贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔05民终3059号
上诉人（原审原告、反诉被告）徐鋆利，女，1986年2月10日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）毕节市机关事务管理局。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道行政办公中心D栋，组织机构代码：308870088。
法定代表人姚庆丰，该局局长。
上诉人徐鋆利因与被上诉人毕节市机关事务管理局（以下简称机关事务局）租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审原告徐鋆利诉称：原告在毕节公共资源交易中心网上看到被告对毕节一中门面的招租公告，便与被告联系，经过双方进一步洽谈后，于2014年12月29日以被告为甲方、原告为乙方就毕节一中A幢7号门面正式签订《租赁合同》，将双方的意思表示固定下来。该合同主要内容为：本合同租赁期限为6个月，自2015年4月20日起至2015年10月20日止，预备装修期为10日。该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离。原告应向被告支付年度租金56100元及履约保证金5610元（合同总金额10%），承租期内租金按月收取，原告需于每月1日前向被告交清下年度租金，并存入其指定银行账户。双方如存在以下情形任意一方可解除合同，租金按实际使用时间计算收取，未使用月份租金在结清全部手续前提下，甲方七个工作日内无息退还：（1）法定的不可抗力致合同无法继续履行的；（2）政府统一规划或自然灾害致合同无法继续履行的；（3）一方被吊销营业执照的或责令关闭的；（4）任意一方根本违约，致使合同目的不能实现的。如果其中一方出现违反合同约定，另一方可以单方面终止合同，且违约方必须支付给另一方合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额的违约金。
合同签订后，原告（乙方）于2014年12月31日向被告（甲方）预交了一年的门面租金56100元及履约保证金5610元。2015年10月19日，因该地段未出现甲方预计的规划开工建设，甲乙双方又签订《补充合同》，将租期延至2016年4月25日止。原告并于《补充合同》签订的当日又向被告预交了第二年的门面租金56100元。2016年4月14日，被告在既未出现按规划建设开工的情形，又未与原告协商提前收回涉案门面，更未退还原告剩余租金及履约保证金的情况下，单方面违约要求原告在2016年4月20日之前将门面腾空移交被告。在此之前，被告也以同样的方式要求多家用户搬离，在引起纠纷后，市委有关领导组织国资办及原被告双方进行协调，并邀请了中院两位法律专家对原被告签订的租赁合同内容进行了审查，两位专家对该合同作出了真实、有效、合法的认定，认为应当依据合同内容执行，如有争议可走司法程序。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，被告在既未出现按规划建设开工的情形又未与原告协商提前收回涉案门面，更未退还原告剩余租金及履约保证金的情况下，单方面违约要求原告在2016年4月20日之前将门面腾空移交被告。被告的行为均构成根本违约，应当返还原告剩余租金及履约保证金，并承担违约责任。为维护原告合法权益，诉至法院。请求判决：1、被告返还原告徐鋆利涉案门面剩余一年租金56100元及履约保证金5610元，共计61710元；2、被告支付原告违约金9350元；3、本案诉讼费用由被告承担。
2016年6月8日，原告徐鋆利提交增加诉讼请求申请书诉称：因原告从2015年4月20日使用涉案门面后，该门面处于未供电状态的时间长达270天之久。在此期间，原告多次找被告反映此事，但被告以该门面因原承租户未向毕节一中支付租金所以未供电未由，拒不为原告解决供电问题。原告因铺面里没有照明，顾客很少光顾，别的门面可营业到晚上，而原告刚天黑就只能关门，大大缩短了经营时间，销售额极低，可每天的门面租金仍旧产生。原被告签订的《租赁合同》第六条第1款约定：“甲方保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水等公共设施的正常使用”，第七条第3款约定：“有下列情形之一，乙方可以解除合同：（1）甲方没有按合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备（即通水通电，门窗完好，墙体无明显损坏）不能满足乙方经营的基本使用需要的……。”第八条第2款中约定：“如果其中甲方在合同期内无正当理由提前终止合同，甲方必须提前一个月向乙方发出书面通知终止合同，并支付给乙方合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额的违约金。如果其中一方出现违反合同约定，符合解除条件等情况，另一方可以单方面提前终止合同，且违约方必须支付给另一方合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额违约金。”被告收取了原告的租金，却不履行合同约定的供电义务构成违约，给原告造成了极大损失，应予赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，被告没有履行合同义务，应承担违约责任及赔偿损失。被告向法院提出申请，增加诉讼请求：判令被告支付原告因未供电造成的损失41498元。（具体的计算为：56100元÷365天×270天）。
原审被告机关事务局针对原告起诉答辩称：一、本案的事实。2014年12月3日，被告在毕节公共资源交易中心网络平台上发布毕节一中A栋7号门面招租公告。在该门面招租公告上载明：租期6个月，招租底价每间租金5.61万元/6个月，付款方式一次性支付，报名时间2014年12月4日至12月17日。2014年12月23日，原、被告双方签订《成交确认书》“该项目于2014年12月23日10：10时在毕节公共资源交易中心进行协议租赁，意向承租人徐鋆利以挂牌底价伍万陆仟壹佰元/6个月（56100.00元/6个月）成交，各方均无异议”。2014年12月29日，被告为甲方与原告为乙方经协商共同签订一份《租赁合同》，该《租赁合同》约定：“甲方出租给乙方的门面位于毕节市××区××路，门面编号为毕节一中A栋7号，面积为37.4平方米。租赁期限为6个月，自2015年4月20日起至2015年10月20日止。合同签订后，原告于2014年12月29日通过银行向被告交纳了56100元的租金和5610元的履约保证金。2015年10月19日，原、被告双方经公平协商又签订了《补充合同》，该《补充合同》约定：“甲方继续出租给乙方毕节一中A栋7号，自2015年10月25日起至2016年4月25日止。签订合同前，乙方一次性将本租赁期租金交纳至甲方指定对公银行账户。合同到期日，如乙方延迟交房，甲方有权以日租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如履约保证金不足，甲方保留向人民法院追诉的权利”。《补充合同》即将到期时，2016年4月14日被告根据毕节市政府的要求，向原告送交了《门面催交通知》，要求原告租赁合同到期后，将租赁的门面移交被告，原告以各种理由拒绝归还被告的门面商铺。
二、原、被告双方签订的《租赁合同》和《补充合同》已经履行完毕。首先，原被告双方签订的《租赁合同》和《补充合同》是双方公平协商签订的，依法应受到法律的保护。其次，原、被告双方签订的《租赁合同》和《补充合同》已经履行完毕。原、被告双方签订《租赁合同》和《补充合同》约定的租赁期限均为6个月，合同履行期限分别为2015年4月20日至2015年10月20日和2015年10月25日至2016年4月25日，合同约定的履行期间已经届满承租人应当返还租赁物。第三，原告交纳给被告的5.61万元租金是6个月的租金不是一年的租金。无论是被告发布的招租公告和双方签订的《成交确认书》，还是《租赁合同》和《补充合同》都明确约定合同租赁期限为6个月，经公开竞价招租成交的租金为5.61万元。既然原被告双方经过公开竞价招租成交并签订租赁合同约定的租赁期限是6个月，原告交纳的5.61万元租金只能是6个月的租金而非一年的租金，这是一般性常识。至于原、被告双方在《租赁合同》第三条第二项“经公开竞价招租确定的第一年度租金为人民币56100元/年，履约保证金为人民币5610元/年，承租期内租金按月收取，乙方必须于每月1日前向甲方交清下年度的租金”的约定，双方在两次签订《租赁合同》和《补充合同》时，原告两次租赁被告的门面商铺都是一次性交纳5.61万元的租金，双方在此之前没有任何异议，都没有对此条款进行修改。这也是原告在租赁被告的门面商铺到期后，拒绝腾空门面返还租赁物，要求与被告续租的目的没有实现而将被告诉诸法院的缘由。
三、原告诉称被告在既未出现按规划开工的情形，又未与原告协商提前收回涉案门面，更未退还原告剩余租金及保证金的情况下，要求原告将租赁门面腾空移交被告的行为已构成根本违约的说法是没有事实和法律依据的。原、被告双方签订的《租赁合同》第二条第一项“该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可按月租赁，最多不超过6个月”的约定，只是原、被告双方在该合同租赁期限届满之后，可以继续按月租赁的意向性协议条款，它严格来说只是双方在租赁期限届满，租赁合同终止后，重新签订新的租赁合同的缔约性意向条款，而非履约性条款。从法律术语来看，“可以、可”和“应、应该、必须”在法律上是完全不同的，前者是或然性的而后者是必然性的。原、被告双方既可以继续签订租赁协议，也可以不再继续签订租赁协议。因此，原告将被告按照毕节市政府的要求收回租赁物，不与原告重新签订租赁合同续租的行为，视为违约行为的主张是对法律的曲解。同时，原、被告双方签订的《租赁合同》第二条第二项“本租赁期届满前三个月，甲方有权将乙方承租的房屋通过公共交易平台重新公开招租，新的租赁合同另行签订”的约定，已经明确约定，本租赁期届满后，被告有权重新公开招租，重新签订租赁合同。
四、原告请求判令被告支付原告因未供电造成的损失缺乏事实和法律的依据。首先，原被告虽然在《租赁合同》中有被告保证照明、供水等公用设施的正常使用的约定，但原、被告双方并未在《租赁合同》里约定被告违反该约定，被告应该承担的具体违约责任。只是在《租赁合同》第八条违约责任里约定“如果其中一方出现违反合同约定，符合解除条件等情况，另一方可以单方面提前终止合同”。其次，原告主张的41498元的经济损失，是毕节一中未供电造成的，毕节一中才是造成原告经济损失的直接责任人，原告要求被告承担此赔偿责任显然没有法律依据和事实依据。第三，造成原告销售额极低，给原告造成经济损失的原因多种多样，毕节一中没有供电，只是其中的因素之一。第四，原告主张的41498元的经济损失没有经过评估，也没有任何证据证明原告所受到的经济损失是毕节一中未供电造成的，原告主张没有任何事实依据的。第五，原、被告双方重新签订的《补充合同》第五条明确约定“如租户在没有缴清所欠毕节一中租金及水电费等费用之前，由此造成的水电供给、维修等问题由租户自行解决”。根据该合同的约定，从2015年10月25日以后因水电造成的经济损失由原告自行负责。综上所述，原、被告双方签订的租赁合同已经履行完毕，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审被告机关事务局反诉称：2014年12月29日，被告作为甲方与原告作为乙方经协商共同签订一份《租赁合同》，《租赁合同》约定，“甲方出租给乙方的门面房位于毕节市××区××路，门面编号毕节一中A栋7号，面积为37.4平方米。租赁期限为6个月，自2015年4月20日起至2015年10月20日止。合同到期日，如乙方迟延交房，甲方有权以当年日租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如履约保证金不足，甲方保留向人民法院追诉的权利”。合同签订后，原告于2014年12月29日通过银行向被告交纳了56100元的租金和5610元的履约保证金。被告与原告双方签订租赁合同到期后，2015年10月19日，双方经公平协商又签订了《补充合同》，该《补充合同》约定：“甲方继续出租给乙方，位于毕节市××区××路，门面编号：毕节一中A栋7号，面积为37.4平方米。租赁期限为6个月，自2015年10月25日起至2016年4月25日止。签订合同前，乙方一次性将本租赁期租金交纳至甲方指定对公银行账户。合同到期日，如乙方迟延交房，甲方有权以日租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如履约保证金不足，甲方保留向人民法院追诉的权利”。《补充合同》签订后，双方依法履行了合同。被告与原告签订的《补充合同》即将到期时，2016年4月14日，被告根据毕节市政府的要求，向原告送交了《门面催交通知》，要求原告于2016年4月20日租赁合同到期后，将租赁的门面移交被告。租赁合同到期后，原告无视双方签订的租赁合同已经到期并已经履行完毕的事实，以各种理由拒绝归还被告的门面商铺。
综上所述，双方签订的《租赁合同》及《补充合同》已经履行完毕，原、被告之间的权利义务关系已经终止。原告在没有与被告签订新的租赁协议的前提下，继续占用被告商铺的行为，已经严重侵犯了被告的合法权益。为维护其合法权益，特提起反诉。请求判令：1、被反诉人立即归还所占有的位于毕节市××区××路××中××号商铺；2、被反诉人支付反诉人违约金按日租金2倍计算，时间自2016年4月26日起至被反诉人归还反诉人商铺之日止，违约金暂定为1500元；3、被反诉人承担反诉诉讼费。
原告徐鋆利针对反诉答辩称：一、原告与被告签订的《补充合同》第一条约定：“合同期限自2015年10月25日起至2016年4月25日止”，而被告于2016年4月14日发出《门面催交通知》要求原告在2016年4月20日之前将门面腾空移交，被告在双方约定的期限未满之前就要求原告搬离，其行为显然违约。二、《租赁合同》第三条第2款约定：“经公开竞价招租确定的第一年度租金为人民币￥;561000元/年（大写：伍万陆仟壹佰元），履约保证金为人民币5610元/年（大写：伍仟陆佰壹拾元）”，原告徐鋆利已于2014年12月31日支付被告2015年度的门面租金及履约保证金，虽然《租赁合同》和《补充合同》均已到期，但是原告已于2015年10月19日支付被告2016年度涉案门面的租金，原告已经已实际行为履行了缴纳2016年度门面租金的义务，被告并未提出异议，应视为被告默示同意原告继续承租涉案门面。而《补充合同》约定的期限到期后，被告应承担与原告签订2016年度涉案门面租赁合同的义务，而不是通知原告交还涉案门面。三、因原告从2015年4月20日使用涉案门面后，该门面就一直处于未供电状态，时间长达270天之久。在此期间，原告多次找被告反映此事，但被告以该门面因原承租户未向毕节一中支付租金所以未供电未由，拒不为原告解决供电问题。原告因铺面里没有照明，顾客很少光顾，别的门面可营业到晚上，而原告刚天黑就只能关门，大大缩短了经营时间，销售额极低，可每天的门面租金仍旧产生。原被告签订的《租赁合同》第六条第1款约定：“甲方保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水等公共设施的正常使用”，第七条第3款约定：“有下列情形之一，乙方可以解除合同：（1）甲方没有按合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备（即通水通电，门窗完好，墙体无明显损坏）不能满足乙方经营的基本使用需要的”第八条第2款中约定：“如果其中甲方在合同期内无正当理由提前终止合同，甲方必须提前一个月向乙方发出书面通知终止合同，并支付给乙方合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额的违约金。如果其中一方出现违反合同约定，符合解除条件等情况，另一方可以单方面提前终止合同，且违约方必须支付给另一方合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额违约金。”被告收取了原告的租金，却不履行合同约定的供电义务，已构成违约，给原告造成了极大损失，应予赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，被告没有履行合同义务，应承担违约责任及赔偿损失。
原审查明：2014年11月11日，被告机关事务局向市财政局发《函》（毕管资函〔2014〕11号）商请将毕节一中31间门面公开招租。2014年11月28日，市财政局批复同意将位于毕节一中A栋一楼31间门面分项进行公开招租，出租期限为6个月，涉案门面招租底价为5.61万元。2014年12月3日，被告发布毕节一中A栋7号门面的招租公告，招租公告载明：本次招租的A栋7号门面位于毕节一中田径场边临街一面，每间37.4平方米；租期为6个月；招租底价为每间租金5.61万元/6个月；付款方式为一次性支付。招租公告发布后，原告徐鋆利于2014年12月23日以挂牌底价每间租金5.61万元/6个月承租了涉案门面，并签订了《成交确认书》，成交确认书载明：“毕节一中A栋7号门面，出租方毕节机关事务管理局与承租方徐鋆利于2014年12月23日10:10时在毕节公共资源交易中心进行协议租赁，意向承租人徐鋆利以挂牌底价伍万陆仟壹佰圆/6个月（￥56100.00元/6个月）成交，各方均无异议。”。
2014年12月29日，以被告机关事务局为甲方，原告徐鋆利为乙方，双方签订了涉案门面的《租赁合同》。《租赁合同》约定：“甲方出租给乙方的门面位于毕节市××区××路，门面编号为毕节一中A幢7号，面积为37.4平方米。本合同租赁期限为6个月，自2015年4月20日起至2015年10月20日止，预留装修期10日。该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离。本门面房与原租户有纠纷，合同签订后以门面实际交付日开始计算租期，甲方正式交付门面房于乙方使用的时间是2015年4月10日。签订合同前，乙方向甲方一次性交纳相当于合同总金额10%的履约保证金，该保证金在合同有效期间不计息。甲方认为乙方不存在应支付甲方或第三方（水电、物业等费用）的未付款以及其他违约行为的，甲方在承租期满或提前终止合同后，在全部手续结清的前提下，甲方在七个工作日内无息全额向乙方退还履约保证金。甲方保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水等公用设施的正常使用。甲方没有按合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备（即通水通电，门窗完好，墙体无明显损坏）不能满足乙方经营的基本使用需要的。乙方可以解除本合同，但需书面通知甲方。如果其中一方出现违反合同约定，符合解除条件等情况，另一方可以单方提前终止合同，且违约方必须支付给另一方合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额的违约金。合同到期日，如乙方迟延交房，甲方有权以当年日租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如履约保证金不足，甲方保留向人民法院追诉的权利。本合同附件是本合同不可分割的部分，以下附件与本合同具有同等法律效力（附件一、毕节公共资源交易中心《招租公告》，附件二、租赁门面房《附属设施清单》）。”；《租赁合同》还约定了其他事项。租赁合同签订后，原告徐鋆利于2014年12月31日向被告缴纳了涉案门面租金56100.00元及履约保证金5610.00元，被告向原告出具了收据。2015年10月19日，原、被告双方再次以被告机关事务局为甲方、原告徐鋆利为乙方，双方签订《补充合同》。《补充合同》约定：“甲乙双方本着互利互惠原则，根据《招租公告》及双方所签订《租赁合同》第二条第1款规定，甲方继续出租涉案门面给乙方6个月，合同期限自2015年10月25日起至2016年4月25日止。合同到期日，如乙方迟延交房，甲方有权以当年日租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如履约保证金不足，甲方保留向人民法院追诉的权利。如租户在没有缴清所欠毕节一中租金及水电等费用之前，由此造成的水电供给、维修等问题由租户自行解决。”；《补充合同》还约定了其他事项。补充合同签订当日，原告徐鋆利向被告缴纳涉案门面租金56100.00元，被告亦向原告出具了收据。2016年4月14日，被告向原告徐鋆利发出《门面催交通知》，要求原告徐鋆利在2016年4月20日合同到期日前将涉案门面腾空移交给被告，并携带缴清水电费及相关费用依据到原告处办理履约保证金退还事宜。原告徐鋆利未在催交通知确定的期限内返还租赁物。原告认为被告违约，诉至法院请求判如所诉。被告认为双方签订的合同已经终止，向原审法院提起反诉，请求判令原告归还涉案门面并支付违约金。另查明，毕节供电局城区分局出具涉案一中7号门面供电情况，在租赁期内的2015年5月5日至2016年2月前，表号为00484，客户名称为一中门市7#的表内没有用电记录。2015年9月27日，原告向被告提交《关于请求机关事务局履行保证门面照明用电公共设施正常使用的申请》（以下简称用电申请），用电申请载明，“原告租赁的门面供电设施处于故障状态，原告于2015年4月多次向被告反映无果，为了生存，三家集资购买发电机来供电照明营业，但城管说影响市容市貌，不准用。至今，向邻居借点度日。希望被告机关事务局保证照明正常。”；用电申请还载明其他事项。2015年7月8日至2016年1月26日期间，毕节一中A栋门面承租户向有关部门及领导递交反映材料，请求将六个月租赁期进行延长。
原审认为：毕节一中A栋涉案门面的招租过程合法有效，原、被告双方据此签订的《租赁合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。
关于涉案门面租金是56100元/半年还是56100元/年的问题。产生争议的原因是，原、被告双方对《租赁合同》第三条第2款的理解不一。本案中，市财政局批复同意涉案门面租期为6个月招租底价为5.61万元。公开招租后发布的招租公告中载明的招租底价为每间租金5.61万元/6个月。原告参加招租成交后，签订的《成交确认书》载明：“意向承租人徐鋆利以挂牌底价伍万陆仟壹佰圆/6个月（￥56100.00元/6个月）成交，各方均无异议。”，其后双方据此签订《租赁合同》及《补充合同》。结合上述招租过程及《成交确认书》、《租赁合同》、《补充合同》有关条款的约定，能认定涉案门面的租金。虽然原告认为《招租公告》系要约邀请，《成交确认书》上面只有冯永忠和聂波的签名，没有机关事务管理局的印章对双方没有约束力，不能以此认定租金和租期。但《租赁合同》的最后部分载明，招租公告作为合同附件与合同具有同等法律效力，且被告在之后的租赁过程中以其行为追认了工作人员在《成交确认书》上的代理行为，故以招租公告及成交确认书认定租金和租期的依据于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，综合以上叙述，涉案门面的租金应认定为56100元/半年。原、被告《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期限分别为2015年4月20日起至2015年10月20日止及2015年10月25日起至2016年4月25日止，而涉案门面的租金为56100元/半年,原告仅支付了5610元履约保证金及两次56100元租金。故对原告请求判令被告返还涉案门面剩余一年租金56100元，以及支付涉案门面违约损失即两个月租金9350元的诉请，不予支持。但合同约定的租期届满后，被告未诉请抵扣履约保证金，故对原告请求判令被告返还履约保证金5610元的诉请，予以支持。
关于原告是否超期占用被告门面的问题。原、被告双方《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期至2016年4月25日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，合同约定的期限届满后原告应当按期返还租赁物给被告。故对被告反诉要求原告立即搬出涉案门面的诉请，予以支持。同时，原告超期占用被告门面给被告造成的损失应予赔偿。虽然原、被告签订《租赁合同》及《补充合同》均约定，承租人迟延交房，出租人有权以当年租金的二倍为标准计算违约损失。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，结合原、被告双方是2014年12月29日就毕节一中A幢7号门面按照日租金311.67元达成协议并签订的《租赁合同》，并据此续签《补充合同》的事实。因此，被告反诉请求按照日租金的两倍计算违约损失明显过高，故对原告诉请的损失应参照租赁期间的日租金311.67元的130%（即日租金405.17元）从2016年4月26日起计算至实际退房之日止，其诉请中超过日租金的130%的部分本院不予支持。
关于原告诉请被告未供电的违约损失问题。原告认为《租赁合同》第六条第1款约定，被告应保证照明、供水等公共设施的正常使用，被告收取了原告的租金，门面却长达270天之久未供电对原告构成违约，诉请以日租金乘以未供电天数计算损失（即56100元÷365天×270天）。本案中，原、被告双方在《租赁合同》中约定，被告保证有关照明、供水等公用设施的正常使用，若被告没有按合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备（即通水通电，门窗完好，墙体无明显损坏）不能满足原告经营的基本使用需要的，原告可以解除本合同。根据上述约定，被告保证涉案门面有关照明、供水等公用设施的正常使用系双方约定的合同解除条件。虽然原告未在合同期限内主张解除合同，但原告仍然可以向被告主张违约责任。本案被告交付门面时确未保证照明设施的正常使用，对原告构成违约。但原告所举证据仅能证明涉案门面270天内在供电局没有供电记录，而在无供电记录的270天之内原告却一直在使用门面，涉案门面也存在在相邻门面借电使用的情况，故原告所举证据不足以证明被告的违约行为给原告造成了损失。因此，对原告要求判令被告支付原告因未供电造成的损失41498元的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)毕节机关事务管理局于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告(反诉被告)徐鋆利的履约保证金5,610.00元；二、原告(反诉被告)徐鋆利于本判决发生法律效力之日起十日内向被告(反诉原告)毕节机关事务管理局返还毕节一中A栋7号门面并支付逾期返还租赁物期间的违约金；(违约金按每日人民币405.17元从2016年4月26日起计算至实际返还租赁物之日止)；三、驳回原告(反诉被告)徐鋆利的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)毕节机关事务管理局的其他反诉请求。本案案件受理费人民币2,551.00元，减半收取人民币1，275.50元；反诉案件受理费人民币4713.00元，减半收取人民币2,356.50元，合计人民币3,632.00元，由原告(反诉被告）徐鋆利承担3,582.00元，由被告(反诉原告)毕节机关事务管理局承担人民币50.00元。
上诉人徐鋆利向本院上诉请求撤销一审判决，依法改判：1、被上诉人机关事务局返还上诉人涉案门面剩余一年租金56100元；2、被上诉人向上诉人支付违约金9350元；3、被上诉人向上诉人支付因其未提供电造成的损失41498元；4、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由是：一、双方签订的合同约定签约方式和缴费方式是半年一签、一年一缴，合同签订后，上诉人按合同预交了第一年租金56100元、履约保证金5610元。二、因机关事务局的不作为，上诉人2014年12月31日预交门面租金后，直到2015年4月20日被上诉人才将门面交付给上诉人使用，且未履行合同所约定的保证照明设施的正常使用的约定。被上诉人在既未出现合同约定规划建设的情形，又未与上诉人协商提前收回涉案门面，也不退还上诉人剩余一年租金及履约保证金的情况下，单方违约要求上诉人在2016年4月20日之前将涉案门面腾空移交被上诉人，上诉人第一年度的期限为2015年4月20日至2016年4月25日。三、本案为租赁合同纠纷，且《租赁合同》主要条款并无异议，应当以《租赁合同》主要内容为依据进行审查。一审法院撇开《租赁合同》主要条款来猜测判案，没有法理依据。四、一审庭审中，被上诉人代理人冯永忠临时将合同主要条款第三条第2项租金单价狡辩为“笔误”、“修改遗漏”，一审法院不顾合同事实，作出对我方不公的错误判决。五、上诉人认为，合同是很严肃的法律文本，而且我们所签订的这份合同，是通过多家单位联手，机关事务局层层把关，严格审核，说是“笔误”、“修改遗漏”，实在难让人信服。六、一审法院置合同主要条款而不顾，完全按照机关事务局的要求来审判。七、上诉人从2015年4月20日正式使用涉案门面后，该门面一直处于未供电状态时间长达270日之久。对上诉人负责任的应该是机关事务局，与毕节一中无任何关系。综上所述，上诉人与被上诉人签订的合同合法有效。租赁合同第三条第2项清楚、明白，第一年度租金为每年56100元。至于合同约定租期为6个月，两者并不矛盾，因为当时该地已规划建设，随时面临开工，合同是半年一签，但租金是一年一付。所以，上诉人是交了两年的租金，被上诉人提前违约，强迫上诉人搬出涉案门面，也应退还剩余一年的租金及履约保证金并承担违约责任，赔偿因其未供电所造成的经济损失。
经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审当事人争议的焦点是：双方约定的年租金是56100元/半年还是56100元/年；被上诉人机关事务局应否赔偿上诉人经济损失。
本院认为：关于双方约定的年租金是56100元/半年还是56100元/年的问题。双方租赁合同约定招租公告作为合同附件与该合同具有同等法律效力，结合招租公告与双方签字认可的成交确认书的内容（该两份文件均明确半年租金为56100元/间），以及租赁合同每半年为一合同期的约定，一审法院认定涉案门面的半年租金为56100元，租赁合同上的年租金56100元为笔误符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院予以维持。上诉人上诉称租金应按56100元/年计，不符合本案的客观实际，本院不予采纳。如上所述，本院确认双方约定的每半年租金为56100元，根据双方租赁合同及补充合同的约定，上诉人的一年租赁期已到期，被上诉人机关事务局要求上诉人返还其租赁门面有事实和法律依据，一审法院予以支持正确，本院予以维持。上诉人在合同约定的租赁期到期后机关事务局通知其交房而其拒绝交出租赁门面已构成违约，被上诉人要求上诉人承担（延期交房）违约金的诉讼请求有事实和法律依据，应按日租金307.40元（56100元*2÷365日）的130%即399.62元予以支持，一审判决认定双方日租金为311.67元不妥，本院予以纠正。上诉人上诉称被上诉人违约，请求上诉人退还一年租金无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被上诉人机关事务局应否赔偿上诉人经济损失的问题。上诉人虽然提供了涉案门面有270天在供电局没有供电的记录，但未举出充分证据证明未供电的原因、责任及所造成的损失，故对上诉人请求判决被上诉人支付违约金9350元及未供电造成的损失41498元，本院不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但计算违约金有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1949号民事判决第一项“被告(反诉原告)毕节市机关事务管理局于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告(反诉被告)徐鋆利的履约保证金5,610.00元”；
二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1949号民事判决第二项为：原告(反诉被告)徐鋆利于本判决发生法律效力之日起十日内向被告(反诉原告)毕节市机关事务管理局返还毕节一中A栋7号门面并支付逾期返还租赁物期间的违约金(违约金按每日人民币399.62元从2016年4月26日起计算至实际返还租赁物之日止)；
三、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1949号民事判决第三项“驳回原告(反诉被告)徐鋆利的其他诉讼请求”；
四、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1949号民事判决第四项“驳回被告(反诉原告)毕节市机关事务管理局的其他反诉请求”。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本案案件受理费人民币2551元，减半收取人民币1275.5元；反诉案件受理费人民币4713元，减半收取人民币2356.5元，合计人民币3632元，由上诉人徐鋆利承担3582元，由被上诉人毕节市机关事务管理局承担人民币50元。二审案件受理费2601元，由上诉人徐鋆利承担。
如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 张 雄
审判员 张晶审判员唐琳
二〇一六年十一月二十四日
书记员 贾 伟 茜