烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）福商初字第148号
原告：烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行。
负责人：杨严为，该行行长。
委托代理人：郭林，山东鲁信律师事务所律师。
被告：高光明，男，1953年9月25日出生，汉族。
原告烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行与被告高光明金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李强独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭林到庭参加诉讼，被告高光明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月19日，原烟台市福山区农村信用合作联社东厅信用社（以下简称东厅信用社）与被告高光明签订最高额抵押合同一份，约定被告高光明以其所有的位于福山区崇文街银河小区28-4-8号、烟房权证福私字第S315**号房屋所有权证项下、建筑面积为76.66平方米的房产以及位于崇文街银河小区28-4-8号、烟国用2010第31117号国有土地使用权证项下、使用面积为29.82平方米的国有土地使用权为其自2010年3月19日至2013年3月18日在东厅信用社处办理约定的各类业务，实际形成的债权的最高余额折合人民币20万元提供抵押担保。上述抵押财产均已到相关部门办理了抵押登记。2012年7月5日，东厅信用社依据与被告高光明签订的借款合同及与上述最高额抵押合同，举借给了被告借款本金200000元。然而被告至借期届满和逾期后又至今，违约拖欠借款本息，亦未将抵押物交付原告实现抵押权。2012年12月，烟台农村商业银行股份有限公司开业，烟台市福山区农村信用合作联社自行终止，其债权债务由烟台农村商业银行股份有限公司承担。烟台农村商业银行股份有限公司又将原烟台市福山区农村信用合作联社的债权、债务划归原告所有。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求依法判令：一、判令被告立即偿还原告借款本金200000元及利息、复利、罚息（按照合同约定利率计算至判决确定给付之日止）；二、判令原告对被告高光明抵押的位于福山区崇文街银河小区28-4-8号、烟房权证福私字第S315**号房屋所有权证项下、建筑面积为76.66平方米的房产以及位于崇文街银河小区28-4-8号、烟国用2010第31117号国有土地使用权证项下、使用面积为29.82平方米的国有土地使用权经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；三、本案诉讼费由被告负担。
被告高光明未出庭亦未答辩。
经审理查明，2012年7月5日，烟台市福山区农村信用合作联社东厅信用社与借款人高光明签订个人借款合同，合同编号为（东厅）个借字（2012）年第087031号，被告高光明向原告借款200000元用于购板材，借款期限自2012年7月5日至2013年3月10日。借款利率在每笔借款发放日所对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮60%确定，每笔借款执行约定的利率直至借款到期日，期内不变。借款人按季结息，结息日为每季末月的20日，借款到期日一次性偿还所有借款本金，如借款本金到期日不在结息日，则未付利息应利随本清。合同同时约定借款人未按合同约定的期限归还贷款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。借款人未按约定用途使用借款的，贷款人有权对违约使用部分从违约使用之日起在借款执行利率基础上上浮100%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行有关规定计收复利。借款人出现影响借款安全的不利行为或情形，如死亡、失踪或宣告失踪、生产经营出现严重困难、丧失劳动或经营能力、停业、歇业、注销登记、被吊销营业执照、从事违法活动、涉及重大诉讼或仲裁等、贷款人有权停止发放借款或提前收回借款。借款人或本合同项下借款任一担保人违反法律法规规定或合同约定的义务，贷款人有权要求其限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款。同时约定借款的担保方式为最高额担保，担保合同另行签订。2010年3月19日，烟台市福山区农村信用合作联社东厅信用社与被告高光明签订最高额抵押合同，高光明自愿为其自2010年3月19日至2013年3月18日与烟台市福山区农村信用合作联社东厅信用社办理约定的各类业务所形成的债权的最高余额折合人民币200000元提供担保，上述各类业务具体包括但不限于人民币贷款等。抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。2010年3月22日，被告高光明将其所有的位于烟台市福山区崇文街银河小区28-4-8号、房产证号烟房权证福私字第S315**号房屋所有权证项下、建筑面积为76.66平方米的房产在烟台市福山区房管局办理了抵押登记，他项权证号为烟房福他字第19857号，抵押设定日期为2010年3月19日至2013年3月18日，约定期限为36个月，权利价值为200000元。同日，烟台市福山区农村信用合作联社东厅信用社将借款本金200000元转入被告高光明设立在该信用社的个人账户。被告高光明取得20万元借款后，自2012年9月21日起违约拖欠借款本金及利息、复利等，截止2013年5月23日，拖欠利息14975.73元、复利372.73元，共计本息215348.46元。
另查明，银监鲁准（2012）915号批复中明确了烟台市福山区农村信用合作联社自行终止，其债权债务由烟台农村商业银行股份有限公司承担。同时在烟农商银（2013）50号关于明确烟台农商银行债权债务的通知中明确了原烟台市福山区农村信用合作联社及其分支机构的债权、债务划归福山区支行所有。
上述事实，有原告提供的借款合同、最高额抵押合同、借款凭证、房屋他项权证及原告庭审陈述等在案佐证，足以认定。
本院认为，烟台市福山区农村信用合作联社东厅信用社与借款人高光明签订的借款合同、最高额抵押合同，系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。依据银监鲁准（2012）915号批复，烟台市福山区农村信用合作联社自行终止，其债权债务由烟台农村商业银行股份有限公司承担。同时在烟农商银（2013）50号关于明确烟台农商银行债权债务的通知中明确了原烟台市福山区农村信用合作联社及其分支机构的债权、债务划归福山区支行所有，烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行作为原告起诉主体资格。烟台市福山区农村信用合作联社东厅信用社依约发放贷款后，借款人高光明理应按合同约定的期限和数额偿还贷款本金及利息，其逾期不还，应承担违约责任。同时被告高光明作为抵押人自愿为其自2010年3月19日至2013年3月18日与烟台市福山区农村信用合作联社东厅信用社办理约定的各类业务所形成的债权的最高余额折合人民币200000元提供担保，同意以其所有的位于烟台市福山区崇文街银河小区28-4-8号、房产证号烟房权证福私字第S315**号房屋所有权证项下、建筑面积为76.66平方米的房产作为抵押物，并在烟台市福山区房管局办理了抵押登记，该抵押行为合法有效，本院予以认定。根据物权法的相关规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押，故被告对位于崇文街银河小区28-4-8号、烟国用（2010）第31117号国有土地使用权证项下、使用面积为29.82平方米的国有土地使用权的抵押行为合法有效，本院予以认定。被告高光明取得借款后自2012年9月21日起违约拖欠借款本金及利息、复利等，截止2013年5月23日，拖欠利息14975.73元、复利372.73元，共计本息215348.46元。被告高光明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法可缺席判决。原告的主张事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十八条、第五十九条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告高光明于本判决生效后十日内给付原告烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行借款本金20万元及利息、复利15348.46元（上述利息及复利计算至2013年5月23日止，自2013年5月24日起至本判决确定的履行期限届满之日止，被告仍应按照借款合同约定的利率继续给付）。
二、原告烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行对被告高光明所有的位于烟台市福山区崇文街银河小区28-4-8号、烟房权证福私字第S315**号房屋所有权证项下、建筑面积为76.66平方米的房产以及位于崇文街银河小区28-4-8号、烟国用（2010）第31117号国有土地使用权证项下、使用面积为29.82平方米的国有土地使用权在200000元的范围内经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4530元，诉讼保全费1770元，共计6300元，由被告负担。因原告已向本院全额预交，故限被告于本判决生效后十日内给付原告6300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 李 强
二〇一三年十二月十日
书记员 栾晓丽