山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4207号
上诉人（原审被告）海上嘉年华（青岛）置业有限公司。
法定代表人景戈平，董事长。
委托代理人孙洁琼，山东首辰律师事务所律师。
委托代理人吴李燕，山东首辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）万鹏。
委托代理人王玲燕，山东睿德律师事务所律师。
上诉人海上嘉年华（青岛）置业有限公司（以下简称嘉年华公司）因与被上诉人万鹏商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第2540号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万鹏在原审中诉称，2010年10月29日，双方签订《青岛市商品房预售合同》，由万鹏购买嘉年华公司预售的商品房，双方在合同中约定，嘉年华公司应在2012年6月30日前向万鹏交付房屋，并且交付的房屋必须经政府相关部门竣工验收备案合格。双方签订合同后，万鹏按照合同约定于2010年12月10日向嘉年华公司支付商品房全款1387854.94元。但嘉年华公司并未按照合同约定期限向万鹏交付竣工验收合格的商品房。直至今日，嘉年华公司仍然无法履行合同义务。请求判令：1、嘉年华公司向万鹏支付延期交房的违约金共计265080元（暂计算至2015年2月11日）；2、本案诉讼费由嘉年华公司承担。
嘉年华公司在原审中辩称，1、2013年7月30日发放入伙通知书，嘉年华公司开发建设的房屋已经具备使用条件，通知万鹏收房，但万鹏拒不收房；2012年7月1日至2013年7月30日的违约金已过诉讼时效，依法不应支持。2013年8月1日至今万鹏拒不收房的损失是自己造成的，应当由万鹏承担，嘉年华公司不应当支付逾期交房违约金。万鹏购买的房屋已于2012年2月12日通过竣工验收备案，请万鹏立即来办理收房手续。3、合同约定的逾期交房违约金日万分之二标准过高，远远超过同期同地段租金，应当适当调整，予以降低。
原审查明，2010年10月29日，万鹏与嘉年华公司签订了《青岛市商品房预售合同》，合同约定：乙方（万鹏）向甲方（嘉年华公司）购买黄岛区漓江西路1166号海上嘉年华2栋1单元1层104户，政府批准的规划用途为住宅；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币10149.59元，根据甲方暂测的房屋面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币1387855.00元，该房屋全装修总价为人民币1387855.00元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日；该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件，即该房屋经验收合格，商品房验收合格的标志为经政府相关部门竣工验收备案；甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外（第十一条）；甲方如未在本合同第十一条规定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起计算至实际交付之日止；乙方于2010年10月28日与甲方签约，并付首付款人民币1387855.00元；乙方未按合同约定的期限和数额付清房款、各种契税及费用，除承担违约责任外，无权要求甲方交付房屋和办理产权手续。万鹏提交的收据显示其向嘉年华公司支付房款1387854.94元，开票日期为2010年12月10日。万鹏购买的涉案房屋竣工验收备案日期为2015年2月12日，备案日期为2015年2月16日。
2013年1月28日，嘉年华公司出具的《关于推迟海湾豪庭楼盘交房日期的通知函》载明：为进一步提高交房质量，完善园林景观，满足广大业主需求，我司经慎重考虑后决定将交房时间适当延后，预计交房时间将不晚于2013年8月30日。同时，我司承诺将按照与您签订的《青岛市商品房预售合同》的约定承担逾期交房相关责任（支付违约金具体流程与您的置业顾问联系）。嘉年华公司在庭审中主张于2013年7月30日通知万鹏收房，并提交国内快递邮件详情单予以证明，万鹏对嘉年华公司主张不予认可，认为详情单上并无万鹏签名。
原审认为，本案双方当事人争议的焦点在于：嘉年华公司是否应支付万鹏2012年7月1日至2015年2月11日的逾期交房违约金？结合庭审情况，原审分析判定如下：
双方签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。万鹏要求嘉年华公司支付自2012年7月1日至2015年2月11日的逾期交房违约金，嘉年华公司对此不予认可，认为万鹏存在逾期付款行为，逾期付款违约金和逾期交房违约金应相互抵销。因合同补充条款第五条第四项仅约定万鹏未按合同约定的期限和数额付清房款，除承担违约责任外，无权要求嘉年华公司交付房屋，双方并未约定万鹏逾期付款，嘉年华公司可延期交房，故原审对嘉年华公司的抗辩理由不予支持。按照合同约定，嘉年华公司应于2012年6月30日前将该房屋交付给万鹏，嘉年华公司交付的房屋应为经竣工验收合格后的房屋，而嘉年华公司取得涉案房屋竣工验收备案证的时间为2015年2月16日，故嘉年华公司应承担逾期交房的违约责任。
关于嘉年华公司主张万鹏要求其支付2012年7月1日至2013年7月30日的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，因嘉年华公司已在2013年1月28日向万鹏发放《关于推迟海湾豪庭楼盘交房日期的通知函》中承诺交房时间逾期不晚于2013年8月30日且将按照《青岛市商品房预售合同》的约定承担逾期交房相关责任，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原审对嘉年华公司主张的万鹏要求其支付2013年7月30日之前的逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予支持。嘉年华公司认为合同约定违约金过高，要求予以调减，因合同中约定万鹏逾期付款的违约金亦为日万分之二，且嘉年华公司在《关于推迟海湾豪庭楼盘交房日期的通知函》中承诺将按照《青岛市商品房预售合同》的约定承担逾期交房相关责任，故原审对嘉年华公司要求调减违约金的主张不予支持。
综上，原审认为，万鹏主张嘉年华公司应支付自2012年7月1日至2015年2月11日的逾期交房违约金265080元（1387854.94×956×2÷10000），符合法律规定，原审予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：嘉年华公司于判决生效后十日内一次性支付万鹏自2012年7月1日至2015年2月11日的逾期交房违约金265080元。案件受理费5276元，由嘉年华公司负担。
宣判后，嘉年华公司不服原审判决，提起上诉。请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院做出的(2015)黄民初字第2540号判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案第一、二审的诉讼费由被上诉人承担。其主要理由是：一、原审法院认定上诉人应承担2012年7月1日至2015年2月11日的逾期交房的违约责任，认定事实不清。被上诉人一审诉求中支付违约金的期间为2012年7月1日至2015年2月11日，其中2012年7月1日至2013年2月11日之间产生的违约金已过诉讼时效，依法不应支持。后上诉人于2013年7月30日向被上诉人发放书面《入伙通知书》，涉案房屋已经具备实际交付使用条件，上诉人通知被上诉人办理房屋交付手续，但被上诉人拒不办理。被上诉人恶意拒不收房，人为制造损失扩大，恶意索要违约金，其主张不应得到法律支持，且被上诉人购买的涉案房屋于2015年2月12日通过竣工验收，取得青岛市建设工程竣工验收备案证，已具备合同约定的交付条件，上诉人不应再继续承担逾期交房的违约责任。二、原审法院认定违约金计算标准为总房款的日万分之二，适用法律错误，法院应当予以调整，适当减少违约金的标准至涉案房屋租金标准的130%为宜。依据《合同法》第114条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，因上诉人逾期交房给被上诉人造成的实际损失就是被上诉人无法居住使用该房屋而需要另行租赁房屋，或无法将该房屋出租获得租金收益，所以上诉人违约行为造成的实际损失为被上诉人的租金损失，应按同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的实际损失，请求法院依法向青岛经济技术开发区房地产交易中心调取与涉案房屋同地段同类房屋租金标准，以合法、合理确定上诉人造成的实际损失及违约金数额。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判决，依法改判或发回重审。
被上诉人辩称，一审认定事实清楚正确，按日万分之二计算违约金符合合同约定，也不违反法律规定。请求驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、上诉人应否承担逾期交房违约金；2、原审认定违约金适用标准是否过高。
一、关于上诉人应否承担逾期交房违约金的问题，本院认为，上诉人未按照与被上诉人签订的购房合同约定的时间完成竣工验收，未能按时交付房屋，依法应当承担逾期交房违约金。上诉人主张2012年7月1日至2013年5月15日之间产生的违约金已过诉讼时效，但一方面上诉人的逾期交房行为系连续性的事实行为，不应分割计算时效期间；另一方面，上诉人在向被上诉人发送的《关于收房的温馨提示》中明确载明其将按照合同约定承担逾期交房赔偿责任，亦证明上诉人有重新确认其将按约定承担责任的意思表示。综上，上诉人关于的时效问题的主张，本院不予支持。
上诉人主张其于2013年即向被上诉人发出《入伙通知书》，认为涉案房屋当时已具备实际交付使用条件，系被上诉人拒绝收房人为扩大损失。对此，本院认为，上诉人于2015年2月份才取得竣工验收，在此之前，并不具备约定和法定交房条件，被上诉人有权拒绝收房。
另外，上诉人还主张其于2015年2月取得竣工验收备案证，不应再承担违约金。本院认为，上诉人取得竣工验收备案证的时间并不等同于完成了交房行为，其逾期交房行为应截止到其具备合法的交房条件，并实际通知业主完成交房义务之时。因此，对上诉人该主张本院不予采信。
二、关于违约金计算标准问题，本院认为，双方合同约定的逾期交房违约金的赔偿标准为已付房款的日万分之二，该约定系双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律规定，原审据此判令上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金并无不当，上诉人主张该违约金标准过高，并无证据证明该违约金计算标准过份高于因其逾期交房给被上诉人造成的损失，本院对上诉人该主张不予采信。
综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5276元，由上诉人海上嘉年华(青岛)置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一六年六月二十五日
书 记 员 王 繁