湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武汉中民终字第01020号
上诉人（原审被告）：武汉某发展有限公司
被上诉人（原审原告）：武汉某置业有限公司
上诉人武汉某发展有限公司因与被上诉人武汉某置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2012）鄂武昌民初字第02568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月2日公开开庭审理了此案，上诉人武汉某发展有限公司，被上诉人武汉某置业有限公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：坐落于武汉市洪山区（现武昌区）秦园路46号房产原系某村委会所有。
1999年1月4日，某村委会与某大酒店签订﹤乾成大厦转让协议》一份。协议主要内容为：产权转让范围为乾成大厦（即武昌区秦园路46号原龙腾大厦）所有建筑物，以及所有使用面积；乾成大厦停车场所有建筑物，以及所有使用面积；产权有偿转让办法为由某大酒店报经信合银行方同意，将原某村委会在信合王家湾分社贷款中划出贷款本金1814万元和利息186万元，转由某大酒店承担。
1999年11月10日，某大酒店、某信用社、某村委会签订《抵押担保借款合同》，约定某大酒店向某信用社借款1814万元，贷款期限为2000年2月22日起至2000年11月10日止等。某村委会用其所有的龙腾大厦进行抵押担保。
1999年12月9日，武汉市洪山区房地产管理局颁发武房洪他第199901366号、第199901367号《房屋他项权证》两份，证载：房屋他项权人为某信用社，房屋所有权人为某村委会，房屋坐落为洪山区和平乡秦园路46号，权利价值900万元和914万元。
2002年5月10日某村委会出具《证明》一份，内容为：原武昌徐家棚秦园路46号，龙腾大厦现已被某大酒店全款买断，转户手续正在办理之中。
2002年9月5日，某大酒店与湖北楚星信息服务中心（以下简称楚星服务中心）签订《承包合同》，将某大酒店整体承包给楚星服务中心，承包期限30年，到2032年12月5日止。
2005年8月31日，某大酒店、楚星服务中心与武汉某发展有限公司签订《租赁合同》，将武昌区秦园路46号某大酒店房屋，其房产建筑面积9236.88平方米，占地2322平方米及部分物资租赁给武汉某发展有限公司。租赁期限从2005年9月1日至2024年8月31日止。
同年9月30日，武汉某发展有限公司将秦园路46号房产中主楼4-8楼、副楼4-7楼、宾馆一楼大厅租给武汉华坤经济发展有限公司（以下简称华坤公司）。2006年4月1日、2007年8月10日，武汉某发展有限公司将秦园路46号房产中1500平方米租给武汉极地商务宾馆经营。2006年7月31日、2012年2月9日，武汉某发展有限公司将秦园路46号房产中原餐馆发包给武汉市某饮食服务有限公司经营。
2005年12月15日，武汉市中级人民法院为某信用社诉某大酒店、某村委会抵押借款合同纠纷一案作出（2005）武民商初字第151号民事判决，判决：某大酒店向某信用社偿还借款本金1800万元及利息；某信用社对折价或者拍卖、变卖武昌区秦园路46号房产所得的价款享有优先受偿权等。
该判决生效后，因某大酒店未履行支付义务，某信用社于2006年4月向武汉市中级人民法院申请执行。执行中，该法院于2006年9月1日作出（2006）武执字第135号民事裁定，将某村委会所有的位于武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权依法予以查封。
2007年7月30日某村委会、2011年9月22日武汉某集团股份有限公司（原某村委会）先后出具《证明》、《补充证明》，证明乾成大厦已转让给某大酒店，该酒店拥有全部所有权。
2010年8月18日，武汉市中级人民法院作出（2010）武执裁字第00041号执行裁定，将申请执行人某信用社变更为武汉农村商业银行股份有限公司青山支行（以下简称青山支行）。
2011年7月21日，某大酒店、楚星服务中心作为甲方，武汉某发展有限公司作为乙方签订《合同终止协议》，约定：甲乙双方就武昌区秦园路46号租赁经营事宜，甲方向乙方提出终止租赁合同，经双方协商，特签订如下协议，一、乙方经慎重考虑在以下条件具备时同意甲方提出终止2005年8月30日双方签署的为期二十年的租赁合同。1、在乙方向甲方一次性移交经营权后，原乙方与酒店管辖的各经营承包租赁者的合同协议均归甲方实施管理。移交后，再发生经营管理问题及赔偿问题与乙方无关。2、在乙方向甲方一次性移交不可移动的资产与装修（含加盖面积），不含各经营管理者自行装修改建部分，均归为甲方之资产序列。移交后，再发生资产方面问题与乙方无关。3、凡可移动的资产乙方自行清理。4、甲方同意向乙方支付感谢贵公司数年来的管理劳务补偿壹佰万元等。
2011年8月3日因武汉某置业有限公司从青山支行处受让上述债权，武汉市中级人民法院作出（2011）武执裁字第00149号执行裁定，将申请执行人青山支行变更为武汉某置业有限公司。2011年9月13日武汉某置业有限公司与某大酒店签订《执行和解协议》。武汉市中级人民法院根据此和解协议，于2011年9月26日作出（2006）武执字第135-6号执行裁定，裁定将某村委会所有的位于武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权按评估价6367.10万元过户给武汉某置业有限公司所有，用于抵偿某大酒店所欠本案债务，下欠债务由武汉某置业有限公司与某大酒店另行协商解决等。该裁定于2011年9月29日生效。现上述房产过户手续正在办理之中。
2011年11月2日、11月7日，武汉某发展有限公司向极地121商务酒店、武汉市某饮食服务有限公司、华坤公司发出通知，通知双方签订租赁合同的甲方变更为某大酒店、直接向某大酒店签订租赁合同。2011年11月15日，某大酒店向秦园路46号所有承租户发出通知，载明：该酒店已与武汉某置业有限公司达成共识，秦园路46号所有建筑物及设备、设施全部委托武汉某置业有限公司全权经营管理。即日起以上资产的使用、收益及所有权归属武汉某置业有限公司管理、支配。
2011年12月5日，武汉某发展有限公司向某大酒店发出通知，载明：因某大酒店至今未向我公司付款，已严重违约，我公司决定解除双方2011年7月21日签订的《合同终止协议》，明确：双方及楚星服务中心2005年8月30日所签二十年的租赁合同仍然有效。
本案在审理中，武汉某发展有限公司认可现使用秦园路46号房产中主楼九楼（面积146.976平方米）。武汉某置业有限公司认为武汉某发展有限公司与某大酒店、承租户之间利益一体，提交的证据均系虚构。
因双方当事人就诉争房屋租金标准存在较大分歧，武汉某置业有限公司于2013年1月16日向法院申请，要求对武昌区秦园路46号房屋主楼9楼的租赁价值进行评估。法院对外委托湖北八方森林资源资产评估有限公司，该公司于2013年5月22日作出鄂八方评咨字（2013）第007-1号评估报告，并于2013年7月3日针对武汉某发展有限公司的异议，作出异议回复。评估结论为：主楼9楼面积147平方米，每月38元／平方米，年租赁价值6.70万元。武汉某发展有限公司认为评估的租赁价值为装修后的价格，不能真实反映当时房屋无水、无电的情况，要求重新评定其租金价值。武汉某置业有限公司认为评估报告上已明确评估值为评估对象毛坯状态下的租赁价格，不认可武汉某发展有限公司的意见。
2012年5月7日，武汉某置业有限公司向一审法院起诉，请求判令：武汉某发展有限公司立即腾退武汉市武昌区秦园路46号房产中的主楼九楼（面积146.976平方米）；武汉某发展有限公司支付每月房屋使用费（从2011年9月26日起至腾退时为止，按同地段装修好的商业房出租每天每平方米4元标准计算）；本案诉讼费由武汉某发展有限公司承担。
一审法院审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，武汉市中级人民法院于2011年9月26日作出（2006）武执字第135-6号执行裁定，裁定将某村委会所有的位于武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权按评估价6367.10万元过户给武汉某置业有限公司所有，用于抵偿某大酒店所欠本案债务。该法律文书送达时已生效，至此武汉某置业有限公司取得上述房屋的所有权和该房屋项下土地使用权。武汉某发展有限公司认为现秦园路46号房产归某大酒店所有，尽管武汉某置业有限公司已受让青山支行对某大酒店的债权，但至今还没有完全实现抵押权，仍处于债权人的地位的抗辩意见，无事实及法律依据，不予采纳。
2005年8月31日，某大酒店、楚星服务中心与武汉某发展有限公司签订《租赁合同》，将武昌区秦园路46号某大酒店房屋，其房产建筑面积9236.88平方米，占地2322平方米及部分物资租赁给武汉某发展有限公司，而某大酒店、某村委会与某信用社签订《抵押担保借款合同》的时间为1999年11月10日，武汉市洪山区房地产管理局颁发《房屋他项权证》的时间为1999年12月9日。武汉某置业有限公司从青山支行受让此债权后，承继对该抵押房屋的优先受偿权，在武汉市中级人民法院作出（2006）武执字第135-6号执行裁定后，实现抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，武汉某发展有限公司与某大酒店、楚星服务中心签订的《租赁合同》对该房产的受让人武汉某置业有限公司不具有约束力（包括合同中约定的仲裁条款）。故武汉某发展有限公司以其自2005年至今一直经营使用该房屋，即使假设武汉某置业有限公司已经完全实现了抵押权，原租赁关系不受该抵押权影响，武汉某置业有限公司应当继续履行房屋租赁合同，且该合同约定解决纠纷由武汉仲裁委员会仲裁，法院无管辖权，应移送有关部门或驳回武汉某置业有限公司起诉的抗辩意见，不予采信。
本案在审理中，武汉某发展有限公司表示现占用秦园路46号房产中主楼九楼（面积146.976平方米），根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，对武汉某置业有限公司要求武汉某发展有限公司立即腾退武汉市武昌区秦园路46号房产中主楼九楼（面积146.976平方米）的诉讼主张，予以支持。
武汉某置业有限公司要求武汉某发展有限公司按同地段装修好的商业房出租每天每平方米4元标准，从2011年9月26日起计算至腾退时为止的房屋使用费的诉讼主张，因武汉某发展有限公司一直使用该房屋至今，造成武汉某置业有限公司损失，武汉某发展有限公司应从2011年9月29日武汉市中级人民法院（2006）武执字第135-6号执行裁定生效之日起支付使用该房屋的使用费，但按同地段装修好的商业房出租每天每平方米4元标准计算过高，可按照湖北八方森林资源资产评估有限公司鄂八方评咨字（2013）第007-1号评估报告评估的租赁价值标准来计算至返还房屋之日止。武汉某发展有限公司认为评估报告不符事实，系评估装修后的租赁价值，要求重新评估的抗辩意见，无事实根据，且不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定”的规定，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉某发展有限公司于本判决生效之日起三日内将位于武汉市武昌区秦园路46号房产中的主楼九楼（面积146.976平方米）返还给武汉某置业有限公司。二、武汉某发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付武汉某置业有限公司房屋使用费（从2011年9月29日起至房屋返还之日止，按每年6.70万元标准计算）。三、驳回武汉某置业有限公司的其他诉讼请求。一审案案件受理费747元及评估费11200元，共计11947元，由武汉某发展有限公司负担（此款武汉某置业有限公司已垫付，由武汉某发展有限公司连同上述款项一并给付武汉某置业有限公司）。
判后，武汉某发展有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定本案事实严重错误。1、自1994年起，本案诉争房屋一直由房屋所有人租赁给原武昌区宏威贸易有限公司（武汉某大酒店前身）使用，租赁期限20年（自1994年8月至2014年7月31日止），并于1995年1月10日经武汉市洪山区公证处公证。2、1999年1月4日三角路村与某大酒店签订乾成大厦（即秦园路46号房屋）转让协议时，再次确认三角路村将房屋租赁给某大酒店，租期20年的事实。1999年起至今，三角路村与某大酒店签订房屋转让协议后，一直未办理房屋产权变更手续，某大酒店一直处于租赁的地位。3、1999年11月，某大酒店与原某信用社达成1814万元借款协议，三角路村将秦园路46号房屋抵押给信用社，抵押金额1814万元。4、2000年某大酒店扩建秦园46号房屋曾向江西九江大桥和楚星服务中心借款1500万元，某大酒店为偿还本息，将秦园路46号房屋交楚星服务中心承包三十年，承包时间自2002年12月6日至2032年12月5日止，承包协议规定，承包期间可以转包、分包。5、2005年8月31日某大酒店、楚星服务中心将秦园路46号房屋出租给上诉人经营20年，自2005年9月1日至2024年8月31日止，上诉人的租赁应当认定为承接楚星服务中心承包，也应当认定为是三角路村与某大酒店租赁关系的继续。6、上诉人于2010年与某大酒店曾签订有关确认缴纳租赁费额度的书面文件，根据该文件及武汉某发展有限公司实际支付租赁费，武汉某发展有限公司早已向某大酒店付清了2012年前的全部租金，一审判决武汉某发展有限公司从2011年9月29日起向武汉某置业有限公司支付房屋使用费无事实根据和法律依据。二、一审判决适用法律错误。1、本案应为租赁合同纠纷而不是侵权纠纷。2、诉争的秦园路46号房屋所有权至今仍为三角村名下，武汉某置业有限公司至今仍没有实现抵押权，仍属债权人的地位。三、一审判决程序违法。1、武汉某置业有限公司确认了某大酒店与武汉某发展有限公司对秦园路46号房屋租赁合同，按照武汉某发展有限公司与某大酒店、楚星服务中心于2005年8月31日签订的租赁合同对有关争议的解决由武汉仲裁委处理的规定，那么法院对本案不具有管辖权。2、一审法院在审理过程中没有通知某大酒店参加本案诉讼，程序违法。3、一审法院未予准许上诉人要求重新鉴定秦园路46号房屋的租赁价格错误。上诉请求：一、撤销原判，判决武汉某发展有限公司继续履行2005年8月31日与某大酒店、楚星服务中心签订的租赁合同。二、本案一、二审案件受理费、评估费由武汉某置业有限公司承担。
武汉某置业有限公司答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审法院审理查明的事实属实。
本院认为：某大酒店、某信用社、某村委会于1999年11月10日签订的《抵押担保借款合同》以及武汉市洪山区房地产管理局于1999年12月9日颁发的武房洪他第199901366号、第199901367号《房屋他项权证》（证载：房屋他项权人为某信用社，房屋所有权人为某村委会，房屋坐落为洪山区和平乡秦园路46号，权利价值900万元和914万元），均能够证实本案争议房屋即洪山区和平乡秦园路46号房屋已于1999年12月9日作为抵押物设置了抵押，房屋的抵押权人为某信用社。2005年8月31日，某大酒店、楚星服务中心与武汉某发展有限公司签订《租赁合同》，将武昌区秦园路46号某大酒店房屋租赁给武汉某发展有限公司，系将某信用社的抵押物对外出租。2011年8月3日因武汉某置业有限公司从青山支行（即某信用社）受让上述债权，2011年9月26日本院作出（2006）武执字第135-6号执行裁定，裁定将某村委会所有的位于武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权按评估价6367.10万元过户给武汉某置业有限公司所有，故本案争议房屋权利人为武汉某置业有限公司。2011年7月21日，某大酒店、楚星服务中心作为甲方，武汉某发展有限公司作为乙方签订《合同终止协议》，双方终止租赁合同，故武汉某置业有限公司在承接本案争议房屋之前，武汉某发展有限公司对本案争议房屋的承租权已经终止。
2011年11月15日，某大酒店向秦园路46号所有承租户发出通知，载明：该酒店已与武汉某置业有限公司达成共识，秦园路46号所有建筑物及设备、设施全部委托武汉某置业有限公司全权经营管理；即日起以上资产的使用、收益及所有权归属武汉某置业有限公司管理、支配。该通知已充分证明武汉某发展有限公司在对本案争议房屋承租权终止后，争议房屋权属人及财产管理人为武汉某置业有限公司的事实已知晓，但武汉某发展有限公司在原租赁合同终止后，未与武汉某置业有限公司建立新的租赁关系的情况下，既未搬离诉争房屋，将其归还武汉某置业有限公司，亦未对其事实占用诉争房屋向武汉某置业有限公司支付相应使用对价，其行为对武汉某置业有限公司的权益构成侵害，武汉某置业有限公司为排除侵害，诉请法院判令武汉某发展有限公司立即腾退武昌区秦园路46号房产中的主楼九楼，并支付使用费的请求应受法律保护，原审判决支持武汉某置业有限公司的诉请，并无不当，本院予以维持。武汉某发展有限公司上诉请求判令武汉某发展有限公司继续履行2005年8月31日与某大酒店、楚星服务中心签订的租赁合同，本院不予支持。
关于武汉某发展有限公司上诉提出一审认定事实错误的问题。武汉某发展有限公司认为本案争议房屋在1999年已经出租，即在抵押之前本案争议房屋已经出租。但从查明的事实来看，涉案房屋早于1999年12月9日由某信用社经武汉市洪山区房地产管理局同意设立了抵押并领取《房屋他项权证》，而武汉某发展有限公司作为承租人签订《租赁合同》的时间为2005年8月31日，案涉房屋设立抵押的时间先于租赁合同时间，故武汉某发展有限公司与某大酒店、楚星服务中心之间的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。武汉某发展有限公司的该项上诉请求本院不予支持。
关于武汉某发展有限公司提出一审判决适用法律错误的问题。武汉某发展有限公司上诉认为本案诉争房屋所有权至今仍为三角路村名下，武汉某置业有限公司没有实现抵押权，仍属债权人的地位，不应享有物权人权利。因本院于2011年9月26日作出的（2006）武执字第135-6号执行裁定，明确将某村委会所有的位于武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权按评估价6367.10元过户给武汉某置业有限公司所有，用于抵偿某大酒店所欠债务。该裁定书送达时已生效，武汉某置业有限公司取得房屋所有权系基于本院生效法律文书的确认，武汉某发展有限公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于武汉某发展有限公司提出一审判决程序违法的问题。武汉某发展有限公司未能提供双方已经订立仲裁协议的相关依据，也未对一审诉讼中鉴定程序存在违法情形予以举证证实，故一审法院审理本案及未予准许武汉某发展有限公司重新鉴定的申请并无不当，武汉某发展有限公司的该项上诉理由本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费747元，由武汉某发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
审 判 员 陈继红
代理审判员 安林锋
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 赖瑞文