北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第70号
原告仰菊花，女，1954年9月24日出生。
委托代理人黄永勋，北京市昆泰律师事务所律师。
委托代理人闫贝洁，北京市昆泰律师事务所律师。
被告张连友，男，1964年1月5日出生。
被告北京市八大处农工商总公司，住北京市石景山区西黄村。（注册号：110107003625048）
法定代表人彭志军，经理。
委托代理人仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。
原告仰菊花与被告张连友、北京市八大处农工商总公司（以下简称八大处公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员赵伟伟担任审判长，人民陪审员周丽萍、褚栓爱参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告仰菊花及其委托代理人黄永勋，被告张连友，被告八大处公司的委托代理人仇丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告仰菊花诉称：原告在被告张连友处承租房屋且有合法的营业执照，该房屋属被告八大处农工商总公司所有，被告张连友承租后转租给了原告。原告承租后在此处加盖了房屋，现因房屋涉及拆迁影响到原告的正常经营，该房屋的拆迁款已由被告领取，涉及原告部分的拆迁款及原告的营业损失，被告八大处农工商总公司已经与被告张连友签订合同，原告索要，要求被告赔偿相关损失。诉讼请求：1、要求二被告支付原告营业损失7万元；2、要求二被告支付原告加盖房屋补偿款10万元；3、要求二被告支付原告装修的补偿款2万元；4、被告承担本案诉讼费。
被告张连友辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的合同是假的，张连友未与原告签订过合同，但是确系张连友将房屋租赁给仰菊花并向其收取租金。原告尚欠张连友一年租金，所以不同意原告主张的上述补偿。
被告八大处公司辩称：第一，原告起诉八大处公司属于诉讼主体不适格，八大处公司是将房屋出租给了张连友，八大处公司与原告并没有租赁关系，征地拆迁补偿也只能针对合同相对人张连友；第二，八大处公司已与张连友解除承租关系，而且约定征地拆迁补偿的费用均由张连友负责。因此，请法院驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明：北京市石景山区东下庄村西南侧（八大处路临街）房屋（建筑面积22.19平方米），原系八大处公司所有。八大处公司将该房屋出租于张连友，张连友于1998年将该房屋中东侧一间建筑面积约10平方米的部分转租于仰菊花，租金水平最初为每月1200元，后增长至每月1600元。仰菊花自1998年起实际使用该部分房屋用于经营，并按月向张连友交纳房屋租金，张连友亦实际向仰菊花收取租金。庭审中，仰菊花和张连友共同认可自1998年至2013年9月，仰菊花向张连友足额交纳了房屋租金，2013年9月以前双方租金互不清欠。2003年9月以后，仰菊花不再向张连友交付租金，但仍占有使用该房屋。
2000年3月18日，仰菊花作为经营者，以其所承租的涉案房屋为经营场所成立了名称为“北京市兵堂小吃店”的个体工商户，并办理了营业执照。
2003年，仰菊花在其所承租房屋东侧加盖房屋一间，建筑面积为11.28平方米。加盖房屋后，仰菊花实际使用了该加盖的房屋。
2013年5月16日，北京市石景山区人民政府发布京（石）政地征（2013）2号征地公告，其中载明：征用土地的位置为石景山区八大处村，权属为石景山区八大处村集体土地，面积为6.9099公顷（103.6485亩），征地补偿标准采取货币补偿的形式。
2013年7月23日，北京龙泰房地产评估有限公司（以下简称龙泰公司）受北京东和伟业房地产开发有限公司委托，出具龙泰估字（120641）-1-014号《北京市非住宅房屋拆迁估价结果报告》，对坐落于东下庄村西南侧（八大处路）建筑面积为33.47平方米（含涉案房屋原有面积22.19平米和自建的11.28平方米）的房屋进行估价，估价结果为拆迁评估价款总额33322元。其中：一、房屋重置成新价（含装修）24289元，包括22.19平米的部分16379.3元，11.28平米的部分7909.84元；二、设备及附属物补偿价9033元。
2013年11月，八大处公司与北京东和伟业房地产开发有限公司签订《石景山区东下庄土地一级开发项目北京市八大处农工商总公司集体土地征地地上物拆除补偿协议》，其中约定：甲方北京东和伟业房地产开发有限公司，乙方北京市八大处农工商总公司；一、拆除补偿范围包含北京市八大处农工商总公司东下庄集体土地上所属非住宅地上物及附属设施，四至范围为东至规划东下庄北路，西至八大处路，南至规划疗养院北侧路，北至规划东下庄北路；二、拆除数量中非住宅房屋建筑面积1327.87平方米；三、拆除补偿标准：拆除经营性用房造成停产停业经济损失的，按照1800元／平方米的标准，给与一次性停产停业补助费；按50元／平方米的标准，给予设备搬迁费；按30元／平方米的标准，给与地上物自行拆除费。
2014年8月19日，八大处公司与张连友签订协议书，其中约定：甲方北京市八大处农工商总公司，乙方张连友；一、基本情况乙方张连友与甲方系事实租赁关系。乙方租赁甲方东下庄西南侧（八大处路临街）地块及房屋，面积约33.47平方米。乙方将租赁地块及房屋分租给仰菊花和赖永兰；二、事实租赁关系解除为配合政府土地储备工作，甲乙双方就事实租赁关系解除及补偿达成一致，本合同签订之日起事实租赁关系解除；三、事实租赁解除后相关事宜约定1、原事实租赁关系费用：双方相关费用已结清，乙方不拖欠甲方租赁费用；2、补偿范围及金额：甲乙双方确认租赁范围内房屋22.19平方米系甲方建造，房屋11.28平方米系乙方建造，附属物及装修属于乙方。根据双方共同认可的评估结果，双方协商对乙方补偿如下：给与乙方房屋重置成新价及附属物补偿人民币16942.84元、停产停业损失60246元、搬迁费1673.5元，以上合计78862.34元。
2014年8月22日，八大处公司向张连友支付涉案房屋腾退补偿款二万元。
2014年9月28日，八大处公司起诉张连友、第三人仰菊花、赖永兰至本院，要求确认八大处公司与张连友就上述涉案房屋的租赁合同于2014年8月19日解除，并要求张连友、仰菊花、赖永兰腾退涉案房屋。现该案正在审理过程中。
现仰菊花仍占用涉案房屋中原承租的10平方米的部分以及其自建的11.28平方米的房屋。
庭审中，仰菊花主张并提交其与张文祥签订的房屋租赁合同，张连友对该书面合同不予认可，但认可仰菊花与张连友存在房屋租赁合同关系，张连友直接将涉案房屋租于仰菊花并向仰菊花收取租金。
庭审中，经本院充分释明，仰菊花在本案中不主张解除租赁合同，但认可租赁合同事实上已无法履行，合同目的已不能实现。
另查：经本院工作人员组织，仰菊花、张连友、八大处公司代理人以及案外人赖永兰共同至现场指认，仰菊花所承租的10平米的部分以及自建11.28平米的房屋相关的设备及附属物有：锦砖贴面、普通灯和荧光灯各一、室外上下水管各一、防盗门一个、广告牌一个。赖永兰所租赁的房屋亦存在上述设备和附属物。经各方确认，对于原承租房屋10平米部分的装修，包括地砖、吊顶、锦砖贴面等情况仰菊花主张系其装修，张连友和八大处公司亦认可在出租给仰菊花之前房屋未做上述装修；“兵堂小吃店”广告牌、防盗门一个、普通灯和荧光灯各一均为仰菊花安装；室内上下水管张连友与仰菊花均主张系本人出资安装，但均未提供证据证明，但共同认可在租赁给仰菊花之前未安装，系在仰菊花租赁期间进行的安装。
上述事实，有征地公告、龙泰估字（120641）-1-014号《北京市非住宅房屋拆迁估价结果报告》及附表、补充评估清单、测绘示意图、拆除补偿协议、协议书、营业执照、现场照片、证人证言、谈话笔录、调查笔录、庭审笔录、民事起诉状及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：仰菊花与张连友交纳、收取房租以及仰菊花占有使用涉案房屋的行为，实际已形成了房屋租赁合同关系。
现涉案房屋已纳入拆迁范围，相应的拆迁人及产权人均要求腾退，仰菊花亦认可该房屋已不具备经营条件，合同目的已不能实现，故对于仰菊花与张连友之间的房屋租赁合同关系，应予以解除。
合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，在合同履行期间内因房屋拆迁致使合同解除，仰菊花作为承租人有权主张相应损失。
关于损失的具体内容和金额，本院将参照八大处公司与拆迁人所签订的拆迁补偿协议所确定的补偿项目、补偿标准以及相关评估结果予以确定。
首先，关于自建房屋，张连友认可系仰菊花所建，虽主张由其出资但并未提供充分证据，因此对于自建房屋对应的重置成新（含装修）的损失，应按照评估的金额全部补偿给仰菊花；
其次，关于停产停业损失，因张连友认可其并不在涉案房屋处经营，但考虑该房屋一直由张连友用于出租获取租金，故原承租房屋十平米部分的停产停业损失应在张连友和仰菊花之间合理分配；而自建房屋系仰菊花所建，其对应的停产停业损失亦应归仰菊花所有。
最后，关于原租赁的租赁面积对应的装修损失以及房屋设备及附属物损失，结合现场勘验情况和各方确认的房屋使用及附属物权利归属情况，该房屋的设备及相应附属物，经三方确认锦砖贴面、“兵堂小吃店”广告牌、普通灯一个、荧光灯一个、防盗门一个均由仰菊花出资安装，因此对于该部分补偿应属仰菊花。关于上下水管，双方虽都没有提供相应证据证明由本人安装，但均认可在租赁前未安装，系在仰菊花租赁期间进行安装，故法院认定上下水管系由仰菊花出资安装，相应的上下水管的补偿也应归仰菊花所有。对于具体的补偿数额，本院将根据龙泰公司的评估结果综合予以确定。
关于上述款项的付款义务人，因本案系房屋租赁合同纠纷，在张连友和仰菊花的租赁关系内，张连友作为出租人应向仰菊花赔偿合同解除后的相应损失。八大处公司并非该租赁合同关系的主体，故对仰菊花要求八大处公司承担赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定，判决如下：
一、解除仰菊花与张连友的房屋租赁合同关系；
二、张连友于本判决生效后十五日内，赔偿仰菊花停产停业损失三万四千七百零四元、自建房屋及装修损失一万二千二百一十六元，以上共计四万六千九百二十元；
三、驳回仰菊花的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千一百元，由仰菊花负担三千零八十八（已交纳一千六百五十元，剩余一千四百三十八元于本判决生效后十五日内交纳），由张连友负担一千零一十二元（于本判决生效后十五日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 赵伟伟
人民陪审员 周丽萍
人民陪审员 褚栓爱
二〇一五年一月十二日
书 记 员 赵 军