北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08266号
上诉人（原审被告）金×1，男，1948年12月11日出生。
委托代理人袁广武，北京市京昌律师事务所律师。
委托代理人张慧敏，女，1988年5月21日出生。
被上诉人（原审原告）金×2，男，1952年3月17日出生。
被上诉人（原审原告）金×3，女，1982年9月7日出生。
二被上诉人之委托代理人张雪东（兼金×3委托代理人），北京李建成律师事务所律师。
上诉人金×1因物权保护纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第03721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2014年3月，金×2、金×3起诉至原审法院称：2014年2月8日，金×1起诉我们，要求我们从北京市东城区广渠家园×号房屋（以下简称诉争房屋）搬出。但根据2008年5月19日签订的《购买广渠门外南街地区就地安置住房预售合同》（以下简称《预售合同》）第二条约定，我们均为被安置人，我们对诉争房屋有权居住使用。故起诉要求确认我们对诉争房屋有权居住使用。
金×1辩称：金×2、金×3所依据的《预售合同》第二条的安置条款系无效条款，金×2、金×3不能依据此条款主张任何权利。金×2、金×3在拆迁前不在被拆房屋居住，并非法律意义上的被安置人。对于金×2，其与爱人系北京卷烟厂职工，其单位多年前就为其夫妇分配了住房，且分房时已经考虑了其子女金×3的情况，不符合被安置的条件。金×2未在被拆房屋居住，未形成居住事实。依据（2012）东民初字第07557号民事判决，金×2作为继承人之一，获得376800元的继承合同利益拆迁款。该笔款项的获得，意味着金×2不是需要被安置的弱势群体，也意味着其主张的居住权利的消灭。对于金×3，拆迁前系随其父金×2在被拆房屋空挂户口，未实际居住，不符合被安置的条件。金×2主张居住权利的灭失，也意味着金×3居住权利的灭失。金×3成家后随夫在厦门生活，对诉争房屋未形成居住事实，在之前多次诉讼中，也表示其一直在德国生活。金×3既未在被拆房屋居住，亦未在回迁安置的房屋居住过，应视为另有住房。回迁安置并非永久安置，从2008年回迁房交付至2013年6月，其不在回迁房中居住。该事实表明其对居住权利的放弃。且金×3已经成年，是壮年，应自食其力，不应仅靠空挂户口剥夺他人权利的实现。金×2、金×3有恶意串通抢占房屋之嫌。现经多次诉讼，诉争房屋经析产诉讼判归我所有。在吕×1购买回迁房后，应当对被安置人进行安置。但吕×1已经去世，诉争房屋系我支付其他继承人折价款后获得的排他性所有权。我没有安置金×2、金×3的义务，金×2、金×3无权在诉争房屋居住；且我为履行判决，支付房屋折价款，已负债累累，我自己也无房居住，无法满足金×2、金×3的居住请求。综上，我不同意金×2、金×3的诉讼请求。
原审法院经审理认为：公民的合法权利受法律保护。根据本案查明的事实，吕×1与北京鑫阳房地产开发有限公司（以下简称鑫阳公司）签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。金×1虽提出该合同第二条应属无效，但在本案诉讼中，其并未另行提出确认之诉。故该合同应为合法有效。本案的争议焦点在于金×2、金×3基于其被安置人的身份是否必然对诉争房屋享有居住使用的权利，该权利是否因被拆迁人的死亡而终止；金×2在析产案件中获得房屋所有权的折价补偿，是否意味着金×2即丧失了居住使用的权利；如果金×2、金×3二人对诉争房屋仍享有居住使用的权利，那么该权利是否必然需要通过实际居住使用的形式来实现。关于上述问题，诉争房屋系因危旧房改造就地安置而来。安置时，鑫阳公司考虑了被安置人口人数的因素，金×2、金×3系拆迁被安置人口，故诉争房屋上有金×2、金×3二人的拆迁利益。另外，析产案件只涉及了房屋所有权的分割问题，并未涉及金×2的拆迁利益，故金×2、金×3二人基于其被安置人口的身份，对诉争房屋应享有居住使用的权利。因居住使用的权利所针对的客体应为房屋，故虽然被拆迁人吕×1已去世，但金×2、金×3对诉争房屋所享有的居住使用的权利并不因吕×1的去世而终止。但应指出，现金×1已取得诉争房屋所有权，且拆迁时，金×2、金×3只是户籍在被拆房屋内，而并未在被拆房屋内实际居住，故金×2、金×3对诉争房屋所享有的居住使用权利不必然以实际居住使用的形式来实现，金×2、金×3在拆迁中的利益可再另行妥善解决。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，于2014年6月判决：确认金×2、金×3对北京市东城区广渠门家园×号房屋有居住使用的权利。
判决后，金×1不服，上诉至本院，认为物应当尽其用，金×2、金×3有房居住却出租牟利，自己支付了折价款却无房居住，这既显得不公平，又无法体现人民法院判决书的价值；原审法院认定事实、适用法律错误，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回金×2、金×3的诉讼请求。金×2、金×3同意原审判决。
经审理查明：金×2与金×3系父女关系。金×1与金×2系兄弟关系，吕×1系二人之母。金×4与吕×1与系夫妻关系，二人还育有另外四名子女，即金×5、金×6、金×7、金×8。金×4于1989年6月因死亡注销户籍，吕×1于2008年12月去世。金×5于2009年3月去世，其夫郑×1于2005年12月去世，二人育有子女四人，即郑×2、郑×3、郑×4、郑×5。
2008年5月19日，鑫阳公司（甲方）与吕×1（乙方）签订《预售合同》。该合同第二条约定：乙方原住公房南三巷×号在危改区内有正式住房1间，使用面积15.2平方米，建筑面积20.22平方米，现有正式户口3人，安置人口3人，分别为吕×1、金×2、金×3。该合同第三条约定：甲方安置乙方三居室1套，乙方购买就地安置住房为广渠门外南街危改小区×号三居室（现地址为北京市东城区广渠家园×号，即诉争房屋），建筑面积（暂定）80.75平方米。
2010年，金×7、金×6、金×8、金×1、郑×2、郑×3、郑×4、郑×5八人因继承纠纷将金×2诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）。经朝阳法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议：吕×1基于二○○八年五月十九日与鑫阳公司签订的《预售合同》所享有的合同利益由金×7、金×6、金×8、金×1、郑×5、郑×3、郑×4、郑×2及金×2共同继承。朝阳法院据此于2010年7月21日作出（2010）朝民初字第21308号民事调解书予以确认。
2011年12月，金×7、金×6、金×8、金×1、郑×2、郑×3、郑×4、郑×5八人将鑫阳公司作为被告与金×2作为第三人诉至原审法院，要求鑫阳公司继续履行合同，协助办理房屋共有所有权证。经原审法院调解，三方当事人自愿达成调解协议：鑫阳公司于二○一二年三月十五日前协助金×7、金×6、金×8、金×1、郑×2、郑×3、郑×4、郑×5及金×2办理北京市东城区广渠门家园十六号楼四单元一一○三号房屋的产权过户手续，并协助金×7、金×6、金×8、金×1、郑×2、郑×3、郑×4、郑×5及金×2领取房地产权属证书，相关税费由各方按照相关规定自行缴纳；上述房产为金×7、金×6、金×8、金×1、郑×2、郑×3、郑×4、郑×5及金×2共同共有，房屋所有权证主证书由金×2持有。原审法院据此于2012年1月4日作出（2012）东民初字第00357号民事调解书予以确认。
2012年5月，金×7、金×6、金×8、金×1、郑×2、郑×3、郑×4、郑×5八人再次提起诉讼，将金×2诉至原审法院，要求对本案诉争房屋依法进行析产。原审法院经审理于2013年4月22日作出（2012）东民初字第07557号民事判决，判决原由金×7、金×6、金×8、金×1、郑×5、郑×3、郑×4、郑×2及金×2共同继承吕×1基于二○○八年五月十九日与鑫阳公司签订的《预售合同》所享有的合同利益变更归金×1享有；金×1于判决生效后七日内分别给付金×7、金×6、金×8、金×2每人折价款人民币三十七万六千八百元，金×1于判决生效后七日内分别给付郑×5、郑×3、郑×4、郑×2每人折价款人民币九万四千二百元；驳回双方的其他诉讼请求。判决作出后，金×2不服，上诉至本院。本院经审理于2013年9月18日作出（2013）二中民终字第10493号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2013年，金×3以其为诉争房屋的被安置人，朝阳法院作出的（2010）朝民初字第21308号民事调解书侵犯其合法权益为由，将金×7、金×6、金×8、金×1、郑×2、郑×3、郑×4、郑×5及金×2诉至朝阳法院，要求撤销（2010）朝民初字第21308号民事调解书。朝阳法院经审理认为，（2010）朝民初字第21308号继承纠纷一案是对吕×1基于2008年5月19日与鑫阳公司签订的《预售合同》所享有的合同利益进行继承，金×3并非合同当事人，亦非（2010）朝民初字第21308号继承纠纷一案应当追加的诉讼当事人，金×3基于安置人口所享有的权利属于（2010）朝民初字第21308号继承纠纷一案之外的另一法律关系所调整的范围，与该案不存在法律意义上的利害关系，不应作为该案的第三人，故于2013年12月20日作出（2013）朝民初字第40103号民事裁定，驳回金×3的起诉。金×3不服裁定，提出上诉。北京市第三中级人民法院以相同理由于2014年3月20日作出（2014）三中民终字第03346号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
同年，金×3以其为诉争房屋的被安置人口，因而应为所有权人，故原审法院作出的（2012）东民初字第00357号民事调解书侵犯其所有权为由，将金×7、金×6、金×8、金×1、郑×2、郑×3、郑×4、郑×5、金×2及鑫阳公司诉至原审法院，要求撤销（2012）东民初字第00357号民事调解书。在2013年12月6日的庭审中，鑫阳公司称，按拆迁政策，首先考虑拆迁房屋的原建筑面积，然后再考虑人口结构，结合到该户考虑到这三个人的人口结构，所以给了一套三居室。原审法院经审理认为，金×3虽为《预售合同》的被安置人口，但此不足以证明金×2、金×3对诉争房屋享有所有权，金×3亦未提交其他充分翔实的证据加以证明，故于2014年1月20日作出（2013）东民初字第14685号民事判决，驳回金×3的诉讼请求。金×3不服判决，提出上诉。本院于2014年5月4日作出（2014）二中民终字第03836号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
另查，金×1已将（2012）东民初字第07557号民事判决确定的给付金×2折价款的判决义务履行，已将折价款376800元交至法院，但金×2未领取。现诉争房屋登记在金×1名下，建筑面积81.48平方米，登记时间为2013年12月19日。诉争房屋现由金×2、金×3占有使用。
再查，2008年拆迁时，金×2、金×3二人的户籍在原被拆房屋内，但当时二人未在原被拆房屋内居住。
一审审理地中，金×2、金×3称，其二人于1996年至2001年在原被拆房屋居住；金×1不予认可，并称从1999年开始，原被拆房屋均由金×1居住。金×2、金×3称购买诉争房屋的购房款系由金×2支付，金×1对此不予认可。
上述事实，有《预售合同》、（2010）朝民初字第21308号民事调解书、（2012）东民初字第00357号民事调解书、（2012）东民初字第07557号民事判决书、（2013）二中民终字第10493号民事判决书、（2013）朝民初字第40103号民事裁定书、（2014）三中民终字第03346号民事裁定书、（2013）东民初字第14685号民事判决书、（2014）二中民终字第03836号民事判决书、房屋所有权证及双方当事人陈述等在案为证。
本院认为：公民的合法权利受法律保护。鑫阳公司与吕×1签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示。金×1虽提出该合同第二条应属无效，但《预售合同》的当事人系鑫阳公司与吕×1，而鑫阳公司以及金×2、金×1以外的其他吕×1继承人均属于本案的案外人，故对《预售合同》条款效力的确认已涉及案外人利益，故金×1理应就此问题另行提起确认之诉。在本案诉讼中，金×1并未另行提出确认之诉。故该《预售合同》应为合法有效。关于金×2、金×3对诉争房屋的安置利益问题，可从如下方面予以考虑：
第一，鑫阳公司与吕×1在《预售合同》第二条中约定安置人口3人，分别为吕×1、金×2、金×3。根据此约定，吕×1就安置房屋的权利上负有允许金×2、金×3居住使用的义务，且鑫阳公司在其他案件中表示在安置中考虑了被安置人口人数的因素，故金×2、金×3对诉争房屋享有合法的安置利益。
第二，吕×1的继承人取得诉争房屋的共有权后，在继承吕×1的权利的同时，原有的权利负担并未消灭，仍然应当尊重金×2、金×3对诉争房屋居住使用的权利。
第三，在析产案件中，金×2、金×3的安置利益未予处理，且生效判决确定金×1向其他共有人给付等额对价，对金×2的安置利益并未给付额外对价。因此，可以认定析产案件只涉及房屋所有权的分割问题，并未涉及金×2的拆迁利益，故虽然金×1通过析产取得诉争房屋的所有权，但金×2、金×3的安置利益并未在析产中消灭。
综上，原审法院确认金×2、金×3的有权居住使用诉争房屋，依据充分，本院予以维持。金×1的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由金×1负担（于本判决生效后七日内交纳至原审法院）。二审案件受理费70元，由金×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年八月十二日
书 记 员 徐方烁