山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第1227号
上诉人（原审被告）：牛某。
法定代理人：牛增修，居民。
被上诉人（原审原告）：山东泰盛恒房地产有限公司。住所地：临沂市兰山区金雀山路**号齐鲁大厦***室。
法定代表人：马亚鹏，董事长。
委托代理人：赵林，山东泰盛恒房地产有限公司职工。
委托代理人：岳增明，山东泰景律师事务所律师。
上诉人牛某因房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2015）临兰民初字第2568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
山东泰盛恒房地产有限公司一审诉称，原、被告于2015年1月17日签订了《商品房预售合同》，约定由被告以按揭贷款的方式购买原告开发的位于临沂市兰山区金雀山路东段南侧楼盘金泰华府7号楼2单元902号房产，商品房总价款为841781元。合同签订后，被告支付了首付房款261781元，余款580000元办理银行按揭贷款。被告支付首付款后，原告多次联系被告提供按揭资料办理银行按揭贷款，并发函催促，被告均不予配合，且拒接原告的电话，给原告造成了经济损失并构成根本违约。依据双方签订的合同第七条第二款第三项要求被告承担违约责任。特诉至法院，请求法院解除原、被告之间签订的《商品房预售合同》，被告依约向原告支付违约金84178.1元，诉讼费由被告承担。
牛某一审辩称，同意与原告解除商品房买卖合同，原告应退还给其交纳的房款。不同意支付原告违约金，房屋认购时就是被告的名字，交第一次房款的单据及签订合同时均是被告的名字，当时签订合同时被告即告诉原告方被告未成年能否办理贷款，原告的工作人员说可以，被告方将有关贷款手续已向原告提供，但后来没办出来。
原审法院查明，2014年12月16日，被告牛某的父亲牛增修与原告签订商品房认购书一份，约定牛增修购买原告开发的位于兰山区金雀山路东段南侧金泰华府7号楼2单元902室房产一套，建筑面积为120.13平方米，总房价款为894248元，预测建筑面积为每平方米7444元，并交纳了10000元定金。2014年12月18日，牛增修因个人原因无法办理按揭贷款，至原告处申请将购买人更名为本案被告名下。2015年1月17日，原、被告签订了《商品房预售合同》，合同编号为：YS432360，约定被告购买上述房产，单价调整为每平方米7007.25元，共计841781元。合同第七条第二款约定，买受人若选择银行按揭付款，买受人须于《商品房买卖合同》签订之日起七日内提供办理按揭贷款的全部手续及费用，并与出卖人指定的银行签署《借款合同》等相关法律文件，逾期则视为买受人违约，逾期不超过七日内的，买受人须按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，逾期超过七日的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房款的10%的违约金；若因买受人按揭资料不合格造成按揭贷款无法办理的，买受人应以其他付款方式在七日内支付剩余房款，逾期则视为买受人违约。逾期超过七日的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金。合同还对其他事项进行了约定。双方均在合同上签字或加盖公章予以确认。合同签订后，被告向原告交纳购房首付款261781元。后因被告未成年，不能办理按揭贷款，剩余房款未交纳。
原审法院认为，被告牛某系未成年人，其与原告签订的商品房预售合同，得到了其父牛增修的追认，该预售合同应为有效合同。双方均应遵约履行。合同约定，被告支付首付款后，采取按揭贷款方式付款，若按揭贷款不能办理，被告应采取其他方式付清欠款，现被告因年龄问题贷款未能办理，亦未在合同约定的期限内付清房款，构成违约。原告根据合同要求解除合同，被告亦同意解除合同，合同应当解除，法院对原告的该项请求予以支持。合同解除后，原告应当退还被告支付的首付款。被告应按合同约定承担相应的违约责任。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定判决：一、解除原告山东泰恒房地产有限公司与被告牛某于2015年1月17日签订的商品房预售合同，合同编号为：YS432360。二、原告山东泰恒房地产有限公司返还被告牛某购房款261781元。三、被告牛某支付原告山东泰恒房地产有限公司违约金84178元。上述二至三项相互折抵后，原告山东泰恒房地产有限公司应返还被告牛某购房款177602元，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1904元，由被告牛某负担。
牛某不服原审判决上诉称，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法查明事实改判，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由如下：一、上诉人父母准备为上诉人购置房产一套，在与被上诉人的工作人员商谈时明确：为上诉人购置房产，将来省去一笔过户费用，缴纳首付款后，余款办理按揭贷款。被上诉人工作人员审核上诉人的情况后，与上诉人签订了“商品房预售合同”，至今签订的二份商品房合同均在被上诉人手中，未交付给上诉人。该合同可以证实的事实：房屋买受人为上诉人，上诉人系未成年人，这在签订合同时被上诉人就是明知的事实，未办成按揭贷款的原因是上诉人系未成年人，不予办理。二、上诉人无违约行为，被上诉人存在违约，应退还上诉人交纳的房款并承担上诉人损失。双方签订合同时，被上诉人明知上诉人为未成年人，交纳首付款后，需要办理按揭手续，作为从事商品房销售的被上诉人，对于办理商品房按揭条件应当非常清楚，明知不能为而故意与上诉人签订购房合同，主观上带有欺骗性质。被上诉人2015年3月17日发函，通知上诉人办理按揭手续，说明双方一致认可对未付清的房款通过银行办理按揭完成余款支付，但被上诉人一直无法办事按揭贷款，系被上诉人签订合同时因自己的过失导致无法办理按揭。
山东泰盛恒房地产有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、上诉人与被上诉人之间签署的《商品房预售合同》已经得到上诉人的法定代理人的追认，双方之间签署的《商品房预售合同》合法有效并得到一审法院的认定。合法有效的合同对于合同双方主体来说均应当认真履行，根据双方签署的合同内容，上诉人支付首付款后以按揭贷款的方式付款。故上诉人应当与银行之间签订借款合同，而是否能够成功办理按揭贷款是银行的审查义务，被上诉人并非按揭贷款手续的审查主体，主观上也并不存在上诉人所认为的欺骗。上诉人在购买房屋签订购房合同时就应当向按揭贷款的银行进行咨询并询问清楚，按揭贷款不能成功办理原因是上诉人的按揭资料不合格，不是被上诉人的过错。二、一审判决判令上诉人承担违约责任是正确的。双方签订的合同约定了两种付款方式，以银行按揭贷款支付首付款之外的剩余房款只是其中的一种付款方式，上诉人无法以银行按揭贷款方式支付剩余房款，又未能以其它方式支付剩余房款，构成违约，应当承担违约责任。合同约定“若因买受人按揭资料不合格造成贷款无法办理的，买受人应以其他付款方式在七日内支付剩余房款，逾期视为买受人违约。逾期超过七日的，出卖人有权解除合同，买受人应当支付总房款10%的违约金。”根据合同约定，因按揭资料不合格导致无法办理按揭贷款时，应以其他方式在七日内支付剩余房款。但是上诉人在合同约定的期限内并没有选择其他方式在合同约定的期限内付款。三、上诉人混淆了银行按揭贷款合同的合同主体。在该合同中，银行是出借人，上诉人是借款人，上诉人提出的借款申请、资料是否合格、借款人是否符合签约条件、是否准予贷款，是由出借人银行来审查的，被上诉人没有审查的权利和义务。
经审理查明，2014年12月16日，牛增修（上诉人父亲）与被上诉人签订《金泰华府商品房认购书》，由牛增修交纳定金1万元，并约定于2014年12月23日前与被上诉人签订《商品房预售合同》及相关文件。
2014年12月18日，牛增修之妻签订《金泰华府客户更名申请表》，申请将房屋购买人牛增修的姓名更改为上诉人牛某，更名原因为：“因个人（牛增修）无法办理贷款，特申请更名在其子牛某名下。”
本院查明的其他案件事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，牛增修在与被上诉人签订商品房认购书后，因其无法办理贷款，经其申请并得到被上诉人同意，将涉案楼房的买受人更改为上诉人牛某。《中华人民共和国民法通则》第十二条规定“10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人”，《中华人民共和国合同法》第四十七条规定“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认”。上诉人牛增修在签订《商品房预售合同》时虽系限制民事行为能力人，但得到其法定代理人的追认，其与被上诉人签订的《商品房预售合同》为有效合同。现上诉人的法定代理人与被上诉人均同意解除合同，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方当事人签订的《商品房预售合同》明确约定了上诉人支付首付款后，采取按揭贷款方式支付剩余房款，如按揭贷款不能办理应采取其他方式付清欠款。作为未成年人的上诉人虽然可以单独购置楼房，但因其没有债务偿还能力，在其不能办理按揭贷款的情况下，其法定代理人未予付清房款，构成违约。上诉人主张其未违约，被上诉人与其签订的《商品房预售合同》带有欺骗性质的理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1904元，由上诉人牛某负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一五年十月十六日
书记员 刘晓光