北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1467号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京华冠商业经营股份有限公司，住所地北京市房山区良乡昊天大街56号1号楼。
法定代表人张兵，董事长。
委托代理人翟雪茹，女，1976年11月22日出生。
委托代理人邹新文，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京金凤成祥食品有限责任公司，住所地北京市海淀区北三环中路34号。
法定代表人冯智钧，总经理。
委托代理人刘欣慰，北京市东友律师事务所律师。
委托代理人王晓檬，北京市东友律师事务所律师。
上诉人北京华冠商业经营股份有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第01730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月，北京金凤成祥食品有限责任公司（下称金凤成祥公司）起诉至原审法院称：2012年6月，我公司与北京华冠商业经营股份有限公司（下称华冠公司）签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租华冠公司坐落在北京市房山区×××14号1幢一层西侧（×××店西侧）面积100平方米的房屋（下称涉案房屋），用于经营西饼店之用。该合同约定租赁期限为五年，即自2012年6月4日至2017年6月3日。《房屋租赁合同》签署后，我公司为长期经营此店而进行了装修、装饰，并购置大量的烘烤设备、设施和货品等。同时，我公司也严格按照合同约定向华冠公司支付押金和租金。自2014年上半年以来，华冠公司多次以各种理由要求与我公司提前终止双方的《房屋租赁合同》，并于2014年10月30日正式通知我公司终止租赁合同并对涉案房屋进行断水断电。2014年10月31日，华冠公司直接对涉案房屋进行封店，并将我公司在店面内的全部设备设置、货品等进行私自处理，华冠公司上述行为已明显恶意违反双方的合同约定，并给我公司造成严重损失。鉴于以上事实与理由，为了维护我公司的合法权益，现我公司向法院提起诉讼，诉讼请求为：1、华冠公司赔偿我公司设备损失96700元、食品损失7795.9元、经营性损失26973.6元，装修损失92000元，合计223469.5元；2、华冠公司向我公司返还押金23408元及预付租金49822.5元，合计73230.5元；3、请求确认我公司与华冠公司签订的《房屋租赁合同》第十三条第（二）款第四项为格式条款，该条款无效；4、诉讼费由华冠公司负担。
华冠公司答辩并反诉称：金凤成祥公司要求我公司赔偿食品损失、经营性损失及装修损失没有法律依据，按照双方的合同约定，上述损失不应由我公司承担，根据合同约定我公司无须向金凤成祥公司赔偿任何损失。由双方签署合同来看，合同是双方充分协商一致后填写内容后签署的，是双方真实意思表示，是合法有效的，金凤成祥公司主张合同第十三条第二款第4项是格式条款，是无效的，没有事实和法律依据，金凤成祥公司从签订合同到其起诉才主张格式条款无效，超过了无效主张的诉讼时效规定，法院应予驳回。对于金凤成祥公司要求我公司返还押金和预付的租金，我公司无异议，但应扣除我公司找第三方清理场地费和保管设备设施的费用。针对金凤成祥公司的起诉，我公司提起反诉，反诉请求为：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、金凤成祥公司向我公司支付清理场地费38000元、支付2014年11月13日至2015年7月8日的保管费33320元；3、诉讼费由金凤成祥公司承担。
针对华冠公司的反诉，金凤成祥公司辩称：华冠公司提出解除合同，我公司认为这种请求本身与事实及逻辑相悖，双方的合同已经解除了，是华冠公司违约解除的；关于清理场地费、保管设备费，我公司认为这种费用根本不存在，涉案事实的发生是由华冠公司违约造成的，基于华冠公司的违约行为，后续的清理场地费及保管设备费应由华冠公司承担，华冠公司还应承担清理、保管过程中给我公司造成的损失；华冠公司的反诉与事实及法律不符，我公司不同意其反诉请求。
原审法院经审理认为：金凤成祥公司与华冠公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反相关法律规定，应为有效，双方均应依约履行。现因华冠公司经营调整将金凤成祥公司店面关闭，自2014年11月1日起，金凤成祥公司已不再经营，双方所签《房屋租赁合同》实际已经解除，且金凤成祥公司认可双方已解除了《房屋租赁合同》，故华冠公司要求解除《房屋租赁合同》的请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。金凤成祥公司要求华冠公司赔偿装修损失，法院根据本案的实际情况酌情确定华冠公司补偿6万元；金凤成祥公司要求的食品损失、设备损失及经营性损失缺乏事实及法律依据，法院不予支持；合同解除后，华冠公司理应予以退还金凤成祥公司交纳的租赁保证金及预付租金，现金凤成祥公司要求华冠公司返还押金及预付租金的请求，于法有据，法院予以支持；金凤成祥公司要求确认其与华冠公司签订的《房屋租赁合同》第十三条第（二）款第四项为格式条款，该条款无效的主张，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。华冠公司要求金凤成祥公司支付清理场地费及保管费的主张，考虑到华冠公司确实支出相应费用，法院根据本案的实际情况酌情确定金凤成祥公司支付华冠公司清理场地费及保管费10000元。据此，原审法院于2015年11月25日判决：一、北京华冠商业经营股份有限公司于判决书生效后十日内补偿北京金凤成祥食品有限责任公司装修损失六万元；二、北京华冠商业经营股份有限公司于判决书生效后十日内退还北京金凤成祥食品有限责任公司合同保证金二万三千四百零八元、租金四万九千八百二十二元伍角；三、北京金凤成祥食品有限责任公司于判决书生效后十日内给付北京华冠商业经营股份有限公司清理场地费、保管费一万元；四、驳回北京金凤成祥食品有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回北京华冠商业经营股份有限公司的其他反诉请求。
判决后，华冠公司不服，上诉至本院称：1、原审法院认为《房屋租赁合同》第十三条第（二）款第四项有效，根据该条款，我公司不应赔偿金凤成祥公司的装修损失；2、原审法院判令金凤成祥公司应承担的清理场地费、保管费过低；3、原审法院判令我公司返还金凤成祥公司的租金数额有误；4、保证金应先抵扣金凤成祥公司应向我公司交纳的清理场地费、保管费等费用，而不是返还。故请求撤销原判，依法改判驳回金凤成祥公司的诉讼请求，支持我们的反诉请求。金凤成祥公司同意原判。
经审理查明：2012年6月，金凤成祥公司与华冠公司签订《房屋租赁合同》，约定：华冠公司将涉案房屋出租给金凤成祥公司经营；租赁期限自2012年6月4日至2017年6月3日；2012年6月4日至2014年6月3日，日租金7.8元／平米／天，即年租金284700元；2014年6月4日至2017年6月3日，日租金8.19元／平米／天，即年租金298935元；租金押一付三，按季度支付租金，每季度首月1日为缴费日；房屋租赁保证金为23408元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由金凤成祥公司承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还；2012年6月4日至2012年7月23日为免租期；第十三条第（二）款第四项：因华冠公司经营项目、经营方针调整或对租赁物经营管理权发生变化导致本合同不能继续履行的，自华冠公司通知金凤成祥公司时合同解除。金凤成祥公司应在华冠公司通知的期限内无条件搬出。金凤成祥公司不得向华冠公司主张包括但不限于新建、装修、装饰或添置损失，停产、停业经济损失，搬迁损失等各项的经济赔偿。合同还约定了其他内容。
合同签订后，华冠公司依约向金凤成祥公司交付了涉案房屋，金凤成祥公司依约对涉案房屋进行了装修并向华冠公司交纳租赁保证金及租金。2014年9月27日，金凤成祥公司交纳最后一笔租金，即2014年10月4日至2015年1月3日的租金74733.75元。
2014年10月31日，华冠公司向金凤成祥公司发出《通知函》，称：华冠公司由于经营项目调整，特提前一个月通知金凤成祥公司终止合同并搬离场地，要求金凤成祥公司于2014年11月1日闭店前清空经营场地及设备设施，否则华冠公司将自行或委托第三方清除，因此产生的费用将从金凤成祥公司剩余租金及保证金中扣除，因清理产生的一切损失由金凤成祥公司自行承担。
金凤成祥公司未按华冠公司的要求闭店，华冠公司于2014年11月1日将金凤成祥公司经营的店面加锁关闭，后将其店内设备设施拆除、封存，并将涉案房屋出租给他人。华冠公司称其加锁关闭涉案房屋后，金凤成祥公司自行打开门锁继续经营至2014年11月12日，金凤成祥公司对此不予认可，华冠公司未就其主张的事实提供证据予以证明。
为证明清理场地费、保管费，华冠公司提交以下证据：1、华冠公司与北京万年华发家居装饰有限公司（下称万年华发公司）签订的《清理设备设施合同》及万年华发公司先后于2014年11月27日、2014年12月29日、2015年3月26日为华冠公司开具的品名为材料费、金额共38000元的5张发票。《清理设备设施合同》载明：万年华发公司就涉案房屋为华冠公司提供店面拆除、店内设备设施拆除及垃圾清运、设备设施拆除后封存保管及清运；万年华发公司提供服务的时间为2014年11月12日至2014年11月14日；合同金额为38000元。2、华冠公司出具的《证明》。《证明》载明：华冠公司为金凤成祥公司封存保管设备设施，占用面积40平米，根据周边的相关商铺提供保管场地所收费用的平均价格，华冠公司提供保管场地的价格为3.5元／天／平米，从2014年11月13日至2015年3月20日（共计128天）的保管费合计为17920元。金凤成祥公司对华冠公司提交的上述证据均不予认可，称清理涉案房屋时金凤成祥公司并未参与，发票品名与清理合同内容不相符，发票开具时间与清理合同约定不符，《证明》系华冠公司自己给自己开的，而且双方租赁合同解除系华冠公司违约导致，产生的清理场地费、保管费应由华冠公司承担。
2015年7月8日，金凤成祥公司将华冠公司封存的设备设施拉回。金凤成祥公司称拉回的部分设备已损坏，华冠公司不予认可。金凤成祥公司未就其主张的各项损失提供证据予以证明。
上述事实，有《房屋租赁合同》、银行电子回单、发票、《装饰工程施工合同》、通知函、《清理设备设施合同》、《证明》、照片、光盘、盘点明细及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
华冠公司与金凤成祥公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。《房屋租赁合同》履行过程中，华冠公司因经营项目调整通知金凤成祥公司解除合同，符合双方《房屋租赁合同》的约定，且自2014年11月1日起，金凤成祥公司已不再实际经营，双方《租赁合同》已经实际解除，故对华冠公司要求解除《房屋租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。
对于金凤成祥公司要求退还剩余租金及保证金的诉讼请求，因《房屋租赁合同》履行过程中，双方解除了该《房屋租赁合同》，故华冠公司应将金凤成祥公司已交纳的租金中的剩余部分及保证金退还给华冠公司。因双方未就涉案房屋进行交接，亦未就金凤成祥公司使用涉案房屋的截止日期进行确定，本院结合华冠公司于2014年11月1日加锁关闭涉案房屋的事实，确认金凤成祥公司使用涉案房屋至2014年11月1日。经查，金凤成祥公司已交纳2014年10月4日至2015年1月3日的租金74733.75元，金凤成祥公司自2014年10月4日使用涉案房屋至2014年11月1日共29天，按照《房屋租赁合同》约定的8.19元／平米／天的租金标准，上述期间产生的租金为23751元，故华冠公司应退还金凤成祥公司自2014年11月2日至2015年1月3日的剩余租金50982.75元。现金凤成祥公司自愿要求华冠公司退还的剩余租金数额为49822.5元，本院对此不持异议。
对于金凤成祥公司要求确认《房屋租赁合同》第十三条第（二）款第四项属于格式条款、应属无效的诉讼请求，因双方《房屋租赁合同》并不属于采用格式条款订立的合同，因此，该合同第十三条第（二）款第四项亦不属于格式条款，故对金凤成祥公司的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。对于金凤成祥公司要求赔偿装修损失等各项损失的诉讼请求，根据上述条款约定，合同解除后，金凤成祥公司无权向华冠公司主张装修损失等各项经济赔偿，且金凤成祥公司未就其各项损失提供证据予以证明，故对金凤成祥公司的该项诉讼请求，本院亦不予支持。原审法院判令华冠公司赔偿金凤成祥公司装修损失不当，本院予以改判。
对于华冠公司要求金凤成祥公司支付清理场地费、保管费的反诉请求，原审法院考虑到华冠公司确实支出相应费用，并根据本案的实际情况，对金凤成祥公司应支付的清理场地费及保管费酌定为1万元，并无不当。
对于华冠公司上诉主张保证金应先抵扣金凤成祥公司应承担的费用的问题，因华冠公司就清理场地、保管设备设施产生的费用并不属于双方就履行《房屋租赁合同》产生的费用，亦不属于双方《房屋租赁合同》约定的应由金凤成祥公司承担的违约赔偿金，且原审法院对清理场地费、保管费与保证金的处理，并不影响华冠公司的实体权利，故对华冠公司的该项上诉意见，本院不予采信。
综上所述，原审法院所作判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市房山区人民法院（2015）房民初字第01730号民事判决第二、三、五项；
二、撤销北京市房山区人民法院（2015）房民初字第01730号民事判决第一、四项；
三、驳回北京金凤成祥食品有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费5750元，由北京金凤成祥食品有限责任公司负担4612元（已交纳），由北京华冠商业经营股份有限公司负担1138元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费792元，由北京华冠商业经营股份有限公司负担681元（已交纳），由北京金凤成祥食品有限责任公司负担111元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费4191元，由北京华冠商业经营股份有限公司负担2898元（已交纳），由北京金凤成祥食品有限责任公司负担1293元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 郭 融
二〇一六年五月三日
书 记 员 刘梓晨