河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民一终字第837号
上诉人（原审被告）王宾。
被上诉人（原审原告）王凯。
上诉人王宾与被上诉人王凯之间房屋买卖合同纠纷一案，河北省三河市人民法院作出（2013）三民初字第3192号民事判决。上诉人王宾对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
一审法院经审理查明，原、被告于2010年4月8日，经三河市腾云房产经纪有限公司（以下简称中介公司）居间，签订了房屋买卖合同，合同约定原告购买被告位于三河市燕郊开发区美林湾44楼2门404室房屋，房屋总价款70万元，其中首付款为27万元，43万元通过银行贷款支付。原告主张，由于双方签订合同时，涉案房屋产权证并末颁发，因此双方约定在房产证颁发后将首付款27万元付清，并在银行放款当日交付房屋。2013年由于银行政策调整，原告无法在银行办理相应贷款，无法交纳首付款，原告认为属情势变更，因此要求解除合同。原告提供如下证据：一、2010年4月8日双方签订的房屋买卖合同，证明双方存在房屋买卖关系。二、合同首页2010年4月8日、2010年4月15日被告书写的收条两份，证明被告于2010年4月8日，收到原告支付的25000元，4月15日收到75000元，共计10万元。经质证，一、被告对房屋买卖合同的真实性无异议。二、对2010年4月8日、2010年4月15日的收条亦无异议，但称该笔款项属于定金，不予退还。被告王宾提供以下证据：一、被告在开发商处领取房屋产权证书的记录，证明被告于2012年2月15日，领取了涉案房屋的产权证。二、被告与中介公司盖超的短信记录，证明2012年2月15日，被告通知中介公司房产证已领取的事实。三、被告与原告2012年2月25日的电话录音，证明被告将领取房产证的事实告知了原告。四、2012年2月25日被告与中介方盖超的录音资料，证明被告将领取房屋产权证的事实再次告知了中介公司。五、证据一组：1、2012年3月16日被告给原告邮寄的快递底单，内容为要求原告继续履行合同支付首付款的催告函；2、快递查询记录；3、2012年3月16日原告与被告的通话录音；4、催告函，证明被告于2012年3月16日，向原告邮寄了催告函，电话通知了原告，要求原告继续履行合同，支付首付款的事实。六、证据一组：1、2012年3月16日被告给中介公司邮寄的快递底单，2、快递查询记录；3、被告与中介公司法定代表人盖超、工作人员小唐的通话录音；4、中介公司的工商登记信息查询记录，证明被告向中介公司邮寄了催告函并电话通知了中介公司，要求中介公司依据合同约定督促原告继续履行合同。七、证据一组：1、2012年5月15日被告向原告发出的书面解除合同通知书的快递底单；2、快递查询记录；3、原、被告2012年5月15日的电话录音；4、被告与原告父亲的电话录音；5、被告与原告的短信聊天记录；6、解除房屋买卖合同通知书；7、邮局逾期退回快递的凭单，证明被告已经向原告书面发出了解除合同通知书，并通过电话、短信方式告知了原告解除合同，被告已经履行解除合同通知的义务。八、证据一组：1、2012年5月15日，被告向中介公司发出书面解除合同通知书的快递底单2、快递查询记录3、快递短信回执；4、被告与中介公司盖超的电话录音，证明被告已经向中介公司书面发出解除合同通知书，并通过电话方式告知了中介公司解除合同，被告已经履行解除合同通知的义务。九、被告与中介公司小唐的短信记录，证明被告一直在督促中介公司、原告履行合同。经质证，原告对被告的证据质证意见为：一、对证据一无异议。二、不认可短信通知的内容，称并不是原告不愿意履行合同，而是因为银行贷款问题不能履行。三、对证据三、四无异议。四、称催告函的确收到了，没有异议。认为催告函只是要求继续履行，只是因为贷款无法办理，因此无法履行。五、对于被告与中介公司的内容原告不清楚，不予质证。六、原告没有收到书面解除通知书，录音内容也只是被告单方面在说话，原告并未说话。七、证据九与本案无关。庭审中，原、被告均认可被告收取原告的10万元系定金。原告认为合同无法履行的原因系2013年银行政策调整，因此原告无法在银行办理相应贷款，故无法履行合同，但未提供证据证明。另外，2010年4月17日，国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该《通知》第（三）条规定“要严格限制各种名目炒房和投机性购房。……对能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。……”2011年1月26日，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，载明“对无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房”。2010年，河北省对贷款申请人的户籍也有限制，对于河北省外户籍的购房者需要取得河北省以内任一单位的社会保险。原告王凯户籍系甘肃省兰州市，现居住地为北京市，不能取得河北省内一年以上的社会保险。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2010年4月8日签订的房屋买卖合同，合同约定原告购买被告位于三河市燕郊开发区美林湾44楼2门404室房屋，房屋总价款70万元，该合同是双方当事人的真实意思的表示，为有效合同，双方均应按照合同履行各自的义务。原告非本省户籍居民，不能提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明系客观存在的事实。原、被告双方签订房屋买卖合同后，国务院及其办公厅先后发布了房屋限购政策，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款、暂停在本行政区域内向其售房，导致无法实现房屋买卖合同目的。上述此情况的出现致使原告无法贷款，从而使合同不能履行。且不能归责于原、被告双方。现原告要求解除双方于2010年4月8日，签订的房屋买卖合同。被告对于解除合同没有异议。故法院对于双方要求解除房屋买卖合同的请求予以照准。解除合同系国家政策调整所致，原、被告双方均不存在过错，故依法不应适用定金罚则和关于违约责任的约定。根据我国《合同法》的有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，法院对于原告要求被告返还购房定金的请求予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除被告王宾与原告王凯于2010年4月8日签订的房屋买卖合同。
二、被告王宾于本判决生效后十五日内退还原告王凯购房定金人民币100000元。案件受理费1150元，由原告王凯负担575元、被告王宾负担575元（于判决生效后三日内交纳）。
上诉人王宾不服原审判决，向本院提起上诉，称原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判被上诉人承担违约责任。理由是，1、2010年，虽然非河北籍购房者需提供河北省内社保证明，但涉案房屋产权证下发后，廊坊市政府并未出台限制外籍购房者的相应政策。即使被上诉人没有当地一年以上的社会保险，不能在当地贷款，通过民间借贷或向小额贷款公司贷款等自筹资金的方式也可支付房款，而使《合同》继续履行；2、对上诉人提交的证据原审法院应予认定。原审期间，上诉人当庭提交了7条足以证明被上诉人知道上诉人与其解除《合同》的证据，但判决书中却只说了其中1条证据，无视其它6条环环相扣的有力证据；3、被上诉人构成违约，上诉人有单方解除合同的权利，被上诉人应承担违约责任，上诉人不应返还被上诉人100000元定金；4、双方签订合同的时间是2010年4月8日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》是在2010年4月17日颁布的，截止涉案房屋产权证书下发之日有近两年时间，被上诉人从未表示受政策影响无法继续履行合同。此期间，被上诉人完全可以通过缴纳社保等方式满足政策要求。但被上诉人既未按约履行支付首付款义务，也未向上诉人提出解约。其行为表明，国家政策调整只是被上诉人的借口，房价下跌、契税上涨才是其不履行合同的真正原因，本案不能以政策变动为由免除被上诉人合同责任；5、上诉人向一审法院出具的所有证据已形成完整的证据链，证明因被上诉人违约上诉人依约定解除合同的事实，且被上诉人收到解除通知后，也没有在法定期间内提出异议或向人民法院起诉，故上诉人解除合同、不退还定金完全符合法律规定。
被上诉人王凯答辩称，国家贷款政策的调整是致使合同无法继续履行的原因。双方签订合同后，被上诉人按约支付了100000元定金，在国家出台政策限制贷款后，被上诉人多次与上诉人沟通要求解除合同，退还定金。在被上诉人无法正常贷款后，上诉人让被上诉人办理假社保的方式进行贷款，被上诉人未同意，后又让被上诉人使用民间借贷或小额贷款等高利贷方式来筹资支付房款，被上诉人认为这种方式不合法，未予同意。合同应该解除，上诉人应该退还被上诉人100000元定金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依双方约定，被上诉人于合同签订后履行了向上诉人交付100000元定金的义务。后因国务院颁布房屋限购政策，致被上诉人无法取得该地区银行贷款，从而导致房屋买卖合同无法继续履行，故双方签订的房屋买卖合同应予解除。该合同解除系因国家政策调整，为不可归罪于双方当事人的原因，依法不应适用定金罚则及关于违约责任的约定。根据法律规定，被上诉人要求上诉人返还购房定金的诉讼请求应予以维护。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人王宾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶振平
代理审判员 李成佳
二〇一四年八月十九日
书 记 员 高 鹏