福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第119号
上诉人（原审被告）福建渠城房地产开发有限公司。
法定代表人林必彬，公司董事长。
委托代理人陈宗文，北京大成（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）闽侯县上街镇春江御园业主委员会。
代表人刘炳光，业主委员会主任。
委托代理人史智兴、付丛，福建名仕律师事务所律师。
上诉人福建渠城房地产开发有限公司因与被上诉人闽侯县上街镇春江御园业主委员会商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2013）侯民初字第1196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，福州市闽侯县上街镇“春江御园”（原名“厚美住宅小区”）小区为被告福建渠城房地产开发有限公司开发建设。闽侯县计划局以侯计基（1999）143号文核准该项目用地100亩，建设面积19500平方米，总投资2000万元。2001年6月25日，闽侯县计划局以侯计基（2001）82号《关于下达渠城房地产公司厚美住宅小区年度投资计划的通知》：“我局侯计基（1999）143号文，下达福建渠城房地产开发有限公司厚美小区投资计划，项目用地100亩，建设面积19500平方米，总投资2000万元，现根据实际建设需要及有关部门的审查意见，同意追加建筑面积10000平方米，追加后的建筑总面积为29500平方米。2001年先开发建筑面积15000平方米，计划投资750万元，列入我县2001年度房地产投资计划……”。2002年12月25日闽侯县建设局颁发侯建村（02）工GJ059号《建设工程规划许可证》，确认春江御园建筑面积为31331平方米。被告于2002年取得（2002）侯房许字第028号《商品房预售许可证》并开始陆续销售房屋。从2003年12月30日起，被告陆续开始向购房者交付商品房。
“春江御园”小区共有住户147户。2011年5月15日，“春江御园”业主召开了业主大会，选举产生了业主委员会，并对《关于起诉开发商的提议》进行表决，获得通过。2011年6月9日，业主委员会设立获得闽侯县建设局的备案核准。现“春江御园”小区业主委员会经业主授权认为被告未按原设计配套、安装供电设施，以致经常发生跳闸断电现象；且被告未依法缴纳“春江御园”公共维修资金，诉请判令被告按总建筑面积31331平方米的总投资额的2%缴纳公共维修资金642687元（2000万元÷19500平方米×31331平方米×2%）及增配一台2**千伏安的变压器。审理中，原审法院责令被告提供关于“春江御园”小区建设总投资额的文件，但被告在限定期限内未能提供。
原审认为，原告闽侯县上街镇春江御园业主委员会于2011年5月成立，经闽侯县建设局登记备案，其履行的行为是维护全体业主的利益，要求被告按规定支付物业专项维修资金，于法有据，应予支持。被告福建渠城房地产开发有限公司作为闽侯县上街镇“春江御园”小区的开发建设单位，应当按照《福州市城市住宅小区物业管理办法》第三条规定，在移交物业管理前，按春江御园小区建设总投资额的2%向闽侯县建设局公共维修资金专管账户交纳物业专项维修资金。从闽侯县计划局的侯计基（2001）82号文中知悉，被告开发建设的“春江御园”小区建筑面积为19500平方米时的总投资额为2000万元，在追加建筑面积到31331平方米后，被告福建渠城房地产开发有限公司未能向原审法院提交追加建筑面积后的总投资额，应承担举证不能的法律后果。现原告要求按照建筑面积增加的比例计算总建筑面积31331平方米的总投资额为32134359元（2000万元÷19500平方米×31331平方米），原审法院予以照准，故被告福建渠城房地产开发有限公司按照总投资额的2%应向闽侯县建设局公共维修资金专管账户交纳物业专项维修资金642687元（32134359元×2%）。原告要求被告支付物业专项维修资金的利息的主张，因被告从2003年12月30日起开始交付商品房，故该项诉请可从原告主张的2004年1月1日起按同类同期银行存款利率计算利息至本判决确定还款之日为止。对原告提出增配一台2**千伏的变压器的诉请，由于被告在举证期限内未能提供春江御园小区有关供电容量等相关电力设计规划的相关证据，原审法院依当事人的申请到闽侯县电力部门也无法调取到相应材料，应由被告承担举证不能的不利后果。原告提供的春江御园小区销售宣传册中明确记载有配置两台250K**变压器，该承诺的内容具体确定，属于要约，构成商品房买卖合同内容的一部分，被告在验收时只为该小区配置一台2**千伏的变压器，已经构成违约，现原告要求被告增配一台2**千伏的变压器，于法有据，原审法院予以支持。被告主张本案超过诉讼时效的诉请，因原告闽侯县上街镇春江御园业主委员会于2011年成立后即提起诉讼，故未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，并参照《福州市住宅小区物业管理基本金管理暂行规定》第三条的规定，判决：一、被告福建渠城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向闽侯县建设局公共维修资金专管账户交纳物业专项维修资金642687元及利息（自2004年1月1日起按银行同类同期存款利率算至本判决确定付款之日为止）。二、被告福建渠城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内为位于闽侯县上街镇厚美村的“春江御园”小区增配一台2**千伏的变压器。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10227元由被告福建渠城房地产开发有限公司负担
一审宣判后，原审被告福建渠城房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福建渠城房地产开发有限公司上诉称：一、被上诉人的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，应依法驳回。被上诉人根据2004年福州市房地产管理部门的公告，认为自2004年1月1日起上诉人就应缴交维修基金等，并据此主张自2004年1月1日起的逾期利息；显然被上诉人的请求已超过法律规定的两年诉讼时效，应依法驳回。尤其要强调的是，讼争小区每一位购房人都可以就其商品房买卖合同提起缴交维修基金及增配变压器的诉讼，但均已超过诉讼时效，不可能因被上诉人成立后就可以改变此法律事实，转由被上诉人起诉就可以不适用诉讼时效的规定。二、一审判决错误分配举证责任且违反法定程序。一审庭审中，一审法院要求上诉人提交关于讼争小区有关供电容量等相关电力设计规划或验收以及县计委关于讼争小区投资额的相关证据，一审法院当庭分配举证责任后却没有给上诉人相应的举证期限。上诉人开庭后提交了电力验收材料，同时，通过查询后告知法院，讼争小区建筑面积变更后县计划局并未重新作出新投资额的立项文件，上诉人显然无法提供一份并不存在的文件，但一审法院却错误认定上诉人未能在举证期限内提供相应证据。三、一审判决上诉人缴纳闽侯县上街镇“春江御园”公共维修基金及利息，缺乏法律依据。1、根据建设部、财政部联合颁布并于1999年1月1日起实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金”，即公共维修基金需由购房者缴交而并非上诉人缴交。2、国务院颁布并于2003年9月1日起实施的《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；”。显然，交纳维修基金是业主的义务，而非由上诉人缴交。3、被上诉人要求上诉人缴交642687元公共维修基金，但未能提供该金额的任何计算依据，应承担举证不能的不利后果。根据《福州市住宅小区物业管理基本金管理暂行规定》第3条规定，建设总投资额按住宅小区总建筑面积乘以房屋平均售价的75%计算，则讼争小区全体业主恰恰持有此方面证据，被上诉人主张要求上诉人提供证据，违背“谁主张谁举证”的原则。事实上，闽侯县计划局并未重新发文变更讼争小区投资，即仍认定讼争小区投资总额为2000万元，显然，被上诉人也不可能提交相关并不存在的政府通知文件。四、一审判决上诉人为闽侯县上街镇“春江御园”增配一台2**千伏的变压器，于法无据，且不具有可执行性。1、一审法院仅凭被上诉人提供的售房宣传手册复印件，就错误认定上诉人提供的春江御园小区销售宣传册中明确记载有配置两台250K**变压器，并进一步错误认定该承诺的内容具体确定，属于要约，构成商品房买卖合同内容的一部分。但是，宣传手册仅有复印件而无原件核对，真实性无法认定；即便是真实的，宣传册上的内容属于要约邀请，也不构成承诺，对双方均无法律约束力。2、一审法院当庭释明闽侯县电业局无讼争小区的电力设施验收资料，庭后经上诉人向电业局查询，得到讼争小区的当时的电力设施档案资料，证明当时讼争小区仅设计一台2**千伏的变压器且经验收合格后投入使用，上诉人立即向法庭提交，但未被一审法院采纳。3、一审判决上诉人增配一台2**千伏的变压器，但是，增配变压器事先必须报经当地电业局审批同意后才能实施，一审法院径直作出判决，显然不具有可执行性。综上，请求1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉或诉讼请求；2、判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人闽侯县上街镇春江御园业主委员会答辩称：一、关于本案诉讼时效问题。首先，根据《物权法》、《物业管理条例》及《福州市物业管理条例》的有关规定，物业专项维修资金属于全体业主共有。根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》的规定，缴纳专项维修资金是建设单位的法定义务，物业专项维修资金与广大业主的切身利益密切相关。缴纳专项维修资金的请求权依法不应适用诉讼时效规则。其次，因上诉人原委托的物业管理企业在管理“春江御园”时怠于履行职责，对小区内部管理中存在开发商未缴纳专项维修资金等问题均未向全体业主汇报过，直到业委会2011年6月成立后，从原物业管理企业中接手小区物业，才发现上诉人未缴纳物业专项维修资金，其时效的适用亦是从知道权利被侵害之日开始计算，被上诉人于2011年9月提起诉讼，没有超过诉讼时效。再者，上诉人在本案原一审诉讼时并未对诉讼时效提出抗辩，而是在二审中提出了诉讼时效的抗辩，根据相关司法解释规定，其主张不应予以支持。二、一审判决上诉人缴纳物业专项维修资金及利息符合客观事实和法律规定。1、根据被上诉人已提交证据及一审查明的事实可以充分证实，“春江御园项目”从原来建筑面积19500平方米，总投资额2000万元，到后来建筑面积31331平方米，建筑面积增加了56.66%，依据常理，不可能投资额不增加。而该建设总投资额文件，上诉人在法院责令提供而拒不提供的情况下，被上诉人依据原建筑面积19500平方米，总投资额2000万元，计算出单位投资额为每平方米1025.64元，结合验收后的总建筑面积31331平方米，得出“春江御园项目”的总投资额为3213.4万元的主张是合情、合理、合法、公平的。2、根据福州市房地产管理局的公告，上诉人作为开发建设单位，应向行政主管部门缴纳物业专项维修基金。三、一审判决上诉人增配一台2**千伏的变压器正确。1、根据被上诉人提供的《春江御园—小住宅A.C.D型会审纪录》记载可以证实，“春江御园项目”的建设单位、设计单位、施工单位共同确认应按每单元套供电容量8KW／220V，为春江御园住房配置电力设施。且福州市电业局《10KV及以下电力用户业扩工程技术规范》第5.5条“…建筑面积100M2以上、140M2及以下的住宅，基本配置容量每户8KW…”。同样规定了每户的基本配置容量不低于8KW。该数据与《春江御园—小住宅A.C.D型会审纪录》记载的内容一致，证实了“春江御园”小区供电容量的设计要求及法定要求。而春江御园共有147套商品房，面积均在100平方米以上，按每单元8KW／220V的供电容量计算，因此上诉人应配置1176千伏安的变压器。2、上诉人在销售“春江御园”房产时，宣传册上承诺的小区配电设施为2＊250KVA变压器，即500KVA的供电设施，而实际仅提供了1台250K**的变压器，上诉人的行为亦构成违约。因此，一审判决上诉人增配一台2**千伏的变压器符合事实。四、一审程序合法。上诉人在法律规定的举证时限内未向法院提交相应证据，应承担举证不能的责任。综上，一审法院认定事实清楚，判决正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。
二审诉讼中，上诉人向本院提交以下材料：1、新装工作传单、内部联系审批单、高压用电初堪报告单、计量方案等各一份；2、变压器检验证明书、电力电缆试验报告各一份；3、竣工验收证明一份，以上共同证明讼争小区电力设施经设计、施工后，验收合格。被上诉人认为，上述材料不属于二审新证据，不予质证。本院经审查认为，上诉人称上述材料系查询自闽侯县电业局，但上述材料均为无原件核对的复印件，真实性无法认定，故本院不予采信。
根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。
本院认为，关于缴纳物业公共维修资金的认定问题。《福州市住宅小区物业管理基本金管理暂行规定》第三条规定：物业管理基本金是指由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2％拨付的资金和依法取得的其他资金。福州市房地产管理局于2004年10月13日发出《关于物业专项维修资金收取工作的公告》，内容：“…1、1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业，开发建设单位应按照《福州市城市住宅小区物业管理办法》的有关规定，按其建设总投资额的2%拨付专项维修资金，缴至福州市房地产管理局指定的福州市物业专项维修资金专户。若开发建设单位在销售房屋时已在房屋销售合同里约定由业主交纳专项维修资金的，业主应按房屋销售合同的约定交纳专项维修资金，开发建设单位应将代收的专项维修资金全部存入福州市物业专项维修资金专户；…”。本案中，上诉人于2002年取得（2002）侯房许字第028号《商品房预售许可证》，并开始出售春江御园商品房，且上诉人与买受人签订的商品房买卖合同中并未约定由买受人交纳专项维修资金的内容。因此，根据福州市当时的相关政策规定，上诉人作为春江御园小区的开发建设单位，应按其建设总投资额的2%向闽侯县建设局公共维修资金专管帐户拨付物业专项维修资金。此外，根据闽侯县计划局的文件，春江御园小区计划建设面积19500平方米，总投资2000万元，追加建筑面积后现为31331平方米。诉讼中，上诉人未能提供证据证明春江御园小区追加建筑面积后的具体总投资金额，或是春江御园小区追加建筑面积后总投资额仍为2000万元的事实，上诉人应承担举证不能的法律后果。故一审法院对被上诉人要求按照建筑面积增加的比例计算总建筑面积的总投资额，以及要求上诉人按总投资额的2%交纳物业专项维修资金642687元及利息的诉讼请求予以照准并无不当，可予以维持。上诉人主张一审法院判令上诉人交纳物业专项维修资金没有法律依据以及一审错误分配举证责任等不能成立，本院不予采纳。
关于增配变压器的问题。一审诉讼中，被上诉人提供的春江御园—小住宅A、C、D型会审记录、春江御园房产销售手册、春江御园电力变压器照片、福州市便民呼叫中心12345诉求答复等证据可以相互印证形成证据链，证明上诉人为春江御园配置的一台2**千伏的变压器不符合双方约定以及无法满足小区住户的正常电力需求；而且，诉讼中被上诉人也未能提供关于春江御园小区供电容量、电力验收等情况的相关证据。因此，一审法院判令上诉人有义务为春江御园小区增配一台2**千伏的变压器并无不当，利于维护小区众多业主的权益、方便业主的日常生活。现上诉人主张一审判决于法无据不能成立，本院不予采纳。
关于诉讼时效问题。上诉人主张被上诉人提起本案诉讼早已超过两年的诉讼时效，但被上诉人春江御园业主委员会于2011年6月成立后并于同年9月提起本案诉讼，并未超过两年诉讼时效。且本案中，上诉人作为房产开发商，缴交物业专项维修资金本系其应履行的义务，现其以诉讼时效的抗辩规避其应尽的义务亦有违诚实信用原则。因此，对上诉人的该主张本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币10227元，由上诉人福建渠城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 缪 羽
代理审判员 黄 锋
二〇一四年三月二十日
书 记 员 陈秀瑜