江西省九江市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）九中行终字第95号
上诉人（原审原告）陶赣生，男，1960年12月23日生，汉族，星子县人，家住星子县，系第三人之父。
被上诉人（原审被告）星子县国土资源局。
法定代表人袁炎火，男，该局局长。
委托代理人查土星，该局执法大队大队长。
委托代理人曹小军，该局工作人员。
第三人陶然，男，1989年4月1日生，汉族，星子县人，家住星子县，系原告之子。
上诉人（原审原告）陶赣生与星子县国土资源局、第三人陶然变更国土登记发证行政行为一案，不服江西省星子县人民法院（2015）星行初字第01号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人陶赣生、被上诉人委托代理查土星、曹小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，星子县城秀峰大道于上世纪末进行开发，原告陶赣生于1999年1月21日预交购秀峰大道地皮费5000元、2000年1月13日交地皮费、配套费10000元，2000年4月25日陶然作交款人名称交地皮费、配套费30000元，并于当日以陶然作为受让方与出让方秀峰大道开发办签订“秀峰大道开发范围国有土地使用权出让和建设合同”，陶赣生在“法人代表”栏中签名。该合同第五条约定，“乙方（即受让方陶然）在向甲方（即出让方秀峰大道开发办）按期交清土地出让金和公共设施建设费后，可凭交款凭据或甲方通知单办理《建设用地规划许可证》和《土地使用证》，办证单位只按规定收办证工本费，不再收取土地使用费和市政设施配套费”。2011年1月，第三人陶然持“秀峰大道开发范围国有土地使用权出让和建设合同”、2000年4月25日交的30000元地皮费、配套费收费票据和身份证明材料向被告申请办理土地登记发证，经秀峰大道开发办出纳员余金枝核对证明购地款和公共设施建设费已付清，并且由陶然出具“法律责任具结书”，陈述已交清了全部土地款，还提供了申请书、地籍调查表、宗地图，签订了《国有土地使用权出让合同》，陶然交纳了印花税、耕地占用税、契税，提交了星子县土地税收确认书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等法定资料后，被告遂为第三人陶然办理了土地登记、审核发证的手续。原告于2013年2月以书面形式向被告提出要求将登记发证的陶然的户名更正为陶赣生的户名。被告于2013年4月以书面形式回复，认为陶赣生提出的行为应属土地使用权转让行为，建议其前往该局交易中心先行办理土地过户手续（收取土地增值收益金、交易费等费用）后再转地籍股办理土地变更登记。原告对被告的回复不予认可，遂于2015年1月向本院提起行政诉讼。诉讼中，本院以本案所涉行政行为，与陶然有利害关系，遂依法通知陶然作为第三人参加诉讼。另查，第三人陶然在办理土地使用权证的同时，于2011年4月办理了星房权证房屋所有权证。2012年7月，陶然将其登记的该房地产申请办理了借款担保抵押。2013年10月福建省龙岩市中级人民法院、2014年3月潍坊市坊子区人民法院分别因民商事案件查封了第三人陶然上述位于星子县南康镇秀峰大道182的房地产的产权。
原、被告为本案追加第三人参加诉讼和协调均提出了延长审限的申请。
原审认为，根据中华人民共和国国土资源部《土地登记办法》规定，依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交以下材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的免税或减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。对当事人提出的土地登记申请，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》规定，人民法院在执行中已依法对被执行人的财产查封、冻结的，任何单位不得擅自解冻，违者按法律规定追究责任。首先，原告于2000年4月25日以第三人陶然作受让方与出让方秀峰大道开发办签订了“秀峰大道开发范围国有土地使用权出让和建设合同”，虽然当时第三人未成年，但原告把第三人作为购土地的受让人，自己在“法人代表”栏中签名，是原告陶赣生以法定监护人的身份对其儿陶然获得土地使用权的授予和认可。三张购地票据虽然有两张交款人是原告的名字，一张是第三人的名字，但即使三张票据全部没有第三人的名字，仍然不可改变第三人在购土地合同中作为国土使用权受让人的主体权利。其次，至2011年第三人向被告申请登记办证时已经成年，况且第三人已持最初的“国有土地使用权出让和建设合同”及秀峰大道开发办出纳员核对购地交款证明，购地票据，身份证和“法律责任具结书”，能够证明第三人已经符合申请办理土地登记的条件。第三，被告为第三人登记办证与第三人签订了《国有土地使用权出让合同》，进行了地籍调查，绘制了宗地图，第三人交纳了印花税、耕地占用税、契税，提交了星子县土地税收确认书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，是依法律法规规定，按法定程序登记办证的必备资料，而原告称凭购地凭证或办证通知单办理登记发证，此属合同上的约定，而且是二选一的选择条件。第四，第三人于1989年4月1日出生，至2007年3月31日为未成年人，自2000年4月25日签订“国有土地使用权出让和建设合同”之日起，至2007年3月31日止，原告作为监护人并没有向被告提出更正土地受让人的申请。2007年4月1日起第三人已经成年，至2011年1月30日土地登记发证日之前，原告对第三人作为土地受让人如有异议，应有足够的时间与第三人协商，并共同向土地登记审核发证机关提出变更土地受让人，依法办理国有建设用地使用权变更登记。第五，原告申请的更正登记，并不是因土地权利人即第三人陶然认为土地登记薄记载的事项确有错误，土地权利人陶然虽然书面同意更正，但这种更正其实质属于土地权利人发生改变，是国有建设用地使用权从陶然变更到陶赣生的转让行为。第六，原告与第三人系父子关系，原告在本案所涉的土地上早建好商住房，第三人与原告系同一户籍，同住一屋，共同生活，第三人办理建设用地规划许可、建设工程规划许可、土地登记、房屋登记、抵押登记等登记发证行为，原告如完全不知道，显然不符合生活逻辑。第七，2012年第三人即已将房地产权办理贷款担保抵押，2013年、2014年第三人的房地产权被法院查封冻结，其房地产权即已被抵押权、依法查封冻结所限制，被告依法无权越过这两项设定的权限为原告和第三人办理国有建设用地使用权的变更或更正。
综上，原审认为，被告星子县国土资源局为第三人陶然登记核发星国用（2011）第354号国有土地使用权证的具体行政行为的事实清楚，证据确实充分，适用法律、法规正确，符合法定的程序，而原告陶赣生的诉请因无事实和法律根据，依法应予驳回其诉讼请求。经本院审判委员会讨论决定，现依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条和《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告陶赣生的诉讼请求。本案件诉讼费人民币五十元由原告陶赣生负担。
宣判后，上诉人陶赣生不服，向本院提起上诉称，1、上诉人于改革开放时在星子县城私人购地，从秀峰大道开发办购买了该块国家出让土地，在1999年前上诉人交了预付款5000元，2000年1月13日又交了1万元，开具的票据都是上诉人的名字。2000年4月25日补签《秀峰大道开发范围国有土地使用权出让和建设合同》，是否在合同上写小孩的名字我十分犹豫，是征求被上诉人意见后，被上诉人告诉我写谁的名字没有关系，办证前可以更正。后经协商，我使用第三人名字做法人，落款也没有写小孩的名字，也没有在监护人处签字，仅在法人代表人处签我的名字。后来在补交的购地款票据上首次使用了法人的名称。后因生活多变十多年一直没有去办证。2011年，第三人陶然瞒着上诉人向被上诉人申请产权登记，被上诉人认为受让人不是法人，将上诉人改为法定监护人，将合同变成了上诉人将依法购买的财产无条件赠送给了原审第三人。被上诉人不征得合同中利害关系人、土地权利人同意，把权证登记到原审第三人陶然名下，该行为违反了《土地登记办法》及《合同法》的相关规定；2、虽然被上诉人违法更改了合同，但原审第三人申请登记提交的材料不合法、不齐全，在现有材料不足以证明第三人是土地权利人的情况下，被上诉人不与上诉人进行核实就予以登记，违法了《土地登记办法》土地权属有争议不予登记的规定；3、原审认定了上诉人与被上诉人是赠与合同关系，既是赠与，在赠与合同没有履行完成前赠与人可以撤销赠与，但是本案被上诉人在没有与赠与人进行核实、了解情况就予以登记，违反了法律规定；4、被上诉人主张上诉人在法人代表处签字，是法定监护人，但是该合同是被上诉人提供的，签订出这样的合同被上诉人应当承担责任，应当按照《合同法》关于格式合同的相关规定来解释该合同；5、原判决认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。请求二审法院撤销原判，改判责成被上诉人更正产权，赔偿所造成的经济损失。
被上诉人星子县国土资源局辩称，1、答辩人是依法办理土地登记，符合法律规定。陶然申请土地登记，材料齐全，手续完备，主体适格，符合《土地登记办法》的规定；2、《秀峰大道开发范围国有土地使用权出让和建设合同》的受让人是陶然，2000年4月25日交款发票的交款人是陶然，2000年10月12日《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的许可对象都是陶然，主体完全一致。相关证据也证明土地出让款全部交清。陶然还缴纳了税费，提供了齐全的材料，答辩人据此认定土地受让人是陶然，完全正确。虽然2000年《秀峰大道开发范围国有土地使用权出让和建设合同》陶然未成年，但是不影响其享有财产权，上诉人在合同上的签字是以权利人的法定代理人的身份签字的，是代权利人处分权益，并非合同主体；3、上诉人无证据证明其实土地权利人，也没有证据证明土地出让金是上诉人交纳的；4、上诉人与第三人陶然之间是否存在赠与关系属于上诉人与第三人之间的民事纠纷，与本案登记事宜无关。综上，被上诉人为第三人陶然登记核发星国用（2011）第354号国有土地以使用证行政行为事实清楚，证据确实充分，适用法律法规正确，符合法定程序，合法有效。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉人，维持原判。
上诉人陶赣生在原审法院法定举证期限内向原审法院提交了如下证据：1、2000年的“秀峰大道开发范围国有土地使用权出证和建设合同”。被告对此表示合同的真实性无异议，“法人代表”栏是合同中留给受让方为单位或组织的代表签名的，陶赣生在此栏签名应是受让方陶然的“法人监护人”之意。“合同”第五条约定，可以凭交款凭据或出让方的通知单办理《建设用地规划许可证》和《土地使用证》。陶然办证时已出示了交款凭据和秀峰大道开发办出纳员核对后出示的证明及陶然出具的“法律责任具结书”，已证明其款项已交清。第三人对此表示无异议。2、1999年1月21日、2000年1月13日、2000年4月25日三张收地皮费、配套费票据。被告对此认为原告虽然出具了发票，但最后一张金额最大的3万元的发票的交款人是陶然，陶然办证时提交了此张票据，另两张由出纳员进行核对后出示了购地款已交清的证明，陶然还出具了“法律责任具结书”，而且办证时陶然已成年。第三人对此表示，有其名字的发票其本人知道，另两张其没有见过。3、2000年的办证通知单。被告对此认为“合同”中约定是“可凭交款凭据或通知单”办证，二者可选一，并不是必备条件。第三人对此表示其真实性没有异议，但其没看见过，不清楚。
被上诉人在原审法院法定举证期限内向原审法院提交了如下证据材料：1、2011年陶然填写的土地登记申请书。原告对此无异议，第三人对此认为是真实的、无异议。2、2011年土地登记审批表。原告对此无异议，认为是瞒着其所办。第三人对此审批表无异议。3、2011年《国有土地使用权出让合同》，由陶然与时任县国土局局长签订。原告对此无异议，表示自己不知道。第三人对此无异议，认为是真实的，受让人名字是自己所签。4、宗地图。原告对此无异议，表示自己不知道。第三人对此宗地图无异议。5、2011年陶然所交的印花税、耕地占用税、契税的税收通用完税证。原告对此无异议。第三人对此表示是自己交的。6、2000年陶然的星子县行政事业性收费收入缴款通知单。原告对此无异议。第三人对此表示钱不是其所交，但交款人名字是其本人。7、2000年受让方陶然的“秀峰大道开发范围国有土地使用权出让和建设合同”。原告对此表示其真实性无异议，但原告是该合同上受让方陶然的“法人代表”。第三人对此认为其是真实的，受让方是其本人。8、2011年陶然的“法律责任具结书”。原告对此认为被告方登记办证材料缺失，隐瞒了作为“当事人”的原告。第三人对此认为购地款已交清，其是土地使用的权利人。9、用地权利人陶然的土地登记卡。原告对此表示其不知道，是瞒着其所办。第三人对此表示是其委托他人办理，具体其不清楚。10、2011年土地使用者陶然的地籍调查表。原告对此表示不知道，是不是邻居签字其不清楚。第三人对此表的真实性无异议。11、2011年土地购买方陶然的“星子县土地税收确认书”，陶然的临时居民身份证，用地人陶然的建设用地规划许可证，建设人陶然的建设工程规划许可证。原告对此表示在签最初的“出让和建设合同”时，陶然系未成年人，陶然后来办的这些手续，原告不清楚，对其真实性没有意见。第三人对此表示是其本人的，无异议。12、福建省龙岩市中级人民法院民事裁定书和协助执行通知书，潍坊市坊子区人民法院民事裁定书和协助执行通知书。原告对此表示其真实性无异议，被告违章办证已造成相当（严重）后果，这些案件中查封了陶然名下的房地产。第三人对此表示这些东西（指法律文书）其没有看到过，其不清楚。13、陶然的私房所有权登记申请书、房屋四至墙界申报表、房屋所有权人陶然的星房权证房产所有权证书、土地使用权人陶然的星国用（2011）第354号国有土地使用权证书、房地产抵押登记申请书、询问笔录（抵押登记）、陶然的居民身份证、陶赣生为户主及陶然为儿子的户籍登记薄、陶然无婚姻登记记录证明、陶然作抵押人与抵押权人工行九江浔东支行的借款抵押担保合同及抵押物清单。原告对此表示其真实性均无异议，被告违章办证已造成相当（严重）后果。第三人对此表示房产证、土地证、抵押登记具有真实性，无异议。14、被告向本院提交了国土登记发证的依据《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号，2008年2月1日起施行）。
原审第三人在原审法院法定举证期限内未向原审法院提交证据。
以上证据已经原审法院庭审质证。
本院查明的案件事实与原审法院查明的案件事实一致。
本院认为，上诉人陶赣生在签订《秀峰大道开发范围国有土地使用权出让和建设合同》时，具有完全民事行为能力，其应当知晓在合同受让人处填写其本人姓名和填写陶然姓名存在不同的法律意义及法律后果，尽管上诉人主张当时的本意是拟将受让方陶然作为法人名称，但是，当时陶赣生并没有注册成立名为“陶然”的法人，因此，即便其在法定代表人处签字，也不能认定陶然是作为一个法人名称存在。本案中，陶然和陶赣生是父子关系，陶赣生在法定代表人处的签字，只能理解为其作为受让人陶然的法定代理人代为行使相应权利而非法人“陶然”的法定代表人。故陶赣生的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于陶赣生主张陶然要获取该争议的土地使用权需要得到其授予和认可，即陶赣生和陶然之间是赠与合同关系，在未办理产权证之前，赠与行为都没有完成，上诉人可以随时撤销赠与。本院认为，赠与是指将自己合法所有的财产赠送给他人，但是陶赣生签订《秀峰大道开发范围国有土地使用权出让和建设合同》时并没有获取该土地的使用权，因此，陶赣生以陶然为受让人签订合同之行为，不存在是土地使用权的赠与行为。同时，签订《秀峰大道开发范围国有土地使用权出让和建设合同》只是获取土地使用权的前提，在合同签订后，受让方并不必然获得了土地使用权，还需支付对价。根据陶赣生的陈述，当时陶然并没有经济能力，所有交纳的土地出让金均由其支付。本院认为，陶然作为土地使用权出让合同的受让人，具备了取得土地使用权的前提，陶赣生的付款行为，可以视为对陶然的赠与，且已经履行完毕并不可撤回。即，其赠与陶然的是钱款，并非土地使用权。据此，陶然对该土地使用权的取得是原始取得，并非继受取得。因此，被上诉人星子县国土局依据《土地登记办法》的相关规定，根据权利人陶然的申请，在核实其提交的相关必要材料及是否交清土地出让金后，按照法定程序登记核发星国用（2011）第354号国有土地使用权证的行政行为，事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。综上，原审处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费50元，由上诉人陶赣生负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 波
审判员 夏忠民
审判员 商 宏
二〇一六年一月二十七日
书记员 蔡妃妃