北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第4372号
原告董婷，女，1986年11月29日出生。
身份证号：×××
委托代理人王姝，北京市鼎尚律师事务所律师。
被告刘玉山，男，1965年8月4日出生。
身份证号：×××
被告于桂仙，女，1969年1月18日出生。
身份证号：×××
委托代理人蒲良翠，北京京创律师事务所律师。
原告董婷与被告刘玉山、于桂仙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆金伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告董婷及其委托代理人王姝，被告刘玉山，被告于桂仙及其委托代理人蒲良翠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董婷诉称，2013年10月27日，我与刘玉山签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定我购买刘玉山所有的位于北京市某区504号房屋，建筑面积47.62平方米，合同总额160万元。合同签订之后，我向刘玉山支付了2万元定金。一周之后，我从中介公司得知，该房屋并非刘玉山单独所有，而是刘玉山与其前妻于桂仙按份共有，刘玉山在签订合同时向我出示的是已经作废的房产证。之后，刘玉山表示会积极协商，取得于桂仙同意出卖此房屋。各方经协商之后，于2013年11月15日签订《补充协议》，合同出卖方由刘玉山变为刘玉山和于桂仙两人，于桂仙对之前签订的买卖合同、补充协议、保障合同、居间服务合同中约定的所有责任和义务表示认可。之后在合同履行过程中，中介公司通知刘玉山和于桂仙配合办理网签手续时，于桂仙明确予以拒绝，刘玉山则表示已经委托于桂仙处理此事。我与中介公司多次与刘玉山、于桂仙协商无果，在起诉之前最后的沟通中，于桂仙表示如果我再增加10万元购房款，则可以继续履行合同。我认为，刘玉山、于桂仙的行为已经严重违反了双方合同的约定，已经构成违约。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除双方于2013年10月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和2013年11月15日签订的《补充协议》；2、刘玉山、于桂仙向我返还已经收取的合同定金2万元；3、刘玉山、于桂仙赔偿我已经支付的保障服务费1520元、居间代理费35200元；4、刘玉山、于桂仙向我支付违约金16万元；5、由刘玉山、于桂仙承担本案诉讼费用。
刘玉山辩称，我已经委托于桂仙办理卖房事宜，当时于桂仙也同意卖房，但是现在是于桂仙不同意卖了，我还是同意卖房，我没有违约，故我不同意董婷的全部诉讼请求。
于桂仙辩称：第一，我事后并非真心不愿意卖房，而是合同履行中出现了特殊情况，与单纯因为房价上涨恶意违约不同。我与刘玉山离婚后，刘玉山多次提出要卖房，但我考虑到刘玉山有赌博行为及孩子将来的居住问题，我一直没有同意卖房。而此次卖房，是刘玉山在我不知情的情况下与董婷所为，事后因中介公司查出了刘玉山提供的房产证已经作废，中介公司找到我，并威胁我如果我不同意卖房，则刘玉山将面临刑事诈骗。我因害怕刘玉山涉刑事犯罪，且刘玉山也办理了委托公证，同意将卖房所得款用于给孩子买房，所以我在无奈之下签订了《补充协议》而同意卖房，但中介公司一直不让我看刘玉山与董婷之前签订的合同文本，也不清楚刘玉山与董婷是如何约定我最关心的付款问题，只是听说董婷给刘玉山交了2万元定金，还给刘玉山打了一年后再付5万元的欠条。因刘玉山并没有把2万元定金给我，以后的5万元也可能拿不到，故我与中介公司联系，希望妥善解决这5万元欠条事宜，但中介公司人员一听我这么说就态度恶劣并出言不逊，我非常生气便不同意卖房了。在事后与董婷的对话中，我也明显是带有置气的成分，但主要针对的是中介公司人员，故现双方合同无法继续履行的原因不能完全归责于我，是我家庭特殊情况造成我对资金安全的过分担忧而导致后续一系列沟通不畅问题的发生，并不是因为房价上涨而不同意卖房。第二，董婷主张的16万元违约金过高，请求法院予以减少。我认为双方约定的违约金明显过高，董婷的损失是中介费损失和房价上涨损失，中介费部分董婷已经单独列了诉讼请求，而针对房价上涨损失部分，自2013年11月15日至12月份期间，房价很平稳，基本没有涨幅，故董婷该部分损失有限。第三，定金2万元是刘玉山收取的，应该由刘玉山返还。第四，中介公司在本次服务中有重大过错，我愿意配合董婷要求中介公司退回部分费用，我也咨询过中介公司总部，本案情况下，中介公司应该是能退回一部分费用，故我不同意支付董婷主张的保障服务费和居间代理费。
经审理查明，2013年10月27日，董婷（买受人）和刘玉山（出卖人）签订编号为E09137818的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：由董婷向刘玉山购买位于北京市某区504号房屋（以下简称504号房屋），房屋成交价为人民币160万元。同日，董婷（受买方、乙方）与刘玉山（出卖方、甲方）及北京某限公司（见证方、丙方，以下简称某公司）签订《补充协议》，对504号房屋买卖事宜予以详细约定。上述合同签订后，董婷向刘玉山支付定金人民币2万元。
双方合同履行中，因504号房屋系刘玉山与于桂仙按份共有，刘玉山在与董婷签订相关合同时所持有的504号房屋产权证作废，故刘玉山于2013年11月13日经北京市某公证处公证了《委托书》，内容为：”在刘玉山与于桂仙名下共有504号房屋，现我与于桂仙决定出售上述房产，特委托共有人于桂仙为我的合法代理人，全权代表我办理如下事项：1、到房管部门查阅该房产的档案资料；2、代办上市申请税务登记等手续；3、签订房屋买卖合同等法律文件；4、协助购房人办理其购买上述房产的贷款手续；5、代办资金监管手续，资金解冻，代收售房款，代缴相关税费；6、办理产权过户手续；7、办理物业（水、电、天然气、有线电视、电话、供暖设备等）的过户手续；8、代为办理交易过程中的其他有关事宜。”
2013年11月15日，董婷（乙方）与刘玉山、于桂仙（甲方）及某公司（丙方）签订《补充协议》，约定：”第一条，甲方同意将504号房屋，计建筑面积47.62平方米出售给乙方。第二条，经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。第三条，由于原编号为E09137818的《买卖合同》中甲方个人原因，需要在网签前变更出售人。现经甲乙丙三方友好协商同意，在网签前出售人由原甲方（姓名：刘玉山，身份证号：×××）变更为新甲方（姓名：刘玉山、于桂仙，身份证号：×××、×××）.变更后的新甲方（姓名：刘玉山、于桂仙）完全承担并无条件履行原甲方（姓名：刘玉山）在编号为E09137818的《买卖合同》、编号为B13091848的《保障合同》、编号为J13092250的《居间服务合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务。同时原甲方（姓名：刘玉山）已收取的房款无条件变更为新甲方（姓名：刘玉山、于桂仙）收取的房款，乙方无须再向新甲方支付该部分房款。......”另查，编号为B13091848的《保障合同》的甲方为刘玉山、乙方为董婷、丙方为北京某某公司（以下简称某某公司），其中约定：乙方向丙方支付保障服务费人民币1520元，甲、乙双方任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用。丙方已收取的服务费、评估费不予退还。编号为J13092250的《居间服务合同》的甲方为刘玉山、乙方为董婷、丙方为某公司，其中约定：乙方向丙方支付居间代理费人民币35200元，甲方或乙方违反合同约定导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。另，董婷已向某某公司支付了保障服务费人民币1520元，向某公司支付了居间代理费人民币35200元。
庭审中，董婷向本院提交了微信记录、通话记录等，证明在合同履行过程中于桂仙明确表示拒绝出售504号房屋，其行为已构成违约。于桂仙则主张不同意出售504号房屋系因合同履行中出现的特殊情况所致，并非因房价上涨而恶意违约。刘玉山则坚持主张自己没有违约行为，不同意承担违约责任。另于桂仙以董婷主张的违约金数额过高为由要求法院予以调整。董婷则主张其损失包括定金、保障服务费、居间代理费及房价上涨部分，按合同约定支付违约金才能弥补其损失，但未就房价上涨的具体额度向本院提交充分证据。另，双方均同意解除504号房屋的《买卖合同》和《补充协议》，但于桂仙以未收取定金为由主张定金应当由刘玉山予以退还。
上述事实，有双方当事人陈述、《买卖合同》、《补充协议》、《委托书》、《居间服务合同》、《保障合同》、微信记录、通话录音等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，董婷与刘玉山、于桂仙于2013年11月15日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法、有效，双方均应自觉全面履行。在该《补充协议》中，于桂仙对于董婷与刘玉山就504号房屋此前签署的相关《买卖合同》、《补充协议》、《保障合同》、《居间服务合同》均明确予以认可，故董婷、刘玉山、于桂仙均应当按照合同约定，全面履行各自义务。现董婷、刘玉山、于桂仙均同意解除就504号房屋签订的《买卖合同》和《补充协议》，本院对此不持异议，依法予以确认。合同解除后，刘玉山、于桂仙作为504号房屋共同出售人，应当将已收取的定金向董婷退还，于桂仙提出的应当由刘玉山个人返还定金的抗辩意见，本院不予采信。对于董婷主张的要求刘玉山、于桂仙返还已经收取的定金人民币2万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约一节，根据本案查明的事实和证据，于桂仙在双方合同履行过程中，明确表示拒绝出售504号房屋，其行为已构成违约，其应承担相应违约责任，于桂仙就此提出的非真心违约、非因房价上涨恶意违约的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。刘玉山自身虽未存在违约行为，但如前所述，其作为504号房屋共同出售人，应当就于桂仙的违约行为共同对外承担违约责任。则在此前提下，根据双方签订的《保障合同》和《居间服务合同》约定，董婷作为守约方有权要求刘玉山、于桂仙赔偿其已支付的相关费用，故对于董婷主张的要求刘玉山、于桂仙赔偿其缴纳的保障服务费人民币1520元和居间代理费人民币35200元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于董婷另行主张要求刘玉山、于桂仙支付违约金人民币16万元的诉讼请求，本院认为：因违约金的立法本意在于填平守约方因违约方的违约行为所造成的损失，而董婷作为房屋买受方，其所主张的定金、保障服务费、居间代理费方面的损失，如前所述，本院已予以支持，而对于房价上涨的额度，因董婷未就此向本院提交充分证据予以证明，故对于于桂仙提出的违约金过高的抗辩意见，本院予以采信，并结合本案案情对违约金数额酌情予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除董婷与刘玉山、于桂仙于二〇一三年十月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》及于二〇一三年十一月十五日签订的《补充协议》；
二、刘玉山、于桂仙于本判决生效后七日内向董婷返还定金人民币二万元；
三、刘玉山、于桂仙于本判决生效后七日内向董婷赔偿保障服务费人民币一千五百二十元、居间代理费人民币三万五千二百元、违约金人民币九万元；
四、驳回董婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千二百七十五元，由刘玉山、于桂仙负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陆金伟
二〇一四年三月七日
书 记 员 侯雪婷