湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初字第01179号
原告（反诉被告）：武汉波司登贸易有限公司，住所地武汉市江汉区发展大道49号（复兴一村77-1号）。
法定代表人：梅冬，执行董事。
委托诉讼代理人：缪旭光，上海正源律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：武汉卓越世纪物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区西北湖路世纪华庭D单元1层102室。
法第代表人：陈卓，总经理。
委托诉讼代理人：朱素敏，该公司职员。代理权�为特别授权。
委托诉讼代理人：魏景明，该公司职员。代理权限为特别授权。
第三人：陈琦。
委托诉讼代理人于维维，湖北观筑律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）武汉波司登贸易有限公司（以下简称波司登公司）与被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司（卓越世纪公司）、第三人陈琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。波司登公司的委托代理人缪旭光，卓越世纪公司的委托代理人朱素敏、魏景明，第三人陈琦的委托代理人于维维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
波司登公司向本院提出诉讼请求：1、解除波司登公司与卓越世纪公司之间签订的《租赁合同》；2、卓越世纪公司退还波司登公司多支付的剩余租金546199元；3�卓越世纪公司退还波司登公司履约保证金200000元；4、卓越世纪公司支付波司登公司律师代理费5000元；5、本案诉讼费由卓越世纪公司负担。事实和理由：2011年5月23日，波司登公司与卓越世纪公司签订《租赁合同》，约定卓越世纪公司将其承租的位于武汉市江汉区发展大道299号顶绣晶城4栋1层2室房屋出租给波司登公司使用，租赁期限自2011年5月23日至2016年6月22日。合同签订后，波司登公司支付卓越世纪公司履约保证金200000元。后波司登公司依约支付租金至2015年5月22日。后因卓越世纪公司不能履行与该房屋业主第三人陈琦签订的房屋租赁合同，至使第三人陈琦于2015年1月15日解除了与卓越世纪公司签订的房屋租赁合同并收回房屋，导致波司登公司与卓越世纪公司之间签订的《租赁合同》无法继续履行，波司登公司为继续经营该房屋，与第三人陈琦重新签订《房屋租赁合�》，租赁期限自2015年1月22日至2018年1月21日，并向其重新支付押金及2015年1月22日起的租金。因卓越世纪公司的原因导致租赁合同无法继续履行，双方合同目的已不能实现，故波司登公司向卓越世纪公司主张解除合同并退还多付的租金及履约保证金，未果后波司登公司诉至本院，请求判如所请。
卓越世纪公司辩称，双方签订的《租赁合同》合同有效，卓越世纪公司与第三人陈琦之间的房屋租赁合同并未解除，卓越世纪公司有权继续收取租金，波司登公司未按照合同约定支付租金，已构成违约，波司登公司交纳的履约保证金应不予退还。综上，卓越世纪公司请求驳回波司登公司的诉讼请求。
卓越世纪公司向本院提出反诉请求：1、波司登公司支付卓越世纪公司2015年5月23日至8月22日欠缴的租金414188元和物业管理费39744元；2、波司登公司支付卓越世纪�司逾期付款利息损失（以租金和物业管理费为基数，自2014年5月23日至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3、波司登公司承担本案反诉费用。事实和理由：波司登公司与卓越世界签订《租赁合同》及物业管理合同均真实有效，波司登公司应依约支付租金及物业管理费。合同签订后，波司登公司未依约支付该费用，已构成违约，应承担继续履行、支付欠租等违约责任。
针对卓越世纪公司的反诉，波司登公司辩称，因卓越世纪公司欠租违约，第三人陈琦已解除与其签订的房屋租赁合同，导致波司登公司与卓越世纪公司签订的租赁合同履行不能，卓越世纪公司构成违约，应承担违约责任，其提出的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
第三人陈琦述称，因卓越世纪公司违反合同约定义务，第三人陈琦已解除与其签订的房屋租赁合同，依法行使了合同解除权，并已将租赁房屋另行发租给波司登公司使用。
波司登公司围绕其提出的诉讼请求提供了以下证据：《租赁合同》、保证金及租金付款凭证、第三人陈琦向卓越世纪公司发出的律师函、EMS邮寄单、武汉晚报公告声明、波司登公司与第三人陈琦签订的《房屋租赁合同》；卓越世纪公司围绕其反诉请求提供了以下证据：《卓越（中国）商业运营管理公约》、税务发票；第三人陈琦提供了以下证据：涉案房屋《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月6日，第三人陈琦与卓越世纪公司签订《房屋租赁合同》，约定第三人陈琦将其所有的位于武汉市江汉区发展大道299号顶绣晶城4栋1层2室、2层2室、3层2室房屋（面积3366.49平米）出租给卓越世纪公司，租期�2010年11月6日至2021年2月5日止，租金每月309717元，从第三年开始每年递增4%；租金按季度交付，除首季度租金于合同生效后5日内交纳外，此后租金应于下一季度租期开始前15日内交纳下一季度租金；如卓越世纪公司连续逾期交付租金达30日或累计达60日的，第三人陈琦有权解除租赁合同，并要求卓越世纪公司承担违约金。
2011年5月23日，卓越世纪公司与波司登公司签订《租赁合同》，约定卓越世纪公司将其承租的上述房屋中4栋1层2室（面积414平米）房屋出租给波司登公司使用，租赁期限自2011年5月23日至2016年6月22日；租金标准为每年1391040元，每年度结束前30日交纳下年度租金，两年后租金按每年6%递增；合同签订三日内，波司登公司交纳卓越世纪公司200000元作为履约保证金。同日，双方签订《卓越（中国）商业运营管理公约》，约定波司登公司委托卓越世纪公司进行物业管理，并按照每平米每月8元支付物业管理费。合同签订后，卓越世纪公司将房屋交付波司登公司经营，波司登公司向卓越世纪公司交纳了履约保证金200000元，并依约支付租金及物业管理费至2015年5月22日。
2014年10月6日后，卓越世纪公司开始拒绝向第三人陈琦交纳租金。第三人陈琦于2014年12月29日通过邮寄的方式向卓越世纪公司送达《关于限期支付拖欠房屋租金的律师催告函》，该邮单被退还，退件理由为因原址查无此人。后第三人陈琦又于2015年1月15日向卓越世纪公司送达《关于解除房屋租赁合同的律师告知函》，该邮单亦被退回。次日，原告陈琦在武汉晚报A19版上刊登声明，通过公告的方式通知被告卓越公司即日解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告卓越公司于2015年1月31日前腾退房屋。因卓越世纪公司不能履行与该房屋业主第�人陈琦签订的房屋租赁合同，至使第三人陈琦于2015年1月15日解除了与卓越世纪公司签订的房屋租赁合同并收回房屋，导致波司登公司与卓越世纪公司之间签订的《租赁合同》无法继续履行，波司登公司为继续经营该房屋，与第三人陈琦重新签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年1月22日至2018年1月21日，并向其重新支付押金及2015年1月22日起的租金，同时停止继续向卓越世纪公司支付租金及物业管理费。波司登公司要求解除波司登公司与卓越世纪公司签订的《租赁合同》并主张其返还多付的租金及履约保证金，双方由此发生纠纷，诉至本院。
本院认为，波司登公司与卓越世纪公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同有效。双方应按照合同约定享有权利和履行义务。波司登公司依约履行了支付租金义务�卓越世纪公司作为房屋出租人，拖欠第三人陈琦租金未付，造成其与第三人陈琦之间的房屋租赁合同解除，其应对诉争房屋产生权利瑕疵承担责任，卓越世纪公司的违约行为导致波司登公司不能实现向其租赁房屋并经营的合同目的，符合合同的法定解除条件。故波司登公司主张解除双方之间《租赁合同》的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。卓越世纪公司已构成违约，其应当将收取的履约保证金以及2015年1月16日至2015年5月22日期间的租金退还波司登公司。故波司登公司主张卓越世纪公司返还履约保证金及多付租金的诉请，本院一并予以支持。波司登公司主张卓越世纪公司支付其为追讨债权付出的律师费5000元，没有合同依据，本院不予支持。卓越世纪公司主张波司登公司违约应承担违约责任的抗辩意见以及其提出的反诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）武汉波司登贸易有限公司与被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司签订的《租赁合同》；
二、被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司返还原告（反诉被告）武汉波司登贸易有限公司房屋租金546199元；
三、被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司返还原告（反诉被告）武汉波司登贸易有限公司履约保证金200000元；
四、驳回原告（反诉被告）武汉波司登贸易有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司的反诉请求。
上述款项，�本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费5631元，由被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司负担［此款原告（反诉被告）武汉波司登贸易有限公司已预付本院，被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司应随同上述判决款项一并支付原告（反诉被告）武汉波司登贸易有限公司）］；案件反诉受理费4054元，由被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司负担（已付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 张军华
二〇一六年八月�十六日
书记员 袁毅然