湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第741号
上诉人（原审被告）周四青。
上诉人（原审被告）方小华。
被上诉人（原审原告）蔡春其。
被上诉人（原审原告）蔡智彬，住岳阳市岳阳楼区青年中路金属回收公司宿舍。
上述两被上诉人的共同委托代理人廖武雄，湖南君煌律师事务所律师。
上诉人周四青、方小华为与被上诉人蔡春其、蔡智彬房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭于2015年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人周四青、方小华，被上诉人蔡春其以及被上诉人蔡智彬的委托代理人廖武雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：周四青和方小华系夫妻关系，自2007年7月8日起蔡春其、蔡智彬将位于夏万街83号门面及住房租赁给周四青、方小华经营千艺摄影照相馆，2013年7月10日，蔡春其与周四青再次签订租赁合同，约定租期至2013年12月8日止，租金每月500元，合同到期后，因蔡春其、蔡智彬不同意继续租赁，并拒收租金，但周四青、方小华拒不交还门面，遂酿成纠纷，2014年6月10日，蔡春其、蔡智彬诉至法院，要求周四青、方小华搬离租赁门面并支付占用期间的房屋租金。
另蔡春其、蔡智彬系父子关系，该房屋登记产权人为蔡茂林（已故），共有人之一为蔡智彬，蔡茂林和蔡春其系父子关系，蔡茂林和妻子均已亡故，蔡春其还有其他姐姐妹妹四人，均已明确表示放弃本租赁房屋的继承权，蔡春其、蔡智彬系合法的产权人。
原审法院经审理认为，蔡春其与周四青于2013年7月10日签订的《门面租赁合同书》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案租赁期满后蔡春其、蔡智彬拒收租金，已经明确表示不再续租，周四青、方小华应该返还租赁物，故对蔡春其、蔡智彬要求周四青、方小华搬离租赁物的诉讼请求予以支持。届满后周四青、方小华一直占用租赁物，依法应当支付占用费，蔡春其、蔡智彬要求周四青、方小华按照月租金标准500元支付占用费的请求符合法律规定，予以支持。周四青、方小华系夫妻关系，共同经营，应对上述义务承担连带责任。至于周四青、方小华提出的装修费和转让费的抗辩理由，因周四青、方小华并未提出诉请，在本案中也不能达到对抗蔡春其、蔡智彬诉求的目的，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、限周四青、方小华在判决生效后十日搬离位于岳阳市岳阳楼区夏万街的83号门面及住房，返还给蔡春其、蔡智彬。二、周四青、方小华自2013年12月8日起按照500元／月标准向蔡春其、蔡智彬支付房屋占有使用费，至房屋实际返还之日。一审案件受理费50元，由周四青、方小华承担。
宣判后，周四青、方小华对上述判决不服，向本院上诉称：一、被上诉人未依法履行解除租赁合同的通知义务，本案直接判决上诉人搬出涉案门面明显违法。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本案中，被上诉人并未提供证据证明向上诉人履行了解除租赁合同的通知义务，故应当认定，被上诉人未通知上诉人解除涉案门面的租赁合同。二、原审法院判决上诉人承担涉案门面的租金并要求上诉人搬出涉案门面没有事实和法律依据。被上诉人提供的租赁合同不是周四青的签名，事实上，周四青根本没有占有该门面。2007年7月至2013年3月，该门面由方小华与其妹妹方满华经营，后由于生意不好，由方小华经营，周四青身为国家工作人员，并非门面经营者。三、2007年双方约定每年签订一次合同，但至2012年7月起蔡春其单方面要求每季度签订一次合同，至2013年7月又要求每月签订一次合同，且后来每次签名都是蔡春其代签的，不是方小华，更不是周四青，所以在2013年11月18日最后一次签订的合同无效。四、终止合同的理由不存在。合同明确约定，合同到期后，同等条件下优先上诉人继续租用，蔡春其以妻子生病为由故意刁难租赁户，其原因有两个，一是门面可能拆除，二是大幅度提高租金。五、涉案门面属于违章建筑，没有产权证，2012年政府要求拆除门面时上诉人配合蔡春其找有关部门求情，保留门面。现门面有房产证的话可以归还，若归还后租赁给他人，上诉人将追究其违约责任。六、门面及住房是方小华、方满华两姐妹从被人那里转来的，经蔡春其当场同意，支付了5000元转让费。经装修改造，现可转让45000元，被上诉人蔡春其既不愿意补偿转让费，又不同意我们转让给别人，于情于理不通。七、被上诉人有两个同类门面，但其只起诉上诉人，而不起诉第三人余贵平租赁门面，不公正不合理。八、被上诉人必须适当补偿门面装修费40000元、转让费45000元及2014年3月26日停电停水后的经营损失16000元。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求并补偿上诉人经济损失30000元。
被上诉人蔡春其、蔡智彬答辩称：一、答辩人在合同到期后，明确表示不再续签房屋租赁合同并拒收租金，也向法庭展示了解除合同通知的证据，得到了法庭的认可，并非上诉人提出的未提供证据。二、本案中，答辩人解除合同的通知已送达上诉人，原审判决在确认合同解除效力有效的情况下，判决上诉人搬离租赁房屋并无不当。三、上诉人称租赁合同不是周四青的签名不影响周四青及其妻方小华一直使用租赁门面的事实。四、上诉人称被上诉人的门面属于违章建筑，没有产权证不受法律保护的观点不能成立，无论门面是否办理产权证并未影响上诉人合理使用。五、上诉人称要求被上诉人补偿的所谓门面转让费及装修损失没有事实和法律依据。六、被上诉人称2014年3月26日停水停电后的经营损失16000元，没有证据支持，且该损失也是被上诉人不肯搬离租赁门面造成的，与被上诉人无任何关联。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
各方当事人在二审未提交新证据。
本院二审审理查明，2013年7月，上诉人与被上诉人双方在签订的租赁协议第五条中约定：“经出租人同意，承租人可以自费对室内进行简易装饰或附添设施，协议终止后可撤走，但不能损坏原有房屋及室内财产，不能影响整体美观，否则承租方承担赔偿责任。”该份租赁租赁协议上乙方周四青的签名系方小华代签。租赁合同到期后，2014年1月13日，蔡春其书面通知周四青，明确表示与其终止租赁协议，并要求周四青在15日内办妥门面及住宅的移交手续。其他案件事实与一审查明的一致，对一审查明的案件事实本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是否已经解除；二、合同在解除后，上诉人要求被上诉人补偿的相关损失是否存在依据。
关于焦点一，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是否已经解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，一方可随时解除合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同在2013年12月8日到期，到期后双方未签订书面合同，依法应视为不定期租赁，对此，被上诉人蔡春其可以随时解除合同。事后，蔡春其已书面通知周四青租赁合同已解除，并给予了其合同的搬迁期限。故本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同已经解除。上诉人周四青称本案租赁合同尚未解除的理由不能成立，本院不予采纳。另对于上诉人周四青称双方所签订的最后一份租赁合同并非其本人签名故系无效合同的理由，因周四青与方小华两人系夫妻关系，且合同签订后租赁房屋一直是由方小华在使用，故方小华代周四青签名的行为并不能导致该份合同无效，周四青的此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点二，1、装修费应否补偿的问题。双方在租赁协议第五条明确约定了承租人对室内进行简易装饰的部分在租赁协议终止后可撤走，并未约定出租人应当给予承租人予以补偿。同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条也明确规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”故上诉人周四青称被上诉人蔡春其应补偿其装修损失的理由即无法律依据也无合同依据，本院不予采纳。2、门面转让费应否补偿的问题。蔡春其与周四青签订的租赁合同中并未对门面转让费进行约定，其向周四青出租门面时也未收取周四青的门面转让费，故周四青称蔡春其应补偿其门面转让费的理由不能成立，本院不予采纳。3、停水停电损失应否补偿的问题。因上诉人周四青主张的停电停水损失，系双方在原租赁合同到期后，出租人蔡春其明确表示不续租而周四青又不予退还门面的情况下再停电停水，故周四青主张此项损失应由蔡春其补偿的理由不能成立，本院不予采纳。
另对于周四青上诉称租赁门面属于违章建筑，蔡春其无权出租及蔡春其只起诉本案门面的承租人周四青，不起诉另一租赁户余贵平属不公平行为的理由，因周四青未能提供事实和法律依据证实上述主张成立，故对周四青的上述理由，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人周四青、方小华。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 磊
代理审判员 余立根
代理审判员 王欣辉
二〇一五年三月三日
书 记 员 乔宝全