黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第1216号
原告齐齐哈尔中环物业管理有限公司。
法定代表人王丽佳，职务经理。
委托代理人李绥林，中环物业管理有限公司经理。
委托代理人张书豪，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行。
负责人周大丰，该支行行长。
委托代理人裴丽芬、田园，该行法律顾问。
原告齐齐哈尔中环物业管理有限公司（以下简称中环物业公司）与被告中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行物业服务合同（以下简称农业银行龙沙支行）纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告齐齐哈尔中环物业管理有限公司委托代理人李绥林、张书豪，被告中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行委托代理人裴丽芬、田园均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中环物业公司诉称，原告系依法成立的物业管理企业，负责管理齐齐哈尔市中环广场相关物业，被告所属经营场所7，949.66平方米属于原告的管理范围。自2006年9月1日起至2014年10月31日止，被告除间断支付部分物业服务费外，已累计拖欠物业管理费1，545，414.00元，按照原被告协议约定逾期缴纳物业管理费的违约责任为日5‰，但结合本案实际情况主张违约金1，545，414.00元，故起诉至法院，要求被告给付物业费及违约金合计3，090，828.00元。
被告农业银行辩称，1、原告所述被告拖欠物业管理费主体不适合被告并非独立法人，无法独立承担民事责任。被告也并非本案争诉物业的所有权人，本案争诉物业虽然因原产权人拖欠被告贷款，将此物业抵押给被告农业银行，但是该物业在进入被告处后已经作为不良资产剥离至财政部资产账目，被告仅是对该物业进行代管。2、原、被告之间不存在物业管理合同关系，原告与被告之间并未签订过《物业服务合同》，不具备合同主体关系，本案争诉的物业虽然坐落于中环广场，但因该物业在中环整体物业的外部，具有相对独立性，不等同于其他中环内的商铺，并且原告并未实际提供任何物业服务，原告主张有失公平。并且原告公司并不是按照《物业管理条例》规定的程序所产生的物业服务机构，不具备合法的物业管理资格。3、原告主张的物业费已经超出诉讼时效。4、原告主张的违约金过高，没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年5月20日原告物业公司与被告农业银行签订协议书，约定被告赊欠2006年9月1日至2010年8月31日（原黑天鹅商场权属面积）的物业费，每月物业费2.7元每平方米，如被告农业银行将其产权售出、租或处理后，于一个月内将物业费一并全部偿还。（2010年9月1日以后所欠物业费另行计算）。被告未按时缴纳物业费，须向原告按日承担5‰利息。上述物业产权面积7，949.66平方米，2010年5月20日至2010年10月19日，原告收到105，300.00元物业费，（21，060.00元／月，7，800平方米）是被告农业银行交的，2012年3月20日至2013年3月19日，交了25万元，是中汇城交付的，当时是中汇城租用被告农行的房屋，2013年3月20日至2013年12月19日，交了187，497.00元，一共是9个月的，是按月交付的物业费。共计542，797.00元，共计26个月，优惠了15，269.00元。
另查，双方争议物业，原属中环广场张吉宇、张弘等22人名下，因该22人与被告农业银行产生诉讼，在案件执行过程中，上述22人不履行法律文书确定的义务，齐齐哈尔市中级人民法院2007年10月8日出具执行裁定书，将该22人位于齐齐哈尔市龙沙区中环广场的房产（即本案争议物业）交付被告农业银行龙沙支行抵偿欠款。上述房产没有办理更名过户，产权登记信息仍然在原产权人名下，虽未办理产权变更登记，但被告农业银行龙沙支行是上述房产的实际控制和管理者。经齐齐哈尔市农行委托，黑龙江通康拍卖有限公司分别于2013年5月、2014年4月、2014年5月20日、2013年5月27日、2014年7月16日、2014年7月22日举行拍卖会，但因法定期限内没有人登记竞买或者无人竞买而流拍，现该资产处于闲置状态。
原告提供经庭审质证的证据有：
证据一、原告营业执照及组织机构代码证，证实原告物业管理资质及法人主体资格。
证据二、原、被告签署的协议书，证明原被告之间的物业管理关系；物业费月2.7元每平方米；违约责任为按日承担5‰。
证据三、欠物业费说明材料，证明1、物业费2.7元、平方米每月；2、物业管理面积；3、每年欠费明细；4、被告签字确认。
证据四、物业费核对及催缴通知函快递单照片及回单，证明1原告向被告发出催缴；2被告签收。
证据五、齐价经字第（2003）第6号批复，证明1原告收费许可及收费；2物价部门批准收费标准。
证据六、齐价联字（2008）20号文件，证实非住宅物业服务费实行市场调节价格，协商确定。
证据七、票据二十五份，证明被告农业银行有缴纳过物业费。
被告农业银行质证：
对证据一的真实性没有意义，但是对证明的问题有异议，因为该证据不能证实对本案诉争的物业原告通过合法途径及程序取得物业管理资格。
对证据二的真实性没有异议，但是对证明问题有异议，协议书的乙方并非本案诉争房产的所有权人，且也不是独立的法人，不具有独立的法人资格，而且被告是在未经所有权人授权以及上级主管部门审批的前提下，超越权限所签订的，该协议书内容存在违法之处，约定物业费金额不具有法律资格及违反行业收费标准，约定的利息违反法律规定，所以说该协议书应当是无效协议
对证据三的真实性有异议，该证据上面没有农行龙沙支行的签章，而且这只是原告单方面出具的情况说明，作为被告，既没有对此费用予以认可也没有确定给付的义务。
对证据四的真实性没有异议，但是对于原告所要证实的问题有异议，该证据只能证实原告在超出诉讼时效的2014年11月1日向被告发出过该通知，而这个时间也已经超过诉讼时效，且被告行为对原告出具任何同意偿还的书面材料，该证据不能作为延长诉讼时效的证据。
对证据五的真实性有异议，首先该证据是复印件，不符合证据规则对证据的要求，不能作为证据使用，另外该证据所审批的收费期限在2003年12月31日就已经截止，该证据不能作为原告具有合法收取物业管理费资格的证据，相反，该证据可以证实原告目前收取物业费的行为是违法的。
对证据六的真实性没有异议，但是对于原告所要证实的问题有异议，因为根据该文件体现，该文件的执行期限仅为一年，也就是仅对2008年物业费收取标准有效，而原告主张的其他年限的物业费收取仍然是不具有合法性和相应依据的。
对证据七中票据的真实性没有异议，对于其中票据一物业费是租给中汇城，属于原、被告协议第三条约定，是履行协议书的内容。对于票据二，当时被告搬迁临时占用，也是属于原、被告协议第三条约定，是履行协议书的内容。对于票据三至票据二十五，都是中汇城占有期间由中汇城直接向物业公司缴纳的。
被告农业银行龙沙支行提供经庭审质证的证据有：
证据一、被告营业执照复印件及组织机构代码证复印件，证实被告主体身份，属于分支机构，并非独立法人。
证据二、物业管理条例，证实原告取得物业管理资格不符合法律规定程序。
证据三、中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔分行出具的资产台帐，证实本案诉争物业的所有权为财政部，它是在委托资产处置系统当中体现，我们只是该资产的代管人，负责把该物业向外出卖。
证据四、中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔分行内部程序规定，证实被告从未经审批，超权限签订“协议书”。
证据五、拍卖报告书及相关材料五套，证实本案诉争物业目前仍然闲置，尚未拍卖处置出去。
证据六、民事裁定书二十二份。
原告中环物业公司质证，对证据一、的真实性没有异议，但是金融机构即使没有独立的法人资格，也可以对外签订合同，并且承担法律责任。
对证据二、的真实性有异议，不属于证据，不予质证。
对证据三、的真实性有异议，我们认为没有任何证明力，房屋所有权证书才是证明物权的唯一凭证，所有权是谁也不完全影响物业管理合同的相对方，因为物业管理合同是实际使用人可以和物业签订合同，并承担相应物业费用。
对证据四、的真实性有异议，完全属于被告单位内部的程序，不能对抗外部第三人。
对证据五的真实性有异议，认为与本案没有关系，不予质证。
对证据六的真实性没有异议，并且该裁定书可以证明物业所有人是农行。原告物业公司质证，本案是一个普通程序，并非简易程序，被告的举证已经超过了举证期限。
本院认为，公民、法人的合法权益依法受法律保护，原、被告就原黑天鹅商场权属面积的物业费于2010年5月20日签订协议书，被告农业银行依据其内部程序规定主张双方签订的协议属于无效协议，该规定为被告农业银行龙沙支行内部规定，对原告没有约束力，双方签订的协议书内容合法，被告是物业的实际管理人，原告物业公司为其提供物业服务，虽双方未签订物业委托管理合同，但双方签订关于物业服务费的给付协议，已形成物业服务合同关系，被告应该支付原告物业公司物业服务费。依据《最高人民法院关于审理民事案件使用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算，物业服务具有连续性，物业费的缴纳是一个整体，当事人可以约定分期履行，原、被告双方对于物业费应该如何缴纳没有明确约定，被告至今欠缴物业费，故对于原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原、被告双方虽就2010年9月后每平方米物业费没有约定，但依据双方2010年5月20日签订协议，原、被告对于2006年9月1日至2010年8月31日物业费达成一致意见，均认可每平方米2.7元每月，双方对于每月2.7元每平方米的标准没有重新协议，参照原协议继续履行。
原告物业公司主张要求被告农业银行给付2006年9月至2014年10月拖欠的物业费，其中对于2006年9月1日至2010年8月31日的物业费，双方于2010年5月20日签订协议书，在该协议书中第一条双方约定：“被告赊欠2006年9月1日至2010年8月31日（原黑天鹅商场权属面积）的物业费，每月物业费2.7元每平方米，如被告农业银行将其产权售出、租或处理后，于一个月内将物业费一并全部偿还”。因原、被告物业服务关系存在，原告为被告提供物业服务，物业合同是连续合同，对于原告提供的服务，被告应支付对价，但因双方没有约定具体的物业费交付日期，自原告主张要求被告给付之日起，被告应缴纳其欠缴的物业费，因双方没有约定具体履行日期，被告没有缴纳物业费不构成违约，被告对于协议约期间的内物业费不承担违约责任。故对于原告主张的双方协议内约定的2006年9月1日至2010年5月19日的物业费，按照2.7元×7，949.66平方米×44月＋2.7元×7，949.66平方米÷30天×19天＝958，013.53元，予以支持。
对于原告主张要求的2010年5月20日至2014年10月31日的物业费的请求，扣除物业使用人已经缴纳的26个月物业费，其余27个月零12天物业费为2.7元×7，949.66平方米×27月＋2.7元×7，949.66平方米÷30天×12天＝588，115.85元。被告自2006年9月1日至2014年10月31日，被告共计欠缴物业费
1，546，129.37元，对于原告主张要求被告给付物业费1，545，414.00元，本院予以支持。对于原告主张要求被告按照拖欠物业费金额一倍给付违约金，双方签订协议外，原告一直为被告提供物业服务，期间原告也向被告催缴过物业费，但被告怠于履行自已的义务，致使物业费一直欠缴，被告应赔偿原告相应的损失。参照双方签订的关于物业费给付协议书，被告未按时给付原告物业费，应承担违约责任。但按照原、被告协议约定和原告主张的按日承担5‰利息及原告要求按物业费金额一倍给付违约金，数额均明显过高，依据公平原则及诚实信用原则，依法予以调整，按被告应给付欠缴物业费金额，以银行同期贷款利率为标准，上浮30%计算。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，第六十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：
被告中国农业银行服份有限公司齐齐哈尔龙沙支行给付原告齐齐哈尔中环物业管理有限公司物业费1，545，414.00元，违约金106，676.67元，合计1，652，806.04元。于本判决生效后立即履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31，527.00元，原告承担11，852.00元，被告承担19，675.00元。
如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院。上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 辛 麟
代理审判员 赵亚琳
代理审判员 杨永龙
二〇一五年九月十五日
书 记 员 王 阳