山东省烟台市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）烟民一终字第5号
上诉人（原审原告）：烟台华兴塑料化工经销有限公司。住所地：烟台市芝罘区胜利路***号。
法定代表人：张兴斌，该公司总经理。
委托代理人：董健，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人：张文婷，山东康桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台市住房和�乡建设局房产经营与物业服务中心（原审被告烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心和烟台市向阳房产管理处合并后的机构）。住所地：烟台市芝罘区华茂街**号。
法定代表人：赵君良，该中心主任。
委托代理人：杨永志，山东盛信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台日樱花园房地产开发有限公司。住所地：烟台市芝罘区二马路**号。
法定代表人：李军，该公司董事长。
委托代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。
上诉人烟台华兴塑料化工经销有限公司（以下简称华兴公司）因与被上诉人烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心（以下简称房产中心）、烟台日樱花园房地产开发有限公司（以下简称日樱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第38号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成�议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华兴公司的委托代理人董健、张文婷，被上诉人房产中心的委托代理人杨永志，被上诉人日樱公司的委托代理人王建文到庭参加了诉讼。
原告华兴公司诉称，坐落于烟台市芝罘区胜利路130号（以下简称胜利路130号）、建筑面积为30.46平方米的房屋自1972年起即由我公司的法定代表人张兴斌承租，该房屋属于烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心的直管公房，未参加房改，张兴斌一直与烟台市向阳房产管理处（以下简称向阳房管处）签订房屋租赁合同。张兴斌病退后申请将房屋的性质由原来的住宅用房改为商贸用房，承租人变更为我公司，之后我公司每年按期向向阳房管处交纳租金，由银行直接划拨。但2012年6月7日，该房屋突然遭遇强拆，办公设施等财物全部毁损，经询问胜利路片区拆迁办公室，得知胜利路130号房屋已于2005年由烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心以置换的方式出售给日樱公司，是日樱公司自行拆除了房屋，拆迁补偿款已由日樱公司领走，而日樱公司表示对于我公司是涉案房屋的承租人并不知情。故请求判令：1、确认烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心向日樱公司出售胜利路130号房屋的行为侵犯了我公司的优先购买权；2、烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心为我公司提供同等条件的置换房屋或者烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心、向阳房管处、日樱公司赔偿我公司经济损失300000元（拆迁补偿款与房屋出售款差价）；3、日樱公司赔偿因强拆给我公司造成的损失79250元（附毁损物品清单）。
原审法院认为，优先购买权是指特定人依法律规定或者约定而享有的、于出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利，其性质属于债权请求权，调整的是平等主体的自然人、法人、其他组织之间的民事法律关系。涉案的胜利路130号房屋属于烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心的直管公房，烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心和向阳房管处代表国家行使对涉案房屋的管理权，在租赁活动中居于主导和支配地位，华兴公司基于特定的身份承租涉案房产，承租资格和租金数额当事人均不能平等协商，受国家法律、行政法规和部颁规章及地方性法规等规范性文件规制较多，双方之间的租赁关系具有福利性、保障性和较强的行政色彩，出租人和承租人地位不平等，不属于平等主体之间的民事法律关系，不能体现自由、平等、自愿的合同法基本原则。因此华兴公司依据其与烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心及向阳房管处之间的租赁关系而提出的第一、二项诉讼请求不属于人民法院�事案件的受理范围。华兴公司主张日樱公司赔偿因强拆给其造成的损失之请求与华兴公司基于租赁关系而主张的优先购买权及赔偿请求不具有牵连性，不应合并审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原审法院于2014年10月29日裁定：驳回烟台华兴塑料化工经销有限公司的起诉。
宣判后，上诉人华兴公司不服，提起上诉称，上诉人与向阳房管处之间关于胜利路130号房产的租赁属于平等主体之间的民事法律关系，应属于民事案件的受理范围。烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心出售涉案房产给日樱公司侵犯上诉人权益也属于民事法律关系应属法院管辖的范围。上诉人租赁的涉案房产被日樱公司拆除所遭受的财产损失是基于被上诉人的连续侵权的同一事实所致，应与本案一并审理。另外，本案所争议的事实属于民事案件的受理范围，主�原因如下：1、本案的基础事实也是争议的焦点即是烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心将胜利路130号房屋出售给了日樱公司，烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心与日樱公司是根据房屋的市场价格进行了互换并找齐差价，烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心与日樱公司是一种平等的交易关系，虽然在协议书中表明的是兑换，但是根据上述的说明该兑换实质上是房屋买卖，并且房屋的交易并非只能是房屋兑换，在同类型的胜利路131号房屋处理过程中即是纯粹的买卖关系，作为房屋的购买人来说，上诉人与日樱公司身份及所处的地位完全相同，因此即便烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心在其他事实上可能存在行政管理色彩，但就本案的事实而言，完全是平等主体间的民事关系，因此应当作为民事案件的受案范围。2、本案的房屋买受人与自行拆迁人均为日樱公司，日樱公司强行拆迁给上诉人造成了损失，日樱公司的侵权是基于同一个标的和同一事实，日樱公司是基于同一标的的连续侵权行为，因此强拆的损失应作为同一事实的侵害后果合并审理。3、本案的一审立案是在2012年11月份，期间经过了四次开庭，至2014年10月份下达民事裁定历经两年之久，在此期间对案件的实体进行了审查和协调处理，在庭审中从未就是否属于民事案件的受理范围进行过审查，从庭审的审查内容以及长达两年的处理时间上看，一审法院一直是作为民事案件进行审查处理，一审法院是以一个牵强的理由回避了案件的实际处理。4、上诉人在胜利路130号是一个家店合一的经营方式，因为被上诉人的出售及强拆行为造成了上诉人既断绝了经营来源，又连基本的居住条件也不能满足，现在租房居住，请求二审法院迅速依法解决此问题�不至于矛盾更加激化。综上，请求二审法院依法公正裁决。
被上诉人房产中心答辩称，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，因为被上诉人经营管理的房屋按照国家的政策规定，是带有福利性质的住房，一审裁决的事实清楚，请求依法公正判决。
被上诉人日樱公司答辩称，如果说政府与日樱公司的交易是市场行为，也不能否认上诉人和政府的行为是非市场行为，1972年涉案房屋首次出租，当时并没有多元的市场主体，因此结合租金的确定及房屋的大小一审认定政府的出租行为不属于平等主体之间的关系是正确的。日樱公司并没有强拆行为，一审中上诉人也没有提供足够的证据支持这一主张，而且上诉人主张的是一种侵权之诉，因此其不属于租赁合同纠纷，一审认为应另案处理也是正确的。因此请求驳回上诉人的上诉请求。
本院审理查明，2012年3月18日，烟台市机构�制委员会办公室下发《关于市住房和城乡建设局所属部分事业单位清理规范有关问题的通知》（烟编办（2012）72号），载明烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心、烟台市向阳房产管理处及其他相关单位合并组建成立房产中心，该房产中心在二审庭审时申请作为被上诉人参加本案诉讼，华兴公司与日樱公司对相关机构合并的事实无异议，本院据此变更由房产中心作为本案被上诉人参加诉讼。华兴公司原工商登记的住所地即涉案房屋已被拆迁，其称已不经营，无经营场所。
胜利路130号房产原系房产中心合并前的原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心的直管公房，由向阳房管处负责管理，原由华兴公司的法定代表人张兴斌租住，张兴斌从单位病退后政府部门考虑照顾张兴斌，允许其将原来居住的涉案房屋改为商贸房屋，张兴斌成立烟台华兴塑料化工经销部并在涉案房屋内经营，该经销部后又更名为华兴公司并继续经营，华兴公司确认其租赁涉案房屋也是基于政府的相关福利政策。2003年4月6日，华兴公司与向阳房管处签订银行还款协议书，载明经双方协议，华兴公司同意由向阳房管处每月10日自华兴公司的账户中划转涉案房屋租金395.98元。之后，向阳房管处一直按协议扣划租金至2011年2月14日。2009年1月10日，华兴公司与向阳房管处还签订了《非住宅房屋租赁合同》，其中约定：向阳房管处将坐落于胜利路130号的非住宅用房出租给华兴公司使用，房屋建筑面积30.46平方米；租金每月为396元，租赁期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止。租金按月结算，华兴公司每月15日前应主动向向阳房管处缴纳。合同中还约定了其他权利义务。
在华兴公司使用涉案房屋的期间，原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心与日樱公司于2006年2月10日签订了《房屋产权兑换协议》，载明为配合胜利路西区片及文化广场引资改造建设，双方依据烟政发（2003）33号第16条在平等自愿、协商一致的基础上就拆迁房屋产权兑换达成协议。原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心用胜利路片区建筑面积合计1815.53平方米的35套直管非住宅（包括涉案房屋）与日樱公司所有的建筑面积1074.06平方米的烟台市芝罘区宁海路106号非住宅建筑进行产权兑换，经计算之后，日樱公司需交纳兑换差价528372.40元，双方议定同意由日樱公司从应交的产权差价款中座留278372.40元专款用于产权兑换前除向阳办事处以外的包括华兴公司在内的9个承租户的拆迁补偿（费用包干，不足部分由日樱公司贴补）；日樱公司必须以稳定为前提，负责做好拆迁安置补偿工作；本协议确定范围的搬迁补偿均由日樱公司直接对承租人一次性支付。在协议签订之前的2005年3月，涉案房屋过户至日樱公司名下。
2012年6月7日，涉案房屋被拆除。当日，华兴公司法定代表人张兴斌之妻徐慧风向芝罘区向阳街派出所报案称，涉案房屋被扒了，屋内被埋一套沙发、三个老板台、一个茶几、几把椅子，价值约8000元。华兴公司主张涉案房屋系日樱公司拆除，提供了证人于某、丁建民及其与日樱公司工作人员李某的通话录音。日樱公司对华兴公司的主张不认可，否认系其公司将涉案房屋拆除。
华兴公司主张原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心将涉案房屋出售给日樱公司，侵犯其优先购买权，据此要求房产中心提供同等条件的置换房屋或由房产中心与日樱公司赔偿其损失，对于其主张的300000元损失，华兴公司明确是按照拆迁赔偿费的相关数额来主张的。华兴公司在诉讼中要求本院调取涉案房屋的拆迁补偿协议。华兴公司另主张因日樱公司拆除涉案房屋，其基于侵权法律关系要求日樱公司赔偿其相关损失。对华兴公司的上述主张，房产中心不同意给华兴公司提供相应房屋与华兴公司建立租赁关系。房产中心与日樱公司对华兴公司主张的300000元损失亦不认可，认为华兴公司的主张没有法律依据。日樱公司另对华兴公司在本案中基于侵权关系向其主张赔偿，认为不应在本案中审理。
本院认为，华兴公司的法定代表人张兴斌个人依据相关政策承租了原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心的直管公房用于居住，后经相关部门批准将涉案房屋改为商贸房屋，张兴斌成立的华兴公司亦是基于相关福利政策继续租赁使用涉案房屋，因此原审认定华兴公司与原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心之间的租赁关系不属于平等主体之间的民事法律关系并无不当。华兴公司基于平等主体之�的租赁关系，认为原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心将华兴公司租赁的直管公房向日樱公司出售侵犯其优先购买权，要求为其提供同等条件的置换房屋或赔偿其拆迁补偿款与房屋出售款差价损失的请求，不属于人民法院民事案件审理范围。华兴公司上诉主张其请求属于人民法院民事案件受理范围，理由不成立，本院不予支持。华兴公司另以日樱公司侵权为由，要求日樱公司赔偿其因强拆造成的损失，属于独立成诉的另一法律关系，原审法院不予合并审理并无不当。综上，上诉人之上诉主张不成立，应予驳回。原审裁定正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条及第一百七十五条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 孔 祥 顺
审判员 王 家 国
审判员 �于慧
二〇一五年四月三日
书记员 陈 蒙 蒙