重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万法民初字第00259号
原告冯天伦，男，1964年2月19日生，汉族，住重庆市万州区长岭镇。
委托代理人万福英，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者（特别授权）。
被告重庆爽爽酒业有限公司，住所地重庆市万州区长岭镇长岭大道148号，组织机构代码75623674-2。
法定代表人吴吉华，该公司董事长。
委托代理人颜龙，重庆锦扬律师事务所律师（特别授权）。
被告吴吉（基）华，男，汉族，1972年12月1日生，住重庆市万州区天台路。
委托代理人颜龙，重庆锦扬律师事务所律师（特别授权）。
被告程国海，男，汉族，1973年3月11日生，住重庆市万州区长岭镇。
委托代理人颜龙，重庆锦扬律师事务所律师（特别授权）。
原告冯天伦与被告重庆爽爽酒业有限公司（以下简称爽爽酒业公司）、被告吴吉华、被告程国海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理，依法由审判员向太培适用简易程序，于2014年1月27日、3月19日和3月25日公开开庭进行了审理。原告冯天伦及其委托代理人万福英，三被告委托代理人颜龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯天伦诉称，原告与被告爽爽酒业公司于2010年10月4日签订了《房屋认购确认书》，购买位于万州区长岭镇公交车站A幢1单元五层503室房屋一套，建筑面积123.03平方米，被告爽爽酒业公司在2011年12月31日前交付房屋给原告使用，同时约定了逾期交房的违约责任。从签订合同之日起，原告分二次向被告爽爽酒业公司支付了20万元房款，但被告爽爽酒业有限公司至今未交房。被告吴吉华和程国海均系被告爽爽酒业公司的出资股东，对公司债务应承担无限连带责任。原、被告签订的合同为无效合同，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1.请求法院确认2010年10月4日原告与被告爽爽酒业公司签订的房屋认购确认书的效力；2.依法判决被告爽爽酒业公司立即返还原告购房款20万元及从2010年10月4日起至付清购房款之日止的资金占用损失（按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；3.依法判决被告爽爽酒业公司赔偿原告冯天伦的合理损失210381.30元；4.依法判决被告吴吉华、程国海对被告爽爽酒业公司的上述债务承担无限连带责任；5.本案诉讼费由被告负担。
被告爽爽酒业公司辩称，双方签订房屋认购书属实，本案争议房屋所用土地现仍为交通用地，我方虽已按约支付了该土地购买款，但因政府原因至今未变更用途，我方亦未取得相应使用权证，也未取得该地开发及规划建设的相关权利，该合同是无效合同。因合同无效，双方都存在过失，故缔约过失造成损失双方各承担一半，原告主张缔约过失造成损失按房屋差价210381.30元赔偿不符合法律规定，不应得到支持。原告主张损失不能依据湖北勇利公司出具价格证明，也不能依照原告购房按揭的评估报告。被告吴吉华、被告程国海是股东，但依法不应承担连带责任，故请求驳回原告诉讼请求.
被告吴吉华辩称，我系爽爽酒业公司出资股东，原告要求公司股东承担民事责任没有法律依据，人民法院应当驳回。
被告程国海答辩理由同上列二被告。
经审理查明，2010年8月16日，被告爽爽酒业公司与案外人重庆市万州区雅高公交巴士有限公司（以下简称雅高巴士公司）签订长岭车场土地转让协议，约定雅高巴士公司将其取得的位于万州区长岭镇梨树村一宗国有土地使用权以147万元的价格转让被告爽爽酒业公司，转让标的为车场一处占地面积2814.10平方米及围墙、堡坎等附着物［国有土地使用证号：万国用（2004）字第361号，使用权面积3243.40平方米］；四层钢混楼房一栋（产权证号：房权证301字第0547**号，占地面积429.30平方米，建筑面积1717.20平方米）。原告冯天伦（乙方）于同年10月4日与被告爽爽酒业公司（甲方）签订房屋认购确认书，约定：乙方预认购的房屋坐落在长岭镇公交车站A幢1单元5层503室，建筑面积123.03平方米，单价2060元／平方米，金额253400元整；签订认购书之日付10万元，2011年1月31日付10万元，交房之日付50400元；甲方预计在2011年12月31日前将上述房屋交付乙方，但如遇人力不可抗拒的自然因素，甲方可据实予以延期；合同对交房标准、违约责任等条款进行了相应的约定。后原告冯天伦于2010年10月4日和2011年1月27日分两次共付被告爽爽酒业公司购房款共计20万元。
因爽爽酒业公司承建的长岭公交车站综合楼建设工程所需3243.40平方米国有土地已纳入万州区城市总体规划范围，被告爽爽酒业公司至今未取得在上述国有土地上从事合法施工建设的相关手续，本案所涉房屋建设工程至今未开工承建。2013年2月20日原告冯天伦（乙方）与被告爽爽酒业公司（甲方）签订新建修房交房承诺书，约定如不能在2015年1月30日交房，被告爽爽酒业公司将长岭公交车站二楼过户给原告冯天伦。
原告冯天伦为解决住房问题，于2014年1月3日通过中介向案外人熊青山购买位于万州区五桥上海大道27号2幢502室商品房一套，面积175.29平方米，成交总价60万元，附有室内家俱，原告冯天伦直接支付部分购房款后，其余房款均用贷款支付，并用上述所购房作抵押，为此进行评估，出具了抵押贷款意见表，其结果为3980元／平方米。
另查明，被告爽爽酒业公司与雅高巴士公司签订了涉及上述国有土地及房产转让的相关协议后，2009年12月3日雅高巴士公司向爽爽酒业公司发函，该函明确表示因爽爽酒业公司未履行协议，决定不再转让该车场土地。为此爽爽酒业公司状告雅高巴士公司，雅高巴士公司收取了相关土地转让费，后爽爽酒业公司撤诉.但至今爽爽酒业公司未取得有关部门核发的上述国有土地3243.40平方米的使用权证书及长岭公交车站二楼房屋所有权证，该宗地仍为交通用地。
在诉讼中，原告冯天伦举示了湖北省勇利置业有限公司重庆万州分公司于2014年1月18日出具其在长岭镇岭南小区房屋价格证明，其中5号楼3楼和5楼分别为3630元／平方和3670元／平方，6号楼3楼和5楼分别为3410元／平方和3510元／平方，以此主张损失。经质证，三被告均不认可上述房屋价格证明以及原告所购房抵押时评估报告（抵押贷款意见表）对原告损失的证明力。
在诉讼过程中，原告冯天伦主张原、被告签订的合同有效而请求承担违约责任及赔偿损失，而本院查明被告既无房地产开发资质，也未取得相关土地使用权，亦未取得规划、建设、预售许可，违反强制性规定，该合同是无效合同，为此本院依法向原告释明，告知其变更诉讼请求及相应法律后果，原告变更了诉讼请求。
上述事实，经庭审举证质证，原告提交了下列证据：房屋认购确认书、购房款收据、买卖成交合同及己购房产权证、抵押贷款合同及意见表、定金收据、另案生效判决书、价格证明、雅高巴士公司函件、被告另案诉状及裁定书等。被告爽爽酒业公司提交了下列证据：新建修房交房承诺书、收据、转让协议以及双方当事人的当庭陈述等为证，本院予以确认。
本院认为，被告在未取得本案所涉土地使用权，且亦未取得规划、建设、预售许可及房地产开发资质的情况下，与原告签订房屋认购书，违反了法律法规强制性规定，故该合同无效，被告应向原告返还因无效合同而取得的财产，并赔偿损失，原告诉讼请求本院予以支持。原告主张应按房屋价差进行赔偿，原告并未提供充分证据佐证自己的主张，且原告提供的岭南1号小区房屋价格，并非原、被告在签约所能预见的，该价格亦不具有权威性，故原告该主张本院不予支持。关于原告主张被告应按中国人民银行同期贷款利率4倍计算承担资金占用损失，因被告给原告造成损失是客观存在的，无效合同导致原告丧失与第三人签约购房的机会，加之近年房价上涨，被告按中国人民银行同期贷款利率承担资金占用损失不足弥补原告损失，但被告对导致合同无效虽存在过错，而原告在签约前应对被告资质及相应许可本应予了解，却未进行合理的审查义务，原告也负有一定责任，故本院对此斟情予以调整，被告应按中国人民银行同期贷款利率2倍计算承担资金占用损失为宜。关于原告举示案外人状告本案被告的另案判决佐证应按房屋价差赔偿损失，因该案中双方当事人并未将合同效力作为主要焦点予以争执，且该案案情与本案不尽相同，缺乏关联性，故该主张不予采信。关于原告主张被告吴吉华、程国海承担连带责任，在本案中，被告吴吉华、程国海虽系爽爽酒业公司的股东，与原告签约及收款过程中履行的是职务行为，原告并无证据证明被告出资不实或该公司已解散并己注销登记的情形，故该请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告冯天伦与被告重庆爽爽酒业有限公司于2010年10月4日签订的房屋认购确认（书）协议无效。
二、被告重庆爽爽酒业有限公司在本判决生效后五日内返还原告冯天伦购房款20万元，并按中国人民银行同期贷款利率2倍计算赔偿原告冯天伦上述购房款资金占用损失（其中10万元从2010年10月4日起至法律文书指定履行期间届满日止，10万从2011年1月27日起至法律文书指定履行期间届满日止）。
三、驳回原告冯天伦的其它诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6958元，减半收取3479元，由被告重庆爽爽酒业有限公司承担，原告已预交，被告应承担费用径行支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费，逾期不交纳上诉费或未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理。
审判员 向太培
二〇一四年三月二十五日
书记员 王家蓉
书记员 罗小莉