上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第29895号
原告洪雅。
委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
被告谢小华。
原告洪雅诉被告谢小华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月19日公开开庭进行了审理。原告洪雅及其委托代理人卞东风、被告谢小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪雅诉称，原、被告于2014年1月6日签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，由原告购买被告所有的上海市浦东新区康桥镇XX路XXX弄X幢XX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。根据合同约定，被告应于2014年3月10日之前，与原告办理过户手续，并于该期限届满前，将系争房屋交付原告。但后经原告多次催告，被告至今没有依约履行，并且未依约迁出户口，已构成违约，故现起诉要求：1、被告协助原告办理将系争房屋产权过户至原告名下的手续；2、被告支付原告按原告已付房款人民币（以下币种相同）150万元每日万分之五自2014年3月11日起计算至实际过户日止的逾期过户违约金；3、被告支付原告按原告已付房款150万元每日万分之五自2014年3月11日起计算至2014年5月10日止的逾期交房违约金；4、被告支付原告按总房款230万元每日万分之五自2014年3月11日起计算至实际迁出日止的逾期迁移户口违约金。
被告谢小华辩称，因将原告前期付款挪作他用，故无力归还银行贷款，现系争房屋设有抵押未能涂销，不能办理过户手续。同意将系争房屋产权过户至原告名下，亦同意支付相应违约金，但违约金应以已付款150万元为本金，按银行基准利率自原告付款之日计算至实际过户之日。
经审理查明，系争房屋登记在被告谢小华名下，于2013年10月17日经核准登记了最高债权限额为154万元的最高额抵押；于2013年12月30日核准登记了债权数额为80万元的抵押。2014年1月6日，原告作为买受人（乙方）、被告作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告以170万元的价款将系争房屋转让给原告。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2014年3月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲、乙双方确认，在2014年3月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款（一）第3条约定，甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）过户当日前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。合同附件三付款协议约定，1、首期房价款：甲、乙双方应于签订本合同后于2014年1月9日前由乙方直接向甲方支付首期房价款计人民币玖拾万元整。2、甲、乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续，上海中原收执收件收据当日内，乙方应支付给甲方第二期房价款计人民币捌拾万元整。3、待甲、乙方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件）当日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。合同附件五记载，有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。当天，被告与原告分别作为甲、乙双方还签订《协议书》一份，约定，甲乙双方确认：买卖双方该房地产的实际成交价格计230万元整：买卖合同第二条所约定的转让价款170万元整为买卖该房地产的名义成交价格；乙方承诺乙方的付款义务以本协议书所述的实际成交价格为准，名义成交价格低于实际成交价格的差额部分应于约定日期支付……；因上述名义成交价格低于实际成交价格的差额部分为60万元整无正规发票，该笔房款在签订该买卖合同之后于交易产权过户前乙方向甲方支付，由甲方向乙方出具收款收据。当天，原告支付被告定金5万元。2014年1月8日，原告支付被告房款145万元。之后，被告未能归还银行贷款，未能将系争房屋过户于原告。2014年3月30日，被告书面承诺最迟于4月20日前过户，但后仍未能履行承诺。2014年5月6日，原告向被告发函催办，仍未果。2014年5月10日，被告将系争房屋交付原告。2014年8月14日，原告起诉来院，要求判如所请。
审理中，原告坚持要求被告继续履行合同完成过户义务，并增加诉请要求被告涤除系争房屋上设定的抵押。双方确认，《上海市房地产买卖合同》与《协议书》出现不同房价款，意在避税降低交易成本，实际成交价格为230万元。同时，原告撤回关于逾期交房、逾期过户、逾期迁移户口违约金的主张，要求待合同履行情况确定后再行主张。原告并表示，因房屋最终能否过户尚不确定，故不同意剩余房款的支付在本案中一并处理。截止至2014年10月21日，系争房屋上前述最高债权限额为154万元的最高额抵押和债权数额为80万元的抵押仍未涂销。
以上事实，由经庭审质证本院予以确认的原告提供的上海市房地产登记簿查阅信息、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、首款收据、银行回单、承诺书、催告函以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除。现双方实际成交价格为230万元，却为规避国家税收在《上海市房地产买卖合同》中约定房款为170万元，该约定应属无效，房屋总价仍应以230万元为准。原告与被告间以230万元价款买卖系争房屋的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行各自承诺。现原告已按约支付房款，被告亦应如期履行自己的主要义务。被告至今仍未能将房屋过户至原告名下，已属违约。原告在确知系争房屋上所设定抵押尚未获涤除的情况下，坚持要求被告继续履行合同，涤除抵押并将房屋过户至原告名下，符合合同的约定，并无不当，可予支持。原告申请撤回逾期交房、逾期过户、逾期迁移户口违约金的诉请，系其对自身诉讼权利的处分，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告谢小华应于本判决生效之日起十五日内涤除上海市浦东新区康桥镇XX路XXX弄X幢XX号XXX室房屋上设定的抵押；
二、被告谢小华应于上述第一条判决主文确定的义务履行完毕后立即协助原告洪雅将上海市浦东新区康桥镇XX路XXX弄X幢XX号XXX室房屋产权过户至原告洪雅名下。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20，190元、减半收取，保全费5，000元，合计15，095元，由被告谢小华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张春华
二〇一四年十一月三日
书记员 秦 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（三）以合法形式掩盖非法目的；
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。