北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第30528号
原告姚远，男，1980年1月20日出生。
委托代理人李树文，北京市开创律师事务所律师。
被告北京城市开发集团有限责任公司，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。
法定代理人杨文侃，总经理。
委托代理人陈松，男，1974年5月5日出生，北京市城市开发集团有限责任公司职员。
委托代理人张国香，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
原告姚远（以下称原告）与被告北京城市开发集团有限责任公司（以下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李树文，被告委托代理人陈松、张国香均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2008年11月29日，我与被告签订《北京市商品房预售合同（经济适用房）》，购买被告开发建设的北京市朝阳区五里桥一街某号院某号楼某层某号房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋于2010年11月20日交付使用。2011年12月，我发现主卧墙壁下方的壁纸有水印，挪开衣柜发现地板上也有少量水滴，遂向物业公司报修。物业公司工作人员来勘察后说是厨房管道导致的冷凝水问题，但没有进行维修。2012年初，我又发现主卧的墙角也有阴水，于是再次报修，得到的解释仍为冷凝水问题，但还是没有维修。此后，楼下2803室业主打电话给我说厨房有漏水，经查看为墙壁瓷砖向外渗水，污水管也有水往下流，物业公司来检查还是冷凝水问题，因为无法排除累积多了自然顺着管子流。物业解释这是被告建房时存在的问题，要联系被告解决，但此后一直拖着没有消息。另外，阳台窗户的窗框也会出现反水问题，窗框中的积水流入阳台的地柜中，产生了大面积发霉的情况。2013年初，物业为了收取物业费主动联系我们说要维修，但此时损失已经造成，主卧墙面大面积发霉、地板受潮、大衣柜变形及木质损坏、整体橱柜底部变糟、阳台地柜全部发霉。物业公司说联系被告，并通知我们先维修再谈赔偿问题，但维修要拆厨房的吊顶和橱柜，我们要求对方承担费用，此后就没人再主动联系我们。因为漏水问题已经造成了我的严重损失，故我诉至法院，请求判令：1、被告支付因冷凝水、凝露问题导致的装修损失11613元、家具损失37260元；2、被告支付房屋租金损失74400元；3、被告维修涉案房屋厨房顶部东北角吊顶以上主下水管道及卫生间主管道至不漏水状态，维修客厅东侧窗户至不反水状态；4、被告赔偿精神损害抚慰金20000元。
被告辩称：2011年12月，原告曾就涉案房屋漏水问题报修，物业公司接到报修后十分重视，安排工作人员现场查看，之后又协调施工单位查看问题原因，当时维修的前提是要拆开厨房吊顶，但原告不予配合，故无法进一步查实原因并维修，不排除是原告装修的问题。涉案房屋给排水管道的保修期间为2年，现因为原告原因已经过了质保期，我公司不应再承担责任。客厅窗户反水的原因是原告在窗外违规安装了防护栏，违反了涉案房屋的使用协议。涉案房屋经过了竣工验收备案，原告对房屋进行了交接验收，认可房屋质量，另外涉案房屋橱柜底部洗菜盆和排水支管接口处没有密封，有可能会在冬天蒸发水蒸气进而产生结露现象，壁挂炉长时间不使用或者温度低也会产生结露，不能证明就是我公司的房屋质量原因，且原告主张的损失缺乏相应证据证明，故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2008年11月29日，原告与被告签署《商品房预售合同（经济适用住房）》，原告购买被告开发建设的涉案房屋。合同第十七条约定：（一）出卖人自该经济适用住房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。（二）在该经济适用房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。合同附件十第九条第2款约定：如买受人改动的设施、设备及相关设施设备给自己、出卖人、或第三人造成损失或伤害，由买受人承担所有责任。其他未改动的设施设备仍由出卖人按照本合同的有关约定承担保修责任。2010年8月，涉案房屋通过竣工验收，2010年11月，被告向原告交付了涉案房屋，2011年年初，原告在涉案房屋阳台窗外安装防护栏。
涉案房屋《住宅使用说明书》第二部分”注意事项”第7条载：本楼采用外墙外保温，外墙严禁擅自打孔，如需打孔需经物业公司同意，以免造成外保温破坏、墙体脱落，否则由此产生的一切损失，由引起损失的业主负责。《住宅质量保证书》载明给排水管道保修期限为两年。凡属客户单独使用的项目，保修期从客户根据购房合同有关约定正式办理入住手续之日起开始计算，凡属客户非单独使用的共用部位、共用系统、公用设备或各系统设备中的共有部分，保修期从本楼于初始交付使用之日或各系统设备正式运转之日起开始计算。对因自然灾害、不可抗力造成的损失、对购房者拆、改、修和使用不当等而造成的问题不在保修范围内，用户自行安装的设备不在保修范围内。
2011年11月起，原告发现涉案房屋主卧与厨房相连一侧墙体、地板阴水，紧贴墙面的衣柜受潮发霉，阳台窗台向上反水，遂向物业公司报修。物业公司勘察现场后发现厨房排水主管道冷凝水结成凝露渗水，卫生间主管道亦存在相同问题，导致相应墙面、地板受潮发霉。此后，被告及涉案房屋建设方浙江宝业建设集团有限公司（以下简称浙江宝业公司）曾组织人员至涉案房屋内查看并与原告协商，但因就责任问题未达成一致而一直未予维修。经询，目前涉案房屋每至冬季相应部位仍存在冷凝水渗水现象。
在本案审理过程中，本院于2014年2月25日组织原、被告与浙江宝业公司对涉案房屋进行现场勘验，由原告将厨房顶部东北角吊顶打开，露出污水主管道，发现厨房污水主管确实存在渗水情况，该渗水导致与厨房相邻的主卧室墙面阴水发霉，衣柜也有发霉现象。此外卧室右侧顶部、窗户左侧有渗水，卫生间排水主管道向外渗水，客厅窗户右侧泄水槽反水致下部滴水导致地柜发霉。勘验后，本院要求原、被告对渗漏水原因作出分析说明，原告认为系被告设计及建设原因，冬天开暖气后外冷内热，冷凝水造成凝露汇集成水滴顺着水管下流存入橱柜无法排出，并渗漏至一侧墙体，卫生间下水管道、卧室右侧顶部的阴水也是这个原因，均在冬天供暖后出现，客厅阳台窗框也是被告建设原因导致反水。被告则提交浙江宝业公司的《工作函》一份，以该函件中分析的原因为公司意见，该函对渗漏水分析的原因为：根据现场勘验情况，原告在装修过程中对厨房、卫生间内的排水管道均进行了封包处理，但未留置任何检修口，无法对管道本身进行全面明确具体的查看，就现场可见的现象，分析厨房排水管道部位冬季出现冷凝水现象，有可能是因冬季采暖，室内温度较高，涉案房屋位于建筑物顶层，其上即为给排水出屋面排气管道部分，在室内外温差较大的情况，管道产生冷凝结露现象，冷凝水自管壁析出；与此同时，不排除原告在进行自住装修工程中对给水管路进行了修动，改动过程中产生管道渗漏情况。涉案房屋在设计中对厨房部位无地面、墙面防水做法要求，且厨房部位维护隔墙为轻质混凝土条板，对水分的吸存作用较强，致使该部位在有少量渗漏或冷凝水的情况下即出现较为明显的墙面潮湿现象，卫生间部位问题与厨房部位相同，同样可能是由上述原因产生。卧室部位墙顶角部的水印问题可能是原告自主装修时墙面基层未完全干透，冬季室内温度增高后，逐渐析出造成的。客厅阳台窗框内有水冒出的问题，可能的原因是业主安装外防护栏时，将固定螺栓孔打在了外窗台平面上，造成渗水溢入室内。被告在庭审中还陈述涉案房屋橱柜底部洗菜盆和排水管支管道接口没有密封，洗菜盆有排水弯，不密封的话会在冬天蒸发产生水蒸气、进而产生结露，壁挂炉长期不使用或者温度低也会产生结露现象，但具体到底是哪一种原因目前无法确定。经询，原、被告均不要求对渗漏水原因进行司法鉴定。
经原告申请，由北京市高级人民法院随机摇号确定，本院依法委托北京筑标建设工程咨询有限公司对涉案房屋因漏水导致的装修损失进行鉴定，2014年10月8日，该公司向本院出具《工程造价鉴定意见书》，认为涉案房屋装修损失（包括受损部位修复及排水管修复涉及的相关工程拆除修复）为11613元。原告认为该评估价格过低，被告认可该结果，但认为相应损失不应由己方承担。原告支付了评估费5000元。
原告另主张渗漏水导致其造成了家具损失，包括主卧衣柜、全部地板、橱柜、厨房瓷砖及吊顶需要更换，并提供2010年10月衣柜、橱柜、地板、吊顶等订货合同及交款凭证予以证明，按照相应购置价主张损失。经询，原告在此项中主张的橱柜等损失未将与评估报告中重复的部分予以扣除。被告对上述材料的真实性表示认可，但认为无法证明所购材料均用于装修涉案房屋，且购货时间与交房时间不符。
关于房屋租金损失，原告陈述因渗漏水导致房屋墙面、柜体等发霉，影响孩子身体健康，故自2012年3月起在外租房居住两年，每月支付房租2700元，并提供《房屋租赁合同》及租金收条予以证明。被告对该项损失不予认可，认为涉案房屋的损坏程度不影响居住，无在外租房之必要。
上述事实，有发票、住宅质量保证书、北京市房屋建筑使用说明书、照片、字条、顾客信息登记表、房屋主要设备明细表、竣工验收备案表、通球试验记录、室内给水管道及配件安装工程检验批质量验收记录表、结算资料领取清单、当事人陈述、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签署的《商品房预售合同（经济适用住房）》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予履行。被告作为房屋出卖人应当保证涉案房屋符合合同约定的质量要求，并在保修期内按照合同约定承担相应保修义务及责任。
根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋渗漏水主要集中在冬季供暖后出现，呈现季节性特点，渗漏部位包括两部分，一是厨房东北角吊顶以上排水主管道及卫生间排水主管道，该部分渗漏的原因原、被告均陈述为冷凝水造成，该两个主管道均为整个楼宇的整体排水公共管道，并非涉案房屋内部管路，根据被告自行分析的原因，该冷凝水形成的原因为冬季室内外温差而使主管道产生结露并自管壁析出，且因建设时对厨房部位无地面、墙面防水做法要求，厨房墙面材质吸水作用较强而导致墙面潮湿，卫生间亦同，该原因应为设计施工原因，并非原告使用涉案房屋所致，被告虽抗辩不排除原告在装修过程中改动或者破坏管道结构而导致冷凝水的出现，但未提供任何证据证明，在勘验现场后亦未对原告是否进行改动有所说明，故应当承担举证不能的不利后果，本院依法认定被告应当对此部分渗漏水承担相应责任。原告在保修期内即对此部分渗漏水问题进行了报修并提起诉讼，被告应当承担相应维修责任并赔偿由此造成的各项损失。同理，主卧顶部墙角阴水问题亦应由被告承担相应责任。
二是阳台窗框反水的问题。原告在收房后在阳台外侧安装了防护栏，在一定程度上改变了外窗台的原有结构，在此基础上出现反水现象，应当由原告对该问题的产生负担举证责任，现原告未能提供充分证据证明该部位的反水亦系房屋质量问题，故就此部位的责任及相应损失均应当由原告自行承担，本院对原告要求被告对此部分予以维修及进行赔偿的请求不予支持。
关于原告主张的各项损失，装修损失部分已经评估机构评估，本院扣除因窗台反水受损的地柜金额后对其余部分予以支持。物品损失中，衣柜确因渗水大面积受潮发霉，此项损失合理，且原告提供了相应证据证明其价值，本院在考虑折旧的基础上对该费用予以支持；地板、橱柜背板在渗水后出现受潮及变形问题，亦属于合理损失，需要进行更换，但相应费用已经包含在装修损失中，原告的主张属于重复请求，本院对该两项金额予以扣除，不再支持；厨房吊顶及瓷砖本身即具有防水功能，现有证据不足以证明该部分已经完全损坏需要更换，本院对此项费用不予支持。关于房屋租金损失部分，涉案房屋渗漏水导致墙壁、家具受潮发霉确会影响原告对房屋的正常使用，故在外租房有其合理性，并已提供相应证据证明，但原告主张的租赁期间过长，且在损失发生后未采取适当措施防止损失的扩大，而涉案房屋渗漏现状的造成原告自身亦存一部分责任，故本院在综合考虑上述因素的情况下，参照同地段、同性质、同户型房屋租金标准对原告主张的房屋租金损失酌情予以支持。原告主张精神损害抚慰金没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告北京城市开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内对北京市朝阳区五里桥一街某号院某号楼某层某号房屋厨房顶部东北角吊顶以上主下水管道及卫生间主管道进行维修至不渗漏水状态；
二、被告北京城市开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告姚远装修损失一万零四百一十一元八角、物品损失六千元；
三、被告北京城市开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告姚远房屋租金损失三万元；
四、驳回原告姚远的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3165元，由原告姚远负担2140元（已交纳1650元，余款于本判决生效后十日内交纳），由被告北京城市开发集团有限责任公司负担1025元（于本判决生效后十日内交纳）；评估费5000元，由被告北京城市开发集团有限责任公司负担（于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
审 判 员 吴 娜
人民陪审员 陈秀珍
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 梁 远