福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第335号
上诉人（原审被告）陈新南，男，1966年2月11日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人陈志鹏，福建凯泉律师事务所律师。
委托代理人叶茗发，福建凯泉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）福建省泉州市聚源投资有限公司，住所地福建省南安市。
法定代表人黄国兴，该公司董事长。
委托代理人陈荣哲，福建诚全律师事务所律师。
上诉人陈新南因与被上诉人福建省泉州市聚源投资有限公司（下称聚源投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2013）南民初字第5294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈新南的委托代理人陈志鹏、被上诉人聚源投资公司的委托代理人陈荣哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2002年12月5日，福建南安市聚源大酒店有限公司筹建处以出让方式取得座落于南安市洪濑镇新大桥头一块宗地，使用权面积为1935平方米。2006年4月11日，福建南安市聚源大酒店有限公司（以下简称聚源大酒店）成立，并投资建设“聚源花苑”，供聚源大酒店员工住宿，部分向社会公开出售。2007年7月19日，被告陈新南（乙方）与聚源大酒店（甲方）签订《聚源花苑住宅商品房合同》1份，合同约定：乙方向甲方购买址在南安市洪濑镇聚源花苑第14层G号房1套，建筑面积为38.42平方米，单价为每平方米2450元，房屋总金额为人民币94129元；合同第八条约定：付款方式采用分期付款方式，共分为三期付款，第一期，签订合同时，乙方应支付给甲方房屋总金额的50%，为人民币47065元，工程在完成五层楼板浇筑后，甲方通知乙方前来签订合同，乙方应在十五天内前来交付第一期款，签订合同；第二期，主体结构封顶后，乙方应支付给甲方房屋总金额的10%，为人民币9413元，工程在完成主体结构封顶后，甲方通知乙方，乙方应在十五天内前来交付第二期款，并提供办理房屋所有权证所需的相关证件，甲方代办理房屋所有权证，所需费用均由乙方负责；第三期，甲方代办房屋所有权证手续完整后，通知乙方领取房屋所有权证十五天内，乙方应再支付给甲方房屋总金额的40%，为人民币37651元，领取房屋所有权证。（注：乙方在取得房屋所有权证后，如需办理银行按揭，甲方可以协助乙方办理，但甲方有权一次截留乙方所欠甲方的金额款项）。合同第九条双方职责约定：1、甲方应协助乙方办理房屋所有权证，乙方应提供办证所需的相关证件；2、本合同商住房及其它售价的产权契税以及其它费用均由乙方负责缴纳；3、甲方应在签订合同之日起至2007年12月30日前将房屋交给乙方使用。合同第十条违约责任约定：1、……；2、乙方如未能在本合同指定的期限内付房款，甲方有权向乙方收取欠款逾期利息以补偿损失，利率以月息1%计算，若乙方的逾期期限超过一个月，甲方有权终止合同，同时有权从乙方应交纳房款中扣除房款总款的20%作为违约金赔偿甲方。2007年7月19日，被告陈新南（乙方）与聚源大酒店（甲方）签订《聚源花苑住宅商品房合同》1份，合同约定：乙方向甲方购买址在南安市洪濑镇聚源花苑第14层H号房1套，建筑面积为45.47平方米，单价为每平方米2450元，房屋总金额为人民币111402元；合同第八条约定：付款方式采用分期付款方式，共分为三期付款，第一期，签订合同时，乙方应支付给甲方房屋总金额的50%，为人民币55701元，工程在完成五层楼板浇筑后，甲方通知乙方前来签订合同，乙方应在十五天内前来交付第一期款，签订合同；第二期，主体结构封顶后，乙方应支付给甲方房屋总金额的10%，为人民币11140元，工程在完成主体结构封顶后，甲方通知乙方，乙方应在十五天内前来交付第二期款，并提供办理房屋所有权证所需的相关证件，甲方代办理房屋所有权证，所需费用均由乙方负责；第三期，甲方代办房屋所有权证手续完整后，通知乙方领取房屋所有权证十五天内，乙方应再支付给甲方房屋总金额的40%，为人民币44561元，领取房屋所有权证。（注：乙方在取得房屋所有权证后，如需办理银行按揭，甲方可以协助乙方办理，但甲方有权一次截留乙方所欠甲方的金额款项）。合同第九条双方职责约定：1、甲方应协助乙方办理房屋所有权证，乙方应提供办证所需的相关证件；2、本合同商住房及其它售价的产权契税以及其它费用均由乙方负责缴纳；3、甲方应在签订合同之日起至2007年12月30日前将房屋交给乙方使用。合同第十条违约责任约定：1、……；2、乙方如未能在本合同指定的期限内付房款，甲方有权向乙方收取欠款逾期利息以补偿损失，利率以月息1%计算，若乙方的逾期期限超过一个月，甲方有权终止合同，同时有权从乙方应交纳房款中扣除房款总款的20%作为违约金赔偿甲方。上述二份合同签订后，被告陈新南支付了上述二套套房的第一期购房款和第二期购房款。2008年1月23日，聚源大酒店将南安市洪濑镇新大桥头的土地使用权及所有权利义务转让给原告聚源投资公司；2008年3月20日，原告聚源投资公司取得南安市洪濑镇新大桥头955平方米的土地使用权，南安市人民政府颁发给原告南国用（籍）第00080006号《国有土地使用证》；2008年10月13日，原告聚源投资公司将被告陈新南向聚源大酒店购买的二套套房，即南安市洪濑镇聚源花苑第14层G号、第14层H号套房交付给被告陈新南使用，同时，原告聚源投资公司与被告陈新南签订《房屋交接书》，被告陈新南确认上述二套套房符合双方签订的商品房合同规定的交付条件，原、被告一致同意由原告聚源投资公司代办理被告陈新南房屋的产权登记事宜，被告陈新南应承担办理产权的契税以及政府规定的应由被告陈新南缴纳的公共维修基金等相关费用。2011年9月2日，南安市房地产管理处颁发给原告聚源投资公司南房权证房管处字第010533**号《房屋所有权证》。2012年3月3日，原告聚源投资公司在《东南早报》上发出《通知》，内容载明：“南安洪濑镇聚源大厦1#、2#楼业主，聚源大厦1#、2#楼经相关部门审核通过土地证、房产证分割，请各业主于本通知见报之日起45日内，持相关手续到本售楼处办理两证分割及交清相关税费房款，逾期按有关规定处理”。该《通知》发出后，被告陈新南至今未缴纳办理上述二套商品房《房屋所有权证》的相关契税。
原审法院认为，聚源大酒店将其所有的南安市洪濑镇新大桥头的土地使用权及所有权利义务转让给原告聚源投资公司，即包括南安市洪濑镇新大桥头聚源花苑的所有权利义务均转让给原告聚源投资公司，且被告陈新南在《房屋交接书》上确认了聚源大酒店的转让行为，因此，该转让行为合法有效，原审法院予以确认。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，聚源大酒店虽在未依法取得商品房预售许可证的情况下，与被告陈新南签订《聚源花苑住宅商品房合同》，但原告聚源投资公司起诉前已经有关部门批准，南安市洪濑镇新大桥头聚源花苑可以办理《房屋所有权证》，因此，可以认定聚源大酒店与被告陈新南签订的《聚源花苑住宅商品房合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，本案原、被告签订的《聚源花苑住宅商品房合同》约定，由原告聚源投资公司代办房屋所有权证，所需费用均由被告陈新南负担，原告聚源投资公司代办房屋所有权证后，通知被告陈新南领取房屋所有权证，被告陈新南再支付给原告聚源投资公司第三期购房款，但被告陈新南在原告聚源投资公司发出《通知》后，至今未向税务部门缴纳办证税费，由于被告陈新南应先履行缴纳税费的义务未履行，造成原告聚源投资公司未能代被告陈新南办理房屋所有权证，因此，原告聚源投资公司有权要求被告陈新南履行支付第三期购房款的义务，即原告聚源投资公司有权请求被告陈新南支付尚欠购房款人民币82212元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案原、被告约定被告陈新南未按期支付购房款，原告聚源投资公司有权向被告陈新南收取欠款逾期利息以补偿损失，利率以月息1%计算，原告聚源投资公司于2012年3月3日在《东南早报》上发出《通知》：“被告在本通知见报之日起45日内，持相关手续到本售楼处办理两证分割及交清相关税费房款，逾期按有关规定处理”，该《通知》发出后，被告陈新南至今未缴纳办理上述二套商品房的《房屋所有权证》的相关契税，因此，原告聚源投资公司请求被告陈新南支付自2012年4月18日起至判决确定付款之日止按月利率1%的利息，符合法律规定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第七十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：被告陈新南应于本判决生效后十日内支付给原告聚源投资公司购房款人民币82212元及利息（利息自2012年4月18日起计至判决确定付款之日止，按月利率1%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1856元，减半收取后为人民币928元，由被告陈新南负担。
宣判后，陈新南不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实及适用法律错误。理由如下：一、被上诉人并不是本案适格的主体，无权对上诉人提起诉讼。本案中上诉人与聚源大酒店于2007年7月19日签订了两份《聚源花苑住宅商品房合同》，约定由上诉人向聚源大酒店购买址在南安市洪濑镇聚源花苑第14层G、H号房，合同对于双方的权利义务均作了明确的约定，然被上诉人并不是合同的当事人，无权对上诉人主张任何权利。二、原审法院认定聚源大酒店将其所在的南安市洪濑镇新大桥头的土地使用权及所有的权利义务转让给聚源投资公司，并认定该转让行为合法有效，并作为判定上诉人应支付给被上诉人购房款82212元及利息明显有误。（1）根据协议书所示，聚源大酒店转让给被上诉人聚源投资公司的是南安市洪濑镇新大桥头的土地使用权的权利、义务而非聚源大酒店与上诉人所签订的《聚源花苑住宅商品房合同》中的权利、义务，原审法院认定该土地使用权的权利义务包括聚源花苑的所有权利、义务没有任何的事实与法律依据。（2）根据《聚源花苑住宅商品房合同》所示，上诉人与聚源大酒店互享权利、义务，本案是聚源大酒店负有向上诉人交付房屋的义务以及有代办房屋所有权证、协助办理按揭等各项义务，聚源大酒店在未经上诉人同意的情况下，将其在合同中的权利、义务一并转让给被上诉人聚源投资公司，该转让行为不具有法律效力。（3）《房屋交接书》不能作为上诉人同意聚源大酒店将其在《聚源花苑住宅商品房合同》中的权利、义务转让给被上诉人聚源投资公司的凭证。根据《房屋交接书》所载的内容所示，可以证实房屋的交付的具体时间，且存在逾期交付的行为，而无任何关于聚源大酒店将其在《聚源花苑住宅商品房合同》中的权利、义务转让给被上诉人聚源投资公司的意思表述，上诉人认为原审法院将该《房屋交接书》作为上诉人同意聚源大酒店将其在《聚源花苑住宅商品房合同》中的权利、义务转让给被上诉人聚源投资公司的依据明显是错误的。（4）聚源大酒店在将其权利、义务转让给被上诉人后，亦不能加重上诉人的责任负担，然本案恰恰是加重上诉人的责任负担，使得上诉人面临多缴纳契税等费用，亦应认定该转让行为系无效。三、本案的付款条件并未成就，《东南早报》上的《通知》对上诉人不具有法律效力。根据上诉人与聚源大酒店所签订的《聚源花苑住宅商品房合同》所示，聚源大酒店应在办理房屋所有权证手续完整后，通知上诉人领取房屋所有权证十五天内，上诉人方才需支付剩余的尾款。上诉人据此认为付款条件不成就，然原审法院却判定上诉人需支付相应的款项及利息亦没有依据。（1）《聚源花苑住宅商品房合同》中约定的本合同商住房及其它售价的产权契税以及其他费用均由乙方负责缴纳系无效的条款，在办理房屋权属证书过程中有法律、法规规定应由开发商即聚源大酒店所缴纳的契税等费用理应由其自行承担而非上诉人承担，否则就是违反法律的规定，系无效的条款。（2）根据《聚源花苑住宅商品房合同》的约定，聚源大酒店负责代办房屋所有权证的义务，且是在代办房屋所有权手续完整后才有向上诉人要求付款的权利，而所谓的《东南早报》上的《通知》并不是法律规定或合同约定的通知的情形，不能视为聚源大酒店或被上诉人已履行了通知的义务。（3）根据《聚源花苑住宅商品房合同》的约定是由聚源大酒店负责代办房屋所有权证，不存在由上诉人直接向税务部门直接缴纳办证税费，而理应由聚源大酒店一方与政府相关部门办理相关的手续，合同虽有约定办理房屋所有权证的费用由上诉人承担，但聚源大酒店作为代办证的一方，理应向相关部门了解具体办证的费用数额，并向上诉人主张，然本案除了所谓的《通知》外，并无其他的证据。且聚源大酒店一方为了付款条件能成就，也完全可以先行垫付办证所需的费用，再行向上诉人主张，原审法院以上诉人应先行缴纳税费而未履行认定付款条件成就亦没有任何的依据。四、本案中聚源大酒店一方存在逾期交付房屋的行为，逾期的时间达287天，根据合同的约定，上诉人有权要求其承担逾期交房的违约金21580.75元，该款项理应从购房款中予以扣除。综上，请求撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人聚源投资公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉无理应予驳回。一、被上诉人具有诉讼主体资格，被上诉人有权提起诉讼。聚源大酒店于2003年6月以出让方式获得宗地一块，并投资建设聚源大厦。2011年10月28日，聚源大酒店经清算注销，期间聚源大酒店把该桩土地使用权及所有权利、义务、责任转让给被上诉人。即包括南安市洪濑镇新大桥头聚源花苑的所有权利义务均转让给被上诉人，且上诉人陈新南在《房屋交接书》上确认了该转让行为，该转让行为合法有效。因此，被上诉人具有诉讼主体资格。二、根据合同约定，被上诉人是协助上诉人办理所有权证书，但因办理房屋所有权证所产生的费用由上诉人承担。故上诉人应先交纳办理诉争房屋的相关费用后，被上诉人才可协助上诉人陈新南办理房屋所有权证。被上诉人聚源投资公司于2011年9月2日取得聚源花苑住宅楼的所有权证，并于2012年3月3日在《东南早报》上发出通知，通知上诉人持相关手续办理两证及交清相关税费房款。至今上诉人未缴纳办理诉争房屋的相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，因上诉人未履行缴纳税费的义务，被上诉人可拒绝代办诉争的房屋所有权证，并有权要求上诉人支付尚欠的购房款，并按合同约定支付逾期付款的利息。被上诉人于2012年3月3日在《东南早报》上发出通知，通知业主办理两证及交清相关税费房款，该通知具有法律效力。三、被上诉人不存在逾期交付房屋的行为，根据合同约定，被上诉人具有延期交房的条件，不需要承担逾期交付的违约金。退一步讲被上诉人如果存在逾期交付房屋的事实，上诉人直至一审庭审才提出主张，也已经超过法律规定的诉讼时效。上诉人的该主张不应得到支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应予维持。
经审理查明，对一审查明认定的事实除上诉人陈新南对一审认定双方当事人均同意由被上诉人聚源投资公司代为办理诉争房屋的产权登记事宜提出异议外，双方当事人对一审查明认定的其他事实均无异议。对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。
二审双方当事人争议的焦点问题是：一、聚源大酒店将其所有的南安市洪濑镇新大桥头的土地使用权及所有权利义务转让给被上诉人聚源投资公司的行为是否合法有效，被上诉人聚源投资公司是否本案适格的主体；二、本案合同约定的付款条件是否已成就，原审判决上诉人陈新南应向被上诉人聚源投资公司支付购房款及利息是否正确。对此本院予以查明并分析、认定如下：
本院认为，关于第一个争议的焦点问题，聚源大酒店将其所有的南安市洪濑镇新大桥头的土地使用权及与该土地使用权的权利义务转让给被上诉人聚源投资公司，并签订了一份《协议书》。被上诉人聚源投资公司将在该土地使用权上开发的聚源花苑商品房交付给上诉人陈新南时，上诉人陈新南在《房屋交接书》上确认了聚源大酒店的该转让行为，该转让行为合法有效，原审认定该转让行为合法有效并无不当，被上诉人聚源投资公司作为本案合同一方的当事人，是本案适格的主体。关于第二个争议的焦点问题，聚源大酒店与上诉人陈新南签订《聚源花苑住宅商品房合同》时虽尚未取得商品房预售许可证，但被上诉人聚源投资公司在起诉前已经相关部门批准，诉争的商品房已可以办理《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》，并且已有相当一部分业主取得了《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，上诉人陈新南经被上诉人聚源投资公司于2012年3月3日在《东南早报》上发出《通知》缴纳办理诉争二套商品房的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的相关费用后，上诉人陈新南至今仍未缴纳，由于上诉人陈新南未先履行缴纳办理权属证书的相关费用的义务，致使被上诉人聚源投资公司未能代上诉人陈新南办理房屋的权属证书。应视为本案合同约定的付款条件已成就，原审判决上诉人陈新南向被上诉人聚源投资公司支付购房款82212元并按1%的利率计算逾期利息并无不当。上诉人陈新南主张被上诉人聚源投资公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约金，但上诉人陈新南在一审中未就此问题提起反诉，本院不作审查处理，上诉人可另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，处理恰当，予以维持。上诉人陈新南的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回上诉人陈新南的上诉，维持原判。
二审案件受理费1856元，由上诉人陈新南负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄蕴真
审判员 庄丽娜
审判员 谢火生
二〇一四年四月三日
书记员 邱妙菲
一、判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。