辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终5884号
上诉人（原审被告）：沈阳豫园商城置业有限公司，住所：沈阳市沈河区北中街路118号。
法定代表人：茅向华，董事长。
委托诉讼代理人：李震、张雪，北京市惠诚律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁朗万商贸有限公司，住所：沈阳市沈河区北中街路118号101、201。
法定代表人：菲利普高崎，总经理。
委托诉讼代理人：梁彬，辽宁裕隆律师事务所律师。
原审被告：沈阳豫园商业管理有限公司，住所：沈阳市沈河区北中街路116号101。
法定代表人：茅向华，执行董事。
委托诉讼代理人：李震、张雪，北京市惠诚律师事务所沈阳分所律师。
上诉人沈阳豫园商城置业有限公司（以下简称豫园置业公司）因与被上诉人辽宁朗万商贸有限公司（以下简称朗万公司）、原审被告沈阳豫园商业管理有限公司（以下简称豫园管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初6781号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
豫园置业公司上诉请求：1、请求撤销原审法院判决第二、三、四、五项，即不同意承担被上诉人朗万公司的装修损失、货柜及收银台损失、商品过期变质损失、撤场费用；2、请求改判原审法院判决第一项，确认我公司提出的合同解除函效力。理由：被上诉人朗万公司存在违约行为，即欠缴租赁商铺的电费、所承租的二楼从未营业、存在私自销售购物卡的情形。
朗万公司辩称：同意原审法院判决，请求维持原判。理由：1、我公司已按合同约定缴纳30万元合同保证金，不存在欠缴电费的问题；2、因上诉人二楼商铺空闲及出租后装修等原因，我公司二楼场地无法正常经营，开业一周后二楼场地暂停营业；3、按照租赁合同相关约定，承租人可以销售VIP卡，故我公司售卡行为不属违约行为。
豫园管理公司述称：同豫园置业公司意见。因朗万公司违反物业合同约定欠缴电费，故我公司进行了停电行为。
朗万公司向一审法院起诉请求：1、依法解除与豫园置业公司、豫园管理公司签订的商铺租赁合同、物业管理协议；2、由二被告赔偿原告装修损失1,456,133元、货柜及管理设备损失1,175,595元、商品过期变质损失127,132元、撤场费用17,526元、返还保证金30万元；3、诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2015年10月29日，沈阳市沈河区对外贸易经济合作局作出《关于中外合资经营企业“辽宁朗万商贸有限公司”章程、合同、设立的批复》，载明：…….经审查，同意于2015年9月在中国沈阳签署的“辽宁朗万商贸有限公司”章程、合同，同意设立“辽宁朗万商贸有限公司”……。2011年11月9日，“辽宁朗万商贸有限公司”（即朗万公司）成立，住所地沈阳市沈河区北中街路118号101、201。
2015年11月17日，原告朗万公司与被告置业公司签订《沈阳豫珑城商铺租赁合同》一份，约定，原告租赁被告置业公司建设的沈阳市沈河区北中街路116/118号的豫珑城E108、E201、E201-206、E213D-E216D号商铺，租赁面积为3226㎡，租期8年，自2015年12月18日至2023年12月17日。5.1条租金、管理费标准及支付方式约定，合同期内甲方根据乙方的销售额按固定比例收取抽成租金，第1-12个月甲方按乙方每月含税销售额的3%计提租金，第13-18个月甲方按乙方每月含税销售额的3.5%计提取租金，第19-24个月甲方按乙方每月含税销售额的4%计提租金，自第25个月起双方设定每月保底销售额为1350万元，每月含税销售额的4%计提租金，即如乙方每月销售额低于1350万元，则甲方按保底销售额1350万元的4%计提租金。5.2条管理费约定，租期内乙方应向甲方交纳管理费，双方约定管理费按抽成方式，甲方按商铺每月销售额的2%收取管理费。5.3条收银与结算方式约定，由甲方为乙方提供代收款服务，乙方在该商铺内的所有交易都必须通过甲方代收款，营业款项应全部进入甲方结算账户，双方约定结处账期为1个自然月，甲方应于上一个结算账期结束后3个工作日内，将上期收款额的80%返还至乙方结算账户。双方于5个工作日内完成上个月营业收入对账，并在“租赁商户营业收入提成确认单”上签字确认后，乙方将上期应付抽成租金（包括但不限于管理费、刷卡手续费等）支付给甲方，甲方收到相应款项后于5个工作日内开具发票给乙方，同时甲方将上期剩余的20%收款额支付给乙方。乙方明白且同意，甲方设立联合收银处实行统一收银是基于乙方需求而提供的代收款服务，甲方不因此承担乙方税费、销售发票等责任。5.4条约定，甲方根据乙方的经营需要配置收银系统，并负责管理与维护，乙方收银员由甲方派驻及管理，参与乙方业务培训与考核，收银员人数按乙方业务需求确定，工资由甲方统一发放，乙方按2000元每人每月标准对收银员给予补贴，乙方每月向甲方一次性支付该补贴，但加班费由乙方自行承担。6.1条，乙方应在本合同签署后三个工作日内向甲方支付30万元整，以保证期履行本合同项下的所有条款及经营管理规则。6.3条，甲方有权从合同保证金中扣除乙方欠付的租金、管理费及其他费用，乙方应在收到甲方通知三十日内补足合同保证金，否则甲方有权单方终止本合同，甲方扣除乙方欠付的费用并不免除乙方应承担的相应违约责任，且扣除后仍不足的部分还应由乙方承担。合同签订后，原告朗万公司向被告置业公司交纳保证金30万元。
2015年11月16日，原告作为乙方，管理公司作为甲方，双方签订《沈阳豫珑城物业管理协议》一份，协议约定甲方为乙方所租赁商铺提供物业管理服务，物业费暂行标准为每平方米每月0元，月物业费为0元。
2015年11月3日，原告朗万公司作为甲方（发包人），置业公司作为乙方（被委托人），案外人上海智喆信息工程有限公司（承包人），签订《委托装修款垫付、装修管理三方协议》，约定甲方委托乙方就丙方装修（进口商品直销中心内部智能弱电系统施工）进行管理，并由乙方代甲方垫付装修工程款，经甲、丙双方确定工程价款为闭口价174,579.80元。甲方委托乙方先向丙方垫付工程款，待甲方进口商品直销中心开始营业后，乙方从替甲方代收的销售额中扣减为其垫付的工程款。
2015年11月13日，原告朗万公司作为甲方（发包人），置业公司作为乙方（被委托人），案外人辽宁国巍装饰工程有限公司（承包人），签订《委托装修款垫付、装修管理三方协议》，约定甲方委托乙方就丙方装修（进口商品直销中心内部智能弱电系统施工）进行管理，并由乙方代甲方垫付装修工程款，经甲、丙双方确定工程价款为闭口价276,124元。甲方委托乙方先向丙方垫付工程款，待甲方进口商品直销中心开始营业后，乙方从替甲方代收的销售额中扣减为其垫付的工程款。
2015年11月18日，原告朗万公司作为甲方（发包人），置业公司作为乙方（被委托人），案外人沈阳景泰建筑安装工程有限公司（承包人），签订《委托装修款垫付、装修管理三方协议》，约定甲方委托乙方就丙方装修进行管理，并由乙方代甲方垫付装修工程款，经甲、丙双方确定工程价款为闭口价54万元。甲方委托乙方先向丙方垫付工程款，待甲方进口商品直销中心开始营业后，乙方从替甲方代收的销售额中扣减为其垫付的工程款。
上述三份《委托装修款垫付、装修管理三方协议》履行后，三装修单位共给原告朗万公司开具工程款发票1,456,133元，按协议约定由被告置业公司代为支付工程款，在原告朗万公司销售额中扣除。
原告朗万公司作为甲方，案外人梁山通华专用车有限公司作为乙方，双方签订《货柜定制合同》一份，约定甲方委托乙方加工货柜6001型34组、6002型12组，优惠后总价78万元，乙方须在12月5日前交货。后甲方按约定支付货款，乙方按约定向乙方交货，并为甲方开具了上述金额的发票。
2015年11月30日，原告朗万公司作为甲方，案外人沈阳市圣力商用设施制造有限公司作为乙方，双方签订《产品定制合同》一份，约定甲方向乙方定制超市收银台8台，总金额23,120元。甲方支付货款，乙方开具了发票。
2016年5月20日，被告置业公司对原告朗万公司承租的商铺采取停电措施。
2016年5月23日，原告朗万公司向被告发出《通知》，载明：贵司强行断水断电导致本公司无法营业，纠纷处理期间并没有给予消费者公司示，贵方必须在与我方纠纷解决前确保我方对于消费者的权益保护，如贵公司进行阻止，我们将申请法律保护。
2016年5月27日，原告朗万公司向被告置业公司发出《通知》，载明：我公司业务系统总服务器存放于朗万进口商品保税直销中心（诉争商铺）机房内，由于贵司的断电，造成我方总服务器无法进行，导致我司集团总部及外围部门均无法正常运任务，损失巨大，因此我方要求贵司将对服务器予以通电，确保我司集团总部及外围部门正常运任务。如贵司不予通电，那么由此造成的经济损失将由贵司全部承担。
2016年5月29日，原告朗万公司向被告置业公司发出《通知》，载明：我公司直销中心（诉争商铺）由于贵司断电锁门，造成我司无法正常经营，多数品质保质期无法确认，根据员工记忆，目前有米勒啤酒、宝士嘉啤酒以及德国百然蜂蜜三个品牌系列产品即将临期，按照正常的业务经营流程需要马上处理。故我方要求在2016年5月31日前将此部分货物提出，请予安排有关人员配合。另外，还有多数商品保质期无法正常确认。
2016年6月14日，被告置业公司向原告朗万公司发出《告知函》一份，载明：置业公司与贵司于2015年11月17日就贵司承租我司“豫珑城”商场场地任务为“朗万进口保税直营中心”经营事宜，签订了租赁合同，近期贵司在经营过程中，数次被我司发现存在在商铺内由贵司自行收款、未经我司代收的违约情形，且存在我司同意擅自向顾客发行单用途商业预付卡，以上销售所得金额皆未按《租赁合同》约定进和我司收银系统而由贵司自行收取，故上述行为已违反了《租赁合同》关于收银条款的约定。依据《租赁合同》，贵司因以上系列违约行为应向我司承担违约金，如贵司不主动履行该义务，我司有权依据《租赁合同》将上述违约金自相应款项中扣除。我司发现贵司存在违约行为后曾数次主动与贵司沟通，考虑双方合作关系，现我司正式告知贵司，请贵司及时保证商铺正常经营，我司予以配合。
2016年6月30日，被告置业公司向原告发出《解约告知函》，载明：……目前，该商铺因贵司原因处于停业状态达7日以上并存拖欠租金、管理费及其他费用情况，经我司多次沟通无果。根据《租赁合同》第13条“不可抗力、合同解除、终止及非弃权事项”13.2款约定“若乙方（贵司）出现下列情形之一的，甲方（我司）无需催告乙方且有权不以乙方同意立即解除合同，乙方无权要求甲方返还以为已付之合同保证金及其他费用并还应赔偿甲方的直接经济损失，逾期不支付租金、管理费或其他费用累计超过三十日，连续七日不营业或累计二十天不营业的。”……现我司特此告知贵司，我司决定与贵司依法解除《租赁合同》，并按合同约定中贵司认可的方式送达，另提示贵司及时将商铺内贵司物品搬离及清场，避免贵司损失扩大。本函自作出起生效。
原告朗万公司出具结算单一份，加盖有原告公司印章和“沈阳中街豫珑城结算专用章”，载明：收银小计1,277,161.50元，原告费用小计85,528.66元，电费小计81,547.47元，工程代垫款小计1,456,133.09元，收银员工资小计122,711.95元，保证金30万元，总计-169,920.67元。原告表示按照该结算单扣除以上费用、工程代垫款、收银员工资、保证金后，其应给付被告置业公司-169,920.67元。
审理过程中，原告朗万公司申请对原告因被告停电造成冰箱内食品损坏、部分过期产品无法处理的财产价值进行评估，本院依法通过沈阳市中级人民法院技术处委托辽宁银城资产评估有限公司进行评估，确认因被告停电造成冰箱内食品损坏的财产价值为96,987.09元，因停电导致部分过期产品无法处理的财产价值为30,145.35元。
一审法院认为，原告朗万公司与被告置业公司签订的《沈阳豫珑城商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，对双方具有约束力均应遵照合同履行。原告朗万公司承租使用诉争商铺，不同于一般的店铺租赁行为，系以诉争商铺为住所地、专门定制相关设备进行装修投入，经相关部门批准设立的外资企业。原告经营的商品包括冷冻食品，冰箱、收银系统等均需要电源，电源供应是其正常运营的基本前提，也是合同履行的必要保障，二被告对此应为明知，二被告未提供证据证明原告构成约定或法定解除合同的情形，却于2016年5月20日对原告经营的商铺采取停电措施导致原告不能经营、合同履行不能，本院认定二被告构成违约，对此二被告应承担相应违约责任，赔偿原告因此造成的损失。对于原告主张解除与被告置业公司之间的《沈阳豫珑城商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，实际解除时间本院依法确认为2016年5月20日。该合同解除后，原告朗万公司与被告管理公司之间的《沈阳豫珑城物业管理协议》失去履行基础，亦应一并解除。合同解除后，原告朗万公司应将诉争商铺腾出并交还被告置业公司。
关于原告朗万公司要求被告赔偿装修损失1,456,133元的问题，该装修投入系原告委托被告置业公司代为发包给装修公司进行装修并垫付工程款，双方在对账单中对1,456,133元装修垫付工程款数额亦进行了确认。本院结合租赁合同的期限为2015年12月18日至2023年12月17日（8年），扣除原告实际经营期间（2015年12月18日至2016年5月20日，即154天），由被告置业公司赔偿损失为1,456,133元÷8年÷365天×（365天×8年-154天）=1,379,337元。
关于原告朗万公司要求返还保证金30万元，该保证金因已经在对账单应付款项中予以的抵扣，故无须再返还。原告自认该对账单确认原告朗万公司扣除相关费后，还应给付被告置业公司169,920.67，故该部分在上述装修损失中予以扣除为宜，扣除后被告置业公司应给付的装修损失为1,209,416.33元（1,379,337元-169,920.67元）。
关于原告朗万公司要求被告赔偿货柜及管理设备损失1,175,995元的问题。原告朗万公司举证其根据诉争商铺场地而专门定制的货柜、收银台（货柜6001型34组、6002型12组，收银台8台），并主张在合同解除后无法再使用，本院根据原告依托诉争商铺投入大量定制式装修、设备运营公司，因合同实际解除后造成定制设备无法使用的特殊情况，结合租赁期限、实际使用期间，酌定由被告置业公司赔偿原告损失803,120÷8年÷365天×（365天×8年-154天）=760,763元。赔偿损失后该货柜、收银台归被告置业公司所有。对于原告要求赔偿其他设备损失的要求，本院不予支持。
关于原告朗万公司要求被告赔偿商品过期、变质损失127,132元，该损失金额已经评估机构确认，属于原告的实际损失，故被告置业公司应予赔偿。
关于原告朗万公司要求被告赔偿撤场费用17,526元，本院根据原告提供的证据、结合应该产生费用的情况，酌定被告置业公司赔偿撤场费用损失5000元。
一审法院判决：一、解除原告辽宁朗万商贸有限公司与被告沈阳豫园商城置业有限公司签订的关于沈阳市沈河区北中街路116/118号豫珑城E108等商铺的《沈阳豫珑城商铺租赁合同》，原告辽宁朗万商贸有限公司于本判决生效后10日内，将位于沈阳市沈河区豫珑城购物中心一层E108的商铺（具体位置、面积以合同约定为准）腾出并交还被告沈阳豫园商城置业有限公司；二、被告沈阳豫园商城置业有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告辽宁朗万商贸有限公司装修损失1,209,416.33元；三、被告沈阳豫园商城置业有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告辽宁朗万商贸有限公司货柜及收银台损失760,763元，货柜、收银台（货柜6001型34组、6002型12组，收银台8台）归被告沈阳豫园商城置业有限公司所有；四、被告沈阳豫园商业管理有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告辽宁朗万商贸有限公司商品过期、变质损失127,132元；五、被告沈阳豫园商业管理有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告辽宁朗万商贸有限公司撤场费用5000元；六、驳回原告辽宁朗万商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费30,906元，由被告沈阳豫园商城置业有限公司负担23,600元，由原告辽宁朗万商贸有限公司负担7306元；评估费2万元，由被告沈阳豫园商城置业有限公司负担。
本院二审期间，上诉人豫园置业公司提供一组新证据，即沈阳市悦成长教育培训学校的登记证书、商铺租赁合同、情况说明，以证明被上诉人朗万公司在二楼未营业的事实。被上诉人朗万公司质证意见，对该培训学校的登记证书、商铺租赁合同真实性没有异议，因情况说明没有提供人、制作人签字而不具备真实效力。
二审法院另查明：1、上诉人豫园置业公司主张系原审被告豫园管理公司因被上诉人朗万公司欠缴电费所实施了停电行为。诉争商铺确于2016年5月20日断电，截至2016年5月，该商铺发生电费81,545.47元。2、被上诉人朗万公司自2015年12月至2016年5月经营期间，租赁场地为一楼商铺，被上诉人称因二楼商铺整体空闲及装修施工等原因在开业一周后暂停二楼营业。3、被上诉人朗万公司在经营中存在发行预付卡的情况，上诉人豫园置业公司称未经其同意。
当事人对一审法院审理查明其他事实无异议,本院予以确认。
本院认为，豫园置业公司与朗万公司签订的《沈阳豫珑城商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。
本案中因租赁商铺断电直接引发双方纠纷，最终导致租赁合同解除。上诉人豫园置业公司主张系原审被告豫园管理公司实施的停电行为，即使原审被告实施停电，因造成出租商铺断电的后果，上诉人作为出租人应当对停电行为负责。关于上诉人主张被上诉人朗万公司存在欠电费、二楼商铺不营业、擅自发行预付卡等违约行为的问题。1、因被上诉人在合同签订后已支付30万元的合同保证金，截至2016年5月发生电费金额为81,545.47元，故上诉人以被上诉人欠电费违约为由予以停电的主张不能成立；2、被上诉人自认二楼商铺仅开业一周，上诉人在被上诉人经营5个月期间未提异议，在告知函、解约告知函中也未提及此问题，故对上诉人的该项主张，本院不予采纳；3、关于上诉人称未经其同意被上诉人发行预付卡的问题，上诉人未能提供证据证明其已与对方进行充分协商，或采取正当方式维权，而是通过停电造成被上诉人商铺不能正常经营，上诉人采取的措施不当，在双方租赁合同解除中负有较大责任。
关于双方租赁合同应否解除的问题。被上诉人朗万公司于2016年6月24日起诉法院主张解除合同，上诉人豫园置业公司于同年6月30日发出解约告知函，双方均同意解除租赁合同，本院予以确认，被上诉人应将诉争商铺腾出并交还上诉人。原审被告豫园管理公司与被上诉人朗万公司签订的《沈阳豫珑城物业管理协议》，因失去履行基础，亦应一并解除。
关于装修款1,456,133元的负担问题。依据被上诉人、上诉人、装修施工单位签订的三方协议，由上诉人垫付诉争商铺的装修工程款，上诉人实际垫付装修款1,456,133元，双方在对账单中已经确认。结合双方租赁合同及其实际履行情况，由被上诉人承担实际经营期间的装修费76,796元，由上诉人承担合同剩余期限的装修费1,379,337元，依照双方对账单确认的其他费用，原审法院判决上诉人应给付被上诉人1,209,416.33元并无不当，本院予以维持。
关于相关商品过期、变质损失127,132元的负担问题。因被上诉人主张因停电造成相关实际损失，并经评估机构确认，原审法院判决上诉人对此应予赔偿，本院予以维持。
关于撤场费用的问题，原审法院判决上诉人赔偿被上诉人撤场费用损失5000元并无不当，本院予以维持。
关于货柜及收银台8**,120元的负担问题。被上诉人朗万公司为经营购置了货柜、收银台，并提供相关定制合同及发票证明价值。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。由于被上诉人购置的上述设施并未形成附合的装饰装修物，且可移动，被上诉人应当自行移除。原审法院判决货柜、收银台归上诉人、由上诉人赔偿被上诉人该设施未使用年限的损失不当，本院予以撤销。
综上所述，豫园置业公司的上诉请求部分成立。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初6781号民事判决第一、二、四、五项，即：“一、解除原告辽宁朗万商贸有限公司与被告沈阳豫园商城置业有限公司签订的关于沈阳市沈河区北中街路116/118号豫珑城E108等商铺的《沈阳豫珑城商铺租赁合同》，原告辽宁朗万商贸有限公司于本判决生效后10日内，将位于沈阳市沈河区豫珑城购物中心一层E108的商铺（具体位置、面积以合同约定为准）腾出并交还被告沈阳豫园商城置业有限公司；二、被告沈阳豫园商城置业有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告辽宁朗万商贸有限公司装修损失1,209,416.33元；四、被告沈阳豫园商业管理有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告辽宁朗万商贸有限公司商品过期、变质损失127,132元；五、被告沈阳豫园商业管理有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告辽宁朗万商贸有限公司撤场费用5000元”；
二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初6781号民事判决第三、六项，即：“三、被告沈阳豫园商城置业有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告辽宁朗万商贸有限公司货柜及收银台损失760,763元，货柜、收银台（货柜6001型34组、6002型12组，收银台8台）归被告沈阳豫园商城置业有限公司所有；六、驳回原告辽宁朗万商贸有限公司的其他诉讼请求”；
三、驳回上诉人沈阳豫园商城置业有限公司的其他上诉请求。
如果上诉人沈阳豫园商城置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审法院判决执行；二审案件受理费30,906元，由上诉人沈阳豫园商城置业有限公司负担20,906元，由被上诉人辽宁朗万商贸有限公司负担1万元；评估费2万元，由上诉人沈阳豫园商城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 那 卓
代理审判员 朱闻天
代理审判员 吕长辉
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 张潇元
本判决所依据的相关法律
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；