浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1503号
上诉人（原审原告）邵法纯。
委托代理人王志春、郭涛。
上诉人（原审被告）林德军。
上诉人邵法纯与上诉人林德军因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺白民初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告邵法纯起诉称：2012年12月8日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为5年，自2012年12月8日起至2017年12月18日止。每年租金为4.5万元，租金以现金形式交付。房屋承租后，邵法纯多次对房屋进行装修�2014年因承租的房屋被纳入330国道扩建范围，已不能继续使用下去。对于拆迁补偿问题，邵法纯多次与林德军协商未果。现邵法纯诉至法院，要求判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》。2.林德军支付邵法纯房屋装修补偿费12000元、搬迁费1200元、停产停业损失21978元、可搬迁补偿费336元、腾空费9000元、评估奖5000元，计49514元。3.林德军退还2015年4月2日至2015年7月8日房屋租金11250元。4.林德军支付因邵法纯承租农房变营业房多出补偿费30000元。合计90764元。5.本案诉讼费由林德军承担。
原审被告林德军答辩称：房屋租赁合同我没有和邵法纯签过，要求看邵法纯的合同原件。如果按照合同，邵法纯应该付给我2年半的租金112500元。我没有义务支付邵法纯装修补偿费，邵法纯装修了多少钱要有依据，要求邵法纯按原状归还我房屋。停产停业损失21978元不知怎么计算�来的，我方稍后会提供相应的证据材料，腾空费、评估奖没有依据，都是奖励给农户的，邵法纯要求退房租，但是他并没有交清房租。关于诉讼请求第4条，要求邵法纯拿出证据。
原审法院审理查明：2012年12月8日起，邵法纯租用林德军位于金华市婺城区白龙桥镇虹路村自建房屋第一层用于经营副食品，租金以现金形式交付。由于上述房屋列入330国道婺城区段改造工程范围需拆迁，结合邵法纯实际使用需要，双方口头约定再将房屋租用半年，据此邵法纯支付了截止至2015年6月8日的房租。《330国道改建工程白龙桥段土地征用及农房征迁安置补偿实施意见》中对于补偿方式、搬迁费等标准、奖励作出规定，其中搬迁费按每户1200元予以补偿，超出100平方米的按4元／平方计算；被征收人在规定时间内配合做好评估工作，一次性奖励5000元；在规定时间内完成房屋腾�交付的，按规定予以奖励，逾期腾空的，不予发放等。对于农房认定为营业房的停产停业损失补偿方案，林德军选择每个经营户以2人计，按金华市统计局公布的上一年度城镇集体以上单位在岗职工平均工资收入一个月工资标准予以补偿。2015年3月19日，就上述房屋整体林德军及其儿子林杰与政府相关部门签订农房征迁货币安置补偿协议以及农房征迁异地安置补偿协议各一份，对该三层楼房总计面积297.33平方米中的218.68平方米林德军同意以货币形式予以安置，评估单价1021元／平方米，装修补偿款87345元、搬家补助费789元，房屋评估奖5000元，提前腾空奖21868元，按时签约奖21868元，认定营业房及停产停业损失补偿92384元（其中农房认定为营业房补偿85058元，停产停业损失7326元）。其余78.65平方米林杰同意异地安置，补偿搬家补助费2400元，电视机移机补助费100元，电话移�补助216元，宽带移机补助356元，太阳能拆装补助900元，挂机移机补助1800元，自来水安装补助1400元，提前腾空奖励7865元，按时签约奖7865元。林德军户在2015年4月3日前将房屋腾空的，可按上述标准领取提前腾空奖29733元。根据拆迁安置的相关文件，上述房屋的一层84.15平方米认定为营业房，提交的认定材料中商店名称为金华市婺城区法纯副食品商店，经营人邵法纯。因双方对于拆迁中的问题未能协商一致，邵法纯一直未搬离直至2015年7月8日。因此拆迁部门在发放安置款项时，扣除提前腾空奖未发放给林德军。
原审法院审理认为：邵法纯租用林德军自建农房一楼84.15平方米用于副食品经营，以及双方在2014年底即清楚涉案房屋因被列入拆迁范围故缴纳截止至2015年6月8日租金等事实双方均无异议，予以确认。双方虽签订过期限至2017年12月的《房屋租赁合同》，但双方在明知房屋已列入拆迁范围，并以实际再缴纳半年租金的形式确认双方合同实际履行至2015年6月8日，且邵法纯实际搬离的时间为2015年7月8日，双方以实际行为确认所签订的书面房屋租赁合同已于2015年7月8日解除，林德军在此情况下亦无需退还已收取的租金。对于邵法纯主张的房屋装修补偿费12000元、搬迁费1200元、停产停业损失21978元、可搬迁补偿费336元、腾空费9000元、评估奖5000元以及邵法纯承租农房变营业房多出补偿费30000元应当如何认定，该院认为，关于房屋的装修，邵法纯承租房屋系用于副食品经营，在未提供证据证明其另行装修以及装修内容的情况下，在对房屋整体装修补偿中，无法确认邵法纯对于一楼房屋的另行装修投入，对于该诉讼请求，该院不予支持。邵法纯主张的腾空费无依据，该院不予支持。对于农房认定为营业房的补偿，林德军虽将一楼房�租赁给邵法纯使用，房屋认定为营业房并按相应的标准予以补偿，该补偿的性质系针对房屋本身用途变化的补偿，该用途变化是根据房屋所有人的意志为主导而非基于邵法纯的租用行为，邵法纯作为承租人其支付租金所对应的合同对价系对租赁房屋的使用，并不能享有针对房屋使用性质变化所带来的增值，故对于邵法纯主张林德军应支付其农房认定营业房的部分补偿款30000元的诉讼请求，该院亦不予支持。邵法纯租用林德军房屋，因拆迁需评估、搬迁，评估奖系对林德军所有的房屋评估，但邵法纯作为一楼房屋的实际使用人，配合完成整体房屋的评估，故在评估奖中，酌情给予邵法纯1000元；相应的搬迁费按4元／平方米计算84.15平方米为336元应支付给邵法纯；停产停业损失确系针对农房认定为营业房情况下的补偿，从林德军选择“按照经营者为2人计算”的补偿标准�结合林德军实际收取至2015年6月8日的房屋租金，其作为出租人而言，并无租金损失，该费用7326元应支付给作为实际经营人的邵法纯作为因拆迁带来的经营损失，故上述费用合计金额8662元应支付邵法纯。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认邵法纯与林德军解除于2012年12月8日签订的《房屋租赁合同》；二、林德军应于判决生效之日起十日内支付邵法纯评估奖1000元、搬迁费336元、停产停业损失7326元，合计8662元；三、驳回邵法纯的其他诉讼请求。案件受理费1035元（已减半收取，邵法纯已预交），由邵法纯负担1010元，由林德军负担25元。
宣判后，邵法纯、林德军均不服，分别向本院提起上诉。
邵法纯上诉称：一、一审认定事实不清。邵法纯多次陈述曾对涉案房屋进行装修，包括店面广告牌及室内阁楼均为邵法纯装修，该部分装修费应当归邵法纯。涉案补偿协议中营业房及停产停业损失补偿费共计92384元，一审只认定停产停业损失为7326元不合理，应以该数字的三倍补偿。林德军因使用邵法纯的营业执照及邵法纯的承租而获得房租补偿，该补偿全归林德军不合理。二、一审法院适用法律错误。自人民政府征收决定生效后，涉案房屋的所有权人并不是林德军，故双方的租赁合同自然解除，且2015年4月2日至2015年7月8日，因水电被断导致邵法纯无法正常使用涉案房屋，故林德军应退回相应租金。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判，上诉费用由林德军承担。
林德军针对邵法纯上诉答辩称：邵法纯没有资格享受政府给我们拆迁户的补偿，这与邵法纯无关。当时我们跟他沟通很多次，镇政府、拆迁办�还有我们村书记连续和邵法纯沟通很多次。当时我们答应退还给他3个月的房租和10000元，但是邵法纯不搬，一定要36000元，导致我损失了18万元。
林德军上诉称：邵法纯租赁林德军的房屋进行营业，2015年6月8日到期，但邵法纯直到2015年7月10日才搬出。拆迁补偿是属于农房房主享受的，邵法纯作为租房人无权享受包括评估奖、搬迁费、停产停业费等补偿。双方的租赁合同已经解除，故林德军无需支付相应费用给邵法纯。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判。
邵法纯针对林德军的上诉答辩称：从上诉状可看出林德军不愿意支付一分钱给邵法纯，他当时只愿意退还3个月房租，如果他当时愿意再出1万元，这个案子就没有了，一样情况的拆迁户按照3倍的安置补偿费给承租户。房子征用以后，房子就不属于林德军了。按照法律规定，一审法院判决的费用本身就是属于邵法纯的。
二审中，双方均未向本院提交新证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为：涉案房产系林德军自建房，补偿协议系林德军作为房屋所有权人与相关部门签订且明确所有补偿款均归林德军，双方事先亦未约定邵法纯可参与拆迁补偿款的分配。根据合同的相对性，自补偿协议生效时起，上述补偿款均为林德军的合法财产。林德军认为自己曾对涉案房屋进行装修，但未提供相应的证据，依法应承担举证不能的不利后果。考虑因林德军的房屋被拆迁，承租人邵法纯的租赁利益受到一定的影响，原审法院酌情确定由林德军支付部分费用补偿邵法纯，并无不当。综上，邵法纯、林德军的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民�诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1680元，由上诉人邵法纯负担1640元，上诉人林德军负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 盛 伟
二〇一五年十二月二日
代书 记员 吕 倩 茜