广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法岭民一初字第819号
原告：东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇杨屋村。组织机构代码为770198762。
法定代表人：叶惠全，该公司董事长。
委托代理人：李超鹏，该公司员工。
委托代理人：吴江美，该公司员工。
被告：柯皓，男，汉族，1978年11月15日出生，住湖北省大冶市，
委托代理人：成文宽，北京市盈科(深圳)律师事务所律师。
第三人：东莞市大岭山镇中惠沁林山庄第一届业主委员会。住所地：广东省东莞市大岭山镇杨屋村中惠沁林山庄。组织机构代码为33819742-9。
负责人：阮济国，该委员会主任。
委托代理人：杨文林，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
原告东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司（以下简称“中惠公司”）诉被告柯皓租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审判。被告柯皓提出管辖权异议，东莞市中级人民法院经审理后终审裁定驳回其异议。后本案转换适用普通程序，由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员吴金媛、吉海荣组成合议庭进行审理。本院根据被告柯皓的申请，追加东莞市大岭山镇中惠沁林山庄第一届业主委员会（以下简称“中惠第一届业主委员会”）作为本案第三人参加诉讼。本案于2016年10月12日公开开庭进行审理。原告中惠公司的委托代理人李超鹏，被告柯皓的委托代理人成文宽，第三人中惠第一届业主委员会负责人阮济国及其委托代理人杨文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中惠公司诉称：原、被告于2008年4月30日签订《中惠沁林山庄会所物业租赁合同》（下称租赁合同），约定由原告将位于东莞市大岭山杨屋管理区中惠沁林山庄小区会所物业及本社区户外游泳池出租给被告。租赁期限为2008年5月1日至2018年4月30日。2014年5月1日至2017年4月30日期间，该物业的月租金为6050元。被告应于每年5月10日前向原告交付当年5月1日至10月31日半年的租金（即六个月租金总额）；每年11月10日前需向原告交付当年11月1日至次年4月30日半年的租金（即六个月租金总额）。租赁合同第十二条约定：“乙方如不能按时向甲方缴交租赁物业的租金，时间超过3个工作日，经甲方催讨，自第4个工作日起，每延迟一天按拖欠总金额的3‰每天向甲方缴纳滞纳金……拖欠超过两个月，即视为违约，甲方有权单方终止合同。”然而，从2014年11月起，被告开始少交或不交租金，目前已欠交2014年11月至2015年11月租金共计78650元，滞纳金79333.65元，合计157983.65元。原告多次要求被告支付上述租金和滞纳金，但被告却一再拖延，被告的违约行为已严重侵害原告权益，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告支付原告拖欠的2014年11月至2015年11月租金78650元；2.被告支付原告迟延付租金的滞纳金（算至租金付完之日），暂计至2015年11月9日滞纳金数额为79333.65元；3.被告承担本案的诉讼费。
被告柯皓辩称：1.双方签订的合同及补充协议因原告不具有租赁物的所有权而导致无效，被告无需支付租金、滞纳金，且被告保留追究原告的权利；2.如果法庭认定租赁合同的效力，请求法庭抵扣原告安装在租赁物的建设银行柜员机导致租赁面积减少对应的租金；3.2015年4月中惠第一届业主委员会发函要求被告退回涉案会所，强行霸占了涉案租赁物，导致被告无法经营，被告多次与原告沟通关于租赁物所有权的问题，但没有得到答复，因此原因被告迫于无奈才拖欠租金，如果法院认为需要支付滞纳金，滞纳金的标准过高，请求调整至总欠租金的20%以下；4.为了查清事实，被告申请追加中惠第一届业主委员会作为第三人或被告参与事实，现再次请求法院追加中惠第一届业主委员会为本案被告或第三人参加本案诉讼。被告保留追究原告及中惠第一届业主委员会强行霸占涉案租赁物造成的损失。
第三人中惠第一届业主委员会述称：第一，原告无任何证据能证明涉案的会所及本社区户外游泳池为其所有的物业，其有产权；第三人提交的两份规划总平面图及照片可以显示会所为小区公共建筑，为小区业主共同所有。第二，第三人成立后，作为小区业主代表大会的执行机构，有权依法代表小区业主对小区公共区域和公共建筑主张和行使管理权及取得收益权。第三，第三人依法成立后，原告应对小区的公共区域和公共建筑及时移交第三人，被告应当在收到函后把其承租的会所及本社区户外游泳池租金交给第三人。第四，第三人虽然发函给被告主张要收回会所及本社区户外游泳池，但被告并无主动配合第三人交纳租金也无向原告交纳租金，其还一直在继续经营使用，第三人与原告之间的争议，并无实际影响其承租的会所、本社区户外游泳池的经营。被告实为刻意借第三人与原告之间的争议来逃避应当支付租金的义务，其应当立即支付拖欠的租金和利息及承担相关的违约责任。第五，第三人发函要求收回会所后，虽至今未与原告就关于收回会所等达成一致，但不代表第三人放弃会所管理和收益的权利，第三人对原告的会所等收益和被告在收到第三人函后的租金依法有权主张和要求赔偿损失。综上，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求，由被告向第三人交纳租金。
本院经审理查明：2008年4月30日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份《中惠沁林山庄会所物业租赁合同》，上述合同第一条第1款约定由原告将位于东莞市大岭山杨屋管理区中惠沁林山庄小区会所物业及本社区户外游泳池出租给被告，建筑面积约为1553㎡；上述合同第二条约定租赁期限为2008年5月1日至2018年4月30日止；上述合同第三条第2款约定“……2014年5月1日至2017年4月30日的该物业月租金为人民币6050元……”；上述合同第四条第1款约定“每年5月10日前乙方需向甲方支付当年5月1日至10月31日半年的租金（即六个月租金总额）；每年11月10日前乙方需向甲方交付当年11月1日至次年4月30日半年的租金（即六个月租金总额）。乙方以转账、现金或银行支票的形式支付，乙方支付租金后，甲方应当及时向乙方开具发票”；上述合同第十二条第3款约定“乙方如不能按时向甲方缴交租赁物业的租金，时间超过3个工作日，经甲方催讨，自第4个工作日起，每延迟一天按拖欠总金额的3‰每天向甲方缴纳滞纳金，且甲方可以停止上述物业的电力供应和控制乙方将物业内的物品搬走。拖欠超过两个月，即视为违约，甲方有权单方终止合同”。原告主张从2014年11月起，被告开始少交或不交租金，目前已欠交2014年11月至2015年11月租金共计78650元，滞纳金79333.65元，合计157983.65元。原告主张其于2015年10月28日向被告邮寄一份《关于尽快补交租金及滞纳金事宜的函》，要求被告支付2014年11月至2015年10月期间的租金及滞纳金。原告为证明其上述主张提供了《中惠沁林山庄会所物业租赁合同》、建设工程规划许可证、中国建设银行网上银行电子回单、《关于尽快补交租金及滞纳金事宜的函》、快递单、快递跟踪单、民事判决书、生效证明为证。《关于尽快补交租金及滞纳金事宜的函》记载的主要内容是原告要求被告在2015年10月30日前支付拖欠的2014年11月至2015年10月租金共计72600元以及滞纳金73035.6元。快递单显示原告邮寄的文件资料名称为“关于尽快补交租金及滞纳金事宜的函”，收件人为被告，收件地址及联系电话与涉案租赁合同记载的被告的通讯地址及联系电话一致。快递跟踪单显示上述快递单由本人签收。根据原告提供的民事判决书查明，涉案租赁合同经过广东省东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第580号生效民事判决书确认有效，原告占用出租给被告的商铺安装柜员机每月应补偿被告300元。被告主张第三人对其经营造成影响，但被告只提供一份《关于收回会所和游泳池的函》及暂停支付租金通知书为证。被告主张如认定涉案租赁合同有效，需每月扣除原告占用出租给被告的商铺安装柜员机的费用，涉案租赁物的租金是由郑刚直接交给原告的，其不知郑刚何时没有交租金给原告，但确认被告自原告起诉后就没有支付租金给原告。被告主张原告要求的滞纳金过高，请求调整至总欠租金的20%以下。原告确认被告逾期交租只造成其利息损失。第三人承认有在涉案租赁物的出入口张贴《关于收回会所和游泳池的函》，但第三人否认其有对被告承租的租赁物进行停水停电干扰被告使用。第三人承认其有使用涉案租赁物的三间房间作为业主委员会的办公室，但第三人主张使用涉案三间房间是经被告授权的实际管理人郑刚同意。
以上事实，有原告提供的《中惠沁林山庄会所物业租赁合同》、建设工程规划许可证、中国建设银行网上银行电子回单、《关于尽快补交租金及滞纳金事宜的函》、快递单、快递跟踪单、民事判决书、生效证明，被告提交的《关于收回会所和游泳池的函》、暂停支付租金通知书、快递单，第三人提交的规划总平面图、照片及当事人陈述附卷为据。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点是：一、涉案租赁合同的效力；二、原告主张的租金及滞纳金是否合法有据。
关于焦点一。涉案租赁合同的效力已经广东省东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第580号生效民事判决书确认有效，被告没有相反证据足以反驳，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，本院认定涉案租赁合同有效，对原、被告双方均有约束力。
关于焦点二。被告主张应从租金中扣除安装柜员机的损失问题，根据上述生效判决的认定，原告占用出租给被告的商铺安装柜员机每月应补偿被告300元，故原告主张的租金应每月扣除300元。被告主张第三人对其经营造成影响，被告对其主张负有举证和证明责任。虽然第三人有在涉案租赁物的出入口张贴《关于收回会所和游泳池的函》，但第三人并没有对被告承租的租赁物进行停水停电干扰被告使用。虽然第三人有使用涉案租赁物的三间房间作为业主委员会的办公室，但被告没有证据证明第三人强行使用涉案租赁物。第三人主张使用涉案三间房间是经被告授权的实际管理人郑刚同意，实际上郑刚也没有就第三人使用涉案三间房间的问题与第三人发生争执或向物业投诉处理，故本院有理由相信第三人的上述主张，并认定第三人使用涉案租赁物的三间房间是征得涉案租赁物的实际管理人的同意。根据上述情况，第三人的发函行为及使用部分租赁物并不构成被告少付或不付租金的抗辩事由。被告主张涉案租赁物的租金由郑刚向原告支付，其不清楚郑刚从何时起未支付租金。原告主张被告从2014年11月起少付或不付租金。被告若不确认原告的上述主张，应提交其或郑刚已支付租金的凭据。被告未能提供证据证明2014年11月1日至2015年11月30日期间的租金支付情况，故本院认定被告未支付2014年11月1日至2015年11月30日期间的租金。根据涉案租赁合同的约定，本院认定2014年11月1日至2015年11月30日期间被告每月应付租金数额为5750元（6050元-300元）。
关于逾期支付租金滞纳金问题。根据合同相对性，被告与原告签订涉案租赁合同，理应向原告交纳租金。如果因涉案租赁物权属存在争议导致影响被告经营，被告可依涉案租赁合同向原告主张赔偿损失。被告收到第三人的上述函件并不构成被告暂停交纳租金的正当理由，故本院对被告关于无需支付滞纳金的辩解不予采纳。根据涉案租赁合同第四条第1款的约定，被告应于2014年11月10日前交纳2014年11月1日至2015年4月30日期间的租金；应于2015年5月10日前交纳2015年5月1日至2015年10月31日期间的租金；应于2015年11月10日交纳2015年11月1日至2015年11月30日期间的租金。根据涉案租赁合同第十二条第3款的约定，被告不按时交纳租金时间超过3个工作日，经原告催讨，自第4个工作日起，每延迟一天按拖欠租金总金额的3‰每天向原告缴纳滞纳金，故涉案租赁物2014年11月1日至2015年4月30日期间的租金34500元（5750元/月×6个月）应自2014年11月14日起计算滞纳金；2015年5月1日至2015年10月31日期间的租金34500元应自2015年5月14日起计算滞纳金；2015年11月1日至2015年11月30日期间的租金5750元应自2015年11月16日（2015年11月14日为周六，2015年11月15日为周日）起计算滞纳金。被告认为原告主张的滞纳金过高，考虑到原告自认被告逾期交租只存在利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，本院认为原告主张的滞纳金过高，酌情将原告主张的滞纳金计算标准降低为按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算。原告主张上述滞纳金计算至租金实际清偿之日止，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的滞纳金超出上述计算方式部分，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告柯皓于本判决生效之日起三日内向原告东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司支付2014年11月1日至2015年11月30日期间的租金74750元；
二、限被告柯皓于本判决生效之日起三日内向原告东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司支付迟延支付租金的滞纳金（2014年11月1日至2015年4月30日期间的租金34500元自2014年11月14日起；2015年5月1日至2015年10月31日期间的租金34500元自2015年5月14日起；2015年11月1日至2015年11月30日期间的租金5750元自2015年11月16日起；均按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%，计算至租金实际清偿之日止）；
三、驳回原告东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费收取为3460元，由原告原告东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司承担50元，由被告柯皓承担3410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长
审 判 长 欧泽林
人民陪审员 吴金媛
人民陪审员 吉海荣
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 陈桂朱
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。