北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第23611号
原告胥爱军，女，1960年4月1日出生。
委托代理人梁志刚，北京市创然律师事务所律师。
被告戴建成，男，1958年8月2日出生。
委托代理人巩枫华，北京市博天律师事务所律师。
被告田芳，女，1975年5月28日出生。
委托代理人黄元富，北京市佳泰律师事务所律师。
原告胥爱军（以下简称胥爱军）与被告戴建成（以下简称戴建成）、被告田芳（以下简称田芳）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。胥爱军及其委托代理人梁志刚，戴建成及其委托代理人巩枫华，田芳的委托代理人黄元富均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胥爱军诉称：我与戴建成于1986年8月2日登记结婚，婚后购买了位于北京市朝阳区望花路西里××号房屋（以下简称涉诉房屋），并登记在戴建成名下。在未告知并经我同意的情况下，戴建成与田芳就涉诉房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》，并将房屋过户至田芳名下。我认为涉诉房屋虽登记在戴建成名下，但实为我二人的夫妻共同财产，戴建成在我不知情的情况下擅自出售，属于无权处分，且其与田芳以远低于市场实际交易价格交易房屋，构成恶意串通，是对我合法权益的严重侵害。故我诉至法院要求确认戴建成与田芳就涉诉房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》无效。
戴建成辩称：涉诉房屋确实是我与胥爱军的夫妻共同财产。在出售该房屋时，田芳的代理人名叫傅××，我是通过一个朋友与其认识。2013年1月，我为做项目向傅××借款150万元，同时签订了《借款合同》以及涉诉房屋的《房屋买卖合同》，并办理了房屋他项权利登记。关于150万元，实际的借款本金只有138万元，其余均为利息和中介费。之后，因为项目出了问题，我未能在约定的期限内还清借款，因此我曾与傅××多次见面并签订还款计划，但此后我还是没有按期还清。因此在2013年10月，傅××提出将涉诉房屋过户至其配偶田芳名下。我认为我与田芳根本不存在房屋买卖合同关系，签订买卖合同只是基于我向傅××的借款。因田芳并未实际支付过房款，我向傅××借款并签订房屋买卖合同时也没有告知过胥爱军，因此我认为我与田芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》确属无效，同意胥爱军的诉讼请求。
田芳辩称：不同意胥爱军的诉讼请求。首先，从事实上系戴建成与案外人邱××存在借款关系，并将涉诉房屋进行了抵押。后戴建成为偿还邱××借款，决定出售房屋。在得知售房消息后，我表示愿意购买。于是2013年9月23日，我与戴建成签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我以310万元的价格购买涉诉房屋。2013年11月8日，双方为办理网签而签订《存量房屋买卖合同》，并于当日将涉诉房屋过户至我名下。根据戴建成与邱××的协商结果，我必须直接将房款支付给邱××，因此戴建成于过户当日就向我出具了收到310万元房款的收条。此后，我与邱××协商并签署了偿还310万元的具体付款协议。现我已经按照协议约定向邱××付清了全部欠款。其次，本案不存在合同无效的法定情形。因我事先并不认识戴建成夫妇，因此既没有与戴建成恶意串通的动机和目的，也没有实施过恶意串通的行为。双方在《存量房屋买卖合同》中约定的200万元成交价只是按照地区基准价计算得出，目的仅是为了网签和过户，并非房屋的真实交易价格。因涉诉房屋实际成交价为310万元，因此不存在远低于市场交易价格之说。戴建成作为房屋所有权人，其有权处分自己的财产。我按照相关法律规定购买涉诉房屋、支付合理价款、实际占有房屋并取得了房屋所有权，此属于正常的交易行为，应当得到法律保护。若胥爱军的权益确实因涉诉房屋的出售行为受到损害，则应向无权处分人另案主张权利。此外，因我购买房屋是为了投资，现鉴于二手房交易市场并不看好，因此我已于2014年6月26日将房屋另行出售并办理了产权转移登记，现涉诉房屋已经与我无关。故胥爱军以我与戴建成恶意串通，以低价出售房屋为由要求确认双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。
经审理查明：胥爱军与戴建成原系夫妻关系，二人于1986年8月2日登记结婚，于2014年5月21日经北京市海淀区人民法院调解离婚。离婚时，胥爱军与戴建成达成如下协议：“一、双方自愿离婚；二、位于北京市海淀区安宁庄和韵佳园××房屋由胥爱军居住使用；三、各自的债权由各自享有，各自的债务由各自负担；四、双方无其他住房及财产争议。”
2004年11月3日，涉诉房屋取得所有权证，并登记在戴建成名下。
胥爱军认为戴建成与田芳恶意串通，以远低于市场价格的成交价交易涉诉房屋。为此，胥爱军提交了签订时间为2013年11月8日的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW252818），其中载明：出卖人戴建成，买受人田芳、委托代理人傅××，所售房屋为涉诉房屋，成交价格为200万元。戴建成及田芳均认可此份合同的真实性，戴建成表示该合同中田芳的签字为傅××代签，田芳则表示此合同仅为网签合同，双方实际的交易价格为310万元。
田芳认为其与戴建成之间并无恶意串通，并提交了下列证据：一、邱××向戴建成转账的银行业务凭证两份及戴建成向邱××出具的收条和借条各一份，证明戴建成曾在2013年1月至9月期间向邱××借款二百余万元。二、戴建成与田芳于2013年9月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），其中约定田芳从戴建成处购买涉诉房屋，成交价格为310万元，双方于2013年11月10日前办理产权过户受理手续，戴建成同意在办理产权过户受理手续后15日内将房屋交付田芳。三、戴建成于2013年11月8日出具的收条一份，内容为：“今收到田芳购买朝阳区望京西路××的房款，人民币310万元整，以上款项全部以现金形式收取。”四、田芳与邱××于2013年11月8日签订的《欠款协议》一份，其中载明：田芳购买涉诉房屋，总价款310万元，该房款用戴建成欠邱××的借款相抵，双方就购房款的偿还达成协议；田芳欠邱××购房款金额为310万元；还款期限为办理完过户手续的2天内还30万元，2014年6月26日前还180万元，2014年7月26日前还100万元；田芳应按约定期限还款，否则应按所欠金额的10%支付违约金。五、邱××于2013年11月10日出具的收到田芳购房款30万元的收条以及田芳分别于2014年6月26日、2014年7月18日向邱××转账180万元及100万元的银行业务凭证。此外，田芳表示其已与傅××离婚，并当庭出示了离婚证，但未作为证据提交。
对于田芳提交的上述证据，胥爱军表示均不知情，并认为其中的《北京市存量房屋买卖合同》仅为戴建成与田芳签署的虚假买卖合同，其实际是戴建成与邱××、傅××间的借贷关系。戴建成认可邱××向其转账的银行业务凭证以及其向邱××出具的收条和借条的真实性，但表示邱××实际出借的款项只有158万元，其余所载明的款项均为借款利息。对于上述《北京市存量房屋买卖合同》以及其向田芳出具的收条，戴建成认可真实性，但表示田芳并未实际付款，且借款的实际金额也没有310万元。对于欠款协议以及田芳向邱××支付购房款的相关付款凭证，戴建成表示不知情，并认为是田芳为本案诉讼而特意后补的证据。
戴建成认为其与田芳之间并无真实的房屋买卖意图和买卖合同关系。为此，戴建成提交了：一、与邱××签订的借款合同、具有强制执行效力的债权文书公证书及银行业务凭证，证明涉诉房屋只是用于对150万元借款的担保，且傅××参与并知晓整个借款过程，在扣除利息和中介费后，戴建成的实际借款金额为135万元，因此该借款属于高利贷，不受法律保护。二、戴建成出具的借据两份、承诺书三份以及与邱××之间的往来短信，证明系在邱××的胁迫下，戴建成才不断签署借据和还款承诺，最终显示出的350万元借款并非真实存在。三、戴建成与邱××签订的资料收押协议，证明双方签订借款合同后，戴建成就将涉诉房屋产权证、户口本及结婚证交付邱××，故在借款之初邱××便知晓该房屋为戴建成的夫妻共同财产。四、傅××代田芳签署的收房交割单，证明田芳并非真实购房人，购房过程均为傅××操作。对于上述证据，胥爱军认为戴建成与邱××间的借款关系不符合法律规定，且应属于戴建成的个人借款，与其无关，而戴建成以涉诉房屋作为担保侵害了其作为共有权人的利益，田芳与戴建成之间并无真实的房屋买卖合同关系。田芳认可购房过程中的部分手续系委托傅××办理，但表示对戴建成与邱××之间的具体借款情况不清楚，且亦与其无关。
另查，涉诉房屋已于2014年6月26日过户至案外人王×名下。
以上事实，有双方当事人陈述及结婚证、民事调解书、房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《借款合同》、银行业务凭证、借据、承诺书、收条、《欠款协议》等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，胥爱军认为涉诉房屋系其与戴建成的夫妻共同财产，戴建成未经其同意与田芳签订房屋买卖合同并将房屋过户至田芳名下的行为系无权处分，应属无效。对此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物无所有权或处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。故胥爱军以戴建成在与田芳签订《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》时对涉诉房屋不具有处分权为由，要求确认买卖合同无效的主张，并不具有法律依据。
关于戴建成与田芳之间是否存在恶意串通。首先，仅凭戴建成提交的向傅××转账6万元的银行业务凭证，不足以认定傅××参与了戴建成与邱××间的借款关系。更不能只因田芳与傅××曾为夫妻关系，且田芳委托傅××办理了相关购房手续就推定田芳亦为借款关系中的一部分，从而否定田芳购房的真实意思表示。根据现已查明的事实，戴建成确实存在债务，在此情况下其为偿还债务而与田芳签订《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》应认定为戴建成的真实售房意思表示。其次，根据戴建成与田芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》、戴建成向田芳出具的收条、田芳与邱××签订的《欠款协议》以及田芳向邱××支付款项的付款凭证，均能够认定涉诉房屋的实际成交价格为310万元，且戴建成亦认可了由田芳将该购房款直接支付给邱××的付款方式。虽然《存量房屋买卖合同》中载明的成交价格为200万元，但此合同作为为配合房屋过户、备案而签订的网签合同，其中关于价格条款的瑕疵并不必然导致整个合同的无效。现田芳已按照《欠款协议》的约定已将310万元购房款支付邱××，并不存在以远低于市场价格购买涉诉房屋的情形。至于戴建成与邱××之间的借款关系，并非本案处理范围。就此，根据现有证据不足以证明戴建成与田芳之间就买卖涉诉房屋存恶意串通，故对于胥爱军要求确认《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。如胥爱军认为戴建成的售房行为侵害了其合法权益，则可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告胥爱军的全部诉讼请求。
案件受理费70元，由原告胥爱军负担（已交纳35元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
代理审判员 余 昉
代理审判员 李甲军
二〇一五年一月三十日
书 记 员 吴青沛