新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）喀民二终字第248号
上诉人（原审原告）贾西菊，女，汉族，个体工商户，现住新疆喀什地区。
委托代理人赵献群，男，汉族，无固定职业，现住喀什地区，系上诉人贾西菊的表弟。
被上诉人（原审被告）喀什名都房地产开发有限责任公司，住所地喀什市西域大道6号。
法定代表人孙卫德，该公司董事长。
委托代理人陆侃澄，该公司法律顾问。
上诉人贾西菊因与被上诉人喀什名都房地产开发有限责任公司（以下简称名都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服叶城县人民法院（2015）叶民初字第806号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾西菊及其委托代理人赵献群、被上诉人名都公司的委托代理人陆侃澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告贾西菊起诉称：2010年10月1日，我购买了被告公司开发的叶城县名都地下街A区40号商铺，合同约定商铺面积为39㎡，但办理房产证手续时，被告通知原告产权面积为41.35㎡。依据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第二款之规定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。因此要求：1、解除双方签订的合同，并办理退房手续。2、退还房款本息合计256866.33元。
一审被告名都公司辩称：原告曾系我公司职员，2010年10月1日，原告利用工作之便，代表公司与自己签订了一份房屋交易协议，这份合同上除了公司的公章，所有的书写文字都是原告自己书写，原告为了少交钱，将合同中的面积少写了，房产局的测绘报告可以证实合同中约定的面积是原告故意少填写。原告填写的合同第五条是空白的，说明原、被告双方对面积差异处理没有约定。该商铺现还由原告占有、经营、收益中。现原告企图转嫁投资和经营风险以面积超过3%提出退房，请求法庭驳回原告诉讼请求。只要原告缴纳办理房产证所需的房屋契税等费用，我公司可以不要求原告补交超出面积3%的房款，按照实际交付房屋面积41.35㎡为原告办理房屋产权证。
一审法院经审理查明，2010年10月1日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：原告以每平方6000元价格，并以分期付款方式购买被告公司开发的位于叶城县“名都地下街”A区40号商铺，面积为39㎡，总房款为234000元。2009年12月8日原告支付定金20000元；合同签订后，2011年4月11日交付房款138112元，2011年8月2日原告再行交付房款8400元；“余款67488元计三年租金一次性充抵房款”。并双方签订将该商铺委托被告公司经营3年（从2010年10月1日至2013年9月30日止）的租金收入折抵房款的协议。2013年9月30日租期届满，被告公司将该商铺使用、收益权交还原告，原告对该商铺实际占有、使用、收益至今。后原告得知所购买商铺实际测绘面积为41.35㎡，认为依据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第二款之规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。原告故诉至法院要求解除双方签订的合同，办理退房手续。退还房款本息合计256866.33元。
一审法院认为，原告贾西菊与被告名都房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效的合同。本案中，原告按合同约定面积39㎡将所购房房款交清，被告实际交付房屋面积为41.35㎡，大于合同约定的面积，虽然依据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第二款的约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。庭审中，被告明确表示不要求原告补交超出面积3%以内房款，且同意在原告缴纳办理房产证所需费用的前提下按照实际交付房屋面积41.35㎡为原告办理产权证，而原告仍以多出面积部分来主张解除合同，并要求赔偿损失的诉讼请求，转嫁、规避投资和经营风险，不符合合同订立时的诚信原则，且原告存在自2010年10月1日起至今对所购商铺占有、使用、收益的实际情况。故本院对原告请求解除合同的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：驳回原告贾西菊的诉讼请求。案件受理费2576.5元（减半收取），由原告贾西菊负担。
宣判后，上诉人贾西菊不服此判，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，上诉人贾西菊与被上诉人名都公司签订商品房销售合同时，对面积存在误差的部分已经进行了明确，且按照司法解释的规定，上诉人作为购房者，在实际面积超出约定面积3%时，有权提出退房。而一审法院以上诉人违反合同法的诚实信用原则为由驳回上诉人的诉讼请求，处理错误。故请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人名都公司针对上诉人贾西菊的上诉答辩称：上诉人贾西菊的上诉请求没有事实依据。上诉人当年就是被上诉人名都公司的职员，该合同是她以自己名义与公司签订的，上诉人自己少些了面积。且在面积差异条款中，双方均未填写选项，应视为没有约定。关于房款问题，上诉人的付款方式是先支付部分房款，剩余房款是被上诉人名都公司代经营三年所获得的租金来折抵，在2013年以后由上诉人自行经营商铺。现在在市场不景气的情况下，上诉人在签订合同五年后才提出来解除合同，违背了市场公正公平原则，故请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。
本院二审审理过程中，上诉人贾西菊向本院提交案外人与被上诉人名都公司签订的商品房买卖合同，用以证实其他人的合同中，商铺面积均为39平方，故本案双方合同中面积的数额并非由上诉人私自书写，该商铺面积数字是由被上诉人确定的。被上诉人认为该证据系复印件，对真实性及所要证明的问题均不认可。本院经审查，该商品房销售合同的内容与本案双方当事人提交的合同内容大部分一致，仅在房屋标的、房款金额、以及面积差异处理方式上不一致，故本院对该两份商品房买卖合同的真实性予以确认。
本院二审查明的法律事实与一审查明的法律事实一致。
另查明，上诉人贾西菊向被上诉人名都公司交纳房款166512元，将商铺交由被上诉人名都公司代为经营三年，以租金67488元折抵房款，综合计算后，上诉人贾西菊向被上诉人名都公司交付房款234000元。现涉案商铺由上诉人贾西菊占有使用。
再查明，本案涉案商铺实际面积为41.35平方米，被上诉人名都公司在本院二审审理过程中，表示不再向上诉人贾西菊索要超出合同约定面积部分的房款，对于办证费用，应当由上诉人贾西菊负担。
本院认为，依据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩内容，本案的争议焦点为，上诉人贾西菊与被上诉人名都公司的商品房销售合同，是否应予以解除。
关于上诉人贾西菊与被上诉人名都公司的商品房销售合同，是否应予以解除的问题。双方当事人签订的商品房销售合同，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。依据一、二审查明的案件事实，上诉人贾西菊已经向被上诉人名都公司缴纳了房款，被上诉人名都公司也已经把商铺交给上诉人贾西菊使用，双方均已经履行了合同的绝大部分义务。在办理产权证的过程中，被上诉人名都公司要求上诉人贾西菊补交实际面积与合同约定面积差额的价款，双方就超出合同约定面积部分的价款未能达成一致意见，故上诉人贾西菊以面积差异超过3%为由，向法院起诉，要求解除合同，返还房款。针对实际面积与约定面积不一致应如何处理的问题，本院经审查双方当事人提交的商品房销售合同，在合同第五条中，双方均未在合同条款及选项中予以标注，应视为双方对面积差异如何处理未做约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予以支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”综合审查前述司法解释规定，本院认为，适用前述司法解释的关键在于，如实际面积与合同约定面积不相符时，对于超出或者小于约定面积的部分要进行计价。如买受人对小于约定面积的部分或出卖人对超出约定面积的部分不进行计价，同意按照约定面积计算房屋总价款时，即不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条的规定。故本院认为，面积误差比绝对值的计算方式应当为“（实际计价面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积”。本案中，被上诉人名都公司在二审诉讼期间，明确表示同意按照合同约定面积计算房款，对于实际面积比约定面积多出的部分，放弃主张该部分的房款。因该行为系对自身权利的处分，并未违反法律的禁止性规定，对其他人也无不利影响，故本院予以确认。结合前述意见，本案涉案房屋面积误差比绝对值未超过3%，因此上诉人贾西菊以面积差异超过3%为由要求解除合同、返还房款的理由无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，因双方当事人已经履行了商品房买卖合同的绝大部分义务，上诉人贾西菊要求解除合同亦有违合同订立时的诚实信用原则，因此上诉人贾西菊的要求解除合同的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，程序合法，处理正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5153元，由上诉人贾西菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 红
代理审判员 何春璐
代理审判员 吴炳坤
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 张墨川