浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温苍执异初字第17号
原告：缪中渊。
委托代理人（特别授权）：黄万钞。
被告：苍南联信小额贷款股份有限公司。
法定代表人：陈开云。
委托代理人（特别授权）：王生状。
被告：陈先照。
被告：叶玉肖。
被告：陈绍亮。
被告：谢孝远。
被告：曹明钢。
原告缪中渊与被告苍南联信小额贷款股份有限公司（以下简称小额贷款公司）、陈先照、叶玉肖、陈绍亮、谢孝远、曹明钢案外人执行异议之诉一案，于2014年7月10日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月23日依法公开开庭进行了审理。原告缪中渊及其委托代理人黄万钞、被告小额贷款公司的代理人王生状、被告曹明钢到庭参加诉讼。被告陈先照、叶玉肖、陈绍亮、谢孝远经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告缪中渊诉称：苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1303室、1304室原系陈先照、叶玉肖向温州华洲房地产开发有限公司购置。2012年8月12日，经苍南县佳仕房地产开发经纪服务站介绍，缪中渊与陈先照、叶玉肖签订苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1303室、1304室套房交易定金合同，陈先照、叶玉肖将苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1303室、1304室卖尽归缪中渊所有，约定价款为1388800元，缪中渊当日支付定金100000元，2012年8月18日双方在中介所签订苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1303室、1304室套房契约，陈先照、叶玉肖在契约上签字，陈某甲、陈某乙作为见证人和中介人分别在契约上签字，扣除按揭贷款，余款531800元，缪中渊转帐支付给陈先照。2012年11月30日，缪中渊通过刷卡向温州华洲房地产开发有限公司补缴该房屋房款257986元，2013年10月14日，缪中渊通过刷卡向苍南县地方税务局缴纳该房产权属转移税费15921.93元、21350.19元。2012年11月30日，缪中渊向苍南县金钥匙物业服务有限公司登记装修，并于同年12月10日与温州豪庭装饰工程有限公司签订装饰合同，2013年4月3日入住苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1303室、1304室套房。缪中渊在2012年8月18日购买该房屋后所有物业费用、按揭贷款均由缪中渊缴纳。该房屋事实上已归缪中渊所有。而小额贷款公司申请对苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1304室套房进行查封没有依据，缪中渊提出执行异议，经法院听证后，驳回异议申请。为此，原告诉请判令：一、依法停止对苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1304室套房的查封执行；二、依法确认上述房屋归缪中渊所有。
原告缪中渊在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1、原告的身份证，用以证明原告身份主体资格；2、本院（2013）温苍商初字第1786-1号民事裁定书、（2014）温苍执异字第22号执行裁定书，用以证明涉案房屋被法院查封及原告不服提出执行异议被裁定驳回的事实；3、定金合同、契约，用以证明涉案房屋于2012年8月18日由陈先照夫妻出卖给原告的事实；4、房产权属转移纳税申请表、契证、银行刷卡转帐凭证、按揭缴纳单，用以证明原告缴纳房产契税费、支付房开公司购房余款和每月缴纳银行按揭贷款的事实；5、温州华洲房地产开发公司证明、房屋结算单2份，用以证明原告向温州华洲房地产开发公司缴纳购房余款的事实；6、入住证明，用以证明原告于2013年4月3日开始入住该房屋的事实；7、物业公司证明、装饰合同、发票（收据），用以证明原告于2012年12月10日对该房屋进行装修并缴纳物业管理费、水电等相关费用的事实。
本院依据原告缪中渊的申请，准许证人陈某甲、陈某乙、陈某丙出庭作证。证人陈某甲在庭审中陈述：2012年8月份，原告的父亲告诉我想买房屋，要我帮助了解房屋情况。原告购买的是华洲锦园1303室、1304室，价格是138万多元，买卖契约在对务路171号写的，双方对买卖房屋一事都很高兴，陈先照、叶玉肖夫妇及陈先照的父亲陈启朝在契约上签字，我作为见证人在契约上签字。证人陈某乙在庭审中陈述：我是从事房地产中介服务，陈先照有间房屋登记在我交易所，原告在2012年8月份来我交易所买了华洲锦园1303室、1304室两间房子，价格是138万多元，当时付定金10万元，通过我的银行卡转帐，一周后立契约，原告除暂留3万元作为办理产权证过户外，其余款项在签订契约后付清，我跟他们一起去工商银行转帐给陈先照的。证人陈某丙在庭审中陈述：买卖房屋整个过程我都在场，房子在华洲锦园1303室、1304室，购买时间在2012年8月份，价格是138万多元，应该有按揭，先付定金，至于定金付多少，房款怎么支付，我记不清楚。但契约是我写的，签字都是他们本人签的。
被告小额贷款公司辩称，涉案房屋被法院诉讼保全，原告没有提出异议，但在执行阶段，原告才提出异议，之后，经异议听证，驳回原告的异议申请，联信公司对涉案房屋的保全合法有据，原告诉称该房屋归其所有，但今天叶玉肖没有到庭，对涉案房屋买卖的真实性有异议，要求驳回原告的诉讼请求
被告小额贷款公司在本院指定的举证期限内没有提供证据。
被告曹明钢辩称，根据“城市房地产管理法”的有关规定，未进行登记无法办理产权，原告与陈先照的买卖合同应当认定为无效合同。
被告曹明钢在本院指定的举证期限内没有提供证据。
对原告提供的上述证据经庭审出示质证，被告小额贷款公司、曹明钢对原告提供的证据1、2的三性没有异议，对此，本院予以确认；对原告提供的其他证据，被告小额贷款公司认为其真实性没有办法确定，对于买卖房屋的事实及经过不知情。被告曹明钢对原告提供的其他证据，同意被告小额贷款公司的质证意见。原告提供的证据3，本院认为，该证据有买卖双方、中介人、见证人及代笔人的签字，且有证人证言予以证实，其真实性，应予认定；原告提供的证据4，系国家法定机关和金融部门出具的有效凭证，能够证明本案的相关事实，其证明力本院予以确认；原告提供的证据5、6、7，本院认为，房开和物业公司在开发经营、日常管理事务中，对其住宅小区和业主的相关情况比较了解掌握，其出具证明内容的真实性，应予以认定。
对证人陈某甲、陈某乙、陈某丙所作的证言，本院认为，上述证人证言，能够证明原告与被告陈先照、叶玉肖存在买卖房屋关系的事实，与本案待证事实相互印证，且与原告陈述的事实相一致，对其真实性本院予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告于2012年8月12日经苍南县佳仕房地产开发经纪服务站介绍，向被告陈先照、叶玉肖购买坐落在苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1303室、1304室房屋（拼套房屋），双方签订房屋买卖契约，约定价款为人民币1388800元，原告支付定金100000元，陈先照、叶玉肖及证人陈某甲、陈某乙、陈某丙分别在契约上签字。原告通过银行转帐支付给被告陈先照购房款531800元。2012年11月30日，原告通过银行刷卡方式向温州华洲房地产开发有限公司补缴该房屋房款257986元，剩余款项系银行按揭贷款，并由原告按月缴纳。2012年12月10日原告对该房屋进行了装修，2013年10月14日，原告向苍南县地方税务局提出权属转移申请，并缴纳了相应税费，领取了契证。原告办理了苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1303室产权登记，并领取产权证书。对苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1304室的房屋，因被本院依法查封，无法办理产权变更登记。2013年4月3日原告入住苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1303室、1304室房屋，并按规定缴纳物业管理费、水电费等相关费用。
另查，坐落于苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1303室房屋所有权证（权证号：002655**）登记在原告缪中渊名下；涉案房屋坐落于苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1304室房屋登记在被告陈先照名下。
另认定，本院在审理原告苍南联信小额贷款股份有限公司与被告陈先照、叶玉肖、陈绍亮、谢孝远、曹明钢借款合同纠纷一案中，于2013年12月11日作出（2013）温苍商初字第1786-1号民事裁定书，裁定查封登记在被告陈先照名下的坐落于苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1304室套房一套。缪中渊于2014年6月13日向本院提出书面异议，经本院审查听证后，于同年6月23日作出执行裁定，驳回缪中渊的异议申请。缪中渊不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。
本院认为，原告于2012年8月18日与被告陈先照、叶玉肖之间在平等自愿基础上签订的房屋买卖契约，双方意思表示真实，其内容并不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。原告已履行支付大部分价款及缴纳银行按揭贷款的义务并实际占有、管理、使用该房屋，期间，原告按规定缴纳了物业管理相关费用。原告缴纳相关税费，因涉案房屋被本院查封，使其无法办理物权变更登记，过错不在于原告。被告曹明钢、小额贷款公司辩称，涉案房屋未办理产权登记，房屋买卖的真实性有异议，应认定原告与陈先照的买卖合同为无效合同。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告与被告陈先照、叶玉肖自愿协商达成房屋买卖合同，并不违反法律有关规定，且原告依约履行支付价款和按规定缴纳物业管理相关费用的义务，实际对涉案房屋享有占有、管理、使用的权利。被告辩称对买卖合同真实性有异议，被告并没有提供证据予以证明。对被告曹明钢、小额贷款公司的辩称，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告缪中渊要求停止对涉案房屋执行的请求，理由成立，本院依法予以支持。对原告提出要求确认涉案房屋归其所有，不属于本案审理范围，原告可另行提出主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对坐落于苍南县灵溪镇华洲锦园1幢1304室房屋的执行。
二、驳回原告缪中渊的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元［（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理］。
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审 判 长 陈诗意
审 判 员 李正中
人民陪审员 李方景
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 林志书
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。