四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乐民终字第953号
上诉人（原审被告）：四川万千房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区航空路7号华尔兹广场A幢1619号，组织机构代码77296005-2。
法定代表人：杨静，董事长。
委托代理人：袁加君，四川得助律师事务所律师。
委托代理人：张敏，女，公司员工。
被上诉人（原审原告）：周淑蓉，女，1971年8月8日出生，汉族，农村居民。
委托代理人：张明雷，夹江县黄土法律服务所法律工作者。
上诉人四川万千房地产开发有限公司（以下简称万千公司）为与被上诉人周淑蓉商品房预售合同纠纷一案，不服四川省夹江县人民法院作出的（2014）夹江民初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人万千公司的委托代理人张敏，被上诉人周淑蓉的委托代理人张明雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年4月4日，万千公司经四川省工商行政管理局核准登记，取得企业法人营业执照，法定代表人杨静，公司类型：有限责任公司，经营范围为房地产开发。2009年6月27日，周淑蓉作为买受人、万千公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，万千公司将已取得预售许可的位于夹江县焉城镇迎春南路“城东国际一期”3幢1单元4层401号的房地产预售给周淑蓉，该合同约定：“……第五条计价方式与价款。2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币1678元，总价款161507元。……第十一条交付条件。（一）出卖人应当在2010年5月30日前向买受人交付该商品房。……第二十条产权登记。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，由出卖人赔偿买受人人民币10元／天，从约定期限直到取得房屋所有权证。”2010年9月6日，夹江县水务局作出《关于﹤夹江县城东国际小区水资源论证报告书﹥的批复》，载明：“……由于项目建设地点不属于城市自来水管网辐射区，为解决小区住户用水需求，我局同意该项目打井取水，建设自备小型水源工程。”。夹江县水务局为万千公司办理了取水许可证，有效期限自2010年9月14日至2011年9月14日。2010年9月3日，万千公司向周淑蓉交付了该商品房，周淑蓉于同日向万千公司交付了办理产权证费用等6699元。2010年10月29日，夹江县疾病预防控制中心作出夹疾控（水质）检字2010第413号检验报告书，对城东国际生活饮用水现场采样检验评价意见为符合GB5749-2006《生活饮用水卫生标准》的规定。2011年5月18日，万千公司与乐山市夹江县昌源水业有限责任公司签订《城东国际商住小区户表安装协议》。2011年6月23日，夹江县住房和城乡规划建设局对“城东国际一期”进行竣工验收备案。2012年11月28日，夹江县房地产管理所向周淑蓉颁发夹房权证监证字第00610**号房屋所有权证。周淑蓉于2014年1月17日起诉至原审法院，请求判令：1、万千公司支付周淑蓉逾期办证赔偿金5330元（10元／天×533天）；2、本案诉讼费由万千公司承担。周淑蓉在庭审中将诉讼请求5330元变更为10元／天×441天=4410元（2011年8月30日至2012年11月15日）。
原审法院另查明：1、万千公司自认于2012年10月15日向夹江县房地产管理所提交办证材料；2、双方一致确认应当交付房屋所有权证的时间为从实际交房之日2010年9月3日往后推360天即2011年8月29日内违约时间从次日起计算。
原审法院审理认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点如下：
一、本案是否已超过诉讼时效？
逾期办证违约金请求权属于债权请求权，应受2年诉讼时效的限制。逾期办证违约金是按日累计计算违约金数额的，即违约一日就产生一日金额的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个别债权，每个个别债权具有某种程度的独立性。随着时间的推移，债权人享有的一个个的个别债权相继至清偿期。所以应当就每日单独发生的违约金这一个别债权分别适用诉讼时效。因此，从周淑蓉2014年1月17日向人民法院起诉当天向前倒推两年之日即2012年1月17日以后的违约金请求权，未超过诉讼时效，该院予以支持，2012年1月17日之前的违约金请求权已超过诉讼时效，该院依法不予支持。
二、万千公司是否承担逾期办理房屋所有权证的违约责任？
万千公司主张是因自来水问题、业主向政府信访干扰解决自来水问题导致房管部门不予办证，但其未提供证据证实，且本案争议房屋于2010年9月3日交房，2010年10月29日取得饮用水检验报告，2011年6月23日竣工验收备案，万千公司自认于2012年10月15日才向夹江县房地产管理所提交办证资料。双方在庭审中一致确认周淑蓉按照合同约定在万千公司交房的当天就支付了委托办证费用及相应税费，万千公司应当交付房屋所有权证的时间为从实际交房之日2010年9月3日往后推360天即2011年8月29日内，系当事人真实意思表示且不违反法律规定，该院予以确认。因此，万千公司应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。
三、违约金计算标准和时间问题？
万千公司主张因自来水问题导致逾期办证，已为安装自来水支付1683570元，逾期办证并未给周淑蓉造成实际损失且本案违约金标准过高，所以不应支付其违约金。该院认为，是否安装自来水与本案逾期办证不是同一法律关系，违约金是当事人通过约定而预先确定，在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚作用，况且，双方合同标的房屋总价款为161507元，每日10元违约金的约定没有超过金融部门同期贷款利率，因此，双方约定的违约金按每日10元计算不违反法律规定，该院予以确认。违约金计算时间应至房屋所有权证登记时间即2012年11月15日。该院依法确认因万千公司逾期办理房屋所有权证的违约天数为302天（2012年1月18日至2012年11月15日），金额为3020元（302天×10元／天）。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：万千公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付周淑蓉逾期取得房屋所有权证违约金3020元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取25元，由万千公司负担。
上诉人万千公司不服原审法院作出的前述民事判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实不清。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十三条约定了逾期交房违约责任，第二十条约定了产权登记及违约责任。合同用多个条款分别约定了违约金。上诉人因市政设施不完善只能打井取水，导致商品房无法竣工验收备案，进而导致逾期交房和逾期取得房屋产权证，属于一个原因引发多个违约结果，如重复计算违约金会导致对上诉人的不公。上诉人在原审中提交了周淑蓉出具的《承诺书》，其表示“万千公司为迟延交房支付经济补偿金4200元，本人承诺永不追究万千公司迟延交房的责任”，因此，上诉人不应再承担逾期办证的违约责任。原审法院认为上诉人为安装自来水支付的1683570元与本案逾期办证不是同一法律关系，该认定是错误的。2010年夹江县水务局作出的《关于〈夹江县城东国际小区水资源论证报告书〉的批复》中可以看出，自来水问题是市政原因所导致，上诉人对此采取了补救措施，主观上防止了损害的扩大，这是导致工程进度延期和迟延交房、办证的最主要、直接原因。（二）原审法院适用法律错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，上诉人于2010年9月3日交房，应在2011年8月29日前为被上诉人办理房屋产权证。至此，上诉人侵害被上诉人权益的事实已确定，本案违约金应适用2年诉讼时效。因此，被上诉人提起本案诉讼，已超过法律规定的诉讼时效期间。（三）原审法院计算有误。即使按原审法院确定的违约金计算期间为起诉日2014年1月17日倒推2年，违约期间为2012年1月18日起计算至2012年11月15日止，但上诉人实际已于2012年10月15日向夹江县房地产管理所提交办证资料，该所的办证期间应予扣除。（四）按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金原则上以补偿为主，惩罚为辅，目的是为了赔偿非违约方因违约行为造成的损失，违约金的赔偿数额应以非违约方的实际损失为基础。本案中，周淑蓉并未举证证明因逾期办证给其造成了实际损失，因此，上诉人不应支付其逾期办证违约金。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、驳回周淑蓉的诉讼请求；3、诉讼费用由被上诉人周淑蓉承担。
被上诉人周淑蓉答辩称：（一）虽然在本案诉讼前，万千公司就逾期交房违约金与周淑蓉达成了协议，但逾期交房违约金与逾期办证违约金不能等同。通自来水是万千公司在开发小区时必须完成的配套设施，万千公司没有完成该配套设施，导致逾期办证，是万千公司自身原因所致。基于双方的合同约定，万千公司仍应支付周淑蓉逾期办证违约金。（二）双方在《商品房买卖合同》中约定办证期间为交房后360日内，该约定期间已考虑了房管部门的办证期间，万千公司应早做准备，因此，房管部门的办证期间不应被扣除。（三）逾期办证违约金属于继续性债权，关于诉讼时效的问题，同意原审法院的认定。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院除认定一审法院所查明的事实外，另查明：周淑蓉与万千公司在《商品房买卖合同》中就逾期交房违约责任、逾期办证违约责任分别进行了约定。万千公司开发“城东国际一期”小区时，自来水管网尚未覆盖该楼盘，通自来水系取得该小区竣工验收备案的必要条件。周淑蓉曾于2010年10月13日向万千公司出具《承诺书》一份，主要载明：由万千公司承担周淑蓉装修押金1000元、公共设施维护费80元、建筑清运费110元、装修管理费184元，以及现金4000元，作为万千公司迟延交房的经济补偿，同时，周淑蓉承诺以后永不追究万千公司迟延交房的责任。
本院认为：关于本案的案由。房屋买卖合同纠纷系三级案由，是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。商品房预售合同纠纷系四级案由，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》第三条第1款规定：“……根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由；……”，本案涉诉房屋在签订合同时系预售房，因此，本案案由应确定为商品房预售合同纠纷，原审法院确定为房屋买卖合同纠纷欠妥，本院予以纠正。
关于涉诉房屋逾期办证是否应归责于万千公司的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……（五）房屋已竣工的证明；……”，从前述规定可知，取得竣工验收备案是办理房屋初始登记的必备条件。从本案查明的事实来看，通自来水是取得“城东国际一期”小区竣工验收备案的必要条件。取得所开发小区的竣工验收备案是万千公司的法定义务，通自来水系其完成该法定义务的前提条件，因自来水配套设施不完善导致的竣工验收备案迟延以及逾期办证应归责于万千公司。
关于万千公司逾期办证违约期间的认定问题。周淑蓉与万千公司在《商品房买卖合同》中约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，由出卖人赔偿买受人人民币10元∕天，从约定期限直到取得房屋所有权证。从前述约定可以看出，双方就办证期限约定的时间充裕，万千公司可以根据自身情况，早作办证资料提交的安排；并且，双方约定的是由买受人取得房屋所有权证书，也就是说该约定已包含房管部门的法定办证期间，从本案查明的事实来看，房管部门的实际办证时间仅为30日，并未出现超期办证的情形。因此，对上诉人提出的违约期间应扣除房管部门办证时间的主张，本院不予支持。万千公司承担逾期办证违约责任的截止时间为2012年11月15日（房管部门办证之日）。因周淑蓉和万千公司对原审法院确定的逾期办证违约责任起算日期为2011年8月30日均无异议，本院对原审法院确定的逾期办证违约期间2011年8月30日至2012年11月15日予以确认。
关于周淑蓉提起本案诉讼是否已超过诉讼时效期间的问题。本案所涉的逾期办证违约金属于继续性债权，违约一日就产生一日的违约金，在诉讼时效的适用上，可将其区分为若干个别债权，随着时间的推移，债权人享有的一个个的个别债权相继至清偿期，应当就每日单独发生的违约金分别适用诉讼时效。因此，原审法院认定周淑蓉主张的逾期办证违约金应从2014年1月17日（向原审法院起诉之日）向前倒推两年，即2012年1月17日以后的违约金请求权未超过法律规定的诉讼时效期间，就本案而言，原审法院确定的自2012年1月18日起至2012年11月15日期间的违约金3020元均未超过诉讼时效期间是正确的。
关于万千公司承担逾期交房违约责任后，是否可就逾期办证违约责任免责的问题。周淑蓉与万千公司在《商品房买卖合同》中分别约定了逾期交房违约责任、逾期办证违约责任，该违约责任约定均系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应切实履行。万千公司主张已因自来水配套设施不完善承担了逾期交房违约责任，其不应再由此承担逾期办证的违约责任，于法无据，本院不予支持。
关于万千公司主张周淑蓉未就逾期办证所导致的损失进行举证，其是否应承担违约责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，万千公司认为周淑蓉未就逾期办证所导致的损失进行举证，其不应支付周淑蓉违约金的主张，与前述规定不符，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚、适用法律正确，应予维持。万千公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由四川万千房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 玲
审 判 员 刘一铭
审 判 员 李少伟
审 判 员 黎 琳
代理审判员 王亚丽
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 沈晓琴
附：本案适用的法律条文全文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。