福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第4364号
原告中国建设银行股份有限公司福州广达支行，住所地福州市。
负责人吴平，该行行长。
委托代理人朱黎暾，福建博世律师事务所律师。
被告林贤波，男，汉族，1973年9月9日出生，住福州市平潭县。
被告福建三隆房地产开发有限公司，住所地福州市马尾区。
法定代表人郑义忠，该公司董事长。
委托代理人王华，福建信得律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司福州广达支行与被告林贤波、被告福建三隆房地产开发有限公司（以下简称三隆公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年9月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告三隆公司委托代理人均到庭参加诉讼，被告林贤波经本院公告传唤，公告期届满无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司福州广达支行诉称，2012年2月24日中国建设银行股份有限公司福建省分行（下称：建行福建省分行）与两被告签订合同编号2012年建闽房五个房借字12号《个人住房借款合同》，约定由被告林贤波向原告借款260000元整，用于购买坐落于福州市马尾区亭江镇中心区房产，借款期限为20年，即从2012年2月29日至2032年2月29日止，借款年利率为基准利率上浮10%，即年利率为7.755%，按月结息以及逾期还款的违约责任，被告林贤波以上述购买的房产作抵押并经福州市房地产交易管理所登记，被告三隆公司对上述借款提供连带责任担保。合同还约定本合同项下贷款发放后，贷款人建行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告以及本合同的争议解决方式为：向贷款人住所地人民法院起诉。合同签订后，建行福建省分行依约发放贷款260000元，但被告林贤波仅归还部分本息。截至2014年8月20日止，被告林贤波尚欠原告借款本金人民币248875.12元及其利息人民币11003.33元、违约金人民币459.12元未付。被告三隆公司也不履行合同约定担保义务。两被告行为已构成违约。依合同约定，原告有权要求被告立即偿还本合同项下所有债务的借款本金、利息、违约金和费用，并要求其承担违约责任。故请求判决1、依法判决被告林贤波归还原告借款本金人民币248875.12元及其利息、违约金（暂计至2014年8月20日利息人民币11003.33元、违约金人民币459.12元，以后利息按合同规定计算），以上共计人民币260337.57元；被告三隆公司对上述款项承担连带偿还责任。2、依法确认房屋抵押有效，拍卖、变卖被告林贤波位于福州市马尾区亭江镇中心区单元抵押房产优先偿还上述欠款。3、本案诉讼费、财产保全费、公告费、律师费由两被告承担。
被告福建三隆房地产开发有限公司辩称，根据担保法第四十七条，原告与被告林贤波的抵押关系合法有效，根据担保法第二十八条，在既有物的担保又有人的保证情况下，保证人只对物的担保以外的债权承担保证责任，根据物权法第一百七十六条，债务人自已提供物的担保，债权人应先就该物的担保实现债权，所以原告应当根据上述规定就抵押物实现债权后不足部分才能向被告三隆公司要求承担担保责任。被告三隆公司对讼争房屋的土地、房屋总登均已完成，由于被告林贤波不予办理产权登记，被告三隆公司关于产权登记的义务已完成，应当适用关于被告林贤波办好产权后被告三隆公司不承担担保责任的合同的约定。
原告为支持其诉讼请求，提供以下证明材料：
A1、个人住房借款合同，证明1、建行福建省分行与被告之间借款、抵押法律关系。2、本合同项下贷款发放后，贷款人建行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告。
A2、预购商品房贷款抵押登记证明书，证明被告林贤波自愿抵押房产，并经房管部门抵押登记。
A3、个人贷款支付凭证，证明建行福建省分行依约向被告林贤波发放贷款45万元之事实。
A4、中国建设银行个人贷款对账单，证明被告偿还原告借款本息明细情况以及截止2014年10月29日被告欠款数额。
A5、委托代理协议，证明原告因本案诉讼而支付律师费数额，该律师费依约由被告承担。
被告三隆公司对原告提供的证明材料质证如下：A1－A5真实性无异议，但A2证明对象无异议，说明已办理过抵押登记，被告三隆公司的义务已完成。
被告三隆公司为支持其所述提供以下证明材料：
B1、2013年5月29日的房屋初始登记证明，证明被告三隆公司完成房屋产权证的总登记。
B2、2013年10月8日土地预登记证明，证明被告三隆公司完成房屋的土地总登记。
原告对被告三隆公司提供的证明材料质证如下：B1、B2真实性无异议，但根据合同约定，被告三隆公司的担保责任是至被告林贤波抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误收。
被告林贤波未提供书面答辩状及证明材料。
经庭审举证、质证，本院对原、被告提供的证明材料认证如下：被告对原告提供的A1－A5真实性均无异议，本院予以确认，可作为本案定案的依据；原告对被告B1、B2真实性无异议，本院予以确认，可作为本案定案的依据。
经审理查明，本院认定如下事实：2012年2月24日，建行福建省分行与两被告签订合同编号：2012年建闽房五个房借字12号《个人住房借款合同》一份，合同约定，由被告林贤波向建行福建省分行借款260000元整，用于购买坐落于福州市马尾区亭江镇中心区房产，借款期限为20年，即从2012年2月29日至2032年2月29日止，借款年利率为基准利率上浮10%，即年利率为7.755%，还款方式为等额本息还款方法，担保方式为抵押加阶段性保证，如被告林贤波不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建行福建省分行有权宣布借款立即到期，要求被告林贤波立即清偿借款本息及相关费用。被告林贤波以上述购买的房产作抵押，并于2012年2月28日在福州市房地产交易登记中心办理预购商品房抵押权预告登记。被告三隆公司对被告林贤波的上述借款提供连带责任担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行福建省分行核对无误、收执之日止；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。合同还约定本合同项下贷款发放后，贷款人建行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告以及本合同的争议解决方式为：向贷款人住所地人民法院起诉等。
2012年3月6日，建行福建省分行向被告林贤波发放贷款260000元，但被告林贤波未按约还款。截至2014年8月20日止，被告林贤波尚欠原告借款本金248875.12元、利息11003.33元、违约金459.12元。被告三隆公司也未履行合同约定担保义务。故原告诉至法院。
综上事实，本院认为，建行福建省分行与两被告签订的《个人住房借款合同》，是各方真实意思表示，系合法有效的，各方应依约履行。建行福建省分行依约向被告林贤波发放贷款26万元，但被告林贤波未按约足额还款，已构成违约，因讼争合同约定贷款人建行福建省分行将合同项下的所有权利义务一并转给原告，故原告要求被告林贤波偿还贷款本金、利息、违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持；原告要求被告赔偿律师费损失，但未提供律师费支付凭证，故本院不予支持。被告林贤波以其名下房产为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，抵押担保法律关系依法成立，现原告要求以抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债务，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
被告三隆公司书面承诺为被告林贤波的上述债务承担连带保证责任，担保法律关系依法成立，故原告要求被告三隆公司对被告林贤波的上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因讼争合同约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，故被告三隆公司称原告应当就抵押物实现债权后不足部分才能向被告三隆公司要求承担担保责任，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告三隆公司称其关于产权登记的义务已完成，故不承担担保责任，与事实不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告林贤波应在本判决书生效之日起十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司广达支行借款本金248875.12元和利息11003.33元、违约金459.12元（利息、违约金暂计至2014年8月20日止，此后利息、违约金按合同约定计算至被告还清欠款之日止）；
二、如被告林贤波未能按照上述判决还款，原告中国建设银行股份有限公司广达支行有权对被告林贤波名下坐落于福州市马尾区亭江镇中心区房产申请折价、拍卖、变卖，并从所得价款中优先受偿；
三、被告福建三隆房地产开发有限公司对被告林贤波的上述债务承担连带还款责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司广达支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5305元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 蔡华峻
审判员 林小芬
审判员 赵 毳
二〇一五年五月十五日
书记员 陈丽霞