河北省邯郸市复兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）复民初字第352号
原告：赵海芹。
被告：吕艳梅。
原告赵海芹诉被告吕艳梅房屋买卖合同纠纷一案，经邯郸市中级人民法院（以下简称市中院）作出（2013）邯市民再终字第117号民事裁定书，撤�市中院（2012）邯市民一终字第945号民事判决书及本院（2011）复民初字第3349号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵海芹到庭参加诉讼，被告吕艳梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。本案现已审理终结。
原告赵海芹诉称，2011年7月20日，原告赵海芹经中介方邯郸市新兴房产经纪有限公司介绍，向被告吕艳梅购买105平方米房屋一套，该房屋位于邯郸市复兴区岭南路68号金丰小区二期5号楼2单元504号，价格46万元，并签订《房屋买卖置换合同》。随后原告分别向被告支付281550元（零头22元抹去）及向金丰小区二期售房部支付剩余房款178428元，合计46万元。原告按合同约定履行了付款义务，但实际所得房屋面积为99.92平方米。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告退还原告多收5.08平方米的房款22255元及利息（自2011年7月26日起至自付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、被告向原告支付违约金4450元；3、本案的诉讼费用由被告负担。
原告赵海芹举证如下：
证据一：2011年7月20日原告在邯郸市新兴房产经纪有限公司与被告签订的《房屋买卖置换合同》，证明原告通过中介用46万元购买被告105平方米的房子一套。原告第一次起诉开庭时中介方证人出庭过。
证据二：在2011年7月20日之后该月25日之前，被告给原告的还需向开发公司补交房款的小条一张，这个条是售楼部给被告的，上面列明房子的面积是99.92平方米，购房款共计358713元，被告前期已交首付180285元，应补交178428元，证明被告对卖房面积为99.92平方米知情。
证据三：2011年7月25日被告收条一份，证明原告按照合同约定46万元房价，向被告支付购房�281550元，零头22元抹去。
证据四：（2011）复民初字第3349号卷宗，《金丰小区二期房屋买卖协议》，证明原告在2011年7月25日向被告付款281550元后，被告办理更名并由原告签订该协议时，原告发现房屋面积由105平方米变为99.92平方米，当时原告不想与开发商签订该协议，找过被告要求退款，中介也找被告，被告说钱没了，退钱没有，退房也得等房子卖了才能给钱。至8月2日，原告不得已才与开发商签订了该协议。
证据五：《商品房买卖合同》，原告与开发商于2013年11月8日签订。原告退还了上述证据四的协议，双方签订了该正式合同。
被告吕艳梅未提交答辩及举证。
经审理查明，2007年被告吕艳梅欲购买邯郸市祥丰房地产开发有限公司开发的邯郸市复兴区金丰裕园（金丰小区二期）5号楼2单元504号房屋一套，于2007年、2009年分别向开发商交房款100000元、80285元，首付共计180285元。2011年7月20日被告通过中介方邯郸市新兴房产经纪有限公司将该房屋卖与原告赵海芹，双方签订《房屋买卖置换合同》一份。合同约定：甲方（吕艳梅）自愿将坐落在复兴区金丰裕园5-2-504的房屋出售给乙方（赵海芹），乙方通过实地看房已对该房屋充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买此房屋。房屋所有权人吕艳梅，建筑面积105平米；双方协商后的实际成交价格为46万元，该房屋产权过户相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；在签订本合同当时，乙方须向丙方交纳中介服务费人民币4600元；签合同之日起，乙方交付甲方定金5万元，剩余房款2011年7月22日全部付清甲方。合同第二条所有权保证条款还约定：甲方保证对所出售的房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上�自由交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方并将该房屋实际交付给乙方使用，甲方违反本合同第二条约定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均由甲方负责解决纠纷或争议，并向乙方支付本合同第三条约定成交价格的20%作为违约金，另外再赔偿乙方及丙方造成的全部经济损失。该合同由原告、被告签名。中介方邯郸市新兴房产经纪公司因故未签名盖章，其对签订该合同事实认可。
合同签订后，原告于2011年7月25日给付被告281550元，原告表示当时经被告同意抹去了房款零头22元，同时被告给原告出具了收条，内容为：今收到赵海芹购金丰裕园5-2-504房款281550元，甲方（吕艳梅）配合乙方（赵海芹）更名。经被告协助后，2011年8月2日原告和开发商邯郸市祥丰房地产开发有限公司签订了《金丰小区二期房屋买卖协议》。协议约定原告购买邯郸市复兴区岭南路68号金丰小区二期（金丰裕园）5号楼2单元504号房屋，建筑面积为99.92平方米，成交单价3590元／平方米，成交总价款358713元。房款总价扣除首付180285元，尚欠178428元；协议当日原告支付8428元，此款加上首付款由开发商为原告开具了一张共计188713元的发票；另170000元随后由原告分别向开发商打款30000元及向银行抵押贷款140000元支付。2013年11月8日，开发商将上述《金丰小区二期房屋买卖协议》收回，与原告正式签订《商品房买卖合同》。原告支付46万元实际购买了99.92平方米的房屋，现以被告违约为由诉至本院。
上述事实有原告陈述及《房屋买卖置换合同》、吕艳梅收条、《金丰小区二期房屋买卖协议》、《商品房买卖合同》在卷佐证。
本院认为，原、被告及中介方邯郸市新兴房产经纪有限公司签订的《房屋买卖置换合同》及原告和邯郸市祥丰房地产开发有限公司签订的《金丰小区二期房屋买卖协议》、《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，内容不违反有关法律，为有效合同，且该合同已经得到履行。《房屋买卖置换合同》明确约定被告出售给原告的房屋面积为105平方米，而《金丰小区二期房屋买卖协议》、《商品房买卖合同》中约定的原告购买的此房屋面积为99.92平方米，并以此作为和开发商之间的据实结算的依据，原告实际购买的房屋与原、被告双方约定的面积少了5.08平方米，被告应承担违约责任，退还原告面积差产生的价款。
上述《房屋买卖置换合同》中约定房价46万元，原告向被告支付281550元，抹去零头22元，又向开发商支付178428元，共计以46万元购买该房屋，对被告履行了付款义务。当时该房屋由被告已交首付180285元，被告须配合原告与开发商办理更名并签订房屋买卖协议方能交付房产。被告于2011年7月25日先拿到原告房款，后配合原告与开发商签订协议，该款数额为46万元减去应向开发商补交的房价，开发商以99.92平方米计算房屋面积与房价，故被告收款前已知该房屋面积与合同约定的105平方米不符，被告仍以105平方米46万元的价格卖房收钱。原告主张按46万元105平方米的价格计算退还原告5.08平方米面积差价22255元，本院对此予以支持。
原告以被告违反按照合同第二条“所有权保证条款”向被告主张违约金4450元，因原告已经和邯郸市祥丰房地产开发有限公司实际签订了房屋买卖合同，被告已经按照合同的约定履行了“将房屋的所有权转让给原告并将该房屋实际交付给原告使用”的义务，被告并未违反合同该项约定，原告该项主�本院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吕艳梅于本判决生效之日起十日内退还原告赵海芹购房款22255元及利息（自2011年7月26日起至自付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
二、驳回原告赵海芹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由被告吕艳梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 韦安兵
人民陪审员 郭艳芬
人民陪审员 王欣平
二〇一六年二月二十八日
书 记 员 康瑞娇