上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2999号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海弘仁汽车销售服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人蔡勇，总经理。
委托代理人蔡享安。
委托代理人张昱伟。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海原平汽车修理厂，住所地上海市。
法定代表人丁守奎，厂长。
委托代理人韩劲枫，上海市银星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海塘南实业公司，住所地上海市。
法定代表人孙嘉新，总经理。
被上诉人（原审被告）上海市闸北区彭浦镇塘南村民委员会，住所地上海市。
法定代表人孙嘉新，主任。
上述两位被上诉人共同委托代理人高琦，上海思义律师事务所律师。
上诉人上海原平汽车修理厂（以下简称“原平汽修厂”）、上海弘仁汽车销售服务有限公司（以下简称“弘仁公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2015）闸民三（民）初字第900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海塘南实业公司（以下简称“塘南公司”）是位于上海市江场西路XXX、XXX号土地的使用人。但江场西路XXX号系争房屋没有房地产权证。
2007年7月9日，塘南公司（甲方）与原平汽修厂（乙方）签订《临时租赁协议》约定，甲方提供上述江场西路XXX、XXX号X亩系争场地供乙方使用。全年租赁费人民币（以下币种均为人民币）140，000元，先付后用，每月初付款，如乙方付款逾期超过一个月，甲方有权终止协议，同时收回该场地。临时租赁协议起租日期为2007年10月1日。由于该地块已正式列入区规划使用范围，因此一旦区规划需要该场地时，甲方有权终止本协议，并收回该场地。甲方有义务提前三个月通知乙方，乙方必须无条件服从。乙方所在该租赁场地上所搭建的临时房等固定资产投资按甲方动迁期限要求无条件按时完成搬迁撤离，甲方对乙方地面上的房屋资产等一切物资在搬迁时不作任何经济补偿。
2011年1月22日，原平汽修厂与弘仁公司签订《租赁合同》约定，将上述江场西路XXX号（包括房屋、场地和设施）出租给弘仁公司，租期五年，自2011年4月31日开始至2016年4月30日终止。系争房屋及物业管理费总计1，398，000元／年。房屋租金和物业管理费先付后用，每次提前十日支付。第一次支付6个月租金，以后按每季度支付一次。年租金前三年不变，第四年开始递增，以后每三年开始累积递增一次，增幅为5%，直至合同终止。在本合同签订之日起五年内，若遇政府等部门动迁，《租赁合同》自行终止。原平汽修厂给予弘仁公司一次性动迁补偿分别为：第一年动迁则为五个月的租金；第二年动迁为四个月的租金；第三年动迁为三个月的租金；第四年动迁为二个月的租金；第五年动迁为一个月的租金。在原平汽修厂收到政府等部门发出的正式通知起一个月内，弘仁公司必须将所属物品全部搬离出场。当天，双方还签订一份《补充协议》约定，原平汽修厂出租给弘仁公司的场地总占地面积约4000平方米，其中房屋建筑面积3000平方米。租赁期满，如房屋没有因政府规划动迁被拆除，租赁期限自动延续到房屋被拆迁为止，租金及递增方式按《租赁合同》的约定执行。原平汽修厂应于2011年5月1日之前将房屋交付弘仁公司。该厂给予弘仁公司2个月的房屋改扩建、装修和营业迁入准备免租其（以实际交付日期起算），在免租期内不计收租金及其它费用，但免租期内产生的电费、水费及电话费等由弘仁公司承担。除双方协商一致同意解除合同的、不可抗力造成房屋毁损导致本合同无法履行的和政府动迁等原因之外，双方不得随意解除本合同。原平汽修厂擅自提前收回房屋的，或者弘仁公司无故提前退还房屋的，违约方应向守约方支付违约金500，000元。同年5月16日，双方又签订一份《补充协议》。由于原平汽修厂实际交付的占地面积及房屋建筑面积与《租赁合同》相比减少了190平方米，故双方变更房屋及物业管理费总租金为1，310，000元／年。原平汽修厂于2011年5月16日起正式将房屋及场地交付给弘仁公司。合同签订后，弘仁公司向原平汽修厂付租至2014年7月16日。
2013年12月26日，塘南公司曾涉讼，以原平汽修厂拖欠租金超过一年为由要求解除双方签订的租赁协议，请求判令该厂搬离承租的场地并支付自2012年1月1日起至实际搬离日止的租金以及场地占用费。次年1月29日，原平汽修厂与上海市闸北区彭浦镇塘南村民委员会（以下简称“塘南村委会”）以及动迁实施单位签订《上海市征收集体土地共同举办企业非居住房屋补偿协议》约定，原平汽修厂应于2014年3月31日前搬离江场西路XXX号、XXX号并负责房屋使用人如期搬迁，该厂搬离原址后6个月内可获得补偿款4，700，000元。签订上述协议后，塘南公司撤回了对原平汽修厂的起诉。原平汽修厂向塘南公司承诺在2014年7月中旬搬迁结束。
2014年6月20日，原平汽修厂发通知告知弘仁公司其承租的房屋将于近期拆迁，因此双方签署的《租赁合同》无法履行，弘仁公司应于2014年9月1日前搬出合同约定的地址。否则，政府部门将停电、拆除租赁标的等，由此造成的损失由弘仁公司自行承担，原平汽修厂不负任何责任。同年8月27日，原平汽修厂将塘南公司、塘南村委会出具的《关于彭越浦西侧二号地块拆迁的通知》发送给弘仁公司，通知其根据原上海市闸北区人民政府工作安排，对原闸北区彭越浦楔形绿地地块的土地进行收购储备，租借户应在接到通知后于9月5前全部搬迁，如未搬迁将采取停水停电措施。
2014年9月5日，系争房屋断水断电。同年9月10日，弘仁公司致函塘南村委会以及塘南公司，要求停止断电等违法行为。
2014年10月19日，原平汽修厂发通知称，因弘仁公司超过3个月未付租，故根据合同约定解除双方签署的租赁协议，要求该公司在收到通知之日起七日内搬离租赁的厂房。同年11月11日，弘仁公司复函称是本案对方三位当事人要求弘仁公司不要付租，不存在该公司不付租可以解除合同的事由。弘仁公司要求本案对方三位当事人明确回复是否要续交租金，并请求立即停止侵权行为，恢复水电供应。
2014年11月，弘仁公司委托案外人上海仟一资产评估有限公司对系争房屋在评估基准日2014年11月17日因搬迁所造成的资产损失的市场价值进行了评估，总价2，709，530元。其中不可搬迁设施设备95，830元、可搬迁设施设备107，800元、装潢剩余价值2，339，400元、构筑物剩余价值166，500元。弘仁公司为此支付评估费30，000元。
原审法院另查明，2014年8月25日，上海市人民政府以沪府土（2014）440号批文批准征收系争房屋所在的集体土地。同年9月4日，原上海市闸北区人民政府发布沪［闸］征地告（2014）第001号征收土地方案公告。塘南公司将该公告在系争房屋张贴。
原审法院再查明，2014年11月26日，塘南公司涉讼，要求确认其与原平汽修厂的租赁合同于2014年1月29日解除；并要求原平汽修厂返还江场西路XXX号场地、弘仁公司迁出系争房屋等［案号：（2014）闸民三（民）初字第2926号］。2015年9月18日，原审法院一审判决支持了塘南公司的诉讼请求。
现弘仁公司涉讼，要求对方三名当事人共同赔偿其拆迁安置补偿费用4，659，530元（包括因拆迁造成的物质损失2，709，530元；按照350元／平方米标准计算的停业停产补偿1，050，000元；按照30，000元／人标准计算30人的人员安置费900，000元）、原平汽修厂退还2014年1月29日至2014年7月16日期间的租金600，000元，并支付违约金500，000元，以及判令塘南公司、塘南村委会恢复水电供应至租赁关系结束，并承担恢复前弘仁公司自行发电的成本，自2014年9月5日暂计至2014年12月31日止为123，796元等。
原平汽修厂不同意弘仁公司的上述诉请，并依法提起反诉，要求弘仁公司按1，375，500元／年的标准支付2014年7月17日起至实际交还系争房屋之日止的使用费等。
原审法院审理中，弘仁公司提供2014年7月5日的《文汇报》，用以证明该报第2版题为《申城各部门联手啃违建“硬骨头”》的报道可以反映早在2005年系争房屋所在的场地就被原闸北区统一规划为楔形绿地。但在其与原平汽修厂签订租赁合同时，原平汽修厂等向弘仁公司隐瞒了该情况，还与该公司签订为期五年的租赁合同，侵犯了弘仁公司的知情权，给该公司造成巨大损失。其次，弘仁公司提供《关于贯彻实施的若干意见》，用以证明对于非居住房屋，停产、停业损失补偿标准为被拆除房屋建筑面积每平方米100-350元。其三，弘仁公司提供其工作人员与原平汽修厂法定代表人丁守奎的电话录音，用以证明是丁守奎要求该公司不要支付2014年7月16日以后的租金。此外，原平汽修厂建造的只有一个屋顶和四周彩钢板，是弘仁公司的将系争房屋改建为标准的4S店。经评估，系争房屋因搬迁所造成的资产损失为2，709，530元，包括所有基建和装修残值。从评估报告所附的明细表可以看出，可搬迁设施设备107，800元指的是设备搬迁费用，不是设备价值。
原平汽修厂认为弘仁公司提供的报道以及征收补偿暂行规定与本案无关，双方是租赁关系，该厂没有义务按照动迁补偿的标准对弘仁公司进行补偿，且规划与动迁是两回事。其次，对于电话录音的真实性没有异议，但丁守奎没有直接表达免除租金的意思表示。当时丁守奎曾答应弘仁公司若其及时搬走可免除之后租金，但该公司并未搬走，故免租的条件未成就。从录音内容还可以反映，丁守奎要求弘仁公司抓紧时间搬走，该公司则表示会尽快找场地。其三，原平汽修厂提供塘南公司出具的证明，证明系争房屋、地坪及围墙等设施由原平汽修厂投资建造。此外，原平汽修厂对弘仁公司提供的评估报告总数没有异议，但认为应当扣除可搬迁设施设备的费用。原平汽修厂表示，因系争房屋没有权证，故租赁合同系无效合同。但合同第6.5条属于清理条款，故该条款仍然有效，应当按照该条约定的标准对弘仁公司进行补偿。若该条款不属于清理条款，那么应按照各方过错对损失进行赔偿。现系争房屋遇到动迁，原平汽修厂只能通知弘仁公司搬迁，该厂不存在过错。关于原审反诉，因为弘仁公司一直在正常使用系争房屋进行经营，没有返还该房屋，所以应当按照租金标准支付使用费。
塘南公司、塘南村委会共同表示，弘仁公司不符合享受停产停业的补偿标准。报纸上报道的地块确实是系争房屋所在地块，但没有报道何时征地，实际上正式规划在2014年，且租赁合同已经注明可能动迁。2007年塘南公司交给原平汽修厂的是场地，当时场地上并未建造房屋。
原审法院经审理后认为，弘仁公司向原平汽修厂租赁的系争房屋没有房地产权证，故二者签订的租赁合同应属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原平汽修厂将没有权利凭证的房屋出租，应当对合同无效的后果承担主要责任。弘仁公司作为承租人，在没有完全清楚房屋权属的情况下就出资改建装修房屋，亦存在一定的风险，由此产生的后果其自身也要承担相应的责任。弘仁公司主张的损失赔偿包括三部分，第一部分是其委托评估的资产损失，第二部分是根据本市相关规定计算的停产停业损失，第三部分是人员安置费用。其中资产损失的评估报告已经原平汽修厂等认可，而对于停产停业损失、人员安置费用，弘仁公司并没有提供相关证据予以证明，但考虑到该公司提前搬迁，势必会产生相关费用，参照有关规定再结合双方的过错程度，法院酌情确定其可得的赔偿总额为2，300，000元。虽然原平汽修厂的出资人是塘南公司，但二者是独立的法人，弘仁公司亦没有证据证明二者存在恶意串通之情形，故其要求塘南公司、塘南村委会承担共同赔偿责任，于法无据，原审法院认定由原平汽修厂对弘仁公司的损失予以赔偿。同样，关于评估费损失30，000元，亦应由原平汽修厂予以承担。如前所述，弘仁公司与原平汽修厂的租赁合同是无效合同，故该公司依据合同约定要求原平汽修厂支付违约金的诉讼请求，难以支持。虽然租赁合同被认定为无效，但系争房屋是原平汽修厂交付给弘仁公司使用并经营至今，且塘南公司同意由该厂收取租金及使用费。据此，弘仁公司要求原平汽修厂返还租金的诉讼请求，不予支持。原平汽修厂在原审中提起反诉，要求弘仁公司支付使用费的诉讼请求，可予支持。关于房屋使用费的支付标准，法院将结合原租赁合同约定的租金标准及市场行情等因素酌情予以确定。而2014年9月5日以后的使用费，因考虑到断水断电的实际情况再予以酌减。由于塘南公司与原平汽修厂的租赁合同已经解除，系争房屋所在地块已列入土地储备范围，故塘南公司没有义务再向该地块供应水、电，弘仁公司要求塘南公司以及塘南村委会承担其自行发电的成本，缺乏事实依据和法律依据。更何况弘仁公司与塘南公司、塘南村委会之间不存在任何法律关系，无权要求塘南公司、塘南村委会恢复水、电供应。目前，弘仁公司仍在使用系争房屋，其自行发电是为了维持正常的经营，在法院已经酌减其应承担的使用费后，该发电成本应由其自行承担。
原审法院据此作出判决：一、上海原平汽车修理厂应于判决生效之日起十日内赔偿上海弘仁汽车销售服务有限公司2，300，000元；二、上海原平汽车修理厂应于判决生效之日起十日内给付上海弘仁汽车销售服务有限公司评估费30，000元；三、上海弘仁汽车销售服务有限公司应于判决生效之日起十日内向上海原平汽车修理厂支付2014年7月17日起至实际返还上海市江场西路XXX号房屋之日止的房屋使用费（其中2014年7月17日至2014年9月4日按照1，300，000元／年的标准支付，2014年9月5日起按照1，200，000元／年的标准支付）；四、驳回上海弘仁汽车销售服务有限公司其余诉讼请求。
原审判决后，上诉人弘仁公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人塘南公司与原平汽修厂系关联企业，上诉人租赁使用系争房屋时，有关政府部门出具了系争场地等属于塘南村委会的证明。后上诉人投入巨资改建成符合标准汽车4S店的经营场所，并约定租期为五年。但自2014年6月始，上诉人就受到被上诉人以房屋被拆迁的无端干扰，并被切断了正常的水电设施，使上诉人经营陷入困境，无法正常承租系争房屋，损失巨大。在各方当事人就有关问题进行协商之际，塘南公司、原平汽修厂又提起了解除其双方租赁合同的诉讼，同时塘南村委会又与原平汽修厂签署了金额达4，700，000的补偿协议，并要求弘仁公司搬离系争房屋，也未对弘仁公司进行补偿，但法院却支持了塘南公司的上述诉请。本案中，原审法院仅支持了弘仁公司部分主张，同时又支持了原平汽修厂的原审反诉诉请，显属不公。即使塘南公司因原平汽修厂欠租而主张其双方的租赁合同解除，上诉人也享有代偿请求权，也同时向对方表示了愿意取代原平汽修厂履行承租义务。原平汽修厂也无权向弘仁公司收取相关房屋的使用费，对方三位当事人更无权损害弘仁公司的承租权，要求该公司搬离。若因存在合同无效的情形，也是对方存在欺诈，其应承担过错责任，赔偿由此造成的弘仁公司所提出的全部合理损失。据此，弘仁公司不同意原平汽修厂的上诉诉请，并认为原审判决显失公平，依法应予撤销，发回重审或改判支持弘仁公司的全部原审诉请，驳回原平汽修厂的原审反诉诉请等。
上诉人原平汽修厂不服，向本院提起上诉称：其与弘仁公司的签署的《租赁合同》虽属无效，但部分处理赔偿的条款并不影响合同的效力，且弘仁公司搬离系争房屋并非该合同无效造成，系因国家相关征收动迁政策导致。原平汽修厂对于合同的无效无过错，且与弘仁公司的损失之间并无因果关系。系争房屋虽未办理相关登记手续，但经过了国家有关部门的认可，多年来可以正常出租，作为原平汽修厂无法对于合同的无效作出判断，故即使按照合同无效处理，由原平汽修厂承担大部分责任也不公平。弘仁公司作为承租人在承租时已经了解了该物业的相关情况，可以对该物业进行评估，但其疏于对于相关合同效力的判断，显也有过错，应承担相应的责任。原审法院将弘仁公司的停产停业、人员安置的损失，作为相关赔偿依据，没有法律依据。虽然在原审法院审理中，原平汽修厂认可了弘仁公司的损失，并表示愿意适当补偿，是为了出于弘仁公司能立刻搬离的需要，但原审判决却将对方的大部分损失强加于原平汽修厂，且弘仁公司又拒绝搬离，故有失公允。据此，原平汽修厂请求本院依法维持原审判决第三、四项，撤销第一、二项，改判原平汽修厂支付弘仁公司补偿款1，000，000元，并驳回弘仁公司要求原平汽修厂支付评估费的诉请。
被上诉人塘南村委员会、塘南公司共同辩称：塘南村委会并非本案合同的相对方。塘南公司与原平汽修厂是两个独立的法人，故该村委会和塘南公司不应承担本案的连带责任。塘南公司等在原审法院审理中认可弘仁公司提供的评估报告，是鉴于尽快收回系争场地的前提，现弘仁公司仍在系争房屋内实际经营，要求塘南村委员会、塘南公司承担责任，现无足够的理由。据此，塘南村委员会、塘南公司认为两位上诉人的诉请，均无事实和法律依据，故请求本院依法维持原审判决。
本院经审理查明，原审反诉的相关事实与原审本诉查明的事实一致。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鉴于系争房屋没有房地产权证，故原审法院对于两位上诉人之间签订的租赁合同属无效的认定，以及合同无效后，根据两方当事人的过错，分别认定各自承担相应的责任，符合法律规定。由于弘仁公司使用系争房屋并实际经营至今，塘南公司对原平汽修厂收取该房屋的租金及使用费不持异议，故原审法院对弘仁公司要求返还租金的诉请，不予支持，支持原平汽修厂要求弘仁公司支付使用费的诉请，并无不当。原审法院结合相关事实，酌情确定房屋的使用费，且不支持弘仁公司要求塘南公司、塘南村委会承担其自行发电的成本、恢复水、电供应，理由充分。上诉人的诉请均无足够的事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52，236.61元，由上诉人上海原平汽车修理厂负担16，770元、上海弘仁汽车销售服务有限公司负担35，466.61元。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 吴 俊
二〇一五年十二月七日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……