湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸安民初字第00697号原告咸宁市咸安区商业物资贸易总公司（以下简称贸易公司）。法定代表人杨大平，贸易公司经理。住所地：咸宁市咸安区南大街。委托代理人吴献升，湖北咸宁温泉法律事务所律师，代理权限：特别授权。被告李晓兰又名李小兰。委托代理人盛志刚，湖北开成律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告贸易公司诉被告李晓兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阮文胜独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴献升、被告李晓兰及委托代理人盛志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2002年2月1日，原、被告签订了一份名为“买断经营权”实为“房屋租赁”的合同，合同约定原告将振华服装城27号门面租赁给被告经营，租赁期间如涉及该门面的改建，改建后的承租权仍归乙方（被告）所有，改建期间影响的时间，在合同执行期向后顺延。2014年1月至2015年2月，原告根据咸安区政府对咸安区南大街原振华服装城高危旧房改造的决定，要求被告按约腾退门面，但被告拒不腾退门面，并提出没有任何依据的补偿要求，为此，请求判令被告依约腾退其所承租原告的咸安振华服装城27号门面，承担违约责任及本案诉讼费。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一：资产移交协议。证明原告享有诉讼主体资格。证据二：买断经营权合同。证明原、被告之间的权利、义务。证据三：危房鉴定报告。证明被告承租房屋属于危房，符合改建条件。证据四：政府文件。证明政府决定对振华服装城等高危房进行改造。证据五：解除合同通知书。证明原告履行了合同解除通知义务。证据六：营业执照、价格代码。证明原告的基本情况。证据七：企业信息。证明原副食品公司已依法注销。证据八：企业改制文件。证明原告主体变更情况。被告辩称，2013年12月31日至2014年1月15日，被告接到振华服装城拆迁改造的通知，被告为支持旧城改造，将成本为10万余元的货物亏本抛售，造成损失数万元。且答辩人.选择一次性赔偿的方案，但原告不予接受被告所提出的补偿金额，后期原告又提出分期补偿收回余下八年经营权，被告未予同意，故被告没有违约，而是原告违约，未在停业前谈妥补偿，请求驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩主张，向本院提交了一份证据：证据一：买断经营权合同。证明原、被告之间的权利、义务。经庭审质证，双方当事人质证意见如下：被告对原告提出的证据一，认为甲方的主体为咸安区商业贸易总公司而非本案原告咸安区商业物资贸易总公司；对证据二没有异议；对证据三，认为不能证明讼争房屋属于危房而需要拆迁改造；对证据四与证据三异议相同；对证据五，认为未收到解除合同通知书，不予质证；对证据六、七、八均没有异议。原告对被告提出的证据一没有异议。本院结合双方当事人的举证和质证意见及法庭调查，分析认证如下：对双方当事人确认无异议的证据，本院予以采信。对原告提交的证据一应为与被告签订合同时的相对方原咸安区糖酒副食品公司改制时，将企业国有资产移交原主管部门联系的移交手续。根据咸安区委咸发（2013）9号文件，咸安区商业贸易总公司与咸安区物资贸易总公司合并，成立后的咸安区商业物资贸易总公司，即本案原告享有原咸安区糖酒副食品公司的权利、义务故该证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。对原告证据三、四，被告对原告证据三认为不属于危房的异议成立，但对证据四被告认为不能证明需要拆迁改造的异议不能成立，因该房年久失修，存在安全隐患，并影响市容。且咸安区政府已作出改造决定，故本院将该证据作为本案的参考依据。对原告证据五，被告异议成立，原告不能证明解除合同通知书已送达被告，故不能达到解除合同的目的。根据上述依法确认的证据以及当事人自认，本院依法认定以下事实：2002年2月1日，原咸安区糖酒副食品公司与被告李晓兰签订了一份国有资产买断经营权合同，合同约定将其振华服装城27号门面以买断经营权的形式租赁给被告，期限为二十年，改建后的经营权仍归被告，改建期间影响的期间，在合同执行期向后顺延。在合同期间内，屋面大型维修由原告负责安排修理，被告如要对房屋进行装修不得随意拆除房屋原来的结构，合同签订后，原告按约将门面交付被告经营使用，被告亦按约一次性交付30000元租金。2013年12月31日，咸安区政府颁发咸安政办发（2013）154号文件成立南大街旧城改造项目领导小组，决定对咸安区南大街（振华服装城及烟草公司综合办公楼）高危房进行改造。咸安区商业物资贸易总公司据此于2015年1月15日通知被告等租赁户停止营业，并给予四个月处理货物销售期，同时提出三种处理方案，但双方对三种方案意见均不统一。2014年10月25日，原告委托咸宁市房屋安全鉴定所对讼争房屋进行鉴定，咸宁市房屋安全鉴定所综合评定讼争房屋属B级（有危险点房），建议结合老城区建设进行改造，同时将处理货物销售期延长为一年期限，但被告仍拒不腾退讼争门面，为此产生纠纷，原告诉至本院，请求依法处理。同时查明：2013年6月23日，咸安区体改委作出咸安体改发（2013）2号文件“关于同意糖酒副食品公司民营化改革实施方案的批复”批准咸安区糖酒副食品公司进行改制，同时注销副食品公司，并将该公司剩余资产由国资办主持按程序移交咸安区商业贸易总公司管理，同年8月11日咸安区委发布咸发（2003）19号文件，将咸安区商业贸易总公司与咸安区物资贸易总公司合并为咸安区商业物资贸易总公司。诉讼中，原、被告同意对讼争房屋门面装饰残值进行评估，湖北盛大房地产评估有限公司于2015年6月30日作出报告，评估装饰残值为6028元。本院认为，原、被告签订的资产买断经营权合同，名为买断经营权合同，但从其约定的权属及经营期限等方面审查，其实质仍符合房屋租赁合同法律特征，应按租赁合同相关法律、法规进行处理。双方合同中约定如涉及房屋门面改建，其改建期间相应顺延，应为双方真实意思表示，被告按此约定即负有在原告履行通知义务后的情况下，依约履行腾退门面由原告改建的义务，但被告在原告多次通知并给予处置货物销售期的情况下，被告拒不履行合同义务，构成违约，应负产生纠纷的主要责任。原告诉请被告腾退门面的请求于法有据，本院予以支持，但对原告要求被告承担违约责任，因双方合同并无约定违约责任条款，且原告未就违约造成的损失举证，故此请求本院不予支持，原告同时自认给予被告一年处理货物销货期，属原告自行处分行为，应不予计入租赁期限。为了维护市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告应于本判决生效后十五日内腾退其所租赁的振华服装城27号门面，并交付原告改建，该门面现有面积15.84㎡。二、原告应于该门面改建竣工验收后十日内将改建后的门面交付被告进行租赁经营，改建期间在总租赁期间内顺延。三、原告在改建交付被告门面后，应给予被告二个月门面重新装饰时间，并支付被告改建前门面装饰残值款6028元。该装饰期间在总租赁期间内顺延，不计入租赁期限。四、原告应确保被告原租赁门面基本符合原经营地址、面积。其门面改建后如扩大的面积，不另计收租金。五、原告自愿给予被告改建前处理商品一年时间（2014年1月15日至2015年1月15日）的销货期间不计入租赁期间。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判员阮文胜二〇一五年七月六日书记员陈娜