北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终6672号
上诉人（原审被告）：王某1，男，1983年2月28日出生。
上诉人（原审第三人）：王某2（王某1之父，兼王某1委托诉讼代理人），1953年10月26日出生。
上诉人（原审第三人）：杨某1，女，1955年9月14日出生。
被上诉人（原审原告）：王某3，女，1979年7月24日出生。
委托诉讼代理人：徐晓峰，北京市东友律师事务所律师。
上诉人王某1、上诉人王某2、杨某1因与被上诉人王某3房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初35786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
王某1上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回王某3的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由王某3承担。事实和理由：1、一审对我和赵某1的房屋买卖合同认定错误；2、一审法院剥夺我的质证权利；3、一审认定我和王某3通过微信的形式就北京市海淀区1002号房屋（以下简称诉争房屋）租赁问题达成协议，认定错误。
王某2、杨某1上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回王某3的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由王某3承担。事实和理由：1、一审判决中我方辩称内容不准确，概括不完整；2、一审判决认定事实程序违法，租赁关系不成立；3、合法代理在一审法院受刁难，明显压制我方；4、我们是诉争房屋的实际出资人，王某1擅自出售房屋侵犯了我们的合法权利；5、本案应当通过房屋买卖的交付予以解决。
王某3辩称，我同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。
王某3向一审法院起诉请求：1、请求判决解除我与王某1之间的房屋租赁合同关系；2、请求判决王某1和第三人王某2、杨某1腾退房屋；3、请求王某1按每月3800元的标准支付自2016年7月1日起至解除房屋租赁关系时止的房屋租金；4、请求判决王某1及第三人王某2、杨某1按每月3800元的标准支付逾期腾房期间的占用费，至实际腾退房屋日止；5、本案诉讼费用由王某1及第三人王某2、杨某1承担。
一审法院认定事实：王某1系王某2与杨某1夫妇之子。王某1原系诉争房屋所有权人。2015年4月30日，王某1（出售方，甲方）与赵某1（买受方，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定了诉争房屋价款、付款方式及时间、房屋交付等内容，其中第七条第（一）项约定：甲方应当在2015年8月30日前将房屋交付给乙方。之后，王某1与赵某1于2015年5月8日又签订《补充协议》，协议指定诉争房屋买受人名称为王某3。2015年6月23日，诉争房屋所有权变更登记到王某3名下。2015年8月30日之后，王某3与王某1通过微信方式就诉争房屋的租赁问题达成协议，王某3同意将诉争房屋租给王某1继续使用。在此期间，王某1通过微信转账等方式向王某3支付了部分房屋租金。现诉争房屋由王某2与杨某1实际居住使用。
另查，2016年7月1日，王某1之父王某2向北京市公安局海淀分局恩济庄派出所报案称儿子王某1于2016年5月底从1002号走失。之后，在本案审理期间，法院通过邮寄、电话联系等方式无法向王某1送达起诉书等法律文件，经与王某1之父王某2核实，王某2于2016年12月5日向法院提交书面声明，王某2称其目前无法联系到王某1。在此情况下，法院于2017年1月15日在《人民法院报》刊登公告，向王某1送达本案起诉书、开庭传票等法律文件，王某3预付公告费260元。2017年4月18日，法院开庭审理期间，王某2向法院提交一份署名为王某1的《授权委托书》，其表示代理王某1参加本案诉讼。经询问，王某2称该份委托书系王某1于2016年10月3日向其出具并保证该份委托书系王某1本人亲笔签名。
庭审中，王某3就诉讼请求提交房屋所有权证、微信聊天记录、银行转账凭证、房屋买卖合同等材料予以证明。王某1、王某2、杨某1对房屋所有权证、银行转账凭证、房屋买卖合同的真实性未提出异议，对微信聊天记录的真实性及完整性提出异议，对上述证据所要证明的内容不予认可。王某1、王某2、杨某1就答辩及陈述意见提交失踪人员回执单、王某1毕业证、银行电汇凭证、诊断病历、另案起诉书、王某3提交的录音资料等材料予以证明。王某3对王某1、王某2、杨某1提交证据的真实性没有异议，但对王某1、王某2、杨某1提交部分证据与本案的关联性及相关证据所要证明的内容提出异议，不予认可。经核实，王某1在微信聊天记录中认可向王某3租房的事实，且通过微信转账方式向王某3一方支付了部分房屋租金，其中于2015年11月30日下午转账7000元;于2015年12月7日下午转账1200元;于2015年12月9日下午转账3200元，上述费用共计11400元。王某3称上述费用为王某1支付其2015年12月至2016年2月28日的房租。王某1否认与王某3之间存在租赁关系及欠付房屋租金的事实，未提供其他相关证据。
一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。当事人就自己提出的主张，有责任提供证据。根据王某3提交的证据材料，可以证明王某3已于2015年6月23日取得诉争房屋所有权，其对诉争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，自2015年8月30日以后，王某3与王某1已形成事实房屋租赁合同关系。由于王某3与王某1之间租赁房屋的期限已超过6个月以上，且未采取书面形式，故双方之间的房屋租赁应视为无固定期租赁。王某1之父王某2代表王某1否认王某1与王某3形成租赁关系，未提供相关证据，且与法院查明事实不符，故法院对王某1及第三人之抗辩意见，不予采信。由于王某1未按约定支付到期房屋租金，且双方之间的租赁为不定期，故王某3有权主张解除与王某1形成的房屋租赁合同关系并向王某1主张支付拖欠的房屋租金。王某2、杨某1在王某1承租诉争房屋期间居住该房屋，并无不当，但在王某3与王某1的租赁合同关系解除之后，王某2、杨某1继续占用诉争房屋，于法无据，王某3起诉主张王某2、杨某1与王某1一并腾退诉争房屋，请求合理，法院予以支持。关于王某3主张王某1给付房屋租金标准问题，虽然王某1否认与王某3存在租赁关系，但根据王某3提交的微信聊天记录及转账记录等材料，可以证明王某1已按每月3800元的租金标准向王某3支付过相关房屋租金，尽管王某1对此标准提出异议，但未提供充分证据，故法院对王某3主张的房屋租金标准予以采信。王某2、杨某1以其代王某1支付原房屋购房款首付及贷款利息等为由，不同意腾退诉争房屋，抗辩理由不成立，法院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除王某3与王某1之间的房屋租赁合同关系；二、王某1于本判决生效之日起三日内按每月三千八百元的标准支付自二一六年七月一日起至房屋租赁合同关系解除时止的房屋租金；三、王某1、王某2、杨某1于本判决生效后三日内将王某3名下位于北京市海淀区一〇〇二号房屋腾退交还给王某3。如未按期腾房，则王某1、王某2、杨某1应按每月三千八百元的标准支付自房屋租赁合同关系解除时起至实际腾退房屋时止的房屋占用费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人提供了新证据，本院组织各方当事人进行了质证。本院另查明，王某3与王某1的微信记录显示，王某3于2015年11月28日要求王某1付钱，王某1表示：“不在拖，我直接今天查好了！给不了我就走，在这住不能不给房租！”王某3称：“今天给不了，你住完这月就搬吧，但供暖费要扣掉，因为你的原因造成的，你没意见吧”。2015年11月30日，王某1向王某3微信转账7000元，王某3回复：“剩余4400和供暖费3号前应该没问题吧”，王某1答：“对的”。之后，王某1于2015年12月7日向王某3转账1200元，于2015年12月9日向王某3转账3200元。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、王某3与王某1之间是否存在租赁关系以及租金如何确定；二、王某3是否有权要求解除租赁合同。
一、王某3与王某1之间是否存在租赁关系以及租金如何确定。
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
本案中，王某3通过与王某1的房屋买卖合同取得诉争房屋的所有权，依据房屋买卖合同的约定，王某1应当于2015年8月30日前将房屋交付给王某3。但实际履行过程中，王某1未将诉争房屋实际交付给王某3。依据王某3与王某1的微信记录可以证明，王某2、杨某1实际居住使用诉争房屋，王某1认可租房需交钱，并实际支付了部分租金，双方就诉争房屋的租赁达成一致意见，形成事实上的房屋租赁合同关系。故一审认定王某1与王某3存在房屋租赁合同关系是正确的，应予维持。王某1、王某2、杨某1上诉主张微信记录不完整，且未进行公证，不认可其真实性，并否认双方存在租赁关系，但未公证并不能否认证据的真实性，王某1、王某2、杨某1亦未能提供所谓完整的微信记录对王某3提交的上述证据予以反驳，故其三人该项上诉主张缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。
关于租金标准，依据王某3与王某1的微信记录显示，王某1一次需支付租金11400元，王某3主张系3个月的租金，故每月租金为3800元。王某1、王某2、杨某1就此未提供反证，且每三个月付一次租金符合房屋租赁的交易惯例，每个月3800元的租金标准亦与同地段房屋租金的市场价格相符，故一审法院判决王某1依据每个月3800元的标准支付自2016年7月1日起至解除房屋租赁关系时止的房屋租金，具有事实和法律依据，应予维持。
二、王某3是否有权要求解除租赁合同。
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，根据现有证据，王某3主张王某12016年5月之后未再支付房屋租金，王某1未提供反证，故王某3有权解除合同。一审法院判决解除双方合同，要求王某1、王某2、杨某1腾退诉争房屋，如未按期腾房，则支付房屋占用费是正确的，应予维持。王某1、王某2、杨某1否认双方存在租赁关系，不同意腾退房屋，支付房屋租金和使用费，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。
王同乐、杨某1主张王某1擅自出售房屋损害其二人的合法权益，与本案并非同一法律关系，如有争议，可另行解决。
综上所述，王某1、王某2、杨某1的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1500元，由王某1负担750元，由王某2、杨某1负担750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 朱文君
二〇一七年九月十八日
法官 助理 王湘羽
书 记 员 明 玥