安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖07民终361号
上诉人(原审被告)：汪和平，男，1951年4月24日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
上诉人(原审第三人)：伍小刚，男，1960年5月13日出生，汉族，住江苏省苏州。
委托诉讼代理人：汤健翔，北京大成律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：朱永曦，男，1955年5月8日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：王玉良，江苏苏明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施嫣然，江苏苏明律师事务所律师。
原审被告：胡永香，女，1961年10月24日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
原审第三人：周小红，女，1970年5月7日出生，汉族，住江苏省苏州。
原审第三人：江西银行股份有限公司南昌滨江支行，住所地江西省东湖区紫禁城商业区B栋一单元101室、201室。统一社会信用代码913601001583777482。
法定代表人：熊俊，该支行行长。
委托诉讼代理人：徐锋，该公司员工。
委托诉讼代理人：熊志斌，该公司员工。
上诉人汪和平、上诉人伍小刚因与被上诉人朱永曦，原审被告胡永香，原审第三人周小红、原审第三人江西银行股份有限公司南昌滨江支行(以下简称江西银行滨江支行)债权人撤销权纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2017)皖0705民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月23日公开开庭进行了审理。上诉人汪和平，上诉人伍小刚的委托诉讼代理人汤健翔，被上诉人朱永曦的委托诉讼代理人王玉良，原审第三人江西银行滨江支行的委托诉讼代理人徐锋、熊志斌到庭参加诉讼。原审被告胡永香、原审第三人周小红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪和平上诉请求：撤销一审判决，认定汪和平与伍小刚、周小红之间的房屋买卖行为有效。事实与理由：2013年11月，汪和平将诉争房屋以买卖的形式过户给伍小刚、周小红，虽然交易价为5万元，但实际上是以房抵债，抵债金额为212.45万元，并不存在低价交易。交易价是按照中介的安排为避税而约定的，但最终也没有少交税。2012年10月，伍小刚替汪和平偿还余某220万元债务时，汪和平就承诺将房屋抵押给伍小刚，在2013年办理过户前，诉争房屋又被蒋丽华、张生文查封，伍小刚又分别向二人支付了60万元才得以解封。本案起诉前，伍小刚、周小红对朱永曦和汪和平之间的债务不清楚。
伍小刚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱永曦的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院审理程序严重违法，在汪和平参与庭审并出庭答辩的情况下，作出缺席审理，无视汪和平发表的答辩意见，损害了伍小刚的合法权益。2.一审法院事实认定不清，前后矛盾。汪和平与伍小刚关于涉案房产交易的实质为以房抵债，抵债金额为212.45万元，并非5万元，汪和平的行为未构成低价转让财产，朱永曦无权行使撤销权。
朱永曦二审答辩称：1.一审中，汪和平第一次开庭时到庭，但第二次开庭时其经传票传唤未到庭，因此其属于缺席审理，一审不存在程序违法。2.房屋无论是以什么价格成交，税费都是按照全额征收，所以完税价格不等于交易价格。3.汪和平和伍小刚称涉案房产交易为以物抵债，但没有证据证明伍小刚是替汪和平还款，汪和平也没有承诺将房屋抵债给伍小刚，且在房屋过户给伍小刚后，汪和平的女儿一直住到2017年诉讼时才搬走。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
江西银行滨江支行二审答辩称：伍小刚在2016年向江西银行滨江支行申请贷款，并办理了不动产抵押登记，抵押权真实有效，法院判决不应损害江西银行滨江支行的利益。
朱永曦一审诉讼请求：撤销汪和平、胡永香与伍小刚、周小红之间的房屋买卖行为，将江苏省苏州工业园区金鸣湖路馨都广场4幢2304室房屋恢复至汪和平、胡永香名下。
一审法院查明事实：汪和平、胡永香系夫妻关系。2010年10月，汪和平向朱永曦借款，后因长期未还款，朱永曦诉至苏州工业园区人民法院，该院于2016年10月作出（2016）苏0591民初2820号民事判决书，判决汪和平、胡永香偿还朱永曦借款本金190万元并支付利息。该判决已经生效。在案件执行过程中，朱永曦得知汪和平于2013年11月5日和伍小刚、周小红夫妇签订了《存量房买卖合同》，将其名下的苏州工业园区金鸡路馨都广场4幢2304室（建筑面积160.8平方米）出卖给伍小刚、周小红，约定售房款为5万元。2013年11月11日，江苏省苏州工业园区地方税务局开具的《销售不动产统一发票》显示售房款50000元，税额140217元，当日开具的《现金完税证》则显示计税金额为2124500元，伍小刚交纳了契税63735元。2013年11月25日，涉案房产登记为伍小刚、周小红所有。苏州工业园区不动产登记簿显示，涉案房产于2016年6月12日抵押给江西银行滨江支行，债权数额为290万元，抵押期自2016年6月1日起至2018年6月1日止，抵押物价值为514.56万元。诉争房过户给伍小刚、周小红以后，汪和平的女儿仍然一直居住在该房内（伍小刚、周小红没有居住），直到本案审理过程中才搬走。汪和平庭审称其清楚向伍小刚、周小红过户时房产大约值230万元。伍小刚、周小红抗辩称上述房产买卖行为，名为交易，实为抵债，其为汪和平偿还了债务，加上汪和平所欠借款417600元（2010年10月6日汪和平曾向伍小刚出具过借条，借条原件还在伍小刚处）。伍小刚、周小红陈述的代偿债务具体情况如下：一、伍小刚、周小红为汪和平向案外人余某偿还了220万元债务。江西省乐平市人民法院2011年9月2日作出（2011）乐民二初字第11号民事判决书，判决汪和平偿还余某借款本金为2007000元并支付利息（按月利率2.5%分别以本金10万元自2010年12月24日、本金190.7万元自2010年12月31日起计算至判决确定的还款之日止）。伍小刚、周小红称其在2012年10月29日自周小红账户向余某账户转账200万元代为偿还上述款项。伍小刚、周小红提交的银行流水显示，周小红与余某之间当日有三笔资金往来：9时18分46秒，余某向周小红转账300万元，客户摘要为“零售转账退票RYTF”，10时29分33秒，周小红向余某转账200万元，客户摘要为“零售汇出汇款RXTF”，10时30分58秒，周小红向余某转账100万元，客户摘要为“零售汇出汇款RXTF”。二、伍小刚为汪和平向案外人张生文代偿了60万元债务。在原铜陵市铜官山区人民法院（2013）铜官法执字第00627号执行案件中，张生文申请执行汪和平的财产，执行本金为63.5万元。伍小刚提交的执行笔录和2013年11月4日银行流水显示，伍小刚替汪和平向张生文偿还了60万元债务后，诉争房屋的查封被解除。此前的2013年10月1日，汪和平曾出具承诺书承诺：“本人承诺担保人伍小刚，本月10日前处理完张生文欠款事宜后，将苏州园区嘉湖阁2304号房产过户给伍小刚。”嘉湖阁2304号房屋即涉案房产。三、伍小刚为汪和平向案外人蒋丽华代偿了60万元债务。在原铜陵市铜官山区人民法院（2010）铜官法执字第410号执行案件中，蒋丽华申请执行汪和平的130万元财产。执行过程中，伍小刚曾于2013年5月6日向蒋丽华转款60万元，其后，蒋丽华配合办理了诉争房产的解除冻结手续。
一审法院审理认为：朱永曦作为汪和平、胡永香的债权人，其行使撤销权必须满足三个条件：一是债务人以明显不合理的低价转让财产；二是对债权人造成损害；三是受让人知道该情形。本案中，汪和平与第三人伍小刚、周小红进行房产交易,签订《存量房买卖合同》，约定房屋价款50000元,即使依《现金完税证》显示的计税金额2124500元认定房屋价格，该50000元也明显低于房屋的市场价格,属于以明显不合理的价格低价转让的非正常交易行为。伍小刚、周小红抗辩称实际系以诉争房屋抵偿其为汪和平代偿的债务，该抗辩理由不能得到支持：1.《存量房买卖合同》中没有任何内容涉及到以房抵债、抵哪一笔或哪几笔债务；2.在伍小刚所称的三笔资金往来及417600元借款中，也没有证据证明双方达成了以房抵债的合意，仅在案外人张生文申请执行的案件中，汪和平曾承诺事后将诉争房屋过户给伍小刚，但该承诺书也未表示以房抵债，伍小刚的身份是“担保人”，且60万元与诉争房屋的实际价格也相差悬殊；3.417600元借款若确系以房抵债，借条原件即应退还给汪和平，以示债务清结，现借条原件仍在伍小刚手中，与交易习惯、日常生活经验相悖，不能认定该417600元与诉争房屋之间已进行了抵偿；4.2012年10月29日300万元在案外人余某与周小红的账户间进进出出，客户摘要已载明系“零售转账退票”、“零售汇出汇款”，且往来金额为300万元，与伍小刚所称220万元不符，故伍小刚所提交证据不能证明其为汪和平向案外人余某代偿了220万元，更不能证明有220万元与诉争房屋发生了抵偿。由于本案汪和平向朱永曦的借款发生在2010年10月，汪和平在2013年11月将诉争房屋过户到伍小刚、周小红名下，该行为发生在朱永曦的债权后，且朱永曦的债权经人民法院强制执行后未能得到清偿，故涉案房屋的转让已经对朱永曦造成损害。从房屋转让的时间节点看，签订房屋买卖合同前汪和平已对外负有大量债务，且债权人纷纷向汪和平主张债权；从汪和平、伍小刚双方的关系及房屋交易的过程看，房屋过户手续办理完毕以后，伍小刚仍然持有汪和平书写的欠条原件，且汪和平的女儿仍居住在诉争房屋内，不符合常理；从房屋买卖合同交易的真实性看，双方提交房产管理部门备案的《存量房买卖合同》约定的交易价格明显低于市场评估价格，且根据前述分析，伍小刚、周小红提交的证据并不能证明其为购买房屋支付了相应的对价，双方之间的房产交易行为不符合一般市场交易的常态。因此，应当认定伍小刚、周小红在涉案房屋交易中知道有损害其它债权人的情形，朱永曦诉请撤销汪和平与伍小刚、周小红签订的《存量房买卖合同》具有法律依据和事实依据。房产权属登记问题应属其它机关处理，本案不做判决，当事人可另行依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、撤销汪和平与伍小刚、周小红之间就苏州工业园区金鸣湖路馨都广场4幢2304室房屋的买卖行为；二、驳回朱永曦的其它诉讼请求。案件受理费80元，财产保全费5000元，由汪和平、胡永香负担。
二审中，伍小刚向本院提交以下证据：1.债务确认书，以证明汪和平与伍小刚之间的债权债务关系；2.周小红银行账户2012年1月至2013年12月期间历史交易明细，以证明伍小刚在2012年10月29日替汪和平偿还了200万元债务。
汪和平质证意见：债务确认书属实。
朱永曦质证意见：债务确认书是一审判决后汪和平和伍小刚补签的，与本案没有关联性，他们之间是朋友关系，对其合法性不予认可。周小红夫妇和余某为朋友关系，经济往来实属正常，汪和平与周小红、伍小刚、余某之间没有债权债务转让协议，无法证明周小红转账给余某的款项系用以代汪和平还债，周小红的转账数额也与汪和平应还余某数额不符，款项之间没有直接关联性。
本院二审对证据和事实的认定意见：1.伍小刚一审提交的2010年10月6日借条，朱永曦在2017年7月20日庭审质证时对其真实性没有提出异议，可以证明2010年10月6日汪和平向伍小刚借款41.76万元的事实。2.伍小刚一审提交的2013年6月4日人民法院执行笔录、2013年10月1日汪和平出具的承诺书、2013年11月4日人民法院执行笔录及汪小刚收条，各份证据之间能够相互印证，可以证明因汪和平欠张生文债务，在汪和平作出以房抵债的承诺后，伍小刚向原铜陵市铜官山区人民法院承诺代汪和平偿还张生文60万元债务，伍小刚支付该款后，汪和平将涉案房产证件及办理房产变更手续所需资料交给了伍小刚。3.伍小刚提交的江西省乐平市人民法院（2011）乐民二初字第11号民事判决书及周小红银行账户历史交易明细，结合证人余某的证词，可以证明伍小刚替汪和平归还余某220万元债务的事实存在高度可能性。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本案二审争议焦点：汪和平和伍小刚、周小红之间的房屋买卖行为，是否存在以明显不合理的低价转让财产情形，朱永曦能否行使债权人撤销权。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。2013年11月5日，汪和平与伍小刚、周小红签订的《存量房买卖合同》，将涉案房屋出卖给伍小刚、周小红，约定交易价为5万元，而《现金完税证》显示该房屋的计税价为2124500元，朱永曦认为交易价格明显低于市场价格，所以其以债权人的身份向人民法院申请撤销该房屋买卖行为。现有证据显示，伍小刚曾于2010年10月6日出借给汪和平41.76万元，后在汪和平作出以房抵债的承诺后，伍小刚又于2013年11月4日为汪和平代偿了60万元债务。另外，伍小刚曾于2012年10月29日替汪和平代偿了200余万元债务的事实也存在高度可能性。即在伍小刚与汪和平签订《存量房买卖合同》前，伍小刚在汪和平处享有约300余万元债权。汪和平和伍小刚辩称涉案房屋买卖合同系以房抵债，之所以约定交易价为5万元是为了少交税，但实际上税收并未少交，不存在以明显不合理的低价转让财产的意见，有相应的事实依据和逻辑合理性，应予采信。不能仅以合同约定的交易价格过低就推定买卖双方存在低价转移财产的情形，朱永曦诉请撤销涉案房屋买卖行为，事实依据不足，本院不予支持。涉案房屋过户后，伍小刚仍持有汪和平书写的欠条原件，说明双方的债权债务关系还没有清算完毕，与双方当事人在本案中确认以房抵债后汪和平尚欠伍小刚债务的陈述较为吻合。至于在房屋过户后，汪和平亲属仍居住在该房屋内的事实，并不能推定涉案买卖合同存在虚假交易。综上，汪和平和伍小刚的上诉理由成立，其上诉请求应予支持；一审判决关于以房抵债的事实认定错误，致使处理结果有误，二审应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初2877号民事判决，即“一、撤销被告汪和平与第三人伍小刚、周小红之间就苏州工业园区金鸣湖路馨都广场4幢2304室房屋的买卖行为；二、驳回原告朱永曦的其它诉讼请求。”
二、驳回被上诉人朱永曦的一审诉讼请求。
一审案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由朱永曦负担；二审案件受理费160元，由汪和平、伍小刚共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 毅
审判员 姚爱玉
审判员 陈锦松
二〇一八年七月十九日
书记员 廖继贵
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
。
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；