广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终189号
上诉人（原审原告）：郑小敏，女，1985年7月30日出生，汉族，住浙江省平阳县。
委托代理人：左少善，广东锐锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阳江市四维置业投资有限公司。住所地：广东省阳江市甲镇莳元读村南三巷*号。
法定代表人：赵有龙，该公司经理。
委托代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所实习律师。
上诉人�小敏因与被上诉人阳江市四维置业投资有限公司（以下简称四维置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院于2015年11月30日作出的（2015）阳城法闸民初字第372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月1日，郑小敏与四维置业公司签订编号为20×××××9号《商品房买卖合同》。主要约定：四维置业公司将位于阳江市海陵岛试验区甲镇乙路中a号丙商住楼第m幢n号房出售给郑小敏；该商品房为预售，按套出售，总价款259320元；付款方式及期限：首期房款：买受人须于签署本合同当日支付129660元（其中含已付定金30000元）；二期房款：于2012年11月28日前支付51864元；第三期房款：于2013年2月28日前支付51864元；第四期房款：于2013年8月28日前支付25932元。买受人�期付款的违约责任（第七条）：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；交付期限：出卖人应当在2013年12月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处�（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。
合同签订后，郑小敏于2012年9月1日支付首期房款129660元及办证费15559元；于2012年11月19日支付二期房款51864元；于2013年3月15日支付三期房款51864；于2013年8月17日支付四期房款25932元。四维置业公司于2012年11月14日为阳江市海陵岛试验区甲镇乙路中a号丙商住楼第m幢n号房进行了预购商品房预告登记。郑小敏与四维置业公司双方于2014年6月17日签订了《移交楼房确认书》。2015年8月10日，阳江市住房和城乡规划建设局海陵分局建设工程质量安全监督站向四维置业公司的丙商住楼项目工程出具了《建设工程质量监督报告》，监督结论和备案建议：对丙商住楼项目工程各责任主体单位竣工验收的结论“合格”无异议。建议建设单位按规定办理工程竣工验收备案。郑小敏经多次催促四维置业公司办理房产证无果，�于2015年9月30日诉至原审法院，请求：1、解除郑小敏与四维置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号20×××××9），退还购房款259320元，办证费15559元；2、四维置业公司承担违约责任，赔偿郑小敏损失43925元（按同期同类银行贷款月利率千分之六点五计息，从2013年8月18日起暂计至2015年10月1日）。
另查明，上述丙商住楼m幢n号房地产至今未办理房地产权属登记。
本案在审理过程中，根据郑小敏的财产保全申请，原审法院于2015年10月12日作出（2015）阳城法闸民初字第372号民事裁定，冻结四维置业公司在广东省阳江市江城区农信联社营业部80……14账户中的资金320000元。
原审法院认为：郑小敏与四维置业公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同�合同签订后，郑小敏已付清购房款，四维置业公司已于2014年6月17日将房屋交付给郑小敏。但四维置业公司至今尚未办理该房地产权属登记，也未提供资料报产权登记机关备案。根据《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房的违约责任“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金”。四维置业公司没有按约定期限交付房屋，没有提供相关资料�产权登记机关备案，致使郑小敏未能办理办理房地产权属证书，属于违约行为，应承担违约责任。按合同约定，郑小敏可选择解除合同（即退房给四维置业公司）或不退房（即继续履行合同，由四维置业公司按约定支付违约金）。郑小敏于2014年6月17日接受房屋，事实上选择了不予退房的约定条款。因此，郑小敏请求解除郑小敏与四维置业公司双方签订的《商品房买卖合同》，并请求四维置业公司退还购房款259320元、办证费15559元，理据不足，应不予支持。按合同约定，四维置业公司应支付违约金为1296.6元（259320元×0.50%）给郑小敏。郑小敏请求四维置业公司赔偿损失43825元，证据不足，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出判决：一、限阳江市四维置业投资有限公司�本判决生效之日起十五日内支付违约金1296.6元给郑小敏；二、驳回郑小敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6080元、保全费2120元，共8200元，由郑小敏负担。
上诉人郑小敏不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院审偏了本案争议焦点。1、郑小敏要求解除《商品房买卖合同》的理由是四维置业公司无法在180天内提供办理产权证所需的资料，而且已超过一年。四维置业公司不是一般性违约，而是根本违约。郑小敏行使的是法律赋予的解除权，不是双方约定的解除权。原审法院在判决中只评议了约定解除权（合同第十五条），没有针对郑小敏在起诉中陈述的法定解除权进行评判。郑小敏起诉要求解除合同，承�违约责任，退回房款的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定。核心理由是四维置业公司不但违反了《商品房买卖合同》中约定提供资料的时限（180天），逾期不是一、二个月，逾期超过了一年，超过了法律容忍的最大限度，已经由一般违约转化为根本违约。郑小敏作为买受方，购买的房屋必须是能办理产权证的房屋，现四维置业公司出卖的房屋迟迟不能办理产权证，郑小敏购买目的落空。郑小敏要求解除合同，退回房款，既符合最高人民法院上述司法解释第十九条的规定，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。按照法律规定，四维置业公司逾期提供资料一、二个月甚至十二个月都是一般性违约，适用《商品房买卖合同》第十五条的约定处理，即承担违约责任的形式是向买受人支付0.5％的违约金。郑小敏也知道出卖人逾期提供资料不能解除合同，但出卖人不能永远都不提供资料，如十年、二十年，让买受人永久办不了房产证。逾期是有期限的，最高人民法院的上述司法解释第十九条规定为一年期。2、郑小敏在起诉理由中陈述清楚“郑小敏多次要求四维置业公司提供办理产权登记所需的资料并办理产权证，但四维置业公司至今无法提供办理产权登记所需的资料并为郑小敏办理房产证。郑小敏与四维置业公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房期限是2013年12月26日，按合同第十五条约定产权证应当在交房后180日内办理，即应当在2014年6月26日办妥房产证权属登记手续，但从办理产权登记期限届满至今已超过一年3个月（2014.6.26—2015.9.26）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，买受人请求�除合同和赔偿损失的，应予支持。郑小敏购买的是要有产权证的房屋，现四维置业公司不能给郑小敏办理产权证，郑小敏购房的目的落空，四维置业公司已经构成根本违约”。原审法院不对郑小敏陈述的核心理由作出评议，很明显是在袒护四维置业公司。原审法院在判决结果上，既然认定四维置业公司违约，除了判四维置业公司承担0.5％赔偿责任外，应当限期四维置业公司提供办证资料。但原审法院却只判决四维置业公司支付1296元违约金，没有判四维置业公司继续履行合同约定的提供资料的义务，是否意味四维置业公司可以永久拖着不提供资料办证，该处理对郑小敏不公平。3、双方只是在购房合同约定180天以内提供不了资料的，选择的是不解除合同和收楼。现在是四维置业公司超过180天仍未为郑小敏办理房产证，对该问题如何处理双方在合同中没有约定，郑小敏认为没有约定的应按照法律规定处理。4、既然原审法院认定四维置业公司违约，要承担违约责任，需向郑小敏支付违约金，说明案件是因四维置业公司的违约行为引发的，受理费应当由四维置业公司承担，但原审法院却判郑小敏承担全部受理费明显不当。综上所述，请求：1、撤销原审判决，解除郑小敏与四维置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号20×××××9），四维置业公司退还购房款人民币259320元及预交办证费15559元给郑小敏。2、四维置业公司承担违约责任，赔偿43825元损失（按同期同类银行贷款月利率千分之六点五计息，从2013年8月18日起暂计至起诉之日止的利息，计算公式：259320元×6.5‰×26个月）给郑小敏。
被上诉人四维置业公司答辩称：一、四维置业公司不存在根本性违约行为，郑小敏主张解除合同依约、依法无据。四维置业公司与郑小�在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。本案中，四维置业公司将办理权属登记需由四维置业公司提供的材料报产权登记机关备案，且于2012年11月14日进行预购商品房预告登记，四维置业公司已履行了涉案合同约定协助办证的义务。同时，郑小敏于2014年6月17日接受房屋，事实上也选择了合同关于不予退房的约定条款，郑小敏放弃了合同中约定的解除合同的权利。郑小敏诉称其要求解除合同的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，但根据该款规定及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定和双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，四维置业公司应履行的是协助办证义务，而办理房屋所有权登记手续的是郑小敏，四维置业公司已依约履行该《商品房买卖合同》关于产权登记的义务。涉案房屋未能办理产权登记的原因系郑小敏怠于行使和履行其应办理房屋所有权证的权利和义务，况且，办理房屋所有权的期限并非四维置业公司所能控制。所以，郑小敏未能办理房屋所有权证非四维置业公司的原因所致。二、本涉案房产已交付并预登记在郑小敏名下，已产生物权效力，已实现合同目的。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，涉案房产已由四维置业公司办理好了预告登记，权利人就是郑小敏，不经郑小敏同意，该涉案房产不能处分。而且本涉案房产双方已进行交付，并签订了交楼确认书�即郑小敏已实现了该商品房买卖合同目的。因此郑小敏不能在没有根本违约的情况下随意解除买卖合同。三、郑小敏逾期付款，应承担相应的违约责任。按照《商品房买卖合同》第六条第一款第2点的约定，郑小敏应当按照合同约定的时间分别支付首期、二期、三期、四期房款，但郑小敏支付三期房款时没有按照合同约定的时间付款，郑小敏的行为构成违约，依照合同应承担相应的违约责任。四维置业公司保留追诉郑小敏逾期支付购房款的违约责任。最后强调一点，该房产办证手续正在进行中，房管部门很快就颁发房屋产权证书。综上所述，请求二审法院依法驳回郑小敏上诉请求，以维护四维置业公司的合法权益，维护正常的交易秩序。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，涉讼的丙商住楼项目工程已于2015年8月6日竣工验收，并于2015年10月14日在阳江市住房和城乡规划建设局办理了竣工验收备案。四维置业公司于2016年1月11日向阳江市海陵岛经济开发试验区房产中心提交了阳江市海陵区甲镇乙路中a号丙商住楼m幢以下资料：测绘报告书、建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收备案表、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、委托书、营业执照、法人代表证明书、权属申请书、国有土地使用证、身份证、建设工程验收合格证。
又查明，涉讼的商品房已经阳江市住房和城乡规划建设局批准取得《商品房预售许可证》（证号为：阳预许证字20××××8号）。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。四维置业公司已取得本案涉讼商品房所在楼盘的《商品房预售许可证》，其将该商品房预售给郑小敏，签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××�9）是双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。郑小敏已支付全部购房款259320元及办证费15559元给四维置业公司，但四维置业公司未在合同约定的期限内协助郑小敏办理产权登记，郑小敏因此提起本案诉讼。本案双方争议焦点是四维置业公司是否逾期提供办证资料并构成根本性违约而达到解除合同的条件。
郑小敏与四维置业公司在《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。该条明确约定出卖人的义务�“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付使用后180日内”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。而对于“商品房交付使用后”亦应按通常理解为商品房实际交付使用之日即2014年6月17日，郑小敏认为应理解为合同约定交房日，本院不予采纳。按照上述合同的约定四维置业公司应在商品房实际交付使用后180日内（即2014年12月17日前）将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，也只有在四维置业公司履行备案义务后，郑小敏才能顺利向产权登记机关申请办理房屋所有权登记，故该180日内亦可视为双方约定的办理房屋所有权登记的期限。四维置业公司于2016年1月11日才向阳江市海陵岛经济开发试验区房产中心提交相关的备案资料，确已超过合同约定的180日内的期限，四维置业公司�构成违约。虽然郑小敏未在原审请求四维置业公司承担《商品房买卖合同》第十五条的违约责任，原审仍按该约定判决四维置业公司支付1296.6元的违约金给郑小敏确存在不妥之处，但四维置业公司对此并无提起上诉，考虑原审该项判决并无损害到郑小敏的利益，本院不作调处。而对于四维置业公司是否构成根本性违约，合同应否解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。如前所述，双方约定的办理房屋所有权登记的期限届满时间为2014年12月17日，至原审判决时即2015年11月30日未满一年，郑小敏主张依据上述法律规定认为四维置业公司构成根本性违约而请求解除合同理据不足，原审驳回郑小敏解除合同的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。对于原审案件受理费负担问题，由于原审的案件受理费是按照郑小敏请求解除合同所涉及的诉讼标的来计算，而郑小敏解除合同的请求并未得到原审判决的支持，故原审判决由郑小敏承担全部的案件受理费及保全费并无不妥，郑小敏上诉主张应由四维置业公司承担原审的案件受理费理据不足，本院不予支持。
综上所述，郑小敏上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，处理结果并无明显不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5827元，由上诉人郑小敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
代理审判员 莫怡华
代理审判员 施震宇
二〇一六年五月十九日
书 记 员 林志鹏