江西省芦溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0323民初488号
原告（反诉被告）：新余市昌盛房地产开发有限公司，住所地江西省新余市长青南路。
法定代表人：邓建荣，该公司经理。
委托诉讼代理人：曾子佳，该公司员工。
原告（反诉被告）：曾子佳，男，1955年1月13日出生，汉族，县国土资源局退休职工，住江西省萍乡市芦溪县。
被告（反诉原告）：巫科凤，男，1973年12月11日出生，汉族，个体工商户，住江西省萍乡市芦溪县。
委托诉讼代理人：邓正源，芦溪县法律援助中心律师。
原告（反诉被告）新余市昌盛房地产开发有限公司（以下简称昌盛公司）、曾子佳与被告（反诉原告）巫科凤合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昌盛公司、曾子佳向本院提出诉讼请求：1.依法判令巫科凤将位于芦溪县芦南公路旁边靠古城村委会对面4878.6平方米的土地交付给昌盛公司、曾子佳使用并为昌盛公司、曾子佳办理好国有土地使用证；2.依法判令巫科凤按合同约定承担违约责任。事实和理由：2014年1月2日，昌盛公司与巫科凤签订土地合作开发协议。双方约定：巫科凤将位于芦溪县芦南公路旁边靠古城村委会对面面积为4878.6平方米的土地转让给昌盛公司，并将国有土地使用证办理在昌盛名下。土地转让价款5124000元，分三期付清。第一期300万元为定金，在合同正式签订后支付200万元，剩余100万元在合同签订后15个工作日内支付。巫科凤保证在正式签订合同后90日内办理好国有土地使用证交给昌盛公司。若昌盛公司在90日内未能取得该土地使用权，巫科凤应双倍返还定金600万元给昌盛公司，如在15日内未能支付该600万元，则该600万元按日息0.06%计算利息，如未在60日内未返还该款，则该土地直接抵偿给昌盛公司，超出价值作为巫科凤赔偿给昌盛的损失。昌盛按约付清300万元定金后，巫科凤至今未将该土地使用权交付给原告。
巫科凤辩称，该土地合作开发协议属实，但是并非其违约，未将土地使用权交付给昌盛公司，是因为昌盛公司违约在先，一直擅自提高预建楼房的高度和容积率，使得巫科凤无法按约定时间办理好国有土地使用权证。
巫科凤向本院提出反诉请求：因昌盛公司、曾子佳违约在先，依法判令昌盛公司、曾子佳承担300万元违约金。反诉的事实和理由：2013年，我经芦溪县人民政府批准，取得了原长城电瓷厂7.73亩土地的国有土地使用权，并明确该宗土地为商住用地。曾子佳想利用该宗土地集资建房，多次找我商议合作建房事宜。2014年1月2日，我与曾子佳签订土地合作开发协议。我以该宗土地使用权出资，曾子佳召集芦溪县国土资源局干部几十人进行集资，借用曾子佳亲戚昌盛公司的名义，进行房地产开发建设。昌盛公司仅从中收取管理费，其它任何房地产项目均不参与。2014年1月3日，集资建房人之一的蔡磊代�建房集资人支付了200万元给我，并约定，如谁违约，则将该款作为违约金。2014年1月21日，曾子佳等人又支付了100万元，共计支付给我300万元。后因曾子佳、昌盛公司及其它集资建房人准备改变房屋容积率，将楼层提高到12层,但未获县政府批准。集资建房人之间意见不统一，部分集资人要求退款，造成昌盛公司无法建房。我的国有土地使用证也被扣在县国土资源局不予发放。我多次要求昌盛公司、曾子佳履行合同，尽快建房，而昌盛公司、曾子佳以种种理由拒绝，实为昌盛公司、曾子佳违反合同约定，违约方为昌盛公司、曾子佳，而非我。
昌盛公司、曾子佳对巫科凤的反诉辩称，当时是巫科凤找到我方说有一块7.32亩的拆迁地出售。当时之所以将合同注明为“土地开发协议”而非买卖合同，是考虑巫科凤在办理土地变更手续过程中，可以减�30%的土地增殖税；第二，我方非为集资建房，而是团购建房，此事与本案没有关联性。同时与房地产公司联合开发土地项目一事，也与本案没有关联性；第三，巫科凤称土地使用权证未予办理下来是我方擅自改变容积率的原因，与事实不符。其一，提高容积率只需向国土行政主管部门缴交超容积率的土地出让金即可，并不需要县政府的再次批准；其二，土地手续尚未办理完毕，何谈房屋的容积率；第四，我们部分团购成员要求退款，系因家庭原因，也与本案的买卖合同没有关系；第五，巫科凤未能取得合法土地手续的原因在于巫科凤与古城村在界址上存在纠纷，该土地界址表需古城村签字盖章确认，而巫科凤与古城村村委会不能达成一致意见，所以土地才无法办理合法手续。巫科凤存在违约行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、昌盛公司、曾子佳提交的巫科凤与昌盛公司于2014年1月2日签订的土地合作开发协议书，以证明巫科凤将土地转让给了昌盛公司。因巫科凤认可其签名的真实性，对该组证据予以采信。因协议上昌盛公司的签章，对巫科凤称该协议只是曾子佳借用昌盛公司名义，集资建房的质证意见不予采纳。因土地面积合同有约定，对巫科凤称土地面积是7.73亩的质证意见，也不予采纳。该协议证实巫科凤同意将位于芦南公路旁边靠古城村委会对面的原长城电瓷厂拆迁厂房（面积约7.32亩）的土地转让给昌盛公司。土地转让价为每亩70万元，共计5124000元。昌盛公司分三期向巫科凤支付土地转让价款，第一期为300万元（其中正式签订合同后支付200万元，合同签订后15个工作日内支付100万元）。巫科凤应负责支付办理土地手续的各种费用，且甲方必须保证在正式签订合同后90天之内办理好国有土地证给昌盛公司。若昌盛公司在正式签订合同后90天内未能取得该地块使用权，巫科凤应双倍返还定金共计600万元给昌盛公司，如在15个工作日内未能支付600万元给昌盛公司，则以600万元为本金，按日利息0.06%计息。且60天内未付还此款，属于甲方所有的7.32亩土地将直接抵偿给昌盛公司，其超出价值作为甲方赔偿给昌盛公司的损失。
2、昌盛公司、曾子佳提交的巫科凤与曾子佳于2014年1月2日所签订的土地合作开发协议书，以证明巫科凤将地块出售给了曾子佳。因协议书系复印件、巫科凤的签名有涂改痕迹，且曾子佳承认巫科凤签名上的手印系曾子佳捺印，对巫科凤称对该份协�书的真实性有异议的质证意见予以采纳，对该组证据不予采信。
3、昌盛公司、曾子佳提交的两张收据、一张汇款单以及昌盛公司出具的购地付款委托书，以证明昌盛公司、曾子佳支付了300万元定金给巫科凤。巫科凤对该组证据的真实性没异议，但认为系蔡磊支付给他的，同时只支付了285万，还有15万是曾子佳付的。因巫科凤认可收取了昌盛公司300万元土地款，对该组证据予以采信。该组证据证实巫科凤收取了昌盛公司300万元土地款。
4、昌盛公司、曾子佳提交的劳动合同书（2013年10月24日签订）一份，以证明曾子佳是昌盛公司的职工。巫科凤认为当时曾子佳系公务员，不能在公司兼职，该劳动合同不合法，对其真实性有异议。因曾子佳认可其当时确实属芦溪县国土资源局在岗公务员，2015年元月份才退休，而在职公务员不能参与任何营利性项目，该劳动合同应属无效合同，对该组证据不予采信。
5、昌盛公司、曾子佳提交的芦溪县国土资源局于2015年5月25日出具的证明一份，以证明该地块的国有出让土地证已打印，但因巫科凤未将地籍调查表上交国土资源局地籍股，所以未颁证。因该证明加盖有芦溪县国土资源局的公章，对巫科凤称对该证明真实性有异议的质证意见不予采纳，认可该组证据的真实性，对昌盛公司、曾子佳的证明目的予以采纳。
6、巫科凤提交的巫科凤与昌盛公司、曾子佳于2014年1月29日签订的房地产项目联合开发协议，以证明巫科凤与昌盛公司、曾子佳共同开发房地产项目。因该协议系房地产开发项目，属在土地流转后进行，对昌盛公司、曾子佳该协议实际未履行的质证意见予以采纳。该证据与本案没有关联，不�采信。
7、巫科凤提交的欣园团购房建设简介、职工团体购房项目实施方案、职工团体购房项目补充方案，以证明昌盛公司、曾子佳擅自改变规划，提高建筑楼层和容积率。因为该组证据均未加盖公章，且昌盛公司、曾子佳当庭陈述其只是个方案，尚未实施，对该质证意见予以采纳，对该组证据不予采信。
8、巫科凤提交的芦溪县国土资源局出具给芦溪县建设局《关于要求办理出让地块城建规划设计要求的函》、芦溪县规则局《拍卖、挂牌地块规划设计条件》申请表以证明该宗地块实际面积为7.7亩。因该组证据均加盖有芦溪县国土资源局的公章，对该组证据的真实性予以采信。因地块面积应以实际勘测数据表为准，对曾子佳、昌盛公司称该组证据不能证实地块面积为7.7亩的质证意见，予以采纳，对巫科凤的举证目的�予采纳。
9、巫科凤提交的2014年8月19日芦溪县房屋征收指挥部出具给县政府的关于企业拆迁后用地转为国有出让土地有关问题的请示、2014年芦溪县国土资源局出具给县人民政府的关于将拆迁工业用地转为商、住宅用地的建议（芦国土资字[2014]47号）及县长批示，以证明巫科凤在积极履行合同。而昌盛公司、曾子佳擅自改变房屋的积容率，县政府不予批准超过容积率的批示。因该组证据均加盖有公章，对该组证据的真实性予以认可。但因房屋的容积率与本案的土地合同没有关联性，对昌盛公司、曾子佳称该组证据与本案没有关联性的质证意见予以采纳，对该组证据不予采信。
10、巫科凤提交的四份申请书以及四份收款收据、两份银行转账凭证、两份身份证复印件，以证明多位团购人员要求退款，致使巫科凤无法按约�行合同。因该组证据未涉及本案地块，对昌盛公司、曾子佳称该组证据与本案无关的质证意见予以采纳。对该组证据不予采信。
11、巫科凤提交的芦溪县人民政府办公室抄告单（芦府办抄字[2014]181号、芦府办抄字[2014]224号）、中华人民共和国建设用地规划许可证、芦溪县主城区控制性详细规划、国有出让土地使用权证书复印件、建设用地批准书，以证明本案涉及地块已于2015年1月27日办理使用权证书，并登记在巫科凤名下。曾子佳、昌盛公司对该组证据的真实性没有异议，但其认为该组证据与本案无关。因该组证据涉及合同约定的地块，对曾子佳、昌盛公司的质证意见不予采纳。该组证据证实巫科凤已于2015年1月27日取得了该宗出让土地的使用权。
12、巫科凤提交的国有土地证书签收薄，以证明曾子佳曾代领该地块的�有出让土地证书。因该签收薄上加盖有芦溪县国土资源局的公章，且曾子佳当庭承认签收属实，对该组证据予以采信。该组证据证实曾子佳曾于2015年1月27日代巫科凤领取了国有出让土地证书。
13、巫科凤提交的两张收据，以证明巫科凤收到了昌盛公司土地购买款的300万元订金。曾子佳、昌盛公司对该组证据没有异议，予以采信。该组证据证实，巫科凤在2014年1月3日收取了土地购买款订金200万元，该收据约定“如交付方违约，无权收回；接受方违约，应双倍返还”。巫科凤在2014年1月21日收取了土地购买款订金100万元，收据上未约定双倍返还条款。
根据原、被告双方所提交的证据及和庭审陈述，本院认定事实如下：2014年1月2日，昌盛公司与巫科凤签订了土地合作开发协议。双方约定：巫科凤将位于芦溪县芦南公路旁�靠古城村委会对面面4878.6平方米的土地转让给昌盛公司，并将国有土地使用证办理在昌盛公司名下。土地转让价款5124000元，分三期付清。第一期300万元为定金，在合同正式签订后支付200万元，剩余100万元在合同签订后15个工作日内支付。巫科凤保证在正式签订合同后90日内办理好国有土地使用证交给昌盛公司。若昌盛公司在90日内未能取得该土地使用权，巫科凤应双倍返还定金600万元给原告，如在15日内未能支付该600万元，则该600万元按日息0.06%计算利息，如在60日内未返还该款，则该土地直接抵偿给昌盛公司，超出价值作为巫科凤赔偿给昌盛公司的损失。2014年1月3日，昌盛公司委托蔡磊向巫科凤支付了土地购买款订金200万元，该收据约定“如交付方违约，无权收回；接受方违约，应双倍返还”。2014年1月21日，昌盛公司再次向巫科凤支付了土地购买款订金100万元�收据上未约定双倍返还条款。2015年1月27日，巫科凤取得了该宗出让土地的使用权，但其一直未至芦溪县国土资源局领取该使用权证书，也未按约定将该宗土地转移给昌盛公司。
本院认为，昌盛房地产开发有限公司与巫科凤所签订的土地合作开发协议实属土地使用权转让合同，该协议系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。昌盛公司与巫科凤均应依照合同约定履行各自的义务。昌盛公司按约定支付了首期土地款，其付款行为未违反合同约定，对巫科凤请求依法判令昌盛公司及曾子佳向其支付300万元违约金的诉讼请求不予支持。因昌盛公司要求巫科凤将涉案土地的国有土地使用证直接办理到昌盛公司名下，这一约定与涉及土地的相关行政法规的精神相违背，致使巫科凤无法依照合同约定在正式签订合同后90日内办理好国有出让土地使�权证并交付给昌盛公司，巫科凤虽有违约，但责任不应由其承担。因曾子佳不是合同的当事人，只是昌盛公司的委托代理人，代理行为后果应由委托人承担，故对曾子佳请求巫科凤向其交付土地使用权并承担违约责任的诉讼请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告巫科凤将位于芦溪镇古城管理处芦国用（2015）第260号的土地使用权交付给原告新余市昌盛房地产开发有限公司，并协助原告新余市昌盛房地产开发有限公司办理好国有土地使用证（办证费用由被告巫科凤支付），上述土地使用权交付在本判决生效后五日内履行。
二、驳回原告新余市昌盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回原告曾子佳的诉讼请求；
四、驳回反诉原告巫科凤的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38336元，由原告新余市昌盛房地产开发有限公司承担12562元、曾子佳承担19168元、被告巫科凤承担6606元。反诉受理费15400元由被告巫科凤承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。
审 判 长 应琦维
审 判 员 林艳红
代理审判员 刘玉婷
二〇一七年五月九日
代书 记员 熊 珂