江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）沭商初字第0843号原告戴岩东，居民。委托代理人鲍瑞，江苏铸辉律师事务所律师。被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城镇南京路116号。诉讼代表人江苏名典律师事务所，该公司破产管理人。委托代理人李二宝，江苏名典律师事务所律师。原告戴岩东诉被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通公司）商品房买卖合同、借款合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理后，依法由审判员刘路路独任审判，于同年7月30日公开开庭进行了审理，原告戴岩东及其委托代理人鲍瑞、被告恒通公司诉讼代表人的委托代理人李二宝到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法于2014年10月17日转为普通程序审理。2014年12月11日，本院依法组成合议庭，对本案再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人鲍瑞、被告恒通公司诉讼代表人的委托代理人李二宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴岩东诉称：2008年5月13日原被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，原告已交纳购房款873600元，相应的买卖合同也进行了备案登记；但因合同约定的房屋系拆迁安置房或已被交付他人居住，致原告最终未获得合同约定的房屋，合同目的已经不能实现。根据法律规定，被告应承担返还已付购房款及利息、赔偿损失及一倍购房款的责任。合同约定单价为1300元／㎡、面积672㎡，2013年同等地段房价约为3000元／㎡，据此计算出被告应返还原告购房款873600元、支付利息356428.80元、赔偿损失1142400元（1700元／㎡×672㎡）、一倍购房款873600元，共计3246028.8元。另外，被告于2008年多次向原告借款共计1190840元，约定以房屋买卖的形式作为借款担保，月息5%，但被告仅支付四个月左右的利息。为便于计算，原告自愿放弃部分利息，请求以1190840元为基数，从2009年开始按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2014年1月8日止。同时，被告以出卖房屋的形式向原告配偶借款112500元，利息与前述约定相同。此外，被告法定代表人ＸＸ彪还代表被告向原告借款300000元，约定月息5%，ＸＸ彪出具了欠条。上述借款，均在ＸＸ彪非法吸收公众存款罪一案中由公安机关查明。被告应给付借款本金及利息。现被告进入破产程序，原告向管理人申报债权，管理人仅依据（2013）沭刑初字第0272号判决书确定原告享有普通债权1385000元，原告不服，提起诉讼，请求判决：1、确认原被告于2008年5月13日签订的商品房买卖合同合法有效，解除该合同并确认原告对被告享有优先债权3246028.80元；2、确认原告对被告享有普通债权1603340元及利息（从2009年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2014年1月8日止）；3、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称：原被告之间不存在商品房买卖合同关系，双方之间只存在借贷关系，借款金额应以（2013）沭刑初字第0272号判决书确定的1385000元为准；被告向原告借款的行为被认定构成刑事犯罪，借款合同无效，原告主张利息和损失没有依据；只能确认原告对被告享有普通债权1385000元，请求驳回原告的其他诉讼请求。为支持自己的诉讼请求，原告举证如下：一、2008年5月13日房屋买卖合同一份（已在房屋管理部门备案）及收条一张，证明被告将其开发的雯锦花园2-2-103、104、204、304、504、403、303室房屋卖给原告，并收取原告购房款873600元。二、原被告签订的关于买卖富丽花园小区部分房屋的买卖合同七份及被告出具的相应收据七张，金额共计1303340元，具体签订时间及收据金额分别为：2008年2月6日116700元、2008年2月6日233400元、2008年2月18112500元、2008年2月23日116600元、2008年2月23日116640元、2008年2月28日495000元、2008年2月18日112500元；证明被告以房屋买卖形式多次在原告处借款1303340元。三、2008年1月23日ＸＸ彪出具的借条一张，证明由ＸＸ彪代表被告从原告和案外人荣伟伟处借款共计300000元，其中荣伟伟的50000元已由原告代还。四、原告与案外人签订的房地产买卖契约一份（系复印件），证明原告于2012年将自己的房屋出卖，用于归还他人债务，原告的债务均是因向被告支付购房款及借款所形成的。五、中国人民银行2014年4月23日出具个人信用报告，证明原告2008年4月12日在沭阳县农村信用合作联社办理贷款200000元，2013年3月归还沭阳县农村信用合作联社140000元，其中200000元贷款包含在已付给被告的购房款873600元中，归还的140000元是原告出售自己的房屋所得。六、沭阳县人民政府沭政复函（2014）01号“关于戴岩东信访事项的复查意见”，证明被告出售给原告的房屋已交付给安置户及他人，被告无法对原告履行交房义务。七、2011年9月2日及9月20日原告与案外人签订的订房协议、售房购房协议书，证明原告将自己位于沭阳县颖都家园的车库出售用于归还债务。八、结婚证，证明原告与案外人路静系夫妻关系。对原告提供的证据，被告质证意见如下：对证据一的真实性、合法性、关联性均持有异议，双方之间名为买卖，实为借贷，该份合同中未约定房屋的交付时间、出卖人逾期交房的违约责任、办证时间等，该份合同附件1中房屋平面图部分也未载明7套房屋的平面图。对证据二中原告称该七份合同系被告向原告借款的担保，双方间不存在真实的房屋买卖关系予以认可，但对该七份合同相对应的借款金额不予认可，具体应以刑事判决确定的数额为准；同时该七份合同中均未约定房屋的交付时间及出卖人逾期交房的违约责任及办证时间，付款方式均是现金一次性付款，该七份合同与证据一中的房屋买卖合同相类似，可以证明证据一中2008年5月13日的房屋买卖合同也是借款的担保而不是真实的房屋买卖。对证据三没有异议，但该借款同样被刑事判决认定为ＸＸ彪的犯罪数额，借款当时扣除当月利息15000元，实际借款金额是285000元。对证据四的真实性无法确定，且与本案无关联性。对证据五真实性无法确定，仅有可能说明其中的200000元贷款用于借款给被告，而不是购房款。对证据六没有异议，原告称复查意见中说明被告出售给原告的房产已交付给其他安置户，更进一步证明双方之间不存在房屋买卖关系，如系房屋买卖关系，被告及其法定代表人涉嫌构成合同诈骗，被告及ＸＸ彪构成的是非法吸收公众存款和虚报注册资本罪，未认定为合同诈骗罪。对证据七的真实性无法确定，且与本案无关联性。对证据八没有异议。为支持自己的答辩意见，被告举证如下：一、（2013）沭刑初字第0272号刑事判决书，该判决书第4页审理查明部分载明，被告在2005年12月至2008年11月间开发沭阳县雯锦花园小区、富丽花园小区过程中因缺少资金以承诺给付高息，并以其所开发的小区房产作抵押，由ＸＸ彪向社会不特定对象吸收公众存款，包括向原告吸收存款1385000元；该判决书第10页判决主文部分责令被告退赔原告经济损失1385000元；证明被告以雯锦花园、富丽花园小区房产作抵押，向原告吸收存款1385000元，双方之间不存在房屋买卖关系。二、ＸＸ彪在公安机关的供述（照片打印件），其中笔录第3页第2段称多次向原告借款，约定月利息7分，由雯锦花园、富丽花园的房屋作抵押。三、（2013）沭刑初字第0272号刑事案件的庭审笔录（照片打印件），第11页第3段中ＸＸ彪称向原告借款都是由本人打的借条、公司盖章，由雯锦花园、富丽花园的房子作抵押；第12页借款名单及借款日期表格，说明被告向原告借款的时间分别为2008年5月13日、2008年2月28日、2008年2月6日、2008年2月18日，利息付到9月份。四、原告在公安机关作的讯问笔录（照片打印件），在该笔录中原告对购买雯锦花园房屋的目的陈述为开旅馆，称购房款873600元是一次性支付的，但记不清款项来源；另，原告陈述富丽花园买卖合同对应的借款金额共为1100000元，证明原告不能合理解释2008年5月13日购房款的来源。五、（2013）沭刑初字第0272号刑事卷宗第4卷中1-8页的借款名单及借款日期（照片打印件），第3页载明姓名戴岩东，借款时间2008年5月13日，其中手写的说明部分均称每人利息已付至9月份，原告利息为月利率7分；第4页中借款名单及借款汇总，其中被告向原告借款1300000元；第5页欠款明细表，载明2008年2月28日被告向原告借款20万元，2008年2月18日向原告借款100000元（包括原告以路静身份签的购房合同一份）；第6页欠款明细表载明2008年5月13日向原告借款400000元，第8页载明2008年5月13日向原告借款是以雯锦花园的2-2-103、104、204、304、504、403、303室房屋作抵押。对被告提供的证据，原告质证意见如下：对证据一真实性无异议，判决内容可以证明原告借款给被告的事实，但判决书认定的数额与事实不相符，不能反映出原告出借款项的具体数额，该判决书内容也未对原被告之间签订的房屋买卖合同进行审查，不能认定双方之间不存在房屋买卖合同关系。对证据二内容系公安机关对ＸＸ彪的讯问笔录的真实性无异议，该笔录形成时间在2012年，距与原告签订房屋买卖合同及借款行为发生有4年多，ＸＸ彪本人不可能记得清楚；从笔录中ＸＸ彪称约定月利息是7分，与之前陈述的在原告处第一笔借款是5分的供述不一致以及供述中称所有的借款都是本人打条、公司盖章与2008年5月13日出具条据的是公司会计并非ＸＸ彪本人不一致，可以看出2008年5月13日签订的房屋买卖合同是真实的房屋买卖关系，且该合同在沭阳房管处备案登记，ＸＸ彪用词方面很多是采用大约、可能、差不多等词语，其供述不是完整客观的。对证据三真实性无异议，质证意见同证据二。对证据四真实性无异议，能够证明原告于2008年5月与被告签订房屋买卖合同，且已交付购房款873600元的事实。对证据五真实性无异议，但不能真实反映出原告借款给被告的数额，缺乏事实依据。另经原告申请，本院传唤证人李某、宋某到庭作证，二人与原告均系亲戚，其中李某称其借给原告300000元（有借据）、宋某称其借给原告90000元，二人均称借款给原告是要通过原告便宜买到房子，原告至今未向其还款。对证人证言，原告质证意见为：证人证言是真实的，能够证明原告因购买被告房屋向两位证人借款的事实。被告质证意见为：1、两位证人与原告均存在利害关系；2、两位证人称借款的金额是390000元，而原告在公安机关的陈述是向其他人借款400000元；3、证人李某陈述借款时间是2008年4月11日及4月14日，而原告在公安机关陈述是在2008年5月上旬，被告法定代表人向其打电话问其是否要购买房屋，时间存在矛盾；4、两名均称借钱是为自己买房，而原告在公安机关陈述购买雯锦花园相关房屋是自己为开旅馆用的；5、两名证人与原告系亲戚关系，而原告在公安机关陈述向谁借钱及借款金额均不记得，不符合常理。针对被告对证人证言的质证意见，原告补充陈述意见为：我与两名证人确实是亲戚关系，当时在公安机关说大约400000元，39与40没有多大区别；ＸＸ彪与我商量借钱一事，我说没有，我说除非你有房子卖，之前还差我那么多钱没还，我说如何保证，他说带我去房管处备案，他说备过案你就放心了吧，我就说这样行，这期间是在讨论房价，当时的房价一直是1600、1700元，最后谈到1300元，不便宜我就不买，就约定5月13日他打电话给我说可以备案了，我就带钱过去了，钱不够，就让我连襟送钱给我的。亲戚是找我买房子的，我跟他们说你要房子就给你一套，不要我就留开旅馆的，所以跟ＸＸ彪开的房号都是在一个单元的，他要分开开的，我没同意。另经被告申请，本院依法调取了ＸＸ彪刑事侦查卷宗中公安机关对被告原会计赵某的讯问笔录，讯问笔录中公安机关向赵某出示了收据一张，该张收据出具日期为2008年5月13日、编号为“0265038”、交款单位为本案原告戴岩东、金额为873600元、收款事由为雯锦花园2#2单元103、104、204、304、504、403、303#房款，收据上另注明“不知实收金额抵押王总收”，公安机关让其说明该张收据的情况；赵某回答内容为“这张收据也是我填写的。戴岩东这张收据和孙成龙的77.35万元收据的情况是一样，也是ＸＸ彪叫我写的，写好后具体是给ＸＸ彪还是给戴岩东的我也记不得了，但我还是一分钱没收到，也没看到。因为我没收到钱，所以就在这收据记账联上注明‘不知实收金额抵押王总收’这几个字的，实质上这也不是真正的买房子，是ＸＸ彪借款，但ＸＸ彪实际借了多少钱我也不知道。”对该份笔录，原告的质证意见为：对其是公安机关对赵某的谈话事实没有异议，但赵某对涉案票据相关情况的叙述原告不予认可，赵某作为被告公司的会计向原告出具了收据，足以证明被告已经收到原告相应款项，至于其在底单上载明“不知实收金额”等相关内容是不真实的，也是属于被告公司的内部管理行为，不能以此否认原告向被告缴纳购房款的事实。被告质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明原被告之间不是真实的房屋买卖关系，双方之间系借款关系，赵某的证言与上次庭审中被告出示的欠款明细表载明的借款人及借款时间相互印证，证人赵某称未收到相关款项，系ＸＸ彪因借款要求其向原告出具。根据原被告举证、质证，本院认证意见如下：对原告提供的证据四、五、七，被告对其真实性、关联性均有异议，上述证据与本案原告主张与被告间存在房屋买卖合同关系或借款合同关系均无关联，对该三份证据，本院依法不予采信。对原告提供的证据一、二、三、六、八的真实性，被告均无异议，对该五份证据的真实性，本院依法予以采信。其中证据三的借款金额为285000元，双方无异议，对此本院依法予以确认。证据二中七份买卖合同对应的借款金额，原告主张为1303340元，结合被告提供的证据四，其在公安机关讯问时主张实际借款金额为1100000元；本院让其解释为何先后主张的借款金额不一致时，其庭审中解释称该7份合同总额为1303340元，因被告归还过200000元，故剩余1103340元；原告在公安机关讯问时主张以签订富丽花园小区房屋买卖合同形式的借款金额为1100000元，现又主张为票面金额之和，未提供新的证据予以证实，故对证据二中七份买卖合同对应的借款金额，本院依法确认为1100000元，对超出1100000元部分，本院依法不予确认。证据六，双方均无异议，对其中关于2008年5月13日原被告签订的房屋买卖合同中涉及到的雯锦花园小区7套房屋的现状情况，本院依法予以采信。对被告提供的证据，原告对其真实性均无异议，本院对被告提供的证据的真实性均依法予以采信。对本院调取的公安机关对赵某的讯问笔录，原被告对其真实性均无异议，对该讯问笔录的真实性本院依法予以采信。经审理查明：2008年5月13日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的雯锦花园小区2#楼2单元103、104、204、304、504、403、303房屋，建筑面积共计672㎡，单价为1300元／㎡，价款共计873600元；合同中载明的如面积及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等内容均被划去，未作约定；同日，被告向原告出具收据一张，编号为“0265038”，载明交款单位为原告，金额为873600元，收款事由为雯锦花园2#楼2单元103、104、204、304、504、403、303房款，经办处落款“赵”字。后该合同载明的七套房屋有六套为2005年拆迁时确定的安置房源，已经安置给拆迁户；另有一套房屋被被告于2007年2月出售给案外人王兴学，目前已进行了交付。2008年1月23日，ＸＸ彪向原告出具借条，载明借到原告及案外人荣伟伟人民币300000元；实际交付借款本金285000元；其中涉及案外人荣伟伟的50000元，已由原告向案外人荣伟伟清偿，案外人荣伟伟同意由原告向被告主张。2008年2月以来，被告因开发项目缺少资金，陆续向原告及其配偶借款，并以签订富丽花园小区房屋买卖合同的形式作为借款的担保，共签订七份买卖合同，借款金额共计1100000元。ＸＸ彪因涉嫌犯非法吸收公众存款罪、虚报注册资本罪，于2013年3月3日被本院决定逮捕；在该案件侦查期间，公安机关对ＸＸ彪、原告、案外人赵某等人依法进行了讯问，讯问笔录内容同被告提供的证据及本院依法调取的刑事卷宗中的讯问笔录。2013年5月15日，本院作出（2013）沭刑初字第0272号刑事判决书，判决被告构成非法吸收公众罪并退赔被害人的全部经济损失，其中包含本案原告的1385000元；该判决书已于2013年5月27日发生法律效力。2013年10月30日，案外人葛凯向本院申请对恒通公司进行破产清算，本院于2014年1月9日裁定立案受理该破产清算申请，并于同日指定江苏名典律师事务所为破产管理人。原告向管理人申报债权6955678.40元，管理人确认原告享有普通债权1385000元，原告不服向本院提起诉讼。庭审中，经本院向原告释明，如其主张的2008年5月13日的房屋买卖关系不能成立，是否对该项诉讼请求进行变更，其坚持认为与被告存在的是房屋买卖关系。本院认为：一、原被告虽然于2008年5月13日签订了商品房买卖合同，被告也向原告出具了收据，但该买卖合同并非双方的真实意思表示，双方的真实意思是借买卖之名，行借款之实。理由如下：1、原告在公安机关讯问时，对该份合同的购房目的解释为开办宾馆，资金来源是从多人处转借而来，至于向谁借款，因人数太多记不清；而庭审中，原告称是代亲戚购房，并且明确资金来源于证人李某、宋某，该二人均为其亲戚，且仅有两人；原告对购房目的、款项来源等内容前后陈述不一致，且未能作出合理的解释。2、原告购买的房屋性质为住房，但7套房屋却只签订一份购房合同，不符合一般交易习惯，即使如原告称是代亲戚购房，也应由实际买受人与被告一一签订商品房买卖合同，而不是7套住房只签订一份合同；且购房合同中的交付时间、违约责任等实质性条款均为空白，不合常理，使本院对其真实意思是否为房屋买卖产生合理怀疑。3、在ＸＸ彪及被告原会计赵某被公安机关分别讯问时，其二人均称该笔款项为借款，原告与被告之间并非真正的房屋买卖关系，二人回答内容一致，能够相互印证，真实可信。ＸＸ彪涉嫌非法吸收公众罪，其自认与原告之间系借款关系，实质上是增加其犯罪数额，是对其不利的陈述，原告认为ＸＸ彪供述不实不符合常理，ＸＸ彪没有必要编造对自己不利的事实。赵某作为案外人，与原告无利害关系，且在ＸＸ彪刑事案件中，其更难预料到原告的本次诉讼；同时，其作为该份收据的经办人，在刑事案件侦查期间，向公安机关提供了原始的会计账簿，并对2008年5月13日收据的情况进行了详细的说明；原告认为其证言不可采信，但未提供相反证据证实。4、2007年前后，包括沭阳县在内的整个宿迁市，通过签订房屋买卖合同的方式作为高利息借款担保的现象是普遍存在的，尤其是在需要大量资金的房地产开发行业更为普遍。借贷双方为规避高利贷，使之合法化，用签订买卖合同的方式作为借款的担保，以期能够收回借款。原告主张的该份买卖合同发生在2008年5月13日，正是此种现象盛行时期；且2008年2月，原告自认其另与被告之间通过签订房屋买卖合同的形式，出借给被告1100000元款项；再者，原告就其该份合同的购房目的、款项来源等前后陈述不一致，未能作出合理解释；而被告法定代表人ＸＸ彪的供述与证人赵某的证言一致，相互印证。综上所述，本院通过对相关证据的分析、比较，认为被告方提供的证据的证明力大于原告方提供的证据的证明力，能够认定原被告之间于2008年5月13日签订的商品房买卖合同并非双方的真实意思表示，双方是通过签订商品房买卖合同的方式来行借款之实。庭审中，本院已向原告释明，如果其主张的2008年5月13日房屋买卖关系不能成立，其可以申请变更该项诉讼请求，但其坚持不变更。故原告第一项诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。二、确认原告对被告享有普通债权1439776.75元。其中对于借款本金部分，已经生效的刑事判决书作出确认，原告在未提供新的证据的情况下，要求对其该部分债权数额重新作出确认，没有事实依据，本院对其超出1385000元的本金部分的诉讼请求，不予支持。对于利息部分，根据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，结合刑事判决书生效日期、本院裁定受理被告破产清算日期，计算得54776.75元（138×××××226×0.0175%）。原告要求自2009年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息，没有法律依据，本院对其超出54776.75元的利息部分的诉讼请求，依法不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。调解不成，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条第三款、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告戴岩东对被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司享有普通债权1439776.75元；二、驳回原告戴岩东的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告戴岩东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费80元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。审 判 长  刘路路代理审判员  程家亮代理审判员  马迪锋二〇一四年十二月二十三日书 记 员  赵 雪附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。第二条倍部分债务利息自生效法律文书确定的履行期间届满之日起计算；生效法律文书确定分期履行的，自每次履行期间届满之日起计算；生效法律文书未确定履行期间的，自法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。