安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00211号
上诉人（一审原告）：刘传金，男，1951年3月17日出生，汉族。
被上诉人（一审被告）：杨正云，女，1976年2月13日出生，汉族。
委托代理人：陶稻花，安徽籍山律师事务所律师。
上诉人刘传金因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院于2014年6月18日作出的（2014）南民一初字第001105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人刘传金、被上诉人杨正云及其委托代理人陶稻花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2010年1月1日，刘传金与杨正云签订了一份《商铺租赁合同》，约定将刘传金所有的位于南陵县籍山镇“陵阳商住城”3#二层18间、底层1间总建筑面积约1100平方米的商铺租赁给杨正云，租期为五年，时间为2010年1月1日至2014年12月31日，每年租金为300000元，并约定“若乙方（注：指杨正云，下同）在甲方（注：指刘传金，下同）没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金叁拾万元”。后杨正云因经营亏损于2013年上半年曾口头向刘传金提出不再续租，2013年10月将房屋腾空并返还钥匙。杨正云根据合同约定支付租金至2013年12月31日。刘传金多次向杨正云催讨2014年的租金未果，故诉至法院，请求判决：1、责令杨正云给付租金30万元、违约金85000元等损失共393000元；2、本案诉讼费用由杨正云承担。
一审法院另查明：杨正云租赁刘传金的商铺用于经营“兴旺家私精品馆”，因所租一楼的商铺面积过小，故杨正云另租案外人林建平等商铺两间（位于南陵县陵阳中路155号、157号，该两间商铺相邻）作为“兴旺家私精品馆”门市。杨正云曾于2013年6、7月份间向案外人林建平等提出不再续租商铺，并在林建平的同意下将房屋转租给他人三、四个月，2013年12月31日，杨正云将两间商铺均归还林建平等。现刘传金租赁给杨正云的19间商铺均闲置中。
一审法院认为：本案中双方当事人之间签订的合同实际上已提前解除。杨正云租赁刘传金的商铺用于经营“兴旺家私精品馆”，该精品馆门市为杨正云另租案外人林建平等的两间商铺，杨正云因经营亏损无力经营，于2013年6、7月份左右向林建平口头提出不再续租，10月将放置于二楼的东西整体搬空，12月31日将楼下另租的两间商铺交还房东并将通往楼上的过道封死。虽杨正云提交的现有证据不足以证明刘传金同意提前解除合同，但在房租高达300000元／年的前提下，杨正云已将作为门市的两间商铺归还，其不可能也不会将其租赁刘传金的19间商铺长期占有且闲置。杨正云于房屋搬空后将钥匙返还以此向刘传金表明其不再续租，双方之间的租赁协议实际上已经无法继续履行，刘传金在杨正云要求提前解约的情况下，应该采取转租等适当措施避免损失的进一步扩大，而不是继续纠缠于让杨正云继续履行合同。根据我国合同法的相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同；当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。故对于刘传金要求杨正云继续支付租金至合同期满的请求应不予支持，但刘传金依法可追究杨正云的违约责任。根据双方合同中对于违约责任的约定，合同签订后，双方不得违约，如一方违约，承担违约金30万元。约定违约金的目的是为了补偿守约方因合同的不能履行而造成的经济损失，但不应超出其损失范围，同时结合杨正云虽在2013年10月已将房屋返还，但依然支付租金至年底这一事实，综合考虑刘传金的损失情况以及杨正云的过错程度等因素，现酌定杨正云支付刘传金违约金70000元。关于刘传金主张的逾期支付租金的违约金。因杨正云缴纳的2013年的租金刘传金已实际收取且并未提出异议，应视为默认；对于2014年延付租金的违约金，因本案中双方签订的合同已实际解除，对杨正云违约责任的追究已是对刘传金经济损失的一种弥补，故不应重复计算。关于律师费的请求，因该请求无事实和法律依据，故不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十四条第一、二款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、刘传金与杨正云签订的“商铺租赁合同”于2013年10月解除。二、杨正云于判决书生效之日起十日内一次性给付刘传金违约损失70000元。三、驳回刘传金的其他诉讼请求。
刘传金不服该判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、一审认定“被告因经营亏损于2013年上半年曾口头向原告提出不再续租，2013年10月将房屋腾空并返还钥匙”与客观事实不符。实际上杨正云所谓亏损是借口，其现在仍在开家具店，只不过换个地点与名称而已。所谓上半年口头要求停租，也仅为其单方陈述，返还钥匙也仅为其手下员工的孤证，一审直接采信上述证据明显不当。2、一审认为杨正云与林建平解除了租赁关系就必然与刘传金解除了租赁关系有误，刘传金的十九间商铺也有一间在临街一楼，该门面也直通二楼十八间商铺，通道现在仍通畅，林建平家也只有一间，现在使用人仍是2013年下半年的承租人，不存在2013年12月31日归还一说。二、一审法院说理不合理。1、一审判决认为“房租30万元一年，不可能占有闲置十九间商铺”，故双方已解除租赁关系，不能成立。若杨正云从2013年10月腾空房屋即表明双方租赁关系解除，则租赁合同就失去存在的意义了，且双方交房验房手续未办，水电费未结清，钥匙尚未归还，房屋也未恢复原状，不符合解除租赁合同的条件。2、合同法关于解除合同的规定，是违约一方的相对方解除合同的法定理由而不是违约一方的理由，一审对此理解有误。3、双方合同已实际履行至2013年12月底，一审判决双方租赁合同于2013年10月即解除错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判杨正云支付刘传金租金30万元。
杨正云在二审庭审中辩称：一、杨正云在一审中已提供多份证人证言，能够证实杨正云于2013年10月份腾空房屋并于10月7日左右交付给刘传金。一审法院也向案外人林建平做了调查，林建平也证明2013年10月后杨正云未再使用过案涉房屋。故一审法院认定杨正云于2013年10月份腾空房屋并无不当。二、根据合同法的相关规定，杨正云享有合同解除权。刘传金没有证据证明自己损失的存在，即使有损失也应是合理损失，对于扩大的损失不应由杨正云承担。杨正云于2013年10月后就没有再使用案涉房屋，但仍然支付了10-12月三个月房租，这三个月房租包括一审判决杨正云承担的7万元，已足够弥补刘传金的损失了。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审经审理查明：杨正云于2013年10月将其承租的案涉房屋全部腾空，之后未再使用过上述房屋，但其并未提供确实充分的证据证明其将上述房屋钥匙交还给刘传金本人，其也未按合同约定将上述房屋恢复原状。本院二审认定的其他事实与一审一致。
本院认为：一、因杨正云已于2013年10月将其承租的案涉房屋全部腾空，之后未再使用过上述房屋，且其从2013年12月之后未再缴纳过房租，案涉房屋租赁合同实际已没有继续履行的可能，故一审法院判决案涉房屋租赁合同于2013年10月解除符合相关法律规定。二、虽然杨正云于2013年10月将其承租的案涉房屋全部腾空，但其并未提供确实充分的证据证明其将上述房屋钥匙交还给刘传金本人，其也未与刘传金办理交房验房手续及按合同约定将上述房屋恢复原状，致上述房屋闲置至今，给刘传金造成了一定经济损失，其应当承担相应的违约责任。案涉房屋租赁合同约定的违约金数额30万元过高，应予调整。因杨正云未将案涉房屋移交，导致刘传金无法将该房再行招租，根据此房闲置时间，结合租金2.5万元／月的约定，综合考虑上述情况，本院酌定杨正云支付刘传金违约金12万元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省芜湖市南陵县人民法院（2014）南民一初字第001105号民事判决第一、三项。
二、变更安徽省芜湖市南陵县人民法院（2014）南民一初字第001105号民事判决第二项“杨正云于判决书生效之日起十日内一次性给付刘传金违约损失70000元”为杨正云于本判决生效之日起十日内一次性给付刘传金违约损失120000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5800元，由上诉人刘传金负担3000元，被上诉人杨正云负担2800元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 勇
审判员 汪 智
审判员 周宏斌
二〇一四年十一月五日
书记员 王文娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。