上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1294号
上诉人（原审原告、反诉被告）胡海蓉。
委托代理人孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。
委托代理人宋寅旻，上海市恒泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李善宜。
委托代理人董仑楚，上海市广厦律师事务所律师。
上诉人胡海蓉因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡海蓉的委托代理人孙加锋、被上诉人李善宜及其委托代理人董仑楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：李善宜、案外人姚保安、案外人尹涛分别系上海市陕西南路XXX弄XXX号公房承租人，三人承租该栋房屋不同部位，而李善宜承租之独用租赁部位为底层前间、底层扶梯小间及底层后间，独用租赁部位使用面积为34.7平方米，承租之公用租赁部位为底层灶间（走破）、二层大卫生间及底层小卫生间，另尹涛在其所承租房屋二层平顶开洞并搭建三层阁楼。2013年5月3日，经上海中原物业顾问有限公司居间，胡海蓉与三人签订《房屋买卖合同》一份，约定三人将承租公房以人民币9，250，000元转让予胡海蓉。合同约定（1）所涉定金系为担保买卖交易顺利履行而设立，如三人违约不卖，则应向胡海蓉双倍返还定金，如胡海蓉违约不买，则胡海蓉已付定金不予返还；（2）买卖双方任何一方未按合同约定履行，应当按照总房价款之日万分之五支付逾期违约金，逾期超过20日，另一方可要求继续履行或单方面解除合同。如守约方解除合同，须书面通知对方，且违约方需按总房价款10%向守约方支付违约金。合同补充约定李善宜承租系争房屋同住人李晶于2013年7月10日回沪，相关交易办理时间，胡海蓉及中介方均应配合办理。2013年5月5日，胡海蓉、李善宜签订《上海市公有住房承租权转让合同》（下称《转让合同》）一份，合同中附李善宜公房租用凭证，合同条款中对转让之公房部位以文字予以书写明确。合同约定（1）李善宜将其承租租赁部位之公有住房承租权以人民币3，609，180元转让予胡海蓉；（2）合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》（下称《通知书》）之日起生效；（3）胡海蓉未能按约付款或者李善宜未能按约进行房屋验收交割，违约方应按房屋成交价之10%赔偿对方；（4）胡海蓉于签约当日支付购房定金人民币80，000元，于2013年5月8日前支付购房款人民币1，090，000元（其中包含所付定金）；（5）双方于2013年7月15日前进行房屋交易过户手续并完成房屋交接；（6）该房屋转让需经永嘉物业批复征询单，如因不可抗力因素未能通过征询批复，则合同自动解除，双方均不承担违约责任，在确定不能通过批复当日，李善宜无息退还胡海蓉所付款项。同日，胡海蓉与三位公房承租人另行签订《陕西南路XXX弄XXX号房屋买卖补充协议》（下称《补充协议》）一份，明确（1）所涉房屋分为三本公房租用凭证，故胡海蓉需与三位公房承租人各自签订转让合同，如因其中一方原因导致房屋无法转让则视为其违约，该房屋所有签署之买卖合同终止履行，三位公房承租人已收购房款于三日内无息退还胡海蓉，另由违约方独自承担全部违约责任；（2）任何一方如无法完成约定事项，则视为违约，违约责任为房屋转让价格10%即人民币925，000元。签约后，胡海蓉按约支付李善宜转让款人民币1，090，000元（包含定金人民币80，000元）。2013年6月13日，物业公司向胡海蓉出具《告知书》，告知（1）转让后房屋仍须登记予三本公房租用凭证下，不可合并为一；（2）二层平顶洞内不得作任何使用。胡海蓉对此《告知书》拒绝签字确认。次日，胡海蓉致函三位公房承租人，称签约时三位公房承租人及中介方均未提及公房租用凭证不可合并为一。2013年6月17日，胡海蓉致三位公房承租人《告知函》，称对于物业公司告知书中两项内容，各方在签约时未曾作此约定，故胡海蓉对该两项内容不予承诺，同时要求三位承租人予以解决。同日，中介方与胡海蓉联系沟通退还房款事宜。次日，胡海蓉提供银行帐户信息。2013年7月19日，李善宜退还胡海蓉转让款人民币729，100元。
原审另查明：李善宜之女李晶户籍登记予李善宜承租系争房屋内，2013年5月10日，李晶户籍自该处迁出。
2013年9月26日，胡海蓉诉至原审法院称（1）尹涛在签约时隐瞒三层阁楼系违章搭建部位，导致胡海蓉与尹涛所签转让合同无效；（2）李晶作为系争房屋之共同居住人，其并未在胡海蓉、李善宜所签转让合同中签字，故该份合同虽然成立，但并未实际生效；（3）三位承租人及中介方在签约时均未告知三本公房租用凭证不得合并为一本，导致胡海蓉购房后利益极大受损；（4）三位承租人自行要求中介方与胡海蓉联系退款事宜，故系三位承租人单方面要求解除合同。胡海蓉要求李善宜返还剩余转让款人民币360，900元、就胡海蓉已付转让款按银行同期贷款利率赔偿胡海蓉利息损失人民币10，000元，并赔偿律师代理费人民币20，000元。对此，李善宜则称转让事宜无法继续办理系因胡海蓉拒绝签署物业公司告知书所致，胡海蓉对转让合同未能实际履行负有违约责任，李善宜将胡海蓉所付部分房款扣留以抵作违约金并无不当，故对胡海蓉诉请均不予认可，李善宜同时提起反诉，要求胡海蓉就其违约行为偿付李善宜违约金人民币360，900元。
原审法院认为：本案所涉《房屋买卖合同》及《补充协议》系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守合同约定之义务。而《转让合同》约定自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效，现因征询批复未能办理导致《转让合同》未能实际生效，但如因买卖双方中任何一方行为导致转让不成，则《房屋买卖合同》及《补充协议》中违约条款仍然对违约方具有法律约束力。现胡海蓉、李善宜就系争房屋公房承租权已经签订转让合同，但由于胡海蓉拒绝签署物业部门出具之告知书，导致物业部门无法办理征询批复手续，且胡海蓉拒绝签署之理由亦无法成立，胡海蓉该行为系阻扰转让合同生效，并实际导致转让事宜无法继续履行，由此，胡海蓉对买卖合同最终解除负有违约责任。鉴于买卖合同因胡海蓉违约而最终予以解除，李善宜在解约后应予返还胡海蓉所付房款，故法院对胡海蓉要求李善宜返还剩余房款之诉请依法予以支持。对于胡海蓉诉请之房款利息损失，鉴于（1）买卖合同解除系因胡海蓉违约所导致；（2）买卖合同系在李善宜于2013年7月19日退还胡海蓉部分房款时方予实际解除；（3）买卖合同及补充协议中均约定胡海蓉就其违约行为须按合同约定房价10%偿付违约金，故在实际办理解约退款时，李善宜扣留约定之违约金数额即人民币360，918元并无不当。现李善宜实际扣留房款为人民币360，900元，而合同约定胡海蓉应予承担之违约金为人民币360，918元，李善宜扣留房款数额小于胡海蓉按约应予承担违约金数额，鉴此，李善宜无须就胡海蓉已付房款赔偿利息损失。对于胡海蓉诉请之律师费，鉴于所涉纠纷系因胡海蓉违约所致，故法院对胡海蓉该项诉请依法予以驳回。对于李善宜诉请之违约金，鉴于转让事宜无法继续履行系因胡海蓉违约所导致，而买卖合同及补充协议中均存在违约方须按房价10%偿付违约金之约定内容，现李善宜要求胡海蓉偿付违约金人民币360，900元，该反诉诉请系李善宜对己方权利之处分，该权利处分并未增加胡海蓉义务，且与合同约定无悖。审理中，胡海蓉对该项违约金提出属于约定过高情形，对此，法院综合考量李善宜遭受损失及买卖双方之间存在之定金约定内容等因素，对李善宜要求胡海蓉偿付之违约金数额予以酌情调整。对于胡海蓉所称因整栋房屋无法整体登记予一个公房租用凭证、尹涛隐瞒违章搭建之三层阁楼、李善宜承租系争房屋之同住人李晶未予签字一节，鉴于（1）整栋房屋之前既存在三本公房租用凭证，而胡海蓉实际亦与三位承租人签订买卖合同及补充协议；（2）胡海蓉与尹涛所签转让合同中附有尹涛承租房屋之公房租用凭证，合同条款中对所转让之公房部位亦以文字予以书写明确，据此因可依法认定即使未被告知，胡海蓉在签约时亦应明知三层阁楼属于违章搭建；（3）买卖合同中明确李晶回沪时间及各方配合办理相关手续事宜，且李晶对于李善宜转让系争房屋公房承租权事宜并未提出异议。鉴此，法院对胡海蓉上述辩称意见均依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、李善宜于判决生效之日起十日内返还胡海蓉剩余房款人民币360，900元；二、驳回胡海蓉要求李善宜赔偿房款利息损失人民币10，000元并支付律师代理费人民币20，000元的诉讼请求；三、胡海蓉于判决生效之日起十日内支付李善宜违约金人民币160，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人胡海蓉不服，向本院提起上诉称：其与被上诉人等三人签订了《转让合同》，但该合同尚未获得出租人同意，故该合同没有生效。同时，李善宜承租的房屋中有成年同住人李晶，李善宜在转让其承租的公房时并未事先征得李晶的同意，在此情况下李善宜与上诉人签订的公房承租权转让合同无效。而且，被上诉人向永嘉物业提交的“征询单”上也没有李晶的签字，故“征询单”不可能会被批准。另外尹涛还隐瞒了该房屋平顶以上的三层阁楼系违章搭建、不能使用的重大事实，故双方签订的合同是无效的。由于上诉人与被上诉人等三人签订的《补充协议》约定，被上诉人等三人中任一人不能履行其与上诉人签订的合同，则“该房屋所有签署合同终止履行”，所以上诉人与被上诉人等三人的合同应当不再履行。综上，《转让合同》没有生效；《房屋买卖合同》其内容是关于公有住房承租权转让的合同，故也未生效；《补充协议》是《转让合同》的组成部分，同样没有生效，且三份协议没有生效的原因是被上诉人方造成，故被上诉人作为责任方，应承担缔约过失责任。原审法院认定事实不清、适用法律错误，要求二审查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉请，支持上诉人所有诉请。
被上诉人李善宜辩称：其在转让其承租的公房时已经事先征得李晶的同意，双方在签订合同时已对李晶签字问题有过约定。上诉人对尹涛的房屋承租面积是清楚的，尹涛从未对房屋可以使用部位有过隐瞒。对于上诉人而言，其主要是对三卡不能合一有异议，所以不愿在物业的《告知书》上签字，导致不能办理相关手续，故上诉人的行为违约。原审法院的判决正确，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审期间，上诉人表示其签约目的是为取得整栋房屋的公房承租权，即“三卡合一”，当时被上诉人、中介都表示是可以的，但在物业办理手续时才知无法办理并要求上诉人对“三卡不能合并”作出承诺，对此上诉人不能作出承诺，故没有在《告知书》上签字。对此，被上诉人表示其从未说过可以“三卡合一”，是上诉人不愿在《告知书》上签字，导致不能继续办理手续。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人等三人先后签订了《房屋买卖合同》、《转让合同》及《补充协议》，就上海市陕西南路XXX弄XXX号公房的承租权转让达成一致意见。嗣后，上述当事人之间约定的事项未能如约完成交易，其中原因双方各持己见并导致诉讼。根据本案查明事实、当事人陈述及举证情形，上诉人未在物业公司出具的《告知书》上签字是导致各方当事人不能继续交易的直接原因，故分析上诉人不在《告知书》上签字的理由是否具有合法、合理性是分清当事人责任之关键。经查，2013年6月13日物业公司向上诉人出具的《告知书》，主要内容为（1）转让后房屋仍须登记予三本公房租用凭证下，不可合并为一；（2）二层平顶洞内不得作任何使用。上诉人对此拒绝签字，其随后致函三位公房承租人，称对于物业公司告知书中两项内容，各方在签约时未曾作此约定，故不予承诺，同时要求三位承租人予以解决。诉讼期间，上诉人又对李善宜户中同住人李晶的未签字问题提出异议。本院认为，本案及其他两案当事人之间签订的各份协议涉及的标的物虽为同幢房屋，但明确存在三本公房租用凭证，上诉人实际也与三位承租人签订协议，故在本市相关部门并无针对此类情形（即同幢房屋内不同承租人转让承租权、受让人为同一人）明确规定应当并入一本公房租用凭证的情况下，当事人受让承租权后仍取得三本租用凭证当为常态，故上诉人没有理由对其所述“三卡合一”持有充分期待。况且当事人在签订协议时也未将“三卡合一”纳入签约范围，而上诉人所述被上诉人口头之说亦无依据。因公房租用凭证中对房屋承租部位有明确记载，合同条款中对转让之公房部位也书写明确，故上诉人对尹涛户在二层平顶开洞并搭建的三层阁楼系违章搭建应为明知。故此，上诉人以上述两项理由拒绝在物业出具的《告知书》上签字，缺乏充分理由。至于上诉人所提李晶未签字问题，因当事人在签约时已经对李晶回沪时间及各方配合办理手续事宜有所约定，故双方对此均是明知，且事实上，李晶户籍已然迁出，故李晶没有签字不至于导致交易不能继续。由此，上诉人所述各项理由均不能成立，本案系上诉人方原因导致双方未能如期如约进行房屋承租权的转让，对此应由上诉人承担责任。至于具体责任之性质，双方虽存争议，但因上诉人提起本案诉讼后，被上诉人已然提出反诉，故本案当从有利于解决双方纠纷的角度予以判决。根据双方签订的各项协议内容、履约情形，本院认为原审法院酌情确定上诉人应承担之赔偿金额尚属合理，故本院予以维持。综上，上诉人要求二审法院改判驳回被上诉人的诉请并支持其原审时所有诉请，缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14，385元，由上诉人胡海蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 邵美琳
代理审判员 邬 梅
二〇一四年九月三十日
书 记 员 朱 艳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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