江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟海民初字第00440号
原告常熟市虞山镇翻身村村民委员会，住所地常熟市虞山镇翻身村。
法定代表人陶国祥，主任。
委托代理人陈建清，江苏圣益律师事务所律师。
被告常熟市登喜露服饰有限公司，住所地常熟市虞山镇翻身村。
法定代表人刘方象。
原告常熟市虞山镇翻身村村民委员会（以下简称翻身村村委会）诉被告常熟市登喜露服饰有限公司（以下简称登喜露公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理。依法由审判员孙秀芹适用简易程序于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告翻身村村委会的委托代理人陈建清、被告登喜露公司的法定代表人刘方象到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翻身村村委会诉称：2001年开始，被告因经营需要租赁原告位于翻身村常丰路地段房屋及土地。2014年11月6日，原告与被告签订《资产租赁合同》一份，合同载明：被告租赁原告位于虞山镇翻身村常丰路地段房屋及土地共3523平方米。租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，租金每年900000元等内容。2015年2月17日，原被告签订《抵偿协议书》一份，协议书载明至2014年12月31日被告共结欠原告房屋及土地租金共计230000元，原被告双方一致确认被告在原告土地上搭建的附房2间及过道493.65平方米等地上物以180000元的价格抵偿给原告，两项相抵后余款50000元由被告于2015年3月底给付原告等内容。因被告未能给付所欠租金，原告委托江苏圣益律师事务所分别于2015年5月15日、2015年6月24日向被告发出《律师函》两份，向被告催讨拖欠的租金，并最终要求解除临时租赁合同关系、腾空后退还租赁房屋。因被告拒不履行，故诉至法院，要求判令解除原告与被告租赁合同关系；判令被告将其占有的位于虞山镇翻身村丰收路北侧的房屋腾空后返还原告；判令被告给付原告至2014年12月31日止结欠的房屋租金人民币50000元，并支付自2015年1月1日起至实际腾出日止，按90000元／年标准计算的房屋使用费；诉讼费由被告承担。
被告登喜露公司辩称：2001年至今我公司一直向原告租赁本案所涉房屋与土地。不同意解除租赁合同关系，我公司目前经营状况不好，但是希望继续租赁，以求经营好转。我公司至今尚结欠至2014年12月31日止的租金五万元属实。2015年1月1日至今租金也尚未支付。
经审理查明：被告登喜露公司于2001年开始向原告翻身村村委会租赁位于常熟市虞山镇翻身村常丰路地段丰收路北侧的房屋及土地，租赁合同一年一签。最近的租赁合同为2014年11月6日原告翻身村村委会（出租方、甲方）与被告登喜露公司（承租方、乙方）签订的《资产租赁合同》，合同约定：“……第一条租赁期限：自2014年1月1日至2014年12月31日（12个月）。第二条租赁房屋状况：房屋座落位于常丰路地段原毛纺厂的房屋与土地证面积2523平方米，其中房屋面积3030.3平方米。第三条租赁用途：乙方租赁土地用于生产经营。第四条租赁方式：土地、房屋租赁。第五条租金总额：90000元（2014年1月1日-2014年12月31日止，土地租金每年先付后用）。……第八条乙方的义务：……4、租赁期间，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途。乙方如因故意或者过失造成房屋以及设施的毁损，应负责恢复原状及赔偿甲方经济损失。如确因特殊情况，乙方需对租赁房屋进行装修或改变房屋用途，必须得到甲方的书面同意，否则视作违约。租赁期满，租赁房屋装修后的附着物无偿交付给甲方，或者由乙方自行拆除，但应恢复房屋原状。……6、乙方必须在租赁期满或合同解除后10天内搬出，包括乙方所有的全部物件，搬迁后房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，归甲方所有。……第九条承租方有下列行为之一的，出租方有权终止合同，收回房屋并由承租方承担所有责任和损失。1、承租方不按约定足额缴纳租金或拖欠租金超过一个月的。……”
该《资产租赁合同》租赁期限届满后，双方未再签订租赁合同。被告登喜露公司继续使用本案所涉房屋及土地至今。
因被告登喜露公司拖欠原告租金，2015年2月17日，原告翻身村村委会（甲方）与被告登喜露公司（乙方）签订《登喜露服饰有限公司抵偿协议书》，载明：“……鉴于乙方至2014年12月31日结欠甲方土地、房屋租金共计人民币23万元，经甲乙双方协商一致，同意由乙方将其在甲方土地上搭建的附房等地上物（含建筑材料）抵偿给甲方。一、抵偿范围：位于虞山镇翻身村丰收路北侧乙方租赁地点的附房及彩钢板搭建的过道，附房2大间，面积195.86平方米，过道493.65平方米。上述附房等地上物由乙方租赁甲方场地后搭建，未办理批建手续。二、抵偿价格：经双方选定的评估机构苏州东华资产评估有限公司评估上述附房、过道灯地上物的（含建筑材料）的价值为180000元。双方对该评估结果均表示确认，并商定以18万元的价格进行抵偿乙方所欠甲方部分租金18万元，乙方确认自本协议签订之日起上述附房及过道等地上物的（含建筑材料）归甲方所有。三、租金支付：乙方结欠甲方至2014年12月31日的房屋租金23万元，除上述第二条中以附房等抵偿18万元外，余款5万元由乙方于2015年3月底前付清。四、双方确认本协议生效后，常熟市登喜露服饰有限公司经营场所内的所有厂房及附房、过道等添附物均与乙方无涉，均归厂房所有人甲方所有……”。抵偿之后，被告登喜露公司尚欠原告至2014年12月31日的租金共计5万元，该5万元及2015年度的租金被告至今未支付原告。
因被告未能给付所欠租金，原告委托江苏圣益律师事务所分别于2015年5月15日、6月24日向被告发出《律师函》二份，向被告催讨拖欠的租金，并最终要求解除临时租赁合同关系、腾空后退还租赁房屋。因被告拒不履行，故原告诉至法院。
另查明：本案所涉土地为集体土地，登记土地使用者为常熟市谢桥镇翻身村村民委员会。本案所涉房屋未办理房产登记，亦未取得建设工程规划许可证。
审理中，原告表示被告租赁土地和房屋一年租金共计9万元，无法明确土地及房屋租金各为多少。
上述事实，有资产租赁合同、抵偿协议书、集体土地使用证、律师函及当事人的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告就该房屋签订的房屋租赁合同无效。无效的合同自始无效，原、被告应各自返还因该合同而取得的财产。故原告要求被告立即从本案所涉房屋中搬离，并将房屋交还原告，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋使用费，由于被告已实际占有使用了租赁房屋，根据法律规定，被告应参照双方约定的租金的标准支付房屋使用费。原告要求被告支付尚欠的至2014年12月31日止的房屋使用费5万元及自2015年1月1日至实际搬离之日按90000元／年的标准计算的房屋使用费，符合法律规定，应予支持。关于原告要求解除原被告之间的租赁合同关系的诉讼请求，因原被告之间的租赁合同无效，故不存在解除租赁合同关系的问题，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告常熟市登喜露服饰有限公司于本判决生效之日起三十日内将其占有使用的位于常熟市虞山镇翻身村常丰路地段丰收路北侧的房屋及土地腾空后交还给原告常熟市虞山镇翻身村村民委员会。
二、被告常熟市登喜露服饰有限公司于支付原告常熟市虞山镇翻身村村民委员会至2014年12月31日止的房屋使用费5万元，并支付自2015年1月1日起至被告实际返还租赁物之日止按照90000元／年的标准计算的房屋使用费，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取525元，由被告常熟市登喜露服饰有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 孙秀芹
二〇一五年十月八日
书记员 周文洁