上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初15064号
原告：上海市松江区车墩镇永福村村民委员会，住所地上海市松江区。
法定代表人：陆国梅，主任。
委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。
被告：倪夫棉，男，1956年4月7日生，汉族，住浙江省。
被告：上海宏吉家俱有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：倪夫棉，总经理。
二被告共同委托诉讼代理人：陶雪红，上海恒洋律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：黄承浩，上海恒洋律师事务所律师。
原告上海市松江区车墩镇永福村村民委员会与被告倪夫棉、上海宏吉家俱有限公司(以下简称“宏吉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序于2016年11月8日公开开庭进行了审理。审理过程中，因本案案情复杂，本案转为适用普通程序于2017年2月27日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨生泉到庭参加了两次庭审，原告的法定代表人陆国梅到庭参加了第二次庭审。二被告的共同委托诉讼代理人陶雪红到庭参加了第一次庭审。二被告的共同委托诉讼代理人黄承浩到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告上海市松江区车墩镇永福村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.二被告搬离并返还租赁物给原告；2.二被告共同支付租金111,500元(截至2015年12月31日)；3.二被告共同支付房屋占有使用费67,750元(自2016年1月1日计算至2016年6月31日，按照年租金135,500元计算)；4.二被告共同支付自2016年7月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(按每年135,500元的标准计算)。事实和理由：2013年3月1日，原、被告签订《厂房租赁协议书》一份，约定由被告承租原告所有的位于本市松江区车墩镇永福村原永福弹毛厂内车间1幢及办公楼等附属物(以下简称“系争房屋”)。租赁协议到期后，被告拒不返还系争房屋，且拖欠租金及使用费，故原告诉至法院，望判如所请。
被告倪夫棉、宏吉公司辩称，第一，本案合同的相对方是被告宏吉公司，合同中被告倪夫棉的签字仅是代表被告宏吉公司，其也是该公司的法定代表人及股东之一；第二，原告所主张的2014年12月28日之前的租金已经超过诉讼时效；第三，双方实际履行的合同并非2013年1月1日签订的《厂房租赁协议书》，而实际履行的是2013年6月18日签订的《租房合同》，双方之间的租期至2016年6月17日届满。但原告于2015年年底要求被告搬离系争房屋，故2016年1月1日起至2016年6月17日的租金不应支付；第四，因系争房屋即将拆迁，影响被告实际经营，且被告尚未收到相应动迁款，故对于2016年6月18日之后的使用费也不应支付；第五，原告未履行出租方的维修义务，被告有权在应付的租金内扣除被告所支付的房屋维修费65,800元。
经审理查明，2001年11月8日，被告宏吉公司成立，所登记的法定代表人为被告倪夫棉，营业期限为2001年11月8日至2016年6月17日。
2001年9月3日、2007年1月1日、2010年1月1日，原告作为出租方(甲方)与被告倪夫棉作为承租方(乙方)分别签订《厂房租赁协议书》三份，约定租期分别为2002年1月1日至2006年12月30日止、2007年1月1日至2009年12月30日止、2010年1月1日至2010年12月31日止。合同另对其他相关事宜进行了约定。其中，2001年及2010年签订的协议落款处承租方仅由被告倪夫棉一人签字，2007年签订的协议落款处承租方由被告倪夫棉签字及被告宏吉公司盖章。
2013年1月1日，原告作为出租方(甲方)与被告倪夫棉作为承租方(乙方)再次签订《厂房租赁协议书》一份，约定原告将其所有的系争房屋出租给被告，面积为1,032.2平方米，价格为每平方0.36元，共计年租金135,500元，租期自2013年1月1日至2015年12月30日止。协议第4.3条约定：“乙方在租赁期内对甲方的厂房和设施有维修保养责任……”。合同另对其他相关事宜进行了约定。该合同落款处，承租方由被告倪夫棉签字及被告宏吉公司盖章。
2015年12月29日，原告向被告出具《上海宏吉家具有限公司租金账目核对清单》，载明承租方为二被告，租赁时间自2013年1月1日起至2015年12月30日止，结欠租金为111,500元。落款处由被告倪夫棉签字，被告宏吉公司盖章确认。
另查明，原告分别于2015年12月30日、2016年6月23日，向二被告送达《告知书》，载明双方之间的租赁关系至2015年12月30日期满，原告不再向被告出租系争房屋。另要求被告付清所欠的房租，并向原告归还系争房屋。
再查明，《厂房租赁协议书》项下的1,032.2平方米房屋，其中895平方米取得上海市房地产权证，其余137.2平方米系原告自行搭建，未取得上海市房地产权证或建设工程规划许可证。
审理中，原告向本院提供落款日期分别为2014年9月16日、2015年8月14日的《催款通知》二份，及落款日期为2015年9月30日的《告知书》一份，证明原告向二被告催告所欠的租金及通知因租期将至不再与被告倪夫棉续租。被告质证称，其并未收到，且均系原告自行制作，真实性不予认可。
审理中，被告向本院提供三份《租房合同》，该合同系工商备案的合同，证明双方真实履行的是2013年6月18日签订的《租房合同》，该合同载明承租人系被告宏吉公司，双方之间的租期至2016年6月17日，且该合同对于承租方的维修责任予以变更，应当由出租方尽到维修义务。该合同载明合同一式二份，原、被告双方各执一份。审理中，被告无法提供该《租房合同》的原件。原告质证称，对于三份合同的真实性予以认可，但该合同均是被告为工商年检而由车墩镇开发区统一制作并签订，并非实际履行的合同，三份合同的格式均一致，且双方均无原件，原件已交至工商部门备案。双方之间实际履行的是2013年1月1日签订的《厂房租赁协议书》。
此外，被告向本院提供房屋漏水照片及维修证明，证明系争房屋漏水严重，原告未履行房屋维修义务，导致被告支付维修费，该维修费应在应付租金中予以抵扣。原告质证称，真实性不予认可，证明目的也不认可。根据相关法律规定，若承租人因租房屋质量问题，承租人应书面告知出租人。故该证据无法证明被告的证明目的。
审理中，对于系争房屋目前是何状态，原告称系争房屋确实已经拆除，但何时拆除并不清楚。被告则称系争房屋于2016年12月8日开始拆除，至2016年12月30日拆除完毕。
以上事实，有《厂房租赁协议书》、《租房合同》、《催款通知》、《告知书》、《上海宏吉家具有限公司租金账目核对清单》、照片、证明、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋或者未经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案系争房屋中就895平方米房屋原、被告所建立的租赁合同关系有效，就剩余137.2平方米房屋双方所建立的租赁合同关系无效。
本案争议焦点在于：1、双方之间实际履行的是哪一份合同；2、被告倪夫棉是否为系争房屋的承租方；3、原告所主张的租金及房屋占有使用费是否有依据；4、2014年12月28日前的租金是否已过诉讼时效；5、系争房屋的维修费是否真实产生，若真实产生，是否应当在租金及房屋占有使用费中抵扣？
对于第一点关于合同问题，本案中，被告主张双方之间实际履行的系于2013年6月18日签订的《租房合同》，但又称该合同原件已交至工商部门备案，被告处未保留原件。本院认为，因合同涉及原、被告之间重大的权利义务，合同双方应各自保管合同原件，双方仅签订一份合同原件交工商备案，双方均不留存合同原件的做法不合常理。且二被告签字盖章的《上海宏吉家具有限公司租金账目核对清单》上载明的租赁期限是2015年12月30日届满，二被告在签字、盖章时对此并未提出异议。故本院认为双方实际履行的应系2013年1月1日签订的《厂房租赁协议书》。
对于第二点关于系争房屋承租主体问题，原、被告双方均认为被告宏吉公司为承租人，对于被告倪夫棉是否为共同承租人产生争议。本院对此采纳原告的观点，理由如下：首先，双方于2013年1月1日签订的《厂房租赁协议书》上载明的承租人为被告倪夫棉；其次，《上海宏吉家具有限公司租金账目核对清单》上载明的承租人为被告倪夫棉与宏吉公司，被告在签字、盖章时并未对此提出异议；最后，虽然原、被告之间第一份《厂房租赁协议书》签订时，被告宏吉公司尚未注册成立，但在2007年及2010年续签合同时，被告宏吉公司已经设立，这二份合同上载明的承租人仍是被告倪夫棉。在2001年及2010年合同中仅有被告倪夫棉的签字，并无被告宏吉公司的盖章。2013年1月1日所签订的《厂房租赁协议书》，抬头载明承租方系被告倪夫棉，落款处亦由其签字。综上，本院认为被告倪夫棉应作为承租人之一承担相应合同义务。
对于第三点关于租金及占有使用费问题。本院认为，《上海宏吉家具有限公司租金账目核对清单》系当事人真实意思的表示，对于2013年1月1日至2015年12月30日期间所欠的租金及占有使用费共计111,500元双方均予以确认，故本院予以支持。至于2016年1月1日之后的房屋占有使用费，因二被告已遣散员工，停止经营，且系争房屋在拆除前存在诸多影响实际使用的情况，故依照公平原则，对于原告主张2016年1月1日之后的占有使用费本院不予支持。因标的物灭失，返还系争房屋已无事实之可能，故原告要求返还系争房屋的诉讼请求本院不予支持。
对于第四点关于诉讼时效问题。超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。二被告于2015年12月29日在《上海宏吉家具有限公司租金账目核对清单》上签字盖章，系其对2013年至2015年所欠租金及占有使用费的认可，并愿意履行的意思表示，故对于二被告认为2014年12月28日前的租金是已过诉讼时效的辩称意见，本院不予采纳。
对于第五点关于维修费问题。被告未提供证据证明该费用实际发生，即便实际产生，依据双方之间《厂房租赁协议书》的约定，被告对系争房屋具有维修保养义务。故对于被告关于维修费应当抵扣租金及房屋占有使用费的辩称意见，无事实及合同依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十条、第一百三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第二百三十五条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海市松江区车墩镇永福村村民委员与被告倪夫棉、上海宏吉家俱有限公司之间就895平方米房屋建立的租赁合同关系有效，就剩余137.2平方米房屋建立的租赁合同关系无效；
二、被告倪夫棉、上海宏吉家俱有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市松江区车墩镇永福村村民委员会截至2015年12月31日所欠的租金及房屋占有使用费共计111,500元；
三、驳回原告上海市松江区车墩镇永福村村民委员会的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,885元。由原告上海市松江区车墩镇永福村村民委员会负担80元(已付)，被告倪夫棉、上海宏吉家俱有限公司负担3,805元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中国人民共和国民法通则》
第六十条民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。
第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。
二、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还系争房屋。返还的系争房屋应当符合按照约定或者系争房屋的性质使用后的状态。
三、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。