北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第15141号
原告（反诉翟莉）庞焱，女，1970年4月15日出生。
委托代理人王欣，北京市首创律师事务所律师。
被告（反诉原告）翟莉，女，1966年4月14日出生。
委托代理人曾军周，北京市中盾律师事务所律师。
原告（反诉被告）庞焱与被告（反诉原告）翟莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庞焱及其委托代理人王欣、被告翟莉之委托代理人曾军周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
庞焱诉称，2006年3月11日。我与翟莉签订《二手房买卖合同》，约定由我购买翟莉所有的位于北京市海淀区×路×号院×号楼×层×门601号房屋，总价款45万元。其中，首付款40万元，在合同签订之日起45日内交付，剩余5万元在办理完过户手续后一个月内交付。合同签订后，2006年3月11日，我向翟莉交纳首付款10万元；2006年3月26日，我给付其房款2万元；2006年4月6日委托邵勇支付房款12万元；2006年4月23日委托邵勇支付房款16万元。至此，我已经向翟莉给付40万元购房款。后翟莉将601号房屋交付我使用。现经向原产权单位石油化工研究院核实，601号房屋已经取得上市交易条件，但我通知翟莉办理过户手续时，翟莉予以拒绝。故起诉至法院要求：1、判令翟莉继续履行双方于2006年3月11日签订的《二手房买卖合同》，翟莉协助我办理601号房屋产权过户登记事宜。2、翟莉承担本案诉讼费。
翟莉辩称，我确实与庞焱签订有房屋买卖合同。601号房屋是1996年我从石油化工研究院购买，其中，该合同№10条款约定，石油化工研究院有优先购买承租权。涉案房屋为央产房，购房程序中需要网签、需要央产房的审核手续，现我不同意配合庞焱办理上述手续。现国家及北京市房地产政策出台相应政策，如国五条等，继续履行合同有失公平原则。合同约定价款45万元，现该房屋市场价值300万，继续履行合同会对我造成损失，不同意继续履行合同。继续履行是一个行为，是合同主体意思自治情况下的行为，不具有强制执行性，否则违背人身自由的基本价值。继续履行只是违约的一种补救措施，不是惩罚措施。庞焱要求继续履行应该考虑经济合理性。国五条出台后，诉争房屋的交易履行费用过高，破坏当事人之间利益平衡。而且，国家和北京市对房地产调控政策出台使我对处置不动产的重大事宜作出了新的判断。我不同意继续履行合同，如果需要承担有关的赔偿或者补偿责任，我愿意承担。目前我依然是房屋所有权人，我将房屋仅是借给庞焱孩子上学之急使用，我没有授权她对房屋出租并收取租金。我与石油化工研究院签订房屋买卖契约，约定石油化工研究院有优先购买权和优先承租权。现我不同意庞焱的诉讼请求。另我提出反诉，反诉事实及理由如下：本案争诉601号房屋系我按照成本价从中国石油化工总公司石油化工科学研究院购买。我与庞焱签订房屋买卖合同时，房屋尚不能上市交易。截至目前，合同约定的有关情形已经发生重大变化，房屋价值接近300万元，继续履行合同会给我造成巨大的不公平。现反诉要求：1、解除双方于2006年3月11日签订的《二手房买卖合同》；2、反诉费由庞焱承担。
庞焱针对翟莉的反诉辩称，双方签订的买卖合同合法有效，应得到遵守。现房屋产权过户条件已经成就，翟莉要求解除合同，不符合合同约定。不同意其全部反诉请求。
经审理查明，1996年5月15日，翟莉（买方、乙方）与石油化工科学研究院（卖方、甲方）签订《房屋买卖契约》，约定：甲方同意将座落在北京市海淀区×路×号院×号楼×层×门601号两居室住房（以下简称601号房屋），建筑面积59.7平方米，售给乙方；乙方自愿按1994年售房成本价每建筑平方米1165元购买现住房；乙方拟付清房价款47199元；乙方所购买住房，住满5年并交清全部购房款后，可以依法出售与出租，甲方有优先购买权和优先承租权。住房出售或出租时，房价与租金标准按届时政府的有关规定执行。1998年8月10日，翟莉取得601号房屋所有权证。2006年3月11日，翟莉（卖方、甲方）与庞焱（买方、乙方）签订《二手房买卖合同》，约定：一、乙方购买甲方所有的601号房屋（土地房屋权证海字第××号）；二、总价45万元；三、甲乙双方同意以现金方式付款，首付款40万元在合同签署之日起45天之内交与甲方，剩余房款5万元在办理完过户手续之日一个月内交清，房产证自签署本协议之日起由乙方签收；四、在合同签署生效后，该房产一旦可以上市，甲方应在第一时间办理上市手续，并积极配合乙方办理产权过户。如在本合同签署生效之日起的第六年（2012年），该房产仍不能上市过户，乙方有权退房，并书面通知甲方。甲方需在接到书面通知3个月内退还乙方首付款40万元；五、在房屋未过户到乙方期间，甲方不得转让，买卖，抵押该房产，如违反上述规定，甲方除退还乙方支付的首付款外，还需支付乙方首付款的25%作为违约金。乙方在未过户期间不得抵押该房产，如违反，乙方需承担全部抵押相关连带责任，并付清剩余房款给甲方；六、税费分担。甲乙双方遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理央产房上市及过户手续所需缴纳的税费。其中央产房上市所需相关费用（诸如土地出让金、房产增值税等）由甲方承担，过户手续所需费用甲乙双方按照国家规定执行。后庞焱按照合同约定的期限先后分四次，共给付翟莉首付款40万元，翟莉对此予以认可。同时，翟莉将601号房屋所有权证原件（海字第××号）交付庞焱，并将该房屋交付庞焱使用至今。2013年4月17日，翟莉补办601号房屋所有权证，现产权证号为房权证海字第××号。
庭审中，庞焱提交其从学院路我爱我家公司拍摄的照片，用于证明照片中标注志新北里房屋就是本案争诉房屋，称翟莉要将601号房屋再次出卖。翟莉对照片的真实性不予认可，称其没有将房屋挂牌交易、再次出售。另，翟莉提交其与郝瑞驰签订的《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）（以下简称《北京市房屋租赁合同》）一份，证明她是房屋所有权人，涉案房屋已经交付给郝瑞驰，称原来是庞焱和郝瑞驰签订租赁合同，后她把主体给变更了，现在是她和郝瑞驰签订租赁合同，她收取了郝瑞驰房屋租金，庞焱对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。
审理中，庞焱与翟莉就601号房现是否具备上市交易条件产生争议。庞焱申请法院到石油化工科学研究院就此进行调查，经向石油化工科学研究院调查核实，601号房屋属于单位福利分房，2001年就属于翟莉个人所有。该房屋以前是不允许上市交易的，从2009年9月开始允许上市交易。该房屋如办理上市交易，要求房主写申请，先经过石油化工科学研究院房产科初审，再上报院里，经由院里批准即可上市交易。如翟莉出售601号房屋，石油化工科学研究院没有意见，且不主张优先购买权。另查，经向北京市海淀区房屋管理中心查询，现庞焱及其配偶邵×1、子女邵×2名下在北京市均未登记有住房。庭审中，庞焱同意负担本次房屋买卖合同交易过程中所涉及的新国五条出台后需由出卖方承担的税费。
本案审理中，庞焱提出财产保全申请，要求查封翟莉名下的601号房屋的产权过户登记手续，本院已依法作出裁定。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖契约》、《二手房买卖合同》、房屋所有权证、收条、中国工商银行个人业务凭证、照片、《北京市房屋租赁合同》、调查笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，庞焱与翟莉在平等、自愿基础上签订了《二手房买卖合同》，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。按照双方所签合同约定，601号房屋一旦可以上市，翟莉应积极配合庞焱办理产权过户。经法院查证，现产权单位明确601号房屋具备上市交易条件，可以办理产权过户登记手续，且产权单位对翟莉出卖该房屋无异议，并不主张优先购买权，据此，601号房屋办理产权过户口登记条件已成就，翟莉理应按合同约定履行其办证义务。翟莉反诉主张房屋价格上涨，如继续履行合同有失公平。就此，本院认为，翟莉与庞焱在2006年签订房屋买卖合同时，双方约定的房屋价格合理。现随着房地产市场的发展变化，房屋价格上涨较快，在双方合同履行过程中，翟莉可以行使合同解除权，但其并未主张相关权利。现庞焱依约按时给付了翟莉大部分购房款并实际占有使用房屋至今，本案中如解除双方签订的《二手房买卖合同》会导致庞焱与翟莉之间利益明显失衡，现庞焱要求继续履行合同并办理房屋过户登记手续，具有事实及法律依据，本院予以支持。同理，翟莉要求解除合同，不具有合理性，本院不予支持。同时为保证合同履行的对等性，庞焱也应在办理产权过户手续后，按照合同约定向翟莉支付剩余购房款5万元。就办理房屋产权过户手续过程中涉及的相关税费问题，《二手房买卖合同》中约定，央产房上市所需相关费用（诸如土地出让金、房产增值税等）由翟莉承担，故办理央产房上市所需相关税费应由翟莉承担。庭审中，庞焱同意负担本次房屋买卖合同交易过程中新国五条出台后需由出卖方承担的税费，对此本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、庞焱与翟莉继续履行双方于二ＯＯ六年三月十一日签订《二手房买卖合同》；
二、翟莉于本判决生效后十五日内协助庞焱办理北京市海淀区×路×号院×号楼×层×门六Ｏ一号房屋的产权登记过户手续，将房屋产权变更到庞焱名下后房屋归庞焱所有，办理该产权登记过户手续所需税费，其中央产房上市所需相关费用由翟莉负担，其余全部税费由庞焱负担；
三、庞焱于办理完毕北京市海淀区×路×号院×号楼×层×门六Ｏ一号房屋的产权过户手续后三十日内给付翟莉剩余购房款人民币五万元；
四、驳回翟莉的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费五千元，由翟莉负担，于本判决生效后七日内交纳。
本诉案件受理费七十元，由翟莉负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费三十五元，由翟莉负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 娜
人民陪审员 商凤鸣
人民陪审员 王小微
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 沙乃金