南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浦永商初字第28号
原告南京胡连金属制品有限公司，住所地在南京市浦口区桥林工业集中区金鼎路段1号。
法定代表人任运宝，胡连公司董事长。
委托代理人易波，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人张马林，江苏致邦律师事务所律师。
被告永顺泰（南京）麦芽有限公司，住所地在南京市浦口区经济开发区七里桥。
法定代表人岳建华，麦芽公司董事长。
委托代理人沈明，江苏衡鼎律师事务所律师。
原告南京胡连金属制品有限公司与被告永顺泰（南京）麦芽有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2011年10月28日作出（2011）浦桥商字第7号民事判决，南京市中级人民法院以事实不清为由将本案发回重审。本院重审后另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南京胡连金属制品有限公司的法定代表人任运宝及委托代理人易波、张马林，被告永顺泰（南京）麦芽有限公司的委托代理人沈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京胡连金属制品有限公司诉称，原、被告于2008年8月6日签订厂房租赁合同一份，约定被告租赁原告座落于南京市浦口区桥林工业园68-8号厂区内三栋厂房中的第2栋，租赁期限为6个月。2009年2月5日租赁期限届满后，双方又先后三次续签厂房租赁合同，每次租赁期限均为6个月。2010年8月6日厂房租赁合同到期后，被告以多种理由拒绝按约交还房屋。为避免扩大损失，原告于2010年10月27日与被告达成协议，约定被告在2010年11月6日之前将存放于第2栋厂房的粮食全部清运完毕，同时将厂房归还给原告，并商定因被告原因导致原告的房屋受损，对第三人的损失由司法途径解决。
因被告在第2栋厂房内存贮大量粮食，招致大量麻雀进入厂区进行啄食和筑巢，直接导致原告第2栋厂房屋顶严重受损，并殃及原告第1、3栋厂房，致使原告第1、3栋厂房屋顶也严重受损。
原告曾与南京佛缘电气有限公司签订厂房租赁合同，由于被告未能按约向原告归还厂房，致使原告与佛缘公司之间签订的租赁厂房合同无法履行，原告被迫与佛缘公司解除合同并支付给佛缘公司违约金14万元。
因被告违约及不合理使用厂房造成原告损失，现要求判令被告一、对第1、2、3栋厂房的房顶进行维修并于三个月内维修完毕，使厂房房顶恢复原状；二、赔偿由于延期交房造成的损失14万元；三、承担保全证据所支付的公证费用1000元；四、承担本案诉讼费用。
原告为证实自己的主张提交了与被告签订的厂房租赁合同、协议书，公证书及公正费用票据，鉴定意见书，与佛缘公司签订的租赁合同及解除协议、收条等证据。
被告永顺泰（南京）麦芽有限公司辩称，1、原、被告双方签订的厂房租赁合同均履行完毕，且被告已将厂房交还原告。在租赁期间被告没有违反合同的约定，没有不当或不合理使用租赁物。原告没有进行定期检查和养护，厂房的破损应属正常使用的一种自然损耗。2、关于厂房房顶的破损，被告认为，即便该破损客观存在，也不属于被告违约造成的，被告主观上没有故意或过失，没有实施违反合同约定损坏厂房屋顶的行为。经现场勘查，也无法确认麻雀在天花板隔热层上筑巢，该结论属原告的主观臆断。3、被告没有违约，在租赁合同到期之后，双方达成协议，被告按照双方协议的约定在2010年11月6日前已将物资全部清运完毕并将厂房返还给原告，并支付了相应的租金，被告不应承担违约责任。4、原告提交的公证书只是对现状的描述，并不能证明破损产生的原因。物证鉴定书是原告单方委托，最后结论不具有唯一性，不具有法律效力。
被告为证实自己的辩解意见提交了厂房租赁合同、厂房赔偿通知、熏蒸合同、检验报告、照片、书面答复函等证据。
经审理查明，一、南京胡连会工贸有限公司（合同中的甲方，后更名为南京胡连金属制品有限公司，下称胡连公司）与永顺泰（南京）麦芽有限公司（合同中的乙方，下称永顺泰公司）于2008年8月6日签订厂房租赁合同一份，约定永顺泰公司租赁胡连公司位于浦口区桥林镇工业园68-8号厂区内三栋厂房中的2号厂房，并约定了租赁期限（六个月）、租金的支付数额（每月33000元）及支付方式（合同签订后七个工作日内一次性支付）、违约责任（赔偿三个月租金）等内容，还约定“租赁期间，乙方应合理使用并爱护承租厂房及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使承租厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由甲方承担。非乙方责任及自然损坏致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，甲方维修”。第一份厂房租赁协议租赁期届满后，双方又续签了三份租赁合同，除租赁期外，其他内容基本一致。双方签订的最后一份厂房租赁合同特别约定：租赁期满，胡连公司有权收回出租厂房，永顺泰公司应如期归还；永顺泰公司继续承租的，应于租赁期满前2个月，向胡连公司提出书面要求，经胡连公司同意后重新签订租赁合同。2010年8月6日租赁期届满后，双方未再续签合同，但永顺泰公司未能让出厂房。2010年10月28日，双方就此事签订“协议书”一份，协议书约定：永顺泰公司需于11月6日前将物资全部清运完毕并同时将厂房返还给胡连公司；永顺泰公司支付合同期满至清库完毕期间的费用138600元，但接受此费用不代表胡连公司对永顺泰公司使用期间相关费用的认可（包括厂房破损修复费用及第三方违约产生的费用），双方今后可就此有关费用继续协商或经司法程序进行判定。无论协商之结果或司法程序之判定，该支付款项用于冲抵房屋使用费用。协议书还载明“乙方（指胡连公司）认为目前厂房内存在的一些部位损坏是因甲方（指永顺泰公司）使用不当所直接或间接造成的，甲方应当按照租赁合同的约定修复厂房；甲方认为其使用行为未造成厂房损坏，不应承担乙方所指认之责任”。2010年11月5日，永顺泰公司将厂房内的物资清运完毕并将厂房返还给胡连公司。但因三栋厂房屋顶破损严重，双方遂起纷争。
二、2010年10月27日，胡连公司向江苏省南京市浦口公证处提出申请，要求对2号厂房的墙面及1、2、3号厂房的房顶部受损情况进行保全公证，胡连公司支付公证费用1000元。
庭审中，胡连公司认为三栋厂房房顶受损的原因归于永顺泰公司。胡连公司为证明自己的观点举证以下证据，一、江苏省南京市浦口公证处于2010年11月10日出具的（2010）宁浦证内字第2796号公证书一份，该公证书载明2010年10月27日胡连公司申请对2栋厂房的损坏及另两个厂房房顶的损坏进行证据保全，公证人员对2号厂房的顶部破损状况及顶部驻留的麻雀等状况进行了摄像，并对1、3号厂房内的顶部破损状况及驻留的麻雀进行了摄像，公证的内容为：兹证明与本公证书相粘连光盘系易波现场拍摄所得，光盘记录的内容与现场的实际情况相符。二、国家林业局森林公安司法鉴定中心于2010年11月24日出具的林司鉴字（32）号物证鉴定书一份，该鉴定书是胡连公司于2010年11月10日自行委托国家林业局森林公安司法鉴定中心对厂房天花板破损情况进行的鉴定，鉴定结论为：厂房存贮粮食期间由于大门封闭的不严密，导致招引大量麻雀涌入觅食，1、2、3栋厂房天花板的破损与麻雀筑巢有直接因果关系。永顺泰公司认为：一、国家林业局森林公安司法鉴定中心的鉴定人员没有到厂房顶部实地勘验，作出的鉴定结论不科学；该鉴定机构也不在司法部及法院规定的社会鉴定机构名录中。二、厂房大门与地面的缝隙可能导致麻雀进入厂房。三、自然损耗也可能导致厂房的顶部损坏，与胡连公司厂房顶部结构一致、相同地区的南京鼎业公司在没有存贮大麦的情形下顶部也存在损坏现象，而存贮大麦的南京东晶公司却没有损坏。因此，胡连公司将三栋厂房房顶毁损的原因归于我公司证据不足。
庭审中，胡连公司认为因永顺泰公司迟延交付厂房致其违约，造成了支付14万元违约金的损失。胡连公司为证明自己的观点举证以下证据，一、2010年7月31日，其与南京佛缘电气有限公司（以下简称佛缘公司）签订的厂房租赁合同。合同约定，胡连公司将浦口区桥林镇工业园区68-8号的2号厂房租赁给佛缘公司，租赁期限为3年，自2010年8月14日起至2013年8月13日止，月租金49500元。合同第3.2条约定，若胡连公司没有按约定日期交付租赁物，应向佛缘公司支付违约金，违约金金额为3个月租金。二、2010年8月28日，其与佛缘公司签订的厂房租赁合同解除协议，协议载明胡连公司同意支付给佛缘公司违约金14万元。三、2010年9月至11月间，其分三次支付给佛缘公司违约金14万元的凭据。永顺泰公司认为：一、2010年10月28日的协议书实质上是一份新的租赁协议，该协议书中也未自认违约。二、胡连公司陈述与佛缘公司的租赁关系前后矛盾，支付违约金的凭据不符合财务制度。因此认为其不存在延期交付厂房的情形，胡连公司支付佛缘公司违约金14万元是虚假的。
庭审中，国家林业局森林公安司法鉴定中心鉴定人员黄群出庭接受质询，其陈述：我中心在江苏省司法厅有备案登记，因此有鉴定资质；根据公证的影像资料显示的有麻雀飞人厂房的情形、屋顶毁损的形状、现场遗留的鸟类粪便，得出屋顶破损与麻雀筑巢有直接因果关系的结论；虽然1、3号厂房未存储大麦，但距离2号厂房近、大门有缝隙，因此房顶破损与麻雀筑巢也有直接因果关系。
庭审中，刘贤荣（男，身份证号码××，佛缘公司工作人员，住南京市浦口区江浦街道团结村谢营组10号）出庭作证，其陈述：因胡连公司未能按约将厂房交付我公司，按约定以现金方式支付了14万元的违约金。
本院至现场勘验，经勘验：三栋厂房呈品字型排列、相距较近，三栋厂房屋顶均有损坏，其中三号最重、二号次之、一号再次之，每栋厂房的大门与地面均有11-12厘米的缝隙。
本院至与胡连公司同在南京市浦口区桥林工业集中区的相关企业进行调查，南京永金管业有限公司董事长雍定山陈述：我公司的四间厂房建造于2004年，不论是厂房还是仓库，只有因下雨渗透造成的损坏，没有鸟类筑巢造成的损坏。南京合力五金有限公司总经理张志坚陈述：我公司于2010年6月从南京四新门窗有限公司购买的二栋厂房，据讲当时曾出租给永顺泰公司存储大麦。我公司买下厂房后发现二栋厂房顶棚均有鸟类筑巢造成的损坏，我公司已将毁损严重的一栋厂房拆除，另一栋简单维修后使用，新盖的厂房屋顶没有毁损现象。
根据本案案情，本院将本案案由从租赁合同纠纷变更为财产损害纠纷。
以上事实有原、被告陈述，厂房租赁合同，公证书，协议书，物证鉴定书及本院现场勘验笔录、调查笔录等证据证实。
本院认为，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损的，应当承担损害赔偿责任；损害他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。本案中，双方当事人存在三个争议焦点：一、国家林业局森林公安司法鉴定中心出具的鉴定意见书能否采信；二、以支付违约金形式出现的损失能否赔偿；三、责任如何划分。关于国家林业局森林公安司法鉴定中心出具的鉴定意见书能否采信问题，本院认为：1、根据江苏省司法厅苏司函（2012）12号函，国家林业局森林公安司法鉴定中心及鉴定人员蒋敬、黄群、周用武已在江苏省司法厅备案登记，因此具有作出鉴定意见书的资质；2、结合本院现场勘验笔录及调查笔录，因此国家林业局森林公安司法鉴定中心作出的鉴定结论应予采信。关于以支付违约金形式出现的损失能否赔偿问题，本院认为：由于双方当事人于2010年10月28日签订的协议书是对2010年3月23日签订的厂房租赁协议所约定租赁期限的变更，而现有证据已证明永顺泰公司已按约交还租赁物，因此，不论胡连公司是否向第三方支付了违约金，均与永顺泰公司无关。关于责任的划分问题，本院认为：导致2号厂房屋顶破损的原因是麻雀觅食筑巢，虽然永顺泰公司租赁厂房是存贮霉变的大麦，但对于麻雀来说霉变大麦仍然是食物，永顺泰公司在存贮大麦期间未能采取有效措施防止麻雀飞入觅食是造成麻雀筑巢的原因，考虑到厂房在使用过程中的自然损耗，2号厂房屋顶维修费用的承担以胡连公司承担30%、永顺泰公司承担70%为宜；导致1、3号厂房屋顶破损的原因是存贮大麦的2号厂房引来麻雀觅食并导致麻雀就近进入1、3号厂房筑巢造成，胡连公司在历时二年多的租赁期限内应当知道永顺泰公司在2号厂房内存贮的是何种物品、应当知道存贮的物品必然能引来麻雀觅食却未及时对1、3号厂房采取防护措施是造成该现象的主要原因，1、3号厂房屋顶维修费用的承担以胡连公司承担80%、永顺泰公司承担20%为宜。公证费用是胡连公司在起诉前为采集证据所支出的费用，该费用应由胡连公司自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百二十二之规定，判决如下：
一、被告永顺泰（南京）麦芽有限公司于本判决生效后二十日内对原告南京胡连金属制品有限公司所有的位于南京市浦口区桥林工业园68-8号厂区的1、2、3栋厂房的房顶进行维修，并于维修之日起三个月内维修完毕，使厂房房顶恢复原状。被告永顺泰（南京）麦芽有限公司承担2号厂房屋顶维修事宜所支出费用的70%，原告南京胡连金属制品有限公司自行承担2号厂房屋顶维修事宜所支出费用的30%；被告永顺泰（南京）麦芽有限公司承担1、3号厂房屋顶维修事宜所支出费用的20%，原告南京胡连金属制品有限公司自行承担1、3号厂房屋顶维修事宜所支出费用的80%
二、驳回原告南京胡连金属制品有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费18023元，由原告南京胡连金属制品有限公司负担9000元，由被告永顺泰（南京）麦芽有限公司负担9023元。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 傅亚峰
审 判 员 朱模宝
代理审判员 苏 晓
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 邵 雅