江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南商初字第336号
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行，住所江苏省无锡市五爱路88号。
负责人张伟煜，该行行长。
委托代理人杨平、ＸＸ杰，均系江苏万仕邦律师事务所律师。
被告李潇，女，1988年生，汉族，户籍在上海市浦东新区。
委托代理人汤平。
委托代理人李江辉（李潇之父），男，1963年生，汉族，户籍在上海市浦东新区。
被告李江辉，男，1963年生，汉族，户籍在上海市浦东新区。
被告徐琪，女，1963年生，汉族，户籍在上海市浦东新区。
委托代理人汤平。
委托代理人李江辉（徐琪之夫），男，1963年生，汉族，户籍在上海市浦东新区。
被告无锡汇鑫置业有限公司，住所江苏省无锡市滨湖区锦溪路100号（实际经营地：江苏省无锡市滨湖区南泉镇新八路塞纳庄园售楼处）。
法定代表人胡根龙，该公司董事长。
委托代理人王呈良。
委托代理人包建平。
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）与被告李潇、李江辉、徐琪、无锡汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行无锡分行的委托代理人杨平，被告李江辉并代理李潇、徐琪，与李潇、徐琪的共同委托代理人汤平，被告汇鑫公司的委托代理人王呈良、包建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行无锡分行诉称：2011年11月21日，建行无锡分行与李潇、李江辉、徐琪签订个人住房借款合同，约定由李潇、李江辉、徐琪向建行无锡分行借款500万元，并约定了还款方式和借款利率等内容；李潇、李江辉、徐琪将其所购无锡市滨湖区太湖新城聆湖美墅房产为本借款提供抵押担保。2011年9月2日，建行无锡分行与汇鑫公司签订最高额保证合同，汇鑫公司为本借款提供连带责任保证。2011年12月2日，建行无锡分行依约发放了借款。在还款期间，李潇、李江辉、徐琪未按约还款，至2014年3月31日结欠利息及罚息81910.22元，未归还本金4757646.68元。要求：1、李潇、李江辉、徐琪归还借款本金4757646.68元，利息及罚息、复利81910.22元（计算至2014年3月31日，之后至本息全部清偿之日止按借款合同约定的贷款利率上浮50%计算）。2、李潇、李江辉、徐琪支付建行无锡分行律师费18万元。3、汇鑫公司对上述还款承担连带保证责任。4、建行无锡分行对太湖新城聆湖美墅房产享有优先受偿权。5、本案诉讼费由李潇、李江辉、徐琪、汇鑫公司承担。
被告李潇、李江辉、徐琪共同辩称：借款是事实，但李潇在2013年6月20日与汇鑫公司签订退房协议，还款应由汇鑫公司承担。
被告汇鑫公司辩称：对担保事实无异议，但其公司现无力承担保证责任；依照最高人民法院（以下简称最高法院）公布的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第125条规定、《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第七条规定、《最高人民法院关于信用卡透支利息可否计算复利问题的批复》，都不允许逾期罚息和复利并存，同时合同中约定复利亦未特别向汇鑫公司说明，违反公平、补偿、诚信原则，因此合同中约定的复利无效；建行无锡分行所诉律师费并非本案建行无锡分行实现债权所必要的合理费用，也未证明律师费已实际支付，不应得到支持；本案涉及利息计算具有专业性和复杂性，要求建行无锡分行提供诉请利息完整、详细的计算说明；要求驳回建行无锡分行对复利和律师费的诉讼请求。
经审理查明：2011年9月2日，建行无锡分行与汇鑫公司签订个人住房（商业用房）最高额保证合同一份，约定：汇鑫公司愿意为因购置其依法销售的房产而在2011年9月2日至2016年9月2日间，与建行无锡分行发生借贷关系的债务人提供最高额保证，承担担保责任的最高额为人民币2亿元；被担保的债权包括借款本金以及由此产生的利息、罚息、违约金、赔偿金、建行无锡分行为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）；保证方式为连带保证责任；保证期间按建行无锡分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建行无锡分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如果主合同项下债务到期或者建行无锡分行根据主合同约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，汇鑫公司应在保证范围内立即承担连带责任保证责任；无论建行无锡分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效，建行无锡分行均有权直接要求汇鑫公司在其保证范围内承担连带保证责任，汇鑫公司不提出任何异议。
2011年11月21日，建行无锡分行与李潇、李江辉、徐琪签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：李潇、李江辉、徐琪向建行无锡分行借款500万元，用于购买汇鑫公司出售的无锡市太湖新城聆湖美墅的房产，借款期限为240个月，自2011年11月21日至2031年11月21日，合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准；利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；约定还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对应日；还款方式为委托扣款；还款方法为按月等额本金还款法；担保方式为抵押和最高额保证，抵押房产即李潇、李江辉、徐琪所购的无锡市太湖新城聆湖美墅房产；借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；李潇、李江辉、徐琪不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，建行无锡分行有权宣布贷款立即到期，要求李潇、李江辉、徐琪立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；建行无锡分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）均由李潇、李江辉、徐琪承担。2011年11月24日，李潇办理了无锡市太湖新城聆湖美墅的房屋预告登记证明。2011年12月2日，建行无锡分行依约划付了借款。
在还款期间，李潇、李江辉、徐琪未能按约还款，自2013年12月开始停止还款，计算至2014年3月31日结欠利息、罚息81910.22元，尚余本金4757646.68元未归还。汇鑫公司亦未履行保证义务。建行无锡分行遂诉讼来院。
另查明：2014年2月28日，建行无锡分行与江苏万仕邦律师事务所签订委托代理协议，约定：建行无锡分行因与李潇等金融借款合同纠纷一案，聘请江苏万仕邦律师事务所代理诉讼。并于2014年3月13日向江苏万仕邦律师事务所支付代理费18万元。
又查明：2013年6月20日，李潇与汇鑫公司签订协议书一份，约定：双方确认，李潇购买聆湖美墅小区商品房时，未向汇鑫公司实际支付任何房款，该首付款是由汇鑫公司实际支付的；到本协议签订时，该房屋所有按揭贷款本息均由汇鑫公司负责按期归还；汇鑫公司无须向李潇交付该房屋；汇鑫公司必须负责在2015年6月30日前还清李潇名下该房屋所有贷款本息，汇鑫公司签约后必须保证按时归还李潇名下银行按揭贷款；汇鑫公司还清贷款本息后，李潇收到汇鑫公司通知一个月内，配合汇鑫公司完成所有退房手续。
又查明：中国人民银行发布的人民币利率管理规定（银发（1999）77号）第二十一条规定：中长期贷款（期限在一年以上）利率实行一年一定。贷款（包括贷款合同生效日起一年内应分笔拨付的所有资金）根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满一年后（分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准），再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。中长期贷款按季结息，每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。第二十七条规定：个人住房贷款利率及其计结息办法按《个人住房贷款管理办法》有关规定执行，贷款逾期按本规定第二十五条办理。
上述事实，由个人住房（商业用房）借款合同、支付凭证、房屋预告登记证明、最高额保证合同、贷款对账单、委托代理协议、转账凭证、支付律师费确认单、协议书等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：建行无锡分行与李潇、李江辉、徐琪签订的个人住房（商业用房）借款合同，与汇鑫公司签订的最高额保证合同均合法有效；李潇、李江辉、徐琪未能按约归还借款本息，建行无锡分行要求李潇、李江辉、徐琪提前偿还借款并支付律师费、承担诉讼费的主张，符合合同约定，予以支持；李潇与汇鑫公司签订的协议，约定由汇鑫公司承担还款责任，但借款合同的债权人建行无锡分行未表示同意，故该协议对建行无锡分行并不发生法律效力，李潇、李江辉、徐琪提出由汇鑫公司承担还款责任的抗辩，不予支持；虽然在借款合同中约定以李潇、李江辉、徐琪所购房产作为抵押担保，但相关房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，无锡建行未取得房屋他项权证，故无锡建行要求以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不予支持；汇鑫公司提供担保，但未履行担保义务，应依约承担相应的民事责任；关于最高法院对于复利的司法解释，《最高人民法院关于信用卡透支利息可否计算复利问题的批复》现已失效；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第125条、《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第七条，均是针对民间借贷纠纷的处理意见，主要是因为民间借贷的利率相对比较高，如果计算复利则会扰乱金融市场，而本案所涉为金融机构的借款合同，贷款利率范围均由中国人民银行所规定；中国人民银行发布和实施的有关货币管理的规章，属法律体系中的一种规范形式，效力等级虽低于法律、法规，但在不违反法律、行政法规禁止性规定的情况下，应当得到遵守，本案借款合同中已明确约定了计算复利，对此应当予以遵守；借款合同中复利的承担，是对守约方的一种补偿，不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的意思表示，故汇鑫公司提出驳回建行无锡分行主张复利的诉讼请求的抗辩，不予支持；建行无锡分行提交了律师费的转账凭证和支付确认单，汇鑫公司提出律师费并非建行无锡分行实现债权所必要的合理费用，且未证明律师费已实际支付的抗辩，与事实不符，不予采信；建行无锡分行已提交了贷款对账单，汇鑫公司提出建行无锡分行继续提供利息完整、详细的计算说明的抗辩，不予支持。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、李潇、李江辉、徐琪于本判决生效后3日内归还中国建设银行股份有限公司无锡分行借款本金4757646.68元及相应利息（计算至2014年3月31日为81910.22元，自2014年4月1日起至判决给付之日止，按按年利率10.31625%计算），息随本清。
二、李潇、李江辉、徐琪于本判决生效后3日内支付中国建设银行股份有限公司无锡分行律师代理费18万元。
三、无锡汇鑫置业有限公司对李潇、李江辉、徐琪的上述第一、二项还款承担连带责任。
四、驳回中国建设银行股份有限公司无锡分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币46940元，财产保全费5000元，合计51940元（已由建行无锡分行预交），由李潇、李江辉、徐琪、汇鑫公司共同负担（建行无锡分行预交案件受理费由李潇、李江辉、徐琪、汇鑫公司向其直接支付，本院不再退还，由李潇、李江辉、徐琪、汇鑫公司在本判决生效之日起3日内向建行无锡分行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本4份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 冯卫红
审 判 员 夏 燕
人民陪审员 徐 健
二〇一四年六月九日
书 记 员 孔 飞
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。