浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第892号
上诉人（原审被告）张锦忠。
被上诉人（原审原告）义乌市恒诚物业服务有限公司。
法定代理人朱翠芳。
上诉人张锦忠为与被上诉人义乌市恒诚物业服务有限公司（以下简称恒诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
恒诚物业公司诉称，2011年11月1日起，恒诚物业公司与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订《佛堂阳光公寓物业服务合同》，约定2011年11月1日至2014年10月31日期间由恒诚物业公司为义乌市佛堂阳光公寓提供物业管理服务，物业管理服务费的标准为：住宅每月按2元／平方米，店面每月按2.2元／平方米，车库按240元／年收取。现恒诚物业公司已依约履行了物业管理服务的义务。张锦忠系义乌市佛堂阳光公寓3幢店面155-157号房产业主，经恒诚物业公司计算张锦忠应按合同约定向恒诚物业公司交纳物业管理服务费10690元。恒诚物业公司已于2014年10月8日发送律师函，要求张锦忠在收到律师函5日内缴纳物业管理服务费，但张锦忠在规定期限内无正当理由不交纳物业管理服务费。为此，要求判决：张锦忠交纳2012年11月至2014年10月的物业管理服务费共计10690元。庭审中恒诚物业公司更变诉讼请求：要求张锦忠交纳2012年11月至2014年10月的物业管理服务费共计10650元。
张锦忠辩称，关于恒诚物业公司与佛堂阳光公寓业主委员会签订的物业服务合同，张锦忠没有看到过，也不知道要交多少物业费。2013年4月份，张锦忠的六辆电瓶车被盗，与恒诚物业公司有一定的关系，物业保安人员监督不力，监控没有照到。2014年张锦忠没有享受到过恒诚物业公司提供的物业服务，下水管道堵塞、屋顶漏水、水电故障均由张锦忠自行解决，故张锦忠一直没有交物业费。另，张锦忠隔壁的153号业主三年仅需交纳5700元，为什么隔壁与张锦忠的计算方式不同。同时张锦忠认为恒诚物业公司的物业费收费标准过高。
原判认定，张锦忠系义乌市稠佛路155-157号及155-157号201室房屋的业主，房屋计费面积为215.53平方米，其中店面为63.65平方米，住宅为151.88平方米。2011年11月1日，恒诚物业公司与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订物业服务合同一份，双方约定：委托管理服务期限为壹年，自2011年11月1日起至2012年10月31日止；物业服务费收费标准为小高层内的所有住宅统一按照建筑面积每月2元／平方米收费（2012年1月31日前交清物业服务费的业主或物业使用人可享受每月0.5元／平方米的优惠，即按照每月1.5元／平方米收费），店面统一按照建筑面积每月2.2元／平方米收费（2012年1月31日前交清物业服务费的业主或物业使用人可享受每月0.5元／平方米的优惠，即按照每月1.7元／平方米收费）。2012年10月27日，恒诚物业公司与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订物业服务合同一份，双方委托管理服务期限自2012年11月1日起至2013年10月31日止，其他内容与上述合同一致。2013年10月30日，恒诚物业公司又与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订物业服务合同一份，双方委托管理服务期限自2013年11月1日起至2014年10月31日止，其他内容与上述合同一致。2014年10月，恒诚物业公司以邮寄律师函的形式向张锦忠催缴了2012年11月至2014年10月期间的物业服务费。张锦忠至今未向恒诚物业公司交纳上述期间的物业服务费。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故恒诚物业公司与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订的物业服务合同合法有效，张锦忠作为接受物业服务的业主，应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。张锦忠尚欠物业管理服务费为（63.65平方米×2.2元／月／平方米×12个月＋151.88平方米×2元／月／平方米×12个月）×2=10650元，事实清楚，证据充分，予以认定。张锦忠辩解恒诚物业公司未尽到管理义务，但未提供相关证据予以证明，故对该辩解不予采信。综上，恒诚物业公司的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院〈关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条的规定，判决：张锦忠于判决生效后十日内支付恒诚物业公司物业服务费10650元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34元，由张锦忠负担。
宣判后，张锦忠不服，向本院提出上诉称，1、恒诚物业公司与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订的《佛堂阳光公寓物业服务合同》违反法律强制性规定，应确认为无效。《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条均规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。业主委员会是业主大会的执行机构，其只能按照业主大会的授权决定与物业公司签订合同，而不得自行选聘或解聘物业服务企业。本案物业服务合同签订之前，从未在小区内召开过有关选聘物业服务企业为议题的业主大会，选聘过程从未告知全体业主，恒诚物业公司称2011年10月20日经公开投标以最低价中标情况不实，事实上从未进行公开招投标，其提供的为虚假证明。之后几年的续聘也未经业主大会同意。2、阳光公寓原物业管理费标准为1元／平方米／月，车库不需收费。业主委员会曾为提高收费标准进行讨论，讨论时的价格为住宅1.2元／平方米／月。恒诚物业公司要求张锦忠履行的2元／平方米／月的物业收费标准未在小区内公示，未经业主委员会讨论同意，更未经业主大会通过，不符合物业法要求。3、合同中物业服务费定价明显偏高，佛堂周边没有这么高的价格，义乌市区也极少有这么高的价格，实行市场调节价并不是可以随意定价。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此张锦忠请求二审法院撤销业主委员会与恒诚物业公司违法签订的合同。4、恒诚物业公司未依约很好地履行合同义务，涉案小区物业管理较为松散，保安人员不足，小区内垃圾不及时清运，房屋漏水，污水管道经常堵塞，恒诚物业公司未尽到管理义务，严重影响张锦忠的生活。据其他业主反映，电梯等各类设施故障常不能及时修复，楼顶公用场所粪便垃圾基本上不清扫。业主曾多次向恒诚物业公司提意见，但恒诚物业公司拒不履行楼顶清扫义务，并态度恶劣。2013年9月23日义乌市电视台《百姓关注》栏目对此曾做报道，小区状况和服务质量可见一斑。原审法院对恒诚物业公司服务质量低下的事实未予以调查认定，判决张锦忠支付高额物业费的决定错误，本人认为应按实际的服务水平支付物业管理费。综上，请求撤销原判，依法改判。
恒诚物业公司二审未作答辩。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。另查明：恒诚物业公司通过招投标形式中标取得佛堂阳光公寓物业服务管理资格，并于2011年11月1日起连续三年与佛堂阳光公寓业主委员会签订物业服务合同。
本院认为，本案双方争议焦点主要在于张锦忠是否应当交纳物业费。义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会与恒诚物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主均具有约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务，张锦忠作为小区业主应当按照合同约定及时交纳物业服务费，以保证物业公司提供符合标准的物业服务，但其未提供充分证据证明恒诚物业公司未依约履行义务达到可以扣免物业费的程度，故原审判令由其交纳物业费并无不当。二审中，恒诚物业公司未到庭参加诉讼，系其对自身诉讼权利的放弃。综上，张锦忠的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68元，由上诉人张锦忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 胡 照
代理审判员 叶金龙
二〇一五年六月十八日
代书 记员 何晓慧