北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第979号
上诉人（原审原告）郭伟。
委托代理人魏新，北京市中海律师事务所律师。
委托代理人谢波，北京市中海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司。
法定代表人白晋安，职务董事长。
委托代理人吴子珅。
委托代理人苑晓波，北京市浩东律师事务所律师。
上诉人郭伟因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第13874号民事判决，向本院提起上诉。本院由审判长王茂刚，审判员刘秋燕，代理审判员徐冰、范磊、赵蕾组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
郭伟在一审法院诉称：2009年12月23日，郭伟与招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司（以下简称招商局嘉铭公司）签订《商品房预售合同》一份。合同中郭伟是房屋买受人，招商局嘉铭公司是出卖人。根据合同第11条第1款、第21条第1款的约定，招商局嘉铭公司应当自2011年10月1日起按日计算向郭伟支付已付购房款万分之二的违约金。根据合同第21条第2款第2项约定，招商局嘉铭公司应当自2012年9月21日起按日向郭伟支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订后，郭伟于2009年12月23日向招商局嘉铭公司支付购房款530907元。2010年9月30日招商局嘉铭公司为郭伟办理了入住手续，并收取了办理权属证明和房产证所需材料及代办房产证费用500元。但是招商局嘉铭公司到2012年9月26日才办理了诉争房屋所在楼栋的初始登记，到2012年12月6日才办理了郭伟的房产证。鉴于以上情况，为了维护原告的合法权益，郭伟要求法院判决：1、招商局嘉铭公司支付2011年10月1日至2012年8月10日期间未按约定取得房屋所在楼栋权属证明的违约金33447元；2、招商局嘉铭公司支付2012年9月21日至2012年12月6日的未按约定交付房屋所有权证得违约金8176元；以上两项共计41623元。3、招商局嘉铭公司承担本案诉讼费。
招商局嘉铭公司在一审法院答辩称：郭伟提出的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应全部驳回。具体理由如下：一、案涉房屋产权登记迟延并非因答辩人的责任导致，答辩人对此无需承担任何责任。根据双方所签订《北京市商品房预售合同》第二十一条规定，只有在因出卖人的责任情况下，答辩人才需承担责任，但在本案中产权登记的迟延并非出卖人的责任导致。具体因为：（一）溪城家园项目完全按照北京市建委、住保办等政府部门批复以及合同约定的周期按期施工、按期竣工、按期交付，不存在任何迟延；而且本项目也按期具备办理产权登记的条件，但由于非出卖人的原因，导致办理产权登记工作的启动时间比预计时间迟延了14个多月：1、溪城家园项目被北京市建委批复用于安置10余个北京市重点拆迁工程的拆迁户，而与拆迁户对接的时间（即签约时间）全部由北京市建委及住保办确定。2、2010年8月15日，溪城家园的预售证到期，答辩人按计划本可以启动办理产权登记的工作，但是如果启动这项工作，在项目取得大产权证之前，也即项目预售转现售的阶段（一般需要1年，至少也需要4-6个月）北京市建委将关闭网签通道。也即在这期间，拆迁户无法就安置房屋与答辩人签署购房合同，也无法办理入住手续。拆迁户对此意见极大，不但增加了社会的不稳定因素，也使后续拆迁工作困难重重。3、为了拆迁工作顺利进行，使各项目拆迁户及时购买并入住安置房屋，各拆迁单位数次向北京市住保办申请延长溪城家园的销售时间，住保办也相应地延长了销售证期限，在延期的这段时间，答辩人无法办理大产权证。因以上因素，溪城家园项目办理大产权证工作的启动时间比原来预计的推迟了14个月的时间。（二）由于项目建设过程中，北京市住宅专项维修资金管理中心出台了新政策，要求开发单位在办理大产权证之前必须交齐整栋楼宇的住宅专项维修资金，并要求开发单位在系统中逐户录入相关信息，这不但大大增加了答辩人的资金压力，也增大了工作量。筹措资金和录入信息用时共计3个月左右，系因为新政出台而增加，并非答辩人的责任导致。结合以上两点，溪城家园产权登记迟延在17个月之内，答辩人均应免责。根据实践中的普遍情况，大产权证与小产权证的办理周期一般均为1年左右。本项目即便遇到上述情况，答辩人也仅用了7个月便完成大产权证办理，用了5个月完成了小产权证办理。为维护业主的利益，答辩人已经尽其所能。办证实际推迟周期大大短于答辩人免责的周期。综上，无论是依据合同、法律还是基于公平原则，答辩人均无义务向郭伟支付违约金或承担任何违约责任。二、郭伟并未因产权登记迟延遭受任何损失，其巨额违约金的索赔诉求不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金低于或高于实际损失时，法院可以调整违约金数额与实际损失相匹配。郭伟因产权登记迟延并未遭受任何损失，合同约定的每日万分之二的计算违约金数额本身亦不应支持。依据郭伟所称，其因产权登记迟延所遭受的损失主要体现在涉案房屋交易的迟延，因房价变化而给郭伟带来的损失。但事实是即便存在这样的问题，也仅仅是小产权证迟延的2个月，而2个月的时间对于房产交易价格根本是没有影响的。另外，涉案房屋所在楼栋的权属证明的获得时间与郭伟的个人利益更无关系。上海市高级人民法院还专门发文澄清该问题：“最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，主要针对由于开发商的原因致使小业主未能按期取得小产权证的情形，而不适用于开发商逾期办出大产权证的情况。”因郭伟并未举证证明其因大产权的迟延办理遭受了何等损失，因此其关于大产权证逾期违约金的主张不应得到支持。三、郭伟的诉讼请求若被支持不但将严重有违公平原则，亦会产生极其不良的社会效应。本案的特殊性在于涉案房屋并非普通的商品住房，而是限价商品住房，是以限制开发商的开发利润为前提的保障性住房。限价房的开发单位本身的利润已经极低，再加上建设周期期间恰逢人工、材料等各种成本大幅度上涨之时，答辩人已经因本项目遭受较大亏损。特别是本案并非个案，本案的判决对本项目其他2000余户买受人均会起到示范效应。如若郭伟的诉讼请求得到法院的支持，天文数字的违约金不但是答辩人无法承受，甚至有可能导致答辩人破产。如若支持，不仅有违公平原则，亦会产生极其不良的社会效应。
北京市昌平区人民法院经审理查明：2009年12月23日，郭伟与招商局嘉铭公司签订《商品房预售合同》（限价商品住房），约定郭伟购买招商局嘉铭公司开发建设的昌平区1304室房屋，房屋预测建筑面积为81.38平方米，单价为每平方米6523元，实际支付总房价款共计530907元。合同第二十一条关于产权登记条款约定：（一）初始登记出卖人应当在2011年9月30日前，取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”。（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）、买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。
合同签订后，郭伟支付了合同约定的全部购房款，招商局嘉铭公司于2010年9月30日将合同约定房屋交付郭伟。2012年8月10日，招商局嘉铭公司取得郭伟所在楼栋的房屋所有权证。2012年12月6日，本案涉诉房屋转移登记至郭伟名下，比合同约定最晚日期迟延78日。涉诉房屋登记地址为昌平区1304，登记所有权人为郭伟，房屋性质为限价商品住房。
另查明，溪城家园小区为北京市较早的限价房小区。该小区房屋购买业主主要来源有公开摇号配售和部分城区拆迁安置两种途径。因拆迁工作进展不一，为保证各项目被拆迁安置居民能及时与招商局嘉铭公司签订房屋买卖合同，各有关拆迁单位分别多次向北京市住房保障办公室提出申请，要求将配售溪城家园项目保留房屋使用时间一再延期。北京市住房保障办公室对申请批复予以同意。
再查明，办理楼房初始登记（即楼栋权属证书）是商品房预售转现售的一个必要程序。预售转现售过程中，需关闭住建委网签通道，不能进行网上签约，即不能售出房屋。2009年11月30日，北京市住房和城乡建设委员会与北京市住房资金管理中心联合发布《关于住宅专项维修资金交存、过户及房屋权属登记有关问题的通知》第三条规定：“预售商品住宅的，开发企业办理房屋初始登记时需向房屋登记部门提交《预售商品住宅项目住宅专项维修资金交讫证明》。招商局嘉铭公司称此文发布要求开发企业在办理初始登记时必须交讫住宅专项维修资金，这项新规定给其带来了资金压力并增加了办证过程中的工作量，也在客观上延长了办证时间。
上述事实，有《商品房预售合同》、房屋所有权证书、公证书、北京市住房保障办公室的批复、商品房预售许可证、《关于住宅专项维修资金交存、过户及房屋权属登记有关问题的通知》及原被告庭审陈述在案佐证。
北京市昌平区人民法院判决认定：郭伟、招商局嘉铭公司双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。一方当事人履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。招商局嘉铭公司违约延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，应当向郭伟承担违约责任。
但依据前述查明的事实，溪城家园小区是北京市较早的限价房小区，作为该小区开发建设单位的被告在建设限价房过程中事实上担负了协助相关行政部门安置部分被拆迁居民的任务。该种因素的存在使得招商局嘉铭公司在销售及按规定办理限价房登记手续的过程中受拆迁进度影响较大，而且招商局嘉铭公司在配售过程中必然要接受相关行政部门的指令，也必然要顾及到被拆迁居民的整体安置事项。为保障被拆迁居民稳妥及时安置，保障拆迁后续工作的顺利衔接，无论是依申请还是依职权相关行政部门对招商局嘉铭公司的预售许可证截止日期数次向后推迟，此种情形对招商局嘉铭公司及时开展商品房预售转现售工作及办理楼栋初始登记开始时间构成重大影响。此情节有别于自由市场中普通商品房的办证流程，是本案需要审查的重要情节之一。因此从公平角度出发，法院认为在判决认定招商局嘉铭公司延期办证的过错问题上，不宜过于苛责招商局嘉铭公司。法院将结合本案的特殊情况对招商局嘉铭公司的违约责任酌情判定。
虽然招商局嘉铭公司在办证过程中受到了客观因素的影响，但这不足以成为其不承担违约责任的理由。在预售许可证到期后至招商局嘉铭公司实际办理完成楼栋初始登记和房屋所有权转移登记前，招商局嘉铭公司仍有相当长的时间去完成上述两项手续。招商局嘉铭公司虽然辩称在办证过程中有相当大的工作量，并称相比合同约定期限已经大为提前，但招商局嘉铭公司并不能证明其实际工作量需要如此长的时间，故仍然需要承担延期办证的违约责任。
关于招商局嘉铭公司承担的违约金数额，法院认为应当以郭伟的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于郭伟主张的经济损失一节，郭伟认为其损失主要是因延期办理房屋所有权证，导致房屋能够上市交易的时间出现迟延，从而带来不可测的市场风险。对此法院认为，郭伟主张的风险目前无法预见，不属于预期可得利益的损失，无法确定其有无，亦无法确定其数额。并且本案限价房作为保障性住房，不同于一般的商品房，其主要功能是保障中低收入群体基本的住房条件。故在此种情况下，不宜过分强调它能够上市交易后的市场价值。另房屋转移登记的迟延天数相对市场反应来说并不是太长，一般来讲，市场波动亦不会过于明显。综上，法院无法确认郭伟主张的损失是否存在，即便存在，现阶段亦无法予以量化。关于楼栋权属登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，法院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋初始登记的迟延与原告主张的损失之间不存在直接的因果关系，故法院将两种违约后果合并一起评价。综合本案实际情况，法院将违约金计算比例由约定的全部已付款的万分之二调低至已付款的万分之零点六七。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭伟支付自二○一二年九月十九日起至二○一二年十二月六日止的逾期办证违约金，日违约金计算标准为已付房屋价款的万分之零点六七；二、驳回郭伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
郭伟不服一审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院撤销一审法院的判决，改判：一、招商局嘉铭公司支付郭伟延迟办理所在楼栋产权证的违约金33447元（从2011年10月1日计算至2012年8月10日）。二、招商局嘉铭公司支付郭伟未按约交付房屋所有权证书的违约金8388元。郭伟的上诉理由是：一审法院适用法律错误。一、招商局嘉铭公司因政府原因未能按照约定履行义务时，仍应当承担违约责任。二、一审法院无权对双方自愿签订的合同行使自由裁量权。三、一审诉讼费分担不公平。我方并无过错，应当由招商局嘉铭公司承担全部诉讼费。
招商局嘉铭公司同意一审法院的判决，不同意郭伟的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：郭伟、招商局嘉铭公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自义务。
《商品房预售合同》第二十一条的约定，招商局嘉铭公司在因出卖人责任未能如期办理所在楼栋的权属证明和取得房屋所有权证书时承担违约责任。双方约定的招商局嘉铭公司承担违约责任的原则是过错原则。即违约责任的有无要根据招商局嘉铭公司是否存在过错来判断。该约定不违反法律的强制性规定，本院予以认可。郭伟主张招商局嘉铭公司因政府原因未能按照约定履行义务时，仍应当承担违约责任。该主张与双方的约定不符，本院不予支持。《商品房预售合同》第二十一条同时亦约定了违约责任数额的计算方式。根据合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。即违约金数额的多少在依据合同约定和当事人的实际损失来判断，且人民法院有权力依据当事人的请求进行调整。郭伟主张一审法院无权对双方自愿签订的合同行使自由裁量权，该主张没有法律的依据，本院不予支持。
郭伟所持延期办理住房所在楼栋的权属证明给其造成的损失的主张不能成立，本院不予支持，理由如下：一、郭伟的经济损失应为因延迟办证导致房屋能够上市交易的时间出现迟延，由此带来的交易收入的减少。办理住房所在楼栋的权属证明后至房屋的转移登记之前并不能将诉争房屋实际进行交易。因此，住房所在楼栋的权属证明的延迟与郭伟主张的交易损失并无因果关系。二、办理住房所在楼栋的权属证明与房屋的转移登记的延迟系同一行为所致，不宜重复评价，双重处罚。一审对此未予支持是正确的，本院予以确认。
根据本案已查明事实，招商局嘉铭公司未如约为郭伟办理房屋权属证书。郭伟主张招商局嘉铭公司应为此支付违约金，郭伟的该项主张有事实和法律依据，应予支持，数额由本院根据本案具体情况酌定。
招商局嘉铭公司认为约定的违约金数额过高，请求人民法院酌减，综合下述两点理由，本院认为该主张符合法律的规定，应予支持。其一、诉争房屋所在小区是北京市较早的限价房小区，招商局嘉铭公司在建设过程中担负了协助相关行政部门安置被拆迁居民的任务。在安置被拆迁居民的过程当中，保持网签通道的畅通，无疑更能使拆迁工作顺利进行。接受政府指令，协调拆迁工作进展，保持网签通道畅通，招商局嘉铭公司并无过错。办理诉争房屋所在楼栋的产权证明系办理诉争房屋产权证书的必要前置程序，办理诉争房屋所在楼栋的产权证明的延迟会导致办理诉争房屋产权证书的延迟，该延迟并非招商局嘉铭公司自身责任，应对招商局嘉铭公司的违约金数额予以酌减。其二、政府推出限价房的目的主要是为了解决中低收入家庭的住房困难，而非让业主将房屋上市获利。不管通过拆迁还是摇号取得的限价房购买资格，均应尊重限价房的自住性质，而不能过于强调限价房的市场交易收益。一审法院将违约金计算比例由约定的全部已付款的万分之二调低至已付款的万分之零点六七，该认定不违反法律的规定，本院予以确认。
诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院按照郭伟的请求被支持的比例来认定郭伟和招商局嘉铭公司分别承担的诉费，该认定符合法律的规定。郭伟主张应当由过错方来承担诉讼费，该主张没有法律的依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决结果是正确的，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四百二十一元，由郭伟负担三百二十一元（已交纳），由招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司负担一百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费七百零六元，由郭伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 徐 冰
代理审判员 赵 蕾
代理审判员 范 磊
二〇一四年三月十七日
书 记 员 赵 彤
书 记 员 郑雅文
书 记 员 赵梦芸