湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3124号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北汇金久臣投资股份有限公司，住武汉市东西湖区田园大道1196号。
法定代表人：钟家刚，该公司董事长。
委托代理人：荣煦翔、陶燊一，湖北溪渡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:孙少华，男，1948年2月2日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托代理人：彭皖华，湖北景盛律师事务所律师。
上诉人湖北汇金久臣投资股份有限公司（以下简称汇金久臣公司）因与被上诉人孙少华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初3153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人汇金久臣公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回孙少华的全部诉讼请求，支持汇金久臣公司的全部反诉请求或将本案发回重审。事实及理由：1、汇金久臣公司未违约，反而是孙少华欠缴租金构成违约。2、案涉鉴定报告的检材未得到双方认可、鉴定结论错误，不应作为本案裁判依据。
被上诉人孙少华答辩称，承租的房屋漏水，导致孙少华的合同目的不能实现，孙少华未及时交纳租金是行使先履行抗辩权。案涉鉴定报告是对实物进行的鉴定，且鉴定时双方均在场，鉴定结论正确。汇金久臣公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
2016年8月22日，孙少华诉至一审法院，请求：1、解除合同并退还商铺租金23796元；2、赔偿损失58000元；3、诉讼费用由汇金久臣公司承担。事实及理由：2015年6月，汇金久臣公司以汉阳北建材市场招商名义与孙少华签订商铺租赁合同。租赁期间，汇金久臣公司不为市场提供宣传服务，反而招商引进了医院、超市等大量与招商主题建材市场无关的商户，管理混乱。最让孙少华难以接受的是其提供的商铺存在严重的建筑质量问题，经常大面积漏水漏雨，致使孙少华无法安全使用，装修受损严重。结果导致整个建材市场声誉损失严重，客户不敢进来。
汇金久臣公司一审辩称：1、汇金久臣公司并未违约，孙少华不享有解除合同的权利。2、孙少华自租赁房屋以来，一直在使用承租的商铺经营，因此孙少华应承担该期间的全部租金和市场运营管理费，汇金久臣公司不应当向孙少华退还2015年8月至2016年1月的租金和市场运营费；3、孙少华履行了相关的合同义务，并无导致应向汇金久臣公司退还2015年8月至2016年1月的租金和市场运营费的过错。造成孙少华承租商铺漏水的原因并非建筑质量问题，且事后汇金久臣公司已及时对屋顶和相关设施进行修缮，同时汇金久臣公司也愿意在确定屋顶不再漏水后，再对商铺内部的天花板、墙面进行维修。汇金久臣公司未与孙少华约定为市场提供宣传服务，也未约定不得引进医院、超市等与建材市场主题无关商户，汇金久臣公司不构成违约。同时，汇金久臣公司已通过发布车身广告方式提供了市场的推广宣传服务。而根据汇金久臣公司统计，汉阳北建材市场共有商户123家，总面积8600平方米，非建材商户18家，面积1100平方米，分别占商户数的14.6%，总面积的12.7%，根本不构成“大量”非建材商户。孙少华没有证据证明汇金久臣公司的行为导致市场管理混乱、声誉损失严重。4、孙少华的证据不能证明商铺漏水的持续时间和如何导致无法安全使用，更不能证明其具体损失和金额。因此，应驳回孙少华的诉讼请求。
汇金久臣公司提起反诉，请求：1、判令解除汇金久臣公司与孙少华之间的商铺租赁合同；2、判令孙少华向汇金久臣公司支付2016年2月1日至孙少华腾退租赁房屋之日止的租金，暂计算至2016年10月15日为35088元；3、判令孙少华向汇金久臣公司支付2016年2月1日至孙少华腾退租赁房屋之日止未付租金的滞纳金，暂计算至2016年10月15日为7174元；4、判令孙少华补足未足额支付租金972元；5、判令孙少华承担本案诉讼费。
孙少华针对汇金久臣公司的反诉辩称：汇金久臣公司要求解除合同，孙少华同意，但是不同意支付租金。因为汇金久臣公司要承担维修责任，汇金久臣公司未尽维修义务，要承担瑕疵担保责任。孙少华没有使用过也不能使用租赁房屋，孙少华两次向汇金久臣公司申请要求退租，汇金久臣公司没有给任何答复，汇金久臣公司的反诉理由不符合法律要求，事实与实际情况相悖，请求法院驳回汇金久臣公司的反诉请求。
一审查明事实：2015年5月11日，孙少华（乙方）与汇金久臣公司（甲方）签订《汉阳北装修建材卖场一期商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于武汉市汉阳区琴断口街汉江苑二期的汉阳北装修建材卖场商铺出租给乙方使用，商铺编号为C5，面积为52.88平方米。合同中注明：该商铺实际面积最终以甲方委托的国家认证的测绘机构提供的实测报告文件中所载明的建筑面积为准（建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积），根据单价测算的租金和运营管理费实行多退少补。乙方承租该商铺用于经营巨宁地板。租赁期限3年，自2015年2月14日起至2018年2月13日止。交付使用日期为2014年12月15日前，商铺交付后，甲方给乙方两个月装修期，装修期免收乙方租金和运营管理费；若甲方逾期交付商铺，则计租日期顺延计算，甲方的逾期交付行为不构成违约，无需承担任何责任。租赁价格含租金和市场运营管理费两部分，此价格为不含税价格。租金和市场运营管理费按半年缴交，乙方须于每半年到期前10日，向甲方缴交下半年的租金和市场运营管理费，在签订本合同时缴交第一半年租金和市场运营管理费。租金和运营管理费为75元/平方米/月，月租金合计3966元。前两年租金和运营管理费不递增，第三年在上一年度租金和运营管理费的基础上递增5%。乙方在签订本合同时须缴交3966元，作为履行本合同的保证金。乙方如在租赁期限内中途退铺或不按期缴交租金及运营管理费，保证金甲方不予退回。合同租赁期满或经双方一致同意终止本合同时，在乙方不损坏该商铺内外所有设施，并交清所有应交费用的情况下，甲方须无息退回保证金。租赁期内，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳费用（含租金、运营管理费、违约金及其他乙方应当支付的费用），甲方有权直接抵扣乙方向其缴纳的保证金（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方，乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10个工作日内把甲方扣除部分的保证金重新补足并缴付给甲方。乙方可按该市场物业管理公司审核同意的装修方案对该商铺进行装修。乙方应保证合同期内不退铺，如中途退铺则需提前一个月通知甲方，已缴纳的款项甲方不予退还。该商铺内的主体结构如因自然损坏或甲方的过错而损坏，由责任方负责支付维修费用，若商铺在此期间不能营业，甲方应免收乙方在此期间的租金。如乙方逾期7日未能缴足租金、运营管理费及其他应缴费用，甲方有权停止该商铺的水、电供应，由此造成的损失由乙方承担。如乙方逾期30日未能缴足上述应缴费用，甲方除按未缴费用每日1‰向乙方收取滞纳金外，有权单方面解除本合同，收回该商铺，乙方的履约保证金甲方不予退回。若保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追索。合同签订后，孙少华于2015年5月11日向汇金久臣公司支付了半年租金23796元以及押金3966元，该笔租金对应的时间段为2015年8至2016年1月。同时，孙少华对所租商铺进行了装修。因所租商铺漏水，孙少华向汇金久臣公司反映了商铺漏水情况。汇金久臣公司对房屋屋顶进行了维修，但仍存在渗漏情况。该商铺经武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局测量，实测建筑面积为55.04平方米。案件审理期间，孙少华申请对所租商铺的房屋质量、商铺装修残值以及存货实际损失进行鉴定。经鉴定，该商铺装修残值为25563元，货物损失为23413元。孙少华撤回了对房屋质量的鉴定。
一审认为：孙少华、汇金久臣公司签订的《汉阳北装修建材卖场一期商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，汇金久臣公司将约定的商铺交付给孙少华，孙少华向汇金久臣公司支付了半年租金和押金。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因承租的商铺漏水，孙少华向汇金久臣公司反映，汇金久臣公司进行了维修，但维修效果不理想，未能根本解决漏水的问题，仍对孙少华造成了损失。这导致孙少华无法正常营业，无法实现合同目的，故对孙少华要求解除合同的诉讼请求，予以支持。因孙少华没有证据证明其没有实际开业，也未能将商铺钥匙及时返还给汇金久臣公司，对孙少华要求汇金久臣公司退还已给付租金23796元的诉讼请求，不予支持。汇金久臣公司辩称孙少华未及时交纳租金，汇金久臣公司依合同约定有单方解除权。因汇金久臣公司未能彻底解决房屋漏水的问题，其违约在先，孙少华有理由拒绝继续交纳租金，故对汇金久臣公司的该项辩称，不予采信。对汇金久臣公司以此为由解除合同以及支付后续租金和滞纳金的反诉请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，合同解除后违约方应赔偿对方所受损失。因此，汇金久臣公司应赔偿孙少华剩余租赁期内装修残值25563元以及货物损失23413元。因商铺实测面积为55.04平方米，多于合同所载52.88平方米，依合同约定据实结算，孙少华应补齐第一期半年租金972元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除孙少华与汇金久臣公司于2015年5月11日签订的《汉阳北装修建材卖场一期商铺租赁合同》；二、汇金久臣公司于本判决生效之日起十日内向孙少华支付装修残值赔偿金25563元；三、汇金久臣公司于本判决生效之日起十日内向孙少华支付货物损失23413元；四、孙少华于本判决生效之日起十日内向汇金久臣公司支付租金972元；五、驳回孙少华的其他诉讼请求；六、驳回汇金久臣公司的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币1,845元（孙少华已预交），反诉案件受理费440元（汇金久臣公司已预交），鉴定费，由汇金久臣公司负担1845元，由孙少华负担440元，汇金久臣公司于本判决生效之日起十日内将应承担的案件受理费差额1405元直接支付给孙少华。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明：一审认定事实属实。
本院另查明如下事实：
1、孙少华承租案涉商铺经营地板、墙纸等产品。汇金久臣公司未能根本解决案涉商铺漏水的问题，对孙少华的经营和产品造成了损失。
2、一审庭审中，孙少华提交了2016年5月26日、2016年6月2日向案涉商铺所属市场要求退租的书面申请，并称2016年8月就停止营业了。汇金久臣公司质证后认为系单方提交，不能证明双方就退租进行过交涉。
3、孙少华称案涉商铺所在市场于2016年10月起就开始关门清场。汇金久臣公司称市场于2017年年初开始清场转向经营水产品。
4、案涉商铺现由市场物业管理部门管控。孙少华称对商铺内物品放弃。
本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。孙少华、汇金久臣公司于2015年5月11日签订的《汉阳北装修建材卖场一期商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，案涉商铺漏水，汇金久臣公司进行了维修，但未能根本解决漏水的问题，致使孙少华承租商铺的目的无法实现，进而要求退租，故一审判决对孙少华要求解除合同的诉讼请求予以支持，有事实和法律依据。
关于汇金久臣公司上诉主张孙少华欠缴租金构成违约、汇金久臣公司依合同约定有单方解除权的问题。汇金久臣公司未能彻底解决房屋漏水的问题，对孙少华的经营造成了实质影响，孙少华有理由拒绝继续交纳租金，故汇金久臣公司的该项上诉主张不能成立。
关于汇金久臣公司上诉称案涉鉴定报告结论错误，不应作为裁判依据的问题。经查，汇金久臣公司的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上，上诉人汇金久臣公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1845元，由湖北汇金久臣投资股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二〇一八年五月二十五日
书记员 申光伟