海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海南二中民再字第4号
再审申请人刘益成（一审被告、二审上诉人），男，1977年3月18日出生，汉族，台湾人。
委托代理人吴岳，男，海南东方国信律师事务所律师。
委托代理人窦艳群，男，北京市众明律师事务所律师。
被申请人洋浦东泰房地产开发有限公司（一审原告、二审被上诉人）。
法定代表人刘建华，该公司董事长。
委托代理人王忠华，男，海南威盾律师事务所律师。
委托代理人郑锋，男，该公司法律顾问。
再审申请人刘益成与被申请人洋浦东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）许可执行纠纷一案，海南省洋浦经济开发区人民法院于2012年10月16日作出（2012）浦民初字第90号民事判决：一、确认位于海南省洋浦经济开发区D5A区华泰豪苑地上第一层3000平方米商铺（以下简称涉案商铺）归东泰公司所有；二、许可对涉案商铺继续强制执行。刘益成不服，提出上诉。本院于2013年2月20日作出（2012）海南二中民终字第725号民事判决：驳回上诉，维持原判。刘益成仍不服，向海南省高级人民法院提出再审申请。海南省高级人民法院于2013年8月19日作出（2013）琼民申字第280号民事裁定：指令本院再审本案。2013年9月4日，本院受理本案后依法另行组成合议庭，于2013年10月16日公开开庭审理了本案。再审申请人刘益成及其委托代理人吴岳、窦艳群，被申请人东泰公司法定代表人刘建华及其委托代理人王忠华、郑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月18日，一审原告东泰公司起诉至一审法院称，2008年8月20日，本公司与刘益成签订了《商品房买卖合同》，以涉案商铺作为抵押向其借款500万元，并办理有关抵押房产预告登记手续。之后又以华泰豪苑地下一层、地上二到六层房屋作为抵押向其借款454.4万元，用于“华泰豪苑”开发建设。2009年8月到2010年9月，本公司通过定安华泰房地产开发有限公司和刘建华个人帐号汇款，已给付2000多万元，可见，本公司已付清全部借款及利息，但刘益成仅解除其他房屋预告登记，对涉案商铺的预告登记拒绝解除。本公司认为，我们之间是民间借贷关系，不存在真实的商品房买卖关系。同时，本公司已付清全部借款及利息，请求：1、判令东泰公司对涉案商铺享有所有权；2、许可执行涉案商铺。
刘益成辩称，一、《商品房买卖合同》、《预告登记证明》等证据足以证明涉案商铺产权属于本人所有。同时，该楼房1-5层不是国盛公司建设的，其不享有优先受偿权。二、本人于2008年8月已购买该商铺，并办理预告登记手续。国盛公司于2009年才承建该工程，应当知道该商铺已出售。三、东泰公司认为本人与其之间是借款行为，但没有证据证明。我们协议回购房产是东泰公司提出的，其提交的借款单据与商铺无关。从交房确认、入伙及签订退房回购协议的行为可以证明该涉案商铺属于本人。四、本人是在解封后才购买该商铺，洋浦房管部门颁发的预售许可证、预告登记证足以证明本人取得该商铺的物权。五、东泰公司与案外人刘原谷的购买行为与本人无关。六、当时该工程项目处于倒闭状态，本人购买也是冒风险的。如今价格上涨，获得利益也是应当的。综上，本人自签订购房合同后支付了全部购房款，该商铺应属于本人所有。
一审法院查明，涉案商铺系东泰公司开发。2008年8月20日，刘益成以投资经营为目的，与东泰公司签订了《商品房买卖合同》。同年9月24日，刘益成申请办理涉案商铺预告登记，洋浦经济开发区规划建设土地局至2012年4月23日才补办预告登记证明。涉案商铺所在华泰豪苑项目于2010年5月28日已申报验收，但至2011年3月22日才验收合格。2010年10月11日，一审法院查封涉案商铺至今。国盛公司与东泰公司不服（2010）浦民初字第87号民事判决，提出上诉。本院作出（2011）海南二中民终字第429号民事判决，确认国盛公司对包括涉案商铺在内的华泰豪苑A、B、C幢楼均享有优先受偿权。一审法院依据（2011）海南二中民终字第429号民事判决查封了涉案商铺。刘益成不服，提出执行异议，一审法院于2012年5月22日作出（2012）浦执异字第14号执行裁定：中止对涉案商铺的执行。东泰公司不服，提起本案诉讼。
一审法院认为，执行异议之诉审理的范围应严格依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，重点审查案外人对执行标的是否享有所有权或其他足以排除强制执行实体权利，对应否停止或许可强制执行特定标的物作出裁决。本案刘益成对其与东泰公司签订的《商品房买卖合同》进行了预购商品房预告登记，该登记不具有物权登记的法律效力，刘益成并未取得涉案商铺的所有权，东泰公司请求确认涉案商铺归其所有的请求，予以支持。刘益成虽签订有房屋买卖合同，但其购房的目的是投资经营，不构成最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所指称的“消费者”，不享有消费者优先权。刘益成虽签订房屋买卖合同，但其并未实际占有涉案商铺，不享有最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的排除强制执行实体权利。故刘益成不具备阻止人民法院依法强制执行涉案商铺的条件，东泰公司要求继续强制执行涉案商铺于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定判决：一、确认涉案商铺归东泰公司所有；二、许可对涉案商铺继续强制执行。
刘益成不服一审判决，向本院提出上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。本人与东泰公司签订《商品房买卖合同》后已付清全部购房款，并办理了预告登记手续。上述购房款是通过东泰公司委托的银行账户支付给洋浦法院。国盛公司是在该铺面出卖之后才施工的，对该铺面出卖事实应当清楚，且其仅承建第6层至第17层。国盛公司对东泰公司享有债权总额约2500万元左右，第2层至17层是足够的。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《物权法》第二十条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本人与第2层至第17层购房者一样，属于商品房消费者，并且本人办理预告登记手续，又实际占有该商铺，请求撤销原审判决，驳回东泰公司的诉讼请求。
东泰公司辩称，刘益成与东泰公司之间不存在买卖合同关系，是名为买卖实为民间高利贷的借贷关系，东泰公司共向刘益成借款900多万元，已经还了2000多万。从商品房买卖合同看，合同标的额恰好500万，实际面积和合同约定面积相差几百平方米，说明并非真实的商品房买卖合同关系。根据相关规定，被查封房产不能办理预告登记。刘益成不是事实上的消费者，法院生效判决已经确认了国盛公司优先受偿权，刘益成所称房屋交付是不存在的。
一审查明的事实，二审予以确认。
本院二审认为，本案争议焦点在于刘益成是否已经实际取得涉案商铺的所有权，刘益成与东泰公司之间是已经完成了物权转让还是尚在履行中的合同关系，刘益成与东泰公司之间的房屋买卖合同的事实是否具备阻断涉案商铺被强制执行的效力。刘益成与东泰公司签订了商品房买卖合同之后，虽然办理了商品房预告登记，但双方当事人之间一直没有办理房屋产权变更登记，涉案商铺所有权仍为东泰公司所有，并没有转移至刘益成名下。刘益成主张其取得涉案商铺所有权并无法律依据，不予支持。关于当事人之间办理预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。二审认为，该条规定的法律后果在于，东泰公司与刘益成办理预告登记后，在一定期限内如果未与刘益成协商或通过法律途径解决双方之间的房屋买卖合同关系，其擅自处分房产的行为不发生物权效力。该条规定中的“处分”是指当事人的民事处分行为，并不包括司法机关的司法强制措施。本案中，一审法院的强制执行行为不属于上述规定中的“处分”行为，预告登记的事实不具备阻拦人民法院强制执行的效力。刘益成主张其已经实际占有涉案商铺，但不能提供充分证据予以证实。因此涉案商铺不具备最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的适用条件，人民法院可以采取强制措施。刘益成与东泰公司签订房屋买卖合同后，又签订了包括涉案商铺在内若干房产的回购协议以及关于回购的补充协议。从当事人认可的事实看，回购协议大部分得到实际履行，东泰公司已经支付了2000多万元回购款。具体到涉案商铺的回购问题，当事人之间存在争议，刘益成认为该部分回购款没有支付，东泰公司认为已经支付完毕。因双方当事人该争议属于另一法律关系，不在本案审理范围内，故本案中不予审查，当事人可就回购协议的效力、履行等争议另行主张。由于刘益成与东泰公司之间并非单纯的房屋买卖关系，而是包括房屋买卖和回购在内的复合法律关系，因此刘益成仅以房屋买卖合同及预告登记为由主张其已经取得房屋所有权，其理由不充分，不予支持。至于东泰公司主张其与刘益成之间并非真正房屋买卖合同关系，是名为买卖实为借贷的法律关系，亦不在本案审理范围内，本案中不予审理与判定，东泰公司可以另案主张。
综上，因东泰公司与刘益成仍属于履行中的合同关系，涉案商铺的产权转让并未依法完成，一审判决确认涉案商铺所有权仍属于东泰公司并无错误。刘益成上诉请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定作出判决：驳回上诉，维持原判。
刘益成再审诉称，一、原判认定基本事实缺乏证据证明。1、因东泰公司拖欠工程款，该项工程建至五层时停工（一至五层主体已完工），并且被法院查封。2008年8月，本人以500万元购买涉案商铺，并将410万元汇至法院指定的银行帐户后，该商铺得以解封。之后，该商铺办理了商品房买卖预告登记。同年12月，国盛公司继续承建该项目的6-17层。2010年8月，本人与东泰公司及物业管理单位签订《交房确认书》和《入伙交接书》，将涉案商铺交付给本人，但二中院在购房者未参与诉讼情况下判决国盛公司对地下一层至地上17层房产享有优先受偿权，引起本案纠纷。2、本人前后购买了东泰公司的地下一层、地上一层、二层的房产，除涉案商铺外，其他房产东泰公司已回购。关于涉案商铺，双方虽签订《回购协议》，但东泰公司没有证据证明已向本人付清回购款，该《回购协议》已自动失效。二、原判决适用法律错误。1、涉案商铺为商住两用，属于商品房，对于东泰公司，本人属于消费者。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权也不得对抗买受人。同时，根据《物权法》第二十条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应视为本人已实际占有涉案商铺。2、许可执行之诉为100元，因东泰公司提出其他诉讼请求，导致其缴纳46800元，但东泰公司其他诉讼请求未获得支持，100元以外的诉讼费用由本人承担是错误。请求：撤销一、二审判决，驳回东泰公司的诉讼请求。
东泰公司再审辩称，一、根据《物权法》关于预告登记有关规定，涉案商铺的物权未发生转移，原审判决不存在适用法律错误。二、刘益成没有实际占有涉案商铺，且该商铺也没有进行验收不可能交付使用，刘益成不享有该商铺所有权。三、关于房屋买卖合同的效力问题。从形式要件看，商品房买卖合同不符合商品房买卖合同的要件。从实质来看，该商品房买卖合同实际上是本公司向刘益成借款的保障。本公司向对方支付两千多万元，已履行了回购协议，该商品房买卖合同不是双方真实意思表示，所签订的商品房买卖合同属于无效，请维持原审判决。
二审查明的事实，再审予以确认。
另查明，2008年8月，原海南省洋浦经济开发区中级人法院查封了东泰公司开发的“华泰豪苑”项目（包括涉案商铺）。同年9月，刘益成将410万元汇入该院指定的银行帐号后，涉案商铺得以解封。同年12月，国盛公司与东泰公司签订了《洋浦华泰豪苑项目工程施工合同》及《工程质量保修书》，约定由国盛公司续建华泰豪苑项目工程6层至17层主体工程及5层以下未完工程。2010年7月14日，刘益成给东泰公司出具《回购款清偿证明》载明：2008到2009年期间共签订华泰豪宛A、B、C幢地下一层、地上一层、二层、三层、四层、五层、六层的商品房买卖合同，除地上一层未回购外，其余全部回购。同年8月6日，东泰公司出具的《交房确认书》载明：刘益成于2008年8月20日向本公司购买涉案商铺已向房管单位预告登记备案完成，本公司今日以现状交房给刘益成，并将该《交房确认书》抄送给海南××物业管理有限公司。同年8月10日，刘建华、刘益成及海南××物业管理有限公司共同签订《房屋入伙交接书》，将涉案商铺交付给刘益成。为了防止东泰公司转移财产，国盛公司申请诉前财产保全。一审法院于2010年10月11日作出（2010）浦民保字第1号民事裁定，查封了涉案商铺等财产。之后，国盛公司提起诉讼，一审法院于2011年7月5日作出的（2010）浦民初字第87号民事判决，确认国盛公司对于洋浦华泰豪苑项目工程A、B、C栋第6层至第17层折价或者拍卖的价款享有优先受偿权利，并不得对抗已支付全部或者大部分款项的买受人。同年12月23日，本院作出（2011）海南二中民终字第429号民事判决，改判确认国盛公司对包括本案诉争房产在内的华泰豪苑A、B、C幢楼均享有优先受偿权。2011年7月6日，刘益成与东泰公司签订《回购协议》约定，甲方（刘益成）于2008年8月20日向乙方（东泰公司）购买华泰豪苑涉案商铺，甲方已将购房款全部付清；经双方协商，甲方同意乙方在2011年9月30日前回购以上商铺，逾期双方同意此协议作废。2012年7月15日，海口××农业开发有限公司出具《证明》，证实该公司帐号及法定代表人帐号于2008年9月23日至2008年9月27日间汇款给洋浦经济开发区人民法院等单位，均受刘益成委托代为支付。
再查明，至2013年9月，涉案商铺尚未装修。
本院再审认为，刘益成与东泰公司签订《商品房买卖合同》，由刘益成购买涉案商铺。刘益成按买卖合同约定支付购房款，并办理商品房预告登记。双方虽签订房产回购协议，但该《回购协议》约定东泰公司应于2011年9月30日前回购涉案商铺，逾期则该回购协议作废。从本案现有证据无法证明东泰公司于2011年9月30日前回购涉案商铺，而该《回购协议》与《回购款清偿证明》能够互相印证，足以证明涉案商铺尚未被回购的事实。东泰公司认为，涉案商铺已被其回购，但未能提供充分的证据予以证明，根据“谁主张、谁举证”原则，其该项主张，不予支持。刘益成与东泰公司签订的《交房确认书》、《房屋入伙交接书》，约定以现状交房，且涉案商铺办理的商品房预告登记至今尚未撤销，刘益成提出其实际占有涉案商铺的主张，理由充分，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，房屋预告登记具有权利公示效力，未经预告登记权利人同意，不得处分该不动产。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，涉案商铺未经权利人刘益成同意，不得随意处分，且刘益成已全部支付了涉案商铺的购房款并实际占有，东泰公司请求继续查封涉案商铺，本院不予支持。东泰公司认为，其与刘益成之间是名为房屋买卖实为借贷以及多支付款项的问题，不属于本案审理范围。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予以撤销。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第（二）项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
撤销本院（2012）海南二中民终字第725号民事判决和海南省洋浦经济开发区人民法院（2012）浦民初字第90号民事判决；
二、驳回洋浦东泰房地产开发有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计人民币93600元，由洋浦东泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 符建成
审 判 员 黄茂忠
代理审判员 文魁兴
二〇一四年六月四日
书 记 员 蒙 良
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第二十四条申请执行人依照，《民事诉讼法》第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。