广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2233号
上诉人（原审原告）关开如，女，1987年10月9日出生，汉族，身份证住址：广东省阳江市江城区。
委托代理人：旷乐庄，广东环球经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市番禺区庄士房地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人：李世慰。
委托代理人：杨坤，男，1982年3月1日出生，汉族，住江西省樟树市，系该司员工。
上诉人关开如因与广州市番禺区庄士房地产开发有限公司（以下简称庄士公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：庄士公司是具备房地产开发资质的企业法人。2012年12月14日，关开如、庄士公司签订了一份《庄士·映蝶蓝湾认购书》（以下简称《认购书》），约定关开如向庄士公司购买位于广州市番禺区石楼镇北环路501号庄士映蝶蓝湾之一期A3幢3梯201号房，关开如需于签订《认购书》时向庄士公司支付定金30000元，双方应在2013年1月31日前签订《商品房买卖合同》。同日，关开如还签署了《承诺书》，承诺：“1、本人已清楚并理解广州市《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办20113号）以及《关于进一步严格执行我市商品房限购政策的通知》（穗国房字××号）等文件关于购房条件等的相关规定；……3、本人现郑重承诺符合所有购房与银行按揭贷款的资格及条件，并决定与贵司签订《商品房认购书》（认购书号：0006243）（以下简称该认购书），如有虚假或如遇政府及其相关部门的购房政策变化或银行按揭贷款条件的变化致使本人无购房资格或不符合银行按揭贷款条件、不接受贵司指定的按揭银行办理按揭导致房产交易不能顺利进行，贵司有权随时解除该认购书，并没收本人已交付的定金，作为赔偿贵司的损失；4、本人所作出的有关符合购房与银行按揭贷款资格及条件的判断、决定均为本人慎重考虑后独立作出，与贵司及销售人员无关，本人自愿承担由此造成的一切责任及损失；……”同日，庄士公司还向关开如提供了一份《购房人须知》，告知关开如广州市户籍居民、非广州市户籍境内居民、港、澳、台人士、外籍人士等不同身份购房人签订《商品房买卖合同》需提供的资料。
关开如于2012年12月14日向庄士公司缴付了定金30000元。2013年1月20日，关开如向庄士公司缴付了首期购房款340852元，庄士公司向关开如开具了370852元的《收据》（包括之前关开如缴付的定金）。此后，由于关开如不具备购房条件，导致双方无法签订《商品房买卖合同》。庭审过程中，庄士公司同意退还首期购房款340852元给关开如，但不同意退还定金。
关开如于2013年11月11日提起本案诉讼称：我于2012年12月14日向庄士公司认购其开发的庄士映蝶蓝湾A3－3－201商品房，约定总房价1230852元，以首付加按揭方式付款。双方约定于2013年2月28日前签署《商品房购房合同》，我于2012年12月14日支付定金3万元，2013年1月20日支付首期购房款340852元。至约定的签约之日，庄士公司却告知我：按广州市的限购政策，我不能在广州购房，但该司可以通过某种操作帮助我取得购房资格，正式的《商品房购房合同》延后再签。但是，后来庄士公司一直没能“操作成功”跟我签署正式的商品房购房合同。我也了解了广州市相关限购政策，知道自己无法在广州购房，于是要求该司退回购房款。但该司竟然将不能签约的责任归于我，拒不退款。我反复追索未果，故起诉要求庄士公司：一、返还我购房款370852元；二、按银行同期贷款利率支付占用资金的利息，以370852元为基数，从2013年1月21日起计至还清该款之日止；三、诉讼费由庄士公司负担。
庄士公司辩称：一、关开如的陈述与事实不符。2012年12月14日关开如与我公司签订了《庄士·映蝶蓝湾认购书》（认购书编号：0006243）（以下简称认购书）。认购书第四条“购房手续”第4款明确约定：乙方（即关开如）应在签署本《认购书》之日起45日内（即2013年1月31日之前）携带本认购书及有效身份证明（详见《庄士·映蝶蓝湾购房须知》）到甲方（即我公司）位于广州番禺区石楼镇莲港大道126号庄士·映蝶蓝湾销售中心签署《商品房买卖合同》及附件，并按时缴付约定的房价款及相应的税费，以便甲方办理网上备案的确认手续。然《认购书》约定的签约日期即将到期时，关开如却不能提供签约所需的资料，于是其于2013年1月20日向我公司提出申请，希望延期到2013年2月28日前与我公司签订《商品房买卖合同》、《按揭合同》。申请延期签订合同的时间到期后，关开如虽向我公司支付了部分房价款，但却至今仍未与我公司签订《商品房买卖合同》、《按揭合同》。在此期间，我公司的工作人员曾经多次电话通知其前来签约，关开如一直未予理会，导致我公司至今未将该商品房的余款收回，严重影响了我公司的资金回笼。
二、现关开如主张不再购买涉案商品房，我公司有权没收已付定金。《认购书》第四条“购房手续”第4款明确约定：乙方逾期未签订《商品房买卖合同》及附件或逾期未向甲方支付房价款及相关税费的，甲方无须通知乙方即有权解除本《认购书》，将该商品房另行出售。乙方已付之定金及相关费用不予退回。然至今，关开如仍未与我公司签订《商品房买卖合同》，因此我公司依法有权解除双方签订的认购书并不退还原告已付定金及相关费用。综上所述，关开如签订《认购书》后，申请延期与我公司签订《商品房买卖合同》，但至今仍未与我公司签订《商品房买卖合同》，但其又未明确表态是否放弃购买涉案商品房，导致我公司不仅没有将涉案商品房另行出售，而且亦严重影响了我公司资金的回笼。现其明确要求返还已付房价款，表明其不再愿意购买涉案商品房，实属关开如违约，我公司主张没收其定金，并保留追究因对方违约行为造成我公司损失的赔偿权利。
原审法院认为：关开如、庄士公司签订的《认购书》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按《认购书》约定履行各自的义务。关开如签署的《承诺书》和庄士公司提供给关开如的《购房人须知》中均明确告知了关开如购房须提供的资料，该司对此已尽到合理提醒义务。有关购房资格的文件也是政府向全社会公开的文件，关开如在签订《认购书》和《承诺书》前应当清楚自己是否具备相关资格。现《认购书》已无法履行，庄士公司同意向关开如退还首期房款340852元，予以确认。由于是关开如过错导致《认购书》无法履行，其要求庄士公司按银行同期贷款利率支付利息损失，不予支持。关开如在《承诺书》中明确表示如不具有购房资格同意庄士公司没收定金，是其真实意思表示，现关开如要求退还定金30000元并支付利息损失，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、广州市番禺区庄士房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向关开如退还购房款340852元；二、驳回关开如的其余诉讼请求。本案受理费3431元，由关开如负担278元，广州市番禺区庄土房地产开发有限公司负担3153元。
判决后，关开如不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、关于索还定金的理由：在双方于2012年12月14日签订《庄士映蝶蓝湾认购书》时，庄士公司已经知道我不符合广州市的限购政策规定的购房条件。但该司利用我对政策的不了解，诱使我签下承诺书等文件。其后，该司告知我：可以通过某种操作帮助我取得购房资格。该司的做法违背了民事活动应有的诚信原则，不能视为我违约。
二、关于追索利息的理由
撇开关于我是否违约的争议，庄士公司都应该支付占用资金期间的利息。如果法院最后认定我没有违约，则应以370852元为本金计算利息。如果法院最后认定我违约，则应以340852元为本金计算利息。双方在《认购书》中约定于2013年2月28日前签署《商品房购房合同》，由此可知，庄士公司最迟于2013年2月28日已经清楚知道我没有购房资格。此时该司应将购房款退还给给我。此后，庄士公司占用我的资金，是一种不合理的利益。我的代理律师于2013年10月15日向庄士公司发出署期为2014年10月13日的律师函，提出：“我提议：你司先行将首期购房款（不含定金部分）340852元退还给关开如，余下争议通过法律途径解决。请在收到本函后五天内处理。”该司于2013年10月16日收到该函后未予理睬。
请求二审法院依法改判：一、庄士公司返还购房定金30000元；二、庄士公司按银行同期贷款利率向我支付占用资金的利息，以370852元为基数，从2013年1月21日起计至还清该款之日止；三、本案一、二审诉讼费用由庄士公司负担。
被上诉人则答辩同意原审判决。
经二审庭询，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点有二：一是定金应否退还；二是占用资金应否支付利息。单从《承诺书》第一条来看，似乎定金不予退还是毋庸置疑的。但本院以为，对合同双方权利义务的确定、合同条文的解释，应当将双方放到具体的交易环境中去审视，并从公平合理、社会正义的视角来做出利益衡平的考量。本院现就此做如下分析：
一、从对信息的掌握来看。限购政策属于临时性的行政管理行为，它是特殊时期的产物，不同地区、不同时期内容各不相同，现在就已经有部分城市放宽、甚至取消了限购政策。庄士公司（以下称开发商）作为专门从事房地产经营的企业，在每一次交易中都面临对限购政策的把握，故相对于购房人，其对于限购政策具有更权威、更准确、更及时的掌握。因此，在限购政策的把握方面，双方存在信息的不对称。从这个角度来讲，在执行限购政策方面给予开发商更多的责任也是题中应有之义。
二、从违约责任的立法本意来看。法律设定违约责任的目的更多地是为了促使当事人诚实履约，惩罚不是主要目的。限购政策是一种非市场的行政管理行为，与当事人的自由意志无关，与当事人的诚实履约无关，因此，应尽量避免当事人因限购政策导致承担违约责任的不利后果。
三、从情理上来看。如果购房人明知自己不具备购房资格，又怎么能签订“定金做违约金处理”的合同条款？这显然不符合常理。之所以如此，只能有两种解释，一种是购房人自己误以为具备购房资格，另一种就是开发商的售楼人员促使其相信具备购房资格。无论是何种情形，购房人都对其购房资格存在误解，重大误解的合同依法可撤销。
四、从公平合理的角度来看。开发商未能将房屋出售给本案购房人，丧失了一次交易机会，但开发商完全可以另售他人，并没有造成实际损失。在此情况下，开发商没收定金显然对购房人是不公平的。房地产开发企业应该通过诚实经营实现利益最大化，而不应该通过签订自己单方面制作的格式合同损害他人而获利。
五、从平等保护当事人合法权益来看。在近几年我国房地产业狂飙突进的发展过程中，房屋交易是典型的卖方市场，一般而言，购房人与开发商相比处于弱势的地位，其谈判合同条款的能力极为有限，这是众所周知的事实。开发商利用自身优势，制作一系列于自身有利的合同文本，这本来无可厚非。但法院在审理此类合同纠纷案件时，必须考虑到双方当事人在签约、履约过程中的实际地位，唯有此，才能真正平等保护双方当事人的合法权益。
综合上列诸多因素，本院认为，开发商应将其收取的30000元定金退还给购房人。
六、关于占用资金的利息。利息是资金的法定孳息，占用资金就应该给付利息。关于利息标准的问题，本院认为，开发商系从事房地产开发的企业，资金用于经营，故以同期银行贷款利率为宜。此外，有一点对本案利息标准的确定也有相当的影响：开发商自本案一审即表示同意退回首期房款，但却一直不同意按照购房人的要求尽快退还，而是非要拖到本案终审判决，本院以为此做法是值得商榷的。
据此，原审判令驳回购房人返还定金及支持利息的的诉讼请求有失公允，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五、六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第610号民事判决第二项；
二、变更广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第610号民事判决的第一项为：广州市番禺区庄士房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向关开如退还定金及购房款370852元，并按银行同期贷款利率支付自2013年1月21日起至实际支付之日止的利息。
本案一、二审案件受理费个3431元，均由广州市番禺区庄士房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚德家
审 判 员 陈晓红
代理审判员 陈嘉贤
二〇一四年十一月四日
书 记 员 郝 烨