湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第1007号
原告阳少华，男，1976年12月9日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
委托代理人聂绍武，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告永州市银海房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路803-4号三楼。
法定代表人谭显明，系该公司董事长。
委托代理人杨楚雄、杨新勇，系该公司法律顾问，其中杨楚雄的代理权限为特别授权，杨新勇的代理权限为一般授权。
原告阳少华诉被告永州市银海房地产开发有限公司（以下简称银海公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年7月21日向本院提起诉讼。本院受理后，组成由审判员谭胡林担任审判长，代理审判员胡慧、人民陪审员彭健参加的合议庭适用普通程序，于2014年8月7日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员尹娜担任法庭记录。原告的委托代理人聂绍武、被告的委托代理人杨楚雄、杨新勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳少华诉称：2008年12月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告在永州市冷水滩区凤凰园湘跃路开发的商品房银海花园儒雅轩12-2号房。原告分期支付共188387元购房款，被告在2009年10月31日前交房。合同第13条约定：在交房之日起360个工作日内，出卖人为买受人办理好房屋产权证和土地使用证，逾期未办理的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，即188387×0.005=94.19元／天。原告按约定支付全部购房款项，但被告仅为原告办理了房屋产权证，土地使用证至今未办理。根据合同约定，交房之日后360个工作日应为2011年4月5日，至2014年6月30日止，已经逾期1181天。因此，被告应当支付违约金111242.5元给原告。原告多次与被告协商不成，现依法提起诉讼，请求判令：一、请求责令被告支付违约金111242.5元给原告；二、被告自2014年7月1日起按日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金至土地证交付给原告之日止；三、被告承担本案诉讼费用。
被告银海公司辩称：一、本案已过诉讼时效。根据我国法律的规定，民事诉讼时效为民事权利被侵害之日起两年内。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付时间为2009年10月31日，而房屋的实际交付时间为2010年5月3日，按照该合同第十三条约定，被告应在360个工作日时间范围内为原告办理产权登记手续，即在2011年10月3日为原告办理产权证书。但原告在法定的二年内，即2013年10月3日前没有向人民法院提起诉讼，且无证据证明原告通过合法的方式向被告主张权利，本案已过诉讼时效，依法应驳回原告的诉讼请求；二、未能办理土地使用权证的过错责任应由原告承担。被告在履行双方签订的《商品房买卖合同》过程中，被告已经按照合同约定在期限内为原告办理了房产证，但原告时至今日都没有向被告交付办理土地权属证书的相关证明文件和手续。所以，原告向被告追诉违约责任实属无稽之谈，被告没有违约的法律事实；三、产权证书的权属确定应以法律规定为准。根据我国物权法第147规定建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。被告在约定时间内已经为原告办理了房屋产权证书，按照物权法的规定，其房屋占用范围内的建设用地使用权已经归于原告名下，并不存在侵犯原告合法权益的行为；四、原告的诉请没有相应的事实和法律依据。原告诉请的111242.5元的违约金是按照合同第十三条约定的若延期办证按照每日万分之五的标准计算的。被告已经在约定的时间内为原告办理了房屋产权证书及土地权属证书，被告没有违约事实。因此应驳回原告的诉请。
原告向本院提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同，拟证实原、被告之间存在合同关系，合同合法有效，合同约定违约责任和违约金计算方法；证据二、销售不动产统一发票，拟证实原告支付购房款，已经完全履行合同义务；证据三、收款收据，拟证实被告收取原告办理房屋产权证的费用；证据四、房屋所有权证，拟证实原告的房产权证办理时间为2011年5月10日；证据五、业主抗议书，拟证实原告和其他业主因被告拖延办理土地证与被告交涉；证据六、业主代表向政府部门反映开发商违约拖延办证的书面发言，拟证实原告委托业主代表向政府部门反映被告拖延办理房产证、土地使用权证的违约的问题；证据七、市房产局的回复，拟证实市房产局在永州红网回复原告：对开发商合同违约的问题可以向法院诉讼。
被告对原告的证据有如下质证意见：对证据一的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据二、三、四的真实性无异议；对证据五、六的真实性、合法性均有异议，该证据只是个人所发表的意见，同时也与本案无关；对证据七不予认可。
被告向本院提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同，拟证实被告已履行合同约定，没有侵害原告权益的事实；证据二、银海花园办理交房费用明细，拟证实被告已于2010年5月3日向原告交房，原告的诉请已过诉讼时效；证据三、永州市万家仁和房地产营销策划有限公司的《证明》，拟证实原告至今没有将办理土地使用权证的手续交付给被告，被告没有违反合同约定，没有违约事实；证据四、《办理房产证、土地证授权委托书》，拟证实被告的产权证办理手续是委托万家仁和公司办理的，万家人和公司的《证明》合法有效。
原告对被告的证据有如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但是不能证实被告按合同履行了义务；对证据二的真实性无异议，对关联性无异议，不能证实原告的诉请过了诉讼时效；对证据三的真实性有异议，所出具的证明不是事实；对证据四的真实性、关联性均有异议，不能达到被告的证明目的。
本院对原告提供的证据经审查后认为，证据一、二、三、四，被告对其真实性均无异议，且均与本案相关联，认定为有效证据；证据五系原告等业主就包括办证等问题向物业主张权利的资料，与本案相关联，本院予以采信；证据六，系业主代表李立武的发言稿，此发言稿在何地所讲不清楚，其所讲的内容主要是反映物业管理方面的问题，与本案并无关联，且李立武与原告同为业主，在本案中其证据的效力低，本院对此证据不予采信；证据七，系永州市房产局于2014年2月12日在网上的回复内容，该回复内容系永州市委网宣办统一发布的内容，其中提到了银海花园的业主认为开发商违反合同条款、准备团体起诉的事项，与本案有一定的关联性，可认定为有效证据。
本院对被告提供的证据经审查后认为，原告对证据一、二的真实性无异议，该证据与本案相关联，本院予以确认；证据三系永州市万家仁和房地产营销策划有限公司的证明，该证明没有该公司的营业执照予以辅证，且根据被告所述该公司系被告办证的委托代理人，仅凭该公司的证明不能证实原告没有交付办证资料，本院对此证据不予采纳；证据四与本案无关联，本院不予采信。
经本院审理查明，原告（买受人）与被告（出卖人）于2008年12月16日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同的主要内容有：一、出卖人以出让的方式取得位于永州市冷水滩区凤凰园湘跃路段的地块的土地使用权，土地使用权证书为永（冷）国用（2006）第0＊＊＊＊4-4号，出卖人经批准，在上述土地上建设商品房银海花园；二、买受人购买的商品房为上述项目中的儒雅轩捌幢叁单元12-2号房，建筑面积为138.52平方米；三、该商品房单价为1360元／平方米，总金额为188387元；四、出卖人应当在2009年10月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；五、买受人必须按本合同约定的时间交清房款后，出卖人方能办理产权手续。房屋产权证及土地使用证在交房之日起360个工作日内，由出卖人统一向当地房产权登记处申请登记，并统一领取后再发给买受人，上述办、领证所需缴纳的税、费均由买受人承担。逾期未办理给买受人，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。上述购房款原告已付清。2010年5月3日，被告收到原告所交纳的契税、测绘费、交易手续费、档案费、产权费、网络技术费、房屋维修基金、预收土地证费共计9847元，并于同日将该房屋交付给原告。2011年5月10日，原告所购买的上述房屋的所有权证办理至原告名下，土地使用权证尚未办理。
另查明，在2014年2月12日之前不久，银海花园小区的业主就该小区物业管理方面的问题和被告违反合同条款并要求被告赔偿的事项向永州市房产局进行了反映，永州市房产局于2014年2月12日通过永州市委网宣办在网络上就有关问题进行了回复。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照该合同履行义务。原告已按照合同的约定给付了房款和相应购房税费，被告亦应按照合同约定为原告办理产权证。根据该合同的约定，被告应当在合同约定的交房日即2009年10月31日后的360个工作日为原告办理房屋所有权证及土地使用证，故被告应当在2010年10月26日前将房屋产权证办妥并交付给原告。被告辩称原告未向被告交付办理土地权属证书的相关证明文件和手续，但被告未提供充分的证据对此抗辩主张予以证实，故本院不予采信。现原告所购买房屋的土地使用证尚未办理，被告已构成违约，故应承担相应的违约责任。被告提出本案已超过诉讼时效，但根据原告就被告合同违约之事向被告及有关部门主张过权利、以及有关部门于2014年2月12日通过网络平台给予回复的事实，依法可认定为诉讼时效的中断，本案未超过诉讼时效，对该辩称观点，本院不予采纳。
依照合同约定，原告主张至2014年6月30日止，被告逾期办证1181天，被告应承担的违约金为111242.5元，但综合考虑到原告未提供有效证据证实被告逾期办证给其造成的实际损失、且该违约金已达到了原告实际所交购房款188387元的59%。根据相关法律的规定，当事人约定的违约金过分高于其实际损失的，当事人可以请求人民法院调低其违约金，故本院在本案中对此违约金依法予以核减。因本案被告逾期办证的时间较长，有违诚实信用的原则，根据违约金兼顾惩罚性质的立法原则，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定由被告向原告支付违约金10000元。对于原告主张的2014年7月1日以后的违约金，因违约金额不确定，部分为尚未产生的损失，本院在本案中不作处理。原告可在损失实际发生和违约金额确定后另行主张权利。
综上，对于原告的诉讼请求，本院依法予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告永州市银海房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告阳少华支付2011年4月5日至2014年6月30日逾期办证的违约金10000元；
二、驳回原告阳少华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2525元，由被告永州市银海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 谭胡林
代理审判员 胡 慧
人民陪审员 彭 健
二〇一四年八月七日
代理书记员 尹 娜
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。