黑龙江省鸡西市滴道区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滴民初字第409号
原告朱振宇，男，38岁，汉族。
委托代理人张淑芝。
被告陈利，女，44岁，汉族。
被告董延海，男，42岁，汉族。
第三人姜海彬，男，40岁，汉族。
原告朱振宇诉被告陈利、董延海、第三人姜海彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱振宇的委托代理人张淑芝，被告陈利、董延海及第三人姜海彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱振宇诉称，2012年8月31日，原告租被告的门市楼位于鸡西市滴道区同乐五组团A5-A6群房1号门市，签有合同，从2012年9月1日至2015年8月31日止，2013年6月6日双方签定第二年收条，原告交给被告定金4，000.00元，2013年9月中旬交剩余款，可2013年9月1日被告又与姜海彬签租赁合同，将该门市租给别人，被告违约，应返还原告的双倍定金8，000.00元。1.要求被告双倍返还定金8，000.00元，终止合同。2.由被告承担诉讼费。
被告陈利、董延海辩称，1、原告朱振宇存在欺骗行为，不尊重事实；2、原告提供的收条为伪造签名“陈利”，收条不是真实的收条，根本不能成为证据；3、双方共同遵守合同，原告违约在先，未经我们同意将房屋转租给第三人；4、原告给被告造成租金损失不止4，000.00元，房主陈利保留对原告朱振宇上诉的权利。他说是在我知情的情况下转租的，现在第三人也可以给我作证是在我不知情的情况下转租的，收条下面的小字是我们自己写的（但不是签在这张纸上），我们只收到2，000.00元，转租给第三人是在三方在一起协商后转租。
第三人姜海彬辩称，我做买卖为了赢利，我不可能只签三个月，我和朱振宇原始合同上写着下年房租不变，后来当地房租全部降价，我要求他也降价，朱振宇不同意，最后找到原房主，三方合议，朱振宇退出，我和房主签订合同，我以2万元价格承租。
本案经公开开庭审理，三方当事人进行了举证、质证。
原告朱振宇提交的证据有：
证据一、2012年8月31日房屋租赁合同一份，证明双方签订的房屋租赁合同，期限为2012年9月1日至2015年8月1日，每年的租金为24，000.00元，第三年的租金按市场价波动协商，而且是任何一方提出终止合同提前三个月通知对方，该合同有效。
证据二、2013年6月6日收条一份，证明双方签订的收条一份，为2013年9月1日至2014年9月1日租金的定金4，000.00元，上面的大字是朱振宇写的，签名也是朱振宇写的，下面的字是给董延海看过之后所签，董延海对上面朱振宇所写的字是认可的。
证据三、被告与第三人签的出租合同复印件一份，证明租期为2013年9月1日至2014年8月31日，共12个月，合同门市与被告所签的合同是同一个门市，被告应将原告所交定金双倍返还。
证据四、朱某某出生医学证明一份，证明原告的妻子生孩子，剩余三个月的租期有偿转给第三人姜海彬，原告通知被告，被告同意，原告打算三个月后即2013年9月1日收回房子继续经营。
证据五、2013年9月25日视频记录摘要（庭审中视频内容无法播出），证明姜海彬和被告签订了合同是在被告与原告没有解除合同的情况下违约签订的合同，而且原告交给被告4，000.00元定金的事，仅是第三人姜海彬听原告自己说交给被告4，000.00元。
被告陈利、董延海提交的证据有：
证据一、姜海彬证言一份，证明2013年6月，未经房东同意，原告擅自将房屋转租，违反合同法，原合同自动解除。
证据二、照片两张，证明橱柜和抽油烟机是房主陈利在房屋装修时就配备的基础设施，是固定物品是搬不走的，同时证明在其不知情的情况下，朱振宇私自转租。
第三人姜海彬提交的证据有：
证据一、朱振宇兑店的清单复印件一份，证明朱振宇确实兑店给我，包括店里的各项设施，现在我不经营了，我准备拿走，房主说橱柜和排油机是房主的，不让拿走。
本院经过审查核实，认证如下：被告对原告所提交证据一、三没有异议，第三人对原告提交证据一认为与其无关，对证据三无异议，本院对这两份证据予以采信。原告提交的证据二，被告有异议，第三人对该份证据不知道，且收条内容自相矛盾，本院不予采信。对原告提交的证据四，被告异议理由成立，第三人对该证据有异议，9，500.00元是三个月的房租外加里面的设备钱，三个月后，还得保证下一年由其优先承租，且该证据与本案没有关联性，本院不予采信。对原告提交的证据五，被告提出异议，第三人对该证据有异议，且庭审中视频无法播放，无法认定其真实性，对该证据本院不予采信。原告对被告提交的证据一，异议理由成立，第三人对该份证据不知道，对该份证据本院不予采信。对被告提交的证据二与本案无直接关联性，本院不予采信。原告对第三人提交的证据一，真实性无异议，被告对该证据有异议，结合本案事实及当事人当庭陈述，本院予以采信。
根据以上所确认的证据及原告、被告、第三人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：
2012年8月31日，原告朱振宇与被告陈利签订房屋租赁合同，合同约定“甲方将位于鸡西市滴道区同乐五组团（滴道学校旁边）A5-A6群房1号门市房出租给乙方营业使用，租赁期限自2012年9月1日至2015年8月31日”“本房屋年租金人民币24，000.00元，兑店费4，000.00元”“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。”原告给付被告2012年9月1日至2013年9月1日的年租金及兑店费，被告交付了租赁物。2013年6月1日，原告朱振宇未经原房主（被告陈利）同意将该租赁房屋兑店给第三人姜海彬，租期为2013年6月1日至2013年9月1日，租金及兑店费为9，500.00元（其中兑店费4，000.00元）并约定保证第三人下一年度优先承租，在这之后，原告朱振宇交付给被告董延海2，000.00元作为2013年9月1日起下一年度的部分租金。在2013年8月份，第三人姜海彬找原告朱振宇询问下一年度承租事宜，其要求降低房租，原告此时告知二被告转租房屋的事，后就此事三方共同协商，原告朱振宇退出，被告陈利与第三人姜海彬于2013年9月1日重新签订了出租合同（租期2013年9月1日至2014年8月31日），并约定“本房屋年租金20，000.00元，按年结算（9月1日先交10，000.00元，剩下租房款10，000.00元在2013年9月30日前交清）”。第三人姜海彬未按时交付下半年租金给被告陈利，在半年到期时，第三人姜海彬不经营撤店，将店中设备拆除并搬走，被告陈利发现后，阻止其搬走，就此事第三人找到原告，原告于2013年3月3日为第三人出具了清单一份，证明其兑店给第三人时店内设备清单。
本院认为，原、被告双方于2012年8月31日签订的房屋租赁合同，形成了房屋租赁合同关系，原告朱振宇主张在承租期间，于2013年6月1日经被告董延海同意其将租赁房屋转租给第三人姜海彬，因2013年8月31日三方共同协商转租一事，原告朱振宇退出，被告陈利与第三人姜海彬于2013年9月1日重新签订了出租合同，应认为被告陈利在事后对原告朱振宇转租行为进行了追认，同时被告陈利与原告朱振宇签订的原租赁合同解除。原告朱振宇主张被告董延海收到定金4，000.00元，因原告提交的收条主要内容系其本人所写，收条中房东签名“陈利”二字亦是原告朱振宇自己所写，本院对其真实性不予认定，二被告认可收到2，000.00元，故本院对数额2，000.00元予以确认。本案中原告朱振宇的诉求主张不能适用定金罚则，被告董延海收取的2，000.00元不具有定金的性质，定金指合同当事人一方以保证债务履行为目的，于合同成立时或未履行前，预先给付对方的一定数额的金钱的担保方式。本案中虽双方对该款以定金称谓，但被告董延海于2013年6月收取的该款系依据2012年9月1日所签的房屋租赁合同，合同中未约定定金，且该合同第一年已经履行完毕，该款不是合同签订时或未履行前预先交付的，而是第二年的房租预付款，故原告要求二被告双倍返还定金的主张，本院不予支持。但被告董延海收到原告朱振宇2，000.00元的事实存在，且原告、二被告、第三人三方共同协商终止原合同，原告朱振宇退出，被告陈利与第三人姜海彬重新签订出租合同，被告董延海应当将2，000.00元房租款予以退还给原告朱振宇。被告陈利、董延海主张原告朱振宇违约在先的辩解意见，因其在事后又与第三人姜海彬签订了出租合同，视为其同意原告的转租行为，故本院对其不予采纳。原告主张终止原合同，因2013年8月31日三方共同协商，按照2012年8月31日签订的房屋租赁合同的约定经当事人协商一致可以终止合同书，该合同已经终止，故对原告的该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈利、董延海于判决生效之日起十日内返还原告朱振宇现金2，000.00元。
二、驳回原告朱振宇的其他诉讼请求。
本案受理费50.00元由原告朱振宇负担20.00元，被告陈利、董延海负担30.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如当事人在规定的期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。逾期申请执行的，人民法院不予受理。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 吴 明
人民陪审员 张水晶
人民陪审员 吕昕阳
二〇一四年四月九日
书 记 员 陈 玉