山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4532号
上诉人（原审原告）：烟台棱方圆家居有限公司。住所地：烟台市芝罘区三站市场兴业路**号。
法定代表人：陈军，董事长。
委托诉讼代理人：董学全，山东鑫希望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘莉娜，山东鑫希望律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东三站股份有限公司。住所地：烟台市芝罘区前进路*号。
法定代表人：山林昌，董事长。
委托诉讼代理人：郭燕燕，山东同济律师事务所律师。
上诉人烟台棱方圆家居有限公司因与被上诉人山东三站股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2015）芝只民初字第709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人烟台棱方圆家居有限公司的委托诉讼代理人董学全、刘莉娜及被上诉人山东三站股份有限公司的委托诉讼代理人郭燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人烟台棱方圆家居有限公司上诉请求：请求撤销烟台市芝罘区人民法院（2015）芝只民初字第709号判决，依法改判或发回重审。诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在合同存续期间，强行收回租赁房屋以达到解除合同的目的违法法律规定，构成违约。一审认为“因双方对解除合同后交回房屋的时间未予约定，被告解除合同后的第三日将租赁房屋关闭并予以收回并无不当”属适用法律错误。根据《合同法》及最高人民法院关于适用《合同法》的解释规定，上诉人在接到被上诉人解除合同的通知后，有三个月的法定异议期，在这三个月中，上诉人有权向仲裁机构或人民法院提出确认解除合同的效力请求。在人民法院或仲裁机构对解除合同的效力进行确认前，通知行为并不发生解除合同的效力。因此，在合同存续期间，即便被上诉人认为上诉人违约，解除合同的条件已成就，被上诉人想要解除合同收回租赁房屋也应向人民法院提起诉讼解决。若被上诉人采取单方解除合同的措施，也应当在人民法院或仲裁机构确认解除合同效力后，才能行使解除合同收回房屋的自济行为。本案中，被上诉人在2015年10月13日将解除合同的意思通知了上诉人，仅三天后便采取暴力手段强行将房屋收回，违反法律规定，构成违约，由此给上诉人造成的经济损失，被上诉人应当赔偿。二、一审法院针对本案押金的返还及装饰装修物的补偿的相关判决，显示公平。双方合同只是约定了上诉人无违约事项时，甲方将押金返还，但未明确约定上诉人违约时，被上诉人不返还押金。本案中，上诉人使用涉案房屋不存在欠付租金、毁坏租赁房屋的情况，故被上诉人应当将押金返还上诉人。对于上诉人装修租赁房屋所使用的装饰装修物（设备）以及装修费用，被上诉人应当予以补偿。对于一审法院现场勘查确认的与租赁房屋未形成符合的装饰装修物，上诉人认为不应当予以拆除，应由上诉人予以补偿，手扶电梯、空调、监控系统一旦拆除，将大为降低其使用价值。对于装修的费用，被上诉人应当补偿。本案中，在租赁合同仍然有效的情况下，被上诉人强行收回房屋，解除合同的行为，并非上诉人所能预料到的终止租赁合同的情形，无论上诉人违约与否，装饰物是否形成附和，根据公平原则，被上诉人都应当对租赁房屋的装饰物予以补偿。
被上诉人山东三站股份有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
上诉人烟台棱方圆家居有限公司向一审法院起诉请求：请求判令山东三站股份有限公司赔偿因违约、解除租赁合同、强行收回房屋给烟台棱方圆家居有限公司造成的经济损失共计2000000元（即剩余租赁期限内装饰装修残余损失和剩余租赁期限因出租房屋可得利益损失）；判令山东三站股份有限公司支付违约金354900元；判令山东三站股份有限公司返还押金338000元。
一审法院认定事实：坐落于烟台市芝罘区兴业路41、43、45、47号房屋系山东三站股份有限公司所有的房屋。2009年11月24日，烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司就上述房屋签订了“经营场所租赁合同”，在合同履行期间，本案山东三站股份有限公司以本案烟台棱方圆家居有限公司未按合同约定预交房屋租赁费为由向本院提起诉讼，请求判令本案烟台棱方圆家居有限公司从上述房屋中腾出，并支付房屋占用费780000元，案号为：（2012）芝民社一初字第64号。该案经本院调解，烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司于2012年6月29日达成了调解协议，即终止上述“经营场所租赁合同”的履行，烟台棱方圆家居有限公司向山东三站股份有限公司支付房屋占用费1270000元，山东三站股份有限公司放弃要求烟台棱方圆家居有限公司腾迁房屋的诉讼请求。
2012年7月1日，烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司就上述房屋再次签订了租赁合同，该合同包括两个附件。合同载明由烟台棱方圆家居有限公司承租山东三站股份有限公司所有上述房屋，租赁期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止；合同期限内的租金总额为10140000元，年租金分6次交纳，合同签订之日交纳租金563333元（注：两个月的租金），其余租金分别在2012年9月1日交纳563333元、2012年11月1日交纳563333元、……2015年5月1日交纳563333元；合同签订时烟台棱方圆家居有限公司须交纳房屋押金338000元，双方解除合同时，烟台棱方圆家居有限公司如无违约事项，持山东三站股份有限公司开具的收款单据办理退还手续（无息）；双方发生纠纷，应协商或调解解决，协商或调解不成的，可到租赁物所在地人民法院起诉。合同附件一共包括六部分内容，分别为山东三站股份有限公司的权利及义务、烟台棱方圆家居有限公司的权利及义务、合同解除、其他约定、违约责任、责任免除；其中第二部分烟台棱方圆家居有限公司的权利及义务中第2条为烟台棱方圆家居有限公司应按时缴纳租金及其他应缴费用，第3条为烟台棱方圆家居有限公司对租赁场所装修改造或增加附属设施时要向山东三站股份有限公司提出书面申请，经山东三站股份有限公司批准后方可进行，合同解除时，原有设备设施应保持完好，固定的装饰、装修应保持原状无偿交给山东三站股份有限公司，第4条为本合同期满，烟台棱方圆家居有限公司如无违约行为，同等条件下有优先续租权；第三部分合同解除中采取列举的方式载明烟台棱方圆家居有限公司存有11种情况之一时，山东三站股份有限公司有权终止合同，由此造成的损失，均由烟台棱方圆家居有限公司负责，其中第1种情况为拖欠租金或其他费用超过规定期限的；第五部分违约责任中第1条为烟台棱方圆家居有限公司未按时交纳租金等各项费用的，逾期每日加收千分之五的滞纳金，超过10天的，山东三站股份有限公司有权对其停水、停电、封门停业，解除租赁合同，第2条为在租赁期限内若一方要求提前解除合同，应提前30天以上向对方提出书面申请，在缴纳年租金总额的10％的违约金后，办理合同终止手续，第3条为合同解除后，烟台棱方圆家居有限公司未按时交回租赁物的，山东三站股份有限公司将遵照有关法律强制收回，烟台棱方圆家居有限公司承担由此造成的一切损失、费用和后果。合同附件二对市场消防安全管理、市场经营管理、计划生育管理进行了约定。上述租赁合同签订后，烟台棱方圆家居有限公司向山东三站股份有限公司预付了2个月的房屋租金563333元，并支付了押金338000元。后烟台棱方圆家居有限公司按照租赁合同的约定向山东三站股份有限公司预付房屋租金，即每次预付两个月的房屋租金。
2013年2月至9月间，经山东三站股份有限公司许可，烟台棱方圆家居有限公司出资对租赁房屋进行了整体装修。在上述装修期间的2013年4月30日，烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司签订了补充协议。协议约定原租赁合同租赁期限延长三年至2018年6月30日止，自2015年7月1日起租金每年递增5％；双方终止租赁合同时，三号楼内所有装修（包括本次装修）及不动产均归山东三站股份有限公司所有。补充协议签订后，烟台棱方圆家居有限公司仍按照之前签订的租赁合同的约定预付房屋租金，即每次预付2个月的房屋租金，直至2014年2月。自2014年3月至2015年9月，烟台棱方圆家居有限公司由原来每次预付2个月房屋租金变更为每次预付1个月的房屋租金，即在每月月初或者上月月底预付当月的房屋租金。
2015年9月，烟台棱方圆家居有限公司找到山东三站股份有限公司协商解除租赁合同，并提出将烟台棱方圆家居有限公司从各业户处预收的租金抵顶租赁房屋的装修款，山东三站股份有限公司对烟台棱方圆家居有限公司收取的各业户租金等情况进行核实后，山东三站股份有限公司明确告知烟台棱方圆家居有限公司不同意以预收租金抵顶装修款。因烟台棱方圆家居有限公司未预付2015年10月的房屋租金，且经山东三站股份有限公司催要后烟台棱方圆家居有限公司仍未预付，山东三站股份有限公司于2015年10月16日下午收回租赁房屋，现租赁房屋由山东三站股份有限公司占有、控制。
（一）关于违约情况
烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司均主张对方违约。烟台棱方圆家居有限公司述称：租赁合同对租金的交纳期限采取了罗列的方式予以约定，但补充协议未约定房屋租金的交纳期限，双方对此应进行协商，在协商之前烟台棱方圆家居有限公司可随时交纳房屋租金，即可提前预交，也可推后交纳，可按月交纳，也可按年度交纳，且山东三站股份有限公司是同意烟台棱方圆家居有限公司自2014年3月起预付1个月的房屋租金，故烟台棱方圆家居有限公司并未违约；2015年9月底，烟台棱方圆家居有限公司向山东三站股份有限公司提出要交纳10月份的房屋租金，山东三站股份有限公司称双方正在商谈解除合同，让烟台棱方圆家居有限公司暂时不要预付房屋租金，故烟台棱方圆家居有限公司未予预付，在此情况下山东三站股份有限公司强行收回租赁房屋，是山东三站股份有限公司违约在先，退一步讲即使烟台棱方圆家居有限公司违约未预付房屋租金，根据租赁合同的约定，应由双方协商或调解解决，协商或调解不成的，可到法院起诉，故山东三站股份有限公司应通过诉讼的方式解除租赁合同，而不应自行收回租赁房屋、解除合同。烟台棱方圆家居有限公司对其关于山东三站股份有限公司告知烟台棱方圆家居有限公司暂时不要交纳10月份房屋租金的陈述不能提供相关证据。山东三站股份有限公司述称：烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司签订的租赁合同明确约定租金交纳方式为先付租金后使用房屋，每次预付2个月的房屋租金，补充协议只是对主合同即租赁合同的租赁期限的延长及租金的变化等进行了补充约定，对租金的交纳方式及时间未作出改变约定，烟台棱方圆家居有限公司仍应按照主合同的约定预付房屋租金；2014年3月，因经营不善，烟台棱方圆家居有限公司法定代表人陈军到山东三站股份有限公司处称资金周转不灵，提出先预付1个月的房屋租金，山东三站股份有限公司考虑后暂时收取了烟台棱方圆家居有限公司预付的1个月的租金，但明确告知烟台棱方圆家居有限公司今后要继续按照租赁合同的约定交纳租金，2014年4月初，山东三站股份有限公司又预付了1个月的租金，自此每到租赁合同约定的预付2个月房屋租金的时间，烟台棱方圆家居有限公司法定代表人就到山东三站股份有限公司处称资金周转不灵，山东三站股份有限公司每次均暂时收取烟台棱方圆家居有限公司预付的1个月的房租，但均告知烟台棱方圆家居有限公司要继续按照租赁合同的约定交纳租金，不同意变更合同，故烟台棱方圆家居有限公司自2014年3月起即已违约，山东三站股份有限公司虽获得烟台棱方圆家居有限公司支付的房屋租金，但并不代表山东三站股份有限公司放弃向烟台棱方圆家居有限公司主张违约责任的权利，且山东三站股份有限公司要求烟台棱方圆家居有限公司必须是在每月月初即每月1日前预交房屋租金；山东三站股份有限公司从未告知烟台棱方圆家居有限公司暂时不要预付2015年10月份房屋租金，2015年10月1日，烟台棱方圆家居有限公司未向山东三站股份有限公司预付房屋租金，山东三站股份有限公司多次向烟台棱方圆家居有限公司催要，烟台棱方圆家居有限公司不予理会，2015年10月10日，山东三站股份有限公司总经理徐万辉等人约谈了烟台棱方圆家居有限公司法定代表人陈军，山东三站股份有限公司在谈话中明确要求烟台棱方圆家居有限公司立即支付房屋租金，租赁合同可仍继续履行，但烟台棱方圆家居有限公司仍未支付房屋租金，山东三站股份有限公司于谈话当日及10月13日两次向烟台棱方圆家居有限公司邮寄通知书，告知烟台棱方圆家居有限公司不预付房屋租金山东三站股份有限公司就要收回租赁房屋，故应是烟台棱方圆家居有限公司违约。
烟台棱方圆家居有限公司为证实山东三站股份有限公司违约的主张，提交费用缴纳通知单复印件3张。该通知单载明的时间分别为2015年4月28日、2015年6月26日、2015年9月2日，内容为要求烟台棱方圆家居有限公司须在2015年5月1日、7月1日、9月1日前交纳2个月的费用分别为563333元、591500元、591500元，并均注明逾期每日加收应缴纳金额0.5％的滞纳金，逾期达10天，按规定收回营业房；上述通知单均写有“同意按月交纳（收）徐万辉”。烟台棱方圆家居有限公司述称：上述通知单是山东三站股份有限公司向烟台棱方圆家居有限公司发放的，通知单上载明的“同意按月交纳（收）徐万辉”是山东三站股份有限公司总经理徐万辉所写，该证据能够证明烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司双方在租赁合同外对房屋租金交纳期限进行了重新约定，故烟台棱方圆家居有限公司未构成违约。山东三站股份有限公司对上述通知单的真实性不予认可，并质证称，即使上述通知单是真实的，通知单载明的交款时间亦是按照租赁合同的约定（即预付两个月的租金）通知烟台棱方圆家居有限公司交款，并不能证实双方对租金的交纳期限进行了重新约定。
山东三站股份有限公司为证实烟台棱方圆家居有限公司违约的主张，提交如下证据：
1、“棱方圆交款情况”表格1张及烟台棱方圆家居有限公司向山东三站股份有限公司打款的银行电子回单凭证复印件25张。山东三站股份有限公司述称，该是山东三站股份有限公司根据烟台棱方圆家居有限公司交纳房屋租金的情况自行制作的自2014年3月至2015年9月烟台棱方圆家居有限公司每月支付房屋租金的表格及相应的银行打款凭证，上述证据能够证实烟台棱方圆家居有限公司自2014年3月起违反合同约定每次只预交一个月的房屋租金。
烟台棱方圆家居有限公司对上述证据均无异议，并认可烟台棱方圆家居有限公司自2014年3月起每月在上月月底或当月月初预付当月房屋租金，但质证称上述证据不能证明烟台棱方圆家居有限公司的行为构成违约，烟台棱方圆家居有限公司是依据与山东三站股份有限公司的口头协议预付房屋租金。
2、证人王某的证言。证人王某出庭作证称，其与烟台棱方圆家居有限公司董事长叶乐明（注：烟台棱方圆家居有限公司董事长为陈军，陈军与叶乐明系夫妻关系）及山东三站股份有限公司负责人刘萍均是朋友关系，2015年9月23日或24日，案外人牟启勇打电话对其讲叶乐明不想经营棱方圆，但收取了业户的房租，叶乐明想用房租抵顶棱方圆的装修款，为此叶乐明让牟启勇找刘萍商谈，牟启勇在电话中让其陪着一块到刘萍处；当日，其与牟启勇到刘萍办公室进行了协商，刘萍拒绝了叶乐明的上述要求，并称叶乐明收取了业户的房租，棱方圆的装修不值钱，合同约定如果不干了装修归三站所有。
烟台棱方圆家居有限公司质证称，据了解证人曾承包山东三站股份有限公司的建筑工程，证人与山东三站股份有限公司存有利害关系，且烟台棱方圆家居有限公司并没有直接找证人与刘萍协商，证人陈述的内容是听他人讲的，故证人证言不可信。烟台棱方圆家居有限公司对其关于证人与山东三站股份有限公司有利害关系的陈述不能举证。
3、山东三站股份有限公司总经理徐万辉等人与烟台棱方圆家居有限公司法定代表人陈军等人的谈话录音1份。谈话时间为2015年10月10日。谈话中，山东三站股份有限公司方人员对陈军讲在1号前就应该交租金，今天找陈军是为了催促交纳租金；陈军称之前与山东三站股份有限公司刘董（指刘萍）协商（指协商解除合同、以烟台棱方圆家居有限公司预收各业户租金抵顶装修费）得挺好的，因刘董不让其继续收取各业户的租金，故其没有钱支付租金；徐万辉称双方之前协商过上述事宜，但最终结果是山东三站股份有限公司不同意烟台棱方圆家居有限公司以预收业户租金抵顶装修费的意见，双方不能达成一致意见，在此情况下就要按照合同的约定履行；陈军称其认为双方还是可以协商一致；徐万辉明确告知陈军，按照合同约定，10月10日是合同约定的最后期限，烟台棱方圆家居有限公司还有3个小时支付租金，如果烟台棱方圆家居有限公司未在今天（10月10日）支付租金，山东三站股份有限公司将于11日对租赁房屋停水、断电、关门，并告知陈军这样对业户来讲容易引起过激矛盾，影响较大；陈军认可十来天没交房屋租金，并解释原因是双方在协商解除合同等事宜，但陈军未明确答复山东三站股份有限公司其是否同意预交10月份的房屋租金。
烟台棱方圆家居有限公司对上述录音的真实性无异议，但质证称，上述录音是在陈军不知情的情况下由山东三站股份有限公司私自录制，录音内容能够证实2015年9月烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司就一直在协商解除租赁合同事宜，并初步达成意向，并能够证实山东三站股份有限公司负责人刘萍曾要求烟台棱方圆家居有限公司停止收取业户的租金，并暂时不要支付10月份房屋租金的事实。
4、公证书2份。公证书载明2015年10月10日、2015年10月13日，山东三站股份有限公司分别向烟台棱方圆家居有限公司邮寄通知各1份，并委托山东省烟台市鲁东公证处对上述邮寄行为及通知内容进行保全证据公证，其中2015年10月13日的通知内容为“烟台棱方圆家居有限公司陈军：由于截至2015年10月12日你未交本期租金，根据双方2012年7月1日签订的009180号《租赁合同》和2013年4月30日签订的《补充协议》，依据《租赁合同》中附件一第（三）条第（1）款和第（五）条第1款之规定，我公司自今日起正式收回三号楼房产，解除009180号《租赁合同》和2013年4月30日签订的《补充协议》。由此产生的一切后果由你自负。特此通知。山东三站股份有限公司2015年10月13日”。经查，上述邮件烟台棱方圆家居有限公司均未签收。
烟台棱方圆家居有限公司对上述公证书的真实性均无异议，并质证称，上述公证的两份通知烟台棱方圆家居有限公司均未收到，但山东三站股份有限公司将上述2015年10月13日的通知张贴在租赁房屋的大门口，烟台棱方圆家居有限公司于当日即已知晓，根据租赁合同约定，双方发生纠纷应当协商解决，协商不成可到法院起诉，故山东三站股份有限公司以通知的方式收回租赁房屋，不具有法律效力。
（二）关于租赁合同及补充协议的形成及部分条款约定
诉讼中的2016年1月26日，本院就租赁合同、补充协议的形成及部分条款的约定向烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司进行了调查。烟台棱方圆家居有限公司述称：租赁合同是山东三站股份有限公司提供的格式合同，双方对合同内容没有经过协商，山东三站股份有限公司亦不允许烟台棱方圆家居有限公司修改合同内容；补充协议是双方经协商后形成的。山东三站股份有限公司述称：租赁合同是烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司经过充分协商后由烟台棱方圆家居有限公司提供的，该租赁合同形成的背景是因烟台棱方圆家居有限公司未按照双方在2009年签订的“经营场所租赁合同”的约定支付房屋租金，山东三站股份有限公司将烟台棱方圆家居有限公司起诉至法院，请求判令山东三站股份有限公司腾还房屋，并支付拖欠的租金〔即上述（2012）芝民社一初字第64号案件〕，在合同未到期的情况下，经法院主持调解，双方在2012年6月29日达成了调解协议，终止履行上述合同，同时经过充分协商后，双方在2012年7月1日另行签订了本案的租赁合同；补充协议是双方经过协商后形成的。关于租赁合同中“合同解除时，原有设备设施应保持完好，固定的装饰、装修应保持原状无偿交给甲方”的约定。烟台棱方圆家居有限公司述称，“合同解除”指的是合同期满，该约定是指在合同期满后，烟台棱方圆家居有限公司在签订合同之前的对租赁房屋的全部装修（包括烟台棱方圆家居有限公司安装的全部设施、设备）均归山东三站股份有限公司所有；山东三站股份有限公司述称，双方当时商定“合同解除”包括合同期满、因违约解除合同等全部合同权利义务终止的情形，“原有设备设施”指的是非附合物，“固定的装饰、装修”指的是附合物，该约定的意思是指无论何种原因在合同解除后，烟台棱方圆家居有限公司对租赁房屋的全部装修（包括烟台棱方圆家居有限公司安装的全部设施、设备）均归山东三站股份有限公司所有。关于补充协议中“甲、乙双方终止租赁合同时，三号楼内所有装修（包括本次装修）及不动产均归甲方所有”的约定。烟台棱方圆家居有限公司述称，该约定是指到2018年合同期满后，烟台棱方圆家居有限公司对租赁房屋进行的全部装修（含本次装修及烟台棱方圆家居有限公司安装的全部设施、设备）归山东三站股份有限公司所有；山东三站股份有限公司述称，当时双方商定“双方终止租赁合同”包括双方约定解除合同、合同期满、一方违约而解除合同等情形下，烟台棱方圆家居有限公司对租赁房屋投资进行的全部装修以及本次进行的全部装修（包括已形成附合的和未形成附合的装修以及烟台棱方圆家居有限公司安装的全部的设施、设备）归山东三站股份有限公司所有。
（三）关于烟台棱方圆家居有限公司对租赁房屋的装饰装修
诉讼中，经本院现场勘查，烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司确认烟台棱方圆家居有限公司对租赁房屋装饰装修包括：1、租赁房屋一楼至三楼公共场所的地面铺设、吊顶，一楼至三楼自电源总表至各业户间及公共区域的电线、网线；2、二楼和三楼卫生间装修；3、租赁房屋内天井的装修；4、安装4部手扶电梯（烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司确认其中的两部手扶电梯归山东三站股份有限公司所有）；5、租赁房屋外墙整体装修；6、安装空调38台（包括12台吸顶式空调和26台柜式空调）；7、安装监控系统（包括监控探头31个）。
关于上述装饰装修是否附合在租赁房屋上，烟台棱方圆家居有限公司是否同意拆除。烟台棱方圆家居有限公司述称：上述装饰装修均附合在租赁房屋上，均不能拆除，即使拆除，拆除后无价值，其亦不同意拆除，并主张山东三站股份有限公司应按照评估鉴定意见予以赔偿。本院再次询问烟台棱方圆家居有限公司是否坚持上述意见，烟台棱方圆家居有限公司仍坚持其上述意见。山东三站股份有限公司述称：根据租赁合同及补充协议约定，上述装饰装修均应归山东三站股份有限公司所有；上述装饰装修均附合在租赁房屋上，不能拆除，山东三站股份有限公司不同意利用上述装饰装修，如果烟台棱方圆家居有限公司拆除上述装饰装修物，应当恢复原状。
诉讼中，烟台棱方圆家居有限公司提交资产价值评估申请书及可得利益价值评估申请书，申请对租赁房屋在2015年10月17日的装修工程剩余价值进行资产价值评估及对租赁房屋剩余租赁期限可得利益价值进行评估。
（四）关于烟台棱方圆家居有限公司预收各业户租金的情况。
烟台棱方圆家居有限公司述称，截至2015年10月16日，烟台棱方圆家居有限公司预收部分业户的房租为1600000元、押金300000元，预收房租的期限1个月至1年不等，上述款项全部用于向山东三站股份有限公司交纳房租、烟台棱方圆家居有限公司日常经营花费、偿还为租赁房屋装修的贷款。对此，山东三站股份有限公司不予认可，并当庭提交截止到2015年9月18日结余未到期房租清单复印件1份。该清单显示了各业户的名字、房间号、年租金、租赁期限、结余未到期房租等，其中一楼预收的房租金额合计为2007985元，二楼预收的房屋金额合计为148804元，三楼预收的房屋金额合计为125343元，以上共合计为2282132元。山东三站股份有限公司述称，该清单是烟台棱方圆家居有限公司交付给山东三站股份有限公司的，系烟台棱方圆家居有限公司预收各业户房屋租金的清单。烟台棱方圆家居有限公司以上述清单系复印件为由不予质证，并述称烟台棱方圆家居有限公司确实交付了1份清单给山东三站股份有限公司，但不是上述清单。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司签订的租赁合同对房屋租金的交纳期限、金额采取了罗列式的约定，并明确每次预付房屋租金的时间为当月1日，虽双方后来签订了补充协议，该补充协议未对房屋租金的交纳期限进行约定，但烟台棱方圆家居有限公司应按照主合同即租赁合同的约定预付房屋租金，且烟台棱方圆家居有限公司在补充协议签订后近一年的时间内亦是按照租赁合同的约定履行其预付房屋租金的义务。自2014年3月至2015年9月，烟台棱方圆家居有限公司未按照租赁合同的约定每次预付2个月的房屋租金，而是预付当月1个月的房屋租金，烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司虽对烟台棱方圆家居有限公司上述预付1个月房屋租金是否经过山东三站股份有限公司同意、烟台棱方圆家居有限公司是否构成违约产生争执，但山东三站股份有限公司实际上每月获得了烟台棱方圆家居有限公司预付的房屋租金，时间长达19个月之久，对此应视为山东三站股份有限公司认可烟台棱方圆家居有限公司预付1个月房屋租金的行为，但根据先预付房屋租金后使用房屋的租赁方式，山东三站股份有限公司应于每月1日前预交房屋租金。烟台棱方圆家居有限公司虽于2015年9月找到山东三站股份有限公司协商解除合同、提出以预收租金抵顶装修费，但山东三站股份有限公司明确不同意以预收的租金抵顶装修费，证人王某的证言亦佐证了上述事实，故烟台棱方圆家居有限公司仍应预交2015年10月的房屋租金，但烟台棱方圆家居有限公司未予预交。根据烟台棱方圆家居有限公司当庭自认，其已从各业户处预收了大额租金及押金，可见烟台棱方圆家居有限公司有能力预交房屋租金，且山东三站股份有限公司于2015年10月10日约谈并敦促烟台棱方圆家居有限公司交纳房屋租金，并告知不交纳房屋租金的后果，在此情况下烟台棱方圆家居有限公司仍未预付房屋租金，故烟台棱方圆家居有限公司已构成违约，应承担违约责任。烟台棱方圆家居有限公司虽述称山东三站股份有限公司告知烟台棱方圆家居有限公司暂不要交纳2015年10月房屋租金，但因山东三站股份有限公司对此不予认可，烟台棱方圆家居有限公司又不能举证，故对烟台棱方圆家居有限公司的上述陈述本院不予采纳。综上，烟台棱方圆家居有限公司关于请求判令山东三站股份有限公司支付违约金、返还押金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。（一）根据上述法律规定，烟台棱方圆家居有限公司对租赁房屋进行的装饰装修物的处理问题上，应首先依据双方的约定。本案中，双方签订的租赁合同约定，合同解除时，原有设备设施应保持完好，固定的装饰、装修应保持原状无偿交给山东三站股份有限公司；补充协议约定，双方终止租赁合同时，三号楼内所有装修（包括本次装修）及不动产均归山东三站股份有限公司所有。山东三站股份有限公司主张归其所有的财产范围包括烟台棱方圆家居有限公司对租赁房屋进行的全部装饰装修（含烟台棱方圆家居有限公司安装的设施、设备），双方虽对“合同解除”、“双方终止租赁合同”的含义产生分歧，但应认定“合同解除”、“双方终止租赁合同”包括一方因对方违约单方解除合同的情形。理由为：（1）从签订租赁合同当时的背景来看，双方因租赁房屋产生纠纷并诉诸于法院，在此情况下双方对重新签订租赁合同的内容更应持谨慎态度，从字面上看，“合同解除”既包括双方协商解除合同，还包括单方解除合同，“双方终止租赁合同”既包括基于合同的约定一方解除合同，还包括其他终止合同权利义务的情形；（2）从租赁合同的整体来看，租赁合同确定双方的权利义务更多体现在合同附件一上，合同附件一共有六部分，其中第一、二、四部分载明的内容更多体现的是山东三站股份有限公司的权利和烟台棱方圆家居有限公司的义务，第三部分采取列举的方式对在租赁期限内山东三站股份有限公司有权单方解除合同的11种情形进行了约定，第五部分违约责任载明对租赁期限内烟台棱方圆家居有限公司未按时交纳租金等费用、一方要求提前解除合同的违约责任等进行了约定，由此可以看出上述租赁合同对烟台棱方圆家居有限公司履行合同义务进行了严格约定，并赋予山东三站股份有限公司在租赁期限内的诸多情形下解除合同的权利，在此情况下如仅理解“合同解除”、“双方终止租赁合同”为合同期满，不符合租赁合同的整体精神。故烟台棱方圆家居有限公司对租赁房屋的全部装饰装修物在解除合同后均应归山东三站股份有限公司所有。因烟台棱方圆家居有限公司未预交房屋租金，且在山东三站股份有限公司催要无果的情况下，山东三站股份有限公司按照合同约定单方解除合同符合法律规定，且合同解除权是形成权，山东三站股份有限公司解除合同的通知到达烟台棱方圆家居有限公司时即发生解除合同的法律效果，根据烟台棱方圆家居有限公司当庭陈述，山东三站股份有限公司于2015年10月13日将解除合同、收回租赁房屋的通知张贴在租赁房屋的大门口，烟台棱方圆家居有限公司于当日即已知晓，故此时双方签订的租赁合同及补充协议已由山东三站股份有限公司单方解除。综上，烟台棱方圆家居有限公司在山东三站股份有限公司依法解除合同后向山东三站股份有限公司主张赔偿相关装饰装修物损失的主张于合同约定相悖，于法无据，本院不予支持。（二）根据本院现场勘查，包括手扶电梯、空调、监控系统等与租赁房屋未形成附合的装饰装修物，根据上述法律规定可由烟台棱方圆家居有限公司予以拆除，但烟台棱方圆家居有限公司主张全部装饰装修物与租赁房屋已形成附合，不能拆除，并认为即使能够拆除，拆除后无价值，亦不同意拆除，在此情况下烟台棱方圆家居有限公司就未实际形成附合的装饰装修物请求由山东三站股份有限公司予以相关赔偿的主张于法无据，本院不予支持；对于与租赁房屋已形成附合的装饰装修物，因烟台棱方圆家居有限公司违约致使山东三站股份有限公司解除合同，且山东三站股份有限公司亦不同意利用上述装饰装修物，根据上述法律规定，烟台棱方圆家居有限公司请求由山东三站股份有限公司赔偿该部分装饰装修物在剩余租赁期限内残值损失的主张亦于法无据，本院亦不予支持。（三）山东三站股份有限公司在解除合同后将租赁房屋自行收回的行为符合合同约定及法律规定，并无不当。理由为：（1）本案房屋租金的支付方式为先预付房屋租金后使用房屋，在烟台棱方圆家居有限公司未预付房屋租金，并已预收各业户未来房屋租金的情况下，如果山东三站股份有限公司不收回租赁房屋，将有可能给山东三站股份有限公司造成重大损失，在此情况下山东三站股份有限公司为避免自己重大损失的发生在解除合同后将租赁房屋自行收回并无不当。（2）根据租赁合同约定，烟台棱方圆家居有限公司未按时交纳租金，超过10天，山东三站股份有限公司有权对其停水、停电、封门停业，解除租赁合同，合同解除后，烟台棱方圆家居有限公司未按时交回租赁物的，山东三站股份有限公司将遵照有关法律强制收回，烟台棱方圆家居有限公司承担由此造成的一切损失、费用和后果，上述约定体现了当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故上述约定对烟台棱方圆家居有限公司与山东三站股份有限公司双方均具有约束力。因双方对解除合同后烟台棱方圆家居有限公司交回租赁房屋的时间未予约定，山东三站股份有限公司于解除合同后的第3日即2015年10月16日下午将租赁房屋关闭并予收回的行为并无不当。综上，烟台棱方圆家居有限公司关于请求判令山东三站股份有限公司赔偿因违约、解除租赁合同、强行收回房屋给烟台棱方圆家居有限公司造成的剩余租赁期限内装饰装修物残余损失及租赁房屋剩余租赁期限可得利益损失的诉讼请求，本院不予支持。对烟台棱方圆家居有限公司上述评估申请，本院不予允准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项之规定，判决：驳回烟台棱方圆家居有限公司的诉讼请求。案件受理费28320元，由烟台棱方圆家居有限公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为，根据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。上诉人未按合同约定预付2015年10月房屋租金构成违约的事实清楚，被上诉人据此与上诉人解除合同并收回房屋的行为符合合同约定，上诉人虽然主张被上诉人收回房屋的行为构成违约，但对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，也无证据反驳或推翻原审法院对有关事实的认定及处理，本院依法不予支持。关于上诉人主张的押金返还的问题，根据双方合同的约定“合同签订时乙方须缴纳房押金33.8万元。双方解除合同时，乙方如无违约事项，持甲方开具的收款单据办理退还手续（无息）”，据此，上诉人只有在未违约的情况下才能向被上诉人主张返还押金，现双方因上诉人的违约解除合同，根据上述约定一审法院对此的认定及处理并无不当。关于上诉人主张的装饰装修物的补偿问题，手扶电梯、空调、监控系统等与租赁房屋未形成附合的装饰装修物依法应由上诉人予以拆除，但上诉人不同意拆除，上诉人就未形成附合的装饰装修物请求被上诉人赔偿的主张于法相悖，本院不予支持；对于与租赁房屋已形成附合的装饰装修物，因上诉人违约致使合同解除，且被上诉人不同意利用上述装饰装修物，上诉人请求被上诉人赔偿该部分装饰装修物在剩余租赁期限内残值损失的主张于法无据，本院亦不予支持。综上，原审所作判决正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28320元，由上诉人烟台棱方圆家居有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一七年一月九日
书 记 员 辛婷婷