云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大中民终字第52号
上诉人（原审被告）大理五洲国际商贸城有限公司。
委托代理人李涛、段智勇律师。
被上诉人（原审原告）李建华。
被上诉人（原审原告）孙小兰。
二被上诉人的委托代理人虞怀兴、程荣兴律师。
上诉人大理五洲国际商贸城有限公司（下称五洲公司）因与被上诉人李建华、孙小兰房屋买卖合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2014）大民二初字第481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明的案件事实：2011年8月29日，原告李建华、孙小兰作为乙方、被告五洲公司作为甲方，双方协商签订了“大理五洲国际商贸城一期商铺”6-11、12、13、14号《商品房购销合同》及《补充协议》。双方约定，甲方将其开发并已取得商品房预售许可的“大理五洲国际商贸城一期商铺”6-11、12、13、14号各32.40m2铺面两间，以单价7982.01元／m2，总价款1034468元出售给乙方；每间首付138617元，余款120000元采用按揭贷款支付；甲方应于2012年7月28日前将经验收合格商铺交付给乙方，逾期交房60天内甲方承担每日20元违约金，超过60日按已付购房款的0.01%乘以逾期天数计算违约金；单方变更合同视为违约，违约金按总房款的10%计算。合同签订后，李建华、孙小兰支付了首付款554468元；2012年11月6日，双方协商将按揭支付方式变更为一次性支付余款459308元，该款李建华、孙小兰也已支付完毕。2012年10月8日，五洲公司通过大理五洲国际商业营运有限公司与李建华、孙小兰签订了《装修施工协议书》，明确了商铺装修须知。2013年10月8日，五洲公司通过大理五洲国际物业管理有限公司通知李建华、孙小兰，其所购商铺已经具备交付使用条件，要求李建华、孙小兰于2013年10月30日前至现场办理交房手续。
原告李建华、孙小兰请求：1.判令被告五洲公司10日内赔偿给原告逾期交房违约金43019.40元；2.本案诉讼费由被告五洲公司承担。
原审认为，原、被告之间的《商品房购销合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同，双方当事人均应依法履行各自的合同义务。原告已依约付清了购房款项，被告应按约于2012年7月28日交房。2012年10月8日的《装修施工协议书》只明确了商铺装修时应当遵守的事项，并非实际意义上的交房，交房时间应当以被告书面通知的2013年10月8日为准。故被告存在逾期交房的违约事实，应按合同约定向原告承担违约责任，赔偿违约金43019.40元（20元／天×60天×4＋1013776元×0.01%×377天）。原告的诉请符合双方当事人的合同约定，予以支持。本案的诉讼时效因2013年10月8日被告通知接房的行为而中断，原告的起诉未超过诉讼时效期限。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告大理五洲国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告李建华、孙小兰逾期交房违约金人民币43019.40元。案件受理费人民币874元，减半收取437元，由被告大理五洲国际商贸城有限公司负担。
上诉人五洲公司不服，向本院提起上诉称：一、一审关于交房时间的事实认定错误。其一，大理五洲国际商贸城一期商铺工程于2012年6月基本完工，2013年4月22日经建设单位组织验收合格。工程完工后，广大商户明知上诉人尚未取得建设工程验收证明的情况下，为早日实现房屋价值，积极主动要求上诉人提前交付使用。本案被上诉人于2012年10月8日接受房屋并进行装修，于同年11月18日开业经营，支付了2013年全年的占有使用房屋的清洁服务费、财产保险费，其实际接收房屋的行为，表明其已默认上诉人迟延取得工程竣工验收手续的行为，变更了双方关于房屋交付条件的约定，因此逾期交房的时间应截止至2012年10月8日。其二，《商品房购销合同》第10条约定：房屋交付应当以媒体公告、电话通知或书面形式通知被上诉人办理接房手续。一审法院既已认定装修施工协议、开业保证金退款确认单、清洁服务费收据、财产保险费收据、三月街品牌咨询费收据等证据为合法有效证据，就足以证明被上诉人已经收到上诉人电话通知，并实际接房的事实，而不能简单地以上诉人未向被上诉人发出书面通知为由，认定房屋尚未交付。其三，《入伙办证公告》的内容是通知被上诉人提交办理房产证的相关资料及费用，何况该公告上没有加盖五洲公司或者物管公司印章，不具备合法性真实性。一审将该公告记载的时间认定为接房时间系认定事实错误。二、被上诉人最迟应当在2014年7月29日前主张自己的权利，其起诉已经超过诉讼时效期限。综上请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人李建华、孙小兰答辩称：原判事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均无新证据提交。
二审进一步查明：一、首先，《装修施工协议书》、《装修安全质量保证书》、《装修材料、废物进出场管理规定》、《装修防火安全协议书》、《装修申请表》等虽为五洲公司对李建华、孙小兰等购房户的装修管理性规定，不符合合同约定的交房方式，但是在不发生实际接房的情况下，李建华、孙小兰没有必要签署上述协议；其次，李建华、孙小兰交纳财产保险费的行为也间接证明本案存在实际接房的事实；第三，李建华、孙小兰在《开业保证金退款确认单》上签名认可涉案商铺已于2012年11月18日开业。故李建华、孙小兰在涉案商铺取得竣工验收合格之前已实际进行了收房的事实可以确认。二、根据双方当事人的一致陈述，涉案商铺通过竣工验收合格的时间为2013年4月22日。除此以外的其他事实与原审认定一致。
本院认为，关于交房时间的认定问题，虽然双方当事人实际交接房的时间在竣工验收合格之前，但是根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等法律、行政法规的规定，建设工程经竣工验收合格后方能交付使用；未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不能交付使用。因此，五洲公司在竣工验收合格之前的交房行为违反法律行政法规的强制性规定以及合同约定，本案的交房时间应以涉案工程通过竣工验收合格之日（2013年4月22日）进行认定。故五洲公司逾期交房时间应在原审认定的基础上调减166天；相应地，五洲公司应支付的逾期交房违约金更正为43019.40元-1013776元×0.01%×166天=26190.72元。
关于诉讼时效问题，本案诉讼时效何时起算受限于涉案商铺竣工验收合格时间，五洲公司以合同约定的交房时间（2012年7月29日）起算诉讼时效期间没有法律依据，对其主张不予采纳。
综上，原审认定上诉人五洲公司交房时间及应承担的逾期交房违约金金额均存在错误，二审予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省大理市人民法院（2014）大民二初字第481号民事判决；
二、由上诉人大理五洲国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人李建华、孙小兰逾期交房违约金人民币26190.72元。
一审案件受理费人民币874元，减半收取437元，由上诉人大理五洲国际商贸城有限公司负担；二审案件受理费874元，由上诉人大理五洲国际商贸城有限公司负担574元，被上诉人李建华、孙小兰负担300元。
本判决为终审判决。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向大理市人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 赵万石
代理审判员 杨剑丽
二〇一五年四月八日
书 记 员 段杰润