北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第9770号
原告张成，男，1971年9月23日出生。
委托代理人程芳，北京市玖典律师事务所律师。
被告北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号，组织机构代码：67384289-4。
法定代表人孔健涛，总经理。
委托代理人尤勇，女，1977年7月8日出生，北京合景房地产开发有限公司职员。
委托代理人简炎兴，女，1983年8月4日出生，北京合景房地产开发有限公司职员。
原告张成与被告北京合景房地产开发有限公司（以下简称：合景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王纪建独任审判，公开开庭进行了审理。原告张成的委托代理人程芳、被告北京合景房地产开发有限公司委托代理人尤勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张成诉称：我与被告于2011年8月14日签订《北京市商品房预售合同》，约定：我出资购买位于顺义区×商业楼1层106室一套，总价为1317015元。我以银行按贷款的方式支付房款，于2013年8月接收房屋。之后，我发现该房屋不具备合同第十三条关于市政基础设施和其他设施的承诺第1款第（1）、（5）、（6）项约定。在我与被告协商未果的情况下，诉至法院，请求：1.判令被告自判决生效之月起2个月内按照《北京市商品房预售合同》第十三条第1款第（1）、（5）、（6）项约定，继续履行合同使之达到使用条件；2.判令被告按照《北京市商品房预售合同》第十四条第2款约定，自2013年8月20日起至实际达到上述使用条件日止，每日按已付房款万分之二的标准向我支付违约金。
被告合景公司辩称：2011年8月14日我公司与原告签订了合同编号为×号的《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买我公司开发建设的位于北京市顺义区×商业楼1层106室一套。原告按我公司的通知于2013年8月19日已经办理了房屋交接手续。对此我公司认为原告的第一项诉讼请求缺乏可实施性，第二项诉讼请求有违合同约定，具体如下：1.原告购买的房屋属于底商，其自二层以上为公寓楼，从图纸上看二层以上的设计与底商不同，底商的设计是在公共区域设有洗手间，同时配备了上下水等设施设备。根据京建发（2011）192号通知的精神及《商业建筑设计规范》的要求，设计中没有采用各单元商业楼单独设置给排水的方式，我公司的设计和施工是符合法律、法规的相关规定的。但是由于在销售工作中的疏忽，未将底商的交付标准和二层以上的公寓相区别，导致了原告与我公司的纠纷，就此问题我公司确实存在工作上的疏忽，销售时我公司没有对原告进行误导，原告收房时没有对此非常明显的事实提出异议。由于目前该商业楼及公寓均已施工完毕，并验收合格交付业主使用，我公司无法擅自违反设计图和施工图的要求，为每个商业单元加设给排水设施。另就电话通信线和有线电视而言，我公司已在施工中预留了桥架，鉴于底商均属于毛坯交付，我公司具备随时向相关单位报装的条件，应属已经履行了相关义务，但同样由于交付标准没有和二层以上公寓相区别，导致该争议。2.关于原告的第二项诉讼请求，首先原告已经具备了双方签订的《北京市商品房预售合同》中第十二条约定的房屋交付条件，如期向原告完成了交房义务。其次，《北京市商品房预售合同》中第十三条中明确约定就市政基础设施和其他设施如果在约定期限内未达到使用条件，双方同意不作为第十二条所述的交付条件。因此，原告要求我公司承担逾期交房的违约责任于法无据。综上所述，我公司请求贵院依法判令驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：
原告和被告于2011年8月14日签订合同编号为×号的《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于北京市顺义区×商业楼1层106室房屋一套。合同第十二条约定被告应当在2013年8月20日前向原告交付该商品房，交付时应符合的条件包括该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测基数报告书，同时被告还应当提供《房屋建筑使用说明书》作为本合同的补充附件。第十三条约定被告承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的目的达到相关条件，其中市政基础设施包括：（1）上水、下水于2013年8月20日达到使用条件；（5）电话通信线2013年8月20日交付，敷设到户；（6）有线电视线2013年8月20日交付，敷设到户。该条同时约定，“如果在约定限期内未达到使用条件，双方同意按照下列方式处理：出卖人继续履行使之达到使用条件，但双方同意以上各项不作为第十二条所述交付条件。”第十四条约定：除不可抗力外，被告未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，本合同继续履行，被告应当自本合同第十二条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之二的标准向原告支付违约金。
庭审中，双方确认涉诉房屋为底层商铺，已经建设公共卫生间但没有为每户通上水、下水，也没有为每户敷设电话通信线和有线电视线。被告同意2个月内将电话通信线和有线电视现为原告敷设到户。
原告称房屋于2013年8月19日交付，其当时并没有提出本案诉称的问题，后来原告对涉诉房屋进行装修，装修时没有预留上水、下水的位置。
被告提交《北京市住房城乡建设委北京市发展改革委北京市商务委北京市国土局关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》（京建发（2011）192号）文件一份，其中第二条载明：建筑设计单位、施工图审查机构要严格按照项目可研报告内容及规范、标准要求，进行商业、办公类项目的设计和施工图审查，商业、办公类项目一般应采取公用走廊、公用卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套形式设计。规划许可有特殊要求的按照特殊要求执行。被告以此证明涉诉房屋应当使用公共卫生间而不能每户都通上水、下水。
原告称合同第十三条关于“如果在约定限期内未达到使用条件，双方同意按照下列方式处理：出卖人继续履行使之达到使用条件，但双方同意以上各项不作为第十二条所述交付条件。”属于格式条款，免除了被告责任，加重了原告的责任，排除了原告的主要权利，应属无效。被告对原告的意见不予认可。
上述事实，有当事人陈述、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告和被告所签署《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告同意在2个月内将电话通信线和有线电视线为原告敷设到户，本院不持异议。关于原告所主张之上水、下水，合同中并没有如电话通信线和有线电视线表述为修建到户，且涉诉房屋为底层商铺而非居民住宅，修建公共卫生间符合《北京市住房城乡建设委北京市发展改革委北京市商务委北京市国土局关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》的规定，因此本院认为该项已经符合合同约定的使用条件。关于原告所称违约金的问题，本院认为双方在合同第十二条房屋交付条件中没有约定诉称内容，因此合同第十三条关于“如果在约定限期内未达到使用条件，双方同意按照下列方式处理：出卖人继续履行使之达到使用条件，但双方同意以上各项不作为第十二条所述交付条件”的约定并未违反第十二条的内容而只是对相关问题的明确，没有免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利，因此该条约定应为有效。结合合同第十二条和第十三条的约定，原告请求被告支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告北京合景房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告张成敷设电话通信线和有线电视线到户；
二、驳回原告张成的其他诉讼请求。
案件受理费三十五元，由被告北京合景房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王纪建
二〇一四年九月十二日
书 记 员 罗佳旭