湖北省江陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江陵民初字第00160号
原告湖北江陵农村商业银行股份有限公司（以下简称江陵农商银行公司）。住所地：湖北省江陵县郝穴镇荆洪路***号。
法定代表人张巍巍，董事长。
委托代理人（特别授权）雷成明。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
被告力治家，无业。
被告汪吉祥，无业。
委托代理人汪新炳，男，1963年12月31日生，汉族，无业。系被告汪吉祥父亲。代理权限：代为承认对方诉讼请求、和解、调解、上诉、代收法律文书。
委托代理人杨光生。
原告江陵农商银行公司诉被告力治家、汪吉祥借款合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法组成由审判员王硕担任审判长、审判员熊姣、人民陪审员庄上本参加评议的合议庭。于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告江陵农商银行公司委托代理人雷成明，被告汪吉祥委托代理人汪新炳、杨光生到庭参加诉讼。被告力治家经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告江陵农商银行公司诉称：2012年7月10日，被告力治家向原告下设的郝穴信用社申请借款，并提供了身份证明、房产证明等文件，原告经认真审查后于2011年7月18日与被告汪吉祥签订了抵押合同，以被告汪吉祥位于江陵县郝穴镇荆洪路的房产为被告力治家的借款作担保。2011年7月22日江陵县房管局为该房产做了抵押登记。2012年7月10日原告又与被告力治家签订了个人借款合同，约定借款60万元，期限为12个月，月利率为8.7‰。2012年7月30日原告依约定向被告力治家发放了贷款，该贷款已于2013年7月10日到期，被告仍未偿还上述本金及相应利息。为维护原告的合法权益，故诉至法院要求判令：一、判令被告力治家偿还原告借款本金60万元及利息（按合同约定利息、罚息至还款之日）。二、依法确认原告对被告汪吉祥的贷款抵押物享有优先受偿权。三、本案受理费9800元由被告承担。
原告江陵农商银行公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法定代表人身份证明、鄂银监复（2013）166号文件，被告力治家、汪吉祥身份证，以及被告汪吉祥全户人员基本情况表，被告力治家个体工商户营业执照、水路运输许可证复印件各一份。证明原、被告的诉讼主体资格。
证据二：贷款申请书、个人借款合同、湖北省农村信用社借款凭证、借款偿还凭证。证明2012年7月30日，被告力治家向原告借款60万元至今未还。
证据三：江陵房郝穴镇他字第11195号房屋他项权证、江陵房权证郝字第××号房屋所有权证、江陵县国用（2005）第2720285号国有土地使用权证、公证书、最高额抵押合同、房地产抵押物清单、江陵县房产管理局出具的证明一份。证明被告汪吉祥将其所有房产为被告力治家借款提供抵押的事实。
被告力治家未在法定的期间内提交答辩状，亦未在举证期限内提交证据。
被告汪吉祥辩称：一、本人并未在2011年7月18日的最高额抵押合同上签字，也未授权力治家签订该合同。故该抵押合同并不能成立。二、即使该抵押合同成立，汪吉祥也仅对力治家在2011年7月9日向原告借款60万元这一年的债务承担抵押担保责任，并不对力治家2012年借款承担责任。综上，请求法院依法驳回原告对本人的抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求。
被告汪吉祥未在本院指定的举证期限内提交证据。
经庭审质证，被告汪吉祥对原告提交的证据一、证据二、证据三中的房屋所有权证、土地使用权证、江陵县房产管理局的证明无异议，对上述无争议的证据本院依法予以采信。
被告汪吉祥对原告提交的证据三中的最高额抵押合同有异议，认为抵押人为汪吉祥，但合同落款无汪吉祥本人签名，而是力治家签名。汪吉祥仅认可为力治家于2011年7月9日向原告贷款一年的60万元债务作房产抵押。对公证书及他项权证真实性无异议，但对证明目的有异议。
对上述有争议的证据，本院认为：原告提交的证据三中的公证委托书及房屋他项权证，证明的事项以其载明内容为准，被告对证据合法性、真实性、关联性无异议，本院对此予以采信。对于最高额抵押合同的内容，有公证委托书及房屋他项权证佐证，故本院应予采信。该合同的效力，本院将在后面论理部分予以评判。
经审理查明：2011年6月20日，被告汪吉祥在江陵县公证处公证委托事项。内容为：汪吉祥准备在江陵县房产局办理房屋他项权证，特委托受托人力治家办理如下事项：1、申请办理房屋他项权证。2、缴纳相关费用。3、领取房屋他项权证。4、办理与该房屋抵押登记相关的其它事项。力治家在代理权限内签署的一切文件，委托人汪吉祥均予以承认。委托期限从即日起到受托人办理完上述委托事项之日为止。2011年7月22日，力治家与原告下设的郝穴信用社在江陵县房地产管理局办理了“江陵房郝穴镇他字第11195号房屋他项权证”。该证载明：房屋他项权人为江陵县农村信用合作联社郝穴信用社，房屋所有权人为汪吉祥，房屋所有权证号为03005101。权利种类为抵押，权利价值为60万元；设定日期为2011年7月20日，约定期限为2013年7月19日。汪吉祥的“江陵县国用（2005）第2720285号国有土地使用权证”原件由力治家在办理房屋他项权证时交江陵县房产管理局保存。2011年7月18日，力治家代汪吉祥与原告下设的郝穴信用社签订了最高额抵押合同。约定合同所担保的主债权为自2011年7月18日至2013年7月17日，在人民币60万元的最高限额内，力治家可以循环利用汪吉祥提供的最高额保证担保。2011年7月29日，原告下设的郝穴信用社向被告力治家发放第一期借款60万元，到期日为2012年7月29日，该笔借款被告力治家已全部清偿。2012年7月10日，被告力治家向原告下设的郝穴信用社申请第二期贷款，双方于当天签订了个人借款合同。合同约定贷款最高额为60万元，借款期限为12个月，月利率为8.7‰，还款方式为按月结息，结息日为每月20日。借款人未按约定的期限偿还借款，加收50%的罚息，即罚息年利率为15.66%。本次借款合同对应2011年7月18日的最高额担保合同，抵押物仍为汪吉祥的房产。个人借款合同签订后，原告下设的郝穴信用社于2012年7月30日放款60万元，借款实际到期日为2013年7月10日。至今被告力治家仅结息至2013年10月31日。仍下欠借款本金60万元，逾期利息从2013年11月1日至清偿之日。
另查，原告江陵农商银行公司在2013年5月7日前的名称为江陵县农村信用合作联社。其下设的郝穴信用社的债权全部转为原告江陵农商银行公司主张。
本院认为：原、被告争议的焦点：1、原告下设的郝穴信用社与被告力治家签订的最高额抵押合同的效力。原告认为力治家有汪吉祥书面授权，因此签订的该合同有效。被告汪吉祥认为以房屋提供抵押的期限仅为2011年一年，且该抵押合同无本人签名，因此无效。本院认为：被告汪吉祥虽未明确委托被告力治家签订最高额抵押合同，但被告力治家向原告出具了汪吉祥的房屋所有权证原件以及汪吉祥委托力治家办理房屋抵押登记事项的公证书，使原告有理由相信被告力治家有签订二年期抵押合同的代理权，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，该代理行为有效，前述最高额抵押合同也具有法律效力。2、两被告应承担的责任。被告力治家未按期偿还借款，应按借款合同约定偿还借款本金60万元。逾期利息：从2013年11月1日至清偿之日，按借款本金60万元，年利率15.66%计算。被告汪吉祥以抵押房产承担担保责任。该房产已依法办理抵押登记，依据相关法律规定，原告对该抵押房产享有优先受偿权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第二百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告力治家偿还原告湖北江陵农村商业银行股份有限公司借款本金60万元。逾期利息从2013年11月1日至清偿之日，按借款本金60万元、年利率15.66%计算。
二、原告湖北江陵农村商业银行股份有限公司对被告汪吉祥所有的位于湖北省江陵县郝穴镇荆洪路的房屋（房屋产权号为江陵房权证郝字第03051**号；他项权证号为江陵房郝穴镇他字第11195号）享有优先受偿权。
上列应付款项，于本判决生效之日起十日付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9800元，由被告力治家负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇荆州市非税收入管理局汇缴结算户，开户银行：农业银行荆州市分行直属支行；帐号：26×××32。备注必须写明收费单位编码1610901、收费项目编码161040201。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 硕
审 判 员 熊 姣
人民陪审员 庄上本
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 阳家英