天津市高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）津民申1758号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：宁保满，男，1958年4月3日出生，汉族，国家电网宁河区供电公司工人，住天津市宁河区，现住天津市宁河区。委托诉讼代理人：宁克标，男，1989年10月6日出生，汉族，天津市宁河区综合执法局工作人员，住天津市宁河区，现住天津市宁河区，系宁保满之子。委托诉讼代理人：谢长元，北京隆安（天津）律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：林建克，男，1962年2月23日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区五马街道登选坊**号。委托诉讼代理人：吴兰杰，天津盈冠律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：天津市嘉熹房地产开发有限公司。住所地：天津市宁河区芦台镇光明路**号。法定代表人：施振国，该公司董事长。委托诉讼代理人：马宏，该公司总经理。再审申请人宁保满因与被申请人林建克、天津市嘉熹房地产开发有限公司（以下简称嘉熹公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院（2016）津02民终3193号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。宁保满申请再审称，（一）林建克购买嘉熹公司愉悦港湾十套别墅（以下简称十套别墅）实质系抵押借款。由嘉熹公司向林建克借款800万元，并将十套别墅产权证办理至林建克名下，此后嘉熹公司陆续将本金、利息总计23169616.60元全部支付给林建克。但林建克至今未能对24-3别墅（以下简称讼争房屋）办理过户手续。（二）东二区底商及十套别墅均为借款抵押物，只是形式不同。林建克曾委派其公司工作人员与嘉熹公司共同销售房屋，委托嘉熹公司销售讼争房屋是不争事实。东二区底商及十套别墅销售流程相同，林建克完全清楚宁保满交清房款后装修入住情况。嘉熹公司向林建克支付应偿还本金、利息后并不需要支付全部售房款。就已完成交易的别墅而言，林建克与相关案外人签订《天津市房产买卖协议》系交易流程要求，并非林建克对嘉熹公司介绍客户、物权变动的确认。（三）嘉熹公司受林建克委托卖房，宁保满与嘉熹公司签订《认购协议书》真实有效。宁保满在2010年4月分两次向案外人张永强交付购房款112万元，张永强将其中1046640元交付嘉熹公司，并由嘉熹公司开出票据。张永强与嘉熹公司签订《认购协议书》，约定三个月内办理二手房过户手续，但直到2014年4月18日才由宁保满与嘉熹公司重新签订《认购协议书》。在购买讼争房屋时，林建克公司工作人员始终在场，且嘉熹公司解释林建克购买讼争房屋系借款抵押，嘉熹公司、林建克同意办理过户手续是宁保满签约付款的基础。（四）按照林建克电话录音、原审庭审笔录等证据、材料，证明林建克委托嘉熹公司销售房屋、林建克与嘉熹公司系借贷而非买卖。原判决对购房全过程未做全面调查，有意回避证据，侵害宁保满的合法权益。宁保满依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。林建克提交意见称，（一）关于林建克与嘉熹公司是否存在委托销售讼争房屋的关系。嘉熹公司2010年配合林建克取得了讼争房屋产权证，林建克系炒房人、委托嘉熹公司物色买家均是事实，但讼争房屋交易林建克并不知情。（二）关于张永强付款情况。张永强与嘉熹公司签订《认购协议书》，与嘉熹公司存在民间借贷关系。林建克亦与张永强就24-5别墅存在房屋买卖交易。一审法院调取证据证实林建克在愉悦港湾小区有十套别墅，其中五套别墅售出，四套别墅交易发生在讼争房屋交易之后，林建克集中为其办理过户手续。二审庭审时，宁保满举证亦未能形成闭合有效证据链。（三）关于嘉熹公司是否将讼争房屋售房款给予林建克问题。嘉熹公司为搅乱局面，将其与林建克的全部债权债务混合。嘉熹公司提供的证据及庭审中的自认、一、二审法院查明事实均可证实，林建克早在2007年3月17日、4月29日即与嘉熹公司形成民间借贷与商品房买卖双重关系。其中，民间借贷金额760万元，商品房买卖金额800万元。民间借贷涉及愉悦港湾房屋12套（抵押登记），经另案调解解决，本息合计12825546元，目前债权债务已经结清。商品房买卖涉及愉悦港湾房屋20套，2007年3月17日，林建克购买10套别墅、10套底商，价格分别为500万元和300万元。其中已有15套出售完毕。底商10套采取数据恢复形式，由林建克退房给嘉熹公司，再由嘉熹公司出售给买家，林建克支付嘉熹公司10%佣金。五套别墅林建克已取得产权证，后采取二手房买卖售出。假设林建克与嘉熹公司于2007年形成的债权债务关系均为借贷，经计算，嘉熹公司尚欠本金数额高达820余万元。嘉熹公司未向林建克支付讼争房屋购房款。嘉熹公司提交意见称，嘉熹公司与林建克系民间借贷关系。借贷分两笔，一笔系762万元，以底商作抵押，该部分金额已另案解决完毕，但尚有三套底商林建克未办理过户；一笔系800万元，以林建克购买十套别墅作为抵押方式。由嘉熹公司与林建克签订《天津市商品房买卖合同》，金额700万元整，其中含部分装修款。嘉熹公司用剩余100万元支付了相应税费，将产权证办理至林建克名下。上述800万元与东三区底商无关。嘉熹公司原约定以购买东三区底商形式向林建克借款，但购房手续完善后林建克因资金紧张款项未能支付，之后配合进行网上数据恢复。林建克委托嘉熹公司销售讼争房屋是不争事实，林建克还委托其公司工作人员与嘉熹公司销售人员共同销售房屋，讼争房屋正是在此期间销售的。东二区底商及十套别墅均采取同样销售模式，林建克完全清楚。嘉熹公司并未有意混淆账目，嘉熹公司每次向林建克付款不对应具体房屋，林建克系收到一定量的本金和利息后来津办理相关手续，亦不做资金监管。嘉熹公司欠林建克款项已经全部还清，林建克应积极配合为讼争房屋办理房屋过户手续。即便认为民间借贷往来还有一些金额上的差异或异议，也应该由嘉熹公司与林建克通过诉讼或协商方式解决。张永强虽与嘉熹公司有借贷关系，与林建克有案外房产交易过程，但与本案无关。本院经审查认为，关于林建克与嘉熹公司就讼争房屋形成的法律关系。宁保满、嘉熹公司主张林建克与嘉熹公司系民间借贷法律关系，但按照现有证据，不能证明林建克与嘉熹公司就讼争房屋签订《天津市商品房买卖合同》系以买卖形式为借贷提供担保，故应认定该法律关系为房屋买卖合同关系。关于林建克权利是否应优先于宁保满。从产权登记情况来看，讼争房屋已于2010年8月2日实际登记于林建克名下。从合同履行情况来看，林建克于签约后已实际支付购房款。宁保满虽主张已支付购房款，但其所举证据为案外人张永强出具的购房款收条、嘉熹公司为张永强出具的收据等，其未能进一步提供银行存折支取记录、付款凭证等痕迹证据予以佐证。故，现有证据不能充分证实宁保满实际支付购房款。从合同签订时间来看，林建克与嘉熹公司的《天津市商品房买卖合同》签订于2007年。而宁保满直到2014年4月18日才与嘉熹公司签订《认购协议书》。宁保满虽主张于2010年3月即与嘉熹公司签订《认购协议书》、2014年《认购协议书》系重新签订，但证据并不充分。且即使宁保满相应主张属实，其签订《认购协议书》时间亦晚于林建克与嘉熹公司签订《天津市商品房买卖合同》时间。综上，林建克权利应优先于宁保满。至于林建克与嘉熹公司是否就讼争房屋形成委托代理关系一节。由于从本案现有证据来看，林建克与嘉熹公司并未签订书面委托代理合同，而按照电话录音等证据，亦不能证明林建克就委托销售包括讼争房屋在内的十套别墅已与嘉熹公司达成口头协议等事项。故而，在林建克不予确认的情形下，嘉熹公司与宁保满签订的《认购协议书》对林建克不发生效力。至于林建克是否已经实际收到宁保满购买讼争房屋款项一节。从现有证据来看，林建克已实际收到宁保满购房款这一待证事实并未达到高度可能性。对宁保满相应主张，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回宁保满的再审申请。审 判 长  李 彤代理审判员  李善川代理审判员  张 昕二〇一七年一月十九日书 记 员  孙 超