湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00471号
上诉人（原审被告）李莺。
委托代理人李克学，襄阳市明正法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解、调解等特别授权。
被上诉人（原审原告）徐富强。
委托代理人邓勇，襄阳市襄州区张湾法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
上诉人李莺因与被上诉人徐富强房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2014）鄂襄州民一初字第00234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日受理后，依法组成由审判员苏轶担任审判长、审判员张耀明、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人李莺及其委托代理人李克学、被上诉人徐富强及其委托代理人邓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐富强一审诉称：原告在襄洲一号取得房屋一套，2012年3月2日此房对外出租，被告自愿承租。经双方商议并订立租房合同，合同约定租期为一年从2012年3月4日至2013年3月4日止，年租金15000元，租金一次性交清，现合同期限已过，原告按合同约定提前三个月通知被告，此房下年不租，自己使用，被告至今不交出钥匙不腾房，侵犯了原告的合法权益。为此，请求法院判令被告将承租原告房屋内的物质搬走、腾空房屋；判令被告向原告支付超期使用房屋至判决确定之日的房屋租金。
李莺一审辩称：原告起诉被告，主体不当，合同虽是李莺签订，但实际承租人系李莺胞弟李建，装修及居住均是李建，因此主体是李建；原告要求排除妨害无正当理由，本案不是排除妨害纠纷是租赁合同纠纷；本案是因原告的原因不能使用，价格也不能协商清楚，原告不让被告实际使用；原、被告虽然签订租赁合同为一年，但签订时口头承诺一次租给被告5年，每年分开签订合同；原告称自己使用不实，原告于5月已发布出租信息；被告不腾房是因原告不租给被告，也不赔偿被告的装修损失。综上，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。
原审判决认定：2005年4月26日，原告徐富强以93000元的价格购买位于襄阳市襄州区航空路襄洲一号东侧109号门面房，随后该房编号为122-9号。2012年3月2日，原告徐富强与被告李莺签订租房合同，约定：原告徐富强将位于襄洲一号东侧122-9号房租给被告李莺，租期为2012年3月4日至2013年3月4日止，年租金15000元一次性结清租金，押金2000元；物业管理费及水电费等一切税费由李莺全部承担；在合同期内李莺无权转租，如违约徐富强有权收回铺面，并不退还租金及押金；徐富强有权处理自身房产，应在合同到期前三个月告知李莺，不受李莺限制；李莺如果到期续租或不租，要提前2个月告知徐富强，若续租应提前壹个月签订租赁合同，并支付下年租金，否则视为放弃租房，李莺不能向徐富强收取转让费、装修费等；李莺如出现人为改动房屋，要提前告知徐富强，经徐富强同意后方可进行。合同签订后，被告李莺向原告徐富强支付了一年租金15000元及押金2000元。租赁期间，被告李莺对租赁的房屋进行了装修。2013年3月4日，合同到期后，原、被告又续租一年，被告李莺向原告徐富强支付一年租金15000元。2014年初，原、被告双方因续租的租金价格未谈妥，原告徐富强于2014年2月27日通知被告李莺，合同于2014年3月4日到期，房屋收回自用，不再与李莺续租，根据合同约定，请于2014年6月3日前做好善后事宜，搬出该房屋，期间所产生的租金请及时商议缴纳。因被告李莺未将租赁的房屋腾空交付原告徐富强，为此，引起诉讼。
原审法院认为：依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。原告徐富强与被告李莺签订租房合同，约定租金15000元，租期从2012年3月4日至2013年3月4日。到期后，被告李莺与原告续租一年。续租期限届满前，原、被告双方因再次续租的租赁价格未协商一致，原告通知被告不再续租。被告在续租的租赁期限届满后，未将租赁的房屋腾空返还给原告，属违约行为。原告要求被告返还租赁原告的房屋，符合法律规定，原审法院予以支持。原告要求被告支付超期使用房屋至判决确定之日的房屋租金，符合法律规定，原审法院予以支持。被告辩称，原、被告虽然签订租赁合同为一年，但签订时口头承诺一次租给被告5年，每年分开签订合同，原告不予认可，被告也无相应的证据予以证明，对此辩称理由，原审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告李莺于本判决生效之日起10日内将租赁原告徐富强位于襄阳市襄州区航空路襄洲一号东侧109号门面房，现编号为122-9号房屋腾空后归还原告徐富强。二、被告李莺按年租金15000元于本判决生效之日起支付原告徐富强自2014年3月5日起至本判决生效确定返还房屋之日止超期占用该房屋的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由被告李莺负担。
上诉人李莺不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：（一）原审定性原、被告诉讼主体资格不当，上诉人与被上诉人不具备民事诉讼法规定的适格主体资格，二审法院应当驳回起诉。徐富强没有“襄州一号东侧122-9号房屋”的房产登记权证、土地使用证的合法手续，不具备该房屋合法出租的权利能力或签约资格；上诉人出租房屋实质由持有经营执照的残疾人李健占用经营。（二）上诉人无非法占有被上诉人房屋的妨碍行为，被上诉人主张排除妨碍之诉讼无事实依据，原审判令上诉人排除妨碍，将屋内物质搬走、腾空房屋，没有法律依据。1、诉争房屋实际由上诉人的弟弟李健占有、使用。2、房内任何物质都归李健所有，上诉人没有处分权。3、因被上诉人不赔偿李健装修、装饰财产损失，过错在于被上诉人撕约不履行合同，不应适用排除妨碍。（三）原审判决采信被上诉人享有房屋所有权的证据错误，被上诉人诉称的事实与理由无事实与法律依据。1、被上诉人无证据证明其享有该房屋所有权。2、被上诉人称上诉人承租，与事实不符，房屋由李健承租使用。3、2013年3月2日的“租房合同”不能作为本案的立案依据。4、原审认定上诉人提交证据复印件是错误的，双方都在庭后提交了原件。
被上诉人徐富强答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：2012年3月2日，徐富强与李莺签订《租房合同》，约定李莺承租徐富强位于襄州一号东侧122-9号房屋。该《租房合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。《租房合同》约定：徐富强有权处理自身房产，应在合同到期前三个月告知李莺，不受李莺限制。合同到期后，双方又续租了一年。2014年2月，双方因续租租金价格未谈妥，徐富强要求李莺腾退房屋，并履行了提前通知义务。根据《中华人民共和国合同法》及《租房合同》的约定，租房合同已履行完毕，双方的权利义务终止。徐富强有权收回房屋，李莺应当及时腾退、返还该房屋。李莺称房屋由其胞弟李健实际承租使用，其不负有腾退返还的义务，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”徐富强与李莺作为合同双方当事人，应受该合同约束。在租房合同到期后，徐富强有权收回房屋，李莺负有腾退返还房屋的义务，即使该房屋是由李莺胞弟李健实际承租使用，李莺作为合同相对方依然负有返还租赁房屋的义务。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人李莺称被上诉人徐富强诉讼主体资格不当，不享有该房屋所有权的上诉理由，上诉人徐富强在原审中提交了房地产买卖契约、收款收据、房屋分层分户平米图等证据予以证明徐富强享有该房屋的所有权，上述证据具有真实性、关联性、合法性，能有效证实徐富强的房屋所有权，故上诉人李莺的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于李健对房屋的装饰、装修损失，李莺与徐富强双方在合同中并无相关约定，李莺要求徐富强承担装饰、装修损失无合同与法律依据，本院不予支持。综上，上诉人李莺的上诉理由均不能成立，本院应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李莺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 轶
审 判 员 张耀明
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 王文翔