济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第2390号
原告魏敏，女，1981年2月5日出生，汉族，住济南市。
委托代理人黄万平，山东圣义律师事务所律师。
委托代理人温鹏（系原告魏敏之夫），男，1980年9月18日出生，汉族，住济南市。
被告高希红，女，1980年6月16日出生，汉族，住济南市。
被告李美娟，女，1971年1月15日出生，汉族，住济南市。
被告济南和平房地产营销策划有限公司，住所地济南市。
法定代表人金田，总经理。
委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人刘红军，女，1969年12月24日出生，汉族，该公司工作人员，住济南市。
第三人于锋，男，1962年5月20日出生，汉族，住济南市。
第三人罗青，女，1962年4月22日出生，汉族，住济南市。
委托代理人于锋，男，1962年5月20日出生，汉族，住济南市。
原告魏敏与被告高希红、李美娟、济南和平房地产营销策划有限公司（以下简称和平营销公司），第三人于锋、罗青房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏敏及其委托代理人黄万平、温鹏，被告高希红、李美娟以及和平营销公司的委托代理人高强、刘红军，第三人于锋以及罗青的委托代理人于锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏敏诉称，2013年8月23日，原告魏敏通过被告济南和平房地产营销策划有限公司与被告高希红签订房屋买卖合同，将被告高希红位于济南市历下区解放路72号2号楼2-102号房屋卖给原告魏敏（济房权证历字第0842**号，面积35.30平方米，产权人为第三人于锋、罗青夫妇），价格54万元。2013年9月12日，被告高希红交付房屋，但楼下小房没有交付，水、电、煤气等也没有交接，根据合同已构成违约。事后发现，2013年8月18日通过被告和平营销公司的介绍，被告李美娟、高希红与第三人于锋、罗青签订上述房屋的买卖合同，价格50万元，被告高希红加价4万元倒卖给了原告魏敏。根据原告魏敏与被告三方签订的房屋买卖合同第十二条违约责任第2项中约定：每逾期一日，违约方应向本合同房屋的相对方支付本合同总价款3‰的违约金（自2013年9月13日—2013年10月22日），并赔偿因此遭受的损失（包括律师费、诉讼法、交通费等）。原告魏敏要求被告高希红支付违约金64800元，交付楼下小房，另一被告李美娟共同承担责任。原告魏敏认为，被告和平营销公司明知被告高希红倒卖房屋，吃差价，为其提供便利，没有如实向原告魏敏说明被告高希红与第三人于锋、罗青签订房屋买卖合同的有关情况，没有起到作为中介应有的义务，在被告高希红违约后没有及时积极处理，应当承担连带责任。原告魏敏为维护其合法权益，请求法院依法判令：1、被告高希红支付违约金64800元，被告李美娟、和平营销公司承担连带责任；2、被告高希红交付楼下小房。
原告魏敏为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、2013年8月23日原告魏敏与被告高希红、中介和平营销公司签订的房屋买卖合同1份，证明魏敏买卖的房屋中包括小房；
证据2、佣金确认单1份，证明原告魏敏交给和平营销公司的中介费10800元；
证据3、定金收条1份，金额为2万元；
证据4、中国建设银行转账凭证1份，证明从魏敏账户转到高希红51万元；
证据5、2013年9月12日高希红出具的收条1份，金额为513700元，租金6300元。
证据3-5共同证明原告已经付清房款。
证据6、涉案房屋所有权证（济房权证历字第2346**号），证明涉案房屋的产权所有人于2013年9月22日变更为魏敏。
被告高希红、李美娟辩称，我们谈好了54万房价款后，原告魏敏问我有没有小房，我说有，我自始至终都说要交付小房，因为原告魏敏起诉我了，所以我没有交付。我现在钥匙带来了，可以交付。
被告高希红、李美娟未向本院提交证据。
被告和平营销公司辩称，1，买卖合同第一条约定以所有权证登记为准，所有权证没有载明有小房；2、被告高希红、李美娟可以交付小房；3、违约金没有依据，假如有的话，违约金过高请求调整违约金数额。4、要求和平营销公司承担连带责任没有法律依据。
被告和平营销公司未向本院提交证据。
第三人于锋、罗青述称，我们与被告高希红办理公证的委托协议并未涉及小房问题，小房的钥匙一直在我们这里。授权委托书只是授权被告高希红将济房权证历字第0842**号，房屋建筑面积35.30平方米的房屋对外出售，并未授权高希红出售小房。原告魏敏提出的未交付小房违约主张系被告高希红个人行为，与第三人于锋、罗青无关。依据《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”被告高希红将小房出售的行为，为没有代理权的行为，且未经委托人追认，应由行为人高希红自己承担民事责任，第三人于锋及罗青不应承担相关责任。
第三人于锋、罗青未向本院提交证据。
经审理本院认定：2013年8月23日，原告魏敏通过被告和平营销公司与被告高希红签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定，高希红将位于济南市历下区解放路72号2号楼2-102号房屋（济房权证历字第0842**号，面积35.30平方米，产权人为第三人于锋、罗青夫妇）卖给原告魏敏，价格540000元，合同签订时支付定金20000元，网签过户前支付全部购房款。面积约为3平方米地下室（小房）的使用权和双气为附属设施，该房屋无抵押并在租赁中。在签订本合同后，任何未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价款的3‰的违约金（或者违约方承担合同总价款的30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。同时该合同还约定，高希红为于锋的委托代理人，签订的合同真实有效，与于锋签订此合同具有同等法律效力，可以办理正常过户手续。
房屋买卖合同签订当日魏敏向被告和平营销公司支付定金20000元，支付佣金10800元。2013年9月12日，魏敏向高希红支付购房款513700元，同日和平营销公司将收取魏敏的定金交付给高希红。2013年9月12日至2014年6月12日的房屋租金6300元亦抵作购房款。2013年9月22日，涉案房屋在登记管理部门办理了变更登记手续，由原产权人于锋过户至魏敏名下。
房屋买卖合同中约定的小房（地下室）约3平方米，一直由于锋占有使用，没有产权证书，因为是单位自建也无法办理产权证书。高希红为履行与魏敏的房屋买卖合同，在涉案房屋的小区内另行购买一个小房（地下室）准备交付给魏敏，但因本案纠纷一直未交付。
在本案审理过程中，2013年11月18日，第三人于锋、罗青作为原告，以高希红、李美娟、和平营销公司为被告，以魏敏为第三人向本院提起诉讼，案号为（2013）历商初字第2643号，要求被告偿还房款差价40000元、支付逾期付款违约金12000元以及交通费和误工费等损失。
另查，2013年8月17日，第三人于锋通过被告和平营销公司与被告李美娟、高希红签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定于锋以500000元的价格将涉案房屋卖给李美娟、高希红。但双方并没有办理产权过户手续，而是于锋及其妻子罗青签署授权书，授权高希红作为代理人代为将涉案房屋对外出售、办理一切手续及代收房款等，且该授权书经过济南市历城区公证处公证。
本院认为，原告魏敏与被告高希红于2013年8月23日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，虽然签约时高希红不是涉案房屋的登记所有权人，但是其持有经公证的涉案房屋原登记所有权人于锋、罗青的授权书，因此该《房屋买卖合同》合法有效。对于该合同约定的小房（地下室）由于没有产权证书，将来也不可能取得产权证书，因此对于小房是否应当一并交付的问题，本院不予处理，有关当事人可以在不违反法律规定的情况下自行协商解决。因涉案房屋出于租赁状态，应由承租人支付水、电、煤气等相关费用，因此对于原告魏敏提出的因未交接水、电、煤气而被告高希红即构成违约的主张，本院不予支持。高希红向于锋支付多少房价款，与履行与原告魏敏之间签订的《房屋买卖合同》无关。因此，对于原告魏敏主张的要求被告高希红支付违约金64800元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告魏敏要求被告李美娟及和平营销公司承担连带责任的主张，亦无事实和法律依据，且无承担责任的前提，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告魏敏要求被告高希红支付违约金64800元的诉讼请求。
二、驳回原告魏敏要求被告李美娟、济南和平房地产营销策划有限公司承担连带责任的诉讼请求。
案件受理费人民币840元，由原告魏敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 綦晓玥
人民陪审员 于平吉
人民陪审员 顾建金
二〇一四年四月十一日
书 记 员 刘 阳