山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋08民终1580号
上诉人（原审被告）：运城市华都房地产开发有限公司，住所地：运城市盐湖区黄河大道东侧幸福庄北巷13号。
法定代表人：王有康，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王超，山西方立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩贵娟，山西方立律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张永贤，女，1985年1月2日出生，汉族，闻喜县河底镇酒务头村*组**号居民。
上诉人运城市华都房地产开发有限公司（以下简称华都公司）因与上诉人张永贤商品房房屋买卖合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华都公司的委托诉讼代理人王超、韩贵娟，上诉人张永贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人华都公司上诉请求：一、依法撤销盐湖区人民法院（2018）晋0802民初761号民事判决书第一项内容，并依法改判上诉人退还被上诉人房款54300元；二、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初761号民事判决书，认定事实不清、证据不足。一、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《退款协议》中“乙方向甲方支付违约金5700元”的条款无效，属认定事实错误。2017年10月9目，上诉人与被上诉人签订《退款协议》，双方约定解除2017年9月l3日签订的《商品房买卖合同》，被上诉人自愿退房属违约，应支付上诉人违约金5700元。该协议是双方真实意思表示，应共同遵守该协议内容。本案中审理应基于该协议，而非商品房买卖合同。故上诉人应按协议约定退还被上诉人的剩余房款为54300元。二、本案中涉及的剩余房款系案外人秦松涛所支付给上诉人，应退还到谁的账户，请法院查明事实后，予以示明。综上，根据双方签订的协议，上诉人未支付的剩余房款为54300元，且该笔款项并非被上诉人所支付给上诉人的，请求贵院撤销盐湖区人民法院（2018）晋0802民初761号民事判决书第一项内容，并依法改判上诉人退还被上诉人房款54300元。
上诉人张永贤辩称，答辩人认为一审法院不支持答辩人的诉讼请求错误。理由为：1、在本案中，华都公司在签订买卖房屋过程中存在欺诈行为；2、造成合同无效的根本原因和主要过错在于华都公司；3、华都公司应当支付答辩人260448元；4、双方签订的《退款协议》并没有明确免除华都公司的民事责任，不能以双方签订了退款协议为由免除开发商华都公司隐瞒事实的法律责任。综上，华都公司的上诉请求没有任何事实根据和法律依据，应依法予以驳回，支持答辩人的上诉请求。
上诉人张永贤上诉请求：一、撤销一审判决；将本案发回重审或依法改判，支持原告的一审诉讼请求；二、请求依法判决一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、关于本案的基本事实。2017年8月31日，上诉人与被上诉人经充分好协商建立了商品房买卖合同关系，上诉人分别于2017年8月31日，20l7年9月1日支付给被上诉人60000元及135448元，被上诉人为出具了收款收据，当时约定的房屋系2-1-1604元（现房），上诉人看房时，得知等原告看现有的房屋和约定的房屋不一致，上诉人要求被上诉人给予解释，被上诉人言称调整房屋，事后才知道被上诉人的商品房没有《商品房预售许可证》，要求与被告解除并已退还130448元房款，余65000元未付。迫于无奈，上诉人认为被上诉人作为开发商明明知道没有商品房预售许可证，存在严重的欺诈行为。上诉人认为：被上诉人严重地违反了《合同法》及最高人民法院《商品房买卖合同解释的规定》。依据《商品买卖合同解释》第9条之规定，现请求判令被告立即返还购房款260448元。而一审人民法院，没有认真审查便作出了判决。一审法院在审理和判决过程中，以双方在签订退款时处分了自己的权利为由进行了判决，对上诉人的主张没有支持。上诉人认为一审人民法院不予支持上诉人的诉讼请求是错误的。在本案中，被上诉人在签订房屋买卖过程中存在欺诈行为。上诉人认为造成合同无效的根本原因和主要过错在于一被上诉人。根据《合同法》、《房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》相关法律规定及《商品房买卖合同解释》第九条规定，被上诉人行为构成欺诈行为，依法应当支付260448元。需要说明的是，不能以原被告双方签订了《退款协议》而免除被告给原告遭的损失”为由从而免除开发商隐瞒事实的法律责任。房地产开发企业是专门从事房地产开发的企业，其在没有取得商品房预售许可证的情况下，仍然公开预售商品房，应当认定其故意为之，并且具有相当的恶意，相应的法律后果也应当由其来承担。不能以《退房款协议》免除开发商的法定责任，因为这样会导致责任承担的严重不公平。被告的违法行为，最终应当由被告来承担。综上所述，原告主张的退还房款的请求是有充分事实和法律依据的，请求法院能够公正判决，支持原告的诉讼请求。
上诉人华都公司辩称，上诉人张永贤的上诉理由不能成立。理由为：1、我方不存在欺诈行为；2、退款协议是双方当事人的真实意思表示；3、我方并非不愿意退还，而是因为该部分房款6万元是案外人秦松涛支付的，我方现在不知道该退还给谁。
上诉人张永贤向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告立即返还购房款260448元；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年8月31日，原告张永贤用案外人秦松涛银行卡转帐给被告运城市华都房地产开发有限公司35000元，用案外人赵玲娟银行卡转帐给被告运城市华都房地产开发有限公司24900元，被告运城市华都房地产开发有限公司给原告张永贤出具收款收据一份，内容为：“今收到张永贤房款60000元，2-1-1604，2017年8月31日，”加盖运城市华都房地产开发有限公司财务专用章；2017年9月1日，原告张永贤通过银行转账给被告运城市华都房地产开发有限公司135448元，被告运城市华都房地产开发有限公司给原告张永贤出具收款收据一份，内容为：“今收到张永贤房款135448元，2-1-1604，2017年9月1日，”加盖运城市华都房地产开发有限公司财务专用章；上述交付房款共计195448元。2017年9月13日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告张永贤购买运城市陵园路华都佳苑第2幢3单元1601号房屋一套，房屋价款为335448元；原告的付款方式为：于2017年8月31日向出卖人支付首付房款195448元，剩余房款120000元办理银行按揭。2017年10月9日，原告张永贤（乙方）与被告运城市华都房地产开发有限公司（甲方）签订退款协议一份，内容为：“乙方是在充分了解华都佳苑的手续正在办理的情况下自愿购买的商品房。2、由于乙方自身原因自愿退房，乙方违约在先，乙方向甲方支付违约金5700元整，在第二次退房款中扣除。3、由于乙方与甲方销售人员白雪发生冲突，造成白雪手机损坏，经西派出所调解，在第一次退房款扣除5000元作为白雪的手机赔偿。4、经西城派出所协调对于房款分两次退还，第一次在10月9日之前应退还135448元，扣除乙方赔偿白雪5000元，实退130448元，退款同时乙方退房款收据。第二次在11月30日之前应退60000剩余款项，乙方同意直接扣除第二条所协商违约金5700元，实退54300元。退款同时乙方退还房款收据和购买合同。5、双方确认本协议内容为双方真实意思，协议一式两份。”协议签订后，被告运城市华都房地产开发有限公司按照协议约定已退还原告张永贤130448元，收回了给原告出具的135448元的收据，剩余款项54300元至今未退还。再查明:被告运城市华都房地产开发有限公司至今未取得华都佳苑小区房屋的商品房预售许可证明。一审认为：依法成立的合同，自成立时生效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告张永贤购买运城市华都房地产开发有限公司房屋，交付房款195448元，之后，原告要求退房，原、被告双方签订了退款协议，该协议系当事人的真实意思表示，应当按照协议履行。审理中查明被告至今未取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同自始无效，为此，退款协议中约定乙方违约在先，乙方向甲方支付违约金5700元的条款无效。第二次退款被告应当退还60000元为宜。对原告主张应按照已交房款195448元一倍以下退还房款260448元，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条有明确规定，但原、被告双方签订退款协议时，原告已处分了自己的权利，对该主张本院不予支持。对被告在辩论阶段提到合同中约定仲裁，应提交运城仲裁委员会仲裁，本院不应当继续审理，不符合法律规定，本院不予采信。依照《中人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十九条，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款条之规定，判决：一、被告运城市华都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张永贤房款60000元；二、驳回原告张永贤其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务和履行其他义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。案件受理费5207元，减半收取2603.5元，由原告张永贤承担2000元，被告运城市华都房地产开发有限公司承担603.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人华都公司与上诉人张永贤之间签订的《商品房买卖合同》因不符合相关法律法规的强制性规定，应为无效协议。在前述案涉合同履行过程中，双方当事人又经协调自愿达成了一份《退款协议》，该协议除违约金条款内容无效外，其余部分应为有效。因此，该《退款协议》有效内容对双方当事人具有法律约束力。鉴于华都公司仅履行了部分退款协议内容，其行为构成违约，其应对未支付部分继续承担退还款项责任。一审法院判令上诉人华都公司退还上诉人张永贤的余款金额和相关理由阐述并无不当。
综上所述，上诉人华都公司、上诉人张永贤的上诉请求依法均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5257元，由上诉人运城市华都房地产开发有限公司负担50元，由上诉人张永贤负担5207元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 王 溥
审判员 梅智勇
二〇一八年五月十八日
书记员 陆 鑫