浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第205号
上诉人（原审原告）：黄发弟。
委托代理人：陈振旺。
被上诉人（原审被告）：吴光东。
原审第三人：林宣松。
原审第三人：陈美娟。
上诉人黄发弟因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2013）温平民初字第693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，经过阅卷，询问当事人，并依法组成合议庭进行了评议，现已审理终结。
原判认定，2002年2月3日，原、被�签订一份《购置吉房协议书》，约定：原告向被告购置坐落于平阳县昆阳镇城西水泽湾b幢一单元五层152号房屋，房价为241000元；签订协议时交221000元，原告向被告领房产证和土地证时交20000元，交款以收据为准；被告负责办理原告住宅房的房产证和土地证，有关规费由被告负责。2004年3月5日，坐落于平阳县昆阳镇城西水泽湾b幢502号房屋产权登记为第三人林宣松所有，经原、被告确认，上述房屋即为双方协议约定房屋，上述房屋土地使用权证至今未办理。现原告起诉要求被告及第三人办理涉案房屋土地使用权证，协助办理产权过户手续，并支付相关费用。在本案审理过程中，原审法院向平阳县国土资源局发函咨询涉案房屋是否具备土地使用权办证条件。2013年12月10日，平阳县国土资源局复函称：经调查，平阳县昆阳镇城西水泽湾b幢属1998年征地安置房，使用权类型为�有划拨，当时用地审批为个人独门独户，安置户擅自建成套房，属未按批准文件使用土地，按《土地登记办法》规定，应不予登记，因此无法办理土地证书；对于未按批准使用土地，应经有关部门补办相关手续后，方可进行土地登记，2012年平阳县人民政府曾出台《关于继续加强历史遗留国有土地上个人独立式住宅改为公寓式住宅管理的通知》，对该类问题如何办理进行明确，但目前该文件有效期限已到期，对今后如何处理该类问题县政府尚未规定。
原判认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。涉案房屋属征地安置房，原用地审批为个人独门独户，第三人林宣松擅自改建套房，属未按批准文件使用土地行为，且目前无法补办相关手续，故涉案房屋因第三人林宣松擅自改建行为导致土地使用权不具备登记条件，尚不能取得合法的土地使�权。原、被告在协议中约定了涉案房屋买卖行为，但由于涉案房屋土地使用权尚不具备登记条件，未取得合法的土地使用权。原告要求交付涉案房屋所有权证和契证亦没有事实依据。综上，原告的诉讼主张缺乏事实和法律依据，不予支持。第三人陈美娟经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：驳回原告黄发弟的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由黄发弟负担。
宣判后，黄发弟不服，提起上诉称：1、原判认定事实错误。与涉案房屋同样性质的水泽湾b幢503号房屋已经于2013年5月份办理了土地使用权证，这说明涉案房屋已具备办理土地使用权证的条件。原判无视该点事实，而以平阳县国土�严重违背客观事实的复函为依据，认定《关于继续加强历史遗留国有土地上个人独立式住宅改为公寓式住宅管理的通知》已经超过有效期，涉案房屋目前不具备办证条件，明显属认定事实错误。2、双方签订的《购置吉房协议书》合法有效，涉案房屋亦交付使用多年，并办理了房产证，故原判首先应对该协议书的效力作出有效确认。在此基础上，应按照合同约定，判决被上诉人向上诉人交付已经依法办理的房产证。原判驳回上诉人要求被上诉人交付房产证的诉讼请求明显不当。3、原判适用法律错误、程序违法。《中华人民共和国行政许可法》第五条第三款明确规定：“符合法定条件、标准的，申诉人有依法取得行政许可的平等权利，行政机关不得歧视”，如前所述，水泽湾房屋已经有房主申领了土地使用权证，原审法院不适用相关法律，却参照平阳国土局的�复函》作出判决，显然适用法律错误。而且，平阳国土局作出《复函》系具体行政行为，上诉人在原审已经提出要对该行为提起行政诉讼，要求先中止本案审理，原审法院无视该申请，径行作出判决，属程序违法。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法予以改判。
吴光东答辩称，涉案房屋确实属于上诉人所有，上诉人也已在其中居住了十几年，而房产证也确已经申领了，但登记在原审第三人名下。涉案房屋土地使用权证至今没有办理是由于当地政府政策原因所致。虽然去年其中一房主办理了土地使用权证，但随后当时适用的政策便失效了，所以又不能办了。现在新的政策还没出台，双方对土地出让金如何缴纳也没有达成共识，故此土地使用权证目前无法办理。
二审期间，上诉人黄发弟提供了以下材料：1、案外人吴元财于2013年申请办理土地证的审批表；2、平阳县国土资源局平土信（2014）7号文件，该文件称吴元财于2012年12月12日申请办理“单改套”手续，2012年12月30日前获得批准，而吴元财所依据的政策文件已于2012年12月31日停止执行。上诉人认为上述二份材料在吴元财申报土地使用权证的时间上互相矛盾，足以证明平阳县国土资源局给原审法院的复函严重违背事实。被上诉人吴光东认为上述材料均属实，以证明的事实为准。本院认为，上述材料真实性、合法性、关联性均无异议，但是平阳县国土资源局平土信（2014）7号文件中已经明确吴元财已于2012年12月12日提出“单改套”申请，但因申报的地址错误，后经补充相关手续，才于2013年4月28日办理土地使用权证，故该答复内容与上诉人提供的审批表并不存在矛盾，不能证明上诉人的待证事实，本院不予采信。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，双方对于涉案房屋买卖关系成立、上诉人已经取得该房屋所有权等事实均无异议，本案争议焦点主要有两点。对于焦点之一，即涉案房屋是否具备了办理土体使用权证的条件，本院认为，涉案房屋原审批用地为独门独户，后由土地使用者未经合法审批便擅自改建为套房，系不合法用地。对于此类情况是否可以及如何办理土地使用权证问题，法律、法规并无作出明确规定，原审法院为此曾发函向平阳县国土局咨询，平阳国土局复函称，平阳县人民政府于2012年出台《关于继续加强历史遗留国有土地上个人独立式住宅改为公寓式住宅管理的通知》专门解决此类问题，但该文件已经失效，故此目前不具备办理土地使用权证的条件。上诉人称该文件严重违背客观事实，但其不能提供证据证明该主张，故其上诉提出原判依据平�县国土局答复作出判决系认定事实错误的理由，不能成立。二审期间，上诉人提出申请，认为平阳县人民政府在2014年2月份已经就此类问题召开协调会，并形成了新的会议纪要，故要求二审法院予以调取该会议纪要。但经向平阳县人民政府了解，该问题尚在研究、探讨、征询意见过程中，并没有就此形成书面会议纪要。故现并未出现新证据证明涉案房屋具备了办理土地使用权证的条件。同时，原审仅以平阳县国土局的答复作为认定本案事实的证据之一，而非作为判决的法律依据，故上诉人称原判适用法律错误的意见，也不能成立。对于焦点之二，即被上诉人及原审第三人是否应向上诉人交付房产证的问题，虽然涉案房屋已经办理了房产证，但是双方在《购置吉房协议书》中约定上诉人向被上诉人领房产证和土地证时应交付20000元购房余款，现上诉人尚没有向被上诉�交付20000元余款，被上诉人有权拒绝过户房产证，原判驳回上诉人要求对方交付房产证的诉讼请求并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。上诉人可在其房屋具备办理土地使用权证之条件时另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费80元，由上诉人黄发弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 佩
代理审判员 黄百隆
代理审判员 曾 慧
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 詹旭初