湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）零民初字第1256号
原告唐超，男，汉族，湖南省永州市零陵区人。
委托代理人马亚飞，男，汉族，湖南省永州市零陵区人，系永州市零陵区徐家井社区便民服务站推荐诉讼代理人。
被告永州坤达房地产开发有限公司。
法定代表人张良柏，系该公司董事长。
委托代理人屈玲燕，湖南靖兴律师事务所律师。（特别授权）
原告唐超诉被告永州坤达房地产开发有限公司（以下简称坤达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法组成由审判员李少阳担任审判长，审判员黄朝晖、人民陪审员唐新国参加的合议庭，于2015年9月8日在本院审判庭公开开庭进行了审理。书记员张凌萍担任记录。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2012年9月25日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的上海花园项目**栋**单元**层**号房，合同第三条约定建筑面积约109.59m2，第六条约定商品房配套基础设施，第七条约定了面积差异的处理方式，第九条约定了逾期付款的违约责任，第十条约定被告应当在2013年12月31日前竣工并验收，符合合同约定的商品房交付给原告，第十一条约定了逾期交房的违约责任，第十二条约定了办理交接手续时应交纳的税费，第十四条及附件三约定了商品房的装修、设备标准，第十五条约定了被告为原告办理房屋所有权证的责任与条件；合同签订后，原告按照合同约定交纳了总房款的21%，计币62,676.00元，剩余购房款230,000.00元也已经办理了住房公积金贷款支付，而被告至今不能向原告交付经住建部门验收合格的房屋，现已逾期20个月之久，应承担逾期交房的违约金；另被告提供的《商品房买卖合同》属于格式合同，应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但被告提供的《商品房买卖合同》中的第十一条第二款第（2）项及《合同补充协议》第七条条款，与第九条原告逾期付款的违约责任对比，被告故意免除了乙方的责任加重了原告方责任，应属无效条款，故被告的逾期交房违约金应按照原告方逾期付款的违约责任条款计算违约金；因此，请求依法判令：一、被告立即向原告交付经住建部门验收合格的房屋；二、被告立即为原告办理房屋所有权证；三、被告从合同约定的交房日期第二天起暂算至2015年6月30日止按日向原告支付房款万分之一的延期交房的违约金15,980元；四、本案诉讼费全部由被告承担。
被告辩称，一、根据原、被告签订的《合同补充协议》第七条约定：出卖人向买受人承担各项违约金的总额不得超过买受人累计已付款的1%，原告提出15,980元延期交房违约金，显然不符合双方的约定，请求对其不合理要求予以驳回；二、被告已通知原告收房，但原告一直不到被告处收房，双方无法进行验收，根据双方签订的合同第十二条规定由于买受人的原因不按期收房的，出卖人不承担任何法律责任；三、原告不按时收房，不办理验收交接手续，被告无法为原告办理房屋所有权证书，与原告同单元的业主按时收房和提交了所有资料，已办理出房产证书。房产管理部门在办理房产证书时已受理所有相关部门对被告竣工工程验收合格的资料，否则是不会审批并发放房产证的。综上所述，请求对原告不合理的诉请依法予以驳回。
原告为支持其诉讼请主张，向本院提交了下列证据：
1、《商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份，欲证实原、被告签订合同的事实，商品房买卖合同是格式合同，合同第十一条及合同补充协议第七条属无效条款；
2、首付款收据，欲证实原告在合同签订后，按合同约定支付了首付款；
3、个人住房公积金借款及抵押担保合同、贷款借据，欲证实原告按照合同约定以住房公积金贷款的方式支付了下余购房款；
4、要求被告交房、办证并赔偿延期交房违约金的函，欲证实被告不能按时交房及办证，原告向被告发出了函；
5、举报报告，欲证实由于被告存在建房质量及没有办理相关验收手续却强行违规收取费用，业主们向市政府进行了举报。
对上述证据，被告质证认为：对证据1、2、3的真实性、合法性没有异议；对证据4、5的真实性、合法性、关联性均有异议，因为是原告单方面的行为，与本案没有关联性。原告反质证认为：证据1的合同是被告提交的格式合同，其中被告的违约责任不超过1%的约定是无效条款；证据4、5已经提交给市政府，被告也知道，因此该证据与本案有关。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据：
1、交房通知书及邮件详单、短信，欲证实被告已书面通知原告于2014年8月12日之前办理收房手续；
2、原告同一单元业主的房产证，欲证实原告同单元即**栋**单元**号业主办理入住手续后已于2015年6月15日取得了房产证；
3、《合同补充协议》，欲证实其中第七条约定：出卖人向买受人承担各项违约责任的总额不得超过买受人累计已付款的1%，第十条约定：《商品房买卖合同》与本协议不一致的，以本补充协议为准；
4、原告同栋收房业主唐明的收楼书，欲证实原告所购房具有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
对上述证据，原告质证如下：对证据1-1的真实性、合法性、关联性均有异议，理由：①该复印件不能证明被告向原告发送了该信息，也不能证明原告收到了被告发送的信息；②该证据无配套盖章的主体资料，不能证明该公司的主体存在；③被告单方发送的信息不能证明房屋验收合格；对证据1-2的“三性”均有异议，理由：①该邮单不能证明是被告邮寄；②该邮单不能证明原告已收到被告的收房通知书；③该邮单也不能证明所邮寄的就是交房资料；对证据1-3的“三性”都有异议；理由：①被告不能证明该交房通知已送达给原告；2、原告购买的房屋是否合格，应该有国家相关鉴定部门检验合格的检验证书，而不是被告单方面出的通知；对证据2房产证的“三性”都有异议：①因该房产证无原件，因此无法证实该房产证的存在；②该房产证并不能证明原告购买的房子已经是合格的；③该房产证与本案没有关系；对证据3补充协议的合法性有异议，该补充协议与主合同是一体的，不存在分开签订，被告在一个合同中的两部分对原告的责任加重，被告的责任减轻，应属于无效条款，应当按照原告逾期交款的违约责任来计算；对证据4的“三性”都有异议：①被告没有提供其他证据证明该收楼书的业主唐明的信息资料，唐明也未出庭作证，不能证明该收楼书的存在；②房屋验收合格，应该有国家相关部门出具的竣工备案表为依据；③该收楼书即使存在，也只能证明10栋906号业主已收楼，并不能证明原告购买的房屋验收合格；④该证据与本案无关；对保证书、说明书的合法性有异议，因未经过建筑部门、消防部门的认证。被告反质证认为：证据1-1，只要被告把通知原告的信息发送出去，系统显示发送成功，就证明原告已经收到，且电话也是原告的电话号码及名字，因此原告的这个观点不成立；对证据1-2的挂号信，他们就是上海花园，寄信的时候需要写单位及名字，如果原告没有收到的话，那么该封信件就会退回，因此原告的说法不符合常理；证据2的房产证原件他们带来了，他们认为是有关联性的，因为他们所提供的是原告邻居的房产证，不存在没有经过有关部门的验收，因此该证据是符合证据的“三性的”；证据3也是原告提交的证据，因此应当成为采信的证据；证据4符合证据的“三性”，因为是原告同栋的收楼书，刚刚对方提出质量保证等，根据双方已签订的合同，那么就按合同的第十条、十四条要求行使，他们全部是按合同来履行自己的义务，因此对方认为他们提交的证据不符合“三性”是站不住脚的。原告补充质证认为：证据1不是信息的合法载体，故不能证实信息已发送成功，邮寄信件不能证明原告已经收到信件；证据2的房产证复印件没有原件相佐证，无法证实其真实性，也未在法定期限内申请法院调查收集；证据3被告提交的格式合同的个别条款无效并不是整个合同无效。
对原、被告提交的上述证据，本院认证如下：对原告提交的证据1、2、3，被告未表异议，本院予以采信；证据4、5确系原告单方的行为，且无证据证实被告已收到，故不予采信。对被告提交的证据，原告虽提出了异议，但经本院核实，这些证据均符合客观性、合法性和关联性的要求，应予采信。
根据双方当事人的陈述、举证、质证和本院的认证，本院对本案的相关事实确认如下：
2012年9月25日，原告唐超作为买受人，被告坤达公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于永州市零陵区南津北路上海花园小区**栋**单元**层**号房，总价款为292,676元。其中合同第八条第2项约定：买受人在签署《商品房买卖合同》时交付总房款的21%，计人民币62,676元，剩余购房款230,000元办理银行按揭；第九条第1项（2）约定：逾期付款超过30日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款1‰向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金；第十一条（2）项约定：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自双方同意解除合同之日起60个工作日内退还全部已收房款，并按买受人累计已付款的1‰向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。同日，原、被告还签订了一份《合同补充协议》，其中第七条约定：在能够保证买受人已支付的购房款安全的前提下，出卖人向买受人承担各项违约责任的总额不超过买受人累计已付款的1%。合同签订后，原告支付了总房价款的21%计人民币62,676元，剩余购房款230,000元也已由住房公积金贷款支付。2014年8月5日，被告向原告及其他购房户发出交房通知书，通知于2014年8月12日交接房屋，绝大部分购房户接收了房屋，并在以后办理了房产证。但原告以房屋没有住建部门验收合格的手续为由拒收房屋，故酿成纠纷。
本院认为：原告唐超与被告坤达公司是在自愿协商基础上签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效合同。原告以《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中买受方的违约责任条款与出卖方的违约责任条款不对等，要求确认该条款无效，因其不具有合同无效的法定情形，不符合法律规定，本院不予支持。被告未按合同约定的时间向原告交付房屋，应依约按原告累计已付房款的1%向原告支付延期交房的违约金，计币2926.76元。关于延期交房的期间问题，由于被告在2014年8月5日就向购房户发出交房通知，通知购房户在2014年8月12日接收房屋，因此，被告延期交房的日期应确定截止于2014年8月12日。由于与原告同一栋楼、同一单元的购房户在2014年6月份就已接收了房屋，并在此后已取得了房产证，被告还向购房户提供了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，因此，对被告辩称房产部门在办理房产证书时已受理了所有相关部门对被告竣工工程验收合格的资料的情形，是可以采信的，原告诉称被告交付的房屋未经住建部门验收合格，因与客观事实不符，本院不予采信。原、被告应当相互配合尽快做好房屋交接工作，防止损失的扩大。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告永州坤达房地产开发有限公司支付原告唐超逾期交房的违约金2926.76元，此款限在本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告唐超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费200元，由原告唐超、被告永州坤达房地产开发有限公司各自负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 李少阳
审 判 员 黄朝晖
人民陪审员 唐新国
二〇一五年十月十四日
书 记 员 张凌萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。