江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿城民初字第1698号
原告李俊锋。
委托代理人纪建。
原告纪建。
委托代理人纪青繁。
被告张少军。
被告张某。
委托代理人熊燃，江苏力豪律师事务所律师。
原告李俊峰、纪建诉被告张少军、张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法组成合议庭分别于2014年7月31日、8月14日公开开庭审理，原告李俊峰（第一次到庭）、纪建及其委托代理人纪青繁（第二次到庭）和被告张少军、被告张某的委托代理人熊燃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李俊峰、纪建诉称：2013年4月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将富康花苑三期2号商铺出租给原告经营酒店，期限为三年。原告于合同签订后向被告支付一年的房租80000元。在2013年12月6日，因被告张少军前妻黄宜凤与涉案房屋存在纠纷，导致原告无法经营。2013年12月25日原告与被告张少军达成协议，后被告张少军未能履行该协议，同时也导致原告经营用的设备、装修被损坏。故诉至法院，请求判令二被告连带赔偿原告损失违约金20000元、营业损失50000元、退还房屋租金30000元和室内装修设备125480元（设备明细：1、立式空调一台60**元、壁挂式空调三台90**元、保洁柜1个220元、油烟机、净化器及油烟管道一组6000元、灶台一台18**元、冰箱两台50**元、操作台2张1400元、煤气灶罐一组500元、圆桌四张1600元、方桌6张1800元、椅子60张3600元、收银台1张600元、酒柜一组600元、洗菜池4组800元、卫生间马桶200元、锅碗碟盘桶计4000元、门外灯箱3000元，合计46120元。装修明细：墙面涂料400㎡＊30元／㎡=12000元、楼层吊顶120㎡＊60元／㎡=7200元、地砖及墙砖180㎡＊80元／㎡=14400元、铝塑板72㎡＊100元／㎡=7200元、隔间隔板88㎡＊120元／㎡=10560元、楼梯6000元、冷菜间铝塑板2000元、人工工资20000元，合计79360元。）
被告张少军辩称：涉案房屋实际是我购买的，登记在张某名下，因张某当时未满18周岁，我代替张某和原告签订三年的租赁合同，后张某和其母亲将涉案房屋上锁导致原告无法经营，产生的后果应当由张某承担。对于二原告的合伙关系予以认可。
被告张某辩称：1、主体不适格。纪建并不是租赁合同相对人，因此其不应作为共同原告。张某在本案中既未与原告签订租赁合同或�议，也未收到原告李俊锋的租金，张某不应该承担赔偿责任。同时房屋的实际所有权人是张某，鉴于原告在本案中已经认可实际使用被告张某房屋，因此被告保留另案起诉要求李俊锋给付租金的权利。2、本案中的租赁合同是由原告李俊锋与被告张少军签订，租金也由被告张少军收取，补充协议也是二人所签，根据原告李俊锋提供的证据证明其交付的租金使用期限届满，另外涉案房屋之前是经营名烟名酒，装潢由原房屋承租人装修，根据他们之间签订的租赁合同原告方的装潢也需要出租方的书面同意，现原告并无证据证明其装潢已经取得出租方的书面同意，同时其投入的装潢及其他物品并无证据证实，即使存在部分装潢及物品，也已经使用折旧，因此不应按照原告主张的费用赔偿。3、案外人黄宜凤陈述原告经营的皓月酒楼在12月20号之前已经关门闭锁好几个月，因原告李俊锋自身原因及张少军问题，导致经营困难，原告又找不到张少军退钱，后找到黄宜凤请求其将门锁上。原告想通过报警的方式找到张少军，黄宜凤是在12月20号当天在门上锁的情况下又加了一把锁，报警的当天下午就把锁打开了，一共就几个小时。因此原告陈述的营业损失问题不存在。综上，请求驳回对被告张某的诉讼请求。
经审理查明：2013年4月20日，原告李俊峰与被告张少军签订房屋租赁合同，约定将宿房权证宿城字第××号位于富康花苑南区2号商铺101铺（当时该房屋产权登记在张某名下）的房屋出租给原告李俊峰使用，租用期限为三年，自2013年4月20日至2016年4月20日止。同时约定如有违约行为，违约方要向守约方赔偿实际发生的各种损失。被告张少军在该合同出租方签署“张某”的名字。合同签订后，原告李俊峰即向被告张少军支付2013年4月20日至2014年4�19日的房屋租金80000元，并对房屋进行装修、购置相关设备经营使用。在房屋租赁期间，涉案房屋的产权发生变化，2013年12月25日，原告李俊峰与被告张少军再次签订补充协议书，载明因甲方（系张少军）出租给乙方（系李俊峰）的门面房产权发生变更争议，致乙方饭店无法正常经营。签订以下协议：1、由甲方退还乙方四个半月房屋租金三万元整，于2014年1月底退还一万元，二月份再补足余额二万元。2、甲方退还租金后，乙方在涉案房屋产权官司结束前不再支付房租，并享有涉案房屋的无偿使用权（经营除外），待官司结束后另行协商乙方的损失处理问题。3、甲方在官司结束后应及时通知乙方，否则甲方赔偿乙方的一切损失。被告张少军在协议签订后未能按期履行义务，原告李俊峰、纪建要求二被告连带承担违约责任并赔偿损失未果，因而成讼。
另查明：原告李�峰、纪建二人合伙经营宿城区皓月酒楼，被告张少军对该事实予以认可，该酒楼工商登记经营场所为涉案房屋，经营人为纪建。二被告系父子关系，签订涉案房屋的租赁合同时，被告张某未满18周岁。
2013年12月23日、2014年6月21日，纪建因承租房屋分别与案外人黄宜凤、黄建发生纠纷，为此宿迁市公安局宿城分局富康路派出所出警进行调解，并建议双方诉讼解决。
本案诉讼期间，现涉案房屋所有人将原室内部分设备予以返还，具体物品为：立式空调一台、壁挂式空调三台、保洁柜一个、灶台一个、柜式冰箱（冷藏柜）一台、操作台两张、煤气灶一个、圆桌四张、方桌四张、收银台一张、酒柜一组、洗菜池两个、其余锅、碗、碟、不锈钢桶、椅子若干。原被告双方对上述返还物品情况均予以认可。因双方对房屋装修损失意见不一致，经本院委托江苏信德工程管理咨询有限公司对房屋装修以及油烟管道、油烟机、净化器进行鉴定，该公司于2015年5月19日出具鉴定报告，价值为69774.74元。二原告为此支付3000元鉴定费用。后二原告将诉讼请求变更为：要求二被告连带承担违约金20000元、营业损失50000元、返还租金30000元、室内物品折旧费20000元、装修及油烟处置设施69774.74元、鉴定费3000元，合计192774.74元，并承担本案的诉讼费用。
以上事实有房屋租赁合同、协议书、房产证、接处警证明、收据、鉴定报告及当事人陈述等在卷作证，足以认定。
本案的争议焦点为：1、纪建是否为适格原告；2、房屋租赁合同和协议书的效力及赔偿责任主体如何确定，被告张某是否应当承担连带赔偿责任；3、原告的损失数额如何认定，其主张的营业损失是否有事实及法律依据。
关于纪建是否具备原告主体资格问题。本院认为，纪建与李俊峰合伙经营皓月�楼，被告张少军对该事实予以认可，且陈述其在签订租赁协议时就知晓二人的合伙关系。虽然只有李俊峰在租赁合同上签字，但实际是代表合伙体处理合伙事务，纪建和李俊峰共同承租房屋进行经营，是履行合同义务的另一方当事人，因此纪建作为共同原告提起诉讼不违反法律规定，本院予以确认。
关于合同效力及责任承担主体问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，涉案房屋原登记在张某名下，签订合同时张某未满18周岁，被告张少军作为其法定监护人有权代为出租涉案房屋，并在合同上签字或进行追认，在未成年人不能履行义务的情况下要承担民事责任。本案已查明涉案房屋租赁合同上出租方签名“张某”系被告张少军所为，协议书亦系被告张少军所签，被告张少军与二原告就涉案房屋租赁事项达成一致意见并签订合同收取租金，后因涉案�屋产权变更又签订协议书，均系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，被告张某未在合同上签字，不影响合同的效力，故房屋租赁合同及协议书依法应认定有效，本院予以确认。后因房屋产权问题导致二原告无法继续经营，被告张少军与原告李俊峰重新就房屋的使用、租金的返还及损失赔偿达成协议，此时张某虽已成年，但协议书是对原合同履行过程中出现问题的进一步磋商，张少军的身份仍应认定为张某的法定监护人。张少军作为监护人在合同上签字，即可以认为监护人对未成年人履行合同约定的义务提供承诺和保障，上述合同不能履行的违约责任应由被告张少军承担。据此，被告张少军主张应由张某承担赔偿责任不能成立。原告基于合同关系要求张某承担连带赔偿责任没有法律依据，本院不予支持。
关于赔偿数额的认定问题。本院认为，原告李俊峰和被告张少军签订的租赁合同，以及在租赁合同无法继续履行情况下签订的协议书的效力本院均已确认，故对二原告主张返还未到期的房屋租金30000元予以支持。对于二原告主张的违约金20000元，因双方未在协议中明确约定违约金数额，仅约定违约方赔偿守约方实际发生的损失，故对该违约金不予支持。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内形成附合装饰装修残值损失的应予以支持。本案中，二原告承租涉案房屋后进行装饰装潢，并做经营饭店使用，被告张少军陈述对二原告装饰装潢情况知晓并认可，故对二原告主张装饰装修损失予以支持，但数额应予以调整。因涉案房屋形成附合的装饰装潢（含油烟处理装置）经本院委托鉴定造价为69774.74元，房屋租赁期限为三年，二原告实际使用时间为8个月，剩余期限为28个月，故对装修残值确定为54269.24元（69774.74÷36×28），对于其他未形成附合的室内物品已经予以返还，二原告对已返还物品主张折旧费20000元，在拆除过程中对部分物品价值减损事实客观存在，对空调、冰箱等电器的使用年限客观上也会造成影响，但二原告主张折旧费过高，根据当时现场查看以及物品实际情况，故本院对已返还的室内物品折旧费调整为10000元。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因出租物存在权利瑕疵，导致合同无法正常履行，同时因涉案房屋用于酒店经营，二原告要求被告赔偿营业损失应予支持。鉴于二原告经营饭店规模较小，经营状况存在不确定性，遂参照江苏省公布的2013年度餐饮业在岗职工年度平均工资34608元，酌定二原告营业损失按照两人计算6个月，共为34608元。综上，二原告的实际损失为98877.24元（54269.24＋10000＋34608）。
本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张少军于本判决生效之日起十日内返还二原告租金30000元；
二、被告张少军于本判决生效之日起十日内赔偿二原告各项损失共计98877.24元；
三、驳回二原告其他诉讼请求；
四、驳回二原告对被告张某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4682元，鉴定费3000元，合计7682元，由被告张少军负担6682元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
审 判 长 吴雪媛
人民陪审员 邱海云
人民陪审员 朱丽丽
二〇一五年六月四日
书 记 员 罗 红
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