江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民三终字第237号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌巨汇置业有限公司，地址：江西省南昌市西湖区灌婴路1688号，组织机构代码：68595095-6。
法定代表人：周建华，系该公司董事长。
委托代理人：胡晖，江西观睿律师事务所律师。
委托代理人：韩平安，江西观睿律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：江西省海汇建材有限公司，地址：南昌市东湖区福州路28号奥林匹克大厦1310室，组织机构代码：73916175-0。
法定代表人：余惠华，该公司董事长。
委托代理人：杨春楠，江西民信律师事务所律师。
上诉人南昌巨汇置业有限公司（以下简称“巨汇置业公司”）与上诉人江西省海汇建材有限公司（以下简称“海汇建材公司”）租赁合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2014）青民重字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巨汇置业公司的委托代理人胡晖，上诉人海汇建材公司的委托代理人杨春楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年8月29日，原告巨汇置业公司与被告海汇建材公司签订了《租赁合同》，合同约定甲方即原告将巨汇建材市场的B区一层B1-06（B101、102、103、104、105、109）房屋（面积共计764.54平方米）租赁给被告海汇建材公司，租赁期限为2011年10月1日至2013年9月30日，租金为每平方米60元，租金计每月45872元，管理费每月1147元。同时，合同就租金起算、交付时间、违约责任及合同解除条件等进行了约定。合同签订后，被告海汇建材公司向原告交纳了租赁保证金76000元、装修保证金7646元、质保金5000元及2011年10月租金45872元及物管费1147元。2011年10月31日因未通过消防验收，由南昌市青云谱区公安消防大队出具青公（消）决字（2011）第69号处罚决定书：“巨汇建材城公司，现查明你单位未经消防安全检查擅自投入、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款，现决定给予你责令停产停业，并处罚款人民币叁万元的处罚。”并到现场贴了封条。期间，原告多次向被告催缴租金，被告拒付。2012年5月31日被告向原告致函撤离原告店面。2012年6月11日涉讼建材市场通过消防验收，南昌市公安消防支队出具洪公消验（2012）第70号建设工程消防验收意见书，载明：“南昌鄱阳湖建材有限公司：经审查资料及现场检查，意见如下：“一、综合评定该土建工程消防验收合格。二、该工程此次验收部位均为毛坯状态，如需改建、扩建、用途变更和内部装修，应依法向我支队申请建设工程消防设计审核和验收。”
另查明：经江西天剑司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》，被告所租店面装修工程价值351557.62元。本案中原告（反诉被告）2012年8月28日变更前名称为南昌巨汇建材城物业管理有限公司，变更后名称为南昌巨汇置业有限公司。2010年4月9日，原告与南昌鄱阳湖建材有限公司签订《租赁及购买协议》，获得涉案店面的使用权。
一审法院认为：2011年8月29日，原、被告双方所签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。由于原告出租的店面未经消防验收，被消防部门责令停产停业，并处罚金叁万元。原告提供的租赁物有瑕疵，被告提前终止合同，并未付租金，原、被告双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因被告海汇建材公司仅支付了一个月的租金，至今未付剩余租金，且已经撤场，根据合同约定，如不按时交纳租金，原告有权解除合同，并要求被告将房屋返还给原告，对原告要求解除《租赁合同》并由被告将房屋返还给原告的诉请，予以支持。被告于2012年5月31日致函撤场，原告主张被告支付自2011年11月1日至2012年4月30日的租赁费275232元，物管费684元的诉请，予以支持。另外原告诉请至本案执行之日止的店铺租金、物管费、水电费、违约金，因双方合同已经终止，被告已经撤场，对原告的该项诉请，不予支持。本案中原告提供的租赁物有瑕疵，影响了被告正常的经营，对原告主张违约金165549.6元的诉请，不予支持。反诉原告海汇建材公司反诉要求解除《租赁合同》的诉请，予以支持。反诉原告交纳了租赁保证金76000元，装修保证金7646元，质量保证金5000元，共计88646元，上述费用反诉被告均应退还给反诉原告。反诉原告主张退还交纳的2011年10月份的租金45872元及物管费1147元的诉请，不予支持。反诉原告主张反诉被告赔偿店面装修损失计200000元，根据双方《租赁合同》第20条的约定：“因任何原因导致本合同终止，乙方（被告）均应在合同终止日将租赁物交还给甲方（原告）。甲方有权要求乙方无条件保留租赁物内所有装修……”故上述装修损失应由反诉原告自行承担，而且反诉原告一直拖欠租金未付，亦属违约行为，对反诉原告主张反诉被告赔偿200000元的装修损失的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）南昌巨汇置业有限公司、被告（反诉原告）江西省海汇建材有限公司所签订的《租赁合同》予以解除；二、被告（反诉原告）江西省海汇建材有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南昌巨汇置业有限公司租金275232元、物管费684元，共计275916元；三、原告南昌巨汇置业有限公司于本判决生效之日起一次性返还被告（反诉原告）租赁保证金76000元、装修保证金7646元及质保金5000元共计88646元；四、驳回原告（反诉被告）南昌巨汇置业有限公司、被告（反诉原告）江西省海汇建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7922元（原告已预交），原告巨汇置业公司承担2970元，被告海汇建材公司承担4952元，反诉费6334元（被告已预交）由原告巨汇置业公司承担1673元，被告海汇建材公司承担4661元，被告承担部分的受理费，并随上述款项一并向原告支付。
巨汇置业公司不服一审法院判决，向本院上诉称：请求一审判决第二项增加“被告（反诉原告）江西省海汇建材有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南昌巨汇置业有限公司违约金165549.6元”其理由是：虽然双方在签订租赁合同时的涉案房屋在消防验收过程中，但未妨碍到被上诉人的正常使用，此后，该房屋经消防验收合格。
海汇建材公司答辩称：涉案的房屋没有经过消防验收，消防部门也对此进行了处罚，对大门贴了封条禁止使用，影响了我方的正常营业是客观存在的；一审认定租赁物有瑕疵、对违约金不予支持符合事实，请求驳回上诉人巨汇置业公司的上诉。
海汇建材公司不服一审法院判决，向本院上诉称：请求依法撤销原审判决的第二项、第四项；判令被上诉人巨汇置业公司赔偿上诉人的装修损失20万元。其理由是：在本案中，被上诉人出租的房屋存在瑕疵，上诉人无法正常使用涉案的房屋，上诉人被迫撤场，上诉人没有违约，被上诉人无权要求上诉人支付租金；经鉴定涉案店面的装修工程价值为341361.31元；一审法院认为本案当事人双方均存在违约行为，而对于装修工程现值及残值损失未进行合理的分担，该判决不公正，判决错误。
巨汇置业公司辩称：由于双方之间所签订的租赁合同合法有效，且被答辩人接受了租赁物并使用，因此，被答辩人应按约履行支付租金的义务。又由于双方约定，“不论何种原因合同终止的，装修物全部归答辩人所有”。在本案中，被答辩人不按时支付租金，且单方撤场，被答辩人构成根本违约，因此，被答辩人无权要求答辩人赔偿装修损失。请求驳回上诉人海汇建材公司的上诉。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本案的争议焦点：海汇建材公司是否要向巨汇置业公司支付违约金；海汇建材公司是否要向巨汇置业公司支付实际承租期间的租金；巨汇置业公司是否要承担海汇建材公司装修工程的残值。
本院认为：上诉人巨汇置业公司与上诉人海汇建材公司于2011年8月29日签订《租赁合同》，由于巨汇置业公司出租的涉案店面未经消防验收，被消防部门责令停产停业，并处罚金3万元。据此，该合同巨汇置业公司未及时办理相关消防手续，存在过错。故巨汇置业公司主张违约金165549.6元的诉请，本院不予支持。本案中，双方约定租赁期限为2011年10月1日至2013年9月30日，而海汇建材公司于2012年5月31日向巨汇置业公司致函撤离涉案店面，在签订涉案合同中巨汇置业公司未告知海汇建材公司涉案的店面未经过消防验收，海汇建材公司也未尽到慎谨的审查义务，海汇建材公司同时长时间拖欠租赁店面使用费，巨汇置业公司应承担相应过错。综合上述情况及装修工程残值的折旧、双方的责任、租赁时间，本院酌情由巨汇置业公司承担海汇建材公司装修工程损失费102408元（341361.31元×30%=102408）。
综上，上诉人海汇建材公司的上诉理由有部分事实依据和法律依据，应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持南昌市青云谱区人民法院（2014）青民重字第25号民事判决第二、三项；
二、撤销南昌市青云谱区人民法院（2014）青民重字第25号民事判决第一、四项；
三、上诉人南昌巨汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人江西省海汇建材有限公司装修工程损失费102408元；
四、驳回上诉人南昌巨汇置业有限公司的其他诉讼请求，驳回上诉人江西省海汇建材有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费12050元（南昌巨汇置业有限公司预交3611元；江西省海汇建材有限公司预交8439元），由南昌巨汇置业有限公司承担7831元；江西省海汇建材有限公司承担4219元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗云奇
审 判 员 裴重芳
代理审判员 曹 渊
二〇一五年十二月二日
书 记 员 王 倩