湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0802民初604号
原告李枝玉，女，生于1950年12月11日，汉族，荆门市人。
被告柯家政，男，生于1950年5月22日，汉族，荆门市人。
被告王洪秀，女，生于1952年1月14日，汉族，荆门市人。
原告李枝玉与被告柯家政、王洪秀合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，依法由审判员李莉适用简易程序于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告李枝玉与被告柯家政、王洪秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李枝玉诉称，2014年5月25日，李枝玉与柯家政、王洪秀签订《土地转让协议书》，约定柯家政、王洪秀将土地交付李枝玉后，将柯家政、王洪秀的老宅周边所有树木作价20000元转让给李枝玉；同时，柯家政、王洪秀将原有的房产证、土地证、基本农田经营权证和所属林权证交给李枝玉，并在一个星期内搬家，将房屋交给李枝玉处理。李枝玉付清转让款后，柯家政、王洪秀须在2014年底前将老宅土地、房产、基本农田经营权和所属林权过户给李枝玉，保证李枝玉至少能转入一名农业户口人员到本村；柯家政、王洪秀无偿提供李枝玉该地块盖房所需红砖；柯家政、王洪秀保证李枝玉能够在老宅基地建一栋住宅用房。合同签订后，李枝玉已经履行了约定义务，但柯家政、王洪秀至今未腾空和过户房屋，亦未无偿提供该地块盖房所需的全部红砖。为此诉请：1、判令柯家政、王洪秀继续履行《土地转让协议书》，在一个星期内腾退房屋，将相应土地、房产过户给李枝玉，并退还李枝玉为该房屋所支付的红砖款12000元；2、案件受理费由柯家政、王洪秀承担。
柯家政、王洪秀辩称，李枝玉的主张与事实不符。柯家政之子ＸＸ于2014年前欠李枝玉之子李勋立100万元借款，因ＸＸ无力偿还，柯家政遂与李枝玉签订土地转让协议书以抵偿全部借款。在协议书签订以前，柯家政曾多次与李枝玉及其家属协商等新农村房子分下来后柯家政再办理过户，并获得李枝玉及其家属同意。目前村集体已经分了“新农村”房屋，只是未交钥匙。关于红砖款，柯家政根据协议无偿供给李枝玉一期建6间房屋的52000块红砖，在李枝玉二期建房时提供的34600块红砖不在协议范围内，因此柯家政分两次收取砖款7000元，当时柯家政出具的收据还包含了挖机工作费用5000元等。如果李枝玉把挖断的机耕道恢复，柯家政、王洪秀同意腾房并办理过户。
通过听取各方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、李枝玉和柯家政、王洪秀签订土地转让协议书之后是否另外约定了腾退房屋及办理土地及房屋过户的时间；二、柯家政、王洪秀是否应退还李枝玉砖款。
李枝玉针对本院归纳的争议焦点，向本院提供了以下证据：
A1、转让协议书、收据各一份，证明李枝玉和柯家政、王洪秀约定以135万元价格转让宅基地、责任田、自留山等，柯家政、王洪秀办理过户等手续时间为2014年底；
A2、询问笔录一份，证明李枝玉和柯家政、王洪秀签订土地转让协议的经过，以及对于过户时间没有口头约定；
A3、收据四份，证明柯家政、王洪秀收到李枝玉的砖款。
柯家政、王洪秀针对本院归纳的争议焦点，向本院提供了以下证据：
B1、村委会的证明一份，证明李枝玉和柯家政、王洪秀之间有口头协议，约定李枝玉和柯家政的“新农村”房屋分下来之后再腾退房屋。
对李枝玉提交的证据，柯家政、王洪秀质证称对A1的转让协议书无异议，但柯家政、王洪秀已经履行；对收条的真实性有异议，表示并未收到135万，而是抵付了欠李枝玉儿子的借款；对A2询问笔录内容有异议，协议签订前李枝玉称等“新农村”房子分下来后柯家政、王洪秀再搬也可以，柯家政、王洪秀有反证可以证明有此口头约定；对A3的真实性无异议，但收据中只有7000元是二期房屋的砖款，且不包含在协议范围内。
对柯家政、王洪秀提交的证据，李枝玉质证称对B1的真实性有异议。
对当事人提供的证据，经本院审核后认为，双方对A1中的土地转让协议真实性无异议，均认可李枝玉并未实际支付135万元购房款，而是柯家政、王洪秀用转让款抵偿了ＸＸ欠李枝玉之子李勋立的债务，故本院对A1中的土地转让协议予以采信，对收据不予采信。A2询问笔录系由荆门市公安局东宝分局牌楼派出所依职权取得，来源合法，三被询问人陈述基本一致，因此对于其证明本案当事人签订土地转让协议的情况及当时并未另外对过户时间进行口头约定的事实的证明目的本院予以采信，但无法证明其后对过户时间亦没有口头约定。A3的收据各方当事人对其真实性无异议，且均认可收据中含柯家政收到的7000元砖款，故对A3予以采信。B1系牌楼镇长兴村村委会于2016年4月11日出具的证明，作为单位出具的证明材料依法应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，该证明无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，在形式上存在瑕疵；柯家政答辩称其与李枝玉达成口头协议是在签协议之前和签协议当时，内容为“等新农村房子分下来后再过户”，但提供的村委会证明材料是与其与李枝玉口头协议是在协议签订之后，内容为“等新农村房屋落实后再交房”，且该证明材中“双方买卖房屋起初没有经过村委会，李枝玉要落户时，李枝玉及家人才告知村委会，与证据A1相矛盾。A1中转让协议上有村委会捺印和负责人签名。A2中的被询问人即村委会的工作人员付国成、唐立军一致表示签订协议时村委书记唐锦林等人员均在场，可以证明村委会在协议签订时，经过了村委会。综上，B1在形式上存在瑕疵，在内容上亦存在疑点和矛盾，欠缺客观真实性，故对B1不予采信。
结合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2014年，因柯家政、王洪秀之子ＸＸ欠李枝玉之子李勋力借款未还，双方约定以土地使用权即房屋等抵还债务。2014年5月25日，柯家政、王洪秀与李枝玉签订了《土地转让协议书》，荆门市东宝区牌楼镇长兴村村民委员会在协议上盖章。协议约定，柯家政、王洪秀将其享有土地使用权的土地作价135万元转让给李枝玉，包括柯家政、王洪秀老宅基地、周边所有良田及自留山等，柯家政、王洪秀在一个星期内搬家，李枝玉付清转让款后，柯家政、王洪秀在2014年底前协助李枝玉办理如下事项：1、老宅土地、房产、基本农田经营权、林权过户给李枝玉；2、保证李枝玉至少能够转入一名农业户口人员到本村；3、无偿提供李枝玉该地块盖房所需红砖；4、保证李枝玉能够在老宅基地建一栋住宅用房。当日，柯家政、王洪秀及其子ＸＸ给李枝玉出具了收据，表示愿意以ＸＸ此前所欠李勋立的全部债务抵销李枝玉的135万元合同债务。后李枝玉口头同意柯家政、王洪秀在2015年6月30日前腾房。
另查明，柯家政在李枝玉建房过程中，向李枝玉收取了红砖款7000元。
签订协议时，李枝玉非荆门市东宝区牌楼镇长兴村村民，后于2015年1月将户口迁入该村。柯家政、王洪秀老宅基地办理了宅基地使用权证，但未办理房屋所有权证。
本院认为，柯家政、王洪秀与李枝玉签订《土地转让协议书》时，虽李枝玉不是本集体经济组织成员，但事后李枝玉将户口转入了荆门市东宝区牌楼镇长兴村，现取得了本集体经济组织成员资格，则土地转让协议应为有效。双方当事人应按协议约定全面履行义务。协议明确约定柯家政、王洪秀在协议签订后一个星期内腾房并在2014年底前协助李枝玉办理老宅土地、房产过户手续，后李枝玉口头同意柯家政、王洪秀在2015年6月30日前腾房，则柯家政、王洪秀最迟应在2015年6月30日前腾退房屋并办理相关的过户手续。现柯家政、王洪秀未履行，应承担继续履行的违约责任。柯家政、王洪秀抗辩称与李枝玉另有关于腾房或过户时间的口头约定，但提供的证据并不足以证明。另外其提出李枝玉将机耕道挖断，李枝玉恢复后才能腾房的要求，与本案无关，其可另行主张。
对李枝玉要求柯家政、王洪秀腾退房屋并办理宅基地、房屋过户手续的诉讼请求，虽柯家政、王洪秀有协助义务，但因房屋所有权证并未办理，柯家政、王洪秀无法履行，则对李枝玉要求柯家政、王洪秀协助办理房屋所有权的过户手续本院不予支持。但柯家政、王洪秀应协助办理宅基地使用权证过户手续。
对李枝玉要求柯家政、王洪秀返还红砖款12000元的诉讼请求，虽柯家政、王洪秀抗辩称二期建房提供的红砖不在协议范围内，约定的是只保证一栋房屋的红砖，但土地转让协议约定的“柯家政、王洪秀无偿提供李枝玉该地块盖房所需红砖”与“保证李枝玉能够在老宅基地建一栋住宅用房”明显是分列的两项义务，并不能认为后项是对前项的解释。李枝玉不管盖第一期房屋，还是二期附属屋，均在转让的土地范围内，因此依协议约定，柯家政、王洪秀不应再收取红砖款，故柯家政、王洪秀应退还给李枝玉红砖款7000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告柯家政、王洪秀腾退原宅基地使用权人为柯加政、位于牌楼镇长兴村一组的房屋并协助原告李枝玉办理宅基地使用权过户手续。
二、被告柯家政、王洪秀返还原告李枝玉砖款7000元。
三、驳回原告李枝玉的其他诉讼请求。
上述义务于判决生效后七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费950元减半收取475元，由原告李枝玉负担52元，被告柯家政、王洪秀负担423元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费950元。上诉人款汇至荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆门海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号：17570401040008989-1，上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：建设银行荆门金虾支行。
审判员 李 莉
二０一六年六月十四日
书记员 黄天智