湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民一初字第2269号
原告覃航华。
原告覃航胜。
共同委托代理人陈霞，湖南新世纪律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
共同委托代理人贾湘宁，湖南新世纪律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告覃航宇。
被告覃航宙。
被告罗文维，又名罗文炜。
委托代理人吴胜军，湖南风云律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告覃航华、覃航胜诉被告覃航宇、覃航宙、罗文维房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月24日受理后，依法由审判员吕大勇独任审理，代理书记员卢娜娜担任法庭记录，于2016年3月1公开开庭进行了审理。原告覃航华及其委托代理人陈霞、贾湘宁，原告覃航胜的委托代理人陈霞、贾湘宁，被告覃航宇、罗文维及其委托代理人吴胜军到庭参加诉讼。被告覃航宙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃航华、覃航胜诉称：2015年11月，原告在广东珠海家中上网，看到张家界市中心城区的澧水大桥被爆破拆除并进行征地拆迁的新闻后，得知原告母亲罗文英生前遗留位于张家界市永定区教场居委会临街开间、面积约100平方米的房屋一间，在征地拆迁范围内。2015年12月5日，原告赶往张家界老家询问情况，被征地拆迁工作人员告知该房屋已被被告覃航宇、覃航宙卖给罗文维。原告感到万分的气愤和惊讶，要求拆迁人员出示所谓的购房协议，刚开始被告罗文维说有协议但不肯提供，后经拆迁办工作人员和原告的强烈要求下，罗文维才提供了1999年12月17日的《购房协议》，原告看到该协议是被告覃航宇、覃航宙签字同意，并且冒充原告二人的签名签了字按了手印。原告在询问被告覃航宇后得知该房产已被其以一万元的价格卖给罗文维。原告认为：原告母亲去世后，由原告覃航华、覃航胜和被告覃航宇、覃航宙按法定继承取得该房产所有权，1999年12月17日，被告覃航宇、覃航宙在没有告知原告并得到原告同意的情况下，擅自将原告依法继承的房产出售给罗文维的行为是无效行为，被告覃航宇、覃航宙无权擅自处分其他共有人的财产权利，该处分行为已严重损害了原告二人的合法权益，应当认定为无效。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，要求依法确认被告覃航宇、覃航宙与罗文维签订的《购房协议》无效并由被告承担本案诉讼费用。
原告覃航华、覃航胜为证实其诉讼请求，当庭提交以下证据：
1、大庸县人民法院（1984）法民字第144号民事调解书复印件一份，拟证明原告母亲罗文英1984年9月22日依据该调解书取得杨福姑位于永定区教场路居委会大桥路一间房屋及墙体的所有权；
2、《吉首市公安局户籍注销证明》和《吉首市公安局证明》复印件各一份，拟证明：（1）原告母亲已经去世并于2015年11月18日被户籍管理机关注销户籍登记；（2）原告母亲已经死亡，其位于永定区教场居委会大桥路房屋一间发生法定继承；（3）原告母亲罗文英有子女四人分别为覃航宇、覃航宙、覃航华、覃航胜，该四人系罗文英的法定继承人；（4）原告母亲罗文英遗留房产为继承人覃航宇、覃航宙、覃航华、覃航胜四人共同共有的财产；（5）原告母亲罗文英生前已对杨福姑尽了赡养义务，而且杨福姑尚有子女健在，其孙女覃航华、覃航胜、覃航宇、覃航宙对杨福姑没有赡养义务；
3、《覃基观调查笔录》、《覃国新调查笔录》复印件各一份，拟证明：（1）原告母亲罗文英一家常年生活在吉首，××去世；（2）原告母亲有子女四人，二原告在母亲去世后多年很少回老家；
4、原告覃航胜、覃航华的身份证复印件各一份，拟证明原告的主体资格及原告的经常居住地；
5、2015年9月8日《华声在线》新闻复印件一份，拟证明报道张家界澧水大桥拆除，原告母亲罗文英遗留房产在该拆迁征收范围。原告从网络新闻得知母亲罗文英遗留房产可能会被征收；
6、《房地产评估报告》泰业房估字第ZS-0023号复印件一份，拟证明：（1）2015年12月初原告知道原告母亲遗留房产被征收；（2）原告母亲遗留房产在征收范围且该房产已经由张家界市永定区房屋征收与管理办公室委托评估公司评估作价；（3）该房屋的所有权在2015年11月20日时经过永定区教场居委会以及永定区街道办事处、征收协调指挥部等相关部门确认为罗文英所有，且在七天的公示期内没有人对此提出异议；
7、1999年12月17日《购房协议》及《收据》复印件各一份，拟证明：（1）2015年12月初永定区拆迁办因原告母亲遗留房产归属问题向原告提出异议，并出示被告罗文维向其提交的该协议原件，原告才得知原告母亲遗留房产被被告覃航宇、覃航宙以及被告罗文维擅自处理，该协议原件保存于永定区拆迁办；（2）1999年12月17日被告覃航宇、覃航宙冒充原告二人的签名与被告罗文维签订《购房协议》擅自处理母亲罗文英遗留的房产；（3）三被告恶意串通，冒充原告二人签名，擅自处分原告二人共同共有财产的行为，严重侵害了二原告的合法权益。
在庭审质证中，被告覃航宇对以上证据的质证意见是：对证据1、2、3、4、5、7均无异议，对证据5表示自己不清楚评估的事情。被告罗文维的质证意见是：对证据3、4、7无异议；对证据1、5的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的持有异议，认为证据5不能证明原告对房屋买卖的事实不清楚；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为罗文英是1999年去世的，但是户籍注销的时间却是2015年，两个时间严重不一致，但对证明目的中的母女及兄妹关系予以认可；对证据6提出异议，认为该份证据只是在拆迁确权过程中出现的资料，最后确定的所有权人是罗文维，所以对该份证据不予认可。
被告覃航宇辩称：罗文英是被告罗文维的姐姐，也是自己和两原告、被告覃航宙的母亲。母亲当时得了癌症，××花费较多，自己作为长子，××出力也较多，所以在母亲过世后就做主，和弟弟覃航宙一起把房子卖给了罗文维，卖了一万块钱，这一万块钱自己拿了，当时覃航胜和覃航华都在珠海，也没有通知他们俩。卖房子时签字就自己和覃航宙，三舅（指被告罗文维）和三舅妈在场。现在看来，自己当时没有叫覃航华、覃航胜签字的做法确实是不妥当的。
被告覃航宇未提交证据。
被告覃航宙未出庭参加诉讼，未提交证据，但是提交了书面的答辩意见，称：1999年10月母亲过世，自己和大哥在张家界处理后事，大哥覃航宇告诉我，三舅罗文维想买母亲留下的房子，我也同意，当时我和大哥、三舅、三舅妈在场，三舅拿了一张打好的纸给大哥和我，要我们签字。我是听大哥的就签了字，大哥签了字，打了收条。这件事是大哥做主卖的，两个小的都没有给他们讲，他们也没有问，大哥是一家之主，对母亲的遗产有权处理，没有必要告诉他们，更何况当时三舅当着我们面讲了，大哥是老大，什么事都是老大做主，我听大哥、三舅的，房子卖了是没有错的。
被告罗文维辩称：首先，1999年12月17日的《购房协议》合法有效。这件事按照家族来讲是没有任何异议的，事实也很清楚，相关的手续充分证明了房屋买卖的事实。当时房屋确实不值钱，按照当地的风俗习惯，原告的母亲罗文英是不能获得其娘家的房产的，但因为其生前对母亲杨福姑尽了较大的赡养义务，依据大庸县人民法院（1984）法民字第144号民事调解书获得了本案所涉及房屋。签购房协议时确实只有覃航宇、覃航宙和我，以及我妻子四人在场，但是他们四兄弟姐妹一直是知情的，而且覃航宙当时也了解相关的法律法规，覃航宙的答辩状中说没有告诉覃航华和覃航胜卖房的事并不属实。所以，当时的购房协议是有效的。合同法第49条规定，“代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信无权代理人有代理权的，该代理行为有效。”民法通则第66条规定，“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”两原告与两被告覃航宇、覃航宙系同胞兄弟姐妹，出卖行为也是在负有相关义务基础上的成交，两原告不可能不知道，否则早就会起矛盾，不会到今天相隔15多年才起矛盾。被告罗文维当时支付10000元现金，与房屋当时价值是相当的，并且还承担了四兄妹继承权的前提条件，即赡养老人杨福姑的经济责任，房屋取得的对价是公平合理的。两原告对卖房不可能不知情，当年1999年电话联系非常方便，按民事调解书确定的义务，四兄妹要继承外祖母杨福姑的房产，其母亲罗文英对杨福姑有赡养义务，罗文英在卖房之前死亡，而杨福姑尚未死亡，需要继续赡养照顾，作为后人要继承房屋，就要履行义务。当时房屋价值并不高，四兄妹又不在张家界居住，如果无人管理该房屋，房屋也会烂掉，因此当时四兄妹将房屋出卖，完全是真实意思的表示。如果两原告以未在《购房协议》上签字捺印为借口，那么事隔15年多，两原告没有履行赡养义务，没有管理房屋，等于两原告的实际行为已经构成了追认。其次，本案超过诉讼时效。本案实质是房屋将被征收，价值显现出来，想争夺利益，置诚信于不顾。本案房屋没有产权证书，其享受房屋权利来源，就必须对应履行赡养照顾老人义务。两原告采用诉讼技巧回避房屋的物权属性，就应当适用民事诉讼法和继承法关于时效的规定。本院远远超过了诉讼时效。请求驳回两原告的诉讼请求。
被告罗文维为证实其答辩意见，提交了以下证据：
1、身份证书、证明复印件一份，拟证明罗文维与罗文炜是同一人；
2、大庸县人民法院（1984）法民字第144号民事调解书、《购房协议》及收据复印件各一份，拟证明房屋的事实状态；
3、田奇龙、罗文孝、罗文才、罗文建、罗登辉、罗小宁的证明及罗文英墓地的碑文照片复印件各一份，拟证明房屋的买卖协议签订时间是1999年12月17日，而罗文英的逝世时间是1999年10月，杨福姑的逝世时间是2001年。
在庭审质证中，被告覃航宇对以上证据的质证意见是没有异议。两原告对以上证据的质证意见是：对证据1、2、3没有异议，但是补充说明一点，这份证据恰恰证明罗文英的遗产有五位继承人，所以购房协议应当有原告兄妹四人及杨福姑的签字。
被告覃航宙未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。
本院对原、被告均无异议的证据予以确认。原告提交的证据1、3、4、5、6、7，因被告罗文维对其真实性、合法性均无异议，仅对其证明目的或关联性提出异议，不影响其本身证明的案件事实，且与本案具有一定的关联，故本院予以确认。原告提交的证据2，被告罗文维虽提出异议，但结合其他证据和当事人的陈述，其证明的案件事实基本真实，故其异议理由不成立，本院对该证据予以确认。被告罗文维提交的证据，原告未提出异议，补充说明的内容，系对法律适用的理解不同，不影响其证明的案件事实，与本案具有关联性，故本院予以确认。
本院根据采信的证据及原、被告的陈述，可以确认以下事实：
杨福姑系被告罗文维的母亲，也是原告覃航华、覃航胜和被告覃航宇、覃航宙的外祖母。杨福姑的丈夫罗伯涛死亡后，1984年8月，因赡养和房屋问题，杨福姑作为原告，以其子女罗文才、罗文英、罗文炜为被告，向当时的湖南省湘西土家族苗族自治州大庸县人民法院提起民事诉讼。1984年9月22日，大庸县人民法院对该案进行了调解，双方达成了协议，并制作了（1984）法民字第144号民事调解书，协议内容为：一、原告杨福姑由罗文才、罗文英、罗文炜负责赡养，并从本年十月起，每月负担原告生活费三十元（罗文才、罗文炜各负责一十二元五角，罗文英负责五元）。今后原告跟谁居住由本人决定。平时医药费、衣服及原告死亡安葬费，按每人负责杨福姑赡养费的比例分别承担。二、原告愿将一栋房屋（三间），分给三被告居住。东头一间和两扇及墙属罗文英。堂屋一间包括从东头数起第三扇属罗文炜。堂屋中走马板壁和西头一间包括西头扇属罗文才。三、案件受理费五元，诉讼费一元，共六元由罗文英交纳。
罗文英生育子女四人，长子覃航宇，次子覃航宙，女儿覃航华，三子覃航胜。1999年11月，××故时，其母亲杨福姑尚健在。××故后，被告覃航宇、覃航宙将外祖母按大庸县人民法院的民事调解书分给罗文英的一间房屋卖给了被告罗文维，并于1999年12月17日签订了一份《购房协议》，协议内容为：“外祖母杨福姑在张家界市永××区××组，有一栋房屋，三大间，面积约300平方米。根据大庸市法院的调解书，该栋房屋三开间，其中靠临街处一开间归长女罗文英所有，建筑面积约100平方米。根据外祖母的意见和我们母亲的遗言，及我们四兄妹达成的意见，自愿以10000元将此开间卖给三舅罗文炜（裤被告罗文维）。为明确有关事项，经双方协商，达成如下协议：一、罗文英之子覃航宇、覃航宙、覃航华、覃航胜自愿将此开间房屋以10000元卖给三舅罗文炜，在此协议签字时当场付清购房款（见收据）。二、相应对外祖母杨福姑的赡养及一切事项费用，从签字之日起一概由三舅罗文炜承担，与卖房方（覃氏四兄妹）无关。三、此协议一式二份，四兄妹一份，罗文炜一份。即日签字，永远生效。双方签字：覃航宇、覃航宙、覃航华、覃航胜、罗文炜、张腊英。一九九九年十二月十七日。”该协议双方签字由覃航宇、覃航宙、罗文炜、张腊英亲自签名捺印，覃航华、覃航胜由覃航宇、覃航宙代为签名捺印。覃航宇、覃航宙当日出具了收到房款10000元的收据给罗文炜。
被告罗文维购得此房后，对该间房屋进行了整修，在空地上扩建了部分，并一直占有使用该间房屋，原告覃航华、覃航胜和被告覃航宇、覃航宙对此均未提出任何异议。2015年10月19日，张家界市永定区人民政府发布了《澧水大桥重建项目房屋征收决定》，决定对澧水大桥重建项目城市棚户区改造项目规划红线范围内的房地产及构筑物实施征收，被告罗文维所购该间房屋恰好属于被征收范围内。2015年11月24日，张家界泰业房地产评估咨询有限公司根据张家界市永定区房屋征收与补偿管理办公室的委托，对该间房屋进行了价格评估，并出具了编号为泰业房估字[2015]第ZS-0023号的房地产估价报告，确定估价对象在估价时点2015年10月29日的市场价值为人民币551410元。
2015年12月24日，原告覃航华、覃航胜以未在《购房协议》签字捺印为由，向本院提起民事诉讼，要求确认《购房协议》无效。本案在审理过程中，因原告覃航华、覃航胜拒绝调解而未能达成协议。
本院认为：原、被告诉争《购房协议》中所涉房屋，系罗文英对母亲杨福姑尽赡养义务后，杨福姑分给罗文英的，该间房屋属历史性占地用房，即未办理土地使用权证，也未办理房屋所有权证。××故时，其母亲杨福姑尚未去世，和原告覃航华、覃航胜及被告覃航宇、覃航宙一起，均为第一顺序继承人，在未有遗嘱处分该间房屋的情况下，应按法定继承来对待。1999年12月17日，被告覃航宇、覃航宙两人以四兄妹的名义将房屋卖给被告罗文炜并签订《购房协议》时，杨福姑也未提出异议，因此应视为同意。协议中还明确约定了卖房后，由被告罗文炜自签字之日起负责杨福姑的赡养及一切事项费用，原、被告覃氏四兄妹不负担任何费用。因此，该协议为附条件的房屋买卖协议，协议签订后，被告罗文炜不仅支付了10000元的购房价款，而且还实际承担杨福姑的赡养等事宜，其取得房屋的对价是公平合理的，符合《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条关于善意有偿取得财产的规定。
原告覃航华和覃航胜自被继承人罗文英1999年10月死亡，至提起诉讼时2015年12月时，长达16年之久，其间，两原告既未要求继承母亲罗文英该间房屋的遗产，也未在回乡探亲之时管理、使用该间房屋，2008年时原告覃航华的丈夫还在被告罗文炜家中居住过三个月，且自1999年以来，通信方式十分便捷，被告覃航宇、覃航宙将房屋于1999年12月17日出卖，两原告应当是明知的，对被告覃航宇、覃航宙以其名义签订《购房协议》而不作否认表示，应当视为同意。故两原告在应当知道其权利被侵害后，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，其于2015年提起诉讼，明显超过了诉讼时效。
综上所述，被告覃航宇、覃航宙以覃氏四兄妹的名义，与被告罗文维在1999年12月17日签订的《购房协议》，是双方真实意思的表示，内容不违背法律法规，系合法有效合同，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定。被告罗文维辩称协议有效和原告诉讼请求超过诉讼时效的意见，本院予以支持。原告覃航华、覃航胜要求确认协议无效的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决如下：
驳回原告覃航华、覃航胜的诉讼请求。
案件受理费80元，适用简易程序审理减半收取40元，由原告覃航华、覃航胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 员 吕大勇
二〇一六年三月十四日
代理书记员 卢娜娜
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条向人民法院请求民事保护的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
3、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。