广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第1780号
原告范忠平。
被告东洋集团（南宁）成片土地开发公司。
法定代表人陈冠杰，董事长。
委托代理人梁庆秋，广西中司律师事务所律师。
委托代理人潘捷，广西中司律师事务所律师。
原告范忠平与被告东洋集团（南宁）成片土地开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭进行审理。原告范忠平与被告东洋集团（南宁）成片土地开发公司的委托代理人潘捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范忠平诉称：1993年7月29日，原告与被告签订《瑞士花园商品房出售合同书》，约定，原告以分期付款的方式购买被告出售的位于南宁市××乡××大学××路××花园××楼××房屋××套。首期付款26000元，第二期房款为房屋总价款的30%、支付时间1993年11月7日，第三期房款为总价款的30%，支付时间1994年2月7日，最后一期房款为房屋总价款的10%、于房屋竣工交付使用前支付。原告依约于合同签订当日支付首期购房款26000元、于1993年11月8日支付第二期购房款26000元、于1994年3月28日支付第三期购房款26000元，同时，因未按合同约定的日期支付第三期购房款，原告向被告支付了滞纳金499.2元。1995年11月15日，原告向被告支付尾款6864元，尚余的1899元用以冲抵被告迟延交付房屋所应支付的违约金（合同约定的交房日期为1994年6月30日，但直至1996年6月被告才实际交付），原告无需再支付。
2008年7月左右，原告办理房屋所有权证时，被告告知原告，南宁市房产局要求，在重新签订规范的合同后才能办理合同备案，因此，被告要求重新与原告签订规范的商品房买卖合同，并要求将分期付款变更为一次性付款、落款日期亦更改为签订规范合同当日，原告不同意进行变更，双方协商不下，直至2012年12月左右，被告才同意按照原合同约定的分期付款方式及原合同签订的日期记载于新合同之上，双方重新签订了规范的房屋买卖合同，但购房款数额由原先的86763元变更为84864元、建筑面积由65.68平方米变更为70.2872平方米（套内建筑面积61.92平方米、公共部位及公用分摊建筑面积8.3672平方米）、房屋坐落由瑞士花园翠湖苑四幢C座7楼703室变更为南宁市城北区大学西路10号瑞士花园翠湖苑第17栋C座7层703号房、交房日期由1994年6月30日前变更为1995年9月8日前（该交付日期是被告没有经原告同意自行填写的）。但是，2011年3月1日，南宁市实行住房限购政策（南府办（2011）34号），被告以此为由拒绝办理合同备案，拒不开具购房款正式发票和提供必要的证明文件，导致原告至今无法办理房屋所有权证和土地使用权变更登记。
2013年5月28日，原告向南宁市西乡塘区人民法院起诉，提出解除合同、赔偿损失等诉讼请求。经法院向南宁市住房保障和房产管理局调查得知，本案讼争房屋没有办理商品房买卖合同备案登记，也没有办理房屋转移登记，根据南宁市现行住房限购政策，北海户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭在南宁市购房，购买人范忠平可以按照此政策办理，并可按相关规定向南宁市住房保障和房产管理局申请办理房屋所有权证，无须办理《商品房现售备案证明》和商品房买卖合同登记备案手续。2015年4月1日，原告向法院申请撤诉。同年4月8日，法院作出《（2013）西民一初字第1146-1号民事裁定书》，准许原告撤诉。《（2013）西民一初字第1146号民事判决书》生效后，原告多次要求被告继续履行合同、出具购房发票并提供必要的证明文件，协助原告办理房屋所有权证书和土地使用权变更登记，但被告以各种理由予以拒绝。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，本案被告没有按照前述规定履行通知义务和督促义务，即被告没有多次书面、电话通知原告必须按照南宁市房产局的要求重新签订规范的商品房买卖合同后才能办理房屋产权证书，同时，被告应举证证明其前述主张，否则，应承担逾期提供必要证明文件、协助原告办理房屋所有权证和土地使用权证的责任，向原告支付违约金。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《城市商品房预售管理法》第十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告起诉至法院，请求判令：1、被告立即协助原告办理房屋所有权证和土地使用权证；2、被告支付逾期协助原告办理房屋所有权证及土地使用权证的违约金90000元（暂计至起诉之日，起诉日至判决生效日的另行计算）；3、被告支付延迟交付房屋使用的违约金1899元；4、确认原告所购商品房的建筑面积为70.2872平方米；5、被告立即开具购房款为86763元的正式发票；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确，其第1项、第5项诉讼请求中的“立即”是指判决生效后30日内，第2项诉讼请求中的违约金计算方法为：以购房款86763元为基数、按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的年利率9%、从1999年6月1日（因为（2013）西民一初字第1146号案中，被告辩称其自1999年6月1日开始通知原告开始办理房产证）计算至2015年6月30日，之后的违约金按照前述方法计算至判决生效之日。
被告东洋集团（南宁）成片土地开发公司辩称：1、2013年5月，原告已向南宁市西乡塘区人民法院起诉要求解除原、被告之间的商品房买卖合同，并要求被告赔偿原告的损失和补偿相关费用，经法院调解后原告撤诉，现原告重新起诉要求被告协助原告办理诉争房产房屋产权证书和土地使用权变更，被告认为原告的起诉没有事实和法律依据。2、被告并未延迟交付房屋，且所有应该向房产登记部门交付的资料被告已经向南宁市房产局交付，不存在任何违约行为，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。3、根据法律规定，被告应当协助办理房产证，但是应由原告向房产部门申请办理。被告在1998年已将该交的资料都交给了房产局，被告的协助义务已经履行，剩下的就是原告向房产局申请办理。4、本案诉争房屋经房产局测量后建筑面积是70.282平方米，被告对原告的第4项诉讼请求没有异议。5、关于发票问题，被告确实尚未开具发票给原告，原因是，在本案起诉之前，原告不配合补签正式的商品房买卖合同，后因南宁市出台了限购令，原告起诉要求解除商品房买卖合同，撤诉后其又要求重新办证，所以至今尚未开具发票。如果要办理房产证的话，被告同意开具发票给原告，但票面金额应为84864元（原、被告补签的规范的商品房买卖合同中记载的房款数额）。6、被告认可原告支付的房屋总价款是86763元。
经审理查明：1993年7月29日，原、被告签订《瑞士花园商品房出售合同书》（NO.0575），约定，原告以分期付款方式购买南宁市瑞士花园翠湖苑四幢C座7楼703室（以下简称“703室”），建筑面积65.68平方米，总价款86763元，其中首期款26000元，第二期购房款26000元、于1993年11月7日支付，第三期购房款26000元、于1994年2月7日支付，末期购房款于竣工交付使用前支付。未能按时交付后期房款的，“按日息万分之四收取滞纳金”。交付日期为1994年6月30日前。“注意事项”第（二）条约定：“如因本公司责任造成延期交付使用，本公司负责赔偿延期时间的银行同期利息，即按月息千分之八支付。”合同还就其他事项进行了约定。
合同签订当日，原告支付首付款26000元，并于1993年11月8日支付第二期购房款26000元、于1994年3月28日支付第三期购房款26000元及逾期付款的滞纳金499.20元、于1995年11月15日支付尾款6864元。原、被告庭审中均认可，被告于1996年6月将703室交付原告。
2012年12月，为办理房屋权属证书，原、被告又签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0575），房屋坐落变更为南宁市城北区大学××路××花园××房，建筑面积为70.2872平方米，房屋总价款是84864元。被告应于1995年9月8日前将房屋交付原告。该合同落款日期为1993年7月29日。
另查明：2013年5月31日，原告向本院起诉要求解除与被告签订的房屋买卖合同，被告提起反诉，亦要求解除合同，案号为（2013）西民一初字第1146号。2015年4月1日，原告申请撤诉，本院依法予以准许。被告提出的反诉继续审理，本院作出（2013）西民一初字第1146号民事判决书，该民事判决书查明：就讼争房屋的商品房买卖合同备案和房屋权属登记有关问题，本院向南宁市住房保障和房产管理局询问，该局于2014年7月21日函复称：瑞士花园翠湖苑17栋于1997年4月办理竣工验收，符合权属登记条件。截止2014年7月16日，瑞士花园翠湖苑17栋703号房未办理商品房买卖合同备案登记，也未办理房屋转移登记。根据南宁市现行住房限购政策，玉林市、崇左市、北海市、钦州市及防城港市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭在南宁市购房，购房人范忠平可按照此政策办理。本院就讼争房屋所载项目是否办理《商品房限售备案证明》及办理合同备案相关程序问题咨询南宁市住房保障和房产管理局，该局于2015年1月7日函复称：对于1997年6月25日以前竣工验收的商品房，不需办理《商品房现售备案证明》，开发企业提供房屋竣工验收等相关材料即可申请办理《房屋所有权证》。坐落于大学西路10号瑞士花园翠湖苑17栋房屋于1994年10月26日办理了《商品房预售许可证》［南建房预字（1994）第046号］，且已于1995年竣工验收。因此，瑞士花园翠湖苑17栋C座7层703号房屋不存在权属争议的情况下，相关权利人可按相关规定申请办理《房屋所有权证》，无需办理《商品房现售备案证明》和商品房买卖合同登记备案手续。该民事判决书驳回被告要求解除合同的反诉请求。（2013）西民一初字第1146号民事判决书于2015年5月26日发生法律效力。
本院认为：原、被告于1993年7月29日签订的《瑞士花园商品房出售合同书》（NO.0575）、于2012年12月签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0575）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家或第三人的利益，应属有效合同，对双方当事人均具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定：“本解释自2００3年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第七十二条规定：“本法自1995年1月1日起施行。”由于原、被告针对本案讼争房屋分别于1993年7月29日及2012年12月签订了两份房屋买卖合同，因此，1993年7月29日签订的《瑞士花园商品房出售合同书》（NO.0575）的审理，适用签订该合同当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》，2012年12月签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0575）的审理，适用同期的法律、法规及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。由于《瑞士花园商品房出售合同书》（NO.0575）、《商品房买卖合同》（合同编号：0575）均未对房屋所有权证及土地使用权证的办理作出约定，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《商品房销售管理办法》第三十四条第三款之规定，原告诉请被告于本案判决生效后30日内协助其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，于法有据，本院予以支持。
关于原告诉请的逾期办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的违约金问题。原、被告所签订的《瑞士花园商品房出售合同书》（NO.0575）、《商品房买卖合同》（合同编号：0575）均未约定土地使用权变更和房屋所有权登记手续的违约责任，且《瑞士花园商品房出售合同书》（NO.0575）签订时的法律、法规及司法解释亦无相关规定，故，应依据《商品房买卖合同》（合同编号：0575）签订时所施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确定相应的违约责任及违约金数额。被告未能举证证明其已经通知并协助原告办理相应权属证书，故，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应承担违约责任，向原告支付违约金。关于违约金数额，由于原、被告于2012年12月签订《商品房买卖合同》（合同编号：0575）时，本案讼争房屋系已竣工房屋，但原、被告均无法举证证明合同签订的具体日期，根据双方当事人的陈述，原、被告至迟于2012年12月31日订立合同，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，违约金计算方法应为，以购房款总额86763元为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、从2013年4月1日（2012年12月31日之日起90日）计至原告主张的本案判决生效之日。
对于原告诉请的逾期交房违约金。《瑞士花园商品房出售合同书》（NO.0575）约定的房屋总价款为86763元，而原告所实际支付给被告的购房款为84864元，较前述合同约定的数额少1899元。庭审中，被告虽不认可其逾期交房，但又主张1899元系延迟交付产生的违约金，且已经冲抵房款，不应再予支付。被告的前述主张相互矛盾，本院不予采信。本院认为，若原告一直未足额支付购房款，被告二十余年来却一直未予催讨，显然与常理不符，并且，原、被告均认可被告将房屋交付原告的时间为1996年6月，晚于双方合同约定的交付时间，被告确实存在逾期交房的情形。故，本院采信原告的主张，被告逾期交房而产生违约金1899元，且已从原告所应支付给被告的购房款86763元中予以扣除，综上，原告已经足额向被告支付购房款86763元，被告亦已向原告支付逾期交房违约金1899元，故，被告无须再向原告支付逾期交房违约金1899元。
关于本案讼争房屋的建筑面积，《商品房买卖合同》（合同编号：0575）约定为70.2872平方米，南宁市房屋产权交易监理处出具的《建筑面积计算结果》亦显示本案讼争房屋的建筑面积为70.2872平方米，且被告对此无异议，本院予以确认。
关于原告要求被告出具面值为86763元的购房款发票问题。依据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条、《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条之规定，被告不开具发票的行为应由相关行政部门依法处理，双方当事人因开具发票产生的纠纷并不属民事诉讼纠纷，人民法院不能强制被告履行向原告开具相关发票的义务，原告可依法向行政机关寻求解决，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条、《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第七十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告东洋集团（南宁）成片土地开发公司在本案判决生效之日起三十日内协助原告范忠平办理南宁市西乡塘区大学西路瑞士花园翠湖苑17栋C座703号房的土地使用权变更登记手续；
二、被告东洋集团（南宁）成片土地开发公司在本案判决生效之日起三十日内协助原告范忠平办理南宁市西乡塘区大学西路瑞士花园翠湖苑17栋C座703号房的房屋所有权登记手续；
三、被告东洋集团（南宁）成片土地开发公司向原告支付逾期办理房屋所有权证及土地使用权证的违约金（计算方法：以购房款总额86763元为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、从2013年4月1日计至本案判决生效之日）；
四、确认南宁市西乡塘区大学西路瑞士花园翠湖苑17栋C座703号房的建筑面积为70.2872平方米；
五、驳回原告范忠平要求被告东洋集团（南宁）成片土地开发公司支付逾期交房违约金1899元的诉讼请求。
案件受理费3873元（原告范忠平已经预交），由原告范忠平负担1695元，被告东洋集团（南宁）成片土地开发公司负担297元。余款1881元，本院退还原告范忠平。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（详见下文附二）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长 罗 媛
审判员 覃光开
审判员 张有德
二〇一六年一月二十日
书记员 陈壹仟