南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖迈民初字第168号
原告陈风英，女，汉族，1955年2月27日生。
委托代理人王辉，江苏袁胜寒律师事务所律师。
委托代理人许威，江苏袁胜寒律师事务所律师。
被告周江霞，女，汉族，1954年7月30日生。
委托代理人贾波，江苏圣典律师事务所律师。
原告陈风英与被告周江霞确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月18日受理后，依法由代理审判员张亮独任审判，于2014年5月9日公开开庭进行审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告陈风英及原告的委托代理人许威，被告周江霞的委托代理人贾波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈风英诉称，原、被告系朋友关系。2007年2月，被告因资金短缺，所以找到原告，提议让原告将其所有的栖霞区某某村X幢XXX室房屋暂时过户到被告名下，以办理银行贷款。2007年2月26日，原、被告双方到南京市房产局办理了上述房屋的过户手续，但被告并未实际支付任何房款，且上述房屋一直由原告居住使用。随后，被告用上述房屋办理了银行贷款。2008年12月10日，被告向原告出具了一份由其亲笔书写的证明协议书，协议书载明，原告将房屋过户给被告的目的仅为办理贷款，贷款期限为五年，被告将房屋贷款还清后，被告将房屋过户到原告名下。现被告已将上述房屋的贷款还清，原告多次找被告协商过户的事宜，但被告一直以各种理由拖延，至今未按约定将上述房屋过户至原告名下。原告认为，买卖上述房屋的协议，并非双方真实的意思表示，被告并未实际交付货款，原告也未向被告交付房屋。原、被告通过买卖房屋的形式，向银行套取贷款，此行为扰乱了正常的金融秩序，双方签订的买卖合同应属无效，被告应把上述房屋返还原告。原告现向本院起诉，请求判令：1、判决原、被告签订的买卖位于栖霞区南塑新村1幢305室房屋的买卖合同无效；2、判令被告协助原告办理位于栖霞区某某村X幢XXX室房屋所有权、国有土地使用权过户手续，过户所产生的费用由被告承担；3、被告承担本案诉讼费、保全费。
被告周江霞辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，本案系买卖合同纠纷一案，不存在合同无效的情况。第二，被告无违反合同约定的情况，相反是原告没有及时办理人员迁出和户口迁出手续。第三，被告已按合同约定履行完付款义务，并在房产中心办理了过户手续，领取新的房产证，被告不存在违约的情况。另外，至于原告所述的以房套贷，被告认为，房屋贷款18万元已实际交付给被告，房屋贷款亦由被告偿还；房屋买卖合同的订立符合法律规定，并且依法开具了合法正规发票，办理了房产过户；结合被告提供的银行流水明细和其他证据，可以证明被告已于2007年2月14日支付原告1万元定金，并分别于2007年2月16日、2007年2月16日在房产交易中心的大厅支付原告127450元首付款、105000元房屋尾款；新房产证办理了以后，新房产证由被告保管，且在房产过户给被告之前，原、被告之间并未约定房屋的产权不发生转移，此情况与以房套贷的惯例不一致，原、被告之间并不存在以房套贷的情况，原告所述不属实，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1998年6月22日，原告与案外人金陵石油化工公司塑料厂签订共有住房买卖契约，约定，原告购买被告名下的位于南京市栖霞区某某村X幢XXX室房屋，房屋总价款为9638元。契约签订后，原告依约履行了付款义务。2007年2月26日，原、被告签订房地产买卖契约，约定，原告将位于南京市栖霞区某某村X幢XXX室、建筑面积为49.7平方米卖于被告；房屋总价款为422450元，被告于2007年2月26日前给付定价1万元、房款127450元，余款待贷款下来之后一次性现金给付原告。原告于2007年3月1日将上述房屋变更登记至被告名下。案涉房屋的18万元银行贷款虽发放至原告名下，但18万元银行贷款由被告使用。案涉房屋贷款由被告偿还，现贷款已还清。2008年12月10日，原、被告签订证明协议书，协议书载明，原南京市栖霞区某某村X幢XXX室，陈风英于2007年3月7日已将此房过户给周江霞名下（因办贷款）。现每月周江霞还贷款，还款期限是五年，贷款还清后，五年以后在过户给陈风英所有。
另查，原告自1995年至今一直居住在案涉房屋内，并交纳水电费、楼道灯费及物业费。2007年2月9日至2007年3月10日，被告名下的中国农业银行账户频繁进出款项。
再查，本院在询问被告本人案涉房屋土地证是否过户至被告名下时，被告的回答是只有房产过户至被告名下，并未向原告要土地使用权证。但案涉房屋的土地使用权证现登记在被告名下。
上述事实，有买卖协议、收据、不动产登记簿、证明协议书、证人证言、银行贷款转存凭证、证明、房屋水电发票、银行流水明细、土地使用权查询证明、录音资料、谈话笔录及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，当事人订立、履行合同，应遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序。本案中，原、被告通过签订虚假的房屋买卖合同，原告将房屋虚假卖于被告，为被告套取银行贷款，扰乱了社会金融秩序，违反了法律、法规的强制性规定，原、被告之间签订的房屋买卖合同应为无效。依据相关法律规定，合同无效后，因合同取得的财产应予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订房屋买卖合同认定为无效后，被告理应将案涉房屋返还给原告，协助原告办理过户手续。对于案涉房屋过户所产生的费用，因原、被告双方均有过错，故对此费用，原、被告各承担一半较为适宜。
关于被告提出的房屋贷款18万元已实际交付给原告，房屋贷款亦由被告偿还抗辩理由，本院认为，通过原、被告于2008年12月10日签订的证明协议书可以得知，原告将案涉房屋过户至被告名下的原因是为被告办理贷款，目的是为被告获得银行的贷款。案涉房屋的18万元银行贷款虽发放至原告账户，但这18万元银行贷款正是被告所要获得的银行贷款，被告不会将这18万元贷款给付原告，18万元银行贷款已由被告使用，故对被告的此项辩驳理由，本院不予采信。
关于被告提出的结合其提供了中国农业银行流水明细，证明其已支付原告1万元定金、127450元首付款及105000元房屋尾款，被告已完全履行了付款义务的抗辩理由，本院认为，一则，2007年2月9日至2007年3月10日，被告名下的中国农业银行账户频繁进出款项，而被告陈述其于2007年2月14日给付原告1万元定金，并分别于2007年2月16日、2007年2月16日给付原告127450元首付款、105000元房屋尾款，给付款项的时间在上述银行账户流水所显示的时间内，两者并不能完全对应；二则，被告陈述其取出现金，将动辄十几万的现金在房产交易中心的大厅给付原告，这不符合一般公民的理性做法，且通过被告提供的其名下的银行流水明细，其频繁的进出款项，可以通过银行转账的方式支付上述款项，被告在房产交易大厅给付大额现金，不符合常理；三则，如若被告交定金以及首付款和房屋尾款给付原告，被告理应让原告向其出具收条，但本案被告并未让原告出具收条，与常理不符；四则，如若被告将房屋定金、首付款及房屋尾款均给付原告，已完全履行了付款义务，被告在2008年12月10日与原告签订的证明协议书时，在约定贷款还清后，将案涉房屋返还给原告的同时，理应约定原告应给付被告多少款项或者是返还定金、房屋首付款及尾款，但证明协议书中并未约定，这与常理不符；五则，如若被告将房屋定金、首付款及房屋尾款均给付原告，已完全履行了付款义务，自2007年原、被告签订买卖合同，并且办理了房屋过户至今，被告在七年的时间内未向原告索要房屋，让原告将房屋交付被告，反而是原告一直居住在案涉房屋内，案涉房屋的水电费均由原告来缴纳，这亦与常理不符。综上，对于被告的此项辩驳理由，本院不予采信。
关于被告提出的新房产证办理了以后，新房产证由被告保管，且在房产过户给被告之前，原、被告之间并未约定房屋的产权不发生转移，此情况与以房套贷的惯例不一致的抗辩理由，本院认为，一方面，由原、被告于2008年12月10日签订的证明协议书可以得知，因为被告办理贷款，原告将案涉房屋过户至被告名下，房屋贷款还清后，五年以后，被告在将案涉房屋过户给原告，案涉房屋的产权只是暂时过户至被告名下，案涉房屋的产权并未真正发生转移。另一方面，如若原、被告之间存在合法的买卖合同关系，买卖合同签订后，被告理应要求并清晰记得案涉房屋的房产证及土地使用权证登记在被告名下，但被告本人在谈话笔录中表示其未向原告要土地使用权证，土地使用权证并未过户，这与常理不符，可以表明原、被告之间并不存在真正的买卖房屋的合同关系，故对被告的上述抗辩理由，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告陈风英与被告周江霞于2007年2月26日签订的买卖位于南京市栖霞区某某村X幢XXX室房屋合同无效。
二、被告周江霞于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告陈风英，将位于南京市栖霞区某某村X幢XXX室房屋过户至原告陈风英名下；过户所产生的费用由原告陈风英与被告周江霞各承担一半。
案件受理费人民币7707元、保全费2645元（原告已预交），共计10352元，由被告周江霞负担，于本判决发生法律效力之日十日内给付原告陈风英。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张 亮
人民陪审员 高益群
人民陪审员 葛秀芳
二〇一四年八月十三日
见习书记员 杜 娟