四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第1070号
上诉人（原审被告）宜宾市海翔房地产开发有限公司。
法定代表人谢雅丽，董事长。
委托代理人黄伟，重庆华立万韬律师事务所律师。
委托代理人李小红，公司员工。
被上诉人（原审原告）曾华，男。
被上诉人（原审原告）邹良方，女。
二被上诉人委托代理人王彝海、宛传友，四川省宜宾市翠屏区安阜法律服务所法律工作者。
上诉人宜宾市海翔房地产开发有限公司为与被上诉人曾华、邹良方房屋买卖合同纠纷一案，不服屏山县人民法院（2014）屏山民初字第559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判认定，二原告系夫妻。二原告与被告于2011年7月30日签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告位于屏山县新发乡石盘组团定名为“海翔凤凰城”的预售商品房商铺1间，该商铺位于A幢一层32号，建筑面积为47.23平方米，每平方米14634.31元，以贷款方式付款。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付商品房。”第十九条第（二）款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起叁佰陆拾日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起叁拾日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起叁拾日内由出卖人支付。”签订合同当日，二原告向被告交首付款346179元，剩余房款345000元向屏山县农村信用合作社缸坪分社以按揭贷款方式支付。2012年12月28日，被告向二原告出具载明为345886元首付款收据。同日，被告向二原告交付房屋，二原告向被告又交付了契税、大修基金、转移登记费等费用38598元。2013年11月9日，被告向屏山县房管所交纳专项维修基金，2013年12月11日向屏山县地税局交纳契税等产权登记税费。2014年1月15日，原告曾华向被告发出《退房通知》，以其未取得所购商品房的所有权证书为由，要求退房并退还所交纳的款项。2014年1月17日，屏山县房屋和城乡规划建设局填发《房屋所有权证》，被告领取后交存于屏山县农村信用合作社缸坪分社。2014年2月7日，被告向原告曾华邮寄《回复函》，不同意原告提出来的退房要求。
曾华、邹良方提起诉讼，请求法院判令：1、准予原告退还被告出售给原告的47.23平方米的门面房；2、被告退还原告所交的购房款691179元、维修基金及代办费38598元、资金利息按69117元×6.7563%×25个月（从2012年2月21日起至2014年3月21日）=97287.76元、违约金691179元×3%=20735.37元，共计847800.13元。
曾华、邹良方向一审法院提交的证据：1、身份证和结婚证，证明原告的主体资格；2、商品房买卖合同，证明原告与被告签订的买卖合同；3、交款收据，证明原告向被告所交的款项；4、交按揭贷款和利息清单，证明原告交的按揭贷款和利息；5、退房通知，证明2014年1月15日通知被告；6、屏山县房产管理局的证明，证明原告的房产证是被告2014年1月21日才查到的。
宜宾市海翔房地产开发有限公司辩称：依照合同第十九条第二项，其公司已经完全履行全部义务。根据合同规定，如果是因其公司的原因不能办理或者没有办理房屋产权证的，原告方才能解除合同，另外解除合同也要有一年的合理有限期限。因此，原告主张的退还房屋是没有事实和法律依据的。
宜宾市海翔房地产开发有限公司向一审法院提交的证据：1、营业执照、组织机构代码证、法人身份证明，证明被告的主体资格；2、商品房买卖合同，证明依据合同第十九条第二项，其公司已履行全部的义务；3、票据四张，证明在原告的退房通知发出以前其公司已将办理房产证的资料提交部门；4、回复函及快递单，证明其公司已告知原告房产证已办理，可领取，其公司已履行全部义务；5、房产证，证明出证时间。
原判认为，本案争议焦点在于原告以被告构成违约为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》之主张能否成立？
原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护。合同第十九条约定：商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。原告于2012年12月28日向被告交纳办理产权登记的契税、大修基金、转移登记费等费用，被告应当及时向相关部门申请办理。被告向屏山县房屋和城乡规划建设局交付办理《房屋所有权证》相关资料的日期是2013年11月7日和12月14日。根据《房屋登记办法》第二十三条第（一）项的规定，行政机关应于30个工作日内对提交的登记申请进行处理。屏山县房屋和城乡规划建设局于2014年1月17日填发《房屋所有权证》，该日期超过了原、被告合同约定期限，是因为被告在交房且收到原告契税、大修基金、转移登记费等费用后近一年的时间之内怠于履行合同义务所致，责任在被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告于2014年1月15日向被告发出《退房通知》，要求解除合同符合法律规定，故本院对原告请求退还被告房屋，被告退还原告购房款并赔偿损失的请求依法予以支持。被告退还原告各款项计算如下：1、购房款：现金345886元＋按揭贷款345000元=690886元；2、契税、大修基金、转移登记费等38598元；3、利息：690886元×25月（2012年2月21日至2014年3月21日）×6.15%（中国人民银行同期一至三年贷款基准利率）／12月=88519.77元以上三项合计818003.77元。原告主张应给付违约金主张。因根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项之规定计算了资金利息，此款由被告赔偿给原告。资金利息已具有补偿性质，违约金也具有补偿性质，原告的损失大于违约金，在已支持原告要求赔偿资金利息的诉求情况下，不再支持违约金的诉求。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、原告曾华、邹良方将位于屏山县新发乡石盘组团定名为“海翔凤凰城”A幢一层32号商铺于本判决生效后十五日内退还给被告宜宾市海翔房地产开发有限公司。二、被告宜宾市海翔房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内退还原告曾华、邹良方购房款690886元、维修基金及代办费等38598元，利息损失88519.77元，合计818003.77元。三、驳回原告曾华、邹良方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18904元，减半收取计9452元，由被告宜宾市海翔房地产开发有限公司承担。
上诉人海翔公司上诉的主要理由：原判认定事实不清、适用法律错误。上诉人已完全履行了合同。被上诉人已取得房屋，上诉人在2013年12月11日之前将办理产权证的全部手续和资料提交屏山县房管所，屏山县房管所于2014年1月17日颁发了房产证，因诉争房屋系按揭房，故房产证由房管所保管，上诉人已通知被上诉人可领取房产证复印件。办证时间长是由于新县城属于移民新城，需要办理产权证的多，房管所人员少，办证时间稍长，责任不在上诉人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。按照合同约定的办理房屋所有权登记的届满期限是2013年12月28日，超过期限届满后的时间是2014年12月28日。被上诉人不符合解除合同期限的规定。本案房屋已取得物权，本案买受人不符合解除合同期限的规定，且出卖人在合同约定的届满期限前履行了义务。只有在出卖人根本违约并导致产权登记在一定期限内不能办理的，买受人才能解除合同要求赔偿。请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。
二审中，上诉人提交了屏山县房产管理所于2014年9月11日出具的情况说明。该说明的内容：宜宾市海翔房地产开发有限公司于2013年11月25日前缴纳了住宅专项维修资金，并于2013年12月11日前向屏山县地方税务局缴纳了契税等产权登记税费。随后将办理屏山县新发乡石盘组团海翔凤凰城1幢1层1-44号（其中4、6、16、30、37号由于客户自身原因除外）底楼门面产权证的资料提交给我所，我所按照程序进行审查审核，于2014年1月17日已颁发了海翔凤凰城1幢1层1-44号（其中4、6、16、30、37号除外）门面房屋所有权证。由于我所人员少，代办件多，办证时间延长是不可避免的。
被上诉人曾华、邹良方答辩的主要内容：双方签订房屋买卖合同第19条规定，在收到门面之日起，360日内上诉人未能为被上诉人办完产权手续，买房人有权退房，卖方按中国银行同期贷款利率退还付款3%的违约金。上诉人应在2013年12月28日之前办完两证交付被上诉人。上诉人在2013年12月11日将办理产权证资料交给屏山县房管所，是导致其违约的原因之一。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院审理认为，双方当事人对签订的合同、支付房款的金额、交付房屋的时间、诉争房屋的产权证已办理的事实均无异议，本院予以确认。双方争议的是双方签订商品房买卖合同是否应当解除。双方签订的合同第十九条约定：出卖人应当在2013年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证的，买受人有权退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人于2012年12月28日将房屋交付给被上诉人，于2013年11月9日向屏山县房管所交纳了诉争房屋的专项维修基金，于2013年12月11日向屏山县地税局交纳了诉争房屋的契税等产权登记税费。屏山县住房和城乡规划建设局于2014年1月17日填发了诉争房屋的房屋所有权证。上诉人作为出卖人在2013年11月9日开始为办理诉争房屋的所有权证提交资料，并2013年12月11日交纳了诉争房屋的契税等产权登记税费。虽然产权登记机关填发产权证的时间超过合同约定取得房屋所有权证的时间，但根据上诉人提交办证资料的时间看，不足以认定是出卖人的违约行为导致买受人在合同约定时间内未取得产权证。诉争房屋系按揭房，在购房人没有付清所按揭的贷款前，抵押权人享有抵押权。虽然双方约定了解除合同的条件，但解除合同的条件不成就。综上，上诉人的上诉理由成立。原判决由购买人退房、出卖人退款不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，判决如下：
一、撤销屏山县人民法院（2014）屏山民初字第559号民事判决；
二、驳回被上诉人曾华、邹良方的诉讼请求。
一审诉讼费18904元减半收取9452元、二审诉讼费12278元均由被上诉人曾华、邹良方负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 永
审判员 越太强
审判员 张问桃
二〇一四年十一月十八日
书记员 聂华竟