贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终395号
上诉人（原审第三人）：贵阳小河新黔城华联生活超市，住所地贵州省贵阳市花溪区小河小屯路东方小区。
经营者：江长军。
委托诉讼代理人：栾剑，贵州仪程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王雪梅，女，1976年9月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
原审被告：贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河中曹司小屯路东方小区D区。
法定代表人：黄虎，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高晓慧，贵州公达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李代鹏，贵州公达律师事务所律师。
原审第三人：黄虎，男，1975年10月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
原审第三人：赵永庆，女，1979年10月20日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。
上列二原审第三人共同委托诉讼代理人：刘忠兴，男，1984年3月10日出生，汉族，贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司员工，住贵州省织金县。
原审第三人：江长军，男，1974年5月5日出生，汉族，住浙江省青田县。
委托诉讼代理人：栾剑，贵州仪程律师事务所律师。
上诉人贵阳小河新黔城华联生活超市（以下简称新黔城超市）与被上诉人王雪梅以及原审被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称东方房开公司）、原审第三人黄虎、赵永庆、江长军房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初4185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2018年1月23日公开开庭对本案进行了审理。上诉人新黔城超市委托诉讼代理人栾剑，被上诉人王雪梅，原审被告东方房开公司委托诉讼代理人高晓慧，原审第三人黄虎、赵永庆共同委托诉讼代理人刘忠兴，原审第三人江长军委托诉讼代理人栾剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新黔城超市上诉请求：1、撤销原判第二项，改判驳回被上诉人王雪梅的诉讼请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。1、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人作为次承租人，只有在逾期腾房的情况下才应当支付占用费。本案中，被上诉人王雪梅既未要求上诉人腾房，也未设定腾房期限，上诉人不存在拒不腾房的主观恶意。同时，上诉人与东方房开公司签订租赁合同时并不知晓被上诉人与该公司之间的内部关系。合同签订后，上诉人严格履行合同，按时支付租金，属于善意第三方。在本案判决生效前，被上诉人与东方房开公司之间的租赁合同并未解除，东方房开公司没有返还租赁物的义务，作为次承租人的上诉人也就没有腾房义务；2、原审法院根据被上诉人与东方房开公司签订合同中约定的租金标准作为判决上诉人承担占用费的依据，突破了合同相对性原则，没有事实和法律依据。
被上诉人王雪梅答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人黄虎、赵永庆述称，同意上诉人的意见。
原审第三人江长军述称，同意上诉人的意见。
王雪梅向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔付无力支付回购金的违约金50,000元；3、第三人江长军返还位于贵阳市花溪区××路××号门面，并按照7,316.67元/月从2017年6月17日支付租金。
一审法院查明：第三人黄虎系被告东方房开公司的法定代表人，第三人赵永庆担任被告公司经理职务。第三人江长军系第三人新黔城超市的经营者。
2009年6月16日，原告王雪梅作为买受人，与作为出卖人的被告东方房开公司签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买位于贵阳市花溪区××路××商场××号门面。该《商品房买卖合同》主要内容约定：该商品房的用途为商业，属框架结构；该商品房合同约定建筑面积共为43.9平方米；房屋总价为人民币439,000元；买受人按一次性付款方式向出卖人支付房款；出卖人应当在2010年3月29日前，按照国家及地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。在该《商品房买卖合同》的附件房屋平面图中，标明该门面房号为1-5。该合同还对其他相关内容进行了约定，原、被告双方均在合同上签字及签章予以确认。原告向被告支付了购房款人民币439,000元，并于2009年7月1日办理了该门面的商品房预售合同备案登记。
在原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告作为甲方（出租方），与作为乙方（承租方）的被告签订《房屋租赁合同》一份，该《房屋租赁合同》主要内容约定：第一条，甲方将位于贵阳市小河区中曹司小屯路东方小区二期第一层第1-5号门面，建筑面积43.9平方米出租给乙方，供乙方使用；第二条，租赁期限五年，自2009年6月16日起至2014年6月16日止；第三条，月租金为7,316.67元/月，年租金为87,800元/年，租赁期间出租方不得以任何理由任意调整租金；第四条，租金按年结算，由乙方于每月/月/年开始的五个工作日内交付给甲方，如逾期执行，违约责任按第七条规定执行；第五条，乙方租赁期限届满，甲方应将门面出售给乙方，乙方回购，回购价格以原购房合同每平方米的购房价为基数，按每平方米年增加3%的价格比例进行回收，价格为11500元/平方米；第七条，如乙方在约定的租金支付日期（五个工作日内）未能将租金交于甲方，则应支付当期租金款10%的违约金，如再超过五个工作日乙方未能将租金付给甲方，则应又支付当期租金10%的违约金，以此类推；第九条，下列情况下，甲方有权解除本合同，并将该房屋收回，但甲方应提前一个月通知乙方：1、乙方无故拖欠租金达6个月；2、乙方违反本合同约定，将该房屋用作非法活动场所；第十条，双方约定，在租赁期间，甲方不得以任何理由将门面出租或出售给他人，在租赁期满后，甲方必须无条件将门面出售给乙方，其回购单价为11500元/平方米，如甲方在租赁期满后30个工作日内未将门面交付乙方使用，则由甲方支付乙方购房总价50%的违约金；第十一条，租赁期满后，乙方必须无条件将甲方的门面进行回购，如乙方30个工作日内未能将房款支付甲方，乙方将支付甲方购房总价50%的违约金。原、被告均在该合同上签字捺印或签章。
2014年3月18日，包括本案所涉的1-5号门面在内整体一楼商铺，第三人赵永庆、黄虎作为甲方（出租方），第三人江长军作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁协议》一份，该《房屋租赁协议》主要内容约定：第一条，甲方将坐落于花溪区中曹司小屯路东方小区二期农贸市场一楼商铺，面积约4400平方米的房屋租给乙方使用，用于超市和农贸市场；第二条，租赁期限为15年，自2013年3月18日至2028年3月18日；第三条，2014年3月18日以租期开始的租金第一年为100万元，第二年100万，第三年110万，第四年120万，剩余十一年按每年120万计算；第四条，甲方应在协议并收取租金后即将房屋交给乙方使用。若甲方在租赁期内出售房屋，须在12个月前书面通知乙方，但甲方需赔偿乙方的一切经济损失，在同等条件下，乙方有优先购买权。该《房屋租赁协议》还对其他相关内容进行了约定。第三人江长军在乙方签字处签名并加盖手印，第三人赵永庆、黄虎在甲方签字处签署了姓名，在法定代理人（委托代理人）处加盖了被告公司的售房合同专用章。另，在第三人黄虎签名后加盖有被告公司的公章。第三人江长军通过签订上述《房屋租赁协议》而承租的东方小区二期一层商铺，用于超市经营场所，即第三人新黔城超市系东方小区二期一层商铺的实际使用人。
2014年10月10日，原告以东方房开公司和江长军为被告，向一审法院提起诉讼，要求确认东方房开公司与江长军之间的租赁合同无效，案号为（2014）花民初字第2729号。同时，以东方房开公司为被告提起另一诉讼，案号为（2014）花民初字第2730号，要求解除与被告签订的《房屋租赁协议》中的回购条款，并支付违约金65,630元。
在诉讼期间，原告作为甲方与东方房开公司（乙方）达成《补充协议》，约定：“第一条、租赁期限延长至2017年6月17日，租金按照原合同执行，即每月7,316.67元，租金按季度先行支付，在租赁期满后15日内乙方按照12,566.36元/平方米回购；甲方同意乙方提前回购该房屋，且同意回购单价按原合同回购递增方式计算；第二条、甲乙双方在租赁期满后15日内对该房屋回购、继续履行租赁或甲方收回该房屋等作协商择一处理，如乙方未予处理并给甲方造成损失的，乙方有权要求甲方按实赔偿，该损失包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等；第三条、在本补充协议签订后3日内，甲方向花溪区人民法院小河巡回法庭撤销案号为（2014）花民初字第2729号，案由为确认合同无效纠纷案件；第四条、在2015年11月25日前，乙方向花溪区人民法院小河巡回法庭申请制作（2014）花民初字第2730号民事调解书；第五条、在上述案件撤销后20日内，乙方支付甲方从2014年6月17日至2014年12月29日的租金；同时支付从2014年12月20日起后三个月的租金，之后的租金按季度支付，甲方承诺到期租金可延展5天支付；……第八条、如乙方延迟履行支付租金超过1个月，甲方有权向花溪区人民法院申请强制执行，执行内容包括未付租金及租金利息（利息按银行贷款利率2倍执行）……”。签订协议后，原告于2014年11月24日向一审法院撤回（2014）花民初字第2729号诉讼。同时，法院根据双方达成的上述《补充协议》，制作了（2014）花民初字第2730号民事调解书。因被告东方房开公司未履行上述调解书的义务，原告于2016年10月9日向法院申请执行，要求被告支付2016年3月至2017年6月17日的房租共计99,750元及利息1,185元。现原告认为被告未支付租金的行为已超过6个月，已符合合同解除的条件，故诉至法院，诉请如前。
另查：1、截止于本案开庭审理之日，被告未与原告签订门面回购协议。2、原告向被告购买的门面在双方签订《商品房买卖合同》时未分隔成独立门面，合同约定的房屋面积系根据房屋平面图中红线标注范围进行确定。第三人江长军在庭审时陈述其与第三人黄虎、赵永庆签订《房屋租赁协议》时，东方小区二期一层商铺是作为菜市场经营，所承租的一层商铺系整体承租，全为框架，并非独立门面。而原告认为其与被告签订的《商品房买卖合同》，是以独立门面形式进行销售，可以进行分隔，故要求第三人返还独立门面。同时，因庭审查明，因案涉门面实际使用人为新黔城超市，原告遂要求新黔城超市返还门面并支付租金。
涉案门面尚未办理不动产权属证书。包括本案所涉门面在内的其他门面，根据门面编号情况结合房屋平面图所示，并未连成较为完整的整体，而是处于分散状态。
第三人江长军在签订《房屋租赁协议》时，被告未告知第三人江长军所承租的门面（包括案涉门面在内）已在此前进行了出售。经法院向第三人江长军、新黔城超市释明，其表示若原告与被告东方房开公司之间的《房屋租赁合同》解除，对由此给第三人造成的损失，将另案主张权利。
一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。本案原告王雪梅向被告东方房开公司购买位于贵阳市花溪区××路××商场××号门面，同时双方签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，将所购门面出租给被告使用，上述合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，签约双方均应全面履行。原、被告签订的《房屋租赁合同》对解除合同的条件进行了明确约定，即被告作为承租方，无故拖欠租金达六个月，原告有权解除租赁合同，并将门面收回。根据查明事实，被告东方房开公司从2016年3月起未再向原告支付租金，被告拖欠租金已远远超过六个月，《房屋租赁合同》约定的解除合同之条件已经成就。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，法院依法对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。
现原、被告签订《补充协议》期限已于2017年6月17日期满，实际使用案涉门面的为第三人新黔城超市，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，第三人新黔城超市应将本案所涉门面向原告返还并支付占有使用费。第三人辩称其不应搬离承租门面，缺乏法律依据，对其答辩意见法院不予采纳。关于门面使用费，原告以其与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中所约定的租金标准要求第三人支付，该标准属于双方当事人对该地段门面租赁的市场价的认定，并无不当，法院予以支持，即第三人新黔城超市应当从2017年6月17日起，按照7,316.67元/月，向原告支付占用使用费至其返还门面之日止。第三人新黔城超市因被告违约可能造成的损失，可与被告另行处理，本案不予理涉。
关于原告要求被告支付无力回购的违约金50,000元。双方在《补充协议》的约定：“甲乙双方在租赁期满后15日内对该房屋回购、继续履行租赁或甲方收回该房屋等作协商择一处理，如乙方未予处理并给甲方造成损失的，乙方有权要求甲方按实赔偿，该损失包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等”，因原告未能提交被告未回购给其造成的实际损失的依据，故对其该请求，法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告王雪梅与被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于2009年6月16日签订的《房屋租赁合同》；二、第三人贵阳小河新黔城华联生活超市于本判决生效之日起三十日内向原告王雪梅返还位于贵阳市花溪区××路××商场××号门面，并按照7,316.67元/月的标准，从2017年6月17起支付占有使用费支付至上述门面实际返还之日止；三、驳回原告王雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币525元（已减半收取），由被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司负担。
二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，被上诉人王雪梅向本院提交录音U盘一份，用以证明新黔城超市经营者江长军在相关协调会议上承诺将房屋租金直接支付给被上诉人。上诉人新黔城超市、原审第三人江长军、原审被告东方房开公司以及原审第三人黄虎、赵永庆质证后均对该份证据材料的真实性不予认可。本案事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、《补充协议》、（2014）花民初字第2730号民事调解书等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”以及第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，因本案中被上诉人王雪梅与东方房开公司签订的主租赁合同约定的房屋租赁期限已于2017年6月17日届满，因此，无论东方房开公司将本案房屋转租给新黔城超市的行为是否得到出租人王雪梅的同意，新黔城超市与东方房开公司之间有关2017年6月17日之后转租期限的约定均属无效，新黔城超市理应在主租赁合同期限届满后返还房屋，逾期则应当支付相应的占有使用费。一审法院据此支持王雪梅要求新黔城超市返还房屋，并参照主租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费符合法律规定，并无不当。上诉人新黔城超市提出的上诉理由于法无据。本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费715元，由上诉人贵阳小河新黔城华联生活超市负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭伦禹
审判员 唐有临
审判员 田 勇
二〇一八年三月八日
书记员 万炫兵