安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民一初字第03818号
原告：信地置业（合肥）有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：吴图平，该公司董事长。
委托代理人：彭学斌，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：桑永标，安徽天瑞律师事务所律师。
被告：李某某，女，1986年1月12日出生，汉族，住合肥市。
原告信地置业（合肥）有限公司（以下简称信地公司）诉被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告信地公司的委托代理人桑永标到庭参加了诉讼。被告李某某经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信地公司诉称：原、被告双方于2012年4月19日签订了《商品房买卖合同》及相关附件，约定被告向原告购买位于合肥市新站区的某某公寓＊#楼＊＊＊＊室，建筑面积为45.39平方米，总价款为310930元。被告采用按揭付款的方式进行付款，首付款100930元应于2012年4月19日前支付，剩余房款210000元通过银行按揭的方式支付。合同同时约定，被告未按时归还按揭贷款，导致原告承担担保责任的，原告有权解除合同，收回所卖房产另行出售。合同还约定，因以上原因导致合同及其补充协议解除的，被告应向原告支付买卖合同总金额的5%作为违约金，违约金原告有权从被告已付房款中直接扣除。
上述合同及补充协议签订后，被告向中国光大银行胜利路支行申请个人住房按揭贷款，并与其签订了《个人贷款合同》，原告为被告的借款提供阶段性担保责任。银行依据合同约定于2013年8月21日、9月18日分别向原告支付了10500元、199500元款项，作为被告的购房款。被告在依约偿还按揭款数月后，自2014年2月起开始拖欠贷款并一直无法联系，2014年6月24日，银行自原告账户扣款211800.33元。扣去被告所借本金210000元，原告另行为被告代偿了1800.33元。同时，原告与上海同策房产咨询股份有限公司签订营销代理服务合同，因出售该房屋实际支付给代理公司的销售佣金费用为3731.16元。
综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效，双方应当全面履行。被告逾期不支付银行贷款本息，导致原告为其承担担保责任后，原告有权解除合同，并追究被告的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、解除双方于2012年4月19日签订的《商品房买卖合同》，被告向原告退还房屋；二、被告向原告支付违约金15546.5元、代偿银行按揭款差额1800.33元、利息7.18元（利息自2014年6月25日起算，按照中国人民银行同期贷款利率标准，计算至2014年7月20日，最终计算至实际还款日）、房屋销售佣金3731.16元，以上款项合计人民币21085.17元，自原告应向被告退还的首付款中扣除；三、本案的诉讼费由被告承担，自原告应向被告退还的购房款中扣除。
李某某未答辩。
经审理查明：2012年4月19日，信地公司与李某某签订《商品房买卖合同》一份。约定，李某某向信地公司购买某某公寓＊幢＊＊＊＊室，建筑面积为45.39平方米，单价为每平方米6850.19元，总价款为人民币310930元整；李某某采取按揭方式付款，首付房款人民币100930元整应在2012年4月19日前支付给信地公司，剩余房款210000元整办理按揭贷款等。
同时，该合同的附件四《合同补充条款》第十条载明，李某某采用银行按揭方式支付房款，并由信地公司提供借款担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为《商品房买卖合同》附件，因李某某未能按期向银行归还银行按揭贷款本息，银行要求信地公司承担保证责任的，信地公司在接到银行书面通知后即有权解除与李某某签订的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售，并要求李某某向原告支付买卖合同总金额的5%违约金，违约金不足以赔偿出卖人全部损失的，出卖人有权追偿，以上违约金及损失赔偿金原告有权从被告已付房款中直接扣除。
2012年9月24日，借款人李某某、贷款人中国工商银行合肥市望江路支行、保证人信地公司和高仲良签订《个人购房借款／担保合同》一份。约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放购置商用房贷款，金额为人民币伍佰壹拾伍万元整；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证期限为本合同项下贷款到期之日起两年等。合同签订当日，中国工商银行合肥市望江路支行向李某某发放了伍佰壹拾伍万元的贷款。之后，李某某未按约还款。2013年12月16日，中国工商银行合肥市望江路支行出具《情况说明》，言明分别从信地公司账户上扣除李某某贷款本金和利息共计5217343.62元。
另查明，2011年12月1日，信地公司（甲方）、合肥信地乐汇商业管理有限公司（乙方）与上海泽盟商务咨询有限公司（丙方）签订《委托服务合同》一份。约定，甲方在合肥市临泉路与全椒路交口开发建设的“信地城市广场5#地块商业街”项目，该项目由乙方负责协助甲方招商并负责运营管理，甲方和乙方分别将该项目中本合同约定的物业的销售顾问、代理招商、运营管理工作委托给丙方；经由丙方协助完成的商铺销售，基本销售服务费按商铺底价的0.8%计，商铺的实际销售单价低于销售底价的，以实际销售单价作为计算基数。后成功销售某某公寓第5#楼1层商118室，信地公司为此支出销售佣金25600元。
以上事实，有原告信地公司提供的商品房买卖合同、个人购房借款／担保合同、按揭放款单、情况说明、履行担保责任通知函、中国工商银行个人还款凭证7份、告知函、委托服务合同及补充协议、信地城市广场乐汇商业街商铺销售请款单、徽商银行记账凭证、发票以及原告的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为：信地公司与李某某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守合同约定，全面及时地履行合同义务。依据合同约定，
依据法律规定，当事人在合同中可以约定一方解除合同的条件，但该约定解除权的行使，应以通知对方为前提。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第七十六条规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2012年11月15日签订的《安置房买卖合同》；
二、被告王旗、丁娟于本判决生效之日起十日内退还原告李忠坤支付的购房款200000元，并支付相应利息（自2013年12月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定给付之日止）；
三、驳回原告李忠坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5780元，由原告李忠坤负担1480元，由被告王旗、丁娟共同负担4300元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 赵先娥
代理审判员 张慧霞
人民陪审员 王诗银
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 李梦婕
附相关条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
安徽省合肥市瑶海区人民法院
民事判决书
（2014）瑶民一初字第03818号
原告：信地置业（合肥）有限公司，住所地合肥市临泉路安徽大市场2幢东3栋；
法定代表人：吴图平，该公司董事长；
委托代理人；彭学斌，安徽天瑞律师师事务所。
委托代理人；桑永标，安徽天瑞律师师事务所。
信地置业（合肥）有限公司诉李某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理。依法由审判员孙方奎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告其委托代理人彭学斌、桑永标到庭参加诉讼。被告李某某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月1日，原告与被告签订二手房买卖协议书一份，依据该协议第一、二、三条约定：二被告将其夫妻共同所有的位于合肥市长江东路1072号房间，即原长淮旅社改建工程所属大楼的地上7层和地下1层共53间，建筑面积3798.11平方米房屋及其国有土地使用权、院落、停车场、附属用房和水、电、气等配套设施（以下简称“该房屋”），以总额2520万元（含税费）的价格整体转让给原告。另，依据该协议第四、七条约定：二被告与承租人胡明朗、徐维、孙桂于2012年12月7日签订的《租赁合同》所涉租金、保证金等权益于2013年8月1日起归原告所有；被告负责将房屋转让事宜告知承租户及第三人，负责落实承租人与原告重新签订《房屋租赁合同》等工作。合同签订后，原告按约履行付款等各项义务，但被告故意隐瞒房产转让之事实，迟迟不予落实承租人与原告重新签订《房屋租赁合同》等相关义务，且背着原告按原租赁合同向承租人收取了2103年8月-11月期间的累计40万元房屋租金。原告发现后，当即要求返还，但被告以经济紧张为由请求延付，并于2013年10月22日向原告出具《欠条》一张，承诺于2013年12月30日前归还，逾期不还按日千分之一计息。现上述还款期限早已届满，被告至今未偿还款项，现诉讼来院，请求判令：两被告立即归还原告房屋租金40万元及逾期还款利息12.16万元（按房租总额及日息千分之一的标准，从2013年12月31日起计算至款息付清之日止，诉请暂计算至2014年10月30日），租金及利息合计52.16万元，并判令两被告承担连带责任。
宁波未到庭，未答辩。
经审理查明：2013年8月1日，原告与两被告签订买卖协议书一份，该协议第一、二、三条约定：二被告将其夫妻共同所有的位于合肥市长江东路1072号房间，即原长淮旅社改建工程所属大楼的地上7层和地下1层共53间，建筑面积3798.11平方米房屋及其国有土地使用权、院落、停车场、附属用房和水、电、气等配套设施（以下简称“该房屋”），以整体转让价2520万元（含税费）的价格转让给原告。协议第四、七条约定：二被告与承租人胡明朗于2012年12月7日签订的《租赁合同》所涉租金、保证金等权益于2013年8月1日起归原告所有；原告有权直接从房屋总价款中扣取，两被告自此对该房屋不再享有任何权利。被告负责将房屋转让事宜告知承租户及第三人，负责落实承租人与原告重新签订《房屋租赁合同》等工作。两被告承诺于乙方购房款打入托管中心银行账户后三个工作日内办妥产权过户登记。原告于签订《存量房买卖合同》并核税后二个工作日内代为垫付税费款项（从购房款中扣收）。2013年8月13日、15日，上述相关房产变更登记至原告名下。2013年7月22日、8月26日、9月23日、10月21日朱祥波分别收取原承租人胡明朗上述相关房屋8、9、10、11四个月租金40万元。因原告向被告索要上述房租，被告朱祥波于2013年10月22日向原告出具欠条。欠条载明：今欠到安泰农牧发展有限公司房租四十万元整，于2013年12月30前归还，逾期还按千分之一计息。2013年10月28日，原告与胡明朗等人签订房租租赁合同，约定原告将从被告处转让所得房产租赁给胡明朗等人，租期自2013年8月1日至2023年3月1日，每月房租十万元，2013年8月1日至2013年11月30日4个月房租已由原房东朱祥波收取，视同原告已收取。因两被告逾期未向原告支付上述已收取的4个月租金，原告诉讼来院。
另查明：朱祥波与许劲菊于1997年11月9日登记结婚。上述原告应向两被告支付的整体转让款2520万元中，实际已向被告转款2230万元，代两被告垫付相关税费2663759.17元，并扣取承租保证金20万元，抵扣租金36240.83元。
上述事实：由原告提供的两被告的身份证、结婚证复印件、2013年8月1日双方签订的《协议书》、2012年12月7日朱祥波于胡明朗等人签订的租赁合同、房地产权证、欠条、2013年10月28日原告与胡明朗等人签订的租赁合同以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原被告双方签订的转让房屋协议书系双方真实意思表达，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应履行合同约定义务。根据协议书约定，被告收取的2013年8、9、10、11四个月的租金40万元应属原告所有，现被被告占有，两被告应向原告返还该款。因原告已在支付给被告的购房款中实际扣取36240.83元，两被告应向原告支付363759.17元。被告辩称的8月25日前的租金应归其所有与双方约定不符，本院不予支持。因被告逾期未向原告返还该款，根据约定应向原告支付逾期利息，但双方约定的逾期利息，高于相关法律规定标准，本院按照银行同类贷款利率的四倍予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告朱祥波、许劲菊于本判决生效之日起十日内支付原告363759.17元，并支付逾期付款利息（利息从2014年1月1日起，以363759.17元为基数，按银行同类贷款利率四倍计算至款项付清之日止）。
二、驳回原告安徽安泰农牧发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9020元，减半收取4510元，财产保全费3130元，合计7640元，由被告朱祥波、许劲菊负担6140元，安徽安泰农牧发展有限公司负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员孙方奎
二0一四年十一月十四日
书记员孟林月
附相关适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。