湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01928号
上诉人（原审被告）唐倩。
委托代理人季康济，湖南君见律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南宏宇宙投资有限责任公司，住所地湖南省长�市开福区湘春路199号东宸公寓1栋3111、3112房。
法定代表人莫雅竹，公司董事长。
委托代理人赵怡远，湖南崇民律师事务所律师。
委托代理人闾鹏，湖南崇民律师事务所实习律师。
上诉人唐倩因与被上诉人湖南宏宇宙投资有限责任公司（以下简称宏宇宙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区法院作出（2014）开民一初字第03674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月30日，唐倩（买受人）与宏宇宙公司（出卖人）签订了合同编号为201093251518的《长沙市商品房买卖合同》，该合同第三条约定：“买受人购买的商品房为东宸公寓项目中的第1栋15层1518号房，该商品房建筑面积共38.02平方米”；第四条约定：“商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8806.26元，总金额为334814元”；第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”第八条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意根据实测面积结算，多退少补”；合同签订后，唐倩支付了购房款334814元、契税6696元给宏宇宙公司。
2013年3月7日，唐倩收到了宏宇宙公司发出的要求唐倩前来宏宇宙公司处收房和补交房屋面积差房款的《关于收房的敦促函》。2014年4月29日，本案诉争房屋办理了产权登记，产权证上所载面积为43.08平方米。后因唐倩未向宏宇宙公司补交购房面积差款和契税款，故宏宇宙公司诉至原审法院，请求判令：一、唐倩向宏宇宙公司支付面积补差房款44559.67元、契税891.19元，共计45450.86元；二、唐倩向宏宇宙公司支付2013年3月28日起至2014年10月20日的违约金7900.42元；三、唐倩承担本案诉讼费。
原审庭审中，宏宇宙公司和唐倩均认可该房应交契税金额为7587.47元，但唐倩提出其符合长沙市商品房首套房契税退税条件，故只需交纳3793.7元，现唐倩已交纳6696元，故宏宇宙公司需退还唐倩2902.3元。
原审法院认为，一、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问�的解释﹥》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……。”本案中宏宇宙公司和唐倩签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条明确约定了合同约定面积与产权登记面积差异时，双方同意根据实测面积结算，多退少补的原则进行处理。该条约定系双方当事人的真实意思，不违反法律规定，合法有效。故对宏宇宙公司要求唐倩补足购房款44559元（43.08平方米×8806.26元-334814元）的诉讼请求，予以支持；关于契税部分，从唐倩提供的收据及当事人的陈述可知，国家税务部门委托房地产开发商向购房者代为收取契税的做法是目前长沙市房产市场交易的惯例，又宏宇宙公司和唐倩对契税应缴金额无异议，故唐倩还应向宏宇宙公司补交�税891元。关于唐倩退税的理由，因退税系政策性问题，需要税务部门的审核和确定，故不在本案中处理；二、购房合同中约定的逾期付款的违约责任，该款项应指宏宇宙公司和唐倩在签订购房合同时能预见且确定的合同购房款、预告登记费等费用，并不包含本案的面积差款，故该项违约责任不适用本案的情形，对宏宇宙公司要求唐倩支付违约金的诉讼请求，不予支持。
综上所述，原审法院依照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、唐倩在本判决生效之日起十日内支付宏宇宙公司购房面积差款44559元、契税891元，共计45450元；二、驳回宏宇宙公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1134元，因适用简易程序，减半收取567元，由唐倩承担。
唐倩不服，上诉称，1、双方《商品房买卖合同》第八条第2项“根据实测面积结算，多退少补”的约定不明确，如果指向的是面积，则实践中无法退或补；如果指向的是房款，在实测面积大于合同面积时，应该是补交房款，但根据“多退”的意思，则被上诉人应退还多出合同面积部分的房款。2、因上述条款的理解存在争议，且被上诉人未提请上诉人注意，按格式合同条款争议法则，应依法保护上诉人的合法权益。因此，请求撤销原审判决，依法判令被上诉人承担面积误差比绝对值3%以外的面积房价款，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
宏宇宙公司辩称，1、双方在《商品房买卖合同》中明确约定根据实测面积结算，多退少补，故�审法院据此作出判决，事实清楚，适用法律正确。2、合同关于面积差异处理的约定非常明确，不存在理解争议。3、《商品房买卖合同》第八条第2项不属于免除或限制责任的条款，被上诉人无需就该条款向上诉人进行特别说明。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，唐倩与宏宇宙公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第八条所约定的计价方式亦符合公平原则。双方在第八条中选择的计价方式为“根据实测面积结算，多退少补”，按照通常理解，应解释为“唐倩所购房屋的价款按实测面积计算，如最终确定唐倩已支付的购房款多于按实测面积计算所应支付的价款，则宏宇宙公司应退还多收取的购房款；反之，唐倩则应向宏宇宙公司补足按实测面积计算所应支付的价款”。唐倩所主张的对上述条款的解释与常理和通常的用语习惯不符，本院不予支持。原审法院基于双方当事人的合同约定，按房屋产权证上所确定的面积计算唐倩还应支付给宏宇宙公司的购房款数额，并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人唐倩的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1134元，由上诉人唐倩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 周 翔
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过�理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。