.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终6199号上诉人(原审被告):王艳。上诉人(原审被告):钟晓璇。二上诉人共同委托诉讼代理人：冯建军、王迪，辽宁正良律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：大连市至池科贸有限公司。法定代表人：王莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李广东，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人王艳、钟晓璇因与被上诉人大连市至池科贸有限公司（以下简称”至池公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初4076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王艳及上诉人王艳、钟晓璇的共同委托诉讼代理人冯建军，被上诉人至池公司的委托诉讼代理人李广东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳、钟晓璇上诉请求：1．依法撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、《续租意向调查表》并不具有约束双方履行合同的效力，钟韶男与被上诉人之间并未续签租赁合同。2009年10月4日签订的《房屋租赁合同》中第二条第三项约定：”乙方有意续租，应在本合同期满前三个月发出书面申请，经甲方同意后，双方重新签订合同。”虽然双方于2012年7月10日签订了《续租意向调查表》，从该调查表的内容来看：钟韶男若续租，应于7月15日交纳5万元定金，余款应于8月15日前交付，否则定金不予返还，位置另租他人。由此可见，该《续租意向调查表》只具有预约的作用，钟韶男交纳的五万元定金也仅仅只是对续签合同起到担保作用，双方在《房屋租赁合同》中己经明确约定了续租的重要条件是双方重新签订合同，调查表只是作为合同中约定的书面申请续租的一种形式，并不具有约束双方履行合同的效力。在双方重新签订房屋租赁合同前，因案涉商城于2012年8月1日发生火灾导致双方续签的基础丧失，钟韶男未向被上诉人支付余款，依照《续租意向调查表》中所载，在双方原租赁合同期满后，未重新签订租赁合同，双方之间的租赁关系即解除。二、一审法院推定钟韶男于2014年10月25日向被上诉人腾退房屋无事实依据，认定错误。1.一审法院认为对于腾退事实的举证责任在于上诉人，并根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定认定由上诉人承担举证不能的法律后果，对此上诉人有异议。首先，上诉人不认可钟韶男与被上诉人之间存在续租合同的法律关系，双方之间的租赁关系在原合同到期后自动解除。其次，从正常的交易习惯上讲，被上诉人不可能在上诉人临时决定腾退房屋的次日即找到新的承租人。现在己经确认的事实是案涉房屋已由案外人经营书店，上诉人关于腾退的举证义务己经得到事实确定不需要再重复举证。2.被上诉人向法院提交与案外人于朝阳于2014年10月26日签订的《房屋租赁合同》，证明上诉人是在2014年10月25日才将店铺予以腾退。上诉人对该份合同的真实性、关联性均存在异议。即便该合同是真实的，也只能证明被上诉人与案外人之间是在2014年10月26日建立租赁关系，但是并不能用以证明上诉人是在2014年10月25日将店铺腾退。3.钟韶男早己将场地腾退。另外，根据《合同法》第220条的规定：”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”可见，维修房屋的义务在于被上诉人，不能因为被上诉人没有履行维修义务，就将维修义务转移给上诉人。退一步讲，即使认为钟韶男与被上诉人之间存在续租合同关系，那么被上诉人在租赁期限内又将房屋另租他人，是否构成违约，是否应当支付相应的违约金。三、一审法院参照（2015）大民二终字第1529号民事判决书，认定上诉人也应按照原合同向被上诉人足额支付2014年1月1日至2014年10月25日的租金，不合理。即便认为该判决具有参考性，上诉人向被上诉人支付的租金也应为20%较为合适。四、本案的诉讼主体错误。2009年10月4日签订《房屋租赁合同》的主体是至池公司与大连市甘井子区宏禹网苑，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。因此，本案中，被上诉人仅将业主钟韶男个人列为诉讼主体是错误的，应当判决驳回其诉讼请求。五、被上诉人的起诉为重复诉讼。被上诉人曾在审理过程中，将诉讼请求增加至主张2012年8月8日至2015年2月8日期间的租金和利息，但因其未补缴2014年1月1日至2015年2月2日的诉讼费，故终审判决未对该部分进行处理，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条、二百一十四条的规定认为按撤诉处理。上诉人认为，被上诉人虽未补缴诉讼费，但该主张是在诉讼中主张的，而非在诉前提出的主张，应构成对相应权利的放弃。至池公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实和适用法律正确，应该予以维持。《续租意向调查表》的效力在发生法律效力的（2015）大民二终字第1529号民事判决已经予以确认。上诉人一直占用案涉房屋，将其设备和物品堆放在案涉房屋中，没有向被上诉人交还房屋钥匙，该房屋一直在上诉人掌控中。1529号民事判决按照20%给付租金的期限为2012年10月8日至2013年12月31日。上诉人与案外人李臻等均有相同诉讼，关于此后的租金经（2017）辽02民终4183号民事判决认定业户李臻依合同约定全额支付，该判决也证明本案诉讼并非重复诉讼。关于诉讼主体的问题，上诉人承租房屋后作何使用不影响双方履行租赁合同的主体。至池公司向一审法院起诉请求：判令被告给付原告租金人民币131,424元及利息（以131,424元为基数，从2014年10月27日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2006年1月，原告与案外人大连华南国际商城有限责任公司（以下简称”华南公司”）签订租赁合同一份，双方约定：原告租用华南公司商品城4楼东扶梯以东场地供乙方经营使用，租金每半年收取一次，合同期限为从2006年至2016年12月30日。”2012年8月1日，华南公司位于大连市甘井子区中华西路6号的商城四层屋面平台简易仓库发生火灾，经大连市公安消防局大公消火认字［2012］6号火灾事故认定书认定，起火原因为电缆故障引燃可燃物所致。华南公司与原告因租金等纠纷诉至法院，法院最终认定华南公司应向原告收取的2013年租金减少80%，即原告支付华南公司20%的租金。另查，2009年10月4日，原告（甲方）与钟韶男（乙方）签订租赁合同，约定：”甲方将拥有合法使用权的场地（4楼）面积433平方米的店面出租给乙方，由乙方经营网吧，租期为2009年10月8日至2012年10月7日。乙方应于本合同签订时向甲方交纳相当于年租金及物业费总额的10%的履约保障金，金额为18,100元。关于租赁费用，租期内租金总额为545,256元。”乙方系熊明代签。合同期限内，双方对上述合同条款进行了部分调整，并于2011年10月1日重新签订租赁合同。合同第一条约定：甲方拥有合法使用权的大连市至池科贸有限公司”休闲娱乐广场”位于大连市甘井子区中华西路6号。租赁店面即乙方进入大连市至池科贸有限公司”休闲娱乐广场”用于经营的场所为：四楼，店位面积为273平方米（面积以实际店内面积为准）。甲乙双方在此明确，乙方已通过现场考察等方式完全清楚的知悉该位置的实际情况。乙方进入甲方店面营销，除非征得甲方书面同意，否则其营销产品仅限于管理制度和相关要求，包括但不限于《质量保证协议》、《廉洁协议》、《消防安全责任书》及《商城管理规章》。合同第二条约定：本合同的租赁期限为2011年10月8日至2012年10月7日止。如乙方在租赁期限届满后，未经甲方的书面同意继续占用租赁场所。其占用不能视为合同延期或合同续订，甲方有权随时要求乙方搬出该占用场地，在占用期间乙方需支付相当于合同约定月租金的200%的占用费给甲方。甲方有权依照法律程序索回租赁场所和因上述留驻行为所发生的一切损失和费用。乙方续租应在本合同期满前三个月发出书面申请，经甲方审核同意后，双方重新签订合同，并于本合同期满前两个月缴纳下年度租金。在同等条件下，乙方享有优先承租权。否则视为乙方在合同期满后不再续租，甲方有权在合同期满后将本合同租赁店面出租给其他方。合同第四条约定：租赁期内租金总额为22,918元，租赁期内物业费为91,674元，租金及物业费交付方式为每半年一付，付款均提前一个月付。”合同还对其他内容进行了约定。乙方处加盖了大连市甘井子区宏禹网苑的公章及钟韶男的印章，并由卢婕代签。2012年7月10日，原告向钟韶男出具《续租意向调查表》。该表记载：业户姓名为钟韶男，铺位名称为宏禹网吧，铺位位置为华南沃尔玛四楼观光梯旁，经营面积为273㎡，原合同承租时间为2009年10月8日至2012年10月7日，意向续租时间为2012年10月8日至2016年12月31日，原租金单价为1.5元/㎡/天，意向租金单价为1.65元/㎡/天，原铺位年租金为114,592元，意向铺位年租金为160,000元，租金递增方式为每年递增5000元，付款方式为半年一付，每次提前两个月。在续租或不续租原因一栏中记载：续租，已在此处经营七年（从2005年10月即在此经营），已有很多固定客源，业户签字处加盖了大连市甘井子区宏禹网苑公章及钟韶男个人印章。在续租方案确定一栏中记载：由于合作多年，最先进驻此商场客户，即按意向价位标准执行，请于7月15日交纳定金伍万元整，否则此定金不予返还，此位置另租他人，余款于8月15日前交付。出租方代表人签字处由”王敏”签字，并加盖大连市至池科贸有限公司印章，承租人处加盖大连市甘井子区宏禹网苑公章及钟韶男个人印章。原告已收取钟韶男五万元定金，该款项由案外人熊明交至原告处。再查，原告与钟韶男曾就租金及利息问题发生纠纷并起诉至法院。在该诉讼中，原告在原一审审理过程中的诉讼请求为要求钟韶男给付2012年8月8日至2013年12月31日期间的租金及利息，并缴纳相应诉讼费。该案重审后，原告将其诉讼请求增加至主张2012年8月8日至2015年2月8日期间的租金及利息。因原告未补缴诉讼费，且在该案二审审理过程中，原告又主张起算租金日期为2012年10月8日，故该案的终审判决即大连市中级人民法院作出（2015）大民二终字第1529号民事判决判令钟韶男支付原告2012年10月8日至2013年12月31日的租金。该判决同时对《续租意向调查表》的性质予以认定，认定原告与钟韶男已经形成了续租合同的法律关系，续租期间为2012年10月8日至2016年12月31日。综合考虑该案具体案件事实，在遵循公平原则和综合考虑实际情况基础上，（2015）大民二终字第1529号民事判决书判令钟韶男应向原告给付自2012年10月8日至2013年12月31日期间租金数额的20%。又查，原告与案外人于朝阳于2014年10月26日签订租赁合同，将案涉房屋承租给案外人于朝阳用于经营书店，租赁期限为2014年10月26日至2016年12月31日。钟韶男于2016年10月31日死亡，其父亲钟永盛、母亲王玉君，配偶王艳、婚生女钟晓璇系其继承人。钟永盛、王玉君自愿放弃继承。一审法院认为，本案的争议焦点如下：1.原告的起诉是否属于重复起诉；2.钟韶男何时腾退其所租赁的原告房屋。针对第一个争议焦点，一审法院认为原告的起诉不属于重复起诉。原告与钟韶男曾就租金及利息问题发生纠纷并起诉至法院。在该案重审过程中，原告将其诉讼请求增加至主张2012年8月8日至2015年2月8日期间的租金及利息，但因其针对2014年1月1日至2015年2月8日租金及利息的主张未补缴诉讼费，故该案终审判决中对该部分主张未予处理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条、第二百一十四条的相关规定，原告应交而未交诉讼费的，裁定按撤诉处理，原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。故原告重新主张其2014年1月1日至2014年10月26日租金的行为并不违反”一事不再理”的原则，被告认为其行为为重复起诉的主张无法律依据，一审法院不予认可。针对第二个争议焦点，一审法院认为，应推定钟韶男于2014年10月25日向原告腾退案涉房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，被告主张钟韶男于2013年7月将案涉房屋腾退并由案外人经营书店，即被告主张其早已在2014年10月26日之前与原告解除租赁关系，被告应为其主张提供证据，但被告未提供相关证据予以证明，故依法应承担举证不能的法律后果。根据原告提供的其与案外人签订的租赁合同，原告将案涉房屋于2014年10月26日承租给案外人，在被告无法提供相反证据予以反驳的情况下，应推定钟韶男于2014年10月25日向原告腾退租赁场地。依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定享有权利并全面履行义务。在案涉租赁合同存续期间，缴纳租金是钟韶男作为承租人的应负义务，钟韶男本应按约全额支付原告相应租金。考虑到本案火灾后的现实情况，钟韶男向原告支付2012年10月8日至2013年12月31日期间正常租金的20%。原告在本次诉讼中请求被告支付2014年1月1日至2014年10月26日的租金及利息，一审法院认为，原告与钟韶男的租赁合同在履行过程中发生火灾，原告应收取的租金已经因为火灾做了减少，自火灾发生至2014年1月1日已经有近18个月的时间，钟韶男支付的租金为正常租金的20%。18个月的时间足够钟韶男清理现场，重新装修并使用租赁物。钟韶男并未提出解除合同并腾退场地，其一直占有租赁场地，故其应向原告缴纳占用期间的租金。且在生效判决中，案外人华南公司向原告收取的租金减免也仅减免了2013年租金，故一审法院认为，2014年1月1日至2014年10月25日，原告与钟韶男的租赁合同继续履行，钟韶男应依约支付租金。原告与钟韶男在《续租意向调查表》中双方认可的年租金为160,000元，故钟韶男自2014年1月1日至2014年10月25日的租金数额为129,315元（160,000元÷365天×295天）。因钟韶男已在案件审理过程中死亡，其继承人作为被告参加了本案诉讼，故根据《中华人民共和国继承法》第三十三条及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题意见》第六十二条的相关规定，二被告应在其继承遗产的范围内对被继承人即钟韶男的债务承担清偿责任。原告主张二被告支付自2014年1月1日至2014年10月26日的租金及利息（利息从2014年10月27日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，合理部分一审法院予以支持。据此，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告王艳、被告钟晓璇在其继承钟韶男遗产的范围内清偿原告大连市至池科贸有限公司2014年1月1日至2014年10月25日的租金共计129,315元及相应利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连市至池科贸有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费3150元，其他诉讼费50元，合计3200元由被告负担。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查，2016年5月27日，钟韶男本人在一审法院开庭审理时到庭并陈述：”我方主张2013年7月就已腾退。”本院认为，本案的争议焦点为：1.本案诉讼主体是否有误；2.本案是否属于重复诉讼；3.上诉人腾退店面的时间；4.上诉人是否应向被上诉人支付租金，应按何种比例支付租金。关于焦点一，二上诉人本次上诉提出本案的诉讼主体错误，但另案至池公司诉钟韶男租赁合同纠纷案中，本院于2015年12月4日作出（2015）大民二终字第1529号民事判决已经发生法律效力，该生效判决认定系钟韶男与至池公司签订租赁合同，钟韶男应诉且未以诉讼主体错误为由进行抗辩，故二上诉人关于本案诉讼主体错误的上诉意见，本院不予采信。关于焦点二，在另案至池公司诉钟韶男租赁合同纠纷案重审过程中，至池公司就其增加的2014年1月1日至2015年2月8日期间的租金及利息未补缴诉讼费，但大连市甘井子区人民法院（2014）甘审民初字第148号民事判决判由钟韶男支付2012年10月8日至2015年2月1日期间租金，本院（2015）大民二终字第1529号民事判决以至池公司就该增加部分的诉讼请求未补缴诉讼费为由，将钟韶男应支付租金的期限调整为2012年10月8日至2013年12月31日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条、第二百一十四条的相关规定，应按撤诉处理，至池公司有权再次起诉，故原审认定至池公司在本案主张2014年1月1日至2014年10月26日租金的行为并不违反”一事不再理”的原则，并无不当，二上诉人关于本案系重复诉讼的上诉意见，于法无据，本院不予采信。关于焦点三，2016年5月27日，钟韶男本人在一审法院开庭审理时到庭并主张腾退时间为2013年7月，虽然其对该主张未提供充分证据予以证明，但该陈述表明其对双方于2012年7月10日就续租达成一致意见没有异议；且另案已经发生法律效力的本院（2015）大民二终字第1529号民事判决对《续租意向表》已予以确认，并认定钟韶男与被上诉人已经形成了续租合同法律关系。二上诉人以钟韶男与被上诉人至池公司未依照《续租意向表》约定重新签订租赁合同为由主张双方未续租的上诉意见，没有事实依据，本院不予采信。双方签订《续租意向表》后因发生火灾，双方对租金的给付存在争议并诉至法院，原租赁合同关于逾期支付租金的违约金条款和自动终止合同的条款不宜直接适用。二上诉人主张案涉房屋早已腾退，但其未提供充分证据予以证明，应承担相应的不利后果。但房屋腾退后另租他人，应为寻找其他合适的承租人并签订承租合同留有合理的时间，原审仅依据案涉房屋于2014年10月26日租给案外人，推定钟韶男于2014年10月25日向至池公司腾退租赁场地，不合常理。针对本案的具体情况，本院酌定该期间为一个月，即推定钟韶男于2014年9月25日腾退场地为宜。关于焦点四，钟韶男与至池公司于2012年7月就继续承租案涉房屋已达成一致意见，故其应按照续租约定支付租金。对于支付的比例，二上诉人主张，即使应支付此期间的租金，也应为全部租金金额的20%。考虑到2012年8月1日火灾的发生给承租方带来的不利影响，已经发生法律效力的本院（2016）辽02民终1529号民事判决确认对2013年12月31日前的租金按照20%的比例支付，但无据认定此后的租金亦应按照该比例支付。二上诉人主张按照20%比例支付本案所涉期间租金，没有合同或法律依据，本院不予支持，故本案应支付的租金数额为117,479.45元（160,000元÷365天×268天）。因钟韶男在案件审理过程中死亡，二上诉人作为其权利义务继承人应在其继承遗产的范围内对被继承人钟韶男的债务承担清偿责任。故二上诉人应在其继承遗产的范围内向至池公司支付自2014年1月1日至2014年9月25日的租金117,479.45元及利息（利息从2014年10月27日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。综上所述，王艳、钟晓璇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十二条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十三条、二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初4076号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初4076号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，上诉人王艳、钟晓璇在其继承钟韶男遗产的范围内清偿被上诉人大连市至池科贸有限公司自2014年1月1日至2014年9月25日的租金117,479.45元及利息（利息从2014年10月27日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。三、驳回大连市至池科贸有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3200元（原告已预交），由大连市至池科贸有限公司负担300元，王艳、钟晓璇负担2900元。二审案件受理费3150元（上诉人已预交），由上诉人王艳、钟晓璇负担2860元，被上诉人大连市至池科贸有限公司负担290元。本判决为终审判决。审判长房明审判员张钱审判员刘小南二○一七年九月十三日书记员夏丽娜