广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第18号
上诉人（原审原告）吴文耀
被上诉人（原审被告）太阳世纪地产集团有限公司
上诉人吴文耀与被上诉人太阳世纪地产集团有限公司（以下简称太阳公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）、2010年4月23日，吴文耀（买方）与太阳公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同﹤预售﹥》，约定：买卖双方购入及出售位于深圳市某某广场B座B栋13层XXE号房，该物业转让成交价为人民币（以下相同）2817761元。签订本合同之日起1日内�次性付清全部购房款。卖方应当于2010年9月28日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证。如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差额。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同还约定其他权利与义务。该合同签订后，吴文耀向太阳公司支付了所有的购房款。
（二）、2010年9月16日，深圳市住房建设局向太阳公司出具了某某广场项目工程《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》。2010年9月28日，太阳公司向吴文耀交付了涉案房产，2011年12月28日，某某广场项目工程完成了初始登记。2012年2月24日，涉案房产登记至吴文耀名下。
（三）、2012年1月5日，吴文耀、太阳公司双方就涉案房产签订《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》，在补充协议第二条约定：现买�双方的购房合同义务已按照双方约定全部履行完毕，双方互不追究在合同履行过程中的任何责任。
（四）、2012年5月8日，经深圳市市场监督管理局批准，鸿隆地产集团有限公司变更名称为太阳公司。
吴文耀于2012年6月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、太阳公司支付延迟办证违约金308826.6元；2、由太阳公司承担诉讼费。吴文耀在法定期限内申请增加诉讼请求，请求判令撤销《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》中补充协议第二条“现买卖双方的购房合同义务已按照双方约定全部履行完毕，双方互不追究在合同履行过程中的任何责任”。
原审法院认为，吴文耀、太阳公司双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。吴文耀、太阳公司双�应按合同约定各自履行义务。本案的争议焦点有两个，一是太阳公司是否符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定的不承担逾期办证违约责任的情形；二是吴文耀、太阳公司签订的《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》中第二条是否应当予以撤销。
关于焦点一，原审法院认为，太阳公司虽然在2010年12月14日向房地产权登记中心申请了某某广场项目工程的初始登记，但太阳公司的申请行为只是提交申请材料的行为，行政机关在受理太阳公司的申请时只是进行形式审查，行政机关在受理申请后还要对太阳公司申请的事项进行实质审查，即核实材料是否真实、核查太阳公司有关法定的义务是否全部履行完毕等。因此，太阳公司虽然在2010年12月14日提交了涉案楼盘初始登记的申请，但本案太阳公司并未举证证明其在提交申请初始登记材料时涉案房产已经具备办证条件且太阳公司已经履行了涉案楼盘办证所需的所有法定的义务。相反，太阳公司未按合同约定履行办证义务，已经构成违约。太阳公司不符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定的不承担逾期办证违约责任的情形。太阳公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。
关于焦点二，吴文耀称其签署该份协议时并不知情，属于太阳公司欺骗吴文耀而订立的合同，且该合同显失公平，因此，该条款应予撤销。原审法院认为，吴文耀并未提供证据证明太阳公司在与吴文耀签订《深圳市房地产证办理税费缴纳登记表》时采取了欺诈或胁迫的手段。吴文耀作为具有完全民事行为能力的自然人，负有在签订合同时的注意义务，如吴文耀未看清内容则签名，吴文耀应自行承担责任。《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》中补充协议条款仅有二条，合同的内容从字面意义上理解不会发生歧义，吴文耀签订该协议时应该能够充分理解该条款的含义。且吴文耀可以拒绝签署此协议，而拒签的行为并不会导致吴文耀不能取得涉案房产的房地产证。事实上，涉案楼盘的部分业主并未签署任何放弃追索太阳公司违约责任的条款，而这部分业主也已经取得了涉案楼盘的房地产证。另外，吴文耀称该条款显失公平不成立。显失公平是一种利益状态，是指合同关系中当事人之间利益显著不平衡。一般指当事人一方利益或受损违背法律与习惯。吴文耀并未举证证明太阳公司延期办证给吴文耀实际造成了重大经济损失。因此，吴文耀放弃追究太阳公司的违约责任并不能构成显失公平。因此，吴文耀要求撤销《某某广场业主办�房地产证资料签收单及补充协议》中第二条的理由不成立。吴文耀的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，太阳公司未按合同约定履行交付房产及办理房地产证的义务，太阳公司的行为构成违约。但吴文耀在《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》中第二条承诺双方互不追究在合同履行过程中的任何责任。该承诺，应视为吴文耀对于迟延办证违约金追索权的放弃，吴文耀再行主张违约金已无法律及合同依据，该项诉讼请求应予驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：驳回吴文耀的全部诉讼请求。案件受理费2966元，由吴文耀负担。
上诉人吴文耀不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、由太阳公司承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》第二条显失公平，应予撤销。提供办证资料是太阳公司最基本的合同义务，太阳公司延迟一日，就多承担845.32元的违约金，吴文耀无需以放弃违约金来换取太阳公司履行该义务。吴文耀不知晓签署《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》的后果是丧失了30多万元的可得利益。太阳公司采取欺诈手段误导吴文耀，对双方的权利义务极不对等。
二、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条及《深圳市房地产买卖合同（预售）》第三十一条，《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》第二条是格式条款且无效。太阳公司未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，误导吴文耀。“合理的方式”须达到足以引起对方注意和重视的程度，如在免责条款上用醒目的文字予以表示。
被上诉人太阳公司口头答辩称吴文耀的上诉不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要理由如下：一、《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》第二条对双方当事人均产生效力，不存在免除一方责任，加强对方作为的情形，吴文耀主张显失公平亦缺乏依据；二、格式条款并非一定无效。《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》分为签收资料单及补充协议两部分，篇幅相当，在两部分的末尾都有买方签名处，吴文耀有权选择只在签收资料单处签名而不在补充协议处签名。该补充协议部分仅有两条明确为双方互不追究在合同履行中的任何责任，该条款明确清晰，不会产生歧义。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确�。
本院另查明，双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第三十一条约定，对本示范文本内容的任何补充和修改，除非是由买方提出的，否则均被视为由卖方提供的格式条款。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审的争议焦点是：一、双方签订的《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》中补充协议部分的第二条是否是格式条款及是否有效；二、该条是否显失公平，应予撤销。
关于第一个争议焦点。首先，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》由太阳公司提供，在太阳公司与涉案楼盘多个业主之间的商品房预售合同纠纷中均出现，内容一致，可以认定该条款为太阳公司为了重复使用而预先拟定，且太阳公司未提供证据证明在订立合同时与买方协商过，故该条款为格式条款。
其次，尽管该条款为格式条款，但格式条款并非一定无效，若格式条款不具备法定无效因素，其仍然有效，对双方当事人具有约束力。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
本案中，《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》分为上、下两部分，分别为资料签收单部分和补充协议部分，两部分都留有买方签名处，互相独立，买方可以选择在何处签字或不签字。补充协议部分仅有两条，字体、篇幅相当，条款含义明确清晰，不会产生歧义。其中，第二条的内容为“双方互不追究在合同履行过程中的任何责任”，表明该约定对双方当事人均有约束力，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。故该条款不符合前述法律关于格式条款无效的规定。吴文耀的主张不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于贯彻执�﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条规定，显失公平是指一方当事人利用优势或对方没经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的。由此可见，显失公平不是一种纯粹的客观标准，而须将行为的前提和后果相联系。否则，仅从结果评判会破坏合同必须严守的基本规则。本案中，《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》中补充协议部分含义明确清晰，不会产生歧义。若吴文耀拒绝签字，亦不会导致其不能取得房地产证或影响其他权益。故吴文耀放弃追究太阳公司的违约责任并非因太阳公司利用优势或吴文耀没有经验的结果，本案情形不符合显失公平的构成要件。吴文耀的该主张亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，吴文耀的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5801元由吴文耀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年三月十四日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和�务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。