上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民一（民）初字第3827号
原告黄良君。
原告卢斌芳。
两原告共同委托代理人李俊峰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告杨菊香。
委托代理人杨浩，上海聚隆律师事务所律师。
原告黄良君、卢斌芳与被告杨菊香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法由代理审判员钱娟适用简易程序于2014年7月22日、9月10日两次公开开庭进行了审理。原告黄良君及两原告委托代理人李俊峰、被告杨菊香委托代理人杨浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄良君、卢斌芳诉称，原告筹划在崇明县开展体育健身服务活动，在市场考察时与被告结识。被告称其为崇明县城桥镇北门路XXX号（以下简称北门路XXX号）游泳场馆及泳池周边建筑物的使用权人，并向原告出示了其与崇明县人民体育场签订的协议书。2013年11月28日原告就承租崇明县城桥镇北门路XXX号游泳场馆及周边部分房屋的事宜与被告达成了协议，并签订了《信誉保证金》合同。2014年4月18日，原告卢斌芳又与被告签订《房屋租赁合同》。原告按约共向杨菊香支付了人民币（以下币种均为人民币）33.5万元。但后发现该房屋无产权证，且超出了建设规划许可证许可的房屋层数，未按照建设规划许可证的规定建造的房屋，不得作为租赁合同的出租标的。因被告未按规定建造的行为，该房屋存有安全隐患。故诉至法院，诉请为：一、确认原、被告签订的《信誉保证金》合同、《房屋租赁合同》无效；二、判令被告返还原告已支付的保证金、租金共计人民币33.5万元。
原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、《信誉保证金》合同一份；2、《房屋租赁合同》一份；3、杨菊香出具的收条两份，金额分别为21.6315万元、5万元；4、上海农商银行代收现金解款单金额为5万元、4万元各一份；5、中国农业银行上海市分行卡折转账单一份，金额为3.5万元；6、律师函及快递单存根；7、建设工程规划许可证图纸、审查通过证书、项目表、立面图及剖面图及实景照片共8页；8、上海星璀实业有限公司档案机读材料一份；9、告知书一份。被告对此发表如下质证意见：1、根据《信誉保证金》合同的约定，该合同已经作废，不发表质证意见；2、对杨菊香出具的收条，表示实际收到21万元，该笔钱款转为《房屋租赁合同》中约定的30万元保证金的组成部分；3、对上海农商银行的两张解款单、中国农业银行上海市分行的转账单表示均是付至上海舞蝶茶楼，与本案无关。4、对建设工程规划许可证图纸、审查通过证书、项目表、立面图及剖面图真实性无异议，但均是设计单位制作，并不能证明原告所要证明的内容。对实景照片真实性无异议，仅表明原告承租后的施工现场状况；5、对档案机读材料无异议。6、告知书并不是确认系争房屋是违章，而是要求原告停止改造行为，且体育中心无权认定建筑物违章。
被告杨菊香辩称，被告系北门路XXX号场馆的使用权人，被告与体育场就该场地签有相关协议，根据协议期有权对外出租。北门路XXX号的改建具有相关部门的批复、土地使用证、建设规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证，原告没有证据证明其承租的房屋系违章建筑。系争房屋是按照建设规划许可证的要求的2层建造的，只是在竣工验收后的使用中被告将原先的每层隔为两层使用，但法律对此也并未禁止。既然双方在《信誉保证金》合同后已经签订了《房屋租赁合同》，按照约定《信誉保证金》已作废，原告不应再主张该合同无效。而《房屋租赁合同》的承租方应当是上海斐提体育发展有限公司（以下简称斐提公司），原告卢斌芳系其法定代表人，该合同的主体为斐提公司而非原告卢斌芳，故原告无权主张《房屋租赁合同》无效。综上，请求驳回原告诉讼请求。
被告向本院提供了如下证据：1、《房屋租赁合同》一份；2、崇明县发展计划委员会批复一份；3、国有土地使用证及图纸各一份；4、体育场及房屋土地管理局出具的证明一份；5、体育场与被告签订的协议一份；6、建设规划许可证一份；7、建设工程竣工规划验收合格证一份；8、斐提公司企业法人营业执照一份。原告发表质证意见如下：1、对《房屋租赁合同》真实性无异议，该合同的主体为被告和原告卢斌芳，如果被告认为合同主体应为斐提公司而非原告卢斌芳，那么被告无权收取原告卢斌芳给付的相关钱款；2、对批复不予认可，建房应由建委或规划局出具证明而非发展计划委员会；3、土地使用证为复印件不予认可，且不能证明土地上房屋符合建设规划许可证；4、体育场和房屋土地管理局的证明及体育场与被告的协议书均无法证明原告所承租的房屋的合法性。5、对建设规划许可证，被告应按照该证附图建造房屋，而事实是附图载明房屋应为地上2层，现被告出租的房屋层数明显与图纸不符。6、竣工验收合格证的真实性及关联系无异议，对证明的内容有异议，现系争房屋的现状与竣工验收合格证不一致，该房屋有过改造，而改造未经相关许可，是违法的；7、对斐提公司企业法人营业执照真实性无异议，但该公司与本案无关。
审理中，因双方意见分歧较大，致调解不成。
经审理查明，被告系原崇明县游泳池及周边房屋（北门路X**号）的使用权人，使用期限为：2004年7月1日至2024年6月30日。2013年11月28日，原告与被告在崇明体育场内签订了《信誉保证金》合同，合同约定：1、地点崇明城桥镇北门路XXX号新二楼内，游泳池地块及原浴场会所（部分）按现状现面积租于乙方（原告）用于改建经营健身房及儿童水上乐园项目，年租金为三十八万元整，保证金为三十万元整
------其中黄良君支付21.6315万元------
2、正式《租赁合同》签订日为2014年2月18日，《租赁合同》的签订主体为乙方成员成立的新公司，租赁合同签订后，本合同即时作废------
4、------正式签订后保证金转为租房保证金-------。《信誉保证金》合同签订当日，原告给付被告信誉保证金21万元。2014年4月18日，原告卢斌芳与被告杨菊香签订了正式的《房屋租赁合同》，该合同的抬头为：甲方上海星璀实业有限公司、杨菊香，乙方上海斐提体育发展有限公司，落款为：甲方上海星璀实业有限公司杨菊香，乙方卢斌芳。该份合同中无斐提公司、星璀公司印章。原告卢斌芳系斐提公司法定代表人，斐提公司成立于2012年2月6日。被告杨菊香系星璀公司法定代表人，星璀公司已被吊销但未注销。原告已按约向杨菊香支付了部分钱款。
另查明，系争的租赁房屋为原告所承租的北门路XXX号游泳池边西立面楼房，现该楼房共为四层（顶棚不算、坐西朝东），原告所承租的系该房屋第一、第二层。该房屋具备建设规划许可证及竣工规划验收合格证，建设规划许可证附件表明该房屋应为地上2层，竣工规划验收合格证亦载明系争房屋为框架结构，地上2层，高度为10.4米。
本院认为，本案的争议焦点为被告对系争房屋的增加楼层行为是否导致租赁合同无效。原告认为根据相关司法解释，该房屋属于未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，被告就该房屋与原告订立的合同应当无效。被告对系争的房屋擅自进行改造，没有得到相关部门的许可，是违法的。被告的改造行为改变了房屋原设计结构载荷，如原告在该房屋经营健身活动，则蕴藏了安全隐患。被告则认为系争房屋按照建设规划许可证建造，并经竣工验收合格，后将原先的每层隔为两层使用，法律并未禁止该种改造行为，原告也没有证据证明该房屋系违章，故不属于合同无效的情形。且原告在承租时，对房屋的现状已经是了解的。对此本院认为，竣工规划验收合格证载明的房屋情况与建设工程规划许可证一致，均为2层，表明系争房屋是按照建设规划许可证建造的。在竣工验收后的使用中，被告对该房屋内部有隔层或是加层的改造行为，但原告并未能提供相关证据证明该房屋为违章建筑。如被告的改造行为确实影响原告将房屋作为健身活动场所使用，原告可主张解除合同，亦不属于法律规定的房屋租赁合同无效的情形。原告主张合同无效的理由不成立，故应予驳回。
另被告辩称《信誉保证金》合同已经作废，原告无需再主张合同无效；《房屋租赁合同》的主体应为斐提公司而非原告卢斌芳，故原告主体不适格。本院认为，信誉保证金合同所约定的“作废”意思为达到合同所约定的条件即签订正式的租赁合同，该合同即履行终止，而非该合同自始无效。《房屋租赁合同》中仅有卢斌芳的签名而没有斐提公司章，实际履行过程中也是以原告的名义付款至被告，因此难以否认原告卢斌芳《房屋租赁合同》的主体地位。而黄良君又是《信誉保证金》合同的主体之一，故对被告上述辩称意见不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告黄良君、卢斌芳要求确认《信誉保证金》合同、《房屋租赁合同》无效的诉讼请求；
二、驳回原告黄良君、卢斌芳要求被告杨菊香返还保证金、租金共计人民币33.5万元的诉讼请求。
案件受理费人民币5725元，减半收取计人民币2862.5元，由原告黄良君、卢斌芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 钱 娟
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 孟文娟
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
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