广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民二初字第441号
原告：肇庆市嘉盛物业服务有限公司，住所地广东省肇庆市端州区，组织机构代码××。
法定代表人：谭汝律。
委托代理人：李国豪，该公司经理。
被告：程广涛，男，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区，现住广东省肇庆市端州区，公民身份号码×××0016。
原告肇庆市嘉盛物业服务有限公司诉被告程广涛物业服务合同纠纷一案，本院2015年7月28日立案受理后，依法由审判员杜宁光适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告肇庆市嘉盛物业服务有限公司的委托代理人李国豪，被告程广涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肇庆市嘉盛物业服务有限公司诉称：原告是“大唐盛世”小区的物业管理服务公司，被告是大唐盛世第七幢602房的业主。2009年5月2日，原告与被告就上述房屋的前期物业管理服务签订了《前期物业管理服务协议》（下称《协议》）。双方约定，原告为被告提供前期物业管理服务，被告按《协议》约定的时间和收费标准向原告交纳物业管理服务费用；被告交纳费用的时间为每半年收费一次；交纳费用时间：提前六个月预交；收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.5元等；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰支付违约金。协议还明确约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容和质量及违约责任等具体事项。签订协议后，原告依约为业主提供了物业管理服务，但被告自2013年7月1日起至今未按协议约定的时间和数额交纳服务管理费和共用设施设备用电及智能维护费等分摊费用，经原告多次催收无果。截止至2015年4月30日，被告拖欠原告管理费和共用设施设备用电分摊费等费用3795元，违约金3671.3元（违约金暂计至2015年4月30日，之后的违约金按日2‰计至付清之日止），合计7466.3元。被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益。为此，原告依法提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付2013年7月至2014年12月管理费3051元、公共用电分摊费108元、电梯电费360元、恒压泵电费分摊费180元、智能维护费96元给原告；2、被告立即支付违约金3671.3元给原告（违约金暂计至2015年4月30日，之后的违约金按日2‰计至付清之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告程广涛辩称：对于原告起诉本人所欠的物业管理费、各种分摊费用共3795元无异议；但对于滞纳金有异议，不是不去交这两年的费用，而是原告不收我的费用，不是本人的过错造成的，而是原告造成的，所以不应收取本人的滞纳金。我还是愿意与原告调解解决纠纷。
经审理查明：大唐盛世第七幢602房的权属人为被告，该房屋的建筑面积为112.9939平方米。2009年5月2日，原告与被告就上述房屋的前期物业管理服务签订了《前期物业管理服务协议》（下称《协议》）一份。双方约定，原告为被告提供前期物业管理服务，被告按《协议》约定的时间和收费标准向原告交纳物业管理服务费用；被告交纳费用的时间为每半年收费一次；交纳费用时间：提前六个月预交；收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.5元等；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰支付违约金。协议还明确约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容和质量及违约责任等具体事项。
协议签订后，被告每月应承担物业管理服务费169.49元（1.5元／月／平方米×112.9939平方米），被告依约支付物业管理服务费至2013年7月1日。又依协议的约定，被告应从当日预交下半年六个月的物业管理费，即1016.94元。虽原告时有向被告催收物业管理服务费等费用，但被告认为原告的物业服务不符合合同的约定而拒绝支付，至2014年12月共拖欠物业管理服务费3051元、公共用电分摊费108元、电梯电费360元、恒压泵电费分摊费180元、智能维护费96元。原告催讨无果，遂向本院提起诉讼。
案经调解无果。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。针对原、被告在本案中的争议，本院评判如下：（一）关于《前期物业管理服务协议》的效力问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，各方应按照合同的约定享有权利和承担义务。原告在签订合同后，至今均能依约为该小区业主提供了物业管理服务，而被告未能依照合同的约定支付物业服务费等费用给原告，被告的行为已构成违约，根据《物业管理条例》第七条关于“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”的规定，被告应承担向原告支付2013年7月至2014年12月的物业服务费3050.84元（计算方法：112.9939平方米×1.5元／平方米／月×18个月）的责任。原告要求被告支付拖欠的2013年7月至2014年12月的物业服务费3050.84元的请求，理据充分，既符合合同的约定，亦符合法律的规定，本院予以支持；另外，被告对于至2014年12月拖欠公共用电分摊费108元、电梯电费360元、恒压泵电费分摊费180元、智能维护费96元等费用数额无异议，亦应当将此费用支付给原告。（二）关于违约金问题。关于违约金的支付，合同约定从逾期付费之日起按每天2‰计算，但该约定与相关规定不符，其计算标准过高，对此本院依法予以调整，可按约定的管理费付款期逾期之次日起按中国人民银行一至六个月期同期贷款利率的1.3倍计算为宜；由于双方合同约定支付物业服务费为每半年收费一次，且为提前六个月预交。该约定是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以认可。被告逾期不交物业服务费的行为，已构成违约，原告要求被告支付违约金是符合法律规定的，为此，被告应当支付违约金。违约金的具体计算方式为：①2013年7月至2013年12月的1016.94元，从2013年7月2日起计至付清之日止；②2014年1月至同年7月的1016.94元，从2014年1月2日起计至付清之日止；③2014年7月至同年12月的1016.94元，从2014年7月2日起计至付清之日止。至于公共用电分摊费、电梯电费、恒压泵电费分摊费、智能维护费公共用电分摊费等项目的费用是否支付违约金，对此类费用协议并无约定违约金，故该项费用等不应计算违约金。原告对此部分要求计算违约金的诉讼请求，因无合同上的约定，本院不予支持；被告认为此部分不应计算违约金的抗辩理由成立，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告程广涛在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告肇庆市嘉盛物业服务有限公司支付2013年7月至2014年12月的物业管理服务费3050.84元及2014年1月至2014年12月的公共用电分摊费108元、电梯电费360元、恒压泵电费分摊费180元、智能维护费96元。
二、被告程广涛在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告肇庆市嘉盛物业服务有限公司支付判项一中物业服务费的违约金（违约金计算方法：①、2013年7月至2013年12月的1016.94元，从2013年7月2日起计；②、2014年1月至同年7月的1016.94元，从2014年1月2日起计；③、2014年7月至同年12月的1016.94元，从2014年7月2日起计。均以中国人民银行一至六个月期同期贷款利率的1.3倍计至付清上述物业服务费之日止）。
三、驳回原告肇庆市嘉盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元（原告肇庆市嘉盛物业服务有限公司已预付），分别由原告肇庆市嘉盛物业服务有限公司负担10元，被告程广涛负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杜宁光
二〇一五年十一月六日
书记员 钱颖连
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