上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8066号
上诉人(原审被告)：刘剑清，女，1976年2月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人(原审原告)：张志军，男，1975年2月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：韦振亮，上海俊豪律师事务所律师。
上诉人刘剑清因与被上诉人张志军房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘剑清上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判合同无效。事实和理由：一审认定事实错误、程序违法、证据不足。一审判决依据了不对等的格式合同。双方就本市嘉定区天祝路789弄《金嘉商务广场》1号803室(以下简称“系争房屋”)订立租赁合同时存在显失公平的情形。合同约定的违约金超过了造成损失的30%，违反相关法律规定。合同约定的租金高于市场价，故高出部分属出租人的不当得利。关于电费缴费单，该单据列明电费欠缴时间为2015年10月至2016年9月，即欠缴12个月。根据国家规定对于逾期未缴电费超过30日的，供电企业应停止供电。而对于欠费12个月的用户未被停电，说明该缴费单可能是伪造的，也可能是出租人在自用房屋的原因。因系争房屋存在漏水情况，双方没有对房屋进行交接，故刘剑清并未入住过。张志军也没有证据证明其向刘剑清交付过系争房屋。不能以刘剑清在系争房屋内放了部分家具就判定张志军交付了合格的租赁物。
张志军辩称，不同意刘剑清的上诉请求。双方所签的租赁合同不存在法律规定的无效情形。刘剑清自认其搬入了家具，且分别在2015年8月及12月两次向张志军提出房屋有漏水情况，以及刘剑清提交的找物业经理解决房锁问题、物业上门收电费、向物业反映10元标准的物业费应提高服务等微信记录，完全可以说明系争房屋已交付，刘剑清已实际使用了系争房屋。况且刘剑清也支付过三次租金。
张志军向一审法院起�请求：一、解除张志军、刘剑清之间的《房屋租赁合同》；二、刘剑清向张志军支付租金人民币(以下币种均为人民币)25,821元(自2016年3月10日起至2016年11月9日止)，物业费12,457.5元(自2016年1月1日起至2016年11月9日止)，电费545元(自2016年3月底起至2016年9月30日止)，合计38,823.50元；三、刘剑清向张志军支付滞纳金1,019.28元；四、刘剑清向张志军支付违约金10,192.5元。
一审法院认定事实：2015年9月,张志军、刘剑清签订一份《房屋租赁合同》，约定张志军将系争房屋(建筑面积113.25平方米)出租给刘剑清办公使用，租期二年，自2015年9月10日至2017年9月8日止。2015年9月10日起至2016年9月9日租金每月为5,096元；2016年9月9日至2017年9月8日租金每月为5,436元。租金每三个月一付，第一期租金应于2015年8月15日前全部付清，以后每期租金支付时间应为该期的一周前支付。如刘剑清逾期�付，则每逾期一日，刘剑清应按日租金的30%向张志军支付滞纳金。刘剑清应于双方签订房屋租赁合同当日向张志军支付租赁保证金5,000元整。本合同生效后，如任何一方未按本合同约定履行，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。合同还约定了其他内容。
合同签订后，张志军将系争房屋交付刘剑清，刘剑清支付张志军租赁保证金5,000元，另支付租金至2016年6月10日，以后未再支付租金。2016年张志军曾向法院起诉上海乐君软件有限公司，因刘剑清表示其承租系争房屋是个人行为，不代表上海乐君软件有限公司，故张志军撤回了起诉。2016年11月,刘剑清搬离了系争房屋。同年11月9日,张志军换锁后将系争房屋收回。2017年2月张志军提起本案诉讼。
一审法院审理中，刘剑清表示�其已搬离系争房屋，同意解除合同。但不同意支付租金、物业费、电费。
一审法院认为,张志军、刘剑清签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，刘剑清拖欠租金，而且未经张志军同意即搬离承租房屋，构成违约，按照合同约定，张志军有权解除合同。刘剑清应承担违约责任。现张志军要求解除合同的诉请应予支持。合同解除的时间以张志军收回系争房屋之日即2016年11月9日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。刘剑清应将拖欠的租金支付给张志军。租金应自2016年6月11日起算至2016年11月9日止，应为25,140.27元。张志军主张的物业费应计算至刘剑清搬离系争房屋时止，应为10,682.74元。电费545元应由刘剑清承担。另外，因刘剑清违约，应按合同约定承担2个月租金的违约金即10,192.5元，故张志军主张违约金的诉请应予支持。因刘剑清已承担违约金，张志军主张的滞纳金不再支持。同时张志军应将保证金5,000元一并返还刘剑清。判决：一、确认张志军与刘剑清签订的《房屋租赁合同》于2016年11月9日解除；二、刘剑清应于判决生效后十日内给付张志军租金25,140.27元、物业费10,682.74元、电费545元，合计36,368.01元；三、刘剑清应于判决生效后十日内给付张志军违约金10，192.5元；四、张志军应于判决生效后十日内返还刘剑清租赁保证金5,000元；五、张志军其余诉讼请求不予支持。
二审中，张志军向法院提交落款2017年1月、收款单位为上海立兆物业管理有限公司(以下简称“立兆公司”)的《收据》以及张志军与立兆公司签订的《物业管理服务合同》(期限为2016年1月1日至2016年12月31日)，以此证明其已先行向物业公司缴付了应由刘剑清承担的�业管理费及电费。对此，刘剑清认为，该证据为收据，不是正规发票，不能排除该《收据》的非真实性。张志军购买系争房屋签订的预售合同约定前期物业为上海辰展物业管理有限公司，故张志军提供的《物业管理服务合同》及《收据》均系伪造，刘剑清对该两份证据不予认可。张志军以提交申请书的方式向本院表示放弃要求刘剑清向其支付电费545元的诉讼请求。一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。
本院另查，双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限内，水费、电费、物业管理费等房屋使用费由承租人承担，并按物业相关收费标准如期缴纳。2016年度物业费收费为每月10元/㎡。双方均确认刘剑清从未支付过物业管理费。
本院认为，所谓格式合同，即为采用格式条款的合同。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案《房屋租赁合同》并不存在合同无效的情形，故刘剑清主张合同无效无事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋的交付，虽然双方没有书面的交接手续，但放置家具的行为足以证明其对系争房屋的占有，刘剑清以未入住抗辩出租人的租金请求权，理由不能成立。双方在合同中约定物业管理费应由承租人承担，并约定了物业费标准，故刘剑清应支付相应的物业管理费。本案中，张志军放弃对电费的主张，是其对自身权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初2238号民事判决第一、三、四项；
二、变更上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初2238号民事判决第二项为：刘剑清应于判决生效后十日内给�张志军租金25,140.27元、物业费10,682.74元；
三、张志军的其余诉讼请求不予支持。
一审案件受理费减半收取525元，由刘剑清负担(刘剑清负担之款应于判决生效后七日内交付一审法院)。
二审案件受理费964元，由上诉人刘剑清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者�更；
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