广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第378号
上诉人（原审原告）：方金华，男，1962年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）：熊彤彤，女，1967年4月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
上述两上诉人共同的委托代理人：陈光全，广东漠西律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：阳西县领峰房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇光明路68号。
法定代表人：谢克隆，该公司董事长。
委托代理人：钟衍富，该公司职员。
委托代理人：唐代海，广东一粤律师事务所律师。
上诉人方金华、熊彤彤与上诉人阳西县领峰房地产开发有限公司（以下简称领峰房地产公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院于2014年7月21日作出的（2014）阳西法民初字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2012年10月26日，方金华、熊彤彤向领峰房地产公司认购了位于阳西县某某商住小区商品房共四套（即为n幢1××1号房、1××2号房、1××3号房及1××5号房），并分别交付了定金20000元。其中1××1号及1××2号房款均为168390元，该两笔房款已由方金华、熊彤彤于2013年5月15日前支付给领峰房地产公司；1××3号及1××5号房款均为208894元，该两笔房款已由方金华、熊彤彤于2012年11月30日前支付给领峰房地产公司。2013年5月15日，方金华、熊彤彤又向领峰房地产公司购买位于阳西县某某商住小区第m栋××7号房一栋，并于当日付清了购房款811647元。2013年5月16日，方金华、熊彤彤与领峰房地产公司就上述五套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，其中n幢1××1号房的合同编号为201301288，n幢1××2号房的合同编号为201301289，n幢1××3号房的合同编号为201301290，n幢1××5号房的合同编号为201301291，第m幢××7房的合同编号为201301292。上述五份《商品房买卖合同》第八条均约定：出卖人（领峰房地产公司）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将达到交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（方金华、熊彤彤）使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行……。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承但。……同日，方金华、熊彤彤双方就合同编号为201301292号《商品房买卖合同》的有关条款和未尽事宜又签订了一份《补充协议书》，该《补充协议书》第一部分第八条写明：“关于本《买卖合同》第十一条约定的补充条款：1、出卖人应以挂号信、报纸公告、电话通知、手机短信信息等方式书面通知买受人房屋交付事宜，如果买受人未收到交付通知的，均以本《买卖合同》约定的交付期限届满之日为交付时间，以该商品房所在地为交付地点。2、在该商品房交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，出卖人应按约定承担补修责任，买受人不得以此为由拒绝办理收楼手续或提出退房、索赔等主张。买受人拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。另外，领峰房地产公司在该《补充协议书》的落款时间下面采用手写方式写明：“本公司承诺某某小区m栋××7号房于2013年9月30日前交付使用。”并在该书写内容上加盖公司印章。截至2014年1月23日止，领峰房地产公司尚未将上述五套房屋交付给方金华、熊彤彤使用。方金华、熊彤彤遂于2014年1月23日向原审法院提起诉讼，请求判令领峰房地产公司支付逾期交房的违约金共55345元（计至2014年1月23日止）给方金华、熊彤彤。
原审判决认为：方金华、熊彤彤与领峰房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》均为双方当事人的真实意思表示，且无违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。合同签订后，双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。本案中，方金华、熊彤彤已依约交付五套涉案房屋的购房款给领峰房地产公司，但领峰房地产公司却未能依合同约定的期限将涉案房屋交付方金华、熊彤彤使用，领峰房地产公司的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。现方金华、熊彤彤请求领峰房地产公司按已交付房款每日万分之五支付逾期交房违约金至2014年1月23日止，合理合法，应予支持。其中涉案9幢1××1、1××2、1××3、1××5房共四套商品房的违约金应从逾期交房之日（即2014年1月1日）起计至2014年1月23日止共23天，即为（168390＋208894）×0.0005×23×2=8677.53元；涉案的m栋××7号房的违约金应从逾期交房之日（即2013年10月1日）起计至2014年1月23日止共115天，即为811647×0.0005×115=46669.7元。以上违约金共计为55347.23元。现方金华、熊彤彤请求领峰房地产公司支付违约金55345元，这是方金华、熊彤彤自行处分其民事权利的行为，应予准许。领峰房地产公司辩称涉案五套房屋均已达到合同约定的交付条件且已分别在2013年8月和2013年12月20日开始通过短信的方式通知了方金华、熊彤彤办理交楼手续，但却未能提供充分的证据予以证实，对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，作出判决：限领峰房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金55345元给方金华、熊彤彤。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1184元，由领峰房地产公司负担。
上诉人方金华、熊彤彤不服原审判决，向本院提起上诉称：方金华、熊彤彤夫妻在2012年向领峰房地产公司购买沙扒湾畔商住小区房产公寓4套：（1）n幢l××1号房，合同编号201301288，金额：168390元；（2）n幢1××2号房，合同编号201301289，金额：168390元；（3）n幢1××3号房，合同编号201301290，金额：208894元；（4）n幢1××5号房，合同编号201301291，金额：208894元。购买某某商住区m幢××7房（别墅），合同编号201301292，金额811647元。就上述五套房，双方签订了《商品房买卖合同》，按合同的第八条、第九条的约定，交房时间为2013年12月3l日（其中别墅商品房买卖合同补充协议规定为2013年9月30日），如逾期交房出卖人应向买受人支付总房价款每日万分之五的违约金。方金华、熊彤彤按合同约定支付了购房款，但领峰房地产公司未能将装修合格的商品房交付方金华、熊彤彤使用，构成违约，其应按合同约定向方金华、熊彤彤支付违约金。原审认定领峰房地产公司违约交房属实，但判决违约金计至2014年1月23日止共55345元，是错误的。理由是方金华、熊彤彤在一审庭审中多次提出请求，要求逾期交房违约金计算至实际交房之日止，直到一审庭审时，领峰房地产公司所建设的房屋仍然不具备交房条件，民用水、电无法正常使用，亦没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等交房手续给方金华、熊彤彤，故违约金应计算至交房之日止，从违约之日起暂计算至2014年7月21日止的逾期交房违约金为193955元，即是除一审判决的55345元外，还应增加一审判决之后计至2014年7月21日止的违约金138610元。综上所述，请求撤销原审判决，改判领峰房地产公司按每日万分之五支付违约金至实际交房之日止，暂计算至2014年7月21日止，应支付违约金为193955元给方金华、熊彤彤，本案一、二审诉讼费用由领峰房地产公司承担。
针对方金华、熊彤彤的上诉，领峰房地产公司辩称：1、方金华、熊彤彤上诉请求要求在一审判决基础上增加逾期交房的违约金138610元，属二审程序中增加的独立诉讼请求，如双方不能就此调解，依法应予驳回。2、一审判决将逾期交房违约金计算至2014年1月23日止是基于方金华、熊彤彤在原审的诉讼请求，符合不诉不理的民事诉讼原则。方金华、熊彤彤在原审中并未依法变更增加诉讼请求，即使其曾经提出过，但民事诉讼法及相关司法解释对此有严格的规范要求，如应在举证期限内提出、如期缴纳增加诉讼请求部分的诉讼费用及给予相对方新的举证时间等，显然方金华、熊彤彤在原审中所谓提出的增加诉讼请求均未能满足上述法律规定的程序性要求，其增加诉讼请求不能成立。3、其上诉请求中（或者在原审提出的）要求“支付违约金至实际交房之日止”，是无法实现也不能成立的错误请求。其一，该此请求超出人民法院判决可支持的范围，诉讼请求应该是具体的明确的和可执行的；其二，方金华、熊彤彤要求从违约之日起暂计算至2014年7月21日缺乏事实根据，因为领峰房地产公司早在该日期之前便已经向方金华、熊彤彤实际完成了全部五套房屋的交付使用，方金华、熊彤彤也亲自在交接物业合同等文书上签字认可。二审应围绕原审诉讼请求范围内的上诉请求及其事实和理由进行审查，对增加的独立诉讼请求及相应的事实和理由应不予审查，因此2014年1月23日之后商品房买卖合同的履行情况、房屋的交付使用情况等已不在本案的审查范围内。综上所述，应驳回方金华、熊彤彤的上诉请求。
上诉人领峰房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，改判驳回方金华、熊彤彤的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费由方金华、熊彤彤承担。事实及理由：一、方金华、熊彤彤没有依约定缴交购房款，直至2013年5月16日才交清房款，有逾期付款的违约行为。二、领峰房地产公司与方金华、熊彤彤签购房合同的同时，又签订租房协议，且在购房款中抵扣租金，租金是从购房合同所约定房屋交付日起计，本案不存在逾期交房。如法院判决认定逾期交房，则双方之间的房屋租赁期也相应顺延。因事实上不存在逾期交房，故不需租期相应顺延。三、领峰房地产公司如期交房给买受人，通过短信平台向方金华、熊彤彤发送短信，但方金华、熊彤彤拒绝办理收房手续，拖至2014年3月19日才办理。四、原审判决采信虚假证据，错误认定第m栋××7房（别墅）的交房时间为2013年9月30日，事实上该别墅的交房时间也是2013年12月30日。理由如下，1、双方于2013年5月16日就五套房屋网签“备案版”的《商品房买卖合同》之前签订了一份内容同样但无合同编号的《商品房买卖合同》（以下称无编号合同），因方金华、熊彤彤与领峰房地产公司的某高管私交甚好，应其特殊要求，将其中第m栋××7房（别墅）的合同第八条交付期限中的交付时间栏留出空白并手写为2013年9月30日，该合同的补充协议落款处亦手写“本公司承诺……2013年9月30日前交付使用”。但是，原审判决却错将该无编号合同的补充协议当成后来网签编号201301291《商品房买卖合同》（以下称网签合同）的补充协议，造成该网签合同第八条交付期限重新变更为2013年12月30日的约定又被否定成2013年9月30日。由于领峰房地产公司在一审委托出庭的工作人员缺乏应诉经验，未提出核验方金华、熊彤彤出示的该补充协议的原件，且原审审查不严，混淆这一关键事实，以致第m栋××7房（别墅）的交房时间认定为2013年9月30日而不是2013年12月30日，使违约金被错误多计近4万元之多。2、对前后两份合同及收款等证据比对，可以表明买卖双方在合同签订和履行中并无合意变更行为，无编号合同中约定在签订合同时支付30万元，余款在2013年2月28日前付清，但方金华、熊彤彤却拖延付款，并未依约履行，后只好在网签合同中变更成一次性付款，方金华、熊彤彤于2013年5月15日才付款。由于本案中买卖房屋先后存在两份买卖合同，凡不一致之处，按合同法适用原则，应以后生成合同之约定的意思表示为准，司法实践中网签备案的合同效力优于未经备案登记的合同，因此本案中第m栋××7房（别墅）的违约交房日期应自2013年12月30日起计。
针对领峰房地产公司的上诉，方金华、熊彤彤答辩称：逾期付款与本案无关，租房合同是另一法律关系，与本案无关。领峰房地产公司提出方金华、熊彤彤在2014年3月19日办理收房手续。但方金华、熊彤彤当时在物业合同上签名时是考虑了各种因素而签名的，且办理手续时领峰房地产公司仍不具备交房条件，民用供水、供电都无法解决，也未能按照合同约定交付房屋质量合格证和房屋使用说明书等材料给方金华、熊彤彤。因此，不能视为领峰房地产公司已交房给方金华、熊彤彤。请求驳回领峰房地产公司的上诉请求。
本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
另查明，领峰房地产公司在二审庭审中表示不主张方金华、熊彤彤逾期付款的事实。
本院认为：领峰房地产公司与方金华、熊彤彤签订的五份《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，方金华、熊彤彤已按合同约定支付购房款给领峰房地产公司，本案争议的焦点是领峰房地产公司是否按合同约定交房给方金华、熊彤彤，即是否构成违约，及违约金的起止计算期限问题。本案中双方当事人签订的n幢1××1、1××2、1××3、1××5房的四套商品房买卖合同约定商品房的交付时间为2013年12月31日，第m幢××7房（别墅）的交付时间为2013年9月30日，但领峰房地产公司在上述期限内没有交付上述房屋给方金华、熊彤彤，其行为已构成违约，其应承担违约责任。领峰房地产公司上诉主张其已通过短信平台通知方金华、熊彤彤收房，是方金华、熊彤彤拒绝办理收房手续，其并不构成违约。对此，领峰房地产公司并未能提供证据证明上述房屋在2013年12月31日前已验收合格并达到交付使用条件，及其已在该时间内通知方金华、熊彤彤收房以及方金华、熊彤彤拒绝办理收房手续，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，领峰房地产公司应承担举证不能的责任，领峰房地产公司的上述上诉主张理据不足，本院不予采纳。领峰房地产公司主张第m幢××7房（别墅）的交付时间亦应为2013年12月31日，方金华、熊彤彤提供的补充协议是针对无编号的合同进行补充，并不是对有编号合同进行补充，原审对此未核对，以致认定该房交付时间为2013年9月30日，导致多算违约金4万多元，是错误的。由于方金华、熊彤彤提供的补充协议上载明的合同编号与双方签订的第m幢××7房（别墅）《商品房买卖合同》的合同编号一致，应认定该补充协议是针对该房屋的买卖行为进行的补充约定，领峰房地产公司在补充协议上承诺该幢房屋在2013年9月30日交付方金华、熊彤彤，并在该承诺的内容上加盖公章，该承诺应是领峰房地产公司的真实意思表示，故原审从2013年10月1日起计算该房屋的违约金正确，应予维持。领峰房地产公司的上述上诉主张理据不足，本院不予采纳。方金华、熊彤彤上诉主张违约金应计算至实际交房时止，领峰房地产公司直至现在没有交房，暂计至2014年7月21日止，违约金应为193955元，即比一审判决增加138610元。对此，领峰房地产公司辩称方金华、熊彤彤一审明确的诉讼请求是计至2014年1月23日止，其上诉或原审增加违约金计至实际交房时止，但没有按规定的程序办理增加诉讼请求的手续，二审应对此不予审理。由于方金华、熊彤彤一审起诉时明确诉讼请求是违约金计至2014年1月23日止，其一审庭审虽讲到违约金计至实际交付房屋时止，但该请求不明确，且没有按规定预交增加诉讼请求部分的受理费，原审对其增加请求部分亦没有作审理，故原审判决按其一审起诉提出的请求进行审理并无不当，应予以维持。方金华、熊彤彤二审请求增加判决的违约金部分不属本案审理范围，二审对此不予调整。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。方金华、熊彤彤和领峰房地产公司的上诉均理据不足，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5363元，由方金华、熊彤彤负担4179元，由阳西县领峰房地产开发有限公司负担1184元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 何桂霞
代理审判员 姜玉华
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 冯梅瑰