山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第624号
上诉人（原审原告）初桂宏。
委托代理人矫爱庆，山东畅海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛中南世纪城房地产业投资有限公司。
法定代表人孙永刚，职务：总经理。
委托代理人张勇。
委托代理人马铭。
上诉人初桂宏因与被上诉人青岛中南世纪城房地产业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第2264号民事判决，于2013年12月20日向本院提起上诉，本院于2014年3月31日受理。本院受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，审判员李晓波担任本案主审，代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年4月25日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人初桂宏的委托代理人矫爱庆，被上诉人青岛中南世纪城房地产业投资有限公司的委托代理人张勇、马铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人初桂宏在一审中诉称，2011年7月31日，初桂宏与青岛中南世纪城房地产业投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买青岛中南世纪城房地产业投资有限公司开发的李沧区重庆路903号青岛中南世纪城一期商品房×号楼×单元××户房屋一处。初桂宏、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司双方在预售合同中约定，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司交房日期为2013年1月1日，逾期由青岛中南世纪城房地产业投资有限公司按照初桂宏已付房款的日万分之五支付违约金。由于涉案房屋至今没有验收合格，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司没有向初桂宏按时交房，因此，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司应当承担违约责任，特诉至法院，请求依法判令青岛中南世纪城房地产业投资有限公司支付初桂宏违约金27728元并承担本案诉讼费用。
被上诉人青岛中南世纪城房地产业投资有限公司在一审中辩称，1、初桂宏所述涉案房屋未经验收合格就向初桂宏交付与事实不符，尽管青岛中南世纪城房地产业投资有限公司未在合同约定的时间内向初桂宏交付，但是涉案房屋已经于2013年3月25日验收合格。2、商品房预售合同约定的日万分之五的违约金远远高于初桂宏的实际损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司认为应予降低，具体应根据初桂宏所在房屋同等地段、同等档次的租金进行确定，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司认为，以日万分之一的标准较为合适。
原审法院查明和认定的基本事实是：
1、2011年7月31日，初桂宏作为乙方、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司作为甲方，双方签订了《青岛市商品房预售合同》，约定由初桂宏购买青岛中南世纪城房地产业投资有限公司投资建造的位于青岛市李沧区重庆中路903号青岛中南世纪城一期商品房×号楼×单元××户房屋一处，房屋暂测建筑面积为68.13平方米，总价款为523170元。该合同第十条约定，房屋的交付必须符合该商品房取得验收合格，同时，乙方按合同约定已付清全部房款；第十一条约定，甲方定于2013年1月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定，甲方如未在上述期限内将该房屋交付乙方，应当自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，按乙方已支付房价款日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同补充条款第七条第3款规定：甲方承诺按期按质将商品房交与乙方，并按约定交付办理产权证书所需资料，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（1）、主管部门通知的停水、停电；（2）、政府部门需要的各项管制；（3）、因气候原因无法正常施工；（4）、应规划部门要求的重大设计变更；（5）、技术部门证明的施工中遇到重大技术问题及困难；（6）、如因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）所致的延误。出现以上情况，双方不解除合同，甲方无须承担违约责任，双方另行友好协商重新确定时间，但甲方必须出具合法有效之证明。
2、初桂宏于2011年7月31日之前交清了房屋全款。
3、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司于2013年3月24日向中南世纪城业主出具致歉函，认可中南世纪城一期商品房项目由于诸多因素未能及时完成验收备案手续，该公司对因此给业主造成的不便与损失表示歉意，并承诺将于近期取得竣工备案证明，该公司取得竣工备案证明后将立即开始对业主的补偿工作。
4、涉案房屋于2013年3月25日通过建设工程竣工验收，青岛市建设行政主管部门于2013年4月2日同意其备案，并作出建设工程竣工验收备案证。
5、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司于2013年4月7日向未收房业主发出通知，通知业主于2013年4月18日前办理入住手续。
6、初桂宏、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司于2013年4月20日办理房屋交接手续。
上述事实，有初桂宏向原审法院提供的青岛市商品房预售合同、购房款收据、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司向全体业主出具的致歉函、中南世纪城交房通知及青岛中南世纪城房地产业投资有限公司向原审法院提供的青岛市建设工程竣工验收备案证、李沧区公安局湘潭路派出所出具的门牌号证明、房屋验收保修表、业主入伙物品资料签收单及初桂宏、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司一致陈述在卷为凭，经开庭质证，初桂宏、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司均无异议，原审法院予以确认。
双方争议的问题及事实：
1、关于房屋的交付条件，合同约定为验收合格并交清房款，对于“验收合格”的理解，初桂宏主张，依据国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司除提交建设工程验收合格备案证明外，还应当出示规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，可以确定，房地产开发项目应当是在综合验收合格后方可依法交付使用，2004年修正的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第34条、2009年《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》第5、6、7条都明确规定了房地产开发项目只有达到综合验收，才能交房，竣工验收仅是综合验收事项中的一部分，建设工程竣工验收并不能视为综合验收的合格，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司仅取得竣工验收并不符合房屋的交付条件。青岛中南世纪城房地产业投资有限公司认为，初桂宏一直所提及的综合验收这一概念早已取消，具体在2004国发16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政许可，而且现在没有任何法律法规规定商品房交付必须以取得综合验收为前提。建设部2001年7月发布的《建筑工程施工质量验收统一标准》中对于术语“验收”这样规定：建设工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验、分批分项分部单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准，以书面形式对工程质量达到合格与否作出确认。这应是现行法律、法规中对“验收”这个词最明确的解释。关于验收合格的问题，我国目前实行的是竣工验收备案制度，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的可交付使用。因此，双方合同中约定的“验收合格”就是指通过建设工程竣工验收。
2、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司向原审法院提供青岛市崂山区气象局出具的2011年、2012年气象资料原件2份，该资料列举了2011年7月份至2012年9月份影响施工的天气情况，证明青岛中南世纪城房地产业投资有限公司具有延期交付的客观理由；提供青岛市电业局北部分局出具的停电通知复印件1份，该通知公布在青岛日报上面，证明青岛中南世纪城房地产业投资有限公司延期交付有符合合同约定的客观理由；提供青岛市建筑施工安全监督站公布的通知复印件3份，证明台风期间建设安全主管部门禁止施工，从而证明青岛中南世纪城房地产业投资有限公司延期交付房屋有符合合同约定的客观理由。
初桂宏认为，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司提供的气象资料中没有崂山区气象局的任何印章，只有一个崂山“国家一般气象站”的印章，证明不了是崂山区气象局出具的材料，而且该证据中涉及的雷雨天气是青岛中南世纪城房地产业投资有限公司在开发建设过程中应当预见，而且也是可以预见的一般天气情况，并且该证据也体现不出这些天气情况与青岛中南世纪城房地产业投资有限公司延期交房有直接的因果关系，这些天气情况不属于不可抗力；对青岛中南世纪城房地产业投资有限公司提供的停电通知、台风期间停止施工的通知，因系打印件，无法确定其真实性，其它的质证意见和对气象资料的质证意见一致。
对于青岛中南世纪城房地产业投资有限公司提出的根据双方合同补充条款第七条第3款规定的因停水、停电、气候等原因，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司可以延期交房的理由，初桂宏认为，根据《商品房销售管理办法》第三十条第二款规定，开发商应当按期交房，因不可抗力或其他原因需延期交房的，房地产开发商及其他企业应及时通知买受人，且双方签订的预售合同明确约定，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司应于2013年1月1日前向初桂宏出具书面的合法有效的延期证明，因此，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司以天气及停电等原因延期交房对初桂宏不适用，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司应当依法承担违约责任，补充条款中明确约定青岛中南世纪城房地产业投资有限公司如果因上述原因造成延期交房的，应和初桂宏重新协商确定房屋的交付时间，但是青岛中南世纪城房地产业投资有限公司没有找初桂宏协商确定，所以青岛中南世纪城房地产业投资有限公司主张的上述原因均不构成可以延期交付的理由。
3、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司向原审法院提供房屋租赁合同原件3份、58同城网上关于中南世纪城房屋出租信息截屏图原件1份，证明初桂宏房屋所在地段同等档次的房屋租金水平为套二房屋每月人民币900-1300元左右，初桂宏在本案中主张的违约金大概每月人民币1万元左右，远远超出了其实际损失，双方约定的违约金过高，应以总房款的日万分之一乘以违约天数计算违约金较为合适。
初桂宏对上述证据的真实性有异议，3份租赁合同，无法确定合同主体是否存在，合同内容是否真实，合同房屋是否存在，因此对合同本身以及合同内容都不予认可；58同城网的证据为打印件，无法确定其真实性，无法确定证据内容数据的准确性，也不予认可，而且，对于违约金数额的约定是青岛中南世纪城房地产业投资有限公司在自己制作的合同文本中的自行约定，在其违约的情况下主张违约金过高，明显是不诚信行为，不应得到支持。
初桂宏主张的违约金计算方式为：合同总房款523170元，逾期自2013年1月2日计算至2013年4月17日共106天，按日万分之五计算，违约金金额为27728元（523170×106×0.0005）元。
青岛中南世纪城房地产业投资有限公司认为，逾期交房期限应该自2013年1月2日起至竣工验收通过日即2013年3月25日止，共83天，初桂宏主张的违约金计算标准过高，根据初桂宏的实际损失，应以日万分之一较为适宜。
原审法院认为：
初桂宏、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》依法成立并生效，受法律保护，双方都应按合同的约定履行各自的义务。如无法定或合同约定事由，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司应按合同约定，于2013年1月1日前将该涉案房屋交付初桂宏，否则，便构成逾期交房违约。
本案争议的焦点问题
一、关于房屋交付条件，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。据此，在双方合同中约定房屋交付条件为“验收合格”而非“综合验收合格”的情况下，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司主张建设工程竣工验收合格即满足房屋交付条件，符合合同约定和上述法规规定，原审法院予以认可。
二、关于青岛中南世纪城房地产业投资有限公司提出的因天气、停水、停电等原因导致延期交付的抗辩事由是否成立的问题，原审法院认为，首先，双方主合同中约定的青岛中南世纪城房地产业投资有限公司可迟延履行的抗辩事由仅为不可抗力，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，初桂宏、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司合同中约定的交房期限长达近一年，跨越四季，在此漫长的施工过程中，因停水、停电、刮风、下雨而影响施工的情形均系可以预见并应当预见的，因此，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司主张的上述情形均不构成不可抗力；其次，虽然补充合同中有因天气、停水、停电等原因可以免责的约定，但依《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，提供此格式合同的青岛中南世纪城房地产业投资有限公司应采取合理的方式提请对方注意此条款，而青岛中南世纪城房地产业投资有限公司没有证据证明其已尽提示义务，同时，该补充合同还约定如出现上述原因导致不能如期交房，双方应另行协商确定交房时间，而双方也并未对此进行协商，并且，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司于2013年3月24日向中南世纪城业主出具致歉函，也自认中南世纪城一期商品房项目由于诸多因素未能及时完成验收备案手续，给业主造成了不便与损失，并承诺将于取得竣工备案证明后将立即开始对业主的补偿工作。因此，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司在本案中主张的由于天气、停水、停电等原因构成逾期交房的免责事由不成立，其未按合同约定于2013年1月1日前向买受人交付房屋，构成违约，应向买受人承担违约责任。
三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。上述法律和司法解释明确了商品房买卖合同纠纷案件中逾期交房的损失数额的确定标准及当约定的违约金过高时，可以对违约金进行减少的法律原则。青岛中南世纪城房地产业投资有限公司逾期交付房屋，给初桂宏造成损失，其损失应参照同地段同类房屋租金予以确定，当双方约定的违约金过分高于损失时，经当事人申请，人民法院可以适当予以减少。青岛中南世纪城房地产业投资有限公司于本案中提供的房屋租赁合同及网上房屋租赁信息，虽其真实性存在瑕疵，但青岛中南世纪城房地产业投资有限公司主张的涉案房屋类似房屋的月租金价格符合李沧区及当地的市场交易价格，为减少当事人诉累、降低诉讼成本，原审法院不再组织双方对租金价格进行评估，认可青岛中南世纪城房地产业投资有限公司主张的涉案房屋同地段类似套二房屋月租金900-1300元的标准，双方合同中约定的按已付房款日万分之五计算违约金的标准过高，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司申请降低，原审法院予以准许，至于降低的标准，以实际损失为基础，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，原审法院确定以已付房款日万分之二的标准计算违约金。
至于违约天数，双方合同第十二条约定的违约天数的计算方式为自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，初桂宏、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司均认可违约期限自2013年1月2日起算，符合上述约定，原审法院予以确认，对于截止日期，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司通知青岛中南世纪城房地产业投资有限公司于2013年4月18日前收房，初桂宏虽于2013年4月20日收房，但其只主张至2013年4月17日止共106天的违约金，原审法院予以确认，违约金为11053.04（521370×106×0.0002）元。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：青岛中南世纪城房地产业投资有限公司于判决生效之日起10日内给付初桂宏逾期交房违约金人民币11053.04元。青岛中南世纪城房地产业投资有限公司如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币493元（初桂宏已预交），初桂宏负担417元；青岛中南世纪城房地产业投资有限公司负担76元，于判决书生效之日起10日内给付初桂宏人民币76元。
宣判后，上诉人初桂宏不服一审判决上诉至本院。
上诉人初桂宏上诉请求，撤销原判，依法改判，一二审诉讼费用由青岛中南世纪城房地产业投资有限公司负担。其上诉事实与理由为：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、双方之间的《青岛市商品房预售合同》是青岛中南世纪城房地产业投资有限公司自行制定统一使用于所有购房人，双方在合同中约定逾期交房违约金为日万分之五，该约定合法有效。一审法院随意改变合同约定事项，没有事实依据。2、一审法院混淆了竣工验收与综合验收的概念和意义，没有查清交付使用房屋的基本前提，导致认定事实不清，证据不足。（1）双方在合同中仅约定“验收合格”交房，根据《中华人民共和国合同法》对格式条款的规定，应当解释为交房条件为综合验收合格。（2）依据《建设工程质量管理条例》的规定，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司出示的工程竣工验收备案证，仅仅是对房屋建筑竣工的验收备案，只是综合验收的一部分而非全部。（3）青岛中南世纪城房地产业投资有限公司没有证据证明涉案工程已经通过了综合验收，出示不出“青岛市房地产开发项目综合验收备案书”。（4）监督房地产开发企业是否在综合验收后交付房屋，是各级建筑工程质量监督机构的法定职责和权力，如果依据一审法院所认定的建筑工程竣工验收即交付房屋属于合法行为，势必导致工程质量监督机构的行政执法属于违法执法，一审法院的判决将造成行政执法和法院判决的相互矛盾。二、一审判决适用法律错误。国务院《建设工程质量管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》和山东省高级人民法院2011年民事审判会议纪要都明确规定只有达到综合验收合格才能交房。
被上诉人青岛中南世纪城房地产业投资有限公司对上诉人初桂宏的上诉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回初桂宏的上诉，维持原判。
经审理查明，二审期间，被上诉人提供竣工验收备案表一份，涉案工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位均盖章确认涉案工程验收合格。涉案工程具备办理房产证的条件，部分住户已经办理房产证。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案的焦点：1、涉案房屋交付条件是否成就；2、原审对违约金标准予以调整是否得当。
1、涉案房屋交付条件是否成就。双方当事人签订的商品房预售合同约定，房屋交付须验收合格。涉案工程属于整体规划，分期验收。工程竣工后，勘察、设计、施工、监理、建设单位均盖章确认工程验收合格，被上诉人取得了竣工验收备案证，涉案房屋的设施能够正常使用，且大多住户已接受房屋，已具备办理房产证的条件，故原审认定涉案房屋交付条件成就并无不当。
2、原审对违约金标准予以调整是否得当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。原审中，被上诉人以双方约定的违约金数额明显超出实际发生损失为由，要求适当降低。原审法院以实际发生损失为基础，兼顾合同的履行情况、被上诉人的过错程度以及当地房屋租金收入等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，自由裁量对违约金标准予以调整，上述处理结果符合有关法律规定和本案实际，本院予以确认。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人初桂宏的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费217元，由上诉人初桂宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一四年六月十日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 郇小雪