湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨法民二初字第210号
原告刘术群，女，1954年6月8日出生，汉族。
委托代理人殷强，湖南红都律师事务所律师。特别授权。
被告张学云，男，1948年9月23日出生，汉族。
被告张正凯，男，1965年10月3日出生，汉族。
上述两被告的委托代理人陈正亮，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。一般代理。
原告诉被告农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月30日受理。2013年10月10日，本院依法组成由审判员岳建清担任审判长，与审判员刘勇军，人民陪审员范明组成的合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员鄢敏担任记录。原告及其委托代理人殷强，被告及其委托代理人陈正亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月18日，原、被告签订房屋买卖协议，原告将其位于湘潭市雨湖区先锋乡某某组、面积为108.6平方米的老屋出卖给被告。由于原、被告双方都不懂得法律和政策，此房屋买卖违反了国家的法律规定，是无效协议。请求确认原、被告签订的房屋买卖协议无效，由被告承担本案的诉讼费用。
两被告辩称：购买房屋的基本事实是真实的。房屋买卖协议是双方自愿签订，已经交付了购房款，房屋也已经交付使用。根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条的规定，该协议未违反法律的规定，是有效协议。合同签订、房屋交付后，被告对房屋进行了维修，投入资金38.989万元。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据一，原、被告身份资料，拟证明原、被告属于不同村组集体及原、被告的主体资格。
证据二，房屋买卖协议，拟证明原、被告进行了农村集体土地上的房屋买卖。
两被告为支持自己的抗辩主张，向本院提交以下证据：
证据一，新建造价清单、照片21张，拟证明协议发生效力后，被告对该房屋进行了修缮，共花费了38.989万元。
证据二，收条，拟证明原告收到了被告的购房款。
证据三，关于提交证书资料的告知书，拟证明行政机关对房主进行了确认，房主为张学云。
证据四，房屋测量（丈量）登记通知书，拟证明房主张学云对房屋进行了预登记。
证据五，①协议，拟证明被告为了购买原告房屋与村民小组签订补偿协议，补偿费用3.6万元。该房屋土地使用权属发生流转，符合相应的法律规定。②委托书，拟证明原告特别授权被告张学云领取该房屋的征拆款。③房屋买卖协议，拟证明该房屋的买卖是合法有效的，并已实际履行，标的物已交付到位。
两被告对原告提供的证据质证无异议。
原告对两被告提供的证据质证意见如下：
证据一，清单及照片均有异议。
证据二，真实性无异议，关联性有异议，只能证明原告收了钱。
证据三、四，真实性、关联性有异议，是拆迁事务所出具的，不是两被告所说的行政机关出具的，因此，不能达到两被告的证明目的。
证据五，①协议，关联性有异议。②委托书，关联性有异议，不能达到被告的证明目的。③房屋买卖协议无异议。
本院对原告提供的证据认定如下：原告提供的证据一、证据二，两被告质证无异议，本院予以认定。
本院对两被告提供的证据认定如下：证据二，证据五③，原告质证对其真实性无异议，本院予以确认。证据一，结合本院的实地勘查，只能证明被告在接收涉案房屋后，对房屋进行了改造。证据三、四，分别为湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所对涉案房屋征收，通知被告提交房屋土地权属资料的通知书及房屋拆迁测量（丈量登记）通知书，原告质证对其真实性、关联性有异议，但又确认是拆迁事务所出具的，本院结合证据五综合分析认为，该证据真实、合法、与本案有关联，予以确认。证据五①，经本院核实，该协议中甲方签字真实，本院予以确认。证据五②，原告质证对其真实性无异议，本院予以确认。
本院根据确认的证据，结合双方在法庭的陈述，认定如下事实：2012年11月18日，原告刘术群与被告张学云、张正凯签订《房屋买卖协议》，原告将自己位于湘潭市雨湖区先锋乡某某组的老屋（面积约108.6平方米）及前、后坪卖给两被告，价格6.28万元，两被告付清全部房款后，原告不再享有该房屋附属设施和农作物、林木的一切权利，如遇征收、拆迁，补偿款全部归两被告所有，原告有义务协助两被告取得并完成拆迁的所有签字等手续。原告老屋周围20米内属于原告的风景林、自留林、农作物两被告有所有权和处置权。2013年5月12日，原告将涉案的房屋交给两被告，两被告付给原告购房款人民币6.28万元。2013年5月17日，两被告征得先锋乡某某组大部分村民的同意，以3.6万元的价格租赁涉案房屋周围（包括宅基地）共三分地的土地使用权。两被告接收原告的房屋后，对房屋及其周围进行了部分改造、修整，将其中的一间房屋改作冷库，将房屋流水沟及前坪进行平整硬化，新建水井等。
双方争议的焦点是：该《房屋买卖协议》是否有效？原告认为，农村集体土地上的房屋买卖应当具备以下条件：1、同一集体土地内部成员。2、受让者没有住房。3、应征得集体同意。4、宅基地不得单独转让，当与其上的房屋一并转让。本案原、被告属于不同村组，因此，被告不具备购买该房屋的资格。该房屋买卖是无效的。两被告认为，法律并未规定不是同村就不能购买房屋。原告的房屋我们购买，集体土地的使用权我们也与村民签订协议租赁了。房屋是两被告投资办冷库而购买，未违反国家的法律规定。两被告按协议的约定向原告支付了购房款，对房屋进行了修缮、改建，直至拆迁事务所要求我们停止经营，我们才停止。该房屋买卖是有效的。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……。”第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民委员会2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”最高人民法院在答复江西省高级人民法院的复函（法经（1995）13号）中也已确认：“农村和城市郊区的土地，原以生产队为核算单位的，归村民小组农民集体所有，由村民小组农业集体经济组织或村民小组经营管理。”根据上述规定，本案所涉房屋使用的土地应属先锋乡某某组集体所有。原、被告签订的房屋买卖合同只涉及房屋买卖。原告无权、事实上也并没有对房屋所占土地的使用权进行处分。被告在取得房屋的所有权后，与某某组超过2／3以上的村民签订了土地租赁协议，交纳了租赁费3.6万元，原、被告签订的房屋买卖协议未违反法律的规定，合法有效。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，依法应予维护。被告在取得房屋所有权后，对房屋及其附属设施进行改造、修缮，为此，从维护公平交易及诚实信用原则，维护市场交易的稳定性出发，故原告的诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条的规定，判决如下：
驳回原告刘术群的诉讼请求。
案件受理费1370元，由原告刘术群负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 岳建清
审 判 员 刘勇军
人民陪审员 范 明
二〇一四年一月十三日
代理书记员 鄢 敏
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。