吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第5号
上诉人（原审原告）：王传刚，住磐石市。
委托代理人：綦建贵，吉林光华法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：磐石市三兴建筑开发有限公司。住所：磐石市阜康大路与磐呼路交会处。
法定代表人：吕玉龙，董事长。
委托代理人：王泽宇，吉林三圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周佩君，原磐石市建华建筑工程有限公司三兴嘉园工程负责人，住磐石市。
委托代理人：刘家伟，住磐石市。
上诉人王传刚因与被上诉人磐石市三兴建筑开发有限公司（以下简称三兴公司）、周佩君确认合同效力纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2013）磐民二初字第1341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王传刚及其委托代理人綦建贵，被上诉人磐石市三兴建筑开发有限公司的委托代理人王泽宇，被上诉人周佩君的委托代理人刘家伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：王传刚于2011年12月14日与周佩君达成《三兴嘉园内部认购协议》，约定“王传刚以每平方米2830元的价�购买三兴嘉园3#2-902号楼房，建筑面积为80.41平方米；以每平方米2780元的价格购买三兴嘉园3#2-802号楼房，建筑面积为80.41平方米；以每平方米2730元的价格购买三兴嘉园3#3-702号楼房，建筑面积为82.88平方米”。协议签订后，王传刚于2011年12月24日，将购房款交付于周佩君。王传刚多次要求三兴公司履行合同义务，交付楼房，三兴公司均予以拒绝，故请求人民法院确认王传刚与三兴公司签订的三份协议合法有效，判令三兴公司履行义务，将坐落于三兴嘉园的3#2-902号、3#2-802号、3#3-702号楼房交付给王传刚，并办理相关手续，三兴公司承担诉讼费用。
原审法院认为：本案所涉的房屋是由三兴公司开发建设的，在未出售之前房屋的所有权归三兴公司所有，在未取得公司授权许可的情况下，周佩君对该房屋没某某处分权。本案所涉的内部认购协议是由周佩君个人在未取得处分权的情况下与王传刚所签订的，在签订后亦未取得权利人三兴公司的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在权利人拒绝追认和处分人事后未取得权利的情形下，该合同无效。该内部认购协议中明确约定“乙方所交纳的各期房款以甲方财务开出的收款收据为准，乙方应妥善保管”，该内部认购协议书是王传刚与周佩君之间签订的，购房款也是由周佩君个人收取的，未交付给三兴公司，王传刚亦不能提供由协议中的甲方三兴公司为其出具的收款收据。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王传刚诉讼请求。案�受理费100元，由原告王传刚承担。
上诉人王传刚不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，案件诉讼费由被上诉人三兴公司负担。其主要理由为：一、原审判决认定事实错误。原审认定王传刚于2011年12月14日与周佩君达成《三兴嘉园内部认购协议》是错误的。2011年12月14日的《三兴嘉园内部认购协议》是王传刚与三兴公司在售楼处签订的，王传刚购买的房屋是经过三兴公司董事长的父亲吕富同意抵顶给周佩君工程款所签订的，亦加盖三兴公司财务专用章，意味着收取了价款，否则，三兴公司不能加盖财务专用章，应加盖公章。也可以证明三兴公司同意该楼房的出售，根本不存在三兴公司未授权许可的情况下周佩君出卖顶账房屋。二、原审适用法律错误。本案的《三兴嘉园内部认购协议》是三兴公司印制的格式售楼合同，对双方当事人具有约束力，协议合法有效。因此，原审适用《中华人民共和国合同法》第五十一条错误。另外，2012年磐石市人民法院审理的其他当事人与三兴公司签订的《三兴嘉园内部认购协议》合法有效，而本案的《三兴嘉园内部认购协议》无效。
被上诉人三兴公司辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。理由如下：一、涉案房屋不属于周佩君所有，周佩君无权处分涉案房屋；二、内部认购协议是预约协议，是王传刚与周佩君私下签订的，并未取得三兴公司的同意与追认，对三兴公司不产生任何法律效力；三、三兴公司知道王传刚与周佩君签订内部认购协议之后，已正式向王传刚送达了签订正式合同文本的通知书，要求他在10天内到三兴公司售楼处办理相关事宜，包括约定付款方式，逾期则视为王传刚放�向本公司购买楼房，但王传刚收到购楼通知书后，并未到公司办理相关手续。因此，上诉人所持有的三处房屋认购协议，因上诉人自动放弃认购权利，对三兴公司已不具有任何的法律效力。
被上诉人周佩君辩称：2011年8月周佩君以三兴嘉园7号门市房，3号楼3单元702号、802号、902号三套住宅作为抵押物在王传刚处借款80万元，月利息3分，每月支付利息2.4万元。截止到2012年8月份，欠王传刚本金80万元，利息2.4万元，周佩君用上述抵押物中的三兴嘉园7号门市房，建筑面积269.32平方米，作价108万元，偿还给王传刚。至此，周佩君不欠王传刚本金及利息，并多给付王传刚25.6万元。王传刚于2013年1月份将三兴嘉园7号门市房卖给刘敏，实际价格99万元。因我已将上述三套房屋退还给三兴公司，作为抵押物的三套房屋不属于王传刚所有，应归属三兴公司。
上诉�王传刚二审向法庭提供新证据：
1.本案三套房屋的室内装修照片三份及现居住人王纯琪、马爽、李红艳的三份居民身份证复印件，王传刚所购买的房子已经由案外人王纯琪、马爽、李红艳居住，证明三处房子已经装修入住，只收取了居住人部分房款，余款等与三兴公司签订合同之后再交给王传刚。
2.已经发生法律效力的磐石市人民法院作出的（2012）磐民一初字第1061、1062、1063号三份民事判决，证明三兴公司欠周佩君的钱，周佩君可以卖三兴公司抵给他的房屋，三份民事判决中的房款都是周佩君个人收取的，判决认为周佩君有表见代理行为，三兴公司有交付手续的行为责任，唯有本案驳回了王传刚的诉讼请求。
3.刘敏出具的《证明》一份，证明2011年其购买的门市房是王传刚从三兴嘉园承建商周佩君手中购买，签订了内部认购协议，现在三兴公司已经给他办理了房屋入住和过户手续，他已经正式入住，同样的购买方式，也签订了内部认购协议，刘敏从王传刚处购买的门市房已经办理了产权登记手续，而王传刚剩余这三套房屋三兴公司却迟迟不予办理。
被上诉人三兴公司质证称：对于王传刚提供的证据1，照片不能证明上诉人与周佩君所签的内部购房协议具有法律效力。首先，上诉人对这三套房屋暂时不具有处分权，本身所持有的三份购房协议在诉讼中，合同的效力是待定状态。其次，据三兴公司吕经理讲，上诉人进入三套房屋属于恶意侵占，并不是三兴公司或者周佩君交付入住的，而是撬门锁进去的，所以照片不能证明上诉人要证明的问题。对证据2，三份民事判决中的原告与三兴公司签订的协议与本案的认购协议不一样，而是周佩君拿着原告的钱去三兴公司订购的，当时有三兴公司出具的认购房屋收取定金的收据，盖有三兴公司的财务章，周佩君与上诉人签订的是三兴嘉园内部协议，所以上诉人无法用三份民事判决证明其签订的认购协议书的效力，并且类似三兴嘉园认购协议合同效力的案件在磐石没某某。在磐石市人民法院判决的其他案件中三兴内部认购协议均判定无效。磐石市人民法院的判决书属于个案，不能作为判例来审理本案。证据3，刘敏的这套房屋，是王传刚卖给他的，周佩君向王传刚借了80万元，用一套门市房和涉案三套住宅作为抵押物签订的所谓三兴嘉园内部认购协议，在此之后，王传刚将7号门市房卖给刘敏90多万，已经偿还给了王传刚，周佩君和王传刚是一种借贷法律关系，所以涉案三套房屋不属于王传刚。根据民事诉讼证据规则规定，证人刘某某出庭作证，该证据不具有证明力。
周佩君的委托代理人对以上证据质证�：没某某意见。
三兴公司和周佩君二审庭审中未提供新证据。
本院认为：王传刚所举证据中的吉林省磐石市人民法院作出的已经发生法律效力的民事判决，其证明力大于其他证据的效力，三兴公司的异议主张因其没某某有效证据支持，故本院对王传刚的该份证据予以采信。对王传刚所举的照片，本院认为，其只能证明本案的三套房屋现已经实际装修居住。因刘敏出具的《证明》与周佩军的二审答辩意见中的部分内容相吻合，周佩君又对该份证据没某某异议，虽三兴公司对证人没某某到庭提出异议，但三兴公司没某某举证证明刘敏证明的事实不真实，本院综合一、二审其他证据可以佐证该份证据证明的事实，该份《证明》具有证明力，本院予以采信。
本院经审理查明：三兴公司与该工地的实际施工人周佩君之间约定，三兴公司以其开发的三兴嘉园的部分房屋抵付应给付周佩君的工程款。2011年12月14日周佩君将其有权处理的三套抵账房屋转让给王传刚，并由三兴公司出具加盖财务专用章的三份《三兴嘉园内部认购协议》，约定“王传刚以每平方米2830元的价格购买三兴嘉园3#2-902号楼房，建筑面积为80.41平方米；以每平方米2780元的价格购买三兴嘉园3#2-802号楼房，建筑面积为80.41平方米；以每平方米2730元的价格购买三兴嘉园3#3-702号楼房，建筑面积为82.88平方米”。协议签订后，王传刚于2011年12月24日，将677361元（227560＋226262＋223539）购房款交付于周佩君。2013年1月24日三兴公司与周佩君进行工程决算，周佩君将本案的三套房屋退给三兴公司。王传刚多次要求三兴公司履行合同义务，交付楼房，三兴公司均予以拒绝，王传刚遂提起诉讼，请求人民法院确认王传刚与三兴公司签订的三份协议合法有效，判令�兴公司履行义务，将坐落于三兴嘉园的3#2-902号、3#2-802号、3#3-702号楼房交付给王传刚，并办理相关手续，被告承担诉讼费用。另二审查明，现三套房屋已经由王传刚处理给案外人装修居住。
本院认为：王传刚与三兴公司所签三份《三兴嘉园内部认购协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（一）王传刚主张其通过周佩君与三兴公司之间存在房屋买卖关系，其已经举出三份《三兴嘉园内部认购协议》，三份协议上均加盖了三兴公司的财务专用章，协议对三套房屋的面积、价款以及位置约定明确、具体，且王传刚履行了付款义务，现该三套房屋已经装修居住。因此，王传刚已经与三兴公司形成了对双方有约束力的合同关系。三兴公司理应履行合同的附随义务协助王传刚办理房地产登记手续。（二）周佩君二审中主张其与王传刚之间是民间借贷�系，其向王传刚借款，用本案的房屋抵押，现已经还清借款，故将抵押给王传刚的房屋收回，但周佩君没某某举出双方之间存在民间借贷的证据。（三）根据王传刚二审所举的磐石市人民法院作出的已经发生法律效力的（2012）磐民一初字第1061、1062、1063号三份民事判决及三兴公司在一审提供的《通过工程决算退给甲方的房屋明细表》，可以认定在2011年12月份时周佩君对本案的三套房屋享有处分权，故三兴公司抗辩主张周佩君没某某处分权及只能通过与三兴公司有销售合同关系的吉林市龙佳房地产经纪公司出售才有效的主张不成立。（四）三兴公司二审中抗辩主张本案的三份空白的《三兴嘉园内部认购协议》是周佩君从本公司盗取之后与王传刚签订的，本院已经当庭向其释明由其负责举证加以证明，并指定其举证期限，但至期限届满后三兴公司仍未举出证据，故三�公司的该项主张不成立。（五）三兴公司与周佩君之间的债权债务关系不属于本案审理范围，可另行主张权利。
综上所述，王传刚上诉请求有理，本院予以支持。原判决认定基本事实不清，证据不足，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省磐石市人民法院（2013）磐民二初字第1341号民事判决；
二、上诉人王传刚与被上诉人磐石市三兴建筑开发有限公司签订的三份《三兴嘉园内部认购协议》成立并有效；
三、被上诉人磐石市三兴建筑开发有限公司于本判决生效后十五日内协助上诉人王传刚办理产权登记手续。
一、�审案件受理费合计10673元，均由被上诉人磐石市三兴建筑开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福柱
代理审判员 王 浩
代理审判员 李 萍
二〇一五年三月二十日
书 记 员 宋 扬