浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第1824号
原告绍兴市汽车运输集团有限公司公路客运西站，住所地绍兴市城南大道1600号。
法定代表人诸宝寿，系董事长。
委托代理人（特别授权代理）周利生、高向华，浙江震天律师事务所律师。
被告庞彪。
原告绍兴市汽车运输集团有限公司公路客运西站（以下简称“绍兴客运西站”）与被告庞彪房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月16日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员田晖适用简易程序于同年6月5日公开开庭进行了审理，原告绍兴客运西站委托代理人高向华、被告庞彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴客运西站诉称：2013年9月1日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告承租原告的府山西路5-6号房屋作为经营、仓储之用。租赁合同记载：租赁意向期限为二年，考虑城市规划、经营结构调整等因素，为减少双方不必要损失，租赁合同实行一年一签。本合同租期为2013年9月1日至同年12月31日止，如政府部门尚未收储的，双方另行签订续签协议。年租金为105050元。被告不得擅自将房屋转租、转让或者转借，否则，原告有权终止合同，收回房屋。合同期内如城建规划或者政府土地收储需要，原告有权收回被告租用的房屋（应提前一个月通知被告），被告应无条件服从，本合同自动终止，租金按实结算，双方均不承担违约责任。任何一方违约应付对方违约金20000元。原告了解收储信息后，于2013年12月5日向被告进行了书面告知，并要求被告最迟于2014年3月31日前腾退所租房屋。2014年2月25日，绍兴市汽运集团有限公司与绍兴市政府土地储备中心签订《绍兴市国有土地使用权收购合同》，被告租赁的府山西路5-6号房屋也包括在土地储备中心收储的范围内。同日，原告再次向被告送达了收储的书面通知，并要求被告腾退所租房屋。但被告至今尚未将租赁房屋腾退交还给原告。现原告故诉至法院，请求判令：1、被告立即将绍兴市府山西路5-6号房屋腾退交还原告；2、被告支付原告违约金20000元；3、被告支付原告房屋使用费（以年使用费105050元为标准，自2014年1月1日起计算至实际腾退之日止，暂计算到起诉之日止，第2项和第3项合计53000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告庞彪辩称：原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，原
告单方面解除合同不符合法律规定和合同约定，原告方无权单方面随时解除合同。被告不存在违约行为，反而是原告单方面解除违约，被告房屋使用费尚未支付。
原告为证明其主张在举证期限内向本院提供：
证据1、房权证及授权委托书1份，证明原告作为出租人的权利来源；被告质证认为对真实性没有异议。
证据2、租赁合同1份，证明原、被告双方就租期、违约金作出明确约定，还约定被告装修房屋要获得原告的书面同意，并约定一经装修好，装潢及设施就无偿归原告所有；在约定的租期内，出现政府收储情形，原告有权收回租用房屋（应提前一个月通知被告），被告应无条件服从，本合同自动终止；被告质证认为对真实性没有异议，但租期应以意向为准。
证据3、通知1份，证明原告证据2中的合同约定行使解除权；被告质证认为，在原告方发出该份通知时，并没有和绍兴市土地收储中心达成收储协议，因此该通知是无效的。
证据4、绍兴市国有土地使用权收购合同1份，证明政府土地收储的事实；被告质证认为，对真实性无异议，但认为该份合同不仅不能证明原告的证明目的，该份合同中明确约定，诉争房屋绍兴市土地收储中心最迟可以在2014年8月31日收储，故原告无权单方面提前解除合同。
证据5、房租发票1份，证明原告收取被告租金到2013年12月31日；被告质证认为没有异议。
证据6、张贴通告照片1组，证明原告在租赁房屋外墙上再次催告腾退，告知土地收储信息的事实；被告质证认为原告无权单方面随时解除合同。
被告未向本院提供证据。
本院对上述证据分析认证认为：原告提供的证据经被告质证对其真实性无异议，本院依法予以确认。
经审理认定：2013年9月1日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告承租原告的府山西路5-6号房屋作为经营、仓储之用。租赁合同记载：租赁意向期限为二年，考虑城市规划、经营结构调整等因素，为减少双方不必要损失，租赁合同实行一年一签。本合同租期为2013年9月1日至同年12月31日止，如政府部门尚未收储的，双方另行签订续签协议。年租金为105050元。被告不得擅自将房屋转租、转让或者转借，否则，原告有权终止合同，收回房屋。合同期内如城建规划或者政府土地收储需要，原告有权收回被告租用的房屋（应提前一个月通知被告），被告应无条件服从，本合同自动终止，租金按实结算，双方均不承担违约责任。任何一方违约应付对方违约金20000元。原告了解收储信息后，于2013年12月5日向被告进行了书面告知，并要求被告于2013年12月31日前办理退房手续，最迟于2014年3月31日前腾退所租房屋。2014年2月25日，绍兴市汽运集团有限公司与绍兴市政府土地储备中心签订《绍兴市国有土地使用权收购合同》，被告租赁的府山西路5-6号房屋也包括在土地储备中心收储的范围内。同日，原告再次向被告送达了收储的书面通知，并要求被告腾退所租房屋。被告至今尚未将租赁房屋腾退交还给原告，也未向原告支付2014年至今的房屋使用费。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。现原、被告双方对原告是否享有单方解除权存在争议，本院对此评析如下：
根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，双方之间的租赁期限已于2013年12月31日届满，原告了解政府收储信息后，于2013年12月5日向被告进行了书面告知，并要求被告最迟于2014年3月31日前腾退所租房屋，原告要求被告腾退租赁房屋的最迟期限已超出原、被告之间签订的房屋租赁合同的租期届满日，给予了被告腾退房屋的宽限期，故原告并非行使合同解除权，而是租期届满要求收回租赁房屋的正当行为，被告应至迟在2014年3月31日前将房屋腾退后交还给原告。然被告至今仍未将诉争房屋腾退并交还给原告，已对原告构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告诉请中，既主张了违约金，又主张了房屋使用费，本院认为，诉争租赁合同中只约定了违约金，没有约定损失赔偿责任。根据合同自由原则，当事人约定了违约金，应首先适用当事人约定的违约金条款，在当事人没有约定违约金条款的时候，可以主张对方的损害赔偿责任以弥补损失，同时在当事人约定的违约金不足以补偿或者过分高于非违约方损失的时候，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加或者减少。原告产生的2014年1月1日至今的房屋使用费（参照租金计算）已超过20000元违约金，故本院酌情调整为庞彪应支付给绍兴客运西站按约定租金标准计算的自2014年4月1日起至实际腾退之日止的违约金及房屋使用费。2014年1月1日至2014年3月31日期间产生的房屋使用费亦应按照前述租金标准计付。被告关于双方之间的租赁合同应按照租赁意向确认租赁期限及被告无权单方解除租赁合同的抗辩意见于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告庞彪应于本判决生效后三十日内腾退座落于绍兴市府山西路5-6号房屋（建筑面积约87.37平方米）并归还给原告绍兴市汽运集团有限公司公路客运西站；
二、被告庞彪应支付给原告绍兴市汽运集团有限公司公路客运西站按105050元／年标准计收的自2014年1月1日起至实际归还原告上述租赁房屋日止的违约金及房屋使用费，于本判决生效后三十日内履行；
三、驳回原告绍兴市汽运集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取562.5元，由原告绍兴市汽运集团有限公司公路客运西站负担62.5元，由被告庞彪负担500元，应由被告庞彪负担部分于本判决生效后三十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 田晖
二〇一四年七月二日
书记员 王珏
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
1、第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3、第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
4、第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。