上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第885号
上诉人（原审被告）李希强。
被上诉人（原审原告）上海沧达投资经济发展有限公司分公司。
负责人＊＊＊。
委托代理人周涛，上海徐伟奇律师事务所律师。
上诉人李希强因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第41877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人李希强，被上诉人上海沧达投资经济发展有限公司分公司（以下简称沧达分公司）的委托代理人周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，位于上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号房屋登记的权利人为案外人上海沧达投资经济发展有限公司。上海沧达投资经济发展有限公司（授权人）与沧达分公司（受托人）共同盖章确认了一份授权经营委托书，内容为：上海沧达投资经济发展有限公司系上海＊＊路＊＊＊号-767号房屋的产权人，现因经营管理需要，特授权沧达分公司对该物业进行经营管理，包括以分公司的名义对外签订房屋租赁合同、收取租金、进行日常物业管理维护、通过法律途径追索租金、委托律师代理诉讼等相关权利。授权期限自2012年8月1日起至2015年12月30日止。
2013年9月5日沧达分公司（甲方）与李希强（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在上海市＊＊路＊＊＊号房屋出租给乙方使用，该房屋出租实测建筑面积约为61平方米。房屋租赁期自2013年10月1日起至2014年12月31日止。月租金总计为人民币5，500元。合同第4-2条约定：乙方应于每季度首月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金吧3%支付违约金。合同第5-1条约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金即5，000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第7-1条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按6元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同第9-2条约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过1月的；……。
2014年8月18日沧达分公司委托上海徐伟奇律师事务所向李希强发送了一份《律师函》，内容为：“沧达分公司受业主（上级总公司）（统称‘出租方’）委托与贵方签订的《房屋租赁合同》相关条款约定，出租方将位于浦东新区＊＊路＊＊＊号房屋出租给贵方用于洗衣店经营，租金为每月5，500元。合同第4-2条约定‘甲方应于每季度首月15日前支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金’。合同第9-2条约定‘甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。（六）乙方逾期支付租金累计超过1月的’。据出租方反映，贵方应在2014年7月15日前支付第三季度租金，经出租方多次催缴，时至今日，贵方仍未缴纳第三季度租金，逾期支付租金累计已超过1月。贵方拖欠租金的行为已构成严重违约，故出租方委托本律师郑重通知贵方如下：一、因出租方决定在租约到期后，收回＊＊路753-767号的全部物业进行统一改造，故出租方与贵方签订的房屋租赁合同在2014年12月31日到期后，出租方将不再与贵方续签房屋租赁合同。在租约到期前，贵方继续按约支付租金，出租方将保证贵方正常租赁到租期结束。因此，贵方作为承租人在租赁合同到期或解除前，无任何理由拖延支付租金。贵方欠付的租金应在接到本律师函后3日内支付给出租方。二、如贵方接到本律师函后，既不付清欠缴的租金，又不与出租方或本所律师联系磋商，则出租方授权本所律师将不再另行通知而直接通过法律途径追索贵方欠缴的租金及其他违约责任。届时将由贵方承担由此带来的不利法律后果！”
2014年9月10日沧达分公司委托上海徐伟奇律师事务所向李希强发送了一份《律师函》，内容为：“……据出租方反映，贵方应在2014年7月15日前支付第三季度租金，由于迟迟未收到贵方租金，2014年8月18日出租方已委托本所律师发函催收房租。考虑到双方之前的友好合作关系，2014年9月1日下午，本所律师陪同出租方又再次到各租户经营地实地催收房租，贵方也表示愿意付清拖欠的租金。但一周过去，出租方反映仍未收到贵方欠缴的租金。现贵方不按约履行合同义务，逾期支付租金已超过1月，构成严重违约行为，故出租方委托本律师郑重通知贵方如下：一、贵方作为承租人在租赁合同到期或解除前，无任何理由拖延支付租金。贵方应立即将欠付的租金（最晚不超过2014年9月18日）支付到出租方指定的以下账户：……。二、如贵方接到本律师函后，未在2014年9月18日前将欠缴的房租支付到出租方指定的银行账户，则出租方将直接通过法律途径追究贵方的相关责任，包括但不限于追索欠缴的租金及违约金，并依据《房屋租赁合同》第9-2条款解除房屋租赁合同。届时将由贵方承担由此带来的不利法律后果！”
2014年11月26日沧达分公司诉至原审法院，请求判令：1、李希强向沧达分公司支付自2014年7月1日起至2014年9月30日止的房屋租金16，500元；2、李希强向沧达分公司支付逾期付款的违约金（按5.50元／天的计算标准自2014年7月1日起计算至实际付清之日止）；3、解除双方签订的房屋租赁合同；4、李希强迁出上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号房屋，并将该房屋腾空后返还给沧达分公司；5、李希强向沧达分公司支付违约金11，000元；6、李希强支付房屋占用期间的使用费（自2014年10月1日起至2014年12月31日止按每月5，500元的标准计算，自2015年1月1日起至实际迁出之日止按每日366元的标准计算）。李希强不同意沧达分公司的诉讼请求。
原审庭审中，沧达分公司称，李希强已向沧达分公司支付了押金5，000元。关于押金的处理，沧达分公司要求将该押金用于抵扣李希强的欠租及房屋使用费。李希强则认为若沧达分公司同意续签合同，其同意将该押金用于抵扣李希强的欠租，若沧达分公司不同意续签合同，其要求沧达分公司将该押金予以退还。关于租金的支付情况，沧达分公司称李希强已向沧达分公司支付了截止至2014年6月30日的租金，之后未付，李希强处2014年7月至9月期间的租金发票系沧达分公司先行开具给李希强的，开票日期为2014年9月2日，但李希强之后实际并未支付。李希强则称其已向沧达分公司支付了截止至2014年9月30日的租金，之后未付，并提供了开票日期为2014年9月2日的租金发票。关于租赁合同的状态，沧达分公司自愿同意以李希强收到诉状副本之日（即2014年12月4日）作为合同解除日，并相应调整诉请中的租金及使用费的数额。
原审认为，沧达分公司与李希强签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。沧达分公司已履行交付房屋的义务，李希强理应按约支付房屋租金。现因李希强未按时支付租金，沧达分公司要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定，应予支持。李希强称其已向沧达分公司支付了截止至2014年9月30日的租金，遭沧达分公司否认，且李希强提供的租金发票开票日期为2014年9月2日，而沧达分公司于2014年9月10日发给李希强的《律师函》中仍载明沧达分公司未收到李希强欠缴的第三季度租金，沧达分公司在原审庭审中亦陈述沧达分公司是先向李希强开具发票再由李希强交付租金，而李希强之后并未实际交付租金，故对此不予采信。现李希强未按合同约定按时支付租金，沧达分公司要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定，予以支持。鉴于沧达分公司自愿同意以李希强收到诉状副本之日作为合同解除日，故可以确认合同解除日为2014年12月4日。合同解除后，李希强继续使用系争房屋已无合同及法律依据，故理应迁出，并将系争房屋返还给沧达分公司，并支付拖欠的租金及合同解除后的使用费。李希强至今未返还系争房屋，沧达分公司要求按合同约定的每日366元的标准（即6元／平方米）计算自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋占用期间之使用费，该约定标准显属过高，当酌情调整为按双方约定租金标准的1.5倍计算使用费。李希强逾期支付租金，按合同约定每逾期一日应当按日租金的3%向沧达分公司支付逾期付款违约金，鉴于合同约定李希强应于每季度首月15日前向沧达分公司支付租金，故违约金应当自2014年7月16日起计算至实际付清之日止。租赁合同因李希强未能按约履行支付租金的义务而予以解除，故沧达分公司要求李希强支付违约金11，000元，符合合同约定，应予支持。沧达分公司自愿将李希强支付的押金5，000元用于抵扣李希强的欠租及房屋使用费，符合合同约定，予以支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于2015年1月28日作出判决：一、解除上海沧达投资经济发展有限公司分公司与李希强之间的房屋租赁合同；二、李希强应于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号房屋腾空并归还给上海沧达投资经济发展有限公司分公司；三、李希强应支付上海沧达投资经济发展有限公司分公司自2014年7月1日起至2014年9月30日止的欠租及使用费16，500元，扣除李希强已支付的押金5，000元，余款11，500元李希强应于判决生效之日起十日内支付给上海沧达投资经济发展有限公司分公司，并支付按每日5.42元自2014年7月16日起计算至实际付清上述租金之日止的逾期付款违约金；四、李希强应于判决生效之日起十日内支付上海沧达投资经济发展有限公司分公司自2014年10月1日起至2014年12月31日止的欠租及使用费16，500元；五、李希强应于判决生效之日起十日内支付上海沧达投资经济发展有限公司分公司自2015年1月1日起至实际返还上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号房屋之日止按照每月8，250元标准计算的房屋使用费；六、李希强应于判决生效之日起十日内支付上海沧达投资经济发展有限公司分公司违约金11，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费641元，减半收取计320.50元，由李希强负担。
原审法院判决后，上诉人李希强不服，向本院提起上诉称：上诉人已支付了2014年7月1日至2014年9月30日之房屋租金，有上诉人出具的发票为准。之后的租金被上诉人从未来收取过。上诉人未拖欠租金，不存在违约，故不同意解除合同。上诉人与被上诉人之间系长期合同，即便合同到期后，上诉人也享有优先承租权，故上诉人要求与被上诉人继续签订租赁合同。因此，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审时的全部诉讼请求。
被上诉人沧达分公司辩称：被上诉人于2014年9月1日至租赁房屋现场向上诉人催讨租金，因上诉人承诺近期付款，被上诉人才于第二天开具了发票。但上诉人收到发票后仍未付款，被上诉人只能再次通过发送律师函的方式进行催讨。上诉人拖欠租金已构成违约，被上诉人有权依照合同约定行使合同解除权。原审法院判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，原审法院认定该合同有效，当属正确。双方均应严格依照合同约定，全面履行各自的权利和义务。现因上诉人未按约支付租金，在被上诉人多次催讨后，仍未履行付款义务，上诉人已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据上述租赁合同约定，上诉人逾期未支付租金累计超过1个月的，被上诉人依约行使合同解除权，符合合同约定，亦于法不悖。原审法院对此予以支持，当属正确。上诉人称其未拖欠租金，并以其持有被上诉人开具的2014年7月-9月的租金发票作为其已支付该部分租金的依据。但被上诉人辩称，发票系因上诉人承诺付款而先行出具，但上诉人并未实际付款。鉴于该发票出具于2014年9月2日，而2014年9月10日被上诉人仍在为租金拖欠事宜向上诉人发送律师函进行催讨，上诉人也并未就租金已付提出过异议，故在上诉人未能提供相关付款凭证的情况下，仅以其持有发票作为已履行付款义务之理由不能成立。据此，上诉人以其未拖欠租金不构成违约为由，不同意解除合同，其理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人在二审中提出要求与被上诉人继续签订租赁合同，因合同的签订需双方当事人形成合意，上诉人可就此与被上诉人通过协商予以解决。至于上诉人提出的上诉请求中涉及的其他事项，原审法院已对此一一作出分析及认定，本院予以认同。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费641元，由上诉人李希强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚夏海
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 毛 焱
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……