广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1175号
上诉人（原审原告）：卢卓顺，男，1961年9月23日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：朱建辉，广东维纳律师事务所律师。
委托代理人：肖浩瑶，广东维纳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：邓镇华，男，1976年7月25日出生，汉族，住中山市。
被上诉人（原审被告）：邓权华，男，1981年1月10日出生，汉族，住中山市。
被上诉人（原审被告）：吴佩芬，女，1978年3月26日出生，汉族，住中山市。
被上诉人（原审被告）：邓某轩，男，1999年12月8日出生，汉族，住中山市。
法定代理人：邓镇华，男，1976年7月25日出生，汉族，住中山市，系邓某轩的父亲。
法定代理人：吴佩芬，女，1978年3月26日出生，汉族，住中山市，系邓某轩的母亲。
上列四被上诉人的共同委托代理人：李凯，广东卓正律师事务所律师。
上列四被上诉人的共同委托代理人：唐晓艺，广东卓正律师事务所律师助理。
第三人：卢坤顺，男，住中山市，其他身份信息不详。
第三人：卢荣顺，男，住中山市，其他身份信息不详。
第三人：卢权顺，男，住中山市，其他身份信息不详。
上诉人卢卓顺因与被上诉人邓镇华、邓权华、吴佩芬、邓某轩以及原审第三人卢坤顺、卢荣顺、卢权顺宅基地使用权纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：本案中，卢卓顺主张其与邓镇华之间存在宅基地使用权转让关系，但因双方未就转让价款达成一致协议，故卢卓顺诉至原审法院，请求判令：一、确认卢卓顺将位于中山市小榄镇绩西村的三块宅基地转让给邓镇华的合同不成立；二、邓镇华将211.4平方米的宅基地返还给卢卓顺，并协助卢卓顺到中山市小榄镇绩西村民委员会办理更名到卢卓顺名下的手续；三、邓镇华、邓权华将405平方米的宅基地返还给卢卓顺，并协助卢卓顺到中山市小榄镇绩西村民委员会办理更名到卢卓顺名下的手续；四、邓镇华、吴佩芬、邓某轩将405平方米的宅基地返还给卢卓顺，并协助卢卓顺到中山市小榄镇绩西村民委员会办理更名到卢卓顺名下的手续。
经查，卢卓顺与卢坤顺、卢荣顺、卢权顺系兄弟关系，四人均为中山市小榄镇绩西村的村民。2010年2月8日，中山市小榄镇绩西经济联合社出具了6份收款凭证，确认分别收到邓镇华转入的卢坤顺、卢荣顺、卢权顺村民历史宅地转让款170993.30元、141256.40元、73237元及村民历史宅地设施费26250元、14250元、33000元。后经中山市小榄测绘工程有限公司2010年2月22日出图，中山市小榄镇绩西建设管理站2010年3月3日同意，中山市小榄镇绩西社区居民委员会2010年3月5日同意，办理了邓权华位于中山市小榄镇绩西的405平方米待建用地图和吴佩芬、邓某轩位于中山市小榄镇绩西的405平方米待建用地图。
卢卓顺提交的收据显示，中山市小榄镇绩西同安经济合作社曾在2001年至2002年间多次收取卢坤顺、卢荣顺、卢权顺交纳的宅地款；收据和结算单据显示，中山市小榄镇绩西同安经济合作社曾在1999年至2002年间多次收取卢权顺交纳的宅地款，卢权顺于2008年1月22日确认上述所交宅地款部分为自己交纳，部分为卢卓顺交纳，并“同意此单据计算给卢卓顺户”；协议书显示，卢坤顺、卢荣顺、卢权顺为甲方，卢卓顺为乙方，双方一致确认甲方转让给邓镇华的住宅地（面积810平方米）实属乙方所有，如日后有关于该住宅地的一切税费及责任与甲方无关，协议落款的时间为2010年2月6日；录音资料显示，在邓镇华与朱建辉于2014年1月15日的通话中，双方谈及邓镇华与卢卓顺就“那块地”发生的争议问题，邓镇华述称“一直都是我弟弟跟他交接，讲好价钱才过户的，搞掂大概一百零几万、百一万左右，那时没写字据”“当时讲好那块地50万，另外的钱，补地价过户全部我们来跟来搞”“现在可能看地价贵了，想加点钱上去”“他的钱没给完，因为当时他的钱没退给上一个”“当时讲好，他愿意退回钱给人家，那些尾数我们来跟进”。证人欧坤伦述称：卢卓顺曾转让一块地给欧坤伦，但后来因无法过户，欧坤伦无权处理，故给回卢卓顺；后得知卢卓顺、邓镇华可以过户，故欧坤伦收取了邓镇华支付的转让诚意金10万元。邓镇华、邓权华、吴佩芬、邓某轩提交的住宅地使用转让协议书（3份）显示，卢坤顺、卢荣顺、卢权顺分别为甲方，邓镇华为乙方，分别约定由甲方将自购住宅地一块转让给乙方，面积分别为405平方米、202.5平方米、202.5平方米，转让单价均为每平方米500元，总价分别为202500元、101250元、101250元，协议书落款的时间为2010年2月6日。
原审庭审中，卢卓顺述称：涉案的三处宅基地当时用卢卓顺其他三个兄弟的名义向村集体购买，实际权利属于卢卓顺一人所有；涉案的三处宅基地在转让前未办理权属登记，只是村集体内部登记；涉案的810平方米宅基地当时与案外人张权辉有争议，所以卢卓顺才先转让给邓镇华，没有谈价钱；当时邓镇华怀疑土地的情况，而村集体要求之前的欠款要清偿，卢卓顺资金不够，故先由邓镇华支付，并办理到邓镇华名下，等争议的案件判决后再谈价钱；当时邓镇华说再付50万元，但卢卓顺没有收到；确认邓镇华所述的涉案的另外211.4平方米宅基地的转让经过，但案外人欧坤伦、屈瑞仪未付清地款，只支付了30万元，尚欠5万元，且未经过卢卓顺同意转让给邓镇华；涉案的三处宅基地现处于邓镇华实际控制中。邓镇华述称：收款凭证的款项是邓镇华受卢卓顺指示付给村委会的；涉案的三处宅基地邓镇华已报建并获批准；涉案的810平方米宅基地是邓镇华直接与卢卓顺的三个兄弟完成交易的，过户时说另外再给卢卓顺50万元，已经支付，没有收据；涉案的另外211.4平方米宅基地是邓镇华从案外人欧坤伦、屈瑞仪处购买的，而欧坤伦、屈瑞仪是从卢卓顺处购买而来，因其不是村集体成员无法过户，故再转让给邓镇华，并要求卢卓顺协助办理过户手续；邓镇华已支付给欧坤伦、屈瑞仪10万元，尚欠15万元未支付；邓镇华开始知道宅基地是卢卓顺的三个兄弟的，就签订了转让合同，后具体知道了土地的情况，就同意给卢卓顺50万元，办理过户手续；涉案的三处宅基地现处于邓镇华实际控制中。
原审法院认为：关于卢卓顺主张其与邓镇华之间存在宅基地使用权转让合同关系的问题。一、关于其中810平方米的部分。因卢卓顺称涉案的三处宅基地当时用卢卓顺其他三个兄弟即卢坤顺、卢荣顺、卢权顺的名义向村集体购买，实际权利属于卢卓顺一人所有。而邓镇华虽然称涉案的810平方米宅基地是其直接与卢卓顺的三个兄弟即第三人完成交易的，但同时亦称签订转让合同后具体知道了土地的情况，就同意给卢卓顺50万元，且确认收款凭证的款项即代为向村集体支付的尚欠地价款是邓镇华受卢卓顺指示支付的。另外在卢卓顺提交的录音资料显示的通话中，邓镇华的相关陈述亦显示了其与卢卓顺的相关交易情况。而卢坤顺、卢荣顺、卢权顺经原审法院合法传唤未到庭提出相反的抗辩意见。故应认定，对涉案宅基地中的810平方米部分的交易，实际的交易主体为卢卓顺与邓镇华。二、关于另外211.4平方米的部分。因邓镇华称涉案的另外211.4平方米宅基地是邓镇华从案外人欧坤伦、屈瑞仪处购买的，而欧坤伦、屈瑞仪是从卢卓顺处购买而来，因其不是村集体成员无法过户，故再转让给邓镇华，并要求卢卓顺协助办理过户手续。而卢卓顺对邓镇华所述的上述交易经过确认。同时，欧坤伦作为证人亦确认收取了邓镇华的转让诚意金10万元。故应认定，对涉案宅基地中的211.4平方米部分的交易，实际的交易主体为欧坤伦、屈瑞仪与邓镇华。综上，原审法院认定卢卓顺与邓镇华之间就涉案的810平方米宅基地使用权存在转让合同关系；而卢卓顺与邓镇华之间就涉案的另外211.4平方米宅基地使用权不存在转让合同关系，故卢卓顺以此作为基础法律关系提出的相关诉讼请求均缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于卢卓顺主张其与邓镇华之间就涉案的810平方米宅基地使用权达成转让的合同不成立的问题。卢卓顺主张合同不成立的理由是双方未就转让价款达成一致协议。而邓镇华称双方已达成一致协议。首先，从双方实际交易的情况看，涉案的810平方米宅基地使用权已在村集体办理了过户手续，并已在邓镇华的实际控制中。则如邓镇华的主张，若双方未就转让价款达成一致协议，却直接办理了过户手续，明显不符合一般生活常理。故卢卓顺的主张存在明显的不合理之处。其次，从邓镇华在卢卓顺提起本案诉讼前在录音资料显示的通话中的陈述看，其即称“当时讲好那块地50万，另外的钱，补地价过户全部我们来跟来搞”，与其在本案中的陈述即“过户时说另外再给卢卓顺50万元”一致。而卢卓顺在本案亦明确作出了关于“当时邓镇华说再付50万元，但卢卓顺没有收到”的陈述，由此可印证邓镇华的主张。故原审法院采纳邓镇华的主张，认定双方已就转让价款达成了一致协议。因此，卢卓顺主张双方未就转让价款达成一致协议并导致合同不成立无理，原审法院不予采纳。则卢卓顺以此为由提出的相关诉讼请求缺乏理据，原审法院不予支持。
卢坤顺、卢荣顺、卢权顺经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决：驳回卢卓顺的全部诉讼请求。案件受理费23142元，由卢卓顺负担（卢卓顺已付23142元）。
上诉人卢卓顺不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为“卢卓顺主张双方未就转让价款达成一致协议并导致合同不成立无理”，属于认定事实不清，适用法律错误；二、原审法院认定卢卓顺与邓镇华之间就涉案的211.4平方米的宅基地不存在转让合同关系没有法律依据。综上，请求判令：一、撤销原审判决，改判支持卢卓顺的全部诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费由邓镇华、邓权华、吴佩芬、邓某轩承担。
被上诉人邓镇华、邓权华、吴佩芬、邓某轩辩称：一、卢卓顺所称因其与张铨辉存在纠纷，故让邓镇华购买涉案土地的使用权，让邓镇华帮其解决与张铨辉之间的纠纷，但与常理不符。如果邓镇华是为了帮卢卓顺解决其与张铨辉之间的纠纷，相关的过户费用应当由卢卓顺一人承担，不可能由邓镇华承担，即使卢卓顺与邓镇华之间存在亲戚关系，由邓镇华承担相关的过户费用也不符合常理。事实上，邓镇华购买涉案的宅基地后，为了顺利过户，已依约向村委会交纳了相关的款项。二、根据卢卓顺提交的录音证据的内容可知，卢卓顺与邓镇华已就涉案土地使用权的转让价款达成了协议，即邓镇华只需再向卢卓顺支付50万元即可获得涉案的土地使用权。三、原审法院关于涉案的211.4平方米的土地使用权的转让过程的认定与事实相符。四、涉案土地使用权的转让过户手续已办理四年有余，若双方未就转让价款达成协议，卢卓顺必然会找邓镇华协商解决，而事实上卢卓顺并未及时向邓镇华进行主张，其仅在涉案土地升值后方才提起本案诉讼。卢卓顺主张邓镇华就是否已支付50万元转让款存在陈述反复，但恰好证明双方就是否再付50万元存在协商。综上，卢卓顺的上诉理由没有事实依据，请求驳回其上诉请求。
原审第三人卢坤顺、卢荣顺、卢权顺既未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见。
二审期间，邓镇华、邓权华、吴佩芬、邓某轩、卢坤顺、卢荣顺、卢权顺均未向本院提交新的证据。卢卓顺向本院提交了以下证据：一、申请书；二、收款凭证；三、受理案件通知书；四、（2013）中中法民一终字第231号民事判决书；五、民事申请再审案件应诉通知书。
经庭审质证，邓镇华、邓权华、吴佩芬、邓某轩对卢卓顺提交的上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。
本院经审理查明：原审查明的基本事实无误，本院予以确认。
本院另查明：卢卓顺与张铨辉建设用地使用权纠纷一案，原审法院经审理后，于2012年12月13日作出（2012）中二法民一初字第398号民事判决，判令：驳回卢卓顺的诉讼请求。后，卢卓顺不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月4日作出（2013）中中法民一终字第231号民事判决，判令：一、撤销（2012）中二法民一初字第398号民事判决；二、确认卢卓顺与张铨辉之间就涉案土地的转让行为无效；三、卢卓顺于判决发生法律效力之日起七日内向张铨辉退还80000元。张铨辉不服该判决，向本院申请再审。本院于2015年6月25日作出（2014）中中法审监民再字第24号民事判决，认定卢卓顺将宅基地使用权转让给张铨添，张铨添又将该宅基地使用权转让给张铨辉的行为因违反法律的强制性规定而无效，遂判决维持本院（2013）中中法民一终字第231号民事判决。一审期间，卢卓顺向原审法院提供了《小榄镇绩西邓权华用地图》、《小榄镇绩西邓镇华用地图》及《小榄镇绩西吴佩芬、邓某轩用地图》，拟证明涉案的三块土地现登记在邓镇华、邓权华及吴佩芬、邓某轩名下。邓镇华、邓权华、吴佩芬、邓某轩对此予以确认。此外，为调查涉案土地的转让情况，本院于2015年9月10日到中山市小榄镇绩西居委会进行调查，该居委会建管办主任李铨明向本院述称：涉案的三块土地原由同安村分配给卢坤顺、卢权顺、卢荣顺，后卢坤顺、卢权顺、卢荣顺再进行转让。
本院认为：本案为宅基地使用权纠纷。当事人存在争议的宅基地共四处，面积分别为405平方米、202.5平方米、202.5平方米及211.4平方米。
对于案涉的面积为211.4平方米的宅基地。卢卓顺及邓镇华均确认该宅基地的流转过程：即案外人欧坤伦、屈瑞仪自卢卓顺处购得该宅基地后，因欧坤伦、屈瑞仪非本村村集体成员而无法过户，故欧坤伦、屈瑞仪再将该宅基地转售给邓镇华。欧坤伦作为证人，其亦确认收取了邓镇华转让诚意金10万元。同时，卢卓顺亦未能提供证据其与邓镇华就转让该宅基地达成协议，原审法院认定该宅基地的实际交易主体为欧坤伦、屈瑞仪与邓镇华并无不妥，本院予以确认。因卢卓顺未能举证证明其与邓镇华之间就该211.4平方米宅基地存在转让合同关系，故其依据合同关系向邓镇华主张权利的诉讼请求不能成立，原审法院对其该诉讼请求不予支持并无不妥，本院予以确认。
对于另外三处面积分别为405平方米、202.5平方米、202.5平方米的案涉宅基地。虽然邓镇华提供的三份转让协议显示，其分别与卢坤顺、卢荣顺、卢权顺就转让该三处宅基地达成协议。但根据原审查明事实可知，该三处宅基地是卢卓顺以卢坤顺、卢荣顺、卢权顺的名义向村集体申领所得，卢卓顺为该三处宅基地的实际权利人，邓镇华亦表示清楚该三处宅基地的权属状况。结合邓镇华所称其已向卢卓顺支付该三处宅基地的转让价款50万元，并按卢卓顺要求向村集体支付该三处宅基地尚欠的地价款以及卢卓顺提交的录音资料中邓镇华的陈述，原审法院据此认定该三处宅基地的实际交易主体为卢卓顺与邓镇华并无不妥，本院予以确认。由于双方转让的是宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条也规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可以认定转让合同有效。”根据上述法律规定，农村宅基地是不可以自由流通转让的，农村宅基地使用权转让合同是有法律限制的，即农村宅基地只能与其上的房屋一并转让；农村宅基地转让合同应当经过有关政府机关或者部门审批同意；农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，不能转让给城镇居民；转让宅基地使用权的村民不得再申请宅基地。
本案中，涉案的面积分别为405平方米、202.5平方米、202.5平方米的三处土地均属于农村集体所有的宅基地，依照上述法律规定，农村村民不得单独就其取得的宅基地使用权再进行转让。现涉案的宅基地上并无房屋，同时各方当事人亦未提供证据证实卢卓顺将其以卢坤顺、卢权顺、卢荣顺的名义获得的该三处宅基地使用权转让给邓镇华时，该三处宅基地上建有房屋，故本院认定上述转让行为发生时，转让的对象仅为该三处宅基地的使用权。卢卓顺与邓镇华就该宅基地的使用权达成的转让协议因违反前述法律的强制性规定而应认定为无效。原审法院认定卢卓顺与邓镇华就转让上述三处宅基地使用权达成的协议有效，属于适用法律错误，本院予以纠正。转让合同无效后，合同双方当事人应按照双方返还财产、适用过错进行赔偿的原则处理双方的权利义务关系。卢卓顺据此请求邓镇华向其返还该三处宅基地的使用权的诉讼请求理据充分，本院予以支持。由于邓权华、吴佩芬、邓某轩并非上述转让合同的当事人，同时卢卓顺、邓镇华均确认该三处宅基地现在邓镇华的实际控制之下，卢卓顺依据合同关系向邓权华、吴佩芬、邓某轩主张权利的诉讼请求本院不予支持。由于我国对土地使用权实行登记制度，而国土部门是办理土地使用权登记的法定机构，卢卓顺提供的证据未能证实该三处宅基地已在国土部门办理了使用权登记，故卢卓顺请求邓镇华将该三处宅基地更名至其名下的诉讼请求亦不能成立，本院亦不予支持。至于卢卓顺以卢坤顺、卢权顺、卢荣顺的名义向当地村民委员会取得的该三处宅基地使用权的行为是否违反法律的强制性规定及应承担何种法律责任问题，不属于本案合同之诉审理的范围，本院将向相关部门发送司法建议。
综上，卢卓顺的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律有误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第377号民事判决；
被上诉人邓镇华在本判决生效之日起七日内向上诉人卢卓顺返还其依据涉案转让合同取得的位于中山市小榄镇绩西经济联合社两处面积均为405平方米的宅基地的使用权；
驳回上诉人卢卓顺的其他诉讼请求。
如邓镇华未按本判决指定的期间履行上述给予义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向卢卓顺支付迟延履行金。
一审案件受理费23142元，由卢卓顺负担10000元，由邓镇华负担13142元；二审案件受理费23142元，由卢卓顺负担10000元，由邓镇华负担13142元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 钱绮丽
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