新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终911号
上诉人（原审被告）：臧勇，男，1970年9月17日出生，汉族，中国石油天然气销售西部公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：康虹（臧勇妻子），女，1969年5月26日出生，汉族，乌鲁木齐市第二十三中英语教师，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：马遥，新疆金桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周世强，男，1990年9月14日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：范军，新疆翔瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江文新，新疆翔瑞律师事务所律师。
原审第三人：乌鲁木齐新好居房地产经纪有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：任娟，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈玉锋，男，1977年2月11日出生，汉族，该公司产权部经理，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
上诉人臧勇与被上诉人周世强、原审第三人乌鲁木齐新好居房地产经纪有限公司（以下简称新好居公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初8795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
臧勇上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回周世强的全部诉讼请求。事实和理由：1、买卖合同中约定付款方式是支付全款，剩余房款51万元应当在2017年5月31日前交付我方，周世强未按约定期限支付51万元房款，属于根本违约，我不应当向周世强返还定金。由于我享有单方解除权，2017年6月7日我已向周世强和新好居公司发出了解除合同通知，在法定期限内周世强和新好居公司均未提出异议，因此解除合同通知已发生效力，一审再行判决解除涉案合同属于适用法律错误。2、买卖合同第九条约定的“公证手续”，双方并无具体约定事项。周世强用房屋进行抵押贷款，也应在周世强向我付清房款后，我才为其办理房屋过户手续，因此我是否协助周世强办理公证手续不是周世强付清房款的前提条件，一审判决以我未协助办理公证手续认定我违约属于认定事实错误。3、定金合同以实际交付为生效要件。合同虽然约定了周世强应交纳定金5万元，其中3万元由新好居公司托管，但是我收到的定金是由新好居公司转交的，金额为2万元。因此周世强是否向新好居公司交纳了剩余定金3万元不能确定。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
周世强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。在2017年5月31日前，我多次要求新好居公司催促臧勇协助我办理公证，均被臧勇拒绝，因此臧勇的行为构成根本违约。臧勇发出的解除合同通知书未向我送达，对我不产生效力，同时我于2017年6月14日向臧勇发出催告履行合同通知书，臧勇已收到该通知。另，按照合同约定我交纳了定金5万元，臧勇向我出具了收条，依照定金罚则，臧勇应当双倍向我返还。故，请求驳回臧勇的上诉请求。
新好居公司述称，一审判决认定事实清楚，应予维持。周世强交纳了定金5万元，臧勇也出具了收到定金5万元的收条，其中3万元由我公司代管。我公司多次打电话催促臧勇协助周世强办理房屋贷款的公证手续，均被臧勇拒绝。臧勇的上诉请求不成立。
周世强向一审法院起诉请求：1、判令解除周世强、臧勇、新好居公司签订的《买卖定金合同》；2、臧勇双倍返还定金100,000元。
一审法院认定事实：2017年5月5日，周世强、臧勇及新好居公司签订编号为0000588的《买卖定金合同》，约定周世强购买臧勇名下位于乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路48号9栋4层2单元401号的房屋，房屋总价为560,000元；周世强在签订合同时支付定金人民币50,000元，该笔定金由新好居公司托管，待房屋完成产权转移登记手续、交楼工作，买卖双方均确认无误后，扣除臧勇各项费用后向臧勇支付剩余款项；在合同订立后，如因周世强原因导致合同解除的，已付全部定金不再退还，因臧勇原因导致合同解除的，须双倍返还所付定金；剩余房款510,000元由周世强在2017年5月31日前向臧勇支付；另有其他约定事项：因周世强后期贷款付全款，臧勇负责协助周世强办理公证，用于周世强后期作二手房贷款。合同订立后，周世强向臧勇支付了50,000元的购房定金，臧勇将房屋产权证书交至新好居公司。新好居公司给臧勇打电话要求其配合将房屋出卖权公证委托于己。臧勇因未收到全部房款且合同未作配合新好居办理公证为由予以拒绝。2017年6月7日，臧勇向新好居公司发出《解除合同通知书》（2017年6月9日，新好居公司收悉），称因周世强未及时交清房款，导致合同目的不能实现，解除《买卖定金合同》。2017年6月13日，周世强分别向臧勇及新好居公司发出《催告履行合同通知书》（2017年6月15日，臧勇及新好居公司收悉），称因臧勇拒收剩余房款及配合办理有关手续，特通知限期履行。另查明，臧勇已通过挂失补办的方式将房屋售与他人并办理过户。
一审法院认为，《买卖定金合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应依合同约定行使权利，履行义务。本案中周世强、臧勇及新好居公司约定了交清剩余房款510,000元的时间为2017年5月31日，另在其他约定事项中约定了剩余房款的付款方式为二手房贷款，且明确臧勇须配合周世强办理公证手续，用于周世强后期作贷款。根据二手房市场交易的习惯，由出卖方将房屋出售权公证委托与中介方，中介方代付购房款后，由买受人办理贷款手续将房款支付与中介方以完成交易为一般规则。周世强、臧勇及新好居公司在其他约定事项中作了关于贷款付清全款的特别约定，新好居公司在合同订立后也多次与臧勇沟通，臧勇对上述交易习惯应当知情，臧勇以合同只约定其配合周世强办理公证而无配合新好居公司办理公证为由，拒绝办理公证手续的理由不能成立。臧勇以周世强未按期履行主要债务为由，未经催告并且仅向新好居公司发出《解除合同通知书》解除合同的答辩意见亦与法律规定不符，一审法院不予支持。因臧勇已将房屋另售他人，《买卖定金合同》已无履行可能，合同目的不能实现，因此对周世强依法判令解除《买卖定金合同》的诉请予以支持。根据合同因臧勇原因导致合同解除的，须双倍返还所付定金的约定，臧勇应向周世强双倍返还定金100,000元。判决如下：一、解除周世强与臧勇、新好居公司签订的《买卖定金合同》；二、臧勇向周世强双倍返还定金100,000元。
本院二审期间，臧勇围绕上诉请求依法提交了证据，1、新好居公司工商信息。证明新好居公司监事向臧勇转账定金2万元。2、58同城房屋出售信息。证明新好居公司将涉案房屋挂在网络销售，新好居公司让臧勇办理的协助手续是将房屋出卖权给新好居公司的委托公证，新好居公司的目的是一房二卖。周世强发表质证意见，对第一份证据的真实性无法确认，但是实际已支付了定金5万元。对第二份证据的真实性不予认可，与涉案房屋面积不一致。新好居公司发表质证意见，对第份证据的真实性认可。对第二份证据的真实性认可，关联性不认可，网上销售的房屋不是涉案房屋。本院对臧勇出示的二份证据的真实性予以确认，关联性暂不予确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2017年5月5日，新好居公司向臧勇转账2万元，余款3万元由新好居公司托管。
本院认为，由新好居公司居间，周世强（买方）与臧勇（卖方）签订的《买卖定金合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，系合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在《买卖定金合同》第六条约定，剩余款项51万元在2017年5月31日前交付卖方；第九条约定因买方后期贷款，付全款卖方负责协助买方办理公证手续，用于买方后期作二手房贷款。根据上述约定，本院认为，周世强向臧勇给付房款51万元及臧勇协助周世强办理贷款公证手续应当是同时履行的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十六条的规定，即“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”臧勇在未收到周世强支付51万元房款的情形下有权拒绝到新好居公司协助办理贷款公证手续。另，周世强在本案一、二审期间，未提供证实其在2017年5月31日前履行向臧勇给付房款51万元的证据，因此臧勇上诉称其未协助办理贷款手续不构成违约的主张，本院予以采信。一审判决要求臧勇双倍返还定金不当，本院予以纠正。
合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，臧勇未在2017年5月31日前收到51万元房款，其应当给周世强一合理期间，催告周世强履行合同义务，臧勇未进行催告遂于2017年6月7日发出《解除合同通知书》，因此该解除合同通知不发生解除涉案合同的效力。臧勇上诉认为涉案合同已于2017年6月7日解除的主张不成立，本院不予采信。因涉案房屋已出卖，一审判决解除涉案合同并无不当，本院应予维持。
合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因周世强与臧勇在履行涉案合同义务中，无先后顺序，应同时履行。故，周世强与臧勇在履行涉案合同中均未构成违约，因涉案房屋已出售，故，臧勇应当向周世强返还定金5万元。一审判决臧勇双倍返还不当，本院予以纠正。对臧勇上诉称其只收到2万元定金，不应当认定为5万元。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十五条规定，动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。法律意义上的交付，不仅包括转移标的占有的现实交付，也包括特殊情况下不转移标的占有、仅变动权利归属的观念交付。本案中，经查实，双方当事人在涉案合同中备注定金由新好居公司托管，且臧勇在签订涉案合同后既向周世强出具收到定金5万元收条，涉案合同及收条均已生效，故可以认定周世强5万元定金交付完成。臧勇的针对定金的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，臧勇的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初8795号民事判决第一项，即：解除周世强与臧勇、乌鲁木齐新好居房地产经纪有限公司签订的《买卖定金合同》；
二、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初8795号民事判决第二项，即：臧勇向周世强双倍返还定金100,000元；
三、臧勇向周世强返还定金50,000元。
以上臧勇应给付款项，应于本判决生效后十日内给付完毕，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,150元（周世强已预交），由周世强负担575元、臧勇负担575元。
二审案件受理费2,300元（臧勇已预交），由臧勇负担1,150元、周世强负担1,150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董慧
审 判 员 卫杨
代理审判员 徐岚
二〇一八年五月十七日
书 记 员 焦玉