江苏省海安县人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏0621民特25号
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司，住所地海安县海安镇长江中路88号，统一社会信用代码91320600569143372H。
法定代表人徐晓军，该公司董事长。
委托代理人陈进，该公司曲塘支行客户经理。
被申请人于龙。
被申请人ＸＸＸ。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称海安农商行）要求实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人海安农商行申请称：2013年6月20日，于龙向申请人借款50万元，以其房产进行抵押担保，并签订了最高额个人担保借款合同，办理了抵押登记。在合同履行过程中，于龙未按约还款，且申请人多次催收未果。特申请：1、准予对被申请人于龙的抵押财产[位于海安县曲塘镇顾庄村一组5室、5住宅室房地产,房权证号为海安房权证曲塘镇字第(2003)103504号，建筑面积为308.76m2；位于曲塘镇顾庄村一组、面积为361.13m2的国有土地使用权]采取拍卖、变卖等方式依法变价。2、申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对变价后所得价款优先受偿贷款本金30万元及相应的利息（自2016年1月21日起至2016年5月10日止，按中国人民银行相应档次基准利率的1.3倍计算；自2016年5月11日起至实际清偿之日止按中国人民银行相应档次基准利率1.95倍计算）以及实现抵押担保物权费用。
经审查查明：2013年6月20日，借款人于龙、担保人ＸＸＸ、于龙与贷款人海安农商行签订一份编号为（2013）海农商行高保个借字[45]第0043号的《最高额个人担保借款合同》，主要约定：担保人自愿为借款人自2013年6月20日起至2016年6月15日止，在贷款人处办理的最高额本金余额不超过50万元的借款提供担保；借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借款借据记载为准；借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准，借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款利率为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮30%，合同利率实行一期一调整；借款人逾期还款的，在借款利息的基础上上浮50%计收逾期利息；担保人以房地产为贷款提供最高额抵押担保；担保范围包括本合同项下的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用等。
同日，于龙为其所有的涉案房产办理抵押登记，海安县房屋产权监理所向海安农商行发放了房屋他项权利证书（海安房他证曲塘镇字第201302**号）。该证书记载：房屋他项权利人为海安农商行，房屋所有权人为于龙，房屋所有权证号为曲塘镇（2003）103504号，房屋坐落于曲塘镇顾庄村一组5室，5住宅室，他项权利种类为抵押登记，债权数额为50万元，债务履行期限为2013年6月20日至2016年6月15日。
同日，于龙为其所有的案涉国有土地使用权办理抵押登记，海安县国土资源局向海安农商行发放土地他项权利证明书一份，该证书载明：他项权利人为海安农商行，义务人为于龙，坐落于曲塘镇顾庄村一组，使用权面积为361.13m2等。
2015年5月11日，海安农商行根据上述合同及于龙的申请向于龙发放贷款30万，于龙立下借款借据借据一份。借款借据载明：借款日期为2015年5月11日，到期日期为2016年5月10日；借款年利率6.63%；按季结息，结息日为21日。
案涉贷款发放后，于龙偿还了2016年1月21日之前的约定利息。借款到期后，于龙未按约偿还借款本金30万元以及2016年1月21日之后的借款利息。
本院认为：申请人海安农商行与于龙、ＸＸＸ签订的《最高额个人担保借款合同》，是当事人真实意思的表示，于龙以其所有的房屋和国有土地使用权作为抵押物，为借款合同提供抵押担保的意思表示具体明确，且办理了抵押登记，申请人的抵押物权合法有效。上述合同成立并生效后，双方当事人均应按约全面履行义务。在合同约定的期限内，海安农商行按约向借款人发放了贷款，借款人于龙应当按约归还相应利息。案涉贷款到期后，借款人应当立即偿还借款本息。因借款人于龙未按约偿还借款本息，申请人海安农商行有权按照抵押合同的约定，要求实现担保物权。故申请人要求对抵押物予以拍卖、变卖所得价款优先受偿抵押债权，符合法律规定，本院准许。关于被申请人ＸＸＸ所称的他人原因致使于龙未按约还款，涉案房屋系其唯一住房，抵押物价值大于债权数额等异议，因本案实现涉案担保物权的条件已经成就，上述异议不能构成法律意义上的阻却事由，故本院对ＸＸＸ上述异议难以采纳。但是，因案涉《最高额个人担保借款合同》约定的最高限额为50万元，故本院认定申请人对超出抵押最高限额50万元的相关债权不享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十一条、第三百七十四条，裁定如下：
准予对被申请人于龙的抵押财产（位于海安县曲塘镇顾庄村一组5室、5住宅室房地产,房权证号为海安房权证曲塘镇字第××号、建筑面积为308.76m2；位于曲塘镇顾庄村一组，面积为361.13m2的国有土地使用权）采取拍卖、变卖等方式依法变价。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对变价后所得价款在50万元的限额内，优先受偿贷款本金30万元及相应的利息（自2016年1月21日起至2016年5月10日止，按年利率6.63%计算；自2016年5月11日起至实际清偿之日止按年利率6.63%的1.5倍标准计算）以及实现抵押担保物权费用
案件受理费2950元，由被申请人于龙负担（此款已由申请人代垫，于龙在履行上述义务时一并给付申请人）。
如对本裁定有异议，可在收到本裁定之日起15日内提出。
代理审判员 刘昌海
二〇一六年六月十二日
书 记 员 王 莹
附录法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第八十三条最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。
抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百七十一条人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。
被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。
第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。