广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第6号
上诉人（原审原告）：陈立艺
被上诉人（原审被告）：开平市雅怡物业管理有限公司祥龙分公司。
负责人：梁小帐，经理。
委托代理人：劳伟文，广东潭江律师事务所律师。
委托代理人：梁艳娟，广东潭江律师事务所实习律师。
上诉人陈立艺因与被上诉人开平市雅怡物业管理有限公司祥龙分公司（以下简称祥龙分公司）物业服务合同纠纷一案，不服开平市人民法院（2013）江开法民一初字第447号民事判决，向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年7月22日，陈立艺向原审法院提起诉讼，请求判令：祥龙分公司撤销《停车场管理规定》中“一个车位只准停泊一辆小车”的规定，并修改为“只要不超出车位范围，以及不影响其他车位正常使用的前提下，可停泊一辆小汽车和一辆摩托车”。主要事实和理由是：（一）祥龙分公司是陈立艺住宅小区的物业管理公司，陈立艺购买了本小区的A268车位，应当享有车位的使用权。但祥龙分公司以其《停车场管理规定》第九条规定“各车位的业主或使用人只可将车位用作停泊中小型客车及小汽车；所有大型车辆及摩托车、自行车均不得停泊于此车位中；每一车位只限泊车一辆”为由，只准陈立艺一辆小汽车停放于A268车位，禁止陈立艺同时停放另一辆摩托车。A268车位足以同时停放一辆小汽车和一辆摩托车，不超出房产证的红线范围以及没有影响到其他车位的正常使用，祥龙分公司的该条规定是严重侵害了陈立艺对A268车位的使用权。（二）祥龙分公司的《停车场管理规定》没有征得陈立艺同意和签订相关合约，是祥龙分公司单方提出的霸王条款。陈立艺在祥龙分公司提供的《开平汇景湾业主手册》中的《业主临时管理规约》上签名，只是祥龙分公司告知陈立艺其单方制定的有关规定，陈立艺作为确认收到而签名，并不表示同意所有的规定。由于《业主临时管理规约》不是一份合同，陈立艺的签名不能视为签约行为。
祥龙分公司答辩称，（一）《开平汇景湾业主临时管理规约》的制定符合法律规定，对全体业主具有约束力，全体业主应遵守相关的管理规定。（二）陈立艺购买车位时已同意“一个车位只能停放一台小车”的约定，其购房时已签署《车位使用管理服务规约》、《开平汇景湾业主临时管理规约》等文件，同意相关的小区管理规定。（三）根据《物业管理条例》第十一条规定：“制定和修改管理规约由业主共同决定。”陈立艺只是小区的一名业主，是否修改管理规约，应由全体业主共同决定。陈立艺单独通过诉讼方式要求祥龙分公司修改管理规约没有法律依据，故应驳回陈立艺的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：陈立艺于2013年1月购买了坐落于开平市三埠区车位。2009年9月1日开平市汇景湾物业发展有限公司（以下简称汇景湾发展公司）委托开平市雅怡物业管理有限公司对汇景湾小区进行物业管理，2010年12月1日开平市雅怡物业管理有限公司转委托祥龙分公司对汇景湾小区进行物业管理。祥龙分公司制定的《停车场管理规定》第九条规定：“各车位的业主或使用人只可将车位用作停泊中小型客货车及小汽车；所有大型车辆及摩托车、自行车均不得停泊于此车位中；每一车位只限泊车一辆。”陈立艺认为第九条规定侵犯了其车位使用权，故诉请祥龙分公司修改该条款。
原审判决理由和结果
原审法院认为：本案围绕的是应否修改小区停车场管理规定的问题，故案由应为物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；……，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”
陈立艺提供的《商品房买卖合同》，祥龙分公司提供的《汇景湾业主手册》、《商品房认购书》、《车位使用管理服务规约》、《物业管理委托合同》是合同当事人真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。上述证据表明双方之间存在物业管理关系。《汇景湾业主手册》是汇景湾小区业主的临时公约，陈立艺在手册中的签名表明祥龙分公司已履行了“明示义务”，陈立艺应接受临时公约的约束，包括遵守《停车场管理规定》第九条的规定。而且《商品房认购书》、《车位使用管理服务规约》也明确规定车位的使用限制，陈立艺对此签名确认，其亦应遵守合同的约定。此外，汇景湾小区并未成立业主委员会，陈立艺未能举证证明其修改停车场管理规约的请求已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故其请求祥龙分公司修改《停车场管理规定》第九条的规定，理据不足，应依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回陈立艺的诉讼请求。
本案受理费50元，由陈立艺负责交纳。
当事人二审的意见
陈立艺不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，支持陈立艺的原审诉讼请求。主要事实和理由是：（一）陈立艺在《汇景湾业主手册》签名只表示收到本手册，并不表示同意其中的内容，上述手册也不是合同，没有法律约束力。（二）《商品房认购书》虽然约定了关于车辆停放的规定，但只是初步意向，在最终签订的《商品房买卖合同》中已经进行了删除（因买受方认为此条款不合理和侵权），应以《商品房买卖合同》的内容为准。（三）《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”但汇景湾发展公司的《商品房买卖合同》中没有前期物业服务合同约定的任何内容，严重违反了《物业管理条例》。因此，开发商或物业管理公司单方制定的《停车场管理规定》不具有法律约束力。（四）本案的焦点在于《停车场管理规定》的第九条规定是否属于侵权条款。如果属于侵权条款，就理应无条件撤销，无需经过过半数业主同意。1、《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第五十四条第二款规定：“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《停车场管理规定》第九条的规定显失公平，陈立艺有权请求人民法院撤销。2、《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”车位的使用权归业主，建设单位的规定限制业主对车位的使用，明显属于侵权条款，理应撤销。
祥龙分公司答辩称：（一）陈立艺要求撤销《停车场管理规定》第九条规定毫无根据。1、《汇景湾业主手册》是汇景湾小区业主的临时公约，其中《停车场管理规定》是《汇景湾业主手册》的组成部分，陈立艺在手册中的签名表明祥龙分公司已履行了明示义务，陈立艺应接受临时公约的约束。而且《商品房认购书》和《车位使用管理服务规约》规定车位的使用限制，陈立艺对此签名确认，其应遵守合同的约定。2、《商品房认购书》约定，“本认购书作为甲乙双方权利义务的约定，与《商品房买卖合同》具同等法律效力。”即使《商品房买卖合同》中没有关于车位停车管理的具体约定，也并不影响《商品房认购书》中关于“一个小车位只能停放一台小车”的具体约定，《商品房认购书》与《商品房买卖合同》在车位使用方面并没有任何抵触，陈立艺应受《商品房认购书》的约束。（二）陈立艺认为《停车场管理规定》第九条属于侵权条款没有任何依据。1、《停车场管理规定》是汇景湾小区业主的临时公约的组成部分，汇景湾小区的买受人在购楼时均已在临时公约签名确认。2、《停车场管理规定》的内容合法，符合汇景湾小区全体业主的共同利益，没有侵害业主的个人合法权益。汇景湾小区小车停车场和摩托车停车场独立分开，有利于小区的正常管理，陈立艺提出《停车场管理规定》侵权没有依据。（三）根据《物业管理条例》第十一条的规定，制定和修改管理规约由业主共同决定。陈立艺只是小区的其中一名业主，无权单独提出本案的诉讼请求。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：陈立艺与汇景湾发展公司于2012年12月29日签订《商品房认购书》，约定陈立艺向汇景湾发展公司购买A268号车位，其中第六条第四款约定：本认购书作为双方权利义务的约定，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。本认购书条款与《商品房买卖合同》条款有抵触之处，以《商品房买卖合同》为准；双方还在备注栏处约定：一个小车位只能停放一台小车。双方于2013年1月11日签订《商品房买卖合同》，约定陈立艺向汇景湾发展公司购买A268号车位。
本院判决理由和结果
本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据双方当事人二审中的诉辩意见，本案争议的焦点是陈立艺诉请祥龙分公司修改涉案《停车场管理规定》第九条应否得到支持。
首先，陈立艺向汇景湾发展公司购买涉案车位时，在《商品房认购书》中约定一个小车位只能停放一台小车。该约定与《商品房买卖合同》具有同等的效力，而陈立艺与汇景湾发展公司签订的《商品房买卖合同》中没有约定车位的使用方式，故陈立艺在使用该车位时，应当受到《商品房认购书》中关于车位使用条款的约束。其次，祥龙分公司作为汇景湾小区的前期物业管理单位，依据业主向汇景湾发展公司购买车位时作出的约定，制定的《停车场管理规定》对业主具有约定束力，而且该《停车场管理规定》是为了便于车辆的分类管理，亦属合理，并无违反法律、法规及损害社会公共利益，故陈立艺作为业主，应当遵守该《停车场管理规定》。再次，陈立艺在购买涉案车位前，已经收到祥龙分公司制订的《汇景湾业主手册》，对该《汇景湾业主手册》中的《停车场管理规定》内容是清楚的，其仍然购买涉案车位并签订《商品房认购书》，表明其自愿接受《停车场管理规定》的约束。最后，根据我国《物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：……（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”的规定，如果要修改涉案《停车场管理规定》，应当由汇景湾小区的业主共同决定。综上理由，陈立艺以个人名义诉请祥龙分公司修改《停车场管理规定》第九条的规定，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陈立艺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈 健
代理审判员 赵 斓
二〇一四年一月十七日
书 记 员 尹焕好