武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂洪山民商初字第00055号
原告：王正玲，湖北省恩施州巴东县工商行政管理局退休干部。
委托代理人：杨起龙，湖北建盛律师事务所律师，特别授权代理。
原告：刘邦文，湖北省恩施州建始县总工会退休干部。
委托代理人：杨起龙，湖北建盛律师事务所律师，特别授权代理。
被告：吴娟。
被告：陈焱森。
第三人：中国民生银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市江汉区新华路396号民生银行大厦。
负责人：吴江涛，该行行长。
委托代理人：张磊，一般授权代理。
委托代理人：肖礼军，一般授权代理。
原告王正玲、刘邦文与被告吴娟、陈焱森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月6日立案受理后，因案件的处理结果与中国民生银行股份有限公司武汉分行有法律上的利害关系，本院通知中国民生银行股份有限公司武汉分行作为本案第三人参加诉讼，并适用普通程序，由审判员黄俞海担任审判长，与人民陪审员荣志华、顾龙燕组成合议庭，于2013年5月23日公开开庭进行了审理，原告王正玲、刘邦文及其共同委托代理人杨起龙、第三人中国民生银行股份有限公司武汉分行的委托代理人张磊、肖礼军到庭参加诉讼，被告吴娟、陈焱森经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。后因本案的审理需等待另案处理结果，本院于2013年5月29日裁定中止诉讼；中止情形消除后，本院于2014年4月1日恢复诉讼。本案现已审理终结。
原告王正玲、刘邦文诉称：2011年8月30日，原、被告双方签订了《房屋买卖协议》，约定原告购买被告所有的位于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道938号洪福家园2栋2001室房屋，并就其他事项作了约定。此后，原告共计向被告支付了购房款630000元，被告于2011年9月9日向原告交付了房屋，原告一直居住至今。2011年10月27日，原告突然收到法院的执行裁定书和协助执行通知书，要求提取被告的房屋买卖收入400000元，原告经查询得知，所购房屋已被法院和公安机关分别查封，并在2007年4月6日向中国民生银行股份有限公司武汉分行进行了抵押。原告遂于2012年2月18日书面通知被告，要求被告按照《房屋买卖协议》的约定办理过户手续并解决抵押和查封等问题，但被告不予回复且拒绝继续履行《房屋买卖协议》。为维护自己的合法权益，故诉请判令：1.确认原、被告于2011年8月30日签订的《房屋买卖协议》有效；2.武汉市东湖新技术开发区雄楚大道938号洪福家园2栋2001室房屋所有权归原告所有；3.被告继续履行《房屋买卖协议》，并协助原告办理位于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道938号洪福家园2栋2001室房屋的《房屋所有权证》和《土地所有权证》；4.被告承担违约金1030000元；5.被告承担全部诉讼费用。
原告王正玲、刘邦文为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：《房屋买卖协议》一份，证明原、被告双方签订《房屋买卖协议》的事实及内容；
证据二：武房权证湖字第××号《房屋所有权证》及武新国用商字（2007）第3874号《国有土地使用权证》复印件各一份，证明位于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道938号洪福家园2栋2001号房屋系被告吴娟所有；
证据三：被告出具的收取购房款收据一份，证明原告已向被告支付了购房款630000元；
证据四：被告出具的交房时结清配套费款项的收款收据一份，证明被告已于2011年9月9日向原告交付了本案争议房屋，双方结清了房屋配套费用；
证据五：物业公司出具的入住证明，证明本案争议房屋由被告于2011年9月9日向原告交付，原告于同月10日正式办理入住手续；
证据六：物业费收据，证明本案争议房屋由原告使用居住至今；
证据七：武汉市东湖新技术开发区人民法院（2011）东开民执字第73-1号执行裁定书和协助执行通知书，证明被告因相关债务被武汉市东湖新技术开发区人民法院执行，导致原告无法继续履行合同；
证据八：武汉东湖新技术开发区房产管理局查询告知单，证明本案争议房屋因被告相关债务被武汉东湖新技术开发区法院和武汉市公安局江岸分局查封并设定了银行抵押；
证据九：原告向被告递交的书面通知，证明原告书面通知被告要求继续履行合同，但被告不予回复并拒绝继续履行合同。
被告吴娟、陈焱森未到庭进行答辩，亦未提交证据。
第三人中国民生银行股份有限公司武汉分行诉称：本案争议房屋已向第三人设定了抵押权，被告仍欠第三人贷款尚未还清，如果贷款能够结清，第三人可以认可《房屋买卖协议》有效。
第三人中国民生银行股份有限公司武汉分行为支持自己的陈述，向本院提交了如下证据：
证据一：借款合同一份，证明被告吴娟与第三人签订的借款合同及房屋抵押合同时间是在与原告发生交易之前，而且原，被告的交易行为没有经过第三人的认可；
证据二：他项权证一份，证明目的同上；
证据三：借款借据一份，证明目的同上；
证据四：还款计划表一份，证明被告吴娟每期的还款计划。
经庭审质证，第三人对原告提交的证据一的真实性没有异议，但对协议的效力有异议，认为该房屋是被告吴娟向第三人借款时设定了抵押的，但在该协议中并没有涉及到第三人，除非能够偿还借款，第三人才认可该合同是有效的；对证据二至证据九均不持异议。原告对第三人提交的证据均无异议。被告吴娟、陈焱森未到庭发表质证意见。
本院经审查认为，原告提交的证据真实合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信，至于其中证据一（《房屋买卖协议》）的效力，本院结合其他事实予以综合认定；被告吴娟、陈焱森经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃；第三人提交的证据真实合法，与本案具有关联性，原告亦均无异议，本院依法予以采信。
经审理查明：原告王正玲、刘邦文为夫妻关系，被告吴娟、陈焱森原为夫妻，后于2008年11月3日离婚，涉案房屋武汉市东湖新技术开发区雄楚大道938号洪福家园2栋2001号房屋于2007年4月19日登记在被告吴娟名下。
2011年8月30日，原告王正玲、刘邦文与被告吴娟、陈焱森签订了《房屋买卖协议》，约定：被告将坐落在雄楚大道938号洪福家园2栋2001号住宅一套（房屋所有权证号：200702749，土地使用权证号：商2007第3874号）出售给原告；出售价格为1030000元，付款方式为：1.8月28日口头协议达成一致后原告向被告交购房款10000元，2.正式协议签订后，原告向被告交购房款300000元，3.协议签订后一个月，被告将房屋完整交原告，原告于交钥匙当日付给被告购房款320000元，4.2012年5月1日前，双方共同向房产管理部门递件申请过户，原告在取得房产管理部门同意过户受理文件后，付给被告300000元，5.余下100000元，原告在领取已过户房产证、土地证后第二天向被告付清；被告银行按揭和利用此房作抵押和其他人发生的经济问题在房屋向原告过户前必须还清，原告对此概不负责。该协议中还对违约责任作了约定：若因卖方原因造成未能在2012年5月1日前完成过户手续，原告有权要求被告除返还原告购房所产生的全部费用外，再按全部购房款金额的两倍向原告赔偿。
协议签订后，原告依约定分别于2011年8月30日、31日、9月1日和10日向被告共计支付了购房款630000元，被告于2011年9月9日向原告交付了房屋（雄楚大道938号洪福家园2栋2001号），原告并在该房屋居住至今。2011年10月27日，原告收到武汉市东湖新技术开发区人民法院的执行裁定书和协助执行通知书，要求提取被告的房屋买卖收入400000元。原告经查询得知，所购房屋已被武汉市东湖新技术开发区人民法院和武汉市公安局江岸分局分别查封，并在2007年4月6日向中国民生银行股份有限公司武汉分行进行了抵押。原告遂于2012年2月18日书面通知被告，要求被告按照《房屋买卖协议》的约定解决抵押和查封等问题并办理过户手续，但被告不予回复。原告遂诉至本院请求解决。
另查明，被告吴娟曾于2007年4月12日与第三人中国民生银行股份有限公司武汉分行签订了《个人购房借款合同》，向第三人借款390000元用于购买涉案房屋，并以涉案房屋进行抵押，办理了他项权登记，期限为二十年；被告陈焱森以房屋共有人身份在《个人购房借款合同》和抵押物清单上签字确认。至原告提起诉讼时，被告尚拖欠第三人贷款376216.95元未还。
在本案中止诉讼期间，武汉市东湖新技术开发区人民法院和武汉市公安局江岸分局对涉案房屋的查封先后因期间届满而消除；原告则代替被告向第三人偿还了贷款余额及本息共计387401.07元，截止本案恢复诉讼之日，被告所欠第三人的贷款已全部清偿完毕。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，被告转让涉案房屋的行为，虽未经抵押权人（即第三人）的同意，但原告作为受让人已代为清偿债务消灭了抵押权，故该转让行为有效，被告应当按照《房屋买卖协议》的约定，为原告办理过户手续；因被告逾期未能办理过户手续，已构成违约并给原告造成重大损失，故被告应当向原告支付违约金，双方虽在《房屋买卖协议》中约定了违约金的计算标准，但原告在诉请中自行调低标准，要求按1030000元计算，该调整属于原告自行放弃自己的部分权利，且被告未到庭主张对违约金进行调整，是对自己诉讼权利的放弃，故本院对原告自行调低违约金的标准予以准许。原告诉请确认涉案房屋的所有权归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，涉案房屋属于不动产，其所有权必须经依法登记才发生效力，原告现尚未办理登记手续，故对涉案房屋不享有所有权，对原告的此项诉讼请求本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，不影响本院在查明事实的基础上依法判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一．原告王正玲、刘邦文与被告吴娟、陈焱森于2011年8月30日签订的《房屋买卖协议》有效；
二．被告吴娟、陈焱森应于本判决生效后十日内将武汉市东湖新技术开发区雄楚大道938号洪福家园2栋2001号房屋的所有权过户到原告王正玲、刘邦文名下；
三．被告吴娟、陈焱森应于本判决生效后十日内向原告王正玲、刘邦文支付违约金1030000元；
四．驳回原告王正玲、刘邦文的其他诉讼请求。
未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决书指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
案件受理费7035元（原告已预缴）由被告吴娟、陈焱森负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄俞海
人民陪审员 荣志华
人民陪审员 顾龙燕
二〇一四年四月九日
书 记 员 刘 明