湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第916号
上诉人（原审被告）桂阳新东方房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市桂阳县城关镇迎宾路83号。
法定代表人侯慢苟，系公司董事长。
委托代理人吴云飞，湖南永安和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴瑞清，女。
上诉人桂阳新东方房地产开发有限公司（以下简称新东方房地产公司）与被上诉人吴瑞清因合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2014）郴苏民初字第457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月19日公开开庭审理了本案。上诉人新东方房地产公司的委托代理人吴云飞，被上诉人吴瑞清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：新东方房地产公司开发了位于郴州市苏仙区王仙岭街道办事处（原白鹿洞镇）上白水村“水云苑住宅小区”，2011年9月27日吴瑞清与新东方房地产公司签订一份郴州市商品房买卖合同，该合同约定：吴瑞清购买“水云苑住宅小区”4栋14层1402房，房款总金额为286，861元，首付为86，861元，余款由吴瑞清办理住房公积金贷款，2012年9月30日前交房，该合同第十条约定：“商品房达到交付适用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上公布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，吴瑞清按合同约定向新东方房地产公司交付了首付购房款，并办理了住房公积金贷款，但新东方房地产公司未能在2012年9月30日前交房，后经吴瑞清及广大业主多人与新东方房地产公司多次协商，新东方房地产公司于2013年9月30日向“水云苑住宅小区”4栋业主书面承诺：“一、我公司于2013年9月30日前将业主所购的房屋交付使用，如有逾期，我公司将从2013年9月30日起按日向业主支付已交房价款的万分之五的违约金，合同继续履行。二、我公司需取得该栋房屋的由郴州市质监站出具的竣工验收合格表方能交房。三、2013年9月30日前我公司逾期交房的违约责任将按所签订的商品房买卖合同履行。”后新东方房地产公司又未按承诺履行交房义务，故酿成此次纠纷。
新东方房地产公司对其未按合同约定按期交房，存在违约行为的客观事实无异议，亦愿意承担违约责任。
原审法院认为案件的争议焦点为：2013年9月30日新东方房地产公司出具的承诺书是否有效，该承诺书能否作为计算违约金的标准。
原审法院认为：2013年9月30日，新东方房地产公司向吴瑞清等四栋业主书面承诺在当天交房，否则每日按已交房款的万分之五支付违约金，表面看新东方房地产公司承诺当天交房似乎有违常识，是违心而作出的承诺，但纵观全案，因新东方房地产公司逾期交房，吴瑞清等业主多人多次与新东方房地产公司交涉、沟通，新东方房地产公司在逾期交房一年之际，才又向吴瑞清等广大业主书面承诺交房，否则提高违约金，新东方房地产公司该份承诺实际是新的要约，吴瑞清等业主同意，合同成立，故新东方房地产公司该份承诺亦是其真实意思表示。新东方房地产公司本应按其承诺赔偿吴瑞清等业主的违约金，但因新东方房地产公司该份承诺约定的违约金为每日万分之五，相当于月利率为1.5%，超过人民银行同期贷款利率（年利率为6.15%）的30%，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条之规定，对超过部分原审法院不予支持。
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案吴瑞清与新东方房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，属有效合同，吴瑞清按照合同约定全面履行了交购房款的义务，新东方房地产公司应按照合同约定将验收合格的房屋交吴瑞清使用，新东方房地产公司逾期交房，违反合同约定，应按约赔偿吴瑞清违约金。至于违约金的数额，当事人双方签订的《商品房买卖合同》约定每日按已交房款的万分之一支付违约金相当于月利率为3‰，该利率低于人民银行同期贷款利率，原审法院予以支持。而新东方房地产公司承诺2013年9月30日后每日按已交房款的万分之五支付违约金，相当于月利率1.5%，该标准超过人民银行同期贷款利率的30%，对超过部分原审法院不予支持。故本案2013年9月30日前的违约金按每日万分之一计算，2013年9月30日后的违约金应按年利率7.995%（6.15%×1.3）计算。但吴瑞清要求从起诉之日至交房之日止的违约金，因交房时间未定，暂不予处理，吴瑞清届时可另行起诉。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：“一、由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告吴瑞清2012年10月1日起至2013年9月30日止的违约金10，441.7元（286，861元×1‰×364天）；二、由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告吴瑞清2013年10月1日起至2014年4月3日止的违约金11，435.85元（286，681元×7.995%÷365天×182天）；上列一、二项合计21，877.55元，由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告吴瑞清。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。三、驳回原告吴瑞清的其他诉讼请求。本案受理费721.54元，由被告桂阳新东方房地产开发有限公司承担。”
上诉人新东方房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、新东方房地产公司认为其于2013年9月30日出具的承诺书不具有合同性质，除了出具时间不具有合理性外，也没有证据证实吴瑞清等业主就该承诺作出同意的意思表示，当事人双方并未就违约责任条款达成新的协议。因此，原审判决认定“承诺书”是新的要约没错，但认定变更后的合同成立并生效，则存在明显的法理错误；二、新东方房地产公司针对“承诺书”的内容是以合同不成立为由进行免责抗辩的，并未以违约金过高为由，请求原审法院对2013年9月30日之后的违约金进行调整，若二审法院认为该“承诺书”有效，则上诉人对原审法院根据公平原则调整违约金的做法，也予以认可；三、原审判决结果表明，原审原告系部分胜诉、部分败诉，按《诉讼费用交纳办法》第29条之规定，人民法院应当公平决定当事人各自负担的数额，判令新东方房地产公司承担全部诉讼费用是不公平的。故请求二审法院判令：一、撤销原审判决第二项，改判驳回吴瑞清要求新东方房地产公司支付2013年9月30日之后的违约金的诉讼请求；二、公平确定案件受理费的负担。
被上诉人吴瑞清答辩称：一、依吴瑞清与新东方房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，新东方房地产公司应于2012年9月30日前交房。到2013年9月30日，新东方房地产公司已逾期一年不能交房，在这种情况下，吴瑞清向新东方房地产公司提出按合同约定退房并赔偿损失，新东方房地产公司为了挽回吴瑞清等业主的信任，使合同继续履行，才与吴瑞清等业主协商，并自愿以承诺书的形式变更合同中的部分违约金条款，该承诺书系新东方房地产公司的真实意思表示，应认定有效。二、原审判决新东方房地产公司按人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金只考虑了吴瑞清等业主的直接经济损失，没有考虑已支付房款若在逾期交房期间用来投资可能产生的投资收益以及贷款买房业主所支付的银行利息和吴瑞清等业主的精神损失，故吴瑞清请求二审法院依法改判：由新东方房地产公司按其书面承诺的已交房款万分之五每日的数额支付2013年9月30日之后的违约金，支付到2014年8月27日。
二审中，双方当事人均无新的证据提交。本院二审查明的案件事实与原审查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点主要是：一、上诉人新东方房地产公司2013年9月30日所出具的承诺书是否对其具有法律约束力；二、原审判决的违约金计算是否正确；三、原审判决的案件受理费负担是否合理。
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条第一款之规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为；民事法律行为从成立时起具有法律约束力。新东方房地产公司上诉称其于2013年9月30日出具的承诺书不具有法律约束力，本院认为，根据当事人双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，新东方房地产公司应于2012年9月30日履行交房义务，但截至2013年9月30日，新东方房地产公司已逾期一整年时间仍无法交房，期间当事人双方也多次就延期交房的问题进行过沟通、协调，在这种情况下，新东方房地产公司才向吴瑞清等未交房的业主出具了承诺书，该行为可以认定是新东方房地产公司对其延期交房行为给对方当事人造成的损失进行违约金变更补偿的自行认可，且加盖了其公章，故该承诺书对新东方房地产公司具有法律约束力。新东方房地产公司仅片面地强调合同成立的形式，主张承诺书无效，与实际情况不符，对该项上诉主张本院不予支持。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。新东方房地产公司对其延期交房的违约行为无异议，故原审法院依据当事人双方所签订的《商品房买卖合同》的约定计算2012年9月30日至2013年9月30日延期交房期间的违约金并无不当，但依据上述法律规定，原审法院在当事人双方均没有提出请求调减违约金也未向当事人双方释明的情况下，直接对承诺书所约定的2013年9月30日之后的违约金予以调减实属不妥，但鉴于吴瑞清等涉案业主并未对该处理提出上诉，且新东方房地产公司在二审庭审中表示若二审法院对承诺书的效力予以肯定则其愿意承担原审法院所确认的违约金数额，故对原审法院关于违约金的计算本院予以确认。
关于争议焦点三。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外；部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本院认为，原审判决虽未完全支持吴瑞清等涉案业主的诉讼请求，但引起本案纠纷的根本原因是新东方房地产公司的逾期交房行为，该行为给吴瑞清等涉案业主造成了损失，故原审判定案件受理费由新东方房地产公司负担，并无不当，本院予以维持。
综上所述，桂阳新东方房地产开发有限公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费103.93元，由上诉人桂阳新东方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 璋
审 判 员 刘殳扬
代理审判员 朱丹嫔
二〇一五年一月三十日
书 记 员 曹献方
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。