衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢柯民初字第401号
原告：张利娟。
委托代理人：陈军翔，浙ＸＸ风律师事务所律师。
被告：陈金荣。
委托代理人：胡建发，浙江天能律师事务所律师。
原告张利娟与被告陈金荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚冬琴独任审判，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告张利娟的委托代理人陈军翔、被告陈金荣及其委托代理人胡建发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张利娟起诉称：2012年4月5日，被告与衢州市石油化工有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租衢州市石油化工有限公司所有的位于衢州市三衢路66号南区武警支队右侧及32-1至32-9号房屋，租期自2012年9月30日起至2017年9月29日止，租金总额160万元，自2013年9月29日开始按每年40万元缴纳，以后均以每年的9月29日为租金缴纳日，逾期缴纳房租的按逾期金额每日3%支付违约金。后被告又将部分所承租房屋转租给多人，租期及金额不等，并已向各次承租人预收了2015-2016年度租金。2015年4月2日，原告通过竞拍方式取得涉讼房屋的所有权并向被告催缴欠付的房屋租金，被告为此向原告出具承诺书一份，承诺于2015年5月20日前向原告支付所欠缴的2015年4月2日至2015年9月29日期间的房租20万元，如逾期未付的，原告有权解除合同并追究被告的一切责任。被告承诺的付款期限届满后，被告并未履行付款义务，原告多次催讨未果，故提起诉讼，要求：一、准予原告解除《房屋租赁合同》并收回全部房屋；二、判令被告按每日1095.89元的标准支付自2015年4月2日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金，及自合同解除次日起至全部房屋腾退之日止的房屋占有使用费；三、判令被告按前项房屋租金及占有使用费总额的每日3%的标准支付自2015年5月21日起至全部房屋腾退之日止的违约金。
原告为证明其以拍卖方式在2015年4月2日取得涉讼房屋所有权的事实，向本院提交拍卖成交确认书、拍卖标的实物交接单、拍卖会特别约定、（2013）衢柯执民字第783-1号执行裁定书；为证明被告自2012年9月30日开始承租涉讼房屋，及约定的租赁期限、租金数额、付款方式等情况，向本院提交《房屋租赁合同》；为证明被告于2015年4月29日书面承诺支付房租及违约后果的事实，向本院提交承诺书；为证明被告将涉讼房屋转租多人的事实，向本院提交《房屋租赁合同》及被告自行书写的清单。
被告陈金荣答辩称：一、原告未办理房屋过户手续，涉讼房屋所有权未转移；二、原、被告双方未签订过房屋租赁合同，不存在租赁关系；三、被告于2015年5月20日已退回涉讼房屋，由原告开始接管；四、被告未向其他次承租人收过2015年4月2日以后得租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告陈金荣为证明其于2015年5月20日已退出涉讼房屋，将钥匙交付原告的事实，向本院提交照片，并申请证人邓某出庭作证。
上述证据经庭审举证质证，本院认证如下：原告提交的证据，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。被告提交的照片，原告认为已过举证期限，且无法达到被告的证明目的，本院认为，照片拍摄时间不清楚，只能看到涉讼房屋门锁住的情形，无法反映出是谁锁的门、钥匙由谁保管等问题，故对原告的质证意见予以采纳。关于证人证言，原告认为不属实，证人系被告朋友，陈述的内容含糊不清，不应认定，在被告未提交其他证据予以佐证的情况下，本院对该证人证言不予认定。
根据认定的证据，结合庭审查明的事实，本院确认本案事实如下：
2012年4月5日，被告陈金荣与衢州市石油化工有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定衢州市石油化工有限公司将其自有的位于衢州市三衢路66号南区武警支队右侧及32-1至32-9号房屋出租给被告，租赁期限共五年，自2012年9月30日起至2017年9月29日止，租金总额160万元，自2013年9月29日开始按每年40万元缴纳房租，每年的9月29日为租金缴纳日。后被告将部分所承租房屋转租给多人，约定的租金、租期不等。2014年6月10日，本院依据生效裁判文书委托拍卖公司拍卖涉讼房屋。原告张利娟于2015年4月2日通过竞拍方式购买涉讼房屋，本院于同日作出并送达（2013）衢柯执民字第783-1号执行裁定书，裁定涉讼房屋归原告张利娟所有，房屋所有权及相应国有土地使用权自裁定送达买受人张利娟时起转移。2015年4月29日，原、被告就涉讼房屋出租事宜进行协商，被告向原告出具承诺书一份，载明：“本人尚欠自2015年4月2日至2015年9月29日的房租20万元未付，本人承诺于2015年5月20日前将该笔房租付清，如逾期未付清的，房屋所有权人可强制关停该房屋，本人无条件退出房屋，因房租纠纷产生的一切责任由本人承担”。因被告未按约交付房租，原告催收未果，于2015年7月诉至本院，诉请如前。
本院认为，被告陈金荣与衢州市石油化工有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原合同对租赁人和新房主继续有效，且被告于2015年4月29日已向原告作出支付房租的书面承诺。在租赁关系中，出租人的主要义务是将租赁物交付承租人，承租人主要义务是交付租金。现被告逾期未付房租，属根本性违约行为，应当承担相应的违约责任。原告要求解除《房屋租赁合同》，收回房屋，并由被告按照合同约定的租金标准支付租金及合同解除后的房屋占有使用费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。关于违约金，被告主张过高，请求予以适当降低，本院予以准许。被告提出原告未取得房屋所有权的抗辩意见，本院认为，因人民法院的法律文书导致无权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效时发生效力，原告通过拍卖购买涉讼房屋后，法院已出具执行裁定书，确认房屋所有权及相应国有土地使用权自裁定送达原告时起转移，故原告已依法取得涉讼房屋所有权，被告的上述抗辩意见不成立。被告提出其已腾退涉讼房屋并交付原告使用的主张，证据不足，本院不予采信。关于被告与次承租人间的租赁合同期限、租金收取情况，与本案原、被告间的租赁关系无关联性，故不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、准许原告张利娟解除与被告陈金荣之间的《房屋租赁合同》，被告陈金荣于本判决生效后三日内腾退坐落于衢州市三衢路66号南区武警支队右侧的房屋及衢州市三衢路32-1、32-2、32-3、32-4、32-5、32-6、32-7、32-8、32-9号的房屋，并交付给原告张利娟使用；
二、被告陈金荣于本判决生效后三日内按每日1095.89元的标准向原告张利娟支付自2015年4月2日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金及《房屋租赁合同》解除次日起至被告实际腾退租赁房屋并交付原告使用之日止的房屋占有使用费；
三、被告陈金荣于本判决生效后三日内向原告张利娟支付违约金，违约金的数额以前述被告应付租金及房屋占有使用费总额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，自2015年5月21日起计算至被告实际腾退租赁房屋并交付原告使用之日止；
四、驳回原告张利娟的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5168元，减半收取2584元，被告陈金荣负担，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
代理审判员 姚冬琴
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 徐星瑜