江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张开民初字第00429号
原告周栋梁。
原告马小园。
两原告的委托代理人何婷婷，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。
两原告的委托代理人陆琪，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。
被告王洪斌。
被告陈桂琴。
两被告的委托代理人沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。
原告周栋梁、马小园诉被告王洪斌、陈桂琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法由审判员赵春华适用简易程序于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告周栋梁、马小园及两原告的委托代理人何婷婷，被告王洪斌、陈桂琴的委托代理人沈庆国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周栋梁、马下园诉称，2015年3月2日原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定被告将位于张家港市杨舍镇沙工新村75幢503室的房产出售给原告，成交价为127万元；原告应于合同签订当日支付定金2万元，首付款88万元由原告在2015年4月8日付清并办理产权过户手续，另37万元在办理过户手续后在2015年5月1日前将房屋使用权交于原告后再付清。协议签订后，原告依约交付了2万元定金，在2015年4月8日支付了88万元房款。被告用该88万元清偿了出卖房屋的抵押贷款以便办理产权过户手续。之后原告去房产中心办理房屋所有权登记手续时被告知上述房屋在2015年1月26日时已被江阴市人民法院因其他案件查封，不能办理过户手续。之后原告与被告多次沟通，被告不愿偿还另案债务，导致上述查封不能解除，上述房屋不能过户。为此起诉请求判令：一、确认原告与被告于2015年3月2日签订的《房屋买卖协议》有效，被告协助原告办理房屋所有权登记手续；二、本案案件受理费由被告承担。审理中，原告认为，因被告原因导致上述房屋无法过户，原告购买房屋的合同目的不能实现，因此变更诉讼请求为：一、解除原告与被告于2015年3月2日签订的《房屋买卖协议》；二、判令两被告返还购房款90万元；三、判令两被告支付原告违约金220980元（从2015年4月8日计至2015年6月4日，每日按合同约定的房款金额的千分之三计算）。四、本案案件受理费及保全费由被告承担。
被告王洪斌、陈桂琴辩称，房屋买卖协议有效，但因涉诉房屋被法院查封，在解封前涉诉房屋无法过户，基于目前这个情况，我方同意解除合同。在原告与被告签订合同前，双方曾委托中介公司对房产情况查询，中介公司反映涉诉房屋上仅有贷款抵押。因此，我方并没有故意隐瞒涉诉房屋被查封的情况。目前涉诉房屋不能过户的情况不是我方单方过失，而是原告与被告及中介公司三方的过失造成的。我方不应承担违约金。诉讼费的负担由法院依法判决处理。如果法院认为我方违约的，原告所主张的违约金过高，要求按贷款利率进行调整，并应考虑原告与被告分担违约责任。
经审理查明，王洪斌与陈桂琴为夫妻关系，两人共有坐落于张家港市杨舍镇沙工新村75幢503室（成套住宅，建筑面积142.68平方米）及75幢第14#车库（建筑面积8.68平方米），该处房屋以下简称涉诉房屋。
2015年3月2日王洪斌、陈桂琴（甲方）经张家港市杨舍西城墨凡信息服务部介绍与周栋梁、马小园（乙方，两人为夫妻关系）订立《房屋买卖协议》，约定：甲方将涉诉房屋出售给乙方，成交价为127万元，售价中包括房屋中的基本装修设施；乙方经实地察看，对甲方出售的房屋做了充分的了解，自愿向甲方购买上述地产；甲方保证涉诉房屋权属清楚，若发生于甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；乙方于2015年3月2日先付购房定金2万元，购房款中88万元在2015年4月8日支付用于帮甲方归还房屋贷款，同时办理产权过户手续，在2015年5月1日前将涉诉房屋使用权交于乙方，同时结清剩余房款37万元；乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于上述房产价款千分之三的滞纳金。双方并约定了其他条款。
合同签订后，周栋梁、马小园依约向王洪斌、陈桂琴交付了定金2万元及购房款88万元。王洪斌、陈桂琴也依约交付了涉诉房屋及涉诉房屋的土地使用权证及房屋所有权证给周栋梁、马小园。
周栋梁、马小园支付90万元购房款后，要求王洪斌、陈桂琴将涉诉房屋过户至周栋梁、马小园名下。但因涉诉房屋已经在2015年1月26日被江阴市人民法院查封，无法过户。为此引起本案纠纷。
上述事实有张房权证杨字第××号房屋所有权证、张国用（2008）第×××号土地使用权证、《房屋买卖协议》、原告支付2万元收条及支付88万元的收条和进账单、两原告的结婚证、两被告的结婚证、关于涉诉房屋的房屋权属登记信息查询结果证明及当事人陈述予以佐证。
本院认为，原告与被告签订的房屋买卖协议合法有效。被告作为出卖方，有将出卖标的物的所有权转移给买受人即原告的义务。现因被告出售的房屋在出售前已经被法院查封无法过户，导致原告购买房屋、取得房屋所有权的合同目的无法实现，引起纠纷的主要责任在被告，原告要求解除合同并无不当，本院予以支持。原告要求解除合同的通知以民事诉状的形式在2015年6月8日向两被告送达，两被告对此也无异议，因此原告与被告在2015年3月2日签订的《房屋买卖协议》于2015年6月8日解除。
合同解除后，原告应归还因合同取得占有的涉诉房屋给被告，被告应返还收取的购房款。因被告出卖房屋的所有权不能过户导致合同解除的违约责任，原告与被告并无约定。原告支付大部分购房款即90万元后已经占有使用了价值127万元的涉诉房屋。因此，在原告占用使用涉诉房屋期间，被告占有原告支付的购房款并无不当，两者之间等价有偿。在订立本案所涉合同前，涉诉房屋就已经被查封，原告可查询知晓该查封情况，现原告因不知查封情况而与被告订立买卖房屋合同，原告一方在合同订立过程中也缺少审慎，对本案纠纷的引起也有一定责任。因此，原告要求被告承担从2015年4月8日起、每日按合同约定的房款金额的千分之三计算的违约金没有合同依据，也无损失依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条、第一百三十三条的规定，判决如下：
一、原告周栋梁、马小园与被告王洪斌、陈桂琴于2015年3月2日签订的《房屋买卖协议》于2015年6月8日解除。
二、被告王洪斌、陈桂琴应归还原告周栋梁、马小园购房款90万元，限在判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账号；或汇入张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港市支行营业部，账号：46×××84。）
三、原告周栋梁、马小园应归还被告王洪斌、陈桂琴坐落于张家港市杨舍镇沙工新村75幢503室及75幢第14#车库，限在两被告履行第二款后第二日履行。
四、驳回原告周栋梁、马小园的其他诉讼请求。
案件受理费8115元（已经减半收取）、保全费5000元，共计13115元，由原告周栋梁、马小园负担2300元，由被告王洪斌、陈桂琴负担10815元。两被告负担的费用已由原告预交法院。上述10815元由被告王洪斌、陈桂琴在履行本判决时一并给付原告周栋梁、马小园。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 赵春华
二〇一五年七月十五日
书记员 朱艺丹