浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2635号
上诉人（原审被告）：杭州余杭金腾房地产开发有限公司。
法定代表人：许峰。
委托代理人：王嘉树。
被上诉人（原审原告）：袁蓓蕾。
委托代理人：李技、汪涛。
上诉人杭州余杭金腾房地产开发有限公司（以下简称金腾公司）因与被上诉人袁蓓蕾商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余民初字第1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年1月25日，袁蓓蕾与金腾公司签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：2011预967644）一份，主要约定金腾公司将坐落于杭州市余杭区临平街道蓝庭花园蔷薇院9幢402室的商品房出售给袁蓓蕾，房屋价款1665760元。袁蓓蕾付清全部购房款后，金腾公司未能在合同约定的期限内办理土地使用权证。2014年3月11日，经该院委托杭州市余杭区人民调解委员会进行调解，袁蓓蕾、金腾公司达成如下协议：袁蓓蕾与金腾公司于2011年1月25日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2014年3月11日解除。同日，袁蓓蕾、金腾公司达成《解除商品房预售合同协议》一份，主要约定：双方一致同意解除《浙江省商品房买卖合同》，金腾公司于2014年3月15日前配合袁蓓蕾前往产权交易中心办理解除合同相关手续，并于解除商品房预售合同之时返还全部购房款1665760元；金腾公司应根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条第2款约定的方式向袁蓓蕾支付补偿款。《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，金腾公司应在2013年10月31日前取得土地权属证书并交付袁蓓蕾，如金腾公司逾期90日仍未取得上述证书，袁蓓蕾退房的，金腾公司应自约定日期起至实际退购房款之日止，按日向袁蓓蕾支付已付购房款万分之一的违约金。2014年3月15日前，袁蓓蕾、金腾公司共同到产权交易中心办理解除合同相关手续，2014年4月9日，金腾公司返还袁蓓蕾购房款1665760元。后金腾公司未支付袁蓓蕾补偿款，袁蓓蕾催讨未果，故诉至原审法院。请求：1、判令金腾公司承担延迟归还《解除商品房预售合同协议》第一条的购房款本金而给袁蓓蕾造成的利息损失6478元（从2014年3月15日计算至2014年4月8日，共25天按年利率5.6%计息）；2、判令金腾公司立刻按《解除商品房预售合同协议》第三条向袁蓓蕾支付补偿款26652元，并承担从2014年4月10日起算的利息直至补偿款付清时止；3、判令本案的诉讼费由金腾公司承担。在庭审中，袁蓓蕾将第2项诉讼请求变更为：判令金腾公司立刻按《解除商品房预售合同协议》第三条向袁蓓蕾支付补偿款26485元并支付逾期付款利息（按补偿款本金26485元从2014年4月10日起算至补偿款付清时止，按同期贷款年利率5.6%计算）。
原审法院认为：袁蓓蕾、金腾公司之间签订的《解除商品房预售合同协议》，系双方真实意思表示，不违反相关的法律规定，应属有效，袁蓓蕾、金腾公司双方应依约履行各自的义务以及行使各自的权利。2014年3月11日，经该院委托杭州市余杭区人民调解委员会进行调解，袁蓓蕾、金腾公司达成的协议明确载明“袁蓓蕾与金腾公司于2011年1月25日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2014年3月11日解除”。该院对上述协议效力已经予以确认。袁蓓蕾已经按《解除商品房预售合同协议》约定履行相应的义务，金腾公司未按约定期限返还袁蓓蕾购房款并支付补偿款，是造成本案纠纷的原因，应支付补偿款并承担违约责任。袁蓓蕾要求金腾公司支付补偿款及逾期利息损失的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。金腾公司辩称，袁蓓蕾、金腾公司调解时协商一致，要待涉案房屋撤销预告登记公示期满，具备重新销售条件后，再将购房款及违约金足额交付给袁蓓蕾。袁蓓蕾对此辩称不予认可，金腾公司也未提供证据证明，故该院对金腾公司的辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杭州余杭金腾房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付袁蓓蕾逾期返还购房款利息6478元；二、杭州余杭金腾房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付袁蓓蕾补偿款26485元并支付逾期利息（按本金26485元年利率5.6%自2014年4月10日计算至实际付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元，减半收取314元，由杭州余杭金腾房地产开发有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。
宣判后，金腾公司不服，向本院提起上诉称：金腾公司与袁蓓蕾在2014年3月11日签了《解除商品房预售合同协议》，协议约定袁蓓蕾在2014年3月15日前配合金腾公司前往产权交易中心办理解除合同的相关手续，并于解除商品房预售合同之时退还全部已付购房款共1665760元。实际履行中，金腾公司于2014年4月9日退还袁蓓蕾购房款1665760元，原审法院认定金腾公司逾期返还购房款的逾期天数为25天。但金腾公司通过余杭房产信息网查询到袁蓓蕾所购商品房预售合同的解除时间为2014年3月17日，所以金腾公司认为购房款的逾期返还天数为23天，原审法院对于该时间天数认定错误。《解除商品房预售合同协议》中对于金腾公司逾期返还购房款及延期办理土地证补偿款并未明确约定违约责任。原审法院则判决金腾公司支付袁蓓蕾逾期违约金的计算标准为年利率5.6%，金腾公司认为违约金过高。首先袁蓓蕾在一审判决中并未能举证逾期支付给其造成的损失，根据合同法规定违约金应当是一方违约而可能给另一方造成的损失，违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院适当减少。金腾公司认为本案逾期违约金计算标准按照银行存款年利率2.8%计算更为合适。综上，请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判金腾公司支付袁蓓蕾（按照逾期23天计算）逾期返还购房款利息损失；2、撤销一审判决第二项，依法改判金腾公司支付逾期支付袁蓓蕾补偿款利息损失（按照存款年利率2.8%计算）；3、二审诉讼费由袁蓓蕾承担。
被上诉人袁蓓蕾答辩称：一、2014年3月15日是解除商品房预售合同的最后期限，因此将3月15日作为逾期付款利息的起算点是正确的。金腾公司的主张不成立，理由为：第一、《解除商品房预售合同协议》明确约定，3月15日是解除预售合同的最后期限，且金腾公司应于预售合同解除时退还全部已付购房款。根据这一约定，3月15日是双方约定退房的最后期限，同样也是退款的最后期限，除非袁蓓蕾恶意不配合金腾公司办理退房手续，否则金腾公司至迟应在3月15日前将购房款返还给袁蓓蕾。因此，退房的实际备案日期不应当影响到双方约定的最迟退款日，逾期付款的起算点从3月15日起算是正确的。第二、在本案一审开庭的过程中，双方对合同于3月15日解除是没有异议的，金腾公司和袁蓓蕾一致认可双方于2014年3月15日一同前往产权交易中心办理了解除合同相关手续这一事实，因此原审判决将这一天作为违约金的起算点并无不妥。二、原审法院确定的补偿款的利息计算标准于法有据。金腾公司诉称，原审法院确定的逾期违约金过高，并认为违约金不应按银行同期贷款利率计算。袁蓓蕾认为原审法院作出该判决的正确性在于：第一、袁蓓蕾按银行同期贷款利率主张违约金利息的法律依据是《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释（1999）8号）］及《最高人民法院关于修改<；最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>；的批复》，根据该规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”第二、违约金应当充分考虑到守约方受到的损失、违约方获得的利益。从守约方的损失来看，袁蓓蕾收到退房款的时间要晚于约定的时间，袁蓓蕾的预期收益由此受到了损失，金腾公司作为违约的过错方，应当以资金的自然收益率为标准赔偿该笔损失；从违约方金腾公司获得的利益来看，金腾公司作为一家房地产开发企业，其融资的主要渠道就是银行的商业贷款，金腾公司超期占有使用了本应该退还给袁蓓蕾的购房款，客观上避免了金腾公司向银行支付商业贷款利息，金腾公司由此获得了利益，因此以银行同期贷款利率作为违约金的计算标准是合法且合理的。综上所述，恳请二审法院驳回金腾公司的上诉请求，维持原判。
二审中，金腾公司向本院提交了房产信息网上查询的网页记录，证明房产信息网上显示本案双方当事人解除合同的时间是2014年3月17日。袁蓓蕾认为该证据与本案缺乏关联性，3月15日为解除合同的时间，3月17日只是备案时间，而不是解除时间。本院对该证据的真实性予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院另查明，涉案双方当事人之间签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号：2011预967644）在余杭房产信息网上公示的解除时间为2014年3月17日。
本院认为：归纳双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、金腾公司应当退还袁蓓蕾购房款的时间点如何确定？二、原审法院按照银行同期贷款利率标准计算金腾公司逾期支付补偿款的利息，有无不当？
关于焦点一：金腾公司、袁蓓蕾之间签订的涉案商品房预售合同，因金腾公司未在约定期限内办理土地使用权证而解除。双方当事人之间就合同解除事宜达成了《解除商品房预售合同协议》、《退房协议》。原审法院也出具了（2014）杭余民初字第935号民事调解书。上述协议以及生效民事调解书对双方当事人均有约束力。《解除商品房预售合同协议》第一条的约定：“金腾公司于2014年3月15日前配合袁蓓蕾前往产权交易中心办理解除合同相关手续，并于解除商品房预售合同之时退还已付购房款1665760元”。从该条字面理解，双方当事人解除商品房预售合同之时即为金腾公司应退还购房款之时。而双方当事人解除商品房预售合同的时间，《退房协议》和生效民事调解书均确认为2014年3月11日。故金腾公司退还袁蓓蕾购房款的时间点应为2014年3月11日。鉴于当事人对自己的民事权利有处分权，袁蓓蕾一审中主张以双方实际办理解除合同手续的时间2014年3月15日为金腾公司应返还购房款的时间，原审法院支持其主张并无不当。金腾公司主张双方当事人约定其应返还购房款的时间为房产信息网上备案公示时间2014年3月17日，与双方《解除商品房预售合同协议》内容不相符，本院不予采纳。
关于焦点二：《解除商品房预售合同协议》第三条约定：“金腾公司应根据《商品房买卖合同》第十六条第2款约定的方式向袁蓓蕾支付补偿款。”涉案《商品房预售合同》第十六条第2款约定：“金腾公司应在2013年10月31日前取得土地权属证书并交付袁蓓蕾，如金腾公司逾期90日仍未取得上述证书，袁蓓蕾退房的，金腾公司应自约定日期起至实际退购房款之日止，按日向袁蓓蕾支付已付购房款万分之一的违约金。”根据上述约定，金腾公司应在2014年4月9日实际退还购房款时支付袁蓓蕾补偿款26485元，但金腾公司拒不履行支付义务，造成袁蓓蕾资金被占用的损失，原审法院判决金腾公司根据同期银行贷款利率标准支付逾期付款利息，并无不当。金腾公司主张应按照存款利率标准计算利息损失，无法律依据，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由杭州余杭金腾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 吴梦姣