广西壮族自治区上思县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0621民初738号
原告：熊宗硕。
原告：吕萍。
被告：上思永福置业有限公司。
法定代表人：韦伟和，该公司总经理。
委托代理人：苏强，广西昊弘律师事务所律师。
原告熊宗硕、吕萍与被告上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序于2016年8月22日公开开庭审理了本案，原告熊宗硕、吕萍，被告的委托代理人苏强等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租房费36800元；2、被告向原告支付违约金429465.6元；3、被告向原告支付多要的公摊面积费用13104元；4、被告支付全部诉讼费；5、后续租房费按原告与被告签订的《拆迁补偿协议》第一条第5款的规定执行，时间从2016年7月1日起，按月计算，直至永福大厦通过验收，取得建筑工程竣工合格证为止；6、被告免费办理原告坐落于永福大厦的新房房产证，时间要求在2018年前办好。办理过程中产生的各种费用由被告支付；7、被告执行《拆迁补偿安置协议》第四条规定，契税费用以及水、电开户费由甲方承担；8、免交6年物业费；9、以市场价9折折扣价购买或租永福大厦地下标准停车位。事实和理由：原告系上思县农业机械化技术学校教师，在上思县思阳镇团结东路161号农机校原校址内有一套私有住房，幢号1号，房号104号，建筑面积54.36平方米。根据被告与上思县农业机械化技术学校于2011年11月18日签订的协议书，原、被告于2012年3月13日签订了《拆迁补偿安置协议》，约定被告应于2014年7月30日前将房屋交付原告，但至今被告尚未将房屋交付原告。被告的行为已构成严重违约，应承担违约责任。《拆迁补偿安置协议》第一条第5款约定：“甲方如果不能按时交房，甲方应当自逾期之月起按原标准加倍支付租房费。每月支付一次，直至交房为止。”按上思县农业机械化技术学校及全体职工与被告签订的《协议书》约定的租房费标准800元／月计算，自2014年8月1日起至2016年6月30日止逾期交房期间的租房费为36800元（800元／月×2×23个月）。后续租房费按《拆迁补偿协议》第一条第5款的约定执行，从2016年7月1日算起，按月计算，直到永福大厦通过验收，取得建筑工程竣工合格证为止；《拆迁补偿安置协议》第一条第4款约定：“如甲方违约，则从违约之日起每日违约金以购房总额（128×1600）的3‰计算赔偿给乙方。”从2014年8月1日起到2016年6月30日止共699天，每日违约金为128×1600×3‰=614.4元，合计429465.6元；被告与原告在签订两份协议时提供的128平方米户型公摊面积只有16.28平方米，后来被告更改永福大厦的设计图，提供给原告选择的125平方米户型公摊面积则升高到24.47平方米，多出的公摊面积为8.19平方米，多出的面积原告要支付13104元（8.19平方米×1600元／平方米），但只能用于公用，不能独占使用，被告更改设计图造成公摊面积增加严重地损害了原告的利益，原告多支出的公摊面积费用13104元，被告应予赔偿；依据《拆迁补偿安置协议》的约定，被告应在2018年前免费办理原告坐落于永福大厦的新房房产证，并承担办证过程中产生的各种费用。契税费用及水、电开户费亦应由被告承担。原告可免交6年的物业费，同时可以市场价9折折扣价购买或租用永福大厦地下标准停车位。被告辩称，原告诉请的违约金过高，已超过其所购买房屋的总价款，应按原告实际支付房款的0.1‰予以调整。原告计算违约金的基数有误。原告在尚未向被告支付购房款的情况下，应以还建面积70.67平方米折算其已支付的房款，并以此为基数计算违约金。原、被告双方虽然在《拆迁安置补偿协议》中约定延期交房房租费，但原告诉请的违约金过高，其再主张房租费等实际损失不合法。原告诉称被告更改设计图，导致公摊面积变大，没有相应证据予以佐证。至于原告要求被告于2018年办好新房房产证、承担办理证件过程中产生的各种费用及水电开户费、原告可免交6年物业费、原告可以市场价9折折扣价购买或租永福大厦地下标准停车位等诉请，均属购买房屋及车位的附条件优惠，现原告尚未购买房屋及车辆，故不能享有这些优惠。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述事实向本院提供以下证据：1、房屋所有权证（上思房权证思阳镇字第××号）；2、房屋共有权证（上思房思阳镇共字第G0000179号），证据1、2证明原告在农机校原校址内有住房；3、协议书；4、拆迁补偿安置协议，证据3、4证明原、被告之间签订有协议；5、永福大厦建筑设计方案，证明原告与被告签订协议时拟认购房屋户型的公摊面积为16.28平方米；6、永福大厦5-27层标准平面图，证明原告房屋的公摊面积增加至24.47平方米；7、2013年8月1日永福大厦还建房确认书，证明房屋权属。被告为其辩解向本院提供以下证据：1、收房通知书；2、顺丰快递回执单，证据1、2证明被告已于2016年4月1日通过快递方式通知原告收房；3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；4、刊登于广西日报的公告，证据3、4证明永福大厦已达到交付使用条件，被告已公告告知原告办理交房手续。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1—4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5、6的关联性有异议，认为被告与原告签订安置协议时，并未对设计图、公摊面积进行约定；对证据7无异议，但认为该证据只是抽签的结果，不能证明原告已购买该房屋。原告对被告提供的证据1、2无异议，原告已在2016年4月中旬收到被告寄送的收房通知书，但因涉案工程尚未经验收合格，故原告未去收房；对证据3、4的真实性无异议，但认为永福大厦验收合格后，被告应通知原告收房，而不只是在报纸上刊登公告。对原、被告双方提交的证据，本院认证如下：对于原告提供的证据及被告提供的证据，对方当事人对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月，上思县农业机械化技术学校为甲方与被告永福公司为乙方签订《协议书》，约定：“一、本项目开发建设必备条件。1、本合同约束双方在本项目的开发建设事宜，与团购房、房改房的职工个人签订《预定房定价与房改房赔偿合同》，与挂拍中标，经上思县人民政府批准，审批后另行签订；2、甲方于2011年12月依法将上思县思阳镇团结东路上思县农业机械学校用地，占地面积2863.75平方米，土地性质为国有划拨用地，土地证号：国用（2007）第12-1-69**号，地号：12-247号。首先经上思县人民政府主管部门批准，以旧危房改造补交土地出让金，将该用地变为出让土地4、房改房职工每户每月按800元的租金计算，以及房改房职工每户搬迁费1000元三、对房改房职工以及没有房改房的在编职工的商品房定价以及赔偿条件。1、对房改房的8名职工：熊宗硕按其房改房以房产权证的实际面积以1.3倍的赔偿给8名职工，如超过赔偿部分的商品房，乙方以1600元／平方米收回成本，如有部分职工不需要赔房的，乙方可用2200元／平方米收回其赔偿实际面积。每户房改房的职工每人只得选一套商品房（包括赔偿面积在内）不能超过128平方米的户型”该协议书的全体职工栏有原告熊宗硕的签名。
2012年3月13日，被告永福公司为甲方与原告熊宗硕为乙方签订了《拆迁补偿安置协议》，约定：“在甲方与上思县农业机械化技术学校于2011年11月18日签订的《协议书》的基础上，达成以下拆迁补偿安置协议。第一条、补偿安置方法。1、乙方有权在‘上思思阳镇团结东路，土地使用证编号：国用（2007）第12-16912号，地号：12-247号，土地面积2853.07平方米’地块上建造的永福大厦8层—12层（从地面算起，地下停车库算作负楼层）选购一套不超过128平方米户型的房屋，房号以抽签方式确定，楼层高3米。甲方提供给乙方选购的商品房应符合国家质量安全标准和建筑设施配套要求；2、乙方每户被拆迁房屋建筑面积54.36平方米，按1：1.3的比例，甲方赔偿给乙方每户面积为70.668平方米的商品房，超出赔偿面积的商品房按1600元／平方米的计算价格；3、甲方应赔偿乙方装修费、搬迁费、过渡期租房费。标准为：每户装修费15000元、搬迁费1000元、26个月（含2个月回迁房装修时间）过渡期租房费20800元，三项合计每户赔偿金额36800元。甲方一次性将赔偿金付清给乙方，乙方必须在签订本协议之日起三十天内自行搬迁，如不搬迁，甲方可强行执行搬迁；4、甲方必须于2014年7月30日前交房给乙方使用，但如有不可抗拒的因素除外。如甲方违约，则从违约之日起每日违约金以购房总额（128×1600元）的3‰计算赔偿给乙方。违约金在甲方交房给乙方后10天内一次性付清；5、甲方如果不能按时交房，甲方应当自逾期之月起按原标准加倍支付租房费给乙方，每月付给乙方一次，直至甲方交房为止；第二条、购房付款方式。扣除补偿的70.668平方米后，其余的面积的房款乙方按以下条款选择一项进行支付。1、在甲方交房前10天内一次性付清。2、大厦封顶后办理按揭贷款第五条、本拆迁补偿安置协议是协议书内容的细化、落实与补充，具有法律效力，同时协议书仍然有效。甲方取得商品房销售许可证后，甲乙双方再签订正式的商品房购房合同。签订正式商品房购房合同后，甲乙双方遵守正式的商品房购房合同、协议书与本拆迁补偿安置协议等三份合同、协议的有关约定”。上述协议签订后，原告熊宗硕等将房屋交由永福置业公司拆除。2013年8月1日，原告熊宗硕与被告永福公司签订《永福大厦还建房确认书》，主要内容为：“一、确认认购房和房屋价款：户型：②，房号：2-1607，总面积124.91平方米，还建面积70.67平方米，实际成交面积54.24平方米，实际成交面积总价86784元；二、交付使用前必须签订商品房买卖合同，付清所有房款方可交付使用；三、本确认书从签订之日起生效，一式四份双方各执两份必须遵守执行，违约方负法律责任。”
2014年4月，被告通过顺丰速递方式向原告寄送《通知书》一份，通知原告收到通知后三个工作日内办理交房手续。2016年8月8日，上思县住房和城乡建设局同意上思永福大厦工程验收备案。2016年8月10日，被告在《广西日报》刊登交房公告，公告永福大厦已通过竣工验收，交房条件，请各位永福业主尽快到永福大厦售楼部办理交房手续。
本案争议焦点为：违约金如何认定。
本院认为，为实施旧房改造，案外人上思县农业机械化技术学校与被告永福公司签订了《协议书》，约定由被告永福公司对位于上思县思阳镇团结东路上思县农业机械化技术学校的2863.75平方米土地具体实施拆迁安置补偿等项工作。基于此，被告永福公司与原告签订了《拆迁补偿安置协议》、《永福大厦还建房确认书》，这两份协议是原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。
关于违约金如何认定的问题。根据原、被告双方的约定，被告应于2014年7月30日前与原告签订商品房买卖合同，并将房屋交付原告使用，现被告未按协议约定将房屋交付原告，已构成违约，应承担违约责任。原、被告签订的《拆迁补偿安置协议》既约定被告如未能如期交付房屋的，每超期一天应按购房总额的3‰承担违约责任，又约定被告不能按时交房，应当自逾期之月起按原标准（800元／月）加倍支付租房费，属约定不明。但被告仍需受该《拆迁补偿安置协议》的约束，承担逾期交房的违约责任。被告辩称双方约定的违约金过高，应以原告已付房款为基数，每超期一天按0.1‰的标准计算违约金。经审查，原、被告双方置换的房屋总面积为124.91平方米，按协议约定的1600元／平方米计算，涉案房屋总价为199856元（124.91平方米×1600元／平方米）。依照《拆迁补偿安置协议》的约定计算，则每日违约金为599.57元（199856元×3‰），属于约定的违约金标准过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，结合公平合理原则和本案的实际情况，本院将被告逾期交房违约金计算标准酌情调整为每月按双方约定的租房费的双倍计付。现原告主张至2016年6月30日止的违约金及租房费。故被告应向原告支付自2014年8月1日起至2016年6月30日止的逾期交房违约金36800元（800元／月×23个月×2）。上述标准已足以弥补原告因逾期回迁所造成的损失，对原告另项主张该期间的租房费，本院不予支持。至于被告主张其已于2016年4月1日向原告寄送收房通知书，原告收到房通知书后，拒不接收房屋，由此产生的责任应由其自行承担的问题。房屋须经验收合格方可交付使用，对未经验收合格的房屋，买房人可拒绝接收房屋。涉案房屋于2016年8月8日经验收备案，故对被告已于2016年4月1日将房屋交付原告的主张，本院不予采纳。关于原告主张的自2016年7月1日起至永福大厦通过验收之日止的后续租房费问题。永福大厦于2016年8月8日经验收合格备案，根据原、被告双方签订的《拆迁补偿安置协议》第一条：“补偿安置办法5、甲方如果不能按时交房，甲方应当自逾期之月起按原标准加倍支付租房费给乙方，每月付给乙方一次，直至甲方交房为止。”的约定，被告应支付2016年7月1日至2016年8月8日的租房费1600元（800元／月×2）。
关于涉案房屋公摊面积问题。原告认为签订《协议书》、《拆迁补偿安置协议》后，被告变更设计图纸，导致其户型公摊面积由16.28平方米增加到24.47平方米，被告应向原告支付多要的公摊面积费用13104元。原告未能提供证据证明被告变更设计图纸导致其户型公摊面积增加，被告亦不予认可，且原告尚未向被告支付该笔费用，故对原告主张被告应向其支付多支要的公摊面积费用13104元，本院不予支持。
关于原告主张被告应于2018年前办好新房房产证，并承担办证过程中产生的各种费用，承担契税费用、水电开户费，同时免收原告6年物业费，允许原告以市场价9折折扣价购买或租用永福大厦地下标准停车位的问题。原告诉请被告应于2018年前办好新房房产证，现该期限尚未届至；而原告提出的办证费用、契税费用、水电开户费、6年物业费、以市场价9折折扣价购买或租用永福大厦地下标准停车等诉请，均未实际发生，原告诉请被告履行期限尚未届至及实际发生的行为，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告可待相关事由发生后，再主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解除（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告上思永福置业有限公司向原告熊宗硕、吕萍支付自2014年8月1日起至2016年6月30日止的逾期交房违约金36800元；
二、被告上思永福置业有限公司向原告熊宗硕、吕萍支付自2016年7月1日起至2016年8月8日止的后续租房费1600元；
三、驳回原告熊宗硕、吕萍的其他诉讼请求。
案件受理费2402元（原告已预交），由原告负担2188元，被告负担214元。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按预交上诉案件受理费4804元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杜昵权
二〇一六年十月十一日
书记员 方媛媛