天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第0876号原告：刘振宇，女，1973年10月22日出生，汉族，自由职业者，住天津市河西区。委托代理人：张莹，天津安拓律师事务所律师。委托代理人：王春华，天津安拓律师事务所律师。被告：姚立红，女，1974年9月29日出生，汉族，自由职业，住天津市河西区。委托代理人：刘瑞军（姚立红之夫），男，1977年10月27日出生，汉族，自由职业，住天津市河西区。委托代理人：马增悦，天津悦德律师事务所律师。被告：天津燕宇置业有限公司，住所地天津市红桥区勤俭道200号。法定代表人：李有山，总经理。委托代理人：ＸＸ宇，该公司职员。原告刘振宇诉被告姚立红、被告天津燕宇置业有限公司（以下简称“燕宇公司”）案外人执行异议纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘振宇之委托代理人张莹、王春华，被告姚立红及委托代理人刘瑞军、马增悦，被告燕宇公司之委托代理人ＸＸ宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘振宇诉称：原告与被告燕宇公司于2006年9月23日签订《认购合同》，约定原告购买被告燕宇公司位于北辰区燕宇艺术家园12-1-XXX房屋，原告于2006年9月23日一次性支付被告燕宇公司房款600887元，后原告收房入住，但被告燕宇公司以各种理由拖延办理房产过户登记的时间，导致原告至今未能办理过户登记。因原告已经履行购房支付价款的义务，被告燕宇公司也履行了交付义务，双方认购合同已经实际履行，原告是上述房屋唯一的实际所有人，应受法律保护，被告燕宇公司应当继续履行为原告办理房产过户登记的义务。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告已经支付全部房款并实际占有该房产，未办理过户登记手续系被告燕宇公司的过错，被告姚立红不能对上述房屋申请执行。故起诉，请求判令：一、对坐落于北辰区燕宇艺术家园12-1-XXX房屋停止执行；二、诉讼费用由被告承担。被告姚立红辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一，姚立红与燕宇公司之间的工程款纠纷案件自2007年9月立案，姚立红申请诉讼保全，法院依法查封包括案涉房屋在内的5套房屋。查封时，原告及燕宇公司并未对查封提出复议，燕宇公司也从未向法院及姚立红提出过上述房屋存在已出售的情况。工程款纠纷案件进入执行程序后，执行法官现场查看，被查封的5套房屋无任何使用痕迹。二，原告所提交的证据系伪造的，高建华和吴芹在听证询问中承认《认购合约》中电话号码均是近两年开通，高建华承认其提交的《认购合约》是2013年或者2014年签订的。蔡根全则是燕宇公司高级管理人员。三，该认购合约并非商品房买卖合同，只是一个签约的预约行为。原告未签订天津市商品房买卖合同，未办理产权预告登记，故所谓的认购合约不影响上述房屋的物权归属，案涉房屋一直登记在燕宇公司名下，并非原告财产。被告燕宇公司辩称：同意原告的诉讼请求。经审理查明：姚立红诉燕宇公司建设工程施工合同纠纷一案【（2007）青民初字第1592号】，在审理过程中，姚立红提出诉讼保全申请并提供相应担保，本院审查后于2007年9月14日依法查封燕宇公司所有的位于北辰区燕宇艺术家园12-1-XXX等五套房屋。该案判决后，天津市第一中级人民法院以基本事实不清为由发回本院重审，形成【（2012）青重字第2号】案件。本院于2013年4月1日作出（2012）青重字第2号民事判决，判决燕宇公司给付姚立红工程款2281762.89元及相应的利息，天津市第一中级人民法院于2013年12月5日作出维持原判的终审判决。案件审理过程中，案涉5套房屋一直处于查封状态。在执行申请执行人姚立红申请执行被执行人燕宇公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2014年9月2日作出（2014）青执字第1324号执行裁定书，继续查封被执行人燕宇公司所有的位于北辰区燕宇艺术家园12-1-XXX房屋。后原告刘振宇向本院提出书面异议申请，请求法院立即中止对燕宇艺术家园12-1-XXX号房屋的执行。本院经查后，作出（2014）青执异字第18号执行裁定书，驳回刘振宇的异议申请。经本院调查核实，2006年12月30日，被告燕宇公司将包括诉争房屋在内的共计23套房屋抵押给中国建设银行股份有限公司天津红桥支行。抵押期限自2006年12月30日至2007年12月29日。中国建设银行股份有限公司天津红桥支行于2007年2月14日在房管部门办理抵押登记手续。被告燕宇公司的该项抵押贷款于2009年4月8日全部结清。就该23套房屋，被告燕宇公司于2007年初申请所有权初始登记，其向房管部门提交的“北辰一期办证明细”表中载明该23套房屋房号、产权面积，“备注”中注明该23套房屋均为“未售”状态。案涉燕宇艺术家园12-1-XXX号等五套房屋进行初始登记后，一直登记在被告燕宇公司名下，至今中国建设银行股份有限公司天津红桥支行所设立的抵押他项权尚未办理注销手续。经向天津市北辰区房管部门调查，自2007年5月起，被告燕宇公司陆续将23套房屋中除被法院所查封的5套房屋外的其他房屋通过订立《天津市商品房买卖合同》方式出售给其他购房人，在办理注销抵押他项权手续后，已办理房屋权属转移登记手续。原告主张对案涉燕宇艺术家园12-1-XXX号房屋享有所有权，自2006年11月收房入住，并提供一份《认购合约》以及一张交款收据等进行佐证。日期为2006年9月23日的《认购合约》载明：刘振宇购买位于燕宇艺术家园12-1-XXX号房屋，总房款为600887元。原告与被告燕宇公司未订立《天津市商品房买卖合同》，就购买案涉房屋亦未办理预告登记以及权属转移登记。关于未订立《天津市商品房买卖合同》以及未进行房屋权属转移登记的原因。被告燕宇公司陈述一开始是因为房屋被抵押，后来是因为房屋被查封。原告则陈述被告燕宇公司告知手续不健全，具体是何种手续不全没有告知原告。2014年11月，原告提出执行异议请求申请立案时提供的交纳购房款收据系由被告燕宇公司保存的记账联（第三联）复印件。后在执行听证过程中，原告才提交收据的交款人保存联（第二联）及《认购合约》原件。原告在听证笔录中陈述立案时所提交的《认购合约》及《收据》均系被告燕宇公司ＸＸ宇为其所复印的。本院于2015年2月27日前往涉案房屋处进行查看走访，12-1-XXX号等五套房屋门上积灰较厚，屋内无人。9-3-XXX室对面邻居陈述其已住近十年，XXX室一直无人居住。12-1-XXX室对面邻居陈述已住十多年，几年前XXX室曾有人来过，但一直无人居住。12-1-XXX室对面邻居陈述已住十多年，两三年前XXX室曾住着一些卖房的青年男女，现已无人居住。11-1-XXX室对面邻居陈述已住两三年，XXX室一直无人居住，楼下XXX室邻居陈述其为本楼楼长，已住十多年，XXX室一直无人居住，2014年曾有人往XXX室存放些物品，当时是她帮忙开的楼下门禁。11-3-XXX室及对面均无人。就涉案5套被法院查封房屋，吴芹提交的《认购合约》载明：签约时间为2006年9月12日，房号为9-3-XXX，每平方米单价为4320元；蔡根全提交的《认购合约》载明：签约时间为2006年8月13日，房号为11-1-XXX，每平方米单价为2422.40元；高建华提交的《认购合约》载明：签约时间为2006年9月18日，房号为11-3-XXX，每平方米单价为2700元；刘振宇提交的《认购合约》载明：签约时间为2006年9月23日，房号为12-1-XXX，每平方米单价为4557元；程玉珊提交的《认购合约》载明：签约时间为2006年10月12日和2005年6月（两份日期不同的合约），房号为12-1-XXX，每平方米单价为2682.39元和2700元。上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告提出执行异议之诉，应当就其对执行标的物即燕宇艺术家园12-1-XXX号房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。被告燕宇公司虽然对原告的权利主张表示承认，但不能免除原告的举证证明责任。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉燕宇艺术家园12-1-XXX号房屋，自初始登记至今，一直登记在被告燕宇公司名下。就被执行人燕宇公司享有所有权的该套房屋，申请执行人姚立红申请强制执行，符合法律规定。燕宇艺术家园XXX号房屋系被告燕宇公司开发建设，原告主张从被告燕宇公司处购买该房屋，但原告与被告燕宇公司未订立《天津市商品房买卖合同》，亦未就购买该房屋进行预告登记和权属转移登记。综合判断原告提交的《认购合约》、付款收据以及本院调取的涉案房屋相关证据，结合12-1-XXX号房屋居住空置情况，不能认定原告与被告燕宇公司在本院于2007年9月14日依法对房屋进行查封时存在真实的房屋买卖关系，不能认定原告对涉案12-1-XXX号房屋享有实体权利。此外，对于百姓而言，买房置业是件重大并会慎重对待处理的大事，若原告在2006年即购买涉案房屋，在近十年时间里，就订立正式商品房买卖合同以及转移房屋权属登记等事宜，即便是在被告燕宇公司推脱敷衍的情况下，原告不向相关单位反映解决，有悖于常理。因此，原告不能证明其对燕宇艺术家园12-1-XXX号房屋享有所有权或者其他足以排除强制执行的民事权益，其主张停止对燕宇艺术家园12-1-XXX号房屋执行的理由不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告刘振宇的诉讼请求。案件受理费9810元，由原告刘振宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  韩少云代理审判员  桂 炉人民陪审员  倪淑芳二〇一五年六月八日书 记 员  岳春林