北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第4608号
原告岳新，男，1976年7月26日出生。
委托代理人唐明汉，北京市现代律师事务所律师。
被告王淑霞，女，1962年5月29日出生。
被告康凯（被告王淑霞之夫），男，1959年8月1日出生。
第三人康永，男，1965年5月14日出生。
委托代理人王龙海，北京市京轩律师事务所律师。
第三人张占江，男，1955年3月4日出生。
委托代理人朱红星，北京市卓冕律师事务所律师。
第三人张万波（第三人张占江之子），男，1980年4月15日出生，现羁押于北京市顺义区看守所。
原告岳新与被告王淑霞、康凯及第三人康永、张占江、张万波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗旭华独任审判，公开开庭进行了审理。原告岳新及其委托代理人唐明汉，被告王淑霞、康凯，第三人康永及其委托代理人王龙海，第三人张占江及其委托代理人朱红星到庭参加了诉讼。第三人张万波因羁押于北京市顺义区看守所未到庭参加诉讼，本院书面征询了第三人张万波的意见。本案现已审理终结。
原告岳新诉称：2011年4月份，我欲在顺义区X小区购买一套住房，经朋友介绍得知顺义区X房屋想出卖。我到现场查看了该房屋，当时该房屋由张万波等人居住。张万波说该房屋是拆迁安置房屋，房屋所有权是其亲戚王淑霞所有，房产证尚未办理完毕。我对该房屋比较满意，要求与房屋产权人直接签订房屋买卖合同，于是我和王淑霞见面，协商房屋买卖事宜。经协商，双方同意买卖该房屋，房屋价款为791340元，签订合同时，我付款60万元，待被告房产证办理完毕，并将房屋过户给我后再支付余款。2011年4月18日，我与被告王淑霞、康凯签订《房屋买卖合同》，当天，我向被告支付60万元房款，被告给我打了收条，并将购房发票、售房登记表原件交给我。2012年8月，被告已经将房产证办理完毕，但经我多次催促，被告至今未与我进行房屋交付，亦未与我办理房屋过户手续。为此，我特诉至法院，请求判令：1.被告协助我办理顺义区X房屋过户登记手续，将该房屋登记在我名下；2.将该房屋腾空，交给我居住；3.诉讼费用由被告负担。
被告王淑霞、康凯共同辩称：我在2004年将涉诉房屋卖给了张占江，张占江之子张万波又让我将该房屋卖给了岳新。因为张万波说房屋房本是我的，因此要求我在合同上签字，在张万波的一再要求下，我就在合同上签字了，房款60多万元也是先打到我的卡上，之后我马上就给张万波了。对于过户的事，张万波也找过我要求过户，但是只是他一个人来找我的，我没有去。我要求与张万波、岳新一起去过户，可是张万波没有同意，至今房屋没有过户。因此此事与我无关，我愿意配合岳新办理房屋的过户手续。
第三人康永称：我不同意原告的诉讼请求。本案的第三人张占江于2004年3月19日与被告王淑霞签订了房屋转让协议，约定将涉诉房屋转让给张占江，转让价格为161000元，待产权能办理过户后，被告无条件配合张占江办理过户手续。协议签订后，张占江将购房款全额支付给了被告，并在涉案房屋居住。我因该房屋刚好与我现在房屋对门，为以后便于照顾孩子，我想购买该房屋，于是我与张占江口头约定购房，张占江称房屋处置权给了儿子张万波，如果要签订协议可以与其儿子张万波签。我于2011年9月11日向张万波缴纳定金1.5万元，2011年9月23日，我与张占江商定最后的房屋价格是86万元。2011年9月24日，我与张万波在金色时光业务员杨晓亮的见证下签署了房屋买卖协议。合同约定购房款总计860000元，张占江配合我办理此房屋产权过户手续，如不按合同办理，视为张占江违约，并承担数额为房屋总价款的违约金。2011年10月13日，我将购房款643900元打入第三人张占江妻子肖承义工商银行卡中作为首付款。协议签订后，我又将未支付的房款全部支付给了张万波。在协议约定期限内，张占江主动将房屋相关手续包括钥匙、水卡、电卡、燃气卡等全部交给了我，我对该房屋实际占有居住。2013年4月，我听说被告于2011年4月28日将该房屋第二次出卖给了岳新，因为房屋没有过户，所以岳新向法院提起了诉讼。主张将涉案房屋办理登记过户。如果岳新取得房屋所有权，将严重损害我的利益。为此我不同意岳新的诉讼请求，并请求法院判令被告王淑霞、第三人张占江协助我办理顺义区X房屋过户登记手续。
第三人张占江称：我不同意原告的诉讼请求。我于2004年3月19日与被告王淑霞签订了房屋转让协议，双方约定将涉诉房屋转让给我，转让价格为161000元，待产权能办理过户后，被告无条件配合我办理过户手续。协议签订后，我将购房款全额支付给了被告，并正式在涉案房屋居住。因该房属于拆迁安置房，一直没有正式办理房屋登记手续。2011年11月份，原产权人王淑霞办理了房屋登记手续，正式取得了房屋产权。我多次向被告主张要求进行房屋过户登记，被告都以各种理由推脱，但因为我一直实际占有房屋，便没有向法院诉讼，希望协商解决。2013年4月，我听说被告于2011年4月28日将该房屋第二次出卖给了岳新，因为房屋没有过户，所以岳新向法院提起了诉讼。我与被告签订了房屋买卖合同，约定了房屋过户的相关事宜，并实际居住占有房屋，为此我不同意岳新的诉讼请求，并请求法院判令：1.确认被告王淑霞、康凯与原告岳新签订的房屋买卖合同无效，确认张万波与康永签订的房屋买卖合同无效；2.被告王淑霞协助我办理顺义区X房屋过户登记手续。
第三人张万波称：我当初找岳新就是为了借款60万元，约定的利息是每月一万元，岳新问我有没有抵押物，我说有房子，但是名字是原来的房主王淑霞的，然后岳新说需要王淑霞和他签订一份买卖协议，说如果我还不上这笔钱，他好处理我的房子，后我让王淑霞和岳新签了买卖合同，岳新就把钱给了王淑霞，王淑霞随后又把钱给我，之后我每月以现金的方式给付岳新利息，直到案发时，一共给了半年利息，后来实在是给不起了，岳新就报案，我就被公安机关抓获了。原告起诉书中陈述的事实理由不属实，因此，我不同意原告的诉讼请求，只同意退还其给付的购房款。
经审理查明：
王淑霞、康凯系夫妻关系，涉案的位于北京市顺义区X房屋原系王淑霞、康凯的拆迁安置房。2004年3月19日，王淑霞与张占江签订了房屋转让协议，约定王淑霞将其所有的位于顺义区X房屋出售给张占江，价格为161000元，并约定支付房款后王淑霞将房屋使用权及房门钥匙交给张占江，房屋的产权、所有权及处置权归张占江所有，王淑霞协助张占江办理正式房本，过户所需费用由张占江承担。协议签订后，张占江支付了161000元房款，王淑霞将该房屋交付给张占江实际居住使用。
2011年4月18日，王淑霞、康凯又与岳新签订房屋买卖合同，约定王淑霞、康凯将其所有的顺义区X房屋卖予岳新，交易价格为791340元，在合同签订之日交付60万元，王淑霞、康凯负责办理自己的房本，办完房本后协助岳新进行过户，过户费用由岳新负担，岳新可以自行买卖，王淑霞、康凯需协助其办理过户等相关手续；剩余余款在办理完王淑霞、康凯的房本当日一次性付清，发票及售房登记表由岳新保管。合同签订后，岳新向王淑霞支付了房款60万元，王淑霞将房屋的购房发票、售房登记表等交予岳新保管。
2011年10月24日，张占江之子张万波与康永又通过北京金色时光房地产经纪有限公司签订了《北京市房屋买卖合同》，约定由张万波将顺义区X房屋售予康永，交易价格为86万元，签订合同时支付定金65000元，余款在签订合同后30个工作日内支付，相关税费由康永负担。合同签订后，康永向张万波支付了定金65000万元，并于2011年10月12日支付给张万波房款75万元。目前该房屋由康永实际占有使用。
2012年8月，王淑霞办理完毕顺义区X房屋登记手续，取得了该房屋的房屋所有权证。
岳新称虽然张占江已经从王淑霞、康凯处购买了该涉诉房屋，但其将涉诉房屋的处置权交给了其子张万波，自己买房也是和其子张万波洽谈的。由于涉案房屋房本当时尚未办理完毕，因此张万波才让自己与王淑霞、康凯直接签订合同，并且签订合同的时候张占江、张万波等人均在现场，房款60万元在支付给王淑霞、康凯后，王淑霞、康凯又转给了张万波，因此张占江对授权其子张万波卖房一事是完全知情并同意的，因此，自己与王淑霞、康凯签订的房屋买卖合同是合法有效的。为此，岳新提交了房屋买卖合同、王淑霞缴纳房款费用的收据、售房登记表、工商银行汇款单、收条等证据予以证实，并申请证人张×出庭作证。张×出庭作证称岳新当初买涉案房屋时，叫自己过去帮忙，所以自己就陪岳新去了涉案房屋，起草了房屋买卖合同，当时涉案房屋里居住着张万波、张占江及其妻子等人，张万波、张占江把房屋票据给了岳新，由于票据上的名字是其姑姑王淑霞的，因此张万波、张占江又打电话把王淑霞、康凯叫来了，合同是当着张占江、张万波、王淑霞和康凯所有人的面签订的。王淑霞、康凯对岳新提交的证据及证人证言的真实性均予以认可，承认自己的房子已经卖给了张占江，但双方当时未能办理过户，后来张占江、张万波想把房子卖掉，因为涉案房屋售房票据上登记的是自己的名字，因此张占江、张万波要求自己直接与岳新签订房屋买卖合同，岳新通过银行向自己支付了60万元房款，自己收到房款后按照张万波的要求立即就转给了张万波。
张占江先是称自己不太清楚情况，对岳新提交的证据不发表质证意见，但对证人陈述的事实认可基本属实，但现认为涉案房子是自己买的，卖房就应该和自己签订合同，钱也应该给自己。张万波对岳新提交的证据的真实性予以认可，承认自己收到了岳新支付的60万元房款，但是否认与岳新之间是房屋买卖关系，称双方实际应该是借贷关系，房屋是用来抵押的。至于其卖房时是否取得了张占江的同意，张万波在开始的陈述中承认取得了张占江的同意，后来又改称张占江不知情。康永则称张万波卖房时张占江是知情并同意的，但认为岳新提交的房屋买卖合同的当事人虽然写的是王淑霞与岳新，但是卖方实际却是张万波，因此合同的当事人实际应为张万波和岳新，王淑霞有权解除合同，房屋应当归康永所有。
康永称涉案房屋已经由张万波卖给了自己，因此房屋应当归自己所有，为此提交了与张万波签订的房屋买卖合同、张万波出具的房款收条4张、将部分房款打入张占江配偶肖承义帐户的银行流水单、张万波出具的将房款已经退还岳新的收条。康永称自己虽然知道张万波将房屋卖给了岳新，但是张万波称已经与岳新解除了房屋买卖合同，将收取的60万元房款退给了岳新，并给了自己岳新收到60万元房款的收条，因此才与张万波签订的房屋买卖合同。王淑霞、康凯对康永提交的证据的真实性表示不清楚，称自己从未见过，并称康永在买房之前，自己已经告诉过他该房屋已经卖给岳新了，但康永还要购买，因此与自己没有关系。张占江称康永确曾跟自己提过买房的事，但称已经告诉他房子卖了，不让他买，他非得买，自己没有办法，后来自己就走了，对以后发生的事就不清楚了。岳新则对康永提交的证据不予认可，否认与张万波解除了合同并收回了房款，认为康永在明知张万波已经将涉案房屋卖给自己的情况下，仍向张万波购买，导致被张万波诈骗，应当向张万波索赔而无权对涉案房屋主张权利。对于所提交的岳新收到60万元房款的收条，康永承认该条系张万波伪造，但称自己当初确实不知情，后来在公安机关侦查后才知道自己被张万波给骗了。
对于张万波出售涉案房屋一事，张占江称张万波当初是告诉自己要给家里换个大点的房子，所以才同意张万波卖房的主意，结果张万波在外面租了一套房子，骗自己说是买得，因此自己与爱人就搬到了张万波租来的房子居住，居住了一段时间后房东来要租金时才知道该房子并非是张万波为自己买得而是租来的。诉讼中，张占江开始承认自己知道并同意张万波出售涉诉房屋，后又对此予以否认，称自己对儿子张万波出售涉案房屋的事情不知情，因此认为张万波无权处分涉案房屋，自己也是受害者，该涉案房屋应当归还自己。为此，本院向其出具了庭前谈话笔录、调取的公安机关对其做的询问笔录。经本院核实，在上述笔录中张占江均承认自己知道并同意张万波出售自己的房屋。张占江对上述笔录的真实性予以认可，但称自己不清楚当初说了什么，坚持要求房屋归自己所有。
另查，张万波因涉嫌犯合同诈骗等罪，于2013年9月30日被顺义区人民检察院诉至本院，本院在该案审理中查明，2011年4月，张万波将位于北京市顺义区X室其父亲张占江购买的房屋售予岳新（本案原告），后于2011年10月，张万波欺骗康永（本案第三人）在北京市顺义区签订房屋买卖合同，将上述房屋再次售予康永，骗取康永人民币共计81.5万元。其中张占江曾作为证人，作证称：2004年左右，我从王淑霞那买了X室的房子。2011年4月份，张万波跟我们老两口说，他要把X室的房子卖给一个叫岳新的人。我不知道这房子张万波还卖给康永了，后来康永到我家来找我才知道的。后本院做出了（2013）顺刑初字第945号刑事判决书，认定张万波犯合同诈骗罪等罪，最终判处其有期徒刑十三年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币一万三千元，并责令张万波退赔被害人康永经济损失人民币一百八十九万五千元。目前该判决已经生效。
再查，经本院向房屋管理机关查询，未查找到岳新名下有房屋登记。岳新表示自己符合北京市房屋购买条件，如涉案房屋登记在自己名下之后，愿意向出卖方张占江支付剩余房款191340元。
上述事实，有各方当事人的陈述、房屋买卖合同、交纳房款费用的收据、售房登记表、工商银行汇款单、收条、证人证言、（2013）顺刑初字第945号刑事判决书、房屋登记查询结果、谈话笔录、公安机关询问笔录、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。
本院认为：
本案争议的焦点在于涉案房屋的归属。康永主张该涉诉房屋已由张万波代表张占江出售给了自己，因此该房屋应当归自己所有，并出示了房屋买卖合同、房款收条、银行流水单等证据予以证实，但是在本院（2013）顺刑初字第945号刑事判决书已经明确确认，康永作为张万波诈骗案的受害者，由犯罪人张万波退赔其经济损失。因此，在已经经过刑事案件处理的情况下，其无权通过民事诉讼程序再来主张涉案房屋的所有权，因此康永的诉讼请求，显然缺乏依据，本院对其请求不予支持。
张占江称涉案房屋应当归自己所有，并提交了与原房屋王淑霞、康凯签订的房屋转让协议予以证实。该转让协议合法有效，张占江、王淑霞、康凯也依约履行了转让协议规定的义务，因此尽管双方尚未办理涉诉房屋的过户手续，但不妨碍张占江可据此取得涉案房屋的所有权。但是，其子张万波又授意王淑霞、康凯与岳新在2011年4月18日签订了房屋买卖合同，将涉诉房屋出售给岳新，王淑霞、康凯、岳新、张万波对此事实均予以认可，张万波虽辩称与岳新之间名为房屋买卖关系，实为借款抵押关系，否认双方之间存在房屋买卖的真实意思表示，但对此并未能提供任何证据予以证实，并且根据其在公安机关的询问笔录，其也承认是将涉诉房屋出售给了岳新，故对于张万波关于双方之间实为借款抵押关系的辩解，本院不予采信。
至于张万波是否有权处分涉案房屋，张占江称自己对儿子张万波出售其所有的涉案房屋一事并不知情，因此认为张万波出售其房屋属于无权处分行为，主张其出售房屋的行为无效。但是，根据本院的谈话笔录及公安机关的询问笔录等证据，在谈话笔录、询问笔录中张占江均明确承认了自己对张万波出售其所有的涉案房屋是知情并同意的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。因此张占江在已经承认对张万波出售涉案房屋知情并同意的情况下，又予以反悔，称自己不知情、不同意，张占江应提供足够的相反证据对自己已承认的事实加以推翻，但是其以自己不清楚当初说了什么为由，未能提供任何证据，因此其应当自行承担举证不能的不利后果，并且根据被告王淑霞、康凯、第三人康永的陈述及证人张×的证言，均能证实张占江对张万波出售涉案房屋事宜知情并同意，因此张占江关于其不知情、不同意的辩解，本院不予采信，确认张万波出售涉案房屋时，已取得了张占江的同意和授权，其对外出售涉案房屋的行为，系代理其父张占江而为，该处分行为合法有效，具有法律效力。
王淑霞、康凯与岳新签订了涉案房屋的买卖合同，尽管此时涉案房屋之前已经出售给了张占江，王淑霞、康凯不再具有对涉案房屋的真正处置权，但其系按照有权处置人张万波的指示而与岳新签订房屋买卖合同，而且当时涉案房屋的产权登记也是在其名下，岳新所支付的60万元房款最终也由张万波实际收取，因此王淑霞、康凯将涉案房屋出售给岳新应视为有权处置人张万波的处置行为，故王淑霞、康凯以其名义与岳新所直接签订的房屋买卖协议合法有效，岳新有权要求王淑霞、康凯协助其办理涉案房屋相关的过户登记手续。
诉讼中，岳新自愿表示同意在办理涉案房屋的过户手续后，向张占江直接支付余下的房款191340元，因张占江系涉案房屋的原真正权利人，因此岳新自愿向其支付余下房款，符合法律规定，故本院对此不持异议，依法予以确认。
至于岳新腾退涉诉房屋的请求，由于该房屋现归康永实际占有使用，而如前所述，康永无权取得涉案房屋的所有权，因此其占有使用该房屋显然缺乏依据，应当及时将涉案房屋腾退交付岳新，故对于岳新要求腾退房屋的请求，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
一、第三人康永于本判决生效之日起七日内将位于北京市顺义区X室房屋腾退，交付给原告岳新；
二、被告王淑霞、康凯协助原告岳新办理位于北京市顺义区X室房屋的过户登记手续，将该房屋登记在原告岳新名下，于本判决生效之日起七日内执行；
三、原告岳新在办理完毕位于北京市顺义区X室房屋的过户登记手续之日起七日内支付第三人张占江剩余房款十九万一千三百四十元；
四、驳回第三人康永的诉讼请求；
五、驳回第三人张占江的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十五元，由被告王淑霞、康凯负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 罗旭华
二〇一四年七月二十五日
书记员 葛连娟