北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第2775号
上诉人（原审被告）北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路17号1605。
法定代表人刘尧，董事长。
委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许斌，男，1983年10月29日出生。
上诉人北京北辰万通国际投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第4253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）之委托代理人薛勇，被上诉人许斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
许斌在原审法院起诉称：2010年4月6日，许斌与北辰公司签订《北京市商品房预售合同》及相关补充协议，约定许斌向北辰公司购买其开发的位于石景山区1205预售商品房一套，最终购房款为821782元。2010年9月2日，许斌委托北辰公司办理房屋所有权证，并支付500元委托办理费用。依据约定，交房日期为2009年11月30日，北辰公司代为办理房产证的日期为2010年11月30日，房产证实际办理日期为2012年11月23日。合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书，且买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人每日按已付款万分之零点五计算向买受人支付违约金，违约金应自实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。许斌认为，北辰公司逾期办理产权转移登记的行为已经�成违约，应当依照合同约定向许斌支付违约金及违约金延期支付贷款利息。为维护许斌权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令北辰公司支付逾期办理房屋所有权证违约金10888.6115元，期限自2012年3月6日起至2012年11月23日止；2、案件受理费由北辰公司承担。
北辰公司在原审法院答辩称：许斌委托北辰公司办证属实，但北辰公司认为许斌主张的违约金损失过高，根据合同法解释二第29条规定，许斌主张的违约金应相当于实际损失，许斌主张的违约金不符合实际情况。
原审法院经审理查明：2010年4月6日，许斌（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区1205房屋（现石景山区1205号，以下简称涉案房屋）出售给许斌，该房屋用途为办公，总价款821782元；出卖人应当在2009年11月30日前交付房屋；出卖人应�在2010年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。买受人应在办理入住手续时向出卖人提交办理产权登记的全部有效资料并按国家规定缴纳相应税费。若因买受人原因未能按期办妥的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失，有买受人赔偿；如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。
2010年9月2日，许斌与北辰公司签订委托办理产权协议，约定许斌委托北辰公司代为办理产权证书并交纳相关费用，北辰公司承诺许斌提供材料齐全并移交北辰公司后550田内取得产权证书。
2010年11月29日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。
2012年8月8日，北辰公司向其代理人出具授权委托书，授权代理人办理涉涉案房屋所有权转移登记手续。
2012年9月3日，许斌向地税部门缴纳了办理涉案房屋契税。
2012年11月20日，北辰公司向房屋登记主管部门提交了房屋所有权转移登记申请书。
2012年11月23日，北辰公司代为许斌办理取得涉案房屋所有权登记证书，并于2012年11月30日领取所有权登记证书。
另查明：北辰公司主张其在业主办理入住手续时向业主发送了《办理产权通知书》、《办理产权登记手续须知》，其中，《办理产权通知书》中载明：按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理（详见《办理产权登记手续须知》）。《办理产权登记手续须知》中介绍了办理产权登记登记手续有关事项，该通知载明的办理产权登记时间为2010年8月30日至9月5日，交纳的款项包括购房契税、测绘费、产权证委托代办费等。北辰公司认为上述证据可以证实其在办理房屋入住手续时即履行了对业主办理房屋产权转移登记的通知义务。
本案庭审中，北辰公司认可逾期代为办理产权证书的事实，认为许斌主张的违约金数额过高，请求法院予以减低。
原审法院认定上述事实，有《北京市商品房预售合同》、收据、委托办理产权协议、屋所有权转移登记申请证书、契税发票、授权委托书、领证凭证、房屋所有权证书、初始登记证书、《办理产权通知书》、《办理产权登记手续须知》、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，许斌、北辰公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。由于合同中明确约定了北辰公司办理涉案房屋所在楼栋初始登记以及代为办理涉案房屋转移登记的期限，并约定了因出卖人的责任导致转移登记未按期办理的，出卖人应承担违约责任。因北辰公司未能提供充分证据证实其逾期代为办理涉案房屋产权转移登记证书的正当事由，故关于许斌要求北辰公司支付违约金的主张，于法有�，法院予以支持。鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。因此，关于许斌请求北辰公司承担逾期办理所有有权证违约金的诉讼请求，综合考虑许斌实际损失、合同履行情况、北辰公司过错程度以及许斌预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，法院予以酌定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付许斌因迟延取得涉案房屋所有�证违约金九千五百元；二、驳回许斌的其他诉讼请求。如北京北辰万通国际投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
北辰公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判，依法改判；2、本案全部诉讼费由许斌承担。上诉理由是：1、原审法院酌定北辰公司支付违约金没有法律依据，北辰公司单方同意被上诉人可自行办理转移登记手续，但双方未达成新的关于办理房屋产权转移登记事项的期限和违约金标准的协议，故本案不应存在违约金的问题。2、原审法院认定事实不清，证据不足。办理产权转移登记需要被上诉人提供材料以及交纳费用，而被上诉人延误两年多的时间才交纳测绘费领取测绘附图，原审法院对该事实未予以查明�反而认为是北辰公司未及时通知被上诉人，该认定属于认定事实不清，证据不足。3、北辰公司履行了法律规定的协助义务，没有违反法律的规定，原审法院酌定北辰公司支付违约金没有事实和法律依据。
许斌答辩称：同意原审法院判决，不同意北辰公司的上诉请求。
本院经审理查明，2010年9月2日北辰公司将涉案房屋交付许斌。北辰公司办理完毕初始登记后，对涉案房屋进行了抵押，该抵押于2012年7月19日解除。
原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
上述事实，有当事人陈述等在案佐证。
本院认为：许斌与北辰公司于2010年4月6日签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。
依照合同约定，北辰公司应在合�约定的期限内为许斌办理涉案房屋的转移登记，否则应当承担相应的违约责任。
关于双方约定的违约金是否过高的问题。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，许斌未能提供证据证明其实际损失，故无法确认许斌的实际损失。原审法院结合许斌的实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金标准按照合同约定的百分之九十计算，并无不当，本院予以确认。
原审法院依据合同约定的标准、房款总额、违约天数及违约金酌减情况确认北辰公司应当承担的违约金数额，并无不妥，本院予以确认。
北辰公司上诉提出其不应承担违约责任，请求驳回许斌的全部诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八十四元，由北京北辰万通国际投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由北京北辰万通国际投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 徐 冰
代理审判员 郭仁鑫
二〇一五年四月十七日
书 记 员 舒 妍