广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法民三初字第30号
原告博罗县德祥物业管理有限公司。住所：博罗县罗阳镇中园小区某花园祥发楼首层。
法定代表人朱建清，董事长。
委托代理人杜夏、李艳玲，系广东伟伦律师事务所律师。
被告林晤夫，男，1944年生，台湾省苗栗县人。系博罗县罗阳镇中园小区某花园业主。
被告黄睿彧，男，1952年生，台湾省桃园县人。系博罗县罗阳镇中园小区某花园业主。
被告黄平岩，系“博罗县某咖啡西餐厅”登记业主、博罗县罗阳二路某花园兴泰楼3号商铺承租人。地址：博罗县罗阳二路某花园兴泰楼*号商铺。
原告博罗县德祥物业管理有限公司诉被告林晤夫、黄睿彧、黄平岩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告博罗县德祥物业管理有限公司委托代理人杜夏、李艳玲到庭参加诉讼，被告林晤夫、黄睿彧、黄平岩缺席。本案现已审理终结。
原告博罗县德祥物业管理有限公司诉称，2003年8月21日，被告林晤夫、黄睿彧向朱某（惠州）房产物业有限公司（以下简称朱某房产公司）购买了兴泰3-5号商铺，双方同时在2003年10月13日签订的物业管理合同和管理公约中约定：被告林晤夫、黄睿彧接受朱某房产公司物业管理处提供的物业管理服务。后被告林晤夫、黄睿彧将涉诉商铺租赁给被告黄平岩。2004年10月18日，受朱某房产公司的委托，原告开始对某花园进行前期的物业管理服务，原告与被告林晤夫、黄睿彧（业主）和被告黄平岩（承租人）成为合法的物业管理合同关系。自此，原告为某花园全体业主提供了多项物业管理服务：如小区代收代付水电费、保安夜间巡逻、清理化粪池等。原告是一家具备合法经营资质的物业管理公司，为打造自己的经营品牌，在连续几年的物业管理过程中，原告通过垫支，向业主及物业使用人提供优质的物业管理服务。截至2013年5月，原告已垫支累计达几百万元。为应付小区日益庞大的日常开支，保证原告的正常经营，原告决定从2013年6月开始向三被告征收物业管理费。2013年5月10日，原告向三被告发出《关于重新开始征收某花园管辖区商铺物业管理服务费的通知（以下简称通知）》；2013年7月20日，原告向三被告发出《关于重新开始征收某花园管辖区商铺物业管理服务费有关情况的说明（以下简称情况说明）》，通知三被告从2013年6月1日开始征收管理辖区商铺的物业管理服务费，收费服务标准为1.00元／平方米／月。2013年10月21日，原告委托律师对三被告进行催告，但三被告至今仍未支付。
原告认为，三被告的行为违反了《物业管理条例》的规定和协议的约定，严重损害了原告的权益。恳请法院判令：1、由三被告向原告连带支付拖欠原告6-12月的物业管理费，共计2720.6元，及按银行贷款利率计付的违约金；2、本案诉讼费用由两被告承担。
原告对其上述诉讼请求在举证期间向本院提交15份证据（详见证据清单）。
被告林晤夫、黄睿彧、黄平岩经本院依法送达起诉状副本、开庭传票等材料，未到庭应诉、亦未提出书面答辩意见。
经审理查明：1、2003年8月21日，被告林晤夫、黄睿彧与朱某房产公司签订了《商品房购销合同》，购买位于博罗县罗阳镇中园小区某花园兴泰楼3—5号商铺，总面积388.66平方米。2003年10月13日，被告黄睿彧（乙方）与朱某房产公司物业管理处（甲方）签订《某花园物业管理合同》及《某花园物业管理公约》，约定了乙方“须按规定按时向甲方缴纳各种费用”等内容。
2、2004年10月18日，朱某房产公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对某花园进行物业管理服务。原告为某花园全体业主（含本案被告）提供了多项物业管理服务：如小区代收代付水电费、保安夜间巡逻、清理化粪池等服务，垫支了巨额费用。为使公司正常运转，向业主提供服务，2013年5月10日，原告向某花园商铺业主发出的《通知》，2013年7月20日，发出的《情况说明》称，某花园管理处从2000以来未向商铺业主收取物业管理费，因物业成本上升，定于2013年6月1日起开始恢复征收物业管理费，标准为1元／平方米／月。
3、另查明，被告黄平岩为某花园兴泰楼3—5号商铺的承租人，用于经营“博罗县贵族世家咖啡西餐厅”。该商铺没有安装电梯。
本院认为：1、位于博罗县罗阳镇中园小区某花园兴泰楼3—5号商铺，属于原告的物业管理范围。2003年10月13日，被告黄睿彧（乙方）与朱某房产公司物业管理处（甲方）签订《某花园物业管理合同》及《某花园物业管理公约》，是双方的真实意思表示，合法有效。根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第六条：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第七条：“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”的规定，本案所涉商铺属于非住宅物业，其物业收费应当实行市场调节价。被告黄睿彧在购房后与朱某房产公司物业管理处签订的《某花园物业管理合同》中仅约定其应按规定交纳各种费用，并未明确约定本案所涉房屋的物业费的交费标准。2013年5月10日，原告向某花园商铺业主（含本案被告黄睿彧）发出的《通知》，决定自2013年6月1日起按照1元／平方米／月的标准向商铺征收物业管理费。被告黄睿彧作为某花园的业主，实际享受着原告提供的各项物业管理服务，原告现为物业管理垫付了费用。被告黄睿彧至今未向原告支付相关物业管理费，违反了合同法相关规定，构成违约。故原告自2013年6月1日起向各业主（含被告林晤夫、黄睿彧）收取物业费，理由充分，本院予以支持。
2、物业收费标准应当由原告与该小区商铺业主协商一致，现原告单方面定价1元／平方米／月，有违平等、自愿原则，鉴于被告黄睿彧购买的商铺没有安装电梯，基于公平原则，本院认为，原告参照小区内无电梯住宅物业的收费标准（现标准为0.5元／平方米／月）向被告黄睿彧收取物业管理服务费较为适宜。
3、关于迟延交纳物业费的违约金问题，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金，理由成立，本院予以支持。原告并未提供被告林晤夫、黄睿彧与承租人被告黄平岩关于物业费承担的约定，其要求被告黄平岩交纳物业费承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。由于被告林晤夫未与朱某房产公司物业管理处（甲方）签订《某花园物业管理合同》及《某花园物业管理公约》，根据合同相对性原则，原告要求被告林晤夫支付物业费理由不充分，本院不予支持。
被告林晤夫、黄睿彧、黄平岩经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响本院对本案的审理和判决。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，参照《物业服务收费管理办法》第六条、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黄睿彧应于本判决生效之日起十日内向原告博罗县德祥物业管理有限公司支付自2013年6月1日起至12月，共7个月的物业费1360.31元（按面积388.66平方米，0.5元／平方米／月标准计算，即每月194.33元）；违约金以每个月欠付的物业费为基数，自次月1日起至本院确定的履行期满之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告黄睿彧负担，原告已预交，本院不予退回，等执行时由上述被告返还给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 钟云峰
审 判 员 陈国新
人民陪审员 邱新造
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 古伟彬
杨文娟
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