重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0107民初1485号
原告（反诉被告）：重庆利安汽车驾驶培训有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路29号20-3#，统一社会信用代码915001070542670348。
法定代表人周明芳，职务董事长。
委托代理人叶绿叶，男，汉族，1963年2月20日生，住重庆市南岸区。
被告（反诉原告）：重庆凯联机电有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号23-9号，统一社会信用代码915001072032935521。
法定代表人周大凯，职务总经理。
委托代理人施云，重庆智策律师事务所律师。
原告重庆利安汽车驾驶培训有限公司（以下简称利安驾校）诉被告重庆凯联机电有限公司（以下简称凯联机电）租赁合同纠纷一案中，被告凯联机电于2017年3月17日向本院提起反诉，本院受理后，依法由审判员彭芸担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭公开开庭进行了合并审理。利安驾校的委托代理人叶绿叶，凯联机电的委托代理人施云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
利安驾校向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《场地租赁协议》；2、由凯联机电赔偿原告支付的场地建设费1276800元；3、由凯联机电承担本案诉讼费。审理中，利安驾校明确第2项诉讼请求中要求凯联机电赔偿的场地建设费是因凯联机电未及时履行维修整改义务，导致利安驾校无法继续使用场地而产生的前期投入的损失。事实和理由：2014年9月12日，我方与凯联机电签订《场地租用协议》，约定由我方租用�联机电所有的九龙坡区含谷镇开发区天赐路闲置荒地一块用作驾校训练，实际硬化面积为13500㎡。2016年6月中旬，由于暴雨连连，该场地一侧围墙发生垮塌导致第三方财务受损。区安监局出具了《责令改正指令书》，2016年7月4日，九龙坡区道路运输管理处对场地进行安全检查，认为场地围墙存在坍塌危险，严重危害训练及行人安全，并出具《整改通知书》要求在7月19日前完成整改，否则将停业整顿。在此期间，我方均将整改书随同函告邮寄给凯联机电，要求凯联机电对场地围墙进行整改，并告知了逾期不整改将面临停业。但被告置之不理，致我方被行业主管部门要求停业。2016年9月30日，我方被迫从场地撤出，为维护自身权益，遂诉至本院。
凯联机电辩称，同意解除双方签订的《场地租赁协议》，双方在该协议中约定由利安驾校负责建设用于其经营使用，�当由利安驾校自行承担场地建设费。2016年7月，场地的围墙倒塌，我方对围墙进行了拆除、清理，已经没有任何安全隐患。利安驾校的确已从租赁场地搬出，但并未向凯联机电交还场地，而利安驾校在2016年9月5日还补交了2015年10月至2016年9月30日期间的场地租金64万元，说明利安驾校搬出场地并非是因为场地存在安全隐患。
凯联机电向本院提出反诉请求：1、由利安驾校支付2016年10月1日至2017年4月1日的场地租金324000元，并以324000元为基数，按日千分之一从2016年10月1日起计付违约金直至付清之日；2、由利安驾校承担本案诉讼费。审理中，凯联机电表示，如果法庭认为双方关于违约金标准的约定过高，愿意按照中国人民银行同期贷款率的四倍计付。事实和理由：2014年9月12日，我方与利安驾校签订《场地租用协议》，约定由利安驾校租用我方所有的九龙坡区含�镇开发区天赐路闲置荒地一块用作驾校训练，租金4元/平方米，利安驾校实际使用面积为13500平方米。但利安驾校仅支付了2014年10月1日至2016年9月30日的场地租金，还应当支付2016年10月1日至2017年4月1日的租金，并承担逾期支付的违约责任。
利安驾校对凯联机电的反诉辩称，场地围墙是由凯联机电所修建，凯联机电应当消除围墙的安全隐患，但我方多次通知凯联机电进行维修整改，凯联机电都未履行维修整改的义务，导致我方无法继续使用场地并于2016年9月搬出，在此之后的租金不应当支付，也不应赔偿租金损失。
经审理查明，凯联机电是重庆市九龙坡区含谷镇开发区登记的土地使用权人，使用权面积为14757.20平方米。
2014年9月12日，利安驾校与凯联机电签订《场地租赁协议》，约定由利安驾校租赁凯联机电位于重庆市九龙坡区含谷天赐路（天赐温泉对面）场地用于驾校训练场，面积15300平方米（以实测为准）；租赁期限从2014年10月1日至2024年9月30日；租金为4元/平米，每半年缴纳一次租金，签订本协议时预付租金150000元，凯联机电在15日内将场地农作物等清场后交付给利安驾校，硬化场地完成后7日内进行实际计算付清半年租金的余款。利安驾校每半年缴纳租金一次，以后每期应提前30日支付；租赁期内，利安驾校有权按照自己的经营需求自行修建房屋及广告设施，所有费用由利安驾校自行负责；利安驾校应及时支付租金和因场地而发生的其他费用，延期支付达15日时，凯联机电有权解除合同并按所欠租金加收每日千分之一的违约金。
2015年3月24日，利安驾校与凯联机电对利安驾校实际使用租赁场地的面积进行了确认，为13500平方米。
2016年6月20日，重庆市九龙坡区安全生产监督管理�向利安驾校出具《责令改正指令书》【（九）安检管责改字（2016）第0620-01号】，载明：驾校训练场与相邻连接的围墙有垮塌隐患，责令立即拆除，消除安全隐患，并于2016年6月20日前整改完毕，逾期不整改的，依法给予行政处罚。
2016年6月20日，利安驾校向凯联公司出具《函告》，载明：根据重庆市九龙坡区安全生产监督管理局责令改正指令书，你公司所有的九龙坡区含谷镇开发区出让地及所建围墙存在安全隐患，在此，将整改书转交你方，望整改，确保租方的正常使用以及学员的生命财产安全。2016年6月23日，利安驾校向凯联机电邮寄送达《责令改正指令书》和上述《函告》。凯联机电认可利安驾校邮寄的地址是其公司住所地，但未收到上述文件。
2016年7月4日，重庆市九龙坡区道路运输管理处向利安驾校出具《道路运输行业安全隐患整改通知�》，载明：驾校训练场地围墙存在坍塌危险，严重危害训练及行人安全，责令于2016年7月19日前整改，并将整改情况和相关资料报告。在该通知书下方，有手写内容“若公司于2016年7月19日前未进行整改，则对公司停业整顿。”利安驾校陈述该内容为重庆市九龙坡区道路运输管理处工作人员标注。
2016年7月5日，利安驾校向凯联公司出具《紧急催告》，载明：重庆市九龙坡区道路运输管理处要求对训练场地围墙进行整改，否则将面临停业整顿。望你方立即拆除围墙，消除安全隐患，否则造成停业的后果将由你方全部承担。2016年7月7日，利安驾校向凯联机电邮寄送达《道路运输行业安全隐患整改通知书》和上述《紧急催告》。凯联机电认可利安驾校邮寄的地址是其公司住所地，但未收到上述文件。
2016年9月5日，利安驾校向凯联机电缴纳2015年10月1日至2016年9月30日的租金648000元。
2012年9月5日，利安驾校取得《中华人民共和国道路运输经营许可证》，有效期至2016年9月5日。2016年10月12日，利安驾校再次取得《中华人民共和国道路运输经营许可证》，有效期至2020年10月12日。利安驾校陈述，《中华人民共和国道路运输经营许可证》在2016年9月5日到期后，因为租赁场地围墙的安全隐患未消除，重庆市九龙坡区道路运输管理处要求利安驾校停业1个月，并延后了1个月办理《中华人民共和国道路运输经营许可证》，所以两份《中华人民共和国道路运输经营许可证》之间才会有1个月的空档期。凯联机电不认可利安驾校的陈述，为此，我庭走访了重庆市九龙坡区道路运输管理处，该处工作人员证实，因利安驾校的训练场地围墙存在安全隐患，该处向利安驾校发出整改通知书，要求利安驾校在2016年7月19日前完成整改，逾期将进行停业整顿。后来利安驾校申请延长整改期限，考虑到利安驾校的经营许可证即将到期，便将整改期限延长至经营许可证到期之日即2016年9月5日。而在整改期限届满之日，利安驾校都没有完成整改，该处虽然没有发出停业整顿的书面通知，但采取了暂缓颁发经营许可证的形式进行处罚，直到利安驾校搬至符合条件的场地才重新颁发了经营许可证。
审理中，利安驾校与凯联机电一致确认出租场地的围墙是由凯联机电修建，向利安驾校交付场地时围墙就已经存在。
利安驾校陈述，利安驾校按照经营需要对场地进行了建设，共投入1746000元，后因场地安全隐患未消除无法继续使用，利安驾校从场地撤出，撤出的活动板房价值12万元，标识和活动门价值3万元，共计15万元的残值从总投入1746000元中扣除，双方合同约定的租赁期限为10年，利安驾校仅使用了2年，1746000元的总投入扣除15万元的残值再扣除2年使用年限的价值比例，就是利安驾校起诉主张的损失。利安驾校在2016年8月就与凯联机电联系协商解除租赁合同事宜，最终在2016年9月5日以场地不符合安全规范为由提出解除合同，凯联机电是默许的，并当面交还了场地，租金之所以支付到2016年9月30日是考虑到从场地搬离需要一定时间。利安驾校为证明场地建设投入为1746000元的事实，向法庭举示了其与重庆顺庆汽车运输有限公司于2014年10月8日签订的《工程承包合同书》、重庆顺庆汽车运输有限公司出具的《收据》三张，合同书载明：由重庆顺庆汽车运输有限公司承包场地的土地硬化工程，具体包括平场、设计、施工、材料、水电管线和下水管安装、划线、绿化、坡道起步、活动板房、标识和伸缩门，总造价为1746000元，其中活动板房造价12万元，标识和伸缩门造价30000元；工期从2014年10月8日起至2015年2月28日止；竣工验收一年内，扣除总金额5%的质保金后全额支付，质保金两年满后付清。《收据》显示利安驾校分别于2014年10月8日、2015年5月18日、2015年12月21日向重庆顺庆汽车运输有限公司支付场地建设费658700元、500000元、587300元，共计1746000元。凯联机电对《工程承包合同书》以及《收据》的真实性均不予认可，认为根据双方的约定，利安驾校有权根据经营需要对场地进行建设，建设费用应当由利安驾校自行承担。
凯联机电陈述，虽然没有收到利安驾校邮寄的要求对场地整改维修的通知，但凯联机电知晓场地围墙有安全隐患，在当地政府的协调下于2016年6月对围墙进行了维修、拆除，产生费用1万元。利安驾校并未向凯联机电提出解除合同，双方也没有协商一致解除合同，利安驾校也没有将场地交还凯联机电，只是�方同意利安驾校可以延后支付2016年9月30日之后的租金。凯联机电为证明其履行了维修整改义务的事实，向法庭举示了朱某（字迹潦草）于2017年3月13日出具的《收条》，利安驾驶认可凯联机电在2016年6月20日左右对围墙进行了维修，但是没有达到安全标准，道路运管处在2016年7月10日进行安全排查，仍然认为存在安全隐患。
以上事实，有《场地租赁协议》、《责令改正指令书》、《道路运输行业安全隐患整改通知书》、租金收据、走访笔录、庭审笔录等在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。利安驾校与凯联机电签订的《场地租赁协议》是双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，双方建立的租赁合同关系合法有效。利安驾校主张双方在2016年9月5日协商解除了租赁合同，并于2016年9月30日将场地交还给凯联机电，凯联机电否认上述事实，利安驾校并未就此举示证据予以证明，利安驾校主张的该事实没有证据支撑，本院不予采信。但凯联驾校当庭表示同意解除《场地租赁协议》，本院予以确认，双方签订的《场地租赁协议》于本案第一次庭审时即2017年4月6日解除。
出租人应当履行租赁物的维修义务。租赁场地的围墙系凯联机电修建提供给利安驾校使用，凯联机电应当承担对围墙的维修义务。虽然凯联机电否认收到利安驾校要求维修的函件，但该函件邮寄的地址是凯联机电的住所地，利安驾校要求凯联机电维修围墙的告知义务已经尽到，且凯联机电知晓围墙存在安全隐患的事实，凯联机电应当履行维修义务而没有履行，对利安驾校造成损失的，应当承担赔偿责任。利安驾校主张以建设投入扣减残值再折算使用�限计付损失，应对此承担举证责任。但利安驾校举示的《工程承包合同书》和《收据》的真实性无法核实，也没有举示其他证据予以佐证，现有证据不能证明利安驾校遭受的实际损失金额，利安驾校要求凯联机电赔偿损失的诉讼请求，缺乏证据支撑，本院不予支持。
承租人应当按照约定的期限支付租金，但是出租人交付的租赁物不能满足承租人使用需求的，应当减少或者免除承租人支付租金的义务。凯联机电交付的场地围墙存在安全隐患，重庆市九龙坡区安全生产监督管理局、重庆市九龙坡区道路运输管理处均要求进行整改排危，凯联机电未尽到对租赁物的修缮义务，导致利安驾校被重庆市九龙坡区道路运输管理处停止办理《中华人民共和国道路运输经营许可证》，至此，利安驾校已不能在租赁场地开展任何经营活动，利安驾校租赁该场地用于驾校训练场的合同目的已无法实现。利安驾校选择从租赁场地搬出，另寻新址并取得《中华人民共和国道路运输经营许可证》后重新开始驾校的经营，该做法有效减少了因租赁场地存在安全隐患不能继续经营的损失，并无不当。利安驾校不能在租赁场地开展经营活动与凯联机电未履行修缮义务之间存在必然的因果联系，可以此对抗凯联机电要求支付租金的请求。因此，对凯联机电要求利安驾校支付2016年10月1日至2017年4月1日期间租金，以及迟延支付租金的违约金的反诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）重庆利安汽车驾驶培训有限公司与被告（反诉原告）重庆凯联机电有限公司于2014年9月12日签订的《场地租赁协议》于2017年4月6日解除；
二、驳回原告（反诉被告）重庆利安汽车驾驶培训有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）重庆凯联机电有限公司的全部反诉请求。
本案案件受理费16291元，反诉案件受理费8590元，合计24881元，由原告（反诉被告）重庆利安汽车驾驶培训有限公司承担16291元，被告（反诉原告）重庆凯联机电有限公司承担8590元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 彭 芸
人民陪审员 王明华
人民陪审员 杭 静
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 杨 扬