浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第325号
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶志琴。
委托代理人：吴津，浙江汇时律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林继军。
委托代理人：邓伟力，浙江博翔律师事务所律师。
上诉人叶志琴为与被上诉人林继军租赁合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院于2015年7月27日作出的（2014）丽莲南民初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理，上诉人叶志琴的委托代理人吴津、被上诉人林继军的委托代理人邓伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：座落于丽水市莲都区南明山街道水阁村221号的房屋属原告（反诉被告）林继军的父亲林明清所有，集体土地使用权证号为丽市集建（94）字第3××8号，证载房屋建筑占地面积92.85平方米。2009年1月1日，林明清委托林继军代管上述房屋，委托权限为：代为收取租金，代为处理房屋出租有关事项，代为签署有关文书等事项。双方签有委托书。
2009年12月1日，原告林继军与被告叶志琴签订《租房合同》，约定：原告林继军将座落于丽水市莲都区南明山街道水阁村221号的房屋1至3层、院子、阳台等全部设施租给被告叶志琴，租期10年，租金每年30000元，于每年的6月底一次性支付当年的租金。合同还约定：1、被告叶志琴支付原告林继军10000元装修押金，10年租期届满后，如被告叶志琴不续租的，必须将房屋因装修被拆除的设施（厨房和隔墙）恢复原状，原告林继军将押金全额退还给被告叶志琴；2、10年租期内原告林继军不能以任何方式增加租金，在第10年付租金时即2019年6月底时，双方协商续租事宜，续租的租金价格按同类居住房屋的市场价协商确定租金，并签订合同；3、被告叶志琴在租赁期间对房屋、院子等进行装修，原告林继军提供方便，不得干涉；4、在合同期内，未经原告林继军同意被告叶志琴不得转租；5、在合同期内，被告叶志琴如中途退租的，须将装修时拆掉的房屋隔墙和厨房设施恢复，原告林继军再将押金退还被告叶志琴；6、各方不得违约，否则需支付对方违约金30万元；7、租赁期内遇国家拆迁的不算违约，原告林继军必须退还剩余租金；8、被告叶志琴因政策变化不能正常办院的不算其违约等。
上述合同签订后，原告林继军将座落于丽水市莲都区南明山街道水阁村221号的房屋、院落等交付承租人被告叶志琴使用。被告叶志琴按开设幼儿园的用途对上述房屋及院落进行装修，并对局部进行了拆改，拆改内容为：1、一层原后门及旁边的窗户改拆为窗户部分改为门、门改为窗户；2、一层、二层各一间的隔墙拆除并用槽钢加固；3、在二层一处的墙体开门通至消防楼梯。另在屋外墙体添附消防楼梯。
被告叶志琴在上述房屋、院落开设的幼儿园，2012年4月2日取得办学许可，幼儿园的名称为“水阁岑山蓝猫幼儿园”，负责人为被告叶志琴的丈夫张志兵。
2012年以来，原告林继军认为合同约定的每年30000元的房租租金低了，要求被告叶志琴增加，并多次对幼儿园正常的教学活动干扰，双方发生纠纷。原告林继军以蓝猫幼儿园存在安全隐患向丽水市安监局信访，该局将该信访件转至丽水市经济开发区管委会安监局，丽水市经济开发区管委会安监局调查后书面给丽水市安监局答复，答复内容“2012年6月5日上午，我局会同开发区教育局和开发区建设局的5位干部对水阁蓝猫幼儿园进行现场查看，对于林继军反映的房子承重墙被敲等问题进行了细致观察。建设局安全科干部认为：一层、二层中间隔墙并非承重墙，隔墙的两端未拆，并在中间用槽钢加固，而用槽钢的承重力大于黄砖；承重墙局部位置有台阶形裂缝，楼板有收缩裂缝，属质量通病，到目前为止，房子结构不存在严重安全隐患。此情况已专门多次对信访人进行了解释和答复，信访人已表示认同。之前，信访人也向教育部门反映过此问题，开发区教育局与开发区建设局也作过调查，均认为该房子不存在质量安全隐患。同时，我局要求蓝猫幼儿园对该幼儿用房加强巡查观测，发现问题及时上报并迅速撤离人员，确保幼儿园人员的生命安全。”原告林继军以蓝猫幼儿园存在安全隐患还向丽水市教育局信访，该局将该信访件转至丽水市教育局开发区分局，开发区分局调查后书面给丽水市教育局答复，答复内容“2012年5月17日上午，我局干部和开发区幼教办公室主任特邀建设局建筑业质量监督所副所长彭德明等2位干部对水阁蓝猫幼儿园进行现场查看，对群众林继军反映的房子承重墙被敲等问题进行了仔细观察。建设局干部认定：一层、二层端头中间隔墙拆除部分并非承重墙，已用钢槽梁加固；承重墙局部位置有台阶型裂缝，楼板有收缩裂缝，属质量通病，到目前为止，房子结构不存在严重安全隐患。我局要求蓝猫幼儿园对该幼儿用房加强巡查观测，发现问题及时上报”。
针对上述丽水市莲都区南明山街道水阁村221号房屋被被告（反诉原告）叶志琴拆改后是否存在安全隐患，原审法院依职权启动司法鉴定程序，委托鉴定机构进行鉴定，由于被告（反诉原告）叶志琴的阻扰而无法进行。
原审法院认为：原告（反诉被告）林继军与被告（反诉原告）叶志琴系房屋租赁合同关系，双方所订立的合同系合同当事人真实意思的表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。
从合同内容来看，原告林继军在订立合同时是知晓被告叶志琴承租案涉房屋的用途系开设幼儿园，且也允许承租人对房屋进行一定的拆改，即拆除厨房和隔墙。被告叶志琴所作的上述拆改，一层、二层各一间的隔墙拆除并用槽钢加固的拆改应系得到原告林继军的同意，其他的两处拆改被告叶志琴未能举证证明系经出租人林继军同意。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”。该条款的法旨系出于对房屋使用人人身、财产安全的考虑，且《中华人民共和国合同法》第二百三十三条还规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。承租人被告叶志琴租赁案涉房屋的用途为幼儿园，幼儿园设施的安全关乎学生、老师的生命，被告叶志琴对场所是否符合国家规定的安全标准负有法定的职责和注意义务。原审法院根据案件的情况，依职权启动司法鉴定程序，对案涉房屋是否存在安全隐患进行鉴定，被告叶志琴阻扰致使鉴定未果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”。案涉房屋现由被告叶志琴使用，鉴定结果如属存在严重安全隐患，该结果不利于被告叶志琴，其阻扰司法鉴定的行为，不仅损害原告林继军的诉讼权利，还影响原审法院对本案事实的客观认定，属该法条所涉的情形，故原审法院依法推定原告林继军提出的案涉房屋因被告叶志琴的拆改而存在严重安全隐患的主张成立。因此，原告林继军提出解除案涉房屋租赁合同、恢复原状等诉请，原审法院予以支持。
反诉原告叶志琴以反诉被告林继军为加租而干扰“水阁岑山蓝猫幼儿园”经营活动为由，认为反诉被告林继军的行为系违约，提出被告林继军向其支付违约金人民币30万元的反诉请求。案涉租赁合同关于30万元违约金的约定，系针对根本性违约的情形，反诉被告林继军在租赁期内要求增加租金，不属根本性违约，且也未发生已增加租金的结果，故反诉原告叶志琴的反诉请求无事实依据，原审法院不予支持。若反诉被告林继军干扰“水阁岑山蓝猫幼儿园”经营活动的行为造成反诉原告叶志琴经济损失，反诉原告叶志琴损失可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告林继军和被告叶志琴于2009年12月1日签订的租房合同；二、被告叶志琴于本判决生效后三十日内从丽水市莲都区南明山街道水阁村221号房屋中腾空，并恢复原状；三、驳回反诉原告叶志琴的诉讼请求。本诉案件受理费人民币5800元，由本诉被告叶志琴负担；反诉案件受理费人民币5800元，反诉原告叶志琴负担。
宣判后，叶志琴不服，向本院提起上诉。
叶志琴上诉称：一、本案被上诉人不是房屋出租人，主体不适格。根据一审查明事实，被上诉人是受房屋所有权人林明清的委托代为出租房屋，该两人之间是委托代理关系。据此，被上诉人并不是本案房屋的出租人，只是代理人，无权提起诉讼。二、上诉人按约使用房屋，并不构成违约，不符合解除合同的法定条件。根据上诉人和被上诉人签订的合同背景、目的、内容和实际履行情况，上诉人对房屋根据开办幼儿园的基本要求进行装修，是在双方合意范围之内，而且所有的装修都是在被上诉人的协调和组织下进行的，被上诉人知情且同意，并不存在最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定的“擅自”装修的问题，而且所有的装修也未导致建筑形成损失，不符合《合同法》第二百一十九条规定的解除合同的法定条件。故一审判决在此认定事实和适用法律均错误。三、涉案房屋符合建筑安全要求，一审判决认定事实错误。根据一审查明的事实，被上诉人多次向教育、安监、建设、建筑质量等多个部门提出关于房屋安全问题，经过相关部门尤其是建筑安全管理部门的查验，均否定了被上诉人主张的事实。而根据相关信访档案记载，被上诉人对各部门查实的无安全隐患的结论也是认可的。所以，涉案房屋不存在严重安全隐患是一个已经被相关部门处理认定的事实，无需进行鉴定。一审法院依职权启动鉴定，不符合法律规定。四、一审法院鉴定程序严重违法，应当依法重启鉴定。一审法院是依职权启动鉴定，并以上诉人阻挠鉴定为由推定对上诉人不利后果。但是一审法院并未按照鉴定程序的基本要求操作，上诉人根本没有参与鉴定程序中的任何环节，也未行使应有的诉讼权利。早在2013年3月15日，即在上诉人和被上诉人纠纷发生初期，被上诉人就私自聘请了房屋安全鉴定机构人员试图进入房屋对房屋进行鉴定，双方发生争吵并通过报警处理。当时被上诉人聘请的鉴定机构就是浙江瑞邦建设工程检测有限公司，而在本案中，上诉人被通知鉴定人员到现场检测时，竟发现鉴定机构仍然是浙江瑞邦建设工程检测有限公司。上诉人认为，上述鉴定机构已经在诉讼前接受过被上诉人的委托，形成委托利益关系，显然不能作为诉讼中的鉴定人。据此，上诉人认为一审法院鉴定程序存在违法，上诉人基本诉讼权利被剥夺，鉴定机构应当回避而未回避，据此不同意其鉴定，是有法律依据的。而一审法院径直推定房屋质量存在安全隐患，没有法律依据，即使真的不能采信现有证据，也应当依法重启鉴定。五、被上诉人存在根本违约，应当支付违约金。一审判决以被上诉人仅仅提出提高租金不属于根本违约为由不支持上诉人的原审反诉请求。但是根据一审查明的事实，被上诉人不仅是提出提高租金，而是多次提出解除合同，阻挠上诉人使用房屋。在房屋租赁合同中，擅自中途解除合同和阻挠承租人使用房屋，显然属于严重违约。而且涉案租赁合同中并未将违约金的条款限制在根本违约情形上，即使存在违约金过高，也是需要被上诉人提出，而不能因此直接推定该违约条款仅指根本违约，否则就人为的限制了合同违约责任的适用范围，不符合合同解释的基本原则。所以，一审判决以此驳回反诉请求，没有法律依据。综上，请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请并支持上诉人原审反诉请求；上诉费用由被上诉人承担。
林继军答辩称：一、关于本案被上诉人诉讼主体适格问题，依据林明清出具的委托书，其将整个物业交付给林继军管业，即管理使用，如果有必要的话，林明清可以出庭作证。二、上诉人擅自变更案涉房屋的状况未经被上诉人的同意，门窗及搭建消防楼梯行为也未经相关部门许可，搭建消防楼梯属于扩建行为，被上诉人一审诉讼请求是有法律和事实依据。三、一审法院鉴定程序合法。1、上诉人从未向法院提出检测机构是需要回避的；2、法院依职权指定检测机构不需要回避，在检测过程中上诉人进行阻挠，本案检测机构也不存在需要回避的情形。需要说明的是，当时一审法院已经通知双方到法院进行检测机构选定，由于上诉人未到场，放弃了选定的义务，最后由原审法院采用电脑随机选取检测机构，故该鉴定机构是合法有效的。四、依据上诉人一审提供的相关证据可以看出上诉人的经营活动未受到干扰，反而受到教育部门的奖励，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，林继军未向本院提交新的证据，叶志琴向本院提交了以下证据：证据1、2013年3月15日蓝猫幼儿园外来人员登记表一份，待证被上诉人和瑞邦检测公司进入蓝猫幼儿园进行检测，该检测机构在诉讼前接受林继军的委托，形成委托利益关系，而本案原审法院也是委托同一检测机构进行检测，故法院鉴定程序违法；证据2、浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的《检测评估报告》一份，待证案涉房屋并不存在重大安全问题，窗改门、搭建消防楼梯处符合安全，一审推定房屋存在安全隐患是错误的。林继军质证认为：证据1并不是2013年3月5日形成，在2015年法院指定检测机构时也有登记表，所以应该有两张登记表，该证据也没有原件，对其真实性、合法性、关联性均有异议；证据2，检测机构及检测人员不符合检测资质，该报告不合法，对证据的真实、合法性、关联性均有异议。经审查，本院认为，证据1系复印件，形成时间和登记人员的身份均难以确定，对其真实性不能确认，本院不予采信；证据2系复印件，上诉人单方委托，也未提供鉴定机构及鉴定人员的专业资质文件，本院不予采信。
上诉人叶志琴于2015年9月23日向本院提出申请要求对案涉房屋进行重新鉴定，被上诉人林继军同意在二审过程中进行鉴定。为查明案件事实，2015年10月22日，本院经双方同意委托浙江金华三和工程检测有限公司对以下事项进行鉴定：1、案涉房屋的三处改动点（A.一层原后门及旁边的窗户改拆为窗户部分改为门、门改为窗户；B.一层、二层各一间的隔墙拆除并用槽钢加固；C.在二层一处的墙体开门通至消防楼梯，另在屋外墙体添附消防楼梯）是否存在安全隐患；2、A和C两处改动是否变动房屋建筑主体和承重结构。浙江金华三和工程检测有限公司于2015年11月25日出具《工程质量检测鉴定报告》（报告编号：GBJ-2015L002），鉴定结论为：1、现状下房屋的三处改动点不影响房屋的正常安全使用；2、现状下，A、C两处改动不影响房屋建筑主体和承重结构的安全；3、现状下，除报告中注明的以外，房屋其他部位出现的裂缝以及其他损伤同房屋的上述改动无因果关系；4、鉴于室外消防楼梯的部分梯段、栏杆节点处锈蚀严重，楼梯的结构形式、支承立杆以及其支撑体系也不尽合理，存有一定的安全隐患。建议对室外消防楼梯进行维修、加固处理后，再行投入使用（维修、加固工作建议委托有资质的单位进行），以确保使用安全。2015年12月3日，浙江金华三和工程检测有限公司对前述鉴定报告进行补充说明：A、C两处改动对房屋建筑主体和承重结构有变动。现状下，A、C两处改动不影响房屋建筑主体和承重结构的安全。上诉人叶志琴质证认为：对鉴定意见没有异议，该鉴定意见中明确说明A、C两处改动并不影响房屋建筑主体和承重结构的安全，而B处改动是被上诉人同意的改动，同时也未造成安全隐患。消防楼梯的问题与房屋建筑没有关系，上诉人已经着手整改，也与本案没有关联性。一审判决理由不成立，请二审根据该鉴定意见予以改判。被上诉人林继军质证认为：A、C两处改动变动了房屋建筑主体和承重结构，被上诉人要求解除合同符合法律规定。经审理，本院认为，该鉴定报告系经双方同意而进行，双方当事人对鉴定结论无异议，本院予以认定。
本院经审理认定：2015年10月22日，本院经双方同意委托浙江金华三和工程检测有限公司对以下事项进行鉴定：1、案涉房屋的三处改动点（A.一层原后门及旁边的窗户改拆为窗户部分改为门、门改为窗户；B.一层、二层各一间的隔墙拆除并用槽钢加固；C.在二层一处的墙体开门通至消防楼梯，另在屋外墙体添附消防楼梯）是否存在安全隐患；2、A和C两处改动是否变动房屋建筑主体和承重结构。浙江金华三和工程检测有限公司于2015年11月25日出具《工程质量检测鉴定报告》（报告编号：GBJ-2015L002），鉴定结论为：1、现状下房屋的三处改动点不影响房屋的正常安全使用；2、现状下，A、C两处改动不影响房屋建筑主体和承重结构的安全；3、现状下，除报告中注明的以外，房屋其他部位出现的裂缝以及其他损伤同房屋的上述改动无因果关系；4、鉴于室外消防楼梯的部分梯段、栏杆节点处锈蚀严重，楼梯的结构形式、支承立杆以及其支撑体系也不尽合理，存有一定的安全隐患。建议对室外消防楼梯进行维修、加固处理后，再行投入使用（维修、加固工作建议委托有资质的单位进行），以确保使用安全。2015年12月3日，浙江金华三和工程检测有限公司对前述鉴定报告进行补充说明：A、C两处改动对房屋建筑主体和承重结构有变动。现状下，A、C两处改动不影响房屋建筑主体和承重结构的安全。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人叶志琴与被上诉人林继军签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性、强制性规定，应认定为有效。当事人应严格按约履行自己的义务。
案涉房屋的所有权人虽为林明清，但林明清已经书面委托被上诉人林继军对房屋进行出租收益，且上诉人叶志琴也是与被上诉人林继军签订的《租房合同》，被上诉人林继军依约向上诉人叶志琴提供了房屋，履行了合同的主要义务。双方在房屋租赁过程产生纠纷，根据合同相对性原则，被上诉人林继军有权基于合同以自己的名义提起诉讼，上诉人叶志琴认为被上诉人林继军不是房屋的出租人，无权提起诉讼，缺乏依据，本院不予支持。
现当事人的主要争议在于应否解除双方之间签订的上述房屋租赁合同。承租人负有正当使用租赁物的责任，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”。根据浙江金华三和工程检测有限公司出具《工程质量检测鉴定报告》及补充说明，上诉人叶志琴对案涉房屋的A、C两处改动虽然不影响房屋建筑主体和承重结构的安全，但却对房屋的建筑主体和承重结构进行了变动。从双方的合同约定及庭审陈述来看，被上诉人林继军是允许上诉人叶志琴对房屋B处的改动，但现有证据不足予证明上诉人叶志琴对A、C两处的改动经得被上诉人林继军的同意。故应认定上诉人叶志琴擅自对案涉房屋的A、C两处进行了改动。被上诉人林继军称在发现上述改动后已经口头通知上诉人叶志琴恢复房屋的原状，但并无未提供证据予以证明，本院不予采信。被上诉人林继军自2012年以来就蓝猫幼儿园存在安全隐患多次向相关部门投诉，相关部门也到现场进行了查看，上诉人叶志琴对此应知情，被上诉人林继军的上述行为可视为其对上诉人叶志琴使用房屋的方式提出了异议，且被上诉人林继军自2014年10月27日提起案涉诉讼至今已逾1年的时间，其在起诉状中明确主张上诉人叶志琴对房屋的拆建系擅自变动房屋建筑主体和承重结构，上诉人叶志琴截止本案二审法庭辩论结束前也未对其擅自改动的房屋进行恢复。故当事人的行为已经满足上述司法解释规定的要件，被上诉人林继军据此主张解除合同，本院予以准许。
双方当事人在二审过程中就重新鉴定达成了一致意见，故对上诉人叶志琴提出的原审法院鉴定程序违法问题，本院不再审查。原审法院对上诉人叶志琴的反诉请求不予支持，判决理由并无不当，本院不再赘述。
综上，原审认定事实基本清楚，处理结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11600元，司法鉴定费30000元，由上诉人叶志琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 张 玲
代理审判员 毛向东
二〇一五年十二月十七日
代书 记员 郑丽珍