江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3722号
上诉人（原审原告）刘建华，个体工商户。
上诉人（原审原告）李书梅，徐州市齿轮厂退休职工，系刘建华之妻。
二上诉人共同委托代理人周浩，江苏圆点律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州市新盛建设发展投资有限公司，住所地徐州市淮海西路188号。
法定代表人林斌，该公司董事长。
委托代理人朱咏梅，江苏盛仪律师事务所律师。
上诉人刘建华、李书梅因与被上诉人徐州市新盛建设发展投资有限公司（以下简称新盛公司）恢复原状纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1182号民事判决，上诉至本院。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理本案。上诉人刘建华、李书梅的共同委托代理人周浩，被上诉人新盛公司的委托代理人朱咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，刘建华与李书梅系夫妻关系。原位于徐州市新建北村齿轮厂宿舍平房13号的房屋（建筑面积20.48平方米）为刘建华、李书梅共同所有。该房屋自1994年起便无人居住。2006年4月12日，刘建华、李书梅作为委托人、王庆治作为受托人签订了一份委托书，委托事项为：全权代理位于本市新建北村齿轮厂宿舍平房13号房屋的出售、交易及相关过户手续（包括房屋所有权证、土地使用证、水、电、煤气、有线电视等），受托人为此签署的文件委托人均予承认。委托期限至办理完上述房产的房屋所有权证、土地使用证为止。2006年4月13日，徐州市公证处对上述委托书进行了公证。2010年4月10日，“王庆治”持涉案房屋所有权证、土地使用权证原件及委托书、公证书代刘建华以自己的名义与新盛公司签订了一份《徐州市棚户区改造城市房屋拆迁货币补偿安置协议》。之后，涉案房屋被拆除。2010年11月1日，“王庆治”以代理人的身份在徐州市房屋拆迁补偿安置变现支付审批表上代理人（领款人）处签字。2010年11月3日，拆迁资金115426元被“王庆治”签名领走。
另查明，王庆治、胡广秀作为权利人将涉案房屋于2004年9月23日办理了抵押登记手续。2006年4月12日涂销抵押权。2009年底，王庆治通过中介机构（王伟）将涉案房屋以48000元的价格出售给朱春齐。朱春齐持涉案房屋证照原件在补偿安置协议与城镇房屋安置变现审批表上签署了王庆治的名字。2010年11月3日，朱春齐与王庆治一起到银行领取拆迁补偿款。王庆治在拆迁资金领取明细表刘建华一栏签名处签署了自己的名字，涉案房屋补偿款115426元由朱春齐实际领取。
原审法院认为，所有权人对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权的，权利人可以请求恢复原状。就本案而言，涉案房屋原为刘建华、李书梅合法私有财产，应受法律保护。如果新盛公司未办理任何手续或未支付任何对价而擅自拆除刘建华、李书梅房屋，则其应承担侵害物权的法律责任。但恰恰是新盛公司与所谓刘建华、李书梅的委托人签订了安置补偿协议，并将补偿款项实际支付给了房屋购买人朱春齐，因此，本案安置补偿协议的效力以及朱春齐是否是房屋实际购买人为本案关键之所在。关于安置补偿协议的效力。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，首先应厘清拆迁处分行为是否超出代理权限范围这一问题。根据刘建华、李书梅与王庆治签订委托书，王庆治可以出售、交易或办理相关过户手续。既然刘建华、李书梅将房屋所有权证书交给王庆治，并委托其实施买卖行为，对房屋实体权利进行处分，那么举重以明轻，新盛公司有理由相信王庆治有权对涉案房屋作出拆迁处分的决定，且该份委托书已经过公证。当然，朱春齐持证照原件与委托书公证书以“王庆治”的名义与新盛公司签订安置补偿协议，对此，新盛公司未能完成作为一般人理解范围内的审查，亦未尽到善良的注意义务。但王庆治在银行领款时的签字行为，应视为对补偿安置协议内容及效力的事后追认，此时，新盛公司有理由相信朱春齐的签字行为是得到王庆治认可的。况且，新盛公司按照相关规定支付了补偿款115426元，可以表明新盛公司拆除房屋行为是善意的且未损害房屋所有权人的利益。因此，刘建华、李书梅不得以王庆治无权代理为由，否认代理行为产生的法律后果，否认安置补偿协议的效力。至于刘建华、李书梅与王庆治之间因委托合同关系而产生的纠纷系另一法律关系，与新盛公司无关，在本案中不应予以处理。退一步讲，即使王庆治在领取拆迁补偿安置款项时并无处分权，依据我国合同法第五十二条之规定，朱春齐持房证原件所签的补偿安置协议也不能当然归于无效。缔约时没有所有权或处分权的合同因履行不能可予以解除并主张损害赔偿。本案中的涉案房屋已于几年前拆除，依现有证据能够认定涉案房屋已被王庆治售出，考虑到房屋补偿安置协议已完全履行完毕，从经济因素考虑，刘建华、李书梅的本次诉讼亦不应得到支持。综上所述，刘建华、李书梅的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定判决，驳回刘建华、李书梅对徐州市新盛建设发展投资有限公司关于对位于徐州市新建北村齿轮厂宿舍13号房屋恢复原状的诉讼请求。
上诉人刘建华、李书梅不服上述民事判决向本院提起上诉称：1、涉案拆迁货币补偿安置协议为无效协议。上诉人给王庆治的授权事项非常明确，王庆治并不享有签订涉案房屋拆迁安置协议的代理权利。且新盛公司所提供的安置协议也并非王庆治签订，而是案外第三人签订，新盛公司在明知案外第三人不具备代理权的情况下仍然与该第三人签订拆迁安置协议，显然不能称其为“善意”，更不能以王庆治在银行领款时的签字行为作出对补偿安置协议内容及效力事后追认的认定。2、一审法院判决所依据的多处事实均无证据证实，属主观臆断。一审法院依据（2013）鼓民初字第1100号案件笔录直接认定涉案房屋已由王庆治通过中介出售给朱春齐错误，认定涉案拆迁安置协议系朱春齐所签，亦无事实依据。综上，新盛公司无权处分上诉人所有的涉案房屋，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人新盛公司答辩称：王庆治作为受托人有权处置房产，涉案房屋拆迁协议合法有效，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经当事人确认，本案二审争议焦点为：涉案房屋拆迁货币补偿安置协议是否合法有效。
二审期间当事人均未提交新的证据。
本院二审查明，自2004年起，刘建华即从王庆治处借款，2004年9月23日，以王庆治、胡广秀作为权利人将涉案房屋办理抵押登记手续，2006年4月12日涉案房屋抵押权注销。因此时刘建华与王庆治仍存在部分借款，在2006年4月12日，刘建华、李书梅作为委托人、王庆治作为受托人就涉案房屋签订“售房”委托书，并将房屋“两证”一并交付给王庆治。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，关于涉案房屋拆迁货币补偿安置协议是否合法有效问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，刘建华、李书梅作为委托人、王庆治作为受托人签订委托书，依据该委托书内容，王庆治有权对于涉案房屋进行出售、交易或者办理相关过户手续。而依据查明的事实，涉案房屋已由王庆治出售给朱春齐，该出售行为在委托人刘建华、李书梅的授权范围内，虽是以王庆治的名义出售房屋，但该出售行为已对刘建华、李书梅产生法律效力，王庆治已按照指示处理委托事务。房屋买受人朱春齐持涉案房屋权利证书原件与新盛公司就涉案房屋签订协议，虽新盛公司在签订补偿安置协议时未尽到谨慎的审查义务，但并不影响涉案协议的效力，新盛公司已按协议的约定支付了补偿款115426元，新盛公司已履行了协议约定的义务。刘建华、李书梅再行要求新盛公司恢复原状有违诚实信用基本原则，本院不予支持，其与王庆治之间因委托合同关系而产生的纠纷可另行解决。
综上，上诉人刘建华、李书梅的上诉请求缺乏事实及法律依据，原审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费820元，由上诉人刘建华、李书梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费 蜜
代理审判员 周东海
代理审判员 刘 洋
二〇一六年二月十五日
书 记 员 吴雨臻