广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终8215号
上诉人（原审原告）：李文友，男，汉族，1969年11月18日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：罗秀琼，广东信孚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁金江，男，汉族，1945年8月21日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：梁锦伟，系上诉人梁金江儿子。
委托诉讼代理人：梁玉兰，系上诉人梁金江女儿。
上诉人李文友与上诉人梁金江因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李文友上诉请求：1.判令撤销一审判决，改判梁金江退还押金7215元给李文友；2.本案一、二审诉讼费全部由梁金江承担。事实和理由：（一）李文友将涉讼厂房退还给梁金江时，垃圾已清理完毕，梁金江也当即换上新锁，这就足已说明梁金江认可退还涉讼厂房的卫生状况。（二）涉讼厂房的面积仅有400多平方米，即使李文友交回的厂房尚有垃圾尚未清理，也不可能花费2000元垃圾清理费，这显然与常理不符。（三）梁金江未提供证据证明其已花费2000元对涉讼厂房的垃圾进行清理。综上，一审认定事实部分不清，证据不足，恳请二审法院依法改判。
针对李文友的上诉，梁金江辩称，李文友在一审中称厂房已清理干净，二审期间又称因大门被锁上导致无法清理，其陈述前后矛盾。李文友一直没有清理垃圾的意愿，也没有提交证据证明其已清理了涉案厂房的垃圾。
梁金江上诉请求：1.判令撤销一审判决；2.判令李文友支付代垫水电费785元、代为清理垃圾以及拆除部份改扩建建筑物产生的费用2780元，合计3565元；3.判令李文友将其租赁期间在厂房内加建的建筑物拆除或折价赔偿；4.判令李文友支付迟延履行义务产生的租金损失1406元；5.判令李文友修理在租赁期间损坏的门窗或按市价赔偿；6.判令李文友承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认为梁金江未举证证明涉案厂房的损坏由李文友造成，也没有举证证明厂房交付李文友使用前的状况，梁金江对此表示不认同。梁金江一审提交的《证据说明2》可以看到，涉案厂房分成前后两部分，同一时间段出租。出租给案外人白荣文的厂房只有四面墙及一个屋顶，租金是10元／平方米，而出租给李文友的厂房租金是5.8元／平方米，单价偏低，不可能带有员工宿舍、办公室、间隔墙、天花板等。对于同一时间和地段的厂房，如此低廉的价格出租，不可能带有其他设施，因此李文友必然对厂房进行了加建和改造。根据法律规定，上述情况属于“众所周知的事实”，无需举证，法院应该直接认定李文友在租赁期间有加建墙体及加盖天花板的行为。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此李文友应当承担恢复厂房的义务以及承担迟延履行义务而导致梁金江的租金损失。（二）一审判决认为“用于证明代被上诉人拆除租赁期间加建墙体的费用2784元”并非正式发票，梁金江认为法律上没有明确规定收据不能作为证据。（三）一审判决书中“原告自2010年起向被告承租涉讼租赁物，如厂房损坏由原告造成，原告自2010年起向被告承租涉讼租赁物，如厂房损坏由原告造成，被告至今才主张权利与常理不符”，梁金江对此不予认同。梁金江认为厂房是2010年交付给李文友使用，但损坏并不一定发生在2010年。在租赁期间，梁金江有要求李文友对厂房损坏进行修复，考虑到双方签订了租赁合同，合同到期后李文友有义务根据合同约定修理租赁期间损坏的厂房以及恢复厂房原状，再进行交接。（四）目前双方尚未办理厂房交接手续，而且从梁金江提交的照片看，厂房门窗的损坏并非发生在近期，李文友主张交接厂房时门窗是完好的观点不是事实。根据双方签定的合同第五条：乙方对厂内的建筑物及附属的设施造成损坏的，由乙方负责修复或赔偿，否则属乙方违约。因为李文友未履行修复损坏门窗或赔偿的义务，梁金江不退还押金是合理的。
针对梁金江的上诉，李文友辩称，其答辩意见与一审起诉状所陈述的事实以及庭审意见一致。
李文友向一审法院起诉请求：1.判令梁金江向李文友退还保证金8000元；2.本案诉讼费用由梁金江承担。
一审法院认定事实：2012年12月8日，李文友（乙方）与梁金江（甲方）签订两份《厂房租赁合同》，约定乙方租用甲方位于佛山市南海区罗村街道务庄庄步梁家村工业区的厂房##，租期为2013年4月1日至2016年4月30日，乙方须支付甲方保证金8000元，如不续租，乙方应按合同期限退场，结清水电费，并办理移交手续，甲方同时退回保证金。同日，李文友向梁金江支付了保证金8000元。
李文友向梁金江支付租金至2016年4月30日。诉讼中，李文友确认尚有785元水电费未支付给梁金江，并同意在本案中一并处理。
双方未办理涉讼租赁物的书面交接手续，梁金江提供的照片显示涉讼租赁物内存有垃圾未清理。
一审法院认为，梁金江没有在一审辩论终结前提交涉讼租赁物办理了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据材料，涉讼租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设，梁金江与李文友签订的《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还，故梁金江应退还李文友保证金8000元。租赁期满，李文友离场时负有清理涉讼租赁物内垃圾的义务，现梁金江提供的照片中显示租赁物内存有较多垃圾未清理，而李文友未提供相反证据证明其已履行清理义务，故应承担相应的不利法律后果。梁金江虽未提供相关清理费用的票据，但该费用客观上确需产生，故一审法院酌定李文友应承担垃圾清理费用2000元。李文友尚欠梁金江水电费785元，并同意在本案中一并处理，故梁金江应退还李文友保证金5215元（8000元-2000元-785元）。梁金江辩称还应扣除拆除改建建筑物的费用、损坏门窗的损失及租金损失，李文友则认为其并未加建墙体且交还涉讼租赁物时门窗完好无损，而梁金江也未提供充分有效的证据证明李文友未按合同约定用途使用租赁物而对租赁物进行改建以及相关费用的合理性和关联性，故一审法院在本案中对梁金江的上述抗辩意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、梁金江应于判决发生法律效力之日起十日内退还保证金5215元予李文友；二、驳回李文友的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费25元，由梁金江负担。
梁金江在二审期间向本院提交了其与案外人的租赁合同一份，拟证明因李文友的原因导致其产生租金损失。
经质证，李文友对上述证据不予确认。
经审查，梁金江二审期间提交的证据与本案无关，本院不予采信。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为梁金江是否应退还保证金及应退还的数额是多少。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据一审法院查明的事实，梁金江在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或获得主管部门批准建设，因此梁金江与李文友签订的《厂房租赁合同》无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，李文友向梁金江支付的保证金8000元即为梁金江因本案租赁合同而取得的财产，故梁金江应向李文友返还该保证金。关于垃圾清理费的问题，合同无效，李文友负有将涉案厂房清理完毕后返还于梁金江的义务，但根据梁金江提供的照片显示，李文友撤场后厂房内存在较多垃圾未清理，李文友并未提供相反证据证明其已对厂房进行了清理，也未举证证明一审酌定的垃圾清理费数额存在不当之处，而梁金江客观上确实需自行清理涉案厂房的垃圾，一审法院酌定垃圾清理费为2000元并无不当。本案中，李文友仅是认为该垃圾清理费数额不合理，对于以保证金进行抵扣相应费用并未提出异议，为避免讼累，一审法院将李文友应承担的垃圾清理费2000元从保证金中予以扣减并无不当，应予以维持。庭审中双方均确认李文友尚欠梁金江水电费785元，一审法院经李文友同意在保证金中作出相应核减并无不当。因此，梁金江应退还扣减上述垃圾清理费和水电费后的保证金5215元予李文友。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，返还因合同而取得财产与因有过错而需赔偿对方的损失是合同无效后所产生的两个不同的法律后果，因此，梁金江应当向李文友返还因合同而取得的保证金，与梁金江提出的要求李文友拆除涉案厂房内加建的建筑物和修复涉案租赁物门窗或折价进行赔偿以及赔偿租金损失，是合同无效后所产生的两个不同的法律后果，梁金江主张上述损失可从保证金中抵扣，不但应当提出证据加以证明，而且还应当提起相应的反诉请求，在经审理后若存在上述损失，且李文友需赔偿该损失的情况下才应当进行抵扣，但梁金江在一审中并未就其上述请求提起反诉，故上述请求并不属于本案审理的范围，本院对此不予处理。
综上所述，李文友和梁金江的上诉请求均不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费104.65元，由李文友负担50元，梁金江负担54.65元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 梁启星
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