安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民二初字第00899号
原告：合肥荣林物业管理有限公司。
法定代表人：汪玉峰，该公司董事长。
委托代理人：陶曼玲，该公司员工。
委托代理人：金有平，安徽征宇律师事务所律师。
被告：合肥隆基置业有限公司。
法定代表人：陈晓，该公司董事长。
委托代理人：沈智伟，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：朱广志，安徽安天行律师事务所实习律师。
原告合肥荣林物业管理有限公司（以下简称荣林物业）与被告合肥隆基置业有限公司（以下简称隆基置业）物业服务合同纠纷一案，本院2014年2月17日受理后，依法由代理审判员宣春莲适用简易程序独任审判，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告荣林物业委托代理人陶曼玲、金有平，被告隆基置业委托代理人沈智伟、朱广志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣林物业诉称：2007年7月6日，原告与被告签订了《物业委托管理合同》，约定由原告对开源馨居进行前期物业管理服务，该合同意思表达真实、合法有效。合同签订后，原告即按约进驻开源馨居进行物业管理服务。原告按其中《业主手册》前期物业管理服务协议第四条第4款约定“办公用房按建筑面积计算1.5元／平方米／月，地下停车位1.5／平方米／月。《物业委托管理合同》第六条第一款室内汽车车位使用费1.5／平方米／辆，同时按合肥市物价局收费批复约定收费。根据国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，已经竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被告在将物业出售之前应支付物业费。原告也多次向被告主张，被告均以种种理由拒绝支付。
为维护自身合法权益，特诉至你院，请求依法判令：被告合肥隆基置业有限公司立即支付原告合肥荣林物业管理有限公司开源馨居商办楼及地下车库物业服务费926000元。
被告隆基置业辩称：从双方签订的前期物业管理协议等几份合同来看，原告收取物业费用无合同和法律依据，原因如下：1、前期物业管理协议在第一页明确约定的服务对象是开源馨局的住宅楼，住宅是A、B、C、D、E裙楼，商办楼是独立的楼；2、物业合同业主手册等协议中表述的范围是住宅小区，根本没有提及商办楼，在物业前期委托合同中明确表述对开源馨居小区进行管理、第五条第二款描述为小区，不包括商办楼，从合同约定的条款中也可见全部是住宅小区的服务内容，不涉及商办楼的服务内容；3、物业合同签订的时间是2007年7月6日，商办楼竣工时间是2008年1月12日，备案时间是2009年1月16日，物业合同签订的时候商办楼尚未竣工更未备案交付使用，这证明商办楼绝对不在物业服务合同内，原告自2008年1月主张物业费不符合客观事实，其为商办楼提供物业服务的谎言不攻自破；4、商办楼一直由合肥市创思商业经营管理有限公司负责经营和物业管理；5、原告依据物业合同和业主手册中的收费标准来主张物业费，无任何依据；6、原告至今没有提供证据证明其为商办楼提供物业管理服务，假设原告自2008年提供服务，怎么可能直到现在才向原告主张物业费，这不符合常理。
经审理查明，2007年7月6日，原告荣林物业（乙方）与被告隆基置业（甲方）签订《前期物业管理委托合同》一份，约定甲方委托乙方对开源馨居小区实行专业化、一体化的物业管理。物业基本情况项目名称：开源馨居（住宅、裙楼），项目位置：安徽合肥市昌盛路和站前路交叉口开源馨居小区占地面积：16840平方米建筑面积：41243平方米。委托事项：1、本物业规划红线内房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；2、本物业规划红线内房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、配电系统、楼内及公共消防设施设备、监控设备等）、属配套服务设备的维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等）的维修、养护、保洁和管理。公共垃圾的清运、处理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集与清运等。管理服务费用：室外汽车车位使用费30元／月／辆，室内汽车车位使用费1.5元／平方米／月／辆等。合同期限自2007年7月10日至业主委员会成立再签订新合同为止。合同签订后，原告即入驻该小区服务至今。2007年9月14日，合肥市物价局作出《关于“开源馨居”前期物业服务收费标准的批复》，收费标准批复为：小高层住宅物业服务收费等级暂定为二级，综合服务费每月每平方米建筑面积1.10元，高层住宅物业服务收费等级暂定为一级，综合服务费每月每平方建筑面积1.20元，已售地下车位综合服务费每月每平方米建筑面积1.50元，非住宅的物业综合服务费由物业公司与业主或物业使用人在物业服务合同中约定等，并颁发了收费许可证。后原告制作了《业主手册》，该手册中前期物业管理服务协议明确载明物业服务费自开发商通知业主入伙之日起交纳，住宅按建筑面积计算，高层1.2／平方米／月、办公用房（即改变原房屋住宅用途）按建筑面积计算1.5元／平方米／月、地下停车库车位已出售车位收取车位物业管理费1.5元／平方米／月等。
另查明，开源馨居小区商办楼及地下车库于2008年1月12日竣工验收，其中商办楼101（建筑面积727.23㎡）、102（建筑面积1234.46㎡）、103（建筑面积85.99㎡）、201（建筑面积2978.51㎡）、301（建筑面积3076.71㎡）于2009年12月1日售出、商办及地下车库401（建筑面积3081.23㎡）于2010年12月20日售出、商办及地下车库501（建筑面积3081.23㎡）、商办及地下车库601（建筑面积3081.23㎡）于2011年2月22日售出、商办及地下车库174（-1层，建筑面积1638.75㎡）于2011年11月10日售出。
2012年9月6日，原告、被告、供电公司及多个单位工作人员在火车站广场社居委会议室就开源馨居用电纠纷召开协调会。
上述事实，由原告提供的营业执照、组织机构代码证、前期物业管理委托合同、二次供水设施维护管理协议、开源馨居资料明细表、供电图、年底评议、管线综合图、排水平面图、开源总规划图、合肥市物价局颁发的收费许可证、收费的批复、收费单据、业主手册、转让审核表、情况说明、会议纪要、照片、会议签到簿、快递单，被告提供的前期物业管理委托合同（复印件）、业主手册（即前期物业管理服务协议）（复印件）、房地产测绘汇报书五本、竣工验收备案表以及原、被告的当庭陈述等证据附卷佐证。
本院认为，原、被告签订的前期物业管理委托合同，是双方真实自愿的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。合同约定委托事项为物业规划红线内的房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、公用设施等，该小区的总平面规划图显示该小区居住区规划用地总面积16840㎡，建筑范围包括住宅、办公、商业店面、会所及管理用房。同时从该小区的供电图、管线综合图、排水总平面图并结合2012年原、被告间的用电纠纷可知商办楼与住宅楼共用一套供电、供水等公用设施，被告辩称商办楼的公用设施独立于住宅楼，与事实不符，不予采信，依法认定诉争商办楼及地下车库属于前期物业管理委托合同约定的规划红线内原告物业服务范围，原告实际提供为被告提供了物业服务，现主张要求被告作为建设单位支付商办楼及地下车库自竣工验收至出售给买受人期间的物业服务费用，符合法律规定，依法予以支持。被告辩称商办楼由合肥市创思商业经营管理有限公司提供物业服务，并不能免除其向原告支付物业费的义务。关于收费标准问题，原、被告签订的前期物业管理委托合同中对商办楼的收费标准未作明确约定，但原告制作的业主手册中写明办公用房（即改变原房屋住宅用途）按建筑面积计算1.5元／平方米／月，该业主手册也系被告提供的证据，应属前期物业管理委托合同的组成部分，现原告依此并结合同地段同类服务的收费标准主张按1.5元／平方米／月计算物业费，亦属合理，予以支持，故商办楼的物业费为（727.23＋1234.46＋85.99＋2978.51＋3076.71）×1.5×22.6（2008年1月13日至2009年11月30日）＋3081.23×1.5×35.2（2008年1月13日至2010年12月19日）＋（3081.23＋3081.23）×1.5×37.3（2008年1月13日至2011年2月21日）＝782167元，地下车库的物业费为1638.75×1.5×45.9（2008年1月13日至2011年11月9日）＝112828元，合计894995元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
被告合肥隆基置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥荣林物业管理有限公司物业服务费894995元。
如被告未在上述指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13060元，减半收取6530元，财产保全费5000元，合计11530元由被告合肥隆基置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 宣春莲
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 王婷媛