福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初5037号原告：厦门湖里国投物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区安岭二路108号湖里国投大厦五楼，统一社会信用代码：913502066712666862。法定代表人：邵志阳，执行董事。委托诉讼代理人：童才谊、黄若阳，福建联合信实律师事务所律师。被告：厦门城达商贸有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域美溪道湖里工业园92号第三层C区，统一社会信用代码：91350212761745074X。法定代表人：陈景川，董事长。委托诉讼代理人:刘正清，系被告公司总经理。原告厦门湖里国投物业服务有限公司与被告厦门城达商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门湖里国投物业服务有限公司的委托诉讼代理人童才谊、黄若阳，被告厦门城达商贸有限公司的委托诉讼代理人刘正清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门湖里国投物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付环东海域湖里工业园92#1-2厂房2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费人民币22375.40元。2.被告立即向原告支付环东海域湖里工业园92#1-2厂房2015年4月1日至2016年3月31日期间水费公摊人民币559.40元和电费公摊人民币1090.80元。3.被告立即向原告支付拖欠物业管理服务费的违约金（违约金以被告拖欠的物业管理服务费为基数，按照3‰/日标准计算至实际交款日）;4.本案的全部诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求：1.被告立即向原告支付环东海域湖里工业园92#1-2厂房2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费人民币22375.40元；2.被告立即向原告支付环东海域湖里工业园92#1-2厂房2015年4月1日至2016年3月31日期间水费公摊人民币559.40元和电费公摊人民币1090.80元；3.被告立即向原告支付环东海域湖里工业园92#1-2厂房2016年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费人民币11187.70元；4.被告立即向原告支付环东海域湖里工业园92#1-2厂房2016年4月1日至2016年12月31日期间水费公摊人民币323.04元和电费公摊人民币895.01元；5.被告立即向原告支付拖欠物业管理服务费的违约金（违约金以被告拖欠的物业管理服务费为基数，按照3‰/日标准计算至实际交款日）;6.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告长期使用同安区环东海域湖里工业园92#1-2厂房（面积4661.54㎡）进行生产经营，原告为被告使用的前述厂房提供物业服务。2009年10月1日，原告和被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费按0.4元/㎡/月的标准收取，以及拖欠物业管理服务费每日加收所欠缴费用的3‰违约金等内容。原告依约提供了物业管理和服务，但被告长期无正当理由拖欠原告物业管理服务费及水电费公摊。因被告屡次拖欠原告物业管理服务费及水电费公摊，原告已提起过多次诉讼，均获得法院判决支持。然而，被告至今继续拖欠2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费人民币22375.40元（4661.54㎡×0.4元×12个月=22375.40元），以及2015年4月1日至2016年3月31日期间的水费公摊人民币559.40元和电费公摊人民币1090.80元。虽经原告多次催促，被告至今未缴交前述费用。故原告诉至法院。被告厦门城达商贸有限公司辩称：对原告的诉讼请求和管理费都没有异议。但原告主张的违约金起算时间不明确，且按千分之三的标准收取滞纳金太高。经审理查明，2009年10月1日，厦门禾丰物业服务有限公司与被告厦门城达商贸有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费按0.4元／㎡／月的标准收取，以及拖欠物业管理服务费每日加收所欠缴费用的3‰违约金等内容。原告厦门湖里国投物业服务有限公司依约提供了物业管理和服务，并按季度向被告收取物业管理费和水电费公摊费。被告厦门城达商贸有限公司尚欠原告厦门湖里国投物业服务有限公司2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费人民币33563.1元，以及2015年4月1日至2016年12月31日期间的水费公摊人民币882.44元和电费公摊人民币1985.81元。原告厦门湖里国投物业服务有限公司向被告厦门城达商贸有限公司催缴，被告厦门城达商贸有限公司仍未支付所欠款项。原告厦门湖里国投物业服务有限公司遂向本院提起诉讼，诉讼请求如上所述。另查明，厦门禾丰物业服务有限公司于2012年11月28日变更名为厦门湖里国投物业服务有限公司。上述事实，有厦门湖里国投物业服务有限公司举示的前期物业管理服务协议、准予变更登记通知书、厦门市职工花名册、环东海域湖里工业园保洁服务合同及补充协议书、关于物业管理费收缴通知、物业缴费通知签收单、商事主体公示信息等以及当事人的当庭陈述为证，经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以采信。本院认为，原告厦门湖里国投物业服务有限公司与被告厦门城达商贸有限公司之间的物业服务合同关系，系双方当事人真实意思表示，应当认定合法有效。原告厦门湖里国投物业服务有限公司作为被告所在园区的物业管理单位，已按照物业服务合同履行了物业服务职责，被告作业主，理应按照合同约定支付相应的物业管理费及水电公摊费。诉讼中，被告厦门城达商贸有限公司对原告主张的物业管理费及水电公摊费没有异议，故原告厦门湖里国投物业服务有限公司主张被告厦门城达商贸有限公司支付2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费人民币33563.1元，以及2015年4月1日至2016年12月31日期间的水费公摊人民币882.44元、电费公摊人民币1985.81元，本院予以支持。关于违约金问题。被告厦门城达商贸有限公司在收到催缴通知后合理期限内未按时缴纳物业管理服务费属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张逾期缴纳的违约金应予以支持，但原告主张按日率3‰计算违约金明显偏高。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本院依法将违约金调整为未付物业管理费的百分之三十，即10068.93元（33563.1元×30%）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告厦门城达商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门湖里国投物业服务有限公司支付2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费人民币33563.1元；二、被告厦门城达商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门湖里国投物业服务有限公司支付2015年4月1日至2016年12月31日期间的水电公摊费人民币2868.25元；三、被告厦门城达商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门湖里国投物业服务有限公司支付物业管理费违约金人民币10068.93元；四、驳回原告厦门湖里国投物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币963元，适用简易程序减半收取人民币482元，由被告厦门城达商贸有限公司负担人民币457元，由原告厦门湖里国投物业服务有限公司负担人民币25元，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 王月萍二〇一七年四月二十一日代书记员 陈姣姣附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。