辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终1810号
上诉人（原审被告）：沈阳恒宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区文贸路7号。
法定代表人：郭采懿，该公司董事长。
委托代理人：张国纯，男，1939年1月24日出生，汉族，该公司副总经理。
被上诉人（原审原告）：林素梅，女，1949年11月3日出生，汉族，辽沈工业集团退休职工，住址沈阳市大东区。
委托代理人：于元正，辽宁三择律师事务所律师。
原审第三人：王岩，女，1955年9月16日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
上诉人沈阳恒宇房地产开发有限公司因与被上诉人林素梅、原审第三人王岩商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。
林素梅一审诉称：2008年2月29日，林素梅与恒宇公司签订了商品房买卖合同，林素梅购买位于沈阳市大东区劳动路恒宇中德国际花园10幢楼5号房的车库一个，面积26.88平方米，价值125，000元。林素梅于签订合同当日给付全款，合同中约定的交房时间是2008年12月31日前，但是至今恒宇公司没有将车库交付给林素梅。故诉至法院，请求依法判决恒宇公司交付车库并支付违约金30，000元，如不能交付车库，退还购房款125，000元，并赔偿损失125，000元。
恒宇公司一审辩称：车库系我公司开发，当时我公司欠王岩高利贷，故将公章给王岩保管，但约定未经我司同意其不得擅自使用。林素梅所述售楼时间、地点，我司要阐明在这个期间我司不在此售楼地点办公，案涉治安类案件，我们能够提供证明，我司也并未收到林素梅所交房款，在林素梅购买车库时，我司已经提前在相关报纸登载出公告，宣布原有即王岩所持公章作废，我们认为林素梅的诉请应该由王岩来承担，与我司无关。
王岩一审未提交书面答辩材料。
原审法院审理查明，2008年2月29日，王岩在售楼处以恒宇公司公司名义与林素梅签订商品房买卖合同，约定将恒宇公司公司开发的位于沈阳市大东区劳动路中德国际花园第10幢5号车库出售给林素梅，车库面积为26.88平方米，购房款价格为125，000元，并约定2008年12月31日之前交房。合同第九条第一款约定：逾期交房逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同订立后，林素梅即交付房款125，000元，恒宇公司方收款经办人为“李莹”。现涉案车库恒宇公司至今未交付林素梅使用，恒宇公司自述其处于闲置状态并未出售。
原审法院另查明，因恒宇公司欠王岩借款7600万元，恒宇公司于2006年9月和2007年11月将恒宇公司单位公章、合同专用章、财务专用章及法定代表人印鉴交予王岩。
2008年1月22日，恒宇公司在《华商晨报》上刊登“声明”，内容为“沈阳恒宇房地产开发有限公司企业公章、法人章、财务专用章丢失，特此声明公告”。
原审法院再查明，林素梅曾于2006年11月6日，从恒宇公司公司处购买一套商品房，所交付的购房款经办人为“李莹”。
原审法院认为，本案争议焦点为王岩在恒宇公司售楼处以其公司名义出售房屋，并向林素梅提供了公司公章、财务专用章、法人印鉴等，能否构成表见代理。
原审法院认为，从现有证据来看，恒宇公司虽然于2008年1月在报纸上刊登公告署明其公章作废事宜，但不能苛责林素梅必须知晓。林素梅购买房屋时间为2008年2月，并且是在恒宇公司的售楼处，林素梅曾于2006年从恒宇公司购买了一套商品房，两次购买行为收款人均为“李莹”。恒宇公司提供的证据不能证明林素梅在购买涉案车库时明知出售方没有代理权限而购买，故原审法院认为，现有证据能够证明林素梅、恒宇公司之间的商品房销售合同有效，即王岩对外出售的行为构成表见代理，现林素梅已经履行了合同约定的义务，恒宇公司应就合同约定的义务承担履行责任。故原审法院对于林素梅要求恒宇公司交付涉案车库并支付逾期交房的违约金3万元的主张原审法院予以支持；对于其主张的如果恒宇公司不能交付房屋，则须返还其125，000元的购房款并承担125，000元的赔偿责任，原审法院认为，基于恒宇公司自认涉案房屋尚未出售并闲置的事实，恒宇公司应履行交付房屋的义务，如由于恒宇公司的原因导致无法交付房屋给林素梅，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对林素梅的这一诉请亦予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳恒宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将位于沈阳市大东区劳动路中德国际花园第10幢5号车库（面积为26.88平方米）交付原告林素梅使用；二、被告沈阳恒宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告违约金3万元。三、被告沈阳恒宇房地产开发有限公司如不能履行本判决书主文第一、二项内容，则返还原告125，000元购房款并赔偿原告经济损失125，000元，共计25万元。案件受理费5050元，减半收取2525元，由被告负担。
宣判后，上诉人恒宇公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，承担本案诉讼费用。上诉理由：一、认定事实错误。在被上诉人未提供相关证据的情况下，原审判决认定被上诉人在上诉人的售楼处与王岩签订的商品房买卖合同事实，证据不足。二、适用法律错误。1、使用被以法定程序登报声明作废的印章签发的文书对印章原权利人不应当发生效力。一审判决认定违反《公安部印章管理办法》第十一条第二款规定。只要公司对印章作废一事依法进行登报公告后，原印章即为作废，原印章不具有法律效力，自登报声明之日起，声明人对再因作废印章产生的法律责任不应当承担任何责任。一审判决不应当认定上诉人关于被上诉人知道印章已经作废的主张是“苛责”。2、原审认定王岩行为构成表见代理错误。一审以李莹曾收过款为根据，认定王岩与上诉人形成表见代理关系，属张冠李戴。李莹不是售楼人。被上诉人明知处分该房屋的是王岩，而不是上诉人。本案不存在代理问题，王岩没有承认过是代理上诉人出售房屋。根据《合同法》第四十九条对表见代理规定，要有相对人举证证明其理由成立，本案合同相对人是被上诉人，所以被上诉人应当对其主张相信王岩是上诉人代理人的理由承担举证责任。本案争议焦点是王岩有无处分权，一审已经认定王岩是“出售方”，不是代理上诉人出售。被上诉人明知处分该房屋的是第三人，而不是上诉人。被上诉人与原审第三人签订合同时明知原审第三人是出卖人，只不过利用了上诉人作废的印章，盗用了上诉人的名称。本案不存在代理问题。王岩没有承认过是代理上诉人出售的该房。是否构成表见代理要由相对人举证证明其理由成立，本案合同相对人是被上诉人，被上诉人应当对其主张相信原审第三人王岩是上诉人代理人的理由承担举证责任。一审法院违法分配举证责任。本案争议焦点应当是原审第三人有无处分权。3、被上诉人所签订的商品房买卖合同不生效，所以判决上诉人履行合同义务违法。《合同法》第五十一条规定，一审法院认定案涉房屋的“出售方”是原审第三人，上诉人明确对其行为不予追认，所以合同不生效。合同对上诉人不发生拘束力。原审判决返还被上诉人125，000元购房款并赔偿经济损失125，000元系适用法律错误。本案不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的法定情形。
被上诉人林素梅辩称：一、关于认定事实错误的问题。一审认定王岩在售楼处以公司名义与答辩人签订商品房买卖合同证据充分。合同效力与签订地点没有关系。二、关于适用法律错误的问题。《公安部印章管理办法》是程序上的规定，不是对丢失印章的效力的规定。一审程序中已经查明被答辩人的公章没有丢失。被答辩人没有证据证明答辩人明知的事实。三、答辩人没有义务必须知道被答辩人内部的纠纷，更没有义务根据其内部纠纷的情况决定和谁签订商品房买卖合同。四、本案争点是合同效力问题，与表见代理没有关系。合同上加盖的印章是真实的，公章不是假的，合同有效。答辩人已经履行了合同义务，被答辩人没有履行合同义务。五、被答辩人对一审判决书断章取义。
本院经审查认为，恒宇公司于二审中提交沈阳市房产局于2007年8月27日下发的沈房预售第07233号《商品房预售许可证》，该证载明位于大东区生产路北侧（3#地块）10#楼5门车库不在商品房预售许可审批范围内。原审法院重审时应对案涉房产是否具备商品房预售可证的事实予以查实，以此为依据，正确认定本案商品房买卖合同的合同效力。在此基础上，明确当事人诉讼请求，正确适用法律，进行审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01631号民事判决；
二、发回沈阳市大东区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年三月十四日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。