浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第685号
上诉人（原审原告）：王云正。
被上诉人（原审被告）：方新华。
被上诉人（原审被告）：方育琴。
两上诉人的委托代理人：缪竑甫。
被上诉人（原审第三人）：朱敏彩。
被上诉人（原审第三人）：朱敏齐。
被上诉人（原审第三人）：任幼丽。
被上诉人（原审第三人）：ＸＸ娅。
被上诉人（原审第三人）：罗雅平。
被上诉人（原审第三人）：ＸＸ娥。
被上诉人（原审第三人）：包巧红。
被上诉人（原审第三人）：金婷婷。
被上诉人（原审第三人）：陈微微。
被上诉人（原审第三人）：谢菊萍。
被上诉人（原审第三人）：黄柳旭。
被上诉人（原审第三人）：马丽滨。
被上诉人（原审第三人）：邵晓芳。
被上诉人（原审第三人）：林晗。
被上诉人（原审第三人）：蔡海利。
被上诉人（原审第三人）：王冬来。
被上诉人（原审第三人）：李敏。
被上诉人（原审第三人）：林友头。
被上诉人（原审第三人）：刘彩花。
被上诉人（原审第三人）：金克洪。
被上诉人（原审第三人）：徐玲斌。
被上诉人（原审第三人）：戴美娇。
被上诉人（原审第三人）：金建国。
被上诉人（原审第三人）：赵利荣。
被上诉人（原审第三人）：阮爱华。
被上诉人（原审第三人）：郑国军。
被上诉人（原审第三人）：卢允平。
上诉人王云正因房屋买卖合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2014）台温民初字第1277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理认定，2009年7月7日，被告方新华及家庭成员妻子方育琴、儿子方仁辉、女儿方梦梦经申请批得位于温岭市城北街道南山闸村的建房用地两间。2010年2月11日，被告方新华将上述获批的两间建房用地出售给原告王云正，并签订了《立实卖契》，约定价款为538000元。原告王云正陆续支付给了被告方新华498000元并建造了房屋。2010年5月6日，温岭市建设规划局给涉案的两间房屋颁发了建设工程规划许可证。潘承燕原系原告王云正的妻子，曾向朱敏彩等第三人借款，后因未能归还借款，第三人向原告王云正及潘承燕催讨，并于2013年11月14日起陆续向温岭市公安局报案录制笔录。2013年11月22日，朱敏彩等第三人与王云正及潘承燕签订了《还款协议》，约定：王云正与方新华关于涉案房屋的买卖合同暂由第三人方保管，涉案房屋暂作价1850000元，等房屋转入王云正户头后再正式抵押给第三人方折价2000000元；房屋买卖暂给王云正、潘承燕自主买卖二个月的时间（在折价总价，第三人方也可以买卖），二个月后买卖权归第三人方，买卖收益归第三人方所有等。《还款协议》签订后，第三人方获得了《立实卖契》的原件。2014年1月5日，朱敏彩等第三人与方新华、方育琴签订了《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋以1500000元价格转让给被告方新华、方育琴，并将原、被告之间签订的《立实卖契》交给被告，被告方新华于2014年1月10日向朱敏彩等第三人支付了1500000元。后第三人起诉潘承燕、王云正，并在起诉的总债务中已扣除了1500000元。另查明，2011年5月4日，温岭市城乡规划委员会出具了涉案房屋的建设工程规划验收意见告知书，载明涉案房屋建筑面积、高度、占地超过规划许可，验收结论为不合格，且该房屋至今未办理房屋所有权证。2013年12月29日，涉案的房屋办理了土地使用权登记手续，土地证号为温国用（2013）第317**号，登记的土地使用者为方新华，土地性质为国有划拨。2014年8月22日，温岭市人民政府土地管理部门出具意见，涉诉房地产的土地性质属国有划拨住宅用地，土地使用权连同地上建筑物可以一起转让。
原审法院对本案的争议焦点评析如下：一、关于原告王云正与被告方新华之间签订的《立实卖契》的效力及被告方新华对涉案房屋的土地使用权是否有权处分的问题。原告王云正与被告方新华之间签订的《立实卖契》，名为房屋买卖，实为建房用地使用权转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”《立实卖契》所涉的土地使用权性质虽为国有划拨，但2014年8月22日经温岭市人民政府土地管理部门批准可以转让，故原告王云正与被告方新华签订的《立实卖契》不违反法律的强制性规定，且买卖系双方当事人的真实意思表示，应认定为有效。本案诉争的房地产属于不动产，根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。经依法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，根据物权的公示公信效力，被告方新华对登记在自己名下的土地使用权对外享有处分权，故两被告不能以《温岭市个人建房用地申请表》记载记的土地使用权是家庭四人共同所批的事实来对抗买受人。二、关于原告王云正及妻子潘承燕与第三人之间签订的《还款协议》的效力问题。原告及妻子与第三人之间签订的《还款协议》，实为原告及妻子未能及时清偿债务时与第三人达成的以房抵债协议。原告认为其签订该协议时是受胁迫的，但未能举证证明，且在（2014）台温商初字第723号案件中原告提交的《还款协议》自认以房抵债的事实，故该协议应推定为是双方的真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，应认定为有效。三、关于被告方新华、方育琴与第三人方之间签订的《房屋买卖合同》的效力问题。原告及妻子与第三人方之间签订的《还款协议》第二条第2款约定：房屋买卖暂给原告自主买卖二个月时间（在折价总价，第三人方也可以买卖）。第三人方已于2014年1月5日与被告方签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，内容不违法法律的强制性规定，应认定为有效。至于第三人方与被告方之间的房屋买卖价格以及原告与第三人方之间的房屋折抵价格均为各自相对的，故对原告主张被告与第三人之间的买卖价格明显低于市场价，该买卖系双方串通侵犯原告利益的抗辩意见，该院不予采纳。综上，原、被告及第三人各方之间签订的关于涉案房屋的合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定有效。被告虽将涉案房屋的建房用地使用权转让给原告，但原告在建造房屋后将涉案房屋折抵给第三人方，现第三人方又将涉案房屋卖给了被告方新华、方育琴，故对原告要求被告方新华、方育琴协助办理涉案房地产的过户手续，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、一百四十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王云正与被告方新华于2010年2月11日签订的《立实卖契》有效。二、驳回原告王云正的其它诉讼请求。案件受理费9180元，由原告王云正负担。
宣判后，王云正不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人签订还款协议时的情形：1、被上诉人朱敏彩等二十六名债权人与单位同事潘承燕发生经济来往，由潘承燕出具借条，数额686万。钱款均被邹珠娥骗走。邹珠娥现在逃，被温岭市公安局立案侦查。上诉人王云正未参与，也不知情。2、被上诉人朱敏彩等二十七名债权人来上诉人住处，限制上诉人人身自由一天，直至把上诉人的立实卖契扣走。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人到温岭市公安局报案，制作询问笔录，说要将潘承燕刑事拘留。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人告诉上诉人，你们只要还总债务数的70%，其余30%给你们免了。房产由你们自主卖二个月时间。你多卖到，多还账。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人说，你签字后，他们到公安撤诉，到法院撤诉，并表示双方私下和解，以后不再上诉。上诉人在还款协议上签了字，签了二次。还款协议均是被上诉人卢允平操作。二、被上诉人朱敏彩等二十七名债权人对讼争房产无处分权：1、还款协议只是要尽还款义务，不是还房协议，不是以房抵债，上诉人未曾将讼争房屋交付。2、立实卖契被扣属于非法扣押，不是房产交付；还款协议写明立实卖契归被上诉人朱敏彩等二十七名债权人暂时保管，是保管，不是交付房屋，不属于其所有。3、被上诉人卢允平在二次开庭庭审中均表示：上诉人的涉案房屋是被朱敏彩等二十七名债权人抵押的，是抵押物。4、还款协议写的是“暂作价”，“等房屋转入王云正户头后再正式抵押给甲方”。“房租收入自古历2014年1月1日起归甲方所有”。说明讼争房屋因尚未办理房产证，被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与上诉人商定待房产证过户到上诉人户头再卖。自签订还款协议后，被上诉人朱敏彩等二十七名债权人一直也说讼争房屋先不卖，先租。卖系临时变卦，违约，突然卖掉。5、签订还款协议时，给上诉人二个月的自主售卖时间，是指还款协议中的另外一处房产。另外一处房产被上诉人朱敏彩等二十七名债权人提出卖，上诉人同意后已卖掉。6、还款协议“2、②买卖价格超过折价，其收益归乙方，可抵偿债务，由乙方自主买卖二个月的时间内，其银行贷款有乙方还贷”。银行贷款是另外一处房产有银行贷款。讼争房产无银行贷款。说明讼争房屋卖要待房产证过户至上诉人名下后卖。明确二个月内肯定是上诉人的自主售卖时间，可以多卖多还。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与被上诉人签订房屋买卖合同的时间在二个月内。7、被上诉人朱敏彩等二十七名债权人以150万元的价格卖回给被上诉人方新华、方育琴，违反还款协议上的约定，且远低于市场价。8、被上诉人朱敏彩等二十七名债权人跟上诉人说，你签了协议，以后他们不再到法院上诉。这个事实，卢允平在第一次开庭时作为证人的发言可证实。现被上诉人朱敏彩等二十七名债权人上诉法院，要上诉人100%还款及利息。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人跟上诉人说，讼争房屋等房产证过户到上诉人户头后再卖。2014年的房租费归被上诉人朱敏彩等二十七名债权人所有。现被上诉人朱敏彩等二十七名债权人以150万元卖回给被上诉人。2014年该房未按约定出租。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人在签协议前，误导上诉人。对上诉人说：你反正账还不出，协议不管怎么写，签了也没用。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人为了让上诉人在还款协议上签字，到公安报案，制作询问笔录，以要潘承燕负刑事责任相要挟，实际是潘承燕只负民事责任。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人为了使上诉人签还款协议采用了欺骗、胁迫手段。9、还款协议是还款，不是签了还款协议，就被擅自卖掉房子。上诉人认为还款协议仅仅约定还款。上诉人的房屋可被擅自卖掉，上诉人未表达过这个意思，也不可能是上诉人的真实意思表示。10、被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与被上诉人的房屋买卖合同无上诉人及潘承燕签字或授权。11、涉案房屋于2010年建造完毕，由上诉人建造并一直使用，上诉人自建成之日起就取得该住房的所有权。该房屋的买卖必须上诉人亲自参加办理过户手续才有效。12、强卖。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人的卖屋行为经上诉人极力阻止，仍强行实施。违反《合同法》第三条的规定。三、被上诉人方新华、方育琴不属于善意购买人。1、上诉人与被上诉人方新华、方育琴签订的立实卖契约定，讼争房屋“自实卖后日后价值千金决不取赎，永不反悔”。《合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”被上诉人方新华、方育琴非但不按照约定履行自己的义务，还妄图解除与上诉人之间的合同。2、被上诉人方新华找到上诉人询问是否同意将房屋卖回给被上诉人方新华、方育琴，上诉人明确表示不同意。上诉人坚决表态了不同意的立场。被上诉人方新华、方育琴知道上诉人不同意以150万元价格卖掉讼争房屋，仍与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人签订买卖合同。被上诉人的行为违背社会公德，违反与上诉人的合同约定，侵犯上诉人财产权益。3、被上诉人方新华、方育琴与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人签订的房屋买卖合同第三项注明，因上诉人“追诉等一切原因导致该房屋未能出让成功，给乙方造成一切损失均由甲方负责赔偿”。说明被上诉人双方均明知无上诉人同意，该成交不合法仍强行实施。属于恶意串通，损害上诉人利益。4、被上诉人方新华、方育琴与上诉人自2010年2月11日签订立实卖契后，涉案房屋由上诉人于2010年建好并一直使用。经上诉人催促多次，被上诉人方新华、方育琴拖了多年，仍不将房产过户给上诉人。被上诉人方新华、方育琴拖的目的，就是要想占回房屋，违背交易诚实信用原则。5、被上诉人方新华、方育琴既已将房屋卖掉又擅自买回，说明买卖价格极低、不公道，损害了上诉人利益。6、上诉人因潘承燕被诈骗所连带清偿责任，无力还款，只想卖房能多卖点钱还账，现被上诉人方新华、方育琴以低得让人无法接受价格买回，给上诉人造成严重损失。7、强买。被上诉人方新华、方育琴与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人的买卖行为虽经上诉人极力阻止，仍强行实施。被上诉人方新华、方育琴逃避与上诉人合同的履行义务。四、被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与被上诉人方新华、方育琴签订合同将上诉人的房屋进行买卖的行为，侵犯了上诉人的财产权，给上诉人造成了损失。1、讼争房屋价值远超过150万元。2、该房屋过户至上诉人名下后，就能真实体现该房屋的市场价值。3、被上诉人之间擅自签订房屋买卖合同的行为，剥夺了上诉人本人亲自实施民事行为，处分自己财产的权利。4、被上诉人之间签订房屋买卖合同，而将上诉人抛开，说明被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与被上诉人方新华、方育琴互相串通，互相得利，造成上诉人利益损失。五、温岭市人民法院（2014）台温民初字第1277号民事判决书存在以下错误：（一）将还款协议判定为被上诉人朱敏彩等二十七名债权人对讼争房屋有处分权是错误的。1、被上诉人朱敏彩等十九名债权人特别授权委托人卢允平，被上诉人卢允平在二次开庭庭审中均承认：上诉人的涉案房屋是被被上诉人朱敏彩等二十七名债权人抵押的，是抵押物。这个有庭审录像可为查证。判决书也有记录：“卢允平陈述称：第三人方可以行使抵押权”，说明涉案房屋是被朱敏彩等二十七名债权人抵押的，属于抵押物。还款协议上有“等房屋转入王云正户头后再正式抵押给甲方”。讼争房产不属于被上诉人朱敏彩等二十七名债权人所有。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人无权擅自贱卖上诉人房屋。被上诉人卢允平在第一次开庭庭审中承认：上诉人的立实卖契是被上诉人朱敏彩等二十七名债权人到上诉人家中先行扣押，还款协议是后来签订的。判决书“本院认定案件如下：《还款协议》签订后，第三人方获得了《立实卖契》的原件”是错误的。2、还款协议写的是“暂作价”，“立实卖契暂由甲方保管。等房屋转入王云正户头后再正式抵押给甲方”，“房租收入自古历2014年1月1日起归甲方所有”。说明讼争房屋实际价格未确定，说明该房屋待过户至上诉人户头后再考虑卖。目前先出租。立实卖契属于保管，不属于所有权转移。3、（2014）台温民初字第1277号民事判决书第三项错误。这是指还款协议中的另外一处房产，房屋买卖暂给原告自主买卖二个月时间（在折价总价，第三人也可以买卖）。还款协议上有：“等房屋转入王云正户头后再正式抵押给甲方”，讼争房产是要待房产证过户至上诉人名下后再买。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人考虑有房产证，价格能卖得好，债权人可多分到钱。自签订还款协议后，被上诉人朱敏彩等二十七名债权人也一直说讼争房屋先不卖，先租。卖系临时变卦，违约，突然卖掉。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与上诉人签订的还款协议的时间是2013年11月23日。《房屋买卖合同》的签订时间是2014年1月5日。这个时间是上诉人自主买卖的时间。还款协议写的是“暂作价”。还款协议中对房屋的实际结算价格未确定，二个月内肯定是上诉人卖，并可多卖到钱可多还账。也就是说，被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与上诉人关于房屋的折价总价，只有待上诉人自主卖掉房屋的价格，才是这个讼争房屋的实际确定折价总价。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与被上诉人方新华、方育琴签订的《房屋买卖合同》的价格为150万元。150万元根本不是折价总价且远低于市场价。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人未在折价总价进行卖屋，根本无权卖。还款协议“2、②有买卖价格超过折价，其收益归乙方，可抵偿债务，由乙方自主买卖二个月的时间内，其银行贷款有乙方还贷”。银行贷款是指还款协议中的另外一处房产。另外一处房产有银行贷款。讼争房屋无银行贷款。二个月时间卖是指另外一处房产。讼争房产是要待房产证过户至上诉人名下后再买。明确二个月内肯定是上诉人的自主买卖时间。买卖价格超过暂作价用来抵偿债务。4、（2014）台温民初字第1277号民事判决书本院认为第二项原告“在（2014）台温商初字第723号案件中原告提交的《还款协议》自认以房抵债的事实”是错误的。原告并未在（2014）台温商初字第723号案件中“自认以房抵债”。（2014）台温民初字第1277号民事判决书引用的（2014）台温商初字第723号民事判决书中有关上诉人提交还款协议、房屋买卖合同、收条的证明内容是错误的。上诉人在（2014）台温商初字第723号案件中提交还款协议是要证明：被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与上诉人签署的还款协议要求上诉人与潘承燕还债务额的70%，现起诉却要求还100%及利息，这不符合签协议时被上诉人朱敏彩等二十七名债权人对上诉人说的，只要上诉人还70%。上诉人提交被上诉人方新华、方育琴与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人的房屋买卖合同与收条是要证明：被上诉人朱敏彩等二十七名债权人擅自将上诉人的房屋贱卖，给上诉人造成损失。上诉人在（2014）台温商初字第723号案件庭审时未说过以房抵债。以房抵债系温岭法院书记员误记或法官误理解，误表述。上诉人除讼争房屋外，另有一处房产经被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与上诉人双方同意，已卖掉偿债，这个事庭审中提到过。（2014）台温商初字第708号民事判决书有关上诉人提交还款协议要证明的表述是这样的：“用以证明应按还款协议约定即按总债务的70%清偿的事实”。在本院认为有“王云正在庭审中提到22位债权人将其房屋贱卖并造成损失一事”的表述，这个是我提交被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与被上诉人方新华、方育琴房屋买卖合同、收条要证明的内容。
原告并未在（2014）台温商初字第723号案件中“自认以房抵债”的事实。5、（2014）台温民初字第1277号民事判决书本院认为第二项“还款协议实为原告未能及时清偿债务时与第三人达成的以房抵债协议”是错误的。对（2014）台温商初字第723号民事判决书的错误引用，得出错误结论。还款协议、还款协议就是要还款，不是将房子直接还了。还款协议不等同于房屋过户、交付完毕，房屋所有权未转移。上诉人未曾将房屋交付或办理过户手续给被上诉人朱敏彩等二十七名债权人。上诉人在二个月内肯定拥有对房子的卖的权利。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人在二个月内肯定无权对房屋进行擅自售卖。温岭法院引用错误，认识错误，事实认定不清，结论明显错误。6、（2014）台温民初字第1277号民事判决书本院认为第二项“故该协议推定为是双方的真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，应当认定有效。”是错误的。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人擅自出卖上诉人房屋的行为，不可能是上诉人的真实意思表示。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人在签订还款协议时，未向上诉人表明签了还款协议，被上诉人朱敏彩等二十七名债权人就可对上诉人的房子擅自卖掉。上诉人也不认为签订了还款协议被上诉人朱敏彩等二十七名债权人就可任意处置房子。签了还款协议，就可擅自卖掉上诉人房产，上诉人没有这种意思表示。也不可能是上诉人的真实意思表示。还款协议、还款协议就是要还款，不是将房子直接还了。还款协议不等同于房屋过户、交付完毕，房屋所有权未转移。上诉人与被上诉人方新华、方育琴之间签署的立实卖契合同，被上诉人朱敏彩等二十七名债权人无权解除。还款协议上有：“等房屋转入王云正户头后再正式抵押给甲方”。说明：讼争房屋仍属上诉人王云正所有。现在房屋还没过户至王云正户头，不能卖的。7、还款协议有二份，这个被上诉人卢允平在第二次开庭审理时说过。有第二次庭审笔录及录像可为查证。二份协议内容均显示上诉人还款数是债务额的70%。二份还款协议中内容均显示“讼争房屋等房屋转入王云正户头后再正式抵押给甲方”。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人在房屋未过户至上诉人王云正户头，均无权擅自卖掉上诉人的房屋。法院应当认准这个内容。现单认定的这份还款协议，有失偏颇，有失公正、公平，不符合案子的本来面目。8、还款协议是上诉人与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人在被上诉人朱敏彩等二十七名债权人承诺不将上诉人诉至法院、双方和解的前提条件下签署。这个事实被上诉人卢允平在第一次开庭审理时作为证人证言发言时承认过，有第一次庭审笔录及录像可为查证。现被上诉人朱敏彩等二十七名债权人将上诉人起诉至法院，双方未和解。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人将还款协议作为擅自卖屋依据，侵犯上诉人财产行为的狡辩。还款协议中约定还70%的内容不执行。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人擅自贱卖房屋造成上诉人重大损失。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人的行为违背合同的诚信，双方自愿协商的要旨。还款协议现在的执行情况，不是当时签订还款协议时被上诉人朱敏彩等二十七名债权人承诺的情况。9、还款协议的签订，上诉人受到被上诉人朱敏彩等二十七名债权人的欺诈。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人在签订还款协议前告诉上诉人的事项与还款协议的内容有不一致。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人在签订还款协议后的所作所为更是与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人在签订还款协议前告诉上诉人的事项和还款协议内容相违背。依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第68条的规定，法院应当对被上诉人朱敏彩等二十七名债权人的欺诈行为进行认定。10、被上诉人朱敏彩等二十七名债权人对上诉人说，上诉人不签订还款协议，就将潘承燕交公安刑事处理。潘承燕负的是民事责任，被上诉人朱敏彩等二十七名债权人却以要潘承燕负刑事责任相要挟，以非法行为胁迫上诉人。还款协议的签订，上诉人受到被上诉人朱敏彩等二十七名债权人的胁迫。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，人民法院应当认定还款协议存在欺诈、胁迫的情形。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，法院不能认定还款协议可作为被上诉人朱敏彩等二十七名债权人擅自贱卖上诉人房屋的有效依据。（二）、认定被上诉人方新华、方育琴与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人签署房屋买卖合同有效是错误的。1、被上诉人朱敏彩等二十七名债权人对讼争房产无处分权，还款协议没有授予被上诉人朱敏彩等二十七名债权人可擅卖上诉人房屋的权利。还款协议写的是“暂作价”，“等房屋转入王云正户头后再正式抵押给甲方”，说明讼争房屋实际价格未确定，说明该房屋待过户至上诉人户头后再考虑卖。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人庭审中承认讼争房产属于抵押物。抵押物不能擅自卖掉。2、（2014）台温民初字第1277号民事判决书本院认为第三项“至于第三方与被告方之间的房屋买卖价格以及原告与第三人之间的的房屋折抵价格均为各自相对的”的认定是完全错误的。还款协议上写有“等房屋转入王云正户头后再正式抵押给甲方”。现在房屋还没有过户至上诉人户头，不可以卖。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人承认，涉案房屋是抵押物。抵押物，不能擅自卖。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人未取得房屋处分权，不能满足还款协议卖的条件，不能擅自卖屋。不会有价格各自相对。判决书认定错误。3、被上诉人方新华、方育琴不属于善意购买人。被上诉人方新华、方育琴应当忠实履行与上诉人的立实卖契的约定。被上诉人方新华、方育琴不能妄图解除与上诉人的合同。被上诉人方新华、方育琴与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人签署房屋买卖合同的行为，属于违反与上诉人签订的立实卖契，不履行立实卖契的义务。依据《合同法》第六十条的规定，被上诉人方新华、方育琴应当履行与上诉人的契约，将房屋过户给上诉人。4、被上诉人方新华、方育琴自2010年2月11日与上诉人签订立实卖契后，拖延多年不将房产过户给上诉人。应当视为上诉人的物权已成就。讼争房屋由上诉人于2010年建造完毕并一直使用。依据《物权法》第三十条的规定，该房子物权自建造完毕起就属于上诉人。依据《物权法》第三十一条的规定，被上诉人朱敏彩等二十七名债权人要卖掉上诉人的涉案房屋，必须经上诉人办理过户手续方才有效。5、讼争房屋属于上诉人的物权，被上诉人方新华、方育琴与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人进行房屋买卖未经上诉人亲自实施和授权。被上诉人之间擅自签订的房屋买卖合同，跟上诉人无关，不能把上诉人的房屋拿去作为该买卖合同履行的对象。6、上诉人与被上诉人方新华、方育琴签署的立实卖契，被上诉人朱敏彩等二十七名债权人和被上诉人方新华、方育琴均无权解除。依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第78条的规定，被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与被上诉人方新华、方育琴的房产买卖合同未经上诉人亲自实施应当认定无效。7、被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与被上诉人方新华、方育琴签订房屋买卖合同将上诉人的房屋进行擅自买卖的行为，是恶意串通的行为，侵犯了上诉人的财产权，给上诉人造成很大损失。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人将上诉人的房屋擅自贱卖，少卖很多钱，损失的是上诉人的资产。上诉人得知被上诉人朱敏彩等二十七名债权人要以150万元将房屋卖回给被上诉人方新华、方育琴。上诉人要求被上诉人朱敏彩等二十七名债权人，这个价格让我自己处理，也应先让我自己处理。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人不同意并擅自强卖，是恶意。被上诉人卢允平是被上诉人邵晓芳的老公，均是他操作与被上诉人方新华、方育琴之间的房屋买卖。被上诉人卢允平却作为中间人在《房屋买卖合同》签字。被上诉人卢允平是有利益关系的，却做的是中间人，牟取私利，系恶意。被上诉人方新华、方育琴违背与上诉人签订的立实卖契，不履行立实卖契义务，系恶意。被上诉人方新华、方育琴明知上诉人不同意，未亲自实施，并说明被上诉人之间签订房屋买卖合同对于上诉人无效的情况下，仍与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人签订房屋买卖合同，给上诉人造成大损失，系恶意。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与被上诉人方新华、方育琴的买卖行为经过上诉人极力阻止，仍实施。对于上诉人来说，属于强卖强买行为，违背了社会公德，扰乱社会经济秩序，损害上诉人利益，系恶意。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，法院应当认定，被上诉人方新华、方育琴与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人签订的房屋买卖合同存在恶意串通的情形。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，法院应当判决被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与被上诉人方新华、方育琴签订的房屋买卖合同无效。（三）该判决书“被告虽将涉案房屋的建设用地使用权转让给原告，但原告在建造房屋后将涉案房屋折抵给第三人。现第三人方又将涉案房屋卖给了被告，故对原告要求被告协助办理过户手续，本院不予支持。”是错误的。1、被上诉人朱敏彩等二十七名债权人卢允平在二次开庭庭审中均认为：上诉人的涉案房屋是被被上诉人朱敏彩等二十七名债权人抵押的，是抵押物。这个有庭审录像可为查证。判决书也有记录：“卢允平陈述称：第三人方可以行使抵押权”，说明涉案房屋是被朱敏彩等二十七名债权人抵押的，属于抵押物。还款协议有“等房屋转入王云正户头后再正式抵押给甲方”。依据《物权法》第一百八十六条的规定，讼争房产不属于被上诉人朱敏彩等二十七名债权人所有。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人无权擅自贱卖上诉人房屋。2、还款协议写的是“暂作价”，“立实卖契暂由甲方保管。等房屋转入王云正户头后再正式抵押给甲方”，“房租收入自古历2014年1月1日起归甲方所有”。说明讼争房屋实际价格未确定，说明该房屋待过户至上诉人户头后再考虑卖。目前先出租。立实卖契属于保管，不属于所有权转移。3、不能认定上诉人将涉案房产折抵给被上诉人朱敏彩等二十七名债权人。上诉人没有将房子折抵给被上诉人朱敏彩等二十七名债权人。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人承认，房子是抵押物。抵押物不能擅自卖掉。上诉人保留自己售卖的权利。温岭法院认定错误。还款协议仅说明还款义务。还款协议没有授予被上诉人朱敏彩等二十七名债权人擅自贱卖房屋的权利。上诉人在签订还款协议时自然认为是还款，不是还房。还款协议，还款协议，就是要还款。怎么会变成一签还款协议，上诉人卖房的自主权被剥夺。还款协议上明白约定等房屋转入王云正户头后再正式抵押。签订还款协议，难道是签订房屋过户手续，谁也不会这么认为，没有这样的道理。还款协议没有还房子的意思。房子的处理必须经上诉人与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人协商，双方同意，才能处理。否则，只能由法院公开拍卖处理。法院应当对被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与上诉人签订还款协议时实施的欺诈、胁迫行为进行认定。3、“第三人方又将涉案房屋卖给了被告，”就不需要上诉人同意，经过上诉人办理相关手续吗？未经上诉人办理相关手续，第三人方擅自贱卖能有效吗？上诉人的民事权利需要保障的。上诉人的物权，被上诉人朱敏彩等二十七名债权人不能任意卖掉。上诉人只有还款义务，没有还房义务。卖房的自主权归上诉人所有。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人没有对涉案房屋的处分权，被上诉人方新华、方育琴不属于善意购房人，被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》无效。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与被上诉人方新华、方育琴的买卖价格属于贱卖，未经公开拍卖，未经上诉人同意，给上诉人造成损失，不符合还款协议约定。上诉人未亲自实施讼争房屋卖回给被上诉人方新华、方育琴。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人无权处分上诉人的房屋。无处分权的人处分他人财产，属于侵权行为，属于无效民事行为。依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第78的规定，被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与被上诉人方新华、方育琴的房产买卖合同应当认定无效。被上诉人方新华、方育琴与被上诉人朱敏彩等二十七名债权人签订房屋买卖合同的行为，属于恶意串通、损害上诉人利益的行为，是无效行为。法院应当对被上诉人之间恶意串通的行为进行认定。依据《合同法》第五十二条的规定，法院应当判决被上诉人方新华、方育琴将房产过户给上诉人。4、涉案房屋是上诉人合法建造的。依据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”涉案房屋于2010年建造完毕，由上诉人建造并一直使用，上诉人自建成之日起就取得该住房的所有权。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人要卖掉上诉人的涉案房屋，必须经上诉人办理过户手续方才有效。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人卖掉上诉人涉案房屋，未经上诉人办理过户手续，与被上诉人方新华、方育琴的买卖行为无效。依据《物权法》第七条的规定，法院应当判决被上诉人方新华、方育琴将房产过户给上诉人。5、被上诉人方新华、方育琴买回房屋的行为违反了与上诉人的立实卖契约定。被上诉人方新华、方育琴应当忠实履行与上诉人的立实卖契所约定义务，将房产过户给上诉人。6、被上诉人方新华、方育琴与上诉人之间签有立实卖契，法院判决立实卖契真实有效。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人不能凭还款协议处分上诉人房屋。被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与被上诉人方新华、方育琴之间签订房屋买卖合同属于无效合同，对上诉人没有约束力。被上诉人没有依据将上诉人的房屋作为被上诉人之间房屋买卖合同的履行对象。上诉人与被上诉人方新华、方育琴之间签署的立实卖契合同，被上诉人朱敏彩等二十七名债权人无权解除，被上诉人方新华、方育琴也不能单方面解除。至于被上诉人朱敏彩等二十七名债权人与上诉人之间的债务，可待该房屋过户至上诉人名下后，进行公开拍卖，由法院执行。这样做公平、公正、合法、合理，能解决矛盾，避免产生仇恨、产生严重后果。涉案房屋通过拍卖的方式多卖到钱，既保障了上诉人的利益，也是债权人权益的充分保障。被上诉人方新华、方育琴也可参加买。买卖要公开，公平、合理、公道，不能暗箱操作，强卖强买。若法院认为有必要，上诉人申请对讼争房产进行价值评估。该物权价值远远超过150万元。综上，温岭法院对本案的事实认定存在错误，适用法律存在错误。上诉请求：一、改判温岭市人民法院（2014）台温民初字第1277号民事判决书第二项判决，判令被上诉人方新华、方育琴协助上诉人对温岭市城北街道方家小区第十九幢西起第七、八间的房地产办理过户手续；二、两审诉讼费用均由被上诉人负担。
方新华、方育琴辩称：一、被上诉人将自己的建房用地转让给上诉人，上诉人在建房用地上建了讼争房屋，上诉人向第三人借款不能还款，与第三人签订了协议允许第三人买卖房屋。二、还款协议签订以后，第三人将讼争房屋以150万元卖给了被上诉人，被上诉人付清了购房款。三、被上诉人的买卖行为没有过错，买卖行为是合法有效的。四、上诉人说受到第三人威胁与事实不符，也没有证据证明。上诉人对本案讼争的房屋已经丧失了所有的权利，上诉人上诉没有理由，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
卢允平辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案二审中各方当事人之间的争议焦点在于：一、关于上诉人与原审第三人朱敏彩等人之间签订的《还款协议》的效力问题。本院审查认为，上诉人及妻子与第三人之间签订的《还款协议》，实为上诉人及妻子未能及时清偿债务时与第三人达成的以房抵债协议。上诉人认为该协议是其受胁迫所签，但不能提交充分证据予以证明，原审不予采信得当。况且，在（2014）台温商初字第723号案件中，上诉人向法院提交《还款协议》，用以证明上诉人与债权人达成协议以房抵债的事实，综上，该协议应推定为上诉人及其妻子与原审第三人之间的真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，应认定为有效；二、关于被上诉人方新华、方育琴与第三人之间签订的房屋买卖合同的效力问题。本院审查认为，根据上诉人及妻子与第三人之间签订的还款协议的第二条的约定：房屋买卖暂给上诉人及妻子自主买卖二个月时间（在折价总价，第三人方也可以买卖）。第三人方于2014年1月5日与被上诉人方新华、方育琴签订了《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋以1500000元价格转让给方新华、方育琴，该合同系双方的真实意思表示，内容不违法法律的强制性规定，应认定为有效。至于第三人方与被上诉人方新华、方育琴之间的房屋买卖价格与上诉人与第三人方之间的房屋折抵价格存在差额问题，因上述两份合同相互独立，故上诉人关于被上诉人方新华、方育琴与第三人之间的买卖价格明显低于市场价，该买卖系双方串通侵犯上诉人利益的主张不能成立。上诉人在将本案房屋折抵给第三人方，第三人方又将房屋卖给了被上诉人方新华、方育琴，上诉人已无权要求被上诉人方新华、方育琴协助办理涉案房屋的过户手续，原审判决驳回上诉人该项诉讼请求得当。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原判正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9180元（缓交），由上诉人王云正负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 黄 磊
二〇一五年十一月十一日
代书 记员 包菲菲