沈阳市沈北新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北新民初字第5213号
原告王乐，男。
委托代理人刘桂华（系原告母亲），女。
被告明发集团（沈阳）房地产开发有限公司。
法定代表人黄焕明。
委托代理人冯德宾。
原告王乐与被告明发集团（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法由代理审判员胡巧姝适用简易程序于2014年11月25日公开开庭进行了审理，原告王乐的委托代理人刘桂华、被告明发房地产公司的委托代理人冯德宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王乐诉称，1、判令被告支付自2014年4月23日至2014年11月7日逾期交房199天的违约金，合计8788元；2、判令被告支付自2013年10月31日至2014年11月7日期间因无法入住导致的租房费用，合计26000元；3、判令被告支付自2013年10月31日至2014年11月7日期间因房屋整改协调无果导致的误工费、交通费、通讯费、精神损失费，合计15000元；4、判令被告支付房屋下水管道后期使用中的重新施工整改及疏通费用，合计15000元；5、判令被告承担本案的诉讼费用及法院支付令、执行等相关费用。
被告明发房地产公司辩称，1、2014年11月7日双方已就涉案房屋交涉相关事宜，协商一致，原告第一项诉讼请求缺乏事实和法律依据；2、原告第一项诉讼请求、第二项诉讼请求与2159号案件请求重合，且部份属于重复诉讼，请予驳回；3、原告第三、四项诉讼请求缺乏事实和法律依据，且主张的问题与诉状的陈述相矛盾，其就无热力供应情况进行工程整改与诉状中的11月6日双方协商后将地热供暖设施修复是矛盾的；4、本案系由原告无理诉讼引发的，关于诉讼费应由其自行承担。关于支付令执行相关费用没有实际发生，该主张缺乏事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年9月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区道义北大街XX号XX房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积91.24平方米，价款401474元。付款方式为按揭贷款方式，即原告于签订合同当日一次性交纳购房款121474元，并于签订合同之日起七日内办理完毕剩余购房款28万元的银行按揭申请手续。合同第八条及补充协议第八条约定，出卖人（被告、下同）应当在2013年10月30日前，将经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格，并出具竣工验收报告的房屋交付买受人（原告、下同）。出卖人逾期交房超过180日，买受人有权解除《商品房买卖合同》。买受人逾期未向出卖人发出解除的书面通知则视为放弃合同解除权，自合同第八条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.11‰的违约金。
2014年11月7日，原、被告签订房屋验收记录，载明业主意见：由于室内无热力供应，室内防水有严重质量问题，明发公司逾期交房，导致2014年11月7日办理入住。且从2013年10月至2014年11月7日期间地热管道多次漏水、返水，有墙面返潮、发霉、墙皮脱落等现象。返修项目及结果：完成，业主无意见。同日，双方签订协议书一份，约定原告于2014年11月7日已办理了入住，原告确认实际交付房屋符合双方合同约定的条件；为回馈原告的支持，被告为原告承担2013年冬季全部采暖费及2013年12月1日至2014年5月31日的物业费；原告办理入住后，被告仍应按合同约定继续为原告提供保修服务；原、被告双方就上述房屋交付及全部相关事宜无任何其他法律纠纷。审理中，被告以此证明双方已就原告所购房屋的交付及全部相关事宜达成了协议，原告要求逾期交房违约金及其他诉讼请求没有事实及法律依据。原告称其是为了办理入住手续才与被告签订的协议书，被告逾期交房的事实存在，应承担逾期交房违约金及赔偿相关损失。
另查明，2014年4月23日，原告诉至法院，要求被告支付自2013年10月31日起至2014年4月22日止的逾期交房违约金6986元。经本院组织调解，被告同意给付原告违约金6986元。
再查，涉案房屋于2013年11月25日经建设单位即原告、施工单位（中天建设集团有限公司）、监理单位（沈阳市工程建设项目管理有限公司）、设计单位（中国建筑东北设计研究院有限公司）、勘察单位（辽宁盛京勘察研究院有限公司）验收合格。
上述事实，有商品房买卖合同及补充协议一份、（2014）北新民初字第2159号民事调解书一份、房屋验收记录一份、协议书一份以及当事人陈述等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷为凭。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，被告应于2013年10月30日前将经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。被告虽于2013年11月25日取得了房屋建筑工程竣工验收报告，但合同约定涉案房屋的基础设施即热力及室内管道铺设应于交付时达到使用条件。原、被告双方于2011年11月7日才确定涉案房屋符合合同约定的条件，故原告要求被告支付逾期交房违约金，应予支持。因2013年10月30日至2014年4月22日的逾期交房违约金已另案处理，故被告应支付2014年4月23日起至2014年11月7日止的逾期交房违约金8788元（计算方法：401474元×0.11‰×199天=8788元）。
关于原告要求被告支付因无法入住导致的租房费用26000元；误工费、交通费、通讯费、精神损失费，合计15000元的诉讼请求。因原、被告双方在商品房买卖合同中明确约定了违约责任，原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付涉案房屋下水管道后期使用中的重新施工整改及疏通费用15000元的诉讼请求。因原告没有提供证据证明该项损失，且被告提供房屋验收记录证明其完成了业主报修的项目，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告称2014年11月7日与原告签订协议书，双方就涉案房屋交付已达成协议的抗辩。本院认为，双方达成的协议只能证明涉案房屋于2014年11月7日符合合同约定的交付条件，原告同意办理入住，不能以此对抗被告逾期交房的违约责任。故对被告的该项抗辩，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告明发集团（沈阳）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后20日内给付原告王乐逾期交房违约金8788元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告王乐其他诉讼请求。
案件受理费1420元，减半收取710元，由原告王乐承担600元，由被告明发集团（沈阳）房地产开发有限公司承担110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
代理审判员 胡巧姝
二〇一四年十二月四日
书 记 员 徐 波
本案依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。