北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01275号
上诉人（原审被告）北京精勇卓越法律咨询服务有限公司，住所地北京市丰台区蒲黄榆四里12号楼302。
法定代表人王艺，经理。
委托代理人陈平，男，1957年11月6日出生，北京精勇卓越法律咨询服务有限公司职员。
委托代理人王跃，男，1984年12月21日出生，北京精勇卓越法律咨询服务有限公司职员。
被上诉人（原审原告）兼李振兴委托代理人陶蕾，女，1986年7月3日出生。
被上诉人（原审原告）李振兴，男，1983年7月20日出生。
上诉人北京精勇卓越法律咨询服务有限公司（以下简称：精勇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第20642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陶蕾、李振兴在原审法院诉称：2013年6月27日我们与精勇公司签订《协议书》，约定由我们承租位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称：租赁标的），租赁期为1年，自2013年7月18日至2014年7月17日，每月租金2100元，每半年结清一次，保证金4000元。之后，经双方口头协商一致，改为先支付3个月预付款，待3个月租期满后，再支付9个月预付款。我们按照合同约定，分别于2013年6月27日缴纳房租预付款6300元，2013年9月17日缴纳9个月房租预付款18900元，共计25200元。据我们所知，租赁标的的所有权人是陈平。租赁期间，我一直和陈平及精勇公司姓王的工作人员联系租赁事宜，并由其负责收取租金、开具收据。2013年12月7日，我们由于工作变动，新单位距离租赁标的较远，我无法通过电话联系到精勇公司的工作人员，故只能发短信给精勇公司姓王的工作人员要求退租。同时，我还通过电话和短信和陈平取得联系，提出退租。经双方协商一致，2013年12月11日，我们搬离租赁标的，将房屋钥匙交给陈平，并对违约金和退还房租、押金协商一致。但之后再联系不到精勇公司的工作人员。我认为《协议书》已经经双方协商一致解除，精勇公司应当在扣除违约金后将剩余租金和押金退还我们。《协议书》关于违约金的约定属于格式条款，应当属于无效，我们只同意按照一个月的租金作为违约金支付给精勇公司。为了维护我们的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.我与精勇公司于2013年6月27日签订的合同于2013年12月11日解除；2.精勇公司返还我房租预付款15120元及利息（利息按中国人民银行同期存款利率计算至精勇公司实际退还租金和保证金之日止）；3.精勇公司返还我房屋租赁押金4000元；4.我同意给付精勇公司一个月的房租2100元作为违约金；5.精勇公司赔偿我由于债务追讨及诉讼产生的误工费1600元及交通费300元。
精勇公司在原审法院辩称：不同意陶蕾、李振兴的诉讼请求。租赁标的的所有权人系陈平，陈平系我公司的法律顾问，租赁标的的钥匙并没有给陈平。《协议书》第十一条约定陶蕾、李振兴解除合同需要提前一个月书面通知我公司。陶蕾、李振兴并没有交清水电费，也没有书面通知我公司要解除合同。现在租赁标的由我公司的朋友暂住，具体什么时候入住的不清楚。我公司认为《协议书》已经履行完毕，我公司至今没有收到保证金4000元。违约责任在陶蕾、李振兴，供暖费、物业费我公司也为陶蕾、李振兴交纳了。陶蕾、李振兴确给陈平发过短信、打过电话，但我公司认为合同并没有解除，而是到期了。
原审法院经审理查明：2011年7月12日，陶蕾与精勇公司签订《协议书》，约定由陶蕾承租租赁标的建筑面积50平方米，租期为2011年7月18日至2012年7月17日，每月租金2000元，租金每季结清一次，房屋保证金4000元。2012年6月29日，陶蕾与精勇公司签订《协议书》，约定由陶蕾承租租赁标的建筑面积50平方米，租期为2012年7月18日至2013年7月17日，每月租金2000元，租金每半年结清一次，房屋保证金4000元。
2013年6月27日，陶蕾、李振兴与精勇公司签订《协议书》，约定由陶蕾、李振兴承租租赁标的，租期为2013年7月18日至2014年7月17日，每月租金2100元，每半年结清一次，每次提前一个月支付房屋租金。在合同签字后，集团公司将提前收取陶蕾、李振兴房屋保证金4000元，在房屋到期合同解除时如无其他事宜，有关费用结算完后，精勇公司将保证金退还给陶蕾、李振兴。居住地煤气费、水费、电费由陶蕾、李振兴按实际使用量每月及时支付。陶蕾、李振兴在合同期内提出终止合同，必须提前一个月书面通知精勇公司，除交齐各种费用外，（包括水费、电费、煤气费）再向精勇公司支付两个月的房租违约金。《协议书》签订后，陶蕾、李振兴向精勇公司支付房屋一年的房屋租金共计25200元。
陶蕾、李振兴称其向精勇公司交纳了房屋保证金4000元，提交了2011年7月12日收据一份，缴款人为李振兴，金额为7000元，陶蕾、李振兴解释称7000元中包含4000元的房屋保证金，另外3000元是租金。精勇公司对此不予认可，称陶蕾、李振兴从未向其交纳过房屋保证金。
陶蕾、李振兴称其曾于2013年12月7日发短信给精勇公司姓王的员工及陈平发短信，要求解除合同，并于2013年12月11日将租赁标的的钥匙交付陈平，但未向精勇公司送达书面解除合同的通知。审理中，精勇公司认可陈平系其公司法律顾问，亦认可陈平收到了陶蕾、李振兴的电话及短信，但不认可收到租赁标的钥匙。陶蕾、李振兴仅提交了其发的短信，但未能提交对方回复的信息。经询，陶蕾、李振兴除了录音，没有其他证据证明其搬离涉案房屋的日期，也未提交其结清水费、电费等相关费用的证据。精勇公司提交了其2014年1月6日缴纳租赁标的电费和2014年1月14日缴纳租赁标的水费的票据。
原审法院认定上述事实的证据有：《协议书》、收据、庭审笔录及当事人当庭陈述等相关证据在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陶蕾、李振兴与精勇公司于2013年6月27日签订的《协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。陶蕾、李振兴依约交纳了一年的房租，精勇公司向陶蕾、李振兴交付了租赁标的。陶蕾、李振兴在租赁合同履行期限内搬离租赁标的并用短信和电话通知精勇公司收回房屋，但未按《协议书》约定提前一个月向精勇公司送达解除合同的书面通知，其系以行为表明不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合法律规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，但考虑到陶蕾、李振兴因不同意继续履行合同而导致合同目的无法实现，其已起诉至法院要求解除合同，故法院判决合同解除。关于合同解除的时间，陶蕾、李振兴虽称已于2013年12月7日搬离租赁标的并于12月11日将房屋钥匙交付精勇公司的工作人员陈平，但未能就此举证，且精勇公司不予认可，故法院无法确认合同于2013年12月11日解除，根据合同约定并结合本案具体情况，精勇公司于2014年1月缴纳了租赁标的的水费、电费，故法院确定合同于2014年1月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。精勇公司应当将剩余租金退还陶蕾、李振兴。陶蕾、李振兴要求精勇公司退还剩余租金利息的请求缺乏依据，不予支持。关于押金，虽然陶蕾从2011年7月18日起一直承租租赁标的，但其提供的金额为7000元的收据交款人系李振兴，陶蕾、李振兴未能提供证据证明其交纳了押金，故法院对于陶蕾、李振兴要求精勇公司退还押金的请求不予支持。因陶蕾、李振兴在合同履行过程中违约，故应当按照合同约定给付精勇公司违约金。对于陶蕾、李振兴要求精勇公司赔偿其误工费、交通费损失的请求，缺乏事实、法律依据法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：1.陶蕾、李振兴与北京精勇卓越法律咨询服务有限公司于二〇一三年六月二十七日签订的《协议书》于二〇一四年一月十四日解除；2.北京精勇卓越法律咨询服务有限公司于判决生效之日起七日内退还陶蕾、李振兴房屋租金一万二千九百五十元；3.陶蕾、李振兴于判决生效之日起七日内给付北京精勇卓越法律咨询服务有限公司违约金四千二百元；4.驳回陶蕾、李振兴的其他诉讼请求。
精勇公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回陶蕾、李振兴在原审的诉讼请求。上诉理由：精勇公司与陶蕾、李振兴签订的协议书已经履行完毕，陶蕾、李振兴使用、占有承租房屋至协议书约定期满。原审法院以我公司交纳涉案房屋水、电费确定协议书解除时间，缺少法律依据，请二审法院查明事实并予以纠正。
陶蕾、李振兴辩称：我方向对方提交过书面退租的申请。2014年5月我方起诉，对方已经知道我们已经搬走。同意原审判决，不同意精勇公司的上诉请求。
本院经审理查明：陶蕾、李振兴对原审法院未认定其向精勇公司交纳4000元房屋保证金的事实持有异议，对原审法院认定的其他事实均予认可。精勇公司对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据双方当事人签订的协议书，原审关于该协议书合法有效，并依据合同目的无法实现的现状确认解除协议并由陶蕾、李振兴承担违约责任的认定正确。关于合同解除的时间，精勇公司在本院庭审过程中对知悉陶蕾、李振兴搬离承租房屋时间的陈述前后矛盾。且精勇公司已于2014年1月缴纳了出租房屋的水费、电费，自动履行了陶蕾、李振兴在协议书中应履行的义务。精勇公司甚至在原审庭审及本院庭审过程中对出租房屋自纠纷发生至今使用情况的陈述也不能一致准确。依据精勇公司在协议履行过程中的行为及相互矛盾的陈述，原审结合案件的具体情况确认双方协议书于2014年1月14日解除并无不妥。合同解除后原审对剩余租金返还以及不支持租金利息、房屋保证金、赔偿损失的处理正确。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费278元，由陶蕾、李振兴共同负担139元（已交纳），由北京精勇卓越法律咨询服务有限公司负担139元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
原审开庭公告费260元，由陶蕾、李振兴负担130元（已交纳），由北京精勇卓越法律咨询服务有限公司负担130元（于本判决生效之日起七日内给付陶蕾、李振兴）。
二审案件受理费278元，由北京精勇卓越法律咨询服务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张明
代理审判员 楚静
代理审判员 张羽
二〇一五年一月三十日
书 记 员 田晔