四川省仁寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仁寿民初字第2125号
原告张翠云。
原告朱菊芳。
二原告委托代理人彭星华，四川红地律师事务所律师。
被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司。
法定代表人田学良，总经理。
被告辜长明。
委托代理人罗吉昌，男，生于1972年2月17日，汉族，居民。
原告张翠云、朱菊芳与被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司（以下简称双良公司）、被告辜长明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员李荣远适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张翠云、朱菊芳及其委托代理人彭星华，被告辜长明的委托代理人罗吉昌到庭参加了诉讼；被告双良公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。后原、被告申请庭外和解，但最终未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告张翠云、朱菊芳诉称，2010年11月30日，“聚福苑”房地产开发项目负责人辜长明以个人名义同原告签订了《门市拆迁改建协议》，该协议主要约定：二原告将坝达桥街现有门市让给被告辜长明统一规划拆建集资门市，建设资金由被告辜长明投入，建成后的门市面积如有增大，原告不补辜长明费用；被告辜长明为原告新建的门市为地框砖混结构，门为卷帘门、墙面砂浆找平，并刷仿瓷，顶棚用石膏塑板吊顶，地坪用普通地板砖安装，天然气户头一个；被告辜长明归还原告的门市时，由被告辜长明负责办理产权证，产权人为原告，费用由辜长明负担；任何一方违约，赔偿违约金按合同标的市场价的一倍计算等约定。经查，被告辜长明是以被告双良公司的名义从事“聚福苑”项目的房地产开发经营活动。综上所述，原、被告签订的《门市拆迁改建协议》是依法成立并生效的房屋拆迁安置补偿合同，被告方不按照约定履行合同义务，应当向原告承担继续履行并赔偿损失等违约责任。原告故诉至法院，请求：一、判令二被告到仁寿县房地产登记管理机关将位于仁寿县文林镇陵州路二段64号“聚福苑”底楼门市坐向左边第三间门市的国有土地使用权和房屋所有权登记到原告名下，并向原告交付该门市的《国有土地使用权证》和《房屋使用权证》；二、判令二被告向原告支付迟延交房损失费10000元；三、判令被告赔偿原告装修损失酌定12000元，水、气户头费12000元；四、本案诉讼费等费用由二被告承担。庭审中，原告撤回了第二、三项诉讼请求。
被告双良公司未作答辩。
被告辜长明辩称，请求驳回原告的诉讼请求，因为被告并非本案的适格主体。合同的内容和意思表示均不真实。合同的内容违反了法律的强制规定，此份《门市拆迁改建协议》应当为无效合同，其诉称的面积也不真实，不符合证件上所注明的大小。
经审理查明，座落于仁寿县文林镇陵州路二段160号4号门市（当时系一楼一底）原系原告张翠云、朱菊芳与黄昭容三人共同所有（办理了房屋所有权证和国土使用权证），黄昭容于2004年12月15日将该门市收取相应比例股金退出股份后交予二原告属于二原告所有。2010年11月30日，二原告作为甲方，与被告辜长明作为乙方签订了《门市拆迁改建协议》，该协议主要约定：二原告将坝达桥街现有门市（面积29.30㎡）让给被告辜长明统一规划拆建集资门市，建设资金由被告辜长明投入，建成后的门市不得小于原面积，否则每少1平方米按15000元赔偿原告，建成后的门市面积如有增大，原告不补辜长明费用；被告辜长明为原告新建的门市为地框砖混结构，门为卷帘门、墙面砂浆找平，并刷仿瓷，顶棚用石膏塑板吊顶，地坪用普通地板砖安装，被告必须在交房1年内为原告办理好两证和三通（房屋所有权证、国土使用权证、水、电、气三通）；被告辜长明归还原告的门市时，由被告辜长明负责办理产权证，产权人为原告，费用由辜长明负担；任何一方违约，赔偿违约金按合同标的市场价的一倍计算等约定。
合同签订后，被告辜长明借用并以被告双良公司的名义开发修建“聚福苑”项目工程。2011年10月18日，办理了用地单位为双良公司的地字第5114212011080号《建设用地规划许可证》，以及办理了仁建规字（2007）249号《建设工程规划许可证》，513820071029121号《建筑工程施工许可证》。该项目于2008年10月动工修建，2012年10月之前完工，辜长明称《测绘报告》显示该门市实际面积已经超出其原有面积，故要求原告方补交超出部分的款项，由此原、被告发生纠纷。双方后来也未另行组织测绘。原告方于2012年第四季度强行入住并装修使用该门市。该门市至今尚未在仁寿县建设工程质量安全监督站办理质量安全登记书，也未进行工程验收。原告方等多住户50余人于2014年1月13日、5月4日、6月11日向仁寿县委群工部等部门集体上访。二原告于同年6月17日诉至本院，并提出了上述诉讼请求。
本案在审理过程中，仁寿县住房和城乡规划建设局于2014年7月3日向被告双良公司发布《通知》，通知该公司“于2014年10月30日前办理房产证与土地使用证”。同年9月19日，仁寿县精益房地产测绘有限公司对“聚福苑”1至4幢进行了测绘并制作了《房产测绘报告》。
上述事实，有二原告及被告辜长明的陈述，黄昭容及二原告的土地使用权证及房产证复印件，黄昭容与二原告的退股《协议书》一份及收到二原告房款的《收条》复印件1一份，黄昭容的《证明》原件一份，黄昭容的身份证复印件一份，《门市拆迁改建协议》，《建设用地规划许可证》复印件并加盖“仁寿县城乡规划局”鲜章一份，仁寿县房地产管理局对双良公司开发修建“聚福苑”部分合同备案登记表一份，原告等住户群体上访材料及仁寿县委群工部的领导批示一份，仁寿县住房和城乡规划建设局于2014年7月3日发出的《通知》，《四川省建设工程委托监理合同》复印件，《建设工程施工项目承包合同》复印件，《商品房买卖合同》复印件三份予以证实。以上证据，经本院审查，予以采信。
本院认为，被告辜长明与原告张翠云、朱菊芳于2010年11月30日签订了《门市拆迁改建协议》，约定了将其坝达桥私有门市进行拆迁改建。之后被告双良公司以“聚福苑4号楼”为用地项目名称，为该片土地办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等证照。虽然在签订《门市拆迁改建协议》之时被告辜长明不具有拆迁资质，但之后辜长明以被告双良公司的名义在该土地上进行商品房开发，政府主管部门也颁发证照允许其进行开发并修建完毕，故《门市拆迁改建协议》在未损害国家利益、集体利益和社会公共利益等情形下，协议系当事人的真实意思表示亦可继续履行，故应当认定《门市拆迁改建协议》有效。被告双良公司借用资质给被告辜长明，辜长明对外以双良公司名义从事开发，对《门市拆迁改建协议》中被告辜长明应当履行的义务，有需要以双良公司名义对外申请办理的，对被告双良公司应当具有约束力。办证交付义务系应当由具有开发资质的被告双良公司申请办理，故双良公司亦应承担相应责任。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。对此，该工程2012年竣工后，被告就应该积极主动向相关部门申请验收，验收合格后就应该将房屋交予原告使用。况且原告具有两证的合法财产在先，原告的原有合法门市被被告开发拆迁改建，新门市已建成，原告已入住及接管使用，已成客观事实，同时安检、测绘、验收…等均属于被告应当自己履行和配合相关职能部门履行的主要义务，而不属于原房产主原告的义务。双方签订的《门市拆迁改建协议》中，对被告自备费用为原告办理两证也有明确的约定，办理两证成为了被告应当履行的合同义务。诉争门市已于2012年底修建完毕，被告至今不积极主动申请房屋验收，亦不主动交付房屋，不履行合同义务，造成纠纷，应当承担全部的责任。故原告起诉的理由成立，要求被告为其办理两证的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司、辜长明在本判决生效后六十日内为原告张翠云、朱菊芳办理位于仁寿县文林镇陵州路二段64号“聚福苑”底楼门市坐向左边第三间门市的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》并交付给原告张翠云和朱菊芳。
本案受理费1600元，由被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司、辜长明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 李荣远
二〇一五年六月十八日
书记员 陈 蝶