河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民终364号
上诉人（原审原告）胡继伟，男，1970年5月26日出生，汉族。
上诉人（原审原告）蔡翠萍，女，1970年2月3日出生，汉族。
二上诉人委托代理人胡茂强。
二上诉人委托代理人李俊峰，梁园区第四法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）刘继，男，汉族，1963年12月29日出生。
委托代理人李夏，河南栗城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李保金，男，汉族，1953年6月20日出生。
委托代理人彭鑫，郑州市金水区148法律服务所法律工作者。
上诉人胡继伟、蔡翠萍与被上诉人刘继、李保金房屋租赁合同纠纷一案，2015年12月4日，夏邑县人民法院作出（2015）夏民初字第02106号民事判决，上诉人胡继伟、蔡翠萍不服向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月3日公开开庭进行了审理，上诉人胡继伟、蔡翠萍的委托代理人胡某、李俊峰，被上诉人刘继的委托代理人李夏，被上诉人李保金的委托代理人彭鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：二原告系夫妻关系，原告胡继伟与二被告存在工程款纠纷，涉案房屋纠纷位于夏邑县东光街南段与人民路交叉口东南角，双方于2010年1月18日达成以物抵债的协议，将涉案房屋的82平方米的房屋抵给二被告。原告提供的2011年3月20日的协议上虽然约定了涉案房屋一平方米每年的使用费为400元，但仅约定了系结算使用费，且协议上明确约定了该结算的使用费用来冲抵其所欠被告的工程款。现原告据2011年3月20日的协议主张涉案房屋的租金84000元。
原审认为，原告主张涉案房屋的租金，其证据不足，依法不予支持，其可在取得充分证据后另行起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回二原告的诉讼请求。案件受理费1900元，由二原告负担。
上诉人胡继伟、蔡翠萍上诉称：一、原审法院采信被上诉人提交的以物抵债协议是错误的。双方签订的该协议就没有任何事实依据。本协议所述的欠款事实根本就不存在，再者该协议也没有实际履行。否则就不会有第二份协议出现，第二份虽然没有写明原协议取消，但是第二份协议的出台足以否认了原协议的效力。所以，原审法院采信原协议是错的。
二、上诉人与被上诉人之间就没有任何经济往来，从来就不欠被上诉人的钱，何来以物抵债，也不存在以房屋租金抵债。被上诉人取得上诉人的房屋租金没有任何依据，属于不当得利，所以应当予以返还。请二审撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘继答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人李保金答辩称：上诉人胡继伟是替其父胡某偿还李宝金的欠款24.6万元，在2010年1月18日，上诉人胡继伟、蔡翠萍与被上诉人刘继、李宝金签订了以物抵债协议。因门面楼房与案外人张爱民、张古运有纠纷未解决，导致以物抵债协议未履行，胡某出具的欠条和相关手续未退还给上诉人胡继伟、蔡翠萍。一审判决认定事实是错误的，请求二审依法纠正。
根据上诉人、被上诉人诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：上诉人要求被上诉人返还房屋租金是否应予支持。
上诉人胡继伟、蔡翠萍在二审中向本院提交妈咪乐奶粉连锁店广告宣传单一份，证明涉案房屋租金由被上诉人刘继收取，并将涉案房屋对外出租。
被上诉人刘继对上诉人胡继伟、蔡翠萍提交的证据质证认为，宣传单与本案不具有关联性，不能证明商家租赁使用了涉案房屋，更不能证明被上诉人刘继收取了该涉案房屋租金的事实。
被上诉人李保金对上诉人胡继伟、蔡翠萍提交的证据不发表质证意见。
被上诉人刘继在二审未向本院提交证据。
被上诉人李保金在二审中向本院提交证据有：1、公证书一份，证明被上诉人李保金借被上诉人刘继的房产证进行贷款在公证处办理了公证。2、借款借据一份，公证文书签订后，用被上诉人刘继的房产做担保，被上诉人李保金和胡某在信用社贷款19万元。3、欠条一份，证明2009年胡某欠被上诉人李保金工程款246000元。4、2010年1月18日以物抵债协议一份，证明因胡某出具的欠条未从被上诉人李保金处抽回，上诉人胡继伟与被上诉人李保金、刘继所签订的该协议未履行。5、2011年3月20日上诉人胡继伟、蔡翠萍与被上诉人刘继、李保金及案外人张玉华签订的一楼门面房租赁协议一份，证明租赁协议已实际履行，该协议合法有效。
上诉人胡继伟、蔡翠萍对被上诉人李保金提交的证据质证认为，证据1、证据2、证据3是真实有效的，被上诉人李保金所举证据证明的内容客观真实。上诉人胡继伟的父亲胡某欠被上诉人李保金的借款是属实的。这个欠款是胡某欠被上诉人李保金的款。证据4以物抵债协议是上诉人胡继伟替其父亲胡某还债的行为。该协议上约定甲方欠一方的一切欠条和手续全部还给甲方后，以物抵债的协议才能生效。因为被上诉人李保金没有把借条退给案外人胡某，所以以物抵债的协议就没有生效。因被上诉人李保金借用被上诉人刘继的房产贷款抵押，在协议上才出现有被上诉人刘继。上诉人胡继伟不是本案债权债务的当事人，被上诉人刘继也不是债权债务的当事人。201O年1月18日签订的协议没有履行，没有生效，2011年3月20日才签订的第二个协议，证据5是合法有效的。
被上诉人刘继对被上诉人李保金提交的证据质证认为，对证据1、证据2、证据3都是复印件，应当提供原件予以核实，在不能提供原件的情况下不能作为有效证据使用。证据1、2与本案不具有关联性，证据5是上诉人在一审提交的协议书，在一审中被上诉人刘继对该协议不予认可，因为刘继不知情更没有签字。对于证据3，我们认为无论该证据是否真实与本案都不具关联性，本案是胡继伟诉请的租赁合同纠纷，与被上诉人李保金提供的案外人胡某出具的欠款条不具有法律上的联系。对证据4以物抵债协议书，是真实有效的。而被上诉人李保金认为该协议未生效应提供协议未生效的事由和依据，根据合同法双方签字即生效，所以李保金主张协议未生效无法律依据。
经庭审质证，本院对上述证据分析认证如下：上诉人胡继伟、蔡翠萍提交的证据及被上诉人李保金提交的5份证据与本案事实具有一定的关联性，本院予以确认。
二审查明事实与一审查明事实相同外另查明：2009年12月30日，上诉人胡继伟的父亲胡某欠被上诉人李保金工程款246000元，上诉人胡继伟的父亲出具的欠条为证，上诉人胡继伟及其父亲胡某，被上诉人李保金均认可。2010年1月18日，有上诉人胡继伟与被上诉人刘继、李保金达成以物抵债的协议，上诉人胡继伟将位于夏邑县东光街南段与人民路交叉口东南角的门面房82平方米抵给被上诉人刘继、李保金，做为抵偿其父亲胡某欠被上诉人李保金的工程款。因为被上诉人李保金未按协议约定将上诉人胡某的父亲出具的欠条和相关手续退还，导致双方所签订的以物抵债协议没有履行。2011年3月20日，上诉人胡继伟、蔡翠萍与被上诉人刘继、李保金及案外人张玉华签订《转让使用一层门面楼房协议书》，协议约定了涉案房屋一平方米每年的使用费为400元，每年的3月30日为结算日，从上诉人胡继伟、蔡翠萍之父亲胡某欠被上诉人李保金工程款本息中扣除每年使用门面房的费用，以一年为准，以后依次类推计算至还清工程款本息时为止。
本院认为，上诉人胡继伟、蔡翠萍与被上诉人刘继、李保金及案外人张玉华签订《转让使用一层门面楼房协议书》，是双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人胡继伟、蔡翠萍所主张被上诉人刘继、李保金返还涉案房屋的租金，因上诉人胡继伟、蔡翠萍无证据证明被上诉人刘继、李保金所收取的房租金已足额冲抵所欠工程款本息，现主张被上诉人刘继、李保金返还涉案房屋租金证据不足，本院不予支持。可在其结算后另行主张权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元，由上诉人胡继伟、蔡翠萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 峰
审 判 员 赵保良
代理审判员 刘瑞英
二〇一六年二月二十八日
书 记 员 田英杰