杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第621号
原告（反诉被告）：王品相。
委托代理人（特别授权代理）：史红雨。
被告（反诉原告）：杭州颐香斋食品有限公司。
法定代表人：王岳龙。
委托代理人（特别授权代理）：陈晓军。
原告王品相与被告杭州颐香斋食品有限公司（以下简称颐香斋公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2014年3月7日立案受理后，依法由代理审判员梁琨独任审判，被告颐香斋公司在法定期限内向本院提起反诉，本院受理后，于2014年4月4日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王品相的委托代理人史红雨，被告（反诉原告）颐香斋公司的委托代理人陈晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告王品相诉称：2011年12月1日，原被告双方签订了一份《房屋租赁协议》，根据该协议，被告把位于杭州市拱墅区XX巷15号、17号的营业用房租赁给原告使用，租赁期限为自2012年1月1日起至2016年12月31日止。协议签订后，原告依约履行了该协议，没有任何违约行为。2014年1月2日，被告却以“原告转租”为借口通知原告解除双方签订的《房屋租赁协议》。原告认为，被告解除双方《房屋租赁协议》的行为没有任何事实根据和法律依据，是无效的，原告就此与被告多次协商未果。为此，特提起民事诉讼请求判令：1、确认被告解除双方《房屋租赁协议》的行为无效，被告应继续履行双方于2011年12月1日签订的《房屋租赁协议》。2、被告承担本案诉讼费用。
本诉被告颐香斋公司辩称：被告与原告签订房屋租赁协议后，在履行过程中，原告擅自转租，违反了合同约定，因此，颐香斋公司书面向原告发出了解除合同通知书，因此解除合同的要求是合法有效的，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告颐香斋公司诉称：反诉原告与反诉被告双方于2011年12月1日签订了《房屋租赁协议》，将反诉原告所有的拱墅区XX巷15号、17号营业房租赁给被告使用，租期5年，从2012年1月1日至2016年12月31日，房租金每年为5.8万元；租赁期间不得改变房屋用途或转租。该合同履行期间，反诉原告于2013年下半年发现反诉被告瞒着反诉原告，擅自将房屋以“名为承包经营实为租赁”的方式，转租给了他人使用，并每年额外加收房租5万元。并且在工商登记的资料中发现，工商登记的主体居然也非反诉被告，而是一字之差的杭州市拱墅区源兴花店（以下简称源兴花店）。对此违约情况，经与反诉被告多次交涉无果，根据我国合同法相关规定，反诉原告作为出租人于2014年1月2日向反诉被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》。然而反诉被告至今不愿解除合同，并无理妨碍反诉原告正常的房屋出租，继续扩大了反诉原告的损失。请求判令：1、请求法院判令解除反诉原告与反诉被告签订的拱墅区XX巷15号、17号营业房《房屋租赁协议》。2、赔偿违约损失10万元。3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。案件审理过程中，颐香斋公司撤回第二项诉讼请求。
反诉被告王品相答辩称：反诉原告的反诉请求没有事实根据和法律依据。反诉原告的所谓事实理由均是不真实的，反诉被告没有违约转租或者承包行为，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求，支持本诉被告的诉讼请求。
王品相为证明其本诉、反诉主张，向本院提供以下证据材料：
1、房屋租赁协议，证明双方具有房屋租赁合同法律关系，房屋租赁协议签订日期2011年12月1日。
2、个体工商户营业执照，证明王品相系杭州市拱墅区源兴花木经营部（以下简称源兴花木经营部）的经营者。
3、解除房屋租赁合同通知书，证明颐香斋公司违法解除双方《房屋租赁协议》的事实。
4、房屋租赁合同书、往来款票据两份及房屋权属登记信息查询记录，证明王玉钢与张薇签订的承包协议中的房屋，地址是XX巷13号，所有人是杭州市拱墅区市政园林管理所。
颐香斋公司为证明其本诉、反诉主张，向本院提供以下证据材料：
1、《房屋租赁协议》，证明双方权利义务关系。
2、《房屋所有权证》，证明颐香斋公司出租房屋合法性。
3、《个体工商户登记情况》两份，证明王品相主体和注册经营主体情况及转变使用主体的违约行为。
4、《解除房屋租赁合同通知书》，证明颐香斋公司书面要求与王品相解除合同事实。
5、《关于张薇转租源兴花店事实陈述》和《源兴花店承包经营协议》，证明王品相转租的违约行为。
6、律师函，证明王玉钢与本案的关系。
在庭审中，因王品相认为其源兴花木经营部所承租的XX巷15号、17号与颐香斋公司所提供的《源兴花店承包经营协议》中的源兴花店与张薇签订的XX巷11号并非同一地点。根据颐香斋公司的申请，本院至双方争议的XX巷15号、17号进行现场勘验，拍摄相关照片（含营业执照）七张，并制作现场勘验笔录一份。
案外人张薇向本院提供颐香斋公司与张薇的房屋租赁协议书及房租费收据。
上述证据经庭审质证，结合当事人的质证意见，本院对证据认证如下：
关于王品相的证据。证据1，颐香斋公司对真实性、证明目的无异议，但表示根据这份协议，王品相违约了。本院认为该证据真实、具有证明效力，对该证据予以确认。证据2，颐香斋公司对真实性无异议，书写上的证明内容无异议，确实是经营者，但对证明内容有异议，表示源兴花木经营部不是涉案房屋登记在册的源兴花店。本院对该证据的真实性予以确认。证据3，颐香斋公司对真实性无异议，认为解除通知书是合法有效的。本院对该证据的真实性予以确认。证据4，颐香斋公司表示房屋租赁合同书，因为是2004年的，已经很多年了，与本案没有直接关系，难以核实真实性。对往来款票据两份及房屋权属登记信息查询记录，如果有红章，则真实性认可，但与张薇签的合同应该是11号而不是13号，而且通过现场调查11号就是现在经营的地点，多年没有改变过，张薇也说现在快递也是按照这个号子来定的，故王品相无法证明XX巷13号就是11号，该证据与本案没有关联性。本院认为该合同早已到期，真实性无法确认，对房屋权属登记信息查询记录的真实性予以确认，但与本案不具关联性，故对证据4不予认定。
关于颐香斋公司的证据。证据1，王品相无异议。本院认为该证据能与王品相提供的证据1相印证，对该证据予以确认。证据2，王品相无异议，但表示发证日期是2003年11月12日。本院对该证据的真实性予以确认。证据3，王品相表示源兴花木经营部的成立日期是2001年2月14日，源兴花店的成立日期是2001年4月4日，均早于房屋所有权证上的登记时间。对证据的证明目的有异议，王品相的源兴花木经营部是在承租颐香斋公司的房子之前成立的，因此王品相的经营登记地点是王品相家中，因为家中场地较小经营不便，所以王品相承租颐香斋公司的房子作为实际经营场所。时至今日，颐香斋公司租赁给王品相的房子一直是王品相的实际经营地址，只是工商登记地址没有变更而已。实际经营地址与注册登记地址不一致并不能证明王品相有违约或转租行为。源兴花店是案外人经营的，早在颐香斋公司取得房屋所有权前就成立了。但该店一直未在颐香斋公司地址经营，只是一直没有注销登记，这也是王品相一直无法变更经营地址的原因。王品相与案外人个体工商户的成立日期均早于双方签订房屋租赁合同日期。颐香斋公司在与王品相签订房屋租赁合同前就应该知道这一事实。本院对该证据的真实性予以确认。证据4，王品相对真实性、合法性、关联性均有异议，对解除租赁合同通知书本身无异议，但是颐香斋公司有伪造、篡改快递单的嫌疑，颐香斋提供的快递单复印件的右下角备注及寄件人均没有，解除租赁合同通知书是事后补上去的，不能证明王品相收到该通知书。解除租赁合同通知书是被告当面给原告的，根本不是邮寄送达的。本院认为无论该解除租赁合同通知书是邮寄还是直接送给王品相，王品相均确认收到该解除租赁合同通知书，对解除租赁合同通知书的真实性予以确认。证据5，王品相对张薇转租源兴花店事实陈述真实性、合法性、关联性均有异议，表示这份证据是证人证言，证人没有出庭作证，不符合证据的形式要件。本院认为该陈述应结合其他证据进行认定。王品相对源兴花店承包经营协议的真实性、合法性、关联性均有异议，表示首先源兴花店与源兴花木经营部是不同的民事主体，这是本案的两个案外人之间签订的关于源兴花店的承包经营协议，与本案王品相开设的源兴花木经营部没有关系。其次，这份协议所涉房屋地址是XX巷11号，面积是120方，而本案承租的房屋地址是XX巷15号、17号，面积是110.45方，因此这份承包协议中承包的房屋与本案房屋完全没有关系，与本案无关。这是承包协议，不是转租协议，承包与转租不同。承包协议的时间是2009年7月1日-2011年12月31日，根据相关规定，颐香斋公司早就超过了6个月的异议期限，且该承包协议也早已过期，法庭应依法驳回颐香斋公司解除房屋合同的请求。这份承包协议早在签订房屋租赁协议之前2年就签订了，假使这份协议是真实的，在颐香斋公司与王品相签订房屋租赁协议时就应该知道这个情况。颐香斋公司以此认为王品相违约是没有依据的。本院认为该证据应当结合其他证据进行认定。证据6，王品相对真实性无异议，关联性有异议，认为能证明王品相多次催告颐香斋公司收房租但是颐香斋公司不愿意收房租，证明颐香斋公司违约。本院对该证据的真实性予以确认。
关于现场勘验笔录、照片（含营业执照），王品相对真实性无异议，但表示根据现场勘验情况，可见朵朵鲜花超市标牌，左边写的是XX巷11号，右边写的是XX巷13号，根据现场的门牌号标号规则，门牌号都是标在右侧的，可见朵朵鲜花超市应该是13号。且被告已经将房子租给了张薇，故被告与张薇之间是有利害关系。颐香斋公司对真实性均无异议。根据现场及现场店面管理人的所述，认为都是真实的。本院对上述证据予以确认。
关于案外人向本院提交的协议书及房租费收据，王品相认为因为是张薇与颐香斋公司签订的，真实性不能确定，但是如果是真实的，恰好证明是颐香斋公司违约。颐香斋公司对真实性无异议，与张薇签订协议书是先向王品相发了解除合同的通知之后才与张薇签的，故颐香斋公司没有违约。本院对该证据的真实性予以确认。
根据上述认定之证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2011年12月1日，颐香斋公司（甲方）与王玉钢代表王品相为经营者的源兴花木经营部（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方提供拱墅区XX巷15号、17号门面约110.45平方米营业用房租给乙方，开设花木批发（零售）及其它营业性商店。租赁期间乙方不得改变房屋用途或转租。租赁年限：自2012年1月1日起至2016年12月31日止共5年。房租金每年为伍万捌千元整。结算方法为每半年结算一次（当年的1月1日前支付贰万玖仟元和6月1日前支付贰万玖仟元）。租金由乙方支付给甲方财务部门。承租期间，乙方进行营业场所装修和改造须事先征得甲方同意，装修和改造应在不涉及房屋结构变化和安全的前提下进行。日常房屋、水、电及门面维修产生的费用由乙方负责。租赁期满或乙方违约造成本协议终止，乙方投入房屋装修和其他不动产无偿归甲方所有。任何一方提前解除本协议，应提前二个月以书面形式告知对方并向对方支付年租金20%的违约金。合同签订后，颐香斋公司依约将租赁房屋交付给王品相使用，王品相亦按约支付租金。2014年1月2日颐香斋公司向源兴花木经营部送达《解除房屋租赁合同通知书》认为源兴花木经营部擅自将房屋以“名为承包经营实为租赁”的方式，转租给他人使用，并每年额外加收房租5万元，系违约行为，通知源兴花木经营部解除双方签订的《房屋租赁协议》。王品相在庭审中确认同日收到该《解除房屋租赁合同通知书》。
2009年6月11日，王玉钢代表源兴花店（甲方）与张薇（乙方）签订《源兴花店承包经营协议》，双方约定甲方为乙方提供于杭州市湖墅南路XX巷11号源兴花店营业房连同仓库一处，面积约120平米，交由乙方承包经营。乙方每年支付给甲方营业房租金和承包金计十万元整年（注：两者份额对半），支付办法为每年支付两次，即每半年五万元。下一租金付款日须提前1个月。租期为满三年一轮，首轮租期为两年半，即2009年7月1日至2011年12月31日止。第二轮租期的租金可根据房屋产权人涨跌而定（若适量上浮，则由乙方支付上浮部分），甲方在能够续到租的情况下，要求为乙方提供第二轮的租赁，但乙方在每轮租赁时可选择续租或退出，（五年半期满后如不续包，应按时退出，如因未按时退出而造成的损失由乙方负责），此后时段在同等条件下乙方有优先选择权。
经查，源兴花木经营部经营者为王品相，经营地址登记为拱墅区吴家石桥13号；源兴花店经营者系谭芝云，经营地址登记为拱墅区XX巷15号、17号。王品相与谭芝云系夫妻关系。
本院认为，本案主要争议在于：颐香斋公司解除合同的行为是否有效。具体为：1、颐香斋公司是否享有合同解除权；2、颐香斋公司解除合同的请求是否已经超过其知道或应当知道后的六个月。
（一）颐香斋公司是否享有合同解除权
本案关于合同解除权的关键在于，王品相是否将房屋转租。王品相认为其在租赁颐香斋公司房屋后一直是以XX巷15号、17号经营的，没有任何违约行为。源兴花木经营部的公章、税费缴纳、合同签订等，说明源兴花木经营部一直由其控制管理，不存在转租、承包行为，因此颐香斋公司解除合同没有事实和法律依据。颐香斋公司所提交的承包协议既不是王品相签订，也不是源兴花木经营部签订的，地址也不同。签订人张薇身份信息也不明，因此该证据是不真实的，与本案无关。颐香斋公司认为双方的《房屋租赁协议》中第一条就明确约定了租赁期间源兴花木经营部不得转租。合同法第224条，商品房租赁管理办法第11条均有规定。然而，源兴花木经营部违约转租和再转租。首先，源兴花木经营部将涉案房屋转租给了源兴花店实际使用。《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第19条有相关规定，除此之外，两个不同的主体商店已经形成了转租，字号相同，只是在于迷惑消费者和出租人。其次，再由此承租人源兴花店将涉案房屋再次转租给张薇实际使用。虽然源兴花店与张薇以承包经营协议的形式签订合同，但合同的实质内容是房屋租赁。协议涉及本案的所谓第二轮租期中的内容则完全是转租租金的约定，因此已构成再转租。如上所述，源兴花木经营部转租，并至今隐瞒且拒不承认事实，已构成严重违约，出租人有权依照合同和相应法规要求解除合同。本院认为，现场勘验笔录能够确认双方所争议的房屋XX巷15号、17号外所挂路牌为XX巷11号，招牌为朵朵鲜花卉&源兴花店，且根据该店的实际经营者张薇的陈述，《源兴花店承包经营协议》是其与王玉钢所签订，其认为《源兴花店承包经营协议》中的XX巷11号即为XX巷15号、17号，并向本院提供了杭州市拱墅区源兴花店的营业执照原件，其上经营地址即为XX巷15号、17号，结合王品相、颐香斋公司的陈述可以认定涉案租赁房屋XX巷15号、17号即为《源兴花店承包经营协议》所指XX巷11号。
关于《源兴花店承包经营协议》的性质。王品相认为该协议是源兴花店与张薇所签订，且是承包经营协议而非租赁协议。颐香斋公司认为该协议是以承包经营为名，实为租赁协议。本院认为，该协议的名称为《源兴花店承包经营协议》，源兴花店系个体工商户。个体工商户的民事法律地位及承担民事法律责任的方式均等同于公民。虽然个体工商户领取了营业执照，但并没有改变经营者个人的一般民事主体资格，它只是公民的一种特殊形式，与其它经济组织有着本质的区别，不具备由他人承包经营的客观条件。且该协议中明确约定“乙方每年支付给甲方营业房租金和承包金计十万元整年（注：两者份额对半）。下一租金付款日须提前1个月。租期为满三年一轮，首轮租期为两年半，即2009年7月1日至2011年12月31日止。第二轮租期的租金可根据房屋产权人涨跌而定（若适量上浮，则由乙方支付上浮部分）甲方在能够续到租的情况下，要求为乙方提供第二轮的租赁，但乙方在每轮租赁时可选择续租或退出（五年半期满后如不续包，应按时退出，如因未按时退出而造成的损失由乙方负责），此后时段在同等条件下乙方有优先选择权”且落款为出租人、承租人。该协议的签订日期虽然为2009年6月11日，起始时间为2009年7月1日，但未对租期结束进行约定。由此可以认定谭芝云为经营者的源兴花店与张薇之间存在租赁关系。
双方当事人在庭审中均认为源兴花木经营部及源兴花店系不同主体。颐香斋公司认为王品相将房屋首先转租给了源兴花店。本院认为，个体工商户不是法人，具有人身性质，源兴花木经营部及源兴花店均系个体工商户，两者的登记经营者系夫妻关系，虽然两者的字号不相同，但在个体工商户的家庭成员之间的共同使用或由一方使用另一方承租的房屋，且未改变房屋用途的情况下，不应当认定为转租行为。关于承租人是否将房屋转租给张薇。王品相认为承包经营系源兴花店所为，即使存在租赁关系，亦非其所经营的源兴花木经营部与张薇之间存在租赁关系。本院认为所涉房屋为XX巷15号、17号，张薇不是王品相及谭芝云的家庭成员，故谭芝云为经营者的源兴花店将涉案租赁房屋再行租给张薇，可以认定王品相对涉案房屋XX巷15号、17号进行了转租。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据王品相与颐香斋公司所签订的《房屋租赁协议》第一条的约定，租赁期间王品相不得改变房屋用途或转租。本案中，王品相将涉案XX巷15号、17号转租给他人，故颐香斋公司依法享有合同解除权。
（二）颐香斋公司解除合同的请求是否已经超过其知道或应当知道后的六个月
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。王品相认为《源兴花店承包经营协议》在王品相和颐香斋公司签订《房屋租赁合同》之前，是2009年6月签订，离现在已经长达5年，如有转租行为，颐香斋公司应该知道，早已超过6个月的异议期限。庭审中颐香斋公司称其于2013年11月发现王品相的转租行为，其行为非常迷惑人，第一个转租行为店名的字号都是相同的，没有想到是不同主体，转租外人无法得知，包括工商局也被迷惑。转租给张薇的行为是名为承包实为转租，且王品相称未转租，故根本没有所谓的知道或应该知道。颐香斋公司是拿到证据后才知道转租的，根本没有超过6个月。本院认为，王品相与颐香斋公司均确认其房屋租赁关系自2003年开始，故《源兴花店承包经营协议》的签订日期并非在双方建立房屋租赁之前。本案中，王品相是源兴花木经营部经营者，其使用的字号“源兴”，经营范围为：零售：花木、花卉、百货服务：家用电器维修。谭芝云是杭州市拱墅区源兴花店经营者，其使用的字号为“源兴”，经营范围为：批发、零售：花鸟虫鱼、工艺品。二者的字号一致，经营范围相近，二人系夫妻关系。且涉案房屋实际使用人张薇的招牌上至今还有“源兴花店”字样，庭审中，王品相亦确认租金均系其至颐香斋公司财务部门支付，结合颐香斋公司发给王品相的《解除房屋租赁合同通知书》，可以认定颐香斋公司于2013年11月发现王品相的转租行为，颐香斋公司于2014年1月2日行使合同解除权未超过其知道或应当知道后的六个月。
王品相未经颐香斋公司同意将其承租的由颐香斋公司所拥有的位于杭州市拱墅区XX巷15号、17号房屋进行转租，违反了双方的约定及法律的相关规定，颐香斋公司主张解除合同，且行使解除合同权未超过其知道或应当知道后的六个月，故颐香斋公司解除合同行为合法有效，本院认定王品相与颐香斋公司于2011年12月1日所签订的《房屋租赁协议》已于2014年1月2日解除。结合张薇向法庭提交的颐香斋公司与张薇于2014年1月19日所签订的《租赁协议书》及收据，可以确认颐香斋公司已与张薇建立租赁关系，王品相与颐香斋公司的《房屋租赁协议》实际亦无法继续履行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王品相与杭州颐香斋食品有限公司于2011年12月1日订立的《房屋租赁协议》于2014年1月2日解除。
二、驳回王品相的全部诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取40元，反诉案件受理费减半收取40元，共计80元，由王品相负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 梁 琨
二〇一四年五月二十二日
代书 记员 樊笑婧