浙江省永康市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0784执异16号
异议人：姚福长，男，1962年12月4日出生，汉族，住浙江省永康市。
委托代理人：翁月红，浙江丽州律师事务所律师。
申请执行人：李朝威，男，1963年9月20日出生，汉族，住浙江省永康市。
委托代理人：张美青，女，1963年12月29日出生，汉族，住浙江省永康市，系李朝威之妻。
委托代理人：陈华通，男，1969年7月21日出生，汉族，住浙江省永康市，系张美青的表弟。
被执行人：徐康衡，男，1957年3月18日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人：俞笑完，女，1961年9月24日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人：胡全喜，男，1955年4月8日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人：永康市波涛工贸有限公司，住所地：浙江省永康市古山镇四村。
法定代表人：胡全喜。
被执行人：永康市钱塘江房产开发有限公司，住所地：浙江省永康市古山镇古山三村时阳坑。
法定代表人：徐康衡。
被执行人：永康市长红机械制造有限公司，住所地：浙江省永康市古山镇柏青中路229号。
法定代表人：俞笑完。
本院在执行申请执行人李朝威与被执行人徐康衡、俞笑完、胡全喜、永康市波涛工贸有限公司、永康市钱塘江房产开发有限公司、永康市长红机械制造有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人姚福长请求解除对被执行人永康市钱塘江房产开发有限公司在浙江省永康市丽州北路290号丽州首府3幢1单元1203、1204号商品房的查封，并中止对该房屋的执行。本院于2016年7月8日受理该异议，并于同年7月12日依法组成合议庭进行了公开听证。异议人姚福长及其委托代理人翁月红、申请执行人李朝威及其委托代理人张美青、陈华通到庭参加了听证。被执行人徐康衡、俞笑完、胡全喜、永康市波涛工贸有限公司、永康市钱塘江房产开发有限公司、永康市长红机械制造有限公司经本院合法传唤未到庭参与听证。
异议人姚福长认为：异议人于2015年2月12日与被执行人永康市钱塘江房产开发有限公司（下称钱塘江房产）签订了《浙江省商品房买卖合同》两份，向钱塘江房产购买了商品房两套（实为一套大房分两本证），房号分别为3幢1单元1203号和1204号。该两份商品房买卖合同约定：1.商品房销售总价为人民币2945688元，款项在合同签订后当日付清。2.商品房在2015年8月1日前交付买受人。3.出卖人负责办理土地使用权和商品房所有权初始登记，并承诺在2015年12月1日前将土地使用权证书和房屋所有权证书交付给买受人。商品房买卖合同签订后，异议人向钱塘江房产支付了全部购房款。2015年8月初异议人从钱塘江房产处取得该商品房的钥匙。但同时得知因资金问题，公司无人也无钱办理购房户的土地使用权证和房屋所有权证，异议人多次向钱塘江房产索要相关房产证件而未果。2016年3月11日，异议人就该买卖合同依法起诉被执行人钱塘江房产，请求确认买卖合同有效并依法办理房屋所有权和土地使用权登记手续，该案经依法送达后定于2016年4月25日在芝英法庭开庭审理。在开庭前经双方协商调解，被告钱塘江房产同意为原告依法办理房屋所有权和土地使用权登记手续。在办理过程中得知，此房地产已被永康市人民法院以（2015）金永执民字第5293-1号案件执行查封。异议人认为：异议人与钱塘江房产之间签订的《浙江省商品房买卖合同》为合法有效合同，异议人已按合同约定交付了全部购房资金，并接受了商品房交付，钱塘江房产未按照协议约定为异议人办理预告登记，也未为异议人办理买卖房屋所有权和土地使用权证初始登记手续，是因为钱塘江房产公司无资金交税和负债过多所引起，异议人并无过错。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人已经购买支付全部购房款且已占有争议房屋。况且对于公开发售的房地产开发商作为卖方的权利相对人，更不应当要求善意购房人有任何的注意义务。如果因为其他金钱债权人的请求而执行处置具有物权请求权的异议人的购买的房屋将根本动摇公民的基本交易安全。为此，特请求贵院依法解除对丽州首府第3幢1单元1203、1204号商品房的查封，并中止对该房屋的执行。为证明所述事实，异议人向本院提交了如下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》二份，用以证明（1）、永康市钱塘江房产开发有限公司出售该商品房给异议人的事实，且签订合同的时间是2015年2月12日，早于本案申请执行人的查封时间2015年10月13日；（2）、房屋约定交房的时间是2015年8月1日；（3）、商品房销售总价为人民币2945688元。
2.中国农业银行个人结算业务申请书、华东三省一市银行汇票、收款收据、农行银行卡交易明细清单和银行汇票自动结清清单各一份，用以证明异议人已于2015年2月12日全额付清争议房屋买卖价款的事实。
3.钥匙照片一张、销售不动产统一发票二张、门牌证一式二份，用以证明争议房屋已交付异议人居住管理使用的事实。
4.起诉状、受理通知书、诉讼费发票、开庭传票各一份，用以证明异议人在起诉后经法院调解，房产公司同意继续履行，开具发票，提供办证材料的事实。
申请执行人李朝威认为：1、查封规定第十七条和执行异议规定第二十八条在本案中不适用。理由是：使用查封规定必须同时满足以下三个条件：a.购房户已经支付全部价款;b.购房户已经实际占有、使用该房产；c.购房户没有任何过错。以上三个条件缺一不可，必须同时适用才能使用该条司法解释。使用执行异议规定必须同时满足四个条件，也缺一不可。本案中，购房户对是否已经全部支付购房款，申请申请执行人持有异议，银行汇票无法证明系支付房款，也无法证明全额支付；购房户没有实际占有被查封的房产；购房户对未办理过户有过错，按照购房户的说法，2015年2月12日与永康市钱塘江房产开发有限公司签订购房合同，说明此时完全可以办理预告登记手续，但是直到一年多后的2016年4月21日才办理预告登记，明显不符合常理，并且预告登记发生在查封之后，预告登记无法发生法律效力，根据《物权法》第二十条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，即预告登记的有效期为从能办理过户登记之日起三个月，三个月后不办理就失效，而本案中查封一直存在，根本无法办理过户登记，故本案的预告登记事实上不起任何法律效果。2、根据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，房产的物权变动唯一的方式是依法登记。《查封规定》施行在先，《物权法》制定在后，根据新法优于旧法的原则，若《查封规定》中的规定与《物权法》中的规定相矛盾，我们当然应该适用《物权法》中的规定。《执行异议规定》属于司法解释，《物权法》属于法律，根据上位法优先原则，既然《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”那么除非法律另有规定，否则，只要房屋买卖双方未办理过户手续，房屋的产权人就仍为出卖方，而非买受方，而从《查封规定》第十七条所规定的所谓“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的字面上理解，我们也看不出该条赋予了不动产买卖双方可以不经过户登记就可以取得不动产的所有权，而且基于《立法法》来考量，《查封规定》、《执行异议规定》并不是法律，它只是最高人民法院的司法解释，其也无权赋予不动产买卖未经过户登记行为可以取得不动产所有权的物权变更效力。另，根据上位法优于下位法的规定，不动产的物权公示应该以过户登记为准，只要未办理过户登记，产权人就应是登记在册者。既然房子产权还在被执行人名下，法院就可以查封，并有权依法强制执行。为证明所述事实，申请执行人向本院提交了情况说明一份，用以证明涉案房产是2016年4月22日备案的事实。
被执行人徐康衡、俞笑完、胡全喜、永康市波涛工贸有限公司、永康市钱塘江房产开发有限公司、永康市长红机械制造有限公司经本院合法传唤未能参与听证，视为放弃听证的程序权利。
经审查查明：2015年2月12日，异议人与被执行人永康市钱塘江房产开发有限公司（以下称钱塘江房产）签订了《浙江省商品房买卖合同》两份，向钱塘江房产购买了丽州首府3幢1单元1203号和1204号，并约定商品房销售总价为人民币2945688元。异议人按约在合同签订当日付清购房款项，由被执行人钱塘江房产出具收款收据一份。在查封之前异议人从钱塘江房产处取得该商品房的钥匙，因向钱塘江房产索要相关房产证件而未果。2016年3月11日，异议人就该买卖合同依法起诉被执行人钱塘江房产，请求确认买卖合同有效并依法办理房屋所有权和土地使用权登记手续，在该案协商过程中，钱塘江房产开具了销售不动产统一发票，并于2016年4月22日进行该房产的预告登记。申请执行人李朝威为与被执行人徐康衡、俞笑完、胡全喜、永康市波涛工贸有限公司、永康市钱塘江房产开发有限公司、永康市长红机械制造有限公司民间借贷纠纷一案，于2013年7月9日向本院起诉，本院于2014年1月24日作出判决。该案进入执行程序后，本院于2015年10月16日查封了上述房产，异议人为此提出执行异议，要求解除对上述房产的查封。
本院认为，申请执行人与被执行人就金钱债权执行中，异议人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，其在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在本院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因异议人自身原因未办理过户登记。异议人提出停止处分的异议，理由成立，其权利能够排除执行，本院应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对浙江省永康市丽州北路290号丽州首府3幢1单元1203、1204号商品房的执行。
如不服本裁定，可自裁定送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。
审 判 长 姜日红
审 判 员 俞小旬
审 判 员 程圣权
二〇一六年八月二十五日
代书记员 赵 霞