北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初67986号
原告：柴国萍，女，1959年7月12日。
委托代理人：赵军，北京市正见永申律师事务所律师。
委托代理人：周大庆，北京市正见永申律师事务所律师。
被告：叶树新，男，1937年7月1日出生。
委托代理人：叶京玲（被告叶树新之女），女，1963年7月13日出生。
被告：卢文，女，1943年3月15日出生。
委托代理人：叶京玲（被告卢文之女），女，1963年7月13日出生。
委托代理人：张惠明，男，1963年5月26日出生。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司。
法定代表人：刘田，董事长。
委托代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生。
原告柴国萍诉被告叶树新、被告卢文（以下称名字，一并提及称二被告）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。柴国萍委托诉讼代理人赵军，叶树新委托诉讼代理人叶京玲，卢文委托诉讼代理人叶京玲、张惠明，我爱我家委托诉讼代理人杜文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
柴国萍向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付逾期交付房屋违约金人民币219000元；2、判令二被告给付2017年8月16日至2018年1月19日的房屋占有使用费76000元，每月15000元，根据租赁合同约定，叶树新应按约定时间返还房屋；3、判令二被告继续履行合同，将户口全部迁出；4、判令二被告给付原告逾期迁出户口违约金人民币438000元；5、判令二被告向房屋供暖单位支付欠缴四年供暖费；6、判令二被告给付原告诉讼保全担保保险费3000元。事实和理由：2017年2月17日，柴国萍与叶树新签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：柴国萍以438万元的价格购买叶树新名下位于北京市朝阳区某5号楼X层X单元X号房屋（以下简称涉诉房屋），2017年4月14日完成权属转移登记。二被告在交付涉诉房屋前提出需要“居住周转”，叶树新与原告又签订了《租赁合同》，租赁到期为2017年8月15日。叶树新在交付涉诉房屋之前要求居住周转，叶树新以租赁的方式占有涉诉房屋，实际未履行完毕房屋买卖合同，叶树新没有交付涉诉房屋，没有迁出户口，构成违约。
叶树新、卢文辩称，不同意柴国萍的诉讼请求。1、涉诉房屋已经在2017年4月15日交付了，且又另行签订了房屋租赁合同，表明叶树新已经履行了交付义务，房屋过户登记后，双方之后履行的是租赁房屋的权利义务而不是房屋买卖的权利义务，柴国萍的请求也是按照租赁合同主张的使用费和违约金；2、不认可，合同不存在占用费问题，且违约金是一共给200%，不是每月计算；3、户口只有卢文的儿子叶某，尚未迁出，二被告已经迁出；4、我方认为逾期迁户口违约金金额过高，原告房屋已经过户，我方认为没有实际损失，请法院酌情考虑；5、不认可供暖费，跟我方没有关系，涉诉房屋是中国某设备总公司分配的，应由其交纳，我方已经跟公司联系过，只要热力公司开发票我方就可以报销；6、不认可保全费，与我没有关系。
第三人辩称，交易相关案件事实属实。
本院经审理认定事实如下：叶树新与卢文系夫妻关系。
2017年2月17日，柴国萍与叶树新签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：叶树新以438万元的价格将涉诉房屋出售给柴国萍，合同签订当日自行支付10万元，网签后2日内以资金监管方式支付158万元，缴税之前以资金监管方式支付270万元。叶树新应当在完成过户后2017年4月30日将涉诉房屋交付给柴国萍。叶树新应在涉诉房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因叶树新自身原因未如期或无法将该房屋相关的户口迁出的，应支付房屋总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出义务。叶树新逾期交房超过10日，应继续履行房屋交付义务并按房屋成交总价5%支付违约金。
2017年4月14日涉诉房屋转移登记至柴国萍名下。
2017年4月15日，柴国萍与叶树新签订《北京市房屋租赁合同》，约定：柴国萍将设房屋出租给叶树新，租赁期限自2017年4月15日至2017年7月30日，租赁用途为居住周转，租金支付标准为5000元/月，支付方式为押半月付全部。柴国萍应于2017年4月15日将涉诉房屋按照约定条件交付给叶树新。
经询，叶树新称合同约定的逾期迁户违约金标准过高，申请法院酌减。对于实际损失，柴国萍称影响涉诉房屋以后的转让价值，早知有户口柴国萍不会购买该房屋，因柴国萍外孙女现到入学年龄，户口未迁出会影响外孙女入学。对此，叶树新称，不认可实际损失，原告说孩子上学与原告想转让涉诉房屋矛盾，且我们去派出所问过，不影响孩子入学。
诉讼中，柴国萍申请财产保全并提供中国某财产保险股份有限公司出具的担保函作为担保，但是，柴国萍提供的保全线索为某银行账号，该账号已经于2017年6月24日销户，故冻结金额为0元。
庭审中，经释明诉讼风险，柴国萍表示清楚风险，坚持起诉。
另经询，双方均同意本案继续适用简易程序审理。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。
本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。根据查明事实可知，卢文已经配合将涉诉房屋所有权转移登记至柴国萍名下，柴国萍在本案中基于房屋买卖合同主张其他权利，根据合同相对性原则，卢文并非房屋买卖合同相对方，并非本案适格被告。
根据房屋买卖合同约定，叶树新负有义务在完成过户后2017年4月30日向柴国萍交付涉诉房屋，但是，双方于2017年4月14日完成涉诉房屋过户登记后，又于2017年4月15日签订房屋租赁合同由柴国萍将涉诉房屋出租给叶树新，约定柴国萍应于2017年4月15日将涉诉房屋交付给叶树新，租期至2017年7月30日，因此，双方已经通过签订房屋租赁合同的民事法律行为在租赁合同项下就涉诉房屋的交付、使用等权利义务内容又作出了新的约定，叶树新不必再按照房屋买卖合同约定于2017年4月30日前向柴国萍交付涉诉房屋，故柴国萍在本案中主张叶树新违反房屋买卖合同的约定逾期交房于理不合、于法无据，双方对于因履行租赁合同引发的纠纷，应另案解决。综上，柴国萍在本案中主张逾期交付房屋违约金及房屋占有使用费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
根据查明事实，涉诉房屋尚有户口未迁出，叶树新未按合同履行原有全部户口迁出义务构成违约。柴国萍主张叶树新继续履行房屋买卖合同迁出户口，叶树新亦应诚信履约及时将涉诉房屋原有全部户口迁出，但是，公民户籍管理并不属于法院处理民事纠纷范围，柴国萍此项诉讼请求本院难以判处。对于逾期迁户违约金，房屋买卖合同虽明确约定了逾期迁出户口的违约金，但是，柴国萍并未举证证明因叶树新违约行为导致实际损失的具体金额，叶树新亦抗辩违约金标准过高，故本院以柴国萍主张的合理实际损失为基础，结合合同履行情况及叶树新过错情况等因素，兼顾公平及诚实信用原则，酌情判处违约金30000元。需要指出的是，鉴于叶树新迁出涉诉房屋全部原有户口的时间存在较大的不确定性，如柴国萍因叶树新逾期迁户违约行为又发生其他损失，可另行主张权利。对于供暖费，柴国萍并无明确诉请金额，双方房屋买卖合同对此并无明确约定，且涉及供暖单位、涉诉房屋分配单位等案外人利益，本案难以作出处理，对此双方可另行解决。对于保全担保保险费，柴国萍主张于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告叶树新于本判决生效后七日内向原告柴国萍支付违约金30000元；
二、驳回原告柴国萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5235元，由原告柴国萍负担5000元（已交纳），被告叶树新负担235元（于本判决生效后七日内支付）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 魏慧彪
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 范嘉伦