湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民三终字第13号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市皇庭物业管理有限公司（下简称皇庭物业）
法定代表人
委托代理人李波
委托代理人吴邦建
被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南煌佳房地产开发有限公司（下简称煌佳公司）
法人代表张君林
委托代理人张容
委托代理人刘明华
上诉人深圳市皇庭物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2012）永冷民初字第1004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员彭样平担任审判长并主审，与代理审判员王焕江、唐英虎组成合议庭，于2014年3月3日公开开庭审理了本案，代理书记员冯晨丽担任法庭记录。上诉人皇庭公司的委托代理人李波、吴邦建，被上诉人煌佳公司的委托代理人张容、刘明华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2008年8月3日，原、被告签订《皇家帝王广场物业管理合同》一份，约定：一、原告将其开发的皇家帝王广场的物业委托给被告进行管理；二、委托管理事项包括：1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；5.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.物业及物业管理档案资料等；三、原告的主要权利义务为：1.对被告的管理实施监督检查，如因被告管理水平达不到三分之二以上业主认可，或造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认可，有权终止合同；2.原告在合同生效之日起一年内向被告提供所有的物业及物业管理档案资料，并在被告管理期满时予以收回；四、被告的主要权利义务：1.遵照国家地方的物业管理服务收费，不得擅自加价；2.房屋及附属设施、设备年度维修养护和大中修保修期内的由原告组织实施，保修期满后的由被告组织实施；3.被告不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；4.合同终止时，被告必须向原告移交原告委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料；四、管理服务费用：1.本物业管理服务费采取包干制计费方式，业主向被告支付固定的物业管理服务费，盈余或者亏损均由被告享有或者承担，住宅物业管理服务费标准为每月每平方米建筑面积1元；商业物业管理服务费标准为每月每平方米建筑面积1.1元；2.物业内的停车场由被告统一进行经营管理。车位产权属业主的，由被告向业主收取停车管理费；车位产权属原告的，由原、被告另外签订停车场管理费补充协议；3.小区公共水、电费由业主按其购房合同面积占总建筑面积的比例分摊；4.被告在接管物业中发生的前期管理费用218，676元，由原告在合同生效之日起分三笔向被告支付，第一笔于一期入伙前第四月的10号支付总费用的50％计109，338元；第二笔于二期入伙前第四月的10号支付总费用的25％计54，669元；第三笔于三期入伙前第四月的10号支付总费用的25％计54，669元。以被告提供的物资清单，由原告提供钱或物；五、违约责任：如因原告原因，造成被告未完成规定管理目标或直接造成被告经济损失的，原告应给予被告相应补偿，被告有权要求原告限期整改，并终止合同；如因被告原因，造成原告未完成规定管理目标或直接造成原告经济损失的，被告应给予原告相应补偿，原告有权要求被告限期整改，并终止合同。同时，该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，于当日生效，被告接手皇家帝王广场小区进行物业管理。2010年8月31日，原告依约向被告支付第一笔前期管理费用109，338元。2010年11月小区首期业主入伙。2011年1月7日，永州市物价局下发永价函（2011）06号函复，批准被告前期物业服务收费标准为0.93元／月·m2，小区的路灯、楼梯间照明用电、电梯运行电费、绿化、水景等用电用水均不得另行收费。2011年4月20日开始，小区物业实际由深圳市国御物业服务有限公司（下简称国御公司）进行管理。在被告公司及国御公司管理期间，发生多起业主投诉事件，原告经多次与被告公司协商，并要求其限期整改，效果甚微。为不影响原告开发的后续产业的销售，并向已入住的小区业主交代。2012年8月21日，原告向物业行政主管部门永州市房产局提交《关于深圳皇庭物业管理委托的处理报告》，提请该局对被告管理期间长期存在的物业管理问题进行调查，并要求解除合同，撤销被告对于该小区的物业管理权。2012年8月29日、8月30日，原告及原告公司律师分别致函被告，提出因物业管理质量不高，发生多起小区安全事故和出现业主大量投诉现象，且合同实际已由被告分公司负责人另行组建的公司取代，造成一系列重大违约，要求双方磋商终止合同，并办好清算和移交手续。永州市房产局经调查核实，于2012年9月6日向被告下发《关于对皇家帝王广场前期物业管理的处理意见》，要求被告与原告在2012年9月10日前做好工作移交手续和费用清算，同时被告也可重新参与前期物业管理招投标。2012年9月7日，被告致函原告，表示尊重永州市房产局的意见，同意终止合同，但要求原告在2012年9月10日前就空置费、业主拖欠的物业费、停车场管理费及人员遣散费等费用进行结算，并确认相关费用打入被告公司账户后，再与原告进行清算移交。2012年9月9日，被告退出小区。原告为其支付遣散员工工资177，109元。被告退场前，已向小区业主预收2012年9月9日后的水电费234，391.32元。被告退场后，上述款项未予移交。此后，双方一直未能就费用的清算达成一致意见，被告亦未向原告办理财物及各项资料移交手续。2012年10月下旬，原告重新与深圳市鼎诚物业管理有限公司（下简称鼎诚公司）签订物业管理服务合同，约定由鼎诚公司对皇家帝王广场进行物业管理，原告在签订合同三日后一次性支付鼎诚公司开办费25万元。被告退场后，原告为维持小区的正常运转，代被告退还业主装修押金共计441，442.52元；代向通力电梯有限公司支付电梯维保费30，400元；为运输被告退场前的小区垃圾支付清理费18，500元，被告预收的2012年9月9日后的水电费234，391.32元亦由原告代为支付。
另查明，在被告管理期间，原告向被告移交的财物及资料为：2010年12月29日，移交2#、4#楼对讲系统安装工程。2010年12月31日，移交湖南蓝盾实业有限公司2号栋竣工资料及竣工图整套；4号楼：一单元、二单元、三单元消防箱各56个（包括水带、水枪56套）、灭火器各56个（包括灭火器箱28个）、地下室消防箱7个（包括水带、水枪7套）、商场一楼消防箱6个，二、三楼消防箱各7个，28楼顶风机9台、商场屋顶风机2台、地下室风机8台、一、二、三单元入户喷淋22个、商场一楼喷淋120个、商场二楼喷淋140个、商场三楼喷淋156个、控制室主机2台；-2号楼：消防一单元、二单元、三单元消防箱各56个（包括水带、水枪56套）、灭火器56个（包括灭火器箱25个）、地下室消防箱7个；商场一楼消防箱6个，二楼、三楼消防箱各7个；消防广播48个、28楼屋顶风机12台、地下室风机4台、一、二、三单元入户喷淋共17个、商场一楼至四楼喷淋各140个、220个、232个、232个、消火栓水泵加压系统1套（含3台水泵及结合器）、喷淋水泵加压系统1套（3台水泵、2台水泵结合器、湿式报警阀7个）。2011年11与26日，移交1#、3#楼及总平闭路电视监控系统安装工程、小区机房装修工程、小区背景音乐、广播管理系统安装工程、1#、3#楼对讲系统安装工程。2011年3月11日，移交4#楼地下室水泵房钥匙6把、二次供水设备资料及水质检测报告一份；用户手册一本、控制.柜钥匙4把；高低压配电房小铁门钥匙2把，配电资料一套；500KW发电机组资料及设备清单1套，含发动机钥匙；水电表检测证书2份；2#楼、4#楼屋顶亮化设备控制箱钥匙7把；2#楼钟房钥匙5把（含大钟资料一份）；4社楼消防泵设备资料1套；500KW发电机组设备一套（含随机工具）及发电低压配电柜6套、108屯生活水箱一个及二次供水设备两套（含变频控制柜两套）、高低压配电柜23套（含配套工具）、1，250KW变压器和1，600KW变压器各一台、钟楼控制柜一套（含直径2米大钟一台）、消防泵和喷淋泵五台。2011年5月14日，移交门禁卡599户，共计1，797张。2011年11月20日，移交小区1号楼5—28层（除第9层未完成）、3#楼进户线安装至每户的配电箱（具备通电条件）；每层配有水、电表各15只；楼梯间、电梯前室指示牌、应急灯、楼层指示、证明灯具、过道灯具。2011年11月26日，移交门禁卡129户，共计2，085张。2012年1月5日，移交1#楼住宅消防水枪水带84套、灭火器84个，商场消防水枪水带19套，地下室消防水枪水带15套，防排烟风机6台；3#楼住宅消防箱168套、送风机9台，商场消防箱21套、送风机3台，地下室消防箱14套、防排烟送风机6台。2011年12月2日至2012年2月21日期间，原告向被告移交9台通力小机房乘客电梯整机及技术性能原始材料（含1、三角钥匙使用承诺书1份；2、电梯锁梯钥匙／厅门三角钥匙9把；3、产品合格证9份；4、安全检验合格证9份；5、曳弓l机、油压缓冲器、电梯门锁装置、渐进式安全钳、电梯控制柜、电梯限速器、上行超速保护装置、安全电路板、小机房乘客电梯特种设备型试试验合格证各一份；渐进式（下行）安全钳调试记录9份、限速器调试证书9份）；施工工程技术资料（安装广州市一份、电梯监督检验报告9份、电梯控制柜测试报告一份、电气原理敷线图1套、上行超速保护装置的测试程序1份、ADJuSTMENTINSTRucTI0N一份、电梯安装施工方案1份。
原审认为，原、被告之间签订的《皇家帝王广场物业管理合同》系双方真实意思的表示，但其中“小区公共水、电费由业主按购房合同面积占总建筑面积的比例分摊”的约定因违反物价部门的相关规定，应属无效条款；该合同的其他内容均符合法律规定，应属有效条款。原、被告均应按该合同的有效条款享受权利、承担义务。2012年9月6日，永州市房产局向被告下发处理意见后，被告于2012年9月7日已明确表示同意终止合同，并于2012年9月9日退场，原、被告之间的物业管理合同于2012年9月9日实际终止。合同终止后，原、被告双方应对相关费用进行清算，并办理好财物及相关的资料移交手续。原告要求被告移交全部管理档案资料和相关财物的诉请，符合法律规定，依法予以支持。在原、被告双方未进行移交手续的情况下，原告为保证小区正常运转所采取的一系列善后行为，并无不妥，对其代为支付的相关费用，依法应由被告给付原告。原告诉请主张的182，009元遣散员工工资，仅提供了179，209元的收据等相关证据，同时其中2，100元的收据显示为被告依照其内部管理制度对员工进行的处罚，此款不应再发放给员工，原告未经审查予以发放，存在过错，不应由被告承担返还义务，对被告就此提出的异议，依法予以采信。因此，对原告诉请的代为支付的遣散员工工资金额，依法确认为177，109元。原告诉请主张的被告预收的499，013元装修押金、115，609元物业管理费中，其中的57，570.48元装修押金及物业管理费，无有效证据予以支持，对此部分诉请，依法认定被告预收的装修押金为441，442.52元。原告诉请的代为支付的业主水电费234，391元、电梯维保费30，400元、垃圾清运费18500元，已提供有效证据予以证实，均予以确认。同时，合同约定被告提供物业管理服务的时间为2008年8月3日至2013年8月2日，期间原告应向被告支付的前期管理费用共计218，676元，此该笔费用为被告提供物业管理所需开支，按年度平摊为43，735.2元，现合同已实际履行至2012年9月9日，从公平原则出发，对原告提出的要求被告返还前期物业管理费109，338元的诉请，依法不予支持。原告诉请中第6项的827，391元经济损失，但仅就该项中的第⑨小项代为被告支付电梯维保费30，400元提供了有效证据予以支持，对于主张的其他损失项目均无有效证据予以证实。因此，对此诉请中的796，991元，依法不予支持。
被告反诉主张原告应向其支付空置商铺管理服务费用149，684.14元，但仅提供了商铺图纸予以证实，从图纸内容来看，不能证实其中商铺的具体面积，也不能证实被告公司对其中哪些商铺从何时开始进行了管理。庭审结束后，被告虽对商铺及停车场面积提出鉴定申请，但因原、被告之间签订的合同已明确约定在五年的合同期限内，由原告向被告支付前期管理服务费218，676元。之后，小区的物业服务费采取包干制计费方式，由业主向被告支付固定的物业管理服务费用，盈余或者亏损均由被告享有或者承担。因此，在无其他补充协议的情况下，对于空置商铺的物业管理费用，不应由原告向被告另行支付管理服务费。据此，对被告的鉴定申请未予支持，对被告的该项反诉诉请亦依法不予支持。被告反诉主张的业主拖欠的物业管理费430，058元、代原告支付的电梯保护费18，450元、2、4栋电梯年检费24，000元、因工程整改问题延迟收房累欠的管理费8，472.08元，均无有效证据予以证实，依法不予支持。被告反诉主张的停车管理费60，840元，根据合同约定车位产权属业主的，被告向业主收取停车管理费；车位产权属原告的，由原、被告双方另外签订停车场管理费补充协议。庭审中，原告对被告为其车位进行了管理这一主张予以否认，被告亦未能提供双方之间的补充协议的存在，故对被告的此项诉请，本院依法不予支持。对于被告反诉主张的小区公共水电费256，903.1元，在被告已向业主收取物业管理服务费的情况下，原、被告已明确约定盈余、亏损均由被告享有或承担，被告主张此款应由原告承担无法定或约定的依据，对此项诉请不予支持。被告反诉因原告单方面解约构成违约，造成其合同期届满的利润损失500，000元，无有效证据予以支撑，且该主张系预期利润，并非实际损失，依法不应支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
一、被告深圳市皇庭物业管理有限公司在本判决书生效之日起十日内按本判决书审理查明部分“另查明”段落中确认的项目向原告办理相关财物及资料的清点移交手续；
二、被告深圳市皇庭物业管理有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告湖南煌佳房地产开发有限公司支付原告代为被告支付的业主装修押金441，442.52元、员工遣散费177，109元、电梯维保费30，400元、垃圾清理费18，500元、水电费234，391.32元等共计901，842.84元；
三、驳回原告湖南煌佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告深圳市皇庭物业管理有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费20，268元，由原告湖南煌佳房地产开发有限公司负担10，620元；被告深圳市皇庭物业管理有限公司负担9，648元；本案反诉受理费22，138元，由被告深圳市皇庭物业管理有限公司负担。
一审宣判后，皇庭物业不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或判决驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉理由是：一、被上诉人没有诉讼主体资格，应驳回被上诉人的诉请；二、抛开被上诉人没有诉讼主体资格这个问题，就本案其他实体和程序事实来说，亦应驳回被上诉人的诉讼请求。1、上诉人被强行清理出场时只带走了部分业主资料及一台电脑主机，除此之外未带走任何资料和设备实施。一审判决上诉人按该判决书审理查明部分“另查明”段落中确认的项目向被上诉人办理相关财物及资料的清点移交手续没有事实依据；2、一审判决上诉人向被上诉人支付装修押金441，442.52元、电梯维保费30，400元、垃圾清理费18，500元、水电费234，391.32、被上诉人员工遣散费177，109元没有事实和法律依据。三、一审判决驳回上诉人全部诉讼请求明显违背本案事实和法律规定。1、被上诉人应向上诉人支付商铺物业管理服务费561，335.38元及利息、停车场服务费60，804元及相应利息、业主所欠物业管理服务费430，058元；2、被上诉人应承担公共水电费分摊240，000元；3、被上诉人应承担违法解除合同给上诉人造成的可期待利润损失50万元。
被上诉人煌佳公司答辩称，一、被上诉人在本案中具有主体资格，因被上诉人是《物业管理合同》相对方；二、本案本诉的处理没有错误。1、本案一审判决按交接清单移交相关物品资料是正确的；2、一审判决上诉人向被上诉人支付装修押金441，442.52元、电梯维保费30，400元、垃圾清理费18，500元、水电费234，391.32、被上诉人员工遣散费177，109元是正确的；三、上诉人在一审的反诉是虚构事实，完全没有任何证据支持，一审判决不予支持是正确的。
双方在二审期间均未向本院提供新证据。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人、被上诉人之间签订的《皇家帝王广场物业管理合同》系双方真实意思的表示，除其中约定的“小区公共水、电费由业主按购房合同面积占总建筑面积的比例分摊”的约定因违反物价部门的相关规定属无效条款外；该合同的其他内容均符合法律规定，属有效条款。双方均应按该合同的有效条款享受权利、承担义务。
一、关于本案的主体资格问题。《皇家帝王广场物业管理合同》是上诉人与被上诉人签订的，且按照《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，被上诉人在业主、业主大会选聘物业服务企业之前具有签订物业管理合同的主体资格。
二、本案被上诉人的诉讼部分（一审本诉部分）。1、关于财物及设备设施的移交。一审判决书审理查明部分“另查明”段落中确认的项目在双方签订合同时有交接清单，被上诉人向上诉人移交了上述财物、设施和资料，上诉人在解除合同后，没有将上述财物、设施和资料移交给被上诉人的证据，一审判决上诉人按该判决书审理查明部分“另查明”段落中确认的项目向被上诉人办理相关财物及资料的清点移交手续有事实依据。2、装修押金441，442.52元、电梯维保费30，400元、垃圾清理费18，500元、水电费234，391.32、上诉人员工遣散费177，109元是上诉人应该支付的（或拖欠的），上诉人在解除合同后未予支付，被上诉人为保证小区正常运转代上诉人支付，有支付的有关手续和凭证，被上诉人的代支付行为并无不妥。关于上述费用的具体数额。装修押金的具体数额有上诉人收取的押金条予以证实；电梯维保费有电梯经营企业开具的发票证实，上诉人对该数额也没有提出异议；垃圾清理费有清理有发票证实；水电费有上诉人收取的IC卡数，有业主用去电量的签名证实；上诉人员工的遣散费包括其拖欠的工资及解除劳动合同的补偿费，拖欠的工资上诉人应该支付，经本院审查，补偿费的计算标准少于法律规定的标准，被上诉人的代为支付行为没有损害上诉人的利益。且上述费用，上诉人没有提供证据证实有不妥之处，因此，对被上诉人代为支付的相关费用，依法应由上诉人给付被上诉人。
本案上诉人的诉讼部分（一审反诉部分）。1、关于被上诉人未出售商铺物业管理费及停车场服务费问题。按照双方签订的《皇家帝王广场物业管理合同》及该合同的附件2（前期物业管理服务协议），物业管理费原则上应由小区业主交纳（合同第七条1项），开发商（被上诉人）未出售的商铺及停车位应属应属前期管理费，该部分费用《皇家帝王广场物业管理合同》的第七条7项已经有约定，并且被上诉人已经按照该约定向上诉人（物业公司）交纳，且该部分费用，被上诉人一直未交纳，现上诉人物业公司诉请交纳该部分费用，没有事实依据。2、关于电梯年检费。按照《皇家帝王广场物业管理合同》的第二条2项的规定，该设备移交上诉人后应由上诉人负责，现电梯年检费发生在移交后，且上诉人没有证据证实该费用应由被上诉人负担，上诉人提出被上诉人应承担电梯年检费无证据证实。3、关于公共水电费的问题，2011年6月1日后，该小区的公共水电费不能收取，由此造成的利润的减少，上诉人应与被上诉人协商解决，上诉人未找被上诉人协商，应视为上诉人认可物价部门核定的价格，不能将该部分费用分摊。4、该小区业主拖欠物业管理服务费的问题。业主拖欠物业管理费，上诉人未提供任何证据证实，该部分费用不予支持。5、上诉人请求被上诉人支付可期待利润损失50万元，由于合同的解除是在行政机关的协调下协商解除，上诉人请求支付这部分费用无法律依据。综上，上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费维持不变，二审案件受理费20，268元，由上诉人深圳市皇庭物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭样平
代理审判员 王焕江
代理审判员 唐英虎
二〇一四年四月十五日
代理书记员 冯晨丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。