上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0116民初9847号
原告：葛某某。
被告：上海某某投资管理有限公司。
法定代表人：屠某某。
被告：上海某投资开发有限公司。
法定代表人：屠某某。
两被告共同委托代理人：何某某，上海市某律师事务所律师。
原告葛某某诉被告上海某某投资管理有限公司（以下简称“某某公司”）、上海某投资开发有限公司（以下简称“某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日受理后，依法适用简易程序，于2017年9月5日公开开庭进行审理。原告葛某某及两被告共同委托代理人何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月12日，原告与被告某公司签订《上海市商品房预售合同》，以197万元的价格购买了坐落于金山区朱泾镇“五福商业广场”东风路56号114室商铺。后原告根据被告某公司的指示，与被告某某公司签订了《房屋预/租赁合同》，约定被告某某公司按原告与被告某公司签订的《上海市商品房预售合同》确定的购房款金额相应比例向原告支付租金。原告随后支付了全部购房款，商铺已建成交付被告某某公司，但是被告某某公司仅支付了2014年10月18日至2015年10月17日的租金。原告多次催讨后续租金，都没有结果。原告认为根据《房屋预/租赁合同》的约定，被告某某公司已经违约，原告有权解除合同，并要求被告某某公司支付违约金。由于被告某公司与被告某某公司为关联公司，因此被告某公司应对被告某某公司的债务承担连带责任。故原告诉请判令：1、解除原告与被告某某公司签订的《房屋预/租赁合同》；2、被告某某公司向原告支付从2015年10月18日起至2017年7月17日止的租金221,625元，并支付从2017年7月18日起至实际腾迁日止的房屋实际使用费；3、被告某某公司向原告支付违约金68,950元；4、被告某公司对被告某某公司所负上述债务承担连带责任；5、被告某某公司隔断并腾迁坐落于金山区朱泾镇“五福商业广场”东风路56号114室房屋。
被告辩称：对双方签订租赁合同的事实无异议，涉案房屋租金确实支付至2015年10月17日;原告计算的拖欠租金金额无异议。但是因为涉案房屋是整体出租，若解除《房屋预/租赁合同》会损害其他租户的利益，因此不同意解除双方之间的租赁合同。某某公司愿意继续履行合同，希望法庭驳回原告关于支付违约金及腾迁房屋的诉请。目前五福广场项目运营处于亏损状态，在第三方整体接盘以后会向原告支付租金。原告要求某公司承担连带责任没有法律及合同依据。
经审理查明：2014年3月12日，原告与被告某公司签订《上海市商品房预售合同》1份，约定原告向被告某公司购买坐落于上海市金山区朱泾镇“五福商业广场”东风路56号1层114室房屋，总房价款1,970,000元。
原告付清房屋价款后，与被告某某公司签订《房屋预/租赁合同》1份，约定：原告将上述房屋出租给被告某某公司。原告不可撤销的委托被告某某公司办理房屋验收、交接等事宜，并签署相关文件。原告于2014年7月31日前向被告某某公司交付房屋，房屋租赁期自2014年10月18日起至2022年10月17日止。其中，交房后至2014年10月18日为被告某某公司免租装修期。租金按照原告购买该房屋的总房价金额计算：2014年10月18日至2016年10月17日，租金为总房价金额的6%/年；2016年10月18日至2018年10月17日，租金为总房价金额7%/年；2018年10月18日至2020年10月17日，租金为总房价金额的8%/年；2020年10月18日至2022年10月17日，租金为总房价金额的9%/年。被告某某公司每六个月向原告支付一次租金，支付时间为该次支付第3个月的25日前。被告某某公司返还该房屋应当符合正常使用后的状态，并相互结清各自应当承担的费用。返还时，某某公司必须将该房屋恢复至交房时的标准，但可保留固定装修、设施设备，在不影响建筑主体结构的前提下，有权拆除被告某某公司或被告某某公司转租使用人自行投入的设备、设施并搬走。原告与被告某某公司双方同意，有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本合同。违约方应向守约方支付相当于6个月租金额的违约金，造成对方损失，违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。……（四）被告某某公司每次支付租金，逾期超过45日的。合同签订以后，被告某某公司于2015年2月2日支付了2014年10月18日至2015年4月17日的租金59,100元，2015年8月24日支付了2015年4月18日至2015年10月17日的租金59,100元，其余租金至今未付。2017年6月29日，原告向被告某某公司发出解除《房屋预/租赁合同》通知书，通知被告某某公司解除租赁合同，并要求被告某某公司返还房屋，并支付拖欠租金及违约金。2016年6月30日被告某某公司收到上述解除通知书。
另查明，涉案房屋在出售时是隔断的，后与其他房屋一起打通后整体出租给案外人某商贸有限公司。
又查明：被告某公司与被告某某公司的法定代表人均为屠某某。
以上事实，由原、被告身份信息资料、《上海市商品房预售合同》、《房屋预/租赁合同》、帐户历史明细查询打印清单、浦发银行个人跨行汇款汇入回单、解除《房屋预/租赁合同》通知书、EMS邮寄回单及送达情况查询结果、当事人当庭陈述等证据所证实。
本院认为：《上海市商品房预售合同》、《房屋预/租赁合同》是当事人真实意思表示一致的结果，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告某某公司承租涉案房屋后，理应按照《房屋预/租赁合同》确定的时间及金额及时向原告足额支付租金。按照合同约定，被告某某公司应于2016年1月25日前支付2015年10月18日至2016年4月17日的租金，但是被告某某公司仅支付了2014年10月18日至2015年10月17日的租金，其余租金经原告多次催讨至今未付，显属违约。根据《房屋预/租赁合同》的约定，被告某某公司逾期支付租金超过45日的，原告有权解除合同，并要求被告某某公司支付相当于6个月租金额的违约金。根据该约定，原告有权解除合同并要求某某公司支付拖欠租金及违约金。原告于2017年6月29日向被告某某公司发出解除《房屋预/租赁合同》的通知，通知于2017年6月30日到达被告某某公司，因此本院认定《房屋预/租赁合同》于2017年6月30日解除。合同解除以后，被告某某公司应及时按照约定返还房屋，支付租金及合同解除之日次日起至实际腾迁房屋日止的房屋实际使用费。根据《房屋预/租赁合同》约定，被告某某公司返还房屋时必须将房屋恢复至交房时的状态，被告某某公司在庭审中确认房屋出售时是隔断的，因此本院对原告要求被告某某公司隔断并腾迁涉案商铺的诉请予以支持。由于《房屋预/租赁合同》于2017年6月30日解除，因此原告要求被告某某公司支付2015年10月18日至2017年7月17日的租金的诉请本院予以调整，被告某某公司应支付原告2015年10月18日至2017年6月30日的酌定租金214,350元。据此调整的时间，被告某某公司还应支付原告自2017年7月1日起至实际腾迁涉案房屋之日止的房屋实际使用费，实际使用费以《房屋预/租赁合同》确定的租金标准进行计算。原告要求被告某某公司支付6个月的租金（即68,950元）作为违约金的诉讼请求，符合双方约定，于法有据，本院予以支持。
由于被告某公司仅是涉案房屋的开发商，并非《房屋预/租赁合同》的主体，根据合同相对性原则，故对原告要求被告某公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告葛某某与被告上海某某投资管理有限公司签订的《房屋预/租赁合同》于2017年6月30日解除；
二、被告上海某某投资管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内隔断并搬离坐落于上海市金山区朱泾镇“五福商业广场”东风路56号114室房屋；
三、被告上海某某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告葛某某租金214,350元；
四、被告上海某某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告葛某某自2017年7月1日起至实际腾迁房屋之日止的房屋实际使用费（计算标准：2017年7月1日至2018年10月17日期间，按137,900元/年计算；2018年10月18日至2020年10月17日，按157,600元/年计算;2020年10月18日至2022年10月17日，按177,300元/年计算）；
五、被告上海某某投资管理有限公司应与本判决生效之日起十日内支付原告葛某某违约金68,950元；
六、驳回原告葛某某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2,829元，由被告某某公司负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李文华
二〇一七年九月二十七日
书记员 高尚尚
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。