广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第38号
原告曾大明，男，汉族，1965年1月30日出生。
被告佛山市宏华房地产开发总公司，住所地佛山市五峰四路17-19号副楼。
法定代表人谢理成。
委托代理人于雷，男，汉族，1979年8月10日出生。系佛山市中力经营管理有限公司员工。
原告曾大明诉被告佛山市宏华房地产开发总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员苏长磊独任审判，并于2015年2月6日公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于1995年5月26日购买被告开发的张槎二路58号宏华新村3座701房，合同约定交楼日期为1997年3月31日，但实际交楼日期是2001年9月9日。被告逾期交楼1622天，被告要按合同约定第五条每天支付万分之零点四的违约金，即142394.11×1622×0.0004=9245.40元。原告领取国有土地使用证和房地产证才得知被告交付的房产存在面积误差，合同约定为117.72㎡，房产证登记面积为107.09㎡，被告多收取了原告10.63㎡的房款，即142394.11÷117.72㎡×10.63㎡=12858.04元，应返还给原告。为维护合法权益，请求判令：1、被告退还逾期交楼款9245.40元；2、被告退还多收取的购房款12858.04元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告答辩称：1、原告提交的证据不能证明其为涉案房屋的产权人，应驳回起诉。涉案房屋为张槎二路58号3座701房，而原告提交的房产及土地证上的地址均为张槎二路58号3座三层16号，且面积为6.12平方米，与涉案房屋明显不符。根据原告提交的购房合同和发票，房屋购买人是原告曾大明和案外人黎淑芬，原告并未提交涉案房屋登记在其名下的证据，不能证明其为涉案房屋的产权人。2、原告于2001年9月9日与被告签订收楼协议，并实际收楼，而且协议中并未提及被告逾期交楼或原告逾期付款的违约责任，应视为对原房屋买卖合同的变更，双方放弃对彼此违约责任的追究，原告要求被告承担逾期交楼责任违背了该收楼协议。3、原告无证据证明被告所交付的房产面积与购房合同约定的面积有误差，原告要求退回多收购房款无事实和法律依据。4、根据原告自述，其收楼时间为2001年，领取房地产权证和土地证时也已知道房产面积有误差但均没有主张，本案己超过诉讼时效，被告无需再承担任何责任。综上，应驳回原告的诉讼请求。
诉讼中原告提交以下证据：
1、原告的身份证复印件、被告的企业机读档案登记资料。拟证明原、被告诉讼主体资格。
2、《房地产买卖契约》（包括《房地产买卖合同》）。拟证明1995年1月10日，原告、案外人黎淑芬共同与被告签订房屋买卖合同，向被告购买涉案房产。
3、购房发票一张。拟证明原告购买涉案房产共支付了142394.11元。
4、房地产权证两份。拟证明原告购买被告的涉案房屋，包括禅城区张槎二路58号三座701房及三座三层16号房，登记房地产面积合计107.09㎡，比合同约定的117.72㎡少10.63㎡。
5、（2008）佛禅法少民初字第82号民事调解书。拟证明原告与案外人黎淑芬离婚后，两人约定共同购买的涉案房屋归属于原告所有。
6、收楼协议书。拟证明原告于2001年9月9日接收涉案房屋。
诉讼中被告提交法定代表人身份证明，证明被告的主体资格。
本院依职权调取了禅城区张槎二路58号三座701房及禅城区张槎二路58号三座三层16号房的产权登记信息、被告的企业机读档案登记资料及其法定代表人的人口登记信息表。
本院认证：原告的证据1、5，被告无异议，本院予以采信。证据2、3、4、6，有原件核对，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告无异议，本院予以采信。本院依职权调取的证据，原、被告无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人陈述，本院确认以下事实：
1995年1月10日，原告曾大明、案外人黎淑芬（买方、乙方）共同与被告（卖方、甲方）签订《房地产买卖契约》一份，主要条款有：甲方将坐落在张槎区张槎路宏华新村3号楼701房（房屋建筑面积117.72㎡）出售给乙方；上述房地产成交价格为142394.11元，乙方于1995年1月15日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式为乙方在1995年1月15日前付清房款的50%即72394.11元，即将办理银行按揭；双方同意于1997年3月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之零点四的滞纳金。本契约在履行过程中若发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方可向佛山市房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。
1995年12月31日，原告与案外人黎淑芬共同向被告支付房款142394.11元完毕。2001年9月9日，上述双方签订《收楼协议书》，上载：被告开发的“宏华新村”商住楼项目，先后遭遇国家调整宏观经济秩序、亚洲金融风暴等政策性或无法抗拒的事由，致使“宏华新村”开发进度几度中断，公司陷入极度困难的境地，但被告克服困难，终将“宏华新村”开发完毕并即将交付业主使用，对此购买方给予充分理解，双方确认宏华新村3号楼701房购房款142394.11元，原告、案外人黎淑芬已经支付了全部购房款142394.11元，现被告立即将涉案房屋交付使用。
原告曾大明与案外人黎淑芬原系夫妻关系，2008年本院受理了曾大明诉黎淑芬离婚纠纷一案，案号为：（2008）佛禅法少民初字第82号。经本院主持调解，双方同意自愿离婚，并对属于夫妻共同财产的位于佛山市禅城区张槎二路58号三座701房及张槎二路58号三座三层16号车房达成归原告所有的协议，本院对上述内容出具了民事调解书予以确认。
2008年7月2日，涉案的佛山市禅城区张槎二路58号三座701房及三层16号房获准产权登记，登记产权人均为原告，房屋来源是根据（2008）佛禅法少民初字第82号民事调解书所得。其中佛山市禅城区张槎二路58号三座701房登记建筑面积100.97㎡，佛山市禅城区张槎二路58号三座三层16号登记建筑面积6.12平方米。
经本院询问，原告表示起诉时所称逾期交楼违约金按每天万分之零点四计付属笔误，应为合同约定的每天千分之零点四。
另查明，被告属全民所有制企业性质，系内资企业法人，2004年被佛山市中承经营管理有限公司接管，2006年被佛山市中力经营管理有限公司接管，目前被告的经营范围仅用于处理债权债务用。
原告陈述：从2003年夏开始，我向被告主张逾期交楼违约金，被告告知我他们公司财产被封存，所以我一直等。我2008年领取房产证后才知道房屋实际面积与合同约定面积不符，从2010年开始要求被告返还面积差异款，被告说没钱，到2014年7月左右，我看到被告在楼下开工搞建设，我要求被告支付逾期交楼款和面积差异款，被告说没钱，让我去法院起诉。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告曾大明、案外人黎淑芬共同与被告签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约全面善意的履行。涉案房屋属于原告曾大明、案外人黎淑芬共同购买，双方在离婚时对涉案房屋作出归属于原告的处理并被法院以调解书的形式确认，原告以此取得了房屋产权登记并提供了产权证予以证实，和本院调取的产权登记信息一致，故原告系涉案两房屋的所有权人。被告关于涉案房屋面积不符和产权人归属不明的抗辩，本院不予采纳。
关于原告起诉有无超过诉讼时效。被告抗辩主张原告于2001年收楼、领取房产证时应知道面积差异的事实，故原告的起诉已超过诉讼时效。据前查明的事实，涉案买卖契约并未对追究逾期交楼的违约责任的期限和面积差异款追索期限作出约定，被告虽抗辩原告起诉已过时效，但并未提供证据证明其于原告起诉两年前已明确告知不予承担逾期交楼责任和不予退还面积差异款的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，原告提起本案诉讼并未超过诉讼时效，被告的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于原告诉请逾期交楼违约金。根据合同约定，被告应于1997年3月31日前向原告交付涉案房屋，但直至2001年9月9日被告才实际交付原告使用，已构成违约，原告诉请按日千分之零点四支付违约金，有合同和事实依据，本院予以支持，被告应向原告支付1997年4月1至2001年9月9日期间的逾期交房违约金92385.29元（142394.11元×0.4‰×1622天）。由于原、被告于2001年9月9日签署的《收楼协议书》并未对被告逾期交楼违约作出免责的约定，被告辩称原告已放弃追究其逾期交楼的违约责任，无事实依据，本院不予采纳。
关于原告诉请返还面积差异款。《房地产买卖契约》约定的房屋建筑面积为117.72㎡，而房地产权证记载的建筑面积为107.09㎡，原告主张的面积差异情况属实。由于买卖契约未对合同约定的建筑面积与产权登记的面积存在差异的事实如何处理作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，因涉案房屋面积缩水误差比为9.03%［（117.72㎡-107.09㎡）÷117.72㎡］，按上述计算方法，被告除返还%3%以内的房价款和利息外，还应双倍返还超过3%部分的价款，原告现诉请被告按购房单价×面积减少平方数的方式据实结算，属在法律允许范围内对自身权利的处分，本院予以支持，被告应向原告退还房款12858.04元（142394.11元÷117.72㎡×（117.72㎡-107.09㎡）］。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告佛山市宏华房地产开发总公司于本判决生效之日起十日内，向原告曾大明支付逾期交房违约金92385.29元、返还面积差异款12858.04元，合计105243.33元。
本案适用简易程序，受理费减半收取176元，由被告佛山市宏华房地产开发总公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 苏长磊
二〇一五年二月十六日
书记员 莫翠芳
附引用法律法规条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。