江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终6号
上诉人（原审原告、反诉被告）范宏。
上诉人（原审原告、反诉被告）刘建民。
委托代理人范宏。
被上诉人（原审被告、反诉原告）曹明建。
被上诉人（原审被告、反诉原告）籍新慧。
委托代理人曹明莉。
上诉人范宏、刘建民因与被上诉人曹明建、籍新慧房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第3084号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人范宏、刘建民的委托代理人范宏，被上诉人曹明建、籍新慧的委托代理人曹明莉到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
范宏、刘建民原审诉称，2005年6月19日双方签订《房屋买卖合同书》，约定范宏、刘建民将座落于本市云龙区建国村广山西路46#楼2-401室房屋出售给曹明建、籍新慧。房屋出售后范宏、刘建民得知该房屋土地使用性质系集体所有，曹明建、籍新慧与范宏、刘建民并非同一集体经济组织成员。按照法律规定，集体所有制土地上的房屋不允许出售给集体经济组织成员以外的人，双方签订的房屋买卖合同无效。现诉至人民法院，请求法院判决确认双方2005年6月19日签订的《房屋买卖合同书》无效，曹明�、籍新慧返还范宏、刘建民座落于本市云龙区建国村广山西路46#楼2-401室房屋。基于曹明建、籍新慧提起反诉，增加诉讼请求：曹明建、籍新慧向范宏、刘建民赔偿自2005年6月29日至返还房屋为止期间的房屋使用费损失，按照每月1200元计算，暂计算至2015年8月29日为146400元。
曹明建、籍新慧原审辩称，2005年6月19日曹明建、籍新慧与范宏、刘建民、范宏的父亲范祥云签订《房屋买卖合同书》，曹明建、籍新慧按合同履行了全部义务，请求法院驳回范宏、刘建民的全部诉请，继续履行合同义务。针对范宏、刘建民增加的诉讼请求，没有事实依据，签订房屋买卖合同时双方存在买卖关系，同时范宏、刘建民增加的诉讼请求超过诉讼时效。
曹明建、籍新慧原审提起反诉称，曹明建、籍新慧于2005年6月29日购买范宏、刘建民的涉案房屋，并签订买卖合同，曹�建、籍新慧多次督促范宏、刘建民办理房产过户，但始终没有办理，直到涉案房屋开始拆迁范宏、刘建民提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效。范宏、刘建民隐瞒合同约定的房产属于农村土地这一事实，以教育局房改房屋出售给曹明建、籍新慧，不履行合同约定为曹明建、籍新慧办理产权证和土地使用权证的义务。范宏、刘建民在房屋出售给曹明建、籍新慧之后，向房管部门提交《产权证明》、《拆迁安置协议》以及《情况说明》等虚假材料隐瞒涉案房屋已经出售和范宏本人系城镇人口的事实，以非法手段获得集体土地房屋产权证。涉案房屋2014年因政府拆迁，范宏、刘建民以持有产权证人向拆迁部门提出拆迁赔偿要求，遭到拒绝（涉案房屋曹明建、籍新慧居住），在此情况下范宏、刘建民才向法院提出确认买卖合同无效的诉讼请求。后经了解涉案房屋所在位置有�栋楼一部分属于云龙区文教局职工房，房改以后文教局职工以18537元买下产权，属于个人所有，并且十几户都已出售给他人，拆迁开始以后所有的买卖人都依照合同约定配合房屋拆迁，唯独范宏、刘建民要求拆迁赔偿被拒绝后才到法院提起诉讼，范宏、刘建民的行为有违民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。现请求判令范宏、刘建民赔偿损失640472元（双倍购房款14万元＋涉案房屋拆迁补偿金额500472元）。
针对曹明建、籍新慧的反诉，范宏、刘建民原审答辩如下：1、曹明建、籍新慧的反诉期限是逾期的，根据法律规定，反诉应当在本诉举证期限届满前提出，而本诉早在2014年法庭辩论已经结束，因此，反诉已过法定期限，不应该受理。2、曹明建、籍新慧既然已经提出反诉，要求赔偿，前提是已经认可本案诉讼合同为无效合同，合同无�首先的法律后果是对方需要返还房屋，才能进行赔偿问题。3、曹明建、籍新慧反诉状和事实表述不符，首先本案房屋是2005年签订的买卖合同，签订时该房屋就没有权属证书，只是有租约及刘建民缴纳的上房款凭证，这一事实对方是完全知情的，而且将租约及上房款凭证交由曹明建保管，曹明建出具相关收条，对于土地的性质，范宏、刘建民确实不知道是属于集体所有，不存在隐瞒的情形，因此，导致合同无效的过错不在于范宏、刘建民。4、本案房屋的权属产权证已登记在范宏名下，范宏的妻子为该房屋的共有人，对这一事实，曹明建、籍新慧也曾在上次开庭提出异议，并且提起行政诉讼，要求撤销房管局为范宏颁发的产权证，并未得到支持，而撤诉，所以本案房屋应为范宏合法所有，应得到保护。5、反诉提出的赔偿请求，没有事实和法律依据，该合同无效，范�和刘建民没有任何过错，曹明建、籍新慧对该房屋的性质是知情的，对于房屋买卖合同内容均是由曹明建、籍新慧草拟制定，并直接找到范宏、刘建民签字。6、曹明建、籍新慧2005年6月就占用该房屋，在此提出应向范宏支付这10年多的房屋使用费。综上，请求驳回对方的反诉请求，支持我方的诉请。
原审法院审理查明，范祥云与刘建民系夫妻关系，范宏系二人之子，范祥云于2011年8月22日去世；曹明建、籍新慧系夫妻关系。2006年6月19日范祥云、刘建民（甲方）与曹明建、籍新慧（乙方）签订《房屋买卖合同书》，双方约定：甲方有响山小区福利住房一套（响山65号楼2单元401室），使用面积50.17平方米，含空调及室内设施，自愿以人民币70000元出售乙方，并由甲方出资为乙方办理房屋过户手续及土地证、房产证；甲方应在收到乙方首付总房款的85%即60000元�，将房屋交给乙方，此房屋由乙方自由使用；甲方为乙方办完产权证、土地证及过户手续后将两证交给乙方，同时乙方将剩余总房款的15%即10000元一次付清，双方不再承担任何法律责任；甲方违约，按购房款的双倍返还给乙方，甲方承担一切违约责任及相关手续费用；乙方违约，甲方有权收回此房屋的所有权，乙方首付款归甲方所有，乙方承担一切违约责任及相关费用。范祥云、范宏、刘建民，曹明建、籍新慧分别在该合同甲方、乙方处签名并捺印。合同签订后当日，曹明建、籍新慧入住涉案房屋。6月28日曹明建向范祥云、范宏、刘建民支付60000元，范祥云、范宏、刘建民出具收条：今收到曹明建购响山65号楼二单元401室房款60000元，并将涉案房屋租约交给曹明建、籍新慧。租约载明房屋概况建国村广山西路宿舍楼一号楼二单元401室，使用面积50.15；出租单位云�区文教局（甲方），承租人刘建民；租约第二条约定该房屋只限乙方自用，不得擅自转租、转让、转借，否则甲方有权收回房屋并按有关规定处理。
另查明，2006年范宏、刘建民范宏向徐州市住房保障和房产管理局提交房屋所有权登记申请书、身份证明、拆迁安置协议书、产权证明、居民建房用地许可证等材料，申请办理涉案房屋的房屋所有权证。同年12月21日徐州市云龙区乡村房屋登记发证办公室发布公告载明：下列房地产（房屋座落广山西路46#楼2-401，所有权申请人范宏，年代1993，层数4，结构砖混，建筑面积77.86），经当事人申请所有权登记，现公告征询异议，如对房屋所有权有争议者，应于公告之日起15日内，以书面形式向徐州市云龙区乡村房屋登记发证办公室提出产权异议，并附有关证件报我办备查，如期满无异议者，即予核定产权发给房屋所有权证。公告期满后，因无人提出异议，徐州市房产管理局于2007年1月向范宏颁发涉案房屋所有权证（徐房权证云龙集体字第44**号），载明：房屋所有权人范宏，房屋座落建国村广山西路46#楼2-201室，建筑面积77.86平方米，土地权属性质集体。房屋所有权证还载明了其他相关事项。
因火车站东广场及淮海路东延改造项目建设需要，涉案房屋拟被征收，征收实施单位作出住宅房屋征收补偿核算表，载明：被征收人姓名曹明建，被征收合法建筑面积82.06平方米；房屋补偿434262元，附属物补偿10715元，搬迁、过渡、奖励等费用59940元，代扣费用-4445元，补偿总额500472元。经法院向火车站东广场及淮海路东延改造项目拆迁部门了解，涉案房产所占土地性质已经由集体性质土地变更为国有性质土地，2014年8月27日发布的拆迁征收令，涉案房产按照国有土地性质标准进行征收补�。现范宏、刘建民以诉称理由提起本次诉讼，请求确认2006年6月19日双方签订的《房屋买卖合同书》无效，要求曹明建、籍新慧返还涉案房屋。
又查明，2015年1月13日曹明建以徐州市住房保障和房产管理局为被告，范宏、刘建民为第三人向法院提起行政诉讼，请求撤销涉案房屋的房屋所有权证，2月15日曹明建向法院提出撤诉申请，当日法院口头裁定准许曹明建撤回起诉。当日曹明建向徐州市人民政府提出行政复议申请，请求撤销徐州市住房保障和房产管理局作出向范宏颁发涉案房屋的所有权证书的具体行政行为。徐州市人民政府于2015年4月17日作出徐行复（2015）第31号行政复议决定，维持徐州市住房保障和房产管理局作出向范宏颁发涉案房屋的所有权证书的具体行政行为。曹明建不服该行政复议决定，向法院提起行政诉讼，要求撤销复议决定，经审查，法院于2015年5月22日作出（2015）云行诉初字第11号行政裁定书，裁定对起诉人曹明建的起诉，法院不予立案。行政裁定书送达后，曹明建不服，向徐州市中级人民法院提起上诉，要求撤销（2015）云行诉初字第11号行政裁定书。徐州市中级人民法院作出（2015）徐行诉终字第00032号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。该行政裁定书已向曹明建送达。范宏、刘建民在本案庭审中增加诉讼请求，要求曹明建、籍新慧向范宏、刘建民赔偿自2005年6月29日至返还房屋为止期间的房屋使用费损失，按照每月1200元计算，暂计算至2015年8月29日为146400元，但未补交增加部分的案件受理费。
原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。房屋的转让包括房屋所占土地的使用权的转让，宅基地�使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。涉案房产建国村广山西路46#楼2-201室在2007年1月房屋所有权证登记土地权属性质虽为集体，但涉案房屋占用土地的性质已划归国有，且涉案房屋已按照国有土地性质标准进行征收补偿。房屋所在土地由于政府征收由集体土地性质变成了国有土地，已经不需要符合买房人须是同一农村集体经济组织成员这一法定条件，应依法认定房屋买卖合同有效。范祥云、范宏、刘建民与曹明建、籍新慧签订《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。故范宏、刘建民要求确认《房屋买卖合同书》无效以及要求曹明建、籍新慧赔偿占有使用涉案房屋的使用费的主张，无事实及法律依据，不予支持。曹明建、籍新慧提出�诉要求范宏、刘建民赔偿损失640472元的主张，亦无事实及法律依据，不予支持。
关于范宏的主体资格。在《房屋买卖合同书》甲方处虽未列明范宏，出卖人交付买受人的房屋证书为涉案房屋的租约，承租人为刘建民，但范宏在《房屋买卖合同书》甲方处签名，且涉案房屋后期办理房屋所有权证，登记的所有权人为范宏。故认定范宏在《房屋买卖合同书》甲方处签名的行为表明其作为涉案房屋的出卖人，参与了涉案房屋的买卖，应作为本案的原告、反诉被告参加诉讼。遂判决：一、驳回范宏、刘建民的诉讼请求。二、驳回曹明建、籍新慧的反诉请求。
上诉人范宏、刘建民不服上述判决，向本院提出上诉称：1、一审法院认定双方房屋买卖合同有效没有事实和法律依据。2、范宏是替父亲范祥云代笔签名，并不是合同的当事人。3、现房屋登记在范宏�妻子王锐名下，享有房屋的法定所有权，4、是被上诉人自己拒绝办理后续手续，应承担合同的违约责任。请求改判确认双方签订的房屋买卖合同无效。
被上诉人曹明建、籍新慧答辩称，关于集体土地的问题，一审法官已经调查并做了笔录，涉案土地已经是国有土地。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为2005年6月19日双方签订的房屋买卖合同的效力如何确定；即双方当事人的正反诉的诉讼请求能否成立。
本院认为，首先，双方争议涉案房屋已于2014年8月16日被徐州市云龙区人民政府徐云政征字第（2014）1号房屋征收决定依法收归国有，其坐落的土地也被有关部门收回国有土地使用权，并进行了公告。上诉人认为涉案房屋的土地仍是集体土地，双方签订的房屋买卖合同是无效合同的主张没有事实和法律依据，上诉人就此提出的上诉，本院不予支持。
其次，涉案房屋原系刘建民承租的公有住房，1995年刘建民以18537.6元购买了此房屋，后此房屋登记在范宏名下。范宏在房屋买卖合同中，作为房屋卖方在甲方处签字，其参与了涉案房屋的买卖，是本案的当事人。上诉人称其非买卖合同当事人与事实不符，本院不予采信。
再次，民事活动应当遵循诚实信用原则。自双方签订房屋买卖合同，相互交接房屋及房款后，被上诉人入住涉案房屋近十年时间，上诉人均未持有异议。而涉案房屋现被拆迁，双方产生纠纷。既然双方签订了买卖合同，就应受买卖合同约束，全面履行自己的合同义务。上诉人称被上诉人违约无事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民�和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7810元，由上诉人范宏、刘建民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年四月六日
书 记 员 宗 正