四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）涪民初字第2673号
原告：绵阳合众物业服务有限公司，住所地：绵阳市。
法定代表人：黄凤琼，该公司董事长。
委托代理人：邓舒文，四川科大律师事务所律师。
被告：顾发强，男，汉族，生于1970年5月17日，四川省盐亭县人，现住经开区。
委托代理人：范继苹，绵阳市涪城区涪城法律服务所法律工作者。
原告绵阳合众物业服务有限公司诉被告顾发强物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月10日立案受理后，依法由审判员田浩适用简易程序于2013年6月17日公开开庭进行了审理。原告绵阳合众物业服务有限公司的委托代理人邓舒文，被告顾发强的委托代理人范继苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告公司经绵阳市福泽源房地产开发有限公司委托从2008年10月开始对经开区塘汛街206号福泽源小区物业进行管理。并于2009年4月通过公开招投标方式中标，正式获得对福泽源小区物业管理资格。同月与绵阳市福泽源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。被告作为福泽源小区业主自2009年1月1日起未缴纳物业服务费，截止2012年12月31日已拖欠各项费用四年之久，我公司多次书面催告被告履行缴费义务，给予了足够的宽限期，但被告仍拒不缴纳。为维护原告合法权益，现请求：1、判令被告向原告支付物业服务费1108.66元；2、判令被告向原告支付垃圾清运费288元；3、判令被告向原告支付违约金1796.2元；4、诉讼费由被告承担。
被告顾发强辩称：被告没有同原告签订任何物业服务合同，不应当向原告缴纳任何费用。另外，原告的房管局备案情况不能说明与被告有任何关系，不能证明备案的物业公司是被告。请求驳回被告的诉讼请求。
经审理查明：被告于2006年购买绵阳市福泽源房地产开发有限公司福泽源小区1栋2单元3楼2号住房一套，建筑面积76.99㎡，并于2007年接受交付并入住。
绵阳市福泽源房地产开发公司于2006年通过公开招标方式选聘绵阳市裕强物业服务有限公司对福泽源小区进行物业管理，2008年9月，绵阳市福泽源房地产开发公司要求解除与绵阳市裕强物业服务有限公司的前期物业服务合同，同时办理相关手续，绵阳市裕强物业服务有限公司退出该小区管理，原告入驻该小区进行物业服务。2008年12月31日，经绵阳市福泽源房地产开发公司与绵阳市裕强物业服务有限公司达成一致意见，裕强公司终止对福泽源小区的物业服务合同关系。2009年4月16日，原告通过公开招投标方式与绵阳市福泽源房地产开发公司签订《前期物业服务合同》，并于2009年5月15日取得绵阳市房管局备案证书。原裕强公司提供物业服务期间住宅物业费标准为0.3元／月／平方米。原告进场后未重新与被告签订物业服务合同以及管理规约。
原告与福泽源公司签订的《前期物业服务合同》第三条约定“在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、为业主提供其他有偿服务；2、代收垃圾清运费”；第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.35元／月.平方米；商业物业：0.5元／月.平方米”；第八条约定“业主应于借到入住通知之日起交纳物业服务费用。……物业服务费用首次预付一年，以后按月交纳，业主或物业使用人应在每个月十号前履行交纳义务。业主或物业使用人也可以根据实际情况按季或年提前交纳物业服务费用”；合同第二十八条约定“甲方、业主或使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按其应交纳的物业服务费用每天百分之三的标准向乙方（原告）支付违约金”。
绵阳市人民政府绵府函（1997）60号《关于调整绵阳市环境卫生服务收费标准的批复》第二条规定“收费标准（一）垃圾清运费：1、城市清洁卫生费：城区常住户每户1.00元／月”。绵阳市人民政府绵府办发（2009）64号《关于印发绵阳市城区生活垃圾袋装管理规定的通知》第十四条规定“城市生活垃圾的收集、运输施行有偿服务。按每月5元标准，交纳垃圾清运费”。原告于2010年9月7日向四川达坤建设工程有限公司交纳了2010年5月20日至2010年11月19日的小区垃圾清运费5400元。于2011年6月1日交纳了小区2011年5月30日至2012年5月19日的垃圾清运费10800元。于2012年7月10日交纳了小区2012年5月20日至2013年5月19日的垃圾清运费12000元。
另查明，原告于2009年1月起正式向小区业主收取物业管理费，期间原告曾多次向被告催收，被告顾发强自2009年1月起至今未交纳物业服务费以及垃圾清运费。
以上事实，有当事人身份信息、情况说明、中标备案说明书、前期物业服务合同、入住通知但、房屋登记性息、公告、委托书、律师函、商品房买卖合同及当事人的陈述等证据，经庭审质证载卷证明，足以认定。
本院认为：本案争议的焦点在于原、被告是否构成物业服务合同关系。根据庭审查明的事实，原告并非被告签订商品房买卖合同时由开发商选聘的物业企业。但开发商与原物业管理企业已经于2008年解除了合同关系，又通过合法招投标方式选聘了本案原告对该小区提供物业服务。原物业服务企业撤出该小区前，对该情况向小区业主进行了公示，被告对该情况应当知情。福泽源房地产开发公司作为本案争议小区的建设单位，在该小区没有成立业主大会和业主委员会前，有权利与物业服务单位签订合同，约定前期物业服务，依照最高人民法院相关司法解释的规定，建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主有约束力。原告进场提供服务，被告接受了原告提供的物业服务，虽然双方没有直接签订物业服务合同，但事实上构成了物业服务合同关系，被告应当向原告支付相应的物业服务费用。被告以其并非合同当事人为由提出抗辩的理由不能成立，本院不予支持。
其次，关于收费标准的问题。被告在与开发商签订商品房买卖合同时，对物业服务费用进行了约定，即住宅用房0.3元／月／平方米，说明被告在买受房屋时就已经知道该小区的物业服务范围、标准和费用收取方式。原告与开发商签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务费为住宅0.35元／月／平方米，该约定对小区业主具有约束力，被告应当依照该约定向原告付款。原告以0.3元／平方米标准向被告主张权利的行为系原告处分自己权利，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。另外，根据绵阳市城区垃圾清运费收费标准，每户每月应当按照6元标准交纳，原告在提供物业服务期间已经代被告交纳了上述费用，被告应当向原告支付相应的垃圾清运费。结合案件事实，本院确定由被告向原告支付自2009年1月1日至2012年12月31日按0.3元／月／平方米标准计算的物业服务费1108.66元，同时支付自2009年1月1日至2012年12月31日按6元／月标准计算的垃圾清运费288元。
被告在购买福泽源小区商品房时对于逾期交纳物管费的违约责任是明知的。虽然开发商重新选聘了物业管理企业，但业主对于无正当理由逾期不交纳物管费应当承担违约责任的事实是清楚的，只是按何种标准承担不知情。本案开发商与原告约定的违约金为每日3%，该约定明显过高。被告现主张不支付物管费，实际上也是对支付违约金提出异议。被告未按时交纳物管费实际上给原告造成的是欠款间的资金利息损失。结合本案案情，本院酌情支持被告向原告支付2009年1月1日至2012年12月31期间，以所欠物管费为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金。
综上，为维护当事人合法权益，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条之规定判决如下：
一、被告顾发强于本判决生效之日起十五日内向原告绵阳合众物业服务有限公司支付自2009年1月1日起至2012年12月31日止的物业服务费1108.66元和垃圾清运费288元，合计1396.66元；
二、被告顾发强于本判决生效之日起十五日内向原告绵阳合众物业服务有限公司支付自2009年1月1日起至2012年12月31日止，以1108.66元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取25元，由被告顾发强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 田 浩
二〇一三年七月十七日
书记员 黄雯慧
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。