山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1491号
上诉人（原审被告）吴政修，男，1983年7月4日出生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审原告）中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
负责人潘立峰，总经理。
委托代理人吕合强，山东智富律师事务所律师。
委托代理人孟凡德，男，1987年3月1日出生，汉族，中海物业管理有限公司济南分公司职员。
上诉人吴政修因与被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第2885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：吴政修系某小区业主。2009年7月29日，吴政修与中海物业管理有限公司济南分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定中海物业管理有限公司济南分公司为吴政修从事物业服务，房屋建筑面积95.01平方米，物业费为每月每平方1.7元，物业费首次一次性缴纳半年，以后每季度首月的1-15日缴纳当季物业管理及相关费用，吴政修若不按约定缴纳费用，中海物业管理有限公司济南分公司有权要求吴政修补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。中海物业管理有限公司济南分公司诉至法院，要求吴政修支付自2014年1月1日至2015年12月31日的物业费及滞纳金，并主张房屋实测面积为94.98平方米，按照实测面积计算物业费，由此形成诉讼。诉讼期间，吴政修的法律文书系孙某某签收，并非留置送达，中海物业管理有限公司济南分公司同意诉讼费由其承担。
原审法院认为：中海物业管理有限公司济南分公司起诉状中对吴政修的出生日期的书写虽有笔误，但其书写的2009年7月29日吴政修与中海物业管理有限公司济南分公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，双方均应按照协议约定履行各自义务。现吴政修未按约定支付物业费，已构成违约，中海物业管理有限公司济南分公司要求吴政修支付物业费，于法有据，原审法院予以支持，吴政修自2014年1月1日起至2015年12月31日未支付物业费，欠费合计24月，结合物业费标准、中海物业管理有限公司济南分公司主张的房屋面积以及欠费时间，物业费应为1.7×94.98×24=3875元，中海物业管理有限公司济南分公司要求吴政修支付物业费3864元，并未超过吴政修所欠数额，原审法院予以支持。对于滞纳金，考虑到中海物业管理有限公司济南分公司在涉案小区内提供的物业服务存有一定瑕疵，亦有违约行为，应承担相应责任。故吴政修并非无故不交物业费，中海物业管理有限公司济南分公司要求吴政修支付滞纳金，原审法院不予支持。对于吴政修抗辩的留置送达问题，吴政修未提交证据，不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告吴政修于本判决生效之日起10日内向原告中海物业管理有限公司济南分公司支付所欠物业服务费3864元；二、驳回原告中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由原告中海物业管理有限公司济南分公司承担。
上诉人吴政修不服原审判决上诉称：1、原审中被上诉人起诉上诉人的身份信息与实际信息不符，诉讼主体不适格。2、原审中应诉通知书以及传票等相关法律文书采用留置送达方式送达，受送达人并非上诉人同住的成年直系亲属，而且上诉人从未接到接收法律文书的通知，更谈不上拒收相关法律文书了，故不符合留置送达的条件。故原审程序存在错误。3、原审中上诉人收到应诉通知书以及传票等相关法律文书是在开庭的前一天，故上诉人在原审开庭时要求给与不少于15天的举证期限，但未被采纳。上诉人有充足的证据证明被上诉人违约在先，上诉人有维护自己合法权益的权利。4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”据此可知书面催收是起诉的前置程序，上诉人从未收到过相关书面催收，应当予以驳回被上诉人起诉。5、被上诉人的物业管理权利来自济南中海地产的授权，小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可委托他人管理，中海地产强行授权物业公司违反了合同法以及物业管理条例的相关规定，应为无效合同。6、被上诉人未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。被上诉人没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占，小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流。最为重要的是被上诉人没有履行电梯维修义务，还有房屋漏雨、管理混乱、垃圾清理不及时、卫生无人打扫等等。7、根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入归全体业主所有。8、被上诉人从未公示过工作人员的相关证书，也没有展示过相关工作人员的培训情况，因此对物业工作人员的资格存疑。9、上诉人购买的地下车位屋顶掉墙皮、经常滴水，给上诉人车辆造成损害。10、被上诉人应该按照合同义务定期公示财务收支情况，接受业主以及业委会的监督，及时、定期地向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，公布物业服务资金的收支情况，有业主向物业咨询相关情况也被无理拒绝，故对其财务收支不公示令业主生疑。11、被上诉人在电梯内张贴起诉业主的判决书，严重侵犯了业主的隐私权。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：中海物业管理有限公司济南分公司书写起诉状对吴政修的出生日期虽然有误，但其书写的吴政修上诉称原审留置送达开庭传票不符合法律规定，但吴政修原审中按时到庭应诉答辩，且亦未因此损害吴政修实体权益。吴政修与中海物业管理有限公司济南分公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。该合同对包括吴政修在内的小区全体业主均具有约束力。吴政修认为中海物业管理有限公司济南分公司未履行合同义务，对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。诉讼中，吴政修提供部分照片、书面证人证言等证据欲证实中海物业管理有限公司济南分公司服务存在重大瑕疵，对此本院认为，证据显示中海物业管理有限公司济南分公司在服务过程中确实存在一定的瑕疵，但并不构成重大瑕疵，吴政修以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。吴政修主张书面催交物业费系物业公司起诉的前置程序，物业公司未经书面催缴，应驳回起诉。本院认为，首先双方签订的物业服务合同对何时缴纳物业服务费有具体约定，吴政修应按时足额支付物业服务费；其次，中海物业管理有限公司济南分公司亦通过起诉由法院向吴政修送达了起诉状副本等诉讼文本向吴政修催要欠缴的物业费。故本院对吴政修上述主张，不予支持。吴政修对于吴政修称中海物业管理有限公司济南分公司工作人员的资质问题，根据《物业管理条例》的规定，该问题应由行政管理部门予以处理，不能成为吴政修拒交物业费的理由。吴政修主张涉案小区公共区域的经营性收入归全体业主所有、因车位屋顶掉墙皮渗水给其造成经济损失及要求物业公司公示物业服务资金收支情况，但吴政修并未就本案本诉提起反诉，故本院不予处理。吴政修还主张中海物业管理有限公司济南分公司在电梯内张贴起诉业主的判决书，严重侵犯了业主的隐私权。因该项主张与本案非同一法律关系，本院亦不予处理。综上，上诉人吴政修之上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吴政修负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 尹逊航
二〇一六年六月六日
书 记 员 李 环