山东省烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牟商初字第55号
原告：烟台市晟成典当有限责任公司。
法定代表人：于录章，董事长。
委托代理人：于宁，该公司副经理。
委托代理人：刘作荣，山东信力源律师事务所律师。
被告：彭杰。
委托代理人：邹钧、李建丽，山东金律通律师事务所律师。
原告烟台市晟成典当有限责任公司（以下简称晟成公司）诉被告彭杰借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告晟成公司的委托代理人于宁、刘作荣，被告彭杰的委托代理人李建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晟成公司诉称，2012年9月27日原、被告签订《抵押借款合同协议书》，约定，被告借用原告人民币350.00万元，期限6个月，借款利息为月利率3%，被告以烟房权证牟字第××号房产和烟国用2012第43033号土地抵押给原告，合同签订后，原告依约向被告提供借款350.00万元，被告给原告出具了收条，借款期满后，被告未按期还款，请法院判令被告偿还原告借款本金350.00万元和2014年3月3日以前的利息120.17万元及2014年3月4日以后的利息，确认原告对被告彭杰抵押的房产、土地经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。本案诉讼费用由被告承担。
被告彭杰答辩称，一、原告起诉和事实不符，被告已经归还大部分借款；二、原告是一家典当企业，没有经营借款的范围，双方签订的抵押借款合同无效，原告主张的利息不符合规定，不应得到支持；三、抵押的土地未办理抵押登记，原告不享有优先受偿权。
被告针对原告的主张向本院提交了中国农业银行业务回单7份和中国建设银行业务回单6份，证明被告自2012年10月至2013年4月先后13次向都基进的银行卡上支付款项3297500.00元；提交了烟台市晟成典当有限责任公司、烟台富华食品有限公司、烟台枫林国际贸易有限公司、烟台市牟平花生旺食品有限公司、烟台市顺晟担保有限公司、烟台枫林食品股份有限公司的工商注册登记信息各一份，证明都基进系烟台市牟平花生旺食品有限公司的股东和董事、系烟台富华食品有限公司的股东，烟台市牟平花生旺食品有限公司和烟台富华食品有限公司系本案原告的股东，以上两组证据可以证明都基进与原告之间存在着必然的联系，被告向都基进还款的行为能够证明是向原告偿还的借款。
经审理查明，原、被告双方于2012年9月27日签订一份《抵押借款合同协议书》，合同载明：甲方晟成公司，乙方彭杰；一、乙方位于牟平区养马岛海天花园A号楼2号的房产，房产证号为：烟房权证牟字第××号，房产面积为：343.83平方米，乙方自愿将其房屋抵押给甲方；二、乙方借甲方人民币350.00万元（叁佰伍拾万元整），期限6个月，借款利息为3%/月，即2012年9月27日至2013年3月26日止；三、若乙方在2013年3月26日之前，未能归还借款，甲方有权将上述房产一次性作价人民币叁佰伍拾万元整交付甲方。本协议一式贰份，双方签字后生效。甲方晟成公司加盖公章，乙方彭杰签名捺印。合同签订当日，原告通过烟台市顺晟担保有限公司的账户向被告彭杰62×××15的银行卡支付了350.00万元，被告向原告出具了收到350.00万元的收条一张。2012年10月9日，原、被告双方对被告抵押的房产办理了抵押登记，登记号为：烟房他证牟字第174**号。被告取得借款后，未按合同约定时间向原告偿还借款本息，2014年3月4日原告诉来本院。
庭审中，原、被告均认可被告取得借款后，被告未向原告支付借款利息。原告要求被告支付2014年3月3日前的利息120.17万元的计算方法是：双方借款合同约定的借款利率为月利率3%，该约定超出国家规定的民间借款不得超出银行同期贷款四倍计息的标准，要求被告按照年利率6%的四倍，即按照月利率2%的标准支付2012年9月27日至2014年3月3日的利息共计120.17万元，2014年3月4日以后的利息仍然按照年利率6%的四倍计算。
上述事实有原告向本院提交的原、被告2012年9月27日签订的《抵押借款合同协议书》一份、被告出具给原告的收条一份、烟房权证牟字第××号房产证一份、烟国用2012第43033号土地证一份、烟房他证牟字第174**号抵押登记证一份，被告向本院提交的银行回单13份、原告等企业的工商登记档案一宗和双方当事人的庭审陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。
本院认为，原告晟成公司与被告彭杰2012年9月27日签订的《抵押借款合同协议书》系双方当事人的真实意思表示，根据目前相关政策规定该合同不违反我国相关的法律、法规规定，亦不超出原告的经营范围，合同合法有效，应予保护。庭审中被告对借用原告350万元的事实和没有支付借款利息的事实没有异议，本院予以确认。关于被告主张支付给都基进的3297500.00元就是偿还给原告借款本金的抗辩，本院认为，合同作为一种民事法律关系的重要特点，在于合同关系的相对性，它主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，本案中的合同相对关系只能发生在原、被告之间，在被告支付给都基进的款项原告不认可，并且都基进亦未到庭确认被告该主张的情况下，被告主张支付给都基进的3297500.00元就是偿还给原告借款本金的抗辩，证据不足，本院不予支持。原告依据双方抵押借款合同的约定，要求被告偿还借款本金350万元理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告按照银行同期贷款利率的四倍支付借款利息的请求，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行合同义务，原告在双方约定的借款利率超出国家规定标准的情况下，要求被告在国家规定的标准范围内按照银行同期贷款利率的四倍支付借款利息符合法律规定，原告请求的2014年3月3日前的利息数额120.17万元计算正确，本院予以支持。关于原告要求对被告彭杰抵押的房产、土地在拍卖或者变卖后享有优先受偿权的请求，《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”，原告与被告彭杰签订《抵押借款合同协议书》后到房产部门办理了抵押登记，抵押行为合法有效，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，原告主张对被告抵押的房产、土地享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。被告关于抵押的土地未办理登记，原告不享有优先受偿权的抗辩，理由不当，本院不予支持。综上，原告要求被告偿还借款本金350.00万元和2012年9月27日至2014年3月3日期间的借款利息120.17万元及按照月利率2%的标准支付2014年3月4日以后的利息，对被告彭杰抵押的房产、土地经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权，证据充分，理由正当，本院予以支持。被告抗辩证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定，判决如下：
一、被告彭杰付给原告烟台市晟成典当有限责任公司借款本金3500000.00元及2014年3月3日前的借款利息1201700.00元，合计4701700.00元。
二、自2014年3月4日起，被告彭杰以所欠原告烟台市晟成典当有限责任公司借款本金3500000.00元为基数，按照月利率2%向原告计付利息，至本判决确定给付之日止。
三、上述一、二项被告彭杰于本判决生效后十日内履行。
四、原告烟台市晟成典当有限责任公司对被告彭杰抵押的位于烟台市牟平区养马岛海天花园A号楼2号的房产及该房产项下的土地，（房产证号为：烟房权证牟字第××号，土地证号为：烟国用2012第430**号）于拍卖或者变卖后的价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43256元、财产保全费5000元均由被告交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于秀丽
审 判 员 余春桃
代理审判员 姜德生
二〇一五年五月十四日
书 记 员 贺凌君