湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浏民初字第02443号
原告焦明珠。
原告唐吉和。
上列两原告共同委托代理人周大来，湖南众议律师事务所律师。
被告浏阳市福盛房地产开发有限公司，住所地浏阳市关口街道办事处复兴村浏东公路侧。
法定代表人罗霖，总经理。
委托代理人田学军、文艳，湖南湘鼎律师事务所律师。
原告焦明珠、唐吉和与被告浏阳市福盛房地产开发有限公司合同纠纷一案，于2014年6月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员何桂海担任审判长，人民陪审员卢光正、咸景明参加的合议庭，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。书记员罗江南担任记录。本案原告焦明珠、唐吉和及其委托代理人周大来，被告浏阳市福盛房地产开发有限公司委托代理人田学军、文艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦明珠、唐吉和诉称，两原告及唐洪胜于2004年12月1日与被告签订《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》，双方约定联合开发土地使用面积2000平方米，开发位置于浏阳农副产品大市场东面外侧临市场环绕道路（补充约定：具体位置为标高95.81至100.26的所在地块，如因征地问题而影响建设，再作位置调整，并保证面积相近，在本区域内调整），被告以土地投入与原告合作，并负责提供有效规划建设用地手续及建设规划许可手续（含图纸及相关文书）；原告自筹资金依第三条支付地价款后按规划设计要求开发建设联建地块，并于履行本协议其他条款与被告签订《商品房购销合同》后拥有该建筑全产权；被告在原告提供房屋设计图纸后一个月完成报建手续，违者，被告应按拖延时间每日赔偿乙方实际投资总额千分之二的罚款；原告建设开工时间与被告蔬菜城开工同步进行，但最迟不得超过2005年5月1日；土地综合价为14万元／亩，本协议签订当日原告支付地款拾万元，余款开工时一次性付清。合同签订后原告按约交付土地款100000元，被告于2004年12月28日开具收款凭证。2006年11月3日，唐洪胜见被告迟迟不能交付地块并完成报建手续，向原告请求退出联建合同，经与被告时任法定代表人李炳炎协商，三方签订《退出联建合同的协议》，李炳炎签署：同意退出，此退款和补偿费均由焦明珠、唐吉和同志支付，待公司完善后，再行补办有关手续。原告依据三方约定，由原告付给唐洪胜土地款30000元、补偿款5000元。由于被告一直怠于履行合同，且怠于申报联建房屋的报建手续，致使原告无法进行房屋的建设。2014年，被告将双方联建地块所在的浏阳市长兴片区CX-0206-0208号地块进行重新规划，并得到了政府的批准，双方约定的地块位置修改为30层的高层建筑。容积率为2.19，导致原告的联建出现障碍，以致形成本案纠纷。原告认为，双方签订《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》的合同目的是通过房屋合资合作建设的被告一方通过销售房屋取得土地的价格利益，原告一方通过建设取得房屋。尽管由于规划的修改致使合同难以履行，但双方也可以通过变更合同来达到“通过房屋合资合作建设的参建一方销售房屋，一方取得房屋”的合同目的，因为被告方本身是房产开发商，建造商品房是其经营目的，况且双方已经在《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》第一条第2项约定可以调整土地，被告完全可以继续履行合同，在浏阳市长兴片区CX-0206-0208号地块进行相应调整，以保证原告2000平方米土地的联建利益。倘若在调整地块过程中无法与规划统一，则由于被告本身是房产开发商，被告在浏阳市长兴片区CX-0206-0208号地块有279946.9平方米的商品房的建设，完全可以按照容积率2.19计算4380平方米的商品房面积调整为与原告联建的部分，用以继续履行合同。由于被告一直不履行合同，其行为构成严重违约，依据《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》第二条第7项约定，被告应按日千分之二承担违约金。被告约定2005年5月1日是最迟交付土地期限，至今已经逾期3315天（至2014年6月1日），被告应当承担违约金663000元。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告履行合同，立即交付2000平方米的联建地块给原告进行联合开发建设；2、被告承担违约金663000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告浏阳市福盛房地产开发有限公司辩称，一、被告与原告于2004年12月1日签订的《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》为无效合同。（1）《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》名为联合开发合作协议，实为土地使用权转让合同。毋庸置疑，一个合同的法律性质不应以其冠名的名称为准，而要根据整个合同的具体内容确定。纵观整篇《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》内容，主要内容只有四方面：①联建土地面积、位置及用途；②联建开发模式；③土地款支付；④物业管理。对于房地产开发合作必须具备的条款如双方应该具体投多少资金、建设多少面积或多少套房屋、建成后房屋的分配、利润的分配及风险分担等问题都没有涉及。整篇合同双方的目的在于：甲方（即被告）获得乙方（原告）支付的地价款，乙方（原告）取得该建筑产权（理所当然包括建筑土地使用权）。原告的起诉状对合同目的的描述对这也是确认和肯定的。因此，本合同实际为土地使用权转让合同。（2）被告与浏阳市国土局签订的《国有土地使用权出让合同》签订日期为2004年11月25日，被告与二原告签订《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》日期为2004年12月1日。被告缴纳出让金为2008年12月，办理国土证为2009年。根据物权法，被告与原告签订《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》时还不是真正意义上的土地使用权人，还只具有对浏阳市国土局的债权请求权，因而被告无权与原告签订《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》。另根据《房地产管理法》第38条规定，以出让方式取得的土地使用权，其转让必须符合三个条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③建成的房屋必须有房屋所有权证书。这是强制性的法律规定。《城市房地产转让管理规定》第十条、《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条均硬性规定缴清全部土地使用权出让金、取得土地使用权证才能进行国有土地使用权的转让。上述三部法律法规对于以出让方式取得的国有土地使用权转让的法律条件有了明确的法律依据，凡是未交纳全部土地使用权出让金、未取得土地使用权证书的转让均认为无效。二、无效的合同，自始没有法律效力，理应不得履行，三、退一步讲，假设《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》有效，但因为该协议对于合作联建诸多条款约定不明，且后来双方无合作基础，达不成协议，事实上这份合同难以实际履行。加上2007年11月7日后浏阳市人民政府印发了《关于协商解决农副产品大市场有关问题的会议纪要》，后来该土地已规划为30层的高层建筑，且获得政府批准。原合同履行的基础不存在，情势发生了变更。因此，这份合同早已失去了履行基础。另被告认为，假设《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》有效，合同约定的违约金过高，根据相关法律规定，违约金应以不超过原告实际损失的30%为准。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》复印件1份，拟证明合作协议的主体、联合开发方式、联建位置，及相关合同权利义务。
2、浏阳市往来结算统一凭据收款联复印件1份，拟证明原告按合同约定支付100000元土地价款给被告。
3、《退出联建合同的协议》复印件1份，拟证明唐洪胜退出联建协议，并取得被告同意，唐洪胜原合同权利义务由原告承担。
4、签订联合开发土地合作协议时的规划图纸复印件一份，拟证明原、被告联合开发的地块位置。
5、浏阳市长兴片区CX-0206-0208号地块规划图纸复印件1份，拟证明被告对联建地块进行了重新规划，联建地块拟建30层高层建筑。
对于上述证据，被告发表如下质证意见：
对证据1的真实性、合法性均无异议，但对其证明目的有异议，该份合同实际为土地使用权转让合同。对证据2的真实性、合法性均无异议，但对其证明目的有异议，100000元是土地价款，而非联建款。对证据3、4的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据5的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联。
被告为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、《国有土地使用权出让合同》复印件1份，拟证明被告于2004年11月25日与浏阳市国土局签订了该份合同。
2、《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》复印件1份，拟证明该协议名为联合开发土地，实为土地使用权转让协议。
3、非税收入一般缴款书复印件1份，拟证明被告于2008年12月31日向浏阳市国土局缴纳了土地出让金。
4、浏国用（2009）第03735号国有土地使用权证复印件1份，拟证明被告于2009年取得了本案涉诉土地的国有土地使用权。
对于上述证据，原告发表如下质证意见：
对证据1无异议。对证据2有异议，该份合同没有时任被告公司法定代表人李炳炎签署的合同补充条款，故合同内容应以原告提交的为准，且对其证明目的有异议，该份合同并非狭义的土地使用权转让合同。对证据3、4的真实性均无异议。
经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：
对原告提交的证据1-5的真实性均予以认定。
对被告提交的证据1-4的真实性均予以认定。
根据上述已采信的证据，本院认定以下事实：
2004年12月1日，原告焦明珠、唐吉和及唐洪胜与被告浏阳市福盛房地产开发有限公司签订了《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》。该协议的具体内容为：“甲方：浏阳（市）福盛房地产开发有限公司。乙方：唐吉和、唐洪胜、焦明珠。本着平等协作，互惠互利的原则，甲乙双方就联合开发浏阳农副产品大市场土地事项，达成如下合作条款：一、开发用地面积、位置及用途：1、土地使用面积：2000平方米（以发证面积为准）。2、位置：浏阳农副产品大市场东面外侧临市场环绕道路（见红线图）。具体位置为标高95.81至100.26的所在地块。如因征地问题而影响建设，再作位置调整，并保证面积相近，在本区域内调整）农产品土地面积：2267.8㎡（3.4亩，人均0.85亩）。3、用地性质：商住用地。二、联合开发模式：1、甲方以土地与乙方合作，并负责提供规划有效建设用地手续及建设规划许可手续（含图纸及相关文书）。2、乙方自筹资金依第三条支付地价款后按规划设计要求开发建设联建地块，并于履行本协议其它条款与甲方签订《商品房购销合同》后拥有该建筑全产权。3、甲方负责办理房屋报建手续及房产证、国土证到户等手续。报建费（含质监费、消防费、交易费、劳保统筹费、测试费、城建配套费、建安营业税、墙改基金、散装水泥费、防空费、教育费、安监费等），由甲方采取大包干形式向乙方收取，其标准按按土地使用面积15元／㎡计算（建筑面积超过1500㎡后，其费用按15元／㎡补交给甲方）。在办理房产证、国土证及契证时，乙方只负担不动产销售税2%和办理房产证、国土证及物业维修基金的费用。4、乙方根据规划文件自行进行建筑设计并承担设计费。5、甲方工程部有权对乙方违反规划要求的施工提出整改意见，甚至下令停止施工。6、甲方保证乙方施工通畅并负责将水、电、下水道、通讯等配套设施安装至联建开发土地红线图临界处，乙方不承担相关费用。7、甲方在乙方提供房屋设计图纸后一个月内完成报建手续；在乙方建设验收并交齐办证资料后六个月内由甲方负责办理好房屋产权证。违者，甲方应按拖延时间每日赔偿乙方实际投资总额千分之二的罚金。8、乙方建设开工时间与与甲方蔬菜城开工同步进行，但最迟不得超过2005年5月1日。三、地价及付款方式：土地综合价为14万元／亩。本协议签订当日乙方支付地款拾万元（1000000元），余款开工时一次性付清。四、物业管理：开发项目竣工后物业管理由乙方自行负责，费用自理。但政府收取的物业维修基金由甲方承担。五、本协议经甲、乙双方签字生效，违约责任除第七条已明确外，违约方应承担对方投资总额5%的违约金，并赔偿因违约所造成对方的实际损失（不可抗拒的因素除外）。未尽事宜，双方共同协商解决。甲方浏阳市福盛房地产开发有限公司（公章），法定代表人李炳炎；乙方唐吉和、唐洪胜、焦明珠，2004年12月1日”。协议签订后，原告焦明珠、唐吉和以及唐洪胜即按照协议的约定支付了被告第一笔款项100000元，被告因此于2004年12月28日向原告焦明珠出具了一张金额为100000元“联建房款”的往来结算统一凭据收款联，并加盖了浏阳市福盛房地产开发有限公司财务专用章。2005年2月，原告依据联建地块的容积率向被告提交了房屋设计图纸，但因被告一直未履行规划许可及报建手续，原告一直未能施工修建房屋。2006年11月3日，唐洪胜向原告申请退出联建合同，经与时任被告公司法定代表人李炳炎协商，三方签订《退出联建合同的协议》，约定唐洪胜退出联建后，原签订的联建合同之权利、义务由原告承担，原告焦明珠、唐吉和因此向唐洪胜支付了联建款本金30000元及补偿费5000元。2007年11月7日，浏阳市人民政府办公室印发了《关于协调解决农副产品大市场有关问题的会议纪要》（二〇〇七年十一月七日）的文件。该纪要内容如下：“2007年10月12日上午，市委副书记、市长梁仲在市政府三楼会议室主持召开了协调解决农副产品大市场有关问题会议，市委常委、政法委书记李家喜，市委常委、常务副市长唐建新，市委常委、副市长孙建科等领导及市人民法院、市政府办、农办、维稳办、公安局、国土局、商务局、市政府法制办、房产局、自来水公司、电力局、工商局、关口街道办事处等单位主要负责人和农副产品大市场负责人侯碧波、李炳炎等同志参加了会议。会议对农副产品大市场有关问题进行了认真研究，并达成了一致意见。现将会议议定事项纪要如下：一、会议认为，农副产品大市场第一期工程开发以来，因开发商法人不能认真履行职责等原因，致使内部管理混乱，存在较多问题。市委政法委牵头组织相关职能部门成立工作组进驻市场后，开展了卓有成效的工作，协调解决了一些实际问题，对开发商的市场债权债务情况进行了充分调查，对开发商虚报注册资金、偷逃税收等问题作出了妥善的处理。二、会议对有关事项进行了明确：（一）开发商要制定方案，限期解决好目前市场存在的问题：1、盘清底子，理清债权债务。开发商必须尽快组织会计事务所对市场第一期开发的投入、支出和经营状况进行清算。2、制定方案，切实解决具体问题。一是要妥善处理好与业主利益相关的问题，立即到国土、房产部门为业主办好相关证件，到供水、供电部门联系解决好市场用水用电问题。二是协调处理好与市场原合作方的关系，该退款的必须尽快退款，该给予适当利益补偿的给予适当利益补偿。三是明确解决问题的时限。会议要求以上所有问题必须在11月25日前妥善解决，并向市政府汇报解决情况。3、第一期开发中的全部问题解决后，开发商必须在守法守信的前提下，方可继续开发第二期工程。同时，第二期工程开发要根据投资效益与城市建设品味寻找平衡点进行，详细开发规划经市政府审定后方可实施。4、第一期开发中存在的问题如不能如期妥善解决，市政府将依法收回第二期开发权和拟开发的150亩土地。（二）部门给予相应支持：1、开发商按要求解决好相关问题后，工商部门要全力支持公司办理股东变更登记手续。2、自来水、电力部门支持配合供水供电，市维稳办、商务局、关口街道办事处等单位要积极协助和支持解决有关问题。浏阳市人民政府办公室，2007年11月7日印发”。2009年，被告取得涉诉地块的国有土地使用权证书，证书编号为浏国用（2009）第03735号。2009年11月23日，被告向浏阳市规划管理局递交了《关于请求修改二期规划草案的报告》，该份报告内容为：“浏阳市规划局：根据浏府阅（2007）67号会议纪要关于‘第二期开发要根据投资效益与城市建设品味寻找平衡点进行详细开发规划’的精神，拟对原二期规划草案进行修改。二期开发拟以中、高层为主，容积率为3.2，建设中，高档商铺和住宅约21万㎡，总投资1.8亿元，建筑品味应超过周边所有小区。为此，特请求批准按此方案做详细规划，待详细规划做好后再报审批。同时请求不再收取任何费用。特此报告，呈批示。浏阳市福盛房地产开发有限公司（公章），2009年11月23日”。浏阳市规划管理局收到报告后批示如下：“原则同意，有关手续、规划方案须评审、市府批复后办理规划许可。浏阳市规划管理局（公章），2009.11.25”。2014年5月，浏阳市长兴片区CX-0206-0208号地块规划经行政部门批准许可，依据该规划，涉诉土地拟建设成30层高层建筑。2014年6月10日，原告向本院起诉。
本院认为，一、关于《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》的效力问题。
首先，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”的规定，原告具有房地产开发资质，其以依法取得国有土地使用权的土地与被告合作开发土地并建设房屋未违反法律规定。其次，《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》系原、被告双方经协商一致签订的合同，合同的内容系双方真实意思表达。因此，应认定原、被告签订的《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》合法有效。
二、关于《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》能否继续履行的问题。
首先，《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》第二条第2项约定：“乙方自筹资金依第三条支付地价款后按规划设计要求开发建设联建地块，并于履行本协议其它条款与甲方签订《商品房购销合同》后拥有该建筑全产权。”但由于双方没有就原告购买建成后商品房的价格进行约定，亦没有就原告有权购买的建成后商品房的数量进行约定。正因为双方的合作协议存在上述约定不明之处，致使合同双方在履行上述合作协议时不能达成共识。在合同双方缺乏合作基础的情况下，难以实际履行签订签订《商品房购销合同》的约定，即使继续履行上述合作协议，也必然会在联建商品房和签订商品房购销合同的过程中产生诸多矛盾，不仅使双方签订合同时的目的难以实现，也将影响对涉诉土地的利用。其次，涉诉土地现已规划建设成30层的高层建筑，从而使双方在签订合作协议时的基础发生变更，致使双方在履行合作协议过程中的矛盾更加突出，无法实现当初签订合作协议时的目的。综上两方面，因双方在签订合作协议时对重要内容约定不明难以实际履行，且客观情势发生了变更，使双方签订合作协议时的合同目的无法实现。因此，原告要求被告被告继续履行合同，立即交付2000平方米的联建地块给原告进行联合开发建设的诉讼请求，本院不予支持。
三、关于原告主张的违约金问题。
被告实际占有原告资金100000元多年，已造成原告实际损失。尽管《浏阳农副产品大市场联合开发土地合作协议》现已不能实际履行，但被告之前未按该协议办理规划许可及报建手续，致使合同履行处于停滞状态，故认定其行为构成违约。原告要求被告支付违约金，本院予以支持。考虑到被告提出违约金过高之抗辩意见，且按合同约定“每日赔偿乙方实际投资总额千分之二的罚金”计算违约金确实过高，故本院应将违约金予以适当减少，酌定违约金计算方法为：自2005年4月1日起，至2014年6月1日止，按本金100000元，月利率2.5分计算，违约金为100000元×110月×2.5%=275000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、驳回焦明珠、唐吉和要求浏阳市福盛房地产开发有限公司继续履行合同，立即交付2000平方米的联建地块给焦明珠、唐吉和进行联合开发建设的诉讼请求。
二、浏阳市福盛房地产开发有限公司支付焦明珠、唐吉和违约金275000元。
三、驳回焦明珠、唐吉和其余诉讼请求。
本案受理费14547元，由焦明珠、唐吉和负担5000元，浏阳市福盛房地产开发有限公司负担9547元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 何桂海
人民陪审员 卢光正
人民陪审员 咸景明
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 罗江南
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。