陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
榆中法民一终字第00123号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨x。
委托代理人付xx。
上诉人（原审被告、反诉原告）韩xx。
委托代理人张xx，陕西三边律师事务所律师。
上诉人杨x、韩xx因合同纠纷一案，不服定边县人民法院（2012）定民初字第01291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人杨x及委托代理人付xx、上诉人韩xx及委托代理人张xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年11月12日，被告与案外人程x共同向新宇公司购买了位于定边镇东正街面积为939.64平方米的商用楼，根据双方约定，被告和程x各享有469.82平方米的产权。同日，被告将上述合同中获得的产权面积中的111.44平方米的面积以30万元的价款转给了原告，原、被告签订了《商用房屋股权认购合同书》，合同确认原告的产权面积为111.44平方米，合同另约定“乙方认购股款30万元整，合同签订之日一次性付清”，第10条约定“本合同签字之日起生效，双方信守合同，任何一方不能违约，违约者罚违约金10万元”。但是合同签订后，原告并没有按约交付价款，直到2004年6月24日原告才将30万元的股款交予被告。房屋购买后，被告与案外人程x将房屋进行了装潢并出租，其中装潢花费837131.9元，被告承担了418565.95元，六年的租金共计272.4万元，被告获得137.2万元。2004年7月2日，原告向被告支付1万元的装潢费。在房屋租赁期间，原告共拿到租赁款78607元。2011年5月23日，原告认为定边县人民政府把位于定边县东正街商住4号楼二层楼商业大厅产权登记在案外人王翠珍名下的行为侵犯其合法权益，向定边县人民法院提起行政诉讼，要求撤销该房屋产权证。经过定边县人民法院一审和榆林市中级人民法院二审诉讼，撤销了定边县人民政府颁发给王翠珍的定边县房权证东区字第5-0204**号房屋产权证。原、被告至此对房屋产权面积发生争议，原告于2012年6月20日向本院提起民事诉讼，要求被告支付下欠的租金，被告提起反诉，要求确认原告的产权面积，及要求原告支付管理费及违约金。
原审法院判决认为，因原告在被告名下认购30万元的股权，并且对房屋装潢也交了费用，应认定原、被告对争议房属共有关系，共有人对共有物享有权利，同时承担义务。被告辩称，根据与原告签订的《商用房屋股权认购合同书》中第1条约定“由于认购房屋尚在二期工程中，其部分项目甩项，甲方与新宇公司的合同尚在履行中，为此乙方认购房股权份额以甲方和新宇公司结算产权移交后为准。”，最终被告获得约定面积一半的产权，被告主张原告也应在原面积的基础上减小一半，即获得55.7平方米，这一辩称没有依据，因为合同中很清楚的反映出房屋面积发生变化是房屋自身在修建过程中导致的，且此处面积差异合同中说的也是房屋实际面积和登记面积的差异。此外，如果按照被告所述“面积发生差异，按实际面积做长退少补，现金找差。”，被告应该给原告退还一半的认购款，但截至原告起诉前被告尚未退钱给原告。此外，原、被告2003年11月12日签订合同时被告没有获得和原告约定的房屋面积，但是到原告交款之日，即2004年6月24日被告从新宇公司处购得房屋产权面积已经确定为469.82平方米，被告明知自己获得的产权面积减少，但依然向原告按约定的价款收取30万，证明被告认可原告享有30万元的股权，按照约定原告应该拥有111.44平方米的房屋面积，故被告提出的第一项反诉请求不予支持。被告实际买了469.82平方米的房屋面积，原告购买的面积占被告购买面积的23.72%，即原告应享有被告名下23.72%的权益，同时应履行23.72%的义务。被告与案外人程x六年房屋租赁费收益是274.4万元，则被告拥有137.2万元，原告在被告名下拥有23.72%的股权，即原告应获得租赁费为325438.4元，扣除原告已领的78607元，被告尚欠原告租赁费246831.4元。由于被告承担了装潢费418565.95元，原告应在自己所拥有的份额内承担装潢费99283.84元，因原告已经向被告支付过10000元的装潢费，故被告现共欠原告325438.4元-78607元-99283.84元＋10000元=157547.56元。对于原告提出要求被告承担租金利息的请求，因双方并未约定，且于法无据，不予支持。对于被告提出反诉要求原告按比例承担被告管理共有财产劳务费的请求，因没有证据支持其诉求，故本院不予支持。对于被告要求原告支付违约金的请求，虽然原告辩称是2004年6月24日从韩xx名下认购的，并交给韩xx5万元转让费，但无充分证据证明，且原告在诉状中认可合同是2003年11月12日与被告签订的，于2004年6月24日才交清认购款，根据原、被告所签订的《商用房屋股权认购合同书》中第3条约定“乙方认购股款30万元整，合同签订之日一次性付清”，第10条约定“本合同签字之日起生效，双方信守合同，任何一方不能违约，违约者罚违约金10万元”，由此可见，原告明显违约，应该承担违约责任，但是根据《中华人民共和国合同法》第114条之规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。在本案中原告迟延付款7个月，对被告造成的损失主要是利息损失，按照民间借贷的利息计算，违约金明显过分高于对被告造成的损失，本院适当将违约金予以调整，故对被告要求原告支付违约金的反诉请求部分予以支持。据此，依照《中华人民和共和国物权法》第九十四条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告杨x（反诉被告）在被告韩xx（反诉原告）名下享有房屋面积为111.44平方米；二、原、被告（反诉被告与反诉原告）房屋租赁费与装潢费相抵，被告韩xx（反诉原告）支付原告杨x（反诉被告）人民币157547.56元；三、原告杨x（反诉被告）向被告韩xx（反诉原告）支付违约金80000元，上述有给付内容的款项于判决生效后五日内一次性付清；四、驳回原、被告（反诉被告与反诉原告）其他诉讼请求及反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元，反诉费260元，共计4480元，由原告杨x承担1036元，被告韩xx承担3444元。
宣判后，杨x上诉认为，其已经向韩xx付清了装潢费，一审中韩xx所举得东正街商铺装潢结算表，该结算表反映的是装潢费用的支出情况，而不能直接证明双方的装潢费结算情况，更何况该结算表是不真实的，结算表应当以正规票据为准，一审法院以该不真实的结算表作出认定显然错误。另外，杨x认购的30万元股权是从韩xx手中转来的，转来的时间是2004年6月24日，而《商用房屋股权认购合同书》上标注的签订时间虽然是2003年11月12日，但该合同却是事先打印的，所以应当以实际付款日2004年6月24日为合同签订日。杨x在一审中向法庭提交了给韩xx的5万元转让费收据可以证实其没有违约，故原审判决由杨x给付韩xx违约金没有法律依据。
韩xx上诉认为，原审判决“原告杨x在被告韩xx名下享有房屋面积为111.44平方米”程序违法，该项判决杨x在原审未提起诉讼请求，在法庭辩论之前也未增加诉讼请求，原审判决剥夺了双方的诉权，上诉人对该项未进行答辩和质证。原审判决的杨x在韩xx469.82平方米房屋名下享有23.22%的股权分红325438.4元事实错误，杨x的分红应以301138.2-78607元-66416元＋10000元-99283.84=66831.36元。二审法院应当支持韩xx的反诉，即支持从2003年11月起计算每月的管理共有房屋的劳务费200元。
二审期间，上诉人韩xx提供了杨x出具的收条一份，证明2008年9月22日，杨x收到韩xx交来2007年9月15日至2009年9月15日租房款66416元。
上诉人与被上诉对该证据的真实性及证明目的均无异议。本院予以确认。
二审与一审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
二审另查明，2008年9月22日，杨x收到韩xx交来2007年9月15日至2009年9月15日租房款66416元。
本院认为，上诉人杨x与上诉人韩xx签订的《商用房股权认购合同书》系双方在平等自愿的基础上签订，该合同不违反法律法规及强制性规定，故双方均应按约履行。对于上诉人杨x认为其已经向上诉人韩xx付清了装潢费，其认购的30万元股权是从韩xx手中转来的，转来的时间是2004年6月24日的上诉理由，因无相关证据印证，本院对该理由不予支持。根据二审查明的事实，上诉人韩xx曾向上诉人杨x给付房租费66416元，故应当在上诉人韩xx支付上诉人杨x的157547.56元中予以扣除。对于上诉人韩xx主张从2003年11月管理共有房屋劳务费的诉讼请求，因无相应证据印证，本院不予支持。依据民事诉讼法“不超出诉请判决”的规定，上诉人杨x在原审中未请求确认在韩xx名下享有房屋面积为111.44平方米，故而法院超出诉讼请求范围判令“原告杨x在被告韩xx名下享有房屋面积为111.44平方米”不当，应予纠正。对于上诉人韩xx下欠杨x房屋租赁费、装潢费91131.56元的事实清楚，依法应予给付。据此，上诉人所持部分上诉请求予以采纳，其它上诉理由无相关证据印证，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、之规定，判决如下：
一、维持定边县人民法院（2012）定民初字第01291号民事判决第三项、第四项；
二、变更定边县人民法院（2012）定民初字第01291号民事判决第二项为：“原、被告（反诉被告与反诉原告）房屋租赁费与装潢费相抵，被告韩xx（反诉原告）支付原告杨x（反诉被告）人民币91131.56元”；
三、撤销定边县人民法院（2012）定民初字第01291号民事判决第一项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费8440元，由上诉人杨x承担4220元，上诉人韩xx承担4220元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
审 判 员 杜波云
代理审判员 吴凤凤
二〇一三年六月三日
书 记 员 张羽苗