广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第135号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈连安，男，汉族，1971年1月11日出生，住珠海市斗门区。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：黄映红（曾用名黄带妹），女，汉族，1969年12月20日出生，住所同上。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：珠海市香洲。
法定代表人：欧阳湘波，总经理。
委托代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。
上诉人陈连安、黄映红与被上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华公司）物业服务合同纠纷一案，陈连安、黄映红不服珠海市斗门区人民法院作出的（2014）珠斗法民三初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月1日，梅华公司与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会签订《龙珠花园物业管理服务委托合同》，约定由梅华公司为龙珠花园提供物业管理服务，服务项目包括公共环境卫生、绿化与建筑小品的维护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理、生活服务设施的维修养护和管理、社区文化建设等；合同自2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月物业服务费在下一个月收取，于每个月的1至10日收取；多层建筑物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元收取，物业服务费不包括共用水、电费，共用水、电费每月按用户使用量另行分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；梅华公司代业主委员会收取维修基金，每户每月4元，此款专款专用，由业主委员会设立专用账户专人管理或委托梅华公司进行管理；服务期限四年，自2009年12月1日至2013年11月30日。2012年12月19日，涉案小区的业主委员会将梅华公司的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。
原审法院另查明，陈连安、黄映红是位于珠海市斗门区井岸镇龙珠花园30号之一801房的权属人，该房产建筑面积174.87平方米。
梅华公司原审的诉讼请求为：1.陈连安、黄映红支付物业服务费3425.1元，公共水、电费分摊46.2元，公共维修基金196元及滞纳金7706.5元；2.本案受理费由陈连安、黄映红承担。
陈连安、黄映红的原审反诉请求为：梅华公司赔偿7920元。
原审法院认为，梅华公司在庭审中出示了梅华公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同等证据，上述证据证明梅华公司为涉案小区提供了物业服务，陈连安、黄映红作为涉案小区的业主，享受了梅华公司提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊梅华公司管理小区期间产生的费用。在庭审中，双方确认陈连安、黄映红在2009年12月1日至2013年12月31日期间未向梅华公司支付过物业服务费。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，梅华公司要求陈连安、黄映红支付该期间的物业服务费等，依法有据，原审法院予以支持，但具体数额以法院确定的为准。
经原审法院核算，在2009年12月1日至2013年12月31日期间，陈连安、黄映红应向梅华公司支付的物业服务费为3427.45元（174.87平方米×0.4元×49月）。梅华公司主张不足原审法院核算部分视为梅华公司放弃。
关于滞纳金的问题。《龙珠花园物业管理服务委托合同》第十一条、第十二条第二款明确约定了物业服务费的交付时间是下一个月的1至10日及逾期交付按应缴费用每天计千分之三的滞纳金，该约定没有违反国家强制性规定，但是梅华公司请求的滞纳金数额远远高于陈连安、黄映红拖欠物业服务费的本金，上述合同约定的滞纳金明显过高，而且陈连安、黄映红在庭审中也抗辩梅华公司提供物业服务不符合合同约定，不同意缴纳物业服务费，梅华公司计收滞纳金的标准不合理等。因此原审法院对滞纳金计算标准予以调整。根据陈连安、黄映红欠付物业服务费可能给梅华公司造成的损失，原审法院酌情确定陈连安、黄映红按照中国人民银行同类贷款利率支付欠付物业服务费的滞纳金。由于梅华公司仅主张至2013年12月31日的滞纳金，因此陈连安、黄映红应支付的拖欠物业服务费的滞纳金为以当月所欠物业服务费为基数，自下一个月的11日起，按中国人民银行同类贷款利率计至2013年12月31日。
梅华公司主张的公共维修基金，依据《龙珠花园物业管理服务委托合同》的约定是由业主委员会收取的，梅华公司没有收取该款项的权利，故其无权请求陈连安、黄映红向其支付该款项，该款项应由业主委员会自行主张。
梅华公司对其主张的公用水、电费，没有提供证据证明公用水、电费发生的数额及分摊方式，故原审法院对梅华公司该请求不予支持。
关于陈连安、黄映红反诉要求梅华公司赔偿损失的问题。原审法院认为，陈连安、黄映红没有提供证据证明梅华公司未按合同约定提供治安防范义务，也未提供证据证明陈连安、黄映红摩托车的丢失是由于梅华公司的过错造成的。监控设备的损坏与陈连安、黄映红的摩托车被盗之间不存在因果关系。故陈连安、黄映红的反诉请求，没有依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判令：一、陈连安、黄映红于判决生效之日起七日内向梅华公司支付物业服务费3425.1元和拖欠物业服务费的滞纳金（以当月所欠物业服务费为基数，自下一个月的11日起，按中国人民银行同类贷款利率从2009年12月1日计至2013年12月31日）；二、驳回梅华公司的其他诉讼请求；三、驳回陈连安、黄映红的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，由梅华公司负担35元，陈连安、黄映红负担15元。原审反诉案件受理费25元，由陈连安、黄映红负担。
上诉人陈连安、黄映红不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销原审判决，改判陈连安、黄映红支付物业服务费1500元，梅华公司赔偿陈连安、黄映红损失8640元，陈连安、黄映红不支付滞纳金，本案的诉讼费用由梅华公司负担。
上诉理由如下：原审判决认定事实不清，证据不足，显失公平。1.陈连安、黄映红认可梅华公司的劳动付出，明确表示愿意支付相应的服务费用。2.由于陈连安、黄映红的房屋面积大且在高层，但得到的公共楼道的保洁服务少于其他住户，故期待服务费对等。3.陈连安、黄映红多次提出要求梅华公司公布双方权利义务，对临街商铺进行整改劝导，改善环境卫生，但梅华公司完全不予重视。4.陈连安、黄映红的摩托车在梅华公司提供物业管理服务期间被盗，梅华公司不能及时发现被盗是梅华公司的保安失职，监控设备损坏不及时修理，是梅华公司管理不善。5.原审时双方均同意调解，但因双方调解意见存在分歧当庭未调解成，原审法院在退庭后却直接作出陈连安、黄映红全额支付物业管理费和滞纳金的判决。6.龙珠花园业主委员会未经全体业主三分之二以上通过即与梅华公司签订物业服务合同，合同无效，侵犯了全体业主的合法权益，陈连安、黄映红保留追诉的权利。7.梅华公司没有提供证据证明其向龙珠花园的业主收取物业管理费等费用经过政府物价部门的审核批准。原审法院没有向梅华公司调查其是否按合同约定提供物业服务，原审法院的庭审流于形式。
被上诉人梅华公司二审辩称，恳请二审法院驳回陈连安的上诉，维持原判。
陈连安、黄映红二审期间提交如下证据：1.业主调查情况表1，证明梅华公司进驻龙珠花园小区没有经过业主同意，主体不合法。2.业主调查情况表2，证明梅华物业公司不作为，管理严重失责。3.民事起诉状及收据，证明梅华公司的物业管理费收费水平不符合一般物价规定，陈连安、黄映红认可梅华物业进行了物业管理，但是其收费标准应该参照之前的珠海宏洁物业管理公司的收费标准。
梅华公司二审期间未提交证据。
上列证据，经质证，本院经审查认为，证据1、2为陈连安、黄映红自行发起的调查，未提供证据证明被调查对象的真实性，故本院对该证据不予认定。证据3为陈连安、黄映红与珠海宏洁物业管理公司因物业服务合同产生的纠纷，与本案没有关联性，且双方最终调解结案，陈连安、黄映红以此证明梅华公司收取物业管理费的标准，依据不充分，本院对该该证据不予认定。
本院经审理查明，梅华公司与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会签订的《龙珠花园物业管理服务委托合同》第一条第3点治安防范约定：（1）服务范围：物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管。（2）服务要求及质量，有专业治安防范队伍，实行严格的值班及巡逻制度，小区24小时值勤。
2010年10月15日，黄映红向珠海市公安局坭湾派出所报警，称其号牌为粤CB39**二轮摩托车在龙珠花园小区内四栋楼下被盗。2014年10月21日，珠海市公安局坭湾派出所出具证明，称当时接警后，按照取证要求，民警联系梅华公司查看调用有关视频监控录像，但因该小区内可能涉及该案可视区域的视频设备损坏，无法进行。
另查明，号牌为粤CB39**的普通二轮摩托车，所有权人为黄映红，登记日期为1999年7月，陈连安、黄映红主张其于1999年以8000余元的价格购买。
本院查明的其他事实与原审法院查明的其他事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，梅华公司提供其与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同等证明其与陈连安、黄映红存在物业服务合同关系，陈连安、黄映红主张涉案小区业主委员会未经全体业主三分之二以上同意即与梅华公司物业服务合同，因此该合同无效，本院认为，首先，陈连安、黄映红未提供证据证明小区业主委员会未经全体业主三分之二以上同意即签订上述物业服务合同，而且涉案小区业主委员会是否经全体业主三分之二以上同意与物业服务企业签订合同，是涉案小区业主与业主委员会之间的关系，陈连安、黄映红并无证据证明业主委员会与梅华公司存在恶意串通等情形，因此陈连安、黄映红以业主委员会未经全体业主三分之二以上同意即与梅华公司签订的物业服务合同无效，无事实和法律依据，不应予以支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述物业服务合同对陈连安、黄映红和梅华公司均有约束力，双方均应恪守。
从2009年12月1日至2013年12月31日期间，梅华公司向包括陈连安、黄映红在内的小区全体业主提供了物业管理服务，陈连安、黄映红亦实际接受了梅华公司提供的服务，且陈连安、黄映红除2010年10月15日发生摩托车被盗一事外，并未提供其他证据证明梅华公司未履行物业管理协议的义务，陈连安、黄映红主张其房屋面积大且在顶层享受的保洁服务更少要求减免物业管理费，没有事实和法律依据，不应予以支持，故陈连安、黄映红应按照合同约定支付2009年12月1日至2013年12月31日期间拖欠的物业管理费，原审法院认定为3425.10元，并无不当，本院予以维持。
对于陈连安、黄映红要求梅华公司赔偿损失的问题。根据梅华公司与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会签订的《龙珠花园物业管理服务委托合同》第一条第3点治安防范约定：（1）服务范围：物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管。（2）服务要求及质量，有专业治安防范队伍，实行严格的值班及巡逻制度，小区24小时值勤。2010年10月15日陈连安、黄映红摩托车在涉案小区内被盗，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，梅华公司应当就其已履行上述物业服务合同约定的治安防范义务承担举证责任，但是梅华公司对此未提供任何证据，而且根据珠海市公安局坭湾派出所出具的证明，涉案小区内涉及该摩托车被盗可视区域内的视频设备损坏，因此陈连安、黄映红主张梅华公司没有履行物业服务合同约定的治安防范义务有事实依据，故本院认定梅华公司确实存在一定的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，梅华公司应承担相应的违约责任，陈连安、黄映红要求梅华公司赔偿损失有事实和法律依据，应予以支持，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。鉴于陈连安、黄映红的摩托车被盗事件的主要原因在于案外第三人实施了不法盗窃的侵权行为，而梅华公司作为物业管理公司，其义务仅在于进行事前安全防范及事后协助公安部门侦查破案，并不能保证杜绝发生盗窃等事件，梅华公司的违约行为与陈连安、黄映红摩托车被盗事件之间没有直接的因果关系，因此本院酌定梅华公司对于陈连安、黄映红的财产损失承担次要赔偿责任。对于陈连安、黄映红的财产损失，陈连安、黄映红主张因摩托车被盗，导致其每天只能搭乘摩的六次接送孩子上、下学，损失19800元，由于陈连安、黄映红对此未提供证据证明，本院不予采信，但陈连安、黄映红陈述其1999年以8000余元的价格购买该二轮摩托车符合情理，且考虑该车辆已使用的年限，以及斗门区限制发放摩托车号牌等事实，本院酌定梅华公司赔偿陈连安、黄映红损失1500元。
关于陈连安、黄映红应否支付滞纳金的问题。根据查明的事实，陈连安、黄映红从梅华公司2009年12月1日进驻涉案小区进行物业管理起，就一直未交纳物业管理费，据上述分析，陈连安、黄映红就物业收费不合理及梅华公司未履行物业管理服务的理由不成立，而且陈连安、黄映红亦未提供证据证明其就摩托车被盗事件与梅华协商解决但梅华公司予以拒绝，因此陈连安、黄映红应当对其不交纳物业管理费的违约行为承担违约责任，梅华公司要求其支付滞纳金有事实和法律依据，原审法院对此处理正确，本院予以维持。
综上所述，陈连安、黄映红的上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。原审判决查明事实清楚，但适用法律确有不当，本院予以部分改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民三初字第125号民事判决第一、二项及原审本诉案件受理费负担部分；
二、撤销珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民三初字第125号民事判决第三项及原审反诉案件受理费负担部分
三、珠海市香洲区梅华物业有限公司于本判决生效之日起七日内向陈连安、黄映红赔偿损失人民币1500元。
一审案件反诉受理费人民币25元，由珠海市香洲区梅华物业有限公司负担人民币5元，陈连安、黄映红负担人民币20元。
二审案件受理费人民币75元，由珠海市香洲区梅华物业有限公司负担5元，陈连安、黄映红负担人民币70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一五年三月二十日
书 记 员 黄小珊