上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2151号
上诉人（原审原告）孙建英，女，1962年8月22日出生，汉族，住上海市。
委托代理人金梅基，上海市群成律师事务所律师。
委托代理人李峥，上海申浙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙胤琦，男，1973年2月15日出生，汉族，住上海市。
委托代理人孟建俊，上海汇银律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张嘉楠，男，1988年8月22日出生，汉族，住上海市。
委托代理人张思俭，男，1958年6月21日出生，汉族，住上海市。
上诉人孙建英因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市海伦路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）系孙建英名下房产。2012年6月29日，孙建英（出租方，甲方）和孙胤琦（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋出租给乙方，租期为3年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止；2、甲方于2012年7月1日前向乙方交付房屋；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如需继续承租，须在租赁期满前一个月向甲方提出书面申请，双方应重新签订租赁合同；3、租金为每月人民币（以下币种均为人民币）6，000元，三个月一付，先付后用，每期提前10天支付；4、在签订本合同时，乙方向甲方支付3个月的租金计18，000元及1个月的保证金计6，000元；5、物业管理费及租赁税由甲方承担，水、电、煤气、电话费、宽带费及电视收费由乙方承担；6、在租赁期内，甲方不得擅自收回房屋；7、乙方按时支付租金及合同规定的其他乙方应付费用，若乙方逾期10天不付所欠租金，须交付滞纳金予甲方，滞纳金每日按月租金的1%计收。如乙方逾期20天，则视为自动提前退租，甲方有权立即收回房屋，并可向乙方追索欠款及滞纳金；8、租赁期内，若甲方擅自终止合同，须归还1个月的保证金，并赔偿1个月的违约金。若乙方擅自终止合同，乙方应赔偿甲方违约金，甲方可在保证金中抵扣，保证金不足部分则由乙方另行支付；9、本合同连同附件一式三份，甲、乙双方各执一份，中介公司一份，自签字之日起生效，履行完毕终止。该合同并对其他事项作出约定。租赁合同签订后，孙建英将系争房屋交付孙胤琦使用，孙胤琦向孙建英支付租金。
2013年11月12日，孙建英和张嘉楠签订《上海市房地产买卖合同》，约定孙建英将系争房屋出售给张嘉楠，转让价款为328万元。双方并约定于2014年6月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，于2014年7月1日交接房屋。该合同上张嘉楠的签名由其母亲张萍代签。系争房屋的实际成交价（包括房屋转让价、车位转让价和装修补贴）为500万元。买卖合同签订后，张嘉楠支付了孙建英335万元。按买卖合同的约定，剩余165万元中，160万元须通过银行贷款支付，5万元须交房后支付。
2014年4月29日，孙胤琦（承租方，乙方）和张嘉楠（出租方，甲方）在孙建英和中介公司在场的情况下签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋出租给乙方，甲方应于2014年6月30日前向乙方交付房屋，租期自2014年7月1日起至2015年7月1日止；2、每月租金6，000元，租金三个月一付；3、乙方应当向甲方支付房屋租赁保证金6，000元；4、乙方应按时支付租金、保证金及其他各项应付费用。如乙方未按合同约定的时间支付租金，每逾期1天，乙方应按月租金的千分之五向甲方偿付延期金，逾期15天，则视乙方违约。乙方除应支付延期金外，还应支付甲方违约金作为赔偿；5、甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，双方同意违约金为6，000元。该合同并对其他事项作出约定。该合同上张嘉楠的签名由张萍代签。
孙胤琦向孙建英支付租金至2014年6月。之后，孙胤琦依据其和张嘉楠的租赁合同，向张嘉楠支付了2014年7月至9月的租金18，000元。因孙建英和张嘉楠就系争房屋交易发生纠纷，双方未办理房产过户手续，银行未发放贷款，故剩余165万元购房款张嘉楠未支付孙建英。孙建英要求孙胤琦停止向张嘉楠支付租金，要求孙胤琦向孙建英支付租金，孙胤琦未同意，仍向张嘉楠支付租金，现已支付至2015年6月。2015年3月，孙建英诉至原审法院，要求孙胤琦按照每月6，000元支付2014年10月1日至2015年6月30日的租金。
原审法院经审理后认为，孙胤琦租赁孙建英房屋期间，孙建英将房屋出售给张嘉楠，张嘉楠同意房屋由孙胤琦继续租赁，孙胤琦和张嘉楠在房产尚未过户给张嘉楠之前即签订了房屋租赁合同，该合同的起租日期与房屋买卖合同约定的交房日期为同一天，孙建英对此情况是明知并认可的。虽然孙建英和张嘉楠之后就房屋买卖产生纠纷暂停交易，但孙胤琦在房屋买卖纠纷如何解决尚无定论的情况下，依据经过孙建英认可、由孙胤琦和张嘉楠签订的合法有效的房屋租赁合同向张嘉楠支付租金，并无不当。况且，张嘉楠已在本案中明确表示，如最终确定租金应由孙建英收取的，张嘉楠同意将收取的租金返还孙建英。对孙建英主张的有关张嘉楠和孙胤琦的租赁合同只有在孙建英和张嘉楠办妥房产过户后才有效，以及孙胤琦须看到房产证更名并与孙建英确认后才可向张嘉楠支付租金的诉称意见，孙胤琦不认可，孙建英也未举证证明，原审法院不予采信。现孙建英以孙胤琦欠付租金为由，要求孙胤琦支付租金及滞纳金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
原审法院据此作出判决：一、孙建英要求孙胤琦支付2014年10月1日至2015年6月30日租金的诉讼请求，不予支持；二、孙建英要求孙胤琦支付欠付租金的滞纳金的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人孙建英不服，向本院提起上诉称：一、孙胤琦对系争房屋权利人认识错误。孙建英虽与张嘉楠签订了《上海市房屋买卖合同》，但因张嘉楠的违约行为导致系争房屋一直未能办理过户手续，故孙建英仍是系争房屋的权利人，有权继续对系争房屋收取租金；二、以孙胤琦与张嘉楠签订的未生效的《房屋租赁合同》认定系争房屋权利人显属错误。张嘉楠与孙胤琦在签订《房屋租赁合同》时并未取得系争房屋产权，只有孙建英才有权收取房租；三、孙胤琦与张嘉楠签署的《房屋租赁合同》对孙建英没有约束力。在孙胤琦与张嘉楠签署《房屋租赁合同》时，孙建英之所以没有表示异议，是基于对与张嘉楠签订的《上海市房屋买卖合同》能够得到履行的信赖。孙建英从未对上述《房屋租赁合同》表示过同意，故该租赁合同对孙建英没有约束力；四、孙胤琦存在履约过错。孙建英已在2014年6月就告知孙胤琦，要求将系争房屋的租金支付给孙建英。孙胤琦之后仍将租金支付给张嘉楠是履约过错行为，理应承担过错责任。据此请求撤销原审法院判决，并依法改判孙胤琦向孙建英支付2014年10月1日至2015年6月30日的房屋租金共计54，000元。
被上诉人孙胤琦答辩称：不同意孙建英的上诉请求。孙建英指示孙胤琦与张嘉楠签署《房屋租赁合同》，该合同已经取代了孙建英与孙胤琦之间的租赁合同，且依据买卖不破租赁的原则，孙建英是否出卖房屋都不影响孙胤琦支付租金的行为。据此请求驳回孙建英的上诉请求，维持原审法院的判决。
被上诉人张嘉楠答辩称：不同意孙建英的上诉请求。孙胤琦与张嘉楠签订《房屋租赁合同》时孙建英是在场的，对该协议也是认可的，故依据协议自2014年7月起孙胤琦理应将房租交给张嘉楠。据此请求驳回孙建英的上诉请求，维持原审法院的判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于孙胤琦的付款行为与张嘉楠的收款行为之间是否存在相应的法律关系。孙胤琦与张嘉楠签订《房屋租赁合同》时，孙建英本人也是在场的，且孙建英并未就合同内容表示反对。结合该《房屋租赁合同》的起租日期与孙建英与张嘉楠之间签订的房屋买卖合同约定的交房日期相一致，且该《房屋租赁合同》的有效期也与孙建英和孙胤琦之前签订的租赁协议仅相差一天，可以认为孙建英本人已经认可孙胤琦与张嘉楠之间签署的《房屋租赁合同》，该协议当然生效并成为孙胤琦向张嘉楠支付租金的法律依据，故孙建英主张因其仍是系争房屋的权利人，故孙胤琦仍应向其支付租金的说法并不成立。原审法院认定孙胤琦依据其与张嘉楠签订的《房屋租赁合同》向张嘉楠支付系争房屋的租金并无不当，本院予以确认。孙建英主张其并未同意孙胤琦与张嘉楠之间签署的《房屋租赁合同》，但并未提供充分证据予以证明，本院不予采信。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，150元，由上诉人孙建英负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年十一月十三日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……