山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）李民初字第31号
原告（反诉被告）：于XX，女，汉族，个体，现住青岛市崂山区。
委托代理人：闵凡国，山东海祺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：崔XX，女，汉族，无业，现住青岛市李沧区。
委托代理人：张妍，青岛李沧扬帆法律服务所法律工作者。
第三人：何XX，女，汉族，个体，现住青岛市市北区
委托代理人：单河，山东雅博律师事务所律师。
原告（反诉被告）于XX为与被告（反诉原告）崔XX、第三人何XX房屋买卖合同纠纷一案，于2013年12月11日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年8月13日、2014年9月11日公开开庭进行了审理，原告于XX的委托代理人闵凡国，被告崔XX及其委托代理人张妍，第三人何X及其委托代理人单河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方签订《购房合同》，由原告购买被告位于青岛市李沧区京口路64号8栋1单元603户房屋，合同签订后，原告支付了全部购房款，并实际入住该房屋，但被告拒不协助原告办理房屋过户手续。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、原告与被告于2010年12月6日签订的房屋买卖合同合法有效；2、依法确认李沧区京口路64号8栋1单元603户房屋归原告所有；3、判令被告协助原告办理上述房屋过户手续；4、被告承担本案的诉讼费、律师费。
被告辩称并反诉称，原告所称的购房合同是被告的委托代理人何X与原告签订的，被告对房屋出卖的情况不知情。被告没有收到房屋的购房款，被告认可与原告之间的买卖合同，但被告与第三人之间只是委托公证、代为出售的关系，双方之间的买卖合同无效，原告的损失应当由第三人何X来承担，原告在偿还银行贷款期间，没有严格履行还款时间，给被告造成了巨大的损失，根据银行的规定，被告五年之内不能办理签证、不能办理信用卡，各方面都受到了限制，故对原告提出反诉，要求原告支付被告违约金人民币59100元，反诉费由原告承担。
原告对被告的反诉辩称，反诉请求无事实及法律依据，双方签订的合同约定的付款时间为每月支付一次，原告是按照双方之间的约定履行付款义务，不存在违约的事实，不应该承担违约责任。及时还款属于合同的辅助义务，合同的主要义务已经履行完毕。
第三人辩称，同意于XX的答辩意见，我当时购买了被告崔XX的房屋也支付了房款，装修后感觉不适合居住，就卖给了原告于XX，于XX与崔XX之间的房屋买卖合同有效，房屋应该归于XX所有，于XX也支付了房款。被告不应该按照房屋买卖的价格计算逾期违约金，该违约金主要是银行按揭的逾期违约，应按照银行就该逾期罚息来计算损失。
经开庭审理查明，李沧区京口路64号8栋1单元603户房屋（建筑面积：159.55平方米，登记时间：2009年11月12日）系登记在被告崔XX名下的房产。2010年5月20日，被告与第三人何X就上述房屋签订房屋买卖合同，约定被告以805000元的价格将此房屋卖给第三人，双方就此办理委托公证手续，由第三人代理被告办理该房屋的出售手续。合同第八条规定，双方办理房屋交易过户手续时所需缴纳的税费由乙方（第三人）按有关规定承担。合同补充约定，甲（被告）乙（第三人）双方协商同意，此房屋做委托公证，如乙方过户贷款时，公证书失效。甲方同意无条件协助乙方办理上述房屋撤押、贷款、过户手续。同日，双方就涉案房屋办理了被告委托第三人提前还款并解除抵押登记的公证手续，双方并于同日签订了代为出售的委托书，主要内容为：委托人崔XX系李沧区京口路64号8栋1单元603户房屋的房地产权利人（青房地权市字第398779号，建筑面积159.55平方米）。现委托人欲出售该房屋，因工作原因不能亲自办理，故委托受托人（何X）代为出售该房屋并办理如下事宜：签订出售合同；代为办理网上挂牌、网上签约的相关事宜；代为评估、测绘，协助买房人办理所有权变更登记手续；代收售房款……等。受托人在办理上述事项中所签署的文件，委托人均予以承认，并承担由此产生的法律后果。委托期限自即日起至上述事项办理完为止。2010年5月24日，该份委托书经山东省青岛市李沧公证处予以公证。第三人何X于2010年5月20日、5月30日分别支付被告人民币11000元及4000元，其余79万元系被告的银行贷款，由何X自2010年6月份起代为偿还，每月还款5000元，被告将涉案房屋及银行贷款手续交付第三人。2010年12月6日，第三人代被告与原告于XX就涉案房屋签订房地产买卖契约，约定房屋买卖价格为100万元，乙方（原告）支付甲方（被告）246000元，并负责自2011年1月份起按月还款或一次性还清其余银行贷款754000元。合同第八条规定，乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金。任何一方逾期三日以上未履约的，视为违约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。合同第九条约定，双方在办理交易过户手续时所需缴纳的税费，由双方按有关规定承担。合同补充约定，甲方（崔XX）已于2010年12月6日收到了乙方（于XX）房款246000元，现有银行贷款余款754000元由乙方结清后随时甲方配合办理过户手续（贷款现转给乙方）。如有违约，违约方承担诉讼费、律师费等。同日，第三人在合同中备注：因银行贷款余额为774000元整，原首付款246000元，故乙方实付226000元，原告于同日交付第三人房款226000元，第三人将涉案房屋及银行贷款手续交付原告，2013年11月12日，原告将涉案房屋银行贷款全部还清。上述事实，有原告提交的公证书2份、房地产买卖契约1份、第三人提交的房地产买卖契约1份及原、被告、第三人陈述一致的笔录在案为凭。
原告称，其于2013年11月将涉案房屋银行贷款全部付清后，发现被告将涉案房屋的房产证挂失了，故第三人无法协助原告办理涉案房屋的过户手续，原告与被告之间的房屋买卖合同合法有效，被告应当继续履行合同。被告称，该与第三人是委托代理的关系，委托公证书在先是有效的，其与第三人的房屋买卖合同是无效的。第三人是房屋中介，被告因工作在外地不能经常回来，所以第三人向其出示了买卖合同让该签字，被告就签了。该在将房屋交付第三人时，明确告知银行贷款是每月10日偿还，但是原告有逾期还款的情形，在2013年6、7月份时，银行不停的打电话催款，所以该就把房产证给挂失了。第三人称，该不清楚被告是何时将房产证挂失了，但是崔XX确实告诉我是每月10号还款，我也告诉了原告。
原告称，因本案诉讼事宜，原告产生律师费41500元，原告提交律师费发票1张及委托代理合同1份以证实其主张。被告对上述证据的真实性无异议，但称该笔费用不应由被告承担，因为原告是违约方。第三人对上述证据的真实性无异议，称与其无关。
被告称，根据银行的查询明细，原告逾期还款次数为23次，197天，故按照合同约定总房款100万元的日万分之三计算，原告应支付被告违约金59100元。被告提交银行还款明细2份以证实其主张。原告对证据的真实性无异议，但称本案被告自行还款过程中，也存在逾期还款的情形，原告已经尽到了善良管理人的义务，尽到了与被告相同的义务，根据合同约定，仅是约定原告向银行还款，没有约定还款的时间，因此原告没有违约。第三人对证据的真实性无异议，称该自2010年6月11日开始为被告的房屋还款，已经是该房屋的实际所有人，每期的银行罚息为0.38元，并不是被告主张的高额违约金。第三人还款至2010年12月12日，之后不再替原告还款。
本院用以确认上述事实的证据，已经开庭质证并经本院审查，可以采信。
本院认为，被告崔XX与第三人何X于2010年5月20日就涉案房屋签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律规定，且双方均按合同内容履行了各自相应的付款及交付房屋的义务，故该份房屋买卖合同合法有效，本院对此予以确认。被告与第三人理应就涉案房屋办理产权过户手续，但双方在未完全履行合同的情况下，就涉案房屋办理了代为出售的委托公证书，且委托公证书的内容与双方的房屋买卖合同关系存在冲突，依据该委托公证书，双方之间的关系系委托关系。在双方先存在房屋买卖关系，又存在委托关系的情况下，本院认为，该委托公证书符合法律规定，且经过国家公证部门予以公证，具有对外公示效力，双方办理的委托公证书已然将先前形成的买卖关系予以解除，被告与第三人之间就涉案房屋只是委托关系，第三人系被告的委托代理人。2010年12月6日，第三人依据其与被告签订的委托公证书，以被告名义与原告就涉案房屋签订了房屋买卖合同，在该份房屋买卖合同中，原告已经尽到了善良注意人的义务，系无过错方，且原告按照合同约定已经履行了自己的合同项下义务，同时被告与第三人均称原告与被告之间的房屋买卖合同有效，故虽然该份房屋买卖合同系第三人代被告与原告签订，但是第三人系被告的委托代理人，且被告当庭对此予以认可，现原告主张确认其与被告的房屋买卖合同合法有效，本院对此予以确认。原、被告均应按合同约定履行自己的义务，现原告主张被告协助原告办理房屋产权过户手续，于法有据，本院予以支持。因被告在合同履行过程中有拒不配合过户的行为，导致该次诉讼的产生，故被告就原告的损失承担相应的赔偿责任，现原告要求被告承担律师费人民币41500元，于法有据，本院予以支持。原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求与本案非属同一法律关系，本院对此不予合并处理。
关于反诉部分，虽原告在偿还银行贷款的过程中有逾期还款的行为，但是银行已就该逾期还款行为收取了罚息，原告已经将该罚息交付银行，即原告已经承担了相应的逾期还款的违约责任。原告并无向被告交付银行贷款的义务，原、被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同中约定的逾期还款违约责任并不适用被告，被告亦未举证证实其因此而受到经济损失，故被告主张的损失无据可依，本院对被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条之规定，判决如下：
一、原告于XX与被告崔XX就坐落于青岛市李沧区京口路64号8栋1单元603户房屋于2010年12月6日签订的房屋买卖合同合法有效。
二、被告于本判决生效之日起30日内协助原告办理上述房屋的产权过户手续，因过户产生的费用由原、被告按规定各自负担。
三、被告于本判决生效之日起10日内给付原告律师费人民币41500元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告（被告）的反诉请求。
被告若逾期履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12575元，保全费4908元，公告费300元，共计人民币17783元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告。反诉案件受理费人民币639元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张玲玲
人民陪审员 花光春
人民陪审员 刘风秋
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 王晓晓