广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法龙民初字第1119号
原告（反诉被告）深圳市鑫潮投资发展有限公司。
法定代理人潘强，总经理。
委托代理人邓绍斌、朱喆，广东华程律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市银浦包装有限公司，
法定代表人杨育春，总经理。
委托代理人张文生，广东怀明律师事务所律师。
上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人，被告法定代表人及委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月31日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，将坐落在深圳市宝安区民治街道上塘工业区地第10栋厂房租赁给被告使用，租期为2011年4月1日至2014年3月31日止，租金每月人民币75000元。租赁保证金人民币150000元。但是，被告于2013年5月开始故意不缴纳2013年5月至6月的房屋租金及水电费，原告多次向被告发出交租通知说明道理要求被告按照合同规定按时交纳租金。但是都遭到被告拒绝。原告针对被告的违约行为提出如下诉讼理由：一、根据双方签订的《房屋租赁合同》，现在的房屋在使用和租赁的过程中，被告理应按照合同履行合同规定的义务，但是被告既不退租也不交纳租金的行为属于根本违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条“乙方有下列情形之一，甲方有权随时单方终止租赁合同。如一个月不交租金”。第三条“4、若乙方拖欠租金、管理费、水电费，甲方有权终止合同，押金作为违约赔偿金不予退还”的规定，原告有权终止双方的租赁合同，并不退还保证金。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、终止原告与被告签订的《房屋租赁合同》并判令被告立即搬出；2、被告缴纳2013年5至6月两个月租金及水电、厂长费、卫生费人民币207419元（2013年5月租金84600元，水电费17937元，厂长费、卫生费3000元；6月租金84600元，水电费14282元，厂长费、卫生费3000元）并判令被告继续支付租金、水电费、厂长、卫生费计算至被告搬迁日为止；3、由被告承担本案诉讼费。
被告答辩称，一、原告转租的厂房属于拆迁范围。2012年11月26日，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局在其网站及上塘社区项目现场对“龙华新区民治街道上塘工业区更新单元规划（草案）”进行公示，明确了被告租赁的厂房属于更新范围，并于2013年4月初开始对该工业区厂房进行拆迁。二、原告故意隐瞒拆迁事实。2013年4月初，开始对被告承租厂房的周围建筑物进行拆迁，其拆迁行为严重影响了被告的生产，人身和财产安全受到威胁。被告于2013年5月2日以咨询函的方式向原告咨询有关拆迁事宜，要求原告给予明确的搬迁通知及具体的拆迁时间。原告收到被告的咨询函后，置之不理。同年5月15日、6月17日被告又以咨询函的方式进行咨询，原告还是置之不理，拒绝答复拆迁事宜。原告多次收到深圳市龙华上塘股份合作公司拆迁通知，故意隐瞒租赁厂房拆迁的事实和时间，其行为是在逃避自己应当承担的责任。三、被告行使不安抗辩权，不存在违约行为。原告故意隐瞒租赁厂房拆迁的事实，严重影响被告的生产和员工的安全，给被告造成了重大损失，为了减少被告的损失，被告多次要求原告给予明确的拆迁时间，均遭拒绝。根据《厂房租赁合同》的规定，原告收取被告165000元的保证金，应当全额退还被告。由于原告拒绝答复的行为，使得被告产生不安。为了消除被告的不安顾虑，被告以不支付5月、6月份厂房租金来抗辩原告，其行为是在行使不安抗辩权，完全符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，不存在违约行为。综上所述，原告故意隐瞒拆迁事实，拒不支付搬迁费用的行为，被告行使不安抗辩权，不构成违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，2010年6月3日，深圳市龙华上塘股份合作公司与原告签订《工业厂房租赁合同》，租赁期限自2010年7月1日至2013年6月30日止。2011年3月31日，原告将承租的民治街道上塘工业区第10栋厂房转租给被告，并签订《厂房租赁合同》。合同约定，租赁期为三年，自2011年4月1日至2014年3月31日止，每月租金75000元，房屋租赁保证金150000元，水电费保证金15000元。《厂房租赁合同》签订后，经原告同意，并免收被告60天装修期租金，被告对租赁的厂房进行全面装修。经统计，被告共支付484000元装修费用。由于房屋租赁合同的租赁期限还有9个月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原告应当向被告赔偿装修残值损失。被告租赁的厂房属于拆迁范围，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二十三条及《深圳市房屋征收补偿规则》的规定，原告应向被告补偿搬迁费用168000元。被告认为，因租赁物属于拆迁范围，原告应当退还保证金，赔偿装修残值损失，补偿搬迁费。为维护被告的合法权益，向法院提起反诉，请求法院依法判决：1、原告向被告退还厂房租赁保证金150000元、水电费保证金15000元；2、原告向被告赔偿装修残值损失121000元；3、原告向被告支付拆迁搬迁费168000元；4、原告承担本诉、反诉案件受理费。
原告针对被告的反诉答辩称，一、被告从2013年5月开始拖欠4月水电费、5月房屋租金，根据《房屋租赁合同》第十二条的规定，被告违约在先，保证金不予以退还；二、被告要求赔偿装修残值损失费，因无相关法律规定，故装修残值损失费是杜撰的；三、被告提出的搬迁费，因被告尚未搬迁，故不存在搬迁费；四、被告无证据证明原告违约。
经审理查明，2011年3月31日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于深圳市宝安区民治街道上塘工业区地第10栋厂房租赁给被告使用，租赁期为三年，自2011年4月1日至2014年3月31日止，每月租金75000元，租金前两年不变，从第三年起按每年递增10%计租。被告应于每月5日前按时支付租金、水电费，每月1500的垃圾清运费、1500元厂长费由被告负责；装修免租期60天自2011年6月1日开始交付租金；如被告一个月不交租金，原告有权随时单方终止租赁合同；若被告拖欠租金、管理费、水电费，原告有权终止合同，押金作为违约赔偿不予退还。
合同签订后，原告将上述厂房交付被告使用。被告向原告支付了租赁保证金150000元、水电费保证金15000元。并对涉案厂房进行了装修。被告于2013年7月12日搬离涉案厂房，现涉案厂房已拆除。被告未向原告支付2013年5月份及之后的租金、水电费、垃圾清运费、厂长费等费用。
另查，原告向深圳龙华上塘股份合作公司承租了涉案厂房。2013年5月28日，深圳市龙华上塘股份合作公司向原告发出《通知》称，涉案厂房将进行拆除改建，与原告签订的租赁合同将在2013年6月31日到期，不再续约。
本院认为，原、被告双方均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则。原告应将保证金165000元返还给被告。被告实际使用了涉案厂房，应向原告支付实际使用期间的租金及其他费用。2013年5月至2013年7月12日的租金为198000元（75000元×1.1×2.4个月）、水电费32219元、垃圾清运费3600元（1500元×2.4个月）、厂长费3600元（1500元×2.4个月）。因涉案厂房已拆除，对装修损失已无法进行评估，故对被告的装修损失本院酌定由原告承担3万元，对搬迁费用本院酌定由原告承担5万元。因涉案厂房已拆除，原告要求被告立即搬离涉案厂房的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告深圳市鑫潮投资发展有限公司与被告深圳市银浦包装有限公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同；
二、被告深圳市银浦包装有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鑫潮投资发展有限公司支付租金198000元、水电费32219元、垃圾清运费3600元、厂长费3600元；
三、原告深圳市鑫潮投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内向被告深圳市银浦包装有限公司返还保证金人民币165000元；
四、原告深圳市鑫潮投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内向被告深圳市银浦包装有限公司赔偿装修损失人民币30000元；
五、原告深圳市鑫潮投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内向被告深圳市银浦包装有限公司赔偿搬迁费用人民币50000元；
六、驳回原告其他诉讼请求。
七、驳回被告其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费人民币2206元，由被告负担。受理费原告已预交。反诉受理费人民币2028元，由原告负担。反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 刘 光 耀
二〇一三年十月二十三日
书记员 叶丽敏（兼）
书记员 唐 聪
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。