江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4439号
上诉人（原审被告）朱强劲，男，汉族，1969年4月18日生，南京市建邺区双闸街道办事处工作人员。
委托代理人唐谦，男，1962年4月23日，汉族。
被上诉人（原审原告）南京中原房地产中介有限公司，组织机构代码55550345-3，住所地南京市秦淮区中山东路90号华泰证券大厦7楼。
法定代表人陆成，该公司总经理。
委托代理人陈志毅，江苏德序律师事务所律师。
委托代理人何珊珊，女，1987年1月30日生，汉族，该公司员工。
上诉人朱强劲与被上诉人南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原房地产公司）居间合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院于2014年8月29日作出了（2014）鼓民初字第3229号民事判决，朱强劲不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱强劲及其委托代理人唐谦，被上诉人中原房地产公司委托代理人陈志毅、何珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中原房地产公司原审诉称，2013年10月7日经其居间介绍，朱强劲与案外人吴建和、王忆茹签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定：朱强劲将本市某地43号702室房屋出售给案外人吴建和、王忆茹；无正当理由不履行合同的应赔偿中介方合同价款10%的违约金。中原房地产公司还与案外人吴建和、王忆茹签订了《佣金确认书》，确认在中介房产交易过户当日，案外人应给付中原房地产公司佣金29000元。合同签订后，朱强劲表示无法继续履行合同，致使《房地产买卖中介合同》未能履行，中原房地产公司也未能收取案外人中介佣金29000元，根据合同约定，朱强劲应承担违约责任。现诉至法院，请求判令朱强劲赔偿中原房地产公司违约金29000元。
朱强劲原审辩称，其不是佣金确认书的相对方，没有给付佣金的义务；中原房地产公司没有完成合同义务，无权主张中介佣金；其与买受方是协商解除合同，不存在违约情形。综上，请求法院驳回中原房地产公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年10月7日，经中原房地产公司（丙方）居间介绍，朱强劲（甲方）与案外人吴建和、王忆茹（乙方）签订了《房地产买卖中介合同》。合同约定：甲方将本市某地43号702室房屋出售给乙方，价格为152万元；三方商定，甲、乙方有下列情形之的应当承担违约责任：1、无正当理由不履行合同或毁约的……；三方商定，上述违约行为方，应按标的额的10%赔偿守约方违约金。《房地产买卖中介合同》所附补充协议第七条第5款约定：甲方或乙方或甲、乙双方非因丙方原因导致合同无法继续履行的，丙方服务费不予退还，由违约方赔偿守约方的定金或违约金及其他责任。合同签订后，朱强劲因贷款原因无法购买其他房产，故表示不愿意继续出售涉案房产。2013年10月19日，朱强劲与案外人吴建和在中原房地产公司处协商解除了《房地产买卖中介合同》，但中原房地产公司与朱强劲未能就中介佣金达成一致意见，中原房地产公司诉至法院，诉如所请。
中原房地产公司为证明其诉求，向原审法院提交了2013年10月19日其工作人员、朱强劲、朱强劲妻子及吴建和在中原房地产公司商谈解除合同的录音资料。录音资料反映：朱强劲及其妻子表示由于贷款原因无法购买其他房产，涉案房产也不想继续卖了，希望将所收定金20000元退给吴建和，解除合同；同时对于中原房地产公司所提中介佣金一事，认为合同已经协商解除，中原房地产公司也没有完成中介服务，无权主张中介佣金。朱强劲表示，录音系偷录且有截取，该证据不具有合法性；朱强劲与案外人协商解除合同，并未违约；朱强劲无法履行合同是国家政策调整，并不是朱强劲主观恶意不履行合同。
原审法院认为，中原房地产公司、朱强劲及案外人签订的《房地产买卖中介合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《房地产买卖中介合同》的约定，买卖双方无正当理由不履行合同或毁约的，应承担违约责任，赔偿守约方合同标的额10%的违约金。根据查明的事实，合同签订后朱强劲由于个人原因不愿意继续履行，已构成违约。朱强劲虽与案外人协商解除了《房地产买卖中介合同》，但并不意味中原房地产公司作为守约方无权向朱强劲主张违约责任。关于违约金，合同约定为合同价款的10%，明显过高，中原房地产公司以其未能收取的佣金作为实际损失来主张违约金，不违反法律规定。根据合同签订及履行的情形，原审法院适当调整违约金为20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：朱强劲于判决生效之日起十日内赔偿南京中原房地产中介有限公司违约金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费525元，因适用简易程序，减半收取263元，由朱强劲负担（此款中原房地产公司已预交，朱强劲在给付上述款项时一并给付）。
朱强劲不服原审判决，向本院提起上诉，原审判决认定事实不清。一、签订《房地产买卖中介合同》时朱强劲曾与中原房地产公司约定交易佣金由买受方承担，佣金确认书系买受方与中原房地产公司签订，中原房地产公司起诉朱强劲主体不适格。二、朱强劲与买受方协商解除合同系因买受方未能在2013年10月15日之前支付首付款，朱强劲没有过错，不应当承担责任。三、中原房地产公司的诉讼请求系违约金，是根据佣金确认书中的佣金数额具体确定其实际损失，但实际上中原房地产公司只是去了朱强劲家一趟，其实际损失只是公司水电员工等费用不足200元，原审判决20000元仍然过高。四、《房地产买卖中介合同》约定的委托事项明显加重买卖双方的责任，不论买卖双方是否实际履行合同都要收取中介费是无效条款，中原房地产公司的合同义务未完成，没有权利收取中介费。五、朱强劲与买受人协商解除合同是在中原房地产公司现场见证下解除的，中原房地产公司在提供居间服务过程中刻意隐瞒买受人的经济能力，未履行合同义务，在首付款期限届满之日，在买受人未付款的情况下，就要求朱强劲先将房屋过户至买受人名下。因此合同解除的责任并不在于朱强劲。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回中原房地产公司的诉讼请求或发回重审，由中原房地产公司承担本案诉讼费用。
被上诉人中原房地产公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人朱强劲提出原审时被上诉人中原房地产公司提交的根据录音证据整理的文字不完整，朱强劲认为录音中能够反映出双方的贷款均有问题。经当庭听取录音后，中原房地产公司对朱强劲的主张仍不予认可。
被上诉人中原房地产公司提供上诉人朱强劲与案外人吴建和签订的补充协议书一份，证明朱强劲与吴建和之间就诉争房屋首付款支付时间已经变更为2013年11月4日，朱强劲认为买受方未按合同约定时间支付首付款不符合事实。上诉人朱强劲对该补充协议予以认可。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，《房地产买卖中介合同》系房屋买卖双方及中介方三方签订，其中包含买卖双方之间的房地产买卖合同关系和买卖双方与中介方之间的居间合同关系。上诉人朱强劲与被上诉人中原房地产公司及案外人于2013年10月7日签订《房地产买卖中介合同》后，朱强劲与中原房地产公司之间的居间合同关系依法成立并发生法律效力，对双方当事人均有法律约束力。朱强劲认为《房地产买卖中介合同》约定的委托事项明显加重买卖双方责任，不论买卖双方是否实际履行合同都要收取中介费是无效条款，缺乏法律依据，本院不予采信。朱强劲认为导致房屋买卖合同关系解除的责任系买受方未按约支付首付款违约在先，因其已经与买受方变更首付款支付时间，故其以此为由主张合同解除系买受方原因造成，依据不足，本院不予采纳。上诉人朱强劲在履行合同过程中因贷款发生问题，遂在中原房地产公司的见证下与买受方协商解除了房屋买卖合同关系，朱强劲虽系先提出解约的一方，但其要求解除房屋买卖合同关系的理由获得买受方的认可，并与买受方就解除房屋买卖合同关系协商一致，其与买受方协商解除房屋买卖合同关系的行为并不属于《房地产买卖中介合同》中约定的无正当理由不履行合同或毁约的情形，中原房地产公司认为朱强劲先提出解约就构成违约的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。中原房地产公司在见证双方解除房屋买卖合同关系的过程中，明知双方解除房屋买卖合同关系后居间合同将不再履行，但其并未对双方协商解除房屋买卖合同关系提出异议，其虽在三方协商后期含糊提出违约一方将承担居间费用，但并未要求双方协商解除房屋买卖合同关系时应先明确居间费用或对中介方的违约金由哪一方承担，在事后退还朱强劲房屋两证时亦未明确向朱强劲主张居间费用或违约金，导致买卖双方在未对居间费用协商一致的情况下解除合同，也没有分清责任，因此在履行居间合同关系上，朱强劲与案外人协商解除合同虽对中原房地产公司构成违约，但中原房地产公司亦应承担相应的责任。按照《房地产买卖中介合同》约定，朱强劲不负有支付居间佣金的义务，但其与案外人协商解除合同后导致其与中原房地产公司的居间合同关系无法履行，应对中原房地产公司承担相应违约责任。故朱强劲认为其未签佣金确认书就不应承担违约责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。考虑到《房地产买卖中介合同》中的居间合同关系无法履行双方均有过错，且该合同从签订到确定无法履行的时间较短，中介方仅促成双方签订合同，尚有大量的居间事务未完成，故中原房地产公司以其与买受方签订的佣金标准向朱强劲主张违约责任，明显过高，本院综合分析合同履行情况及中原房地产公司的实际损失，酌定朱强劲赔偿中原房地产公司违约金5000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条、第四百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3229号民事判决为：朱强劲于判决生效之日起十日内赔偿南京中原房地产中介有限公司违约金5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费减半收取263元，由朱强劲负担45元，南京中原房地产中介有限公司负担218元；二审案件受理费525元，由朱强劲负担91元，南京中原房地产中介有限公司负担434元。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一四年十二月十五日
书记员 金丽丽