广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2749号
上诉人（原审被告、反诉原告）：旷严刚，男，汉族，1967年11月24日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市万吉线路板有限公司。
法定代表人：姚碧容，总经理。
委托代理人：徐勘，广东鹏浩律师事务所律师。
上诉人旷严刚因与被上诉人深圳市万吉线路板有限公司（以下简称万吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第302号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年2月6日和7月23日，万吉公司因生产经营需要向旷严刚租用位于西乡黄田岗贝工业区x号厂房四楼部分面积，双方签订了两份房屋租赁合同，租赁面积分别为291平方米和230平方米，租期分别为2010年2月6日至2012年10月30日和2010年7月23日至2012年10月30日，每月租金分别为4365元和3450元，万吉公司在2010年1月20日及7月23日先后向旷严刚各交纳押金8000元，共计16000元。租赁合同到期后，2012年11月5日万吉公司、旷严刚签订了《转让协议书》，协议书约定：甲方（即万吉公司）将位于康鑫四楼的办公装修（彩钢板）和主线（电缆、电线）等所有电线作价12，000元以现状转让给乙方（即旷严刚），乙方在2012年11月15日前付清转让款，在乙方付清转让款之前，位于康鑫四楼的办公装修（彩钢板）和主线（电缆、电线）等所有电线甲方不得买卖，所有权仍归属甲方，乙方付清转让款后方可取得所有权。另，旷严刚在签署《转让协议书》后，又在其签字上方注明“本月15日前付清余下押金及装修折旧费壹万贰仟元，共计约贰万贰仟元左右”。另查：1、涉案房产系旷严刚向深圳市黄田股份有限公司承租的；2、旷严刚系深圳市宝安区西乡镇康鑫电子塑胶五金机械厂（个体工商户）的负责人；3、万吉公司称其已于2012年11月2日搬离了厂房，旷严刚则称万吉公司也将部分地方转租给他人，2012年11月5日才全部搬离租赁场地；4、旷严刚称没按约定向万吉公司支付押金和折旧费22000元系因为万吉公司在搬离租赁场地时损坏了双方约定保留的装修设施及相关电线电路；5、庭审时旷严刚认可租金已全部交清，水电费未结算，但已从押金中直接扣除6000元，已足够支付拖欠的水电费。
万吉公司诉至原审法院，请求判令：1、判令旷严刚立即返还万吉公司租房押金￥10000.00元；2、判令旷严刚支付装修折旧款￥12000.00元；以上合计：￥22000.00元；3、由旷严刚承担本案的诉讼费。
旷严刚向原审法院提出反诉，请求判令：1、万吉公司支付占用房屋的租金人民币23445元［（4365＋3450）元／月×3月=23445元］（注：占用房屋租金由2012年11月1日起计算，暂计至2012年1月31日止）给旷严刚；2、解除旷严刚与万吉公司2012年11月5日签订的转让协议书；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由万吉公司承担。
原审法院认为，万吉公司、旷严刚签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。租赁合同约定的租赁期限届满后，万吉公司、旷严刚就装修等设施的处理达成了转让协议，转让协议合法有效，旷严刚还在协议中承诺本月15日前付清押金及装修折旧费22，000元，旷严刚应按照协议履行。旷严刚称万吉公司在搬离租赁场地时破坏了原装修的相关设施，但未提交任何证据证实，原审法院不予采信。万吉公司要求旷严刚返还押金10000元及支付装修折旧款12000元的诉请合理合法，原审法院予以支持。旷严刚反诉要求万吉公司支付2012年11月1日至2013年1月31日的租金及解除2012年11月5日签订的《转让协议书》缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、旷严刚于判决生效之日起五日内返还深圳市万吉线路板有限公司租房押金10，000元；二、旷严刚于判决生效之日起五日内支付深圳市万吉线路板有限公司装修折旧款12，000元；三、驳回旷严刚的全部反诉请求。案件受理费人民币175元，反诉费人民币193元，由旷严刚承担。
上诉人旷严刚不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、被上诉人支付上诉人占用房屋租金23445元（2012年11月1日至2013年1月31日共3月）。3、本案原审本诉、反诉受理费及上诉费均由被上诉人承担。上诉理由：原审法院认定事实不清，证据不足，判决错误，依法应予以撤销。原审法院无视被上诉人的违约行为：合同到期后，被上诉人不予前来跟上诉人结算水电费及办理房屋退租等交接手续，却要求上诉人退回押金给被上诉人。在被上诉人没有结清水电费及办理房屋退租等交接手续之前，上诉人有权不退押金给上诉人。1、原审审查明：被上诉人未与上诉人结算水电费（见原审第5页倒数7-6行）。上诉人有权不退押金。2、被上诉人搬离后一直不与上诉人办理房屋退租等交接手续，一份由其保管的房屋租赁凭证［注：房屋租赁凭证号为：宝xxxxx（备）］由被上诉人扣押，没有交还给上诉人。且被上诉人也不与上诉人一起到房屋租赁所办理房屋租赁注销手续［注：因其房屋租赁凭证的租赁期限为（2011年4月15日至2013年4月15日）］，造成上诉人的厂房无法出租。据此，被上诉人应交付上诉人占用房屋期间的租金23445元［（4365＋3450）元／月×3月=23445元］（注：占用房屋租金由2012年11月1日起计算，暂计至2013年1月31日时止）。二、原审法院一方面查明上诉人没按约定向被上诉人支付押金和折旧费22000元系因为原告在搬离租赁场地时损坏了双方约定保留的装修设施及相关电线电路（见原审判决第5页倒数第9-7行）。原审无视2012年11月5日双方签订的《转让协议书》中约定的“以现状转让”。如果损坏了，电线不通电，就不符合现状的要求，为此，上诉人有权不收货（装修设施及相关电线电路），有权不支付该折旧款，而由被上诉人自行拆走。此外，该协议还约定：在乙方（即上诉人）付清转让款前，该装修的电线、电缆等所有电线的所有权属甲方（被上诉人）。综上，原审法院判决上诉人支付被上诉人折旧款12000元属认定事实不清，证据不足。
被上诉人万吉公司口头答辩称，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，双方均未提交涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续。经本院行使释明权并指定提交相关建设工程规划许可证或其他合法报建手续等证据时间，双方均未能提交相关证据。
原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此上诉人与被上诉人分别于2010年2月6日、2012年7月23日签订的租赁合同均为无效合同。原审法院对租赁合同效力的认定错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在租赁合同被认定为无效合同后，上诉人已失去了继续占有押金的依据，故上诉人依法应向被上诉人返还押金10，000元。
被上诉人在租赁涉案房产后进行了重新装修，故被上诉人对于装修物品拥有所有权。上诉人与被上诉人关于装修物品所签订的《转让协议书》系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上诉人与被上诉人应依照协议的约定履行各自的义务。根据协议的约定，上诉人应于2012年11月15日前付清转让款12，000元，原审法院据此判令上诉人应向被上诉人支付装修折旧款12，000元处理得当，本院对此予以确认。上诉人主张被上诉人搬离涉案房屋时破坏了原装修的相关设施，故其有权不向被上诉人支付装修折旧款12，000元，但上诉人未能举证证明上述事实的存在，依法应承担举证不能的法律后果，故上诉人的该项主张本院不予支持。
被上诉人已于2012年11月搬离了涉案房屋，故上诉人要求被上诉人支付2012年11月1日至2013年1月31日占用房屋的租金缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、确认深圳市万吉线路板有限公司与旷严刚分别于2010年2月6日、2012年7月23日签订的《租赁合同》均为无效；
二、确认深圳市万吉线路板有限公司与旷严刚于2012年11月5日签订的《转让协议书》有效；
三、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第302号民事判决第一、二、三项；
一审案件受理费175元，一审反诉案件受理费193元，二审案件受理费936元，均由上诉人旷严刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年三月十四日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。