黄石市铁山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂铁山民二初字第00031号
原告陈智莉。
委托代理人卢有志，男，西塞山诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。
委托代理人肖胜辉，男，西塞山诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告湖北徐风置业有限公司，住所地：大冶市殷祖镇殷祖街。（以下简称徐风置业）
法定代表人徐文卿，该公司董事长。
委托代理人王娆，男，湖北东楚律师事务所律师，特别授权代理。
原告陈智莉诉被告徐风置业商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈武担任审判长和审判员洪连、人民陪审员周宜祥组成合议庭，洪连主审本案，公开开庭进行审理。原告陈智莉的委托代理人卢有志、肖胜辉，被告徐风置业的委托代理人王娆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈智莉诉称，2006年5月1日，我承租了黄石市粮油连锁公司东方分公司位于铁山大道68号房屋两间从事经营活动，后被告与黄石市万隆房地产有限公司签订了一份合同，将包括我承租房在内的3，311平方米的土地及建筑物转让给了被告。2008年8月31日，我与被告签订了一份《关于优先购买门面的意向性协议》，该协议约定我对被告建好的门面享有优先、优惠权。2010年4月30日，被告发出预售房公告，并在该公告中要求我们30日内前往交纳购房定金，如逾期不交纳购房定金则视为放弃优先购买权。2010年5月，我前往交纳定金并要求按照合同约定的9，000元／平米上浮5%的价格购买门面，但被告要求按照市价下降5%进行销售，后双方未能达成一致意见，被告便将所有门面按照23，000元／平米的价格出售给他人。因被告违反了诚实信用原则，给我造成了巨大损失，现特诉至法院，请求判令被告赔偿我各项损失共计115，000元。
原告陈智莉为证明其诉称事实，当庭举证如下：
证据一：原告陈智莉身份证（复印件）一份，以证明原告的主体资格。
证据二：《关于优先购买门面的意向性协议》（复印件）一份，以证明双方合同约定的权利义务。
证据三：（2011）黄民二终字第131号民事判决书一份，以证明原告诉讼请求赔偿依据系参照同类案件的生效法律文书。
被告徐风置业辩称，一、原告歪曲并编造事实。二、本案中的《关于优先购买门面的意向性协议》的性质是终止租赁合同后给予拆迁补偿及洽谈门面买卖的综合性文件，就洽谈门面买卖即优先购买权的内容来看，它是一份附条件的意向申明或初步意向性文件，不具法律效力。三、因为原告未交纳定金，故丧失优先购买权。四、原告要求被告赔偿115，000元的诉请无事实及法律依据，法院应当驳回原告诉讼请求。
被告徐风置业为证明其辩称事实，当庭举证如下：
证据一：营业执照、组织机构代码证、资质证书、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、预售许可证（复印件）一组，以证明被告房地产开发经营资质及被告取得相应证件时间。
证据二：土地房屋转让合同（复印件）一份，以证明被告对原开发地段土地及房产享有相应权益。
证据三：《关于优先购买门面的意向性协议》及收条（复印件）各一份，以证明：1、协议性质系集终止租赁合同、给予拆迁补偿、申明有条件的给予门面优先、优惠权的综合性文件。2、优先、优惠权是有顺序的。3、被告已履行拆迁补偿的义务。
证据四：会议纪要、商品房买卖合同样本及证人证言一组，以证明：1、开盘后门面销售价格为9，000元。2、因原告未交纳定金，其丧失优先、优惠权。
证据五：预售许可公告、公开销售公告（复印件）一组，以证明：1、商品房的开盘销售时间。2、被告履行了告知义务。
证据六：上访材料、上访回复（复印件）一组，以证明原告欲强行以不确定的低价购买门面，而未按照协议交纳定金，逾期交纳定金丧失优先、优惠权。
依被告徐风置业申请，证人阮莉莉出庭作证，主要内容：我系徐风置业营销部人员，2010年紫菘广场开盘时，我在此处做销售。该房于2010年4月21日拿到预售证，公司开会确定，享有优先购买权的人需在2010年4月30日起三十日内向我公司交纳定金，否则丧失优先购买权，此期间没有人向我们交纳定金。
依被告徐风置业申请，证人颜文出庭作证，主要内容：我是徐风置业的置业顾问，负责销售紫菘广场。我公司规定，对紫菘广场享有优先、优惠权的客户需在一个月内向我公司交纳定金2，000元，如在规定时间内没有交纳定金，则视为自动放弃优先、优惠权。在我上班期间只见过黄跃红来售楼部骂过人，没见过其他人来交纳定金。
庭审质证中，被告徐风置业对原告递交的证据一无异议；对证据二的真实性有异议，此件与被告递交的复印件不一致，被告递交的复印件中未提及搬迁费，且该证据无法达到原告的证明目的；对证据三的真实性、合法性无异议，但因我国不是判例法国家，所以该案件的处理不应作为本案的处理依据。
原告陈智莉的代理人对被告证据的质证意见为：对证据一、二无异议；对证据三的真实性、合法性无异议，该证据中的协议书可以证明原告享有优先、优惠权，但该协议书无法达到被告的证明目的；对证据四的真实性、合法性均有异议，上述文件均系被告单位的内部文件，原告无从知晓，且被告可以随意改动及杜撰，故其不能作为认定事实的依据；对证据五无异议；对证据六的真实性无异议，但对其证明目的有异议，正是因为被告不接受原告交纳定金原告才去信访。对证人颜文陈述的案外人黄跃红曾在售楼部吵架一事无异议，黄跃红吵架的原因系被告拒收定金所致；对证人证言的其他内容，因阮莉莉、颜文系被告公司职工，与被告有利害关系，故存在异议。
合议庭认为：原告递交的证据一、三的真实性因被告无异议，应予采信，证据三系同类案件的判决结果，原告以此为依据索赔，可以达到其证明目的；证据二虽系复印件，但该复印件与被告递交的证据的主要内容是一致的，故其真实性应予采信。
被告徐风置业递交的证据一、二、三、五的真实性因原告无异议应予采信；证据四中的会议纪要与证据五中的公告相互印证，故其真实性、合法性予以采信，合同书样本系商品房购买合同的格式文本，其真实性、合法性亦予以采信，但该证据不能达到被告的证明目的；对证据六真实性予以采信，但该证据不能达到原告未交纳定金，丧失优先、优惠权的证明目的。因证人阮莉莉、颜文系被告公司的职工，与被告有利害关系，且上述证言均无其他证据佐证，故其（包括证据四中的书面证言）不能单独作为确定本案事实的依据。
经审理查明：2006年5月原告陈智莉与黄石市粮油连锁公司东方分公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定将黄石市粮油连锁公司位于铁山大道68号其中两间房屋交由陈智莉从事经营活动。2008年3月19日，徐风置业与黄石市万隆房地产有限公司签订了一份《土地房屋转让合同》，合同约定将黄石市铁山区粮管所铁山大道68号红线内黄石市万隆房地产有限公司所有的3，311平米左右土地及现有建筑物和所有手续转让给徐风置业。2008年8月31日，徐风置业与陈智莉签订了一份《关于优先购买门面的意向性协议》，该协议约定：一、陈智莉在本协议签订之日起五日内必须退出租赁房，方可享有以下优先、优惠权。二、门面两个档，每档建筑面积约40至100平方米左右。位于1、2档。三、门面价格：在出售门面房同等的价格上下浮5%（预计门面出售价格为每平方9，000元左右，具体价格以物价部门的定价为准）。四、该门面在楼盘开盘后一个月内，陈智莉需交纳定金，逾期，则视为陈智莉自动放弃优先购买权，由此造成的一切后果由陈智莉自负。五、付款方式：按市房产局的《商品房买卖合同》的条款约定支付。六、陈智莉在原门面退出后方可签订本协议，徐风置业退还陈智莉原租赁门面时的押金。七、价格同前排价格上浮每平方300元整。补偿搬迁费2，000元整（被告递交的意向性协议中未记载“补偿搬迁费2，000元整”）。随后陈智莉搬出了原租赁门面，徐风置业补偿了陈智莉搬迁费4000元。2010年4月27日，黄石市房地产管理局在《黄石日报》上刊登黄房售公告字（2010）014号《商品房预售许可公告》，公告内容为：售房单位，徐风公司；项目名称，紫菘广场；房屋坐落地点，铁山区铁山大道25号；预售套数，住宅200套，商业门面21档，并核准颁发给徐风置业《商品房预售许可证》。2010年4月28日，徐风置业对“徐风·紫菘广场”商品房的销售进行公告，公告中特别说明：原与本公司签订优先购买权协议的市民，请自2010年4月30日起三十日内务必前来交纳购房定金，逾期不交纳定金，视为放弃优先购买权，本公司将另行向第三方销售。后原、被告双方因该商品门面房的价格未能达成一致意见，陈智莉未能在自2010年4月30日起三十日内如约向被告交纳购房定金。之后，被告将一楼门面对外销售一空。2012年4月16日，原告陈智莉诉至法院，请求法院判令被告赔偿其应得利益损失115，000元（23，000元／㎡×5%×（50＋50）㎡）。
另查明：“徐风·紫菘广场”1-4层门面销售、租赁情况如下：1、一层门面18档，其中25-1面积664.83㎡，公告销售价格为15，000元／㎡，实际销售价格为9，000元／㎡；25-2、25-3、25-4、25-5，面积分别为87.31㎡、58.45㎡、56.29㎡、56.29㎡，公告销售价格为20，800元／㎡、21，000元／㎡；25-6面积51.59㎡，公告销售价格为22，224.66元／㎡，实际销售价格为22，224.66元／㎡；25-7面积为44.90㎡，公告销售价格为22，224.66元／㎡，实际销售价格为22，109.13元／㎡；25-8面积39.17㎡，公告销售价格为23，800元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-9面积40.13㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-10面积40.13㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-11面积54.03㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-12面积52.29㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-13面积52.29㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-14面积57.27㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-15面积31.53㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-16面积44.90㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-17、25-18用于原有房屋所有权的经营户拆迁还建。上述25-1、25-9至25-16被华联购物广场整体购买。2、二层门面25-19，面积1884㎡，公告销售价格为9，000元／㎡（被华联购物广场整体租赁）。3、三层门面25-20，面积1884㎡，公告销售价为7，000元／㎡，被华联购物广场整体购买。4、四层门面25-21，面积1884㎡，公告销售价格为5，500元／㎡。
本案争议焦点是：一、《关于优先购买门面的意向性协议》的性质是商品房预约合同还是一般意向性综合文件，其是否具有法律效力。二、双方是否存在违约行为，是否应承担违约责任。三、原告损失如何确定。
原告代理人认为：一、双方订立的协议为有效合同，该合同中表明原告既有优先权又有优惠权。原告已履行交纳定金的义务，但被告拒收，因其拒收引起的不利后果不应由原告承担，原告不存在违约行为。根据双方订立的合同内容来看，双方约定的门面应是一楼商铺，商铺对外销售价格已经生效判决确认，不需原告再行举证，故被告应对原告的应得利益进行赔偿。
被告代理人认为：双方签订书面材料的性质是综合性文件，该文件提到了优先、优惠权，但附有一条件为原告必须交纳定金，才能享有优先、优惠权，故房屋购买合同没有签订成功的责任在于原告没有交纳定金，丧失优先、优惠权。被告不存在违约行为，不应当承担赔偿责任。
本院认为，一、原、被告之间订立的《关于优先购买门面的意向性协议》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。从该合同的内容来看，一方退出承租房，另一方在订立本约时给予对方优先、优惠权，同时确定了将来购买门面的大约面积、预计价格及付款方式的门面买卖意向，该合同符合商品房预约合同的构成要件，故可认定该商品房预约合同成立并已生效。二、原、被告对门面价格发生争议后，被告在争议未解决期间将商铺销售一空，导致原告在意向协议中约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现，丧失了优先、优惠利益，故被告的行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约，须承担违约责任。被告称在内部会议中确定定金交纳金额为2，000元，但无证据证实其向原告履行了告知义务，致原告在约定的定金交纳期限内，出现了履行上的障碍。另外，从交易习惯上看，双方当事人未就门面价格达成一致的情况下，原告也不可能交纳定金，故原告不存在违约行为。三、鉴于原告未提供证据证明其因预约合同受到的损失，本院考虑到本案房屋发售时，当地门面市场价格为20，000元／㎡以上，可参照被告门面房的发售价和平均每档的面积（约50㎡／档）及预约合同的优惠比例来计算每档门面的损失，即23，000元／㎡×5%×1档×50㎡。原告诉请时参照同类案件生效判决计算的方法合情合理，本院应予支持。故原告的损失应计算为：23，000元／㎡×5%×2档×50㎡=115，000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第（三）项、最高人民法院《关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告湖北徐风置业有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告陈智莉损失115，000元。
案件受理费2，600元，由被告湖北徐风置业有限公司负担。
上述判决内容，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币2，600元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，帐号：17—154101040002529。上诉人在上诉期满后七日内仍未交上诉费用，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 武
审 判 员 洪 连
人民陪审员 周宜祥
二〇一四年五月十九日
书 记 员 孔 扬