浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬商终字第1351号
上诉人（原审被告）：袁宏。
委托代理人：郑新安。
被上诉人（原审原告）：宁波东来日盛置业有限公司破产管理人。
代表人：梅海平。
委托代理人：谷伟栋。
委托代理人：师立俊。
上诉人袁宏为与被上诉人宁波东来日盛置业有限公司破产管理人（以下简称东来公司破产管理人）请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2014）甬镇民初字第1137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年10月29日，宁波东来日盛置业有限公司（以下简称东来公司）与袁宏以及其他的购房人王瑛、徐映萍、林松国签订东来国际大厦房屋的《商品房买卖合同》，涉及袁宏的《商品房买卖合同》编号分别为：编号为201200620050、201200620051，购房面积分别为：323.58平方米、229.05平方米；购房单价分别为：4017.55元／平方米、3929.27元／平方米；购房价款分别为：130万元、90万元。两份《商品房买卖合同》总价款220万元。同日，东来公司又与袁宏以及其他的购房人王瑛、徐映萍、林松国签订了一份《补充协议》。该《补充协议》中涉及袁宏的主要内容为：第一条：东来公司与袁宏同意可在一定期限内解除《商品房买卖合同》，因此，团购价低于市场价，并约定团购价：编号为201200620050合同为4017.55元／平方米，编号为201200620051合同为3929.27元／平方米。第二条：东来公司与袁宏虽然签订了《商品房买卖合同》并上网登记，但在符合本协议相关条件下，《商品房买卖合同》仍可作变更、解除或撤销。主要为：1.袁宏承诺给予东来公司九个月解除《商品房买卖合同》的宽限期（即在2013年7月28日之前），但在东来公司按约定日期支付了宽限期费用后，东来公司有增加三个月宽限期的权利，但东来公司应提早一个月通知袁宏。东来公司必须在每月28日前支付袁宏及王瑛、徐映萍、林松国总房款1.78%，计183340元的宽限期费用，上述款项打入袁宏及王瑛、徐映萍、林松国共同委托的指定账户王磊名下，袁宏收取东来公司一个月的宽限期费用作为押金，在东来公司支付最后一个月宽限期费用时可作抵扣，押金不记取利息。2.如东来公司在宽限期内，向袁宏一次性退还购房款本金的情况下，袁宏承诺同意无条件解除已签订的《商品房买卖合同》，但已经支付的宽限期费用，袁宏不予退还。东来公司退还购房款本金的，如在2013年6月28日前退还购房款本金的，需多支付袁宏一个月的宽限费用，在2013年6月29日与2013年7月28日之间退还本金的，无需多支付袁宏一个月的宽限费用。3.如东来公司未按协议的约定，延期或未支付袁宏宽限期费用以及未在宽限期内退回购房款本金的，则视为东来公司自动放弃解除《商品房买卖合同》的权利。并配合袁宏办理相关手续。4.东来公司的担保人同意为其担保，并愿意承担为东来公司的连带责任。第三条：关于退房及变更的约定：1.在东来公司符合第二条的情况下（即东来公司已退还袁宏购房款本金及按约支付宽限期费用），袁宏应无条件配合东来公司办理、出具解除《商品房买卖合同》的相关手续，办理上述手续的相关费用均由东来公司负责。2.如因政策原因，导致不能解除合同的，袁宏可先办理房屋产权登记手续，待产权办理完毕后，配合东来公司办理房屋权属登记变更手续。3.在东来公司已履行协议第二条的情况下，该商品房的实际产权人应为东来公司，袁宏不能采取任何行为试图改变商品房的权属或设立有碍房屋权属变更的相关权益（包括但不限于设立抵押权、租赁权等）。同理，在宽限期内，东来公司按约支付宽限期费用的，袁宏也不得有上述的行为。4.在东来公司已履行协议第二条的情况下，若袁宏不配合解除《商品房买卖合同》手续的，视为袁宏违约，袁宏应按协议约定的团购价与该商品房市场价的差额作为违约金支付给东来公司。该《补充协议》还就协议履行、违约责任、担保责任等其他事宜进行了约定。担保方宁波东来化工有限公司在该《补充协议》上签字盖章。《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，袁宏于2012年10月30日通过中国银行以现金缴款的形式支付东来公司220万元（袁宏以及其他的购房人王瑛、徐映萍、林松国合计支付东来公司1030万元）。之后，东来公司将此合同项下的房屋进行备案登记。从2012年10月30日起至2013年8月30日止，东来公司按《补充协议》的约定每月支付袁宏以及其他购房人王瑛、徐映萍、林松国总购房款的1.78%，作为宽限期费用。根据宁波市公安局镇海分局的调查材料以及银行账户明细和交易凭证来看，东来公司的职员周小依与陈梅宝在办理东来公司融资借贷和发放利息等事宜。
2013年12月18日东来公司以其不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由，向原审法院申请进行重整，2013年12月19日，原审法院审查后依法裁定受理东来公司的重整申请，并以（2013）甬镇破字第7号决定书指定“东来系”企业债务危机应急工作领导小组担任东来公司的管理人，限东来公司在法院决定书送达之日起十日内向指定的管理人移交公司的财产、印章、账簿、文书等资料。东来公司破产管理人接管后，发现东来公司因融资需要向袁宏借贷，东来公司与袁宏签订的《商品房买卖合同》并非真实买卖关系。故提起本案诉讼。
东来公司破产管理人于2014年10月27日向原审法院提起诉讼称：东来公司与袁宏之间的真实意思表示为借款而非商品房买卖，双方之间实为民间借贷关系，而且涉案《商品房买卖合同》的房屋售价也远低于正常的市场售价和备案的销售价格，不符合市场交易惯例。在东来公司破产重整的情况下，双方之间这种虚假的买卖关系，已经严重损害了其他债权人的合法权益。故请求依法确认东来公司与袁宏之间签订的编号为201200620050、201200620051的《商品房买卖合同》无效。
袁宏在原审中答辩称：第一，《商品房买卖合同》和《补充协议》约定的内容是东来公司与袁宏的真实意思表示，是一种真实的、附条件的买卖合同，合法有效，东来公司破产管理人主张合同无效毫无法律依据，应依法驳回其的诉讼请求。第二，《补充协议》的约定系双方对合同解除权作了明确约定，根据合同法的规定，这种附解除条件的《商品房买卖合同》是有效的，从双方履行来看，该《补充协议》所约定的解除条件并未成就，双方就应按《商品房买卖合同》继续履行，而且从履行实际来看，袁宏支付东来公司的是购房款，《商品房买卖合同》也进行备案登记，《补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充，担保人宁波东来化工有限公司提供履约担保，完全符合法律的规定。第三，东来公司破产管理人以双方虚构房屋买卖合同、房屋价格明显不合理、损害其他债权人利益为由主张合同无效，其所陈述的事实和理由不成立。首先，关于购房价格，完全是买卖双方平等协商后的市场交易行为，不存在明显低价情形。如认为房价低，完全可以按《补充协议》及时还款，以便解除《商品房买卖合同》，而不是确认买卖合同无效。其次，关于损害其他债权人利益，东来公司与袁宏的房屋买卖行为没有损害第三人的利益，损害第三人利益必须是特定的第三人，而且是在合同签订时损害第三人利益。第四，《补充协议》中关于东来公司在宽限期内解除《商品房买卖合同》的约定，到现在已经不再有解除合同的适用前提。这种商品房买卖合同不可能通过他人来否定当初双方签订的协议。
原审法院审理认为：民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则，不得违反法律、法规的禁止性规定。案件中，东来公司与袁宏形式上签订了《商品房买卖合同》，但从双方同时在《补充协议》中约定的权利义务内容看，袁宏依约定向东来公司支付220万元款项并按月收取所谓的“宽限期费用”，东来公司到期返还购房本金等，上述约定均符合借贷合同之特征，根据《补充协议》的约定，《商品房买卖合同》的履行条件为：“东来公司未按本协议的约定，延期或未支付袁宏宽限期费用以及未在宽限期内退回购房款本金”，故买卖房屋并非双方真实的合同目的，而是东来公司以其所售商品房为其220万元的借款提供抵押担保，因此，东来公司与袁宏的民事行为，并非房屋买卖法律关系，而是借款担保关系。这种名为房屋买卖实为借款担保的关系，也可以从以下几个方面得以印证：第一，涉案房屋地处宁波市镇海区新城核心区b6商务地块的东来国际大厦，其售房价格明显低于同类商品房的市场价，也与备案登记的商品房价格悬殊，不符合房屋买卖合同权利义务对等的原则；第二，袁宏一次性支付购房价款220万元后，由东来公司每月支付给袁宏总房款1.78%作为宽限期费用，而且，在东来公司一次性退还袁宏购房款本金的情况下，袁宏承诺同意无条件解除《商品房买卖合同》，但已支付的宽限费用，袁宏不予返还，并由东来公司的关联公司提供担保，这些约定与正常的商品房市场交易习惯明显不符；第三，从双方签订的《补充协议》第二条所约定的东来公司对房屋买卖合同的解除权来看，体现的是“房产回购”意图，但在正常的房屋买卖交易中，并不存在房产回购；第四，从公安机关的调查材料以及受理东来公司的破产重整申请的整体情况看，东来公司在2012年、2013年确实存在债务危机，急需融资以缓解资金紧张的情势，确实存在签订形式上的商品房买卖合同以作借贷担保的情形，通过周小依与陈梅宝管理融资借贷和发放利息等事宜也可证实。从案件实际来看，东来公司与袁宏所签订的《商品房买卖合同》及相应的《补充协议》作为一个整体，实质内容主要包括融资借款而形成的债权债务关系、以买卖商品房的方式体现的借款担保关系，以及买卖商品房的形式体现的以房抵债的约定。《补充协议》中约定：东来公司未按协议的约定，延期或未支付袁宏宽限期费用以及未在宽限期内退回购房款本金，则视为东来公司自动放弃解除《商品房买卖合同》的权利，已备案登记的房屋归袁宏所有。显然，双方签订的《商品房买卖合同》本质是为担保借款债务履行而存在，其本身并不具有独立性，是为规避担保法关于流质的禁止性规定而设，属于变相的流质契约，故相应的商品房买卖应属无效。至于袁宏提出东来公司与袁宏之间的契约是一种附解除条件的商品房买卖合同，并不违反法律规定，东来公司未按约定归还袁宏购房本金和宽限期费用，应当继续履行《商品房买卖合同》的抗辩意见。原审法院认为，东来公司对外融资之需，其以预售商品房的方式为借款设立担保，这种为担保债权而签订的商品房买卖合同不具有独立性，明显不符合商品房正常交易的惯例，协议约定的内容有失公平，也违反物权法、担保法禁止流质契约的相关规定，不应简单地以支付对价、形式上签订买卖合同便认为其有效，故对其抗辩意见不予采纳。综上所述，东来公司破产程序中的管理人主张东来公司与袁宏签订的《商品房买卖合同》无效，有事实和法律依据，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国担保法》第三条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十七条的规定，于2014年11月11日作出如下判决：确认东来公司与袁宏于2012年10月29日签订的编号为201200620050、201200620051的《商品房买卖合同》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由东来公司破产管理人负担20元，袁宏负担20元。
袁宏不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：本案东来公司与袁宏之间系让与担保法律关系，《商品房买卖合同》是双方设定的担保方式。这一担保方式属非典型的担保方式，当事人虽不能据此取得物权，但旨在设立物权的合同仍然有效。因为该担保方式并不违反法律的强制性规定、公平原则和公序良俗原则。该担保方式也并非抵押，合同中约定东来公司不退还购房款本金时，视为东来公司放弃合同解除权，并不是约定房屋归袁宏所有，故不能认定为流押而无效。综上，一审法院以《商品房买卖合同》违反禁止流质的规定而判决无效是错误的，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回东来公司破产管理人的诉讼请求。
东来公司破产管理人答辩称：一、东来公司与袁宏之间所达成的是一种资金借贷合意，未就房屋买卖达成合意。二、袁宏虚构了与东来公司的房屋买卖关系，东来公司破产管理人有权根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十七条的规定，主张该合同无效，符合破产案件全体债权人公平受偿原则。三、袁宏上诉主张双方之间是基于借贷关系而产生的让与担保法律关系，本身也否认了双方之间房屋买卖合同关系的真实性。而且，让与担保的本质是将担保标的物所有权转移给担保权人，但本案中房屋所有权并没有转移给袁宏，故也不构成让与担保法律关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点是涉案《商品房买卖合同》是否有效，该争点涉及东来公司与袁宏之间民事法律关系的性质和效力问题。第一，关于本案所涉法律关系的性质问题。根据认定的事实，东来公司与袁宏在签订涉案两份《商品房买卖合同》的同时，又针对该《商品房买卖合同》签订一份《补充协议》，从该《补充协议》约定的权利义务内容看，袁宏依约定向东来公司支付220万元款项并按月收取所谓的“宽限期费用”，东来公司到期返还购房款本金等，上述约定符合借贷合同之特征；同时《补充协议》约定，对双方已签订并上网登记的《商品房买卖合同》，如东来公司在宽限期内，向袁宏一次性退还购房款本金的情况下，袁宏承诺同意无条件解除；如东来公司未按《补充协议》的约定，延期或未支付袁宏宽限期费用以及未在宽限期内退回购房款本金的，则视为东来公司自动放弃解除《商品房买卖合同》的权利。从上述约定内容看，双方签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记行为的目的是东来公司以其所售商品房为其220万元的借款提供担保，而并非系房屋买卖法律关系。但本案的担保行为，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，是一种非典型的担保行为。第二，关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。根据《补充协议》约定，如东来公司未按约定，延期或未支付袁宏宽限期费用以及未在宽限期内退回购房款本金的，则视为东来公司自动放弃解除该《商品房买卖合同》的权利。也就是说，袁宏将取得该合同下的房屋所有权。此约定是一种担保权的实现方式，但约定内容与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定所禁止的流质条款性质一致。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。就本案而言，虽然双方所设立的是一种非典型的担保方式，但为平衡双方当事人利益及确保破产债务人东来公司的其他债权人的公平受偿之目的，涉案《商品房买卖合同》作为实现担保权方式中一个环节也应遵循物权法有关禁止流质的原则，且该《商品房买卖合同》的真实目的并非买卖房屋，故原审法院对涉案《商品房买卖合同》作出的无效确认并无不当，即在东来公司不按约归还本息情形下，袁宏不能以该《商品房买卖合同》请求对方交付该合同项下的房屋。但是，需要明确的是，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，《商品房买卖合同》在前述意义上的无效，仅涉及双方所设立的非典型担保行为中有关担保权实现方式的部分内容，不影响该非典型担保方式作为担保行为的其他效力，即在东来公司不按约归还本息情形下，袁宏可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式担保其债权的实现。综上，袁宏上诉提出的有关涉案《商品房买卖合同》有效的理由，不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人袁宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡曙炜
审 判 员 叶剑萍
审 判 员 方资南
二〇一五年二月十五日
代书记员 夏晶晶