上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初60356号原告郑惠华，女，1980年12月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告张学龙，男，1979年10月19日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托代理人唐潮，上海恒建律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人邵永劼，上海恒建律师事务所律师。被告沈建明，男，1957年3月22日生，汉族，住上海市浦东新区。被告顾秀娟，女，1959年5月25日生，汉族，住上海市浦东新区。被告沈礼，男，1982年3月30日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托代理人孙金奎，男。被告沈龙根，男，1934年3月20日生，汉族，住上海市浦东新区。原告郑惠华、张学龙诉被告沈建明、顾秀娟、沈礼、沈龙根房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法转用普通程序，于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告郑惠华、张学龙的共同委托代理人唐潮、邵永劼、被告沈建明、顾秀娟、沈礼及以上三被告的共同委托代理人孙金奎、被告沈龙根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑惠华、张学龙诉称，原、被告于2015年9月20日签订了《房地产买卖合同》，被告作为出卖方将位于上海市浦东新区环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，双方约定系争房屋转让总价为人民币(以下币种同)1,350,000元。合同签订后，原告依约按期支付前两期房款共计800,000元，被告也将系争房屋交付给原告。2016年4月1日，被告沈建明获得上海市房地产权证后，拒绝按照合同约定与原告签订网络版上海市房地产买卖合同并明确拒绝继续履行买卖合同。原告认为，原告已按约履行义务，但被告却拒绝履行其义务，原告多次尝试与被告协商，但均遭被告拒绝。为维护原告的合法权益，故原告起诉，要求：1、判令四被告配合原告完成系争房屋产权过户手续；2、判令本案诉讼费和保全费由四被告承担。被告沈建明、顾秀娟、沈礼共同辩称，不同意原告诉请。被告认为买卖合同尚未发生效力，原告以合法形式掩盖非法目的，故意不使用规范性合同文件，以少交中介费为理由诱骗被告不接受居间协议，又滥用诉权，原告就系争房屋曾经提起过诉讼。系争房屋是动迁房，三年内不得转让，原告诉请违反法律规定。合同第2.3条约定，双方并未办理公证。合同中甲方权利人有五人，其中沈龙根本人并没有亲自签名，根据最高院相关规定，应当认定合同无效。另外，合同内容显示公平，存在欺骗，原告利用被告没有经验，单方制作买卖合同，以标的物还没有权证为由压低交易价格，双方权利义务违反公平、等价有偿原则。原告在仅支付了15%的房价款的情况下，就要求被告交房，无诚信公平。被告认为合同条款约定不合理。被告于2016年3月27日约原告郑惠华，告知房地产权证已经做好，要另议价格问题，而且表示之前的合同沈龙根并没有签字，要共同协商做通老人工作，4月27日被告收到催告函，5月初原告来砸房屋窗子，5月底向法院起诉，6月份又来砸门窗等，7月29日原告又撤回起诉。被告无奈于8月8日通知被告终止合同履行，之后原告又向法院提起了本案诉讼，且本案诉讼过程中原告又存在砸门窗等行为，有报案记录为证。原告行为严重损害了被告利益。综上，认为房地产买卖合同尚未发生效力，依据民法通则第59条，请求法院变更或撤销，驳回原告诉请。被告沈龙根辩称，这个房屋其也有份的，其不知道卖房子的事情，也不同意卖房子。经审理查明：2015年9月20日，以卖售人(甲方)为沈建明、顾秀娟、沈礼、徐颖、沈龙根，买受人(乙方)为郑惠华、张学龙，就系争房屋签订《房地产买卖合同》，合同约定由原告购买系争房屋，房屋总价135万元。合同第二条约定，乙方于2015年9月20日前支付甲方房款20万元；乙方于双方2015年10月12日办理完毕系争房屋交接手续当日支付甲方房款60万元；乙方于2016年4月1日前甲方取得系争房屋《上海市房地产权证》并交由乙方保管，甲方配合乙方办理不可撤销委托公证完毕，乙方当日支付甲方房款20万元，委托公证费由乙方负担；乙方以购房贷款形式向甲方支付房款35万元，该款由贷款银行转入甲方账户，贷款以银行实际放款日为准。第三条约定，甲方应于2016年4月1日前可取得系争房屋以其为权利人的上海市房地产权证,待交易中心出具以甲方为权利人的上海市房地产权证后20日内，双方按合同约定的交易条件签订系争房屋网络版的上海市房地产买卖合同，甲方将系争房屋房产证原件交由乙方保管直至房产顺利过户；甲方承诺在申请系争房屋上海市房地产权证时，申请唯一产权人为沈建明。第四条约定，甲方于2015年10月12日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方并签订房屋交接书。后被告沈建明出具收据，确认原告于2015年9月20日支付房款20万元。2015年10月17日，原告郑惠华与被告沈礼、顾秀娟、沈建明就系争房屋签订了《房屋交接书》；同日，沈建明出具收据，确认收到原告方支付的房款60万元。另查明，系争房屋系动迁安置房，被告沈建明于2011年3月11日与上海浦东新区康桥(集团)有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，其中被拆迁人明确为沈建明、顾秀娟、沈礼、徐颖、沈龙根(1/3)。2011年11月25日，被告沈建明与上海浦东康桥拆迁有限公司签订《汤巷馨村》购房单，其中房屋坐落分别为康桥路1481弄21幢81号102室、2幢34号101室、2幢34号201室、及21幢81号601室。系争房屋于2013年9月4日被核准登记至上海周康房地产有限公司名下。2015年11月13日，被告沈建明与上海周康房地产有限公司签订上海市商品房出售合同；2016年3月10日，系争房屋被核准登记至被告沈建明名下。审理中，原告明确2015年10月17日原告确实向被告转账支付了594,300元，但因被告收取了至2016年1月系争房屋的租金，房屋交付后租金应由原告收取，故用租金抵扣了原告应支付的部分房款，被告沈建明确认后出具60万元收条。被告沈礼明确签订房屋交接书时房屋内有租客，租客是在2016年8月才搬走，2016年2月开始租金由原告收取。同时被告沈建明、顾秀娟、沈礼均确认收取系争房屋租金至2016年1月；并表示房地产买卖合同上沈龙根签名由沈建明代签，徐颖签名由沈礼代签。上述事实，由房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、收据、房屋交接书、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、上海市商品房出售合同、《汤巷馨村》购房单等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。以原告为买受人、被告及徐颖为卖售人，签订的房地产买卖合同，庭审中沈建明明确其代沈龙根签字、徐沈礼代徐颖签字，现沈龙根明确其不同意出售系争房屋，原告也无证据证明沈建明代为签名受沈龙根的委托及沈礼代为签名受徐颖的委托，故该买卖合同对沈龙根及徐颖不发生效力，但对合同上签名各方当事人，该合同成立并生效，签名各方应按照合同约定履行，被告沈建明、顾秀娟、沈礼提出合同无效的理由，本院不予采信。被告沈建明、顾秀娟、沈礼提出合同内容显示公平系受欺骗而签订，但其在法律规定的期限内从未就此提起相关诉讼，故对其抗辩本院难以采信；对其提出的房地产买卖合同需经公证生效的抗辩，双方合同亦无合同系附条件生效的约定，故对其抗辩不予采信。被告沈龙根提出其对系争房屋享有权利，现其不同意出售系争房屋，本院认为系争房屋系被告动迁安置所得，动迁时被告方安置所得不止系争房屋一套房屋，且系争房屋之后又登记在沈建明一人名下，可见对于动迁安置房屋的分配各安置人之间已达成一致意见，故沈龙根不同意出售系争房屋并不影响原告与沈建明、顾秀娟、沈礼之间就系争房屋买卖合同的履行。现系争房屋已核准登记至被告沈建明名下，沈建明在该合同上亦进行了签字，双方合同虽未约定具体过户日期，但根据合同约定被告沈建明、顾秀娟、沈礼有义务配合原告办理房产过户手续，系争房屋现已符合上市交易条件，原告亦愿意支付剩余房款，原告要求配合办理过户的请求并不存在履行上的障碍，故原告要求被告沈建明、沈礼、顾秀娟配合办理过户手续的请求本院予以支持，因合同对沈龙根不发生效力，故对原告要求沈龙根承担责任的请求，本院不予支持。原告提供的收据明确其先后向被告沈建明支付80万元房款，被告沈建明虽提出其仅收到794,300元，根据合同约定，双方应在2015年10月12日办理房地产交接手续，而双方办理房屋交接时房屋处于出租状态，被告沈建明等已收取至2016年1月的房租，双方以房租形式抵扣相应房款亦无不当，之后沈建明也以出具收条的行为对抵扣事实进行了确认，故本院确认原告已向被告沈建明支付的房屋为80万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告沈建明、顾秀娟、沈礼于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区康桥镇环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告郑惠华、张学龙名下；原告郑惠华、张学龙在取得上海市浦东新区康桥镇环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋登记于原告郑惠华、张学龙名下的房地产权证后即向被告沈建明、顾秀娟、沈礼支付剩余房款55万元；二、驳回原告郑惠华、张学龙的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,950元，由被告沈建明、顾秀娟、沈礼负担；财产保全费5,000元，由被告沈建明、顾秀娟、沈礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 婉人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一七年二月二十四日书 记 员  刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。