北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第06893号
原告北京万通广场房地产有限公司，住所地北京市西城区阜外大街2-8号。
法定代表人胡景山，董事长。
委托代理人田松涛，男，该单位职员。
被告王小琳，女，1959年10月18日出生。
委托代理人王衎，男，北京维佳鼎盛投资咨询有限公司职员。
原告北京万通广场房地产有限公司与被告王小琳商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京万通广场房地产有限公司之委托代理人田松涛，被告王小琳及其委托代理人王衎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告北京万通广场房地产有限公司诉称：1995年6月21日，双方签订《北京市外销商品房预售契约》，被告购买了原告开发的万通新世界广场A1012号房屋。《预售契约》上约定暂测建筑面积135.88平方米，房屋售价为每建筑平方米2660美元，总计为361440.80美元，原告于1996年将房屋交付被告。2001年，经北京市房地产勘察测绘所勘测并出具《北京市房屋登记表》，勘测诉争房屋的实际建筑面积为141.08平方米。《预售契约》上约定的暂测面积与实测面积的面积差比率为3.83%。依照《预售契约》第二条的约定，房屋竣工后，暂测面积与实测面积误差在2%以内的，不再结算；误差超过2%的，超过部分按照房屋售价进行结算。因此，被告应对超过误差比率2%以上部分的面积2.48平方米向原告补交房款6596.80美元。原告多次通知被告到原告处确认面积、补交房屋价款并办理房屋所有权证书，可被告一直以各种理由推脱，故诉至法院，要求判令被告补交购房款6596.80美元；诉讼费由被告承担。
被告王小琳辩称：1995年6月21日，双方签订预售契约合同（契约编号000542）及附件，被告购买了万通新世界广场A1012号房屋。此后，双方签署了补充契约。1995年6月23日，国家公证处出具了95国政内经字第0978号公证书，载明万通公司授权代表与被告于1995年6月21日签署了预售契约以及补充契约，上述契约和补充契约合法有效，属实。1995年6月28日，在房管局办理了预售预购登记。1997年原告将房屋交付给了被告使用。根据外销商品房预售补充契约第一条付款方法和房屋产权证的取得的约定，被告同意按照附件3规定的付款方式向原告支付所购房屋价款，以美元为计价单位。附件3约定了该物业的价格以及付款方法：双方同意该物业（即万通新世界广场写字楼A1012单元），价格以美元为计价单位，合计金额361440.80美元。并约定了分期付款金额。2007年，被告对原告进行了诉讼，要求提交购买房屋的房屋测绘表。（2007）西民初字11850号判决支持了被告的诉讼请求。此后，原告将测绘表给了被告。2008年，被告起诉原告请求判令原告为被告购买的房屋开具正式的交全款的购房发票。（2008）西民初字00605号判决支持了被告的诉讼请求，原告在2008年12月16日提交了被告交全款的正式购房发票。2010年6月3日，被告经过诉讼取得了购房发票、测绘表，地税局给被告开具了契税缴款书，被告交纳了全部的房屋契税。（2010）西民初13213号民事裁定书，被告诉原告要求办理产权证，被告的请求被驳回。2007年12月10日的开庭笔录中，原告提到了因为面积增减没有交纳契税所以没有办证，没有补差款的问题。2007年12月4日，被告起诉原告不办证的违约赔偿中，原告出具了盖有单位公章的请示，该请示载明A1011和A1012不补缴差价，A1015不退款，面积按照实测面积填写。2007年12月4日原告的答辩状也没有说要补缴差价，双方没有任何争议。1995年购买房屋时双方约定交完房款后30日内办理房屋产权证。（1999）一中民初字1602号、（2000）高民终字81号均审理查明王小琳已经支付了全部款项。（2010）西民初13213号也证明了王小琳已经支付了全部款项。（2008）西民初字12847号、（2011）西民初02373号判决均查明了被告已经根据预售契约的约定付清了全部购房款。原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应该自2001年原告取得测绘时间开始计算诉讼时效。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：1995年6月21日，原、被告签订《预售契约》，约定被告购买原告开发的万通新世界广场写字楼A1012号单元房屋；建筑面积为135.88平方米，房屋各项面积为被告的暂测面积，房屋竣工后以北京市房地产管理局实测面积为准；房屋售价为每建筑平方米2660美元，价款合计为361440.80美元；暂测面积与实测面积误差在2%以内的，不再结算，误差超过2%的，超过部分按房屋售价进行结算；原告须于1995年12月31日前将房屋交付被告，除不可抗力外，原告未按期将房屋交付给被告的，被告有权追索违约金，违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算；双方同意在房屋交付后三十日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按规定申领房屋所有权证；办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定负担。
1996年10月8日，原告按《预售契约》的约定付清了诉争房屋的全部购房款，购房款共计361440.80美元（折合人民币3004657.37元）。1997年3月，原告将诉争房屋交付给被告。
1999年，被告诉至法院，要求确认其与原告于1997年4月11日签订的购买万通新世界广场A1015号房屋的行为无效，理由之一是原告将该房屋的土地使用权进行抵押。法院于1999年12月18日作出（1999）西民初字第3061号民事判决书，认定被告购买的房屋不存在权利瑕疵，双方签订的购房协议合法有效，驳回被告的诉讼请求。被告不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院（2000）一中民终字第1498号民事判决书，驳回上诉，维持原判。被告不服该判决，向北京市第一中级人民法院申请再审，该院于2003年12月16日向被告出具了（2003）一中民监字第4023号《驳回再审申请通知书》，其中写明“现万通公司抵押的土地早已解除抵押，你所购房屋的所有权已经不存在任何权利瑕疵的问题，并不影响你对房屋所有权各项权能的行使。至于万通公司未按合同约定的期限给你办理房屋产权证的事实，你可以要求万通公司支付违约金或者赔偿损失的方法予以解决，而不存在解除合同的问题”。
被告认为原告售房时告知的建筑面积及共有公用分摊面积与现状不符，原告侵犯其知情权，在法院对原告提起诉讼，要求原告：1、书面提供万通新世界广场整栋写字楼的房屋土地测绘技术报告书（表一）房屋建筑面积总表，（表二）房屋建筑面积分层汇总表，（表三）共有公用建筑面积分层汇总表，（表四）房屋分户建筑面积分摊计算明细表，（表五）房屋分层平面示意图，附件共有公用建筑面积分摊说明；2、原告向被告提供万通新世界广场整栋写字楼：（1）被分摊公用部位的名称、用途、所在位置、面积；（2）参与分摊公用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积分摊系数；（3）不分摊的公用部位；3、原告向被告提供A1011号房屋的北京市房屋登记表和北京市宗地登记表。2007年12月21日，本院（2007）西民初字第11853号民事判决书认定北京市国盛房地产测绘服务中心（与北京市房地产勘察测绘所为不同单位名称、相同经营人员）依据北京市房屋土地管理局京房办字（1995）第439号《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》的规定对万通新世界广场写字楼进行了测绘，测绘具体实施时间为1996年10月。1998年12月11日，北京市房屋土地管理局发布并实施《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》及通知，被告依据该文件提起诉请不妥。原告同意给付被告北京市房屋登记表和北京市宗地登记表复印件，被告已经收到，法院不持异议。遂判决原告给付被告A1011号单元房屋的北京市房屋登记表和北京市宗地登记表复印件（已交付完毕）；驳回被告的其他诉讼请求。
法院（2007）西民初字第11853号民事判决书查明北京市国盛房地产测绘服务中心（与北京市房地产勘察测绘所为不同单位名称、相同经营人员）测绘的诉争房屋的使用面积为92.41平方米，建筑面积为141.08平方米，公摊面积为48.67平方米。经计算，诉争房屋的实测面积与暂测面积135.88平方米相差5.2平方米，面积差比率为3.83%，2%以内的面积差为2.72平方米，2%以上的面积差为2.48平方米，房屋面积增大后的差价款为6596.80美元。
被告曾起诉原告，要求原告为其出具A1011、A1012、A1015、A705号房屋的购房款发票。2008年2月3日，法院（2008）西民初字第00605号民事判决书判决原告为被告开具上述四套房屋的购房款发票，被告于2008年12月16日取得诉争房屋的购房款发票。
2008年10月10日，被告将原告诉至本院，要求原告给付被告延迟办理诉争房屋所有权证的违约金。原告反诉要求被告补交诉争房屋房款共计6596.80美元，履行办理诉争房屋的房屋所有权证的义务。2012年3月29日，本院作出（2008）西民初字第12847号民事判决书，判决：判决生效之日起三十日内，北京万通广场房地产有限公司给付王小琳自二〇〇六年十月十日起至二〇〇八年十月十日止的违约金（以购房款三百万零四千六百五十七元三角七分为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。判决生效之日起三十日内，王小琳向房屋权属登记部门提交北京市西城区阜成门外万通新世界广场A一〇一二号单元房屋的《北京市外销商品房预售契约》原件。判决生效之日起三十日内，王小琳对北京市西城区阜成门外万通新世界广场A一〇一二号单元房屋的房号、实测面积、最终价款进行确认，签署确认书，并与北京万通广场房地产有限公司共同将确认书提交给房屋权属登记部门。判决生效之日起三十日内，王小琳与北京万通广场房地产有限公司共同填写北京市西城区阜成门外万通新世界广场A一〇一二号单元房屋的所有权转移登记申请书，并在申请书上签名，双方共同提交给房屋权属登记部门。判决生效之日起三十日内，王小琳将北京市西城区阜成门外万通新世界广场A一〇一二号单元房屋的契税缴纳凭证提交给房屋权属登记部门。判决生效之日起三十日内，王小琳向房屋权属登记部门提供其身份证原件、复印件以供核对。原告王小琳的其他诉讼请求。王小琳不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2012年12月18日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第7625号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
诉讼中，原告称其2001年取得房屋登记表，该表载明诉争房屋建筑面积为141.08平方米。原告提供公证书欲证明其于2008年1月23日向被告邮寄《催告函》，催告被告配合原告办理房产证，补交房款等事宜。但原告未提供证据证明被告已经收到该《催告函》。被告提交原告在另案中出示的证据《关于业主王小琳补交楼款的请示》，内容为：“依据公司工作安排，现开始为我大厦业主王小琳办理A1011／1012／1015三个单元的产权证；根据房地局测绘所出具的测绘结果，减去合同约定的±2%的公差面积，A1011面积增大19平米，A1012面积增大2.48平米，A1015面积缩水1.56平米。因该业主比较特殊，对待补交楼款这样的敏感问题应谨慎。鉴于此，我与法律审计室李兵商量后，就此问题倾向于不补交（A1011／1012）不退款（A1015）的方式解决，卖契上的楼款按合同楼款填写，面积按测绘面积填写。上述做法妥否，请您批示。房地产公司王硕。”许立在该请示上批示同意。原告认可该证据的真实性，但称该请示系原告内部文件，没有对被告作出真实的意思表示。
上述事实，有《北京市外销商品房预售契约》、（2008）西民初字第00605号民事判决书、（2008）西民初字第12847号民事判决书、（2012）一中民终字第7625号民事判决书、《关于业主王小琳补交楼款的请示》及当事人庭审陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《预售契约》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应按照该合同享有权利，并履行各自义务。该《预售契约》约定，房屋各项面积为暂测面积，房屋竣工后以北京市房地产管理局实测面积为准；房屋售价为每建筑平方米2660美元，价款合计为361440.80美元；暂测面积与实测面积误差在2%以内的，不再结算，误差超过2%的，超过部分按房屋售价进行结算。被告虽对公摊面积不予认可，但已生效的人民法院判决已经对此作出了认定，故法院对北京市国盛房地产测绘服务中心就诉争房屋的测绘结果予以确认。
但向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告于2001年取得诉争房屋的房屋登记表，该表载明诉争房屋建筑面积为141.08平方米与暂测面积135.88平方米相差5.2平方米。此时，原告应该知道被告所购房屋存在面积误差问题，并应该积极主张权利。但原告至2008年10月10日，被告将原告诉至本院，要求原告给付被告延迟办理诉争房屋所有权证的违约金时，原告才反诉要求被告补交诉争房屋房款，后在该案审理期间又申请撤诉。现原告又重新提起诉讼，要求被告补交房款的诉讼请求，已然超过了诉讼时效。原告的《关于业主王小琳补交楼款的请示》虽系单位内部文件，但从该文件可以看出原告对于诉争房屋及被告所购其他房屋不补交房款不退款的处理方式，以及原告怠于行使自己权利的态度。因此，原告要求被告补交房款的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告北京万通广场房地产有限公司的请求。
案件受理费四百二十一元，由原告北京万通广场房地产有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 王光宗
人民陪审员 陈 宁
人民陪审员 濮苏安
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 王 昱