上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3455号
上诉人（原审被告）祝海军。
上诉人（原审被告）周敏。
上列两上诉人共同委托代理人赵德强，上海维盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨文卫。
委托代理人周美萍。
委托代理人杨融越，上海致格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宋军。
上诉人祝海军、周敏因确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月10日受理后依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人祝海军、周敏的共同委托代理人赵德强，被上诉人杨文卫及其委托代理人周美萍、杨融越到庭参加诉讼。被上诉人宋军经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审查明，房屋系杨文卫所有的房屋。
2014年1月2日，杨文卫向宋军借款247，000元，约定于2014年2月1日之前归还，利息按银行同期贷款利率的四倍计算。当日，杨文卫出具收条，言明收到247，000元，其中现金12，000元，235，000元转账至其建设银行账户。
2014年1月2日当天，宋军以办理抵押贷款手续为由与杨文卫至公证处，杨文卫签署了《委托书》。《委托书》载明，委托人杨文卫因故无法亲自办理出售位于房屋房屋的相关事宜，特委托受托人宋军为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录所列的全部事项，受托人有转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至2015年1月1日止。附录：代为签订定金协议、代为签订、修改、解除房地产买卖合同；代为办理买卖合同公证、领取公证书；代为办理还贷……代为办理房地产转移登记、代为交房、代为收取房价款、代为办理税务等一切相关事宜，有权签署文件、代为办理上述房地产买卖过程中的其他相关事项。2014年1月6日，公证处出具《公证书》，证明杨文卫在委托书上的签名属实。
2014年1月20日，宋军代理杨文卫（甲方）与祝海军、周敏（乙方）签订关于上述房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方未经经纪机构居间介绍，乙方以150万元受让甲方的房屋，双方于2014年3月19日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方对付款方式、交房日期、违约责任等其余事项无约定，合同相关内容均为空白。
祝海军分别于2014年1月20日、1月27日、2月21日向宋军的银行账户转账30万元、10万元、45万元。2014年2月21日，宋军与祝海军、周敏至交易中心提交了申请房地产权利登记的文件。2014年2月28日，宋军出具现金收条，言明收到祝海军、周敏支付的系争房屋的购房款65万元。
杨文卫届期未向宋军归还借款。宋军所收取的房款由其占有至今。
杨文卫于2014年1、2月间查询房产信息后始知房屋已在交易中。
因杨文卫欲将上述房屋出售给案外人潘某涉讼，2014年2月28日该房屋被上海市闵行区人民法院司法查封。
现上述房屋的房地产权利仍登记在杨文卫名下。该房屋由杨文卫一家三口居住。纠纷发生后，祝海军、周敏派人也住进该房。
2014年4月，杨文卫诉至原审法院，要求确认宋军以杨文卫的委托代理人名义与祝海军、周敏签订的关于房屋房屋的买卖合同无效，要求祝海军、周敏及宋军协助杨文卫将房屋产权恢复登记到其名下。宋军辩称，其与周敏、祝海军本不认识，不存在串通，双方签订的房屋买卖合同是真实意思表示。如合同被认定无效，其收到的房款就退还给付款人。祝海军、周敏辩称，祝海军、周敏是善意买受人，且支付相应对价，要求驳回杨文卫的诉讼请求。如该合同被确认无效，杨文卫与宋军应连带返还祝海军、周敏购房款85万元并赔偿7万元各类费用的损失。
另查明，宋军与祝海军、周敏交易系争房屋未通过中介机构。周敏称“通过朋友刘某（音）知道系争房屋要出售，刘某带我们与宋军交易。我们与宋军并不认识，2014年1月中旬，宋军给我们看了产证和委托书带我们上门看房，当时家中没人，没看到房。没过几天晚上8点左右，再次去看房，按了门铃但杨文卫妻子不开门，我就去楼下402室阿婆处看了同房型的房屋。”因宋军告知其杨文卫在外欠债，故“杨文卫妻子不让看房，我觉得也正常。”
还查明，2014年3月6日，宋军出具《委托书》，委托案外人李某催讨杨文卫2013年12月31日所欠24万元、2014年1月2日所欠207，000元债务。2014年3月10日，宋军出具收条，言明截止2014年3月10日杨文卫共欠宋军30万元，今收到杨文卫归还的25万元，其余5万元待房屋房屋买卖合同撤销后再支付。房屋买卖合同的撤销由宋军的委托代理人李某负责，一切费用与杨文卫无关。
2014年6月，杨文卫向上海市司法局投诉要求复查并撤销委托书的《公证书》，7月4日，公证处做出决定维持了该公证。
原审认为，杨文卫向宋军借款后当天，即与宋军办理委托出售房屋的《公证书》，实质系为担保宋军借出的资金的安全，当杨文卫不能依约还款时，宋军可以直接处理房屋。故该委托关系并非建立在杨文卫与祝海军、周敏交易系争房屋的真实意思之上。杨文卫的债务尚未到期，宋军即以杨文卫的名义与祝海军、周敏签订《上海市房地产买卖合同》，除约定房价款和办理过户的时间外，双方对房地产买卖合同的重要因素如房款的支付、房屋交付时间、违约责任等均不作约定，合同内容欠缺房屋交易的重要条款，明显不符合常理。祝海军、周敏作为购买方，事前未实地看房，支付大部分房款后也不要求宋军交房，得知房屋被查封后即派人强行进驻房屋，其购房目的并非出于善意。且宋军收取房款占有至今不向委托人交付，实属未妥善处理委托事宜，严重侵害委托人利益。杨文卫现主张宋军以其名义与祝海军、周敏签订的房屋买卖合同系三人恶意串通，损害其合法权益，与买卖合同履行的实际情况相符，法院予以采纳。该合同依法应认定为无效的合同。因该合同取得的财产应各自返还。根据祝海军、周敏的自认，其共向宋军支付房款85万元，故宋军应返还祝海军、周敏房款85万元。祝海军、周敏主张的各类损失7万元，因无证据证实，法院无法认定。因宋军与祝海军、周敏恶意串通进行房屋交易，故该买卖合同效力不及于杨文卫，故祝海军、周敏要求杨文卫与宋军承担连带返还之责，缺乏事实依据，法院不予采纳。
原审法院审理后于二〇一四年十一月七日作出判决：一、确认被告宋军以原告杨文卫名义与被告祝海军、周敏于2014年1月20日签订的关于房屋房屋的上海市房地产买卖合同无效；二、被告宋军于本判决生效之日起十日内退还被告祝海军、周敏购房款85万元；三、驳回原告杨文卫其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18，300元，由原告杨文卫负担6，000元，由被告宋军负担6，150元，由被告祝海军、周敏负担6，150元。
判决后，祝海军、周敏不服，上诉至本院称：一、两上诉人于2014年1月20日登记结婚，购买系争房屋完全是出于改善居住条件之目的，系刚性需求，房款来源除两人存款外，还通过向亲戚朋友借钱、卖掉原来所拥有户型面积较小的房屋而筹集款项，上诉人并无恶意购买系争房屋的意思表示，且上诉人在购房时已尽到了注意义务，查看了房产证原件、被上诉人杨文卫委托宋军出售房屋的《公证书》等文件，上诉人完全有理由相信宋军代理杨文卫出售房屋行为的合法有效性及宋军签订购房合同不存在法律风险。二、系争房屋价款与市场价相当，税款也是按照150万元的价格缴纳，说明价格完全是合理的市场价，上诉人也累计支付了前期85万元房款，因此上诉人并未损害被上诉人杨文卫的利益。三、被上诉人杨文卫与宋军之间的行为不符合常理，双方之间背后的真相一审法院未予细查，杨文卫公证委托宋军收取房款等事实证明双方存在恶意，至少是重大过错，不应受到法律的额外保护。请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人杨文卫的原审诉请。
被上诉人杨文卫辩称：一、根据上诉人提供的证据，祝海军与周敏系于2014年1月20日登记结婚，其亦主张当天签订买卖合同，表明系为涉案合同而办理结婚登记。二、关于65万元收条，上诉人在一审审理中先提交了该65万元的收条，但之后又不作为证据提供，实际上上诉人没有支付该65万元，却和宋军制造了假的收条；在看房细节上，上诉人并未看过房，也未核实房屋权属情况，且合同对交付时间、违约责任等都未约定，也不符合常理，整个交易过程反映出是虚假买卖。三、宋军仅借给杨文卫20几万元，因此杨文卫不会委托宋军卖房，两份《委托书》是在公证处受到欺骗的情况下出具的，不存在杨文卫与宋军恶意串通。上诉人实际是宋军的枪手。请求二审依法维持原判。
被上诉人宋军未到庭，亦未提供书面答辩意见。
经本院审理查明，2014年1月2日，杨文卫出具《委托书》，委托宋军就涉案房屋代为办理《委托书》附录所列的全部事项，其中包括代为签订定金协议、代为签订、修改、解除房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为收取房价款等等。原审其余事实认定无误，本院依法予以确认。
本院认为，尽管被上诉人宋军持有系争房屋权利人即被上诉人杨文卫出具的、并经公证机构公证的《委托书》而与上诉人祝海军、周敏签订系争房屋买卖合同，但鉴于宋军与杨文卫存在债权债务之法律关系，且在杨文卫向宋军借款而出具的借条上载明借款期限为2014年2月1日之前归还，因此，宋军与祝海军、周敏于2014年1月20日签订买卖合同时，杨文卫的借款期限尚未到期，因此，如果是一个善意的、普通的购房人，则应当会详尽了解宋军与房屋产权人的相关关系、宋军是否已经取得出售系争房屋的权利等，尤其是祝海军、周敏与宋军均认可双方原本不认识，也未通过房屋中介机构居间买卖房屋，在此情况下，祝海军、周敏理当更应尽高度的审查义务。同时，作为购房人最为关心的交房时间、出售人逾期交房的违约责任等合同主要条款也未在买卖合同中有所约定。上述种种事实，均不符合祝海军、周敏作为一个善意的、普通购房人的条件，更谈不上祝海军、周敏已尽一个购房人高度的、谨慎的注意义务。同时，宋军对祝海军、周敏已付房款亦说法不一，这亦不符合常理。综上，难以认定上诉人祝海军、周敏系善意购买系争房屋。原审根据本案事实所作判决并无不当，本院予以认同。上诉人祝海军、周敏的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币18，300元，由上诉人祝海军、周敏负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一五年三月六日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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