福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第714号
上诉人（原审原告、反诉被告）郑国清，男，l969年1月23日出生，汉族，个体户。
委托代理人陈长根，南平市延平区“148”法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）福建省南平市土产日杂公司。
法定代表人游年新，经理。
委托代理人陈宗荣，福建双剑律师事务所律师。
上诉人郑国清、福建省南平市土产日杂公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服延平区人民法院（2013）延民初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑国清及其委托代理人陈长根，上诉人福建省南平市土产日杂公司（以下简称土产公司）的委托代理人陈宗荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
郑国清的原审诉求：1、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，土产公司应依法履行交付店面的义务；2、土产公司退还郑国清缴纳的四个月租金8000元，并赔偿经济损失6800元。
土产公司的原审反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、郑国清支付2012年12月至退还租赁物之日止的房屋占用费（按每月2000元计算）；3、郑国清支付逾期缴纳租金的滞纳金（每日按欠缴租金全额的5‰计算，自2012年12月6日起至交清租金之日止）。
原审法院查明，2012年8月1日，郑国清与土产公司签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：土产公司将其所有的南平市延平区八一路155号5#店面租赁给郑国清用于开办家具店。租赁期限自2012年8月1日起至2014年7月31日止，每月租金2000元，按月交纳。郑国清应于每月初的五日前交清租金，逾期交纳每天按当月租金的5‰收取滞纳金。逾期超过30天的，土产公司有权终止合同，并收回店面、没收郑国清交纳的抵押保证金6000元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同年8月20日，郑国清支付南平土产公司租赁押金6000元。合同签订后，郑国清支付南平土产公司2012年8月至11月的租金计8000元，土产公司分别向郑国清出具发票。
2012年11月14日，郑国清向土产公司发出一份《通知函》，载明：“2012年8月1日本人与贵公司签订一份《房屋租赁合同》，按合同约定，公司将南平市八一街155号5#商店出租给我经营家具使用，租期二年，月租金2000元。合同签订后，本人支付了当月的租金和保证金6000元。该合同合法有效，对双方都有约束力。根据《合同法》的规定，作为承租人我已经履行了约定的义务，但是作为出租人，贵公司并没有依法依约全面履行自己交付租赁物的义务。本人承租的5#店面有两隔间，但至今仍被原承租人占用，致使本承租人不能对该租赁物使用、收益，一直关闭至今，蒙受了巨大的损失。该承租的店面被原承租人占用的事实已严重侵犯了本承租人的合法权益。为此，本人致函贵公司，请在收到该函之日起务必在七日内妥善解决与原承租人的纠纷事宜，将被占用的店面完整无损地交付给本人，否则将应承担不利的法律后果。”2012年12月5日，郑国清向南平土产公司发出《通知函》，载明：“自2012年8月1日贵公司与本人签订《房屋租赁合同》以后，因原承租人与贵公司尚有纠纷未解决，至今仍未退出店面，致使本人4个月来既缴纳了租金，却又无法使用店面，给本人造成了损失。故此决定从2012年12月起暂停支付租金，直至原承租人完全退出，设施完好载恢复支付。”此后，郑国清未支付土产公司房屋租金。
同时查明，南平市延平区八一路155号5#店面现已隔断为两间，郑国清未支付南平土产公司租金后仍将部分待售家具存放在该店面其中一隔间，并持有该店面的卷帘门钥匙。
原审法院认为，双方于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律与行政法规的禁止性规定，该合同合法、有效。从查明的事实来看，郑国清已持有南平市延平区八一路155号5#店面卷帘门的钥匙，且已将其部分家具存放在该店面中。根据郑国清的租金支付及实际使用情况，可以认定南平土产公司已将本案租赁物部分即其中一隔间交付承租人郑国清使用，郑国清应当就其使用的店面部分支付租金给土产公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案，郑国清发出暂停支付租金的通知后，未将该店面卷帘门钥匙返还土产公司，且未将其家具搬离租赁场所。因此，对于南平土产公司要求解除租赁合同的反诉请求，符合法律规定，予以支持。对于郑国清要求继续履行交付店面的诉请，不予支持。同时，双方租赁合同解除后，郑国清应当将已占用的租赁店面腾退并返还南平土产公司。
关于租金及房屋占用费。原审法院认为，土产公司已将本案租赁物部分交付承租人郑国清使用，郑国清应当就其使用的店面部分支付租金给土产公司。综合本案案情，郑国清已实际占用租赁店面中的其中一隔间，对此，郑国清应当按每月1000元的标准（2000元÷2间）支付土产公司租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案，郑国清于2013年1月8日收到南平土产公司提出解除合同反诉请求的反诉状副本，即本案租金合同自2013年1月8日解除。合同解除后至返还租赁店面之日止，郑国清应按每月1000元的标准支付南平土产公司房屋占用费。原审查明，郑国清已支付南平土产公司8000元，该部分款项应认定为支付2012年8月1日至2013年3月1日的租金、房屋占用费，因此，郑国清应按每月1000元的标准支付土产公司自2013年3月2日至返还租赁店面之日止的房屋占用费。对于土产公司该项诉请中超出的部分，不予支持。对于郑国清要求返还其已支付的8000元的诉请，不予支持。同时，郑国清要求南平土产公司赔偿其经济损失6800元的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于逾期缴纳租金的滞纳金。从本案查明的事实来看，郑国清已支付了本案租赁合同解除前即2012年8月1日至2013年1月8日的租金，而双方签订的租赁合同未就房屋占用费的滞纳金作出明确约定。因此，南平土产公司的该项反诉请求缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、郑国清与福建省南平市土产日杂公司于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2013年1月8日解除；二、郑国清应于判决生效之日起七日内将南平市延平区八一路155号5#店面中由郑国清占用的隔间腾退并返还被告福建省南平市土产日杂公司；三、郑国清应于判决生效之日起七日内按每月1000元的标准支付福建省南平市土产日杂公司自2013年3月2日至返还租赁店面之日止的房屋占用费；四、驳回郑国清其他诉讼请求；五、驳回福建省南平市土产日杂公司的其他反诉请求。
一审宣判后，郑国清、土产公司不服判决，向本院提起上诉。
上诉人郑国清上诉称，被上诉人土产公司并未依约全面履行交付店面的义务，是造成案件纠纷的根本原因，应承担相应的违约责任。上诉人在被上诉人未履行完整交付义务的情况下，仍然交付四个月的租金，并发函要求被上诉人履行完全交付诉争店面，上诉人暂停支付租金于法有据，故被上诉人诉请解除合同的理由不能成立，且原审法院以上诉人收到被上诉人的反诉状的时间作为合同解除的时点，属于认定错误。综上，原审判决认定事实不清、判决错误，请求裁定发回重审或撤销延平区人民法院（2013）延民初字第154号民事判决第（一）、（二）、（三）、（四）项，改判：一、解除上诉人与被上诉人于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》，上诉人返还位于南平市延平区八一路155号5﹟店面的门锁；二、被上诉人赔偿上诉人的经济损失；三、被上诉人退还上诉人已交付的租金人民币8000元和押金人民币6000元；四、驳回被上诉人的其他诉讼请求。
被上诉人土产公司辩称，上诉人郑国清第一项诉请解除合同与原审诉请不一致，但鉴于合同已经实际解除，所以同意上诉人该诉求；上诉人主张赔偿损失的数额不明确，上诉人提出的退还押金6000元的诉求，在一审并未提出，违反两审终审制，上诉人主张退还租金8000的上诉请求，不仅不能成立，还应以每月2000的租金支付至2014年4月22日。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉。
上诉人土产公司上诉称，其已经履行了完全交付店面的义务，故原审法院认定土产公司将租赁物部分即其中的一间交付给被上诉人郑国清使用错误，为此，请求撤销南平市延平区人民法院（2013）延民初字第154号民事判决第（二）、（三）、（五）项，改判：一、解除2012年8月1日《房屋租赁合同》；二、被上诉人返还位于南平市延平区八一路155号5﹟店面（全部）；三、被上诉人支付拖欠的租金（按每月2000元计算，自2012年12月2日起至返还租赁物之日止）；四、驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人郑国清辩称，上诉人土产公司交付的店面不符合合同的约定，上诉人以被上诉人交付四个月的租金来推定已经交付完整店面缺乏依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉。
郑国清在举证期限内向本院提交了照片四张，证明2014年4月1日，郑国清已经腾空了外面那间，里面那间还在原承租人邱长玲手上，以及2014年5月4日，土产公司在腾退原承租人家具的时候发生纠纷。经庭审质证，土产公司对四张照片的真实性均有异议，同时对拍摄于2014年5月4日照片的关联性有异议。本院认为，郑国清提供的四张照片的真实性不能确认，也未能提供其他证据予以佐证，故不予采信。
经审理查明，郑国清对原判认定的事实没有异议，土产公司除了对原判认定南平市延平区八一路155号店面现已隔断为两间，郑国清未支付南平土产公司租金后仍将部分代售家具存放在该店面其中一隔间有异议外，对原判认定的其他事实没有异议。对原判认定的且双方均无异议的事实，本院予以确认。
土产公司认为原判认定南平市延平区八一路155号5﹟店面现已隔断为两间错误，认为在2012年8月1日之前就有两间了。郑国清于庭审时对土产公司该异议表示认可，本院予以确认。
土产公司认为原判认定郑国清未支付南平土产公司租金后仍将部分待售家具存放在该店面其中一隔间错误，主张其中一间无法认定是一间还是两间，土产公司虽对该事实有异议，但未能提供证据予以证明，且与原审法院调查笔录不一致，故不予支持。
另查明，双方于二审庭审中一致同意《房屋租赁合同》于2014年4月22日解除，且郑国清于2014年4月22日将诉争店面的钥匙交付给土产公司。
再查明，土产公司于二审庭审时放弃要求郑国清返还位于南平市延平区八一路115号5﹟店面（全部）的上诉请求。
本院认为，双方于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应诚信履行。《中国人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，故交付符合约定的租赁物实乃土产公司之首要义务，唯有如此，郑国清方能实现对租赁物的占用、使用和收益，从而实现合同的目的。然土产公司并未按约履行完整交付店面的义务，诉争店面其中一间仍被原承租人所占用，且土产公司在郑国清于2012年11月14日发函告知要求其履行完整交付店面后，仍未能在合理期限内履行完整交付店面之义务，郑国清于2012年12月5日发函通知土产公司以无法使用诉争店面为由，暂停支付租金，待土产公司履行完全交付店面后再恢复支付租金，并无不当。土产公司上述不诚信履约的行为，致使郑国清签订租赁合同欲使用诉争店面经营家具的目的落空。双方租赁合同虽于2014年4月22日解除，但郑国清未能在租赁关系存续期间以店面经营的形式使用，而只能将诉争店面的其中一间以仓库用途的形式存放部分待售的家具，为此，土产公司主张郑国清支付租赁期限内租金的诉请，因其未履行交付义务及其不诚信履行而不能予以支持，同时应返还郑国清已交付的四个月的租金，共计人民币8000元。此外，郑国清主张土产公司赔偿6800元经济损失，因其提供的证据未能证明该损失系直接源于诉争店面无法经营而导致的损失，故不予支持。郑国清诉请土产公司返还押金人民币6000元，虽其在原审时未提出相应的诉讼请求，但因本案合同解除，以法律之规定属合同解除之法律后果，故予一并处理。综上，郑国清的上诉理由成立，土产公司的上诉理由不成立，原判认定事实不清，判决错误，应予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销延平区人民法院（2013）延民初字第154号民事判决；
二、郑国清于福建省南平市土产日杂公司2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月22日解除；
三、福建省南平市土产日杂公司应于本判决生效之日起十日内返还郑国清已支付的租金人民币8000元及押金人民币6000元；
四、驳回郑国清的其他诉讼请求；
五、驳回福建省南平市土产日杂公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费270元，减半收取135元，二审案件受理费270元，均由福建省南平市土产日杂公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
审 判 员 陈荣富
代理审判员 刘冬龙
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 余炜鑫
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。