江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐商终字第0548号
上诉人（原审原告）崔春银。
上诉人（原审原告）王剑。
两上诉人共同委托代理人王一鹏。
被上诉人（原审被告）王春东，个体工商户（系盐城市亭湖区聚龙湾沐浴部业主）。
委托代理人杨生顺、杨洋。
被上诉人（原审被告）仓银春。
上诉人崔春银、王剑因与被上诉人王春东、仓银春企业租赁经营合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭商初字第0026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔春银、王剑一审共同诉称：2013年4月15日，崔春银、王剑与王春东、仓银春签订一份宾馆转让经营合同，约定王春东、仓银春向崔春银、王剑提供一切营业性执照，如因王春东、仓银春原因，影响崔春银、王剑经营，造成崔春银、王剑的经营损失全部由王春东、仓银春承担。合同签订后，崔春银、王剑已向王春东、仓银春交纳转让费，但王春东、仓银春至今未能提供合法手续，致使崔春银、王剑不能向客人开具发票无法经营。请求判决：1、解除双方签订的合同；2、王春东、仓银春赔偿崔春银、王剑损失5万元；3、王春东、仓银春返还崔春银、王剑租金和转让费111250元。
王春东、仓银春一审共同辩称：2013年4月15日，王春东、仓银春与崔春银、王剑签订转让合同属实。按照合同约定，王春东、仓银春不是向崔春银、王剑提供新的营业执照，而是将以前的执照交由崔春银、王剑继续使用。因崔春银、王剑未将全部转让费交付王春东、仓银春，故王春东、仓银春未将营业执照交付崔春银、王剑。不同意解除合同。
原审法院经审理查明：2013年4月15日，王春东、仓银春（甲方）与王剑、崔春银（乙方）签订一份宾馆转让合同约定，甲方将盐城市区开放大道107号聚龙湾宾馆转让给乙方，宾馆转让费10万元，转让协议签订时乙方付款5万元，剩余5万元在2013年12月31日交付下年租金时，一并交付给甲方；甲方租用盐海置业公司房屋，目前年租金14万元，甲乙双方均担年租金，5年租期内，如果盐海置业公司年租金增幅超过10%，超过部分全部由甲方承担；乙方宾馆营业，延用甲方原有的一切营业性证照（工商、消防、公安、卫生），如因甲方原因影响乙方经营，造成乙方的经营损失全部由甲方负责；水电费按实际用量，由乙方每月向甲方交纳等。合同签订后当日，王剑、崔春银交付王春东转让费5万元、租金5万元，王春东将宾馆交给王剑、崔春银，双方未办理物资转让交接手续和证照交接手续。王剑、崔春银接手宾馆后正常经营。同年10月9日，崔春银将11250元交付给王春东，至此，王剑、崔春银与王春东、仓银春从2013年4月15日至2014年2月28日租金全部结清。同年11月20日，王剑、崔春银委托海安县弘阳法律咨询事务所向王春东、仓银春寄送函件，要求其在收到函件一周内向王剑、崔春银提供合法有效的证照手续。王春东、仓银春未有答复（庭审中王春东称未收到函件）。同年12月21日，王剑、崔春银欲将宾馆停业离开，因欠交水电费，王春东向崔春银追要，双方发生争执报警。经盐城市公安局亭湖分局毓龙派出所协调，崔春银将水电费交付王春东后自行将宾馆锁上，钥匙带走。后王剑、崔春银遂诉至原审法院。
原审法院另查明：盐城市亭湖区开放大道107号综合楼属江苏盐海置业有限公司（以下简称盐海置业公司）所有。盐海置业公司将该房屋出租给葛恒民使用，葛恒民在该处开办了盐城市城区景苑宾馆有限公司。2010年，葛恒民将宾馆转让给王春东，并由王春东直接与盐海置业公司签订合同。2011年1月20日，盐海置业公司将该房屋的二至五层出租给王春东使用，年租金14万元，租期一年，从2011年3月1日至2012年2月28日止，合同一年一签。2013年3月1日，双方再次签订租赁合同，租期从2013年3月1日至2014年2月28日止，年租金14万元。王春东租用该房屋后，在第二层开办了盐城市亭湖区聚龙湾沐浴部，并领取了营业执照，在第三、四层与仓银春合伙开办聚龙湾宾馆，仍沿用原葛恒民的营业执照（一直未年审）。
本案在审理期间，原审法院依法向盐海置业公司调查其与王春东租赁房屋的情况。盐海置业公司称其不知道王春东将房屋转租他人，且与王春东的租赁合同期限届满，因下一年的合同未能签订，将于2014年4月收回房屋。原审法院于2014年4月14日通知王剑、崔春银与王春东办理宾馆交接手续。次日，崔春银、王春东到聚龙湾宾馆。在原审法院主持对宾馆的物品进行交接时，崔春银擅自离开宾馆，并声称不办理交接手续。原审法院遂对宾馆客房内遗留物品进行了清点，并将宾馆及客房内的物品交由王春东保管。
原审法院认为：双方签订的宾馆转让合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，应认定有效合同。（一）关于崔春银、王剑主张解除合同是否符合条件的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同”。本案中，崔春银、王剑按约支付给王春东、仓银春部分转让费和租金，王春东、仓银春经营聚龙湾宾馆未领取营业执照又转让给崔春银、王剑经营，致使崔春银、王剑不能经营并实现合同的目的，且王春东、仓银春与盐海置业公司的租赁合同期限至2014年2月28日，而非双方约定的五年，双方签订的合同无法履行，故崔春银、王剑要求解除双方所订立合同的诉讼请求，依法应予支持。王春东、仓银春将宾馆和宾馆内的物品交给崔春银、王剑后，未能向崔春银、王剑提供合法有效的经营证照，构成违约，崔春银、王剑未能按约交付水电费，也构成违约，故双方均有违约行为。因王春东、仓银春的违约行为致使崔春银、王剑不能实现合同目的，应负主要责任。崔春银、王剑在签订合同时，未对宾馆的实际情况进行审查，盲目签订合同，应负次要责任。（二）关于王春东、仓银春应否返还崔春银、王剑租金和转让费问题。1、租金。崔春银、王剑接受宾馆后，实际经营至2013年12月21日，对该250天的房租，应由崔春银、王剑承担约定标准的80%，即为38356元。崔春银、王剑停业后，未及时将宾馆钥匙和其中的物品交给王春东、仓银春，其实际控制至2014年4月。原审法院要求双方交接后，崔春银、王剑仍未向王春东、仓银春办理交付宾馆手续，故从2013年12月22日至2014年2月28日期间的租金，应按合同约定标准由双方各承担50%，即为6652.5元。2、转让费。合同约定转让费10万元，租用宾馆5年，按年平均为2万元。现崔春银、王剑实际支付5万元，使用该宾馆内的物品8个多月，又将原物品返还给了王春东、仓银春，故崔春银、王剑承担15000元为宜。（三）关于崔春银、王剑所诉因王春东、仓银春未能提供合法手续造成其经营损失和维修费5万元的问题。崔春银、王剑对此主张未能提供维修宾馆的有效证据，且王春东、仓银春也予以否认，不能采信。对经营损失问题，双方均有责任，且原审法院已通过减少租金支付的方式进行了调整，故不应重复计算。综上，崔春银、王剑的诉讼请求，依法适当予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、2013年4月15日王春东、仓银春与王剑、崔春银签订的宾馆转让合同解除。二、王春东、仓银春应于判决生效之日起十日内返还王剑、崔春银转让费35000元、租金16241.5元，合计51241.5元。三、驳回王剑、崔春银的其他诉讼请求。案件受理费3160元，由王剑、崔春银负担2000元，王春东、仓银春负担1160元。
崔春银、王剑不服原审法院判决，向本院提起上诉称：上诉人于2013年4月15日与被上诉人签订宾馆转让经营合同，合同第四条约定被上诉人向上诉人提供一切营业性执照（工商、消防、公安、卫生）。如因被上诉人原因影响上诉人经营，造成上诉人的经营损失，全部由被上诉人负责。上诉人已向被上诉人缴纳转让费、租金111250元。可是合同签订后，被上诉人至今未能按合同约定提供合法手续，造成上诉人无法经营，受到很大影响。根据《合同法》第五十二条的规定，本合同应为无效合同。为此，被上诉人应无条件返还上诉人一切所缴费用，赔偿由此造成的一切损失。故请求二审法院判令：1、撤销盐城市亭湖区人民法院（2014）亭商初字第0026号民事判决；2、被上诉人返还上诉人所缴的租金和转让费用合计111250元；3、被上诉人赔偿上诉人相关损失费用5万元；4、被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
上诉人崔春银、王剑为支持其上诉请求，二审中提供了以下新证据：
证据1，《关于盐城市开放大道107号聚龙湾宾馆营业执照调查记录》一份，证明宾馆早已注销，没有营业执照。
证据2，物资清单一份，证明双方对宾馆进行转让的事实。
被上诉人王春东答辩称：1、关于经营手续的问题，上诉人与被上诉人之间转让合同的实质内容是房屋转租协议，上诉人所需的经营手续依法应当自行办理，合同约定的转交经营手续的附随义务违反了行政法规的强制性规定而无效，另外该约定无对价条款，也就是上诉人并没有为此经营手续支付相应对价。2、2013年12月2日上诉人的诉讼请求为要求解除合同，但是一审法院判决2013年4月15日解除合同，超出原审原告的诉讼请求。3、一审法院认定事实错误，适用法律不当。一审法院对宾馆转让合同的性质认定存在错误，该合同名为宾馆转让合同，实为房屋租赁合同，从转让合同第三条可以看出，双方均担租金，上诉人一审提供的收条中，也约定了租期，收条印证了该合同的租赁房屋的性质。另外转让合同第四条属于无对价条款，非合同的主要义务，该条款违反《公司登记管理条例》第五十四条（应为第六十四条）第一款的强制性规定而无效。2011年1月20日，盐海置业公司将房屋租赁给王春东时，言明一年一签，表明了王春东享有该房屋的使用权，截止目前盐海置业公司没有行使解除权，而一审法院认为超期租赁无效，而予以解除，于法无据。转让费10万元当时约定为转让的物资费5万元及使用权转让费5万元，租金不能双方分担，上诉人一直使用该房屋是事实，其应当无条件按照约定支付租金。即使合同无效上诉人仍应该参照租金金额支付使用费。综上，本案的转让合同有效，但第四条有关执照等经营手续的约定无效。上诉人的主张不符合法定解除条件，被上诉人更不应该返还部分转让费及租金，上诉人应当缴纳下年的租金7万元及约定的转让费5万元，被上诉人不存在承担赔偿责任的问题。请求二审法院依法查明事实，驳回原审原告的诉讼请求或者依法发回重审。
被上诉人王春东在二审中未提供新证据。
被上诉人仓银春二审中未答辩，也未提供新证据。
二审中，被上诉人王春东对上诉人崔春银、王剑提供新证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为与一审法院查明的事实不相符；对证据2，双方在一审中均未提到办理物资转让手续，2011年王春东从葛恒民处接手宾馆的时候，当时支付的转租费用是10万元，其他的物资费用也是5万元，一共是15万元。
本院对上诉人崔春银、王剑二审中提供新证据的认证意见为：证据1中并无被调查人的签字，也无相关单位的章印，其真实性无法确认，不作为本案认定事实的证据使用；证据2中仅有物资的名称、数量等内容，被上诉人王春东、仓银春并未签字确认，二审中王春东对此也不予认可，其真实性无法确认，不作为本案认定事实的证据使用。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同，对原审法院查明的事实本院予以确认。
经当事人确认，二审归纳争议焦点为：1、双方签订的宾馆转让合同是否有效；2、被上诉人是否应当返还上诉人所缴纳的租金、转让费111250元以及赔偿损失5万元。
本院认为：关于双方当事人于2013年4月15日签订的《宾馆转让合同》的效力问题，上诉人崔春银、王剑主张该合同违反了《合同法》第五十二条第（一）、（四）、（五）项的规定，属于欺诈性质的合同，应当视为无效合同；被上诉人王春东主张该合同违反《公司登记管理条例》第六十四条第一款“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照”和《税收征收管理法》第十八条“税务登记证件不得转借、涂改、毁损、买卖或者伪造”的规定，属于无效条款。对此，本院认为该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定行使权利、履行义务。案涉宾馆是被上诉人王春东、仓银春从葛恒民处接手后实际经营，王春东、仓银春对该宾馆并无所有权，故案涉合同的名称虽为宾馆转让合同，实为宾馆的经营权转让合同，合同中约定的“宾馆转让费”10万元应理解为宾馆经营权转让费，这也符合市场通行的营业性用房经营权转让、房屋转租的交易惯例。所以上诉人崔春银、王剑在二审中提出的宾馆是转让、房屋是转租，宾馆里面的东西是其买断的意见，不符合合同本意和对合同的通常理解，本院不予支持。上诉人崔春银、王剑向被上诉人王春东实际交付转让费和房租111250元，因上诉人崔春银、王剑在合同签订后实际经营该宾馆至2013年12月21日，实际控制该宾馆至2014年4月15日，上诉人崔春银、王剑理应承担其实际使用宾馆期间的转让费和房租。故原审法院根据合同履行情况和上诉人实际使用宾馆的时间，确定其应承担转让费和房租的数额，于法有据，于情合理，上诉人崔春银、王剑要求被上诉人王春东、仓银春全额返还其转让费和房租的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于上诉人崔春银、王剑主张的损失5万元，其在一审中提供的损失清单无其他有效证据证实，故该主张也不能得到支持。
关于被上诉人王春东在二审中提出的上诉人的主张不符合法定解除条件，一审判决超诉讼请求，被上诉人不应该返还部分转让费及租金和承担赔偿责任，请求驳回原审原告的诉讼请求或者依法发回重审等意见，因被上诉人王春东并未对原审判决提出上诉，故对该意见本院不予支持。关于被上诉人王春东在二审中提出的上诉人应当缴纳下年的租金7万元及约定的转让费5万元的意见，因其在一审中未提出反诉，不属于本案二审审理范围，应另行主张。
综上，上诉人崔春银、王剑的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1000元，由上诉人崔春银、王剑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周永军
代理审判员 钟红梅
代理审判员 李呈蕴
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 吴云甲
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。