中华人民共和国
福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第2271号
原告叶芷筠，女，1967年8月1日出生，香港居民。
委托代理人胡振涛，福建理海律师事务所律师。
被告天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬大厦21楼D单元。
法定代表人李永隆，董事长。
委托代理人赖洪德、卓亮超，福建天翼律师事务所律师。
原告叶芷筠与被告天耀（厦门）置业发展有限公司（以下简称天耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法由审判员吕云平担任审判长，与审判员蔡跃堂、人民陪审员庄文莉组成合议庭适用普通程序，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告叶芷筠的委托代理人胡振涛，被告天耀公司的委托代理人赖洪德、卓亮超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶芷筠诉称，2012年1月15日，原告与被告分别签订了购买思明区湖滨北路国际广场43层C单元房产、国际广场-1层43号车库、国际广场-1层45号车库（以下简称“讼争房产”）的三份商品房买卖合同。并于2012年1月16日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交备案。同日，原告向被告共支付购房款18884374元，并与被告达成《补充协议》。
原、被告双方在讼争房产的《商品房买卖合同》中第8条约定，被告应于2012年8月31日前，将符合法律规定及双方约定的房屋交付给原告。第9条约定，被告逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之1.5的违约金。被告实际于2014年2月28日才向原告交房，逾期546天。
《商品房买卖合同》第14条约定，被告应于讼争房产交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。如因被告原因造成原告不能在讼争房产交付使用后90日内取得房屋权属证书的，自逾期之日起，被告每日按原告已付款的0.0001%向原告支付违约金。合同附件六第五条对被告逾期办理讼争房产产权证书的违约责任进行了补充，原告自商品房交付使用之日起365日后仍不能取得房屋权属证书的，被告应自逾期之日起每月按原告已付款的千分之一向原告支付违约金。被告未依照合同约定办理讼争房产的权属登记。
《商品房买卖合同》附件三对被告交付房屋时的设备标准等进行约定，其中第15条第5款、第6款对户式中央空调和户式中央热水器进行了明确约定。而被告并未按照该约定履行。故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告依约支付给原告逾期交房违约金，每日按交房款18884374元的0.00015计算，自2012年9月1日起计至2014年2月28日（共计546天）为1546630元；2、被告立即为原告办理思明区湖滨北路国际广场43层C单元、国际广场-1层43号车库、国际广场-1层45号车库的房屋权属证书；3、被告依约支付给原告逾期取得房屋权属证书违约金（自2014年5月28日起至2015年2月27日止，按每日按18884374元的0.000001计算；自2015年2月28日起计至被告为原告办理取得房屋涉案房屋权属证书之日止，每月按18884374元的0.001计算；4、被告为原告国际广场43层C单元安装品牌为“大金”或“三菱”的户式中央空调和品牌为美国“史密斯”或澳大利亚的“恒热”户式中央热水器。
被告天耀公司辩称，一、涉案三份买卖合同中涉及的标的不一致，不属于同一法律关系，应分别起诉，原告合并起诉的，属于程序错误。二、原告关于违约金请求的主张已经超过诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。假设法院将被告逾期交房的行为视为继续性债权，那么原告也仅能享有自起诉之日向前倒推两年期间内的违约金请求权，即2013年1月20日至2015年1月19日。被告已于2014年2月28日将房屋交付原告，故原告仅有权对2013年1月20日至2014年2月28日期间的逾期交房违约金进行主张。三、《商品房买卖合同》中明确约定了可据实延期交房的情形，2013年1月20日至2014年2月28日期间，被告可以合理延期83天，被告对该部分延期无须承担违约责任；退一步说，即便按照2012年1月13日至2014年2月28日（共777天）计算逾期违约金天数，被告人可据实合理延期共计157天。四、即便认定答辩人应当承担违约责任，原告关于违约金的要求也过分高于实际损失，应依法予以调减。五、中央空调、新风系统、热水器等设备尚不符合合同约定的交付条件，被告对此无需承担赔偿责任。七、被告无需承担逾期办理产权登记的违约责任。
经审理查明，2012年1月15日、原、被签订了编号为02060086、02060092、02060096的三份《商品房买卖合同》。2012年1月16日，双方签订《补充协议》，并就上述合同在厦门市房地产交易权籍登记中心完成备案，原告亦按照被告要求向被告支付了购房款18884374元：其中一笔是上述三份《商品房买卖合同》中的购房款共9915900元；另一笔是车库购房款共8968474元。
上述合同第八条约定，被告应于2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的房产交付原告使用；第九条，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日的，自合同约定的2012年8月31日最后交付之日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的2012年8月31日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一点五的违约金。如遇合同约定的特殊原因，被告可以据实予以延期。《附件六：合同补充协议》第三条第六款约定，在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工期延误（包括停电、停水、交通管制、高考、九八、创卫等），及中雨及以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则被告有权将该商品房交付日日顺延相当于该等时由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。
第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.0001%向原告支付违约金。《附件六：合同补充协议》第五条第二款约定，被告应向原告发出办理产权的通知。第六款约定，如因被告原因，原告从商品房交付使用之日起365日后仍不能取得房屋权属证书的，原告不退房，被告应自逾期之日起每月按原告已付款的千分之一向买受人支付违约金。
编号02060086的《商品房买卖合同》第十三条约定，被告交付使用的商品房的室内分割、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。《附件三：建筑节能措施、指标和室内分割、装饰装修、设备标准》第十五条第五款约定：户式中央空调（主机）、新风系统（主机）采用“大金”或“三菱”品牌。第十五条第六款约定：户式中央热水器（主机）采用美国“史密斯”或澳大利亚“恒热”品牌。
另查明，讼争房产所属建设工程国际广场于2004年10月6日开工建设，于2013年5月13日已由被告组织了竣工质量验收，并于2013年12月28日通过竣工验收。2014年2月28日，原告接收了讼争房产。目前，讼争房产均未办理权属证书。
以上事实，有《补充协议》、三份《商品房买卖合同》及备案证明、《收条》、《委托收款书及身份证复印件》、工商银行汇款凭证、工商银行业务回单及业务凭证、销售不动产统一发票、《厦门市建设工程质量安全监督质量竣工验收监督告知书》、《厦门市建设工程竣工验收报告》及当事人庭审陈述笔录为证，本院予以确认。
本案争议焦点为：一、被告天耀公司依约可据实延期交房的具体天数；二、被告天耀公司逾期交房的违约金标准；三、被告天耀公司是否应支付原告逾期未取得房屋产权证书的违约金；四、被告天耀公司是否应为原告安装相应品牌的空调和热水器。
一、被告天耀公司依约可据实延期交房的具体天数。
被告认为，被告依据合同约定可以合理延期交房的天数为83天（已扣除重复天数），并提供如下证据：1、2012年1月至2014年2月期间气象资料，证明因天气原因可合理延期104天；2、中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告，证明因九八交通管制可延期8天；3、关于厦门国际马拉松期间采取道路交通限制措施的通告，证明因马拉松比赛交通管制可延期2天；4、关于高考和中考期间严格控制环境噪声污染的通告，证明因厦门市高考和中考期间噪声控制可延期54天；5、建设工程委托监理合同、监理中标通知书、国际广场延期统计，证明讼争房产方式因前述政府原因、天气原因造成延期。
原告质证认为，对上述证据1、2、3、4的真实性无异议，但认为被告本应于2012年8月31日前交房，自2012年8月31日起即处于违约状态，此日期后不得据实主张延期，且“据实”应指的是实际施工受到了上述事件影响的事实。而发生上述约定中的事件，并不必然导致工程延误，建设施工工程是否停工应以具体施工日志为依据，被告所提供的证据仅证明该等事项发生，并未证明工程受到了实际延误。且其中的“高考、九八、马拉松、中考”均为众所周知的事件，被告理应合理安排其工程施工，不得以此作为延期交房的借口。
本院分析认为，根据《附件六：合同补充协议》第六条的规定，商品房交付买受人以前，发生约定的情形致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同义务被延误的，出卖人无需承担责任。此处所指的“商品房交付买受人以前”，原告认为是指《商品房买卖合同》所约定的2012年8月31日以前，被告认为是指被告实际向原告实际交付房产以前。合同中对此约定不明，依据交易习惯、合同体系解释及当事人在签订合同时的预期，本院认为在此应对“商品房交付买受人以前”解释为“合同约定的交付日期即2012年8月31日以前”较为合理。故，对于被告可以合理延期的天数，应自合同签订之日起计算至2012年8月31日止。结合被告证据及原告质证，本院对被告可据实延期的天数酌定如下：（1）因天气因素，可据实延期26天，分别为2012年1月15日、1月22日、2月14日、2月22日、2月25日、2月28日、4月16日、4月20日、4月25日、4月27日、5月5日、5月10日、5月15日、5月16日、5月17日、5月28日、6月16日、6月17日、6月20日、6月22日、6月25日、7月17日、7月22日、7月23日、8月11日、8月18日；（2）因中、高考因素，因被告未能证明该项因素与工地施工受阻的关联性，且除中、高考当天外，环境污染噪声控制并未执行严格的噪声、振动排放标准，故本院认定，因该因素可据实延期的天数为：2012年6月7日、6月8日、6月23日、24日，共计可据实延期4天。在此期间并未发生其他可据实延期的因素，综上，各可延期因素互相重合天数予以扣减后，被告可据实延期交房天数为30天。
二、被告天耀公司逾期交房的违约金标准。
被告认为，原告请求的违约金过分高于实际损失，应依法予以调减，并提供《与“国际广场”项目毗邻同等楼盘租金价格》。原告质证对该证据在真实性、合法性、关联性均有异议。原告认为，被告天耀公司逾期交房的天数超过90日，应按照合同约定，按日向原告支付已付款万分之一点五的违约金。
本院分析认为，原、被告在自愿、协商基础上订立《商品房买卖合同》及《补充协议》，相关违约金条款的约定对当事人具有约束力。被告天耀公司主张双方约定的违约金过高，缺乏事实和法院依据，本院不予采纳。第一、《商品房买卖合同》系由被告天耀公司提供的格式条款，被告因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期情形已经依约免责，关于违约金的约定是被告天耀公司在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的；第二，原告因被告天耀公司违约行为所造成的损失，还应考虑原告对于讼争房产的特定使用收益以及其他预期利益，被告天耀公司将原告的损失等同于租金损失，缺乏相应的依据。综上，根据当事人在合同履行中的过错程度、公平原则以及诚实信用原则，对于被告天耀公司要求调减违约金的主张不予支持，逾期交房违约金标准应按双方约定的原告已付款的每日万分之一点五的标准履行。
三、被告天耀公司是否应支付原告逾期未取得房屋产权证书的违约金。
原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定，被告应自2014年2月28日向原告交房后60日内办理房屋所有权初始预登记，并通知原告办理房屋权属登记，且应在交房后90日内使原告取得讼争房产房屋权属证书。至原告起诉之日起，被告尚未通知原告办理房屋权属登记，原告亦未取得讼争房产的房屋权属证书，被告应依约承担违约责任。
被告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中仅约定被告协助原告办理产权证书的义务，因原告尚未向被告发出协助办理产权证书的通知，故原告要求被告承担逾期办理产权证的违约责任并无事实与法律依据。
本院分析认为，《商品房买卖合同》第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，并需将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；如因被告原因导致原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告需承担相应的违约责任。《附件六：合同补充协议》第五条第4款约定出卖人应以书面形式通知买受人办理产权。由此不难看出，办理房屋所有权初始预登记是办理房屋权属证书的前置条件，且被告必须要将办理房屋权属证书应当由其提供的资料提供给原告，在办理房屋权属证书的问题上，被告至少承担了如期办理房屋所有权初始预登记、交付资料和通知三项义务，并非其所抗辩的需由原告向其发出通知协助办理产权证书，被告才协助原告办理产权证书。《附件六：合同补充协议》第五条第6款约定，自交房之日起365日后仍不能取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起每月按买受人已付款的千分之一向买受人支付违约金。有鉴于此，本院认为，被告对于办理房屋权属证书负有协助义务，其未尽义务致使原告未能如期取得房屋权属证书，则应当承担相应违约责任。
四、被告天耀公司是否应为原告安装相应品牌的空调和热水器。
被告认为，中央空调（主机）、新风系统（主机）、热水器（主机）等设备尚未满足合同约定的交付条件，被告无需承担无法交付前述设备的赔偿责任。
本院分析认为，原、被告所签订的编号02060086的《商品房买卖合同》第十三条约定，被告交付使用的商品房的室内分割、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。《附件三：建筑节能措施、指标和室内分割、装饰装修、设备标准》第十五条第（5）款约定：户式中央空调（主机）、新风系统（主机）采用“大金”或“三菱”品牌。第15条第（6）款约定：户式中央热水器（主机）采用美国“史密斯”或澳大利亚“恒热”品牌。被告应诚实信用履行合同，如空调、热水器此类大型家电，供货商均会提供专业的安装服务，被告所抗辩的其仅为原告提供该设备，但并不负责安装的主张，不符合同约定的内容，本院不予支持。故，原告要求被告为其国际广场43层C单元安装品牌为“大金”或“三菱”的户式中央空调和品牌为美国“史密斯”或澳大利亚的“恒热”户式中央热水器的诉讼请求，本院予以支持。
本院认为，原告叶芷筠与被告天耀（厦门）置业有限公司所签订的三份《商品房买卖合同》及补充协议共同涵盖了房屋与车库，且补充协议系三份《商品房买卖合同》的有效补充条款，故原告依上述合同、协议一起提起诉讼，符合法律之有关规定。被告抗辩讼争三份买卖合同中涉及的标的不一致，不属于同一法律关系，不应合并起诉的意见，依据不足，本院不予采纳。上述合同、协议均为双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方当事人均应全面诚信履约。（一）关于逾期交房违约金问题。合同履行中，被告天耀公司未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。如上分析，被告可据实延期交房的天数为30天，故从合同所约房产的交付时间（即2012年8月31日以前）计起，被告应于2012年9月30日前交房；而讼争房产实际于2014年2月28日交房，被告本应向原告支付2012年10月1日至2014年2月28日期间共计516天的逾期交房违约金；但，原告直至2015年1月19日才向本院起诉，故在此两年之前、即2013年1月18日之前的违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。本院予以支持部分为，从原告起诉主张权利的2013年1月19日起，计至2014年2月28日期间共406天所产生的违约金，以原告已付款项18884374元的每日万分之一点五为标准计算，共计1150058元（406天×18884374元×0.00015），超过此数额部分，本院不予支持。（二）关于逾期办证违约金问题。依上述合同、协议的约定，原告已支付讼争房产的购房款，被告依约则负有协助原告办理讼争房产权属登记的义务，原告诉求被告为其办理思明区湖滨北路国际广场43层C单元、国际广场-1层43号车库、国际广场-1层45号车库的房屋权属证书，具有事实与法律根据，本院予以支持。被告于2014年2月28日向原告交房，由于被告的原因致使原告未在交房后90日内取得讼争房产的权属证书，被告应承担逾期办证的违约责任，自2014年5月28日起至2015年2月27日，以日计，每日按18884374元的0.000001计算；自2015年2月28日起，按月计，每月按18884374元的0.001计算，计算至被告为原告办理讼争房产的权属证书之日止。（三）关于为讼争房产安装空调等设备的问题。原告要求被告为国际广场43层C单元安装品牌为“大金”或“三菱”的户式中央空调和品牌为美国“史密斯”或澳大利亚的“恒热”户式中央热水器，符合合同约定之内容，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶芷筠逾期交房违约金1150058元；
二、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告叶芷筠办理厦门市思明区湖滨北路国际广场43层C单元、国际广场-1层43号车库、国际广场-1层45号车库的房屋权属证书；
三、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶芷筠逾期办证违约金（违约金分段计算：自2014年5月28日起至2015年2月27日止共275日，每日按18884374元的0.000001计；自2015年2月28日起，每月按18884374元的0.001为标准计至被告为原告办理涉案房屋权属证书之日止）；
四、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内为原告叶芷筠所购的厦门市思明区湖滨北路国际广场43层C单元房产安装品牌为“大金”或“三菱”的户式中央空调和品牌为美国“史密斯”或澳大利亚的“恒热”户式中央热水器；
五、驳回原告叶芷筠的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费18760元，由原告叶芷筠负担1031元，由被告天耀（厦门）置业发展有限公司负担17729元，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告叶芷筠可在判决书送达之日起三十日内，被告天耀（厦门）置业发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吕云平
审 判 员 蔡跃堂
人民陪审员 庄文莉
二〇一五年五月八日
书 记 员 冯莉平
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。