福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终3307号
上诉人（一审被告）：陈少明，男，1954年11月2日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托诉讼代理人：吴光辉，福建元一律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：福州融侨物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人：林文镜，董事长。
委托诉讼代理人：郑淑琼，福建创元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐山，福建创元律师事务所律师。
上诉人陈少明因与被上诉人福州融侨物业管理有限公司（以下简称融侨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初180号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。
上诉人陈少明上诉请求：1、依法撤销一审判决的第一项，并依法改判。2、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1.上诉人坐落于福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅一期6#101的房屋因墙体多次发生开裂，且经多次修复，仍无法实现修复墙体；目前，房屋墙体仍处于开裂状态。经被上诉人及控股公司融侨（福建）房地产有限公司与上诉人多次协商一致，被上诉人已同意免除被上诉人交纳物业服务费的义务。该事实被上诉人的诉讼代理人也进行了确认。2.从2006年6月份起至收到一审法院应诉材料之前，被上诉人没有向上诉人主张过物业服务费等费用。3.假设上诉人须按照合同约定向被上诉人承担物业服务费，按照被上诉人的诉讼请求，其主张2013年12月以前的物业服务费、水电公摊费已超过诉讼时效，依法应驳回被上诉人2013年12月以前的物业服务费、水电公摊费的诉讼主张。同时，被上诉人单方提高物业费标准也违反法律规定，对没有超过诉讼时效的物业费应按1.8元／M2收取。
被上诉人融侨物业公司辩称，1.被上诉人从未作出免除上诉人物业服务费的意思表示。有关上诉人提及的房屋墙体裂缝事宜，双方早在2005年针对墙体裂缝问题已处理完毕，双方均同意日后不再就该问题提出任何异议。且融侨（福建）房地产有限公司与被上诉人系不同法律主体，上诉人以此拒缴物业服务费及水电公摊费缺乏事实和法律依据。2.被上诉人提供的物业服务具有长期性及继续性，至今一直持续地为上诉人提供物业服务，且起诉前被上诉人已多次向上诉人发函进行催讨，故本案诉请并未超过诉讼时效。3.被上诉人对物业服务费的提价符合事实和法律规定，上诉人应按照提价后的标准向答辩人交纳物业服务费。2012年4月24日至2012年6月11日期间，被上诉人在小区内采用发放《意见征询表》形式对小区物业服务费提价意见进行征询。根据征询结果可知，同意调整物业管理费的业主有121户，占小区业主总户数的54.02%，同意调整物业管理费的业主的房屋建筑总面积共39255.95平方米，占小区总建筑面积的54.22%，上述结果符合《福州市物业服务收费管理细则》第八条的规定，被上诉人还将物业服务费调整意见向仓山区物价局、金山街道物业站、金山街道水都社区等部门进行了报备。一审法院认定事实清楚，请求维持原判。
融侨物业公司向一审法院起诉请求：1.被告陈少明立即向原告融侨物业公司支付福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅一期6#101单元的物业服务费61210元（自2006年6月计至2015年12月）；2.被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金37483.5元（按银行同期贷款利率6.39%计算逾期支付物业服务费的违约金，从2006年6月计至2015年12月）；3.被告向原告支付水电公摊费16295.5元（从2006年6月计至2015年12月）；4.被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：陈少明系福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅一期6#101单元的业主，房产建筑面积为236.15平方米，房型为双拼双跃别墅。根据2003年7月6日签订的《前期物业管理服务协议》，约定由融侨物业公司为陈少明提供物业服务，物业管理服务收费标准按每月1.8元／M2收取。协议签订后融侨物业公司按约为陈少明提供物业管理服务。陈少明以其房屋墙体裂缝为由，自2006年起拒缴物业管理费等。2012年7月1日，融侨物业公司依程序调整物业收费标准，双拼双跃别墅的物业服务费标准调整为第一年按每月2.7元／M2收取，第二年按3元／M2收取，第三年按3.3元／M2收取。融侨物业公司分别于2013年10月11日、2015年8月26日以邮政快递的方式向陈少明催缴拖欠的物业费和水电公摊费。融侨物业公司在庭审中确认陈少明家墙体裂缝的事实，并表示已补偿陈少明2004年1月至2005年9月的物业管理费用，且已履行完毕。
一审法院认为：陈少明与融侨物业公司之间物业服务关系合法有效，陈少明应履行缴纳物业费等义务，融侨物业公司主张陈少明应缴纳拖欠的物业费，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。依据《前期物业管理服务协议》、融物（2012）1号《关于水乡温泉别墅项目物业服务费调整意见征询结果的公示》、融物函（2012）3号、4号《关于水乡别墅项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》之约定，一审法院核定陈少明应缴纳的物业费用为：房屋总面积236.15平方米，以1.8元／M2的标准，缴纳2006年6月至2012年6月的物业管理费用，计31030.11元；以2.7元／M2的标准，缴纳2012年7月至2013年6月的物业管理费用，计7651.26元；以3.0元／M2的标准，缴纳2013年7月至2014年6月的物业管理费用，计8501.4元；以3.3元／M2的标准，缴纳2014年7月至2015年12月的物业管理费用，计14027.31元；以上合计61210.08元。融侨物业公司主张陈少明应向其缴纳物业服务费61210元，一审法院予以支持。根据《福建省物业服务收费管理实施办法》第十二条的规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用……公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。”融侨物业公司主张陈少明应以0.6元／M2的标准，缴纳拖欠的2006年6月至2015年12月的水电公摊费用，因双方在合同中未约定水电公摊费的收取标准，且融侨物业公司未能提供其它证据证明该项收费经过公示或经陈少明确认，故一审法院对融侨物业公司的该项诉请不予支持。融侨物业公司主张陈少明应以银行同期贷款利率为标准，缴纳逾期付款违约金，陈少明抗辩双方在合同中未对违约金作出约定，一审法院采纳陈少明抗辩，对融侨物业公司的此项诉请不予支持。陈少明抗辩因其房屋墙体开裂，融侨物业公司同意免除其交纳物业服务费及水电公摊费的义务，但未能提供相关证据证明其事实主张，且融侨物业公司对此不予认可，故对陈少明的该项抗辩不予采纳。融侨物业公司举证物业服务费调整意见征询结果已经公示，《关于水乡别墅项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》显示：同意调整物业管理费的业主有121户，占小区业主总户数的54.02%，同意调整物业管理费的业主的房屋建筑总面积共39255.95平方米，占小区总建筑面积的54.22%，符合《福州市物业服务收费管理实施细则》第八条“……如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准……”的规定，陈少明抗辩融侨物业公司单方面调高物业收费标准违反法律规定，但无法提出有力证据予以反驳，故对陈少明的该项抗辩不予采纳。陈少明抗辩融侨物业公司的诉请超过诉讼时效，因融侨物业公司于2013年10月11日、2015年8月26日的催款邮件确已送达，致诉讼时效中断，故融侨物业公司的诉请未超出诉讼时效，对陈少明的此项抗辩不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《福建省物业服务收费管理实施办法》第十二条、《福州市物业服务收费管理实施细则》第八条的规定，判决：一、被告陈少明于本判决生效之日起十日内向原告融侨物业管理有限公司缴纳拖欠的物业服务费61210元；二、驳回原告融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2600元，由原告融侨物业管理有限公司负担1501.4元，由被告陈少明负担1098.6元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。
上诉人与被上诉人双方在一审提交的全部证据均已随案移送本院。上诉人陈少明二审未提交新的证据。被上诉人融侨物业公司在二审中提交了三份证据，包括：
1.协议，用以证明上诉人提及的房屋墙体裂缝事宜，上诉人早于2005年便与融侨（福建）房地产有限公司签订协议，双方已就此问题处理完毕。被上诉人从未做出免除上诉人物业服务费的意思表示。
2.催费通知函及邮寄凭证，用以证明上诉人拒缴物业费后，被上诉人积极采取电话、上门、甚至分别于2012年11月27日、2013年10月11日、2015年8月26日多次发函形式要求上诉人履行缴费义务，但上诉人均未予以履行。
3.业主满意度征询意见表，用以证明被上诉人系在小区内采用发放征询意见表形式对小区物业服务费提交意见进行征询，根据征询结果，提价经双过半业主同意，完全符合法律和事实规定。
上诉人陈少明认为该三份证据不属于新的证据，不能作为二审认定事实的依据。同时对该三份证据的真实性均不予确认。
本院审查认为，被上诉人提交的证据1与本案无关，且无原件，本院不予认定；证据2无原件核对，且该挂号信封上并未标明信函的主题及内容，不能证明邮寄的就是催费通知函，本院对该证据的关联性不予认定；证据3由被上诉人单方制作并提交，其真实性本院无法认定。
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实。
针对上诉人陈少明的上诉请求，本院认为，上诉人陈少明与被上诉人融侨物业公司之间的物业管理服务关系合法有效，双方均应依约履行。在融侨物业公司依约提供了物业服务的情况下，陈少明应当交纳物业服务费。被上诉人融侨公司调整物业服务费的标准经过了公示、备案，上诉人陈少明虽有异议但并无证据证明该调费行为不符合规定，本院对其主张不予采纳。根据本案查明的事实，上诉人陈少明自2006年6月起即未交纳物业服务费，被上诉人融侨物业公司在2013年10月11日、2015年8月26日以寄送信函的方式向上诉人催缴本案所涉物业服务费。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，本案应当适用普通诉讼时效。民法通则第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”，针对本案所涉物业服务费，被上诉人于2013年10月11日向上诉人陈少明催缴物业服务费，则被上诉人主张的自2011年11月起所应缴纳的物业服务费发生诉讼时效中断，被上诉人主张的此前的物业服务费应认定为已超过诉讼时效。一审法院认定融侨物业公司主张的自2006年6月至2011年10月的物业服务费亦发生诉讼时效中断，属适用法律错误，本院予以纠正。故上诉人陈少明所应交纳的物业服务费为一审法院认定的物业服务费61210.08元扣减2011年11月以前的应缴物业服务费27204.48元，共计34005.6元。上诉人的上诉请求部分有理，本院予以支持。
综上所述，一审法院审判程序合法，认定事实清楚，但适用法律有误，应予部分纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持仓山区人民法院（2016）闽0104民初180号民事判决的第二项；
二、变更仓山区人民法院（2016）闽0104民初180号民事判决的第一项为：“陈少明于本判决生效之日起十日内向福州融侨物业管理有限公司缴纳拖欠的物业服务费34005.6元。”
三、驳回上诉人陈少明的其他上诉请求。
本案一审案件受理费按照一审判决执行。本案二审案件受理费2600元，由上诉人陈少明负担1600元，被上诉人福州融侨物业管理有限公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李瑞钦
审 判 员 潘 筝
代理审判员 刘启鸣
二〇一六年九月十二日
书 记 员 李振云
附：本判决书引用的法律条文
（一）《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。