吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑民二初字第937号
原告：于韬，个体业户。
委托代理人：程建红，白山市法律援助中心律师。
被告：白山市建兴建筑有限责任公司。住所：白山市浑江区板石街道吊水壶村（开发区）。组织机构代码：79114XXXX。
法定代表人：曲志强，系董事长。
委托代理人：范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。
第三人：白山市凯厦房地产开发有限责任公司。住所：白山市东兴街**号。组织机构代码：72955XXXX。
法定代表人：孙金宝，系总经理。
委托代理人：曲�刚。
第三人：王明顺，个体业户。
第三人：刘亮。
原告于韬诉被告白山市建兴建筑有限责任公司并有第三人白山市凯厦房地产开发有限责任公司、王明顺、刘亮参加诉讼的房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员尚德连独任审判公开开庭进行了审理，原告于韬及其委托代理人程建红、被告白山市建兴建筑有限责任公司委托代理人范桂涛、第三人白山市凯厦房地产开发有限责任公司委托代理人曲慧刚、第三人王明顺、刘亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告于韬诉称：2012年10月，被告白山市建兴建筑有限责任公司（以下简称建兴公司）承建第三人白山市凯厦房地产开发有限责任公司（以下简称凯厦公司）开发的达林大厦工程，第三人刘亮给建兴公司送建筑材料，建兴公司没有以现金支付材料款，而是用达林大�1单元1301室，面积130.08平方米的住宅房屋抵顶材料款，建兴公司与刘亮于2012年10月9日签订了房屋兑换材料协议书一份，协议约定：建兴公司用价值598368元的达林大厦1单元1301室房屋抵顶材料款，合同明确了该房屋系开发单位以抵顶工程款方式付给的建兴公司。同年，10月30日，刘亮将该房屋卖给原告，原告与建兴公司签订了房票更换协议，协议约定：被告将贵宾楼对面达林大厦（期房）1单元13楼1301室，面积130.08平方米，单价4600元，金额598368元的住宅卖给原告，凯厦公司该项目负责人赵伟在此协议上签字并确认同意将该房屋抵顶给建筑方，价格以开盘时实际销售价为准，并告知原告可以用该手续办理入户、房照等事宜。2013年6月25日，凯厦公司与建兴公司签订了房屋抵顶协议书，约定：凯厦公司用该房屋抵顶建兴公司608774.40元的工程款。2013年9月10日，原告又与被告签�了协议书，约定：建兴公司将该房以608774.40元抵顶给原告。2015年3月11日，原告接到办理入户通知后，与凯厦公司办理了入户手续，交纳了取暖费、物业费、电梯费、装修费、保证金等总计6847元的入户费用，并与白山市喜丰物业服务有限公司达林大厦服务站签订了物业服务合同。2015年4月10日，原告开始装修该房屋，铺完地热准备装修时，物业公司关闭了该房屋的电源、水阀。原告交涉此事时才得知建兴公司又将该房屋于2014年4月20日卖给了第三人王明顺，凯厦公司又给王明顺办理了入户手续。王明顺于2015年8月25日将该房屋的门锁更换，原告已无法进入该房屋，原告向公安机关报案，公安机关认为该案属民事纠纷，无法解决双方的矛盾。原告现在提起诉讼，请求：1、确认原告与被告签订的房票更换协议合法有效，确认被告与第三人王明顺签订的房屋买卖协议无效，�认位于白山市浑江区达林大厦1单元1301室，面积为130.08平方米的住宅房屋所有权归原告所有；2、赔偿不能入住装修期的经济损失35000.00元，（房租6000.00元，在外面租房六个月，每个月1000元；该房屋装修费22000.00元；剩余7000.00元是这半年原告到长春来回的交通费）；3、诉讼费、保全费由被告承担。
被告白山市建兴建筑有限责任公司辩称：我公司与原告签订的协议是双方真实意思表示，合法有效，原告已经办理入住并进行装修，我公司已经履行合同义务，原告要求损失与我公司无关，请求依法驳回原告对我公司的请求。我公司未将该房屋卖给王明顺，而是我公司向王明顺借款，将该房屋作为抵押。
第三人白山市凯厦房地产开发有限责任公司述称：原告所诉基本属实，原告拿着与建兴公司签订的房屋买卖协议到我公司达林大厦的项目部办理进户手续时，缺少我公司抵顶给建兴公司的房屋抵顶协议书原件，原告称过后会给我们送来，让工作人员先给她办理进户，我公司的工作人员给原告办理了进户手续，可原告至今没有将我公司抵顶给建兴公司的房屋抵顶协议书原件交到我公司，无法证明建兴公司是否将房屋出售给了原告。我公司已经将该房屋抵顶给建兴建筑公司，只是原告进户时必须将抵顶原件交回我公司，我们才能正常办理进户。另外，我们发现建兴公司又将该房屋卖给第三人王明顺，之后与建兴公司交涉，建兴公司的财务人员称该房屋已经卖给王明顺，没有卖给原告，而且王明顺拿着建兴公司的房屋买卖协议和我公司与建兴公司的抵顶协议书来要求办理进户手续，最后，我公司给第三人王明顺在2015年8月25日办理了进户手续，并更换了该房屋的进户门门锁。本案与我公司没有关系，应当由建兴公司来承担相应的民事责任。
第三人王明顺述称：原告起诉事实都对，凯厦公司陈述的事实属实，建兴公司陈述不属实，我手中有凯厦公司与建兴公司房屋抵顶工程款的协议原件，原告没有该原件，我去办理进户时到凯厦公司与赵伟核实该协议书原件有效，凯厦公司加盖了公章。我不同意该房屋归原告所有，因为房屋抵顶协议就一份原件在我手中，原告强行进入房屋改了地热，凯厦公司已将水电都给停了，凯厦公司通知我进户，说我的手续是正规手续，我正常办理了入户，交纳入户费。
第三人刘亮述称：该房屋在2012年10月30日已经归我，凯厦公司和建兴公司都给我签字盖章，凯厦公司通知我办理了进户手续，原告主张成立，原告装修一个月之后，凯厦公司通知我把水电停了。
经本院审理查明：白山市浑江区达林大厦系第三人凯厦房地产开发有限�司的开发项目，赵伟系该建设项目的负责人。该建设项目由被告白山市建兴建筑有限责任公司承建。第三人刘亮为该工程提供建筑材料。
2012年10月9日，被告建兴公司（甲方）与第三人刘亮（乙方）签订房屋兑换材料协议书，约定：“甲方用以兑换建筑材料的房屋坐落在：达林大厦1单元1301室，面积为130.08㎡（最终以房产部门测绘面积为准），单价4600元/㎡，金额为约598368元。该房屋系开发建设单位以抵顶工程款方式付给甲方。乙方用以兑换房屋的建筑材料，质量必须符合甲方要求，数量由甲乙双方共同计量履行交接手续，材料价格固定，不随市场涨跌，风险自担，供货时间随甲方施工需要，确保及时供应，乙方给甲方出具材料款发票。甲方兑换给乙方的房屋，由乙方直接与开发建设方办理产权手续，甲方给予配合，进户各项费用及税金等均由乙方承担。�方兑换房屋材料为黑色清水多层胶合（1.2㎝）厚板，数量为3021张，单价为110元/张（含送到工地运费）；金钢水泥32.5，袋装500元/吨，数量为532吨（含运费及装卸费），以上价格含税换房价。乙方所供材料总价款不足房款时，须将差额补交齐后，甲方给予办理进户手续，乙方所供材料总价款超出房屋价款，甲方对超出部分另行付款。本协议签订后甲乙双方共同遵守，如单方违约，违约方须赔偿总价5%的违约金给对方。”该协议书落款处被告在甲方处加盖公司公章，法定代表人处曲日东签名，刘亮在乙方处签名。协议签订后，第三人刘亮按约定给被告提供多层胶合厚板和金钢水泥。之后，第三人刘亮将该房屋降价后，以每平方米4300元价格出售给原告，房款合计559344元（双方未签订买卖协议）。2012年10月30日，原告与被告建兴公司、第三人凯厦公司签订了房票更换协�，约定：“该房屋地址为：贵宾楼对面达林大厦（期房）1单元13楼1301室，面积130.08平方米（最终以房屋测绘面积为准），单价4600元，合计金额598368元，该房屋用途为住宅；（定价以出售时为准，多退少补）（通知换取购房正式发票）。”协议落款处曲日东在“建筑方”处签名并加盖建兴公司公章，原告在“购买人”处签名并注明身份证号。凯厦公司达林大厦建设项目负责人赵伟于10月31日在“开发方”处注明：“同意将1单元1301室抵顶给建筑方价格以开盘时实际销售价为准”并签名。该协议签订后，原告分别于2012年11月9日、2013年5月10日给付刘亮房款446000元、100000元，余款13344元双方约定在原告入户后给付。
2013年6月25日，第三人凯厦公司（甲方）与被告建兴公司（乙方）就甲方应给付乙方达林大厦项目工程款608774.40元的相关事宜签订了房屋抵顶协议书，�定：“甲方同意用达林大厦1单元1301室面积130.08平方米，每平方米4680元，总房款为608774.40元抵顶乙方施工的达林大厦的工程款608774.40元。本协议签订后，该抵顶房屋的入户等费用由乙方承担，乙方必须按照甲方购房的规定办理顶房、进户手续。该顶账房屋乙方再另行出售须经甲方同意并办理变更手续，否则，因此产生纠纷甲方不负任何责任。”凯厦公司盖公章，经办人赵伟签名。建兴公司盖公章，经办人曲日东签名。
2013年9月10日，被告建兴公司（甲方）与原告（乙方）签订协议书，约定：“经甲、乙双方自愿协商同意，甲方给乙方达林小区正在建设的1号楼1单元1301号建筑面积130.08㎡（最终以市房产测绘部门测绘为准），房屋每平方米4680元，总房款608774.40元。甲、乙双方协商抵顶房屋属乙方私产，此协议签订后不予退房、调房。交房日期以实际房屋竣工�付使用为准。抵顶后的房屋如发生的各自经济纠纷、法律责任由甲、乙双方承担，与凯厦公司无任何关系。房屋交付使用之日起90日内，房屋所有人尚未取得房屋权属证书的，凯厦公司积极协助办理，但不承担违约责任。甲、乙双方在凯厦公司抵顶房后，按凯厦公司购房的规定办理顶房、进户手续。”被告建兴公司在甲方处加盖公章，负责人曲日东签名，原告在乙方处签名，并留电话号码。
房屋竣工后，2015年3月11日，原告于韬在凯厦公司办理了入户手续，并向凯厦公司交纳了取暖费、书报箱款，计919.68元，达林大厦项目部出具了客户名称为于韬的收款收据。并与白山市喜丰物业服务有限公司达林大厦服务站签订了物业服务合同，交纳了物业费、电梯费、声控灯、卫生费、装修垃圾清运费、可视对讲机款、装修保证金等入户费用，计5677.40元。入户后，原告开始装修房屋，改造了地热及卫生间。2015年3月15日，原告给付第三人刘亮房款10000元，余款3344元刘亮给予免除。
2014年4月20日，建兴公司与第三人王明顺因借款抵押事宜签订了协议书（房屋买卖），该协议内容与建兴公司与原告2013年9月10日签订的协议书相同。2015年4月18日，建兴公司（甲方）与第三人王明顺（乙方）签订协议书，载明：“乙方于2013年8月2日购买甲方达林房2户，分别为2-2102-92.5×4780平方米；1-1402-92.5×4680平方米，甲方出具收款收据40万元整交予乙方并分别出具房屋买卖协议书各一份。乙方于2014年4月20日购买甲方达林三户房屋分别为1-1301-130.08×4680平，1-1303-116.27×4680平，3单元902-149.5×4580平，甲方出具收据80万元整交予乙方并分别出具房屋买卖协议各一份。甲方承诺在2015年7月末之前将所欠利息还给乙方，包括还清欠乙方24万和30万两笔欠款。在此前提下甲方每还清一笔欠乙方款，乙方须归还甲方在乙方处抵押的房屋，如未还，房屋将归乙方。”协议签订后，除涉诉房屋发生本案纠纷，其余四户房屋被告建兴公司均交付第三人王明顺以抵顶借款。
2015年8月24日，第三人王明顺在凯厦公司针对涉诉房屋办理了入户手续，并向凯厦公司交纳了取暖费、书报箱款，计919.68元，达林大厦项目部出具了客户名称为王明顺的收款收据。并与白山市喜丰物业服务有限公司达林大厦服务站签订了物业服务合同，交纳了物业费、电梯费、声控灯、卫生费、装修垃圾清运费、可视对讲机款、电梯卡押金等入户费用，计3707.40元。
之后，第三人凯厦公司对涉诉房屋停水停电并更换门锁。原告与被告建兴公司、第三人凯厦公司、王明顺就该房屋归属发生纠纷。现该房屋经原告申请，本院于2015年8月28日予以查封，并张贴封条。
以上事实有原告起诉、被告答辩、第三人陈述及各方庭审陈述，并有经过庭审质证的房屋兑换材料协议书、2012年10月30日房票更换协议、2013年6月25日凯厦公司与建兴公司房屋抵顶协议书、2013年9月10日订协议书、2014年4月20日建兴公司与第三人王明顺协议书、2015年4月18日建兴公司与第三人王明顺签订的协议书、物业服务合同2份、原告和第三人王明顺交纳取暖费、书报费、物业费、电梯费、声控灯、卫生费、装修垃圾清运费、可视对讲机款等票据6份等证据在卷为凭，足资认定。
综上所述，本院认为，第三人凯厦公司与被告建兴公司系建设工程施工合同法律关系，被告建兴公司与第三人刘亮系买卖合同法律关系。上述各方在履行各自合同过程中，均以抵顶涉诉房屋（期房）的方式结算应付款项，即凯厦公司以该房屋抵顶建兴公司的工程款、�兴公司又以该房屋抵顶刘亮的材料款，系各方真实意思表示，应认定各方抵顶合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，2012年10月9日，刘亮与建兴公司签订《房屋兑换材料协议书》，之后将该房屋转让给原告，并协助原告与被告建兴公司、凯厦公司于2012年10月30日签订了《房票更换协议》。该协议已明确原告的法律地位为“购买人”，建兴公司作为该房屋的一方权利人在协议上加盖公章，应视为同意刘亮的转让行为。凯厦公司的项目负责人赵伟于次日10月31日在该协议开发方处备注意见“同意将1单元1301室抵顶给建筑方价格以开盘时实际销售价为准”并签名，应视为赵伟代表凯厦公司同意将该房屋抵顶建兴公司工程款后再售予原告。之后，涉诉房屋各方履行情况�：2013年6月25日建兴公司与凯厦公司针对涉诉房屋以每平方米4680元开盘价格签订的《房屋抵顶协议书》、2013年9月10日建兴公司与原告以该价格签订的《协议书》、2015年3月11日原告与物业公司签订的《物业服务合同》及交纳相关物业费用并办理入户手续后对该房屋进行了装修。再结合原告向刘亮付款时间（2012年11月9日、2013年5月10日、2015年3月15日）。至此，涉诉房屋的相关权利、义务已完成转让。现原告并未对该房屋在房屋产权管理部门办理产权登记，故原告主张确认该房屋归其所有的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告与第三人凯厦公司虽未签订《商品房买卖合同》，但上述转让行为的完成，双方已建立房屋买卖合同关系，房款的结算方式系抵顶的相应工程款。第三人凯厦公司和第三人王明顺均陈述，原告未提供凯厦公司抵顶给建兴公司的房屋抵顶�议书原件，第三人王明顺提供了该原件。但被告建兴公司认可原告购买该房屋，同时原告于韬亦举证陈述该原件系其办理入户时提交至凯厦公司。且抵顶协议书原件保存在凯厦公司，凯厦公司和王明顺均未提供证据证明该原件由谁提供，结合原告的入户时间在前，如原告办理入户时手续不全，凯厦公司给予其办理入户，明显不合常理，故第三人凯厦公司、王明顺该陈述意见，本院不予采纳。凯厦公司向原告交付房屋后，原告即取得该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，具体体现在原告入户后对房屋进行了装修、改造。故原告请求确认原、被告及第三人凯厦公司签订的房票更换协议合法有效，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张被告建兴公司与第三人王明顺之间的房屋买卖协议无效的诉讼请求。虽被告建兴公司与第三人王明顺因民间借贷关系�该房屋签订了相关协议书，但原告并未提供证据证明被告建兴公司与第三人王明顺在签订合同时有其他违反法律强制性规定的情形，故原告主张被告建兴公司与第三人王明顺之间房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持。
原告请求被告赔偿不能入住装修期的经济损失35000.00元，其中房屋装修费22000.00元，原告未提供证据，且原告请求确认该房屋仍归原告所有，没有证据证明该部分支出已造成损失；另房租6000.00元、到长春来回的交通费7000.00元，原告亦未提供证据证明该损失已实际发生，故原告该部分请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；�四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”、《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第一百八十八条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之�定，判决如下：
一、原告于韬与被告白山市建兴建筑有限责任公司、第三人白山市凯厦房地产开发有限责任公司于2012年10月30日签订的《房票更换协议》有效；
二、保全费3510元，由被告白山市建兴建筑有限责任公司承担；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费10134元减半收取，由原告承担127元，由被告承担4940元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 尚德连
二〇一五年十一月二十六日
书记员 王姝懿