广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2932号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司。住所地广东省中山市。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：叶雪芬，女，1978年1月31日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：廖旭东，广东粤法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹鹏，广东粤法律师事务所实习律师。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人叶雪芬商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第1225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
通大公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。判断双方当事人约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方约定的违约金的计算方法是否与银行同期同类贷款利率相符作为判断违约金是否过高的标准，属于适用法律错误。二、因通大公司已将涉案商品房交付买受人，故通大公司逾期办证不影响买受人对商品房的占有、使用或处分。一审法院亦已认定买受人已实现商品房的基本价值。因此，即使通大公司存在违约行为，该违约行为亦未给买受人造成损失。三、若因通大公司逾期办证，需向涉案小区业主支付巨额违约金，则通大公司将无力履行相应的赔偿义务，业主权利亦将失去保障。四、通大公司逾期办证应支付的违约金应按购房人已付首期款为计算基数进行计算。五、一审法院认定通大公司逾期递件的起算时间有误。根据双方签订的合同第十四条的约定，通大公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审法院认定双方约定的“商品房交付使用”之日为合同约定的交房之日，歪曲了双方合同约定的内容。通大公司认为应自买受人实际办理收楼手续之日作为上述“商品房交付使用”之日。
叶雪芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
叶雪芬向一审法院起诉请求：一、通大公司向叶雪芬交付中山市旭日御华庭17幢1005房的不动产权证书[粤（2016）0024033]；二、通大公司向叶雪芬支付逾期交付房产证的违约金（从2011年7月1日起以购房款423552元按每日万分之二计至通大公司将不动产权证交付给叶雪芬之日止）。
一审法院认定事实：2010年8月28日，叶雪芬与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：叶雪芬购买通大公司开发的位于中山市旭日御华庭17幢1005房，房价款为423552元，《中山市商品房买卖合同》第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”，第十四条关于产权登记第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定:“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款”。2012年1月29日，叶雪芬办理涉案商品房收楼手续。2016年2月3日，通大公司将涉案商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2016年2月23日，涉案商品房办理不动产证书，证号：粤（2016）0024033，地址为：中山市民安南路13号17幢1005房。通大公司已领取涉案商品房不动产证书，尚未交付给叶雪芬。
一审法院认为，关于叶雪芬诉请通大公司交付不动产证书的问题。叶雪芬系涉案商品房的所有权人，其依法可取得涉案商品房的权属证书，涉案商品房已办理不动产证书，并由通大公司领取，通大公司应向叶雪芬交付涉案商品房的不动产证书。
根据商品房买卖合同第八条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同约定涉案商品房的交付时间为2010年6月30日，通大公司应于交付后720个工作日内即2014年5月20日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而通大公司实际于2016年2月3日才持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的证据，显然属于通大公司违约，应承担相应的违约责任。逾期办证违约金应从2014年5月21日起计算。依据上述约定，通大公司持相关资料到权属登记机关递件即完成其合同义务，而权属登记机关从收到资料至核发权属证书的时间并不包含在双方合同约定的期限内，逾期办证违约金应计算至通大公司持相关资料到权属登记机关备案之日，通大公司辩称施工单位原因导致无法办证，因是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对叶雪芬应当承担的合同义务，通大公司辩解理由不成立。违约金起算时间为2014年5月21日，截止日期为2016年2月3日，合计624天。
关于违约金的计算基数问题。通大公司主张按首付款作为基数计算违约金，其依据为合同补充协议第三条的约定，一审法院认为，合同补充协议第三条约定的情形是通大公司逾期交房、叶雪芬选择解除合同的情况下的违约责任，而非通大公司逾期办证情况下的违约责任，通大公司主张已首付款作为基数计算逾期办证的违约金，一审法院不予采信，应以全部购房款423552元作为基数计算违约金，违约金为52859.29元（423552元×2/10000×624天）。关于通大公司主张违约金过高的问题，一审法院认为，上述违约金52859.29元依据双方约定计算，约占全部购房款423552元的12%，综合本案案情，结合通大公司的违约情形，该违约金52859.29元较为适当，并非明显过高，一审法院予以认定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、通大公司于一审判决生效之日起三日内向叶雪芬交付位于中山市民安南路13号17幢1005房的房地产不动产证书[证号：粤（2016）0024033]；二、通大公司于一审判决生效之日起三日内向叶雪芬支付逾期递件办证违约金52859.29元；三、驳回叶雪芬其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1578元，减半收取789元，由叶雪芬负担228元，由通大公司负担561元（应于一审判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。
二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：叶雪芬与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，通大公司与叶雪芬均对通大公司逾期递件办证的违约事实没有异议，叶雪芬亦未对一审判决确定通大公司应向其支付的逾期办证违约金提起上诉，故本案二审争议焦点有三：一是双方约定的逾期办证违约金究竟应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；二是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误；三是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高。
关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，补充协议中的上述约定仅适用于买受人主张解除合同的情形，而本案中买受人仅主张逾期办证违约金，并未主张解除合同。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常的理解，已付房价款应指买受人已实际支付的购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭案方式已实际支付的购房款。买受人直接向通大公司支付的首期款视作买受人已支付的价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付之购房款，最终由买受人向银行承担清偿责任，并无碍于通大公司对该部分购房款之领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作的约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得的退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款之权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，于买受人的权利影响甚巨。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定的格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得之赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作的限缩解释，向买受人作了提示及说明。故补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定于买受人不生法律效力。一审法院认定双方约定的逾期办证违约金以买受人已支付的全部购房款为计算基数，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误的问题。关于通大公司逾期办证应支付逾期办证违约金的起算时间，买受人认为应从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，通大公司则认为其递件义务应从实际交楼之日加上720个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2011年6月30日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后交楼日期（2011年6月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日）起算。通大公司主张其递件办证义务应以买受人实际收楼之日加上双方约定的720个工作日起算，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。通大公司认为其已将涉案商品房交付买受人，买受人已实现商品房的基本价值，故其逾期办证行为未给买受人造成损失。但买受人购买商品房，其意欲获得的系对于该商品房完整的物权，即既应包括对该房屋之居住使用权，亦应包括对该房屋的转让处分权等其他权利。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证，于房屋转让价值有巨大的影响，更遑论房屋产权登记与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。故通大公司关于涉案房屋未办理产权证的事实无损于买受人的合法权益的辩解，有悖于生活常识，明显不能成立，本院对此亦不予支持。同时，通大公司虽主张双方约定的逾期办证违约金计算标准过高，但该违约金计算标准系双方在《中山市商品房买卖合同》中的明确约定。通大公司作为专业的房地产开发商及上述格式合同的提供者，其应对因其违约行为可能担之违约责任作出充分的考量及评估。同时，通大公司亦未能提供充分的证据证明买受人依双方约定的计算标准所得的违约金明显高于买受人的损失。故本院对通大公司的该项上诉请求亦不予支持。
综上，通大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1121元（中山市通大房地产有限公司已预交1578元），由中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 易嘉璇