阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳城法民一初字第1222号
原告：阳江市国联地产代理有限公司。
法定代表人：梁红华，该公司总经理。
委托代理人：陈荣，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：陈慧，广东拓进律师事务所实习律师。
被告：陈永劲，男，汉族。
被告：关尔灵，女，汉族。
以上两被告共同委托代理人：陈志飞，广东赢信律师事务所律师。
原告阳江市国联地产代理有限公司（以下简称国联地产代理公司）诉被告陈永劲、关尔灵建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年8月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国联地产代理公司的委托代理人陈慧，被告陈永劲、关尔灵及其委托代理人陈志飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国联地产代理公司诉称：被告陈永劲于2010年10月9日与原告签订土地使用权转让协议书，约定将土地使用权证号为阳府国用（1999）字第10＊＊2号，面积为10969平方米的土地使用权转让给原告。原告于签约当日交付了第一期地款150万元，于同年12月1日交付给被告地款40万元人民币、又于同年12月22日交付给被告地款50万元人民币，三笔地款共计240万元。原告于2013年11月22日收到阳江市征地储备中心的告示，要求原告自行搬迁拆除该地块上建筑物及附着物时，才知道被告陈永劲没有该地的土地使用权。由于被告没有该地块的土地使用权，不可能再按约定办理好该土地使用权过户手续，其行为已构成违约。据此，原告提出解除该合同，要求被告退回地款240万元，并承担协议约定的违约责任，支付违约金240万元。被告关尔灵为被告陈永劲的妻子，对该笔债务应当承担共同赔偿责任。现原告为维护其合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令解除国联地产代理有限公司与被告陈永劲签订的土地使用权转让协议；2、判令被告立即偿还原告已支付的全部土地款共计240万元，并判令被告支付违约金240万元；3、判令被告关尔灵对上述债务承担共同赔偿责任；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告陈永劲辩称：一、对于本案土地权属及其历史情况，原告是明知的。原告的起诉状陈述不知道陈永劲没有土地使用权与事实不符。这从以下三个方面的事实可以反映出：1、双方签订的土地使用权协议书载明陈永劲通过内部合法认购本案的国有土地使用权，并未载明陈永劲享有该土地使用权的权属；2、原告提供的证据国有土地使用权证载明土地使用权人是广东省阳江文教体育用品进出口公司；3、被告已将涉讼土地的相关资料交给了原告，原告对该土地使用权的权属情况以及其他情况应是清楚和了解的。二、涉讼的土地未能及时办理过户手续是因政府部门的不可抗力导致。三、原告起诉已过诉讼时效。四、原告实际使用涉讼土地多年，相应的费用应予扣减。同时，原告还租赁了被告另外两块土地，本案应一并处理。
被告关尔灵辩称：本案与关尔灵无关。
经审理查明：被告陈永劲与关尔灵是夫妻关系，两人于1993年登记结婚。坐落于阳江市江城区三江路西侧土地登记的原使用权人为案外人广东省阳江文教体育用品进出口公司，案外人广东省阳江文教体育用品进出口公司领有阳府国用（1999）第10＊＊2号国有土地使用证，使用权类型为出让，用途为出让，面积10969㎡。被告陈永劲是案外人广东省阳江文教体育用品进出口公司的办公室主任。案外人广东省阳江文教体育用品进出口公司出具证明书证实阳府国用（1999）第10＊＊2号土地使用权、用益物权归陈永劲所有，所需缴交全部费用由陈永劲支付。2010年10月9日，被告陈永劲（甲方）与原告国联地产代理公司（乙方）签订土地使用权转让协议书，协议书内容为：“兹有甲方陈永劲通过广东省阳江文教体育用品进出口公司内部合法认购一宗面积为10969平方米的国有土地使用权。现甲方自愿将上述土地使用权转让给乙方，并经甲乙双方友好协商同意达成如下转让协议：一、转让宗地基本情况：甲方转让土地位于阳江市江城区三江路，土地使用权证号为：1999-10992号，面积为10969㎡，使用性质为商住，并取得建设用地及规划用地许可证。二、转让价格：该宗地使用权转让总价为人民币柒佰万元整（7000000元），除道路建设费用由乙方负责外，过户至乙方所需费用由甲方负责，包括但不限于土地出让金、土地闲置费、道路建设费、过户至乙方名下的过户费、地上附着物及青苗补偿费、税费等费用均由甲方负责支付。三、付款方式（以收款收据为准）：1、本协议签订日，乙方支付甲方第一期地款：人民币壹佰伍拾万元整（1500000元）。2、甲方将宗地办理过户给乙方递至国土局窗口并受理后，乙方向甲方支付第二期地款：人民币叁佰伍拾万元整（3500000元）。3、甲方将宗地面附着物及青苗清理补偿后交付乙方使用时，乙方向甲方一次性付清地款余额贰佰万元整（2000000元）。四、双方责任：1、甲方保证该宗土地来源合法、权属清晰，无任何债权、债务及其他纠纷。2、甲方保证该宗地面附着物及青苗的赔偿完全理清。否则，甲方负责在交付乙方使用前负责处理完毕。3、甲方承诺自本协议签订日起三个月内依法依规把该宗地使用权过户至乙方指定的公司或个人名下。4、若该土地使用权需经国土交易中心招拍挂，甲方需保证该受益归乙方所有，如因某原因造成乙方不能成为完全受益者，甲方需补偿乙方因此而造成的一切损失。五、甲乙双方任何一方不得违反上述协议条约。若甲方违约，则按已收乙方的转让款额的双倍赔偿给乙方作为损失补偿。若乙方违约，则甲方没收乙方的款项不予退还作为乙方的损失补偿。”签订协议书当日，原告按协议约定支付第一期地款1500000元给被告陈永劲。2010年12月1日、12月22日原告分别支付土地转让款400000元、500000元给陈永劲。被告也将上述土地交原告使用。
2013年，上述土地被阳江市征地储备中心收回，阳江市人民政府就涉讼的土地已颁发国有土地使用权证给阳江市征地储备中心。2013年11月22日，阳江市征地储备中心发出告示，内容为：“根据中华人民共和国国土资源部的《闲置土地处置办法》及《关于研究国企改革涉及处置等有关工作协调会议纪要》的文件精神，同意将原广东省阳江文教体育用品进出口公司位于阳江市江城区三江路段的三块土地收回为阳江市征地储备中心的政府储备土地，该三块土地经阳江市人民政府颁发给阳江市征地储备中心国土证，国土证号分别是：阳府国用（2013）第20＊＊1号、阳府国用（2013）第20＊＊2号、阳府国用（2013）第20＊＊3号，凡是在上述地块上个人或单位的建筑物及地上附着物，请于2013年12月2日前自行搬迁拆除，逾期将依法处理。特此告知。”原告获知上述告示的内容后，认为购地合同已无法履行，遂向本院起诉。请求如诉称。庭审中，原、被告确认双方签订的土地使用权转让协议书中的“土地使用权证号为：1999-1＊＊＊2号”存在笔误，应为“土地使用权证号为：1999-1＊＊＊2号”。
诉讼中，被告陈永劲主张其与原告原是土地使用权转让关系，后来已转变为土地租赁关系，但被告陈永劲对其上述主张未能提供证据证实。
上述事实，有原、被告提供的营业执照、身份证、土地使用权转让协议书、国有土地使用权证、收据、证明书、阳江市征地储备中心告示等为证，结合本案的庭审笔录，经综合分析，足以认定。
本院认为：本案是土地使用权转让纠纷。被告陈永劲与原告原告国联地产代理公司于2010年10月9日签订的《土地使用权转让协议书》，是双方真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在其他无效之情形，该合同有效，双方应按合同约定切实履行合同义务。
根据双方合同约定，被告陈永劲应于3个月内即2011年1月9日前将涉讼的土地使用权过户到原告名下，但被告陈永劲至今仍不能将涉讼土地过户至原告名下，事实上，由于涉讼土地已被阳江市征地储备中心收回，被告陈永劲已不可能将涉讼土地过户到原告名下。陈永劲已构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告请求解除合同，合法合理，本院予以支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求被告陈永劲退还购地款240万元，合法合理，本院予以支持。
对于原告诉请的违约金问题，虽然原、被告双方约定若被告陈永劲违约，应按已收原告的转让款项（240万元）的双倍支付违约金，但该违约金约定显著过高，且原告也未能提供证据证实其因被告违约而造成的已发生的具体损失情况及可得利益损失情况。而根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，被告违约不能将土地过户到原告名下，对于原告已支付的240万元土地款造成的仅是利息损失，故违约金应按银行贷款利率上浮30%为宜，2011年度中国人民银行规定的年贷款利率为6.31%，上浮30%年贷款利率为8.20%，月贷款利率约为0.68%。因此，本院酌情将违约金调整为以被告应返还的土地转让款240万元为本金，按月利率0.68%计算，从原告支付购地款之日起（即150万从2010年10月9日起，40万元从2010年12月1日起，余下的50万元从2010年12月22日起），计至本判决确定的履行期限届满之日止。原告请求中超出本院核定数额以外的部分，本院依法不予支持。
对于被告陈永劲辩称的诉讼时效、原告使用了其土地应计算占用费以及原告另外租赁其两块土地应一并处理问题，首先，原告本案诉请的是解除合同，解除合同是形成权，不存在时效问题，至于合同解除后的返还财产问题，则应从合同解除之日起算，本案并不存在返还超过诉讼时效问题；其次，被告所辩称的土地占用费是被告不履行购地合同的约定产生的，是完全因被告违约而产生的后果，该后果应由被告承担，原告请求被告支付土地占用费，应不予支持；第三，被告辩称原告还租赁了其另外两块土地，该问题与本案无关，应另循途径解决。
对于被告关尔灵应否承担偿还责任的问题，被告陈永劲在与关尔灵婚姻关系存续期间与原告发生债务纠纷，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，由于被告未能提供证据证实原告与被告陈永劲双方产生的债务明确约定为个人债务，本案也不存在婚姻法第十九条第三款（夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿）的情形，本院认定被告陈永劲应予返还的240万元及违约金（以240万元为本金，按月利率0.68%计算，其中150万从2010年10月9日计起，40万元从2010年12月1日计起，余下的50万元从2010年12月22日计起，至本判决确定的履行期限届满之日止）属于夫妻共同债务，应由被告陈永劲、关尔灵共同负责偿还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告阳江市国联地产代理有限公司与被告陈永劲签订的《土地使用权转让协议书》；
二、限被告陈永劲在本判决发生法律效力之日起十日内返还购地款2400000元及违约金（以2400000元为本金，按月利率0.68%计算，其中150万从2010年10月9日计起，40万元从2010年12月1日计起，余下的50万元从2010年12月22日计起，均至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告阳江市国联地产代理有限公司；
三、被告并尔灵对上述款项2400000元及违约金负共同清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费60800元，由被告陈永劲、关尔灵负担（该款原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 徐英涛
审 判 员 黄英燕
人民陪审员 陈永宪
二〇一四年十一月二十二日
书 记 员 黄大华