黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第379号
上诉人（原审被告）黑龙江新天天通讯设备有限责任公司。
法定代表人祁秀利，职务经理。
委托代理人崔明文，男，1967年12月20日生，该单位总经理。
委托代理人杨柄柱，黑龙江广福律师事务所律师。
被上诉人高华，男，1979年8月25日生，无固定职业。
委托代理人代亚荣，女，1950年12月23日生，无固定职业。
委托代理�于会泳，黑龙江闻明律师事务所律师。
上诉人黑龙江新天天通讯设备有限责任公司（以下简称新天天公司）因与被上诉人高华房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2014）外民一初字第996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人新天天公司委托代理人崔明文、杨柄柱，被上诉人委托代理人代亚荣、于会泳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年9月1日，高华与新天天公司签订了房屋租赁合同，合同约定：高华将诉争房屋出租给新天天公司，租赁期限为2013年11月1日至2018年10月30日，租金为每年310000元；新天天公司保证承租房屋仅作为新天天手机用房使用；如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，在取得高华同意后另行签订合同；任何一方未能履行本合同规定的条�，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。现新天天公司承认诉争房屋正在经营的项目为台球室，但辩称为新天天公司自身经营，并无转租行为。
高华诉称：高华系位于哈尔滨市道外区承德街156号、158号房屋的所有权人。2003年10月14日，高华将房屋出租给新天天公司使用，约定租期自2003年11月1日起至2008年10月30日止，新天天公司负责水、电费、采暖费、物业费的交纳。该合同期满后双方又签订两次续租合同，2013年9月1日续签的合同约定租期自2013年11月1日起至2018年10月30日止，年租金为31万元人民币。合同第三条约定：“乙方（被告）保证承租房仅作为新天天手机用房使用。”第五条约定：“如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，在取得甲方（原告）同意后另行签订合同。”第六条约定：“任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。”租期内，新天天公司违约欠缴2003年-2008年租赁期间物业费，现新天天公司未经高华允许，擅自将房屋部分转租给合同以外当事人以经营台球厅使用，违反双方合同约定，高华要求解除2013年9月1日签订的房屋租赁合同，诉讼费由新天天公司承担。
新天天公司辩称：新天天公司没有拖欠高华物业费，也没有转租行为，高华所述不是事实。新天天公司不存在违约行为，依法成立的合同受法律保护，台球室是新天天公司的自营项目，请求法院驳回高华诉请。
原审判决认为：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效。新天天公司辩称诉争房屋内正在营业的台球室为新天天公司的自营项目，但新天天公司举示的证据相互矛盾，无法证明其主张，故因证据不足，不予采信。结合高华提供的证据，可以认定新天天公司擅自将诉争房屋转租给他人。新天天公司在没有取得高华同意的情况下，将诉争房屋转租给第三人，违反了双方合同约定的第五条，应承担违约责任。按照双方合同约定的违约责任，高华有权提前解除合同，故对高华要求解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。判决：待本判决生效之日起，解除高华与新天天公司于2013年9月1日签订的房屋租赁合同。案件受理费100元，由新天天公司负担。
新天天公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，双方2013年签订的房屋租赁合同履行不足一年，高华因想出售房屋，借口新天天公司拖欠物业费违约及转租房屋而诉至法院要求解除合同。新天天公司向一审法院提交的书面证据《补充协议》约定物业费由高华缴纳，高华所谓的转租台球厅是新天天公司的自营项目。高华提交的证据是其偷录的台球厅经理的一段听不清的录音。新天天公司提交的台球厅经理的证人证言是能够澄清此问题的最直接且相关的证据，但一审法院认为“因证人无某某出庭且书面证言的内容与原告举示的录音证据向矛盾，本院不予采纳。”一方面，因一审法院未组织双方证据交换，导致新天天公司知道高华录音证据时已经过了申请证人出庭的期限，才不得已出示证人证言，并认为证人亲笔书写并按手印的直接证据，效力明显大过高华含混不清的传闻证据；新天天公司代理人在一审期间阅卷发现了录音资料，就此询问林某某，并没有给林某某看录音记录。林某某表示因为房东是熟人，突然来说一些莫名其妙的话，自己工作很忙，随口应付，只想快点将房东打发走，自己都不记得谈过什么，在此情形下，林某某做出了“不是我的本意”的意思表示。录音在一审开庭时没�播放。另一方面法院不能因为证据互相矛盾而不采信新天天公司的证据。林某某与新天天手机之间，无论是劳动关系还是劳务关系，均不对台球厅经营主体为新天天手机的事实构成影响。新天天手机作为一家全国大型连锁企业，台球项目并非无照经营，至多算是超范围经营，正在逐渐规范，且属于另外的法律关系，是否符合工商业管理规章制度与本案无关。本案诉讼的标的物为承德街158号，即经营台球的地下室，双方签订的合同是关于承德街156号，对于地下室双方只有口头约定，不在合同范围之内，即便真如高华所说其也仅有权提出解除承德街158号的合同，因为158号一直在经营手机。二、原审判决错误适用法律，按照合同约定，“新天天手机”可以任意合法方式使用租赁的房屋，如何经营、使用无需征求高华同意。双方已经第三次续签合同，租赁高华道外的房屋�然是用于道外营业部经营，双方2013年9月1日第三次续签合同时，新天天公司的台球项目也已经开展3年半，高华对此情况当然应该知道。即使假定新天天公司如何经营、使用需要高华同意，那2013年9月1日高华在合同上签字的行为，也不难推定其是知情同意的。请求撤销原审判决，驳回高华的诉讼请求，诉讼费由高华承担。
高华辩称：一、新天天公司所述不实。如高华因想出售房屋而借口新天天公司拖欠物业费及转租要求解除合同，那么高华不会与新天天公司签订房屋租赁合同。新天天公司提交的不欠物业费的证据与本案没有关联性，补充协议是2008年以后的租期内与我方关于物业费分担的约定。新天天公司营业执照范围，不包括台球项目经营。我方提供的录音证据清晰完整，可以还原案件事实。且新天天公司已经承认录音对话中的当事人是高华父亲高殿义与台球吧�理林某某。新天天公司不能提供证据证明录音是因林某某受到威胁、利诱，违背自己真实意愿而对转租事实所作的陈述。新天天公司转租经营的台球厅有自己的名称即豪爵台球吧，该名称明显区别于新天天公司，不能说是自营。二、新天天公司说法矛盾，其一会儿说配合法院查清事实，主动提交台球厅经理的证人证言，一会儿又说法院未组织交换证据。三、豪爵台球吧无照经营，从事的是非法经营行为。违约转租以及非法经营行为应当及于合同项下房屋的全部。虽然两个房屋是独立的产权证，但实际结构是一层带半地下室，设计时是一个整体，是合并出租给新天天公司使用。新天天公司部分转租违约行为应该导致本案合同整体解除。
二审期间，新天天公司申请证人林某某出庭作证，拟证明一审高华提供的录音是在证人不某某的情况下录制的，林某某受聘于新天天�球室已经四年半。
高华质证认为：1、证人证言不是本案新证据，一审没有任何人要求证人出庭作证，证人表述不知道有人找他出庭作证。2、证人和新天天公司有利害关系，证言不具有真实性和客观性。3、证人与新天天公司无具有劳动关系及内部承包关系的证据，证人亦无法证明其是新天天公司职工。
经合议庭评议，对证人证言认证如下：证人林某某与新天天公司之间存在利害关系，且证人在庭审中表示录音不是其真实意思表示，但又同时表示不知道录音具体内容，证言前后矛盾。证人亦无法证明其与新天天公司之间存在劳动关系及内部承包关系。综上，对证人林某某的证言，不予采信。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：关于新天天公司是否存在转租行为的问题。新天天公司称其开设台球吧系其内部承包不是转租，并在二审中申请证人林某某出庭作证，但该证人的证言前后矛盾，无法证明其与新天天公司之间存在内部承包关系。新天天公司庭审时承认在2014年8月28日之前，该公司营业执照上无台球经营项目。因此，应认定新天天公司将其租赁的房屋另行转租他人从事台球经营业务，且该行为违反了双方合同第六条关于“如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，在取得高华同意后另行签订合同”的约定。新天天公司主张高华知道台球项目的存在后仍于2013年9月1日与其签订房屋租赁合同，视为同意新天天公司经营台球项目，但未举示证据证明高华亦不承认其在2013年合同签订前知晓台球项目的存在。因此，高华要求解除合同的请求符合双方的合同约定和法律规定。
关于新天天公司主张双方签订的合同是关于承德街156号，对于地下室双方只有口头约定，不在合同范围之内；且即便高华主张的转租承德街158号的事实存在，其也仅有权提出解除承德街158号的合同的问题。本院认为，从双方签订的三份合同内容及房屋实际情况来看，第一份合同上写明了承德街156号、158号，且本案租赁房屋的结构是一层带半地下室，结构设计为一个整体，应视为是合并出租给新天天公司使用，双方合同约定内容应及于该房屋的整体，因此新天天公司的此项主张与客观事实不符，本院不予认定。
关于新天天公司是否拖欠物业费的问题，因该内容并非涉诉房屋租赁合同中的争议问题，本院对此不予处理。
综上，新天天公司违反合同约定擅自转租房屋的事实成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，高华有权依据双方合同第六条约定解除合同。新天天公司的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黑龙江新天天通讯设备有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张滨影
审 判 员 赵晓波
代理审判员 刘 军
二〇一五年四月九日
书 记 员 李 晶
李迪