广东省海丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕海法民一初字第481号
原告林伟浩，男，汉族，海丰县人，住海丰县，身份证号码：×××4414。
法定代理人林良粒，男，1973年12月11日生，汉族，海丰县人，住海丰县。
原告陈健如，男，汉族，海丰县人，住海丰县，身份证号码：×××0051。
原告柯宜广，男，汉族，海丰县人，住海丰县海城，身份证号码：×××3814。
原告林再庚，男，汉族，深圳市人，住深圳市龙岗区，身份证号码：×××3814。
原告林良粒，男，汉族，海丰县人，住海丰县，身份证号码：×××4431。
原告委托代理人陈疋，广东展业律师事务所律师。
被告蔡永坚，男，汉族，海丰县人，住海丰县，身份证号码：×××2019。
委托代理人黄汉真，系广东文宗律师事务所律师。
原告林伟浩、陈健如、柯宜广、林再庚、林良粒诉被告蔡永坚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈疋，被告委托代理人黄汉真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：位于海附城镇中河排洪沟东侧19号4梯301号，证号为粤房地权证海建房证私字第××号的房产系原告合资兴建，登记在原告林伟浩名下的财产。2010年5月22日，原告以“附城富兴新区”的名义与被告签订了《楼房买卖协议书》，由被告认购附城富兴小区“D4栋第4梯3层301号”房屋，即证号为粤房地权证海建房证私字第××号房产。双方约定房屋价款（人民币）330240元及其他费用18916元，共款349156元，被告己付款160000元。2011年3月原告将上述房产交付被告使用至现，但尚欠的189156元，经原告多次催讨，被告拒不付还。2014年11月25日，原告委托广东展业律师事务所向被告发出了《关于限期偿清购房欠款或解除合同的律师函》（下简称律师函），函告被告在收到律师函的15日内付清欠款，或5日内书面确认按揭付款，但被告仍不付清欠款。原告认为，被告已构成根本性违约，双方的合同关系依法应予解除，被告占用原告的房产应予返还。为维护原告的合法权益，特向贵院提出以上的诉讼请求，请求法院判决：1、依法判决原告与被告于2010年5月22日签订的《楼房买卖协议书》解除；2、依法判决被告返还位于海附城镇中河排洪沟东侧19号4梯301号的房产（粤房地权证海建房证私字第××号）归原告所有；3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：1、被告与原告根本不存在房屋买卖合同关系，原告在其起诉状中也已公开承认没有与被告签订房屋买卖合同，因而不存在所谓房屋买卖合同解除的问题。由于原告与被告不存在房屋买卖合同关系，原告就不具备提起本案诉请求解除房屋买卖合同的主体资格，法院应依法驳回其起诉；2、位于海附城镇中河大堀的附城富兴新区住宅小区，是海兴泰房地产公司经有关部门批准开发建设，命名为富兴新区的住宅小区，（有兴泰房地产公司为业主办理的电户水户足资证实）海兴泰房地产公司在该住宅小区开工建设时张贴的公告和红线图，楼房平面图及立体图都标明其造型及功能。被告当时接受海兴泰房地产公司的预售商品房的招商广告，与海丰县兴泰房地产公司及其富兴新区项目部签订了楼房卖协议书买卖协议书，被告按约缴交了购房订金，第一、第二期的第一期购房款，有二期中的第二期购房款（即余款），按双方签订的协议约定，由海丰县兴泰房地产公司及其富兴新区项目部为被告等购房业主代办商品房银行按揭，以银行按揭贷款缴清购房余款。但海兴泰房地产公司在履行合同期间不但没有为购房者代办商品房银行按揭贷款，而且将红线图标明且已建成的公用收费停车场变更用途，私自出卖，导致购买商品房的业主们的车辆不得不停放于通巷道，公司还收取停车费，其行为违反了消防有关法律法规，给小区带来安全隐患；我们业主多次要求解决，不但无果，而且雪上加霜，海兴泰房地产公司还将小区东侧围墙拆开，未经批准违法建设小产权房，导致这二栋违法建设的小产权房住户近百余人又进出于己存在安全隐患的富兴小区的道路上。为此，我们富兴住宅小区业主多次要求海丰县兴泰房地产公司及其项目部依法履行合同规定，处理停车场等存在消防安全隐患等问题，但均被借口推拖，双方存在上列问题的争议今无法解决是众所周知的。现原告用个人的名义，以房屋买卖合同纠纷提起诉讼显然与被告等富兴住宅小区业主和房地产开发商
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海丰县兴泰房地产公司及其富兴新区项目部发生的商品房买卖合同纠纷是两个不同主体，不同性质的纠纷。原告他们个人与被告等富兴住宅小区业主没有任何合同关系，他们无权以个人的名义提起海丰县兴泰房地产公司与富兴住宅小区业主在履行商品房预售合同发生的品房买卖合同纠纷案的诉讼主体资格，原告提起本案诉讼的目的无非是为了让海兴泰房地产公司及其富兴新区项目部逃避违法、违约责任，我们相信人民的法院和法官一定会支持富兴新区住宅小区业主这一弱势群体的合法权益，维护社会主义法律的公平正义。综上所述，被告认为原告不具备本案诉讼原告主体资格，其提起之诉因依法无据而不应当得到法律的支持，我们深信法官一定会护法律尊严，维护社会诚信，依法驳回不具备原告主体资格的无理起诉。
经审理查明：原告林伟浩拥有海附城镇中河排洪沟东侧土地，2009年原告陈健如、柯宜广、林再庚、林良粒四人协议后，四原告共同出资在原告林伟浩拥有的土地上建设住宅楼，2010年开始建设，原告并以富兴新区名义预先出售。2010年5月22日原告以“富兴新区”名义与被告签订《楼房买卖协议书》，《楼房买卖协议书》中甲方为“富兴新区”，乙方为“被告”，乙方按原告提供红线图认购，协议书其中约定：乙方认购D4栋第4梯第三层301号房屋，面积129平方米，每平方米价格2560元，计款330240元，楼房按揭付款，首期不得低于可按揭房款的40%，其余在银行按揭；签订协议时，乙方需付50000元购房作为定金，其余分二期付款，第一期于工程捣二层板时交60000元，第二期在工程封顶时交付约50000元，余款在银行按揭，甲方为乙方代办理银行按揭；电、水、房屋契约费用、按揭费用由乙方负责，甲方按设计施工图纸施工等。《楼房买卖协议书》签订后，被告于2010年5月22日交付50000元，2010年11月8日交付45000元，2011年2元22日交付55000元，2011年6月23日交付10000元，被告共付款160000元，原告均以附城富兴新区项目经理部盖章收取。2011年间，原告建好楼房交付给被告，被告于2012年间装修后入住至现。2013年8月30日原告将卖给被告楼房办理了房地产权证（粤房地权证海建房证私字第××号），房地产权属人为原告林伟浩，地址为海附城镇中河排洪沟东侧19号4梯301。原告要求被告付还尚欠购房款未果，原告向被告发出《律师函》，但被告也未按《律师函》约定时间内付还尚欠购房款，双方也没有到银行办理按揭手续及办理房产过户登记，原告遂向本院起诉，请求支持原告上列诉讼请求。被告则认为被告是与富兴新区签订合同，被告与原告根本不存在房屋买卖合同，原告不具有诉讼主体资格，被告购买楼房是附城富兴新区D4栋第4梯第三层301号，与原告房屋不是同一楼房，富兴新区应将红线图的标明恢复停车场所及消费通道等，被告即交付尚欠购房款，被告要求富兴新区按合同履行，不同意解除购房协议。
另查明：附城富兴新区和附城富兴新区项目经理部均没有工商登记，海附城镇中和社区居民委员会于2015年12月25日出具证明，证明内容：“我属富兴新区所在地块具体地名为中河排洪沟东侧，由于历史原因，该新区的编号与地名存在不一致，富兴新区编号为D4栋第4梯第三层301号的房屋与中河排洪沟东侧19号4梯301号的房屋系同一房屋”。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，合法有效的合同，双方当事人应按合同的约定履行合同义务。原告以富兴新区名义与被告签订《楼房买卖协议书》，双方可遵循合同约定履行。但被告认为签订合同的当事人是富兴新区，不是原告，要求富兴新区履行合同义务，但富兴新区并不存在，系虚拟名称，是不能履行合同义务的主体，被告不追认原告是《楼房买卖协议书》中当事人，签订合同的主体不存在，不符合合同成立有效的形式要件，故原告以富兴新区名义与被告签订《楼房买卖协议书》应属于无效合同。根据无效合同的处理原则，双方取得财物应当互相返还，各自承担过错责任。原告取得被告购房款160000元，证据充分，依法应予确认，原告应当返还给被告。海丰县附城镇中河排洪沟东侧19号4梯301号的房产与附城富兴新区D4栋第4梯第三层301号房屋是同一房屋，证据充分，本院应予确认。海附城镇中河排洪沟东侧19号4梯301号的房产，原告已取得房屋产权证，原告系该房屋所有权人，对该房屋有处分等权利，原告林伟浩请求被告归还房屋，合理合法，依法应予支持。原告陈健如、柯宜广、林再庚、林良粒认为房屋是陈健如、柯宜广、林再庚、林良粒四人合伙共有，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”的规定和《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”和第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，海附城镇中河排洪沟东侧19号4梯301号的房产的产权已登记在原告林伟浩名下，应属原告林伟浩所有，并且原告之间合伙协议，被告没有签名确认，合伙协议对被告不具有约束力，原告陈健如、柯宜广、林再庚、林良粒请求判归其所有，依法不予支持。在庭审中，本院对被告进行释明，但被告对合同无效产生的当事人应当承担法律责任不主张，对当事人是否承担法律责任本院不予审理。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第七十一条、第一百三十四条第一款第四项的规定，判决如下：
一、原告以富兴新区名义与被告蔡永坚于2010年5月22日签订的《楼房买卖协议书》无效。
二、被告蔡永坚应于本判决生效之日起30日内将位于海丰县附城镇中河排洪沟东侧19号4梯301号的房屋归还原告林伟浩所有。
三、原告林伟浩、陈健如、柯宜广、林再庚、林良粒应于本判决生效之日起30日付还被告蔡永坚购房款160000元。
四、驳回原告陈健如、柯宜广、林再庚、林良粒的诉讼请求。
案件受理费6537元，由原告承担3167元，被告蔡永坚负担3370元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。
审判长 ：彭泽川
审判员 ：李革明
审判员 ：王健茹
二〇一六年一月二十五日
书记员 ：童佳瑶
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