广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阳西法民初字第1121号
原告：黄瑞意，男，住阳西县。
委托代理人：陈光全，广东漠西律师事务所律师。
被告：阳江市粤丰投资有限公司，住所地：阳西县。
法定代表人：余庆伟，系该公司董事长。
委托代理人：陈富锋，该公司法务人员。
第三人：中国邮政储蓄银行有限公司阳西县支行，住所地：阳西县。
法定发表人：邹小勇，该支行行长。
委托代理人：陈仲清，该支行员工。
委托代理人：洪英杰，该支行员工。
原告黄瑞意诉被告阳江市粤丰投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依原告的申请追加为中国邮政储蓄银行股份有限公司阳西县支行为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄瑞意及其委托代理人陈光全，被告阳江市粤丰投资有限公司的委托代理人陈富锋，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司阳西县支行的委托代理人陈仲清、洪英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄瑞意诉称：原告与被告系商品房买卖合同关系，原告夫妻于2012年10月份分别认购被告中阳商业街B266号，B268号房产，共支付房产认可款10万元。后B266及B268号房屋并为一房，以原告个人的名义购买。原告于2013年4月9日与被告签署了《商品房的买卖合同》（合同编号：YF20130032），原告购买被告开发的广东省阳西县新城中阳大道中阳商业街B期8栋，编号为268号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行详细约定。合同约定，房屋总价款为1392800元，首付款为418800元，其余974000元由银行办理按揭方式支付。于2013年5月10日，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司阳西县支行签订了《借款合同》，并于2013年5月20日开始正式还贷。截至起诉之日止，原告已还贷五期，共还款38920.7元（本金：12007.81元，利息：26912.89元）。原告于2013年5月将首付款人民币418800元、于2013年5月20日将贷款人民币974000元付于被告账户，合计房款1392800元全部支付到被告指定账户。于2013年3月19日支付阳西县新城中阳大道中阳商业街B期8栋，编号268号代办房产证费用37440元，物业维修基金6989元，银行评估费3120元，代收楼费2300元，共款110732元。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。根据原、被告签订的上述《商品房的买卖合同》（合同编号：YF20130032）第八条、第九条之规定，被告应于2013年6月30日前交付讼争房屋，若被告逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，买受人解除合同的出卖方应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。经原告多次催促，截至今日，被告亦未履行交付义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大损失。为了维护原告的合法利益，特向人民法院起诉，请求判令：1、请求解除原、被告于2013年4月9日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：YF20130032）；2、被告返还原告已付购房款人民币1392800元；3、被告赔偿原告支付代收办理房产证费用、代收物业维修基金、代收银行评估费、代收收楼费用等损失，共110732元；4、被告支付原告违约金30070.64元；5、被告赔偿原告银行贷款利息26650.94元（以原告实际支付为准）；6、被告承担本案诉讼费用。
原告黄瑞意在举证期限内向本院提供的证据有：1、身份证复印件一份；2、《中阳商业街内部认购协议书》两份；3、认购房屋收据四份；4、《商品房买卖合同》一份；5、B266、B268号房认购款收据各一份；6、邮政储蓄银行个人结算账户一份；7、费用收据二份；8、《个人购房借款及担保合同》及还款计划表各一份；9、《关于解除与你公司签订的﹤广东省商品房买卖合同﹥告知书》一份；10、EMS特快快递回执单一份。
被告阳江市粤丰投资有限公司辩称：答辩人已经履行房屋交付义务。2013年4月9日，答辩人与黄瑞意签订《商品房买卖合同》，由于答辩人销售的商品房是现房，只需在程序上办妥即可将所售商品房交付买受人使用，因此答辩人在很短时间内便以电话方式通知了买受人前来办理交付使用手续。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第六条约定“商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，出卖人可以以电话或者其他方式通知买受人办理交付使用手续，如果买受人未在合同约定的交付日期前来办理交付使用手续的，以合同约定的交付日期为交付使用时间。出卖人已按法律与合同履行交付使用义务，商品房毁坏、灭失的风险及物业管理费等相关费用，由买受人承担。”该约定证明答辩人的处理并无不妥，符合约定和法律规定。曾在2013年3月19日，原告黄瑞意与其妻子叶健如申请将他们购买的中阳商业街B期266号房、B期268号房合并为B期8栋B268号房一个产权证书，答辩人也同意并为其办理。2014年4月24日，原告黄瑞意的B期8栋B268号的房地权证也已办理完毕，随即也将银行按揭的手续办理完成。交付使用、办理产权登记、银行按揭等手续办理都已经依约合法完成，答辩人已尽应尽义务，至于原告是否如何使用该商品房不是答辩人的义务。本案答辩人履约义务的事实很清楚，请人民法院驳回原告诉讼请求。
被告阳江市粤丰投资有限公司在举证期限内向本院提供的证据有：1、企业法人营业执照一份；2、法定代表人身份证及证明书各一份；3、建设工程规划验收合格证一份；4、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》各一份；5、房地权证（复印件）一份。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司阳西县支行在庭审中述称：原告于2013年4月8日在我行申请房屋贷款，我行于2013年5月20日审批完毕而且将款项打入了原告的账号，贷款总额为974000元，期限为2013年5月20日至2033年5月20日，年利率为6.55%。在贷款过程中，原告与我行签订了借款合同及抵押合同，原告第一期还贷款为7467.8元，第二期还贷款为7290.58元，第三期至第八期的还款贷款都为7290.58元，现我方针对原告的起诉，因我方已与原告签订了借款合同，我方不同意解除该合同，要求继续履行合同。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司阳西县支行在举证期限内没有向本院提供证据。
经审理查明：被告阳江市粤丰投资有限公司是阳西县中阳商业街的地产开发商。2012年10月3日，原告黄瑞意分别以本人及叶健茹个人名义向被告阳江市粤丰投资有限公司认购该商业街的独立房屋各一幢，并由黄瑞意（其中叶健茹的协议书亦由原告黄瑞意代签）与被告签订两份《中阳商业街内部认购协议书》，以叶健茹名义认购阳西县新城中阳大道中阳商业街B街编号266的房屋，以黄瑞意名义认购阳西县新城中阳大道中阳商业街B街编号268的房屋。协议载明，B266号房屋计价建筑面积为249.6㎡，定价2848元／㎡，优惠后单价为2500元／㎡，优惠后成交总价为人民币624000元，该物业配花园14.4㎡；而B268号房屋计价建筑面积为307.52㎡，定价2898元／㎡，优惠后单价为2500元／㎡，优惠后成交总价为人民币768800元，该物业配花园14.28㎡；两份协议约定的付款方式均为银行按揭付款，2012年10月3日先行支付定金人民币5000元，2012年12月10日前支付266号房屋首期款人民币188000元和办证费用及收楼费用49849元，支付B268号房屋首期款人民币230800元和办证费用及收楼费用60883元，并在阳江市粤丰投资有限公司通知的时间内签订《商品房买卖合同》及《银行按揭合同》；阳江市粤丰投资有限公司同意收取每幢房屋临时定金5000元整，买受人须于2012年10月6日16时前补足定金50000元整，逾期未补，视为放弃购买，公司有权将房屋另行出售，且临时定金不予退还。两份认购协议书签订后，原告分别于2012年10月3日、2012年10月5日、2013年1月13日支付了中阳商业街B266号房屋的购房款5000元、45000元、138000元共188000元给被告阳江市粤丰投资有限公司，并于2013年1月13日缴纳中阳商业街B266号房的代办房地产权证费用37440元、代收物业维修基金6489元、代收银行评估费3120元、代收楼费用2300元共44849元给被告阳江市粤丰投资有限公司。同时分三次支付了中阳商业街B268号房屋的购房款5000元、45000元及180800元共280800元给被告阳江市粤丰投资有限公司，并于2013年3月19日缴纳中阳商业街B268号房的房地产权证费用46128元、物业维修基金8611元、银行评估费3844元、收楼费用2300元共60883元给被告阳江市粤丰投资有限公司。在此期间，原告黄瑞意与被告阳江市粤丰投资有限公司协商，以其个人名义向被告购买中阳商业街B266号、B268号房屋，并将两栋房屋的房地产权证并为一证登记为B268号。2013年3月19日，被告阳江市粤丰投资有限公司同意原告黄瑞意的并证要求，并于2013年4月9日与原告黄瑞意签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：YF20130032）。其中在该商品房买卖合同第三条载明“买受人购买的商品房为现房……该商品房合同约定建筑面积共557.12平方米，其中套内建筑面积557.12元平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑免责0平方米”；第四条第3点载明“该商品房属现房，按整幢出售，按建筑面积计算，该商品房单位为人民币每平方米2500.0元，总金额人民币壹佰叁拾玖万贰仟捌佰元整”；第六条第3点载明“银行按揭：20年，首期付418800元，余额974000元，由银行办理按揭并将按揭款付至出卖人账户”；第八条载明“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房交付使用”；第九条载明“按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自收买人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金；第十五条载明“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料补产权登记机关备案……”。同日，原告黄瑞意与被告阳江市粤丰投资有限公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，并在第六条中约定，商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，出卖人可以以电话或其它方式通知买受人办理交付使用手续，如果买受人未在合同约定的交付日期前来办理交付使用手续的，以合同约定的交付日期为交付使用的时间。合同签订后，原告向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司阳西县支行贷款974000元，并于2013年5月10日与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司阳西县支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定借款用途、期限、利息，并以所购房产设定借款抵押。借款担保合同签订后，第三人依约于2013年5月20日向原告黄瑞意发放贷款974000元。原告随后支付了中阳商业街B268号房屋余下的房款974000元给被告。2013年10月8日，原告以被告逾期未交付房屋已超出合同所限时间，向被告发出一份《关于解除与你公司签订的﹤广东省商品房买卖合同﹥告知书》，要求解除与被告签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：YF20130032），并要求被告在30日内退还全部已付款及违约金。被告收到上述通知书后，没有按原告要求返还已付购房款和支付违约金给原告，而是委托讼争房屋的物业管理公司阳西县安联物业管理有限公司于2013年10日23日向原告发出书面交楼通知书，交楼通知书上记载“您购买的中阳商业街B期266号房，该房已到达《商品房买卖合同》约定交付条件，可于2013年10月12日交付给阁下……您的房号安排在以下批次的时间内办理收楼，具体时间安排如下：2013年10月12日至2013年11月12日”。其后，原、被告双方就房屋交付问题无法达成一致意见，至今原告仍未办理讼争房屋的交付使用手续。原告遂以被告逾期交房为由起诉至本院，请求如诉请。
另查明，2013年3月25日，阳西县中阳商业街一期工程（B）期取得广东省阳西县建设工程规划验收合格证，讼争房屋属于中阳商业街一期工程。2013年4月24日，原告黄瑞意取得阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园中阳大道中阳商业街B期8栋B268号房屋的房地产权证（证号为：粤房地产权证阳西字第04000083**）。原告因购买涉案房产向第三人按揭贷款已偿还八期借款和利息，共计偿还本息58501.86元。庭审中，被告阳江市粤丰投资有限公司自认原告黄瑞意已依约支付全部的购房款。
以上事实有身份证、《中阳商业街内部认购协议书》、认购房屋收据四份、《商品房买卖合同》、B266、B268号房认购款收据、邮政储蓄银行个人结算账户、费用收据、《个人购房借款及担保合同》、还款计划表、《关于解除与你公司签订的﹤广东省商品房买卖合同﹥告知书》、EMS特快快递回执单、企业法人营业执照、法定代表人身份证及证明书、《建设工程规划验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、房地权证以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房买卖合同纠纷。原告黄瑞意与被告阳江市粤丰投资有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：YF20130032）系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该商品房买卖行为合法有效，双方当事人应按约全面履行。原告黄瑞意主张其已支付讼争房屋的全部房款1392800元，被告阳江市粤丰投资有限公司对此予以承认，此系原、被告双方所确认的事实，且有收款收据及银行结算账户等证据予以证实，本院予以确认。原告黄瑞意已依约支付讼争房屋的全部房款，被告阳江市粤丰投资有限公司应按诚信原则依约交付房屋给原告黄瑞意。本案中，原告起诉认为被告理应在2013年6月30日前交付房屋，被告逾期交付房屋已届90天，按照双方约定原告有权解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》并可要求被告承担违约责任。被告辩称其已按补充协议约定多次通过电话方式通知原告收楼，但原告一直未予办理，且讼争房产已于2013年4月24日办理产权登记即原告已取得该房屋的所有权，被告已依约履行合同约定的交付义务，故原告无权解除合同及要求被告承担违约责任。本案原、被告双方主要的争议焦点是：一、被告阳江市粤丰投资有限公司是否已依约履行交付房屋的义务；二、原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：YF20130032）是否应予以解除。
关于第一个焦点问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，登记是不动产物权变动的要件，即房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当予以登记，并自记载于不动产登记簿时发生效力，未经登记不发生物权转移的效力。而所有权的权能包括占有、使用、收益和处分。故房屋作为不动产，其交付可分为实物交付与权利交付。通常情况下，房屋的实物交付使买受人获得占有、使用的权能，而权利交付则使买受人取得所有的权能。本案中，原、被告双方在《广东省商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付使用即实物交付的期限为2013年6月30日，在第十五条约定房屋所有权转让登记即权利交付的期限为房屋交付使用后的180天内。因原告已于2013年4月24日取得讼争房屋的房地产权证，讼争房屋的权利交付已经完成，原告黄瑞意据以取得房屋所有权。被告虽已完成权利交付，但无证据证明其已在约定期限内向原告完成实物交付，鉴于讼争房产属于现房销售且已经有关部门规划验收合格，应具备交付条件，故视为出卖人怠于履行交付使用义务，其交付行为存有暇疵，已构成违约，理应承担相应的违约责任。被告主张其已通过电话方式在合同约定的交付使用时间内通知原告收楼，但未能提供证据予以证实，本院不予采信。
关于第二个焦点问题。原、被告双方在商品房买卖合同中约定讼争房屋应先交付使用后再进行所有权转让登记，如被告未能如约转移房屋占有逾90天，原告有权解除商品房买卖合同，即该种解除合同的情形隐含尚未办理房产过户手续的前提条件。本案中，被告在交付使用期限届满前已转移该房屋的所有权给原告，原告因此已享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利，双方签订的商品房买卖合同部分权利义务已履行完毕。且讼争房屋属现房销售，亦已于2013年3月26日取得广东省阳西县建设工程规划验收合格证，符合交付条件，原告不存在无法取得房屋以及合同目的不能实现的问题，在此情况下，双方所签订的商品房买卖合同可以且能够继续履行。被告虽存在超期交付房屋使用的违约行为，但该行为不足以导致合同目的无法实现，且从主体之间的利益衡平以及维护交易稳定的角度考虑，原告要求解除合同，显失公平，故本院对原告该诉讼请求不予支持。
根据合同履行的具体情况，被告理应在2013年6月30日前将讼争房屋交付给原告使用，现被告逾期转移房屋占有的行为属于违约，依法承担违约责任。故原告请求被告按合同约定支付违约金，本院予以支持。但违约金的数额应按合同约定的计算方式以实际逾期的天数计算。因原、被告双方签订的商品房买卖合同应继续履行，故被告应按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定承担违约责任，即被告逾期交付使用房屋不超过90日，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，合同继续履行的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金。两种违约金的计算方式不作累加。同时，据原告提供的出自涉案房产所属物业管理公司阳西县安联物业管理有限公司于2013年10日23日所发出的书面交楼通知书记载，给予原告的收楼时间为2013年10月12日至2013年11月12日，而原告收到该通知后未在上述期限内接收房屋，故视被告在其允许的最后收楼日2013年11月12日完成房屋交付使用的义务。因此，被告逾期交付使用房屋的违约金应从逾期之日即2013年7月1日起计算至2013年11月12日止，共计135天。即被告应支付给原告违约金为1392800元×0.1‰／天×90天﹢1392800元×0.2‰／天×（135-90）天=25070.4元。
至于被告代收的房地产权证费用、物业维修基金、银行评估费、收楼费用共110732元，上述费用是被告履行合同义务向原告代收的费用，且上述费用在办理讼争房屋的房地产权证、抵押手续、收楼手续时已由被告代为实际支付给他人。在合同继续履行的情况下，原告请求被告返还上述费用，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条的规定，判决如下：
一、限被告阳江市粤丰投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金25070.4元给原告黄瑞意；
驳回原告黄瑞意的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18842元，由原告黄瑞意负担18539元，被告阳江市粤丰投资有限公司负担303元（原告已预交，本院不作退还，可待本判决生效后由被告迳行支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 曾纪雄
审 判 员 程美然
代理审判员 简晓华
二〇一四年四月三十日
书 记 员 陈昌成