广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初6417号
原告：江门市新会区华圆贸易有限公司。住所地：江门市新会区会城。
法定代表人：陈坚，该公司执行董事。
委托代理人：黄健玲，系广东广能律师事务所律师。
被告：刘建军，男，1971年9月22日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，
委托代理人：杨敏，系广东华南律师事务所律师。
第三人：关凯旋，男，1963年1月26日出生，汉族，住广东省江门市新会区，
第三人：冯玉梅，女，1965年4月3日出生，汉族，住址同上，
原告江门市新会区华圆贸易有限公司（以下简称华圆贸易公司）诉被告刘建军、第三人关凯旋、冯玉梅案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月14日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄健玲、被告的委托代理人杨敏到庭参加了诉讼。第三人关凯旋和冯玉梅经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：
1.判令撤销对广州市天河区金穗路711号之二3202房屋的强制执行；
2.判令本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：
原告于2016年10月12日对被告诉第三人关凯旋、冯玉梅民间借贷纠纷申请执行一案的执行标的提出书面异议，江门市蓬江区人民法院于2016年10月27日作出并于2016年1月1日送达（2016）粤0703执异62号执行裁定书。
2016年7月18日，原告华圆贸易公司与第三人关凯旋、冯玉梅签订了《房屋买卖合同》，约定由关凯旋、冯玉梅将其夫妻关系存续期间的财产即位于广州市天河区金穗路711号之二3202房屋按现状连装修转让给华圆贸易公司，转让总价款为人民币860万元，分三期付款。两第三人确认该房屋在工商银行的按揭款已结清，第一查封人的债务已结清，现仅剩江门市蓬江区人民法院刘建军的执行案【（2015）江蓬法执字第349号】，案件执行标的余额约150万元。双方约定，第三人在收到原告第二期购房款后，必须将该款项用于支付刘建军执行案的债务。且两第三人在收到原告第一期购房定金后10日内办好涉案房屋登记在第三人名下的不动产权证，30日内将上述房屋的产权及使用权按现状连装修及附属物正式交付给原告。在收到原告支付的第三期购房款后，第三人将上述房屋过户到原告或原告指定人名下。
原告与第三人签订《房屋买卖合同》后，原告经第三人同意，分别于2016年7月19日、2016年8月19日、2016年9月29日共向第三人指定的江门市玉峰实业投资有限公司的银行账户支付了购房定金60万元，第三人向原告出具了三份《收据》。
在全额收到原告的60万元购房定金后，第三人按照《房屋买卖合同》的约定，按期在2016年9月30日将上述房屋的产权及使用权按现状连装修及附属物移交给原告，双方签订了《移交清单》。
原告通过与两第三人订立《房屋买卖合同》，按照合同约定向第三人支付了相应对价，原告与第三人也已办妥房屋产权及使用权的移交手续，原告已接收了该房屋的相关资料，原告成为该房屋的合法使用权人及所有权人。另原告与第三人在《房屋买卖合同》中关于第二期购房款用于清偿第三人在（2015）江蓬法执字第349号执行案中对被告刘建军的债务的约定，也不会使被告刘建军的债权权益受到侵害。
故原告对其已受让的位于广州市天河区金穗路711号之二3202房产被法院执行一事，特根据我国《民事诉讼法》第227条及《最高法关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第20条之规定，在（2016）粤0703执异62号《执行裁定书》送达之日起15日内依法向贵院提起案外人执行异议之诉，请贵院依法作出判决，以维护原告的合法权益。
原告为其起诉意见主要提供了《房屋买卖合同》、中国建设银行单位结算卡业务凭证、《收据》、移交清单、（2016）粤0703执异62号《执行裁定书》、《广东省人民法院案款收据》等证据材料在卷佐证。
被告刘建军辩称：
第一、关凯旋未取得冯玉梅授权，私下与华圆贸易公司签订《房屋买卖合同》，转让冯玉梅名下房屋，该转让行为无效。
关凯旋于2014年4月24日与冯玉梅到江门市新会区民政局婚姻登记处协议离婚，并对双方名下财产作出约定：双方各自名下的财产，包括但不限于住房、存款、股票、汽车、金银首饰等归自所有。因广州市天河区金穗路711号之二3202房屋是冯玉梅名下的财产，关凯旋与冯玉梅离婚后，该房屋归冯玉梅所有，关凯旋无权处分，现关凯旋未取得冯玉梅授权，私下与华圆贸易公司签订《房屋买卖合同》，转让冯玉梅名下房屋，该转让行为无效。
第二、华圆贸易公司明知涉案房屋被法院查封，仍与关凯旋签订的《房屋买卖合同》，所订立的房屋买卖合同系无效合同。
华圆贸易公司与关凯旋均明知涉案标的于2014年6月6日被法院查封，2016年5月24日续封，仍然于2016年7月18日签订《房屋买卖合同》。根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》[1997]经他字第8号，关凯旋擅自将其已被查封的房产转卖给华圆贸易公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。
第三、华圆贸易公司购买的房屋已被司法机关依法查封执行，且其于非产权人签订房屋买卖合同，实非善意第三人，无权主张撤销执行。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。……”因此，该房屋自被法院查封之日起，不能办理转让手续。2016年7月18日，华圆贸易公司明知涉案标的被法院查封，仍与非产权人关凯旋签订《房屋买卖合同》，华圆贸易公司实非善意第三人，其购买房屋的行为违法无效。
综上所述，原告与关凯旋、冯玉梅借款合同纠纷一案【案号：（2014）江蓬法民一初字第191号】，经被告申请执行，蓬江法院依法立案并于2015年作出（2015）江蓬法执字第349号裁定，之后蓬江法院依法对冯玉梅名下的广州市天河区金穗路711号之二3202房屋进行查封并出具执行拍卖通知书进行拍卖。本案是根据合法生效的判决文书并按照法定程序进入执行阶段，合理合法，并无不当，现关凯旋、冯玉梅尚未还清（2014）江蓬法民一初字第191号案件债务，华圆贸易公司提出的执行异议理据不足，依法无据，恳请法院驳回其执行异议申请。
被告为其抗辩意见主要提供了（2014）江蓬法民一初字第191号《民事调解书》、查封（扣押）财产清单、《协助执行通知书》、离婚登记审查处理表、《申请离婚登记声明书》、《离婚协议书》等证据材料在卷佐证。
第三人关凯旋、冯玉梅既无到庭，也无书面答辩意见，在举证期限内亦无证据提交。
经审理查明：案涉的座落于广州市天河区金穗路711号之二3202房屋的权属人为冯玉梅。2008年9月17日，案涉房产被江门市新会区人民法院以（2008）新法民一初字第1535号案查封。2014年6月6日，因刘建军与关凯旋、冯玉梅之间的民间借贷纠纷一案，本院对案涉房产进行了轮候查封。该案以调解方式结案，本院为此制定了（2014）江蓬法民一初字第191号《民事调解书》。因关凯旋、冯玉梅不履行上述《民事调解书》确定的义务，依刘建军申请，本院以（2015）江蓬法执字第349号案立案执行。2016年7月8日，江门市新会区人民法院委托本院依法处理上述案涉房产。
2016年7月18日，关凯旋与华圆贸易公司就上述案涉房产签订了《房屋买卖合同》，合同载明的主要内容为：关凯旋将座落在广州市天河区金穗路711号之二3202房屋按现状连装修出售给华圆贸易公司，转让总价款为860万元，分三期付款，关凯旋在收到第二期150万元购房款后应用该款结清蓬江法院办理的（2015）江蓬法执字第349号执行案等。
2016年7月28日，本院作出（2015）江蓬法执字第349号之九《执行裁定书》，裁定拍卖该案涉房产。原告华圆贸易公司知悉后于同年10月12日向本院提出案外人异议，要求撤销对该房产的拍卖程序。本院经审查后于2016年10月27日作出（2016）粤0703执异62号《执行裁定书》，裁定驳回华圆贸易公司的异议申请，华圆贸易公司对该裁定不服，遂提起本案诉讼。
另查明，华圆贸易公司代关凯旋和冯玉梅将人民币150万元于2017年4月7日和4月13日总共分两笔划入本院执行款账户，以作为本院（2015）江蓬法执字第349号案的执行款项，但因利息问题双方未达成一致意见，该案目前仍处于执行状态。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉。原告华圆贸易公司认为其在法院采取执行措施之前已从两第三人处受让案涉房产，并基于所有权而向本院提出执行异议，故本案争议焦点为原告对本案涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合庭审查明的实际情况，本院认为原告在本案中并不享有足以排除对涉案房产强制执行的权益，具体分析如下：
首先，案涉房产的权属人仍为冯玉梅，并未因为《房屋买卖合同》的签订而在法律上发生物权变动的效果。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”和第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定可知，我国不动产所有权的转让采取的是登记制度，除法律明确规定的情形外，物权变动以登记为生效要件，未经登记则不发生物权变动的效果。原告与第三人虽就案涉房产签订了《房屋买卖合同》，但该房产在办理产权过户登记之前，原告享有的仅是要求房屋出卖人即本案第三人协助办理产权过户登记手续的债权请求权，而非已取得了案涉房产的物权。
其次，原告与第三人签订案涉《房屋买卖合同》的时间在法院对该房产采取强制查封措施之后。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”。上述法律规定虽不属于效力性的强制性规定，即涉案《房屋买卖合同》并不会仅因为该项事由而必然导致无效，但原告与第三人的行为属于擅自处分法院的查封物，违反了法律的禁止性规定，并会影响到执行债权人合法权益的顺利实现。此外，虽然《房屋买卖合同》的合同条款中约定了用部分购房款清偿（2015）江蓬法执字第349号案执行债务的内容，但该执行债务现因本案相关当事人存在意见分歧而致未能清偿完毕，该案执行程序仍需照常进行。鉴于此，本院认为原告不享有足以排除对涉案房产强制执行的权益。
综上所述，原告的诉讼请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第二百二十七条以及《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告江门市新会区华圆贸易有限公司的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告江门市新会区华圆贸易有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审 判 长 吴晓兵
审 判 员 张华理
审 判 员 杨丽燕
二〇一七年七月十二日
法官助理 陈怡杏
书 记 员 谭京纶