福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）集民初字第2542号
原告厦门鑫佳丽房产代理有限公司，住所地厦门市集美区塘埔路四季芳园513室，组织机构代码76929888-9。
法定代表人柯燕珍，总经理。
委托代理人马春财，福建闽鹭律师事务所。
委托代理人李珊珊，福建闽鹭律师事务所。
被告江晓燕，女，1982年5月13日出生，汉族，户籍地厦门市集美区。
委托代理人高文朋，男，1982年6月10日出生，汉族，户籍地厦门市集美区，系江晓燕的配偶。
原告厦门鑫佳丽房产代理有限公司（下简称“鑫佳丽房产公司”）与被告江晓燕居间合同纠纷一案，本院依简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫佳丽房产公司的委托代理人马春财、李珊珊、被告江晓燕及其委托代理人高文朋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫佳丽房产公司诉称，2014年12月4日，被告江晓燕因购房之需委托鑫佳丽房产公司介绍房源，鑫佳丽房产公司按江晓燕要求，将包括案涉房产中心花园银盛里55号501室的房源信息提供给江晓燕，并于次日由鑫佳丽房产公司员工带江晓燕实地看房。江晓燕看房后，在《看房书》上予以签字确认。《看房书》约定，“委托人经我公司介绍购（租）上述房产，签订买卖（租赁）合同或协议时应即时支付中介佣金为房产总额的1%”；“经我公司介绍上述房产后，委托人无论通过何种途径与业主成交或介绍他人与业主成交，视作为我公司介绍，应按本《看房书》第三条支付中介佣金”。
被告江晓燕看房后，为逃避支付居间报酬的义务，在未告知的情况下，利用鑫佳丽房产公司提供的中介服务，与业主联系并成功购得案涉房产，且办理了房产过户手续。经多次催讨，江晓燕拒不支付居间报酬。故请求判令被告江晓燕支付居间报酬19020元及逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2015年1月15日起计至实际付款日止）并承担本案诉讼费用。
被告江晓燕辩称：1、《看房书》系原告鑫佳丽房产公司提供的格式条款，其中关于“经我公司介绍上述房产后，委托人无论通过何种途径与业主成交或介绍他人与业主成交，均视作为我公司介绍，应按本《看房书》第三条支付中介佣金”等内容属于格式条款，造成原告与答辩人之间权利义务的失衡，原告存在免除自身责任，加重答辩人责任，排除答辩人主要权利的情形。其次，原告在签订该份合同时并未对该条款予以说明，即未履行提请注意及说明的义务，也未对该条采取字体加粗等合理的方法提请答辩人注意。最后，如果认定该条款有效，那么意味着原告带领答辩人看房后就能够旱涝保收，不论原告报价是否偏高、服务质量如何，答辩人如果打算购买该房屋，只能选择原告进行交易，否则就构成跳单违约，要支付相当于居间报酬的违约金。答辩人已通过第三方中介与业主成交，该条限制了答辩人的自主选择权，排除了答辩人的主要权利。综上，该条应认定为无效条款，对答辩人不具有约束力。2、答辩人签订的《房产买卖协议书》时间在答辩人与原告签订的《看房书》之后，即在合同约定期限之外。2014年12月5日，原告与答辩人签订了《看房书》，但是该看房书并未约定期限，即意味着签订《看房书》当日对答辩人有约束力，之后对答辩人无约束力，答辩人通过第三方中介于2014年12月17日与业主签订了《房产买卖协议书》，并不存在“跳中介”的恶意，不能认定答辩人存在“跳中介”的行为。3、答辩人系通过第三方中介与业主成交，并不构成“跳中介”行为，原告并未促成此次交易，无权要求答辩人支付居间费。首先，该房源信息并非原告独家掌握，法律或行政法规并无禁止房主委托多家中介机构出售房屋的规定。本案中，房主为了增加交易机会，也委托了多家中介机构挂牌出售同一房屋，而不是委托原告独家代理出售。因此，答辩人可以通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源的信息。其次，答辩人并没有利用原告提供的交易机会或者提供订立合同的媒介服务。最后，第三方中介不仅报价低，而且服务质量也比原告好，答辩人有权通过第三方中介与业主成交。故不应认定答辩人存在“跳中介”的行为，原告并未促成此次交易，其无权要求答辩人支付居间费。
综上，《看房书》系原告提供的格式合同，部分条款无效。答辩人系通过第三方中介与业主成交，并不构成“跳中介”行为，原告并未促成此次交易，其无权要求答辩人支付居间费。
经审理查明，2014年12月4日原告鑫佳丽房产公司业务员带被告江晓燕到包括本案讼争房产即厦门市集美区中心花园银盛里55号501室在内的三处房产看房，江晓燕在鑫佳丽房产公司提供的打印好条款的《看房书》上“委托人签名”一栏签名，该《看房书》约定“三、委托人经我公司介绍购上述房产，签订买卖合同或协议时应即时支付中介佣金为房产成交总额的1%；四、经我公司介绍上述房产后，委托人无论通过何种途径与业主成交或介绍他人与业主成交，均视作为我公司介绍，应按本《看房书》第三条支付中介佣金”。该次看房之后，双方未再就买房事宜进行过联系。
2014年12月17日江晓燕夫妇与讼争房产（厦门市集美区中心花园银盛里55号501室）原房主签订《房产买卖协议书》，约定以1902000元的价格购买该套房产。同日江晓燕的丈夫高文朋与厦门东篱房产营销策划有限公司签订《佣金确认书》，确认经该公司推荐客户完成房产购买业务，佣金金额22800元，2014年12月18日支付20000元，过户当天支付2800元。上述佣金款江晓燕夫妇均已按约定支付完毕。
以上事实有原告鑫佳丽房产公司提交的《看房书》、被告江晓燕提交的《房产买卖协议书》、《佣金确认书》、《收款收据》及《银行交易明细》等书证及双方当事人当庭陈述相佐证，本院予以确认。
本院认为，本案系因追索居间报酬而引发的居间合同纠纷。原告鑫佳丽房产公司《看房书》上第四条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。鑫佳丽房产公司并未取得讼争房产的独家销售代理权，讼争房产原房东在网络及多家房产中介机构均有发布房产销售信息并委托了多家房产中介机构代售房产，因此该房源信息并非由鑫佳丽房产公司所独家掌握，江晓燕及其丈夫通过其他渠道获得同一房源信息符合常情。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择中意的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。因此江晓燕作为消费者有权对中介机构进行比较和选择，其最终选定另一家中介公司来促成房屋买卖合同成立，并已支付报酬，其上述行为不能认定为所谓的“跳单“。综上，鑫佳丽房产公司并未促成江晓燕与讼争房产原房主之间房产买卖合同的成立，该公司依据《看房书》第四条之约定，主张江晓燕构成“跳单”违约，并要求支付居间报酬19020元及逾期付款利息缺乏依据，不予支持。鑫佳丽房产公司虽未促成合同成立，但也提供了一定的服务，并支出了必要的费用，该费用本院酌定为5000元，可以要求江晓燕予以支付。综上依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告江晓燕应于本判决生效之日起10日内支付原告厦门鑫佳丽房产代理有限公司5000元；
二、驳回原告厦门鑫佳丽房产代理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费减半收取541元，由原告厦门鑫佳丽房产代理有限公司负担484元；由被告江晓燕负担57元。应于本判决生效之日起7日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
审 判 员 杨芳芳
二〇一五年九月十八日
代书记员 陈小卢
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提醒：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”