湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘12民终1261号
上诉人（原审被告）怀化荣鑫房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区正清路698号。
法定代表人彭桢，系该公司总经理。
委托诉讼代理人向建，湖南金州（怀化）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贺容芝，女，汉族，1961年3月6日出生，住湖南省怀化市鹤城区。
委托代理人杨名，男，1976年8月10日出生，住湖南省怀化市鹤城区。
原审被告彭开铁，男，汉族，1972年10月18日出生，住湖南省怀化市鹤城区。
上诉人怀化荣鑫房地产开发有限公司因与被上诉人贺容芝、原审被告彭开铁商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初3382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
怀化荣鑫房地产开发有限公司上诉请求为：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决书认定房屋认购行为就发生在荣鑫公司办公楼，毫无依据，一审事实认定错误；本案不构成表见代理，已有湖南省高院（2017）湘民再98号民事判决书、（2015）湘高法民一终字第385号民事判决书、最高院（2016）最高法民申2259号民事裁定书确认。
贺容芝二审答辩称：一审判决正确。
贺容芝向一审法院起诉请求：1、解除《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》；2、责令被告返还原告所交付的购房款190万元并按同期银行贷款利率的4倍计付自购房款交付之日至购房款返还之日止期间的利息（暂计至起诉之日止76万元）；3、责令被告承担本案的所有诉讼费用。原审审理过程中，原告贺容芝将诉讼请求变更为：1、原诉第一项诉讼请求不变，依旧为解除《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》；2、变更第二项诉讼请求为：判令被告返还原告预交的全部定金190万元；3、判令被告支付违约定金64万元（按法定20%主合同标的总金额计）。发回重审后，原告的诉讼请求与原审一致。
一审法院认定事实：荣鑫公司于2004年1月17日取得座落在小区××以南的土地使用权，于2004年8月27日取得锦绣山河项目的建设用地规划许可证（项目用地位置位于小区××以南），于2012年8月13日取得锦绣山河17-18号综合楼及地下停车库壹栋框剪2-32层的建设工程规划许可证，且已取得锦绣山河三期17、18号综合楼及地下车库的建筑工程施工许可证，并于2013年8月取得锦绣山河项目的商品房预售许可证。期间，2012年5月2日，荣鑫公司与彭开铁签订了一份《合同》，由荣鑫公司提供土地，由彭开铁全部垫资并负责荣鑫公司开发的锦绣山河三期17、18号综合楼项目。2012年11月2日，通过招投标活动，荣鑫公司（发包方）与广东中人集团建设有限公司（承包方）就锦绣山河三期17、18号综合楼项目施工签订《建设工程施工合同》，2013年1月31日项目正式开工。2013年3月6日，广东中人集团建设有限公司任命彭开铁为怀化市锦绣山河三期工程项目部的负责人。
2013年5月29日，定购方（贺容芝）与销售方签订《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》，协议约定：原告定购锦绣山河Ⅲ期17、18栋一层第二、三号门面，门面总价款为320万元，定房金额为1900000元；内部定购客户在锦绣山河Ⅲ期正式开盘时效内，签署正式《商品房买卖合同》。之后，贺容芝在协议的“定购方”栏签字，协议的“销售方”加盖了“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部”的印章，被告彭开铁在“销售方”签字。协议签订后，贺容芝在2013年5月29日通过银行转账的方式将190万元定房金额转入彭开铁在中国建设银行62×××18的账户。贺容芝持有的收款收据盖有“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部”印章。
另查明，锦绣山河三期项目17、18号楼取得商品房预售许可证后，彭开铁即以荣鑫公司名义对外正式售房，售楼部在17、18号楼旁边，与荣鑫公司位于同一栋楼，现已查明其中销售给田海燕、沈金山、艾启凤和雷华兵、吴儒和贺巾芳、米强等五户的住房已到怀化市房产管理局办理了预售登记。
一审法院认为：荣鑫公司是本案争议的锦绣山河三期房屋的开发商，也是锦绣山河三期房屋合法的销售主体。彭开铁是以荣鑫公司的名义销售房屋，荣鑫公司辩称其未与贺容芝签订过《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》，且《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》、《收款收据》上所盖的“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部”印章系彭开铁私刻，怀化市公安局鹤城分局已对彭开铁伪造公司印章案立案侦查，彭开铁在《情况说明》中也承认私刻“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部”印章用于签订合同等违法行为。庭审中，荣鑫公司提交怀化市公安局鹤城分局起诉意见书及彭开铁所写的《情况说明》来证明以上辩称意见。但彭开铁私刻印章行为是否涉嫌犯罪，不能以此认定彭开铁是否具有代理权限，彭开铁是否能够代表荣鑫公司，应综合本案事实进行认定。本案中，荣鑫公司确实是本案争议房屋的开发商，房屋认购行为就发生在荣鑫公司办公楼，也没有证据证明荣鑫公司对彭开铁的签订有关房屋销售合同的行为予以制止。2012年5月2日，彭开铁与荣鑫公司签订了合作开发锦绣山河三期17、18号楼项目的《合同》，且本案荣鑫公司到有关政府部门办理锦绣山河三期项目17、18号楼项目建设工程规划许可证等项目开发的负责人为彭开铁，锦绣山河三期17、18号楼项目取得预售许可证后，以彭开铁为负责人的售楼部所销售的房屋亦到房产管理部门办理了预售登记。在政府公权机关都已认可彭开铁代表荣鑫公司负责锦绣山河三期17、18号楼项目开发及销售该项目房屋的情况下，作为一般消费者的原告贺容芝在定购商品房时更有理由相信彭开铁的销售行为是经过荣鑫公司授权认可的行为。
庭审中，荣鑫公司称其是2014年11月份才知道彭开铁以项目部名义销售房屋的理由显然不能成立，荣鑫公司对楼房的销售负有审慎注意义务，所以不管彭开铁签订内部认购协议是否系经荣鑫公司授权，彭开铁签订内部认购协议对外形成的表见代理关系足以让定房者信赖。基于这种表见代理关系的存在，且该内部认购协议未违反法律规定，故该内部认购协议合法有效，荣鑫公司对彭开铁签订内部认购协议产生的法律后果应当承担相应的法律责任。因此，贺容芝与怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部之间的商品房预约合同对荣鑫公司具有法律约束力。但荣鑫公司一直拒绝履行本案涉案的内部认购协议，故对原告贺容芝要求解除《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》的诉讼请求予以支持。对协议解除后，荣鑫公司应赔偿贺容芝从交付定购金之日至退清之日的利息损失。
因《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》未约定双方的违约责任，且原告交付的定房金合同中并未约定为定金的性质，故对原告要求被告支付违约定金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告贺容芝与怀化荣鑫房地产开发有限公司签订的《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》；
二、被告怀化荣鑫房地产开发有限公司于判决生效后10日内退还原告贺容芝定房款190万元及利息（利息按照同期同类银行贷款利率从2013年5月29日起计至退清之日止）；
三、驳回原告贺容芝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案财产保全费5000元，由被告怀化荣鑫房地产开发有限公司负担，案件受理费28080元，由原告贺容芝负担2000元，由被告怀化荣鑫房地产开发有限公司负担26080元。
一审对证据的采信和对事实的认定正确。本院二审予以确认。另查明，因彭开铁对外以怀化荣鑫房地产开发有限公司名义与案外人张爱华、龙梅签订《怀化市商品房买卖合同》、《商品房销售分期付款协议书》对相应房屋进行买卖，后产生纠纷，张爱华、龙梅向本院提起诉讼，本院以彭开铁和其妻子曾岚对外卖房的行为构成表见代理为由作出（2015）怀中民一初字第10号民事判决书，判决怀化荣鑫房地产开发有限公司继续履行《怀化市商品房买卖合同》。怀化荣鑫房地产开发有限公司提起上诉，湖南省高级人民法院作出（2015）湘高法民一终字第385号民事判决书，认为购房屋合同上加盖了项目部的印章，而项目部系履行特定工程施工的临时机构，对外并无销售房屋的职能，曾岚以项目部的名义签订购房屋合同，项目部不具有该民事行为能力，且曾岚该无权处分行为，物权所有人怀化荣鑫房地产开发有限公司不予认可，购买合同应认定无效；购房合同写明售房人为怀化荣鑫房地产开发有限公司，但合同加盖的却是项目部的印章，两者明显不同，纵然怀化荣鑫房地产开发有限公司知道彭开铁夫妇在售楼部售房，亦不属于“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的情形，判决撤销本院（2015）怀中民一初字第10号民事判决，驳回张爱华、龙梅的诉讼请求。张爱华、龙梅向最高人民法院申请再审，最高人民法院亦认为张爱华、龙梅签订的《怀化市商品房买卖合同》首部写明出卖人为怀化荣鑫房地产开发有限公司，而尾部加盖出卖人签章加盖的却是项目部，两者明显不同，不构成表见代理、曾岚售房的行为系无权处分行为，以（2016）最高法民申2259号民事裁定书裁定驳回张爱华、龙梅的再审申请。另外，张爱华还单独作为原告向怀化市鹤城区人民法院起诉怀化荣鑫房地产开发有限公司，湖南省高级人民法院以（2017）湘民再98号民事判决书亦以彭开铁、曾岚的行为不构成表见代理为由判决撤销本院（2016）湘12民终229号民事判决和怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第278号民事判决、驳回张爱华的诉讼请求。上述案件所涉房屋与本案所涉房屋均为同一开发楼盘内的房屋。
本院认为：在本院审理的（2015）怀中民一初字第10号民事纠纷案中，彭开铁和其妻子曾岚对外以怀化荣鑫房地产开发有限公司的名义与张爱华、龙梅签订《怀化市商品房买卖合同》，合同落款所盖公章却为项目部印章，本院所作（2015）怀中民一初字第10号民事判决以彭开铁和其妻子曾岚的卖房行为构成表见代理为由确认《怀化市商品房买卖合同》有效、判令怀化荣鑫房地产开发有限公司继续履行《怀化市商品房买卖合同》，但本院的上述判决被湖南省高级人民法院作出（2015）湘高法民一终字第385号民事判决撤销。湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第385号民事判决书已经确认《怀化市商品房买卖合同》落款所盖公章却为项目部印章，与怀化荣鑫房地产开发有限公司非同一单位主体，怀化荣鑫房地产开发有限公司未对彭开铁和其妻子曾岚的上述卖房行为提出异议不属于“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的情形，彭开铁和其妻子曾岚以项目部的名义与张爱华、龙梅签订《怀化市商品房买卖合同》无效。张爱华、龙梅向最高人民法院提出再审申请后，最高人民法院亦认为不构成表见代理、曾岚售房的行为系无权处分行为，以（2016）最高法民申2259号民事裁定书裁定驳回张爱华、龙梅的再审申请。张爱华单独作为原告向怀化市鹤城区人民法院起诉怀化荣鑫房地产开发有限公司的案件，亦被湖南省高级人民法院（2017）湘民再98号民事判决书以彭开铁、曾岚的行为不构成表见代理为由判决撤销本院（2016）湘12民终229号民事判决和怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第278号民事判决、驳回张爱华的诉讼请求。上述湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第385号、（2017）湘民再98号民事判决书和最高人民法院（2016）最高法民申2259号民事裁定书均属人民法院的生效裁判文书。从上述已经发生法律效力的湖南省高级人民法院和最高人民法院裁判文书来看，彭开铁及其妻子曾岚以项目部的名义进行对外销售房屋，项目部与怀化荣鑫房地产开发有限公司非同一单位主体，彭开铁及其妻子曾岚的上述售房行为不构成表见代理，是无权处分行为，彭开铁及其妻子曾岚与案外买房人所签订的《怀化市商品房买卖合同》为无效合同。
由于上述案件所涉房屋与本案所涉房屋均为同一开发楼盘内的房屋。虽然我国不适用判例法，但本案所涉房屋与前述已经发生法律效力的湖南省高级人民法院和最高人民法院裁判文书所涉房屋为同一开发楼盘内的房屋，且本案中当事人争议的《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》亦均由彭开铁以项目部的名义所进行，根据最高人民法院对地方各级人民法院、上级人民法院对下级人民法院具有业务监督指导权的制度和审判实际中裁判同一性原则，本院亦认为项目部与怀化荣鑫房地产开发有限公司非同一单位主体，彭开铁以项目部的名义与贺容芝签订《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》的行为不构成表见代理，彭开铁及其妻子曾岚无权处份本案所涉房屋，无权对房屋作出内部认购处分，彭开铁以项目部的名义与贺容芝签订《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》为无效合同。对合同当事人均无约束力。贺容芝以上述《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》为据，起诉要求解除合同并由怀化荣鑫房地产开发有限公司、彭开铁承担违约责任的诉讼请求缺乏依据，不能成立。原审认定彭开铁以项目部的名义与贺容芝签订《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》的行为构成表见代理且判决由怀化荣鑫房地产开发有限公司承担违约责任不当。
综上，怀化荣鑫房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初3382号民事判决；
二、驳回贺容芝的诉讼请求。
一审案件受理费28080元，财产保全费5000元，合计33080元，由贺容芝负担；二审案件受理费5000元，由贺容芝负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨代绪
审判员 刘士平
审判员 李东恒
二〇一七年十一月七日
书记员 戴蚁玲