广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第51号
上诉人（原审原告）：黄敬威，男，1974年8月26日出生，汉族，住广东省从化市，系广州市番禺区东环街百胜置业咨询服务部的经营者。
委托代理人：颜建红，广东禹优律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：凌志东，男，1970年1月29日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：方亮，系广东青晖律师事务所律师。
原审第三人：唐文芳，女，1967年11月24日出生，汉族，住广州市番禺区。
原审第三人：季海兵，男，1971年3月26日出生，汉族，住广州市番禺区。
上诉人黄敬威因与被上诉人凌志东、原审第三人唐文芳、季海兵居间合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第919号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。原审第三人唐文芳、季海兵经本院传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄敬威系广州市番禺区东环街百胜置业咨询服务部的经营者，经营范围是房地产业。2014年7月2日，凌志东作为买方与唐文芳作为卖方以及黄敬威作为经纪方共同签订了一份《房屋买卖合约》，合同约定：买卖房屋的地址为位于广州市番禺区东环街光明北路531号商铺，成交价为2550000元，签订合约时交50000元定金，余款在房管局签署买卖合同当天交付；买卖双方同意在合约生效当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中卖方须向经纪方支付中介费及咨询费5000元，买方须向经纪方支付中介费及咨询费25500元。如买卖双方逾期支付中介费及咨询费的，每逾期一天，按应付费用的1％向经纪方支付滞纳金，直到全部支付完毕之日止；无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合约之条款卖出或买入该房，则视为违约，违约方须即时付予经纪方上述买卖双方应付之中介费及咨询费的总和人民币30500元作为违约金；三方约定的其他事项：1.关于本合约第三条a：2.楼款人民币250万元的支付方式及支付时间：买方于2014年7月23日前支付人民币60万元正（此款直按存入卖方供款存折：建设银行户名唐文芳）；买方须于该房交易过户完成当日支付人民币120万元正…；2.卖方须即日向建设银行申请提前还贷，2014年8月20日可进行交易；3.买卖双方须于交易过户当日支付所有中介代理费，双方于交易过户前办妥联名帐户或资金托管等。合同签订当日，凌志东向唐文芳交购房定金5万元。2014年7月23日，凌志东未能依约支付第一期60万元购房款，房室买卖至今未交易完成，没有完成过户手续。
另查明：广州市番禺区东环街光明北路531号商铺是唐文芳与季海兵共有，唐文芳与季海兵是夫妻关系。2014年6月17日凌志东向黄敬威支付诚意金2000元。
因本案纠纷，黄敬威于2014年8月19日向原审法院起诉请求：1.请求依法判令凌志东向黄敬威支付中介代理及咨询费人民币25500元；2.请求依法判令凌志东向黄敬威支付延迟支付中介代理费及咨询费的滞纳金，该滞纳金以人民币25500元为本金，按每日25500元为标准，自2014年7月3日起计至付清本金25500元之日止，暂计至起诉之日为3825元；3.请求依法判令凌志东向黄敬威支付违约金人民币30500元及利息，利息以30500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年7月24日起计至付清之日止，暂计至起诉之日为100元。
凌志东原审辩称：我方不同意黄敬威的全部诉讼请求，并且我方认为黄敬威的诉讼请求是不合理的。
原审第三人唐文芳原审述称：我方委托百胜置业咨询服务部出售涉案商铺，在签合同的当时，双方约定凌志东支付中介费为25500元，凌志东在签订合约当日已经支付2000元的中介费定金和5万元的购房定金，其余的中介费约定在交易完成、收了商铺后才支付的。凌志东表示在7月23日前支付60万元赎契，但是我方于7月21日找到凌志东，其表示由于房地产市道下行，不想购买涉案房屋了，宁愿亏损5万元的定金也不愿意购买涉案房屋，由于凌志东表示不愿意购买涉案商铺，由此产生了本案的纠纷。
原审第三人季海兵原审无陈述。
原审法院认为：黄敬威与凌志东、唐文芳、季海兵因涉讼房屋买卖签订的《房屋买卖合约》包含黄敬威与买卖双方之间的居间合同关系以及凌志东与唐文芳、季海兵之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查黄敬威与凌志东、唐文芳、季海兵之间的居间合同关系。《房屋买卖合约》在签订时，虽然房屋共有人季海兵没有在合约中签名，但季海兵与唐文芳是夫妻关系，在合同履行至今其没有提出异议，视为默认。《房屋买卖合约》中关于黄敬威与凌志东、唐文芳、季海兵三方居间合同的内容是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人均应依约自觉履行。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案黄敬威作为居间人已向凌志东提供订立房屋买卖合同的机会，促成买卖双方签订了《房地产买卖合同》，并在涉讼房屋交易过程中提供了必要的协助服务，应视为黄敬威已履行了自己的居间义务，凌志东应向黄敬威支付相应的中介费。
凌志东辩称《房屋买卖合约》第二十条第3项约定“买卖双方须于交易过户当日支付所有中介代理费，双方于交易过户前办妥联名帐户或资金托管”，现房屋未交易过户，尚未达到咨询及中介服务费的支付条件，不应支付中介代理费及咨询费。《房屋买卖合约》第二十条第1项是对第三条支付房款的时间和方式的变更，第二十条第3项是对第十条支付中介代理费及咨询费时间的变更，而不是约定支付中介代理费及咨询费的条件。由于凌志东不按约支付第一期房款，使房屋交易过户未能完成，其提出咨询及中介服务费未满足支付条件的抗辩理由，原审法院不予采纳；凌志东辩称《房屋买卖合约》第二十条第2项约定“卖方须即日向建设银行申请提前还贷，2014年8月20日可进行交易”，由于唐文芳未提前还贷，其为资金安全才不支付第一期房款，房屋买卖合约还未解除，其没有违约。首先《房屋买卖合约》第二十条第1项与第2项没有明确谁先履行，其次，一般卖主都是要买主先付一笔款以便还贷赎回产权证，所以，凌志东的抗辩理由，原审法院不予采纳；凌志东辩称黄敬威没有履行告知的义务，在签订合同的时候，没有另外一位共有权人的签名，也没有告知相关的权利情况。凌志东作为房屋买受人应了解房屋的产权情况，如果不了解而签订合同自身也有过失。黄敬威作为居间人应就有关订立合同的事项向卖买双方如实报告，并且要求房屋共有人在合同上签名或者出具委托书，黄敬威没有做好这方面工作。
综上所述，从合约的条款可以看出在同一份合约中，个别条款约定前后不一致，给买卖双方理解分歧，导致合约履行出现纠纷。黄敬威在合约履行出现问题时，没有协调好，提供中介服务有不足之处，只能收取适当费用。现黄敬威主张凌志东支付中介服务及咨询费25500元，原审法院酌情支持中介服务及咨询费15300元，凌志东在签合同前支付的2000元可抵减中介服务及咨询费。至于逾期交付中介代理费及咨询费的滞纳金问题，由于凌志东不履约支付中介代理费及咨询费的责任不全在凌志东，且约定的每日百分之一的滞纳金标准过高，所以，黄敬威要求每日按25500元的百分之一的标准，自2014年7月3日起计至付清本金25500元之日止计算滞纳金，原审法院不予支持，原审法院将滞纳金的计付调整为自2014年8月20日起至该款项清偿之日止，以本金13300元，每日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，滞纳金总额以13300元为限。至于黄敬威主张违约金30500元及利息的问题，因合约约定支付中介服务及咨询费条款不一致，买卖双方理解为房室过户才能支付，黄敬威作为中介提供合同样本，组织买卖双方签定的合同有瑕疵，再者黄敬威也没造成实际损失，故其主张违约金30500元及利息，原审法院不予支持。季海兵经原审法院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年11月25日判决：一、凌志东应于本判决发生法律效力之日起五日内向黄敬威支付咨询及中介服务费13300元和滞纳金（滞纳金以13300元为本金，从2014年8月20日起计至清偿之日止，每日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，滞纳金总额以13300元为限）。二、驳回黄敬威的其余诉讼请求。如凌志东未按本判决指定的期间履行上述确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付履行期间的债务利息。一审案件受理费268元，由黄敬威负担188元、凌志东负担80元。
判后，黄敬威、凌志东均不服原审判决，向本院提起上诉。二审诉讼中凌志东向本院申请撤回上诉。因凌志东撤回上诉符合法律规定，本院予以准许。
黄敬威具体上诉事实与理由如下：黄敬威、凌志东、唐文芳、季海兵所签订的《房屋买卖合约》合同合法有效，黄敬威完成了居间人的义务，应当足额收取中介费用。但原审法院认为合同上的个别条款出现前后不一致而断定黄敬威的中介服务有不足之处扣减40％的中介费用．对于黄敬威来说是极其不公平的，应予纠正!一、黄敬威已成功促使案涉房屋买卖合同的签订，已适当履行居间义务，凌志东应按照案涉房屋买卖合同的约定支付居间报酬。二、合同履行不能的过错不在于黄敬威，原审法院却以黄敬威履行合同不当、提供中介服务有不足之处为由扣减中介服务费，属认定事实有误!凌志东违反合同的行为非上诉人能控制，更与黄敬威提供的的居间服务无关，不能以此抹杀黄敬威作出的各种努力从而扣减黄敬威的居间费用。三、关于滞纳金问题。《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，各方应当遵守，黄敬威在合同成立后竭尽所能完成约定的事务，但是凌志东却因为自身原因考虑而迟迟不肯履约，甚至拖欠居间服务费用，此行为是严重违背严格履行与诚实信用的原则。合同约定“每逾期一天，按应付费用的1％支付滞纳金”是经过三方确定的，原审法院无视三方合约精神及有关滞纳金的相关约定，自行调整为每日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，不甚合理!四、关于违约金和利息问题，原审法院认为黄敬威提供的合同样本有瑕疵且没有造成黄敬威的实际损失，所以不予支持是对事实的认识错误。在本案中，由于凌志东个人的原因，导致合同无法履行，并拖欠黄敬威居间费用长达3个多月，导致黄敬威为了追讨应得的报酬额外支付了聘请律师的费用。但原审法院认为黄敬威并没有实际损失，明显与事实不符。违约金本身具有惩罚性，凌志东的行为违反了合同约定，造成了黄敬威的损失，应当支付相应的违约金。黄敬威上诉请求：一、请求撤销广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第919号民事判决的第一、二项判决。二、请求依法改判凌志东向黄敬威支付中介代理及咨询费人民币25500元和滞纳金（滞纳金以人民币25500元为本金，按每日255元为标准，自2014年7月3日起计至付清本金25500元之日止；三、请求依法改判凌志东向黄敬威支付违约金人民币：30500元及利息，利息以：30500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年7月24日起计至付清之日止。
凌志东二审答辩称其同意一审判决，请求二审法院依法驳回黄敬威的上诉。按合同约定，凌志东应在递件完成过户手续之后才支付中介费。双方约定的不仅涉及的居间服务，还有相关服务的费用。在合同的履行过程中，由于原审第三人一直没有赎契，违约责任在原审第三人，故买卖双方未完成交易。黄敬威除居间促成合同成立外还有一些后续的服务，其并没有进一步履行。现黄敬威上诉要求凌志东全额支付中介代理费及咨询费不正确，凌志东仅同意按照黄敬威提供的服务适当地支付中介代理费及咨询费。关于黄敬威提出的滞纳金和违约金等一系列问题，凌志东认为在同一案件中，存在违约金重复收取的问题。对黄敬威提出的违约金、滞纳金、利息，只能选择一项进行补偿，凌志东同意原审判决的处理结果及所依据的事实和理由。
对一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审期间，黄敬威未按要求提交其已要求房屋共有人出具委托书的证据。
本院认为：《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条规定第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本院对黄敬威的上诉意见评析如下：
首先，黄敬威与买卖双方所签订的合同中对其所获取的费用约定为“中介代理费及咨询费”，从字面上理解，该费用不应只指居间费用。黄敬威与买卖双方就中介代理费、咨询费未作分项约定，黄敬威混淆其可收取的费用。其次，从本案证据及当事人的陈述可知，买卖双方唐文芳、季海兵与中介方黄敬威共同签署的《房屋买卖合约定》约定了买卖双方不在经纪方发出通知到房管局签署买卖合同及办理房屋交易手续后三天内仍不履行合约之条款的违约责任。同时，双方还约定了买卖双方需保证及时提供与该房交易有关的完整资料，且配合经纪方签署相关文件及办理相关手续，缴交该次交易所需支付的各项费用直至该房交易完毕时止，买卖双方提供资料不真实则属违约方。为此，黄敬威作为中介方在唐文芳、季海兵与凌志东履行合同过程负有通知并协调买卖双方签署合同及办理交易手续的义务。结合现实生活中，中介方提供的服务不仅只促成买卖双方签订合同，中介方还提供了配合买卖双方办理网签合同、办理银行按揭，向房管部门递件、领取房产证等服务，本案黄敬威以其已成功促使案涉房屋买卖合同的签订，凌志东应按照案涉房屋买卖合同的约定支付居间报酬的主张缺乏依据，本院不予采纳。从双方所签订的合约条款可以看出同一份合约中，个别条款约定前后不一致，导致买卖双方产生分歧，双方履行合约过程中出现纠纷，为此，原审法院认为黄敬威没有尽协调义务，提供中介服务有不足之处，只能收取适当费用，并据此酌情判处中介服务费及咨询费并无不妥。
如上所述，黄敬威提供的中介服务有不足之处，凌志东不履约支付中介代理费及咨询费的责任不全在凌志东，且约定的每日百分之一的滞纳金标准过高，原审法院将滞纳金的计付标准调整为每日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，以滞纳金总额13300为限并无不当。
至于黄敬威主张的违约金30500元及利息问题。三方所签署的《房屋买卖合约》第二十条三方约定的其他事项第3项中约定：买卖双方须于交易过户完成当日支付所有中介代理费，与该合同中第十条约定：买卖双方同意在合约生效当时向经纪方支付中介代理费及咨询费不符，以致凌志东认为其未达履行支付中介代理费及咨询费的条件，为此，黄敬威作为中介提供的合同样本，组织买卖双方签订合同存在瑕疵，黄敬威主张的违约金及利息依据不足，原审法院不予支持并无不妥。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。黄敬威上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费536元，由上诉人黄敬威负担268元，减半收取凌志东上诉费为134元，由凌志东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 张永亮