广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民四终字第2号
上诉人（原审原告）：肇庆XX置业发展有限公司。住所地：肇庆市高新区。
法定代表人：邓X尧，该公司董事长。
委托代理人：徐X强、吕X，均为该公司员工。
被上诉人（原审被告）：许X英，女，1978年5月29日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
上诉人肇庆XX置业发展有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人许X英商品房销售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2014）肇四法大民初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年8月2日，XX公司取得了编号为肇旺许字第2012016号《广东省肇庆高新区商品房预售许可证》，对阳光.未来城的商品房进行预售。2013年5月5日，XX公司与许X英签订《商品房买卖合同》，约定许X英向XX公司购买“阳光.未来城”第A1B1幢B1-2023房房屋一套，房屋建筑面积42.54㎡，套内建筑面积32.16㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积10.38㎡，每平方米4734.37元，按套出售价格201400元，由许X英2013年5月5日支付首期限款￥101400元，余下房款￥100000元分四期限付清，每期付款￥25000元（即应分别于2013年6月5日、2013年7月5日、2013年8月5日和2013年9月30日前付款）。根据合同第七条的约定，买受人如未按照本合同时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。若出卖人按约定解除本合同的，自买受人收到出卖人的解约通知之日起生效；买受人应协助出卖人解除本合同，注销备案等手续并承担相关费用；出卖人有权在买受人已支付房款中抵扣违约金和相关费用。同日，许X英支付首其购房款101400元给XX公司，XX公司开具《销售不动产统一发票》给许X英。2013年6月5日，许X英向XX公司交纳第二期房款25000元。之后，许X英未依合同约定按期支付购房款给XX公司。2013年11月11日，XX公司以快递的方式向许X英发出《商品房买卖合同》违约通知书（此快递件已退回XX公司）；2014年2月13日，XX公司再次以快递邮寄的方式，向许X英发出解除《商品房买卖合同》通知书（此快递件已退回XX公司）。许X英至今也未交纳第三、四、五期购房款。XX公司遂于2014年3月13日诉至本该院，请求：1、依法判令解除双方于2013年5月5日签订的《商品房买卖合同》，并注销合同预售备案登记手续。2、判令许X英向XX公司支付违约金1500元。3、诉讼费由许X英负担。
原审法院审理认为：XX公司取得了商品房预售许可证明，将阳光.未来城商品房预售给许X英，双方签订《商品房买卖合同》并已提交房管部门备案，该预售行为合法有效，受法律保护。许X英只交纳购房款126400元给XX公司，未按合同约定交付购房款的时间交纳尚应支付的购房款75000元给XX公司，即迟延支付购房款75000元给XX公司，按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，许X英未按合同约定的时间付款逾期超过60日后，XX公司有权解除合同，XX公司解除合同的，许X英按累计应付款的2%向XX公司支付违约金。若出卖人按约定解除本合同的，自买受人收到出卖人的解约通知之日起生效；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。本案中，根据XX公司提交的证据，许X英并未收到XX公司的违约、解约通知，可视为XX公司的催告没有到达许X英，XX公司请求解除购房合同的条件并未成就。且许X英已支付购房款总额三分之二的购房款给XX公司，履行了大部分的付款义务，按照合同的约定，XX公司于2014年9月30日前才将涉案房屋交付许X英，XX公司在交付涉案房屋时可要求许X英支付未交纳的购房款及迟延支付购房款的违约金，因此，对XX公司请求解除商品房买卖合同的诉求，该院不予支持。注销合同预售备案登记手续，是双方解除购房合同后的具体民事行为，许X英有协助的义务，由于合同尚未解除，对XX公司的此项诉求，该院不予支持。按照双方签订的合同的约定，XX公司解除合同的，许X英按累计应付款的2%向XX公司支付违约金。现双方并没有解除购房合同，对XX公司请求许X英支付解除合同的违约金1500元的诉求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：驳回XX公司对许X英的诉讼请求。本案受理费50元，由XX公司负担。
上诉人XX公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认为许X英并未收到XX公司的违约、解约通知，可视为XX公司的催告没有到达许X英，XX公司请求解除购房合同的条件并未成就，是错误的。XX公司按照许X英合同所列地址分别于2013年11月11日与2014年2月13日向许X英寄送《商品房买卖合同》违约通知书及解除《商品房买卖合同》通知书，已全面履行了通知义务并清晰地表达了解除合同的意思表示，即使该通知书被退回，也应认定XX公司解除合同的意思表示已到达许X英。假使许X英寄没有收到解除通知，但在本案一审时，原审法院通过委托送达的方式已向许X英寄送达诉讼文书并如期开庭，XX公司通过诉讼表达解除合同的意思表示是清晰、真实的，法院送达法律文书并进行庭审也应认定XX公司解除合同的意思表示到达许X英。许X英已逾期一年多仍未支付房款，XX公司请求解除合同的条件已经成就。应判决支持XX公司的诉讼请求。二、原审认定许X英已支付购房款总额三分之二的购房款给XX公司，已履行大部分付款义务，XX公司在交付房屋时可要求许X英支付违约金，判决驳回XX公司的诉求没有法律依据。许X英逾期支付房款，按照《商品房买卖合同》合同第七条的约定，XX公司依法取得解除权，在向许X英送达解除合同的通知后，《商品房买卖合同》已依法予以解除。三、原审认为XX公司交楼日可向许X英追究违约金的判决不符合法律。XX公司的权益受到损害，是否追偿、何时追偿应由XX公司自行决定，而不能由法院强制认定为交付房屋的时候。请求：1、撤销四会市人民法院（2014）肇四法大民初字第65号民事判决；2、依法判令解除XX公司、许X英于2013年5月5日签订的《商品房买卖合同》（编号：201054749），并注销合同预售备案登记手续；3、判令许X英向XX公司支付违约金1500元；4、一、二审诉讼费用由许X英承担。
上诉人XX公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人许X英经合法传唤，没有到庭接受调查，也没有提出答辩意见。
本院二审确认原审判决认定的事实。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷，综合上诉人XX公司的上诉请求、事实和理由及查明的事实，争议的焦点是XX公司与许X英于2013年5月5日签订的《商品房买卖合同》应否因许X英违约逾期付款而解除问题。
XX公司与许X英于2013年5月5日签订的《商品房买卖合同》是有效合同，合同履行中，许X英在支付大部分购房款后拖欠部分购房款给XX公司，已经构成违约，XX公司有权依照约定解除双方之间的《商品房买卖合同》，但是应当履行法律规定的程序和手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，XX公司在许X英迟延支付购房款的情况下，应当向许X英催告要求继续履行合同，经催告后在三个月的合理期限内许X英仍未履行的，XX公司要求解除合同的请求才能得到支持。从查明的事实看，XX公司虽然于2013年11月11日以快递的方式向许X英发出《商品房买卖合同》违约通知书，但是该通知书已退回XX公司，尚未送达给许X英，故其于2014年2月13日向许X英发出的解除《商品房买卖合同》通知书尚未生效，XX公司主张《商品房买卖合同》已依法予以解除，理据不足。诉讼中，虽然经原审法院送达，许X英经签收已经知晓XX公司要求解除合同的意思表示，但是，一方面，这是人民法院诉讼文书送达行为，不是合同当事人之间的送达行为，不能代替XX公司向许X英催告要求继续履行合同，另一方面，原审法院送达的是诉讼法律文书和XX公司要求解除合同的起诉文件，不是XX公司要求许X英继续履行合同的催告，因此，XX公司尚未履行法律规定的催告义务，故其主张诉讼送达视为催告，《商品房买卖合同》已依法予以解除，理据不足。由于XX公司尚未履行法律规定的催告义务，原审根据上述法律规定，判决驳回XX公司要求解除双方之间的《商品房买卖合同》的请求，并无不当，本院予以维持。由于双方之间的《商品房买卖合同》尚未解除，XX公司依据合同约定的解除条款要求许X英支付违约金并注销合同预售备案登记手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人XX公司的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人肇庆XX置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀丽
审 判 员 孔日新
代理审判员 黄国涛
二〇一五年一月十三日
书 记 员 吴兰芳
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