重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第00512号
上诉人（原审原告）：柯永元。
委托代理人：何强，重庆含宪律师事务所律师。
委托代理人：刘彪，重庆含宪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆新华立地产（集团）有限公司，住所地重庆市江北区天地豪园166号，组织机构代码45040608-3。
法定代表人：刘光伦，该公司董事长。
委托代理人：董艳涛。
上诉人柯永元与被上诉人重庆新华立地产（集团）有限公司（以下简称新华立公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2014年9月22日作出（2014）碚法民初字第00154号民事判决。上诉人柯永元对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人柯永元之委托代理人何强，被上诉人新华立公司之委托代理人董艳涛参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2006年10月16日，柯永元（乙方、买方）与重庆华立地产（集团）有限公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将其开发的北碚区城北新区（三期）金华路华立•北泉花园项目中座落于重庆市北碚区金华路预售给乙方，总成交金额为408206元。该合同第十六条约定：“保修责任乙方购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。”涉案房屋所在的北泉花园三期工程于2006年12月31日竣工验收，于2007年3月14日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。柯永元于2007年5月8日收到房屋质量保证书等并接收涉案房屋。房屋质量保证书中屋面防水层保修期为5年。2011年3月15日，柯永元的表弟裴振东将涉案房屋出租给张前贵经营餐饮。涉案房屋屋顶在2012年夏天开始漏水。张前贵将涉案房屋屋顶漏水情况向裴振东反映。裴振东于当年找北泉花园的物管公司要求对漏水处进行维修，物管公司没有处理。涉案房屋屋顶漏水至今未处理。涉案房屋屋顶现在种植了一些乔木和灌木。
柯永元取得的涉案房屋的房地产权证（房地证号为107房地证2008字第03101号）的登记时间为2008年4月1日。
重庆华立地产（集团）有限公司现已变更名称为新华立公司。
涉案房屋所在的北泉花园小区已成立业主委员会，华立公司已将北泉花园小区公共绿化等移交给北泉花园业主委员会。
柯永元于2013年6月向一审法院起诉，要求：1、判令北泉花园业主委员会、重庆海宇物业管理有限公司排除北泉花园所属的楼顶公共绿地对柯永元物业造成的漏水妨害，并且铲除该门面楼顶上的公共绿地，以消除再次漏水的危险。2、第三人华立公司对上述排除妨害承担补充责任。柯永元于2013年7月15日向一审法院申请撤诉，该院于同日作出（2013）碚法民初字第04051号民事裁定书，裁定准许柯永元撤回起诉。
柯永元又于2013年9月26日向一审法院起诉，要求华立公司排除妨碍，消除北碚区金华路房屋屋面漏水危害。该院于2013年11月18日作出（2013）碚法民初字第05953号民事判决书，该判决书载明：经审理查明：……华立公司在修建该房屋时在屋顶种植有绿化植物。……本院认为：柯永元以侵权的法律关系要求华立公司承担赔偿责任，故本案争议焦点在于华立公司是否存在违法行为。华立公司将其开发的房屋出卖并过户后，其已失去了对所修建房屋的所有权，包括对于公共绿化部分的所有权。因华立公司已失去对小区公共绿化部分的所有权，故即使存在屋顶绿化树木造成房屋漏水的情况，华立公司也不存在侵权法律关系上的侵权行为。综上所述，华立公司不存在侵权法律关系上的侵权行为，故对柯永元要求华立公司排除妨碍，消除北碚区金华路房屋屋面漏水危害的诉讼请求，本院不予支持。并判决如下：驳回柯永元的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
庭审中，柯永元陈述2007年5月8日交房时涉案房屋屋面没有种植植物，是空的。2013年4月承租涉案房屋的人反映所租房屋装饰层有漏水现象。柯永元到现场查看时才发现该房屋屋面种植了植物。华立公司认为涉案房屋屋面的植物在交付给柯永元之前已经栽种好。北泉花园三期的绿化设计已经经过相关部门批准通过。涉案房屋屋顶绿化应该是在交房之前，这是卖房的基本前提，是常识。（2013）碚法民初5953号案的庭审笔录证明其陈述的前述事实。（2013）碚法民初4051号案的庭审笔录上有一个业主委员会的委员陈述证明在柯永元接房前已经种植有植物。设计规划时已经设计了该屋顶有绿化，如果没有施工完成不可能通过竣工验收。柯永元对上述庭审笔录真实性无异议，但认为达不到华立公司的证明目的。北泉花园分为五期开发，无法确定涉案房屋屋面种植的植物是在哪一期进行的种植。
庭审中，柯永元认为涉案房屋的防水层被植物根系破坏，雨水浸透造成涉案房屋屋顶漏水。华立公司认为不认可柯永元的陈述。防水层不是植物根系所能破坏的。华立公司将涉案房屋交付给柯永元后柯永元聘请的无资质的第三人进行了装修，未按规范进行装修导致防水层的损害而产生漏水。同时柯永元将房屋租赁给第三人经营餐饮也有可能造成上述情形的发生。
柯永元一审诉称：柯永元于2007年从新华立公司开发的华立北泉花园小区购买了三套临街相连的商业门面，分别位于北碚区金华路。该三套门面在建筑结构上仅为一层，其屋面上的空地被新华立公司申请为绿化带并堆土种植绿化物。柯永元的门面的屋面自始成为种植屋面。根据有关标准，种植屋面对防水层质量有特殊要求，其合理使用期限至少15年。2013年初，位于北碚区金华路门面的屋面漏水明显，影响正常使用。柯永元多次要求新华立公司修复，均被拒绝。新华立公司进行该商业门面的屋面绿化行为发生在2007年，事先获得相关行政部门的审批。从交房时到该商业门面漏水发现时已经过去五年。但柯永元屋面漏水处理属于新华立公司应承担的商品房质量修复责任。首先，柯永元的屋面系种植屋面，根据GB50345-2004《屋面工程技术规范》第3.0.1项、第9.2.5项、第9.3项、第9.8项等规定，种植屋面对防水是有特殊要求的，且应有二道防水保护层。因此，柯永元屋面的防水层合理使用期限超过五年，并不适用一般屋面防水层保护期限五年即《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二项的规定。其次，再结合2007年《种植屋面工程技术规程》第3.0.1条项、第3.0.7项等规定，对防水层及其合理使用期限有了更加明确的规定，种植屋面必须设二道或二道以上防水层设防，其合理使用年限不少于15年。再次，如果新华立公司按普通屋面防水保护期为5年的标准，约定超过5年，新华立公司不承担保修责任。那么，按柯永元商业门面至少使用40年计算，按五六年就要对其种植屋面漏水进行自费处理一次，这无疑加重了柯永元对新华立公司的绿化行为的合同责任，是《中华人民共和国合同法》第四十条所禁止的。最后，双方的《商品房买卖合同》第十六条第二款虽然对非住宅的商品房保修责任有约定，但未见附件，即使有该附件，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第六条规定，双方约定的保修范围、保修期限应当符合国家有关规定。双方约定的屋面防水保修期5年是不符合国家规定的，是无效的。综上所述，柯永元认为绿化行为本身合法，但是新华立公司的绿化行为是在柯永元门面的屋顶上进行的，且该绿化并不属于柯永元所有，因此如此种植屋面漏水，新华立公司具有不可推卸的责任，应承担保修责任。为维护自身合法权益，柯永元根据《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年）第6条、《种植屋面工程技术规程》（2007年）第3.0.7项（强制性规定）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款等法律规定，特向法院提起诉讼。要求新华立公司对位于北碚区金华路商业门面的屋顶进行修复，修复好之后符合《种植屋面工程技术规程》第3.0.7项的要求。
新华立公司一审辩称：1、新华立公司不应当承担修复责任。争诉房屋系新华立公司开发建设，已通过国家的竣工验收，系合格工程。小区绿化工程都是通过相关部门审批通过，严格按照设计规范进行修建，同时通过相关部门竣工验收备案。房屋的质量及建造符合国家相关法律法规的强制性规定。2、即使柯永元请求修复的范围属于新华立公司法定的承保范围，柯永元的请求也超过了《重庆市新建商品房质量保证书》约定和法律法规的保修期，亦应依法不予支持。3、柯永元诉称的《种植屋面工程技术规程》（2007年）第3.0.7项规定不适用本案。柯永元说的两个规范都是技术规范，只是新华立公司建设房屋的时候应该达到的技术标准，并不能证明新华立公司承诺的保修范围和保修期。柯永元所说的两个技术规范均未对保修期做出具体准确的表述。根据新华立公司交付房屋时向柯永元提供的重庆市新建商品房质量保证书对屋面防水相关的保修范围及保修期限有明确的约定，且该约定不违反法律法规的强制性规定。两个技术规范中表述的仅仅是使用年限并非保修期限，柯永元混淆两者之间的概念，将使用年限理解为保修期限是错误的。《建设工程质量管理条例》以及《房屋建筑工程质量保修办法》对建设工程及房屋建筑最低保修期限有明确表述。且新华立公司不违反法律法规，柯永元的房屋的保修期已过，新华立公司不应当承担责任。要求依法驳回柯永元的诉讼请求。
一审法院认为，《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）于2004年9月1日实施。该规范总则1.0.2规定，本规范适用于建筑屋面工程的设计和施工。该规范术语第2.0.1项规定，防水层合理使用年限指屋面防水层能满足正常使用要求的年限。该规范术语第2.0.25项规定，种植屋面指在屋面防水层上铺以种植介质，并种植植物，起到隔热作用的屋面。该规范第3.0.1项规定，屋面工程应根据建筑物的性质、重要程度、使用功能要求以及防水层合理使用年限，按不同等级进行设防，并应符合3.0.1的要求。非永久性的建筑防水层合理使用年限为5年，一般的建筑防水层合理使用年限为10年，重要的建筑和高层建筑防水层合理使用年限为15年，特别重要或对防水有特殊要求的建筑防水层合理使用年限为25年。该规范第9.2.5项为对种植屋面的防水层应采用的防水材料的规定，第9.3项为对种植屋面的设计的规定，第9.8项是对种植屋面施工的规定。从上述规定看，该规范为技术规范，适用于建筑屋面的设计和施工，而涉案房屋所在的工程于2007年3月14日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该工程的设计和施工符合《屋面工程技术规范》的规定。并且防水层合理使用年限与保修期并不等同，双方并未约定防水层的合理使用年限。《种植屋面工程技术规程》于2007年11月1日起实施，该规范总则1.0.2规定本规程适用于新建和既有建筑屋面、地下建筑顶板种植工程的设计、施工和质量验收。而涉案房屋所在工程在该规范实施时已竣工验收合格。因此，该规程不适用于涉案房屋所在工程。
柯永元与新华立公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。双方在该合同第十六条约定：“保修责任乙方购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。”而柯永元未举示存在包含涉案门面的保修责任范围、保修期限和保修范围等的合同附件，也未提供涉案房屋的房屋质量保证书。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”《房屋建筑工程质量保修办法》第六条规定：“建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。”第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……”第八条规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”本案中，柯永元所取得的房屋质量保证书中屋面防水层保修期为5年。该保修期限并不违反上述规定。涉案房屋所在的北泉花园三期工程于2007年3月14日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此，涉案房屋的屋面防水工程保修期应从2007年3月14日起计算，至2012年3月13日屋面防水工程保修期满。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，涉案房屋的屋面防水工程保修期于2012年3月13日期满，并且柯永元自行陈述涉案房屋发现漏水时距接房时已超过五年。涉案房屋屋面在柯永元向新华立公司主张修复漏水屋面时已超过屋面防水工程保修期。柯永元要求新华立公司对位于北碚区金华路商业门面的屋顶进行修复，修复好之后符合《种植屋面工程技术规程》第3.0.7项的要求，于法无据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决：“驳回原告柯永元的诉讼请求。本案受理费80元，由原告柯永元负担。”
上诉人柯永元对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法支持其诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：对涉案房屋屋面种植绿化不是行政强制行为，被上诉人应承担保修责任，不应适用防水层保修期为五年的规定，按此规定对上诉人显失公平。
被上诉人新华立公司答辩称：请求维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：被上诉人应否承担涉案房屋种植屋面漏水的修复责任。现评析如下：
《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）于2004年9月1日实施。该规范术语第2.0.1项规定，防水层合理使用年限指屋面防水层能满足正常使用要求的年限。该规范术语第2.0.25项规定，种植屋面指在屋面防水层上铺以种植介质，并种植植物，起到隔热作用的屋面。该规范第3.0.1项规定，屋面工程应根据建筑物的性质、重要程度、使用功能要求以及防水层合理使用年限，按不同等级进行设防。该规范第9.2.5项为对种植屋面的防水层应采用的防水材料的规定，第9.3项为对种植屋面的设计的规定，第9.8项是对种植屋面施工的规定。从上述规定看，该规范为技术规范，适用于建筑屋面的设计和施工。
涉案房屋所在工程于2007年3月14日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该工程的设计和施工符合《屋面工程技术规范》的规定。《种植屋面工程技术规程》于2007年11月1日起实施，该规范总则1.0.2规定本规程适用于新建和既有建筑屋面、地下建筑顶板种植工程的设计、施工和质量验收。而涉案房屋所在工程在该规范实施时已竣工验收合格。因此，该规程不适用于涉案房屋所在工程。
根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”《房屋建筑工程质量保修办法》第六条规定：“建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。”第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……”第八条规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”本案中，柯永元所取得的房屋质量保证书载明屋面防水层保修期为5年，该保修期限并不违反前述规定。
涉案房屋所在工程于2007年3月14日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，根据前述规定，涉案房屋的屋面防水工程保修期应从2007年3月14日起计算至2012年3月13日屋面防水工程保修期满。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，涉案房屋的屋面防水工程保修期于2012年3月13日期满，并且柯永元自行陈述涉案房屋发现漏水时距接房时已超过五年，也即是说，柯永元向新华立公司主张修复漏水屋面时已超过屋面防水工程保修期。故一审法院对柯永元要求新华立公司对涉案房屋屋顶进行修复未予支持并无不当，本院予以维持。
综合前述分析，本院对柯永元在二审中提出的诸项异议，因缺乏法律依据，本院依法均不予支持。
综上，上诉人柯永元的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由柯永元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一五年三月十一日
书 记 员 何 欢