江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第2129号
上诉人（原审原告、反诉被告）无锡仲庆房地产开发有限公司，住所地无锡市新区鸿山街道至德大道805-1。
法定代表人鲁荣林，该公司董事长。
委托代理人陈艳华，江苏瑞莱律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）朱俊杰。
上诉人（原审被告、反诉原告）李林萍。
委托代理人谢晓岗（受朱俊杰、李林萍共同授权委托），无锡市锡山区鹅湖法律服务所法律工作者。
上诉人无锡仲庆房地产开发有限公司（以下简称仲庆公司）因与上诉人朱俊杰、李林萍商品房预售合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新硕民初字第0347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
仲庆公司原审诉称：2010年12月8日，仲庆公司与朱俊杰、李林萍签订商品房买卖合同，约定朱俊杰、李林萍向仲庆公司购买江南华府第22幢67单元-X-
X层房屋。房屋符合交付条件后，经多次通知，朱俊杰、李林萍仍未到场办理交付手续。仲庆公司为此垫付维修基金15797.50元。要求朱俊杰、李林萍支付房款差额86811.94元、维修基金15797.50元，共计102609.44元及利息（以102609.44元为基数，自2012年11月1日起至判决确定支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
朱俊杰、李林萍原审辩称及反诉称：仲庆公司至今未交付符合约定的房屋，要求驳回仲庆公司的诉讼请求。要求判令仲庆公司将合同约定的房屋交付朱俊杰、李林萍，并自2012年6月1日起至实际交房之日止，按房款总额每天万分之三计付违约金。
仲庆公司针对朱俊杰、李林萍的反诉辩称：仲庆公司已按合同约定交付房屋，要求驳回朱俊杰、李林萍的反诉请求。
原审法院经审理查明：2010年12月8日，仲庆公司与朱俊杰、李林萍签订商品房买卖合同，约定朱俊杰、李林萍向仲庆公司购买位于江南华府第22幢67单元-X-
X层号房；建筑面积310.43平方米，每平方米单价为15726.80元，总价4882070元；�权登记面积与合同面积误差比绝对值在3%以内，据实结算房价款，超过3%，买受人不退房，超出3%部分的房价款由出卖人承担；出卖人应当在2012年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房未超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；买受人未按出卖人书面通知日期办理商品房验收手续的，出卖人应当发出书面催告一次，买受人未按催告书规定日期办理商品房验收交接手续的，则自催告书约定验收交接日第二日起视为该商品房已经交付，物业管理费等相关费用由买受人承担；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人在60天内完善，但不影响买受人及出卖人双方办理该房屋的交接手续，买受人不得以此为由延迟或拒绝办理房屋的交接手续，买受人也不得以该房屋的装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准为由，要求出卖人支付逾期交房违约金或解除本合同。
合同签订以后，朱俊杰、李林萍按约定支付购房款4882070元。
2012年5月23日，仲庆公司会同勘查单位、设计单位、施工单位�监理单位对案涉商品房在内的房屋工程进行竣工验收，确认工程合格。
2012年5月31日，测绘公司出具测绘报告，朱俊杰、李林萍购买的房屋实测建筑面积为315.95平方米。同日，仲庆公司向朱俊杰、李林萍发送了交房通知书。因对房屋装修质量存有异议，朱俊杰、李林萍未与仲庆公司办理房屋交接手续。
2012年7月25日，包括案涉商品房在内的相关工程项目通过竣工综合验收备案。
2012年8月10日，仲庆公司以每平方米50元的价格为业主向物业管理中心缴纳大修理基金。
2012年10月9日，仲庆公司向朱俊杰、李林萍发送交房催告书，要求对方于2012年10月31日前至售楼处办理交房手续。朱俊杰、李林萍仍因上述原因拒绝与仲庆公司办理房屋交接手续。
经双方交涉及仲庆公司整改，2014年3月4日，朱俊杰、李林萍向仲庆公司发函，认为房屋仍存在九个方面的质量瑕疵，要求整改。
在本案诉讼过程中，朱俊杰、李丽萍表示截止到2014年2月28日，除部分质量瑕疵外，案涉商品房基本可以接受。
2015年2月15日，在原审法院主持下，双方交接房屋。后朱俊杰、李林萍缴纳了维修基金。
上述事实，有商品房买卖合同、竣工验收备案表、锡新管建发（2012）104号文件、建筑面积测绘报告、交房通知书、交房催告书、邮寄凭证、回函、专项维修资金专用收据、房屋状况照片及当事人陈述在卷证实。
原审法院认为：仲庆公司与朱俊杰、李林萍之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
仲庆公司出售的商品房已符合交房条件，且已办理了房屋交接手续，根据合同约定，朱俊杰、李林萍应补交房屋差价86811.94元。因仲庆公司提供的房屋确�在装修方面存在一定的质量瑕疵，对于纠纷的发生具有重大因果关系，且仲庆公司需在延迟交付房屋的期间内向朱俊杰、李林萍计付违约金，故对仲庆公司利息方面的诉讼请求，法院不予支持。
根据合同约定，案涉商品房自2012年11月1日起应视为已经交付，故从2012年6月1日至2012年10月31日，仲庆公司应以朱俊杰、李林萍已交付的房款4882070元为基数，按每日万分之三的标准支付违约金，总额为224087.01元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、朱俊杰、李林萍于判决发生法律效力之日起十日内支付仲庆公司购房款差价86811.94元。二、驳回仲庆公司其他本诉诉讼请求。三、仲庆公司于判决发生法律效力之日起十日内支付朱俊杰、李林萍违约金224087.01元。四、驳回朱俊杰、�林萍的其他反诉诉讼请求。五、上述第一、三项相抵，仲庆公司于判决发生法律效力之日起十日内支付朱俊杰、李林萍137275.07元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1176元，由朱俊杰、李林萍负担。反诉案件受理费减半收取27268元，财产保全费4520元，合计31788元，由朱俊杰、李林萍负担27818元，由仲庆公司负担3970元。
上诉人仲庆公司不服原审判决，向本院提起上诉称：诉争房屋已于2013年5月23日竣工验收合格，且仲庆公司已经按照合同约定通知并催告朱俊杰、李林萍办理房屋交付手续，故仲庆公司并未逾期交付房屋。2012年6月1日至10月31日系仲庆公司给予朱俊杰、李林萍办理房屋交付的宽限期，而并非仲庆公司逾期交房的�间，未按合同约定日期办理房屋交付系由于朱俊杰、李林萍自身原因导致的，朱俊杰、李林萍仅以房屋装修存在瑕疵为由拒绝接收房屋违反了合同约定。综上，仲庆公司并不存在逾期交房的行为，不应该承担违约金，请求二审法院改判驳回朱俊杰、李林萍要求仲庆公司支付违约金的诉讼请求。
朱俊杰、李林萍不服原审判决，向本院提起上诉称：仲庆公司通知交房时，房屋装修方面存在严重的质量问题，违反了合同约定，故朱俊杰、李林萍有权利拒收房屋。根据本案的实际情况，仲庆公司交付房屋的时间应该认定为2014年2月28日，而非2012年11月1日，原审法院认定仲庆公司支付违约金的期间有误，请求二审法院改判仲庆公司支付自2012年6月1日至2014年2月28日期间的违约金。
二审查明的事实与原审已查明的事实一致。
本院认为：依法成立的�同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，仲庆公司与朱俊杰、李林萍签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应该按照约定履行自己的义务。
根据商品房买卖合同的约定，本案诉争房屋应视为2012年11月1日已经交付，主要理由是，合同中约定仲庆公司应当在2012年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合合同约定的商品房交付给朱俊杰、李林萍。而在双方签订合同时，无锡市人民政府对于新建住宅小区交付使用问题适用的规定为《无锡市住宅小区竣工综合验收办法》，该办法第五条规定，建设单位开发建设的住宅小区，凡未按规划要求实施、工程质量不合格、公建及基础设施配套不完善，未通过竣工综合验收并领取《�宅交付使用许可证》的，不得交付使用和办理房屋和有关设施交付使用手续。因此，依据仲庆公司与朱俊杰、李林萍签订的商品房买卖合同，诉争房屋于2012年5月31日前通过竣工综合验收才符合交付条件。而仲庆公司于2012年5月31日向朱俊杰、李林萍发送交房通知书时，诉争房屋仅仅竣工验收合格，并未通过竣工综合验收，故仲庆公司虽在2012年5月31日通知了朱俊杰、李林萍，但该通知交付行为因诉争房屋不具备法定交付条件而无效，并不产生房屋交付的法律效力。在诉争房屋通过竣工综合验收备案后，仲庆公司直至2012年10月9日才向朱俊杰、李林萍发送交房催告书，要求朱俊杰、李林萍于2012年10月31日前办理交房手续，故原审法院认定诉争房屋自2012年11月1日视为已经交付，并判决仲庆公司向朱俊杰、李林萍支付自2012年6月1日至2012年10月31日期间的违约金并无不当，本院予以维持。仲庆公司关于其并未逾期交房的上诉意见与事实不符，本院不予采纳。
根据补充协议的约定，房屋的装修和设备标准达不到合同约定的标准或者房屋存在非属于主体结构的质量问题，由出卖人予以修复，但不影响买受人及出卖人双方办理房屋交接手续。本案中，仲庆公司交付的房屋装修虽然存在质量问题，但并不构成法律规定及合同约定可以拒绝接收房屋的情形，朱俊杰、李林萍完全可以在接收房屋后，要求仲庆公司履行维修义务。但朱俊杰、李林萍却以房屋装修质量存在问题为由而不与仲庆公司办理房屋交接手续，该行为并不影响对诉争房屋交付时间的界定，应当认定诉争房屋自2012年11月1日起已经交付。朱俊杰、李林萍关于诉争房屋的交房时间应为2014年2月28日，并要求仲庆公司支付2012年6月1日至该期间的违约金的上诉主张与双方约定不符，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人仲庆公司与上诉人朱俊杰、李林萍的上诉主张均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4661元，由上诉人仲庆公司负担2330.5元，由上诉人朱俊杰、李林萍负担2330.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 潘晓峰
代理审判员 李 飒
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 张 威