四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川03民终207号上诉人(原审被告)傅成从，男，1973年6月20日出生，汉族，个体工商户，户籍地福建省南安市，现住四川省富顺县。委托代理人肖勇，四川宣意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）四川省富顺县自强贸易有限公司，住所地四川省富顺县。负责人李晓平，四川省富顺县自强贸易有限公司清算组组长。委托代理人周正文，四川顺安律师事务所律师。上诉人傅成从因与被上诉人四川省富顺县自强贸易有限公司（以下简称自强公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服富顺县人民法院（2015）富民一初字第2402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人傅成从及其诉讼代理人肖勇，被上诉人自强公司诉讼代理人周正文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。自强公司诉讼请求：要求上诉人归还坐落于富顺县富世镇文庙正街480号附1号营业用房；支付自2015年10月起至归还房屋时止的租房占用费。一审查明：2005年9月18日，原告与范开华签订《承包经营责任合同书》，将坐落于富顺县富世镇文庙正街480号附1号营业用房一间（产权证号为2015028**）承包给范开华，承包期限自2005年9月18日至2013年10月1日。范开华每月向原告缴纳承包利润900元。该合同签订后，范开华将该营业用房出租给被告傅成从经营，租赁期限自2006年10月至2013年10月1日。每月租金1500元。租期届满后，被告找原告续租，因原告内部原因不同意与被告签订续租合同，但是允许被告继续使用，并按照每月租金1500元的标准收取了被告房租费。2015年6月26日，原告向被告发出《关于限期搬出腾空门面的通知》，要求被告于2015年7月8日以前腾空搬出门面后将门面交还原告。被告未按照该通知腾退房屋，至今仍然在占用该门面。被告缴纳该房屋租金至2015年11月30日。另查明，原告系国有控股公司。2014年10月28日，经股东大会决议，原告成立清算组对原告进行清算。一审法院认为：原告与范开华之间签订《承包经营责任合同书》，将坐落于富顺县富世镇文庙正街480号附1号营业用房一间（产权证号为2015028**）承包给范开华经营，之后，范开华又将该门面出租给被告经营使用，在原告与范开华之间的承包合同期满后，被告仍继续经营此营业用房，对此，原告继续按照范开华与被告之间的租赁方式收取了被告的租金，故原、被告之间形成了新的租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面合同形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，原、被告之间属不定期租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第三百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”规定，原告有权随时主张解除租赁合同。原告在2015年6月26日，已向被告发出《关于限期搬出腾空门面的通知》，要求被告于2015年7月8日以前搬出腾空门面后将门面交还原告。因此，原告已经履行通知义务，且给予了被告合理期限，故对原告请求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。但基于原告已经收取被告房租至2015年11月30日，且被告腾空房屋也需要合理期间，结合本案实际，确定1个月为宜。同时，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求被告按照1500元/月标准支付逾期腾房占用使用费的诉讼请求，本院予以支持。对被告辩称其在对租赁房屋进行了装修要求再租赁三年以减少损失，但未提供证据予以证明其损失，故对其辩称本院不予支持。判决：被告傅成从在本判决生效后三十日内将坐落于富顺县富世镇文庙正街480号附1号营业用房一间（产权证号为2015028**）腾退给原告四川省富顺县自强贸易有限公司，并缴纳腾退房屋前的占用费（自2015年12月1日起至腾退房屋时止，按照1500元/月计算）。宣判后，上诉人傅成从不服判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，其主要理由，本案上诉人的诉讼代表人自强公司清算组是不合法的，无权代表诉讼。表现在该清算组的成立程序和条件不合法及清算组成员不符合《公司法》之规定；一审遗漏了应该作为被告的承租人范开华，应依法追加并通知范开华为本案被告；上诉人为经营之需，确实花费大量资金，对所租赁的房屋进行装修，一审认定双方的不固定期限租赁关系，就应对上诉人的装修费进行合情合理的处理；一审判决对上诉人腾退承租房的期限不合情理，被上诉人要求上诉人腾退租房的目的是为了出售该房屋，那么腾退该房屋的期限应当为该房屋交付给该房屋的购买人之前为宜。被上诉人自强公司辩称：一是主体合法。自强公司原是国营企业，就几个门面出租作为经营收入。现该类门面的租金四至五千，造成国有资产流失。在以上情况下，公司决定解散，国有资产收回国库。股东开会成立清算组，审议解散公司事项。二是转租的问题，最近几年，都是上诉人与公司建立的房屋租赁合同，租金包括发票都是上诉人本人，都是对上诉人的认同。三是装修费的问题，租赁合同是8年，合同13年就已经到期，考虑到能随时收回房屋，就没有再签固定期限合同，应该另行主张。四是合理期限问题，2015年6月，公司出具了书面通知，案子到现在已经接近一年，期限已经足够了。请求法院依法判决，驳回上诉人的上诉请求。在二审审理期间，上诉人提交并当庭举示了《雅佳绿店精装修预算表》、《收款收据》各一份，拟证明上诉人装修店面的花费；《四川省富顺县自强贸易有限公司2014年临时股东大会决议》、《四川省富顺县自强贸易有限公司临时股东大会审议表决情况》各一份，拟证明被上诉人的主体不合法，表决表没有任何人的签字，且其中有ＸＸＸ（10号股东）及邓文李（29号）是已经死亡了的，何海燕及李云是没有到场的，他们不在富顺，可见文件造假，清算组人员大部分不是公司股东，综上可见清算组组成不合法。被上诉人自强公司对上述证据质证认为，收据具有合法性，其他的都是自己写的，不具有合法性。且装修费与本案无关联，本案是房屋租赁关系，装修的问题应该另行主张权利。且如果按照房租来算，再支持装修费，公司还要支付上诉人费用，不合理。决议是财政局形成的，是合法有效的，没有签字的情况，被上诉人一审中提供了证据的，有每位股东的签署意见。特别说明，31位中包括李的丈夫的意见是同意的，真实的。上诉人所举示的证据与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。本院查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为,自强公司与范开华签订的《承包经营责任合同书》其实质系房屋租赁合同，2006年10月起范开华将所租赁房屋转租给上诉人傅成从，由傅成从租赁使用至合同约定的租赁期限。租赁期限届满后，傅成从与自强公司没有再续签租赁合同，但傅成从继续使用该房屋，并直接向自强公司交纳租金，为此傅成从与自强公司之间形成了新的不定期租赁关系。自强公司现要求上诉人归还房屋，解除不定期租赁关系，交纳尚欠的租金，符合法律规定，本院予以支持。傅成从上诉称自强公司清算组不合法，无权参加诉讼的理由，属另一法律关系，本案自强公司提起诉讼，其主体适格，且符合法律规定，其上诉理由本院依法不予支持。傅成从上诉称一审应追加范开华作为共同被告参加诉讼，自强公司与范开华之间的承包合同期满后，由傅成从继续经营此营业用房，对此，继续按照范开华与被告之间的租赁方式收取了被告的租金，故原、被告之间形成了新的租赁关系。，随后范开华将所租赁的房屋转租给傅成从使用至今，在原合同约定的租赁期限届满后，范开华与被自强公司之间以及合同到期后，未再签订书面租赁合同，该房屋后期的租赁实际为傅成从与自强公司之间已形成不定期租赁关系，与范开华无关。因此，傅成从认为应追加范开华作为本案被告的理由不能成立，其主张本院不予支持。关于傅成从上诉人为经营之需，花费大量资金，对所租赁的房屋进行装修，一审认定双方的不固定期限租赁关系，就应对上诉人的装修费进行合情合理的处理问题，本案自强公司在一审请求是要求解除租赁关系，傅成从并没有提起反诉要求对装修费进行补偿，一审法院根据当事人的诉讼请求进行审理，符合法律规定。关于傅成从认为一审判决对腾退承租房的期限不合情理问题，一审法院根据本案的实际情况，腾退承租房为一个月，已充分考虑了傅成从腾退的房屋系经营活动的场所，符合合同法的规定。综上所述，原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉主张不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费600元，由上诉人傅成从负担。本判决为终审判决。审判长  廖四春审判员  曾伟贤审判员  李 彬二〇一六年四月八日书记员  谢邑钦