广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终503号
上诉人（原审原告）：黄锡宏，男，1970年6月21日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：叶发展，广东真智律师事务所律师。
委托代理人：林德战，广东真智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈仲俏，男，1971年12月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司阳江东区支行。住所地：广东省阳江市江城区东风三路***号。
负责人：饶秀峰，该支行行长。
委托代理人：冯健，该支行员工。
委托代理人：许永豪，该支行员工。
上诉人黄锡宏因与被上诉人陈仲俏、原审第三人中国工商银行股份有限公司阳江东区支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院于2015年9月30日作出的（2015）阳东法民一初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2008年，陈仲俏向案外人王小云购买座落于阳江市阳东区甲镇乙路m号n号房，该房屋现登记在陈仲俏名下，房地产权证号为粤房地证字第c××××××9号。陈仲俏购买上述房屋时以该房屋作为抵押，向工商银行贷款90000元，并办理了抵押登记手续，他项权证号：2×××××0。上述贷款的贷款期限为20年，自2008年12月12日至2028年12月12日止。
2013年2月26日，黄锡宏、陈仲俏签订《房屋买卖合同》一份，约定由陈仲俏将上述房屋出售给黄锡宏。黄锡宏、陈仲俏在《房屋买卖合同》中约定房屋交易金额为225800元，黄锡宏应于2013年2月2日向陈仲俏支付定金20000元，于2013年2月6日向陈仲俏支付购房款80000元，由陈仲俏于2013年2月28日前将房屋交给黄锡宏使用，在交房当天由黄锡宏向陈仲俏支付55800元，银行按揭贷款余款约70000元（以到银行查实为准，多还少补），由黄锡宏每月接供。此外，合同还约定，在约定的过户期间内黄锡宏如需过户或将该房屋出售给第三方时陈仲俏都须无条件配合办理还贷及过户所有手续，如有推辞则须双倍赔偿黄锡宏所支付的购房款。对于房地产交接，双方约定陈仲俏于2013年2月28日前把该房屋交付给黄锡宏使用，黄锡宏必须在2013年12月31日前办理过户手续。上述《房屋买卖合同》签订后，黄锡宏于2013年2月2日支付定金20000元给陈仲俏，于2013年2月26日分别支付了80000元及48613元给陈仲俏。陈仲俏收到款项后分别出具了三份收据给黄锡宏收执，并将房屋交付给黄锡宏使用。此外，黄锡宏主张自2013年3月19日起每月通过陈仲俏的账户代陈仲俏偿还房屋贷款，并提供陈仲俏名下的工商银行牡丹灵通卡原件及部分自动柜员机客户凭条为证。因涉案房屋至今未过户到黄锡宏名下，黄锡宏遂于2015年1月22日向原审法院提起诉讼，请求：一、判令陈仲俏立即协同黄锡宏到房管部门办理将位于广东省阳江市阳东区甲镇乙路m号n号房屋过户到黄锡宏名下的产权登记手续；二、本案诉讼费用由陈仲俏承担。在本案一审诉讼过程中，黄锡宏增加一项诉讼请求为：工商银行应在《个人购房借款合同》的剩余贷款本息清偿后办理讼争房屋的抵押权注销手续。
另查明，工商银行对于陈仲俏将房屋出售给黄锡宏一事并不知情。陈仲俏向工商银行贷款后，每月均通过其名下的工商银行牡丹灵通卡按时偿还贷款，至于该贷款是由谁实际偿还，工商银行表示不知情。截至2015年6月19日，陈仲俏尚欠工商银行贷款68988.13元未还。陈仲俏以涉案房屋作抵押向工商银行贷款，抵押权至今仍未消灭。
原审判决认为：陈仲俏于2008年购买涉案房屋时以该房作为抵押向工商银行借款，并办理了抵押登记手续，该抵押权依法已经设立。在抵押期间，陈仲俏未经工商银行同意，自行与黄锡宏签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给黄锡宏，黄锡宏在购买涉案房屋时，亦未代陈仲俏清偿债务，该房屋的抵押权至今仍未消灭，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，涉案房屋的所有权依法不得转让，现黄锡宏请求陈仲俏立即协同黄锡宏到房管部门办理涉案房屋的过户登记手续，于法无据，不予支持。陈仲俏以涉案房屋作抵押向工商银行借款，双方签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，目前尚在抵押期间内，陈仲俏是本案的借款人，也是抵押物的所有权人，工商银行主张可在陈仲俏还清贷款后出具相关手续给陈仲俏，由陈仲俏办理注销抵押的手续，符合合同相对性原理，应予支持。黄锡宏不是《个人购房借款／担保合同》的当事人，其直接诉请工商银行在借款清偿后15日内办理讼争房屋的抵押权注销手续，依法无据，不予支持。
陈仲俏经原审法院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回黄锡宏的诉讼请求。本案一审受理费100元，由黄锡宏负担。
上诉人黄锡宏不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人在一审提出的诉讼请求，本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一审判决认定事实错误、适用法律不当，上诉人的诉请有事实和法律依据，应予支持。上诉人与被上诉人于2013月2月26日签订的《房屋买卖合同》，该合同是双方真实意思的表示，未有违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，上诉人已依合同的约定履行了付款义务，而被上诉人在收到购房款后未履行协助上诉人办理房屋过户手续的义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人主张被上诉人继续履行合同即协助办理房屋过户手续完全符合法律规定。原审判决认为涉案房屋买卖时还存在抵押权未消灭，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，不予支持上诉人的诉讼请求，是错误的，因为被上诉人收到上诉人购房款后失联，且为了办理涉案房屋过户手续，上诉人曾提起过诉讼，因遗漏第三人而撤诉，后又于2015年1月22日又向原审法院提出本案诉讼。上诉人在诉请及一审庭审中都同意代为清偿第三人债务以消灭抵押权，事实上，上诉人在购买该房屋后一直向第三人支付该房屋的按揭贷款，不存在对第三人利益造成损害，第三人在债务清偿后亦也应当办理注销抵押权。原审适用该物权法第一百九十一条第二款时，却忽视了该条款的“但书”条款的规定。综上所述，请支持上诉人的上诉请求。
被上诉人陈仲俏未提交答辩意见。
原审第三人工商银行述称：对双方买卖关系不清楚。至一审时，被上诉人还欠贷款68988.13元；至2016年5月19日还欠工商银行贷款65371.4元，因为后来偿还部分按揭款贷款，一审认定那个的欠款数有变化。
本院经审理查明：原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明：陈仲俏至2016年5月19日止尚欠工商银行贷款为65371.4元。
还查明：黄锡宏通过阳江市江城区豪源地产中介部介绍向陈仲俏购买本案讼争的房屋。黄锡宏与陈仲俏在《房屋买卖合同》中还约定，办理讼争房屋过户所需缴纳的税费由黄锡宏承担。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。黄锡宏起诉请求工商银行在《个人购房借款合同》的剩余贷款本息清偿后办理讼争房屋的抵押权注销手续；陈仲俏协助黄锡宏办理本案讼争房屋产权的过户登记手续。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。陈仲俏将其所有的座落于阳江市阳东区甲镇乙路m号n号房屋转让给黄锡宏时虽没有告知抵押权人工商银行，但陈仲俏与黄锡宏约定陈仲俏向工商银行所贷款项由黄锡宏偿还。该房屋卖合同是双方真实意思表示，且合同签订后，黄锡宏按约定支付了除银行贷款外的全部购房款给陈仲俏，陈仲俏亦将房屋及相关偿还按揭贷款的银行卡交付给黄锡宏，之后，由黄锡宏代陈仲俏按贷款合同的约定每月偿还银行按揭贷款给工商银行。发生本案纠纷后，黄锡宏同意代陈仲俏清偿工商银行的贷款，工商银行表示黄锡宏代为清偿所有贷款后，可以办理注销抵押登记手续给借款人。鉴于抵押房屋的受让人黄锡宏在本案纠纷发生后表示同意代为清偿借款，根据上述法条的规定，在黄锡宏清偿以该房屋作抵押所借的全部贷款后，不损害抵押权人的利益，故不影响黄锡宏与陈仲俏之间的房屋买卖合同的效力，陈仲俏、工商银行应在黄锡宏代为清偿借款后协助办理该房屋的抵押登记涂销手续，陈仲俏应按合同约定履行协助黄锡宏办理过户手续的义务，相关过户税费按双方合同约定由黄锡宏负担。原审仅以黄锡宏不是贷款合同的相对人，不能请求办理抵押涂销手续，而驳回黄锡宏的诉讼请求欠妥，应予纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法民一初字第80号民事判决。
二、黄锡宏在本判决发生法律效力之日起十日内代陈仲俏清偿尚欠的银行贷款65371.4元（该欠款计至2016年5月19日止，在2016年5月20日之后已偿还的贷款，按实际还款额在上述欠款总数中扣减）给中国工商银行股份有限公司阳江东区支行。
三、陈仲俏、中国工商银行股份有限公司阳江东区支行在黄锡宏代陈仲俏清偿上述贷款后三十日内协助办理登记在陈仲俏名下的阳江市阳东区甲镇乙路m号n号房屋的抵押登记涂销手续，并由陈仲俏协助黄锡宏办理该房屋过户至黄锡宏名下的手续，相关过户税费由黄锡宏负担。
本案一、二审受理费各100元，共200元，由陈仲俏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
审 判 员 何桂霞
代理审判员 莫怡华
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 林宗发