江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二民申字第0743号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：顾剑飞。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南通盈丰房地产投资发展有限公司。住所地：江苏省南通市港闸区城港路***号。
法定代表人：曹聪，该公司董事长。
再审申请人顾剑飞因与被申请人南通盈丰房地产投资发展有限公司（以下简称盈丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2013）通中民终字第0790号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
顾剑飞申请再审称：（一）一、二审判决遗漏重要事实。一审中，盈丰公司向法院提交的交房通知书（复印件）上载明的面积是32.54平方米，但顾剑飞提交的交房通知书（原件）上载明的面积是27.5平方米，盈丰公司改口称实际面积是32.54平方米，系事后口头告知。二审中，顾剑飞在上诉状中已提出此问题，但二审法院予以回避，相关事实未能查清。（二）一、二审判决适用法律错误。一审判决认为顾剑飞无权选择解除合同，二审判决认为顾剑飞有权解除合同，但通过收取三年委托经营补偿金的形式选择了履行合同，该认定错误。解除权能够行使的前提是解除权人知道解除权已经形成。本案中，由于盈丰公司恶意隐瞒房屋实际面积，顾剑飞由于相信盈丰公司交房通知书上的内容，一直未发现面积不符，直到在与盈丰公司交涉其他事项时偶然发现了实际面积，立即决定行使解除权，顾剑飞的行为并无不当。顾剑飞依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，申请对本案再审。
本院审查查明：2009年11月1日，顾剑飞与盈丰公司签订商品房买卖合同，约定顾剑飞向盈丰公司购买位于南通新永兴城B区1056号商品房一套（商铺），建筑面积为27.5平方米，套内建筑面积为24.48平方米，总价为404000元。双方还约定，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。该合同还对与房屋买卖相关的其他事宜作了约定。合同订立当日，顾剑飞即向盈丰公司付清购房款404000元，盈丰公司向顾剑飞开具销售不动产统一发票。
上述合同签订的当日，顾剑飞与南通新永兴商业运营管理有限公司（以下简称新永兴公司）签订“新永兴城商铺委托经营管理协议”，约定顾剑飞将其购买的新永兴城B区1056号商铺委托新永兴公司经营管理，经营期限自2010年12月1日起至2013年11月30日止；顾剑飞一经与盈丰公司签署房屋交接书，视为顾剑飞同时将该房屋交付给新永兴公司进行合作经营，顾剑飞与新永兴公司之间不再另行签署房屋的交接手续；顾剑飞若在盈丰公司通知的交房期间内未及时至盈丰公司办理交接手续，视为顾剑飞授权新永兴公司代办房屋交接手续；委托经营期内，前三年顾剑飞放弃向新永兴公司收取任何形式的经营收益，新永兴公司给予顾剑飞购房总价的24%的金额作为补偿，该协议还约定了其他事项。在签署该协议的同时，顾剑飞在新永兴公司提供的格式收条上签名，其内容为收到其所购买商铺的三年委托经营补偿金127579元。
另查明，盈丰公司于2010年11月27日向顾剑飞发出交房通知书，要求顾剑飞于2010年11月30日至2010年12月5日携带相关文件办理交房手续，同时要求其缴纳公共维修基金、契税、物业管理费等共计14770元，并提示请业主按规定时间前来办理各项手续，逾其不办理入伙手续，将视为交房。但顾剑飞一直未缴纳上述费用，也未办理相关交房手续。顾剑飞于2012年8月6日向南通市房屋产权监理登记中心查询，确认所购商铺建筑面积为32.54平方米，即与盈丰公司交涉，认为所购房屋超出面积误差比绝对值达18.3%，要求按照购房合同第五条的约定与盈丰公司解除合同、退还购房款并赔偿损失两项合计人民币471390元。盈丰公司不同意解除合同。
2012年8月30日，顾剑飞向南通市港闸区人民法院起诉，请求判决解除双方之间的商品房买卖合同，盈丰公司向顾剑飞返还购房款并赔偿损失计人民币471390元（损失按照同期银行贷款利息计算至起诉之日止为67390元）。
一审中，盈丰公司当庭表示及庭后书面承诺同意按合同约定面积27.5平方米向顾剑飞收取购房款，对超出面积部分的购房款予以免收；对超出面积部分所对应的契税及公共维修基金由盈丰公司承担；若该商铺由顾剑飞自营，则对其只按合同面积收取物业费用。
南通市港闸区人民法院认为，诚实信用原则是我国合同法规定的基本原则，它要求合同当事人在合同订立、履行、变更、解除等各个阶段，乃至合同关系终止后，行使权利、履行义务都应当讲诚实、守信用，相互协作配合，不损害他人和社会利益。就本案而言，盈丰公司于2010年11月27日向顾剑飞发出了交房通知，顾剑飞理应及时查看、验收，而顾剑飞在委托新永兴公司收房后，只顾收取新永兴公司折算给其的经营补偿，而不顾房屋的实际状况，难谓其在房屋交易过程中已尽到诚信与谨慎的义务；况且其在与新永兴公司的委托经营协议中，已经授权该公司代其收房，则即便顾剑飞确于2012年8月6日通过向有关部门查询才发现房屋的实际面积，其于此后向盈丰公司提出解除合同的请求，也已超出合理的期间。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人……”考量最高人民法院出台该条司法解释的背景，是因为当时我国房地产开发企业在商品房买卖过程中，利用优势地位与购房者进行交易，所交易的房屋面积或短缺严重，损害购房者的合法权益；或随意扩大，加重购房者的经济负担。为规范房地产开发企业的销售行为而赋予买受人选择是否继续履行合同的权利，适用该条司法解释应当符合下列条件，即房屋的实际面积与约定面积之间存在大于3%的误差，且这种误差给买受人带来损害，包括因该交易减少预期的房屋面积或增加交易的经济支出。在此情况下，该司法解释赋予买受人或终止交易、或责成由出卖人双倍返还房款、负担超出面积部分的房款，以资救济。而本案中盈丰公司向顾剑飞交付的房屋实际面积虽超出约定面积的18.3%，但盈丰公司并未向顾剑飞收取多出面积的房款，且在诉讼中再次表示自愿负担超出约定房屋面积部分的房款及费用。因此，盈丰公司向顾剑飞交付的超出约定面积比例的房屋并未给顾剑飞带来损害。为维护交易秩序的稳定，对顾剑飞解除合同及相关主张不予支持。遂判决：驳回顾剑飞的诉讼请求。
顾剑飞不服一审判决，提起上诉。江苏省南通市中级人民法院作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
又查明：2012年9月19日，新永兴公司出具“情况说明”证明盈丰公司于2010年12月将顾剑飞所购房屋交给其经营管理。
本院认为：（一）关于事实认定问题。根据顾剑飞一审中提供的交房通知书原件，该交房通知书未明确载明房屋建筑面积，但根据该通知书中载明的房产公共维修基金收费标准为60元／平方米，合计1650元，可以计算出房屋的建筑面积为27.5平方米。但一、二审判决并未认定盈丰公司向顾剑飞发送的交房通知书中载明房屋建筑面积为32.54平方米的事实。故一、二审判决并不存在认定基本事实缺乏证据证明的情形。
（二）关于适用法律问题。首先，顾剑飞的权利并未受到损害。商品房买卖合同约定顾剑飞购买房屋的建筑面积为27.5平方米，盈丰公司交付房屋的建筑面积为32.54平方米，超出约定面积的18.3%，但盈丰公司承诺按合同约定面积27.5平方米向顾剑飞收取购房款，对超出面积部分的购房款予以免收；对超出面积部分所对应的契税及公共维修基金由盈丰公司承担；若该商铺由顾剑飞自营，则对其只按合同面积收取物业费用。在此情形下，顾剑飞的权利并未受到损害。其次，合同解除权必须在规定的期限内行使。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十五条第二项规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”2010年11月27日，盈丰公司向顾剑飞发出“交房通知书”，但顾剑飞未在该通知的时间内至盈丰公司办理相关交房手续，也一直未缴纳有关费用。新永兴公司证明盈丰公司于2010年12月将顾剑飞所购房屋交给其经营管理。根据顾剑飞与新永兴公司签订的“新永兴城商铺委托经营管理协议”约定，顾剑飞若在盈丰公司通知的交房期间内未及时至盈丰公司办理交接手续，视为顾剑飞授权新永兴公司代办房屋交接手续。因此，可以认定2010年12月新永兴公司已代顾剑飞办理了交房手续，该代理行为的后果应由委托人顾剑飞承受，即可以认定顾剑飞于2010年12月已接收了房屋，顾剑飞直至2012年8月30日才向法院起诉要求解除合同，显然已超过一年，合同解除权已消灭。鉴于房屋交付已近二年，为维护交易秩序的稳定，二审维持一审判决，驳回顾剑飞的诉讼请求并无不当。
综上，顾剑飞的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回顾剑飞的再审申请。
审 判 长 陈 勤
审 判 员 刘嗣寰
代理审判员 薛山中
二〇一四年九月十一日
书 记 员 徐阳阳