四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第2344号
上诉人（原审被告）李正英，女，汉族，1966年7月11日出生，住四川省资中县。
上诉人（原审被告）易良才，男，汉族，1961年10月13日出生，住四川省资中县。
以上二上诉人共同委托代理人付廷禄，成都市金牛区城北法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）吴强，男，汉族，1967年5月26日出生，住新疆泽普县。
委托代理人管红，四川信诺达律师事务所律师。
上诉人李正英、易良才因与被上诉人吴强房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日受理后，依法组成合议庭于2015年3月4日开庭进行了审理。上诉人李正英、易良�及其共同委托代理人付廷禄，被上诉人吴强委托代理人管红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，李正英与易良才系夫妻关系，2012年7月23日，甲方吴强与乙方李正英签订了《房屋买卖合同》，约定由李正英购买吴强所有的位于新都区大丰街道三元大道327号、建筑面积为35.77平方米的商铺，转让价格为760000元。据双方陈述，李正英、易良才在签订《房屋买卖合同》时已知该诉争房屋已租赁给杨全林，租期截止到2012年12月30日。双方签订的《房屋买卖合同》第一条约定：“乙方第一次支付购房定金（成交后即房款）计人民币（大写贰万元整），第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出具受理单后，乙方再付给甲方（大写柒万元）（第三次余款，甲方交房，付清余款40000元”。合同第三条约定：“甲乙双方按约定时间在2012�7月23日至2012年10月23日按指定到新都房管局、并带齐相关证件协助乙方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，所产生的一切费用由__方支付（含买卖双方各项税费）”。合同备注：“甲方必须在2012年12月30日交房给乙方，乙方负责银行垫支按揭手续。”
2012年9月13日，吴强将商铺所有权过户给易良才，易良才支付了720000元，尚欠购房余款40000元。2012年12月31日，吴强出具收条一份，内容为：“今收到大丰镇大道327#铺面年租金10000元（壹万元正），时间从2011年12月31日至2012年12月31日。”该商铺租期满后，由于承租人杨全林拒不交房，易良才先后委托律师代理易良才与杨全林侵权纠纷的诉讼，2013年9月7日，甲方易良才与乙方杨全林签署《房屋交接协议书》，该《房屋交接协议书》第一条约定：“甲方确认收到乙方退出来的新都区大丰街道三元大道327号1层铺面。”第二条约定：“1、甲方考虑到乙方对房屋进行改善时投入部分资金，经甲乙双方协商，甲方将给乙方装修补偿8000元”。李正英、易良才收房后，吴强多次要求李正英、易良才支付剩余房款40000元，李正英、易良才拒绝支付，吴强遂诉至原审法院，请求依法判令李正英、易良才共同支付吴强人民币40000元及利息，诉讼费由李正英、易良才承担。
原审法院认定上述事实，采信了如下证据：当事人身份信息，房屋买卖合同、房产证、租金收条、房屋交接协议书、委托代理合同、收条、税务发票申请及当事人的陈述。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，吴强与李正英签署的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格履行各自的合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案的争议焦点有两个，一是吴强是否尽到合同约定的交房义务；二是吴强未尽交房义务应承担何种责任。
关于争议焦点一，本案诉争商铺于2012年9月13日变更产权后，易良才依法取得所有权，但根据买卖不破租赁原则，未到期的原租赁关系不变，商铺在2012年12月31日前应由杨全林合法使用。由于商铺的所有权与使用权处于分离状态，吴强并未完成交房的义务。租期届满后，原租赁合同解除，所有人易良才依照合同约定和法律规定，对所该争议的房屋享有完全所有权，对该房屋享有占有、使用、收益、处分等权利，但因租房人杨全林拒不腾房，其权利的行使受到阻碍，此时，杨全林对商铺的占有已转变成非法占有，但该非法占有行为系吴强与杨全林的租赁关系引起，据买卖合同约定，吴强仍然负有交房义务。此外，根据庭审查明事实，杨全林系因商铺装修费补偿问题拒不腾房，而商�装修费产生于杨全林与吴强租赁关系存续期间，根据合同相对性原则、公平合理性原则，吴强对于原租赁合同产生的争议应承担相应的责任。
关于争议焦点二，据庭审查明事实，吴强并未积极履行按期交房义务，其违约行为造成李正英、易良才因延期收房而产生一定的费用支出与损失。由于合同中没有明确约定延期收房的违约责任，加之造成李正英、易良才延期收房损失的还有第三人，根据买卖合同的约定，结合上述因素和李正英、易良才的答辩意见，吴强应对其违约行为造成的直接损失承担赔偿责任，具体而言自2013年1月1日起至收房日2013年9月7日止，商铺被非法占用的直接损失，参照该商铺原租金标准（每年10000元），其损失金额应为6767元（10000元／365天＊247天）。对于易良才提出应扣除自2013年1月1日起至2013年9月7日止已付购房款720000元利息的辩解意见，因易良才所付房款720000元系依约应当支付的部分购房款，且如期办理房屋过户手续，该意见于理不合、于法无据，其主张不予以支持；关于2012年9月13日过户至2012年12月31日的房租，因买卖合同约定的收房日期为2012年12月30日，期间易良才尚不具有占用、收益的权利，因此，对易良才的辩解不予以支持；关于李正英、易良才辩称因吴强违约应扣减费用认定如下：律师代理费8000元并非必然产生的费用，不予以支持；付杨全林的装修补偿费8000元系易良才与杨全林之间协商的费用，该费用未经吴强认可且也无证据证明吴强应该承担和愿意承担该笔费用，因此不予以支持；个人住房出租综合税1167.8元、房屋中介费15000元，没有证据证明应由吴强承担，不予以支持。综上所述，按照双方合同的约定，吴强已在合同约定的期间协助李正英、易良才办理了房屋产权过户手续，易�才也已向吴强支付了绝大部分购房款，并已完成收房程序，易良才应向吴强支付购房余款40000元。但因易良才延期收房给其造成损失6767元，应从余款40000元中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：李正英、易良才于判决生效后十日内向吴强支付购房余款人民币33233元及利息（按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率从2013年9月7日起计算至付清欠款之日止）。二、驳回吴强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由易良才负担（此款吴强已垫付，李正英在履行上述给付义务时�并结清）。
宣判后，原审被告李正英、易良才不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判由吴强赔偿因违约而给李正英、易良才造成的房屋租金损失16240.8元，代理费和装修费各8000元，支付李正英、易良才为吴强代缴的个人住房出租综合税1167.8元；并由吴强承担本案全部诉讼费。其主要上诉理由为：吴强在出售房屋前，就存在恶意，其明知不能按合同约定交付房屋。原审法院不应参照商铺原年租金10000元的标准作为认定李正英、易良才直接损失的依据。案涉商铺的月租金应在2000元以上。李正英、易良才的损失包括合同履行后的可得利益。如吴强按期交房，李正英、易良才就不会支付律师代理费和支付杨全林装修费8000元。个人住房出租综合税1167.8元是吴强出租房屋期间应当缴纳的费用，李正英、易良才代为缴纳，则李正英、易良才有权要求吴强支付该费用。
被上诉人吴强答辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对原审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为李正英、易良才应向吴强支付款项的金额。对此，李正英、易良才上诉主张扣减律师代理费和装修费各8000元及个人住房出租综合税1167.8元以及房屋的租金损失16240.8元。本院认为，律师代理费8000元并非必然产生的费用，李正英、易良才的该主张本院不予以支持。装修补偿费8000元系易良才与案外人杨全林之间协商的费用，该费用未经吴强认可且也无证据证明吴强应该承担和愿意承担该笔费用，本院也不予以支持。个人住房出租综合税1167.8元，因双方合同并未约定房屋过户或办理公证手续所产生的税费应由吴强承担，故李正英、易良才上诉要求吴强承担该费用因无事实依据，本院不予以支持。对于房屋租金损失，原审法院参照原房屋租金标准认定李正英、易良才的房屋租金损失并无不当，本院予以确认。综上，李正英、易良才的上诉请求不成立，原审认定事实清楚，适用法律并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费630.83元（李正英、易良才已预交400元），由李正英、易良才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一五年四月三十日
书 记 员 曾 蜜