四川省屏山县人民法院民 事 判 决 书（2014）屏山民初字第1170号原告陈明华，男，汉族，1941年7月出生，户籍地四川省金阳县。原告吕光珍，女，汉族，1943年3月出生，户籍地四川省金阳县。委托代理人刘汉洲，四川静江律师事务所律师。被告凌征权，男，汉族，1971年6月出生，住四川省屏山县。委托代理人张星屏，四川静江律师事务所律师。被告陈安凤，女，汉族，1974年11月，住四川省屏山县。被告陈志金，男，汉族，1948年6月出生，住四川省屏山县。第三人陈治碧，女，汉族，1967年11月出生，住四川金阳县。第三人陈治君，男，汉族，1971年1月出生，住四川省西昌市。第三人陈治丽，女，汉族，1972年11月出生，住四川省西昌市。第三人陈治梅，女，汉族，1974年7月出生，住四川省金阳县。第三人陈治红，女，汉族，1977年7月出生，住四川省西昌市。第三人共同委托代理人曾开明（系第三人陈治丽之夫），男，住四川省西昌市。原告陈明华、吕光珍诉被告凌征权、陈金凤、陈志金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月9日受理后，经陈治碧、陈治君、陈治丽、陈治梅、陈治红的申请，于2014年9月12日依法追加陈治碧、陈治君、陈治丽、陈治梅、陈治红为本案第三人。本院依法组成合议庭于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原、被告及其诉讼代理人，第三人陈治君及第三人陈治碧、陈治君、陈治丽、陈治梅、陈治红共同委托代理人曾开明到庭参加诉讼。庭审后，原告与第三人于2014年12月15日向本院提出变更诉讼请求申请书，将原案由所有权确认纠纷改为房屋买卖合同纠纷。本院于2015年3月4日第二次公开开庭进行了审理。原告陈明华及其诉讼代理人刘汉洲，被告凌征权及其诉讼代理人张星屏、被告陈安凤、被告陈志金，第三人陈治君及第三人共同委托代理人曾开明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明华、吕光珍诉称：原告陈明华早年离开屏山到金阳县工作，与被告陈志金关系甚好。1994年原告陈明华与他人签订土地转让协议，取得的宅基地与被告陈志金的宅基地相连。1998年，双方约定以各自的土地共同出资，陈明华负责设计施工共建房屋，两家房屋的户型和面积完全一样，建房费用各自承担一半。1999年上半年房屋建成后，按照各自的土地位置确定各自的房屋。原告陈明华享有临街西面的两间门面及楼上楼下的房屋，被告陈志金享有临街东面的两间门面及楼上楼下的房屋。原告陈明华将其房屋的钥匙和土地使用证，房屋准建许可证及修房的结算清单交给被告陈志金保管，并委托其帮忙管理房屋和办理后续的相关手续。2000年初，被告陈安凤、凌征权夫妇租住原告的房屋。2005年8月，被告陈志金的妻子通过电话与原告吕光珍联系，以6.5万元的价格求购原告的房屋。原告吕光珍当即表明不卖。几天后，被告凌征权与原告陈明华通电话，表示汇钱的事，原告陈明华明确表示不卖房，但可以租房直到淹没为止。又过了几天，被告告之已向原告陈明华银行汇款6.5万元，既没有提买房的事，又没有要求出具凭证，原告按自己的意思表示收下这笔房租。2007年，向家坝水电站开始进行实物指标调查，原告相信被告陈志金一定会代原告办理好相关手续。2013年8月，原告得知被告陈志金将原告的房产登记到新屏山，才向被告陈志金询问，被告陈志金答没有为原告登记房子，叫原告去找政府。原告向政府询问无果后，被告陈志金回答原告的房屋已卖给被告凌征权、陈安凤，移民安置房登记在被告凌征权、陈安凤名下。其后，原告到新市镇移民办复印资料中得知，被告故意隐瞒事实，仅用被告陈志金个人的土地使用证就将原告所有的房屋登记在被告陈安凤和凌征权名下，后又以分家析产名义签订协议书。以此为基础向新市镇人民政府申购移民安置房。据此，请求人民法院判决：1、确认原告与被告之间的房屋买卖关系无效；2、确认原告交由被告管理，座落于屏山县新市镇前进街6组的房屋（经移民实物指标调查组确定面积为206.26平方米，其中门面2间面积为59.2平方米），经屏山县新市镇人民政府置换，后以被告凌征权名义登记于屏山镇新市分流区C6地块1幢2单元2楼2号面积为81.36平方米住宅房屋1套，D9-38号面积为87.7平方米、D9-43号面积为22.37平方米门面房屋2间；以被告陈安凤名义登记的D6地块5幢2单元6楼1号面积为124.6平方米住宅房屋1套归原告所有。被告凌征权、陈安凤辨称：2005年7月底，原告陈明华提出要卖房子，于是其二人与原告陈明华通过电话进行协商，最后定价6.5万元。其二人向多人借款加上自己的存款，于2005年8月29日在农业银行屏山县支行新市营业部将6.5万元存入原告陈明华指定的账户。2007年10月至12月，实物指标调查组对该房屋进行实物指标登记。该房屋登记在被告凌征权名下，并进行核实和公示等程序。2010年11月1日、25日，12月30日，原告吕光珍三次写信给被告陈志金提出该房屋不卖了，要求其退房。其二人认为，原告陈明华与其的房屋买卖关系成立，没有书面协议是因为双方是亲属关系，没有办理产权变更是因为原告没有办理产权登记不涉及产权变更。请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告陈志金辩称：被告凌征权、陈安凤与原告之间的房屋买卖关系是存在的。第三人陈治碧、陈治君、陈治丽、陈治梅、陈治红述称：其五人均是原告的子女，在父母修房时，每家出资5000元，诉争房屋是其共有财产。经审理查明：原告陈明华、吕光珍系夫妻，第三人陈治碧、陈治君、陈治丽、陈治梅、陈治红系二原告子女。被告凌征权、陈安凤系夫妻，被告陈志金系被告陈安凤之父。原告陈明华与被告陈志金于1998年共同出资8万余元在屏山县新市镇原前进街六组共建房屋。1999年上半年房屋建成后，原告陈明华与被告陈志金按协商一人一半划分房屋。原告陈明华享有的两间门面和住房，土地使用证编号为屏集建（92）字第3-35号，面积206.26平方米。2005年8月29日，被告凌征权通过农业银行屏山县支行新市营业部将6.5万元存入户名为陈明华的账户。因向家坝水电站建设，需对库区房屋及附属设施进行调查登记。2007年10月21日，新市镇人民政府将该争议房屋的原房屋登记在被告凌征权名下，载明：土地使用证，屏集建（92）字第3-35号；建筑面积合计206.26㎡。2011年1月8日，被告凌征权、陈安凤分别与屏山县新市镇人民政府签订两份《政府统建安置房协议》，申购两套安置住房，一套位于屏山县屏山镇新市分流区D6地块05幢02单元6层01号，另一套与他人调换后位于屏山县屏山镇新市分流区C2地块3幢1单元3楼2号。2012年6月18日，屏山县新市镇人民政府将新市分流区D9地块38、43号门面确认给被告凌征权，作为置换上述两间门面。原告陈明华在原新市镇尚有其他房屋置换有政府统建安置房一套。另查明，2010年11月1日，原告吕光珍写信给被告陈志金，信内载明“你秀香提出问我的房租不租，女调城里了，要急房子给女，女婿住，顺口就答应住就行了，为何提出问要卖不卖呢？你的幺爷糊途没有加思考勉强说了一个‘卖’字，不是心甘情愿说的，当时我没有同意……然而你左一电又一电几天就搞定，一切火速，这是大家的财产，从来就没有问过我的儿女吗……大家为何轻易说卖就卖，一个人说了算数吗？连儿女都来不及商量，又不是你幺爷个人的钱，更不是前辈人留下的房，你们抓住时机得到了‘卖’就下狠手，就得心应手吗……”。2010年11月25日，原告吕光珍又写信给被告陈志金，信内载明“你的幺爷老了，你们问到说出的的一个错字‘卖’，那你们就不会前、后、左、右想一想呢？你幺爷是一家支撑，但是，是我们一家凑钱修的，你从没有问过幺婶吗？如果是前辈留下的你幺爷可直接宰，而且一切都还没了断，就火速下手……”。2010年12月30日，原告吕光珍再次写信给被告陈志金，信内载明“你们处处抓住老年人特点进行，是你找来问起而引发的，这是老人的房，就轻易夺走！连我小老幺当时打工的钱都全部投入在里面，后来老头子才觉得错了，不该卖，但是你张秀香和你女还逼你幺爷，说出卖的，请问还用得着说吗……”。本院认为，本案的争议焦点为争议房产所涉法律关系性质。原告开始主张是租赁关系，被告抗辩是买卖关系。经本院向原告释明后，原告申请变更诉讼请求为确认房屋买卖合同关系无效，但在庭审中依然坚持其与被告的关系为租赁关系。被告凌征权于2005年8月29日在农业银行屏山县支行新市营业部存入户名为陈明华的账户的6.5万元是租金还是购房款？双方各持己见。本院认为，第一，2010年原告吕光珍给被告陈志金的前述三封信中多次表明，被告方提出要买原告的房屋，原告陈明华同意卖，原告吕光珍不同意卖，并且原告陈明华向被告凌征权提供银行帐号用于收款等内容。涉及原告吕光珍不同意卖房之记载部分是否是写信数年前双方协商合同时的客观重述，对方持否定意见。第二，综合考虑2005年的物价水平，本案争议房产的原房屋的造价以及所处的地理位置，如果是租金，不合情理。第三，原告在2010年要求被告退房，其间的2007年经过新市镇人民政府的实物指标调查及确认、复核等一系列移民财产登记程序，本案争议房产未登记在原告名下，原告辩称其不知情，不合常理。经查，原告陈明华系移民，该户在新市镇另有房产并按移民政策进行了移民实物指标调查登记并申购有政府统建安置房，且该户实物指标调查登记及申购未载明有本案诉争房产，原告又未在移民政策规定时间之内异议。基于上述情况，本院认为原告陈明华对己方当时出售本案诉争房屋不同意的辩解是不合常理的，双方的房屋买卖合同关系合法、有效，对当事人具有约束力。原告之诉讼请求系依据其主张的租赁合同关系为基础，该主张基础与本案事实相悖，对其诉讼请求，本院予以驳回。第三人主张本案房屋属其与原告共有的事实没有提供充足证据予以证明，本院不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告陈明华，吕光珍的诉讼请求。案件受理费5400元，由原告陈明华，吕光珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  孟飞鹏代理审判员  罗亚莉人民陪审员  李 刚二〇一五年六月十六日书 记 员  杨 静