安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民二终字第00536号
上诉人（原审被告）：黄永潮。
上诉人（原审被告）：张如萍，系黄永潮妻子。
俩上诉人共同的委托代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：凤阳县金辉置业有限公司，住所地安徽省凤阳县。
法定代表人：唐颖，该公司总经理。
委托代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。
委托代理人：刘京枢，安徽明锐律师事务所律师。
上诉人黄永潮、张如萍因追偿权纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院于2015年9月22日作出的（2015）凤民二初字第00714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人黄永潮及黄永潮、张如萍共同的委托代理人周光成，被上诉人凤阳县金辉置业有限公司（以下简称金辉置业公司）的委托代理人刘京枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：黄永潮与张如萍系夫妻关系。2011年12月1日，黄永潮与金辉置业公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：黄永潮购买金辉置业公司开发建设的皇城花园第4幢1-2层1号商铺房，建筑面积143.78平方米，单价每平方米3756元，总金额54万元整；买受人采取分期付款的方式，首付34万元，余款20万元由买受人到银行办理按揭贷款手续；房屋交付期限在2012年12月30日之前，交付条件为经综合验收合格。该《商品房买卖合同》系黄永潮入住后双方补签。2012年3月23日，黄永潮、张如萍（借款人）与凤阳县农村信用合作联社（贷款人）、金辉置业公司（保证人）签订《个人购房借款合同》一份。合同约定：贷款人向借款人发放个人商业用房贷款20万元，贷款用于借款人购买凤阳县大庙镇皇城花园第4幢1号的商业用房，建筑面积为143.78平方米；贷款月利率7.05‰；贷款期限10年，自2012年3月23日至2022年3月23日止，实际放款日与到期日以借款借据为准；还款按等额本息还款法；借款人应按期偿还贷款利息，如未按约定的时间归还，贷款人按每日万分之三计收罚息；借款人不按期偿还利息的，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；合同有效期内，借款人连续二个付款期或在合同期内累计四个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人可以宣布合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产进行回赎；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用；保证担保期限为借款人不履行债务之日起两年，若保证人不履行保证责任，贷款人有权从其账户直接扣划相关款项或向保证人行使追索权利。
2013年12月23日，经中国银监会安徽监管局皖银监复（2013）270号文件批复，同意凤阳农商行开业，凤阳县农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为该行债权债务。2015年7月25日，凤阳农商行大庙支行向黄永潮、金辉置业公司送达《提前还款函》各一份，函中载明截止2015年7月25日止，黄永潮已连续10期未按合同约定还款，累计欠款本息178847.79元，并分别告知黄永潮、金辉置业公司于2015年7月28日前履行还款手续。因黄永潮、金辉置业公司仍未履行还款义务，凤阳农商行大庙支行于2015年7月31日提取金辉置业公司的保证金175838.45元作为归还黄永潮、张如萍的按揭贷款本息。
另查明：金辉置业公司于2010年6月26日取得皇城花园4#楼的商品房预售许可证，皇城花园3#、4#楼工程经综合验收合格后于2011年11月14日完成备案登记。
金辉置业公司提起诉讼，请求判决：黄永潮、张如萍支付其代偿款175838.45元并赔偿损失（自2015年7月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算损失）。
原审法院认为：黄永潮与金辉置业公司签订的《商品房买卖合同》及黄永潮、张如萍与原凤阳县农村信用合作联社、金辉置业公司签订的《个人购房借款合同》均系当事人的真实意思表示，为有效合同，各方均应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋符合交付条件且已经交付使用，黄永潮、张如萍理应按借款合同的约定按期履行偿还按揭贷款义务。根据借款合同的约定，借款人连续二个付款期或在合同期内累计四个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人即享有向借款人或保证人主张全部按揭贷款的权利。因黄永潮、张如萍未按上述约定履行还款义务，金辉置业公司代为垫付了黄永潮、张如萍所欠全部款项后，依法对借款人享有追偿权。金辉置业公司的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告黄永潮、张如萍于判决生效后十日内支付原告凤阳县金辉置业有限公司垫付款175838.45元及利息损失（自2015年7月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费3817元，减半收取1908.5元，诉讼保全费1420元，合计3328.5元，由被告黄永潮、张如萍负担。
黄永潮、张如萍上诉称：黄永潮、张如萍从金辉置业公司购买了总价为54万元的商铺，已付首付34万元，其后又分期偿还了29期的贷款。因黄永潮、张如萍与金辉置业公司就小区管理、房产证办理等原因发生争议，未能如期偿还后期应还贷款。后期贷款由金辉置业公司代为偿还，但其偿还的本息计算不合法，黄永潮、张如萍应当偿还的本息合计应为138401.91元，金辉置业公司多支付了本息37436.54元。请求撤销原判，发回重审。
金辉置业公司在庭审中答辩称：凤阳农商行计算黄永潮、张如萍所欠的按揭贷款本息为175838.45元是合法准确的。金辉置业公司与黄永潮、张如萍之间涉及《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》，《个人购房借款合同》独立于《商品房买卖合同》，本案是因《个人购房借款合同》产生的追偿纠纷，与《商品房买卖合同》无关，即使金辉置业公司《商品房买卖合同》履行中有瑕疵，黄永潮、张如萍也应当履行《个人购房借款合同》的义务，即偿还银行按揭贷款。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
黄永潮、张如萍在二审中提供了存折明细。证明：黄永潮、张如萍已经支付的按揭款本息数额。
金辉置业公司质证认为，真实性无异议，但不属于新证据。
金辉置业公司提供了2015年12月10日凤阳农商行大庙支行出具的说明1份。证明：凤阳农商行计算黄永潮、张如萍所欠按揭贷款本息175838.45元是合法准确的。
黄永潮、张如萍质证认为，真实性无异议，但凤阳农商行在计算利息时，利息过高。
根据双方当事人的举证及质证意见，本院对证据分析认证如下：黄永潮、张如萍提供的个人存折中还款数额与期数与凤阳农商行大庙支行认可的还款期数相同，对该证据的真实性予以确认。金辉置业公司提供的凤阳农商行大庙支行关于黄永潮按揭还款明细说明中，其计算的方法及标准与《个人购房借款合同》中约定的一致，对该证据的真实性及证明目的予以采纳。
二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，确定本案二审的争议焦点是：黄永潮、张如萍所欠凤阳农商行剩余借款本息数额是多少。
本院认为：黄永潮、张如萍与凤阳农商行大庙支行、金辉置业公司签订的《个人购房借款合同》中约定的还款方式为等额本息还款法。该还款方式即把按揭贷款的本金总额与利息总和相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，其中每个月贷款利息按月初剩余的贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在借款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；在借款末期每月的还款中，剔除还的本金就较多。其基本特征是每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。而黄永潮、张如萍在计算其已还本息时，按每月的平均利息计算，该计算方法不符合等额本息还款法中关于所还前期借款利息多、本金少的特征，其计算方法错误。故其上诉认为凤阳农商行关于其所欠本息计算错误，金辉置业公司多支付了本息37436.54元的理由不能成立，本院不予支持。凤阳农商行根据《个人购房借款合同》的约定，计算黄永潮、张如萍所欠贷款本息的数额为175838.45元并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3817元，由上诉人黄永潮、张如萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛敬荣
代理审判员 王 铖
代理审判员 王娟娟
二〇一六年一月十五日
书 记 员 姚 远
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。