广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂09民终841号上诉人（一审被告）：广西地大房地产投资有限公司。住所地：广西兴业县石南镇商业街。法定代表人：林某1，董事长。委托代理人：梁雨液，广西业丰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：韦某，男，1979年12月15日出生，汉族，住广西兴业县。被上诉人（一审原告）：林某2，女，1952年8月4日出生，汉族，住广西兴业县。两被上诉人的共同委托代理人：刘海，广西桂恒丰律师事务所律师。上诉人广西地大房地产投资有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服兴业县人民法院（2014）兴民二初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日受理后，依法组成由审判员吕海欢担任审判长，审判员陈敦文和代理审判员郑燕冰参加的合议庭，于2016年6月28日公开开庭审理了本案。书记员许泰榕担任法庭记录。上诉人广西地大房地产投资有限公司（以下简称地大公司）的委托代理人梁雨液，被上诉人韦某及其与林某2的委托代理人刘海到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院具函向兴业县房产管理局核查涉讼房屋权属登记情况，本案依法扣除审理期限一个月。本案现已审理终结。一审法院审理查明：韦某、林某2与地大公司于2009年4月25日签订《商品房买卖合同》，地大公司把其以出让方式取得的位于兴业县石南镇商业街的地块建设商品房后，以预售商品房方式把兴业地大商住楼D栋9单元301号房（以下简称涉讼房屋）以总价124704元卖给韦某、林某2，韦某、林某2于2009年4月23日向地大公司交付首付款25704元。之后，韦某、林某2向中国建设银行股份有限公司玉林分行办理按揭贷款手续，贷款金额为99000元。地大公司于2010年9月3日交房给韦某、林某2使用。《商品房买卖合同》中第十五条有关产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后160日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即买受人不退房，每逾期一天出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.5的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。韦某、林某2以地大公司违反此约定为由，起诉至一审法院。另查明，地大公司于2009年11月27日把韦某、林某2、地大公司签订的《商品房买卖合同》向兴业县房产管理局登记备案。截止2014年9月9日，地大公司向兴业县房产管理局提交的有关房产登记材料有土地使用证、建设工程规划许可证及审批单、开发公司机构代码证及营业执照、法人身份证、竣工验收合格证明（2013年12月25日取得）、房屋建筑面积测绘成果报告（2014年7月10日测绘）。办理房产登记初始材料除上述地大公司提交的材料外，地大公司还欠缺登记申请表、资质证书、经办人委托书及身份证三项材料。一审法院于2014年9月22日具函至兴业县房产管理局调查地大公司报送办理其开发的位于兴业县石南镇商业街兴业地大商住楼房产权属登记情况，该局当天作出复函，内容如下：（一）地大公司自2009年4月24日领取商品房预售许可证，到目前为止，地大公司未向房产局申请办理该商住楼的房屋所有权初始登记；（二）经房产局向地大公司调查了解，地大公司已于2014年7月16日取得了该商住楼的《房产测绘成果报告》，已基本符合办理该商住楼的房屋所有权初始登记条件。再查明，对本案房屋所在商住楼的商品房，房屋权属登记机关明确，办理房屋买受人权属证的流程为：先由开发商申请办理好商住楼的房屋所有权初始登记，之后再办理产权转移登记给各业主。在办好商住楼初始登记后，可由开发商办理房屋产权转移给业主的手续，凭业主和开发商签订的《房屋所有权转移登记申请书》就可申请办理业主的产权证。2014年8月25日，韦某、林某2向一审法院起诉，请求：1、判令地大公司立即将办理其开发的涉讼房屋权属登记的资料报产权登记机关备案并为韦某、林某2办理房屋产权证；2、判令地大公司按已付总房价款124704元的每日万分之1.5标准向韦某、林某2支付违约金22166元（从2011年2月12日起暂计到2014年5月11日共计1185天，要求计算到地大公司将办理该房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止）。一审法院认为：韦某、林某2与地大公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定的内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应严格按合同约定全面履行义务。韦某、林某2已按约定支付了全部购房款，履行了合同的义务。协助办理房屋产权登记，是地大公司的义务，而且根据合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后160日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的规定，在房屋交付使用后160日内将办理权属登记的资料报产权登记机关，是地大公司应履行的义务，但是，地大公司实际上在2013年12月25日才取得工程竣工验收备案，2014年7月10日才取得房产测绘成果报告，并且直到一审诉讼过程中仍未申请办理商住楼的房屋所有权初始登记，故其无法如期把办理房屋买受人权属证的资料备齐并报送给登记机关，而由登记机关出具材料齐全的收件单或回执。韦某、林某2已向地大公司支付了办证费及与地大公司签订了相关房屋所有权转移登记申请手续，故韦某、林某2要求办理房屋产权证而至今不能办理的责任在于地大公司，地大公司未能如期提供应由其提供的办证资料给产权登记机关以办理产权证给韦某、林某2，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，其除应继续履行报送办证资料给产权登记机关的义务外，还应向韦某、林某2支付一定的违约金。故韦某、林某2请求地大公司支付逾期不能办理产权登记手续的违约金，此请求有合同为依据，依法予以支持。违约金的数额应结合不能办理产权证给买受人所造成的影响来适当确定，酌情确定按韦某、林某2已交纳的总房价124704元的10%计付，即12470.4元。地大公司辩称其已按合同履行了约定的义务，不应承担支付违约金的违约责任的问题，依法不予采纳。对地大公司辩称本案已超过诉讼时效的问题，一审法院认为地大公司直至本案起诉时都未向房产部门交全有关房产权属初始登记材料，此状态是持续性的侵权状态，不存在超过诉讼时效问题，故地大公司辩称本案已超过诉讼时效的理由不成立，依法不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：一、地大公司于本判决生效后三十日内，将位于广西兴业县石南镇商业街兴业地大商住楼D栋9单元301号房屋办理权属登记给韦某、林某2所需要由地大公司提供的全部资料，报产权登记机关备案；二、地大公司应向韦某、林某2支付违约金12470.4元。本案受理费354元，由韦某、林某2负担177元，地大公司负担177元。上诉人地大公司不服一审判决，上诉称：一、上诉人不应承担本案的违约责任。1、本案双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的是两个事项。第一句“出卖人应当在商品房交付使用后160日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，说明上诉人应当主动在约定的期限内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并未约定要办理上诉人所有的房屋初始登记，也未约定为被上诉人代办房屋权属登记或取得产权证书。上诉人即使违约，合同也没有约定违约责任。第二句“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，说明因上诉人的责任致使被上诉人无法在规定的期限内取得所购买的房产权属证书的，上诉人才承担违约责任。这里的房地产权属证书指的是被上诉人取得本案涉案房产的权属证书，不是产权属于上诉人所有的初始登记，更不是资料备案。被上诉人主张上诉人支付违约金的理由是上诉人违反了合同第十五条第一句的约定，但该句并没有约定违约金，上诉人不应承担违约责任。2、兴业县房产管理局没有“房屋权属登记的资料报产权登记机关备案”的制度或行为或程序。除了合同备案制度外没有其他备案制度，所以上诉人一经把合同报房产局备案即履行备案义务，不存在其他备案，上诉人无法执行合同第十五条第一句话的约定，上诉人没有违约行为，也不应支付违约金给被上诉人。二、被上诉人没有证据证明未能取得产权证的责任在于上诉人。1、本案办理产权登记的义务人是被上诉人，不是上诉人。上诉人没有义务帮被上诉人代办房地产权属证书，被上诉人并没有到产权登记机关办理房地产权属证书，也没有证据证明是因上诉人的责任而没有取得产权证。即使上诉人代收税务机关的契税及办证费或者依口头约定来推定上诉人应帮被上诉人办证，但前提是被上诉人要亲自签署授权委托书给上诉人，上诉人才有资格代办产权证。到目前为止，被上诉人并没有委托上诉人帮办证，可见没有取得产权证的责任在于被上诉人。2、合同第十五条第二句对“规定的期限”约定不明，无法确定违约金的计算。综上，上诉人并没有违约，不应支付违约金给被上诉人。三、如果上诉人要承担违约责任，一审判决按总房价款的10%支付违约金过高。被上诉人已经取得了商品房的占有权、使用权、管理权、所有权，只差办理登记而已，未取得房产证对被上诉人实际没造成多大的经济损失，根据全国的案例及违约金应与被上诉人经济损失相结合的原则，应按总房价款的1%支付违约金才合理。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人韦某、林某2答辩称：上诉人违反双方之间签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人违约行为证据充分，事实清楚，一审判决是合理的、正确的。请求二审维持一审判决，驳回上诉。在二审诉讼中，上诉人地大公司在举证期限内向本院提交兴业县房权证（2015）字第XF015423号房屋所有权证复印件，欲证明涉讼房屋所有权人是地大公司，该房屋已于2015年12月24日办理了产权的初始登记。经组织质证，被上诉人韦某、林某2认为：对于上诉人提交的证据真实性由法院核实，但从证据上的登记时间来看，上诉人存在违约行为，被上诉人在2014年起诉时，上诉人仍未办理初始登记。因韦某、林某2对地大公司提供的房屋所有权证复印件主张无法确认其真实性，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，出具《关于调查广西地大房地产投资有限公司房产权属登记情况函》，向兴业县房产管理局调查、核实：1、地大公司开发的位于兴业县石南镇商业街地大商住楼是否办理了房屋所有权初始登记手续，地大公司向本院提供的房屋所有权初始登记证是否真实？2、地大公司办理了房屋所有权初始登记手续后，如业主需要办理房屋所有权证书，地大公司是否还有其他必要资料欠缺而未提供？3、现在业主是否可以自行办理房屋所有权证书？兴业县房产管理局出具《关于广西地大房地产投资有限公司房产权属登记情况函的答复》如下：1、地大公司开发的位于兴业县石南镇商业街地大商住楼A幢和D幢分别于2014年10月和2015年10月申请办理了房屋所有权初始登记手续并已完成初始登记，地大公司提供的房屋所有权初始登记证复印件是真实的；2、2016年6月，地大公司申请已销售部分的房屋所有权转移登记，我局已受理，但因开发商无法全部提供齐全完税手续，我局仅完成了完税手续齐全的十宗申请，其他部分需待开发商补齐完税手续方可完成转移登记；3、据向开发商和业主问询了解，购房时业主已委托开发商代办商品房转移登记，并预先向业主收取了相应的登记费用和房屋契税，现已向我局办理了相应登记申请，业主没有必要自行前往办理。经组织质证，上诉人地大公司对兴业县房产管理局的答复第一、二项无异议，其代理人对于业主是否委托地大公司代办转移登记不清楚，并确认已经完成房屋所有权转移登记的十宗与本案无关。被上诉人韦某、林某2对兴业县房产管理局的答复无异议。对于上述证据材料并结合本案其他证据，本院认为：上诉人提交的证据及兴业县房产管理局出具《关于广西地大房地产投资有限公司房产权属登记情况函的答复》是真实的，且与本案有关联性，依法可作为本案事实认定的依据。经本院审理查明：一审判决认定的事实除双方签订的《商品房买卖合同》备案日期为“2009年11月27日”有误，应为“2009年4月30日”外，其余事实属实，本院予以确认。另查明：上诉人地大公司已经就涉讼房屋办理了房屋所有权初始登记，登记时间是2015年12月24日。根据兴业县房产管理局《关于广西地大房地产投资有限公司房产权属登记情况函的答复》，目前如果要办理涉讼房屋的所有权转移登记，地大公司仍需要向房产管理部门提供涉讼房屋的完税手续。本院认为：韦某、林某2与地大公司签订的本案《商品房买卖合同》，是合法有效的合同。根据该合同第十五条的约定，地大公司应在房屋交付使用后160日内将办理权属登记的资料报送给产权登记机关，因此协助买受人办理房屋产权登记，是出卖人的义务。地大公司在2015年12月24日才办理本案涉讼房屋所有权初始登记，现在仍未报送相关完税手续给房屋产权登记机关，导致韦某、林某2办理房屋产权证受阻，地大公司未能如期完整地报送应由其提供的办证手续给产权登记机关以办理产权证给韦某、林某2，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，其除应继续履行报送办证资料给产权登记机关的义务外，还应向韦某、林某2支付一定的违约金。韦某、林某2请求地大公司支付逾期不能办理产权登记手续的违约金，此请求有合同为依据，本院依法予以支持。一审判决对违约金数额的确定也并无不当，本院依法予以维持。对地大公司提出的其没有违约等主张，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元（上诉人广西地大房地产投资有限公司已预交），由上诉人广西地大房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕海欢审 判 员  陈敦文代理审判员  郑燕冰二〇一六年九月十三日书 记 员  许泰榕