北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5632号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宋鹏松，男。
委托诉讼代理人：杨灿，北京市岳成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李红波，北京市岳成律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京佳亿经典服装市场有限责任公司。
法定代表人：何彦军，总经理。
委托诉讼代理人：逯宁，北京浩泰律师事务所律师。
上诉人宋鹏松与上诉人北京佳亿经典服装市场有限责任公司（以下简称佳亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，因双方均不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初14296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋鹏松及其诉讼代理人杨灿、李红波，上诉人佳亿公司的诉讼代理人逯宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宋鹏松上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认双方签订的《佳艺市场商铺租赁合同》（以下简称《合同》）于2016年3月23日解除；2.撤销一审判决第三项，改判驳回佳亿公司的全部反诉请求；3.撤销一审判决第四项，改判佳亿公司退还宋鹏松租金686522元并赔偿宋鹏松损失2175880元；4.一、二审诉讼费用由佳亿公司承担。事实和理由：一、一审判决关于合同免租期的事实认定错误。《合同》虽然是双方于2015年7月1日签订，但涉案房屋只是一个框架结构，根本不具备经营条件，需要投入资金和时间进行装修才能够符合经营条件。而且佳亿公司张贴在姥江一湖餐厅门口的通知，足以证明实际双方确认的起租日为2015年4月1日，即免租期应为2014年7月1日至2015年3月31日；二、一审判决关于佳亿公司并未违约的事实认定错误。宋鹏松租赁期内佳亿公司未给任何一家租赁商户办理营业执照。根据佳亿公司提供的其给租赁商户办理的工商营业执照显示，最早的时间也为2016年3月29日。佳亿公司自己提供的情况说明内也认可其为承租户办理工商登记注册提供依据证明需在北京市工商局朝阳分局住所管理平台录入信息方可有效。而其始终未提供证据证实其是于何时录入相关信息的。佳亿公司提供的住所证明管理平台显示的信息均是在2016年9月26日之后的信息，也即都是在本案诉讼期间才录入。这恰恰从另一个角度说明了在宋鹏松租赁期间，佳亿公司是无法为商户办理营业执照的。宋鹏松在一审期间也提出了调取证据申请要求对佳亿公司办理平台信息的具体时间，而一审法院未予查明即直接认定了佳亿公司未违约。另外，佳亿公司在一审期间提供的关于涉案房屋的证据材料显示涉案房屋在宋鹏松租赁期间不具备办理营业执照的条件。根据宋鹏松一审时提交的北京市工商行政管理局对于有限责任公司设立登记一次性告知单显示：有限责任公司的设立，必须要有符合要求的公司住所，该住所应为有房产证的合法建筑，且房产证上记载的用途应与注册公司的使用用途一致。该告知单明确的办理执照需要准备材料要求住所使用证明必须是有产权人签字或者盖章的房产证复印件。产权人为自然人的亲笔签字，产权人为单位的应加盖公章。而佳亿公司一审时提供的证据显示，涉案房屋系北京市自来水集团建设的生产管理用房，并非商业性质用房。该房屋于2015年3月4日才通过消防验收，佳亿公司于2017年2月24日才与北京市自来水集团的物业公司签署租赁合同，租赁期自2016年6月30日起，即佳亿公司子该日起才取得涉案房屋的租赁权，该租赁协议内容还约定佳亿公司原则上不得将房屋转租第三方。以上证据均能证明宋鹏松租赁期间，佳亿公司不具备办理工商营业执照的客观条件；三、一审法院对于宋鹏松家具未予查明处理认定事实不清。一审期间，佳亿公司在未取得宋鹏松同意的情况下擅自将宋鹏松的家具、桌椅、沙发拉走，宋鹏松当时报案并将相关证据提供给了一审法院，佳亿公司亦认可上述事实，而且在一审庭审中认可拉走的桌椅都还在。一审法院对上述事实根本未进行核实就直接作出了判决，理由却是“双方同意自行协商交接，不需由法院在本案中处理。”这完全与事实相悖；四、宋鹏松于2016年3月23日提起本案诉讼，而于2017年1月31日方作出判决，一审法院严重超出了法定审理期限，违反法定程序。
佳亿公司答辩并上诉称：不同意宋鹏松的上诉请求。其一，佳亿公司在北京很多年了，这次只是拆了重新建设，之前就有餐饮商铺；其二，营业执照是可以办理的，不存在无法办理的情况；其三，宋鹏松解约的原因是因为受到电商冲击挣不到钱，不想继续经营了。上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判佳亿公司无需返还经营保证金；2.一、二审诉讼费由宋鹏松承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，导致同案不同判。一审判决认为，佳亿公司扣除保证金依据不足。《合同》约定：在其他费用收费标准处明确，2017年9月19日到2020年9月18日租金为8元/平米/天；下一年度租金数额由双方在已付租金的租赁年度的第十一个租赁月届满前确定。现双方已经达成了2017年至2020年间租金约定，宋鹏松提前解除合同的行为系违反合同约定的违约行为。依《合同》约定，其经营保证金应不予退还。同时，一审法院的（2016）京0105民初21803号判决已对相关事实作出认定，该案与本案情况一致，而一审法院在事实上做出了不一致的认定。
宋鹏松辩称：不同意佳亿公司的上诉请求。2016年年初到期后，双方之间确实进行过协商关于把租金由6元/平米/天降到4元/平米/天，但没有达成一致。再加上营业执照没有办下来，所以才要求解除合同。
宋鹏松在一审中诉讼请求：1.判令双方签订的《合同》于2016年3月23日解除；2.佳亿公司向宋鹏松退还经营保证金200000元；3.佳亿市场向宋鹏松退还自2015年4月1日起至2016年3月31日期间的房屋租金686522元；4.佳亿公司赔偿宋鹏松损失2175880元（包括装修损失536000元、购买厨房设备401480元、桌椅等家具费1186400元，环境评估费2000元、燃气改造费50000元）。
佳亿公司在一审中反诉请求：1.确认双方签订的《合同》于2016年3月20日解除；2.宋鹏松支付佳亿公司自2015年9月19日至2016年3月18日的未付租金457681元；3.宋鹏松向佳亿公司支付其未付租金的滞纳金137304元（按照合同约定按日千分之五的标准计算，本案中暂主张30天期间）。
一审法院认定事实：2016年6月27日，北京佳艺经典服装市场有限责任公司变更工商登记名称为现名称。
2014年7月1日，佳亿公司作为出租方、宋鹏松作为承租方签订了《合同》，约定：佳亿公司将位于北京佳亿经典服装市场三层3A06号的面积为313.48平方米的商铺（以下简称涉案商铺）出租给宋鹏松用于经营餐饮项目，租期为6年，起租日为2014年9月19日，第一年度年租金为686522元，保证金为200000元；从起租日起至次年对应日期的前一日为一个租赁年度；承租人必须在每个年度租赁期间开始前一个月将该年度的租金预先向出租人支付完毕，承租人应当在本合同签署时向出租人支付完毕第一年度租金，下一年度租金数额由双方在已付租金的租赁年度的第十一个租赁月届满前确定，并在确定租金之日起5日内由承租方向出租方支付完毕，如双方不能在约定期间内确认下一租赁年度租金金额的，本合同终止；若承租人持续严格遵守本租赁合同的所有规定，则承租人可享有列于商业条件表的装修期，但如因承租人违约导致本协议终止或解除，承租人仍须支付装修期租金，出租人有权向承租人追缴装修期租金；承租人应在开业前取得政府或其它有关部门规定有关承租人使用或占用承租场所所需的证照、许可或批准并在整个租期内维持其有效性；（餐饮业）若在承租场所内经营餐饮业，则承租人还须遵守如下条款：（1）（资格证明文件）承租人须在签署本租赁合同向出租人提供包括但不限于下列经营餐饮业的有效资格证明文件：营业执照正、副本复印件（须加盖工商部门备案章）；税务登记证书复印件……员工健康证明；如租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其它费用或其他任何部分没有按照本合同约定的方式及时间支付，则承租人应按到期未缴付费用总额的0.5%按日支付滞纳金；如因承租人原因导致本租赁合同提前终止或无法履行，则出租人有权扣除（即无须返还）承租人已付保证金及承租人所缴付的其它押金和预付款额，出租入有权就承租场所另行订立租赁协议，以减少因承租人的违约行为给出租人带来的损失。租期届满或提早终止时仍有物品、固定附着物或装置遗留或弃置在承租场所，承租人无权就其添附于承租场所之任何固定附着物、装置或附加设备向出租人提出补偿或赔偿的要求。
经询，双方均认可宋鹏松已于合同签订当天向被告交纳200000元保证金及第一年租金686522元。
庭审中宋鹏松提交了落款日期为2016年2月25日的佳亿公司向其发送的《告知书》，欲证明佳亿公司在第一年度租期未到时擅自收回房屋，构成违约。佳亿公司对该证据真实性予以认可，并称因宋鹏松拒绝缴纳租金故佳亿公司向其发送了该《告知书》。宋鹏松还提交落款日期为2016年3月21日的《解除通知》及EMS邮件底单复印件，并称该邮件于2016年3月23日签收，佳亿公司对此予以认可，但不认可证明目的。
关于其主张的装饰装修损失，宋鹏松提交了其与案外人签署的《建设工程施工合同协议书》、《厨房设备定货合同》、《北京市家具买卖合同》、收据及借记卡历史交易明细清单等证据复印件一组，欲证明其就涉案商铺装饰装修、采买设备等支出损失，其中装修期间为2014年8月1日至2015年2月1日。佳亿公司对该组证据证明目的不予认可。
另，宋鹏松还提交了落款日期为2014年9月2日的企业名称预核准通知书及涉案房屋所在的顺源街3号的建设工程规划许可证附件，并称因×3号为生产管理用房，故不能作为商业用房，导致其无法办理工商登记手续。佳亿公司前述证据证明目的不予认可。
佳亿公司提交了涉案商铺所在的×3号的建设工程规划核验（验收）意见、建设工程规划许可证及附件、建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程消防设计备案凭证、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、北京市门楼牌编号证明信及建筑工程施工许可证等一组证据，欲证明涉案商铺的产权人为北京市自来水集团有限责任公司（以下简称自来水公司），涉案商铺为合法规划的合法建筑。
佳亿公司还提交其与自来水公司就×3号签署的《新建项目合作框架协议》、《房屋租赁合同》及北京市自来水集团京水裕达物业管理有限责任公司出具的《证明》等一组证据，欲证明其有权出租涉案商铺。经询，佳亿公司称其在×3号经营十余年，自来水公司明知并认可其将商铺转租的经营模式。
就涉案商铺能否办理工商登记情况，佳亿公司提交了北京乐座餐饮有限公司、北京意品汇服装店、上海好牛实业有限公司北京新源路店等公司的营业执照复印件一组，该组证据中显示多家公司登记住所地为北京市朝阳区×3号院北京佳亿经典服装市场内，佳亿公司称其中多家公司在2015年及2016年获得营业执照，欲证明涉案商铺可以办理工商登记手续。宋鹏松对该组证据真实性予以认可，但证明目的不予认可。
佳亿公司还提交了北京碗香工坊餐饮管理有限公司的注册信息打印件，显示该公司法定代表人为宋鹏松；还提交了大众点评信息打印件，显示了对“碗香”的点评，还载明“碗香”的地址为朝阳区×3楼。佳亿公司提交该组证据欲证明宋鹏松已经办理有营业执照且已在涉案商铺处正常经营。宋鹏松对该组证据真实性予以认可，但称不能使用一份营业执照在两个地点进行经营。
关于合同起租日，佳亿公司称为《合同》约定的2014年9月19日，宋鹏松不予认可并称2014年9月19日涉案商铺并未具备起租条件，故佳亿公司口头承诺租金自2015年4月1日开始起算，2014年9月19日至2015年3月30日为免租期。佳亿公司称其曾向宋鹏松口头承诺过免租期为其装修期间，即宋鹏松所提交的《建设工程施工合同协议书》中载明的施工期间，但起租日并未协商更改，仍应为《合同》约定的2014年9月19日，而《合同》约定如承租人违约导致合同解除则仍须支付免租期租金，故其不认可宋鹏松所述。
经询，宋鹏松称涉案商铺自2015年4月1日开始试营业。关于搬离涉案商铺的时间，宋鹏松称为2016年3月份，佳亿公司称宋鹏松搬离时间为2016年3月20日左右。关于涉案商铺现状，双方认可现已转租给案外人。另，宋鹏松称其还有家具、桌椅、沙发等物品留在佳亿公司处，佳亿公司认可尚有部分家具在其公司处。经询，双方同意自行协商交接，不需由法院在本案中处理。
另查，双方均认可《合同》中并未约定佳亿公司负有向宋鹏松出具办理工商登记手续所需产权材料的义务，宋鹏松称因其涉案商铺用途为经营餐饮，出具合法产权证为佳亿公司的法定义务。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务。
本案中，双方就涉案商铺签订的租赁合同系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行，不得擅自变更或解除合同。按照合同约定，下一年度租金数额由双方在已付租金的租赁年度的第十一个租赁月届满前确定，并在确定租金之日起5日内由承租方向出租方支付完毕，如双方不能在约定期间内确认下一租赁年度租金金额的，本合同终止，因此，现宋鹏松、佳亿公司并未协商确定下一租赁年度的租金金额，双方租赁合同权利义务已经终止。对于免租期，双方均称涉案商铺存在免租期但对于免租期具体日期存在争议，宋鹏松举证不足以证明双方约定免租期为自2014年9月19日至2015年4月1日，故一审法院采信佳亿公司自认的免租期即宋鹏松装修期2014年8月1日至2015年2月1日。对于合同终止日期，双方合同虽明确约定起租日期为2014年9月19日，但是双方并未据此履行合同，亦即通过宋鹏松交纳、佳亿公司收取的租金金额及宋鹏松于2014年7月1日就已经支付12个月的租金可知，双方实际支付第一年度的租金对应的租期应为免租期之后的2015年2月2日至2016年2月1日，鉴于双方并未按照合同约定就下一年度租金达成一致，故双方租赁合同终止日期为2016年2月2日。
对于违约情况，宋鹏松承租涉案商铺用于经营餐饮，宋鹏松在办理涉案商铺经营相关的证照过程中如提出申请，佳亿公司应在催告后的合理期限内给予必要的协助配合，现宋鹏松并未举证证明其以合理方式催促后系因佳亿公司过错导致涉案商铺未能办理相关证照，亦未举证证明涉案商铺客观上不具备办理相关证照的行政条件，故宋鹏松举证不足以证明涉案商铺未办理相关证照系佳亿公司原因所致，宋鹏松主张佳亿公司违约一审法院不予采信。鉴于双方租赁合同权利义务已经终止且并非佳亿公司违约所致，双方合同中亦明确约定合同终止后宋鹏松无权就其添附于承租场所之任何固定附着物、装置或附加设备向佳亿公司提出补偿或赔偿的要求，因此，宋鹏松主张佳亿公司赔偿损失缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。现因双方未按照合同约定协商确定下一年度的租金，故合同终止后佳亿公司扣除经营保证金依据不足，故保证金应予退还。宋鹏松并未举证证明其搬离涉案商铺的具体时间，故一审法院以佳亿公司自认时间2016年3月20日为准，对于合同终止后至宋鹏松搬离前的房屋占有使用费，鉴于合同终止后宋鹏松仍在继续使用涉案商铺，故应当给付占有使用费，鉴于佳亿公司仅主张至2016年3月18日，故具体金额以一审法院核算为准。佳亿公司主张滞纳金并无依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、确认宋鹏松与佳亿公司签订的《合同》于2016年2月2日终止；二、佳亿公司于判决生效后七日内退还宋鹏松经营保证金200000元；三、宋鹏松于判决生效后七日内支付佳亿公司2016年2月2日至2016年3月18日的房屋占有使用费86520.58元；四、驳回宋鹏松的其他诉讼请求；五、驳回佳亿公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，佳亿公司未提交新证据。宋鹏松提交EMS快递单一张、照片2张、2017年10月23日宋鹏松签字的《关于桌椅沙发交接的情况说明》，证明宋鹏松和佳亿公司无法进行交接，因为佳亿公司拉走了宋鹏松的桌椅已经没有了。在一审时向一审法院说明了这个情况，但是一审法院没有进行处理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。佳亿公司发表质证意见为，以上证据的真实性无法确认。佳亿公司和宋鹏松进行了交接，但是宋鹏松说物品不够。本院对以上证据认定如下：据2017年7月4日的一审庭审笔录记载，一审法官向双方释明“双方根据协商，协议交接时间，如有交接及时告知法院”，双方均回答“听清，同意。关于交接的事情不要求法院处理，双方当事人自行协商”。宋鹏松该证据的证明目的与一审审理期间陈述不一致，且未能提交证据证明对其此前陈述反言的合理性，故该证据的证明目的本院难以采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，2014年7月1日，佳亿公司与宋鹏松签订的《合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，系有效合同。双方均应依约履行，不得擅自变更或解除合同。根据双方陈述、案件查明的事实及双方上诉请求，本案二审期间的争议焦点有：一、涉案合同的解除原因及时间；二、宋鹏松的上诉请求是否应得到支持；三、佳亿公司的上诉请求是否应得到支持。下面分别予以阐述。
一、涉案合同的解除原因及时间。宋鹏松以佳亿公司未提供产权证致使其无法办理营业执照为由主张其享有合同解除权；佳亿公司则称宋鹏松拖欠租金，经多次催要仍未支付并擅自搬离构成违约，主张解除合同。对此本院认为，双方在租赁合同中未对佳亿公司协助宋鹏松办理营业执照的义务进行明确约定，该义务系房屋租赁合同的附随义务，即佳亿公司有义务在宋鹏松要求时予以协助，对此宋鹏松应当进行催告。现宋鹏松未能充分举证证明其曾就提供房产证等协助事项催告过佳亿公司履行义务，亦未能举证证明系因佳亿公司拒绝履行协助义务导致其无法办理营业执照，在此情况下宋鹏松自行搬离涉案商铺，属于以实际行动表明不再履行合同，法院确认宋鹏松一方违约导致合同解除。租赁合同的终止时间应当以宋鹏松实际搬离涉案商铺时间为准，宋鹏松未能举证证明其搬离涉案商铺的具体时间，一审中以佳亿公司自认时间2016年3月20日为宋鹏松搬离涉案商铺时间并无不妥。故合同的解除时间为2016年3月20日。
二、关于宋鹏松的上诉请求。首先，宋鹏松应支付佳亿公司未付租金。双方对于免租期具体日期存在争议且未提供证据予以证明，一审法院以佳亿公司自认的免租期即装修期2014年8月1日至2015年2月1日为准并无不当，宋鹏松已支付的12个月租金应为2015年2月2日至2016年2月1日。2016年2月2日至2016年3月18日仍在合同租赁期间，宋鹏松应支付佳亿公司相应租金86520.58元。一审法院判决给付数额并无不妥，本院予以确认，金额性质为租金，本院予以更正；其次，宋鹏松主张损失赔偿缺乏依据。现因宋鹏松违约行为导致《合同》解除，且双方《合同》中约定若在租期提早终止时仍有物品、固定附着物或装置遗留或弃置在承租场所，如出租人愿意对此加以利用而不必承租人拆除，出租人无需对此向承租人支付任何费用，承租人无权就其添付于承租场所之任何固定附着物、装置或附加设备向出租人提出补偿或赔偿的要求。宋鹏松主张佳亿公司退还租金、赔偿损失缺乏合同及法律依据，本院不予支持；最后，宋鹏松主张一审判决违反法定程序的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
三、关于佳亿公司的上诉请求。一审判决未支持佳亿公司主张的未付租金滞纳金一节，因佳亿公司未对该项判决提出上诉，本院视为佳亿公司同意宋鹏松不再承担赔偿责任。关于保证金一节，依据双方《合同》约定，因宋鹏松违约行为导致合同解除则保证金不应予退还，故对佳亿公司主张不予退还200000元保证金的上诉请求，本院予以支持。
综上所述，宋鹏松的上诉请求不能成立，应予驳回；佳亿公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初14296号民事判决；
二、确认宋鹏松与北京佳亿经典服装市场有限责任公司签订的《佳艺市场商铺租赁合同》于二〇一六年三月二十日解除；
三、宋鹏松于本判决生效后七日内支付北京佳亿经典服装市场有限责任公司二〇一六年二月二日至二〇一六年三月十八日期间的租金八万六千五百二十元五角八分；
四、驳回宋鹏松的全部诉讼请求；
如宋鹏松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费31300元，由宋鹏松负担31300（已交纳15650元，剩余15650元于本判决生效后七日内交纳）。一审案件反诉费6624元，由宋鹏松负担2150元（于本判决生效后七日内交纳），北京佳亿经典服装市场有限责任公司负担4474元（已交纳）。
二审案件受理费35600元，由宋鹏松负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 周熙娜
二〇一八年五月二十二日
法官助理 吴可加
法官助理 李 惠
书 记 员 刘怡然