安徽省舒城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舒民二初字第01695号
原告（反诉被告）：舒城汇鑫商业管理有限公司，住所地安徽省舒城县。
法定代表人：李后庆，董事长。
委托代理人：秦继忠，安徽龙鼎律师事务所律师。
委托代理人：张新生，安徽龙鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：耿传林，男，1981年2月1日出生，汉族，个体工商户，住安徽省舒城县。
委托代理人：赵鑫，安徽智星律师事务所律师。
委托代理人：金宗亚，安徽智星律师事务所律师。
原告（反诉被告）舒城汇鑫商业管理有限公司诉被告（反诉原告）耿传林房屋租赁�商业管理服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宣昌虎独任审判，并于2014年12月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人秦继忠、张新生和被告（反诉原告）耿传林及委托代理人赵鑫、金宗亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2013年9月10日原被告双方签订商铺租赁协议和商业管理服务协议，原告舒城汇鑫商业管理有限公司将其所有的位于舒城县城关镇舒城县财富中心的二层的部分商铺出租给被告耿传林，面积约为940平方米，租期为2013年11月15日至2018年11月14日，约定前两年租金为270720元／年，以后每年按照8%增长率递增，租金每半年支付一次。合同还约定：被告方逾期交付租金，按每日5%向原告方支付违约金，逾期20天未交者，原告方有权解除合同，收回租赁场地。双方在合同签订后，原告依约将商�交付给被告，被告支付半年房租给原告。但是被告在支付半年租金后拒不支付下剩租金，经原告多次向被告催要，其仍拒绝支付。原告于2014年12月2日依照租赁协议的约定向被告（反诉原告）发出解除租赁合同通知书，要求腾让房屋，但被告（反诉原告）至今置之不理。为此，请求判令：解除与被告（反诉原告）商铺租赁合同；被告（反诉原告）返还租赁物；被告（反诉原告）支付逾期租金、违约金等（截止2014年12月2日计259252元）各项损失至返还租赁物时止。
被告（反诉原告）辩称：一、在本起纠纷中原告在前期招商活动时，采取夸大宣传、商业运营氛围的手段，误导包括被告在内的很多投资商，欺骗其与之签订了商铺租赁合同；从商场开业以来，一直处在半营业状态，即原告违约在先，并给被告造成巨大经济、财产损失。二、被告同意解除商铺租赁合�，但原告违约在先，其应当在解除合的同时，赔偿被告的装修损失。三、原告的清空、返还、房租以及违约金等请求，不应得到支持。
被告（反诉原告）反诉称：2013年9月10日反诉人、被反诉人签订了商铺租赁协议和商业管理服务协议，被反诉人舒城汇鑫商业管理有限公司将其所有的位于舒城县城关镇舒城县财富中心的二层的部分商铺出租给反诉人，租期为2013年11月15日至2018年11月14日。被反诉人在前期招商活动时，明知其不具有带动和管理整个商场经营的能力与资格，采取夸大宣传、商业运营氛围的手段，误导包括反诉人在内的很多投资商，欺骗其与之签订了商铺租赁合同，但商场从开业以来，一直处在半营业状态，被反诉人没有采取任何积极积措施来挽救整个商场的运营状态，造成了反诉人巨大经济、财产损失。为此，请求判令：解除反诉人与被反诉�签订的商铺租赁合同；被反诉人赔偿反诉人租赁商铺装修费用1000000元
针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）辩称：一、反诉人要求解除商铺租赁合同，与被反诉人本诉请求一致，被反诉人没有异议。二、反诉人要求被反诉人赔偿租赁商铺装修费用，没有事实与法律依据，因导致商铺租赁合同解除的原因是反诉人违约支付租金等而引起的。三、反诉人认为被反诉人在前期招商活动时夸大宣传、商业运营氛围以及被反诉人没有采取任何积极积措施来挽救整个商场的运营状态，被反诉人不予认可，况且，此事务属涉及商业管理服务问题，被反诉人仅提供协助服务。
原告（反诉被告）就本诉、反诉向本院提供的证据为：1、营业执照、组织机构代码证、法人身份证明各一份，证明原告主体身份适格。2、被告身份证（复印件）一份，证明被告�体身份适格。3、商铺租赁合同、商业管理服务协议，证明原被告之间的租赁合同合法有效；双方约定的年租金为270720元；逾期按每日5%支付违约金，逾期20天，原告有权解除合，收回租赁场地等事实。4、收据三张，证明被告仅向原告支付半年的租金等。5、费用催缴函、解除租赁合同通知书各一份，证明原告鉴于被告违约行为，原告已在合理期限内通知被告解除租赁关系。6、原告与舒城县电视台签订的广告合同、安徽易中传媒广告有限公告的广告合同各一份，证明其在商业运营期间进行了商业广告宣传。7、2013年11月至2014年3、5月等所做的营销合同及礼品、礼券登记表一组，证明原告为整个商场运营所做的大量营销宣传活动（6、7证据是其针对被告反诉向本院提供的证据）。
对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）质证意见为：对原告所举�据1、2不持异议；对证据3的真实性不持异议，但对其证明目的持有异议，该证据证明原告在合同期内，未经被告同意，擅自将电器、空调关闭及其没有提供任何营理服务；对证据4不持异议，证明被告已支付了一年租金；对证据5的真实性不持异议，但被告方没有收到通知，故对其证明目的持有异议；对原告所举证据6、7，其认为此组证据与本案不具有关联性，证据6及其礼品登记表均不具有真实性，故不予认可。
被告（反诉原告）耿传林就本诉未向本院提供证据，其反诉向本院提供的证据为：1、商铺租赁合同、商业管理服务协议，证明反诉人与被反诉人签订合同，并约定合同项下的权利义务。2、收款收据，证明反诉人已向被反诉人支付了一年房租的事实。3、视频、照片若干份，证明被反诉人未按合同约定履行义务，其违约在先的事实。4、装潢单据若干份�证明反诉人为经营投入装修费用1000000元的事实。
对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）质证意见为：证据1、2的“三性”不持异议，但证据2不能证明其证明目的。证据3，在照片中不能看到照片拍摄的时间，且不能证明反诉被告没有提供商业服务的事实；视频取得时间不明，即使是一个月时间，所反应的内容即使能达到反诉原告的证明对象，也不能达到证明目的；双方合同在2014年5月份，反诉被告就已经做出了解除合同的要求。证据4，反诉原告提供的只是材料清单，至于装潢是由哪个公司负责，最后结算的是多少，应当由有效的装潢合同进行印证，仅仅通过清单不能达到反诉原告装潢规模目的，即使有装潢费用，其要求赔偿，因为反诉原告违约在先，此组证据也不应达到对方的证明目的。
本院认证意见为：原告（反诉被告）证据1、2﹑4均符合法定有效证据属性，依法予以确认；证据3，具有真实性﹑关联性，但部分条款，不具有合法性，故证据3中依法约定条款，予以认定﹔证据5﹑6﹑7的真实性﹑合法性﹑关联性，予以认定，但对其证明目的，本院将结合其他证据及案件事实予以综合认定。
被告（反诉原告）证据1﹑2﹑3，被反诉人对其“三性”无异议，予以认定，但证据2﹑3不能证明其证明目的；证据4，其形式不具合法性，且为孤证，即无其他有效证据印证，故不予认定。
依据以上认定的证据，结合当事人陈述，本院审理查明的事实为：2013年9月10日原被告签订商铺租赁合同和商业管理服务协议。舒城汇鑫商业管理有限公司为甲方；耿传林为乙方。商铺租赁合同约定：“…乙方租赁标的系坐落于舒城县城关镇舒城县财富中心的二层的21-23﹑25-33﹑35-38﹑45-47号商铺，其合同�赁面积（含商场公摊）为940平方米（第一条）；…（乙方）经营品牌为孕因坊，品类为母婴产品（第二条1）；…合同租赁期限为五年，自2013年11月15日至2018年11月14日止（第四条1）；…其12个月的年租金为270720元，第一年﹑第二租赁年度年费用无递增率，第三年起费用递增率为8%（第四条3.2）；…各租赁年度的租金均按半年支付一次，其中：第一个租赁半年度的租金，由乙方在本合同签订之日当天交付给甲方；第二个租赁半年度的租金，由乙方在第一个租赁半年度的期限届满前30日之前支付完毕；以后各租赁半年度的租金，乙方均应在上一个租赁半年度的期限届满前30日之前支付完毕（第四条3.3）；乙方逾期交付租金，应当按每日5%向甲方支付违约金，逾期20天未交者，甲方有权解除合同，收回租赁场地…（第四条3.4）；为确保乙方全面履行本合同，应向甲方�付履约保证金40000元…（合同第五条1）；如乙方违反本合同条款，或逾期支付任何款项，甲方有权在保证金内扣除，如保证金不足支付上述金额，乙方需在十日内补足所欠保证金，否则视为乙方违约（合同第五条5）”等。同日，双方签订了商业管理服务协议，此协议约定了耿传林需向舒城汇鑫商业管理有限公司支付商业管理服务费180480元／年及商业管理服务项目和与商铺租赁合同相同的履行方式、期限，并约定了违约责任“…乙方逾期交付商业管理服务费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2%向甲方支付违约金；…乙方逾期交付商业管理服务费逾期达15日以上的…甲方有权…采取停止供应或停止使用水、电、燃气、空调等其他设施的措施，因此造成一切后果由乙方自行承担（协议第十一条11.2﹑11.3）”等。商铺租赁合同和商业管理服务协议签订后，舒城汇鑫商业管理有限公司依约交付了商铺，提供了商业管理服务；耿传林按约支付了保证金40000元﹑半年期租金135360元﹑半年期商业管理费90240元计265600元，并依约在免租装修期（自甲方交付租赁物之日至2013年11月14日）内对所承租的商铺进行了附合装饰装修。2014年5月19日，舒城汇鑫商业管理有限公司向耿传林发出了《关于费用催缴函》，催促其：在一周内一次性缴纳本合同年度的下半年（第二个半年度）租金及管理费225600元；逾期将依据合同第四条第3.4项以及第五条第5项规定，保留进一步采取执行该条款的权利等。2014年12月2日，舒城汇鑫商业管理有限公司依照租赁协议的约定向耿传林发出解除租赁合同通知书，并要求其腾让房屋，耿传林置之不理。自此，舒城汇鑫商业管理有限公司停止对其进行的商业管理服务。后经舒城汇鑫商业管理有限公司多次催要，耿传林一直未向�支付租金﹑管理费。为此，舒城汇鑫商业管理有限公司诉讼至本院；耿传林亦提起了反诉。
另查明，舒城汇鑫商业管理有限公司在2014年12月2日后，欲将含耿传林在内的商场进行整体出租，但时至今日，因耿传林继续占用，舒城汇鑫商业管理有限公司对外出整体出租未果.
本案在审理中，舒城汇鑫商业管理有限公司不同意对耿传林所承租商铺的附合装饰装修进行利用。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告（反诉被告）舒城汇鑫商业管理有限公司与被告（反诉原告）耿传林间签订的房屋（商铺）租赁合同和商业管理服务协议，是双方真实意思的表示，据此形成的房屋（商铺）租赁关系和商业管理服务关系，依法成立，双方依法约定的条款，合法有效。舒城汇鑫商业管理有限公司作为出租人、提供商业管理服务人，已按约向耿传林交付租赁物，并向其提供商业管理服务，属其全面履行了合同的义务；耿传林作为承租人、接受商业管理服务人，按约支付保证金、第一个半年期租金、第一个半年商业管理费的义务后，不再按约履行支付后期租金、商业管理费，此举系耿传林不完全履行合同义务的根本性违约行为，其应当承担继续履行、支付违约金等违约责任，但商业管理服务费，应以舒城汇鑫商业管理有限公司停止对其进行的商业管理服务时止；违约金亦应以中国人民银行同类贷款利率计算为宜。鉴于舒城汇鑫商业管理有限公司与耿传林约定的解除房屋（商铺）合同条件（租赁合同第四条3.4）已成就，且舒城汇鑫商业管理有限公司给予了耿传林合理的搬迁时间，故对舒城汇鑫商业管理有限公司要求解除房屋（商铺）租赁合同的请求，本院依法予以支持；基于双方签订的商业管理服务协议是以�铺租赁合同存在为条件，即房屋（商铺）租赁合同与商业管理服务协议为主从合同关系，故商业管理服务协议应随房屋（商铺）租赁合同的解除而终止。耿传林虽反诉请求解除房屋（商铺）租赁合同，但仍实际继续占用租赁物，其已违反合同约定，故其应按照或参照合同约定的租金赔偿舒城汇鑫商业管理有限公司房屋（商铺）租赁合同解除后的损失；耿传林以舒城汇鑫商业管理有限公司违约在先为由，要求舒城汇鑫商业管理有限公司赔偿其租赁商铺装修费用1000000元的反诉请求，因其有先行履行支付后期租金、商业管理费的义务，其未履行，且经催告后在合理期限内仍未履行，即因耿传林违约，导致合同解除条件成就，加之其所承租商铺的附合装修费用无充分证据予以证明，双方对已形成的附合装饰装修物没有处理约定，且舒城汇鑫商业管理有限公司亦不同意对耿�林所承租商铺的附合装饰装修加以利用，故其反诉请求，于法无据，依法不予支持；关于耿传林所称的“被反诉人在前期招商活动时，明知其不具有带动和管理整个商场经营的能力与资格，采取夸大宣传、商业运营氛围的手段，误导包括反诉人在内的很多投资商，欺骗其与之签订了商铺租赁合同，但商场从开业以来，一直处在半营业状态，被反诉人没有采取任何积极积措施来挽救整个商场的运营状态，造成了反诉人巨大经济、财产损失”等问题，因其经营盈亏由所承租的商铺区位、商业运营氛围等多因素复合而成，所承租的商铺区位可见，商业运营氛围可预知，且商业经营机遇与风险并存，特别是其所称的问题，并无有效证据证明，故本院依法不予采信。
本诉部分，原告（反诉被告）舒城汇鑫商业管理有限公司自2014年5月15日至12月2日止应收逾期租金、商业管理服务费计206907元＝［逾期租金为148144元（270720元÷360天×197天）﹢商业管理服务费98763元（180480元÷360天×197天）－保证金抵付的40000元］，并应收取违约金（按中国人民银行同类同期贷款利率计算）；后期损失（自2014年12月3日至返还租赁商铺时止，按270720元／年计算）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、准许原告（反诉被告）舒城汇鑫商业管理有限公司于2014年12月2日解除与被告（反诉原告）耿传林的房屋（商铺）租赁合同；终止原告（反诉被告）与被告（反诉原告）商业管理服务协议。
二、被告（反诉原告）耿传林应于本判决生效后5日内返还原告（反诉被告）舒城汇鑫商业管理有限公司出租的舒城县财富中心的二层XX-XX﹑XX-XX﹑XX-
XX﹑XX-XX号商铺。
三、被告（反诉原告）耿传林应于本判决生效后5日内向原告（反诉被告）舒城汇鑫商业管理有限公司支付自2014年5月15日至2014年12月2日止的逾期租金、商业管理服务费（扣除保证金抵付部分）计206907元及违约金（按中国人民银行同类同期贷款利率计算）；后期损失（自2014年12月3日至返还租赁商铺时止，按270720元／年计算）。
四、驳回原告（反诉被告）舒城汇鑫商业管理有限公司、被告（反诉原告）耿传林的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（�、户名：舒城县人民法院办公室；开户行：安徽舒城农村合作银行；帐号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX）
本诉案件受理费2675元、反诉案件受理费6940元计9615元，由舒城汇鑫商业管理有限公司负担1000元、耿传林负担8615元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 宣昌虎
二〇一五年二月三日
书记员 方 莉