浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬象民初字第1065号
原告：蒋燕红，职工。
委托代理人：章国锋。
被告：吴安业，农民。
委托代理人：谢忠明。
被告：卢亚萍，成年，职工。
原告蒋燕红为与被告吴安业、卢亚萍房屋买卖合同纠纷一案，于2012年8月23日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员谢世常独任审判，于同年9月7日公开开庭进行了审理。本次庭审后，因本案所涉合同所指向的基础协议（塔山花园三期联合建房协议）的性质和效力，另案[（2013）甬象民初字第23号]正在审理确认中，而本案的处理结果取决于该案的最终判决。因此，本案于同年12月30日依法裁定中止诉讼。现因另案已于2013年6月5日作出一审判决，对本案所涉的基础协议的性质和效力作出司法确认。为此本案在经审批转为普通程序后，于2013年6月10日依法恢复审理并组成合议庭，于同年6月25日再次公开开庭进行了审理。原告蒋燕红的委托代理人章国锋、被告吴安业的委托代理人谢忠明到庭参加诉讼。被告卢亚萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经延长审限30日，现已审理终结。
原告蒋燕红起诉称：2011年3月，原告获悉两被告有意通过房产中介转让其共有的塔山花园三期房屋，即与其达成初步购房意向，并于同年3月23日支付购房订金5万元、同年4月13日预付购房款45万元、同年4月21日预付购房款55万，所付款项均由被告卢亚萍收取。在被告吴安业于同年4月21日与拟转房产的开发商（应跃平）办妥更名手续后，原告于当日与其签订一份以吴安业为甲方、蒋燕红为乙方的《房产转让合同》，合同约定：一、乙方拟受让房产坐落在象山县丹东街道塔山花园三期南开始第四排、万象路侧朝南东铲3－5楼（审理中明确系坐落在象山县丹东街道塔山花园三期258幢301室、401室房屋，下称案涉房屋），总面积约180㎡[具体以开发商（确定的）面积为准]；二、房产售价为人民币198.8万元；三、付款时间及方法为订约时首付105万元，余款（93.8万元）于同年6月10日前付清。逾期不付，扣除10万元违约金，余款返还给乙方，甲方收回房屋。（拟购房产交付日期）以开发商交付时间为准，将房产全部交付给乙方所有。合同补充栏中载明：经甲、乙双方商量，原甲方与房产商签订的（联合建房）协议与借条，已全部转为乙方，所有相关资料由中介方保管。等房款全部付清，本协议自动作废。
同年6月11日，在原告付清拟购房余款93.8万元后，被告卢亚萍以卖方委托代理人身份在上份合同补充栏中加注“所有房款已全部付清，以后所有事情与甲方无关”并签名。同日，房产中介将其负责保管的上涉合约文件（联合建房协义、房产转让合同）转交给原告。至此，原告才知拟受让房屋系非权属确定的商品房，而是存在权属争议的联建房。同年11月30日，拟受让房产开发商通知原告限期内缴付该房联建期间的应付进度款36万元，否则依约解除联建协议，收回房屋。原告经与被告交涉无果后，为防损失进一步扩大，只得向开发商支付拟购房工程进度款36万元，同时获悉拟购房后期尚需支付的款项无法确定。
之后，原告以拟受让房产的实际成交价远超合同价198.8万元为由，要求被告承担差额款项，遭其拒绝。
原告认为，两被告将尚未取得权属证书且有权属争议的在建房屋转让给原告，显已违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（五）、（六）项之强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）之规定，应属无效。
据上，请求如下：1.确认原、被告于2011年4月21日签订的《房产转让合同》无效；2.判令被告退还房产转让款234.8万元（被告受领的198.8万元转让款＋开发商受领的36万元进度款）；3.判令被告赔偿上述各笔款项自实际付款之日起至判决确定返还之日止，按中国人民银行1－3年期贷款的基准年利率（6.56%）计算的利息损失。
被告吴安业答辩称：原、被告签订的《房产转让合同》，系签约双方各自的真实意思表示，并不违反相关法律的禁止性规定且合同中约定的转让款已事实履行完毕，依法有效。请求驳回原告诉讼请求。
被告卢亚萍未作答辩，也未向本院提交任何证据。
为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.原告蒋燕红身份证一份，拟证明原告身份真实；
2.收条二份、银行受理回单一份、中国工商银行个人业务凭证一份，拟证明原告在《房产转让合同》签订先后，累计共支付转让款198.8万元，所付款项均由被告卢亚萍收取的事实；
3.《房产转让合同》一份、《联建协议》二份、应跃平出具给吴安业、蒋燕红的借条各一份，拟证明《房产转让合同》签订的过程事实及合同和协议的具体约定内容；
4.应跃平于2011年11月30日另行出具给原告蒋燕红的借条一份，拟证明原告在《房产转让合同》签订后，另又支付给案涉房产开发商36万工程进度款的事实；
5.通知书二份、信息明细表一份，拟证明案涉房产最终房价尚不确定的事实。
上涉各证，因被告质证后均认可真实，证明力可予确认，并可采为本案定案证据。
基上认证后采信的定案证据，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院对本案的基本事实认定如下：
本案所涉的拟转（受）让塔山花园三期258幢301室、401室房产，系被告吴安业以“投资参股、联合开发”的名义，并按预借款105万元折抵首期投资（购房）款的方式，向房产开发承包方应跃平订建（购）的在建商品房。双方曾于2008年5月26日，以应跃平为甲方、吴安业为乙方、象山县万象房屋开发有限公司为丙方，签订一份《塔山花园三期联合建房协议书》（下称联建协议），协议载明：甲方从象山县万象房屋开发有限公司承包的塔山花园三期建设用地开发经营权，乙方愿投资参股、联合开发。投资参股方式（即合同第三条）为乙方先支付一期投资款105万元，同时可以获取本期开发的二套住宅（三层和四层）的参建投资权，房屋具体位置待本项目有关设计方案经规划局审批后确定。付款办法（即合同第四条）为乙方应在双方约定时间将全部投资款汇入甲方指定帐户，项目建设的前后期费用、建设成本、配套设施等开发建设成本费用，按甲方通知按时支付。延期付款违约责任（即合同第五条）为乙方在约定时间内，未将投资的全部金额汇入甲方指定帐户，则视为自动放弃投资权，甲方在三天内退还乙方已付款（不计息）；以后各阶段成本费用，在接到甲方通知之日起三天内支付，若延期付款在15天之内，需向甲方支付2‰的实付款项滞纳金，超过15天视为乙方违约，甲方有权单方取消合同并追究其相应责任，甲方在取消合同之日起15天内退还乙方已付的全部款项（不计息）。双方工作职责（即合同第六条）为甲方全面负责项目的方案设计、报批及建设全过程的监督、管理及后期权证办理等一切工作，乙方应配合甲方及时做好各项工作。甲方管理费的收取（即合同第七条）为按建筑面积300元/㎡计取，在乙方各次付款时收取。房价组成（即合同第八条）为土地摘牌价加相关税费、拍卖价，前后期费用（包括设计费、监理费及政府相关部门规定应缴的各项费用等），建筑安装工程费用，小区各配套设施费，甲方按建筑面积300元/㎡计取的管理费，房屋销售税费、企业带征税。利润（即合同第九条）为甲方不计取开发利润，乙方以认购房屋的建设开发成本价为房屋总价。有关说明（即合同第十条）第11项为本协议约定的甲方一切责任，均由丙方担保履行。联建协议并载明：商品房买卖合同届时签订。
联建协议签订后，被告吴安业于次日以借款形式支付给房产开发承包商应跃平首期投资（购房）款105万元。2011年3月期间，被告吴安业委托房产中介将上份联建协议项下订建（购）的房产对外转让。原告蒋燕红获悉后，即通过中介与被告吴安业委托的交易代理人（被告卢亚萍）达成初步交易意向，并于同年3月23日支付拟房产转让订金5万元、同年4月13日支付转让款45万元、同年4月21日支付转让款55万元。在被告吴安业于同年4月21日将上份联建协议项下订建（购）房产的参建（购买）人，经房产开发承包方应跃平同意更名至蒋燕红名下，并与其重签一份内容同上的联建协议后，以被告吴安业为甲方、原告蒋燕红为乙方，于当日签订一份《房产转让合同》，合同约定的内容与原告诉请的该合同内容一致。上述合约文件（联建协议、房产转让合同各一份）签订后，所签文件交由房产中介负责保管。
同年6月11日，在原告付清拟转让房产转让款93.8万元后，被告卢亚萍以转让方委托代理人身份在上份合同补充栏中加注“所有房款已全部付清，以后所有事情与甲方无关”并签名。同日，房产中介将其负责保管的上涉合约文件转交给原告。同年11月30日，房产开发承包商通知原告在限期内缴付该房产到期应付的联建工程进度款36万元，否则将依约解除联建协议，收回房屋。原告经与被告交涉无果后，遂向房产开发承包商支付拟受让房产工程进度款36万元，同时获悉该房后期尚需支付的款项无法确定。之后，原告以拟受让房产的实际房价远超合同约定的转让价198.8万元为由，要求被告承担差额款项，遭其拒绝。
本院认为，原、被告之间拟转（受）让房产，系被告吴安业以签约方式（联建协议）向房产开发承包商应跃平订建（购）的塔山花园三期258幢301室、401室在建房屋，此可从原告先预付被告吴安业105万元转让款，再由其商请应跃平同意并将《联建协议》项下在建房产参建（购买）人吴安业更名为蒋燕红，尔后再由双方签订《房产转让合同》的签约过程得以佐证。鉴于被告吴安业与房产开发承包商应跃平签订的《联建协议》所表征的法律关系性质，已经本院（2013）甬象民初字第23号同类判决认定为商品房买卖预约合同关系，故买方吴安业在此协议项下的合同权利应为对塔山花园三期258幢301室、401室在建房屋的预约购买权。其所指向的在建房产可否在二级房市中转让，除应征得房产开发商（预售人）同意外，预购房本身在二级房市中须不属法律、法规禁止交易的房产，否则无效。
依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。此法条表明对开发商预售的在建商品房（期房），预购人可否在二级房市中再行转让，已立法授权国务院作出规定。本案中，原、被告基预约购买权拟转（受）让的在建房产，符合本法条规定的基本特性，宜定性为二级房市中的期房转让。对此，依照2005年5月9日国务院出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。这就表明二级房市中的期房转让，为法律所明令禁止。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原、被告就案涉房产签订的转让合同，因违反上述强制性规定，依法无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告诉请被告吴安业返还上涉房产转让款198.8万元，于法有据，应予支持。至于其另行支付的36万元拟受让房产进度款，因收款人非转让人吴安业，因此原告诉请被告吴安业返还该款项，与事实不符，不予支持。对此，可由原告商请实际收款人自行厘直或另案处理，本案不作处理。
鉴于本案所涉期房转让交易被判无效，系源于原、被告双方对法规禁止性规定的认知不足，主观上均有未引起足够重视的过失。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，对原、被告因转让交易无效引起的各自损失，应自负其责。故原告诉请被告吴安业赔偿上述198.8万元转让款自收款之日起至判决确定返还之日止，按中国人民银行1－3年期贷款的基准年利率（6.56%）计算的利息损失，于法不合，不予支持。
被告卢亚萍在涉案房产交易中的合同地位，经被告吴安业庭审中自认，系其委托的交易代理人，故其因本交易产生的民商事法律后果，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，应由被告吴安业承担。因此，原告以被告卢亚萍系涉案房产共同转让人为由，诉请其共同承担上涉无效合同责任，欠缺事实依据，不予采纳。被告卢亚萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告蒋燕红与被告吴安业于2011年4月21日签订的《房产转让合同》无效；
二、被告吴安业于本判决生效之日起十日内返还原告蒋燕红房产转让款198.8万元；
三、驳回原告蒋燕红其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费27048元，由原告蒋燕红负担7048元，由被告吴安业负担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：招商银行宁波象山支行，账号：57×××01）；如义务人拒不履行的，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 长 谢世常
代理审判员 张文芝
人民陪审员 杨玲娜
二〇一三年八月五日
代书 记员 杨惠燕