广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2893号
上诉人（原审被告）：清远市联亿房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区。
法定代表人：陈国伦。
委托代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所工作人员。
上诉人（原审原告）：袁志雄，男，1988年2月27日出生，汉族，住清远市清新区。
委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。
上诉人清远市联亿房地产开发有限公司因与上诉人袁志雄房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月16日，袁志雄与清远市联亿房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定袁志雄向清远市联亿房地产开发有限公司购买位于清远市清城区城北二路XXX翠湖花园房屋，房屋总价款为537630元。合同第八条对交付期限、交付标准为经竣工验收备案、违约责任等事项进行了约定。合同第十一条对交付方式进行了约定。合同第十五条对办证事项及违约责任进行了约定。合同签订后，袁志雄付清了购房款。2015年5月22日，清远市联亿房地产开发有限公司向袁志雄交付了涉案房屋。2015年10月27日，上述翠湖花园小区已经清远市住房和城乡建设管理局办理了竣工验收备案手续。
2013年4月12日，清远市联亿房地产开发有限公司与广东电网公司清远供电局签订了一份《供电方案》。2014年7月31日，清远供电局计划发展部发布《关于清城供电局2014年中低压配电网业扩配套项目可研的批复（7月）》的内部文件，该文件批复清城供电局对包含清远市联亿房地产开发有限公司在内的3个公司的用电需求需进行的中低压配电网业扩配项目可进行投资建设。2014年12月29日，清远市联亿房地产开发有限公司的中低压配电网业扩配套工程经清城供电局验收合格。清远市联亿房地产开发有限公司认为供电部门这才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防及综合验收才得以进行。2015年2月10日，翠湖花园小区低压配电工程经清城供电局检验合格。
2013年1月28日，因清远市联亿房地产开发有限公司在翠湖花园7、8号楼北面吊塔安装过程中，擅自在10KV高压电缆保护范围内开挖作业，并移动运行中的10KV高压电缆，造成严重的安全隐患。为此，清城供电局凤城供电所、飞来湖市政道路建设指挥部、清远市工程建设安全监督站分别向清远市联亿房地产开发有限公司发出了通知，要求3日内将上述高压电缆恢复原状。对此，清远市联亿房地产开发有限公司认为该10KV高压电缆是属违法建设，且建设在翠湖花园项目建设用地的规划红线内，于2013年2月3日向清远市规划局作出“关于责令违反规划违法建设的高压电缆改正迁出的请示”，要求清远市规划局责令飞来湖市政道路建设指挥部在一个月内依法办理该10KV电缆的规划、报建手续，自行改道迁出其公司用地红线范围。于2013年4月3日向飞来湖市政道路建设指挥部作出“要求迅速迁移10KV高压电缆的函”，要求该指挥部迅速将该条10KV高压电缆迁移出其公司建设用地的规划红线之外。对上述电缆导致的影响，清远市联亿房地产开发有限公司认为历时六个多月才得以将该10KV高压电缆迁移出清远市联亿房地产开发有限公司建设用地红线之外，因此而导致了工期被延误六个多月。
清远市联亿房地产开发有限公司认为袁志雄身份证过期导致无法送件备案，为此清远市联亿房地产开发有限公司提供了袁志雄身份证复印件，该复印件显示有效期至2015年10月1日。2016年6月13日，中国银行股份有限公司清远分行个人信贷中心出具一份《关于翠湖花园调取办证资料的说明》，内容为：“2015年12月8日，我行收到楼盘翠湖花园要求调取办证资料的《申请书》，共有120份（见附件），为了确保楼盘办证的准确性，我行需对调取清单的客户资料进行核对，核对准确后，由专人编制有关表格通过系统审批，向档案管理部门进行调取。档案部门通过逐个调取客户的一、二级档案，整理好每个客户的买卖合同、借款合同、预告登记证（2份），同时填制4份需提交的表格。由于调取资料是楼盘批量申请，数量比例大，加上同期也有其他楼盘调取资料，因此银行需要一定时间，以上资料于2016年1月11日全部签收后移交给楼盘负责办证的人员。”
2016年6月13日，清远市房产交易中心出具一份《情况说明》，内容为“根据我中心的记录，清远市联亿房地产开发有限公司代业主向我中心递交申请办理翠湖花园各业主的房地产权登记资料的情况如下：1、2015年11月25日，交来170户的申请登记资料（一次性付款的业主资料）；2、2016年2月2日，送来121户的申请登记资料（向农商银行申请按揭贷款的业主资料）；3、2016年3月11日，送来254户的申请登记资料（包括向中国银行申请按揭贷款的业主资料120份，向东莞银行申请按揭贷款的业主资料40份，向农业银行城南支行申请按揭贷款的业主资料69份，以及25份一次性付款的业主）；4、2016年6月1日，送来119户的申请登记资料（向农业银行新城支行申请按揭贷款的业主资料）。由于清远市近几年的房地产开发和销售数量巨大，而我中心人手有限，因此，在上述资料送交我中心之后，只能先进行登记记录，然后按预约登记安排核实和收件工作。因此，申请人送交资料的时间与我中心最终核实收件并出具《清远市房产登记收件收据》的时间，会存在时间差。”
原审法院审理认为，本案的争议焦点：一是清远市联亿房地产开发有限公司未按合同约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给袁志雄是否构成违约；如构成违约，违约天数应如何计算。二是清远市联亿房地产开发有限公司是否构成逾期协助办证，如构成违约，违约金应否调整。本案中，袁志雄与清远市联亿房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。袁志雄已支付全部购房款，清远市联亿房地产开发有限公司按约定应在2015年4月30日前将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付袁志雄使用。对于清远市联亿房地产开发有限公司提出10KV的高压电缆严重影响了翠湖花园项目的建设进度以及广东电网公司迟至2014年12月才给翠湖花园小区接通城市电网，可据实予以延期的意见，根据清远市联亿房地产开发有限公司提供的证据显示，清远市联亿房地产开发有限公司与广东电网公司清远供电局于2013年4月12日就已为翠湖花园小区18号楼签订了《供电方案》，而清城供电局为翠湖花园小区需进行的中低压配电网业扩配套工程于2014年12月29日才经验收合格，至此才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防验收等后续验收工作才能进行。另在清远市联亿房地产开发有限公司对翠湖花园小区建设施工期间，清远市工程建设安全监督站等部门就清远市联亿房地产开发有限公司施工过程中对用地红线内的10KV高压电缆擅自迁移发出通知要求恢复原状，清远市联亿房地产开发有限公司为此曾向清远市规划局、飞来湖市政道路建设指挥部等部门强烈要求将该电缆迁移出翠湖花园小区建设用地红线外，因此可以确定涉案楼盘用地红线内10KV高压电缆的存在的确给翠湖花园小区的建设工期产生一定的影响。综上，对清远市联亿房地产开发有限公司的该答辩意见予以部分采纳，对于同类型案件中合同约定的2014年10月30日前交付商品房给袁志雄的期限应给予一定的合理顺延，酌定顺延至2015年3月31日前。本案合同约定的交楼时间在酌定顺延期限之后，应按照合同约定期限确定最迟交楼时间，即清远市联亿房地产开发有限公司最迟应于2015年4月30日前将经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案房屋交付袁志雄。鉴于翠湖花园小区于2015年10月27日才经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案，明显不能在上述期限前交付房屋给袁志雄，清远市联亿房地产开发有限公司已构成违约，袁志雄有权要求清远市联亿房地产开发有限公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。诉讼中没有证据显示清远市联亿房地产开发有限公司在工程竣工验收合格备案后有书面通知袁志雄收楼，故违约金应从2015年4月1日起计算至袁志雄实际收楼之日即2015年5月22日共51天，按合同约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”计算，清远市联亿房地产开发有限公司应向袁志雄支付的逾期交房违约金为2741.91元。
对于清远市联亿房地产开发有限公司是否构成逾期协助办证，如构成违约，违约金应否调整问题。按照合同约定，清远市联亿房地产开发有限公司应在商品房交付使用后90日内即2015年8月20日前将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
清远市联亿房地产开发有限公司抗辩认为袁志雄身份证过期导致无法送件备案，为此清远市联亿房地产开发有限公司提供了袁志雄身份证复印件，该复印件显示有效期至2015年10月1日。从清远市联亿房地产开发有限公司提供了中国银行股份有限公司清远分行个人信贷中心出具一份《关于翠湖花园调取办证资料的说明》及清远市房产交易中心出具一份《情况说明》显示，同批次按揭业主资料清远市联亿房地产开发有限公司是2015年12月8日向按揭银行递交申请书要求调取的，而该银行截至2016年1月11日才将办证相关资料移交给清远市联亿房地产开发有限公司，清远市联亿房地产开发有限公司于2016年3月11日将办证申请资料报清远市房产交易中心。因此，即使袁志雄身份证未过有效期，清远市联亿房地产开发有限公司从2015年12月8日才协助提供办证所需资料已超出其应提供资料的期限，亦构成违约。而如果清远市联亿房地产开发有限公司能于2015年8月20日前将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则袁志雄身份证尚未超过有效期，故对于清远市联亿房地产开发有限公司上述抗辩理由不予采纳，清远市联亿房地产开发有限公司逾期将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案已构成违约，应承担违约责任。对于袁志雄要求清远市联亿房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求予以支持。
对于逾期协助办证违约金应否调整问题。按合同约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”诉讼中，袁志雄认为上述约定低于清远市联亿房地产开发有限公司违约行为造成其实际损失但没有提供相应依据，不予采信。袁志雄要求清远市联亿房地产开发有限公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。鉴于清远市联亿房地产开发有限公司迟延协助办证的违约事实，清远市联亿房地产开发有限公司应按约定向袁志雄支付违约金5376.30元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、限清远市联亿房地产有限公司于判决生效之日起三十日内协助袁志雄将位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园二幢25层06号房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。二、限清远市联亿房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向袁志雄支付逾期交楼违约金2741.91元。三、限清远市联亿房地产有限公司于判决生效之日起十日内向袁志雄支付逾期办证违约金5376.30元。四、驳回袁志雄的其他诉讼请求。案件受理费390元，由袁志雄负担90元，清远市联亿房地产有限公司负担300元。
宣判后，清远市联亿房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回袁志雄的诉讼请求。诉讼费用由袁志雄负担。主要事实和理由是：一、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，飞来湖市政道路建设指挥部在翠湖花园北侧建设用地规划红线之内擅自铺设的10KV高压电缆及供电部门配套延迟，均属出卖人可据实予以延期的特殊原因，清远市联亿房地产开发有限公司可据实予以延期至少11个月以上。二、根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人清远市联亿房地产开发有限公司协助办证的起算点应从工程竣工验收备案之后，且买受人已经配合办理了应办的手续及提交了买受人应提交的资料时开始。清远市联亿房地产开发有限公司在2015年11月4日已经取得《房地产初始登记告知书》，可证实清远市联亿房地产开发有限公司已经在合同约定的90天内履行了将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，不存在逾期办证的违约行为，不应支付逾期办证违约金。
上诉人袁志雄亦不服，共同向本院提起上诉，请求改判支持袁志雄的诉讼请求。诉讼费用由清远市联亿房地产开发有限公司负担。主要事实和理由是：一、原审判决酌情顺延合同约定的交付期限，是错误的。二、清远市联亿房地产开发有限公司逾期交楼逾期办证，《商品房买卖合同》约定的违约金数额低于实际损失，违约金应予以调整。应参照金融机构计收逾期贷款利率标准计算逾期交楼违约金，逾期办证违约金计至清远市联亿房地产开发有限公司履行办证义务之日止。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方上诉和答辩意见，本案的主要争议焦点为：清远市联亿房地产开发有限公司是否构成逾期交房和逾期办证，违约金数额应如何确定。
关于清远市联亿房地产开发有限公司逾期交房是否构成违约的问题。《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2015年4月30日之前，将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给袁志雄。合同约定的期限届满后，涉案房屋未能办理竣工验收备案手续，清远市联亿房地产开发有限公司提出涉案房屋竣工验收备案迟延的原因是飞来湖市政道路建设指挥部在翠湖花园北侧建设用地规划红线之内擅自铺设10KV高压电缆及供电部门配套延迟，该情形符合合同约定可据实予以延期交付房屋的条件，故其行为不构成违约。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。鉴于上诉人并未提供证据证明飞来湖市政道路建设指挥部在翠湖花园北侧建设用地规划红线之内擅自铺设10KV高压电缆及供电部门配套延迟实质性地影响了涉案房屋竣工验收备案，故对其该节上诉请求，本院不予支持。而且，原审判决已考虑到相关情况确实会对建设工期产生一定影响，对合同约定的交付期限酌定顺延了五个月。原审判决该节处理比较符合公平原则和客观实际，本院依法予以维持。原审法院判令清远市联亿房地产开发有限公司按合同约定的标准支付逾期交楼违约金，处理正确。
关于清远市联亿房地产开发有限公司是否构成逾期办证的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理……”的约定，出卖人清远市联亿房地产开发有限公司的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。清远市联亿房地产开发有限公司上诉提出90日期限起算点应从工程竣工验收备案之后，且买受人已经配合办理了应办的手续并提交了买受人应提交的资料时开始。清远市联亿房地产开发有限公司该节上诉主张不符合《商品房买卖合同》条款中“商品房交付使用后”的约定，本院不予采纳。清远市联亿房地产开发有限公司认为其已于90天期限内将办证的全部资料提交给产权登记机关，并于2015年11月4日取得《房地产初始登记告知书》办证义务已经履行完毕。对此，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人清远市联亿房地产开发有限公司的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。清远市联亿房地产开发有限公司取得初始登记，可证实其作为出卖人应当提交的办证资料已经提交。买受人在向产权登记机关提出申请并提交相应的办证资料后，应可顺利领取房地产权属证书。但《商品房买卖合同》第十五条对“需由出卖人提供的资料”所指的范围并不具体。另外，对于买受人方所应提交的资料是否有委托出卖人代为协助收集提交，亦无明确约定。合同双方在该事项上权利义务内容，确实存在争议。但从案中清远市房产交易中心出具的《情况说明》所记载的内容反映，买受人方所应提交的办证资料实际上均由清远市联亿房地产开发有限公司代为协助收集并提交。因此，清远市联亿房地产开发有限公司认为其取得《房地产初始登记告知书》表明其办证义务已经履行完毕的理由，与合同履行状况不相符，本院不予采纳。原审法院判令清远市联亿房地产开发有限公司支付逾期办证违约金，处理正确。
关于袁志雄请求参照金融机构贷款利率标准计算逾期办证违约金的依据是否充分的问题。本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。据此，考虑到本案清远市联亿房地产开发有限公司违约行为对袁志雄造成的实际损失并未明显高于《商品房买卖合同》约定的固定数额，本院不予调整增加。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费780元，由清远市联亿房地产开发有限公司负担100元，由袁志雄负担680元。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 郑家驹
审判员 何 燕
二〇一六年十二月二十二日
书记员 朱丽飘