广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第818号
原告（反诉被告）南宁市汇禧营销咨询有限公司，住所地：南宁市青秀区长园路。
法定代表人杨某，总经理。
委托代理人陈琼远，广西钰锦律师事务所律师。
委托代理人富丽，该公司营销总监。
被告（反诉原告）南宁长江企业投资集团有限公司，住所地：南宁市金湖路。
法定代表人覃某，董事长。
委托代理人欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。
委托代理人莫某，该公司职员。
原告（反诉被告）南宁市汇禧营销咨询有限公司（以下简称汇禧公司）与被告（反诉原告）南宁长江企业投资集团有限公司（以下简称长江公司）委托合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，本院依法组成合议庭，于2014年7月17日公开开庭审理。原告（反诉被告）汇禧公司的委托代理人陈琼远、富丽，被告（反诉原告）长江公司的委托代理人欧兴国、莫某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2013年5月21日，长江公司与汇禧公司签订了《广西崇左市汇豪城项目策划销售代理合同》，约定汇禧公司以独家代理身份组建策划营销团队，为长江公司开发的“崇左市长江汇豪城”地产项目提供营销策划、销售代理事宜。合同签订后，汇禧公司依约履行合同。然而，长江公司却于2013年8月23日向汇禧公司发出《关于正式解除代理合同的复函》，以汇禧公司无法按质按量完成交办工作、每月销售计划及目标从未达标、人员配备情况及从业经验难以满足工作要求等理由，单方解除代理合同。汇禧公司依约履行策划、营销、推广等合同义务，较好地完成销售业绩，不存在任何违约事由。因此，长江公司在无免责事由的情况下单方解除合同，应赔偿汇禧公司的相应经济损失。经济损失的计算为：应自长江公司单方解除合同之日起，按合同约定价格和实际售出价为参照，剩余可销售项目有：汇豪城一期住宅8套、公寓115套、商铺228户、地下停车场1985个，二期住宅885套、写字楼28910平方米、商场及街铺106044.87平方米、车位661个，上述项目的总销售额为2451516426元。按合同约定的最低佣金比例1.2%计算，如汇禧公司按约定销售至项目总量的90%时，可预得佣金为2451516426元×90%×1.2%=26476377元。汇禧公司主张长江公司赔偿实际经济损失4000000元；此外，长江公司还应当按照合同约定向汇禧公司支付违约金2000000元。综上，汇禧公司诉请法院判令：1、长江公司赔偿汇禧公司违约金2000000元及经济损失4000000元，共计6000000元；2、本案诉讼费由长江公司承担。
原告（反诉被告）汇禧公司提供的证据有：
1、《广西崇左市汇豪城项目策划销售代理合同》，拟证明汇禧公司与长江公司存在委托合同关系，汇禧公司依约履行合同义务；
2、《关于正式解除代理合同的复函》，拟证明长江公司于2013年8月23日单方解除合同；
3、策划资料交接表、销售资料交接表、广告设计与制作稿电子文档交接表、商铺价格表等，拟证明汇禧公司与长江公司于2013年8月28日交接策划、广告、销售等资料以及对商铺、住宅楼等价格确认表，双方签字确认汇禧公司所完成的工作量；
4、崇左汇豪城销售业绩统计表、商品房定购协议书、购房流程、销售确认单（复印件），拟证明汇禧公司销售业绩突出，原件已移交长江公司；
5、2013年5月9日至2013年8月21日的每日来访客户统计表（复印件），拟证明汇禧公司已所做大量基础工作，原件已移交长江公司；
6、广告、策划活动单（复印件），拟证明汇禧公司为长江公司所做的宣传、策划等活动，提高了汇豪城的品牌形象和吸引力，原件已移交长江公司；
7、自行统计的汇豪城剩余可售货量统计表，拟证明截止2013年8月23日剩余可销售的项目数量及项目总价值；
8、二期预约优惠确认单、部分预约卡申领（复印件），拟证明汇禧公司发展的潜在客户，此部分客户将会购买二期楼盘，原件已移交长江公司；
9、汇禧公司驻场营销人员简历、置业顾问名单，拟证明汇禧公司已依约组建以资深经理人为骨干、置业顾问充分的营销团队。
被告（反诉原告）长江公司辩称并反诉称，汇禧公司隐瞒其未在房产管理部门进行房地产中介服务备案，不具有房地产经纪人职业资格的从业人员的重要事实，骗取与我方签订代理合同。在合同履行中，我方发现汇禧公司的履约能力很差，且不具有相应履约资格，故我方被迫解除合同，而汇禧公司未向法院或者仲裁机构提出异议，遂双方便结算和清付，汇禧公司已领取了佣金206102.77元。汇禧公司在合同履行中未按合同约定价格销售房屋，给长江公司造成差价损失3349794.1元。综上，我方提起反诉，请求判令：1、驳回汇禧公司的诉讼请求；2、汇禧公司赔偿长江公司经济损失3349794.1元和返还佣金206102.77元，共计3555896.87元；3、本案诉讼费由汇禧公司负担。
被告（反诉原告）提交的证据有：
1、长江公司营业执照，拟证明长江公司的诉讼主体资格；
2、汇禧公司营业执照，拟证明汇禧公司为房地产经纪机构，应受《房地产经纪管理办法》规范和管理；
3、南宁市房屋产权交易中心“关于南宁市汇禧营销咨询有限公司”备案情况的答复，拟证明汇禧公司未作房地产中介服务备案登记，置业人员均不具房地产经纪职业资格；
4、广西崇左市汇豪城项目策划销售代理合同，拟证明本案非简单的委托代理关系，而属于房地产居间、代理等服务合同关系，受《房地产经纪管理办法》规范和管理；
5、汇禧公司2013年6至8月的成交明细差价统计表，拟证明销售业绩不达到月平均目标任务，汇禧公司只完成1700万元销售额，销售价格低于合同约定价格，给长江公司造成差价损失；
6、汇禧公司2013年7月22日至8月23日销售业绩统计，拟证明在营销筹备期满后，汇禧公司的销售业绩没有好转；
7、关于协商解除代理合同的函，拟证明汇禧公司履约能力差，明显无法实现合同目的；
8、关于履行代理合同的函，拟证明汇禧公司未正确认识和改正自身能力和水平；
9、关于正式解除代理合同的复函，拟证明因汇禧公司违约，长江公司依法解除合同；
10、崇左汇豪城销售代理费结算单；拟证明汇禧公司接受协商解除合同意见并结算；
11、崇左汇豪城销售代理费催款函；拟证明汇禧公司接受协商解除合同意见并结算；
12、支付“崇左汇豪城”销售代理费余款的函，拟证明汇禧公司收到佣金206102.77元；
13、付款回执，拟证明汇禧公司已收取佣金。
原告（反诉被告）汇禧公司针对反诉辩称，汇禧公司具备从事房地产中介服务的法定资质，经营行为具有法律效力，受法律保护；按照合同约定，前两月属于筹备期，涉案楼盘尚未进入正式销售阶段，地产项目存在淡季和旺季，销售起伏大，不能据此认定我方履约能力差；汇禧公司所从事的销售行为依约进行，不存在差价产生问题。销售过程中，我方销售房屋价格、折扣优惠均经长江公司批准确认，相关款项收取、购房流程均为长江公司决定，我方仅起到协助、沟通作用。综上，长江公司主张赔偿经济损失没有事实和法律依据，请求驳回长江公司的反诉请求。
原告（反诉被告）针对反诉提交的证据有：
1、销售主管的商品房销售人员上岗证、奖状，拟证明汇禧公司的销售主管人员经过房产管理部门的培训学习，具有优秀营销能力；
2、长江公司调整房产销售价格确认单、调价表，拟证明长江公司对房产销售价格进行调整、确认，汇禧公司是按长江公司确认的价格进行销售的；
3、经长江公司同意向社会发布的优惠宣传广告，拟证明长江公司同意以优惠价格向客户销售房屋；
4、长江公司与客户签订的房屋定购协议、特殊情况申请表及交款流程单，拟证明长江公司按调整后的价格与客户签订了购房合同，并按该价格收取了客户购房款，可见长江公司对该价格并无异议。
经开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1的真实性无异议，但其证明目的不能成立；对证据2的真实性无异议，证明目的不成立，复函不是单方面解除，只是通知，如不同意解除合同可向法院或者仲裁机构说明理由；对证据3的真实性无法认定，因没有证据原件，证明目的也无法论证；对证据4的真实性无异议，仅证明汇禧公司取得的销售业绩与合同约定相去甚远，不能证明待证事实；对证据5的真实性有异议，无原件核对，证明目的也无法论证；对证据6的真实性无异议，对其证明目的不认可，不能证明汇禧公司待证事实；对证据7的真实性部分认可，我方认可汇豪城一期销售量，但是不认可二期销售量，我方不认可其证明目的；对证据8的真实性无异议，但我方不认可证明目的，具体数额份数有异议；对证据9的真实性、合法性、关联性无异议，恰恰证明了汇禧公司的工作人员不具备国家规定的房地产从业人员的资格要求。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1-2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性、关联性无异议，但备案程序不能作为认定有无从业资质，也不能据此认定履约能力；对证据4的真实性无异议，但不能证明其待证事实，汇禧公司有营业执照，即具有从事相关经营资质，受法律保护；对证据5的真实性无异议，但不能证明待证事实；对证据6、7的真实性无异议，关联性有异议，不能证明汇禧公司履约能力差；对证据8、9、11、12、13的真实性无异议。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）针对反诉提供证据1的真实性无异议，对关联性有异议，奖状与本案无关，不能证明待证事实；对证据2的真实性无异议，对证明力有异议，证据中没有我方的盖章确认；对证据3的真实性无异议，但对证明目的不予以认可；对证据4的房屋定购协议的真实性无异议，对特殊情况申请表、交款流程单的真实性有异议，因没有原件核对。本院对上述当事人对真实性均无异议的证据予以确认，对有争议的内容结合全案予以综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年5月21日，长江公司（甲方）与汇禧公司（乙方）签订《广西崇左市汇豪城项目策划销售代理合同》（以下简称代理合同），主要内容是：一、乙方以独家代理身份组建策划营销团队，为长江公司开发的“崇左市长江汇豪城”地产项目提供营销策划、市场推广和销售代理等事宜；二、销售范围：2013年5月10日之后尚未销售的涉案地产项目中全部可售物业，包括项目一、二期住宅商品房（包括公寓）和商业物业；三、委托期限自合同签订之日起至涉案地产项目销售90%货量为止，如销售至90%而甲方未通知停止的，乙方可继续销售，直至销售完毕；四、销售均价：项目一期住宅的均价不低于3500元／㎡，项目二期住宅的均价不低于3500元／㎡，商业物业的均价不低于20000元／㎡，具体销售价格以甲方签章确认为准，同时甲方可根据不同时段对销售产品的价格进行调整并采用不同营销方式；四、成交确认：当认购者签订《认购书》并缴付足额定金后，该单位视为成交，以此计算乙方的销售目标实现。认购书原件由乙方保存，乙方每月提交月度成交确认表，确认成交单位及金额；五、销售目标：在甲方的工程进度满足销售条件下，2013年度完成销售总额2亿元；六、代理费的结算及支付方式：如销售未达到约定销售目标的，按乙方实际完成销售额的1.2%结算报酬，报酬（佣金）包括策划、广告设计、销售的代理费总和，不单独就策划、销售代理分项计算；七、各项项目销售合同由甲方直接与购房客户签订，乙方必须按甲方认可的销售价格及其他合同条款代理甲方及引导客户填写销售合同，交予甲方盖章；八、自本合同签订之日起头两个月作为营销筹备期，第三个月开始由于乙方原因连续三个月未能完成销售任务，或由于乙方原因造成甲方在项目整体运营上的严重耽误，甲方有权终止合同，甲方根据乙方完成的销售依约向乙方结算佣金；九、如一方无故终止或解除本合同的，需向守约方支付违约金2000000元，如违约金的支付不足以弥补守约方因此造成的实际经济损失的，违约方赔偿守约方实际经济损失。
合同签订后，汇禧公司依约组建营销团队进行项目策划、市场推广、地产销售等工作。2013年5月至8月期间，汇禧公司与长江公司对项目一期20号楼住宅单位、二期预约项目、建材街商铺的价格、折扣标准进行商定，其中部分公寓单位的销售均价低于代理合同约定的3500元／㎡，商铺价格均低于合同约定的20000元／㎡，长江公司的项目负责人在对应价格表中签字确认。
2013年8月19日，长江公司向汇禧公司致函，其以多次要求汇禧公司加强营销策划力量而未改善为由，提出终止代理合同，要求汇禧公司派员办理结算和工作交接等事宜。2013年8月22日，汇禧公司复函表示不同意提前解除代理合同。长江公司于次日复函，其对汇禧公司进场后所做部分工作表示认可，但对所取得的成绩和效果无法接受，汇禧公司对很多交办工作无法按时按质按量完成，且自己所拟的每月销售计划及目标亦从未达标，故其决定于即日起解除合作关系。2013年8月28日，汇禧公司与长江公司完成交接工作，核对销售业绩，并结算佣金，汇禧公司据此制作了《崇左汇豪城销售业绩统计表》，主要载明：汇禧公司于2013年6月至8月共销售42套物业（其中一期公寓22套、车位2个、住宅1套、商铺17套），佣金总额为206102.77元，统计内容还包括已售物业的房号、认购日期、客户姓名、面积、单价和置业顾问等，长江公司已审核该统计表并签字确认。双方结算后，长江公司于2013年9月25日足额支付佣金，汇禧公司在诉讼中确认已收到佣金206102.77元。随后，汇禧公司以长江公司单方解除代理合同构成违约为由，诉至本院，提出如前诉请。
本案争议焦点为：一、长江公司单方解除合同是否违约，汇禧公司主张赔偿违约金200万元和可得利益损失400万元是否支持；二、汇禧公司是否存在违约行为，长江公司主张赔偿其经济损失3349794.1元和返还佣金206102.77元是否支持。
本院认为，涉案项目系由长江公司开发建设，根据双方合同约定，长江公司委托汇禧公司代理销售，合同还对委托销售方式、代理期限、代理销售价格、代理费的计取等作出约定，故长江公司与汇禧公司签订的销售代理合同，属于委托合同。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。长江公司对汇禧公司的销售业绩不满，认为不能实现合同目的，以此要求解除合同，系对自身权利的正常行使。遂汇禧公司与长江公司于2013年8月28日办理退场交接手续，并结算佣金，双方之间的委托合同关系已解除。
一、关于第一个争议焦点。首先，委托合同中，法律赋予委托人和受托人享有任意解除权，以使合同相对人在丧失信任的情况下可随时解除合同，且委托合同基于任意解除权之规定而行使解除权的，其基础不属于因违约而解除。本案中，双方当事人作出的限制任意解除权约定违反了委托合同的根本属性，违反了法律强制性规定，应当认定为无效，故本案不存在违约责任适用条件。汇禧公司主张长江公司单方解除合同构成违约，提出赔偿其违约金2000000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。其次，对于可得利益损失，汇禧公司主张的后续代理费是其全面履行销售代理合同后获得的利益，属于可得利益。本院认为，可得利益是指合同在适当履行后可实现和取得的财产利益，该利益损失往往与违约行为对应。如前所述，长江公司行使解除权不构成违约；同时，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，“……因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。”委托合同一方当事人行使任意解除权的，损失赔偿范围仅限于当事人因履行合同而造成的直接损失，不应包括可得利益损失。综上，汇禧公司未能提供证据证明直接损失的产生，其主张长江公司赔偿其可得利益损失，于法无据，本院不予支持。
二、关于第二个争议焦点。经审查，汇禧公司提供的崇左汇豪城销售业绩统计表、销售确认单、商铺价格表证实，汇禧公司与长江公司多次协商可售公寓、商品房、铺面等物业的售价和折扣优惠标准，经协商确定的价格低于合同约定均价，应当视为双方对合同内容作出变更；此外，长江公司与购房客户签订的《商品房订购协议书》中载明了销售单价，长江公司对此审核盖章确认。结算中，双方核对了销售面积、单价和总价，据此计算佣金数额，长江公司未持异议且签字确认，并足额支付佣金。长江公司否认未曾调整过售价，或主张订购协议书的公章加盖在前，客户签字在后的说法，其应提供相应证据证实，但根据本案证据难以认定长江公司的主张事实。故汇禧公司不存在低于合同约定价格销售物业的违约行为。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，长江公司应当按照合同约定向汇禧公司计付佣金。因此，长江公司主张汇禧公司赔偿其差价损失3349794.1元并返还已付佣金206102.77元的理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第三百九十六条、第四百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）南宁市汇禧营销咨询有限公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）南宁长江企业投资集团有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费53800元，由原告南宁市汇禧营销咨询有限公司负担，反诉案件受理费35247元，由被告南宁长江企业投资集团有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘羽斯
人民陪审员 王 莉
人民陪审员 姜彩霞
二〇一四年十月三十日
书 记 员 农 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。