江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟商初字第00697号
原告交通银行股份有限公司常熟分行，住所地江苏省常熟市枫林路38号。
负责人齐竝，该行行长。
委托代理人朱萍，江苏竹辉律师事务所律师。
被告吕长根。
委托代理人孙欢成，上海市远东律师事务所律师。
被告林红粉。
委托代理人孙欢成，上海市远东律师事务所律师。
被告曹某。
法定代理人吕萍。
委托代理人孙欢成，上海市远东律师事务所律师。
被告吴进双。
被告苏丽娟。
委托代理人吴进双。
原告交通银行股份有限公司常熟分行（以下简称交通银行常熟分行）诉被告吕长根、林红粉、曹某、吴进双申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法组成合议庭公开进行审理。审理中，本院依法通知苏丽娟为被告参加诉讼。本案于2015年7月7日公开开庭进行了审理，原告交通银行常熟分行的委托代理人朱萍，被告吕长根、林红粉及两人与被告曹某共同的委托代理人孙欢成，被告吴进双及其作为被告苏丽娟的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行常熟分行诉称：在（2013）熟商初字第1073号原告诉吴进双、苏丽娟等金融借款合同纠纷一案（以下简称审理案件）中，经原告申请，常熟市人民法院于2013年11月28日依法查封了吴进双、苏丽娟所有的位于上海市浦东新区康桥镇沪南路3468弄47幢115号801室的房屋（以下简称争议房屋）。经审理，法院判决吴进双、苏丽娟对常熟乾康钢铁贸易有限公司的债务在最高额495万元的范围内向原告承担连带清偿责任。判决书生效后，审理案件各被告未能履行判决书确定的义务，原告向法院申请强制执行。执行过程中，吕长根、林红粉、曹某向法院提出书面执行异议，请求解除对争议房屋的查封。2014年11月19日，法院组织公开听证。2015年3月31日，法院作出（2014）熟执异字第00016号执行裁定书，裁定中止对争议房屋的执行。2015年4月21日，法院向原告送达上述裁定书。
原告认为应当继续对争议房屋的执行，理由如下：1、2013年11月28日法院采取查封措施时，争议房屋尚未完成过户登记手续，依据《物权法》的规定，争议房屋仍属于吴进双、苏丽娟所有。2、法院采取查封措施时，虽然本案各被告之间已经签订了房屋买卖合同，但吕长根、林红粉、曹某并未支付全部房款，其在执行异议听证中也未举证证明其已实际占有争议房屋，其未能办理房屋产权过户的原因是其未付清全部房款、尚不具备办理产权过户的条件。因此，法院查封争议房屋完全符合法律规定，吕长根、林红粉、曹某要求解除对争议房屋查封的请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条的规定。3、《查扣冻规定》第十七条是对“不得查封”情形的规定。法院查封争议房屋在前，吕长根、林红粉、曹某付清房款在后，其不能依据《查扣冻规定》第十七条的条件请求解封。综上，争议房屋系吴进双、苏丽娟所有，且不符合《查扣冻规定》第十七条“不得查封”的条件，应当继续执行。要求：1、判令继续对执行标的吴进双、苏丽娟所有的上海市浦东新区康桥镇沪南路3468弄47幢115号801室房屋的执行；2、判令被告承担本案的诉讼费。
被告吕长根、林红粉、曹某共同辩称：不同意原告的诉讼请求。执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应当获得法院的支持。1、根据《查扣冻规定》，在买受人不存在过错的情况下，查封房屋应当解封。本案争议房屋买卖合同的签订、部分房款的支付以及房屋的交付都是在法院查封之前完成的，由于查封手续的特别，导致在法院查封以后，交易中心没有通知买卖双方，所以我方在支付全部房款后、到交易中心办理过户时，才被交易中心告知争议房屋已经查封无法过户，因此，我方对此不存在任何过错。2、关于争议房屋的交付问题，我方在执行异议听证中提交了争议房屋所在地居委会出具的证明，证实我方是在争议房屋中居住的，执行法官也到实地核实过。3、从争议房屋的可执行性看，争议房屋对原告不具有执行意义，因为争议房屋原本设定了两个抵押，现在所有的售房款也都用于清偿抵押债务，即使我方没有购房，争议房屋拍卖以后，原告也是无法受偿的。4、争议房屋是我方卖掉原有居住的房屋置换所得的，如果争议房屋被法院执行，将会导致我方没有其他房屋居住。综上，我方认为争议房屋不应当恢复执行。
被告吴进双、苏丽娟共同辩称：同意吕长根等人的答辩意见，要求解除对争议房屋的查封，让吕长根等人居住。
经审理查明：2013年9月5日，交通银行常熟分行向本院提起诉讼，要求常熟乾康钢铁贸易有限公司归还借款本息、吴进双和苏丽娟等十七名被告承担担保责任，本院以（2013）熟商初字第1073号案件立案受理。该案审理过程中，交通银行常熟分行向本院申请财产保全。2013年9月6日，本院作出（2013）熟商初字第1073-1号民事裁定书，裁定冻结常熟乾康钢铁贸易有限公司、吴进双、苏丽娟等十八名被告的银行存款400万元或查封、扣押其相应价值的财产。2013年11月28日，根据交通银行常熟分行提供的财产线索，本院查封了登记所有权人为吴进双、苏丽娟的上海市浦东新区康桥镇沪南路3468弄47幢115号801室房屋。同日，上海市浦东新区房地产登记处在本院的送达证上盖章并写明“有抵押”。
2014年2月17日，吴进双、苏丽娟作为申请人向本院提出财产保全复议申请，认为：首先，申请人在知晓法院查封前已与吕长根、林红粉、曹某就争议房屋签订了买卖合同，且吕长根等人已付清了全款并接收了争议房屋，吕长根等人已是争议房屋的实际产权人，争议房屋并非申请人的财产；其次，争议房屋原本就有抵押登记，申请人所得房款也全数用于归还原抵押权人上海农商银行浦东分行和张爱美的债务（前者抵押登记已注销，后者抵押登记尚未注销），并无余额可供执行，因此，申请解除对争议房屋的查封。
2014年5月9日，本院组织保全异议听证。2014年5月30日，本院作出（2013）熟商初字第1073号通知书，认为：本院采取查封措施时，争议房屋的物权仍属吴进双、苏丽娟所有，尚未转移至吕长根、林红粉、曹某名下，且吕长根、林红粉、曹某在本院查封时尚未付清所有房款，故本院查封争议房屋并无不当，据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第110条的规定，驳回申请人吴进双、苏丽娟提出的复议申请。
另查明：2014年2月26日，本院作出（2013）熟商初字第1073号民事判决书，判决如下：常熟乾康钢铁贸易有限公司于本判决生效后十日内归还交通银行常熟分行借款本金3766719.67元，并支付计算至2013年8月15日的利息（含复利）131271.90元及2013年8月16日起至本判决生效后确定的履行之日止按《小企业流动资金借款合同》约定计算的利息；吴进双、苏丽娟等十七名被告对常熟乾康钢铁贸易有限公司的涉案债务在最高额495万元的范围内承担连带责任；案件受理费38369元、保全费5000元、公告费900元，合计诉讼费44269元，由交通银行常熟分行负担225元，常熟乾康钢铁贸易有限公司负担44044元，吴进双、苏丽娟等十七名被告负连带责任。
上述判决生效后，常熟乾康钢铁贸易有限公司、吴进双、苏丽娟等十八名被告未能履行判决确定的付款义务。2014年7月18日，交通银行常熟分行向本院申请强制执行，本院以（2014）熟执字第01301号案件立案受理。该案执行过程中，吕长根、林红粉、曹某作为异议人向本院提交执行异议申请书，认为：异议人在知晓法院查封前已与吴进双、苏丽娟签订了房屋买卖合同，付清了房款，接收了房屋，缴清了税费，异议人已是争议房屋的实际产权人，争议房屋已非吴进双、苏丽娟的财产，据此，根据《查扣冻规定》第十七条的规定，要求解除对争议房屋的查封。
对于上述异议，本院以（2014）熟执异字第00016号案件立案处理。2014年11月19日，本院组织执行异议听证。2015年3月31日，本院作出（2014）熟执异字第00016号执行裁定书，认为：异议人与被执行人吴进双、苏丽娟所签订的《上海市房地产买卖合同》在本院查封之前已经登记备案，且异议人吕长根、林红粉为置换房屋将原居住房屋已出卖他人，已向被执行人吴进双、苏丽娟付清全部购房款，仅因在转移登记前被法院查封致未过户，其主观上并无过错。目前争议房屋已交付异议人居住使用，异议人作为无过错的买受人，应当得到保护。故异议人提出的异议理由成立，本院对其异议主张予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十二条之规定，裁定中止对争议房屋的执行。
2015年4月21日，本院向交通银行常熟分行送达上述执行裁定书。2015年5月4日，交通银行常熟分行向本院提起执行异议之诉。2015年5月8日，本院以（2015）熟商初字第00697号案件立案受理。
又查明：2013年10月28日，吴进双、苏丽娟（出售方、甲方）与吕长根（买受方、乙方）、上海市汉信房地产经纪事务所（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，载明：乙方愿意委托丙方以约定条件购买甲方的房地产；买卖房地产的基本情况：房屋座落：上海市浦东新区沪南路3468弄115号801室，建筑面积：118平方米（以产证记载的面积为准），是否设定抵押：是，还贷方式：自行还贷；买卖条件：购买总价款：246万元，付款方式：签署买卖合同／定金合同当日，支付首付款／定金计110万元整（内含已付定金5万元），到交易中心办理过户手续前，支付房款计136万元；交房约定：款清交房。
2013年10月28日，吕长根向吴进双支付购房定金5万元，吴进双向吕长根出具《定金收条》一份。
2013年11月10日，吴进双、苏丽娟（卖售人、甲方）与吕长根、林红粉、曹某（买受人、乙方）签订合同编号为1889840的《上海市房地产买卖合同》一份，载明：甲乙双方通过上海汉信房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：甲方依法取得的房地产权证号为：浦2010241440，房地产座落：康桥镇沪南路3468弄47幢115号801室，房屋类型：公寓，房屋建筑面积：118.42平方米；房地产转让价款共计128万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议中明确约定；在2014年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；本合同自甲、乙双方签订之日起生效。该合同《补充条款（一）》载明：乙方将全部的房款支付给甲方，甲方当日向乙方交房；付款方式：签订本合同当日，乙方支付甲方110万元；甲、乙双方进上海市房地产交易中心之前乙方支付18万元给甲方，之后办理过户手续。该合同《附件五》载明：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。同日，该合同通过上海市房地产交易中心网上合同备案系统进行了备案。
2013年11月10日，吴进双、苏丽娟（甲方）与吕长根、林红粉、曹某（乙方）签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，载明：甲、乙双方关于位于上海市浦东新区沪南路3468弄115号801室买卖约定以下相关事宜：1、甲、乙双方确定该套房屋实际买卖价格为甲方净到手246万元（备注：本次交易中所有税、费及中介费等均由乙方承担）。2、甲、乙双方约定关于该套物业甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》价格为128万元；另有118万元作为甲方的房屋搬迁装修补偿款，关于搬迁装修补偿款乙方在甲、乙双方进上海市房地产交易中心办理过户之前支付给甲方。3、双方再次确认：不论甲方实际搬迁费花费多少，但乙方支付给甲方的搬迁装修补偿款与房屋转让款总计246万元整确定不变。4、甲、乙双方经协商一致：若乙方出售的房屋交易不成功，影响到本次交易终止，双方不追究违约责任（如果由于甲方因不可抗力因素导致本次交易不成功，双方也不追究违约责任）。5、本协议与买卖合同同时履行，合同编号为（1889840），二者不可分离。6、本协议双方签字生效，各执一份。
2013年11月10日，林红粉在中国工商银行尾号为8847的账户向苏丽娟在中国工商银行尾号为6856的账户转账支付105万元。同日，苏丽娟向吕长根、林红粉出具《二手房房款收据》一份，上海市汉信房地产经纪事务所作为见证方在该收据上盖章。
2014年2月8日，林红粉在中国工商银行尾号为8847的账户向苏丽娟在中国工商银行尾号为6856的账户转账支付136万元。同日，吕长根、林红粉、曹某缴纳了相关税费，并与吴进双、苏丽娟共同前往上海市浦东新区房地产登记处办理争议房屋产权变更登记手续。同日15时1分41秒，上海市浦东新区房地产登记处打印争议房屋的《房地产权利限制状况信息》，告知争议房屋被本院查封的情况，未受理争议房屋的产权变更登记申请。
再查明：2011年3月7日，上海农商银行浦东分行（抵押权人）与吴进双、苏丽娟（抵押人）签订编号为1815514110008的《最高额抵押合同》一份，载明：为担保债务人上海敦泰贸易有限公司（法定代表人为苏丽娟）在编号为1815514110008的《最高额融资合同》项下所欠抵押权人的所有债务能得到及时足额偿还，抵押人愿以争议房屋为债务人与抵押权人形成的债务提供抵押担保。2011年3月11日，争议房屋办理抵押权登记，抵押权人为上海农商银行浦东分行，抵押性质为最高额抵押，最高债权限额为130万元，债权发生期间从2011年3月7日起至2014年3月6日止。
2013年9月11日，争议房屋再次办理抵押权登记，抵押权人为张爱美，债权数额为130万元，债务履行期限从2013年8月28日起至2023年8月28日止。
2013年10月28日，吴进双向张爱美支付现金5万元。2013年11月10日，苏丽娟在中国工商银行尾号为6856的账户向张爱美在中国工商银行尾号为8538的账户转账支付55万元和50万元，合计支付105万元，两笔转账汇款凭证记载的用途均为“还款”。
2013年11月11日，张爱美在浙江泰隆商业银行尾号为1070的账户向上海敦泰贸易有限公司在上海农商银行尾号为0822的账户转账支付130万元，转账凭证记载的付款用途为“还房贷”。
2013年11月14日，上海敦泰贸易有限公司向上海农商银行浦东分行归还贷款本金130万元、利息14625元，提前还清贷款。2014年1月24日，上海农商银行浦东分行向上海市浦东新区房地产登记处申请办理抵押权注销登记。2014年1月27日，该抵押权被登记注销。
2014年2月8日，苏丽娟在中国工商银行尾号为6856的账户向张爱美在中国工商银行尾号为8538的账户转账支付136万元。
还查明：2013年10月20日，吕长根、林红粉、吕萍（出卖方、甲方）与岳寒（买受方、乙方）、上海锐翔房地产经纪事务所（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，载明：房屋坐落：浦东新区迎博路94弄242号501室，总房价款：233万元。同日，吕长根、林红粉、吕萍（出卖方、甲方）与岳寒（买受方、乙方）签订《房屋买卖合同》一份，载明：坐落：上海市浦东新区迎博路94弄242号501室，建筑面积：83.75平方米，总房价款：233万元。
2013年10月30日，吕长根、林红粉、吕萍（卖售人、甲方）与岳寒、徐梦明（买受人、乙方）签订合同编号为1878327的《上海市房地产买卖合同》一份，载明：甲乙双方通过上海锐翔房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：甲方依法取得的房地产权证号为：浦2006088760，房地产座落：迎博路94弄242号501室，房屋类型：公寓，房屋建筑面积：83.75平方米；房地产转让价款共计198万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议中明确约定；甲方收到乙方贷款的房款后七日交房给乙方；在2013年12月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同《补充条款（一）》载明：甲方同意乙方可以向贷款银行申请138万元的贷款用于支付部分房价款；乙方应于签订买卖合同后五个工作日内提供贷款所需资料，与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切相关费用。该合同《附件三：付款协议》载明：签订本合同当日内，乙方应支付甲方首期房价款60万元（包括在签署本合同之前，乙方已支付甲方定金计5万元）；待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证以及以贷款银行为抵押权人之他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将138万元的贷款直接付至甲方帐号作为第二期房价款。同日，该合同通过上海市房地产交易中心网上合同备案系统进行了备案。
2013年10月30日，吕长根、林红粉、吕萍（卖售人、甲方）与岳寒、徐梦明（买受人、乙方）签订《补偿协议》一份，载明：甲乙双方于2013年10月30日就转让浦东新区迎博路94弄242号501室之房产事宜达成一致；双方达成的该项交易实际总成交价为233万元（该总成交价为甲方净到手价，乙方承担本交易税、费），由该房屋买卖合同及固定装修及搬迁补偿协议共同组成，其中房屋买卖合同约定的成交价为198万元，房屋现有固定装修及搬迁补偿价为35万元；该笔补偿款分二笔支付：第一笔20万元，于2013年10月30日前由乙方支付给甲方，第二笔15万元，于2013年12月10日前（即交易中心产权过户前）由乙方支付甲方。
之后，岳寒、徐梦明支付了全部购房款，吕长根、林红粉、吕萍将上海市浦东新区迎博路94弄242号501室房屋交付给岳寒、徐梦明。2013年12月7日，双方向上海市浦东新区房地产登记处申请办理产权变更登记。2013年12月18日，该房屋产权变更登记至岳寒、徐梦明名下。
还查明：在本院（2014）熟执异字第00016号案件审理过程中，吕长根、林红粉、曹某还向本院提交了下列材料：
1、上海市浦东新区康桥镇美林居民社区站于2014年9月19日出具的《证明》一份，载明：“兹由林红粉，女，××，上海市浦东新区康桥镇沪南公路3468弄47幢115号801室居民。特此证明（有效期30天）”。
2、上海市汉信房地产经纪事务所于2014年11月24日出具的《情况说明》一份，载明：“关于沪南路3468弄47幢115号801室，此次交易过程如下：1、甲、乙双方于2013年10月28日在上海汉信房地产经纪事务所签订房地产买卖居间协议；2、甲、乙双方于2013年11月10日再次来我上海汉信房地产经纪事务所签订上海市房地产网签买卖合同（在此之前，对于房屋查封一事，本事务所一概不知）。以上过程说明属实”。
本案审理过程中，吕长根、林红粉、曹某向本院提交上海汉信房地产经纪事务所于2015年7月2日出具的《证明书》一份，载明：“吴进双、苏丽娟与购买方吕长根、林红粉、曹某于2013年11月经过上海汉信房地产经纪事务所买卖上海市浦东新区沪南路3468弄115号801室房屋，经甲、乙双方协商一致于2013年11月20日办理房屋交接。特此说明”。
以上事实，有房地产买卖居间协议、定金收条、上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同之补充协议、中国工商银行业务凭证、二手房房款收据、税收缴款书、房地产权利限制状况信息、证明、证明书，本院（2013）熟商初字第1073号案卷材料、（2014）熟执字第01301号案卷材料、（2014）熟执异字第00016号案卷材料以及本案的庭审笔录等证实。
本院认为：从争议房屋的交易过程来看，吕长根、林红粉出售原有房屋后购买争议房屋；在本院查封争议房屋前，吕长根、林红粉、曹某与吴进双、苏丽娟签订争议房屋的买卖合同，办理网上备案登记，并支付定金和首付款；在本院查封争议房屋后，吕长根、林红粉、曹某在不知道争议房屋被查封的情况下，继续支付争议房屋的剩余购房款；吕长根、林红粉、曹某分三次支付给吴进双、苏丽娟的购房款，吴进双、苏丽娟均在收款当天全额支付给第二顺位抵押权人张爱美，张爱美收款后又随即支付给第一顺位抵押的借款人上海敦泰贸易有限公司，之后，上海敦泰贸易有限公司提前偿还了第一顺位抵押权人上海农商银行浦东分行的贷款本息，上海农商银行浦东分行注销登记第一顺位抵押权；吕长根、林红粉、曹某支付全部购房款后，向上海市浦东新区房地产登记处申请办理争议房屋产权变更登记时，才得知争议房屋被查封的事实。由此可见，吕长根、林红粉、曹某是善意的购房人，并不存在协助吴进双、苏丽娟恶意规避执行的行为，吕长根、林红粉、曹某作为善意购房人的合法权益应当得到保护。
从执行的结果来看，在本院查封争议房屋之前，争议房屋已经设定了两个抵押权，如果没有吕长根、林红粉、曹某购房争议房屋的情况发生，执行争议房屋的所得款项应当首先用于清偿两个抵押权人的债权，而争议房屋的售房款尚不足以清偿两个抵押权人的债权，交通银行常熟分行并不会因执行争议房屋而获得清偿。现在，吕长根、林红粉、曹某购买了争议房屋，支付的购房款清偿了第一顺位抵押权人上海农商银行浦东分行的全部债权和第二顺位抵押权人张爱美的部分债权，第一顺位抵押权人上海农商银行浦东分行也注销了抵押登记，如果执行争议房屋，执行所得款项在清偿抵押权人张爱美的剩余债权之后，剩余款项将由交通银行常熟分行获得清偿，而吕长根、林红粉、曹某就执行所得款项却无法获得任何清偿，会导致善意购房人与申请执行人之间出现明显的利益失衡。
综上，吕长根、林红粉、曹某就争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告交通银行股份有限公司常熟分行的诉讼请求。
案件受理费26480元，由原告交通银行股份有限公司常熟分行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。
审 判 长 周 薇
人民陪审员 唐建亚
人民陪审员 杜伟菁
二〇一五年九月十日
书 记 员 王晟红
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。