淮安市洪泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0813民初253号
原告：江苏洪泽农村商业银行股份有限公司（原洪泽县农村信用合作联社），住所地江苏省淮安市洪泽区人民路23号。
法定代表人：朱彩涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：盛文来，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：赵洪连，该公司工作人员。
被告：张鹏，男，1988年7月10日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。
委托诉讼代理人：张连鹤，男，1967年1月8日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。
被告：洪泽鲲鹏房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区朱坝街道办事处长江东路世纪名苑小区1幢102室。
法定代表人：张连鹤，该公司总经理。
原告江苏洪泽农村商业银行股份有限公司（以下简称洪泽农商行）与被告张鹏、洪泽鲲鹏房地产开发有限公司（以下简称鲲鹏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月24日公开开庭进行了审理。原告洪泽农商行委托诉讼代理人赵洪连、被告张鹏委托诉讼代理人张连鹤、被告鲲鹏公司法定代表人张连鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪泽农商行向本院提出诉讼请求：1、被告张鹏偿还原告借款本金98533.11元及合同约定利息9438.97元（利息暂计算至2017年1月21日，以后利息、罚息顺延计算至实际还款日），合计107972.08元；2、原告对抵押房产（洪房预洪泽县字第××号）享有优先受偿权；3、被告鲲鹏公司对被告张鹏的债务承担连带偿还责任；4、由被告张鹏、鲲鹏公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年10月18日，被告张鹏、鲲鹏公司与原告签订个人楼宇按揭（抵押）合同，借款期限为2011年10月18日至2021年10月17日，最高借款金额为人民币145000元，被告张鹏提供房产抵押担保、被告鲲鹏公司提供连带责任保证担保。2011年10月25日，被告张鹏从原告处借款人民币145000元，用于购买商品房，双方在借据上约定按照年利率8.46%计算，还款方式为等额本息还款法。现已逾期13个月未履行还款义务，根据合同约定，原告决定贷款提前到期。
被告张鹏、鲲鹏公司辩称，欠本金无异议，欠利息以原告贷款经办人核算为准，另不应支付利息且利息过高，房产抵押、保证担保属实。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人提交的个人楼宇按揭（抵押）合同、洪泽县商品房预告登记证明、江苏省农村信用社借款借据等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月18日，被告张鹏、鲲鹏公司与原告签订个人楼宇按揭（抵押）借款合同，原告为贷款人（××）（以下简称甲方）、被告张鹏为借款人（××）（以下简称乙方）、被告洪泽鲲鹏房地产开发有限公司为保证人（开发商）（以下简称丙方）。合同约定：乙方借款向丙方购买座落于洪泽朱坝镇黄山路东侧、黄河路南侧的房屋，借款金额（大写）人民币壹拾肆万伍仟元（小写145000元），借款期限自2011年10月18日起至2021年10月17日止，共10年，分120期归还。本合同记载的借款期限如与借款借据记载不一致时，以借款借据记载为准。借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款利率按年利率8.4672%执行，借款期限在一年以上的，借款利息按月计付，结息日为每月第20日，遇国家法定利率调整，于次年（1月1日）按相应利率档次执行新的利率规定。国家法定利率调整时，甲方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不另行通知乙方和丙方。还款方法：借款期限在一年以上的，经甲乙双方约定还款法确定每月还本、付息额，每月第20日为乙方的每期还款日，最后一次利随本清。逾期还款：贷款逾期超过3个月，甲方有权终止合同，向乙方收取全部贷款本息、逾期罚息及其复利。贷款担保：本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证是指以乙方提供的所购住房及其全部权益作抵押，乙方未取得房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向乙方发放贷款的方式。抵押物的处分：乙方连续超过3个月未偿还借款本息和相关费用的，甲方有权依法处分抵押物并优先受偿。保证方式：在保证期间，丙方对乙方的债务承担连带责任保证。保证期间：保证期间从本合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将房屋他项权证及有关资料交甲方代为保管之日。乙方未能按本合同约定按时清偿贷款本息及相关费用的，丙方应在收到甲方向其发送的担保人履行责任通知后，及时足额代偿乙方全部责任并放弃抗辩权。2011年10月18日，办理了朱坝嘉园XX室房屋洪泽县商品房预告登记证明（洪房预洪泽县字第××号）。2011年10月25日，被告张鹏从原告处借款145000元，年利率为8.46%，贷款用途购买商品房，到期日期2021年10月17日。现已逾期13个月未按约还款，截止2017年1月21日，尚欠本金98533.11元、利息9438.97元。
另查明，朱坝嘉园XX室未办理房屋所有权证、房屋他项权证。
本院认为，原告与被告张鹏、鲲鹏公司签订的个人楼宇按揭（抵押）借款合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。被告张鹏未按照合同约定履行还款义务，已逾期超过3个月未按约还款，原告根据合同约定可以提前收回贷款。被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，合同约定借款人未能按合同约定按时清偿贷款本息及相关费用的，保证人应及时足额代偿并放弃抗辩权。被告鲲鹏公司为被告张鹏提供阶段性连带责任保证担保，在被告张鹏未取得房屋所有权证和办妥抵押登记之前，被告鲲鹏公司应承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，判决如下：
一、被告张鹏于判决生效后十日内偿还原告江苏洪泽农村商业银行股份有限公司借款本金98533.11元及合同约定利息9438.97元（截止2017年1月21日），自2017年1月22日起至实际给付之日按合同约定执行利率计算）；
二、被告张鹏预购的位于朱坝嘉园5幢37室商品房抵押权预告登记有效，未经原告江苏洪泽农村商业银行股份有限公司同意处分该房产的，不发生物权效力；
三、被告洪泽鲲鹏房地产开发有限公司对被告张鹏的上述第一项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2459元，减半收取1229.5元，由被告张鹏、洪泽鲲鹏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：淮安市农业银行城中支行，开户名：淮安市财政局，账号：34×××54）预交上诉案件受理费。
审判员 邓金龙
二〇一七年一月二十五日
书记员 王婷婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定的或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的。债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。