湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）耒民一初字第125号
原告暨反诉被告耒阳市民政局。
法定代表人尹坤庚，该局局长。
委托代理人刘功正。
委托代理人伍尤会，湖南丹阳律师事务所律师。
被告暨反诉原告湖南省禄芳实业集团有限公司。
法定代表人段桂芳，该公司董事长。
委托代理人刘延泉，湖南教正律师事务所律师。
委托代理人李秋平，湖南教正律师事务所律师。
原告耒阳市民政局（以下简称原告）为与被告湖南省禄芳实业集团有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，于2015年3月23日向本院提起诉讼。2015年5月21日，湖南省禄芳实业集团有限公司提起反诉，经审查，符合法律规定，决定合并审理。本院受理后，依法组成由审判员罗永生担任审判长，审判员谢任群、人民陪审员贺雪平参加的合议庭，于2015年7月7日、2016年1月28日二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘功正、伍尤会，被告的委托代理人刘延泉、李秋平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年8月28日签订《房屋租赁合同》后，原告已按约定将标的物民政社区服务中心大楼交付给被告。被告在接手房屋后，不但不充分抓紧所给予的6个月免租期完成装修，还一再拖延装修，仅将房屋用于布置广告，没有营业。原告多次催促被告履行合同，但被告不为所动，既不装修，也不交纳租金，导致租赁房屋以“烂尾楼”面目闲置至今。被告的行为已构成根本违约。请求判令：1、解除原、被告于2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》；2、被告将所租赁的民政社区服务中心大楼进行清理并退还给原告；3、被告向原告支付租金损失共计140万元（暂算至2015年2月28日，此后应按每月5万元算至退还房屋之日止）。
原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：
房屋租赁合同，证实双方关于租赁房屋、租赁期限、租金数额、支付方式及违约责任等内容的约定。
《投标报告书》、（2009）耒民一重字第8号、（2010）衡中法民一终字第109号民事判决书，证实被告2008年对民安大楼整体租赁投标的情况及双方签订租赁合同的过程。
2013年7月29日《关于督促湖南禄芳实业集团有限公司履行合同义务的函》、2014年8月28日、11月14日、2015年1月26日的《通知》、送达回执，证实原告多次向被告催收租金和督促被告履行合同义务。
2015年2月4日的《通知》、送达回执，证实原告已依约通知被告解除合同，要求收回房屋，但被告不予执行，从而酿成纠纷。
照片，证实被告对租赁房屋至今未装修完毕。
被告对上述证据经质证，对证据1、5无异议；认为证据2与本案无关；对证据3、4的真实性无异议，对证明目的有异议，上述证据恰恰证实被告已书面具函向原告要求对租赁物加层，原告没有明确的答复，直到2014年7月份才予以答复，被告未及时装修确有原因，原告擅自通知解除合同违反了合同约定。
被告辩称：原告的诉讼请求缺乏事实依据，擅自解除合同应承担相应的违约责任，不同意解除合同。
反诉原告反诉称：双方的租赁合同约定，装修期不计租金，实际待反诉原告整体营业时始付租金；双方均不得单方终止合同，单方终止合同视为违约，应向对方支付违约金10万元，如反诉被告中途终止合同，需按评估价值向反诉原告收购对房屋进行的改造、装修及添置的设施、设备等固定资产。合同签订后，反诉原告在征得反诉被告默许的前提下，聘请了专家进行了加层设计。后反诉被告不同意加层，并要求反诉原告参与公开整体竞拍购买，致使反诉原告不得不搁置装修，装修期间延后的责任在于反诉被告。2015年1月，在市领导的关心下，反诉原告全面启动装修，2015年2月，反诉被告却向反诉原告送达了终止合同函，其后提起了本诉，还申请了保全措施。请求判令：1、反诉被告退还反诉原告保证金20万元；2、反诉被告向反诉原告支付10万元违约金并赔偿反诉原告各项损失共计6742020元；3、反诉被告赔偿反诉原告评估费损失3万元；4、反诉被告承担本诉与反诉的全部诉讼费用。辩论终结前，反诉原告增加诉讼请求，请求判令反诉被告继续履行合同。
被告暨反诉原告提交了以下证据以支持反驳主张及反诉请求：
房屋租赁合同，证实原告将民政社区服务中心大楼整体出租给被告，租赁期限20年，租赁保证金20万元，租金每半年交纳一次，原告同意被告在房屋装修期间不交纳租金，实际待整体营业时始计租金；同时约定不得单方面终止合同，若单方面中途终止合同即视为违约，违约方应提前两个月书面告知对方，并向对方支付违约金10万元；如原告中途中止合同，应对房屋进行的建筑改造、内外装修及添置的设施、设备、固定资产等通过注册评估公司评估后由原告收购。
付款凭证，证实被告依约向原告交纳20万元保证金。
报告、通知及往来函件，证实被告就租赁房屋的加层、拍卖受让租赁房屋事宜向原告进行了书面申请报告；原告就房屋加层及拍卖事宜的回复拖延，致使被告不能按照计划进行房屋装修。
会议记录，证实原告直到2014年7月4日才形成会议决议，不同意加层和拍卖，致使被告不能按照计划进行房屋装修。
通知、合同、收据、工资表，证明被告就涉案房屋装修成立了项目部，就涉案房屋的装修设计和施工与多个公司及个人签订了合同并部分实际履行；被告已支付房屋设计费、检测加固费、水电、铝合金、钢结构、消防安装费、项目部人员工资、脚手架租赁及安装费等费用。
禄芳公司民安大楼装修项目工程支出情况的鉴证报告，证明被告在2012年9月1日至2015年6月25日期间，民安大楼装修项目工程共支出6742020元。
鉴定费票据，证明被告支出鉴定费3万元。
对证人肖满元的调查笔录，证实双方就房屋加层及房租缴纳的协商过程。
原告对上述证据经质证，对证据1、2无异议；对证据3认为被告申请加层的报告，原告没有同意，因加层违背了合同约定，被告以加层回复影响了装修期，于法无据；对证据4的真实性无异议，但不能成为被告逾期交房租的理由；证据5与原告无关，部分票据不正规、不真实；证据6、7是被告单方委托的鉴证报告，与原告无关；证据8证人未出庭作证，未出庭的情形不符合法律规定，不应认定。
反诉被告辩称：1、租赁保证金20万元应抵作租金；2、反诉原告存在违约，反诉被告并未违约，故支付违约金的义务方是反诉原告，而不是反诉被告；3、解除合同后，反诉原告的损失应自负。4、反诉原告提出的反诉请求，是基于合同继续履行还是合同解除，需明确态度。
经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据，因被告对真实性并无异议，依照《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第七十二条的规定，均予以认定。被告提供的证据中，因原告对证据1、2的真实性无异议，均予以认定；证据3、4，因能相互印证，具有真实性，予以认定；对于证据5、6、7，因与本案无关，不予认定；证据8的证人未出庭，未出庭的情形不符合法律规定，不予认定。
经审理查明：原、被告于2012年8月28日签订了《房屋租赁合同》，约定：1、原告将民政社区服务中心大楼出租给被告，租期20年；2、租金前2年每年55万元，之后每年60万元，每半年交纳1次；3、原告拟给予被告6个月装修期，装修期不计租金，待被告营业时始计租金；4、被告无正当理由拖欠租金60天以上，视为违约，原告有权解除合同，收回房屋；5、租赁期间，被告需交纳保证金20万元，期满退回；6、双方不得单方面终止合同，若单方面中途终止合同视为违约，违约方应向对方支付违约金10万元，如原告中途中止合同，被告对房屋进行的建筑改造、内外装修及添置的设施、设备、固定资产等通过注册评估公司评估后由原告收购。合同签订后，原告当即向被告交付了房屋。被告接收房屋后，于2012年8月31日成立了民安大楼装修项目部，同年10月向原告支付了保证金20万元，并先后就涉案房屋的装修设计和施工与多个公司及个人签订了工程合同，启动了装修，但未在6个月后开始交纳租金。2013年6月，被告为经营需要，拟对租赁物改造加层，并要求竞买该大楼，为此向原告及市领导递交了报告。2013年7月29日，原告向被告发出《关于督促湖南禄芳实业集团有限公司履行合同义务的函》，要求被告按时交纳租金。2014年8月7日，原告向被告发出书面通知，明确告知被告不同意加层和出售房屋，并要求被告交纳房租。2014年11月14日，原告又向被告发出了催收租金的通知，限收到通知后在10天内付清所欠房租，还告知如逾期将解除合同。2015年1月26日，原告再次向被告发出通知，限当月底付清所欠租金，并启动装修。但被告仍未交纳租金。2015年2月4日，原告向被告发出关于解除合同、收回房屋的通知，要求被告在2015年2月7日将房屋清理完毕归还给原告。被告到期后没有交还房屋，从而引起纠纷。
本案在审理过程中，原告于2015年3月26日向本院申请保全，请求查封租赁物，本院于2015年3月27日作出（2015）耒民一初字第125-1号民事裁定书，裁定查封民政社区服务中心大楼。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当遵守。本案争议的焦点在于租金的起算时间，合同约定原告拟给予被告6个月免租金装修期，该租金起算时间不明，应根据合同目的、交易习惯及诚实信用原则确定起算时间。本租赁合同的目的是被告使用租赁物，由原告获得租金，故一般理解为免租金期限为6个月。“待整体营业时始计租金”，是对免租金期限的补充，既然双方对于免租金期限未作明确的约定，且被告的装修工作至今没有完成，考虑到双方的合同目的，可适当加长免租金期限，故酌情认定宽限期为9个月。2013年6月，被告计划在租赁物上加层并要求竞买该大楼，为此于2013年底向原告递交了请求报告，该请求事项虽然超出了合同的约定，但原告并未及时向被告作出答复，而是直到2014年8月7日才向被告发出书面通知，告知被告不同意加层和出售房屋，这显然影响了被告的装修期。2015年1月，原告向被告发出书面通知，要求被告继续启动装修，可视为双方形成新的合意，即可理解为原告同意了被告延迟装修的行为，故双方应当按照所签订的房屋租赁合同继续履行。但该合意不能免除被告交纳房租的义务，被告延迟交纳房租，构成违约，应承担违约责任。本院酌情认定自2012年9月起计算租金，至2016年1月28日，共计41个月，扣除约定的6个月免租金装修期和9个月的宽限期，剩余26个月，双方约定的前2年租金为每年55万元，之后为每年60万元，故被告应向原告交纳所欠租金120万元（55万元／年×2年＋5万元×2月）。原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，不符合法律规定，不予支持，原告要求被告支付所欠租金，符合法律规定，予以支持。反诉原告要求继续履行房屋租赁合同，符合法律规定，予以支持，反诉原告要求反诉被告赔偿损失，与反诉原告的其他反诉请求不符，不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告耒阳市民政局与被告湖南省禄芳实业集团有限公司继续履行2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告湖南省禄芳实业集团有限公司支付原告耒阳市民政局2016年1月28日前的房屋租金120万元，于本判决生效后10日内即支付50万元，另70万元在6个月内付清；
三、驳回原告耒阳市民政局的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告湖南省禄芳实业集团有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费17400元，保全申请费5000元，反诉案件受理费29120元，共计51520元，由原告负担11520元，被告负担40000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 罗永生
审 判 员 谢任群
人民陪审员 贺雪平
二〇一六年二月五日
代理书记员 杨伟霞
校对责任人：罗永生打印责任人：杨伟霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。