上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第121号
上诉人（原审原告、反诉被告）俞方铝。
委托代理人陈利兴，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周正英。
委托代理人林风清（系周正英之丈夫）。
上诉人俞方铝因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人俞方铝及委托代理人陈利兴、被上诉人周正英及委托代理人林风清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市松江区弘翔路房屋所有权人为林风清、周正英、林敏。2013年2月25日，俞方铝同周正英在上海中原物业顾问有限公司居间下签订系争房屋的《房屋租赁合同》，由俞方铝承租周正英系争房屋。合同第三条约定租赁期限1年，自2013年2月28日至2014年2月27日止。合同第4.1条约定租金每月人民币（下同）2，500元；第4.2条约定，租金按三个月为一期，第一期租金俞方铝应于2013年2月28日前付清，以后每期租金支付的时间应为该期首月的20日前；第4.3条约定，如俞方铝逾期支付租金，则每逾期一日按日租金一倍向周正英支付违约金。第5.1条约定，俞方铝支付周正英租赁保证金2，500元；第5.3条约定，周正英应于租赁关系消除且在俞方铝将该房屋及其附属物品向周正英交割清楚，并付清所有应付费用当日将保证金全额无息退还给俞方铝。第8.2条约定，除双方续租外，俞方铝应在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设备、设施在经正常使用后的状态下返还周正英，如有留置的任何物品，在未取得周正英谅解之下，均视为放弃，并由周正英处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，俞方铝需按日租金的贰倍向周正英支付该房屋占用期间的使用费。第九条约定，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金1倍。该合同还对双方权利义务等进行约定。当日，俞方铝支付周正英2013年2月28日至2013年5月27日期间租金和租赁保证金合计10，000元，支付上海中原物业顾问有限公司租赁佣金875元。2013年5月27日，俞方铝支付周正英租金7，500元。2013年7月13日，周正英短信俞方铝：俞小姐，你好，我是月亮河碧园15号102室房东周小姐，此房已售出，根据我们签订的租赁合同特提前一个月通知你，请于2013年8月20日之前腾空房屋交房，费用结清，押金及租赁合同约定的违约金当天支付，请及时找房子，此事已委托汉宇地产张小姐处理，她会和你联系，谢谢配合，特此为据。房东。俞方铝回复周正英：周小姐，您好！在我转达之前，我查了下合同，是2月28日开始，是否在8月27日为最后一个计算单位天更合适？另合同是在您指定的中原地产签署，在那边操作合同终止更合适。昨天电话中所说的中介费你承担，可否详细解释下，多谢！你说的违约金不明白，我没有提出终止合同，是你方提出的，你是指你要支付给我们违约金？2013年7月15日，周正英短信俞方铝：如7月14日沟通，日期由8月20日更改为28日，届时在合同签订之中原地产进行相关交接手续，谢谢。2013年8月21日，周正英短信俞方铝：俞小姐，上次约定本月28日到洛川东路中原房产办理提前终止租房协议，不知你安排在上午还是在下午，请告知。另请将水电费等单据带来，最后我将尾款退还于你，谢谢。2013年8月24日，俞方铝与周正英就系争房屋租赁合同解除事宜进行协商，因租赁佣金事宜产生争议未能达成一致意见。
原审又认定，2013年8月31日，周正英短信俞方铝：小姐，你好！我是月亮河碧园15号102室房东周小姐，现委托张婷清点该房屋水电煤及家具电器，本人同意费用结清，押金和租赁合同约定的违约金，及中介服务费共计人民币5，875元交房当日支付，谢谢配合，特此为据。2013年9月3日，俞方铝与周正英再次到上海中原物业顾问有限公司就租赁合同解除事宜进行协商。在结算水电费用时就91元还是83元产生争议，并进行长时间协商后达成一致意见。后因周正英女儿同俞方铝发生纠纷，双方未能正式签署解除协议，未能办理房屋交接和进行费用结算。2013年9月7日，周正英丈夫林风清短信俞方铝：俞小姐，我与你于2013年2月25日在洛川中路801号中原地产签订的关于松江区鸿翔路的房屋租赁合同租期一年。月租金为人民币贰仟伍佰元整。在此期间我的房屋出售了，在2013年7月13日通过松江区新松江路1143号汉宇地产张婷支会你，我本人也电话支会过你，我愿按照合同的第九条承担违约责任支付一个月违约金2，500元。后你又提出要我方赔偿你中介费875元，我方拒绝并提出按照合同履行。在汉宇地产张婷协调下，由购我房屋一方承担此笔款项。2013年9月3日晚，在中原地产办理终止租赁协议时出现了不愉快的事情，在此向你表示歉意。现诚邀你于2013年9月8日至9月13日到中原地产。届时请中原地产、汉宇地产四方一起办理终止租赁合同，希望你尽快予以答复。2013年9月15日以后我全家外出。如你未答复，那原合同则继续有效。如你在2013年9月30号前未答复，我将通过法律或其他途径解决问题。（9月15号以后处理终止租赁协议则全权委托汉宇地产张婷小姐处理）林风清2013年9月7日。2013年9月29日，周正英丈夫林风清短信俞方铝：请你安排时间于2013年10月2日前将15号102室租房内的物品清理完毕。2013年10月3日上午10时请你到15号102室办理租房交接事宜。房东周正英2013年9月29日。后俞方铝诉至法院，要求判令：1、周正英返还押金2，500元；2、周正英支付违约金2，500元；3、周正英支付租房佣金875元。周正英则提出反诉，要求判令：1、俞方铝支付租金3，000元及逾期支付的违约金3，000元；2、俞方铝支付延付租金违约金583.3元。原审庭审中，周正英表示其要求俞方铝支付的3，000元租金可先行抵扣应付押金2，500元，并增加解除双方租赁合同的诉请。
原审庭审中，俞方铝自认未同周正英办理房屋交接手续，向周正英交付系争房屋钥匙；周正英自认在2013年10月3日已自行进入并收回系争房屋。另周正英确认系争房屋水电等费用的结算不在本案中一并要求处理。
原审认为，当事人协商一致，可以解除合同。现周正英因出卖系争房屋提出解除合同并自愿承担相当于一个月租金的违约金及俞方铝支付的租赁佣金，俞方铝亦予以认可，双方就合同解除事宜已达成一致意思表示。尽管2013年9月3日因发生其他纠纷导致未能最终签署书面协议、办理房屋交接，但解除合同后的相关结算事宜并不影响本租赁合同的解除已经发生法律效力，法院以2013年9月3日作为房屋租赁合同解除之日。
合同解除后，承租人负有返还出租人房屋的义务。本案中，俞方铝未能向周正英履行房屋交接义务，故应当承担2013年8月28日起至周正英实际收回房屋之日2013年10月2日止的房屋使用费（以每月2，500元房租标准）计算为3，000元。另，周正英要求俞方铝按照合同第4.3条或者第8.2条承担3，000元违约金，但第4.3条为延迟支付租金的违约责任、第8.2条是租赁期限届满俞方铝延迟返还房屋的违约责任，不适用于本案合同解除后俞方铝延迟支付租金的情形，故法院不予支持。
合同解除并不影响合同中结算和清理条款的效力。根据租赁合同之约定，俞方铝支付的租赁保证金在双方合同解除且付清所有费用后无息退还，现周正英主张押金2，500元用以抵扣俞方铝应付的使用费与法不悖，法院予以准许，抵扣后周正英主张的房屋使用费金额为500元。
俞方铝主张因周正英单方解约的违约金和租赁佣金的诉请，作为双方协议解除条件，周正英于2013年8月31日已经同意支付，法院予以支持。
周正英主张俞方铝延期支付租金的违约金，法院认为，根据双方租赁合同约定“每三月为一期，第一期应于2013年2月28日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的20日前”，第二期租金的支付时间为2013年5月20日前，现俞方铝于2013年5月27日支付属于延期支付，但合同4.3条约定一倍违约金标准过高，法院酌定俞方铝应付违约金金额为175元。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第一百一十四条第二款之规定，于二○一三年十一月二十九日作出判决：一、俞方铝同周正英于2013年2月25日签订的《房屋租赁合同》于2013年9月3日解除；二、周正英于判决生效之日起十日内支付俞方铝违约金2，500元；三、周正英于判决生效之日起十日内支付俞方铝租赁佣金875元；四、俞方铝于判决生效之日起十日内支付周正英房屋使用费500元；五、俞方铝于判决生效之日起十日内支付周正英延付租金的违约金175元；六、驳回俞方铝其余诉讼请求；七、驳回周正英其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费65元，合计诉讼费90元，由俞方铝负担45元（已付），周正英负担45元（已付）。
判决后，俞方铝不服，上诉于本院，诉称：上诉人已于2013年8月22日搬离，中介人员亦予认可；双方于2013年9月3日前对相关费用的结算达成一致意见，原审对于违约金的处理有误；上诉人在纠纷发生后及时提起诉讼，原审支持被上诉人关于使用费的主张没有依据，故要求二审法院撤销原审判决主文第四、五、六项，改判被上诉人退还押金2，500元。
被上诉人周正英辩称：被上诉人于2013年9月7日发短信给上诉人要求办理交接手续，但上诉人迟迟没有交还房屋；2013年10月3日，被上诉人再次通知交接房屋，上诉人仍未到场；上诉人没有交还钥匙，且未结清费用，不应认定为房屋已交接；第二期租期的首月为5月，上诉人延期支付租金，构成违约，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示调解告知书一份，旨在证明纠纷发生后，其于合理时间内起诉，被上诉人关于房屋使用费的主张没有依据；被上诉人认为上诉人完全可以在交接房屋后继续诉讼。本院确认该份调解告知书具有真实性，同时认为上诉人起诉的时间并不影响其承担继续占用房屋产生的使用费的责任。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人同意放弃违约金175元。
本院认为，俞方铝主张其于2013年8月22日搬离，不应承担之后的房屋使用费；周正英则不予认可。二审中，俞方铝认可其搬离后，因双方间存有纠纷而未办理交接手续，其未将钥匙交还周正英。本院认为，在双方未办理房屋交还手续的情形下，涉讼房屋仍处于俞方铝控制之下，原审判决其承担占用期间的使用费，并无不妥。俞方铝是否搬离，有无实际使用房屋均不影响其依约承担支付租金、使用费的义务。二审中，周正英自愿放弃违约金，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。本院同时指出，原审判决中已将周正英应予返还的押金与俞方铝应支付的房屋使用费进行抵扣。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2428号民事判决主文第一、二、三、四、六、七项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2428号民事判决主文第五项。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费65元，合计诉讼费90元，由俞方铝负担45元，周正英负担45元。二审案件受理费50元，由俞方铝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年二月八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。