广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第1061号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄岳轩，男，1965年3月29日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：王开军，广东雅商律师事务所律师。
委托代理人：汪方羽，广东雅商律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林苑媚，女，1972年9月2日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭秋霞，女，1985年6月5日出生，汉族，住广东省中山市。
上述两被上诉人的委托代理人：欧献强，中山火炬高技术产业开发区法律服务所法律工作者。
原审被告：吴燕，女，1969年6月10日出生，汉族，原住广东省珠海市，现住广东省广州市。
委托代理人：卢伟杰，广东广中律师事务所律师。
原审被告：李玲娜，女，1970年1月29日出生，汉族，住广东省珠海市。
原审被告：陈健，男，1971年3月3日出生，汉族，住江西省萍乡市。
原审被告：周洁，女，1978年4月4日出生，汉族，住江西省萍乡市。
上诉人黄岳轩因与被上诉人林苑媚、郭秋霞及原审被告吴燕、李玲娜、陈健、周洁房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法张民一初字第834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：位于中山市火炬开发区颐景苑F5型28幢103房、104房的房地产为吴燕、李玲娜、陈健、周洁所共有。2010年11月18日，林苑媚、范景辉与吴燕、李玲娜、陈健、周洁签订租赁合同一份，主要约定吴燕、李玲娜、陈健、周洁将上述房屋租赁给林苑媚、范景辉经营“真善美发廊”，租期从2010年12月1日至2016年6月20日止，租金为每月8831元。合同第八条第（一）款第3项约定：“甲方（吴燕、李玲娜、陈健、周洁）在租赁期间出卖该房屋时，须提前2个月书面通知乙方（林苑媚、范景辉），租赁合同对租赁物的转让或房屋抵押后的权利继续有效。甲方在租赁期间出卖该房屋时，乙方在同等条件下有优先购买权。”2011年9月20日，经协商，林苑媚与范景辉终止合作经营“真善美发廊”。2011年10月29日，经协商，吴燕在合同备注同意，林苑媚、郭秋霞继续合作租赁涉案房地产，承租方变更为林苑媚、郭秋霞，其他条款不变。2012年6月25日，吴燕、李玲娜、陈健、周洁将涉案房地产出售给黄岳轩，办理了房地产权证书。林苑媚、郭秋霞与黄岳轩因收取租金履行租赁合同问题发生争议，故林苑媚、郭秋霞向原审法院起诉，请求判令：1.吴燕、李玲娜、陈健、周洁、黄岳轩收取林苑媚、郭秋霞2012年8月至2013年6月的租金97141元；2.吴燕、李玲娜、陈健、周洁、黄岳轩继续履行2010年11月18日签订的租赁合同；3.确认黄岳轩于2012年9月18日发出的租赁合同解除通知无效；4.本案诉讼费由吴燕、李玲娜、陈健、周洁、黄岳轩承担。黄岳轩向原审法院提起反诉，请求判令：1.解除黄岳轩与林苑媚、郭秋霞之间的租赁合同关系；2.林苑媚、郭秋霞向黄岳轩支付租金26493元及违约金88752元，合计115245元；3.本案诉讼费用由林苑媚、郭秋霞承担。原审庭审中，黄岳轩明确表示不愿继续履行合同和收取租金。另外，吴燕向原审法院申请了证人周志辉出庭作证。证人陈述称，其为吴燕老乡，通过朋友介绍认识吴燕，得知吴燕欲出售涉案房产，遂接受委托代为出售，并在中山日报上刊登广告。黄岳轩得知后，与周志辉联系购买事宜，周志辉多次带领黄岳轩、测绘公司等人前往商铺查看、测量，林苑媚、郭秋霞知道涉案房地产正在出售。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：林苑媚、郭秋霞有无违反租赁合同之行为，并足以导致黄岳轩有权解除租赁合同。吴燕、李玲娜、陈健、周洁将涉案房地产出售给黄岳轩，黄岳轩由此取得房地产之所有权，作为不动产用益物权的出租权，也归黄岳轩所有，故黄岳轩取代吴燕、李玲娜、陈健、周洁成为房屋租赁合同之出租方。根据买卖不击破租赁的原则，租赁合同应当继续履行。自2012年6月25日起，黄岳轩向林苑媚、郭秋霞收取租金具有法律依据。在黄岳轩与吴燕、李玲娜、陈健、周洁交易房地产期间，均无人向承租人林苑媚、郭秋霞书面告知物业业主已经变更一事，也没有证据显示黄岳轩口头告知了林苑媚、郭秋霞其已成为租赁物业之业主。在此期间，从2012年6月25日至8月31日，黄岳轩与林苑媚、郭秋霞因缴纳租金问题发生纠纷，林苑媚、郭秋霞纵有迟延缴纳租金的现象，也系因为核实业主变动情况需要合理时间，属于情理之中，不构成根本违约；并且，黄岳轩亦未进行过及时的催告，林苑媚、郭秋霞于2012年8月31日以提起诉讼要求黄岳轩收取到期租金，黄岳轩却于2012年9月18日向林苑媚、郭秋霞发出通知单方面解除合同；原审庭审中，黄岳轩仍明确要求解除合同而非收取租金。由此可见，黄岳轩中途毁约的意图十分明显。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”黄岳轩主张的解除租赁合同的理由，均不符合上述法律条文规定的解除合同情形，其无权解除合同，合同应当继续履行。因此，原审法院认定：1.黄岳轩发出的解除合同之通知无效；2.租赁合同应当继续履行；3.黄岳轩应当收取到期租金。综上，林苑媚、郭秋霞的诉讼请求，理据充分，予以支持；黄岳轩的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。林苑媚、郭秋霞诉请判令吴燕、李玲娜、陈健、周洁收取租金，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条，《》第第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认黄岳轩于2012年9月8日发出的解除合同通知无效，黄岳轩继续履行林苑媚、郭秋霞与吴燕、李玲娜、陈健、周洁所签订的租赁合同；二、黄岳轩于判决生效之日起七日（内）从2012年8月份起按照每月8831元向林苑媚、郭秋霞收取到期租金，逾期不收取的，林苑媚、郭秋霞有权向公证机关提存到期租金；三、驳回黄岳轩的反诉请求。案件受理费2243元，反诉案件受理费1302元，均由黄岳轩负担。
上诉人黄岳轩不服原审判决，上诉称：一、一审判决的认定无视客观证据，严重违背事实。1.关于涉案物业业主变更及黄岳轩是否及时催告之事实，有如下证据可以证实：首先，林苑媚、郭秋霞自己提交的租赁合同首页有黄岳轩的备注“此物业已转让本人，黄岳轩，2012.7.12”；其次，在一审判决有林苑媚、郭秋霞诉称的事实“2012年7月12日黄岳轩前来收租，双方发生纠纷”；第三，在林苑媚、郭秋霞提交的证据黄岳轩与林苑媚的谈话录音中也有林苑媚明确的表述“此铺位好得是你买了，如果是其他人购买，可能还要比你的租金还要高呢”，表明黄岳轩不仅告知了林苑媚、郭秋霞涉案物业业主变更的事实，林苑媚、郭秋霞也认可了变更的事实。2.一审判决认定林苑媚、郭秋霞“纵有迟延缴纳租金的现象，也系因为核实业主变动情况需要合理时间，属于情理之中，不构成根本违约”完全无视客观证据，一味偏袒林苑媚、郭秋霞，漠视黄岳轩的合法权利。从2012年7月12日黄岳轩亲自上门催收租金，迄今已逾一年，林苑媚、郭秋霞从未向黄岳轩支付过任何费用。3.一审判决无视林苑媚、郭秋霞未缴纳租金的事实，对黄岳轩被迫解除租赁合同的行为作出“中途毁约”的认定，完全是颠倒黑白。2012年7月12日，黄岳轩就已经明确对林苑媚、郭秋霞进行了催告，林苑媚、郭秋霞不缴纳租金，黄岳轩怎样才能实现合同目的？二、一审判决认定“黄岳轩发出的解除之通知无效”违反合同法第96条“合同自通知到达对方时解除”的规定。在林苑媚、郭秋霞迟延缴纳租金的前提下，法律规定了债权人可不经催告而直接解除合同，这是法律赋予黄岳轩的法定解除权。1.所谓“优先购买权”不能成为林苑媚、郭秋霞不缴纳租金的理由，即使其认为黄岳轩没有资格收取租金，也应该把相应的租金交给吴燕、李玲娜、陈健、周洁。2.在租赁合同已经解除的前提下，林苑媚、郭秋霞再要求黄岳轩履行合同，收取租金的一系列行为，不能改变其已经违约的事实。三、一审判决第二项违反相关法律规定。合同法第26条规定，合同对履行地点不明确的，给付货币的，在接收货币一方所在地履行。2012年7月12日，三方把原汇入租金的账号删除，合同履行地点已不明确。在林苑媚、郭秋霞明知黄岳轩地址的情况下，其应该是“送钱上门”，但林苑媚、郭秋霞迄今没有任何给付租金的实际行动，既没有向原出租人缴纳，也没有向黄岳轩缴纳，更没有向公证机关提存。综上，请求：1.撤销原审判决；2.改判黄岳轩与林苑媚、郭秋霞之间的租赁关系已解除；3.林苑媚、郭秋霞向黄岳轩支付拖欠的租金（房屋占用费）及违约金（从2012年8月6日起计算至林苑媚、郭秋霞交还占用房屋之日止）；4.林苑媚、郭秋霞承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人林苑媚、郭秋霞答辩称：一、黄岳轩未能收到2012年8月份的租金，责任完全在于黄岳轩，林苑媚、郭秋霞并没有无故拖欠租金。1.涉案铺位在2012年6月25日已转名至黄岳轩名下，一直到2012年7月11日林苑媚、郭秋霞从未收到吴燕、李玲娜、陈健、周洁及黄岳轩口头或书面告知涉案铺位已转让给黄岳轩的通知。2.2012年7月12日，黄岳轩来到铺位说其是该铺位的新业主，要收租，并提出要看一下租赁合同，林苑媚、郭秋霞遂拿出合同并要求看新业主的房产证书，黄岳轩称没带来，并承诺迟些时间会带来给林苑媚、郭秋霞核对。后黄岳轩在原租赁合同第一页左上角签上字就走了。3.林苑媚、郭秋霞之后电话联系吴燕，吴燕称铺位已转让给“黄生”了（电话上并没有说明是黄岳轩），并说过几天会跟新业主来处理好铺位租赁的事。4.林苑媚、郭秋霞于2012年7月10日前仍将租金付清给吴燕，如吴燕或黄岳轩将铺位转让的事告知过林苑媚、郭秋霞，林苑媚、郭秋霞就不会将租金继续支付给吴燕，这说明林苑媚、郭秋霞是不知道黄岳轩购买铺位一事的。5.2012年8月中旬，黄岳轩再次来到铺位提出要提高租金，并要重新签订租赁合同，林苑媚、郭秋霞认为原租赁合同应继续履行。6.林苑媚、郭秋霞于2012年8月下旬委托诉讼代理人查询国土档案资料，又电话联系黄岳轩，要求其前来收租金，但黄岳轩明确表示不来。2012年8月31日，林苑媚、郭秋霞无奈之下只得提起诉讼，诉请继续按原租金标准继续履行合同。7.起诉后，林苑媚、郭秋霞于2012年9月21日书面通知黄岳轩来收租，原审开庭时法官也征询黄岳轩是否同意收租，但其表示不愿意收租。之后，林苑媚、郭秋霞又通过公证处向黄岳轩发出收租通知，但黄岳轩也没有回复。林苑媚、郭秋霞无法通过公证处提存租金，故不存在一年多来未交租的情况。二、2012年9月18日黄岳轩发出的解除通知未生效。1.从整个过程来说，并非是林苑媚、郭秋霞无故拖欠租金，而是黄岳轩想要提高租金。2.林苑媚、郭秋霞对黄岳轩的解除通知已在法定的三个月提出异议并由法院并案审理，故黄岳轩的解除通知并未生效。三、本案是黄岳轩未尽收租义务。黄岳轩是新业主，理应主动与旧业主联系处理好原租赁合同的相关一切事宜。但黄岳轩的根本目的却是要提高涉案铺位的租金，并非是按原租金标准收取租金履行合同，因此才会导致本案的纠纷发生。在林苑媚、郭秋霞和法庭多次催其收取租金的情况下，其也不愿意收取，足以证明本案是黄岳轩故意不愿收取租金，并非林苑媚、郭秋霞拖欠其租金。请求驳回黄岳轩的全部诉讼请求。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：本案的租赁合同还约定乙方（承租方）应于每月5日前将当月租金汇入甲方（出租方）指定的银行账号。乙方需按时交纳租金，逾期交付租金，乙方须按应付中未付金额的每日5%向甲方支付违约金。如逾期15日，甲方有权终止合同。
此外，林苑媚、郭秋霞已缴纳涉案房屋2012年7月以前的租金。原审期间，林苑媚提交了一份2012年8月其与黄岳轩对话的录音资料，录音内容反映黄岳轩要求将涉案房屋的租金提高到12000元／月，否则就不再租给林苑媚、郭秋霞。黄岳轩对该录音内容的真实性无异议。2012年9月18日，黄岳轩委托律师向林苑媚、郭秋霞发出律师函一份，以林苑媚、郭秋霞拖欠租金为由解除双方的租赁合同。林苑媚、郭秋霞于同年9月21日回复黄岳轩不同意解除上述租赁合同，并于同日向黄岳轩、吴燕、李玲娜、陈健、周洁发出催收租金通知书，要求黄岳轩等人收取2012年10月份的到期租金。其后，林苑媚、郭秋霞又分别于同年10月24日、12月4日向黄岳轩发出催收租金通知书，要求黄岳轩收取2012年11月、12月的到期租金。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：林苑媚、郭秋霞是否构成违约及本案的租赁合同是否已解除。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，虽然吴燕、李玲娜、陈健、周洁已将涉案房屋转让给黄岳轩，但根据上述规定，原租赁合同仍然有效，即黄岳轩受让涉案房屋后仍受原租赁合同的约束。根据本案租赁合同的约定，涉案房屋每月的租金为8831元，黄岳轩受让房屋后要求将该房屋的租金提高到12000元／月违反租赁合同的约定，因此，虽然林苑媚、郭秋霞未能在约定的时间交纳租金，但其未按时交纳租金的原因在于黄岳轩先行违约所致。此外，在原交纳租金的银行账号被删除后，黄岳轩也未向林苑媚、郭秋霞提供交纳租金的新账号，导致林苑媚、郭秋霞客观上无法按合同约定通过转账的方式交纳租金，且林苑媚、郭秋霞也已于2012年8月31日向原审法院起诉要求黄岳轩等人收取涉案房屋的到期租金，可见，在交纳租金的银行账号不明的情况下，林苑媚、郭秋霞并未怠于履行交纳租金的合同义务。因此，林苑媚、郭秋霞并未构成违约，黄岳轩以林苑媚、郭秋霞拖欠租金为由解除双方的租赁合同缺乏依据，故原审判决认定黄岳轩发出的解除合同通知无效并无不当。林苑媚、郭秋霞要求黄岳轩继续履行原租赁合同并收取从2012年8月至2013年6月的租金97141元，合法有据，本院予以支持。原审判决第二项表述不明确，本院予以纠正。至于2013年6月以后的租金收取问题，因林苑媚、郭秋霞在本案中并未主张，本院依法不予处理。此外，林苑媚、郭秋霞要求吴燕、李玲娜、陈健、周洁继续履行本案租赁合同并收取到期租金缺乏依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定的基本事实清楚，但实体处理部分有误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2012）中一法张民一初字第834号民事判决第一项和第三项；
二、变更广东省中山市第一人民法院（2012）中一法张民一初字第834号民事判决第二项为：黄岳轩于本判决生效之日起七日内向林苑媚、郭秋霞收取2012年8月至2013年6月的租金97141元；
三、驳回林苑媚、郭秋霞的其他诉讼请求。
一审案件受理费2243元，反诉案件受理费1302元，均由黄岳轩负担；二审案件受理费2243元，由黄岳轩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑄
审 判 员 梁艳凤
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年五月十九日
书 记 员 郭小琪
胡置晓