上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初15230号
原告(反诉被告)：顾立德，男，1944年4月5日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：葛宁鹤，上海市东吴律师事务所律师。
被告(反诉被告)：葛亮，男，1946年6月22日出生，汉族，住上海市。
被告(反诉原告)：葛静薇，女，1974年6月14日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：叶丽玲，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐国兴，上海市锦天城律师事务所律师。
被告：杨琍琍，女，1946年9月15日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：葛亮(系被告杨琍琍之夫，住上海市。
第三人：上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市黄兴路XXX号XXX室。
法定代表人：高杰，总经理。
原告顾立德与被告葛亮、葛静薇、杨琍琍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，被告葛静薇在审理中依法提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告顾立德及其委托诉讼代理人葛宁鹤，被告葛亮暨被告杨琍琍的委托诉讼代理人，被告葛静薇及其委托诉讼代理人叶丽玲、徐国兴到庭参加诉讼。第三人上海仁丰房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告顾立德向本院提出诉讼请求：要求被告葛亮、葛静薇继续履行与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理将上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下的手续；要求被告葛亮、葛静薇腾出系争房屋交付原告；要求被告葛亮、葛静薇按总房价款450万元的日万分之三支付原告逾期交易违约金，自2016年6月30日起计算至实际履行之日止；要求被告葛亮、葛静薇按总房价款450万元的日万分之三支付原告逾期交房违约金，自2016年6月30日起计算至实际履行之日止。事实和理由：2015年11月29日，原告与被告葛亮、葛静薇在第三人的居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告葛亮、葛静薇所有的系争房屋，总房价款为450万元，双方于2016年6月30日前办理系争房屋的过户手续，并于过户当天交付。合同签订后，原告于2016年5月23日前付清了全额房款，但此后被告却提出其另行购房产生问题，置换房屋失败，打算终止履行与原告的房屋买卖合同。为此，双方进行过协商，但未果。2016年6月29日，原告通过短信方式通知被告，要求被告根据双方买卖合同的约定，于2016年6月30日到场办理系争房屋的过户登记手续，但被告不予理睬，且拒不到场。原告遂起诉来院。
被告葛亮、杨琍琍辩称，系争房屋的产权人为被告葛亮、葛静薇。被告葛亮、杨琍琍原居住系争房屋，后打算置换一套改善居住，故出售系争房屋想另行购房，但未将此事告知被告葛静薇，买卖合同也系葛亮代为签署。因被告葛静薇得知此事后，不同意出售系争房屋，故房屋买卖合同无法继续履行，同意退还已收取的房款450万元。
被告葛静薇辩称，被告葛亮出售系争房屋未与被告葛静薇达成过合意，房屋买卖合同是在被告葛静薇不知情的情况下由被告葛亮所签。2016年3月，被告葛静薇在得知此事后，即向第三人提出异议，要求撤销买卖合同，但第三人对此未予以重视，并进行拖延。本案系被告葛亮在未得到被告葛静薇同意的情况下，擅自处理与被告葛静薇共有的房产，事后被告葛静薇也不予追认，故本案的房屋买卖合同为无效，所产生的责任应由原告自行承担。不同意原告针对被告葛静薇所提出的全部诉讼请求。
被告葛静薇向本院提出反诉诉讼请求：要求确认原告与被告葛亮就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。事实和理由：被告葛亮与被告葛静薇系父女关系，两人为系争房屋的产权共同共有人，但未共同居住，且因家庭变故存在芥蒂，平日里往来很少。2015年11月29日，被告葛亮在未与被告葛静薇事先沟通商量，在被告葛静薇毫不知情的情况下，独自一人前往第三人处洽询系争房屋出售事宜。当日，第三人为促成房屋交易，在被告葛亮未取得被告葛静薇同意，亦缺乏合法有效授权的情况下，不仅未向被告葛静薇告知相关规定，反而鼓动劝说被告葛亮与原告直接签订了系争房屋的买卖合同，并让被告葛亮代签被告葛静薇的名字。原告明知上述实际情况，仍然继续签约。2016年3月，被告葛静薇才得知此事，并向第三人提出异议，明确对房屋买卖合同不予认可，不同意系争房屋继续交易，要求第三人撤销合同、返还房产证，并尽快联系原告处理后续退款事宜。然而，第三人无视被告葛静薇提出的异议，一再推诿拖延处理原告提出的合理诉求。原告在明知上述情况后，也一直拖到2016年5月23日才与被告葛静薇见面协商，但最终协商不成，且在协商不成的情况下，向被告葛亮支付了剩余的全部房价款，意图造成既成事实。故被告葛静薇提起反诉，要求判如所请。
原告顾立德反诉辩称，系争房屋的买卖合同是第三人采用上下家背靠背的方式签订的，是第三人先让出售方在买卖合同上签字后，再提交原告签字，故原告签字时，买卖合同上已有了被告葛亮、葛静薇的签名，原告是无法审核其真实性的，且当时第三人表示，出售方已前往第三人处提交了房产证的原件，就此原告有理由相信买卖合同是出售方本人所签。买卖合同于2015年11月29日签订后至2016年5月23日上午，原告陆续付清了全部的房价款450万元，期间被告葛静薇从未向原告提出过异议，现被告葛静薇称不知晓房屋买卖事宜，不符合事实。2016年5月23日下午5点多，被告葛静薇才第一次联系原告，约原告当日晚至系争房屋面谈，面谈时被告葛亮、葛静薇表示其不能出售系争房屋了，但原因并非是被告葛静薇不知晓房屋买卖事宜，而是其另行购房出现了问题，如出售系争房屋，被告葛亮、杨琍琍将无房居住。2016年6月6日，原告致函被告葛亮、葛静薇，要求继续协商购房事宜，遭被告拒绝。另外，据原告的了解，被告葛静薇称其与被告葛亮关系不好并非事实。系争房屋的买卖合同系双方当事人真实意思表示，不同意被告葛静薇的反诉诉讼请求。
被告葛亮、杨琍琍反诉辩称，同意被告葛静薇的反诉意见。
第三人上海仁丰房地产经纪有限公司未作陈述。
本院经审理认定事实如下：被告葛亮、杨琍琍系夫妻关系，被告葛静薇系被告葛亮、杨琍琍之女。系争房屋的产权人登记为被告葛亮、葛静薇。2015年11月29日，原告(乙方)通过第三人的居间介绍，就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买被告葛亮、葛静薇(甲方)所有的系争房屋，房屋转让价款共计308万元；甲、乙双方确认于2016年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于2016年7月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除，甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。该买卖合同的补充条款约定：甲乙双方于2015年11月29日在系争房屋买卖合同中签字后，于2016年6月30日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续；产权过户当日甲方将系争房屋交付给乙方，若未能按时交房的，每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金；系争房屋售价为308万元，乙方必需另支付装修补偿等费用142万元，甲方出售房屋总收入为450万元；乙方于甲乙双方签订买卖合同后当日内支付房款3万元(其中含已付的定金3万元)，于2016年1月5日前支付给甲方房款130万元，于2016年4月30日前支付给甲方房款100万元，于双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续当日支付房款212万元，尾款5万元在甲乙双方房屋交接完毕并结算好交房前的各项使用费用后当日内支付给甲方；如甲乙双方有一方未能按本合同中所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或有单方提出终止本合同的情况，则属违约，违约方将支付给守约方相当于上升房价20%金额的违约金；以上条款为系争房屋的买卖合同条款中不可分割的一部分，合同中若有不明确处均以以上条款为准。上述房地产买卖合同及补充条款的落款处有被告葛亮、葛静薇字样的签名。
上述合同签订后，原告于2015年11月29日向被告葛亮支付了房款3万元，于2016年1月4日向被告葛亮转帐支付了房款130万元，于2016年2月17日向被告葛亮转帐支付房款100万元，于2016年5月23日向被告葛亮转帐支付了房款217万元，共计450万元。
2016年5月23日下午，被告葛静薇联系原告后，向原告表示不同意继续系争房屋的交易。2016年6月6日，原告致函被告葛亮、葛静薇，要求就系争房屋的买卖进行再次的协商，但未果。之后，原告仍联系被告葛亮、葛静薇，要求办理系争房屋的交易过户手续。而被告葛静薇表示其未签署过房屋买卖合同，也未授权任何人代为签署任何合同，对系争房屋的买卖合同不予认可。
上述事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、原告支付房款的凭证、原告给被告的函及邮寄凭证、短信截屏、1999年被告购买系争房屋时的《上海市内销商品房预售合同》及《房屋交接书》等材料，被告葛静薇提供的系争房屋的房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、短信往来截屏、居委会出具的证明、情况说明、公证书、通信记录，以及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，根据合同法的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案系争房屋具有重大财产价值，由居间方促成房屋买卖合同签订的，居间方作为专业房地产经纪机构，须如实、全面提供房产信息，提供专业服务，以保障委托人的合法权益。本案当事人签订《上海市房地产买卖合同》时，仅凭被告葛亮的口述，未见被告葛静薇的授权委托书，亦未与被告葛静薇本人核实，轻信被告葛亮有权代理被告葛静薇签订房屋买卖合同，第三人及原告均未尽审慎义务。被告葛亮代签字行为事先未有被告葛静薇的书面授权，被告葛静薇对被告葛亮的无权代理行为不予追认，故《上海市房地产买卖合同》应为无效。被告葛亮明知其无代理权仍从事代理行为，违背了诚实信用原则，并已给相对人造成损失，应对其过错行为负责。因合同无效，相对人可以就其蒙受的损失另行主张赔偿，但不能够要求无权代理人赔偿其在合同有效的情况下所能获得的履行利益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、原告顾立德与被告葛亮就上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告葛亮于本判决生效之日起十日内，返还原告顾立德购房款450万元；
三、对原告顾立德要求被告葛亮、葛静薇继续履行与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理将上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告顾立德名下的手续；要求被告葛亮、葛静薇腾出上述房屋交付原告顾立德；要求被告葛亮、葛静薇按总房价款450万元的日万分之三支付原告顾立德逾期交易违约金；要求被告葛亮、葛静薇按总房价款450万元的日万分之三支付原告顾立德逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费36,48元，由原告顾立德负担1,824元，被告葛亮负担1,824元；反诉受理费15,720元，由原告顾立德负担7,860元，被告葛亮负担7,860元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李梅芳
人民陪审员 徐立山
人民陪审员 周德成
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。