广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法樟民一初字第393号
原告林耀滨，住广东省饶平县。
委托代理人梁海连、钟春标，广东旗轩律师事务所律师。
被告东莞长虹置业有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人孟浩，总经理。
委托代理人吴明恒，广东众达律师事务所律师。
委托代理人吴锡涛。
原告林耀滨与被告东莞长虹置业有限公司（以下简称长虹公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年5月16日受理后，依法由代理审判员张莹适用简易程序，于2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告林耀滨的委托代理人梁海连与被告长虹公司的委托代理人吴明恒、吴锡涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林耀滨诉称，双方于2013年7月7日签订0000248号《认购书》，约定由林耀滨认购长虹公司位于东莞市樟木头镇长虹百荟花园第3幢802号的物业，总价款为437716.32元（优惠后总价为402699元），付款方式为按揭贷款付款，于7月15日签订《商品房买卖合同》。林耀滨于签订《认购书》当天支付了定金20000元，此后林耀滨多次电话联系要求与长虹公司签订《商品房买卖合同》，而长虹公司表示因《预售许可证》没有下来，再等几天。2013年7月24日晚长虹公司发短信通知林耀滨明天（即7月25日）可以签合同，林耀滨于7月28日到长虹公司准备签订《商品房买卖合同》，而长虹公司却告知林耀滨要提供在东莞一年以上纳税证明或在东莞缴纳社会保险一年以上证明，否则银行对非本地居民不予发放购房贷款。因林耀滨户籍是广东省饶平县（非东莞本地居民），工作、纳税及缴纳社保均不在东莞市，其无法提供在东莞一年以上纳税证明或在东莞一年以上社保缴纳证明，因此东莞当地银行根本不可能向其发放购房贷款，但长虹公司明知林耀滨无法通过按揭贷款购买该《认购书》约定的物业，签订《认购书》时长虹公司不但没有告知林耀滨该情况，却还在该《认购书》第三条第3款以格式条款载明“乙方已经清楚政府关于购房的政策限制和办理银行按揭的条件及所需资料，如因非甲方原因致使银行按揭无法办理，则由乙方承担一切责任……乙方所交付的定金不予退还”作为格式条款提供方的长虹公司并没有采取合理的方式提请林耀滨注意免除或限制其责任的上述条款，也没有按照林耀滨的要求对该条款予以说明，致使林耀滨在误以为自己能够在东莞市按揭购房的错误认识下与长虹公司签订该《认购书》，林耀滨对该《认购书》的认购条件存在重大误解，且该《认购书》以格式条款约定致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，林耀滨请求依据《中华人民共和国合同法》的规定撤销该《认购书》，要求长虹公司退还定金。林耀滨多次与长虹公司协商，但长虹公司却以各种理由推诿拒付。为维护自己的合法权益，林耀滨特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、撤销双方签订的0000248号《认购书》；2、长虹公司退还林耀滨定金20000元；3、长虹公司支付上述款项按银行同期逾期贷款利率计算的逾期利息，从2013年7月28日起计至实际清偿之日止，现暂计至起诉日为800元；4、长虹公司承担本案诉讼费。
原告对其上述主张提供的证据材料有：《认购书》、签约费用一览表、客户签约须知、收款收据、个体工商户营业执照、员工参加社会保险清单、社会保障卡、组织机构代码证、广东银联POS签购单。
被告长虹公司辩称，一、双方在自愿平等的前提下签署《认购书》，该《认购书》合法有效，双方都应当依法履行。长虹公司于2013年7月4日取得了商品房预售许可证。2013年7月7日，林耀滨在详细了解购买案涉房屋的各项具体信息后，自愿签署编号为0000248的《认购书》，并于当日交付20000元定金。《认购书》中就认购的物业、付款方式及须双方共同遵守的权利义务都一一列明，且没有违反法律、法规禁止性规定，该《认购书》符合法律规定，合法有效，对双方都有约束力，林耀滨和长虹公司都应当依法依约履行。二、林耀滨的诉称并非事实，实际上是林耀滨因楼市下行不景气，没有投资价值等问题而拒绝与长虹公司签订《商品房买卖合同》，现编造其他理由提起诉讼，以求达到退还定金的目的。林耀滨与长虹公司签订《认购书》表示以按揭贷款方式购房时，长虹公司的业务员见其身份证显示非东莞市本地居民，已明确告知其能否提供1年以上东莞纳税证明或社会保险缴纳证明。林耀滨当时表示应该可以在签订合同后提供相关证明用以在东莞地区的银行申请按揭，同时林耀滨认为如果在东莞银行无法办理按揭，其也可向深圳地区银行办理按揭，所以长虹公司才与其签订《认购书》并收取定金。因此，提请法院注意的是，法律政策并无限制购房者必须要在房屋所在地银行办理按揭贷款，林耀滨在东莞银行办理不了的情况下，可在其符合办理银行按揭贷款条件城市的银行申请办理。林耀滨提交的证据显示其现于深圳市罗湖区工作，并不毗邻东莞市樟木头镇，若其购买长虹公司的商品房用于自身居住明显不方便。因此，林耀滨购买长虹公司的商品房应作投资之用，林耀滨作为投资者，对如何操作在异地购房应该知悉，故林耀滨也不会在明知其不符合东莞市办理银行按揭贷款条件的情况下与长虹公司签订《认购书》。长虹公司已于2013年7月4日取得《商品房预售许可证》，并不存在林耀滨诉称的长虹公司以预售许可证没有下来而推迟与林耀滨签订合同的情形，反而于2013年7月15日当天，长虹公司的业务员曾电话催促林耀滨前来签订合同，林耀滨以工作繁忙要求推迟签订。此后，业务员亦多次电话、短信催促林耀滨前来签订合同并告知其逾期签订的后果。2013年7月28日，林耀滨致电长虹公司的业务员，称现在楼市下行、不景气，没有投资价值所以决定不再购买长虹公司的物业，并要求退还定金，长虹公司的业务员当场予以拒绝。现林耀滨编造长虹公司没有告知其在东莞办理银行按揭贷款购房要提供一年以上东莞纳税证明或社会保险缴纳证明的理由提起诉讼，捏造《认购书》是其在错误认识的情况下与长虹公司签订的假象，以求达到退还定金的目的。林耀滨的行为是不诚信的。三、林耀滨无法在东莞办理银行按揭系其自身客观原因造成，过错不在于长虹公司，现林耀滨逾期不签订合同，长虹公司有权不予退还定金。首先，“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》其中之一的规定，该通知亦称“国十条”，其出台时刊登于各大报刊及门户网站，已作明确的公示。且“国十条”关乎民生，购房者于购房前都应作了解。其次，林耀滨作为买受人，负有支付房款的义务，而其在《认购书》中选定以按揭方式付款，就应主动了解关于购房的政策限制和办理银行按揭的条件及所需资料并向银行申请贷款，长虹公司仅有协助林耀滨办理按揭手续的义务，没有审核林耀滨是否具备贷款条件的义务。第三，《认购书》第三条第3款已明确表示“乙方已经清楚政府关于购房的政策限制和办理银行按揭的条件及所需资料，如因非甲方原因致使银行按揭无法办理，则由乙方承担一切责任”，林耀滨作为完全民事行为能力人，其自愿签署认购书，即证明其知晓购房的政策限制和办理银行按揭的条件及所需材料，并愿意承担由此可能产生的后果；即使林耀滨认为该条款是格式条款，但该条款并没有加重林耀滨的责任，免除长虹公司的义务之嫌，并不违反公平、等价有偿的原则。第四，长虹公司在签订《认购书》过程中已对第三条第3款“乙方已经清楚政府关于购房的政策限制和办理银行按揭的条件及所需资料，如因非甲方的原因致使银行按揭无法办理，则由乙方承担一切责任……乙方所交付的定金不予退还”条款的注意事项和风险承担予以说明，并没有刻意隐瞒。因此，林耀滨不能在东莞办理银行按揭贷款，造成双方不能签订《商品房买卖合同》，系其自身原因造成，与长虹公司及其他第三人无关。综上所述，林耀滨系其自身原因或不想签订造成不能签订《商品房买卖合同》，违反了双方约定，长虹公司有权解除《认购书》，无须返还定金。林耀滨的诉讼请求欠缺事实及法律依据，请依法驳回林耀滨的诉讼请求。
被告对其上述辩称提供的证据材料有：商品房预售许可证。
经审理查明，林耀滨与长虹公司于2013年7月7日签订编号为0000248号《认购书》，约定：由林耀滨认购长虹公司位于东莞市樟木头镇长虹百荟花园第3幢802号的物业（以下简称案涉商品房），优惠后总价款为402699元；付款方式为按揭贷款付款，定金为20000元。该《认购书》中就认购的物业、价格、付款方式及认购条件都作出了规定。该《认购书》第三条第3款列明“乙方（即林耀滨）已经清楚政府关于购房的政策限制和办理银行按揭的条件及所需资料，如因非甲方（即长虹公司）原因致使银行按揭无法办理，则由乙方承担一切责任……乙方所交付的定金不予退还”。林耀滨于2013年7月5日通过POS机支付定金14000元；长虹公司于2013年7月7日向林耀滨出具收款收据，显示其收到林耀滨支付的定金20000元。后林耀滨、长虹公司约定于7月28日签订《商品房买卖合同》。林耀滨主张长虹公司在2013年7月28日准备签订《商品房买卖合同》时才告知林耀滨需提交在东莞一年以上的纳税或社保证明才可办理按揭贷款，因林耀滨是广东省饶平县户口，纳税和交纳社保均不在东莞市，提供不了在东莞的证明，不能贷到款，因此没有签订《商品房买卖合同》。长虹公司主张2013年7月7日签订认购书时已口头告知林耀滨办理按揭需提交的相关材料，且当时就知道林耀滨是非东莞市户籍。林耀滨的身份证记载林耀滨的住址是广东省饶平县海山镇坂上摩井巷东七横1号，员工参加社会保险清单上加盖了“深圳市社会保险基金管理局”印章，含有林耀滨的身份号码和社保卡号信息。林耀滨以此证明自己不可能提供在东莞一年以上的社保缴纳或完税证明。庭审中，林耀滨确认其诉讼请求中的利息系从起诉之日（即2014年5月16日）起开始按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付。
上述事实，有《认购书》、签约费用一览表、客户签约须知、收款收据、个体工商户营业执照、员工参加社会保险清单、社会保障卡、组织机构代码证、广东银联POS签购单、《商品房预售许可证》及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、林耀滨与长虹公司签订编号为0000248号的《认购书》能否撤销；二、林耀滨诉求长虹公司退还定金20000元能否支持。
关于本案争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，林耀滨主张其不具有东莞户籍，与长虹公司签订编号为0000248号的《认购书》时，对东莞以按揭贷款方式购房的条件不清楚，在长虹公司没有向其披露东莞按揭购房条件的情况下，误认为自己符合以按揭贷款方式在东莞购房置业，遂签订了《认购书》。对林耀滨签约时是否存在重大误解，本院认为，林耀滨签约时虽然不够审慎，但长虹公司作为出卖方，长虹公司有义务审查和告知购买方是否符合在东莞以按揭贷款方式进行购房的条件。但从本案的证据来看，长虹公司在知悉林耀滨不是东莞户籍的情况下，且双方约定是以按揭贷款方式购买房屋，应当主动向林耀滨披露东莞按揭贷款方式的购房政策。长虹公司主张在《认购书》的内容里反映了林耀滨自认已了解东莞购房政策，其已向林耀滨履行了告知义务，但该《认购书》是格式合同条款，而长虹公司对所列的“政府关于购房的政策限制和办理银行按揭的条件及所需资料”字体没有予以加粗或划线注明，以引起认购方的特别提醒注意，不足以证明长虹公司告知了林耀滨关于东莞按揭贷款的购房政策，因此，长虹公司的前述主张，本院依法不予采纳。长虹公司主张林耀滨在东莞相关银行无法办理按揭贷款的情况下可在其他城市办理购房按揭贷款，但长虹公司亦未提供合法有效的证据证明，案涉商品房可在非东莞市的其他城市办理购房按揭贷款，应依法承担举证不能的不利后果，因此，长虹公司的前述主张，本院依法不予采纳。长虹公司未明确告知林耀滨非东莞市户籍居民在东莞市以按揭贷款方式进行购房的条件，林耀滨主张其因重大误解而订立了该《认购书》的解释比较合理，本院予以采信。依据上述法律规定，林耀滨要求撤销该《认购书》合法有据，本院依法予以支持。
关于本案争议焦点二。因长虹公司与林耀滨签订的《认购书》被撤销，长虹公司收取林耀滨20000元定金没有合理依据，依法应退还给林耀滨。林耀滨诉请长虹公司返还定金20000元，合法有据，本院依法予以支持。林耀滨起诉要求长虹公司返还定金后，长虹公司仍未返还，因此，林耀滨诉请长虹公司自起诉之日（即2014年5月16日）起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付逾期付款利息，合法有据，本院依法予以支持。对于林耀滨超出该数额部分的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、撤销原告林耀滨与被告东莞市长虹置业有限公司签订的编号为0000248号的《认购书》。
二、被告东莞市长虹置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告林耀滨定金20000元及其利息（利息以20000元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，自2014年5月16日起计至本判决确定的清偿之日止）。
三、驳回原告林耀滨的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费160元，由被告长虹公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 张 莹
二〇一四年七月十六日
书 记 员 崔丽君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。