浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉善民初字第1596号
原告：嘉善华宏达置业有限公司。住所地：浙江省嘉善县罗星街道晋阳西路***号。
法定代表人：陈韶华，执行董事。
委托代理人：周伟良、徐忠良，北京康达（杭州）律师事务所律师。
被告：施端。
第三人：嘉善碧中海商务投资有限公司。住所地：浙江省嘉善县罗星街道晋阳西路***号。
法定代表人：叶增海，执行董事。
委托代理人：谢中岳，浙江靖远律师事务所律师。
原告嘉善华宏达置业有限公司（以下简称华宏达公司）与被告施端、第三人嘉善碧中海商务投资有限公司（以下简称碧中海公司）所有权确认纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理，依法由审判员赵玲莉适用简易程序于2014年10月9日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周伟良、徐忠良，被告施端、第三人的委托代理人谢中岳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告华宏达公司起诉称：2011年3月31日，原告与被告签订了购房《意向书》，约定被告向原告购买位于体育南路东侧、晋阳西路北侧的乐福苑小区3#楼、总层楼5层，总建筑面积8124.58平方米的房产。《意向书》中约定，房产总价格为6600万元人民币，一层总价为2000万元人民币，并约定如到2012年2月底之前未付清房款，原告有权按2000万元人民币收回底楼。意向书签订后，施端及由其安排的陈德来、叶增海、胡绍取、胡克锐、丁建强、胡思华共7人，分别办理了2至5层的房产按揭。但至2012年2月底，施端既未付清底楼房款，也未与原告商量其他解决方案。为此，原告多次催告被告履行相关义务，被告均置之不理，既不签订《商品房买卖合同》，不履行付款义务亦不配合原告收回房产。因此，原告要求按照《意向书》的约定收回底楼。另，施端于2011年11月30日，已将意向书涉及房屋（含底层）出租给他人使用，这不仅妨害了原告按照意向书的约定收回房屋的权利，还给原告造成了实际租金损失。因此，被告应承担房屋底层自2011年12月1日起计算至实际腾退房屋之日止的租金损失。原告认为，被告及第三人行为已侵犯了原告权益，原告现向贵院起诉，请求法院：1、确认嘉善县体育南路东侧、晋阳西路北侧的乐福苑小区3#楼、总层数5层，其中一层（底层）产权属于原告所有；（含体育南路465号、晋阳西路518号、晋阳西路514号、晋阳西路512号、晋阳西路510号、晋阳西路508号、3幢101室、3幢102室、3幢103室、3幢104室，总面积1574.87平方米）；2、判令被告及第三人共同腾退乐福苑小区3#楼一层（底层）房屋；3、判令被告及第三人共同赔偿原告租金损失832800元，自2011年12月1日起，暂计至起诉之日，请求计算至被告实际腾退房屋之日止（按被告实际向第三人收取的租金标准计算）；4、判令被告承担本案诉讼费用。
原告为自己的主张提供以下证据：
1、原告营业执照副本复印件1份、被告身份证复印件1份、第三人工商档案打印件1份，证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。
2、原告与被告施端签订的购房意向书原件1份，证明原、被告之间存在的商品房买卖合同关系以及有关违约责任的约定。
3、体育南路465号、晋阳西路508号、510号、512号、514号、518号、乐福苑3幢101-104室房屋产权证原件10份，证明本案诉讼房屋属于原告所有。
4、房屋租赁合同复印件1份，证明施端于2011年11月30日已将意向书涉及房屋（含底层）出租给他人（第三人）使用的事实及约定相关租金事宜。
5、销售不动产统一发票复印件23份，证明施端未按约支付讼争部分房屋房款的事实。
6、汇总表复印件1份，证明被告以及其他6位购房人购买了2-5层房产的已付款金额及贷款、欠款金额。
7、借款合同复印件8份，证明被告没有支付过涉案房屋即3号楼底层的房屋房款，也没有付足乐福苑3号楼2-5层的房款，被告仅支付了9806715元的房款。
被告施端答辩称，一、华宏达公司无需诉讼确权亦无权终止底楼房产交易（解除合同）。（一）确权之诉无事实、法律依据，应当驳回。1、原告诉请确权无实际意义和事实依据。我国法律规定房屋等不动产的产权确认采取登记主义。而本案诉争房产一直登记在华宏达公司名下，即涉诉房屋的产权从未归属于被告或第三人，但华宏达公司却无端起诉被告要求确认讼争房屋产权确权，试问：原告起诉的事实依据何在？确权之诉，系对他人名下财产有异议，才提起法院或仲裁，要求确认产权登记错误，从而加以更正的诉讼。但本案原告却对一直归自己所有的财产提起确权之诉，没有事实依据，不符合法律规定，是浪费诉讼资源，增加讼累的无理行为。2、再言之，华宏达公司认为的“产权无需登记”或“现在产权在被告名下”的说法不成立。在本案中所附的期限是一个无效期限，是一个永远不会到来的期限，该约定应为无效约定。3、按原告的诉状陈述，华宏达公司的收回权起始于2012年3月1日，与其起诉之日2014年8月21日，已过了现两年的诉讼保护时效。故原告已不具胜诉权。（二）被告认为本案涉及的问题时《意向书》是否继续履行的问题，就此被告提出以下几点：1、原告违约在先，《意向书》约定2011年6月25日被告可进入装修，但原告直至2011年9月16日尚未完成验收，根本无法交付被告装修使用，致使《意向书》约定的履约时间全部与实际不符，亦造成了被告没有明确的付款时间。也就是说，双方对《意向书》约定的相关履行时间在履行过程中作了实际变更，但双方对新的履行期限未作出新的约定时，应以通知为准，但本案原告至今并未依法通知被告在合理的期限内履行相关义务，或就双方《意向书》的履行进一步协议。2、对《意向书》项下涉诉房产以外的2-5楼部分，在被告已办理按揭，付清房款的情况下，原告一直未依法为被告及其他购房人办理产权登记，故再次证明原告违约在先，在《意向书》的履行中存在严重过错，被告认为在继续付款，会致使自己的权利进一步处于危险状态，故在原告为被告办理2-5楼部分的产权登记前，被告应依法具有不安抗辩的权利。原告无权要求被告履行后续的付款义务。被告认为，原告提出确认房屋产权的诉请系无理诉讼，系对自己本身具有，且无人提出异议的权利的再宣誓，并且，《意向书》没有完全履行的过错亦在原告。故对原告诉请确权的行为及相应诉请，应当予以驳回。二、要求被告腾退房屋，不符双方约定和法律规定。1、根据《意向书》的约定，即使《意向书》载明的底层房屋的买卖关系最后没有实际发生，被告亦具有该部分房屋的承租权。也就是说，被告具有使用权，现原告要求被告腾退显然违反了双方的约定。2、要求被告腾退不符法律规定，被告现已将本案涉讼部分的房屋租给了本案第三人，在出租时因当时的产权人全部不是被告，是原告要求以被告的名义与第三人签订租赁合同，被告才与第三人在2011年11月30日签订了《房屋租赁合同》。当时，原告对房屋出租的相关事宜，明知且认可，并出具了相关证明，才使第三人同意承租了房屋。退一步说，即使现在房屋一直未登记在被告名下，但根据双方的《意向书》约定，被告将涉诉房屋转租给第三人是合法有效的，对被告和原告是具有法律约束力的。被告认为，将涉诉房屋出租给或使用有事实和法律依据。在不具法定的所有权人收回使用权的情形下，原告无权要求被告腾退房屋，故法庭应依法驳回原告的相关诉请。三、被告无需向原告支付房屋租金。综上，本案涉诉房产的产权并无不当，原告无权要求确权的诉讼请求是无理恶意诉讼，要求被告腾退房屋和支付租金没有事实与法律依据，故请法庭驳回对原告的全部诉请。（详见答辩状）
被告施端为其抗辩向本院提供以下证据：
1、证明原件1份，证明原告对被告与第三人签订《房屋租赁合同》是知情的，并明确被告可以与第三人签订合同。
2、律师函原件1份，证明原告违约致使双方《意向书》的正常履行一再延误。
第三人碧中海公司答辩称，1、原告无权要求我方腾退租赁房屋，该诉讼请求应当驳回；2、《房屋租赁合同》应继续履行；3、第三人同意涉诉部分房产如因判决造成实际出租人变化，我方可向新的出租人缴纳房租等权利义务。综上，原告要求我方腾退房产没有事实和法律依据，应当予以驳回，即使出租的主体发生变化，亦应继续履行第三人与被告于2011年11月30日签订的《房屋租赁合同》。
第三人为其抗辩向本院提供以下证据：
1、证明打印件1份、原告出具的证明复印件1份，证明原告及嘉善县罗星街道均认可第三人承租涉诉房屋的事实，而且系原告明确授权给被告的。
2、房屋租赁合同复印件1份，证明第三人与被告就有关房屋租赁所作的相关约定。
3、工商变更登记情况复印件1份，证明第三人系《房屋租赁合同》当事人的事实。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告及第三人对原告提供的证据1-4真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。被告及第三人对原告提供的证据5真实性无异议，第三人认为与其无关，本院认为原告为被告付款的相对方，被告无异议，故对该证据本院予以确认。被告对原告提供的证据6不予认可，第三人表示不予质证，本院认为该证据为原告自制，被告为付款相对方，被告不予认可，本院不予确认。被告对原告提供的证据7真实性无异议，第三人对原告提供的证据7经本院释明后未予质证，本院认为被告为付款相对方，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
原告及第三人对被告提供的证据1、2真实性均无异议，且上述证据均为原件，具有客观性、合法性，与本案相关联，对上述证据本院予以确认。
原告对第三人提供的证据1有异议，认为不能证明涉案房产归被告所有，被告无异议，本院认为该证据中原告出具的证明同被告举证的证据1一致，经核对与原件一致，对该证据的真实性本院予以确认，罗星街道出具的证明加盖了出具单位公章，对该证明的真实性本院予以确认。原、被告对第三人提供的证据2、3均无异议，对上述证据本院予以确认。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2011年3月31日，原告与被告签订了一份《意向书》，约定：乙方（指被告，下同）向甲方（指原告，下同）购买位于浙江省嘉善县体育南路东侧、晋阳西路北侧的乐福苑小区3#楼，总层数5层，总建筑面积8124.58平方米：1、根据双方商议总价格为6600万元人民币。付款方式：双方签订意向书，乙方付定金200万人民币，2011年7月1日前付2000万人民币（包含200万人民币定金）之后签订购房协议付300万元人民币，甲方帮助乙方代办房屋按揭约2200万元人民币。一层总价按2000万元人民币计算。如乙方在2011年12月30日之前付清房款，双方商定房屋总价按6500万元人民币计算，如到2012年2月30日之前付清房款，双方商定房屋总价按6600万元人民币计算，如到2012年2月30日之前未付清房款，甲方有权按2000万元人民币收回底楼，但甲方同意出租给乙方，租金另议。原告认可被告及其他六位购房人共支付其购房款39730000元，其中被告本人支付的房款为9806715元。被告认为其本人及其他六位购房人共同支付的购房款为40203825元（含贷款）。2011年9月16日原告出具证明一份，内容为：我公司嘉善华宏达置业有限公司所开发的乐福苑小区3#楼商业用房一至五层，建筑面积为8120平方米，现已出售，房屋产权属于施端，现租赁给嘉善碧中海桑拿休闲城。目前房屋验收除房管处综合验收未到公示时间外，其它已全部验收合格，产权证在2011年12月31日前办理完成。2011年11月30日，被告将位于嘉善县罗星街道晋阳西路518号面积8120平方米的房屋出租给第三人嘉善碧中海桑拿休闲有限公司，双方签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为20年，甲方（指被告，下同）从2011年11月30日起将出租房交付乙方（指第三人，下同）使用至2031年11月29日。年租金158万元，于签约之日起30天内付清，支付方式为现金。位于体育南路东侧、晋阳西路北侧的乐福苑小区3#楼底层现由第三人占有使用。2013年8月7日，嘉善碧中海桑拿休闲有限公司名称变更为嘉善碧中海商务投资有限公司。
另查明，位于嘉善县罗星街道体育南路465号、晋阳西路508号、510号、512号、514号、518号，嘉善县罗星街道乐福苑3幢101室、102室、103室、104室房屋总的建筑面积为1574.87㎡，上述房产的登记所有人均为原告。因被告未按照意向书继续履行付款义务，原告现要求确认上述房产归其所有，并要求被告与第三人共同腾退出上述房产，被告与第三人共同赔偿原告租金损失832800元。
本院认为：法律规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。结合本案，原告要求确权的房产均登记在原告名下，被告对房屋产权的归属于原告亦无争议，原告现要求本院确认上述房产归原告所有没有必要，本院不予支持，被告就此所提的抗辩意见本院予以采纳。结合本院查明的事实，涉案房产实际由第三人占有使用，原告现诉请要求被告腾退出乐福苑小区3#楼一层（底层），与事实不符，缺乏依据，本院不予支持，对被告就此所提的抗辩意见本院予以采纳。结合本案查明的事实，第三人租赁涉案房屋时，系经得原告同意并确认，第三人租赁涉案房屋为善意，现尚在租赁期间，原告要求第三人腾退涉案乐福苑小区3#楼一层（底层）缺乏依据，本院不予支持，对第三人就此所提的抗辩意见本院予以采纳。原告与第三人之间并无直接的租赁合同关系，且第三人租赁涉案房产经得原告同意，原告现要求第三人赔偿其租金损失缺乏依据，本院不予支持，对第三人就此所提的抗辩意见本院予以采纳。法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。被告并非涉案房产的所有权人，其将涉案房屋出租给第三人使用至今，造成原告无法对涉案房产进行使用收益，侵害了原告的所有权，被告应当赔偿原告损失，原告现诉请按照被告将涉案房产出租给第三人的租金标准要求被告赔偿其租金损失，本院予以支持，结合原告诉请，被告应当赔偿原告自2011年12月1日至2014年8月21日共计992天的损失1580000元÷8120㎡×1574.87㎡÷365天×992天=832845元，原告要求被告赔偿其租金损失832800元本院予以支持，至于此后被告给原告造成的损失，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十条、第十六条、第十七条、第三十三条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告施端赔偿原告嘉善华宏达置业有限公司自2011年12月1日至2014年8月21日的损失832800元，于本判决生效之日起五日内付清；
二、驳回原告嘉善华宏达置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费145964元（原告已预交），由被告施端负担5835元，由原告嘉善华宏达置业有限公司负担140129元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 赵玲莉
人民陪审员 徐玉祥
人民陪审员 陈金元
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 钱 煜
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。