湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第01442号
上诉人（原审原告）长沙世嘉物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区人民东路世嘉国际华城7栋1楼。
法定代表人贺克，董事长。
委托代理人左堃，男，汉族，1988年7月19日出生。
被上诉人（原审被告）唐玮。
委托代理人马振山（唐玮之夫），男，1974年3月7日出生，汉族。
上诉人长沙世嘉物业管理有限公司（以下简称世嘉物业公司）因与被上诉人唐玮物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第3731号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年7月6日，世嘉物业公司（甲方）与唐玮（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议书上载明：乙方所购房屋位于长沙市人民东路199号世嘉国际华城7栋1703号；甲方根据本协议负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；乙方依据本协议向甲方按时交纳物业管理费用；乙方交纳费用时间为每月5日至10日，从开发商通知交房之日次月起收取，交房时预交六个月；住宅按建筑面积小高层每月每平方米1.5元，高层每月每平方米1.8元收取；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一点五收取违约金等。此后，世嘉物业公司对业主进行了优惠，对唐玮实际按照每月每平方米1.7元收取物业管理服务费。因唐玮居住的房屋外墙自2009年开始多处渗水严重，影响其入住，至今该问题未能解决，加之唐玮家中曾于2012年8月19日被盗，唐玮认为因小区的安保措施不到位，无法提供案发时的监控录像，导致案件至今未能侦破，基于以上两方面的原因，唐玮自2012年1月1日起开始至今未交纳物管费，截至2013年11月30日，共计欠费6439元，并且世嘉物业公司已经代唐玮交纳了851元水费。另查明，唐玮居住的房屋面积为164.68平方米。
2013年12月12日世嘉物业公司诉至原审法院，请求：一、唐玮立即支付世嘉国际华城7栋1703号房屋物业管理费6439元，水费851元，违约金3477元，共计10767元；二、由唐玮承担本案诉讼费用。
原审法院认为：唐玮居住房屋的外墙渗水，该部位属于房屋共用部位，世嘉物业公司对房屋共用部位有维护、修缮的义务。如果超过了保修期，应由世嘉物业公司使用住宅专项维修基金进行维修。《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案等等。由此可见，对超过了保修期的物业共用部位进行维修应该动用住宅专项维修资金，且动用住宅专项维修资金必须符合规定的程序和条件，同时也可见物业公司根据上述规定就动用住宅专项维修资金应该尽到相应的义务。本案中，世嘉国际华城小区至今尚未成立业主大会，在业主大会成立之前以及住宅专项维修资金划转业主大会管理前，世嘉物业公司对物业共用部位动用住宅专项维修资金进行维修应该尽到《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定中的相关义务。而世嘉物业公司未提交证据证明在住宅质量保修期过后，对出现问题的物业共用部位就申请专项维修资金进行维修采取了相应的措施，故业主对因出现问题的物业共用部位影响到自己对房屋的正常使用，而世嘉物业公司未履行相关的义务时，业主有权暂行停止交纳物业管理服务费。综上，唐玮因世嘉物业公司怠于履行相关义务，有权暂停缴纳物业管理费。但是世嘉物业公司代为唐玮交纳的水费应由唐玮自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，遂判决如下：一、唐玮于本判决生效之日起十日内一次性支付世嘉物业公司代缴的水费851元；二、驳回世嘉物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费69元，因适用简易程序减半收取34.50元，由世嘉物业公司负担。
上诉人世嘉物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定上诉人怠于履行相关维修义务缺乏证据。上诉人已就物业维修资金启动采取了相应的措施，因为维修资金启动程序复杂，故物业服务在该项工作上存在一定的时间跨度，并非物业公司怠于履行相关维修义务。二、关于被上诉人家中失窃，作为小区的服务主体十分遗憾，设备故障在任何一个小区中都在所难免，被上诉人因此拖欠上诉人物管费两年之久于法于理都无依据。三、房屋共用部分的维修和管理是上诉人的十项服务内容之一，原审法院对此未予区分，原审判决中“有权暂停交纳”，缺乏法律依据。综上所述，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原审判决，予以改判，由被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人唐玮答辩称：一、上诉人声称在被上诉人房屋外墙破损时便及时发起了专项维修资金启动措施，之所以4年来仍未修补，系维修资金启动程序繁复，而非其怠于履行职责。该主张缺乏事实与法律根据；二、原审判决事实认定清楚，适用法律正确、应予以维持，上诉人主张的其虽未履行共用部位维修责任，被上诉人仍需交纳物业管理费的理由不成立。综上，请求驳回上诉人的上诉理由，维持原判。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：上诉人世嘉物业公司是否有违反物业管理服务协议的约定，全部不履行物业服务管理职责的情形。唐玮与世嘉物业公司之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按该协议履行各自的义务。根据该协议约定，世嘉物业公司唐玮物业管理服务内容主要有六个方面，对房屋公用部位的维护和管理是其中的义务之一，世嘉物业公司在其他方面已经履行了自己的义务。唐玮提出该房屋外墙渗水已经超过保修期，世嘉物业公司对此未提出异议，根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，应由世嘉物业公司采取相应的措施启动住宅专项维修基金进行维修，世嘉物业公司上诉提出已就物业维修资金启动采取了相应的措施，但是未提交相应的证据证实。另外，在世嘉物业公司对唐玮进行物业服务期间唐玮家中失窃，世嘉物业公司存在管理疏漏的责任，世嘉物业公司对此曾表示愿意承担一定的责任。因此，世嘉物业公司在履行物业管理服务中存在瑕疵，未全部尽到其管理服务义务，本院酌情对唐玮尚欠的6439元物业管理费予以适当核减，交纳该物管费的50％即3220元为宜。原审法院判决唐玮暂停交纳物业管理服务费无法律依据。因世嘉物业公司存在服务瑕疵，故世嘉物业公司所主张的违约金，本院不予支持；世嘉物业公司代唐玮交纳的水费应由唐玮承担。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判处不当之处，应予纠正，世嘉物业公司上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第3731号民事判决的第一项。
二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第3731号民事判决的第二项；
三、唐玮支付于本判决生效之日起十日内支付长沙世嘉物业管理有限公司2012年1月1日至2013年11月30日的物业管理费
3220元；
四、驳回长沙世嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费34.50元，二审案件受理费69元，共103.50元，由长沙世嘉物业管理有限公司、唐玮各负担51.75元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年七月二十一日
书记员 黄 银
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。