上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1798号
上诉人（原审被告）张顺平。
委托代理人黄健，上海市临港律师事务所律师。
委托代理人丁莉，上海市临港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐正芳。
被上诉人（原审原告）瞿荣华。
上列两被上诉人之共同委托代理人沈亮，上海市海燕律师事务所律师。
上列两被上诉人之共同委托代理人拜守华，上海市海燕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海大中建筑材料总厂。
法定代表人＊＊＊，厂长。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人汪鸿，上海市成平律师事务所律师。
上诉人张顺平因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第3610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人张顺平及其委托代理人黄健、丁莉，被上诉人徐正芳及其与瞿荣华之共同委托代理人沈亮、拜守华，被上诉人上海大中建筑材料总厂之委托代理人朱鎏颖、汪鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，徐正芳、瞿荣华为夫妻关系。2013年3月开始，张顺平在未办理任何规划准建手续的情况下，陆续在上海市浦东新区＊＊镇上海大中建筑材料总厂（以下简称大中厂）＊＊、＊＊港＊＊建造了三排（栋）房屋，其中第一、二排为二层结构联体别墅（每排三户），第三排为三层结构公寓式房屋（每层为三室二厅二卫房型房屋各两套）。房屋建造过程中，徐正芳、瞿荣华向张顺平购买了三层结构房屋中位于三楼西侧的一套房屋（以下简称涉案房屋）。2013年9月10日，张顺平以“委托建房款”名义收取了徐正芳、瞿荣华522，500元。2013年11月29日，大中厂法定代表人向公安机关报案，称在厂区北公房西南角临近＊＊港的地方发现在建造违章建筑，已向违章建筑方（张＊＊、王＊＊、江＊＊）发出通知，要求停止建造，但三人仍在建造。2013年12月，涉案房屋完工后，张顺平向徐正芳、瞿荣华交付了涉案房屋，徐正芳、瞿荣华对房屋进行了装修。因涉案房屋未办理规划准建手续，同时侵占部分河口及陆域，影响防汛安全，浦东新区城市管理行政执行局于2014年11月21日对涉案房屋通过“立即代履行”形式予以强制拆除。
2015年1月14日，徐正芳、瞿荣华诉至原审法院，请求判令：1、确认徐正芳、瞿荣华与大中厂就涉案房屋建立的买卖协议为无效合同；2、大中厂返还购房款522，500元、赔偿装修损失145，356.84元；3、张顺平对大中厂的债务承担连带责任。大中厂表示其与徐正芳、瞿荣华无任何关系，故不同意徐正芳、瞿荣华的诉讼请求。张顺平则表示其与徐正芳、瞿荣华之间系建筑承揽关系，不存在房屋买卖关系，请求驳回徐正芳、瞿荣华的诉讼请求。
原审另查明，本案受理同时，另有徐＊＊等五户居民以同一事实和理由分别向原审法院提起诉讼。原审中，徐正芳、瞿荣华认为其购买的是大中厂的职工集资房，因其非该厂职工，故购房款中有5万元为购房额度费用；若法院认定徐正芳、瞿荣华与张顺平之间存在合同关系，则要求张顺平返还房款并赔偿损失。庭审后，徐正芳、瞿荣华表示考虑到涉案房屋的建造成本，自愿将诉请2中的购房款返还数额自愿下调至365，750元（即购房款的70%）。大中厂表示，无论何种合同性质，均与大中厂无关，无合同无效的法律后果需处理。张顺平则不认可购房额度费用，但认为建房款中包括配套设施费；若法院认定本案为建设工程施工合同关系，则无合同无效的法律后果需处理；若法院认定本案为买卖合同关系，则要求徐正芳、瞿荣华根据过错责任折价赔偿建造费，具体数额由法院判定。
原审认为，关于合同主体和性质。徐正芳、瞿荣华就其主张的合同关系仅提供了张顺平出具的收款收据，该收据内容只能反映徐正芳、瞿荣华与张顺平之间建立了民事法律关系；庭审中，张顺平明确表明其与大中厂之间不存在委托代理关系，大中厂客观上就涉案违章搭建问题曾向公安机关报案；另徐正芳、瞿荣华称大中厂系通过黄伟委托张顺平以职工集资房名义出售涉案房屋，但未提供有效证据证明。故现有证据不能证明徐正芳、瞿荣华与大中厂之间存在房屋买卖法律关系，徐正芳、瞿荣华要求大中厂承担合同责任，不予支持。建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同；买卖合同是出卖人转移标的物的所有权给买受人，买受人支付价款的合同。徐正芳、瞿荣华与张顺平对本案合同性质各执一词，但民事法律关系的确定应以合同具体权利义务为依据。虽然涉案收条记载的收款内容为“委托建房款”，但该收条为张顺平出具，收条内容不足以完全反映合同性质。从本案查明事实来看，张顺平系将在建的违建房屋以预售形式向包括徐正芳、瞿荣华在内的不特定人员转让，并由徐正芳、瞿荣华等购房人支付相应对价，上述民事法律关系符合买卖合同的法律特征。张顺平认为应属建设承揽关系，与事实不符。鉴于涉案买卖合同标的物为不合法建筑，该合同应依法被确认为无效合同。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案买卖合同关系无效，张顺平理应将收取的购房款返还徐正芳、瞿荣华。现徐正芳、瞿荣华考虑到涉案房屋的建设成本，自愿减少诉请的购房款返还数额，系当事人对自身权利的处分，应予准许。张顺平在未办理任何规划准建手续的情况下，私自建造房屋并对外出售，其主观过错显而易见。政府职能部门正是基于涉案房屋的不合法性而依法强制拆除，涉案房屋搭建费用不属于合同无效的损失范围，张顺平要求徐正芳、瞿荣华按过错责任赔偿建造费用，不予支持。购置房产属家庭生活重大事项，涉案房屋远低于正常市场价格，所有购房手续仅有个人出具的一张收款收据，明显不符一般购房流程，对违建事实徐正芳、瞿荣华应当知晓，故被拆除的装修费用由徐正芳、瞿荣华自行承担。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于2015年5月12日作出判决：一、徐正芳、瞿荣华与张顺平就位于上海市浦东新区＊＊镇上海大中建筑材料总厂＊＊、＊＊港＊＊房屋建立的房屋买卖合同关系无效；二、张顺平于判决书生效之日起十日返还徐正芳、瞿荣华购房款365，750元；三、驳回徐正芳、瞿荣华的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，911元，减半收取4，455.50元，由徐正芳、瞿荣华负担1，062元，张顺平负担3，393.50元。
原审法院判决后，张顺平不服，向本院提起上诉称：现有证据表明，上诉人收取的是委托建房款，上诉人根据被上诉人徐正芳、瞿荣华的要求进行施工建房，故上诉人与被上诉人徐正芳、瞿荣华之间的法律关系并非房屋买卖关系。此外，被上诉人大中厂对此亦有过错，也应承担一定的责任。故请求二审法院依法改判驳回被上诉人徐正芳、瞿荣华的原审诉请。
被上诉人徐正芳、瞿荣华辩称：上诉人在房屋建造过程中向被上诉人推销房屋，声称该房屋系单位集资建房，双方之间的法律关系应为房屋买卖关系，而且被上诉人已经自愿承担了30%的责任，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人大中厂辩称：原审关于大中厂的责任认定并无不当，请求法院依法作出判决。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人与被上诉人徐正芳、瞿荣华之间的法律关系性质应当如何认定。对于双方之间的法律关系，本案双方各执一词。上诉人主张其系接受被上诉人徐正芳、瞿荣华的委托，进行建房；被上诉人徐正芳、瞿荣华则认为其系向上诉人购买涉案房屋，双方之间系房屋买卖关系。本院认为，本案中用于建造涉案房屋的土地使用权并非被上诉人徐正芳、瞿荣华所有，而上诉人亦系在未办理任何规划准建手续的情况下私自建造房屋，虽然上诉人所出具的房款收据上载明的是委托建房款，但双方之间的法律关系更加符合房屋买卖合同关系的法律特征，即由被上诉人徐正芳、瞿荣华支付房款，上诉人出售涉案房屋，故上诉人以双方之间并非房屋买卖关系作为其拒绝返还相应房款的理由，难以成立，本院不予采纳。至于上诉人认为被上诉人大中厂对此亦应负有责任，但并未提供相应的证据材料予以证明，故上诉人主张被上诉人大中厂对此应承担相应的责任，依据不足，本院难以支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币6，786元，由上诉人张顺平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一五年七月十七日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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