北京市大兴区人民法院
民 事 裁 定 书
（2011）大民初字第5507号
原告北京市红星供销社有限公司，住所地北京市丰台区南苑镇北马路14号。
法定代表人杨占青，董事长。
委托代理人房亚南，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人王龙兴，北京市盈科律师事务所律师
原告北京市大兴县红星亦庄商店，住所地北京市大兴县红星区亦庄乡。
法定代表人冯金生，总经理。
委托代理人房亚南，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人王龙兴，北京市盈科律师事务所律师
被告北京和裕房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区北环东路19号101室。
法定代表人孙绍先，董事长。
委托代理人王华，男，1977年10月13日出生，汉族，北京和裕房地产开发有限公司法律顾问，住该公司宿舍。
被告北京经济技术开发区管理委员会，住所地北京经济技术开发区荣华中路15号。
法定代表人梁胜，主任。
委托代理人钟杰，北京市坤宇律师事务所律师。
委托代理人王雄，北京市坤宇律师事务所律师。
原告北京市红星供销社有限公司（以下简称：红星公司）、北京市大兴县红星亦庄商店（以下简称：亦庄商店）与被告北京和裕房地产开发有限公司（以下简称：和裕公司）、北京经济技术开发区管理委员会（以下简称：开发区管委会）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2010年11月22日作出（2010）大民初字第6383号民事判决书后，红星公司、亦庄商店不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院以（2011）一中民终字第01374号民事裁定书，撤销本院（2010）大民初字第6383号民事判决书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告红星公司、亦庄商店诉称：北京经济技术开发区北环路有被告和裕公司房地产开发项目一处，项目名称为“水晶布洛阁”，销售名称为“林肯公园”。位于该项目范围内南部，有原告红星公司、亦庄商店房屋1419.8平方米，房屋所有权证号：兴集字第0267号；土地使用权证号：大兴国用（籍）字第239号和大兴国用（籍）字第240号，土地面积共计10.95亩。2009年9月，原告红星公司、亦庄商店发现自己合法拥有的房屋被被告和裕公司、开发区管委会非法拆除并用围墙将该土地圈占进行房地产开发活动。原告红星公司、亦庄商店多次找被告和裕公司、开发区管委会协商未果。现因评估机构对于原告的土地损失出具了详尽报告，对于土地损失有了确定的数额，现明确诉讼请求为被告连带赔偿原告土地损失18154200元；并承担本案诉讼费。
被告和裕公司辩称：2003年9月15日，我公司以原来的名称北京金陛投资有限公司（以下简称：金陛公司）与北京经济技术开发区房屋土地管理局（以下简称：开发区土地局）签订《国有土地使用权出让合同》。开发区土地局将位于北京经济技术开发区北侧绿化带编号为B—03、B—O4的土地出让给我公司，我公司向开发区土地局支付土地使用权地价款55842866.1元。合同签订后，我公司履行了支付价款义务，并于2003年10月取得国有土地使用权证。我公司合法拥有该土地使用权并已完成该土地上的房屋建设和销售。按照我公司提交的证据，土地拆迁义务由被告开发区管委会完成，与我公司无关。我公司请求驳回原告红星公司、亦庄商店的诉讼请求。
被告开发区管委会辩称：1、房屋所有权证为集体性质，大兴县红星供销社（以下简称：红星供销社）在对原告亦庄商店改制时将房产依法处分给职工个人，原告红星公司与该房产没有利害关系，其不具备原告诉讼主体资格。2、原告亦庄商店与诉争土地房产没有法律上的利害关系，且已经企业改制，营业执照被吊销，其不具备原告诉讼主体资格。3、被告开发区管委会与宋达民、张书林等十名职工签订了拆迁补偿安置协议，协议约定拆迁补偿款中既有房屋补偿款，也有土地使用权的补偿款。4、原告红星公司、亦庄商店在改制过程中没有依法处理红星供销社和原告亦庄商店占有使用的房产，没有办理土地出让或租赁手续，没有土地成本，所以其没有要求土地使用权补偿的依据。5、根据土地管理法第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。原告红星公司、亦庄商店直接提起诉讼违背了土地管理法规定的政府行政处理的前置原则。请求依法驳回原告红星公司、亦庄商店的诉讼请求。
经审理查明：1992年10月，红星供销社设立了集体所有制企业亦庄商店。1995年9月20日，原告亦庄商店取得大兴国用（籍）字第239号国有土地使用证，该证记载：土地使用者为亦庄商店，土地坐落亦庄乡政府东侧，土地用途为职工宿舍，总面积0.0546公顷，其中建筑占地0.0252公顷，使用期限为永久，四至为东至石渣路，南至乡政府，西至乡政府，北至水管站。同日，原告亦庄商店又取得大兴国用（籍）字第240号国有土地使用证，该证记载：土地使用者为亦庄商店，土地坐落亦庄乡政府东侧，土地用途为商品供销，总面积0.6753公顷，其中建筑占地0.1395公顷，使用期限为永久，四至为东至围墙外1.50米处，南至北路沟中心线，西至围墙外，北至排水沟中心线。红星供销社于1995年7月27日取得兴集字第0267号房屋所有权证，该证记载：所有权人为红星供销社，所有权性质为集体，房屋坐落为大兴县红星区亦庄乡，房屋9幢，间数79间，建筑面积1419.8平方米；该证所附房屋登记表记载：房屋用途为商业，建成年代为七○。
2000年1月，红星供销社与案外人出资成立了红安顺公司。2000年11月20日，红安顺公司、红星供销社（共同甲方）与宋达民、张书林等亦庄商店10人（乙方）签订《产权制度改革协议》，主要内容为：乙方用入配股折合资产，详见附表：1、入股244228元，配股976908元，合计1221136元；2、房产435784.71元，机器设备3590元，合计439374.71元；3、入、配股折合资产后多781761.29元；乙方占用土地11.92亩，每亩35万元，土地价值417.2万元，可以一次性买断，也可以不买断，交土地使用费，每年乙方按土地价值的0.5%向甲方交纳土地占用费21000元，土地税、房产税由乙方交纳税务部门；改制后职工关系在没转出时，必须按劳动局的有关规定向甲方交纳各种统筹金，由甲方代交劳动局，如不按时交纳当月解除劳动合同，待全社整体改制完后，劳动关系解除，统筹金自己交纳；改制后水、电费由乙方按规定自行支付；禁止乙方在土地上搞建筑，如违反规定，经济损失自负，并承担法律责任；乙方的房产有继承权、转让权、出租权，乙方出租、转让房屋必须经甲方批准，土地的产权归甲方；交款方式：1、乙方从签字之日起预交给甲方3年的土地使用费63000元，期限自2000年12月1日至2003年11月30日；2、各种统筹金乙方从签字之日起预交1年的给甲方，计30120元，期限自2000年12月1日至2001年11月30日。如不按时交纳，当月解除劳动合同。《产权制度改革协议》签订后，红星供销社与宋达民、张书林等10人均按协议约定履行了部分义务，宋达民、张书林等10人于2000年12月6日，交纳了3年的土地使用费63000元。庭审中，原告据此主张，原告红星公司为土地的使用权人，亦庄商店10名职工是土地的承租人。
2001年7月，红星供销社经上级主管部门批准将红安顺公司注销，并将本企业改制成红星公司，红安顺公司和红星供销社的债权债务均由改制后的红星公司享有和负担。2001年8月，原告亦庄商店被依法吊销营业执照。
2002年5月15日，被告开发区管委会的下属部门北京经济技术开发区北侧绿化带绿化办公室（甲方，以下简称：绿化办公室）与原告红星公司（乙方）签订《腾退搬迁协议书》，主要内容为：位于开发区北环路以北1000米范围内需腾退搬迁实施绿化工程；乙方同意将该用地内所属财产腾退搬迁；甲方对乙方占地10.8亩及地上所有建筑物和人员的安置以及搬家费用给予综合一次性补偿，补偿额总计为3500000元；此项搬迁工作在5月31日前完成；在所规定的搬迁期限内，甲方以支票的形式将补偿款支付于乙方分两期进行，签订协议当日付全额款的50%，将所属地上建筑物腾空交于甲方后十日内补齐另50%款。2004年5月20日，绿化办公室（甲方）与原告红星公司（乙方）签订《关于解除“腾退搬迁协议”的协议书》，主要内容为：甲方与乙方2002年5月15日就开发区北环路北侧供销社在该绿化隔离带内需搬迁事宜签订了“腾退搬迁协议书”，由于多种原因，乙方将地上物房产出售给个人，形成事实房产转移关系，且土地为国有土地，经过两年时间的多方面工作，最终未能完成此协议的履行；根据当前有关拆迁政策的出台和实行及向有关法律部门的咨询，双方所签订的协议已无法履行，属无效合同；经双方协商，达成如下协议：甲方与乙方解除2002年5月15日签订的“腾退搬迁协议”；其各自履行的权利和义务同时废止；原供销社所占用土地地上物房产已出售给个人，事实房产已不归供销社所有，土地属国有土地，所以地上物和土地补偿由政府房屋主管部门分别进行评估，两者分别进行补偿；土地使用权补偿费归供销社，地上物补偿归个人；原甲乙双方签订协议后，甲方付给乙方的1750000元暂放在乙方账户上，待房地局主管部门进行土地补偿评估确定后，所需补偿款多退少补。在该协议中“土地使用权补偿费归供销社，地上物补偿归个人”为手写字迹，其他均为打印字迹。庭审中，被告开发区管委会认可该方档案材料中的本协议上亦有上述手写字迹，经询问，开发区管委会主张不能确定上述字迹由谁书写，亦不清楚为什么出现上述字迹。上述协议中涉及的款项1750000元现在原告红星公司账户中。
2009年8月，被告开发区管委会委托北京宏成房地产价格评估有限公司对原告红星供销社土地使用权范围内的房屋、附属物及装修价格进行了评估。该公司于同年8月31日、9月16日相继出具了两份评估报告。2009年9月，被告开发区管委会与宋达民、张书林等人分别签订拆迁货币补偿协议、补充协议、非住宅房屋拆迁货币补偿协议。被告开发区管委会支付宋达民、张书林等人拆迁补偿款46683905元。
庭审中，被告开发区管委会主张，根据1999年12月27日大兴县人民政府办公室转发县体改办《关于进一步加快城镇集体企业改革实施意见》的通知第三部分城镇集体企业改革的政策和措施第十条规定，城镇集体企业改制中，企业占地凡未办理征地、土地出让手续的，可采取两种形式处理：一种是采取租赁形式，每年缴一定租赁费，具体标准由土地局根据有关规定确定；第二种是采取出让形式，由企业依法办理有关手续；具体土地补偿价格及出让金标准由有资质的评估机构评估后，土地局审核认定。被告开发区管委会进而主张，本案中红星供销社在改制后并未办理相应手续，不应获得土地补偿。二原告对此不予认可，主张涉案土地在1995年办理了划拨手续，故该条对本案不适用。
另查明，2003年9月15日，开发区土地局与金陛公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定：开发区土地局将位于北京经济技术开发区北侧绿化带，编号B-03，B-04，总面积88639.47平方米（最终以确权发证的面积为准）的土地出让给金陛公司，金陛公司向开发区土地局支付土地使用权地价款55842866.1元。合同签订后，金陛公司履行了支付土地使用权地价款义务。2003年10月，金陛公司取得国有土地使用证，该证记载的使用权面积为89063平方米。2005年11月10日，金陛公司名称变更为和裕公司。关于原告亦庄商店名下的大兴国用（籍）字第239号国有土地使用证、大兴国用（籍）字第240号国有土地使用证涉及的土地与被告和裕公司名下的国有土地使用证的关系问题，原告红星公司、亦庄商店主张被告和裕公司名下的土地证涉及的土地包含239号、240号土地证涉及的土地；被告和裕公司主张，和裕公司的土地是否与原告的土地一致，和裕公司没有办法核实，大致范围应该是包含其中的一部分，是否重合或者是否相似和裕公司无法核实；被告开发区管委会主张，是否完全包含不知道，亦庄商店的土地证比较早，四至范围并不精准，现有证据无法确定亦庄商店的土地证所载土地完全被和裕公司的土地证所覆盖，两个土地证到底有多大程度的重合，只能由政府部门按照其法定职责依法认定，亦庄开发区进行建设时，道路大幅拓宽，路边绿化也有占地，因此，即便出现交叉或者部分重合，也会包含代征道路用地和绿化用地的部分，并不都是建设用地。
本案在审理过程中，原告红星公司、亦庄商店申请对位于北京经济技术开发区北环路林肯公园项目所在地10.95亩土地价值进行鉴定，经北京市高级人民法院随机确定，由北京中评联合价格评估有限公司进行上述价格评估。该公司于2013年7月30日出具ZP2013字第13091号评估报告，内容为：价格评估对象为北京经济技术开发区北环路（现林肯公园）两宗国有划拨土地使用权在2009年9月1日的拆迁价值；评估土地面积7299平方米；土地总地价于2009年9月1日的市场土地价格为人民币1736.27万元；评估结果中已扣除了应向北京市国土资源部门缴纳的土地出让金数额。该评估报告出具后，二原告认可该评估报告。被告和裕公司提交书面质证意见，对评估方式、评估地价、市场参照比对的案例、评估土地的单价、范围持有异议，不予认可评估结论。被告开发区管委会提交书面质证意见，不同意对原告就划拨土地进行补偿，对上述评估报告不认可。
以上事实，有原、被告双方当事人的陈述、房屋所有权证、国有土地使用证、《腾退搬迁协议书》、《关于解除腾退搬迁协议的协议书》、《产权制度改革协议》、《国有土地使用权出让合同》、评估报告等证据在案佐证。
本院认为：第一，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。本案中，在被告开发区管委会拆迁之时，原告亦庄商店持有国有土地使用证，被告和裕公司亦持有国有土地使用证，现二原告主张亦庄商店持有的国有土地使用证指向的土地包含在被告和裕公司所持有的国有土地使用证指向的土地中，双方的土地使用权有争议，故应先由行政机关确定本案涉案土地的使用权权属问题。第二，根据最高人民法院的相关规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。本案中，原告虽然按照财产损害赔偿纠纷提起诉讼，但是本案因拆迁引起，故根据上述规定，本案不属于人民法院民事诉讼受案范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：
驳回原告北京市红星供销社有限公司、原告北京市大兴县红星亦庄商店的起诉。
如不服本裁定，可于裁定书送达后十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 马建庆
人民陪审员 王桂华
人民陪审员 刘辉英
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 罗俊君