上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第2095号
原告（反诉被告）上海天昊商业合作公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人沈世根，董事长。
委托代理人陈兆明。
委托代理人刘红力。
被告（反诉原告）顾红英，女，1970年6月30日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人叶建勇（顾红英之夫），男，1955年1月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。
原告（反诉被告）上海天昊商业合作公司（以下简称天昊公司）诉被告（反诉原告）顾红英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人刘红力、陈兆明，被告（反诉原告）的委托代理人叶建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）天昊公司诉称：上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室商铺（以下简称101室）建筑面积152.22平方米，原承租人系原告；原告将101室中25平方米的房屋出租给被告，租赁合同约定该房屋部位为国顺路XXX弄XXX号东首店面第二间（以下简称系争房屋），租期从2014年3月25日至2015年3月24日，月租金为人民币3，125元（本案所涉币种均为人民币）；2014年6月，原告将101室租赁权转让给案外人上海源佑贸易有限公司（以下简称源佑公司），并到上海杨浦区五角场物业管理有限公司办理了租赁户名的变更登记；原告与源佑公司约定原告与101室原次承租人的租赁合同继续履行至合同期结束，租金仍由原告收取；2014年9月起被告拒付租金，故原告诉至法院要求判令被告支付系争房屋2014年9月25日至2015年3月24日租金18，750元，并支付原告违约金5，000元。
被告（反诉原告）顾红英辩称并反诉称：不同意原告诉请；被告从2007年3月开始从原告处承租系争房屋，经营理发店直到现在；2014年被告听说系争房屋要出售，遂与同在101室的东三间水果店、东一间五金店协商，愿意买下各自承租的房屋，并与原告进行了协商；但2014年6月，原告将101室以每平方米2.3万元的价格整体出售给了案外人李某及其某某，原告将系争房屋出售后，无权再向被告收取租金，租金应当交给新的房屋使用权人；被告作为承租人对系争房屋有优先购买权，而被告违反了相关法律规定，既未告知被告有优先购买权，亦无有效理由即终止原租赁合同，故提起反诉要求反诉被告天昊公司赔偿反诉原告顾红英违约金2万元。
反诉被告天昊公司辩称：根据房屋权利人的要求，系争房屋是商业用房，要出售给企业而非个人，故反诉被告不需要和反诉原告谈优先购买权；且权利人要求101室四间门面由同一家公司一并购买，而不能分别购买，所以反诉原告要求购买系争房屋客观上是不能实现的，所以也不能谈优先购买权；故不同意反诉原告诉请。
经审理查明：上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室商铺系公有非居住营业用房，原告系该房屋原承租人，上海五角场物业管理有限公司受上海卫百辛（集团）有限公司委托与原告建立租赁关系。该房屋建筑面积152.22平方米，被分隔为4间商铺转租，其中东首店面第二间为本案系争房屋。
2014年3月19日，原、被告签订《房屋租赁协议书》。主要内容为：原告将系争房屋出租给被告作经营之用，建筑面积25平方米，租赁期限从2014年3月25日至2015年3月24日，月租金为人民币3，125元；保证金为2，500元，协议终止后，如被告没有违约，并已办理了工商、税务、食品卫生等注销手续后二个月内，原告将保证金返还被告；被告逾期付款按每日千分之三比例加付滞纳金；租赁期间，任何一方违约则应承担违约责任和违约金5，000元。
2014年6月28日，原告与案外人源佑公司签订《使用权商业用房转让协议书》，将101室商铺使用权有偿转让给源佑公司。协议书除约定了转让价格和付款方式外，还约定源佑公司办妥进户手续取得使用人身份后，此商铺原告原与他人签订的“房屋租赁协议书”必须履行完毕，中途不得变更或提价，待“房屋租赁协议书”结束后再行使户主权利。2014年6月30日，原告办理了退房手续。同日，原告向上海五角场物业管理有限公司递交《报告》，申请将101室商铺使用权转让给源佑公司。2014年7月1日，上海五角场物业管理有限公司作为出租人与源佑公司签订《公有非居住房屋租赁合同》，将101室商铺出租给源佑公司，租期自2014年7月1日至2024年6月30日。
2015年5月28日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，原告自愿将违约金数额减少至1，800元。审理中，源佑公司出具《情况说明》，言明：101室使用权虽已转让给源佑公司，但双方约定原告与自然人签订的租赁协议还未到期的，租赁费仍由原告收取；如法院判决被告租金支付给原告，则源佑公司不再向被告收取2014年9月25日至2015年3月24日期间的租金。上海五角场物业管理有限公司出具《情况说明》，言明：经物业公司批准，原告将101室承租权转让给源佑公司；该房屋转让必须是单位与单位之间的转让，不能转让给自然人，且必须整体转让，不能把内部分割的某一个部位作为一个独立体转让，即不能分割转让。
以上事实，有《公有非居住房屋转租收益协议》、《房屋租赁协议书》、《使用权商业用房转让协议书》、《退房单》、《报告》、《上海市公有非居住房屋租赁合同》、《情况说明》及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行；合同履行期间，原告经上海五角场物业管理有限公司批准，将包含系争房屋在内的101室商铺使用权转让给源佑公司，法律对房屋使用权转让后原租赁合同继续履行并无禁止性规定，新的承租人源佑公司与原告就原、被告签订的《房屋租赁协议书》继续履行达成一致，现原告要求被告继续支付合同期内的租金，并无不当；被告正常使用系争房屋，无正当理由拒绝支付租金，原告要求被告支付延期付款违约金1，800元，亦无不当，本院可予支持。
101室商铺虽被分隔为4间，但使用权不能分割为4份分别转让，反诉原告要求购买其承租的其中一间即本案系争房屋的使用权，客观上无法实现。反诉原告以反诉被告违反承租人优先购买权的法律规定，拒绝支付租金并要求反诉被告支付违约金，无合同依据。反诉原告认为反诉被告没有有效理由终止原租赁合同，亦无事实依据。故对反诉原告之反诉诉请，本院难以支持。租赁合同租期届满，反诉原告支付的押金应予返还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）顾红英应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海天昊商业合作公司2014年9月25日至2015年3月24日的租金人民币18，750元；
二、被告（反诉原告）顾红英应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海天昊商业合作公司逾期付款违约金人民币1，800元；
三、原告（反诉被告）上海天昊商业合作公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）顾红英押金人民币2，500元；
四、反诉原告（被告）顾红英要求反诉被告（原告）上海天昊商业合作公司支付违约金人民币20，000元的反诉诉请，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币313元，减半收取计人民币156.50元，由被告（反诉原告）顾红英负担；本案反诉受理费人民币150元，由反诉原告（被告）顾红英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 莹
二〇一五年六月二十四日
书记员 袁甄乙肖蔚瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。