陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民高终字第00373号
上诉人（原审被告）陕西建功物业管理有限公司。住所地西安市雁塔区电子二路48号电子花园E座负一层。
法定代表人赵春丽，该公司总经理。
委托代理人张玲侠，陕西同顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）电子花园业主委员会。住所地西安市雁塔区电子花园E座地下室。
负责人冯严波，该业委会主任。
委托代理人韩巧娥。
上诉人陕西建功物业管理有限公司（以下简称建功物业）因与被上诉人电子花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第02296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人建功物业之委托代理人张玲侠，被上诉人电子花园业主委员会之负责人冯严波、委托代理人韩巧娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，电子花园业主委员会系西安市雁塔区电子花园业主委员会，建功物业系电子花园前期物业公司。2015年1月22日，西安市雁塔区建设和住房保障局作出《业主委员会备案公示》，该公示载明：根据西安市物业管理条例的相关规定，电子花园召开了业主大会，经合法程序选举产生了第一届业主委员会，雁塔区建设和住房保障局将对此业主委员会进行备案。并于2015年1月27日作出业主委员会备案回执。2015年2月17日，电子花园首届业主大会第二次会议作出表决，要求建功物业退出，电子花园小区物业管理实行业委会自管。2015年3月4日，西安市雁塔区建设和住房保障局向建功物业作出《关于电子花园小区物业公司退管问题》的督办单，督办事由为电子花园小区物业公司退管及交接问题，承办单位为建功物业，该督办单内容为：“2015年2月25日，我局收到电子花园业主委员会关于电子花园首届业主大会第二次会议结果的报告，会议议定与你企业解除物业服务合同，同时小区实行业主委员会自制管理。为妥善处理项目退出和交接过程中存在的问题，确保小区和谐稳定，按照《西安市物业管理条例》、《西安市物业管理项目交接管理规定》相关规定，现要求你公司，一、尽快与小区业主委员会进行对接，协商退出事宜，依法签订退管协议，并及时把相关资料移交业主委员会；二、在项目交接前，继续做好物业管理服务，加强安全隐患排查工作，确保配套设施设备安全运行，杜绝安全事故发生。”2015年4月2日，雁塔区建设和住房保障局向建功物业作出《关于电子花园小区物业公司退管及交接问题》的督办单，督办事由为电子花园小区物业公司退管及交接问题，承办单位为建功物业，该督办单内容为：“2015年2月25日，我局收到电子花园首届业主大会第二次会议结果的报告。会议经履行相关程序，并取得小区广大业主一致同意，决定与你企业解除物业服务合同，同时对小区实施业主委员会自制管理。就此情况，我局2015年3月4日下发督办单，要求你公司尽快与小区业主委员会进行对接，协商退出事宜，并依法签订退管协议，及时把相关资料移交业主委员会。截止目前，你公司未与小区业主委员会完成交接。现责令你公司立即退出小区，并尽快与小区业主委员会进行对接。”建功物业对西安市雁塔区建设和住房保障局作出的两份督办单的真实性予以认可，认为西安市雁塔区建设和住房保障局无权干涉物业服务合同，业主大会作出的要求建功物业退出的决议及会议纪要是否是业主的真实意思表示提出质疑，但建功物业对其所述的意见未提交证据予以作证。建功物业称，即使其退出，其只能移交电子花园业主委员会主张移交项目中的一、四项，电子花园业主委员会诉请的第二、三项的移交内容，应当向建设单位主张。另查明，电子花园小区的大门车控系统与地下车库控制系统系建功物业所建。一审庭审中，要求建功物业提交前期物业服务合同，但建功物业未能提交。上述事实，有备案回执、督办单、庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无异。
电子花园业主委员会于2015年3月12日诉至一审法院称，其于2015年1月28日向建功物业发文解聘前期物业公司，2015年2月17日，其召开首届业主大会第二次会议就此事进行表决，表决的结果为要求建功物业退出电子花园小区，表决结果也告知建功物业，在小区公示并告知电子城街道办事处及相关政府部门，其业委会组建的物业服务队伍已于2015年2月1日到位，并开始为小区业主服务，但建功物业所谓的保安在门房楼层间强行堵门收费，恐吓业主并干扰其业委会正常工作，建功物业接到其业委会通知后不退出小区，不移交相关手续，故其业委会诉至法院要求：1、建功物业退出电子花园小区，并按照规定办理移交手续，（1）建功物业移交所有公用房钥匙（大门门房、各楼地下室、楼顶公用房、配电房、6部电梯控制室、大门车控系统、地下车库控制系统、箱式变电站胡匙）；（2）建功物业移交小区建设、规划图纸资料、电梯技术资料、年检资料及合格证；（3）小区供电系统电路图、供水管网图；（4）2014年小区住户水电表抄表数据；2、要求建功物业人员撤离小区。
建功物业辩称，电子花园业主委员会是否是依法成立的，建功物业没有收到任何文件及通知，如果未成立法院应当驳回。双方之间的合同并未终止，即使电子花园业主委员会是依法成立，双方存在物业服务合同，电子花园业主委员会要求返还物品于法无据，即使双方之间的合同解除，电子花园业主委员会要求移交的物品并不是移交的范围，不同意电子花园业主委员会的诉讼请求。
原审法院经审理认为，物业服务合同依法或者依约解除后，物业服务企业应当自合同解除之日起15日内退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。电子花园首届业主大会第二次会议已于2015年2月17日作出表决，要求建功物业退出，电子花园小区物业管理实行业委会自管，且西安巿雁塔区建设和住房保障局向建功物业先后两次作出《督办单》，责令建功物业立即退出小区，并尽快与小区业主委员会进行对接，故物业服务合同已经解除。前期物业服务合同终止或者解除后15日内，物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房，故对于电子花园业主委员会要求建功物业退出电子花园小区的主张依法予以支持。建功物业退出时应当向电子花园业主委员会进行交接，故对于电子花园业主委员会要求建功物业移交所有公用房销匙（大门门房、各楼地下室、楼顶公用房、配电房、6部电梯控制室、箱式变电站钥匙）及2014年住户水电表抄表数据的请求，依法予以支持。关于电子花园业主委员会要求建功物业移交该小区的大门车控系统与地下车库控制系统钥匙的请求，因该系统系建功物业所建，故对电子花园业主委员会的该项请求，依法不予支持。至于电子花园业主委员会要求移交的小区建设、规划图纸资料、电梯技术资料、年检资料及合格证、小区供电系统电路图、供水管网图的请求，应属建设单位向其移交的内容，故对于电子花园业主委员会的上述请求，依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《西安市物业管理条例》第十五条、第六十条之规定，判决如下：一、被告陕西建功物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内撤离其公司工作人员并退出电子花园小区。二、被告陕西建功物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告电子花园业主委员会移交大门门房、各楼地下室、楼顶公用房、配电房、6部电梯控制室、箱式变电站的钥匙及2014年小区住户水电表抄表数据。三、驳回原告电子花园业主委员会其余诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告承担。
宣判后，建功物业不服，向本院提起上诉称，根据《中华人民共和国合同法》规定的解除方式，电子花园业主委员会并没有证据证明其向建工物业发出解除合同通知。根据《西安市物业管理条例》第二十九条、第三十二条的规定，电子花园业主委员会并未向法庭举证证明解聘建工物业，也并未证明过半数业主在书面征求意见表上实名签署意见。因此，建工物业与电子花园小区的物业合同并未解除，不存在退出物业管理区域，也不存在向电子花园业主委员会进行移交的情形，故上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，维持原审判决第三项，并依法改判驳回电子花园业主委员会一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由电子花园业主委员会承担。
电子花园业主委员会答辩称，其业主与建功物业并没有任何合同，其要求建功物业退出电子花园小区，将相关资料移交其业委会是符合《西安市物业管理条例》和《西安市物业管理项目交接管理规定》的相关规定的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，双方当事人当庭表示对此无异议。二审诉讼中，电子花园业主委员会向法庭提交了两组证据：1、载有电子花园小区业主签名的原始票据，其中电子花园小区一共住户有221户，参加会议投票的有156票，同意建工物业退出电子花园小区物业管理的有154票，同意继续由建工物业对电子花园小区进行物业管理的有2票。2、三组照片，第一组系召开电子花园小区业主大会的现场照片三张；第二组系电子花园小区业主大会会议决议的通告粘贴在建功物业门上的照片三张；第三组系通知建工物业退出电子花园小区物业管理的知会函的照片一张。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。2015年1月22日，西安市雁塔区建设和住房保障局作出《业主委员会备案公示》，该公示载明：根据西安市物业管理条例的相关规定，电子花园召开了业主大会，经合法程序选举产生了第一届业主委员会，雁塔区建设和住房保障局将对此业主委员会进行备案。并于2015年1月27日作出业主委员会备案回执。故电子花园业主经过合法程序选举产生的第一届业主委员会，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款的规定对建功物业做出了解聘的决定。至此，建功物业已经丧失对电子花园小区物业服务管理的资格，建功物业拒不办理移交手续，至今仍然占据电子花园物业服务区，侵害了电子花园小区业主的利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”和《西安市物业管理条例》第六十条“物业服务合同依法或者依约解除后，物业服务企业应当自合同解除之日起15日内退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。”的规定，电子花园首届业主大会第二次会议已于2015年2月17日作出表决，要求建功物业退出，电子花园小区物业管理实行业委会自管，且西安市雁塔区建设和住房保障局向建功物业先后两次作出《督办单》，责令建功物业立即退出小区，并尽快与小区业主委员会进行对接，故物业服务合同已经解除。因此，一审判决建功物业撤离其公司工作人员并退出电子花园小区并向电子花园业主委员会移交大门门房、各楼地下室、楼顶公用房、配电房、6部电梯控制室、箱式变电站的钥匙及2014年小区住户水电表抄表数据并无不当。建功物业该项上诉请求无事实与法律依据，予以驳回。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陕西建功物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王吉利
代理审判员 任 蕾
代理审判员 姬 钊
二〇一五年十二月一日
书 记 员 周 燕