安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖15民终1193号
上诉人（原审被告）：彭邦生，男，1982年8月26日出生，住安徽省舒城县。
委托诉讼代理人：胡本银，舒城县城关镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：郭后铭，男，1982年1月24日出生，住安徽省舒城县。
委托诉讼代理人：郭登顺，男，1953年12月24日出生，住安徽省舒城县。
委托诉讼代理人：池洪，安徽舒洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林茂森，男，1976年12月1日出生，住安徽省舒城县开发区。
上诉人彭邦生因与被上诉人郭后铭、林茂森房屋租赁合同纠纷一案，不服舒城县人民法院（2016）皖1523民初1382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭邦生及其委托诉讼代理人胡本银，被上诉人郭后铭及其委托诉讼代理人郭登顺、池洪，被上诉人林茂森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭邦生上诉请求：1、郭后铭和林茂森签订房屋租赁合同后，林茂森投入约10万对房屋进行了装修，2014年5月1日，林茂森因其他原因不能履行合同，与郭后铭协商对外转租，郭后铭同意同等条件下续租给上诉人2年，上诉人给付了林茂森39000元装修费，同时给付了郭后铭第一年租金26000元，2015年5月1日后分批给付第二年的租金34000元，一审判决认定事实不清，证据不足。2、一审判决程序不合法，适用法律错误。上诉人实际使用租赁房屋于2014年5月1日，应由林茂森支付郭后铭2016年2月18日至2016年5月1日的逾期腾房占有使用费，一审法院未知2016年2月18日后的房屋租金市场行情，未经评估按每天93元计算使用费，显然不当。请求二审法院查明事实后依法撤销一审判决第一、二项，依法改判或发回重审。
郭后铭辩称，1、答辩人与林茂森签订一份《房屋租赁合同》，与上诉人彭邦生之间不存在租赁合同关系，没有与上诉人约定过租赁事宜，即使林茂森的转租行为得到答辩人同意，转租期限不得超过林茂森剩余租赁限期，租赁合同到期，转租合同赖以存在的基础就不复存在，出租人可行使物的追及权，直接要求承租人、次承租人返回原物。因为租赁合同约定租金标准是按市场行情确定，原审参照上一年度租金标准（即年租金34000元）确定使用费并无不妥，也在人民法院自由裁量的幅度内。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
林茂森辩称，其房子从杨冶手里租来的签订了5年合同，中间转给彭邦生，产生了装潢费用，又重新找到杨冶，重新签了两年合同，后期不是其租用的，彭邦生上诉有道理。
郭后铭向一审法院起诉请求：判令被告林茂森、彭邦生返还其出租房；支付2016年2月18日至实际返还之日期间的使用费（按日租金93元计算）；承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年10月3日，原告郭后铭与被告林茂森签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于舒城县城关镇万福庄园石榴苑小区春秋北路14号门面房出租给被告经营使用，租赁期限2年，自2014年2月18日至2016年2月17日止，租金按市场价确定，一年一付。合同签订后，被告林茂森支付了第一年的租金28000元，使用了该门面房，经营期间，其在店面外张贴了门面转让的广告，被告彭邦生遂找其商定了转租事宜，达成了转租协议，并从被告林茂森处领取了钥匙。在原合同约定租期的第二个年度，被告彭邦生分期向原告姐姐郭香、姐夫杨冶支付了该第二年度的房租34000元（因原告常年随其父郭登顺在上海市工作、生活，遂委托该两人代收房租）。租赁合同期满后，原告要求两被告返还房屋未果。
一审法院认为，原告郭后铭与被告林茂森间系房屋租赁合同关系，虽然双方在合同中明确约定不得转租，但原告知悉被告彭邦生在承租的第二年度实际使用了该门面房，也自认第二年度房租34000元系被告彭邦生陆续支付，根据日常生活经验，其对被告林茂森转租房屋给被告彭邦生应是知悉的，在没有证据证明自己向两被告提出了异议的情况下，应视其同意转租，该转租合同有效，但不能超过租赁合同约定的租赁期间，原租赁合同仍继续有效，被告林茂森在合同到期后的返还房屋等合同义务仍然存在。从原告在房屋租赁合同到期后没有再收取被告彭邦生的房租看，其与被告彭邦生没有约定租赁事宜，没有成立不定期租赁关系。被告彭邦生虽然与原告没有直接的合同关系，但租赁合同是转租合同存在的前提，租赁合同的效力、租赁期限、合理使用、返还房屋等条款均直接约束转租合同，次承租人在转租合同到期后直接向出租人返还房屋是该类合同性质的要求，两被告的转承租行为不能影响原告在原租赁合同到期后行使房屋返还请求权，否则，将承担及时返还、支付逾期使用费等法律责任。故本院对原告郭后铭要求两被告返还租赁房屋、自逾期腾房之日（2016年2月18日）起参照上一年度租金标准（93元／天）支付占有使用费的诉讼请求均予以支持。被告彭邦生提出原告与其口头达成了两年的租赁合同（租期自2014年5月1日至2016年5月1日），原告并同意在原租赁合同到期后，由其同等条件下再续租2年等抗辩主张，无有效证据加以证明，原告又不予认可，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、被告林茂森、彭邦生于本判决生效后五日内将坐落于舒城县城关镇万福庄园石榴苑小区春秋北路14号门面房屋腾退给原告郭后铭；二、被告林茂森、彭邦生支付原告郭后铭逾期腾房占有使用费（自2016年2月18日起，按每天93元计算至该房屋实际返还之日止），于本判决生效后五日内一次性付清；三、驳回原告郭后铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元减半收取为175元，由原告郭后铭负担25元，被告林茂森、彭邦生负担。
二审期间，当事人未提交新证据。
二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，郭后铭与林茂森签订的房屋租赁合同虽然明确约定林茂森不得转租，但郭后铭知悉彭邦生在承租的第二年度实际使用了该租赁房屋后没有提出了异议，也自认第二年度房租34000元系彭邦生陆续支付，应视其同意转租，该转租合同有效。彭邦生理应在合同到期后返还租赁的房屋。彭邦生上诉提出其2014年5月1日与郭后铭达成口头租赁协议，郭后铭并同意在其与林茂森原租赁合同到期后，由其同等条件下再续租2年（租期自2014年5月1日至2016年5月1日），对此，郭后铭予以否认，彭邦生虽然到庭参加了诉讼，但未能提供足够的证据证明其与郭后铭存在口头租赁合同，并续租至2016年5月1日，故本院对其此上诉主张不予采信；其上诉提出其一审判决其按照每天93元支付占用费用，缺乏依据，因其没有提供当地2016年的房屋租金已经下跌的证据，一审判决根据上一年度的租金标准计算2016年的房屋占用费用合理，并无不当。
综上所述，彭邦生的上诉理由，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由彭邦生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军
代理审判员 许琛
代理审判员 王丽
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 季敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。