湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆门民三终字第00078号
上诉人（原审原告）荆门市第二人民医院口腔医院，住所地荆门市东宝区长宁大道19号，组织机构代码42070828-3。
法定代表人沈耀兵，院长。
委托代理人代云松，湖北法之星律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人张鸣天，湖北法之星律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）廖言炳。
上诉人荆门市第二人民医院口腔医院（以下简称口腔医院）因与被上诉人廖言炳合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2014）鄂东宝民二初字第00162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月26日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人代云松，被上诉人廖言炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年11月14日，原荆门市第三人民医院与廖言炳签订《房屋租赁合同》，约定原荆门市第三人民医院将位于荆门市东宝区民主街11号五层房屋，约定45间，建筑面积1270平方米，出租给廖言炳经营住宿、餐饮，租赁期限10年，每3年签订一次合同。第一个3年的租金为25万元／年，协议签订后3日内付清，此后每年租金在上一年度租期届满前一月交付。廖言炳可以对房屋进行装修，但不得改变房屋内部影响安全的机构。合同签订后，廖言炳于2012年11月21日向原荆门市第三人民医院支付租金25万元。2012年12月27日，原荆门市第三人民医院以城市规划改建为由，书面通知廖言炳停止对租赁房屋的装修并解除合同。
2013年5月7日，原荆门市第三人民医院与廖言炳重新签订《房屋租赁合同书》，双方同意对2012年11月14日签订的《房屋租赁合同》予以解除，由廖言炳对原租赁的房屋继续进行装修并购置窗帘、席梦思床、套装门、家俱等，原荆门市第三人民医院派人协助廖言炳装修购物，以双方验收清点记载的明细作为结算的依据。结算方式为，按廖言炳与陈望海等人签订的合同价款由原荆门市第三人民医院验收后支付，签订本合同时原荆门市第三人民医院预先支付廖言炳50万元。对廖言炳与陈望海签订的工程改建维修合同、与杨金国签订的装饰装潢工程合同、与周道祥签订的水电工程安装合同，参照合同价款由会计事务所审计后支付，廖言炳与他人签订合同购置的窗帘、席梦思床、套装门、家俱等按合同价款支付，上述装修合同款和购货款在廖言炳与他人签订的合同全部履行完毕后2个月内由原荆门市第三人民医院支付给廖言炳。以上装修和购买的财产归原荆门市第三人民医院所有。上述房屋装修完毕后，廖言炳继续租赁经营宾馆、酒店，经营期间的流动资金及费用支出由廖言炳负担，租赁期限不超过三年，从2013年7月1日开始计算。第一年租金30万元，在本合同签订之日起3日内付清，第二年租金40万元，第三年租金50万元，次年的租金应在上一年度租金期满前2个月交付。合同签订后，口腔医院于2013年5月9日向廖言炳支付装修预付款50万元。同日，廖言炳向口腔医院支付租金5万元。2013年7月18日，廖言炳与口腔医院派出的孙锐、陈学华在上述房屋装修及设施购买工程计算明细清单上签字，工程价款为225.261万元。2013年9月13日，口腔医院支付廖言炳装修款10万元，同年12月23日，口腔医院支付廖言炳装修款40万元。2014年2月17日，廖言炳书面通知口腔医院解除双方于2013年5月7日重新签订的《房屋租赁合同书》。口腔医院遂起诉请求判令廖言炳于2014年2月17日向其发出的《解除租赁合同通知》无效，由廖言炳继续履行房屋租赁合同。
另查明，2013年5月22日，原荆门市第三人民医院更名为荆门市第二人民医院口腔医院。廖言炳租赁的涉案房屋没有房产证。
原判认为，原荆门市第三人民医院与廖言炳于2012年11月14日签订的房屋租赁合同合法有效。原荆门市第三人民医院于2012年12月27日单方解除合同后，双方又于2013年5月7日重新签订房屋租赁合同，重新签订的合同中对原荆门市第三人民医院单方解除合同后的遗留问题协商处理，由廖言炳继续装修房屋和购买相关设施、设备，并明确约定了廖言炳装修完毕经验收后2个月内，原荆门市第三人民医院一次性支付廖言炳装修款和购买的设施、设备款。该约定应视为廖言炳帮助原荆门市第三人民医院将出租的房屋装修完毕，然后再出租给廖言炳经营宾馆和餐饮。2013年7月18日，双方在房屋装修工程结算明细表上签字，荆门市第二人民医院口腔医院应于2013年9月18日前支付廖言炳全部工程款200余万元。2013年9月13日，荆门市第二人民医院口腔医院仅支付廖言炳10万元，加上预付廖言炳的50万元，荆门市第二人民医院口腔医院共计支付廖言炳装修款60万元。廖言炳催告后，荆门市第二人民医院口腔医院于2013年12月23日仅支付40万元，尽管其陈述廖言炳对房屋的维修、装饰装潢、水电安装约定参照廖言炳与他人签订的3份合同的价款，经审计后支付廖言炳该部分工程款，因双方在工程完工后的结算明细单上初步认定该部分工程的价款为85.09万元，从其提交的荆门正信会计师事务所的审计报告看，该审计报告并未单独就该部分工程款项进行审计，而是对整个工程全部进行审计，其不得以审计结论作出为依据拖延支付除维修、装潢、水电以外的工程款。为此廖言炳于2014年2月17日解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行”的规定；同时，荆门市第二人民医院口腔医院交付的房屋没有房产证，导致廖言炳不能办理经营宾馆的相关证件，不能实现其合同目的，故廖言炳解除合同符合法律规定。荆门市第二人民医院口腔医院对廖言炳解除合同的异议理由不能成立，双方签订的租赁合同已经解除。荆门市第二人民医院口腔医院的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十六条第一款至规定，判决：驳回原告荆门市第二人民医院口腔医院的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由原告负担。
上诉人口腔医院不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定主要事实错误，且对部分事实定性错误。1、2013年5月7日的《房屋租赁合同书》第二条明确约定对廖言炳购置的设施设备费用依审计结论据实与其结算，而原审认定双方仅约定对工程改建、装饰装修和水电安装进行审计，对设施设备以廖言炳同他人签订的订货合同约定的价格作为唯一的依据，与事实和证据不符。2、合同中约定的由双方进行结算的装饰装修、改造以及设施设备的购置等项目应当经过专业人员、施工人员验收，原审以其工作人员在所谓的工程结算明细清单上签字来作为其应支付的相关款项的依据错误，该签字系对项目完成进行的认可，不能视为签字验收，更不能视为认可价款。二、原审认定廖言炳解除合同有效没有事实和法律依据。1、廖言炳已取得房屋的使用权，其已履行了合同约定的主要义务，合同约定的支付价款条件不具备，其并未延期支付。2、双方在合同中未约定出租房屋必须提供房产证，现行法律未规定开设宾馆必须要有房产证。3、其按照合同约定并无违约行为，未延期支付相应款项，原审基于错误的事实认定，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项错误。综上，请求二审法院：撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人廖言炳庭审答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回。1、双方在《房屋租赁合同书》第一条第二款第二项明确约定，被上诉人全部履行合同事项完毕后2个月内扣抵预付款后一次性付清，不是上诉人认为应以第二条约定的在审计结论作出后2个月内一次性支付，其履行合同义务完毕后于2013年7月18日提交上诉人验收，上诉人在验收清单上签字确认，故上诉人应当在2013年9月18日一次性付清合同款项，其未按约定付款已构成根本违约。2、双方约定按规划方案由其购置相关设施、设备，费用依审计结论与被上诉人据实结算，未约定审计结论作出后2个月内才由上诉人依据审计结论结算，上诉人的理由不能成立。3、双方合同第一条约定，上诉人派人现场协助被上诉人工作，由双方验收清点记载明细作为结算依据，按合同约定的事项经上诉人验收支付合同款。2013年7月18日，双方对合同约定的事项进行了验收清点，制作了清单并由上诉人签字，且2014年9月2日上诉人与被上诉人按照该清单办理了财产移交，上诉人所说双方未进行任何形式的验收及验收必须有专业的施工人员的理由是错误的。4、上诉人2014年2月17日向被上诉人发出的解除合同通知书第4条明确催告被上诉人在收到该通知15日内按2013年7月18日验收清单确定的数额与上诉人结算合同所有款项，被上诉人在合理期限内仍未履行。5、2014年2月20日被上诉人向上诉人发出的对解除合同通知书的回复中称，审计报告于2013年12月20日出具，上诉人在付款期限未届满前单方解除合同违反合同约定，并明确表示不履行合同义务。该行为已说明上诉人经被上诉人催告后明确表示不履行合同义务，且退一万步讲，审计报告既已作出，上诉人也应在2013年12月21日全部履行约定的义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人廖言炳向本院提交了一份日期为2014年9月2日的《财产移交》清单，内容为：依照言炳宾馆改装修装饰工程造价及宾馆酒店设施设备工程结算明细单数据清单，损失结果如下，圆餐桌1450元……拟证明2013年7月18日本案涉及的工程已经通过验收，上诉人认可自己的违约行为及结算清单的款项。
上诉人口腔医院质证认为：该证据本身是真实的，诉争房屋所处的街区已被政府征收，本案合同已客观上不能继续履行，政府发出通知要求解除合同，其才与廖言炳办理了财产移交。2013年7月18日的清单仅代表其认可所做工程，但不代表认可价款，该证据与本案没有关联性。
本院认证意见为，上诉人口腔医院对证据真实性无异议，对真实性予以确认，但该证据仅能证明移交的财产数目与2013年7月18日清单所列相对应，不能证明本案所涉工程已通过验收、口腔医院承认违约及认可清单所确定的款项，故对该证据的证明目的不予采信。
本院经审理查明，口腔医院和廖言炳均认可廖言炳租赁诉争房屋经营的言炳宾馆于2013年7月中旬开业，2014年1月自行停业。原审中廖言炳所举证据B2，言炳宾馆改装修装饰工程造价及宾馆酒店设施设备工程结算明细单上载明，口腔医院工作人员陈学华签字并注明“以上装修及固定资产事实存在，价格及项目不在证明之列”。该明细单上载明窗帘制作、席梦思床购置、套装（平开）门安装、家俱订购等费用的合同价为16.3395万元，窗帘制作、套装（平开）门安装、家俱订购等项目增加支出24.5878万元。口腔医院和廖言炳原审所举证据A2、B3，即荆门正信会计师事务所的审计报告显示，受口腔医院委托，该所于2013年12月20日出具了对诉争房屋装修改装工程及设施设备购置安装等所有合同项目支出情况的审计报告，确定支出总金额为1901054.29元。廖言炳与口腔医院在合同中约定应审计后结算的费用不能从报告中区分。口腔医院向廖言炳送达了该报告。2014年9月2日，口腔医院因诉争房屋被东宝区人民政府纳入征收范围，与廖言炳参照言炳宾馆改装修装饰工程造价及宾馆酒店设施设备工程结算明细单办理了诉争房屋、装饰装修和设施设备等资产在内的财产移交，终止了合同的履行。
廖言炳与原荆门市第三人民医院签订的《房屋租赁合同书》第二条约定：“宾馆、酒店的设备、设施、天然气、电增容等设施、设备由廖言炳负责购置安装到位，购置费用依审计结论据实与口腔医院结算”。
其他事实与一审认定的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点是廖言炳解除合同的行为是否有效？合同应否继续履行？
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”该法条中“迟延履行”是指已届履行期而能给付的债务，因可规则于债务人的事由而未为给付所发生的迟延；“主要债务”是指合同关系所固有、必备，并用以决定合同基本类型的基本义务。本案中，廖言炳主张口腔医院迟延履行了付款义务并经催告仍不履行，未交付房产证导致其不能办理经营证件，无法达到合同目的，故其有权解除合同。经查，廖言炳与原荆门市第三人民医院签订《房屋租赁合同书》的目的在于租赁诉争房屋经营宾馆，合同中约定的医院一方的义务是支付合同第一、二条约定的价款和交付房屋，并无有关交付房产证的约定。从双方合同第一、二条约定的付款条件和期限来看，该两条中约定工程改建维修、装饰装潢工程、水电工程安装的工程款及宾馆酒店的设备、设施、天然气、电增容等设施、设备购置费需审计后支付，其余款项参照合同价款据实结算；还约定工程改建维修、装饰装潢工程、水电工程安装、窗帘制作、席梦思床购置、套装（平开）门安装、家俱订购等义务履行完毕后2个月内应扣除预付款后一次性付清，该两条中对工程改建维修、装饰装潢工程、水电工程安装工程款支付约定的付款条件和期限存在冲突，应属双方约定不明。从实际履行情况来看，2013年7月18日，口腔医院在廖言炳制作的言炳宾馆改装修装饰工程造价及宾馆酒店设施设备工程结算明细单上签字确认廖言炳完成了清单所列项目，该清单载明的无需审计参照合同价款据实结算的工程款为40.9273万元（合同价16.3395万元＋实际增加24.5878万元），口腔医院至2013年9月13日已付款60万元，口腔医院未迟延履行付款义务；审计报告于2013年12月20日作出，后至廖言炳2014年2月17日发出解除合同通知时，口腔医院于2013年12月23日付款40万元，表明口腔医院有继续履行合同的行为。虽然口腔医院未按合同约定及时付清工程款及设施设备价款，但在廖言炳经营的言炳宾馆于2013年7月中旬开业，至2014年1月自行停业期间，口腔医院作为出租人已履行了交付房屋的主要债务，也未妨碍廖言炳使用房屋经营宾馆，其行为不符合迟延履行主要债务经催告仍不履行，也不符合迟延履行债务或有其他违约行为导致不能实现合同目的的情形，廖言炳单方解除合同不符合法律规定，应属无效。口腔医院认为廖言炳解除合同没有依据的上诉理由成立，予以采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”廖言炳解除合同无效本应继续履行合同，但诉争房屋所处地段已被荆门市东宝区政府公告纳入征收范围，口腔医院与廖言炳之间的合同事实上不能继续履行。且双方也于2014年9月2日办理了诉争房屋、房屋装饰装修和设施设备等资产的移交，终止了合同履行。口腔医院不能要求廖言炳继续履行合同，对其要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。
口腔医院上诉认为，原审只认定双方对工程改建、装饰装修和水电安装进行审计错误，认定签字即为验收和认可价款错误。经查，原审判决在认定事实部分对双方合同约定的内容和客观事实进行了陈述，只是未写明口腔医院派出的人员签字时注明了“以上装修及固定资产事实存在，价格及项目不在证明之列”，对合同第二条约定的设施设备购置及费用结算等内容未列明。原判在说理部分认为口腔医院未按约定审计，不得以审计结论作出为依据拖延支付除维修、装潢、水电以外的工程款，但未认定在清单上签字就是认可价款，故其该项上诉理由不能成立。
综上，上诉人口腔医院认为廖言炳解除合同行为无效的上诉理由成立，原审认定解除合同行为有效不当，本院予以纠正。原审认定基本事实正确，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销荆门市东宝区人民法院（2014）鄂东宝民二初字第00162号民事判决，即驳回原告荆门市第二人民医院口腔医院的诉讼请求；
二、廖言炳于2014年2月17日向荆门市第二人民医院口腔医院发出的《解除租赁合同书通知》无效；
三、驳回荆门市第二人民医院口腔医院的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由荆门市第二人民医院口腔医院负担50元，廖言炳负担50元；二审案件受理费200元，由荆门市第二人民医院口腔医院负担100元，廖言炳负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨红艳
代理审判员 王 冉
代理审判员 李园园
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 曾 靖