河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民四终字第00309号
上诉人（原审被告）邯郸市奇正房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区育德路2号。
法定代表人王瑞杰，该公司董事长。
委托代理人李章，河北广宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张付锁。
委托代理人张利峰。
上诉人邯郸市奇正房地产开发有限公司（以下简称奇正公司）因与被上诉人张付锁商品房预售合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2014）邯山民初字第1304号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年4月11日，张付锁（买受人）与奇正公司（出卖人）签订《商铺认购协书》，主要协议约定：出卖方为邯郸市奇正房地产开发有限公司，买受方为张付锁。一、买方在审核卖方商品房相关证明文件后，自愿认购坐落在邯郸市邯山区奇正佳苑小区商品房（商铺）的产权。1、房屋（�铺）编号：1号楼233号铺面。2、房屋（商铺）建筑面积为：276.16平方米。二、认购约定价格：该房屋（商铺）约定总价款2180000元。三、付款方式：买受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房时间约定为2013年7月20日。五、如出卖方预计不能在交房日内交房，应在2013年7月10日前将买受方所交纳款将一次性退回买受方指定账号，此协议自行作废。六、如出卖方未能在约定期限交房，又未能退款，出卖方自愿按照买受方付款总额的0.2%每日支付违约金。协议签订后，张付锁按照约定如数交付奇正公司房款，奇正公司为张付锁出具收款收据。因奇正公司未能如约交房，2014年4月1日，奇正公司转付张付锁180000元，剩余房款2000000未能退还张付锁。同日（2014年4月1日）经协商，又重新签订了《奇正佳苑商铺认购协议》，协议如下：出卖方为邯郸市奇正房地产开发有限公司，买受方为张付锁。一、买方在审核卖方商品房相关证明文件后，自愿认购坐落于邯郸市邯山区奇正佳苑小区商品房（商铺）的产权。1、房屋（商铺）编号：1号楼233号铺面。2、房屋（商铺）的建筑面积：276.16平方米。二、认购约定价格：该房屋（商铺）约定总价为2210000元。三、付款方式：买受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房时间约定为2014年7月2日。五、如出卖方预计不能在交房日期内交房，应于2014年7月2日前将买受方所交纳的款项一次性退回买受方指定账号，此协议自行作废。六、如出卖方未能在约定期限交房，又未能退款，出卖方自愿按总收款额30%承担违约金赔偿买受方损失，并承担交房前2%每月的利息至交房日止。七、本认购协议未尽事项，双方协商解决，协商不成，由邯山区法院诉讼解决。八、本协议一式二份，双方各一份，自双方签字之日起生效。协议签订同时，奇正公司给张付锁出具210000元收据（该收据用途为未付利息，张付锁代理人陈述因双方之前债权债务关系产生的奇正公司应支付的利息，经双方合议同意以此作为房款）。2014年8月2日，奇正公司向张付锁支付300000元，张付锁代理人当庭陈述为该款系奇正公司未能按期交房所支付的违约金，后因奇正公司未按双方签订的协议履行义务，导致张付锁提起诉讼。
原审法院认为，买卖双方于2014年4月1日签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》，系双方自愿协商达成，为双方真实意思表示，不损害国家、集体或者第三人利益，不损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。奇正公司辩称房屋买卖不是双方当事人的真实意思表示，本案实际上是以商铺认购协议书的形式为借款合同所做的担保，但张付锁对此�以否认，并已按协议将房款如数交付奇正公司，且协议明确为《奇正佳苑商铺认购协议书》，奇正公司对其上述辩称未能提交足以驳倒张付锁主张的证据，其辩称理由不成立。奇正公司辩称协议书不具有法律法规规定的应备的条款、该协议看不到房屋的交付条件以及办理产权登记等与房屋密切相关的事宜、违背了正常的交易习惯。但根据上述协议书载明的内容，合同的内容虽然有不完备之处，但并未影响合同的真实性、合法性，也不是确认合同无效的必备要件，虽然双方于2014年4月1日签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》内容未能完全达到《商品房销售管理办法》第十六条的要求，但该协议对合同双方当事人所购商铺的位置、面积、总价、交房时间、违约责任、争议解决等主要条款均做出了明确规定，具备商品房买卖合同的主要内容，且张付锁已如期按约将房款全额支付与奇正公司，奇正公司亦全额接收，故张付锁、奇正公司签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》已具备商品房买卖合同本约的条件，可认定为商品买卖合同。邯郸市奇正房地产开发有限公司有能力按双方签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》履行而不予履行，其行为不妥，应按协议履行，并承担逾期履行的违约责任。张付锁要求奇正公司承担违约金及利息的主张不当，二者之间具有排他性，张付锁与奇正公司虽然约定了违约金赔偿及利息，但违约金数额太高，显失公平，约定的利息超过中国人民银行贷款利率相关规定，为不予保护限额内；故张付锁主张奇正公司承担违约金，应按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算至奇正公司交付房屋之日止。对于奇正公司在双方约定的期限内未向张付锁交付房屋后支付的款项300000元，张付锁代理人当庭陈述该款系奇正公司未能按期交房所支付的违约金，本院审查已认定违约金过高，故应从邯郸市奇正房地产开发有限公司向张付锁支付逾期交房的违约金中予以扣除。据此判决：一、奇正公司于该判决生效之日起三十日内向张付锁交付位于邯郸市邯山区水院北路奇正佳苑1号楼233号商铺，并协助张付锁办理房产过户手续。二、奇正公司于该判决生效之日向张付锁支付逾期交房的违约金，自2014年7月2日起至交房之日止，以房款2210000元按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算（奇正公司已支付300000元优先扣除）。三、驳回张付锁的其他诉讼请求。
宣判后，奇正公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判双方之间合同性质为民间借贷关系。主要理由有：一、《奇正佳苑商铺认购协议书》名义上是购房协议，实际上是借款的担保，从被上诉人将购房款打给上诉人之日起，上诉人就开始给被上诉人支付利息；二、签订的《商铺认购协议书》虽名为购房协议，但并未在房管局备案。
被上诉人张付锁辩称：一、本案是商品房买卖合同纠纷，借款协议并不存在，上诉人称认购书是作为借款担保的从合同的理由不成立；二、上诉人所支付给被上诉人的是因逾期未交付房产，所应还2013年4月11日购房协议的部分房款，并非利息；三、房管局备案并非合同的生效要件，并不影响合同的生效；四、上诉人所列举的所谓新证据为其他商铺的买卖合同，与本案无关。
本院经二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是2014年4月1日双方签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》的合同性质。奇正公司上诉称双方之间签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》是为借款所提供的担保，并称向被上诉人张付锁支付过利息。二审期间，上诉人奇正公司对其主张向本院提交了奇正公司与张付锁于2012年12月14日签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》及有关内部账目资金流转表，用以证明与张付锁之间属于借贷关系。被上诉人质证认为，2012年12月14日订立的协议并非本案涉及的商铺，与本案无关。单方制作的资金流转表不能证明所称的借贷主张，上诉人所称的给付利息。本院认为，借贷担保法律关系中，借款合同是主合同，担保合同是从合同。从合同的成立、生效以主合同为基础和前提，上诉人奇正公司没有提供相关借款合同证明借贷关系存在，所提交的资金流转表等证据不足以证明其所称《奇正佳苑商铺认购协议书》是名为买卖实为借款关系或为借款担保的主张。关于上诉人奇正公司称商品房预售应当在房管局有备案，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，当事人订立商品房预售合同并不以办理登记备案手续为生效要件，故本院对上诉人以未备案为由否认商品房买卖合同的上诉理由不予支持。综上所述，上诉人对自己提出的借贷关系的主张所提交的证据不足以证明其主张，其上诉理由本院无法支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10430元，由上诉人邯郸市奇正房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 聂洪文
审判员 梁兴元
审判员 郑金安
二〇一五年十月二十一日
书记员 贾 欢