江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8877号
上诉人（原审原告）：南京冠品标志系统有限公司，住所地南京市秦淮区大明路133号。
法定代表人：颜一郎，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王燕燕，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁璜，北京市中银（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南京蓬渤溪科技有限公司，住所地南京市秦淮区大明路133号。
法定代表人：赵文林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张庆宇，江苏苏源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仇连明，江苏苏源律师事务所律师。
上诉人南京冠品标志系统有限公司（以下简称冠品标志公司）与上诉人南京蓬渤溪科技有限公司（以下简称蓬渤溪公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初4603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冠品标志公司上诉请求：一、请求变更一审法院对涉案房屋租赁合同无效的认定；二、请求依法认定双方签订的房屋租赁合同因蓬渤溪公司违约导致解除；三、本案诉讼费由蓬渤溪公司承担。事实和理由如下：一、涉案房屋虽无房产证，但该建筑经相关单位批准建造并领取了《南京市农村集体资产产权登记证》，系合法建筑；二、《土地管理法》不适用于本案，本案双方系房屋租赁合同纠纷，一审法院应就租赁合同本身是否违反法律规定进行审查；三、涉案房屋是否有建房合法手续，房屋是否认定为违法建筑系行政机关的行政管理权限，与本案没有关联性；四、现行法律未就涉案此类房屋出租作出任何规定，涉案房屋租赁合同合同合法有效。
蓬渤溪公司辩称，一、涉案房屋租赁合同确实合法有效，且租赁合同补充协议也是有效的，冠品标志公司应当在领取相关拆迁补偿费用后向蓬渤溪公司支付相应的拆迁装修补偿费用；二、因为冠品标志公司违反双方之间的房屋租赁协议在先，蓬渤溪公司才迟延支付租金，且蓬渤溪公司一直愿意支付该笔租金；三、关于涉案房屋是否为合法建筑，不应该在本案中查明，一审法院认定该建筑为违建，明显违背了法律规定。
蓬渤溪公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回冠品标志公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；冠品标志公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：一、涉案房屋有相关政府部门批文即权属证明，系合法建筑；二、蓬渤溪公司承租该房屋时，冠品标志公司提供了相关权属证明，蓬渤溪公司有理由相信该房屋可以承租使用；三、双方签订租赁协议和补充协议时，冠品标志公司已经知道该房屋列入拆迁范围，且补充协议中对此亦有约定，一审法院让蓬渤溪公司另案处理拆迁补偿问题不当；四、冠品标志公司未按约定向蓬渤溪公司提供房屋发票，违约在先，蓬渤溪公司有权拒付租金；五、一审法院认定涉案租赁合同无效，也应认定由冠品标志公司承担合同无效的法律责任，赔偿蓬渤溪公司相应的装修、搬迁损失。
冠品标志公司辩称，一、一审法院没有查清相关事实，其建造的房屋是合法的；二、本案双方签订房屋租赁协议，系经秦淮区政府相关部门同意，秦淮区政府红花街道办事处向蓬渤溪公司出具过产权证明以协助其办理工商登记，该证明写明了房产产权归冠品标志公司所有。目前双方诉争的房屋租赁合同和该土地使用权无关，一审法院认为本案双方之间签订的合同违反法律法规的强制性规定应认定合同无效，属于法律适用错误。三、蓬渤溪公司违反合同规定，达到合同解除条件；四、蓬渤溪公司递交上诉状的日期已过上诉期限，应以民事诉讼法相关规定，驳回其上诉。综上，一审法院事实认定有误，法律适用错误，请求二审法院支持其上诉请求，驳回蓬渤溪公司上诉请求。
冠品标志公司向一审法院起诉请求：一、蓬渤溪公司立即迁出租赁的南京市秦淮区大明路133号并与冠品标志公司办理房屋交接手续，结清占用期间水电费；二、蓬渤溪公司自2016年4月19日起按照每天818.4元支付冠品标志公司房屋使用费至蓬渤溪公司迁出之日止；三、蓬渤溪公司自2016年4月16日起至迁出之日止，按照日租金的10%支付逾期付款利息；四、蓬渤溪公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2015年1月20日，南京市秦淮区人民政府红花办事处、南京市秦淮区红花工贸公司（以下简称红花工贸公司）出具产权证明一份，证明南京市秦淮区大明路133号房产产权归冠品标志公司所有，土地为红花工贸公司集体所有，红花工贸公司同意冠品标志公司将上述房屋出租给蓬渤溪公司使用。2016年3月30日，冠品标志公司与蓬渤溪公司签订《房屋租赁合同》约定冠品标志公司将南京市秦淮区大明路133号一楼租赁给蓬渤溪公司使用，租赁期限为壹年，自2016年1月19日始至2017年1月18日止，房屋租赁保证金为30000元。房屋年租金200000元，场地费98710元，合计298710元。按季支付，其中第一季度租金分别在2016年3月31日支付30000元，2016年4月5日支付44677.5元；第二季度租金于2016年4月15日支付;第三季度租金于2016年7月15日支付;第四季度租金于2016年10月15日支付。冠品标志公司收款后向蓬渤溪公司分别提供房租发票和场地租赁发票。蓬渤溪公司还应于每月25日前将冠品标志公司代垫的当期水电等费用一次性支付冠品标志公司。如蓬渤溪公司逾期支付租金，每逾期一日，则需按日租金的10%支付逾期利息。若蓬渤溪公司逾期十五日不缴纳租金，冠品标志公司有权解除合同，收回房屋，蓬渤溪公司交纳的房屋保证金无须退还。同时，双方还就房屋租赁的其他事宜签订《租赁合同之补充协议》一份。合同签订后，蓬渤溪公司支付了房屋租赁保证金30000元并继续使用出租房屋，同时还按约支付了第一季度的租金74677.5元，但第二季度的租金蓬渤溪公司未能按约支付。2016年5月9日，冠品标志公司向蓬渤溪公司邮寄合同解除通知函一份，要求解除房屋租赁合同，蓬渤溪公司接函后并未搬出且一直使用涉案房屋至今，亦未缴纳房屋租金，冠品标志公司遂诉至法院。
庭审中，冠品标志公司提供顺丰速运快递单证明第一季度房屋租金发票、场地租赁发票及合同解除通知函已邮寄蓬渤溪公司，蓬渤溪公司已签收。蓬渤溪公司辩称未收到发票，合同解除通知函也是扔在蓬渤溪公司吧台上的。对于水电费用的缴纳，双方均确认电费是由蓬渤溪公司自行交纳，水费则由冠品标志公司据实计算好后通知蓬渤溪公司，由蓬渤溪公司自行交纳。同时，冠品标志公司还明确其主张的房屋占用费是依据合同约定的租金298710元/年计算，即818.4元/天。
一审法院认为，当事人订立和履行合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案诉争的出租房屋系在农村集体土地上建造的房产，且冠品标志公司在建造涉案房屋时并未办理相关建设许可手续，房屋建成后亦未办理相关产权证书。同时，双方均非该集体组织的成员。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，故双方签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故冠品标志公司主张蓬渤溪公司立即腾空并迁出租赁房屋的诉讼请求，合法有据，予以支持。房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故冠品标志公司主张蓬渤溪公司支付自2016年4月19日起至蓬渤溪公司迁出之日止，按照合同约定的租金标准818.4元/天计算的房屋占有使用费，符合法律规定，应予支持。无效合同自始没有法律约束力，故冠品标志公司主张蓬渤溪公司支付上述房屋使用费的利息，于法无据，不予支持。蓬渤溪公司辩称冠品标志公司没有提供租金发票，但是否交付租金发票并不是拒付房屋使用费的理由，故对蓬渤溪公司的上述抗辩理由不予支持。蓬渤溪公司主张冠品标志公司隐瞒房屋无相关产权系违章建筑的事实，致使其无法获得拆迁补偿。一审法院认为蓬渤溪公司在承租房屋时应当对所承租房屋是否合法进行审查，现蓬渤溪公司并未履行审查义务，其主张冠品标志公司隐瞒房屋无相关产权的理由不能成立，不予支持。因案涉房屋尚未签订拆迁补偿协议，拆迁人也未向冠品标志公司支付相关的拆迁装修补偿费用，故对蓬渤溪公司提出的征收拆迁装修补偿问题，可在拆迁人向冠品标志公司支付装修补偿费用后，另案诉讼解决。
一审法院判决：一、南京蓬渤溪科技有限公司于判决生效之日起十日内腾空迁出南京市大明路133号承租房屋并将该房屋交还给南京冠品标志系统有限公司；二、南京蓬渤溪科技有限公司于判决生效之日起十日内给付南京冠品标志系统有限公司自2016年4月19日起至实际迁出之日止按818.4元/天计算的房屋占有使用费，并按照合同约定支付占用期间的水电费用；三、驳回南京冠品标志系统有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费352元，减半收取为176元，由蓬渤溪公司负担。
二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
庭审中，冠品标志公司陈述蓬渤溪公司一审时并未欠缴水电费，一审庭审结束后蓬渤溪公司2016年8月2日至10月2日欠缴电费4430元，欠缴水费122元。蓬渤溪公司陈述对电费不持异议，但对水费金额无法确认，要求另案处理水电费。冠品标志公司还提供其2016年5月6日和2016年5月9日以蓬渤溪公司为开票对象开具的房屋租赁费分别为5万元和24677.49元的江苏增值税普通发票记账联，证明其曾向蓬渤溪公司开具过房屋租赁费的发票。蓬渤溪公司表示对该发票记账联的真实性并无异议，但其并未收到该发票。蓬渤溪公司陈述其自2016年9月清空涉案房屋，但并未向冠品标志公司交钥匙，双方亦并未办理交接；冠品标志公司则认为蓬渤溪公司还存有部分物品在涉案房屋中。
二审中另查明，本案审理过程中，冠品标志公司于2016年9月5日向南京铁路运输法院提起行政诉讼【案号为（2016）苏8602行初874号】，请求撤销南京市秦淮区城市管理行政执法局（以下简称秦淮区城管执法局）于2016年4月27日就涉案房屋作出的宁城法秦限拆字（2016）第D64950号《限期拆除决定书》。该案查明：南京市秦淮区大明路133号存有多处建筑物，系冠品标志公司于2002年左右建造。2015年12月27日秦淮区城管执法局的执法人员对大明路133号处的多处建筑进行了调查与勘察，认为该地点存有多处建筑涉嫌为无证建设，冠品标志公司未能提供相关合法建设手续。2016年4月19日秦淮区城管执法局向冠品标志公司作出并送达了宁城法秦限告字（2016）第D64950号《限期拆除告知书》。2016年4月27日秦淮区城管执法局作出并向冠品标志公司送达了64950号《限期拆除决定书》，认定其在秦淮区××4763.69平方米的建筑物，未取得建设工程规划许可证，违反了《城乡规划法》第四十条第一款的规定，依据《城乡规划法》第六十四条和《南京城管集中处罚办法》第十五条的规定，限冠品标志公司在收到决定书之日起七日内自行拆除上述违法建筑，同时交待了相关的复议、诉讼权利及期限。该案另查明，根据南京市规划局宁规函字（2016）34号《关于南部新城红花机场地区C1－C3拟征收地块规划意见的复函》，涉案建筑已纳入拟征收的范围。同时，涉案建筑亦不符合《南京市大校场单元机场次单元控制性详细规划》的规划要求。后南京铁路运输法院判决驳回冠品标志公司的诉讼请求，冠品标志公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日判决驳回上诉，维持原判。
还查明，涉案房屋于2016年7月22日列入征收范围。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、蓬渤溪公司是否应当迁出涉案房屋并将涉案房屋交还冠品标志公司；二、蓬渤溪公司是否应当自2016年4月19日起按818.4元/天向冠品标志公司支付房屋占有使用费并按合同约定支付占用期间的水电费用。
关于争议焦点一，经相关行政部门认定并经行政诉讼裁决，涉案房屋属于应当拆除的违法建筑，故本案双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同应属无效。按照相关法律规定，合同无效后因合同取得的财产应当返还，故一审法院判决蓬渤溪公司迁出涉案房屋并向冠品标志公司返还涉案房屋并无不当。蓬渤溪公司主张涉案房屋属于合法建筑，与事实不符，其主张其已经迁出涉案房屋，但并未提交相应的证据证实，故本院对其主张均不予支持。
关于争议焦点二，虽然本案双方签订的房屋租赁合同无效，但蓬渤溪公司事实上占有使用了涉案房屋，故冠品标志公司有权要求其参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。从本案查明的事实看，双方约定的租金标准为818.4元/天，蓬渤溪公司仅支付相应的费用至2016年4月18日，且双方目前仍未办理涉案房屋的交接手续，故冠品标志公司要求蓬渤溪公司从2016年4月19日开始支付使用费至其实际迁出之日有事实和法律依据。关于冠品标志公司主张的蓬渤溪公司占用涉案房屋期间的水电费，因本案双方目前并未交接，蓬渤溪公司占有使用涉案房屋期间实际使用水电费的数额无法确定，故本案对此不予理涉，冠品标志公司可在蓬渤溪公司实际迁出涉案房屋后对此另行主张。
关于冠品标志公司的上诉请求，因一审法院已经处理了冠品标志公司提出的诉讼请求，其无权在二审中提出新的诉讼请求；且其提出上诉请求确认的事实与本案裁判结果密切相关，一审法院对此已经在裁判理由中做出认定，故本院对冠品标志公司的上诉请求不予支持。
综上所述，蓬渤溪公司与冠品标志公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但关于水电费的判决部分不明确，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初4603号民事判决第一项；
二、撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初4603号民事判决第三项；
三、变更南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初4603号民事判决第二项为：南京蓬渤溪科技有限公司于判决生效之日起十日内给付南京冠品标志系统有限公司自2016年4月19日起至实际迁出之日止按818.4元/天计算的房屋占有使用费；
四、驳回南京冠品标志系统有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费352元，由上诉人蓬渤溪公司负担176元，由冠品标志公司负担176元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一七年八月三日
书记员 郭旭冬