北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第09105号
上诉人（原审被告）雷颖，女，1980年2月28日出生。
委托代理人王剑均（上诉人之母），女，1954年1月24日出生。
委托代理人雷德军（上诉人之父），男，1954年10月29日出生。。
被上诉人（原审原告）张靖涛，男，1958年5月26日出生。
委托代理人张冀峰（被上诉人之子），男，1982年11月3日出生。
上诉人雷颖因与被上诉人张靖涛房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第03893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
2014年2月，张靖涛诉至原审法院称：张靖涛、雷颖于2012年12月8日签订房屋买卖合同一份，约定雷颖将其位于顺义区××室楼房出售给张靖涛，房屋价款1125000元。张靖涛于合同签订当日支付定金150000元。合同还约定，在2013年支付首付款，办理公积金贷款，并于房屋满五年后办理房屋过户手续。2013年8月，张靖涛通过中介公司要求雷颖继续履行合同，但雷颖以房屋涨价为由拒绝配合，并要求张靖涛加价购房。后张靖涛起诉至法院，北京市顺义区人民法院于2013年9月26日作出判决，以未达到合同的最后履行期限、雷颖不存在预期违约的行为为由，驳回了张靖涛的诉讼请求。判决后双方均未提出上诉。张靖涛要求雷颖协助办理相关手续时再次遭到拒绝。张靖涛无奈再次起诉至法院，要求雷颖按照合同约定履行相应义务。庭审中，为促成合同履行，张靖涛表示可以一次性付清全部房款。在未能及时向法庭提供相关履行能力证明的情况下，法院判决驳回了张靖涛的诉讼请求。后，原、雷颖双方均提出上诉。二审审理期间双方均撤诉。张靖涛认为，自己现有证据证实有能力且愿意一次性付清全部房款，并且现已超过了合同约定的最后履行期限，雷颖仍拒绝配合办理相应手续。故，张靖涛起诉至法院，要求雷颖继续履行合同。综上，恳请法院在查明案件事实的基础上，依法维护张靖涛的合法权益。张靖涛诉讼请求为：1.判令雷颖协助张靖涛将顺义区××号房屋过户至张靖涛名下，并将该房屋实际交付给张靖涛；2.诉讼费由雷颖承担。
雷颖辩称：张靖涛陈述的事实及理由与事实不符，双方在合同第三条第二款中约定如不能办理公积金贷款期间发生的费用也应由张靖涛承担。在双方上诉至三中院期间，张靖涛承认至今没有办理公积金贷款，该期间房屋上涨部分的价款及空置费用应当由张靖涛承担。虽合同没有约定无法办理公积金期间的费用具体指哪部分费用，雷颖认为涉诉房屋在该期间上涨部分的费用属于双方合同约定的该笔费用。无论张靖涛至今是否办理完毕公积金贷款，现在张靖涛已经超过了合同约定的办理公积金贷款的期限，雷颖认为张靖涛没有执行合同的诚意。张靖涛主张其可以一次性支付房款并非是双方约定的付款方式，因为合同约定了如不能办理公积金贷款期间的费用应当由张靖涛承担，如张靖涛将付款方式改为一次性付款侵犯了雷颖的权益，单方修改合同是无效的，并且张靖涛已经超过了付款的期限。在张靖涛没有支付购房款的前提下，雷颖有权不予过户涉诉房屋。根据一事不再理原则，现已有生效判决书对与本案相同的事实与理由进行过判决，雷颖请求判决驳回张靖涛的诉讼请求。因张靖涛已经超过了合同约定的履行期限，张靖涛已经支付的定金应当归雷颖所有。
原审法院经审理查明：涉诉房屋为顺义区××号，登记的所有权人为雷颖，登记时间为2008年10月14日，无抵押。
2012年12月8日，张靖涛（乙方）与雷颖（甲方）及北京金色时光房地产经纪有限公司（居间方）签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。该合同第一条约定：房屋坐落为顺义区××号，建筑面积为111.34平方米。第二条约定：房屋所有权证号为京房权证顺私字第1139**号，发证日期2008年10月14日，房屋性质为商品房；该房屋未设定抵押。第三条第一款约定房屋成交价格为1125000元；该条第二款第一项约定乙方应在签订本合同时，支付购房定金150000元；该条第二款第二项约定，乙方采用以下第C种方式，C、乙方为公积金贷款的，首付款应在本合同签署之日起个工作日内交付（上标记为“／”），且不得迟于对交易房子进行评估，乙方首付款应为除其贷款额度以外的其他购房款项总和。甲方应向乙方及贷款审核机构出具首付款收到证明。贷款部分的房款按贷款机构规定支付。第三条第二款第三项约定，乙方经审批所获贷款数额不足申请额，乙方应于银行审批贷款额度通过之日起五个工作日内，补足剩余房款。该项后为手写内容“2013年支付首付，办理公积金贷款”。第三条第二款第四项约定，乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由乙方自行负担。第五条第二款约定，乙方为商业银行贷款或公积金贷款的，甲、乙双方应在贷款机构签发的乙方贷款发放之日起3个工作日内办理完毕该房屋的交接手续。
签订《买卖合同》当日，张靖涛给付雷颖定金150000元。
双方未明确约定办理公积金贷款的时间和首付款数额、给付时间。
张靖涛在2013年12月31日前未能办理公积金贷款，并称未能办理的原因在于雷颖要求增加购房款数额，不出示房屋所有权证，不配合办理公积金贷款手续。雷颖则表示其没有义务配合张靖涛办理公积金贷款，且张靖涛亦未要求其配合办理公积金贷款。
诉讼中，张靖涛提交北京金色时光房地产经纪有限公司于2013年12月16日出具的《证明》1份，证明张靖涛一直在积极联系雷颖要求履行合同，但雷颖因涉诉房屋涨价拒绝履行合同。《证明》内容为：兹证明我公司系雷颖与张靖涛房屋买卖合同一事的居间方。双方于2012年12月8日签订买卖合同。合同中约定：乙方（张靖涛）于2013年支付首付款。2013年8月份，张靖涛一方找到我公司要求继续履行合同，向雷颖一方支付首付款。经我公司与雷颖一方联系，其表示由于房屋涨价，要求买方支付房款160万元，否则拒绝履行本合同。此事经我公司与雷颖一方多次协调未果。雷颖认可该证据的真实性，不认可合法性、关联性和证明目的。
诉讼中，张靖涛提交存折1份，证明因雷颖不配合办理公积金贷款手续，而张靖涛为表达购房的诚意，愿一次性支付房款，张靖涛有一次性支付房款的能力。存折显示张靖涛于2013年12月25日有存款975000元，其于本案庭审时有存款983233.21元。雷颖认可该证据的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，并称张靖涛在（2014）三中民终字第01883号案件中亦以存折表明其有全额支付购房款的能力，但雷颖不同意变更付款方式。
2013年8月14日，张靖涛就本案诉争房屋起诉雷颖，请求法院判令：1.雷颖继续履行房屋买卖合同，配合张靖涛办理顺义区××室公积金贷款手续、过户手续并交付房屋；2.雷颖支付张靖涛违约金150000元；3.诉讼费用由雷颖承担。另，雷颖于该案中提起反诉，请求法院判令：请求法院依法撤销双方于2012年12月8日签订的《买卖合同》。法院以（2013）顺民初字第11463号民事判决书，判决：一、驳回张靖涛的全部诉讼请求；二、驳回反诉雷颖的全部反诉请求。双方对该民事判决均未提出上诉。
2013年10月17日，张靖涛就本案诉争房屋再次起诉雷颖，请求法院判令：1.雷颖继续履行房屋买卖合同，将房屋过户到张靖涛名下；2.雷颖立即交付本案涉诉房屋；3.诉讼费用由雷颖负担。雷颖于该案中亦提起反诉，请求法院判令：解除双方于2012年12月8日签订的《买卖合同》。法院以（2013）顺民初字第14079号民事判决书，判决：一、驳回张靖涛的全部诉讼请求；二、驳回雷颖的全部反诉请求。该民事判决书法院认为中的部分内容为：当事人对自己的主张应提交证据予以证明，张靖涛主张其现在有能力直接支付雷颖全部剩余房款，但其未提交相应的证据予以证明，故法院对该主张难以采信。对张靖涛以上述意见为依据，变更支付方式，要求雷颖继续履行合同并交付房屋的诉讼请求，法院不予支持。双方均不服该判决上诉至北京市第三中级人民法院，后双方均撤回上诉，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第01883号民事裁定书，裁定：准许上诉人张靖涛、上诉人雷颖撤回上诉，双方均按原审判决执行。
经询，张靖涛表示如法院判令继续履行合同，其同意将剩余购房款975000元一次性给付雷颖，并要求法院就此在本案中一并处理。雷颖则表示其不同意继续履行合同，亦不接受合同约定的剩余购房款。
诉讼中，张靖涛表示因付款期限及其付款能力发生变化，故本案并不违反一事不再理原则。
原审法院判决认为：《买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据北京金色时光房地产经纪有限公司出具的《证明》，并结合本案之前双方就涉诉房屋的两次诉讼可知，张靖涛积极要求履约，其并无违反《买卖合同》的主观故意。《买卖合同》中虽然约定公积金贷款，但对于办理公积金贷款的相应具体事宜未作明确约定，以致双方产生争议，在雷颖明确表示其没有义务配合张靖涛办理公积金贷款的情况下，现张靖涛已提供证据证明其有能力支付剩余购房款，故双方之《买卖合同》目的仍然能够实现，双方应继续履行合同。现张靖涛诉请雷颖协助其将涉诉房屋过户至张靖涛名下，并将涉诉房屋实际交付给张靖涛，于法有据，法院予以支持。张靖涛同意支付剩余购房款975000元，故为解决双方之间的矛盾纠纷，法院对此一并处理。在（2013）顺民初字第14079号案件中，张靖涛并未提交证据证明其有能力支付全部剩余购房款，且结合本案查明的其他事实，法院对雷颖关于根据一事不再理原则请求驳回张靖涛诉请的辩解意见，不予采信。需要指出的是，经济交往中的各方当事人，在签订合同时，应充分考量合同条款给各方设定的权利义务，合理推定合同履行给己方造成的影响。在合同签订后，应信守合约，遇有矛盾分歧，应合理考虑各方实际情况，积极沟通，妥善解决，最大限度避免给己方和对方造成损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、雷颖协助张靖涛将顺义区××号房屋过户至张靖涛名下，于本判决生效之日起十日内履行；二、雷颖向张靖涛交付顺义区××号房屋，于本判决生效之日起十日内履行；三、张靖涛给付雷颖剩余购房款九十七万五千元，于本判决生效之日起七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，雷颖不服，上诉至本院称：1.原审法院适用法律错误，本案中所订立的《房屋买卖合同》中明确约定买方2013年支付首付款，办理住房公积金贷款。这是一项附本合同生效时间段的约定，确立了本合同应在2013年实现成交。过了2013年，合同应“自然失效”，若再2014年以2012年年底签订的合同价购买涉案房屋，在房屋价款上涨的今天，对我方不公，而且也是擅自变更了合同约定的成交时间段。2.双方订立的《房屋买卖合同》约定张靖涛应申请银行或公积金贷款，如因其自身原因未获得批准的，张靖涛应继续申请其他银行贷款直至贷款批准，其间所发生的费用应由张靖涛自行负担。其间所发生的费用应该包括房屋涨价部分，另外，合同约定的付款方式是公积金或者银行贷款，而不是现金交易。原审法院擅自变更了付款方式，属于枉法裁判。故请求撤销原审判决，驳回张靖涛原审诉讼请求。
张靖涛同意原审判决。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有原审法院庭审笔录、询问笔录、《买卖合同》、《证明》、存折、（2013）顺民初字第11463号民事判决书、（2013）顺民初字第14079号民事判决书、（2014）三中民终字第01883号民事裁定书等证据在案证明。
本院认为：雷颖、张靖涛订立的《买卖合同》是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，系有效协议，双方均应按协议的约定，履行合同义务。根据双方订立的合同约定，张靖涛的合同义务是支付房屋价款，雷颖的合同义务是转移房屋所有权。尽管《买卖合同》中约定由张靖涛进行公积金贷款，因双方对于办理公积金贷款的相关具体事宜没有作出明确约定进而发生争议后，张靖涛亦积极履行合同，并无主观违约的故意。其提供证据能证明其有能力一次性支付剩余购房款，因而在本案中，张靖涛是否能进行公积金贷款并不影响合同目的的实现，只要雷颖能够得到合同约定的房屋价款，雷颖就能实现其订约目的。在能够实现合同目的的情况下，合同应该继续履行，不能因房价上涨或是房价下跌而随意解除双方已经订立的合同。据此，雷颖的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由雷颖负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由雷颖负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 刘建刚
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年七月十八日
书 记 员 吴可加