山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）城民初字第1078号
原告（反诉被告）杨世友。
委托代理人魏增敏，山东海之信律师事务所律师。
被告（反诉原告）王一强。
委托代理人肖兆元，北京大成（青岛）律师事务所律师。
被告（反诉原告）青岛强力发金属有限公司。
法定代表人王一欣。
委托代理人肖兆元，北京大成（青岛）律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨世友与被告（反诉原告）王一强、被告（反诉原告）青岛强力发金属有限公司（以下简称“强力发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨世友诉称，1999年12月31日，其与被告王一强签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于城阳区王家泊子村南的厂地，水电由原告提供。2010年1月《补充合同》约定使用原告的变电设施供电。2011年7月，因被告违反约定，导致双方发生纠纷，被告强力发公司将原告诉至法院，原告了解到被告强力发公司并非被告王一强投资所有，是被告王一强未经原告同意，私下将厂房转租给该公司，并在庭审中伪造原告租金收据。鉴于被告严重违约，原告于2011年8月29日正式发函通知被告王一强解除双方的租赁合同，要求其30日内立即迁出。现至今已过5个月，被告继续占用不迁，为此提起诉讼，请求判令：1、被告立即迁出城阳区王家泊子村南厂地，支付拖欠租金及损失50000元；2、诉讼费用由被告承担。后原告分别于2012年5月2日提交《变更诉讼请求申请书》，要求确认租赁合同无效，两被告立即腾让返还城阳区王家泊子村南厂地，支付房屋占有使用费50000元；于2012年6月11日提交《追加诉讼请求申请书》，要求被告强力发公司腾让返还厂房时将本厂用电户（用电号：0088619763）名称改为原告杨世友；于2013年1月21日提交《追加诉讼请求申请书》，称被告在2012年底搬家时对原告厂房设施造成损坏，要求追加被告支付房屋占有使用费70000元（2012年2月至2012年底）、电费差价款（配电设施使用费）46168元、厂房恢复原状费181200（以评估价值为准）；于2014年3月20日提交《追加诉讼请求申请书》，称被告虽于2013年3月22日实际交回厂房，但因房屋设施破坏严重，需要维持现状，等待评估，直到2014年1月法院通知可以使用修复，2014年3月5日，经青岛立信工程造价咨询事务所有限公司（以下简称“立信公司”）鉴定厂房恢复原状费用680282.15元，遗留垃圾清运费经鉴定为16112元，要求追加被告支付房屋占有使用费17753元（2013年1月1日至2013年3月22日）、使用费损失62247元（2013年3月22日至2013年12月31日）、厂房恢复原状费499082.15元（评估价680282.15元减181200元）、垃圾清运费16112元。
被告王一强、被告强力发公司辩称，一、关于原告《民事诉状》及2012年5月2日《变更诉讼请求申请书》，两被告认为涉案土地租赁是有效的，但因厂房属于违法建筑，厂房租赁合同无效，责任在原告，且租赁期限未到，两被告依法提起反诉，要求原告赔偿损失130000元；二、关于原告2012年6月11日《追加诉讼请求申请书》，两被告同意返还厂房时将用电户名（用电号：0088619763）改为原告杨世友；三、关于原告2013年1月21日《追加诉讼请求申请书》，两被告认为原告追加的房屋使用费可在本案一并处理，其余不能在本案中审理，且原告主张的电费差价款无任何依据；四、关于原告2014年3月20日《追加诉讼请求申请书》，两被告认为因租赁合同未到期，原告无正当理由单方解除合同，损失应由原告承担；对厂房恢复原状费，现因原状无法确认，原告应举证确认原状的情况，青岛理工大学建筑设计研究院（以下简称“理工大学设计院”）的鉴定结论未对原状情况进行核实就得出结论没有事实依据，立信公司作出的造价报告书是依据理工大学设计院的鉴定结论作出的，也没有事实依据；对垃圾清运费可以接受。
为支持其主张，原告杨世友向法庭提供如下证据：
一、《厂房租赁合同》1份，证明原、被告1999年12月31日签订《厂房租赁合同》的事实及合同内容。两被告无异议。
二、《补充合同》1份，证明原、被告2010年1月1日签订《补充合同》约定租金、水电费均上涨。两被告无异议。
三、收条及司法鉴定意见书各1份，证明被告单方伪造原告已收取租金、电费的证据。两被告对上述证据真实性无异议，但认为该收条是被告另案中提交的收条，并已将该40000元支付给原告。
四、解除厂房租赁合同通知书1份，证明原告2011年8月29日向被告发出解除租赁合同通知书。两被告对该证据真实性无法确认，称原告提过解除租赁合同，但被被告拒绝了，另外，原告要求解除合同并未提到房租，解除理由是未交水电费。
五、电费明细单1宗，证明被告强力发公司2010年8月至2013年1月共用电329772度，按照补充合同约定，差价合计46168元。两被告对该证据真实性不能确认，认为签订《补充合同》时是顶着原告名去交电费，约定价格为0.96元每度，电价上涨后，双方未对电价进行新的约定，故原告所谓一度电的差价没有依据，且双方在履行合同中已将用户名过户到被告名下，电费一直是被告缴纳，故不存在电费垫付或者差价问题，原告索要差价款没有依据。
六、发票两份及收据1份，证明原告共支付鉴定费53000元，其中为鉴定垃圾清运费花费鉴定费3000元，为鉴定涉案厂房设施恢复原状的维修方案花费鉴定费20000元，为鉴定涉案厂房设施恢复原状费用造价花费鉴定费30000元。两被告无异议。
被告王一强、被告强力发公司反诉称，1999年12月31日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于青岛市城阳区王家泊子村南的厂地，租赁期限自2000年1月1日至2020年1月1日共计20年。合同签订时，原告厂地充满乱石、杂草一片荒芜，被告出于20年租赁期限长远发展目标，随即投入40余万元资金从事机建作业，安装重型机械设备，从事机械配套加工。2011年7月，因原告的侵权行为，导致双方发生纠纷。庭审过程中被告才得知原告提供的厂房系违章建筑，原告现无理要求解除合同，但离厂房租赁期限尚余8年之久。被告认为，原告隐瞒厂房系违章建筑的事实，本身存在过错，其在厂房租赁期限未到期的情况下单方要求解除租赁合同，构成重大违约。被告因20年租赁预期在此厂房内各项投资总计40余万元，从事重型机械配套作业12年，如解除合同将造成被告重型机械底座搬迁等损失10万元、经济损失3万元。为维护被告合法权益，特请求判令：1、原告给付被告搬迁费100000元、经济损失30000元；2、诉讼费用由原告承担。庭审中，两被告明确经济损失30000元为评估的地面硬化费用25935元。
原告杨世友辩称，被告长期伪造收据、不缴纳房租，租赁合同不能继续履行责任在于被告，被告反诉请求无事实法律依据，请求依法驳回两被告反诉请求。
为支持其主张，被告王一强、被告强力发公司向法庭提供如下证据：
一、照片10张，证明场地原状及新盖厂房情况。原告对该证据真实性无异议，但认为室外照片部分不够全面，室内部分难以确认是否为被告厂房里的机器，根据双方合同约定被告增加的建设设施在返还租赁物时应归原告。
二、鉴定费收据1份，证明两被告为鉴定搬迁费及地面硬化费用花费鉴定费3000元。原告无异议。
三、解除厂房租赁合同通知书1份，证明原告无正当理由单方解除合同。原告对该证据真实性无异议，但认为因两被告多次违约，不按合同缴纳水电费、房租，原告提出解除合同。
经审理查明，一、1999年12月31日，原告杨世友（甲方）与被告王一强（乙方）签订《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于王泊村南的厂房（包括厂院）全部租给乙方进行生产经营使用，租赁期限自2000年1月1日至2020年1月1日共计20年，租赁前10年乙方每年向甲方交租赁费60000元整，于每年年终前付清，租赁后10年在原每年租赁费的基础上予以一次适当的递增，租赁期间甲方向乙方提供水电，电费由乙方承担，乙方根据其生产需要可改建现有厂房，可在厂区进行扩建，合同期满后，乙方所建厂房交于甲方，不做估价。2010年1月1日，原告杨世友（甲方）与被告王一强（乙方）签订《补充合同》，主要约定：一、从2010年1月1日起至2014年12月31日，每年递增贰万元，即年租金捌万元。二、甲方向乙方提供水电，电费按0.96元／度，随国家电价调整，并协助乙方办理过户，开增值税专用发票。被告王一强在本院另案中提交一份日期为2011年6月1日的收条载明：“今收到房租肆万元整（￥40000）杨伟娟杨世友”。该收条经本院依法委托青岛正源司法鉴定所鉴定，该所出具的青正司鉴（2011）文痕鉴字第382号司法鉴定意见书鉴定意见为该收条中的“杨世友”、“杨伟娟”签名与杨世友、杨伟娟书写的签名均不是同一人所写。2011年8月16日，被告王一强收到原告杨世友发出的解除厂房租赁合同通知书，杨世友称因王一强根本违反双方关于水电供应的约定，且严重违反合同法关于租赁合同的相关规定，要求自收到通知之日起解除双方签订的《厂房租赁合同》及《补充合同》，并退还厂房。经原、被告各方同意，本院于2013年3月22日依法组织各方当事人对涉案厂房及场地进行了交接。2014年1月2日，立信公司组织各方当事人勘察现场，在该公司明确不需要再勘察现场后，为避免租赁费损失继续扩大，本院依法建议由原告对厂房先行修复，原告表示同意，被告称双方争议较大，需要回去落实，但未在本院指定期限内书面反馈落实意见。庭审中，原、被告各方当事人一致确认被告王一强与被告强力发公司均为承租人，王一强为约定承租人，强力发公司为实际承租人，两被告均支付过原告租赁费用。另查明，涉案厂房既未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。
二、经原告杨世友申请，本院依法委托青岛中天华资产评估有限公司（以下简称“中天华公司”）对涉案垃圾清运费进行评估，原告垫付司法鉴定费3000元，中天华公司为此出具了青中评报字（2013）第056号评估报告，评估结论为涉案垃圾清运在评估基准日的市场价值为16112元。原、被告均未在本院指定期限内针对该评估报告提交书面异议，质证意见均为无异议。经原告杨世友申请，本院依法委托理工大学设计院对涉案厂房设施恢复原状的维修方案进行评估，原告垫付司法鉴定费20000元，理工大学设计院为此出具了QDLGSJYJD-4213号鉴定意见书，认定厂区房屋及电力设施、院内其他彩钢板房及设施均为人为或者使用不当损坏所致，影响建筑使用要求及美观，应修复处理，处理建议为：1）房屋：门窗、屋面瓦、墙面、顶棚、灶具、热水器、给水管道等按现状进行恢复处理，电气按照租赁时交房情况及现有损坏情况进行恢复；2）原告主张的现场已经仅剩余痕迹的彩板房、简易房、钢雨棚、变电围栏等按照现有尺寸及原告原有资料进行恢复；3）室内及室外地面将损坏地面清理干净，下凿80cm（局部深坑部分先采用C20混凝土填实），采用C25混凝土随打随压光处理；4）损坏花池按现状恢复，损坏花池围栏按照现状设施恢复；5）电动门按原有现状恢复；6）大门南侧原有门卫按原告提供资料恢复原状。原、被告均未在本院指定期限内针对该鉴定意见书提交书面异议。原告质证意见为无异议。两被告质证意见为对真实性无异议，但认为该鉴定意见书依据的原貌不能确定，原告也未提供原貌的原始资料，而被告提供了当时租赁厂房时原貌的照片，可以看出很多原来没有的建筑都是由被告建设的，故该鉴定结论不足以采信。经原告杨世友申请，本院依法委托立信公司对涉案厂房设施恢复原状的费用进行鉴定评估，原告垫付司法鉴定费30000元，立信公司为此出具了青立审专基字（2014）第6号鉴定报告书，鉴定结果为涉案厂房设施恢复原状费用造价为680282.15元。原、被告均未在本院指定期限内针对该鉴定报告书提交书面异议。原告质证意见为无异议。两被告质证意见为对真实性无异议，但认为该鉴定报告书是依据理工大学设计院的维修方案鉴定意见书作出的，因前一鉴定意见书不足以采信，故该鉴定报告书也不应采信。
三、经被告强力发公司申请，本院依法委托中天华公司对涉案搬迁费用及涉案厂区的地面硬化费用进行评估，强力发公司垫付司法鉴定费3000元，中天华公司为此出具了青中评报字（2013）第057号评估报告，评估结论为涉案搬迁费用为80183元、地面硬化费用为25935元。原告在本院指定期限内针对该评估报告提交了书面异议，中天华公司对此进行了书面答复。两被告未在本院指定期限内针对该评估报告提交书面异议。原告质证意见为对真实性无异议，但认为无法确定是原告还是被告实施的硬化工程，也无法确定搬迁的设备就是从原告场地中搬出的，故该报告不应采信。两被告质证意见为无异议。
上述事实，由原、被告提交的证据，青中评报字（2013）第056号、第057号评估报告、QDLGSJYJD-4213号鉴定意见书及青立审专基字（2014）第6号鉴定报告书，询问笔录及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，因涉案厂房既未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院依法确认原告杨世友与被告王一强签订的《厂房租赁合同》及《补充合同》无效。
综合原、被告诉辩主张和本案查明事实，本院对原告本诉请求及被告反诉请求分别评判如下：
关于原告本诉请求。一、原告要求确认合同无效及腾让厂地问题。如前所述，涉案《厂房租赁合同》及《补充合同》无效。因本院已于2013年3月22日组织当事人进行了厂地交接，故对原告关于腾让厂地的诉讼请求不予支持。二、原告要求偿付房屋占用使用费137753元及房屋使用费损失62247元问题。关于房屋占用使用费137753元问题。2011年7月1日至2013年3月21日期间，被告强力发公司实际占有使用涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告要求偿付房屋占有使用费137753元，理由正当，于法有据，本院予以部分支持137534元，其计算方式为：（2011年7月1日至2012年12月31日期间费用120000元＋2013年1月1日至2013年3月21日期间80天费用17534元）=137534元。关于房屋使用费损失62247元问题。涉案房屋虽于2013年3月22日经本院组织进行了交接，但因被告所交接的房屋设施损坏严重，需进行司法鉴定评估恢复原状修复方案及修复造价费用，导致原告无法在房屋交接后使用收益，被告侵权行为直接造成了原告该房屋使用费损失，故原告要求偿付2013年3月22日至2013年12月31日期间房屋使用费损失62247元，理由正当，于法有据，低于实际应付数额62466元，本院予以支持。三、原告要求被告强力发公司腾让返还厂房时将本厂用电户（用电号：0088619763）名称改为原告杨世友问题。因被告强力发公司答辩同意该诉讼请求，本院予以照准。四、原告要求支付电费差价款（配电设施使用费）46168元问题。因本院已依法确认涉案《补充合同》无效，故原告基于无效《补充合同》的约定向两被告主张电费差价款46168元，无事实法律依据，本院不予支持。五、原告要求偿付厂房恢复原状费680282.15元问题。因涉案厂区房屋及电力设施、院内其他彩钢板房及设施均为人为或者使用不当损坏所致，经本院依法委托理工大学设计院和立信公司鉴定评估，认为涉案房屋设施应予修复处理，鉴定机构为此出具的维修方案及恢复原状费用造价680282.15元鉴定程序合法，符合本案实际情况，本院予以采信。原告据此要求偿付厂房恢复原状费680282.15元，理由正当，于法有据，本院予以支持。六、原告要求偿付垃圾清运费16112元问题。因两被告对中天华公司评估结论无异议，并认可该费用，本院予以确认。七、原告垫付司法鉴定费53000元问题。该费用根据鉴定结论判决结果应依法由被告全部承担。八、两被告责任承担问题。因原、被告各方当事人一致确认被告王一强与被告强力发公司均为涉案房屋承租人，均向原告支付过租赁费用，故两被告应依法对前述判决支持的偿付费用承担连带清偿责任。
关于两被告反诉请求。一、被告要求偿付搬迁费100000元问题。经本院依法委托中天华公司对涉案搬迁费用进行评估，中天华公司根据现场勘察情况依法评估涉案搬迁费用为80183元，原告对此虽有异议，但未提交有效证据予以反驳，本院对此评估结论予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告杨世友与被告王一强对涉案《厂房租赁合同》及《补充合同》无效均有过错，被告因合同无效所受到的搬迁费损失80183元，依法应由原告负担50%责任，即原告应偿付搬迁费损失40091.5元。二、被告要求偿付经济损失30000元问题。因两被告庭审中明确该经济损失30000元为评估的地面硬化费用25935元，如前所述，中天华公司根据现场勘察情况依法评估的地面硬化费用25935元应予采信，故被告要求偿付地面硬化费用25935元，理由正当，本院予以支持。三、被告强力发公司垫付司法鉴定费3000元问题。该费用根据鉴定结论判决结果依法应由原告承担1860元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告杨世友与被告王一强签订的《厂房租赁合同》及《补充合同》无效。
二、被告王一强、被告青岛强力发金属有限公司于本判决生效后十日内连带偿付原告杨世友2011年7月1日至2013年3月21日期间房屋占有使用费人民币137534元。
三、被告王一强、被告青岛强力发金属有限公司于本判决生效后十日内连带偿付原告杨世友2013年3月22日至2013年12月31日期间房屋使用费损失人民币62247元。
四、被告青岛强力发金属有限公司于本判决生效后十日内将涉案厂房用电户（用电号：0088619763）名称改为原告杨世友。
五、被告王一强、被告青岛强力发金属有限公司于本判决生效后十日内连带偿付原告杨世友厂房恢复原状费人民币680282.15元。
六、被告王一强、被告青岛强力发金属有限公司于本判决生效后十日内连带偿付原告杨世友垃圾清运费人民币16112元。
七、被告王一强、被告青岛强力发金属有限公司于本判决生效后十日内连带偿付原告杨世友司法鉴定费人民币53000元。
八、反诉被告杨世友于本判决生效后十日内偿付反诉原告王一强、反诉原告青岛强力发金属有限公司搬迁费损失人民币40091.5元。
九、反诉被告杨世友于本判决生效后十日内偿付反诉原告王一强、反诉原告青岛强力发金属有限公司地面硬化费用人民币25935元。
十、反诉被告杨世友于本判决生效后十日内偿付反诉原告王一强、反诉原告青岛强力发金属有限公司司法鉴定费人民币1860元。
十一、驳回原告杨世友的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24340元，由原告负担487元，两被告负担23853元；反诉受理费1450元，由两反诉原告负担710元，反诉被告负担740元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 秦忠基
审判员 高雪飞
审判员 纪仁峰
二〇一四年七月二十八日
书记员 栾慧慧
书记员 张 磊
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
第一百三十条二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。