山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第842号
上诉人（原审被告）姜波。
委托代理人刘金奎，山东柏宏律师事务所律师。
委托代理人李锡山，山东柏宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛玛凯特电器有限公司。
法定代表人马路平，经理。
委托代理人董昌伟，山东睿韬律师事务所律师。
委托代理人荆英杰。
被上诉人（原审被告）青岛舜耕石材制品有限公司。
法定代表人孙德英，经理。
委托代理人董辰虎，山东平都律师事务所律师。
上诉人姜波因与被上诉人青岛玛凯特电器有限公司（以下简称玛凯特公司）、被上诉人青岛舜耕石材制品有限公司（以下简称舜耕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2013）平商初字第1584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长并主审本案、代理审判员孙琦、代理审判员王楷参加评议的合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年6月11日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人姜波的委托代理人刘金奎，被上诉人玛凯特公司的委托代理人董昌伟、荆英杰，被上诉人舜耕公司的委托代理人董辰虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
玛凯特公司在一审中诉称，2011年4月6日，舜耕公司委托姜波与玛凯特公司签订房屋租赁合同一份，玛凯特公司承租舜耕公司位于平度市温州路与红旗路交叉路口东侧路南，自东向西数第9-10间房屋，面积240平方米，租金每年87600元，玛凯特公司交纳租金后，经舜耕公司同意对房屋进行布展、装修，代理海尔统帅电器经营销售业务。2011年12月31日，平度市人民法院给玛凯特公司送达了协助执行通知书，要求玛凯特公司协助执行将承租的房屋恢复原状，2012年1月4日，平度市人民法院强制将该房屋的临红旗路两北门、两北窗全用砖封死，致使玛凯特公司停业。后经玛凯特公司与姜波协商，2012年2月10日签订赔偿协议一份，约定姜波赔偿玛凯特公司381900元，但姜波至今躲避分文未赔。舜耕公司租给玛凯特公司的房屋因违反法律、行政法规的强制性规定被司法机关查封，导致玛凯特公司无法继续使用，致使不能实现合同目的，给玛凯特公司造成的经济损失，应予以赔偿，要求解除双方之间的租赁合同，判令姜波返还3个月的租金21900元，赔偿玛凯特公司装修损失16万元，停业损失20万元，共计381900元并承担本案的诉讼费用。在本案审理过程中，经原审法院释明，玛凯特公司表示若法院认定合同无效，要求按无效合同主张权利，并要求赔偿损失。
舜耕公司在一审中辩称：1、舜耕公司没有委托姜波与玛凯特公司签订过房屋租赁协议，亦未收取玛凯特公司的租金，因此，玛凯特公司的诉讼请求与舜耕公司无关。舜耕公司在本案中不应当承担任何责任。2、玛凯特公司在事实与理由部分所提到的其与姜波所达成的赔偿协议，该协议不管是否属实，均与舜耕公司无关，对舜耕公司也无任何法律约束。综上，依法驳回玛凯特公司对舜耕公司的诉讼请求。
姜波在一审中辩称，对达成的赔偿协议有异议，当时赔偿协议是在2月10日当天玛凯特公司法定代表人叫我过去的。一进办公室，我就失去了人身自由，后面又来三个社会青年对我进行殴打，控制我数小时之久，在被迫的情况下才与玛凯特公司签订了他们提前准备好的四份合同。下午，在得到人身自由后，直接到平度市公安局城关分局报案，有报案记录可查。
原审查明，2010年10月18日，舜耕公司与姜波签订租赁协议一份。合同约定，舜耕公司将其位于红旗路名仕家园西，红旗路与温州路交叉路口以东房屋1600平方米租给姜波使用，由姜波将其改建成临红旗路商业门面房使用，从事商业经营，并约定年租金为12万元，租期6年。在合同签订前，姜波已实际向舜耕公司交纳租金12万元。在该租赁协议签订后，姜波即按合同约定投入资金将上述房屋改建成临红旗路门面房，并对外招租。
2011年4月6日，玛凯特公司与舜耕公司签订租赁合同一份，合同约定，玛凯特公司承租舜耕公司位于平度市温州路与红旗路交叉路口东侧路南，自东向西数第9-10间房屋，面积240平方米，租金每年87600元，租期三年。姜波在合同下方的委托代理人处签名。合同签订后，因玛凯特公司承租房屋的一个门破裂，经协商，玛凯特公司实际交给姜波房屋租赁费8.5万元。
2011年4月21日，平度市城市管理行政执法局认定舜耕公司的法定代表人孙德英违反相关行政管理法规，擅自于2010年12月份在平度市温州路19号北墙（临红旗路）开设12处门、窗，作出平城法罚决字（2011）第0000012号行政处罚决定书，对舜耕公司的法定代表人孙德英进行了行政处罚，责令其自接到本决定书之日起30日内改正违法行为、恢复原貌，并给予罚款1万元的行政处罚。该决定书于当日送达。因孙德英在法律规定期限内既未起诉也未履行，平度市城市管理行政执法局向原审法院申请执行，2011年10月9日，原审法院作出（2011）平行审字第330号行政裁定书，裁定对该处罚决定予以强制执行，孙德英于三日内履行该处罚决定书所确定的义务，逾期则依法采取强制措施。2011年12月31日，原审法院向玛凯特公司及姜波等人发出协助执行通知书，要求协助执行将租赁的房屋门窗恢复原状。2012年1月5日，该案执行完毕。因玛凯特公司承租的上述房屋无法继续经营，2012年2月10日玛凯特公司与姜波签订赔偿协议一份，协议约定，因姜波出租给玛凯特公司的房屋被法院查封，致使玛凯特公司无法经营，姜波返还租金21900元，装修损失16万元，经营损失20万元。当日13时许姜波到平度市公安局城关派出所报警，称其签订协议时受到玛凯特公司的胁迫。
2012年6月24日，就姜波与舜耕公司之间的租赁合同，原审法院作出（2012）平商初字第320号民事判决书，以舜耕公司出租的房屋在未经批准的情况下，与姜波以签订租赁合同的方式擅自改变土地用途和房屋使用性质，将厂房改建为门面房连同划拨土地使用权一并出租用于商业经营，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、行政法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，认定双方之间签订的租赁协议为无效合同。该判决已发生法律效力。
另查明，在舜耕公司与姜波签订租赁协议后，为方便姜波的转租行为，舜耕公司为姜波出具证明其为公司职工，代理公司所属房屋事务的相关证明。在本案审理过程中，经原审法院释明，玛凯特公司明确表示若法院认定双方之间的租赁合同为无效合同，同意按无效合同主张权利。
2013年10月14日，经原审法院委托，平度市涉案物品价格认证中心出具价格认证结论书，就玛凯特公司承租房屋进行装饰装修已形成附和的部分进行鉴定，经鉴定总价值为67789元，花鉴定费1500元。
玛凯特公司主张姜波承担赔偿责任，向原审法院提供赔偿协议一份，经原审法院调取姜波在公安机关的报案笔录，不能排除该赔偿协议存在胁迫及违背姜波真实意思的情形，故该赔偿协议原审法院不予以认定。
原审认为，本案争议的焦点为：1、姜波与舜耕公司谁应为与玛凯特公司所签订租赁合同的实际相对方；2、该租赁合同是否有效。
焦点一，2011年4月6日，玛凯特公司与舜耕公司签订租赁合同，实际的合同相对方即出租人应为姜波，理由如下：1、通过法庭调查，姜波与舜耕公司在2010年10月即签订房屋租赁协议，且在协议中明确约定由舜耕公司将厂房租给姜波，由姜波改造为门面房对外出租，对该事实，双方均予以认可。2、就房屋租赁事宜，玛凯特公司始终是与姜波进行协商，租金的多少由姜波决定，玛凯特公司亦实际向姜波交纳房屋租金。3、在房屋被法院强制执行恢复原状后，就赔偿事宜，玛凯特公司亦实际与姜波协商，在赔偿协议中亦明确表述为“甲方（姜波）出租给乙方（玛凯特公司）的房屋”，4、玛凯特公司在承租房屋后至2012年1月5日长达9个月的时间内，双方均未就玛凯特公司承租房屋的行为提出过任何异议。故能够认定本案所涉及的房屋并非一房两租，实际将房屋出租给玛凯特公司及进行管理的应为姜波。舜耕公司已将房屋出租给姜波，并允许姜波将房屋改造成门面房出租，且允许姜波以其公司的名义对外出租，故对玛凯特公司方的损失，其应与姜波承担连带责任。舜耕公司抗辩与玛凯特公司签订合同时不知情，亦未加盖公章，合同上的公章系伪造，但经原审法院释明后其未在法定期限内申请对合同上的公章进行司法鉴定，应视为对合同真实性的认可，故其抗辩意见，不予采纳。姜波与舜耕公司在向玛凯特公司承担责任后，其内部对该部分损失如何承担与本案不是同一法律关系，双方可另案处理。
焦点二、姜波将其承租的舜耕公司的房屋转租与玛凯特公司，并以舜耕公司名义与玛凯特公司签订租赁合同，但姜波向玛凯特公司出租的房屋并未取得相关建设规划许可证，故双方签订的合同应为无效合同，因无效合同自始即无法律效力，故玛凯特公司要求姜波返还其未使用租赁房屋期间的租赁费并赔偿损失的诉讼请求，原审法院应予以支持。玛凯特公司主张未使用期限为三个月，因玛凯特公司承租的房屋在2012年1月5日已恢复原状执行完毕，玛凯特公司实际使用期限为9个月，故玛凯特公司要求返还三个月未使用期间的租赁费21900元，应予以支持。对该无效合同的签订，姜波在明知其转租的房屋没有相关规划许可手续的情况下，仍通过发布广告的形式将房屋作为商用房对外招租，故对该无效合同的缔约，姜波应承担主要过错责任，玛凯特公司未尽足够的审查注意义务，亦应承担一定的过错责任，综合双方过错，姜波应承担赔偿责任的比例以90％为宜。玛凯特公司主张装饰装修期间的损失，其所提供的赔偿协议原审法院不予认定，经原审法院释明，玛凯特公司申请对已形成附和的部分装饰装修价值进行鉴定，经鉴定价值为67789元，所花鉴定费1500元，对该部分损失，应按双方过错责任予以分担。玛凯特公司主张20万元的停业损失未有证据证实，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：玛凯特公司与舜耕公司签订的房屋租赁合同无效。姜波于判决生效之日起十日内返还玛凯特公司房屋租赁费21900元。姜波于判决生效后之日起十日内赔偿玛凯特公司已形成附和的房屋装修损失61010.1元（67789元×90％）。姜波于判决生效后十日内赔偿玛凯特公司鉴定费1350元（1500元×90％）。舜耕公司对上述二至四项承担连带责任。驳回玛凯特公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7029元，由姜波负担1907元，玛凯特公司负担5122元。因玛凯特公司已预交，限姜波于判决生效后十日内直接付给玛凯特公司，舜耕公司承担连带责任。
宣判后，姜波不服原审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，自相矛盾。一审判决第一项确认了被上诉人玛凯特公司与被上诉人舜耕公司签订的房屋租赁合同无效，而判决前面认定合同的实际相对方即出租人应为姜波，所以一审判决自相矛盾。一审判决认定与被上诉人玛凯特公司签订租赁合同的相对方应为姜波是错误的。租赁合同明确载明被上诉人舜耕公司是合同的出租方，并加盖其公章，上诉人只是代理人。一审判决对上诉人在明知其转租的房屋没有相关规划许可手续的情况下仍通过发布广告的形式将房屋作为商用房对外招租，对该无效合同的缔约应承担主要过错责任的认定是错误的，应当由两被上诉人承担同等责任，上诉人姜波承担被上诉人舜耕公司的连带责任。综上，一审判决认定事实错误，自相矛盾，请求二审法院依法撤销一审判决第二、三项，并改判二被上诉人承担同等责任，上诉人姜波承担被上诉人舜耕公司的连带责任，即上诉人连带赔偿给被上诉人玛凯特公司41455.05元。
被上诉人玛凯特公司答辩称，上诉人姜波以舜耕公司名义对外招租时，持有该公司的委托书，但并未向答辩人出示其为该公司职工证明，该房屋租期、租金、交付等事项的具体协商、操作都是答辩人与代理人姜波进行的，盖有公章的租赁合同也是姜波提供给答辩人的，房屋租金亦是答辩人实际交付给姜波。姜波在明知舜耕公司出租的房屋为企业厂房、违法开北门、北窗、不能出租从事商业经营的情况下，仍然违法代理该房屋的出租事宜，姜波应对舜耕公司承担连带责任。正是姜波与舜耕公司互相串通、故意隐瞒真相、非法出租房屋，才误导答辩人签订房屋租赁合同。因此，对于该租赁合同的无效，答辩人无过错。一审判决认定答辩人应承担赔偿责任的比例为10%是错误的，应由姜波与舜耕公司承担全部责任。姜波的陈述前后矛盾，且诉求责任承担比例及赔偿数额无法律依据，答辩人不予认可。对于姜波否认其为租赁合同的相对方，一审法院已有明确的认定理由，答辩人对法院的认定予以认可。综上，姜波的上诉请求和理由无证据支持和法律依据，答辩人请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人舜耕公司答辩称，一、一审判决没有自相矛盾之处，原审法院认定上诉人转租房屋时是以舜耕公司的名义转租给玛凯特公司，并确认该合同无效并无不当。二、原判决认定上诉人是转租合同的相对方并无不当。上诉人于2010年10月18日承租了舜耕公司的房屋，之后于2011年4月6日上诉人将承租的房屋转租给了玛凯特公司，并收取了转租费。该事实上诉人在一审中认可，另一审法院（2012）平商初字第320号民事判决也确认了该事实，因此上诉人是本案转租合同的实际签订人、履行人，原判决认定上诉人与玛凯特公司是转租合同的相对人并无不当。上诉人在上诉状中要求舜耕公司承担直接责任，其承担连带责任缺乏事实根据，上诉人既不是舜耕公司的职工也不是其代理人，而是转租合同的实际签订人、履行人，理应由其对转租发生的法律后果直接负责。舜耕公司在本案中既不应当承担主要责任，也不应该承担连带责任。
经审理查明，上诉人在2013年5月8日的一审庭审笔录中认可其于2010年10月18日与舜耕公司签订了房屋租赁合同，承租了舜耕公司的房屋，合同约定其有权转租。舜耕公司给其出具了委托书，于2011年4月6日上诉人将房屋转租给了玛凯特公司，并收取了转租费。因当时玛凯特公司需要发票，而上诉人是个人，其就找到舜耕公司，舜耕公司同意在合同上盖章。二审查明的其他事实与原审一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人在本案中的身份是转租人还是委托人，以及责任的承担是否正确。
关于上诉人在本案房屋租赁合同中的身份问题。虽然涉案房屋租赁合同是由舜耕公司与玛凯特公司签订，上诉人姜波在委托代理人处签名，但根据姜波自己在一审庭审中的自认，其是先与舜耕公司签订房屋租赁合同，承租了舜耕公司的房屋，然后在未办理相关规划审批手续的情况下，对房屋进行改建，将涉案房屋转租给玛凯特公司，并收取了转租费。由此可见，在与玛凯特公司的房屋租赁合同中，上诉人姜波是实际的出租人，是履行租赁合同的相对方。上诉人姜波称其是舜耕公司的代理人，与其庭审中的自认事实相矛盾，本院对此不予采信。原审对此认定正确，本院予以维持。
关于上诉人姜波承担责任问题。由于上诉人姜波在没有相关规划审批手续的情况下，将改建的房屋转租给玛凯特公司，双方签订的房屋租赁合同应认定为无效。根据《合同法》第五十八条关于无效合同法律后果的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，上诉人姜波在明知其转租的房屋没有相关规划审批手续的情况下，仍对外招租，故其对无效合同应承担主要过错责任，玛凯特公司未尽足够的审查注意义务，亦应承担一定的过错责任。原审综合双方过错，认定姜波应承担赔偿责任的比例为90％，玛凯特公司为10%并无不当。上诉人姜波认为其应当承担与玛凯特公司同等过错责任的上诉主张，依据不足，本院不予支持。尽管玛凯特公司认为其无过错，不应当承担责任，但其未上诉，对此，本院予以维持。对于因无效合同给玛凯特公司造成的装修损失，已经鉴定评估，原审根据评估结果按照上述过错责任予以分担，并无不当，本院予以维持。虽然舜耕公司认为其不应承担连带责任，但因其未上诉，视为对一审判决结果的认可，对此本院予以维持。
综上，上诉人姜波的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费752元，由上诉人姜波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙付
代理审判员 孙琦
代理审判员 王楷
二〇一四年七月二日
书 记 员 孔怡
书 记 员 张燕