广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1922号
上诉人（原审被告）张向东。
上诉人（原审被告）陈醒鹏，；广东省深圳市福田区高发佳苑1栋10E。
两上诉人共同委托代理人：邹俊岳，广东知明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢永凤。
委托代理人：李春畅，广东景达律师事务所律师。
上诉人张向东、陈醒鹏因与被上诉人谢永凤房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第361号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：位于深圳市南山区华侨城的XX堡E栋xD房，建筑面积为660.52平方米，登记价为7628964元，用途为住宅，于2004年12月23日登记至张向东、陈醒鹏名下，房地产证号为40××34号。2013年10月x日，谢永凤（乙方）与张向东、陈醒鹏（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将XX堡E栋xD房出租给乙方作为会所使用，租赁期限自2013年11月4日起至2018年11月3日止；租金每月为81500元，乙方应于每月3日前支付租金；乙方应于2013年11月11日向甲方支付租赁保证金244500元；甲方应确保交付的物业及其附属设施能实现租赁目的，甲方要求提前退租或违反合同其它约定，使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁保证金给乙方且乙方有权向甲方请求其它损害赔偿，乙方有权依据上述情形解除本合同；合同有效期内，乙方应合理使用该物业，不得擅自改变房屋结构或用途，否则甲方有权没收租赁保证金并单方解除合同；乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金；备注条款约定：原洗衣房、保姆房改造成厨房工程方案（包括排烟和净化系统、煤气改造）已经业主同意，五年期满后租户无须恢复改装后厨房原貌，租户须撤走添加的所有设备，及其它内容。该合同甲方处为代理人邹俊岳签名。庭审中，张向东、陈醒鹏表示曾向谢永凤出示涉案房产的房地产证，谢永凤应清楚涉案房产的用途为住宅，谢永凤也口头承诺涉案房产仅用作亲朋聚会场所，绝对不会对外经营，张向东、陈醒鹏认为合同约定的会所仅解释为私人性、非经营场所。谢永凤认为涉案房产用作会所与其登记的用途不冲突，不是用作经营性的，一般不对外收费。合同签订后，谢永凤于2013年11月4日向陈醒鹏转账266100元，张向东、陈醒鹏出具收据收到谢永凤交来承租涉案房产的押金244500元。庭审中，谢永凤陈述从2013年12月起，涉案的XX堡E栋的业主对谢永凤正常使用涉案房产发起了抗议活动。谢永凤提交了《告E栋全体业主书》、业主张贴抗议条幅宣传画的照片、《晶报》等证据拟证明谢永凤依约正常使用涉案房产，遭到该栋业主的抗议，导致谢永凤无法实现租赁目的。谢永凤提交的证据载明XX堡E栋的部分业主通过在电梯间拉横幅、发告知书等形式抗议32D开办私人会所、向外招揽食客、影响社区安全等，《晶报》也于2014年1月6日对32D开会所的事件进行了报道。张向东、陈醒鹏对《告E栋全体业主书》、业主张贴抗议条幅宣传画的照片等不予认可，对《晶报》予以认可，张向东、陈醒鹏认为该证据只能证明该栋业主对谢永凤的违法经营行为以及严重侵犯相邻权等行为的投诉，并不能证明业主对谢永凤及他人进入小区、租赁物业进行任何阻拦。庭审中，谢永凤表示《告E栋全体业主书》中陈述的涉案房产的使用状况不完全属实，涉案房产有陌生人进出属实，谢永凤使用涉案房产并非经营餐饮，实际是亲朋、客户聚会、接待的场所，涉及到吃饭等，《告E栋全体业主书》所述雇用8位工作人员，长期有食客出入不完全属实，食客酒后乱性、在电梯楼道处不三不四的女人出入会所不属实。张向东、陈醒鹏则认为，据其了解《告E栋全体业主书》中陈述的涉案房产的使用状况属实。2014年2月10日，谢永凤与张向东、陈醒鹏的委托人签订《退房确认书》，约定谢永凤于2014年1月x日将涉案房产退还业主，租金、水费、电费、燃气费、物业管理费、数字电视费、电话费、宽带网络费以上费用已结清。庭审中，谢永凤、张向东、陈醒鹏均认可谢永凤对厨房进行了改造。谢永凤表示搬家时没有拆除装修，只拿走了装修的东西；张向东、陈醒鹏表示涉案房产已另行出租，谢永凤的装修已不在涉案房产内。谢永凤提交了《收款收据》、《收据》等拟证明谢永凤为购买装饰用植物支出4300元，支出租赁房屋厨房改造装修费32200元，张向东、陈醒鹏对上述证据的真实性、关联性均不予认可。张向东、陈醒鹏提交了涉案房产修复费用明细及票据拟证明因谢永凤不当使用涉案房产，造成张向东、陈醒鹏重装燃气表及管道、维修热水器、重装房门等损失共计35674.16元，谢永凤对上述证据的真实性、关联性均不予认可。
谢永凤在原审中诉请：1、张向东、陈醒鹏向谢永凤双倍返还保证金489000元；2、张向东、陈醒鹏赔偿谢永凤装修等损失36500元；3、张向东、陈醒鹏承担本案诉讼费用。
原审法院认为：谢永凤与张向东、陈醒鹏签订的《房产租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。根据本案查明的事实，谢永凤提交的《告E栋全体业主书》、业主张贴抗议条幅宣传画的照片以及《晶报》等证据均证明谢永凤将涉案房产用作会所确实影响了相邻业主的正常生活，遭到相邻业主的抗议和媒体曝光。2014年2月10日，谢永凤与张向东、陈醒鹏的委托人签订《退房确认书》，表明双方已协议解除合同。关于谢永凤要求张向东、陈醒鹏双倍退还租赁保证金的主张，原审法院认为，涉案房产的用途登记为住宅，而谢永凤与张向东、陈醒鹏签订的《房屋租赁合同》约定涉案房产作为会所使用，对此，张向东、陈醒鹏理应预见作为住宅用途的涉案房产用作会所使用可能打扰邻居，影响社区生活环境；谢永凤租赁房产用作会所也理应审查房产的用途，避免房屋的使用影响相邻业主的正常居住。故谢永凤、张向东、陈醒鹏约定涉案房产用作会所，并因开办会所导致影响相邻业主生活，引发业主抗议，无法继续将涉案房产用作会所，谢永凤、张向东、陈醒鹏均有过错。因双方已协商解除合同，且双方对于合同不能继续履行均有过错，故谢永凤主张双倍退还租赁保证金，原审法院不予支持，张向东、陈醒鹏亦无权继续占有租赁保证金，张向东、陈醒鹏应向谢永凤返还租赁保证金244500元。关于谢永凤主张的装修损失，张向东、陈醒鹏对于谢永凤提交的相关证据不予认可，上述证据也不足以证明谢永凤实际用于涉案房产的装修价值，且谢永凤提前搬离涉案房产系其不合理使用涉案房产导致，故对于谢永凤主张的装修损失，原审法院不予支持。张向东、陈醒鹏辩称谢永凤损害涉案房产，导致产生了维修费用，张向东、陈醒鹏在本案中并未对此提出反诉，且张向东、陈醒鹏提交的相关证据谢永凤亦不予认可，故对于张向东、陈醒鹏的上述抗辩，原审法院亦不予采纳。据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、张向东、陈醒鹏应于判决生效之日起十日内向谢永凤返还租赁保证金244500元；二、驳回谢永凤的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4527.5元，由谢永凤负担2421元，张向东、陈醒鹏负担2106.5元。
上诉人张向东、陈醒鹏不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判驳回谢永凤的全部诉讼请求，并判决由谢永凤负担一、二审案件受理费。上诉理由：一、租赁合同合法有效，涉案房产租赁目的仅为“亲戚朋友聚会私人场所”。首先，将作为住宅用途的涉案房产用作会所使用，合法有效，并未违反法律和行政法规的强制性规定，张向东、陈醒鹏对租赁合同的签订，以及将涉案房产用作会所出租并不存在主观过错。其次，本案双方均认可涉案房产租赁目的仅为“亲戚朋友聚会私人场所”。“会所”作为一个宽泛的概念，按经营模式分类，有营利会所和非营利会所，按使用范围分类，有开放会所和私人会所。结合谢永凤在起诉状及原审庭审中也所确认的合同约定的“会所”是“为给客户及朋友提供一个聚会及休息的场所”、“普通朋友聚会的场所”，可见对于合同约定的会所定义双方并不存在异议，这也正是双方在合同签订之初所达成的共识。二、张向东、陈醒鹏无法预计谢永凤的种种违约行为和恶劣行径。原审判决认定“张向东、陈醒鹏理应预见作为住宅用途的涉案房产用作会所使用可能打扰邻居，影响社区生活环境”缺乏依据，己超出自由裁量权的范畴，而“将涉案房产用作会所确实影响了相邻业主的正常生活，遭到相邻业主的抗议和媒体曝光”也存在逻辑错误。三、涉案房产自始至终均可作为会所使用，谢永凤退租之时合同租赁目的仍可实现。首先，是谢永凤严重违约及其相关恶劣行为影响业主生活、引发抗议。作为朋友聚会的场所，并未对业主生活造成影响，而业主只是对谢永凤种种恶劣行径反感、厌恶、并进行抗议，向媒体曝光要求查处其违法经营性行为。其次，业主、物业管理处并未如谢永凤所述“阻止谢永凤带人到租赁房屋”，仅仅是为小区的安全考虑，准备对进出人员进行登记，谢永凤依然可以带亲戚朋友进入小区，合同所约定正常的亲戚朋友聚会的租赁目的仍然可以实现。四、《退房确认书》并未就合同解除原因、违约责任承担进行确定，不应认定双方协议解除合同。五、谢永凤存在多项违约行为，应按照合同约定承担相应责任，但原审判决却无视谢永凤的严重违约行为。（一）谢永凤提前退租。原审己判定“谢永凤提前搬离涉案房产系其不合理使用涉案房产导致”，既然谢永凤不合理使用涉案房产提前搬离，事实上也是谢永凤提前要求退租，张向东、陈醒鹏有权依据合同约定不予退还租赁保证金，原审判决却未予支持。（二）谢永凤已超出合同“会所”之租赁目的违法使用房屋。合同双方签订租赁合同的租赁目的仅为将租赁物业作朋友聚会的私人会所，但谢永凤却从事违法经营活动，还侵害业主相邻权，最终损害张向东、陈醒鹏声誉，对于后续租赁更产生极大负面影响，按照合同约定，也应当不予退还租赁保证金。（三）谢永凤还存在未履行在房屋租赁管理部门办理备案登记手续支付相关税费的义务、对房屋使用不当造成损坏等违约行为。
被上诉人谢永凤答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为张向东、陈醒鹏是否应当向谢永凤返还租赁保证金。本院认为，张向东、陈醒鹏将涉案房屋出租给谢永凤，用于经营会所，因经营会所对其他业主的生活造成影响，从而招致其他业主反对，导致谢永凤无法继续在涉案房屋经营会所。双方在2014年2月10日签订《退房确认书》，谢永凤交还房屋并结清租金等相关费用。《退房确认书》应视为双方协商解除合同。对于租赁保证金，双方在《退房确认书》中未作约定。原审法院考虑到双方在租赁合同中约定房屋用途为会所，在签订合同时均应当预计到经营会所会对邻居生活造成影响，双方对合同的无法继续履行均有过错，判令张向东、陈醒鹏退还租赁保证金，驳回谢永凤有关双倍返还保证金及赔偿装修损失的诉讼请求，并无不当。
张向东、陈醒鹏上诉称将涉案房屋出租用于经营会所，如果仅用于朋友聚会、休息，不会影响到邻居生活，合同目的仍能实现，合同可以继续履行。本院认为，涉案房屋为住宅用途，且非独门独栋，用于经营会所必定会影响到邻居的生活。张向东、陈醒鹏的上述上诉主张不符合生活常理，本院不予采信。
综上，张向东、陈醒鹏上诉无理，依法应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4527.5元，由上诉人张向东、陈醒鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月五日
书 记 员 陈晓莹（兼）