黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑01民再39号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：王成才，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：陈雷，黑龙江博润律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：蒋大威，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王俊丽，黑龙江东旭律师事务所律师。再审申请人王成才因与被申请人蒋大威土地租赁合同纠纷一案，王成才不服哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民二民终字第1115号民事判决，向本院申请再审，本院于2016年7月5日作出（2016）黑01民申147号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王成才的委托诉讼代理人陈雷，被申请人蒋大威的委托诉讼代理人王俊丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王成才申请再审称，本案一、二审判决认定事实不清、适用法律错误，判决合同无效超出蒋大威诉讼请求范围，请求再审法院撤销一、二审判决，驳回蒋大威的原审诉讼请求。蒋大威辩称，本案一、二审认定事实清楚、适用法律正确。本案判决合同无效，并未超出当事人诉请，对合同效力的审查属于人民法院裁判权范围，无需当事人另诉，请求再审法院驳回王成才再审请求。2013年8月26日，蒋大威诉至黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院，称其与王成才签订协议约定：王成才将其有土地证的10余万平方米的土地及无土地证的几万平方米土地出租给蒋大威开办驾校，年租金130万元人民币，租期10年。协议签订后蒋大威按约定向王成才交付了第一年的租金130万元，但王成才未按协议约定交付全部土地，侵犯了其合法权益，请求法院解除协议，判令王成才返还租金130万元。王成才辩称，蒋大威已实际占有使用了租赁物，其要求退费没有事实依据和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。一审判决认定，蒋大威、王成才于2013年3月17日签订土地出租协议一份，该协议第一条约定：王成才将现有土地两块，地址为哈尔滨市道外区民主乡民富村，面积10余万平方米，有土地证（以土地证上宗地图面积为准），其中无土地使用证的几万米土地也一并租给蒋大威作为开办驾校用地。第二条约定：双方协商，租赁期限为10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止。第三条约定：租金及租金支付方式，现金（人民币）支付每年租金130万元，前三年租金一年一交，……。第六条约定：租赁期间蒋大威有权按照自己的规划、设计、建设，费用蒋大威自行承担，蒋大威租赁此场地有权开办驾校及与驾校有关的配套企业，不许经营其他企业或转租、转借使用，王成才发现后有权解除协议并收回土地，蒋大威所有物品建筑物归王成才所有。双方签订协议后，蒋大威于2013年3月2日给付王成才场地费定金20万元，又于2013年3月17日给付王成才110万元，蒋大威总计给付王成才租金130万元。王成才向蒋大威交付了协议中约定的土地。另查明，哈尔滨市天时化工产品经销处于1995年3月3日取得地号为5-13-01-57，宗地面积为59480平方米的集体土地使用权，受让期限为50年，即1995年3月3日至2045年3月3日止。哈尔滨天时苗圃有限公司于1995年3月3日取得地号为5-13-01-58，宗地面积为40520平方米的集体土地使用权，受让期限为50年，即1995年3月3日至2045年3月3日止。上述两宗土地经哈尔滨市土地管理局于1998年12月26日下发的哈土复字[1998]43号及哈土复字[1998]44号文件批准，只准用于农牧业，如需建设生产、生活设施，必须到哈尔滨市土地管理局办理建设用地审批手续。哈尔滨市工商行政管理局道外分局因哈尔滨市天时化工产品经销处与哈尔滨天时苗圃有限公司长期未到所属工商行政管理局进行年检而分别于2000年3月28日和2013年7月30日吊销上述二单位的企业营业执照，上述二单位的企业营业执照登记的企业法定代表人均为王成才。王成才自称，哈尔滨市天时化工产品经销处与哈尔滨天时苗圃有限公司均授权其对上述两宗土地占有、使用、收益，并有权以其名义对外租赁及收取租赁费用。一审法院判决：（1）蒋大威与王成才签订的土地出租协议无效；（2）王成才于判决生效后立即返还蒋大威土地租金130万元时，蒋大威立即返还王成才协议中约定的已经交付的土地；（3）驳回蒋大威其他诉讼请求。案件受理费16500元，由王成才负担，此款蒋大威已预付，王成才于本判决生效后立即将此款给付蒋大威。王成才不服，向本院提起上诉称，（1）一审法院认定事实及适用法律错误；（2）按照相关规定，合同只能确定为效力待定，不能认定无效；（3）原审法院在蒋大威诉讼要求解除合同的情况下，判决合同无效，违反审判释明义务，在诉讼过程中法院应当向双方当事人释明变更诉讼请求及抗辩意见，一审法院未履行该义务，程序违法，且已影响王成才正当行使诉讼权利；（4）一审法院判决王成才向蒋大威返还租金130万元，适用法律错误且显示公平；（5）哈尔滨市土地管理局下发的哈土复字（1998）43号、44号两份文件，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的强制性法律和行政法规；（6）双方当事人签订的《土地租赁合同》并不违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定；（7）双方当事人在《土地租赁协议》中关于土地用途的约定，属于合同附属性约定，不应成为认定合同效力的依据；（8）即便该宗土地不能用于开办驾校，过错也应完全归属于蒋大威，因为王成才出租土地时已经向蒋大威提交了土地证复印件，并如实告知了土地的状况，蒋大威作为经营人理应具有对自己经营事项谨慎的审核义务；（9）就本案而言，不应将《中华人民共和国土地管理法》第六十三条理解为效力性强制规定；（10）一审法院对《合同法》第五十八条的理解适用错误，侵害了王成才的合法权益；（11）王成才已将土地交付蒋大威。二审认定的案件事实与一审一致。二审另查明：《土地出租协议》第五条约定：“蒋大威使用土地，必须依照法律合法经营使用，在生产经营过程中所产生的一切费用均由蒋大威负责，不与王成才发生任何关系。”二审认为，关于案涉两宗土地的用途应如何确定的问题。案涉地号为5-13-01-57，5-13-01-58的土地登记卡显示，两宗土地为集体使用，只准用于农牧业，如需建设生产、生活设施时必须到土地局办理建设用地审批手续。案涉两宗土地其用途虽登记为居民点及独立工矿，但应以其原始的土地登记卡中的记载及当时实践的做法和实际的情况来确定土地的用途，即案涉两宗土地只准用于农牧业，如需建设生产、生活设施时必须到土地局办理建设用地审批手续。双方当事人均未提供证据证明案涉土地已取得了建设用地的审批手续，王成才提出的相关法律及政策的出台和修改，能推导出现土地用途及性质的理由不充分，与土地登记卡中的登记及土地证照经办人的答复相矛盾，没有证据直接证明案涉两宗土地为建设用地，故二审对该主张不予采纳。关于案涉《土地出租协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案案涉两宗土地属于集体用地，只准用于农牧业，未取得能够用于开办驾校的建设用地审批手续，而案涉《土地出租协议》中明确约定以上两宗土地出租的用途和目的是用于开办驾校，属用于非农业建设，该协议违反《土地管理法》第六十三条的规定。该协议继续有效将损害国家利益和社会公共利益，《土地管理法》第六十三条规定所针对与调整的系本案中集体所有的农牧业用地出租用于非农业生产这一具体行为，该规定对这一行为持否定态度，是一种禁止性规定，故案涉《土地出租协议》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，协议无效。关于王成才是否应返还蒋大威土地租金130万元的问题。第一，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉土地租赁合同系继续性合同，同样适用上述法律规定。本案双方当事人在签订合同过程中均存在一定程度过错，王成才作为出租人应当保证案涉土地全面的交付，其用途不违反法律规定，应符合土地性质，能够实现用于开办驾校的合同目的，其没有充分保护承租人的信赖基础和信赖利益，过错较大；蒋大威未尽到对所承租土地的谨慎审查义务，没有充分踏查和审核土地四至是否清晰明确，过错较小。因此，合同无效后的财产返还应以双方各自承担的过错来进行分配。第二、蒋大威起诉称王成才没有将案涉土地全部交付，根据民事诉讼法司法解释及证据规则的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。蒋大威对王成才没有全部交付土地的主张应负举证责任加以证明，但蒋大威没有举示证据证明王成才未履行交付土地的义务，未证明蒋大威没有实际占有使用案涉土地。原审法院在事实认定中也确认王成才向蒋大威交付了协议中约定的土地，且租赁合同中的“使用”不能狭义理解为实际利用，只要排除出租人的使用权，无论其是否实际经营，均应视为使用，故本院认为蒋大威所称王成才没有全部交付协议约定的土地的理由不充分，视为蒋大威占有使用了案涉土地。第三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案虽非房屋租赁合同纠纷，但可参照上述法律规定的立法精神与法理基础去处理土地租赁合同纠纷案件中的类似情形。王成才虽在本案中未提出反诉，也未举示充分的证据证明在合同签订及履行过程中受到实际损失及损失的具体数额，但基于蒋大威占有使用案涉土地的事实和王成才在一、二审过程中提出不应返还租金的答辩意见，本院参照上述法律规定的立法意旨，对租金的返回进行调整。第四、本院综合双方在签订合同及履行合同过程中的过错程度，结合案涉土地虽已交付但未被实际利用开办驾校，且闲置时间较长的客观因素，参考土地的年租金为130万元，租赁期限自2013年6月1日开始，蒋大威向法院提交起诉状的时间为2013年8月26日的实际情况，酌定由王成才返还蒋大威土地租金100万元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：（1）维持哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民一初字第856号民事判决第一项、第三项；（2）撤销哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民一初字第856号民事判决第二项；（3）王成才于本判决生效后立即返还蒋大威土地租金100万元时，蒋大威立即返还王成才协议中约定的已经交付的土地。一、二审案件受理费33000元，由蒋大威负担7615元，由王成才负担25385元。本院再审对二审查明的事实予以确认。本院再审认为，原一、二审认定擅自改变土地用途导致合同无效，并无不当。二审判决认定事实清楚、适用法律正确，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民二民终字第1115号民事判决；本判决为终审判决。审判长  彭华杰审判员  吴启龙审判员  唐 皓二〇一六年十一月三十日书记员  孙霁阳