四川省成都市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）成民终字第1175号
上诉人（原审原告）成都市锦江区流星花园业主大会业主委员会。住所地：四川省成都市锦江区。
负责人孙海平，成都市锦江区流星花园业主大会业主委员会主任。
委托代理人曾吉光，北京盈科（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都远东房地产开发集团有限公司。住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人马宏伟，董事长。
委托代理人刘俊，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人曹丹明，泰和泰律师事务所律师。
上诉人成都市锦江区流星花园业主大会业主委员会（以下简称“流星花园业委会”）因与被上诉人成都远东房地产开发集团有限公司（以下简称“远东房产公司”）物权确认纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第519号民事裁定，向本院提起上诉。本院2015年1月12日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。
原审法院经审理查明，远东房产公司开发建设的位于成都市天仙桥前街43-109号、北马道街27-35号、笔帖式街42-59号、东顺城南街2-20号规划红线范围内的项目（远东世纪广场商住楼，即流星花园小区）于2002年5月20日进行项目立项登记。远东世纪广场商住楼备案的2002年5月21日的设计规划图纸上本案讼争房屋部分标注为“会所”，2002年12月12日，远东世纪广场商住楼的设计规划图纸进行了变更备案，变更部分包括将原设计的“会所”改为“管理办公”。
远东房产公司于2006年1月25日取得远东世纪广场商住楼的成规验证字（2006）第22号《建设工程规划验收合格证》，该合格证载明，工程建筑幢数为1幢，建筑面积47176.2平方米，其中商业用房4255.83平方米、住宅35907.61平方米、会所79.56平方米、车库5705.08平方米，备注栏载明，自行车库341.64平方米、管理用房862.41平方米。2006年3月10日，远东房产公司取得位于成都市锦江区天仙桥北路3号附1号房屋（即远东世纪广场商住楼）的房屋所有权证，房屋所有权证载明，设计用途为商业的面积4255.83平方米、设计用途为住宅的面积35907.61平方米、设计用途为车库的面积5729.15平方米、设计用途为其他的面积1283.61平方米，产权证备注栏载明，其他包括会所面积79.56平方米、自行车库341.64平方米、管理用房862.41平方米。2007年9月26日，远东房产公司取得远东世纪广场商住楼的成规验证字（2007）第328号《建设工程规划验收合格证》，该合格证将成规验证字（2006）第22号中“管理用房”名称更正为“管理办公用房”。
另查明，双方当事人在庭审中确认讼争的房屋在流星花园项目交付使用时已经出售给案外人，并一直由案外人使用，从未作为物业管理用房使用过。现流星花园小区有物业管理用房使用。
同时查明，流星花园业委会在庭审中提交一份《流星花园业主表决意见表》，表决事项为“流星花园业委会与远东房产公司关于‘管理用房’确权、赔偿纠纷一案委托北京盈科（成都）律师事务所代理本案”。该表决意见表上签字“同意”的户数为483户，签字“同意”的户所占建筑面积为26450.87平方米。
原审法院认定上述事实，采信了流星花园业委会提交的《流星花园业主表决意见表》、流星花园业委会备案表、房屋信息摘要，远东房产公司提交的设计规划图纸、成规验证字（2006）第22号《建设工程规划验收合格证》、成规验证字（2007）第328号《建设工程规划验收合格证》、成计投资函（2002）115号《成都市发展计划委员会关于建设项目立项登记的通知》及双方当事人在庭审中的陈述等证据。
原审法院认为，本案首先应确认流星花园业委会是否有权提起本案诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当由业主共同决定，决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。流星花园业委会提起本案诉讼，应当首先证明本案讼争事项已经业主大会讨论，并已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，流星花园业委会提交了一份《流星花园业主表决意见表》，用以证明其已经获得了总人数过半数的业主且建筑面积过半数的业主的同意。原审法院认为，根据《物业管理条例》第十二条第一款、《成都市物业管理条例》第三十四条第一款的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，即流星花园业主大会会议可以采用书面征求意见的形式进行。但根据《物业管理条例》第十四条的规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。本案中，流星花园业委会虽然提交了一份关于委托律师代理关于“管理用房”确权、赔偿纠纷事项的表决意见表，但一方面，流星花园业委会未提交证据证明其按照《物业管理条例》的相关规定将表决事项通知了全体业主并告知了相关的居民委员会，也未提交业主出具书面意见的相关依据；另一方面，原审法院无法核实该表决意见表上签名的是否为业主本人，或者表决意见表上签署的“同意”是否为业主本人的真实意思表示。故此，流星花园业委会不能证明其提起诉讼经过了业主大会讨论并形成了相应的决议，或者获得了业主大会的授权，其起诉没有合法的依据，依法应当驳回其起诉。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十二条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条第一款之规定，裁定：驳回流星花园业委会的起诉。
原审裁定后，原审原告流星花园业委会不服该裁决，向本院提起上诉称，1、上诉人此次诉讼目的并非为处分属于全体业主的物权，而是针对被上诉人未依法、依规提供物业管理用房、侵犯全体业主合法利益采取的维权行为，主体应当是适格的。原审法院适用《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十四条完全错误，所作的认定是对法律的曲解。2、原审法院以无法核实业主签名真实性为由，认定上诉人提交的《流星花园业主表决意见表》上业主签字为虚假，认定错误。上诉人认为，该举证责任应当由被上诉人承担。3、原审法院对本案涉及的“管理用房”确权纠纷不是积极解决而是为上诉人设置障碍，不进行实质性审理，势必激化社会矛盾。因此，请求二审撤销原审裁定并发回重审。
被上诉人远东房产公司答辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物业管理条例》第二条、第十九条规定，“物业管理”是指按物业服务合同约定，由业主及物业服务企业对房屋及配套设施设备相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。本案中，关于成都市锦江区天仙桥北路1号流星花园小区内的诉争房屋是否归业主所有，主张权利的主体应当为小区内全体业主，而非业主委员会。流星花园业委会作为小区全体业主自治管理组织，并不具备代表全体业主主张建筑物所有权的主体资格。本院认为，原审认定流星花园业委会主体不适格，裁定驳回其起诉的结果正确，但认定的理由错误。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 周 文
代理审判员 史 洁
代理审判员 徐苑效
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 杜 平