成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初1732号原告：李波，男，汉族，1982年11月14日出生，住四川省中江县。委托代理人：刘泽，四川法典律师事务所律师。特别授权代理人。被告：范永立，男，汉族，1993年9月30日出生，住成都市武侯区。委托代理人：陶志敏，四川嘉业律师事务所律师。特别授权代理人。第三人：成都瑞都不动产经纪有限公司，住所地：成都高新区紫竹北路16号。法定代表人：彭晓莉，该公司董事长。委托代理人：何鑫芮，女，汉族，1993年2月17日出生，住成都市成华区。该公司员工，一般授权代理人。委托代理人朱仝，男，土家族，1987年4月9日出生，住重庆市石柱县。该公司员工，一般授权代理人。原告李波诉被告范永立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月26日公开开庭进行审理，原告李波及其委托代理人刘泽、被告委托代理人陶志敏、第三人委托代理人何鑫芮、胡鑫到庭参加诉讼；于2017年8月3日公开开庭进行审理，原告李波及其委托代理人刘泽、被告委托代理人陶志敏、第三人委托代理人何鑫芮到庭参加诉讼；于2017年9月6日公开开庭进行了审理，原告李波及其委托代理人刘泽、被告委托代理人陶志敏、第三人委托代理人朱仝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告委托四川嘉业律师事务所发出《律师函》解除《房屋买卖合同》的行为无效；2、被告继续履行原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年9月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》，由原告向被告购买位于成都市高新区成汉南路366号5栋1单元3楼303号房屋。约定房屋总价款290万元，价款包括房屋内一切固存设施，定金10万元，定金在该房屋办理完毕过户手续后自动转为购房款，首付款80万元，过户递件成功当日支付，尾款200万元以银行贷款的形式支付，如果不能申请到贷款或贷款额度不够，则在过户递件当日以现金方式补足。《房屋买卖合同》签订后，被告要求原告将定金增加为30万元，否则不签订赎楼合同，后原告向被告支付了定金30万元，同时还为被告赎楼支付了赎楼费33750元，此后，原告积极办理贷款手续，准备购房款。2016年11月，成都市出台新的限购政策，原告所购房屋价格上涨，被告便不再配合原告办理贷款手续，同时委托四川嘉业律师事务所陶志敏律师向第三人发出律师函，要求于2016年12月30日前解除《房屋买卖合同》。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告向第三人发出的《律师函》无效，不能产生解除《房屋买卖合同》的效力。理由如下：一是在《房屋买卖合同》履行过程中，原告既没有根本违约行为导致合同目的无法实现，也未有因迟延履行，经被告催告后在合理期限内仍未履行的情形，同时，被告也无解除合同的其他法定事由；二是被告在解除合同前并未经任何催告程序；三是被告解除合同是在房价上涨的情况下做出的毁约行为，违反诚实信用原则；四是从现状看，《房屋买卖合同》不存在因不能履行导致合同无法实现的情形；五是从发函程序看，被告未直接发函给原告，而是发给第三人，不能产生合同解除效力。被告范永立辩称：1、2016年9月9日，三方签订的买卖合同属于附条件的，可以解除的合同。被告行使解除权充分体现了意思自治。被告发出解除通知，是正确的选择。2、本案标的是由被告通过交通银行按揭购买，其房屋的产权已经向该银行做了抵押，未经抵押权人同意，被告不得擅自交易。被告与原告及第三人于9月9日签订的买卖合同，签订时三方均明知本案标的是按揭房，被告对此情况没有隐瞒。对按揭房屋的买卖应遵循相关规定，现不能满足相关交易条件，导致了本合同的相应条款无法满足。这也符合本合同第十条第四款的约定解除条件。3、被告分别收到胡鑫、郭刚于2016年9月10日分三次、2016年10月12日分四次打来款项共7笔，合计29万元。其中，没有原告李波本人打来的任何款项。其诉称的30万元不实。为全面履行合同，被告积极参加、配合申请银行贷款。分别于2016年10月8日下午2时，与原告、第三人员工郭春梅一起到中国银行成都开发西区支行个贷中心办理贷款相关事宜（赎楼贷），因原告资信不符，未被批准。后出于安全原因，被告所签订的文件材料被当面销毁。之后，原告在第三人指导下持续一月继续准备完善申贷材料。于2016年11月7日上午三方再次到上述银行申请贷款。又因原告提交的材料真实性存疑，未能获得通过。（银行方列明的原因为：收入证明有问题，不能进件）被告签署的文件材料再次被销毁，并拍照为证。前后二次申贷均被银行拒绝。导致原告申请贷款未获审核通过。其合同约定的解除条件已经成就。被告依法按照合同约定通知解除合同。并请三方相约，当面解决善后事宜。然而原告接到合同解除函后，不管合同约定、基本事实、法律规定，先是不理被告，而后又提起诉讼。对此行为被告将保留其赔偿损失的权利。4、在坚持上述答辩意见的基础上，被告认为原告在起诉状中称要求被告按照原合同履行，而事实却是原合同第十条第四款约定的条件已经成立。本条款为特别约定条款，应优先适用。（见合同第九条第三款）据此，被告发函解除合同，恰恰是在履行合同的特别约定，原告为支撑其诉讼请求，列明了五条理由，但缺乏事实和法律依据，被告均不予以认同。理由：1、向原告发送的律师函是合法有效的，是依据买卖合同第十条第四款约定，和合同法第九十三条规定做出的；2、原告提出的未根本性违约，未迟延履行，未经催告，房价上涨、发函程序等主张的理由均不能成立。因都与事实不符合，更与合同和相关法律规定相悖。3、解除合同函同时一并发出三份，向原告发送是按照合同第9.2条规定办理，其他二份也是同样，程序上没有任何问题。4、从本案全面整体分析，相应认识到涉及按揭房买卖手续相对复杂、合同履行较为困难，而原告贷款无法审核通过导致合同的目的无法实现。最终导致被告不得已按照合同第10.4款约定解除合同。这也是为了避免当事三方损失继续扩大所做出的正确选择。特别指出第三人于2016年9月29日向答辩人出具了欠条，并承认赔偿，其内容能证明交易的时限性，以及对被告所造成的实际损失。且这一损失随时间推移而增大。被告请求驳回其全部诉讼请求。第三人成都瑞都不动产经纪有限公司提交答辩意见如下：对于29万元的问题，有20万元是原告直接转的，另外10万元是通过我方转的。但我方只向被告转了9万元，另外1万元是被告支付我方的中介费。经审理查明，2016年9月9日，原、被告和第三人签订《房屋买卖合同》，主要约定：原告向被告购买位于成都市高新区成汉南路366号5栋1单元3楼303号房屋。房屋总价款290万元，原告在签订本合同时向被告支付定金10万元，定金在该房屋办理完毕过户手续后自动转为购房款，首付款80万元，过户递件成功当日支付被告，尾款200万元被告以银行贷款的形式支付。原、被告应在2016年9月30日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时，如果不能申请到贷款或贷款额度不够，则原告在过户递件当日以现金方式补足。原告未按合同约定支付各项款项的，每逾期一日，原告应按应付款总额的千分之五向被告支付违约金，合同继续履行；原告逾期付款超过七日的，被告有权单方解除本合同、书面通知原告并依法追究原告违约责任。本合同各方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起7个工作日内视为送达。本合同补充条款与本合同具有同等法律效力，补充条款与本合同正文条款不一致的，以补充条款为准。该《房屋买卖合同》补充条款载明：若原告贷款未审核通过，被告因银行方原因不能及时还贷解押，三方和平解约，退还所有的款项。合同签订后，被告和第三人分别于2016年10月、11月两次协同原告就购买案涉房屋到中国银行申请办理银行按揭手续。2016年11月原、被告及第三人到银行办理银行原告申请贷款的过程中，原告申请银行按揭手续因原告的原因未通过审核。2016年12月9日，被告向原告和第三人邮寄《律师函》，载明：截至2016年12月9日，原告仍未备齐办理贷款所需的相关资料，不能与银行签订贷款合同，无法履行合同义务，致使合同目的无法实现，严重损害了被告的合法权益，因此正式通知原告本函送达之日起解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。上述事实，有原、被告、第三人的当庭陈述、《房屋买卖合同》、《律师函》、收据、证人证言等证据予以证明。本院认为，原、被告和第三人签订的《房屋买卖合同》系各方自愿协商的真实意思表示，合同内容清楚、条款明确，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对原、被告和第三人均具有约束力。因原、被告、第三人在《房屋买卖合同》中约定：补充条款与合同正文条款不一致的，以补充条款为准。且各方在《房屋买卖合同》补充条款中载明：若原告贷款未审核通过，被告因银行方原因不能及时还贷解押，三方和平解约，退还所有的款项。又因被告、第三人分别于2016年10月和11月两次共同协同原告到银行办理按揭贷款，在2016年10月三方到银行申请银行按揭款项未能办理后，三方再次约定第二次即2016年11月，原、被告及第三人共同到银行办理按揭贷款，但在第二次办理的过程中，因原告方的原因银行按揭贷款并未审核通过。本院认为，案涉房屋因被告有办理抵押贷款，原告就购买被告的该房屋向银行申请贷款需要被告的协助，但因双方并未载明被告应当协助原告办理银行按揭贷款的具体次数，且庭审亦查明被告已先后两次与第三人协同原告到中国银行办理银行按揭贷款，但第二次的办理是因原告方的原因未能办理银行按揭贷款，且原告亦无证据证明其就购买案涉房屋已通过银行按揭贷款的审核。根据《中华人民共和合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，因原告的原因银行贷款未审核通过，被告有权根据《房屋买卖合同》中补充条款约定解除该《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力。”之规定，原告已于2016年12月9日按照合同约定地址向被告邮寄解除合同函件，原、被告的合同已于2016年12月19日解除。故对原告要求判令被告委托四川嘉业律师事务所发出《律师函》解除《房屋买卖合同》的行为无效和被告继续履行原、被告双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李波的全部诉讼请求。案件受理费收取25元、保全费5000元，均由原告李波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  方利敏二〇一七年九月二十八日书记员  杨旻昱