上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第2196号
原告上海联昌物业管理有限公司。
法定代表人赵春波。
委托代理人陆鼎昌。
委托代理人刘长江。
被告张晓岚。
委托代理人陈凤英。
原告上海联昌物业管理有限公司（以下简称“联昌物业公司”）与被告张晓岚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人陆鼎昌、刘长江，被告张晓岚之委托代理人陈凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联昌物业公司诉称：原告与上海市黄浦区国货路XXX号东物公寓业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告于2012年6月1日起为小区提供物业服务，为期三年。被告自2012年6月1日起即拒绝支付物业费。原告多次催讨未果，故诉至法院，要求被告支付自2012年6月1日起计算至2014年6月30日的物业费790.3元（币种为人民币，下文同），并支付违约金790.3元。
被告张晓岚辩称：被告张晓岚现居住于上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号XXX室，上海市黄浦区国货路XXX号XXX室房屋实际由被告代理人陈凤英居住。被告确实未交纳原告诉请的物业费，但不同意原告诉请。第一，其从未看到过原告与小区的物业服务合同，即便确有合同，签订时也未按程序召开过业主大会，故合同对其不具有约束力。第二，其家中的阳台损坏，原告答应帮其修复而未依约修复。第三，原告未及时公布维修资金的账目。第四，小区内地上较乱且高低不平，且曾发生电梯故障。
经审理查明：被告张晓岚为上海市黄浦区国货路XXX号东物公寓1606室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人（房地产权证号：南XXXXXXXXXX，建筑面积为54.27平方米），该房屋所有权来源为“房改售房”。
2012年5月11日，原告与上海市黄浦区国货路XXX号东物公寓业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为东物公寓提供物业服务，委托管理期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止。合同第七条载明：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。……（四）东物公寓内售后房物业管理费参照国家政策规定收取。……”合同第十条载明：“物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主应在每季度开始后的第2个月中15日履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：按每日4％的比例收取。
另查明：2012年7月31日，上海市住房保障和房屋管理局与上海市物价局印发《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》（沪房管规范物（2012）29号），规定：“……多层住宅管理费每户每月5－9元，高层住宅管理费每户每月6－12元。保洁费每户每月6元。保安费每户每月9元。配备电梯的住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元。其中，房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元。……调整后的公有住宅售后物业服务收费标准自2012年9月1日起施行，……”
2013年11月22日，上海市住房保障和房屋管理局与上海市物价局印发《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》（沪房管物（2013）385号），规定：“……多层住宅管理费每户每月7－11元，高层住宅管理费每户每月8－14元。保洁费每户每月7－11元。保安费每户每月11－19元。……配备电梯的住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元。其中，房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元。……调整后的公有住宅售后物业服务收费标准自2013年12月1日起施行。……”
系争房屋原物业收费标准为：管理费6元／月，保洁费4元／月，保安费4元／月，合计14元／月，业主需支付的电梯、水泵运行费为0.15元每月每平方米，合计8.14元／月。2012年9月7日，原告发布公告，自2012年9月1日起调整东物公寓小区的管理费、保洁费和保安费收费标准，系争房屋的收费标准被上调7.4元／月。2013年9月2日，原告再次发布公告，自2013年9月1日起调整东物公寓小区的管理费、保洁费和保安费收费标准，系争房屋的收费标准再次被上调7.4元／月。
以上事实，由《物业服务合同》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、上海市南外滩物业管理有限公司的《情况说明》、关于调价的《公告》两份、上海市住房保障和房屋管理局与上海市物价局《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》（沪房管规范物（2012）29号）及《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》（沪房管物（2013）385号）、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原告与东物公寓业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对全体业主均有约束力，原、被告均应按约履行。被告张晓岚认为其未看到《物业服务合同》且《物业服务合同》对其不具有拘束力的辩称意见，本院难以采信。至于被告辩称的原告未修复其家中阳台、未公布维修资金账目、小区内地上较乱且高低不平、电梯故障等问题，并未提供相应证据证明，且并不构成其拒绝交纳物业费的正当理由，本院亦不予采信。若相关情况确实存在，被告可在取证后向有关单位反映或另案提起诉讼以主张权利。至于物业费的收费标准，《物业服务合同》中约定“售后房物业管理费参照国家政策规定收取”。2012年6月1日至2012年8月31日期间的物业费系按照上海市南外滩物业管理有限公司管理期间的收费标准收取，即物业费为每户每月22.14元（含电梯水泵运行费8.14元），本院依法予以认可；2012年9月1日至2013年8月31日期间的物业费收费标准为每户每月29.54元（含电梯水泵运行费8.14元），符合沪房管规范物（2012）29号文规定的收费标准，本院亦予以认可；2013年9月1日至2013年11月30日期间的物业费收费标准为每户每月36.94元（含电梯水泵运行费8.14元），超出了（2012）29号文规定的收费标准，故本院认定该期间的物业服务费仍应按第二次调价前每户每月29.54元（含电梯水泵运行费8.14元）的标准收取；2013年12月1日至2014年6月30日期间的物业费收费标准为每户每月36.94元（含电梯水泵运行费8.14元），符合沪房管物（2013）385号文规定的收费标准，本院依法予以认可。综上所述，被告应向原告支付的物业费数额为768.1元。原告依《物业服务合同》第十条之约定向被告主张上述欠款的逾期付款违约金，于法有据，本院一并予以支持，但违约金数额应以本金为限。根据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：
一、被告张晓岚应于本判决生效之日起十日内向原告上海联昌物业管理有限公司给付自2012年6月1日至2014年6月30日的物业服务费人民币768.1元；
二、被告张晓岚应于本判决生效之日起十日内向原告上海联昌物业管理有限公司给付上述欠款的逾期付款违约金人民币768.1元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元（原告已预交），减半收取为人民币25元，由被告张晓岚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄利民
二〇一四年十一月十七日
书记员 暨秉恒
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。