北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第10789号
原告赵X，男，1960年3月5日出生。
被告北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号，组织机构代码67384289-4。
法定代表人孔健涛，总经理。
委托代理人尤勇，女，1977年7月8日出生。
原告赵X与北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵X、被告合景公司之委托代理人尤勇到庭参加诉讼。本案现已审�终结。
原告赵X诉称：2010年4月3日，原告与被告签订编号为Y996140的《商品房预售合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于北京市顺义区110#住宅楼5层2单元501室，建筑面积138平方米。2011年8月20日被告完成装修工程并交付原告。被告对自身的建筑工程质量和装饰装修质量问题不及时整修及“漏水事件”导致原告的物权侵害而无法入住的损害。厨房生活阳台地面下自来水管破裂严重漏水，被告仅将其走廊的自来水关闭至今，导致原告物权受到侵害长达30个月；一是室内所有墙与墙布之间严重变霉，房屋处在整个霉菌的环境中而无法入住，导致原告无法入住，按属地租金市场价格4500元／月，赔偿原告30个月无法入住的物权侵害损失13.5万元；二是原告财产物权（家具、物品、垭口、压条、地板、墙布等）被告至今没能整修合格，导致原告长达30个月无法入住的损害；三�依据（2013）顺民初字第06592号和（2014）三中民终字第02539号判决，被告无视法律、蔑视法庭的做法加长了原告无法入住的时间。被告自身的建筑工程质量和装饰装修质量问题不及时整修和“漏水事件”不及时整修，况且又无视法庭判决而故意不及时整修，这三方面行为，严重违反了双方签订的预售合同和装修协议的约定及法院判决，给原告的合法使用和经济利益造成了重大损害。为维护原告的合法利益，故诉至法院，请求：1.判令被告侵害原告物权，赔偿原告30个月无法入住的损害13.50万元；2.判令被告侵害原告物权，承担原告30个月无法入住的物业费损害10350元；3.判令被告侵害原告物权，承担原告30个月无法入住却已经交付的采暖费2846元的损害；4.被告负担案件受理费。
被告合景公司辩称：本案的两个诉讼事实已经两案四次审理，两个事实部分均已经全面的质证、答辩，法院应按照一事不再理的精神驳回原告重复的诉求；我公司已经按照生效的法律文书维修完毕和履行完毕。原告主张漏水造成的损失，法院进行酌定判决时对原告的所有相关损失均已进行了全面衡量并作出。原告此次以相同事由提出不能入住的损失没有任何法律依据，原告用两个不同事实混在一个诉讼中，其依据商品房预售合同的问题起诉要求租金，该问题原审法院已经明确判决驳回并认定我公司符合交房要求，只是应尽维修义务。如果原告依据漏水事实提出不能入住，漏水事实也就家具造成了一定的损失，且经过法院判决并执行，没有任何证据显示原告发生了漏水不能入住的损失。况且漏水发生在2012年1月25日，当时没有以漏水事实提出不能入住的租金，是因为在商品房预售合同纠纷一案中已经提出相同诉求，但该诉求已经经过判决被驳回。退一步说，就算认定此次诉求是为同事实的新诉求，那自事实发生至今诉讼时效已经经过，不享有胜诉权。被告从收房一直住在该处住房，没有任何理由让我公司赔偿没有发生的租金损失。发生漏水后原本一天就可以修理完毕的情况下，原告拒绝被告工程部和物业进屋维修，在取得原判决后才许可被告进场维修，该行为导致维修无法进行，原告拖延维修要求被告承担租金损失，无任何依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
2010年4月3日，赵X与合景公司签订编号为Y996140的《商品房预售合同》，约定赵X购买合景公司开发的位于北京市顺义区110#住宅楼5层2单元501室房屋。房屋价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米人民币19198.58元，房屋总价款为人民币2212637元。合景公司应当于2011年5月20日前向赵X交付该商品房，并约定了交付时应当符合的相关条件及逾期�房的违约责任。同日，双方签订了《装修委托协议》及附件，约定由合景公司按照附件要求为赵X购买的涉诉房屋进行装修，合景公司应当在2011年8月20日前，按照协议及附件的要求完成装修工程并交付赵X。2011年4月14日，涉诉房屋取得《住宅工程质量分户验收表》。2011年5月17日，涉诉房屋所在楼栋取得了规划验收批准文件。2012年5月19日，涉诉房屋取得了《房屋土地测绘技术报告书》。2011年5月20日，涉诉房屋所在楼栋进行了竣工验收备案登记。
2011年5月16日，合景公司向赵X发出通知，通知赵X于2011年5月20日接收房屋。2011年5月21日，赵X签收了《房屋交接单》并填写了房屋交验表，写明了赵X认为房屋不符合交付条件之处。后合景公司开始对房屋进行装修施工。2011年8月9日，合景公司向赵X发出通知，通知赵X于2011年8月15日接收房屋。2011年8月19日、8月21日、8月27日、8月28日，赵X分别对房屋的质量问题提出了书面说明并交给合景公司。2011年9月25日，赵X签收了《房屋交接单》并接收了房屋，同时收到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
2012年1月25日，原告家中厨房生活阳台墙角处墙体内自来水管漏水，原告家中房间木地板、物品、家具被水浸泡。自漏水事故发生后，一直到2012年2月12日，被告的人员才到漏水现场进行维修。
因原告赵X认为被告合景公司出售的房屋存在严重的工程质量问题和装修工程质量问题，于2012年9月27日提起商品房预售合同纠纷一案，请求判令：1.要求对鉴定意见第7、8、9、10、12、13项限期修复，其他项要求赔偿损失共计38万元；2.被告承担自2011年5月20日至房屋质量问题获得纠正之日止的逾期交房责任，截至2012年9月25日应支付的逾期交房违约金为542096.07元，已交物业费和收房时已交的税费及公共维修基金共计96868.55元，截至2012年9月的利息损失3875元；3.赔偿原告误工损失费6万元。本院于2013年12月16日作出（2012）顺民初字第13084号民事判决书，判决：一、被告合景公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵X七万元；二、被告合景公司于本判决生效之日起三十日内对涉诉房屋司法鉴定意见书中鉴定意见第七、八、九、十、十二、十三项及房屋水管漏水问题予以整修，达到国家有关部门规定的验收合格标准；三、驳回原告赵X之其他诉讼请求。上述判决作出后，赵X提出上诉，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第02704号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
因原告赵X认为工程质量缺陷发生漏水给其造成了家具被浸泡的损失，于2013年5月16日提起财产损害赔偿纠纷一案，请求判令被告赔偿因工程质量缺陷发生漏水造成原告家具被浸泡的损失40000元。本院于2013年12月16日作出（2013）顺民初字第06592号民事判决书，判决：一、被告合景公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵X因漏水造成的财产损失二万元；二、驳回原告赵X的其他诉讼请求。上述判决作出后，赵X提出上诉，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第02539号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
原告赵X表示其本次诉讼主张的租金损失期间为2012年1月25日至2014年7月25日共计30个月，计算标准是每月4500元。原告赵X主张的物业费损失期间同租金损失期间，标准为每月345元。原告赵X主张的采暖费为2013年至2014年一个采暖季另加50天。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、民事判决书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，通过赵X提交的证据可以认定，被告合景公司应对赵X家中厨房生活阳台墙角处墙体自来水管漏水，造成赵X的财产损失承担赔偿责任。被告合景公司称原告赵X以同样事实再次起诉应予驳回，但原告赵X本次诉讼中的诉讼请求与之前两次诉讼的诉讼请求不存在重复情况，被告合景公司关于原告赵X已经超过诉讼时效的辩解意见，无事实依据，本院不予采信。
依据已经生效的民事判决书，自2012年1月25日起，房屋一直处于未完全修复状态，确实存在无法居住的情况，故对原告赵X主张的2012年1月25日至2014年7月25日期间产生的合理租金损失，本院酌情予以确定。被告合景公司关于原告赵X一直拒绝其进入房间进行维修造成损失扩大的辩解意见，未提交充分的证据，本院不予采信。对于原告赵X主张的物业费损失，鉴于其未实际交纳，具体损失数额无法确定，宜待发生后另行主张。原告赵X主张的取暖费损失，有事实及法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：
一、被告北京合景房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告赵X租金损失、取暖费共计七万七千八百四十六元；
二、驳回原告赵X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千六百三十二元，由原告赵X负担七百七十五元（已交纳），由被告北京合景房地产开发有限�司负担八百五十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 蕾
二〇一四年十月九日
书记员 卢丙乾