广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0112执异40号
异议申请人(案外人)：曾育良，男，汉族，住广东省惠州市惠阳区，
委托代理人：梁远均，广东东舟律师事务所律师。
申请执行人:中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街3号401房8-12层。
负责人：黄俊平。
委托代理人：黄珏安、李稚娟，广东金桥百信律师事务所律师。
被执行人：惠州市东江物业开发有限公司，住所地广东省惠州市惠城区麦地东路一号。
法定代表人：刘卜齐。
委托代理人：谭建丰，男，瑶族，1985年1月3日出生，住址：广东省龙门县。
被执行人：惠州博世实业有限公司，住所地广东省惠州市麦地东路1号东江明珠花园3楼。
法定代表人：倪守巧。
被执行人：龙平，男，1971年10月19日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
被执行人：刘卜齐，女，1964年3月15日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
在本院执行中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司(以下简称“华融资产广东分公司”)与惠州市东江物业开发有限公司(以下简称“东江开发公司”)、惠州博世实业有限公司(以下简称“博世实业公司”)、龙平、刘卜齐金融借款合同纠纷一案中，异议申请人(案外人)曾育良对本院查封后正准备拍卖被执行人东江开发公司名下位于惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园第3-5栋2层211号房产提出异议，本院以（2016）粤0112执异40号案受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，异议申请人的委托代理人陈建安，申请执行人的委托代理人李稚娟，被执行人东江开发公司的委托代理人谭建丰到庭参加听证，被执行人博世实业公司、龙平、刘卜齐经本院合法传唤，均无到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议申请人曾育良提出异议称：惠州市惠城区××东方明珠花园××房产是其向被执行人东江开发公司购买的房产，黄埔区法院于2016年11月17日向其送达(2016)粤0112执3052号之一《执行裁定书》裁定拍卖上述房产，为维护其合法权益，向法院提出执行异议，请求法院对上述涉案房产停止拍卖和解除查封。其异议理由如下：
(一)上述涉案房产被设定抵押和查封之前，异议申请人与东江开发公司双方已签订合法有效的买卖合同，并已付清全额购房款，且办理了收楼手续，已正式占有、接管、使用、出租涉案房屋，获取租金收益
2011年1月21日，异议申请人与被执行人东江开发公司双方达成购买上述涉案房产的意向，并在当天就以银行转帐方式将购房款108万元一次性支付完毕；在同年3月21日，异议申请人与东江开发公司双方补签了《商品房买卖合同》；并在3月21日当天由异议申请人办理了上述涉案房产的收楼手续，至此，异议申请人正式占有、接管、使用涉案房产；而同时物业管理公司也开始向异议申请人计收物业管理费。异议申请人于2011年5月2日将涉案房产出租给朱林坤承租五年，由承租人朱林坤向其缴付租金。
(二)上述涉案房产是因东江开发公司原因没有办理过户登记手续，应承担相应的违约责任
从2011年1月起，异议申请人多次要求东江开发公司协助办理涉案房产的过户登记手续，至同年5月20日，在涉案房产无任何权利瑕疵及权利负担(即无抵押担保和无被查封)，完全具备过户条件下，但因东江开发公司原因一直拖延不去办理过户登记手续，导致至今未办理过户手续。因此东江开发公司应承担违约责任。
(三)东江开发公司无权将已出售给异议申请人的上述房产抵押给他人，且抵押权人在办理抵押登记时存在重大过错，抵押权人与东江开发公司设定的抵押权无效；博世实业公司并非涉案房产权属人，无权将涉案房产出租所得收益设定质押，相关的质押登记应予撤销
异议申请人与东江开发公司就上述涉案房产建立买卖合同关系先于工行开发区支行的抵押登记，作为贷款银行未尽审慎义务，不去房屋现场实地调查了解出租状况，存在重大过错。东江开发公司在2011年12月与贷款银行工行开发区支行签订《最高额抵押合同》时存在恶意隐瞒房产已出售事实，因此以已出售的涉案房产为抵押物设定抵押担保的部分条款应认定为无效，其抵押权并不能排除异议申请人的物权期待权，涉案的房产的抵押登记应予撤销。
2012年3月9日，工行开发区支行与被执行人博世实业公司、东江开发公司和丙方朱林坤签订的《四方资金帐户监管协议》中的丙方签名是假冒的，有朱林坤出庭作证的证词予以证实，说明东江开发公司与博世实业公司完全是恶意串通损害其异议申请人的合法权益。即使上述签名属实，但博世实业公司并非涉案房产权属人，无权将涉案房产出租所得收益设定质押，相关的质押登记无效，应予撤销。
(四)人民法院应停止对涉案房产的执行，不得执行该执行标的物，并解除对涉案房产的查封
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，异议申请人的所有权能够排除法院对上述房产的执行，法院不得查封其上述房产，应予解除查封。
异议申请人为证明其上述主张所举证据有：《商品房买卖合同》、《收款委托书》、《银行转帐凭证》、《综合服务费收费凭证》、《缴费通知单》、《收费凭证》、《租赁合同》、《朱林坤的证人证言》以及朱林坤的当庭作证证词等。
申请执行人华融资产广东分公司对异议申请人的上述证据的真实性、合法性、关联性均持有异议，发表质证和辩解意见如下：一、异议申请人将购房款转入刘卜齐个人帐户，这有违常理，且合同约定购房款108.097万元与收款收据中的108万元不相符；二、异议申请人提供证据显示双方所签订的《商品房买卖合同》是在支付购房款项后两个月，这与正常的购房交易习惯不符；三、上述涉案房产有其抵押权登记备案，按目前状况无法办理过户；四、原抵押权人工行开发区支行在办理抵押登记时已尽谨慎义务；五、房屋所有权是以登记为公示要件，涉案上述房产仍登记在东江开发公司名下，房产所有权人仍是东江开发公司；六、其享有抵押权，对涉案房产享有优先受偿权；七、其抵押权设立在先，异议申请人在惠城区法院提起诉讼在后，黄埔区法院的判决书可印证，其抵押优先受偿权应处于优先地位。因此，其不同意异议申请人提出的停止拍卖、中止执行以及解除查封意见。
申请执行人华融资产广东分公司为证明其辩解意见和主张，其所举证据有：1、《房地产权证》(粤房地证字第C6430018号)；2、《公司全体股东大会决议》；3、《四方资金账户监管协议》。
被执行人东江开发公司对两异议申请人的上述举证证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，均认为属实；对于异议申请人异议中提出上述涉案房产为其购买并已实际交付其占有使用出租，且已付清全额购房款项的事实予以确认；对于《商品房买卖合同》约定购房款108.097万元与《收款收据》中的108万元不相符，其确认是其东江开发公司自愿免除了其中相差的970元，不存在异议申请人未付清房款的情况。对于申请执行人华融资产广东分公司的上述举证中其公司的盖章以及将房产抵押登记的事实也予以确认，但认为本案的争执应由法院作出公正合理裁决。
被执行人博世实业公司、龙平、刘卜齐均无辩解意见。
经听证审查查明：2014年11月5日，工行开发区支行向本院起诉东江开发公司、博世实业公司、龙平、刘卜齐的金融借款合同纠纷一案，本院以（2014）穗萝法民二初字第667号立案受理后，因工行开发区支行申请财产保全，本院于2014年11月21日以（2014）穗萝法民二初字第667号《民事裁定书》查封东江开发公司名下位于惠州市麦地东路××明珠花园××号、××、××、××、××以及××房产。
上述涉案房产由东江开发公司于2008年7月28日办理了房产登记(房产证号Ｃ6××19)，至今该房产权属人仍为东江开发公司。
2015年6月10日，本院作出(2014)穗萝法民二初字第667号《民事判决书》判决确定：一、博世实业公司于判决生效之日起十日内偿还工行开发区支行借款本金19860747.89元及利息、罚息、律师费73333元；二、当博世实业公司未履行上述义务时，工行开发区支行有权在上述债权范围内就博世实业公司在2010年9月18日至2013年9月17日期间出租给惠州市名匠装饰设计工程有限公司等公司的麦地东路1号明珠商业广场第3-5栋一层A004、A007、A019-A022、二层206、207、211、212、三层310号房产所产生的租金收入优先受偿；三、工行开发区支行有权处分东江开发公司提供位于惠州市麦地东路××明珠花园××、××、××、××、××、××、××、××号商场的物业，所得价款由工行开发区支行就上述第一、二项判决义务示受清偿部分在最高本金余额26000000元限度内优先受偿；四、龙平、刘卜齐对上述第一、二项判决义务未受清偿部分承担连带保证责任。但博世实业公司、东江开发公司、龙平、刘卜齐均无履行上述还款义务。
2015年5月25日，工行开发区支行与华融资产广东分公司签订了债权转让协议后，将其对上述被执行人享有的债权全部转让给了申请执行人华融资产广东分公司，并于2015年6月10日在《南方日报》上对上述债权转让进行公告。
2016年10月12日，华融资产广东分公司向本院申请执行，本院以(2016)粤0112执3052号案受理执行。
2016年11月17日，本院再以(2016)粤0112执3052号《执行裁定书》继续查封上述涉案房产，于2016年11月16日以(2016)粤0112执3052号之一《执行裁定书》裁定拍卖上述房产。为此，异议申请人向本院提出执行异议。
(一)异议申请人提供的证据证明在本案查封涉案房产之前，其已与东江开发公司签订合法有效的书面买卖合同购买该房产，并已支付全部价款
根据异议申请人提供的编号为N0.0142942的《广东省商品房买卖合同》约定：异议申请人购买东江开发公司开发的位于惠州市惠城区××东方明珠花园××房，房屋总价款为1080970元，由买受人于2011年1月21日一次性支付。说明在本案查封涉案房产之前，异议申请人就已与东江开发公司签订合法有效的书面买卖合同的事实。
根据异议申请人提供的《收款委托书》、《银行转帐凭证》、《收款收据》证明：异议申请人于2011年1月21日向东江开发公司购买其开发的位于惠州市麦地东路××明珠花园××号商铺房产，由东江开发公司委托并指定将上述购房款汇入户名为刘卜齐的个人帐户，异议申请人于当天将购房款108万元汇入了上述刘卜齐的个人帐户，东江开发公司也于当天开出《收款收据》给异议申请人，说明东江开发公司已收到上述涉案房产的购房款。而且，根据东江开发公司的委托代理人也当庭确认异议申请人确实已付清上述涉案房产的全额购房款。
(二)异议申请人提供的证据证明在本案查封涉案房产之前，异议申请人已合法占有支配该房产并出租他人
根据异议申请人提供的《广东省商品房买卖合同》、《综合服务费收费凭证》、《缴费通知单》、《收费凭证》、《租赁合同》、《朱林坤的证人证言》等证据证明：东江开发公司于2011年3月21日向异议申请人交付了上述涉案房产，自2011年3月21日起开始收取相关的物业管理费和水电公摊费。在2011年5月2日，异议申请人与朱林坤签订了《租赁合同》，由朱林坤租用上述涉案房产从2011年5月9日起至2016年5月8日。说明上述涉案房产自2011年5月起已由异议申请人持续占有并出租他人使用的事实。
(三)异议申请人提供的证据证明本案涉案房产未办理过户登记，非因买受人自身原因造成
根据异议申请人提供的《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定中的内容：东江开发公司在交付房产使用后的720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。但东江开发公司却一直没有为异议申请人办理上述涉案房产的过户登记手续。所以，上述房产至今未办理过户，是东江开发公司造成，并非因异议申请人自身原因未办理过户登记。
本院认为，异议申请人方提供证据证实在本案查封之前其与东江开发公司已经签订合法有效的书面买卖合同，且已按照合同约定支付全额购房款，况且在法院查封之前已经合法实际占有该房产；虽然该房产仍登记在东江开发公司名下，但尚未办理过户登记手续，并非由于异议申请人自身原因造成。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。认定本案异议申请人提出的异议理由成立，对其停止拍卖、中止执行的请求予以支持。
至于异议申请人异议中提出，要求撤销上述涉案房产的抵押登记和房产租金收益的质押登记，以及将涉案房产过户登记到异议申请人名下的诉请问题，均应由异议申请人另寻法律途经去解决，本案不宜一并处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
对广东省惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园第3-5栋二层211号房产的中止执行、停止拍卖。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杨 桦
代理审判员 王新喜
代理审判员 刘 云
二〇一七年××月××日
书 记 员 曾维维
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。