广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初4857号原告：何贵标，男，1969年1月12日出生，汉族，住清远连州市，原告：曹友凤，女，1968年12月4日出生，汉族，住清远连州市，上述原告共同委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所实习律师。被告：清远市凤迪房地产开发有限公司，住所地清远市新城十八号区半环北路南院14栋首层1至3卡。法定代表人：潘镜棠。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所实习律师。原告何贵标、曹友凤与被告清远市凤迪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人周密、罗秋琼、被告的委托诉讼代理人潘凤娟、薛力韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何贵标、曹友凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因逾期办理产权登记的违约金，违约金调整至以购房款481442元为基数按照年利率1%自2014年12月29日起计算至原告实际取得房地产权属证书之日止，暂计至2017年9月18日为13097.86元；2、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告赔偿逾期办证的损失，赔偿数额自2014年12月29日起以购房款481442元为基数按年利率1%计算至被告实际办理不动产权转移登记之日止；2、判令被告将办理商品房不动产权转移登记所需材料提交登记机关，协助原告办理不动产权转移登记；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发建设的位于清远市新城××小区××号商品房转让给原告，总金额为481442元。合同约定，被告须于2014年9月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，且应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告承担赔偿损失的责任。合同签订后，原告依约支付首期款161442元，余款320000元由原告向中国银行股份有限公司清远人民二路支行申请办理了个人一手住房贷款合同，由原告取得被告开具的售房款发票。但由于风迪豪庭商住小区的工程质量存在问题，该工程未能如期完成竣工验收备案手续，导致被告未依约将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。原告认为，被告向原告交付商品房后，未按合同约定期限履行办理商品房不动产权转移登记的义务，原告至今未能取得不动产权证，房屋不能上市交易和办理抵押融资。被告逾期办证的违约行为一直延续，给原告造成损失，依据《合同法》第一百零七条和第一百一十三条第一款的规定，被告应当承担继续履行合同和赔偿损失的违约责任。被告清远市凤迪房地产开发有限公司辩称：1、原告要求被告承担逾期办证违约金按购房款每年1%计至其取得产权证书之日止的诉讼请求超过了诉讼时效。原告于2014年9月29日已收楼，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，从法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。在本案中，双方约定的逾期办证违约金为已付房款的0.005%，由始至终都是确定、固定的，因此原告要求被告承担逾期办证违约责任的诉讼时效从2014年12月29日起计算两年至2016年12月29日止，原告向法院起诉的时间为2017年9月19日，已经超过了诉讼时效，被告依法无需承担逾期办证违约责任。2、退一步来说，即使被告需要承担逾期办证的违约责任，应按照《商品房买卖合同》的约定计算。双方在《商品房买卖合同》中约定，逾期办证违约金的计算标准为己付房款的0.005%。《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，双方意思表示真实，合同没有违反法律强制性规定，是合法有效的。在本案中，原告也没有实际损失，因此不具备调整逾期办证违约金的前提条件，原告将违约计算标准提升的主张，违反了合同的约定，亦没有法律和事实依据。综上所述，原告的诉讼请求超过了诉讼时效，且无法律与事实依据，请人民法院查明事实，依法判决。本院经审理认定事实如下，2013年6月21日，原告何贵标、曹友凤作为买受人、被告清远市凤迪房地产开发有限公司作为出卖人，签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：“买受人购买出卖人建设开发的位于清远市新城××小区××号房屋，该房屋建筑面积为130.43平方米，房屋总价款为481442元。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局工程竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意以下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金……。”合同签订后，原告已付清房屋价款481442元。对于房屋交付时间，原、被告均确认于2014年9月30日收楼。据清远市不动产登记中心收件收据显示，被告于2017年10月19日为涉案楼盘的一号楼申请办理商品房确权登记。2017年11月22日，被告取得了一号楼的房屋所有权首次登记告知书，但被告并无提供为原告办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的证据。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、售房款发票，被告提供的清远市不动产登记收件收据，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在原告收楼后90日（2014年12月29日）内将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但是至今被告只为涉案楼盘办理了房屋所有权首次登记，仍未履行为原告办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，已构成违约，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任，而原告提出的赔偿逾期办证的损失实质是属于逾期办证的违约金。对于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办证违约金为固定金额，诉讼时效期间应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算，按照合同约定协助办证履行期限届满之日为2014年12月29日，逾期办证违约金的诉讼时效期间应从合同约定协助办证期限届满次日（2014年12月30日）起计算两年至2016年12月29日止。原告于2017年9月19日提起本次诉讼要求被告赔偿逾期办证损失的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。对于原告要求被告协助办理涉案房屋不动产权转移登记的请求，鉴于被告已办理了涉案房屋所有权首次登记，被告协助原告办理不动产权转移登记的条件已具备，而按合同约定被告为原告办理房屋权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案的义务仍未履行，为此，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告清远市凤迪房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将位于清远市新城半环北路32号凤迪豪庭商住小区一号楼二梯15层02号房屋办理房地产权证需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，协助原告何贵标、曹友凤办理该房屋的产权转移登记手续；二、驳回原告何贵标、曹友凤的其他诉讼请求。案件受理费128元，减半收取计64元，由被告清远市凤迪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇一七年十二月十四日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。