上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第6097号
原告宋德超。
委托代理人胡创成，上海维盈律师事务所律师。
被告冀学美。
被告孙雷。
委托代理人李征连，上海瑞富律师事务所律师。
原告宋德超诉被告冀学美、孙雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月21日公开开庭进行了审理。原告宋德超及其委托代理人胡创成，被告孙雷及其委托代理人李征连到庭参加诉讼。被告冀学美经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告宋德超诉称，2013年9月8日，原、被告双方签订“房地产居间协议”和附件“房地产买卖协议”。约定由被告出售位于上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX号XXX室的房屋给原告，房屋售价人民币（以下币种同）1，739，000元。居间协议约定原告应先付20，000元意向金，后转为定金。买卖协议约定若守约方解除买卖协议的，违约方按总房价20%支付违约金347，800元。2013年9月9日，原告依约将20，000元定金汇至被告冀学美账户。2013年9月21日，被告称要涨房价，否则不同意签订买卖合同示范文本。原告不同意涨价要求，被告遂拒绝签订示范文本。2013年12月2日，原告委托律师致函被告，要求被告收到函后两日内签订示范文本，但被告逾期未签。被告曾表示愿意退还20，000元定金，并为其违约行为补偿原告1，000元至3，000元，但原告认为被告造成损失远远不止，故不同意该补偿金额。2013年12月10日原告委托律师致函被告解除了买卖协议并提出索赔。原告认为被告单方提高售价，拒不签订示范文本，显已违约，故诉至本院，要求：1、判令被告双倍返还定金共40，000元；2、判令被告支付原告的损失80，000元。
被告冀学美书面辩称，不同意原告的诉请。理由是：1、其和被告孙雷已经离婚，离婚协议约定系争房屋归其所有，并在之后将孙雷的名字自房产证上划销，所以孙雷和系争房屋并无任何关系。孙雷曾向其说过要卖掉房屋的事情，但其已经明确告知孙雷是否卖房与其无关。2、离婚后孙雷有部分物品尚未搬走，孙雷也会回来看孩子，所以孙雷有房屋钥匙。今年9月初，孙雷说已经和别人以1，740，000元签订居间协议，并让买家打了20，000元定金，其当即表示不同意，并把现金20，000元退给了孙雷。3、原告买房当时应该注意到产权人不是孙雷，所以房子是在其没有签字，没有授权的情况下，由中介公司和原告擅自“买卖”的。
被告孙雷辩称，愿意返还定金20，000元，但不同意原告其余诉请。理由是：原告不能同时主张定金和违约金；其无权代理被告冀学美，所以居间协议和买卖协议都基于无权代理而无效；本案合同无效，定金和违约金的条款都应无效；如果原告认为其有权代理，其就不是本案适格被告。
经审理查明：2013年9月8日，由原告宋德超作为乙方，被告孙雷代理被告冀学美作为甲方，案外人上海巨传房地产经纪事务所作为丙方，三方共同签订“房地产买卖居间协议”一份，约定：乙方为表示对下述房产之购买诚意，向丙方支付意向金20，000元，作为与甲方进行洽谈之用；房屋坐落于上海市浦东新区南六公路XXX弄XXX号XXX室，权利人冀学美，房地产权证编号为沪房地浦字（2013）第217400号；总房价款为1，739，000元（其他交易条件见附件一“房地产买卖协议”）；合同第5条约定，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金，甲方同意将前述定金交丙方保管。待甲方签订本协议后15日内，乙方应补足定金至500，000元，甲方同意将该定金继续交丙方保管。若甲方将该房地产证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方取回由丙方保管的定金，甲乙双方同意，从定金中预留／由丙方保管，至交房当日由丙方转付给甲方。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。该协议签章下方，还注明“房地产买卖协议是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲、乙双方均同意按该协议的内容履行”的内容，并有甲、乙双方签字确认。同时，协议附件一“房地产买卖协议”第三条约定违约责任如下：如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议；若守约方解除协议的，违约方应按照本协议第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。签订合同当日，孙雷并出具“承诺书“一份，内容为“本人承诺为南六公路XXX弄XXX号XXX室产权人冀学美代签房产买卖居间协议。本人代签生效，愿承担法律责任。”
2013年9月9日，宋德超通过转账方式向被告冀学美支付了定金20，000元。
2013年12月2日，宋德超向孙雷、冀学美寄送律师函，表示两被告拒绝签订房屋买卖合同属于违约，要求两被告在收函后2天内签订买卖合同示范文本。
2013年12月9日，宋德超再次向孙雷、冀学美寄送律师函，表示正式解除居间协议和附件，要求支付违约金和双倍返还定金。
另查明，孙雷与冀学美原系夫妻关系，2013年5月24日离婚。系争房屋原系孙雷与冀学美两人共同共有，2013年6月11日经注销登记后为冀学美一人所有。
庭审中，原告宋德超向法庭提供了照片一组，证明签约当日，孙雷向其提供了冀学美的身份证原件和系争房屋的产权证原件。孙雷对此并无异议。被告冀学美向法庭提供了收条一份，证明其已经将收取的定金20，000元还给孙雷。孙雷对收条表示无异议，宋德超则不予认可。
证人叶某到庭作证称：签订居间协议时，孙雷向宋德超出示过冀学美的身份证和房产证原件，并称其“太太”（冀学美）身体不好不能来签；证人曾要求孙雷出具结婚证，孙雷表示没有带，在写了承诺书证明委托关系后双方签约；签约之前曾带原告看过两三次房，并在挂牌之前通过电话征求过冀学美的意见；因为孙雷要求提价20，000元，宋德超没有同意，双方因此没有签订正式买卖合同。证人陈某某到庭称，签订居间协议时，孙雷出示了冀学美的身份证和房产证原件，并称其“老婆”生病，但没有出具委托书和结婚证，只写了承诺书。孙雷对证人证言并无异议，认为证人证明了孙雷没有出示过结婚证和授权委托书。
审理中，经法庭释明，原告表示其之所以诉请定金和损失两项主张，是因为双倍返还定金不足以弥补原告损失，故在诉请2中再主张损失80，000元。
上述事实，由房地产买卖居间协议及附件、收据、照片、证人证言、律师函等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，首先，本案争议之一在于孙雷代理冀学美签订居间协议的行为是否是有权代理，原告认为孙雷是有权代理，并认为即便是无权代理，亦已成立表见代理，因而代理行为有效。被告则认为孙雷并无授权委托书，其与冀学美亦已解除婚姻，其系无权代理，故而代理行为无效。本院认为，冀学美本人也证实孙雷曾向其表示过代为出售系争房屋的意思，其本人的身份证和房产证亦交由孙雷在签订居间协议时向买受方出示，并且双方签约过程中买受方多次看房，结合证人称其在挂牌时曾电话征求过冀学美本人意见的证言，本院认定冀学美授权孙雷出售房屋的事实成立，其应承担系争的“房地产买卖居间协议”中甲方的合同责任。故对原告诉请要求孙雷承担相应合同责任的诉请予以驳回。两被告辩称孙雷可以进出系争房屋并擅自拿取了冀学美的身份证和房产证的理由，缺乏事实依据，亦不符合常理，故不予采纳。其次，原告与被告冀学美之间的居间协议和附件系当事人之间真实意思表示，合法有效，原告亦按约向被告冀学美支付了定金20，000元，现因两被告原因未能签订买卖合同示范文本，原告据此解除居间协议及其附件，并要求冀学美双倍返还定金，于法有据，予以支持。同时，原告认为双倍返还定金不足以弥补其实际损失，还诉请要求冀学美赔偿损失80，000元，但未提供其损失的事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冀学美应于本判决生效之日起十日内向原告宋德超返还定金40，000元；
二、驳回原告宋德超的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，700元，由原告宋德超负担1，900元，被告冀学美负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 刘鼎康
二〇一四年八月十一日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。