浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉盐民初字第73号
原告：陆建华。
委托代理人：薛云、文云芳，浙江海耘律师事务所律师。
被告：濮水荣。
委托代理人：鲁如生。
原告陆建华与被告濮水荣房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年12月23日向本院起诉。本院于同日立案受理后，由代理审判员陆一卿依法适用简易程序，并于2015年1月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人文云芳及被告的委托代理人鲁如生到庭参加诉讼。后因组织双方进行调解需要，本案经原、被告双方同意继续适用简易程序并经批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告起诉称，2004年2月4日原告将250000元购房款交付了被告，至同年9月2日，原告与被告订立《房屋转让协议》一份，协议约定被告将西塘桥街道盐东村新农村建设商品房一套转让给原告，价值250000元。并确立协议订立前原告已将250000元购房款支付了被告。但协议签订至今被告并没有将上述商品房交付给原告，期间，经原告多次催讨被告于2009年1月8日归还给原告180000元购房款，余款70000元至今未付。综上所述，被告应及时返还原告购房款，被告至今未归还购房款的行为已侵犯了原告的合法权益，故请求法院依法判令：1、被告立即返还原告购房款70000元；赔偿原告利息损失49289元（从2004年2月28日暂计算至2014年11月28日，按人民银行五年期贷款年利率6.55%计算），合计119289元；2、被告承担本案诉讼费。
被告答辩称：一、首先从《房屋转让协议》的形式上来看，原、被告之间存在房屋买卖的行为。但从事实上来说，被告根本不存在有房可转让的情形，也就是说被告无房可转让，这在《房屋转让协议》中转让无标的物可以证明。盐东村擅自利用集体土地，未经审批、违规建设的房屋，在法律层面上是不允许买卖的。因此，从事实根据和法律依据上来讲，这是一份无效的协议，是一份不可履行的协议。二、其次从双方购房行为上看，（一）原告因不是盐东村村民，无法直接向村里购买在建房屋，故委托被告代为购买，这样的行为应该认定为委托代理行为；委托代理行为的后果从法律上认定，是委托人承担的。综观整个购房过程，被告在接受原告口头委托向村里要求购买在建房屋时，于2003年11月24日，向村经济合作社交纳了20000元购房款，2004年2月4日在收到原告交来的购房款250000后，又于2004年7月23日向村经济合作社交纳了50000元购房款；合计二次交村经济合作社购房款70000元。（二）2004年9月28日双方签订了一份《房屋转让协议》，其中第三条明确：商品房转让价格为贰拾伍万元，于合同签订后，乙方（即原告）在2004年9月28日前一次性付清，甲方（即被告）在收到商品房转让款后商品房产权归乙方（即原告）所有。而被告是在2004年2月4日就已收到原告的250000元购房款，在协议约定的条件下，原告应当知道在建房屋的产权转让，条件是不成就的，也即意味着无法按照合同约定履行义务，权益已受到损害。（三）2009年1月8日，双方在确认盐东村无法出售房屋，致使双方所签合同无法履行的情况下，被告将原告交来的购房款250000元，除了已交给村里的70000元外，剩余的180000元返还给了原告。所以事实上：被告在交给村里购房款70000元后，剩余款项返还了原告；盐东村未能交房，被告也未能取得房屋，故不可能有房交给原告。据此，原、被告之间约定的房屋买卖条件没有成就协议的履行，被告也未欠原告任何款项。三、从原告诉讼递交的证据材料来确认，被告认为约定房屋买卖成就的日期，协议上十份明确；因盐东村不能交房，导致协议无法履行，责任在于盐东村。原、被告双方确认盐东村无法交房后，被告于2009年1月8日将原告交付的250000元购房款（除交给盐东村70000元外）全额返还给了原告；对于这个购房结果和返还购房款，原告是清晰的，而且亦无异议。对于本案诉争70000元房屋款（即二次交给盐东村的70000元），原告也从未向被告催讨过。故即使该债务存在，原告现在主张权利，亦已超过诉讼时效。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
为支持自己的诉讼请求，原告向本院提供了下列证据：
1、《房屋转让协议》一份，用以证明原、被告之间存在房屋买卖的事实；
2、收条一份，用以证明原告向被告支付250000元购房款的事实。
被告质证意见：证据1是一份无效的协议，也是一份不可履行的协议，首先这份协议中没有转让标的物，其次盐东村新农村建设是盐东村擅自利用集体土地，未经审批、违规建造的房屋，在法律层面上是不允许买卖的。据此，该份协议是无效的。证据2，被告是在2004年2月4日收到了原告的购房款250000元。但该转让协议的签订是2004年9月28日，据此，这是一个委托代购的行为。代购支付在先，转让合同签订在后。正因为是委托代购，故原告是先付钱后签房屋转让协议。
本院认证意见：证据1、2，具有真实性、合法性及关联性，本院均予以认定。
针对自己的抗辩，被告濮水荣向本院提供了以下证据：
1、收条二份，用以证明原告委托被告向盐东村代购房屋，盐东村收到了被告二次支付给盐东村经济合作社的购房款的事实；
2、情况说明一份，用以证明第一份证据中的一份收据是房屋租赁款20000元，但该款实为房屋购买款的事实。
原告质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性及待证事实均有异议。原告与被告之间存在着房屋买卖合同关系，是原告向被告购买房屋，原告从来没有委托被告向村里代购房屋。原告也不知道被告与村里是什么租赁关系或者购房关系。原告对被告提供的证据不予认可，该些证据无法证明被告主张的事实。
本院认证意见：被告提供的证据1、2，与本案不具有关联性，故本院不予认定。
经审理，本院确认事实如下：
2004年2月4日，原告向被告支付购房款250000元，被告为此向原告出具收条一份，载明：“今收到陆建华购房款现金贰拾伍万元整（￥250000元）。收款人：濮水荣，2004年2月4日”。2004年9月28日，原告陆建华（作为受让方，乙方）与被告濮水荣（作为转让方，甲方）签订《房屋转让协议》一份。协议约定：“甲方于2004年9月28日购买了西塘桥街道盐东村新农村建设商品房一套，占地面积平方米，建筑层高为二层，使用面积为平方米；商品房转让价格为贰拾伍万元，于合同订立后，乙方在2004年9月28日前一次性付清，甲方在收到商品房转让款后商品房产权归乙方所有；甲方转让的商品房属于海盐县西塘桥街道盐东村新农村建设商品房，除了已办理土地使用权证书外，并无其他商品房相关权利证书，但甲乙双方同意在允许办理有关产权证时，由乙方申领办理，如需甲方配合办理，甲方无条件配合办理（转让时土地使用权证书移交给乙方）。”上述协议中原、被告双方就其他相关事项亦作了相关约定。上述《房屋转让协议》签订后，被告未将房屋交付给原告，后于2009年1月8日返还了原告购房款180000元，余款70000元至今未返还给原告。
另查，被告一直未得到海盐县西塘桥街道盐东村新农村建设商品房的任何一套房屋。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议》中未明确约定买卖标的物，仅约定“西塘桥街道盐东村新农村建设商品房一套”，对其面积、位置均未明确约定，且被告至今未拥有过任何一套西塘桥街道盐东村新农村建设商品房，故本院认为被告卖房的要约内容未具体确定，该买卖合同的主要条款不具备，双方签订的《房屋转让协议》不成立。虽原、被告之间的房屋买卖合同不成立，但原告已向被告交付了房款250000元，而此后被告未取得可以卖于原告的房屋，双方无法继续弥补订立买卖合同，故原、被告双方停止订立合同，被告应将全部房款返还原告。2009年1月8日，被告返还原告房款180000元，余款70000元至今未返还原告，故对原告要求被告立即返还购房款70000元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿利息损失49289元（从2004年2月28日暂计算至2014年11月28日，按人民银行五年期贷款年利率6.55%计算）的诉请，原、被告在订立房屋转让协议之初，原告对其要购买的房屋信息一无所知，包括房屋位置、面积、结构等，且未核实被告是否具有房屋所有权，其在与被告签订的《房屋转让协议》中也未对买卖房屋的信息进行确定，故其对房屋买卖合同不成立具有一定的过错，且在2009年1月8日被告返还原告购房款180000元时，原、被告未对剩余房款70000元的后续处理作出约定，原告亦未提供证据证明其在本案起诉前有向被告催讨过剩余购房款70000元的事实，故本院对原告的利息主张不予支持。对被告以原告起诉已过诉讼时效为由进行抗辩，本院认为原、被告双方签订的《房屋转让协议》不成立，被告应当返还原告已收到的所有购房款，且原、被告双方之间亦未约定购房款返还的时间，故对被告的该项抗辩理由本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十四条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告濮水荣于本判决生效之日起十五日内返还原告陆建华购房款人民币70000元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
被告濮水荣如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1343元，由原告陆建华负担555元，被告濮水荣负担788元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
代理审判员 陆一卿
二〇一五年六月九日
书 记 员 周月华
（附页）