西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2004）新民初字第508号
原告陕西广建商务有限公司（反诉被告），住所地本市西五路64号。
法定代表人雷明昌，总经理。
被告西安铁旅广告有限公司（反诉原告），住所地本市西五路68号。
法定代表人翟华，经理。
委托代理人耿显文，男，1950年9月15日出生，汉族。
第三人陕西省农业机械总公司，住所地本市西斜三路4号。
法定代表人魏文茂，总经理。
委托代理人马伟民，男，1962年2月19日出生，汉族。
原告陕西广建商务有限公司（以下简称广建商务公司）与被告西安铁旅广告有限公司（以下简称铁旅公司）、第三人陕西省农业机械总公司（以下简称省农机公司）房屋租赁一案，本院受理后，依法由代理审判员王钰独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人雷明昌、被告委托代理人耿显文、第三人委托代理人马伟民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我将房屋出租给被告使用，租期三年，被告只付了原告一年的租金，现要求被告支付原告其尚欠原告二年的租金28880元、取暖费1200元、电费2874元、卫生费360元，并赔偿原告违约金5000元及损坏原告二个门套的损失2000元，表示不同意被告的反诉请求。
被告辩称，被告与原告没有房屋租赁关系，而被告与第三人有房屋租赁关系，况且原告主张清结租金的请求已超过了诉讼时效期间，故其诉请不受法律保护，原告出租房屋不符合法律规定，原告所称的损失是其放任扩大所致，故依法应由原告自己承担，原告诉称的取暖费、电费、卫生费、门套损坏费、违约金均无依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时被告反诉称原、被告无租赁关系，而原告却诉至法院，造成被告因应诉而产生的交通费损失和误工费损失共计300元，现要求原告赔偿该损失。
第三人辩称，我与原告有房屋租赁关系，我与被告无房屋租赁关系，我对原告将承租我方的房屋转租给被告的行为表示认可。
经审理查明，2000年3月15日，第三人省农机公司将其名下产权的本市西五路64号临街办公大楼一栋中的2层的一部分、3层、4层�5层租赁给陕西广建装饰工程有限公司，租期10年。2000年10月1日，第三人与陕西广建装饰工程有限公司的房屋租赁合同废除，同日，原告广建商务公司法定代表人雷明昌以其个人名义代理原告与第三人省农机公司签订了房屋租赁合同，原告承租第三人在本市西五路64号临街办公大楼2层的一部分、3层、4层、5层用于办公、商务等，租期10年。2000年12月13日，原告陕西广建商务有限公司经工商行政部门核准成立，原告对雷明昌代理其与第三人所签房屋租赁合同予以追认。2000年12月21日，经第三人同意，原、被告签订了房屋租赁合同，原告将自己承租的房屋中的二间转租给被告用于办公，租期自2000年12月25日至2003年12月25日止。合同约定：每间房屋月租金600元，承租方第一年一次性向出租方付清第一年的租金，第二年开始，半年付租金一次，每半年的前五日交清，承租方逾期交付租金的，应向出租方支付违约金5000元，出租方负责水、电、暖的供应，空调、热水的电费由承租方负担，取暖费按每个采暖期每间房300元计算由承租方负担，垃圾费每间房每月5元。合同签订后，被告向原告支付了第一年的租金14400元，此后，被告未曾向原告如约支付租金、取暖费、电费、卫生费。2002年6月13日，原、被告就双方在履行合同期间的安全问题签订了安全责任书，被告于2003年8月16日在未通知原告的情况下独自搬离了其承租原告的二间房屋。2004年元月1日，原告将该房屋二间转租给他人。庭审中，原告出具的证据有：原告与第三人的房屋租赁合同，第三人与陕西广建装饰工程有限公司的房屋租赁合同，原告与被告的房屋租赁合同，原告与西安莱杰策划机构有限公司的房屋租赁合同，原告方抄录的用电数明细单，陕西广建装饰工程有限公司与他人签订的�设工程施工合同，证明原告装修一间房屋的门及门套的单价为1800元，被损坏门套的照片、房屋产权证，证明讼争房屋的所有权属第三人，原告的工商档案一份，证明原告的工商核准登记情况。原、被告签订的安全责任书。被告出具的证据有：被告与第三人的房屋租赁合同，证明被告承租的本案讼争的二间房屋系其与第三人签订租赁合同的标的物。原告收取被告租金14400元的发票一张，被告向陕西广建装饰工程有限公司交付租金及租房押金的收据二张，徐建国收取被告租金的收条一张。雷明昌个人所写其欠被告债务的还款计划一份，被告与其代理人耿显文的委托协议一份。庭审中，第三人称其与被告签订的房屋租赁合同是为了帮助被告进行工商执照的注册而起证明作用的，第三人与被告没有房屋租赁关系，第三人对原、被告的房屋租赁关系表示认可。庭审中，被告称其承租了讼争房屋二间的期间为自2000年12月20日至2002年元月止，然被告对此未举证。审理中，依原告的申请，本院依法调查了被告搬离其承租的二间房的时间为2003年8月16日。庭审中，被告称其向原告交付了二年的租金，交付了一个采暖期的取暖费，并称原告在第二个采暖期未向被告供暖，被告向原告交付了卫生费，对此，原告予以否认，被告未出具其向原告交费的交款凭证等证据。原告称被告因在其承租的二间房门套上各将其安装的防盗门拆除而致门套被损坏，被告予以否认，原告对此未举证。庭审中，原告及第三人均承认原告与第三人的房屋租赁行为，原、被告的房屋租赁行为均未在房产管理部门登记备案。
本院认为，原告广建商务公司法定代表人雷明昌以雷明昌个人名义代理原告与第三人省农机公司签订的房屋租赁合同，经原告广建商务公司追认了�明昌的代理行为，故原告与第三人的房屋租赁合同成立，经房屋产权人第三人的许可，原告将承租第三人的房屋二间又转租给了被告，这一事实，有原、被告的租赁合同及被告向原告交付租金的凭证可以佐证，故原、被告的租赁关系成立，而以上二个租赁行为虽未在房产管理部门登记备案，但这二个合同的内容和形式并未违反法律、法规的强行性和禁止性规范，故该二个合同系受法律保护的有效合同。被告在履行合同中未如约向原告交付租金，且独自提前搬离承租的房屋，提前解除了合同，显然构成违约，被告应依法承担向原告支付下欠的租金的履约责任和违约责任，原告之主张有事实和法律依据，然原告对租金的主张中有一部分超过了法律规定的诉讼时效期间，且要求被告清结其搬离承租房屋后至合同期止这一期间的租金和卫生费，与法相悖，故对原告有法可依的租金和卫生费请求部分，本院予以支持。对于违约金、卫生费、取暖费的主张，有事实和法律依据，依法予以支持，被告应以合同所约定的内容向原告清结。对于电费，原告未出具原、被告双方认可的被告用电量的凭据，故对原告的这一主张，依法不予认定。对于门套损坏赔偿金，原告未出具该门套系被告损坏的足够证据，故对于原告的这一请求，依法不予支持。被告称其与第三人系租赁关系，第三人予以否认，且被告称其已向原告交付了二年的租金，被告对其所称未提交足够的证据，故依法不予认定。被告反诉称因原、被告无租赁关系，而原告却以双方有租赁关系为由诉至法院造成了被告交通费及误工费的损失不能成立。故对被告的反诉请求依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第一款、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、第一百三十六条第三款之规定,判决如下:1、原告陕西广建商务有限公司与被告西安铁旅广告有限公司房屋租赁合同成立且有效。2、被告西安铁旅广告有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告陕西广建商务有限公司租金2080元（1个月零22天）、取暖费1200元、卫生费320元、违约金5000元。逾期给付，则按中国人民银行同期贷款利率双倍支付迟延履行期间的债务利息。3、原告其余之诉驳回。
4、被告反诉请求驳回。
诉讼费1624元，原告承担1264元，被告承担360元（此款原告已预交，被告随租金等一并支付原告），反诉费50元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
代理审判员 王 钰
二〇〇四年三月二十四日
书 记 员 赖峰敏