宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬北商初字第332号
原告：赵存正。
委托代理人：沙亮亮。
被告：史永久。
委托代理人：林瑛。
原告赵存正为与被告史永久合同纠纷一案，于2014年4月24日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员谢星适用简易程序审理。本案于2014年5月20日、6月26日两次公开开庭进行了审理。原告赵存正及其委托代理人沙亮亮、被告史永久的委托代理人林瑛均到庭参加诉讼。原告申请的证人张国定出庭作证。审理期间，原、被告曾共同申请庭外和解，但协商无果。本案现已审理终结。
原告赵存正起诉称：2012年3月1日，被告将其开设的“永安日租宾馆”经营权转让给原告。双方于当日签订一份《转让合同》，约定被告将其所有的22个出租房间及4个配套间转让给原告经营，店面转让费为38万元，房租为每年9万元，押金为1万元。签约后，原告依约向被告支付全部转让费、押金，并支付了2012年3月1日至2014年3月1日期间的租金共计18万元。然而原告在2014年期间才获知，被告所转让给原告的房屋系被告私自盖建，未办理任何行政审批手续，应为违章建筑。因此，涉案《转让合同》违反了相关法律的强制性规定，应为无效，被告应当返还原告转让费。考虑到原告已经使用涉案房屋有两年时间，原告自愿减少部分被告应返还的转让费金额。原告曾多次向被告主张上述转让费，但被告均予以拒绝。原告为此诉至法院，请求判令：一、确认原、被告于2012年3月1日签订的《转让合同》无效；二、被告返还原告转让费33万元。
被告史永久未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原告诉称的签订及履行《转让合同》情况系事实，涉案共计22间出租房屋中有18间确实为被告私自修建的违章建筑。但涉案《转让合同》系双方真实意思表示，未违反任何法律、行政法规的强制性规定，应为有效。即便该合同无效，原告在签约之时明知涉案房屋为违章建筑，其应当承担相应过错责任，被告无需返还转让费。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。庭审后，被告表示自愿补偿原告损失3万元。
经审理，双方当事人对下列事实无争议，本院直接予以认定：
原告于2010年期间在宁波市江北区双桥村大屋陈家修建一幢房屋，该幢18间房间均为原告私自建造的违章建筑。另外，原告在未经行政审批的情况下，在原宅基地房屋上加盖了4间房屋。原告于2011年3月、4月对上述22间房屋进行了装修，并在房屋外树立“永安日租房”招牌经营租房生意，但并未办理任何营业执照、消防、税务等证件。其经营对象主要为宁波大学学生。
2013年3月1日，原、被告签订一份《转让合同》，约定被告将“大屋陈家25号原房屋前一幢三楼18个房间，原老房子3楼4个房间，共计22个房间转让给乙方（原告），另加原房屋前3楼西边一楼小间一间、老门卫室一间、老门卫室对面一间、原洗衣间一间，给乙方使用”，“店面转让费”为38万元，押金为1万元。合同第二条约定房租为每年9万元，“此后每年房租不再上涨，直到拆迁，下一年的房租在当年租期满之前一个月付清。若该年遇拆迁，则按实际租用时间退回多余房租”；合同第三条约定“转让后房间内所有装修、设备归乙方所有。如遇拆迁，原老房子前3楼18个房间的装修赔偿款归乙方所有，房子主体归甲方（被告）所有。老房子3楼4个房间内的可移动设施归乙方所有，拆迁费、装修费及房间主体归甲方所有。原老房子前3楼18个房间的装修搬迁费，归乙方所有，如有拆迁，乙方必须服从拆迁规定进行拆迁和搬迁”。
签约后的数天内，原告向被告支付了38万元转让费及1万元押金。原告将招牌名称改为“月半湾小栈”后，主要对宁波大学学生经营日租房生意，但未办理任何证件。此后原告向被告支付了2012年3月1日至2014年3月1日期间的租金共计18万元，且原、被告均同意将1万元押金抵作电费。
2013年4月份，宁波大学对双桥村的东侧大门、西侧大门先后关闭。2014年5月，原告所经营的“月半湾小栈”被停水、停电，原告停止经营。
另，《转让合同》签订之时，被告转让给原告的部分设备包括：格力牌空调、樱花牌热水器、电视机、电热水壶、床、床垫、冬被、夏被、床单、被套、枕套、桌子、茶几、窗帘、淋浴喷头套件、马桶、吸顶灯、挂画、洗漱台盆各22个（套），椅子44把、电脑主机4台、液晶显示器2台、吸尘器1个、洗衣机2个、床头柜42个。本案审理期间，涉案房屋被宁波市江北区拆迁办拆除，原告已将房屋内设备移出并出售。
以上事实由当事人的陈述、原告提交的《转让合同》及本院于2014年5月23日对双方当事人制作的《调查笔录》各一份予以证明。被告对原告提交的《转让合同》无异议，当事人对本院向双方制作的《调查笔录》无异议，本院对上述证据的真实性均予以认定。
本案事实上的争议焦点为：38万元转让费对应的转让标的，原告经营期间的收益。
原告认为：一、转让费是原告向被告所支付的房屋地理位置、被告之前积累的客源、声誉等无形资产的对价，即便包含转让装修和设备费用，该部分所占的比例也比较小，被告先提出转让费为42万元，经多次协商确定为38万元；二、第一年除房租费外净收入10万元左右，但尚未扣除劳动力成本，第二年客源收入约10万元，扣除9万元租金、水电费，基本没赚钱。
被告认为：一、原、被告签约时，被告提出其之前装修加购买设备共计花费了44万元，原告需向被告支付上述44万元的费用，后在双方协商的基础上，被告同意降低转让费金额为38万元，因此转让费主要指向被告所支出的装修及设备费用；二、在转让给原告前，被告自行经营的11个月净收入为30万元，原告此后经营生意也一直很好，收益应该不低。
原告赵存正为证明其上述主张，向本院提交了《货物清单》一份，用以证明因涉案房屋即将被拆迁，原告将屋内设备拆除并出售，售价仅为28800元，说明设备价值占转让费的比例较低的事实。
审理期间，被告申请证人张某出庭作证。张某在庭审中陈述称：张某为宁波市江北区双桥村村委会治保主任，据其所知，双桥村附近的很多村民都违法修建房屋对外出租，被告也是在2010年左右修建了2幢共计20多间房屋用以出租。村委会曾在2012年下发拆除违章建筑的通知给村民，也曾在2013年4月份下发相关通知给经营户。双桥村的村民将违章建筑转租给外人的也比较多，所约定的转让费高低不一，转让费一般包含了设备、装修等费用。
审理期间，本院为查明案件事实，分别向双桥村村民倪菊花、王莉敏、王佩莉制作调查笔录。倪菊花、王莉敏、王佩莉在调查笔录中表示，其三人均在涉案房屋附近私自修建了房屋用以经营日租房生意。其中倪菊花表示其修建了12个房间用以出租，第二次装修时支出了近20万元用于装修及购买设备，一直是自己在经营，经营期间平均每间房每年可赚1万多元，年总净收入17至18万元左右，因为房屋建在马路边上，所以即便是宁波大学校门关闭了，生意影响也不大，附近有很多村民将修建的房屋转租出去，所收取的转让费一般为每间2万元，包括房间内的装修及设备费用。王莉敏表示其私自修建了15个房间用以出租，2007年对房屋进行过装修，每间房间大概花费1.5万元至2万元用于装修及购买设备，王莉敏一直自己经营出租生意，每年收入25万元左右，宁波大学校门关闭后，生意受到一定影响，附近有很多村民将修建的房屋转租出去，所收取的转让费一般为每间2万元，包括房间内的装修及设备费用。王佩莉表示其违法修建了22个房间用以出租，曾在2008年5月份对房间进行装修，每间房间大概花费3.5万元用于装修及购买设备，王佩莉装修完之后自己经营出租房生意，每年能赚25万元至28万元左右，后王佩莉于2011年10月份将房屋转租给其他人，并约定转让费为29万元，转让费包括了装修及设备费用，如果承租人租赁期限不满一年，则全额退还转让费；如果租赁期限不满两年，则退还转让费的50%，后因宁波大学校门关闭影响了生意，王佩莉与承租者协商之后解除了合同，并退还了承租者5万元的转让费。
本院认为，一、原告提交的《清货清单》中记载的收款人身份不详，原告也未提交其他证据予以印证，本院对该证据的真实性不予认定。二、《转让合同》约定设备及装修归原告所有，并且从本院制作的调查笔录反映，在双桥村从事面向宁波大学学生的日租经营的经营户所约定的转让费均指向装修及设备。本案38万元转让费对应22个房间，即平均每间为1.73万元，在原、被告均不能提供证据证明房屋内设施、装修的投入时，双桥村经营户的陈述可作为参考。关于每间房间设施、装修的投入，倪菊花称平均1.67万元，王莉敏称大概1.5-2万元，王佩莉称约为3.5万元，而1.73万元在上述三人所述范围内。故本院认为38万元转让费对应的是22间房间的设施、装修。三、从证据距离角度，原告对经营期间的收益情况有提供证据的便利，现其未提供证据予以证明，同样在双桥村从事日租经营的经营户的陈述可作为参考。经折算，每间房间每年的净收入，倪菊花称平均为1.42-1.5万元，王莉敏称大概为1.67万元，王佩莉称大概为1.14-1.27万元，而被告陈述其经营11个月净收入30万元，折算后每年每间应为1.49万元，亦并未偏离其他经营户所述。即便以王佩莉所述的净收入标准，原告每年的收入应该在25-28万元。至于宁波大学校门被封后，是否影响经营情况，笔录中三人所述不一致，对于该事实无法查明的法律后果应由原告承担，但即便入住率仅为之前的一半，之后14个月的收益也在14.58-16.33万元，则合计为39.58-44.33万元，扣除两年18万元的房租（实际被告未收取被告自2014年3月1日之后的房租，原告支出成本减少），则为21.58万元-26.33万元。
本院认为：本案《转让合同》是既包含了房屋租赁，又包含了动产及装修转让的无名合同。原告签订该合同的目的是租赁被告的房屋，同时受让其中的动产及装修，该合同履行的后果是，原告能够替代被告经营“永安日租房”。被告之前经营的“永安日租房”系在违章建筑上的无证经营，双方为上述目的签订的合同应为无效，虽然关于动产及装修中未形成添附部分的转让并不违反法律、行政法规的强制性规定，但动产及装修中未形成添附部分的转让包含在本案合同目的条款中，故涉案《转让合同》仍应为无效，对原告相关诉请予以支持。但从该合同签订时并无证据显示被告曾向原告承诺其系有证经营，而从原告在受让后一个月即对日租房的字号进行了变更，却未办理任何审批手续来看，应认定原告在签订《转让合同》时对无证经营之事系明知的，故原、被告均存在过错。鉴于合同约定房屋租赁至拆迁止，并对拆迁后不同建筑的赔偿受益进行了区别性约定，可见双方对房屋将面临拆迁是有预期的，在原告不能提供证据证明双方曾就经营期间另有约定的情况下，双方合同履行期间就是至拆迁为止。可见，合同签订后，原告已经实际经营并对此进行了收益，且已对空调等动产设施进行了出售，故虽然本案合同无效，但该合同已经完全履行。退一步说，如果原告不受让，被告自行经营亦可获得相应的受益，故对原告要求被告返还33万元转让款的诉讼请求不予支持。鉴于被告同意补偿原告3万元，系其对自身权利的处分，本院不予干预。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告赵存正与被告史永久于2012年3月1日签订的《转让合同》无效；
二、被告史永久于本判决生效后十日内补偿原告赵存正转让费30000元；
三、驳回原告赵存正的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6250元，减半收取计3125元，由原告赵存正负担2850元，由被告史永久负担275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 谢 星
二〇一四年八月八日
代书 记员 华飞儿