广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潮湘法民一初字第369号
原告：张绍彬，男，汉族，住潮州市湘桥区。
委托代理人：沈飞章，潮州市湘桥区阳光法律服务所法律工作者。
被告：周杰，男，汉族，住潮州市湘桥区。
第三人：范丽娟，女，汉族，住潮州市湘桥区。
第三人：周烈根，男，汉族，住潮州市湘桥区。
上列被告及第三人的共同委托代理人：苏树礼，广东潮之州律师事务所律师。
上列被告及第三人的共同委托代理人：吴滢滢，广东潮之州律师事务所实习律师。
原告张绍彬诉被告周杰、第三人范丽娟、周烈根房屋租赁纠纷一案，本院2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月20日和11月11日公开开庭进行审理，原告张绍彬的委托代理人沈飞章、被告周杰及其与第三人范丽娟、周烈根的共同委托代理人苏树礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张绍彬诉称：原、被告原系朋友关系，基于交往关系甚深，原告不但将大量的现金出借给被告之外，另外，被告为满足资金的周转，将其已故父亲周潮钦名下位于潮州市中山路某房产租赁给原告，双方约定租赁期限自2015年1月1日起至2035年1月1日止，租金共人民币12万元已现金付款。被告也将已故之父亲名下的房地产权证复印件交给原告存执（详见证据4）。在此期间，原告多次要求被告交付上述出租的房屋，被告称该石灰砂结构单层房屋在其父亲去逝后，被告通过修缮还未报请城建办登记。另外，该地也正在办理有关国土变更手续过程，侯待登记后交付使用，也将前潮州市国土资源局测绘队分别出具的周杰宗地图和红线图复印件提供给原告（详见证据5、6），目的让原告相信的理由。可是日复一日，被告以及其家人的行径不如以前，不时谈及将上述房屋一次性转让给原告的条件，由于上述房屋的土地目前未能补办出让用地之因，故一直拖到现在未曾将所出租的房屋交付给原告使用。综上，原告认为，被告应当按照双方所签订的租赁合同履行合同的目的，至于其它相关手续应当由被告以及第三人去自行办理。上述楼房所有权人系被告周杰之父亲周潮钦已故多年，后楼房虽然是被告周杰修缮，但涉及到被告母亲范立娟的合法权益，故将本诉中列入第三人。故此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提出诉讼。请求：1.判决被告立即将位于潮州市湘桥区中山路某房产房屋按照房产租赁合同的约定交付还原告租赁使用；2.判决租赁使用的时间自判决确定交付房屋之日起至原、被告约定租赁期限20年止。
原告张绍彬为其陈述提供了如下证据：
1.身份证。证明原告的诉讼主体资格。
2.被告身份证。证明被告的诉讼主体资格。
3.房屋租赁合同书。证明原、被告签订了一式二份的租赁合同，同时原告付还了12万元租金的事实。
4.房地产权证。证明被告所提供的房产权证中的房产是其父亲周潮钦所有的事实，由于周潮钦去世，故由原告作为其子处分该套房产。
5.周杰宗地图。证明租赁房产的用地情况。
6.周烈根补办出让用地红线图。证明租赁房产的用地情况。
7.第三人范丽娟身份证。证明被告提供其母亲身份证复印件给原告，同时产生了租赁合同的关系，说明了第三人范丽娟在同意的条件下提供身份证复印件给被告周杰处分，印证了证据4所要证明的事实，并说明了证据4周潮钦的房产在处分权上，范丽娟作为妻子已知道的结果。
被告周杰辩称：1.原告起诉的租赁标的物，即位于潮州市湘桥区中山路某房产之2的土地使用权人为周烈根（周杰之祖父），房屋所有人为周潮钦（周杰之父），被告周杰对租赁房屋没有处分权。周杰之母，即第三人范丽娟，及周杰之祖父周烈根不知道周杰与原告有租赁房屋一事。该处房产是一家人唯一居住的房屋，范丽娟及周烈根不同意周杰将房产租给原告。2.合同的签订是周杰应原告的要求签订，并没有将房产实际交付原告使用，周杰也没有收到租金。签订合同的原因是因为2014年4月8日，周杰向原告借款20多万元，这一借贷纠纷也在湘桥区法院民一庭开庭审理，周杰没有收到张绍彬的租金。无收到租金可以从以下体现：（1）合同约定租金一次性付还不符合常理。（2）合同第15条“注：租金已一次性支付”不是周杰书写的，这是事后添加的，不知是谁书写的。因整份合同中的内容除张绍彬签名及“注：租金已一次性支付”这一内容外，其余均是周杰书写的。且整份合同是周杰书写的话都有周杰按手印。3.合同签订日是2015年4月8日，但原告提供的合同签订日是2015年1月1日。合同注明“一式二份”，实际是只有签订一份，周杰并没有拿到该份租赁合同。
第三人范丽娟述称：1.周杰无权处分租赁财产。2.周杰在与原告签订租赁合同时本第三人不知情。3.出租房产是本第三人唯一的房产，也是现在的居住地，本第三人不同意将房产出租给原告。
第三人周烈根述称：周杰出租给原告的房产的土地使用权者是本第三人，本第三人不知道房产出租的事，出租房产是本第三人一家唯一的房产，本第三人不可能同意将房产出租给原告。
被告周杰、第三人范丽娟、周烈根为其答辩提供了如下证据：
1.范丽娟身份证，证明范丽娟的主体资格和身份信息。
2.土地使用权证、房屋所有权证，证明原告主张的位于潮州市湘桥区中山路某房产之2的土地使用权人为周烈根，房屋所有人为周潮钦，被告周杰无权将该房屋出租给原告。
3.民事起诉状，证明被告周杰与原告签订房产租赁合同之前向原告借款的事实。
经过开庭质证，原告张绍彬对被告周杰、第三人范丽娟、周烈根提供的证据的质证意见：
1.证据1刚好印证了原告的证据7所要证明的事实。
2.证据2与原告所提供的证据4-6所要证明的事实。
3.证据3与本案无关，这是另一法律关系。
被告周杰、第三人范丽娟、周烈根对原告张绍彬提供的证据的质证意见：
1.对证据1、2无异议。
2.证据3房屋租赁合同书有异议，该份合同是应原告要求所订立的，是基于原有的借贷关系后才订立的。
3.对证据4的真实性无异议，但该证据只能证明周杰没有处分权。
4.对证据5、6有异议，周烈根所拥有的土地应到国土部门改为出让用地，取得出让用地使用证后才可以转让。为方便房产及今后的转让问题，周烈根就到国土部门办理相关手续。有这一周杰宗地图，是因为其祖父将来有可能将土地转让给周杰，所以才有这一宗地图。但证据5、6并不影响该土地现在的所有人是周烈根。
5.对证据7真实性无异议，但不能证明原告所要证明的事实。
经审理查明：周杰与张绍彬于2015年1月1日签订一份《房屋租赁合同书》，约定周杰将坐落于潮州市中山路某房产房屋（二房二厅）出租给张绍彬，租赁期限为20年，自2015年1月1日起至2035年1月1日止，月租金人民币500元，租赁金额20年共租金人民币120000元，现金支付，周杰应于2015年1月1日将房屋交付给张绍彬使用；合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，周杰未将房屋交付给张绍彬使用，张绍彬遂向本院起诉。
另查明：坐落于潮州市中山路某房产房屋的土地使用权登记使用权人为周烈根；地上建筑物即房产登记的所有权人为周潮钦。周烈根系周潮钦的父亲，周潮钦与范丽娟系夫妻关系，周杰系周潮钦、范丽娟的儿子。周潮钦于2005年3月28日死亡。
本院认为：周杰与张绍彬于2015年1月1日签订《房屋租赁合同书》事实存在。本案争议的焦点是《房屋租赁合同书》是否有效问题。坐落于潮州市中山路某房产房屋产权登记所有权人是周潮钦，周潮钦与范丽娟系夫妻关系，该房产应为周潮钦与范丽娟夫妻的共同财产，周潮钦于2005年3月28日死亡，其对上述房产的应得份额便产生继承的开始，范丽娟、周杰、周烈根均系周潮钦的第一顺序继承人，均有权利继承周潮钦的遗产，因此，坐落于潮州市中山路某房产房屋应认定为范丽娟、周杰、周烈根的共有财产。周杰与张绍彬签订《房屋租赁合同书》，未经范丽娟、周烈根同意，事后也未得到范丽娟、周烈根的追认，范丽娟、周烈根在诉讼过程中也明确表示不同意周杰将房屋租赁给张绍彬，周杰的行为属未经其他共有人同意而擅自处分共有财产，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，以及房屋至今尚未交付给张绍彬使用的实际，周杰与张绍彬所签订《房屋租赁合同书》应确认无效，因此，张绍彬的诉讼请求理由不成立，应予驳回。
综上所述，依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条的规定，判决如下：
驳回原告张绍彬的诉讼请求。
本案受理费人民币2700元，由原告张绍彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 李少杰
人民陪审员 郑绍定
人民陪审员 余哲平
二〇一五年十二月三日
书 记 员 宋佳瑜