湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民四终字第00399号
上诉人（原审被告）襄阳兴宇房地产开发有限公司（原名称为襄樊兴宇房地产开发有限公司）。住所地：湖北省襄阳市襄城南街陈候巷**号。组织机构代码：17941108-7。
法定代表人李朝晖，该公司总经理。
委托代理人李正强。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。
委托代理人刘合村，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。
被上诉人（原审原告）詹先文，个体工商户。
委托代理人滕秀兵。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，申请执行。
上诉人襄阳兴宇房地产开发有限公司（以下简称襄阳兴宇公司）因与被上诉人詹先文房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省竹山县人民法院（2013）鄂竹山民初字第01136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员罗云飞、审判员柏媛媛参加评议的合议庭，于2014年8月29日公开开庭审理了本案。上诉人襄阳兴宇公司的委托代理人李正强、刘合村，被上诉人詹先文及其委托代理人滕秀兵均到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
詹先文原审诉请判令襄阳兴宇公司：1、继续履行双方于2011年1月21日签订的房屋拆迁安置补偿合同，并将已交付的237.191m2房屋按图纸设计要求进行完工，并办理已交付的450.717m2房屋的产权登记手续，对未拆除的548.52m2房屋继续进行拆除开发补偿；2、支付违约金1986241.17元。
原审法院经审理查明：2011年1月21日，襄阳兴宇公司（竹山项目部）因建设竹山县城关镇西关大市场项目与詹先文签订了《房屋拆迁安置补偿合同书》一份，合同约定：由襄阳兴宇公司以一比一产权置换方式拆除詹先文位于竹山县城关镇西关街砖混、砖木结构房屋974.246m2用于西关大市场商品房开发建设，其中砖木结构平房450.476m2，砖混结构楼房523.77m2（临街面）。襄阳兴宇公司应于2012年4月5日前完成上述拆迁房屋的开发建设，并以其所开发建设的竹山县城关镇西关大市场2号楼第一层、第二层（临街）补偿原告每层不低于600m2以上的房屋，其余房屋在该公司开发建设的西关大市场9号楼第一层、第二层中补足。交付房屋的标准为全框架毛坯房，与西关大市场同栋楼盘内其他商品房标准相同，即室内不做涂料、毛坯房、门面房安装卷闸门、塑钢窗户等。襄阳兴宇公司偿还房产的产权登记、土地登记手续以及水电入户手续、契税的交纳等手续均由该公司办理，原告方应及时配合并提供办证所需的全部资料，所需费用除契税外均由襄阳兴宇公司负担。还约定，如一方违约，违约方应向对方按拆迁补偿后房屋价值日万分之十五支付违约金。合同签订后，詹先文于2011年3月5日将上述应拆迁的974.246m2房屋交给了襄阳兴宇公司。之后，襄阳兴宇公司在以上所拆迁房屋范围内规划了西关大市场2号楼和9号楼房屋。在9号楼房产开发建设过程中，公司拆除了原告砖木结构平房除厕所24.75m2外的425.71m2，并于2012年11月16日在该9号楼的第一层、第二层中偿还了詹先文450.717m2房屋。因该公司规划的西关大市场临街面2号楼的开发建设，除要拆除詹先文的临街面砖混结构二层楼523.77m2房屋外，还需拆除与该房屋相邻的林传修家房屋，但该公司多次与林传修家商谈拆迁补偿事宜，均未能与林传修家达成拆迁补偿协议，襄阳兴宇公司为此放弃了西关大市场2号楼的开发建设，单方决定将合同约定的应拆除原告临街面两层砖混结构523.77m2的房屋不予拆除开发。因该部分房屋最终未能拆除开发，原、被告就未履行合同所造成的损失问题，进行协商未能达成协议。
另查明，襄阳兴宇房地产公司未拆除的548.52m2房屋已于2013年1月16日退还了原告，自2011年3月5日至2013年1月16日期间，该房屋为兴宇公司占有，处于闲置状态。该房屋按补偿后房屋价值382.2万元，按日万分之十五计算违约金达160余万元。未拆除开发的临街面二层楼房屋每年出租收益为16万元，该房屋闲置期间的租金损失约为32万元；襄阳兴宇公司已在西关大市场9号楼补偿原告的一、二楼房屋，年租金约为8万元，该房屋因逾期交房期间租金损失约为5万元。以上实际损失共计约37万元。公司在9号楼已补偿给原告的第二层9-1-201号和9-2-201号两套住房至今未按设计图纸施工完毕，即室内隔墙等未施工。另以上已偿还的450.717m2房屋，兴宇公司至今未为原告办理房产、土地登记手续。
原审法院认为：詹先文与襄阳兴宇公司于2011年1月21日所签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方均应按合同约定全面履行义务。本案中，詹先文已按合同约定将其974.246m2的房屋交给了襄阳兴宇公司进行房产开发，而襄阳兴宇公司仅拆除了其中的425.71m2房屋，其余房屋因未能与林传修家达成拆迁补偿协议，未经原告同意，即单方终止了其他部分的履行，放弃其余房屋的拆除开发，显然已构成违约。另襄阳兴宇公司偿还给詹先文的部分房屋，既未按照合同约定的交房时间进行交付，也未按施工图纸施工完毕。因当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原告主张的违约金数额高达160余万元，原审法院认为，违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及合同履行后的预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以综合衡量。襄阳兴宇公司未履行房屋拆迁补偿合同所造成的经济损失首先应该是房屋的租金损失，另外就是房屋全部拆迁补偿后的预期利益。本案因未拆除开发部分房屋闲置期间和已补偿的房屋因延期交房给原告造成的房屋租金损失共计约为37万元。另因临街面523.77m2房屋未被拆除开发补偿，原告为此丧失了补偿后所能得到的预期利益，是客观存在的，这种可得利益现难以进行精确计算，只能按公平合理原则适当增加违约金数额。综上，对本案违约金支付总额，酌情认定50万元较为合适。因襄阳兴宇公司对已交付给詹先文的房屋至今未办理房屋产权、土地登记手续，且偿还的西关大市场的9号楼第二层两套房屋室内至今未施工完毕，故原告要求被告办理以上房屋产权、土地登记手续，并将9号楼9-1-201号和9-2-201号两套房屋室内施工完毕的诉讼请求，予以支持。詹先文请求被告对未拆除的548.52m2房屋继续进行拆除开发进行补偿的请求，因该未拆除的房屋已于2013年1月16日全部退还给了原告，原告已接受了该房屋并已将该房屋重新维修后出租受益，现继续拆除该房屋进行开发建设已不现实，故该请求不予支持。对被告辩称的多偿还原告25m2的房屋，是另一法律关系，双方可另行协商处理或另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：
一、由襄阳兴宇房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，将已拆迁补偿给詹先文竹山县城关镇西关大市场9号楼二层9-1-201号和9-2-201号两套房屋，按设计图纸将室内工程施工完毕，并为詹先文办理已补偿房屋9号楼第一层9-101号、9-102号、9-103号和第二层9-1-201号及9-2-201号房屋共450.77m2房屋产权证和土地使用证（房屋面积以房管部门测绘为准，办证税费按合同约定各自负担）；二、由襄阳兴宇房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付詹先文违约金50万元；三、驳回詹先文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22676元，由詹先文负担10000元，由襄阳兴宇房地产开发有限公司负担12676元。
宣判后，襄阳兴宇公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原判认定本公司延迟交房没有事实依据；2、原判认定本公司违约没有事实依据；3、原判认定实际损失37万元及预期收益没有事实依据。二、原审判决适用法律错误。本公司通知解除合同后，詹先文没有在法定期间内就解除合同起诉，其也没有实际损失，原审判决给付50万元违约金没有法律依据。请求二审法院将案件发回重审或改判驳回詹先文的诉讼请求。
詹先文书面答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，请求二审法院维持原判。
二审庭审中，襄阳兴宇公司提交了一份詹先文于2011年9月27日的《关于〈变更合同告知书〉的复函》，拟证明《变更合同告知书》已经送达詹先文，合同已经变更和解除。
詹先文质证认为，对《关于〈变更合同告知书〉的复函》的真实性无异议，但该复函已经明确表明不同意变更合同的态度，襄阳兴宇公司的行为构成了违约。
本院认为：对《关于〈变更合同告知书〉的复函》的真实性予以认定。襄阳兴宇公司对合同的变更或解除不符合《中华人民共和国合同法》第九十二条有关当事人解除合同的规定，对詹先文的质证意见予以采纳。
经审理查明，原审认定的双方发生纠纷的原因、结果等事实属实。
本院认为：詹先文与襄阳兴宇公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。该合同已明确约定按照一比一的比例将原974.246m2的房屋拆除还建，襄阳兴宇公司虽拆除了其中的425.71m2的房屋，但其还建交付房屋的时间不符合合同约定，且交付的两套房屋的内部施工状况不符合设计图的要求，属于不适当履行合同的情形；此外，对其余房屋襄阳兴宇公司未经詹先文同意又单方终止了履行，属于不全面履行合同的情形，故襄阳兴宇公司上述不适当和不全面履行合同的情形构成了违约，应当承担违约责任。关于违约金的认定问题。虽然合同约定了日万分之十五的违约金计算标准，但该约定明显偏高，故违约金的计算应予相应调整。一审法院结合案件具体情况，以房屋的租金损失作为标准，酌定实际损失为37万元具有一定的科学性和合理性。同时，基于预期利益损失方面的考虑，适当增加违约金的数额，其酌定的50万元违约金基本符合法律规定的（实际损失的130%）界限，应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人襄阳兴宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王广泉
审判员 罗云飞
审判员 柏媛媛
二〇一四年九月五日
书记员 王 亮
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。