温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿民初字第1605号
原告：中国电信股份有限公司温州分公司。
负责人：张建国。
委托代理人：林锋。
委托代理人：王强。
被告：温州富士通投资顾问有限公司。
法定代表人：林拉特。
委托代理人：赵心纯。
原告中国电信股份有限公司温州分公司（以下简称：中国电信温州分公司）为与被告温州富士通投资顾问有限公司（以下简称：富士通公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月27日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员张万星独任审判，于2013年9月30日公开开庭进行了审理。原告中国电信温州分公司委托代理人林锋、王强及被告富士通公司的代理人赵心纯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国电信股份有限公司温州分公司诉称：2011年年底，原被告就原告所有的位于温州人民东路银河三层302号房屋签订了《房屋租赁合同》，约定：1、租赁房屋的建筑面积为354.27平方米；2、租赁期限为3年，自2011年12月1日起至2014年11月30日止；3租金的支付日期及方式：第一期（2011年12月1日起至2012年11月30日止）的年租金为174300.84元，付款时间为2011年12月15日之前一次性付清；第二期（2012年12月1日起至2013年11月30止）的年租金为183015.88元（折算为每日508.38元），付款时间为2012年11月15日之前一次性付清；第三期（201312月1日起至2014年11月30日至）的年租金为192166.68元，付款时间为2013年11月15日之前一次性付清；4、在租赁期限内，未经原告事先同意，被告不得提前解除本合同；5、任何一方无法定或约定的理由单方解除合同的，另一方按尚未履行的租赁期内的租金总额的1%收取违约金，并要求对方赔偿损失；6、逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金的1%向原告支付违约金。如果逾期15日仍不交付，原告有权解除合同，收回房屋；被告仍需支付违约金及赔偿原告损失；7、诉讼管辖地为房屋所在地法院进行管辖。
签订上述合同后，原告按约定向被告交付涉诉房屋。交付涉诉房屋后，被告应按约向原告支付第一期和第二期的年租金却未付，故原告多次向被告催讨上述年租金，均未果。甚至，被告在不具备解除涉案合同的情况下，于2013年2月26日通知原告要求单方解除涉案合同，并且至今未将涉案房屋交付给原告。因此，被告的上述行为已经构成根本违约，并严重侵权了原告的合法权益，据此，请求人民法院：一、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告支付其拖欠的租金为265808.78元及其违约金（违约金从2011年12月16日起至履行完毕之日止每日按当月租金的1%进行计算，暂时计至2013年6月15日止111632.42元）详见《清单说明》；三、判令被告向原告支付其单方解除合同违约金3324.8元；四、判令被告从2013年2月27日起每日按508.38元向原告赔偿损失（暂计算至2013年6月1日为47787.72元）；五、判令被告搬离租赁地、腾空房屋；六、本案诉讼费由被告承担。
为证明上述事实，原告中国电信股份有限公司温州分公司在举证期限内向本院提供如下证据：1、营业执照，组织机构代码证证明原告的诉讼主体资格；2、公司基本情况、全国组织机构代码信息核查，证明被告的诉讼主体资格；3、《房屋所有权证》；4、《国有土地使用权证》；证据3-4证明坐落于人民东路银河大厦三层302号房屋为原告所有的事实。5、房屋租赁合同，证明1、原告将其所有的涉案房屋出租给被告使用；2、租赁期限为3年，自2011年12月1日起至2014年11月30日止；3、租金的支付方式：按年结算，第一年的年租金在起租日起15日内一次性支付，第二、三年的年租金在每年的第11个月的15日之前分别进行支付；4、第一年的租金为174300.84元，以后的年租金以前一年的年租金为基数每年递增5%；5、若一方不具备法定或者约定解除条件单方解除合同的，另一方有权按尚未履行的租赁期内租金总额的1%收取违约金，并要求赔偿损失；6、被告逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金1%向原告承担违约责任。6、解除《房屋租赁合同》通知书，证明在2013年2月26日，被告在不具备解除涉案合同的条件下，单方解除涉案房屋的事实。7、房屋租赁合同，证明在本案的租赁合同之前，原、被告已存在租赁关系的事实。8、参考性判决。9、证人张某、林某的证言，证明原告向被告催讨租金的事实。
被告温州富士通投资顾问有限公司辩称：一、对第一项解除租赁合同的诉讼请求无异议，解除合同的时间应为2013年2月26日；二、对拖欠的租金金额及违约金有异议。1、第一年租金起付时间为2011年12月15日，根据《民法通则》第136条第三项的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原告要求支付第一年租金已过诉讼时效，第一年的租金不应得到支持。2、第二年的租金，应从2012年12月1日计算至2013年2月26日。3、对于违约金的金额，被告认为约定过高，延期支付租金的违约金高达每日1%，即每月30%，按照通常惯例，应根据同期同档次银行贷款利率支付，一般因为每日0.21%，原告主张的违约金明显过高，应予以适当降低。4、对于单方解除合同的违约金，需要原告明确剩余租期如何计算。5、涉案租赁合同已在2013年2月26日解除，并且在此之前，被告已经腾空了涉案房屋，因此要求被告赔偿2013年2月26日之后的损失及腾空、搬离租赁场地没有事实和法律依据。
被告富士通公司在举证期限内没有向法庭提供证据。
对原告提供的证据，经庭审质证，当事人的质证意见及本院的认证意见如下：
1、被告对原告提供的证据1、2、3、4、7没有异议，本院认为这些证据都可以证明原告的待证事实，故予以确认。
2、被告对原告提供的证据5、6的真实性没有异议，本院对这些证据的证明效力予以确认，可以证明本案的待证事实。
3、对原告提供的证据8，由于原告没有提供原件，被告对其真实性无法确认，本院认为，原告提供该份证据只是作为本案判决的参考，对本案没有证明力。
4、对原告提供的证据9证人张某、林某的证言，被告经质证认为原告的两位证人一位是原告的员工，一位是与原告公司有物业管理及后勤服务关系的物业管理公司的员工，存在利害关系，不应采信。本院认为，两位证人的陈述其是通过电话方式向被告催讨租金，但都不能提供其曾经电话催讨的书面依据，且两位证人都与原告存在利害关系，因此对两位证人曾对被告进行电话催讨的事实不予认定。
本院经审理认定：2011年11月30日，原被告就原告所有的位于温州人民东路银河三层302号房屋签订了《房屋租赁合同》，约定：1、租赁房屋的建筑面积为354.27平方米；2、租赁期限为3年，自2011年12月1日起至2014年11月30日止；3租金的支付日期及方式：第一期（2011年12月1日起至2012年11月30日止）的年租金为174300.84元，付款时间为2011年12月15日之前一次性付清；第二期（2012年12月1日起至2013年11月30止）的年租金为183015.88元（折算为每日508.38元），付款时间为2012年11月15日之前一次性付清；第三期（201312月1日起至2014年11月30日至）的年租金为192166.68元，付款时间为2013年11月15日之前一次性付清；4、在租赁期限内，未经原告事先同意，被告不得提前解除本合同；5、任何一方无法定或约定的理由单方解除合同的，另一方按尚未履行的租赁期内的租金总额的1%收取违约金，并要求对方赔偿损失；6、逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金的1%向原告支付违约金。如果逾期15日仍不交付，原告有权解除合同，收回房屋；被告仍需支付违约金及赔偿原告损失；7、诉讼管辖地为房屋所在地法院进行管辖。
签订上述合同后，原告按约定向被告交付涉诉房屋。被告未按照合同约定向原告支付租金，并于2013年2月26日通知原告解除涉案租赁合同，后原告向被告催讨租金未果，遂向法院起诉。
以上事实由原告提供的营业执照、组织机构代码证、公司基本情况、全国组织机构代码信息核查、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋租赁合同、解除合同通知书、证人张某的证言以及当事人的陈述等证据所证实。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同的约定向被告交付了涉案房屋，被告也应当按照合同的约定支付租金。
关于合同解除的问题。原、被告均主张合同解除的时间为2013年2月26日，原告认为是被告单方解除合同，被告认为是被告2013年2月26日发出的解除合同的通知只是表达解除的意愿实际上是双方协议解除。本院对被告的意见不予采信。本院认定本案涉案合同为被告单方解除，租赁合同解除的时间为2013年2月26日。
关于诉讼时效问题，被告认为原告起诉的第一期的租金已过诉讼时效，认为租赁合同约定的第一期的支付时间为2011年11月15日，原告直到2013年才起诉催讨，根据《民法通则》第136条第3项的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，因此，原告起诉要求支付第一期的租金已过一年的诉讼时效。本院认为，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中原、被告签订的租赁合同中三年的租金应视为合同的同一总债务，其诉讼时效应从分期履行的最后一期履行期限届满之日起计算，故对被告认为本案第一期租金已超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。
关于涉案房屋的腾空问题，被告认为被告在2013年2月26日之前已经腾空了涉案房屋，并于2013年2月26日向原告送达了《房屋租赁合同》解除通知书及钥匙。因此，确定涉案房屋腾空的时间为2013年2月26日。原告认为缴纳钥匙并意味着就是腾空房屋，理论上应该由双方一起区涉案房屋交接才算是完成涉案房屋的腾空。本院认为，根据原告申请作证的证人张某陈述，原告在收到解除租赁合同后去查看涉案房屋，里面只剩下墙上的装饰，其余物品已经搬离，结合本案庭审当事人的陈述可以综合认定本案的涉案房屋已经于2013年2月26日腾空。
关于本案的租金问题。本案的租金为第一年的租金加上第二年的从2012年12月1日至2013年2月26日的租金为220054.81元（14525.07元×12＋14525.07元×（1＋5％）×3）
关于逾期支付租金的违约金问题，原、被告约定签订《房屋租赁合同》5.3条的约定违约金为每月租金的30%，综合考虑被告经营状况不佳及原告至今未将涉案房屋另行出租及利息损失等实际情况，将违约金调整为按每一期租金的日万分之五计算至租赁合同解除之日止，第一期的违约金从2011年12月16日开始计算至2013年2月26日为38084.73元（14525.07元×12×0.0005×437）；第二期的违约金从2012年11月16日开始计算至2013年2月26日为2310.57元（14525.07元×（1＋5％）×3×0.0005×101），两期违约金合计为40395.3元
关于被告单方解除合同需要支付的违约金为3294.28元（［（14525.07元×（1＋5％）×9＋14525.07元×（1＋5％）×（1＋5％）×12］×1％）；
关于押金问题，原告称没有收到被告支付的1万元押金，被告也无法提供其支付押金1万元的依据，本院对被告支付原告1万元押金的事实不予认定。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原、被告于2011年11月30日签订的合同编号：ZJWZA1101637AN000的合同；
二、被告温州富士通投资顾问有限公司于本判决生效之日起支付原告中国电信股份有限公司温州分公司房屋租金、逾期支付租金的违约金及单方解除合同的违约金共计263744.39元；
三、驳回原告中国电信股份有限公司温州分公司的其他诉讼请求。
案件受理费7728元，减半收取3864元，由原告中国电信股份有限公司温州分公司负担1364元，由被告温州富士通投资顾问有限公司负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 张万星
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 项剑飞
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款的规定：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。