广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）象民初字第393号
原告桂林银行股份有限公司，住所地桂林市中山南路76号。
法定代表人王能，该公司董事长。
委托代理人邓小刚，该公司风险管理部经理。
委托代理人杨斌，该公司金融部经理。
被告闫达强。
被告谭启雪。
被告桂林博览园开发有限公司，住所地桂林市漓江路18号。
法定代表人王海涛，该公司总经理。
委托代理人张明云，广西君美律师事务所律师。
原告桂林银行股份有限公司（以下简称桂林银行）与被告闫达强、谭启雪、桂林博览园开发有限公司（以下简称博览园公司）借款合同纠纷一案，本院于2013年4月8日受理后，依法组成由代理审判员李付军担任审判长、人民陪审员杨武奎、牟琳组成合议庭，于2014年8月4日公开开庭审理了本案。代书记员毛宇雪担任记录。原告委托代理人邓晓刚、被告博览园公司委托代理人张明云到庭参加诉讼，被告闫达强、谭启雪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林银行诉称：原告和被告闫达强、谭启雪、博览园公司于2009年9月10日签订了一份《个人住房抵押借款合同》，该合同约定：贷款金额51.5万元，贷款期限180个月，初始贷款月利率3.465‰；按照本息还款法，每月偿还贷款本息3850.29元，被告闫达强、谭启雪用其位于桂林中软现代城1栋4-2-2号的房产为上述借款提供抵押担保；合同第十八条约定：被告博览园公司对合同项下被告闫达强、谭启雪债务承担连带责任；合同第二十四条约定贷款逾期后，原告按贷款利率的50%计收罚息。合同签订并办理房屋期权抵押登记相关手续后，原告依约发放了51.5万元贷款至被告闫达强的账户。此后，被告闫达强多次违约没有按月偿还贷款本息，原告多次催要借款无果，截止2014年2月20日，被告闫达强尚欠贷款本金405061.29元，利息4644.25元。被告的行为违反了上述借款合同的约定，为此，请求法院判决终止原被告双方编号为0909990302156号《个人住房抵押借款合同》，由被告闫达强立即归还原告贷款本金405061.29元，利息4644.25元；终止合同后，由被告闫达强按合同约定贷款利率的50%向原告支付罚息；确认原告对被告闫达强、谭启雪的位于桂林中软现代城1栋4-2-2号的房产享有优先受偿权；被告博览园公司对上述债务承担连带责任；本案诉讼费由被告共同承担。
原告桂林银行对其主张，在举证责任期限内向本院提供的证据如下：证据1、企业法人营业执照、组织机构代码证，证明原告的资格；证据2、《个人住房抵押借款合同》，证明原、被告之间存在借款关系，被告闫达强、谭启雪用其位于桂林中软现代城1栋4-2-2号的房产为上述借款提供抵押担保，被告博览园公司对被告闫达强上述借款承担担保责任；证据3、商品房买卖合同，证明被告闫达强、谭启雪与被告博览园公司之间存在房屋买卖的事实；证据4、闫达强借款申请书，证明被告曹春东向原告申请借款的事实；证据5、桂林市房屋期权抵押登记证明，证明被告闫达强、谭启雪用其上述所购房屋办理期权抵押登记的事实。
被告闫达强、谭启雪未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。
被告博览园公司辩称，对于原告所陈述的事实和理由没有异议，闫达强、谭启雪所购房产已经办理了期权抵押登记，原告是抵押权人，应首先以上述抵押物实现其债权，因为根据原、被告三方签订的《个人住房抵押借款合同》，既有物的抵押担保又有担保人保证，根据法律规定，担保人对物的担保以外的债权承担保证责任，所以本案原告应以担保物实现债权，在担保物不足以实现债权的情况下，我公司才承担责任。
被告博览园公司为其辩称在举证责任期限内向本院提供的证据如下：《商品房买卖合同》，证明被告闫达强、谭启雪向该公司购买房屋的事实。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告闫达强、谭启雪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。原告桂林银行及被告博览园公司提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，故本院对上述证据予以确认。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：2009年8月19日，被告闫达强、谭启雪作为买受人与被告博览园公司签订一份《商品房买卖合同》，向被告博览园公司购买桂林中软现代城1栋4-2-2号的房产。2009年9月10日，被告闫达强作为借款人（甲方）和原告桂林银行（乙方）、被告闫达强、谭启雪（丙方，抵押人）、被告博览园公司（丁方，担保人）签订了一份《个人住房抵押借款合同》，该合同约定：1、借款金额51.5万元；2、借款用途用于购买博览园公司开发的桂林市漓江路28号桂林中软现代城1栋4-2-2号房产3、借款期限180个月，从2009年9月28日至2024年9月27日止；4、贷款月利率3.465‰，贷款利息自贷款转存至甲方指定的账户之日起计算，在合同的有效期内，如遇利率调整，按中国人民银行有关规定调整，贷款人不再另行通知借款人；5、提款方式：甲方借款采取专项提取方式，按照本合同约定的用款计划划转入丁方在乙方开立的银行账户内；6、贷款的偿还：按照等额本息还款法，每月偿还贷款本息3850.29元，还本付息日期定为每月20日；7、甲乙双方的主要权利义务：甲方应按合同约定的还款计划和还款期限归还贷款本息，乙方应按合同约定期限及时发放贷款；8、乙方经审查，同意接受丙方以本合同所指房产做抵押；9、丙方抵押物基本情况，房产坐落于桂林市漓江路28号桂林中软现代城1栋4-2-2号，房屋建筑面积159.61平方米……11、抵押担保的范围：贷款本金及利息，借款人应支付的违约金、罚息、损害赔偿金及实现贷款债权和抵押权的费用……17、经乙方审查，同意丁方为甲方所贷款项提供保证担保；18、本合同的保证方式为连带责任担保，丁方对本合同项下甲方债务承担连带责任，如甲方没有按照借款合同约定履行其债务，乙方有权直接要求丁方承担保证责任，丁方应在接到乙方《催收到（逾）期贷款通知书》之日起十个工作日内履行清偿义务；19、保证担保的范围：贷款本金及利息，借款人应支付的违约金、罚息、损害赔偿金及实现贷款债权和抵押权的费用；20、保证期间：自本合同生效之日起至办好《房屋他项权证》为止；……24、违约责任：……（2）甲方未按本合同规定归还全部贷款本息或未按合同约定分次还款计划清偿的贷款为逾期贷款，乙方有权对逾期贷款在逾期期间按贷款利息上浮50%计收罚息；（3）在合同有效期内，甲方或丙方发生下列情况之一的，乙方有权停止发放尚未拨付的贷款、提前处理抵押物实现抵押权，并通过提前行使担保债权或其他方式提前收回已发放的贷款本息：连续三个月没有偿还贷款本息的……。2009年9月23日，被告闫达强、谭启雪用其购买的位于桂林市漓江路28号桂林中软现代城1栋4-2-2号房产在房产管理部门办理了编号为2009-489号《桂林市房屋期权抵押登记证明》，该证明记载：闫达强、谭启雪用漓江路28号桂林中软现代城1栋4-2-2号房产向桂林银行抵押借款，抵押权利价值736919元，抵押设定日期2009年9月28日，抵押约定期限为2009年28日至抵押物所担保的债务全部清偿完毕。2009年9月28日，原告依约发放了贷款51.5万元贷款至被告闫达强的账户。截止2014年2月20日，被告闫达强尚欠贷款本金405061.29元，利息4644.25元。自2014年2月20日被告闫达强欠款后，原告即电话通知其及时归还所欠款项，但被告闫达强已无法联系，原告于2014年4月8日起诉至本院。
另查明，原告桂林银行股份有限公司原名称为桂林市商业银行股份有限公司，2010年11月1日变更为现在名称。
本院认为，原告桂林银行与被告闫达强均为民事平等主体，双方在平等、自愿基础上签订的《个人住房抵押借款合同》合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行其应尽的合同义务。现原告依约发放了贷款，而被告闫达强自2014年2月20日中断按月偿还贷款后，截止本院开庭审理本案已五个多月拒付贷款本息，原告有权依照约定解除合同，原告终止其与借款人即本案被告闫达强之间的《个人住房抵押借款合同》并归还其贷款本金405061.29元，利息4644.25元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；被告曹春东自2014年2月20日后就停止履行按月偿还贷款及利息的义务，违反了双方上述合同“甲方未按本合同规定归还全部贷款本息或未按合同约定分次还款计划清偿的贷款为逾期贷款，乙方有权对逾期贷款在逾期期间按贷款利息上浮50%计收罚息”的约定，在原告解除上述合同后，被告闫达强应按照合同约定自2014年2月20日逾期还款之日起按贷款利率的50%向原告支付罚息，原告的此项诉讼请求依据充分，本院予以支持；被告闫达强、谭启雪用其所购买的桂林市漓江路28号桂林中软现代城1栋4-2-2号房产为被告闫达强的上述借款提供抵押担保，并于2009年9月23日进行了房屋期权抵押登记。上述《个人住房抵押借款合同》中抵押担保的相关约定自2009年9月28日生效后，原告即对上述房屋享有优先受偿权，本院对此予以确认；被告博览园公司在上述《个人住房抵押借款合同》作为连带责任保证的保证人签名，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外债权承担保证责任”的规定，被告博览园公司应当在上述抵押房产不足以实现原告债权的情况下对被告闫达强的上述债务承担连带清偿责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款、第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告桂林银行股份有限公司与被告闫达强之间的《个人住房抵押借款合同》，被告闫达强偿还原告贷款本金405061.29元及利息4644.25元（此利息为计算到2014年2月21日之利息，其后利息按照双方《个人房产抵押贷款合同》约定计算至上述借款本金实际清偿完毕之日止）；
二、在原、被告解除上述合同后，被告闫达强以应还贷款405061.29元为本金，自2014年2月21日起至本案生效判决规定的履行期限最后之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的50%向原告桂林银行股份有限公司支付罚息；
三、原告桂林银行股份有限公司对被告闫达强、谭启雪所购买的位于漓江路28号桂林中软现代城1栋4-2-2号房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利；
四、被告桂林博览园开发有限公司在上述抵押房产不足以实现原告桂林银行股份有限公司债权的情况下对被告闫达强的剩余债务承担连带清偿责任。
本案诉讼费7546元、公告费3020元，以上共计10566元（原告已预交），由被告闫达强、谭启雪负担。
以上判决各项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付延迟履行期间的利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7546元【户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行】，上诉于桂林市中级人民法院。提交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李付军
人民陪审员 杨武奎
人民陪审员 牟 琳
二〇一四年八月四日
代书 记员 陆旻琦