广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第1850号原告王继荣。原告薛建萍。两原告委托代理人刘学斌，广东普浩律师事务所律师。被告杨秀文。委托代理人王锁林，系被告配偶。委托代理人朱海峰，广东国欣律师事务所律师。原告王继荣、薛建萍诉被告杨秀文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，依法由审判员颜浩民适用简易程序于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告王继荣、薛建萍及其委托代理人刘学斌、被告杨秀文的委托代理人王锁林、朱海峰到庭参加诉讼。双方经本院主持调解在指定的期间内未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告诉称，2007年12月5日，被告将其与女儿王嘉名下共有位于深圳市福田区广厦路合旺阁C栋303房转让给原告，并办理了房产过户手续。2008年4月1日，两原告与被告签订《购房（租房）还款协议》一份，约定原告王继荣因上述房产过户时未向被告付款，现被告要求原告将欠付的购房款分期偿还，被告列出两种还款方式：1、按购房方式还款，最少月还款额2415元，连续25年，可有钱时提前还；2、按租房方式还款，按市场价月租金1800元计，按实际居住时间支付，迁出房屋时将房产还回乙方。原告签字选择第一种按购房方式还款，原被告双方约定每月支付2400元整数，原告王继荣从2008年4月开始，每月向被告支付购房款2400元，直至2014年11月，共计向被告支付购房款192200元。2014年8月，被告及女儿王嘉向法院起诉，不承认将房产出售给原告，并要求将房产确认为被告及王嘉所有。2014年10月27日，深圳市福田区人民法院以2014深福法民三初字第959号民事判决书认定原告与被告签订的《购房（租房）还款》合同不成立，原告购买被告名下房产无效，并判决确认上述房产归被告和王嘉所有，原告王继荣应将房屋产权过户给被告和王嘉。原告不服提出上诉，深圳市中级人民法院2015年5月25日作出终审判决，驳回了原告的上诉，维持原判，该终审判决己于2015年6月16日生效。法院判决确认原被告之间的房屋买卖合同不成立后，被告收取原告支付的购房款失去合法依据，因此被告应返还原告支付的购房款，并支付购房款利息。被告未取得房产共有人王嘉同意，反而以家庭代表身份与原告签订房屋买卖合同，属于欺骗原告，现买卖合同不成立，被告的行为有明显过错，应承担缔约过失责任，并赔偿原告的损失。原告因一直认为己购买涉案房产，致使多年来未在深圳购买房产，现涉案房产被确认为被告及王嘉所有，原告蒙受了极大的经济损失，被告应在过错范围内承担赔偿责任，按该房产的现价113.8万计算，房产较2008年双方签订协议时升值53.8万元，被告应赔偿房产差价的一半给原告，即赔偿原告经济损失26.9万元。综上所述，在双方签订的房屋买卖合同不成立后，被告应返还原告已支付的购房款，支付购房款利息，并赔偿原告的损失，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告返还购房款192200元；2、被告支付购房款利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2015年7月，利息为35796.2元）；3、被告赔偿原告经济损失269000元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、本案被答辩人起诉案由不成立，原被告之间自始至终根本不存在任何房屋买卖关系，详见贵院（2014）深福法民三初字第959号一审判决书、（2014）深中法房终字第148号终审判决书已查明的基本事实。2007年12月5日双方将涉案房产合旺阁C栋303做了名义上的过户登记，为了办理过户手续的需要，当时签订了一份名义上的房屋买卖合同。而实际上，根本不存在买卖房产的事实，仅是为了解决王继荣子女读书问题而将房产名义过户登记在王继荣名下的，为了使其家庭能达到当时深圳市外来工子女在深圳参加中考政策条件，根本不存在房屋买卖这一事实。被答辩人从一开始即知道双方之间根本不存在买卖房屋合同关系的，更不存在所谓退还购房款的问题。被答辩人罔顾生效判决书对该事实的认定，其主张没有事实依据，应予驳回。二、答辩人和被答辩人之间存在租赁合旺阁C栋303房产的口头约定以及被答辩人偿还欠款的约定。被答辩人一家2007年7月来深圳时非常仓促（为解决已满16岁女儿读书)，急切之间没有找到合适住所，一家4口人临时入住合旺阁C栋303房，答辩人作为王继荣亲戚也只好尽力帮助他临时过渡一下。到2007年底答辩人患重病住院期间，被答辩人在看望答辩人时，王继荣说考虑到已经在答辩人房子白白住了5个月了，也比较喜欢住这里，他们夫妇在反复比较各处租房情况后，就觉得去租房还不如就租答辩人的合旺阁C栋303房，特意提出要为所租住的合旺阁C栋303房正常支付应付的2000元/月房租等等。后来，答辩人也没有收到王继荣夫妇应付的房租，答辩人考虑到亲戚面子，也不好意思去催问。2008年3月、4月期间，王继荣又提出要向答辩人夫妇借款买一台阳光五菱小面包车跑车做点小生意，答辩人就借给王继荣夫妇53367元用于购买粤B25P**阳光五菱小面包车（买车时王继荣亲口承诺2年内就能还清所借全部购车款），王继荣当时就又再次诚恳提出为其租住的合旺阁C栋303房正常支付房租，再次明确表态以后每月要正常支付房租，考虑到以前王继荣答应租金一直没缴，双方就说好以后房租2400元/月，每年至少偿还欠款5000元，答辩人说“不要太大压力，可以做个还款计划”。后来2008年底就开始时多时少时有时无的收到一些房租和还款。王继荣夫妇不是三岁无知小儿，应当为其一家4口租住8年多住所支付应付房租。编造购房谎言，妄图侵吞合旺阁C栋303房产的非法阴谋已经被法院生效判决所否定，现又将房租还款诈称为子虚乌有的购房款。请求法院查明事实真相驳回被答辩人的全部诉讼请求。三、王继荣实际仅支付房租和还款二项累计为153800元。截止诉讼之日，王继荣夫妇还拖欠应付房租44个月计88600元，购车借款仍拖欠42167元未还。王继荣至今仍拒不履行生效判决书确定之义务，拒不将合旺阁C栋303房过户退房，其毫无诚信、丧尽天良、无视法律的恶劣本性在此显露无遗。四、答辩人保留向被答辩人要求清偿全部欠款和付清全部房租的权利。被答辩人夫妇非但不念答辩人夫妇作为亲戚的尽力资助之善良恩情，反而贪心不足，妄图侵吞答辩人合旺阁C栋303房产不成在先，现又将房租还款诈称为子虚乌有的购房款妄图谋取非法利益在后，真是一计不成又生一计，视法律为无物，视诉讼为赌博。是可忍，孰不可忍！答辩人终于看清了被答辩人的险恶用心，因此，答辩人保留向被答辩人要求清偿全部欠款和付清全部房租的权利。综上所述，请人民法院查明事实依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院查明，本院已发生法律效力的（2014）深福法民三初字第959号民事判决确认如下事实：双方确认，被告的配偶王锁林与原告王继荣是叔侄关系。位于深圳市福田区广厦路的合旺阁C栋303房产权于2005年3月10日登记在王嘉、杨秀文名下，王嘉占99%份额，杨秀文占1%份额。2007年，王继荣举家从山西省太原市搬迁至深圳市，住在被告提供的上述房产内一直到2014年8月。由于王继荣非深圳户籍，在深圳也未购有住房，为了解决子女读书问题，王继荣与杨秀文、王嘉协商一致，将上述房产名义过户登记在王继荣名下。2007年12月5日，杨秀文、王嘉作为卖方与买方王继荣签订一份《深圳市二手房买卖合同》，由卖方将房屋作价242647元卖给买方。王继荣据此于2007年12月10日取得了案涉房产的《房地产证》。王继荣的子女也顺利进入深圳市福田区中南学校读书。2008年4月1日，杨秀文书写了一份《购房（租房）还款协议》，该协议的甲方为王继荣、薛建萍，乙方为王锁林、杨秀文、王嘉，协议的第一段主要内容为乙方同意帮助甲方解决子女在深圳读书的困难。第二段主要内容为乙方为解决甲方子女就学问题，将案涉房产过户到了王继荣名下，并签订了名义购房合同。第三段内容为“为估算该房产价格，2007年12月4日甲方夫妇亲自去附近房地产中介公司咨询，并由置业顾问提供市场价格、银行按揭相关资料，并从相邻先科花园45㎡房产测算了市价60万元，首付25万元，贷款35万元，按15年、20年、25年还清款的月还款额。按25年计算，月还款额最少为2415元。”第四段的主要内容为，甲方生活已经稳定了，乙方有自己的实际困难，“双方就该房产过户还借款事项达成如下协议：1、对欠银行35万按揭还款可由甲方选择下列还款中一种方式①按购房方式还款，按最少月还款额2415元，连续25年，也可有钱时提前还；②按租房方式还款，按市场价月租金1800元计，按实际居住时间支付，迁出房屋时，及时将房产返还回乙方并协助过户。2、付款起始日为2008年4月1日起，每月5日前交清，甲方承诺无需乙方催要，否则按实际拖欠日2%滞纳金。”该份协议乙方只有杨秀文签名。王继荣、薛建萍作为甲方在该协议签名，并加上“同意按购房执行”。此后，王继荣几乎每月按月均2400元向杨秀文的账户付款。至2014年8月，王继荣还在付款。王继荣未能提供证据证明王锁林、王嘉知道并同意该份协议，也知道杨秀文几乎每月向被告收取款项。王锁林、王嘉表示不知道该事实。2014年6月，王锁林、杨秀文到王继荣处向王继荣取回了案涉房地产的《房地产证》原件。王继荣于2014年7月1日在报纸刊登《房地产证》遗失声明，并向房地产权登记机关申请补发新证。另查，双方均未用案涉房产抵押向银行贷款，案涉房产处于无抵押状态。庭审中，杨秀文表示其是在生病的情况下写下《购房（租房）还款协议》，其并不是想卖房，是王继荣拿来一份中介公司拟定的置业计划，要其抄写上去。王继荣表示协议约定的转让价就是60万元，其要支付的购房款是每月2415元乘以25年。本院认为，涉案房产已登记在王继荣名下，王继荣取得了涉案房产的房地产证书，应当推定王继荣是涉案房产的权利人，但我国《物权法》第三十三条规定因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。说明利害关系人可以依据相关的证据推翻房地产权证书确认的权利人。原、被告之间存在亲戚关系，杨秀文、王嘉与王继荣于2007年12月5日签订的《深圳市二手房买卖合同》并不是双方的真实意思表示，仅是为了王继荣子女读书问题而将涉案房产名义过户登记在王继荣名下，王继荣在此时也未支付对价，这在王继荣提交的2008年4月1日的《购房（租房）还款协议》得到体现。本案争议的焦点在于《购房（租房）还款协议》是否有效成立，以及杨秀文是否有权处分涉案房产。本院认为，从该协议第三段来看，王继荣与杨秀文同意涉案房屋价值60万元，但从第四段第一款来看涉案房屋在没有存在35万元的银行按揭款的情况下，又约定“对欠银行35万按揭还款”由王继荣按每月2415元、为期25年还款，不能确定王继荣是否还需要支付“首期款25万元”，说明双方对房屋的转让价款并不明确，由于房屋的价款是合同的必备条款，在双方对该必备条款未能达成一致的情况下，应视为合同不成立。此外，杨秀文只占房屋产权的1%，王嘉占房屋产权的99%，没有证据显示杨秀文签订该协议得到了王嘉的授权及得到王嘉事后的追认。杨秀文对房产权属的份额未超过三分之二，其处分涉案房产不发生法律效力。因此，王继荣主张其依照该协议购买涉案房产并取得房屋产权，与事实不符，本院不予支持。王嘉、杨秀文诉请王继荣将房产按原有的份额过户归还两人，于法有据，本院予以支持。由于王锁林、杨秀文、王嘉未能提交王锁林与杨秀文为夫妻关系的证据，原告王锁林请求其对杨秀文享有的1%的产权份额为共同共有，依据不足。杨秀文、王嘉、王锁林出于亲情关系于2007年自愿将房屋交给王继荣居住，王继荣是属于合法占有，双方并没有约定租金，杨秀文、王嘉、王锁林诉请王继荣支付2007年至2014年期间的租金没有依据，本院不予支持。综上，依照《中国人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认位于深圳市福田区广厦路的合旺阁C栋303房属于王嘉（所占份额为99%）、杨秀文（所占份额为1%）所有；二、王继荣应于本判决发生法律效力之日起十日内将深圳市福田区广厦路的合旺阁C栋303房过户登记至王嘉、杨秀文名下；三、驳回王锁林、王嘉、杨秀文其它诉讼请求。王继荣不服该判决，提出了上诉。深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第148号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查，2014年6月22日，杨秀文到王继荣处取回涉案房产的《房地产证》原件。2014年6月26日，王继荣搬离涉案房屋。王继荣提交的自己制作的《王继荣付款及利息一览表（截至2015年7月》列明，王继荣自2008年4月开始向杨秀文支付购房款，最后一次支付购房款的时间为2014年11月，累计共支付购房款192200元，按中国人民银行同期利率，上述购房款累计产生利息共计35796.2元。王继荣提交的王继荣名下的建设银行流水单，经本院核实，自2008年12月3日起至2014年11月15日止，王继荣先后向杨秀文账户转账65次，累计转账金额155600元，时间跨度约72个月，每次转账平均金额为2393.85元；其中2014年6月6日之前共付143600元，2014年7月5日、8月5日、9月1日、9月5日、10月5日、11月15日各付2400元，共14400元。杨秀文提交的自己制作的《租金和欠款统计表一》列明，从2007年8月起至2015年10月止共99个月，杨秀文从2008年12月3日收到第一笔2400元起，至2014年10月5日收到最后一笔2400元为止，期间共收到王继荣63笔转账支付的款项，共计153800元。其中杨秀文于2009年2月5日收到的王继荣转账支付的2400元为王继荣提交的银行流水单中没有记录的。根据王继荣提交的付款统计表、王继荣的银行流水单以及杨秀文提交的统计表，本院综合认定，有证据证明王继荣自2008年12月3日起至2014年11月15日止，先后共向杨秀文协议购房款66次，共计158000元。本院认为，本案争议焦点如下：1、杨秀文是否应当返还王继荣支付的购房款；2、杨秀文是否应当向王继荣支付上述购房款所产生的利息；3、杨秀文是否承担缔约过失责任。关于争议焦点1、2。王继荣、薛建萍从2008年12月3日起至2014年11月15日止，先后66次共向杨秀文转账支付了款项158000元，平均每次2393.85元，从付款时间、付款金额、付款频率来看，基本能与《购房（租房）还款协议》的约定相对应，说明王继荣、薛建萍是依据《购房（租房）还款协议》向杨秀文支付购房款，杨秀文辩称该款项是租金，没有依据，与事实不符，本院不予采信。由于原告与被告签订的《购房（租房）还款协议》对房屋价款这一房屋买卖合同的必备条款约定不明确，导致该协议不成立，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”既然王继荣、薛建萍与杨秀文之间的购房协议不成立，则杨秀文向王继荣、薛建萍收取购房款也失去合法根据，杨秀文应将购房款158000元返还给王继荣、薛建萍。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条规定：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。”杨秀文还应当向王继荣、薛建萍返还购房款158000元的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。因2014年6月22日杨秀文取回涉案房屋房产证，并要求王继荣搬离涉案房屋，此时应视为杨秀文告知了王继荣双方不存在房屋买卖合同关系，杨秀文应当在该日将收取王继荣、薛建萍的款项143600元退回给王继荣、薛建萍。杨秀文未及时退款，应从次日计算利息。此后王继荣、薛建萍在2014年7月5日、8月5日、9月1日、9月5日、10月5日、11月15日各付2400元给杨秀文，杨秀文未及时退款，也应从收到款项的次日开始计算利息。杨秀文辩称王继荣自2007年7月入住涉案房屋后应支付租金，杨秀文对此在（2014）深福法民三初字第959号一案中已提出该主张，因杨秀文、王锁林、王嘉出于亲情关系在2007年自愿将房屋交给原告居住，双方并未约定房屋租金，本院在该案中已驳回了杨秀文、王锁林、王嘉的该项请求，杨秀文在本案中又提出该主张，本院不予支持。关于争议焦点3。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故即便杨秀文未能取得房产共有人王嘉的同意，也不会影响杨秀文与王继荣、薛建萍签订的房屋买卖合同的效力。双方之间买卖合同不成立，主要是合同关键条款房屋转让价格约定不明确所导致。合同条款是经双方磋商一致签订的，双方对房屋转让价款的条款约定不明确，均有过错。有过错的一方应承担的责任为缔约过失责任，王继荣所主张的房屋升值的损失，不属于缔约过失责任范畴，故其请求杨秀文赔偿269000元，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨秀文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王继荣、薛建萍返还购房款158000元及利息（自2014年6月23日起以143600元为基数，自2014年7月6日、8月6日、9月2日、9月6日、10月6日、11月16日起各自以2400元为基数，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）；二、驳回原告王继荣、薛建萍的其它诉讼请求。如被告杨秀文未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8755元，因本案适用简易程序审理，减半收取4377.5元，由原告负担2667元，由被告负担1710.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 颜  浩  民二〇一六年八月二十九日书记员 刘智枫(代)