浙江省金华市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙07执异34号
案外人：黄彩梅，女，1980年12月2日出生，壮族，住广西百色市右江区。
委托代理人：赵颖，广西中名律师事务所律师。
申请执行人：浙江莹光化工有限公司清算组，住所地：东阳市吴宁东路东七里。
法定代表人：周伟杰。
委托代理人：吴伟俊，男，1964年12月15日出生，汉族，住浙江省东阳市，系清算组员工。
委托代理人：陈剑，男，1981年5月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，系清算组员工。
被执行人：刘延林，男，1964年2月28日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。
被执行人：刘怀福，男，1957年5月16日出生，汉族，住广西百色市。
被执行人：百色川惠房地产开发有限公司，住所地：广西百色市新兴路35号川惠国际广场酒店一楼。
法定代表人：刘延林。
被执行人：广东川惠科技开发集团有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区白云六路263号。
法定代表人：刘延林。
被执行人：广西川惠皓鼎置业发展有限公司，住所地：广西平果县马头镇龙阳街87号。
法定代表人：叶明军。
被执行人：刘海川，男，1985年7月15日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。
在本院执行申请执行人浙江莹光化工有限公司清算组与被执行人刘延林、刘怀福、百色川惠房地产开发有限公司（以下简称“川惠公司”）、广东川惠科技开发集团有限公司、广西川惠皓鼎置业发展有限公司、刘海川借款合同纠纷一案中，案外人黄彩梅对执行广西百色市西园路16号川惠·森林花园二期B4栋1502号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年8月12日进行了公开听证，案外人黄彩梅的委托代理人赵颖、申请执行人浙江莹光化工有限公司清算组的委托代理人吴伟俊、陈剑到庭参加了听证。本案现已审查终结。
案外人黄彩梅称，2014年7月1日，案外人与川惠公司签订了《商品房买卖合同》，并依照合同于7月1日开始付款，2014年8月28日支付了全款549911元和专项维修金6406.70元。合同签订起30个工作日，由川惠公司向百色市房产管理局申请登记备案，因贵院查封了案外人支付全额房款的房产，故无法办理商品房登记备案。而该公司却隐瞒实情，借故一直推迟办理备案证。案外人于查封前支付了该预售商品房全额房款和专项维修资金，该商品房为案外人唯一购买的房产，之后2014年7月29日贵院查封了案外人已付全额房款的房产。案外人认为其与川惠公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，理由是在签订合同时，所购买的房产并没有被查封，先购买后查封，案外人的合法权益依法应当得到保护，该公司所欠的第三人债务不应当转嫁到案外人身上，为了保障案外人的合法权益特提出执行异议。请求法院解除对广西百色川惠·森林花园二期B4栋1502号房的查封。
申请执行人浙江莹光化工有限公司清算组称，案外人与川惠公司签订认购书的时间是2014年7月1日，但认购书的性质是预约，双方成立商品房买卖合同的时间是2014年8月28日，是在案涉房屋被法院查封之后。且案外人支付大部分购房款的时间也是在案涉房屋被法院查封后，所以案外人提出的异议不能成立，请求法院驳回案外人的异议。
本院查明，原告浙江莹光化工有限公司与被告刘延林、刘怀福、川惠公司、广东川惠科技开发集团有限公司、广西川惠皓鼎置业发展有限公司借款合同纠纷一案，本院于2013年6月9日作出（2013）浙金商初字第1号民事调解书，约定：一、刘延林、刘怀福应向浙江莹光化工有限公司归还借款本金6000万元及其该6000万元本金自2011年8月1日起的利息。二、上述款项的还款期限以及利率计算按以下方式执行：（1）刘延林、刘怀福应在2014年1月15日前归还6000万元本金及利息，利息以6000万元为基数自2011年8月1日起按月利率0.7%计算至实际还清之日止；（2）2014年1月15日前不能全部归还前述款项的，则利息仍以6000万元为基数按月利率1%自2011年8月1日起计算至实际履行之日止；（3）2014年5月30日前仍未还清6000万元本金（包括利息）的，则利息仍以6000万元为基数按月利率1.8%自2011年8月1日起计算至实际履行之日止；（4）如果2014年11月30日前不能还清6000万元本金（包括利息）的，则应当加收未归还部分借款本金（包括利息）日千分之一的违约金。三、刘延林、刘怀福如在2013年6月15日前归还1000万元本金，浙江莹光化工有限公司保证在收到1000万元本金之日起三日内向金华市中级人民法院申请解除对刘怀福个人帐号、川惠公司东风商贸城的土地和第一层、第二层的查封；刘延林、刘怀福如在2013年8月9日前归还余款中的1000万元本金，浙江莹光化工有限公司保证在收到款项之日起三日内向金华市中级人民法院申请解除对川惠公司东风商贸城第三层的查封；剩余的4000万元本金及其利息，刘延林、刘怀福自2013年9月10日起按每月500万元还款归还剩余的本息，若刘延林、刘怀福资金好转则应每月提高还款金额，直至本金和利息全部还清为止。四、浙江莹光化工有限公司对川惠公司提供的抵押物（广西百色市新兴路35号的百色川惠大酒店，建筑面积为26645.91平方米）享有优先受偿权。五、浙江莹光化工有限公司保证在刘延林、刘怀福还清6000万元本息之日起三日内向金华市中级人民法院申请解除广西百色市新兴路35号的百色川惠大酒店的查封以及东风商贸城负一层、第四层的查封。六、川惠公司、广东川惠科技开发集团有限公司、广西川惠皓鼎置业发展有限公司自愿对上述全部债务承担连带清偿责任。七、本案案件受理费565294元，减半收取282647元，保全费5000元，由刘延林、刘怀福负担。调解书生效后，浙江莹光化工有限公司依法组成清算组，2014年5月23日金华市工商行政管理局予以备案。2014年7月17日，依浙江莹光化工有限公司清算组的申请，本院立案执行。2014年7月29日，本院作出（2014）浙金执民字第115-2号执行裁定，裁定预查封被执行人川惠公司所有的坐落于川惠·森林花园二期B4栋以及B3栋共计95套房地产，其中包括川惠·森林花园二期B4栋房号1502号面积114.41平方米的房地产。2016年2月17日，本院作出（2016）浙07执异6号执行裁定，依法追加刘海川为被执行人。2016年7月14日，本院又作出（2014）浙金执民字第115-16号执行裁定，裁定继续预查封被执行人川惠公司所有的坐落于川惠·森林花园二期B4栋以及B3栋共计82套房地产，其中包括川惠·森林花园二期B4栋房号1502号面积114.41平方米的房地产。
另查明，川惠·森林花园二期B4栋1502号房系被执行人川惠公司开发的商品房。2014年7月1日，案外人黄彩梅与川惠房公司签订《川惠·森林花园认购书》一份，认购川惠·森林花园B栋B4座15层02号房，并支付认购款30000元。2014年7月4日，案外人黄彩梅向川惠公司支付购房款270000元，2014年8月1日黄彩梅支付购房款120000元。2014年8月28日，案外人黄彩梅与川惠公司签订《商品房买卖合同》，合同约定黄彩梅以总价549911元购买川惠·森林花园二期B4栋1502号房，并约定买受人于2014年8月28日签订合同时一次性付清房款549911元。当日黄彩梅支付购房款129911元及专项维修金6406.7元。2016年8月8日，百色市房产管理局出具无房证明，证明截止至2016年6月29日止黄彩梅在该市城区内无住房资料记载。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案涉案的川惠·森林花园二期B4栋1502号房系被执行人川惠公司开发的商品房，虽然案外人黄彩梅与被执行人川惠公司签订了书面买卖合同且支付了价款，但其签订合同时间为2014年8月28日，在法院查封涉案房产之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形。综上，案外人黄彩梅主张排除对川惠·森林花园二期B4栋1502号房产执行的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：
驳回黄彩梅的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 郭召军
审 判 员 柳维元
审 判 员 高丽霞
二〇一六年九月二十三日
代书记员 俞 兰