上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3353号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海琦浦商贸有限公司。
委托代理人李岗，上海合勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海时元工艺礼品有限公司。
委托代理人和法礼，上海欧森律师事务所律师。
委托代理人贺佳谊，上海欧森律师事务所律师。
上诉人上海琦浦商贸有限公司（以下简称琦浦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人琦浦公司之委托代理人李岗与被上诉人上海时元工艺礼品有限公司（以下简称时元公司）之委托代理人和法礼、贺佳谊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，位于上海市闵行区浦江镇陈行公路＊＊＊＊＊号房屋的产权人系案外人上海＊＊＊＊＊工艺礼品有限公司（以下简称＊＊＊＊＊公司）。2007年1月1日，时元公司与＊＊＊＊＊公司签订《房屋租赁合同》一份，约定时元公司向＊＊＊＊＊公司承租上海市闵行区浦江镇陈行公路＊＊＊＊＊号一、二号楼、七号楼，租期自2007年9月15日起至2027年9月14日止，＊＊＊＊＊公司同意时元公司转租等内容。2008年7月8日，时元公司（出租方，签约甲方）与琦浦公司（承租方，签约乙方）签订《房屋转租合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积约300平方米，涉案房屋仅限用于经营摩托车、电动车买卖及营业执照许可的经营范围；租期自2008年7月5日起至2010年8月14日止；租金自2008年8月15日开始起算，2008年8月15日起至2009年8月14日止月租金为人民币（下同）9，000元（不含税），2009年8月15日起至2010年8月14日止月租金为9，450元（不含税），租金采用先付后用的原则，每六个月为一个支付周期，具体为2008年7月15日付2008年8月15日起至2009年2月14日止的租金共计54，000元，2009年2月5日付2009年2月15日起至2009年8月14日止的租金共计54，000元，2009年8月5日前付2009年8月15日起至2010年2月14日止的租金共计56，700元，2010年2月5日前付2010年2月15日起至2010年8月14日止的租金共计56，700元，逾期或不足额支付租金的，则每逾期一天，乙方须按月租金的2%向甲方支付违约金；乙方于合同签订同时支付给甲方20，000元作为乙方履行合同义务的保证金；甲方应于租赁期限届满或双方终止、解除租赁关系，且乙方无任何违约（违法）行为后3个工作日内无息返还保证金；租赁期间内，使用涉案房屋所发生的水、电、通讯、物业管理等费用均由乙方承担，乙方应按月足额支付；甲方应保证涉案房屋处于良好的、可使用状态，乙方应爱护并合理使用涉案房屋及其附属设施；租赁期满或合同解除或终止后的3天内，如乙方不能全面完成向甲方返还涉案房屋及其附属设施，甲方有权要求乙方每逾期一日支付相当于当年日租金标准2倍的房屋使用费给甲方，于任何时间直接进入并占有涉案房屋，涉案房屋内乙方留置的任何物品均被视为乙方自动放弃、无偿地归甲方所有，甲方有权自行处置，且无须对乙方承担任何保管、补偿或赔偿责任；涉案房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，该合同终止，双方互不承担责任。合同还对其他内容作了约定。前述合同签订后，时元公司按约向琦浦公司交付了房屋，琦浦公司亦按约向时元公司支付了保证金20，000元及租金。2010年5月25日，时元公司向琦浦公司发送《通知》一份，表示根据双方于2009年5月10日签订的租赁合同的约定，又因时元公司转租的陈行公路＊＊＊＊＊号地块已由政府纳入拆迁范围，上海市闵行区住房保障和房屋管理局已于2010年5月6日审核发给房屋拆迁许可证（编号：沪闵房管拆许字（2010）第＊＊＊号），时元公司为了积极配合政府的动迁，为减少各方的损失，故不再延续任何租赁合同，与琦浦公司的租赁期限也将于2010年8月14日届满而终止，不再签续租合同。
原审另认定，合同约定的租赁期限届满后，琦浦公司继续使用涉案房屋，并于2010年8月27日向时元公司支付自2010年8月15日至2010年11月14日止的租金28，350元、于2010年9月27日向时元公司支付自2010年11月15日至2011年2月14日止的租金28，350元。2013年1月15日，时元公司向琦浦公司寄送《通知》一份，表示时元公司已于2011年4月2日向琦浦公司发出了解约通知，但琦浦公司占用并使用涉案房屋至今未搬离，现时元公司要求琦浦公司于7日之内搬离涉案房屋，并按要求恢复原状、交还涉案房屋，并于3日内足额交清自2011年2月14日至今的占用房屋使用费217，350元及违约金130，410元，否则，每逾期一日，琦浦公司另行再支付未支付款项5%的金额作为违约金。后时元公司诉至法院，要求判令：1、琦浦公司搬离涉案房屋；2、琦浦公司按每月9，450元的标准向时元公司支付自2011年2月15日起至琦浦公司实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费；3、琦浦公司按每日189元的标准向时元公司支付自2011年2月15日起至判决生效之日止的违约金。琦浦公司则提出反诉，要求判令：1、时元公司退还自2010年5月26日起至2011年2月14日的租金82，215元；2、时元公司退还租房保证金20，000元；3、时元公司赔偿房屋装修损失157，852元；4、时元公司赔偿停产停业损失90，000元（按每平方米300元计算，涉案房屋租赁面积约300平方米）；5、时元公司赔偿设备搬迁费31，030元。
原审又认定，时元公司与琦浦公司签订的《房屋租赁合同》中所约定的涉案房屋无房地产权证，亦无建设工程规划许可证，属违章建筑。2010年4月29日，因浦江高科技园C1地块工业配套用地前期基础性开发项目建设需要，上海市闵行区住房保障和房屋管理局向上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司颁发沪闵房管拆许字（2010）第＊＊＊号《房屋拆迁许可证》，该许可证载明拆迁范围为东至召楼路、西至浦星公路、南至周浦塘、北至陈行路。涉案房屋处于拆迁范围内。
原审认为，时元公司与琦浦公司签订的《房屋转租合同》系双方当事人真实意思表示，但因涉案房屋无房地产权证，亦无建设工程规划许可证，故双方当事人就涉案房屋签订的《房屋转租合同》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故琦浦公司应当将涉案房屋返还给时元公司。时元公司要求琦浦公司搬离涉案房屋的本诉诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
关于琦浦公司搬离涉案房屋前占用涉案房屋所产生的房屋使用费，琦浦公司表示因涉案房屋已纳入拆迁范围，时元公司无权再将涉案房屋出租，且时元公司已于2011年2月停止了对涉案房屋的供水、供电，故要求时元公司退还其自2010年5月26日起至2011年2月14日止已缴纳的租金并不同意向时元公司支付2011年2月15日起的房屋使用费。法院认为，虽然上海市闵行区住房保障和房屋管理局于2010年4月29日发布《房屋拆迁许可证》将涉案房屋纳入拆迁范围，但是该拆迁许可证的发布，并未影响到琦浦公司在2010年5月26日起至2011年2月14日止期间对涉案房屋的占有、使用，故琦浦公司作为承租人，仍应当参照合同约定的租金标准向时元公司支付该期间的房屋使用费。因此，琦浦公司要求时元公司返还其2010年5月26日起至2011年2月14日止的租金的反诉诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
至于2011年2月15日起的房屋使用费，琦浦公司虽然提出时元公司于2011年2月初对涉案房屋停水停电，但琦浦公司并未提供证据材料予以证明其该点抗辩意见，且即使如琦浦公司所述，若涉案房屋当时即被停水停电，则琦浦公司作为承租人为保障自身正常经营使用应当积极地与出租人提出意见，但琦浦公司亦未提供有关其向时元公司要求恢复供水供电的证据材料予以证明，相反时元公司提供了2011年3月涉案房屋水电费收据以反驳琦浦公司的抗辩意见，故在琦浦公司无充分有效证据证明其抗辩意见的情况下，法院对琦浦公司的该点抗辩意见，不予采信。现时元公司自认系于2012年5月1日起对涉案房屋停水停电，故法院确认2012年5月1日起涉案房屋停水停电。因此，对于2011年2月15日起至2012年4月30日止的房屋使用费，琦浦公司仍应当参照原合同的租金标准向时元公司支付房屋使用费，但考虑到涉案房屋所属地块涉及动迁，周边环境、客流等可能发生变化，故法院酌定琦浦公司按原合同约定的租金标准的50%向时元公司支付房屋使用费，合计68，670元。
对于2012年5月1日起至琦浦公司搬离涉案房屋之日止的房屋使用费，因时元公司停水停电的行为，影响到琦浦公司的正常经营使用，但琦浦公司在无法正常经营的情况下未及时返还涉案房屋，琦浦公司理应参照原合同的租金标准向时元公司支付房屋使用费，但考虑到涉案房屋的具体状况、双方的合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌定琦浦公司按每月1，890元的标准向时元公司支付自2012年5月1日起至其实际搬离之日止的房屋使用费。
关于时元公司要求琦浦公司支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
关于琦浦公司主张的保证金20，000元，时元公司应当予以返还。
关于琦浦公司提出的房屋装修损失，法院认为，虽然琦浦公司对涉案房屋进行了装饰装修，客观上形成了装饰装修物于涉案房屋的添附，但琦浦公司作为承租人对涉案房屋进行的装饰装修价值应当与其租赁期限相当，现租赁合同期满，琦浦公司对涉案房屋进行的装饰装修价值亦已在其租赁使用期内耗损完毕。故法院认为，琦浦公司要求时元公司赔偿装修损失的反诉请求，无合同依据及法律根据，法院不予支持。
关于琦浦公司提出的因涉案房屋遇动迁，时元公司应赔偿其停产停业损失、搬迁费的反诉请求，法院认为，时元公司与琦浦公司之间存在的是房屋租赁合同关系，而非动拆迁安置补偿关系，且琦浦公司亦无证据证明时元公司已获得动迁补偿，故琦浦公司要求时元公司赔偿其停产停业损失、搬迁费的反诉请求，不符合法律规定，法院不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于二○一四年十一月七日作出判决：一、琦浦公司于判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区浦江镇陈行公路＊＊＊＊＊号中（南邻塑料车间、东邻三鲁公路、北邻有电梯的5号房）的房屋；二、琦浦公司于判决生效之日起十五日内向时元公司支付自2011年2月15日起至2012年4月30日止的房屋使用费68，670元；三、琦浦公司于判决生效之日起十五日内按每月1，890元的标准向时元公司支付自2012年5月1日起至琦浦公司实际搬离前述房屋之日止的房屋使用费；四、时元公司于判决生效之日起十五日内向琦浦公司返还保证金20，000元；五、驳回时元公司的其他本诉诉讼请求；六、驳回琦浦公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8，104元，由时元公司负担6，761.68元，琦浦公司负担1，342.32元（琦浦公司负担之款于判决生效之日起十五日内直接向时元公司支付）。反诉案件受理费减半收取计4，678.58元，由时元公司负担168.38元（时元公司负担之款于判决生效之日起十五日内直接向琦浦公司支付），琦浦公司负担4，510.20元。
判决后，琦浦公司不服，上诉于本院，诉称：被上诉人明知房屋已被纳入动迁范围，不与上诉人协商补偿反而再收取租金；因房屋被纳入动迁范围，政府将就装饰装修、停产停业、搬迁费用等给予被上诉人相应补偿，上诉人作为承租人，理应获得上述动迁补偿款，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、六项，改判被上诉人退还自2010年5月26日至2011年2月14日的租金82，215元、赔偿装修损失157，852元、停产停业损失90，000元、搬迁损失31，030元。
被上诉人时元公司辩称：合同已经到期，上诉人理应搬离；上诉人的装修已在租期内损耗完毕，不存在补偿问题；本案系租赁合同纠纷，而非动迁安置纠纷，上诉人能否取得动迁补偿利益应由动迁部门决定，与本案无关，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，鉴于涉讼房屋既无房地产权证，亦无建设工程规划许可证，故本案双方间签订的《房屋转租合同》应为无效，原审判决琦浦公司搬离涉讼房屋并无不妥，可予维持。本院同时认为，琦浦公司占用房屋，理应支付房屋使用费，况且，原审已考虑动迁对于经营的影响等因素调整了使用费标准，故琦浦公司关于房屋使用费之异议，本院不予采纳。本案系房屋租赁合同纠纷，且时元公司至今未取得动迁补偿款，因此，琦浦公司是否享有相关动迁利益，可另行解决，时元公司的相关辩解理由，本院可予采纳。综上所述，琦浦公司关于撤销原审判决主文第一、二、三、六项，改判时元公司退还自2010年5月26日至2011年2月14日的租金82，215元、赔偿装修损失157，852元、停产停业损失90，000元、搬迁损失31，030元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币8，597元，由上诉人上海琦浦商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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