北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第05302号
原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
负责人：陈耀忠，总经理。
委托代理人：董光辉，北京市政衡律师事务所律师。
委托代理人：杨金松，男，1982年3月11日出生，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司职员。
被告：张瑞昊，女，1998年3月6日出生。
法定代理人：张爱敏，男，1966年8月8日出生，海航军事代表局干部。
委托代理人：叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。
原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司与被告张瑞昊物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理。依法由代理审判员高韩独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人董光辉、杨金松，被告委托代理人叶斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司诉称：被告系北京市东城区××号楼××号房屋的业主，该房屋建筑面积为147.16平方米。2007年12月25日，原告与小区开发商神华房地产有限责任公司签订《华城住宅小区前期物业服务合同》，受托为包括被告在内的小区业主提供前期物业服务。该合同约定，物业管理服务费为2.8元每建筑平方米每月，首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业服务费，以后应在每个交费周期前一个月内履行交纳义务。逾期交纳物业费用的，原告可以从逾期之日起按应交费用的万分之四加收违约金。现被告未交纳2008年1月1日至2008年6月30日、2009年10月1日至2009年12月31日、2010年7月1日至2010年12月31日、2011年7月1日至2011年12月31日、2013年7月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年3月31日期间的物业服务费共计12361.44元。故原告起诉要求被告支付上述期间的物业费12361.44元，并支付滞纳金630.43元；由被告承担本案诉讼费。
被告张瑞昊辩称：原告所述房屋地点、产权人、建筑面积均属实。原、被告之间从未签订物业服务合同，也不存在物业管理服务。被告购得涉诉房屋后，一直按时足额交纳物业费。2008年，原物业公司退场，被告事后得知由原告接管小区物业服务，但原告没有通知被告，也没有与被告签订新的物业服务合同。另外，原告的物业服务严重不到位。原告未按被告与开发商签订的《物业服务指南》，在业主报修后，25分钟内到场维修；被告所住单元一层业主存在私搭乱建，原告不予制止和管理；小区内悬挂广告牌未征得相邻产权人同意；保安人员年老；喷泉变成干水池；被告的厨房、橱柜于2012年、2013年因18层业主漏水，被浸泡两次，多次向原告反映，原告置之不理；按照被告与原物业公司的约定，地下三层的现使用情况与约定不符，一些外来人员长期在此居住，造成安全隐患；电梯、楼道照明灯多年不亮，至今未修复。因存在上述问题，被告只同意向原告支付服务费的二分之一，原告也曾同意并收取。现原告反悔，又起诉追要之前的物业费，被告不同意支付，且原告的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告张瑞昊系北京市东城区××号院××号××号房屋的产权人，该房屋建筑面积为147.16平方米。
原告原名称为深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司，于2009年7月更改为现名称。
2007年12月25日，神华房地产有限责任公司作为甲方与深圳市长城物业管理股份有限公司作为乙方签订《华城住宅小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为华城住宅小区提供前期物业服务，物业地址为北京市东城区×××号。前期物业服务期限为3年，自2007年12月25日至2010年12月24日止，合同期满后，未出现合同解除或终止情形的，甲乙双方同意本合同按整年度进行延续，直至小区业主大会和业主委员会选聘的新物业服务企业接管为止。本物业区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为2.8元每平方米每月。物业服务费按季预交，业主或物业使用人应在每交费周期前一个月内履行交纳义务。对业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，由乙方负责追缴，乙方可以从逾期之日起按未交费用的万分之四加收违约金。
2010年12月25日，神华房地产有限责任公司作为甲方与长城物业集团股份有限公司（落款签章处为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司）作为乙方签订《华城住宅小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为华城住宅小区提供前期物业服务，物业地址为北京市东城区×××号。前期物业服务期限为2年，自2010年12月25日至2012年12月24日止，合同期满后，未出现合同解除或终止情形的，甲乙双方同意本合同按整年度进行延续，直至小区业主大会和业主委员会选聘的新物业服务企业接管为止。本物业区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为2.8元每平方米每月。物业服务费按季预交，业主或物业使用人应在每交费周期前一个月内履行交纳义务。对业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，由乙方负责追缴，乙方可以从逾期之日起按未交费用的万分之四加收违约金。
上述合同签订后，原告根据其上级公司的指示实际依约提供了物业服务至今。被告未交纳2008年1月1日至2008年6月30日、2009年10月1日至2009年12月31日、2010年7月1日至2010年12月31日、2011年7月1日至2011年12月31日、2013年7月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年3月31日期间的物业服务费共计12361.44元。现该小区未成立业主委员会。
庭审中，就被告所反映的物业服务中存在的问题，原告称，《物业服务指南》系开发商的承诺，原告依照北京市相关标准提供物业服务，不存在维修人员超时上门问题；关于私搭乱建，小区内确实存在，但原告没有强制执法权，原告对施工业主进行了劝阻，同时也向政府相关部门进行了汇报；关于广告牌，登载内容不单纯是商业广告，还有便民提示，由于物业服务成本年年增加，广告收入单独列支，用以弥补物业服务支出；关于保安，现大部分人员年轻力壮；关于水池，在原告管理初期都有喷水，只是去年发现漏水，原告正积极动用公共维修基金准备大修；关于18层业主漏水问题，原告曾多次进行协调，原因是18层的热水管漏水，不在原告服务范围内；关于地下室，除地下三层外，其他层没有人员居住，地下三层属于人防，不属于原告管理范围，原告也设置了专门的通道，里面的人无法进入园区，同时原告也于2013年开始与人防沟通，正逐步清理；关于照明灯，被告陈述与事实不符，原告不否认照明灯会坏，但都会及时更换。
庭审中，为证明原告曾向被告进行过催缴，原告提供其在被告户门张贴缴费通知单的照片6张及相应电子文件6份，缴费通知单及相应电子文件显示的时间分别为2008年1月2日、2009年7月3日、2010年7月1日、2011年7月3日、2013年7月2日、2014年1月2日。被告对照片及电子文件不认可，称未收到过上述缴费通知，并称电子文件的时间属性也是可以更改的，但其表示不申请对电子文件的形成时间进行司法鉴定。原告解释称，照片是从相机直接导入电脑的，现提交法庭的电子文件也是直接从电脑中刻录的，不存在原告修改文件属性的情况。
上述事实，有双方当事人陈述，《华城住宅小区前期物业服务合同》，《名称变更通知》，照片及电子文件等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律的保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，深圳市长城物业管理股份有限公司及长城物业集团股份有限公司与小区开发商签订的《华城住宅小区前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为该小区业主，上述合同对其具有约束力。原告实际为该小区提供了物业服务，被告理应交纳相应的物业费用。现原告起诉要求被告支付拖欠的物业服务费12361.44元，有合同和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称原告诉讼请求超过诉讼时效的意见，因根据原告提供的证据，可以认定原告并未明显怠于行使权利，故对被告的该项抗辩意见，本院不予支持。鉴于原告的物业服务存在一定瑕疵，故关于原告要求被告支付相应滞纳金630.43元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告张瑞昊于本判决生效后七日内给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司自二〇〇八年一月一日至二〇〇八年六月三十日、二〇〇九年十月一日至二〇〇九年十二月三十一日、二〇一〇年七月一日至二〇一〇年十二月三十一日、二〇一一年七月一日至二〇一一年十二月三十一日、二〇一三年七月一日至二〇一三年十二月三十一日、二〇一四年一月一日至二〇一四年三月三十一日期间的物业服务费共计人民币一万二千三百六十一元四角四分；
二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费62元，由原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司承担3元（已交纳），被告张瑞昊承担59元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 高韩
二〇一四年六月六日
书 记 员 孙颖