上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第31305号
原告黄宇荣，女，1979年11月20日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人张蓉，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告刘宇，男，1976年8月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告邹劲，女，1982年7月13日生，汉族，户籍地武汉市，现住上海市浦东新区。
上列两被告共同委托代理人赵敏，上海城开律师事务所律师。
原告黄宇荣诉被告刘宇、邹劲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告黄宇荣的委托代理人张蓉，被告刘宇、邹劲的委托代理人赵敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄宇荣诉称，原、被告于2013年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向两被告购买浦东新区红枫路XXX弄XXX号XXX室房屋。该合同补充条款中约定，若该房地产上有户口，被告应于双方赴房地产所属区交易中心办理产权过户手续后20日内，向相关公安机关办理完毕原有户口的迁出手续，每逾期一日，应按照合同约定的总房价款的万分之五支付违约金，直至原户口迁出时止。原、被告于2013年5月18日办理了产权过户申请手续，但两被告至今仍未办理完成原有户口的迁出手续，严重侵害了原告的合法权益，故起诉至法院，要求判令两被告支付迁出户口违约金383，250元（人民币，以下币种相同，具体以1，050，000元为本金，按照每日万分之五、自2013年6月8日计算至一审判决之日止）。
被告刘宇、邹劲辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已根据合同约定迁出了自己的户口，不存在违约行为，不应承担违约责任；原、被告在签订合同前对于存在他人户口均不知情，不应属于合同约定的户口范围，即便他人户口确实存在，也属于合同双方以外第三人的义务，原、被告双方均无权也无义务要求第三人或公安机关强制迁出其户口，而且第三人的户口与原告购买学区房的目的并不冲突。另外，原告计算的违约金已超过合同标的的30%，违反法定最高金额，且由于此前双方均不知存在第三人户口，故即便计算逾期违约金，也应从发现房屋内有户口之日即2015年6月4日开始计算，且标准不应高于每日万分之一。
经审理查明，2013年3月19日，原告黄宇荣作为买受人（乙方），被告刘宇、邹劲作为卖售人（甲方），双方通过上海德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）居间介绍，签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号XXX室房屋，房地产转让价款共计1，050，000元。合同第六条约定，在2013年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）中约定，若该房地产上有户口，则甲方应于甲乙双方赴房地产所属区交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）后20日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。合同附件三中约定，甲乙双方应于（最晚不得超过本合同第六条所述时间）之前，赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。合同签订后，原告付清了全部房价款，双方于2013年5月18日一起至上海市浦东新区房地产登记机构办理了房屋过户申请手续。2013年6月8日，系争房屋被登记至原告名下。
2015年5月9日，原告黄宇荣丈夫郭学敏发送短信给被告邹劲，内容为“邹劲小姐，德佑陈劲松联系过尹燕，说你们和他们之间的尾款还没结清，所以他们户口没牵（迁）走……你赶快和尹燕处理一下这个问题”，邹劲回复短信称：“她这是找借口了，3万块钱的尾款早就因为罚金被扣光了；她和我们签的合同里有规定的。她如果有理，她怎么不找我们要钱呀？”郭学敏又称：“她户口牵（迁）不走，所以你们不付违约金，就这样连累我们！”邹劲回称：“你有没有搞错，是她违约好吧；她当年压（押）尾款3万元，说2年内把户口迁走，否则超过这个期限就按天罚款，都过了这么多年，她怎么从来不找我要钱。”郭学敏回称：“……她如果一直经济不好，没有房（屋）另牵（迁）户口，我们也卖不出去，启（岂）不是造成损失嘛！你们当时为啥不起诉她！”之后邹劲又回复称：“她说她在办理迁出，到公共户口，我们去查过，房里只有我老公和小孩；我们不知道这么老赖，她们当初还骗我们他们正在办理移民海外；我们也是受害者好不好。”
另查明，2013年4月9日，被告刘宇及其女儿刘雪薇的户口从系争房屋内迁至他处，案外人尹某和魏某某的户口于2007年11月29日因购房迁入系争房屋内，目前仍在系争房屋内。
2015年8月21日，原告起诉来院，诉请如前。
审理中，两被告称其与尹某于2009年12月4日签订买卖合同购买系争房屋，当时尹某母女两的户口确实在系争房屋内，双方约定在办理过户之日起546日内迁走户口，两被告的产证是在2010年3月办出来的，故案外人应在2011年9月迁走户口，之后其没去查案外人有无迁出户口，但其与原告签订买卖合同前曾一起去公安部门查询房屋内有无户口，当时公安部门确认系争房屋内只有被告刘宇和女儿刘雪薇的户口，双方才签订了买卖合同，故被告方只对刘宇和女儿的户口迁出承担责任，且在2015年5月9日原告联系被告之前，双方均不知道案外人的户口还在系争房屋内，故其不存在违约行为。原告表示，双方确曾一起去公安部门查询有无其他户口，但公安部门只按照被告提供的户口簿进行查询并告知房屋内只有刘宇和刘雪薇的户口，直至今年原告打算将户口迁入系争房屋时才查询得知案外人的户口还未迁出，原告通过被告与尹某取得联系，尹某表示其和被告之间的纠纷还没处理完毕，不同意迁出户口。原告认为，户口迁出包括被告上家的户口，现案外人的户口仍在系争房屋内，被告应当承担违约责任。同时，原告称，原、被告买卖系争房屋的实际成交价格为1，480，000元，其中430，000元是作为装修款另行以协议形式约定的，故原告要求被告按照合同约定的房价款1，050，000元为本金计算违约金并不高。
上述事实，由原、被告的陈述及《上海市房地产买卖合同》、《上海市浦东新区房地产登记收件收据》、《上海市房地产权证》、《常口现实库信息资料》、被告户口簿信息和被告邹劲与原告丈夫郭学敏之间的短信等证据予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面切实履行。根据合同约定，原、被告应在2013年5月15日之前共同去房地产交易中心办理房屋转让过户手续，被告在申请产权过户后的20日内办理完毕房屋内原有户口的迁出手续，如逾期迁出的，每逾期一日，应按照合同约定的总房价款的万分之五向原告支付违约金。本案中，原、被告于2013年5月18日办理了产权过户申请，但被告只迁出了己方的户口，其上家即案外人尹某、魏某某的户口至今仍在系争房屋内未迁出，被告应当对此承担违约责任，原告的请求具有合同和法律依据，本院予以支持。被告辩称双方在签订合同之前曾去查询过房屋内有无户口，在确认没有户口的情况下才签订了买卖合同，故其只需负责己方户口的迁出，但根据现有证据并结合双方陈述来看，案外人的户口一直在系争房屋内，被告方也怠于履行要求案外人迁出原有户口的义务，故对被告的意见本院不予采纳。被告认为合同约定的违约金过高，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定，故本院根据本案实际情况对原告主张的违约金标准进行调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告刘宇、邹劲于本判决生效之日起十日内支付原告黄宇荣逾期迁出户口违约金（计算方式为：以1，050，000元为本金、按每日万分之一的标准、自2013年6月8日起计算至2015年11月18日止）。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，048元，减半收取计3，524元，由被告刘宇、邹劲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。
约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。