重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0107民初字第14948号原告：重庆市仁德物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪西郊路29号8-1号（汇景苑）。法定代表人：杨三，该公司董事长。委托代理人：徐忠，男，汉族。被告：刘波，男，汉族。委托代理人：胡明，女，汉族。原告重庆市仁德物业管理有限公司诉被告刘波物业服务合同纠纷，本院立案受理后，由审判员何嵘适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆市仁德物业管理有限公司的委托代理人徐忠到庭参加了诉讼；被告刘波的委托代理人胡明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市仁德物业管理有限公司诉称：原告于2013年7月3日与被告小区业委会签订了物业服务合同，2015年1月4日又与银燕社区居民委员会续签了三年的物业服务合同，并按合同约定向小区提供了保洁、保安、水电管网、化粪池等配套维修管护工作但被告无故拖欠原告的物业费，经催收无果，原告现诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付物业费4268.8元（2013年9月至2016年4月共32个月，收费标准1.1元/㎡×121.28㎡=133.4元/月×32个月=4268.8元）；2、判令被告支付逾期违约金(按银行同期利率的四倍计算);3、诉讼费由被告承担。被告刘波辩称：自己系涉讼房屋业主，对欠费时间及物管费计算面积均无异议，但不认可原告所主张的额物管费收费标准1.1元/㎡，被告认为原告并未按照西城华府物业宣传资料所述的标准提供物业服务：1、原告承诺会给电动车、摩托车提供停车场所，但至今楼下摩托车乱停乱放，堵塞消防通道；2、小区露天车位有限，原告让没有停车位的车主开车进入小区，并按50元/车/月收费，而相应收入本应按照业主和原告按照七三分成，但原告故意少报停车费用，贪污停车费用；3、小区门禁系统不严格执行，外来人员随便进入，至今部分业主可视系统无人安装，小区业主存在被盗现象；4、小区电梯经常出故障，且有业主被电梯门夹伤摔倒后经医院抢救无效死亡，电梯没有每年进行年检；5、大修基金的使用，原告只张贴使用情况，但拒不进行复核审查；6、原告的第一次物业服务合同到期后，在没有业委会的情况下，银燕社区居委会在没有召开小区业主开会商讨的情况下，就代表小区业主和原告续签了物管合同，该合同属于无效合同；7、自己家卧室外面凌晨一两点经常有保安人员或其他人员争吵，还有车辆发动的声音，影响休息。经审理查明：被告系本案涉讼房屋业主。2013年7月3日，原告重庆市仁德物业管理有限公司和重庆市九龙坡区西城华府业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限一年，从2013年7月16日至2014年7月15日，物业服务对象为西城华府小区，载明高层住宅物业费1.1元/月/平方米，第一、二层0.8元/月/平方米，逾期不交按日千分之三支付违约金。2015年1月4日，原告重庆市仁德物业管理有限公司和重庆市九龙坡区西彭镇银燕社区居民委员会签订了《物业服务合同》，合同期限三年，从2015年1月4日至2017年12月31日，物业服务对象为西城华府小区，载明高层住宅物业费1.1元/月/平方米，第一、二层0.8元/月/平方米，逾期不交按日千分之三支付违约金。2015年5月12日，重庆市九龙坡区房屋管理局出具物业服务合同备案证明（九物备【2015】18号），载明：“重庆市九龙坡区西城华府小区全体业主将坐落于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路9号建筑面积99403.82平方米的西城华府委托重庆市仁德物业管理有限公司进行物业管理服务，先对双方签订的额《物业服务合同》予以备案”。2016年5月19日，重庆市九龙坡区西彭镇银燕社区居民委员会出具《居民委员会情况说明》，载明：“九龙坡区人民法院：一、我居民委员会与重庆市仁德物业管理有限公司签署《物业服务合同》，通过了本小区内专有部分占建筑面积过半的业主且占人数过半的业主表决。二、重庆市仁德物业管理有限公司按照其该《物业服务合同》的约定，履行了相关约定义务。”2016年9月2日，重庆市九龙坡区西彭镇银燕社区居民委员会出具《居民委员会情况说明》，载明：“九龙坡区人民法院：1、我业主委员会选聘重庆市仁德物业管理有限公司，通过了本小区专有面积过半及业主人数过半的表决，依法订立了物业服务合同；2、该公司按其物业服务合同的约定，履行了合同义务。2015年6月1日，该公司在本小区张贴此次被起诉业主欠物业费名单，予以催收。本次起诉前，2016年5月10日，通过国内邮政挂号函予以物业费的催收；3、该小区业主缴费率达95%左右，存在极少数业主未交物业服务费的现象。”庭审时，被告认为该小区无业委会，原告和银燕社区居委会在未召开小区业主大会的情况下签订的物业服务合同无效，加之原告物业服务存在诸多瑕疵，故不同意缴纳物管费。以上事实，有物业服务合同、社区居委会证明、小区现场图片、当事人陈述在卷为凭，足以采信。本院认为：首先，针对本案，要理清被告所在小区居委会是否有权代行小区业委会职责。根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中，被告所在小区业委会已解散，新的业主委员会尚未产生，该小区所在居委会得到了所在街道办事处的指定，因此，被告所在小区居委会有权代行小区业委会职责。其次，针对本案，还要明确小区业委会是否有权代替小区业主签订物业服务合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故小区业委会有权与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。综上，本案中，被告所在小区银燕社区居委会是在小区无业委会的情况下，且在街道办事处的指导下，代行业委会职责，符合相关规定，原告物管公司与被告所在小区居委会所签订的物业服务合同合法有效，原告按该合同提供相应服务，并要求被告支付相关费用的诉请，符合法律规定，应予以支持。至于被告所提出的原告物管服务存在瑕疵的问题，本院认为，原告向被告小区提供了诸如保洁、安保、管线维护等基本物业服务，被告并无充分证据证实原告所提供的物管服务存在重大遗漏或错误，双方所争议的只是具体物管服务过程中的细节问题，此问题需要业主和物管公司在今后的工作中相互协商、沟通，至于非物管服务范畴的事情，不属于本案解决范围，故本院认为，对被告拒不缴纳物管费的辩解，本院不予支持。对于原告提出的滞纳金问题。本院认为：原告所主张的滞纳金，实际为资金占用损失，双方所签订的物业服务合同所约定滞纳金为日千分之五，此约定过高，庭审时，原告自愿将计算标准调整为银行同期利率的四倍，本院从化解双方矛盾角度出发，避免小区业主因不了解收费标准、物业服务情况而产生抵触情绪，加之原告所提供的相应物业服务还需加强改善，故本院酌情降低滞纳金金额，认定为250元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘波于本判决生效后十日内给付原告重庆市仁德物业管理有限公司2013年9月至2016年4月期间物管费4268.8元、滞纳金250元。二、驳回原告重庆市仁德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告刘波承担（此款原告已预交，被告在支付前述费用时一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  何嵘二〇一六年十月十八日书记员  向露