山东省寿光市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）寿民初字第4156号
原告林辉。
原告孙海霞。
以上两原告的委托代理人李德均，山东通德律师事务所律师。
被告寿光中南房地产开发有限公司。住所地：寿光市圣城街与兴安路交叉路口西北角。组织机构代码：67813881－2。
法定代表人陈锦石，董事长。
委托代理人孙福田、颜婷婷。
原告林辉、孙海霞诉被告寿光中南房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2013年9月12日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林辉、孙海霞的委托代理人李德均、被告寿光中南房地产开发有限公司的委托代理人孙福田、颜婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林辉、孙海霞诉称，2011年12月20日，原告与被告签订合同，购买被告开发的“中南世纪城”项目中的C3-1-2801楼房及车库，并按约定支付了购房款及相关费用。根据合同约定，被告应于2013年3月31日交房，因未能通过验收，被告没有如期交付房屋。后被告出具证明，至2013年6月30日未取得《建设工程竣工验收备案表》时，原告可以解除合同，并按照约定承担责任。至2013年6月30日，被告未按照合同达到约定条件，原告于2013年7月18日通知被告解除合同，但被告拒不支付原告购房款及相关损失、费用。请求依法判令被告立即支付原告购房款及违约金、损失等共计861475元，并承担诉讼费用。
被告寿光中南房地产开发有限公司辩称，原告购买的房屋于2013年5月15日通过验收，原告主张退房不符合合同约定。退一步讲，即便合同解除，根据合同约定，逾期交房90日后原告向被告发出书面通知，被告应承担全部房屋已付款1%的违约金，并在收到书面通知30天内退还全部已付款，故对于2013年7月18日前原告发出解除合同通知及之后30天期间损失，应按照合同约定进行确定，即被告承担已付房款1%的违约金。对于2013年8月19日后的损失，应按照银行同期借款利率计算至起诉之日。另外，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，工程竣工验收系指建设、设计、施工、监理等四家单位验收合格，而只到行政管理机关办理备案。2002年11月1日《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》中，明确取消了行政部门的竣工验收。2004年5月19日，国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将综合验收已取消。
经审理查明，2011年12月20日，原、被告签订商品房预售合同、附件及补充协议，约定原告购买被告开发的中南世纪城项目中C3号楼1单元2801号房，该房屋预测建筑面积为137.25平方米，单价4919.63元，总价款为675219元，原告采取贷款方式付款。双方约定被告应当在2013年3月31日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表。同时约定若逾期交房超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金。合同并约定其他事项。同年12月20日、23日、24日，原告分别交纳购房首付款20000元、200000元、55219元，共计275219元。同时，原告向中国工商银行申请贷款400000元，双方约定年利率为8.46%，期限为10年，原告于2012年1月11日向潍坊市住房置业担保有限公司缴纳担保费8000元。同年2月22日，原告收到贷款400000元，并交付给被告，被告为原告出具了收款收据，后原告采取等额还款的方式逐月还款。
同时查明，原、被告双方签订车位使用权转让合同，约定被告将一地下车位的使用权转让给原告，转让费90000元，期限至2079年5月4日，原告并于2011年12月24日交纳车位款90000元，被告出具收款收据。2012年1月11日，原告向寿光市地方税务局交纳契税10128元。同年2月10日、2月15日，原告向寿光市房地产管理局分别缴纳登记费80元，共计160元。
另查明，双方签订合同后，被告未在约定的2013年3月31日前交付商品房。2013年5月5日，被告为原告出具交房延期证明，主要内容为：中南世纪城项目C3#楼工程现因未通过建筑工程竣工验收，所以未取得《建设工程竣工验收备案表》，导致业主无法按照原合同约定时间进行收房验房；被告承诺若在逾期交房90日（2013年6月30日）内办理完毕《建设工程竣工验收备案表》的，承担相应的延期交房违约责任；90日（2013年6月30日）后办理完毕《建设工程竣工验收备案表》的，可按合同约定退房并承担相应违约责任。后被告未如期取得该《备案表》。同年7月14日，原告委托山东舜达律师事务所向被告发出律师函，要求解除购房合同，并退还房款，支付违约金及损失。双方形成纠纷至今。
上述事实，有原告提供原、被告签订的商品房买卖合同、附件及补充协议、车位使用权转让合同、被告出具的收款收据、寿光市地方税务局出具的税收通用完税证、潍坊市住房置业担保有限公司出具的通用机打发票、寿光市房地产管理局出具的非税收入收款收据、中国工商银行出具的个人借款凭证、快递单据、山东舜达律师事务所律师函、被告出具的交房延期证明、寿光市工商管理局出具的私营公司设立登记情况表及当事人陈述记录在案为证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、附件及补充协议、车位使用权转让合同系双方真实意思表示，合法有效。原告主张双方签订合同后，按约交纳了房款、车位款、担保费、登记费、契税，并办理了贷款，其提供收款收据、税收通用完税证、通用机打发票、非税收入收款收据、个人借款凭证证实，被告无异议，本院予以确认。原告主张被告未按约在2013年3月31日前交付房屋，并提供交房延期证明证实，被告辩称该证明是业主强迫被告出具，原告不认可，被告未提供证据证实，对该交房延期证明本院予以采信，可以确认被告未按约定日期交房。原告主张2013年7月发函给被告，通知解除合同，其提供快递单及律师函证实，被告认可收到该函，但辩称原告购买的商品房已于2013年5月15日通过验收，并于同年6月30日通知原告前来交付房屋，交付过程中为原告出具了验收合格记录，但原告拒绝收房，被告提供单位工程质量验收记录表的照片打印件证实，因被告出具的交房延期证明中承诺于2013年6月30日前办理完毕《建设工程竣工验收备案表》，逾期未办理则可以解除合同，其提供工程质量验收记录表，与《备案表》内容不同，故被告抗辩意见本院不予采纳。被告未按期取得《备案表》，原告于2013年7月发出解除合同的通知，被告收到通知时，双方合同解除。合同解除后，被告应按约退回房款，并承担违约责任。车位使用权转让合同作为购房合同的从合同，购房合同解除后，车位使用权转让合同亦解除，原告主张被告返还车位款90000元，符合法律规定，本院亦予支持。双方约定按全部购房款的1%支付违约金，原告支付购房款共计675219元，故违约金应为6752.19元，原告主张被告应每日按全部应付款的万分之五支付违约金，不符合双方约定，本院不予支持。原告主张被告除支付违约金外，还应支付即登记费160元、担保费10128元及贷款利息。该部分系原告的实际损失。因违约金低于被告的实际损失，故原告请求符合法律规定，但应以其实际损失为限。原告主张的损失数额为96256元（861475元－675219元－90000元），高于登记费、担保费与原告实际支付的利息之和（利息为按贷款本金400000元，年利息8.46%，自2012年2月24日计算至本判决生效之日），故应以实际损失数额为准。原告主张因被告逾期交付房屋，应向原告支付同类房屋的租金，因双方合同解除，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告寿光中南房地产开发有限公司于本判决生效之日后十日内返还原告林辉、孙海霞购房款675219元、车位款90000元，并支付原告登记费160元、担保费10128元及利息损失（本金400000元，年利息8.46%，自2012年2月24日计算至本判决生效之日）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12415元，由原告415元，被告负担12000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 李学锋
审判员 田文远
审判员 孙庆华
二〇一三年十二月十日
书记员 刘晓燕