贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民商终字第157号
上诉人（原审被告）陈开建
被上诉人（原审原告）龚胜
上诉人陈开建与被上诉人龚胜房屋租赁合同纠纷一案，长顺县人民法院于2014年6月20日作出（2014）长民初字第232号民事判决后，陈开建不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审审理查明：2013年11月4日，被告陈开建与长顺县土产公司签订《门面租赁合同》，长顺县土产公司将其位于长发路的一个门面租给被告陈开建。租赁期限为一年，即从2013年11月4日至2014年9月30日。被告陈开建因同时经营多个门面，忙不过来，又将该门面转让给原告。原、被告于2013年12月4日签订《门面转让合同》，约定转让费为26000元，每月租金为750元，每半年支付一次，租赁期为一年，从2013年11月4日至2014年9月30日。《门面转让合同》还约定，在合同有效期内，如租赁方因房屋的各种因素收回门面，应退回全部转让费。合同签订后，原告支付了转让费26000元。2013年3月8日，长顺县土产公司工作人员到店面通知原告，他们在2013年3月底要收回门面。该门面于2013年4月3日被收回。
原审原告龚胜一审诉称：原、被告于2013年12月4日签订《门面转让合同》，约定将被告的一个门面转给原告，转让费为26000元，每月租金为750元，每半年支付一次，租赁期为一年。合同签订后，原告支付了转让费26000元，租金3750元，原告装修门面门头花费1100元。2013年3月8日，长顺县土产公司工作人员到店面通知，他们在2013年3月底要收回门面。由于门面被收回，导致原告经济损失。特诉至法院请求判令：1、解除原、被告2013年12月4日签订的《门面转让合同》；2、被告退还门面转让费26000元，门面租金750元；3、被告赔偿门面门头装修费用1100元；4、被告赔偿货物损失2000元；5、被告承担本案诉讼费。
原审被告陈开建一审辩称：原、被告签订的《门面转让合同》因不可抗力（拆迁）已实际解除，《门面转让合同》是为了方便原告到总公司结账于2014年3月10日才补签的。原告的请求没有任何事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告陈开建将其与长顺县土产公司租赁的门面转租给原告龚胜，长顺县土产公司并未制止，应视为同意被告转租，原、被告签订的《门面转让合同》有效。被告称《门面转让合同》是后来补签的，但未提供充分的证据，原告亦否认，不予采纳。原告称已向被告交付租金3750元，装修门面门头花费1100元，货物损失2000元，但未能提供证据，被告亦不认可，不予认定。被告辩解门面拆迁属不可抗力，不应退回转让费的辩解，于本案事实不符，不予采纳。原、被告签订的《门面转让合同》约定“租赁方因房屋的各种因素收回门面，应退回全部转让费”。该院认为，双方租赁期限实际为10个月，原告已使用了4个月，现原告要求被告退回转让费26000元，综合本案情况，酌情予以部份支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第二百一十二条、第一百一十七条之规定判决：一、解除原告龚胜与被告陈开建于2013年12月4日签订的《门面转让合同》；二、被告陈开建退还门面转让费元（13000元）给原告龚胜（限本判决生效后三十日内履行）；三、驳回原告龚胜的其他诉讼请求。案件受理费546元，减半收取273元，由原告龚胜承担150元，被告陈开建承担123元。
一审判决宣判后，陈开建不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一二审诉讼费全部由被上诉人承担。其上诉主要理由为：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审认定上诉人陈开建与被上诉人龚胜于2013年12月4日签订《门面转让合同》的事实不清，证据不足。上诉人于2013年11月4日至23日请人将门面装修（证人出庭作证），不可能在2013年11月4日就转让给被上诉人。实际事实是，2014年3月10日中午，被上诉人以为了方便到其加盟的总公司结账为由，骗取上诉人的信任，在上诉人并没有核对《门面转让合同》内容的情况下，签订了被上诉人早已拟定好的书面合同，补签的时间也是应被上诉人的要求写上的。上诉人认为其签订的书面合同仅仅是为了方便被上诉人去其总公司结账。上述事实，上诉人在一审中提供了2位证人出庭作证。2、一审法院对上诉人与被上诉人约定的转让费，认定事实不清，证据不足。上诉人在庭审中陈述，转让门面收取被上诉人的26000元转让费，包括了上诉人对门面的装修费14800元，上诉人已向长顺县土产公司支付的半年租金4500元和门面押金500元（均有经一审庭审质证的在案票据为证），还有上诉人门面内的货架，模特，桌子，椅子等等财产的对价，共计26000元。一审法院根据被上诉人支付的转让费26000元，部分支持被上诉人的诉请，忽视了上诉人在门面转让过程上相对应的合法权益。3、被上诉人在起诉状中陈述其交付了5个月的租金3750元，也没有事实依据和证据支持，且不符合社会常理。从2013年12月4日实际交付门面至2014年3月8日县土产公司通知收回门面，期间只有2013年12月，2014年1月、2月、3月，四个月的时间，被上诉人不可能支付5个月的租金给上诉人，被上诉人也没有任何证据证明。4、《门面转让合同》上约定的租赁期为一年，从2013年11月4日至2014年9月30日。一审法院认为实际是10个月，但未认定租赁起止时间及被上诉人实际使用的具体时间。实际上，上诉人已向长顺县土产公司支付了半年的租金4500元（在案证据已经一审庭审质证）。上诉人认为，一审法院认定被上诉人已使用了4个月，却对被上诉人声称已支付5个月的租金，认定事实不清，证据不足。二、一审法院在适用法律上存在错误。本案中，上诉人认为涉案门面遭拆迁属于标的物灭失，双方之间的门面转让协议已经无法继续履行，此事具有不可预见性，属于不可抗力，双方都没有过错。上诉人认为，一审法院引用《中华人民共和国合同法》第九十四条不存在的第二款，在适用法律上存在错误，因为《中华人民共和国合同法》第九十四条没有第二款。
被上诉人龚胜答辩称：一、答辩人跟上诉人承租的门面在拆迁范围，上诉人明知该门面将要拆迁不能转租而隐瞒转租给答辩人，欺诈答辩人。二、《门面转让合同》是2013年12月4日签订的，不是2014年3月10日补签的，2014年3月8日长顺县土产公司工作人员到门面通知答辩人，他们在3月底要收回门面。上诉人、答辩人得到此通知以后，不可能再签订《门面转让合同》。合同约定的租期从2013年11月4日开始。答辩人与上诉人协商承租该门面时，也是按上诉人与长顺县土产公司签订的租赁期限签订合同。三、26000元的转让费是空转费，门面里面没有任何财产，上诉人是否对该门面进行装修，答辩人不知晓；答辩人支付给上诉人的26000元转让费是空转门面的费用，门面里面没有货架、模特、桌子，答辩人承租以后自己另行购买货架进行经营的。四、答辩人已经支付5个月的租金3750元。2013年12月4日，答辩人跟上诉人协商承租门面时，约定租金半年支付一次，当时上诉人已经跟长顺县土产公司承租一个月了，所以答辩人只支付5个月的租金。3750元的租金，上诉人拿长顺县土产公司出具给上诉人的租金《收条》给答辩人作为凭证，2014年4月3日，答辩人拿门面的钥匙给上诉人，上诉人出具《收条》给答辩人时，上诉人收回该租金《收条》。五、2013年12月4日，答辩人跟上诉人租赁门面，2014年9月30日到期，租赁期限实际是10个月；答辩人2013年12月4日开始使用门面，2014年4月3日，长顺县土产公司收回门面，答辩人已使用门面4个月。六、长顺县土产公司收回门面不属于不可抗力，是上诉人违约，应当全部退还答辩人的转让费26000元。《门面转让合同》：“在合同有效期内，如租赁方因房屋的各种因素收回门面，甲方必须退还乙方全部转让费”。答辩人是惠水县人，上诉人是长顺县人，一审法院存在严重的地方保护主义，只判决上诉人退还答辩人一半的转让费
13000元。综上所述，长顺县土产公司收回门面不属于不可抗力，是上诉人违约；一审判决认定事实清楚，证据充分确凿，适用法律正确，上诉人提起上诉人的事实、理由均不成立，请求二审依法维护上诉人的合法权益，驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：上诉人陈开建与被上诉人龚胜签订《门面转让合同》，将从长顺县土产公司租得的门面转租给被上诉人，长顺县土产公司对此未提出异议，视为对上诉人转租行为的认可，故该《门面转让合同》为有效合同，双方当事人均应按约履行各自的义务。从上诉人一审提供的证据看，本案合同不能继续履行的原因是长顺县土产公司因改制而收回门面，该事由不属于法律规定的“不可抗力”，上诉人构成违约，其应承担返还门面转让费的责任，因被上诉人已实际使用了该租赁门面，一审酌情确定由上诉人返还被上诉人门面转让费13000元，处理恰当，上诉人以“不可抗力”为由主张不应承担还款责任的理由不能成立。上诉人主张收取被上诉人的26000元转让费，包括了上诉人对门面的装修费14800元，上诉人向长顺县土产公司支付的半年租金4500元、门面押金500元，及上诉人门面内的货架，模特，桌子，椅子等等财产的对价，但对此不能提供证据证明，对其该项上诉主张，本院不予采信。对于上诉人主张的一审判决适用法律问题，经查，一审适用的《中华人民共和国合同法》第九十四条并没有第二款，一审予以适用错误，本院对此予以纠正。另，因本案不具有不可抗力的情形，一审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“不可抗力”的规定，亦不当，本院对此亦予以纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，处理得当，上诉人陈开建上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费546元，由上诉人陈开建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
审 判 员 王 锦
代理审判员 王开恒
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 王 铨