内蒙古自治区杭锦后旗人民法院
民 事 判 决 书
（2006）杭民初字第1164号
原告杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司〈简称永吉公司〉，住所地为杭锦后旗。
法定代表人马继国，系公司董事长。
委托代理人顾玉清，男，30岁，汉族，现住包头市，系永吉公司法律顾问。
委托代理人朱自忠，男，30岁，汉族，现住包头市，系永吉公司法律顾问。
被告李景泰，男，63岁，汉族，现住杭锦后旗，系退休干部。
委托代理人贾智渊，系内蒙古扬阳律师事务所律师。
原告杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司为与被告李景泰返还财产纠纷一案，于2006年9月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2007年1月9日上午公开开庭进行了审理。原告永吉公司委托代理人顾玉清、朱自忠及被告李景泰及其委托代理人贾智渊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1998年8月19日，我公司与马茂富签订了土地使用权转让协议一份，马茂富将位于杭锦后旗陕坝镇塞上西路原粉丝厂院内临街部分的土地使用权转让给我公司。之后，我公司决定在该宗土地上开发建设商品楼二栋：其中北面四层住宅综合楼一栋（二至四层为住宅，共24套；一层为门市部，共16套），建筑面积2630.28平方米；西面二层商品楼一栋，（一、二层连体住宅带门市部8套，一层单间门市部7套，共计15套），建筑面积为1307.02平方米。我公司分别于1998年9月10日，1999年4月24日将该工程发包给包钢第五建筑安装工程公司第七工程队，由其负责承建。北面四层住宅综合楼于1998年9月开工，1999年12月完工。西面二层商品楼于1999年4月28日开工，2000年10月完工。2000年9月份开始，被告将我公司的部分商品房非法强制占有，具体侵占的商品房为：北面四层住宅综合楼的8号门市部（37.8平方米），14号门市部（32平方米），西面二层楼的3号连体楼（住宅87平方米，门市部39.6平方米），4号门市部（39.6平方米）。故向法院提起诉讼，要求被告停止侵占行为，将其占有的商品房返还给原告，并赔偿因其侵权行为给原告造成的租金损失90351.6元。
被告辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。原告在开办时由于注册资金不足，于是以楼宇抵押向被告借款，借款到期后，原告无法偿还，被告给予延期给付的承诺；延期后仍不能偿还，于是原、被告双方办理了商品房买卖合同，以抵顶借款，并且8号门点已办理了房产证，其它3套房已在房产办理了登记。所以说，被告是依法取得该四套房屋的占有、使用权。赔偿损失不能成立，原告交付房屋后没有按法律规定给被告办理产权证，我们并且提出反诉，要求原告给付借款3000元，承担逾期办理房产证违约金89427元，律师代理费15000元。但被告提出反诉状后，未申请缓交反诉费，又在限期内未交纳反诉费，故该部分按自动撤诉处理。
经审理查明：1997年11月25日，旗政府批复同意将粉丝厂向社会公开拍卖，1998年2月26日，马茂富与粉丝厂的主管部门杭后二轻工业总公司签订“关于整厂拍卖粉丝厂所有权的协议”，同日，杭后土地局给马茂富颁发国有土地使用证，用地面积7018.8平方米，马茂富取得了原粉丝厂所属地段的土地使用权。1998年7月1日，马茂富与北源公司签订土地使用权转让合同书，将粉丝厂沿街地段有偿转让给北源公司进行房地产开发。1998年7月3日，杭后政府批复同意北源公司在该地段新建集娱乐，商贸，住宅为一体的综合楼。同年7月20日，北源公司作为股东之一申请并经工商部门批准成立永吉公司，并领取营业执照。1998年8月19日，马茂富与永吉公司签订执行土地转让合同中有关问题的备忘录，载明由永吉公司履行北源公司与马茂富签订的土地使用权转让合同。之后，永吉公司在该宗土地上建设北面四层住宅楼和西面二楼商品楼二栋，其中北面四层住宅楼：住宅24套，门点16套，西面二层商品楼：住宅、门点连体8套，一层单门点7套，建筑面积分别为2630.28㎡，1307.02㎡。1998年9月10日，永吉公司将北面四层住宅综合楼发包给包钢第五建筑安装工程公司第七工程队，1999年4月24日，又将西面二层商品楼承包给第七工程队承建。北四住宅楼于1998年9月开工，1999年12月完工；西二层商品楼于1999年4月28日开工，2000年10月完工。
永吉公司在经营过程中，于1999年8月18日，8月30日分两次向李景泰借款16.56万元，因未能在约定期限内偿还，双方于2000年1月31日签订《还款约定》，载明：逾期部分按月息3%承担，违约金按原公证书执行。2000年2月25日前永吉公司将原抵押5间楼房房本交付李景泰，由李协助办理贷款，如在2月25日前不能交付房本，则抵押的楼房由李景泰自行定价处理相抵借款。因永吉公司到期未能按上述约定履行，双方于2000年4月25日签订《楼房限期交付合同书》，约定：李景泰于2000年4月24日以优惠价向永吉公司购买在原粉丝厂开发的商品楼4套，分别为：四层楼的底楼8号，（面积37.8㎡），14号（面积32.8㎡）；西二楼的3号（39.6㎡，二楼87㎡），4号（底楼39.6㎡）。同时约定李景泰在5个月内（即2000年4月25日至9月25日）允许永吉公司以原合同售价回购原房屋（合同编号为29，30），超出期限，李可以自行出售处理该房屋。同日，永吉公司的法定代表人马继国与李景泰签订《商品房购销合同》二份，即29号合同书，载明：李景泰购买北四住宅楼一层的8号，14号门点房，单价为1400元，合款为98840元；30号合同书载明：李景泰购买西二商品楼的3号，4号房，单价为一层800元，二层350元，合款为93783元；同时又办理了4套房款的收款手续。2000年4月23日，永吉公司给旗房管局出具证明，说明李景泰购买其西二楼的3号，4号门点，面积分别为126.6平方米，39.6平方米，房款已交清，请给办理登记备案手续。同年4月28日，杭后房地产交易所出具证明：说明李景泰购买粉丝厂综合楼3套房，即北四楼14号门点，西二楼3号，4号，本人来申请登记，办理交易过户手续，因为永吉公司建粉丝厂综合楼手续不健全，所以我所已登记未发证。同年8月，永吉公司又给旗房管局出具证明，说明李景泰购买北四层住宅综合楼的14号门市部，面积32.8平方米，房款已交清，产权归李所有，请给予办理产权手续。2000年9月，永吉公司又给旗房管局出具证明，说明李景泰购买的北四楼8号，西二楼3号，4号房屋的房款已交清，产权归李景泰所有，请给予办理相应手续。2001年10月31日，杭后房管局给李景泰颁发了北四楼8号门市部的《房屋产权证》。2002年12月12日，巴盟中级法院的“（2002）巴民再字第202号”民事判决书（与霍忠贵一案）中认为：“永吉公司注册资金虽未达到法定最低限额，但其已领取了《企业法人营业执照》，应认定其具备法人资格。永吉公司与霍忠贵签订的商品房预售合同，杭后房管部门虽未给永吉公司办理商品房预售许可证，但对永吉公司已出售的房屋办理了房屋产权证，实际上认可了永吉公司预售商品房的合法性，为了保护消费者权益和保证交易稳定，应据实认定双方签定商品房购销合同有效。”说明永吉公司与李景泰所签定的商品房购销合同也是合法有效的。
又查明：原告于1998年7月20日在杭锦后旗工商行政管理局注册登记企业名称为内蒙古杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司，法定代表人王永新。2000年3月27日该公司的名称变更为杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司，法定代表人马继国，但该公司的公章印模一直为内蒙古杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司，至今使用。且杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司的营业执照于2003年12月3日被杭锦后旗工商行政管理局以未按时参加工商年检为由吊销。
原告为支持其诉讼请求向合议庭提供下列证据：（在审理查明前）
1号、巴盟中院（2001）巴经终字第75号民事判决书，用以证明马茂富将其享有土地使用权的土地（即陕坝镇塞上西路原粉丝厂沿街地区）转让给我公司。用于房产开发。而被告质证后认为：对判决书真实性无异议，该证据与商品房买卖无关。
合议庭认为：该证据为有效证据。证明1998年2月26日马茂富在粉丝厂转制时通过拍卖竞买的方式依法取得该宗土地的使用权，并办理了土地使用证。后于1998年将该宗土地使用权依法转让给永吉公司用以房地产开发。
2号、内蒙古高院（2005）内民一终字第170号民事判决书，证明：我公司在上述土地上开发建设北面四层住宅综合楼一栋，并将工程承包给包钢第五建筑公司第七工程队，四层住宅楼于1999年12月完工，西二楼于2000年10月完工。被告质证后认为：对证据本身真实性无异议，但要区别完工和施工的问题，房屋最后一直也没有进行施工验收。
合议庭评议后认为：该证据为有效证据。
3号、商品房购销合同及巴盟中院（2003）巴法执字第4-3号民事裁定书，证明：我公司与梁银全签订商品房购销合同后，法院在马茂富申请执行永吉公司土地转让费一案中，将该套房屋执行给马茂富，由此可知，该批房屋产权属于永吉公司所有，他人不得侵占。签订买卖合同后未办理产权证，房屋所有权没有转移。被告质证后认为：对证据本身无异议，对方举证意图不能成立。梁银全的房和王志的房执行时我提出异议，当时李景泰的房也被保全，也提出执行异议。
合议庭评议后认为：该证据为有效证据。
4号、李景泰的谈话笔录。证明：从2000年9月份开始，被告李景泰将我公司的4套房屋非法占有，即北面四层住宅楼的8号门市部，14号门市部，以及西二楼的3号连体楼，4号门市部。被告质证后认为：占有是事实，而且还在使用，但不能证明李景泰是非法占有。
合议庭认为：该证据为有效证据。证明：李景泰占有该4套房屋的时间、位置、面积等。
5号、房屋租金评估报告书（内兴益评报字〈2006〉第008号）。证明：由于李景泰的侵占行为，给我公司造成租金损失90351.6元。被告方质证后不认可。
合议庭评议后认为：该证据为无效证据，单方委托评估，不符合法定程序。
6号、照片3张。证明：李景泰侵占房屋的具体位置。被告质证意见为：占有是事实，但并非侵占。
合议庭评议后认为：该证据为有效证据，证明诉争房屋的位置。
被告李景泰为支持其辩解理由向合议庭提供下列证据：
7号、还款约定（2000.1.31），证明：原告当时以房产抵押向被告借款，当时约定如不能按期还款，由被告自行处理该房屋。原告质证后认为：真实性无异议，但不能证明被告方的举证意图，这份协议内容违法，不符合《担保法》中不得设置抵押留置条款的规定。
合议庭认为：该份证据部分有效。证明：永吉公司于1999年8月18日、30日分两次向李景泰借款16.65万元。永吉公司于2000年2月25日前将原抵押5间楼宇房本交付李景泰，由李协助永吉公司办理贷款；如在2月25日前不能交付房本，则抵押的楼房由李自行定价处理抵顶借款。
8号、楼宇限期交付合同书（2000.4.25）证明：由于原告在限期内不能还款，将抵押的房屋以优惠价出售给被告，被告又给原告5个月的宽限期，即回购期（2000年4月25日至9月25日），目的是为了要现钱。原告质证后认为：对真实性无异议，签订这份合同书的前提是还款约定，还款约定违法、无效，所以该合同书也无效。
合议庭评议后认为：证明：①2000年4月24日，李景泰向永吉公司以优惠价购买商品楼4套，即四层楼8号，14号，西二楼的3号，4号。
②，双方约定李允许永吉公司在5个月内（即2000年4月25日至9月25日），以原合同价买回原房屋（合同编号为29，30）。
③，超出该期限，李可以自行出售该4套房屋。
9号、商品房购销合同3份及收据3张。证明：该3套房屋是通过商品房买卖而取得。
原告质证认为：不能证明被告对该3套房屋拥有合法的所有权，因为未办理产权证，不动产以办理过户为生效条件，从法律上讲，该3套房屋的所有权仍属于永吉公司。
合议庭认为：商品房购销合同和收据都证明，永吉公司的法定代表人马继国于2000年4月25日与李景泰签订编号为29号的房屋买卖合同，将北面四层楼的8号，14号门市部（面积37.8平方米＋32.8平方米）以每平米1400元，共计98840元价格出售给李景泰，并同日办理了交款手续。同时签订编号为30号的房屋买卖合同，将西二楼的3号，4号（3号连体：39.6平方米＋87平方米；4号39.6平方米）房屋以93783元出售给李景泰（价格一层800元，二层350元），同时办理了交款手续。故该组证据有效，证明李景泰4套房屋通过合法购买后而取得。
10号、房管所证明1份，永吉公司出具的办理产权证明2份。证明内容：⑴3处门点购房款以交清，请房管局办理产权证；⑵因永吉公司的手续不全，房管所已办理登记但未给发放产权证。
原告质证后认为：真实性无异议，不能证明被告对三处房屋拥有所有权，只能证明房款交清，（房管局证明：2000年4月28日）。
合议庭认为：为有效证据，证明三处房屋购房款已交清，并在房屋管理部门办理交易过户登记，但房管局未给发证。（14号，3号，4号）。
11号、永吉公司证明三份。证明：房款已交清，原告质证意见：同上面。
合议庭认为：该证据为有效证据。
12号、房屋产权证（杭房字第5-4-11**号）。证明：北四楼的8号门市部已办理了产权证（时间2001年10月31日）。
原告认可该证据。
合议庭认为：该证据为有效证据，李景泰于2001年10月31日开始已取得8号门市部的房屋所有权。
13号、巴盟中院（2002）巴民再字第202号民事判决书。
证明：永吉公司所开发的房屋虽未办理商品房销售许可证，但是法院认定永吉公司与购房者签订的商品房买卖合同合法有效。原告质证后认为：认定合同有效并不能证明拥有所有权。
合议庭认为：该证据为有效证据。
另外，针对反诉部分，被告举出：借条一张（3000元）。
本院认为，原告永吉公司与被告李景泰签订的《商品房购销合同》，虽然是在杭后房管部门未给永吉公司办理商品房预售许可证的情况下签订的，但对永吉公司已出售的房屋，杭后房管部门部分给办理了房屋产权证，实际上认可了永吉公司预售商品房的合法性。为了保护消费者的合法权益和保护交易稳定，应据实认定双方所签订的商品房购销合同合法、有效。合同成立后，双方均按合同约定已履行了自己的主要义务。依照合同约定，被告李景泰购买的4套房屋中，北四楼的8号门店已于2001年10月31日办理了合法的房屋产权证，应认定李景泰自此合法取得对该房屋的所有权；其余的3号、4号、14号房屋，李景泰也在房管部门申请办理了交易过户登记手续，但由于永吉公司建房手续不全，所以，房管部门只办理了登记而未给颁发房产证。对于该3套房屋，应认定李景泰从在房管部门办理登记之日起合法取得该房屋的所有权。
原告永吉公司诉请的要求被告李景泰返还房屋，赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条之规定，判决如下：
驳回原告永吉公司要求被告李景泰返还房屋、赔偿租金损失的诉讼请求。
本案诉讼费3271元，由原告永吉公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 王 丽
代理审判员 黄晓明
人民陪审员 柴占胜
二〇一四年四月九日
书 记 员 梁 媛