新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第997号
上诉人（原审被告）：徐向东。
上诉人（原审被告）：刘红。
委托代理人：徐向东。
被上诉人（原审原告）：新疆广厦物业管理有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区新民路322号泰琛大厦A区20楼F座。
法定代表人：单文孝，职务：董事长。
委托代理人：王新，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人徐向东、刘红因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第527号民事判决，向本院提出上诉。本院2014年9月3日受理后，于2014年10月10日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人徐向东并作为刘红的委托代理人，被上诉人新疆广厦物业管理有限公司（以下简称广厦物业公司）的委托代理人王新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年10月5日，徐向东、刘红入住新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇房地产公司）开发的嘉美轩小区1号楼4单元1401室为125.18平方米的住宅，入住时徐向东与新疆广汇物业管理有限公司签订的《首办入住缴费合同》中约定物业管理费按建筑面积1.50元交费、全年计2253元以及生活垃圾处置费108元，徐向东、刘红交纳了第一年的物业管理费2361元（含生活垃圾处置费108元）以及其它费用。2008年10月15日，徐向东又向广厦物业公司交纳2008年10月5日-2009年4月5日期间的物业费1502.2元。嘉美轩的物业服务先由乌鲁木齐新润发服务有限公司提供，后由广厦物业公司提供物业服务。徐向东、刘红自2009年6月5日后再未交纳过物业管理费（2008年10月15日，徐向东交纳的物业费，按1.5元／月／平方米计算，应交纳1126.62元，多交了375.58元，经核算，徐向东实际多交了约60天的物业管理费；故徐向东、刘红未交纳的物业费时间应是2009年6月5日之后）。
广汇房地产公司分别与乌鲁木齐新润发服务有限公司（以下简称新润发服务公司）及广厦物业公司签订《前期物业服务合同》，与新润发服务公司的合同履行期自2008年1月1日至2010年1月30日、与广厦物业公司的合同履行期自2010年2月1日至2013年12月30日。《前期物业服务合同》在本市房产管理局物业监管处备案，合同中约定的物业服务收费标准为高层1.50元／月／m2，并约定未按期交纳物业费的按日支付欠费总额万分之四的违约金。
原审法院认为，首先，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。徐向东为嘉美轩小区的业主（其自认），广厦物业公司为嘉美轩小区提供物业服务，双方之间存在物业服务合同关系。刘红作为徐向东的妻子，在双方夫妻关系存续期间，理应对夫妻的共同债务承担责任，故对广厦物业公司要求徐向东、刘红支付物业管理费的诉讼请求，予以支持。
其次，徐向东、刘红在办理入住时签订的《首办入住缴费合同》中明确约定物业管理费按建筑面积1.5元／月／m2，全年2277元的标准支付，徐向东、刘红亦依照该约定标准支付了2009年6月5日之前的物业管理费。该合同约定的收费标准并未违反相关法律规定，徐向东、刘红拒交物业管理费的理由不能成立，不予采信。遂判决：
一、徐向东、刘红给付新疆广厦物业管理有限公司物业服务费9538.72元（1.5元／月／m2×125.18m2×1524天÷30天（2010年2月1日—2014年4月4日）；
二、徐向东、刘红给付新疆广厦物业管理有限公司利息889.73元（（2253.2元×4.875‰×39个月（2011年1月-2014年4月）＋（2253.2元×4.875‰×27个月（2012年1月-2014年4月）＋（2253.2元×4.875‰×15个月（2013年1月-2014年4月））。
宣判后，徐向东、刘红不服一审判决，向本院提起上诉称：广汇房地产公司与广厦公司签订的合同不符合物业管理条例所具备的两个要件，在选聘前期物业服务企业时，没有通过招标程序；广汇房地产公司与被上诉人广厦公司签订前期物业合同违法。一审法院认定前期物业服务合同在房产管理局监管处备案没有法律依据。广厦公司按1.5元标准收费违反物业管理条例，有失公正。首办入住缴费合同是受强迫而签署的，不是前期入住物业服务合同。一审法院以违法、违规的首办入住缴费合同作为认定事实依据错误。广厦公司擅自提高收费标准，小区物业收费质次价高。我方要求物业服务应以质论价，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉。
被上诉人广厦公司答辩称：我方已依法向乌鲁木齐市物业管理办公室提交了前期物业服务合同，该小区没有成立业主委员会，我方在相关部门进行变更登记，具有合法的服务资格。关于收费标准问题，所有住户在首住合同里已明确约定按每平米1.5元缴纳，之后也是按1.5元缴纳，生效法律文书对这两个事实亦作出认定，确认了我方的服务主体及收费标准。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：一、物业服务合同主要分成两大类，即前期物业服务合同和物业服务合同，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。在业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业之前的物业服务都属于前期物业服务。物业服务合同是业主委员会或者业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同。在业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业之前的物业服务都属于前期物业服务。广汇房地产公司将嘉美轩小区建成之后，与被上诉人签订《前期物业服务合同》，由被上诉人对嘉美轩小区提供物业服务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。上诉人提出强迫签订前期物业合同、备案情况与签订合同时间先后顺序不符逻辑、未招标选聘物业公司违反程序等上诉理由，不是确认合同无效的法定事由，对上诉人该部分上诉理由，本院不予采纳。上诉人对该部分的异议，可以向物业行业主管部门反映，由行业主管部门进行处理。
二、物业服务合同的内容、收费标准等应当按照新疆维吾尔自治区发改委颁布的《关于印发新疆维吾尔自治区普通住宅物业管理服务等级标准的通知》等相关规定执行，该规定规范了物业公司的基本服务内容，主要包括：房屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等。广厦公司在此期间履行了上述基本的物业服务内容，且广厦公司具有相应的物业服务企业资质证书，其按照相应资质的取费标准收取物业服务费用，并未超出物价部门的规定，故广厦公司有权主张相应的物业服务费。广厦公司根据其资质按照每平米1.5元收取费用，未超出政府对物业行业收费标准的规定。上诉人如认为物业公司服务质量不到位，质次价高，可以向行业管理部门反映或选聘新的物业公司，签订新的物业服务合同明确权利、义务的明细等方式主张权利。另，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”上诉人以部分时段、部分区域的照片证明物业公司履行义务不完全，认为广厦公司服务不到位、服务质量不如意，可以依此主张物业公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为拒付物业费的抗辩理由，对上诉人的上诉理由，本院不予采纳。
综上，上诉人徐向东、刘红的上诉请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60.71元（徐向东、刘红已预交），由徐向东、刘红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建国
代理审判员 马小梅
代理审判员 曾 敏
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 李 杰