河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终2104号
上诉人（原审被告）：王建奇，男，汉族，1969年3月24日出生。
委托代理人：焦论香。
委托代理人：徐业尧，河南森合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘艳辉，女，汉族，1987年4月19日出生。
委托代理人：任希红，河南大进律师事务所律师。
原审第三人：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区。
法定代表人：白松朝，总经理。
委托代理人：刘兴邦，该公司法律顾问。
上诉人王建奇因与被上诉人刘艳辉、原审第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王建奇的委托代理人焦论香、徐业尧，被上诉人刘艳辉及其委托代理人任希红，原审第三人懿皇公司的委托代理人刘兴邦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2015年11月22日，原、被告及第三人在第三人办公室签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：1.原告将自己所有的位于洛阳市王城大道172号3幢4-101号房产出售于被告，第三人为经纪方，房屋以现状出售，被告已作充分了解并实地看房，对房屋现状清楚并无任何异议，双方承诺不得以此为由拒绝履行合同义务；2.房屋成交价格为370000元，该价格已包括原告自买入该房屋后至本次出售前已产生及支付一切费用（包括水、电、煤气、物业管理费等），国家规定买卖双方交易过户时所需支付之税、费，由被告承担；3.买卖双方协商以按揭方式履行合同，被告于2015年12月5日交付115000元予银行作为首付款，并委托第三人向银行申请个人二手房商业按揭贷款250000元支付原告第二部分房款，贷款金额具体以银行或者公积金中心审批为准，被告于2015年12月5日前备齐贷款所需相关材料并到现场办理手续，若有延误，有延误方承担违约责任；4.第三人代为托管的房屋房款5000元待该房屋全部手续办理完毕，双方确认后五个工作日由第三人代被告向原告支付，若被告逾期支付任何一期款项或逾期提供贷款所需材料，应按欠款额每日万分之五向原告支付违约金；4.原告如违反合同约定或其他由于原告的原因而无法将该房屋售予被告的，应向被告支付该房屋成交价的10%作为违约金，并且必须退回被告已缴纳的所有款项，原告逾期交付该房屋或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按成交价的万分之五向被告支付违约金，逾期三十天，被告有权不再购买该房屋，原告应退回全部已收款并向原告支付成交价的10%违约金；5.被告不能按合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向原告支付该房屋成交价的10%作为违约金，被告未按约定支付房款的或者未能按时履行合同约定其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向原告支付违约金，逾期三十天，原告有权不再出售该房屋，被告向原告支付该房屋成交价的10%作为违约金。2015年12月13日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定：1.原告在收到被告全款后，保证让租户腾房并把房屋钥匙交给被告，保证水电费清理完毕；2.被告验收完毕后当天让第三人退预留款5000元给原告；3.被告同意原告之前所欠的物业费不再让原告缴纳，以后关于物业费的问题与原告无关，被告不得因物业费的问题扣原告预留尾款。合同签订后，被告支付原告空调款1500元，后因故三方到银行办理按揭贷款面签的时间为合同约定的2015年12月5日之后，面签当日，被告将首付款存入个人帐户，未支付给原告，面签后三方约定于2015年12月28日前往房管部门办理房产过户手续，当天被告明确告知第三人不愿购买原告的房屋，致使合同无法履行。原告要求被告支付违约金，因数额问题双方未达成一致意见，故引发本次诉讼。另在本案审理过程中，原告向该院提出财产保全申请，该院作出（2016）豫0303民初400号民事裁定书，冻结被告银行存款40000元。
原审法院认为：原、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》为当事人自愿达成，系真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法有效。该合同在履行过程中，原、被告又签订《补充协议》，对其中的部分条款进行了变更，该协议系原、被告自行协商达成，亦合法有效。以上《合同》、《协议》为一整体，三方均应依约主张权利、履行义务。2015年12月28日，在三方协商进行房屋过户当天，被告明确表示不再购买房屋，致使合同无法履行，其行为构成违约，原告主张被告应支付房屋成交价10%即37000元作为违约金符合合同约定，但综合原告的损失情况及本案实际情况，从公平原则出发，该院对违约金数额予以调整，酌定为27000元。原告主张律师费1000元，但并未提供相关证据证明，该院不予支持。被告已支付原告的1500元应从中予以扣除。被告辩称本案诉争房屋存在质量问题，但并未提供充分证据予以证明，其提供的照片及网络截图原告持有异议，不能确定为本案诉争房产，也不能对抗原告提供的房屋竣工验收合格的相关资料，对其辩解理由不予采信，被告应承担举证不能的不利后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第七十七条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告王建奇于判决生效后三日内支付原告刘艳辉违约金27000元，扣除已支付的1500元后为25500元。二、驳回原告刘艳辉的其他诉讼请求。如被告王建奇未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费750元，减半收取375元，保全费420元，共计795元，由原告刘艳辉承担262元，被告王建奇承担533元。（被告承担诉讼费已由原告预交，待执行时一并清结）
宣判后，王建奇不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案主要事实认定错误。2015年11月22日，上诉人与被上诉人在第三人的介绍下签订房屋买卖合同，双方约定于2015年12月5日到银行办理面签手续。但是在约定面签之日，被上诉人却没有到场，导致面签不能进行，原因是其不愿意承担交房以前所拖欠的物业费。由于上诉人已经向第三人交付了2万元的相关费用，及急需购房使用，2015年12月13日，上诉人在被上诉人胁迫下，与被上诉人达成《补充协议》，约定上诉人同意被上诉人之前所欠的物业费不再由被上诉人承担。在准备过户的前一天，上诉人才了解到被上诉人多年一直不交物业费的原因是该房屋因地基下沉，墙体裂缝严重，存在严重的质量问题。被上诉人一直向物业管理公司、洛阳市住建委等部门反映情况但一直没有得到解决。由于被上诉人及第三人刻意隐瞒房屋质量存在的明显瑕疵，导致上诉人违背真实意思签订房屋买卖合同，上诉人有权提出解除合同并主张退还交纳费用及要求赔偿损失。二、原审法院适用法律错误。由于被上诉人事前明知买卖的房屋存在明显的质量问题，订立合同时却刻意隐瞒这一与订立合同有关的重要事实，这种违背诚实信用的行为违背了《合同法》的明确规定。被上诉人无权主张违约赔偿责任。综上，请求撤销洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初400号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人刘艳辉答辩称：上诉人的上诉不是事实，实际是因为2015年12月5日上诉人申请银行贷款未获批，导致面签时间改为2015年12月15日。被上诉人拖欠物业费上诉人是明知的，根据2015年12月13日签订的补充协议和居间合同，及上诉人之前已经看房，说明对房屋的现状双方是清楚的。上诉人存在严重违约行为。2015年12月28日三方协商进行过户当天，上诉人明确表示不购买房屋，合同无法履行，其行为构成违约，应承担违约责任。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。
原审第三人懿皇公司述称：懿皇公司促成刘艳辉与王建奇《房屋买卖（居间）合同》依法成立，受法律保护。请求法庭根据本案事实、证据、合同约定、法律规定依法做出公正裁决。
本院经审理查明：刘艳辉曾就涉案房屋存在裂缝的问题向有关机关反映。涉案房屋现已出售，出售前该房屋由刘艳辉出租。其余查明事实与原审认定事实基本一致。
本院认为：上诉人称被上诉人对涉案房屋存在严重质量问题的情况未曾向其告知，导致上诉人无法履行合同，本院认为，上诉人对涉案房屋存在严重的质量问题的主张未能提供有力证据予以证实，虽刘艳辉曾就涉案房屋存在裂缝的问题向有关机关反映，但不能证明系严重质量问题，上诉人未能与被上诉人就房屋问题认真确认、妥善协商，即要求不再履行合同，违反了合同约定的义务，对其不支付违约金的主张本院不予支持。但，考虑到被上诉人的房屋确有裂缝的情况，且被上诉人在合同未能履行后房屋一直出租，时隔不久该房屋亦出售，被上诉人的损失金额并不很高，原审酌情认定的数额未能考虑房屋实际情况，本院对其该酌情予以适当变更，违约金酌定为15000元为宜，扣除上诉人已支付的1500元，上诉人还应向被上诉人支付13500元。综上，原审判决认定事实基本清楚、适用法律基本正确，但在考虑案件具体情况上略有欠缺，上诉人的上诉请求本院部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初400号民事判决第二项及诉讼费承担部分；
二、变更洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初400号民事判决第一项为：王建奇于本判决生效后十日内支付刘艳辉违约金13500元。
三、驳回王建奇其余上诉请求。
二审案件受理费438元，由上诉人王建奇负担300元，被上诉人刘艳辉负担138元。
本判决为终审判决。
审判长 牛永爱
审判员 董 艳
审判员 陈加胜
二〇一六年六月二十四日
书记员 殷春雪