宁夏回族自治区永宁县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0121民初50号
原告：宁夏民生物业服务有限公司，住所地宁夏银川市金凤区正源南街艾依水郡51号楼1号商（1至2层）
法定代表人：胡晓红，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏二露，系宁夏宁银律师事务所律师。
委托诉讼代理人:闫美玲，系宁夏宁银律师事务所律师。
被告：周波，男，1986年6月15日出生，汉族，教师，住宁夏回族自治区永宁县。
原告宁夏民生物业服务有限公司与被告周波物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏民生物业服务有限公司的委托诉讼代理人魏二露、闫美玲到庭参加了诉讼。被告周波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁夏民生物业服务有限公司诉称，1.判令被告支付拖欠的物业服务费1885.36元（自2016年11月1日至2017年12月31日），电梯费630元（自2016年11月1日至2017年12月31日），违约金2829.78元（暂计算至2017年10月31日），以上合计5345.15元，以及付清全部欠费之日的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告考虑到被告并非恶意欠费，故申请将违约金下调为不超过可得利益损失的30%主张，违约金数额为750元。事实和理由：被告系望远蔚湖城6-1-1502室业主，该小区由原告提供前期物业服务。根据服务合同约定，被告应按其产权建筑面积每月每平方米1.44元的标准缴纳物业服务费，按45元每月标准缴纳电梯费；未按约定收费标准和时间交纳物业服务费用的，应当按所欠费用每日千分之五的标准支付违约金。原告依约提供物业服务，但被告未能按时足额向原告交纳物业费、电梯费，自2016年11月1日起至2017年12月31日共拖欠原告物业费1885.36元（1.44/月/平方米/×93.52平方米×14个月），电梯费630元（自2016年11月1日至2017年12月31日），经原告多次催要未果，故提起诉讼。
周波庭前提交答辩状辩称，我不缴纳物业费的原因在于原告未按合同约定以及相关规定提供服务，未尽到管理义务，违约在先。对于保卫、绿化、小区内公共设施等未按照标准服务。物业收费标准过高，存在不合理收费现象。原告应将存在的问题全部解决后再要求我支付物业费。因原告违约在先，故我不应支付违约金。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证和质证等诉讼权利。原告提交的《银川市房屋买卖合同》、《补充合同》、银川市（前期）物业服务合同备案登记表、民生.蔚湖城签约文件一套（内含《前期物业服务合同》）、《收楼书》、《业主手册承诺书》）、《前台报修登记表》、《电梯日常巡检表》、《曳引驱动乘客电梯、货载电梯维修保养单》、《保洁作业记录表》、《给排水设施巡检记录表》、《照明、喷水水泵、消防设施、高低压、绿化喷淋系统、变压器、火警控制系统、楼宇对讲系统、监控系统、电梯求救系统、周界安防系统等设施维护保养记录》、《电力运行记录》、《弱电设施设备巡检记录表》、《强电设施设备巡检记录表》、《清洗消毒记录表》、《二次供水设备巡检记录表》、《二次供水排污记录表》、《装修垃圾清运承包协议》、停水通知、停电通知、消杀通知、电梯维保通知、关于清洗水箱的通知、防冻防滑提示、检测报告、催收通知书具有真实性，能够证明本案事实，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2013年，原告和宁夏民生房地产开发有限公司签订了民生.蔚湖城《前期物业服务合同》，2013年8月12日，原告将《前期物业服务合同》向永宁县住房和城乡建设局进行了备案登记，高层住宅物业服务费收费标准为1.44元/平方米/月，15层电梯费45元/月。原告开始对民生.蔚湖城小区进行物业管理服务。2013年10月2日，被告与宁夏民生房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该开发公司开发建设的的位××县西侧民生.蔚湖城住宅商品房第6幢1单元1502号，建筑面积共92.78平方米。2015年10月29日，被告从宁夏民生房地产开发有限公司签收了所购房屋，开发公司通知被告交费时间自2015年11月1日起计收。同日，被告在原告处签署了签约文件一套，其中包括《前期物业服务合同》、《收楼书》、《业主手册承诺书》。被告收房后，经实际测量，被告房屋增加建筑面积0.74平方米，被告实际房屋面积为93.52平方米。《前期物业服务合同》载明：原告物业服务内容包括房屋建筑共用部位的小修、养护和管理（包括共用的屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院）；共用设施设备及其附属建筑物、构筑物的小修、养护、运行和管理（包括配电室、道路、共用的下水道不含业主独立使用的室内外下水管道、雨落管、污水井、化粪池、停车场、共用照明）：共用绿地、花卉、园林小品等的养护与管理；共用部位环境卫生（不含一层住宅的私家花园及商业室外出店经营部位的日常卫生清洁）、生活垃圾和装修期间垃圾的收集、清运（不含后厨垃圾及泔水清运、医疗类垃圾、拆除墙体的建筑垃圾）；物业区域内交通秩序的管理；公共秩序维护包括巡视、执勤、协助公安机关处理突发事件；电梯的运行和日常维护；二次供水设备及中水设备的运行和日常维护；合同还针对服务内容约定了物业服务具体实施内容；合同明确约定了服务费用：高层住宅物业服务费收费标准为1.44元/平方米/月，15层电梯费45元/月；业主应于《商品房买卖合同》中约定交付日期之日起交纳物业费用。物业服务费按季交纳，业主应当在每季度第一个月5日前履行交费义务，但首次入伙需交纳一年物业管理费、电梯费用；业主未能按时足额交纳物业服务费用、二次供水水费、电梯费的，按每项欠费从逾期之日起每日按所欠费用的5‰的标准向原告支付违约金，超过期限仍不交纳的原告可向人民法院起诉。该合同最后注有业主本人已阅知合同内容，同意并遵守，业主即被告在该《前期物业服务合同》后落款处确认签字。原告所举证据充分证实了在物业服务中按照《前期物业服务合同》约定的内容履行了自已的义务，被告未举证证实其主张的事实。2017年10月25日，原告向全体业主张贴了缴费通知，通知业主交费。被告未按照《前期物业服务合同》约定的交费义务交纳自2016年11月1日起至2017年12月31日的物业费1885.36元、电梯费630元。
本院认为，《前期物业服务合同》虽然约定了原告和宁夏民生房地产开发有限公司之间就物业服务方面的权利义务，但该合同中亦约定了业主与原告间的权利、义务关系。该合同末尾处注明了”业主本人已阅知合同内容，同意并遵守”，被告在确认签字处签名，即被告与原告间亦成立物业服务合同关系，亦受该合同约束。被告享受合同权利的同时应当履行合同义务。原告按照《前期物业服务合同》约定的服务内容、标准，履行了物业管理服务义务，被告应当履行按时足额交纳物业费的义务。被告拖欠拒交，构成违约，应当按照合同约定承担继续履行交纳物业费的义务并承担违约责任。《前期物业服务合同》中约定的违约金过高，原告主动降低，本院予以支持。对2018年1月1日起至欠款实际付清之前的违约金，本院不予计算。
综上所述，对原告要求被告交纳物业管理服务费的请求，依法予以支持；原告请求降低的违约金数额符合约定，且不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>》的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告周波于判决生效后十日内支付原告宁夏民生物业服务有限公司物业管理服务费1885.36元、电梯费630元、违约金750元（计算至2017年12月31日），合计3265.36元；
二、驳回原告宁夏民生物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由周波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员杨建军
二〇一八年二月十二日
书记员阮思娜
附：判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果