广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法民一初字第1689号
原告：张志雄，男，汉族，公民身份号码：×××547X，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：胡治国、朱敏，均系广东东舟律师事务所律师。
被告：广东中投实业开发有限公司，住所地：惠州市。
法定代表人：钟宁兴，职务：董事长。
第三人：惠州市中投保税物流园有限公司，住所地：惠州市。
法定代表人：余咏莉，职务：总经理。
被告、第三人共同委托代理人：叶春兰，系广东集盛律师事务所律师。
原告张志雄诉被告广东中投实业开发有限公司、第三人惠州市中投保税物流园有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告张志雄诉称：原告与被告于2012年2月2日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于惠州市仲恺高新区潼桥镇新华大道西面198号中投综合物流园3号楼2单元1层164号房屋以161237元的总价款出卖给原告。付款方式为：2012年1月18日前付81237元，余额80000元于2012年2月2日付清。2012年2月2日前原告交付全部房款，并支付了契税、维修基金、办证费等费用共168557元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2013年1月17日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1、该商品房经验收合格”。2013年1月12日，原、被告签署了《房产交接确认书》。2013年1月18日，原告将房屋租赁给第三人惠州市中投保税物流园有限公司。后被告开发的房屋烂尾，房屋至今不具备验收合格条件，被告没有将房屋交付给原告。2014年8月5日，经双方协商，双方签署了解除原《商品房买卖合同》的协议即《退铺申请书》。协议约定被告在签署合同之日起120日即2014年12月5日退还原告购铺款，被告配合办理契税、维修基金及其他代办费用的退还。如被告不能按期退款，需赔偿原告购铺款的百分之二十五的违约金；在未收到被告全部购铺款之前原《商品房买卖合同》具有法律效力。双方签署《退铺申请书》后，被告并没有按约定履行退款，被告的行为严重损害了原告的合法权利，被告应向原告承担退款及违约责任以及赔偿原告延期支付造成的利息损失。综上所述，为维护原告的合法权益，依照相关法律之规定，诉至法院，请求判准原告上述诉请。一、确认原、被告间解除购房合同行为合法有效（即确认退铺申请书合法有效），判令被告按合同约定退还购房款、契税、维修基金等共168557元。二、判令被告赔偿违约金40309.25元，及承担延迟支付购房款、契税、维修基金、违约金等的利息。（按本金208866.25元以同期同类贷款利率从2014年12月6日起算至实际支付之日）三、判令本案的诉讼费用由被告承担。
被告广东中投实业开发有限公司辩称：一、商品房买卖合同真实有效。1、我司具备商品房预售相应资质及预售许可证。我司依法取得国土使用证、建设规划许可证、建设施工许可证以及商品房预售许可证，具备房地产商品房的开发资质。2、被答辩人与我司在协商一致的基础上达成商品房买卖合同，双方意思表示真实，合同成立并生效。被答辩人在出于商业投资的意向下购买了我司位于惠州市仲恺高新区潼桥镇新华大道西面198号中投综合物流园3号楼2单元1层164号的商铺，并办理相应的手续取得所有权。二、被答辩人所诉与事实不符。1、我司在销售合同约定期限内及时采取措施并未恶意违约。我司为了最大程度维护被答辩人的财产利益，经过协商，在被答辩人自愿的基础上，被答辩人先后与我司签订了房产交接确认书，与惠州市中投物流园有限公司签订租赁合同，与惠州市中投物业管理有限公司签订了物业管理协议，已办理起租手续，目前物业管理协议、租赁合同已经生效并在履行中。2、被答辩人不享有合同约定的单方解除权。因并未出现买卖合同中约定的情形，不适用合同第九条，被答辩人应该按照所签合同忠实履行义务。同时，我司项目工程主体已竣工，装修工作也不日即将完成，正式开始全面招商。被答辩人单方面向我司提出退铺申请，我司经过多方面考虑，在此《退铺申请书》法人代表意见栏上写明“同意申请”，此“同意”仅仅是同意被答辩人向我司提出申请而不是同意退铺，所以我司与被答辩人并未解除购房合同。另外，商品房买卖合同及退铺申请书中所约定违约金为所支付款项的25%过高，请求法院依法予以调整。综上，被答辩人所诉与事实不符，税费等各项费用为按照相关法规及办理手续所需的正常费用，已按规定缴纳。而我司与被答辩人签订的商品房买卖合同已生效，而《房屋租赁合同》、《中投物流园物业管理协议》都在履行中，应依约定继续履行合同，实现被答辩人与我司的利益共赢。因此请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。
第三人惠州市中投保税物流园有限公司出庭应诉，但未作答辩。
查明的案件事实
经审理查明：原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》［合同编号：惠州（2012）10001155）（以下简称“合同”），双方约定：被告将位于惠州市仲恺高新区潼侨镇新华大道西面198号中投综合物流园3号楼二单元1层164号，建筑面积20.20平方米商铺出售给原告，总价为161237元；付款方式为买受人于2012年1月18日之前付清房款81237元，余款80000元于2012年2月2日付清；交付期限为出卖人应当在2013年1月17日前，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情形，未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的25%向买受人支付违约金。另原告还与被告签订一份《中投保税物流园买卖合同补充协议》，约定：合同中约定的房价款为净楼价，不包含政府规定的应由买受人支付的其他税、费（该税、费的范围包括但不限于契税、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用等）。买受人应在签署合同、办理银行按揭和收楼前依照国家及地方的相关规定一次性缴纳因本次购买商品房而发生的税、费。原告先后支付3号楼2单元1层164号商铺铺位款合计161237元；合同印花税、预售登记费、房产登记费、契税、专项维修资金、测绘费、房产证印花税等共7320元。经被告确认该涉案房屋至今仍没完成验收工作，还无法将房屋交付给原告使用。2014年8月5日原告向被告提出《退铺申请书》，被告对此予以同意。
原告于2015年5月5日诉至本院，要求判如所请。
裁判理由与结果
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。上述合同、协议书对双方均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告已按约定向被告支付了房屋总价款161237元及房屋合同印花税、预售登记费、房产登记费、契税、专项维修资金、测绘费、房产证印花税等7320元，而依合同约定被告应当在2013年1月17日前，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但经被告确认该涉案房屋至今仍没完成验收工作，还无法将房屋交付给原告使用，被告逾期交房的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。2014年8月5日，原告向被告提出《退铺申请书》，被告对此予以同意，本院予以确认。双方在《商品房买卖合同》还约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的25%向买受人支付违约金。且根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，现原告要求解除与被告于2012年2月2日签订的《商品房买卖合同》并要求被告支付合同约定中逾期缴纳购房款的25%的违约金40309.25元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为双方约定的违约金过高，请求调整。本院认为，违约金系双方在签订合同时自愿约定，且经核算，原告主张的违约金40309.25元并未超出中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，因此被告要求调整违约金的抗辩主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，原告已经根据合同约定履行了交付款项的义务，现因原告请求解除合同，其有权请求被告返还购房款161237元及由被告代收的各项税、费7320元。另原告请求被告支付购房款161237元及由被告代收的各项税、费7320元计付的利息，因本案已约定了违约金，原告再行主张利息属于重复主张，且原告未提交应计算利息的依据。故，对原告这一诉求，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告张志雄与被告广东中投实业开发有限公司于2014年8月5日解除签订的［合同编号：惠州（2012）10001155）《商品房买卖合同》。
二、被告广东中投实业开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告张志雄返还购房款161237元及其代收的各项税费等其它款项7320元，并支付违约金40309.25元，合计208866.25元。
三、驳回原告张志雄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4432元（原告已预交2216元），由原告张志雄负担100元，被告广东中投实业开发有限公司负担4332元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 朱 雄
代理审判员 黄链生
代理审判员 杨 梅
二〇一五年十月八日
书 记 员 李慧慧
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