辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01043号
上诉人（原审原告）：徐秀英，无职业。
上诉人（原审原告）：李朝，无职业。
二上诉人之共同委托代理人：田晓峰，辽宁众义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：滕振家，瓦房店市祝华办事处经济办主任。
原审第三人：邹乃恩，个体业主。
原审原告徐秀英、李朝与原审被告滕振家、原审第三人邹乃恩案外人执行异议之诉一案，瓦房店市人民法院于2015年4月2日作出（2014）瓦民初字第6094号民事判决，徐秀英、李朝不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人李朝及其与上诉人徐秀英的共同委托代理人田晓峰、被上诉人滕振家及原审第三人邹乃恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐秀英、李朝一审诉称：2010年8月11日，原告徐秀英与第三人邹乃恩签署《房屋交易协议书》，约定徐秀英购买邹乃恩所有的房产执照编号为瓦农房执字第3408265号房屋3间，价款5万元，签署协议当日办理房屋交付，房屋交付时，房屋占用土地使用权一并移交。《房屋交易协议书》签署后，第三人邹乃恩将房屋移交给徐秀英，徐秀英交付了购房款，双方并到瓦房店市村镇建设办公室申请办理产权过户手续，经瓦房店市公证处办理契约公证，交纳契税，准备领取变更后的房照。2010年8月12日，原告李朝与第三人邹乃恩签署《房屋买卖合同书》，约定李朝购买第三人邹乃恩所有的自建二层楼房16间（约1300平方米），价款20万元，第三人邹乃恩负责在2010年11月11日之前将房屋交付原告李朝。合同签署后，原告李朝向第三人邹乃恩交付购房款，此后第三人邹乃恩将16间房屋交付给原告李朝。
2010年8月19日，被告滕振家因与邹乃恩之间借贷纠纷起诉至法院，并提出财产保全申请，瓦房店市人民法院根据其申请于2010年8月23日作出（2010）瓦民初字第4573号民事裁定书，查封邹乃恩名下的房产执照编号为瓦农房执字第3408265号房屋3间，同时查封邹乃恩自建二层楼房16间。原告徐秀英、李朝于2011年5月12日提出执行异议，瓦房店市人民法院于2011年9月7日向二原告送达了（2011）瓦执异字第11号民事裁定书，驳回原告徐秀英、李朝的异议申请。
原告徐秀英、李朝分别与邹乃恩签署的房屋买卖合同，意思表示真实，各方均按照合同的约定交付了购房款，办理了房屋的移交手续。其中：原告徐秀英与第三人邹乃恩之间的合同已经向瓦房店市村镇建设办公室申请办理产权过户手续，已被正式受理，且经办理了公证手续，交纳了契税，只等待领取新的房照，而对于产权过户，原告徐秀英未有任何过错，因此原告徐秀英应当享有购买房屋的所有权；第三人邹乃恩所建的16间房屋虽未办理产权证，但原告李朝已经支付了20万元对价，即应享有该16间房屋的占有、使用、处分和收益的权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，鉴于二原告与第三人邹乃恩之间签署房屋买卖合同在查封之前，且原告已经交付了全部价款，并实际占有房屋，属于善意第三人，虽然在法院查封时，尚未办妥产权变更登记手续，但原告未有任何过错。因此瓦房店市人民法院依据被告滕振家申请查封原告购买的房产，违反了上述规定，该查封措施应当撤销和解除，执行措施应当终止。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，原告特诉至法院，请求法院判令停止对登记号为瓦农房执字第3408265号3间房屋（建筑面积为53.59平方米）及二层楼房16间（建筑面积为1300平方米）及东西厢房12间房屋的执行。
被告滕振家一审辩称：不同意原告的诉讼请求。一、同意瓦房店市法院执行裁定（2011）瓦执异字第11号、（2011）瓦民初字第4804号。二、在被告查封的时候，案涉房屋没有过户，只有第三人家庭居住，我有当时的照片为证。三、第三人在卖房屋的时候，知道案涉房屋已被查封，合同的时间是提前写的。原告提供的公证书当中房屋交易协议自房屋变更登记之日起生效，现在房屋没有办理变更登记，所以没有生效。登记机关对经受理被执行人转让不动产，尚未经核准登记的，应当协助人民法院执行。
第三人邹乃恩一审述称：不同意原告徐秀英、李朝的诉讼请求，房屋不是卖给二原告的，是以过户的方式抵押给二原告，第三人向李革借款合计50万元，至今没有还清。
一审法院审理查明：2010年8月11日，原告徐秀英与第三人邹乃恩签订《房屋交易协议》，约定：原告徐秀英以5万元价格购买第三人邹乃恩名下的位于瓦房店市祝华办事处龙山村西洼屯的房屋（建筑面积53.59平方米，房照号瓦农房执字第3408265号），于2010年8月11日前第三人邹乃恩将上述房屋正式交付给原告徐秀英。双方办理了房屋交易协议公证，原告徐秀英交纳了相关契税。
2010年8月12日，原告李朝与第三人邹乃恩签订《房屋买卖合同书》，约定：原告李朝以20万元价格购买第三人邹乃恩所有的位于瓦房店市祝华办事处龙山村西洼屯自建二层楼，用地面积约1800平方米，建筑面积1300余平方米。双方约定原告李朝在2010年8月12日前一次付清房款，第三人邹乃恩在2010年11月11日将上述房屋交付给原告李朝。第三人邹乃恩在《房屋买卖合同书》背面写明“款以（已）全收到”。
原告徐秀英、李朝（乙方）与第三人邹乃恩、张艳娟（甲方）签订《房屋移交手续》，写明甲方于即日起将已过户房屋和协议房壹仟捌佰于（余）平左右正式交于乙方（全部房产），甲方将所有钥匙交给乙方。但该《房屋移交手续》未落签订时间。庭审中，原告李朝称该《房屋移交手续》的时间是在2010年8月12日，交钱当天。
2010年8月19日，第三人邹乃恩、张艳娟写下借条，向李革借款20万元，约定于2010年11月18日一次性还清，第三人邹乃恩在借条上写下“以上款全收到”。2010年2月5日，第三人邹乃恩、张艳娟写下借条，向李革借款10万元，时间为2010年2月5日到2010年5月4日，第三人邹乃恩在借条上写下“此款收到”。
庭审中，原告徐秀英、李朝陈述：李革系原告李朝叔叔，原告徐秀英系原告李朝的姨妈。上述两张借条，其中借款20万元抵顶的是原告李朝的购房款，借款10万元中的5万元，抵顶徐秀英的购房款。第三人邹乃恩向李革借款，第三人又将房屋抵顶给李革。李革做生意需要现金，不需要实物，二原告与李革之间是亲属关系，李革将房屋处理给二原告。李革带着二原告与第三人邹乃恩签订的房屋买卖协议，李革收取了二原告的房款。
庭审中，原告徐秀英、李朝陈述第三人邹乃恩在《房屋买卖合同》背面写明“款以全收到”的字样，系第三人邹乃恩收到原告徐秀英、李朝二人的购房款，合计25万元。
一审法院在审理滕振家与邹乃恩民间借贷纠纷一案，滕振家申请财产保全，一审法院于2010年8月23日作出（2010）瓦民初字第4573号民事裁定书，查封邹乃恩自有的座落在瓦房店市祝华街道办事处龙山村西洼屯的二层楼房共16间房屋一处；东西厢房两处共12间；瓦房3间（房照号为瓦农房执字第3408265号）。
庭审中，第三人邹乃恩陈述在2010年8月23日一审法院查封案涉房屋的当天，其本人未在家中，其妻子在家中。后其妻子将一审法院的查封情况转述给第三人邹乃恩。第三人邹乃恩陈述将案涉房屋交付给原告徐秀英、李朝的时间是签订协议后，大概两年之后。
原告徐秀英、李朝于2011年5月12日向一审法院提出执行异议，一审法院于2011年7月7日作出（2011）瓦执异字第11号执行裁定书，驳回原告徐秀英、李朝提出的异议。
一审法院认为：执行异议之诉是审查案外人对执行标的主张的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利能否成立。原告徐秀英称其购买房屋的5万元，系以李革与第三人邹乃恩借款抵顶的，并已实际入住上述房屋。但第三人邹乃恩对原告徐秀英购买上述房屋的行为不予认可，称其与原告徐秀英签订《房屋交易协议》系为其向李革借款进行抵押担保，同时称房屋交付的时间系在协议签订后大概两年后，非原告徐秀英所说的签订协议当时。案涉房屋三间（瓦农房执字第3408265号房屋）登记在第三人邹乃恩名下，且查封当时第三人邹乃恩仍在占有使用该房屋，可视为第三人邹乃恩享有权利，一审法院可以执行第三人邹乃恩名下的财产。原告徐秀英与第三人邹乃恩之间的房屋买卖合同纠纷，应通过法律规定的相关程序进行救济。故对原告徐秀英的诉讼请求，一审法院不予支持。
原告李朝称其购买房屋的20万元，系以李革与第三人邹乃恩借款抵顶的，并已实际入住上述房屋。但第三人邹乃恩对原告李朝购买上述房屋的行为不予认可，称其与原告李朝签订《房屋交易协议》系为其向李革借款进行抵押，同时称房屋交付的时间系在协议签订后大概两年后，非原告李朝所说的签订协议当时。第三人邹乃恩向李革借款20万元的时间是2010年8月19日，约定还款期限为2010年11月18日，而原告李朝与第三人邹乃恩之间签订《房屋买卖合同书》的时间是2010年8月12日。若按照原告李朝的陈述，第三人邹乃恩以其自建的二层楼房16间抵顶李革的借款，双方签订《房屋买卖合同书》及交付房屋的时间应发生在第三人邹乃恩没有在约定的还款期限（2010年11月18日）还清借款之后。在签订协议时，双方应为以签订房屋买卖合同的方式，对借款进行担保，非真实的房屋买卖。即使是在第三人邹乃恩未能偿还借款后，双方就二层楼房16间的意思表示有变化，由担保转变为买卖，亦发生在一审法院查封之后，一审法院可以执行第三人邹乃恩的财产。原告李朝与第三人邹乃恩之间的关于房屋的纠纷，应通过法律规定的相关程序进行救济。故对原告李朝的诉讼请求，一审法院不予支持。
对于原告徐秀英、李朝要求停止对东西厢房12间执行的诉讼请求，其二人未提供其二人对该房屋享有权利的证据，故该诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告徐秀英、李朝的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐秀英、李朝负担。
徐秀英、李朝上诉的理由及请求是：一、一审法院未认定徐秀英为善意取得涉案查封房屋是错误的。徐秀英所签房屋买卖合同业经公证，系双方真实意思表示，且公证书上明确记载签合同当日案涉房屋无查封、无抵押及其他权利受限的登记记录。徐秀英已付清购房款和过户房产税，在法院查封前已取得房屋钥匙并更换了大院的卷闸门，已实际占有使用房屋，且并无证据表明徐秀英对案涉房屋未能过户存在过错。二、一审法院认定李朝购买房屋的性质是第三人向李革借款行为的担保是错误的。邹乃恩是向李革而非李朝借款，李革并未与邹乃恩签订房屋买卖合同。李朝所购买的16间房屋一处、东西厢房12间，尚未办理土地使用权和房屋证书，其是否具有合法性，应由国家行政机关审查确认。在未经有权机关审查的情况下，不能予以查封。
滕振家二审答辩认为：同意一审判决。
邹乃恩述称：同意一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，其审查的重点为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权益。
关于登记号为瓦农房执字第3408265号3间房屋（建筑面积为53.59平方米）的执行，该执行标的现仍登记在邹乃恩名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”故徐秀英需提供相应的证据，证明在一审法院依照滕振家的申请对案涉房屋进行查封时已经支付全部价款并实际占有案涉房屋，且对案涉房屋未办理过户没有过错。首先，邹乃恩仅在与李朝签订的房屋买卖合同背面注明款已全部收到，并无直接的证据证明邹乃恩收到徐秀英购房款。徐秀英虽称因邹乃恩向李革借款10万元，其直接向李革支付了购房款，用以抵顶李革对邹乃恩的5万元债权，但并未提供向李革付款的相关证据。故徐秀英支付全部购房款的证据不足；其次，根据滕振家提供的查封现场照片以及邹乃恩的陈述，一审法院在查封案涉房屋时，邹乃恩及其家人仍居住在案涉房屋内，徐秀英虽提供了《房屋移交手续》，但并无出具时间，故徐秀英在查封时实际占有房屋的证据不足；再次，根据徐秀英提供的税收通用完税证，徐秀英交纳房屋印花税、契税的时间为2010年11月2日，晚于查封的时间，交纳相关的税费也是办理房屋产权过户的条件之一，故徐秀英对未能及时办理房屋过户手续也存在过错。综上，徐秀英提供的证据不足以证明其对案涉房屋具有足以排除执行的财产权益，应承担举证不利的后果。一审法院驳回徐秀英停止对登记号为瓦农房执字第3408265号3间房屋（建筑面积为53.59平方米）执行的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
关于邹乃恩自建的二层楼房16间（建筑面积为1300平方米）的执行，因该执行标的位于瓦房店市驻华街道办事处龙山村西洼屯，系建造在农村宅基地上的房屋，其买卖受到严格的限制，城镇居民买受农村宅基地使用权及地上住宅房屋的，应认定为合同无效。李朝为城镇户口，其与邹乃恩签订的房屋买卖合同为无效合同，其并不能依据该合同取得作为买卖标的的二层楼房16间（建筑面积1300平方米）的所有权，一审法院驳回李朝停止对二层楼房16间执行的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
关于东西厢房12间房屋的执行，徐秀英、李朝在一审期间并未提供对东西厢房享有财产权益的相关证据；李朝在二审期间主张与邹乃恩签订的房屋买卖合同的标的也包括东西厢房12间，因合同约定的买卖标的为邹乃恩所有的自建二层楼，用地面积约1800平方米，建筑面积1300余平方米。李朝在起诉状中所述的买卖标的为二层楼房16间（约1300平方米），并未包括东西厢房。其在二审期间推翻自认的事实，却未提供相关的证据证明。且从查封现场的照片看，东西厢房为平房，并非二层楼房。一审法院以证据不足为由驳回徐秀英、李朝停止对东西厢房12间执行的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
关于邹乃恩主张其与徐秀英、李朝分别签订的房屋买卖合同，并非真实的房屋买卖，而系抵押担保，因其并未提供相关的证据予以证明，应承担举证不利的后果，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人预交），由上诉人徐秀英、李朝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 刘丽媛
代理审判员 陈 伟
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 王 亮