北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第10050号
原告李克新，男，1954年8月31日出生。
委托代理人孙玲，北京市金栋律师事务所律师。
被告姜荣红，男，1969年1月2日出生。
委托代理人王明玺，北京华济融衡律师事务所律师。
被告邵澄宇，男，1965年1月28日出生，职业不详。
委托代理人王明玺，北京华济融衡律师事务所律师。
原告李克新（以下称姓名）与被告姜荣红、被告邵澄宇（以下分称姓名，合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈扬独任审判，公开开庭进行了审理。李克新及委托代理人孙玲、姜荣红及二被告的委托代理人王明玺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李克新诉称：2000年5月29日，我与北京市朝阳区房屋土地管理局八里庄管理所签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定我承租北京市朝阳区甜水园针织厂宿舍X排X号房屋（现更名为北京市朝阳区甜水园东院X排X号），使用面积17.4平方米。承租后我在房屋前加盖了一间房屋，使用面积共约40平方米。2009年10月1日，我与二被告签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），将此房屋出租给二被告，租赁期限从2009年10月1日起至房屋拆迁止，房屋月租金为2500元，《租赁合同》第二条约定，二被告拖欠房屋租金的，我可以终止合同，收回房屋。我与二被告签订《租赁合同》后，二被告从2011年1月开始不支付房屋租金，截止2015年1月27日，二被告已欠租金122500元。故我诉至法院，请求法院判决：1、解除我与二被告于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2、二被告立即腾退涉案房屋并交还我；3、二被告按照每月2500元的标准支付租金／房屋占用费，支付期间自2011年1月1日始至实际腾退房屋之日止，并按照中国人民银行同期贷款利率计算上述租金／房屋占用费的利息，利息计算期间为起诉之日至实际付款之日止。
姜荣红辩称：我、邵澄宇是与李克新签订了《租赁合同》，但2011年9月，我又与李克新签订了一份《协议》，我认为根据《协议》，《租赁合同》已经于2011年9月15日解除了。《协议》也明确了拆迁补偿问题，补偿问题没有解决，我没法腾房。我认为《租赁合同》已经解除了，所以不同意李克新关于支付租金及利息的诉讼请求，而且2011年9月前我欠李克新180**元的租金，已经超过诉讼时效。
邵澄宇辩称：我与姜荣红合伙开餐馆，但2011年的时候我就退伙了，不承担任何权利义务了，所以不同意李克新的诉讼请求。
经审理查明：2000年5月29日，李克新作为承租方与八里庄房管所签订了《公有住宅租赁合同》，李克新承租北京市朝阳区甜针宿舍X排X号（现已更名为北京市朝阳区甜水园东院X排X号），总使用面积17.4平方米，租期自2000年4月1日始至下次市政府调租时止。
2009年10月1日，李克新作为甲方（出租人）与二被告作为乙方（承租人）签订了《租赁合同》，约定：“一、甲方现有平房约40m2间出租给乙方。二、租赁期限：甲方从2009年10月1日起将该房屋交付乙方使用至房屋拆迁为止。如乙方有下列情形之一，甲方可以中止合同，收回房屋。1、乙方利用房屋进行非法活动，损害公共利益。2、乙方擅自将房屋转租，转让或转借、抵押。3、乙方拖欠甲方租金及水电费等。三、租金支付方式：1、房屋月租金为人民币贰仟伍百元（小写2500.00）。……4、付款方式为三个月一付，乙方需在每三个月满日交付后三个月房租。四、甲方的责任和义务：……4、乙方提交或延期交纳租金及上述各费用，甲方有权单方解除合同。”二被告认可《租赁合同》涉及的租赁标的物即地址为北京市朝阳区甜水园东院X排X号的房屋。
2011年9月15日房主李克新与承租人姜荣红签订《协议》，内容为“因拆迁故欠房主李克新租金（至今9个月未付及自此至签署拆迁合同为止另计算时间）月租金2000元整。在办理拆迁手续过程中，双方需友好合作，共同协商。各自办理各自的拆迁手续及赔偿手续。如期间出现问题，双方需共同协商，一方提出疑议，需求得另一方的同意，不得私自做主。款项如记入一个账户需双方共同办理，取得属于各自的利益。以此为据房主：李克新承租人：姜荣红”。
双方确认，除上述《协议》外，双方未就《租赁合同》签署过其他补充协议，亦未向对方发出过解除《租赁合同》的通知。
姜荣红主张因涉案房屋所在地区涉及拆迁，导致其餐馆自2011年就停业了，并主张虽然其与李克新签订的《租赁合同》已解除，但由于李克新拆迁补偿事宜未处理完毕，故其仍继续占有、使用涉案房屋。姜荣红另主张李克新应对其进行补偿的依据为《协议》中双方约定“各自办理各自的拆迁手续及赔偿手续。如期间出现问题，双方需共同协商，一方提出疑议，需求得另一方的同意，不得私自做主。款项如记入一个账户需双方共同办理，取得属于各自的利益”。
邵澄宇提交了其与姜荣红签订的《合作散伙协议》，证明餐馆经营及所有权利均由姜荣红承担，与其无任何关系。姜荣红认可该份证据；李克新认可该份证据的真实性，但不认可证明目的，认为《合作散伙协议》是二被告内部关系，与李克新无关。
上述事实，有当事人提交的《公有住宅租赁合同》、《租赁合同》、《协议》等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：《租赁合同》系李克新与二被告的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方应当按照《租赁合同》的约定认真履行各自的合同义务。
关于李克新与二被告签订的《租赁合同》是否解除的问题，《租赁合同》约定租赁期限自2009年10月1日起至房屋拆迁为止。关于“房屋拆迁为止”如何理解确定，李克新主张应理解为涉案房屋进入拆迁阶段，租赁标的物已不存在；二被告主张拆迁公告公布就应该理解为房屋拆迁。根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，视为不定期租赁。双方对租赁期限约定不明确，且未就租赁期限另行约定，双方签订的《租赁合同》应视为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。此次诉讼前，双方均未向对方发送过解除《租赁合同》的通知，故《租赁合同》处于履行期间。在此次诉讼中，二被告已明确知晓李克新要求解除《租赁合同》的意思表示，李克新要求解除《租赁合同》的诉讼请求可以视为特殊的“通知”方式，故双方签订的《租赁合同》应予解除。二被告应该在合理期限内将涉案房屋腾空并交付给李克新。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二被告之间签订的《合伙散伙协议》可对其内部产生约束，但不得对外对抗李克新的合理请求。故李克新要求二被告支付拖欠的租金有法律依据及事实依据。根据相关规定“房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效”，双方签订的《租赁合同》至诉讼期间尚未解除，故二被告对租金的时效抗辩，本院不予采信。自2011年1月1日至实际腾退房屋之日的租金／房屋占用费，二被告应该支付；关于租金／房屋占用费的标准，李克新在《协议》中明确月租金变更为每月2000元，本院将依每月2000元作为计算依据，支持李克新关于租金／房屋占用费的诉讼请求。《租赁合同》解除前产生的为租金，《租赁合同》解除后因二被告占用房屋产生的实为房屋占用费。李克新主张未支付租金／房屋占用费的利息，计算期间自起诉之日（2015年1月28日）起至实际支付之日止，计算标准为中国人民银行同期贷款利率，不违反法律规定，二被告应该支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、原告李克新与被告姜荣红、被告邵澄宇于二○○九年十月一日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告姜荣红、被告邵澄宇于本判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区甜水园东院X排X号房屋腾空并交付给原告李克新；
三、被告姜荣红、被告邵澄宇于本判决生效后七日内按照每月二千元的标准，支付原告李克新自二○一一年一月一日至判决生效之日止的房屋租金及逾期付款利息［利息包括：1、以104000元为基数（自2011年1月1日至2015年4月30日的租金），按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算期间自2015年1月28日始至实际支付之日止；2、自2015年5月1日起至判决生效之日止租金利息计算方法：该年度第一、二、三、四季度的租金利息均以6000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算起始日分别为该年度的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，均计算至实际支付之日止；3、如最后一期租金未满一个季度，则按照月租金2000元乘以实际欠付租金期间计算利息基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算期间自最后一期租金的第一日起至实际支付之日止］；
四、被告姜荣红、被告邵澄宇于实际腾退之日按照每月二千元的标准，支付原告李克新自判决生效之次日至实际支付之日止的房屋占用费及逾期付款利息（利息包括：1、该年度第一、二、三、四季度的房屋占用费利息均以6000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算起始日分别为该年度的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，均计算至实际支付之日止；2、如第一期房屋占用费未满一个季度，按照每月2000元乘以实际欠付房屋占用费期间计算利息基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算期间自第一期房屋占用费所在季度的第一日起至实际支付之日止；3、如最后一期房屋占用费未满一个季度，则按照每月2000元乘以实际欠付房屋占用费期间计算利息基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算期间自最后一期房屋占用费的第一日起至实际支付之日止）；
五、驳回原告李克新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1450元，由原告李克新负担260元（已交纳），由被告姜荣红、被告邵澄宇负担1190元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈扬
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 刘月