福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民初字第911号
原告陈金挺，男，汉族，1962年4月29日出生。
委托代理人钟顺昌，福建天衡联合律师事务所律师。
被告苏巧云，女，汉族，1985年10月20日出生。
委托代理人廖明、许彩霞，福建阳光宏业律师事务所律师。
第三人叶宏，男，汉族，1965年10月8日出生。
第三人苏丽环，女，汉族，1963年3月24日出生。
原告陈金挺与被告苏巧云、第三人叶宏、苏丽环案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈金挺委托代理人钟顺昌与被告苏巧云的委托代理人廖明到庭参加诉讼。第三人叶宏、苏丽环经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。
原告陈金挺诉称，厦门市中级人民法院因被告苏巧云与第三人叶宏、苏丽环之间的民间借贷纠纷案查封了泉州市安溪县凤城镇金龙现代广场A幢15G2室房产。为此，原告（案外人）依法向法院提出执行异议，2014年6月13日，原告收到（2014）厦民保字第1号-1《执行裁定书》，该裁定书驳回原告的执行异议，原告认为该裁定事项缺乏事实和法律依据。理由如下：一、原告与第三人关于泉州市安溪县凤城镇金龙现代广场A幢15G2室房产的《房屋买卖合同》合法有效，且原告已支付了全部购房款，第三人也已将该房产交付原告占有使用，合同已基本履行，该房产已为原告所有。1、原告与第三人的《房屋买卖合同》合法有效。原告与第三人于2012年4月27日签订了房屋买卖合同，第三人将自有的址在泉州市安溪县凤城镇金龙现代广场A幢15G2室房产出卖给原告，买卖成交价格为人民币85万元。前述《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依我国《合同法》第32条、第44条之规定及我国《物权法》第15条之规定，合同合法有效。2、原告已向第三人支付了全部购房款。根据原告与第三人签订的《房屋买卖合同》的约定，原告已经于2012年4月27日将85万元购房款全部实际支付给第三人，具体为现金支付25万元及银行转帐支付60万元。3、第三人也已将该房产交付原告占有使用。第三人在开发商交付转移本案上述房产后第四天即2013年9月1日，就将该房屋实际交付给原告占有使用。事后，原告已经对本案上述房产做了实质性的部分装修并缴纳相关的物业管理费，原告已经实际占有和使用该房产。综上，原告与第三人之间的《房屋买卖合同》合法有效，且原告已支付了全部购房款，第三人也已将该房产交付原告占有使用，合同已基本履行，第三人已将该房产所有权转让给原告，该房产已为原告所有。二、原告在履行与第三人的《房屋买卖合同》中没有过错。本案第三人于2010年8月16日以417450元的价格向开发商购买本案上述房产，后将上述房产转让给原告，系合法处分。原告于2012年4月27日以85万元合理的市场价格向第三人购买该房产，系善意取得。虽至今双方未能办理过户手续，但非原告与第三人的过错，系开发商的原因所致。本案上述房产所在的整个金龙现代广场楼盘尚未能办理房产权证，因此原告与第三人无法办理过户手续，对此原告在履行合同过程中没有过错。事后，第三人为以后配合原告办理上述房产的过户手续，应原告的要求，于2013年12月15日公证委托原告之妹陈玉英有权代为办理上述房产的过户手续，以便第三人事务繁忙时能及时配合原告办理上述房产的过户手续。该事实进一步证实双方买卖房产的合意。三、贵院依法应停止对泉州市安溪县凤城镇金龙现代广场A幢15G2室房产的执行，并解除查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故，贵院依法应停止对泉州市安溪县凤城镇金龙现代广场A幢15G2室房产的执行，并解除查封、扣押、冻结。贵院作出（2014）厦民保字第1号-1执行裁定书，依据《中华人民共国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项的规定为由驳回原告的执行异议，缺乏事实和法律依据。依我国《合同法》及《物权法》的规定，原告与第三人之间的《房屋买卖合同》合法有效，基本履行，本案第三人已将上述房产所有权转让给原告，只是暂未办理物权登记。原告在贵院查封该房产之前，依法善意取得本案上述房产的所有权，足以对抗贵院对该房产的执行。综上，请求判令：停止对泉州市安溪县凤城镇金龙现代广场A幢15G2室房产的执行，并解除查封、扣押、冻结。
被告苏巧云辩称，一、原告与当第三人叶宏签订的房屋买卖合同属于恶意串通，损害他人债权，以逃避债务为目的恶意转让房产。因为房产转让前，除被告申请保全的600万外，之前2011年第三人夫妻也另外向被告的父亲借款600万，包括利息800万，目前也在厦门市中级人民法院审理中。因此，第三人向被告父亲借款时，承诺他们有三套房屋，并且不会将房屋出售。二、第三人叶宏与原告系朋友关系，他们之间的转让行为是恶意逃避债务。三、根据物权法相关规定，不动产物权必须经过登记才具有法律效力。原告只是有买卖合同的法律行为，未进行登记，故从物权角度来说，不动产物权变动不登记是不生效的，不应得到法律保护。相关的房地产管理法规也明确规定，房屋产权变更要进行登记。综上，被告认为法院采取查封措施是合法的，应驳回原告的诉讼请求。
第三人叶宏、苏丽环未作书面答辩。
经审理查明，2010年8月16日，第三人叶宏与泉州金荣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定，叶宏向泉州金荣房地产开发有限公司购买址于泉州市安溪县凤城镇金龙现代广场A幢15G2室房产，房屋总价款为417，450元。之后，叶宏分别于2010年8月17日至2011年12月1日分次支付全部购房款，泉州金荣房地产开发有限公司也开具相应的购房发票。2012年4月27日，叶宏与原告陈金挺签订了《房屋买卖合同》，约定陈金挺向叶宏购买泉州市安溪县凤城镇金龙现代广场A幢15G2室房产，房屋总价款为85万元，陈金挺于签约当日一次性支付现金25万元，余款60万元汇入苏丽环账户。当日叶宏出具收到陈金挺购房款85万元的《收据》。
2013年9月1日，叶宏与陈金挺办理泉州市安溪县凤城镇金龙现代广场A幢15G2室房产的交接手续。庭审中，陈金挺提供2013年7月1日至2013年12月31日的公共维修金、公共水电周转金、土头清运费、装修保证金等缴纳凭据。讼争房产的物业公司厦门佰宜物业有限公司安溪分公司亦出具《证明》确认上述事实。
另查明，第三人叶宏、苏丽环系夫妻关系。福建省安溪县人民法院于2014年8月8日作出的（2014）安民初字第4000号民事判决书，判决确认陈金挺与叶宏、苏丽环于2012年4月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判决叶宏、苏丽环应在取得房屋权属证书10日内协助陈金挺办理泉州市安溪县凤城镇金龙现代广场A幢15G2室房产的权属转移登记手续。该判决书已于2014年8月25日发生法律效力。
本院因苏巧云与叶宏、苏丽环之间的民间借贷纠纷案查封了泉州市安溪县凤城镇金龙现代广场A幢15G2室房产。为此，陈金挺（案外人）依法向本院提出执行异议，2014年6月13日，陈金挺收到（2014）厦民保字第1号-1《执行裁定书》，该裁定书驳回陈金挺的执行异议。陈金挺不服该裁定，遂诉至本院。
诉讼中，根据苏巧云的申请，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对讼争《房屋买卖合同》及《收据》的形成时间进行鉴定。鉴定意见认为无法判断其形成时间。苏巧云已预交鉴定费6600元。
以上事实有（2014）厦民保字第1号-1执行裁定书及送达回证；《商品房买卖合同》；《房屋买卖合同》、收据、中国农业银行交易明细单；房产交接确认书、厦门佰宜物业服务有限公司安溪分公司票据、证明、鉴定意见书及庭审笔录等为证。
本院认为，原告陈金挺与第三人叶宏所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效，双方均应依约履行。陈金挺依约支付了房产价款，并办理讼争房产的交接房屋手续。因讼争房产尚不能办理一手产权登记手续，导致陈金挺未能将讼争房产登记在其名下，陈金挺对此并不存在过错。陈金挺在本院于2013年12月24日就讼争房产的查封作出（2014）厦民保字第1号民事裁定之前，业已支付完毕全部价款、实际占有讼争房产，亦在房产交易、履行过程中不存在过错，故依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，应当解除对讼争房产的查封措施。且安溪县人民法院作出的生效判决予以认定陈金挺合法买受了该讼争房产。故被告苏巧云的抗辩缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
停止对泉州市安溪县凤城镇金龙现代广场A幢15G2室房产的执行，并解除查封。
本案案件受理费100元，鉴定费6600元，由苏巧云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一五年三月三十一日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理；
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。