上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2288号
原告上海颛桥房地产有限公司。
法定代表人叶月明。
委托代理人匡琼，北京市君泰律师事务所律师。
被告薛鼎成。
原告上海颛桥房地产有限公司与被告薛鼎成排除妨害纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人匡琼到庭参加诉讼。被告薛鼎成经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告原系上海市闵行区××镇××村×队××号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人。2010年12月6日，原、被告签署协议，约定被告以涉案房屋置换原告位于××路××弄×号××室、××路××弄××号××室两套房屋（总面积为141.79平方米），另原告还需向被告支付差价款55395.30元（人民币，下同）。2011年初，被告办理了上述两套房屋的入户手续，原告按约支付了差价款，被告向原告移交了涉案房屋。房地产管理部门注销了涉案房屋的产权登记。为了便于管理，原告委托了上海颛桥资产投资经营有限公司实际管理涉案房屋。然而，被告却于2012年10月起，擅自占有涉案房屋，并将房屋分租给案外人，一直至2014年初。根据被告在其他案件中提供的材料可知，被告出租涉案房屋每月可获租金2，720元。现要求：被告向原告支付自2012年10月至2014年1月期间的房屋占用费43，520元（按2720元／月计算）。
被告辩称，2010年10月，原、被告签订了无效的动迁补偿协议。此后，被告将涉案房屋钥匙交给原告，并将户口迁出。但原告提供的两套房屋却不能办理产证。2012年9月，被告打开了由原告封锁的涉案房屋，将房屋进行了装修准备出租，然而原告却委托颛桥镇政府以颛桥资产经营公司为职能部门进行联合执法，强行驱逐了全部承租人。被告持有涉案房屋的农村宅基地使用证，有权占有使用涉案房屋。原告无权起诉被告。希望法院依法处理。
经审理查明，被告薛鼎成原系上海市闵行区××镇集体×队××号房屋的房地产权利人，经申请于2008年9月16日取得沪房地闵字（2008）第××××××号《上海市房地产权证》。
因上述房屋被检测部门检测为一般损坏房，经被告申请并经颛桥镇人民政府协调，被告（乙方）与原告颛桥房产公司（甲方）于2010年12月6日签订《上海城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定乙方所有房屋坐落于××镇集体×队××号，建筑面积107.60平方米，乙方选择货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与甲方结算调换房屋的差价，甲方安置乙方的房屋坐落在××路××弄×号××室和××路××弄××号××室，合计建筑面积为141.79平方米，并支付搬家补助费、设备迁移费等。签约后，被告将上述旧房交付给了原告，办理了上述两套安置房的入住手续，并于2011年7月申请注销了涉案房屋的《上海市房地产权证》。原告接受涉案房屋后实际未予拆除并空置，委托了案外人上海颛桥资产投资经营有限公司进行管理。
被告因与原告对安置协议外另行约定的颛兴路安置房的履行问题产生争议，遂又占用涉案房屋，将该涉案房屋对外分租。被告于2012年9月27日与案外人朱a签订租房协议，将涉案房屋的一部分出租给朱a，租期为2012年10月1日至2013年3月31日，月租金400元。被告于2012年10月5日与案外人朱b签订租房协议，将房屋一部分出租给朱b，租期为2012年10月6日至2013年4月4日，月租金360元。被告于2012年10月7日与案外人狄a签订租房协议，将房屋一部分出租给狄a，租期为2012年10月8日至2013年4月7日，月租金350元。被告于2012年10月11日与案外人黄a签订租房协议，将房屋一部分（两间房间）出租给黄a，租期为2012年10月15日至2013年10月14日，月租金850元。被告于2012年10月19日与案外人王a签订租房协议，将房屋一部分出租给狄a，租期为2012年10月22日至2013年4月21日，月租金360元。被告于2012年11月5日与案外人薛a签订租房协议，将房屋一部分出租给薛a，租期为2012年11月8日至2013年5月4日，月租金400元。
上海颛桥资产投资经营有限公司于2013年1月10日在涉案房屋处张贴告知书：此处房屋属于危房，已提前动迁，房屋现由我公司管理；现你们擅自占用此处房屋系违法行为，我司已于2012年12月25日告知你户搬离此处房屋，现再次告知你户立刻搬离此处，我司已启动司法程序，在此期间所引发的一切后果，由你们自行承担。2014年1月2日，颛桥综合整治工作小组再次出具告知书：此处房屋系危房，原业主已动迁安置；现你们擅自占用此处房屋，存在较大的安全隐患，为了你们的人身安全，请你们在2014年1月10日之前搬离此处房屋，如不按期搬离，责任自负。期间，相关租客均自行搬离了该处房屋。
2014年3月27日，被告认为颛桥镇人民政府违法强制驱赶租客造成其经济损失，向被告提出国家赔偿申请，因未得到满意答复而向本院提起本案诉讼。本院于2014年10月20日作出（2014）闵行赔初字第3号行政赔偿判决书，判决驳回了薛鼎成的诉讼请求。
现原告以诉称理由诉至本院。
诉讼中，被告向本院陈述，其于2012年10月将房屋分租给六位承租人，然原告在2012年12月25日发通知要求各承租人搬离，不允许居住使用，故在当月底，承租人黄a、朱b就搬离房屋。2013年1月10日，原告再次张贴告知书要求租客搬离，并当场用砖块封堵房屋，将其余四位承租人强行驱离了涉案房屋。之后被告再未占用涉案房屋。被告实际收取租户黄a一个月的租金850元；收取朱b两个月租金，后退还半个月租金；其余四户租客均收取了两个月租金，因合同无法履行故而又退回半个月租金。
另查，在薛鼎成作为原告起诉被告颛桥镇人民政府、第三人上海颛桥房地产有限公司的（2014）闵行赔初字第3号一案中，上海颛桥房地产有限公司陈述，在2012年得知薛鼎成擅自占有涉案房屋并分租给多名承租人后，通过上海颛桥资产投资经营有限公司向租客发出搬离告知书，要求擅自占用房屋者立即搬离，之后租客在得知相关情况后自行搬离了房屋。
上述事实，由原告提供的被告出具的情况说明、原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议、动迁安置房签约入房通知回执、涉案房屋移交清单、涉案房屋注销登记申请书、被告与案外人签订的租房协议、上海颛桥资产投资经营有限公司的告知书（落款日期为2013年1月10日）、本院于2014年10月20日作出的（2014）闵行赔初字第3号行政赔偿判决书，被告提供的落款加盖上海颛桥房地产有限公司公章的《关于薛鼎成翻建房屋情况说明》等，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告签订房屋拆迁补偿安置协议后，被告已将涉案房屋移交给了原告，且注销了涉案房屋产权登记，被告对涉案房屋不再享有所有权，即不再对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。然在此情况下，被告仍然于2012年10月将涉案房屋分租给六位案外人以牟取利益，显然缺乏法律依据。由于原告房屋互换的方式取得涉案房屋，原告有权控制、占有涉案房屋，虽然涉案房屋产权已被注销，但被告亦无权占有使用涉案房屋。被告私自占有使用涉案房屋，损害了原告的利益，被告应当将从案外人处实际收取的租金退还原告。原告提供了被告与案外人签订的六份租房协议，仅能证明被告与案外人之间存在合同关系，即存在合同之债，并不能证明合同已完全履行，并将租期一直延期至2014年1月。原告主张按被告与案外人签订的租房协议所确定的租金计算自2012年10月至2014年1月期间的房屋占用费，依据不足，且原告无证据证明被告占有涉案房屋直至2014年1月。从原告在（2014）闵行赔初字第3号行政赔偿诉讼一案中的陈述，可推知房屋的实际承租人在得知房屋实际情况后自行搬离了涉案房屋，故被告表示承租人在2012年12月、2013年1月即自行搬离的陈述，本院予以采信。由于涉案房屋系危房，不宜居住使用，原告要求被告支付占有费，应当以被告实际从承租人处收取的金额为准，而按被告所述，其从六位承租人处实际收取的租金为3，655元，此笔款项应当由被告支付给原告。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条之规定，判决如下：
被告薛鼎成于本判决生效之日起十日内支付原告上海颛桥房地产有限公司房屋占有使用费人民币3，655元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币888元，减半收取计444元，由原告上海颛桥房地产有限公司负担408.48元，被告薛鼎成负担35.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一四年十二月十七日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
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《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、消灭和转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。