北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第3538号
原告王建刚，男，1957年6月17日出生。
委托代理人付作庄，北京市博天律师事务所律师。
被告闵帅良，男，1973年12月23日出生。
原告王建刚与被告闵帅良房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员沈霞担任审判长，人民陪审员赵桂荣、王淑芝参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建刚及其委托代理人付作庄到庭参加了诉讼。被告闵帅良经本院公告传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理完毕。
原告王建刚起诉称：2011年1月11日，原告、被告及居间方北京都市伊人房地产经纪中心签订了《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告位于北京市石景山区衙门口居住公建项目用地A地块（含A-1）衙门口居住、公建用地项目A-2号（住宅）×层×单元××的房屋一套，房屋交易价格260万元，建筑面积116.47平方米。同日，原告和被告又签订一份《补充协议》，约定购房款分两次付清。首付款为245万元，剩余尾款于该房屋过户当天一次性支付15万元。待房屋可以办理房屋产权时，被告立即办理产权权属证件，之后无条件协助原告办理房屋产权过户，相应费用由原告承担。除客观原因不能办理外，被告应该在不迟于可能办理产权权属证明之日起1个月内，协助原告办理产权权属证明，若因意外产生迟延，应双方协商一致，否则被告应每日向原告支付总房款万分之五的违约金。上述协议签订后，原告于2011年1月11日付款245万元。2012年2月16日，原、被告办理房屋交接手续时，被告又要求原告支付房款5万元。2014年3月11日，被告取得房屋所有权证后，以办理提取住房公积金需要拿房屋所有权证及购房合同、购房发票原件为由，从原告手中将购房合同、购房发票原件取走。后原告要求被告协助办理房屋过户手续，但被告以房屋价格上涨为由，要求原告加价10万元，原告没有同意。原告请房屋中介公司给被告打电话，督促被告协助原告办理房屋过户，被告仍然拒不同意。为维护原告之合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1.判令闵帅良协助王建刚办理房屋过户手续；2.判令闵帅良支付未按照合同约定协助王建刚办理房屋产权过户的违约金（每日按总房款260万元的万分之五计算，从2014年4月12日起至房屋过户为止的违约金）；3.本案的诉讼费用由闵帅良负担。
被告闵帅良经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
经审理查明：座落在北京市石景山区景阳东街×号院×号楼×层×单元××号房屋（以下简称：××号房屋）的所有权人为闵帅良。
2011年1月9日，王建刚（买受方、乙方）、闵帅良（出卖方、甲方）、北京都市伊人房地产经纪中心（居间方、丙方）签订《定金收付书》。合同约定：乙方购买甲方座落于石景山融景园A-2号×层×单元×房屋（即北京市石景山区景阳东街×号院×号楼×层×单元××号房屋），该房屋总价为二百六十万元。乙方支付定金三千元，作为甲、乙双方当事人签订《北京市二手房买卖合同》的担保，签订《北京市二手房买卖合同》后，乙方支付的定金自动转为房价款，购买该房屋所产生的税费由乙方承担。甲、乙双方商定，预订期为十天，双方于2011年1月20日前签订《北京市二手房买卖合同》。经丙方同意，乙方付给丙方信息费七万元。
2011年1月11日，王建刚（买受方、乙方）、闵帅良（出卖方、甲方）、北京都市伊人房地产经纪中心（居间方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》。合同约定：房屋座落于石景山区衙门口居住公建项目用地A地块（含A-1）衙门口居住、公建用地项目A-2号（住宅）×层×单元×（即××号房屋）。甲、乙双方确认房屋交易价格为二百六十万元。丙方依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法规之规定，可向乙方收取交易信息佣金费七万元。甲、乙双方在签订本合同之日，在丙方见证下乙方支付甲方购房定金三千元，该定金在房屋交易过程中自动转为购房款。
由于闵帅良当时尚未取得××号房屋的所有权证书，原、被告不能办理房屋过户登记手续。为此，王建刚和闵帅良在合同签订当天又签订了《补充协议》，其中约定：购房款分两次付清，首付款为二百四十五万元，剩余尾款于该房屋过户当天一次支付一十五万元；上述房屋可以办理房屋产权时，甲方立即办理产权权属证明，之后无条件协助乙方办理房屋产权过户，相应费用由乙方承担；除客观原因不能办理外，甲方应该在不迟于可以办理产权权属证明之日起1个月内，协助乙方办理产权权属证明，若因意外产生迟延，应双方协商一致，否则甲方应每日向乙方支付总房款万分之五的违约金。甲方迟延履行其义务超过2个月，或将房屋卖与第三人，甲方须向乙方承担违约责任。
《补充协议》签订后，王建刚向闵帅良交纳了二百四十五万元购房款。闵帅良向王建刚写下《保证书》：“本人闵帅良今把融景城A-2（住宅）×层×单元××房屋卖给王建刚，因该房屋暂时没有产权证。等到产权证下来后及时帮助王建刚办理产权过户手续”。随后，闵帅良将××号房屋的购房合同及购房发票交给王建刚。
2012年2月16日，王建刚第二次向闵帅良交纳五万元购房款。闵帅良向王建刚交付了××号房屋的钥匙，并配合王建刚办理水、电、天然气、有线电视的开通手续。王建刚将××号房屋装修后，入住该房屋至今。
2014年3月11日，王建刚陪同闵帅良从北京天石基业房地产开发有限公司取得××号房屋的所有权证书。随后，闵帅良以办事需要为由从王建刚处借出了××号房屋的购房合同及购房发票。
经释明，原告认为合同约定的违约金标准过高，请法院酌减。
被告闵帅良经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其享有庭审中诉讼权利的放弃。
上述事实，有当事人陈述、《定金收付书》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、借条、收条等证据在案佐证。
本院认为，王建刚与闵帅良于2011年1月11日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。合同约定，王建刚需向闵帅良支付购房款二百六十万元。首付款为二百四十五万元，剩余尾款于房屋过户当天一次支付。因闵帅良暂时未取得××号房屋所有权证书，故待其取得所有权证书后无条件协助王建刚办理房屋所有权过户登记手续，办理房屋过户手续时的费用由王建刚负担。现××号房屋现已可以办理房屋过户登记手续，王建刚也向闵帅良交纳购房款二百五十万元。闵帅良应当依照合同约定在王建刚支付剩余购房款十万元的同时，协助王建刚办理房屋过户登记手续。双方在办理房屋过户手续时产生的相关费用应由王建刚缴纳。
关于王建刚提出判令闵帅良支付延期办理房屋过户登记手续的违约金（每日按总房款260万元的万分之五计算，从2014年4月12日起至房屋过户为止的违约金）的诉讼请求，根据合同约定，闵帅良应该在不迟于可以办理房屋过户登记手续之日起1个月内，协助王建刚办理房屋所有权证书，若因意外产生迟延，应双方协商一致，否则闵帅良应每日向王建刚支付总房款万分之五的违约金。经查，2014年3月11日闵帅良便可与王建刚办理房屋过户登记手续。但闵帅良在取得××号房屋的所有权证书后，又从王建刚处借走××号房屋的购房合同及发票，后不再与王建刚办理房屋过户登记手续。故闵帅良应当向王建刚支付延期办理房屋过户登记手续的违约金。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。故闵帅良应当以二百六十万元为基数，按中国人民银行同期贷款利息向王建刚支付违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、闵帅良于本判决生效后七日内，在王建刚向闵帅良支付十万元购房款后，配合王建刚办理北京市石景山区景阳东街×号院×号楼×层×单元×号房屋所有权的过户登记手续，将房屋过户给王建刚（办理房屋过户手续时产生的相关费用由王建刚负担）；
二、闵帅良于本判决生效后七日内向王建刚支付自2014年4月12日起至房屋过户为止的违约金（以二百六十万元为基数，按同期中国人民银行贷款利息计算）；
三、驳回王建刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，由闵帅良负担（于本判决生效后七日内交纳）。
公告费用五百六十元由闵帅良负担（王建刚已预交，闵帅良于本判决生效后七日内给付王建刚）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 赵桂荣
人民陪审员 王淑芝
二〇一五年三月十一日
书 记 员 解文娟