山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终2058号
上诉人（原审被告）：马龙海，男，1965年8月9日出生，汉族，住威海市。
被上诉人（原审原告）：威海华联商厦股份有限公司，住所地威海市环翠区新威路58号。
法定代表人：刘跃华，董事长。
委托诉讼代理人：都业金，男，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：明良辉，山东西政律师事务所律师。
上诉人马龙海因与被上诉人威海华联商厦股份有限公司（以下简称“华联公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
马龙海上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华联公司的诉讼请求。事实与理由：1.华联公司原系国有企业，案涉房屋系华联公司为解决职工住房问题而分配的福利性房屋，马龙海按照职工工龄、职位、学历、特殊技能等综合考核打分情况取得案涉房屋，后案涉房屋因华联公司未进行房改，1999年华联公司以扣除工资、收回房屋、辞退为要挟，强行与马龙海签订租房协议。福利分房是国家给予职工的优惠政策，华联公司不能随意决定分房政策与价格，因此华联公司要求收回房屋没有法律依据；2.华联公司职工及参与建房、分房的原公司领导均可证实案涉房屋系分配给马龙海的福利住房，即使租房协议有效，双方亦系公房租赁关系，不属于民事法律关系，依据《最高人民法院关于房地产受理问题的通知》的相关规定，不属于人民法院的受理范围；3.案涉房屋未进行房改，亦未按照《山东省取消福利分房实行新房新制度暂行办法》给予马龙海一次性住房资金补偿。因此一审法院判决马龙海退还房屋，侵害了其合法权益。
华联公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
华联公司向一审法院起诉请求：1、判令马龙海立即向华联公司返还威海市古寨西路－63号501室房屋；2、马龙海向华联公司支付自2011年6月至2016年5月的房租11760元，并承担自2016年6月至交还承租房之日止的租金；诉讼中华联公司增加诉讼请求，要求马龙海支付房租至2017年4月，共计70个月，租金13720元，并支付之后至交还房屋之日止的租金。
一审法院认定事实：华联公司、马龙海认可马龙海承租的房屋是位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路－63号501室，原房租标准为每月39.2元。马龙海于2007年3月离开华联公司单位，但仍然租住案涉房屋，未依约退还。马龙海最后一次交纳房租的时间是2011年5月，是按提高后的标准每月196元交纳。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2001年11月1日，华联公司与马龙海签订一份租房协议书，约定华联公司分给马龙海的住房是租房，而不是福利分房；租金按室内的实用面积（客厅、卧室、卫生间、厨房每平方米0.90元，封闭式阳台每平方米0.20元，草厦子每平方米0.10元）收取房租费，每月从马龙海工资中扣除，同时取消房补。如以后租房价格国家另有规定，按国家规定执行；马龙海自由离职、被辞退、或解除劳动合同、个人要求调离及限期调离和被开除者，自人事部公布之日起6个月内马龙海要退还华联公司租房；马龙海租用的华联公司住房，产权属华联公司，马龙海只有租用期内的使用权，没有支配权，更不准出租或出借给别人居住，如发现有出租或出借的，华联公司有权限期收回租房。
华联公司提交落款时间为2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，据以主张：由于公司员工流动性加大，对公司宿舍管理做出新的规定，重新同租住公司宿舍的人员签订房屋租赁合同；对于已经离职的租房户房租予以调整，将现房租提高5倍，方案经职工代表大会通过后，于2010年6月1日实施。华联公司称调高后的房租仍然低于市场价格。
华联公司还提交了2011年5月12日马龙海交纳房租的费用清单，记载收取房租的标准是每月196元，马龙海对收据真实性没有异议，认可房租交纳到2011年5月，认为华联公司在事先没有通知的情况下单方提高房租标准，其按提高后的标准交纳房租是迫于无耐。
马龙海为证实自己的主张提交证据有：1、威海华联商厦收款收据二份，记载收到李玉生、李元朴交来款项一万元，备注有“预收宿舍款”字样。2、通知复印件一份，落款时间1999年2月28日，内容为对于未参加房改、仍住公司公有住房的住户，从1999年4月开始改为租房，并签订租房协议书，其租房事项按协议书条款执行；租房协议书发给各住户签字后上交公司总务部，五月份不签字的，按规定取消租房资格。3、上访信件复印件二份，反映案涉房屋遗留问题。华联公司对上述证据分别就关联性、真实性等提出异议，均不予认可。
另，马龙海申请证人就案涉房屋系集资建房等问题出庭作证，证人谭某陈述：其原系华联公司职工、与马龙海是同事关系，2009年辞职；华联公司单位曾经向符合分房条件的职工收取一万元集资建房款，其看到过华联公司下发到科室的通知，即马龙海提交的证据二。证人丛某陈述：他是华联公司的职工，2013年退休；案涉房屋是当时华联公司分给职工的，曾要求分到房子的人每人交纳一万元的集资款，也看到过马龙海提交的通知。华联公司对两名证人的证言不予认可，认为关于房屋的权属性质不能单凭证人证言确定，目前华联公司已取得案涉房屋的所有权。
另查，华联公司于2001年办理了案涉房屋所在整幢楼的房屋所有权证书，房证编号为威房权证字第××号。
一审法院对于本案有关证据分析认定如下：华联公司已于2001年取得案涉房屋所有权，华联公司提交的租房协议书，有马龙海本人的签名，因此，对于该协议书一审法院予以采信；华联公司提交的2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，同时提交了2015年8月24日马龙海交纳房租的费用清单，记载收取房租的标准是每月218.5元，马龙海对交纳房租的收据没有异议，认可房租交纳到2011年5月，一审法院认为该组证据可以相互印证，具有真实性关联性和客观性，予以确认。马龙海提交的三份书证中的上访信件是上访人对于事情的总结陈述，不具备证据的客观性，收款收据当事人是案外人且没有反映出收取的宿舍款是案涉房屋，不具备关联性，故对上述证据不予采信。马龙海提交的通知系复印件，华联公司对真实性不予认可，一审法院认为从该通知内容与华联公司诉称认可的马龙海居住案涉房屋系租房的事实相对应，可以确认其真实性，予以采信。马龙海提请出庭的两名证人的证言，一审法院认为，证人没有陈述和确认马龙海曾交纳过集资款，也不知道集资款后来是否退回，其关于案涉房屋性质的认识是其个人主观判断，不能对抗华联公司、马龙海双方租房协议书的真实意思表示，因此，一审法院对于两名证人证言不予采纳。
一审法院认为，本案争议焦点有三点：一、马龙海住房是否福利分房，华联公司、马龙海之间是否平等的民事法律关系，案件是否属于法院主管的民事案件；二、马龙海是否应当返还承租房屋；三、部分房租是否超过诉讼时效，马龙海是否应当按提高后的房租标准交纳所欠房租。
关于第一个争议焦点，根据华联公司、马龙海订立的租房协议书、马龙海提交的通知以及双方均认可的马龙海实际租住案涉房屋并交纳过租金的事实，可以认定华联公司、马龙海双方之间形成房屋租赁合同关系，该合同关系是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。马龙海关于租房协议书系被迫签订的辩称，没有提供任何证据，一审法院不予采纳；马龙海关于案涉房屋系福利分房、应当参加房改、双方之间并非平等的民事法律关系、本案不属于法院主管的民事案件的主张，一审法院认为，租房协议书中明确载明分给马龙海的住房是租房，而非福利分房，且约定了租金的具体计算方式及违约条款，具备民事合同的基本要素，因此，对马龙海该项辩称，一审法院不予支持。
关于第二个争议焦点，华联公司、马龙海双方签订的租房协议书明确约定，在马龙海自由离职、被辞退或解除劳动合同等情况下，马龙海要退还华联公司租房，现马龙海已于2007年离开华联公司单位，依约应将房屋退还华联公司。因此，华联公司要求马龙海返还承租的房屋理由正当，一审法院予以支持。
关于第三个争议焦点，一审法院认为，华联公司、马龙海双方没有约定租赁期间，也没有约定交纳房租的期限，而且马龙海一直承租案涉房屋，双方间的租赁关系一直持续存在，因此，华联公司的起诉不超过诉讼时效。由房租收据记载的内容可以看出，马龙海在华联公司诉讼之前，已经按每月196元标准交纳了房屋租金，因此，华联公司主张以该标准计算马龙海拖欠租金的理由正当，庭审中马龙海认可房租交纳至2011年5月，故对华联公司要求马龙海支付房租的起止时间自2011年6月至2017年4月、共计70个月未交房租，一审法院予以确认，对华联公司要求马龙海支付拖欠的房租共计13720元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于2017年4月之后的房屋占用费用，马龙海亦应按每月196元的标准给付至实际返还房屋时止。
综上，华联公司诉讼请求事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、马龙海于判决生效后三十日内将位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路-63号501室房屋返还给威海华联商厦股份有限公司；二、马龙海于判决生效后十日内给付威海华联商厦股份有限公司案涉房屋2011年6月至2017年4月的租金13720元；三、马龙海自2017年5月至返还承租房之日止，按照每月196元的标准向威海华联商厦股份有限公司支付占用房屋的使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由马龙海负担。
二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为案涉房屋系福利性分房还是租房，本案是否属于人民法院受理范围，马龙海应否将案涉房屋返还华联公司并交纳相应租金。首先，马龙海作为完全民事行为能力人，应当知道签署相关文书即产生的法律后果。案涉租赁协议书经马龙海签字确认，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋协议书中明确载明分给马龙海的住房是租房，而非福利分房，且约定了租金的具体计算方式及违约条款，马龙海主张案涉房屋系福利分房，房屋性质应结合相应权属证明等予以认定，非依据个人观点所能定性。案涉房屋产权登记在华联公司名下，马龙海多年亦按照租房协议约定交纳租金。马龙海主张签订案涉租房协议书系受华联公司胁迫不得已而为之，但未就此提交证据证实，亦未做出合理解释，据此一审法院认定双方系房屋租赁合同关系，并依法受理该案，于法有据，本院予以维持。其次，根据协议约定，若马龙海离职、被辞退、解除劳动合同或者马龙海将案涉房屋出租或出借他人，马龙海应退还华联公司租房，华联公司有权收回租房。马龙海已于2007年离开华联公司，一审法院根据合同约定，判令马龙海返还案涉房屋并交纳拖欠租金，并无不当，本院予以维持。
综上，马龙海的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费94元，由马龙海负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年十一月十六日
书记员 邓雯涛