上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第849号
上诉人（原审原告）家利物业管理（上海）有限公司。
法定代表人徐。
被上诉人（原审被告）余志峰。
上诉人家利物业管理（上海）有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人家利物业管理（上海）有限公司（以下简称家利物业公司）之委托代理人谢，被上诉人余志峰之委托代理人王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年1月上海和联房产开发有限公司（以下简称和联公司）与家利物业公司签订《御翠园前期物业管理服务合同》，约定和联公司将位于上海市浦东新区花木路1883弄的御翠园小区委托家利物业公司实施前期物业管理，委托管理期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止。合同还约定，住宅物业管理费单价为人民币（以下币种相同）6.90元／月／平方米，商业物业管理费单价为10元／月／平方米；对业主逾期交纳物业管理费按《公约》规定征收滞纳金的，滞纳金按月计算不得超过应缴费用的百分之二。
2011年6月3日余志峰与和联公司就购买花木路1707、1709号＊＊室商铺签订《上海市商品房预售合同》一份。该预售合同第十一条约定：“甲方（和联公司）定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方（余志峰），除不可抗力外。”该预售合同补充条款第九条约定：“该房屋符合本补充条款第六条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前书面通知（“交房通知”）乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该交房通知之日起14天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方领取该房屋的钥匙。乙方办理交付该房屋的手续时，若甲方交付的房屋已符合本补充条款第六条约定的交付条件，乙方须签署房屋交接文件。未签署的，则视为该房屋已自动交付，相关风险、责任和物业管理费等费用自合同约定该房屋交付日（2011年12月31日）起由乙方承担。”该预售合同补充条款第十五条约定：“在御翠园业主委员会成立并依法自行选聘物业管理公司之前，乙方全权委托并同意由甲方选聘物业管理公司对御翠园进行前期物业管理；现时甲方委托家利物业公司根据双方签署的《前期物业管理服务合同》对御翠园整个住宅小区进行管理，乙方同意按50元／月／平方米建筑面积（包括房屋地上建筑面积与地下建筑面积之和）的标准支付物业管理费；该收费标准将由物业管理公司根据政府部门的规定、物业服务成本及《御翠园使用公约》的规定，不时作出有关的调整。”该预售合同附件五还约定：“关于包括该房屋在内的御翠园的前期物业管理，和联公司已与家利物业公司签署了《前期物业管理服务合同》（以下简称《管理合同》），并按照有关法律法规的要求制定了《御翠园使用公约》（以下简称《公约》），和联公司已经在本人签署上海市商品房预售合同之前将《管理合同》和《公约》出示给本人。本人承认家利物业公司根据《管理合同》取得包括该房屋在内的御翠园实施物业管理的资格，并对《管理合同》和《公约》的内容表示认可，同意家利物业公司按照《管理合同》和《公约》的规定实施御翠园的物业管理。”
2013年1月1日家利物业公司与和联公司签订《御翠园前期物业管理服务合同》，合同约定的物业管理期限为2013年1月1日起至御翠园业主大会成立并选聘物业管理公司止，约定的物业管理费单价为：别墅6.90元／月／平方米，商业10元／月／平方米，集中式商铺内部管理费40元／月／平方米；对业主逾期交纳物业管理费或其他费用按《公约》规定征收滞纳金的，滞纳金自逾期之日起按月应缴费用之百分之二交纳。2011年1月31日，系争商铺所在房屋取得建设工程竣工验收备案证书。2012年1月10日，和联公司向余志峰发出《御翠园收房催告书》，催告余志峰在2012年1月17日前办理系争商铺的收房手续，并告知余志峰如未能按期办理收房手续，则自2012年1月17日起该房屋的风险责任转移由余志峰承担。
2014年1月家利物业公司诉至原审法院，请求判令余志峰向家利物业公司支付2012年2月至2013年9月上海市浦东新区花木路1707、1709号＊＊室商铺的物业管理费44，770元及违约金（以每三个月拖欠的物业管理费为本金，按每月2％的利率，计算至本判决生效之日止）。余志峰不同意家利物业公司的诉讼请求。
原审另查明，2013年6月5日家利物业公司向余志峰发送信函，称“2013年5月17日管理处发出的关于集中式商铺管理费收费标准调整征询函，即自交房以来的物业管理费，管理处拟将按照公共区域物业管理费RMB10元／月／平方米的标准收取，待集中式商铺有第一家小业主开始进行装修的当月起，再按照销售合同约定的RMB50元／月／平方米的标准收取，未得到集中式商铺所有业主的一致同意。因此，管理处仍将根据销售合同的约定，上海御翠园2B期集中式商铺管理费自交房起次月起按照RMB50元／月／平方米的标准收取。”
原审中，家利物业公司与余志峰均确认如下事实：花木路1707、1709号为集中式商铺，目前尚未开业，商铺内部电梯、空调均未开启，公共通道内照明部分开启；系争商铺面积确为44.77平方米；2012年2月至2013年9月余志峰未向家利物业公司交纳系争商铺的物业管理费。
原审认为，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。家利物业公司为包括系争店铺在内的御翠园小区提供物业服务，作为系争商铺业主的余志峰应向家利物业公司支付自收房次月起的物业管理费。系争商铺虽未实际交付，但和联公司已按照预售合同约定向余志峰发出催告收房通知，余志峰无正当理由逾期未能收房的，仍应承担自应当收房之日起的物业管理费。故家利物业公司诉请余志峰支付2012年2月至2013年9月的物业管理费，于法有据，依法准许。但物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，虽然在余志峰与系争商铺开发商签订的《上海市商品房预售合同》中有关于系争商铺物业管理费为50元／月／平方米的约定，但因目前包括系争商铺在内的花木路1707、1709号集中式商铺尚未开业，家利物业公司仅提供清洁、部分照明等物业服务，故家利物业公司诉称按50元／月／平方米标准收取物业管理费，缺乏事实依据，不予认可。根据系争商铺的物业管理实际状况，原审法院确定余志峰应按10元／月／平方米的标准向家利物业公司交纳物业管理费。至于滞纳金，鉴于余志峰与家利物业公司系因系争商铺物业收费标准产生争议而拒缴物业管理费，并非恶意拖欠，故家利物业公司诉请余志峰支付违约金，缺乏事实及法律依据，亦不予准许。
原审法院审理后于二○一四年二月二十日依据《物业管理条例》第四十一条之规定，作出判决：一、余志峰应于判决生效之日起十日内支付家利物业管理（上海）有限公司上海市浦东新区花木路1707、1709号＊＊室房屋2012年2月至2013年9月的物业管理费8，954元；二、驳回家利物业管理（上海）有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1，155元，减半收取人民币577.50元，由家利物业管理（上海）有限公司负担人民币462元，余志峰负担人民币115.50元。
判决后，家利物业公司不服，上诉于本院称：一、被上诉人在购买系争商铺时就知晓商铺物业费的收费标准，双方签订的预售合同对该收费标准也有明确约定，故被上诉人理应遵守合同约定。系争商铺配备中央空调、电梯、消防等设施，交房以来虽未开业，但上诉人仍为该集中式商铺内、外公共区域提供各项物业管理服务。而且系争商铺因配套的独用设施多、公用面积分摊大等情况，导致内部管理费用高于周边非集中式的普通商铺。二、系争商铺尚未开业并非上诉人所致，被上诉人基于商业或其他原因考虑而决定不开业，也应承担物业维护成本。三、系争商铺的物业管理费收费标准经过核算，符合被上诉人的利益。若无法保障物业管理费的收入达到最基本数额时，上诉人将无法对集中式商铺进行正常维护，势必降低商铺的价值，最终影响被上诉人的利益。上诉人对系争商铺提供物业管理服务实行酬金制，预收的物业服务支出属于代管性质。四、上诉人曾发函提议按10元／月／平方米收费，该标准仅指公共区域的物业管理费，而其余费用则由开发商按照集中式商铺的实际支出承担，但最终业主并未接受该提议。现原审按该标准判决被上诉人支付物业管理费，则开发商持有的物业也仅需按该标准支付物业费，开发商将不会再与上诉人协商承担内部管理费，损害了上诉人的利益。综上，要求撤销原审判决，改判支持上诉人在原审中的诉请。
被上诉人余志峰辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用、等价有偿的原则。上诉人作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括被上诉人在内的御翠园小区业主提供物业管理服务，被上诉人理应就此向上诉人支付相应的物业管理费。现双方争议在于物业管理费的支付标准。根据被上诉人与开发商签订的预售合同以及上诉人与开发商签订的前期物业服务合同之约定，系争集中式商铺的物业管理费收费标准为50元／月／平方米（其中包括集中式商铺内部管理费40元／月／平方米），而集中式商铺目前尚未开业，商铺内电梯、空调设施均未开启，仅公共通道中的部分照明开启。因此，原审法院依据物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，并结合上诉人目前为集中式商铺提供物业服务的实际状况，酌情确定被上诉人应按10元／月／平方米的标准向上诉人支付拖欠的物业服务费，并无不妥。上诉人要求按50元／月／平方米标准收取被上诉人拖欠的物业服务费，与质价相符的原则相悖，本院不予支持。至于滞纳金，鉴于双方系因物业费收费标准存在争议而造成拖欠物业费的情形，故原审据此驳回上诉人要求被上诉人支付滞纳金的诉请，亦无不当。综上，原审法院查明事实清楚，判决适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币931元，由上诉人家利物业管理（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年四月十一日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……