徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第4506号
原告王建峰，xxxxxxx职工。
委托代理人王世元，江苏东彭律师事务所律师。
委托代理人茅伟，江苏东彭律师事务所律师。
被告徐州怡嘉置业有限公司，住所地本市河清路64号四层。
法定代表人王剑，该公司总经理。
委托代理人仲丛乐，江苏红杉树律师事务所律师。
原告王建峰诉被告徐州怡嘉置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法由代理审判员刘钟薇独任审判，于2015年11月18日、2015年12月14日、2015年12月28日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告王建峰的委托代理人茅伟，被告徐州怡嘉置业有限公司的法定代表人王剑及其委托代理人仲丛乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建峰诉称，2006年7月24日，原被告双方签订《内部认购协议》，约定：原告认购被告开发的凤鸣路“凤鸣花园2号地块住宅小区”（暂定宜家庭院）B户型东排南数第三栋西单元西户一楼（X-X-
XXX室）住宅一套，面积为127.9平方米。原告在签订协议后付给被告人民币200000元，作为上述房屋的购房款。2008年4月26日，被告取得房管部门颁发的上述房屋商品房预售许可证，随后该房屋取得上房条件。从符合上房条件至今，被告一直推拖将诉争房屋交付给原告，不为原告办理上房手续，现经原告多方得知，被告已经将涉案房屋另售他人，致使原告不能实现所签协议合同目的。请求：1、继续履行原被告双方签订的《内部认购协议》；2、判决被告返还购房款200000元及其利息损失（以200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2007年3月1日起计算至判决给付之日止），暂按108000元计算；3、判决被告赔偿损失964159元；4、判决被告承担已付购房款一倍的赔偿200000元；5、诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求，按照本案涉案合同《内部认购协议》为预约合同主张权利，请求：1、判决被告返还购房款200000元及其利息损失（以200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2007年3月1日起计算至实际给付之日止）；2、判决被告赔偿损失964159元。
被告徐州怡嘉置业有限公司辩称，在预约合同签订以后，由于原告始终对是否购买房屋持犹豫不决态度，导致被告一直未能和原告签订正式的购房合同。并且原告在预约合同签订以后并未向被告留有任何其个人的真实信息，特别是原告还刻意隐瞒了其与秦泗成系夫妻关系的事实，有意造成被告与原告联系不上。因此在预约合同签订三四年后，被告在联系不上原告的情况下将涉案房屋另售他人。故被告认为导致双方不能签订正式合同的原因及过错在原告。针对原告按预约合同主张的诉讼请求，被告同意返还购房款200000元，并且按照预约合同所约定的内容，按照原告方过错处理。对于原告要求的利息损失及其他损失，被告不同意支付。
经审理查明，2006年7月24日，原、被告双方签订《内部认购协议》，约定：“原告认购被告开发的凤鸣路“凤鸣花园2号地块住宅小区”（暂定名“宜家庭院”）B户型东排南数第三栋西单元西户一楼，面积约为127.9平方米（以产权登记面积为准）；原告在签订协议后三日内付给被告人民币(此处为空白)拾万元整，作为此房的预付款，总房款及余款支付方式待双方签订正式商品房销售合同时另行约定，并以正式签订的商品房销售合同为法律依据；被告在与原告签订正式购房合同时，应保证原告享受该小区最优惠房价，届时如因原告原因双方不能签订正式购房合同，被告应无条件退还原告预付款贰拾万元整（此处数额为手写，下同），并向原告支付同期银行存款利息；如因被告原因不能给原告签订正式购房合同，被告除无条件退还原告预付款贰拾万元外，另向原告支付同期银行贷款利息；其他条件待原、被告双方签订正式合同时另行约定；被告承诺签订此协议后两年内该小区具备上房条件；原、被告双方自愿签订此协议，并严格按协议条款履行，双方正式签订商品房预售合同时，此协议作废，双方均不得以此协议作为诉讼依据。”
上述认购协议签订后，原告分别于2006年7月、2007年3月1日向被告付款100000元，合计200000元，被告为原告出具收据，其中2007年3月1日的收据中备注“凤鸣花园2号地X-
X-XXX”。2008年4月22日，被告取得了商品房预售许可证，并陆续对外销售房屋。
2012年5月29日，被告将该房以单价14597.94元/平方米、建筑面积122.62平方米、总价1790000元出售给案外人王哲，并进行了商品房买卖合同网上备案。
庭审中，原告陈述其曾找过被告要求签订本约合同，但被告一直以各种理由推脱，并提交2013年11月21日上午11时左右，案外人秦泗成与被告的法定代表人王剑就涉案房屋进行对话的录音一份。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，但对于原告的证明观点有异议，录音证据证明不了原告在本案房屋具备销售条件的情况下，原告及时找被告要求签订本约合同，因该录音的形成时间是2013年11月份，距该房具备销售条件已有五年半之余。
另查明，2006年11月6日，案外人秦泗成与被告签订《内部认购协议》，约定：秦泗成认购被告开发的凤鸣路“凤鸣花园2号地块住宅小区”（暂定宜家庭院）X-X-
XXX室住宅一套，面积为151.20平方米；秦泗成在签订协议后三日内付给被告人民币400000元，作为上述房屋的预付房款。被告承诺签订此协议后两年内该小区具备上房条件，价格为开盘价降300元/平方米后再降6%。合同签订后秦泗成按约交付了400000元。后秦泗成要求被告按约定签订商品房销售合同时，因被告不同意按照原约定的价格履行，导致商品房销售合同未能签订。故秦泗成于2012年8月28日起诉至本院，请求：1、确认秦泗成与被告双方于2006年11月6日签订的《内部认购协议》有效；2、判决被告限期内将宜家庭院X-
X-
XXX室交付给秦泗成并将办理权属登记的资料报产权机关备案、协助秦泗成办理房屋权属证书。本院于2013年2月8日作出(2012)泉民初字第1371号民事判决书，判决被告徐州怡嘉置业有限公司向原告秦泗成交付宜家庭院X-
X-
XXX室房产、原告秦泗成按产权部门确定的房屋面积给付被告徐州怡嘉置业有限公司剩余房款（按每平方米6000元计算）。被告怡嘉公司因不服上述民事判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院于2013年11月15日作出（2013）徐民终字第1017号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告怡嘉公司因不服徐州市中级人民法院（2013）徐民终字第1017号民事判决书，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2014年11月17日作出（2014）苏审二民申字第01111号民事裁定书，裁定驳回徐州怡嘉置业有限公司的再审申请。
本院认为，从原、被告双方签订的《内部认购协议》内容分析，其仅就房屋坐落位置、房屋面积作出约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，因此，原、被告双方签订的《内部认购协议》应认定为预约合同，双方应按照预约合同行使权利、履行义务。本案中，双方的争议焦点为双方未能签订本约合同的责任是否系被告违约所致。
首先，被告陈述“在2008年4月22日取得商品房预售许可证后准备通知原告签订本约合同，但因没有原告的联系方式，故无法联系原告。秦泗成在其《内部认购协议》签订后一直在找被告谈其那套房子的相关事宜，但秦泗成在谈论其那套房子的事时没有提及本案原告房子的事，亦未提及其与本案原告系夫妻关系。一直到2013年秦泗成才向被告提起本案涉案房屋的事，被告问秦泗成王建峰是谁，秦泗成说是他妻子，但秦泗成没有带结婚证，王建峰本人也没有到，被告也不知道王建峰是谁。虽然庭审时被告代理人说本案《内部认购协议》是由原告丈夫秦泗成签的原告的名字，但被告并不清楚本案《内部认购协议》究竟由谁签字”。本院认为，《内部认购协议》是一种为预约方提供优惠时间、优惠价格机会购买涉案房屋的预约合同，被告作为签订本案涉案房屋《内部认购协议》的甲方，在签订预约合同时不可能不了解清楚预约方的身份等相关信息就随意与预约方签订合同，被告的陈述并不符合常理。假若本案《内部认购协议》由原告本人签字，则被告应当知道原告的身份等相关信息，即使被告没有原告的联系方式，也可以通过原告身份信息等通知原告；若本案《内部认购协议》由秦泗成代原告签字，则出于签订合同时的审慎性，被告应当明知秦泗成与原告之间的关系，并在涉案房屋具备预售条件时可以通过秦泗成通知原告。
其次，原告在2006年7月24日与被告订立《内部认购协议》后，分别于2006年7月、2007年3月1日向被告付款100000元，合计200000元，从原告订立《内部认购协议》后的付款行为可以看出，原告具有预订涉案房屋的诚意，原告陈述“在签订内部认购协议时原告已经留下联系电话、地址、身份证复印件”符合常理。被告陈述“因为本案《内部认购协议》是在2006年签订的，当时的销售人员以及总经理都已换过一遍了，当时签订的情况目前没有人能了解清楚。是不是留过联系方式被告不清楚，被告在公司现在所有的资料中只有原告的内部认购协议和财务收据，上面没有原告的联系方式，应该是没有留过联系方式”。因此，不能排除因被告内部人员调整将原告联系方式遗失的可能。
再次，即使被告没有原告的联系方式，其亦应采取其他方式将涉案房屋具备签订本约合同的情况通知原告，如张贴公告等。
最后，庭审中被告陈述“原告是在不能接受小区真实价格的情况下迟迟不与被告签约”，又陈述原、被告双方就房屋价格商讨的时间点是在2013年案外人秦泗成来询问其那套房子时提及的该涉案房屋。但在2013年，本案涉案房屋已经出卖给案外人，按照常理，原、被告双方不可能就本案涉案房屋的价格进行商讨并涉及本约签订的事宜。关于原、被告双方未能签订本约的原因，被告的陈述存在矛盾。而原告陈述原、被告双方价格没有达成一致的时间是在2009年11月，被告公司的人不认可《内部认购协议》，要以9000元/平方米的价格出售涉案房屋，原告认为应以开盘时的低价6000元/平方米订立本约合同。
综上分析，无论是因被告没有穷尽手段通知原告，还是因被告不同意以最优惠价格与原告签订本约合同，被告于2012年5月29日将涉案房屋出售给案外人王哲，均导致原告失去了在最优惠的时间点以最优惠的价格购买涉案房屋的机会，使双方失去了进一步协商并签订本约合同的可能性，双方签订的《内部认购协议》终止履行，对此被告构成违约，应将原来收取原告的200000元予以退还并按约定支付原告利息损失，该利息损失以200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2007年3月1日起计算至判决给付之日止。
另，因被告的违约行为导致原被告无法订立本约合同，而原告在与被告签订《内部认购协议》时，有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照《内部认购协议》约定的最优惠房价与他人另订购房合同的机会，此期间，徐州市房地产的价格已飙升数倍，仅仅由被告向原告赔偿利息损失不足以弥补原告的相应利益损失，故被告还应对其违约行为给对方造成的信赖利益损失进行赔偿。本案中，原告自认，案外人秦泗成曾于2009年11月找到被告商讨本案涉案房屋订立本约合同的事宜，被告此时提出以9000元/平方米的价格订立本约合同，原告认为应以开盘价订立本约合同，因被告不认可《内部认购协议》的约定导致本约合同无法订立。故原告主张以被告2012年将涉案房屋出售给案外人王哲的价格作为赔偿标准计算差价进行赔偿没有依据。但从衡平双方当事人利益的角度考虑，结合(2012)泉民初字第1371号民事案件查明的事实，被告所开发的该项目楼盘曾以6000元/平方米的价格对外进行了销售，根据《内部认购协议》的约定，被告在与原告签订正式购房合同时，应保证原告享受该小区最优惠房价，另因涉案房屋的房价自2008年至2012年处于上涨趋势，原告陈述涉案房屋在2009年11月的价格为9000元/平方米不是对被告不利的自认，因此本院酌定按照原告所预交购房款占该楼盘曾成交的最低房价6000元/平方米的比重，综合考量原告自认的2009年11月的涉案房屋的价格以及原告向被告交纳房款的数额，酌定被告再向原告赔偿经济损失100000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条、第六十条的规定，判决如下：
一、被告徐州怡嘉置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告王建峰预交的房款200000元并支付利息（以200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2007年3月1日起计算至实际给付之日止）。
二、被告徐州怡嘉置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王建峰损失100000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费18050元，由原告王建峰负担12350元，由被告徐州怡嘉置业有限公司负担5700元（此款原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 关 林
代理审判员 刘钟薇
人民陪审员 高传美
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 李 曼