山东省莱州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莱州民初字第256号
原告陶寿先，男，1950年12月4日出生，汉族，农民，住莱州市。
原告陶寿兰，女，1943年12月3日出生，汉族，住莱州市。
原告陶寿先、陶寿兰共同委托代理人李少青，莱州济世法律服务所法律工作者。
被告陶寿广，男，1956年8月30日出生，汉族，农民，住莱州市。
被告刘玲玉，女，1974年1月10日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。
委托代理人姜忠辉，莱州市文昌路第四法律服务所法律工作者。
第三人李金龙，男，1955年5月27日出生，汉族，农民，住莱州市。
原告陶寿先与被告陶寿广、刘玲玉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，陶寿兰经本院通知作为原告参加诉讼；经李金龙主动申请作为本案的第三人参加诉讼。原告陶寿先及原告陶寿先、陶寿兰共同委托代理人李少青、被告陶寿广、被告刘玲玉及其委托代理人姜忠辉、第三人李金龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告陶寿广将原告父亲陶树仁名下的房屋私自卖给被告刘玲玉。原告的父亲去世后，该房屋应由继承人陶寿先、陶寿广、陶寿兰共同继承。被告陶寿广和被告刘玲玉侵犯了原告的权益。诉请人民法院依法判令二被告于2003年1月19日签订的房屋买卖协议无效。
被告刘玲玉辩称，第一，2003年1月19日被告刘玲玉与陶寿广签订的买卖协议是双方真实意思表示，并已交付房款及房屋，该买卖协议已实际履行，该协议是合法有效的，希望法院依法确认，该房屋实际上是2000年春天被告刘玲玉购买被告陶寿广的，并一直在该房屋中居住，被告刘玲玉进行了大范围的修缮，而且原告陶寿先一直在村中居住，对此事也是知情的，2008年被告刘玲玉又将该房屋卖给了本村（五个庄村）村民李金龙，根据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
被告陶寿广辩称，我卖房子的时候，没有和原告商量，是私自卖的。
第三人李金龙述称，我是第三方，2008年我从刘玲玉手中购买了本案诉争的房屋，合理合法，手续证人齐全，因为购买刘玲玉房屋的时候我也不是以暴力手段购买的，我是善意取得，买了房子后我重新装修天棚、里墙皮、平房漏水、门楼倒塌，房子归我李金龙所有，我不管原告告谁，证据事实证明房子属于我李金龙并且一切手续齐全。
经审理查明，陶树仁与张建华共育有三个子女，长子陶寿先、次子陶寿广、女儿陶寿兰，张建华于1964年7月去世，陶树仁于1998年5月19日去世，张建华的父母早于张建华去世，陶树仁的父母早于陶树仁去世。登记在陶树仁名下有位于莱州市永安路街道五个庄村房屋一处即本案的涉案房屋。涉案房屋现仍登记在陶树仁名下，第三人李金龙系莱州市永安路街道五个庄村村民。
2003年1月19日被告陶寿广与被告刘玲玉签订买卖涉案房屋协议，协议载明：“经双方协商同意：陶寿广有旧房五间，卖给刘玲玉永远居住分述如下：一、住宅位置及面积南北长壹拾柒米玖，东西宽壹拾叁米玖伍，北邻刘松训，南邻陶树森，西邻刘瑞训，东至道（详见土地、房产证）；二、议价房款捌仟元正；三、交款方式定契约日全部付清；四、生效期即日起效，今后双方各无疑意。执笔人：李金龙卖方陶寿广买方刘玲玉证明人刘茂田公元二00三年一月十九日”。
2008年3月6日被告刘玲玉与第三人李金龙签订契约，契约载明：“经双方协同意将房屋正屋五间厢房五间由刘玲玉卖于李金龙所有，详述于下：一、说明：此房乃陶书仁（陶树仁）所有，陶书仁（陶树仁）去世后归他儿子陶寿广所管，陶寿广将房屋卖于刘玲玉；二、此房位置：南临陶树森、北临刘松训、西临刘瑞训、东临道（胡通）三、面积：南北长壹拾柒米玖拾，东西长壹拾叁米玖拾伍；四、二证俱全：房产证、土地证俱全，以上所述若有不对之处均以二证为准。五、定价及交款方式：定价叁万捌仟元。交款方式当场交清。六、此约即日起生效，房权归李金龙所有。卖方刘玲玉买方李金龙证明人刘茂林陶玉合公元二00八年三月六日立”。
二原告主张，涉案房屋是陶寿先、陶寿兰、陶寿广父母的财产，陶树仁去世后被告陶寿广暂住在涉案房屋中，没有办理分配继承，二原告与被告陶寿广的关系不好，春节不登门，2013年夏天因五个庄村委对村里的房屋确权收房产证，原告陶寿先询问被告陶寿广涉案房屋房产证，才知道被告陶寿广私自将房屋卖给被告刘玲玉，二原告不同意将涉案房屋卖掉；被告刘玲玉的行为有城镇居民炒卖土地现象且被告刘玲玉签订2003年1月19日契约时不是五个庄村的村民了，不再享有在五个庄村占有购买宅基地的权利，要求确认2003年1月19日二被告签订的房屋买卖协议无效。
被告刘玲玉辩解涉案房屋登记在陶树仁名下，因过户要缴纳遗产税所以一直没有办理过户；涉案房屋是由被告陶寿广与其父母居住，2000年春天被告陶寿广要卖涉案房屋，当时说是陶树仁留给被告陶寿广的房子，被告刘玲玉才愿意购买，房屋总价实际为1.35万或者1.4万元，具体钱数记不清了，分二次付清，第一次是2000年给了陶寿广1万元，2000年春天开始装修房子，2000年农历腊月二十搬进去，2003年付清余款，因与被告陶寿广关系比较好并未定契约，后经他人提示于2003年1月19日签订契约，为避税契约上约定房款为8000元；2000年12月4日被告刘玲玉将户口从五个庄村迁出，提交农村粮食供应转移证，用于证明2000年12月4日之前被告刘玲玉是五个庄的村民；原告陶寿先与被告刘玲玉同住一村，被告刘玲玉在涉案房屋中住了8年，原告陶寿先不可能不知道；原告因土地可能改造升值想利用极小的法律代价换取极大的经济利益，违反法律的诚实信用，假设在该房买卖过程中被告陶寿广对被告刘玲玉对涉案房屋的情况作出隐瞒，对被告刘玲玉来说对涉案房屋是善意取得，其对二原告造成的损失也应该由被告陶寿广承担；被告刘玲玉2000年购买涉案房屋时是五个庄村民，其购买行为符合法律规定，不是炒卖土地。
被告陶寿广辩称涉案房屋是自己与父亲居住，陶树仁未留遗嘱，所以涉案房屋是二原告与被告陶寿广的；没有说过涉案房屋是陶树仁留给被告陶寿广的，房款实际为1.3万元，2002年至2003年才将房款付清，契约签订后被告陶寿广才交付房子，被告刘玲玉才搬进去；对被告刘玲玉提交的农村粮食供应转移证辩称看不出真假。
第三人李金龙主张涉案房屋由陶寿广常年居住，涉案房屋虽然在陶树仁名下，但原告陶寿兰早年出嫁，原告陶寿先婚后到五个庄戚家村做养老女婿，涉案房屋实际就是被告陶寿广的房子；2000年春天被告刘玲玉购买被告陶寿广房子后马上搬进去居住，第三人是二被告签订契约的执笔人，听被告刘玲玉父亲说房款为1.45万元；被告陶寿广有两块房屋，一块是涉案房屋，一块是二层楼，被告陶寿广先卖掉涉案房屋，后将二层楼卖掉了；二原告说2013年夏天知道房屋买卖的事情不是事实，2013年村委也未收过房产证，房屋卖了13年之久，房屋是第三人的；对被告刘玲玉提交的农村粮食供应转移证真实性无异议。
对于被告的辩解、第三人的主张，二原告称被告陶寿广偷偷将涉案房屋卖掉，二原告不知情，第三人说原告陶寿兰远嫁他村，原告陶寿先倒赘戚家村更加说明二原告不在涉案房屋处，不知道二被告的行为；被告陶寿广原在五个庄有登记房屋已经处分，农村宅基地一户一宅，更加证明涉案房屋不是被告陶寿广的；二原告对被告刘玲玉提交的农村粮食供应转移证真实性无异议，认为只能证明刘玲玉的粮食关系转移情况并不是公安局出具的户籍证明，2000年12月4日被告刘玲玉不再是五个庄村民。
审理中，被告刘玲玉提交了2008年3月6日契约，经质证，二原告对证据的真实性无异议，主张原告对该份契约不清楚，本案要求确认的是二被告签订的买卖协议无效，没有主张其他，该份协议是刘玲玉的个人行为与本案无关，被告刘玲玉与第三人的房屋买卖即便有也是无效的，因被告刘玲玉不是该房屋的所有人，被告刘玲玉无权处分涉案房屋；被告陶寿广对证据真实性有异议，辩解买卖契约上说二证俱全不属实，涉案房屋未办理过户手续契约无效，但陈述第三人买到房子后本人没有在涉案房屋中居住，而是租赁给他人；第三人对证据的真实性无异议。
审理中，第三人提交了涉案房屋的房产证、土地证，主张在付清房款时被告刘玲玉将房产证、土地证给了第三人。经质证，被告刘玲玉对证据的真实性无异议，并辩解购买涉案房屋时，被告陶寿广说房屋的房产证、土地证在村委，并承诺房屋及二证归被告刘玲玉，因村里都知道二被告立的买房契约，拿着二被告签订的契约将房产证、土地证从村委中拿出来，具体什么时间拿的记不清了，与第三人签订契约时将房产证、土地证给了第三人；二原告对证据的真实性无异议，称土地证用地面积有涂改；被告陶寿广对证据的真实性无异议，称房产证与土地证根本没看见，二被告买卖涉案房屋时也没有看见房产证、土地证，且被告刘玲玉到村委拿二证时，被告陶寿广也没有签字；因第三人妹妹在村委工作，怀疑通过第三人妹妹拿到房产证、土地证。
上述事实还有原告提交的2003年1月19日契约1份、莱州市永安路街道五个庄村村民委员会出具的证明、莱州市永安路街道前北流村居民委员会出具的证明，莱州市住房管理中心出具的房屋所有权证号、土地使用权证号位于永安路街道五个庄的房屋登记在陶树仁名下的档案查询材料，当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为，涉案房屋登记在陶树仁名下，陶树仁的父母、配偶均早于陶树仁去世，故陶树仁的第一顺序继承人为其子女即本案的原告陶寿兰、陶寿先、被告陶寿广。陶树仁去世后，原告陶寿兰、陶寿先、被告陶寿广未对涉案房屋进行遗产分割，因此涉案房屋为原告陶寿兰、陶寿先、被告陶寿广三人共有。在未经其他共有人同意的情况下，被告陶寿广将涉案房屋卖给被告刘玲玉，侵犯了其他共有人的权益。涉案房屋登记在陶树仁名下，被告刘玲玉是知情的，没有证据显示涉案房屋是被告陶寿广个人所有，同时房屋买卖亦未办理过户手续，因此被告刘玲玉购买涉案房屋不构成善意取得。被告刘玲玉与第三人李金龙签订的契约明确载明涉案房屋为陶树仁所有、陶树仁去世后归被告陶寿广所管，故第三人对涉案房屋亦不构成善意取得。综上，二原告要求确认陶寿广与刘玲玉签订的买卖协议无效，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告陶寿广与被告刘玲玉于2003年1月19日签订的房屋买卖协议无效。
案件受理费100元，申请费120元，共计220元，由被告陶寿广、刘玲玉各负担110元。此款原告已交纳，限被告陶寿广、刘玲玉于本判决生效后七日内直接将各应负担的诉讼费110元付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 丛华珍
审 判 员 李志胜
代理审判员 刘娜娜
二〇一五年一月七日
书 记 员 任田田