北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第18288号
原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
负责人陈耀忠，总经理。
委托代理人熊家佳，男，1990年2月2日。
委托代理人张静，女，1988年9月28日。
被告张×，男，1974年1月9日出生。
原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称原告）与被告张×（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张帅宾独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊家佳、张静，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告为我公司管理服务的某房屋业主，2006年12月22日与我公司签订了《前期物业管理协议》，该协议明确规定被告向我公司交纳物业管理费的时间、金额及违约责任。被告自2009年1月10日至今未交物业管理费。在此期间，我公司多次催被告交纳物业费未果。为维护我公司的合法权益，现诉至法院，请求法院判令被告支付我公司2009年1月1日至2014年12月31日的物业费10383.6元（1730.6元／年＊6年）、滞纳金26897.3元，物业费中包含被告应交纳的垃圾消纳费每年36元、垃圾清运费每年30元、公共电费3每年30元。
被告辩称：首先，前期物业管理协议本身应当是开发商和原告之间签订的，是约束他们双方权利义务的协议。原告一直拒绝和我签订物业服务合同，因此，我认为我和原告之间签订的合同无效，原告没有收费的合法依据。并且，前期物业管理协议是交房时原告使用的格式合同，其中的格式条款明显违背了公平原则，因此无效。综上原告没有合理�法的依据要求我交纳物业费和滞纳金。其次，原告服务不到位，没有有效的管理行为，没有给我提供相应的物业服务。具体表现在以下几个方面：1、我的房屋自从2007年交付以来，户外墙面渗水，每逢雨季阳台的东南部位都会漏雨，导致阳台上的物品被淋湿。为此我多次找到原告要求其联系开发商为我解决房屋漏雨的问题，但原告均不予理睬。其没有履行前期物业管理协议约定的相应义务。2、我们小区卫生间采用的是城市中水系统预付费制，中水表为可充电式智能中水表。2010年4月6日，我家卫生间在预付水量充足的情况下，中水表因电池电量用尽而自动关闭阀门，停止供应中水。原告拒绝为我更换中水表电池，并称不能为我提供物业服务了，从此我的卫生间就不能再使用了。3、我所居住的定福家园小区属于居民住宅清洁能源分户自采暖的方式供暖，根据北京市相�规定，我可以凭职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明享受自采暖补贴。同时，政府文件规定我每年应到物业领取核对证明。自从2011年起，原告以未交物业费为由，拒绝为我提供核对证明，从而导致我在2011年至2013年三个年度没能享受到应属于我的采暖补贴共计3150元。4、原告不履行其职责还表现在其破坏小区内的绿化。小区内的乔木因其管理不善而死亡，且原告没有补种过，严重影响了小区的生活环境。5、小区入住之初，开发商曾在3号院3号楼3单元预留了大概6套房屋作为三个院业主的活动中心。原告接管小区后，未征询业主同意私自将这些房屋出租，改变其服务业主的用途，房屋租金也被原告占用，导致小区至今没有娱乐活动空间。6、电梯间、走廊通道等属于业主公摊面积，原告在未与业主商量的情况下擅自在此处张贴商业广告，收入也没有告知业主。7、原�擅自出租院内停车位，收取停车费，但每年的财务收支情况并未公开告知业主。8、小区的消防通道拥堵不堪，变成了垃圾和杂物的堆砌集中地，通往顶层的安全逃生门被原告上锁，通道内的电灯大部分都不亮。这些问题我多次向原告反映，原告均置若罔闻。再次，原告要求我支付日千分之三的滞纳金并无法律依据。
经审理查明：被告系北京市朝阳区某房屋的业主。2006年12月22日，被告作为甲方与深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司作为乙方签署《前期物业管理服务协议》，约定该公司为被告所在的小区提供物业服务，被告房屋的建筑面积为92.04平方米，物业服务内容包括：“一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用�施设备的运行、维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、消防设施、公共照明、电梯、公共绿地、道路、沟、井等。三、环境卫生及园艺。1、公共环境、房屋共用部位的保洁，生活垃圾收集并运至垃圾消纳站（不含垃圾消纳的管理及装饰装修垃圾收集和清运），化粪池清掏。2、小区内公共绿地、园林小品等的管理和养护。四、安全及消防。1、维护本物业区域内的公共秩序，2、做好消防安全的防范工作，3、有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案，4、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，5、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能，6、发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。五、交通秩序与车辆停放。对本物业区域内的交通状况进行预测和安排，使本物业区域内车辆停放有序，交通顺畅。六、档案资料。七、房屋装饰装修管理。八、受业主委托对业主自用部位、自用设施设备进行有偿维修、养护，向业主和使用人提供各类特约有偿服务，开展形式多样的有偿社区服务及商业服务。该合同中约定物业管理服务费1.48元／平方米／月；业主应当在首次入住时交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年1月10日前交纳该年度物业管理服务费。受有关部门或单位委托，原告提供部分代收代缴服务，收费标准按政府有关规定执行。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。协议的期限从本协议签订之日起至本物业业主委员会与物业公司签订的《物业管理服务合同》生效时止。上述《前期�业管理服务协议》签订后，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司的名称于2007年12月19日变更为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司即本案原告。
庭审中，双方均认可被告的物业费交至2008年12月底。原告提交“2013年度小区物业服务合同履行情况报告”、“物业服务项目收支情况报告”及物业服务现场照片若干，欲证明其提供物业服务的情况。被告对其内容不认可。
被告针对原告的诉讼请求提出了如下抗辩意见：一是前期物业管理协议应当是开发商和原告签订的，其和原告之间应当签订物业服务合同，二是原告在履行物业服务协议过程中存在诸多问题，并提交录音资料及照片若干张，证明其所主张的原告物业服务中存在的问题，比如其房屋存在漏水情况、原告不为其更换中水表、楼道内堆放杂物、小区草坪枯死等。原告认为被告提交的录音资料�实性无法核定，且不具备合法性，中水表更换是由厂家负责，原告已无可更换的水表和电池；至于照片反应的楼道内的杂物，是业主自行摆放的，不是原告不去清理，小区内草坪枯死是难免的，但原告已及时补种。
原告称其主张的物业费中另包含三项市政代收费用，分别为城市生活垃圾处理费、生活垃圾清运费和公共电费，该三项费用分别为每户每年36元、30元和30元，被告对此无异议。
另查，被告所在的北京市朝阳区某小区尚未成立业主委员会。
上述事实，有《前期物业服务协议》、报修记录等书证及双方当事人陈述在案为证。
本院认为：本案原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，亦无违法法律、行政法规强制性规定之处，属有效合同，双方均应严格依约履行。按照该协议约定，原告为被告提供了物业管理服务，被告即应向原告支付�业费。通过双方的庭审陈述可以认定原告在履行物业服务过程中确有部分瑕疵，但这不足以构成被告不交纳物业费的理由。本院认为，物业公司与业主之间存在着相互依存的关系，物业公司提供良好物业服务的前提是有较为充足的经费。本案中，被告自2009年开始未再交纳物业费，原告关于物业费及代收费用的主张合法有据，应予支持。关于滞纳金，本院认为物业公司在物业管理和服务过程中，亦应尽职尽责，不断提高其服务质量，完善细节，鉴于原告之前提供的物业服务中确有部分瑕疵，其要求滞纳金本院不予支持。应当指出的是，本院希望原告不断提升其物业服务水平和质量，完善物业管理服务的细节，以充分获取所服务小区业主的理解和配合；同时亦希望被告能及时交纳物业费，以保证小区物业的正常运转。本院相信，通过双方努力，所在社区定会更加和谐�美丽。综上，依据依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告张×于本判决生效后七日内支付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二〇〇九年一月至二〇一四年十二月期间的物业管理服务费及代收城市生活垃圾处理费、生活垃圾清运费和公共电费共计一万零三百八十三元八角；
二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。
如被告张×未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百六十六元，由被告张×负担（原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司已预交，于本判决生效后七日内给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司）。
如不�本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 张帅宾
二〇一四年七月十七日
书 记 员 唐 琪