湖南省新晃侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1227民初164号
原告：杨翠松，女，1975年1月24日出生，户籍地湖南省新晃侗族自治县，现住新晃侗族自治县。
委托诉讼代理人：黄生龙，湖南五溪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩伟，湖南五溪律师事务所实习律师。
被告：张昆，男，1976年4月25日出生，户籍地湖南省新晃侗族自治县，现住新晃侗族自治县。
被告：武海洋，曾用名武水，男，1977年6月24日出生，住湖南省新晃侗族自治县。
被告：武杨，曾用名武二勤，男，1981年3月7日出生，住湖南省新晃侗族自治县。
委托诉讼代理人：武金祥，男，1952年5月8日出生，住湖南省新晃侗族自治县，系武杨父亲。
被告：新晃县华鸿房地产中介服务部，经营场所新晃县人民路糖果搞点厂16号门面，注册号431227600088090。
经营者：金辉宇，曾用名金晟，男，1989年10月22日出生，住湖南省新晃侗族自治县。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1958年12月17日出生，住新晃侗族自治县，系新晃县华鸿房地产中介服务部推荐。
原告杨翠松与被告张昆、武海洋、武杨、新晃县华鸿房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨翠松及委托诉讼代理人黄生龙、韩伟，被告张昆、武海洋，被告武杨的委托诉讼代理人武金祥，被告新晃县华鸿房地产中介服务部经营者金辉宇及委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨翠松向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告杨翠松与被告张昆于2015年1月31日签订的《购房合同》合法、有效；2、判决确认原告杨翠松与被告张昆于2015年1月31日签订的《购房合同》中所购买的房屋（602号房，即坐落在新晃县××镇××路×××号湘（2016）晃不动产权第×××××××号）所有权归原告所有；3、判决确认被告武水、武杨于2016年9月18日将“602房”办理在武水和武杨名下的湘（2016）晃不动产权第×××××××号的行为无效；4、判决四被告及新晃县华鸿房地产中介服务部经营者金辉宇履行原告于2015年1月31日与张昆签订的“602房”（即坐落在新晃县××镇××路×××号湘（2016）晃不动产权第×××××××号）30天内过户给原告；5、本案的诉讼费与财产保全等费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第四项诉讼请求中的房屋过户时间为：在2018年9月20日前过户。事实和理由：2013年11月19日，被告张昆与被告武水、武杨签订了《合作建房协议书》，该《合作建房协议书》第三条约定，楼房分配，房屋建成后，下列房地产归甲方（武水、武杨）所有：柴棚一个，住房两套第二层一套，第三层一套。其它房屋（包括602房，即湘（2016）晃不动产权第×××××××号）归乙方（张昆）所有。2015年1月31日原告通过新晃县华鸿房地产中介服务部的工作人员吴文华介绍与被告张昆签订了《购房合同》，《购房合同》约定：张昆将其与武水、武杨合作建房分得的602房（即湘（2016）晃不动产权第×××××××号）以19万元出售给原告。原告于2015年1月31日向吴文华和张昆支付2万元的定金，2015年2月4日向吴文华和张昆支付了购房款17万元，并支付了水电上户费3000元。原告已将602房装修并居住3年之久，经原告多次催促，四被告仍未将602房过户给原告，即仍未将该不动产权过户到原告名下。原告认为，四被告有义务将602房过户给原告，而没有履行合同约定的义务，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条等有关法律规定，特向法院起诉。
被告张昆辩称，对原告诉讼请求1-4项没有异议，但对第5项有异议，我与华鸿中介有口头协议，这是事实，虽然目前中介公司没有收到中介费，但华鸿中介是提供了服务的。华鸿中介应当承担本案的诉讼费用。过户费用按合同来处理。
被告武海洋、武杨共同辩称，1、购房合同是杨翠松和张昆签订的，但原告没有把购房款支付给张昆，而是支付了华鸿中介，合同中违背了第二点，此合同是无效合同；合同签订的时候武水、武杨都不在场，合同中又有丙方，我认为此合同是无效合同，不应当得到支持。2、张昆从华鸿房地产领了270多万，但并没有把合同中的款项付给我们，导致我们没有协助办理原告的过户手续。如果张昆不把欠我们的钱付清，我们不会配合原告去办证。诉讼费我们不应当负担。
被告新晃县华鸿房地产中介服务部辩称，1、支持原告的办证请求；2、合作建房协议书上是四个人的名字，他们有义务协助原告办理过户；3、张昆有义务协助原告过户，华鸿中介也有义务协助原告过户；4、案件受理费应当由张昆来负担，他们是合伙建房，是效益最大者。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告新晃县华鸿房地产中介服务部的证据1-5，拟证明本案的纠纷与其无关，从原告提交的吴文华名片，收款收据，结合购房合同双方当事人陈述的合同签订过程，可以证实吴文华是作为华鸿房地产中介服务部的工作人员进行了诉争房屋买卖的中介等服务，被告新晃县华鸿房地产中介服务部提交的证据，不能达到其证明目的，本院不予采信。2、原告提交的购房合同，拟证明原告杨翠松与张昆签订了购房合同。武海洋质证意见：此合同没有我的签字，我也没有收到房款，此合同对我没有效力；武金祥质证意见：签订购房合同武水、武杨没有在场，原告的款项没有付给张昆，此合同应当是无效合同。该份购房合同系张昆与杨翠松所签订，双方并无异议，系双方真实意思表示，在双方之间发生合同效力，合同将武水、武杨列为丙方当事人，但两人并未签字确认，不对两人发生合同效力。3、原告提交的收据原件3份1页，拟证明吴文华与张昆共同收到原告购房款19万元及水电上户费用3000元。张昆质证意见：收据应该是真实的，但我没有收取一分钱，钱都是吴文华收取的，此收据上面有我的印章可能是我留在华鸿公司的那枚。根据张昆和原告的陈述，张昆确未直接从原告手中收取房款，系由吴文华收取，但吴文华系为张昆提供双方口头约定的中介服务而代收取的房款，并将房款存入了张昆的合伙人杨代榆的账户上，且收据上的张昆的印章真实无误，足以证明吴文华以张昆名义收到原告购房款的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月19日，被告武水、武杨与被告张昆及其合伙人杨松慧签订《合作建房协议书》,武水、武杨为甲方，张昆、杨松慧为乙方，双方一致同意在××镇（现为××镇）××路×××号共同合作修建商住楼，并约定：由甲方提供位于××镇（现为××镇）××路×××号土地及其上的旧房交付乙方改造商品住房，一楼为柴棚，二楼以上为住宅楼；建房所需资金由乙方承担；房屋建成后，柴棚一个，住房第二层一套、第三层一套归甲方所有，其余房地产归乙方所有；乙方分期共支付甲方105万元补偿金；双方合同开发的房地产，由甲方协助乙方办证；新建商住楼双方有权自行处置各自的房地产。2015年1月31日，经新晃县华鸿房地产中介服务部工作人员吴文华提供中介服务，张昆与杨翠松签订《购房合同》，张昆为甲方，杨翠松为乙方，武水、武杨在《购房合同》中被列为丙方，但两人并未有签字，该合同内容包括：丙方全权委托甲方垫资修建××路上房屋一栋并出售部分楼层，甲方、丙方同意乙方购买该栋房屋住房602号，房屋出售价格为19万元，由甲方收取，合同签订时，乙方支付甲方2万元定金，2015年2月7日前付房款17万及水电上户费3000元，修建该栋房屋报建及所产生的费用全部由甲方负责，验收及办成丙方房产证费用由甲方负责，乙方办理房产证需和丙方进行交易办理，办理乙方房产证由甲方协助办理，丙方无条件协助签字办理，乙、丙方交易办证产生的税及费由乙方全部负责。杨翠松按照《购房合同》约定，于合同签订当日支付了定金2万元，2015年2月4日又支付了购房款17万元及水、水电上户费3000元，吴文华、张昆向杨翠松出具了收据，并将房款存入了张昆合伙人杨代榆银行账户。《购房合同》签订后，吴文华将“602号”房的装修钥匙给了杨翠松，杨翠松对房屋进行了装修，并在房屋装修好后于2015年农历6月初一搬入居住至今。2016年9月18日，新晃县××镇××路×××号602房办理了不动产权证，登记的权利人为武水、武杨共同共有，不动产权证号为湘20**晃不动产权第×××××××号，此不动产权证所载602房，即为《购房合同》所出售的602号房，亦为根据《合作建房协议书》所修建住房中第六层的一套。
另查明，张昆、杨松慧与武水、武杨合作开发建设位于新晃县××镇××路×××号的住宅楼以武水、武杨自建房的名义办理报建手续，建成以后，将不动产权登记在武水、武杨的名下，《合作建房协议书》中约定属于张昆、杨松慧一方的住房，出售以后，以二手房交易的方式直接由武水、武杨名下变更登记到买主的名下。至本案辩论终结止，该栋住宅楼住房已售出十套，其中八套已经完成了不动产权变更登记，本案争议的602房，武水、武杨以张昆欠款未付清为由，不予协助买主杨翠松办理过户手续。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，武水、武杨与张昆、杨松慧签订的《合作建房协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。按照该协议的约定，本案诉争的602房建成后，所有权归张昆、杨松慧，张昆、杨松慧有权自行对602房进行处置。张昆、杨松慧、杨代榆系合伙关系，张昆代表合伙人与杨翠松签订《购房合同》，系双方真实意思表示，合法有效。在杨翠松支付了购房款的情况下，张昆应当转移602房所有权给杨翠松，将不动产权变更登记到杨翠松名下，现因602房的登记在武水、武杨名下，不能及时转移登记，张昆应承担违约责任。本案争议焦点是武水、武杨是否应对杨翠松负违约责任。《购房合同》将武水、武杨列为丙方，因两人并未签字，不是合同当事人，该合同对两人没有约束力，但基于武水、武杨与张昆、杨松慧事先在《合作建房协议书》作出的“双方有权自行处置各自的房地产”以及“双方合同开发的房地产，由甲方协助乙方办证”的明确约定，表明武水、武杨预先同意张昆、杨松慧两人可以转让双方协议约定的所有权归张昆、杨松慧包括本案争议602房在内的房产。而房屋系以武氏兄弟自建房报建，初始产权登记权利人当然为武氏兄弟，按《合作建房协议书》应归张昆、杨松慧的房产出售之时，应由武氏兄弟作为产权登记权利人以二手房买卖形式协助办理产权变更登记。现武水、武杨不予配合办理602房的过户手续，构成违约，应负违约责任。武水、武杨提出张昆尚有欠款未付清的抗辩，本院认为，不足以对抗已支付了全部购房款，并占有居住602房近三年的原告杨翠松要求取得房屋所有权的权利。对于张昆违约，可通过其他途径处理或另案起诉。原告杨翠松要求确认602房归其所有的诉讼请求，本院予以支持，武水、武杨应当将于2016年9月18日登记在其名下的602房所有权转移登记到原告杨翠松名下，过户费用按照约定由杨翠松承担。被告新晃县华鸿房地产中介服务部作为为本案房屋买卖提供中介服务的机构，应依约定协助办理过户手续。关于原告要求确认被告武水、武杨于2016年9月18日将“602房”办理在武水和武杨名下的湘（2016）晃不动产权第×××××××号的行为无效的诉讼请求，并无法律和事实依据，本院不予支持，不再赘述。
综上所述，原告杨翠松的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《不动产登记暂行条例》第五条规定，判决如下：
一、原告杨翠松与被告张昆于2015年1月31日签订的《购房合同》合法、有效；
二、原告杨翠松与被告张昆于2015年1月31日签订的《购房合同》中所购买的坐落新晃县××镇××路×××号602房（不动产权证号湘（2016）晃不动产权第×××××××号）归原告杨翠松所有；
三、被告武海洋（武水）、武杨、张昆应按原告杨翠松要求在2018年9月20日前，将坐落新晃县××镇××路×××号602房（不动产权证号湘（2016）晃不动产权第×××××××号）的不动产权变更登记至原告杨翠松名下，被告新晃县华鸿房地产中介服务部应协助办理相关手续，变更登记费用由杨翠松自行承担；
四、驳回原告杨翠松的其他诉讼请求。
案件受理费4100元，减半收取计2050元，由被告张昆负担700元，武海洋（武水）负担675元，武杨负担675元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 涂克
二〇一八年四月十八日
法官 助理 田耕
代理书记员 周懿
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
(一)根据合同性质不得转让；
(二)按照当事人约定不得转让；
(三)依照法律规定不得转让。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《不动产登记暂行条例》
第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。