海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第257号
上诉人（原审被告）：李美蓉。
委托代理人：肖剑，海南颖川律师事务所律师。
委托代理人：葛文，海南颖川律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：张淼。
委托代理人：马艳华。
被上诉人（原审被告）：海南海东实业有限公司。
法定代表人：孙建东，总经理。
上诉人李美蓉因与被上诉人张淼、海南海东实业有限公司（以下简称海东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2014）琼山民一初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法由审判员黄玉臣担任审判长，与代理审判员王法坚、王春芬共同组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：本案讼争之房屋位于海口市琼山区府城镇凤翔路丁村路口南侧“海东楼”XXX房，建筑面积39.42㎡。
2006年6月6日，李美蓉与海东公司签订一份《合作建房补充协议书》，主要约定双方合作建房：一、由李美蓉提供其名下的位于海口市府城镇凤翔路丁村路口南侧的国有土地使用权（琼山籍国用（2002）第01-2165号），海东公司提供建设资金，双方合作兴建一栋3-9层的楼房，但原李美蓉已建的1-2层属于李美蓉，不是合作房产。二、双方按三七分成。李美蓉分得的是：第3层和第9层整层、第4层的楼梯口西侧约300㎡；海东公司分得其余的；第5-8层整层、第四层中的300㎡。三、李美蓉负责建设施工规划及办理房产总证手续；如有纠纷由李美蓉理顺。四、建好后的房产，按分配分别归李美蓉和海东公司各自所有的，各自有权自行销售、处分、收益。海东公司在建设施工及销售分配的房产与他人产生的税金及经济纠纷与李美蓉无关，经济损失和责任由海东公司全部负责。上述协议签订后，李美蓉、海东公司合作建好“海东楼”，本案讼争之XXX房的房产分证于2006年11月2日办至李美蓉名下（海房字第HK147XXX**号）。同年9月-11月间，海东公司向李美蓉出具担保书，表示该公司同意委托其副经理杨淇深以公司名义办理上述公司所得的房产及土地的处分事宜，并将该委托事项告知李美蓉。同年11月，李美蓉经公证委托杨淇深以李美蓉名义对外销售海东公司分得的包括本案讼争之房屋在内的房屋所有权的转让、抵押、担保借款、收取成交价款、办证过户等事宜。
2007年5月22日，海东公司的受托人杨淇深以李美蓉的名义与案外人文昌同德典当有限公司（以下简称文昌同德公司）签订《房地产抵押典当借款合同》，约定李美蓉向文昌同德公司借款50元，并将含本案讼争之XXX房（房产证号：海房HK147XXX**）在内的14套房屋作为借款的抵押担保。该借款合同签订后，2007年6月26日，海口市房产管理局为文昌同德公司办理了房屋他项权利证书，将登记在李美蓉名下的海东公司的HK147XXXXX抵押登记给文昌同德公司。此后，海东公司的受托人任真以李美蓉名义与文昌同德公司又签订补充合同、借款追加合同，后双方就还款发生纠纷。文昌同德公司以李美蓉、海东公司作为共同被告向原审法院起诉。2012年9月12日，原审法院就该案作出（2012）琼山民一初字第61号民事调解书，其中调解协议第一、三、四项：一、文昌同德公司与海东公司确认双方的债务为100万元借款本金；三、海东公司同意以已抵押登记给文昌同德公司的（登记在李美蓉名下）的……、HK147XXXXX的五套房屋优先受偿给文昌同德公司，经法院执行拍卖所得价款不足100万部分文昌同德公司予以放弃，超过100万元部分归海东公司所有；四、李美蓉协助配合文昌同德公司办理上述房屋的抵押优先受偿手续。
2007年9月7日，李美蓉的委托代理人杨淇深（以李美蓉之名义）作为甲方，与张淼作为乙方签订一份《房地产买卖契约》，主要约定：甲方自愿将座落在海口市府城镇凤翔路南侧的房屋出售给乙方；该房屋的基本情况已载于本契约附件之一，附件一载明所售房屋为XXX房，产权所有人为李美蓉，产权证号为HK147XXXXX，建筑面积39.42㎡，钢混结构；乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋；房屋价格为114963元，付款方式为：签约当日支付总价款的95%，即109214元，余额5%即5749元，在乙方领取房屋产权证当日一次性支付给甲方；双方同意于2007年12月31日由甲方将上述房产交付给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；违约责任：乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之0.3的滞纳金。该合同签订后，张淼按要求通过银行汇款99214元至李彦省名下的中国农业银行卡号。2007年9月9日，海东公司给张淼出具一张《往来凭证》，注明收到张淼交来的海东X幢XXX房房款109214元。此后，因李美蓉、海东公司一直未向张淼交付房屋，而文昌同德公司于2013年7月30日向海东楼（现为凤翔商务酒店）的承包人发出通知，告知所有承包人含本案讼争之房屋在内的数套房屋已经由法院的调解书判给文昌同德公司，要求承包人不应再支付承包费给海东公司或任真等人，应支付给文昌同德公司。张淼得知后于2013年底向原审法院起诉，后原审法院裁定准予张淼撤回起诉。2014年3月17日，张淼再次提起本案诉讼。
另查，2010年1月28日，李美蓉曾在报纸上刊登一份《声明》：“本人于2006年11月10日和2007年11月1日分别授权海南海东实业有限公司副总经理杨淇深、任真，……全权办理我名下位于海口市府城镇凤翔路丁村路口南侧的壹栋八层楼房（即第四层其中的304和第五、第六、第七、第八层楼的房产份额），房屋所有权以及相应的土地使用权手续和各类委托。即日起中止对杨淇深和任真二上述的所有授权，授权范围内所签署的一切有关文件无效。”
原审中张淼提出的诉讼请求为：1、解除张淼与李美蓉于2007年9月7日签订的购买XXX房屋的《房地产买卖契约》（产权证号为：海房字第HK147XXX**号）；2、李美蓉返还张淼购房款109214元；3、李美蓉依合同约定赔偿损失5万元。
原审法院认为：李美蓉与海东公司合作建设“海东楼”，属于合作建房关系。因本案讼争之房屋XXX房的房产分证产权登记在李美蓉的名下，而李美蓉公证授权委托海东公司的经理杨淇深作为李美蓉的受托人或代理人来处分本案讼争之房屋，授权范围包括抵押、买卖签约及收取售房价款等。故对于本案张淼与杨淇深于2007年9月7日签订的《房地产买卖契约》，不违反法律规定，为有效合同。根据我国《民法通则》第六十三条第二款的规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，该合同买卖关系的主体应是张淼和李美蓉，李美蓉作为被代理人应对代理人杨淇深与张淼签订的《房地产买卖契约》负责，并承担该合同约定的民事责任。因本案讼争之房屋在出售给张淼前，已被海东公司作为借款的不动产抵押担保给文昌同德公司，于2007年6月26日办理了他项权登记，并被法院生效的民事调解书确认文昌同德公司对本案讼争之房屋享有抵押的优先受偿权，因此，该房屋已被先抵押，后才卖给张淼。故本案张淼与李美蓉之间签订的《房地产买卖契约》实际上已无法履行，张淼已无法实现其购房目的，故张淼请求解除《房地产买卖契约》，符合法律规定，原审法院予以支持。因张淼在购房后，已按杨淇深要求支付了109214元，履行了合同约定的义务，而李美蓉并未履行合同约定的需于2007年12月31日将房地产交付给张淼的义务，故李美蓉已违反双方合同的约定，应承担相应返还购房款及赔偿损失的违约责任。李美蓉对此辩驳张淼所购房屋产权属于海东公司所有，张淼的购房款也是交给海东公司，应属于海东公司处分自己的房产，李美蓉对张淼不负责任。对此，张淼在签订购房合同时，对该房屋的不动产登记产权人是李美蓉，以及对李美蓉经公证授权予杨淇深处分房屋的授权委托书产生信赖基础，因此与杨淇深签订购房合同，其对李美蓉与海东公司之间的合作建房及如何分配楼层产权的约定并不知情，本案虽然是海东公司收取了张淼的购房款，而如何收取与由谁取房屋成交款属于李美蓉、海东公司的内部约定，张淼只需按照经李美蓉授权的杨淇深指示付款就完成合同约定的付款义务，因此，海东公司收取张淼购房款并不影响李美蓉对该购房合同应负的违约责任。故对李美蓉的上述辩驳意见，不符合合同法的相关规定及民法通则关于代理的法律规定，原审法院不采纳。合同解除后，李美蓉须将张淼的购房款109214元返还张淼。
张淼另请求李美蓉依据合同约定赔偿损失5万元。根据该合同约定的“甲方不能按期向乙方按付房地产。每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于房地产价款千分之0.3的滞纳金”，由于该违约责任的约定是双方的意思自治，于法有据，原审法院予以支持，故李美蓉应承担不能按期交付该房屋给张淼的违约责任，从逾期交付房屋之日即从2008年1月1日起至本判决限定的履行之日止，以109214元为本金，按千分之0.3的比例计算违约金支付给张淼。李美蓉将上述购房款及违约金支付给张淼后，可按其与海东公司的合作约定，另行向海东公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、解除张淼与李美蓉于2007年9月7日签订的购买产权证号为海房字第HK147XXX**号的XXX房屋的《房地买卖契约》；二、李美蓉于本判决生效之日起七日内返还张淼购房款109214元；三、李美蓉于本判决生效之日起七日内支付张淼违约金（计算方法：即以109214元为本金，按日千分之0.3的比例，从2008年1月1日起至本判决限定的履行之日止）。案件受理费3482元，公告费780元，合计4262元（张淼已预付），由李美蓉负担（李美蓉随案款七日内给付张淼）。
上诉人李美蓉不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院没有对张淼履行法定的告知义务，即明知张淼主张的法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，却没有告知张淼可以变更诉讼请求，程序上存在适用法律的瑕疵。根据原审判决可知，张淼一审虽然将海东公司作为被告，诉讼请求中却没有主张海东公司承担赔偿责任，而根据原审法院在本案之前作出的生效判决［即琼山区人民法院（2010）琼山民一初字第15号《民事判决书》、琼山区人民法院（2010）琼山民一初字第22号《民事判决书》］以及海口市中级人民法院的生效判决［即海口市中级人民法院（2011）海中法民一终字第946号《民事判决书》、（2013）海中法民一终字第493号《民事判决书》］可知，原审法院以及海口市中级人民法院已有生效的判决，已确定了李美蓉与海东公司所签订的《合作协议书》、《合作建房补充协议书》的有效性，并认定本案张淼主张的（涉诉）房屋属于海东公司所有，应当由海东公司来承担责任。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”规定，本案中，原审法院明知原有判决已确定李美蓉与海东公司之间的合作建房关系以及涉诉房屋属于海东公司，应当向张淼说明并告知其可以变更诉讼请求，原审法院没有履行上述法定程序，程序上不合法。二、原审判决与其本院生效判决以及海口市中级人民法院终审判决相互矛盾。根据上述列举的生效判决可知，海东公司副经理杨淇深以李美蓉名义与他人签订的类似《房地产买卖契约》不止一份，涉诉案件不止一例，法院均认定系因房屋的产权证分证办理在李美蓉名下，所以双方约定借以李美蓉的名义，暂委托海东公司的副经理杨淇深代为出售分配给海东公司的房屋，并认定杨淇深与买方签订的《房地产买卖契约》应视为海东公司处分属于自己的房产，是由海东公司将房屋卖给买方。面对多份生效判决对李美蓉非买卖合同主体的认定，原审法院仍然作出了与生效判决相互矛盾的判决，属本案事实认定错误。三、原审判决认定张淼对李美蓉与海东公司之间的合作建房关系并不知情，属于认定事实错误。本案《房地产买卖契约》签订且购房人张淼交付房款后，由海东公司出具了《往来凭证》，注明收到张淼的房款。众所周知，《往来凭证》系公司财务收入或支出的票据凭证，是公司财务的组成部分，若非属于海东公司的房款，其不可能出具该凭证，张淼对此应该十分清楚，而当其收到海东公司出具的《往来凭证》时，却没有提出任何异议，可见张淼心理十分清楚李美蓉与海东公司之间的合作关系，知道涉案房屋应当属于海东公司所有。同时，海东公司出具收到购房人的购房款凭据的事实，证明了海东公司以自己的收款行为确认买卖的房屋确为自己享有的房屋。原审判决认定张淼对李美蓉与海东公司之间的关系不知情，不符合逻辑，属于认定事实错误。四、《房地产买卖契约》合同实质双方应是张淼及海东公司，与李美蓉无关，应当由海东公司向张淼承担合同义务与责任。由于涉案房产登记的原因，涉案房屋产权登记在李美蓉名下，李美蓉之所以出具《授权委托书》，其目的是依约为了配合海东公司出售房屋，从李美蓉与海东公司的合作建房协议、海东公司出具的担保书以及海东公司收取房款的行为，以及原审法院和海口市中级人民法院生效判决的认定等一系列相连的事实，都充分证明了海东公司对其《房地产买卖契约》合同主体身份的认可。张淼收到海东公司的收款收据后没有提出异议，也确认了其对海东公司合同主体身份的默认。根据合同的相对性原则，《房地产买卖契约》实质系张淼与海东公司作为合同主体承受合同的权利和义务，与李美蓉无关，应当由海东公司对张淼承担合同违约责任。原审法院认定仍然确认李美蓉是《房地产买卖契约》的合同主体，并据此判令由李美蓉承担合同责任，属于适用法律错误。综上所述，原审判决程序瑕疵、认定事实不当、适用法律错误，为此，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回张淼对李美蓉的诉讼请求。
被上诉人张淼答辩称：一、张淼对一审判决认定的事实、适用的法律均无异议。认为一审判决书中查明李美蓉出售房产给张淼的事实清楚，证据充分，真实可信，且审判程序合法，适用法律正确，体现了人民法院以事实为根据，以法律为准绳的司法原则，维护了法律的公平与正义。第一，李美蓉认为“原审判决与其生效判决以及海口中院终审判决相互矛盾，是认定事实错误”，张淼认为这不是事实，这一说法完全是李美蓉的自以为是。不管李美蓉握有再多的生效判决，其终究不可能将主观臆断取代法律事实，更不可能利用生效判决左右二审法院的裁判结果。原有生效判决书中对事实的认定以及二审法院维持原审判决书的裁定，与本案的一审判决在事实的认定上有不同之处，这四份生效的判决书中都未涉及登记在李美蓉名下的系争XXX房房产，以李美蓉的名义已于2012年9月12日以61号调解书的方式，抵押优先受偿给文昌同德典当行，对于这一事实李美蓉是故意回避的。因为事实有差别，所以判决结果当然也就不同，而生效的判决更与本案没有可比性。理由有二：一是，海口市房屋产权登记、海南省公证处的公证授权委托书，确认XXX房房产为李美蓉所有。李美蓉的代理人杨淇深在与张淼签订房屋买卖合同时，向张淼出示了经海南省公证处公证的授权委托书。该份公证书不仅明确载明受托人杨淇深的委托代理权限，而且还公证了李美蓉就是XXX房屋产权所有人，同时还将《公证书》复印件交给张淼。所以张淼就是根据李美蓉提供的公证授权委托书，确认了房产状况、所有人信息及其杨淇深的代理人身份，且该份公证书已成为张淼购房不可或缺的交易基础。二是，李美蓉自认系争的XXX房房产为其所有。特别提请法庭注意的是，在一审法庭审理质证时，李美蓉向法庭出示的《公证书》的封面页上，贴有李美蓉于2010年1月28日发表的《声明》剪报，该声明内容为“本人于2006年11月10日授权海东公司副总经理杨淇深（2006）琼证字第16508号，全权办理我名下位于海口市府城镇凤翔路丁村路口南侧的壹栋八层楼房，房屋所有权以及相应土地使用权相关手续和各类委托，即日起中止，对杨淇深上述的所有授权，授权范围内所签署的一切有关文件无效”。简言之，在该份声明中李美蓉确认了与己相关的XXX房房产权利，而这份证据正是李美蓉自己提供给法庭的。二、李美蓉认为，“张淼对李美蓉与海东公司之间的合作建房关系并不知情，属于事实认定错误”，对于李美蓉的这一说法，张淼认为完全是无中生有。一是，既然李美蓉认为张淼在购买XXX房房产时是知道其与海东公司的合作建房关系，那么李美蓉就必须向法庭举证证明张淼是通过什么方式知道他们之间的合作关系，而李美蓉仅以收款《往来凭证》，作为张淼知道其存在合作建房的关系，实为主观臆断。而张淼取得收款《往来凭证》，是基于李美蓉在公证书中给予代理人杨淇深的授权，按其要求将购房款付至李彦省的中国农业银行卡上，而杨淇深为了证明已收到张淼的购房款，让其所在公司的财务开具收款《往来凭证》。而该凭证上十分清楚地标明“本凭证不作为经营发票使用”，“本凭证限于企业内部、企业与企业之间、企业与个人之间资金往来或收取暂收款等非经营性款项填开”。因此，张淼认为该备注已明确海东公司财务部门所收到的款项是暂时的非经营性款项。仅凭收款《往来凭证》，并不能够证明李美蓉与海东公司之间存有合作建房关系，也更不能由此推断出张淼必然知道双方的合作建房关系。二是，既然李美蓉认为自己不是HK147XXXXX号XXX房的产权所有人，那其就有责任和义务，在出售该房产时，向张淼出示《合作建房协议书》，用以表明其将出售的房产现状，让购买人作出判断与选择。但是，李美蓉根本没有向张淼出示过《合作建房协议书》，并且还刻意隐瞒了这一重要事实。三是，李美蓉多次以合作建房为借口应诉，并屡次获益，严重损害了买房人的利益。这种强加给买房人的作法，不仅混淆了法律关系，并且对合作建房毫不知情的张淼来说是绝对不公平的。四是，张淼所购买的XXX房产是二手房，根本不存在合作建房之说。现有证据表明，李美蓉早于2006年11月2日就已取得了讼争的XXX房房产分证，而张淼买房时有证据证明房产分证是登记在李美蓉的名下，就是现在该系争的XXX房产仍然登记在李美蓉的名下，可见合作建房之说与张淼买卖合同毫无关系。张淼认为，依据《物权法》的规定，对于买受人而言，只要房产登记在李美蓉的名下，就完全可以确认李美蓉就是房产所有人。而该《合作建房协议书》，只是李美蓉与其合作方之间的权利义务的约定，在本案中不能对抗张淼的买卖行为。更不能证明登记在李美蓉名下的XXX房产为海东公司所有。三、李美蓉授权其代理人杨淇深有收取卖房款的权利。对于杨淇深指派售房人员收取定金1万元，李彦省收取房款99214元，这都是杨淇深依代理职权要求张淼给付的，而如何收取与由谁收取房屋成交款，属于李美蓉与代理人杨淇深之间的约定，张淼只需按照李美蓉授权的杨淇深指示付款就完成合同约定的付款义务。至于李彦省与李美蓉之间的关系，张淼并不清楚。李美蓉必须依公证授权行为，对受托人杨淇深卖房收款所产生的行为后果，承担民事责任。四、张淼已尽到了审慎的购房责任。众所周知，不动产的物权生效以登记为准，而只有经过产权登记的人才是房产物权的真正所有人。而李美蓉既具有《房屋产权证》，又有房屋占用范围的《土地使用证》，是有资格的持证出卖人。同时又办理了经公证的授权委托书，其出售房产的真实性和权威性令张淼深信不疑。而张淼正是在确认了李美蓉的物权后，才与其公证授权的代理人杨淇深签订了房屋买卖合同。至此，张淼已尽到了审慎的购房责任。而导致张淼与李美蓉房屋买卖合同的解除，其违约责任在李美蓉，因其根本性的违法行为，给张淼造成的经济损失，李美蓉必须依法承担赔偿责任。由于李美蓉将已抵押的房屋出售给张淼，之后再将该房屋抵押清偿的行为，致使双方之间的买卖合同已无法履行，不得已张淼只能诉求法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，判决李美蓉依法返还已付购房款，支付赔偿金至判决之日止。综上，请求二审法院依法驳回李美蓉的上诉，维持原判。
被上诉人海东公司未答辩。
二审期间，各方当事人均未向本院提供新证据。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案讼争的房屋所有权登记在李美蓉名下，且经公证李美蓉委托海东公司的副经理杨淇深作为其代理人处分该讼争房屋，代理权限包括签约、抵押、买卖及收取成交价款等。据此，应认定杨淇深以李美蓉名义与张淼于2007年9月7日签订的《房地产买卖契约》的权利义务承受主体应为李美蓉与张淼。而李美蓉上诉主张讼争房屋属于海东公司所有，张淼的购房款亦是交给海东公司，该《房地产买卖契约》的合同主体应为海东公司与张淼，由于李美蓉提供的证据不足以证明张淼知晓李美蓉与海东公司之间关于分配楼层产权的约定，李美蓉与海东公司之间的内部约定不能对抗张淼，故对李美蓉此主张，本院不予支持。现原审法院（2012）琼山民一初字第61号民事生效调解书已确认文昌同德公司对抵押登记在其名下的本案讼争房屋享有优先受偿权，张淼以无法实现合同目的为由，要求解除房屋买卖合同并由李美蓉返还购房款及支付违约金的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。鉴于张淼仅主张违约金5万元，而原审法院以109214元为本金，按日千分之0.3的比例从2008年1月1日起计付违约金，超出了张淼的该项诉讼请求，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持海口市琼山区人民法院（2014）琼山民一初字第218号民事判决第一、二项；
二、变更海口市琼山区人民法院（2014）琼山民一初字第218号民事判决第三项为：限李美蓉于本判决生效之日起七日内支付张淼违约金5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3482元、二审案件受理费3482元，合计6964元，由李美蓉负担；一审公告费780元，由张淼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄玉臣
代理审判员 王法坚
代理审判员 王春芬
二〇一五年三月十一日
书 记 员 杜海燕