山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2576号
上诉人（原审被告）刘爱芹。
被上诉人（原审原告）青岛通达物业管理有限公司。
法定代表人李新兴，经理。
委托代理人崔永军，山东康捷律师事务所律师。
委托代理人刘洋，山东康捷律师事务所律师。
上诉人刘爱芹因物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第1481号民事判决，于2014年9月26日向本院提起上诉，本院于2014年11月7日受理后，依法组成由审判员苏勇担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年12月24日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘爱芹，被上诉人青岛通达物业管理有限公司的委托代理人崔永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审中青岛通达物业管理有限公司诉称，2002年9月18日至2013年12月18日，青岛通达物业管理有限公司与东南新苑小区业主委员会签订物业管理服务合同，青岛通达物业管理有限公司依约提供服务，刘爱芹拖欠青岛通达物业管理有限公司自2005年9月10日至2013年12月10日物业管理费3327元，按每日1元计算的滞纳金2970元，共计6297元。青岛通达物业管理有限公司多次催要刘爱芹拒不缴纳，请求依法判令刘爱芹支付物业费3327元，滞纳金2970元，共计6297元，诉讼费用由刘爱芹承担。
原审中刘爱芹辩称，1、小区内卫生脏乱差，垃圾到处丢，无人打扫，一到夏天就要忍受难闻的气味，刘爱芹多次到青岛通达物业管理有限公司公司及物业办反映问题但一直没有解决；2、青岛通达物业管理有限公司的不作为导致小区内杂草丛生，树木无人管理，小区内原有草坪已经变成荒地，被各种垃圾覆盖；3、小区内业主家中频繁发生被盗事件，导致业主遭到严重的经济损失，在被盗事件发生后，刘爱芹第一时间通知青岛通达物业管理有限公司，但其置之不理，也未加强安保措施；4、小区内安全措施不到位，个别门口无人值守，保安亭经常无人值班；作为一个封闭小区，大门坏了不修，小门被青岛通达物业管理有限公司卸掉；2008年青岛通达物业管理有限公司还在消防通道上搭建了违章建筑，刘爱芹多次反映该问题但青岛通达物业管理有限公司一直未予解决，导致2014年7月9日凌晨发生火灾，火灾发生后记者予以报道，刘爱芹找到相关部门，得到答复8月份解决；5、小区内围墙护栏、健身器材破损严重，青岛通达物业管理有限公司也不予更换维修。故刘爱芹请求依法驳回青岛通达物业管理有限公司的诉讼请求并赔偿刘爱芹经济损失3000元，诉讼费用由青岛通达物业管理有限公司承担。
原审查明，2005年9月18日至2013年1月1日，青岛通达物业管理有限公司作为受托方（乙方）每年与委托方东南新苑业主委员会（甲方）签订为期一年的《物业服务合同》（2005年、2006年合同名称为《物业管理委托合同》），约定物业坐落位置为青岛市李沧区重庆中路412号的东南新苑小区由青岛通达物业管理有限公司提供物业管理服务。委托管理事项为：1、房屋公用部位和共用设施的维修养护和管理，依照《青岛市城市房屋公用部位和共用设施维修管理暂行办法》执行；2、公用绿地、花木、建筑物等的养护和管理；3、小区公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运；4、负责搞好小区内公共秩序和安全巡查工作；5、公共楼道、庭院公共照明及单元电子对讲门等公用设施的日常运行和养护；6、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；7、负责向业主和物业使用人收取公共性服务费并代收水费；8、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；9、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、依法起诉等措施。合同并约定物业服务费自2005年9月18日至2006年9月18日按建筑面积每月每平方米0.30元收取；自2006年9月19日至2011年9月18日按建筑面积每月每平方米0.35元收取；自2011年9月19日至2014年1月1日按建筑面积每月每平方米0.45元收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按3‰所欠物业费比例交纳滞纳金。庭审中双方一致确认涉案房屋建筑面积为89.1平方米。
青岛通达物业管理有限公司主张，刘爱芹欠缴2005年9月10日至2013年12月10日的物业服务费3327元，计算方式为刘爱芹所购物业建筑面积89.1平方米，2005年9月10至2011年9月10日按建筑面积每月每平方米0.35元收取，为0.35元／平方米×89.1平方米×72=2245.32元；2011年9月11日至2013年12月30日按建筑面积每月每平方米0.45元收取，为0.45元／平方米×89.1平方米×27=1082.57元，共计3327.89元，青岛通达物业管理有限公司要求刘爱芹支付3327元。青岛通达物业管理有限公司并主张自2005年9月10日至2013年12月10日按照每日1元的标准计算滞纳金。刘爱芹称记不清物业费自何时欠交，其在指定的期限内未向法院提交交费凭证。
2013年11月4日，东南新苑小区业主委员会为青岛通达物业管理有限公司出具证明一份，证明青岛通达物业管理有限公司于2002年9月18日起至2013年12月30日依据《物业服务合同》在小区内进行管理服务，各项服务基本达到合同规定标准，物业费收取率达90%，对于长期拖欠物业费的业主，青岛通达物业管理有限公司每年至少通过电话、书面通知催缴六次以上。刘爱芹对此不予认可，称直到今年才知道业主委员会的存在，也没有接到过青岛通达物业管理有限公司催缴物业费的通知。
刘爱芹为佐证其抗辩主张，提交照片8张。刘爱芹称，照片能够证明小区内道路不好、小区广场破损、树木已死、小区内建有违章房、草坪被毁、小区内超市占道经营、某些业主圈地种菜、楼道内到处是小广告及刘爱芹楼下邻居与刘爱芹闹矛盾将刘爱芹家门砸破的事实。青岛通达物业管理有限公司认为上述照片系打印件，其真实性无法确认，也无法证明小区现状；即使属实，有关小区公共部分的维修也需要业主首先缴纳相关费用，动用公共维修基金应当经业主大会决议，并经2／3以上业主的同意，这是物业公司无法单独决定的；树木死亡后，应当移除再栽，这需要一段时间，且照片无法确认现在是否已经移除；有关违章建筑，物业公司只能进行规劝，无权强制拆除；有关邻里纠纷，与物业公司无关，与本案也无关，物业公司只能进行劝解协调，无其他权利。刘爱芹未提交其他证据证明其损失。
原审认为，青岛通达物业管理有限公司作为物业服务企业与刘爱芹所在小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》《物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力，各方均应遵照执行。青岛通达物业管理有限公司为刘爱芹所在小区提供服务，刘爱芹作为业主实际接受了青岛通达物业管理有限公司的服务，根据权利义务对等原则，刘爱芹应支付青岛通达物业管理有限公司物业服务费。虽刘爱芹抗辩主张青岛通达物业管理有限公司未按约提供服务，称小区卫生状况差，绿地荒废，垃圾遍地，治安状况差，存在失窃现象等，但刘爱芹提交的证据未能全面、系统地证明青岛通达物业管理有限公司提供物业服务的全貌，故刘爱芹以上抗辩主张本院不予支持。刘爱芹未提交证据证明其主张的损失，对刘爱芹要求青岛通达物业管理有限公司赔偿其经济损失3000元的主张，原审法院亦不予支持。
物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。所以，刘爱芹提出的青岛通达物业管理有限公司服务方面存在的不足，可与青岛通达物业管理有限公司协商要求予以改正或收集证据后依法要求青岛通达物业管理有限公司承担相应的违约责任，但刘爱芹不能以此为由拒绝交纳物业服务费，否则不但会使青岛通达物业管理有限公司公司的合法利益受损，也会影响其他正常交费业主的利益。而青岛通达物业管理有限公司作为物业服务企业，亦应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。
对于刘爱芹应支付的物业服务费数额，双方庭审中一致确认刘爱芹的房屋建筑面积是89.1平方米，刘爱芹应当按照89.1平方米向青岛通达物业管理有限公司缴纳2005年9月至2013年12月的物业服务费。刘爱芹对欠交时间提出质疑，根据法律规定，刘爱芹应当举证证明其所负有的交费义务的履行情况，刘爱芹未在本院指定的期限内提交交费凭证，应当承担举证不能的后果，对刘爱芹欠交费期限应以青岛通达物业管理有限公司举证及自认为准。根据青岛通达物业管理有限公司提交的2005年的《物业管理委托合同》，2005年9月至2006年9月的物业服务费应按照每月0.30元／平方米收取，青岛通达物业管理有限公司主张2005年9月起按照0.35元计算物业服务费超出合同约定，原审法院不予支持。故刘爱芹应支付青岛通达物业管理有限公司2005年9月至2013年12月的物业服务费3274.43元。虽刘爱芹主张滞纳金按照每日1元计算，但与合同中对违约金的约定不符，且双方签订的合同未约定物业费支付时间，青岛通达物业管理有限公司主张滞纳金没有合同依据，原审不予支持。故判决：一、刘爱芹于判决生效之日起十日内给付青岛通达物业管理有限公司2005年9月至2013年12月的物业服务费3274.43元；二、驳回青岛通达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由青岛通达物业管理有限公司负担24元，刘爱芹负担26元，刘爱芹于判决生效之日起10日内给付青岛通达物业管理有限公司26元。
上诉人刘爱芹上诉称，原审提交的照片证实被上诉人不履行其职责，小区的卫生严重影响其生活，被上诉人要求支付物业费于法无据。在被上诉人没有履行其合同义务，业主可行使抗辩权，有拒交物业费的权利。双方合同约定经营性房屋所得收入用于本小区公共区域公用设施维护经费的支出，收支情况每年进行两次公示，被上诉人没有做到。每半年向全体业主和物业使用人公布一次管理费收支帐目，包括承租网点的收支情况，经营性收入不透明。原审应根据被上诉人的服务和实际情况，酌情判令上诉人少交或不交物业费。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人青岛通达物业管理有限公司答辩称，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，东南新苑小区业主委员会代表该小区业主，与被上诉人签订的物业服务合同真实有效，对各业主均具有约束力。上诉人刘爱芹作为东南新苑小区的业主，在享受被上诉人的物业服务后，应及时交纳相应的物业费。上诉人所称“被上诉人不履行服务职责，上诉人不应交纳物业费”之理由，证据不足，本院不予采信。
综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘爱芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一五年二月二日
书 记 员 徐雪峰