北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09847号
上诉人（原审被告）北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。
法定代表人朱思昊，总经理。
委托代理人陶冰荣，女，1989年12月24日出生。
被上诉人（原审原告）张培，女，1981年7月8日出生。
上诉人北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源顺景公司）因与被上诉人张培合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第05631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官杨扬、法官肖斌参加的合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人龙源顺景公司之委托代理人陶冰荣，被上诉人张培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张培在一审中起诉称：张培与龙源顺景公司于2012年11月27日与签署《客户介绍确认书》，协议中明确约定赠送8年物业费。张培多次要求龙源顺景公司履行合约义务，均遭到拒绝。现要求龙源顺景公司按照双方签署的《客户介绍确认书》约定赠送张培8年物业费共计17395.2元，并承担本案诉讼费用。
龙源顺景公司在一审中答辩称：签订的是客户介绍确认书，龙源顺景公司没有找到这个确认书，真实性、关联性和证明目的均不予认可。确认书不完整、备注语意不明且与龙源顺景公司营销政策奖励标准相悖，没有法定代表人签字。客户确认书的物业费是奖励给老业主或社会人士的，与张培没有关系。
一审法院经审理查明：2013年8月17日，张培与龙源顺景公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），约定张培购买房屋，该房屋建筑面积为57.31平方米。庭审中，张培诉称购房时与龙源顺景公司签订《客户介绍确认书》（以下简称确认书），约定龙源顺景公司赠送张培8年物业费用，故要求龙源顺景公司支付。为证明其主张，张培提交确认书予以证明。该确认书约定”张培女士于2012年11月27日认购我司商品房，已获92.07优惠，实际成交总房款776792元。备注：社会人士介绍老业主获赠送8年物业费用奖励”。介绍人处有刘文辉签字确认，被介绍人处有张培签字确认，经办人处盖有北京龙源顺景房地产开发有限公司销售专用章印章。龙源顺景公司对确认书真实性、关联性和证明目的均不予认可，辩称确认书不完整、备注语意不明，奖励与公司营销奖励标准相悖，没有法定代表人签字，且物业费是奖励给老业主或者社会人士，与张培无关。龙源顺景公司认可班××系合生公司销售人员，但辩称班××承诺其乱承诺的行为属于个人行为，与公司无关。张培为证明物业费收费标准，提供入住物业缴费清单予以证明，该清单显示该外物业管理费收费标准为每平方米每月3.16元，按实际建筑面积计，涉案房屋建筑面积为57.35平方米。龙源顺景公司表示需向物业核实，但未在法院指定期间内将核实情况告之法庭。
一审法院经审理后认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。张培向龙源顺景公司购买房屋时，龙源顺景公司向张培出示确认书一份，并注明获赠送8年物业费用奖励。龙源顺景公司虽辩称确认书无法定代表人签字，但有经办人签字且盖有龙源顺景公司销售专用章。龙源顺景公司虽辩称班××向公司承诺属个行为，且确认书奖励与公司营销政策相悖，但属其公司内部事项，不应作为对抗购房人张培的抗辩理由。龙源顺景公司虽辩称确认书约定的物业费是给老业主或社会人士，但本案中老业主刘文辉到庭陈述该物业费系奖励给张培。综上，龙源顺景公司的抗辩理由依据不足，法院无法采信，龙源顺景公司应依据确认书向张培奖励8年物业费。因此，张培要求龙源顺景公司赠送8年物业费的诉讼请求合理，证据充分，法院予以支持，具体数额，法院依据涉案房屋物业管理费收费标准予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：北京龙源顺景房地产开发有限公司支付张培八年物业费共计一万七千三百九十五元二角，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
龙源顺景公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要的上诉理由为：一、一审法院判决事实认定错误。1、销售专用章使用范围为加盖《北京市商品房认购书补充协议》，销售员班××的职权范围为代理公司跟客户签订房屋买卖相关的合同、协议以及客户办理网签备案等手续。张培提交《客户介绍确认书》的经办人处应签销售员的名字，却被班××加盖上了销售专用章，属于班××冒用，盗用公司名义与他人签订的合同，与相对人善意与否无关，不构成表见代理，该客户确认书不成立。2、即使客户确认书成立，根据合同的性质与合同约定，”社会人士介绍老业主获赠8年物业费用奖励”，物业费的受赠人应该是介绍人（社会人士）刘文辉，而不是被介绍人（购房者）张培。因此，张培不具有权利主体资格，也不具备作为本案一审原告的资格。3、《客户介绍确认书》属于赠与合同且不涉及公共利益，在财产权力转移前，赠与人我司享有任意撤销权。（自我司发出撤销确认书通知之日起生效）。4、物业费本身就不是一成不变的，物业管理方式，服务内容，收费方案和标准也可能变更，关于”八年的物业费”的合同标的约定不明，我司不具备免除物业费的义务主体资格，且合同约定的履行义务不明确。二、一审法院判决法律适用错误。1、张培不具备权利主体与诉讼主体资格。对于班××冒用、盗用公司销售专用章与张培签订的客户确认书并不成立，张培并不享有权利来源，即便合同成立，按照合同的约定，张培也不是权利的主体。2、班××冒用、盗用公司名义签订的客户确认书不构成表见代理，对我司不产生法律效力，由此产生的法律责任由班××承担。三、一审法院判决程序违法。1、证据未经质证不得作为判决的依据。”社会人士刘文辉到庭陈述物业费系奖励张培”，是庭后的单方谈话，并未在法庭上公开质证，且不涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私等公开质证的例外，不能作为认定案件事实的依据。2、法院在于社会人士刘文辉的谈话，并未通知被告我司到庭，剥夺了我司的辩论权与处分权，属于程序违法。综上，请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、请求法院判决张培承担本案全部诉讼费用。
张培服从一审法院判决，针对龙源顺景公司的上诉理由答辩称：不同意龙源顺景公司的上诉意见，一审判决事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、照片、《客户介绍确认书》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：龙源顺景公司上诉提出《客户介绍确认书》系销售员班××盗用公司名义与他人签订的合同，不构成表见代理，客户确认书不成立。但从本案查明的事实来看，该确认书有经办人签字且盖有龙源顺景公司销售章，故龙源顺景公司的该项上诉主张并无依据，本院不予采纳。龙源顺景公司提出该确认书约定的物业费是给老业主或社会人士，但本案中老业主刘文辉一审期间到庭明确陈述该物业费系奖励给张培，故本院对其主张不予采纳。龙源顺景公司主张《客户介绍确认书》系赠与合同，龙源顺景公司作为赠与人享有任意撤销权，从本案查明的事实来看，该确认书系在张培与龙源顺景公司签订《北京市商品房预售合同》的背景下签署的，不应理解为单独的赠与合同，应视为龙源顺景公司为优惠而给与对张培的给付，故龙源顺景公司不享有任意撤销权。龙源顺景公司提出张培不具备权利主体与诉讼主体资格、公司不具备免除物业费的义务主体资格、合同约定的履行义务不明确以及一审程序违法的主张并无依据，本院不予采信。
综上，龙源顺景公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费117元，由北京龙源顺景房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
二审案件受理费234.88元，由北京龙源顺景房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王黎
代理审判员 杨扬
代理审判员 肖斌
二〇一五年九月十七日
书 记 员 眭立