江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第638号
上诉人（原审原告）常州市天宁区商业服务有限公司。
法定代表人朱宜中，该公司董事长。
委托代理人冯新民，江苏金牌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州市大众机电有限责任公司。
法定代表人许汉初，董事长。
委托代理人刘阿凤，女，系该公司总经理。
上诉人常州市天宁区商业服务有限公司（以下简称商业公司）因与被上诉人常州市大众机电有限责任公司（以下简称大众公司）租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2013）天民初字第2252号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
商业公司诉称，商业公司与大众公司于2012年11月1日前签订“房屋租赁合同”1份，商业公司将新丰街12－6号即现和平北路107－1号房屋出租给大众公司使用，租赁期限自2012年11月1日至2013年10月30日止，年租金12.5万元；合同期满后，如商业公司仍继续出租上述房屋而大众公司仍租赁上述房屋，在同等条件下，大众公司享有优先权，但应提前1个月与商业公司重新签订房屋租赁合同；合同期满后，大众公司应自行搬出。由于该房屋已列入火车站南广场改造和地铁站施工范围，双方在2013年10月30日期满后未再签订租赁合同，但大众公司继续占用该房屋无意迁出。商业公司未叫大众公司代垫装潢费用，是大众公司自行支出。现要求大众公司立即从本市和平北路107-1号的租赁房屋中迁出，并将房屋交还商业公司；大众公司支付房屋使用费5136.98元（按原年租金12.5万元从2013年11月1日起暂算至2013年11月15日），算至大众公司迁出之日止；大众公司承担本案的诉讼费。
大众公司辩称，租赁房屋从2013年9月开始就漏水，大众公司多次要求商业公司维修，但商业公司未尽维修义务，至今未修缮房屋，造成大众公司损失将近10万元。大众公司在租赁房屋时进行了装潢，垫付了装潢费3万元，该费用要求商业公司承担。2012年之前房屋租金尚有9.1万元商业公司未向大众公司开具发票。大众公司从租赁房屋搬迁需2个半月时间。
原审法院经审理查明，2006年12月31日，常州市天宁区房产管理局（以下简称天宁房管局）（甲方）与商业公司（乙方）签订“非住宅公房租赁合同”1份，约定：甲方将坐落本市新丰街12号建筑面积523.29平方米房屋出租给乙方作非居住房使用，月租金5114元，租期自2007年1月1日至2007年12月31日止。合同签订后，双方按约履行，并租赁至今。
2012年11月1日前，商业公司与大众公司就新丰街12－6号房屋即存在租赁关系。2012年11月1日，商业公司（甲方）与大众公司（乙方）续订“房屋租赁合同”1份，商业公司将新丰街12－6号房屋即现和平北路107－1号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年11月1日至2013年10月30日止，年租金12.5万元；合同期满后，如甲方仍继续出租上述房屋而乙方仍租赁上述房屋，在同等条件下，乙方享有优先权，但应提前1个月与甲方重新签订房屋租赁合同；合同期满后，乙方应自行搬出；租赁期间，乙方如进行房屋装潢、整修或需对水、电、改道增容等，费用由乙方自理，并应事先征得甲方书面同意；如甲方在经营上作重大调整需收回本租赁房屋，必须提前三个月通知乙方，乙方应无条件撤出，本合同自行终止，租金按实结算。双方按约履行，大众公司租金付至2013年10月30日止。
因商业公司无意继续出租上述房屋，商业公司向法院起诉，提出前列诉讼请求。原审审理中，商业公司称租赁合同到期前，曾口头通知大众公司要收回房屋，大众公司则称商业公司未通知要求收回房屋；商业公司未提供证据证明其在租赁合同到期前已通知大众公司。
原审另查明，天宁房管局出具证明：坐落本市和平北路107号（原新丰街12号）房屋产权属常州市住房保障和房产管理局，该房屋由常州市住房保障和房产管理局委托我局经营管理，目前该房屋仍由商业公司作为非住宅公房承租使用，从2007年起双方未再签订新的非住宅公房租赁合同，但双方仍按以前所签订合同的所有条款履行至今。
原审法院认为：本案争议焦点为商业公司是否有权要求大众公司迁出房屋、支付房屋使用费及金额的确定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同；承租人应当按照约定的期限支付租金；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。商业公司与天宁房管局签订“非住宅公房租赁合同”，依法取得坐落本市新丰街12号建筑面积523.29平方米房屋的使用权。商业公司与大众公司就坐落本市新丰街12－6号房屋，即现和平北路107－1号房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。合同约定租赁期限自2012年11月1日至2013年10月30日止，合同期满后，大众公司应自行搬出。现商业公司无意继续出租该房屋，在合同期满后要求大众公司从租赁房屋中迁出的诉讼请求符合法律规定和合同约定，予以支持。
大众公司未按合同约定在合同期满后自行搬出租赁房屋，商业公司要求大众公司支付占有使用费的诉讼请求，予以支持。因合同约定商业公司在经营上作重大调整需收回本租赁房屋，必须提前三个月通知大众公司。考虑到商业公司与大众公司在2012年11月1日前即存在租赁关系，本次租赁合同系续签，商业公司无意继续履行租赁合同应提前通知大众公司；本案中商业公司未提供证据证明其在租赁合同到期前已通知大众公司，现商业公司要求大众公司迁出，大众公司提出搬迁需2.5个月。商业公司于2013年11月5日向法院提起诉讼，要求大众公司迁出，结合双方合同约定，大众公司自行迁出的期限本院酌情确认为2014年1月25日前，在此期间的房屋占有使用费酌情按原租金的50%计算；2014年1月25日后大众公司如仍不迁出，房屋占有使用费仍按原合同约定的租金标准计算至迁出之日止。
租赁合同约定，租赁期间，大众公司如进行房屋装潢、整修或需对水、电、改道增容等，费用由大众公司自理，并应事先征得商业公司书面同意。故对大众公司提出装修费用3万元由商业公司承担的观点依据不足，不予采信。对于大众公司提出的本案租赁期限前商业公司尚有租金发票未开具、租赁房屋漏水造成大众公司损失的问题，大众公司可另行主张，本案中不作处理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，作出如下判决：一、常州市大众机电有限责任公司于本判决发生法律效力之日起15日内从本市和平北路107-1号的租赁房屋中迁出，并将该房屋交还常州市天宁区商业服务有限公司。二、常州市大众机电有限责任公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付常州市天宁区商业服务有限公司房屋使用费：2013年11月1日至2014年1月25日期间按年租金6.25万元标准计算；2014年1月26日至实际迁出之日止按年租金12.5万元标准计算。案件受理费130元，减半收取65元，由常州市天宁区商业服务有限公司负担30元，常州市大众机电有限责任公司负担35元。
上诉人商业公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，改判大众公司从2013年11月1日起按原租金12.5万元的标准向其支付房屋使用费；2、一、二审诉讼费由大众公司承担。事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误。房屋租赁合同第六条的规定，本意是在合同履行期内，如甲方在经营上作重大调整需收回本租赁房屋，甲方则需提前三个月通知大众公司，但原审判决却将这一提前终止合同履行的情形用在了本案合同履行期满的这一情形上，显然，这一认定是错误的。本案涉及的租赁合同是双方签订的新租赁合同，而不是续签原租赁合同，租金及租期都不同，双方在合同期满后就不再形成新的租赁合同关系，商业公司完全有理由收回租赁房屋。本案中，双方的租赁合同已经履行期满，且大众公司未能依合同第二条第二款约定的提前一个月与商业公司签订新的租赁合同，因此，大众公司应当明知其已应该自行搬出，而不再存在继续占用商业公司房屋的理由与依据。原审判决却认定商业公司应提前通知大众公司不再出租没有法律依据，也不符合情理。二、双方合同第二条第三款约定合同期满后，乙方应自行搬出，如乙方逾期不搬出，乙方应向甲方支付双倍租金。本公司是一个有着众多年老多病下岗职工的原国企单位，在改制后不仅需要偿付改制前遗留的债务，还需支付下岗职工的生活费和退休职工的医疗报销费用，因此，本公司在改制后就一直依靠房租来维持收支平衡。现原审法院判决酌情按原租金的一半计算房屋使用费，明显对于本公司不公平，助长了大众公司无理占用本公司房屋的行为。还有大众公司所称的搬迁需2.5个月的理由也是不成立的，其实是想拖延搬迁，原审法院仅凭大众公司所称，未到现场察看，即支持大众公司的说法，给予2.5个月的搬迁时间，显然是不负责任的。综上，请求二审法院查明事实，支持其上诉请求。
被上诉人大众公司辩称，本公司与商业公司的租赁关系有二十几年了。我公司的货物非常多，商业公司未给我公司足够搬迁的时间。我公司在租赁期间因漏水造成公司损失，商业公司应当赔偿。
二审中，被上诉人大众公司提交收条1份，照片4张，以证明本公司于2014年1月18日将房屋返还给商业公司和2013年9月租赁房屋存在漏水情况。上诉人商业公司经质证称，对收条的真实性予以认可，我公司是于2014年1月18日收到房屋的。照片的真实性无法确认，但是大众公司提到的去年房屋漏水的情况是存在的，且有两次，第一次是外墙漏水，我公司减免了一千多元租金予以补偿；第二次是宾馆漏水，大众公司是去年中下旬联系过我公司的，当时我公司马上联系宾馆去处理，宾馆后来说修理过了。被上诉人大众公司对于上诉人商业公司的质证意见予以认可，但认为商业公司还未赔偿因漏水造成的损失。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对于原审查明的事实依法予以确认。
本院认为，关于租赁合同届满前商业公司应否履行提前通知义务。1、虽然租赁合同2013年10月30日到期后，大众公司继续使用租赁房屋，但是，商业公司于2013年11月5日即向法院起诉要求大众公司返还房屋，显然，商业公司对于大众公司在合同期满后继续使用租赁房屋提出了异议，故原租赁合同期满后双方之间也不存在不定期租赁的情形。2、根据双方租赁合同第六条的约定，商业公司仅是在经营上作重大调整需收回本租赁房屋即提前终止租赁合同时，才有义务提前三个月通知大众公司，而本案是因双方租赁合同期满后发生的纠纷，故租赁合同第六条的约定不适用本案。因此，双方的租赁合同届满前商业公司并无提前通知不再出租的合同义务。关于搬迁期间的房屋占有使用费问题。双方的房屋租赁合同期满后，大众公司未按照合同约定提前一个月与天宁公司签订新的租赁合同，因此，大众公司作为承租人应按照合同约定的届满日期迁出承租房屋。承租人继续占用租赁房屋，属于违约行为，理应按照原租金的标准承担房屋使用费。原审法院酌情给予大众公司搬迁时间并该期限内按原租金的50%计算房屋使用费明显不当，本院予以纠正。鉴于大众公司已于2014年1月18日将房屋返还给商业公司，按照双方合同约定的租金标准，大众公司需向商业公司支付房屋使用费26990元。关于租赁房屋漏水问题造成大众公司损失的问题，大众公司未提起反诉，大众公司可另行主张，本案中不作处理。
综上，商业公司的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定之规定，判决如下：
一、维持常州市天宁区人民法院（2013）天民初字第2252号民事判决第一项；
二、撤销常州市天宁区人民法院（2013）天民初字第2252号民事判决第二项和诉讼费部分；
三、常州市大众机电有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付常州市天宁区商业服务有限公司房屋使用费26990元。
一审案件受理费65元，二审案件受理费130元，合计195元，由常州市大众机电有限责任公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 张 斌
审判员 罗希夷
二〇一四年七月十五日
书记员 许 星