杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第1327号
原告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会，住所地杭州滨江区浦沿街道滨盛社区国信嘉园小区36幢业主委员会所2楼。
诉讼代表人查伟刚，业主委员会主任。
委托代理人（特别授权）来林娟、蔡回甜，浙江浙联律师事务所律师。
被告戴晓敏。
委托代理人（特别授权）李盛娴，浙江时融律师事务所律师。
原告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会诉被告戴晓敏租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理，依法由审判员季隽虹适用简易程序独任审判，于2014年12月29日第一次公开开庭进行了审理。此后转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年3月11日、3月27日公开开庭进行了审理。原告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会（以下简称国信嘉园业主委员会）的委托代理人来林娟、被告戴晓敏及其委托代理人李盛娴三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国信嘉园业主委员会诉称：原告经招投标与被告于2009年8月19日签订承租原告拥有的位于杭州市滨江区浦沿街道滨盛社区国信嘉园小区18幢面积为610平方米的房屋合同一份。根据该租赁合同的规定：租赁期限为5年，第一年的租金为26万元，以后每年的租金在前一年租金的基础上递增8%，租金每半年支付一次，分别于每年的2月1日与8月1日支付。合同还规定：承租方不得擅自将经营场所转租他人，否则视为违约需支付守约方违约金为二个月的租金。合同签订后，原告按照合同的约定交付了房屋，但被告在支付租金时，从开始的按时缴纳到少交，如2011年8月1日被告少交34元，2012年8月1日少交125元，2013年8月1日少交13163.50元，到了2014年2月1日被告干脆不缴纳任何租金。为此原告一再上门要求被告缴纳，在此过程中原告发现现在的房屋使用者是通过转租赁才取得的房屋。
被告的行为已严重侵犯了原告的合法权利，现根据我国法律之规定，特向法院提起诉讼，请求判决：一、被告立即归还国信嘉园小区18幢房屋。二、被告支付拖欠的租金190186元。三、被告支付上述费用的利息9000多元。四、被告支付占有期间的租金16370元；五、被告支付占有期间的租金自2014年9月16日至实际退还日止。六、被告支付违约金43333元；7、被告支付本案全部诉讼费用。
被告戴晓敏辩称：一、原告不具备诉讼主体资格。国信嘉园业主委员会是一个业主大会的执行机构，业主委员会的诉权是全体业主赋予的，诉讼法律责任由业主承担，业主会如果以自己名义提起诉讼，必须满足应当依法召开小区业主大会，并经物业管理区内所有业主投票满2／3以上通过的业主大会决议方可执行，原告没有通过业主委员大会规定提起诉讼，不符合法律规定。二、租赁房屋属于物业管理办公用房，原告擅自改变房屋用途，没有经过相关部门同意，违反行政法规禁止性规定，双方的租赁合同无效。原告出租给被告房屋的性质是物业管理办公用房，而合同约定是经营用途，现在房屋不符合经营用途，导致被告承租以后无法办理营业执照并通过消防验收，故原告存在根本性违约，是原告隐瞒房屋的性质违约在先。三、被告在2014年2月份已将房屋腾空。被告多次向原告提出解除租赁合同，原告由于内部委员之间的矛盾，一直没有对这个事情进行回应。被告在2014年5月16日又向原告提出解除合同并发函，6月6日通过快递方式将房屋门径卡和钥匙邮寄给原告，之后被告没有使用房屋，原告也已经和其他公司签订租赁合同，并收取了租金，故原告的诉讼请求缺乏事实请求。四、原告隐瞒房屋性质向被告出租房屋，导致被告损失，被告为此将房屋转租给不需要办理工商登记的单位，原告对此也是知道的。被告不存在违约。五、原告交付的房屋面积与合同约定不相符，合同约定面积是610.64平方，实际面积只有578.37平方米，还要除掉物业中心办公室、消防用房等面积。综上，原告应该承担相应的责任，被告没有违约。
原告为支持其诉讼请求，提交如下证据材料：
1、租房协议一份，拟证明双方签订租赁协议，约定租赁物、租金、违约责任等内容。
2、房屋租赁合同一份，拟证明被告于2009年10月5日与16日已将承租房屋擅自转租给案外人使用。
3、会议记录（复印件）一份，拟证明社区罢免邢怀德主任的职务，所有业主都是知晓的事实。
4、招租文件一份，拟证明原告通过招投标方式出租给被告的房屋是18幢整栋，被告对承租房屋进行过查看，不存在面积缩水问题的事实。
5、国信嘉园业主委员会关于追加诉讼权的决议一份，拟证明小区业主对该案件起诉的决定，小区业主有权聘请律师参与该案件诉讼。
被告为支持其反驳意见，提交如下证据材料：
1、租房协议一份，拟证明原告与被告签订租赁合同以及双方的权利义务。
2、押金收据一份，拟证明被告向原告交付押金25000元，原告应当予以退还的事实。
3、2014年11月10日收据一份，拟证明原告与杭州通识教育咨询有限公司存在事实租赁合同关系，原告已经收取租金的事实。
4、交钥匙快递凭证及签收回执一组，拟证明被告已经腾空租赁房屋并将钥匙与门卡交还给原告的事实。
5、国信嘉园物业管理规约一份，拟证明业主、使用人要按照规划管理部门批准的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
6、物业维资基金和用房缴交确认单一份，拟证明本案租赁房屋的性质为物管办公及公共活动用房，面积为578.37平方，与租赁合同约定不符。
7、业主委员会备案表一份，拟证明业主委员会的成员身份，邢德怀为业委会主任。
8、录音光盘及文字整理一份，拟证明被告向业委会主任提出解除租赁合同，业委会开会表决未提出异议的事实。
9、照片一组，拟证明租赁房屋为空置的事实。
10、协议一份，拟证明原告在2012年6月份参与协调被告与杭州金色童年阅读教育中心就一楼公共通道使用等的协商，该协议原告有留存，原告知道并且同意杭州金色童年阅读教育中心承租。
11、杭州市情况说明一份，证明被告于2014年3月已经将房屋腾空，并未减少损失让有意向的承租人与联系原告承租，原告未予答复导致损失扩大。
12、关于18幢一楼底商招租结果的公示一份，拟证明原告将一楼房屋对外招租的事实。
被告对原告证据1的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，本院对该证据的三性予以确认；被告对原告证据2的真实性不予认可，但认可被告转租的事实，本院结合被告的质证意见，对该证据材料所有证明的被告转租的事实予以确认；被告对原告证据3的三性均有异议，本院认为该材料与本案不具关联性，不予确认；被告对原告证据4的三性有异议，认为招租文件没有批露房屋性质及面积有误等，本院对该证据的真实性予以确认；被告对原告证据5真实性无异议，关联性有异议，本院对证据的三性予以确认。
原告对被告证据1无异议，对被告证据2的真实性无异议，本院均予以确认；原告对被告证据3、7合法性，真实性没有异议，但对关联性有异议，本院对该证据的三性予以确认，证明力综合认定；原告对被告证据4真实性没有异议，但认为被告用这样的方式来交还房屋不合法，本院对该证据的真实性予以确认，证明力综合全案予以认定；原告对被告证据5认为是复印件不予质证，本院对该复印件不予采用；原告对被告证据6的合法性，真实性没有异议，但对关联性有异议，本院认为该证据6仅系物业维修基金和用房缴交的确认单，其中“物管办公以及公共活动用房”一栏填写部分内容为“18幢一层96.14平方，二层295.81平方，三层186.42平方，得出竣工实际面积578.37”，但该栏中还有其他内容如应留面积、实留面积等，该确认单中所填一至三层面积与招标文件所示18幢一楼—三楼面积尤其是二楼面积有很大差别，且招标文件中还有四楼，故凭此单一证据不足以证明被告主张的实际承租面积；原告对被告证据8的三性均有异议，认为系2014年9月以后制作的，是邢怀德被罢免业委会员会以后形成的，邢怀德与原告有过节，故无法作为本案的证据。本院认为原告的质证异议成立，且从录音来看，谈话内容不完整，不足以证明被告主张的事实；原告对被告证据9的三性均有异议，认为被告承租的房屋没有腾空，一直有第三人在用，本院认为该照片不符合证据的形式要求，不予采信；原告对被告证据10的三性均有异议，本院认为该协议加盖有社区居委会的公章，对其真实性予以确认；原告对被告证据11的三性均有异议，认为该材料不知何人所为，如果是证人证言，应到法庭作证。本院认为原告质证异议成立，对其三性不予认定；原告对被告证据11的三性有异议，认为即便是真实的，原告亦是行使其合法权益，本院对该证据的三性予以认定。
结合上述认证及原、被告的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2009年7月，原告国信嘉园业主委员会对其所有的国信嘉园18幢楼面积为610.64平方米的房屋出租进行公开招标，之后原、被告于2009年8月19日签订《租房协议》一份，协议约定被告承租原告上述房屋；租赁期限为5年，自2009年9月1日起至2014年8月31日止；第一年的租金为26万元，以后每年的租金在前一年租金的基础上递增8%，租金每半年支付一次，分别于每年的2月1日与8月1日支付。协议第四条约定：“……乙方无正当理由提前终止或其他变更视为违约，由乙方作经济补偿，违约金为二个月房租。”协议第五条约定：“乙方（承租方）在租赁期内不得擅自将经营场所转让或转租给第三方挪作他用。如出现类似情况，甲方（出租方）有权即终止合同，并追究由上造成的一切经济损失，乙方需支付违约金，违约金为二个月房租。”
合同签订后，原告依约交付了房屋，被告亦依约交纳了押金及相应的租金，开始管理使用承租房。双方协议履行过程中，被告于2009年10月与案外人杭州金色童年阅读教育中心签订《房屋租赁合同》一份，将其承租的国信嘉园18幢楼中的二层至三层转租给杭州金色童年阅读教育中心使用，约定的使用期为2009年10月5日至2014年8月31日。2012年6月25日，被告与杭州金色童年阅读教育中心又签订《协议》一份，作为原房屋租赁合同的补充，双方就一楼公共通道等使用达成一致意见，协议第七条约定本协议一式四份，除双方各持一份外，一份交滨盛社区、一份交国信嘉园业委会留存。2014年12月16日，滨盛社区居民委员会在该协议上盖章，并签属“情况属实”的意见。2014年6月8日，被告向原告邮寄快件一封，将18幢楼大门钥匙、门卡退还原告。2014年11月10日，原告收取杭州通识教育咨询有限公司租金125000元，并出具收据。该收据上载明“18幢三楼临时租金9月至11月，房屋招租后接到通知，需及时腾空房屋，租金多退少补”。同年12月26日，原告及小区的物业公司发出《关于18幢一楼底商招租结果的公示》一份，内容包括公示18幢一楼商铺约65平方米的对外招租情况等。
另查明：被告历年交纳租金金额为：租期2009年9月1日－2010年8月31日租金260000元；2010年9月1日－2011年8月31日租金280800元；2011年9月1日－2012年8月31日租金303200元；2012年9月1日－2013年8月31日租金327400元；2013年9月1日－2014年2月28日租金163700元。2014年3月1日起的租金被告未予交纳。
再查明：2014年12月6日至2015年2月5日期间，国信嘉园小区召开了业主大会，选举产生新一届业主委员会，即杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会，该届业主委员会对原上届业主委员会起诉本案被告的租赁合同纠纷案件表示由该第三届业主委员会延续诉讼。
本院认为：原、被告于2009年8月19日签订《租房协议》，系双方真实意思之表示，形式及内容合法，为有效合同，对双方均具有约束力。被告主张案涉房屋系物管用房，原告擅自改变房屋用途用于出租，导致合同无效，本院认为案涉房屋的出租并未违反效力性强制法律条款的规定，对被告的该抗辩理由本院不予支持。原告作为小区业主大会的执行机构，代表小区业主与被告签订租赁合同，系租赁合同的一方当事人，原告基于双方的合同而起诉被告，其诉讼主体资格符合法律规定，本院对被告认为原告不具备诉讼主体资格的抗辩理由亦不予支持。原、被告双方签订的《租房协议》中虽然提及原告所出租的18幢面积为610.64平方米，但双方约定的租金是一个确定的金额，并不是按每平方米为单位计算，且本案中被告并无充分证据证明存在面积误差以及该误差导致双方合同不能履行等，故本院对被告关于房屋面积的相关抗辩理由不予采信。
依据我国合同法的规定，依法有效成立的合同，对双方均具有约束力，双方均应依约履行。本案被告并无证据证明其在2014年3月1日后存在着解除合同的法定事由，也未举证证明其存在着约定解除事由，故即使被告在6月上旬向原告邮寄了承租房屋钥匙等物件，也因被告不具有解除权而无法导致合同的解除。综上，原、被告双方的《租房协议》并未提前解除，本院确认双方的合同权利义务基于合同履行期限至2014年8月31日届满之时而终止。被告未交纳2014年3月1日始至2014年8月31日止的租金176863.50元以及欠付之前的租金13322.5元系违约，本院对原告的该项租金请求予以支持。另，依双方合同约定，上述租金应于2014年2月1日前付清，被告逾期未付，原告按日万分之二的利率主张利息损失并无不当，本院亦予支持。对于原告主张的因双方的合同系履行期限届满而终止，不存在被告提前解除合同的违约责任，且从本案查明的事实来看，对被告的转租原告是知晓也认可的，故本院对原告要求被告支付违约金43333元的诉讼请求不予支持。被告在2014年6月已将钥匙等交给原告，该行为虽然未导致合同的提前解除，但据此原告亦应清楚被告不再有继续管理使用该房屋的意思表示，况且原告在合同期限届满后收取杭州通识教育咨询有限公司交纳的房屋租金以及对18幢一楼底商进行了招租公示，由此本院认定自2014年9月1日起原告已收回了出租房屋并管理使用该房屋，综上，本院对原告要求被告归还案涉国信嘉园小区18幢房屋，并支付其占有期间的“租金”（占有使用费）之诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告戴晓敏于本判决生效之日起七日内支付原告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会租金190186元以及利息9000元。
二、驳回原告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会的其他诉讼请求。
如戴晓敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5183元，由原告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会负担1069元，被告戴晓敏负担4114元。原告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会应于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告戴晓敏应于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 季隽虹
代理审判员 吴 彦
人民陪审员 马燕芬
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 夏 寒