浙江省龙泉市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）丽龙商初字第78号
原告：龙泉市××大嫂物业管理有限公司。住所地：龙
泉市××水槽。
法定代表人：叶×。
委托代理人：毛××。
被告：浙江××××开发有限公司。住所地：龙泉市贤
良路××号。
法定代表人：骆××。
委托代理人：吴××。
原告龙泉市××大嫂物业管理有限公司（以下简称叶×
×物业公司）为与被告浙江××××开发有限公司（以下简巨
龙公司）合同纠纷一案，于2009年1月9日向本院起诉，本院于
同日受理后，依法组成合议庭，于2009年3月19日、5月18日两
次公开开庭进行审理。原告叶××物业公司的法定代表人叶×
及其委托代理人毛××、被告巨龙公司委托代理人吴××到庭
参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶××物业公司起诉称：2008年7月7日，原告、被
告双方签订《物业管理委托意向协议》，约定：被告将其承建
的龙泉市南大洋农民公寓（建筑面积为65050.81平方米）的物
业管理委托给原告，合同期限两年，自2008年8月30日起至201
0年8月30日止。然而，当原告投入资金实施人员培训，制作有关公寓所需公某、协议、规定等花费资金6944元后，却发现协
议项下的南大洋农民公寓已经由其他物业管理人员实施管理，
使得原告、被告双方所签订的《物业管理委托意向协议》履行
困难。为此，于2008年10月份后，原告多次与被告交涉，但无
果。同时，依据龙泉市物价局、建设局《龙泉市物业服务收费
实施办法》第十七条关于“未交付前的前期物业服务收费，由
建设单位承担”的规定，被告应该支付前期物业管甲用。因此
被告应按每平方米0.20元／月的收费某准支付2008年4个月的
前期物业服务管甲用52040元。故此，原告起诉请求：1、判决
被告履行《物业管理委托意向协议》；2、判决被告支某某告
前期投入费用和2008年四个月物业管甲58984元；3、由被告承
担本案的诉讼费用。
被告巨龙公司答辩称：
一、原告、被告双方之间未通过招标方式签订的《物业
委托管乙向协议》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二
款的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条
第（五）项规定，该协议属无效协议。
二、双方所签协议为“意向协议”。根据协议第五条约
定“双方的权某义务按浙建房（1999）168号文件执行”，以
及合同最后列明还需“协商一致后签订正式合同”的约定内容
看，双方签订的《物业管理委托意见协议》只是预约，即为一
份约定双方将来订立一定合同（本约）的合同。预约合同即便
成立和生效，也仅仅是使当事人负有按预约规定的条件订立合
同的义务，而不负履行将要订立合同的义务。而本案原告的请求是基于将来正式合同（本约）签订后被告可能要履行的义务
，而不是基于预约所需要履行的义务。
三、因政府有关部门认为被告未通过招投标方式与原告
签订物业管乙向协议违背法律规定，要求以公开招投标方式选
择物业服务企业。为此，原告、被告之间才未能签订物业服务
正式合同，被告也没有将物业交付原告承接管理。
故此认为，原告要求答辩人继续履行合同，支付物业管
甲的主张与事实不符，但主张愿意承担原告在意向协议签订后
实际投入的费用，请求依法裁判。
根据双方的诉辩理由，合议庭归纳本案的主要争议焦点
是：原告、被告双方签订的意向协议书是否有效以及双方如何
某担责任。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：
1、2008年7月7日浙江××××开发有限公司与龙泉市×
×大嫂物业管理有限公司签订的《物业管理委托意向协议》一
份，用于证明双方的合同关系以及权某义务内容的事实；
2、物业管理委托意向协议、业主临时公某、装饰装修管
理规定、前期物业服务协议、物业方案、人员培训住宿费发票
、员工服装制作费发票，以及上述协议、公某、规定的制作印
制费发票，用于证明原告在双方签订意向协议后，为接收南大
洋农民公寓已着手前期物业管理，开支花费6944元的事实；
3、龙泉市物价局、龙泉市建设局联发的龙价（2006）50
号文件一份，用于证明原告向被告主张由其承担未交付前的前
期物业管甲的文件依据事实；4、龙泉市物价局、龙泉市建设局联发的龙价（2007）33
号文件一份，用于证明参照物价局核定的本市其他楼盘前期物
业费用每平方米3角的收费某准，本案原告主张按每平方米2角
的标准收费的理由是成立的事实；
5、商品房预售审批申报档案，用于佐证原告、被告双方
于2008年7月7日签定的《物业管理委托意向协议》系一份正式
的物业管丙同，且已经城建部门审批，属有效合同的事实。
被告巨龙公司为支持自己的答辩主张，向本院提供了下
列证据材料：
1、中信物业南大洋农民公寓物业管理处于2009年2月25
日出具的证明一份，用于证明南大洋农民公寓前期管理已由农
办委托他们管理。
2、物业管理委托合同（格式）一份，用于证明双方的意
向协议第五条约定按照执行的“（1999）168号文件”仅为一
份格式合同，未明确双方的权某义务，故该意向协议当中双方
的权某义务还没有明确约定。
经庭审组织质证：
被告对原告提供的证据材料1的合法性有异议，认为该意
向协议因没有通过招投标的方式签订，违反了国务院《物业管
理条例》第二十四条的规定。对原告提供的证据材料2中的物
业管理委托意向协议、业主临时公某、装饰装修管理规定、前
期物业服务协议、物业方案与本案的关联性有异议，认为该材
料不能证明双方间签订的意向协议为有效协议的争议事实；对
该组证据材料中的协议、公某、规定的制作印制费发票、人员培训住宿费、餐费发票的真实性、合法性有异议，认为原告未
能在庭审中提供证据证实确系印制了收款收据中列明的1040份
业主手册以及1040份服务手册，且该收款收据的出票形式违反
了国家有关税收管理规定，故认为该收款收据不能作为本案证
据使用；认为原告出具的人员培训住宿费、餐费发票、收据载
明的内容与本案没有直接关联，不能证明原告主张的投入花费
事实。对原告提供的证据材料3、4与本案的关联性有异议，认
为其待证的事实与本案合同是否有效的争议事实不相关。对原
告提供的证据材料5的证明力有异议，认为原告主张“双方于2
008年5月12日签订的意向书为预约合同即能推断双方于2008年
7月7日签订的物业管理委托意向协议即为正式合同”的理由不
能成立，且该组证据材料不能证明双方的物业管理委托意向协
议系经招投标方式订立的合法性的事实。
原告对被告提供的证据材料1的合法性有异议，认为由管
理处出具证明的形式不符合法律规定。对被告提供的证据材料
2的真实性有异议，认为该材料只是一份打印件，不能作为证
据材料使用。
经审查，原告提供的证据材料1与本案具有关联性，能证
明原告主张的其于2008年7月7日与被告就龙泉市南大洋农民公
寓前期物业委托管理订立协议的事实，本院予以确认。对原告
提供的证据材料2，其系原告在与被告签订前期物业委托管理
订立协议后为履行该合同所作的投入性准备所为，与本案具有
关联性，但该材料不能用于证明双方签订的意向协议有效的争
议事实，被告异议成立，本院予以确认。对该组证据材料中的协议、公某、规定的制作印制费发票、人员培训住宿费、餐费
发票因原告未能提供证据证实确系印制了收款收据中列明的10
40份业主手册以及1040份服务手册，且原告出具的人员培训住
宿费、餐费发票、收据载明的内容与本案没有直接关联，故被
告异议成立，该证据材料不能证明原告主张的已投入花费6944
元的损失事实。对原告提供的证据材料3、4，因双方签署的物
业管理委托意向协议书约定的主要权某义务内容不明确，且该
两份文件内容系对双方签署的正式物业管丙同履行的参考依据
，故被告异议成立，该证据材料与本案争议事实不具关联性，
不能作为本案事实认定的依据。对原告提供的证据材料5，因
原告在庭审中自认双方于2008年7月7日签订的物业管理委托意
向协议确系未履行招投标方式订立，故被告质证异议成立，该
证据材料不具证明力，不能证明原告主张的双方的物业管理委
托意向协议系经招投标方式订立的正式物业管丙同的事实。
被告提供的证据材料1系一份由中信物业南大洋农民公寓
物业管理处出具的证明材料，其在出证形式上确实存在有不符
合法律规定的瑕疵内容，但鉴于原告在诉讼主张中已经表明该
阶段南大洋公寓物业管理已由其他物业管理公司接管的事实，
故本院认为该证据材料能说明在原告、被告双方签订本案争议
的协议后，南大洋农民公寓前期物业管理已由中信物业接管的
事实，本院予以认定。对被告提供的证据材料2虽是一份打印
件，但结合当事双方签订的意向协议第五条约定“双方的权某
和义务按照浙建房（1999）168号文件执行”的内容以及该文
件载明内容确系为一份格式合同的事实分析，双方确实未就该份物业管丙同中具体的权某义务作出明确的约定，故该证据材
料能说明被告主张意向协议当中双方的物业管理服务合同权某
义务还没有明确约定的事实，本院予以确认。
综上，本院根据原告、被告双方的陈述以及本院确定的
有效证据，认定如下事实：
2008年7月7日，原告、被告未经招投标方式而自行协商
签订《物业管理委托意向协议》，协议主要约定：“甲方（本
案被告）有意将龙泉市南大洋农民公寓委托乙方（本案原告）
实行物业管理；合同期限暂定两年，自2008年8月30日起至201
0年8月30日止；有关双方的权某和义务，根据浙江省建设厅、
浙江省工商行政管理局联合下发的浙建房（1999）168号文件
执行；未尽事宜双方另行协商，协商一致后签订正式合同”等
内容。合同签订后，原告为履行合同着手做了一定的准备工作
。后其一直未能接管龙泉市南大洋农民公寓，该公寓物业由龙
泉市中信物业管理有限公司接收管理并提供物业管理服务。
综上事实认定，本院结合案件争议焦点以及相关法律规
定认为：
一、双方争议协议有效，被告负有按约履行合同的义务
。本案中，双方签订的《物业管理委托意向协议》，其订约方
式没有通过招投标的方式选聘物业服务企业，也未有取得当地
房地产行政管理部门的批准，自行达成，违反了国务院《物业
管理条例》第二十四条第二款的规定。但根据《物业管理条例
》第五十七条规定内容分析，该行政法规旨在管理和处罚违反
该规定的行为，其并未有明确规定违反该规范将导致合同无效的规定，也未否认该行为在民商法上的效力，故该强制性规定
系为一项管理性规范。因此，本院认为，依照《中华人民共和
国合同法》鼓励交易的立法精神考虑，本案原告、被告于2008
年7月7日签订的物业委托管乙向协议应属有效合同，故此被告
主张因双方之间未通过招标方式签订协议，违反了《物业管理
条例》第二十四条第二款的强制性规定，该协议无效的抗辩理
由不能成立，本院不予采信。
二、关于协议的性质。审查该协议第五条约定“双方的
权某义务按浙建房（1999）168号文件执行”，以及合同最后
列明还需“协商一致后签订正式合同”的约定内容看，双方间
签订的《物业管理委托意见协议》只是预约，该合同中双方未
有确立正式前期物业管理服务合同的民事权某义务内容，双方
尚需对相应的权某义务进行协商，作出具体约定。但该协议签
订后，原告、被告双方并未就浙建房（1999）168号文件项下
的内容进行补充约定，原告也未实际接收合同中约定的大洋区
农民公寓，进行前期物业管理服务工作，因此原告主张该合同
为一份正式的物业管理服务合同，双方权某义务内容明确可执
行的诉讼理由不能成立，故其主张被告应按正式物业管理服务
合同继续履行并支付2008年四个月物业管甲58984元的诉讼请
求缺乏事实依据，本院不予支持。
三、关于本案的责任承担。根据《中华人民共和国民法
通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事
人从事民事活动、行使权某、履行合同义务应当遵循合法、诚
实信用的原则。根据该原则规定，其要求当事人在从事民事活动时，应诚实守信，并以合法、善意的方式行使权某、履行义
务，不得滥用权某规避法律或者合同规定的义务。本案被告在
与原告签订协议后，本应遵守诚实守信原则按双方约定履行合
同义务，且有义务在知晓协议定约方式有违行政法规的强制性
规定时，积极采取补救措施，予以改正，但其却未有履行上述
义务，而是以协议订立方式违反行政法规的规定为由，不按双
方约定履行合同义务，将由其承建的楼盘公寓物业交由其他物
业公司管理，致使原告订约的合同目的不能实现，已构成合同
实际违约，应承担损害赔偿的违约责任。而原告在双方协议签
订后，被告明确告知因合同订约方式违反法律法规规定不能履
行的情况下，自行组织人员投入资金制作物业方案、业主临时
公某、装饰装修管理规定、前期物业服务协议，进行员工培训
，造成损失，其行为主观上也存在一定的过错，应承担部分损
失的赔偿责任。
四、关于本案的损害事实以及诉讼后果。
本案被告在与原告签订该协议后，持该协议向城建部门
提出申请，取得并办理了商品房预售许可证，表明该合同的订
立已为其获得了一定的商业利益。但嗣后，其又以该协议的订
约方式不符合行政法规的规定，不履行合同义务，致使原告的
订约目的未能实现，有悖于诚实守信的合同履行原则，对原告
的合同商业信赖以及公司预期可得财产利益造成了一定的伤害
和阻碍，应承担原告的部分损失赔偿责任。而原告在订立合同
后，为接管公寓物业管理，组织人员培训，制作了有关公寓所
需公某、协议，为履行合同做了必要的准备工作，支出了一定的费用，根据损害填补原理，被告应向原告履行违约赔偿责任
。但是，根据“谁主张，谁举证”的诉讼原理，在诉讼中，原
告需要对其诉讼主张中的损害事实承担证明责任，而本案原告
虽履行了一定的举证义务，但却未有完善其证明责任，其未能
就该部分损失提供充分的证据予以证实，依据最高人民法院《
关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由其对诉讼
主张承担举证不利的诉讼后果。
综上所述，本案原告起诉主张的诉讼请求因缺乏事实和
法律依据，本院不予支持。但本案当事双方争议协议的未能履
行，确实给原告的商业信赖以及其基于合同确立的预期可得利
益造成了一定的伤害和阻碍，且被告的不履行合同义务行为也
确实存在一定的过错责任，所以若对原告的损失不予赔偿，显
然有失公允，也不符合法律追求公平的目的。为此，根据双方
当事人的具体情况以及被告在庭审中主张愿意承担原告部分损
失的陈述，本院酌定确认本案被告补偿原告经济损失6000元。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条
，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
的规定，判决如下：
一、浙江××××开发有限公司于判决生效之日起十日
内补偿龙泉市××大嫂物业管理有限公司损失6000元；
二、驳回龙泉市××大嫂物业管理有限公司的其他诉讼
请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1275元，由龙泉市××大嫂物业管理有限公
司负担1225元，浙江××××开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省丽水市中级人民法院。
审 判 长 季红英
助理审判员 唐铭远
助理审判员 吴高高
二〇〇九年七月七日
代书 记员 季 琳