广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）阳中法民一终字第422号上诉人（原审原告）：谈玻均，又名谈栩铭，男，汉族。上诉人（原审原告）：冯钰清，女，汉族。上述两上诉人共同的委托代理人：陈惠婵，广东丽日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈伟全，男，汉族。委托代理人：李丽香，广东众君法律师事务所律师。上诉人谈玻均、冯钰清因与被上诉人陈伟全建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省阳东县人民法院于2013年9月8日作出的（2013）阳东法东民初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：谈玻均、冯钰清是夫妻关系，双方于1994年4月1日登记结婚。阳东县东平镇珍珠湾商贸区的土地是由阳东县东平沿海经济开发总公司（以下称东平开发总公司）开发并取得土地使用权，有广东省国土厅于1993年1月5日作出的（粤地政（1993）×号）“关于阳东县开发珍珠湾渡假中心征用土地的批复”的用地批文，并绘制有东平镇珍珠湾商贸区规划图，符合城乡规划。1996年8月31日，谈玻均以“谈栩铭”的名义向东平开发总公司购置东平镇珍珠湾商贸区×号地之C11、C12号地，面积为428平方米，按每平方米230元单价购置，价款为98440元，东平开发总公司出具一份《阳东县东平沿海经济开发总公司收款收据》（号码0000490）交付给谈玻均。同日，谈玻均又以“谈栩铭”的名义向东平开发总公司购置东平镇珍珠湾商贸区×号地之D1、D2、D3号地，面积为465平方米，仍按每平方米230元单价购置，价款为106950元，东平开发总公司又出具一份《阳东县东平沿海经济开发总公司收款收据》（号码0000491）交付给谈玻均。谈玻均购置上述两块土地后，一直没有向有关登记机构申请办理建设用地使用权登记手续，也没有对两块土地进行建设使用。2012年4月9日，谈玻均将东平镇珍珠湾商贸区×号地之D1、D2、D3号地转让给陈伟全，当日双方签订一份《土地转让协议》，商定谈玻均（即谈栩铭）为出让方的甲方，陈伟全为承让方的乙方，双方故意将签订日期填写为“1996年12月31日”。该转让协议约定：甲方向阳东县东平沿海经济开发总公司购买位于阳东县东平镇珍珠湾商贸区×号地，编号为D1、D2、D3面积共465平方米，甲方愿意出让给乙方，总地价款金额为169500元，从签订协议之日起由乙方一次性支付给甲方，甲方收取乙方支付169500元即将谈栩铭购地收据交给乙方；乙方需办理相关用地手续，甲方协助办理及提供相关资料，办理用地一切费用由乙方自己承担，其他责任与甲方无关；协议以签订之日起即生效，甲、乙双方不得违约，违约方承担全部责任。甲方签名为谈栩铭，乙方签名为陈伟全，签订日期为1996年12月31日。协议签订后，谈玻均收到陈伟全支付的购地款，即开具一份《收据》交付给陈伟全，《收据》内容为：“今收陈伟全交来购买东平镇珍珠湾商贸区×号地，编号为D1号、D2号、D3号地款人民币大写壹拾陆万玖仟伍佰元正（小写169500元），收款人谈栩铭，1996年12月31日。”同时谈玻均将一份缴款人为谈栩铭的《阳东县东平沿海经济开发总公司收款收据》（号码：0000491）原件以及一份《东平珍珠湾商贸区规划图》复印件交付给陈伟全收执。2012年5月29日，谈玻均又将东平镇珍珠湾商贸区×号地之C11、C12号地转让给陈伟全，当日双方又签订一份《土地转让协议》，商定谈玻均（即谈栩铭）为出让方的甲方，陈伟全为承让方的乙方，双方又故意将签订日期填写为“1996年10月31日”。该转让协议约定：甲方向阳东县东平沿海经济开发总公司购买位于阳东县东平镇珍珠湾商贸区×号地，编号为C11、C12面积共428平方米，甲方愿意出让给乙方，总地价款金额为166000元，从签订协议之日起由乙方一次性支付给甲方，甲方收取乙方支付166000元即将谈栩铭购地收据交给乙方；乙方需办理相关用地手续，甲方协助办理及提供相关资料，办理用地一切费用由乙方自己承担，其他责任与甲方无关；协议以签订之日起即生效，甲、乙双方不得违约，违约方承担全部责任。甲方签名为谈栩铭，乙方签名为陈伟全，签订日期为1996年10月31日。土地转让协议签订后，谈玻均收到陈伟全支付的购地款，开具一份《收据》交付给陈伟全，《收据》内容为：“今收到陈伟全交来购买东平珍珠湾商贸区×号地，编号为C11、C12号购地款人民币大写壹拾陆万陆仟元正（￥166000元），收款人谈栩铭，1996年10月31日。”同时谈玻均将一份缴款人为谈栩铭的《阳东县东平沿海经济开发总公司收款收据》（号码：0000490）原件交付给陈伟全收执。另查明，谈玻均转让上述两块土地给陈伟全后，双方未向登记机构申请变更登记手续，陈伟全也没有向登记机构申请办理建设用地使用权登记手续。谈玻均、冯钰清向原审法院起诉，主张：1、该土地属于政府统一控制的土地，未能在市场上流通，不允许办理产权登记手续，同时东平开发总公司也未将该土地交付给谈玻均、冯钰清使用，故谈玻均将该土地转让给陈伟全的手续不合法，双方签订的转让协议无法履行；2、协议签订时间不是在1996年10月31日和1996年12月31日，双方故意提前签写时间是为欺骗开发公司达到能够办理土地使用权手续转移的目的，属欺诈行为，根据合同法规定，以欺诈行为签订的合同属无效合同；3、谈玻均以明显超低于市场价格转让土地给陈伟全，明显对谈玻均、冯钰清重大不利，双方的权利义务不对等，经济利益不平衡，违反了公平合理原则，属显失公平的协议；4、该土地是谈玻均、冯钰清在夫妻关系存续期间购买，属夫妻共有财产，谈玻均未征得冯钰清同意私自将该土地转让给陈伟全，损害了冯钰清作为该土地共有人的合法权益，故谈玻均与陈伟全签订的协议属无效协议。故请求判令陈伟全返还东平开发总公司开具的珍珠湾商贸区×号地之C11、C12号地、珍珠湾商贸区×号地之D1、D2、D3号地两份《收据》的原件给谈玻均、冯钰清。一审时，谈玻均、冯钰清同意全额返还购地款并支付相应的利息给陈伟全，陈伟全认为双方签订的土地转让协议有效，请求驳回谈玻均、冯钰清的诉讼请求。原审认为：本案是因谈玻均向东平开发总公司购置讼争土地，此后谈玻均在已取得实际支配权，但尚未取得土地权属证书的情况下，又将讼争土地转让给陈伟全而引起的土地使用权转让合同纠纷。因此，本案的主要争议焦点是双方签订的《土地转让协议》是否有效的问题。本案讼争的土地包括东平镇珍珠湾商贸区×号地之C11、C12号和珍珠湾商贸区×号地之D1、D2、D3号两块土地，均登记在谈玻均（即谈栩铭）的名下，谈玻均虽未办理建设用地使用权登记手续，但已实际取得讼争土地的使用权和支配权，其有权对该土地进行处分。谈玻均将讼争土地转让给陈伟全，依照《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，谈玻均虽未取得国有土地使用权证，但其与陈伟全签订的两份《土地转让协议》是双方的真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人的合法权益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的协议，谈玻均与陈伟全之间土地使用权转让的行为合法有效，应受法律保护。对于双方故意将签订时间提前，由于是双方的合意行为，并无损害公共利益和他人的利益，不属于恶意串通行为，也不是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，同时也不影响《土地转让协议》其他条款的效力，谈玻均、冯钰清认为属于欺诈行为，不予采纳。谈玻均、冯钰清主张讼争土地属于政府统一控制的土地，不能流通，又不允许办理产权过户登记手续，请求确认两份《土地转让协议》无效，因谈玻均、冯钰清对其主张的事实未能提供证据加以证明，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外”的规定，谈玻均是有权依法对土地进行转让的，其主张该讼争土地由政府统一控制，不能流通是与法律的规定相违背，不予支持。关于转让合同是否存在显失公平的问题。谈玻均、冯钰清主张转让价格明显低于市场价格，违反公平原则，请求撤销两份《土地转让协议》。由于土地使用权转让价款属于交易行为的范畴，是交易双方对于市场信息及行情、收益与风险作出独立判断和评估后，经双方协商而达成的一致结果，如果涉及重大误解、显失公平或因欺诈而订立的合同，受害方应当依照合同法的规定，在法定期限内可行使撤销权。从双方履行合同的权利和义务来看，谈玻均首先转让珍珠湾商贸区×号地之D1、D2、D3号地，然后再转让珍珠湾商贸区×号地之C11、C12号地，两次转让行为双方都签订有转让协议，陈伟全支付购地款后，谈玻均即开具收款收据，并交付相关票据及资料给陈伟全，双方履行合同的手续完备，不存在谈玻均因欠缺交易经验或欠缺判断能力、或者过于草率作出转让行为的情形，另外合同交易的价格也没有违背谈玻均交易当时的意愿，无论现在土地价格是否上涨，都是谈玻均应承担的市场交易结果，故双方签订的转让协议没有违反公平原则，本案不具备撤销合同的法定条件，谈玻均、冯钰清请求撤销双方签订的《土地转让协议》，不予支持。关于冯钰清主张讼争土地属于夫妻共同财产，谈玻均未征得其同意私自将土地转让给陈伟全，损害其合法权益，认为谈玻均与陈伟全签订的《土地转让协议》为无效合同的问题。因本案讼争土地登记在谈玻均个人的名下，谈玻均与陈伟全签订土地转让协议时，陈伟全是有理由相信谈玻均对讼争土地享有处分权，故陈伟全属于善意受让人。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，冯钰清以未征得其同意而主张谈玻均与陈伟全签订的《土地转让协议》为无效合同，不予采纳。综上所述，依照中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：驳回谈玻均、冯钰清的诉讼请求。一审案件受理费3620元，由谈玻均、冯钰清负担。上诉人谈玻均、冯钰清不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人向东平开发总公司购置珍珠湾商贸区×号地之C11、C12号地及珍珠湾商贸区×号地之D1、D2、D3号地，东平开发总公司只是开具临时收款收据给上诉人收执；同时，东平开发总公司本身亦没有取得该土地的使用权证书，根据《城市房地产管理法》第三十八条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”的规定，东平开发总公司在未取得该土地使用权证书的情况下将该土地转让给上诉人本身存在手续不完备。东平开发总公司也没有将该土地交付给上诉人，只是出具临时的收款收据，不是可以办理产权登记手续的正式发票。众所周知，该土地属于政府统一控制的土地，不能流通，亦不能办理产权登记手续，上诉人凭公司出具的手续根本无法办理产权登记证书，上诉人在一审法院开庭时亦请求法院到相关的土地管理部门调查该土地的开发、流通情况，但一审法院在未到该土地的管理部门调查、核实的情况下，而认定上诉人对该土地有权进行处分属认定事实错误。二、由于被上诉人亦知道该土地属政府统一控制、无法办理产权登记手续，被上诉人为了达到其能够办理该土地产权转让登记的目的，故意将该土地转让的签订时间提前，其本身就属于恶意串通的行为，如果该土地能够办理产权转移登记，就搅乱土地交易市场，损害了国家利益，属于无效的协议。三、上诉人与被上诉人虽然签订有土地转让协议，但由于上诉人对该土地缺乏了解和欠缺判断能力的情况下，草率与被上诉人签订明显超低于市场价格的土地转让协议，该协议明显对上诉人重大不利，使双方权利和义务不对等，经济利益也不平衡，因而违反了公平合理原则。该协议明显显失公平，原审法院未对该土地的市场价格进行了解而武断认定双方签订协议没有违反公平原则，属认定事实错误。四、原审法院认定该土地属上诉人夫妻共有财产，按照物权法的有关规定，共有财产的处分必须要经过全体共有人的同意，但本案中，上诉人谈玻均在处置夫妻共有财产时，并没有经过上诉人冯钰清的同意。因此，未经共有人同意私自处分共有财产属无效行为，该土地的共有人冯钰清有权对上诉人谈玻均的私自转让共有财产行为主张无效。至于原审法院认为被上诉人属于善意取得受让人，根据《物权法》第一百零六条的有关规定，由于上诉人谈玻均是以明显低于市场的价格转让该土地，属于不合理价格转让，同时，转让的该土地未办理产权登记到被上诉人的名下。因此，其未符合物权法规定善意取得的条件，原审法院认定被上诉人属于善意取得受让人没有法律依据。五、双方签订的合同是无效的，但是假设合同有效的话，土地交付就成为一个问题，因为土地是无法交付，一审时上诉人已申请向东平镇政府以及国土所对于土地的交付问题进行调查，但是一审法院未予采纳。综上，原审认定事实不清、适用法律不当，判决证据不充分，严重侵犯了上诉人的合法权益，请求二审撤销原判，改判被上诉人返还东平开发总公司开具的珍珠湾商贸区×号地之C11、C12号地及珍珠湾商贸区×号地之D1、D2、D3号地两份收据给上诉人。被上诉人陈伟全答辩称：一、阳东县东平珍珠湾商贸区的土地来源清晰、手续完备、合法。东平珍珠湾商贸区的土地于1993年1月5日由广东省国土厅（粤地政）（1993）6号）作出“关于阳东县开发珍珠湾渡假中心征用土地的批复“，文中载明：“同意阳东县国土局征用该县东平镇口洋管理区位于珍珠湾地段的土地四十二万二千六百九十三点三平方米，其中：（水田……，旱地……，荒地……），并将土地使用权出让给阳东县东平沿海经济开发总公司，用于兴建珍珠湾渡假中心，土地使用年期四十年”。显然该土地从批准之日起该公司已取得合法手续。东平开发总公司依照省厅（粤地政）（1993）×号）用地批文绘制了东平珍珠湾商贸区规划图，并进行开发建设。讼争珍珠湾商贸区×号地之C11、C12号面积428平方米，珍珠湾商贸区×号地之D1、D2、D3号面积465平方米，两块地已纳入珍珠湾商贸区之内。上诉人购置上述土地后，因未办理土地完税手续，所以未能取得正式发票。张寿妥当年向该公司购买珍珠湾商贸区B-41号地，由于张寿妥交清所有土地款和办理完税手续，故其于1995年6月16日已取得该公司出具的商品销售发票，发票号为№0000058（即证据4）。二、上诉人与被上诉人签订的两份《土地转让协议》是双方充分协商、完全自愿、公平转让，不存在显失公平和恶意串通行为。首先，从转让过程看，自愿、公平原则贯穿整个建设用地使用权转让全过程：（一）双方先商定价格，分两次分别于2012年4月9日以169500元转让珍珠湾商贸区×号地，编号为D1、D2、D3号地，总面积为465平方米；同年5月29日又以166000元转让珍珠湾商贸区×号地，编号为C11、C12号地，总面积为428平方米。（二）双方签订两份《土地转让协议》，第一次转让交易与第二次转让交易时间上相隔50天。（三）付地款：受让方分别交付169500元和166000元给转让方，转让方也开具两张购地收据给受让方。（四）每次付款完毕后，转让方将其持有的东平开发总公司出具的购地款《收款收据》以及转让地的《东平珍珠湾商贸区规划图》交给受让方。其次，建设用地使用权转让完毕后，双方均没有提出反悔和异议，更没有有关部门收到当事人的投诉。可见本案的建设用地使用权转让完全符合《合同法》规定的自愿、公平原则，各种文书都是当事人的真实意思表示，被上诉人所受让的建设用地完全是善意取得。三、丈夫转让购置的建设用地使用权，妻子应该知道并同意。作为一个家庭，夫妻对家庭里不管是经济开支，或大小事情都是相互知晓的，特别处理大的事情更是相互告知，共同商定。上诉人冯钰清称上诉人谈玻均在处置该夫妻共有财产时未经其同意，有悖情理。四、双方转让建设用地使用权行为合法。本案的建设用地使用权转让行为手续齐全：1、有土地《转让协议》；2、有收付款手续；3、有转让地的《规划图》等。且转让过程均遵循“自愿、公平”原则，双方愿卖愿买，完满履行完毕，没有提出异议，反悔等。这一转让行为符合《合同法》所规定有效合同的要件，同时也符合最高人民法院法释（2005）5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第八条“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”和《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定。综上所述，上诉人是基于利益驱使，面对当前建设用地价值不断升高，把合法的土地使用权转让行为凭空说成不合法，否定土地使用权转让合同的效力。原审处理正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。本院查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。本院认为：本案是土地使用权转让合同纠纷，争议的焦点是谈玻均与陈伟全签订的《土地转让协议》是否有效的问题。本案涉讼的土地位于阳东县东平镇珍珠湾商贸区内，该商贸区由东平开发总公司开发，有广东省国土厅作出的［粤地政（1993）×号］《关于阳东县开发珍珠湾度假中心征用土地的批复》的用地批文，并绘制有东平镇珍珠湾商贸区规划图，符合城乡规划。东平开发总公司具备房地产开发资质，取得了商贸区土地的用地批文，其将本案涉讼土地转让给谈玻均，该转让行为合法有效。谈玻均虽然没有办理土地使用权登记手续，但其付清全部购地款后，已实际取得了该土地的使用权和支配权。谈玻均与陈伟全签订《土地转让协议》，将其购买的上述土地转让给陈伟全，该《土地转让协议》是双方真实意思表示，没有损害国家、集体或个人的合法权益，亦没有违反法律法规的禁止性规定。虽然双方没有办理土地使用权登记及变更手续，但依照《中国人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，双方签订的《土地转让协议》合法有效。虽然双方签订协议时将时间倒签，但不影响该《土地转让协议》的效力，上诉人上诉主张双方签订的《土地转让协议》无效，请求被上诉人返还东平开发总公司开具的上述两块土地的收款收据，理据不足，不予支持。至于上诉人主张涉讼土地属于政府统一控制的土地，不能流通，不允许办理产权登记手续，对该主张，上诉人无法提供证据予以证明。即使该地存在政府控规、暂时无法办理产权登记的情形，亦是合同履行的问题，不影响《土地转让协议》的效力。上诉人另主张该土地转让明显低价，显失公平，应予撤销。综观双方的交易过程，谈玻均将上述两块土地分两次转让给陈伟全，双方签订书面的《土地转让协议》，陈伟全付清购地款后，谈玻均开具收款收据，并将交易土地的相关票据、资料交付陈伟全收执。双方交易行为规范、手续完备，并不存在重大误解的情形，交易价格亦没有违背谈玻均当时的意愿。上诉人该主张理据不足，不予采纳。上诉人冯钰清主张谈玻均未征得其同意私自将夫妻共同财产处分，该土地转让行为应认定无效。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，上诉人冯钰清该主张理据不足，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。上诉人上诉理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3620元，由上诉人谈玻均、冯钰清负担。本判决为终审判决。审判长 龙  飘审判员 林 浈 量审判员 司徒达国二〇一三年十二月三十日书记员 莫 怡 华