黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）爱民初字第1号
原告苏洪亮，1977年9月16日出生，男，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。
被告牡丹江中原房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。
法定代表人王殿鑫，该公司董事长。
委托代理人吴世军，1962年1月1日出生，男，汉族，牡丹江市爱民区北安乡法律服务所法律工作者，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。
原告苏洪亮与被告牡丹江中原房地产开发有限公司（以下简称中原房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月26日、3月11日公开开庭进行了审理。原告苏洪亮、被告中原房地产的委托代理人吴世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏洪亮诉称：原、被告于2009年7月16日签订商品房买卖合同，约定涉案房屋的建筑面积为90.81平方米，被告于2010年4月28日前为原告办理房屋所有权证。现因开发商私自更改三号楼一处房屋的住宅属性，造成江海苑小区迟迟不能验收，无法办理房屋所有权证。2013年11月7日，被告才通知业主办理房屋所有权证，且房屋所有权证显示涉案房屋的建筑面积为90.45平方米。故原告诉至法院，请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金8560元，房屋面积差价款1440元，诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将逾期办理房屋所有权证的违约金数额由8560元变更为6844.42元。
被告中原房地产辩称：原、被告于2009年7月16日签订的商品房买卖合同已经生效并实际履行。原告按日计算逾期办理房屋所有权证违约金6844.42元和支付房屋面积差价款1440元的主张有悖于原、被告签订的商品房买卖合同的约定。原告已于约定的交房日入住涉案房屋，是否按期办理房屋所有权证未给原告造成任何损失，又因原、被告签订的补充协议约定涉案房屋为按套销售，无需补差，故被告同意根据合同约定按原告支付的购房款205230元的万分之0.5支付违约金10.26元，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。
本案的争议焦点为：一、原、被告于2009年7月16日签订的商品房买卖合同是否是双方当事人的真实意思表示，是否合法有效；二、原告是否存在实际损失及损失数额；三、原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金是否有事实及法律依据；四、被告实际交付原告的房屋是否存在面积差；五、原告是否是按套购买的房屋，原告要求被告支付房屋面积差价款是否有事实及法律依据。
审理中，原告为支持其主张向法庭举证、被告质证、本院认证如下：
证据一、照片两张、光盘两张、谈话录音文字整理材料两份、商品房买卖合同及房屋所有权证复印件各一份（盖有牡丹江市住房公积金管理中心贷款证明章），证明违约金计算的期限（2012年1月20日到2013年11月7日）及依据，照片能够证明三号楼至2013年11月7日尚不能办理房屋所有权证，该小区中，三号楼办理房屋所有权证的时间最晚，对话录音证明补充协议显失公平，原告为了尽快办理房屋所有权证，不得不与开发商签订补充协议，视频录像证明原告的诉讼请求未超诉讼时效。
被告对商品房买卖合同、房屋所有权证、照片的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，对光盘及文字整理材料有异议，商品房买卖合同第15条第3项约定的不是按日计算逾期办理房屋所有权证的违约金；补充协议如存在显失公平的情形属可撤销可变更之诉，与本案不是同一法律关系，且原告应在合同签订起一年内提出，现已超过一年的除斥期；该组证据能够证明被告已向原告交付了房屋，是否按期办理房屋产权证未给原告造成损失，不影响其生活；视频录像的来源不合法，不应采信；谈话录音及其文字整理材料不能证明与原告谈话之人系被告单位的工作人员。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同能够证明原、被告约定了被告逾期办理房屋产权证违约金的计算方法，本院对此予以确认；照片中未显示三号楼字样，不能证明三号楼办理房屋产权证的时间最晚；谈话录音不能证明与原告对话的人系被告单位的工作人员，也不能证明该补充协议显失公平；原告的诉讼请求是否超过诉讼时效应结合本案案情确定，故本院对原告要证明的其他问题不予确认。
证据二、物业费收据、太阳能甩头费收据、燃气意外伤害保险单收据、垃圾清运费收据复印件各一份（均与原件核对无异），证明原告入住涉案房屋的日期是2009年11月上旬。
被告对物业费、垃圾清运费收据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，该票据只能证明原告在2009年11月7日交纳了上述两项费用，而入住时间与被告交付房屋的时间无关，对其余两张收据有异议，与本案无关。
本院认为，该组证据仅能证明原告于2009年11月交纳了物业费、太阳能甩头费、燃气意外伤害保险费及垃圾清运费的事实，本院对此予以确认，但不能证明原告于2009年11月上旬入住涉案房屋的事实，本院对此不予确认。
证据三、销售不动产发票复印件两张（与原件核对无异），证明原告向银行贷款，银行已经于2009年8月13日给付被告涉案房屋的剩余购房款143000元。
被告无异议，本院予以确认。
审理中，被告为支持其主张向法庭举证、原告质证、本院认证如下：
证据一、商品房买卖合同复印件、商品房预售许可证复印件各一份（均与原件核对无异），证明原、被告签订的商品房买卖合同约定了违约金的计算方法，不是按日计算，根据合同第15条第3款的约定，被告向原告支付的违约金应为10.26元，被告于2009年4月21日取得商品房预售许可证，原、被告签订的商品房买卖合同有效。
原告对商品房买卖合同的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，商品房买卖合同第15条第3款有约定，直至可以办理房产证为止，“直至”应理解为按日计算违约金，被告逾期办理房屋产权证1000余天，只支付10.26元的违约金不合理，对商品房预售许可证没有异议。
本院认为，原告对商品房预售许可证没有异议，本院予以确认，商品房买卖合同能够证明原、被告约定了被告逾期办理房屋产权证违约金计算方法的事实，本院予以确认。
证据二、办理房照通知复印件四份、补充协议复印件一份（与原件核对无异）、销售不动产统一发票复印件两张，证明被告于2013年11月7日、11月21日、12月8日、12月13日先后四次通知江海苑小区业主办理房照，原告已于2013年11月22日办理了房照；双方约定涉案房屋是按套销售，无需补差。
原告对该组证据的形式要件没有异议，能够证明原告于2013年11月7日前不能办理房屋产权证，也证明了原告的诉讼请求合理。
本院认为，该组证据能够证明被告多次通知江海苑小区业主办理房屋产权证，原、被告于2013年12月4日签订补充协议，约定涉案房屋系按套出售、无需补差的事实，本院对此予以确认，但该组证据未体现原告办理房屋产权证的时间，本院对此不予确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2009年4月21日，被告中原房地产取得江海苑小区（1-8幢）商品房预售许可。2009年7月16日，原、被告签订商品房买卖合同，合同的主要内容为：“第三条，买受人购买的商品房为××房屋、建筑面积90.81平方米。第四条，按套计算，该商品房总价款为205230元。第五条，当事人选择按套计价的，不适用本条约定……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房。第六条，公积金贷款，首付62230元，贷款143000元。第八条，出卖人应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，直至可以办理个人房产证为止。”原告于2009年7月20日交付被告首付房款62230元，2009年8月13日交付购房款143000元（公积金贷款）。2013年11月7日、11月21日、12月8月、12月13日，被告以张贴公告的形式向江海苑小区的业户下达了办证通知。2013年12月4日，原、被告签订了补充协议，约定：“根据双方所签订的商品房买卖合同的约定及相关法律规定，实测面积与合同约定面积误差的面积为0.36平方米，该房属于按套出售，无需补差。”原告称被告于2009年11月上旬将涉案房屋交付原告，原告于2013年11月21日至12月4日之间接到被告办照通知，被告称其按合同约定于2009年9月30日将涉案房屋交付原告，于2013年11月21日至30日之间通知原告办照，但双方均未举示证据证明。原告于2013年12月18日取得了涉案房屋所有权证。现原告请求按总房款的日万分之0.5计算自2012年1月20日至2013年11月7日的违约金，被告不予认可，被告认为应按购房款的万分之0.5计算违约金，不应按日计算。原告称其实际损失为用涉案房屋开公寓无法办理工商执照的收入损失、无法出租房屋的收入损失及无法报销取暖费的损失，但原告未举示证据证明。庭审中，原告称其曾将涉案房屋出租，收取过租金。
本院认为：原、被告在自愿、平等的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应严格按照约定履行。原告已按合同约定履行了应尽的义务，被告也应及时将办理权属登记所需资料报房管部门，以便原告及时取得涉案房屋的房地产权属证书。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告称被告于2009年11月上旬将涉案房屋交付原告，被告自认其于2009年9月30日将涉案房屋交付原告，但双方均未举示证据证明，因被告自认的交房时间早于原告自认的交房时间，故以被告自认的交房时间为准，被告应在2009年9月30日将涉案房屋交付原告后的210天内，即在2010年4月28日前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告称其于2013年11月21日至12月4日之间接到被告办照通知，被告自认其于2013年11月21日至30日之间通知原告办照，鉴于原、被告均称原告于2013年11月21日之后接到办照通知，故办照通知时间应以2013年11月21日为准。被告的办照通知比《商品房买卖合同》约定的时间迟延了1303天，显然已超过了合同约定的时间，构成违约，故被告应当承担支付违约金的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。鉴于我国合同法规定的违约金系以填平损失的补偿性质为主，而原告虽称被告逾期办照给其造成损失，但原告未就被告违约行为给其造成的损失举示证据，而且原告购买房屋后用于出租及个人居住，被告逾期办照的行为并未影响原告生活。故原告主张按购房款的万分之0.5按日计算违约金没有事实及法律依据，被告应按双方合同约定向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金10.26元。
关于原告要求被告给付房屋面积差价款的问题。本案涉案房屋为按套计价，原、被告在商品房买卖合同中约定当事人选择按套计价的，不适用该合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，而且原、被告签订的补充协议亦约定本案涉案房屋为按套出售，无需补差。因此，按有约定从约定的原则，本院对原告要求被告给付房屋面积差价款的请求不予支持。原告虽称原、被告签订的补充协议显示公平，是无效的，但未举示证据证明，原告亦未举示证据证明该协议内容不是其真实意思表示，故对原告的此项主张不予支持。
综上事实及理由，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告牡丹江中原房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告苏洪亮逾期办理房屋所有权证违约金10.26元；
二、驳回原告苏洪亮的其他诉讼请求。
如果被告牡丹江中原房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告牡丹江中原房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告苏洪亮可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费50元，由被告牡丹江中原房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 时 维
代理审判员 李 雪
代理审判员 汪 淯
二〇一五年四月十六日
书 记 员 齐海培