陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民二终字第00058号
上诉人（原审被告）陕西锦海商贸有限公司，住所地西安市南二环。
法定代表人马鹏，该公司执行董事。
委托代理人呼春晖，陕西国文律师亭务所律师。
被上诉人（原审原告）宝鸡市科源房地产开发有限责任公司，住所地宝鸡市金台区北环路三公里处。
法定代表人岳权，该公司执行董事。
委托代理人岳天科，该公司经营经理。
委托代理人孙宝军，该公司员工。
原审被告宝鸡海新超市有限公司，住所地宝鸡市渭滨区姜谭路三合超级市场。
法定代表人张惠军，该公司经理。
上诉人陕西锦海商贸有限公司（以下简称锦海公司）为与被上诉人宝鸡市科源房地产开发有限责任公司（以下简称科源公司）、原审被告宝鸡海新超市有限公司，（以下简称海新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服渭滨区人民法院（2013）宝渭法民初字第00300号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人锦海公司委托代理人呼春晖，被上诉人科源公司委托代理人岳天科、孙宝军，原审被告海新公司法定代表人张惠军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，科源公司与宝鸡市渭滨区高家镇三合村二组于2005年3月5日签订《联营合同》一份，合同约定，依据宝鸡市城乡建设规划局《关于高家镇三合村二组农贸市场用地定点的批复》，在姜谭路以南、发电厂以西以北、机电工程修造厂以东用地定点范围内建设农贸市场；该市场土地所有权由三合村二组所有，科源公司拥有该市场建设项目的建设管理权和经营管理权；经营期限为20年，经营期限内的经营权全部归科源公司。2006年11月7日，科源公司与锦海公司签订《场地承包经营合同》一份，约定，科源公司将上述所建市场B段一层建筑面积为2187.80平方米的场地交由锦海公司承包经营，期限为10年，即2007年元月18日至2017年元月18日；承包费用为每平方米每月16元，每月承包费为35000元，承包费自第四年起每年递增5%，承包方每半年交纳一次承包费，每次交纳期限为上期承包期满前15日，逾期应向发包方交纳每日千分之三的滞纳金；承包期间，经科源公司同意，承包方锦海公司可将承包场地转租；承包方未按期交纳承包费、水电费的，发包方即科源公司有权提前解除合同，收回所承包的场地；任何一方违约，应向对方支付合同总额未履行部分20%的违约金。后在合同实际履行过程中，双方将承包费交纳期间变更为每三个月交纳一次，上期期间届满前15日交纳。2007年5月21日，双方又签订《特别约定》一份，载明，因科源公司出租的房屋产权，质量、手续不完善原因致使锦海公司的正常经营受到影响，科源公司承担全部责任，同时锦海公司有权要求解除合同；因锦海公司的装饰装修原因引起的影响其经营活动的，由其自己负责。2007年1月10日，该市场营业楼经建设、监理、勘察、设计、施工企业等单位验收合格。2007年1月12日，宝鸡市公安消防支队向渭滨区高家镇三合村村民委员会出具《关于同意三合商业中心消防设计的审核意见（补审）》，载明科源公司原告经营管理的位于三合村二组农贸市场的三合商业中心，消防设计及设计变更基本符合防火规范的要求，同意按经审核的消防设计图纸及设计变更施工建设。2007年2月锦海公司投资的“锦海超市”装修完毕在上述三合村市场开始运营。锦海公司成立了陕西锦海商贸有限公司宝鸡分公司，聘用张惠军作为分公司经理，负责该超市的相关事宜。2008年6月20日，陕西锦海商贸有限公司宝鸡分公司就锦海公司开设的锦海超市的内部装修向宝鸡市公安消防支队申请办理消防审核，后消防部门认为不符合消防条件予以退回。2012年1月4日，二被告签订《场地承包经营合同》一份，约定，锦海公司将其从科源公司处承租的位于渭滨区姜谭路三合超级市场B段一层建筑面积为2187.80平方米的场地转租给海新公司使用，期限为2012年1月4日起至2017年1月18日止，每平方米每月承包费为16元，每月承包费为35000元，承包费自第二年起每年递增5%。2012年1月12日，海新公司经宝鸡市工商行政管理局批准注册成立，由张惠军任法定代表人。2012年1月17日，二被告签订《合作经营协议》一份，约定，锦海公司以其从科源公司承包的场地为超市经营场所之用，以其前期投资为出资，海新公司以其对超市的经营管理经验作为技术授资，负责超市的日常经营和管理；合作经营期限为五年，即2012年1月18日至2017年1月18日；利润分配比例为，锦海公司65%，宝鸡海新公司35%o“锦海超市”遂更名为“海新超市”。锦海公司与海新公司自2012年4月27起均再未向科源公司交纳房屋租赁费用。2012年5月10日，因锦海公司与海新公司未按期交纳租赁费，科源公司向锦海公司邮寄送达了解除合同的通知，该邮件由张惠军签收。2013年2月28日，宝鸡市渭滨区公安消防大队向宝鸡海新超市有限公司下发《责令限期改正通知书》，要求其在2013年4月28日前对存在的消防问题进行改正。2013年5月2日，该消防大队作出《临时查封决定书﹥，对海新超市姜谭路店进行临时查封，查封期限为2013年5月2日至2013年5月31日。又查，2011年9月30日，锦海公司与曼哈顿动漫城签订《搬迁协议》，约定，锦海公司将其承租原告房屋的东半部分约300平方米租给动漫城，期限为五年，锦海超市必须在2011年10月3日至10日搬出该区域，租赁费为每平方米50元。后锦海公司又将其中的79平方米租赁给他人先后经营了北京品牌折扣店和泡馍馆，租赁费每月3000元。2012年9月起，曼哈顿动漫城的房屋租赁费开始由科源公司原告收取，每平方米每月40元；2012年10月起，泡馍馆的租赁费开始由原告收取，租赁费每月4300元。再查，科源公司于2012年8月10日以锦海公司为被告向本院提起租赁合同纠纷之诉，经审查，双方争议的“承包场地”位于市渭滨区姜谭路三超级市场B段一层，且该房屋正由海新公司租赁经营，故以主体不适格驳回科源公司起诉。锦海公司2012年8月29日向本院提起诉讼，请求确认宝鸡科源公司2012年5月8日解除合同通知无效。2012年11月20日，锦海公司撤回诉讼。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告科源公司与被告锦海公司签订了《场地承包经营合同》，双方建立了合法有效的租赁合同关系，锦海公司应当按照约定向科源公司支付相应的租赁费用。锦海公司从2012年4月27日起再未支付过租赁费，违反了合同义务，依据双方的约定，当锦海公司未按期支付租赁费用时，科源公司有权提前解除合同。科源公司发出的解除合同的通知由其宝鸡分公司负责人张惠军签收，其亦曾向本院提起诉讼请求确认科源公司发出的上述通知无效，表明科源公司要求解除租赁合同的通知已经到达被告锦海公司。但被告锦海公司后撤诉，人民法院或仲裁机构并末就该合同效力作出生效的裁决，故应当认定为该租赁合同自科源公司的通知到达锦海公司时，即2012年5月10日起解除。二被告向本院提交了《合作经营协议》，主张二者之间并非转租关系，而是建立了合作经营关系。现该租赁合同已经解除，合同中所含房屋面积的379平方米（曼哈顿动漫城和泡馍馆）已由科源公司收取租金，建立了事实上的租赁关系，故二被告应当就其实际占用的房屋向科源公司予以返还。依据二被告的约定，自双方于2012年1月17日合作经营之日起，对承租场地的租金计入经营戍本由合作体承担。故二被告应当就欠付的租金及合同解除后占用期间的使用费向科源公司承担连带清偿责任。关于科源公司主张的租赁费的数额，首先在合同期限内的2012年4月27日至2012年5月10日，应当按照原合同约定的标准计付，即16335.57元（16元／月／㎡÷30天×14天×2187.80㎡）。关于合同解除后的房屋使用费的标准，被告在合同履行期间内将部分房屋面积进行了转租，租赁费在每平方米每月38元至50元范围内，故科源公司请求在合同解除后被告应当按照每平方米每月40元的标准计付，符合实际情况，原告请求合理，本院予以认可。曼哈顿动漫城和泡馍馆的租赁费分别从2012年9月、2012年10月起由科源公司收取，故自合同解除之日，即2012年5月10日起至科源公司主张的2012年10月20日止的房屋使用费应当为444624元［40元／月／㎡÷30天×110天×2187.80㎡＋40元／月／㎡×（2187.80-300）㎡＋40元／月／㎡÷30天×20天×（2187.80-300-79）㎡］。关于科源公司主张的违约金，依据双方的约定，违约方应向对方支付合同总额末履行部分20%的违约金，锦海公司未及时依约支付租金，应当承担相应的违约责任。该合同自2012年5月10日起解除，该违约金数额应为合同履行期内租赁费末、支付部分的20%即3267.11元（16335.57元×20%）。综上，被告应当向科源公司支付的房屋租赁费、占有使用费、违约金等共计464226.68元（16335.57＋444624＋3267.11）。综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，维护稳定的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决，一、被告宝鸡海新超市有限公司、陕西锦海商贸存限公司于本判决生效之日起十五日内返还占用的位于宝鸡市渭滨区姜谭路三合村市场B段一层的房屋。二、被告宝鸡海新超市有限公司、陕西锦海商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内连带支付原告宝鸡市科源房地产开发有限责任公司房屋租赁费、占有使用费、违约金等共计464226.68元。三、驳回原告宝鸡市科源房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法））第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9330元，由原告承担1530元，二被告连带承担7800元。
上诉人锦海公司不服渭滨区人民法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。原审认定科源公司与锦海公司签订的《场地承包经营合同》为合法有效的租赁合同关系，明显错误。理由是：根据我国《消防法﹥第13条的规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。”从庭审提交的证据一宝鸡市公安局消防支队《关于同意三合商业中心消防设计的审核意见》足以证实：首先，三合商业中心建筑属《消防法》规定的具备消防设计的建设工程。其次，该建筑按宝鸡市公安局消防支队的审核意见为“工程竣工后，应经消防验收合格，方可投入使用。”而科源公司却未按规定和审核意见办理消防竣工验收，即将该建筑物租赁给锦海公司使用。严重违法了《消防法》的强制性规定，按《合同法》的规定，应属违反法律规定而无效的合同，故原审认定双方所签合同有效，显属错误。二、原审违反法定程序。由于科源公司与锦海公司签订的《场地承包经营合同》为无效合同，但科源公司在起诉时却按有效合同进行的诉讼。根据最高人民法院《民事诉讼证据规则》第35条的规定，法院审理中查明的事实与当事入主张的不属同一法律关系时，应依法进行释明。但原审法院却未按该规定进行释明，显然违反了法定程序。三、原审适用法律错误原审法院是根据有效合同，依据《合同法》第8条、第60条、第93条、第96条等规定作出的判决。而本案合同无效，故原审法院适用《合同法》关于有效合同的相关规定作出的判决明显错误。综上，请求二审法院撤销原判、发回重审。
被上诉人科源公司答辩称，与上诉人签订的《场地承包经营合同》为有效合同，按合同约定，装修和消防验收是上诉人负责，2008年6月上诉人自己办理消防审核，因其自身装修未达到标准，才未通过审核。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审法院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，在房屋租赁合同双方当事人未将合同标的物经消防验收合格约定为合同生效要件的情况下，租赁合同的效力与出租房屋是否经消防安全验收合格本身没有必然联系。最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中曾规定“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定合同无效”，但此函复已于2013年4月8日被最高院废止，废止理由是与最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突。故从最高院意旨来看，《中华人民共和国消防法》第13条的规定属于管理性强制规。同时根据该法第58条一款五项之规定，公众聚集场所在开业和使用前应向当地公安消防机构申报并经检查合格后才能使用、营业，该要求应是针对公众聚集场所的开设、经营所提出的，而非对开设、经营人之外的房屋出租人的要求。另外，承租人承租房屋的用途不同，决定着该房屋应当具备的消防安全设施的善也不一样，承租人完全可以征得出租人同意的情况下，为承租并准备用于公众聚集场所的房屋增设消防设施，使其符合保证消防安全的要求。故上诉人的上诉理由不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9330元由上诉人陕西锦海商贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 郑晓梅
审判员 崔宝林
审判员 李宝萍
二〇一三年十二月二十六日
书记员 王 静