北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第9748号
原告杨超，男，1957年11月16日出生。
委托代理人王晓松，北京市国联律师事务所律师。
被告北京中经商务公司，住所地北京市昌平区北七家镇政府街西。
法定代表人姚玉林，总经理。
委托代理人郑盈盈，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人姚瑶，女，1982年1月15日出生。
被告王玉洁，女，1964年12月14日出生。
委托代理人臧瑶，北京市中银律师事务所律师。
原告杨超与被告北京中经商务公司（以下简称中经公司）、王玉洁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨超及委托代理人王晓松，被告中经公司的委托代理人郑盈盈、姚瑶，被告王玉洁的委托代理人臧瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨超诉称：1999年5月1日，原告与中房集团昌平房地产开发公司第四开发部（以下简称“中房第四开发部”）签订《北京桃园公寓商品房销售契约》，购买位于昌平区北七家镇的桃园公寓10号楼D座11号房屋，并支付了购房款。被告中经公司与中房第四开发部系挂靠关系，中房第四开发部的债权债务均由被告中经公司承继。原告于1999年5月办理完毕该房屋的交接入住手续，一直居住至今。原告居住该房屋十余年间，多次催促被告中经公司办理房产证，但是被告中经公司以各种理由推诿，一直没有办理。2005年10月8日，二被告在明知该房屋已经出售、原告已经长期入住的情况下仍恶意串通，以明显不合理的低价签订该房屋的买卖合同，损害了原告的合法权益，根据合同法的规定，应属无效。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、确认二被告于2005年10月8日签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》无效。2、诉讼费由二被告负担。
被告中经公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告对本案诉争的房产不是权利人。我公司与被告王玉洁所签订的合同合法有效，符合市场价格。我公司与北亚集团不存在债权债务关系，而且被告王玉洁已经取得了房屋所有权证书。我公司从未收到过原告交纳的任何购房款、物业费及供暖费等相关费用，我公司向原告发出过解除合同通知书，现在合同已经解除了。我公司认为原告与北亚集团所签订的合同中1480元的价格过低，存在恶意串通的行为。
被告王玉洁辩称：我与被告中经公司签订的房屋买卖合同有效，我支付了所有购房款，而且不低于市场价格，此房屋也已经过户到我名下，我们是善意取得。此案已经涉及到刑事犯罪，本案应中止审理。而且我认为北亚集团与原告存在恶意串通的行为，以低于市场价来购买房屋，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1997年1月8日，原告（乙方）与北京北亚工业科技开发集团（甲方，以下简称：北亚集团）签订《合同书》，合同约定由于乙方为北七家地区招商引资过程中作出了一定贡献，甲方将位于北七家乡境内桃园公寓10号楼D座11号二室二厅，建筑面积124平方米的公寓一套，以优惠价格1500元每平方米出售给乙方，房款总计186000元。在该合同中，双方还对相关事项进行了约定。同年10月22日，原告向北亚集团交纳了购房款186000元。按原告在庭审中陈述，为了便于办理该房屋的产权登记手续，在北亚集团的协调下，于1999年5月1日，原告与被告中经公司签订《北京桃园公寓商品房销售契约》，该合同约定的房号不变，面积为123.35平方米，将房屋单价确定为2800元，按原告的说法，2800元单价是桃园公寓对外公布的指导价格，该房屋的实际成交价格以原告与北亚集团所签订的合同为准。原告交纳房款后便入住到上述房屋内并居住至今，在庭审中，原告出示居委会证明、供暖费收据、物业费发票、水电费收据等证据证明其不间断地居住在上述房屋的事实。
2005年10月8日，被告中经公司与被告王玉洁签订《商品房销售契约》，合同约定中经公司将10-D-11号房屋出售给被告王玉洁，房屋建筑面积125.80平方米，每平米售价1800元，总价226440元。2006年8月3日，被告王玉洁将购房款一次性交纳。2006年8月28日，被告中经公司协助被告王玉洁办理了该房屋所有权证。
另查一，北亚集团为工业企业总公司出资设立的集体所有制企业。后工业企业总公司更名为北京宏翔鸿企业管理公司。被告中经公司亦系由原工业企业总公司出资设立的集体所有制企业。被告中经公司成立后，挂靠在中房第四开发部，建设开发了桃园公寓，中房第四开发部的债权债务均由被告中经公司承继。在被告中经公司开发桃园公寓过程中因拖欠工业企业总公司的占地费12706652.8元，经协商被告中经公司将其建设开发的桃园公寓30套房屋折抵上述占地费。工业企业总公司将上述债权债务转让给北亚集团。中经公司曾书面要求与北亚集团结算，后由于中经公司法定代表人姚玉林以合同诈骗被公安部门立案侦查，未能完成与北亚集团的结算工作。在本案的审理过程中，北亚集团向本院出示证明，同意以中经公司开发的桃园公寓30套房屋折抵占地费12706652.8元。并确认桃园公寓10号楼D座11号房屋，包含在30套折抵占地费的房屋中。
另查二，原告在庭审中提交（2010）昌民初字第9694号民事判决书及（2011）一中民终字第3856号民事判决书，以证明在上述案件审理过程中查明了被告中经公司、北亚集团和工业企业总公司之间因土地占用费折抵和其他相关债权债务转移等事实。
上述事实，有原告提交的合同书（原告与北亚集团签订）、北京桃园公寓商品房销售契约（原告与中房第四开发部签订）、房款发票、证明（中经公司与中房集团昌平房地产开发公司第四开发部关系）、北亚集团证明、桃园公寓已支付北亚集团款项说明、关于桃园公寓抵顶房产的说明、北京桃园公寓商品房销售契约复印件（被告中经公司与被告王玉洁签订）、（2010）昌民初字第9694号民事判决书、（2011）一中民终字第3856号民事判决书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原告分别与北亚集团、中房第四开发部针对桃园公寓10-D-11房屋签订的除房屋单价不同外其他内容基本一致的两份合同。结合两份合同的内容，本院认定两份合同均合法有效，原告基于桃园公寓10-D-11房屋所产生的权利义务应受原告与北亚集团签订的《合同书》调整。具体理由如下：北亚集团与被告中经公司存在用房屋折抵占地费的事实，通过原告庭审中的举证，原告证明了北亚集团享有对被告中经公司土地占用费的合法债权，且双方对债权债务的处理方式为被告中经公司将其建设开发的桃园公寓30套房屋折抵上述占地费，北亚集团同时认可桃园公寓10-D-11房屋包含在上述30套房屋内，但鉴于北亚集团与中经公司未签订具体房号的折抵文件，结合当时的历史背景，北亚集团和原告签订的《合同书》在未经房屋开发商即中房第四开发部追认的情况下，该《合同书》从性质上应属效力待定的合同。后在北亚集团的协调下，原告又与中房第四开发部签订针对与《合同书》约定房号一致的《北京桃园公寓商品房销售契约》，该行为应视为中房第四开发部追认了《合同书》的效力，即认可北亚集团有权向原告出售《合同书》中所约定的房屋，虽原告与北亚集团所签订的《合同书》中所约定的房款低于原告与中房第四开发部所签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》所约定的房款，但依据原告所出示的证据，结合其在庭审中的陈述，原告与北亚集团签订的《合同书》以及原告与中房第四开发部签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》均不存在恶意串通损坏第三人利益的行为，且未违反法律的禁止性规定，均合法有效，但原告基于桃园公寓10-D-11房屋所产生的权利义务应受原告与北亚集团签订的《合同书》调整。原告依据与北亚集团签订的《合同书》向北亚集团交纳了购房款，北亚集团将桃园公寓10-D-11房屋交付给原告居住使用至今，并按时交纳使用该房屋所产生的各项费用，故本院认定原告有权主张桃园公寓10-D-11房屋所产生的相应权利。被告中经公司与被告王玉洁签订房屋买卖合同之时，被告王玉洁即已知所购买的房屋有人居住，在中经公司没有按合同约定期限交付房屋的情况下，被告王玉洁仍然支付了房款，这与通常商品房买卖合同的交易过程中，买受人应承担的注意义务存在明显的差异。在此情况下，被告王玉洁无视交易风险，径行交纳购房款，其行为难称善意。被告中经公司在房屋已售出时再行将房屋另行出售被告王玉洁，其行为亦难称善意。虽然二被告之间的买卖合同形式上也符合合同法关于合同有效的法律规定，但合同当事人主观上无视交易风险，更无视交易中的诚实信用原则，且被告王玉洁与被告中经公司之间的买卖合同有恶意串通损害原告利益之嫌，依法应当认定为无效。
在本案庭审中，被告中经公司出示的《协议书》、《证明》、发票、《关于理顺隶属关系的协议》等证据，虽从形式上记载了关于占地费等相关信息，但上述证据并不完整，亦无法证明其与北亚集团已经结算完毕的事实。关于被告中经公司申请对《桃园公寓已支付北亚集团款项说明》落款处公章的真伪进行司法鉴定一节，因上述款项折抵的事实经另案审理，被告中经公司对《桃园公寓已支付北亚集团款项说明》落款处公章的真实性并无异议，原告在本案中出示的该证据与另案该证据一致，故对于被告中经公司在本案审理过程中没有合理理由的情况下，申请对《桃园公寓已支付北亚集团款项说明》落款处公章进行司法鉴定，本院予以驳回。关于被告中经公司主张其与原告所签订的合同已经解除一节，因被告中经公司并未出示相关证据证明，故对此本院不予采信。关于被告王玉洁认为本案被告中经公司的法定代表人姚玉林涉嫌刑事犯罪，该案应中止审理一节，因该案的处理结果与姚玉林是否构成刑事犯罪没有直接因果关系，不符合中止审理的条件，故对于被告王玉洁的中止审理申请，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
被告王玉洁与被告北京中经商务公司签订的关于桃园公寓10-D-11号房屋的《北京桃园公寓商品房销售契约》无效。
诉讼费七十元，由被告王玉洁、北京中经商务公司各负担三十五元，于本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 辉
人民陪审员 李瑞亮
人民陪审员 王延尚
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 李 强