北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07933号
上诉人（原审被告）吴树军，男，1966年1月26日出生。
委托代理人刘进荣，女，1966年7月25日出生。
被上诉人（原审原告）北京市建升物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区卧龙环岛南侧。
法定代表人姜凤娟，经理。
委托代理人佟彩燕，女，1973年6月3日出生，北京市建升物业管理有限责任公司职员。
委托代理人王非非，男，1988年4月29日出生，北京市建升物业管理有限责任公司经理。
上诉人吴树军因与被上诉人北京市建升物业管理有限责任公司（以下简称建升公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第2829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由法官江惠担任审判长，法官邢军、郑慧媛参加的合议庭审理了此案，本案现已审理终结。
建升公司在一审中起诉称：吴树军所有的涉案房屋，建筑面积109.39平方米，由建升公司负责提供物业服务。现吴树军拖欠建升公司2009年4月27日至2013年12月31日的物业费，共计9810.8元。建升公司曾多次派人催要，但吴树军至今仍未给付，故诉至法院，请求法院依法判令吴树军给付建升公司物业费9810.8元，支付建升公司因催缴物业费所用人工费1420元，支付拖欠物业费应缴纳的违约金6899.4元，并由吴树军承担本案诉讼费。
吴树军在一审中答辩称：房屋产权登记在吴树军名下，吴树军对涉诉房屋面积、欠缴物业服务费年度和欠费数额没有异议，但不认可人工费和违约金两项费用，吴树军没有见过有人上门催缴过物业费，并且建升公司因为没有履行相应的义务违约在先，所以不能向吴树军收取违约金。吴树军没有交纳物业服务费的原因是建升公司提供的物业服务不到位，吴树军家墙体和飘窗漏水，建升公司没有及时维修，邻居安装的空调室外机位置影响吴树军家正常生活，并且吴树军家住在一层不应当收取电梯费。
一审法院审理查明：吴树军系涉案房屋业主，该房屋建筑面积为109.39平方米。2008年4月26日，建升公司与吴树军签订《物业管理服务合同（高层）》。约定吴树军委托建升公司进行物业管理。收费项目及标准为：1.6元／平方米·月，其中管理费0.55元／平方米·月，绿化费0.05元／平方米·月，化粪池清掏费0.03元／平方米·月，共用设施维修费0.08元／平方米·月，公共部位小修费0.08元／平方米·月，保洁＋生活垃圾清运费0.06元／平方米·月，电梯费0.62元／平方米·月，公共秩序维护费0.13元／平方米·月。吴树军认可其2009年4月27日至2013年12月31日的物业费未交纳，共计9810.8元。
为进一步查清案件的事实，还原物业服务质量的真实情况，一审法院的工作人员先后三次以双方当事人到场和暗访相结合的方式去往建升公司提供物业服务的涉案小区进行现场勘查，并对勘查现场进行了记录。
一审庭审中，吴树军向一审法院提交照片证明小区的环境卫生维护不及时，垃圾随处可见；家中墙体和飘窗漏水影响了正常生活；邻居空调的室外机安装位置不对导致家中噪音较大，建升公司没有协调解决。建升公司对照片的真实性认可，并表示环境卫生一直在整改的过程中；房屋漏水是房屋的质量问题导致，但是物业公司已经尽到了相应的义务；空调的安装是业主个人行为，物业公司无权干涉。
一审法院判决认定：建升公司与吴树军签订的物业服务合同，不违反法律及相关规定，系有效合同。建升公司为吴树军居住的小区提供了相应的物业管理服务，吴树军作为物业管理服务的受益人理应及时履行向建升公司交纳物业管理费的义务。
根据吴树军陈述及建升公司同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况及提交的证据和一审法院工作人员的现场勘查情况看，建升公司在提供小区卫生、公共设施设备维护、修缮等项服务时确实存在不符合服务标准的情况。在调查走访的过程中，一审法院认为建升公司在物业服务的过程中存在以下几个问题：一是小区安保不到位，楼道外的防盗门长期处于破损状态并且无人维修，小区南墙有一百米的缺口直接与另一小区相连，并且岗亭内有时无保安值守；二是公共区域内的环境卫生打扫不及时，小区内随处可见被丢弃的垃圾，楼道内的小广告张贴较为严重；三是公共设施的养护和管理不到位，楼道内的灯泡和走线均裸露在外；四是小区绿化不到位，小区南墙附近有近一米多高的土坡一直无人处理，绿化带上有业主圈地种菜的现象。故一审法院酌情扣减物业服务费，扣减的标准为针对建升公司在物业服务过程中存在的问题，对物业服务费用中相应的绿化费、公用设施维修费、公共部位小修费、保洁＋生活垃圾清运费、公共秩序维护费酌情进行扣减。对于建升公司要求吴树军给付人工费、违约金的诉讼请求，因建升公司存在违约行为，业主不是无故拖欠，故对建升公司要求吴树军给付人工费、违约金的主张，一审法院不予支持。
针对吴树军在一审庭审中答辩称其住在一楼，建升公司不应该收取电梯费用，一审法院认为吴树军和建升公司签订了《物业管理服务合同（高层）》，合同上明确规定了电梯费为0.62元／平方米·月，吴树军作为完全民事行为能力人，其在合同上签字表明其认可电梯的收费标准，现其以住在一楼不应当收取电梯费进行抗辩缺乏相应的法律依据，一审法院对吴树军的主张不予采信。
应当指出，物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见应予以采纳，以促进小区物业管理水平和物业服务质量的提高。业主在庭审中陈述建升公司在安保、环境、设施和绿化方面长期存在问题，并且在之前的诉讼中这些问题也多次涉及，但建升公司并没有因此改进自己的物业服务水平。在一审法院现场勘查后，也发现业主反映的这些问题仍然存在，并且一审法院在每次现场勘查后，均会对小区存在的问题和业主普遍反映的情况与建升公司进行沟通，以促进建升公司提高物业服务水平和物业服务质量，但建升公司在每次现场勘查后的整改力度仍然不足，建升公司需要在今后的物业服务中完善自身的管理模式，从根本上解决物业服务的质量与物业费收费标准不匹配的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、吴树军于判决生效之日起7日内给付北京市建升物业管理有限责任公司2009年4月27日至2013年12月31日的物业费9025元；二、驳回北京市建升物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
吴树军不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：建升公司未尽到服务的义务，吴树军家外面环境太差，飘窗2008年就漏雨，墙体2009年开始渗漏，物业公司应当负责修理解决，且吴树军住一楼，不应支付电梯费。故请求：撤销一审判决，改判吴树军不予支付2009年4月27日至2013年12月31日的物业费，并由建升公司承担诉讼费用。
建升公司服从一审判决。其未向本院提供书面答辩状，庭审中其口头答辩称：同意一审判决。暖气漏水是因为房屋交付时造成的，是房屋质量问题，根据建筑法的规定应该由开发商或施工单位负责，建升公司作为小区服务单位，只能协调开发商对房子进行维修。关于卫生问题，小区墙被回迁居民给拆了，春季风比较大，建升公司与保洁员进行过沟通，加强卫生管理。关于电梯费用，物业合同中有明确规定，住在一楼不能成为不交物业费的理由。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有物业服务合同、照片、现场勘查录像、工作说明及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建升公司与吴树军签订的物业服务合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。建升公司为吴树军居住的小区提供了相应的物业管理服务，吴树军作为物业管理服务的受益人理应及时履行向建升公司交纳物业管理费的义务。现吴树军拖欠2009年4月27日至2013年12月31日的物业费不妥，故一审法院判决吴树军向建升公司交纳物业费并无不当。关于吴树军主张建升公司物业服务不到位的上诉意见，一审法院已通过现场勘验予以核实，并针对建升公司存在的问题对物业费进行酌减，本院对此予以确认。关于吴树军主张住在一楼因而不交纳电梯费的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于吴树军主张因墙体渗漏而不支付物业费的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。关于墙体渗漏问题，吴树军可通过合法途径另行解决，建升公司应发挥其作为物业服务公司的积极作用，提高服务质量，妥善解决业主的物业服务需求。综上，吴树军的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费127元，由北京市建升物业管理有限责任公司负担102元（已交纳），由吴树军负担25元，于本判决生效之日起7日内交纳。
二审案件受理费50元，由吴树军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 惠
审 判 员 邢 军
代理审判员 郑慧媛
二〇一四年六月十日
书 记 员 刘 旭