浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南长巡民初字第129号
原告：曾耀先。
委托代理人：葛冬平。
被告：嘉兴中润丽丰置业有限公司。
法定代表人：蔡丽萍。
委托代理人：徐海明。
第三人：苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司。
法定代表人：蔡雪丹。
委托代理人：翟晓美。
原告曾耀先因与被告嘉兴中润丽丰置业有限公司（以下简称中润丽丰公司）、第三人苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司（以下简称中润公司嘉兴分公司）商品房销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年5月6日受理后，依法由朱邵云独任审判，于2015年6月25日公开开庭审理了本案，原告委托代理人葛冬平、被告委托代理人徐海明、第三人委托代理人翟晓美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾耀先起诉称，2013年10月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于龙凤路北利丰商业中心第7幢227号房屋，房屋总价为386398.87元，同时对房价款支付、交房时间、办理产证时间等进行约定。根据合同第16条约定，被告应于2014年8月30日前办理产证，逾期90日，原告有权解除合同。现约定的产权登记时间已届满，且逾期超过90日，被告仍未能为原告办理产权登记手续。原告为维护自身合法权益，特起诉至本院，请求法院判令：一、解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；二、被告返还原告购房款386398.87元、维修基金2256元、房屋契税11591.97元、办证工本费893元；三、被告向原告支付逾期办理产证违约金8191.66元（以386398.87元为本金，按日万分之一自2014年9月1日起计算至2015年3月31日止）；四、本案诉讼费由被告承担。
被告中润丽丰公司答辩称，原、被告于2014年9月13日签订补偿协议，当时延期交房以及延期办证的事实客观存在，补偿协议系对被告方违约责任的处理，原告方承诺签订补偿协议后自愿放弃商品房买卖合同中要求被告承担违约责任，解除合同的权利。并且原告购买的房屋已经委托第三人进行经营管理，房屋买卖合同不能解除。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人中润公司嘉兴分公司称，原告与第三人于2013年10月13日签订经营管理协议，委托第三方对原告购买的利丰商业中心7幢227号商铺代为办理房屋交付手续并进行经营管理。2014年9月13日，第三人向原告支付租金共计226932元。因此，原告不能解除房屋买卖合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
针对自己的主张，原告曾耀先提供了下列证据：
1．浙江省商品房买卖合同原件1份，证明原被告之间的商品房买卖关系及权利义务关系；
2.补偿协议原件1份，证明原被告双方就延期交付事宜达成协议的事实；
3.销售不动产统一发票1份，证明原告已向被告支付386398.87元购房款的事实；
4.收据原件3份，证明原告已向被告支付维修基金、房屋契税以及原告办证支出工本费的事实。
被告中润丽丰公司对原告曾耀先提供的证据，质证如下：对证据1真实性没有异议，但是对证明内容有异议，认为原被告已通过补偿协议对交房和办证义务、违约责任、合同解除权进行变更；对证据2的真实性没有异议，但是对证明内容有异议，认为签订补偿协议时延期交房、延期办证的事实已经存在，而补偿协议已变更合同关于解除权条款的适用；对证据3、证据4没有异议。
第三人中润公司嘉兴分公司对原告曾耀先的证据，质证意见同被告。
针对自己的抗辩，被告中润丽丰公司提供了下列证据：
1.补偿协议原件1份，证明原被告双方于2014年9月13日，在延期交房、延期办证的违约事实已经存在的情况下，通过协商，变更商品房买卖合同的有关条款，废止原告要求解除合同的权利；
2.交房流转单原件1份，证明原告于2014年9月13日对房屋进行了实际的收领；
3．产权证原件1份，证明本案诉争房屋于2015年1月20日已经办理房屋产权登记。
原告曾耀先对被告中润丽丰公司提供的证据，质证如下：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为补偿协议只是针对延期交房，只是放弃就延期交房解除合同的权利，对延期办证并没有进行约定，而因延期办证解除合同的权利并没有放弃；对证据2、证据3无异议。
第三人中润公司嘉兴分公司对被告的证据经质证无异议。
针对自己的辩称，第三人中润公司嘉兴分公司提供了下列证据：
1.委托经营管理协议原件1份，证明2013年10月13日原告将本案诉争房屋委托给第三人代为办理房屋交付手续并进行经营管理；
2.收条原件1份，证明原告于2014年9月13日收到第三人支付的房屋租金226932元。
原告曾耀先对第三人中润公司嘉兴分公司的证据，质证如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议；对证据2无异议。
被告中润丽丰公司对第三人的证据，经质证无异议。
本院认证如下：对原告的证据1、证据2、证据3、证据4，被告的证据1、证据2、证据3，第三人的证据1、证据2，均能够证明待证事实，符合证据的采信要件，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：原告与被告于2013年10月17日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的龙凤路北利丰商业中心第7幢227号房，房屋建筑面积28.26平方米，每平方米13702.09元，总价款387221元。合同第九条约定出卖人应在2014年5月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电等商品房正常使用的基本条件。合同第十条1（2）约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。合同第十六条出卖人负责办理土地使用证初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。约定出卖人承诺于2014年8月30日前取得上述规定的土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定时间内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一／日承担违约责任，约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1／2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。
2014年9月13日，原被告双方就延期交付争议进行协商，并且签订补偿协议。根据协议第一条第一款“甲方的权利与义务”规定，被告应在协议签订后于2014年9月13日向原告支付逾期交房违约金4296.82元，原告方已办理房屋实际的交接手续，对所购房屋现状予以认可。根据协议第一条第二款“乙方的权利与义务”中第（1）项规定，房屋实测面积为28.2平米，与原合同预测面积28.26平米差0.06平米，房屋单价为13702.09元／平米，因此原告应补被告房款-822.13元，房屋总价款相应调整为386398.87元，并且原告应向被告缴纳维修基金2256元、房屋契税11591.97元，这些款项应在2014年9月13日前支付给被告；第（2）项规定本协议签订后原告自愿放弃就原合同要求被告承担违约责任，解除合同的权利。2014年8月3日，原告向被告支付购房款386398.87元。2014年9月13日，原告向被告支付房屋契税11591.97元、维修基金2256元。2014年9月13日，原告因办证支付893元的工本费。
2013年10月13日原告与第三人签署委托经营管理协议，约定原告购买的利丰商业中心7幢227号房，原告自愿将该商铺委托第三人代为办理房屋交付手续并在委托经营管理期限内（2014年6月1日至2022年5月31日）出租给第三人使用，由第三人按照该项目的同意规划进行统一招商和统一经营管理。委托经营期间，自2014年6月1日至2019年5月31日的租金收益，第三人已一次性支付给原告。2014年9月13日原告曾耀先签署收条，载明：今收到中润嘉兴中心商铺7幢227室，自2014年6月1日起至2019年5月31日止，共计5年的租金226932元，该租金已一次性从上述房屋购房款中扣减结清，扣减后的房屋价款为386398元。
2014年9月13日，被告向原告交房，原告在交房流转单上面签字。2015年1月20日，被告取得涉案商铺的房屋所有权登记。
本院认为，本案被告系预售商品房，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。本案原、被告签订的商品房买卖合同以及补偿协议，均系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有法律效力。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：本案是否符合合同解除条件。本院认为：1、双方签订的商品房买卖合同约定被告应在2014年5月30日前向原告交付涉案商铺，逾期超过60日后，原告有权解除合同，但是2014年9月13日原被告就延期交付争议签订补偿协议，明确约定被告向原告支付逾期交房违约金4296.82元，原告在协议签订后自愿放弃房屋买卖合同中要求被告承担违约责任和解除合同的权利，因此原告不能据此享有合同解除权。2、双方签订的买卖合同约定“被告承诺于2014年8月30日前取得涉案商铺的土地、房屋权属证书，”“约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1／2项处理”。该表述应认定为约定不明，原告并不因此享有合同解除的权利。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。综上本案并不符合约定解除的情形，原告也未举证存在其他应予解除的情形，故本案并不符合合同解除的条件。原告要求适用买卖合同第十六条第四款2（1）解除合同、退还房款、维修基金、房屋契税、办证工本费并支付违约金的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告曾耀先的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取3720元，由原告曾耀先负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 朱邵云
二〇一五年九月二十四日
书记员 胡 敏