重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第04862号
上诉人（原审被告、反诉原告）胡堂林，住重庆市江北区。
委托代理人杨良成，重庆周立太律师事务所律师。
委托代理人赵礼琴。
被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼。
法定代表人邵威远，该公司总经理
委托代理人刘任锋，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人杨林，重庆百君律师事务所律师。
上诉人胡堂林与被上诉人重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称“公共住房开发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年4月14日作出（2013）渝北法民初字第15518号民事判决。胡堂林对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，分别于2014年7月30日和8月28日进行了审理，上诉人胡堂林及其委托代理人杨良成、赵礼琴和被上诉人的委托代理人刘任锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年4月25日，被告胡堂林（乙方）委托赵礼琴与原告公共住房开发公司（甲方）签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，合同第一条约定：甲方将位于渝北区民心佳园民心路555号13幢23-10号房屋出租给乙方，房屋建筑面积为81.04平方米，房屋设施设备见附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；第二条约定：甲方应于2011年4月30日前将房屋交付乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用；第三条约定：租赁期限为1年，租期从2011年5月1日起至2012年5月1日止；第四条约定：该房屋按建筑面积计算租金，租金标准为11元／平方米，月租金为891.44元；第五条约定：租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金，租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）；第八条约定：（一）租赁期间，甲方应定期检查房屋，确保出租房屋及其附属设施处于安全状态；（二）乙方应当合理使用并爱护房屋及其附属设施设备，不得对房屋进行装修；（三）灯泡、水龙头、淋浴混合龙头、室内开关、插座及其他日常使用的易损易耗品由乙方自行负责维修；（四）因乙方使用不当造成房屋及其附属设施设备损坏以及造成甲方或第三人财产损失和人身损害的，乙方承担维修责任或赔偿责任；（五）甲方如需要对房屋及附属设施进行检查或维修时，乙方应积极配合，如因乙方原因导致房屋及附属设施不能及时维修而发生安全事故的，乙方承担全部责任；第九条约定：（一）甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：1、甲方不能按合同约定的期限交付房屋，交付逾期30日以上的。2、甲方提供的房屋不符合安全条件的，或在房屋使用期间未尽约定的修缮义务，经房屋安全鉴定机构书面确认严重影响居住的。（二）乙方有些列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；并将有关情况记入乙方信用档案，相关规定按照《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》及《重庆市公共租赁住房管理实施细则》执行：1、以提供虚假证明材料等方式骗租公共租赁住房的；2、转租、出借的；3、改变住房结构或使用性质的；4、无正当理由连续空置6个月以上的；5、拖欠租金累计6个月以上的；6、利用房屋从事违法活动的；（三）租赁期满，合同自然终止……第十条约定：……（三）乙方不再符合租住条件，拒不腾退住房的，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金。甲方有权提起诉讼，申请人民法院强制执行。第十一条约定：（一）甲方有前款第九条（一）项情形，甲方负责提供同区域同户型房屋供乙方租住，乙方解除合同的，甲方按该房屋月租金标准的2倍一次性向乙方支付违约金；（二）甲方在本合同约定时间内不能提供房屋给乙方，合同继续履行的，甲方从逾期之日起每日按月租金的万分之五支付违约金至交房；（三）甲方违反本合同约定提前收回房屋的，甲方应按该房屋租金标准的2倍一次性向乙方支付违约金；第十二条约定：（一）乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金；（二）乙方有欠款第九条第（二）款第2.6项情形之一的，按违约行为持续期间累计租金的2倍支付违约金并依法追究责任……第十四条约定：本合同项下发生的争议，双方应协商解决，协商不成的，可以发申请调解，向有关行政管理部门申诉；也可选择以下方式解决（以下两种方式只能选择一种）：1、向重庆仲裁委员会申请仲裁2.向房屋所在地人民法院提起诉讼。合同另对其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告公共住房开发公司即将涉案房屋钥匙及附属设施设备交付被告胡堂林，房屋设施设备清单中载明收到“室内门5扇、防盗门1扇、电表1只、水表1只、气表1只、电线总阀盒1个、弱电盒1个、窗护栏3樘、水龙头1个、插座23个、房门钥匙4套、电止数7.5、水止数11、气止数0、非可视对讲1台、电灯（吸顶灯）9盏、蹲便器（水箱）1套、抽油烟机1台、换风扇1台、燃气灶1台、成品橱柜1套、毛巾架1个、成品立柱盆1个、淘菜单盆1个、淋浴混合龙头3个、地砖、墙砖已装修、乳胶漆墙面已装修、天棚塑钢扣板已装修”。庭审中，被告胡堂林认可只缴纳了保证金，未交过租金，原告公共住房开发公司于2011年4月25日已将涉案房屋钥匙交付。2011年7月1日，被告胡堂林与曹代琼、刘敏签订《租房合同》，约定由被告胡堂林承租位于重庆市江北区华新村96号（观府国际）5号楼6-13房屋，合同期限从2011年7月1日至2012年7月1日，租金为1800元／月等。2012年6月30日，被告胡堂林与沈青国签订合同，约定由被告胡堂林承租位于重庆市江北区华新村96号（观府国际）5号楼9-5房屋，合同期限从2012年7月1日至2014年6月30日，租金为2700元／月等。2013年11月8日，重庆市光华物业管理有限公司光华观府国际管理处（以下简称“观府国际”）出具证明称“被告胡堂林自2011年7月至今居住在观府国际小区内，2011年7月至2012年6月居住在5栋6-13，2012年7月至今居住在5栋9-5，2011年7月1日至2013年12月31日物管费已完清等。”观府国际另盖章出具物业费缴纳表，载明2011年7月1日至2012年6月30日，5-613房屋应收物管费共计1541.40元，实收1541.60元，2012年7月1日至2013年9月30日5-905房屋应收物管费1957.50元，实收1953元。
2013年9月22日，重庆市公共住房开发建设投资有限公司遂诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《重庆市公共租赁住房合同》于2012年5月1日终止；2、被告胡堂林返还位于重庆市渝北区民心佳园民心路555号13幢23-10号租赁房屋及相关附属设施（详见房屋设施设备清单）；3、被告胡堂林按照891.44元／月的标准，向原告公共住房开发公司支付从2011年5月1日至2012年5月1日止的租金10697.28元（891.44元／月×12个月）；4、被告胡堂林向原告公共住房开发公司支付欠付租金的违约金4693.39元（计算方式为：以每月应交租金891.44元为基数，按日万分之五的标准，从2011年6月1日计算至2013年8月31日）；5、被告胡堂林按1782.88元／月为标准，向原告公共住房开发公司支付自合同终止之次日即2012年5月2日起至实际腾退返还重庆市渝北区民心佳园民心路555号13幢23-10号租赁房屋止的房屋占有使用费。本案诉讼费用由被告胡堂林承担。
一审中，被告胡堂林称涉案房屋达不到入住条件，原告公共住房开发公司亦知晓此情况，并举示了“民心佳园因维修无法入住情况汇总表”、“重庆市公共租赁住房管理局来文处理笺”予以证明。汇总表上载明“胡堂林本应于4月20日接房但发现户内厨房没有安水阀，造成总阀不敢开，不能正常用水。厨房内电线裸露有安全隐患、墙面渗水发霉、卧室门不能关闭、对讲听筒无法取下导致没有接房，最终于4月25日接房。上述问题直到7月6日才修缮完成，影响居住2个月，建议起租日期为2011年7月1日”。原告公共住房开发公司对上述证据真实性无异议，认为被告胡堂林反映的房屋问题已于2011年7月6日前解决，建议起租日期为2011年7月1日指免除两个月租金。另查明，重庆市公共租赁房管理局曾向被告胡堂林提起房屋租赁合同纠纷，后重庆市公共租赁房管理局于2013年6月13日撤回起诉。
被告胡堂林称房屋的起租时间应从原告公共住房开发公司交付合格房屋之日起算，现原告公共住房开发公司一直未交付合格房屋，故其反诉要求：1、继续履行《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2、按合同由原告公共住房开发公司支付违约金；3、提前收回房屋的，应按该房屋租金标准的2倍一次性支付提前收回房屋的违约金；4、因原告致使其另行承租房屋，无法使用安装于涉案房屋的宽带，原告公共住房开发公司还应支付房屋租金差价损失、物业费差价损失及宽带损失费，其中物业费差价损失是2011年7月1日至2013年9月30日期间的，房屋租金差价损失是2011年7月1日至2013年10月23日期间的。
一审法院判决认为：原告（反诉被告）公共住房开发公司与被告（反诉原告）胡堂林签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方签订的租赁合同约定涉案房屋用于居住使用，原告（反诉被告）公共住房开发公司应依约向被告（反诉原告）胡堂林提供符合约定使用性质的房屋，即提供能够居住的房屋。涉案房屋于2011年4月25日交付，交付时确实存在不能正常用水、电线裸露有安全隐患、墙面渗水发霉、卧室门不能关闭、对讲听筒无法取下的问题，然上述问题已于2011年7月6日修缮完成。被告（反诉原告）胡堂林称涉案房屋还存在厕所漏水等问题导致不能居住，其应举证予以证明，现被告（反诉原告）胡堂林并未举示专业鉴定报告等充分证据证明涉案房屋存在厕所漏水等问题导致不能居住，应由其自行承担举证不能的责任。故对被告（反诉原告）胡堂林称原告（反诉被告）公共住房开发公司未提供合格房屋，提供的房屋不能居住的意见不予采纳，认定原告（反诉被告）公共住房开发公司已依约交付租赁房屋。故对被告（反诉原告）胡堂林反诉请求原告（反诉被告）公共住房开发公司支付未提供正常使用的房屋的违约金、因未提供合格房屋导致不能居住的房屋租金差价损失、物业费差价损失、宽带费损失的反诉请求均不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中，双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》中约定，合同期限为1年，自2011年5月1日起至2012年5月1日止，现租赁合同已然到期，故对原告（反诉被告）公共住房开发公司请求确认双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2012年5月1日终止的诉讼请求予以支持。因租赁合同已到期，双方就租赁合同所产生的权利义务亦已终止，被告（反诉原告）胡堂林反诉要求继续履行租赁合同无法律依据，故对此项反诉请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方签订的租赁合同因到期终止，被告（反诉原告）胡堂林应依约归还租赁房屋，故对原告（反诉被告）公共住房开发公司请求判令被告（反诉原告）胡堂林归还位于重庆市渝北区民心佳园民心路555号13幢23-10号房屋及附属设施（详见设施设备清单）的诉讼请求予以支持。被告（反诉原告）胡堂林反诉要求原告（反诉被告）公共住房开发公司支付提前收回房屋的违约金，因庭审辩论终结前，原告（反诉被告）公共住房开发公司并未收回涉案房屋，故被告（反诉原告）胡堂林此项反诉请求无事实依据，不予支持。本案中，原告（反诉被告）公共住房开发公司认可涉案房屋交付之初存在一定问题，直到2011年7月6日才解决，影响居住2个月。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因涉案房屋维修期间影响了被告（反诉原告）胡堂林居住使用，应相应减少租金，另双方合同中约定不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按月租金除以30天计算）。故对原告（反诉被告）公共住房开发公司起诉要求被告（反诉原告）胡堂林支付2011年7月7日至2012年5月1日止的租金8796元（891.44元／月×9个月＋891.44元／月÷30天×26天）予以支持，对其超出该范围的诉讼请求不予支持。对于违约金，《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定：租金按月缴纳，于每月20日前（含本日）缴纳当月租金，逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。被告（反诉原告）胡堂林理应于2011年7月20日前支付租金，现被告（反诉原告）胡堂林未予支付，存在违约行为，应依约支付违约金。因合同约定租金于每月20日前交付，故违约金应从每月21日起计算。现违约金计算截止为2013年8月31日，系原告（反诉被告）公共住房开发公司对其自身权利的处分，应予以准许。故2011年7月欠付租金违约金为344元（891.44元／月×0.05%×773天），2011年8月欠付租金违约金为331元（891.44元／月×0.05%×742天），2011年9月欠付租金违约金为317元（891.44元／月×0.05%×711天），2011年10月欠付租金违约金为304元（891.44元／月×0.05%×681天），2011年11月欠付租金为290元（891.44元／月×0.05%×650天），2011年12月欠付租金为276元（891.44元／月×0.05%×620天），2012年1月欠付租金为263元（891.44元／月×0.05%×589天），2012年2月欠付租金为249元（891.44元／月×0.05%×558天），2012年3月欠付租金为236元（891.44元／月×0.05%×529天），2012年4月欠付租金为222元（891.44元／月×0.05%×498天），2012年5月欠付租金为209元（891.44元／月×0.05%×468天），故对原告（反诉被告）公共住房开发公司起诉要求被告（反诉原告）胡堂林支付欠付租金3041元的诉讼请求予以支持，对其超出该范围的违约金诉讼请求不予支持。双方签订的租赁合同约定：承租人不再符合租住条件，拒不腾退住房的，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金。租赁合同已于2012年5月1日终止，合同终止后至腾退涉案房屋期间，原告（反诉被告）公共住房开发公司有权要求被告（反诉原告）胡堂林按合同约定支付2倍租金标准的房屋占有使用费。故对原告（反诉被告）公共住房开发公司请求判令被告（反诉原告）胡堂林按1782.88元／月为标准支付自2012年5月2日起至实际腾退返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。据此判决：“一、原告（反诉被告）重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告（反诉原告）胡堂林签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2012年5月1日终止；二、被告（反诉原告）胡堂林限于本判决生效后三日内返还位于重庆市渝北区民心佳园民心路555号13幢23-10号租赁房屋及相关附属设施（详见房屋设施设备清单）；三、被告（反诉原告）胡堂林限于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付2011年7月7日至2012年5月1日的房屋租金8796元；四、被告（反诉原告）胡堂林限于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付欠付租金的违约金3041元；五、被告（反诉原告）胡堂林限于本判决生效后三日内按1782.88元／月为标准向原告（反诉被告）重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付自2012年5月2日起至实际腾退返还重庆市渝北区民心佳园民心路555号13幢23-10号租赁房屋之日止的房屋占有使用费；六、驳回原告（反诉被告）重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其它诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）胡堂林的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费900元，反诉案件受理费421元，由被告（反诉原告）胡堂林承担”。
宣判后，胡堂林不服原审判决上诉称：一审漏列被告，应将四个合租人全部列为被告；被上诉人没有证据证明其于2011年7月6日即将房屋修缮完毕达到居住条件；上诉人有证据证明2012年3月14日被上诉人才派人维修房屋，但该房屋一直未达到居住要求；违约金过高，应予调低。
重庆市公共住房开发建设投资有限公司答辩称：上诉人租住的房屋系公共廉居房，其他合租人只是作为申请居住人用于审查，但租赁合同系与上诉人胡堂林签订，根据合同相对性原理，被告只应为胡堂林一人；房屋已交付给上诉人，发现房屋有瑕疵，维修人员已于2011年7月6日处理完毕，租金应从此时起算；租房合同已到期，应收回房屋；到期后的使用费按合同应双倍计算；违约金不高；原判正确，应予维持。
二审经审理确认原审法院查明的上述事实。另查明：2014年9月2日，上诉人胡堂林已将租赁房屋交还给被上诉人重庆市公共住房开发建设投资有限公司。
本院认为：房屋租赁合同签订后，双方均应按合同约定履行合同义务，作为公共廉租房，双方更应严格按合同各自履行义务，以免浪费公共资源，侵害双方及公共利益。胡堂林与公共住房开发公司签订租赁合同，虽然在资格审查时有其家中四人申请，但合同只由其一人签订，根据合同相对性原理，只列胡堂林一人为被告人是正确的；房屋交付后，住房存在一定瑕疵是正常的，只要双方加强沟通，是可以予以弥补，公共住房开发公司于2011年7月6日对该房进行了维修，确实影响了胡堂林对该房的居住，其租赁起算日期应予扣除；但此后胡堂林仍然称该房屋未达到居住条件，其举示的证据不足以证明该事实成立，在双方未形成有效沟通时，公共住房开发公司对此不予认可，胡堂林应依据双方的合同由房屋安全鉴定机构出具书面意见书，以确定房屋不能居住的事实。胡堂林一、二审中均称该房未达居住条件，并据此不交租金，其举证不能应承担举证不能的法律后果。双方的租赁期限已于2012年5月2日到期，胡堂林应将房屋交还给出租方，但其一直未予交还，应承担其间的占有使用费，按双方合同约定支付2倍租金并无不当。胡堂林拖欠租金应支付违约金，按双方合同约定计算违约金数额未超过租金本身，应予维持。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人胡堂林的上诉理由不能成立。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1742元，由上诉人胡堂林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理审判员 方 芳
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 张冀兮