河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邢民四终字第432号
上诉人（原审原告）何亚丽，女，1962年3月4日生，汉族，现住邢台市桥西区。
委托代理人张磊亮，男，1961年3月28日生，汉族，住邢台市桥西区。系何亚丽的丈夫。
委托代理人吴卫兵，邢台联合法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）邢台华钢房地产开发有限公司。
住所地：邢台市桥西区西外环路邓庄村西。
法定代表人吴军霞，系该公司经理。
委托代理人翟记辉，河北民盾律师事务所律师。
上诉人何亚丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服邢台市桥西区人民法院（2013）西民初字第168号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人何亚丽的委托代理人张磊亮、吴卫兵，被上诉人邢台华钢房地产开发有限公司的委托代理人翟记辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2008年11月11日何亚丽与邢台华钢房地产开发有限公司（以下简称华钢公司）签订了《邢台市景河·丰泽郡小区内部认购合同》，合同约定：何亚丽自愿认购华钢公司坐落于“景河·丰泽郡”小区第10号楼4单元101号房，该房属于砖混结构，该房建筑面积127.491平方米（含分摊面积），地下室30.919平方米（房屋建筑面积和小房或地下室或车库面积最后以房管局测绘处实地测绘的实际面积为准）；何亚丽购买该房产及配套车库（地下室）的总价款共计241486元，何亚丽分两次通过现金方式向华钢公司交纳购房款。双方同时还约定暖气集资费、燃气集资费由华钢公司根据安装时间统一标准收费，契税、维修基金及其他政府规定应缴费用由何亚丽在交房前五日内按政府相关部门的收费标准缴纳，何亚丽于2010年6月4日以现金方式向华钢公司交纳维修基金、契税及产权登记费8532元；于2009年7月3日交纳燃气初装费3800元、暖气初装费8924元。双方约定2009年6月30日之前组织参建单位验收合格后交付何亚丽（遇有不可抗力因素时在一定时日内由华钢公司告知何亚丽）交工时间相应顺延，华钢公司实际交房时间为2010年6月4日。双方还约定房屋达到交付使用条件后，双方要及时办理房屋的交接手续，房款交清后，产权归何亚丽所有，由华钢公司根据工程项目的几期工程分期分批办理，费用在该期工程业主交齐维修基金、契税等费用之后一年内办理并交接，何亚丽提供所需证件，如不能按时交付使用时，逾期180个工作日以上，每逾期一天，华钢公司应向何亚丽交付房屋总价款万分之一的违约金。
景河·丰泽郡项目所占土地系邢台市桥西区南大郭乡西董村村委会原砖厂地块，位于西三环路口以西300米路南、冷库街南头1000米路西，该地块土地使用权证号为：邢市集建（1989）字第130503231—0523。2007年6月华钢公司与邢台市桥西区南大郭乡西董村村委会签订了房地产项目合作开发协议，协议约定了邢台市桥西区南大郭乡西董村村委会就上述地块提供给华钢公司进行旧村改造合作开发，一期项目共开发10栋，其中6栋为村民置换楼，4栋对外销售。华钢公司在该地块依约进行了实际建设开发，丰泽郡小区实际已建了12栋楼。2010年6月4日华钢公司将何亚丽所购房屋交付给何亚丽实际使用，但至今未办理产权登记。华钢公司在出售本案争议房屋时没有取得《商品房预售许可证》。
现上述土地上所建房屋已于2010年11月12日在邢台县房屋产权产籍监理所以西董村村委会名义办理了房屋初始登记。华钢公司在一审庭审中承认其所开发的房产用地，系西董村村委会所有的农村集体所有，何亚丽不是邢台市桥西区南大郭乡西董村村民。本案在一审审理过程中，邢台市桥西区人民法院依职权向西董村村委会调查景河·丰泽郡小区所占土地性质。西董村村委会出具证明称“景河·丰泽郡小区所占土地属西董村村委会的集体土地”。何亚丽一审诉讼请求如下：请求人民法院判令华钢公司在30个工作日内为何亚丽办理邢台市房屋产权证书；判令华钢公司退还多收何亚丽房屋平方面积房款及其它各项款项；判决撤销购房合同第九条第一款规定，责令华钢公司返还何亚丽双气入网费12724元；判决华钢公司支付何亚丽逾期交房违约金；要求华钢公司重新安装智能卡电表，电费直接由供电部门收取；本案诉讼费用由华钢公司承担。
二审期间，经何亚丽申请，本院依法到邢台县公产房产管理处调取了丰泽郡小区的邢市集建（1989）字第130503231—0523集体土地建设用地使用证，该证土地使用者为西董村村委会。
原审认为，被告华钢公司利用旧村改造的机会，在西董村村委会经营、管理的土地未被依法征收和出让的前提下，在属于农民集体所有的土地上进行开发建设楼房，并将所建楼房出售给不属于桥西区南大郭乡西董村村民的原告何亚丽，原、被告双方签订的《邢台市景河·丰泽郡小区内部认购合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》的法律强制性规定。该法第六十三条明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”，应属无效合同。故原、被告双方所签订的《邢台市景河·丰泽郡小区内部认购合同》应认定无效。基于该合同中的违约金条款以及相应的条款，因主合同无效，其它条款也自然随之无效。为此，原告请求判决被告华钢公司依据合同约定在判决生效后30个工作日内办理邢台市房屋产权证书的诉讼请求，并请求判决被告华钢公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，以及请求判决被告华钢公司退还多收房屋平方面积房款的诉讼请求等，因原、被告双方之间所签订的《房屋内部认购合同》无效而无法得到法律支持。关于原告请求判决撤销购房合同第九条第一款规定，责令被告华钢公司返还原告“双气”入网费12724元的请求，首先，因原、被告双方签订的《房屋内部认购合同》无效，无效合同自始至终无效，故无效合同不存在撤销的情形。其次，原告主张被告华钢公司属违规收取“双气”费用，违反了河北省政府及邢台市物价局文件的规定。对此本院认为，被告华钢公司是否违规收取了原告的“双气”费，应属于国家有关行政机关查处及认定的范畴，不属于法院审理范围，故原告应通过有关国家行政部门进行解决。关于原告要求被告华钢公司重新安装智能卡电表，电费直接由供电部门收取的诉讼请求，因原告无证据证实被告华钢房地产公司应履行该项改装义务，故其主张因证据不足本院无法支持。该案经本院多次调解无效，为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十四条、第六十三条之规定，原审判决：驳回原告何亚丽的诉讼请求。案件受理费118元，由原告承担。
上诉人何亚丽主要上诉称，一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、华钢公司开发建设的丰泽郡小区向社会公开销售的共计12栋楼，该12座楼均是商品楼，全部由邢台市居民购买，并非认定的共计开发10栋，其中6栋为村民置换楼，4栋对外销售。2、2007年6月份由华钢公司和邢台市桥西区南大郭乡西董村村委会签订了合作协议，而在2008年11月份西董村村委会就归属于邢台市桥西区钢铁街道办事处管辖，全称为邢台市桥西区钢铁街道西董村村委会。一审法院把丰泽郡小区所占土地认定为邢台市桥西区南大郭乡西董村村委会所有土地是错误的。3、华钢公司与西董村村委会签订的合作开发协议内容可以反映出丰泽郡小区开发建设的楼房为商品房性质。该地块的土地使用编号为邢市集建（1989）字第130503231—0523，说明邢台市政府批准该地块为建设用地性质。华钢公司出资5048500元付给西董村村委会地款，说明华钢公司在签订协议时，是以5048500元支付给西董村的土地出让金。上诉人认为，华钢公司在丰泽郡小区搞房地产开发建设，对外进行商品房销售条件是成就的。二、上诉人与华钢公司签订的购房合同属商品房买卖合同，合法有效，应受法律保护，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2008年1月4日至2月份，华钢公司在两个月的时间内，在多种报刊及广告中多次刊登广告，宣传丰泽郡小区。在所有的广告宣传资料及购房合同中均未提到该宗地块属西董村集体所有土地。上诉人正是在广告的吸引下，决定购买丰泽郡房产的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定商品房买卖合同。综合上诉人与华钢公司在签订购房合同前后的事实以及华钢公司与西董村的房地产项目合作协议内容，上诉人认为双方签订的合同是商品房买卖合同，合法有效，应受法律保护。
被上诉人华钢公司辩称，一、一审判决事实清楚。争议房屋位于邢台市桥西区南大郭乡西董村原砖厂地块。2007年6月份华钢公司与西董村村委会签订房地产项目合作开发协议，争议房屋所座落的位置土地性质属于西董村的集体土地，房屋建设期间为了回收资金华钢公司就争议房屋对外销售，于2008年与购房户签订《邢台市景河丰泽郡小区内部认购合同》房屋销售价格近乎房屋建设的成本价，远远低于同期周边的商品房屋销售价格。2010年房屋建设完毕交付使用，同年11月12日华钢公司在邢台县房屋产权产籍监理所以西董村村委会名义办理房屋初始登记，但是争议房屋占用的土地性质现在仍然是西董村的集体土地。购房户在购买争议房屋的时候应当明知此房的性质，首先房屋的销售没有预售许可证，其次，房屋的销售价格远低于同期周边的商品房销售价格，第三，华钢公司与购房户签订的并非商品房买卖合同，而是内部认购合同。购房户在明知以上事实的情况下在2008年低价购买房屋并接收使用至今，显然是对争议房屋不属于商品房事实的认可。二、一审判决适用法律正确。一审判决依据所查明的事实认定华钢公司与购房户所签订的内部认购合同无效适用法律正确，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规规定的合同属于无效合同，争议房屋建设于西董村集体土地之上，购房户并非西董村的村集体成员，该房屋的建设买卖违反了《土地管理法》第63条的强行性规定，一审判决依此认定内部认购合同无效，并驳回上诉人依据合同有效所提起的诉求，属适用法律正确。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，华钢公司所开发建设的丰泽郡小区，是利用西董村村集体的建设用地，华钢公司在未取得商品房预售许可证的情况下公开对外销售，违反法律规定。何亚丽作为非西董村集体成员与华钢公司签订的《邢台市景河·丰泽郡小区内部认购合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，应属无效合同。因此，双方所签订的内部认购合同中规定双方权利义务的条款不再有效。上诉人依合同的约定要求华钢公司办理邢台市房屋产权证书、退还多收何亚丽房屋平方面积房款及其它各项款项、逾期交房违约金的请求，本院不予支持。上诉人要求华钢公司退回多收取的“双气”费，依据河北省政府和邢台市物价局文件的规定，一审法院认定该请求应属国家有关行政机关查处及认定的范畴，不属于法院受理范围，应由有关行政部门进行解决是正确的。对于上诉人要求华钢公司重新安装智能卡电表，电费直接由供电部门收取的诉讼请求，因何亚丽无证据证实华钢房地产公司应履行电表的改装义务，故其主张因证据不足，本院无法支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经调解无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费118元，由上诉人何亚丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理审判员 张志春
代理审判员 孙跃兴
二〇一三年十月二十五日
书 记 员 张 雪