天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民二初字第0340号
原告石津。
被告庞建武。
委托代理人张爱华（被告之妻）。
第三人天津市房产总公司，住所地天津市和平区睦南道50号。
法定代表人姚雨生，该单位经理。
委托代理人陈学顺，该单位干部。
原告石仅与被告庞建武，第三人天津市房产总公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石津，被告委托代理人张爱华，第三人天津市房产总公司委托代理人陈学顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告石津诉称，坐落于天津市和平区×路×楼13-26×路×-37（×）系天津市和平区南营门房管站管理的公产房屋。原告为该房屋的合法承租人。原、被告双方于2013年8月1日就该房屋租赁签订了合同。被告在此房屋经营锅锅菜馆。被告于2014年8月-2015年4月共拖欠房屋租金14万元。原告几次催要无果。综上，为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、被告将和平区×路×楼13-26×路×-37（×）房屋立即腾空交还原告；2、被告支付拖欠的房屋租金14万元；3、诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交证据材料：1、租赁合同，证明原告与被告之间租赁关系的内容；2、公产房租赁合同，证明原告是诉争房屋的公产房承租人。
被告对原告证据材料均没有异议。
第三人对原告证据材料2没有异议，对证据材料1不发表意见。
原告证据材料1、2，被告及第三人对证据真实性没有异议，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。
被告庞建武辩称，不同意原告的请求。不同意的腾房的理由是合同现在没有到期，被告可以对外转让。另外房屋还有漏水的情况，漏水面积达到90%，被告打过110，找过房管站，房管站派人补过一次但是没有起到作用。被告通过郝宝忠告诉了原告房屋漏水问题，但是一直没有给被告维修。被告同意支付租金，但是现在由于无法经营所以没有收入，无法支付租金，一旦被告转让成功，被告就可以支付租金。
被告为支持自己的主张向本院提交证据材料：1、石津与××英的协议，证明被告在租用涉案房屋前是××英与原告签订租赁合同，租用涉案房屋；2、补充协议，证明被告是从××英处一次性有偿转让来涉案房屋的租赁使用权；3、租赁合同，证明原、被告之间的租赁合同关系；4、照片8张（拍摄于2015年6月9日），证明房屋漏水情况；5、收据12张，证明因漏水造成的损失。
原告对被告提交的证据材料质证意见为：对证据材料1、2、3均无异议；对证据材料4，真实性认可，但是原告认为因为被告2015年春节之后就不再经营了，存在年久失修的情况。对于证据材料5，原告认可其中三张收据，即：2011年6月22日80元、2013年6月30日258元、2013年11月2日240元。因为该三张收据能看出与房屋漏水有关，原告认可。其他收据不能看出与房屋漏水有关系，原告不予认可。
第三人对被告证据材料不发表意见。
被告提供的证据材料1、2、3、4，原告认可证据材料的真实性，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。被告提供的证据材料5收据12张，缺乏与涉案房屋漏水损失的关联性，对于原告认可的三张收据本院予以确认，对于其他收据本院不予确认。
第三人天津市房产总公司述称，原告承租的房屋是我方管理的公产非住宅房屋，性质是国有自管产，用途是工商业，原告系房屋公产承租人，对于原、被告之间的纠纷听从法院判决。第三人天津市房产总公司提交证据材料：房屋平面图一张。原、被告对于第三人提交的证据材料均无异议，对该证据材料本院予以确认。
经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区兰州道×楼13-26门×路×-37（×），房屋间号为101-107，系第三人天津市房产总公司管理的公产非住宅房屋，原告系公产承租人。涉案房屋用途为工商业，计租面积为独用218.51平方米。
2008年7月21日，原告与案外人××英签订租赁协议，将原告承租的天津市和平区兰州道×楼13-26门×路×-37（×）房屋的部分面积（约180平方米）租赁给案外人××英使用，租期自2008年8月1日至2013年7月31日。
2009年8月27日，原告、案外人××英、被告签订补充协议，约定案外人××英租用的涉案房屋因××英不能继续从事经营，一次性有偿转让给庞建武。自2009年9月1日开始由被告继续履行原告与案外人××英签订的房屋租赁协议。上述协议签订后，被告开始租用原告名下涉案房屋经营餐饮，使用的工商营业执照字号为×盛八大碗海鲜酒楼×路分店。
2013年8月1日，原告与被告续签房屋租赁合同，由被告继续租用涉案房屋，租期为2013年8月1日至2015年12月30日，租金每年21万元。交付方式为2013年8月1日至2013年12月31日一次性交付租金87500元，2014年开始每4个月交付7万元，提前一个月交付。租金以外产生的其他费用由被告承担。房屋租赁期满后，被告将房屋完好交付原告，对于装修改造一切不可一栋的投入连同房屋一并无偿交付原告所有。该合同还第四条还约定：租赁期内有下列情形之一的，本合同终止：……4、乙方（即被告）擅自转租、转借该房屋的；5、乙方（即被告）拖欠租金超过1个月的；……
原、被告签订上述租赁协议后，被告继续租用涉案房屋并向原告支付租金至2014年8月31日。其后被告未再向原告支付租金。现涉案房屋由被告占用，未归还原告。
另查，在本案审理中，本院组织原、被告及第三人前往涉案房屋现场勘验、拍照并制作现场平面图。经现场勘验涉案房屋位于天津市和平区×楼13-26门×路×-37（×），涉案房屋有一个大厅（厅内有一个隔断间）、一间房屋、一间厨房、一间厕所。涉案房屋外搭建有长方形区域的临时建筑，原作为仓库及过道使用（现空置）。现被告未在涉案房屋内经营，被告自述于2015年2月开始停业。涉案房屋内遗留有经营使用的桌椅，厨房内遗留有厨房设备。涉案房屋墙壁上有漏水痕迹，大厅隔断间内尚有滴水现象。
上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及提交的证据材料，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告2013年8月1日签订的租赁协议系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，依法应属合法有效，原、被告双方均应按合同约定内容履行各自权利义务。但被告租用涉案房屋自2014年9月1日开始未向原告支付房屋租金。
被告对于其未支付租金的行为，提出两点理由：1、被告系经有偿转让租用涉案房屋，现被告要求将其经营的餐厅转让他人，但原告不同意；2、涉案房屋存在漏水情况。对于第一点理由，根据原告、被告2013年8月1日签订的租赁协议第四条第4项的约定，显然原、被告已经约定被告不得自行转租、转借涉案房屋，被告要求原告必须接受其转让餐厅不符合双方合同约定亦没有法律依据，被告的该点意见不能构成为被告拒付租金的合理理由。对于第二点理由，虽然原告在庭审中认可了涉案房屋存在漏水情况，但发生漏水后，被告可以要求原告进行维修，或者自行维修要求原告赔偿维修费用。但被告不应以此为理由拒付全部租金。综上被告提出的两点拒付租金的理由均不能成立，其欠付租金至今已经超过9个月，达到了合同约定的解除条件，被告违约行为侵犯了原告的合法权益，因此原、被告租赁合同应当解除，对于原告要求被告将和平区×路×楼13-26×路×-37（×）房屋立即腾空交还原告的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告支付自2014年9月1日至2015年4月30日期间的房屋租金14万的诉讼请求，被告租用原告涉案房屋理应按合同约定租金标准向原告支付租金。针对原告该诉讼请求，被告提出涉案房屋存在漏水问题，进而认为自2013年8月1日起原告不应向被告收取租金。虽然原告在庭审中认可房屋存在漏水情况，在本院组织的现场勘验中发现房屋也确实存在漏水情况，但对于因漏水给被告造成的具体损失，被告未能提供确凿证据予以证实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。……因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，对于2014年9月1日至2015年4月30日期间产生的八个月房屋租金，本院酌情考虑，原告应当减免两个月租金为宜。因此被告应向原告支付2014年9月1日至2015年4月30日期间产生的房屋租金共计10.5万元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告庞建武将其占用的津市和平区兰州道×楼13-26门×路×-37（×）房屋及附属设施所占用的面积一并腾空归还原告（具体房屋范围详见现场勘验制作的平面图）；
二、本判决生效之日起十五日内，被告庞建武向原告支付2014年9月1日至2015年4月30日期间产生的房屋租金共计10.5万元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费3100元，减半收取1550元，由原告负担387.5元，由被告负担1162.5元（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一五年六月二十日
书 记 员 高汐滢