浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第568号
上诉人（原审被告）金华市江南红旗大酒店有限公司。
法定代表人叶建新。
委托代理人（特别授权）许耀钟。
被上诉人（原审原告）程容海。
委托代理人（特别授权）章福阳。
上诉人金华市江南红旗大酒店有限公司（以下简称红旗大酒店）为与被上诉人程容海房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
程容海起诉称，程容海、红旗大酒店于2013年4月18日签订了公元大厦第一层房号为128的《房屋买卖合同》，合同约定红旗大酒店应于2014年5月1日前取得土地证、房屋权属证书并交付给买受人，如约定日期起60日后出卖人仍不能交付，买受人有权退房。程容海按照合同约定于2013年4月18日支付首付款729236元及维修基金1764元，但红旗大酒店至今未将上述权属证书交付给程容海。现程容海起诉要求：1.解除程容海与红旗大酒店于2013年4月18日签订的房屋编号为128的《房屋买卖合同》；2.红旗大酒店返还程容海房款729236元及维修基金1764元，合计731000元，并支付违约金（从2014年5月2日起至实际退款之日止按日万分之一已付购房款计算）；3.由红旗大酒店承担本案诉讼费。
红旗大酒店辩称，1.红旗大酒店逾期办证属于“未能取得”，而不是“无法办理”，不宜判决解除合同。所谓“未能取得”，是指红旗大酒店办证迟延，最终是能够取得权属证书的，只是时间问题，属于一时履行不能。所谓“无法办理”是指永久履行不能。从司法实践上，比照适用《商品房买卖合同解释》第18条和第19条的规定，这两种情形是明确予以区分对待的。从现实情况看，红旗大酒店同期出售的房屋，由于金融宏观形势等原因，确实存在部分房屋迟延交付或迟延办证的情形，但已经批量交付和完成办证，剩余部分正在逐批、逐层办证之中。其中，涉案房屋属于现房买卖，已交付给程容海使用，且该房屋已经委托金华市公元大厦商业管理有限公司进行经营管理，其租金收益使该房屋的用益得以实现，不存在该房屋的经济利益受损。因此，作为交付产权证书在更大程度上属于行为履行，确权时间的迟延没有造成该房屋的重大直接损失，红旗大酒店的违约行为能够在合理的、可预计时间内予以补正，不影响程容海实现合同目的和经济利益，其损失完全可以在继续履行合同情况下通过违约损失赔偿得到弥补。从维护交易安全和合同稳定的角度看，继续履行合同更符合经济效益和当前利益平衡的审判理念。2.程容海诉请返还维修基金，其主张是不能成立的。根据涉案合同第十五条约定和《住宅专项维修资金管理办法》规定，红旗大酒店收取该笔费用，属于代收代缴行为，不存在由红旗大酒店返还的责任问题。请求法庭驳回程容海诉请。
原判认定，2013年4月18日，程容海与红旗大酒店签订了房屋编号为128的《房屋买卖合同》，由程容海向红旗大酒店购买坐落于金华市双龙南街307号公元大厦第一层房号为128的房屋。合同的主要内容为：买受人购买的房屋坐落于金华市双龙南街307号公元大厦第一层，房号128，土地使用权年限至2046年10月28日止，设计用途为商业，房屋建筑面积44.10平方米；房屋单价为每平方米32635.74元，总价款为1439236元；买受人于2013年4月18日之前支付房款729236元，余款710000元办理按揭贷款手续；出卖人承诺于2014年5月1日前取得前款规定的土地、房屋权属证书并交付给买受人，买受人自行申请房屋所有权转移登记的除外。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1.2项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据金华市人民政府印发金政（2012）96号文件《金华市区住宅物业管理暂行办法》的通知规定：购房户须交给（出卖人代收）物业维修专项基金、多层建筑按25元／㎡，高层建筑、别墅按40元／㎡标准缴交。该款项未包含在总房价款中，在物业交付时向买受人收取维修基金标准为40元／平方米，计人民币1764元，由出卖人统一代收。双方在合同中还对其他相关权利义务进行了约定。程容海按约共向红旗大酒店支付购房款及维修基金731000元。但红旗大酒店至今未办理产权证书。
原审法院认为，程容海、红旗大酒店之间签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，应认定合法有效。双方应按约履行合同。程容海在签订合同后，按约定的时间和数额支付了购房首付款及维修基金。后红旗大酒店将程容海购买的房屋交付给程容海使用，委托金华市公元大厦商业管理有限公司进行经营管理，但并未按合同约定的期限交付房屋权属证书，现程容海有权根据合同的约定解除合同，红旗大酒店应返还购房款，并支付违约金，违约金按合同约定计算。红旗大酒店辩称逾期办证属于未能取得的理由不成立，不予采信。维修基金系由业主共同筹集，并由业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，本案中双方解除房屋合同后，应由新业主履行缴纳维修基金的义务，红旗大酒店代收的维修基金应当予以退还。综上所述，程容海诉请合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除程容海与金华市江南红旗大酒店有限公司于2013年4月18日为买卖金华市双龙南街307号公元大厦第一层房号为128的房屋而签订的房屋买卖合同。二、金华市江南红旗大酒店有限公司于原审判决生效之日起10日内返还程容海购房款729236元，返还维修基金1764元，并支付违约金（从2014年5月2日起，按已付房款729236元的日万分之一计算至实际履行之日止）。如金华市江南红旗大酒店有限公司未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5555元（已减半收取，程容海已预交），保全费4175元（程容海已预交），由金华市江南红旗大酒店有限公司负担（金华市江南红旗大酒店有限公司在履行时加付此款给程容海）。
宣判后，红旗大酒店不服，向本院提出上诉称，一、一审法院在判决合同解除的基础上，判令红旗大酒店返还购房款，但未判令程容海返还房屋的做法错误。本案中红旗大酒店已将涉案房屋交付给程容海使用，法院在判决合同解除的同时应判令程容海返还房屋。二、原判认定“维修基金系由业主共同筹集，并由业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，本案中双方解除房屋合同后，应由新业主履行缴纳维修基金的义务，红旗大酒店代收的维修基金应当予以退还”错误。维修基金一般由开发商代收，属于全体业主共同共有，并非原判认定的“按照缴纳比例享有”即按份共有。维修基金由红旗大酒店代收，返还维修基金是基于合同解除后业主资格的丧失，故返还的主体不应是红旗大酒店。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法改判。
程容海二审辩称，一、根据双方签订的房屋买卖合同规定，程容海有权解除合同，一审判决解除合同是正确的。关于返还房屋，因涉案房屋未过户给程容海，不动产物权的变更以登记为准，房屋目前仍在红旗大酒店名下，故不存在返还房屋的说法。二、维修基金由红旗大酒店代收，与涉案房屋具有从属性，合同解除后维修基金相应地应予以返还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于：一、原审未判决程容海向红旗大酒店返还房屋是否正确。根据在卷证据和一、二审查明的事实，程容海与红旗大酒店签订房屋买卖合同的同时，与金华市公元大厦商业管理有限公司签订了委托经营合同，涉案房屋实际由金华市公元大厦商业管理有限公司经营管理，并不由程容海占有，且程容海对红旗大酒店收回涉案房屋并无异议，故原审对程容海向红旗大酒店返还房屋一事不予裁判并无不当。二、原审关于返还维修基金的判决是否正确。程容海依约向红旗大酒店支付了购房款729236元及维修基金1764元，该事实有红旗大酒店出具的收据等证据证实，红旗大酒店未提供证据证明该笔维修基金已以程容海的名义存入维修基金专用账户，故原审判决红旗大酒店向程容海返还维修基金并无不当。综上，红旗大酒店的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金华市江南红旗大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 胡 照
代理审判员 叶金龙
二〇一五年六月二日
代书 记员 何晓慧