光山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）光民初字第01351号
原告吴从维，男，1967年1月28日出生，汉族。
原告熊云，女，1968年10月15日出生，汉族。
委托代理人张学梅，光山县法律援助中心律师。
被告李万富，男，1972年9月26日出生，汉族。
委托代理人刘学创，男，汉族，1980年8月28日出生。
委托代理人冷鹏阳，河南人天律师事务所律师。
原告吴从维、熊云诉被告李万富土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告熊云及二原告的委托代理人张学梅，被告李万富的委托代理人刘学创、冷鹏阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴从维、熊云诉称，2007年10月，原、被告双方签订了房屋置换协议书，原告将旧房交给被告拆建新楼房，被告建好新楼后，按原告确认的楼层，按1：1比例交付给原告。2007年12月6日，原告搬家交房。按约定被告应在2008年12月5日向原告交房。原告所选的新房为1号楼1单元201室及编号为10的车库。2011年10月被告通知原告交房。原告得知房屋有严重质量问题，而且未按约定安装门窗，外墙未贴瓷片。没有质检部门合格证，故原告拒收。据此，被告的行为已严重违约，故依法起诉，要求：1、被告按合同约定向原告交付房屋、车库及房产证。2、被告支付原告违约金45万。3、被告支付原告房租费5400元。4、被告按合同约定更换门窗、外墙贴瓷片。
被告李万富辩称，被答辩人的诉讼请求及理由依法不能成立，请法庭查明事实依法驳回被答辩人的诉讼请求，具体理由如下：因光山县生产公司家属院房子年代久远破旧，家属院脏、乱、差，为改善居住环境，经答辩人与该家属院住户协商，由答辩人出资以联建方式对家属院改造，为此与该家属院住户分别签订了《房屋置换协议书》。因该置换改建是针对整个小区，如有一户不同意就可能导致联建不能进行，所以协议特别约定：“本协议所指改造与置换分为生产公司东家属区南、北两排。因此产权置换形式进行改造的特殊性和局限性，故应取得每排置换户的一致同意，乙方有义务协助甲方协调同其它置换户相关工作。”同时也对置换面积、交付条件、时间、违约责任进行了约定。此后因家属院少数住户提出不同条件，拖延了全部置换协议签订的时间，导致建设中的办理准建手续及住宅楼施工被拖延，房子交付又因少数人不据实结算，以种种理由上访，导致联建住宅的验收及办证被拖延，现在工程验收已完成，产权证尚在办理中。被答辩人吴从维夫妻也于2007年10月5日与答辩人签订了与其他置换户内容基本相同的协议，并于2010年2月11日签订了选房确认书，但没有选车库。2011年10月份召开置换户会议，通知交房时，因被答辩人置换面积为94.15㎡，新房面积为126㎡，相差31.85㎡，被答辩人不愿按市场价结算，导致房子没有交付，双方至今没有结算。而车库被答辩人未选定，所以现在没有被答辩人的车库。而迟延交房是置换户没有及时签协议拖延交房导致的，答辩人不存在违约。且按被答辩人诉称其主张所谓违约金也已超过起诉的时效，合同违约金也约定过高，依法不受保护。被答辩人的租房费与其他置换户一样统一结算。至2011年10月30日止，被答辩人不愿支付置换超面积的房款，不结算领置换房是其自己行为造成的。综上，请法庭查明事实依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，2007年原、被告签订《房屋置换协议书》，原告将自己位于光山县生产公司家属院的房屋以联建的形式交给被告从事住宅楼建设。该房屋置换协议书第一条是：“乙方（指原告）房屋的位置、四界、占地面积及建筑面积。”第二条是：“置换方式”。该条第2条中约定：“可置换甲方（指被告）新楼建筑面积94.15㎡。”第3条约定：“如乙方置换后楼房大于其原有产权面积，乙方应按照同楼同层市场价位给付甲方相应部分房款；如乙方置换后楼房小于其原有产权面积，甲方亦应依据上述原则补给乙方相应价款，价款差额部分结算时间为甲方交付新楼之时。”第三条是：“甲、乙双方的权利与义务”。其中第3条约定：“甲方在住宅楼施工建设期间应接受乙方的质量监督，新楼交付时应向乙方提交城建质检部门的《工程质量竣工备案证》。”第4条约定：“……安装门窗，窗为铝合金材质，入户门为符合国家标准及安检合格的防盗门，价格不低于1000元。……”第5条约定：“……外墙瓷片。”第7条约定：“车库与煤棚由乙方优先购买。”第8条约定：“甲方为乙方统一办理新的产权手续，费用由甲方承担。……”第9条约定：“此协议签订完毕，乙方自行在外租房居住，甲方给付房租费用每间900元，搬家费用为每家300元。”第11条约定：“甲方新楼交付时间为正式通知乙方搬迁时间往后顺延一年，如因自然灾害等不可抗力影响工期进度，双方另行协商，原则上最多不超过2个月。”第15条约定：“乙方在甲方设计施工图出来后一周内须确认所选楼层及面积，并签订确认书，新楼建成后，乙方根据确认书所选房号进行置换不得反悔，如有反悔甲方有权无偿占有其置换产权。”第四条是：“违约责任”。其中第1条约定：“甲方在约定交付新楼的时间内不能按时交付，甲方应承担相应损失支付乙方违约金每天500元。直至新楼交付为止。”该合同签订后，被告于2007年11月16日书面通知原告于2007年12月6日前搬家，原告按约定将旧房交付给被告占有，全家外出租房。2010年2月11日，原告吴从维与被告签订“生产公司联建楼选房确认书”。该确认书确认原告所选的新建楼房为1#楼一单元201室，但没有选车库，新房暂测面积126㎡。双方在确认书上约定，甲方不得对外调整出售乙方所选住房，乙方不得要求甲方重新调整房源。此后，被告以原告等18人的名义，并以“联建楼”的形式向有关部门申办建房手续。2009年11月10日，光山县城乡规划管理局为18户联建发放了“建设用地规划许可证”。2010年9月6日，光山县人民政府以出让的土地使用权类型为18户发放了光国用（2010）第1530号土地使用权证。2011年1月12日，光山县城乡规划管理局为18人发放“建设工程规划许可证”。2011年6月1日，光山县住房和城乡建设局为18户发放“建筑工程施工许可证”。2011年10月，被告的楼房已建成，通知各置换户前去结算在外租房的租金和交付置换的新楼房，并结算互相补结对方的差价。原告以得知房屋有质量问题，违反合同约定，门窗质量低劣，外墙未贴瓷片，同时没有质检部门验收合格证不愿接收房屋。
另查明，被告在原告所确认的楼房中安装的是塑钢窗户，不是合同中约定的铝合金窗户，入户门价格不足1000元。所建的一号楼外墙砖不是合同中约定的瓷片。诉讼中，被告提交了2013年12月2日由光山县建设工程质量监督站发放的光山县生产公司十八户联建1#楼及2#楼《工程质量监督报告》及2014年1月22日由光山县建设局建筑工程竣工验收备案办公室发放的光山县生产公司十八户联建1#楼及2#楼《工程质量竣工备案证》。
上述事实由房屋置换协议书、选房确认书、（2010）光民初字第34号民事调解书、规划证、土地证、准建证、竣工规划验收合格证、工程质量监督报告、工程质量竣工备案证、收条等予以佐证。
本院认为，根据原、被告双方签订的《房屋置换协议书》，双方的真实目的是原告提交原有的房地产交给被告进行房地产开发，原告不参与经营，不承担经营中的风险，只取得固定的利益，即只取得建成新楼房中的固定房产。依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》司法解释第二十四条的规定，本案《房屋置换协议书》的定性应为“土地使用权转让合同纠纷”。对原告诉请交付房屋的请求，现房屋早已建成，被告应予交付，原告的该项诉求本院予以支持。被告应于判决书生效之日向原告交付双方在《选房确认书》中的房屋。面积差价补偿价格按2011年10月同楼同层的市场价计算。对原告诉求“按合同约定交付原告车库”的请求，因原告在《选房确认书》中并未选购车库，故该项请求本院不予支持。对原告诉求的办理房产证问题，双方在《房屋置换协议书》中虽无具体的办理房产证时间，但根据被告已取得的《工程质量竣工备案证》，结合其他已批准的建房手续，被告在一定的期限内应能履行申办房产证的义务，故要求其在2014年12月30日前负责向房管部门申办，原告则应按房管部门的办证要求予以配合，所需办证费用，由被告承担。对原告要求违约金45万元的诉求，根据双方的约定，被告最迟应在2009年2月6日前交付新楼房给原告，但实际是2011年10月才通知交房。被告已迟延履行，构成违约，按每天支付500元违约金计算，违约金的总额则在40万元以上。原告在本案中的实际损失是置换后按双方确认新房126㎡减去应置换94.15㎡超出31.85㎡在2009年2月6日的房价与2011年10月31.85㎡的房价差额，由此，可以认定双方违约金的约定，过分高于造成的损失，被告对此予以抗辩，依法则应予以调整。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款的规定，酌定被告承担违约金人民币2万元。被告认为原告的该项主张超过诉讼时效的抗辩理由，因被告的答辩状自认有上访行为，一直导致相关部门的解决，证明原告没有放弃此项权利，其抗辩理由不予采纳。对原告要求被告给付5400元租房的房租费，因双方均认可2011年10月交房，被告已给付至2011年10月30日的房租费，原告拒收选定房仍在外租房的租金损失应由原告自己承担，对此项诉求本院不予支持。对更换门窗及外墙贴瓷片问题，因门、窗不符合合同的约定，被告应予更换。虽外墙瓷片未贴但已经规划部门验收合格，对合格的外墙不影响原告的居住质量，再予更换，是否符合规划亦会造成不必要的损失，故对外墙贴瓷片的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日被告李万富应将联建楼编号1#楼1单元201室一套房屋交付给原告吴从维、熊云。新、旧房屋面积差价按照2011年10月同楼同层的市场价计算，由一方补给另一方。
二、被告李万富应在2014年12月30日前负责向房管部门申办原告吴从维、熊云联建楼编号1#楼1单元201室的房产证。原告吴从维、熊云按房管部门的办证要求予以配合，所需办证费用由被告李万富承担。
三、本判决生效后十五日内，由被告李万富负责对原告吴从维、熊云联建楼编号1#楼1单元201室的所有窗户更换为质量合格的铝合金材质的窗户；入户门更换为不少于1000元且符合国家标准和安检合格的防盗门。
四、本判决生效后十五日内，被告李万富一次性支付原告吴从维、熊云违约金20000元。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8131元，由原告吴从维、熊云承担7000元，被告李万富承担1131元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 李敏生
审 判 员 陈 钢
人民陪审员 李树华
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 晏方舟