浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第963号
原告：奉化市盈江房地产开发有限公司。住所地：奉化市江口街道塔山小区**幢南一、南二。
法定代表人：江立波，该公司董事长。
委托代理人：王益，浙江裕丰（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：江立君，该公司副总经理。
被告：王仁俭，奉化市盈港宾馆业主。
原告奉化市盈江房地产开发有限公司（以下简称盈江公司）为与被告王仁俭房屋租赁合同纠纷一案，于2014年11月24日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈力笋适用简易程序独任审判，于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告盈江公司的委托代理人王益及被告王仁俭到庭参加诉讼。因案件复杂，于2015年6月12日转为普通程序审理，依法组成合议庭于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告盈江公司的委托代理人王益、江立君及被告王仁俭到庭参加诉讼。经本院审委会讨论决定，本案现已审理终结。
原告盈江公司起诉称：原告系奉化市岳林街道中山东路38号盈港大厦8、9、10层及1层33号房产所有权人。自2009年9月起，被告利用上述房产开设、经营宾馆，期间被告以种种理由拒付租金及物业费、维护费、能耗费等相关费用。原告多次要求被告腾退房屋，被告也拒不配合。2013年6月24日，原告以物权保护为由向奉化市人民法院起诉，要求被告腾退房屋、恢复原状并赔偿损失，经法院审理认定原、被告之间存在租赁关系。原告认为，原、被告之间的事实租赁关系已由（2013）甬奉民三初字第423号生效判决所确认，被告即负有支付租金及相关费用的义务。现被告拒不履行义务，已构成严重违约，且原、被告之间的租赁关系属不定期租赁，故原告有权解除双方的租赁关系、要求被告立即腾退上述房屋、恢复原状并支付拖欠的相关费用。原告为此起诉，请求判令：一、解除与被告在奉化市岳林街道中山东路38号盈港大厦8、9、10层及1层33号房产的租赁关系，并由被告立即腾退房屋并将房屋恢复原状；二、判令被告支付上述房产租金4830000元，赔偿物业费、维护费、能耗费618255元，合计5448255元（自2009年10月1日计算至2014年10月31日），2014年11月1日至被告实际腾退上述房产日期间的租金、物业费、维护费、能耗费按实计付；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告王仁俭答辩称：一、2009年答辩人与原告法定代表人江立波就答辩人承租本案争议房产经营宾馆之事进行协商，双方口头约定，由答辩人先出资对上述房产进行装修，在装修完成、宾馆设立后，江立波无息出借给答辩人所有支出成本的60%约3600000元用于周转经营，但在2010年7月答辩人完成装修、设立宾馆后，江立波却以资金紧张为由拒绝借款，答辩人的资金由此断裂，无奈进行高利息借款，至今已造成利息损失余8000000元，双方也为此发生了严重争执。之后，江立波又口头承诺给答辩人免租免物业经营15年，15年后宾馆的装修及经营全部归原告所有。但之后江立波却通过向岳林派出所报假案等方式破坏宾馆正常经营，造成被告严重损失。此后经多方调解，2012年年底双方达成一致意见，江立波同意由其一次性支付3800000元收购盈港宾馆，但江立波在签订协议阶段再三反复拖延，直至2013年5月又反悔。无奈被告只好继续经营宾馆，6月份又对宾馆进行了部分装修和广告宣传。原告却突然起诉答辩人，甚至否认双方存在房屋租赁关系，直至法院判决确认双方的租赁事实，现原告时隔一年多再次起诉，使答辩人损失加重。二，对于房屋租赁一事，因争议房产系原告所有，上下三层、面积巨大，若双方未约定租赁关系，答辩人不可能无故占用并投资了6000000元开设宾馆，且宾馆从装修到经营至今已有近五年，前四年原告未曾起诉答辩人，未收取过租金和物业费，装修期间也未对答辩人进行阻止，若非双方达成了免租免物业协议，原告怎会无故放弃上述利益？2012年年底，双方达成和解协议，江立波同意以3800000元一次性购买宾馆，此举也和免租事实相符。三、因双方存在口头15年免租免物业经营协议，故答辩人无需支付租金和物业费等任何费用，且因双方对租金未曾达成过协议，租金的计算缺乏依据，至于物业费，应由物业公司向答辩人进行主张，原告主张该项费用主体不符，且无论是租金还是物业费，原告起诉时也已经超过了一年诉讼时效。四、现宾馆有400多平方米是答辩人装修时私自搭建，属违章建筑，答辩人也为此受过处罚，即使原告要求收回房屋，这部分建筑也应属答辩人所有。另，答辩人同意解除合同，但前提是要求原告赔偿损失。
原告盈江公司为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据材料，经庭审质证，被告王仁俭的质证意见及本院认证如下：
1.奉化市人民法院（2013）甬奉民三初字第423号民事判决书一份，用以证明原、被告之间存在租赁关系及被告未支付过相关租金构成违约的事实。被告无异议，本院对该证据予以确认。
2.房屋所有权证复印件九份，用以证明被告承租的房屋所有权人系原告的事实。被告对证据无异议，但提出权证登记的房屋面积为2400余平方米，但被告实际使用的房屋面积为2800余平方米，其中400余平方米差额面积是被告自行搭建而成，并不属原告所有。本院对证据予以确认，原告对权证登记的奉化市中山东路38号盈港大厦33号2幢114以及盈港大厦2幢801室、802室、803室、804室、901室、902室、1001室、1002室（建筑面积共计2472.03平方米）享有所有权。
3.奉化市物价局文件一份，用以证明被告承租的盈港大厦的物业费、维护费的收取依据。被告对证据无异议，但提出实际收取费用与文件规定有差异。本院认为，原告主张物业费、维护费应提供其实际支出费用的相关凭据，否则该文件与本案缺乏关联性，不予确认。
4.租赁合同四份，用以证明在盈港大厦同类地段房屋的租金，原告现在就本案向被告主张的租金标准950000元／年远远低于同类房产的租金价格。被告提出四份合同与本案无关联，所反映的是争议房屋楼下卡拉OK厅的租金，而作为宾馆使用的房屋租金一般为每个房间5000～6000元／年。本院认为，四份合同分别反映了盈港大厦701室、702室、401室、502室以及盈港大厦18号～28号房屋的租金情况，上述房屋虽与争议房屋处于同一地段，但房屋用途存在差异，证据只具有参考性，表明原告主张的950000元／年的租金低于同地段其他房屋的租金价格，但并不足以证明原、被告双方明确约定的租金，证据证明力不足，不予确认。
5.奉化市盈源物业有限公司收款收据六份，用以证明2014年4月至9月被告向原告交付物业费、维护费、能耗费用的事实。被告否认其曾向原告支付过物业费，但在法庭调查阶段，被告又陈述上述费用均为其支付。本院对上述证据予以确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告系奉化市中山东路38号盈港大厦33号2幢114以及盈港大厦2幢801室、802室、803室、804室、901室、902室、1001室、1002室（建筑面积共计2472.03平方米）房屋的所有权人。2009年，原、被告就被告承租上述房屋经营宾馆之事进行协商，在未签订书面合同的情况下，被告于同年9月进场装修，于2010年7月22日注册设立了奉化市盈港宾馆。2013年6月24日，原告以物权保护纠纷为由向本院起诉，要求判令：一、被告腾退奉化市盈港大厦8、9、10层及1层33号房产；二、被告恢复原状；三、被告赔偿原告经济损失3325000元；四、被告承担本案诉讼费用。本院于2013年9月16日作出（2013）甬奉民三初字第423号民事判决书，确认原、被告之间存在租赁关系，判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。2014年4月起，被告开始支付物业费、维护费、能耗费等费用，但房屋租金至今仍未支付。另被告称，若原告当初按约出借60%的装修资金，则其认可租金为900000元／年，现原告没有按约出借资金，被告无需支付租金。
本院认为，原、被告之间自2009年9月形成租赁关系后，未曾签订过书面合同，双方对租赁期限、租金支付没有约定，应视为不定期租赁，原告有权解除合同，故本院对该请求予以支持。合同解除后，被告应在合理期限内腾退房屋。至于恢复原状，原告将房屋租赁给被告用于经营宾馆，应当事先知道被告必须对房屋进行装饰装修才能满足经营宾馆需要，故虽双方没有书面协议，也应当推定原告同意被告进行装修，对已形成附和的装修，难以拆除，对原告要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。2014年4月份之前的物业费、能耗费、维护费等费用，原告提供的证据不足以证明其已代被告支付及实际支付的金额，本院亦不予支持。双方对租金约定不明，原告所提供的证据亦缺乏足够的证明力，为此，租金金额难以认定，对原告要求被告支付租金的请求，本院难以支持。被告要求原告赔偿损失，但未依法提出反诉，故不在本案中一并处理，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、解除原告奉化市盈江房地产开发有限公司与被告王仁俭对奉化市岳林街道中山东路38号盈港大厦8、9、10层及1层33号房产的租赁关系；
二、被告王仁俭于本判决生效之日起30日内腾退房屋；
三、驳回原告奉化市盈江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费49938元，由原告奉化市盈江房地产开发有限公司负担49838元，被告王仁俭负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 陈力笋
人民陪审员 王建龙
人民陪审员 徐恩琴
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条：人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
第三十条：查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。