上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1061号
原告陈某某。
委托代理人王童愚，上海纽迈律师事务所律师。
委托代理人陈宸，上海纽迈律师事务所律师。
被告黄某。
被告杨某某。
委托代理人黄某，即被告黄某，身份情况同上。
原告陈某某与被告黄某、杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2015年9月29日公开开庭审理。原告陈某某之委托代理人王童愚、被告黄某亦即被告杨某某之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月23日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》约定原告将其所有的嘉定区南翔镇某某路888弄36号房屋（以下简称涉案房屋）作价人民币750万元（以下金额均指人民币）出售给两被告。上述合同中还约定，被告在签订房屋买卖合同当日支付原告首付款90万元（含定金5万元），被告通过银行贷款方式支付原告第二笔房款525万元，最后一笔房款为135万元，在双方进嘉定区房地产交易中心过户之前，被告应一次性付清。此外，被告出售其名下浦东新区某某路867弄36号1202室房屋（以下简称1202室）作为其购买涉案房屋的条件；双方确认在2014年12月31日前付清原告所有购房款。同时，原告应被告要求，双方在房地产交易中心为涉案房屋办理了抵押登记，实际并未产生任何借款关系。上述合同签订后，被告仅向原告支付了首付款90万元，之后一直以种种理由不付清剩余购房款。经查，被告名下1202室房屋已于2015年2月售出，其已符合购买条件。为此，原告多次发函通知被告履行自身付款及房屋过户的义务，但被告均不予理睬。故原告起诉要求：一、解除原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》；二、两被告共同向原告支付违约金132万元；三、撤销原、被告间关于涉案房屋的合同网上备案登记以及该房屋之上被告的抵押登记。
两被告辩称，合同签订情况属实，但其中被告杨某某的签名系被告黄某代签，杨某某本人对此并不知情。两被告原系夫妻，但购房时已经离异，被告黄某打算使用被告杨某某的公积金贷款，故在未与杨某某商量的情况下，以两被告共同名义签订了合同。因此，现在所产生的法律后果，均应由被告黄某一人承担。合同签订后，黄某向原告支付了90万元首付款，按照约定原告应该配合黄某办理银行贷款手续，但是原告一直没有将需要的材料提供给黄某，且原告又将房屋抵押给他人，导致黄某没有办法贷款和支付房款。因此，合同未能继续履行的过错不在黄某，反而是原告应该承担违约责任。现被告黄某要求房屋买卖合同继续履行，并不同意支付任何违约金。
经审理查明，2013年10月23日，通过上海中北房地产经纪事务所公司（以下简称某某公司）居间介绍，原告与被告黄某签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将涉案房屋作价人民币750万元出售给两被告，原告应于2014年12月31日前腾出房屋并通知被告交接，双方应在上述日期前共同向嘉定区房地产交易中心申请办理房屋过户手续。上述合同第九条约定，被告逾期未付款，原告应书面催告，催告后30日内仍未付款的，原告有权单方解除合同，并书面通知被告，自通知之日起30日内被告未提出异议的，合同即行解除；原告可从被告已付款中扣除被告应向原告支付逾期未付款20%的违约金，不足部分，被告应在接到书面通知之日起30日内向原告支付。该合同补充条款约定，被告应在合同签订当日支付原告首付款90万元（含定金5万元），被告需银行贷款购房，金额为总房价的70%，剩余房价款135万元，被告于双方进嘉定区房地产交易中心过户前一次性付清；原告应于2013年10月底清理该房屋内的租客，积极配合被告办理银行贷款审批手续及过户手续，否则视作违约；如因国家政策原因影响，导致被告不能办理该房屋过户手续，原告允许被告有权更名，直至房屋顺利过户，不视作违约；被告名下的1202室房屋办理过户交易完成之后作为被告购买涉案房屋的条件。上述合同落款处被告杨某某的名字由被告黄某代签。上述合同签订后，被告黄某向原告付款总计90万元。
2014年1月12日，原告与被告黄某签订一份抵押借款合同，约定原告以涉案房屋为抵押向被告借款450万元。该合同最后备注“实际该抵押合同是买卖合同的收款抵押，以让买方放心，特做此抵押，借款就是购房款”。同日，双方至房地产交易中心办理了上述合同的抵押权登记手续。2014年4月11日，在被告陪同下，原告又与案外人成建滨在涉案房屋上设立了债权金额为100万元的抵押登记。2015年3月9日，被告所附条件中的1202室房屋过户至案外人李某名下。2015年3月20日及4月9日，原告两次发函给被告要求其支付剩余购房款并办理过户手续。2015年5月26日，原告再次发函通知被告解除合同，支付违约金。被告收函后即与原告联系，同年7月初原、被告及案外人成建滨共同至嘉定区房地产交易中心，但未能解决纠纷，原告遂诉讼来院。
审理中：
1、被告确认其系涉案房屋中介某某公司的开办人。原告陈述其在2014年1月办理了抵押作为收款保证后，知晓了被告身份，再加上被告打算做高房价，实际申请贷款1，000多万元，原告认为风险太大，因此才在2014年4月请朋友成建滨再次在涉案房屋之上设立了抵押，对此被告明知且同意。此外原、被告一致确认抵押登记只需在贷款银行审核之前注销，则不影响房屋交易过户。
2、对于涉案合同约定的首付款90万元未达三成无法办理贷款，原告认为应由被告解决，不能贷款则以现金补足；被告对于贷款不成需以现金补足无异议，但陈述双方原本约定原告先出具一份已收到三成首付款的收条，超过90万元的差价部分由被告向原告出具欠条，但由于原告拒绝出具收条，导致被告至今无法向银行提出贷款申请。原告对此不予认可。
3、被告提供一份打印日期为2015年7月4日的《上海市房地产买卖合同》，出卖人为原告，买受人为被告黄某一人，房价款与之前合同相同，过户交易时间变更为2017年5月31日之前。该合同原、被告并未签署。被告陈述原合同时间过长，故需重新签订，但原告拒绝签订，也影响了被告贷款。
以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、抵押借款合同、房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，本案有以下几个争议焦点：
一、涉案房地产买卖合同的效力。2013年10月23日双方签订的《上海市房地产买卖合同》的买受人为两被告，但其中被告杨某某非本人签名，也并无证据证明其授权被告黄某代签，故不能确认杨某某存在购买涉案房屋的真实意思。但根据上述合同约定，原告允许被告有权更名，被告黄某也陈述买房是其一人的意思，第一笔款90万元也均系黄某给付，抵押权人也系黄某，且在其提供的2015年7月4日的《上海市房地产买卖合同》中买受人也变更为了黄某一人，根据双方上述约定和交易过程，涉案房屋的买卖合同双方应为原告与被告黄某，该买卖系原告与黄某真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。由于该合同约定，被告名下的1202室房屋办理过户交易完成作为被告购买涉案房屋的条件，故该合同实际是一份附生效条件的合同，而该条件已于2015年3月9日，即被告所附条件中的1202室房屋过户至案外人李某名下时成就，上述原告与被告黄某间的房屋买卖合同也于2015年3月9日生效。
二、涉案房屋买卖合同是否应解除以及违约责任的认定。上述房屋买卖合同生效之后，原告和被告黄某应当按约履行。根据双方约定和庭上确认，原、被告应于2014年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理房屋过户手续，剩余房价款135万元，被告于双方进嘉定区房地产交易中心过户前一次性付清，如申请贷款不成的，应当以现金补足。按照原、被告的陈述，申请贷款之前的房款支付比例应达到总房价款的30%，据此，除贷款外的另一笔135万元，被告应当在申办贷款之前给付原告。现被告不但未将该款给付，并陈述应以原告出具收款收据、被告出具欠条的形式来操作，该约定不但未得到原告的确认，且有违反银行贷款审批规则之嫌，本院不予采信。对于被告辩称由于涉案房屋之上原告又办理了案外人抵押登记导致不能贷款，由于该抵押登记系被告配合办理，且除此抵押外，涉案房屋之上还存在被告黄某的抵押权，双方也一致确认抵押登记只需在贷款审核前注销即可，现被告尚未提出贷款申请，故合同不能继续履行的原因并非因为抵押登记，被告以此为抗辩本院不予采纳。
根据本院上述分析，虽然原、被告约定的交易过户时间为2014年12月31日，但由于合同生效时间为2015年3月9日，故上述交易过户时间也应延后至2015年3月9日之后的合理期限。现原告于2015年3月20日及4月9日两次书面催告被告支付剩余款项并过户，符合合同约定和法律规定，但被告却以上述原告不出具收据等为由拒绝继续履行，显属违约。据此，原告在两次催告之后，于同年5月26日发函通知被告黄某解除双方之间的买卖合同，原告该解除行为合法有据，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。故原告应当将收取的90万元房款返还被告黄某，被告黄某应当配合原告办理涉案房屋之上的网签合同注销备案登记和抵押权注销登记手续。由于被告黄某违约导致合同解除，故原告要求被告按照合同约定支付违约金合法有据，但鉴于该项违约金金额过高，且原告并无证据证实其存在实际损失，被告黄某也提出了抗辩，故本院对该项违约金的金额酌情调整为32万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款之规定，判决如下：
一、确认原告陈某某与被告黄某间《上海市房地产买卖合同》解除；
二、原告陈某某应于本判决生效之日起十日内返还被告黄某房价款人民币900，000元；
三、被告黄某应于本判决生效之日起十日内偿付原告陈某某违约金人民币320，000元；
四、被告黄某应于本判决生效之日起十日内协助原告陈某某办理嘉定区南翔镇某某路888弄36号房屋之上抵押权人为黄某、债权数额为人民币4，500，000元的抵押登记注销手续；
五、被告黄某应于本判决生效之日起十日内协助原告陈某某办理嘉定区南翔镇某某路888弄36号房屋的《上海市房地产买卖合同》网上备案登记注销手续；
六、驳回原告陈某某对被告杨某某的全部诉讼请求。本案受理费16，680元，减半收取8，340元，由原告陈某某负担6，318.18元，被告黄某负担2，021.82元。被告黄某负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一五年十一月十九日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
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一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……。