广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民三初字第103号
原告：江门市益威物业服务有限公司，住所地广东省江门市。
法定代表人：舒兆洋。
委托代理人：赵淑爱、黄彩红，均是该公司员工。
被告：梁伟津，男，1978年7月11日出生，住江门市蓬江区。
原告江门市益威物业服务有限公司（以下简称益威公司）诉被告梁伟津物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄彩红到庭参加诉讼。被告经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年1月15日，原告与江门市某某某住宅小区业主委员会（以下简称某某某业委会）签订《某某某小区物业服务合同》。原告于2011年1月16日正式履行协议并进驻某某某小区接管本小区的物业服务工作，为本小区全体业主提供物业服务。协议书约定原告为该小区提供物业服务，住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米0.5元；物业服务费按每季度预收，逾期缴纳的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金（违约金）；协议书还对其他相关事项作了约定。协议书成立之日，原告即为该小区提供物业服务。被告是该小区的业主之一，已接受了原告为其提供的物业服务，根据其房屋面积94.96平方米，应支付物业服务费为每月47.5元，2011年1月16日至2012年12月31日的（共23.5个月）物业服务费为1116.3元，但至今未支付给原告。原告多次催收均未果。原告认为，原告为被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业服务费，被告拒不支付的行为构成违约，应当承担向原告支付物业服务费及违约金的违约责任。据此，请求法院判令：1、被告支付拖欠2011年1月至2012年12月（共23.5个月）管理费1116.3元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额3‰的标准收取，从发生起至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）2327.2元，合计3443.5元；2、被告支付本案诉讼费用。
原告在举证期限内提供的证据有：
证据1.《某某某小区物业服务合同》1份，证明2011年1月16日，某某某业委会与原告签订物业服务协议书的事实，及经某某某业委会代表业主同意，选聘原告为该小区提供物业服务，约定有关的服务内容及收费标准。
证据2.《关于小区聘请物业服务公司的公告》1份，证明某某某业委会正式聘请原告为本小区的物业服务公司，并由白沙街道办备案批准。
证据3.《某某某小区业主委员会换届公示》、《某某某小区业主自治管理委员会成员及职务名单的公示》、《祝贺某某某小区业主委员会换届成功资料》各1份，证明某某某小区于2010年12月28日业委会换届的事实，且由白沙街道办予以审批备案。
证据4.《关于处理某某某小区物业管理相关事宜的函》1份，证明前一届小区的物业服务公司与本小区业主仍有未结清的物业服务费及相关公共费用。
证据5.《某某某业主会议签到表》1份，证明小区召开业主大会的事实，选举新的业委会班子事宜。
证据6.《某某某小车辆出入试行服务方案》1份，证明原告为解决小区存在停车难的问题所做的整改方案。
证据7.《某某某停车场使用投票统计结果》1份，证明原告对小区所做的停车方案通过小区全体业主的意见征询后所得的结果，是大多数表示同意的。
证据8.《委托书》、《小区车辆停放管理服务方案》及车位分布图，证明小区业委会同意并委托原告按方案为小区的停车方案执行管理。
证据9.《某某某小值班室迁移申请》1份，证明原告征得小区业委会同意将小区原保安值班室予以迁移的事实。
证据10.《关于道路广角镜的安装申请》及《规划图》各1份，证明原告征得小区业委会同意在小区内安装广角镜的事实。
证据11.《照片》16张，证明原告为小区提供了车位、车库、绿化带的清洁卫生和保安等物业服务的事实。
证据12.其他资料，证明原告为小区进行了相关的物业管理服务方面工作的事实。
证据13.《终止合同》1份，证明原告已于2012年12月31日与被告终止物业服务合同。
证据14.通知（催收费），证明原告在为某某某开展物业服务期间对拖欠物业费的业主张贴了催交物业费的通知的事实。
证据15.房地产权证存根及业主的身份证复印件，证明涉案房屋是被告所有的。
被告没有到庭，没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。
经审理查明，2011年1月15日，某某某业委会与原告益威公司签订《物业服务协议书》，协议书约定：甲方（某某某业委会）选聘乙方（益威公司）为某某某小区的全体业主和物业使用人提供物业管理服务；物业服务费收费标准为：普通住宅按建筑面积每平方米0.5元／月，小车停放服务费每辆50元／月，摩托车停放服务费每辆10元／月；物业服务费按物业建筑面积按每季度预收，逾期不交费则乙方可按每逾期一天加收千分之三的滞纳金；合同期限为2011年1月16日起至2014年1月15日止。在签订上述协议书时，某某某业委会向原告提供了该业委会2011年1月完成换届并备案的公示文件、业主会议签名表、向全体业主告知已聘请益威公司进行物业管理服务的公告等资料。
签订上述《某某某小区物业服务合同》后，原告于2011年1月16日正式进入某某某小区，提供物业管理服务；于2012年12月31日撤离某某某小区，终止了对该小区的物业管理服务。
被告是江门市蓬江区某某某3幢之一608房屋的所有权人，涉案房屋于2002年购买，该房屋的建筑面积为94.96平方米。在原告管理某某某小区期间，被告没有向原告支付2011年1月至2012年12月（共23.5个月）物业管理费。原告益威公司庭审中陈述某某某小区物业费用交纳方式为：一般当月1-30日交纳当月的费用。
本院认为，原告与某某某业委会签订的《某某某小区物业服务合同》，是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。
一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”某某某业委会是某某某业主大会的代表机构，其签订的《某某某小区物业服务合同》是代表业主大会所签订的，故该协议对某某某全体业主具有约束力。原告签订协议后为某某某小区提供物业管理服务，被告作为业主之一，获得原告提供的物业管理服务，则应当按照《某某某小区物业服务合同》的约定支付费用。经原告催收，但被告没有向原告支付2011年1月至2012年12月（共23.5个月）物业管理费，构成违约，原告起诉要求其支付物业管理费，合法合理，本院予以支持。被告所有的江门市蓬江区某某某3幢之一608房屋建筑面积为94.96平方米，每月物业管理费应为47.5元（0.5元／平方米／月×94.96平方米）。原告自2011年1月16日起至2012年12月31日止提供物业管理服务的时间一共是23.5个月，故被告应当支付的物业管理费总额为1116.3元（47.5元×23.5个月）。
二、关于被告应否支付滞纳金的问题。由于被告在原告益威物业公司提供物业管理服务期间没有支付物业管理费，按照《某某某小区物业服务合同》的约定应该从逾期之日起向原告支付滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。由于被告没有答辩及出庭应诉，应视为其放弃答辩和应诉的权利，按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，本院依法予以调整。按照中国人民银行同期一年期逾期贷款利率6%的标准计算，逾期付款违约金计算标准的上限为日息1‰。由于服务合同中约定物业服务费的交纳按建筑面积每季度预收，但原告益威公司在庭审中又表述物业费用交纳方式为“一般当月1-30日交纳当月的费用”，并且，按每季度预收服务费做法，实际是要求业主提前交纳服务费，并无法律依据，故本案按照原告益威公司在合同履行过程中费用交纳方式处理比较合适。因此，本案中的逾期违约金应从2011年2月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
被告经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条、第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告梁伟津应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市益威物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费1116.3元及逾期付款违约金（违约金应从2011年2月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）；
二、驳回原告江门市益威物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，减半50元，由被告梁伟津负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 邱启杰
二〇一四年三月十四日
书记员 容丽萍