辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第743号
上诉人（原审原告）：马惠。
上诉人（原审被告）：张琦。
原审原告马惠与原审被告张琦房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2014年3月31日作出（2014）沙民初字第658号民事判决，马惠和张琦均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人马惠和上诉人张琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马惠一审诉称，2010年6月，被告称其母亲来连需租房居住，我与被告签订了《租房协议》，将我位于大连市沙河口区尖山街×号×号房屋出租给被告使用，租期一年。因被告承诺为我购置价值2700元的冰箱、洗衣机，我将房屋的租金降至1000元／月。合同到期后，我与被告续签了协议。双方的协议应于2014年6月15日到期，但2013年11月25日被告告知我其不再租赁我的房屋，双方提前解除了协议。我们在交接时发现被告并未按约购置冰箱、洗衣机。后经了解，被告并未将我的房屋给其母亲使用，而是低价租赁我的房屋再转租。被告在使用我的房屋期间，虚报煤气表数，少交558立方米的煤气费781.20元（每立方米1.4元）。故我请求：1、判令被告返还我冰箱、洗衣机购置款2700元；2、被告给付违约赔偿金1330元；3、被告给付煤气费781.20元。
被告张琦一审辩称，我与原告间存在租赁关系属实。我将房屋转租，2013年11月我的租客表示不再租房子，我与原告协商降低房租再由我另租，原告不同意，我们于2013年12月8日交接了房屋。我与原告从未在合同中约定由我购买洗衣机、冰箱，原告也未减免我2700元的房租。原告要我给付2700元，我不同意。因为我要求降低房租，原告表示不同意，并且她自行换锁另租他人，我不应承担违约金。我租赁原告房屋期间，煤气费都是由房屋的租客自己缴纳，在2013年12月8日交接房屋时，我已将水电费的缴费单给了原告，原告当时也未提出异议，双方当时也未对煤气表数进行拍照或记录。房屋交接后原告自行出租，已经分不清煤气是谁用的了。直至2014年1月原告又提出我少报了煤气用量并让我承担煤气费，我不同意。而且，原告申请出庭的证人与原告有利害关系，他们证实不了煤气表数的问题。所以我不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明，2010年6月15日，原告与被告签订《租房协议》，原告将其位于大连市沙河口区尖山街×号×号房屋租赁给被告使用，租赁期限一年，自2010年6月15日起至2011年6月15日止，租金1000元／月，押金1000元。协议约定，承租期内所发生的水、电、电话、有线、煤气费、物业费由被告负责缴纳。原告将室内的部分家具：床2张、电视1台、5床被、4个窗帘、1张饭桌、1张电脑桌、电视桌、炉台、炉眼、4把椅子等设施交给被告使用。被告在承租期内必须本人合法居住，不得从事违法行为，如有违法行为，原告不负担任何责任，并不得将此房转租或作为其他用途，不得更改房屋结构各室内格局，否则原告有权终止协议收回房屋。承租期内如有特殊情况，被告需要退房时，必须提前30天通知原告，并赔偿一月损失费。协议还约定了双方的其他权利、义务。协议签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。2011年6月15日，双方续签《租房协议》。该协议约定租期自2011年6月15日至2012年6月15日，租金1000元／月。协议第5条约定：原告将室内部分家具：冰箱、洗衣机，其他按2010年合同上注明的全部等设施交给被告使用。该协议期满后，被告继续租赁案涉房屋，租期为2013年6月15日至2014年6月15日，每月租金1330元。在该合同期内，被告自述因要求原告降低房屋租金未果，双方解除合同，并于2013年12月8日对房屋进行交接。交接当日，被告给付原告《大连市公用事业联合收费处收费凭证》，该凭证记载煤气用量为41，煤气费为57.90元。另查，案涉房屋2012年交煤气费两次，2013年交煤气费两次。2012年5月14日抄表时表指针数为592，用量为617，煤气费为864.30元；2012年11月20日抄表指针数为962，用量370，煤气费518.50元；2013年3月11日抄表指针数为212，用量为250，煤气费350.50元；2013年11月18日抄表数为253，用量41，煤气费57.90元。其中2013年3月为抄表员正常看表。2013年11月份抄表情况为门报，即住户自己报出表数。案涉房屋在2014年1月初抄表时，发生煤气表数为829，用量576，煤气费为806.90元。2014年2月11日，原告缴纳了煤气费806.90元。再查，原告在与被告解除合同后，将案涉房屋租赁给张雅晴使用，2013年12月8日，三方在对房屋交接时，确认煤气表数为811，且被告自述已经按照811的表数缴纳了煤气费。
一审法院认为，原告与被告签订的《租房协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告在合同期内单方要求原告降低房屋租金，违反了双方对于租金的约定。因双方未就租金问题达成一致致使合同解除，被告对此负有责任，原告要求被告按照协议约定赔偿一个月的租金损失1330元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于原告要求被告给付煤气费781.20元（558用量，每字1.4元）的诉请，一审法院认为，被告租赁原告的房屋，应当据实支付使用房屋期间所产生的水电、煤气等费用。案涉房屋在2013年3月经煤气公司抄表人员抄表确认发生煤气用量为250立方米，2013年11月由住户门报用量为41立方米，2014年1月初经抄表人员确认发生煤气用量为576立方米。2013年3月至11月期间煤气用量为41立方米、2013年11月18日至2014年1月初的煤气用量为576立方米，明显不符合常理。2013年11月18日煤气表数为门报，被告未提供证据证明该门报表数具有客观真实性，且原告又提供证人证言证实2013年12月8日三方交接房屋时煤气表数为811，故被告应承担表数811之前部分的煤气费，经计算被告应给付原告煤气费781.20元（811-2013年11月表数253=558×1.4元）。关于原告要求被告给付冰箱、洗衣机购置款2700元的诉请一节，一审法院认为，原告与被告就冰箱、洗衣机的购买等相关事项约定不明确，被告亦否认原告为其减免相应租金，无法认定被告具有购买冰箱、洗衣机的合同义务。现原告要求被告给付该笔款项，事实依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、被告张琦给付原告马惠违约金1330元；二、被告给付原告煤气费781.20元；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述具有履行内容的条款，均于判决生效之日起十日内履行。案件受理费50元（原告已预交），由被告负担，给付时间同上。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
马惠上诉的理由及请求是：撤销原审判决第三项，依法改判张琦给付冰箱、洗衣机购置款2700元。签订第一份租房协议时，张琦承诺为案涉房屋购置价值2700元的冰箱和洗衣机，故马惠将房屋租金降至每月1000元。第二年冰箱和洗衣机已经购置好，故在第二份租房协议中将冰箱和洗衣机作为房屋内设施填写在协议上，交给张琦使用。协议还明确约定，张琦不得丢失和使坏，如有现金赔偿。第三年双方未签订协议，只是在第二份协议上增加了补充协议，其中包括要求张琦合同到期后将购置冰箱、洗衣机的发票、保修卡一起交付给马惠，因此张琦应给付冰箱、洗衣机购置款2700元。
张琦二审答辩认为，不同意马惠的上诉请求，双方合同约定的租金就是每月1000元，在合同中未约定张琦要为马惠购置冰箱及洗衣机，马惠看合同中有空白的地方所以就私自对合同内容进行涂改，在合同期内马惠私自提高房租，违反了双方的约定，马惠称房租为每月1330元不成立。
张琦上诉的理由及请求是：撤销原审判决。张琦确实与马惠协商过能否降低租金，但并没有与马惠解除合同的意思表示，在马惠没有同意降低价格的情况下，合同应当继续履行，违约解除合同的是马惠。张琦已经将租金交至2013年12月15日，马惠在一审庭审陈述2013年12月8日擅自撬开案涉房屋，并让新租客入住，新租客在一审期间出庭作证。马惠应返还8天的房租，并支付一个月租金的违约金1330元。煤气水电费不应由张琦承担，如果是张琦在承租期内发生的费用，应当由双方确认的相应数额为准。
马惠二审答辩认为，不同意张琦的上诉请求，一审期间张琦自认将案涉房屋转租，因张琦的客户不再续租故张琦想降低价格，我不同意，案涉租赁合同应在2014年6月15日到期，按照合同约定张琦应在2013年12月1日缴纳下半年的租金。11月份的时候张琦电话通知我不再租赁，所以我将案涉房屋委托中介招租。在交接房屋时我发现没有张琦承诺购买的冰箱、彩电，张琦一直称在外面维修。因张琦说协议丢失，所以双方形成第二份协议，对合同内容作了补充，由张琦签字。
本院经审理查明，一审判决中认定的除“2013年12月8日，三方在对房屋交接时，确认煤气表数为811，且被告自述已经按照811的表数缴纳了煤气费”外的事实属实。
本院补充查明，2013年12月1日，马惠出具收据一份，载明今收张绍鹏租房定金500元整，房租每月1450元，半年付，12月15日起租。中介方毛福霞在该收据上签字。2013年12月8日，马惠与新租客张雅晴就租赁案涉房屋签订租房协议一份，约定租期从2013年12月15日起至2015年6月15日止，每月租金为1450元。2013年12月8日，马惠、张雅晴和中介人员毛福霞在对房屋交接时，确认煤气表数为811。
本院所查明的上述事实有马惠提供的租房协议、收据及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经庭审质证和审查，应予采信。
本院认为，马惠与张琦签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，双方均应依约履行。结合本案中双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为：一、张琦是否应给付马惠冰箱、洗衣机购置款2700元；二、张琦是否应给付马惠违约赔偿金1330元；三、张琦是否应给付马惠煤气费781.20元。
针对第一个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，在2011年6月15日签订的租房协议中约定马惠将室内的冰箱、洗衣机、其他按2010年合同上注明的全部设施交给张琦使用，该内容从字面理解应为马惠作为出租方向张琦提供冰箱和洗衣机等设施使用。案涉租房协议中没有关于张琦为马惠购买冰箱、洗衣机的明确约定，也没有马惠因此减免张琦房租的明确约定，而对于2011年6月15日租房协议下方手写的补充协议，马惠在原审第二次开庭审理时自认应该是分两次书写，对此张琦仅认可其签字确认的内容仅为已付半年到2012.12.15，并主张其他内容系马惠私自后增加的，否认曾向马惠承诺购置冰箱和洗衣机，对此，因马惠未提供充分证据证明张琦有为案涉房屋购买冰箱和洗衣机的义务，应由马惠承担举证不能的不利后果，马惠要求张琦向其支付冰箱、洗衣机购置款2700元的主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，马惠主张张琦于2013年11月份电话与之协商能否降低房租，在马惠不同意的情况下，张琦告知其不再租赁案涉房屋，故双方提前解除租赁合同；而张琦主张其确实曾与马惠协商是否能降低房租，但未明确表示解除租赁合同，在马惠不同意降低房租的情况下，双方之间的租赁合同应继续履行到期满。现双方对合同提前解除的原因各执一词，但均未提供充分的证据证明各自的主张，也没有形成证据优势。结合双方提供的现有证据和本案的实际情况，案涉租赁合同未依约履行到期，不能充分的认定完全系因张琦或马惠单方的原因所致。此外，案涉租赁合同中约定承租期内如有特殊情况，张琦需要退房时，必须提前30天通知马惠，并赔偿一月损失费。该损失费按通常理解应为因提前退房导致房屋无法立即重新找到租客，致使出租方产生一段时间的租金损失。现马惠主张张琦应向其赔偿一个月租金的违约金，但在案涉租赁合同中并没有关于违约金的明确约定。综合本案实际情况来看，张琦已将租金交至2013年12月15日，马惠作为房主在其与张琦的租赁合同未履行到期的情况下，即于2013年12月8日与新租客签订新的租赁合同，并向新租客交付了房屋，开始履行新的租赁合同。虽然案涉租赁合同未履行到期，但是马惠已经在租期内找到新的租客，马惠亦未提供充分的证据证明其存在损失，故马惠要求张琦支付一个月租金1330元的违约赔偿金的主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，本院认为，因依照双方之间租赁合同的约定，张琦对其承租期内所发生的煤气费负有缴纳义务，现马惠于2013年12月8日与新租客交接房屋，故张琦应对该日期之前的煤气费负有缴纳义务。依据本案查明的相关事实，2012年和2013年张琦在租赁案涉房屋期间各缴纳两次煤气费，即分别为2012年5月14日缴纳864.30元，2012年11月20日缴纳518.50元，2013年3月11日缴纳350.50元和2013年11月18日缴纳57.90元（该费用计算方法为：2013年3月11日抄表数为212，2013年11月18日门报数为253，两者差额乘以单价1.4元）。而在2014年1月初抄表时，煤气费为806.90元。由上述煤气费可以看出，如按照2013年11月18日的门报表数253计算，则从2013年11月18日至2014年1月初四十余天的时间即产生806.90元的煤气费，该费用显然不太符合常理，对此张琦亦未提供充分证据证明其门报的该煤气表数客观真实，而马惠在一审期间申请两名证人出庭作证，证人陈述2013年12月8日交接房屋时煤气表数为811，根据张琦前期两年使用煤气的情况，该费用较为合理，在张琦没有提供足以反驳的相反证据的情况下，一审判决对该证人证言予以采信并无不妥。张琦已按2013年11月18日的门报表数253缴纳煤气费57.90元，则经计算2013年12月8日之前的差额煤气费为781.20元（该费用计算方法为：2013年12月8日煤气表数811与2013年11月18日门报表数253的差额乘以单价1.4元）。综上，原审判决张琦承担781.20元的煤气费并无不妥，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第658号民事判决第二项；
二、撤销大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第658号民事判决第一项、第三项；
三、驳回原审原告马惠的其他诉讼请求。
上述具有履行内容的条款，应于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元（马惠已预交），由马惠负担42元，由张琦负担8元；二审案件受理费100元（马惠已预交50元，张琦已预交50元），由马惠负担84元，由张琦负担16元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 周燕雁
代理审判员 阁成宝
二〇一四年六月十二日
书 记 员 夏丽娜