云南省景洪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）景民二初字808号
原告西双版纳汇森投资管理有限公司。
法定代表人吕绍武，职务董事长。
委托代理人高慧明，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。
被告西双版纳鑫苑房地产开发有限公司。
法定代表人刘清民。
委托代理人周盛民，被告西双版纳鑫苑房地产开发有限公司工作人员，特别授权代理。
第三人景洪市勐龙镇人民政府。
法定代表人岩温香，职务镇长。
委托代理人岩轰，特别授权代理。
原告西双版纳汇森投资管理有限公司（以下简称汇森公司）诉被告西双版纳鑫苑房地产开发有限公司（以下简称鑫苑公司）、第三人景洪市勐龙镇人民政府（以下简称勐龙政府）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告汇森公司委托代理人高慧明、第三人委托代理人岩轰到庭参加诉讼，被告鑫苑公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经报请延长审理期限6个月，现已审理终结。
原告汇森公司诉称，2011年9月15日西双版纳鑫苑公司与勐龙政府签订了《勐龙镇保障性住房项目开发建设协议书》，协议约定勐龙政府委托鑫苑公司开发建设勐龙镇保障性住房项目，由鑫苑公司先行垫资建设，其中配建总建筑面积15%的建设用地用于商业建设，建成后由鑫苑公司自主销售。2013年12月27日鑫苑公司因建设资金困难，同勐龙政府协商后与汇森公司签订《商品房购销合同》，合同约定鑫苑公司将其承建的，勐龙镇保障性住房小区中一部分商品房先行卖给汇森公司，汇森公司已经支付了一部分房款。但原、被告约定的交房时间到期，被告未能按时交房，到现在为止也未能为原告办理房屋产权过户手续，由于被告承建房屋土地和《商品房购销合同》的特殊性，为维护原告的合法权益，诉讼请求判令：1、确认原告与被告因购买勐龙镇保障性住房小区第3-9幢第1层的商铺（合同编号BNHS-002）而签订的《商品房购销合同》合法有效；2、本案诉讼费由被告承担。
被告鑫苑公司未到庭，亦未发表答辩意见。
第三人勐龙政府辩称，第三人是作为合同见证方在合同上盖章，而不是合同当事人，原、被告之间的房屋买卖合同有效与否与第三人无关。
原告汇森公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证，欲证明原、被告身份信息情况及主体资格；
2、勐龙镇保障性住房项目开发建设协议，欲证明勐龙镇人民政府将保障性住房建设项目委托给被告；
3、景洪市保障性住房建设工作领导小组办公室文件、勐龙镇人民政府文件，欲证明勐龙镇人民政府确认保障性住房中配建的商业用房的产权归被告所有；
4、商品房购销合同，欲证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及权利义务；
5、收条，欲证明被告收到原告支付的购房款共计750万元。被告在实施保障性住房建设当中，由于资金不足拖欠农民工工资，经我方与政府、房管处、建设局进行协调，由被告向我方借钱支付农民工工资，保障项目能够顺利实施。之后被告无力偿还借款，所以以借款转换为购买款，才导致商品房购销合同的签订。
上述证据系复印件，证据4与原件核对无异。
经质证，第三人对原告提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为证据3不能证明原告观点，第三人正在审计被告投入的资金额，无法确定被告投入的资金是否达到文件规定，故产权的归属问题还有待确认。证据4、5与第三人无关。
被告鑫苑公司未发表质证意见，未提交证据。第三人亦未提交证据。
为查明由于被告未到庭而无法核实的案件事实，本院向景洪市国土资源局、景洪市住房和城乡建设局发送了协查函。景洪市国土资源局回函称本案诉争的宗地尚未办理商业部分土地出让手续，景洪市住房和城乡建设局回函称被告鑫苑公司没有就该项目办理商品房预售许可证。经质证，原告认为上述2份回函说明被告只是尚未办理土地出让、商品房预售许可证等手续，但政府批建的保障性住房工程中确实存在部分商品房，故原、被告之间的合同合法有效。被告则认为上述2份回函说明原、被告之间的房屋买卖合同因为未办理相关出售手续应认定为无效，被告愿意在工程结算后赔偿原告的借款及利息。第三人认可回函的真实性。
本院认为，被告鑫苑公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃了举证、质证的相关诉讼权利。原告提交的证据1，系原、被告的身份信息资料，原告提交的证据3系政府部门的相关文件，本院均予以采信。原告提交的证据2、4，因来源合法、印鉴齐全，本院亦予以采信。原告提交的证据5收条系复印件，本院不予采信。景洪市国土资源局、景洪市住房和城乡建设局的回函，本院依法予以采信。
根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：
2011年9月15日，第三人勐龙政府作为合同甲方与被告鑫苑公司作为合同乙方签订《勐龙镇保障性住房项目开发建设协议》，主要约定内容如下：第三人委托被告开发建设勐龙镇保障性住房项目，项目名称为勐龙镇保障性住房小区，项目位置勐龙镇景龙村委会嘎龙村小组位于集镇临时农贸市场旁的15亩集体土地，新建保障性住房面积34600平方米，配套商业建筑3500平方米。项目建设用地由第三人负责协助办理用地相关手续，但涉及到商业部分的土地出让、房屋产权等发生的费用由被告承担。项目国有土地使用权须纳入景洪市土地整理储备计划并通过挂牌、招标、拍卖等公开交易方式出让。
2013年12月27日，原告汇森公司作为商品房买受人（合同乙方）与被告鑫苑公司作为商品房出卖人（合同甲方）签订《商品房购销合同》，主要约定内容如下：被告以出让方式取得位于景洪市勐龙镇景龙村委会嘎龙村民小组的地块土地使用权，土地规划用途为商住；被告经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为龙鑫商业街，建设工程许可证号为建字第532801201200104；批准预售商品房的机关为景洪市住房与城乡建设局。但土地编号、土地使用权证号、商品房预售许可证号处均为空白，未填写相关内容。原告所购买的房屋位于第3-9幢第一层，具体房号、房屋价款均以所附清单为准。原告于2013年12月30日前付给被告50%房款，于2014年3月15日前付给被告剩余房款，被告应于2014年7月30日前将建设单位验收合格、并符合合同约定的商品房将付给原告。在合同所附的《商品房购销合同清单》中，详细注明商铺的房号、面积、价款等内容。在清单的落款处，原、被告均签章，第三人在注明“备案”处亦加盖了公章。经查明，原、被告在《商品房购销合同》中所约定买卖的房屋所在的宗地尚未办理商业部分土地的出让手续，被告鑫苑公司亦没有就该项目办理商品房预售许可证。
本院认为，本案的主要争议焦点是原、被告之间签订的商品房预售合同是否合法有效。根据景洪市政府部门的相关文件内容，本案诉讼涉及的房地产开发项目属于政府保障性住房工程。原告主张与被告约定买卖的房屋属于该项目中政府同意配建的商业用房，因被告及第三人勐龙政府均同意出售，则原、被告双方签订的合同合法有效。本院认为原告的上述诉称理由不能成立，理由如下：本案保障性住房项目中配建的商业用房，属于向社会公开出售的、商品化的房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第四十条、第四十五条规定，房地产开发企业必须向国家缴纳土地使用权出让金，取得的土地才可以依法进行转让、出让等经营活动。商品房预售，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明……。而本案被告至今未缴纳土地出让金、未取得土地使用权证书、未取得商品房预售许可证，显然不具备出售商品房的条件，被告预售商品房的行为不能认定有效，双方签订的《商品房购销合同》因违反了我国法律、法规的强制性规定，属于无效合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效……”。并且，在被告尚未办理土地出让手续的情况下，该项目中保障性住房与商业住房的划分尚不明确，不能确定原、被告双方在《商品房购销合同》中约定买卖的房屋是属于商业用房还是属于禁止向社会公开出售的保障性住房。据此，本院对原告要求确认与被告签订的《商品房购销合同》（合同编号BNHS-002）合法有效的诉请不予支持。
经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告西双版纳汇森投资管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
审 判 长 李碧云
审 判 员 陈前妃
人民陪审员 黄道德
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 周婉婷