广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第57号
原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行。
代表人杨展鹏，行长。
委托代理人李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人王艳，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被告莫新。
委托代理人：黄财基，广西万合律师事务所律师。
被告南宁桂源房地产开发实业有限公司。
法定代表人李茂新，董事长。
委托代理人黄志文，广西广合律师事务所律师。
委托代理人张君，广西广合律师事务所实习律师。
原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行诉被告莫新、南宁桂源房地产开发实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，依法组成由代理审判员邵晨适用简易程序于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李莉，被告莫新及其委托代理人黄财基，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司的委托代理人黄志文、张君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行诉称，2002年6月5日，被告莫新与原告签订（2002）桂中银零房贷字第154号《楼宇抵押借款合同》，根据合同约定，原告向被告发放贷款212000元，用于被告购房，贷款采用浮动利率，贷款期限15年，期限至2017年6月18日。被告莫新以其所购名下房产抵押给原告作为贷款担保，并在南宁市房屋产权交易监理处办理了抵押登记。被告南宁桂源房地产开发实业有限公司为保证人，承担共同还款责任。2006年因被告未能按期偿付借款本息，原告曾起诉主张解除与被告间的借款协议，但未能得到贵院支持，现被告再次出现根本性违约，至2013年7月3日被告的贷款已有29期逾期未能偿还，原告曾多次电话催讨，并曾于2012年5月发《律师催告函》，但被告仍以种种理由拖欠借款本息，被告的行为已经严重违反合同约定，构成违约。根据《合同法》第94条相关规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”或当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，守约方有权解除相关合同，据此原告诉请判令解除双方合同，被告向原告清偿全部剩余贷款本金和相关利息、罚息。合同约定，贷款人因催收合同项下贷款本息及有关费用而发生的费用，包括律师费等均由借款人承担。为保护原告的合法权益，原告请求：一、判令解除双方签订之（2002）桂中银零房贷字第154号《楼宇抵押借款合同》；二、判令被告莫新、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司偿还原告贷款本金109926.05元，利息12424.34元，罚息6454.19元（利息、罚息暂计至2013年6月10日，以后利息、罚息以109926.05元为本金，按合同约定逾期贷款利率计付至被告实际履行还款义务之日止），以上本息共计128804.58元；三、判令原告有权以被告抵押物座落于中山路××号外滩新城二区富城1603A号房产拍卖、变卖之价款优先受偿；四、判令被告赔偿原告律师代理费6296元；五、判令被告承担本案诉讼费用。被告莫新答辩称，1、原告要求解除合同缺乏法律依据，合同没有约定逾期还款需要解除合同；2、原告在起诉前，没有书面告知被告；3、铺面当时授权给被告南宁桂源房地产开发实业有限公司进行出租管理，按照合同约定，按揭款是由被告南宁桂源房地产开发实业有限公司支付，并且，本案原告要求解除合同缺乏事实依据和法律依据；4、原告要求起诉被告全部偿还贷款并偿还律师费，不符合合同约定，被告莫新认为对于拖欠部分应由被告南宁桂源房地产开发实业有限公司偿还，对未拖欠部分，被告希望双方继续履行合同。对超额的律师费部分应由原告承担。
被告南宁桂源房地产开发实业有限公司答辩称，1、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司作为保证人的事实予以认可，但是希望原告和被告莫新、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司通过协商的方法解除楼宇合同，希望楼主解除前面的借款部分。之后还是由业主自己管理，希望业主自己还款；2、诉讼请求第二项，本金和罚息的计算方式不认可。拖欠利息之后又计算拖欠利息的罚息，我方不认可。
经审理查明：2002年6月5日，原告与被告莫新、南宁桂源房地产开发实业有限公司签订了编号：（2002）桂中银零房贷字第154号《楼宇抵押借款合同》，其主要内容为：一、被告莫新向原告借款212000元，贷款期限为15年，本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为4.2‰，采用等额本息还款法；二、被告莫新未按期偿还贷款形成逾期，原告将按中国人民银行规定计收逾期贷款利息，现时为每日按万分之二点一计收；三、贷款人因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于诉讼等法律程序催收而产生的律师费等费用，或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由借款人承担；四、当借款人出现违约行为时，贷款人有权要求借款人限期纠正其违约行为，采取适当的补救措施并赔偿损失，停止贷款人合同义务的履行，包括停止发放贷款，经贷款人催告，借款人在限期内仍未纠正其违约行为，或借款人的违约行为已使贷款人不能实现其合同目的，要求保证人承担担保责任或承让债权、处分抵押物、申请强制执行及提起诉讼等任何其他措施维护其合法权利；五、被告莫新以其购买的位于南宁市××区××号外滩新城二区富城1603A号房向原告提供抵押担保，并办理了预购商品房贷款抵押登记证明；六、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司为被告莫新在本合同项下的债务提供连带责任的保证担保，若借款人不能按借款合同的约定履行或偿清其债务，贷款人有权直接向保证人追索。保证期间自本合同生效之日始，至本合同项下全部贷款本息及有关费用清偿之日止。2002年6月18日，原告依约向被告莫新发放了212000元贷款，但被告莫新未按合同约定履行还款义务，截止至2013年6月10日，被告莫新尚欠原告借款本金109926.05元，利息12424.34元、罚息6454.19元。原告为此聘请北京大成（南宁）律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并向其支付了6296元律师代理费。
本院认为，原告与被告莫新、南宁桂源房地产开发实业有限公司（以下简称：桂源地产）于2002年6月5日签订的编号：（2002）桂中银零房贷字第154号《楼宇抵押借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应恪守。原告依约于2002年6月18日向被告莫新发放了212000元贷款，但被告莫新截止至2013年6月10日未能足额偿还贷款本息，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于《楼宇抵押借款合同》应否解除的问题，本案中，虽然被告莫新称已与桂源地产签订了《商铺托管合同》，约定由桂源地产代被告莫新偿还《楼宇抵押借款合同》项下的按揭款，但桂源地产代被告莫新向原告偿还按揭款与被告莫新按《楼宇抵押借款合同》的约定向原告偿还借款本息并非同一法律关系，《商铺托管合同》并不能免除被告莫新向原告依约偿还借款本息的义务。且《楼宇抵押借款合同》已明确约定当借款人出现违约行为时，贷款人有权要求借款人限期纠正其违约行为，采取适当的补救措施并赔偿损失，停止贷款人合同义务的履行，包括停止发放贷款，在原告起诉被告莫新后，被告莫新并未积极纠正其违约行为，致使合同目的不能实现，故原告要求解除其与被告莫新、南宁桂源房地产开发实业有限公司签订的编号：（2002）桂中银零房贷字第154号《楼宇抵押借款合同》，并要求被告莫新偿还借款本金109926.05元，及截止至2013年6月10日的利息12424.34元、罚息6454.19元及随后的利息、罚息，该诉请于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告莫新赔偿律师代理费6296元的问题，《楼宇抵押借款合同》已约定原告贷款人因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于诉讼等法律程序催收而产生的律师费等费用，或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由借款人承担，且该6296元律师代理费符合广西司法厅规定的律师收费标准，因此被告莫新应向原告赔偿律师代理费6296元。另外，《楼宇抵押借款合同》约定被告莫新以其购买的位于南宁市××区××号外滩新城二区富城1603A号房向原告提供抵押担保，并办理了预购商品房贷款抵押登记证明，结合《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。因此，为实现上述债权，原告有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。关于原告要求被告桂源地产对被告莫新的上述债务承担连带清偿责任的问题，根据《楼宇抵押借款合同》的约定，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司为被告莫新在本合同项下的债务提供连带责任的保证担保，若借款人不能按借款合同的约定履行或偿清其债务，贷款人有权直接向保证人追索。保证期间自本合同生效之日始，至本合同项下全部贷款本息及有关费用清偿之日止。且《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”。因此，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司为被告莫新的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行与被告莫新、南宁桂源房地产开发实业有限公司签订的编号：（2002）桂中银零房贷字第154号《楼宇抵押借款合同》；
二、被告莫新向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行偿还借款本金109926.05元；
三、被告莫新向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付利息、罚息（利息、罚息的计算方法：截止至2013年6月10日的利息为12424.34元、罚息为6454.19元，此后至本案债务清偿之日止，以本金109926.05元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告莫新向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行赔偿律师代理费6296元；
五、为实现上述第二、三、四项债权，原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行对被告莫新提供的位于南宁市青秀区中山路66号外滩新城二区富城1603A号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对被告莫新的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司承担保证责任后，有权向被告莫新追偿。
本案案件受理费1501元，由被告莫新负担。被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对该费用承担连带清偿责任，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司承担保证责任后，有权向被告莫新追偿。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 邵 晨
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 覃雪婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》