江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终639号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陶芳桂，男，汉族，1952年6月10日出生，住永修县。
委托代理人：胡文欣，江西挚诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：永修县梅棠镇建材厂，住所地：永修县梅棠镇大坪村。
法定代表人：彭焕秋，系该厂厂长。
上诉人陶芳桂因与被上诉人永修县梅棠镇建材厂（以下简称梅棠建材厂）租赁合同纠纷一案，不服江西省永修县人民法院（2015）永民一初字第909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，原告陶芳桂从2010年1月1日起开始租赁被告梅棠建材厂用于经营红砖生产、销售，双方于2010年元月21日签订了《梅棠建材厂转让租赁合同》一份，合同约定租赁方式为梅棠建材厂将现有厂房、设备、固定资产及生产工具等交付陶芳桂租赁经营，陶芳桂在经营期间自主经营、自负�亏；租赁期限为2010年1月1日至2012年12月30日；租金为每年15万元；梅棠建材厂在租赁期间应负责征用土地、青苗补偿费、工商营业执照、采矿证、安全生产许可证、环保费、国税、地质、质检相关部门收取的一切税费及罚款，并确保陶芳桂机房周围300至400米范围内有做砖坯的用土。在该份合同履行期间，陶芳桂做砖坯所用的土均是在外购买，机房周边并没有可用于做砖坯的用土。双方在合同届满结算时对于做砖坯用土所产生的费用如何承担并未涉及。
《梅棠建材厂转让租赁合同》履行完毕后，陶芳桂提出继续承租。梅棠建材厂、陶芳桂遂于2013年3月18日签订了《梅棠建材厂转让续租合同》一份，约定租赁方式为梅棠建材厂将现有厂房、设备、固定资产及生产工具等交付陶芳桂租赁经营，陶芳桂在经营期间自主经营、自负盈亏；租赁期限从2013年1月1日至2016年1月1日，租金为每年17万元；梅棠建材厂在租赁期间应负责征用土地、青苗补偿费、工商营业执照、采矿证、安全生产许可证、环保费、国税、地质、质检相关部门收取的一切税费及罚款。合同签订后，陶芳桂依约继续承租经营，并支付了部分租金，但此后陶芳桂认为梅棠建材厂并未尽到合同应尽的义务，对陶芳桂造成了损失，遂停止支付租金，并要求梅棠建材厂赔偿损失，梅棠建材厂、陶芳桂为此多次协商未果，遂诉至法院。
原审认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争执焦点为：1、陶芳桂所拖欠的梅棠建材厂租金具体数额为多少？2、梅棠建材厂要求陶芳桂支付违约金2万元是否有依据？3、陶芳桂反诉要求梅棠建材厂支付烧砖用土补偿费是否有依据？
对焦点1，梅棠建材厂、陶芳桂在庭审中一致认可，双方曾于2014年3月10日就2013年度的租金进行了�算，陶芳桂尚欠梅棠建材厂租金93000元，故对该数额予以确认。此后，梅棠建材厂自认在2014年度在陶芳桂处拖走了价值113750元的红砖，陶芳桂也予以认可；陶芳桂举证称其在2014年度向梅棠建材厂方支付了租金3万元，梅棠建材厂对此无异议；陶芳桂提出其帮梅棠建材厂垫付了2014年度岗下场地使用费1.2万元，对此梅棠建材厂无异议；此外，梅棠建材厂自认其尚欠陶芳桂1.8万元的其他款项未支付，对此陶芳桂未提出异议，予以确认；另梅棠建材厂还应承担2014年度的扩大货场土地补偿费2000元。对于租金问题，因梅棠建材厂、陶芳桂在合同中约定为每年17万元，陶芳桂虽在庭审中提出异议，认为应是15万元，但其未提供相应证据予以证明，而梅棠建材厂亦不予认可，故确认梅棠建材厂、陶芳桂之间的租金为每年17万元。综上，梅棠建材厂、陶芳桂20**年度租金结算为：170000-113750-30000-12000-18000-2000=-5750元，即陶芳桂向梅棠建材厂多支付了5750元。另梅棠建材厂自认在2015年度在陶芳桂处拖走了价值5400元的红砖，陶芳桂也予以认可；陶芳桂举证称其向梅棠建材厂缴纳了2万元合同押金，对此梅棠建材厂予以认可，但因梅棠建材厂起诉时，合同尚未履行完毕，其只主张了2015年度前3个季度的租金，故对2万元的押金及2015年度的扩大货场土地补偿费2000元不予处理；结合梅棠建材厂、陶芳桂所签订的合同可知，陶芳桂在2015年度前3个季度应支付的租金为12万元，故梅棠建材厂、陶芳桂20**年度租金结算为：120000-5400=114600元，即陶芳桂欠梅棠建材厂租金114600元。综上可知，陶芳桂从2013年1月1日起至2015年9月30日止累计欠梅棠建材厂租金201850元。
对焦点2，陶芳桂不予认可。通过审查梅棠建材厂、陶芳桂所签订的《梅棠建材厂转让续租合同》可知，�方对此并无约定，且梅棠建材厂并未提供相关证据证明其因此造成了损失，故原审认为梅棠建材厂要求陶芳桂支付违约金2万元无任何依据，不予支持。
对焦点3，陶芳桂主张梅棠建材厂并未尽到保障砖厂周边能有用于烧砖用土的义务，应赔偿陶芳桂因取土烧砖所产生的费用。对此梅棠建材厂并不予以认可。通过审查梅棠建材厂、陶芳桂所签订的《梅棠建材厂转让续租合同》可知，梅棠建材厂、陶芳桂对此并无约定，而对于陶芳桂所提出的其与梅棠建材厂在此前一份2010年1月21日所签订的《梅棠建材厂转让租赁合同》中进行了约定，原审认为该份合同所约定的租赁期间已经届满，梅棠建材厂、陶芳桂就租赁物已经签订了新的续租合同，故《梅棠建材厂转让租赁合同》已失去效力，不能作为支持陶芳桂主张的依据。且在庭审中，梅棠建材厂、陶芳桂均认可被告（反诉被告）自承租梅棠建材厂的建材厂以来就一直是在外买土烧砖，建材厂周边根本没有可用于烧砖的土。而陶芳桂未提供相关证据证明其与梅棠建材厂就买土烧砖所产生的费用如何承担进行过约定，且梅棠建材厂、陶芳桂在此前对双方之间的账目进行结算时，从未涉及过烧砖用土补偿费用的问题。故原审认为陶芳桂反诉要求梅棠建材厂支付烧砖用土补偿费无任何依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、限陶芳桂于本判决生效之日起十日内向梅棠建材厂支付所欠租金201850元；二、驳回梅棠建材厂的其他诉讼请求；三、驳回陶芳桂的反诉请求。
上诉人陶芳桂不服一审判决，上诉请求改判支付被上诉人租金120250元，被上诉人支付上诉人支付因扩大货场所产生的土地补偿费24940元及购买做砖坯用土费用622480元。理由为：1、双方租赁合同虽已约定每年租金为17万元，但依据上诉人于2014年3月10日向被上诉人出具的欠条，能够证明双方在实际履行过程中已将合同租金调整为每年152000元。2、双方于2010年1月21日签订的合同中明确约定由被上诉人负责征用土地、青苗补偿费等事项，并确保机房周边有能做砖坯的用土。但在承包期内机房周边并无能做砖坯的用土，导致上诉人数公里外取土做砖，由于被上诉人未按合同约定履行义务，故由此产生的土地补偿费及用土费用应由被上诉人承担。另，2013年双方签订的租赁合同系对2010年双方签订的合同的延续，上诉人有权依据2010年签订的合同对被上诉人主张以上权利。
被上诉人梅棠建材厂答辩称：双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力。在合同中对于租金有明确的约定，被上诉人已按约履行自己的义务，故被上诉人要求上诉人履行其义务符合法律规定。综上，一审认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。
二审查明，陶芳桂从2013年1月1日起至2015年9月30日止累计欠梅棠建材厂租金201850元。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，双方于2013年3月10日签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在该租赁合同中双方明确约定租金为每年17万元，2014年上诉人向被上诉人出具的租金欠条为双方仅就2014年的租金结算，不能证明双方就合同约定期限内的租金数额进行了实际变更，故上诉人关于租金已实际变更的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。2010年1月21日双方签订的租赁合同到期后，双方就租赁物于2013年3月10日签订了新的续租合同，对此，双方均应依新的租赁合同履行约定的义务，新租赁合同中双方并未约定由被上诉人向上诉人提供做砖坯的用土，且双方进行账目结算时均未涉及做砖坯用土费用的扣除，故对于上诉人要求被上诉人承担上诉人做砖坯用土费用的上诉理由，无证据予以支持，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费11090元，由上诉人陶芳桂负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 常 青
审判员 朱 力
审判员 施 龙 西
二〇一六年十月十日
书记员 �陈雄策
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