湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浏民初字第04265号
原告宁尔滨，男，1957年8月31日出生，汉族。
委托代理人向志国、彭义军，湖南湘晋律师事务所律师。
被告湖南谦信置业有限公司，住所地长沙市雨花区车站南路699号603房。
法定代表人焦念宝，董事长。
被告浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司，住所地浏阳市人民西路18号。
法定代表人陈超，总经理。
上列两被告的委托代理人易丽，系湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司员工。
上列两被告的委托代理人周建辉，系湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司法律顾问。
原告宁尔滨与被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理。依法由审判员何桂海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁尔滨的委托代理人彭义军，被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司的委托代理人易丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁尔滨诉称，原告于2009年1月13日与被告湖南谦信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的西湖山国际山庄第1区第4层437号商品房，并按约支付了购房全款354000元，但被告湖南谦信置业有限公司至今未为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证。2009年1月13日，原告还与浏阳华天酒店有限公司（现工商登记变更为浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司）签订了《浏阳华天大酒店客房租赁经营合同》，由原告将自己向被告湖南谦信置业有限公司购买的上述房屋出租给浏阳华天酒店有限公司，月租金为2655元。湖南谦信置业有限公司对浏阳华天酒店有限公司的租金支付承担连带担保责任。租赁合同签订后，被告浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司（原浏阳华天酒店有限公司）严重违反合同约定，无故拖欠原告房屋租金。原告于2011年12月15日与被告签订《合同解除协议书》，约定双方于2011年12月31日解除《商品房买卖合同》，被告应于2012年6月前退还原告购房款283200元以及拖欠的租金50445元。经原告多次催款，两被告均以各种理由推脱拒不支付。为维护原告合法权益，请求法院判令：一、判令被告湖南谦信置业有限公司向原告退还购房款283200元；二、被告浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司向原告支付拖欠的房屋租金75210元（暂计算至2013年10月31日止）及违约金14943.35元，被告湖南谦信置业有限公司承担连带责任；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司辩称，原、被告已经于2011年12月15日签订《合同解除协议书》，解除了《商品房买卖合同》及《客房租赁经营合同》，该解除合同已生效，双方应按解除协议的约定履行权利义务，请求法院公正判决。
经审理查明，2009年1月13日，原告与被告湖南谦信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的西湖山国际山庄第1区第4层437号商品房，约定房屋交付期限为2008年12月30日，其中关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如果因买受人的原因导致房屋权属登记无法按时办理的，出卖人不承担本条1、2条款约定的责任。”买卖合同签订后，原告按约实际支付了购房款283200元（合同约定购房全款为354000元，其中返后两年租金70800元）。2009年1月13日，原告还与浏阳华天酒店有限公司（注：2013年8月6日经工商登记变更名称为浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司）、被告湖南谦信置业有限公司签订《浏阳华天大酒店客房租赁经营合同》，由原告将自己向被告湖南谦信置业有限公司购买的第1区第4层437号商品房出租给浏阳华天酒店有限公司，用于开办酒店，租赁合同约定，租赁期间为：“最短时限不少于5年，最长不超过10年”；月租金2655元，浏阳华天酒店有限公司按月向原告支付租金，支付时间为每月10号之前，浏阳华天酒店有限公司将当月租金向原告指定的银行账号以划拨方式向原告一次性支付；被告湖南谦信置业有限公司对浏阳华天酒店有限公司就本合同限定的权利及义务在本合同租赁期内提供连带担保；本合同租赁期内，如逾期3个月浏阳华天酒店有限公司未向原告支付租金，除应付原告的租金之外，浏阳华天酒店有限公司应按日向甲方支付该物业本年度租金的0.5‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算”。另，原告与被告湖南谦信置业有限公司曾于2011年12月15日签订《合同解除协议书》，该协议书为格式合同，其中第一条：“甲方（原告）于2011年12月31日与乙方（湖南谦信置业有限公司）解除上述合同（指《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》），各方权利义务终止”；第二条约定乙方退还甲方283200元（实际购房款加办证费用）；该款于本宗房产备案登记或抵押备案撤销委托公证书办理后满60个工作日之内，由乙方一次性支付给甲方198240元，余款84960元于房产局公示期满3个月后1个星期内一次性支付给甲方；同时解除《客房租赁经营合同》，并由浏阳华天酒店有限公司一次性支付其已经拖欠的19个月租金50445元（截止2013年1月31日）、租金违约金3000元。该份协议未约定违约方未履行该解除协议所产生的违约责任。2013年2月8日，被告向原告支付了部分租金33645元。2013年11月28日，原告向本院起诉。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、浏阳华天大酒店客房租赁经营合同、合同解除协议书等证据证明，经庭审质证，足以认定。
本院认为，2011年12月15日《合同解除协议书》虽约定解除《商品房买卖合同》，但该解除协议书未约定签订方未履行该解除协议所约定之义务所产生的违约责任，若原合同解除之后一方又不按解除协议履行主要义务，会造成相对方无法依原合同追究对方违约责任的情况，此种情况对于守约方来说显失公平。因此，本案《商品房买卖合同》虽合同双方达成合意已解除，但《客房租赁经营合同》约定在被告履行退还大部分购房款之后，《客房租赁经营合同》才同时解除，故解除协议上关于租赁合同的解除为附条件的解除，即只有被告按解除协议退还大部分购房款的条件成就后，客房租赁经营合同解除才生效。而本案实际情况是被告仅支付部分租金，退房款分文未付，故应认定《客房租赁经营合同》尚未实际解除，原、被告之间产生的违约处理仍应适用双方之前签订的《客房租赁经营合同》。综上，被告湖南谦信置业有限公司应退还原告购房款283200元，被告浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司（原浏阳华天酒店有限公司）还应支付截至2013年11月30日所欠原告的租金77865元（50445元＋2655元／月×23个月-33645元）。原、被告在租赁合同中约定关于未及时支付租金的违约金过高，应予适当调整，本院在原告诉讼请求范围内酌定以被告所欠租金的6%予以计算违约金。同时被告湖南谦信置业有限公司应按合同约定对被告浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司上述欠款承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：
一、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司退还宁尔滨购房款283200元，并支付宁尔滨租金77865元（截至2013年11月30日）及违约金4671.9元，限本判决生效后10日内履行清楚。湖南谦信置业有限公司对浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司上述应支付款项承担连带清偿责任。
二、驳回宁尔滨其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6900元，减半收取3450元，由湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 何桂海
二〇一四年二月十一日
书记员 黎 旭
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
3、《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。