广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第912号
原告深圳市房地产权登记中心，住所地，组织机构代码×××3-1。
法定代表人成建国，主任。
委托代理人张东煜，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人富敏。
被告林良辉，男，汉
原告深圳市房地产权登记中心与被告林良辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张东煜、富敏、被告林良辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月31日，被告与深圳市宝安区房地产交易中心签订《深圳市房屋租赁合同书》，租赁合同约定，被告向深市宝安区房地产交易中心租赁深圳市宝安区新安街道办d区文乐花园x栋x号房屋，租赁房屋面积为63.1平方米；租金每月人民币2，205元（附页补充约定自2012年9月1日起在原租金基础上每年递增5%）；租赁期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止。2011年9月7日涉案房产办理了租赁合同登记手续。2013年4月23日深圳市宝安区财政局、深圳市宝安区机构编制委员会、深圳市宝安区人力资源局、深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作为移交方与接收方深圳市房地产权登记中心、被划转单位深圳市宝安区房地产交易中心，监交方深圳市规划和国土资源委员会签署《深圳市宝安区房地产交易中心划转和移交工作备忘录》，决定将涉案房产划转移交给原告。2013年8月15日涉案房产登记至原告名下，原告取得深房地字第××号房产证。租赁合同约定的租赁期限届满后，原告多次要求被告返还涉案房产，但是被告一直拒绝返还原告所有的房屋，也拒绝签收原告的房屋返还通知。2014年7月1日，原告通过邮寄方式向被告发出《房屋返还通知》，通知被告自接到通知之日起5日内将涉案房产返还原告。被告于2014年7月1日收到通知，但截止至原告提起诉讼时，仍未将涉案房屋返还给原告。被告租金交纳至2014年6月30日，之后租金一直拖欠未交。截止至2014年8月15日共拖欠1个半月房屋租金，共计人民币3，646.5元（2，205×1.05×1.05＋2，205×1.05×1.05×0.5）。综上所述，被告在涉案房产租赁期限届满后，原告虽然多次要求其返还涉案房屋，但被告仍拒绝返还。为维护原告的合法利益，特诉至贵院。请求判令：1、被告向原告返还其租赁的深圳市宝安区新安办45区文乐花园3栋104号房屋；2、被告向原告支付截止至2014年8月15日拖欠的房屋租金人民币3，646.5元；3、被告承担本案全部诉讼费。
被告答辩称，一、被告与原告签订的《房屋租赁合同》约定期限为2011年9月1日起至2013年8月31日止，但租赁合同到期前，被告曾提前表示要续签合同，只是当时本案所涉房屋所有权人已依法注销，房屋亦未被划转至原告名下，原告亦未委派任何工作人员向被告说明情况，被告无法找到确切的房屋所有权人，无法续签《房屋租赁合同》。其次，《房屋租赁合同》约定租赁期限虽到2013年8月31日，但原告在租赁期满后不仅未明确表示不续签合同，还在2014年1月份要求被告支付之前八个月的房屋租金，被告也已相应支付，原告对被告继续承租房屋也没有任何异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，《房屋租赁合同》应视为继续履行。而且，因原告的行为相当于默认继续履行《房屋租赁合同》，被告还特意对房屋进行了翻新装修。二、被告并非恶意拖欠房租，而是原告违约在先使然，被告是在行使先履行抗辩权。首先，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，原告收取租金时，应向被告开具税务发票。截至2014年6月30日，被告均按原告要求支付租金，但原告均未向被告开具税务发票，也未交纳相应的税费，导致税务部门直接通知被告交纳税款（周边其他商户也存在相同情况）。被告在原告未向被告出具税务发票的情况下，迟延交付租金，是在行使先履行抗辩权。而且，原告未开发票的行为已构成违约，导致被告存在经营风险和实际损失。其次，原告在未事先知会的情况下，向被告寄发了一份《房屋返还通知》，要求被告搬离房屋。这行为与原告在租赁合同到期后一直默认履行合同的态度是截然相反的，被告感觉到十分疑惑。于是，被告欲向原告寻找进一步解释。但是，被告去找原告相关工作人员询问的时候，没有任何人为其作出解答，原告也未安排工作人员前来解释相关原因。先是房屋所有权人变更为原告，然后原告于租赁合同到期后一直默认履行合同，但在被告按时交租的情况下，原告却无端向被告寄送了一份《房屋返还通知》，原告这一系列的不合常理行为，让被告百思不得其解，被告不知道是否应入场交纳租金，不知道交纳租金后是否存在租金灭失的风险。因此，在多次寻找原告解答无果的情况下，被告才选择等待，待原告解释清楚后才敢交纳租金。但万万没想到的是，原告竟然在毫无征兆的情况下对被告提起了民事诉讼。再者，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告声称被告未支付租金，但其未要求被告在合理期限内支付，而是直接寄送《房屋返还通知》，意图解除合同，这也是不符合法律规定的。综上，被告并非恶意拖欠租金，被告在原告未向被告出具税务发票的情况下，迟延交付租金，是在行使先履行抗辩权。其次，原告在被告因行使先履行抗辩权迟延交租的情况下，不对租金作出催讨，而是直接要求解除合同，这是不符合法律规定的。再者，原告未开发票的行为已构成违约，导致被告存在经营风险和实际损失，应予以赔偿。三、原告临时解约造成被告损失，应承担赔偿责任。因原告的行为相当于默认继续履行《房屋租赁合同》，被告还特意对房屋进行了翻新装修。原告在未有任何预兆和事先通知、解释的情况下，临时解约并要求被告搬离房屋，将使得被告的装修投入付诸东流。原告的解约行为造成被告极大的经济损失，应承担赔偿责任。综上，被告为维护自己的合法权益，特此答辩，请法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年8月31日，被告作为乙方、深圳市宝安区房地产交易中心作为甲方签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区新安街道办x区文乐花园3栋x号房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积为63.1平方米，用途为商业，租金每月人民币2，205元，租赁期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止；本合同有效期内，甲方需转让租赁房屋的部分或全部产权的，应当在转让前一个月书面通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知后10个工作日内给予甲方回复，乙方在同等条件下有优先购买权，租赁房屋转让他人的，甲方有责任在签订转让合同时告知受让人继续履行本合同；本合同终止后，乙方应在5日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权，双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到房屋租赁主管机关重新登记。合同附页约定，租金在2012年9月1日起原价基础上每年递增5%。
2010年8月4日，深圳市机构编制委员会向深圳市规划和国土资源委员会发出关于宝安区房地产交易中心、龙岗区土地房产交易中心有关机构编制及人员处理等问题的批复，宝安区房地产交易中心由宝安区机构编制部门发文予以撤销，并按规定注销其事业法人资格，资产由市规划国土委会同宝安区政府处理。
2013年4月23日，原告作为接收方、深圳市宝安区财政局、深圳市宝安区机构编制委员会、深圳市宝安区人力资源局、深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作为移交方、深圳市宝安区房地产交易中心作为被划转单位，深圳市规划和国土资源委员会作为监交方签署《深圳市宝安区房地产交易中心划转和移交工作备忘录》，决定将深圳市宝安区新安街道办45区文乐花园3栋104号房划转移交给原告。
2013年8月15日，原告取得了深圳市宝安区新安办x区文乐花园3栋104号房的房地产证。
2014年7月1日，原告向被告邮寄了一份房屋返还通知，称涉案房产的租赁期限已经届满，要求被告接到通知之日起五日内搬离并返还房屋。
另查明，现涉案房产仍由被告使用，被告按照每月租金人民币2，315元的标准交纳至2014年6月。
被告主张其从案外人处转租得来涉案房产，向案外人支付了转让费125，000元。同时被告主张其于2013年10月份对涉案房产进行装修，并提供了深圳市明新宝实业有限公司出具的装饰工程预算书和收据。
上述事实，有原被告当庭陈述及原告提交的《深圳市房屋租赁合同书》、深圳市房屋租赁安全管理责任书、房屋租赁凭证、《关于宝安区房地产交易中心、龙岗区土地房产交易中心有关机构编制及人员处理等问题的批复》、《深圳市宝安区房地产交易中心划转和移交工作备忘录》、房地产证、快递详情单存根及运单动态截图，被告提交的转让费收款收据、工程款收条、收据、装饰工程预算书、缴纳房租凭证、房屋返还通知、房屋租赁合同登记备案催办通知书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，被告和深圳市宝安区房地产交易中心签订的《深圳市房屋租赁合同书》中约定深圳市宝安区房地产交易中心将位于深圳市宝安区新安街道办45区文乐花园3栋104号房屋出租给被告使用，租赁期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止，现租赁期限已经届满，上述房产的权利人也已经变更为原告，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原被告之间形成不定期租赁合同关系，原告有权随时主张解除合同并要求被告将上述房产返还给原告，故原告的第一项诉讼请求本院予以支持。
原告诉请被告支付截止至2014年8月15日拖欠的房屋租金人民币3，646.5元。本院认为，原被告之间已经形成不定期租赁合同关系，被告一直在使用涉案房产，被告应当参照原租赁合同约定及原被告双方事实履行的每月租金人民币2，315元的标准向原告支付租金，但被告仅支付租金至2014年6月，故原告请求被告支付2014年7月至8月15日期间租金的诉讼请求本院予以支持，被告应当向原告支付租金人民币3，472.5元，原告多请求部分的租金本院不予支持。
被告提出原告没有开具发票、被告向原告已经支付租赁保证金及对涉案房产进行装修等理由。本院认为，被告是否开具发票不能成为原告拒交租金的理由，也不影响原告行使合同解除权要求被告返还涉案房产，被告也没有提出相关证据予以证明其已经交纳了租赁保证金，同时被告就其主张的上述损失没有提出诉讼请求，本案中不予处理，被告可另寻途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告林良辉于本判决生效之日起十日内将深圳市宝安区新安街道办45区文乐花园3栋104号房返还给原告深圳市房地产权登记中心；
二、被告林良辉于本判决生效之日起十日内向原告深圳市房地产权登记中心支付2014年7月至8月15日期间的租金人民币3，472.5元；
三、驳回原告深圳市房地产权登记中心的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币25元，由原告负担人民币5元，由被告负担人民币20元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一四年十月三十一日
书记员 周 爰
书记员 李燕妮
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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