福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民初716号
原告（执行案外人）：陈正平，男，1971年8月24日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区昌鸿路**号***室。
委托诉讼代理人：沈树有，北京观韬（厦门）律师事务所律师。
被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路159号水岸筼筜一楼、三楼。
法定代表人：王波，该行行长。
被告（被执行人）：厦门好聚合进出口有限公司，住所地福建省厦门市思明区普利花园A栋17层J1单元。
法定代表人：张争光，该公司总经理。
被告（被执行人）：张和元，男，1964年8月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区金榜路**号****室。
被告（被执行人）：厦门中塑进出口有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路16号0506室至三C区。
法定代表人：彭剑琦，该公司总经理。
原告陈正平与被告平安银行股份有限公司厦门分行（以下简称平安银行）、被告厦门好聚合进出口有限公司（以下简称好聚合公司）、被告张和元、被告厦门中塑进出口有限公司（以下简称中塑公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈正平的委托诉讼代理人沈树有到庭参加诉讼，被告平安银行、好聚合公司、张和元及中塑公司经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈正平向本院提出诉讼请求：1.判令对厦门市思明区室房产停止执行并解除对上述房产的查封措施；2.判令张和元立即协助陈正平将位于厦门市思明区产权属转移登记至陈正平名下；3.判令平安银行、好聚合公司、张和元及中塑公司负担本案诉讼费用。后陈正平申请撤回“2.判令张和元立即协助陈正平将位于厦门市思明区产权属转移登记至陈正平名下”的诉讼请求。事实和理由：陈正平通过中介机构向张和元购买位于厦门市思明区产，约定房产成交总价为290万元，双方于2014年8月24日签订《房产买卖协议》。协议签订后，陈正平按照《房产买卖协议》第二条第一款之约定于当日向张和元支付购房定金30万元，2014年11月11日，陈正平依照厦门农村商业银行股份有限公司龙山支行、张和元和陈正平三方协议书的约定，向厦门农村商业银行股份有限公司龙山支行指定的监管账户转入购房款282701.25元，厦门农村商业银行股份有限公司龙山支行据此向法院申请解除对讼争房产的查封；2014年11与12日，陈正平按照与招商银行股份有限公司厦门分行和张和元签订的《抵押物处理协议》的预定，向招商银行股份有限公司厦门分行指定账号95×××10转账支付购房款106万元；2014年11月13日，陈正平通过案外人陈美珠向张和元转账支付尾款1257298.75元。陈正平已经支付全部购房款290万元。2014年11月12日，张和元的委托代理人与陈正平共同前往厦门市国土资源与房产管理局递交了讼争房产所有权转移登记手续的所有材料，厦门市国土资源与房产管理局经审核同意申请向张和元出具了收件收据。2014年11月18日取件时，陈正平被告知讼争房产被查封，查封时间为2014年11月14日，决定不予登记。综上，在人民法院查封之前，张和元将所有的房产出售给善意第三人即陈正平，系双方真实意思表示，双方签署的《房产买卖协议》真实合法有效。在人民法院查封之前，陈正平已经支付了全部价款，且在查封之前张和元就该房产交付给陈正平占有使用，并由张和元委托的代理人与陈正平一并向厦门市国土资源与房产管理局递交有关办理产权登记转移的全部材料。陈正平和张和元的房产交易行为已经完成，陈正平已经善意取得房屋，讼争房产的实际产权人已经属于陈正平。讼争房产的产权最终未能过户至陈正平名下，并非陈正平的原因所致，而是人民法院的查封，从而导致讼争房产无法过户。陈正平对此并无任何过错，陈正平作为善意第三人的合法权益依法应当得到保护。2014年11月14日，法院因平安银行与好聚合公司、张和元、中塑公司借款合同纠纷一案采取诉讼保全轮候查封了讼争房产，导致无法办妥过户登记手续。在该案执行阶段，陈正平向法院提出执行异议、法院作出（2015）厦执行字第758号之一执行裁定驳回张和元的异议，陈正平不服该裁定。
平安银行辩称，一、根据（2014）厦民初字第1548号案件中的《诉讼保全案件登记表》显示，2014年11月14日查封讼争房产的并非平安银行，而是法院根据该案原告中国厦门国际经济技术合作公司（以下简称中厦国际公司）诉被告厦门鼎诚兴进出口公司（以下简称鼎诚兴公司）、张和元委托合同纠纷一案中，中国厦门国际经济技术合作公司申请保全而查封的。因此，陈正平主张是平安银行申请诉讼财产保全查封了讼争房屋而导致其无法办妥过户登记手续，与事实不符。其次，平安银行在诉讼过程中，申请保全讼争房产是经过法院合法程序审查，也是按照厦门市国土资源与房产管理局相关程序办理，是合法有效的。陈正平起诉与事实不符，依法应予驳回。
张和元、好聚合公司及中塑公司未作答辩。
陈正平围绕诉讼请求依法提交了证据，平安银行、张和元、好聚合公司及中塑公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。经审查，本院认定事实如下：
张和元（甲方）与陈正平（乙方）于2014年8月24日签订《房产买卖协议》，约定张和元同意将坐落于思明区金榜路61号24C室房产出售给陈正平，成交价为290万元；协议签订之日，乙方支付购房定金30万元整；乙方于2014年8月24日向甲方支付30万元（定金），乙方于送件当日向甲方支付260万元；甲方应于收到全部房款的当日将房产交付给乙方使用；甲乙双方保证于2014年10月24日签订厦门市国土资源与房产管理局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往厦门市国土资源与房产管理局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金，若于2014年10月27日前因一方原因仍无法办理甲乙登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任。
张和元与陈正平于2014年10月18日签订《补充协议》，约定因甲方无能力偿还该房屋的银行贷款，被厦门市农村商业银行股份有限公司查封，由乙方负责解封及解押，甲方同意在2014年10月24日前交房给乙方。该解押款及解封款由乙方陈正平支付，该款项可充抵购房款。
厦门市农村商业银行股份有限公司龙山支行（甲方）与陈正平（乙方）、张和元（丙方）签订《协议书》，约定因甲方、丙方及借款人于2013年8月1日签订《保证借款合同》，借款人向甲方借款50万元整，丙方为上述款项提供连带保证担保。因借款人未按期偿还，甲方向法院提起诉讼，并查封了丙方位于厦门市思明区的房产。截止2014年11月10日，借款人尚欠贷款本金249560.3元，利息7695.95元，诉讼费25445元。经三方协商一致，订立协议：一、乙方拟向丙方购买被甲方查封的丙方房产，鉴于上述房产已被甲方申请查封，乙方承诺若甲方向法院申请解封且上述房产的解封手续送至厦门市国土资源与房产管理局当日，则甲方有权扣收本协议书第二条相关账户内的资金，用于归还借款人尚欠甲方的贷款本息及诉讼费等相关费用合计282701.25元；二、乙方应于本协议签订当日将本协议第一条约定的全部款项存入甲方指定的内部账户（户名，其他应付款款账号：9020510010126210500001）进行监管，上述房产的解封手续一经送达厦门市国土资源与房产管理局，甲方有权将账户中的款项立即扣收并用于归还丙方所欠甲方贷款本息及相关费用。若上述房产存在被其他债权人查封或在转让过程中因故无法完成过户等情形均与甲方无关，乙方不得已上述为由，要求甲方归还被扣收的相关款项。经甲方申请且法院解封查封丙方房产后，若甲方无法扣收上述账户内的资金，则甲方有权要求丙方在上述资金等额范围内对借款人尚欠甲方的全部债务承担连带保证责任，保证期间为2年；三、处置后仍不够偿还甲方贷款本息的，丙方按照原有合同约定承担担保责任，并承诺在甲方要求的时限内如数偿还。陈正平于2014年11月11日向厦门市农村商业银行股份有限公司龙山支行指定的账户转账282701.25元。
招商银行股份有限公司厦门分行（甲方）与陈正平（乙方）、张和元（丙方）签订《抵押物处置协议》，约定：鉴于甲方与丙方于2012年4月23日签订《个人授信及担保协议》，为担保主合同履行，丙方于2012年4月23日与甲方签订《个人贷款周转协议书》，以张和元名下位于厦门市思明区的房产提供抵押担保。截止到2014年11月12日，丙方尚欠甲方贷款本金105万元整，利息5005元。现因丙方资金困难，为归还甲方贷款，三方经协商一致，特订立如下协议：一、本协议签收后，丙方可以向甲方申请以抵押物带抵押权的形式进行转让处置，处置所得款用于归还丙方所欠甲方贷款利息及相关费用，如有剩余款项，可退还至丙方指定账户；二、乙方购买抵押物后所付款项应于2014年11月12日前存入甲方指定账户（户名：其他应付款个人贷款特殊处理款项，账号;95×××10，开户银行：招商银行厦门分行营业部）进行监管，抵押物以带抵押权的形式进行转让，乙方确认厦门市国土资源与房产管理局登记簿中过户信息后，甲方将账户中的款项立即扣抵丙方所欠甲方贷款本息（以实际扣款日结清金额为准）及相关费用，并解除该抵押物的抵押权。如在转让过程中因故无法完成过户，甲方立即将乙方购买抵押物存入甲方指定账户款项归还给乙方，且甲方有权采取各种法律手段向丙方主张权利。陈正平于2014年11月12日向招商银行股份有限公司厦门分行指定账户转账支付106万元。
厦门市国土资源与房产管理局于2014年11月12日就张和元转让房产给陈正平出具收件收据。2014年11月18日，厦门市房地产交易权籍登记中心称因被法院查封，出具《不予登记通知书》。招商银行股份有限公司厦门分行因此依《抵押物处置协议》的约定，退还陈正平所支付的106万元。审理期间，招商银行股份有限公司厦门分行于2016年10月10日致函本院，称：我行依然同意在陈正平遵守抵押物处置协议》保证抵押权足额清偿的情况下，张和元与陈正元之间进行房屋销售，并继续履行《抵押物处置协议》。
本院因（2015）厦民初字第45号原告平安银行与被告好聚合公司、张和元、林群伟、中塑进公司金融借款合同纠纷一案中原告平安银行的执行申请，轮候查封了讼争房产。
陈正平因中厦国际公司的申请执行，向本院就讼争房产提出执行异议。本院于2016年5月20日作出（2015）厦执字第758号之一执行裁定，驳回陈正平的异议。陈正平不服，提起本案案外人执行异议之诉。
以上事实有《房产买卖协议》、《补充协议》、《协议书》、《抵押物处置协议》、转账凭证、支付业务回单、厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅收件收据、《不予登记通知书》、情况说明、（2015）厦执字第758号之一执行裁定、送达回证和庭审笔录等为证。
本院认为，本案的争议焦点在于陈正平与张和元之间的买卖合同关系能否排除平安银行的执行。
首先，陈正平与张和元于2014年8月24日所签订的《房产买卖协议书》时，虽已被厦门农村商业银行股份有限公司龙山支行予以查封，但陈正平嗣后与张和元、厦门农村商业银行股份有限公司龙山支行就还款事宜达成一致，并实际支付了应还款项。该项查封并不构成陈正平受让讼争房产之障碍。且查封房产不得转让的法律规定，并非效力性规范，而是影响到合同的履行。同时，讼争房产被招商银行股份有限公司厦门分行设定抵押，但招商银行股份有限公司厦门分行与陈正平、张和元签订《抵押物处置协议》书，同意陈正平代偿欠款，并“以抵押权的形式进行转让”。嗣后，该行因陈正平无法办理权属转移登记而退还陈正平代偿的欠款，但在诉讼过程中，招商银行股份有限公司厦门分行再次同意讼争房产进行转让，故作为抵押权人的招商银行股份有限公司厦门分行同意陈正平受让讼争房产。综上之认定，陈正平与张和元签订的《房产买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规，应认定为有效。
其次，根据张和元出具的收条，陈正平在2014年8月24日，即签约当日支付了定金30万元；于2014年11月11日，根据三方签订的《协议书》向厦门农村商业银行股份有限公司龙山支行支付了282701.25元；于2014年11月12日，根据三方签订的《抵押物处置协议》向招商银行股份有限公司厦门分行支付了106万元；2014年11月13日通过陈美珠向张和元支付剩余的1257298.75元，合计290万元。上述付款方式除2014年8月24日所付的30万元外，其余付款有付款凭证、协议书，且付款金额与张和元、陈正平所约定的总房价吻合，并无证据证明上述付款包括30万元的定金存在虚假，故应认定张和元已经依约支付了全部的价款。至于招商银行股份有限公司厦门分行退还的该笔款项，现因招商银行股份有限公司在审理中致函本院，称愿继续履行，陈正平亦愿意再行支付，故陈正平在购房款支付方面符合法律规定。
再次，陈正平提交了其与张和元之间的《房屋交接书》，证明张和元已经将讼争房产交付给陈正平，陈正平另提交《房屋租赁合同》，拟证明其已经将讼争房产出租。被告亦未提交任何证据予以推翻，故本院确认陈正平已经实际占有讼争房产。
最后，根据厦门市国土资源与房产管理局出具的回执、送达回证等，讼争房产因其他纠纷分别于2014年11月12日，2014年11月14日被人民法院查封，导致陈正平无法办理权属转移登记，但陈正平与张和元于2014年8月24日所签订的《房产买卖协议书》时，讼争房产并未存在以上查封情形。至2014年11月12日，陈正平与张和元办理在办理权属转移登记时，并不存在平安银行的查封情形，亦未存证据证明陈正平对此是明知的，故陈正平不存在过错之情形。至于构成履行障碍的厦门市农村商业银行股份有限公司龙山支行的查封、招商银行股份有限公司厦门分行所享有的抵押权，均因与陈正平、张和元的协商，从而涤除或同意，法律并不禁止当事人之间的协商，故陈正平对无法办理权属转移登记并不存在过错，亦不可归责于陈正平。
综上，陈正平与张和元之间签订的《房产买卖协议》合法有效，并已经依约支付了购房款、实际占有讼争房产，且对权属无法办理转移登记并不存在过错，足以排除平安银行的执行行为。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下：
不得执行厦门市思明区室房产。
案件受理费100元，由平安银行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
审 判 员 许 莹
二〇一七年七月××日
代书记员 肖子发
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。