南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇山民初字第00395号
原告顾鑫华。
原告周建平。
委托代理人顾爱娟，南通市江东法律服务所法律工作者。
被告南通中南世纪花城投资有限公司，住所地南通市世纪大道1号。
法定代表人陈锦石，职务董事长。
委托代理人刘柳青，公司职员。
原告顾鑫华、周建平与被告南通中南世纪花城投资有限公司（以下简称中南花城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王风华独任审判，公开开庭进行了审理。原告周建平及其委托代理人顾爱娟、被告中南花城公司委托代理人刘柳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾鑫华、周建平诉称，2009年12月16日，两原告向被告购买了中南世纪花城8幢906室房产，面积93.26平方米，单价每平方米5626元，总价524681元。2009年12月16日支付116783元，2009年12月30日支付407898元。后原告因感觉面积偏小欲更换中南世纪花城11幢1903室房屋，被告提出中南世纪花城11幢1903室房屋抵扣8幢906室93.26平方米后，超出部分48.48平方米售价38万元。后被告单位的周峰从原告处拿走购房合同、发票和收据，两原告于2011年1月31日缴纳38万元。原告履行义务后，被告未按约交付房屋。请求判令被告交付中南世纪花城11幢1903室房产；被告支付逾期交房违约金265337元（自2012年4月1日起算至2014年5月31日，按合�约定日万分之三计算），诉讼费由被告承担。
被告中南花城公司当庭答辩称，原、被告签订的中南世纪花城11幢1903室房屋的商品房销售合同中约定总房价1133920元，合同签订之日给付38万元，余款在7日内付清，原告仅支付68万元，故被告可主张先履行抗辩权。原告主张提出以8幢906室抵扣房屋面积的换房方案与事实不符，其也未举证证明该事实，且与相关证据存在矛盾；原告主张周峰侵吞公司财产与事实不符，周峰系受原告委托转让8幢906室房屋所得房款用于支付11幢1903室的剩余房款；8幢906室房屋的合同变更与本案是不同法律关系，与11幢1903室房屋的履行没有关系，原告即使要主张相关权利也应另行起诉。
经审理查明，2009年9月2日，原告顾鑫华、周建平向被告中南花城公司订购中南世纪花城8幢906室房屋一套，面积93.26平方米，单价每平方米5626元，总价524681元。2009年12月16日原告顾鑫华支付116783元，被告中南花城公司出具销售不动产统一发票，2009年12月30日原告顾鑫华支付407898元，被告出具收款收据。
因原告顾鑫华、周建平感到中南世纪花城8幢906室房屋面积偏小，欲更换中南世纪花城11幢1903室房屋，通过他人找到被告中南花城公司的营销总监周峰，提出以房换房，并选定中南世纪花城11幢1903室房屋一套，房屋面积141.74平方米，房价为1133920元，周峰提出不能以房换房，必须先退房，手续由其办理，原告顾鑫华、周建平付清两套房屋差价38万元即可。后原告将中南世纪花城8幢906室房屋的购房合同、发票和收据均交给周峰，2010年10月29日，周峰通过向被告中南花城公司提交退房的合同申请表，向南通市房管局提出网上备案合同解除申请，办理了相关退房手续。2010年12月1日，被告中南花城公司与杨光、郭静签订中南世纪花城8幢906室�商品房销售合同，2011年1月11日，被告中南花城公司根据顾鑫华缴纳407898元收款收据及网上备案合同解除申请，开具交款人为杨光、郭静，缴款金额为407898元的销售不动产统一发票，并在2009年12月16日开具的交款人为顾鑫华的销售不动产统一发票上将“顾鑫华”划线，写上杨光、郭静名字，加盖花城公司财务印章。
2011年1月31日，原告顾鑫华、周建平与被告中南花城公司签订商品房销售合同及补充协议，双方约定：原告购买中南世纪花城第11幢1903室房屋，建筑面积141.74平方米；房屋单价每平方米8000元，总金额1133920元；合同签署当日，买受人向出卖人支付首付款人民币380000元，合同签署7日内，买受人向出卖人支付剩余房款753920元；出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖�如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，原告顾鑫华、周建平向被告中南花城公司缴纳380000元房款，被告中南花城公司出具销售不动产统一发票。2011年10月28日，原告顾鑫华、周建平向被告缴纳购房款30万元，被告中南花城公司出具收款收据。
另查明，中南控股集团有限公司（系被告中南花城公司的实际控制人）在对被告中南花城公司的营销工作进行审计过程中，于2011年12月16日以中南花城公司营销总监周峰涉嫌职务侵占向南通市公安局报案。
以上事实，有双方当事人提供的商品房销售合同、销售不动产统一发票、收款收据、协议书、网上备案合同解除申请、中南世纪花城客户签约申报表、认购书，本院调取的中南控股集团有限公司的报案材料，周峰、黎旭在公安机关的陈述及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，原、被告之间订立的中南世纪花城11幢1903室的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立且有效。合同签订后，双方当事人均应按约履行合同义务。虽然商品房销售合同未书面约定原告顾鑫华、周建平以中南世纪花城8幢906室房屋冲抵剩余房款，但综合周峰、黎旭在公安机关的陈述，相关报案材料以及原告陈述等证据，可以确认周峰与原告之间存在上述以房抵款的口头约定，鉴于周峰为该公司营销总监的特定身份，原告方有理由相信其系代表中南花城公司所为，因而周峰有无取得中南花城公司授权，不影响原、被告之间上述以房抵款约定的成立�退言之，如被告中南花城公司否认上述事实，则其解除与原告中南世纪花城8幢906室购房合同后，应退还房款524681元，原告已缴房款600000元，该款与应退房款之和已超过中南世纪花城11幢1903室房屋总价1133920元，其亦已履行给付房款的义务。原告履行付款义务后，被告亦应按照合同约定交付房屋，被告未及时交付房屋，应当承担违约责任，故原告要求与其交房违约金的主张，于法有据，其违约金应按照合同约定自最后交付期限的第二日2012年4月1日起按日万分之三计算至原告主张的2014年5月31日，原告主张违约金265337元未超过上述计算标准，本院照准。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告南通中南世纪花城投资有限公司于判决生效后十日内向原告顾鑫华、周建平交付中南世纪花城11幢1903室房屋。
�、被告南通中南世纪花城投资有限公司于判决生效后十日内给付原告顾鑫华、周建平违约金人民币265337元。
案件受理费人民币5360元（已减半），由被告负担（此款原告已预交，被告于判决书生效后十日内自行与原告结清）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费10720元（诉讼费账户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 王风华
二〇一四年九月十日
书记员 李 军