江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第1650号
上诉人（原审被告）乔磊。
被上诉人（原审原告）孙斌。
上诉人乔磊与被上诉人孙斌房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第0589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人乔磊及被上诉人孙斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙斌原审诉称，双方于2012年6月2日签订“房屋转让协议”，乔磊将其经营的本市奎园西门南3号楼种子烟酒店转让给孙斌，因该烟酒店使用的房屋系乔磊所租，双方约定，孙斌先行向乔磊支付转让费及租金24000元，乔磊负责协调房主与孙斌重新签订租赁合同，待租赁合同签订后，孙斌再向乔磊支付10000元，如乔磊不能协调房主与孙斌签订租赁合同，乔磊全额退还转让费并支付违约金5000元。转让协议签订后，孙斌如约支付乔磊24000元，但乔磊始终未能协调房主重新签订租赁合同，导致孙斌无法使用受让的烟酒店。双方协调未果，故诉至法院请求解除双方的房屋转让协议，乔磊返还孙斌24000元并支付违约金5000元及利息，利息按照同期银行贷款利率标准从2012年6月2日计算至2013年4月7日。
乔磊原审辩称，转让协议合法有效，不同意解除，请求法院驳回孙斌的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年6月2日，孙斌（乙方）与乔磊（甲方）签订房屋转让协议，约定：甲方自愿将坐落于奎园西门南3#楼种子烟酒使用面积30平方米的营业房一间使用权转让给乙方。转让费23000元。转让范围：约定房屋的使用权、烟草证及柜台若干。鉴于甲方与约定房屋所有权人石晶的实际租赁合同未到期（合同日期2012年10月27日），因此双方经协商达成以下付款方式及双方的权利义务，1、甲方负责所转让房屋正常合理的交付乙方使用（协调房主与甲方达成租赁协议）否则甲方全额退还乙方所支付的转让费并支付违约金5000元；2、乙方经甲方协调后顺利取得房屋时应一次性将第3条所约定的付款方式中剩余的尾款支付给甲方，否则将追加违约金5000元；3、转让费23000元、甲方剩余租金9000元、房屋押金2000元，合计34000元，乙方在实际入住时支付24000元，在与房主达成协议时支付10000元；4、补充条款见乔磊所持协议。本协议一式两份，经双方签字时即生效。
协议签订后当日，孙斌支付乔磊24000元，乔磊亦向孙斌交付涉案房屋及烟草证。关于协议中载明的柜台，孙斌认可收到两节，每节柜台价值500-1000元，同意返还乔磊烟草证，并用柜台款抵扣案款；乔磊辩称交付孙斌柜台4节，每节价值2000元。被告关于柜台提交发票一张，载明：柜台四节8600元货架8节9600元开票日期2011年1月5日客户名称奎园烟酒（乔磊）。另，为查明案件事实，法院书面要求乔磊本人到庭接受法庭调查，至庭审结束，乔磊本人未有正当理由拒绝到庭参加诉讼。庭审中，孙斌主张因房主不同意乔磊向其转让使用房屋，从房屋交付后一直无法使用房屋，乔磊辩称是孙斌不想使用房屋，孙斌应承担全部责任。
原审法院认为：当事人应但按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方约定甲方负责所转让房屋正常合理的交付乙方使用（协调房主与甲方达成租赁协议），孙斌主张房主不同意乔磊转让使用房屋，乔磊辩称是孙斌不想使用房屋，孙斌对该辩称不予认可，乔磊亦无证据证实已负责将所转让房屋正常合理的交付孙斌使用（协调房主与甲方达成租赁协议），法院对乔磊的辩称不予采信。因乔磊原因致使孙斌不能正常使用涉案房屋，无法实现合同目的，故孙斌有权解除合同，乔磊在合同解除后应返还孙斌交付的24000元。关于孙斌主张违约金及利息损失赔偿问题，双方关于违约金的约定并不违反相关法律禁止性规定，孙斌主张违约金5000元并无不当，法院予以支持；孙斌另主张利息损失赔偿，因违约金以补偿性为主兼具惩罚性，故利息损失已涵盖在违约金数额中，法院不再支持。
另，关于乔磊交付的柜台，乔磊主张交付4节但无充分证据予以证实，结合孙斌收到2节的自认，法院认定孙斌收到柜台2节，孙斌同意在涉案款项中予以抵扣。结合双方关于柜台价值的陈述，法院按每节柜台15**元予以抵扣，合计抵扣3000元。综上，遂判决：一、解除孙斌与乔磊于2012年6月2日签订的房屋转让协议；二、乔磊自判决生效之日起七日内，返还孙斌21000元并支付违约金5000元。（已抵扣孙斌应返还的柜台款3000元）
乔磊不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方之间的合同不应当解除，因为房主涨房租被上诉人不能接受，所以被上诉人与房主之间未达成租赁协议。2、5000元违约金不应当支付，因为上诉人没有违约行为是被上诉人不愿意承租。3、上诉人交给被上诉人8个货架和4节柜台，原审法院只认定了2节柜台，应当抵扣相应的价值。4、24000元均不应当予以返还。如果双方之间的合同解除，上诉人交付给被上诉人的8个货架4个柜台应当予以退还，如果不能退还应当予以抵扣。
被上诉人孙斌辩称：房子没有实际使用，上诉人转租的只是房屋的一部分，但是房主要求把整个房屋两间门面打通出租，而非我与上诉人约定的其中一间。在这个情况下，我就没有再租。因为我和房主是同行，我拿到钥匙之后房主知道和我是同行，明确表示不愿意租给同行。
被上诉人在二审期间认可收到了挂在墙上的总共三面墙的货架，二审期间本院组织双方当事人交接烟草证，但被上诉人未能提供。其余事实与一审认定的事实一致。
经当事人确认，本案的争议焦点为：1、双方之间签订的转让协议应否予以解除，上诉人应否承担违约责任。2、上诉人应否返还被上诉人支付的24000元款项。3、上诉人是否向被上诉人交付了8个货架4节柜台及烟草证，如果双方之间合同解除，上述物品应否抵扣及烟草证应否返还。
本院认为：一、关于双方之间签订的转让协议应否予以解除，上诉人应否承担违约责任的问题。本院认为，根据双方当事人签订的转让协议，转让范围主要是涉案房屋的使用权，同时双方又约定：“甲方负责所转让房屋正常合理的交付乙方使用（协调房主与甲方达成租赁协议）否则甲方全额退还乙方所支付的转让费并支付违约金5000元”。本案中，上诉人未能协调房主与被上诉人达成租赁协议，导致被上诉人无法取得涉案房屋的使用权，因上诉人的该违约行为导致合同目的无法实现，因此被上诉人可以解除合同，故原审法院判令解除双方之间的转让协议并无不当。因上诉人存在违约行为，同时双方当事人对违约金有明确的约定，且不违反法律的禁止性规定，故原审法院判令上诉人承担违约责任亦无不当。上诉人主张是因被上诉人的原因未能达成租赁协议，但未能提供证据予以证明，故对上诉人的该项主张本院不予采信。
二、关于上诉人应否返还被上诉人支付的24000元款项的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。本案中，双方当事人均认可24000元中包括13000元的转让费、9000元的剩余租期租金、2000元的押金，其中2000元的押金上诉人认可房主已经退还给上诉人，依据合同的约定2000元的押金上诉人应当返还给被上诉人。根据双方的约定，上诉人未能协调房主与被上诉人签订租赁协议，故应当全额退还被上诉人支付的转让费，因此13000元的转让费应当返还给被上诉人。关于9000元的剩余租期的租金，上诉人已经将涉案房屋的钥匙交付给被上诉人，涉案房屋在剩余租期内是由被上诉人占有，其可以支配使用，应当支付相应的租金。但是被上诉人与上诉人签订转让协议的目的在于取得涉案房屋的长期使用权，而非剩余期限内的使用权，现上诉人未能协调被上诉人与房主达成租赁协议，导致被上诉人未能取得涉案房屋的长期使用权，对此上诉人亦存在过错，对于9000元的剩余租期的租金，本院酌定由上诉人负担5000元，被上诉人负担4000元，故上诉人应返还被上诉人剩余租期租金5000元。被上诉人主张因房主不同意其使用涉案房屋，导致其未实际使用涉案房屋，故其不应当承担剩余租期内的租金，对此被上诉人未提供证据证明，本院不予采信。综上，对于被上诉人支付的24000元款项，扣除被上诉人应负担的4000元租金后，上诉人应返还给被上诉人20000元。
三、关于上诉人是否向被上诉人交付了8个货架4节柜台及烟草证，如果双方之间合同解除，上述物品应否抵扣及烟草证应否返还的问题。上诉人主张向被上诉人交付了8个货架4节柜台及烟草证，但未提供交接清单等证据证明，被上诉人认可收到三面墙的货架、两节柜台以及烟草证，本院根据被上诉人的认可，认定上诉人向被上诉人交付了三面墙的货架、两节柜台以及烟草证。现上述物品均无法返还，故应当折价赔偿。关于两节柜台的价值，原审法院按每节柜台15**元予以抵扣，合计抵扣3000元，并无不当，本院依法予以采信。关于三面墙的货架的价值，根据上诉人提供的发票以及货架的使用情况、使用年限等，本院酌定三面墙的货架价值为4000元，应予抵扣。关于烟草证是可以通过登报挂失、予以补办的形式重新取得，且上诉人未提供证据证明其补办烟草证产生的费用，故对于烟草证的折价赔偿，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第0589号民事判决书第一项即“解除孙斌与乔磊于2012年6月2日签订的房屋转让协议”。
二、变更江苏省徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第0589号民事判决书第二项即“乔磊自判决生效之日起七日内，返还孙斌21000元并支付违约金5000元。（已抵扣孙斌应返还的柜台款3000元）”为“乔磊自判决生效之日起七日内，返还孙斌13000元并支付违约金5000元（已抵扣孙斌应返还的柜台款3000元及货架款4000元）”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费650元、由乔磊负担487元，孙斌负担163元；二审案件受理费450元，由乔磊负担315元，孙斌负担135元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 崔金城
代理审判员 陈 颖
二〇一五年七月十五日
书 记 员 宗 正