惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠湾法民一初字第1015号
原告：王某某，男，汉族，1975年12月5日出生，住江西省宜春市。
被告：惠州市某某房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾。
法定代表人：吴某某。
被告：惠州市某某物业服务有限公司。住所地：惠州大亚湾。
法定代表人：吴某某。
原告王某某诉被告惠州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）、惠州市某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2013年10月17日受理后，依法由审判员徐黎适用简易程序，于2013年12月3日公开开庭进行了审理，原告王某某、被告某某公司的委托代理人胡某某、被告某某物业公司的法定代表人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月26日，原告去被告开发的某某苑看房时，交给被告一诚意金20000元，被告一答应以每平方8000元的价格将正大门边较好位置的一个十七八平方米的铺面卖给原告，但被告一不肯履行承诺并拒绝退还诚意金，逼迫原告与其签订一份《某某苑商住内部认购协议书》，换为122较差的铺面且价格比原先承诺的铺面每平方米贵35**元。原告按协议书规定付足被告一钱款之后，被告一不交钥匙不交楼，因此原告要求被告一退房退钱。在（2013）惠湾法民一初字第519号案开庭审理过程中及前后，被告只是在庭上答应交付钥匙与原告，并把身上一把钥匙当法官面作样给原告看，且说找不到122铺另两个钥匙，等开完庭找给我，但开完庭后，被告一、二一直都未交付钥匙原告，并要求原告去被告公司商量。收到上述519号案件的判决书后，原告再次去被告处要求被告交付铺面的钥匙，但被告不肯交房交钥匙。鉴于上述原因，为维护原告利益，请求判令：一、解除合同，退房退款付息，被告分别支付50000元从2011年3月28日起计算、164491元从2011年5月16日起计算至2013年11月28日止按同期银行利率标准上浮15%的利息为40605元，利息应按已交款214491元计算至付清欠款本息日止。原告因被告未交付钥匙未交楼的违约情形解除合同而遭受的经济损失由被告赔偿给原告，解除合同所产生的各项税费由被告承担；二、被告退回原告水电费人民币300元及159元管理费；三、被告承担诉讼费。
本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、解除合同，退房退款付息，被告分别支付50000元从2011年3月28日起计算、164491元从2011年5月16日起计算至2013年11月28日止按同期银行利率标准上浮15%的利息为40605元，利息应按已交款206080元计算至欠款付清日止。因被告未交楼的违约行为而解除合同致使原告遭受的经济损失应由被告赔偿给原告，被告应赔偿原告交通住宿费等5000元；二、被告退回原告水电费人民币300元及159元管理费；三、被告赔偿原告交通住宿费5000元；四、被告承担诉讼费。
原告向法庭提交的证据有：认购协议书、商品房买卖合同、购房款收据、入伙通知书、物业管理费收据、车票及住宿费收据等，拟证明其诉称的事实。
被告某某公司辩称：一、原告购买的的某某苑商品房于2012年7月6日通过了竣工验收，同年10月15日完成了大亚湾住建局竣工验收备案，原告在2013年4月27日已办理了收楼手续。二、原告所购的房屋的产权证已于2013年5月14日办好，原告已经领取。该房屋的国土证也于同年6月17日办妥，因原告未交清相应费用，该证现存于我司。综上，被告已经履行完毕合同约定的各项义务，原告的诉讼请求无法律和事实依据，特向法庭请求驳回原告的各项起诉请求。
被告某某公司向法庭提交了以下主要证据：前期物业管理协议、消防安全责任书，拟证明其诉称的事实。
被告某某物业公司辩称：我司仅进行物业管理。2013年4月17日为向原告交楼时间，因施工单位放了一些电线在原告所购商铺内，我司书面承诺于同年5月1日前将电线搬走并实现了承诺。2013年6月24日，大亚湾法院（2013）惠湾法民一初字第519号案件开庭审理时，我司已经把钥匙交付原告，我司服从该案的判决。
被告某某物业公司未向法庭提交证据。
经审理查明：2011年9月8日，原告王某某与被告某某公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告某某公司开发的某某苑项目的第3幢122号商铺，该房建筑面积为17.92平方米，总价款为人民币206080元。合同就付款方式及期限约定：2011年9月8日付款60000元，2011年9月30日前付款146080元。合同第七条就买受人逾期付款的违约责任约定：⑴、逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；⑵、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。买受人原意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同就交付期限约定：出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条双方就出卖人逾期交房的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理：⑴、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵、逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、因不可抗力因素或非出卖人所能控制的事情发生，导致工期延误的，交付期限相应顺延，买受人应予以接受，出卖人不承担经济赔偿责任。双方就房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒接交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原意，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担本合同第九条规定的违约责任，买受人应承担相应的费用、损失和违约责任。双方就出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责维修、更换。合同第十五条双方就产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。双方在附件四补充合同补充协议第六条约定：双方同意《商品房买卖合同》约定的交接日期为基准交楼时间，出卖人因不可预测原因而导致逾期交楼不超过2个月，买受人表示理解，不视为出卖人违约。
签订合同后，原告按合同约定向被告某某公司交清了全部购房款206080元。被告某某公司开发的该楼盘在2012年7月6日完成了勘察、设计、施工、监理、建设的五项验收，并于2012年9月27日办理了竣工验收备案，并准备了业主收楼需要的商品房质量保证书、商品房使用说明书等资料。房屋具备交付条件后，被告某某公司将涉案楼盘移交被告某某物业公司管理，物业公司以电话的方式负责通知业主收楼，但未及时填发书面入伙通知书。此后，原告多次到被告处，但因为物业管理费的问题，原告一直未收楼。2013年4月27日，原告到公司办理入伙手续时向原告补送了落款日期为当日的《入伙通知书》，并与原告签订了《业主消防安全责任书》和《前期物业管理服务协议》。原告与被告签订上述协议后，交纳了水电保证金300元，预交了3个月（2013年5至7月）的物业管理费159元，因房屋内堆放有电线、电箱等杂物，物业公司书面承诺在2013年5月1日前搬离，原告未领取房屋钥匙。
另查：2013年5月14日，涉案房屋的房产证已经办理至原告名下，证号为粤房地权证惠州字第330003**号。2013年6月17日，涉案房屋的分割国土证已经办理至原告名下，其证号为惠湾国用（2013）第1321050＊＊号。
再查：2013年5月7日，原告以被告某某公司存在违约行为为由，向本院起诉，请求判令：1、被告某某公司支付从2012年5月31日起至2013年4月27日的同期银行贷款利息12465元给原告，应按已交房款206080元计算起，至实际交付该房之日止；2、撤销《商品房买卖合同》中卖方的霸王条款如第九条、第十五条等；3、被告某某公司应把房屋土地权过户给原告，包括国土证。因国土证未过户，被告一应赔偿给原告违约金9065元，按己付206080元款额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2012年8月31日起至原告取得房屋国土证时止；4、被告某某公司赔偿原告由此造成的损失如交通住宿费等3000元；5、由被告某某公司承担诉讼费，由被告某某物业公司退回300元保证金和159元预交管理费。本院审理后，依法作出（2013）惠湾法民一初字第519号民事判决书，判决被告某某房公司在该判决生效后10日内支付原告迟延交付违约金人民币12465元；被告某某物业公司在本判决生效后10日内支付原告王某某交通、住宿费用1000元。
判决作出后，原、被告均未在法定期限内提起上诉，该判决已经生效。
本院认为：原告与被告某某公司签订的商品房买卖合同及补充协议，不违反法律的规定，为有效合同，双方当事人应按合同的约定履行。
关于原告请求解除与被告某某公司签订的商品房买卖合同的问题。首先，原告在合同签订后已按约定支付了全部房款，被告虽未在约定的交楼期限内交付房屋且迟至2013年4月27日才当面向原告发出书面的《入伙通知书》，但涉案房屋的房产证已经办理至原告名下，双方之间的上述合同已经履行完毕。其次，原告与被告某某公司在合同中明确约定，被告某某公司应在2012年5月31日前向原告交付房屋，逾期交付超过120日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付款并按原告累计已付款的1％向原告支付违约金。合同解除权属于除斥期间，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，原告的合同解除权应当在解除权发生之日起（即2013年9月29日起）一年内行使，但原告于2013年10月17日才向本院起诉，其合同解除权逾期超过一年未行使，解除权已经消灭。故原告的该项请求理由不足，本院不予支持。
关于原告请求被告某某公司赔偿其因解除合同遭受的交通住宿费损失5000元的问题。因原告请求解除与被告某某公司签订的上述合同无事实和法律依据，其因此造成的交通住宿费损失应自行承担。故原告的该项请求理由不足，本院不予支持。
关于原告请求退回已交付水电保证金300元、物业管理费159元的问题。因此款系原告与被告某某物业公司签订相关入伙协议后自愿交付，并且不违反法律的规定，故原告的该诉讼请求理由不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：
驳回原告王某某的诉讼请求。
案件受理费2274元，由原告王某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 徐 黎
二〇一四年一月六日
书记员 连楚宇