江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第00914号
上诉人（原审被告）陶翔，男，1979年12月14日生，汉族。
委托代理人（特别授权）蔡智，北京市邦盛（泰州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）泰州市海陵区城西街道头营社区二组，经营场所泰州市海陵区城西街道头营社区。
负责人董格粉，该组组长。
委托代理人（特别授权）王秋梅。
上诉人陶翔与被上诉人泰州市海陵区城西街道头营社区二组（以下简称头营二组）房屋租赁合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2014年8月22日作出（2014）泰海民初字第2002号民事判决。上诉人陶翔不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人陶翔及其委托代理人蔡智、被上诉人的委托代理人王秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2009年3月3日，头营二组（甲方）与陶翔（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将集体所有的原海光菜场房屋，其中办公用房2层6间计153.6平方米、简易房23间计1226.7平方米，出租给乙方；1、上述房屋出租给乙方经营超市，乙方不得销售农副产品（鲜蔬菜、鲜水果、鲜肉类、鱼类、鲜的鸡、鸭、鹅）及散装南北货；2、租赁期限为5年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止；前两年租金为每年115000元，后期租金为每年120000元；该租金为甲方纯收入，按规定发生的各种税费由乙方承担；3、租金给付方式为一年一缴，先缴后用。第1年租金在双方签订本协议时交清，以后乙方每年须提前1个月缴清本年度租金；……5、甲方房屋现有装潢：钢结构屋架、彩钢瓦屋顶、天花吊顶、地面砖；乙方为了经营需要对房屋进行装潢、修理，须经甲方书面同意（乙方所做装潢以甲乙双方书面签字认可的为准），一切安全由乙方负责；租赁期满后终止本协议时，除电器设备、机械外，一切装修归甲方所有；租赁期满后租赁物完好交还甲方；……10、未经甲方许可，乙方承租期内不得擅自转租其承租的标的物；11、本协议经甲乙双方签字盖章并经泰州市海成公证处公证后生效，甲乙双方共同遵照执行，不得违约。如有一方违约，违约方除承担违约金40000元外，还要赔偿对方因此造成的损失。该合同经泰州市海陵区城西街道头营村村民委员会（现改为头营社区）见证并经江苏省泰州市海成公证处公证。头营二组将房屋交陶翔经营（简易平房中原有两户承租人，一并交陶翔，后由陶翔与原承租人签订租赁合同），陶翔分别于2009年4月1日、2010年6月10日、2011年12月22日、2012年12月18日、2013年12月23日缴纳当年租金。租赁期间，陶翔自行建造厨房、卫生间。2014年2月15日，陶翔向头营二组发出“关于延长原海光菜场简易房及办公用房租期的报告”，请求延长租赁期限10年，双方协商未果，头营二组未给予陶翔书面答复。2014年5月30日，头营二组向陶翔发出通知，告知陶翔合同期满后双方系不定期租赁关系，头营二组现决定收回房屋，要求陶翔于2014年6月30日腾空房屋。因陶翔未腾空交还房屋，头营二组遂于2014年7月24日涉讼。
原审审理过程中，头营二组所属22名股民向原审法院书面提出撤诉申请。
上述事实，有头营二组、陶翔提交的租赁合同、结算凭证、通知、证明、报告及头营二组、陶翔的当庭陈述等在卷佐证，原审法院予以确认。
原审法院认为，本案争议的焦点问题是：1、双方签订的租赁合同是否具有法律效力；2、陶翔向头营二组发出申请续租的报告，头营二组未作答复，是否视为头营二组默认同意续租。
关于争议的第1个问题，原审法院认为，首先，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，而并非城镇房屋，头营村原属泰州市西郊乡，因历史原因原海光菜场未领取建筑审批手续，故不应仅因房屋未取得相关建筑审批手续而认定房屋租赁合同无效；其次，现头营二组所在的头营社区、城西街道对涉案房屋系属头营二组所有的集体资产不持异议；再次，头营二组经头营村村委会、城西街道同意将房屋出租给陶翔经营超市，该合同经公证处公证，且已实际履行，双方在五年租期内对合同效力及合同条款均未提出异议，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，亦未损害国家、集体和其他第三人的利益，应属有效。
关于争议的第2个问题，原审法院认为，双方合同并未约定续租事宜，陶翔在合同期限届满前向头营二组提出续租申请未获头营二组同意，头营二组虽未给予书面答复意见，但在此后发出要求陶翔腾房的通知，现陶翔提出头营二组默认同意续租，既无约定亦无事实及法律依据。另关于头营二组的部分股民至法院要求撤回本案起诉一节，头营二组作为拥有独立集体资产的村民小组，有诉讼主体资格，在租赁合同到期后，头营二组主张收回出租的房屋系合法行使民事权利，该组小部分股民并非诉讼主体，故不作理涉。关于头营二组、陶翔之间目前的法律关系，头营二组发出的通知认为双方之间系不定期租赁关系，是认识上的错误，原租赁合同履行期限届满后，合同权利义务即自行终止，陶翔应及时按合同约定返还租赁房屋，返还租赁物应当符合双方合同约定的状态。头营二组按原租金标准主张陶翔支付合同期满后的房屋使用费，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五之规定，原审判决：一、陶翔于判决生效之日起十日内将承租的原海光菜场房屋（其中办公用房2层6间计153.6平方米、简易房23间计1226.7平方米）腾空并返还头营二组，同时拆除其自行添置的电器设备、机械、厨房、卫生间；装修部分保持现状交还头营二组；二、陶翔于判决生效之日起十日内向头营二组支付房屋使用费，以月使用费10000元为标准，自2014年4月1日起计算至实际交还房屋之日止；三、驳回头营二组的其他诉讼请求。如果陶翔未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取315元，由陶翔负担（头营二组已预交，陶翔于判决生效之日起十日内迳交头营二组）。
上诉人陶翔不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人在租用被上诉人组属的房屋，期满前与全体组民和村民代表达成续租合同，并将租金提高到18万元。但是被上诉人上级泰州市城西街道办事处的几位领导胁迫其组长制造虚假诉讼要赶走上诉人。2、全体组名和村民代表一致向原审法院提出“民事撤诉申请书”，不同意政府胁迫组长以村组名义进行虚假诉讼，一审法院判决违背司法独立。3、上诉人已对城西街道办事处的行政行为提起行政诉讼。4、上诉人由于跟踪城西街道办的主要领导，遭到领导指示他人故意伤害，现已刑事立案。综上，请求二审法院依法撤销一审错误判决，驳回被上诉人组长受胁迫提出的虚假诉讼请求。本案上诉费用由被上诉人承担。上诉人同时提出，现在面临对法院的体制改革，审理本案时机不宜，申请中止审理。
被上诉人头营二组答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。2、根据农村集体资产管理的要求，农村集体房屋应当公开招租，实现利益最大化。原租赁期满，打算收回房屋对外公开招租以维护我组股民利益。3、部分股民的撤诉行为不具有法律效力，部分股民不是本案诉讼主体，组长诉讼维权属于正常的管理行为也非虚假诉讼。4、上诉人的行政诉讼及所谓的刑事案件与本案无关。本案不符合法律规定的中止审理的情形。
二审中，上诉人陶翔提供了如下证据：1、案件情况说明，用以说明上诉人在上诉期间到纪委去，纪委给予回复。政府派人到撤诉申请人家中威胁，故未能到庭作证。请求法院予以核查撤诉是否为股民真实意思表示。2、《海陵区农村集体“三资”管理制度》，证明上诉人与被上诉人原来的租赁关系是公开协商的形式，关系比较好，也全面履行了合同，二组诉讼是被迫的。3、询问笔录（打印件未签字盖章），证明上诉人采取自救方法跟踪城西街道办领导，其中一位领导指使对上诉人进行了伤害。4、中国共产党第十八届四中全会公报，证明国家要司法公正、依法治国，本案是政府违背村组组民意志的虚假诉讼。
被上诉人头营二组对上述证据质证认为：1、证据一为单方说法，没有佐证，与本案无关，亦与实际情况不符。头营二组组长在原审以及二审过程中均委托代理人参与诉讼的行为足以说明其起诉行为是自愿的。2、证据二《海陵区农村集体“三资”管理制度》上明确规定对集体资产采用公开协商和招投标的方式，在一审诉讼前，头营二组打算对房屋进行对外公开招租，多次与上诉人协商，希望上诉人参加，上诉人不同意参加招投标。所以被上诉人只能通过诉讼方式收回房屋，再对外公开招租。被上诉人是在依法行使权利。3、对于证据三真实性有异议，且与本案无关。4、对于证据四，赞同依法治国、公正司法，请求二审法院公正处理本案。
二审查明的其他事实与一审无异，本院予以认定。
本院认为：上诉人陶翔应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，上诉人陶翔称其在租赁期满前与头营二组全体股民和村民代表达成续租合同，并将租金提高到18万元，但未提供任何证据加以证明，本院依法不予采信。对于上诉人所称头营二组组长受胁迫制造虚假诉讼的情况，头营二组对集体资产的租赁拟采用的招投标方式能保证集体资产在市场竞争中实现利益最大化，结合头营二组组长代表村组委托代理人参加诉讼，足以证明通过诉讼维权系被上诉人头营二组真实意思表示，故对上诉人的意见，本院依法不予采信。对上诉人所称头营二组全体组名和村民代表一致向原审法院提出“民事撤诉申请书”，不同意政府胁迫组长以村组名义进行虚假诉讼的情况，头营二组作为拥有独立集体资产的村民小组，在租赁合同到期后，主张收回出租的房屋系合法行使民事权利。通过诉讼审理，本院亦未发现存在胁迫抑或虚假诉讼的情况。故上诉人所述没有事实依据。此外，本案所涉的头营二组与陶翔均为适格的民事主体，本案所涉纠纷亦在民事诉讼调整范围以内，上诉人所述因提起行政诉讼与刑事诉讼应中止本案的审理，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由无事实依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费630元，由上诉人陶翔负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
代理审判员 潘贻杰
代理审判员 顾春旺
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 杭 君