市江干区东城印象公寓1幢2单元601室，设计用途一般住宅，总价款3421001元；交付期限2012年12月31日前，逾期交房超过60天且盛水平要求继续履行的，合同继续履行，自最后交付期限第2天起至实际交付之日止，商博公司按日向盛水平支付已交付房价款0.02%的违约金；商博公司于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给盛水平，约定日期起90日内交付的，商博公司按已付房价款的1%承担违约责任，约定日期起90日以后仍不能交付且盛水平不退房的，商博公司自约定日期至实际交付之日止按日向盛水平支付已付房价款0.01%的违约金；等等。盛水平按约支付了房价款。商博公司于2013年12月16日通知盛水平于2013年12月20日前往办理房屋交付手续。因逾期交房，商博公司于2014年2月26日向盛水平支付了违约金241523元，系按已付房价款每日0.02%计算，计算至2013年12月19日。2014年3月16日，商博公司退还盛水平面积差额补退款2604元。商博公司于2014年6月11日通知盛水平于2014年6月18日前往领取办证相关资料。现盛水平因商博公司存在逾期办证行为，起诉至原审法院，要求商博公司支付逾期办证违约金151550元。
原审法院认为，盛水平与商博公司之间的买卖合同关系合法有效，双方当事人应当约定履行自己的义务。合同约定房屋交付期限为2012年12月31日前，权属证书交付期限为2013年3月31日前；商博公司主张上述约定的意思为交房后3个月内交付权属证书，在其公司交房已逾期的情形下权属证书的交付期限应相应顺延。原审法院认为，合同已约定权属证书交付期限为绝对日期，商博公司将权属证书交付期限解释为交房后3个月依据不足，商博公司的理由不能成立；商博公司于2014年6月18日交付权属证书已构成违约。合同约定，约定日期起90日以后仍不能交付权属证书且盛水平不退房的，商博公司自约定日期至实际交付之日止按日向盛水平支付已付房价款0.01%的违约金。盛水平据此要求商博公司支付2013年4月1日至2014年6月17日的逾期办证违约金。商博公司由于逾期交房，已向盛水平支付了2013年1月1日至12月19日的逾期交房违约金，因此按合同约定在2013年4月1日至12月19日期间商博公司应承担按已付房价款每日0.02%计算的逾期交房违约金和每日0.01%计算的逾期办证违约金，共计每日0.03%。商博公司主张其公司已支付的违约金已超过盛水平的实际损失，请求对违约金进行适当调整；原审法院认为，涉案房屋系一般住宅，考虑盛水平未能按期取得房屋和办理权属证书的损失，2013年4月1日至12月19日期间每日0.03%的违约金应属过高，原审法院酌情调整至每日0.02%。因此，商博公司尚应向盛水平支付2013年12月20日至2014年6月17日按已付房价款每日0.01%计算的逾期办证违约金，计61554元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决：一、浙江商博置业有限公司向盛水平支付逾期办证违约金人民币61554元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回盛水平其他诉讼请求。案件受理费人民币3331元，减半收取人民币1665.50元，由盛水平负担人民币996元，由浙江商博置业有限公司负担人民币669.50元。浙江商博置业有限公司应负担的案件受理费人民币669.50元，于判决生效后三日内交纳至原审法院。
宣判后，盛水平不服，向本院提起上诉称：一、原审判决将双方当事人之间已经结算完毕，且不属于本案审理范围的逾期交房违约金作出了调整，严重违背了民事案件不告不理的原则，程序严重错误。二、本案盛水平主张的是逾期办证违约金，金额为按已付款每日万分之一。审查违约金约定是否过高，仅应看此诉求金额是否过高。盛水平认为该约定的违约金不存在过高一说，而是过低了。理由为：1、盛水平主张的逾期办证违约金，是根据商品房买卖合同的明确约定。2、商博公司逾期交付权属证书的违约行为损害了盛水平房屋转让、融资和营业税减免等权益。3、双方约定的违约金计算标准，远低于没有约定或损失数额难以确定的情形。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，并参照现行1至3年期6.15%／年的贷款基准利率，如果本案商品房买卖合同没有约定逾期办证违约金计算标准，则商博公司应承担的违约金为每日按已付款万分之二点五，也是本案合同约定违约金的2.5倍，故本案所约定的违约金不是过高，而是过低了。三、本案商品房买卖合同，是商博公司提供的格式合同，商博公司作为专业的房产开发商，在签约前应已经充分考虑了各种情况，合同条款对其均是有利的。而购房者作为签约一方，却根本不具备合同条款协商权。在如此情况下，商博公司在未能按约履行的情况下，仍声称违约金过高，明显缺乏诚信。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持盛水平的诉讼请求。
被上诉人商博公司在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：一、盛水平认为原审判决违反了民事诉讼不告不理原则，是对该原则的误解，不告不理应指的是人民法院在民事诉讼中就原告提出的法律关系进行审理，而本案始终围绕着盛水平提出的违约金金额进行审理，判决结果也是围绕着违约金进行确定的，不存在不告不理，即使在不告不理的原则下，人民法院也可以超出原告主张的事实就其他足以影响审理的法律关系的事实进行查明。原审查明盛水平在商博公司逾期交房期间得到的损失补偿数额，与本案密切相关，商博公司认为原审法院就该事实进行审查是正确的。二、盛水平主张原审判决认定违约金过高是错误的理由是双方在合同中约定了违约金的金额，但法律是赋予合同当事人调整违约金数额的权利的。三、盛水平主张由于商博公司迟延办证导致其再次转卖房屋时会影响其营业税，该理由从法律层面是不成立的，因为盛水平今后是否会将该房屋再次转让，转让是否会在五年之内，都是不确定的因素，在不确定的情况下发生的损失，人民法院是不予考虑的，因为合同法规定违约一方所承担的损失应是在订立合同时可以合理预见的损失，本案中违约一方可预计的损失即租金损失，超出租金的不是开发商可预计的损失范围。四、盛水平主张适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，该条款明确是在没有约定的情况下，而本案中是有明确约定的，故不适用于本案。而且该条款约定的违约金是在开发商已经交房且没有及时为购房者提供办证条件的情况下适用的，办理权属证书本身是附属义务，对此赋予这么高的违约金，是为了惩戒，原审法院在查明购房者已经享受了20多万违约金的情况下做出本案判决，商博公司认为是正确的。五、盛水平认为合同带有格式条款的性质，商博公司提出违约金过高是违反诚信原则，合同法并没有规定制定格式条款一方主张调整违约金的前提条件，故盛水平的该主张是没有事实及法律依据的。综上，请求二审依法驳回盛水平的上诉请求。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案系盛水平因商博公司存在逾期办证违约行为而依据合同约定向其主张逾期办证违约金而产生的纠纷，因商博公司未在合同约定的2013年3月31日前向盛水平交付房屋权属证书的事实是清楚的，双方对于商博公司存在该项违约行为亦均无异议，故本案争议的焦点在于逾期办证违约金的计算标准及数额的确定。根据审理查明，商博公司就案涉商品房同时存在逾期交房的违约行为，双方当事人直至2013年12月20日才办理了房屋交接手续，故根据合同约定，在2013年4月1日至2013年12月19日期间，商博公司确实同时承担着逾期交房和逾期办证的双重违约责任。但商博公司与盛水平就逾期交房的违约金已经依据合同约定的计算标准和实际逾期时间自行达成一致，并进行了结算，结算单中对于违约金的性质明确表述为逾期交房违约金，商博公司亦已经将逾期交房违约金支付给盛水平，故应当理解为双方当事人之间就逾期交房违约金的赔付责任并无异议且已经履行完毕。根据上述分析，原审法院将双方当事人之间已经结算完毕的逾期交房违约金结合本案逾期办证违约金一并进行调整，显属不当，本院予以纠正。关于案涉《商品房买卖合同》所约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。本院经审查后认为，当案涉商品房出现逾期交房及逾期办证情形时，商博公司即对其所应当承担的合同违约责任有所预见，商博公司在与盛水平就逾期交房违约金达成一致结算意见时，并未调整合同所约定的逾期交房违约金计算标准，而是依据合同约定进行了实际结算，现商博公司认为逾期办证违约金计算标准过高，要求调整，本院认为依据不足。同时，比较最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于逾期办证合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定来分析，案涉《商品房买卖合同》所约定的逾期办证违约金计算标准亦尚属合理。故商博公司要求调低合同所约定的违约金计算标准的主张，本院不予采纳，本案逾期办证违约金按《商品房买卖合同》所约定的按日支付已付房价款0.01%的标准进行计算。经计算，商博公司应当承担的2013年4月1日至2014年6月17日期间的逾期办证违约金为151526元（3421001元×0.01%×349＋（3421001-2604）元×0.01%×94】。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1270号民事判决；
二、浙江商博置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付盛水平逾期办证违约金151526元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回盛水平其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币3331元，减半收取人民币1665.50元，由浙江商博置业有限公司负担。二审案件受理费2050元，由被上诉人浙江商博置业有限公司负担，浙江商博置业有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳二审案件受理费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年二月十一日
书 记 员 吴梦姣