山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终4913号
上诉人（原审原告）：王芹芹，女，1986年8月1日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：梁朝舜，山东明察律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董庆武，山东明察律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金成发，总经理。
委托诉讼代理人：潘松，山东辰静律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙帆帆，山东辰静律师事务所律师。
上诉人王芹芹因与被上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王芹芹上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判绿地公司履行协助为王芹芹办理房屋权属证书的义务，向王芹芹支付因未取得《分期综合验收备案证明》而违规交房的违约金21165.43元；2.一、二审诉讼费用由绿地公司承担。事实和理由：一、一审判决没有对涉案合同和附加协议的效力分别进行质证、认定，采取简单而不负责任的捆绑式认可模式，认为“王芹芹与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件均为有效”，该认定有悖基本法律常识，属于事实认定错误。1.一审法院在一审程序中不允许王芹芹对主合同和附加协议分别进行质证，不仅违背程序正义，而且有悖关于主合同和附加协议应分别进行质证的基本法律常识。2.交纳涉案房屋购房款是在2012年10月20日、10月27日，而正式签订合同及附加协议的时间则是2013年1月6日。“先交房款后签合同”这种捆绑式签约模式导致签约双方地位上严重不平等，导致王芹芹丧失与绿地公司协商签订合同的权利，丧失了对绿地公司严重损害王芹芹合法权益的霸王条款进行变更的权利。3.补充协议第三条第二项违背王芹芹的意思自治，对该条款的效力应进行否定性评价。通过捆绑式签约损害业主的合法权益，是不法房地产企业潜规则。该潜规则导致王芹芹无法对补充协议的内容进行任何修改，违反民法的一般基本原则。4.涉案合同和补充协议均为同一天捆绑签订，且涉案补充协议第三条第二项内容与涉案商品房预售合同网签备案互相矛盾，降低了交房标准。商品房预售合同是政府为了防止不法房地产企业利用业主的信任及法律知识的缺乏损害业主的合法权益，防止双方利益过于失衡。二、绿地公司利用王芹芹的信任和对法律知识的缺乏，欺骗王芹芹签订补充协议第三条第二项，违反了《合同法》第五十二条第三项之规定，应属无效条款。1.作为房地产企业，交房之时，绿地公司对自己长期无法提交分期综合验收证明这一客观事实是明知的，在交房之时即已构成事实履行不能。2.绿地公司在签合同时存在主观恶意，掺加第三条第二项对王芹芹极其不利的内容，导致王芹芹取得房产证遥遥无期。该行为属于以合法形式掩盖非法目的。3.对于长期恶意损害业主合法权益的不法房地产企业，若法律不予制裁，则有损法律的公正和威严。三、一审判决认为“附件（附加协议）内容不违反法律及行政法规的强制规定”，不违反合同法第52条的强制性规定，系适用法律错误。补充协议第三条第2项，绿地公司用竣工验收备案登记单代替房屋竣工综合验收证明作为交付条件违反了社会公共利益，属于合同法第52条第（四）项之无效情形。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条和《城市房地产开发经营管理条例》第17条、18条及《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》均要求房地产企业取得分期综合验收证明，并将取得该证明作为办理房产证的前置条件。在对法律的适用产生分歧，文义解释无法定纷止争之时应选择从立法目的和立法背景的角度进行解释。2.因综合验收涉及拆迁补偿落实、物业管理、环境保护等各个方面的社会公共利益，故不得以协议的方式加以规避或者免除。3.绿地公司用竣工验收备案登记单代替房屋竣工综合验收证明作为交付条件违反了合同法第52条第4项之强制性规定，故补充协议第三条第2项属于无效条款。四、一审判决认为补充协议“约定并未免除出卖人的责任、加重买受人的责任、排除买受人主要权利，该条款有效”，一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.涉案合同及补充协议均系绿地公司提供，属于格式合同。对于涉案补充协议第三条第2项，对王芹芹明显不利的内容，绿地公司未能采取合理的方式提请王芹芹注意，亦没有履行必要的释明义务，且该格式条款免除了绿地公司在交房时提交分期综合验收证明的责任，免除了绿地公司因未能办理综合验收而应承担的违约责任，排除了王芹芹要求绿地公司取得分期综合验收证明进而取得房屋权属证书的主要权利。2.涉案补充协议第三条第二项属于法律、司法解释规定的无效情形，法院应当认定该格式条款属于无效条款。五、根据2011年11月30日鲁高法（2011）297号《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》第二部分第六条规定，综合验收合格是出卖人将房屋交付买受人的法定条件。结合《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条和《城市房地产开发经营管理条例》第17条、18条的规定，涉案补充协议第三条第2项应属于无效条款。六、新修订的《城市房地产开发经营管理条例》第18条明确规定对住宅小区等群体房地产开发项目必须进行综合验收。并且是在2004年之后，应以新修订的《城市房地产开发经营管理条例》关于综合验收的规定为准。一审法院引用2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项关于取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收审批的行政决定进行判决无法律依据。七、一审判决认为“办理房屋权属证书系房屋管理部门的职能，其他任何企业和个人无权履行该项职能，绿地公司作为房地产开发企业，其合同义务为将所需资料交产权登记机关备案，而非办理权属证书”，一审法院的判决偷换概念，有违司法公正。1.王芹芹要求绿地公司办理房屋权属证书应从民法意义上理解，而非从行政法意义上进行解释。王芹芹无法自己办理房产证，绿地公司的行为合法与否是王芹芹能否获得房产证的前提条件。绿地公司作为房地产开发企业有义务协助王芹芹办理房屋权属证书，向产权登记部门提交包括分期综合验收证明在内的资料。2.一审判决支持王芹芹要求绿地公司支付逾期办证的违约金，却驳回王芹芹要求绿地公司办理房屋权属证书的诉讼请求，属于逻辑错误。3.王芹芹作为买受人有权利拥有房屋权属证书，一审法院没有督促绿地公司履行协助办理房产证的义务，作出不负责任的判决有违司法公正，危害社会公平。八、涉案补充协议和主合同均明确约定以本合同约定的交房条件为准，补充协议第3条第2项约定在甲方具备本合同的交房条件下，甲方可发出交付通知。本合同的目标指向备案的主合同，交房条件指主合同第8条、第11条的规定。王芹芹要求绿地公司支付因未取得分期综合验收证明，而违规交房违约金具有事实和法律依据，鉴于王芹芹已享有部分居住利益，王芹芹主张按照逾期交房违约金的50%计算。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应当予以改判。
绿地公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，王芹芹的上诉请求及事实与理由无任何事实及法律依据，请求依法驳回王芹芹的上诉请求。1.一审法院在认定涉案合同效力时因补充协议是涉案合同的附件5，是合同的重要组成部分，进行统一认定完全符合法律逻辑及程序正义。2.王芹芹与绿地公司在2012年10月20日就涉案房屋的买卖达成合意，并签署手签本商品房买卖合同，王芹芹手签本合同后分别于2012年10月20、10月27日缴纳购房款，绿地公司在2012年12月20日取得涉案房屋的预售资格后于2013年1月6日通过济南市建委及房管局的网签系统，签署网签备案合同，不存在王芹芹所谓的捆绑式签约。3.涉案合同附件5补充协议第3.2取得房屋竣工验收备案单与主合同约定的交房条件取得分期综合验收备案证明不矛盾，并未降低交房标准。4.手签本合同自2012年10月20日签订后就一直由王芹芹持有，至2013年1月6日签署网签合同后王芹芹才将手签本合同交给绿地公司处，王芹芹在长达3个月时间内持有手签本合同，其完全有能力对合同条文研究透彻，绿地公司已履行合理提示义务。5.绿地公司没有权利和能力办理房产证，只能协助提交资料。
王芹芹向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司在判决生效之日起三日内履行为王芹芹办理房屋权属证书的义务；2.判令绿地公司向王芹芹支付因未取得《分期综合验收备案证明》而违规交房的违约金21165.43元；3.判令绿地公司向王芹芹支付因逾期未办理房产证的违约金5863元；4.判令绿地公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年1月6日绿地公司作为出卖人与作为买受人的王芹芹签订《济南市商品房买卖合同》。合同约定王芹芹购买绿地公司开发建设的XXXX广场XX项目X号楼X单元XXX室商品房房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为586300元。合同第八条约定房屋交付期限为2014年12月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过十日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件五合同补充协议第六条关于房屋交接的约定第2款约定：“该商品房达到交付的条件是指出卖人取得该商品房所在楼的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其它因素不得作为买受人拒绝交接的正当理由。买受人不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房的责任。”合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
绿地公司向王芹芹发出了收房通知后，王芹芹于2014年12月10日到达涉案房屋处按绿地公司流程办理房屋验收手续，实际收取了涉案房屋。
上述房屋的商品房预售许可证编号为济建预许XXXXX2号，该房屋于2014年11月20日通过了济南市城乡建设委员会的房屋建设工程竣工验收备案，备案证明号为XXXXXXXX-4，但尚未取得《分期综合验收备案证明》。
一审法院认为，王芹芹与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件的合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，绿地公司在与王芹芹签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。双方均应按照合同约定严格履行合同内容。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方合同第八条约定的商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》，双方合同的补充协议第六条将交付条件修改为出卖人取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，且补充协议第十九条约定，本补充协议与买卖合同约定不一致的，以本补充协议为准。该补充协议系当事人的真实意思表示，房屋交付标准应以补充协议的约定为准，故绿地公司在合同约定的交房日期前将符合补充协议约定的房屋交付王芹芹使用，不构成违约。且双方的这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效。王芹芹要求绿地公司承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。
根据双方合同约定，绿地公司应在商品房交付使用后730日内，将办理房屋权属登记的资料交产权登记机关备案，如因绿地公司责任，致使买受人无法取得房地产权属登记证书的，绿地公司按已付房价款1%支付违约金。本案中，绿地公司于2014年12月10日向王芹芹交付房屋，绿地公司应在房屋交付后730日内将相关资料交产权登记机关备案，协助王芹芹办理房地产权属登记证书，现因绿地公司未取得《分期综合验收备案证明》，无法协助王芹芹办理产权登记，绿地公司应承担违约责任，支付王芹芹已付房价款1%的违约金5863元。绿地公司主张王芹芹在办理房屋交付手续后两年零一个多月才起诉主张权利，超过诉讼时效，对此一审法院认为，根据合同约定，房屋交付后，绿地公司应在730日内协助王芹芹办理产权登记，如未在该期限内履行义务，构成违约，王芹芹有权向绿地公司主张违约责任。本案的诉讼时效应从王芹芹的权利受到侵害之日起，即房屋交付后的730日开始计算，故王芹芹的主张未超过诉讼时效。
王芹芹要求绿地公司在判决生效之日起三日内履行为王芹芹办理房屋权属证书的义务，对此一审法院认为，办理房屋权属证书系房屋管理部门的职能，其他任何企业和个人无权履行该项职能，绿地公司作为房产开发企业，其合同义务为将所需资料交产权登记机关备案，而非办理权属证书，故王芹芹的该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，判决：一、绿地地产（济南）有限公司于判决生效之日起十日内支付王芹芹逾期办证违约金5863元；二、驳回王芹芹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，减半收取238元，由王芹芹负担186元，绿地地产（济南）有限公司负担52元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点：一是王芹芹主张的违规交房违约金能否支持；二是王芹芹要求绿地公司协助为其办理房屋权属证书能否支持。
关于焦点一，王芹芹主张的违规交房违约金能否支持。本院认为，本案系王芹芹与绿地公司之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定涉案房屋的交付条件为绿地公司取得该房屋竣工验收备案登记单。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，并未免除出卖人绿地公司的责任、加重买受人王芹芹的责任、排除买受人王芹芹的主要权利；第二，双方对交付条件的补充约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，王芹芹也未在法定期间内，以绿地公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致王芹芹没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定。因此，本院认定双方对交付条件的补充约定合法有效。在涉案楼盘取得房屋竣工验收备案登记单后，绿地公司通知王芹芹收房，王芹芹亦实际收房，故绿地公司向王芹芹交付涉案房屋符合双方约定的交付条件。因此，王芹芹以绿地公司交付的房屋不符合合同约定为由，请求绿地公司承担违规交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，王芹芹要求绿地公司协助为其办理房屋权属证书能否支持。本院认为，虽然双方商品房买卖合同中对绿地公司协助王芹芹办理涉案房屋权属登记作出约定，但因涉案房屋尚未取得《分期综合验收备案证明》而无法办理相关房屋权属登记手续，本院对王芹芹的该上诉请求无法支持，王芹芹可待绿地公司对涉案房屋取得《分期综合验收备案证明》后，另行主张权利。
综上所述，王芹芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费476元，由上诉人王芹芹负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年七月二十七日
书记员 李在利