新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民二初字第734号
原告：雷志强，男，汉族，农民。
委托代理人：王宏诣（特别授权），新疆君正律师事务所律师。
委托代理人：李娜（一般代理），新疆君正律师事务所律师。
被告：沙湾县润泽房地产开发有限责任公司
法定代表人：宋玉珍，职务：董事长。
委托代理人：王天顺，新疆双信律师事务所律师。
被告塔城市宏鼎房地产开发有限公司。
法定代表人：戴斌。
原告雷志强诉被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司、塔城市宏鼎房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯进红独任审判于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告雷志强及委托代理人王宏诣、李娜，被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司的委托代理人王天顺到庭参加诉讼；被告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告雷志强诉称：2011年3月11日，原告与被告沙湾县润泽房地产开发有效公司和被告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司签订《房屋拆迁协议书》，就房屋拆迁后的补偿问题达成协议。拆迁房屋面积为92平方米，被告给原告补给面积为90平方米的房屋两套，房屋实际面积上下浮动三平方米，双方互不找差价。请求判令被告立即交付约定房屋润泽三期5号楼4单元5层右的房屋。被告给原告补助房租费每月500元（一年支付一次，时间由搬迁之日起交房之日止），还约定自原告搬迁之日起2年后不能交房，原告可在河滩路市区优先选择其他楼房，否则按违约论处，按销售价加倍罚款。2011年4月21日，又达成补充协议，约定给原告的每套房屋增加2平方米，2011年4月22日前，原告一月进行了搬迁。在原告多次催促下，2015年5月，被告才交付了第一套房屋，原告要求被告交付第二套房屋，被告拒绝，也没有提供其它楼房给原告选择，原告多次与被告协商交付房屋，支付违约金及补偿房租费无果，起诉请求：一、判令被告立即交付润泽三期5号楼4单元5层右的房屋；
二、判令被告支付违约金220174．78元（2013年4月22日至2015年5月19日，计30个月另27天，95㎡×4398元／平方米×0．007467利率×24个月＋95㎡×4398元／平方米×0．007467利率×12个÷365天×27天=77644．25元；2013年4月22日至2015年10月22日，95㎡×4310元／平方米×0．007467利率×30个月=91720，89元。暂且计算至2015年10月22日，给付至实际交房日的违约金．共计：169365．14元。169365．14元×上浮130％=220174．78元）。
三、判令被告支付补助房租费12500元（2013年4月22日至2015年5月15日，25个月，每月500月）。
被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司辩称：对诉讼主体说明，当时润泽公司没有成立，现在润泽公司一直作为第二被告的分公司办理相关手续，后期润泽公司成立后沙湾分公司已撤销，所有的权利都给了润泽公司。第二项请求我没有看懂，第三项请求我们愿意承担房租费，为什么没有交付房屋，是因为有房屋但房屋的差价部分没有解决，我们愿意解决问题。
被告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
原告雷志强为证明自己的诉讼请求成立提供如下证据：
一、拆迁补偿协议一份（出示原件，提交复制件）。证明：1、原告为什么起诉两被告的原因。2、原、被告于2013年3月11日签订的房屋补偿协议。3、合同约定的内容：第一条第一款由被告补给原告面积90平方米房屋二套，上下浮动3平方米双方互不找差价。后双方又协商每套房屋补偿面积2平方米。4、合同第四条第三款要求补偿房租费。5、合同第一页由房屋拆迁人负责人蒋健给原告发拆迁通知，我方也收到了通知并搬迁。
书证2，收条两份（出示原件，提交复制件）。证明：我们按合同约定交付了被拆迁房屋。
书证3，选房通知书一份。证明：在2013年10月28日原告通知我方选房，我方对房屋及面积进行了确定，我方选择的第一套房85.25平方，第二套房屋117.41平方米。
书证4，照片（复制件）。证明：我方所选房屋面积单价。2、我方所选房屋的实际面积。产生争议是对浮动的三个平方被告要求支付差价。
被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司对原告举证的质证意见如下：
书证一、真实性、合法性无异议，对证明的目的有异议，2014年说二套房屋加2个平方是对的，但理解是错的，不是说超95平方米部分不计算加钱，低于89平方米以内部分不减钱。关于租金问题我们也认可了，原告按时交房也对的，对优先选择房屋是对的，选房后因为发生争议后没有给房屋。
书证二、无异议。
书证三、真实性无异议，但是实际履行过程中发生了变化，最后给房99.71平方米和117.41平方米。现在的交房面积超过了95平方，我们按95平方计算补偿的。
书证四、证据来源不清楚，对真实性有异议，证据也没有其他证据佐证。对有争议的房，浮动的三个平方不给计算价款，其他平方要计算价款。
经原告举证、被告质证，本院确认事实如下：
2011年3月11日，原告与被告沙湾县润泽房地产开发有限公司（当时工商预登记名称）签订《房屋拆迁协议书》，就房屋拆迁后的补偿问题达成协议。合同第一条第一项约定：拆迁房屋面积为92平方米，被告给原告补给面积为90平方米的房屋两套，房屋实际面积上下浮动叁平方米，双方互不找差价。合同中第四条第四项约定甲方给乙方补助房租费每月500元（一年付一次，时间由搬迁之日起至交房之日止。合同第四条第八项约定自如甲方从搬迁之日起2年后不能交房，乙方可在河滩路市区优先选择其他楼房，否则按违约论处，按销售价加倍罚款。合同第五条约定：甲方无偿给乙方赔偿地下室2间。
2011年4月21日王龙元（宋玉珍的丈夫）与雷志强又签订补充协议，最后经双方协商在原协议基础上每套楼房再增加2平方米（贰平方米，（每套补偿面积为玖拾贰平方米），楼层为壹楼和贰楼。
合同落款盖章是被告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司，签订合同当时宋玉珍正在申办自己的房地产公司，润泽公司还没有成立，宋玉珍挂靠塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司从事房地产经营与开发，前期招标及拆迁手续手续是塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司办理的，后期润泽公司成立后，所有的权利、义务都有润泽公司承继，宋玉珍不再挂靠市宏鼎房地产开发有限责任公司，房产经营的其它手续都是是第一被告办理。现润泽公司在办理房产相关手续。
2011年5月10日，原告交付被告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司土地使用证和建设工程规划许可证文本，该分公司并出具收条。2011年5月11日，原告雷志强交付被拆迁的房屋，被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司出具收条。
2013年10月28日，被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司通知原告雷志强选房，雷志强在拆迁户选房通知书上（1）选4号楼2单元一层左手，建筑面积85.25平方米一套，即4号楼2单元101室；（2）选5号楼4单元5层右手，建筑面积117.41平方米一套，即5号楼4单元502室。以实际面积测绘为准。
2015年5月19日被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司给原告打电话交房，交房时原告支付了第一套房屋物业上的费用后，物业公司交付原告第一套房屋钥匙，已交第一套房屋4号楼2单元101室实际面积为99.71平方米。
原告找被告履行第二套交付义务，被告要求原告交3平方米差价款，并交清第一套房款，原告没有交纳，被告则没有履行交付第二套房屋义务。按照合同约定补一层楼房和二层楼房各一套，原协议90平方米，补偿协议增加2平方米，上下浮动3平方米互不找差价，被告应补偿原告第一套一层房屋面积95平方米，实际补偿一层楼房面积99.71平方米，第一套房屋原告给被告找差价（99.71-95）平方米×单价4398元=20714.58元。同理约定被告补偿原告二层95平方米房屋一套，单价4310元，计价款409450元，原告实际选5号楼四单元502室，面积117.64平方米，单价4390元，价款516439.60元。原告给被告补偿找差价516439.60元-409450元=106989.60元。
本院认为，原告雷志强与被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司签订的房屋拆迁补偿协议，是当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规强制性规定，是有效合同。合法有效的合同当事人应当全面履行自己的合同义务，原告雷志强已按合同约定交付被拆迁的房屋与被告，被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司应当按照合同约定全面履行交付房屋的义务，逾期不交付房屋是违约行为，应承担违约责任。
宋玉珍挂靠塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司成立沙湾分公司从事房地产经营与开发，前期招标及拆迁手续是塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司办的；后期润泽公司成立后，合同的所有的权利、义务都有润泽公司承继。故被告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司在本案不再承担民事责任。
按照合同约定上下浮动面积3平方米互不找差价。被告按照拆迁协议约定补偿原告95平方米一层及二层楼房各一套，在合同履行过程中，被告只给原告计算补偿92平方米的面积及价款，上浮的3平方米要求原告支付价款，不支付3平方米的差价被告就不履行交付第二套房屋，被告违反合同约定要求原告履行补3平方米面积价款，对违反合同约定要求原告履行不正当义务的行为，原告有权拒绝，被告没有对此没有先履行抗辩权。
原告主张2011年4月22日为搬迁时间。2011年5月11日，原告雷志强交付被拆迁的房屋，被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司出具收条。此时认定原告已搬迁的时间。合同第四条第八项约定自如甲方从搬迁之日起2年后不能交房，乙方可在河滩路市区优先选择其他楼房，否则按违约论处，按销售价加倍罚款。2015年5月19日被告交付第一套房屋，被告应当在2013年5月11日前交房，2013年5月12日-2015年5月19日，被告迟延交付2年另17天。第二套房屋至今未交付。被告构成违约。
按照合同约定从搬迁之日后2年不能交房，按销售价加倍罚款，此约定违约金过高，原告起诉时主动减低了违约金，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定，没有规定的，参照买卖合同的有关规定。拆迁补偿合同是双务有偿合同，参照买卖合同的规定处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。此条此款是合同在无约定条件下，关于逾期交付房屋损失如何认定和确定的条款。原告在此案中没有举证同地段同类房屋逾期期间租赁合同或者评估房租费标准证据，原告按照唯一证据即签订合同当时约定的每月500元租赁费标准主张损失，本院予以确认并支持。关于原告的第一项诉讼请求即主张损失的基础上上浮主张违约金之请求，原告的违约金计算标准参照同期银行贷款利息标准计算违约金，原告在损失基础上按利息标准计算过违约金，再次按利息标准计算违约金基础上再次上浮计算违约金130%，违背《合同法》第一百一十四条及《合同法解释三》第二十九条的法条本意。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告雷志强交付润泽三期5号楼4单元5层右的房屋；
二、被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司于本判决生效后按合同约定支付原告补助房租费12500元（2013年4月22日至2015年5月15日，25个月，每月500月）；
三、被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司于本判决生效后支付原告雷志强违约金168384.47元（其中：第一套房屋：2013年5月12日-2015年5月19日，被告迟延交付2年另17天，95㎡×4398元／平方米×0．007467利率÷30天×747天=77682.70元；第二套房屋2013年5月12日暂计算至2015年10月22日，被告迟延交付890天，95㎡×4310元／平方米×0．007467利率÷30天×890天=90701.77元）；
三、驳回原告雷志强对被告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
本案诉讼争议标的232674.78元，案件受理费4792元，本案因适用简易程序减半收取2396元，由原告雷志强负担多诉部分受理费533.32元，被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司负担1862.68元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。
审判员 冯进红
二〇一五年十二月二十三日
书记员 马雪红