黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民终字第486号
上诉人（原审被告）王广太，男，1973年10月11日出生，汉族，无职业，住黑龙江省兰西县新河社区通河街东城路东光巷***号。
上诉人（原审被告）王海华，女，1973年8月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省兰西县新河社区通河街东城路东光巷***号。
二上诉人委托代理人王少峰，黑龙江申平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴宪文，男，1982年3月18日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市松北区对青镇和平街***号。
委托代理人裴岩，黑龙江格言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）哈尔滨金浩房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区南京路大众国际高层B栋3号商服。
法定代表人何春亮，该公司总经理。
委托代理人孙烈伟，女，1980年10月11日出生，该公司签约经理，住哈尔滨市利民开发区南京路大众国际高层B栋3号商服。
上诉人王广太、王海华因与被上诉人吴宪文、哈尔滨金浩房地产经纪有限公司（以下简称金浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市呼兰区人民法院（2013）呼民初字第343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月9日公开开庭审理此案。上诉人王广太及其王广太、王海华的委托代理人王少峰，被上诉人吴宪文及其委托代理人裴岩，被上诉人金浩公司的委托代理人孙烈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴宪文在一审诉称：2013年3月25日，吴宪文与王广太和金皓公司签订房屋买卖居间服务合同，约定吴宪文将其所有的位于利民开发区南京路大众国际小区A栋3单元11层3号建筑面积为104.51平方米的房屋以价格490000元卖给王广太，金皓公司为买房办理相应贷款。2013年4月17日，吴宪文与王海华（系王广太爱人）签订了房地产买卖契约，约定房屋价格为490000元，于2013年5月20日前一次性付清购房款，吴宪文并于当日协助王广太、王海华办理了产权更名手续，该房产现以更名到王海华名下。金皓公司将王广太交付购房款110000元转交给吴宪文55000元，时至今日，未能将剩余房款380000元交付。故依照居间合同和房地产买卖契约的约定，提起诉讼，请求法院判决王广太、王海华、金皓公司立即支付购房款380000元，并自2013年5月20日起按日万分之三支付违约金至全部给付时止。
王广太在一审辩称：王广太、王海华完全按照居间合同履行交付首付款110000元，无任何违约行为，不存在违约责任。王广太、王海华签订的房屋买卖合同，约定以按揭贷款的方式购房，如果现金交易这个价格根本不能购买。所以不同意吴宪文提出的要求。吴宪文此举属于单方更改购买方式行为。王海华是王广太前妻，在购买房屋的时候已经法院判决离婚，房子是王海华购买的，签合同是王广太接受王海华的委托代替王海华签订的居间合同，后期手续都是王海华签订的。王广太、王海华是按照金浩公司的程序办理的，先办理贷款，贷款审批通过，办理产权更名。在办理抵押登记的时候不知什么原因产权证去向不明，抵押登记没有办理，房屋贷款没有贷下来。
金皓公司在一审辩称：金浩公司作为居间方无义务支付吴宪文剩余房款及违约金，居间方已经完成贷款代办及产权代办相关事宜，余款应由买方王广太和王海华支付。金浩公司实际收到王广太、王海华所交首付款110000元，吴宪文收到55000元，尚有55000元在金浩公司未支付。此房产的实际所有权人已变更为王海华，应由实际产权人支付剩余房款。根据买卖合同司法解释的规定，王广太负有履行合同的义务，应共同支付剩余房款。未付的55000元按合同约定房款全部给付时一并支付，此55000元金浩公司随时都可以支付。
一审判决认定：2013年3月25日，吴宪文与王广太、金皓公司三方签订房屋买卖居间服务合同，合同约定王广太以贷款方式购买吴宪文位于利民开发区南京路大众国际小区A栋3单元11层3号房屋，建筑面积104.51平方米，价格为49万元，吴宪文领取全额房款时交接房屋。居间合同第五条第6项约定居间方权利义务：“保证房屋按期交付接管，保障乙方（王广太）及时得到房屋，甲方（吴宪文）及时得到房款”。第六条第2项约定：“甲乙双方必须按期交接房屋，因其中一方违约导致另一方不能如期接管房屋或不能如期领取金额房款，逾期一天按万分之三违约金赔付对方”。居间合同签订后，王广太交付给金皓公司房屋首付款及居间服务费11.69万元（首付款11万元、居间服务费0.49万元、商业贷款服务费0.15万元、产权代办服务费0.05万元），尚欠购房款38万元。金皓公司的服务内容包括为买受方代办按揭贷款，代办贷款需先将出卖方的房产证更名过户到买受方名下，以买受方的名义办理。2013年4月17日，吴宪文与王海华（与王广太原系夫妻关系）签订房屋买卖契约，约定2013年5月20日前将房款一次付清。2013年4月28日，该房屋的所有权证更名到王海华名下。在办理贷款过程中，金皓公司的工作人员将王海华房产证的原件丢失，致使买受方没有取得银行贷款，出卖方没有得到尚欠的购房款。金皓公司将收到的首付款转交给吴宪文5.5万元，尚有5.5万元房款在金皓公司处保管。诉讼期间，经吴宪文申请，依法对本案诉争的大众国际小区A栋3单元11层3号房屋予以查封。
一审判决认为：王广太、金皓公司与吴宪文三方签订的房屋买卖居间服务合同是当事人真实意思表示，对当事人各方均具有约束力，应当按照合同的约定履行各自的义务。王广太主张代替王海华签订合同，因未提供证据予以证明，不予采信。王广太以买受人身份与吴宪文签订房屋买卖居间服务合同并交付购房款等相关费用，应认定王广太和王海华共同购买房屋。吴宪文要求王广太和王海华共同给付尚欠的购房款38万元的请求，予以支持。金皓公司处尚有王广太的购房款5.5万元，应当交付给吴宪文。关于违约金的计算，依据王海华与吴宪文签订的买卖契约约定2013年5月20日一次付清购房款，王广太和王海华未按约定给付，构成违约，应当承担违约责任。居间合同中明确约定违约金按照日万分之三赔付，吴宪文要求本金38万元按照日万分之三赔付，予以支持。关于计算违约金的起止时间，结合本案的实际情况，酌定自2013年5月21日开始至开庭审理前计算9个月，即违约金计算为3.078（38万元×9个月×30天×3／10000）万元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定判决：一、王广太、王海华于本判决生效后十日内共同给付吴宪文购房款38万元；二、金皓公司于本判决生效后十日内给付吴宪文购房款5.5万元；三、王广太、王海华于本判决生效后十日内共同给付吴宪文违约金3.078万元；四、驳回吴宪文的其他诉讼请求。案件受理费8287元，保全费2420元，计10707元，由王广太、王海华共同负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。
宣判后，王广太、王海华不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。本案系居间买卖合同纠纷，居间合同中明确约定了付款方式为贷款购买，造成合同不能履行的原因是居间方丢失房证，该事实一审法院已经予以确认，但却判决王广太、王海华一次性给付剩余房款38万元，完全违背了三方签订的居间合同内容，违背了王广太、王海华已经缴纳11万元购房款的客观事实，也违背了王广太、王海华贷款购买房屋的真实意思表示。判决王广太、王海华承担3.078万元的违约责任，违背了已经查明的居间方丢失房证无法办理贷款造成违约的客观事实。二、一审法院基于上述错误的事实认定，所作出的判决结果显失公平。请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判王广太、王海华贷款购买房屋；2、撤销一审判决第三项，判令金浩公司承担违约责任；3、诉讼费、保全费由金浩公司、吴宪文承担。
吴宪文在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：不同意王广太、王海华的上诉请求。同意一审法院判决。
金浩公司在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：同意一审法院判决，不同意王广太、王海华的上诉请求。
二审中，各方均未举示新的证据。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为：吴宪文、金浩公司、王广太三方于2013年3月25日签订的《房屋买卖居间服务合同》以及吴宪文、王海华于2013年4月17日签订的《房地产买卖契约》，是各方的真实意思表示，不违反国家法律的禁止性规定，应认定合法有效，各方均应按照合同的约定履行义务。
从《房屋买卖居间服务合同》、《房地产买卖契约》内容看，包含着房屋居间买卖合同和委托代办房屋贷款服务合同两种法律关系。
关于房屋居间买卖合同关系问题，各方在合同中约定了房屋价款以及给付时间，吴宪文作为涉案争议房屋的出卖人，其已将涉案争议房屋的房屋所有权证变更为买受人王海华，其完成了出卖方的义务，依照合同约定，依法享有获取出卖房屋全部价款的权利，其提起本案诉讼，要求金浩公司给付留存的房款5.5万元，买受人王广太、王海华给付剩余房款38万元以及延期付款的违约金，符合双方合同的规定。关于违约金计算问题，各方对一审判决所认定违约金的数额均未提出异议，经本院审查，双方约定的该违约金赔付标准，相当于年息10.8%，不高于人民银行同期贷款利率的4倍，且一审判决对计算违约金的起始时间认定为双方合同约定给付剩余房款最后期限的次日至吴宪文主张权利前，亦符合法律规定，故一审判决对此认定并无不当，本院予以认同。
关于王广太、王海华上诉主张一审判决一次性给付38万元剩余房款，违背合同约定的意思表示问题。本案中，虽然是因金浩公司在依照《房屋买卖居间服务合同》中委托代办条款履行代办房屋买卖贷款期间，将房地产管理部门新颁发的涉案争议房屋已变更至买受人王海华名下的房屋所有权证丢失，且未能完成补办，造成无法继续完成贷款购房的约定，金浩公司对其违约给王广太、王海华所造成的损失，应承担赔偿责任，但由于本案调整的是由吴宪文提起的给付剩余房款及延期付款违约金的房屋买卖合同之诉，与金浩公司与王广太之间的委托贷款合同属不同法律关系，故对金浩公司的违约行为，在本案中不能一并处理，王广太、王海华可另行向金浩公司主张权利。因此，一审判决依据《房屋买卖居间服务合同》以及《房地产买卖契约》中关于购房款“乙方（王海华）于2013年5月20日前一次性付清给甲方（吴宪文）”的约定，判令由王广太、王海华一次性给付剩余购房款38万元并无不当。关于王广太、王海华上诉主张不应判决一次性给付剩余房款问题。贷款行为的履行，需相对方持有完备的材料，到发贷机构办理，属于私权自治范畴，在未实施的前提下，人民法院不得使用公权判令当事人而为，故对王广太、王海华的该项上诉主张，本院不予支持。
综上，本案调整的是由吴宪文提起的给付剩余房款及延期付款违约金纠纷，王广太、王海华关于金浩公司原因，不能完成贷款，导致其未能如其给付剩余房款，应由金浩公司承担违约责任以及判决一次性给付剩余房款违背贷款购房意思表示的主张，因与本案均不属于同一法律关系，故本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉审案件受理费8287元（王广太预交8287元，王海华预交8287元），由王广太、王海华各负担4143.5元。
本判决为终审判决。
审判长 王忠林
审判员 刘松江
审判员 刘炳柏
二〇一四年八月五日
书记员 鲍载金