广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠阳法民一初字第474号
原告周某某，男，汉族，1976年1月6日出生。
诉讼代理人万征宇,广东知明律师事务所律师。
诉讼代理人黄远伸,广东知明律师事务所律师。
被告惠州宏福置业有限公司，住所地：惠州市惠阳区秋长镇高岭村（东方新城三期会所）。
法定代表人陈慧娟。
诉讼代理人曾一尘，上海何正大律师事务所律师。
诉讼代理人喻琪，系该公司员工。
原告周某某诉被告惠州宏福置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月27日受理后，依法适用普通程序，于2013年8月22日公开开庭进行了审理。原告周某某的诉讼代理人万征宇、黄远伸，被告惠州宏福置业有限公司的诉讼代理人曾一尘、喻琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某诉称：原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（下称《合同》），合同约定原告出资购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园房产（房号、价款、面积等信息见附表），合同明确约定层高为3米，被告应在2013年4月28日前将“经综合验收合格”的房屋向原告交付。合同签订后，原告已依约履行了付款义务。2013年4月被告公开承认房屋层高不足约定的3米，实为2.9米。2013年4月底被告通知原告前往收房，原告在对房屋进行验收时发现房屋层高确实未达到3米，实际层高至少低了10厘米，原告整套房屋损失了3.33%以上的高度空间。另外验房时发现房屋还存在许多质量问题，墙壁地面空鼓、燃气管道亦未铺设完成等等，未达到合同约定的交付标准，交付的房屋无法使用。原告当即要求被告依法依约进行整改修缮，待房屋整改完成后再进行验收重新交房，被告表示同意。由于被告逾期交房，应按照合同第九条第一款的约定向原告支付逾期交房违约金。在多次向被告交涉无果的情况下，原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，请求：1、判令被告赔偿因房屋层高不符合约定造成的损失人民币21762元[3%*总房款+（0.1/3-3%）*2*总房款]；2、判令被告承担本案诉讼费。
原告周某某对其陈述事实提供的证据有：1、房产登记簿档案查询单；2、《商品房买卖合同》；3、网签《商品房买卖合同》；4、预售许可证信息公示；5、关于《商品房买卖合同》“笔误”问题处理的方案；6、被告致原告《致歉信》；7、房屋整改《移交单》；8、原告验房报告、报修记录单、整改要求单、入伙会签单等；9、申请法院调查取证的图纸；10、《广东省商品房买卖合同》、《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》；11、房款支付凭证；12、入伙通知；13、惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局关于李华伟等业主投诉湖滨花园开发商存在欺诈销售、层高与合同实际不符等问题的答复；14、个人住房借款合同、见证书。
被告惠州宏福置业有限公司辩称：原告认为双方签订的惠州市惠阳区“湖滨花园一期”《商品房买卖合同》及交楼履行存有争议，而诉求追究被告的违约责任；被告认为原告诉求与事实不符，没有证据佐证，违反法律规定或没有法律依据，因此认为原告所诉错误，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。具体事实与理由如下：《商品房买卖合同》层高3米的约定与房屋层高2.9米的误差问题。依照规划设计、施工、验收的政府批复，备案，合同标的物层高应为2.9米，被告的交楼符合法定交楼条件。至于合同层高描述为3米，确系被告工作人员电脑打印的“笔误”。对于合同的这一重大误解，原告本应采取实事求是的方式，化解矛盾，而不应有何纠纷；况且，被告及时予以告知，书面致歉，释出善意，又提出了代交3年业主物管费的解决方案，原告完全可以就此和解。原告就合同的重大误解，要求被告承担“违约责任”，显然不当，与事实不符；原告以层高“笔误”（误差）错误套用面积误差的法律规定，显然错误；其层高误差的索赔没有法律依据。故此原告诉求的“3米层高”问题与事实不符，层高误差的诉求没有法律依据，应予驳回。
被告惠州宏福置业有限公司对其辩称提供如下证据：1、惠阳国用（2009）第0100953号《土地证》；2、惠阳房预许字（2011）第064号、惠阳房预许字（2011）第075号、惠阳房预许字（2012）第002号《商品房预售许可证》；3、2011年4月7日惠阳区住建规划局《证明》及附件惠民区[2011]32号《湖滨花园命名批复》；4、湖滨花园2栋A单元2层01号、2栋B单元2层03号、4栋A单元5层03号、4栋B单元7层03号的政府《房屋信息》及对应《商品房买卖合同》（买受人周某某、曾黎丽、罗雪莲、刘丽、徐梁）；5、售楼签约大厅内公示的有关2.9米层高描述的政府批文图片、2、3、4栋建设工程规划许可证；6、惠阳规验字[2013]0008号《规划验收合格证》、《工程竣工验收报告》；7、《竣工验收备案表》；8、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》；9、《商品房买卖合同》及附件《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》；10、被告发现合同上的“笔误”后，立即在售楼大厅张贴“笔误”公告的图片、报刊通知、手机短信发放记录；11、2012年4月13日2.9米“笔误”处理方案的公告及手机短信发放记录；12、接受退房要求并实际退房且履行完毕的《买受人名单》及《退房申请》、《退房协议》；13、被告与接受“笔误”解释及处理方案的285户业主签订的《补充协议》；14、被告于2013年4月20日向付清房款的业主发出的《入伙通知》、《入伙须知》、邮寄凭证；15、签收《入伙会签单》、《收楼交接书》、领取《质保书、说明书》并验房、收领钥匙；16、投诉有误的《业主投诉记录单》；17、部分提出整改并将钥匙托管给维修公司的《业主名单》及托管钥匙时维修单位的代签的借条；18、2013年1月23日燃气公司出具的《燃气工程竣工验收证明书》（惠阳光能竣字[2013]04号）；19、2013年4月25日燃气公司给被告的《回复》；20、业主申请开通燃气在被告处开具的《业主证明书》；21、湖滨花园小区现已《申请办理燃气点火手续的业主名单》。
经庭审质证，被告惠州宏福置业有限公司对原告提交的证据1的真实性认可；对证据2的真实性予以认可，不存在“笔误”的证明内容，是没有看到的；对证据3的真实性予以认可，其所描述的证明内容不存在“笔误”，与证据之间没有关联性；对证据4的真实性予以认可，不表明不存在“笔误”的证明内容；对证据5的真实性予以认可，但对被告承认违约事实的证明内容不予认可；对证据6的真实性予以认可；证据7中，我方收到的《移交单》未看到原件，不认可其真实性；对证据8中的（1）验房报告不予认可，理由：1.所谓的验房报告是原告的单方委托请求，不予认可，2.被告没有派人一起来验房；（2）报修记录单的真实性予以认可，存在质量问题导致延期交房不认可；（3）整改要求单，采用被告要求格式的要求单真实性认可，但延期交房不认可；（4）入伙会签单真实性予以认可，但会签单与房屋质量问题没有关联性，与延期交房也无关联性；对证据9予以认可；对证据10、11、12、13、14的真实性予以认可，但对其证明对象有关开发商存在欺诈销售、层高与实际不符的问题，我方不予认可，没有关联性。原告周某某对被告提交的证据1、2、3的真实性予以认可，对其所要证明的内容予以认可，但与本案争议内容无关；对证据4提请法庭注意，被告提交的是合同的1-4页，页数是3页5面，对合同的真实性无异议；打印的房屋信息无法确认，理由：业主及代理人已经向政府确认过，该房屋信息是由开发商自行录入的，且可以更改，所以，现在提交的打印信息我方不确认其与原始签订合同时的信息是一致的；同时，原告也提交了房屋信息查询单，证明争议的楼盘还有许多房屋的信息、层高登记为3米，这就反过来说明了，公开信息与双方实际签订的合同均显示为3米，因此不能证明被告所主张的“笔误”以及没有误导的证明内容；对证据5的真实性认可，关联性不认可，该证据中没有反映层高为2.9米的信息，没有告知业主关于层高的信息，不能证明其所要证明的证明内容；对证据6的真实性予以认可，关联性不予认可，该证据中没有关于2.9米层高的信息，且时间上也没有关联性，该证据形成于业主购房合同签订之后，双方合同中已约定3米的事实不改变；对证据7的真实性认可，关联性不认可，其要证明的关于保修责任的事项与本案无关；对证据8的真实性认可，但该证据只是收房的必要条件，而不是履行合同义务的充分条件，不能证明其已经尽了交房的全部约定责任和义务；对证据9的真实性认可，关联性不认可，因为按照合同第16条约定，保修责任是自交付使用之日起承担保修的，本案争议的是交房之前的合同义务，即标的物是否符合合同约定，如不符合应承担重做、整改等责任，与保修争议没有关系；其要证明的第3点内容不认可，在被告所提交的第三组证据予以说明；对证据10的真实性认可，关联性不认可，被告以告知义务来代替合同赔偿责任不符合事实和法律依据，没有相关法律规定履行了告知之后可以免责，其提出变更请求是单方面的要求，业主没有表示接受，所以不构成免责。本案也不存在重大误解的事实，无论何种原因造成实际交付的层高不足3米，被告均应承担相应责任；该证据也反过来证明了被告承认涉案商品房层高仅为2.9米，而非合同中所记载的3米的事实；对证据11的真实性认可，关联性不认可，主要观点与证据10意见一致；对证据12的三性均不认可，17户业主是否退房与本案无关，而且层高的误差已超过3%，参照面积误差的法律规定，被告本来就应当承担业主选择退房的责任，该处理方式是其应尽的义务；对证据13的三性均不认可，其他业主的处理行为与本案无关，且依据事实和情理，被告理应为其交付的房产不符合约定承担相应责任。本案有105户业主，仍然坚持起诉，恰恰说明了多数业主是不能接受被告的行为的，只是鉴于维权成本过于高昂，所以才有部分业主中途放弃了诉讼这一维权渠道；对证据14的真实性认可，关联性不认可，仅能证明被告履行了入伙通知的义务，而不能证明其将要交付的房产符合合同要求。而且其要证明的有关质量问题维修解决也是不符合合同第16条的约定的，其承担的不应是维修和保修方面的义务，而应当是交付标的不符合的整改义务。并且其入伙须知中明确写了如有质量问题，请填入房屋验收表，相关验收表有一式三联，该表格需要向被告处领取，本案中，业主方面证据凡提交了房屋验收表的，均表明业主与被告之间进行了房屋验收、交涉及提出整改的程序，被告也是予以配合和接受的，所有涉案业主均在第一次入伙通知时提出了质量整改的要求，因此产生了延期交房的事实；对证据15的真实性认可，其列明的表格中的入伙日期原告予以认可，并且根据诉讼请求第二项中关于诉讼请求计算方式的算法，原告主张逾期交房违约时间以该表格中的入伙日期为准，并明确相关的诉讼请求的金额；对证据16的4A1603不是涉案原告，该单据与本案无关；2A304与我方提交的证据是一致的，而且接收单位袁伟光作为经办人认可了该投诉事项需在5月30日完成整改，证明了交付标的未达到约定要求的事实；2A804也证明了经办人袁伟光确认收到业主投诉，并承诺预计回复日期为5月30日，接受业主提出的整改要求，且结合业主案件本身提交的其他的整改方面的证据，从相反方面，反而能证明原告方的主张是有事实根据的；对证据17的三性均不认可，前两份业主名单是被告单方面制作的，第三页借条是管理处借钥匙的借条，但借条没有业主的签名，不能证明钥匙已经被业主领取然后转交给物业管理处，真实情况是物业管理处受开发商委托协助进行房屋验收和整改的单位，其所拿到的钥匙是从开发商处收取的，是为了进行后续房屋整改，且被告如要主张业主已领取了钥匙，应当提交入伙会签单等证据予以证明；对证据18的三性均不认可，依照买卖合同第14条约定燃气必须在房产交付使用之日达到使用条件，而该证据是第三方所出具的，与合同中所约定的交房条件没有关联，不能证明合同附件中所约定的管道煤气到户的条件已经满足；对证据19的三性均不认可，系第三人所提交的复函，且该证据正文第一段中也说明了开通燃气所需要的其他配套设施还需要第三人另行统一安排，房产并没有达到合同约定的房产交付使用时可以直接使用煤气的约定；而且实际上在今年7月份，也就是业主立案之后，燃气公司才开始铺设燃气管道到业主的房产门口，在4月底通知入伙时，管道还未铺设完成，不符合合同约定；对证据20的三性均不认可，该证据的时间是8月6日，晚于双方约定的交付房产的时间，从反面也证明了约定入伙时间尚没有达到燃气能点火通气使用的程度；对证据21的三性均不认可，系被告单方面制作，没有相关业主的原始办理单据，也没有反映燃气点火使用的时间。
经审理查明：2012年6月17日，原、被告签订一份《广东省商品房买卖合同》、《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》约定：被告将位于惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园2栋A单元2层01号房以604513元的价格售卖给原告，房屋层高为3米；原告按揭付款：于2012年6月17日之前付清房款计184513元，余款42万元于2012年8月16日之前付清（按揭放款）；交付房屋期限为2013年4月28日前；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，双方协商整改。合同签订后，原告已按照约定支付购房款184513元并成功办理了42万元的银行贷款。涉案楼盘已竣工验收合格，并于2013年3月25日完成竣工验收备案手续。2013年4月20日，被告惠州宏福置业有限公司通过EMS、登报、短信通知等形式向涉案小区业主发出《入伙通知》，原告亦在被通知业主之列。
另查明，根据惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局的《关于李华伟等业主投诉湖滨花园开发商存在欺诈销售、层高与合同实际不符等问题的答复》反映，被告在政府部门的报建图纸及施工图纸均显示其住宅部分的层高为2.9米，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局的技术人员现场抽查涉案楼盘后，层高测量结果均在规范允许偏差范围内，符合设计图纸要求。
经法院行使释明权，告知原告涉案房屋实际层高为2.9米，被告在客观上已不可能按合同约定交付层高为3米的商品房，原告是否同意变更诉讼请求为解除《商品房买卖合同》，原告明确表示不同意解除《商品房买卖合同》。
本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反国家强制性法律法规的规定，是有效合同，原、被告双方应依约履行各自的义务、行使各自的权利。被告所规划设计的涉案房屋层高为2.9米，其明知不能向原告交付层高为3米的房屋，却在与原告签订合同时约定将交付的房屋层高为3米，被告在与原告缔约时存在过错，其行为导致了原告对涉案房屋层高的期待值不能完全实现，被告认为双方关于层高3米的约定是笔误导致，依据不足，本院不予采信。被告作为出卖人，向原告提供的房屋层高实际为2.9米，比约定的3米差0.1米，违反了合同的约定，依法应承担赔偿损失的违约责任，但鉴于原告要求参照合同约定的面积差额处理方式计算层高差额，得出其误差比绝对值为3.33%，并依据面积差额违约金计算方式计算出层高差额违约金偏高，依据楼房的价格、楼房缩水的程度及楼房使用价值的影响、本地经济生活水平等因素，应当由被告酌情予以赔偿，以体现公平。涉案房屋的层高已达到国家住房和城乡建设部组织发行的《住宅设计规范》【GB50096-2011】就住宅用途的房屋层高设计规范是以2.8米为宜的标准，且相差的高度只有0.1米，与此同时，涉案商品房经建筑工程竣工验收，系合格工程，表明该商品房达到住宅用途，且原、被告在《广东省商品房买卖合同》、《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》中并未约定房屋层高减少的违约责任和违约赔偿数额条款，本院酌情确定被告赔偿原告6045元的违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告惠州宏福置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付6045元违约金给原告周某某。
本案诉讼费344元，由原告周某某承担244元，由被告惠州宏福置业有限公司承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 叶仕平
审 判 员 张少琼
代理审判员 陈希希
二〇一三年十二月十日
书 记 员 刘绮婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。