拟稿人拟稿时间核稿意见打印15份领导批发广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第866号
原告（反诉被告）肖丽芳。
委托代理人郑洋，广东文品律师事务所律师。
被告（反诉原告）王颖。
原告肖丽芳诉被告王颖及反诉原告王颖诉反诉被告肖丽芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑洋及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月6日双方签订《房地产预约买卖协议》，协议约定被告将其所有的位于深圳市宝安区观澜豪园假日赛维纳C栋C座X室房屋转让给原告，房产转让总价款为人民币68万元。原告应于本协议签订时向被告支付定金人民币2万元，原告应将首付款人民币16万元支付至双方指定的账户进行资金监管，余款原告以向银行申请按揭贷款的方式支付；被告应在涉案合同签订之日起2日内开始办理赎楼手续，完成赎楼后将房地产证原件托管于担保公司作为办理过户手续之用；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款百分之十的违约金。上述协议签订后，原告按约定于2013年1月6日向被告支付了定金人民币2万元，2013年1月11日原告将合同约定的首付款人民币16万元存入双方指定的资金监管账户。至此，接下来需要被告按照协议的约定完成赎楼的手续，解除房产的抵押状态，以便原告可以办理银行按揭手续支付余款。由于被告声称其经营家具生意，被告将涉案房产的钥匙交给原告时提出，可以帮原告按照涉案房产的户型量身定做一套家具以便原告使用，原告基于对被告的信任，就同意被告为房产定做了一套家具，原告向被告支付家具款人民币12430元。另外，原告接收了房产钥匙后还为涉案房产安装了防蚊纱窗，花费人民币800元。原告支付首付款及定做家具后，一直催促被告尽快办理赎楼手续以便原告办理过户及银行按揭，但被告迟迟未能办理赎楼手续。2013年4月24日被告竟然违约提出涨价要求，原告表示不同意并要求被告履行合同；2013年8月27日和8月30日被告明确表示房子不卖给原告，要求解除合同。之后双方多次沟通无果。为了维护自身的合法权益，特依法起诉，请求判令：1、解除原、被告于2013年1月6日签订的《房地产预约买卖协议》；2、被告向原告返还购房定金人民币20000元；3、被告向原告支付违约金人民币68000元；4、被告返还原告为涉案房产定做家具而支付的款项人民币12430元；5、被告向原告返还安装涉案房屋防蚊纱窗费用人民币800元、换锁芯费用人民币120元；6、被告承担本案的诉讼费用。
被告答辩称，一、原告主张被告违约的原因是被告没有在合同签订之日起2日内出具委托书，办理赎楼手续，但被告只收到原告2万元的定金，被告只见过16万元首付款的银行进账凭证，但原告支付首付款的时间已经迟延了一天，原告没有取得银行发放50万元贷款的承诺函，原告没有支付房款的能力，所以被告没有必要赎楼。被告在3、4月份的时候还曾经到银行询问过行长，行长向被告明确告知不给原告发放贷款。二、原告搬进被告的房产，还把门锁芯给换了，之后被告与原告协商搬离房产，但原告拒不搬离，强占被告的房产，还扬言已经购买了被告的房产。为此被告报过警，后被告在物管的监督下再次换回了房产门的锁芯，但原告的家具还强占被告的房屋，导致被告无法正常使用房屋。
被告反诉称，被告与原告于2013年元旦期间看房认识，1月6日一起在深圳公证处签订了《房地产预约买卖协议》及《公正委托书》，且在“农行兴华支行”支付了2万元定金及配合原告签署了代办人指定的文件。原告首期款16万的入账时间为2013年1月11日，超过付款时限一天，已属违约行为，但被告并未要求原告执行合同第十条即支付相应违约金，见首期款已监管，就借了把钥匙给原告，只是方便看房，并非同意其入住，原告也称先买家具收拾，年前就过户，不住在这里。但却随后搬入居住，构成事实上的强占行为。被告既已委托代办人，所以须全程按照代办人指示办，在此仅就“2日内赎楼的约定”发表个人见解：虽然合同约定签订之日起2日内（即1月8日）办理赎楼手续，但按照惯例银行须先向担保公司出具《贷款承诺函》，确认可以在赎楼手续完成后可以如期向原告放款。但在此期间一是迟迟未见到原告16万首期监管到账，二是银行一直未向担保公司出具《贷款承诺函》，无法确认原告是否具备向银行还款的能力，因此不具备为原告办理赎楼手续的条件。另外，代办人似曾有过“担保公司与银行合作协议到期”的说法，但具体是怎么回事被告毫不知情，担保公司没有按《委托书》约定的条款履行义务，负有主要责任，与被告无关。1月11日虽然原告首期款进账监管，但银行始终拒绝为原告贷款。一直等到3-4月间银行依然“不予批准肖丽芳的贷款”，被告曾特为此事找过行长。因此原告没有支付剩余50万房款的能力，从而导致交易无法继续进行。因此按照合同第十条第2款应解除合同，原告须支付违约金68000元，但原告拒不承认违约，且拒绝从被告的房子里搬出，擅自更换防盗门锁芯、安装防蚊纱窗，导致口舌争执不断。5月20日至6月30日期间，被告因家父过世回老家奔丧守孝。7月2日一回到深圳就请代办人帮忙再找银行，好不容易在2013年7月11日约到原告一起到“中行福田支行”重新申请贷款，但原告再次出尔反尔，以“该物业欠管理费”为由拒绝代办人已经准备好的文件。物业管理费属于被告和物业公司之间解决的问题，和原告正常办理银行贷款并无必然关联性，原告再三拖延办理贷款手续和购房资金监管，显然缺乏购买房屋的诚意，此已构成原告明显违约的行为。在合同签订后的这段时间，被告多次联系原告和代办人并且亲自陪同到银行催办贷款手续，但银行始终未同意为原告放款。原告在7月11日拒绝再次申请贷款和支付首期款监管，且在管理处、客服处宣扬“该物业她已购买了！”并以原告肖丽芳的名义缴纳了本物业1-7月间所发生的水电费，误导物业管理人员，给被告造成了不良影响。原告不仅有违约行为且构成了非法强占被告合法物业的行为。因合同无法继续履行，被告曾多次通过电话和短信规劝、要求原告尽快撤离，但原告拒不搬出，拒不协商解决问题和分歧，硬是说被告违约，多次要求被告赎楼过户给原告，强占被告的房子居住达10个月之久。经多次规劝无果，无奈之下，被告于2013年9月8日上午以短信通知原告下午三点进行清理，并在下午开锁前拨打110报警说明了情况，后在物业管理人员监管下，请开锁公司换回了锁芯。原告延时2小时后到达现场，并大吵大闹无理指责。被告此举只是为了阻止原告继续强占房屋的违法行为，维护自身的合法权益，且事前通知了110和物业管理人员。2013年9月18日，原告在第三方钥匙保管人的配合下取走了房屋内除家具外的全部行李物品及所谓的现金，只剩下原告的家具还摆设在被告房子里，依然拒绝搬出。为了维护反诉原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除与原告签订的《房地产预约买卖协议》；2、按照本物业在中介的放租标准（月租3500元）及固定物管费用（每月401.2元），要求原告按实际占用天数一次性支付38101元（1月11日至10月30日强占时间293天，继续占用如实累计）；3、由原告支付违约罚金68000元；4、本案诉讼费由原告承担。
原告反诉答辩称，请求驳回被告的反诉请求。事实与理由如下：1、原告没有强占被告的房屋，是被告主动给原告房屋的钥匙，并让原告居住、使用，更为了方便原告在被告处购买家具，因此被告诉称原告强占涉案房产的事实不成立。2、被告曾经给原告发过短信，要求原告更换涉案房产的门锁，根据原告提交的证据，原告于2013年4月20日购买锁芯，按照被告的要求更换了门锁。退一步讲，人民法院认定原告应当向被告支付房屋占有使用费，也应当从2013年4月20日开始计算。3、2013年9月8日，被告在物业公司的见证下更换了涉案房产的门锁，即使原告支付房屋占用使用费也应当计算至2013年9月8日止。4、原告在整个合同的签订履行过程中没有违约导致合同目的无法实现，因此，原告无须向被告支付违约金。综上，请求法庭驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2013年1月6日，原被告签订了一份《房地产预约买卖协议》，约定被告将位于深圳市宝安区观澜豪园假日赛维纳C栋C座X房转让给原告，房地产用途为住宅，建筑面积64.68平方米，房产转让总价款为人民币68万元；该房地产处于抵押状态，被告需委托担保公司融资赎楼的，须于签订合同之日起2日内向担保公司指定代理人出具公证委托书，办理赎楼手续；原告应于本协议签订时向被告支付定金人民币2万元，原告须于2013年1月10日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首付款人民币16万元至双方指定的账户进行资金监管，原告申请银行按揭贷款金额为人民币50万元，原告须于2013年1月10日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，双方须配合银行办理贷款审批手续，贷款抵押金额以银行承诺发放贷款为准，银行承诺发放贷款少于应交房款余额的，原告应于银行出具贷款承诺函三日内补足应交款项；被告应当于收到全部楼款三日内将该房地产交付原告，并履行双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收的手续，记录水电、燃气表的读数，并办理交接手续；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款百分之十的违约金。
当日，原告向被告支付了定金人民币2万元。
2013年1月6日，被告出具委托书，就被告所有的涉案房产，委托深圳中诚致信融资担保有限公司、谷叶红等人为代理人，自2013年1月6日至2014年1月5日期间以被告的名义管理涉案房产，办理申请赎楼贷款手续、还清银行欠款、办理上述房产的银行按揭和贷款手续，全权办理出售涉案房产的一切相关事宜、签合同、收定金、办理过户登记手续并收取售楼款等。
2013年1月11日，原告支付了首期款人民币16万元至银行资金监管账户，当日被告将涉案房产的钥匙交给原告。随后，原告向被告支付了定制家具款人民币12430元，同时原告在涉案房产内安装了纱窗。
上述合同签订后，被告由于没有见到银行贷款承诺函，无法确认原告有支付房款的能力，因此被告没有办理赎楼手续。原告向银行申请按揭贷款，但银行没有批准。2013年7月11日，原被告双方更换银行办理资金监管和申请按揭贷款，由于被告拖欠涉案房产的物业管理费用，原告在办理资金监管时要求被告结清拖欠的物业费，双方产生纠纷，导致资金监管没有办理。2013年8月15日，原被告双方再次到银行办理办理资金监管及申请按揭贷款时，被告认为原告于2013年7月11日没有办理资金监管已经构成违约，要求原告支付违约金，原告拒绝支付，被告没有配合原告办理资金监管。
2013年9月8日，被告更换了涉案房产的锁芯，收回了涉案房产。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的《房地产预约买卖协议》、收条、银行进账单、图纸、中国农业银行补制客户回单、平安银行电子回单专用、短信内容摘录、谈话笔录、发票、收款收据；被告提交的银行进账单、委托公证书、房地产预约买卖协议、报警回执、水电费收据、房地产证、撬门开锁证明、收款凭证、中介服务协议、确认书等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的《房地产预约买卖协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。根据合同约定，被告须于签订合同之日起2日内向担保公司指定代理人出具公证委托书，办理赎楼手续，但被告出具公证委托书后，没有按照合同约定办理赎楼手续，被告已经构成违约。原告应当于2013年1月10日之前支付首付款人民币16万元并申请银行按揭贷款50万元，原告迟延一天支付首期款，此后原告没有申请到银行按揭贷款，原告本应根据合同约定补足购房款，在被告同意于2013年7月11日再次配合原告办理银行按揭手续时，原告以被告拖欠物业管理费为由拒绝办理资金监管，但被告是否拖欠物业管理费不影响原被告之间合同的履行，原告不能以此拒绝履行合同义务，原告存在明显的违约行为。现原被告双方均要求解除《房地产预约买卖协议》，该合同事实上已经无法履行，故原告诉请及被告反诉解除《房地产预约买卖协议》的诉讼请求本院予以支持。由于原被告在履行合同过程中均存在违约行为，因此对于合同无法继续履行，原被告双方均存在过错，故原告诉请被告支付违约金及被告反诉请求原告支付违约金的诉讼请求本院均不予支持，被告应将其向原告收取的定金人民币2万元返还给原告。
原告诉请被告返还原告为涉案房产定做家具而支付的款项人民币12430元。本院认为，原告向被告支付了为涉案房产定做家具的款项人民币12430元，被告承认家具已经制作，现在涉案房产内，由于被告同意原告根据涉案房产的情况定做家具，原告如将家具搬走显然会造成价值的降低，上述家具留在涉案房产内由被告继续使用，因此在双方同意解除《房地产预约买卖协议》的情况下，被告应向补偿原告为定制家具支出的款项人民币12430元。原告的该项诉讼请求本院予以支持。
原告诉请被告向原告返还安装涉案房屋防蚊纱窗费用人民币800元、换锁芯费用人民币120元。本院认为，被告要求原告拆除纱窗，将涉案房产恢复原状，原告在庭审中已经承认纱窗可以拆除，因此原告应当自行拆除纱窗，被告无须向原告支付安装纱窗的费用。关于换锁芯费用，原告没有提供证据证明被告同意原告更换涉案房产的锁芯，更换锁芯系原告使用涉案房产期间的个人行为，原告无权要求被告支付上述费用，故原告的上述诉讼请求本院不予支持。
被告反诉请求原告支付的房屋租金及物业管理费。本院认为，被告于2013年1月11日已经将涉案房产的钥匙交付给原告，原告实际控制涉案房产并可以使用，直至被告于2013年9月8日更换涉案房产锁芯收回房产，故原告应当向被告支付占有涉案房产期间即2013年1月11日至2013年9月8日期间的房屋占有使用费，被告主张按本物业在中介的放租标准每月人民币3500元，由于该标准低于行政机关颁发的涉案房产所在小区的房屋指导租金标准即按建筑面积（64.68平方米）每月每平方米80元的标准，故原告应当按照被告主张的标准每月人民币3500元向被告支付房屋占有使用费，2013年1月11日至2013年9月8日的房屋占有使用费共计人民币27803元。同时原告占有涉案房产期间产生的物业管理费、专项维修资金人民币401.02元应当由原告承担，2013年1月11日至2013年9月8日期间的物业管理费、专项维修资金为人民币3185.74元，原告应当支付给被告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告肖丽芳和被告王颖于2013年1月6日签订的《房地产预约买卖协议》；
二、被告王颖于本判决生效之日起十日内向原告肖丽芳返还定金人民币20000元；
三、被告王颖于本判决生效之日起十日内向原告肖丽芳返还定制家具支出的款项人民币12430元；
四、原告肖丽芳于本判决生效之日起十日内向被告王颖支付房屋占有使用费人民币27803元和物业管理费、专项维修资金人民币3185.74元；
五、驳回原告肖丽芳的其他诉讼请求；
六、驳回被告王颖的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1164元，由原告负担人民币792元，由被告负担人民币372元，受理费原告已预交；反诉受理费人民币607元，由原告负担人民币177元，由被告负担人民币430元，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一三年十一月十九日
书记员 张 敏
书记员 李燕妮
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。