湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民初字第04649号
原告：陈某。
委托代理人：王某。
被告：曾某甲。
委托代理人：晏某。
被告：罗某。
委托代理人：晏某。
原告陈某与被告曾某甲、罗某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月5日受理后，依法由代理审判员张剑适用简易程序，于2013年10月14日公开开庭进行了审理，原告陈某及其委托代理人王某，被告曾某甲、罗某共同委托代理人晏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某诉称：2004年8月3日，原告与被告签订了《房屋转让意向书》，实为房屋买卖合同，双方并在武昌区公证处公证。该合同约定：被告同意将中南电力设计院27栋2单元3楼5号（武昌区民主路668号的私有住宅，该房为房改售房，个人产权100%，武房权证省直字第2004554**号，面积116.95平方米），出售给原告，房屋总价31.5万元（含室内装修、家具电器），原告按约付款25万元，余款6.5万元待被告国有土地使用证办理好后，办理被告的房屋所有权证及国有土地使用证向原告过户时付款。房改补偿金29098.08元应由被告交纳，因其在深圳委托原告代交，从余款中扣除，原告交房屋维修基金2169元。原告签约当时付现金25万元，被告将钥匙及房产证等相关证件交给原告，原告入住至今已近十年。2012年1月10日之前，中南电力设计院房管科办好国有土地证，2012年1月10日，被告曾某甲背着原告领走该证。原告得知此事，多次催被告办理过户手续，被告拒不办理。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、原被告双方所签订的《房屋转让意向书》合法有效；2、被告曾某甲、罗某过户已售十年房屋（武昌区中南街民主路668号27栋2单元3楼5号房屋，武房权证省直字第2004554**号）给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告陈某为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：
证据一：房屋转让意向书，拟证明原被告买卖合同关系成立。
证据二：收据，拟证明原告依约交款25万元。
证据三：（2004）××证字第××号公证书，拟证明双方买卖合同经公证证明。
证据四：武汉市房地局成本价住房协议书、（2001）××证字第××号公证书、协议书，拟证明被告出售的房屋系房改房。
证据五：房产证，拟证明被告出售的房屋信息。
证据六：中国电力工程顾问集团公司中南电力设计院收据，拟证明原告代被告交纳住房补偿金29098.08元。
证据七：中国电力工程顾问集团公司中南电力设计院收据，拟证明原告代被告交纳住房维修基金2169元。
证据八：被告身份证、户口簿、委托书、（2004）深南华内民字第406号公证书、结婚证、准予迁入证明，拟证明被告罗某委托被告曾某甲转卖房屋，被告卖房手续合法。
证据九：（2004）××证字第××号公证书、委托书，拟证明被告委托原告之父办理过户手续。
证据十：2012年度房产证土地证发放表复印件，拟证明被告曾某乙2012年1月10日从单位领取了土地使用证。
证据十一：水电费、物业费收据，拟证明原告在诉争房屋居住的事实。
被告曾某甲、罗某辩称：原被告签订房屋意向书时被告未取得房产的国有土地使用权证，不符合商品房上市交易的法律规定，上市交易应具备土地使用权证和房屋所有权证才能正式使用交易，房屋转让意向书属无效合同。且根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第二款“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”的规定，被告居住使用房屋未满五年，该《房屋转让意向书》违反法律行政法规强制性规定，应当无效。被告系由被告单位通知被告领取涉案房产的土地使用权证，且与原告多次协商房产事宜，不存在偷领国有土地使用权证的事实。原被告只是就合同效力未达成一致意见，双方确实签订了房屋转让意向书，被告也收取了原告的25万元房款，房屋亦是一直由原告占有使用。
被告曾某甲、罗某为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：
印花税收据复印件，拟证明本案房产印花税于2004年2月23日由中南电力设计院支付，被告于2004年2月18日取得房产证，但原被告签订意向书时房屋未居住使用满五年的事实。
经当庭举证质证，被告曾某甲、罗某对原告陈某提交的证据一、二、三真实性、关联性无异议，合法性有异议，该房屋买卖违反了国家法律规定；对证据四、五、六、七、八、九无异议；对证据十真实性、关联性、合法性均有异议，但认可被告确已领取土地使用证的事实；对证据十一真实性、关联性、合法性均有异议，但认可该房屋确实由原告居住使用的事实。原告陈某对被告曾某甲、罗某提交的证据真实性、关联性、合法性均无异议，证明目的有异议，被告在没有领取房产证之前就已经在居住使用，该证据只能证明交税办证的时间，不能证明被告的居住时间。针对双方当事人提交的证据，本院评议如下：对原告陈某提交的证据一、二、三，被告曾某甲、罗某对其真实性关联性无异议，本院予以采信；证据四、五、六、七、八、九被告曾某甲、罗某无异议，本院予以采信；证据十未提交原件核对，本院不予采信，被告曾某甲、罗某自认确已领取土地使用证的事实，本院予以确认；对证据十一被告未提交相关证据予以推翻，本院予以采信；被告曾某甲、罗某亦认可该房屋由原告陈某实际居住使用的事实，本院予以确认。对被告曾某甲、罗某提交的证据原告陈某对真实性关联性合法性均无异议，本院予以采信，证明目的综合案情进行评议。
经审理查明：2001年9月25日被告曾某丙其工作单位国家电力公司中南电力设计院签订协议，以被告曾某甲交纳住房补偿金的方式，由被告曾某甲辞职后保留单位职工集资兴建的住房27栋2单元3楼5号，建筑面积116.95平方米，住房补偿金为29298.08元；房屋所有权证和土地使用证与其他职工同等办理，被告曾某甲享有国家规定的各项权利。该协议经武汉市武昌区公证处（2001）××证字第××号公证书公证。
2004年6月4日被告曾某甲出具委托书，委托被告罗某为被告曾某甲的代理人，全权办理如下事项：1、转卖位于武汉市武昌区中南街民主路668号27栋2单元5号房产，房产证号为：武房权证省直字第2004554**号；2、签订房产买卖合同；3、收取楼款；4、办理房产过户登记手续。该委托经深圳市南山区公证处（2004）深南华内民字第406号公证书公证。
2004年8月3日，被告罗某与原告陈某签订《房屋转让意向书》，载明：根据宪法保护个人私有财产和国家住所制度改革的有关精神，甲方（被告罗某）同意将在中南电力设计院27幢2单元3楼5号（武昌区民主路668号）的私有住宅（该院房改售房）出售给乙方（原告陈某）。甲方同中南电力设计院于2001年9月25日签订协议并于2001年9月26日公证（公证机关：武昌区公证处），于2004年2月18日办理了房屋所有权证（编号：武房权证省直字第2004554**号），住宅建筑面积：116.95平方米，个人产权100%。根据甲方与中南电力设计院的协议，中南电力设计院同意甲方保留住宅的要求，房屋所有权证和土地使用证与中南电力设计院其他职工同等办理，并享有国家规定的各项权利。甲方同意在中南电力设计院为其办理好国有土地使用证后三月内，与乙方办理该住宅的过户手续。经双方协商，签订如下协议：1、甲方房屋所有权证（编号：武房权证省直字第2004554**号）住宅建筑面积116.95平方米，个人产权100%。甲方没有将此房办理任何银行房屋抵押贷款及私人借款。乙方是甲方出让该房屋的唯一买房人。乙方已缴清在中南电力设计院的所有购房款（补偿金除外）。2、房屋总价（含室内装修、家俱电器）为甲方实收人民币叁拾壹万伍仟元整。3、甲方同意支付在办理国有土地使用权证中发生了一些费用，即（1）甲方与中南电力设计院协议中第6项住房补偿金计人民币贰万玖拾捌元零角捌分。（2）甲方与中南电力设计院协议中第7项与中南电力设计院职工同等交纳的因办证所发生的费用。（3）两证过户费按房产评估价及国家有关规定由甲方承担的费用。该项第（2）（3）条费用乙方用传真方式知会甲方，并由甲方签字确认后生效。4、甲方不承担甲方与中南电力设计院协议第9项中，在规范物业管理后，应按国家规定缴纳的物业管理维修基金的费用，此项费用由乙方承担。5、甲方保证交房时室内不漏水，不漏电，不漏煤气。本协议公证生效前，甲方住宅内的一切费用（水，电，暖气，煤气，有线电视，网费，卫生费，物业管理费等）由甲方交清。6、抵押：甲方将房屋所有权证原件、甲方与中南电力设计院协议及公证原件、中南电力设计院收取甲方购房收据凭证原件、房屋共有人委托代理人转卖房产公证书原件、结婚证复印件、户口本复印件、共有人身份证复印件（查验原件）交给乙方保管。甲方为乙方出具办理甲方土地使用权证和两证向乙方过户的委托书，乙方应配合甲方办理国有土地使用证并由乙方保管。委托书应明确在何条件下可以过户。7、付款：乙方首期付给甲方人民币贰拾伍万元，余款陆万伍仟元待甲方国有土地使用证办理好后，办理甲方的房屋所有权证及国有土地使用证向乙方过户时付。本协议第3项费用在余款中扣除并由乙方缴纳。8、交房及付款方式：（1）验房验证。在本协议草案确立后，甲方配合乙方再次验房，并对第6项所列证件验核。（2）交款：到银行交款贰拾伍万元至甲方账户后签字有效。（3）交房：乙方配合甲方办理相关物品的托运手续，甲方将钥匙交给乙方，乙方入住。9、甲、乙双方某乙将身份证复印件交给对方，并验原件。甲、乙双方在收到证件或房款后，出具收据。10、甲乙双方某丙持通信和电话（两个以上的电话）的联系，当通信地址和电话变更后，应在一周内通知对方。11、当房屋所有权证及国有土地使用证过户到乙方后，本协议自行终止。12、违约责任：甲方违约，甲方退回所收款项，并一次性给于某方经济补偿金拾万元整。乙方违约，甲方扣留经济补偿金拾万元整，退回所收款项的余款。双方某乙保持房屋结构和管道没有人为破坏。双方还对争议处理、公证费等进行了约定。该《房屋转让意向书》于签订当日由武汉市武昌区公证处（2004）××证字第××号公证书公证。该协议签订当日，原告陈某向被告罗某支付房款25万元，被告罗某向原告陈某出具收据，该房屋由原告陈某居住使用至今。
原告陈某以被告曾某甲名义向中国电力工程顾问集团中南电力设计院于2010年11月24日缴纳住房屋维修基金2619元；于2011年3月1日缴纳住房补偿金29098.08元。
双方就房屋过户问题未能达成一致意见，原告陈某诉至本院，请求判如所请。
另查明，被告曾某甲于2004年2月18日取得武汉市武昌区中南街民主路668号27栋2单元3层5号房屋所有权证（武房权证省直字第2004554**号），于2011年4月18日经武汉市人民政府批准取得该房屋国有土地使用权证［武昌国用（初改2011）第793号］，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为划拨。
本院认为，根据当事人的诉辩意见，案件的争议焦点归纳为双方签订的《房屋转让意向书》的效力问题。
原告陈某主张双方签订的《房屋转让意向书》合法有效；被告曾某甲、罗某抗辩称双方签订《房屋转让意向书》时，被告未取得国有土地使用权证；且根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第二款“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”的规定，被告居住使用房屋未满五年，该《房屋转让意向书》违反法律行政法规强制性规定，应当无效。本院认为，原被告签订的《房屋转让意向书》虽名为意向书，但内容明确具体，系双方当事人的真实意思表示，原被告双方房屋买卖合同成立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，原告陈某与被告曾某甲、罗某于2004年8月3日就武汉市武昌区中南街民主路668号27栋2单元3层5号房屋签订房屋买卖合同，该房屋占用范围内的土地使用权应同时转让。根据《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，被告曾某甲于2011年4月18日经武汉市人民政府批准取得了武汉市武昌区中南街民主路668号27栋2单元3层5号房屋土地使用权证，被告曾某甲、罗某转让该房屋占用范围内的土地使用权合法有效。根据《中华人民共和国合法同》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，被告曾某甲、罗某未能提交证据证明双方签订的《房屋转让意向书》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，本院认为被告对被告曾某甲、罗某抗辩该《房屋转让意向书》无效的意见，本院不予采纳。故，原告陈某与被告曾某甲、罗某之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效；对原告陈某主张双方签订的《房屋转让意向书》合法有效，本院予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定及双方签订的《房屋转让意向书》中“甲方同意在中南电力设计院为其办理好国有土地使用证后三月内，与乙方办理该住宅的过户手续”的约定，原告陈某已按约履行了付款义务，被告曾某甲、罗某在已取得房屋国有土地使用权证的情况下，应按约协助原告陈某办理过户手续；原告陈某主张被告曾某甲、罗某办理武汉市武昌区中南街民主路668号27栋2单元3层5号房屋过户给原告陈某符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十一条的规定，判决如下：
一、确认原告陈某与被告曾某甲、被告罗某签订的《房屋转让意向书》合法有效。
二、被告曾某甲、被告罗某于本判决生效之日起十五日内办理武汉市武昌区中南街民主路668号27栋2单元3层5号房屋过户给原告陈某。
本案案件受理费6025元，减半收取3012.5元，由被告曾某甲、罗某负担（此款原告已垫付，被告随同上述款项一并给付被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
代理审判员 张剑
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 刘旭