四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）眉民初字第66号
原告王森，男。
委托代理人张惠芝、赵燕颖，北京市中银（成都）律师事务所律师。
被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司。
法定代表人李波，董事长。
被告李波，男。
被告江帮琪，女。
上列三被告委托代理人王雨，男，系洪雅县鑫顺房地产开发有限公司员工。
王森与洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）、李波、江帮琪民间借贷纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理，依法组成合议庭于2014年9月5日和9月12日公开开庭进行了审理。王森的委托代理人张惠芝、赵燕颖，鑫顺公司、李波、江帮琪的委托代理人王雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王森诉称，2013年5月26日，原告与鑫顺公司签订《借款合同》约定：原告借款22000000元给鑫顺公司，借期30日，到期未还，最长再续期30日；鑫顺公司提供位于洪雅县洪川镇文化街的1、2层共计7301.88平方米的商业房产办理抵押登记；李波、江帮琪个人为偿还前述借款承担连带担保责任；双方还约定了借款利息及费用、违约责任等其他事项。同日，双方还签订《房屋抵押合同》。
同日，原告又与鑫顺公司及四川鑫顺生物科技有限公司（以下简称鑫顺生物科技）签订《买卖合同》约定：王森于2012年11月26日借款2000万元给鑫顺生物科技，鑫顺公司同意代鑫顺生物科技偿还。鑫顺公司应一并向王森偿还借款4200万元本金及约定利息、费用，鑫顺公司最迟应在2013年7月25日之前一并偿还。到期未还双方借款关系终止，转变为买卖合同关系，即从2013年7月26日起，鑫顺公司按其未归还款项为对价，将洪雅县洪川镇文化街的1、2层共计7301.88平方米的商业房产出售给王森，王森不再支付任何费用给鑫顺公司。
2013年5月27日，原告按约向鑫顺公司提供借款2248万元，鑫顺公司逾期未履行还款义务。请求判决鑫顺公司将洪雅房权证监证字第0008521和洪雅房权证监证字第00084**号房屋过户给原告，李波、江帮琪予以协助。
2014年6月4日，王森书面申请将诉讼请求变更为判决：一、鑫顺公司向王森归还借款本金4206万元；二、鑫顺公司按借款合同约定向王森支付借款的利息及逾期还款的违约金；三、李波与江帮琪承担连带还款责任；四、确认王森对鑫顺公司的抵押房屋具有优先受偿权；五、诉讼费、保全费由三被告负担。
鑫顺公司、李波、江帮琪答辩称：鑫顺公司与王森是借款关系，借款2笔分别是2000万元和2200万元，另认可对方代鑫顺公司支付的律师代理费6万元，共计本金4206万元。借款后鑫顺公司归还了400多万元应予以扣除，王森的诉求已超过了中国人民银行贷款利率的四倍，超过部分不予认可。
经审理查明，2013年5月26日，王森作为甲方（出借方）与鑫顺公司作为乙方（借款方）、李波、江帮琪为丙方（担保方）签订《借款合同》约定：甲方向乙方提供借款2200万元用于乙方帮其关联公司鑫顺生物科技公司偿还深圳发展银行贷款；借款期限为30日，到期未还，甲方同意最长再续期30日，借款利率按月息2﹪计算；甲方因本次借款所产生的咨询费、居间费、律师费等费用为借款金额的2﹪，计44万元由乙方负担，乙方在支付甲方借款利息的同时，一并支付甲方前述费用；乙方以其位于洪雅县洪川镇文化街的1、2层共计7301.88平方米的商业房产（产权证号为：洪雅房权证监证字第0008521、00084**号）为甲方提供抵押担保，并办理抵押登记；丙方为乙方向甲方借款提供连带担保责任；乙方逾期归还甲方本息，每天应按未归还本息及费用总额的5‰计算违约金。同日，鑫顺公司股东李波、江帮琪签署股东会决议，同意鑫顺公司向王森借款并以公司名下房地产向王森提供抵押担保。同日，王森还与鑫顺公司签订《房屋抵押合同》。
2013年5月28日，王森通过汇款方式向鑫顺生物科技转款20024500元，2013年5月27日，鑫顺公司向王森出具收条载明：今收到王森现金借款775500元；次日，鑫顺公司向王森出具收条载明：今收到王森向我公司提供的借款20024500元，该笔借款，我公司委托鑫顺生物科技收取，用以偿还该公司向平安银行成都分行贷款，王森以转账形式支付。2013年5月29日，鑫顺公司向王森出具收据载明：收到王森提供的借款660000元。
2013年5月26日，王森作为甲方、鑫顺公司作为乙方、鑫顺生物科技作为丙方签订了《买卖合同》约定：甲方于2012年11月26日向丙方提供了借款2000万元，现乙方同意丙方向甲方借款，由乙方代为丙方偿还；乙方总计向甲方借款金额为4200万元，乙方最迟应于2013年7月25日前之前一并偿还，并按约定支付利息及费用；若乙方未在上述期限内支付上述款项则借款关系终止，双方转变为买卖合同关系，即从2013年7月26日起，乙方按其未归还甲方款项金额为对价，将洪雅县洪川镇文化街的1、2层共计7301.88平方米的商业房产出售给甲方，此时，甲方不再返还和支付任何费用。2013年6月4日，鑫顺公司以其位于洪雅县洪川镇文化街45号1栋1层1号和1栋2层1号的房屋为王森办理了抵押登记，王森取得了洪雅房他证他权字第24**、2468号房屋他权证，该证载明的债权金额为4500万元。
庭审中，被告方认可鑫顺公司及鑫顺生物科技借款本金为4206万元，但主张借款以后归还了400多万元，应在王森主张的利息和本金中予以扣减，被告方提供了8张汇款人为鑫顺公司出纳胡景华向王森的电汇（回单），汇款时间为2012年11月26日至2013年2月28日；被告方还提供了王森在2013年5月30日出具的收据一张，内容为：今收到鑫顺公司偿还本人2012年11月26日2000万元借款的利息295500元和费用200000元；王森在2013年6月28日出具的收据一张，内容为：今收到鑫顺公司偿还本人2013年5月28日2200万元借款的利息440000元和费用440000元。王森对上述证据的质证意见为：上述转款和付款都是支付的2013年5月30日和6月28日之前的利息，与其现在的诉讼主张没有关联性。
上述事实，有《借款合同》、《房屋抵押合同》、鑫顺公司出具的收条、《买卖合同》、房屋他项权证、王森出具的收条、银行转帐凭证、庭审记录等证据证实。
本院认为，2013年5月26日，原、被告签订的《借款合同》是合法有效的。同日原告与鑫顺公司及鑫顺生物科技签订的《买卖合同》约定了鑫顺公司同意代其关联公司鑫顺生物科技向王森偿还2012年11月26日的借款2000万元，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同义务全部或者部分转让给第三人的，应经债权人同意”之规定，鑫顺公司应就鑫顺生物科技转移的债务向王森承担偿还义务。该合同还约定，鑫顺公司到期未偿还借款4200万元，双方借款关系转变为买卖合同关系，鑫顺公司以其抵押财产抵偿债务，就《买卖合同》的性质而言仍然是民间借贷债务转移关系，现原告变更诉讼请求要求鑫顺公司归还借款本息承担违约责任，是符合双方约定的，应受法律保护。现双方当事人对鑫顺公司和王森之间存在4206万元的借款关系无争议，鑫顺公司逾期未归还借款本息，应承担违约责任。
《借款合同》、《买卖合同》、《房屋抵押合同》还约定，鑫顺公司以其位于洪雅县洪川镇文化街的1、2层共计7301.88平方米的房产为王森债权提供抵押担保，并经房管部门办理了抵押登记，因此，王森请求对鑫顺公司的抵押房屋具有优先受偿权是符合《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，其请求本院予以支持。
《借款合同》约定，李波、江帮琪为借款2200万元提供连带保证责任，庭审中双方当事人均确认债务实际为2206万元，因此李波、江帮琪应对鑫顺公司2206万元这一笔债务的本息和违约责任承担连带还款责任。但《买卖合同》约定的鑫顺生物科技转移给鑫顺公司的2000万元债务并未有李波、江帮琪担保的约定，因此李波、江帮琪对该笔债务的偿还不承担责任。
被告方辩称，鑫顺生物科技和鑫顺公司借款后已还了400万余元，但其提供的8张银行转款凭据均在2013年5月26日前，如果是归还鑫顺生物科技2000万元借款的部分本金，那么《买卖合同》就不可能确认在2013年5月26日双方存在的4200万元的债务。另外，被告方提供的由王森于2013年5月30日和2013年6月28日出具的收据本身就明确注明了收到的是之前的利息和费用，所以王森主张上述收款均是收到的借款利息和费用，本院予以采信。
至于王森诉请判决鑫顺公司按约定的月息2％支付利息和支付逾期还款的违约金，由于本案系民间借贷性质，依照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限额的，超出部分的利息不予保护”之规定，现王森同时主张利息和违约金已明显超出银行同类贷款率的四倍，超出部分本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、鑫顺公司于本判决生效后10日内归还王森借款2206万元并从2013年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期利息至还清为止。
二、李波、江帮琪对第一项判决事项的借款本息承担连带还款责任。
三、鑫顺公司于本判决生效后10日内归还王森借款2000万元并从2013年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期利息至还清为止。
四、王森对鑫顺公司位于洪雅县洪川镇文化街45号1栋1层1号和1栋2层1号共7301.88平方米的房产拍卖和变卖的价款具有优先受偿权。
五、驳回王森的其他诉讼请求。
本案案件受理费251800元，财产保全费5000元，共计256800元，由鑫顺公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 魏 东
审 判 员 王 敏
人民陪审员 田勇健
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 喻 静