广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第1586号
上诉人（原审被告）：东莞市凤岗房地产开发公司。住所地：东莞市凤岗镇城建大楼六楼。
法定代表人：叶汉雄。
上诉人（原审被告）：东莞凤岗天保花园建造有限公司。住所地：东莞市凤岗镇天堂围村。
法定代表人：刘国荣。
两上诉人共同委托代理人：唐醒，广东名成律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：李国雄，广东名成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏振兵，男。
委托代理人：刘集雄，广东深和律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：东莞农村商业银行股份有限公司凤岗支行。营业场所：东莞市凤岗镇永盛大街69号第一至九层。
负责人：钟国波。
委托代理人：邓日辉，该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：广州市越中建筑安装工程有限公司。住所：广州市天河区龙口东路363号宝供大厦10楼F室。
法定代表人：梁远俦。
上诉人东莞市凤岗房地产开发公司（以下简称凤岗房地产公司）、东莞凤岗天保花园建造有限公司（以下简称天保公司）因与被上诉人苏振兵、东莞农村商业银行股份有限公司凤岗支行（以下简称农商行凤岗支行）、广州市越中建筑安装工程有限公司（以下简称越中公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第5794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年9月3日，苏振兵向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除苏振兵与凤岗房地产公司、天保公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20110330A6503E566156）；二、凤岗房地产公司、天保公司立即退回苏振兵购房款799221元（其中购房款中的剩余按揭贷款本金部分由凤岗房地产公司、天保公司代替苏振兵直接支付给农商行凤岗支行，暂计至2012年8月20日，尚欠农商行按揭贷款本金537034.46元）；三、凤岗房地产公司、天保公司赔偿苏振兵购房款的利息损失77847.95元（按银行同期贷款利率7.05%计算利息损失，其中首付款244221元从2011年3月30日暂计至2012年8月30日的利息损失为24391.57元，按揭贷款本金555000元从2011年4月18日暂计至2012年8月30日的利息损失为53456.38元）；四、凤岗房地产公司、天保公司立即赔偿苏振兵为购房所支付契税23976.63元及利息损失2394.66元（按银行同期贷款利率7.05%计算利息损失，从2011年3月30日暂计至2012年8月30日的金额为2394.66元）；五、凤岗房地产公司、天保公司赔偿苏振兵为购房所支付住房专项维修资金4043.60元及利息损失403.85元（按银行同期贷款利率7.05%计算利息损失，从2011年3月30日暂计至2012年8月30日的金额为403.85元）；六、凤岗房地产公司、天保公司立即赔偿苏振兵为购房所支付的律师费、登记费、测绘费等其他费用（详见祥利上城花园收费清单）2055元及利息损失205.14元（按银行同期贷款利率7.05%计算利息损失，从2011年3月30日暂计至2012年8月30日）；七、凤岗房地产公司、天保公司赔偿苏振兵所支付的诉讼律师费20000元。
原审法院经审理查明：2011年3月30日，苏振兵（买受人）与凤岗房地产公司、天保公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20110330A6503E566156），合同约定，买受人向出卖人购买位于东莞市凤岗镇天堂围村永盛大街凤观路祥利花园8号楼1804号预售商品房。合同第六条约定付款方式及期限为：银行按揭方式支付房价款。签署本合同时，先足额支付首期款，余款通过银行按揭的方式付款，且买受人须确保该部分按揭款项于签署本合同后的二个月内付清。买受人将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户后，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付苏振兵使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同事变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误；3、其他非出卖人所能控制的事由。如有上述原因而致使延期交付使用，出卖人应采取积极补救措施，并在本合同约定的交付使用期限前及时通知买受人。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
苏振兵于2011年3月24日向凤岗房地产公司、天保公司支付购房定金2000元，于2011年3月30日支付首期房款224221元。2011年4月12日，苏振兵为购买涉案房屋缴交了住宅专项维修资金4043.60元。2011年4月19日，苏振兵为购买涉案房屋缴纳契税23976.63元。
2011年4月18日，苏振兵（借款人）与农商行凤岗支行（贷款人）、凤岗房地产公司（保证人）、天保公司（保证人）签订了《楼宇按揭抵押借款合同》（合同号：0520001201103059），合同约定，苏振兵以其购买的位于东莞市凤岗镇天堂围村永盛大街凤观路祥利花园8号楼1804号预售商品房作为抵押向农商行凤岗支行贷款555000元，贷款期限从2011年4月18日起到2031年4月14日止，贷款利率“一年一定”，贷款合同签订时，贷款月利率为5.667‰。贷款用于支付苏振兵购买的位于东莞市凤岗镇天堂围村永盛大街凤观路祥利花园8号楼1804号预售商品房房款。供款计划为月均还款法。2011年4月18日，农商行凤岗支行直接向凤岗房地产公司、天保公司支付了苏振兵的购房款555000元。苏振兵按约定每月向农商行凤岗支行供款，截止2013年3月7日，还欠贷款本金529823.12元，累计实记利息68851.76元。
苏振兵于2012年8月6日向凤岗房地产公司、天保公司邮寄了一份解除合同通知书，解除合同通知书内容为凤岗房地产公司、天保公司逾期交房期限已严重超过90日，苏振兵要求解除与凤岗房地产公司、天保公司签订的《商品房买卖合同》，并由凤岗房地产公司、天保公司退还购房款及赔偿损失。凤岗房地产公司、天保公司于2012年8月7日收到该通知。2012年9月3日，苏振兵向原审法院提起本案诉讼。2012年10月1日，天保公司向苏振兵邮寄一份《楼宇交付使用通知书》，通知苏振兵于2012年9月28日前办理收楼手续。
另查，2012年3月2日，祥利花园的建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同作出一份《工程竣工验收报告》，确认祥利花园二期8#楼住宅楼工程为合格工程。2012年9月27日，东莞市住房和城乡建设局对祥利花园二期8#住宅楼工程作出东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书，证书显示祥利花园二期8#楼住宅楼验收日期为2012年3月2日。
再查，苏振兵在与凤岗房地产公司、天保公司签订《商品房买卖合同》当天，即2011年3月30日，向越中公司提交了一份《申请户型改造确认书》，确认书明确：为方便使用，现本人委托广州市越中建筑安装工程有限公司将该物业按本人提供的图纸（见附件）进行改造，改造范围包括但不限于采光天井等。……同时本人明确和接受以下事实：3、本人同意在2012年5月31日前完成本协议之改造工程。对于不可抗力因素或者统一顺延等情况，工期可以顺延，可相应推迟工程完成时间。
另，凤岗房地产公司、天保公司提交了在东莞建设网打印的“东莞市住建局保障2011年第26届世界大学生夏季运动会空气质量措施方案（东建质安（2011）89号）”及关于检查期间停止施工的函，拟证明为了大运会及迎接市检查，政府要求市内建筑工程停止施工23天，迟交楼中的23天不能计算为违约交楼的天数。
庭审中，苏振兵认为其第二项诉讼请求为请求凤岗房地产公司、天保公司代替苏振兵直接将剩余按揭贷款支付给农商行凤岗支行，隐含着请求解除苏振兵与农商行凤岗支行签订的《楼宇按揭抵押借款合同》的意思。
双方当事人对以下事实存在争议：一、商品房具备交付使用条件的时间。《商品房买卖合同》约定商品房交付条件是“经验收合格”。苏振兵认为，验收合格是指商品房经验收备案合格，根据东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书及东莞市住房和城乡建设局官网查询显示，苏振兵所购买的楼房是2012年9月27日验收备案的。所以，商品房是2012年9月27日后才具备交楼条件。凤岗房地产公司、天保公司则主张，验收合格是指竣工验收合格，苏振兵所购买的商品房是2012年3月2日竣工验收的，于2012年3月2日就具备交楼条件。
二、交楼时间及迟交楼原因。凤岗房地产公司、天保公司主张，苏振兵向越中公司申请了户型改造，在户型改造申请书上约定了于2012年7月30日（苏振兵实际向越中公司出具的《申请户型改造确认书》中，苏振兵同意于2012年5月31日前完成改造工程）完成户型改造，并约定对不可抗力因素或者统一顺延等情况，工期可以顺延，可相应推迟工程完成时间。所以，苏振兵同意交楼时间延期至2012年7月30日。苏振兵申请户型改造，户型改造时间是由越中公司根据工程情况而定的，户型改造导致凤岗房地产公司、天保公司没有按《商品房买卖合同》约定的时间交楼，户改与迟交楼有直接因果关系。苏振兵则主张，户型改造是凤岗房地产公司、天保公司的一种促销手段。户型改造没有经过报建审批，是不合法的。户型改造申请书上约定的完工时间，仅对户型改造部分的工期的约定，不影响凤岗房地产公司、天保公司依据商品房买卖合同约定的期限。竣工验收备案是指对楼房按建设部门规定施工，并非对申请户型改造的改建部分进行验收。所以，户型改造与竣工验收备案不冲突，户型改造与迟交楼没有关系，交楼时间仍是《商品房买卖合同》中约定的时间，即2011年12月31日前。苏振兵提交了关于渗水解决方案会议记录、致祥利上城业主的回复函、关于业主提出问题答复函及关于上城现时防水处理工艺说明，拟证明房屋存在的渗水质量问题是导致迟延交房的主要原因。
原审法院认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、税收转账专用完税证、收款收据、银行存折、住宅专项维修资金专用收据（业主使用）、东莞祥利上城花园收费清单、国内特快违背邮件详情单、《楼宇按揭抵押借款合同》、东莞农村商业银行按揭借款借据、解除合同通知书、EMS邮件投递结果查询、祥利花园工程竣工验收备案信息查询、关于渗水解决方案会议记录、回复函及关于上城现时防水处理工艺说明、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、楼宇交付使用通知书及快递单、工程竣工验收报告、关于检查期间停止施工的函、东莞建设网打印的东莞市住建局保障2011年第26届世界大学生夏季运动会空气质量措施方案（东建质安（2011）89号）、《申请户型改造确认书》、情况说明、广州市越中建筑安装工程有限公司营业执照、组织机构代码证、东莞农村商业银行贷款本金利息回单、贷款户情况表及一审问话笔录、庭审笔录等。
原审法院认为：苏振兵与凤岗房地产公司、天保公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。
《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”买卖双方在合同中约定商品房交付时间为2011年12月31日前，而涉案房屋所在的祥利花园二期8#住宅楼于2012年3月2日才经六方验收合格，于2012年9月27日经东莞市住房和城乡建设局验收备案。即使按照凤岗房地产公司与天保公司主张的竣工验收合格即符合交付条件，但按照双方《商品房买卖合同》第十一条的约定，凤岗房地产公司、天保公司在商品房达到交付条件后，负有通知苏振兵办理房屋交接手续的义务，现天保公司直至2012年10月1日才通知苏振兵收楼，而通知交楼的期限已超过约定交付时间274天。而本案中，苏振兵于2012年8月6日向凤岗房地产公司、天保公司邮寄了一份解除合同通知书，以凤岗房地产公司、天保公司逾期交房期限已严重超过90日为由行使合同解除权，因此，原审法院依法对苏振兵于2012年8月6日行使合同解除权的效力进行审查。从双方约定的商品房交付期限2011年12月31日至2012年8月6日苏振兵向凤岗房地产公司、天保公司提出解除《商品房买卖合同》，合计219天。
一、苏振兵与越中公司对苏振兵向越中公司申请对涉案房屋进行户型改造的事实无异议，原审法院予以确认。虽然苏振兵在《申请户型改造确认书》中同意越中公司于2012年5月31日前完成户型改造工程，但户型改造工程与凤岗房地产公司、天保公司按约定向苏振兵交付涉案房屋并不冲突，苏振兵并无作出同意凤岗房地产公司、天保公司延迟交楼的意思表示。而且，涉案房屋所在的祥利花园二期8#住宅楼直至2012年3月2日才经六方验收合格，凤岗房地产公司与天保公司并无证据证明系因苏振兵申请户型改造的行为造成祥利花园二期8#住宅楼延期验收。因此，原审法院对凤岗房地产公司与天保公司提出的苏振兵申请了户型改造导致延迟交楼的主张不予采纳。
二、凤岗房地产公司、天保公司主张为了大运会及迎接市检查，政府要求市内建筑工程停止施工23天。即使凤岗房地产公司与天保公司有关停工23天的主张属实，该23天可视为不可抗力停工应予扣除，但至2012年8月6日凤岗房地产公司、天保公司延迟交楼的期限亦已达196天（219天-23天）。
综上，至苏振兵于2012年8月6日向凤岗房地产公司、天保公司提出解除《商品房买卖合同》，凤岗房地产公司、天保公司逾期交楼已超过90日，苏振兵依据《商品房买卖合同》第九条的约定享有单方解除权。苏振兵在法定期间内行使合同解除权，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，原审法院对于苏振兵解除《商品房买卖合同》的效力予以确认。《商品房买卖合同》解除的时间为凤岗房地产公司、天保公司收到解除合同通知书之日，即2012年8月7日。
合同解除后，凤岗房地产公司、天保公司应向苏振兵返还已付购房款，因凤岗房地产公司、天保公司的违约行为导致合同解除，凤岗房地产公司、天保公司应向苏振兵承担违约责任。对于苏振兵请求凤岗房地产公司、天保公司返还购房款799221元及利息、住房专项维修资金4043.60元及相应利息的诉讼请求，原审法院予以支持。对于购房款799221元的利息。其中首期款244221元，从2011年3月30日起，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，计至全部款项清偿之日止；其中按揭贷款555000元，从2011年4月18日起，按《楼宇按揭抵押借款合同》中约定的利率计算，计至全部款项清偿之日止。对于住房专项维修资金的利息，则以4043.60元为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，从2011年3月30日起计至全部款项清偿之日止。
对于苏振兵请求的为购房所支付的律师费、登记费、测绘费等合计2055元及利息的诉讼请求，苏振兵未能提交证据证明其为购房支出的律师费、登记费、测绘费等费用的具体数额，应承担举证不能的不利法律后果，故原审法院对其该诉请不予支持。
对于契税，涉及有关行政主管部门对商品房买卖合同被判决解除后应否退税及如何退税的问题，苏振兵可待本判决发生法律效力后持有关票据向有关行政主管部门申请解决。
对于苏振兵提出的由凤岗房地产公司、天保公司代替其向农商行凤岗支行支付剩余按揭贷款本金及解除与农商行凤岗支行签订的《楼宇按揭抵押借款合同》的问题，由于农商行凤岗支行已发放了贷款，因担保贷款合同纠纷的处理将涉及到农商行凤岗支行的利益，而农商行凤岗支行在本案中并没有提出独立的诉讼请求，故根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当以商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”的规定，本案仅处理苏振兵与凤岗房地产公司、天保公司之间的商品房买卖合同纠纷，担保贷款合同问题应另行处理。
对于苏振兵请求的本案律师费的问题。苏振兵主张本案律师代理为风险代理，由原审法院酌定律师费。但苏振兵未能提交其与广东深和律师事务所签订的委托代理合同以证实双方约定的律师费收费方式，且因风险代理的律师服务费存在不确定性，因此，原审法院对苏振兵该请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年3月28日作出如下判决：一、确认苏振兵与东莞市凤岗房地产开发公司、东莞市凤岗天保花园建造有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20110330A6503E566156）已于2012年8月7日解除。二、限东莞市凤岗房地产开发公司、东莞市凤岗天保花园建造有限公司于判决生效之日起七日内向苏振兵返还购房款799221元及利息（其中首期款244221元，从2011年3月30日起，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，计至全部款项清偿之日止；其中按揭贷款555000元，从2011年4月18日起，按《楼宇按揭抵押借款合同》中约定的利率计算，计至全部款项清偿之日止）。三、限东莞市凤岗房地产开发公司、东莞市凤岗天保花园建造有限公司于判决生效之日起七日内向苏振兵支付住房专项维修资金4043.60元及利息（按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，从2011年3月30日起计至全部款项清偿之日止）。四、驳回苏振兵的其他诉讼请求。一审案件受理费13102元，由苏振兵负担487元，由凤岗房地产公司、天保公司共同负担12615元。
一审宣判后，凤岗房地产公司、天保公司不服，共同向本院提起上诉称：一、原审判决凤岗房地产公司、天保公司向苏振兵支付购房款利息和住房专项维修资金及利息，不符合合同约定，违背“当事人意思自治”原则，应当依照《商品房买卖合同》第九条第（2）项条款约定进行改判。该条款明确约定了苏振兵行使合同解除权时，凤岗房地产公司、天保公司以何种形式承担违约责任，即退还全部已付款及按苏振兵累计已付款的1%支付违约金。按照“当事人意思自治”原则，合同有约定的，应以约定优先。原审判决舍弃合同约定，判决向苏振兵赔偿购房款利息和住房专项维修资金及利息，超出合同约定的责任范围。二、对于住房专项维修资金，与契税性质一致，均为行政单位征收的费用。如果征收条件不成立，苏振兵可以持有关证明材料申请征收单位房管部门退款，无需在本案中处理。因住房专项维修资金可以通过申请退款而得到返还，所以该款并不属于苏振兵因解除合同而造成的实际损失。即使苏振兵在缴存该款到东莞市房管部门退款期间存在利息损失，但利息损失金额目前尚未确定，苏振兵也应在办妥退款手续、确定利息损失金额后，再另行提起诉讼。原审判决凤岗房地产公司、天保公司向苏振兵支付住房专项维修资金及利息是不当的。综上，凤岗房地产公司、天保公司请求本院撤销原审判决第二、三项，改判凤岗房地产公司、天保公司向苏振兵返还购房款799221元及支付7992.21元违约金。
苏振兵口头答辩称：1、是否主张适用违约金条款是守约方的权利，苏振兵可以选择主张违约金，也可以选择主张要求赔偿利息损失。2、根据《合同法》第一百一十三条的规定以及案涉合同附件五第三条的约定，该条约定违背了合同权利义务的对等原则，该合同属于凤岗房地产公司、天保公司提供的格式条款，其关于违约责任的约定并非苏振兵的真实意思表示，苏振兵主张的利息损失计算标准与案涉合同中约定苏振兵违约时应向凤岗房地产公司、天保公司承担的违约金比例接近，故苏振兵的主张是合理的。
农商行凤岗支行、越中公司均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
案经本院审理，对原审法院所查明的事实，本院予以确认。另补充查明：
一审庭审中，苏振兵明确表示其要求凤岗房地产公司、天保公司赔偿其因合同解除所导致的损失。二审中，双方确认案涉住宅专项维修资金已存入指定账户，苏振兵确认其已收到相应的存折。同时，凤岗房地产公司、天保公司确认其对应赔偿苏振兵支付给银行的利息损失部分没有异议，但认为其不应就案涉首期款部分向苏振兵赔偿利息损失。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅就上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。双方对于案涉合同解除以及凤岗房地产公司、天保公司须向苏振兵返还购房款799221元及应赔偿苏振兵支付给银行的利息损失部分没有异议，对此本院予以确认。针对凤岗房地产公司、天保公司的上诉意见，本案二审的争议焦点在于：
一、在合同已约定违约责任的承担方式的情况下，守约方是否有权主张违约方按实际损失承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及一百一十四条分别对违约方违约的责任形式作出规定，一百一十三条规定了损失赔偿额的计算方法，一百一十四条规定了违约金的约定标准，而此两条在适用上并没有先后之分，因此从法律条文分析，不能得出上诉人凤岗房地产公司、天保公司主张的约定优先的结论。在合同一方违约的情形下，法律赋予守约方选择权，本案中刘奕东主张实际损失有法律依据，凤岗房地产公司及天保公司的第一点上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于住房专项维修资金的问题。因该项资金系苏振兵购买案涉商品房时依法应当缴存的费用，该费用并非凤岗房地产公司、天保公司收取且归其所有，且该费用退还问题苏振兵可于本判决发生法律效力后向有关行政主管部门申请解决，故苏振兵诉请凤岗房地产公司、天保公司赔偿该项费用及利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决对该问题的处理有误，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实有所不清，导致实体处理有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第5794号民事判决第一、二项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第5794号民事判决第三、四项。
三、驳回苏振兵的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13102元，由苏振兵负担502元，由凤岗房地产公司、天保公司共同负担12600元。二审案件受理费2593元，由凤岗房地产公司、天保公司共同负担（已预缴）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 谢佳阳
代理审判员 刘海燕
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 陈俊杰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。