福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）厦民终字第3517号
上诉人（原审原告）厦门世邦泰和物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区高崎南五路208号908室，组织机构代码证61204823-2。
法定代表人ＸＸ来，公司总经理。
委托代理人陈世明、马海燕，系公司职员。
被上诉人（原审被告）陈奕錩，男，1960年10月21日出生。
被上诉人（原审被告）陈姿颖，女，1993年7月3日出生。
上诉人厦门世邦泰和物业管理有限公司（下称世邦物业公司）与被上诉人陈奕錩、陈姿颖物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2012）湖民初字第3858号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人世邦物业公司的委托代理人陈世明、马海燕，被上诉人陈奕錩到庭参加诉讼，被上诉人陈姿颖经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，2005年4月，厦门冠宇房地产开发有限公司（下称冠宇公司，已于2009年11月5日注销）与世邦物业公司（原名称厦门中骏物业有限公司）签订《翠湖庄园物业管理服务委托合同》，委托世邦物业公司对翠湖庄园提供物业管理服务，管理期限从2003年11月10日起至小区业主委员会成立选聘新的物业公司时止；别墅的物业管理服务费按建筑面积每月收费人民币（下同）1.8元／平方米、房屋公共维修金按建筑面积每月收费0.2元／平方米；小区绿化、保洁用水及公共照明、设施设备用水用电由世邦物业公司根据实际发生的费用核算后向业主或使用人收取；逾期交纳物业管理费、水电费，从逾期之日起每日按应交费用的千分之三收取滞纳金等。厦门翠湖庄园业主委员会（下称业委会）与世邦物业公司于2008年9月22日签订《翠湖庄园物业管理服务委托合同》，管理期限至2011年9月21日止；双方于2011年9月1日再次签订《物业管理委托合同》，管理期限至2014年8月31日止。
2005年7月29日，厦门市物价局作出厦价房（2005）134号《厦门市物价局关于翠湖庄园物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复》，同意别墅的管理服务费按每月1.8元／平方米收取、房屋公共维修金按每月0.2元／平方米收取。2008年11月3日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于翠湖庄园物业服务收费项目与标准的批复》，同意翠湖庄园的前期物业服务收费仍按厦价房（2005）134号文件规定标准执行。2012年4月28日，业委会与世邦物业公司签订《翠湖庄园物业管理委托合同补充协议》，约定自2012年5月1日起别墅的管理服务费按每月2.2元／平方米收取。
原审另查明，2004年4月26日，陈奕錩（原名陈隆钧）、陈姿颖与冠宇公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈奕錩、陈姿颖购买翠湖庄园第F幢14单元别墅（现址为厦门市湖里区林后北里129号），建筑面积314.22平方米；冠宇公司应在2004年9月30日前，将取得《厦门市建设工程竣工验收报告》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；冠宇公司应当书面通知买受人办理交房手续；双方进行验收交接时，冠宇公司应出示《厦门市建设工程竣工验收报告》，签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；冠宇公司不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由冠宇公司承担等。双方签订的《补充协议书》约定：买受人如未按交房通知书限定的期限前往指定地点办理商品房交接手续的，则上述期限届满之日视为买受人已接受该商品房，交接手续视为办理完毕；《住房质量保证书》中之《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》可在交房后另行交付给买受人，买受人不得以此为由拒绝接房。2004年5月，冠宇公司委托世邦物业公司办理翠湖庄园商品房项目的入住、交接房手续。2005年，冠宇公司通知陈奕錩、陈姿颖办理翠湖庄园F幢14单元房产的交接手续。在办理交房验收过程中，陈奕錩提出房屋质量存在问题，主要为房顶漏水、地下室积水、厨房外侧漏水等现象，要求冠宇公司进行整改，故不同意办理交接手续。陈奕錩于2005年10月19日向冠宇公司补交面积差异款，当时已告知姓名变更事宜。2005年12月6日，陈奕錩领取房屋权属登记证书，登记的权属人姓名为陈奕錩、陈姿颖，建筑面积为316.64平方米。2011年8月，世邦物业公司通知陈奕錩办理房屋整改验收手续，陈奕錩认为仍有部分问题未解决，故不同意验收交房。房屋钥匙仍由世邦物业公司保管。原审中，经现场查勘见房屋确有整改痕迹，且室外至客厅楼梯断裂问题仍未处理。2013年1月，陈奕錩、陈姿颖将房屋转让给第三人。
又查明，2006年1月1日至2012年9月15日，翠湖庄园F幢14单元的物业管理服务费为46803元，房屋公共维修金为5127.3元，公摊水费为1077.7元，公摊电费为789.2元。陈奕錩、陈姿颖未支付上述款项。2011年6、7月间，世邦物业公司两次向陈奕錩（收件人的姓名仍为陈隆钧）邮寄催交通知，通知其缴交拖欠的物业管理费、房屋公共维修金和公摊水电费。
原审法院认为，世邦物业公司先后接受冠宇公司、业委会的委托，为翠湖庄园提供物业管理服务，所订立的相关物业管理服务委托合同及补充协议均系当事人真实意思表示，内容于法不悖，应认定为合法有效。当事人应切实履行合同义务。冠宇公司和世邦物业公司在2005年已先后通知陈奕錩、陈姿颖办理交房手续，但双方并未实际交接。房屋质量合格交付是冠宇公司依据法律规定或依据合同约定交付标的物的主要义务。从查明的事实来看，在2005年冠宇公司通知交房时，讼争房屋所属商品房项目已取得竣工验收报告，具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用的必要条件，但在办理交房验收时，发现房屋存在较为明显的质量瑕疵，如楼梯断裂、屋顶渗水等，依正常的生活逻辑，这显然不符合订立合同时对房屋品质的要求。对瑕疵给付，买受人可以拒绝出卖人的交付使用，并有权要求出卖人进行修正以达到约定或合乎一般公众认同的状态。因此，陈奕錩拒绝受领房屋，有正当的理由。作为开发商，冠宇公司应及时对房屋质量瑕疵进行修复。作为交房受托人，世邦物业公司也有义务协助双方妥善处理上述问题。但直至原审庭审辩论终结前，仍有质量瑕疵未得到适当处理。根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《物业服务收费管理办法》第十六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。故，世邦物业公司要求陈奕錩、陈姿颖支付2006年1月1日至2012年9月15日的物业管理服务费缺乏依据，属于主张权利对象错误，不予支持。房屋公共维修金是房屋本体共用部位、共用设施设备维修费用的基本金，由房屋的业主或使用人缴交，由物业管理企业代收代管。虽然陈奕錩、陈姿颖未实际交房入住，但其在2005年12月已取得房屋权属登记，依法享有对讼争房屋的所有权，基于权利义务相对等的原则，应承担作为业主对建筑区域内共用部位、设施设备的维修责任。故，世邦物业公司要求陈奕錩、陈姿颖缴交房屋公共维修金，理由充分，符合公平原则，予以支持。《厦门市物业管理服务收费办法》第十三条第一款规定，尚未入住的业主或非业主使用人按入住户分摊标准的50％分摊公共水电费。故，陈奕錩、陈姿颖应支付2006年1月1日至2012年9月15日的公摊水费为538.85元，公摊电费为394.6元，对世邦物业公司主张的公摊水电费，予以部分支持。世邦物业公司受冠宇公司委托办理交房事宜，故陈奕錩发现房屋存在质量问题时，向世邦物业公司寻求解决系合理的。由于质量瑕疵迟迟未得到妥善处理，导致陈奕錩、陈姿颖无法实际交房入住，其迟延交纳相关费用，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故世邦物业公司主张逾期交纳滞纳金，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈奕錩、陈姿颖于判决生效之日起十日内向世邦物业公司支付2006年1月1日至2012年9月15日期间的房屋公共维修金5127.3元、公摊水费538.85元、公摊电费394.6元；二、驳回世邦物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1733元，由世邦物业公司负担1597元，陈奕錩、陈姿颖负担136元。
宣判后，世邦物业公司不服，向本院提起上诉。
上诉人世邦物业公司上诉称，1、原审判决认定陈奕錩、陈姿颖以瑕疵给付为由拒绝受领房屋有正当理由，认定事实和适用法律错误。冠宇公司已于2005年1月12日发出《交房通知书》要求被上诉人于2005年1月18日办理交接手续，而被上诉人迟延办理。被上诉人在约定的检验期限外提出质量问题，不构成标的物质量的异议，已构成违约。原审判决以生活逻辑为由，推定案涉房屋不符合订立合同时买受人对房屋品质的要求，并认定冠宇公司瑕疵给付，不符合法律规定。2、原审判决认定“世邦物业公司要求陈奕錩、陈姿颖支付物业服务费不符合法律规定，属于主张权利对象错误”，适用法律错误。书面交房通知已于2005年1月12日实际送达，且被上诉人未及时收房，2005年1月18日案涉房屋推定交付被上诉人，应由被上诉人承担物业管理服务费。3、被上诉人虽未实际收房，却享受物业管理服务，不支付物业管理费用违背了公平、等价有偿原则。原审判决认定被上诉人应支付房屋公共维修金，却免除其支付物业管理费的义务，自相矛盾。综上，世邦物业公司上诉请求撤销原审判决第二项，改判支付2006年1月1日至2012年9月15日的物业管理费46803元、所欠费用的滞纳金（自2006年1月1日起按日万分之五分的标准计至判决确定的付款之日）。
被上诉人陈奕錩、陈姿颖辩称，其在指定时间前往办理交房验收，不存在延迟。因房屋存在的问题，被上诉人拒绝接收房屋，上诉人也承诺修复，但是至今未修理。被上诉人自购买房屋之后都没有拿到钥匙。综上，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，世邦物业公司认为原判遗漏“2005年1月12日冠宇公司已向陈奕錩、陈姿颖发出《交房通知书》；2004年8月16日翠湖庄园项目竣工验收”的事实。世邦物业公司对原判查明的其余事实无异议。陈奕錩、陈姿颖对原审查明的事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
二审中，双方当事人还确认以下事实：1、2005年11月8日，冠宇公司在《厦门日报》刊登《通知》，载明：“我公司已分别向翠湖庄园别墅项目各业主寄出交房通知书，但尚有部分业主未前来办理商品房交接手续。根据《商品房买卖合同》的约定，自交房通知书规定的期限届满之日起视为业主已接受该商品房。请尚未办理商品房交接手续的业主自本通知登报之日起十五日内持有关材料到翠湖庄园管理处（林后北里61号）领取商品房钥匙并办理入住手续”。2、2005年11月29日，世邦物业公司向陈奕錩、陈姿颖发出《交房通知书》，主要内容为：冠宇公司于2005年11月8日在《厦门日报》刊登交房通知（详见附件1），通知于2005年11月23日前办理案涉房屋的交接手续；其接受冠宇公司的委托办理业主交接手续，敬请业主备齐文件前往办理交接手续。同时，世邦物业公司将2005年11月8日刊登在《厦门日报》的《通知》、冠宇公司出具的《委托书》作为2005年11月29日《交房通知书》的附件提供给陈奕錩、陈姿颖。3、2013年1月陈奕錩、陈姿颖将案涉房屋转让给案外人陈某；同月，陈奕錩、陈姿颖与案外人陈某、世邦物业公司签订《协议书》，世邦物业公司遂将案涉房屋的钥匙交付案外人陈某。
一审中，世邦物业公司提供编号为EL574493584CN的《邮政特快专递详情单》及《交房通知书》，证明其已于2005年1月12日要求陈奕錩、陈姿颖办理房屋交接手续；还提供编号为EG879102181CS、EM068850915CS的《邮政特快专递详情单》及其邮件跟踪查询结果，证明其已向陈奕錩发出物业费通知书、催收物业费律师函。经查，编号为EL574493584CN《邮政特快专递详情单》载明：交寄时间2005年1月12日，收件人陈隆钧、陈姿颖，地址厦门市湖里后埔工业区二区（瑞丰厂房三层西侧）；内件品名《交房通知书》；收件人签名栏为空白。编号为EG879102181CS、EM068850915CS的《邮政特快专递详情单》邮件跟踪查询结果载明投递结果分别为林树萍代收、单位收发章收。本案审理过程中，世邦物业公司口头申请本院向厦门邮政局调取编号为EL574493584CN《邮政特快专递详情单》的存根。本院认为，世邦物业公司本案中对其提供的编号为EG879102181CS、EM068850915CS《邮政特快专递详情单》，均已提供邮件跟踪查询结果以证明邮件的投递结果，可见，邮件投递结果系世邦物业公司可自行收集的证据。故，世邦物业公司提出的调取编号为EL574493584CN《邮政特快专递详情单》存根的申请本院不予采纳。世邦物业公司对其提供的编号为EL574493584CN《邮政特快专递详情单》，无法提供证据证明邮件的投递结果，应承担举证不能的法律后果，其主张已于2005年1月12日将《交房通知书》送达陈奕錩、陈姿颖，证据不足，本院不予采纳。
本案的争议焦点是：2006年1月1日至2012年9月15日的物业管理费、各项费用的滞纳金是否应由被上诉人缴纳。
本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，建设单位冠宇公司与世邦物业公司签订的前期物业服务合同，以及业委会与世邦物业公司签订的物业服务合同及补充协议，不违反法律法规的效力性强制性规定，均应认定为有效合同，并对业主陈奕錩、陈姿颖均具有约束力。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。如前所述，世邦物业公司提供的证据不足以证明其已于2005年1月12日将《交房通知书》送达陈奕錩、陈姿颖，故其主张陈奕錩、陈姿颖逾期办理房屋交接手续，依据不足，本院不予采纳。陈奕錩、陈姿颖在办理交房验收过程中，因房屋质量存在问题要求冠宇公司进行整改，原审认定陈奕錩、陈姿颖有权拒绝受领房屋，并无不当。由于房屋钥匙由世邦物业公司保管至2013年1月，此前房屋并未交付陈奕錩、陈姿颖，陈奕錩、陈姿颖并未享受世邦物业公司提供的物业服务。现世邦物业公司要求陈奕錩、陈姿颖支付2006年1月1日至2012年9月15日期间的物业管理费，缺乏依据，原审不予采纳并无不当。2013年1月前，房屋并未交付陈奕錩、陈姿颖，世邦物业公司提供的物业服务过程中产生的房屋公共维修金、公摊水费、公摊电费均应由建设单位交纳。原审认定陈奕錩、陈姿颖应支付房屋公共维修金5127.3元、公摊水费538.85元、公摊电费394.6元不当，鉴于陈奕錩、陈姿颖未提出上诉，本院不作处理。现世邦物业公司要求陈奕錩、陈姿颖支付滞纳金的上诉请求缺乏依据，本院不予采纳。综上，世邦物业公司的上诉请求均缺乏依据，应予驳回。原审判决可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1597元，由厦门世邦泰和物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 桦
代理审判员 郑文雅
代理审判员 郑 敏
二〇一四年一月二十日
书 记 员 许荣锟
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。