广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1494号
上诉人（原审原告、反诉被告）：向峻。
委托代理人：刘怀玉，广东正平天成律师事务所律师。
委托代理人：蒋晓芳，广东正平天成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市鑫湾汽车贸易有限公司，住所地广州市白云区广园中路663号自编6-8号。
法定代表人：王申鸿，职务：总经理。
委托代理人：陈伊利，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：黎晨辉，广东广大律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王申鸿。
委托代理人：陈伊利，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：黎晨辉，广东广大律师事务所律师。
上诉人向峻、上诉人广州市鑫湾汽车贸易有限公司、王申鸿因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年7月30日，中国人民解放军95100部队（以下简称95100部队）（出租方.甲方）与向峻（承租方.乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将坐落于广东省广州市白云区广园中路633号的房屋建筑面积3750平方米的场地出租给乙方使用，租赁用途为汽车修理、商铺、仓储，租赁期限为2007年8月1日起至2012年7月31日止。本合同有效期为5年，合作意向10年，合同每5年签订一次，5年后租金每年递增一次，递增率为2%，每年递增基数为本合同租金。本合同建设期为4个月，由于该场地上的原有房屋因市政扩路被拆除，甲方同意补偿乙方新建2000平方米（建设面积不足2000平方米按实际面积计算）房屋的建设成本。合同（含意向）期满后，乙方不得变动甲方在该场地上的所有不动产，如乙方有意继续租赁，在同等条件下优先使用。向峻出示消防验收意见书、军队房地产租赁许可证、证明，拟证明涉案租赁场地合法出租的事实。据空军房地产管理局广州房地产管理处于2012年11月6日出具的后房函（2012）7号证明内容，“位于广州市白云区广园中路633号中国人民解放军95100部队门口南侧路边的房地产在部队红线范围内，属部队储备房地产，建筑面积1500平方米，房地产权属中央军委，由95100部队管理使用。经审查，该房地产可以对外出租。该地块经报我处审批备案，已承租给租户向峻使用和经营。”
2009年6月1日，向峻（甲方）与王申鸿（乙方）签订租赁合同，约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园中路633号自编号6-8档位，租赁期限为3年，租赁期限从2009年6月1日至2012年5月31日止；乙方在租赁期首年每月66360元，第二年每月按66360元，第三年每月66360元。租金每季度缴纳一次，乙方应于每季度的第一个月的十五日前以现金的方式缴纳给甲方，此租金为不含税价；乙方应在本合同签订当天一次性向甲方缴付76360元租赁保证金及水、电保证金，该保证金在租赁期满后由甲方一次性退回给乙方（免息）；甲方有权按时收取商铺的租金、管理费、水电费及相关的费用，如乙方未按时交纳水电费，甲方有权按每天收取的滞纳金的10%作滞纳金，如乙方未按时交纳租金、管理费或相关费用，每逾期一日还需按所欠款项的1%向甲方交纳滞纳金，直至缴清全部欠款为止；乙方进场后应及时办理工商营业执照及税务登记，一切工商管理费、税务费用由乙方支付；合同期满或合同终止后，乙方迁出时除属于乙方所有的商品、货物、家具、办公用品外，其他商铺内的一切装修、设备及固定在墙体的物件归甲方所有，乙方不得损坏、破坏、撤离，否则赔偿甲方损失；如乙方超过三十天未向甲方交纳租金、管理费及合同约定的其他费用之任何一项者，甲方有权单方终止合同，保证金不予退还，同时，甲方有权按原合同约定向乙方追收租金、管理费和滞纳金等，并收回商铺自行处理；本合同合作意向九年整，合同每三年签订一次。合同签订后，双方当事人实际按照210800元／季度标准履行租金，即70267元／月。2011年1月17日，向峻与王申鸿签订《补充协议》，约定：每季度的第一个月10日之前由乙方支付租金税款后，甲方在2日内提供有效的租金发票给乙方，乙方收到发票后，当日支付甲方季度租金。
《租赁合同》及《补充协议》签订后，王申鸿支付了涉案场地房租押金200000元，向峻依约将涉案场地交付王申鸿使用，王申鸿将涉案场地作为广州市鑫湾汽车贸易有限公司（以下简称“鑫湾公司”）的经营之用。关于涉案场地建筑，向峻陈述为其自建并经军队房产管理部门报批，王申鸿出示收据一张，拟证明就涉案租赁场地建筑，交付向峻集资费1668000元作为建筑成本的事实，收据内容为“王申鸿交来广园中路633号6-8档集资费1668000元，合作意向九年，不作退还”，向峻确认收到上述1668000元，但对于鑫湾公司、王申鸿陈述的款项用途不予确认，认为该笔款项为建筑成本的补偿。鑫湾公司、王申鸿出示汇款凭证及租金发票，拟证明其依约履行租金及相关税费义务的事实及多付相关费用的事实。涉案场地及（2012）穗云法民四初字725号案涉场地的租金及租金税费均由鑫湾公司一并按季度支付，据发票、汇款凭证及当事人陈述，鑫湾公司以本公司名义依照合同约定向向峻交纳租金；租金税款以鑫湾公司名义支付给向峻指定的广州市致德汽车贸易有限公司（以下简称“致德公司”），涉案场地及（2012）穗云法民四初字725号涉案场地的租金税费一并交纳，金额为45000元／季度。租金发票及租金税费发票均以鑫湾公司名义开出。2012年4月25日，向峻出具《催交租金款通知书》，要求王申鸿缴纳拖欠的2012年第二季度租金，该催款通知书落款处有“已签收”字样及无法分辨的签名，鑫湾公司、王申鸿否认签收过该份催款通知书。2012年5月21日，鑫湾公司通过中国工商银行向向峻指定的致德公司支付了2012年4月至2012年5月的租金税款共计30000元。同日，鑫湾公司亦通过中国工商银行向向峻汇款支付了2012年4-6月租金，向峻于2012年5月28日开具了2012年4-5月租金及租金税款发票。一审审理中，王申鸿出示施工合同、装修发票、工程结算表、记账凭证、收据、银行支票头等证据，拟证明就（2012）穗云法民四初字725、726号涉案场地建筑装修投入逾4000000元的事实，并在本案中一并主张上述两案涉案场地的装修赔偿问题，向峻对王申鸿的举证及陈述均有异议，认为部分装修不是王申鸿完成，部分装修现实不存在，部分装修不属于附和性装修，价格也存在虚高。根据当事人陈述及王申鸿提供的照片显示，王申鸿就本案涉案场地的装修按照品牌专营店的装修模式进行。王申鸿出示以鑫湾公司名义发出的关于申请续租的函件若干、快递单，拟证明王申鸿要求向峻按照合作意向续约的事实。其中，落款日期为2012年4月23日申请续租的函件有“向峻”签收字样。
另查，鑫湾公司、王申鸿租金交至涉案书面租赁合同期满截止日，即2012年5月31日，之后，涉案场地由鑫湾公司、王申鸿占用。2013年9月30日，鑫湾公司、王申鸿通知向峻接收涉案场地，向峻表示由于鑫湾公司、王申鸿未有提交交接清单，且涉案场地仍有鑫湾公司、王申鸿物品，故而无法交接。之后，双方又于2013年10月11日至现场交接，但据向峻陈述，由于鑫湾公司、王申鸿没有将涉案场地的交接清单交付给其且涉案场地仍有废品垃圾，加之向峻认为其在现场的物品有丢失，而对于装修评估结论，向峻仍存异议等原因，故而未能完成交接。鑫湾公司、王申鸿对于向峻的陈述予以否认，主张其已准备好交接清单，但是向峻拒绝签名。另鑫湾公司、王申鸿陈述，其于2013年9月30日搬离涉案场地，为证实其陈述，鑫湾公司、王申鸿提供其于2013年10月10日拍摄的涉案场地照片若干。向峻对此不予认可。2013年11月27日，原审法院组织向峻、鑫湾公司、王申鸿再次交接涉案场地，鑫湾公司、王申鸿明确表示已搬离，现场任凭向峻处置，同意将涉案场地的钥匙交付向峻。原审法院告知双方当事人可现场自行交接场地，向峻认为涉案场地仍有鑫湾公司、王申鸿的物品，且电缆被偷，要求鑫湾公司、王申鸿妥善处理上述问题后再行交接，在此之前不同意接收场地。鑫湾公司、王申鸿抗辩称向峻要求鑫湾公司、王申鸿处置的物品属于评估之列，应由使用场地一方妥善保管，鑫湾公司、王申鸿不同意自行处置。因向峻、鑫湾公司、王申鸿争议较大，涉案场地未有完成交接。
关于王申鸿主张的装修补偿款，审理中，鑫湾公司、王申鸿确认该装修款由王申鸿支付，对于在本案中，以鑫湾公司为抬头开具发票之款项，均以王申鸿名义提起诉讼，相应权利义务，由王申鸿承享。
关于装修问题，原审法院依向峻申请，对（2012）穗云法民四初字725、726号涉案场地的装修价值进行评估。广州市荔湾区价格认证中心于2013年10月8日出具荔价认核（2013）79号《关于物业装修现值的价格结论书》，根据该结论书，装修项目的综合成新率为70%。其中，725号涉案场地（修理厂）装修现值为234713元，均为双方有争议项目。726号涉案场地（主店）装修现值为2118082元，其中双方确认部分为843252元，双方有争议部分为1274830元。由于向峻、鑫湾公司、王申鸿对上述价格结论书争议较大，故而原审法院于2013年10月16日向广州市荔湾区价格认证中心发函，要求该中心将价格结论书中争议项目按照现实存在项目、不存在项目、无法辨别项目（属隐蔽工程，特别列明）分别列明。该中心于2013年10月23日回复原审法院：其中现实存在项目但有争议的工程计价为1384495.46元。现场勘察不能辨别项目计价为721984.42元（隐蔽工程393700元）。现场勘察未能发现项目50009.82元。
以上事实，有身份资料、工商登记资料、租赁合同、补充协议、租金发票、招商银行账户明细、催缴租金款通知书、关于要求续租的函、军队房地产租赁合同、消防验收意见书、军队房地产租赁许可证、证明、收据、转账凭证、汇款凭证、租金发票、出租屋发票、支付证明单、建筑装饰施工合同、装修费发票、工程结算表、记账凭证、银行支票头、要求续租函、续租回复、价格结论书、回函、照片及当事人陈述等证据证实。
另向峻于2013年5月23日向原审法院提起诉讼，请求：1.解除向峻与王申鸿于2009年6月1日签订的《租赁合同》及2011年1月17日签订的《补充协议》，并判令向峻不予退回保证金200000元；2、王申鸿和鑫湾公司连带向向峻支付逾期缴纳租金的滞纳金57618元（每逾期一日按所欠租金总额1%计，自2012年4月11日起计至2012年5月21日止）。3、王申鸿和鑫湾公司连带承担自合同解除之日起腾空并返还涉案场地，并按合同约定的租金标准向向峻支付自起诉之日起至王申鸿和鑫湾公司腾空并返还涉案场地之日止的占用费及2012年6月1日至腾空并返还涉案场地之日止的占用费利息（以当季度租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自当季度首月11日计至实际清偿之日止）；4、本案受理费由王申鸿和鑫湾公司共同承担。
王申鸿向原审法院提起反诉，请求：1、向峻向其返还广园中路633号6-8号档位保证金200000元。2、向峻向其返还集资款1668000元。3、向峻向其赔偿装修损失4000000元。4、向峻向其返还多收取的费用151349.33元。5、向峻向王申鸿、鑫湾公司返还多收取的租金发票税费11091元。6、本案的全部诉讼费由向峻承担。
原审法院认为：向峻与王申鸿签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。
涉案场地实际使用方和交租方为鑫湾公司，租赁房屋的权利义务实际应由鑫湾公司承享，表明鑫湾公司已加入向峻与王申鸿就涉案场地的租赁关系，但王申鸿并未退出其设定的租赁关系，并未放弃其作为涉案租赁关系向合同相对方所享有的权利及义务，故向峻要求鑫湾公司、王申鸿共同承责，合法合理，原审法院予以支持。
据补充协议约定，鑫湾公司、王申鸿应在每季度的第一个月10日之前由鑫湾公司、王申鸿向向峻支付租金税款后，再由向峻开具租金发票，鑫湾公司、王申鸿收到租金发票后支付向峻季度租金。该补充协议于2011年1月17日签订，故该日期之后的租金及税款的交纳方式应按照补充协议的约定履行。通过王申鸿于审理中出示的租金发票、租金税款发票及汇款证明等证据，自2011年1月17日后，虽鑫湾公司、王申鸿缴纳租金税款的时间比照补充协议约定稍有推迟，但双方租金及租金税款交易惯例基本按照补充协议约定方式履行，未有证据显示双方对此存在争议。对于2012年第二季度的租金及税款，鑫湾公司、王申鸿应在2012年4月10日之前支付向峻租金税款，由向峻开具租金发票，后再由鑫湾公司、王申鸿缴纳租金。但是鑫湾公司、王申鸿于2012年5月21日才履行租金税款的行为已经先行违反了双方约定，应当承担相应的违约责任。鑫湾公司、王申鸿抗辩其未交租金是由于向峻未先行向鑫湾公司、王申鸿提供租金发票，其实是忽视了双方补充协议中约定鑫湾公司、王申鸿应当承担的先行支付租金税款的义务。向峻于鑫湾公司、王申鸿支付租金税款后再行开具租金发票的行为是行使对于鑫湾公司、王申鸿欠缴租金税款的有效抗辩，不应视为违约，故原审法院对鑫湾公司、王申鸿的上述抗辩意见，不予采纳。向峻要求鑫湾公司、王申鸿支付欠付租金滞纳金的诉请合理合法，予以支持。根据合同约定，鑫湾公司、王申鸿应以欠交的2012年4-5月份租金共140534元为本金，按照欠租总额的1%，自2012年4月11日计至2012年5月21日，即140534×0.01×40天=56213元。至于租金保证金，虽鑫湾公司、王申鸿欠付租金及租金税款的行为已构成违约，但鑫湾公司、王申鸿已于2012年5月21日将所欠租金税款及租金及时缴纳，具有履约的意思表示；向峻亦开出了相应的租金发票，鑫湾公司、王申鸿继续向向峻交租至涉案书面租赁合同约定的截止日期，欠付租金税款的行为虽构成违约，但尚未严重影响到书面合同约定租期内，双方租赁关系的继续履行。故综合考虑以上情形，向峻要求没收合同保证金的诉请过于严苛，不予支持。房租押金200000元应予退还王申鸿。但因鑫湾公司、王申鸿确有欠缴租金的行为，已构成违约，且在合同约定的租期届满后，鑫湾公司、王申鸿既不继续交纳场地使用费又不搬离涉案场地的行为已侵害了向峻的合法权益，应承担相应责任，向峻根据合同约定要求解除与鑫湾公司、王申鸿的《租赁合同》及补充协议，并要求被告腾空并返还涉案场地的诉请合理合法，予以支持。鑫湾公司、王申鸿应向向峻支付占用涉案场地期间的场地使用费。关于场地使用费的止算时间，在2013年11月27日，鑫湾公司、王申鸿已经撤离涉案场地并且明确表示同意将场地交付向峻、任由向峻处置，故涉案场地已经可由向峻、鑫湾公司、王申鸿自行完成交接，向峻如认为在交接过程中产生损失，可另案主张权利。在原审法院已释明的情况下，向峻仍不同意交接，因场地未有交接而导致的扩大损失，应由向峻自行承担。鑫湾公司、王申鸿应付场地使用费应自2012年10月1日计至2013年11月27日止。场地使用费标准参照向峻、鑫湾公司、王申鸿之间的租赁合同约定的租金标准，按70267元／月计算。鉴于鑫湾公司、王申鸿已经撤场并表示涉案场地任由向峻处置，故涉案场地可由向峻自行收回。关于向峻主张的场地使用费利息，由于鑫湾公司、王申鸿在合同期满后继续占用涉案场地却拒不缴纳相应的场地使用费，已侵犯到向峻的合法权益，为向峻造成的损失，鑫湾公司、王申鸿应当予以补偿，故而向峻相应要求鑫湾公司、王申鸿支付场地使用费利息的诉求合理合法，予以支持。因双方支付租金的方式为按季度支付，故而向峻主张以当季度租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自双方约定的交租日的次日，即当季度首月的11日计至实际清偿之日止的利息计算方式并无不妥，予以准许。
关于王申鸿主张的集资款1668000元，根据收据记载内容，因该笔款项的支付以向峻、鑫湾公司、王申鸿合作意向9年为基础，现当事人之间的租赁关系未经9年即已解除，向峻占有被告多付的集资款没有事实依据，相应剩余年限的集资款应予返还。考虑到双方书面租赁合同终止后，鑫湾公司、王申鸿既不支付对价的使用费且仍占有使用涉案场地，综合考虑双方的合作年限，原审法院酌情认定向峻应返还被告的集资款为834000元。
关于王申鸿主张的装修损失赔偿的诉求，鑫湾公司已确认上述装修款由王申鸿支付并同意以王申鸿名义提起诉讼，权利义务由王申鸿承享。首先，在双方履约过程中，未有证据显示向峻有违约行为，反而是鑫湾公司、王申鸿存在逾期支付租金的情形；其次，本案的涉案场地按照王申鸿经营的专门店的模式及理念进行了装修，但向峻收回场地后，并不必然经营同样的专门店，故而并不必然能够利用原有装修。最后，合同中亦有关于“除属于乙方所有的商品、货物、家具、办公用品外，其他商品内的一切装修、设备及固定在墙体的物件归甲方所有，乙方不得损坏、破坏、撤离……”的约定。故而，王申鸿要求向峻对于装修损失承担赔偿责任并无理据；但鉴于双方就本案中的涉案场地约定了9年的合作意向，合同中关于装修、设备及固定在墙体的物件归向峻所有的约定除建立在租赁合同期限履行届满外，尚基于双方曾存有合作9年的意向并以合同内容的方式予以书面固定。就此，对于王申鸿就涉案场地投入的装修，向峻应在合理的范围内，给予合理补偿。关于装修的价值，对于双方确认的843252元，原审法院予以认定。就争议部分，对于评估单位认定的现实存在项目及隐蔽工程项目，原审法院认可应属于现实存在装修。至于上述争议装修的建设方的问题，王申鸿出示施工合同、装修发票、工程结算表、记账凭证、收据、银行支票头等证据，拟证明由其施工。向峻虽对此提出异议并认为部分装修并不是由王申鸿施工，但在举证期限内并无提供证据证实。故而根据证据规则，对于向峻无法举证证实而王申鸿已经举证证明的装修部分，应由向峻承担举证不能的责任，原审法院对于王申鸿的举证及主张予以采纳。上述争议但现实存在的项目及隐蔽工程应列入鑫湾公司、王申鸿的装修价值之中。经计算，该款项总额为2106479.88元，参照《价格结论书》确定的70%的折旧率，则该部分装修现值为1474535.9元，鑫湾公司和王申鸿的装修现值总额为1474535.9元＋843252元=2317787.9元。向峻应在该装修现值的基础上，对王申鸿给予合理补偿，综合造成合同解除的过错、合同中关于装修的约定、合同9年意向的约定、向峻对装修价值利用的可能性等因素，原审法院酌定向峻应就上述装修现值补偿给王申鸿其中的20%，即463558元。
至于王申鸿主张的多付租金税费和发票税费，在租赁关系存续过程中，双方关于租赁内容的约定除了书面租赁合同外，还包括双方的实际交易惯例，关于税费的负担，合同约定了由王申鸿负担，而实际履约中，当事人亦一直按照收据及发票所示金额履行，未有证据显示任何一方对此提出异议。而且，关于租金税费及其他费用的支付，向峻均以开具了相关发票或收据，如王申鸿认为部分费用没有开具发票，亦可另行主张权利，以此为由要求返还相关费用则有失理据。审理中，向峻就相关费用的收取已做合理解释，而王申鸿在双方已就上述费用采取相应金额履行形成交易习惯后，再行要求退回，一方面有违诚信，影响市场交易稳定；另一方面，亦未有提出充分证据予以证实，故对于王申鸿的相应诉求，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年12月19日作出如下判决：一、向骏与鑫湾公司、王申鸿就广州市广园中路633号自编6-8档签订的《租赁合同》及《补充协议》予以解除；二、在本判决生效之日起五日内，鑫湾公司、王申鸿支付向峻逾期交纳租金的滞纳金56213元；三、向峻自行收回位于广州市广园中路633号自编6-8的档位管业；四、在本判决生效之日起五日内，鑫湾公司、王申鸿支付向峻自2012年6月1日起计至2013年11月27日止的场地使用费1257779元；五、在本判决生效之日起五日内，鑫湾公司、王申鸿支付向峻自2012年6月1日起计至2013年11月27日止的场地使用费利息（当季度利息以当季度应缴场地使用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自当季度首月的11日，计至实际清偿之日止，并以本金为限）；六、在本判决生效之日起五日内，向峻返还王申鸿房租押金200000元；七、在本判决生效之日起五日内，向峻返还王申鸿集资款834000元；八、在本判决生效之日起五日内，向峻补偿王申鸿装修损失463558元；九、驳回向峻其他的本诉请求；十、驳回王申鸿其他的反诉请求。一审本案本诉受理费5164元，由向峻负担4300元、鑫湾公司、王申鸿负担864元；反诉受理费27007元由向峻负担18278元，王申鸿负担8729元。评估费9034元，由向峻负担1807元、鑫湾公司、王申鸿负担7227元。
判后，上诉人向峻、上诉人鑫湾公司、王申鸿均不服，向本院提起上诉，其中上诉人向峻上诉称：一、一审判决既然认定鑫湾公司、王申鸿违约，鑫湾公司、王申鸿就应该依法承担违约责任。本案的保证金即押金20万元依法不应退付。《租赁合同》第八条约定承租人违约导致合同解除，保证金不予退还，一审判令返还保证金，明显违背合同约定。二、装修损失应由鑫湾公司和王申鸿承担，向峻无需补偿463558元。理由是：1.根据《租赁合同》第七条的约定，我方无需对对方的装修投入作任何补偿。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十一条规定，因承租人的违约导致剩余租赁期内装饰装修残值损失的，出租人不承担任何赔偿责任。本案装修用途是比亚迪汽车专卖店（修理厂），对于我方来说没有任何利用价值，也不同意利用，新的租户也不知道作何用途，故我方不应对此作任何补偿。三、“集资款”名为集资，实为项目转让，按约定不应返还。首先，该集资款并非用于集资用途，其次，也没有用在鑫湾公司、王申鸿建设该租赁场地加盖建筑物或装修，该款项实际上是我方将比亚迪的专营权转让给对方，我方收取的转让费。当时随便写了集资款，而且在收据上也写明不作退还。收取该款项最早的时间是2009年4月28日，当时双方连租赁合同都未签署，其实就是王申鸿要求向峻将比亚迪的专营权转让给其本人投资的公司经营，所以双方是明确不作退还的。三，一审判决第四项仅就原租赁合同的租金标准计算了场地占用费，但没有计算其占用期间应向上诉人交付的部队租赁许可证费用，对方只将该费用计付到2012年5月31日，此后没有支付。根据合同第十二条第3款及合同履行期间实际支付惯例，该笔费用期满后对方仍然占用该场地，我方仍然要向部队支付许可证费用。综上，向峻上诉请求：1.撤销原审判决第六项、第七项、第八项、第九项；2.改判驳回鑫湾公司、王申鸿全部反诉请求；3.依法判令鑫湾公司、王申鸿向向峻支付自2012年6月1日起计至2013年11月27日止的部队租赁许可证费共计153375元；4.本案诉讼费用全部由鑫湾公司、王申鸿承担。
鑫湾公司、王申鸿答辩称：不同意向峻的上诉请求，请求法院依法驳回。对于第三项诉讼请求部队租赁许可证费一审并无提出，请求二审法院不予审理。
鑫湾公司、王申鸿上诉称：一、原审判决第二项没有事实和法律依据，应予以撤销。根据《补充协议》约定，我方应在收到向峻提供发票后2日内方履行缴纳租金的义务。事实上，我方在未收到向峻交来的租金发票的情况下，于2012年5月21日提前向向峻支付2012年第二季度租金，向峻直至5月28日才向我方开具发票。无论我方是否如期向向峻支付租金税费均不否定我方在收到租金发票前就已向对方支付租金的事实，因此，原审法院要求我方按照租金标准向对方支付滞纳金，没有事实依据。而且按照所欠款项1%标准征收滞纳金标准偏高，应予以调整。二、原审判决第四、第五项没有事实依据，应予改判。2013年9月30日，我方已经完成案涉场地的清场，并正式发函通知向峻进行场地交接，至2013年10月11日再次要求向峻交接；而对方屡次以涉案场地有废品垃圾为由，拒绝交接，2013年11月27日，经一审法院组织双方现场交接，对方仍旧以同样理由拒绝接收。我方也在庭审中多次提出可以随时移交涉案物业，或提请一审法院就涉案场地钥匙进行提存，均被拒绝。因此，双方未能完成交接并未我方造成，纯属向峻恶意扩大损失。原审法院判决我方支付2012年10月1日至2013年11月27日的场地使用费及利息没有事实依据。三、原审判决第八项补偿标准畸低，应按装修现值向我方方进行装修赔偿。《关于物业装修现值的价格结论书》案涉物业成新率为70%，装修现值总值2317787.9元，基于双方合作九年的意向，现在租期未过半情况下被迫离开却只能获得20%补偿，标准畸低。四、向峻应向我方返还多收取的费用151349.33元及租金税费11091元。依据涉案合同约定开具发票产生的税费由我方承担，并未包括其他费用。事实上向峻还收取我方其他未列名目的费用，该部分应返还。综上，上诉请求：1.判令撤销原审判决二、四、五项；2.判令撤销原审判决第八项，改判向峻按照评估装修现值向王申鸿补偿装修损失；3.判令向峻向鑫湾公司、王申鸿返还多收取的费用15，1349.33元；4.判令向峻向鑫湾公司、王申鸿返还多收取的租金发票税费11091元；5.请求判令一审、二审的全部诉讼费、本案的全部评估费由向峻承担。
向峻答辩称：一审判决第二、四、五项认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。鑫湾公司、王申鸿的上诉请求没有事实和法律依据，应依法全部驳回。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，向峻提交以下证据：1.《委托协议》、广州市致德汽车贸易有限公司与比亚迪签署的《合作意向书》、《社保缴费历史明细》，拟证明向峻收取的166.8万元是王申鸿对取得比亚迪专营4S店项目应向向峻支付的补偿款，不应作退还；2.2014年4月19日自行拍摄的涉案场地现状照片，拟证明涉案场地装修残值对向峻没有任何利用价值。二审中向峻还向本院提出关于鑫湾公司的社保编号为71040291的调查申请，拟证明向峻为鑫湾公司提供项目服务，故166.8万元应为项目补偿款。对此，鑫湾公司和王申鸿回应称：证据1.关于《委托协议》和《合作意向书》，真实性没有异议，但不属于二审中的新证据，与本案无关。比亚迪公司作为上市公司对引入经商有严格标准和流程，不可以随意转让专营权。王申鸿支付166.8万元给向峻的时间是2009年4月、2009年6月、2009年9月，向峻提供的《合作意向书》是2009年5月4日，意向还没有签订就给转让费不合理。在王申鸿支付第二笔费用时，鑫湾公司不存在，所以不会有项目转让费；证据2.关于照片的真实性确认，但关联性不予不确认，一审的评估报告是具有合法资质的评估机构作出的，而且双方已经办理场地交接，场地应由对方负责。
本院认为，一审认定向峻与王申鸿签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效正确。双方当事人均应依约履行。一审判令上述合同解除，双方对此均无上诉，故该项本院予以维持。本案争议的焦点在于：一、鑫湾公司、王申鸿应否支付逾期缴纳租金的滞纳金；二、鑫湾公司、王申鸿支付场地使用费应否截止至2013年11月27日及利息应否支付；三、向峻应否返还押金200000元；四、向峻应否返还集资款834000元；五、向峻应否支付装修损失费及装修损失标准是否过低。
关于争议焦点一，根据涉案双方2011年1月17日签订《补充协议》“每季度的第一个月10日之前由乙方（王申鸿）支付租金税款后，甲方（向峻）在2日内提供有效的租金发票给乙方，乙方收到发票后，当日支付甲方季度租金”的约定，双方约定的租金支付顺序应是：王申鸿先支付租金税款后，向峻再提供有效的租金发票给王申鸿，最后王申鸿支付租金。故王申鸿负有支付租金税款的先履行义务，王申鸿以向峻应先出具发票才支付租金来抗辩迟延交付租金的理由不成立，该主张本院不予支持。一审法院根据涉案双方签订的《租赁合同》第七条第3款违约金的约定，判令鑫湾公司、王申鸿承担逾期缴纳租金的违约金并无不妥。至于王申鸿主张违约金过高，其并无证据证明违约金过分高于实际损失，故该主张本院不予采纳。
关于争议焦点二，二审庭询中鑫湾公司、王申鸿均确认法院组织交接的时间就是双方交接涉案场地时间。而且一审法院分别多次询问双方是否愿意交接，但是均未能达成一致意见。况且涉案场地涉及评估问题，在评估之后，一审法院即组织双方交接场地，故一审法院以此时间作为计算场地使用费的止算时间并无不妥。鑫湾公司、王申鸿主张使用费不应计至2013年11月27日没有依据，本院不予支持。基于鑫湾公司与、王申鸿拒不交付使用费并无合法依据，故一审判令其支付占用期间使用费的利息并无不当，本院予以支持，鑫湾公司、王申鸿主张不支付利息，理据不足，不予采纳。
关于争议焦点三，虽然鑫湾公司、王申鸿在2012年4月11日有欠租行为，但在2012年5月21日就补交了2012年4-6月的租金，向峻也接受上述租金并且已经支付完毕合同期满截止之日的租金，涉案合同实际已履行完毕。虽然涉案合同约定了“如乙方超过三十天未向甲方交纳租金、管理费或合同约定的其他费用任何一项者，甲方有权单方终止合同，保证金不予退还，”但基于上述原因，而且一审也判令鑫湾公司、王申鸿支付逾期交纳租金的滞纳金，故向峻方仍主张依照上述约定没收保证金，有失公平，本院不予支持，一审判令向峻返还房租押金200000元正确。
关于争议焦点四，根据双方庭审陈述、证据及向峻向王申鸿出具的收据记载“王申鸿交来广园中路633号6-8档集资费1668000，合作意向九年，不作退还”可知，该款项的性质为集资费而且该款项支付是以双方就涉案场地建立九年租赁关系的合作意向为基础的。现双方的租赁关系仅维持三年多即终止，一审综合考虑双方的合作年限及对涉案场地的占用时间，酌情认定向峻返还鑫湾公司和王申鸿集资款834000元并无不当，本院予以维持。虽然向峻上诉主张该款项不是集资款，而是项目转让的补偿款，并在二审中提交《委托协议》、《合作意向书》、《社保缴费历史明细》作为证据，还向本院申请调查鑫湾公司的社保编号71040291，拟证明向峻为鑫湾公司提供项目服务，向峻收取166.8万元是项目转让补偿款。经查，上述证据均形成于一审之前且向峻并未申请延期举证，不属于《关于民事诉讼证据规则若干规定》中第四十一条规定的二审中新的证据，而且上述证据并不能证明其上述主张，故本院不予采纳，同理，向峻提出上述调查申请亦不予采纳。因此，向峻上述主张本院不予采纳。
关于争议焦点五，首先，根据涉案合同关于装修设备的约定“除属于乙方所有的商品、货物、家具、办公用品外，其他商品内的一切装修、设备及固定在墙体的物体归甲方所有，乙方不得损坏、破坏、撤离”应归向峻所有，而王申鸿、鑫湾公司逾期支付租金存在违约，故王申鸿、鑫湾公司要求按评估装修现值赔偿及装修标准过低，本院不予支持。其次，双方签订涉案合同中约定合作意向为九年，王申鸿对涉案场地的装修是基于九年合作意向的信赖而进行的，虽然王申鸿方存在逾期交租，但采取了补救措施而且合同已经履行完毕。一审综合考虑造成合同解除的过错、合同中关于装修的约定、合同9年意向的约定、向峻对装修价值利用的可能性等因素，酌定向峻就上述装修现值补偿王申鸿其中的20%，符合公平原则的处理并无不当，本院予以维持。向峻主张不应支付上述费用本院亦不予支持。另向峻二审中提交证据即自行拍摄照片拟证明涉案场地装修残值对其没有用途故不应赔偿装修损失，该照片为其自行拍摄而且并不能证明其上述主张，故该证据本院不予采纳。
至于鑫湾公司、王申鸿主张向峻应返还多收取的费用及租金发票税费的问题，一审已有详细论述，本院不予累述，该主张本院不予支持。另，关于向峻在二审中提出的第三项上诉请求关于部队租赁许可费，该项诉讼请求超出一审诉讼请求范围，故本院不予处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人向峻、上诉人广州市鑫湾汽车贸易有限公司、王申鸿的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费32171元，由向峻负担22578元，广州市鑫湾汽车贸易有限公司、王申鸿负担9593元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 蔡 峰
代理审判员 刘 卉
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 党春婷