黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸡冠民初字第1002号
原告周慧岩，女。
委托代理人张迎全，男，黑龙江省雪原律师事务所律师。
被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司。
法定代表人李功波，男，董事长。
委托代理人杨静昕，男。
原告周慧岩与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理，依法组成合议庭于2015年8月18日、2016年1月19日公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。原告周慧岩及其委托代理人张迎全、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司的委托代理人杨静昕到庭参加诉讼，原告周慧岩在2015年8月18日庭审中经申请准许中途退庭。2015年7月15日，根据原告的申请，本院依法作出诉讼保全裁定。2015年8月19日至2015年9月3日、2015年11月15日至2015年12月15日为双方当事人自行和解时间。本案现已审理终结。
原告周慧岩诉称，2013年8月14日，被告与原告签订了商品房买卖协议书，原告购买了由被告开发的位于鸡冠区文化路新区A-08地块星河公馆小区某号楼某单元某层某号、建筑面积为152.26平方米的住宅一户并向被告交纳购房款596859元，被告出具结算票据。原告又于2013年9月24日与被告签订了星河公馆地下车库有偿使用协议，原告以280500元的价格购买了被告K某号车库。双方签订的购房协议约定，被告在2014年12月30日前竣工交付房屋。现因被告至今未能交付房屋，要求与被告解除合同，由被告返还房款及车库款877359元、支付相应的违约金并承担本案诉讼费用。
被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）辩称，一、原、被告不是房屋买卖合同关系，而是建设工程施工合同关系。2012年9月23日被告与哈尔滨第九建筑有限责任公司签订施工合同书，由哈尔滨第九建筑有限责任公司为被告施工开发的楼盘。工期为2012年10月1日至2013年12月30日。2013年8月14日哈尔滨第九建筑有限责任公司星河公馆项目负责人温某某请求被告以房屋为其融资担保，期限为1个月，如果到期未能退还担保物可将担保物即星河公馆小区某号楼某号、某某号面积均为152.26平方米的楼房抵作工程款，被告与温某某签订协议，温某某为被告出具收到两套房屋价款为1166310元的收据。温某某于2013年9月23日将某号楼某号指定为原告名下、被告出具单位间往来资金结算票据。2013年9月24日温某某又向被告要了一个K某号车库，价款为280500元顶工程款，被告为温某某出具K某号车库单位往来资金结算票据，票据指定开在原告名下。因此，被告与原告不存在房屋买卖合同关系，而是建设工程施工合同关系。二、由于哈尔滨第九建筑有限责任公司逾期竣工，导致包括原告房屋在内的楼房至今无法交付入住，哈尔滨第九建筑有限责任公司向被告主张逾期入住违约金是不可接受的，且被告与哈尔滨第九建筑有限责任公司的基本建设施工合同关系仍未解除，原告起诉主体不适格。温某某将被告抵顶工程款的房屋交付任何单位或个人均与被告无关，被告作为有资质、有商品房预售许可的房地产开发企业为温某某指定的人或单位出具单位间预售款票据和非正式商品房屋买卖协议无可非议，被告与原告之间不存在买卖关系，而是建设工程施工合同关系。三、被告对原告不顾事实滥用诉权，恣意查封被告财产的行为保留提起诉讼或反诉的权利。被告没有收到原告交纳的购房款，被告向原告出具的协议和收据是单位间往来结算票据并注明单位间预售款而非商品房买卖票据和备案合同，原告不具备商品房买卖合同作为买受人的资格和主体。
本案争议的焦点问题是：1、原、被告签订的商品房买卖协议是否合法有效；2、原告的诉讼请求应否支持。围绕争议焦点问题，原、被告双方在开庭审理时进行了举证、质证。
原告周慧岩向本院提交的证据有：
证据一、2013年8月14日原、被告签订的商品房买卖协议书、2013年9月23日被告出具的黑龙江省单位往来资金结算票据。证实1、2013年8月14日原告委托父亲周某与被告签订商品房买卖协议书，购买了被告开发的星河公馆小区某号楼某单元某层某号、建筑面积为152.26平方米的住宅一户。被告承诺在2014年12月30日前交付，如被告违约，自违约之日起，以原告已实际缴纳购房款总额为基数按人民银行同期贷款利率4倍标准计算原告的损失。原告已向被告交付房款596859元，被告出具了购房资金结算票据；2、被告至今未向原告交付房屋，被告已构成违约。
证据二、2013年9月24日原、被告签订的星河公馆地下车库有偿使用协议书、黑龙江省单位往来资金结算票据，证实原告已交付280500元，取得了被告星河公馆序号为K某号车库的使用权，被告未按约定在2014年9月31日前将车库交付原告使用。
证据三、中国人民银行1991年4月21日至2015年5月11日期间贷款基准利率变化一览表，证实原告主张违约金计算方式符合双方合同的约定，计算符合法律规定，应当给予支持。
对原告提交的证据一，被告对真实性及证明问题均有异议，提出原、被告不存在房屋买卖协议，原告凭借与第三人的房屋买卖协议向被告主张权利，缺少事实根据，原告提交的单位之间的往来资金结算票据，并不是真正的房屋买卖过程中作为买受人取得物权的凭证，该票据特别注明是单位之间的往来结算票据，原告作为房屋买卖合同纠纷的主体不适格，其作为建设工程施工合同主体主张权利更不适格，其提起的本案诉讼，应予驳回。对证据二，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，提出被告出具的单位往来资金结算票据、地下车库有偿使用协议，是为哈尔滨第九建筑有限责任公司融资担保提供的抵押物，如果哈尔滨第九建筑有限责任公司没有按期偿还抵押物那么该车库抵顶工程款。对证据三，被告对真实性无异议，对证明的问题有异议，提出该计算利率与本案无关，原告向被告主张违约金的诉讼主体不适格，应当予以驳回。
被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司向本院提交的证据有：
证据一、施工合同书复印件一份，证实2012年9月23日被告与哈尔滨第九建筑工程有限责任公司签订星河公馆4、5、8、9号楼土建施工协议，该协议由项目负责人温某某签字，工期自2012年10月1日至2013年12月30日。现发包工程尚未全部完工。
证据二、协议书复印件一份，证实2013年8月14日被告与温某某签订协议，约定被告提供某号楼某号、某某号两套住宅为温某某融资作担保，面积均为152.26平方米，融资期限为一个月，如到期不能退还担保房屋，被告有权将两套房屋抵工程款。故本案诉争的某号楼某号房屋是抵账房屋。原告不是从被告售楼处取得该房屋，原、被告之间不存在房屋买卖关系，所以原告不能作为买受人向被告主张任何权利。
证据三、票据复印件两张，证实被告按照温某某的要求于2013年9月23日出具某号房屋结算票据一张、2013年9月24日出具K某号车库资金结算票据一张。证明该两份票据虽然写明交款人或交款单位是原告，但原、被告之间没有该房屋和车库的交易行为，被告更未从原告处取得购房款和车库款，所以原、被告之间没有买卖关系。
证据四、收据复印件两张，证实2014年9月24日温某某为被告出具两张收据，一张收据注明K某号车库款280500元，顶工程款，另一张注明金额1166310元，系星河公馆某号楼某单元某室、某某室房款，作为双方工程款结算之用，所以两份收据可以证实诉争房屋和车库是用于工程款抵账，原告取得争议房屋和车库不是持现金向被告购买，原、被告双方不存在房屋买卖合同关系，原告主张解除购房协议和违约金既无事实根据，也无法律依据。
证据五、星河公馆某号楼未完成的工程量清单复印件，证实被告与哈尔滨第九建筑有限责任公司于2015年7月26日对星河公馆4、5、8、9号楼未完成的工程量进行了勘定。
对被告提交的证据一，原告提出本着相对性的原则，该证据不能对抗原、被告签订的协议，既使是建筑商违约导致被告至今未能交付房屋，被告也应当向原告承担违约责任。对证据二，原告对证明的目的有异议，提出如果协议是真实的，也只能约束协议双方。原告购买房屋时通过温某某的引荐，于2013年8月14日到被告售楼处由原告父亲代原告与被告签订商品房买卖协议，原告也是按照被告的要求于2013年8月15日交付了购房款596859元。2013年9月22日被告让原告到售楼处收取资金结算票据。原告于2013年9月23日到被告处取走资金结算票据。这些过程说明原、被告之间客观存在商品房买卖合同关系，该证据不能支持被告的答辩意见。对证据三，原告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，提出对票据上用铅笔标注的内容不予认可，票据交款人一栏已经标注是原告，收款单位一栏已经标注是被告，说明双方之间买卖关系成立，被告的证明目的不成立。对证据四，原告有异议，提出在购买房屋和车库时，被告及温某某都没有告知原告房屋和车库是抵账房。该证据是在隐瞒原告的情况下，私下达成的约定，对原告没有约束力。对证据五，原告对真实性不发表意见，对证明问题有异议，提出被告已将星河公馆某号楼整体抵押给案外人，并在房产部门作了抵押登记，如果被告保证抵押登记撤销，并能在2015年10月30日前交付房屋，原、被告可以达成调解。
2015年12月18日，本院依法向承建星河公馆小区4号楼、5号楼、8号楼、9号楼的哈尔滨第九建筑工程有限责任公司的项目负责人温某某询问并制作询问笔录，温某某表示原告对于本案诉争房屋及车库系抹账房的事实是明知的，温某某收到原告向其交纳的本案诉争房屋及车库的款项，具体数额记不清，交款数额以被告向原告出具的发票为准。温某某对被告将本案诉争房屋及车库作为工程款抵顶给他无异议，但称并未与被告签订过融资担保协议书，并称被告抵顶工程款的房屋有个大合同，不可能单独拿出两户房屋签订一份协议书。原告对询问笔录无异议，被告对询问笔录中温某某称未与被告签订融资担保协议有异议，提出这份融资担保协议是温某某签订的，温某某将该份融资担保协议作为证据在另一个案件中向法庭提交来主张其工程款，对询问笔录的其他内容无异议。
本院经过审查核实，认证如下：对于原告提交的证据一、二，被告对真实性无异议，本院对证据本身予以确认。被告对证实的问题有异议，因原告认可其将房款及车库款打入温某某账号，故对原告证实其将购房款及车库款交付给被告的证明目的不予确认。因被告对其与原告签订商品房买卖协议及地下车库有偿使用协议的事实及合同内容无异议，故对原告的其他证明目的予以确认。对于证据三，被告虽有异议，因该利率是由中国人民银行调整制定的，具有真实性，故本院予以确认。对被告提供的证据一，因是被告与建筑单位签订的施工合同与本案无关，本院不予认证，对证据二，原告对真实性不予质证，诉讼中，本院依法向温某某核实该份证据的真实性，温某某虽不认可其与被告签订融资协议，但在本院受理的牡丹江天福利亨房地产开发有限公司诉哈尔滨第九建筑有限责任公司、温某某建设工程施工合同一案中，哈尔滨第九建筑有限责任公司将该证据向法庭提交，温某某在质证时对该份证据无异议，故对证据二本身予以确认。因被告在明知原告未向其交付本案诉争房屋购房款及车库款的情况下仍与原告签订商品房买卖协议及地下车库有偿使用协议并向原告出具购房及购车库结算票据，应认定被告同意向原告履行交付义务并按协议约定承担违约责任，故对被告证实原告无权向其主张任何权利的证明目的不予确认，对其他证明目的予以确认。对证据三，原告对真实性无异议，对证明的目的有异议，因从证据上无法体现该票据是被告按着温某某的要求为原告出具的，故本院对真实性予以确认，对证明的目的不予确认。对证据四，是温某某为被告出具的收据，与本案无关，本院不予认证。对证据五，因该份证据是被告与建设单位对施工工程量的结算与本案无关，本院不予认证。对于本院于2015年12月18日对温某某所作的询问笔录，原告无异议，被告有异议，因温某某在本院受理的牡丹江天福利亨房地产开发有限公司诉哈尔滨第九建筑工程有限责任公司、温某某建设工程施工合同纠纷一案中，哈尔滨第九建筑工程有限责任公司将该份融资担保协议书作为证据向法庭提交，温某某在质证时对该份证据的真实性无异议，故对温某某的询问笔录中不认可其与被告签订融资担保协议的内容不予确认，对其他内容予以确认。
根据以上所确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下，被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司系鸡西市鸡冠区星河公馆小区的开发商。被告将本案诉争房屋及车库作为工程款抵顶给案外人温某某。温某某系承建星河公馆小区4号楼、5号楼、8号楼、9号楼的哈尔滨第九建筑工程有限责任公司的项目负责人。原告周慧岩从温某某处购买了本案诉争房屋，并将购房款596859元汇入温某某的账号内。2013年8月14日，原、被告签订了商品房买卖协议书。原、被告签订的购房协议书约定：“……第三条：出卖人所建“星河公馆”位于鸡冠新区A-08块。出卖人确保星河公馆于2014年12月30日前完全竣工。出卖人交付房屋面积以房产部门测绘为准，多退少补。第四条、1、购买人所购房屋为某号楼某单元某层某号，设计面积152.26平方米，……第五条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算的违约金（个别条款中有对违约责任特别约定的，按特别约定）……”。被告于2013年9月23日为原告出具单位间预收款结算票据金额为596859元。原告于2013年9月24日又与被告签订了星河公馆地下车库有偿使用协议，原告购买了被告K某号车库，约定被告于2014年9月31日前交付使用。被告亦为原告出具了单位间预收款结算票据，金额为280500元。因被告未按期向原告交付房屋及车库，原告诉至法院。庭审中原、被告认可星河公馆某号楼及原告所购车库至今仍未竣工。本案审理过程中，经原告申请并提供担保，本院于2015年7月14日预查封被告开发的星河公馆A某号楼01-00701、01-00801、建筑面积154.98平方米住宅房屋两套，并查封周慧岩提供担保的房屋所有权人为逄某某位于某市某区某办某委双环综合3-3-2、建筑面积为103.17平方米、房屋所有权证号为鸡西市房权证鸡冠房字第某号私有房屋；所有权人为朱某某位于某市某区学府景苑综合住宅楼2-1-16-2、建筑面积为86.92平方米、房屋所有权证号为鸡西市房权证鸡冠房字第S某号私有房屋；所有权人为李某某位于某市某区西山卫校安居1-8-7-702、建筑面积为102.93平方米、房屋所有权证号为鸡西市房权证鸡冠房字第S某号私有房屋各一套。
另查，被告于2014年1月10日取得星河公馆商品房预售许可。鸡西市房产管理局对星河公馆某号楼测绘后，本案诉争房屋的房号变更为01-00701，建筑面积变更为154.98平方米。庭前，原告变更诉讼请求，1、要求被告按照原、被告于2013年8月14日签订的商品房买卖协议约定向原告交付星河公馆某号楼某单元某号房屋，并判决被告支付原告违约金142625.31元（按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2014年12月30日计算至2016年1月19日，2016年1月20日起至被告交付房屋之日止的违约金按此标准计算）2、交付车库并支付原告违约金25095.04元（按中国人民银行同期贷款利率从2014年10月1日计算至2016年1月19日，2016年1月20日起至被告交付房屋之日止的违约金按此标准计算）。
本院认为，本案诉争的房屋及车库虽系原告通过温某某购买并将购房款及车库款汇入温某某账户，但被告认可该房屋及车库作为工程款抵顶给温某某。被告在明知原告将本案诉争房屋的购房款及车库款汇入温某某账户内的情况下自愿与原告签订了商品房买卖协议及地下车库有偿使用协议并出具购房款及车库款结算票据，应认定被告同意向原告承担履行交付房屋及车库的义务，并按双方签订的商品房买卖协议及地下车库有偿使用协议承担违约责任。因原、被告在协议中已明确约定本案诉争房屋及车库的交付时间及逾期交付时被告应承担的违约责任，故对原告要求被告按照协议约定按中国人民银行同期贷款利率的四倍给付逾期交付房屋的违约金及按中国人民银行同期贷款利率给付逾期交付车库的违约金的诉讼请求，本院予以支持。因被告开发的星河公馆某号楼及车库至今仍未竣工，被告现在无法向原告交付房屋及车库，故对原告要求被告交付诉争房屋及车库的诉讼请求，本次诉讼不予支持。待该诉争房屋及车库完工后原告另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥司法解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告周慧岩自2014年12月31日起至2016年1月19日止的购房违约金124342.89元。自2016年1月20日起至被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司向原告周慧岩交付房屋之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告周慧岩自2014年10月1日至2016年1月19日止的车库违约金18697.82元。自2016年1月20日起至被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司向原告周慧岩交付车库之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率计算。
三、驳回原告周慧岩要求被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司交付鸡西市鸡冠区星河公馆某号楼某单元某号（测绘后房号为A某号楼某某号）住宅房屋及K某号车库的诉讼请求。
如果被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13980元、保全费4907元，合计18887元，由被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担，此款原告周慧岩已预付，被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司在给付上款时将应负担的数额一并给付原告周慧岩。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 荆恒祥
审 判 员 邢晓华
人民陪审员 齐伟光
二〇一六年一月十九日
书 记 员 邵永秋