江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03277号
上诉人（原审被告）谢春红。
上诉人（原审被告）莫尹洁。
被上诉人（原审原告）夏水根。
原审被告莫建春。
上诉人谢春红、莫尹洁因与被上诉人夏水根、原审被告莫建春房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴开民初字第0211号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理审理，2005年5月17日，夏水根与莫建春签订购房合同一份，约定由莫建春向夏水根出售公寓房一套，建筑面积为82.31平方米，单价2700元每平方米，计222237元，另配车库一间，面积15.53平方米，单价为1500元每平方米；莫建春出售房屋后，应将公寓房的房产证、土地使用证等所有证件无条件转给夏水根，转让费由夏水根负担；夏水根在购房确定后即向莫建春支付购房款，金额以收条为准，余款10000元待房产证、土地证过户后付清。合同下方有夏水根、莫建春及中介钱某的签名。合同签订当日，夏水根向莫建春支付了购房款235500元，莫建春同时出具了收条。诉争房屋于2005年下半年交付夏水根，夏水根已装修入住至今。谢春红在合同签订半年后即知悉该房已由莫建春卖给了夏水根，且夏水根已经实际入住，但其未向夏水根主张过权利。莫建春、谢春红本人对诉争房屋在2005年的市场价与合同约定价相符无异议。
另查明，苏州吴中经济开发区溪东新村三区17幢301室房屋（建筑面积为82.31平方米）及17幢2号车库（建筑面积为15.53平方米）登记为莫建春、谢春红、莫尹洁三人共同共有。
以上事实，由夏水根提供的购房合同、收条、房屋所有权登记查询证明、证人钱某的证言，莫建春提供的房屋所有权证6本、土地使用证2本及原审法院制作的笔录予以证实。
原审原告夏水根的诉讼请求为：要求判令其与原审被告莫建春间签订的房屋买卖合同合法有效；判令三原审被告将位于苏州吴中经济开发区溪东新村三区17幢301室房屋及17幢2号车库的房产证及土地证过户至其名下。
本案的争议焦点为：一、夏水根与莫建春之间的房屋买卖合同是否有效；二、如合同有效，夏水根能否据此要求莫建春、谢春红、莫尹洁配合办理房屋及土地过户手续。
关于第一个争议焦点，夏水根认为，其与莫建春签订购房合同，系双方真实意思表示，其交付了购房款，并已实际入住，故该购房合同是有效的。莫建春、谢春红、莫尹洁均认为，诉争房屋是三原审被告共同共有，莫建春单独与夏水根签订购房合同侵犯了其他共有权人的合法权利，故该合同是无效的。
原审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，不应支持。夏水根与莫建春签订购房合同，系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，故本案中的房屋买卖合同合法有效。
关于第二个争议焦点，夏水根认为，莫建春作为一家之主，有权代表妻女签订房屋买卖合同，即使莫建春在签订合同时是无权处分，但谢春红在其实际入住近九年中均未向其主张过权利，应认定为对合同的追认，故莫建春、谢春红、莫尹洁应配合其办理房产及土地过户手续。莫建春称，当时其因欠案外人周某的钱，故将诉争房屋抵给周某处理，后周某通过房屋中介钱某介绍，联系到夏水根，并且办理了房屋买卖的手续。签订合同的时候谢春红、莫尹洁均是不知情的。谢春红、莫尹洁称，莫建春出卖诉争房屋未取得其他共有权人的同意，夏水根明知诉争房屋还有其他权利人，却未询问其二人的意见，谢春红在知道房屋卖给夏水根后，虽未找过夏水根，但却找过周某协商。三原审被告为证明其主张，提供了证人周某的证言。夏水根对周某的证言有异议，认为自己是通过中介钱某介绍直接和莫建春签订的购房合同。
原审法院认为，谢春红、莫尹洁虽未在购房合同上签字，但谢春红在莫建春出卖房屋半年之后即知道莫建春将房屋出卖给夏水根，谢春红在夏水根已入住的近九年间，从未提出过异议，应视为对莫建春向夏水根出卖房屋的追认，至于莫尹洁系未成年人，其权利义务由其父母行使，故对夏水根要求莫建春、谢春红、莫尹洁配合办理房产及土地过户的诉请，原审法院予以支持。
综上，原审法院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。夏水根与莫建春签订的购房合同系双方真实意思表示，夏水根也已向莫建春支付了合理对价并实际入住诉争房屋。谢春红、莫尹洁虽未在合同上签字，但亦未就此在合理的期限内向夏水根提出过异议，应视为对上述交易的追认。故本案房屋买卖合同合法有效，且效力及于谢春红、莫尹洁。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、夏水根与莫建春签订的房屋买卖合同有效。二、莫建春、谢春红、莫尹洁于判决生效之日起十日内协助夏水根将其名下位于苏州吴中经济开发区溪东新村三区17幢301室（含车库）的房屋所有权证及土地使用证过户至夏水根名下，相关过户费用由夏水根承担。三、夏水根于判决生效之日起十日内支付莫建春、谢春红、莫尹洁购房余款人民币10000元。案件受理费减半收取计人民币2488元，由莫建春、谢春红、莫尹洁负担。
上诉人谢春红、莫尹洁不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审法院有法不依，靠演绎推理判案，其判决结果与法律相悖。根据民法通则、合同法、物权法、婚姻法司法解释的相关规定，可明确三点：第一、房屋共有人未经其他共有人同意，擅自处分房屋所有权的，该行为无效，共有权人有权追回；第二、共有人另有约定的除外；第三，同时满足下列全部条件方为有效：（一）善意购买；（二）支付合理价格；（三）该房屋按照法律规定所有权转移应当登记的，已经完成登记。二、原审法院认定事实错误。首先，原审判决认定“房屋产权证发下后，夏水根多次联系莫建春要求过户，莫建春要求夏水根再支付9000元才同意过户”，这完全是捏造事实。事实是上诉人一直要求夏水根退还房屋，只是在法院调解过程中，上诉人本着人道主义原则，才提出不低于10万元补偿的最低调解条件。其次，原审判决认定谢春红未向莫建春主张过权利，与事实不符。谢春红在得知房屋被莫建春卖掉后，便找到夏水根和中间人要求追回房屋，几方多次交涉未果，最后商定待房屋产证发下后再说。房屋买卖从合同谈判到产权过户是一个完整的交易过程，上诉人在此过程中任何时候都可以主张权利。上诉人不在合同上补签字据，不同意办理过户手续，正是对权利最有效、最恰当的主张。三、原审法院审判程序严重违法。原审判决大量引用了2014年4月24日原审法院对谢春红所做的调查笔录，这份调查笔录既不是开庭笔录，也不是证人证言，更未经法庭开庭质证，而且这份调查笔录的记录内容明显篡改了谢春红的表达本意，故这份调查笔录不能作为判决的主要依据。综上，请求本院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人夏水根二审未作答辩。
原审被告莫建春二审答辩称，其与夏水根之间刚开始不存在房屋买卖关系，当时其因为外面欠债把房屋抵给了周某。后来周某通过中介，把房屋卖给了夏水根，其与夏水根是不认识的。其不认可一审判决，其认为应按照现在的房屋差价，双方进行协商，由夏水根补一些钱。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，2005年5月17日夏水根与莫建春签订的购房合同，由夏水根、莫建春以及中介钱某签字。合同签订后，夏水根向莫建春支付了购房款235500元，莫建春出具了相应的收条。诉争房屋于2005年下半年交付给夏水根，夏水根装修后入住至今。虽然谢春红没有在购房合同上签字，但谢春红在房屋出卖半年之后即知悉莫建春将房屋出卖给夏水根，并已将房屋交付给夏水根，在夏水根入住近九年期间，并无证据表明谢春红提出过异议，故应视为谢春红对房屋买卖已予以追认。莫尹洁系未成年人，其权利义务由父母行使，并无不当。故本案中夏水根与莫建春签订的购房合同合法有效，且效力及于谢春红、莫尹洁。夏水根要求莫建春、谢春红、莫尹洁协助办理房屋产权过户手续，应予支持。
关于上诉人提出的原审程序问题，经查，2014年4月24日原审法院对谢春红所做的调查笔录，由谢春红本人签字予以确认，应认定系谢春红的真实意思表示，谢春红在调查笔录中的陈述，依法可以作为认定案件事实的依据。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4976元，由上诉人谢春红、莫尹洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 黄 婷