广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民四初字第1096号
原告：余丽芳，身份证住址福建省福清市。
委托代理人：陈峰，广东东方昆仑律师事务所律师。
被告：广州流花宾馆集团股份有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：苏颖。
委托代理人：谭建和，广东五羊律师事务所律师。
原告余丽芳诉被告广州流花宾馆集团股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余丽芳及其委托代理人陈峰，被告广州流花宾馆集团股份有限公司的委托代理人谭建和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余丽芳诉称：我与被告于2012年11月28日签订《房地产交易合同》，购买广州市白云区某号首层、二层及地下室。我按照合同约定付清全部购房款，2013年10月19日领取房产证，2013年11月6日办理场地移交正式接收上述房产（涉及房产地址：广州市白云区某号首层建筑面积268.86平方米、二层建筑面积268.86平方米及地下室建筑面积252.84平方米）。我接收上述房产后，经拆除有关构筑物后，发现房产的首层有一个大约套内面积达到36平方米的房产面积由被告用于供电用房，此供电用房，面积在首层房产证图纸上没有反映是公共面积，依法应属于是出售给我的房产面积范围，我现在也没有使用被告的供电，且已经自行报装用电，被告违法占用我的房产用于供电用房侵犯了我的合法权益。请求法院依法判令：1、被告支付购房面积差补偿款992483.7元【计算方式：原拍卖价格总费用折算的单价22184元×实际面积34.41平方米×130%；折算单价22148元的计算公式为：（首层房屋价款403万元＋房屋契税120900元＋印花税2015元＋土地补地价653868元＋土地增值税1137288元＋手续费807元＋土地契税653868元）÷面积268.86平方米】；2、被告承担本案诉讼费。
被告广州市流花宾馆集团股份有限公司辩称：我司不同意原告的诉讼请求。理由：1.原告的诉讼请求没有任何事实、法律依据。我司于2012年11月1日在广州产权交易所公开网站上发布的《挂牌项目信息公布表》GZ1DG112GD1001380-1，公开挂牌出让属于国有企业产权的广州市白云区某号首层、二层、地下层房屋产权。挂牌公告期：自公告之日起7个工作日。交易方式：竞价。交易条件包括“受让方认可并承诺按交易标的现有质量、现房地产规定的用途和现状予以受让”。原告在广州产权交易所签订《受让意向书》等文件后，通过广州产权交易所公开网上竞价，向我司受让本案讼争的国有企业房屋产权，并于2012年11月28日签订《房地产交易合同》。买卖双方在广州产权交易所的居间服务下，依合同约定于2013年10月29日完成产权变更登记，2013年11月6日办妥包括广州市白云区某号首层在内的房屋移交。至此，原告完全占有、使用广州市白云区某号首层房屋（以下称：争讼房屋），讼争房屋内已没有我司所有的任何财物，更不存在我司“违法占用原告的房产”的事实。2.我司对房屋及其附着物、设备的披露非常清晰“按交易标的现有质量、现房地产规定的用途和现状转让”，不存在我司“故意作出虚假披露重要事实”。我司将房产出让是连同建筑物的设备、设施、附着物一同出让，同时也与房产所相连的相邻关系。我司依约履行了房产交易合同中的全部义务，该房产的所有权及权利义务已转至原告，也有相应的交易记载，我方没有责任对该权利义务包括所有权作出任何的赔偿，也没有补偿的法律依据。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2012年11月1日，被告委托广州产权交易所，以公开市场方式捆绑转让位于广州市白云区某号首层、二层、地下层房屋（以下简称涉案房屋首层、二层、地下层）。根据挂牌项目信息公布表：首层房屋建筑面积268.86平方米，二层建筑面积268.86平方米，地下层建筑面积252.84平方米。
2012年11月28日，原、被告与广州产权交易所就涉案房屋签订《成交确认书》。2012年11月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房地产交易合同》，甲乙双方约定：甲方捆绑转让其合法拥有的涉案房屋首层、二层、地下层房产，并委托广州产权交易所通过公开市场方式交易。一、交易标的。标的1：涉案房屋首层（《广州市房地产证》号：穗房地证字第07××号，建筑面积：268.86平方米，使用性质：办公）；……二、交易条件。1、甲方按交易标的现有质量、现房地产规定的用途和现状转让。2、乙方认可并承诺按交易标的现有质量、现房地产规定的用途和现状予以受让。……5、本次交易标的转让过程中所涉及的一切税、费、金由交易双方各自承担，但土地增值税、土地出让金除外。6、交易标的面积以办理房地产过户手续时国土房管部门确认的面积数额为准，若出现国土房管部门确认的面积数额与现房地产权属证明上列示的面积数额不同的，成交价格不因面积差异而调整或变更。四、交易价格及付款方式、期限。1、甲方同意将交易标的以11850000元的价格转让予乙方，其中，标的1的交易价格为4030000元，标的2的交易价格为4030000元，标的3的交易价格为3790000元。乙方同意受让，并在签订本合同后的5个工作日内一次性付清全部交易价款。五、费用负担。1、交易标的尚未办理土地有偿使用手续，其未付的土地出让金由乙方承担、处理和支付。2、交易标的的土地增值税由甲方和乙方各承担一半。3、本次交易标的转让过程中所涉及的一切税、费、金由交易双方依法各自承担，但土地增值税、土地出让金外除外。七、陈述与保证。1、甲方的陈述与保证：（2）为使乙方准确了解本合同交易标的，甲方及广州产权交易已经按照公开、公平、公正的原则，向乙方披露了甲方及交易所知悉的交易标的情况，甲方保证提供给乙方的资料是真实的。2、乙方的陈述与保证：（2）乙方已对交易标的进行了所有其认为必要和适当的独立的调查和分析，乙方所作出的签订本合同受让交易标的的决定仅以该独立调查和分析为基础而作出，不依赖于甲方、甲方人员及广州产权交易所所提供的信息和解释。……（4）除非甲方故意作出虚假披露重要事实影响了乙方对交易的评估，乙方不得在完成交易标的的交接后，就权利的丧失或价值的减少向甲方追索责任或主张权利。八、违约责任。1、由于一方违约，造成本合同不能履行或不能完全履行时，由违约方向守约方承担赔偿损失的法律责任。如属于双方违约，将根据实际情况，由双方分别承担各自应负的法律责任。十一、特别约定。1、甲方按交易标的现有质量、用途和现状（以现场看样为准，包括物理现状及产权现状等现状）进行转让。2、乙方必须认可看样时交易标的的质量、用途和现状（以现场看样为准，包括物理现状及产权现状等现状）并予以受让。3、在受让交易标的后，乙方不得就看样时已存在的瑕疵、办理交接手续期限及告知的事项主张权利，不得以交易标的物的瑕疵和误差而要求调整成交价格、退款和要求甲方赔偿等等。
上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款并承担了合同约定的土地增值税、契税、国土出让交易补地价收入、印花税及手续费。其中涉案房屋首层房屋契税120900元、手续费807元、国土出让交易补地价收入653868元、印花税2015元、土地增值税568644元（总额为1137288元，发票显示被告支票交款，其中一半款项由原告现金支付）。
涉案房屋于2013年10月29日登记至原告名下。原、被告于2013年11月6日签署《场地移交确认书》，交接涉案房屋。根据涉案房屋首层的房产证显示：涉案房屋的总建筑面积为268.8649平方米，套内建筑面积为266.5559平方米。
2014年8月18日，原告向被告发出律师函，主要内容为：原告接收涉案房屋后，经拆除有关构筑物，发现涉案房屋首层内有一约30平方米的房产被被告用于供电用房，该面积属于原告自有房产范围，故要求被告补偿面积差款或将该变电房腾退。被告收到该份函件，但双方并未就此问题达成一致意见。
2014年11月17日，本院组织双方当事人到现场进行调查，发现涉案房屋首层确有一专变房，房门上锁。经双方当事人确认，该专变房面积为34.4平方米，该部分房屋面积在产权证平面附图中显示位于涉案房屋首层面积之内，未在产权证上进行标示。原、被告双方买卖涉案房屋时，该部分房屋面积的价款计算在总价之内。
关于被告是否对该专变房尽到提示义务的问题，双方存在争议，原告主张：被告在转让涉案房屋时未向原告明确告知出售的房产部分用于专变房。双方当事人在看房时，涉案房屋的一楼尚用作仓库使用，电房的位置用锁锁住，双方无法进入。本院要求被告对原告陈述的情况限期核实，但被告逾期未有对上述问题进行说明。但据被告反映，该专变房自房屋建好后即存在，但并非由其使用，被告也并不清楚该专变房由何人使用，没有专变房的钥匙。涉案房屋首层是带租约，按现状交付的。因首层由租户控制，故被告也不了解当时的具体情况。但被告已经按照合同约定交付了涉案房屋首层，无义务向原告退还房款。
为查清专变房的报装单位及实际使用人，本院向广州供电局有限公司越秀供电局发函询问，该供电局于2015年3月2日复函本院，复函内容如下：“根据我局2009年1月12日签订的供用电合同，广州市白云区某号首层电房为专变房。合同当事方为广州市伊斯兰教协会。……实际用电方为市清真寺民主管理委员会，用电地址为解放北路梓元岗8号……用电地域范围为解放北路梓元岗8号市清真寺民主管理委员会内。……最初报装单位为流花宾馆幼儿园和市清真寺民主委员会，报装时间为1996年11月7日，未有签订供用电合同”。鉴于该专变房如上的使用情况，经本院释明，原告表示不主张要求被告拆除涉案专变房。
另查：原告已另行报装用电。
以上事实：有房地产交易合同、场地移交确认书、成交确认书、发票、税费支付凭证、律师函、快递单、签收证明、挂牌项目信息公布表、答复函、询问笔录、现场照片及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：原告与被告签订的《房地产交易合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。上述合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款，被告理应依约将涉案房屋交付原告。根据现有证据及当事人陈述，涉案房屋的产权虽已办至原告名下，但其中34.4平方米面积的房屋部分因案外人用作专变房，并未实际交付原告使用。根据本院查明事实，专变房所涉面积自1996年就已由流花宾馆幼儿园和市清真寺民主委员会报装作为专变房，且至今仍由市清真寺民主管理委员会实际使用。被告作为该部分房屋面积的登记产权人，对于上述情况理应知情。但被告在转让上述房屋时，并未对上述属购房人所必要知悉的情况进行披露与明示。在原告查看房屋时，又以涉案房屋被租户控制为由，推诿对上述情况并不知情。故而，在原告已交付购房全款的情况下，被告未能向原告完全履行交房义务，已构成违约，应对合同部分履行不能承担主要责任。由于该专变房已由市清真寺民主委员会、市清真寺民主管理委员会报装与使用多年，拆除存在障碍，原告亦表示不主张拆除，故被告应就其未能交付部分涉案房屋向原告承担违约赔偿责任。鉴于对于上述专变房部分所涉合同内容无法继续履行，也存在原告在购房前及看房过程中，未能尽到审慎的审查义务的情形，故原告对合同履行不能应承担次要责任。在赔偿款的比例上，本院在考虑首层商业价值的基础上，酌情调整，即按照合同约定的首层房价款总额×专变房面积÷首层房屋建筑面积并适当上浮10%计算，原告主张房款上浮30%的诉讼请求，本院不予支持。另原告提出房屋单价应将房屋契税、印花税等税费计算在内，并无理据，本院不予支持，经计算，被告应赔偿原告的款项为4030000元×34.4平方米÷268.86平方米×110%=567191.8元。原告诉请超过该款项部分，本院予以驳回。
综上所述：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，广州流花宾馆集团股份有限公司赔偿余丽芳567191.8元；
二、驳回余丽芳其他的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13724.8元，由余丽芳负担4252.8元；由广州流花宾馆集团股份有限公司负担9472元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 元惠珍
人民陪审员 白春爱
二〇一五年五月八日
书 记 员 蔡晓珊