上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2953号
上诉人（原审被告）高凤琴
上诉人（原审被告）上海馥邦购物中心有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
两上诉人之共同委托代理人黄新宏，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
两上诉人之共同委托代理人黄万泉，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司，
法定代表人＊＊，副总经理。
被上诉人（原审第三人）上海盈嘉物业管理有限公司，
法定代表人＊＊，总经理。
两被上诉人之共同委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。
两被上诉人之共同委托代理人林丽娟，上海市新华律师事务所律师。
上诉人高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，上海兆城精瑞房地产经纪有限公司（以下简称兆城精瑞公司）与高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司（以下简称馥邦公司）签有房屋租赁合同，约定高凤琴、馥邦公司承租xxxxxxx及xxxxxxx建筑面积10，000平方米的房屋，租期自2010年7月1局1日至2021年7月10日止。租赁合同约定物业管理费由高凤琴、馥邦公司与上海盈嘉物业管理有限公司（以下简称盈嘉公司）协商并另行签订物业管理协议，并约定高凤琴、馥邦公司未按本合同的规定按时如数支付租金及本合同项下的应当支付和承担的一切费用（包括但不限于支付和补足租赁保证金）的，自应交而未交之日起，按未缴付金额的千分之一的比例按日向兆城精瑞公司支付逾期付款滞纳金。
2011年9月8日，双方签订补充协议（二），约定：兆城精瑞公司同意将上海市xxxxxxxC1室建筑面积1，049.87平方米的房屋出租给高凤琴、馥邦公司从事餐饮、娱乐经营。兆城精瑞公司委托盈嘉公司代为收取物业管理费及提供相应的物业管理服务，物业管理的范围包括：（1）商场外的保洁、保安；（2）商场外部消防设备，大楼其他用户的共用设施的维护和保养；（3）商场公共卫生间保洁、保养；（4）大厦内共用电梯的维护保养。如果盈嘉公司不再负责租赁房屋物业管理，则高凤琴、馥邦公司应该直接向兆城精瑞公司支付物业管理费。物业管理费收费标准为人民币（下同）2.37元／㎡／月，支付方式同租金，即2个月一付，先付后用，高凤琴、馥邦公司应于每期物业管理档期开始前5日向兆城精瑞公司支付下一期的物业管理费。本补充协议签订后，高凤琴、馥邦公司于2011年12月31日按9，474平方米租赁面积支付自2011年8月16日至2011年11月10日物业管理费64，223元；于2011年11月6日按10，523.87平方米租赁面积支付自2011年11月11日至2012年1月10日物业管理费49，883元，以此类推。麦当劳原支付给兆城精瑞公司的空调使用费归高凤琴、馥邦公司所有，并在高凤琴、馥邦公司应支付给兆城精瑞公司的每月物业管理费中扣除，应扣除金额为8，463元∕月；本补充协议没有约定的事项均按主合同规定处理。
2012年3月27日，兆城精瑞公司与高凤琴、馥邦公司签订备忘录一份，约定兆城精瑞公司同意减免xxxxxxx部分（建筑面积1，049.87平方米）2012年1月11日至2012年3月3日物业管理费。
2010年9月14日，高凤琴、馥邦公司出具承诺书，表示其需用商铺货梯、电梯，在保修期内电梯故障由厂方负责，过保修期后电梯的保养维修及安全由其全权负责，盈嘉公司移交其货梯钥匙贰把，其在使用货梯时将配备专人专开并持证上岗。
2011年7月27日，盈嘉公司函复高凤琴、馥邦公司，表示收到高凤琴、馥邦公司2011年7月26日“关于漏水维修事宜的函”，已安排健尔斯维修人员会同物业工程部前往维修。同时表示，高凤琴、馥邦公司自2010年7月11日入租，一直享受物业服务，又拒不履行签订物业服务合同、缴纳物业管理费、水电费的义务，要求高凤琴、馥邦公司于2011年8月5日前委派人员来处理物业服务合同签约和补缴物业服务欠费事宜。
2012年11月1日，盈嘉公司函告高凤琴、馥邦公司，经长宁区电梯质检部门检查发现，电梯内应急电话无、电梯内三方通话不畅、货梯无人操作，要求高凤琴、馥邦公司整改。
2012年7月2日，高凤琴、馥邦公司向兆城精瑞公司、盈嘉公司提出，因总排烟系统未修复，无法将地下一楼商户油烟正常排放，为确保商场良好的购物环境，需要在地下一楼处增加新的排烟管道、管道设备油烟净化器、除异味装置等，要求兆城精瑞公司、盈嘉公司批准并予以配合。
高凤琴、馥邦公司于2012年10月25日向盈嘉公司支付2011年8月16日至2011年11月10日物业管理费64，223元、2011年11月10日后的部分物业管理费16，028.31元。
2012年3月16日，高凤琴、馥邦公司函告兆城精瑞公司、盈嘉公司，表示3月12日和14日在开门营业时发现商场一楼和地下一楼第一食品区域有大量的污水从三楼的楼梯走道溢出，积水达2厘米高，要求24小时内予以维修，否则，由高凤琴、馥邦公司自行维修，维修费用在下期租金中扣除。兆城精瑞公司当天表示已在找溢水点，尽快解决。
2012年12月6日、7日兆城精瑞公司回函高凤琴、馥邦公司，表示收到高凤琴、馥邦公司2012年12月6日关于屈臣氏门口污水窨井的函。在回函中，兆城精瑞公司表示经检查发现该地下管道为雨水排水管道，但高凤琴、馥邦公司改变了商场地下一层编号1、2、3的三个原消防集水井的用途（其中食品一店的餐饮油污违规排入1号集水井，地铁五号通道周边餐饮油污水违规排入3号集水井，其他餐饮油污水违规排入2号集水井），且该部分商家在没有经隔油设备即将餐饮油污水直接排入市政管网，从而引起油污堆积在总管道及分支管道内，造成污水外溢。兆城精瑞公司要求高凤琴、馥邦公司整改。
盈嘉公司在2012年10月至2014年3月间多次向高凤琴、馥邦公司发出缴费通知。高凤琴、馥邦公司在签收的2012年6月缴费通知上提出xxxxxxx污水及B1楼漏水的问题须协商。
2012年12月5日，盈嘉公司函告高凤琴、馥邦公司，称：xxxxxxxxx1楼的公厕已于2012年12月3日装修完毕并投入使用，故xxxxxxxxx2楼公厕于2012年12月7日起关闭使用。高凤琴、馥邦公司同日签收该函，并表示：建议女厕所开放，关闭男厕所。
2014年1月23日，高凤琴、馥邦公司函告盈嘉公司，要求开通地下一楼的电梯。
2014年1月26日，兆城精瑞公司、盈嘉公司回函表示，在高凤琴、馥邦公司承租前，该电梯即为地下一层安装铁门不开通，电梯对地下一层不停靠，为三层与四层的专用电梯，不属于高凤琴、馥邦公司的使用区域。
高凤琴、馥邦公司之后又回函表示该电梯属于其租赁范围，其有权使用，并要求兆城精瑞公司维修电梯，逾期不修，其将自行维修，维修费用在下期租金中扣除。
兆城精瑞公司于2014年3月14日向盈嘉公司支付了2011年11月11日至2014年3月10日物业管理费457，151.40元。
原审审理中，兆城精瑞公司请求判令高凤琴、馥邦公司支付物业管理费457，151.40元及滞纳金（以未付费用为本金，自履行期限日至实际支付之日止，按每日千分之一计算，暂计至2014年3月31日为195，336.70元）。
高凤琴、馥邦公司辩称，其未与盈嘉公司签有物业管理服务合同，盈嘉公司只提供过早上9点到下午3点半的厕所保洁服务，未提供过其他物业服务，并在物业服务中存在以下问题：1、在公用排烟通道无法使用的情况下，拒绝维修；2、未对货梯承担维修保养义务；3、xxxxxxx、北渔路窨井多次污水溢出，不予处理、修复，对溢出物不予清扫，拒绝对污水井进行维修及改造；4、擅自将商场2楼的厕所关闭，拒绝投入使用；5、擅自关闭地下一层电梯并拒绝开通给其使用；6、租赁区域喷淋无水、地下一层的消防强排风无法使用；7、商场周边区域乱停车、经常有人随意大小便无人管理，影响商场整体经营和形象；8、商场一楼及地下一层长期溢入污水、商场外围隔油池长期无人清理、对商场一楼厕所未提供清扫。基于以上原因，其只同意支付部分保洁费用，对其余诉讼请求均不同意。
盈嘉公司述称：其收取的物业管理费标准是商场中最低的，其也提供了物业服务，高凤琴、馥邦公司提出的问题，是由于以下原因造成：1、高凤琴、馥邦公司因扩大餐饮面积，另行安装了排烟通道，并非原公共烟道，该部分高凤琴、馥邦公司自行安装烟道的保养责任在其自身；2、货梯由高凤琴、馥邦公司专用，其也承诺有关人员持证上岗，电梯由其自行保养；3、污水溢出是高凤琴、馥邦公司擅自把餐饮的废水未经处理就排入雨水管道造成的，兆城精瑞公司曾要求高凤琴、馥邦公司整改；4、高凤琴、馥邦公司违反租赁合同约定将西侧电梯通至地下一层，兆城精瑞公司也曾发函制止；5、开放一楼公厕，关闭二楼公厕是经高凤琴、馥邦公司同意的。高凤琴、馥邦公司提出的其他理由均与盈嘉公司的物业服务无关，且高凤琴、馥邦公司一直未付物业管理费，并非因为其认为出现问题后才不予支付。因高凤琴、馥邦公司长期拒绝支付物业管理费，盈嘉公司无法维持经营才向兆城精瑞公司催讨，由兆城精瑞公司支付了物业管理费，高凤琴、馥邦公司应当向兆城精瑞公司支付该笔费用。
原审认为，兆城精瑞公司与高凤琴、馥邦公司在补充协议（二）及备忘录中，对物业管理费的金额及支付方式均有明确约定，高凤琴、馥邦公司应向盈嘉公司支付该笔费用。而高凤琴、馥邦公司提供的往来信函也证明，其知道提供物业服务的是盈嘉公司，且高凤琴、馥邦公司往来信函中提出的大多是租赁合同履行中产生的问题，并非针对盈嘉公司提供的物业服务。高凤琴、馥邦公司所举证据尚不能证明盈嘉公司未完全履行补充协议（二）所约定的四项服务义务，高凤琴、馥邦公司应当按约支付物业管理费。兆城精瑞公司向盈嘉公司支付物业管理费是代高凤琴、馥邦公司履行合同义务，高凤琴、馥邦公司应当向兆城精瑞公司支付代付款项。兆城精瑞公司在代为履行中并未产生滞纳金等费用，且补充协议（二）中约定由高凤琴、馥邦公司直接向盈嘉公司支付物业管理费，故兆城精瑞公司适用房屋租赁合同中的违约条款要求高凤琴、馥邦公司支付滞纳金，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于二○一四年九月十九日作出判决：一、高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海兆城精瑞房地产经纪有限公司物业管理费457，151.40元；二、驳回上海兆城精瑞房地产经纪有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，324.88元，由上海兆城精瑞房地产经纪有限公司负担3，091元，高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司负担7，233.88元。
判决后，高凤琴、馥邦公司不服，上诉于本院，诉称：一、原审判决程序违法。1、本案既然系房屋租赁合同纠纷，则作为租赁合同一方当事人的上海茗嘉房地产发展有限公司（以下简称茗嘉公司）作为兆城精瑞公司的担保人应通知其参加诉讼。2、本案又系物业服务合同纠纷，茗嘉公司为系争物业的产权人，盈嘉公司为物业服务单位，高凤琴、馥邦公司为系争物业的实际使用人，兆城精瑞公司既非系争物业的实际使用人亦非产权人，根据《物业管理条例》的相关规定，当实际使用人不缴纳物业费时，业主承担连带责任，故为便于查明事实，本案亦应通知茗嘉公司参加诉讼。3、茗嘉公司系委托兆城精瑞公司出租系争房屋，茗嘉公司与兆城精瑞公司之间系委托合同法律关系，委托人必须以受托人的名义处理法律事务，故本案房屋租赁、物业服务合同纠纷的实际权利人应为茗嘉公司，茗嘉公司应当参加本案诉讼，由此本案诉讼主体有误。二、原审判决认定事实错误。1、原审法院未查明盈嘉公司收取物业费的合同依据。根据法律规定，本案有权签订物业服务合同的当事人只能是盈嘉公司与茗嘉公司，兆城精瑞公司只是受托人，高凤琴、馥邦公司是物业的实际使用人，未经盈嘉公司与茗嘉公司授权，兆城精瑞公司与高凤琴、馥邦公司无权约定物业管理的服务范围与收费标准。本案中，盈嘉公司没有提供其与茗嘉公司签订的物业服务合同，其也没有与高凤琴、馥邦公司或者兆城精瑞公司签订过物业服务合同，其服务内容以及收费标准不明确，收费缺乏法律依据。2、兆城精瑞公司既非业主也非实际使用人，故其代高凤琴、馥邦公司支付物业费缺乏法律依据和合同依据，其代交行为对高凤琴、馥邦公司无效。兆城精瑞公司明知高凤琴、馥邦公司对盈嘉公司的物业服务不满意，在未经高凤琴、馥邦公司同意的情况下仍然交纳物业费，兆城精瑞公司与盈嘉公司系关联企业，两公司恶意串通，损害高凤琴、馥邦公司的利益。3、即便高凤琴、馥邦公司应支付盈嘉公司物业管理费，因补充协议约定的三楼1，049.87平方米房屋不符合消防验收标准，高凤琴、馥邦公司一直没有使用，故原审法院判令高凤琴、馥邦公司支付该部分房屋的物业费显属错误。4、盈嘉公司并未提供相应的物业服务，公共排烟管道无法使用，货梯未尽保养义务等，原审法院对该些事实未予查明有误。综上所述，请求二审法院撤销原判第一项或发回重审。
被上诉人兆城精瑞公司、盈嘉公司辩称：1、茗嘉公司为系争租赁合同的担保方而非出租人，兆城精瑞公司系以出租人的身份与高凤琴签订租赁合同，故高凤琴、馥邦公司主张本案遗漏茗嘉公司作为当事人及兆城精瑞公司与茗嘉公司之间系委托关系的主张不成立。2、关于兆城精瑞公司代高凤琴、馥邦公司交纳物业费的问题，由于高凤琴、馥邦公司未按约付款，在盈嘉公司催讨下兆城精瑞公司先行支付了高凤琴、馥邦公司拖欠的物业费，兆城精瑞公司该行为并无不当。3、对于高凤琴、馥邦公司关于盈嘉公司未尽物业管理义务的主张，则坚持原审时意见。由此，不同意高凤琴、馥邦公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，各方确认系争租赁房屋的产权人为案外人茗嘉公司，但兆城精瑞公司表示就系争房屋其与茗嘉公司之间系租赁关系而非委托关系，茗嘉公司系同意兆城精瑞公司将系争房屋转租给高凤琴、馥邦公司。
本院认为，首先，就案外人茗嘉公司是否应参加本案诉讼的问题，虽然茗嘉公司为系争房屋的产权人，但系争租赁合同明确约定，茗嘉公司仅对兆城精瑞公司作为出租方的全部合同义务及责任对承租方承担连带责任保证，兆城精瑞公司作为系争租赁合同的出租方独立承担相应民事责任，故高凤琴、馥邦公司主张兆城精瑞公司与茗嘉公司之间系授权委托关系缺乏依据。由于茗嘉公司并非本案的必要共同诉讼人，故高凤琴、馥邦公司关于原审遗漏通知茗嘉公司参加本案诉讼故程序违法的主张，不能成立。其次，就兆城精瑞公司是否有权向高凤琴、馥邦公司追讨系争物业费的问题。兆城精瑞公司作为系争房屋的出租方与高凤琴、馥邦公司在补充协议（二）中明确约定了系争房屋物业费的收费标准及支付方式，对此作为物业服务单位的盈嘉公司并未提出异议，上述约定亦未违反法律、法规的强制性规定，故高凤琴、馥邦公司理应按上述约定支付系争房屋的物业费。现高凤琴、馥邦公司在接受盈嘉公司提供的物业服务后未按约向盈嘉公司支付物业费，兆城精瑞公司作为出租方先行向盈嘉公司支付高凤琴、馥邦公司拖欠的物业费后再行要求高凤琴、馥邦公司履行支付义务，该行为并无不当，故对高凤琴、馥邦公司关于兆城精瑞公司无权代其支付物业费、无权向其追讨物业费的相关上诉意见，本院均不予采纳。第三，就高凤琴、馥邦公司关于盈嘉公司未充分履行物业服务义务的相关上诉主张，原审法院认为高凤琴、馥邦公司在往来信函中提出的大多是租赁合同履行中产生的问题而并非针对盈嘉公司提供的物业服务，高凤琴、馥邦公司并未提供充分证据证实盈嘉公司未完全履行补充协议（二）中所约定的相关服务义务，该认定尚属妥当，本院对此予以认同。综上所述，高凤琴、馥邦公司的上诉请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币8，157.30元，由上诉人高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……