四川省渠县人民法院民 事 判 决 书（2013）达渠民初字第1473号原告张雍，男，汉族，四川省渠县人。原告杨锐，男，汉族，四川省渠县人。原告李念，男，汉族，四川省渠县人。委托代理人（特别授权）胡兴山，渠县法律援助中心律师。被告重庆继善房地产开发有限公司。法定代表人牟兰，经理。委托代理人代长英，四川银桥律师事务所律师。原告张雍、杨锐、李念与被告重庆继善房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，于2013年9月26日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张雍、杨锐、李念的委托代理人胡兴山，被告重庆继善房地产开发有限公司的委托代理人代长英到庭参加诉讼。因本案的审理需以本院另一案（2013）达渠民初字第1010号的审理结果为依据，故此案开庭后依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十条第（五）项的规定依法裁定中止审理，以等待本院（2013）达渠民初字第1010号案件的审理结果。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月，原告因为与他人合伙做生意找到被告商议，双方协商后由原告承租渠县东城半岛《御风庭》5号楼2楼、一楼5号、6号楼2楼3号房屋进行商业经营。双方确定租赁面积和地方后，由原告先预付房屋租金323538元给被告，租金以双方最后签订的《房屋（商铺）租赁合同》为准。2011年5月16日，原、被告正式签订了《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定，房屋租赁时间从2011年5月26日起，房屋年租金为194536元。同时还约定原告应向物业公司每年缴纳物业管理费64708元和公共设施维护费85000元。合同签订后的2011年5月17日，渠县继善物业管理有限公司却找到原告，原告又缴纳了物业管理费20706元、垃圾清运费3775元和公共设施摊销费300元。房屋租赁期间由于所租商铺消防管道及楼顶多处漏水，原告找到被告要求维修，被告派人敷衍维修后仍然漏水。原告本是做品牌代理定制，由于门面大面积长期漏水，造成多个品牌代理商解除合同，给原告造成巨大损失。同时，由于被告多收取了第一年的房屋租金，原告要求被告退还多收取的租金，被告不予退还。另外，被告还无理要求原告支付不合理的物业管理费及公共设施维修费，并说成租金。为此，双方对租金发生争议，原告便没有缴纳第二年的租金。2013年4月27日，原被告还在履行合同期间，被告无理将原告承租使用的商铺的水、电断掉，致使原告无法经营，同时，被告通过律师函和起诉的方式要求终止合同。为此，原告诉讼法院，要求判决：一、判令原被告继续履行房屋租赁合同有效条款；二、判令原、被告履行合同期限从被告断水断电时顺延，并赔偿因断水断电期间给原告造成的损失886997元；诉讼费由被告负担。被告辩称，原告诉讼请求不成立，所依赖的事实无证据证明，原告诉称多次找过我方要求退还多收取的租金，其实从没找过，而是原告不讲诚信恶意滥用诉权。事实是原、被告于2011年签订了租赁合同，为了逃避缴纳税费，将房屋租金分解为三项，其实整个就是租金，并有一个附件表加以说明，还与合同一起加盖了合口章，原告也向法庭提供了租赁合同和附件表。因此，请求法庭应当驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张举出了如下证据：1．合伙协议书，用以证明张雍、杨锐、李念系合伙人，共同承租被告商铺经营；2、缴纳第一年度物管费及公共设施费票据；3、左邻右舍缴纳物管费标准；4、渠县公安局东城派出所出警登记表；5、两份调查笔录及照片，用以证明被告出租的房屋存在漏水，原告装修后三次进行过维修；6、律师函；7、解除合同通知书；8、渠县发改委文件；9、原告与巴南区迈迪尔家具厂加盟商合作协议、告知函、解除协议，用以证明原告损失：加盟费10万元、保证金3万元、装修补贴132000元，共计262000元；10、原告与重庆一凡家具有效公司加盟商合作协议、告知函、解除协议、收据，用以证明原告损失：加盟费10万元、保证金3万元、装修补贴165000元，共计295000元；11、原告2013年5月至7月工人工资损失22300×3=66900元；12、房屋漏水三次维修费损失，第一次113430元，第二次57692元，第三次43584元；13、6份订单合同，损失额为395713×30%=118713元，违约金损失24202元。被告质证认为，对证据1无异议；对证据2，认为正好印证原、被告约定的租金是323538元，原告是认可租赁合同及附件的内容；对证据3，认为与本案无关联；对证据4，认为是原告单方诉称，无出警事实记录，不能证明断水断电系被告所为；对证据5，认为被告出租的是清水房屋，是原告装修不好造成房屋漏水；对证据6、7无异议；对证据8，认为与本案无关联。对证据9、10、11、13，认为与本案无关；对证据12，认为被告出租的清水房，房屋是否漏水与被告无关。被告重庆继善房地产开发有限公司提供以下证据：1．被告营业执照和法人身份证明，用以证明被告的诉讼主体资格；2、房屋租赁合同及附件和租赁物位置图，用以证明原、被告约定的房屋租金每年为323538元（1078.46平方米×25元／平方米月×12个月），物管费为20706元（1078.46×1.6元／平方米月×12个月），共计344244元；3、确认书，用以证明渠县继善物业管理有限公司认可原、被告租赁合同中约定的物管费用；4、律师函，用以证明被告于2013年4月28日向原告致函，要求原告三日内支付第二年度租金及费用，否则，被告要求解除《房屋（商铺）租赁合同》；5、关于解除与张雍《房屋（商铺）租赁合同》的通知，用以证明因原告不交纳租金及相关费用，被告于2013年5月10日通知原告张雍，要求解除租赁合同。原告质证认为，对证据1，无异议；对证据2，证据真实性无异议，但认为被告单方面在合同附件上加盖公章，原告对合同附件不予认可；对证据3，认为物管公司与被告各是一个独立的法人单位，物管公司对被告所收物管费用的确认无效；对证据4，被告主张的租金也是194536元，对物管费及公共设施费不属于租金范畴；对证据5，认为被告要求法院确认解除租赁合同的效力，是否该解除，应由法院确定。本院审查证据认为，对原告所举的第1、2、4、6、7项证据，对其真实性予以采信；对原告所举的第3、8项证据，认为与本案缺乏关联性；对证据5，认为证人证言与照片能够相互印证，予以采信；对证据9-13，因被告对其真实性未提出异议，本院予以采信；对被告所举的第1、2、4、5项证据，本院对证据真实性予以采信；对证据3，认为缺乏关联性，不予采信。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定以下案件事实：2011年4月，原告张雍、杨锐、李念合伙做生意期间，张雍找到被告重庆继善房地产开发有限公司商议，由张雍出名承租被告位于渠县东城半岛御风庭5号楼2楼、一楼5号、6号楼二楼3号商业用房用于三原告合伙做生意。双方确定租赁面积和地方后，原告张雍于2011年4月2日缴纳租金323538元，被告向原告张雍出具了收据，收款事由也写明是2011年租金。2011年5月16日被告与原告张雍签订《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定：1、租赁范围及用途：被告租赁原告位于渠县东城半岛御风庭5号楼二楼（861.99平方米）、一楼5号（70.24平方米）、御风庭6号楼二楼3号（146.23平方米）；2、租赁面积：租赁建筑面积共计1078.46平方米（实际建筑面积以房地产测绘部门实测的面积为准）；3、租赁期限：从2011年5月26日至2016年5月25日止，租赁期限共计5年；4、租金费用计算及缴纳方式：年租金为每年人民币194536元整，还需同时向物业公司缴纳物业管理费每年64708整，缴纳公共设备设施维护费（不含对原告所租房屋室内的维修维护）每年85000整；原告应在每年租期末月25日—30日之前一次性支付给被告一年的租金及费用等其它条款。合同签订后，被告交付租赁物给原告使用，原告接收房屋进行装潢。原告于2011年5月17日向渠县继善物业管理有限公司缴纳从2011年5月至2012年5月止物业管理费20706元、装修垃圾清运费3775元、一次性公共设施摊销费300元。原告在装修房屋期间发现房屋漏水，便通知了被告进行维修，但被告没有积极进行维修，原告便自己进行了三次维修。到交纳下年度租金时，原告没有按期交纳。2013年4月27日，被告将出租房屋的水电予以断掉，并关门加锁，不让原告继续经营，2013年4月28日，被告委托律师向原告发出《律师函》，向其收租金，原告未支付。2013年5月10日，被告又向原告发出《解除租赁合同》的通知，原告接到通知后，没有交纳租金及相关费用，向本院起诉要求被告退还不应该收取的物管费和公共设施维护费，本院以（2013）达渠民初字第1010号案立案后，经审理确认张雍应缴纳年租金和物管费共计323538元，重庆继善房地产开发有限公司对张雍多缴纳的20706元物管费予以退还，宣判后张雍不服，提起上诉，达州市中级人民法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。同时查明，原告在使用承租房屋经营“尚品宅配渠县店”期间，原告张雍分别于2012年3月21日、2012年4月20日与重庆一凡家具有限责任公司、巴南区迈迪尔家具厂签订了《加盟合作协议》，并按照协议约定分别向重庆一凡家具有限责任公司、巴南区迈迪尔家具厂交纳加盟费10万元、保证金3万元。原告与重庆一凡家具有限责任公司签订的《加盟合作协议》约定，如原告张雍店铺开业以来一直符合对方要求，则对方向在合同期满后原告提供装修补贴165000元。原告张雍与巴南区迈迪尔家具厂签订的《加盟合作协议》约定，合同期满向原告提供132000元装修补贴。后因原告所经营门市顶部漏水，不符合与对方约定的经营条件，且经营门市从2013年4月28日一直处于关门状态，因此，重庆一凡家具有限责任公司、巴南区迈迪尔家具厂通知原告解除合同，并对原告缴纳的加盟费、履约保证金没有退还，并表示对装修补贴不予报销。2013年4月5日至4月18日期间，原告所经营的“尚品宅配渠县店”分别与田静、王秀、李秋莲、易雪梅、易律涛、王智洋签订了《产品订货合同》，订购总价为395713元，并约定了交货时间，因被告擅自关门，原告无法向客户交货，原告为此支付违约金24202元。在原告经营门市期间，因租赁房屋漏水，原告通知被告维修，被告没有积极维修，原告自行进行了三次维修，其中，原告提供有两次所购买材料花费27220元。本院认为，一、对原告要求继续履行《房屋（商铺）租赁合同》有效条款，并顺延租赁期限的诉讼请求问题，庭审后，经征询原告意见，原告方表示不愿继续承租该房屋，同时，被告又要求解除该合同，对于是否继续履行合同问题，本院（2013）达渠民初字第1242号案件已作处理，故本案不再处理。二、对原告主张的损失赔偿问题。1、赔偿责任问题。本院认为原被告在签订合同时为了逃避税收，将租金分解为物管费和公共设施维护费，其行为属于以合法形式掩盖非法目的，对导致本合同的纠纷，双方具有过错，但被告作为提供格式合同一方当事人，又是正规的房地产开发有限公司，应负有主要责任；其次，原告在使用被告房屋期间，发现房屋部分地方漏水，通知了被告进行维修，但被告没有及时进行维修，对此，被告应承担相应责任。再次，被告在合同未解除前，不是依法采取正当途径解决纠纷却擅自对出租房屋停水停电，对此，给原告造成一定的损失，存在过错。因此，原告主张合同解除后要求被告进行损失赔偿，本院予以支持，但原告自身也存在过错，应减轻被告的赔偿责任。2、赔偿费用问题。原告主张的赔偿费用有维修房屋漏水所花材料费27220元，两份《加盟合作协议》所缴纳的加盟费、保证金共计26万元，6份订单所承担的违约金24202元，共计284202元；两份《加盟合作协议》约定的装修补贴297000元，6份订单利润按30%计算为118713元，共计415713元。对原告维修房屋漏水所花费用，本院认为应由被告全部负担，因被告依法应保障所出租房屋能够正常使用，当所出租房屋漏水时，被告应依法履行积极维修义务，被告没有尽到该责任，原告自行进行了维修，其费用应由被告承担。原告对此费用只提供了两次购买材料的费用，其他未提供证据证明，本院认定原告所花费用为27220元；对原告按照《加盟合作协议》支付的加盟费、保证金及6份订单违约金共计284202元，按照双方的责任，由原告承担35%，被告承担65%，被告赔偿原告184731元；对原告主张的其他损失，本院根据原被告实际履行合同的期限及双方的过错责任，酌定由被告支付原告6万元。其余损失本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条、第二百二十一条和《中华人民共和国民法通则》第三十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告重庆继善房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张雍、杨锐、李念各项损失共计271951元。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12670元，由原告张雍、杨锐、李念负担6335元，被告重庆继善房地产开发有限公司负担6335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  唐波审 判 员  袁猛人民陪审员  唐渠二〇一四年六月十二日书 记 员  杨芳