北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第02844号
原告：北京嵩祝名院文化有限责任公司，住所地北京市东城区嵩祝院北巷四号，组织机构代码：77637564-3。
法定代表人：李婉僮，经理。
委托代理人：朱宇，北京市君泰律师事务所律师。
被告：靳恺，男，1985年11月8日出生。
委托代理人：袁广武，北京市京昌律师事务所律师。
委托代理人：张慧敏。
原告北京嵩祝名院文化有限责任公司与被告靳恺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法由代理审判员王亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京嵩祝名院文化有限责任公司的委托代理人朱宇、被告靳恺及其委托代理人袁广武、张慧敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京嵩祝名院文化有限责任公司诉称：2014年5月13日，原、被告签订《嵩祝名院合作经营协议书》，约定原告将其合法拥有使用权的北京市东城区×号院子作为被告经营紫檀家具艺术博物馆使用，被告按照协议约定向原告支付场地使用费。租赁期限自2014年7月20日至2015年7月19日，每年被告应付460万元�地使用费，且向原告支付管理人员工资费用每月2万元。但合同生效后，被告未按照合同约定及时足额支付相应费用。后双方多次签订补充协议，但被告依然未如约补交欠款，原告于2014年12月4日实际控制了涉案房屋，但被告物品依然在涉案房屋内。2015年1月6日，北京市海淀区人民法院将被告物品查封在涉案房屋内。2015年3月27日，北京市海淀区人民法院法院将其查封物品搬走，现涉案房屋内尚有被告部分物品。故原告起诉至本院，请求判令确认双方租赁合同关系于2015年3月27日解除；被告支付2014年9月20日至2015年3月27日的租金共计2388666元；被告支付2015年3月27日之前应付水电费和人员管理费共计120645元并承担本案诉讼费用。
被告靳恺辩称：双方签订《嵩祝名院合作经营协议书》的情况属实，被告确实没有按照协议约定支付相关费用。但原告和案外人北京市佛教协会及北京市文体百货工业联合公司签订的协议书中明确禁止原告将涉案房屋转租和装饰装修，原告故意隐瞒该事实与被告签署合同，故原、被告之间的《嵩祝名院合作经营协议书》应系无效；被告在签署合同后得知涉案房屋产权不清晰，被告行使不安抗辩权才拒绝支付原告租金；且被告多次要求腾空涉案房屋，但原告拒绝被告将涉案房屋内物品搬离；另，被告承租涉案房屋后并没有盈利，如果法院认定原、被告之间租赁协议有效，请求法院酌减房屋租金。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2014年5月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《嵩祝名院合作经营协议书》，约定被告使用原告提供的北京市东城区×号中（协议书上载明6号，庭审中双方均认可租赁标的物为×号）除西院西北角小院及新建二层楼最西侧套房之外的所有房间（以下简称涉案房屋�，用作紫檀家具艺术博物馆经营。原告以出让场地方式合作收益，被告以投资、经营管理等方式投资合作收益，合作经营期限自2014年5月23日至2024年7月19日。合作期间，被告承担经营风险，原告负责协助被告协调政府相关管理部门的关系，被告应按期向原告交纳场地使用费，第一年的场地使用费用为人民币460万元，从第二年起，每年递增5%，被告应于每年的1月20日、4月20日、7月20日以及10月20日前支付后三个月的场地使用费。2014年5月23日，被告应支付原告订金人民币50万元。2014年5月23日至2014年7月20日为装修免租期，装修施工前被告应支付原告装修押金5万元，在装修完成后，原告确认对其原有建筑、装修、水电路等没有损伤后，在15个工作日内无息返还装修押金。2014年7月20日之前，被告应支付原告第一期的场地使用费人民币116万元，同时50万元订金自动转为保证金。�每月10日前结清上月的水电费、甲方管理人员工资（人民币贰万元整）及其他经营管理中产生的杂费。”合同另约定：被告未按照合同约定按时交付合作收益、水电费、管理人员工资等应缴费用，经原告催告后30日仍未补交的，原告有权终止本协议，如被告未按时支付场地使用费、水电费、物业管理费等费用累计超过保证金金额的，保证金不予退还。
《嵩祝名院合作经营协议书》签署后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告于2014年5月份支付原告50万订金（后转为保证金）及装修押金5万元。
2014年7月24日，原、被告签订《合作补充协议书》，约定：按协议（指《嵩祝名院合作经营协议书》）条款定于2014年7月20日向原告支付3个月房租及管理人员工资共121万元，由于被告不能按时履行协议，原告同意给予被告十天宽限期限，即被告应于2014年8月2日日前支付原告121万�同时因被告未能按时履约，被告同意支付原告罚金及利息10万元，于2014年8月2日前付清。另约定，如被告无法于2014年8月2日前付清上述款项，双方《嵩祝名院合作经营协议书》自动解除，被告已付50万元保证金和5万元装修押金不予退还。被告已投入装修、装饰项目，原告不予赔偿。
2014年7月份，被告向原告支付30万元。
2014年8月8日，原、被告签订《2014年8月8日合作补充协议书》，约定：被告应于2014年8月8日向原告支付3个月房租及管理人员工资、罚金及利息共计131万元，被告已支付30万元，尚拖欠101万元。原告同意给予被告七天宽限期，即被告应于2014年8月15日前，将应付101万支付至原告指定账号。同时作为被告未能按时履约的罚则，被告同意再支付原告罚金及利息10万元，于2014年8月15日前付清。如被告无法于2014年8月15日前付清上述款项，双方《嵩祝名院合作经营协议书》自动解除，被告已付50万元保证金和5万元装修押金不予退还。被告已投入装修、装饰项目，原告不予赔偿。该补充协议另约定，被告自愿提供现存放于嵩祝院北巷6号东厢房内的一对紫檀四菱檀雕顶箱柜作为抵押，如被告无法按期支付上述款项，则此对顶箱柜的所有权无偿转让给原告，以抵偿原告方的损失。
2014年8月20日，被告向原告支付了111万元。
2014年8月28日，原、被告签订《补充协议2》，约定：被告以个人身份租用原告的场地（嵩祝院北巷4号、6号）作为经营小叶檀及越南黄花梨等家具，此家具属于被告个人所有，与其他人或单位无关。如因被告经营不善或者任何原因拖欠房租超过30日，原告除可解除合约外，被告已付50万元保证金不予退还，原告有权留置原告所有铺设的小叶檀及越南黄花梨的家具及摆件。
2014年10月30日，原、被告签订《合作补充协议�》，载明：2014年5月13日原被告签订《嵩祝名院合作经营协议书》，后因被告不能按时履行协议，双方又在2014年7月24日签订《合作补充协议书》、2014年8月8日签订《2014年8月8日合作补充协议书》，被告应按照协议条款约定应于2014年10月20日向原告支付3个月的租金及管理人员工资121万元，但被告又再一次逾期。原告同意给予被告12天宽限期，即被告应于2014年10月31日前，将应付121万支付至原告指定账号。同时作为被告未能按时履约的罚则，被告同意再支付原告罚金及利息10万元，于2014年10月31日前付清。该协议另约定：如被告无法于2014年10月31日前付清上述款项，则需在2014年11月3日以前最少交付40万元，在此基础上原告同意再宽限10天，即截止日期为11月10日。作为被告方自2014年10月31日后的再次未能按时履行还款约定的罚则，被告同意再支付原告罚金及利息共计10万元，�款于2014年11月10日前付清。如被告无法于2014年11月10日之前付清上述款项，被告已付50万元保证金和5万元装修押金不予退还。
2014年11月份，被告向原告支付了40万元。
2014年11月22日，原、被告签订《协议书》，载明：被告承诺于2014年11月25日支付原告剩余房租81万，如在2014年11月25日内未能支付剩余房租，算被告单方违约，押金及已经交付的40万元不予退还，并承诺被告以一对四菱檀雕紫檀顶箱柜作为补偿，给予原告。被告于3日内搬离嵩祝院北巷4号。如被告在2014年11月25日内交付剩余款项，除押金扣除外，其余一切事宜按照原合同进行。庭审中，原、被告双方对该协议载明欠款81万租金计算的截止时间以及是否扣除押金数额存在争议。协议签署后，被告未向原告支付其他款项。
2015年12月4日，原告实际控制涉案房屋，但被告保存于涉案房屋内的物品未搬离。
2015年1�16日，因马明、罗杨申请执行陈凌皓和本案被告民间借贷一案，北京市海淀区人民法院依据已经生效的（2013）海民初字第16637号民事判决书，将被告保存于涉案房屋内罗汉床、屏风等家具一批进行查封，封存于涉案房屋内。2015年3月27日，北京市海淀区人民法院将其查封物品搬离涉案房屋。
另查，2007、2008年，原告与北京市佛教协会等签署《合作协议书》，原告取得涉案房屋的使用权。
庭审中，被告为证明曾多次要求腾空涉案房屋，但原告不予准许，申请北京紫云阁艺术品有限公司出庭作证。证人当庭陈述：证人和被告系合作关系，证人提供红木家具在涉案房屋内展示，展示家具的所有权系证人。2014年12月16日之前，证人的员工曾经多次要求搬走涉案房屋内物品，原告均未同意。2014年12月16日，证人向原告法定代表人出示被告的授权，要求搬走涉案房屋内家具，原告法定代表人表示要和被告本人进行核实。2015年1月16日，证人和被告因为原告拒绝证人搬×去景山派出所报案，并且和原告法定代表人取得联系，原告法定代表人当时承诺回京核实后同意证人搬×。2015年1月20日，证人再次要求搬走涉案房屋内家具时，原告的法定代表人告知家具已经被北京市海淀区人民法院查封。当庭本院要求证人出示被告方授权委托书，证人表×的情况记不清楚了。原告不认可证人证言，主张因被告未按照2014年11月22日《协议书》交纳81万元欠款，原告要求被告腾空涉案房屋，被告当时表示筹钱，后来就再也无法联系上被告。证人确实要求过搬×，但证人并没有出示被告的授权委托书，在家具被查封之前，原告也从来没有见过被告，所以没有同意证人搬走涉案房屋内家具。被告认可证人证言，但亦无法提供授权委托书。
上述事实，有《嵩祝名院合作经营协议书》、《合作补充协议书》、《2014年8月8日合作补充协议书》、《补充协议2》、《合作补充协议书》、《协议书》、（2015）海民执字第4192号强制执行裁定书、证人证言、原、被告的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：原、被告签订的《嵩祝名院合作经营协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。故原、被告签订的《合作补充协议书》、《2014年8月8日合作补充协议书》、《补充协议2》等补充协议对双方亦具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告无正当理由未按照合同约定支付租金，已满足双方合同约定的解除条件，原告有权解除合同。2014年12月4日原告已经实际控制涉案房屋，原告以自己行为行使了合同解除权，故本院认定原、被告之间租赁合同关系于2014年12月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，结合被告已经实际交付原告的费用以及双方签署多份补充协议，本院可以认定原、被告双方在2014年11月22日最后一份《协议书》中确认2015年1月19日之前的租金和人员工资尚拖欠81万元，如被告未能在2014年11月25日前未能支付81万租金，被告已交纳的50万元保证金、5万元装修押金和11月份支付的40万元均不予退还，并承诺以一对四菱檀雕紫檀顶箱柜作为补偿。故被告应支付原告2014年12月4日之前的租金和管理人员工资（租金标准和工资标准以合同约定为准）以及2014年12月5日至2015年3月27日的房屋占有使用费（�体数额本院将参照租金标准进行酌减）。至于被告主张因产权不清晰问题，被告没有确切证据证明存在法定中止履行情形，故该答辩意见本院不予采纳。至于被告主张曾多次要求腾退涉案房屋一节，现有证据不足以认定被告要求腾退或者证人携带被告授权手续要求腾退，故该项答辩意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告北京嵩祝名院文化有限责任公司与被告靳恺之间租赁合同关系于二〇一四年十二月四日解除；
二、被告靳恺于本判决生效后十日内支付原告北京嵩祝名院文化有限责任公司二〇一四年十二月四日之前的租金及二〇一四年十二月五日至二〇一五年三月二十七日的房屋占有使用费共计八十九万〇五百五十元；
三、被告靳恺于本判决生效后十日内支付原告北京嵩祝名院文化有限责任公司二〇一四年十二月四日之前的管理人员工资三万元；
四、驳回原告北京嵩祝名院文化有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13436元，由原告北京嵩祝名院文化有限责任公司负担8500元（已交纳），被告靳恺负担4936元（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王亮
二〇一五年五月十九日
书 记 员 景琪