云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第329号
上诉人（原审被告、反诉原告）宋建玲，女，1963年2月10日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）江艾容，女，1987年11月14日出生，汉族。
二上诉人共同委托代理人唐瑶函、张磊，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王叶，女，1989年1月22日出生，汉族。
委托代理人张镇，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人杨艳婷，云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。
原审第三人叶敏，女，1984年10月28日出生，汉族。
上诉人宋建玲、江艾容因与被上诉人王叶、原审第三人叶敏租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月9日受理后，依法组成合议庭于2014年5月29日对本案公开开庭进行了审理，上诉人宋建玲及其委托代理人唐瑶函，上诉人江艾容的委托代理人唐瑶函，被上诉人王叶的委托代理人张镇、杨艳婷到庭参加诉讼。原审第三人叶敏经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2011年6月9日，宋建玲与王叶签订了一份《房屋租赁合同》，约定宋建玲将位于昆明市和谐家园E1-1605号房屋出租给王叶使用，建筑面积90.31平方米，房屋用途为住宅，租赁期限为三年，自2011年6月15日至2014年6月14日，每月租金1600元，租金共计57600元。还约定：王叶向宋建玲交纳水、电、煤气、房屋押金2000元，期满结清各种费用，房屋无损坏时，宋建玲须将押金退还王叶。另约定王叶若转租房屋，须征得宋建玲的同意；如王叶擅自将房屋转租、转借、改变房屋结构、用途的，宋建玲有权终止合同，无条件收回房屋，不退租金、押金。双方必须严格遵守合同，若违约，违约方须向守约方支付年租金的30％作为违约金。还查明，昆明市江东和谐家园E1幢1605号房屋的所有权人为江艾容，宋建玲与江艾容系母女关系。江艾容认可宋建玲将房屋出租给王叶使用的行为，也认可由宋建玲收取房屋租金。2011年6月9日即签订《租赁合同》当日王叶向宋建玲交纳了昆明市江东和谐家园E1幢1605号房屋的租金共计57600元、房屋管理费1914元以及房屋押金2000元。诉争房屋于合同签订的第二天交付王叶使用，钥匙和门禁卡也一并交付王叶，王叶使用诉争房屋至2012年7月底。同年8月8日王叶承租的房屋由第三人叶敏承租使用至2013年8月10日。另查明，第三人叶敏于2012年8月初承租了诉争的昆明市江东和谐家园E1幢1605号房屋，2012年8月8日第三人叶敏由于工作调动的原因，通过昆明骏和房地产经纪有限公司将诉争房屋出租给案外人朱吕使用，双方约定租金为1500元／月，租期为一年，自2012年8月11日至2013年8月11日，每6个月支付一次租金。由案外人朱吕向第三人叶敏交纳押金1500元。双方还约定第三人叶敏于2012年8月10前将诉争房屋交付给朱吕使用，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙两把、门卡三张后视为交付完成。叶敏于2012年8月8日收到案外人朱吕支付的自2012年8月11日至2013年2月11日6个月的房屋租金9000元，押金1500元；于2012年8月9日收到物业管理费1914元。第三人叶敏陈述已将2012年8月至2013年2月10日的租金支付宋建玲，宋建玲未写收条。叶敏于2013年1月25日将2013年2月10日至8月10日6个月的房租交给江艾容，该笔款项由宋建玲收取，宋建玲写了收条。现诉争房屋昆明市江东和谐家园E1幢1605号房屋已由宋建玲于2012年8月10日收回，宋建玲已将收取叶敏的押金予以退还。后王叶诉至一审法院，请求：一、解除王叶与宋建玲2011年6月9日签订的《房屋租赁合同》；二、判令由宋建玲、江艾容退还租金35200元（自2012年8月8日至2014年6月），支付违约金5760元（按合同第十条约定当年租金30%），押金2000元；三、判令宋建玲、江艾容承担本案诉讼费。宋建玲、江艾容提起反诉，请求：一、判令终止双方于2011年6月9日签订的《房屋租赁合同》，且不需退还王叶剩余租期内的房租16000元（自2013年8月15日至2014年6月14日，计10个月）及押金2000元；三、判令由王叶承担宋建玲、江艾容为维修房屋支出的维修费8290元；四、本案本诉及反诉案件受理费均由王叶承担。
一审法院认为：宋建玲与王叶于2011年6月9日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，虽诉争房屋系江艾容所有，但宋建玲出租房屋的行为得到了江艾容的认可，且该合同不违反国家法律法规的相关规定并已实际履行，合法有效，对当事人均有效力。按照合同约定，王叶支付了房屋租金、房屋管理费和押金，履行了合同约定的义务。合同约定房屋的承租期限未届满，诉争房屋由王叶以外的第三人叶敏占有使用，并由叶敏转租给案外人朱吕使用，致使王叶自2012年8月11日起无法使用诉争房屋。现王叶诉请解除与宋建玲、江艾容签订的《房屋租赁合同》，宋建玲、江艾容同意予以解除合同，一审法院依法予以支持。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”审查本案全部证据，王叶提交证据证明宋建玲、江艾容在租期未满的情况下将诉争房屋出租他人的事实与叶敏提交证据证明的事实是吻合的，能形成完整的证据链，而宋建玲、江艾容无证据证明王叶将诉争房屋转租他人的事实，对此应由宋建玲、江艾容承担举证不能的证明责任。故一审法院确定宋建玲、江艾容应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现宋建玲、江艾容应退还王叶剩余租期的房屋租金35200元（时间自2012年8月11日至2014年6月14日）、违约金5760元以及房屋押金2000元。关于宋建玲、江艾容的反诉请求。一审法院认为，关于宋建玲、江艾容主张是王叶存在违约行为，庭审中王叶不予认可，宋建玲、江艾容又无其他证据证明，而叶敏提交的证据恰好证明是宋建玲、江艾容将诉争房屋转租给叶敏，因此王叶不存在违约行为。故一审法院对于宋建玲、江艾容要求不退还剩余租期房屋租金16000元、王叶支付违约金5760元以及房屋维修费8290元的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告宋建玲、江艾容在本判决生效后十日内退还原告王叶房屋租金35200元；二、被告宋建玲、江艾容在本判决生效后十日内支付原告王叶违约金人民币5760元；三、被告宋建玲、江艾容在本判决生效后十日内退还原告王叶房屋押金2000元。四、驳回反诉原告宋建玲、江艾容的全部诉讼请求。”本诉案件受理费人民币874元，由宋建玲、江艾容承担人民币874元；反诉案件受理费人民币76元，由宋建玲、江艾容承担人民币76元。
一审判决宣判后，宋建玲、江艾容不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第659号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求并支持上诉人的全部反诉请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、一审法院认定事实错误。本案诉争房屋系由被上诉人私自借给原审第三人叶敏使用后，由叶敏擅自通过中介机构将房屋出租给案外人朱吕的，故本案违约方为被上诉人。此外，上诉人为维修房屋支出维修费8290元，应由被上诉人承担。二、一审法院适用法律错误。原审第三人并未举证证实其与上诉人之间存在租赁合同关系，但一审法院认定诉争房屋系由上诉人出租给第三人叶敏。综上所述，请求二审法院查明案件事实后支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王叶答辩称：上诉人的上诉请求没有事实依据，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人叶敏未到庭答辩。
二审中，上诉人宋建玲、江艾容向法庭提交如下证据：一、昆明龙泉物业服务有限公司专用收据一份，欲证实诉争房屋在上诉人接房时仅有三张门禁卡，与上诉人和王叶签订的合同中一致，故上诉人已经将所有门禁卡交付了王叶。二、宋建玲2013年6月至2013年10月期间中国移动通信集团客户详单，欲证实王叶在此期间未向宋建玲提出过异议，故诉争房屋系由王叶出租给叶敏。
经质证，被上诉人对上述两份证据的真实性、合法性、关联性以及上诉人的证明目的均不予认可。
原审第三人叶敏未到庭质证。
本院认为，证据一仅能证实上诉人在接房时领取三张门禁卡，无法证实诉争房屋仅有三张门禁卡，故对于上诉人的证明目的依法不予采信。证据二仅能证实在2013年6月至10月期间，王叶未通过手机与上诉人宋建玲联系，该时间段距离王叶未实际使用诉争房屋已近一年时间，无法证实王叶在无法使用房屋时未与宋建玲联系以及诉争房屋系由王叶出租给叶敏。故本院对于上诉人二审提交的两份证据均不作为认定本案事实的证据予以采信。
经征询双方当事人对于一审法院确认案件事实的意见，上诉人认为：一、一审法院认定“王叶使用诉争房屋至2012年7月底”、“2012年8月8日，第三人叶敏由于工作调动的原因”仅是根据被上诉人王叶及原审第三人叶敏的单方陈述，并无证据证实。二、“第三人叶敏陈述已将2012年8月至2013年2月10日的租金支付宋建玲，宋建玲未写收条”及“宋建玲已将收取叶敏的押金予以退还”与事实不符，上诉人未收到叶敏交付的2012年8月至2013年2月10日期间的租金及押金，故押金不存在退还的问题。被上诉人对于一审法院认定案件事实无异议及补充。原审第三人叶敏未到庭发表意见。本院认为，上诉人对于一审法院认定案件事实的第一点异议与本案处理结果并无必然关联，上诉人对于上述认定事实亦无相反证据予以反驳，故本院不予采纳。而2012年8月至2013年2月10日期间的租金已由叶敏交付宋建玲，一审判决已经写明系叶敏陈述，故对于上诉人的上述异议亦不予采纳。至于宋建玲退还叶敏押金，该认定并无相应证据予以证实，故本院对此不予确认。此外，根据上诉人宋建玲的自认，一审法院确认“现诉争房屋昆明市江东和谐家园E1幢1605号房屋已由宋建玲于2012年8月10日收回”时间有误，收回房屋的时间应为2013年8月10日，本院予以更正。对于一审法院查明的其他案件事实，本院依法予以确认。
综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、宋建玲及王叶是否应当承担违约责任。二、宋建玲是否应当退还王叶租金以及退还租金的金额。三、宋建玲反诉主张的房屋维修费用及王叶交付的押金是否应当退还。
本院认为：首先，本案双方对于由谁将诉争房屋出租给叶敏存在争议。诉争房屋出租给王叶后，由王叶使用，房屋应实际处于王叶的管理、控制下，王叶主张由宋建玲另行出租，与常理不符。王叶一审提交的由宋建玲出具的收条及原审第三人叶敏的陈述亦不足以证实本案诉争房屋系由上诉人宋建玲另行出租。根据谁主张谁举证的原则，依法应由其承担举证不能的不利后果。故王叶主张由宋建玲承担违约责任，支付违约金5760元于法无据，本院依法不予支持。宋建玲亦主张诉争房屋系由王叶擅自转租，构成违约，但根据前述《收条》，即使房屋为王叶转租，事后亦得到其追认，故宋建玲主张由王叶支付违约金亦不具有事实及法律依据，本院依法不予支持。
其次，双方的诉讼请求均要求解除于2011年6月9日签订的《房屋租赁合同》，但根据上诉人宋建玲的自认，其已于2013年8月10日将诉争房屋收回，故双方所签《房屋租赁合同》在事实上已于此时解除，本院依法予以确认。同时，宋建玲将房屋出租给王叶后，一次性收取了王叶至2014年6月的房屋租金，故宋建玲收取2013年8月至2014年6月的租金（按照其与王叶约定的租金标准，该段期间内的租金为16000元）无事实及法律依据，依法应予退还。
第三，关于房屋的维修费用及押金。根据宋建玲一审提交的照片，无法证实诉争房屋确有损害事实发生。同时根据装修合同及发票，亦无法证实给其造成的实际损失。故对于宋建玲主张的房屋维修费不予支持。同理，王叶向其交付的押金2000元应予退还。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院依法予以改判。上诉人的上诉请求部分成立，本院对于成立部分依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决：
一、维持昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第659号民事判决第三项，即：“被告宋建玲、江艾容在本判决生效后十日内退还原告王叶房屋押金2000元”；
二、撤销昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第659号民事判决第一、二、四项，即：“一、被告宋建玲、江艾容在本判决生效后十日内退还原告王叶房屋租金35200元；”、“二、被告宋建玲、江艾容在本判决生效后十日内支付原告王叶违约金人民币5760元；”“四、驳回反诉原告宋建玲、江艾容的全部诉讼请求”；
三、确认上诉人宋建玲与被上诉人王叶于2011年6月9日签订的《房屋租赁合同》于2013年8月10日解除；
四、由上诉人宋建玲、江艾容于本判决生效之日起十日内一次性退还被上诉人王叶房屋租金16000元；
五、驳回被上诉人王叶一审其他诉讼请求；
六、驳回上诉人宋建玲、江艾容一审其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费874元、反诉案件受理费76元，二审案件受理费847元，共计1797元，由上诉人宋建玲、江艾容承担898.5元，由被上诉人王叶承担898.5元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 杨 茜
代理审判员 朱 欢
代理审判员 符圆圆
二〇一四年六月十九日
书 记 员 孙浩宇