河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终3528号
上诉人（原审第三人）：马春贤，女，1972年8月20日出生，汉族，住河南省商丘市梁园区孙付集乡朱大楼村162�，现住石家庄市桥西区。
委托诉讼代理人：耿新月，河北锦泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张红亮，男，1978年6月15日出生，汉族，住河北省邢台市隆尧县固城镇孟村**号，现住石家庄市桥西区。
委托诉讼代理人：李彦辉，女，1980年1月14日出生，汉族，住址，系张红亮之妻。
委托诉讼代理人：李江慧，河北三和时代律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：范晓阳，男，1967年11月3日出生，汉族，现住河北省石家庄市。
被上诉人（原审第三人）：石家庄市永佳房地产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区育新路10号玉龙小区8号楼0102。
法定代表人：霍会琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：程越，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：陈世鹏，该公司工作人员。
上诉人马春贤因与被上诉人张红亮、范晓阳、石家庄市永佳房地产经纪有限公司（以下简称永佳经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
马春贤上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人张红亮的全部诉讼请求；2.依法确认张红亮与范晓阳签订的《房屋买卖（置换）合同》已经解除；3.本案一、二审诉讼费及其它费用均由被上诉人张红亮承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误，程序严重违法。被上诉人在履行与范晓阳签订的《房屋买卖（置换）合同》多次违约，依照法律规定约定，该合同已经依法解除。且该房屋经由范晓阳出售交付给马春贤，所以马春贤有权要�范晓阳将该房屋过户给自己。张红亮已构成违约，合同已经解除。案涉房屋系范晓阳出售给马春贤，且马春贤为全款购买并实际占有。马春贤作为房屋买受人，在本案中应当具有独立的诉讼地位，有权主张将房屋过户给自己。一审法院对此没有进行审查，以至于作出错误判决。
张红亮答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，马春贤的诉讼请求应予以驳回。张红亮按合同约定履行义务，无任何违约情形。相反是范晓阳代理人马春贤违约，导致房屋买卖合同无法顺利进行。
范晓阳未答辩。
永佳房经纪公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
张红亮向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，将石家庄市桥西区交付给原告，并协助原告办理房屋产权过户手续；2.判令被告赔偿原告各项损失共计50000元；3.判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：被告范晓阳系涉案房屋的所有权人，涉案房屋坐落于桥西区，房产证号为石房权证西字第××号。2016年5月4日，范晓阳与马春贤就涉案房屋签订了委托书，并进行了公证，范晓阳委托马春贤就涉案房屋办理以下手续：1、代还银行贷款，解除抵押登记手续；2、签署买卖合同，代缴税费；3、办理上述不动产的买卖过户手续及查询相关档案；4、代收房款，办理上述不动产的补证、挂失等相关手续；5、办理网上签约及资金监管手续，解除网上签约手续；6、代为查询房屋落宗情况，办理相关落宗手续；7、协助买房人办理按揭贷款手续；8、办理预告登记及解除预告登记手续。委托期限从2016年6月1日起至2017年6月1日为止。2016年6月12日，第三人马春贤作为被告范晓阳的代理人（作为售房人，甲方）与原告张红亮（购房人，乙方）、第三人永佳经纪公司（中介方，丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定原告张红亮购买被告范晓阳名下的位于石家庄市桥西区房屋一套，建筑面积155.77平方米，成交价格1082000元。原告应于2016年6月12日向被告交付购房定金20000元，首付款762000元交给第三人永佳经纪公司，由第三人永佳经纪公司于房管局受理过户手续出不动产权证后将该款交给被告，剩余房款300000元以办理银行按揭贷款支付。合同第三条第4款约定：“甲乙双方同意，待乙方贷款审批通过后三个工作日内办理过户手续”，第八条约定：“乙方认可产权人范晓阳不能亲自到场签订本合同，代办人马春贤承诺如产权人不愿承担此合同相应责任，由代办人无条件承担”。合同第五条约定：“甲乙双方同意甲方于收到全款三日内腾空该房屋并将该房屋的钥�交给乙方。”上述合同签订当日，原告交付被告范晓阳定金20000元，第三人马春贤代收并出具收条。2016年8月10日，原被告及第三人永佳经纪公司签订了《石家庄市存量房买卖居间合同》，2016年8月11日，原告转入石家庄石房置业担保有限公司房屋交易资金监管账户金额662000元。2016年8月12日，原告分别缴纳了交易手续费466元、契税10257.14元及增值税、教育费附加、城市维护建设税、地方教育附加、个人所得税合计45131.43元，共计55854.57元。另查明，2016年6月12日，原告与第三人永佳经纪公司签订《房屋贷款代理合同》，约定原告申请贷款金额为300000元。同日，原告向第三人永佳经纪公司交付中介费21640元和贷款服务费10889元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告范晓阳系本案涉案房屋的所有人。被告范晓阳与第三人马春贤就涉案房屋的买卖、抵押、办理网上签约、资金监管等事宜办理了委托，并就委托进行了公证，由第三人马春贤代为出售涉案房屋，故原、被告及第三人永佳经纪公司签订的《房屋买卖（置换）合同》以及原告与第三人永佳经纪公司签订的《房屋贷款代理合同》，系各方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，予以认定。原告依照合同完成了相应的义务，被告亦应履行相应义务，即协助原告办理房屋过户手续，被告未举证证明其履行了协助过户义务，在原告缴纳了各项税费的情况下，被告不配合办理过户手续的行为应认定为构成违约。本案，原告已将首付款转入房屋交易资金监管账户，且贷款已审批通过，合同并无履行不能的情形，故原告要求继续履行上述合同，并由被告协助办理房屋产权过户手续的主张，予以支持。马春贤系被告出售涉案房屋的�托人而非涉案房屋的所有人，其称其为涉案房屋的实际产权人之陈述不能成立。根据《房屋买卖（置换）合同》中的约定，首付款的交付时间、金额均为“出不动产权证后”，故被告抗辩所称的原告存在违约的理由，本院不予采信；被告主张原告交易行为构成欺诈以及原告骗取银行贷款、逃避税费，其提交的证据不能证实其主张，故对被告的该抗辩意见亦不予采信。关于原告主张的律师费30000元，双方未在上述合同中进行约定，且该项费用并非原告为实现权益而产生的必然费用；其余20000元原告主张系进行财产保全而支付的保单费用及租金损失，未提交证据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、原、被告及第三人石家�市永佳房地产经纪有限公司、马春贤继续履行2016年6月12日签订的《房屋买卖（置换）合同》，被告范晓阳及第三人马春贤协助原告办理房屋产权过户手续；二、驳回原告张红亮的其他诉讼请求。案件受理费14988元，由原告负担662元，被告范晓阳负担14326元；保全费5000元，由被告范晓阳负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：范晓阳（甲方，马春贤代签）与张红亮（乙方）及永佳经纪公司（丙方）于2016年6月12日签订的《房屋买卖（置换）合同》中还约定，乙方需办理贷款的，应于签订合同之日起五日内将所需全部贷款资料及除定金外的首付款762000元交于丙方，丙方应于房管局受理过户手续出不动产产权证后将房款762000元交给甲方，剩余房款30万元，乙方�权委托丙方办理银行按揭贷款；除不可抗力之外，甲乙双方不得中途悔约；若乙方不能按期支付购房款，从约定之日起7个工作日仍未支付，本合同自动终止，并按违约处理，若甲方不能按期腾空房屋并向乙方交付房产钥匙，每逾期一日，甲方应向乙方支付房产成交价万分之三的滞纳金等。二审查明的其他基本事实与一审查明的事实一致。
本院认为，马春贤代范晓阳与张红亮及永佳经纪公司于2016年6月12日签订《房屋买卖（置换）合同》、于2016年8月10日签订的《石家庄市存量房买卖居间合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对该两份合同的证据效力予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。案涉�房屋买卖（置换）合同》约定，张红亮应于签订合同之日起五日内即2016年6月17日前将首付款762000元交于永佳经纪公司，迟于从约定之日起7个工作日即2016年6月28日仍未支付，则所签合同自动终止并按违约处理。三方当事人后于2016年8月10日签订《石家庄市存量房买卖居间合同》将购房首付款的具体款项及给付方式变更约定为在2016年8月15日将购房首付款662000元存入监管账户，在此之前三方当事人并未就首付款的给付时间及数额进行过书面变更约定，故张红亮未按期交纳首付款已构成违约，理应根据《房屋买卖（置换）合同》的合同约定承担相应的违约责任。逾期付款起止时间为自2016年6月18日起至变更约定之日即2016年8月10日，共58天。当事人对逾期付款违约金约定不明确，故参照三方当事人所签订的《房屋买卖（置换）合同》中关于逾期腾空房屋交付房产钥匙的相关�定，酌定由张红亮承担逾期付款违约金为762000元×万分之三/天×58天＝13258.8元。张红亮虽在《房屋买卖（置换）合同》履行期间存在逾期付款情形，但三方当事人又签订《石家庄市存量房买卖居间合同》对合同的相应履行事项进行了重新约定，故马春贤主张合同已依法解除，理据不足，依法不予支持。案涉房屋虽系范晓阳出售给马春贤，但双方未办理产权过户手续，在此情况下马春贤持范晓阳的委托书又与张红亮签订房屋买卖合同，且其在合同中已明确承诺若产权人不愿承担此合同相应责任，由代办人马春贤无条件承担，马春贤代范晓阳与张红亮签订的两份买卖合同依法有效成立，故马春贤关于有权过户给其自己的上诉理由，缺乏相应的事实和法律依据，亦不予支持。马春贤购买范晓阳的案涉房产后又将该房产卖于张红亮，其已实际享有代范晓阳签订合同后所产生的相关合同权益，属于享有独立请求权的第三人，故根据本案实际情况，确定张红亮应承担的逾期付款违约金直接付给马春贤。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6898号民事判决第一项、第二项；
二、在本判决生效后，被上诉人张红亮支付给上诉人马春贤逾期付款违约金13258.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14988元、保全费5000元，共计19988元，由上诉人马春贤负担12988元，由被上诉人张红亮负担7000元，二审案件受�费14988元，由上诉人马春贤负担8988元，由被上诉人张红亮负担6000元。
本判决为终审判决。
审判长 许毅鹏
审判员 张国俊
审判员 岳桂恒
二〇一八年六月二十一日
书记员 姚 璇