辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终1095号
上诉人（原审原告）：沈阳市第二十三中学（沈阳市南昌初级中学），住所地沈阳市和平区民族南街***号。
法定代表人：王欣强，系该中学校长。
委托诉讼代理人：刘大伟，系辽宁同方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马畅，系辽宁同方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：沈阳格林豪森房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区怒江北街15号。
法定代表人：陈广生，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：范君，男，汉族，1972年9月6日出生，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：任全林，男，汉族，1966年4月18日出生，系该公司工作人员。
上诉人沈阳市第二十三中学（以下简称二十三中学）和上诉人沈阳格林豪森房地产开发有限公司（以下简称格林豪森公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院做出的（2016）辽0102民初3571号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
格林豪森公司上诉请求：请求撤销原审判决第一、二、五、六项。理由：我方签订合同时以为是完全产权，结果办理产权变更时发现还要交房改费，因此要求二十三中学承担房改费；另外，合同约定我方给二十三中学回迁一处商业用房，这座房屋我方已经多次催促二十三中学收房，但对方一直拒绝收房，导致房屋一直未交付完成，这个责任不在我方，不应判我方赔付差价款和迟延交付的违约金。
二十三中学辩称：被拆迁的房屋我方有产权。双方在签订协议书前格林豪森对产权情况进行详细调查，格林豪森是一个专业的房产公司，与我方签协议时将各项条件阅的很清楚，格林豪森称不清楚我方教学楼的产权情况是自己没有注意到谨慎义务，应该自己承担责任。提供房屋不符合合同第1.3条约定，提供的房屋是夹层，不是正常楼层，不具有正常使用功能，我方不能接收。一审评估报告载明是消防管道距离地面只有2.197米。
二十三中学上诉请求：评估报告关于夹层价值损失的评估价值过低，与市场价格有差距，但我方没有证据。
格林豪森公司辩称：不同意给付差价。
二十三中学一审诉讼请求：1、判令被告支付291682元和自2016年3月10日起至实际履行完毕之日止的违约金（按同期商业银行贷款基准利率计算）；2、判令被告支付自2006年2月16日起至实际履行完毕之日止的违约金（每日为2000元，暂计至2015年11月16日，共计7110000元）；3、判令被告继续履行《拆迁补偿协议书》。
一审法院认定事实：2004年10月27日，原沈阳市光荣中学（乙方）与被告（甲方）签订《拆迁补偿协议书》一份，约定被告自筹资金对位于和平区十三纬路41号地块以开发形式进行改造。该协议书第一条约定“（一）经双方商定同意以产权置换的方式进行拆迁安置......乙方实有产权335平方米，为砖混及砖木结构商业用房，甲方同意以新建项目中商业用房335平方米作为给乙方产权调换的商业用房。甲方新建项目中商业用房为框架结构，价值高于乙方现有商业用房，双方商定以相同面积置换，不找差价。（二）......甲方不应对乙方现有无产权房屋246平方米进行补偿。考虑到支持教育事业发展，甲方同意捐赠给乙方120平方米商业用房。（三）甲方于2006年2月15日（从腾迁完毕之日起12个月），向乙方提供产权置换商业用房建筑面积455平方米（还产权335㎡，捐赠120㎡），位于新建商业用房为止。在乙方停止被拆迁房屋经营活动的一年时间内，甲方根据《办法》规定给予乙方经营损失补偿。依据《办法》第四十二条，甲方承担市光荣中学校办企业沈阳市中达机电经销部如下费用：1、货物运输和设备的拆装费2万元。2、补偿异地恢复供水、供电、供热、供气、排水、通信等原生产规模的配套设施费2万元。3、给予市光荣中学校办企业过渡期间补偿费50元/每月每平方米，按335平方米产权面积计，12个月补偿为201000元。按该企业前两年税后利润总额253408.67元的20%（以税务或审计部门出具的审计报告为准）给予经营利润补偿50682元。上述各项补偿款项合计291682元到乙方账户时协议生效......（五）......约定生效后，协议约定的土地证范围内建筑物产权转为甲方所有，乙方应向甲方提供土地证、房产证等相关手续，其拆除工作由甲方负责并自行办理拆迁手续，承担所发生的全部费用及责任......（七）乙方如在2005年1月15日未能向甲方交付地块影响甲方拆迁施工，甲方将顺延交付回迁安置用房的时间。如果因甲方原因造成延期交付会签安置用房时，甲方承担相应责任，将按超期时间每月2万元付给乙方补偿金......”。合同签订后，原光荣中学将案涉地块及地上房屋交付被告，被告对该地块进行开发改造。被告所建房屋于2006年12月15日竣工验收。另查，2006年10月，原光荣中学向被告发出《关于回迁安置情况的解决意见》的书面材料，对被告所提供的回迁房屋提出异议，认为被告提供的房屋举架低矮、不是“商业用房”，被告应提供符合协议约定的房屋。同时要求被告按照每天2000元的标准进行补偿，直至被告提供符合协议约定的房屋为止。又查，2012年10月30日，沈阳市和平区机构编制委员会下发《关于区教育局所述事业单位清理整顿方案的批复》（沈和编办发【2012】29号），将沈阳市光荣中学并入沈阳市第二十三中学。
再查，被告提供回迁房屋的地址为沈阳市和平区十三纬路37号甲2（夹层），建筑面积为504.22平方米。又再查，2015年6月1日，沈阳市和平区教育局委派周冶平等三人赴被告处交涉上述回迁房屋的相关事宜。还查，案涉房屋现空置，原告认为该房屋不符合约定交付条件而未予接收。案件审理过程中，本院于2016年11月25日赴沈阳市城市建设档案馆调取案涉房屋所在建筑的设计图、竣工图及规划许可证通知书。在设计图中，图示案涉房屋所在建筑的商业部分为5层，各层层高在4.1米-4.3米之间；竣工图中，图示案涉房屋所在建筑的商业部分为6层，各层层高在3米-4.2米之间，而其中案涉房屋的层高为3米。又于2017年1月6日赴案涉房屋现场勘查并进行同步录音录像。另外，经原告申请，本院委托鉴定机构对案涉房屋与同楼非夹层商业用房的价值差额进行鉴定，并由鉴定机构出具了鉴定报告。该鉴定报告中载明案涉房屋和平区十三纬路37甲2（夹层）地面至楼板高度为2.822米、地面至过梁高度为2.388米、地面至消防管线高度为2.197米。作为评估参照对象的同楼非夹层和平区十三纬路37甲3房屋地面至楼板高度为3.916米、地面至过梁高度3.433米、地面至通风管道高度为2.740米。鉴定结果为：和平区十三纬路37甲2（夹层）房屋单价为10670元/平方米；同楼非夹层和平区十三纬路37甲3房屋单价为12230元/平方米；差额为1560元/平方米。对于被告提供的2007年6月20日刊有要求原光荣中学收房的《通知》的《沈阳日报》，因该报纸确系当时公开出版发行，能够证明被告当时登报公告的事实行为，故对该证据的证明效力，本院予以确认。对于原告提供的格林SOHO大厦业主入住文件、办理入住通知、入住房屋验收记录，因该组证据系案外人办理入住材料，与本案不具有关联性，故对该组证据的证明效力，本院不予确认。对于被告提供的收款收据，因该收据上所载收款事由不能证明与案涉《拆迁补偿协议书》有关，故对该份证据的证明效力，本院不予确认。对于被告提供的物业公司的催款函，因案涉房屋物业费问题与本案不具有关联性，故对该份证据的证明效力，本院不予确认。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照合同约定全面履行合同义务。原光荣中学与被告签订的《拆迁补偿协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。因沈阳市光荣中学已于2012年10月并入原告，故上述协议所涉权利义务均应由原告承继。对于原告主张的要求被告按照上述《拆迁补偿协议书》第一条第三项约定给付补偿款291682元及利息的诉讼请求，因被告未按合同约定向原告支付该笔补偿费用，显系违约，应当承担违约责任，被告应按合同约定给付该笔补偿款，并赔偿相应利息损失。同时，因合同中并未对该笔补偿款的给付时间进行约定，故原告可随时向被告主张该笔款项。而被告所提交的沈阳市和平区教育局介绍信能够证明该局曾于2015年6月1日派员与被告就案涉房屋的接收事宜进行过协商，鉴于原告系事业单位法人的特殊身份，该局又系原告上级行政主管部门，其能够代表原告行使相应权利，原告当庭对该局派员协商的行为又未予以否认，故可以认定原告曾于2015年6月1日向被告主张过上述协议书中约定的各项权利，也即可以认定原告在2015年6月1日始向被告主张上述补偿款291682元，故该笔补偿款利息的起算时间应从2015年6月1日起至实际给付之日止，以291682元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算。对于被告提出的原告应给付其垫付的办理被拆迁房屋的产权证书费用397035.4元，并抵销原告上述补偿费的抗辩理由，因原告对该笔费用并不认可，且被告并未就此费用提出反诉，故无法确定是否应由原告承担该笔费用及数额，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳，被告可另行主张权利。对于原告要求被告三日内交付位于沈阳市和平区十三纬路37甲2（夹层）、面积为504.22平方米的房产，并以455平方米为标准补偿原告夹层与非夹层（标准层）的价格差额，并承担房产过户的全部税费的诉讼请求，因上述协议约定的回迁房屋的建筑面积为455平方米，而被告拟交付的房屋面积为504.22平方米，且被告仅愿意交付该房屋455平方米的面积，剩余面积由其保留，虽合同约定的回迁面积为455平方米，但由于被告现仅能提供案涉房屋给原告，其余房屋均已售罄，同时考虑到原光荣中学签订上述协议所含有的原告对回迁房屋享有完全的占有、使用、收益、处分的权利，以及在权利行使时不应受到额外限制的实质内涵的合同目的，结合案件实际情况，本院认为应由原告取得案涉房屋建筑504.22平方米的全部产权为宜，对于超出合同约定的49.22平方米，原告应按鉴定报告中的案涉房屋评估价格进行计算，作为购买该49.22平方米的房款，该笔房款数额为525177.4元（49.22平方米×10670元/平方米）。对于办理案涉房产产权登记所涉全部税费承担的问题，因上述协议约定被告承担455平方米房屋的产权证的全部税费，虽案涉房屋面积为504.22平方米，但原告接收超过协议约定面积的房屋系被告原因导致，故案涉房屋面积虽然超过协议约定面积，但办理案涉房屋产权登记的全部税费仍应由被告承担。对于原告主张的要求被告补偿因回迁房屋系夹层与非夹层（标准层）房屋的价格差额的诉讼请求，虽案涉《拆迁补偿协议书》没有约定回迁房屋的层高，但约定了回迁房屋用途为商业用房，根据被告提供的《商品房销售面积审核分层分户表》及原告提交的案涉房屋网上查询信息，均显示案涉房屋为夹层，在建筑行业中夹层房屋与自然层房屋并非同一概念，建筑夹层一般是位于两自然层之间的楼层，是房屋内部空间的局部层次，建筑外观仅能看见自然层而无法看见夹层，夹层一般功能定位为布置专用的管线和设备。从调取的案涉房屋所在建筑的设计图纸和竣工图纸来看，案涉建筑商业部分原设计为5层，但在建设时更改为6层，并按此更改竣工验收。而案涉建筑《建设工程规划许可证》通知书及《建设工程规划许可证内容变更通知书》中批准的商业用房的层数仍为5层。同时，原设计各层层高在4.1米-4.3米之间，更改后的各层层高在3米-4.2米之间，而其中案涉房屋的层高为3米。另外，经鉴定机构测量，案涉房屋地面至楼板高度为2.822米、地面至过梁高度为2.388米、地面至消防管线高度为2.197米，与当时适用的《住宅设计规范》（GB50096-1999)中规定的住宅层高与净高的标准“卧室和起居室的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米”进行比较，可见案涉房屋净高与住宅净高最低标准相近，局部净高与住宅局部净高最低标准相差无几。同时，结合案涉房屋举架之内没有独立完整窗户，采光较差等情况，可以认定案涉房屋并非一般认知意义上的商业用房，在案涉《拆迁补偿协议书》没有对交付标准进行明确约定的情况下，该房屋不符合有关商业用房交付标准的交易习惯，对于原告要求补偿案涉房屋中455平方米面积与非夹层（标准层）房屋的价格差额的诉讼请求本院予以支持，补偿数额为709800元（455平方米×1560元/平方米）。对于原告要求被告支付从2006年2月16日起至实际履行完毕之日止的违约金的诉讼请求，如上所述，被告在案涉房屋竣工验收后虽然通知原光荣中学接收房屋，但该房屋并非一般认知意义上的商业用房，在双方没有对回迁用房交付标准进行约定的情况下，不符合商业用房交付标准的交易习惯，原告有权拒绝收房，被告至今未能交付回迁用房的行为，显系违约，应当承担违约责任，因上述《拆迁补偿协议书》中约定了逾期交付房屋违约金的计算标准，故应依协议书约定的每月20000元进行计算。由于协议书约定的房屋交付时间为2006年2月15日，该日即为被告违约之日，但因原光荣中学及原告除在2006年10月、2015年6月1日及2016年3月9日的起诉之日向被告主张过违约责任外，原告并无证据证明在2006年10月至2015年6月1日期间向被告主张过违约责任，故原告主张的2006年2月15日至2013年5月31日期间的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，本院不予保护。因被告违约行为持续至今，逾期交房违约金又系按月计算，每月均产生新的逾期交房违约金，故对原告主张的2013年6月1日至实际交付房屋之日止的违约金，本院予以支持，计算标准为每月20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第六十一条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告沈阳格林豪森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市第二十三中学（沈阳市南昌初级中学）拆迁补偿款291682元；二、被告沈阳格林豪森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告沈阳市第二十三中学（沈阳市南昌初级中学）拆迁补偿款的利息，以291682元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2015年6月1日起至实际给付之日止；三、被告沈阳格林豪森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告沈阳市第二十三中学（沈阳市南昌初级中学）交付沈阳市和平区十三纬路37甲2（夹层）房屋，并协助其办理产权登记手续至原告沈阳市第二十三中学（沈阳市南昌初级中学）名下，同时承担办理产权登记时的全部税费；四、原告沈阳市第二十三中学（沈阳市南昌初级中学）于本判决生效之日起十日内向被告沈阳格林豪森房地产开发有限公司支付超出回迁面积部分的房款525177.4元；五、被告沈阳格林豪森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告沈阳市第二十三中学（沈阳市南昌初级中学）补偿因交付房屋为“夹层”的房屋价值损失709800元；六、被告沈阳格林豪森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告沈阳市第二十三中学（沈阳市南昌初级中学）支付逾期交房违约金，以每月20000元为标准，从2013年6月1日起计算至实际交付房屋之日止；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；七、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费29038元，原告已交31806元，由原告沈阳市第二十三中学（沈阳市南昌初级中学）承担14519元，被告沈阳格林豪森房地产开发有限公司承担14519元，剩余2768元，退还原告；鉴定费40000元，由被告沈阳格林豪森房地产开发有限公司承担。
二审中，格林公司提供2017.9.29该公司向二十三中学发出的通知单要求二十三中学收案涉房屋；邮寄通知单回执2份，证明其按照一审判决履行了催收义务，违约金不应继续计算，二十三中学认为，由于格林公司提出了上诉，2017.9.29一审判决尚未生效，因此二十三中学无法接收。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，光荣中学与格林公司签订的拆迁补偿协议书系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用原则认真履行。
关于格林公司提出的应以其花费的39.7万元房改费抵顶其按照拆迁协议书第一条第三项应付的经济补偿约29万元的主张，格林公司认为其在签订协议时不清楚二十三中学对诉争房屋不具有完全产权，因此多花费了房改费，本院认为，格林公司作为具有房地产开发资质的企业法人单位，对房屋产权相关法律法规和政策应当具备较深的了解，涉案被拆迁房屋的所有权证存根上显示房屋所有权性质为拨用，并非全部自有，格林公司在签订协议时应当对此全面了解，在此基础上双方所签订的协议中并未约定由二十三中学承担该笔房改费，格林公司现要求二十三中学承担该笔费用并无事实和法律依据，本院不予支持。
关于格林公司所称不应判令其支付置回迁房屋的价值损失及迟延交付回迁房屋违约金问题，二十三中学被拆迁房屋原系校办工厂，根据原审委托做出的评估报告，格林公司交付的回迁房屋顶部有大量消防管道，造成举架过低，二十三中学称一些机器设备无法运进，无法正常使用，且拆迁合同约定格林公司应当为回迁应提供一处商业用房，按照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”规定，格林公司也承认系因为考虑到被拆迁房屋比较破旧，而选择这样一处房屋回迁给二十三中学，显然违背拆迁合同第一条（二）款所约定的“为了支持教育事业发展”这样的目的，考虑到二十三中学使用回迁房屋也是为了公共教育事业，格林公司的做法有违诚信，也不利于教育事业发展，因此原审判决判令格林公司支付差价款和赔偿逾期交房违约金也并无不当。格林公司虽然在一审宣判后又发函给二十三中学要求其接收房屋，但由于格林公司同时也提出上诉，导致一审判决未能生效，因此格林公司不应以此为由拒绝赔付违约金。
关于二十三中学提出差价评估金额过低问题，因并未提供证据，故对其主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
沈阳格林豪森房地产开发有限公司缴纳的二审案件受理费29038元，由其自行负担；沈阳市第二十三中学缴纳的二审案件受理费29038元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 相 蒙
审判员 陈 铮
二〇一八年三月二十三日
书记员 张鑫桐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。