重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）璧法民初字第00923号
原告中国农业银行股份有限公司璧山支行，住所地重庆市璧山区文风路140号，组织机构代码90394943-6。
负责人曾庆平，行长。
委托代理人钟斌，男，生于1968年4月10日，汉族，该行员工，住重庆市璧山区。
被告赵光玉，女，生于1957年8月28日，汉族，住重庆市合川区。
委托代理人张翔，系赵光玉女婿，男，生于1982年9月12日，汉族，住重庆市渝中区。
被告重庆东泉房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道农市路3、4号，组织机构代码77846922-1。
法定代表人宋荣宝。
委托代理人王华丽，系公司员工，女，生于1973年9月22日，汉族，住重庆市沙坪坝区。
原告中国农业银行股份有限公司璧山支行（以下简称农业银行璧山支行）诉被告赵光玉、重庆东泉房地产开发有限公司（以下简称东泉公司）借款合同纠纷一案，本院2014年2月10日受理后，依法由代理审判员张箴恒适用简易程序进行了公开审理。原告的委托代理人钟斌，被告赵光玉的委托代理人张翔，被告东泉公司的委托代理人王华丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告农业银行璧山支行诉称：2011年11月29日，原告与被告赵光玉签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。合同约定：1、原告借款人民币239000元给用于购买璧山区璧××路××号××幢××号住房，借款期限为180个月；执行基准利率上浮20%；还款方式为等额本息还款。2、该笔贷款的担保方式为阶段性保证加抵押。赵光玉以所购住房作抵押担保；东泉公司为此笔贷款提供阶段性连带保证，自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人的抵押权登记为止。
该《借款合同》签订后，原告如约于2011年11月29日向被告赵光玉发放了贷款23.9万元，该笔贷款于2026年11月28日到期。被告赵光玉从2014年11月起一直未付给贷款利息，经多次催收未果，截止2015年1月29日欠我行贷款本金212020.21元，正常利息2905.21元、罚息25.6元、复利17.99元（计算至2015年1月28日止），共计214969.01元。由于该房至今未办理产权证书，故原告要求被告东泉公司履行保证责任，但东泉公司至今未履行。
原告认为，原告与被告签订的借款合同、抵押合同、赵光玉出具的同意抵押承诺书均合法有效。赵光玉没有按期偿还借款本息，原告有权按照合同约定依法收回本息或处置抵押物，东泉公司作为保证人，应在其保证范围内承担连带清偿责任，原告为保护合法权益，请求判决：1、赵光玉立即向原告归还借款本金212020.21元，以212020.21元为本金从2014年11月29日起计算借款期间的利息至2015年3月24日，从2015年3月25日起按借款期间的利率上浮50%计算逾期利息至本金还清之日，从2015年3月25日期按借款期间的利率上浮50%计算复利至借款期间的利息还清之日；2、判决原告对赵光玉所有的璧山区璧××路××号××幢××号住房有优先受偿权；3、被告东泉公司对赵光玉的上述全部债务承担连带责任。本案诉讼费用由被告承担。
被告赵光玉答辩称：赵光玉在原告处借款239000元用于向东泉公司购买1套住房，并以该套住房为借款担保。和东泉公司约定2012年12月29日前交房，但至今没有交，赵光玉于2013年8月和东泉公司达成了退房协议，借款本息由东泉公司还，东泉公司是否按借款合同约定还本付息不清楚。
被告东泉公司答辩称：原告诉称的借款属实，东泉公司与赵光玉间的房屋买卖也属实。东泉公司就涉案借款承担连带保证责任，借款本息应由房屋实际所有人赵光玉偿还，赵光玉答辩所涉及的退房协议确实签订过，可以另案处理。涉案房屋目前还未办理好相关产权登记。
经审理查明：2011年9月6日，被告赵光玉与被告东泉公司签订了1份商品房买卖合同，约定东泉公司将位于璧山区璧××路××号××幢××的1套商品房预售给赵光玉，价款341843元，其中239000元由赵光玉向银行申请按揭。2011年10月28日，该商品房买卖合同办理了预售登记。
2011年11月29日，赵光玉与原告农行重庆璧山支行签订了1份个人购房担保借款合同，合同约定原告向赵光玉发放贷款239000元，借款期限180个月；借款执行利率按贷款发放时的中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮20%；如遇人民银行调整贷款利率，则以上一年度最后一次调整的贷款利率从当年1月1日起相应调整贷款利率；采取等额本息还款法，每月还本付息，还款日与贷款发放日对应。合同还约定，如被告未按期还款，原告有权照借款执行利率上浮50%计收罚息，如遇人民银行调整贷款利率，自调整之日起罚息利率相应上调，所谓“到期”包括本合同项下债务履行期限届满以及原告依照合同约定宣布本合同项下债务提前到期的情形。如被告未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回借款。此外，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告东泉公司在赵光玉取得上述房地产权利证书，并办妥原告的抵押权利登记前，为赵光玉的债务作连带责任保证，原告可以同时行使抵押权和要求东泉公司承担保证责任。
2011年11月29日，原告又与赵光玉签订了1份预购商品房抵押贷款合同，约定赵光玉以前述从东泉公司购买的预售商品房为借款提供抵押。双方也依法办理了登记。
2011年11月29日，原告向赵光玉发放了贷款239000元，借款凭证上载明借款执行利率8.46%。
2013年8月8日，赵光玉与东泉公司签订了1份退房还款协议，约定东泉公司将赵光玉已支付给东泉公司的房款、税费等退还给赵光玉，从2013年8月起由东泉公司代赵光玉归还贷款本息直至还清，还清后赵光玉应办理涉案房屋的产权变更。截至本案法庭审理完毕，东泉公司仍未办理好涉案房屋的产权登记。
2013年8月起，东泉公司代赵光玉归还原告贷款本息至2014年10月，但从2014年11月起至本案法庭调查结束，赵光玉、东泉公司都再未向原告归还本息。截至本案法庭调查结束，被告有借款本金212020.21元未归还。原告催告未果，故诉至本院提出上述诉讼请求。
另查明，2014年11月22日，中国人民银行将五年以上贷款利率下调至6.15%／年，2015年3月1日又下调至5.9%／年。
以上事实，有商品房买卖合同1份、预购商品房买卖合同登记备案证明1份、个人购房借款担保合同1份、个人借款凭证1份、预购商品房抵押贷款合同1份、当事人陈述佐证，本院予以采信。
本院认为：原告农业银行重庆璧山支行与被告赵光玉、东泉公司签订的《个人购房借款担保合同》和《预售商品房抵押贷款合同》均合法有效，赵光玉应当按照合同约定履行还本付息的义务。而赵光玉从2014年11月起就再未还本付息，截至本案法庭调查，拖欠应还本息已超过90天，故原告按照合同约定诉请赵光玉提前归还借款本金，并支付借款期间的利息、逾期利息、复利本院予以支持。原告诉请按照预售商品方抵押贷款合同的约定对赵光玉预购的房屋有优先受偿权，按照个人购房借款担保合同的约定诉请东泉公司承担连带保证责任本院也予以支持。赵光玉答辩称按照赵光玉和东泉公司签订的协议，应由东泉公司归还借款本息，本院认为赵光玉和东泉公司的协议中确有相关约定，但借款本息本是赵光玉对原告的债务，如债务转移给东泉公司，需经原告同意才能对原告产生效力，而原告在庭审中明确表示不同意，故赵光玉仍应对原告承担债务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告赵光玉于本判决生效后五日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行归还借款本金212020.21元。
二、被告赵光玉在本判决书生效后五日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行利息，包括借款期间的利息（从2014年11月29日起至2014年12月31日止以212020.21元为基数按年利率7.86%计算，从2015年1月1日起至2015年3月24日按年利率7.38%计算）及其复利（以借款期间的利息金额为基数从2015年3月25日起至借款期间利息付清之日按年利率11.07%计算，期间如遇中国人民银行5年以上贷款利率调整，则从调整当日起按5年以上贷款利率上浮20%后再上浮50%计算），逾期利息（以212020.21元为基数，按年利率11.07%从2015年3月25日起计算至本金还清之日，期间如遇中国人民银行5年以上贷款利率调整，则从调整当日起按5年以上贷款利率上浮20%后再上浮50%计算利随本清）。
三、原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行有权就被告赵光玉购买的、位于重庆市璧山区××路××号××幢××号房屋（合同登记备案号：××字第××号）拍卖、变卖所得价款优先受偿。
四、被告重庆东泉房地产开发有限公司对被告赵光玉在本判决第一、二款中的债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4525元，减半收取2262.5元，由二被告承担（此款已由原告垫付，被告应随案款一并支付给原告），原告预交的受理费4525元待本判决书生效后退还2262.5元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确认履行期限的最后一日起算。
代理审判员 张箴恒
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 赵婉霞