北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第5339号
上诉人（原审原告）刘志良，男，1963年2月6日出生，自由职业者。
上诉人（原审原告）刘金子，女，1990年2月8日出生。
上诉人（原审原告）侯蓓（兼刘金子、刘志良之委托代理人），女，1965年4月7日出生，自由职业者。
上诉人（原审被告）刘宝和，男，1944年8月1日出生。
委托代理人刘英杰（刘宝和之子），1976年4月22日出生。
上诉人（原审被告）王淑兰（兼刘宝和之委托代理人，刘宝和之妻），1947年3月27日出生。
被上诉人（原审被告）北京颐泉房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北坞村东500米平房。
法定代表人张泉，总经理。
被上诉人（原审被告）北京市海淀区四季青镇玉泉村民委员会，住所地北京市海淀区闵庄路甲1号。
负责人张顺亮，主任。
以上两被上诉人委托代理人赵世博，北京市则度律师事务所律师。
上诉人刘志良、刘金子、侯蓓及上诉人刘宝和、王淑兰因与被上诉人北京市海淀区四季青镇玉泉村民委员会（以下简称玉泉村委会）、北京颐泉房地产开发有限公司（以下简称颐泉公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第14375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。刘志良、刘金子、侯蓓、王淑兰及刘宝和之委托代理人刘英杰，颐泉公司及玉泉村委会之共同委托代理人赵世博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘志良、侯蓓、刘金子在原审法院诉称：1996年5月13日，刘志良与刘宝和签订《房屋买卖协议》，约定刘志良购买刘宝和186号院房屋及附属设施，刘志良支付刘宝和10万元。双方实际履行了协议。刘志良在1996年至2009年间共对186号院落进行了3次大规模装修改造，花费近23万元。2009年初，村进行腾退改造，4月10日，刘宝和即向北京市海淀法院提起诉讼，要求确认与刘志良签署的《房屋买卖协议》无效。因其提供假证及诉讼主体不全，2009年11月6日刘宝和提出撤诉。期间，2009年8月中旬，村委会”确权办公室”及其直属的颐泉公司与刘志良签订了《腾退安置补偿协议》，并对刘志良实际使用的宅基地予以”确权”，颐泉公司负责安置人口为3人。后我方自颐泉公司领取了房屋评估作价款166762元，并用其中的37890元支付了安置房超面积部分补差款。我方还领取了其他各项的补偿费，这些补偿费应属我方所有，与刘宝和、王淑兰无关。因目前颐泉公司不予办理房屋入住手续，我方只好租房生活。2009年11月中旬至2011年9月间，刘志良与刘宝和签订的《房屋买卖协议》、与颐泉公司签订的《腾退安置补偿协议》先后被一、二审法院判定无效。我方认为，刘宝和应当对合同无效承担责任，颐泉公司、玉泉村委会应当承担导致我方宅基地”确权”及《腾退安置补偿协议》无效的主要责任，并承担我方因房屋被拆除导致至今无房居住的相应责任。而且颐泉公司已停止向我方支付周转费，造成我方另行租房损失。故诉至法院，请求法院判决：1、刘志良、侯蓓、刘金子与刘宝和、王淑兰对其相应拆迁回迁安置楼房及拆迁补偿款（此款仅限已拆房屋本身评估作价部分），按八比二的比例进行拆分，即我方占上述总体拆迁利益的80%份额，刘宝和、王淑兰占20%份额。2、颐泉公司、玉泉村委会承担因我方与对应之刘宝和、王淑兰拆分拆迁利益所造成的20%的拆迁利益损失，即颐泉公司、玉泉村委会承担我方因拆迁利益拆分所造成的20%的利益损失；3、对方承担本案诉讼费。
刘宝和、王淑兰在原审法院辩称：我与刘志良签订的房屋买卖合同交易的是平房，现该房屋买卖合同及刘志良与颐泉公司私自签订的拆迁协议已经由生效判决确认无效，导致交易的平房无法返还给我方。安置房屋是按照宅基地1：1置换的，刘志良是居民，不是宅基地的使用权人，我是农民，故安置房屋应该全部属于我方。腾退补偿协议已被确认为无效，但颐泉公司至今未与我签订腾退补偿协议，导致我现在什么财产也没有得到。我与刘志良交易的是平房，法院就对平房进行评估，刘志良无权要求对安置房屋进行评估。而且我方认为安置房屋不应按商品房进行评估。刘志良、刘金子、侯蓓不是本村农民，不能享有村民在拆迁过程中应享受的政策利益。我方认为法院不能简单以原平房的拆迁利益代替原平房的价值进行判决。被拆迁房屋是刘宝和前妻的，1980年经法院调解，归刘宝和及两个女儿所有。我无权处分属于两个女儿的财产。刘志良曾称在其他地方有多套房，而非其在诉讼中谎称其没有其他房屋。刘志良所称其花费装修费23万元不属实，其买房后，曾申请翻建房屋，但大队表示该房屋只有我可以申请翻建。后其刷了漆和屋内墙面的白涂料，并没有真正装修房屋。2009年4月，其为了将院子面积变成房屋面积，借南北西的房檐和东墙，加高一尺，搭成了棚子，后经玉泉村委会评估该棚子价格较低。故我方不同意刘志良等人的诉讼请求，我方应与颐泉公司一起对刘志良等人承担赔偿责任，除了平房损失以外的损失都应由颐泉公司进行赔偿。
颐泉公司、玉泉村委会在原审法院辩称：我方不同意刘志良的第2项诉讼请求，不同意承担诉讼费。拆迁协议是自愿平等签订，协议无效的原因是刘志良私下买卖农村宅基地导致的，而非刘志良在诉状中所述理由，刘志良与刘宝和的私下买卖房屋行为给我两单位的腾退工作带来困难，现刘志良变本加厉，要求我两单位进行赔偿，没有事实及法律依据。
原审法院经审理查明：依据北京市海淀区人民法院（80）民字第262号民事调解书，座落在82号的北灰房三间归刘宝和所有。
依据（2009）海民初字第32316号判决查明：”186号院为房主刘宝和，该宅基地上原有房屋5间，经批准刘宝和增建南房3间，宅基地东西长10.4米，南北长18米。1996年5月13日，刘宝和、王淑兰（卖方，甲方）与刘志良、侯蓓（买方，乙方）签订房屋买卖协议，约定甲方将186号独院包括北房3间，南房3间、西厢房2间及门窗、暖气系统、水电系统等以10万元价格卖于乙方。合同签订后，双方履行了合同。现186号院内房屋已被拆除。2009年4月刘宝和曾至法院起诉刘志良、侯蓓签订的房屋买卖合同无效，在该案审理过程中，经刘宝和申请，法院委托北京市价格认定中心对186号院宅基地区位补偿价格（假设拆迁）的价格进行鉴定，2009年10月17日，鉴定机构出具鉴定结论书，其上注明\'价格鉴定结论仅对本次委托有效，不做它用\'。2009年11月6日，刘宝和撤回起诉。”法院基于上述事实认定双方买卖房屋为农村集体土地上的农民房屋，宅基地使用权与享有者的特定身份相联系，因刘志良、侯蓓为城市居民不具备购买房屋的主体资格。故于2010年9月9日依法判决刘宝和、王淑兰与刘志良、侯蓓签订的房屋买卖协议无效。刘志良、侯蓓不服原审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第18395号民事判决驳回上诉，维持原判。
2009年8月14日，颐泉公司（甲方）与刘志良（乙方、被腾退人）之间签订的《腾退安置补偿协议》，约定甲方拆除乙方在186号院房屋并腾退乙方使用的宅基地。确认有效的宅基地面积为180平方米，安置人口3人，乙方置换、购买安置楼房201号2居室，预测建筑面积94.21平方米；202号2居室，预测建筑面积94.21平方米；两套房屋，总建筑面积188.42平方米，超过合法有效宅基地面积8.42平方米，应补交购房款37890元；乙方在合法有效宅基地范围内房屋建筑面积为179.97平方米，经评估给予乙方评估作价款166762元；依据本次腾退改造方案，结合本户实际情况，应得各项补偿、补助、奖励共计445136元，其中包括支持工程建设奖100000元，搬家补助费7198元，装修补助费37684元，空调、有线电视、固定电话迁移补助费1675元，其他补助298578.20元；乙方补偿、补助及奖励费在扣抵补交购房款37890元后余款574008元。此款刘志良已领取。
后刘宝和在海淀法院起诉刘志良、颐泉公司，请求法院确认上述《腾退安置补偿协议》无效。法院审理后做出（2011）海民初字第4076号民事判决认为因农村房屋买卖协议已被法院确认为无效，刘志良不能成为186号院的合法产权人，故判决刘志良与颐泉公司签订的《腾退安置补偿协议》无效。刘志良不服向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理后做出（2011）一中民终字第12778号判决，驳回上诉，维持原判。
后刘志良提起本案。本案在审理过程中，依据刘志良、侯蓓、刘金子申请并提供有效担保，法院对争议所涉房屋海淀区201室和202室采取财产保全措施；并委托北京华信房地产评估公司对201室和202室的价值进行评估，评估结果为：两套房屋每套房屋面积92.09平方米，总价值为5146800元，房地产单价为27944元每平方米；该评估结果为估价对象房屋性质为按经济适用房产权管理，土地性质为划拨的市场价格；本次评估估价结果已扣减估价对象上市交易需缴纳的3%的土地出让金。刘志良、侯蓓、刘金子认可该评估报告的真实性及确定的价值。刘宝和、王淑兰对评估意见不予认可，提出对于房屋性质、评估方法等持有异议。颐泉公司与玉泉村委会认可其真实性。
颐泉公司在庭审过程中确认，针对186号院落房屋的腾退搬迁补偿利益即该公司与刘志良所签订的《腾退安置补偿协议》上所载全部补偿内容。
上述事实，有当事人庭审陈述、（2009）海民初字第32316号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第18395号民事判决书、（2011）海民初字第4076号民事判决书、（2011）一中民终字第12778号民事判决书、《腾退安置补偿协议》等证据在案佐证。
原审法院认为：已生效判决确认刘志良与刘宝和、王淑兰就186号房屋签订的房屋买卖协议无效、并基于此判决确认刘志良与颐泉公司签订的腾退搬迁补偿协议无效。但上述判决未处理无效后双方财产返还问题。因买卖双方对于房屋买卖协议无效均应承担责任，而买卖协议无效后，本应双方之间相互返还原房地与购房款，并基于各自承担的责任分配原房屋的房地价值。但因原房屋已经在房屋买卖合同被确认为无效前即被拆除而无法返还，考虑到原房屋及宅基地已转化为现有的腾退搬迁补偿、安置利益，且上述转化的利益已经固定，因此法院将在考虑双方对合同无效应当承担的责任基础上处理腾退搬迁所得补偿、安置利益。
现查明186号房屋已获得补偿上、安置利益，其中分为以宅基地面积1：1置换购买的安置楼房；地上房屋的评估作价的价值；对于被腾退人另行给予的应得各项补偿、补助、奖励。
现刘志良等要求对方对其承担赔偿责任，首先其自称损失是基于其与刘宝和签订的房屋买卖合同被依法确认无效的事实，生效判决所确认的无效原因，与颐泉公司、玉泉村委会并无关系；而其与颐泉公司签订的腾退搬迁补偿协议被确认为无效，系因其对房屋并无合法的所有权，亦与颐泉公司、玉泉村委会无关，故其主张颐泉公司、玉泉村委会对其承担赔偿责任，于法无据，法院不予支持。对其主张刘志和、王淑兰进行赔偿一节，应综合考虑买卖合同形成时相关法律规定、双方对于无效合同应当承担的责任，同时兼顾双方的各自情况及安置政策。依据1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。1991年2月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条规定，城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。刘志良、刘宝和作为宅基地上房屋买卖合同的双方，明知系将宅基地上房屋出售给非农村集体成员，但双方均未按当时的法律规定严格履行相应的申请、审批手续，导致房屋买卖合同无效，对此双方均应负有责任。且刘宝和在双方房屋买卖合同实际履行长达13年之久的时间又提起房屋买卖合同无效的诉讼，显属对其权益的疏于管理。
综合以上理由，法院认为，鉴于刘志良一家自1996年购买北坞村186号房屋，并在此处一直进行居住使用直至搬迁工程开始，与颐泉公司签订腾退搬迁补偿协议之时，其应做为实际被腾退人获得腾退搬迁补偿协议上给与被腾退人的”乙方应得各项补偿、补助、奖励445136元”。原本刘宝和应在买卖合同被确认为无效后获得原房屋并向刘志良返还购房款，并就刘志良对房屋的修建费用等进行赔偿，现因房屋院落已灭失无法返还给刘宝和，故对于腾退搬迁补偿协议上对于刘志良修建后的地上物房屋的作价补偿，应归刘志良方所有。同时，刘宝和亦无需再向刘志良返还原房屋购房款。故对于腾退搬迁协议上载明的已由刘志良一家领取的乙方应得补偿、补助及奖励费扣抵购房款后余款574008元应归刘志良一家所有。
对于安置房屋，基于前述原因，且刘宝和在其于1996年出售186号院时，即失去对于房地的使用利益，故安置房屋应给予刘志良一家为宜，但刘志良一家应当就认定的有效宅基地面积置换的安置房屋，依据安置房屋的评估价值给予刘宝和、王淑兰一定的经济补偿，补偿的具体金额应考虑无效责任等因素。鉴于现房屋尚未取得所有权证书，故房屋先由刘志良一家使用，待房屋所有权可以办理时，房屋归刘志良、侯蓓、刘金子所有。
刘宝和、王淑兰称186号院另有他人权益。对此未提供充分证据，其辩称186号院应按原有平房价值进行分割、其应与颐泉公司共同向刘志良、侯蓓、刘金子承担赔偿责任，法院均不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第二款、第二十六条之规定，判决：一、二〇一号二居室、二〇二号二居室归刘志良、侯蓓、刘金子居住使用，待能办理房屋产权时归刘志良、侯蓓、刘金子所有；二、刘志良、侯蓓、刘金子于本判决生效后十日内给付刘宝和、王淑兰安置房屋经济补偿人民币二百五十一万四千九百六十元；三、刘志良、侯蓓、刘金子已领取的”乙方应得补偿、补助及奖励费扣抵购房款后余款五十七万四千零八元”归刘志良、侯蓓、刘金子所有；四、驳回刘志良、侯蓓、刘金子其他诉讼请求。
刘志良、刘金子、侯蓓不服原审法院上述民事判决，上诉至本院，请求：一、撤销原审判决第二项、第四项；二、改判上诉人按照房屋评估价的20%给付对方折价补偿款；三、判决颐泉公司给付上诉人租房周转费；四、判决颐泉公司、玉泉村委会共同承担上诉人拆迁利益损失；五、原审评估费、财产保全费、案件受理费上诉人承担20%。
其主要上诉理由是：一、原审法院按照五比五的比例来给予对方补偿是错误的；二、颐泉公司、玉泉村委会对上诉人的损失形成是有过错的；三、上诉人要求支付未交付房屋至今的周转费用，此要求合理恰当；四、原审对于评估费、保全费、案件受理费分担比例不当。
刘宝和、王淑兰不服原审法院上述民事判决，上诉至本院，请求：一、判决安置房归上诉人所有；二、搬家费、奖励费归对方，其他16万元应归上诉人；三、评估费、财产保全费由对方承担。
其主要上诉理由是：一、生效判决已经确认买卖协议无效，安置房应当归我方；二、刘宝和为宅基地使用权人，刘志良不是同一集体经济组织成员；三、如可以协商，双方可以一人一半分享。
颐泉公司、玉泉村委会服从原审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：刘志良、刘宝和作为农村房屋买卖合同的双方当事人，双方对房屋买卖合同无效均负有责任，但刘宝和一方作为出卖人应当明知当地土地管理政策，过错较大，并且刘宝和等在房屋买卖合同实际履行长达十三年之久提起房屋买卖合同无效的诉讼，显属对其权益的疏于管理。因此，刘宝和一方应当承担较大责任。原审法院确定的补偿比例不当，本院予以变更。因安置房整体均因腾退原有宅基地而享受置换和优惠政策，应当以安置房评估总价格作为基准确定补偿数额。
买卖协议被确认无效原因系买卖双方违法买卖，颐泉公司、玉泉村委会对此并无责任，故刘志良主张颐泉公司、玉泉村委会对其承担赔偿责任，于法无据，法院不予支持。
刘志良居住使用腾退房屋，而刘宝和在其于1996年出售186号院时，即失去对于房地的使用利益，故安置房屋应给予刘志良一家为宜。
综上所述，刘宝和、王淑兰上诉理由不能成立，本院不予支持。刘志良、刘金子、侯蓓上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第14375号民事判决第一项、第三项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第14375号民事判决第四项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第14375号民事判决第二项为：刘志良、侯蓓、刘金子于本判决生效后十日内给付刘宝和、王淑兰安置房屋经济补偿人民币一百五十四万四千零四十元；
四、驳回刘志良、刘金子、侯蓓其他诉讼请求。
如果刘志良、侯蓓、刘金子未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费二千元，由刘志良、侯蓓、刘金子负担一千元，（已交纳）；由刘宝和、王淑兰负担一千元（于本判决生效后七日内交纳）。
评估费一万七千八百六十元，由刘志良、侯蓓、刘金子负担八千九百三十元（于本判决生效后七日内交纳）；由刘宝和、王淑兰负担八千九百三十元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费四万七千八百二十八元，由刘志良、侯蓓、刘金子负担二万三千九百一十四元（已交纳七十元，余款二万三千八百四十四元，于本判决生效后七日内交纳）；刘宝和、王淑兰负担二万三千九百一十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五万三千九百二十八元，由刘宝和、王淑兰负担四万七千八百二十八元（已交纳），由刘志良、刘金子、侯蓓负担六千一百元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 赵梦芸