甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民二初字第50号
原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行。住所地：兰州市城关区广场南路***号。
负责人张宜临，该行行长。
委托代理人张琳炜，甘肃法成律师事务所律师。
委托代理人彭立春，该行金城支行副行长。
被告永登锦龙房地产开发有限公司。住所地：永登县城关镇解放街***号。
法定代表人张桂兰，该公司总经理。
委托代理人李向明，该公司财务总监。
委托代理人高杰，该公司工作人员。
被告张桂兰。
被告徐存龙。
委托代理人王金贵、刘玉红，甘肃合睿律师事务所律师。
被告娄生法。
原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行（以下简称：浦发银行兰州分行）诉被告永登锦龙房地产开发有限公司（以下简称：锦龙房地产公司）、张桂兰、徐存龙、娄生法金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浦发银行兰州分行的委托代理人张琳玮、彭立春，被告锦龙房地产公司的法定代表人张桂兰、委托代理人李向明、高杰，被告张桂兰、徐存龙、娄生法以及徐存龙的委托代理人王金贵、刘玉红到庭参加诉讼，本案现已终结。
原告浦发银行兰州分行诉称：2014年3月14日、4月28日，原告与被告锦龙房地产公司签订了编号为48012014280113号、48012014280190号《房地产开发项目贷款合同》，约定原告向被告锦龙房地产公司发放贷款人民币5000万元和3000万元；借款期限分别自2014年3月14日至2017年3月14日和2014年4月28日至2017年4月28日；贷款利率按发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同档次的贷款基准年利率上浮45%计算。同时约定借款人在未获得贷款人书面同意之前，不得转让（包括出售、赠与、抵债、交换等形式）、抵押、质押或以其他方式处分其重大资产的全部或大部分，不得进行股权转让等影响借款人还款能力的行为，否则视为借款人违约。贷款人可宣布本合同项下贷款本金全部或部分立即提前到期，并要求立即归还部分或全部贷款，所欠利息予以结清。并通过各种形式向担保人或借款人追索，还可以要求借款人承担违约责任，并要求借款人支付违约金，违约金为贷款本金金额的15%。合同签订当日原告向被告锦龙房地产公司发放了贷款。
2014年3月4日，原告与被告锦龙房地产公司签订了编号为ZD4800201400000012号《最高额抵押合同》，约定被告锦龙房地产公司以其名下坐落于兰州市永登县城关镇和平街无号的华悦综合商贸大厦已建成的地下1层和地上1-4层的在建工程和土地使用权，为其自2014年3月4日至2017年3月4日止期间内与原告办理的最高额为8000万元的债务提供抵押担保。抵押担保的范围包括主合同项下的主债权、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、手续费以及诉讼费、律师费等债权人实现债权和抵押权的一切费用。合同同时约定在未经抵押权人书面同意之前，不得转让（包括出售、赠与、抵债、交换等形式）、抵押、质押或以其他方式处分其重大资产的全部或大部分，不得擅自通过赠与、交换、预售、出售、转让、再抵押或其他任何方式处分抵押财产，否则抵押权人有权宣布主债权确定期间提前到期，并处分抵押财产。同日在永登县房屋产权登记中心办理了抵押登记，取得兰房建（永登县）字第31号《在建工程抵押登记证明》。
2014年3月14日，原告与被告张桂兰、徐存龙、娄生法分别签订编号为ZB4800201400000296、ZB4800201400000297、ZB4800201400000298号《最高额保证合同》，约定被告张桂兰、徐存龙、娄生法分别对原告在自2014年3月4日至2017年3月4日止期间内与被告锦龙房地产公司办理的最高额为8000万元的债权提供连带责任保证。保证的范围包括主合同项下的主债权、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、手续费以及诉讼费、律师费等债权人实现债权和抵押权的一切费用承担连带保证责任。同时约定，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），债权人均有权先要求本合同项下任一保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。
现因被告锦龙房地产公司在未经原告书面同意的情形下进行了股权转让，同时擅自通过商铺承包、商铺使用权出让等形式处分抵押财产，并一次性收取四十年的商铺使用权出让金，致使抵押财产价值严重减少，造成原告实现债权及抵押权的风险急剧增大。被告锦龙房地产公司的上述行为已违反原被告双方所签订的合同之约定。据此，请求1、确认原告与被告锦龙房地产公司签订的编号为48012014280113、48012014280190号《房地产开发项目贷款合同》提前到期；2、判令被告锦龙房地产公司偿还借款本金8000万元及利息（截止2014年9月2日利息为1466433.33元，之后利息根据合同约定标准计算至实际给付之日）；3、判令被告锦龙房地产公司支付违约金1200万元；4、判令被告锦龙房地产公司支付原告律师代理费17万元；5、判令变卖、拍卖被告锦龙房地产公司的抵押财产清偿上述债务；6、判令被告张桂兰、徐存龙、娄生法承担连带保证责任；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告锦龙房地产公司口头答辩称：对方所述借款事实无异议，对要求支付违约金等诉讼请求不认可。借款合同履行中其公司并未违约，公司虽进行了股权转让但未损害债权人利益。商铺承包等属于销售的一种方式，所有权并未发生变化，并未减少抵押物价值，对方的诉讼保全行为给其公司造成了极大损失。
被告张桂兰口头答辩称：保证合同上的字是其签的，但对贷款的去向不知情。
被告徐存龙答辩称：（一）因股权转让其仅为锦龙房地产公司名义股东。2013年4月28日，徐存龙将其持有的锦龙房地产公司50%股权（含娄生法持的15%）转让给张桂兰。后张桂兰只支付了部分转让款，故未进行工商登记变更。（二）其未与原告签订过任何形式的保证合同。（三）其为锦龙房地产公司承担债务无事实依据。其未与原告签订任何担保合同，也不是锦龙房地产公司公司的股东。即使是该公司股东，因该公司为独立法人，债务应由公司财产承担。（四）对伪造其签名的行为保留追究法律责任的权利。
被告娄生法口头答辩称：其从未同原告签订任何保证合同，对借款事实均不知情，不承担任何责任并对伪造其签名的行为保留追究法律责任的权利。
经审理查明，2014年3月14日、4月28日，原告与被告锦龙房地产公司签订了编号为48012014280113、48012014280190号《房地产开发项目贷款合同》，约定原告向被告锦龙房地产公司分别贷款5000万元和3000万元；贷款期限分别自2014年3月14日至2017年3月14日和2014年4月28日至2017年4月28日；贷款利率按发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同档次的贷款基准年利率上浮45%计算。合同第十四条违约事件及处理部分第1款约定，有下列情况之一的，即构成对贷款人的违约：（1）借款人在本合同中作出的任何陈述或保证或任何在本合同规定而作出的或与本合同有关的通知、授权、批准、同意、证书等文件在作出时不正确或具有误导性，或被证实为不正确或具有误导性，或被证实已失效或被撤销或没有法律效力；（8）担保人已经或将要不再具有提供与贷款相应的担保能力，或违反其签署的担保文件的；（11）借款人或其控股股东、实际控制人涉及重大诉讼或财产被保全的；（14）申请贷款提交的文件资料信息虚假有误的……。第2款违约处理部分第（1）项约定当有前款所列违约情形，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施：……③宣布本合同项下贷款本金全部或部分全部到期，并要求部分或全部归还贷款，所欠利息予以结清，并通过各种形式向担保人或借款人追索……；第（2）约定：除以上措施外，贷款人还可以要求借款人承担违约责任，并要求借款人支付违约金，违约金不足以弥补损失的，借款人还应赔偿贷款人由此遭受的损失；第（3）项约定：借款人未按时足额偿还本金、支付利息的，还应当承担贷款人为实现债权和担保权利而支付的全部费用，包括但不限于催收费用、诉讼费用、律师费、差旅费以各种其他费用。同时约定违约金为贷款本金金额的15%。合同签订后，原告依约定发放了合计8000万元贷款。
2014年3月4日，原告与被告锦龙房地产公司签订了编号为ZD4800201400000012号《最高额抵押合同》，约定被告锦龙房地产公司以其名下位于兰州市永登县城关镇和平街无号的华悦综合商贸大厦已建成的地下1层和地上1-4层的在建工程和土地使用权，对原告在自2014年3月4日至2017年3月4日止期间内与被告锦龙房地产公司办理的各类融资业务所发生的债权，以及双方约定的在先债权提供抵押担保，担保的主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币8000万元。抵押担保的范围包括主合同项下的主债权、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、手续费以及诉讼费、律师费等债权人实现债权和抵押权的一切费用。合同同时约定在未经抵押权人书面同意之前，不得转让（包括出售、赠与、抵债、交换等形式）、抵押、质押或以其他方式处分其重大资产的全部或大部分，不得擅自通过赠与、交换、预售、出售、转让、再抵押或其他任何方式处分抵押财产，否则抵押权人有权宣布主债权确定期间提前到期，并处分抵押财产。同日在永登县房屋产权登记中心办理了抵押登记，取得兰房建（永登县）字第31号《在建工程抵押登记证明》。
2014年3月14日，原告与被告张桂兰签订了编号为ZB4800201400000296号《最高额保证合同》，约定被告张桂兰对原告在自2014年3月4日至2017年3月4日止期间内与被告锦龙房地产公司办理的各类融资业务所发生的债权，以及双方约定的在先债权承担连带责任保证，保证的主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币8000万元。保证范围包括主合同项下的主债权、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、手续费以及诉讼费、律师费等债权人实现债权和抵押权的一切费用。保证期间自合同债务履行期届满之日起至届满之日后两年止。同时约定，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），债权人均有权先要求本合同项下任一保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。同时，被告锦龙房地产公司向原告提交了保证人为被告徐存龙、娄生法的编号为ZB4800201400000297、ZB4800201400000298《最高额保证合同》，约定的双方权利义务与原告浦发银行兰州分行与被告张桂兰签订的《最高额保证合同》一致。
在本案审理期间，由被告徐存龙、娄生法申请，本院委托甘肃政法学院司法鉴定中心对编号为ZB4800201400000297、ZB4800201400000298《最高额保证合同》上“徐存龙、娄生法”的签名笔迹及徐存龙的指印进行了司法鉴定。该中心出据了（2015）甘政司（文）鉴字第009号鉴定书，结论为：送检2014年3月14日编号为ZB4800201400000297的浦发银行《最高额保证合同》第8页法定代表人、本人或委托代理人（签字盖章）栏“徐存龙”签名笔迹，不是徐存龙书写。送检的2014年3月14日编号为ZB4800201400000298的浦发银行《最高额保证合同》第8页法定代表人、本人或委托代理人（签字盖章）栏“娄生法”签名笔迹，不是娄生法书写。该中心致函本院，因徐存龙在ZB4800201400000297的浦发银行《最高额保证合同》第8页法定代表人、本人或委托代理人（签字盖章）栏外的指印大部分纹线模糊不清，指纹特征数量不足，无法进行同一认定。
另查明：2013年4月28日，被告锦龙房地产公司原股东徐存龙将其50%（含娄生法的15%）股权以2600万元转让给张桂兰。
还查明：本院对上述房产依原告申请采取保全措施后，兰州永登医药有限责任公司于2014年9月29日向本院提交保全异议申请书，认为被告锦龙房地产公司与其公司于2012年5月31日签订了《商铺拆迁就地期房还建协议》，约定将涉案商厦一层商铺299.31平方米，二层商铺220平方米还建给其公司。双方后为还建协议履行产生纠纷，其公司已诉至甘肃省永登县人民法院，要求履行该还建协议。请求本院撤销对还建协议约定的还建部分的保全措施。2014年12月24日，甘肃省永登县人民法院（（2014）永民初字第567号）判决确认被告锦龙房地产公司于涉案商贸大厦竣工验收后15日内向该医药公司交付商厦一层商铺299.31平方米，二层商铺220平方米，并办理产权证，该判决已生效。
再查明：光大兴陇信托有限责任公司诉被告锦龙房地产公司等借款纠纷一案（本院（2014）甘民二初字第51号），涉案标的额9000余万元，该案对被告锦龙房地产公司的财产进行了查封和扣押。
上述事实有《房地产开发项目贷款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》、《股权转让协议书》、《在建工程抵押登记证明》、《借款凭证》、（2015）甘政司（文）鉴字第009号鉴定书、甘肃省永登县人民法院（2014）永民初字第567号）民事判决、《商铺拆迁就地期房还建协议》以及当事人陈述等当庭质证证实。
本院认为：本案原告及被告锦龙房地产公司、张桂兰均认可各方所签订的《房地产开发项目贷款合同》、《最高额抵押合同》、原告与张桂兰签定的《最高额保证合同》的真实性、合法性，经审查也不违反法律行政法规的强制规定，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩主张及全案证据，本案争议的焦点问题是：（一）原告与被告锦龙房地产公司签订的编号为48012014280113号、48012014280190号《房地产开发项目贷款合同》是否提前到期；（二）被告锦龙房地产公司是否应支付违约金1200万元；（三）被告徐存龙、娄生法是否承担连带保证责任；（四）关于本案实现债权及担保权等费用问题。
（一）关于原告浦发银行兰州分行与被告锦龙房地产公司签订的编号为48012014280113号、48012014280190号《房地产开发项目贷款合同》是否提前到期的问题。根据该合同第十四条违约事件及处理部分第1款第（1）、（11）、（14）项及第2款第（1）、（2）、（3）项之约定，借款人在合同中作出的任何陈述或保证等在作出时不正确或具有误导性；或其控股股东、实际控制人涉及重大诉讼或财产被保全的；或其申请贷款提交的文件资料信息虚假有误等情形即构成对贷款人的违约。贷款人有权宣布该合同项下贷款本金全部或部分到期，并要求部分或全部归还贷款，所欠利息予以结清，并通过各种形式向担保人或借款人追索。根据已查明的事实，被告锦龙房地产公司在申请借款时对其公司的股权结构作了虚假陈述，在其公司原股东徐存龙、娄生法不知情的情形下，向原告浦发银行兰州分行提交了不是徐存龙、娄生法亲笔签名的保证合同；亦隐瞒抵押物一层商铺299.31平方米，二层商铺220平方米为案外人兰州永登医药有限责任公司拆迁还建房产的事实；且被告锦龙房地产公司在本院亦涉及标的额9000余万元的诉讼，其公司财产已被查封和扣押，已影响到原告浦发银行兰州分行债权实现。被告锦龙房地产公司的上述行为有违诚信，依《房地产开发项目贷款合同》之约定，已构成对原告浦发银行兰州分行的违约。原告浦发银行兰州分行依约诉请《房地产开发项目贷款合同》所涉贷款提前到期有合同及法律依据，应予以支持。
根据《房地产开发项目贷款合同》约定，原告浦发银行兰州分行宣布该合同项下贷款到期后，有权要求被告锦龙房地产公司归还贷款本息，并可通过各种形式向担保人或借款人追索，故被告锦龙房地产公司应依约提前清偿8000万元借款及利息。此约定也符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条关于主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任应承担担保责任的规定，因此，原告浦发银行兰州分行有权实现抵押权并要求保证人承担保证责任。
关于原告浦发银行兰州分行实现抵押权的范围问题，根据已查明的事实，抵押物一层商铺299.31平方米，二层商铺220平方米为案外人兰州永登医药有限责任公司拆迁还建房产。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，兰州永登医药有限责任公司应当享有拆迁安置优先权。虽该拆迁安置优先权表面源于双方签订的《拆迁就地期房还建协议》，表现为债权，但该拆迁安置优先权是建立在原房屋所有权丧失基础上的，实质为对被拆迁人原有房屋所有权的调换和延续。因此，安置优先权事实上是这种“所有权保护”的一种延伸。所有权作为物权的最基本权利，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权，用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。另外，根据《物权法》第一百八十四条关于所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押之规定，被告锦龙房地产公司依其与案件人兰州永登医药有限责任公司之间争议房产进行抵押，且现已被生效裁判文书确认被告锦龙房地产公司对拆迁还建部分房产无所有权，其对外抵押属无权处分。因此，原告浦发银行兰州分行对被告锦龙房地产公司提供的兰州市永登县城关镇和平街无号的华悦综合商贸大厦已建成的地下1层和地上1-4层除甘肃省永登县人民法院（2014）永民初字第567号判决确认的该商厦一层商铺299.31平方米，二层商铺220平方米以外的在建工程和土地使用权，在8000万元范围内享有抵押权。
被告张桂兰认可签订《最高额保证合同》的事实，其应在最高额8000万元范围内承担连带保证责任。因《最高额保证合同》约定，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），债权人均有权先要求本合同项下任一保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。故原告浦发银行兰州分行有权直接要求被告张桂兰承担连带保证责任。
（二）被告锦龙房地产公司是否应支付违约金1200万元的问题。根据《房地产开发项目贷款合同》约定，违约金为贷款本金8000万元的15%即1200万元。庭审中，被告锦龙房地产公司向本院申请，认为合同约定的违约金过高，请求予以调整。本案原告浦发银行兰州分行因被告锦龙房地产公司的违约所造成的损失主要为贷款期间内的利息，结合本案合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，合同约定的1200万元违约金过分高于实际损失。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，本院将违约金酌情调整为360万元。
（三）被告徐存龙、娄生法是否承担连带保证责任问题。徐存龙、娄生法否认签订《最高额保证合同》的事实。根据甘肃政法学院司法鉴定中心（2015）甘政司（文）鉴字第009号鉴定结论，编号为ZB4800201400000297、ZB4800201400000298《最高额保证合同》上“徐存龙、娄生法”的签名并不是其二人书写。据此可认定《最高额保证合同》不是徐存龙、娄生法真实意思表示，该《最高额保证合同》为虚假合同，为无效的民事法律行为，对徐存龙、娄生法无约束力。故徐存龙、娄生法不承担连带保证责任。
（四）关于实现本案债权及担保权等费用问题。《房地产开发项目贷款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》中均约定了担保范围包括主合同项下的主债权、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、手续费以及诉讼费、律师费等债权人实现债权和抵押权的一切费用。原告向本院提交了其为本案诉讼而与甘肃法成律师事务签订的委托代理协议及17万元的律师代理费的发票，此17万元律师代理费符合甘肃省律师代理收费标准，本院予以认定。
另，根据《中华人民共和国担保法》第十二条和《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，担保人承担责任后有权向债务人追偿。故被告张桂兰承担连带保证责任后有权向被告锦龙房地产公司追偿。
综上，原告浦发银行兰州分行的主要诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零三条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、被告永登锦龙房地产开发有限公司30日内给付原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行借款本金8000万元，利息1466433.33元，并按中国人民银行同类贷款利率的1.45倍给付该8000万元自2014年9月3日至实际付清之日止的利息；
二、被告永登锦龙房地产开发有限公司30日内给付原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行违约金360万元；
三、被告永登锦龙房地产开发有限公司30日内给付原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行律师代理费17万元；
四、原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行对被告永登锦龙房地产开发有限公司提供的抵押物兰州市永登县城关镇和平街无号的华悦综合商贸大厦地下1层和地上1-4层除甘肃省永登县人民法院（2014）永民初字第567号判决确定的该商厦一层商铺299.31平方米，二层商铺220平方米以外的在建工程和土地使用权拍卖、变卖的价款，在8000万元范围内享有优先受偿权；
五、被告张桂兰在8000万元范围内对上述一、二、三项债务承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后有权向被告永登锦龙房地产开发有限公司追偿；
六、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行对被告徐存龙、娄生法的诉讼请求；
七、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告预缴的案件受理费509982元，保全费5000元，鉴定费7000元，三项合计521982元，由被告永登锦龙房地产开发有限公司、张桂兰共同负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，同时预交上诉费，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 王军瑞
代理审判员 周 雷
代理审判员 任建伟
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 王红娟