河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0983民初6186号
原告：边秀凤，女，1969年7月1日出生，汉族，高中文化，个体，住河北省黄骅市。
委托诉讼代理人：张福岭，河北兴骅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周芳逸，河北兴骅律师事务所律师。
被告：中外运河北物流有限公司（以下简称中外运公司），住所地：河北省定州市经济开发区祥园路15号。
法定代表人：臧文轩，总经理。
委托诉讼代理人：石长坤，河北百盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯程，河北百盛律师事务所律师。
原告边秀凤与被告中外运河北物流有限公司（以下简称中外运公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告边秀凤的委托诉讼代理人张福岭、被告中外运公司的委托诉讼代理人石长坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告边秀凤的诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋及物品损失暂定100000元（待鉴定后确定实际损失数额）及违约金；2、诉讼费、鉴定费等由被告承担。事实和理由：2015年8月1日，原告和被告的工作人员签订一份《租房协议》，被告租赁黄骅市邮政局南西湖别墅一栋，租赁期限自2015年8月1日至2016年8月1日止，租金为55000元。在租赁期间，由于被告工作人员破坏性使用，造成别墅的墙体、物品、装修等不同程度损坏，惨不忍睹。2016年4月27日，原被告达成修复协议，被告未适当履行。因此，原告诉至法院，请求依法判准原告之诉。
被告中外运公司的答辩意见：被告不认可鉴定机构出具的鉴定意见；原告所称违约损失没有事实和法律依据，不应支持，并且被告多交的租赁费和房屋押金应当在损失中予以扣除。
经审理查明，2015年8月，原告边秀凤（甲方）与被告中外运公司的员工戴树旺（乙方）签订《租房协议》一份。原告边秀凤将其所有的西湖别墅租赁给被告。协议约定：租期为2015年8月1日至2016年8月1日，乙方暂交12个月租金共计55000元，另交水电押金5000元。租期内双方不许变更合同，如乙方违约，租金不退，甲方违约，退赔双倍租金。租期内水、电、暖、卫生、有线费由乙方自付。乙方不许损坏房屋及室内设施，如有损坏，照价赔偿。合同另手写记载，室内：沙发一套、空调六台；二楼：电视一个、大工艺架一个、小工艺架一个；一楼：饭桌一张，椅子六个。协议签订后，被告中外运公司员工住进租赁房屋。2016年4月27日，由于被告公司员工在租赁房屋居住期间造成租赁房屋及内部设施损坏，原被告签订《协议书》一份。该《协议书》甲方为原告边秀凤，乙方为被告中外运公司。协议约定：1、乙方负责对租赁期间因乙方原因对房屋及内部设施所造成的损坏进行修复；2、修复完工后经甲方认可，乙方将房屋移交给甲方。双方租赁关系终止。移交完成后甲方不得以任何理由要求乙方再承担其他维修责任和费用；3、在不影响房屋内部整体环境与色调的情况下，甲方接受对于壁纸、房门、门套等设施存在部分色产等差异；4、正常情况下协议签订后两个月内乙方修复完毕；5、租赁关系终止后剩余租赁期租金及保证金5000元甲方一次性退回乙方；6、本协议是双方关于租赁房产协商达成的最终协议，双方权利已付以本协议为准。该《协议书》签订后，至租赁合同到期，被告中外运公司未对租赁房屋及内部设施进行维修。2016年10月24日，原告边秀凤诉至本院，请求依法判令被告中外运公司赔偿原告损失159069.09元，并从2016年8月2日起按年租赁费55000元计算给付违约损失至本案法律文书生效后两个月止。
另查，庭审中，原告主张合同到期后被告一直未将租赁房屋交付原告；被告主张2016年3月底原告即实际控制租赁房屋，被告无法修复。原被告就上述主张均未提供证据。
再查，庭审中，原告申请对涉案房屋因租赁使用造成的损失及室内家具等设施损失进行鉴定。2016年11月29日，沧州市仲天工程造价咨询事务所有限责任公司对涉案房屋因租赁使用造成的损失作出沧仲鉴字【2016】027号鉴定报告，鉴定邮政公寓漏水损失为118019.09元。2016年11月19日，沧州骅源资产评估有限公司对涉案房屋内家具等损失作出沧源评报字（2016）第365号评估报告书，评估家具损失为41050元。两份报告出具后，被告中外运公司申请鉴定人员出庭接受质询。被告中外运公司对涉案房屋的维修装饰面积及使用材料的价格来源均不认可,鉴定人员张朝胜出庭说明涉案房屋维修装饰面积系参考损坏修复面积及房屋装饰装修需要予以确定。就使用原材料价格来源沧州市仲天工程造价咨询事务所有限责任亦提交补充说明。被告中外运公司对涉案家具材质及价格来源均提出质疑，鉴定人员孙宏志出庭时未能说明鉴定家具材质，庭后亦未就其鉴定物品价格来源作出说明。2017年2月28日，经本院重新委托，沧州鉴真价格事务所对涉案家具损失重新作出沧鉴真价字【2017】第57号价格评估报告书，评估损失数额为27064元。原被告对该鉴定报告均未提出异议。
以上事实，由《租房协议》、《协议书》、鉴定报告及原被告的陈述等在案佐证。
本院认为，被告中外运公司在租用原告房屋期间给原告房屋及室内家具造成损坏，应当依照双方《协议书》约定予以修复。虽被告中外运公司主张由于原告原因未能对房屋进行修复，但对其主张未能提供证据予以证实，故其应承担违约责任，依据《租房协议》中的约定对给原告造成的损失予以赔偿。
虽被告中外运公司对沧仲鉴字【2016】027号鉴定报告不予认可，但该鉴定报告系本院依照法定程序委托有资质的鉴定机构作出，且鉴定人员对此报告中维修装饰面积的合理性及装饰装修材料的价格依据亦作出合理解释及说明，故本院对该鉴定报告予以采信。沧源评报字（2016）第365号评估报告书，因被告不予认可，且鉴定人员对鉴定家具的材质描述不清，亦不能说明鉴定价格依据，故本院对该鉴定报告不予采信。依据本院委托，鉴定机构重新作出的沧鉴真价字【2017】第57号价格评估报告书，原被告均无异议，本院予以采信。综上，原告边秀凤出租房屋及室内物品损失共计145083.09元，被告中外运公司应照价予以赔偿。
因原被告就出租房屋的交付时间均未提供证据予以证实，故就该出租房屋交付时间本院以合同到期日即2016年8月1日予以认定。依据原被告签订的《协议书》约定，被告中外运公司应在两个月内对涉案房屋及物品损失进行修复，但至原告起诉之日被告中外运公司未能进行修复，故被告中外运公司应为其迟延修复给原告造成的损失承担赔偿责任。因原告自己修复该房屋亦需要一定时间，必将影响原告出租房屋的收益，故参考《协议书》中原被告约定的两个月的维修时间及《租房协议》中的房屋租赁价格，被告中外运公司应赔偿原告两个月的租赁费损失9166.67元。
综上所述，被告中外运公司应赔偿原告边秀凤各项损失154249.76元。扣除被告在原告处的押金5000元，被告中外运公司还应赔偿原告各项损失149249.76元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告中外运河北物流有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告边秀凤各项损失149249.76元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3285元，减半收取1643元，由被告中外运河北物流有限公司承担；鉴定费15000元、鉴定人员出庭费用3000元，由原告边秀凤承担3000元，被告中外运河北物流有限公司承担15000元（限判决生效之日缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判员 李朝霞
二〇一七年三月二十九日
书记员 王 宇