江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4883号
上诉人（原审原告）史柱荣，男，1982年4月24日生，汉族。
委托代理人陈静、谢二成，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）季平，男，1942年7月9日生，汉族。
上诉人史柱荣与上诉人季平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第715号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人史柱荣及其委托代理人陈静、谢二成，上诉人季平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史柱荣原审诉称，2014年3月19日，自己与季平签订了一份租赁协议书，约定：季平将位于浦口区顶山街道服装城某幢104室门面房出租给史柱荣。合同期自2014年3月19日起至2015年3月18日止，年租金43000元。房屋押金3000元。2014年11月20日，租赁门面房被列入拆迁范围，史柱荣与季平协商拆迁补偿事宜，但季平拒绝给付史柱荣因拆迁造成的损失补偿。为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、季平给付停业补偿费47197元、设施搬运费47197元、空调补偿费1000元、装修费42487元、附属物补偿费5000元、搬迁补助费5615元、提前搬家奖励费56150元、返还押金3000元及租金14333元。2、诉讼费、保全费由季平承担。
季平原审辩称，1、史柱荣是承租人，拆迁补偿款是给产权人的，与史柱荣无法律上的关系。2、2014年12月，其与拆迁部门谈拆迁事项，史柱荣在合同期满后仍不愿意腾房，其诉至法院要求史柱荣迁让房屋，经法院组织调解双方达成调解协议，但史柱荣未按调解协议履行腾房义务，4月23日在法院的强制执行之下才将房屋腾空交还。因此，史柱荣的诉请没有事实依据，应当驳回史柱荣的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年3月19日，史柱荣与季平签订一份《租赁协议书》，约定：1、季平将浦口区顶山街道北圩商城某幢104室出租给史柱荣使用。2、租期从2014年3月19日起至2015年3月18日止。3、房屋月租金3583元，付款方式为半年付。史柱荣向季平交纳押金3000元，待退租时，房屋无损且结清承租期间内所有费用后季平退还史柱荣全额押金。4、史柱荣在居住期间，不得将房屋转租给他人使用，不得利用房屋进行违法活动，不得私自将房屋结构破坏（自然灾害除外），否则季平有权终止合同。史柱荣不得擅自改变装修，如需改动必须经季平书面同意。5、史柱荣在承租前季平必须将物业费、卫生费、水电费、有线电视费、电话费、煤气费一次性付清，承租期间上述所有费用由史柱荣负担。6、史柱荣、季平在本协议约定期限内不得违反上述各项约定，否则视为违约，约定违约金3000元，由违约方向守约方支付。……8、未尽事宜补充如下：此房史柱荣用来营业并居住，年付租金为43000元整，半年付租金为21500元，以收款收据为凭。合同签订后，季平将房屋交给史柱荣使用，史柱荣支付租金43000元、押金3000元。
2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处（以下简称顶山街道办事处）公布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁实施方案》，涉案房屋被纳入拆迁范围。2014年12月17日，季平与顶山街道办事处签订《浦口区房屋拆迁补偿协议》，季平据此得到房屋补偿款2436229元、装修补偿款84975元、附着物补偿款90197元、搬迁补助费5615元、过渡补助费91637元、拆移电话补助费620元、有线电视拆移补助费800元、空调拆装补助费1000元、宽带拆装补助费1000元、电热水器拆装补助费用100元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元、提前搬家奖励费112300元、设施搬运费用47197元、停业补偿费用94394元，合计2966544元。季平同意于2014年12月31日，将被拆迁房屋腾空，交由顶山街道办事处拆除。该协议明确了补偿费用用于支付“非住宅房屋”和“营业用房”拆迁，在涉案房屋中，史柱荣经营的第一层属于非住宅房屋和营业用房。
原审另查明，2015年3月19日，季平曾向原审法院起诉要求史柱荣腾空并交还涉案房屋，经原审法院主持调解，双方达成调解协议：史柱荣于2015年4月5日前腾空承租季平位于本区顶山街道北圩商城某幢104室。2015年4月7日，季平向原审法院申请强制执行，要求史柱荣腾空交付房屋。同年4月23日，该案件执行完毕。
原审再查明，涉案房屋内空调有5台，其中史柱荣3台，季平2台，双方对此事实均无异议。
案件审理过程中，史柱荣撤回要求季平给付附属物补偿款的诉讼请求。
上述事实，有双方的陈述，《租赁协议书》、《浦口区房屋拆迁补偿协议》及附属物明细表、收条等证据在卷证实。
原审法院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合当应当终止，承租人因承租房屋被拆迁而产生损失客观存在。史柱荣主张停业补偿费47197元，原审法院认为史柱荣作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，因拆迁而产生停业损失，但征收拆迁时距租赁经营期限届满仅有三个月的时间，故原审法院酌定停业补偿费94394元的20%即18878.8元补偿给史柱荣。史柱荣主张设施搬运费47197元，原审法院认为该项费用是拆迁部门对经营者因搬迁经营设施造成损失的补偿，现拆迁部门已将该费用补偿给季平，而史柱荣作为承租人因承租的房屋拆迁而需对经营设施进行搬迁，故其主张符合法律规定，予以支持。史柱荣主张空调补偿费1000元，原审法院认为双方在拆迁时均有空调在涉案房屋内，（史柱荣3台、季平2台），故该项费用由史柱荣分得600元。史柱荣主张装修补偿费42487元，原审法院认为季平仅认可史柱荣对承租房屋贴了墙纸，对其他装修不予认可，且史柱荣未能提供充分的证据证明其装修价值，原审法院根据史柱荣的实际情况，酌定该项费用为3000元。史柱荣主张搬迁补助费5615元，原审法院认为该费用是对住宅搬迁的补偿费，而季平认可承租的房屋仅用于饭店经营，拆迁时所需搬运的为经营设备，现史柱荣已主张设施搬运费，故其再主张此项费用无事实依据，原审法院不予支持。史柱荣主张提前搬家奖励费56150元，原审法院认为该费用是对住宅搬迁行为的奖励费用，而史柱荣是基于双方的租赁关系主张租赁期间因拆迁行为造成的损失，但此费用不属于损失，因此其主张该项费用无事实和法律依据，原审法院不予支持。史柱荣主张返还押金3000元，原审法院认为史柱荣已将涉案房屋腾空交付季平，季平应当返还史柱荣，史柱荣的诉请，符合法律规定，予以支持。史柱荣主张季平返还租金14333元，原审法院认为房屋租赁合同虽因拆迁而终止，但史柱荣在合同终止后仍然实际使用涉案房屋，未于合同截止的租赁期即2015年3月18日搬出，故其主张不符合法律规定，不予支持。综上，季平应当支付给史柱荣的补偿费用合计72675.8元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条之规定，原审法院判决：一、季平于判决生效之日起五日内返还史柱荣押金3000元、给付史柱荣空调补偿费600元、停业损失费18878.8元、设施搬运费47197元、装修补偿费3000元，合计72675.8元。二、驳回史柱荣其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4630元，减半收取2315元，保全费1270元，合计3585元，由史柱荣负担2509元，季平负担1076元。
上诉人史柱荣不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称，原审认定事实不清，适用法律不当。1、在季平与拆迁部门签订拆迁补偿协议后，季平就涉案房屋不享有权益，故原审法院以租赁合同因拆迁终止后，我方仍在实际使用涉案房屋判令不予返还我方租金14333元，无法律依据。2、原审将停业补偿费的20%补偿给我方，明显过低，我方要求按停业补偿的50%给付。3、我方经营饭店装修达五、六万，而季平没有证据证明房屋是其装修的，原审只酌定补偿我方3000元欠妥。4、我方承租涉案房屋是用来经营并居住的，因此搬迁费和提前搬家奖励费两项补偿应归我方。综上，上诉人请求依法撤销原审判决，依法改判，并由季平承担本案的诉讼费用。
上诉人季平不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称，1、史柱荣在经营期间未领取营业执照，致使我方在拆迁时少领取拆迁补偿款20多万元。2、在我方与拆迁办签订拆迁补偿协议后，史柱荣未按期交房，致使我方未能及时拿到拆迁补偿款，损失利息6万元。3、史柱荣是承租人，没有产权，拆迁补偿款是给产权人的，与对方无关，且因对方违约，我方也不应返还3000元押金。综上，上诉人请求依法撤销原审判决，依法驳回史柱荣的全部诉讼请求，并由史柱荣承担本案的诉讼费用。
本院对原审法院查明的事实依法予以确认。二审中，双方当事人均无提供新的证据。
本院认为，上诉人史柱荣与上诉人季平之间签订的《租赁协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自的义务。在租赁期间，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止。本案合同终止后，史柱荣仍在继续占有使用涉案房屋，未于合同截止的租赁期满前搬出，故其要求季平返还租金及给付提前搬家奖励费，无事实和法律依据，本院不予支持。现史柱荣已将房屋腾空并返还给季平，季平亦应将押金3000元返还给史柱荣，于法有据。因双方租赁合同对拆迁补偿并无约定，而涉案房屋是在租赁期间被拆迁，故史柱荣作为涉案房屋的承租人，因房屋拆迁而产生的停业损失、经营设施搬迁费用、装修损失理应获得相应的补偿。原审考虑史柱荣的经营至租赁合同期限届满才迁出涉案房屋等因素，故酌定停业损失的20%补偿给史柱荣，并无不当。关于装修补偿问题，本案中史柱荣未能提供充分的证据证明其装修价值，原审根据其使用的实际情况，酌定装修补偿费3000元亦较为合理。上诉人季平认为因史柱荣未领取营业执照以致其少获得20多万的补偿费用，而主张不应给予史柱荣任何补偿的理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3360元，由上诉人史柱荣、季平各负担一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 刘小琴
二〇一五年十一月二日
书 记 员 汪海燕