重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03160号
上诉人（原审被告）：重庆市沙坪坝区陈家桥街道三河村村民委员会。
法定代表人：王菲，重庆市沙坪坝区陈家桥街道三河村村民委员会主任。
委托代理人：李显著，重庆佳程律师事务所律师。
委托代理人：陈均，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：申廷怡，女，1952年9月9日出生，汉族。
委托代理人：唐玲，重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李敏，女，1980年12月10日出生，汉族。
委托代理人：唐玲，重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所法律工作者
被上诉人（原审原告）：李强，男，1979年10月19日出生，汉族。
委托代理人唐玲，重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所法律工作者。
上诉人重庆市沙坪坝区陈家桥街道三河村村民委员会（以下简称三河村）与被上诉人申廷怡、李敏、李强房屋房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年11月12日作出（2013）沙法民初字第010311号民事判决，三河村对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员赖生友承办，于2014年5月8日进行了询问，上诉人三河村的法定代表人王菲及其委托代理人李显著，陈均被上诉人申廷怡、李敏、李强及其申廷怡、李敏、李强的委托代理人唐玲到庭参加询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：李强系李代全之子，李敏系李代全之女，申廷怡系李代全之妻，李代全于2009年7月18日因病死亡。
2002年12月26日，李代全（乙方）与三河村（甲方）签订了《关于旧村公所房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定：一、乙方（必须负责修理整治旧村公所的旧房改造，并达到房屋安全规定；二、由于乙方修理整治危房需花费一定资金，所以甲方同意乙方5年内不上缴租金，即2003年至2008年不上缴租金，5年后，即从2009年开始按每年800元上缴租金，每年元月十日前必须缴清；三、经甲乙双方同意，乙方房屋租赁时间年限为20年，即从2003年1月1日至2022年12月31日止，20年后，如乙方不继续租用房屋，必须完整归还村委会，如继续租用，再另行协商；四、甲方同意协商解决村公所旁的公路修建问题，乙方负责修葺。该份合同有李代全亲笔签字及三河村的盖章、当时的村支书王世棋的签字。合同签订后，申廷怡、李敏、李强对房间进行了修理，将原房屋两层建筑改建为三层建筑。建了灶一个。
2004年2月1日，李代全（乙方）与三河村村委会（甲方）签订了《关于旧村公所房屋租赁合同的补充合同》（以下简称《补充合同》），约定：一、由于乙方改造房屋和在房屋租用期20年内维护房屋所需大量资金，所以甲乙双方达成协议：若在租用期20年内，旧村公所一旦被占用，所获得的房屋全部建筑平方一次性赔偿费（不包括公路、水井、化粪池等附属设施）按甲方40%，乙方60%分配；二、由于现旧村公所的附属设施是乙方租用房屋后自行修建的，因此，旧村公所一旦被占用后的附属设施，如公路、水井、化粪池等设施的赔偿费归乙方全部所有；三、若旧村公所在租用期20年内被占用，房屋拆除后所留下的所有废旧物品归乙方全部所有。该份补充合同李代全亲笔签字，三河村盖章及三河村村党支部书记张天财、村委会委员及村会计周永光签字。
在签订《租赁合同》后，李代全分别于2008年1月2日、2009年1月23日，2010年1月5日向三河村支付了房屋租金800元。
2012年8月，陈家桥镇三河村部分土地被征用，针对旧村公所赔偿部分，确定了属于三层楼房，房屋部分合计补偿了639607.50元。确认的附属构筑物有堡坎、围墙，石梯，地坝，水渠，电线，灶（价值50元）、滴水，构筑物部分合计赔偿了28832.80元。确认的房屋的残值费16663.20元，三河村旧村公所房屋合计赔偿了685103.50元。
现申廷怡、李敏、李强起诉来院，请求三河村立即支付申廷怡、李敏、李强其应获得赔偿合计435587.10元。审理中，申廷怡、李敏、李强变更诉讼请求，判决三河村赔偿争议房屋基础上搭建楼层部分207268.20元以及申廷怡、李敏、李强添置部分35159.48元、资金占用损失12万元，合计362427.68元。三河村认可《租借合同》有效，对《补充合同》认为系李代全与三河村村委会个别人私自签订，签订程序违法，损害了集体的重大利益，应认定为无效合同，故要求驳回申廷怡、李敏、李强的诉讼请求。现原、三河村双方争议分歧较大，调解未果。
一审申廷怡、李敏、李强诉称：2002年12月26日，申廷怡、李敏、李强李强、李敏的父亲李代全与三河村签订《租赁合同》，约定三河村将村老办公室租赁给李代全，租赁期限为20年，由李代全负责修理整治该旧办公室。2004年2月1日，李代全与三河村签订了《补充合同》，约定，若租赁房屋被征用，所获得的房屋全部建筑平方一次性赔偿费按照甲方40%，乙方60%，附属设施的赔偿费用由乙方（李代全）全部所有，房屋拆除后所留下的废旧物品归李代全所有，现该房屋已被征用，对旧办公室的补偿方案为房屋639607.50元，附属设施35159.40元，残值费16663.20元。现要求法院判决三河村赔偿争议房屋基础上搭建楼层部分207268.20元以及申廷怡、李敏、李强添置部分35159.48元、资金占用损失12万元，合计362427.68元。
一审三河村辩称：三河村与李代全签订的两份合同没有经过民主程序，均是无效合同，请求法院驳回申廷怡、李敏、李强的诉讼请求。
一审法院认为，在民事合同中应当遵循自愿，公平，等价有偿，诚实信用的原则，李代全与三河村于2002年12月26日双方所订立的《租赁合同》，不违反法律的强制性规定，系双方真实意思表示，应为有效协议。
关于李代全与三河村于2004年2月21日签订的《补充合同》，虽然有三河村三河村的村支书及会计等负责人签字，但由于该合同并未经过民主表决议定程序，且旧村公所的房屋系三河村集体资产，涉及到三河村广大村民的整体利益，村支书等人签订合同的行为损害了集体的利益，故该《补充合同》为无效合同。
关于附属设施部分，申廷怡、李敏、李强虽陈述认为争议房屋中赔偿的附属设施均为李代全在租赁期间所建，但未能提供充分的证明材料加以佐证，三河村庭审中自认在赔偿的附属物中只有灶是属于申廷怡、李敏、李强所建，故一审法院只能主张申廷怡、李敏、李强添附的附属设施为灶，价值50元。其他附属设施补偿费的请求不予支持。
关于申廷怡、李敏、李强请求主张资金占用补偿部分，《租赁合同》虽然载明了租赁期限为20年，但三河村的土地征用属于国家统征土地的范畴，是不可归责于双方的原因导致合同解除，故对申廷怡、李敏、李强请求三河村支付资金占用损失，一审法院不予支持。
本案中，申廷怡、李敏、李强在租赁期限为20年的前提下对租赁房屋实际的投资及改建，投入了较大的资金。现涉案房屋只租赁了8年亦被征用拆除，合同的被迫解除，给申廷怡、李敏、李强造成了损失。由于因申廷怡、李敏、李强的改建使三河村房屋拆迁补偿获得多的利益，也是不可归责于双方当事人的原因导致合同解除，根据公平原则，申廷怡、李敏、李强现要求三河村合理补偿是正确的，但其金额及计算方式不当。一审法院酌情主张损失补偿费17万元。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，判决：“一、限被告重庆市沙坪坝区陈家桥街道三河村村民委员会于本判决发生法律效力后立即支付原告申廷怡、李敏、李强损失补偿费17万元，附属设施费50元，合计170050元。二、驳回原告申廷怡、李敏、李强的其他诉讼请求。案件受理费7834元，减半交纳3917元（原告已预交），由原告申廷怡、李敏、李强负担2079元，由被告重庆市沙坪坝区陈家桥街道三河村负担1838元”。
三河村不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判为驳回申廷怡、李敏、李强的诉讼请求。主要事实和理由：1、本案的基本事实是《租赁合同》和《补充合同》，原判结案案由为房屋租赁合同纠纷正确。但申廷怡、李敏、李强以房屋拆迁补偿纠纷起诉，原判应当驳回起诉；2、《租赁合同》和《补充合同》没有经过民主程序，均是无效合同；3、《租赁合同》和《补充合同》的相对方是李代全，李代全承租房屋用于经营，李代全死亡后合同终止，申廷怡、李敏、李强不当然继承《租赁合同》和《补充合同》的权利义务；4、李代全对房屋的维修费用，已经通过免交租金的方式补偿，原判按照拆迁补偿标准确定对申廷怡、李敏、李强损失补偿费错误。
申廷怡、李敏、李强辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回的上诉请求，维持原判。
本院二审查明：李代全承租涉案房屋用于经营，且于2003年后对承租房屋进行改建，支出费用47045.3元，于2007年对承租房屋进行扩建，支出费用95032元。
认定上述事实的依据有：在一审诉讼中经庭审质证的改建费用清单等及当事人陈述。
本院查明的其它事实与前述一审审理查明的事实相同。
本院认为：《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。李代全与三河村签订《租赁合同》约定租赁三河村的集体财产、《补充合同》约定其他方式处分村集体财产，依法应当经村民会议讨论决定方可办理，但二份合同的订立没有经过三河村村民会议讨论决定，合同的订立违反了法律的强制性规定，不具有法律效力。原审判决认定《租赁合同》有效错误，应予纠正。
申廷怡、李敏、李强起诉本案的基本法律事实是李代全与三河村签订的《租赁合同》和《补充合同》，申廷怡、李敏、李强以房屋拆迁补偿纠纷起诉，原判结案案由为房屋租赁合同纠纷，原判对案由的改变没有违反法律的规定。
《租赁合同》和《补充合同》的相对方是李代全，李代全承租房屋用于经营，李代全死亡后《租赁合同》和《补充合同》仍在继续履行，申廷怡、李敏、李强承担了《租赁合同》和《补充合同》约定的李代全义务，故其可以因该合同发生的纠纷提起诉讼。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋约定租赁期限为20年，李代全改扩建房屋支出费用142077.3元，在租赁8年后因征用被拆除，《租赁合同》和《补充合同》虽然属于无效合同，对申廷怡、李敏、李强诉请三河村赔偿争议房屋基础上搭建楼层部分207268.20元损失以及申廷怡、李敏、李强添置部分35159.48元损失、资金占用损失12万元，合计362427.68元，依据公平原则酌情应予支持。《租赁合同》约定，承租方5年不交租金，5年后租金每年800元，据此承租方免交租金4000元。《租赁合同》和《补充合同》履行期间，申廷怡、李敏、李强对房间进行了修缮，并将原房屋两层建筑扩建为三层建筑，该房屋在被征用时三河村获得残值费16663.20元，补偿费639607元，共计656270.2元，据此可以认定因李代全对租赁房屋的改扩建，涉案房屋在被征用时多获得20万余元的补偿，原判酌情支持损失补偿费17万元并无不当。
申廷怡、李敏、李强认为争议房屋中赔偿的附属设施均为李代全在租赁期间所建，但未能提供充分的证据予以证实，三河村自认在赔偿的附属物中只有灶是属于申廷怡、李敏、李强所建，故原判主张申廷怡、李敏、李强添附的附属设施为灶，价值50元。其他附属设施补偿费的请求不予支持正确。
综上所述，原审判决认定事实清楚。上诉人三河村关于原判认定《租赁合同》有效错误的上诉理由成立，本院依法予以采纳。三河村的其余上诉理由不能成立，本院不予采纳，其上诉请求不予支持。虽然《租赁合同》无效，但鉴于原判主张的损失补偿费数额合理，故对原判结果仍可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7834元，由重庆市沙坪坝区陈家桥街道三河村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
审 判 员 赖生友
代理审判员 乔 艳
二〇一四年七月十八日
书 记 员 王银银