河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民提字第00099号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陶巨友。
委托代理人：张良，河南金学苑律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：河南新旭建筑工程有限公司。住所地：信阳市固始县凤凰大道与蓼城大道交叉口番城办事处*楼。
法定代表人：关家涛，该公司总经理。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑飞。
委托代理人：郑玉奎。
以上两被申请人的共同委托代理人：张乃菊，河南蓼阳律师事务所律师。
一审第三人：张明军，个体工商户。
再审申请人陶巨友因与被申请人河南新旭建筑工程有限公司（以下简称新旭公司）、郑飞及一审第三人张明军房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市中级人民法院（2014）信中法民终字第177号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年5月20日作出（2014）豫法立二民申字第00232号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人陶巨友及其委托代理人张良，被申请人新旭公司及郑飞的委托代理人张乃菊，郑飞的委托代理人郑玉奎到庭参加诉讼，一审第三人张明军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年5月30日，一审原告郑飞起诉至固始县人民法院称，2006年初，其将自己拥有产权的六间商铺以自己任法定代表人的固始天工装饰工程有限公司（以下简称固始天工公司）的名义租赁给陶巨友，双方于2006年3月29日订立了租赁合同，第七条约定，乙方若不能在约定的时间交清房屋租金，甲方可认定被告违约，并终止合同。2011年4月3日，陶巨友没有如期支付租金，在催告其未交纳的情况下，2011年郑飞到商铺口头告知陶巨友因其违反合同约定，郑飞决定终止合同，陶巨友却在当日到公证处办理了租金提存，拒不交出房屋。另外陶巨友在2011年9月，伪造了其与“吕刚”为产权人签订的《房屋租赁合同》，骗取张明军信任，将四间商铺擅自转租给张明军。陶巨友不按时交房租构成违约，依法应终止合同，擅自转租违法，请求判令：终止郑飞与陶巨友订立的房屋租赁合同，陶巨友支付所欠租金88000元并承担诉讼费。固始县人民法院于2012年10月26日作出（2012）固民初字第797号民事判决书判决：一、解除郑飞以固始天工公司名义与陶巨友签订的房屋租赁合同，陶巨友于判决书生效后十日内将所租赁的位于固始县城关镇踏月寺社区ES3楼的6间2层房屋交还郑飞。二、陶巨友于判决书生效后十日内支付郑飞房屋租金88000元，下欠租金按每年88000元计算至交付房屋时止，于交付房屋时付清。宣判后，陶巨友不服，提出上诉。信阳市中级人民法院于2013年6月8日作出（2013）信中法民终字第229号民事裁定书裁定：一、撤销固始县人民法院（2012）固民初字第797号民事判决，二、发回固始县人民法院重审。固始县人民法院重审中，新旭公司申请作为原告参加诉讼。
固始县人民法院一审查明：1、郑飞系本案所涉房屋（位于固始县城关镇踏月寺社区ES3楼，座南面北6间2层）所有权人，同时系固始天工公司的法定代表人。固始天工公司于2009年6月17日变更为河南天工建筑装饰工程有限公司（以下简称河南天工公司），2012年12月6日变更为新旭公司。2、2006年3月29日，郑飞以固始天工公司的名义与陶巨友签订房屋租赁合同，合同约定陶巨友租赁该房屋，租赁期限从2006年5月3日至2016年5月3日，年租金88000元。租金支付方式为每年一付，第一年在协议签订时付清，以后在每年的4月3日付清下一年租金。合同第七条约定，陶巨友若不能在约定的时间交清房屋租金，固始天工公司可认定陶巨友违约，并终止合同。3、陶巨友未经郑飞同意，以伪造的房屋租赁合同（出租人为“吕刚”）于2010年9月16日与第三人张明军签订了房屋租赁合同，擅自将所租部分房屋（从东到西1层4间）转租给第三人张明军，年租金200000元，同时在固始县公证处进行了公证。4、2011年4月3日，陶巨友未按合同约定交付租金，2011年4月12日，陶巨友将租金88000元交固始县公证处提存。双方协商未果，郑飞拒绝接收租金，并要求陶巨友交付房屋并终止合同，并将陶巨友门面房屋强制锁住，后经公安机关协调，要求当事人依法处理。2011年12月，郑飞以河南天工公司名义向陶巨友发出终止合同的书面通知，要求陶巨友交付房屋。5、2012年3月29日，陶巨友又将下一年租金88000元交固始县公证处提存，2012年4月，郑飞要求陶巨友交还房屋并派人再次将房屋锁住，后又经公安机关协调。6、第三人张明军出庭证明：郑飞第一次关门时（2011年4月），店员告诉张明军店门被关，张明军打电话给陶巨友，陶巨友称这事张明军不用管，张明军以为是陶巨友拖欠租金，吕刚关的门。郑飞第二次关门时（2012年4月），郑飞将房权证给张明军看后，张明军才知道房东是郑飞而不是吕刚，张明军便将其租陶巨友房屋的事告诉了郑飞，并将转租手续于2012年4月份给了郑飞。张明军称陈蕊只是店员，并不了解房屋租赁的情况。7、陶巨友分别于2011年、2012年、2013年将房屋租金申请公证提存，2012年11月28日河南天工公司收到公证处转交的陶巨友2011年、2012年的房屋租金176000元，2013年10月8日河南天工公司收到公证处转交的陶巨友2013年的房屋租金88000元。
固始县人民法院一审认为，郑飞以固始天工公司的名义与陶巨友签订房屋租赁合同，固始天工公司与陶巨友之间便形成房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。郑飞将个人拥有产权的房屋交给固始天工公司经营管理，并通过固始天工公司将房屋租赁给陶巨友使用，故郑飞应通过固始天工公司实现其对该房屋的权利。固始天工公司于2009年6月17日变更为河南天工公司，于2012年12月6日变更为新旭公司，新旭公司申请参加诉讼符合法律规定，系适格原告。当事人之间的合同第七条约定，陶巨友若不能在约定的时间交清房屋租金，固始天工公司可认定陶巨友违约，并终止合同，本案中陶巨友未如期支付租金，未能严格履行合同；且陶巨友擅自转租，致使出租人要求解除合同，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持；本案中陶巨友未经出租人同意，伪造吕刚为产权人的租赁合同将四间门面房转租给第三人张明军使用，有隐瞒产权人的故意，违反了合同法的诚实信用原则；张明军证实郑飞第一次锁店门时，其以为是吕刚关的门，郑飞第二次关门时，才知道房东是郑飞不是吕刚，且转租手续是张明军于2012年4月份给郑飞的，故应认定出租人提出异议在六个月内。张明军的员工的证言不能证明出租人在2011年4月中上旬已经知道转租的事实，因张明军诉讼中陈述称其员工陈蕊只是店员，并不了解房屋租赁的情况，所以陈蕊的证言不足以证明郑飞知道房屋转租的事实。且2011年4月20日陶巨友报警，派出所的登记表记载，陶巨友报警称与河南天工公司因房屋租赁问题发生纠纷，现将陶巨友所经营的奥康与燕姿门面房锁住，总共6间，故对燕姿员工的证言不予采纳。陶巨友认为原告方的民事起诉状、参加诉讼申请书可以证明在2011年4月中上旬已经知道转租事实，但直至2012年4月16日具状起诉，没有对转租提出异议，因郑飞在2012年7月3日开庭时就对诉状的诉讼请求及事实与理由进行了变更补充，故对陶巨友该辩称不予采纳，陶巨友擅自转租所租赁房屋，出租人可以解除合同。因固始天工公司与陶巨友签订的房屋租赁合同约定租金为年租金88000元，没有细分每间房屋的租金，故陶巨友转租部分房屋已造成对全部合同的违约，应将合同予以解除。至于张明军与陶巨友的房屋转租合同问题，张明军可另行主张权利。固始县人民法院于2013年12月6日作出（（2013）固民初字第1434号民事判决：一、解除固始天工公司与陶巨友于2006年3月29日签订的房屋租赁合同，陶巨友于判决书生效后十日内将所租赁的位于固始县城关镇踏月寺社区ES3楼的座南面北6间2层房屋交还给新旭公司（其中由张明军所租的房屋由张明军直接交给新旭公司），租金按每年88000元计算至交付房屋时止，于交付房屋时付清，据实结算，多退少补。二、驳回郑飞的诉讼请求。案件受理费2000元，郑飞负担1000元，陶巨友负担1000元。
陶巨友不服一审判决，向信阳市中级人民法院上诉称：1、陶巨友不存在“未如期支付租金，未能严格履行合同”的事实。涉案《房屋租赁合同》第三条虽然约定“每年的4月3日付清下一年租金”，但从双方实际履行合同的过程来看，合同约定的租金给付日期并不是固定不变的截止日。2、陶巨友以吕刚为产权人将涉案房屋转租给第三人张明军使用，并未损害出租人的合同利益，陶巨友与第三人之间的法律关系，不必然影响原租赁合同的效力。3、一审以张明军的证言推定郑飞于2012年4月份才知道转租房屋的事实，是故意偏袒。2011年4月中上旬，郑飞封堵张明军经营的燕姿时尚女装店大门时就已知道房屋转租的情况。4、2011年4月中上旬，郑飞带领人员封堵燕姿时尚女装店面的主要原因就是陶巨友将涉案房屋转租给第三人使用，但其并没有合法行使权力。5、郑飞本人从来没有对《民事起诉状》确认的事实与理由进行变更或补充。新旭公司作为申请参加诉讼的当事人，其签章确认的事实与理由仍然是“2011年4月12日时郑飞发现，陶巨友未经郑飞同意并在其不知情的情况下转租”，其并未对这一关键事实进行变更或补充。代理人为了规避法律后果，作出的所谓变更或补充意见，依法不能代表当事人。6、一审没有按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定裁判，对陶巨友明显不公。请求二审法院改判。旭公司答辩称，陶巨友延迟交付租金及违法转租的行为已构成双重违约，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。第三人张明军答辩称，双方意见各有道理，请法院依法判决。
信阳市中级人民法院二审查明，固始县刑警大队2011年4月20日对郑飞等人的询问笔录显示，郑飞称“陶巨友在未通知我的情况下，擅自将其中四间房转租给张明军，在2011年4月12日上午我去收房子时，才知道陶巨友将其中四间门面房转租给了张明军”，该笔录证明郑飞2011年4月12日已知道房屋被转租，与张明军燕姿时尚女装店员工陈蕊的证言等相印证。故一审对于郑飞等知晓陶巨友转租四间房屋的时间为2012年4月的认定有误。其他事实与一审认定的事实相一致。
信阳市中级人民法院二审认为，双方当事人对依法成立并生效的合同应当诚实守信、自觉履行。本案当事人所签订的房屋租赁合同第七条规定，“乙方（陶巨友）若不能在约定的时间交清房屋租金，甲方（固始天工公司）可认定其违约，并终止合同”，合同中并未约定迟交租金的时间和次数，郑飞及新旭公司在陶巨友2011年4月3日未按合同约定交付租金后，自2011年4月12日至本案起诉，一直拒收陶巨友所提存的房屋租金，要求终止租赁合同。郑飞及新旭公司得知陶巨友未经其同意向张明军转租房屋及隐瞒真实房主的情况后，强化了其终止和解除合同的理由。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，当陶巨友迟延交付租金时，双方约定的解除条件应已成就，郑飞及新旭公司可以解除合同。虽然自郑飞知道转租到其2011年12月5日书面向陶巨友提出终止双方租赁合同已超过六个月，但在此之前郑飞及新旭公司已拒收迟延交付的租金，并以口头及实际行为要求终止合同。即使郑飞及新旭公司在六个月内没有以书面形式表示对租赁合同的异议，亦不影响其依合同约定终止和解除合同的权利。信阳市中级人民法院于2014年3月13日作出（2014）信中法民终字第177号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由陶巨友负担。
陶巨友申请再审称：1、二审判决认定“陶巨友迟延交付租金时，双方约定的解除条件应已成就，郑飞及新旭公司可以解除合同”，缺乏证据证明。租赁合同第三条约定的“以后在每年的4月3日付清下一年租金”，是租金支付方式，不构成解除合同的条件。合同解除条件必须是确定、不变的，而租金给付日期是可以协商变更的，本案合同履约行为足以证明原合同约定的租金给付期限已经进行了变更，实际交付租金日期2006年为3月29日，2007年为4月3日，2008年为4月4日，2009年为4月7日，2010年为4月8日，2011年发生争议，但4月12日将租金提存到公证处。即使没有发生履约时期变更的事实，2011年4月12日将租金提存，不构成根本违约，在没有要求申请人在合理期限内支付房屋租金的情况下就单方解除合同，违反合同法第九十四条的立法本意。2、二审判决适用法律明显错误。郑飞自2011年4月12日与陶巨友发生争议直至2012年4月16日向固始县人民法院起诉，其理由是陶巨友未按合同约定的日期给付租金，该理由不能成立。二审判决确定的民事责任违背了当事人在履约时的意愿和相关法律规定。且郑飞2011年4月12日就知道房屋被转租的事实，2011年4月20日固始县公安局以书面形式“告知其法院诉权”，而其怠于合法行使权利，直至2012年4月16日提起诉讼，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，人民法院不应支持其诉讼请求。二审判决理由没有法律依据。
郑飞及新旭公司答辩称：1、陶巨友未依约支付租金，郑飞及新旭公司系依照合同约定行使合同解除权。2011年之前，陶巨友交付租金时间未严格按照合同约定履行，新旭公司只要同意接受即可，但并不是双方合意对支付租金时间的变更，陶巨友不能以此为由在此后不按合同约定履行义务。房屋租赁合同第七条约定：“乙方如不能在约定的时间交清房屋租金，甲方可认定乙方违约，并终止合同。”该约定己合意排除了《中华人民共和国合同法》第二百二十七条中关于“合理期限”的规定，属于严格责任。2、陶巨友伪造以吕刚为产权人的租赁合同骗取第三人张明军签订转租合同，主观上存在恶意；2011年4月14、15日，郑飞及新旭公司以陶巨友支付租金违约为由书面要求解除合同，更说明郑飞在此之前不知道陶巨友擅自转租房屋的情况，其知道的时间是2012年4月而不是2011年4月，郑飞及新旭公司在知道房屋被转租后6个月内提出了异议。陶巨友迟交付租金及违法转租的行为己构成了双重违约。
本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点问题为固始天工公司与陶巨友于2006年3月29日签订的房屋租赁合同应否解除。
一、关于陶巨友迟交租金，新旭公司是否有权解除合同问题。根据双方房屋租赁合同第七条的约定，乙方（陶巨友）如不能在约定的时间交清房屋租金，甲方（固始天工公司）可认定乙方违约，并终止合同。双方通过此条约定赋予了出租方在条件成就时解除合同的权利。陶巨友申请再审称，新旭公司在没有给其合理期限的情况下单方解除合同，违反合同法第九十四条的立法本意。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。对于合同双方当事人的合同权利义务，首先应当根据合同约定内容进行认定，对于当事人没有明确约定的情形根据法律规定予以认定，而本案合同的当事人对合同的解除条件及解除权有明确约定，在陶巨友未按约定时间交纳租金的情况下，出租人行使合同解除权的条件已经成就。在当事人已经明确约定了出租人解除合同条件的情况下，陶巨友要求出租人留取“合理期限”与双方约定不符。合同解除权是解除权人的权利，作为出租人其可以选择接受租金继续履行合同，也可以选择拒收租金解除合同，陶巨友关于2008年、2009年、2010年其迟交租金出租人均予以收取即应视为租金给付时间已经变更的理由不能成立。
《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定，债权人无正当理由拒绝受领的，债务人可以提存标的物。本案租赁合同约定的租金付款时间为每年的4月3日，陶巨友未按合同约定时间交纳租金，新旭公司及郑飞为行使合同约定的解除权而拒收租金，不属于无正当理由拒绝受领的情形。2011年4月12日，陶巨友将租金提存不属于按期履约的行为，陶巨友关于2011年4月12日将租金提存、不构成根本违约的主张与房屋租赁合同约定的内容不符，新旭公司依约享有合同解除权。
二、关于陶巨友转租房屋，新旭公司是否有权解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。陶巨友主张，郑飞在2011年4月便知道房屋转租的事实，但在六个月内未起诉，人民法院不应支持其解除合同的请求。本院认为，陶巨友伪造其与虚假产权人吕刚之间的房屋租赁合同，向张明军隐瞒了实际出租人及本案房屋租赁合同的真实情况，与张明军订立了转租合同，其行为不当；也未提供证据证明其转租经过了出租人的同意，且郑飞在知道房屋被转租及陶巨友隐瞒其为产权人的情况后，以派人堵门、强行锁门等行为表明异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条未规定出租人提出异议的方式必须是向人民法院起诉，陶巨友关于郑飞及新旭公司未在六个月内起诉即无权解除合同的再审理由不足，不予支持。
综上所述，陶巨友未按合同约定时间交纳租金，且转租房屋未经新旭公司同意，新旭公司有权解除合同。陶巨友的再审申请理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持信阳市中级人民法院（2014）信中法民终字第177号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭筱林
代理审判员 陈国防
代理审判员 翟晨飞
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 包宇競