广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠横法民初字第207号原告：李碧林，男，1973年10月10日出生，汉族，住珠海市香洲区，委托代理人：李四明，广东显德律师事务所律师。委托代理人：王强凤，广东显德律师事务所实习律师。被告：区祖儿，女，1987年9月14日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。委托代理人：杨哲，北京市东元（广州）律师事务所律师。原告李碧林诉被告区祖儿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告李碧林的委托代理人李四明、被告区祖儿的委托代理人杨哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李碧林诉称，2014年3月21日，原告和被告签订《房地产买卖合同》，合同约定被告将其位于珠海市××路××房的房产（房产证号码：粤房地产权证珠字第××号）以2545350元的总价转让给原告，首期款为60万元，被告自合同签订之日起15天内办理过户手续，在房地产登记在原告名下之日原告付清尾款。同时合同还约定被告逾期未办理过户手续，原告有权要求被告退还首期款，且按每日2‰的标准支付违约金。此外，被告还应承担原告为实现债权支出的处理费用（包括但不限于律师费、误工费、交通差旅费、诉讼、评估、拍卖、房屋交易税等）。合同签订当天，原告按约定向被告支付了首期款60万元。被告收款后未按合同约定期限办理所售房屋的过户手续，亦拒绝退还首期款60万元。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告退还购房首期款60万元；3、被告向原告支付逾期退还购房首期款的违约金（以60万元为基数，按银行同期同类贷款年利率6%的四倍标准，自2014年4月6日起计算至被告付清之日止，暂计至2015年3月17日共345日的违约金为136109元）；4、判令被告向原告支付原告为实现债权支付的处理费用1万元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。原告李碧林向本院提交了如下证据：1、房地产买卖合同；2、收款收据；3、中国工商银行交易凭证；4、房地产权登记表；5、委托代理合同及代理费发票。被告区祖儿辩称，首先房产合同不是双方真实意思表示，房产合同只是被告夫妻向案外人林建波借款，应林建波的要求为保证还款而签署的房地产买卖合同，从合同第四条可以看出来。当时借款为人民币80万元，一份房产合同60万元的保证，另外与邓华军签署了20万元的借据，本案的被告从未与原告洽谈过购买本案房产合同项下房屋的任何事宜。在借款发生后，被告夫妇按实际借款人林建波的要求，于2014年3月21日从被告本人工商银行卡号62×××22转入实际借款人林建波工商银行珠海分行营业部62220XXX565人民币32000元作为还款，之后于2014年5月23日、6月28日、8月5日及2015年1月14日分四次分别转账还款每次32000元，当时向林建波借款是由工商银行拱北支行的行长介绍的，因为相信林建波，所以在签署借款协议时是按林建波的要求，以房地产买卖合同的形式写了借款保证，实际上没有房地产买卖的事实。因此，原告用房地产买卖合同起诉被告，被告认为证据不足，与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告区祖儿未向本院提交证据。经审理查明，2014年3月21日，原告和被告签订《房地产买卖合同》，合同约定被告将其名下位于珠海市××路××房的房产转让给原告，转让价格为2545350元，自合同签订之日起2个工作日，被告将涉案房产的房产权证、购房发票等相关证件交予原告保管，原告向被告支付首期款人民币陆拾万元整，被告应于本合同签订之日起15天内办理完毕所有过户登记所需办理的事宜。如果被告在过户期限届满之次日退回了所收全部款项，则原告不可强令被告履行过户手续。合同第五条（违约责任）约定过户期限届满后，被告不与原告办理过户手续又不退换全部款项给原告的，原告有权选择要求解除合同退还全部款项，或要求继续履行合同，确认该房产归原告所有并办理过户登记，无论原告要求解除合同还是继续履行，原告均有权要求被告支付违约金，违约金每日按照已收款的2‰支付，直至退还全部房款或者过户登记至原告名下止，并要求被告承担原告为实现债权而支出的处理费用（包括但不限于律师费、误工费、交通差旅费、诉讼、评估、拍卖、房屋交易税等）。同日，原告通过中国银行向被告转账支付款项人民币陆拾万元整。被告出具《收款收据》一份，内容如下：本人区祖儿收到买方李碧林交来的二○一四年三月二十一日签订的《房地产买卖合同》项下的首期转让款人民币陆拾万元整。2014年1月31日，原告和广东显德律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告因与被告房屋买卖合同纠纷一案，委托广东显德律师事务所代理，代理费为人民币壹万元。本院认为，被告区祖儿是澳门特别行政区居民，本案属于涉澳房屋买卖合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。由于本案合同履行地在广东省，依照《中华人民合同法民事诉讼法》第二百六十五条之规定，本院作为合同履行地有涉澳案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。因合同履行地在广东省，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，本院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，确定本案适用中华人民共和国内地实体法。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。双方签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同自双方签字之日起生效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，当事人应当按照约定全面履行自己义务。本案中，被告未在合同约定期限内将房屋过户至原告名下，其行为已构成违约，原告有权按照双方约定的违约条款向被告主张违约责任。在被告构成违约且原告和被告约定违约责任包含解除合同的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，本院对原告提出的解除合同并退还已付全部60万元款项的主张予以支持。对于原告主张的违约金，因双方合同约定的违约金计算方法为以已收款为基数，按每日2‰计算，而原告起诉要求的按照每年24%计算的标准低于约定标准，这是原告自行处分权利的行为，本院对原告这一主张予以支持。据此，本院确定本案违约金计算方法为：以人民币60万元为基数，从2014年4月6日计算至实际付清之日止。对于原告要求被告支付的律师费10000元，因双方合同约定的违约责任中包括了律师费，本院对原告这一主张予以支持。对于被告提出的本案系因借款引起并非房屋买卖合同的主张。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，被告应对自己的主张承担举证责任。而在本案中，被告未能提供证据予以证明，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，确定由被告承担举证不能的后果，故对被告的这一主张不予支持。综上，依照《中华人民合同法民事诉讼法》第二百六十五条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告李碧林与被告区祖儿于2014年3月21日签订的《房地产买卖合同》；二、被告区祖儿于本判决生效之日起十五日内向原告李碧林退还购房首期款人民币60万元并支付违约金（违约金计算方法为：以人民币60万元为基数，按每年24%的标准，自2014年4月6日起计算至被告付清之日止）；三、被告区祖儿于本判决生效之日起十五日内向原告李碧林支付律师费1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费5631元、保全费4250元，由被告区祖儿负担。如不服本判决，李碧林可在判决书送达之日起十五日内，区祖儿可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  葛阳辉二〇一五年十二月三十一日书记员  纪畅潼