广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1692号
原告：郭介华，住广州市天河区。
委托代理人：司马静、何源，分别系广东民生康田律师事务所律师、律师助理。
被告：李继江，住广州市天河区。
委托代理人：张冠贤，为广东思哲律师事务所律师。
原告郭介华诉被告李继江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭介华及其委托代理人司马静，被告李继江的委托代理人张冠贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭介华诉称：2013年3月24日，原告与被告签订《存量房买卖合同》，约定被告向原告出售位于广州市天河区体育西路体育西横街156号104号房产，总价为4354200元；付款方式为涂销抵押一次性付款，定金为450000元；双方最迟应在2013年5月23日前到房管局办理交易递件手续。合同签订时，原告依约足额支付了合同定金450000元，此后原告一直要求被告办理房产抵押登记涂销手续和办理房屋交易手续，被告一直拖延不办。为此，原告委托律师于2013年12月5日分别致函被告及被告代理人广东思哲律师事务所张冠贤律师，限期被告办理房屋抵押涂销手续和交易过户手续，并同意在办理完毕房屋涂销手续后与被告共同协商确定托管银行，将余款存入托管账户。2013年3月1日，原、被告签订《房屋买卖合同网签确认书》，约定房屋网签价格。原告多次表示“乙方仍按原双方约定内容及合同执行”和“等待甲方的产权证明，办理第三方托管”。同月21日，原告收到被告委托的张冠贤律师发送的律师函，声称已将上述房产抵押贷款清偿完毕，要求原告三日内向工商银行广州市荔湾支行办理余款托管。原告收到律师函后，要求被告提供房产抵押涂销证明，但被告一直未能提供。此后，原告与被告协商确定工商银行领峰支行为第三方托管银行，并约定4月8日上午10点半双方至该支行办理托管手续。4月8日上午10点半，原告准时到达工商银行领峰支行，但一直等到11点20分都不见被告踪迹，期间原告一直多次致电并发送短信给被告及其律师，但两人均无回复。无奈之下，原告只好再次委托律师于2014年4月14日向被告发函，要求被告在10天内提供房产抵押涂销证明，原告同意在见到证明后10天内办理剩余房款托管手续，逾期原告解除合同，追究被告的法律责任。但被告至今没有任何回复。综上所述，合同约定交易时间至今年已过近11个月，但被告甚至连涂销抵押手续都没有办理，更不用说办理交易过户手续，被告的行为严重违反合同和双方约定，严重失信于原告，构成了严重违约，造成了原告的巨大经济损失，原告有权要求解除合同，并要求被告承担相应的法律责任。现原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；2、被告返还定金450000元及被告收取该款期间的利息（以450000元为本金，按中国人民银行一年期贷款基准利率7%的标准，从2013年3月24日起计至被告返还完毕定金之日止）；3、被告支付因其不能按合同约定将该房地产出售给原告的违约金435420元；4、被告支付原告利息损失250519.5元（以剩余房款3904200元为本金，按中国人民银行一年期贷款基准利率7%的标准，从2013年5月24日起计至2014年4月24日止）；5、被告承担本案诉讼费用。
被告李继江辩称：我方同意原告的第1项诉讼请求，解除原、被告签订的《存量房买卖合同》。不同意原告第2-5项诉讼请求。理由如下：2013年3月24日，原、被告共同签订了三份《存量房买卖合同》，其中本案所涉及的104房的房价为4354200元；合同签订后，原告向被告支付了104房的购房定金450000元。双方在合同中约定交易递件的时间最迟于2013年5月23日前，后原、被告在2014年3月1日补充签订了关于104房的《房屋买卖合同网签确认书》，确认交易延期，等待被告的产权证明，并由原告办理余下房款的银行第三方托管手续。2014年3月13日，被告委托律师向原告发出律师函，要求原告在收到律师函之日起三天内按合同约定向中国工商银行广州市荔湾支行办理剩余房款的银行第三方托管，以便双方办理交易过户的手续，但是原告收到律师函后，由于其没有足够的房款，对被告的请求不予理睬，也不办理银行第三方托管，更没有对被告委托的律师所发出的律师函进行回复。因此，原告的行为违约在先，其行为已表明原告解除双方订立的《买卖合同》及《房屋买卖合同网签确认书》，故原告无权在2014年4月14日再委托律师向被告发出要求进行房产交易，导致本次房产交易无法交易的原因及责任均由原告承担。综上，原告第2-5项诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回，另原告所交付的购房定金应当归被告所有。
经审理查明：根据原告提交的查册时间为2013年3月21日的《房地产登记簿查册表》显示：广州市天河区体育西路体育西横街156号104房（下简称案涉房屋）的产权人为被告李继江，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行。
2013年3月24日，原告（乙方／买方）与被告（甲方／卖方）签订《存量房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将案涉房屋出售给乙方；房屋类型（使用性质）为商铺；建筑面积为78.71平方米；存在抵押等他项权利情况；案涉房屋按整套出售并计价，总成交价为4354200元；甲乙双方一致同意由乙方按涂销抵押一次性付款的方式支付楼款并办理交易手续，如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延，如案涉房屋存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款；（第三条第3款）签订本合同时，乙方支付450000元作为定金，甲方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作天内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付，于交易过户完成当天付清楼价余款3904200元，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；（第七条）当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；（第八条）甲方不能按本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不能按本合同约定买入案涉房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%；（第十六条）如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准，经双方协商约定，本次交易房款除定金外，剩余房款由银行第三方托管支付，交易完毕视完税为准，本次交易递件时间最迟是在2013年5月23日前双方去房管局办理递件并支付房产尾款，买方如未能按照约定时间办理递件，则视为违约处理，如卖方未能在2013年5月23日前办好银行涂销抵押，则视为甲方违约，本次交易是以涂销抵押一次性付款，所有房款含税费、中介费等内容。
《合同》签订当天，原告还与被告签订了购买广州市天河区体育西路体育西横街156号102、103房的合同，原告则向被告支付了购买包括案涉房屋在内三套房屋（即广州市天河区体育西路体育西横街156号102、103、104房，以下简称三套房屋）的定金1250000元，其中案涉房屋的定金为450000元。被告收取上述定金后向原告出具了《收款收据》。另查，原告已分别就广州市天河区体育西路体育西横街156号102、103房的买卖合同纠纷向本院另案提起诉讼，案号分别为（2014）穗天法民四初字第1693、1694号。
2013年7月11日，原告向被告作出《告知书》，主要载述原告曾多次通过手机短信、电话的形式催促被告尽快办理案涉房屋的赎契手续以便双方办理递件交易手续，但被告一直以各种理由推托，导致原告产生贷款利息损失等内容；落款还注明抄送李继江、中原地产李志光、租户过小宝。原告主张购买案涉房屋一事是由原案涉房屋的租户过小宝介绍的，并由中介居间促成，故其将上述《告知书》同时发送给了被告、中介及租户过小宝，为此提供了中原地产李志光的名片、《签收证明》（签收人为“李志光”、签收日期为2013年7月11日）、另一份有“过宝军”（原告称“过宝军”即“过小宝”）签名及备注（内容为：李继江9月28日电话通知我原付给郭介华的租金不要交给他了，直接交给李继江，原因是他是房东，房产证是他名字，所以必须交给他。落款时间为2013年12月2日）的《告知书》、《房屋租赁合同》（出租人为被告，承租人为过宝军，承租场地为三套房屋）、《签收证明》（签收人为“过宝军”，签收日期为2013年7月11日）予以证明。被告否认收到上述《告知书》，并以双方签订的《合同》没有中介介入为由主张李志光的《签收证明》与本案无关，同时对有“过宝军”签名的《告知书》亦不予确认。本案中，原告未提供证据证明被告签收了上述《告知书》，亦未提供证据证明“过宝军”即“过小宝”，同时中原地产李志光和租户过小宝均未出庭作证。
2013年12月3日，被告委托广东思哲律师事务所向原告发送《律师函》，函称：原告未按照《合同》的约定在支付购房定金后将剩余房款存入双方指定的银行进行第三方托管，现要求原告在收到函件之日起三天内将三套房屋的剩余房款10950000元交存中国工商银行广州荔湾支行，并称其在上述相关银行收到相关托管款后的当天向房产部门办理上述房产涂销抵押手续，逾期其将解除双方订立的《合同》，原告交付的三套房屋的购房定金1250000元将不予退还等内容。原告确认收到上述《律师函》。
2013年12月5日，原告委托广东民生康田律师事务所向被告发送《律师函》，函称：原告已按照《合同》的约定向被告支付了三套房屋的购房定金1250000元，虽然《合同》还约定原告需在2013年5月23日前支付剩余房款，但前提是被告应在2013年5月23日前办理三套房屋的涂销抵押手续和递件手续，经原告多次催促，被告至今仍未办理上述相关手续，已构成违约；另外《合同》亦无约定原告需在2013年5月23日前将剩余房款存入指定银行进行第三方托管；现原告要求被告在收到函件后10个工作日内完成三套房屋的涂销抵押及归档手续，并在15个工作日内与原告到房管部门办理交易过户手续；如被告在10个工作日内完成三套房屋的涂销抵押及归档手续，原告将与被告协商确定托管银行并将剩余房款存入托管账户，并在交易过户完成当天将托管款支付给被告；若被告不能如期完成上述相关手续，原告不排除行使解除合同和追究被告违约及赔偿责任的权利等内容。被告于2013年12月6日收到上述《律师函》。
2014年3月1日，原告（乙方／买方）与被告（甲方／卖方）签订《房屋买卖合同网签确认书》（以下简称《网签确认书》），约定：甲方同意将案涉房屋出售给乙方，双方确认网签合同成交价为3148400元，对于案涉房屋的网签合同内容，双方清楚了解且予以确认，并自愿接受合同条款的约束，如网签合同内容与双方签订的买卖合同双方约不一致的，应以双方约内容为准。原告在该《网签确认书》落款处还备注以下内容：“乙方签定本确认书，仅表示乙方同意甲方以不低于本确认书的房价交纳税费和交易，并不表示乙方同意承担房屋买卖的交易税费。乙方仍按原双方约定内容及合同执行，同时保留原合同赋予乙方的所有权利。乙方一直把剩余的房款准备好了，等待甲方产权证明办理第三方托管。”原告以此证明其与被告确认了案涉房屋的网签合同价格，双方同意继续履行《合同》，并主张其需等待被告办好案涉房屋涂销抵押手续后才办理剩余购房款第三方托管的手续。被告对《网签确认书》予以确认，并以此主张双方对案涉房屋的交易时间已作出变更（即等待原告办理第三方托管手续后进行交易），故认为原告于2013年12月5日发送的《律师函》对其已经没有约束力。
2014年3月13日，被告委托广东思哲律师事务所向原告发送《律师函》，函称：被告已将三套房屋的抵押贷款清偿完毕（见中国工商银行出具的有关凭证），现要求原告在收到函件三天内向中国工商银行广州市荔湾支行履行将剩余房款10950000元办理银行第三方托管的义务，以便双方前往办理三套房屋的交易手续，逾期，被告将视为原告违约，并依法解除双方签订的《合同》及《网签确认书》，保留将三套房屋另行售予他人及再次办理抵押登记手续的权利，为此所造成的损失均由原告承担等内容。经查，被告随函附送的中国工商银行凭证（复印件）显示：交易名称为对公自营分期贷款当期归还（本金归还），工作日期为2014年3月4日，借方户名为广州市雄鼎装饰工程有限公司，贷方户名亦为广州市雄鼎装饰工程有限公司，金额为9970000元。被告以此证明其已办理了三套房屋的涂销抵押手续，主张三套房屋符合交易条件，故其于2014年3月13日向原告发出上述《律师函》要求原告将剩余房款存入中国工商银行广州市荔湾支行进行第三方托管以便双方交易继续进行。原告确认收到上述《律师函》，但以被告提供的中国工商银行凭证是复印件为由对此不予确认，同时认为中国工商银行凭证无法证明被告已办理了三套房屋的涂销抵押手续。
2014年4月14日，原告委托广东民生康田律师事务所向被告发送《律师函》，函称：原告收到被告于2014年3月13日发送的《律师函》（附有一张工商银行分期付款复印件）后要求被告提供房产抵押涂销证明，但被告一直未能提供；后双方协商确定工商银行领峰支行为第三方托管银行，并约定4月8日上午10点半办理托管手续（被告须带房产涂销证明），但被告未如期前往办理；由于被告提供的工商银行分期付款凭证为复印件，且付款人为某工程公司（看不清），并非被告本人，也没有显示房号，更没有显示是否足额付清银行欠款，因此该银行凭单并不能证明案涉房屋已经涂销抵押；现要求被告收到函件后10日内向原告提供案涉房屋的涂销抵押证明及房产证（带原件供核对，提供复印件）；原告同意在被告如期提供上述证明后10日内与被告一起（具体日期双方约定）到工商银行领峰支行（珠江新城）办理剩余房款的第三方托管手续，同日向房管部门办理房屋交易纳税和递件手续，递件成功当日，原告将托管的房款支付给被告；如被告未能在上述日期内履行相应义务，原告将直接解除合同而不另行通知等内容。被告确认收到上述《律师函》，但认为上述《律师函》的发出时间（2014年4月14日）与其向原告发出《律师函》的时间（2014年3月13日）相隔一个月，主张原告未如期将剩余房款存入银行进行第三方托管的行为已经违约在先。
庭审时，被告表示可以在庭后7天内提供其已办理三套房屋涂销抵押手续的证明，但最终未能如期提供。之后，本院根据被告的申请，前往中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行调取关于三套房屋涂销抵押的证明。2014年12月22日，中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行向本院发回《复函》，答复内容如下：“一、广州市天河区体育西路体育西横街156号102、103、104房（即三套房屋）于2013年3月在我行办理了一次抵押登记手续；二、2013年3月8日，我行与广州市雄鼎装饰工程有限公司（以下简称雄鼎公司）签订了《小企业借款合同》（合同编号：2013010027）；三、2013年3月8日，我行与李继江（即被告）签订了《最高额抵押合同》（合同编号：2013010027），为上述《小企业借款合同》（合同编号：2013010027）提供担保；四、雄鼎公司于2013年5月和2014年2月向我行申请提前还贷，我行亦同意了雄鼎公司提前还贷的申请，但其后雄鼎公司直至2014年3月4日贷款到期日才划入款项结清贷款，不属于提前还贷；五、雄鼎公司于2014年3月4日归还了我行到期的贷款，但同时雄鼎公司表示需继续办理贷款仍使用上述房产提供抵押担保，因此雄鼎公司和李继江当时并没有提出办理涂销上述抵押房产涂销手续的申请，因此案涉三套房屋并没有办理涂销；六、因原贷款2014年3月4日到期结清后，雄鼎公司表示需继续办理贷款仍使用上述房产提供抵押担保，所以我行没有接到过李继江关于涂销抵押房产手续的申请，《最高额抵押合同》（合同编号：2013010027）没有解除，仍然有效，因此我行没有关于涂销抵押手续的书面文件；七、若我行批准李继江涂销抵押房产，会出具相关的资料给李继江到房管局办理涂销抵押手续；八、2014年4月11日，我行与雄鼎公司签订了《小企业借款合同》（合同编号：2014040117）；九、李继江向贵院提供的《小企业借款合同》（合同编号：2014040117）是真实合同，我行根据该合同于2014年4月11日向雄鼎公司发放了贷款人民币1000万元，根据《最高额抵押合同》（合同编号：2013010027）第1.1条约定所担保的主债权为2013年1月25日至2016年1月24日期间内金额在1100万元的最高余额内，因此《最高额抵押合同》（合同编号：2013010027）仍然有效，上述贷款在最高额抵押合同所担保的范围内，且我行尚未涂销抵押，可继续为雄鼎公司的贷款提供担保；十、李继江提供的银行凭证复印件（交易名称为对公自营分期贷款当期归还，时间为2014年3月4日，借方为雄鼎公司，金额为9970000元）的凭证真实，该凭证一式二份，我行和企业各保存一份。”经质证，原、被告双方对上述《复函》均无异议；原告表示《复函》恰好可以说明被告未曾就案涉房屋的涂销抵押向银行提出过申请，而事实上案涉房屋也未办理过涂销抵押手续，故一直处于不可交易的状态，因此原告认为案涉房屋不能交易的原因在于被告，被告已构成违约，须承担相应的违约责任和赔偿责任；被告则表示原告在收到其于2014年3月13日发出的《律师函》之后，没有按照《律师函》的通知将双方约定的购房余款交由中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行办理第三方托管，故其认为原告已用实际行动表示不履行双方签订的《合同》以及《网签确认书》，因此其就没有再向中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行提出涂销抵押的申请，另外被告还主张双方签订的《合同》中并没有约定先由其办理涂销抵押手续后再由原告将剩余购房款办理第三方托管支付。
本案中，原告提供了《郭介华、邹亚辉与李继江的短信信息往来记录》（2013年5月22日至2014年4月8日期间的短信）、录像光盘、录音整理（根据录像光盘整理的文字版本）等证据证明其曾就购买案涉房屋的相关事宜（包括涂销抵押、递件过户、办理剩余房款第三方托管等）多次与被告进行沟通。被告认为原告提供的2014年3月1日之前的短信和录像录音所记录的内容均发生在双方签订《网签确认书》之前，主张应以《网签确认书》重新约定的交易时间（即等待原告办理第三方托管手续后进行交易）为准。对2014年3月1日之后的短信，被告认为已经超过其向原告催告办理剩余房款第三方托管的时间，且其并未收到原告2014年4月3日、8日发送的短信（内容是原告称被告未依约于2014年4月8日前往双方协商确定的工商银行领峰支行办理剩余房款的第三方托管及办理递件交易手续）。
另外，原告还提交了《郭介华购铺资金状况表》（附：原告名下银行账户流水明细、原告妻子邹亚辉名下银行账户流水明细、广州市新登峰宾馆有限公司名下银行账户流水明细）、《广州市新登峰宾馆有限公司营业执照》、《广州市新登峰宾馆有限公司工商登记资料》、广州市新登峰宾馆有限公司出具的《证明》、《广州华新雅装饰有限公司营业执照》、《结婚证》等证据，证明其与妻子邹亚辉名下银行账户的资金加上其担任董事长的广州市新登峰宾馆有限公司名下银行账户的资金已足以支付购买三套房屋的剩余房款10950000元，不存在被告所主张的“原告没有资金及实力购买案涉房屋”的情况。被告对上述证据均不予确认，其坚持认为原告没有资金及实力购买案涉房屋，并以原告没有按照要求将购买三套房屋的剩余购房款10950000元交由银行办理第三方托管为由主张原告违约在先。
原告在本案中还主张要求被告支付案涉房屋剩余购房款3904200元在2013年5月24日至2014年4月24日期间的利息250519.5元。
本院认为：原、被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。
关于解除《合同》的问题。根据《合同》第三条第3款的约定，被告本应在收取案涉房屋定金当日（即2013年3月24日）向案涉房屋的抵押银行（即中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行）申请涂销抵押手续；另根据《合同》第十六条的约定，被告须在2013年5月23日前办好银行涂销抵押，否则视为其违约；但根据已查明的事实可知，被告并未按照上述约定申请涂销抵押手续以及办理涂销抵押。原告本可以此要求被告承担违约责任，但由于原、被告已就“案涉房屋买卖交易过程中应涂销抵押在先还是应将剩余购房款办理第三方托管在先”的问题各自向对方发送了《律师函》（原告向被告发送《律师函》的时间为2013年12月5日，被告向原告发送《律师函》的时间为2013年12月3日），而原告向被告发送的《律师函》载明了“现原告要求被告在收到函件后10个工作日内完成三套房屋的涂销抵押及归档手续，并在15个工作日内与原告到房管部门办理交易过户手续；如被告在10个工作日内完成三套房屋的涂销抵押及归档手续，原告将与被告协商确定托管银行并将剩余房款存入托管账户，并在交易过户完成当天将托管款支付给被告”，上述内容可视为原告已不再要求被告按照《合同》第十六条的约定承担违约责任，而是要求被告在收到《律师函》（该《律师函》由被告于2013年12月6日签收）后的10个工作日内，即2013年12月20日前完成三套房屋的涂销抵押手续。之后，原、被告双方又于2014年3月1日签订了《网签确认书》，且原告在《网签确认书》中还备注了“乙方一直把剩余的房款准备好了，等待甲方产权证明办理第三方托管”的内容；该内容可视为原告再次同意被告变更办理案涉房屋涂销抵押手续的时间，但至于具体变更的时间，原、被告双方并未约定。本案中，被告虽主张其与原告约定办理剩余购房款的第三方托管手续在先，办理案涉房屋的涂销抵押手续在后，但未能提交证据证明，本院对此不予采信。另，2014年3月13日，被告向原告发送《律师函》，称其已将三套房屋的抵押贷款清偿完毕，要求原告将三套房屋剩余购房款10950000元办理银行第三方托管手续；2014年4月14日，原告以《律师函》形式向被告复函，表示同意在被告提供三套房屋的涂销抵押证明后与被告协商确定银行办理剩余购房款的第三方托管手续；上述两份《律师函》可视为原、被告双方已同意在本次交易过程中先办理案涉房屋的涂销抵押手续，后办理剩余购房款的第三方托管手续；但根据本院已查明的事实以及中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行的《复函》可知，被告事实上未曾办理过案涉房屋的涂销抵押手续，即被告一直未履行办理案涉房屋涂销抵押手续的先行义务，导致《合同》最终未能继续履行；综上，本院认为被告已构成违约，须承担相应的违约责任。现原告以被告违约为由主张要求解除双方于2013年3月24日签订的关于买卖案涉房屋的《合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于返还定金及支付定金利息的问题。根据《合同》第八条的约定，被告不能将案涉房屋出售给原告的，应退回原告已支付的全部费用。现《合同》因被告违约而解除，被告最终亦未能将案涉房屋出售给原告，故原告要求被告返还案涉房屋购房定金450000元的诉讼请求，符合上述合同约定，本院予以支持。而被告因本身存在违约行为，故无权在本案中要求上述定金归其所有。至于原告主张的定金利息，《合同》中并无相关约定，亦无法律依据，本院对此不予支持。
关于违约金的问题。原告因被告违约最终未能购得案涉房屋，现其要求被告支付违约金435420元（4354200元×10%）的诉讼请求，符合《合同》第八条关于“甲方不能按本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%”的约定，本院对此予以支持。
关于剩余购房款利息的问题。由于原告并未向被告支付剩余房款3904200元，其主张要求被告支付案涉房屋剩余购房款3904200元在2013年5月24日至2014年4月24日期间的利息250519.5元的诉讼请求缺乏依据，本院对此不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告郭介华与被告李继江于2013年3月24日签订的关于买卖广州市天河区体育西路体育西横街156号104房的《存量房买卖合同》；
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李继江向原告郭介华返还定金450000元；
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李继江向原告郭介华支付违约金435420元；
四、驳回原告郭介华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15410元，由原告郭介华负担2660元，被告李继江负担12750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈宇帆
人民陪审员 凌 川
人民陪审员 龙国权
二〇一五年四月二十日
书 记 员 梁怡筠
罗小玲
本判决书已于2015年月日送达