呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民五终字第00229号
上诉人（原审原告）徐永旺，男，1962年8月5日出生，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市回民区。
委托代理人胡永茂，慧聪律师事务所律师。
委托代理人邢树青，女，1961年2月22日出生，汉族，农民，现住呼和浩特市回民区。
被上诉人（原审被告）郭红英，女，汉族，1967年7月6日出生，无固定职业，现住呼和浩特市回民区。
上诉人徐永旺与被上诉人郭红英物权保护纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00087号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人徐永旺及其委托代理人胡永茂，被上诉人郭红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，山东高唐建设集团有限公司负责塔布板村二期住宅的建设，程长庆为山东高唐建设集团有限公司建设项目的负责人。2010年3月7日，徐永旺（甲方）与山东高唐建设集团有限公司（乙方）签订借款协议，该协议中约定乙方向甲方借款人民币300万元整，借款利息为月息2%，借款期限从2010年3月7日至2010年6月6日止，并交付了借款。山东高唐建设有限公司项目负责人程长庆与徐永旺签订补充协议，该协议约定，因乙方资金周转困难，不能按约定还款，为保证甲方权利，现将乙方在塔布板村的施工顶账房十三套抵押给甲方。乙方违约金（从2011年1月6日—2011年3月6日共欠违约金273600元）必须在2011年3月6日前付清。如果乙方未付清此违约金，甲方有权利按一套十八万八千元人民币处理抵押的房子，以抵扣违约金和借款本金，即违约金乘以2为总价抵扣（其中抵扣违约金和还借款本金各占50%）。乙方在2011年5月6日前必须付清借款和违约金，否则甲方将有权处理所抵押的房产，乙方无权干涉。2010年6月25日，山东高唐建设集团有限公司（甲方）与郭红英（乙方）签订塔布板文明小康新村1#—3#楼内墙油工分包合同，确定郭红英为山东高唐建设集团有限公司施工。2011年4月10日，双方进行工程结算，认定郭红英为山东高唐建设集团有限公司施工价款为93287元。2010年12月19日，山东高唐建设集团有限公司（甲方）与郭红英（乙方）签订购房协议，该协议约定乙方自愿认购甲方出售的9号楼2单元五层西户，建筑面积93.4平米，该房确定单价为每平方米3200元，房屋总价为298880元。同时补充约定油工工程款93287元，全部顶入购房款内。2011年4月19日，山东高唐建设集团有限公司为郭红英出具收据，收据中记载：“今收到郭红英交来购塔布板二期住宅9号楼2单元5层西户壹拾伍万元整。2013年12月26日，徐永旺与回民区攸攸板镇塔布板村民委员会签订承诺书，承诺书中记载：“本人郑重承诺，通过公平、公正和交款前后顺序选定二期住宅房号，我保证对所选定的房号不提出异议，服从村委会分房小组的全部安排，此房不许对外出售或转让，否则村委会有权对此房不给办理任何手续，选定房号九号楼二单元五楼西户。”
现塔布板二期住宅9号楼2单元5层西户由被告郭红英使用。
原审法院认为，本案系物权保护纠纷，争议焦点为：一、塔布板二期住宅9号楼2单元5层西户的使用权是否为徐永旺所有；二、徐永旺主张郭红英搬出侵占房屋，拆除装修恢复原样的讼诉请求能否得到支持。针对第一个争议焦点，在庭审中查明，徐永旺提供的证据表明，山东高唐建设集团有限公司因资金困难向徐永旺借款300万元，并用相应的十三套房屋作为抵押。对于此，该院认为，抵押权设立的基础是抵押人对于其处分的抵押物享有处分权利，在本案中虽然塔布板村委会将部分房屋分配给了山东高唐建设集团有限公司，但该房屋是塔布板村委会在本村集体土地上承建的房屋，房屋属性属于集体所有，只能依照福利性质分配给本村村民，因此山东高唐建设集团有限公司无权取得。故虽然山东高唐建设集团有限公司与徐永旺签订了房屋抵押协议，但抵押权并未设立，不能取得相应的抵押权利。本案中，徐永旺与塔布板村委会签订了承诺书，但通过承诺书的表述上分析，该承诺书仅为房号的选定，并非相应的权利凭证，因此不能确定徐永旺为塔布板二期住宅9号楼2单元5层西户的使用权人。对于第二个争议焦点，该院认为，徐永旺主张郭红英搬出侵占房屋，拆除装修恢复原样的前提是确定徐永旺为涉案房屋的使用权人，现徐永旺提供的证据不能证明其为该房屋的使用权人，因此对于该主张不予支持。综上，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回徐永旺的诉讼请求。案件受理费5540元，由徐永旺承担。
徐永旺不服一审判决，向本院提出上诉称，一审判决认定事实部分正确，但判决结果错误。一审法院认定诉争房屋属于塔布板村委会在集体土地上建设的房屋，房屋的属性属于集体所有，只能依照福利性质分配给本村村民。山东高唐建设集团公司作为工程的施工方，无权处分村委会所有的房屋。山东高唐建设集团公司将村委会所有的房屋卖给郭红英的行为无效。徐永旺是攸攸板村的村民，诉争的房屋是通过村委会分配后购买的房屋，购房款缴到村委会。依据法律规定，农村的土地属于集体经济组织所有，在集体土地上建造的房屋属于小产权房，只能出售给村民居住，不能给村民以外的其他人销售，处分权属于村民委员会。攸攸板村委会将诉争的楼房分配给村民徐永旺合法有效，依法应得到法律的保护。郭红英既不是本村的村民，也未经村委会确认，属于山东高唐建设集团公司因欠郭红英的工程款抵顶的房屋，山东高唐建设集团公司的处分行为无效。请求二审法院撤销一审判决，改判诉争的房屋使用权归徐永旺所有；郭红英搬出侵占的房屋并恢复原状。
被上诉人郭红英答辩称，诉争房屋是山东高唐建设集团公司欠工程款，以工程款抵顶的房屋。郭红英与山东高唐建设集团公司抵顶协议在前，攸攸板村委会分配给徐永旺的协议在后，应保护时间在前的合同。山东高唐建设集团公司用来抵顶的房屋是村委会为了抵顶工程款，将部分房屋分配给山东高唐建设集团公司。虽然山东高唐建设集团公司无权处分房屋所有权，但其有权将分配使用权进行处分。郭红英与山东高唐建设集团公司的债权债务，与程长庆签订的补充协议应当有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人徐永旺除坚持一审提供的证据外，另外提交了镇政府和村委会的证明材料。攸攸板镇人民政府明确说明塔布板村委会开发建设的住宅小区，土地性质属于集体所有，房屋所有权、处分权归村委会，未经村委会批准同意，销售、转让房屋一律无效。村委会出具书面证明并派负责房屋销售的工作人员出庭作证，塔布板村委会建造的住宅小区，只有本村村民才有资格购买，本案诉争的房屋已出售给徐永旺，徐永旺享有所有权。
经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，塔布板村委会将诉争的房屋出售给徐永旺，只有村委会有权处分住宅小区的房屋，并且只能向本村村民出售。
本院认为，本案争议的焦点为徐永旺与郭红英对诉争的房屋谁享有合法的使用权。根据土地管理法的规定，农村土地属于本集体经济组织所有，村委会在农村土地上建设的房屋，属于“小产权”房屋，只能用于改善村民住宅，出售于村民，不得对外销售。攸攸板镇人民政府明确说明，塔布板村委会建造的二期住宅小区，土地性质为集体所有，房屋归塔布板村委会所有，塔布板村委会出售房屋必须经村委会批准，未经村委会一房一票书面认可，一律无效。塔布板村委会证明，徐永旺为本村村民，村委会依法将诉争房屋出售给徐永旺，徐永旺对该房屋享有所有权。根据法律规定及村镇两级部门的规定，徐永旺对诉争房屋享有合法的使用权。郭红英主张诉争房屋是由山东高唐建设集团公司欠付工程款以工程款抵顶而来，属于合法取得，应得到保护。但并未提供证据证明，塔布板村委会授权山东高唐建设集团公司处分村民住宅小区的房屋，因此，山东高唐建设集团公司处分房屋的行为无效。郭红英也未提交证据证明其属于塔布村的村民。因此，郭红英对诉争的房屋不享有合法的使用权。对于徐永旺主张郭红英拆除装修，恢复原状，但其未提供证据证明诉争的房屋是否装修，因此，该项主张本院不予支持。综上，徐永旺的上诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00087号民事判决；
呼和浩特市回民区塔布板村民住宅小区9号楼2单元5楼西户的使用权归徐永旺所有；郭红英在判决生效后30日内搬出诉争的房屋；
驳回上诉人徐永旺的其它诉讼请求。
二审案件受理费11080元，由郭红英承担10000元，徐永旺承担1080元。
本判决为终审判决。
审判长 郭籽良
审判员 何建军
审判员 蔡世杰
二〇一四年十二月二十五日
书记员 高雪梅