新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）水民三初字第825号
原告：陈财
委托代理人：卯新存，新疆广翼律师事务所律师。
委托代理人：刘静，新疆广翼律师事务所律师。
被告：吴永福
委托代理人：牛卫东，新疆赛德律师事务所律师。
委托代理人：张超，新疆赛德律师事务所律师。
原告陈财与张超房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈财及其委托代理人卯新存，被告吴永福及其委托代理人牛卫东、张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈财诉称，2012年3月1日，原被告签订一份房屋租赁合同，合同约定：被告将自有的坐落于乌鲁木齐市南大湖二队一套192.1平方米房屋租给原告使用，原告用途为开设茶楼，租赁期限（实际）为2012年3月1日至2019年12月1日，租金第一年31000元，2013年12月2日至2016年12月1日年租金为35000元，2016年12月2日至2019年12月1日年租金为40000元，及原被告的其他责任。2014年6月下旬，被告多次无理要求解除合同但由于赔偿数额争议较大，没有达成协议，2014年7月4日，被告趁原告不在茶楼的情况下，擅自采用电焊切割方式强行拆除原告茶楼的室外墙面装饰及广告牌匾，原告得知后报警。被告为达到解除合同的目的，采取强行破坏原告茶楼的违法行，致使本合同已经不能履行，给原告造成巨大经济损失，故诉至法院，要求1.解除原被告之间的房屋租赁合同，2.被告赔偿原告茶楼装修损失620000元。
被告吴永福辩称，不同意原告的诉讼请求。被告拆除原告承租房屋的装饰门头的事实属实，系因为办理房产证所需，事前已经通知原告，并且在房屋大门上也张贴了通知，被告的行为非违约行为，按性质来说，被告的行为确实造成了原告的财产损失，有侵权行为存在，但是不能说明被告没有按照合同履行义务。被告拆除的仅仅是外装饰门头，现在原告要求解除合同，并赔偿损失明显缺乏理由，被告办理房产证确实很急，客观上给原告造成了损失，但拆除门头的行为，不能导致原被告之间的租赁合同不能履行，租赁合同到2019年才到期，也不存在其他影响合同不能履行的事实存在，因此被告认为原告仅仅以被告拆除门头为由，要求解除双方之间的租赁合同，进而要求赔偿损失，缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年，原、被告签订《房屋出租合同》一份，合同约定：被告将自有的坐落于乌鲁木齐市南大湖村二队一套192.1平方米房屋租给原告使用，租赁期限为2010年12月1日至2019年12月2日，2010年12月2日至2013年12月1日年租金为31000元，2013年12月2日至2016年12月1日年租金为35000元，2016年12月2日至2019年12月1日年租金为40000元。租赁期间，如原告违约其租金金额不退，如被告违约赔偿原告损失，如遇政府拆迁被告退还原告装修损失的50%，房租按实际使用时间扣除剩余被告退还原告。合同签订后，原告将所租房屋开设成冠源茗茶会所，并由被告配合办理了工商营业执照等手续，且原告于2012年4月10日向水磨沟区市政市容管理局申请并经该局同意为茶楼户外广告牌匾设置。2014年7月4日，被告无故将原告所设置的户外广告牌匾拆除，致使原告的茶楼无法经营。
另查，2010年10月25日，被告吴永福与高睿签订租房协议，协议约定被告将自有的坐落于乌鲁木齐市南大湖村二队一套192.1平方米房屋租给高睿使用，后经被告同意高睿将该房屋转租与原告，由原、被告重新签订租赁合同，原告实际自2012年3月1日起承租使用该房屋。
本院根据原告申请，依法委托新疆中天工程项目管理有限公司对本案中涉及的原告位于水磨沟区西虹东路北15巷191号冠源茗茶会所的装修损失予以鉴定。2015年2月28日，新疆中天工程项目管理有限公司出具中天运造价（新疆）（2015）鉴字第00004号鉴定报告书，鉴定结果为冠源茗茶会所的装修工程造价为317891.38元。并于2015年4月28日，出具工程造价鉴定报告复议答辩书。被告则对该份鉴定报告提出异议，认为鉴定程序违法，鉴定内容失实。后经法庭核实，鉴定报告不能作为定案依据，遂对该委托鉴定进行退案处理。因原告申请继续鉴定，遂本院于2015年12月16日委托新疆建力工程项目管理有限公司对被告位于水磨沟区西虹东路北15巷191号冠源茗茶会所的装修损失予以鉴定，2016年1月28日，新疆建力工程项目管理有限公司出具建力基鉴字第（2016）第004号鉴定报告意见书，经鉴定原告陈财位于水磨沟区西虹东路北15巷191号冠源茗茶会所的装修损失工程造价意见为322316.4元。该报告还写明：装饰装修工程造价计入房屋固定资产价值，按照国税[2003]70号文件相关规定应直线折旧法计提折旧，资产原值为322316.4元，残值率5%，折旧年限为合同租赁年限9年（后附房屋出租合同），计算式为{【322316.4×（1-5%）÷9年】÷12}=2835.19元，故每月折旧额为2835.19元。根据装修使用时间，从总价中扣除装修折旧价值后，为房屋装修剩余价值。
审理中，原告申请变更第二项诉讼请求的金额为317891.38元。
以上事实有房屋出租合同、租房协议、水磨沟区户外广告牌匾设置审批表、鉴定报告意见书，当事人陈述及其庭审笔录为证。
本院认为,原、被告所签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应受法律保护，双方应依约全面履行合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告未经原告许可，擅自将原告所设茶楼的门头拆除，导致原告在租赁期间无法正常经营，使用租赁物，被告已构成违约，故对原告要求与被告解除房租租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告拆除原告门头时，合同履行期限尚未届满，原告对其按约定履行期限附合于房屋的装饰装修物价值并未完全享用，被告应对租赁期内的原告装饰装修物价值予以赔偿。原告的装修损失工程造价已经新疆建力工程项目管理有限公司出具建力基鉴字第（2016）第004号鉴定报告意见书确定，本院对该鉴定书的鉴定结论，即原告陈财位于水磨沟区西虹东路北15巷191号冠源茗茶会所的装修损失工程造价意见为322316.4元的事实予以确认。对于装修损失的折旧额问题，鉴定意见书中确认的每月折旧额为2835.19元，是基于双方签订租赁合同中记载的年限9年为依据，该年限与本院查明原告自2012年3月1日使用租赁房屋的事实不符，本院依据原、被告实际的租赁合同期限2012年3月1日至2019年12月1日计算每月折旧额，即：{322316.4×（1-5%）÷93个月}=3292.5元。至于装修损失折旧价值，本院认为，原告的装饰装修费用应在合同租赁期内摊销完备，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用不再由被告赔偿。原告自2012年3月1日至2014年7月4日被告拆除门头之日，正常使用租赁房屋，此28个月应计入房屋折旧价值，该部分房屋折旧价值，应从装修损失工程造价322316.4元中予以扣除，剩余价值即为被告向原告赔偿的装修损失。被告虽主张拆除原告茶楼门头系需办理房产证所需，但该辩解不能作为其违约的合理抗辩理由，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订《房屋出租合同》；
二、被告吴永福赔偿原告陈财装修损失230126.4元（322316.4-3292.5元×28个月）;
本案争议标的额为620000元，给付标的额为230126.4元，占争议标的额37%。案件受理费10000元（原告已预交）,被告负担37%即3700元，原告自行负担6300元。
以上被告应付款项，须于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 穆 丹
人民陪审员 邢红杰
人民陪审员 王占平
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 苏应芳