北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第11999号
原告杨宇，女，1981年11月15日出生。
被告北京利嘉优筑房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇东环路西侧15号楼1号底商。
法定代表人程晓东，总经理。
委托代理人ＸＸ，男，1981年7月7日出生。
原告杨宇与被告北京利嘉优筑房地产经纪有限责任公司（以下简称利嘉优筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理，依法由审判员田雅娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨宇及被告利嘉优筑公司的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨宇诉称：我系北京市昌平区×号房屋的所有权人。2012年11月29日，我与利嘉优筑公司就该房屋签订《托管协议》及《北京市房屋租赁合同》，合同约定2014年8月20日利嘉优筑公司应支付最后一期租金，但利嘉优筑公司置合同约定于不顾，以生意周转不利为由拒不向我支付租金，并强行霸占该房屋，拖欠水电费用，违反了诚实信用原则，侵害了我的合法权益。我于2014年8月27日向利嘉优筑公司发出《合同解除通知书》，利嘉优筑公司于2014年8月28日签收上述通知书，解除了《托管协议》及《北京市房屋租赁合同》。现我依据相关法律规定诉至法院，请求：1.确认我与利嘉优筑公司于2012年11月29日签订的《托管协议》及《北京市房屋租赁合同》已经于2014年8月28日解除；2.判令利嘉优筑公司返还房屋门禁卡及信箱钥匙；3.判令利嘉优筑公司支付我违约金1800元；4.判令利嘉优筑公司支付我从2014年8月20日至2014年8月28日应支付的租金540元及从2014年8月29日至2014年10月15日期间的房屋占有使用费，以每月1800元为计算标准；5.判令利嘉优筑公司支付租赁期间的水电费434.1元；6.诉讼费由利嘉优筑公司承担。
被告利嘉优筑公司辩称：涉案房屋的租赁合同不是跟我公司签订的，是一个个人与杨宇签订的，我公司不予认可。
经审理查明：杨宇系北京市昌平区×号房屋的所有权人。2012年11月29日甲方（出租人）杨宇与乙方（承租人）张羽在丙方（居间人）北京市兴商房地产经纪中心的居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的上述房屋租赁给乙方作为居住使用。租期为2年，期限自2012年11月30日起至2014年11月29日止，甲方应于2012年11月30日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁、电卡后视为交付完毕。租金标准为每月1800元，租金总计人民币41400元。支付方式为现金，各期租金支付日期分别为2012年11月29日、2013年2月20日、2013年5月20日、2013年8月20日，依此类推至合同终止。租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费由乙方承担。乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同、收回房屋。乙方有不按照约定支付租金达7日情形的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同由甲方杨宇、乙方张羽签字，并加盖居间方北京市兴商房地产经纪中心合同专用章。上述合同附件一《房屋交割清单》显示双方交接的物品有热水器一台、空调一个、抽油烟机一个、钥匙三把、小钥匙一把、门禁卡两张、电卡一张。同日，张羽作为利嘉优筑公司经纪人（乙方）与杨宇（甲方）签订《房屋出租合同附加条款托管协议》，约定双方在平等、自愿协商一致的基础上，就甲方委托乙方进行房屋出租托管的有关事宜达成协议。关于违约责任，双方约定因乙方原因需要提前终止合同的应赔偿给甲方合同约定的月租金100%作为违约金。合同还对其它事项进行了约定。合同由杨宇、张羽签字，并加盖利嘉优筑公司合同专用章。
杨宇主张利嘉优筑公司支付其租金至2014年8月19日，后未继续支付租金。利嘉优筑公司虽主张涉案房屋租赁合同不是杨宇与其公司签订，但认可张羽原为其公司员工，涉案房屋由张羽负责对外出租。2014年8月27日杨宇向利嘉优筑公司邮寄送达《合同解除通知书》，内容为：2012年11月29日我方与你方就昌平区×号房屋签订《托管协议》及《北京市房屋租赁合同》，合同约定你方应于2014年8月20日支付租金，现你方单方违反约定，拖欠租金已经达到《托管协议》第三条第一款约定的解除条件，我方根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《托管协议》之规定行使单方解除权，正式通知如下：1.立即解除《托管协议》及《北京市房屋租赁合同》；2.限你方于2014年8月29日之前立即将房屋腾空并将其与附属物品一并交还原告，否则原告将自行更换门锁，你方在合同解除后继续霸占房屋所产生的一切不利后果由你方自行解决；3.后续纠纷诉讼解决。2014年8月28日利嘉优筑公司签收上述《合同解除通知书》。2014年10月15日杨宇与涉案房屋现租户签订房屋租赁合同。另查，涉案房屋在租赁期内欠付水费434.1元，杨宇于2014年8月30日将水费付清。
上述事实，有《房屋所有权证书》、《北京市房屋租赁合同》、《房屋出租合同附加条款托管协议》、《合同解除通知书》、顺丰速运详情单、快递签收结果查询单、发票、收据及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于合同主体。《北京市房屋租赁合同》虽由杨宇与张羽签订，未加盖利嘉优筑公司公章，但同日张羽以利嘉优筑公司的名义与杨宇另行签订了《房屋出租合同附加条款托管协议》作为房屋租赁合同的附加条款，并加盖了利嘉优筑公司合同专用章，且利嘉优筑公司明确认可张羽曾系其公司员工，涉案房屋系由张羽负责对外出租，结合上述事实，本院确认合同双方主体为杨宇与利嘉优筑公司，利嘉优筑公司关于其不是合同主体的辩解意见，缺乏依据，本院不予采信。杨宇与利嘉优筑公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《房屋出租合同附加条款托管协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，杨宇将涉案房屋交付利嘉优筑公司，利嘉优筑公司应按照双方约定按期交付杨宇房屋租金，故双方签订的合同实为房屋租赁合同，双方形成的实为房屋租赁关系。
在双方合同履行过程中，杨宇主张利嘉优筑公司支付其租金至2014年8月19日，自2014年8月20日后未支付其房屋租金，利嘉优筑公司未提交其已支付杨宇2014年8月20日之后房屋租金的相关证据，利嘉优筑公司应承担举证不能的责任，本院对杨宇的主张予以采信。根据双方合同约定，利嘉优筑公司不按照约定支付租金达7日的，杨宇有权单方解除合同，利嘉优筑公司应当于2014年8月20日支付下一期房屋租金，利嘉优筑公司直至2014年8月26日仍未支付杨宇房屋租金，杨宇于2014年8月27日向利嘉优筑公司邮寄送达《合同解除通知书》，行使单方合同解除权符合双方合同约定，利嘉优筑公司于2014年8月28日签收上述《合同解除通知书》，故本院确认双方于2012年11月29日签订的《北京市房屋租赁合同》及《房屋出租合同附加条款托管协议》已于2014年8月28日解除；利嘉优筑公司未支付杨宇2014年8月20日至2014年8月28日期间的房屋租金，故对杨宇要求利嘉优筑公司支付上述期间房屋租金540元的诉讼请求，本院予以支持；利嘉优筑公司在签收上述《合同解除通知书》后未与杨宇办理房屋交接、将涉案房屋交还杨宇，杨宇于2014年10月15日另行与租户签订房屋租赁合同，故杨宇要求利嘉优筑公司支付2014年8月29日至2014年10月15日期间房屋占有使用费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。参照双方约定的房屋租金标准，利嘉优筑公司应当支付杨宇上述期间房屋占有使用费2880元；根据双方合同约定，因利嘉优筑公司的原因提前终止合同的，利嘉优筑公司应当赔偿杨宇一个月房屋租金作为违约金，现利嘉优筑公司延迟支付房屋租金的行为已违反双方合同约定，导致双方合同解除，杨宇要求利嘉优筑公司支付违约金1800元的诉讼请求，理由正当、依据充分，本院予以支持；双方合同约定租赁期间的水费由利嘉优筑公司负担，因利嘉优筑公司未支付租赁期间的水费，故本院对杨宇要求利嘉优筑公司支付水费434.1元的诉讼请求予以支持；双方在办理房屋交接时明确写明交接物品包括门禁卡两张及小钥匙一把，因利嘉优筑公司未与杨宇办理房屋交接，故本院对杨宇关于利嘉优筑公司未交还小钥匙一把及门禁卡的主张予以采信，据此对杨宇要求利嘉优筑公司交还小钥匙及门禁卡的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告杨宇与被告北京利嘉优筑房地产经纪有限责任公司于二○一二年十一月二十九日签订的《北京市房屋租赁合同》及《房屋出租合同附加条款托管协议》已于二○一四年八月二十八日解除。
二、被告北京利嘉优筑房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内将北京市昌平区×号房屋的小钥匙及门禁卡返还原告杨宇。
三、被告北京利嘉优筑房地产经纪有限责任公司支付原告杨宇违约金一千八百元。
四、被告北京利嘉优筑房地产经纪有限责任公司支付原告杨宇二○一四年八月二十日至八月二十八日期间房屋租金五百四十元及二○一四年八月二十九日至十月十五日期间房屋占有使用费二千八百八十元。
五、被告北京利嘉优筑房地产经纪有限责任公司支付原告杨宇水费四百三十四元一角。
上述第三至第五项共计五千六百五十四元一角，于本判决生效后十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告北京利嘉优筑房地产经纪有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 田雅娟
二〇一四年十一月五日
书记员 娄月娇