浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第1043号
原告：金小荣。
委托代理人：冯秀勤。
委托代理人：周耀民。
被告：季慎年。
被告：季慎行。
被告：季菊琴。
委托代理人：吴跃群。
原告金小荣为与被告季慎年、季慎行、季菊琴宅基地使用权纠纷一案，于2014年4月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员丁国芳独任审判，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告金小荣的委托代理人冯秀勤、周耀民，被告季慎年、季慎行，被告季菊琴的委托代理人吴跃群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金小荣诉称，原告与季成仪经友好协商，于2004年1月21日签订《转让协议》，季成仪自愿将座落于义乌市稠州西路以西黄杨梅村地块第三幢西边第一间开始36平方米土地使用权调剂给原告，每平方米5900元，共计212400元调剂款，约定由季成仪负责房产证、土地证的办理并在该房产建成完工后一年内协助原告完成更名手续。协议签订后，原告依约一次性付给季成仪20万元调剂款。上述房屋于2004年10月建成完工，并具备了办理产权证的条件，2005年3月19日季成仪将土地使用权证办理在自己名下，但未办理房屋产权登记。2005年4月8日，原告与季成仪在房管处工作人员的见证下补签了《房地产买卖契约》，但因季成仪的违约，至今未能完成更名登记。季成仪已于2006年死亡，三被告系季成仪的第一顺序继承人，根据相关法律规定，应由三被告配合协助原告办理房产证、土地证的更名手续。原告认为，原告与季成仪签订的《转让协议》合法有效，上述房屋也是原告出钱建造应当归原告所有。原告有权依照法律规定要求被告继续履行合同，协助原告办理房产证、土地证更名手续。被告除应继续履行合同义务外，还应赔偿原告相应经济损失。故提起诉讼，要求：1、确认原告金小荣与季成仪于2004年1月21日签订的《转让协议》合法有效；2、判令三被告立即办理坐落于义乌市北苑街道黄杨梅村房屋（土地使用权证：义乌集用（2005）第30-3050号，地号：30-20-0-10184）的房屋所有权证的初始登记，并协助原告办理过户手续。
被告季慎年辩称：季成仪将本案所涉土地使用权出卖并没有告知于我，我对此情况并不知情。如果当时有告知过，我们不会反悔的。要求原告给予经济补偿。
被告季慎行辩称：季成仪出卖土地使用权时年世已高，也无权出卖涉案宅基地，出卖后也没有告知于我，我方不同意。
被告季菊琴辩称：对2004年1月21日签订的转让协议不知情。
原告就其诉讼主张举证、三被告质证如下：
一、转让协议一份，以证明原告从季成仪处调剂得36平方米土地使用权事实。
二、房地产买卖契约一份，以证明原告与季成仪为办理土地证及房产证补签了房地产买卖契约。
三、土地使用权证一份，以证明本案所涉土地使用权可办理土地使用权证，并且也登记在了季成仪名下。
四、义乌市北苑街道黄杨梅股份经济合作社于2013年12月7日出具的证明二份、义乌市北苑街道黄杨梅居民委员会于2005年3月30日出具的证明一份，以证明季成仪与其妻子已死亡且三被告为其继承人的事实。
五、义乌市北苑街道黄杨梅股份经济合作社于2005年4月10日出具的证明复印件一份，以证明原告与季成仪及三被告系同一农村集体经济组织成员。
六、协议书复印件一份，以证明涉案房屋由原告出租给案外人使用。
七、义乌市北苑街道黄杨梅居民委员会于2005年4月8日出具的证明复印件、义乌市北苑街道黄杨梅股份经济合作社于2014年3月15日出具的证明复印件各一份，以证明黄杨梅居民委员会同意原告向季成仪调剂本案土地使用权并联建一户。
八、2005年2月5日季诚仪出具的收条、2004年3月19日季诚仪出具的付款单各一份，以证明原告已付清土地调剂款，并且支付建新房的相关费用。
九、新建房屋建筑工程白蚁预防补办单复印件及浙江省非税收入收据联复印件各一份，以证明原告为本案所涉房产支付白蚁预防费。
十、义乌市建设项目竣工规划验收证明单复印件一份，以证明涉案房产开工竣工的事实。
十一、建设工程规划许可证一份，以证明本案涉案房产符合城市规划要求。
十二、2014年6月1日陈伊华出具的证明一份复印件、水泥送货发票十三份复印件，以证明本案所涉房产系原告出资建造。
三被告的质证意见：
季慎年、季慎行、季菊琴：对证据一的真实性没有异议，出卖时季成仪年世已高，是否季成仪所签都不清楚。
季慎年、季慎行：对证据二不清楚。
季菊琴：证据二有异议，证据一跟证据二的签名笔迹不一样。
季慎年、季慎行、季菊琴：对证据三的真实性没有异议，土地证什么时候做出来不清楚。
季慎年、季慎行、季菊琴：对证据四中2013年12月7日出具的季成仪的死亡时间没有异议，对季成仪的子女情况有异议，我们有兄弟两个、姐妹两个，另外一个叫季旭琴（嫁到江西，大概于1985年死亡）；2005年3月30日出具的证明中称季成仪单身是有异议的，季成仪是有子女的，怎么会单身。
季慎年、季慎行、季菊琴：对证据五、六没有异议。
季慎年、季慎行、季菊琴：对证据七的真实性没有异议，但对此不知情。
季慎年、季慎行、季菊琴：对证据八、九、十、十一、十二没有异议。
被告季慎年就其所辩当庭提供1989年11月的分家约一份，以证明季成仪留下的东西都应该给季慎年所有。
原告的质证意见：对真实性不清楚，按照被告方所说的季成仪留下的东西是属于季慎年的，涉案房屋在季成仪在世时已经处置了，所以不属于季成仪留下来的东西。
被告季慎行、季菊琴的质证意见：没有异议。
本院对证据认证如下：三被告对原告提供的证据一、三、五、六、七、八、九、十、十一、十二及证据四的2013年12月7日（季成仪于2006年死亡）证明的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。被告季菊琴虽对证据二有异议，但未提供证据证明。该证据上有季成仪的签名捺印，本院对其真实性予以确认。三被告虽对2005年3月30日出具的证明中称季成仪单身的事实有异议，认为季成仪是有子女的，怎么会单身。本院认为，单身与有子女并不矛盾，单身是指有无配偶而言。故本院对2005年3月30日证明的真实性予以确认。三被告虽对2013年12月7日关于季成仪子女证明的真实性有异议，但未提供相关证据，故本院对其真实性予以确认。原告对被告季慎年提供的分家约的真实性有异议，故本院对该分家约的真实性不予确认。
经审理查明：原告金小荣与季成仪均系义乌市北苑街道黄杨梅股份经济合作社成员。
季成仪在义乌市北苑街道黄杨梅村旧村改造过程中经审批取得36平方米的建设用地使用权。
2004年1月21日，原告金小荣（乙方）与季诚仪（甲方）签订《转让协议》，约定：甲方同意将座落于义乌市稠州西路以西黄杨梅村地块第三幢西边第壹间开始36m2自愿卖给乙方，每平方米为伍仟玖佰元整，共计贰拾壹万贰仟肆佰元整；乙方一次性付给甲方贰拾万元整，余款在房产证、土地证更名手续办理完毕后一次性付清；建房、买地更名的一切费用由乙方负责，甲方只负责房产证、土地证的办理和更名手续（该房产建成完工后壹年内完成更名手续）。
2004年3月5日，义乌市建设局颁发的（2004）义规证字0207号建设工程规划许可证（该证由原告保管）中载明：建设单位季成仪，建设项目名称稠州西路延伸工程拆迁安置，建设位置黄杨梅村，建设规模建筑占地36平方米、层次四层。
后原告向义乌市北苑街道黄杨梅居民委员会申请要求该建设用地36平方米与其向季慎贤所买的建设用地90平方米联建，经义乌市北苑街道黄杨梅居民委员会同意，原告在该126平方米的建设用地上建造四层半房屋一幢，于2005年3月30日通过规划验收。2005年4月6日，原告金小荣为上述房屋交纳白蚁防治费700元。涉案房屋由原告管理使用至今。
2005年2月5日，季成仪出具收条确认原告已付清转让款。
2005年3月19日，义乌市人民政府颁发的义乌集用（2005）第30-3050号集体土地使用证（该证由原告保管）中载明：土地使用权人季成仪，座落北苑街道黄杨梅村，地号30-20-0-10184，地类（用途）住宅用地，使用权类型批准拨用宅基地，使用权面积36m2。
季成仪于2006年死亡。三被告系季成仪的第一顺序继承人。
因三被告未办理房屋所有权证的初始登记及协助原告办理房产证的过户手续，遂成讼。
本院认为，原告与季成仪签订的《转让协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反相关法律的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按约履行合同义务。原告支付足额转让款后，作为出卖方的季成仪应当按照协议约定办理涉案房屋房产证的初始登记并协助原告办理过户手续。季成仪死亡后，季成仪的法定继承人即本案的三被告均未明确表示对季成仪的遗产放弃继承，故季成仪因合同关系对原告应承担的合同义务依法应由三被告承担。三被告辩称，季成仪出卖房屋没有告知子女，季慎年要求经济补偿，而季慎行认为其不同意出卖。本院认为，季成仪出卖的系其在旧村改造过程中经审批取得的建设用地使用权，该权利是属于季成仪享有的权利，其处分该权利无需取得三被告的同意。故三被告的辩称没有法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告金小荣与季成仪于2004年1月21日签订的《转让协议》有效。
二、被告季慎年、季慎行、季菊琴于本判决生效后十日内协助原告金小荣办理坐落于义乌市北苑街道黄杨梅村房屋（土地使用权证：义乌集用（2005）第30-3050号，地号：30-20-0-10184）所有权证的初始登记和过户变更登记手续，相关税费等由原告金小荣负担。
案件受理费2243元，诉讼保全费1582元，均由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币4486元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员 丁国芳
二〇一四年六月二十六日
书记员 周 胜