福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第6598号
原告南安市新华水产有限责任公司，住所地南安市
法定代表人吴光荣，该公司董事长。
委托代理人黄志明、黄人杰，福建求达律师事务所律师。
被告苏亦辉，男，1965年8月10日出生，汉族，住南安市。
原告南安市新华水产有限责任公司与被告苏亦辉租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月12日立案受理，依法由审判员张得意独任审判，并于2013年12月17日公开开庭进行审理。原告南安市新华水产有限责任公司的委托代理人黄志明、被告苏亦辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南安市新华水产有限责任公司诉称，2010年12月27日，被告与原告签订一份《房屋租赁协议书》，约定由被告向原告承租南安市新华街301号店铺，租赁期限自2010年11月1日至2013年10月31日。因租赁店铺属国有资产，根据相关规定，需要统一公开招租。2013年7月至8月期间，经南安市产权交易中心公开招租，被告未能竞租成功，租赁店铺已经由许振跃竞租成交，并签订租赁协议。根据租赁协议的约定，被告所承租的址南安市新华街301号店面需于2013年10月31日前交还原告。但是经原告一再催促，被告却以种种理由推托，租赁店铺现已由他人竞租，新的承租人中标承租的租金为每月6500元。若被告非法占用，其占用期间应按每月不少于6500元向原告缴纳占用期间费用。并根据合同约定承担逾期交租的违约责任。若今后因为被告非法占用租赁店铺而造成原告遭受其他损失的，则原告将另行起诉被告赔偿。另，2012年2月11日，被告与原告又签订一份《房屋租赁协议书》，约定由被告向原告承租新华街299号水产公司办公楼114房和食堂储备间，租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止，每年租金为4320元，分两次支付，即被告应于每年的三月底和九月底分两次交清。若被告逾期缴纳租金超过半个月未付的，原告有权解除双方合同关系。合同履行期间，被告未按合同约定缴纳第二期租金，至原告起诉时已经拖欠一个多月。根据租赁协议的约定，原告有权解除双方《房屋租赁协议书》并有权要求被告承担违约责任。为此，请求依法判令：1、解除原、被告2010年12月27日所签订《房屋租赁协议书》，被告立即腾空并交还向原告承租的址在南安市新华街301号店铺；2、被告自2013年11月1日起至实际交还承租店铺止按每月6500元（每日217元）向原告缴纳逾期交还店铺占有期间使用费，并自2013年11月1日起至实际交还承租店铺止按年租金78000元每日百分之一承担违约金；3、解除原、被告于2012年2月11日签订的《房屋租赁协议书》，被告立即腾空交还向原告所承租的南安市新华街299号水产公司办公楼114房和食堂储备间；4、被告支付自2013年7月1日起至实际交还承租房屋止按每月360元（每日30元）向原告缴纳租金及逾期交房的占有期间使用费，并自2013年10月1日起至实际交还承租房屋止每日按年租金4320元的百分之一承担违约金；5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告苏亦辉辩称，原告的诉求既没有法律依据，也没有合同约定，依法不能得到支持。原告要求被告支付自2013年11月1日起按每月6500元的租金没有法律依据及合同约定。根据原、被告2010年签订的《房屋租赁协议书》第四条约定的年租金为18000元，即每月为1500元，并非月租金为6500元。原告与许振跃签订《房屋租赁合同》不适用于被告，原告的主张不能成立。原告主张被告每日按年租金78000元的1%承担违约金缺乏事实依据，原告出租给被告的房屋年租金是18000元，并非78000元。原告要求以其和许振跃签订的《房屋租赁合同》来主张违约金是不能成立的，依法不能得到支持。被告不搬走的原因是原告违约在先。因投标法第四十六条规定中标人应在一个月内签订合同。而中标人却在原告多次电话催促下都没有来签约。因此，原告的诉求没有法律依据和合同约定，依法不能得到支持。
经审理查明：原、被告双方于2010年12月27日签订一份《房屋租赁协议》，约定被告向原告承租址在南安市溪美新华街301号店铺，租赁期限自2010年11月1日起至2013年10月31日止，每年租金为18000元，租金被告应在签订租赁协议时付清，租赁期限届满后，被告应无条件把店铺按时交还给原告，等等。2012年2月11日，原、被告又签订一份《房屋租赁协议》，约定被告向原告承租址在南安市溪美新华街299号水产公司办公楼114房和食堂储存间，租赁期限为2012年1月1日起至2013年12月31日止，租金为每年4320元，分两次支付，即被告应在每年的三月底和九月底付清当年的租金。并约定被告不按时缴交租金的，每拖延一天，应按年租金的1%向原告支付滞纳金，若拖延半个月，则原告有权解除合同并收回租赁房屋，等等。2013年8月，原告委托南安市产权交易中心将址在南安市溪美新华街301号店铺进行公开竞价招租，许振跃以每月租金6500元价格竞得并承租。址在南安市溪美新华街301号店铺的租金被告已经付至2013年10月31日。址在南安市溪美新华街299号水产公司办公楼114房和食堂储存间的租金被告只付至2013年7月1日。
以上事实，有原告提供的企业营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、原、被告2010年12月27日签订的《房屋租赁协议书》、原、被告2012年2月11日签订《房屋租赁协议书》、招租公告、成交公告、《律师函》、邮件回单、土地使用权证、南安市产权交易中心出具的证明以及原告的代理人和被告在庭审中的陈述等为证。原告提供的企业营业执照、组织机构代码证、身份证复印件，被告对其真实性都没有异议，该证据能够证明原、被告的主体资格，依法可以认定。两份《房屋租赁协议书》均是原、被告的真实签章，能够证明原、被告双方之间的租赁合同关系，依法也可以认定。招租公告、成交公告和原告与许振跃签订的《房屋租赁合同》都是在委托南安市产权交易中心办理招租过程中形成的，是在政府指定的交易平台上产生，程序合法，内容客观真实，可信度较高，应予认定。土地使用权证和南安市产权交易中心出具的证明均是有关单位出具的，来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，依法可以认定。律师函和邮件回单可以证明原告曾催告被告交还租赁房屋的事实，与本案具有关联性，依法也可以认定。
综上事实，本院认为，原、被告双方签订的租赁合同主体适格，意思表示真实，内容合法，依法应当认定为有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告应当严格按合同的约定履行。原、被告双方于2010年12月27日签订的关于南安市溪美新华街301号店铺的租赁合同约定租赁期限至2013年10月31日止，并约定租期届满后被告应无条件把店铺按时交还给原告。现租赁期限已经届满，双方当事人未能就续租事宜重新订立合同，则租赁合同终止，被告应按合同的约定按时返还租赁物，因此，原告请求被告返还租赁店铺，依法有据，应予支持。在租赁期限届满后，原告通过公开竞价招租的方式与新的承租人签订了租赁合同，租金为每月6500元，该事实有南安市产权交易中心出具的证明为据，依法可以认定。被告在租期届满后仍占用租赁店铺，已经构成违约，根据第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因新的承租人以每月6500元的价格竞得并承租租赁店铺，故原告请求被告按每月6500元支付逾期交付租赁店铺的占用期间使用费合理合法，依法可以支持，但其请求被告每日按年租金的1%支付违约金理据不足，不予支持。原、被告双方于2012年2月11日签订的关于新华街299号水产公司办公楼114房和食堂储存间的租赁合同约定被告应在每年的三月底和九月底付清当年度的租金，并约定拖延半个月，原告有权解除租赁合同并收回租赁店铺，同时还约定被告每拖延一天，原告有权按年租金的1%加收滞纳金。根据上述合同的约定，被告应在2013年9月底付清2013年度的租金，但截至2013年10月15日止，被告仍未付清，其迟延支付租金的期限已经超过半个月，按照合同的约定，原告行使合同解除权的条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告可以解除合同并收回租赁物。被告不但未按时支付租金，而且一直占用租赁物，至今也仍未返还，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，被告应当赔偿原告相应的损失，原告请求被告按合同约定的租金支付自2013年7月1日起至实际交付租赁房屋的占用期限使用费合理合法，依法应予支持。原、被告双方在合同中约定：被告没有按时支付租金的，每拖延一天，原告有权按年租金的1%加收滞纳金。现被告没有按时支付租金，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告请求被告自2013年10月1日起至实际返还租赁物止每日按年租金的1%承担违约金符合合同的约定和法律规定，应予支持。被告辩称因原告没有及时与新的承租人签订租赁合同故不能追究被告的违约责任，也不能按新承租人竞价的租金标准要求被告支付逾期交付租赁物的占用期间使用费，因原、被告双方签订的租赁合同期限已经届满，合同终止，根据合同的相对性原则，原告与第三人是否及时签订新的租赁合同并不影响原、被告双方权利义务的处理。被告没有按合同约定履行已经构成违约，原告要求被告按新承租人竞价的租金支付逾期交付租赁物的使用费，符合租赁物现有的实际市场价格，也是被告违约时可预见的其将给原告造成的损失范围。因此，被告的上述辩称缺乏证据，理由不能成立，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、被告苏亦辉应在本判决生效后立即将址在南安市溪美新华街301号店铺交付给原告南安市新华水产有限责任公司；
二、被告苏亦辉应支付原告南安市新华水产有限责任公司逾期交付址在南安市溪美新华街301号店铺的占用期间使用费（自2013年11月1日起至实际交付之日止每月按6500元计算）；
三、解除原、被告于2012年2月11日签订的《房屋租赁协议书》。被告苏亦辉应将址在南安市溪美新华街299号水产公司办公楼114房和食堂储存间交付给原告南安市新华水产有限责任公司，并支付给原告南安市新华水产有限责任公司自2013年7月1日起至实际交付之日止按每月360元计算的租金及自2013年10月1日起至实际交付之日止每天按43.2元（合同约定的年租金的1%）计算的违约金；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费550元，减半后收取275元，由被告苏亦辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张得意
二〇一四年三月五日
书记员 黄艳萍
附页
判决依据的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。