重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终8313号
上诉人（原审被告）：刘贵清，男，1971年3月4日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：重庆美伦物业管理有限公司，住所地重庆市南岸南坪转盘西北侧，统一社会信用代码91500108736555754R。
负责人：郑荣海，总经理。
委托诉讼代理人：程德芳，女，1989年4月5日出生，汉族。
上诉人刘贵清因与被上诉人重庆美伦物业管理有限公司（以下简称美伦物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初12928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人刘贵清、被上诉人美伦物业的委托诉讼代理人程德芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘贵清上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回美伦物业的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由美伦物业承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，适用法律错误。刘贵清于2014年6月30日通过公开竞买获得浪高凯悦大厦2单元7-1、7-2、7-3非住宅房屋，成为上述房产的业主。建设单位重庆凯悦房地产开发有限公司作为交付方，本应在2014年6月30日交付给刘贵清，由于当时上述房屋作为重庆凯悦房地产开发有限公司的办公场地在使用无法交付，且也不符合交付条件，经刘贵清多次催促，重庆凯悦房地产开发有限公司拖延半年左右才开始对上述房屋进行修建改造，改造完毕后也一直拖延不交付给刘贵清。直至2014年7月1日，刘贵清被迫强行打开房门，随后由房屋承租人开始交纳物管费。一审法院对上述事实不作调查核实，仅凭一份《说明》就认定刘贵清已经接房，并应支付这一期间的物管费是错误的。2.美伦物业向一审法院提交的《说明》并不能证明交房事实，更不能证明刘贵清已经享受了这一期间的物业服务。虽美伦物业提供了物业服务，但享受这一期间物业服务的是重庆凯悦房地产开发有限公司，不是刘贵清。刘贵清出具的《说明》是刘贵清在竞买后向重庆市高级人民法院执行庭出具的，是为了配合完成执行后续工作出具的，并不是针对与美伦物业之间的交接房出具的。该《说明》的内容不真实，不起任何证明作用，人民法院应对此不予采信。房屋交付时应该有双方签字认可的交房手续，美伦物业对此没有提交任何证据加以证明，足以说明双方根本没有进行交接房。
美伦物业辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，该房屋在2006年即具备交付使用条件，且该房屋是由重庆市高级人民法院拍卖给刘贵清的，交房责任在重庆市高级人民法院，事实上重庆市高级人民法院在2014年6月30日已将房屋交付给刘贵清，刘贵清自己也出具了材料说明其已接房，请求二审法院依法维持一审判决。
美伦物业向一审法院起诉请求：1.判令刘贵清立即支付2014年7月1日至2016年1月31日拖欠的物业服务费42743.16元，并自欠费之日起按日万分之三的标准向美伦物业支付违约金至付清之日止；2.本案诉讼费用由刘贵清承担。
一审法院认定事实：美伦物业系具备贰级资质的物业服务企业。2009年5月25日，重庆凯悦房地产开发有限公司与重庆浪高凯悦物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由重庆浪高凯悦物业管理有限公司对位于重庆市南岸区南坪西路2号的重庆浪高凯悦大厦项目提供前期物业服务，物业服务收费为“包干制”方式，物业服务费用按照建筑面积计算，写字楼按照10元/月/平方米；商业物业15元/月/平方米。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在15日前履行交纳义务。若违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按万分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限自2009年10月1日至2012年9月30日止，或本物业业主委员会成立日止。之后，美伦物业一直向浪高凯悦大厦提供物业服务至今。
一审法院另查明，2011年11月1日，重庆浪高凯悦物业管理有限公司将名称变更为重庆美伦物业管理有限公司。2014年，刘贵清通过竞买获得浪高凯悦大厦2单元7-3号非住宅房屋，成为该房屋业主，房屋建筑面积为374.94平方米。2014年7月1日，刘贵清向重庆市高级人民法院出具了《说明》，载明：“本人竞买的重庆市南岸区南坪西路2号2单元7-1#、7-2#、7-3#非住宅房屋产权过户手续已办理完毕，本人已取得产权证，房屋已于2014年6月30日交付给我本人。”之后，刘贵清未交纳物业服务费，直至2016年2月1日刘贵清开始交纳物业服务费。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”美伦物业与重庆凯悦房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订,符合相关法律规定,合同内容不违反法律的强制性规定,该合同真实有效，签订该合同的各方当事人应受到约束。刘贵清作为浪高凯悦大厦项目的业主，也应受到该合同的约束，故该院对刘贵清辩称其未与美伦物业签订物业服务合同的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘贵清作为该小区的业主应按约履行缴纳物业服务费的义务。美伦物业在合同到期后继续提供物业服务，刘贵清接受了美伦物业的服务，应当支付相应对价。刘贵清在2014年7月1日向人民法院出具了《说明》，明确载明房屋于2014年6月30日交付其本人，故该院对刘贵清相关辩称意见不予采纳，刘贵清应当从2014年7月开始交纳物业服务费。至于物业服务费的收费标准，美伦物业要求按照6元/平方米/月计算，低于合同约定的收费标准，此举系美伦物业对自己权利的处置，该院予以确认。综上，刘贵清应当支付美伦物业2014年7月至2016年1月的物业服务费42743.16元（6元/平方米/月×374.94平方米×19个月）。
关于违约金，合同约定了若未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准支付违约金，该院认为该违约金约定过高，酌情调整为按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率为标准计算违约金。判决：“被告刘贵清于本判决生效之日起十日内支付原告重庆美伦物业管理有限公司2014年7月1日至2016年1月31日的物业服务费42743.16元及违约金（违约金自物业服务费欠缴之日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至物业服务费付清之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费979元，减半收取490元，由被告刘贵清负担（此费原告重庆美伦物业管理有限公司已垫付，被告刘贵清在支付上诉款项时一并支付原告重庆市美伦物业管理有限公司）。”
本院二审期间，美伦物业向本院提交重庆市南岸区南坪街道南坪西路2号房屋的房产证（106房地证2005字第0710号）复印件一份，拟证明房屋已具备交付条件。刘贵清质证后认可该证据的真实性，但不认可对方的证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，刘贵清通过拍卖手续取得浪高凯悦大厦2单元7-3号房屋的所有权，并于2014年6月30日取得房屋的产权证；再结合刘贵清于2014年7月1日向重庆市高级人民法院出具的《说明》，足以证明浪高凯悦大厦2单元7-3号房屋已于2014年6月30日交付给刘贵清。刘贵清作为该房屋的合法产权人，理应按照小区物业服务合同的约定交纳物业服务费。美伦物业请求刘贵清支付2014年7月1日起至2016年1月31日止物业服务费的诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。美伦物业在二审中提交的新证据，因刘贵清对真实性无异议，本院予以采信。
综上所述，刘贵清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费979元，由上诉人刘贵清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 蒋 茜