北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第9543号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京江海宴餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环中路67号20号楼北侧一层至三层。
法定代表人李进，总经理。
委托代理人叶桂萍，北京市桂佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中咨华胜（北京）投资管理有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街11号710室（德胜园区）。
法定代表人杨京平，董事长。
委托代理人王春艳，北京琨滕律师事务所律师。
上诉人北京江海宴餐饮管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第06653民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。北京江海宴餐饮管理有限公司（以下简称江海宴公司）之委托代理人叶桂萍、法定代表人李进，中咨华胜（北京）投资管理有限公司（以下简称中咨华胜公司）之委托代理人王春艳到庭参加了诉讼，现已审理终结。
中咨华胜公司在原审法院诉称：我公司与江海宴公司于2010年9月17日签订《房屋租赁合同》，该公司承租位于北京市海淀区北三环中路67号院内新影西楼20号楼北侧楼1-3层房屋用于餐饮经营。合同约定租赁期自2010年9月17日起至2016年7月18日止，年租金为155万元。江海宴公司支付租金方式为每四个月支付一次，在每次交纳租金前十五个工作日向我公司一次性支付51.67万元，但江海宴公司未能按照上述合同约定的期限支付相应租金。我公司针对其拖欠行为，曾依约发出《解除租赁合同通知书》，要求解除双方租赁合同、给付租金及违约金并腾退房屋，但江海宴公司均不予理会。截止2013年12月25日，该公司拖欠租金高达1713139.27元，其应当向我公司赔偿逾期付款违约金。故现我公司要求解除与江海宴公司签订的《房屋租赁合同》，判令该公司支付自2012年11月18日至合同解除之日的拖欠租金，并自2012年9月17日起逾期一日按各期租金欠款总额的3%支付逾期付款违约金至相应欠租付清时止，判令该公司将位于北京市海淀区北三环中路67号院内新影西楼20号楼北侧1-3层房屋腾空后交还我公司。本案诉讼费由该公司负担。
江海宴公司在原审法院辩称，2013年1月23日，我公司以银行转账方式向对方公司支付房屋租金，而该公司于同月25日将租金返还我公司银行账户上。2013年1月28日，对方公司负责人与我公司进行会谈，主要内容是因《新影动漫文化城项目》工程建设，租赁合同终止履行，并要求我公司提交具体补偿意见，后对方公司以我公司欠交租金违约为由要求解除租赁合同。对方公司拒收租金才造成租金欠缴事实，与我公司没有关系，其解除合同不具有法律效力。对方公司曾起诉至法院，双方主要系协商补偿无果。对方公司诉我公司欠缴租金与事实不符，其多次拒收我公司交纳的租金。而我公司无法支付2013年5月17日至9月16日四个月房租及2013年9月17日至2014年1月16日四个月房租，是因对方公司向法院起诉主张解除合同及诉讼期间停水、不供暖造成的。且合同约定每四个月交纳租金，但没有明确约定具体日期，我公司在四个月内的任何一日支付租金均不违反合同约定，且部分租金的交纳是经过对方公司总经理同意的，对方公司在向我公司发出《解除租赁合同通知书》前从未向我公司催缴租金。故我公司不同意对方公司的诉讼请求。此外，对方公司为了达到收回租赁房屋进行项目开发的目的，在法院审理期间采取停水、掐断消防设施、停车场挖坑、不供暖等手段对我公司经营进行干扰，给我公司造成严重经济损失。其中于2013年10月20日至11月4日期间共停水15天，造成经济损失75万元，于2013年11月15日至12月20日期间共停暖35天，造成经济损失70万元。故现我公司提出反诉，要求判令双方合同继续履行，判令中咨华胜公司赔偿因其停水及未供暖所造成的经济损失145万元。反诉费由对方公司负担。
中咨华胜公司针对江海宴公司的反诉辩称，我公司并没有断水、断电，江海宴公司主张的损失没有证据证明，故我公司不同意该公司的反诉请求。
原审法院经审理查明：中咨华胜公司从中央新闻纪录电影制片厂承租该厂位于本市海淀区北三环中路67号的厂内西楼房产，并获准对外转租。2010年9月17日，中咨华胜公司（甲方）与江海宴公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，由乙方承租位于海淀区北三环中路67号院中央新闻纪录电影制片厂院内新影西楼20楼北侧楼1-3层房屋。合同主要约定：乙方承租该物业的用途为餐饮经营。乙方承租该物业的租赁期限为5年零10个月，起租日为2010年9月17日，终止日为2016年7月18日。租赁合同期满后，在同等情况下乙方有优先续租5年的权利。乙方向甲方交纳相当于三个月租金的金额为人民币叁拾捌万柒仟伍佰元整（38.75万元整）作为履约保证金，于本合同签订当日一次性向甲方交纳。本合同期满时，乙方付清各项费用并经甲方验收合格后30个工作日内，甲方将履约保证金全额退回乙方，履约保证金在租赁期内不计算利息。若乙方在租赁期间有违约行为，甲方有权使用履约保证金抵扣乙方所欠的款项及违约金，若乙方履约保证金不足以抵扣乙方所欠的款项及违约金时，甲方有通过合法途径维权的权利。自2010年9月17日起至2016年7月18日止，每四个月为一个房屋租赁费计算单位，每满十二个月为一个租赁年度。每租赁年乙方分三次支付房租，每四个月的房租总额为人民币伍拾壹万陆仟柒佰元整（51.67万元整），每一租赁年的年租金为壹佰伍拾伍万元（155万元整）。乙方承租的该物业正式起租日为2010年9月17日。计算租金的日期为2010年9月17日，租赁期内乙方按每四个月为一个租赁计算单位向甲方预交租金。乙方支付租金方式可采取现金、转帐支票、银行划帐等形式。乙方按每四个月为一个交纳租金计算单位，在每次交纳租金前十五个工作日向甲方一次性支付人民币伍拾壹万陆仟柒佰元整（51.67万元整）租金。自2010年9月17日起，乙方按双方在本合同第三条第6款约定的方式向甲方支付租金。由甲方的原因致使乙方承租该物业处于停水、停电、停气等无法正常经营状态，而给乙方造成损失的，甲方负有赔偿责任。乙方在本合同中约定的期限内未能向甲方交纳房租及水、电等所应交纳的相关费用时，甲方有权采取停水、停电的措施直至乙方履行其义务。甲方有权从乙方所交纳的履约保证金中扣除等，若履约保证金余额不足时，上述从履约保证金中扣除的等额款项，乙方应在接到甲方补齐履约保证金的通知后十五个工作日内将履约保证金补齐。从履约保证金扣除乙方应交款项的行为，不影响甲方因乙方违约对乙方所采取相应措施的权利，如停电、停水、解除双方签订的《房屋租赁合同》。租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将该物业转租、转让、转借给第三方使用。未经双方书面同意不得擅自变更和解除。如甲方确需提前收回该物业或乙方确因特殊情况需退租的，必须提前三个月书面通知对方，经双方协商一致签署文件后，方可解除合同。租赁期满后，本合同即终止，乙方须在本合同期满后7个工作日内将房屋退还甲方。如遇国家建设或业主方征用而拆迁时，甲方不负任何补偿责任。乙方因自己装修及经营部分的损失而获得的补偿归乙方所有，甲方应积极协助乙方获取合理的补偿。因甲方投资改造房屋及其他因素拆迁获得的补偿归甲方所有。甲、乙双方无故单方面违约解除本合同或退租，应该承担相应违约赔偿责任。如甲方单方面提出解除本合同，除退回乙方多交的租金和返还履约保证金外，甲方还需向乙方赔付9个月的租金作为赔偿乙方的损失。如乙方无故单方面提出解除本合同或退租，乙方应向甲方赔偿9个月租金的总额作为违约金，甲方不退还履约保证金和多交的租金，乙方的全部装修及入墙、入地、入顶的设备设施全部归甲方所有（可移动的除外）。违约方给对方造成的实际损失，违约金不足以补偿时，违约方应向对方按实际损失支付赔偿金。乙方应按约定时间向甲方交纳房租、水、电等各种费用，逾期一日应按所欠费用总额3%的比例向甲方支付逾期付款违约金。如逾期支付房租、水费、电费超过三十个工作日，甲方除有权采取停水、停电、收回乙方所租房屋等措施外，并有权单方面解除本合同，同时乙方仍须按照本合同的规定承担违约责任。乙方有逾期支付房租费用超过三十个工作日的，甲方可终止或解除本合同并收回租赁物，乙方已缴纳的租金和履约保证金不予退回，同时乙方向甲方赔偿9个月租金的总额作为违约金，造成甲方损失的，乙方仍需负责赔偿。
合同签订后，中咨华胜公司将约定房屋交付江海宴公司经营使用。江海宴公司支付相应租金至2012年9月，期间双方履行合同无异议。此后，江海宴公司于2012年9月18日仅向中咨华胜公司支付后续部分租金26万元。后江海宴公司于2013年1月23日向中咨华胜公司转帐支付租金共计773400元，但该款于同年1月25日被中咨华胜公司退回。2013年2月，中咨华胜公司向江海宴公司发出《解除租赁合同通知书》，主要以该公司未按约定期限足额交纳租金为由，要求解除与该公司之间的租赁合同，另限期该公司于2013年2月17日前腾退房屋，交清至实际腾退之日止的房屋租金，并按约定承担违约责任。由此，双方就合同履行产生争议。另查，中咨华胜公司曾于2013年4月9日以上述同样理由将江海宴公司起诉至法院，后经调解未果，中咨华胜公司于2013年12月19日撤诉。现虽经法院调解，双方无法达成一致意见，江海宴公司仍继续使用房屋经营至今。
本案庭审中，中咨华胜公司再以江海宴公司未按合同约定支付租金构成违约为由，要求解除双方的租赁合同关系。江海宴公司确认未按上述合同约定交纳租金之事实，却以事先经过中咨华胜公司经理肖×同意延期支付及中咨华胜公司拒收为由进行抗辩，但未得到中咨华胜公司的认可。为此，江海宴公司向法院提供了肖×的证人证言并出庭接受了质证。肖×称系中咨华胜公司负责本案项目的经理，其主要证实曾于2012年9月初同意江海宴公司董事长李进关于缓交本期两个月租金至下个支付期一并缴纳的要求，但同时证明双方并未对合同约定的履行方式作出正式变更。经质证，中咨华胜公司否认肖×在公司任经理职务及有权代表公司作出延期交纳租金的决定，否认产生合同变更的效力。江海宴公司另主张中咨华胜公司于2011年10月20日至11月4日期间停水及于2013年11月15日至12月20日期间停止供暖之事实，该公司为此主要向法院提供有三家公司的书面证明，但中咨华胜公司以存在利害关系及未出庭为由均予否认，江海宴公司未能就其主张的事实向法院充分举证。
上述事实，有双方当事人陈述、《声明》、《房屋租赁合同》、《支付业务回单》、《解除租赁合同通知书》、肖×的证人证言等证据材料在案佐证。
原审法院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，中咨华胜公司与江海宴公司签订房屋租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应遵照执行。根据合同性质及约定，中咨华胜公司主要负有交付房屋的义务，江海宴公司则应自2010年9月17日起，按每4个月为一个交纳租金计算单位，并在每次交纳租金前15个工作日一次性支付相应租金。实际履行中，中咨华胜公司将房屋交付江海宴公司经营餐饮使用，江海宴公司初期亦能如约支付相应租金。但自2012年9月起，江海宴公司未按上述约定期限足额预付相应租金，违反了合同约定，该公司应当承担相应的法律责任。另依合同约定，江海宴公司逾期支付房租费用超过30个工作日的，中资华胜公司有权解除合同并收回房屋，同时江海宴公司还应赔偿违约金及损失。实际履行中，江海宴公司的拖欠行为已超出双方约定的合理限期，中咨华胜公司有权行使合同解除权。庭审中，江海宴公司对其未按合同约定期限足额支付租金之事实无异议，却主要以事先经过中咨华胜公司经理肖×同意为由进行抗辩，但所产生的效力未得到中咨华胜公司的认可。证人肖×出庭虽证实了江海宴公司主张的基本事实，但双方合同中明确约定未经双方书面同意不得擅自变更合同，肖×并未经过中咨华胜公司的特别授权，其意思表示尚不足以产生变更合同的效力，且该公司的拖欠事实亦超出了一定的合理限度，该抗辩不足以对抗中咨华胜公司的主张。故现中咨华胜公司要求解除与江海宴公司的租赁合同，理由正当，法院予以支持，合同解除的时间由法院依法判定。合同解除后，江海宴公司另应依合同约定承担腾退房屋及偿付至合同解除之日租金的责任。中咨华胜公司主张赔偿逾期付款违约金本具有合同上的依据，但鉴于存在上述江海宴公司补付租金被拒绝之事实，且相应租金支付的延期主要系双方当事人就合同履行存在争议所致，法院对中咨华胜公司的此项请求不予支持。关于江海宴公司反诉中咨华胜公司赔偿经营期间停水、停暖损失一节，相关事实及证据效力未得到中咨华胜公司的认可，江海宴公司未能就此争议事实向法院充分举证，法院对此无法采信与支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、中咨华胜（北京）投资管理有限公司与北京江海宴餐饮管理有限公司于二○一○年九月十七日签订的《房屋租赁合同》于二○一四年九月二十六日解除；二、于本判决生效后七日内，北京江海宴餐饮管理有限公司将位于本市海淀区北三环中路六十七号院中央新闻纪录电影制片厂院内新影西楼二十楼北侧楼一-
三层房屋腾空并交还中咨华胜（北京）投资管理有限公司；三、于本判决生效后十日内，北京江海宴餐饮管理有限公司按照合同约定每四个月人民币五十一万六千七百元的租金标准偿付中咨华胜（北京）投资管理有限公司自二○一二年十一月十八日至合同解除之日止的租金；四、驳回中咨华胜（北京）投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京江海宴餐饮管理有限公司的反诉请求。
江海宴公司不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审或判决双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，判决被上诉人赔偿因停水、停暖等造成的经济损失145万元。其主要上诉理由是：1、在合同履行中，双方没有变更合同，无需采用书面形式。2、肖×同意上诉人延期支付，就是中咨华胜公司同意了。
中咨华胜公司服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
另查明，肖×为中咨华胜公司股东，曾代表中咨华胜公司在双方签订的《房屋租赁合同》上签字。江海宴公司提交工商登记查询资料，证明肖×为中咨华胜公司股东、董事。江海宴公司述称，涉案房屋租赁合同履行过程中，一直由肖×代表中咨华胜公司与江海宴公司联系各种事宜。在合同履行过程中，发生争议前双方一直没有严格按照合同约定执行租金交纳期限。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，方能取得解除权。
根据肖×的证言，结合江海宴公司2012年9月18日支付两个月租金及2013年1月23日与下期租金一同补齐本期所欠数额的情况，以及因双方自签订合同后一直没有严格按照合同约定的交付租金期限执行的情节，综合判断，本院对江海宴公司陈述肖×允许江海宴公司缓交部分租金的事实予以采信。
肖×为中咨华胜公司股东、董事，且曾代表中咨华胜公司在双方签订的《房屋租赁合同》上签字，江海宴公司有充分理由相信其有权就房屋租赁中的相关问题代表中咨华胜公司，其行为对中咨华胜公司有效。
江海宴公司经中咨华胜公司口头允许缓交部分租金，这属于双方对分期履行债务中具体某一期履行时间的协商一致，并不属于对合同约定的根本变更，采取口头形式并不违反法律规定和合同约定。
故江海宴公司不属于逾期支付房租，并无违约行为。双方约定的解除合同的条件并未成就，中咨华胜公司未取得解除权，现中咨华胜公司起诉要求解除与江海宴公司签订的《房屋租赁合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。
一审法院以江海宴公司拖欠房租的行为已经超出双方约定的合理限期为由，认定中咨华胜公司有权解除合同，并据此判决双方签订的合同于2014年9月26日解除，没有事实和法律依据，本院予以纠正。
因江海宴公司仍继续使用该房屋经营至今，江海宴公司应当支付至本判决生效之日止未付的租金。中咨华胜公司要求江海宴公司支付2012年11月18日之后的租金，理由正当，本院予以支持。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。江海宴公司反诉要求继续履行合同，理由正当，本院予以支持。中咨华胜公司起诉要求江海宴公司返还租赁房屋，没有法律依据，本院不予支持。
江海宴公司反诉主张赔偿停水、停暖等造成的经济损失145万元，因无充足证据证明是中咨华胜公司造成的，也无证据证明损失的具体数额，一审法院驳回江海宴公司的该项反诉请求，并无不当，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第06653民事判决；
二、中咨华胜（北京）投资管理有限公司与北京江海宴餐饮管理有限公司继续履行双方于二○一○年九月十七日签订的《房屋租赁合同》；
三、北京江海宴餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内按照每四个月人民币五十一万六千七百元的租金标准给付中咨华胜（北京）投资管理有限公司自二○一二年十一月十八日至本判决生效之日止的租金；
四、驳回中咨华胜（北京）投资管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回北京江海宴餐饮管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费二万零二百一十八元，由中咨华胜（北京）投资管理有限公司负担一万零一百零九元（已交纳）。由北京江海宴餐饮管理有限公司负担一万零一百零九元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万七千八百五十元，由北京江海宴餐饮管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万零二百一十八元，由中咨华胜（北京）投资管理有限公司负担一万零一百零九元（于本判决生效后七日内交纳），由北京江海宴餐饮管理有限公司负担一万零一百零九元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 冀 东
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十二月三日
书 记 员 索 彤