上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第30622号
原告（反诉被告）龚晖。
委托代理人汪李平，上海钟颖律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨永明。
委托代理人柳卫星，上海市钮思达律师事务所律师。
原告龚晖诉被告杨永明以及反诉原告杨永明诉反诉被告龚晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚晖及其委托代理人汪李平，被告（反诉原告）杨永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚晖诉称，2009年10月，案外人朱明将坐落于上海市浦东新区东昌路XXX号甲两层的商业用房出租给被告，并签订了房屋租赁合同，约定租期自2010年1月1日起至2012年12月31日止。租赁期内，被告又将房屋楼下转租给原告，租期自2011年7月1日起至2015年12月31日止，原告为此缴纳了人民币（以下币种同）76，000元的保证金，并投入大量资金进行装修。2013年1月，朱明通知原告出租合同到期，要求原告腾房。2013年3月，朱明将房屋收回。原告认为，被告出租房屋时故意隐瞒了租期事实，导致原告无法收回投入装修损失，被告已经违约，为此原告诉请来院，要求：1、判令被告返还保证金76，000元，并支付违约金152，000元；2、判令被告赔偿原告房屋装修费150，000元。
被告杨永明辩称：不同意原告的全部诉请。理由是：1、合同约定原告应于2013年1月1日前支付2013年1月1日起至2013年3月31日止的租金114，000元，而原告至今未付。另外还拖欠了3，000元水、电费，故原告违约在先。2、案外人朱明带人将房屋内的装修砸了，包括被告方的装修，故原、被告实际上都是受害方。被告并提起反诉，要求：1、反诉被告龚晖向反诉原告杨永明支付房屋租金114，000元，违约金76，000元；2、反诉被告龚晖向反诉原告杨永明支付电费3，000元。
反诉被告龚晖辩称，反诉原告杨永明违约在先，龚晖行为不构成违约，不同意杨永明的反诉诉请。
经审理查明：系争房屋位于上海市浦东新区东昌路XXX号甲，系案外人上海市黄浦区东房建筑装潢经营服务部（以下简称东房建筑服务部）所有。
2011年6月10日，龚晖与杨永明签订租赁合同一份，约定：由甲方（杨永明）将其所有的位于上海市浦东新区东昌路XXX号甲的房屋出租给乙方（龚晖）商业使用；出租房屋建筑面积约100平方米；租赁期自2011年7月1日起至2015年12月31日止；租金每月38，000元，按三个月为一期支付，第一期租金（2011年7月1日至2011年9月30日）于2011年6月15日前付清，以后每期租金于当月1日前支付；乙方逾期支付租金超过5日，则每逾期一日按应付租金的1%向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过15日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；保证金76，000元，乙方应于2011年6月15日付清；乙方应承担租赁期内的水、电、煤气、通讯宽带、物业管理、租赁场所内的清扫费、车位租用费、房屋租赁综合税等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳；甲方应确保所出租的房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分的转移、设定他项物权或其他影响乙方权益的事情，甲方应保证所有权人、他项权利人或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此遭受损害，甲方应负赔偿责任；如在租赁期间甲方擅自解除本合同提前收回房屋或因甲方交付的房屋不符合本合同约定致使不能实行租赁目的或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全逾期十个工作日未修复，甲方除应全额退还乙方租赁保证金外，还另需向乙方支付金额相当于月租金4倍的违约金并赔偿乙方已支付装修费用；甲乙双方承诺严格履行各自义务，如有违反视同违约，甲方违约则除应全额退还乙方租赁保证金外，还另需向乙方支付相当于月租金4倍违约金并赔偿乙方已支付装修费用。合同另对其他事项作了约定。
庭审中，双方当事人确认一致，合同于2011年6月10日签订，约定自2011年7月1日起计算租金，系争房屋位于东昌路XXX号甲，由龚晖实际租用其中一层，二层由杨永明自用；龚晖现已向杨永明支付至2012年12月31日止的租金，并缴纳了保证金76，000元；2013年1月6日之前的电费已结清；承租房屋于2013年1月份被朱明收回，龚晖承租房屋内的装修部分已被破坏。
龚晖表示：其承租房屋后用于销售大闸蟹，并对房屋进行了装修，包括粉刷墙面，设置门面、广告牌、走马灯、蟹缸、背景墙、收银台、储物箱，移动煤气管道，挖深办公室重新装修，并在办公室内木板隔断等；2013年1月22日，其承租的房屋被朱明派人收回并上锁，龚晖只将其中大闸蟹取回，其余均留在房屋内；龚晖的装修损失共计248，578元，经折旧后主张的150，000元，均系其中的固定装修损失。就装修损失，龚晖提供了装饰装修合同、收据、送货单、门面照片等，证明其对系争房屋进行装修花费的事实。其中装修合同三份，均为龚晖与案外人杭庆来所签，约定的承包方式均为全包，其中2011年6月27日装修合同约定总价款86，810元，2011年8月12日约定总价款93，418元，2012年7月26日约定总价款24，760元。杨永明对照片真实性认可，其余均不予认可。
杨永明表示：龚晖承租的房屋是在2013年1月27日左右被朱明收回的。为此龚晖当庭提供杨永明发给其的短信两条，其一为2013年1月23日杨永明所发，内容为“门上的锁是我们的，一切正常，现在在派出所调解，别急，门上招租的纸新贴了三张，会好起来的”。其二为2013年2月7日杨永明所发，内容为“放心吧，谁在里面当然谁出租金了，这个杨哥心里有数的，短期出租的租金是会扣除掉的”。杨永明对短信内容予以认可。杨永明向法庭提供了系争房屋于2012年12月和2013年1-3月的电费单据，显示系争房屋2012年12月至2013年3月分别发生电费2，517.30元、3，575.31元、2，483.18元、1，355.07元。龚晖对单据本身真实性予以认可，但对是否应由其承担有异议。
审理中，案外人朱明到院述称：其与杨永明曾就东昌路XXX号两层房屋签订过租赁合同，租期自2010年1月1日起至2012年12月31日止；合同中未约定杨永明有转租权利，其也不知道杨永明之后将房屋转租给龚晖；房屋由其于2013年1月份收回并重新装修后出租。杨永明认为，当时朱明是同意其转租的，并提供房屋租赁合同一份，该合同中约定“租期自2010年1月1日起至2012年12月31日止。租赁期内，乙方有使用权但不得转租或变相转租。”但该合同落款甲方栏下有注明“同意转租”的字样并由东房建筑服务部盖章。
以上事实，由租赁合同、收条、谈话笔录、房地产登记信息、电费单据及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，杨永明作为转租人未能提供其上家朱明同意转租的证明，且其与龚晖签订的租赁合同约定的租期超出其本身的承租期限，故其与龚晖签订的《租赁合同》在内容上违反法律、行政法规的规定，属无效合同。杨永明提出转租经过朱明同意，无相应证据证明，不予采信。合同无效，但从公平合理的角度，龚晖仍应向杨永明支付相应的占有使用费，其截止日期应为2013年1月22日承租房屋被收回之日止，故对杨永明反诉要求龚晖支付2013年1月1日起至2013年3月31日止租金的诉请，对其相应部分予以支持，超出部分予以驳回。杨永明提出房屋在2013年1月27日被收回，与其短信内容不符，不予采信。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。龚晖本诉提出要求杨永明赔偿固定装修损失15万元，考虑到承租人对于房屋状况亦有一般审查义务，双方对合同无效均具有一定过错，且龚晖在租期内多次装修，不能排除有重复装修的部分，并考虑到租赁时间、房屋装修被毁无法评估等因素，酌情由杨永明赔偿100，000元，超出部分不予支持。合同无效，据此取得的财产均应返还，故原告诉请退还保证金76，000元，于法有据，予以支持。同理，合同无效，双方据此主张对方承担违约金的诉请，于法无据，均不予支持。至于杨永明提出要求承担电费3，000元的反诉请求，虽然龚晖对日期和金额不予认可，但考虑到龚晖应付电费至房屋被收回之日，其实际付电费至2013年1月6日，故本院酌情由其承担期间的电费1，000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）龚晖与被告（反诉原告）杨永明签订的《租赁合同》无效；
二、原告（反诉被告）龚晖应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨永明自2013年1月1日起至2013年1月22日止的占有使用费（按照每月38，000元的标准按实计算）；
三、原告（反诉被告）龚晖应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨永明电费1，000元；
四、被告（反诉原告）杨永明应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）龚晖损失赔偿100，000元；
五、被告（反诉原告）杨永明应于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）龚晖保证金76，000元；
五、驳回原告（反诉被告）龚晖的其余本诉诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）杨永明的其余反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币6，970元（龚晖已预付），减半收取3，485元，由原、被告各半负担；反诉案件受理费2，080元（杨永明已预付），由反诉原告杨永明负担2，030元，反诉被告龚晖负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一四年一月十四日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。