贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民再18号
再审申请人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。
住址地：黎平县德凤镇五开南路侗族风情园。
法定代表人：叶秀，该公司董事长。
委托代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：石华斌，男，1985年10月23日出生，侗族，住贵州省黎平县。
再审申请人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被申请人石华斌商品房买卖合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2016）黔2631字第314号民事判决书，向本院申请再审。本院于2018年1月26日作出（2017）黔26民申47号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审审请人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼，被申请人石华斌经传唤无正当理由不出庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司申请再审称：1、申请人迟延交房存在免责事由，不应承担逾期交房责任，原审法院认定事实错误。申请人迟延交房一是因供电部门无供电指标不能给申请人已建好的房屋供电。二是政府部门不能按时拆迁征收部分民房使消防设计中的消防环道不能形成。这些因素是申请人不能遇见、不能避免并不能克服的免责事由，属不可抗力；2、原审法院同时支持违约金和损失赔偿系认定事实错误，适用法律不当。申请人与被申请人签订的商品房买卖合同虽然约定了违约金的赔偿，即便排除申请人的“违约”不可抗力，按照《合同法》第一百一十四条的规定，人民法院也只能判决申请人承担违约责任，假设被申请人确实存在经济损失，且违约金不足以弥补实际损失，被申请人也只能要求适当提高违约金的权利，而不是要求人民法院既判申请人承担违约赔偿责任，又判决申请人赔偿被申请人因此造成的财产损失。根据合同法第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定“当事人依照合同法第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。由此可知，违约金与损害赔偿是不能同时主张的，被申请人的这一主张有悖合同法的规定。综上所述请求撤销黎平县人民法院（2016）黔26字第314号民事判决书，驳回石华斌的诉讼请求，诉讼费用由石华斌承担。
石华斌未提供答辩意见。
石华斌向一审法院起诉请求，1、被告立即将验收合格且符合交付条件的商品房和相关文件交付给原告；2、被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金21034元（计算至2016年3月30日止）、房屋租金22815元（计算至2016年3月30日止）共计43849元。3、办案诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明，2013年5月14日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将侗族风情园1幢2单元4-1号商品房卖给原告，面积126.75平方米，总价款383825元，分期付款，交房条件为“经验收合格”，交付时间为2014年9月30日，逾期交房按已交房价款的日万分之一支付违约金至实际交付房屋止，被告承诺2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。逾期不办理交付的，出卖人自约定日前至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告依照约定付清首付款123825元，余款260000元通过公积金贷款一次性付清。之后，被告在修建该商品房过程中，因电力供应不足，导致工期拖延，为了按期交房，被告于2014年2月向黎平县供电局提出用电申请，由于该区域用电方案调整涉及部门众多，程序复杂，用时较长，致使该项目相应滞后，因此造成被告不能如期向原告交房。交房期届至后，原告为此多次向被告提出交房的口头和书面申请，但被告未明确答复。亦未将房屋的相关证明文件交付给原告。
一审法院认为，原、被告于2013年5月14日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订后，原告依照约定通过现金和银行贷款方式向被告支付了全部购房款383825元，被告应当按照合同约定的质量要求如期向原告交付房屋，《合同》第十条约定：被告应当在2014年9月30日前向原告交付房屋，交付房屋时应当符合下列条件：1、提供商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；其中工程竣工合格证明文件应当包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等必需的证明文件。交房期限届至时，被告未有向原告提供上述证明文件，因此，依照合同约定，被告逾期交房的行为，对原告构成违约，被告应当承担违约责任，《合同》第十二条1（2）规定：逾期超过30日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。双方约定的交房日期为2014年9月30日，至2016年3月30日止，逾期交房时间达548天，故被告应支付违约金为：383825元×0.01%×548天=21034元。被告认为，之所以逾期交房是因为供电部门进行线路改造，导致施工现场无法正常供电，该事实行为属于不可抗力，应当属于免责事由，不应承担违约损失。本院认为，民事法律中对不可抗力有着严格的限制性规定，即不可抗力是指，不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，如自然灾害、社会异常事件等。被告在施工过程中，应当按照建筑工程要求配备必需的施工设备以保障施工能够如期进行，施工现场电力供应不足，被告完全可以通过主观努力加大施工投入从中解决，因此，对被告的辩解意见本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据黎府发（2012年）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）2规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算。原告房屋租金可以参照该标准计算，即原告的租金为：126.75平方米×10元×18个月=22815元，由于被告未能按期交房，导致原告在外租房至今，该租金损失应当由被告负责赔偿。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定之规定，一审法院判决一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将验收合格且符合交付条件的商品房和相关文件交付给原告石华斌；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司支付原告石华斌逾期交房违约金21034元，违约金计算至2016年3月30日前。此款限在本判决生效后十五日内付清；此后发生的违约金计算至实际交房之日止；三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司赔偿原告房屋租金损失22815元，租金损失计算至2016年3月30日前。案件受理费782元，减半收取391元由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。
再审期间，申请人向本院提交了以下证据：
1、黎平侗族风情园项目工程建设补充协议，拟证明2018年12月9日，黎平县政府与申请人签订了招商引资兴建侗族风情园合同书，根据合同书第四条第（二）项和第五条第（二）项的约定，黎平县政府负有自签约之日起六个月之内完成征地拆迁和协调各部门做好拆迁、供电等服务事宜，满足申请人的建设要求，因政府方的工作没有做到位，造成申请人逾期交房，这是申请人不能遇见、不能克服的原因，符合法定的不可抗力原因。
2、国有建设用地使用权出让合同书，拟证明2012年1月16日申请人与黎平县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，至今黎平县国土局没有把约定的出让国有土地交付给申请人，致使申请人开发建设的房屋在验收过关问题上受到严重影响，属于申请人不能遇见，不能克服的因素。
3、贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司出具的情况说明，拟证明申请人在开发建设黎平县侗族风情园房屋小区之中遇见房屋验收问题、用电能源供应问题和难以取得有关商品房交付证照等条件的原因。
再审查明的事实与一审查明的事实的事实一致。
再审的争议焦点是一、申请人逾期交房的原因是否属不可抗力，构成免责事由；二、被申请人既要求申请人支付逾期交房违约金又要求赔偿房屋租金，是否符合法律规定。
一、关于申请人逾期交房的原因是否属不可抗力，构成免责事由的问题。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，如自然灾害、社会异常事件等。申请人在进行房屋开发前，就应当合理预计工期，并且对开发房屋的通电、通水及消防设施都有一个合理的规划，确保在承诺日期前顺利完工。申请人提出其延期交房是因为供电部门不能及时给申请人已建好的房屋供电和政府部门不能按时拆迁征收部分民房使消防设计中的消防环道不能形成所致，经查，该事由是可以通过申请人主观努力以及与有关部门的沟通协调得以解决的，因此申请人延期交房的行为不属于不可抗力事由，此再审理由不能能成立，对申请人再审期间提交的证据所证实的内容不予采纳。一审法院对此作出的判决并无不当，应予维持。
二、关于被申请人既要求申请人支付逾期交房违约金又要求赔偿房屋租金，是否符合法律规定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定“当事人依照合同法第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。从以上规定可以看出，申请人延期交付房屋应当支付违约金或赔偿损失，对于违约责任有约定的从其约定，无约定的违约金或者损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。对于约定违约金过高或过低法院也可以适当调整。同时也可以从我国合同法中看出违约金的性质主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性，故被申请人既要求申请人支付逾期交房违约金又要求赔偿房屋租金与我国法律规定不符。本案中申请人与被申请人对违约金有明确约定，应从其约定。原审法院对此作出的判决不当，应予纠正。
本院再审认为，申请人与被申请人签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。双方均应按约定履行。被申请人向申请人支付了全部购房款383825元，申请人应当按照合同约定的质量要求如期向原告交付房屋及相关文件。申请人逾期交房的行为已构成违约，应按照合同约定支付被申请人违约金并提供房屋的相关资料和文件。一审法院对此作出的判决并无不当，应予维持。对于被申请人在要求申请人支付违约金的同时还要求赔偿其租房损失的诉讼请求，与法律规定不符，该诉讼请求应予驳回，申请人为此提出的再审请求成立，本院应予支持。一审法院对此作出的判决不当，应予纠正。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、维持黎平县人民法院（2016）黔2631字第314号民事判决书的第一项、第二项；
二、撤销黎平县人民法院（2016）黔2631字第314号民事判决书的第三项，即撤销“被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司赔偿原告房屋租金损失22815元，租金损失计算至2016年3月30日前”；
三、驳回一审原告（被申请人）的其他诉讼请求。
一审案件受理费391元，申请人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担235元，被申请人石华斌负担156元。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审判长 张芝伟
审判员 王家刚
审判员 廖思珍
二〇一八年四月二十日
书记员 梁静茹