广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂民四终字第82号
上诉人（一审第三人）：顾家奕。
委托代理人：周银强，广西全德律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：苏燕群，香港特别行政区居民。
委托代理人：彭十平，广西天惠律师事务所律师。
委托代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。
一审被告：广西乐基房地产开发有限公司，住所地：南宁市华东路55号。
法定代表人：罗均，该公司董事长。
委托代理人：秦晓辉，广西广为律师事务所律师。
一审被告：广西石龙酒业有限公司，住所地广西百色市右江区东二路34号。
委托代理人：周银强，广西全德律师事务所律师。
上诉人顾家奕因返还原物纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2014）南市民四初字第4号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月20日立案受理后，于2014年12月11日对本案公开开庭进行了审理。上诉人顾家奕和一审被告广西石龙酒业有限公司（以下简称石龙公司）的共同委托代理人周银强，被上诉人苏燕群的委托代理人李玉萍，一审被告广西乐基房地产开发有限公司（以下简称乐基公司）的委托代理人秦晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：1996年10月11日，广西一安公司（甲方）与香港合晶实业公司（乙方）签订《中外合资广西乐基房地产开发有限公司章程（修改补充）》一份，确认双方在南宁市建立广西乐基房地产开发有限公司，注册资本1540万元，甲方认缴出资额为462万元，占注册资本30%（以土地使用权转让作价入股），乙方认缴出资额为1078万元，占注册资本70%，乐基公司兴建的中国广西南宁市华东路55号大厦建成后其产权分配为：甲方无偿拥有第六层、第七层、第八层、第九层、第十层共5层楼房约3550平方米的产业所有权，其余各层的产业所有权归乙方所有。
2000年10月20日，防城港市中级人民法院根据已经发生法律效力的（2000）桂民终字第83号民事判决书，作出（2000）防中法执字第102-2号民事裁定书，裁定拍卖被执行人广西一安公司位于广西乐基房地产开发有限公司南宁市兴宁区华东路55号乐基大厦（现更名为“第五大道”）第六、七层的房屋所有权，并于2000年12月20日依照法定程序委托南宁市金锤拍卖有限责任公司（以下简称金锤公司）拍卖上述房产。2000年12月28日，黄彩金经过公开竞价以1341740元买受华东路55号乐基中心第六、七层房产。拍卖成交后，黄彩金与苏燕群持《委托买房协议》到金锤公司变更了拍卖成交确认书，确认买受人苏燕群于2000年12月28日在金锤公司举办的第23期拍卖会上，经过公开竞价成交购买南宁市华东路55号乐基中心第六、七层房地产，成交总价1341740元。黄彩金认可其接受苏燕群委托竞买上述房产的事实。2001年12月25日，防城港市中级人民法院向南宁市房产管理局发出协助执行通知书，通知该局解除对乐基公司（广西一安公司）乐基大厦第六、第七层的查封，并将其办理转户手续给买受人苏燕群。上述房产于2002年12月27日过户至苏燕群名下至今。
2003年9月2日苏燕群与乐基公司签订《房产转让协议》，约定苏燕群将其所有的南宁市华东路55号乐基大厦第六、七层楼宇（合计建筑面积1420平方米）的房产所有权转让给乐基公司出售，在协议生效后协助乐基公司办理过户手续，税费由乐基公司承担；转让金额为两层楼宇合计人民币158万元；协议签订后，十天内付清，本协议在乙方（乐基公司）付清转让款后生效，逾期付款协议自动失效。2004年6月28日，苏燕群的丈夫庞德臣出具收条一份，写明收到乐基公司交来10万元，该款转至彭克龙北海建设银行账号为34×××06的账户并以收到为准。2014年6月29日，乐基公司将10万元存至34×××06号账户，苏燕群认可其已收取上述款项。
2003年9月18日，乐基公司与第三人顾家奕签订《“第五大道”认购书》一份，确认顾家奕自愿以100万元的总价款认购本案讼争房产。同日，乐基公司向顾家奕出具100万元房款收据一张并将本案讼争房屋交付顾家奕使用。2004年3月4日乐基公司取得华东路55号第五大道（不含第二十一层）的商品房预售许可证。2004年5月12日，乐基公司与顾家奕签订本案讼争房产共17份正式的《商品房买卖合同》。
另查明：2009年9月23日，苏燕群在报纸上刊登声明，声明其为乐基大厦（现更名为第五大道）第六、第七层房产的合法所有权人，现该房产被人占用，限占用人15天内搬离。2009年11月26日，南宁市建设委员会《“第五大道”有关问题协调会议纪要》中记录：“……三、罗均必须马上赶回南宁，组织本企业人员于今晚和明天早上对进驻的业主（包括六、七楼的业主）进行劝说搬离，同时不能激化矛盾。”2010年10月，本案各方当事人在本案讼争房产处发生纠纷，南宁市公安局朝阳派出所出警后，告知各方当事人向法院提起诉讼。本案各方当事人均认可在该次公安机关处理后，本案讼争房屋至今处于闲置状态。
本案的争议焦点为：一、本案讼争房产的权属问题；二、乐基公司是否应当将本案讼争房产返还苏燕群；三、顾家奕的独立诉讼请求是否应当得到支持。
一审法院认为：一、关于本案的法律适用问题，本案为物权纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，应当确认中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。
二、关于本案讼争房产的权属问题。1、防城港市中级人民法院在（2000）防中法执字第102号执行案件中依照生效法律文书对本案讼争房产进行拍卖，而苏燕群通过法院依法委托的拍卖程序，经竞买取得本案讼争房屋，且该房屋已经由房产管理部门依法办理过户登记，所有权人登记为苏燕群。因此，苏燕群自房屋过户登记之日起即成为本案讼争房屋所有权人。关于乐基公司与顾家奕主张的本案讼争房产拍卖行为存在程序瑕疵的问题。防城港市中级人民法院委托金锤公司对本案涉案房产进行拍卖，买受人黄彩金竞拍成功并支付了相应对价。苏燕群与黄彩金签订的《委托买房协议》表明双方就本次竞买成立委托关系，苏燕群为委托人，黄彩金为受托人，且该委托关系金锤公司在事后已经知晓，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款及《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，黄彩金的代理行为应当由苏燕群承担法律后果。金锤公司在黄彩金与苏燕群持《委托买房协议》要求变更拍卖确认书的情况下，将拍卖确认书的“买受人”确认为苏燕群亦符合《中华人民共和国拍卖法》第五十二条的规定。乐基公司与顾家奕主张《委托买房协议》、《拍卖成交确认书》上签名存在瑕疵，但乐基公司与顾家奕并非上述协议、确认书的当事人。在上述协议、确认书的各方当事人对《委托买房协议》、《拍卖成交确认书》均没有异议的情况下，即便拍卖的签字上存在瑕疵，也不影响本案各方拍卖确认的结果及后续房屋产权变更手续办理的结果。
2、乐基公司与顾家奕主张的本案讼争房产为乐基公司所有，防城港市中级人民法院无权拍卖该房产替其股东广西一安公司清偿债务的观点，该院认为，防城港市中级人民法院依照生效法律文书对本案讼争房屋进行拍卖的行为为司法行为，若乐基公司对法院的执行行为存在异议，可以在执行过程中依法提出执行异议，也可在执行完毕后依照法律程序要求对防城港市中级人民法院的拍卖行为违法进行司法确认。在被确认违法之前，司法行为具有既判力，该院在本案审理过程中亦无权对防城港市中级人民法院的执行行为进行司法审查。故该院对乐基公司与顾家奕的上述观点不予支持，乐基公司与顾家奕若至今仍然对防城港市中级人民法院的执行行为有异议，应当依照法律程序表达诉求。
3、关于乐基公司与顾家奕主张的乐基公司已经根据2003年9月2日与苏燕群签订的《房产转让协议》取得本案讼争房产所有权的问题。本案《房产转让协议》已经明确约定“协议签订后，十天内付清，本协议在乙方付清转让款后生效，逾期付款协议自动失效协议”，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条及第四十五条第一款的规定，《房产转让协议》已于2003年9月2日签订之日成立，但在乐基公司付清转让款之前未生效。原本依照该协议的约定，乐基公司到期未付款，协议已经“自动失效”，但乐基公司于2004年6月29日向苏燕群付款10万元，苏燕群也接受了该款项，双方该行为可以视为在协商一致的前提下对《房产转让协议》付款时间进行了延期，乐基公司若在10日内付清转让款项，《房产转让协议》仍然可以视为生效。但乐基公司在支付10万元之后，未在10日内付清转让款项158万元，该《房产转让协议》仍然未生效。
4、关于乐基公司与顾家奕主张的乐基公司已经根据南宁市房产管理局2004年3月4日颁发的《商品房预售许可证》获得本案讼争房产处分权的问题。《商品房预售许可证》的性质为行政许可，该行政许可的法律后果是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房，并非房地产行政管理部门对房屋的确权行为，不发生法定的物权变动效力。
综上，本案讼争房屋于2002年12月27日过户至苏燕群名下后产权一直没有发生变动，苏燕群为本案讼争房产的合法所有权人。
三、关于乐基公司是否应当将本案讼争房产返还苏燕群的问题。乐基公司在未取得本案讼争房产所有权的情况下占有本案房讼争房产并将本案讼争房屋出售、交付给顾家奕使用，为本案讼争房屋的直接侵权主体，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，乐基公司依法应承担返还原物的民事法律责任。
四、关于顾家奕的独立诉讼请求是否应当得到支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，对于无权处分人处分不动产的受让人可善意取得所有权的，善意取得的构成要件包括转让的不动产已经依照法律进行登记，但本案讼争房产未办理产权变更登记手续，顾家奕不符合法定的善意取得所有权的构成要件，故该院对顾家奕的其已支付对价合法取得本案房产的主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款的规定，判决：一、被告广西乐基房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内将南宁市华东路55号第五大道第六层房屋返还给原告苏燕群；二、驳回第三人顾家奕提出的独立诉讼请求。案件受理费10500元（已由苏燕群预交），减半收取5250元，由广西乐基房地产开发有限公司负担，广西乐基房地产开发有限公司应当在履行本案义务时一并支付给苏燕群，该院退回苏燕群5250元；第三人独立诉讼请求受理费10500元（已由顾家奕预交），减半收取5250元，由顾家奕负担，该院退回顾家奕5250元。
上诉人顾家奕不服一审判决，上诉称：一审错误地认定乐基公司无权出售讼争房产，从而做出错误的判决。1、错误认定苏燕群通过拍卖取得讼争房产所有权。乐基公司已为讼争房产办理了房产证，产权人为乐基公司，而非其股东广西一安公司所有。防城港市中级人民法院拍卖乐基公司财产为其股东还债，为非法拍卖。在此非法拍卖中，参与竞买的是黄彩金，而非苏燕群。苏燕群未能通过非法的拍卖取得讼争房产的所有权，乐基公司仍为讼争房产的所有权人。2、错误认定苏燕群与乐基公司之间的《房产转让协议》未生效。即使一审法院错误认定了通过非法的拍卖取得了讼争房产的所有权，但乐基公司通过与苏燕群签订的《房产转让协议》已取得了对讼争房产的处分权。该转让协议一经签订既已生效，且已得到了苏燕群事实上的承认。一审法院认定该协议未生效完全错误，没有事实和法律依据。3、错误认定乐基公司根据《商品房预售许可证》出售的房屋不发生权利变动的效力。乐基公司作为讼争房产的开发商，两次获得了房屋主管部门颁发的《商品房预售许可证》，明确其有权出售讼争房产。一审法院认定作为开发商的乐基公司已依法获得了《商品房预售许可证》，却又否认乐基公司有权根据该《商品房预售许可恒》出售讼争房产，逻辑混乱，没有法律依据。乐基公司依然有权出售讼争房产，苏燕群通过向乐基公司的购买行为，依法取得了讼争房产的所有权。4、一审错误认定了顾家奕不是善意第三人。既然乐基公司有权取得商品房预售许可证，顾家奕与其签订合同并根据市场价格交款，且实际占有房屋，所以是善意取得。一审适用物权法的规定，实际上本案2004年已经签订了房屋买卖协议，所以物权法应该不适用于本案。因此，请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，改判南宁市华东路55号第五大道大厦第7层房屋为顾家奕所有，苏燕群停止对该房屋的侵权行为；2、一、二审的诉讼费由苏燕群负担。
被上诉人苏燕群辩称：1、一审认定苏燕群通过法院拍卖取得讼争房产的所有权是正确的。诉争的房屋不是乐基公司的，其原来是广西一安公司的，这是根据乐基公司的公司章程约定的。2、防城港市中级人民法院的拍卖程序是合法的，苏燕群通过拍卖取得讼争房产，其是物权权利人，其合法权益应得到保护。苏燕群与乐基公司之间的房产转让协议是附条件的协议，需要付清全款的，所以一审认定未生效是有法律依据的，是正确的。3、顾家奕认为乐基公司有商品房预售许可证就有权出售房屋是错误的，但是其是否有权销售还要看产权状况，本来讼争房产就是广西一安公司的，所以其是偷换概念。4、顾家奕不是善意第三人，物权法第106条规定善意第三人必须符合三个要件，但顾家奕本身不具备这三个要件，所以其上诉理由不成立，应予以驳回。
一审被告乐基公司述称：同意顾家奕的意见。
一审被告石龙公司述称：同意顾家奕的意见。
各方当事人在二审中均没有证据提交。
本院经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合当事人各方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、顾家奕是否对讼争房产享有所有权；二、乐基公司是否应当将讼争的房产归还给苏燕群
一、关于顾家奕是否对讼争房产享有所有权的问题。
本院认为，虽然顾家奕与乐基公司签订《商品房买卖合同》，购买本案讼争房屋，但根据本案的事实，顾家奕不享有讼争房屋所有权。理由如下：1、苏燕群为该讼争房产的买受人。防城港市中级人民法院根据生效法律文书裁定拍卖本案讼争的房产，并委托金锤公司进行拍卖。2000年12月28日，黄彩金经过公开竞价买受本案讼争房产。之后，黄彩金与苏燕群持《委托买房协议》变更拍卖成交确认书，以上行为表明黄彩金系受苏燕群的委托而参与竞买行为，苏燕群为房屋真正买受人，对此参与拍卖的各方当事人均予以确认。顾家奕认为买受人为黄彩金，但没有提交证据对其主张予以证明，该主张不能成立。2、苏燕群为房地产登记机关认可的房屋所有权人。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。2001年12月25日，防城港市中级人民法院向南宁市房产管理局发出协助执行通知书，通知该局将讼争房产办理转户手续给苏燕群，该局也于2002年12月27日将讼争房产登记在苏燕群名下。顾家奕虽然与乐基公司签订《商品房买卖合同》，受让讼争房产，但其未经苏燕群的同意，无法成为讼争房产的所有权人。3、乐基公司不享有讼争房屋所有权。2003年9月2日，乐基公司与苏燕群签订《房产转让协议》，约定：苏燕群以158万元将讼争房产转让给乐基公司，协议签订后十天内付清，本协议在乐基公司付清转让款后生效，逾期付款协议自动失效。但乐基公司并未在十天内付清转让款，故该协议尚未生效。2004年6月29日，虽然乐基公司向苏燕群支付了10万元，但仍未付清转让款，转让协议的生效条件未成就，因而，该转让协议仍未生效。未生效的合同对双方当事人均没有约束力，该讼争房产的所有权没有发生转移，乐基公司没有取得该房产的所有权。4、顾家奕购买讼争房屋不构成善意第三人。关于不动产善意取得问题，《最高人民法院关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题意见》第89条只对共同共有不动产的善意取得制度进行规定，但对共同共有以外的不动产是否适用善意取得制度并无具体规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让的取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人取得该不动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”，乐基公司将该讼争房产出售给顾家奕，虽然顾家奕支付了合理的对价，但顾家奕受让讼争房屋时未对房屋产权登记状况进行查询且亦未办理房屋过户登记手续，不符合善意取得房屋的构成要件。因此，顾家奕以其信赖乐基公司的《商品房预售许可证》而买受讼争房屋为善意第三人的主张亦不成立。据此，顾家奕认为苏燕群非讼争房屋所有权人且乐基公司有权出售讼争房产，其作为善意第三人，已经取得讼争房屋所有权的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于乐基公司是否应当将讼争的房产归还给苏燕群的问题。
本院认为，前已述及，房地产登记机关所认可的本案讼争房产的所有权人为苏燕群，虽然苏燕群与乐基公司签订《房产转让协议》，拟将讼争房屋转让给乐基公司，但因乐基公司未履行协议约定的付款义务而未发生法律效力，乐基公司在没有取得该讼争房产所有权，也未经过苏燕群授权的情况下，与顾家奕签订《商品房买卖合同》，出售属于苏燕群的房产，属于无权处分行为，不产生物权上的变动效力。乐基公司与顾家奕均未取得讼争房屋的所有权，亦没有其他合法正当的理由占有讼争的房产，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，乐基公司应负有返还财产的民事责任。因此，一审判决乐基公司将讼争房产返还给苏燕群正确，本院予以维持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10500元（顾家奕已预交），由顾家奕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭庆华
代理审判员 柏树义
代理审判员 蒙志相
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 黄秋燕