广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第869号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市。
代表人：肖尔鸣，职务经理。
委托代理人：俞海、陈雪连，该司职员。
被告：牛海龙，男，1981年7月4日出生，汉族，住河南省商丘市梁园区。
原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐物管公司）诉被告牛海龙物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理后，依法由审判员何频独任审判，并于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告雅居乐物管公司的委托代理人陈雪连到庭参加诉讼。被告牛海龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐物管公司诉称：被告牛海龙是世纪新城三期＊＊＊别墅的业主。原告雅居乐物管公司受托为该小区提供物业管理服务。原告雅居乐物管公司与雅居乐雍景园房地产有限公司签订前期物业服务合同就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，协议约定被告应于每月10日前向原告缴纳当月物业管理费及其他费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。该小区的物业管理服务收费标准已于2011年获得中山市物价局的批复。根据该批复，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.8元向原告缴付物业管理费，而其建筑面积为256.72平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费719元。从2013年1月1日起，被告拖欠原告物业管理费及滞纳金尚未支付。上述欠费经原告多次催缴，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，诉请判令：1.被告向原告清偿拖欠的物业管理费13661元（自2013年1月暂计至2014年7月，要求计至审判之日）；2.被告向原告支付滞纳金3688元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按1‰计）；3.诉讼费用由被告承担。
原告雅居乐物管公司为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，在举证期限内提交证据如下：1.前期物业服务合同；2.中山市商品房买卖合同及销售登记备案表复印件；3.收楼通知书及发信回执；4.律师函及律师函邮寄回执；5.收费许可证。
被告牛海龙未向本院提交答辩意见，在举证期限内亦未向本院提交证据。
经审理查明：雅居乐物管公司成立于2007年12月3日，经营范围为物业管理服务，停车场经营。牛海龙于2009年12月1日与中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雅居乐房地产公司）签订了商品房买卖合同，约定：买受人购买中山市沙溪镇雅居乐世纪新城3期＊＊＊幢别墅，该商品房为预售商品房，建筑面积为256.72平方米。在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供。出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同。双方确认并同意2010年8月30日为该商品房的交付时间。若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担。该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。2008年10月1日，雅居乐房地产公司与雅居乐物管公司签订物业管理委托合同，雅居乐房地产公司委托雅居乐物管公司对雅居乐世纪新城小区进行物业管理，委托期限从2008年10月1日至小区业主委员会成立签订新的委托合同时止；物业管理服务费按建筑面积收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取。雅居乐物管公司已取得中山市物价局核发的收费许可证批准的收费标准为别墅每月每平方米2.8元，业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交滞纳金。合同签订后，雅居乐物管公司为雅居乐世纪新城小区提供物业管理服务。2010年8月17日，雅居乐房地产公司按牛海龙在商品房买卖合同中所填写的地址向其发出收楼通知书，通知牛海龙于2010年8月29日至2010年9月29日期间办理收楼手续。牛海龙一直未办理收楼手续，从2013年1月起未缴纳物业服务费。雅居乐物管公司经催收未果，诉至本院主张前述实体权利。
本院认为：本案系物业管理服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中山雅居乐雍景园房地产有限公司作为建设单位，其与雅居乐物管公司所签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。雅居乐物管公司签订上述合同后，依合同约定履行了管理服务义务。
《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”以上规定明确了买受人支付物业费的时间界点为收楼日。雅居乐房地产公司已于2010年8月17日通知牛海龙于2010年8月29日至2010年9月29日收楼，因为牛海龙自身的原因未收楼，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，2010年8月30日即为商品房交接的时间。因此，牛海龙应从2010年9月1日起，按雅居乐物管公司与雅居乐房地产公司约定的标准，向雅居乐物管公司缴纳物业费。现雅居乐物管公司要求牛海龙支付其2013年1月起的物业服务费本院予以支持。2013年1月至2014年10月，牛海龙共拖欠雅居乐物管公司物业服务费15813.95元（256.72平方米×2.8元／平方米／月×22个月）未付，应支付给雅居乐物管公司。关于雅居乐物管公司所主张的滞纳金，实际为逾期交付物业服务费的违约金。牛海龙未按约定支付物业管理服务费，违反了诚信原则及合同的约定，给雅居乐物管公司造成损失，应承担相应的违约责任。但雅居乐物管公司所主张的违约金标准过高，本院予以调整，牛海龙应从拖欠之日起，以实际欠款额按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计付违约金给雅居乐物管公司。牛海龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证及辩论的诉讼权利，相应诉讼风险由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条、《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告牛海龙于本判决生效之日起七日内支付原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司从2013年1月起至2014年10月的物业服务费15813.95元；
二、被告牛海龙于本判决生效之日起七日内支付原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司逾期付款违约金（该违约金以实欠款额为本金，从拖欠之日起计至本判决指定的履行期间付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费234元，减半收取为117元（已由原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司预交），由被告牛海龙负担（被告牛海龙于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 何 频
二〇一四年十月二十日
书记员 李志健