湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益赫民一初字第1320号
原告深圳市福中福房地产开发有限公司。
法定代表人倪某某，该公司总经理。
委托代理人郭某某。
被告陈某某，男，湖南人。
委托代理人张某某。
委托代理人高某。
被告高某，女，汉族，湖南人。
原告深圳市福中福房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告陈某某（以下简称被告一）、高某（以下简称被告二）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年10月19日、2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭某某、被告二（又系被告一委托代理人）到庭参加了第一次庭审，原告委托代理人郭某某、被告一、被告二及被告一委托代理人张某某到庭参加了第二次庭审，本案现已审理终结。
原告诉称，2009年10月19日，被告一书面授权委托被告二与原告共计签订《商品房买卖合同》14份，购买原告开发的益阳国际城8栋一层150号、151号商铺和8栋二层203—207号/225号—231号商铺，合计房价款为8183205元。2009年9月24日，被告通过谢向群向原告指定的银行账户（开户银行中国建设银行；户名倪福林；卡号3010169980110106560）支付房价款3000000元；2009年9月25日，被告再次通过谢向群向原告指定的上述银行账户支付房价款2000000元，剩余房价款3183205元至今尚未付清，原告多次催要，但被告置之不理。为了维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求判令：一、判令被告支付剩余房价款3183205元；二、判令被告按日万分之三的标准向原告支付自2009年9月27日至2015年5月31日止的逾期付款违约金1684552元；三、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告一辩称，关于本案所涉购房款的问题：一、原告起诉的购房款金额有误，涉案《商品房买卖合同》购房款总额应为8182306元，并非原告所称的8183205元，且被告一现已支付5000000元；二、根据涉案《商品房买卖合同》第六条的约定，付款方式为以按揭方式付款，即：签订合同之日起7日内支付购房款总价的50%，其余价款自签订合同之日起15日内向银行贷款支付。双方还在《合同补充协议》第七条明确约定：如因买受人提交资料不合格、信贷记录不良或其它买受人原因导致按揭未获银行批准的，买受人须在出卖人通知书送达之日起3日内将购房款余额一次性付给出卖人。但被告一至今未收到原告不能办理按揭的书面通知书，故被告一未付清购房款的真正原因是原告未能够为被告一办理银行按揭所致，且被告一现已支付购房款5000000元，远远超过合同约定的首付款应达到购房款总价的50%的要求；三、如果原告能够向被告一交付房屋产权证书，被告一同意一次性付清余下购房款。关于原告诉请的违约金问题：一、被告一未付清购房款的真正原因是原告未能为被告一办理银行按揭所致，原告违约在先；二、原告至今未为被告一办理房屋产权手续，被告一亦未收到原告逾期办证的违约金，真正违约责任人是原告；三、原告诉请从2009年9月27日开始计算违约金是错误的；四、合同约定的违约金按日万分之三计算过高，违反了有关法律法规的规定，应依法予以调低。
被告二辩称，涉案《商品房买卖合同》确实是被告一委托被告二签订的，当时就付了第一笔购房款3000000元，后来倪福林需要资金向被告一借款2000000元，并答应办理房产证，但一直没有办好。原告办理好房屋产权证后，购房款就会付清。
经审理查明，两被告系同事关系。2009年9月初，被告一与原告协商购房事宜，达成一致意见后被告一于2009年9月24日通过谢向群向原告指定的银行账户（开户银行中国建设银行；户名倪福林；卡号3010169980110106560）预付购房款3000000元；2009年9月25日，被告一再次通过谢向群向原告指定的上述银行账户预付购房款2000000元。2009年10月19日，被告一出具一份书面授权委托书，载明：今委托高某全权处理与福中福的购房事宜，签订购房合同。同日，被告二以自己的名义与原告签订14份《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于益阳市康富路东侧、海棠路南侧的福中福·国际城8栋一层150号、151号和8栋二层203—207号、225号—231号共计14个商铺，房价款共计为8182306元。上述14份合同的第六条均约定：买受人以按揭方式付款，在合同签订之日起7日内按总价款的51%支付首付款，其余价款自合同签订之日起15日内向银行贷款支付；第七条均约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，出卖人有权单方面解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。同时，上述14份合同附件四，即合同补充协议第7条均约定：如因买受人提交资料不合格、信贷记录或其它买受人原因导致按揭未能获得银行批准的，买受人须在出卖人通知书送达之日起三日内将购房余款一次性付给出卖人，否则属买受人违约。另外，上述14份合同均未对办理产权登记的时间作出明确约定，但均在合同第十五条中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内将需要由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房管局规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。合同签订当日，原告与被告二又签订一份《补充协议书》，约定：因上述合同签署人为授权代理人，双方同意在10日内将上述购房合同中的买受人由被告二更换为正式购买人。但原告与两被告至今未将上述合同予以变更。本案在审理过程中，原告与两被告均对涉案商铺的实际购买人系被告一无异议。
上述14份《商品房买卖合同》签订后，两被告未支付购房款，至今尚欠购房款3182306元（已扣除被告一预付的5000000元购房款）。2009年10月20日，原告将涉案14个商铺交付给被告一，被告一收房后占有使用上述商铺至今，但原告至今未将涉案合同办理备案登记，上述商铺的产权至今亦未办理至被告一名下。涉案合同签订后，银行按揭贷款至今未予办理，被告一亦未补交购房款余额。在此期间，原告多次向被告一催要余下购房款，但被告一要求原告先为其办理好房屋产权证书后再付款，原告则要求被告一先付清购房款再为被告一办理房屋产权证书，双方由此发生纠纷，原告诉至本院。
以上案件事实有原告营业执照及组织机构代码证、两被告身份信息、原告与被告二签订的14份《商品房买卖合同》及《补充协议书》、被告一出具的授权委托书、银行回单以及原告与两被告的当庭陈述等证据为证，足以认定。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案的焦点为：两被告应否向原告支付未付的购房款，并向原告支付违约金；违约金应当如何确定。
本案中，被告一书面委托被告二与原告签订购房合同，双方形成委托合同关系。被告二与原告签订的14份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。另外，涉案合同虽系被告二以自己的名义与原告签订，但被告二系受被告一委托签订购房合同，购房预付款系被告一支付，合同签订后涉案商铺也是由原告向被告一交付，并由被告一占有使用至今，且本案在审理过程中，原告与两被告均对涉案商铺的实际购买人系被告一无异议，故购房款的支付义务应由被告一承担，本院对原告要求被告二支付购房款并支付违约金的诉讼请求不予支持。同时，涉案合同中既未明确约定原告办理房屋产权证书的具体时间，也未明确约定购房款在原告办理好房屋产权证书后再予支付，相反，涉案合同中明确约定了购房款的支付方式和时间，即买受人在合同签订后7日内按总价款的51%支付首付款，其余价款自合同签订之日起15日内向银行贷款支付，虽然相关银行按揭贷款至今未予办理，但这并不能成为被告一不支付余下购房款的正当理由，更何况涉案商铺现已由被告一收房并使用，故本院对被告一要求原告先为其办理好房屋产权证书后再支付余下购房款的抗辩意见不予采纳。被告一至今未付清购房款，应向原告支付未付购房款并承担逾期付款的违约责任。至于办理涉案商铺相关产权证书的问题被告一可另行向原告主张权利。
涉案《商品房买卖合同》约定了买受人的付款时间，并明确约定逾期付款超过30日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；同时，涉案合同附件四，即合同补充协议也明确约定：如因买受人提交资料不合格、信贷记录或其它买受人原因导致按揭未能获得银行批准的，买受人须在出卖人通知书送达之日起三日内将购房余款一次性付给出卖人，否则属买受人违约。本案中，对于相关银行按揭贷款至今未予办理系因被告一的原因所致以及原告已就此书面通知被告一，原告均未向本院提供确凿的证据予以证明，本院对被告一提出原告主张的违约金过高，应予调低的抗辩意见予以采纳，确定被告一以未付购房款为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准向原告支付自2009年11月4日（合同约定办理银行按揭的时间为自合同签订之日起15日内）至2015年5月31日止（原告主张的违约金计算截止时间）的逾期付款违约金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告陈某某自本判决生效后30日内支付原告深圳市福中福房地产开发有限公司购房款3182306元，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准以3182306元为基数向原告深圳市福中福房地产开发有限公司支付自2009年11月4日至2015年5月31日止的逾期付款违约金。
二、驳回原告深圳市福中福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费45740元，由原告深圳市福中福房地产开发有限公司负担7400元，由被告陈某某负担38340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 文 武
代理审判员 王 姣
人民陪审员 陈浩波
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 黄 晨
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。