辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01167号
上诉人（原审原告）：陈莫芸，女，无业，现为台湾居民。
委托代理人：张强，辽宁添赢律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡立家，男。
被上诉人（原审被告）：蔡虹，男。
二被上诉人的共同委托代理人：郎晶，辽宁瑞石律师事务所律师。
原审原告陈莫芸与原审被告蔡立家、蔡虹确认合同无效纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年4月4日作出（2014）甘民初字第708号民事判决，陈莫芸不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月10日审理了本案。现已审理终结。
原告陈莫芸一审诉称：2011年7月，原告将自己所有的坐落于大连市甘井子区凌水镇87号3-2-1的小产权房卖给二被告，双方没有签订书面合同，口头约定房款为400，000元。二被告支付310，000元后，在原告不知情的情况下，将案涉房屋过户至被告蔡虹名下。二被告也未支付剩余房款90，000元。因案涉房屋是小产权房，是违法建筑，故原、被告间关于小产权房的买卖违反了国家相关法律。故请求确认原告与二被告的关于案涉房屋的口头买卖协议无效。
被告蔡立家、蔡虹一审辩称：不同意原告的诉讼请求，其诉请并无事实及法律依据。首先，原、被告间不存在口头协议。原告与被告蔡虹签订了书面买卖协议，并于大连市公证处进行了公证，该书面协议是双方的真实意思表示。且因案涉房屋所在地为凌水街道栾金村，故在案涉房屋过户过程中须经过凌水街道办事处的批准，在此过程中，原告与被告蔡虹均签字并加按手印。其次，原告称案涉房屋的价款为400，000元不属实，书面协议中约定房屋价款为200，000元。被告按期交纳房款后，并因原告迟迟不交付房屋而多给付房款110，000元。原告迟延20个月交付房屋已构成违约。第三，案涉房屋过户是在原告授权的情况下进行的，不存在原告不知情及被告拖欠90，000元的情况。第四，案涉房屋并不是非法建筑，所谓小产权房是指在集体土地上建成的房屋，没有国家颁发的房屋产权证。但案涉房屋经权属登记，且原、被告间的买卖也经过相关部门批准，被告也取得案涉房屋的权属登记，属于合法买卖。综上，原告称案涉房屋买卖协议无效没有事实及法律依据，对其诉请，应予驳回。
一审法院审理查明：2011年5月26日，原告（甲方）与被告蔡虹（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落于大连市甘井子区凌水镇凌水路87-3-201的房地产（房屋建筑面积69.97平方米）出售给乙方。原告及被告蔡虹就上述《房地产买卖契约》签订时于大连市公证处进行公证。后二被告于2011年6月5日、2012年2月21日分两次向原告支付房款共计300，000元（200，000元、100，000元）。因案涉房屋所在土地为集体土地，案涉房屋权属进行转移登记时经过集体土地所属栾金村村民委员会及凌水街道办事处的审核同意。2011年6月21日，被告蔡虹缴纳案涉房屋买卖契税3，149元。2011年7月1日，大连市高新技术产业园区房产局将案涉房屋的产权过户登记至被告蔡虹名下。
一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现原告诉请确认其与二被告之间的口头买卖协议无效，其须举证证明：1.其与二被告间存在关于案涉房屋的口头买卖协议；2.该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效之情形。关于第1点，根据二被告提交的经过公证的《房地产买卖契约》可见，原告与被告蔡虹间就案涉房屋买卖形成了书面合同，并非原告所称与二被告间形成的口头协议。原告虽称《房地产买卖契约》并非其本人进行签署，但其既未提交充分证据以否定该份经过公证的书面合同的合法性，亦未对合同上签字的真实性申请鉴定。因此原告称其与二被告间就案涉房屋买卖形成口头协议，并无事实依据及证据支持。关于第2点，原告称案涉房屋的性质为“小产权房”，是违法建筑，且二被告系城镇户口，其购买案涉房屋违反强制性法律规定，故原、被告间的买卖合同应为无效。一审法院认为，首先，现有法律法规并未对“小产权房”作出明确定义，因此案涉房屋是否应被界定为“小产权房”，法院无法进行确认。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，被告蔡虹与原告关于案涉房屋的转让经过村民委员会、街道办事处的审核，被告蔡虹依照法律规定缴纳房屋买卖契税，并最终由国家行政机关作出权属变更登记，成为案涉房屋的登记所有权人。而上述产权过户登记程序的进行亦否定了原告称案涉房屋系违法建筑及案涉买卖合同违反强制性法律规定的说法。因此即使不考虑原告所称的合同形式问题，其亦未提交证据证明其与被告蔡虹关于案涉房屋的买卖合同关系存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效之情形。综上两点，原告诉请确认其与二被告间的口头买卖协议无效，既无事实及法律依据，也无证据支持，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告陈莫芸的诉讼请求。案件受理费7，300元，简易程序审理减半收取3，650元，其他诉讼费50元，合计3，700元（原告已预交），由原告自行承担。减半费用3，650元，自判决生效后，原告可办理退费手续。
宣判后，陈莫芸不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，确认陈莫芸与蔡虹关于大连市甘井子凌水镇87号3-2-1号房屋的买卖协议无效。其主要上诉理由为：一、原审认为无法确定案涉房屋是否属于“小产权房”是错误的。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是社会实践中的约定俗称的称谓。该类房屋没有国家发放的土地使用权证和预售许可证，购房合同在房管局不会给予备案。国家相关部门下发的文件，明确使用“小产权房”的称谓。案涉房屋是农村集体土地上建设的房屋，且面向社会公开销售，明显属于“小产权房”。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律认可和保护，即不能办理土地使用权证、房产证、契税证等合法手续。故“小产权房”不能向本集体经济组织成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。二、案涉买卖双方的房屋买卖行为违反了土地管理法第六十三条和国家有关部门下发的有关小产权房的政策规定，依据合同法第五十二条之规定，案涉房屋买卖行为应属无效。
蔡立家、蔡虹二审答辩认为：不同意陈莫芸的上诉请求。1.按照陈莫芸对小产权房的定义，小产权房的房证不是国家房管部门颁发的，而是乡政府和村政府颁发的。而案涉房屋的登记机关是大连市权属登记的主管部门的大连市国土资源和房屋局，其房屋所有权证也是该机关颁发，故案涉房屋不是小产权房。2.案涉房屋不是宅基地房屋，不是农民将宅基地房屋卖给城市居民，且陈莫芸和蔡立家、蔡虹均是城市居民。3.陈莫芸提到的有关规定，是针对土地使用权和宅基地上违法建设销售的房屋。本案是房屋买卖，与土地使用权和小产权房没有关系，故陈莫芸提到的有关规定与本案无关。4.双方买卖行为符合法定程序，符合法律规定，不违反任何强制性规定，合法有效。故请求维持原判，驳回陈莫芸的上诉请求。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为：本案系因购买农村集体土地上的房屋产生的纠纷。按照我国有关法律规定，农村集体土地的所有权属农民集体所有，应由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。具体到本案，蔡虹虽非栾金村集体组织成员，但其与陈莫芸的房屋买卖已经集体土地所属的栾金村村民委员会和街道办事处的审核同意，蔡虹已办理了房屋变更登记手续并取得房产管理部门颁发的房屋所有权证，向有关部门缴纳了相关契税，视为政府有关部门对该房屋买卖行为的认可。现陈莫芸在将房屋出卖给蔡虹并实际履行后，其又以转让农村宅基地房屋违反法律规定为由，要求确认买卖行为无效，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。据此，对陈莫芸要求确认其与蔡虹之间就案涉房屋买卖行为无效的诉讼请求，本院不予支持。关于陈莫芸称案涉房屋属小产权房屋，其买卖应属无效的上诉观点，因小产权房并非法律概念，其具体范畴难以明确界定，案涉房屋已经取得房产管理部门颁发的所有权证，陈莫芸以小产权房屋的相关法律法规和政策规定主张其与蔡虹之间的房屋买卖行为无效，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，650元（上诉人预交），由上诉人陈莫芸负担。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年十月十日
书 记 员 王 亮