湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初字第00897号
原告（反诉被告）武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司，住所地武汉市江汉区江汉路179-181号俊华大厦4楼。
法定代表人丁策，董事长。
委托代理人张航，湖北晴川律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告艾军。
委托代理人张航，湖北晴川律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告武汉市大唐购物中心有限公司，住所地武汉市江汉区181号。
法定代表人肖正华，董事长。
委托代理人任凡，该公司职员。代理权限为一般代理。
委托代理人唐德群，该公司职员。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）武汉百世威商贸有限公司，住所地武汉市江汉区解放大道696号汉商新武展购物广场附一楼西区。
法定代表人李金礼，总经理。
委托代理人肖雪、陈琦，湖北维力律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司（以下简称锄禾公司）、原告艾军与被告武汉市大唐购物中心有限公司（以下简称大唐公司）、被告（反诉原告）武汉百世威商贸有限公司（以下简称百世威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员喻瑛独任审判，公开开庭进行了审理。锄禾公司的法定代表人丁策及其委托代理人张航、艾军的委托代理人张航、大唐公司的委托代理人任凡、唐德群、百世威公司的委托代理人肖雪、陈琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
锄禾公司、艾军诉称，2009年9月7日，艾军作为锄禾公司的发起人在取得全体股东授权后与大唐公司签订了《俊华大厦房屋租赁合同》，约定锄禾公司租赁大唐公司坐落于武汉市江汉区江汉路179-181号俊华大厦第四层1500平方米的房屋经营餐饮，租赁期限自2009年10月15日起至2014年10月15日止。签订租赁合同后，锄禾公司的三名股东投入前期装修及其他费用193万余元。2010年1月8日锄禾公司正式对外营业，并向大唐公司缴纳租金水电等费用。后大唐公司未经锄禾公司同意将俊华大厦1-6层经营权移交给百世威公司，并要求锄禾公司向百世威公司支付租金。2010年3月5日，百世威公司在未通知且未经锄禾公司的同意下，强行在1楼外立面搭建脚手架，导致公司无法经营解聘员工。2010年8月初，大唐公司、百世威公司承诺9月可重新开业，但锄禾公司开业后，俊华大厦外墙体砖块大面积脱落，严重影响锄禾公司的经营。2011年4月12日，锄禾公司收到大唐公司《解除合同通知》，锄禾公司表示异议并向大唐公司发函，并多次与大唐公司、百世威公司协商解决方案未果，后两被告还强行将租赁物清场上锁，不准锄禾公司经营。现锄禾公司用于生产经营的物品不知去向，租赁物已被大唐公司、百世威公司强行另租他人。锄禾公司认为大唐公司转让整体经营权后，百世威公司的行为已构成根本违约，致使锄禾公司不能继续履行合同，并造成了极大的损失，遂诉至法院，请求判令：1、确认大唐公司解除租赁合同的行为无效；2、因百世威公司的违约行为而解除锄禾公司与大唐公司签订的《俊华大厦房屋租赁合同》；3、大唐公司返还锄禾公司押金96000元；4、百世威公司向锄禾公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失522387元；5、百世威公司向锄禾公司赔偿生产经营用品损失450822元；6、百世威公司向锄禾公司赔偿因其不能履行合同给锄禾公司造成的直接损失158309.3元；7、本案诉讼费由大唐公司、百世威公司承担。
大唐公司辩称，锄禾公司与大唐公司没有合同关系，不具备原告的主体资格，锄禾公司与艾军之间的关系和约定对大唐公司不具有约束力，艾军将合同的权利义务转给锄禾公司未经大唐公司同意。大唐公司于2009年11月将租赁权转让给百世威公司并告知了艾军，2010年2月艾军向百世威公司履行义务缴纳租金96000元，后艾军的合伙人丁策与百世威公司在2010年10月签订广告协议，因此两原告是知晓并认可了租赁权的转移，因此大唐公司不应是本案被告。锄禾公司并非合同主体，无权要求大唐公司转租时必须征得其同意。由于艾军拖欠租金长达14个月，未向大唐公司也未向百世威公司缴纳，大唐公司依约可单方解除与艾军的租赁合同。艾军缴纳的押金已随合同权利义务的转移至百世威公司，与大唐公司无关，更与锄禾公司无关。综上，大唐公司请求驳回锄禾公司、艾军的诉讼请求。
百世威公司辩称，本案已超过诉讼时效。锄禾公司不具备诉讼主体，艾军个人不能主张锄禾公司的权利。大唐公司解除合同是合法的解除，百世威公司搭建脚手架等行为并未导致锄禾公司客源受损，锄禾公司经营不善应由大唐公司承担。百世威公司请求驳回锄禾公司、艾军对百世威公司的诉讼请求。
百世威反诉诉称，2009年9月7日，大唐公司与艾军签订《俊华大厦房屋租赁合同》，约定锄禾公司租赁大唐公司俊华大厦四层房屋从事餐饮经营用途，月租金48000元，2011年3月起租金按递增7%的标准（月51360元）计算。2009年10月10日，百世威公司与大唐公司商议后签订《俊华大厦联营协议》，约定从2010年1月1日起大唐公司以俊华大厦1-6层整体商铺与百世威公司进行联营，由百世威公司统一管理并收取租金后再按合同约定向大唐公司支付，大唐公司将上述联营事宜告知包括艾军在内的全部租户。2010年4月15日起，艾军未向百世威公司、大唐公司支付租金，且艾军将租赁房屋违法转租给锄禾公司。大唐公司遂于2011年3月31日书面告知艾军，通知于2011年4月1日起解除与其签订的《俊华大厦房屋租赁合同》，并要求锄禾公司与艾军在2011年4月15日前腾退房屋，支付欠缴租金。但艾军、锄禾公司对此均置之不理，并将家具留置在百世威的经营场地。2011年5月中旬，百世威公司为避免损失的继续扩大，以8940元／月价格租赁俊华大厦7楼的一间房屋堆放锄禾公司的桌椅。百世威公司认为，锄禾公司作为租赁房屋的实际使用人，既不缴纳租金，也不履行清退义务，强行占用百世威的经营场所，故百世威公司提起反诉，请求判令：1、锄禾公司支付拖欠的房屋租金630720元（从2010年4月14日至2011年5月13日）；2、锄禾公司支付未结清的水、电费8507元；3、锄禾公司支付房屋占用费321846元（从2011年5月至2014年5月，计算至家具搬离之日止）；4、锄禾公司支付家具搬迁费4800元；5、反诉费用由锄禾公司承担。
针对百世威公司的反诉，锄禾公司辩称，大唐公司、百世威公司没有提供适租的房屋和租赁物，艾军代表锄禾公司租赁房屋，在签订合同时已告知大唐公司，不存在违法转租。2011年3月31日，大唐公司发出解除合同通知不合理，在艾军起诉百世威公司时，锄禾公司要求将用品搬离现场，但百世威拒不同意。因此，锄禾公司请求驳回百世威公司的反诉。
经审理查明，坐落于武汉市江汉区江汉路179-181号俊华大厦4层房屋的所有权人系武汉市俊华房地产开发有限公司（以下简称俊华公司），大唐公司系管理人。2009年9月4日，艾军、丁策和黄海共同投资，拟成立锄禾公司从事“铁锅门”餐饮服务。2009年9月7日，艾军与大唐公司签订《俊华大厦房屋租赁合同》，约定甲方（大唐公司）将俊华大厦4层面积1500平方米的部分区域租赁给乙方（艾军），租赁期限自2009年10月15日起至2014年10月15日止；租金标准32元／月／平方米，月租金48000元，年租金576000元，此费用包含物业管理费，正式合同签订后，乙方须先向甲方交纳2个月的租金作为违约金；租赁费用自2011年3月起递增，按甲、乙双方合同约定第1个月租金标准上递增7%；乙方须提前5天以支票或现金方式向甲方足额支付下两个月的租赁费用；租赁期满后因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修不动产归甲方所有，设备除外，如桌椅、厨具等；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置；如果乙方延期支付租金，甲方有权单方面解除合同并要求乙方补足所欠租；在租赁期内，甲方擅自终止合同，甲方应该按合同违约金的额度向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方则不退乙方违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。双方在合同第一条中约定：“4、租赁房屋交付现状：①租赁房屋已装修可直接使用：电梯井预留、电梯已安装、外墙已装修……”。第五条中还约定：“……2、甲方有以下行为之下的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响经营的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。”合同签订当日，艾军向大唐公司支付押金96000元，于2009年10月10日支付租金96000元，大唐公司在收据上均注明收到铁锅门租金。
2009年10月10日，大唐公司与百世威公司签订《俊华大厦联营协议书》，约定由大唐公司提供俊华大厦1-6层整体商铺作为经营场所，百世威公司投入资金、人员进行自主经营，双方独立行使权利义务并各自独立承担责任，联营期限15年，自2010年1月1日起至2024年12月31日止。合同签订后，大唐公司又退出联营，由俊华公司与百世威公司另行签订《俊华大厦一至六楼整体租赁合同》，约定俊华公司将俊华大厦1-6层商铺整体租赁给百世威公司，租赁期限自2010年1月1日起至2024年12月31日止。
2010年2月12日，艾军向百世威公司缴纳了2月15日至4月14日的租金96000元。2010年3月至8月，百世威公司在俊华大厦外立面修建观光电梯，锄禾公司未能营业。2010年9月1日锄禾公司重新开业。开业不久后，俊华大厦31楼外墙脱落，搭建脚手架，大唐公司、百世威公司要求锄禾公司交纳4月至9月的租金，锄禾公司认为大唐公司、百世威公司未提供适租的场地，不同意缴纳。2010年10月15日，大唐公司、百世威公司不准锄禾公司经营，锄禾公司退出经营场地，但由于未缴纳租金，大唐公司、百世威公司不同意锄禾公司清理物品。
2011年4月12日，大唐公司向艾军发送《解除合同通知》，通知2011年4月1日解除与艾军签订的租赁合同，要求艾军在4月15日腾退房屋，否则追索房屋占用费，4月20日前补交全部租赁费用及滞纳金。2011年4月14日，艾军向大唐公司发出《对于贵司解除合同的异议书》，认为大唐公司违约，不同意大唐公司解除合同。百世威公司将锄禾公司的经营物品堆放在15楼泵房内，本院要求百世威公司将锄禾公司的经营物品退还，百世威公司拒不配合。
另查明，诉讼期间，锄禾公司向本院提出鉴定申请，本院委托鉴定部门对锄禾公司的装修费用、购买生产用品等费用进行评估，鉴定部门表示无法审计，锄禾公司提交单据证明装饰装修投入728912元。本院到锄禾公司经营场地进行现场勘查，通过观光电梯到达四楼经营场所，该经营场所两旁手扶电梯不能使用，锄禾公司的经营用品均堆砌在俊华大厦15楼泵房内。经本院核对锄禾公司购买的生产经营用品用具的金额为450832元。
还查明，锄禾公司曾于2011年11月30日向本院提起诉讼，后撤回起诉。
上述事实，有锄禾公司提供的《俊华大厦房屋租赁合同》、协议书、锄禾公司工商登记资料、押金收据、租金收据、水电表收据、照片、《解除合同通知》、公证书、《对于贵司解除合同的异议书》、票据、大唐公司提供的《俊华大厦房屋租赁合同》、租金收据、百世威公司提供的《俊华大厦联营协议书》、《俊华大厦一至六楼整体租赁合同》等证据予以证实，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，艾军与大唐公司签订的《俊华大厦房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。艾军系锄禾公司的股东，受其他股东的委托在公司成立前与大唐公司签订租赁合同，该租赁场地实际用于锄禾公司经营“铁锅门”餐饮服务，大唐公司对此明知，因此租赁合同中的权利和义务应由锄禾公司享有和承担。大唐公司在与艾军签订合同后，与百世威公司签订联营合同，将租赁场地转给百世威公司，根据艾军与大唐公司签订的《俊华大厦房屋租赁合同》中“租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效”的约定，该租赁合同的出租人已变更为百世威公司，涉案租赁合同项下的权利义务应由其承受。
一、关于合同的解除问题。大唐公司与艾军签订《俊华大厦房屋租赁合同》，双方在合同第一条中约定房屋外墙装修、电梯已安装，均可直接使用，但是在锄禾公司经营中，百世威公司为安装观光电梯装修外墙，造成锄禾公司暂停经营四个月，开业后又搭建脚手架，其行为已严重影响锄禾公司的经营。百世威公司要求锄禾公司缴足租金，双方协商未成后，大唐公司以锄禾公司违约为由发出解除合同通知，锄禾公司提出异议，主张大唐公司不具有单方行使解除权的权利，本院予以支持。由于百世威公司违反租赁合同中提供适租房屋的义务，锄禾公司向本院主张解除合同，根据租赁合同第五条的约定“不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营，乙方有权解除合同”的约定，锄禾公司可以主张解除合同。锄禾公司于2010年10月15日退出经营场地，百世威公司扣留锄禾公司的物品，双方以实际行为不再履行《俊华大厦房屋租赁合同》，该合同于2010年10月15日解除。
二、关于返还押金问题。双方在合同第八条中约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方则不退乙方的违约金。”租赁期间内，双方未就合同中违约责任的赔偿协商一致，导致双方不能履行合同，百世威公司未让锄禾公司继续经营，锄禾公司所缴纳的押金96000元应予退还。
三、关于装修残值、生产经营用品损失和直接损失的赔偿。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用﹥》第十一条“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修修残值损失的，应予支持。”百世威公司在租赁期间内未向锄禾公司提供适租的房屋，应向锄禾公司赔偿装修残值损失。但鉴于鉴定部门对装修残值无法鉴定，本院根据剩余租赁年限进行折旧，酌情认定为583129元（728912÷5×4），鉴于锄禾公司仅主张522387元，本院予以照准。锄禾公司提出还应赔偿经营用品损失，百世威公司在违约后，留置锄禾公司的生产经营用品，根据艾军与大唐公司签订的《俊华大厦房屋租赁合同》中“租赁期满后因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修不动产归甲方所有，设备除外，如桌椅、厨具等”的约定，经本院释明后仍未向锄禾公司返还，本院酌情按该用品的使用年限进行折旧，双方约定租赁时间为5年，锄禾公司仅使用1年，应赔偿360666元（450832÷5×4）。对于锄禾公司提出直接损失，该费用是公司用于维持正常的生产经营所产生的，与租赁关系无关，对该损失，本院不予支持。
四、针对百世威公司要求锄禾公司支付拖欠的2010年4月14日至2011年5月13日的房屋租金问题，本院认为2010年3月至8月，百世威公司不能提供适租房屋，使锄禾公司无法正常经营，不能实现双方租赁合同的目的，因此百世威公司要求锄禾公司交纳该期间的租金，本院不予支持。
五、针对百世威公司要求锄禾公司支付水电费、房屋占用费、家具搬迁费用的问题。百世威公司未能提交锄禾公司拖欠的水电费用单据，故百世威公司举证不足，本院不予支持。对于房屋占用费，百世威公司未提交租赁合同，本院现场勘验锄禾公司的生产用品均堆置在泵房内，且经本院释明，百世威公司仍未返还锄禾公司，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，百世威公司要求锄禾公司支付房屋占用费既无合同依据，也违反法律规定，本院不予支持。对于家具搬迁费，百世威公司未提出证据，本院不予支持。百世威公司提出锄禾公司、艾军的起诉已过诉讼时效，经查明，锄禾公司、艾军在诉讼时效期间内向本院提起诉讼，本案诉讼时效未超过。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百六十九条、二百七十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第（二）项、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告艾军与被告武汉市大唐购物中心有限公司签订的《俊华大厦房屋租赁合同》于2010年10月15日解除；
二、被告（反诉原告）武汉百世威商贸有限公司返还原告（反诉被告）武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司押金96000元；
三、被告（反诉原告）武汉百世威商贸有限公司赔偿原告（反诉被告）武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司装饰装修损失522387元；
四、被告（反诉原告）武汉百世威商贸有限公司赔偿原告（反诉被告）武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司生产用品损失360666元；
五、驳回原告（反诉被告）武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）武汉百世威商贸有限公司的反诉请求。
上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行付款义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取本诉案件受理费10957元，其他诉讼费46元，共计11003元，由武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司负担1420元，武汉百世威商贸有限公司负担9583元（此款武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司已垫付，武汉百世威商贸有限公司连同上述款项一并给付武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司）；反诉受理费6500元由武汉百世威商贸有限公司负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 喻 瑛
二〇一六年四月二十八日
书记员 叶长青