上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终58号
上诉人（原审被告）：刘学银，男，1955年8月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：楼伟康，上海市徐汇区康健法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：田永芳，女，1980年5月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人陈梓慕（系田永芳之夫），1975年6月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人刘学银因与被上诉人田永芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人刘学银及其委托诉讼代理人楼伟康，被上诉人田永芳及其委托诉讼代理人陈梓慕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘学银上诉请求：要求撤销一审判决，改判解除双方签订的买卖合同。事实和理由：双方于2015年12月16日在中介方居间下签订了居间合同。12月23日上诉人因房价偏低曾提出要求调整房价。因中介方告知，�系违约行为应承担违约责任，上诉人权衡利弊后按约与被上诉人签订了房地产买卖合同。因此，上诉人并没有违约。反而是被上诉人在签约后，既未向银行申请贷款，也未通知上诉人配合办理贷款。直至合同约定的过户日3月31日，被上诉人也未用现金补足，更未办理过户手续，故被上诉人已先行违约。4月8日中介公司召集双方协商，被上诉人提出要求上诉人出具三十四万元房款的收条，以帮助其糊弄银行，达到贷款目的。上诉人不予同意当然没有违反合同约定。一审法院认定上诉人不配合被上诉人申请银行贷款，对延期付款也有责任，完全没有依据。依据合同约定，延期付款达十五天以上，可单方解除合同。上诉人在4月18日以书面方式通知被上诉人解除合同，符合合同约定。
田永芳辩称，不同意上诉人的上诉请求。买卖合同确实约定3月31日前过户，但被�诉人在2月16日支付首付款时，因上诉人提出要求延期至六月底交房，故被上诉人提出要求迟延办理贷款。当时上诉人明确同意被上诉人的贷款可以延迟到五月底，过户时间也顺延至五月底。4月8日协商时，上诉人从未提出被上诉人已延期，被上诉人和中介均要求上诉人配合去办理银行贷款，但上诉人不同意并提出要求按新房价360万元履行。因此，系上诉人一直不愿意配合被上诉人申请银行贷款，也未进行审税，故上诉人无权行使合同解除权。
田永芳向一审法院起诉请求：1、判令刘学银继续履行上海市徐汇区XX路XX弄XX园XX号XX室的《上海市房地产买卖合同》；2、判令刘学银承担田永芳律师费5万元。一审中，田永芳放弃要求刘学银承担律师费的诉讼请求。
一审法院认定事实：2015年12月16日，刘学银（出售方，甲方）、田永芳（买受方、乙方）与上海XX有限公司（居间方，丙方，以下简称XX公司）签订《房地产买卖合同》。约定：房产转让价款为251.8万元，双方并对付款方式、签订网签版合同、办理转让过户手续时间等作了约定，还补充约定：甲乙双方协商达成一致意见，乙方为多申请贷款需做高房屋总价，甲乙双方约定于2015年12月26日前到众佑地产总部签订网签合同。同日，刘学银收取了田永芳购买系争房屋的房款3万元。
2015年12月26日，刘学银（卖售人，甲方）与田永芳（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房屋坐落于XX路XX弄XX园XX号（部位:203），房屋建筑面积60平方米。系争房屋转让价款共计280万元。甲、乙双方确认，在2016年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定：“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。”合同第十条第三款约定：“甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。”合同补充条款（一）8、有关乙方贷款的特别约定：（1）乙方于付清首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。（3）若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供产权证明资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款10万元�2、乙方于2016年1月16日之前，支付甲方房款20万元。3、乙方于2016年2月26日之前，支付甲方房款54万元。4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币194万元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户。5、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款2万元。
同日，刘学银（甲方）与田永芳（乙方）还签订《补充协议》。约定：甲、乙双方签订关于上海市徐汇区XX路XX弄XX园XX号XX室之房产的买卖合同，合同约定的成交价为280万元整，现甲、乙双方对签订的该《上海市房地产买卖合同》确认如下事宜：1、合同约定的成交价为280万元整仅为配合乙方贷款，乙方购买该房屋的实际总价为251.8万元。为配合乙方贷款，甲方应配合乙方开具符合乙方银行贷款要求的首付款收据。2、因乙方实际购买该房屋的总价款为251.8万元，故乙方向甲方实际支付款项的具体时间方式为：2.1.乙方于签约当日支付甲方房款10万元。2.2.乙方于2016年1月16日之前支付甲方房款10万元。2.3.乙方于2016年2月26日之前支付甲方房款30万元。2.4.乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续当日，支付甲方房款6万元。2.5.乙方申请贷款194万元，该笔款项由乙方贷款银行，一次性划入甲方账户。如银行对乙方的付款方式有特殊要求，甲乙双方同意按银行的要求办理。若乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续当日，现金补足不足部分。2.6.乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款1.8万元。……。6、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。7、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》有冲突的，以本协议约定为准。
2015年12月26日、2016年1月15日及2月16日，田永芳分别支付购房款7万元、10万元、30万元，由刘学银出具收据。
合同签订后，双方因故并未按照合同约定时间办理申请贷款事项，也未在3月31日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。之后，田永芳欲办理申请贷款时需要提供由刘学银出具的首付款84万元的收据，对此，刘学银予以拒绝，致使田永芳申请贷款未能进行。4月13日，田永芳委托律师向刘学银发出律师函，要求配合办理房屋买卖的银行按揭贷款。4月18日，刘学银以田永芳未按约定时间履行合同，且要求出具的收据属违法，认为田永芳已构成违约，通知与田永芳解除合同。
一审中，田永芳坚持要求继续履行合同，并表示为购买系争房屋已将原住房出售，考虑到房屋上涨等因素，愿意以280万元的价格进行房屋交易，且在房屋过户之前�次性以现金付清，放弃要求刘学银承担律师费的诉讼请求。
一审法院认为，田永芳与刘学银签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。对于房屋交易价格，结合双方签订的居间房地产买卖合同、补充协议，双方真实成交价是251.8万元，应为有效。双方签订的《上海市房地产买卖合同》中就成交价280万元约定条款与实际251.8万元合同价之间的差价系田永芳为了多贷款，违反相关规定，损害国家利益，故该价格条款应为无效，但该条款无效并不影响到买卖合同的效力，因为刘学银出卖房屋、田永芳购买房屋的意思表示是真实的，而且贷款事项应由相关银行审核认定，故刘学银该辩称意见，不予采纳。虽然田永芳为了多贷款提高合同交易价格行为不当，但刘学银违背诚信原则未配合田永芳申请办理银行贷款也属不当，因此，导致合同未按时履行双方均有责任。结合双方签订房屋买卖合同以来，本市房地产市场价格的不断上涨，一审法院有理由相信刘学银因房屋价格上涨而反悔出售房屋，刘学银有违诚信原则。田永芳现考虑到实际情况，愿意适当提高房屋交易价格，并以现金一次性付清，并无不妥，故田永芳要求刘学银继续履行合同，予以支持。刘学银理应积极配合办理相关过户手续。田永芳放弃要求刘学银承担律师费的诉讼请求系其自行处分诉讼权利，于法无悖，予以准许。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2016年11月8日作出判决：一、田永芳与刘学银就上海市徐汇区XX路XX弄XX园XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；刘学银于判决生效之日起十日内协助田永芳办理将上述房屋产权过户登记至田永芳名下的手续；二、田永芳于判决生效之日起十日内支付刘学银购房款230万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11,672元，保全费3,020元，由刘学银负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人对于双方为何不按照买卖合同约定在2016年3月31日前办理过户，解释为：根据双方签订的补充协议，被上诉人应于2016年2月16日完成首付款50万元的支付义务，而买卖合同又约定被上诉人在付清首付款后10个工作日内向银行申请贷款，故根据该时间节点被上诉人是无法�3月底前完成贷款审批手续并进行过户；而当时，因上诉人出售系争房屋后也要申请经济适用房，并需要在系争房屋内居住一段时间，上诉人提出要求6月底交房，故被上诉人在2月16日向上诉人支付首付款时，提出要求推迟办理贷款审批的时间，上诉人也同意将贷款办出时间推迟至2016年5月底，过户时间也顺延至5月底前。
上诉人确认其申请过经济适用房，但不认可其曾同意被上诉人推迟过户及推迟办理贷款申请。同时，上诉人表示在买卖合同中双方已约定2016年6月底交付房屋。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人以被上诉人迟延向银行申请贷款导致未按约履行过户构成违约为由，行使合同解除权，是否具有合法依据。根据本案所查明的事实，被上诉人确实未在合同约定的期间向银行申请贷款审核，双方也未在2016年3月31日前办理过户手续。被上诉人对此解释称，根据双方签订的补充协议，被上诉人应于2016年2月16日完成首付款50万元的支付义务，而买卖合同又约定被上诉人在付清首付款后10个工作日内向银行申请贷款，故根据该时间节点被上诉人是无法在3月底前完成贷款审批手续并进行过户；而当时，因上诉人出售系争房屋后也要申请经济适用房需要在系争房屋内居住一段时间，上诉人提出要求至6月底交房，故被上诉人在2月16日向上诉人支付首付款时，提出要求推迟办理贷款审批的时间，上诉人也同意将贷款办出时间推迟至2016年5月底，过户时间也顺延至5月底前。而上诉人虽然不认可双方存在推迟贷款办理时间及过户时间之约定，但上诉人也认可其当时确实有申请经济适用房，双方在买卖合同中约定2016年6月底交付房屋。结合上诉人在被上诉人未按期向银行办理贷款申请手续时，并未提出过异议或催告；双方�2016年3月31日合同约定的过户日前均未前往办理过户手续，上诉人也未就此提出过异议。因此，被上诉人关于双方协商一致推迟了贷款申请时间及过户时间的意见，具有一定的可信度。况且，双方均确认4月8日中介公司曾召集双方就贷款申请事宜进行协商。据上诉人称，当时被上诉人要去申请贷款并要求上诉人配合出具超过实际首付款金额之假收条，故上诉人不予同意。虽然，被上诉人要求上诉人出具与实际支付金额不符之首付款收条确实存在不妥，但双方对于做高房价以获得银行贷款的做法在签订买卖合同时已经明确，上诉人也在同日签订的补充协议中承诺配合被上诉人提供符合银行贷款所需之首付款收据。因此，上诉人在配合被上诉人办理贷款申请时予以反悔，违背了诚实信用原则。同时，亦无证据显示4月8日协商时，上诉人对于被上诉人延期申请贷款、未按期过户的情况提出过异议。据此，综合上述情况可以认定，上诉人在4月8日对于被上诉人未按期申请贷款且未按期办理过户是认可的，双方当时的争议仅在于上诉人应否配合被上诉人出具与实际首付款金额不相符之收据，以用于被上诉人向银行申请贷款。而结合前述分析，上诉人在4月8日理应按照补充协议之约定向被上诉人提供符合银行贷款所需之材料，以配合被上诉人办理贷款申请。现因上诉人不予配合办理贷款在先，且在被上诉人催告后仍不予履行配合义务，上诉人已构成违约。因此，上诉人在4月18日再以被上诉人迟延办理贷款、迟延过户为由，行使合同解除权，其理由不成立，本院不予采纳。被上诉人主张继续履行买卖合同，于法有据。至于双方的交易价格，现被上诉人愿意按照双方买卖合同约定的交易价格即280万元履行，并愿意以现金方式一次性付清剩余房款，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币23,344元，由上诉人刘学银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……