河北省张家口经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张开民初字第21号
原告于慧贤，女，1966年12月13日出生，满族，无业，现住张家口市桥西区。
委托代理人闫婷婷（系原告朋友），女，1980年6月4日出生，汉族，个体，现住张家口市桥西区。
被告杨润，男，1963年5月26日出生，汉族，无业，现住张家口市高新区。
委托代理人刘艳霞，河北国器律师事务所律师。
被告乔俊明，男，1972年3月2日出生，汉族，个体，现住张家口市高新区。
委托代理人张彦君（系乔俊明朋友），男，1966年5月4日出生，汉族，干部，现住张家口市桥西区。
原告于慧贤诉被告杨润、被告乔俊明确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于慧贤及其委托代理人闫婷婷，被告杨润及其委托代理人刘艳霞，被告乔俊明委托代理人张彦君到庭参加诉讼。本
案现已审理终结。
原告于慧贤诉称，位于闫家屯110国道旁边的一栋三层楼房和九间平房属原告和被告杨润的夫妻共同财产，在双方离婚期间的2010年5月22日，被告杨润未经原告同意私自与被告乔俊明签订《转让协议》，将所盖楼房和平房卖给被告乔俊明，总价款170万元，并已实际给付。原告曾经听说被告杨润要把房屋卖给被告乔俊明，数次给乔俊明的父亲打电话，劝他们不要买此房，因此，乔俊明购买此房产属于明知未经原告同意由杨润私自出售。另被告乔俊明已将该房屋出租给吉利集团张家口租赁服务有限公司，年租金12万元，至今租期已满二年。由于原告在起诉离婚期间已得知此事，在离婚案中曾经主张二被告的《转让协议》无效，该事实在桥东区法院和张家口市中级法院民事判决书中均已确认，但法院让原告另案起诉，确认二被告的《转让协议》无效。原告认为，二被告的《转让协议》转让的不仅有房产还包括闫家屯村所有的农村土地，乔俊明非闫家屯村民，不能享有闫家屯村的土地，因此，该转让协议无效。同时，该房产是自建房屋，建设时没有任何审批手续，是不能转让的。另外，该房产属于原告与被告杨润的夫妻共同财产，在婚姻存续期间，任何一方无权单独处分。现提起诉讼，主张二被告签订的《转让协议》无效，二年租金的一半12万元归原告所有。
原告为证实自己主张，提供以下证据：1、转让协议，证明转让是在原告与杨润离婚诉讼期间进行的。2、闫家屯村委会出具的证明，证明在签订协议时原告与乔俊明均未到场，协议无效。3、现金收条，证明乔俊明与杨润是恶意串通。4、夫妻共同财产明细，证明家庭财产情况。5、租赁协议书，证明租赁费是24万元。
被告杨润辩称，一、答辩人与被答辩人于1987年6月24日登记结婚，1988年11月1日生一男孩杨锦鹏。2007年5月19日被答辩人与他人生下一女孩名叫杨舒淼，起先答辩人一直被蒙在鼓里，直到2009年12月2日经北京明正司法鉴定中心鉴定，确定排除答辩人是杨舒淼的生物学父亲时答辩人才知道事实真相，双方矛盾加深。之后，被答辩人起诉离婚，但答辩人念及夫妻多年及儿子的情分愿意原谅被答辩人便没有同意离婚。然而，被答辩人在调解和好后于2010年5月19日再次起诉离婚，2011年8月10日经桥东区法院判决双方离婚，被答辩人不服，上诉至张家口市中级人民法院，后被裁定发回重审，桥东区法院于2012年10月20日再次判决二人离婚，答辩人不服，上诉至张家口市中级人民法院，中院于2013年7月31日做出终审判决，维持原判。从1995年至被答辩人起诉离婚前答辩人一直从事建筑工程施工，挂靠在建筑公司名下承包些小工程，采取都是包工包料方式承接工程，为此欠下了包括农民工工资及材料款在内的巨额债务，截止到原告起诉离婚时已高达200多万元，直到今日尚欠几十万元的债务未偿还。为了尽快给付拖欠的农民工工资及支付相应的材料款、租赁费等债务，答辩人经与被答辩人协商后，将位于闫家屯110国道旁三层楼房一栋、平房九间、一处院以170万元价格转让给乔俊明，并用转让款先支付了所欠部分农民工工资及部分材料款。从结婚到离婚期间，答辩人所挣的钱均用于家庭共同生活和儿子的抚养教育，上述债务均发生在答辩人与被答辩人婚姻存续期间，且均用于家庭共同生活，因此，所欠债务系双方共同债务，根据《婚姻法》及相关法律规定，应当以共同财产清偿。因此，答辩人转让房产偿还所欠债务的行为合情、合法、合理。二、《转让协议》合法、有效。从时间上看，被答辩人离婚诉讼时提供给桥东法院的《转让协议》，签订时间为2010年5月12日，而非2010年5月22日，《转租协议》签订时间为2010年4月20日，原告起诉杨润离婚的时间为2010年5月19日，即在其起诉离婚前7天，距原告所称的2010年5月22日提前了10天，也就是说，该协议签订是在原告起诉离婚前就已签订，应当认定为双方在婚姻存续期间共同处分房产的行为，据此，杨润与乔俊明签订的协议合法、有效。因闫家屯村委会出租给杨润的土地允许转租，因此，杨润要将该土地转租必将征得村委会、乔俊明及原告的同意，否则，杨润和乔俊明无法达成转让协议，由此推定，答辩人在与乔俊明签订转让协议前已经征得了被答辩人及闫家屯村委会的同意，因为被答辩人是该村村民，如果原告不同意，村委会是不会同意将租赁的土地转租的。其次，作为协议一方的答辩人和另一方当事人的乔俊明签订协议时的意思表示真实，转让协议内容不违反法律和社会公共利益，且乔俊明支付了相应的对价，因此，转让协议合法、有效。退一步讲，即使被答辩人当初不知道转让之事，那么，据桥东法院及中院的判决书中表述的内容看，“由于被告在诉讼期间以1700000元价格出售他人，原告对此价格无异议”，说明了被答辩人已经对答辩人先前的行为给予了事后追认，因此，转让协议是有效的。根据《婚姻法》及相关法律规定，在婚姻存续期间夫妻之间相互具有代理权，均有平等处分共同财产的权利，他人在有理由相信为夫或妻双方共同意思表示的情况下，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此，被答辩人无权再主张《转让协议》无效。另外，即使如被答辩人所说，听说了答辩人要把房子卖给乔俊明的消息后，其完全可在第一时间直接找到乔本人说明情况，而不是通过跟乔父通电话的方式阻止，协议的当事人是乔俊明而非其父，况且，从签订协议到给付全部价款时间长达一年多，被答辩人如果真的想阻止双方交易有着充分时间的保障，被答辩人并没有采取任何行动，其行为显然是完全认可杨润处分房产的行为的，现又主张答辩人与乔俊明签订的协议无效，没有事实和法律依据。三、桥东法院及中院在判决分割财产时已经对杨润转让房产的行为给予了惩罚性判决，被答辩人无权就此再次起诉。虽然答辩人用转让款偿还了夫妻共同债务但仍被桥东法院及中院认定是违反婚姻法第四十七条的行为，并对答辩人作出最为严厉、最具惩罚性的判决，在判决分割夫妻共同财产时，没有分给答辩人任何的不动产（房产），两处房产均判给了被答辩人，使得答辩人现在无处居住、无家可归，答辩人的现状是不但没有任何财产，而且还欠有巨额债务。为了不伤及到儿子的感受，也为了双方不因此结怨，避免不必要的社会矛盾，尽管对两级法院判决不服，但还是放弃了申请再审。目前就财产部分已经有两级法院的判决结果，根据一事不再审的原则，被答辩人无权再次起诉。四、110国道三层楼房和九间平房两年租金的一半归被答辩人所有的主张与答辩人无关，不应得到支持。协议签订后，答辩人便将房产交付乔俊明实际占有、使用，乔俊明按照合同约定支付了相应的合同价款，双方权利义务均已履行完毕。至于乔俊明取得房屋后将房屋租赁给谁使用每年租金多少？租赁期限等等，均是乔俊明个人的行为，与答辩人无关。
被告杨润为证实自己主张，提供以下证据：1、土地租赁协议，证明合同双方分别是杨润与闫家屯村委会，并约定了杨润转让土地村委会是允许的，合同是有效的。2、转租协议，证明协议签订时间是2010年4月20日，是婚姻存续期间。3、转让协议，签订时间是2010年5月12日，证明转让行为是发生在婚姻存续期间，原告所述的2010年5月22日是给定金的时间。4、离婚起诉状，证明原告起诉的日期是2010年5月19日，是杨润与乔俊明签订转让协议后。5、张家口市桥东区人民法院判决书、张家口市中级人民法院判决书，证明婚姻关系存续期间签订的转让协议是合法有效的，杨润转让财产的行为受到处罚已在判决书中体现。
被告乔俊明辩称，对原告所诉的两项请求，首先事实是被告在2010年3月偶遇杨润，杨润有意出售房产，被告看了房子后，商量了价格，先付了10万元的定金，由于当时房子出租于他人腾不出来，在与杨润协商后待承租人腾出房子后再付160万元。2011年5月，乔俊明看了房子发现还有好多东西未搬走，又与杨润商量再付60万元，房子清空后在2011年6月13日将100万元付于杨润。我方认为“转让协议”是合法有效的，杨润与闫家屯村委会签订的是土地租赁协议，法律并未规定农村的集体土地就得本村人租赁，并且杨润也不是闫家屯的村民，协议一方就是杨润，没有本案的原告。2010年4月20日杨润与乔俊明签订的“转租协议”也是经过闫家屯村委会同意的，乔俊明也按其缴纳了租赁费，村委会也认可，所以此协议是合法有效的。2010年4月25日双方签订土地上的“卖房协议”时，原告与杨润并没有离婚，杨润有权代理家庭处理此房屋，协议明确2011年6月30日前腾空房屋的话，乔俊明一次性付清房款，这170万元房款是杨润的家庭共同财产。杨润与原告的婚姻关系乔俊明并不知情，所以本案所涉及的合同是合法有效的，乔俊明与杨润也不存在串通。对本案的第二项诉讼请求，此房已经卖给了乔俊明，乔俊明的经营与原告已没有任何关系，所以此项请求是不合理的。就我方在本案的法律关系，我方应作为第三人出庭参加诉讼，如果原告确实想要回此房屋的话，那么原告应和杨润一并将170万元及利息返还给乔俊明，房屋的收益问题是原告与杨润之间的事情。
被告乔俊明为证实自己主张，提供以下证据：1、转租协议；2、卖房协议；3、收条、收据，证明签订的协议是合法有效的。4、转让协议（落款日期为2010年5月22日）；5、土地租赁协议，证明土地转租给乔俊明是经过村委会同意的，同时说明了此土地流转方式不是承包土地而是租赁土地。
经审理查明，原告于慧贤与被告杨润原系夫妻。2000年12月31日，被告杨润与原张家口市桥西区沈家屯镇闫家屯村委会（现张家口市高新技术产业开发区沈家屯镇闫家屯村委会）签订“土地租赁协议”，由原张家口市桥西区沈家屯镇闫家屯村委会将位于村西梁110国道北侧2.4亩土地租赁给被告杨润使用，租赁期限三十年，从2000年12月31日起至2030年12月31日止，租赁费每亩每年500元。2002年后，被告杨润在租赁的土地上盖建了三层楼房一栋、平房九间并形成院落（所有建筑物无相关审批手续，无产权确认）用于经营。2010年4月20日，被告杨润与被告乔俊明签订“转租协议”，将其租赁的该2.4亩土地转租给被告乔俊明，租赁期限为原租赁期的剩余期限，租赁费仍然为每亩每年500元，闫家屯村委会在原“土地租赁协议”上加注了意见，之后，闫家屯村委会又在被告杨润与被告乔俊明签订的“转租协议”上盖章。2010年4月25日，被告杨润与被告乔俊明签订“卖房协议”，将租赁土地上的建筑物包括：三层楼房一栋、平房九间、锅炉房一间卖给被告乔俊明，房屋共计作价170万元，同时约定被告杨润在6月30日前将房屋内所有东西清空，被告乔俊明一次性付清房款。2010年5月19日，原告于慧贤向张家口市桥东区人民法院提起离婚诉讼，要求与被告杨润离婚，分割夫妻共同财产。2010年5月22日，被告杨润与被告乔俊明再次达成“转让协议”，被告杨润把与闫家屯村委会签订的2.4亩租赁土地（包括地面全部建筑物）转让给被告乔俊明，转让费170万元，2010年5月22日先付定金60万元，余款待乔俊明与闫家屯村委会办妥土地租赁协议后付清，同时约定转让人在收到全款后将土地和房屋全部腾空，于2011年6月底前交给受让人。被告杨润于2011年5月22日为被告乔俊明出具60万元的收条，于6月13日为被告乔俊明出具100万元收条（未包括此前被告乔俊明首付的10万元定金），2011年6月20日，被告杨润又为被告乔俊明重新出具了110万元的收条（包括最初首付的10万元定金）。2011年8月，张家口市桥东区人民法院就原告于慧贤诉被告杨润离婚纠纷作出第一次判决，原告于慧贤不服提起上诉，张家口市中级人民法院予以了撤销并发回重审，2012年10月，张家口市桥东区人民法院作出第二次判决，判决准予双方离婚，并确定了子女的抚养、相关财产的分割及债权债务的享有和承担，同时就本案诉争财产认定被告杨润系在离婚过程中出卖，对原告主张的“转让协议”的效力问题告知当事人另行主张权利，被告杨润不服提起上诉，张家口市中级人民法院维持了张家口市桥东区人民法院的第二次判决。另，2011年10月8日，被告乔俊明与吉运集团张家口汽车租赁服务有限公司签订“租赁协议书”，将上述土地上的院落，包括其中的房屋租赁给吉运集团张家口汽车租赁服务有限公司，租赁期二年，从2011年10月10日起至2013年10月9日止，房屋租金每年12万元。租期到期后，该房屋现空置。2012年1月，闫家屯村委会向被告乔俊明收取2009年至2011年三年临建费3600元，2013年10月，闫家屯村委会向被告乔俊明收取2012年至2013年二年土地租赁费2400元。
上述事实，有双方当事人陈述，土地租赁协议、转租协议、卖房协议、转让协议、租赁协议书，张家口市高新技术产业开发区沈家屯镇闫家屯村委会的证明，离婚起诉状、张家口市桥东区人民法院（2010）东民初字第1178号民事判决书、（2012）东民初字第1120号民事判决书、张家口市中级人民法院（2013）张民终字第246号民事判决书，收条、收据和本院询问、调查笔录等证据证实。
本院认为，被告杨润在租赁的土地上盖建的房屋系原告于慧贤与被告杨润的共同财产，本案中，被告杨润在转让其租赁土地上的房屋时并未与原告于慧贤协商取得一致意见，擅自处分租赁土地上夫妻共同共有的房屋，侵犯了原告对该房屋的共有财产权，该处分行为是无效的民事行为。被告乔俊明作为受让人对协议标的物的转让未尽到审查注意的义务，不能认定其有理由相信被告杨润转让共有房屋的行为系夫妻双方共同意思表示，其以并不知情原告于慧贤与被告杨润的婚姻关系为理由，不符合善意第三人的条件。因此，被告杨润与被告乔俊明所签房屋转让协议无效，双方应当互相返还。原告于慧贤作为房屋的共同共有者，对于因此产生的债权债务，在对外关系上，享有连带债权、承担连带债务，其与被告杨润负有连带返还责任。双方各自损失，各自负担。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，判决如下：
一、被告杨润于本判决生效后三十日内返还被告乔俊明购房款170万元，原告于慧贤负连带返还责任，被告杨润与原告于慧贤履行款项后，被告乔俊明将购买的房屋即行返还被告杨润与原告于慧贤。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费2700元，被告杨润与原告于慧贤负担1350元，被告乔俊明负担1350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 任 俊
审 判 员 韩占国
代理审判员 肖海霞
二〇一四年八月十二日
书 记 员 贾海燕
附相关法律规定
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》
第十七条……
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民法通则》
第六十一条民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。