浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台玉商初字第1359号
原告：玉环县德嘉置业有限公司，住所地：玉环县玉城街道城中路与长治路东北转角。
诉讼代表人：黄宝鹤，系玉环县德嘉置业有限公司管理人浙江榴岛律师事务所负责人。
委托诉讼代理人：黄克旺，浙江榴岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘佩佩，浙江榴岛律师事务所律师。
被告：董捷卡。
委托诉讼代理人：陈冰，浙江靖宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡祥甫，浙江金道律师事务所律师。
第三人：董剑平。
委托诉讼代理人：董灵旭，浙江星汇律师事务所律师
委托诉讼代理人：赵青航，浙江金道律师事务所律师。
第三人：黄小波，现羁押于玉环县看守所。
原告玉环县德嘉置业有限公司（以下简称德嘉公司）与被告董捷卡对外追收债权纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月29日第一次公开开庭进行了审理。审理后被告董捷卡提出追加董剑平、黄小波为第三人。同年8月，原告申请对被告提供的抵债协议的形成时间进行司法鉴定。经审查，本院均予以准许。本案于2016年1月13日第二次公开开庭审理。第一次开庭原告德嘉公司的委托诉讼代理人黄克旺、张冠旭（后解除委托关系）到庭参加诉讼，被告董捷卡的委托诉讼代理人胡祥甫、陈冰到庭参加诉讼。第二次开庭原告德嘉公司的委托诉讼代理人黄克旺、潘佩佩，被告董捷卡的委托诉讼代理人胡祥甫、陈冰、第三人董剑平的委托诉讼代理人董灵旭、赵青航参加诉讼、第三人黄小波因涉嫌犯罪被羁押不能参加诉讼。在诉讼中，原、被告于2015年8月10日申请庭外和解，期限为三个月(自2015年8月10日至2015年11月9日止)，不计入审限。期限内和解未能成功。因案件复杂，经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告德嘉公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付购房款共计人民币4569320元；2.判令被告支付违约金人民币1151468.64元（自2011年11月25日至2015年5月24日共1260天×0.0002元/天×4569320元），并判令继续按日万分之二计算支付违约金至款项付清之日止。在诉讼中原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付购房款共计人民币4498517.10元；2.判令被告支付违约金人民币1133626.31元（自2011年11月25日至2015年5月24日共1260天×0.0002元/天×4498517.10元），并判令继续按日万分之二计算支付违约金至款项付清之日止。事实与理由：德嘉公司以其公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，于2014年9月23日向本院申请破产清算。本院于2014年9月25日作出（2014）台玉破（预）字第6号民事裁定书，裁定受理德嘉公司的破产清算申请，并于2014年10月11日经台州市中级人民法院指定浙江榴岛律师事务所担任管理人。2011年11月24日，被告与德嘉公司分别签订了二份商品房买卖合同，涉及房屋总价4569320元，其中：1.合同编号为201111249995，合同标的为德嘉公司壹号公馆2号楼302号房，总价款为人民币2195707元；2.合同编号为201111249997，合同标的为德嘉公司壹号公馆2号楼402号房（加单价16.80万元的地下车库一个），总价款为人民币2373613元。德嘉公司已按合同约定向被告交付房屋，但被告至今未支付任何款项房款。被告还应按商品买卖合同第八条规定支付逾期付款的违约金1151468.64元。原告认为，被告与德嘉公司签订了房屋买卖合同，被告应当按约支付房款。现被告迟延支付房款，应当承担违约责任。故原告诉至本院。
被告董捷卡辩称，一、双方当事人已以债务抵消的方式支付了涉案房款，理由如下：第一，原、被告以及第三人黄小波、董剑平四方于2011年11月18日达成一份《抵债协议》，约定：“鉴于黄小波欠董捷卡大额借款，董捷卡有意购买德嘉公司所开发的德嘉壹号公馆的城中路2号楼（江南苑）302、402室的房产，德嘉公司同意以应收董捷卡的全部购房款债权抵偿黄小波所欠董剑平的部分借款”。该协议第一条约定“本协议签订后视同董捷卡已付清全部购房款，同时董剑平对黄小波的借款债权自动扣减人民币4569320元”。可见原告同意被告购房款4569320元抵消黄小波对董剑平的债务。第二，2011年11月29日，原告按两份《商品房买卖合同》，分别开具了金额为人民币2373613元和2195707元的销售不动产统一发票。根据房地产交易惯例，只有在购房者支付房款后，房产开发商才有可能出具发票。原告的开票行为表明被告以购房款4569320元抵消对董剑平债务的行为。第三，原告诉称其已按合同约定向被告交付了房屋。如原、被告未结清购房款，原告也不会交房，且在四年期间未提出异议。说明原、被告合同已经履行完毕。第四，双方签订的《商品房买卖合同》的当天被告即需付清全部房款，说明双方在签订合同时原告已经收取到房款。第五，根据原告提供的《审计报告》，载明“董捷卡2住宅全款4569320挂黄小波账”，更证实了黄小波与被告之父董剑平之间存在借贷关系，黄小波是以被告所购房款抵消其与董剑平之间的债务。故被告要求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人董剑平述称，其同意被告董捷卡的意见。
第三人黄小波述称，德嘉公司的股东是台州恩都公司，法定代表人是黄小波。第三人董剑平原系台州恩都公司的股东之一，在2009年之前退股。第三人与其有债务纠纷，第三人不认识董剑平的女儿董捷卡，后来董剑平要买房子给其女儿。由于第三人与黄小波的债务没有结清，故第三人董剑平同意先交房即德嘉公司壹号公馆2号楼302号房和402号房两套。所欠购房款应该是对的，但公司出具的购房发票是之后补开的，具体时间记不清。关于这份抵债协议是2014年下半年强迫下补签的，而非落款时间2011年。签字后，第三人即向公司管理人汇报。
经审理本院认定的事实如下：被告董捷卡欲购买原告德嘉公司的商品房，于2011年11月18日以甲方（债权人）董剑平、乙方（××）董捷卡、丙方（债务人）黄小波、丁方（××）德嘉公司达成一份抵债协议，协议载明：“鉴于黄小波欠董剑平大额借款，董捷卡有意购买德嘉公司所开发的德嘉壹号公馆的城中路2号楼（江南苑）302、402室的房产，德嘉公司同意以应收董捷卡的全部购房款债权抵偿黄小波所欠董剑平的部分借款，现四方签订如下抵债协议：一、本协议签订后视同董捷卡已付清全部购房款，同时董剑平对黄小波的借款债权自动扣减人民币4569320元。二、黄小波与德嘉公司的债权债务由该双方自行处理，与董剑平、董捷卡无关；董剑平与董捷卡的内部关系与其余两方无关。三、本协议签订之日即发生效力。”2011年11月24日，被告与德嘉公司分别签订了两份商品房买卖合同，涉及房屋总价款4569320元，其中约定：1、合同编号为201111249995，合同标的为德嘉公司壹号公馆2号楼302号房，总价款为人民币2195707元；2、合同编号为201111249997，合同标的为德嘉公司壹号公馆2号楼402号房（加单价16.80万元的地下车库一个），总价款为人民币2373613元。以上合同第七条均约定：买受人于2011年11月24日前一次性付清全部房价款；第八条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条约定；出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列各项条件的商品房交付买受人使用。合同还约定其他等内容。合同签订之后，德嘉公司已按合同约定向被告交付房屋，并于2011年11月29日向被告开具两份销售不动产统一发票。原告认为被告至今未支付任何款项房款。被告还应根据商品买卖合同第八条规定支付逾期付款的违约金1151468.64元。后经玉环县地产测量队对房屋建筑面积测绘成果（实测）报告书显示：所涉案房屋实测面积与合同面积不符，按实测房屋面积计算的购房款人民币4498517.10元（1、合同编号为201111249995，总价款为人民币2160385.50元；2、合同编号为201111249997，加单价16.80万元的地下车库一个，总价款为人民币2338131.60元），合计购房款人民币4498517.10元，违约金1133626.31元。
另查明，玉环五洲大酒店有限公司于2010年10月更名为台州恩都酒店有限公司（其破产重整一案在本院审理中），注册资本人民币27500万元，法定代表人黄小波。2008年4月24日，公司一人投资设立德嘉公司为其子公司，注册资本人民币9800万元，法定代表人黄小波，经营范围房地产开发。因玉环五洲大酒店有限公司生产经营需要，竞标征用城关南山村、北山村、西山村出让给原玉环电厂、天一饮料厂、台州洛克啤酒有限公司厂房的土地使用权。2007年10月9日，以承包出让方（甲方）董剑平、以承包受让方（乙方）黄小波、以发包方（丙方）玉环五洲大酒店有限公司三方签订一份《承包经营权转让协议》，约定甲方和周新华共同承包的A－2商品房开发项目承包经营权属于甲方的50%份额转让给乙方等合同内容。2014年9月23日，德嘉公司以其公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，向本院申请破产清算。本院于2014年9月25日作出（2014）台玉破（预）字第6号民事裁定书，裁定受理德嘉公司的破产清算申请，并于2014年10月11日经台州市中级人民法院指定浙江榴岛律师事务所担任管理人。原告破产管理人对公司项目销售情况进行审计，台州中天会计师事务所有限公司出具审计报告（中天综审[2015]88号）显示：四类（18套），其中董捷卡2套住宅全款4569320.00元挂黄小波账，注明“董捷卡的购房款未收黄小波打借条”。
以上事实有原告向法庭提交的商品方买卖合同复印件两份、违约金计算表（新）一份、审计报告、房产测绘报告书、德嘉公司破产管理人审计报告、有异议房源清单、（2014）台玉破（预）字第6号民事裁定书、（2014）台玉破（预）字第6—1号决定书、被告董捷卡身份证、房屋基本情况表、台州中天会计师事务所营业执照副本等复印件各一份、被告提交的德嘉公司开具购房发票复印件两份、抵债协议一份、土地出让金发票三份、承包经营权转让协议、契税凭证、协议书、结算单等复印件各一份、第三人黄小波的询问笔录、宁波天童司法鉴定中心回复一份、原告的质证笔录以及原、被告的当庭陈述等证据材料予以证实、原告提供的证据经本院审查认为，其来源、形式合法，内容真实，且各证据之间能够相互印证，与本案待证事实具有关联，故本院确认其具有证明力，可以作为定案的根据。
本院认为，原告德嘉公司与被告董捷卡之间签订商品房买卖合同系双方当事人真实表示，内容不反法律、行政法规强制性，合同应属有效。原告按约交房后，被告取得房屋后负有支付房款的义务。从本院查明的事实，德嘉公司系台州恩都酒店有限公司设立的法人子公司，第三人黄小波系德嘉公司法定代表人，又是公司实际控制人。虽然《抵债协议》上落款时间“2011年11月18日”，原、被告及第三人均存在争议，目前不能通过鉴定结论来认定，但是当时黄小波利用自己职务便利在协议上以公司名义盖章，完全有能力办到，故第三人黄小波认为这份协议是事后补签的辩解，在情理上本院予以采信。从本院审理查明的事实分析，被告董捷卡向原告德嘉公司购房，以其父董剑平对黄小波享有的债权转让给其女儿董捷卡，由黄小波归还给董捷卡，同时被告董捷卡的购房款，经原告德嘉公司同意，由黄小波个人来偿付，在德嘉公司破产后，其破产管理人通过审计确认“董捷卡的购房款未收黄小波打借条”，能够证明董捷卡并没有支付房款，而是将债务转移给黄小波，以借款形式来归还原告。并且，之后本院在审理德嘉公司破产案件中核实，董剑平以借款名义向原告破产管理人提出债权申报金额48101067元，但管理人以超过申报期，暂不予确认；在审理台州恩都酒店有限公司破产案件中核实，董剑平向其破产管理人提出债权申报金额共计11169280元。德嘉公司向被告董捷卡开具销售不动产统一发票，完成商品房交易过程。以上可以印证了《抵债协议》四方当事人之间有口头约定在购房条件成就时达到债务消灭的法律效果意思表示，至于形成这份书面《抵债协议》是对之前抵债行为的追认。故本院能够认定原告德嘉公司同意主债务抵销，不存在被告违约的事实。原告与被告之间合同权利义务终止，债权债务消灭。故原告管理人主张违约金请求无法律依据，本院予以驳回。被告董捷卡的辩解理由成立，本院予采纳。故原告主张的诉讼请求不能成立，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第九十一条第一款第（三）项之规定，判决如下：
驳回原告玉环县德嘉置业有限公司诉讼请求。
案件受理费51846元（缓交），由原告玉环县德嘉置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 陈巧峰
审 判 员 陈华辉
审 判 员 郑风雨
二〇一六年八月二十五日
代理书记员 梁斐然