黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民一初字第1362号
原告张耐忠，1964年9月8日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人寇胜，黑龙江大成律师事务所律师。
被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路54号B栋13层。
法定代表人王海弘，总经理。
委托代理人许德林，1946年8月20日出生（公民身份号码：×××），系该公司职员，住所地哈尔滨市南岗区。
委托代理人刘东丽，1982年7月14日出生（公民身份号码：×××），系该公司职员，住所地哈尔滨市南岗区。
原告张耐忠与被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司（以下简称建业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法�成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张耐忠委托代理人寇胜、被告委托代理人许德林、刘东丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2006年11月2日，原被告双方签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，被告是出卖人，原告是买受人，被告将哈尔滨市道外区XX小区XX栋X层X号的商品房卖给原告（该房屋建筑面积116.45平方米）。该房屋的价款为312000元。约定：“第六条付款方式及期限中第3其它方式，首付壹拾万零贰千元整，贷款贰拾壹万元整。”“第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后二年内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理。3、买受人承担办理产权的一切费用。”原告依约在向被告缴纳首付款，被告给原告开具“黑龙江省单位往来资金票据”。其后，原告已还完贷款。原告多次要求被告给予开具商品房专用发票并办理房屋所有权证，但被告以各种理由推脱至今。原被告在《合同书》第十五条约定的二年时间已超过，被告已违约，办理房屋所有权证的一切费用理应由被告承担。原告认为，双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》是合法有效的，原告已依约履行，现被告已违约，被告理应给原告开具商品房专用发票、办理房屋所有权证并承担办理房屋所有权证的一切费用，故原告诉至法院。诉讼请求：1、要求被告履行双方所签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》给原告开具商品房销售发票并依法协助办理房屋所有权证；2、由被告承担办理房屋所有权证所发生的费用；3、案件受理费由被告承担。
被告辩称，原告所述经过都对，因该小区楼房没有完工，�筑商拒绝提供质检的备案手续，导致楼房不能质检，所以房地局不能备案，办不了房证，开发商与建筑商正在法院诉讼中，被告同意给原告办房证，但因手续不全办不了，开发商有五证，有商品房预售许可证，没有商品房销售许可证，被告同意给原告办房屋所有权证，在能办理时为原告办理。按照合同约定，办理房证的费用应由原告承担，因为合同没有约定违约责任。
原告为证实其主张的事实成立，向本院提供如下证据：
证据一、商品房买卖合同书一份。证明：1、被告将哈尔滨市道外区XX小区XX栋X层X号的商品房卖给原告（该房屋建筑面积116.45平方米）。该房屋的价款为人民币312000元。2、该合同中“第六条付款方式及期限中第3其它方式，首付壹拾万贰仟元，贷款贰拾壹万元整。”证明该房的交款方式为贷款“第十五条关于产权登记的约定，出�人应当在商品房交付使用后贰年内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；3、买受人承担办理产权的一切费用。”证明双方约定两年内办理权属登记，至诉前已超过两年约定；3、该房屋原告已进户使用，原告已按该合同约定履行了全部义务；4、被告违约没有给原告开具商品房销售专用发票、给原告办理房屋所有权证；
证据二、被告给原告出具二张的《黑龙江省单位往来资金结算票据》，证明：1、2006年11月2日原告向被告交纳首付款人民币102000元、2007年8月13日原告向被告交纳购房款人民币210000元，上述原告购买了哈尔滨市道外区XX小区XX栋X层X号的商品房后，向被告交纳了购房款人民币312000元；2、原告已履行了双方于2006年11月2日签订《哈�滨市商品房买卖合同书》中的全部义务；3、被告违约没有给原告开具商品房销售专用发票且给也没有给办理房屋所有权证；
证据三、《入户通知单》。证明原告购买的哈尔滨市道外区XX小区XX栋X层X号的商品房，于2006年11月7日开始进户居住至今。
被告在庭审中，对原告提供的证据质证如下：对证据一、二、三均无异议。
被告在举证期内未向本院提交证据。
通过对上述证据的质证和分析，本院认证如下：原告提供的证据一、二、三，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故对本院予以采信。
通过对上述证据的分析与认定及庭审中原、被告的陈述，认定事实如下：2006年11月2日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将其开发的坐落于哈尔滨市道外区XX小区XX栋X层X号的房屋卖给原告，该房屋建筑面积116.45平方米�价款为312000元。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后两年内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理”。该条第三项为：“买受人承担办理产权的一切费用”。被告于签订合同当日为原告出具黑龙江省单位往来资金结算票据，载明原告缴纳房屋首付款102，000元。2007年8月13日，被告为原告出具黑龙江省单位往来资金结算票据，载明原告缴纳剩余房款210，000元。原告于2006年11月7日搬入诉争房屋居住使用。另查明，诉争房屋所在小区取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》及《商品房预售许可证》，但未取得《竣工工程备案证》及《商品房销售许可证》。
基于上述事实，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等相关法律规定，房屋竣工后需经过质量、规划、消防、环卫等方面的工程竣工验收，取得市级建设主管部门颁发的《竣工工程备案证》后，开发商方可到市级住房保障和房产管理局办理预售转销售备案手续。开发商取得《房屋（商品房）销售许可证》后，到税务部门办理房屋销售专用发票。购房人持开发商开具的房屋销售专用发票、房屋买卖合同、身份证等材料到房屋所在地的房产交易管理所办理房屋所有权证。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方均应依约履行，原告依约履行了相应义务，被告作为诉争房屋的开发商，应向原告出具商品房买卖专用发票，并为原�办理所有权登记。但因诉争房屋没有经过竣工验收，被告未取得《商品房销售许可证》，故不具备办理房屋所有权证的条件，现属无法履行、履行不能。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》中为防止某些“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过法院判决和协助执行行为合法化的要求和尊重房屋登记机构依法享有的行政权力的精神，法院不宜直接判决开发商为不具备初始登记条件或是否具备初始登记条件不明确的房屋办理所有权证。而应待涉案房屋完善相关手续，具备初始登记条件后，建业房地产公司再履行为王常春开具商品房销售发票并办理房屋所有权证的义务。关于原告主张被告承担办理房屋所有权证所发生的费用，因双方在合同中明确约定此款由原告承担，且国家对此没有明确的责任分配和禁止规定，应以双方约定为准，故对其该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、待被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司开发建设的哈尔滨市麒麟华府小区（崇俭小区）16栋14层8号的房屋具备办理产权登记条件时，被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司为原告张耐忠依法开具该房屋的商品房销售专用发票，并协助其办理房屋所有权证；
二、驳回原告张耐忠的其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告张耐忠已预付），由被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司负担，此款于判决生效后立即给付原告张耐忠。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 李在华
代理审判员 吕 红
人民陪审员 滕韶华
二〇一五年十一月二日
书 记 员 张国建