广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2311号
上诉人（原审被告）：陈浩铭，男，1955年3月14日出生，汉族，住广州市黄埔区。
上诉人（原审被告）：邓佩莲，女，1957年5月14日出生，汉族，住广州市黄埔区。
上诉人（原审第三人）：陈伯枢，男，1952年6月23日出生，汉族，住址。
三上诉人共同委托代理人：杨雨来，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李祝兴，男，1939年7月1日出生，汉族，住所地广州市黄埔区。
被上诉人（原审原告）：陈银女，女，1947年6月2日出生，汉族，住所地广州市黄埔区。
两被上诉人共同委托代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：杨泳仪，广东鑫霆律师事务所律师。
上诉人陈浩铭、邓佩莲、陈伯枢因返还原物纷纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2013）穗黄法民三初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李祝兴、陈银女与陈浩铭、邓佩莲各为夫妻关系，陈浩铭、陈伯枢均是陈银女的弟弟，陈伯枢为香港居民。1981年9月原广州市黄埔区黄埔公社横沙大队同意李祝兴在东园大楼东侧申请建房面积85平方米，李祝兴在该地块建成广州市黄埔区大沙地横沙村东园街14号3层房屋。1987年8月，广州市黄埔区人民政府向李祝兴核发了穗黄字第3060164号《农村宅基地使用证》，其中载明，姓名：李祝兴，宅基地座落：横沙村东园街14号，宅基地面积：103.41平方米，建筑种类：结构混合、层数3，建筑面积：310.23平方米。上述房屋曾变更门牌号码为广州市黄埔区港湾路55号之八，现为广州市黄埔区港湾路539号大院114房。八十年代后期，陈浩铭、邓佩莲携子女迁入该房屋与父母共同居住，并迁入户籍；父母已先后去世，该房屋现由陈浩铭、邓佩莲常住。
一审诉讼中，陈浩铭、邓佩莲提交了《买屋证据》、《收据》、《转让房屋证明》，证明李祝兴已经在1988年10月3日将上述14号房屋转让给陈伯枢，李祝兴、陈银女于1989年10月18日收齐了陈伯枢支付的转让费75000元。李祝兴、陈银女否认存在转让房屋的事实，否认上述证据上的签名是其亲笔书写的字迹。陈浩铭、邓佩莲并提交了《黄埔区农村居民个人住宅规划审查表》、《建设工程规划审查复文》，证明2001年6月至9月间上述房屋所在地的农村经济组织、镇人民政府、黄埔区规划管理部门批准通过陈伯枢对已建成的港湾路55号之八3层房屋的规划报建，同意其按总建筑面积250平方米到国土房管部门办理房产登记手续。另第三人名下登记有广州市黄埔区大沙镇文冲村东坊新村七巷7号房屋房产，取得集体土地房产证；该房屋属于城中村改造范围，已经移交社区拆除。
原审法院致函广州市国土资源和房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局，调查上述广州市黄埔区大沙地横沙村东园街14号房屋所有权及其所占土地使用权的权属登记情况；均复函表示，未查找到与上述房屋地址相匹配的房地产登记信息，由于黄埔区人民政府曾以原大沙镇为试点核发了少量的《农村宅基地使用证》，2002年撤镇建街后有关单位未将宅基地使用证归档移交广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局，因此无法核查上述房屋的宅基地使用人情况。原审法院致函广州市黄埔区大沙街横沙社区居民委员会调查横沙村东园街14号房屋宅基地的使用权有否重新分配确认并核发相关证书，复函表示其社区没有将上述房屋宅基地的使用权重新分配和核发相关证书。
2013年7月5日，李祝兴、陈银女向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.陈浩铭、邓佩莲腾空搬离广州市黄埔区大沙地横沙村东园街14号房屋；2.陈浩铭、邓佩莲承担2010年4月起至实际搬离房屋之日止的租金（按每月2000元计算）。
原审法院认为：李祝兴经批准兴建广州市黄埔区大沙地横沙村东园街14号3层房屋即现广州市黄埔区港湾路539号大院114房，并领取有黄埔区人民政府核发的《农村宅基地使用证》，该房屋后来虽然没有换发取得集体土地房产证，但该《农村宅基地使用证》至今没有被宣告撤销或失效，集体土地的所有权人也没有将该宅基地的使用权重新分配，故李祝兴对该房屋仍具有合法的使用权。陈浩铭、邓佩莲抗辩称李祝兴、陈银女已经将该房屋出售转让给陈伯枢，房屋属于陈伯枢所有，但李祝兴、陈银女对陈浩铭、邓佩莲主张的该事实予以否认，而作为房屋买受人的陈伯枢也没有在本案或另案因房屋买卖主张权利；虽然陈伯枢在2001年6月至9月间曾经相关部门批准办理该房屋房产登记手续，但最终并未能取得房地产登记，故陈浩铭、邓佩莲现仅凭与陈伯枢关联的《买屋证据》、《收据》、《转让房屋证明》等证据，不能对抗李祝兴、陈银女行使房屋使用权。李祝兴、陈银女与陈浩铭、邓佩莲没有明确约定陈浩铭、邓佩莲居住使用该房屋的期限，现李祝兴、陈银女要求陈浩铭、邓佩莲迁出并交还该房屋是合法合理的，原审法院予以支持。李祝兴、陈银女要求陈浩铭、邓佩莲支付2010年4月起的租金，因双方并无租赁关系，其性质应为房屋占有使用费，陈浩铭、邓佩莲使用李祝兴、陈银女的房屋，理应支付合理的对价。陈浩铭、邓佩莲认为李祝兴、陈银女主张租金超过诉讼时效，根据法律规定主张房屋占有使用费的诉讼时效为两年，李祝兴、陈银女于2013年7月5日起诉，其起诉日之前两年的房屋占有使用费没有超过诉讼时效。李祝兴、陈银女要求陈浩铭、邓佩莲按每月2000元支付房屋占有使用费，低于房管部门公布的2011年至2013年同期同地段同类住宅市场租金参考价，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第一百三十五条的规定，于2014年4月1日作出如下判决：一、陈浩铭、邓佩莲户在本判决发生法律效力之日起90日内，迁出广州市黄埔区港湾路539号大院114房，将该房屋腾空交还李祝兴、陈银女；二、陈浩铭、邓佩莲在本判决发生法律效力之日起5日内，向李祝兴、陈银女支付2011年7月5日至本判决生效之日止的房屋占有使用费（每月按2000元计付）；从次日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费，陈浩铭、邓佩莲每月按上述标准向李祝兴、陈银女支付。本案受理费1600元、公告费560元，由李祝兴、陈银女负担670元，陈浩铭、邓佩莲负担1490元。
上诉人陈浩铭、邓佩莲、陈伯枢不服原审法院上述判决，均向本院提起上诉。
陈浩铭、邓佩莲上诉称：一、大量证据显示诉争房屋的产权人为陈伯枢。陈浩铭、邓佩莲提交的《买屋证据》、《收据》、《转让房屋证明》，证明李祝兴、陈银女已经将诉争房屋售出，陈伯枢已支付对价并取得诉争房屋所有权。后该房屋由陈伯枢交给陈浩铭、邓佩莲一家人使用，陈浩铭、邓佩莲户籍亦登记于此。由此可见，诉争房屋买卖关系成就，陈伯枢已支付对价，房屋交付完毕。李祝兴、陈银女领取了《农村宅基地使用证》后，规划部门又就诉争地块以建设单位为陈伯枢出具了规划审查意见，在规划审查表中，村委、经济合作社、镇政府、区规划分局层层出具书面同意意见，该系列证据足以推翻之前的宅基地使用证。《宅基地使用证》的证明效力并不优于陈浩铭、邓佩莲一审提交的系列证据。二、本案遗漏必要当事人。根据《物权法》第一百五十二条：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”。诉争房屋所在集体土地所有权人为横沙大队，不追加村委作为本案当事人是无法查明事实的。陈浩铭、邓佩莲现上诉请求：1.撤销一审判决或将本案发回重审；2.驳回李祝兴、陈银女的一审诉请；3.本案诉讼费用由李祝兴、陈银女承担。
陈伯枢上诉称：一、陈伯枢作为诉争房屋产权人，本案应当追加陈伯枢作为有独立请求权的第三人参诉，在不能通知情况下，应当中止本案。二、宅基地使用权不以登记为生效要件，法律也没有规定登记对抗主义。由于诉争房屋自始未被登记，故本案也不存在适用“登记生效”的事实前提。根据《宅基地使用权证》载明内容来看，只能作为土地权属来源证明，不能作为房屋确权依据。三、横沙社区（原横沙村）工作人员称《原村民住宅补办规划审查宣传资料》就是当时诉争房屋补办规划审查的依据。该资料说明之前宅基地房尚未办理规划审查，需要进一步完善报建手续。规划审查表中，经济社、村委、镇政府、规划部门审批确认诉争房屋建设者为陈伯枢，且该表出现时间在后、其内容已经实质上推翻李祝兴、陈银女证据所载明内容，应当以此作为确权依据。陈伯枢的提供证据足以证明自己已具各登记发证的实质要件，只是欠缺最后的办证手续而已。四、原审被告提供的《买屋证据》、《收据》、《转让房屋证明》，已证明李祝兴、陈银女将诉争房屋售出，陈伯枢已支付对价并取得诉争房屋所有权。故上诉请求：l.撤销原审判决或发回重审；2.驳回李祝兴、陈银女的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由李祝兴、陈银女承担。
被上诉人李祝兴、陈银女针对陈浩铭、邓佩莲的上诉答辩称：不同意陈浩铭、邓佩莲的意见，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确。所有权跟使用权是分开的，使用权是李祝兴、陈银女的，一审法院审查没有遗漏当事人。一审时法院向陈伯枢释明产权有争议应另案诉讼，但对方直到现在还没有起诉。陈伯枢是香港居民，而且已经有一套宅基地房，不可能再有一套宅基地房。李祝兴、陈银女手中的宅基地是符合当时政策方针获得的。
被上诉人李祝兴、陈银女针对陈伯枢的上诉答辩称：1、不同意陈伯枢意见，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审已列陈伯枢是无独立请求权的第三人，但陈伯枢没有到庭，一审程序合法。黄埔区颁发的宅基地使用权证具备法律效力。我们是基于宅基地使用权提起的诉讼，陈伯枢如果对产权有争议，可以另案诉讼。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，陈伯枢提交《原村民住宅补办规划审查宣传资料》复印件一份，没有原件。拟证明当年办理宅基地证不规范，李祝兴、陈银女只是行政登记，没有办理规划资料，不能产生物权效果。涉案房屋规划报建人是陈伯枢，土地使用权人是李祝兴、陈银女。李祝兴、陈银女对此发表意见称：我方要求陈伯枢提供原件，真实性无法确认，关联性、合法性不予确认。该证据在一审审理前已经存在，该资料一审已经可以提交。陈伯枢举证期限已经过期，不符合民事诉讼证据规则。
二审期间，陈伯枢向本院提交中止审理申请，内容为因其已经向原审法院提起行政诉讼申请撤销涉案房屋宅基地使用权证请，故申请本院中止审理本案。
本院认为：李祝兴于1981年经批准兴建涉案房屋并于1987年依法领取黄埔区人民政府核发的《农村宅基地使用证》，该《农村宅基地使用证》至今没有被政府相关部门宣告撤销或失效，集体土地的所有权人也没有将该宅基地的使用权重新分配，李祝兴对该房屋仍具有合法使用权。陈浩铭、邓佩莲主张李祝兴、陈银女已于1988年将涉案房屋转让给陈伯枢并于1989年10月收齐房款，但李祝兴、陈银女对此予以否认，而陈伯枢在长达二十多年的时间未向李祝兴、陈银女主张过房屋权利，虽然陈伯枢在2001年曾向政府相关部门申请办理该房屋房产登记手续，但最终并未取得房地产登记，原审法院据此认定陈浩铭、邓佩莲凭现有证据不能对抗李祝兴、陈银女行使房屋使用权，并无不当，本院予以确认。李祝兴、陈银女诉请要求陈浩铭、邓佩莲迁出并交还该房屋，并要求陈浩铭、邓佩莲支付按每月2000元的标准支付2010年4月起的租金，因陈浩铭、邓佩莲一审期间主张李祝兴、陈银女要求房屋租金超过诉讼时效，故原审法院判令陈浩铭、邓佩莲向李祝兴、陈银女支付2011年7月5日至判决生效之日止的房屋占有使用费（每月按2000元计付）；从次日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费，于法有据，本院予以维持。至于陈伯枢与李祝兴、陈银女的房屋买卖关系，属于另一法律关系，陈伯枢可另寻他途主张权利，本案不予调处。
关于陈浩铭、邓佩莲二审期间要求追加横沙社区居委会为本案第三人，由于陈浩铭、邓佩莲一审期间并未提出追加第三人申请，且横沙社区居委会与本案没有利害关系，故陈浩铭、邓佩莲该申请本院不予接纳。至于陈伯枢二审期间以向原审法院提起撤销涉案房屋宅基地使用权证的行政诉讼为由，申请中止审理本案，由于该行政诉讼解决的是具体行政行为的合法性问题，行政行为合法性审查只是对申请人现有房屋权属状态的认可和证明，而不是相对人和第三人之间特定权利和事实的确权和裁决，因此行政诉讼裁决结果并不直接影响民事裁决的结果，据此，本案不存在中止审理的法定情形，故陈伯枢提出的中止审理申请缺乏法律依据，本院不予接纳。
二审期间，上诉人陈伯枢提交的《原村民住宅补办规划审查宣传资料》复印件，没有原件以供核对，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项的规定，本院对该证据不予采纳。
综上所述，上诉人陈浩铭、邓佩莲、陈伯枢的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3200元，由上诉人陈浩铭、邓佩莲负担1600元，由上诉人陈伯枢负担1600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 李焕
代理审判员 余盾
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 张辉