北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第02560号
上诉人（原审被告、反诉原告）吕利钢，男，1964年1月25日出生。
委托代理人张思源，男，1964年5月8日出生，弘神创业（北京）投资发展有限公司副总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京瑞尔物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区双榆树西里10号2号楼3层338号。
法定代表人胡志伟，总经理。
委托代理人施晓群，北京市善邦律师事务所律师。
委托代理人华树林，男，1957年12月20日出生，该公司副经理。
上诉人吕利钢因与被上诉人北京瑞尔物业管理有限责任公司（以下简称瑞尔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第19120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年6月，瑞尔物业公司诉至原审法院称：2002年8月9日，我公司与吕利钢就＊＊房屋签订了前期物业管理服务协议，协议约定我单位按住宅建筑面积每月每平方米3元的标准向吕利钢收取物业管理服务费。同时该协议第十条第四款约定吕利钢不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，我单位有权要求其补交并从逾期之日起每天2%交纳违约金。在合同履行过程中，吕利钢未足额按时交付该房产2013年度物业管理服务费，经我单位多次催要未果。故起诉要求吕利钢支付2013年1月1日起至2013年12月31日止物业费5675.4元、支付2013年1月1日起至给付之日止的违约金，按日万分之五计算；并承担诉讼费。
吕利钢在原审法院辩称：我系＊＊房屋的业主，我所居住的房屋主墙面外侧下雨渗水，造成屋内墙面、屋顶墙面脱漏，我多次要求该公司修缮，其置之不理。小区管理混乱，个别业主大量违章设施，长期占用公告通道、道路，造成道路堵塞，影响了业主的正常生活。小区地下室随意堆放物品，环境极差，造成消防安全隐患。单元门禁破烂不堪无人理会。公共环境混乱不堪，小区道路随意堆放垃圾。自来水供水管安装有问题，造成水表倒转，无法正常计量。根据前期物业管理服务协议的规定，该公司应编制物业管理服务及财务年度计划未做到。故请求驳回其的诉讼请求。我入住＊＊房屋后，三个居室中靠北面的两个居室主墙面渗水严重。一到雨季墙面渗水，装修的窗套、天花、墙面都严重脱落，木地板及木质踢脚板被浸泡变形开裂，家具书柜被泡变形发霉。物业公司人员到现场，以书面形式确认上述事实并答应赔偿。2013年6月华经理来我家看过，并承诺可以维修，后又提出过了雨季再修，但至今未修。故我提出反诉要求瑞尔物业公司立即维修彻底解决房屋北侧主墙面的渗水问题、立即对因维修管理不当，造成我房屋北侧主墙面渗水，给我方房内北侧墙面、窗套、地板、天花板等多处毁损，对以上毁损部分予以修复、恢复原状，并承担诉讼费用及反诉费用。
瑞尔物业公司针对吕利钢提出的反诉辩称，我单位与房屋漏水没有直接的法律关系，房屋漏水是开发商及房屋结构导致的。吕利钢应与开发商另案解决，他所提室内维修，不是物业的服务范围，故不同意其反诉请求。
原审法院经审理查明：2001年，北京颐安房地产股份有限公司（以下简称：颐安公司）作为甲方与乙方瑞尔物业公司签订《前期物业委托服务合同》。瑞尔物业公司系颐安嘉园小区开发商颐安公司选聘的物业管理服务企业，负责颐安嘉园小区的物业管理服务。合同约定颐安公司选聘瑞尔物业公司对位于海淀区北洼路颐安嘉园提供前期物业管理服务。委托管理期限自2001年11月30日起，自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时合同自动终止。单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的标准为每月每平方米3元。物业服务费用按年预交，业主或物业使用人应在办理入住手续时交纳第一个年度的物业服务费用，此后，上一个物业服务年度期满前30日内向乙方交纳下一物业服务年度的物业管理费。业主逾期交纳物业服务费或其他应交费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收欠交费用的万分之五作为逾期交费违约金。逾期达三个月的，乙方有权在物业管理区域公示业主的欠费情况，并有权停止对欠费业主的物业服务。
2002年8月9日，瑞尔物业公司（甲方）与吕利钢（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至物业委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止物业管理；乙方所购＊＊房屋，建筑面积157.65平方米；住宅按建筑面积每月每平方米3元，每年物业管理费用计5675.4元。新进住按“进住通知单”日期起计费；每年1月5日-1月20日期间交清；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日前每天2%交纳违约金，或采取法律手段进行追缴。
庭审中，吕利钢对物业服务费未交期间及数额表示认可，其提交了拍摄的家中受损情况及公共区域管理混乱情况的照片反映小区局部面貌。佐证瑞尔物业公司物业服务不达标的主张，不同意交纳物业服务费及违约金。吕利钢表示其未交纳物业服务费系因瑞尔物业公司没有履行双方签订协议中应履行的义务，墙面渗水问题长时间没有解决，小区管理混乱，大量业主存在违章施工长期占用道路现象。该小区地下室堆放物品环境差，存在安全隐患，公共区域环境混乱，存在乱堆垃圾，自来水水表存在倒流现象。对此，瑞尔物业公司表示已经按照双方签订的协议对整个小区进行了管理，其外墙漏水问题已经进行了多次维修，并更换了外墙面的雨水管，已经履行了物业服务义务。针对吕利钢根据以上原因提出的反诉，瑞尔物业公司表示其与房屋漏水没有直接的法律关系，属于开发商及房屋结构问题所导致，应与开发商另案解决。室内维修不是物业的服务范围，故不同意吕利钢的反诉请求。
上述事实，有双方当事人的陈述、前期物业委托服务合同、前期物业管理服务协议、北京市海淀区城市管理监察大队公告、报修任务单、照片、证明书等证据在案佐证。
原审法院判决认为：根据查明的事实可以证实，瑞尔物业公司系颐安嘉园小区开发商颐安公司选聘的物业管理服务企业，负责颐安嘉园小区的物业管理服务。吕利钢与瑞尔物业公司签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。瑞尔物业公司系具有相应物业管理资质的物业管理企业，其对颐安嘉园进行了物业管理，吕利钢作为该小区＊＊房屋的业主，实际接受了瑞尔物业公司对其整个小区和全体业主的物业服务，有义务按照实际享受的服务交纳物业服务费。吕利钢欠交物业费已构成违约，应承担相应的法律责任。瑞尔物业公司依照合同主张吕利钢支付所欠物业费，理由正当，法院予以支持。
吕利钢提出瑞尔物业公司没有尽到合同约定的义务，墙面渗水造成屋内墙面、屋顶墙面脱落，瑞尔物业公司没有进行修缮，小区管理混乱，大量业主存在违章建筑为由进行抗辩，并提出反诉请求。对此法院认为，房屋墙面外侧渗水导致墙面脱落，但该问题系房屋质量问题，其可另行主张权利，并不构成拒绝交纳物业费的有效抗辩。关于违约金，吕利钢所居住房屋主墙面外侧漏水导致墙面、屋顶脱漏，瑞尔物业公司虽表示该问题系开发商房屋质量问题，但其作为物业服务公司，负有及时对公用设施设备进行修缮及管理之义务。瑞尔物业公司对外墙面漏水曾进行了维修，更换了外墙面雨水管，但至今未完全解决漏水问题，该公司应与开发商、业主加强配合，尽快解决业主的遗留问题，以便更好地履行合同。因此，瑞尔物业公司主张违约金之请求，法院不予支持。
针对吕利钢的反诉事实、理由和要求，法院认为，根据双方所签前期物业管理服务协议，瑞尔物业公司作为物业管理公司有义务对房屋公共部位进行维修和管理，瑞尔物业公司收取吕利钢的物业费理应对墙面进行维修。瑞尔物业公司提供了证据证明已经对外墙面漏水问题进行了维修，但漏水问题系开发商及房屋质量问题所致，室内的维修不属于服务范围。吕利钢反诉要求瑞尔物业公司立即对主墙面的渗水问题进行维修和由于墙面渗水造成的毁损部分予以修复、恢复原状的主张，向法院提交了渗水情况的照片，但未提交受损前的房屋情况，且吕利钢的以上两项反诉请求与本案系不同法律关系，吕利钢就房屋质量及质量问题导致房屋受损的问题可以通过诉讼方式另行解决，综上，吕利钢之反诉请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、吕利钢于本判决生效后七日内向北京瑞尔物业管理有限责任公司支付自二○一三年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业费人民币五千六百七十五元四角；二、驳回北京瑞尔物业管理有限责任公司其他诉讼请求；三、驳回吕利钢的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，吕利钢不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求及理由为：瑞尔物业公司物业管理服务存在瑕疵，且对其房屋存在的漏水问题未进行维修，导致房屋漏水并损坏。请求法院查明事实后依法改判驳回对方诉讼请求并支持其反诉请求。瑞尔物业公司同意原审判决。
经审理查明：双方对一审法院所查明事实均无异议，在二审期间均未向本院提交新证据，原审法院根据本案现有证据查明事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人二审审理期间陈述在案佐证。
本院认为：吕利钢与瑞尔物业公司签订的《前期物业委托服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方具有约束力。瑞尔物业公司在签订合同后，已依约向小区业主提供物业服务，吕利钢作为小区业主，亦接受了物业服务，故吕利钢应当向瑞尔物业公司支付相应物业服务费用。现吕利钢欠缴2013年度物业费的事实属实，故原审法院判决其交纳相应物业费并无不当，本院予以维持。关于吕利钢反诉要求瑞尔物业公司对其房屋外墙漏水进行维修及对房屋室内装修进行修复的问题。由于吕利钢房屋存在的漏水情况属于建筑质量本身问题，且瑞尔物业公司已进行过维修。吕利钢要求瑞尔物业公司对其外墙面进行维修及对室内装修进行修复、恢复原判的反诉请求均与本案之诉非同一法律关系，其可持有效证据另行诉讼解决，故本院对其反诉请求不予支持。关于吕利钢上诉称物业服务存在瑕疵问题。吕利钢现有证据不足以证明瑞尔物业公司长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或小区的运转，且物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免。在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情形下，减免物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益。故吕利钢以瑞尔物业公司存在服务瑕疵为由拒交物业费的理由本院亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由吕利钢负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三十五元，由吕利钢负担（已交纳）。
二审案件受理费八十五元，由吕利钢负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 陈 伟
代理审判员 张 琦
二〇一五年三月十六日
书 记 员 杜宏艳