内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第8563号
原告潘恩琴，女，1972年12月15日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人陈全笑，系内蒙古华鹰律师事务所律师。
被告郝世光，男，1968年9月8日出生，汉族，个体工商户。
被告王红（又名王丽君），女，1972年10月11日出生，汉族，个体工商户。
原告潘恩琴诉被告郝世光、王红（又名王丽君）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法由代理审判员杜鑫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘恩琴的委托代理人陈全笑到庭参加了诉讼，被告郝世光、王红（又名王丽君）经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。
原告诉称，2012年，二被告租赁原告底商，但一直拖欠原告租金，为此，二被告与原告发生治安纠纷，后由东胜区幸福街派出所处理。租赁期满后，二被告付清2012年房租，2013年度继续租赁原告同一底商，约定以与其他11位商户同样的条件继续租赁原告底商，原告与其他11位商户均签订了租赁合同，但被告一直以种种借口未与原告签订租赁合同。被告租赁的杭锦北路9号街坊国税局5号底商面积为37.06平方米，租期从2014年1月10日起到2015年1月10日结束，租金单价为160元／平方米，付款方式为签字前一次性付清全部年租金71155.2元，违约金为该年租金的20%，取暖费等杂费均由承租方承担。经原告多次催要，被告于2014年3月13日付租金20000元，于2014年7月25日付租金5000元，尚欠租金46155.2元至今不予支付，且被告违约，应承担违约金14231.04元。此外，为不影响其他租户取暖，原告替被告垫付取暖费967.64元，该取暖费也应由被告承担。被告郝世光、王红（又名王丽君）系夫妻关系，被告郝世光尚欠原告的上述费用为二被告婚姻关系存续期间债务，故被告郝世光、王红应共同承担上述还款责任。现原告向法院起诉，请求法院依法判令：1、被告郝世光、王红共同支付拖欠租金46155.2元（37.06平方米×160元×12个月=71155.2元，再减去已付租金25000元，剩余租金46155.2元）、违约金14231.04元（71155.2元×20%=14231.04元）、取暖费967.64元（37.06平方米×26.11元=967.64元）；2、被告郝世光、王红共同承担案件受理费和本案的其他诉讼费用。
原告针对其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：
1、2013年1月4日签订的商业用户租赁合同一份、证明一张、票据一张，证明原告向案外人鄂尔多斯市国家税务局租赁位于东胜区杭锦北路九号国税局家属楼底商房屋12间，面积358.72平方米，租期为两年，从2013年1月10日起至2015年1月10日止，原告履行了交付租金义务，取得了租赁房屋的权利，且原告有权于2013年1月1日起将承包的底商出租。
2、2012年12月31日商业用房租赁协议书一份、录音资料一份、收据二张、发票一张，证明原告潘恩琴与被告郝世光于2012年12月31日就签订了租赁合同，被告向原告承租位于东胜区杭锦北路九号国税家属楼底商一楼商业用房一间（5号），面积37.06平方米，每月每平方米租金为200元，租期为一年，从2013年1月1日起至2013年12月31日止，年租金为88944元，并约定违约责任为年租金的20%，还约定税和水电暖等费用由被告承担。但被告一直租赁该房屋至2015年1月10日，期间被告一直不和原告签订续期的租赁合同，但口头约定了新的续租合同，其他内容均不变，但每月每平方米租金调整为160元，故年租金为37.06平方米×160元×12个月=71155.2元。被告按2012年12月31日商业用房租赁协议书约定履行完毕租金88944元后，又于2014年3月13日向原告支付租金20000元、于2014年7月25日向原告支付租金5000元，但剩余租金46155.2元至今未支付，且被告也应承担相应的违约金14231.04元（71155.2元×20%=14231.04元）。同时被告应承担原告已经垫付的取暖费967.64元（37.06平方米×26.11元=967.64元）。
证据1与2共同证明原告是有权利向被告出租争议房屋的，原告按合同约定交付了租赁房屋给被告，被告郝世光就应按合同约定支付租赁期间的租赁费等费用。
3、结婚登记申请书一份，证明被告郝世光、王红（又名王丽君）于1995年3月30日登记结婚至今，被告郝世光尚欠原告的上述费用为二被告婚姻关系存续期间债务，故被告郝世光、王红应共同承担还款责任。
被告郝世光、王红（又名王丽君）经本院依法送达传票传唤未到庭应诉，未进行答辩，亦未向法庭提交书面答辩状及相关证据。
本院审查原告提交的证据1、2、3认为，因被告郝世光、王红（又名王丽君）缺席视为对该证据无异议，且原告提交的证据为原件，符合有效证据的要件要求，本院对原告提交的证据1、2、3予以确认。
经审理查明，原告潘恩琴于2013年1月4日与案外人鄂尔多斯市国家税务局签订《商业用户租赁协议书》一份，约定原告向案外人鄂尔多斯市国家税务局租赁位于东胜区杭锦北路九号国税局家属楼底商房屋12间，面积358.72平方米，租期为两年，从2013年1月10日起至2015年1月10日止。案外人出具证明写明：鄂尔多斯市国家税务局于2013年1月1日就将上述房屋交付给了原告潘恩琴，并允许原告于2013年1月1日出租该房屋。原告履行了交付租金义务，取得了租赁房屋的权利，有票据一张及证明一张予以证明，且原告也有权于2013年1月1日起将承包的底商再出租。后原告潘恩琴与被告郝世光于2012年12月31日签订了《商业用房租赁协议书》一份，约定被告向原告承租位于东胜区杭锦北路九号国税家属楼底商一楼商业用房一间（5号），面积37.06平方米，每月每平方米租金为200元，租期为一年，从2013年1月1日起至2013年12月31日止，年租金为88944元，付款方式为双方签字房屋租赁合同后被告一次性将租金交付原告，并约定违约责任为年租金的20%，还约定税和水电暖等费用由被告承担。原告按合同约定交付了该一间房屋，被告一直租赁该房屋至2015年1月10日，期间，被告与原告没有签订续期的书面租赁合同。原告庭审陈述：原被告双方口头约定了新的续租合同，约定该口头租赁合同内容均与2012年12月31日签订的《商业用房租赁协议书》内容一致，仅将每月每平方米租金200元调整为160元，故原告主张的2014年1月10日起至2015年1月10日止的年租金为71155.2元（37.06平方米×160元×12个月=71155.2元）。被告按2012年12月31日《商业用房租赁协议书》约定履行完毕租金88944元后，又于2014年3月13日向原告支付租金20000元、于2014年7月25日向原告支付租金5000元，但剩余租金46155.2元（71155.2元-20000元-5000元=46155.2元）至今未支付。
另查明，原告于2014年12月26日支付取暖费9350.44元。
再查明，郝世光、王红（又名王丽君）于1995年3月30日登记结婚至今。
本院认为，原告潘恩琴与案外人鄂尔多斯市国家税务局及原告潘恩琴与被告郝世光签订的房屋租赁合同两份是双方的真实意思，且该两份合同不违反法律、行政法规的规定，均为有效合同。原告潘恩琴已经履行了将房屋交付给被告郝世光的义务，被告郝世光亦应当按照合同约定履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条及第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，本案中，被告郝世光从2013年1月1日起租赁该房屋至2015年1月10日期间，仅与原告签订了从2013年1月1日起至2013年12月31日期间的书面租赁合同，剩余租赁期间原被告双方并无书面合同约定，但被告在付清了2013年1月1日起至2013年12月31日期间的租金88944元后，又于2014年3月13日向原告支付了租金20000元，于2014年7月25日向原告支付了租金5000元，原告对此无异议，仅要求被告继续支付剩余租金，但被告至今不予支付，故可以视为原被告双方于2012年12月31日签订的房屋租赁合同继续有效至2015年1月10日，且原告自认将该合同每月每平方米租金由200元降低为160元，故原告要求被告承担剩余租金46155.2元（37.06平方米×160元×12个月=71155.2元，再减去已付租金25000元，剩余租金46155.2元），符合法律规定及合同约定，本院对该诉讼请求，依法予以支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定及合同约定，因被告郝世光至今不予支付剩余租金已构成违约，其应承担违约金14231.04元，即按年租金71155.2元乘以20%得出，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中，被告仅剩租金46155.2元未向原告支付，而46155.2元乘以30%得出的金额为13846.56元，故原告主张的违约金过高，本院酌情调整后，支持原告的违约金13846.56元。关于取暖费，根据合同约定，被告郝世光应承担租赁期间的取暖费，本案中，原告在被告租赁涉案房屋期间缴纳了取暖费9350.44元，该取暖费是按总面积乘以单价得出的，而被告租赁房屋面积为37.06平方米，故原告主张的取暖费967.64元（37.06平方米×26.11元=967.64元），符合合同约定，本院对该诉讼请求，依法予以支持。关于夫妻共同支付责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但是夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务的或能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外”。本案中，被告郝世光与原告潘恩琴的上述债权债务关系发生在被告郝世光、王红（又名王丽君）的婚姻关系存续期间，故上述债务应认定为被告郝世光与王红（又名王丽君）的夫妻共同债务，二被告负有共同连带偿还的责任。故本院对原告主张被告郝世光、王红（又名王丽君）共同支付上述款项的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告郝世光、王红（又名王丽君）共同于本判决生效之日起十日内向原告潘恩琴支付租金46155.2元、取暖费967.64元；
二、被告郝世光、王红（又名王丽君）共同于本判决生效之日起十日内向原告潘恩琴支付违约金13846.56元；
三、驳回原告潘恩琴的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费703元，由被告郝世光、王红（又名王丽君）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 杜鑫
二〇一五年二月九日
书 记 员 马畅