江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1155号
上诉人（原审被告）徐春兰，女，1963年3月6日生，汉族。
委托代理人顾加胜，江苏国成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市江宁区房屋征收管理办公室，组织机构代码06261086-7，住所地在南京市江宁区东山街道天元东路555号。
法定代表人丁长俊，该办公室主任。
委托代理人杨传圣，江苏杨传圣律师事务所律师。
委托代理人王海霞，江苏杨传圣律师事务所律师。
上诉人徐春兰因与被上诉人南京市江宁区房屋征收管理办公室（以下简称房屋征收办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第3057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
房屋征收办原审诉称，2004年，因南京市江宁区河定桥地段拆迁改造，拆迁办拆除了徐春兰所有的面积为109.5平方米的营业用房。双方于2004年11月19日签订了房屋拆迁安置补偿协议，后又于2011年10月31日签订了门面房安置协议，约定安置徐春兰的营业用房面积为260平方米。徐春兰于2013年4月实际占有使用约290平方米的营业用房，并共支付了100万元的房款。后南京市江宁区机构编制委员会调整机构设置，其承接了拆迁办的权利和义务。现要求：一、徐春兰支付购房款1696975元，并支付逾期付款的利息（自2012年1月起按同期银行贷款利率标准计算至给付之日止）；二、徐春兰立即返还强占的位于上元大街3号东侧约30平方米的营业用房，恢复原状，支付占用期间的房屋使用费（自2013年4月起按照每月3000元的标准计算至实际返还之日止）。
徐春兰原审辩称，其原有的109.5平方米营业用房被拆迁办拆除属实。根据双方签订的两次房屋拆迁安置补偿协议的约定，其已于2013年4月份实际接收拆迁办提供的营业用房。对于超出的约30平方米面积，其认为只是三间安置营业用房中不可分割的部分，无法分割返还，故不同意返还。就房屋征收办主张的购房款，其认可房屋征收办委托南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称区住建局）测绘的面积结果，但不认可房屋征收办主张的营业用房价格，也不认可房屋征收办提出的计算方法，其提出应当按照图纸中所描绘虚线部分的建筑面积进行据实结算。就房屋征收办提出的过渡费的支付标准，其无异议，但认为应当计算至2013年4月份的实际交付营业用房之日止，并同意以过渡费冲抵所欠购房款。因其认为没有非法占用营业用房，故不同意承担房屋使用费。
原审法院经审理查明，徐春兰原在南京市江宁区东山街道河定桥地段有109.5平方米的自有营业用房，该营业用房为三间朝南一楼。2004年，因该地段实施拆迁改造，拆迁办拆除了该三间营业用房。2004年11月18日，拆迁办与徐春兰签订了拆迁安置补偿协议，约定拆迁办因河定桥地段改造，需拆除徐春兰位于大街西路288号面积为109.5平方米的营业用房，由拆迁办负责在大街西路临路原地段安置109.5平方米营业用房（拆一还一）。营业用房面积以房屋竣工实际面积为准，超出部分按市场价优惠的15%，营业用房交付时间为2005年6月。等房屋交付后，由区拆迁办负责协调减免原面积109.5平方米的契税，双方还约定一次性补助徐春兰其他损失费用192850元。双方另约定如在2005年6月份不交付，过渡费翻倍，同时约定拆迁办安置临路三间朝南门面（一楼）。徐春兰的丈夫奚必荣代为在协议上签字确认。2011年10月31日，双方再次签订门面房安置协议，约定根据2004年11月18日的协议，用于安置的营业用房已到位。安置位置如附红线范围所示，面积约260平方米，实际面积以最终测定的办理产权证面积为准。原拆迁面积109.5平方米按原协议执行，不需要缴纳房款，超出原拆迁面积部分按红线图所绘缴纳房款，徐春兰先缴纳288万元整。双方约定徐春兰一次性缴纳房款后，拆迁办交付营业用房。合同第五条约定超期过渡费自2011年10月份终止。2012年12月5日，徐春兰向拆迁办支付购房款100万元。徐春兰领取过渡费的时间截止于2010年5月份。房屋征收办、徐春兰双方均同意之后的过渡费标准按100元／月／平方米计算。2013年4月份，徐春兰实际占用南京市江宁区东山街道上元大街3号营业用房，并将上述营业用房租赁给他人用于经营。2013年4月28日，拆迁办向南京市公安局江宁分局开发区派出所报警，认为徐春兰非法侵占其营业用房。拆迁办经与徐春兰协商无果，于2013年8月26日向原审法院提起诉讼。审理中，双方对徐春兰实际占用的营业用房面积有争议，经拆迁办申请，原审法院委托区住建局对徐春兰实际占用的营业用房进行产权测绘，区住建局要求具有测绘资质的南京市江宁区房地产交易中心（以下简称房地产交易中心）根据图纸进行面积计算，房地产交易中心提供了计算结果，将上元大街3号分为3-1号和3-2号，其中3-1号临街靠西，3-2号临街靠东。3-1号的建筑面积为257.5平方米（含分摊面积），3-2号面积为32.25平方米（含分摊面积）。因3-1号和3-2号实际尚未分割，只能根据立柱中心线分割来确认3-2号的建筑面积，且区住建局无法要求具备测绘资质的南京市富展房地产测绘有限公司进行现场据实测绘，拆迁办和徐春兰对房地产交易中心出具的计算结果无异议。庭审后，房屋征收办提出变更申请，提出因3-1号和3-2号营业用房尚未实际分割，不具备计算购房款的基础，暂时撤回要求徐春兰给付购房款、逾期利息及房屋使用费的诉讼请求，只要求徐春兰返还3-2号营业用房。徐春兰对变更申请提出异议，不同意房屋征收办房屋征收办提出的变更申请。
原审另查明，2013年1月21日，南京市江宁区机构编制委员会下发江宁编字（2013）12号文件，设立房屋征收办，将原拆迁办整建制划入房屋征收办。2013年3月4日，南京市质量技术监督局江宁分局核发了房屋征收办的组织机构代码证。原审庭审后，房屋征收办书面提出变更房屋征收办主体资格申请。
原审又查明，在房地产交易中心计算上元大街3号营业用房面积过程中，经原审法院勘验，3-1号营业用房已出租给他人用于经营“澎湖湾”面包房，有部分出租给他人用于经营“座上客”零售店，3-1号和3-2号营业用房之间尚未分割独立成型。区住建局对于尚未分割的营业用房办证问题回函答复，认为分割并在实测面积出来后，可以办理房屋所有权证。
原审法院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。拆迁办与徐春兰之间签订的拆迁安置补偿协议及门面房安置协议均是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，是有效的，应受法律保护。拆迁办经江宁区机构编制委员会发文整建制并入新设立的房屋征收办，故拆迁办对外签订合同所产生的权利和义务，应当全部由房屋征收办来承接，故房屋征收办具备原告主体资格。根据协议约定，房屋征收办应向徐春兰提供临路三间朝南面积约为260平方米营业用房（一楼），现徐春兰实际占有使用的上元大街3号营业用房，经房地产交易中心依图计算，面积已达289.75平方米，已实际超过260平方米。虽尚未分割，但区住建局回函确认，该营业用房分割后具备办证条件，故徐春兰就多占用的营业用房应予返还。徐春兰抗辩其所占营业用房为三间，符合合同约定，因其所占时尚未分割，故原审法院不予采信，其抗辩所占营业用房无法分割返还，与事实不符，原审法院亦不予采信。房屋征收办自愿变更诉讼请求，暂不主张购房款和房屋使用费，虽变更时间发生在庭审辩论结束后，但系其自行处分诉讼权利，且未对徐春兰的实体权利义务产生影响，故其变更申请，并无不当，原审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（四）项之规定，原审法院判决：徐春兰于判决发生法律效力之日起30日内向房屋征收办返还所实际占有的位于江宁区东山街道上元大街3号的营业用房，应返还的营业用房位置位于承租户用于租赁经营的“座上客”零售店营业用房内，从“座上客”中间的立柱中心线进行分割，分割后为临路东面的营业用房，面积约为32.25平方米（含分摊面积）。返还前，徐春兰负责将返还的营业用房恢复原状。原审案件受理费5327元，由徐春兰负担。
徐春兰不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人认为原审法院适用程序违法，被上诉人变更诉请不符合法律规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。原审庭审已经全部结束后，被上诉人提出变更诉讼请求，上诉人认为不符合法律规定，同时也极大的妨碍了正常的诉讼秩序。二、上诉人认为原审认定错误。上诉人认为不能以南京市江宁区住建局的回函作为判定依据。从被上诉人原审主张看，将门面房一分为二既破坏了原有建筑的主体框架结构，分割后也导致房屋无法使用。涉案约30平方米的房屋范围系上诉人应得份额。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人原审诉讼请求或者发回重审。
房屋征收办答辩称，被上诉人认为原审查明事实清楚，没有上诉人认为的程序不合法的情形，原审法院适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，徐春兰与拆迁办签订的拆迁安置补偿协议及门面房安置协议均是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。拆迁办并入房屋征收办后，拆迁办对外签订合同所产生的权利和义务，应由房屋征收办承接。双方于2011年10月31日签订的门面房安置协议约定，用于安置徐春兰的营业用房面积约260平方米，实际面积以最终测定的办理产权证面积为准，徐春兰先缴纳288万元整，徐春兰一次性缴纳房款后，拆迁办交付营业用房。但上诉人徐春兰在没有按约支付全部房款及被上诉人尚未交付营业用房的情况下，占用涉案营业用房，并将该营业用房租赁给他人经营，且上诉人徐春兰占用营业用房面积达289.75平方米，超过双方合同约定的260平方米安置面积。因此，上诉人理当将多占用的营业用房返还被上诉人。上诉人上诉称其多占用的约30平方米房屋系其应得份额的理由，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于原审程序问题。本案原审中，拆迁办诉请为：一、徐春兰支付购房款1696975元，并支付逾期付款的利息；二、徐春兰立即返还强占的位于上元大街3号东侧约30平方米的营业用房，恢复原状，支付占用期间的房屋使用费。原审审理中，经拆迁办申请，原审法院委托相关部门对徐春兰实际占用的营业用房进行测绘，其后，相关部门将涉案营业用房分为3-1号和3-2号，其中3-1号的建筑面积为257.5平方米（含分摊面积），3-2号面积为32.25平方米（含分摊面积）。原审庭审后，房屋征收办提出撤回要求徐春兰给付购房款、逾期利息及房屋使用费的诉讼请求，要求徐春兰返还3-2号营业用房并恢复原状。房屋征收办该诉讼主张与其前面第二项诉请均指向同一诉讼标的，即位于上元大街3号东侧约30平方米的营业用房，其诉讼主张并非对诉讼请求的变更，而是在相关部门对诉争房屋的编号明确后对该项诉讼请求的进一步明确。且被上诉人原审撤回要求徐春兰给付购房款、逾期利息及房屋使用费的诉讼请求属于对自身权利的处分，原审法院予以准许亦符合法律规定。因此，上诉人认为被上诉人原审变更诉讼请求不符合法律规定的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5327元，由上诉人徐春兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 罗程允