广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第852号
上诉人（原审被告）：黄进球，男，汉族，住所地：广东省东莞市。
委托代理人：崔军，广东星辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张水达，男，香港特别行政区居民。
委托代理人：周铁岩，广东君言律师事务所律师。
原审被告：黄小永，女，汉族，住所地：广东省东莞市石。
委托代理人：崔军，广东星辰律师事务所律师。
上诉人黄进球因与被上诉人张水达及原审被告黄小永房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2013年7月1日，深圳市a实业股份有限公司出具证明，证明张水达系a村5号一楼商铺业主。
2007年6月15日，张水达为甲方与黄进球为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将深圳市罗湖区a村5幢一层建筑面积为280平方米的房屋租给乙方作商业使用，租期从2007年6月15日至2012年6月14日；租金每月15700元，当月初5日内交清；合同还约定了其他权利义务。前述合同下方备注乙方应每年交房屋管理费15000元。此外，张水达为甲方与黄小永经营的深圳市罗湖区b商店为乙方于2007年6月15日签订《房屋租赁合同书》，约定，张水达将深圳市罗湖区a村5幢一层建筑面积为280平方米的房屋租给乙方作商业使用，租期从2007年6月15日至2012年6月14日；租金每月5万元整，当月初5日内交清；合同还约定了其他权利义务。前述合同乙方处有梁某签字。
2011年11月21日张水达出具证明一份，内容为：“今有2011年11月21号与梁某所签a村5栋1层房屋租赁合同书为个人行为，无法律依据。”
（二）黄进球、黄小永主张张水达口头承诺续租5年以上，对此黄进球、黄小永未提交书面证据证明。张水达除将涉诉商铺租赁给黄进球、黄小永外，还另行将部分宿舍和仓库出租给黄进球、黄小永，前述仓库和宿舍的租金已经交清。
对涉诉铺位，黄进球、黄小永已从2012年7月按20500元的租金标准交纳至2013年5月31日，后张水达拒收5月31日后的租金。此外黄进球、黄小永于2013年3月7日预交了下一年度房屋管理费15000元。
2013年5月8日张水达发出通知要求黄进球、黄小永在2013年8月1日前搬离，黄进球、黄小永未搬离，张水达2013年7月2日向原审法院提起诉讼。
涉诉房产所在区域商业多层一楼2012年度指导租金标准为150元，2013年度为130元。
张水达在原审的诉讼请求为：1、黄进球、黄小永立即搬离a村5号一楼房产；2、黄进球应自2012年6月15日起，按每月每平方400元、月租112000元的租金标准支付张水达房屋占用费至搬离之日止（扣除黄进球每月已付15700元部分，暂计至2013年6月15日止黄进球应支付占用费1155600元）；3、黄小永对上述费用承担连带责任；4、由黄进球、黄小永承担全部诉讼费用。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。张水达与黄进球签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。前述合同期限届满后，双方未另行签订书面租赁合同，但黄进球、黄小永仍继续使用租赁物业，张水达亦收取了至2013年5月31日的租金，因此原房屋租赁合同在前述期限之前对双方继续有效，但租赁期限为不定期。
对于不定期的租赁合同，出租人在合理期限前通知承租人即可解除合同，因张水达明确提出异议并通知解除合同，故原审法院认为双方之间的不定期租赁关系应在2013年8月1日解除。张水达主张黄进球搬离涉诉房产的诉请具有事实和法律依据，原审法院予以支持。黄进球应按每月20500元的标准向张水达交纳2013年6月1日至7月31日的租金41000元。
因黄进球、黄小永拒不搬离涉诉商铺，对于2013年8月1日及之后的占用行为，黄进球、黄小永应支付占有使用费。原审法院认为，占有使用费的标准应适用相应的2013年度的房屋租赁指导租金标准即每月每平方米130元。张水达主张支付至搬离之日，但鉴于“实际搬离之日”超出原审判决认定的事实之期限，尚为不确定的状态，故原审法院认为黄进球、黄小永应支付至原审判决确定腾退之日。占有使用费即张水达所遭受之损失，黄进球、黄小永所预交的管理费15000元应予抵扣，经计算，每月占有使用费为36400元，抵扣后截至2013年12月31日黄进球、黄小永共计应支付占有使用费168875元。
深圳市罗湖区b商店的经营者即黄小永是涉案房产的实际使用人，与黄进球共同履行租赁合同，其应和黄进球一起向张水达承担腾退房产及支付租金、占有使用费等义务。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、黄进球、黄小永应于原审判决生效之日起十日内将承租的位于深圳市罗湖区a村5号一楼的物业腾空后退还张水达并办理移交手续；二、黄进球、黄小永应于原审判决生效之日起十日内向张水达支付2013年6月1日至7月31日的租金41000元；三、黄进球、黄小永应于原审判决生效之日起十日内向张水达支付自2013年8月1日至2013年12月31日止的占有使用费168875元；2013年12月31日之后的占有使用费按每月36400元的标准支付至原审判决确定的腾退之日止；四、驳回张水达的其他诉讼请求。案件受理费15200元，诉讼保全费人民币5000元；由张水达负担16531元，由黄进球、黄小永负担3669元；管辖权异议案件受理费100元，由黄进球负担。
黄进球不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审法院认为“两被告未提交书面证据证明原告口头承诺续租5年”是错误的。事实上，《房屋租赁合同》于2012年6月14日到期后，张水达并没有要求黄进球立即搬离交还房产。相反，原合同到期之前，张水达与黄进球已经达成了口头协议，张水达承诺黄进球长期继续租用房屋，并答应黄进球对其房屋进行装修。2011年中，因原房屋租赁合同即将到期，张水达与黄进球商议，双方达成口头协议：合同到期后，黄进球仍可以继续长期租赁张水达的房屋。黄进球基于张水达的承诺，于原合同即将到期的前几个月（2011年8、9月份），在征得张水达同意的情况下，对出租房屋进行大幅装修，以备后续的长期使用。
首先，从双方签订的《房屋租赁合同》即可得到佐证。《房屋租赁合同》下方有一条备注：“乙方（黄进球）应每年交房屋管理费人民币壹万伍仟元整。”黄进球于2013年3月7日交给张水达下一年管理费15000元，张水达开了收款收据。所谓下一年，也就是2013年6月16日到2014年6月15日，这一年的房屋管理费已经交纳。从这点可知，即使张水达出尔反尔，不承认口头协议，黄进球与张水达之间的合同至少也要到2014年6月15日才到期。
黄进球在合同即将到期时，对房屋进行大幅装修，共花费821630元，是信赖张水达承诺黄进球可以长期租用其房屋。法律上对此种情况的装修，也是规定在5年以上摊销的。实际上黄进球基于对张水达的信任，才敢于花费如此大的费用进行装修。对此黄进球有完整的房屋装修费用单据为凭。
黄进球与张水达约定将房屋租赁给黄进球以作商用，而从实际生活当中可知，大部分租赁门面进行商业经营的经营者都是吃住经营于一体的，即很多经营者把自己的经营、吃饭、睡觉都集中在其承租的店面内。也就是说，涉案商铺、仓库、宿舍在张水达的长期租赁使用过程中已经成为一个不可分割的整体，且在实际交租过程中三者租金都是同时交付，甚至经常写在一张单据上，已经是合同的一部分。在张水达拒收2013年5月31日后的商铺租金后，黄进球与张水达之间仍继续履行仓库与宿舍的权利与义务，即双方仍然在履行合同的部分权利与义务。对此均有相关交费单据为凭。
（二）一审判决没有认定张水达提供虚假证据的行为。涉案房屋所处地段近期被划为政府拆迁的范围，而根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》规定，作出房屋征收决定的辖区政府应对被征收人以及符合规定的合法使用人给予相应的补偿。张水达为了得到较高的拆迁补偿款，于2011年11月21号，在黄进球不知情的情况下，与商店经理梁某签一份《房屋租赁合同书》，双方将签订日期写为2007年6月15日，将租金写为5万元／月。另张水达于2011年11月21日还向梁某出具了一份《证明书》，内容为：“今有2011年11月21号与梁某所签a村5栋1层房屋租赁合同书为个人行为，无法律依据。”然而，就是这份张水达为骗取较高拆迁补偿款的虚假合同，居然作为证据提交给法院，欺骗法院这是该房屋的实际租金。由此可见张水达缺失诚信。
（三）一审法院适用法律不当。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以《合同法》第十条第一款中的“其他形式”订立的合同，但法律另有规定的除外。因此，即使张水达违背诚实信用原则不承认与黄进球之间的口头协议，由该司法解释规定及上述事实也可以认定双方之间仍存在着合同关系。而不能仅仅以“没有书面证据”为由认为双方没有续签合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。即使一审法院认为“双方之间的不定期租赁关系应在2013年8月1日解除”正确，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；双方对己形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如果因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院应予支持。从以上事实可知，张水达为了获取更高拆迁补偿款，违背诚实信用原则单方擅自解除合同，根据上述法律规定，张水达应该返还原物，赔偿损失。而一审法院仅仅解除合同，未考虑上述法律的规定，对装修事实不管不问，这是不恰当的。
据此，黄进球请求本院判令：1、撤销原审判决第一至第三项；2、驳回张水达的全部诉讼请求；3、张水达承担本案全部诉讼费用。
张水达答辩称：双方不存在口头承诺续租五年的事实，因为双方原来的租金标准每月只有50多元，从2011年开始即使是政府指导租金都已经高达130元以上，实际的租金达到四、五百元每平方，对这点事实双方都是很清楚的，只是基于原来的租赁合同尚未到期，所以张水达继续履行原合同。原租赁合同到期后张水达一直要求黄进球续签租赁合同和变更相应的租金标准，但是黄进球一直不肯，只是继续按原来的固定标准的租金向张水达交付，张水达基于边协商边谈继续收取黄进球的相关费用。在双方已经无法达成续租合同的情况下，张水达正式向黄进球提出解除租赁合同，这种解除合同是合法有效的，也是符合客观事实的。
黄小永陈述称，同意黄进球的上诉意见。
本院经审理查明：（一）经本院二审释明，张水达在本院指定的期限内未提交有关涉案房屋的建设规划许可证明材料。
（二）经本院二审释明，黄进球申请对涉案房屋的装修现值进行评估，本院据此依法委托了c顾问有限公司（以下简称鉴定机构）对涉案房屋内的装饰装修现值进行了评估。鉴定机构经现场查勘并征求双方当事人意见，于2014年8月31日作出g6199／b／001号《工程造价评估意见书》，认定：双方无争议的装修现值为12209元；有争议部分的装修现值为57345元，张水达主张此部分装修系黄进球之前的租户所完成。
经本院书面通知，双方当事人在本院指定的期限内均未对前述鉴定机构出具的鉴定意见提出异议。
（三）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因当事人不能提供涉案房屋的合法产权证明，亦不能举证证明涉案房屋的建设经过建设工程规划许可，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的强制性规定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》依法应认定为无效合同。原审判决对涉案合同效力认定有误，本院依法予以纠正。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故原审判决虽对合同效力认定有误，但其关于由黄进球、黄小永返还涉案房屋的实体处理符合前述法律规定，本院对此予以维持。鉴于张水达未对原审判决提出上诉，黄进球、黄小永已向张水达支付的15000元管理费亦应予以返还。
因涉案合同无效，原审判决以针对合法房屋的政府指导租金标准计付房屋占用费不当，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，在合同无效的情况下，出租人可参照合同约定的租金标准向承租人主张占有使用费。鉴于双方原合同到期后张水达已按每月20500元的标准收取了黄进球、黄小永支付的2012年7月至2013年5月的租金，且张水达在二审答辩时亦自认双方实际系按每月每平方米50多元的租金标准履行，应视为双方已形成每月租金20500元的合意，故黄进球、黄小永应按每月20500元的标准向张水达计付2013年6月至判决确定的搬离之日止的房屋占用费。
根据合同无效全面处理的规则以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，租赁合同无效后，对于已形成附和的装饰装修物，应由当事人按其导致合同无效的过错分担现值损失。本院认为，张水达将没有合法报建手续的房屋出租，而黄进球、黄小永在承租房屋时亦未谨慎审查房屋的产权状况，双方对于订立无效合同均有过错，而张水达作为出租人对涉案租赁合同无效具有更大过错，故本院认定张水达对导致合同无效的过错比例为60%。就双方争议的装饰装修内容，首先，张水达虽认为57345元现值的装修内容非黄进球、黄小永所完成，但并未举证予以证明，鉴于黄进球、黄小永自2007年6月至今使用涉案房屋已逾7年，鉴定意见中亦将装饰装修物的综合成新率界定为70%，在无相应反证的情况下，本院依日常生活常理认定该部分争议的装饰装修内容系由黄进球、黄小永完成。其次，结合现场查勘及照片内容，除鉴定报告中第18项“书柜”（评估现值为2300元×70%）外，其余装饰装修或已形成附合或经拆卸将丧失使用价值，属双方应分担损失的附合装饰装修内容。据此，本院认定涉案房屋内附合装饰装修物现值共计为67944元（12209元＋57345元-1610元），张水达应按其过错比例向黄进球、黄小永支付装修补偿40796.4元（67944元×60%）。
综上，原审判决认定事实不清，导致适用法律亦有错误，本院在查清有关事实后依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第829号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第829号民事判决第二、三、四项；
三、黄进球、黄小永于本判决生效之日起十日内，按每月20500元的标准向张水达支付自2013年6月至本判决确定的前述搬离之日止的房屋占有使用费；
四、张水达于本判决生效之日起十日内向黄进球、黄小永返还管理费15000元；
五、张水达于本判决生效之日起十日内向黄进球、黄小永支付装饰装修现值补偿40796.4元；
六、驳回张水达的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计30500元，由张水达承担27450元，由黄进球、黄小永承担3050元；诉讼保全费5000元，由黄进球、黄小永承担；鉴定费6000元，由张水达承担3600元，由黄进球、黄小永承担2400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十月九日
书 记 员 李欢（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十条：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。