上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第988号
原告黄文龙，男。
原告谷红英，女。
两原告共同委托代理人王汝安，上海市欣隆律师事务所律师。
两原告共同委托代理人张姗姗，上海市欣隆律师事务所律师。
被告姚忠艳，女。
被告黄奕霖（曾用名黄昊），男。
法定代理人姚忠艳，年籍同上。
原告黄文龙、谷红英与被告姚忠艳、黄奕霖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄文龙及两原告的特别授权委托代理人王汝安到庭参加诉讼。被告姚忠艳、黄奕霖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄文龙、谷红英诉称，两原告系夫妻关系，两被告系母子关系。原告曾于2013年10月13日与被告及案外人上海晟曜行房地产咨询有限公司签订《房地产买卖居间协议》一份，由原告向被告购买上海市普陀区梅川路某房屋（以下简称系争房屋），房价款为被告净到手价人民币365万元（以下币种均为人民币），应于2013年10月26日签订《上海市房地产买卖合同》，考虑到被告在系争房屋中仍有银行贷款和其他抵押，故双方在《协议》第十四条第四款特别手写声明，甲方（被告）收到全款后10天内交房，甲方在期限内没有及时还款按房价20%理赔（时间15天是首付款后）。该《协议》由被告姚忠艳丈夫、被告黄奕霖父亲黄云生持公证委托书代两被告签订。2013年10月25日，双方如约签订了《上海市房地产买卖合同》并办理了网上登记手续，两被告仍由黄云生代理。合同中，原、被告双方同意将房价款365万元拆分为331万元房款与子虚乌有的34万元房屋设施设备及装修补贴款，并且另行签订《协议书》确认被告净到手价365万元。附件中约定，交易过户日为2014年1月20日，原告应于2013年10月26日支付35万元，2013年11月24日前支付35万元，2014年1月20日支付56万元，余款200万元由原告申请贷款支付被告，但如被告未按时交接房地产或交易过户，没有注销抵押权人或者其他权利人，或者任一方不愿意买卖的，应承担房屋总价20%的违约责任。合同签订后，原告依约履行了支付109万元的义务，但被告未按约定将109万元定向用于归还抵押权人，也未另行筹集资金履行注销抵押权或其他限制的义务，以违约行为向原告表明其不愿意将房屋过户给原告。原告为筹集资金而不得不早早出售原有房屋，现房价上涨不断，被告的行为造成了原告重大经济损失并构成根本性合同违约，应当承担违约责任。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告应退还原告已付购房款人民币109万；3、被告应向原告承担违约金73万；4、被告应向原告支付赔偿金，从2014年1月20日起算至判决生效之日止，以109万元为基数，按照日万分之五标准；5、本案诉讼费由被告承担。
被告姚忠艳、黄奕霖未作辩称。
经审理查明，系争房屋产权人为两被告。2013年10月25日，黄云生代表被告（甲方，卖售人）与原告（乙方，买受人）签订编号为1872599号《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告以房价款331万元购买被告的系争房屋；补充条款约定，甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况，在本合同签订前，该房地产已存在权利负担，甲方应于交易过户前，与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，乙方有权追索甲方的违约责任，每日按乙方已付款的0.05%支付违约金；甲乙双方应于2014年1月20日前至上海市普陀区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲、乙双方有一方不愿意买卖此房屋，甲、乙双方约定违约金为房屋总价的20%。
2013年10月26日，黄云生与原告黄文龙再次签订《协议书》，约定系争房屋甲方净到手价为365万元，乙方同意在合同价331万元外，另支付甲方房屋设施设备及装修补贴款34万元，其中2013年10月14日乙方支付定金5万元，2013年10月26日乙方支付购房款35万元，2013年11月24日前乙方支付房屋设施设备及装修补贴款34万元，2013年11月24日前乙方支付购房款35万元，交易过户当日（2014年1月20日前）乙方支付购房款56万元，余款200万元由乙方申请银行贷款。
合同签订后，原告按约支付房款共计109万元，黄云生亦出具收条确认收到房款共计109万元。
2014年3月7日，黄云生与原告黄文龙在中介方工作人员赵某某的见证下签订协议，约定甲方应于2014年3月28日前结清所有债务并注销登记，2014年3月20日前先交付乙方使用，最迟不得超过3月28日。
2014年4月16日，原告向被告的户籍所在地发出《解除合同通知书》，称由于被告至今未能注销抵押权，直至房屋无法过户，要求解除合同并要求被告承担全部违约责任。该通知书因逾期未领被退回。
另查明，系争房屋上存在多重抵押与司法限制，包括2012年9月17日核准登记的抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行的债权数额分别为200万元、100万元的抵押、2012年10月30日核准登记的抵押权人为张洪的债权数额为80万元的抵押、2014年4月8日受理的上海市闵行区人民法院的司法查封、2014年4月17日受理的上海市嘉定区人民法院的轮候查封以及2014年5月7日受理的本院的司法查封。
因被告未按约履行合同，原告诉至本院，要求判决如其诉请。本院于2014年7月9日向被告公告送达传票、起诉状副本等文书，2014年9月7日视为送达。
庭审中，原告称为了购买系争房屋且考虑到存在抵押，先行将自己的房屋低价出售，支付了比较高的首付款，但由于被告违约，原告一直在外租房居住，造成很大的经济损失。原告另称同意法院酌情确定违约金及赔偿金数额。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及一系列协议书是当事人真实意思表示，合法有效，双方均因恪守履行。根据约定，被告应于2014年3月28日前，注销抵押等所有他项权证的登记，逾期未注销的，每日按已付款的0.05%支付违约金；如有一方不愿意买卖此房屋，需支付对方房屋总价的20%的违约金。根据庭审查明的事实，原告按约支付了房款109万元，被告却未按约注销抵押致使交易过户不成，以自己的行为表明不履行合同。现原告以被告违约为由要求解除买卖合同，并要求两被告支付违约金及赔偿金，于法有据，本院予以支持。合同解除日期以被告收到本院送达的起诉状副本等文书的日期即2014年9月7日为准。合同解除后，被告应返还原告已付的购房款109万元。关于原告要求被告支付违约金及赔偿金的诉讼请求，合同虽对该两项均有约定，却指向共同的行为即被告未按约注销抵押致使无法将房屋产权过户给原告，系重复处罚。鉴于违约金与赔偿金约定标准较高，且原告表示同意本院对该节进行酌定，本院将结合被告的违约情节、原告的实际损失等因素，酌情确定被告应当承担的违约金及赔偿金数额。被告姚忠艳、黄奕霖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的依法审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、原告黄文龙、谷红英与被告姚忠艳、黄奕霖（曾用名黄昊）于2013年10月25日就上海市普陀区梅川路某房屋签订的编号为1872599号《上海市房地产买卖合同》于2014年9月7日解除；
二、被告姚忠艳、黄奕霖（曾用名黄昊）应于本判决生效之日起十日内返还原告黄文龙、谷红英购房款人民币1090000元；
三、被告姚忠艳、黄奕霖（曾用名黄昊）应于本判决生效之日起十日内支付原告黄文龙、谷红英违约金及赔偿金人民币200000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案公告费人民币560元，由被告负担。
本案保全费人民币5000元，由被告负担。
本案受理费人民币21621元，由原告负担人民币6698元，被告负担人民币14923元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陆 敏
代理审判员 陈文丽
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。