江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03108号
上诉人（原审原告）郝凤龙。
被上诉人（原审被告）中新苏州工业园区置地有限公司。
委托代理人谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
委托代理人薛志峰，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
原审原告王洪芳。
上诉人郝凤龙因与被上诉人中新苏州工业园区置地有限公司（以下简称中新置地）、原审原告王洪芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院作出的（2014）园民初字第2370号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：郝凤龙、王洪芳系苏州工业园区荣域花园4幢708室登记产权人，该户处于该楼的中间层。该房屋建筑面积为119.55平方米，建筑用途为成套住宅。根据该户《住宅质量保证书》，涉案房屋的建设单位为中新置地，房屋交付时间为2009年11月30日。该房屋质量保修受理部门确定为荣域花园物业管理办公室，保修答复时限为14个工作日，从工程竣工验收合格之日起计算。在保修期限方面，房屋屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏深水、底楼，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期限为1年，保修期内因施工质量出现问题的墙、顶棚抹灰层脱落，建设单位将无偿进行修补。门窗翘裂、五金件损坏的保修期为1年，保修期内因施工质量问题出现的门窗翘裂、五金件损坏，建设单位将无偿进行维修。保修期是以收房通知书上注明的收房日作为起始时间。业主收房时均应与物业公司签订交付验收手续，对住宅内的设备、设施的正常运行要签字认可。业主验收后自行添置及改动设备、设施均由业主自行承担维修责任。收房后业主自行装修造成的质量问题及管道堵塞等，建设单位一律不负保修责任，由业主自行维修。若因此造成房屋质量受损或其他用户的损失，均由责任人承担相应的责任。
原审法院（2014）园民初字第01489号民事案件查明事实如下：2008年8月，中新置地（甲方、委托方）与和乔物业（乙方、受委托方）签订苏州市前期物业管理委托合同，约定甲方通过招投标方式将荣域花园委托乙方实行物业管理服务，委托管理服务期限为2年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2009年12月1日0时起至2011年11月30日24时止。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。2009年9月15日，中新置地（甲方）与郝凤龙（乙方）签订苏州市前期物业管理服务协议。因郝凤龙认为从2010年4月开始房屋出现质量问题，故自2010年6月1日起未再支付相应物业服务费，和乔物业向原审法院诉请郝凤龙交付相关物业费及滞纳金。原审法院依法判决郝凤龙向和乔物业交付物业费及相应滞纳金。
2014年8月4日，郝凤龙、王洪芳向中新置地邮寄《荣域花园4幢708房屋质量问题保修与索赔通知》。郝凤龙、王洪芳主张：从2010年4月即发现本案房屋存在大门松动并伴有脱落、同时楼梯口吊顶出现墙体脱落。郝凤龙、王洪芳已向和乔物业保修但至今未能修复与处理。因房屋已经丧失基本居住功能，故通知中新置地，如在72小时内不予修复将自行修复并由中新置地承担费用，并且视为中新置地认可。同时要求中新置地补偿自己4年不能居住房屋的损失20万元。该邮件中新置地8月5日签收，同时向郝凤龙、王洪芳发回函。内容为：经与和乔物业核实，上述质量问题均已超过保质期。而在保质期内，郝凤龙、王洪芳从未保修过上述问题。关于保修的渗漏，根据物业反映，今年工作人员多次雨后上门查看也没有看见渗漏现象。为再次核实问题，8月8日上午九点半，中新置地协同物业工作人员按照前一天下午和郝凤龙、王洪芳预约的时间上门查看，但直至11点也没有人开门。在此期间与郝凤龙、王洪芳两次电话联系，因为郝凤龙、王洪芳原因未能查看现场有无渗漏情况。关于郝凤龙、王洪芳提出的索赔要求，中新置地认为大门及公共吊顶墙体脱落已过保修期，渗漏问题虽未过保修期，但由于物业多次查看并未发现有渗漏，中新置地也未按约定时间为中新置地入户提供便利，而且即便存在渗漏问题也完全可以修复解决，所以根据销售合同及相关保修规定，中新置地无任何补偿责任。
原审法院为查明事实，组织双方至郝凤龙、王洪芳住所及小区物业了解情况并拍摄现场照片。根据和乔物业提交的保修材料，4幢708室的业主分别在2014年8月4日、8月9日有报修记录。其中8月4日的保修记录显示，业主主张在2013年10月报阳台漏水，物业多次检查没有渗水。2014年7月下雨也没有发现渗水，业主不放心请施工方检查维修，经物业核实，结论为“已经不渗水”；8月9日的记录显示，4幢708室进户门松动，业主要求维修，2014年8月9日施工方师傅已修复。根据在郝凤龙、王洪芳家中现场拍摄的照片，显示郝凤龙、王洪芳家中阳台的左侧位置顶部有水印，郝凤龙、王洪芳家里门框确实不严密，该栋楼一楼电梯公共部位的顶部有墙体脱落。郝凤龙、王洪芳诉称，当时是天晴的状态，所以是水印，没有漏水，大门因为房屋要装修，郝凤龙、王洪芳自己组织维修过一次，打胶固定，现在已经叫装修公司重新维修，楼梯口已经脱落完毕，但脱落的痕迹还在。中新置地辩称，对于阳台部位的水印，现在楼上的阳台早已经处理了封阳台处理，即使下雨不可能有水滴到阳台。因为阳台并非建筑物的外立面，不属于外立面渗水的质保范围。即使有水滴到阳台，出现渗漏，也应该属于楼上的住户未做防水处理所致，属于相邻关系范畴，不属于质量问题。关于门框，中新置地已经尽可能做了修复工作，进行了打胶、打螺丝，已经超出自己的责任范围为郝凤龙、王洪芳解决问题。该门早就已经超过了质保期，不应该由中新置地承担维修责任。关于公共部位的墙体，该部分是属于物业维修基金维修的范围，不属于郝凤龙、王洪芳的私人区域，不应该根据房屋买卖合同要求中新置地承担维修责任。另外原审法院至现场时，郝凤龙、王洪芳家中卧室内有床，郝凤龙、王洪芳诉称，之前租客走后，郝凤龙、王洪芳自己新招的员工住过几次，时间非常短，之后一直空着。
原审庭审中，郝凤龙、王洪芳提交其在2014年11月18日与苏州艾德伦装饰工程有限公司（以下简称“艾德伦公司”）签订的《工程维修合同》，用以证明其将室内阳台漏水部分及大门进行修复。工期为2014年11月18日至2014年11月26日，合同报价27903.9元。郝凤龙、王洪芳另提交两张收据，显示其在2014年11月19日以及12月8日分两次向艾德伦公司交付款项计27900元。
原审庭审中，郝凤龙申请证人周某出庭作证。周某作证如下：周某2010年来苏州工作，在相城区上班。现在与郝凤龙在一个公司，郝凤龙是公司经理。周某老婆2013年来苏州的，在官渎里上班。当时周某来苏州时在网上通过中介找到郝凤龙、王洪芳的房子，从2010年2月整体租赁郝凤龙、王洪芳的房屋，月租金为2000元，住了5个多月，也没有与郝凤龙、王洪芳签订书面租赁合同。房租为按季度交付，郝凤龙、王洪芳自己过来拿的。因为房租较贵，期间发生漏水及门有问题，担心与房东说不清楚，就没有续租了。发现漏水在阳台上，下雨天漏水，可以看见水印，不是往下滴水也没有就问题与物业沟通，只是打电话告诉郝凤龙、王洪芳。租赁期间也有过物业来过，但是是楼下反映漏水，与郝凤龙、王洪芳家中也不是同一个地方。
关于房屋。郝凤龙、王洪芳主张房屋交付时为毛坯，因为漏水一直未装修。关于房屋漏水，郝凤龙、王洪芳诉称，楼上阳台下雨天只要不关就渗水，楼上晒衣服滴水自家也会渗水。对于楼上房屋是否装修不知情，也未与楼上交涉过。中新置地确认房屋出售时均为毛坯状态。
以上事实，由《住宅质量保证书》、原审法院民事判决书、《工程维修施工合同》等证据及当事人原审庭审中的陈述予以证实。
原审原告郝凤龙、王洪芳的诉讼请求为：判令：1、中新置地将郝凤龙、王洪芳所购买的荣域花园4幢708室房屋质量问题进行修复；2、中新置地支付郝凤龙、王洪芳因房屋质量问题所致经济损失20万元；3、中新置地承担本案诉讼费。一审诉讼中，郝凤龙、王洪芳明确第一项诉请中，房屋的质量问题分别包括：1、房屋阳台的东南角墙体两处漏水；2、主卧的大门一直晃动且晃动幅度很大，没有固定好，水泥凝固性不够；3、一楼楼梯口位置墙体大面积脱落。第二项诉请的计算为2009年12月1日拿房至今，因房屋空置不能使用，参照同地段市场租金水平主张赔偿。原审第一次开庭后，郝凤龙、王洪芳主张已经自行将诉请中的漏水及门框晃动修复，郝凤龙、王洪芳据此变更第一项诉请，要求中新置地对修复费用进行赔偿，金额主张为45000元。
原审法院认为：郝凤龙、王洪芳从中新置地处购买房屋，中新置地应当按照约定向郝凤龙、王洪芳交付房屋，同时承担在房屋出现质量问题时履行维修的附随合同义务。因中新置地委托和乔物业进行物业管理并签订协议，同时中新置地向包括郝凤龙、王洪芳在内的业主披露由物业公司作为质量保修受理部门，故郝凤龙、王洪芳向物业公司主张保修可以视为向中新置地提出相关要求，和乔物业的维修行为也视为中新置地履行了相应的修复义务。根据《住宅质量保证书》，中新置地向郝凤龙、王洪芳负有1年之内就门窗翘裂及墙顶脱落进行维修的合同义务，保修期从收房之日起开始计算。本案中，郝凤龙、王洪芳家中入户大门虽有翘裂、一楼墙顶所有脱落，但截止郝凤龙、王洪芳诉请主张的时间节点，质量请求已过保修期。郝凤龙、王洪芳虽主张从2010年开始就出现问题，但无法提交在保修期内出现质量问题并向中新置地或和乔物业提出主张的相关证据。郝凤龙、王洪芳虽申请证人周某出庭作证，但周某作为郝凤龙、王洪芳同事，与郝凤龙、王洪芳存在一定利害关系，周某其也不能就其证言提交相关证据，故相关证言难以采信。基于保修期届满，中新置地对门窗翘裂及一楼的墙体脱落可以免除相应赔偿责任。关于阳台漏水，首先，根据保修记录，郝凤龙、王洪芳在2014年8月以漏水为由报修，物业多次检查没有渗水，业主不放心请施工方检查维修，结论仍为不渗水，也无证据表明郝凤龙、王洪芳在此之后就渗水问题另行报修。其次，原审法院在2015年2月6日第二次开庭时，询问郝凤龙、王洪芳在2015年1月苏州下雨时房屋是否继续漏水，郝凤龙、王洪芳表示装修公司还在继续装修，但是没有发现漏水。根据原审法院现场查看，阳台顶层虽存在水印，也无法发现渗漏继续存在。故截止郝凤龙、王洪芳向原审法院起诉，渗水状态是否持续存在也无法明确。再次，根据现有证据及当事人陈述，渗水是否因房屋质量问题所致也无法明确。郝凤龙、王洪芳并未对渗水原因申请鉴定，且郝凤龙、王洪芳在第一次开庭后即行将房屋另行装修，相关后果应当自行承担。故郝凤龙、王洪芳诉请中新置地承担渗水责任，难以支持。在质量问题原因不明确的情况下，郝凤龙、王洪芳诉请中新置地赔偿缺乏依据。且根据原审法院现场核实以及郝凤龙、王洪芳庭审陈述，涉案房屋在一定时间有人居住、使用，故房屋在使用上是否存在实质障碍也难以明确。综上，郝凤龙、王洪芳要求中新置地承担质量问题并诉请赔偿租金损失缺乏充分证据，不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回郝凤龙、王洪芳的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由郝凤龙、王洪芳负担。
上诉人郝凤龙不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院驳回其全部诉讼请求违背公平原则。一审庭审中，郝凤龙已就诉争房屋存在质量问题提供大量人证物证，且原审法院主审法官也至现场实地调研勘察，认可其主张的三处质量问题，但却未支持其诉求，有失公平、公正。综上，请求二审法院依法改判并支持郝凤龙一审第一项诉讼请求，二审诉讼费用由中新置地承担。
被上诉人中新置地辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告王洪芳未作答辩。
二审另查明，就诉争房屋阳台漏水问题，荣域花园物业公司记录载明：诉争房屋于2013年10月报阳台渗水，多次检查没有渗水，2014年7月下雨也没有发现渗水，业主不放心请施工方检查维修，经物业公司核实，结论为“已经不渗水”。郝凤龙对上述检修记录不认可，主张检修未经其确认。
二审庭审中，郝凤龙主张2013年12月9日，其因物业费纠纷在苏州工业园区人民法院参与调解期间，就其主张的三处房屋质量问题向物业公司反映，应视为其报修的记录。
上述事实，有原审庭审笔录、双方当事人二审陈述等在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案二审的争议焦点在于：中新置地是否应支付郝凤龙自行修复主卧大门及阳台漏水的相关费用。
郝凤龙一审庭审中明确其诉请中的房屋质量问题包括：1、房屋阳台的东南角墙体两处漏水；2、主卧的大门一直晃动且晃动幅度很大，没有固定好，水泥凝固性不够；3、一楼楼梯口位置墙体大面积脱落。一审庭审中，郝凤龙主张其于第一次开庭后就将诉请中的漏水问题及门框晃动问题自行修复。
本院认为，关于主卧大门质保期，诉争房屋的《住宅质量保证书》明确门窗翘裂、五金件损坏的保修期为1年。在质保期内，郝凤龙并未提交相关报修证据。郝凤龙主张其通过直接去物业及电话联系方式报修，但并未保留相关证据，本院碍难采信。至2013年12月9日，郝凤龙主张其在苏州工业园区人民法院因物业费纠纷调解时反映诉争房屋有质量问题，但截至2013年12月，主卧大门质保期已过，郝凤龙拒交物业费的行为并不足以证明其在质保期内要求建设单位进行维修。由此，郝凤龙在质保期后就主卧大门修复的相关费用，应由其自行承担。
关于阳台漏水问题，在郝凤龙报修后，中新置地主张经物业公司多次检修未发现漏水情况。郝凤龙起诉至一审法院后，双方仍就诉争房屋的阳台是否漏水及漏水原因存在较大争议。本院认为，郝凤龙作为主ＸＸ台漏水一方，应就漏水及相关原因承担举证责任，郝凤龙认为无需启动鉴定程序即可感知判断上述待证事实的观点依据不足，本院不予支持。在上述争议未解决的情况下，郝凤龙主张其在一审第一次开庭后即自行委托第三方进场修复，又无法证实相关修复费用的合理性及必要性，故对郝凤龙主张的阳台漏水修复费用，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人郝凤龙的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费847元，由上诉人郝凤龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 陆晓婷