新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终字第1013号
上诉人（原审被告）：乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部，住所地：乌鲁木齐市。
委托代理人：陈敏，新疆方天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵玉凤，女，汉族，1958年8月29日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
上诉人乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部因与被上诉人赵玉凤委托合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民一初字第2832号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案，上诉人乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部委托代理人陈敏，被上诉人赵玉凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2015年6月24日，赵玉凤与乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部爱家赢服务部签订《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》，约定：赵玉凤（甲方）就自己的房屋出租委托乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部（乙方）代理，房屋坐落于乌鲁木齐市新市区苏州花园小区4号楼3单元502室；租赁用途是居住／办公；乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部的出租代理权限为：代赵玉凤出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代赵玉凤办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代赵玉凤向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2015年6月25日至2018年6月24日，共计36个月，出租代理期限可延长4个月；赵玉凤应于2015年6月24日前将房屋交付给乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部，《房屋交割清单》见附件一；租金标准为1700元／月，租金总计57800元（证人胡伟陈述，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部的习惯做法是，在租金总额中已经扣除了双方后来签订的《服务协议》中约定的免租期间（60天）的房租）；租金收取方式是赵玉凤在工商银行开设账户，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部将各期租金划入赵玉凤账户的日期为第一次：2015年8月25日；第二次：2015年9月25日；第三次：2015年12月25日，第四次：2016年3月25日，以此类推不再列举。佣金及相关服务费用：赵玉凤向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用约定见附件二；出租委托代理期限内，赵玉凤不承担与房屋有关的下列费用（1-12）：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费，赵玉凤不承担任何费用；合同的解除：（一）经原、乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部双方协商一致，可以终止合同；（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）赵玉凤有下列情形之一的，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的，2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，3.不承担约定的维修义务致使乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部无法出租房屋的，4.因赵玉凤或其亲属、邻里关系，影响乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部对外出租或承租人居住的，5.因赵玉凤隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部对外出租或承租人居住的；（四）乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部有下列情形之一的，赵玉凤有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达7日以上的，2.擅自改变房屋用途的，3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，4.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，6.放任承租方的上述行为的；违约责任：（一）出租代理期内赵玉凤或乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%支付违约金，（二）赵玉凤有第九条第三款情形之一的（乙方有权单方解除合同的条款），应按年租金的20%向乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部支付违约金，（三）乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部有第九条第四款情形之一的（赵玉凤有权单方解除合同的条款），应按年租金20%向赵玉凤支付违约金，赵玉凤并可要求乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部将房屋恢复原状或赔偿相应损失。因乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部前述行为导致赵玉凤被有关行政机关处罚的，赵玉凤可向乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部追偿。当日，原、乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部签署了房屋交割单，对房内物品进行了清点，收取了赵玉凤的电、气卡，及房屋钥匙；并注明以上各种费用已经结清；在交房确认一栏中亦注明：对上述情况，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部已验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。后原、乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部又签订了《服务协议》，约定：赵玉凤同意支付给乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部的服务费以委托期内的免租期形式支付。双方约定的免租期为60天（即在此期间乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部不必向赵玉凤支付房租）。如在免租期内，有房租收入，则该房租收入即为乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部的服务费用，如果免租期内未有房租收入，导致乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部没有服务费收入，或在房屋整个委托期内产生的其他空置房租，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部自愿承担。乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部并无异议，愿意承担无服务费收入的风险。本协议基于原、乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部签署的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》之上，如原、乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部两方解除《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》，双方认可本协议一并解除（证人胡伟证实，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部签署房屋交割单和《服务协议》后，即意味着房屋已经交付给了乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部）。乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部在出租委托代理期间，并未向赵玉凤支付租金。赵玉凤自述，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部于2015年10月26日，将房屋的钥匙退还给了赵玉凤。现该房屋由赵玉凤自己控制。在出租委托代理期间，赵玉凤已经交纳了物业费122.5元。
另查明，赵玉凤系乌鲁木齐市新市区苏州路68号苏州花园小区3幢4-502号房屋的所有权人。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，依据证人胡伟的证言，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部签署房屋交割清单及《服务协议》后，即意味着房屋已经交付给了乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部；这就说明双方签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》已经得到了履行，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部实际接收了赵玉凤的房屋；虽然双方在出租委托代理合同中约定的房屋是新市区苏州花园4号楼3单元502室，但庭审中赵玉凤出示证据证明自己在该小区的房屋是3幢4-502号；证人胡伟陈述，在与委托人签订出租委托代理合同时，均要核实委托人是否系房屋的所有权人，或者要求委托人出示自己有权出租的相关证明，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部并未提供证据证明赵玉凤实际提供的房屋为出租委托代理合同约定的房号，故原审法院对双方签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》已经得到实际履行这一事实，予以确认。其次，由于赵玉凤在庭审中，自述已从乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部处取回了钥匙，并已控制了房屋，双方的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》实际已无法继续履行，且双方签订的前述合同中也约定了解除合同的条件，故原审法院对赵玉凤要求解除《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》的诉讼请求，予以支持；再次，关于租金及物业费。第一，自双方签订合同之日起至赵玉凤自述的乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部退还钥匙之日止，共计4个月的时间（2015年6月25日至10月25日），乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部理应按照约定的租金数额向赵玉凤支付租金6800元，原审法院对赵玉凤要求乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部支付四个月租金6800元的诉讼请求，予以支持；因证人胡伟当庭证实，按照乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部的惯常做法，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部在签订合同时，已将《服务协议》中约定的免租期内（60天）的租金在租金总额中予以扣除，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部不应重复扣除，故原审法院对乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部提出的应当扣除60天免租期内租金的抗辩理由，不予采信；第二，物业费。按照原、乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》约定，物业费应由乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部承担，且赵玉凤已实际交纳了该笔费用，故原审法院对赵玉凤要求乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部支付出租委托代理期间的物业费122.5元的诉讼请求，予以支持；最后，关于违约金。赵玉凤自愿按照乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部给自己造成的实际损失计算违约金数额，不违反法律规定，故原审法院对赵玉凤要求乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部支付1360元违约金的诉讼请求，予以支持。遂判决：一、解除赵玉凤与乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》；二、乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部向赵玉凤支付租金6800元；三、乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部向赵玉凤支付物业费122.5元；四、乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部向赵玉凤支付违约金1360元。
上诉人乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部爱家赢服务部上诉称，一审判决认定事实错误。一审法院将被上诉人交付的房屋认定成合同签订房屋是错误的。被上诉人虽然与上诉人签订了《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》，但是该合同并未实际履行，被上诉人并未实际交付房屋。因此，根本不存在上诉人向被上诉人缴纳房屋的事实，故一审法院判决认定的事实有误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，请求贵院撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民一初字第2832号民事判决书；改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人赵玉凤答辩称：上诉人违约，应当承担赔偿责任。有租赁协议，违约事实，证明上诉人违约的事实。一审法院查明事实清楚，判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审判决认定事实相一致。
以上查明的事实有一、二审庭审笔录为证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。通过庭审查明的证人证言，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部签署房屋交割清单及《服务协议》，可以确认房屋已经交付给了乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部，乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部应按照协议履行。乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部称未履行协议，但其并未提供证足以证明其主张的证据证明。据此，原审法院判决并无不妥，应予维持。乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部的上诉请求不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元（上诉人乌鲁木齐高新技术开发区爱家赢房产服务部已预交118元），由上诉人乌鲁木齐高新技术开发区爱家赢服务部负担50元，余款68元由本院退还乌鲁木齐高新技术开发区爱家赢房产服务部。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 波
审 判 员 项 颖
代理审判员 庞 艳
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 彭德翔