云南省陆良县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陆民初字第1024号
原告田光清，又名田光庆，男，汉族，云南省陆良县人。
委托代理人王义林，云南同乐律师事务所律师。（特别授权代理）
被告云南陆良龙海化工有限责任公司。
法定代表人谢存德，公司董事长。（未出庭）
委托代理人郑吉华，男，公司职工。（特别授权代理）
委托代理人方实，云南湛权律师事务所律师。（特别授权代理）
原告田光清诉被告云南陆良龙海化工有限责任公司（以下简称“龙海化工”）土地使用权租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月19日受理后，依法适用简易程序由审判员秦文独任审判，于同年7月25日公开开庭进行了审理，原告田光清及其委托代理人王义林、被告龙海化工的委托代理人郑吉华、方实到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田光清诉称，原告于2002年7月21日与解放军某部队签订《土地租用合同》，约定解放军某部将坐落于陆良县中枢镇西桥工业区的油库库区闲置的住房和土地（约149亩）出租给原告栽种桉树，租用期限为30年，即2002年7月21日至2032年7月21日止。每年租金为8000元，…首先付给出租方十年租金，下欠租金每十年年头交付一次。并约定承租方不得损坏出租方任何军事设施，若损坏要照价赔偿，若库区围墙损坏、倒塌由承租方负责修整。《土地租用合同》还对其他事项作了约定。合同签订当年原告在该土地上种植了桉树。由于该土地位于被告龙海化工公司生产区的东北方并与被告生产区相接近。被告生产区排放的污染气体污染原告栽种的桉树导致损害。经曲靖市、陆良县两级环境保护部门共同主持原、被告双方调解，于2007年5月30日签订《污染纠纷调解协议》和《土地转租合同》（注：经出租人解放军某部同意后转租），约定由被告支付原告桉树款77万元和原告已支付的土地租金4万元，合计81万元，原告所租赁的土地使用权及该土地上种植的桉树产权归被告所有。土地使用期限为原告与解放军某部约定的30年期限的剩余期限，即2007年6月至2032年7月21日。自2012年7月至2032年7月期限内，被告按原告与解放军某部签订的《土地租用合同》规定的租金付款方式和金额付给原告，原告再支付给解放军某部，被告在承包期内使用土地时应遵守《土地租用合同》中对土地使用权的相关规定。并约定，《土地转租合同》包含解放军某部证明书一份，原《土地租用合同》一份，《污染纠纷调解协议》一份。合同签订并履行后，至2012年7月，应当支付第二个十年的租金80000元届至，原告于2012年10月向部队支付了租金，但被告没有向原告支付租金。经原告多次催要，被告至今不予支付。其次，被告自2007年6月管理使用土地后，造成租地中的水泥道路损坏349米，围墙损坏66米，经多次催告被告不予修复，使油库库区内增加安全隐患。再次，被告2012年12月要采伐租赁地上的桉树，需要以原告名义到陆良县林业局办理林木采伐许可证，原告为其缴纳了育林基金费12078元，经原告多次催要，被告没有支付。综上所述，经原告多次催告，被告不按合同约定向原告履行支付租金的义务；其管理使用土地期间对损坏的道路、围墙不按合同履行修复义务；其采伐租地上的桉树，办理采伐许可证时须缴纳的育林基金费，应由被告承担，其不予支付。原告的行为已构成严重违约行为，依据《合同法》第九十四条之规定原告有权解除合同，要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求：1、依法判决解除原、被告双方2007年5月30日签订的《污染纠纷调解协议》和《土地转租合同》中有关土地使用权转租关系，并判令被告尽快将转租土地上的桉树砍伐，退还土地使用权给原告；2、判决由被告支付其损坏的水泥道路长349米，宽3.05米，修复费33530元、损坏的石头围墙长66米，高3米的修复费11088元，合计赔偿设施损坏修复费44618元；3、由被告按年租金8000元标准支付2012年7月至2014年4月的租金14667元，其后租金由被告付至其返还土地之日；4、判决由被告支付原告代其缴纳的育林基金费12078元；上述2、3、4项合计71363元。5、本案案件受理费由被告承担。
被告龙海化工辩称：没有出现法定或者约定应当解除合同的条件，且现在还有土地附着物，还没有收益，如果砍伐，损失很大，且客观上也不应当解除合同。原告诉请的第二项，按照合同约定，应当是由原告承担。关于租金，双方已多次协商，因被告企业经营困难，暂时无力支付，希望可以与原告协商，先支付一部分。至于原告诉请的育林基金费，应是原告与第三人协商处理的问题，与被告无关。
原告田光清为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、原告的身份证复印件一份，用于证明原告的身份状况、诉讼主体资格；
2、土地租用合同一份，用于证明原告与解放军某部有租地关系；
3、解放军某部出具的证明一份，用于证明解放军某部同意原告将上地转租；
4、污染纠纷调解协议一份，用于证明原告与被告之间存在转租关系；
5、土地转租合同一份，用于证明原告将土地转租给被告；
6、价格鉴定意见书一份，用于证明租地过程中对损坏的道路和围墙的价值合计44618元；
7、林木采伐（移植）许可证一份，用于证明原告为被告采伐林木办理了许可证；
8、陆良县林木采伐单位责任书一份，用于证明被告采伐林木，责任人是原告；
9、云南省非税收入收款收据一份，用于证明2012年12月13日原告为被告缴纳了育林基金费12078元；
10、解除合同通知书一份，用于证明因被告违约，原告于2014年4月28日向被告发出通知解除合同，要求其在30日内砍伐租地上的桉树、修复围墙、道路并支付租金，但被告没有按原告的要求履行；
11、陆良县大莫古镇嘎古村委会出具的证明一份，用于证明原告田光清的名字有时会写成田光庆，音同字不同，但都是原告一人；
12、损害围墙和道路的照片一组共14张，用于证明损害事实。
经质证，被告对原告提交的证据1、5、10的三性无异议；对证据2证实的租赁事实无意见，但这份合同是违法的，即违反20亩土地应当要求审批的规定，是无效合同，没有负责人签字，也没有约定租赁土地面积等内容；对证据3无异议，能够证明原告对租赁土地只有监督权；对证据4的真实性无异议，但是能够确认桉树的所有权已经转让给被告，双方同时约定了转让款，转让款现已履行完毕，另外协议第三款载明的金额应属一揽子条款，即已包含了以后的租赁款，只要按此金额支付；对证据6有异议，形式上，鉴定的标的物当中，桉树的所有权属于被告一方，被告未申请鉴定，水泥路面的实际管理人是被告，也没有委托鉴定，还有围墙是什么时候损害的，在土地租赁合同中已经写明围墙已损害且已约定修复费用，因此对该证据不予认可；对证据7的真实性、客观性无异议，但对关联性有异议，林木的所有权已经转移给被告，被告亦将林木转移给第三人，具体砍伐事宜及费用承担是原告与第三人协商处理；对证据8、9的质证意见与证据7的一致；对证据11、12的真实性无异议，但不能证明原告主张的损失。
被告龙海化工针对其答辩主张未提交证据。
本院认证，原告田光清提交的证据1、3、5、10，经被告质证无异议，且符合证据的客观性、关联性、合法性，对其证明效力予以确认；原告田光清提交的证据2是合同订立双方的真实意思表示，符合合同成立并生效的条件，即使违反20亩以上的土地应经审批的规定，该规定属于管理性的规定，并不属于效力性的规定，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定“当事人采用合同书形式订立合同的自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本合同中的出租方作为单位，其在合同上盖章，合同即成立，合同中没有对出租土地面积的记载也并不阻断合同的成立并生效，故对该份证据的证明效力予以确认；原告田光清提交的证据4与证据5相互印证，符合证据的客观性、关联性、合法性，对其证明效力予以确认；原告提交的证据6价格鉴定意见书，是受利害关系人的委托所做的鉴定，且鉴定主体也符合法律规定的要求，对其证明效力予以确认；原告提交的证据7、8、9、11，符合证据的客观性、关联性、合法性，对其证明效力予以确认；原告提交的证据12照片所示损坏情况与证据6价格鉴定意见相印证，对其证明效力予以确认。
经审理查明，2002年7月21日，原告田光清与解放军某部签订《土地租用合同》，合同约定解放军某部将坐落于陆良县中枢镇西桥工业区的油库库区闲置的住房和土地（面积约149亩）出租给原告，租用期限为30年，即2002年7月21日至2032年7月21日止。每年租金为8000元，…首先付给出租方十年租金，下欠租金每十年年头交付一次。并约定承租方不得损坏出租方任何军事设施，若损坏要照价赔偿，若库区围墙损坏、倒塌由承租方负责修整。《土地租用合同》还对其他事项作了约定。原告承租后，除了道路、水沟、地下油库的位置外，在其他空地上种植了109.5亩桉树。由于该土地位于被告龙海化工生产区的东北方并与被告生产区相接近。被告生产区排放的污染气体污染原告栽种的桉树导致损害。经曲靖市、陆良县两级环境保护部门共同主持原、被告双方调解，于2007年5月30日签订《污染纠纷调解协议》，并经出租人解放军某部同意，原被告于当日签订了《土地转租合同》，转租合同约定由被告支付原告桉树款77万元和原告已支付的土地租金4万元，合计81万元，原告所租赁的土地使用权及该土地上种植的桉树产权归被告所有。土地使用期限为原告与解放军某部约定的30年期限的剩余期限，即2007年6月至2032年7月21日。自2012年7月至2032年7月期限内，被告按原告与解放军某部签订的《土地租用合同》规定的租金付款方式和金额付支给原告，原告再支付给解放军某部，被告在承包期内使用土地时应遵守原《土地租用合同》中对土地使用权的相关规定。并约定，《土地转租合同》包含解放军某部证明书一份，原《土地租用合同》一份，《污染纠纷调解协议》一份。在转租合同的履行过程中，被告龙海化工将桉树出卖给第三人刘长金，2012年12月13日原告田光清以其名义到林业部门办理了林木采伐许可证，采伐证规定采伐强度100%，采伐面积109.5亩，采伐方式为皆伐，采伐期限自2012年12月14日至2012年12月31日。同时原告田光清与刘长金约定办理林木采伐许可证缴纳的育林基金费12078元由刘长金在林木采伐后由刘长金支付给原告。刘长金也对桉树进行了大面积的采伐，尚有部分未采伐。第二个十年的租金80000元，按合同约定，被告龙海化工应于2012年7月21日后及时支付，但至今被告龙海化工一直未支付该笔租金。2014年4月28日，原告田光清向被告龙海化工有限公司送达了解除合同通知书。
另查明，在被告龙海化工承租期间，租赁物中涉及的水泥道路损坏106.445立方米，经陆良县价格认证中心认证，综合确定新度为70%，水泥道路价格为33530元。被损坏的围墙198平方米，经陆良县价格认证中心确定其新度为70%，价格为11088元。
本院认为，依法成立并生效的合同，当事人才有可能行使合同解除权。本案诉争合同为有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形势掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案被告龙海化工以出租人违反1990年的《中国人民解放军房地产管理条例》规定的20亩以上的土地出租应经总后勤部审批，该合同未经审批，故属于无效合同。合同法第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定，这里的强制性规定是指效力性的强制规定，本条例规定应经审批，属于行政管理性规定，并不属于效力强制性的规定，故本案诉争的合同为有效合同。针对有效的合同，有约定解除或者法定解除两种，本案原告田光清以符合法定解除条件而要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案被告龙海化工应当按照合同约定的在2012年7月21日后及时支付10年的租金，但时至今日，被告龙海化工并未支付租金，符合合同法第九十四条（二）项规定的以自己的行为表明不履行主要债务，原告田光清有权主张解除合同，而且原告田光清也向被告龙海化工送达了解除合同的通知书。合同解除后，应如何处理？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告田光清诉请要求解除2007年5月30日签订的《污染纠纷调解协议》和《土地转租合同》中有关土地使用权转租关系，并要求被告尽快将土地上的桉树砍伐，退还土地使用权，因《污染纠纷调解协议》和《土地转租合同》属于土地转租合同的组成部分，同时该土地上种植的桉树已经办理林木采伐许可证全部砍伐，由于买受人的原因，未将桉树全部砍伐，故被告龙海化工有义务将土地上的桉树砍伐，退还土地使用权。原告诉请的水泥路损坏及围墙损坏的修复费，符合《土地转租合同》第五条“合同甲方龙海化工在承包期内使用土地时遵守《土地租用合同》中对土地使用权的相关规定”及《土地租用合同》第三条“合同乙方承租人不得损坏甲方任何军事设施，若损坏，要照价赔偿”、第七条“若库区围墙损坏、倒塌由合同乙方承租人负责修整”的约定，应予以支持。因被告龙海化工自2012年7月至今仍在占用承租的土地，故该期间的租金应由被告支付。原告代缴的育林基金费，因原告与第三人刘长金约定，由刘长金支付，故应由刘长金支付，原告诉请被告龙海化工支付的请求不成立。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告田光清与被告龙海化工双方于2007年5月30日签订的《污染纠纷调解协议》和《土地转租合同》中有关土地使用权转租关系。
二、被告龙海化工在判决书生效后三十日内将转租土地上的尚存的桉树砍伐，将全部土地使用权退还给原告田光清；
三、被告龙海化工在判决书生效后三十日内赔偿原告田光清水泥路修复费33530元、围墙修复费11088元，合计44618元。
四、被告龙海化工按年租金8000元的标准在判决书生效后三十日内支付原告田光清自2012年7月至2014年4月的土地租金14667元，其后租金付至其返还土地之日。
五、驳回原告田光清的其他诉讼请求。
案件受理费1784元，减半收取892元，由被告龙海化工负担800元，原告田光清负担92元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年期限内向本院申请执行。
审判员 秦文
二〇一四年八月四日
书记员 王琦