湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民一初字第46号
原告陈枚兰，女，1976年6月28日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。
委托代理人安吉峰，湖南楚江律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人龙波旭，湖南楚江律师事务所实习律师，一般授权代理。
被告石门县城建房地产开发有限公司，住所地：湖南省石门县，组织机构代码75062093－8。
法定代表人刘自儒，该公司董事长。
委托代理人舒立新，湖南前进律师事务所律师，特别授权代理。
被告杨多财，男，1960年7月26日出生，汉族，居民，住湖南省石门县，因犯合同诈骗罪，现在津市监狱服刑。
被告张伯君，女，1971年7月4日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
原告陈枚兰与被告石门县城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）、杨多财、张伯君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。本案原告陈枚兰及其委托代理人安吉峰、龙波旭、被告城建公司的法定代表人刘自儒、委托代理人舒立新到庭参加诉讼，被告杨多财、张伯君经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告陈枚兰诉称，2009年2月18日被告杨多财通过竞买取得石门县原百货公司仓库（海石汽修厂）房屋及土地。被告杨多财遂与被告城建公司达成挂靠开发协议，约定由被告杨多财负责投资和销售所开发的房产，被告城建公司按工程造价2%、销售总价1%收取管理费。该项目规划、建筑、施工等手续由被告杨多财以被告城建公司名义办理，城建公司协助并提供公司证照等相关手续。被告城建公司即组建了“石门县城建房地产开发有限公司华天居项目部”，被告杨多财任项目部负责人，并设立项目部银行专户。该地块国有土地使用权变更为被告城建公司，同年7月7日取得规划许可，2011年9月5日取得施工许可。该项目现仍未完工，至今未取得商品房预售许可。2011年9月17日，杨多财以城建公司华天居项目部的名义与原告签订《“华天居”商品房预定合同》，约定原告预购华天居商品房面积88平方米，并要求原告预付定金4.5万元，原告当即交付现金4.5万元，杨多财出具了金额为4.5万元的有其亲笔签名及加盖有华天居项目部公章的收据一份。后原告就此事多次要求杨多财及城建公司返还4.5万元购房定金，被告城建公司以该行为是被告杨多财的个人行为，与公司无关拒绝返还，原告认为被告杨多财的行为属职务行为，其法律后果应由其所属的被告城建公司承担，即便是被告杨多财有超越职权的行为，被告城建公司也应当承担连带责任。又因被告杨多财与被告张伯君于1992年元月1日在石门县原夏家巷镇政府登记结婚，2011年10月17日在石门县民政局登记离婚。被告杨多财的上述行为发生在与被告张伯君夫妻关系存续期间，应由其共同偿还。故请求法院判令三被告返还原告购房定金15万元。
原告为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、原告身份证复印件1份，拟证明原告主体资格；
2、杨多财身份证复印件1份，石门县城建房地产开发有限公司工商营业执照复印件1份，张伯君户籍资料复印件1份，拟证明被告主体资格；
3、本院（2013）石民一初字第121号民事判决书1份，拟证明有关华天居项目及杨多财合同诈骗案刑事部分及被告张伯君、城建公司应承担责任的事实；
4、收据、《“华天居”商品房预定合同》各1份，拟证明原告签订合同及缴纳购房款的事实。
被告城建公司辩称：一、被告杨多财涉及华天居项目系列案大多数已通过石门县人民法院判决，且判决已生效，这次起诉的案件应按已生效判决确定的类型依法判决；二、所涉及的事实和数额应依杨多财合同诈骗刑事判决认定的相关事实及杨多财答辩依法认定；三、在杨多财的刑事案件中，杨多财陈述原告4.5万元中只交给杨多财1万元，其余3.5万元是给杨交付了石门县农村信用合作联社盘石信用社的贷款利息，属于原告代杨多财偿还债务。
被告城建公司为证实自己的答辩主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、本院（2013）石刑初字第36号刑事判决书1份；
2、本院（2013）石民一初字第125号民事判决书、（2013）石民一初字第132号民事判决书各1份。
上述证据拟证明刑事判决对原告与杨多财交易的事实及三被告各自应承担的责任。
被告杨多财未到庭，在本院对其询问时口头答辩称，原告只交付2万元购房款，另2.5万元是转付了石门县农村信用合作联社盘石信用社的贷款利息，此类案件为系列案，判决结果应与原来的判决一致，根据被告杨多财的实际情况，要求延期偿还。
被告杨多财未向本院提交证据。
被告张伯君未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。
对原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
原告提交的证据：证据1、证据2，被告城建公司无异议，本院予以确认；证据3，被告城建公司对真实性无异议，对关联性提出异议，因该证据系已生效的判决，且与本案有直接关联，因而，对该证据予以认定；证据4，被告城建公司未提出实质性异议，但认为原告与杨多财是借贷关系，因本院（2013）石刑初字第36号刑事判决已对原告签订合同及交付给杨多财购房款的事实予以确认，故对该证据的真实性，本院予以确认。
被告城建公司提交的证据：证据1、证据2，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，因上述证据均系已生效的判决书，且与本案有关联，能证明本案事实，本院予以确认。
根据原、被告提交的证据，结合双方当事人的陈述及本院已生效的判决所认定的事实，本院认定如下事实：
一、有关“华天居”项目及杨多财刑事部分的事实：2009年2月，被告杨多财挂靠被告城建公司拍得石门县原百货公司仓库地块（石门县楚江镇老西门社区九澧路2号）进行商品房开发，面积433.7平方米，开发项目取名“华天居”。2009年7月7日取得用地许可证，2011年9月5日获得施工许可证（该许可证上载明建设单位：城建公司，工程名称：华天居商住楼，施工单位：石门县第五建筑工程公司，合同开工日期：2010年4月，合同竣工日期：2011年4月），该项目实际于2010年10月动工兴建，石门县第五建筑工程公司未参与施工，由杨多财独立自行组织资金、拆迁、施工。同时查明，被告杨多财与被告城建公司无劳动关系，亦不是城建公司股东。被告城建公司与石门县第五建筑工程公司法定代表人均为刘自儒，二公司的股东相同，实质上是两块牌子、一套人马，在华天居开发过程中，被告城建公司收取了被告杨多财管理费2万元，对杨多财建设华天居、对外借款“预售”房屋的过程未进行监督管理，城建公司为华天居设立的所谓监管帐户未开立成功，为无效帐户。另查明，华天居项目所在该地块原有拆迁户15户（买断2户），规划建筑6层，共有10间门面，25套住房，其中13套住房应用于拆迁户回迁安置，实际可对外销售住房12套、门面10间。从2009年起至2012年6月止，在华天居开发过程中，被告杨多财私自雕刻“石门县城建房地产开发有限公司华天居项目部”公章，并伪造“石门县城建房地产开发有限公司”及公司法定代表人刘自儒的公私章三套共5枚，在未取得商品房预售许可证的情况下，私自打印商品房买卖合同、商品房预定合同等文本，使用其私刻或伪造的上述公、私章多次与购房户签订华天居房屋、门面预售合同，将华天居可对外销售的12套住房、10间门面及不应对外销售的13套安置回迁户的住房中的11套，以重复预售形式预售了共120余套（间）次，并以已预售给他人的华天居住房和门面虚假抵押的方式向他人借款，共骗取包括本案原告在内的被害人购房款及借款1200万元以上，除约210万元用于华天居项目建设外，其余款项被杨多财用于个人支出。同时查明，被告城建公司在2012年2月左右得知杨多财雕刻公、私章后，到工商部门报了案并收缴了杨多财雕刻的公、私章，并以张帖公告方式向社会告知。至2012年8月24日，被告杨多财因涉嫌合同诈骗罪被公安机关刑事拘留时止，华天居已建设至第六层（未封顶），因资金问题而停工。2013年上半年，石门县人民政府成立了以工商、房管部门等组成的“石门县华天居清产核资小组”，对该项目所涉及的杨多财收取的钱款进行登记审查。2013年9月29日，本院作出（2013）石刑初字第36号刑事判决，判决杨多财犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金五十万元。上述判决于2013年10月19日发生法律效力，被告杨多财现于津市监狱服刑。自2013年1月起，本院受理涉华天居房屋买卖合同纠纷、民间借贷纠纷等案件160余件，其中逾130件案件已结案并立案执行。至2015年3月，华天居已竣工，并已取得商品房预售许可证，现已由本院及被告城建公司组织出售。
二、涉及本案原告的有关事实：2011年9月17日，杨多财以城建公司华天居项目部的名义与原告签订《“华天居”商品房预定合同》，约定原告预购华天居商品房一幢4楼，面积88平方米，总价21万元，原告预付定金4.5万元。原告当即交付部分现金，并应杨多财与石门县农村信用合作联社盘石信用社的要求，将定金4.5万元中的其余部分代杨多财偿还了该信用社贷款利息。杨多财出具了金额为4.5万元的有其亲笔签名及加盖有华天居项目部公章的收据一份，本院已生效的（2013）石刑初字第36号刑事判决对原告交付的购房款数额认定为4.5万元。对于原告代杨多财偿还信用社利息金额，原告陈述为1.5万元，杨多财的在刑事案件中的供述（3.5万元）与杨就本案的口头答辩（2.5万元）不一致，被告城建公司认为应以杨多财供述为准，因被告无相关反驳证据证明，根据本院已生效的刑事判决书中佘春华的证言，本院认定原告代杨多财偿还信用社的利息为1.5万元。
三、关于被告杨多财与张伯君的婚姻情况的事实：被告杨多财与张伯君于1992年1月1日登记结婚，2011年10月17日在民政部门协议离婚，离婚时对财产分割处理约定：共同财产：石门县原火车站广场的欣园宾馆共三间六层、原石门县消防队11、12号门面、石门县楚江镇小康花园住房（三单元三楼）1套、小型汽车（马自达六）一辆归张伯君所有；华天居开发完工后，房屋一套（自选）、门面二间归张伯君所有，华天居全部门面由张伯君出售至200万元为止（以偿还杨多财在开发华天居时张伯君向其亲戚的借款200万），余下的再由杨多财出售。
本院认为：本院已生效的（2013）石民一初字第125号等判决已明确认定：一、被告与被告城建公司是一种挂靠关系，是一种非法的民事关系。被告杨多财以城建公司华天居项目部的名义向他人借款或签订商品房预定、预售合同的行为均没有得到城建公司的授权，其行为均系无权代理，亦不具有表见代理的特征，因而杨多财借款或与他人签订商品房预定、预售合同的行为与被告城建公司不构成表见代理，对被告城建公司不具有约束力。二、因被告杨多财与原告签订购房合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，被告杨多财与他人签订的商品房预定合同均系无效合同。
本案中，原告与被告杨多财签订购买华天居商品房合同，根据本院已生效判决，原告与被告杨多财间的商品房预定合同系无效合同。
因商品房预售合同无效，无效合同处理原则是返还财产、赔偿损失。本案中，被告杨多财挂靠被告城建公司进行房地产开发，是与城建公司挂靠经营中对外交易活动的实际履行者，并私刻“石门县城建房地产开发有限公司华天居项目部”公章，在未取得商品房预售许可证的情况下预售商品房，是导致合同无效的直接原因，且被告杨多财的行为并未得到被告城建公司的授权，也不构成表见代理，因而被告杨多财是本案的直接责任人，应当先向原告承担因合同无效而返还财产即返还购房款4.5万元的责任。
原告所诉给付杨多财的4.5万元均发生在被告杨多财与张伯君婚姻关系存续期间，虽然杨、张二人于2011年10月17日协议离婚，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务的除外。”第二十五条规定：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。”本案中，被告杨多财与张伯君均未能提供证据证明债权人（原告）与债务人（杨多财）明确约定为个人债务，因此，原告请求被告杨多财与张伯君共同返还购房款4.5万元的诉讼请求，本院应予以支持。
被告城建公司虽然对被告杨多财的行为未予授权，但其为收取管理费违法出借房地产经营资质，并对被告杨多财挂靠经营活动怠于管理，本身存在明显过错。如被告杨多财无力返还全部购房款，则被告城建公司应承担与其过错相应的赔偿责任。根据城建公司在本案中的过错程度，结合被告杨多财的犯罪故意以及原告本身的疏忽，被告城建公司应在杨多财对原告所负债务的40％范围内承担补充赔偿责任（即在杨多财不能清偿的情况下，由被告城建公司在杨多财所负债务的40%范围内承担赔偿责任）。由于原告明知杨多财是以城建公司的名义与其签订合同，但原告在交付购房“定金”时，却代杨多财支付个人借款利息1.5万元，应视为与杨多财个人往来，其余3万元为购房预付款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告杨多财返还原告陈枚兰人民币4.5万元，被告张伯君承担连带清偿责任；
二、被告石门县城建房地产开发有限公司对被告杨多财所负债务中的1.2万元（3万×40％）承担补充赔偿责任；
以上第一、二项，限于本判决生效后三十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费925元，被告石门县城建房地产开发有限公司负担300元，被告杨多财负担625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 刘德平
人民陪审员 陈统儒
人民陪审员 覃 毅
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 陈果夫
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
第二十五条当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。
一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。