天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2012）东民初字第40号原告高明珠，女，1979年2月26日生，汉族，住天津市河**。委托代理人谢玲，天津天信律师事务所律师。被告天津天邦润泽商贸有限公司，天津市河东区津塘路138号六层A区06号商铺。法定代表人宁新强，董事长。委托代理人王云亮，公司职员。被告天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司，住所地天津市津**长青科工贸园区重庆街**。法定代表人宁新强，董事长。委托代理人王云亮，天津天邦润泽商贸有限公司职员。被告天津天邦投资发展有限公司，，住所地天津市津**长青科工贸园重庆街**法定代表人宁新根，董事长。委托代理人杨昭，天津天正律师事务所律师。被告天津滨海快速交通发展有限公司，住，住所地天津开发区第七大街**/div>法定代表人张金立，董事长。委托代理人梅海军，天津金诺律师事务所律师。委托代理人尹哲勇，天津金诺律师事务所律师。原告高明珠诉被告天津天邦润泽商贸有限公司（以下简称天邦商贸）、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司（以下简称天邦房地产）、天津天邦投资发展有限公司（以下简称天邦投资）、天津滨海快速交通发展有限公司（以下简称滨海快速）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月24日受理后，依法组成合议庭，并分别于2013年4月1日、2014年4月24日、2014年10月31日公开开庭进行了审理。前两次开庭原被告委托代理人均到庭参加诉讼，第三次开庭，被告天邦商贸、天邦房地产、天邦投资经传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，该案现已审理终结。原告诉称，原告与被告天邦商贸、天邦房地产于2010年5月30日签订租赁合同，约定由原告承租被告位于天津市河东区津塘路138号“天润中山门商业广场”X层X区X号商铺及X层X区XX号商铺，租期5年，租金分别为109217元、73902元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告服务一直不到位，致使商铺大面积关门停业，期间，原告多次找被告协商解决，被告承诺予以减免租金并赔偿相关损失。后原告将X层X区XX号商铺转租给被告天邦商贸。2011年12月21日，经原告与被告天邦商贸协商达成协议，被告天邦商贸承诺于2014年1月6日前返还原告人民币130665.68元，但被告至今未返还。2012年8月30日，原告得知被告滨海快速同天邦投资明知上述商铺四证不齐的情况下达成换乘楼整体租赁协议，天邦投资委托天邦商贸及天邦房地产与原告签订租赁合同及终止协议。原告本次起诉，请求判令：1、原告与被告天邦商贸、天邦房地产签订的租赁合同无效；2、四被告依据原告同天邦商贸签订的终止协议所明确的数额（130665.68元人民币）返还原告；3、四被告对返还130665.68元的费用承担连带责任。原告举证如下：中山门换乘楼整体租赁合同及补充协议复印件各一份；租赁合同两份；委托书复印件一份；商户告知书一份；商户进场通知书一份；协议书一份；租金缓付申请函复印件一份；解除协议一份；告广大客户书复印件一份；（2012）二中民四初字第14号判决书复印件一份；11、收据十一张。被告天邦商贸、天邦房地产辩称，原告与天邦商贸、天邦房地产签订的租赁合同无效，应由天邦商贸承担责任。2009年12月租赁物产权人天津滨海快速公司将租赁物租赁给天邦投资，2010年6月天邦商贸注册成立，经天邦投资、天邦房地产、天邦商贸就租赁物整体租赁事宜签订租赁协议，协议中明确约定天邦投资和天邦房地产的租赁合同解除，天邦商贸和天邦投资签订租赁合同，约定由天邦商贸独立开展经营管理。2012年8月20日，天津市第二中级人民法院以2012二中民四初字第14号判决判定涉案租赁物的房东滨海快速与天邦投资签订的租赁合同无效。原告确与天邦商贸签订了租赁合同，依据合同规定，天邦商贸收取了原告相应费用。商场整体从2011年1月12日整体记租，此后因种种原因，原告与天邦商贸签订了终止协议。如果人民法院认为终止协议是有效的，终止协议中已经明确约定了还款的数额和时间，是双方自愿达成的，应按照协议履行，超出协议范围的费用不予认可。如果人民法院认定终止协议无效，被告认为应当扣除原告自2011年1月12日至其撤场之日即原告实际使用商铺期间的使用费和物业费，使用费的计算标准是预收租金除以60个月，物业费是每个月14乘以租赁商铺面积计算。我们认为终止协议是有效的，应按照终止协议履行。被告天邦商贸、天邦房地产未提供证据。被告天邦投资辩称，请求依法驳回原告对本公司的诉讼请求，原告所述与事实不符，原告在诉讼中所提及的租赁合同系天邦商贸、天邦房地产与三原告签订的合同，而本公司与原告无合同关系，依据合同相对性，本公司不应对他人订立的合同承担责任。被告天邦投资：租赁合同一份。滨海快速辩称，滨海快速将中山门换乘楼整体出租给天邦投资公司，在未经滨海快速同意的情况下，天邦投资又将租赁房屋转租给天邦房地产和天邦商贸。原告与被告滨海快速不存在合同关系，被告滨海快速也没有与被告天邦商贸、被告天邦房地产签订合同，也没收到上述被告的任何函件。原告要求滨海快速承担连带责任，既无法律依据，也无合同依据。被告滨海快速举证：中山门换乘楼整体租赁合同一份，担保函一份，委托书一份，催缴电费函一份。上述证据均为复印件。经审理查明，2009年12月11日，被告天邦投资和被告滨海快速签订《中山门换乘楼整体租赁合同》，约定被告滨海快速将包括原告租赁商铺在内的“中山门换乘楼地下一层设备用房中山门换乘楼地下停车场中山门换乘楼一至七层”租与被告天邦投资，租赁期限15年，租金第1-3年为16286000元，之后逐年递增。2012年2月17日本案被告滨海快速作为原告，以被告天邦投资拖欠房屋使用费，支付延期付款利息损失为由，向天津市第二中级人民法院提起房屋租赁合同纠纷一案，该院在本院认为中认定“……本案中，原告至今不能提交建设工程规划许可证，根据上述规定，原告与被告签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》、《中山门换乘楼租赁合同补偿协议（一）》，应当认定无效。……关于原告要求被告按合同约定给付利息损失问题，因合同已被确认无效，且合同无效系因原告未能提供建设工程规划许可证所致，故原告对合同无效存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：…双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原告主张不予支持。”并判决：“一、被告天津天邦投资发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告天津滨海快速交通发展有限公司2011年7月1日至2012年6月30日的房屋使用费16286000元；二、驳回原告天津滨海快速交通发展有限公司其他诉讼请求。”该判决涉及的原、被告均未上诉。原告与被告天邦房地产于2010年5月30日签订两份租赁合同，约定由原告承租被告位于天津市河东区津塘路138号“天润中山门商业广场”X层X区X号商铺及X层X区XX号商铺，租期5年，租金分别为109217元、73902元。原告于2010年5月30日向被告天邦房地产交纳租金183119元，原告又于2010年10月14日向被告天邦商贸交纳履约保证金3000元、商品质量保证金3000元、电表押金2000元、物业费保证金1288元等费用。2011年12月21日，原告同天邦商贸签订解除租赁合同协议书，该协议约定，经双方友好协商，上述租赁合同自行解除，天邦商贸在扣除实际发生的相关费用后，共退还高明珠203913.28元，已退还14000元，其余款项退还时间：2012年1月6日前退还59247.60元；2014年1月6日前退还高明珠130665.68元。上述协议签订后，原告依约将租赁商铺交还了天邦商贸，天邦商贸未依约于2014年1月6日前退还高明珠130665.68元款项。上述事实，有原、被告陈述及提供证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，因天津市第二中级人民法院已经确认被告滨海快速与天邦投资之间签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》无效，故原告请求确认与被告签订的《租赁合同》无效的请求，应予支持。虽然原被告签订的租赁合同无效，但双方签订的终止协议中相关返还租赁物、退还租金等内容系双方真实意思表示，且不违背我国法律、行政法规的强制性规定，故被告应依约将相关款项返还原告。关于返还租金等款项的主体确认。被告滨海快速与原告不存在合同关系，原告要求滨海快速承担连带责任缺乏事实依据及法律依据支持。被告天邦投资基于与滨海快速的《中山门换乘楼整体租赁合同》，取得了包括原告租赁商铺在内的中山门换乘楼整体使用权，又将中山门换乘楼交与被告天邦商贸及天邦房地产出租、运营、管理，说明被告天邦投资同天邦商贸、天邦房地产系中山门换乘楼出租收益的共同体，原告主张由天邦投资同天邦商贸、天邦房地产对返还款项承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告高明珠与被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司于2010年5月30日签订的两份《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起三十日内，被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司连带返还原告高明珠人民币130665.68元；三、驳回原告高明珠的其他诉讼请求。如被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2993元，由被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  安呈民人民陪审员  张文燕人民陪审员  王 刚二〇一四年十一月××日书 记 员  宋晓曦