吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民一终字第26号
上诉人（一审原告）：卢福祥，男，汉族，1969年4月27日出生，个体经营，现住长春经济技术开发区。
委托代理人：李雪东，吉林吉鹰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：长春利普顿集团有限公司。住所：长春市二道区。
法定代表人：冯汉青，董事长。
委托代理人：王家夫，长春市世诚法律服务所法律工作者。
一审第三人：徐永祥，男，满族，1960年10月15日出生，无职业，住吉林省伊通满族自治县，现住长春市二道区。
上诉人卢福祥因与被上诉人长春利普顿集团有限公司（以下简称利普顿公司）、一审第三人徐永祥商品房预约合同�纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。卢福祥的委托代理人李雪东，利普顿公司的委托代理人王家夫，徐永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢福祥一审诉称：卢福祥与利普顿公司于2011年7月19日签订《商品房认购书》约定，卢福祥购买利普顿公司开发建设的位于长春市二道区东盛大街与自由大路交汇处“太古广场”1号楼六、七、八、九、十、十三、十四层中的G-
E轴／1-4轴总建筑面积2947.45平方米办公用房，其中六至十层每平方米7500元，十三、十四层每平方米8000元，总计2269万元。协议签订后，卢福祥以抹账的方式支付了全部购房款，利普顿公司为卢福祥开具了总计2269万元购房款收据。2011年9月28日，利普顿公司取得了长房售证（2011）第220号《商品房�（预）售许可证》，2013年3月，该项目部分房屋已经交付使用。综上，卢福祥认为双方签订的《商品房认购书》合法有效，利普顿公司应当履行交房义务。故提起诉讼，请求：一、确认双方签订的《商品房认购书》有效，利普顿公司为卢福祥办理产权手续；二、利普顿公司交付上述商品房。本案诉讼费用由利普顿公司负担。
利普顿公司一审辩称：双方签订的太古广场1号楼《商品房认购书》不具有商品房买卖合同性质，而是与太古广场1号楼实际施工人徐永祥以抹账形成的抵押，因卢福祥的债务人徐永祥提出撤销利普顿公司开出的所有抵押房源及与他人签订的内购合同，现部分抵押房源己销售并交付购房人，另一部分被法院查封。故卢福祥与利普顿公司之间并不存在债权债务关系及购房事实，应驳回卢福祥的诉讼请求。
徐永祥一审述称：卢福祥与利普顿公司之间并非真实的房屋买卖，而是以利普顿公司提供房源作抵押由卢福祥为工程的施工方继续供应钢材，且钢材款至今并未结算。
一审法院审理查明：在太古广场工程施工期间，卢福祥为该工程向施工人供应钢材，因施工人欠付卢福祥钢材款，卢福祥停止供应钢材。后经徐永祥从中协调，利普顿公司与卢福祥签订了7份《商品房认购书》，并向卢福祥开出7份《收据》，总价款2269万元，但卢福祥并未向利普顿公司支付购房款。此后，卢福祥又向施工人继续供应钢材。
2012年12月26日，徐永祥向利普顿公司出具《通知》，内容为：利普顿公司为徐永祥开出的所有抵押房源与他人签订的内部购房合同，需由徐永祥重新审查、确认、签字后徐永祥承担责任，无重新确认，徐永祥不承担任何责任，请利普顿公司妥善处理。
2013年7月27日，徐永祥向利普顿公司出具《承诺书》，内容为：�有韩春波、于征、聂艳、张城、杜海彬所签的太古广场1#楼房屋徐永祥本人同意给，由开发商协商处理，其它所有顶债抵押房屋均不是真实购买利普顿公司的购房人，都是徐永祥自己发生的债权债务，与利普顿公司无关，由徐永祥自行处理。
利普顿公司收到徐永祥出具的《通知》、《承诺书》后，已将太古广场1号楼部分房屋另行销售并交付购房人，其余房屋被法院查封。现卢福祥与太古广场工程施工人未对钢材欠款进行结算。
利普顿公司原审陈述太古广场1号楼房源现状为：601-620已经备案并交付购房人；621-627、644法院查封；628-643已经备案并交付购房人；701-714已经备案并交付购房人；715-744法院查封；801-814已经备案并交付购房人；815-844法院查封；901-914已经备案并交付购房人；915-944法院查封；1001-1014已经备案并交付购房人；1015-1044法院查封；1301-1314已经备案并交付购房人；1315-1344法院查封；1401-1414已经备案并交付购房人；1415-1444法院查封。卢福祥认可10层以下已经售出。
一审法院认为：卢福祥为太古广场工程的施工方供应钢材，与太古广场工程的施工方形成了钢材买卖关系及债权债务关系。因施工方未能及时向卢福祥支付钢材款，卢福祥停止供应钢材，为不影响工程进度，经工程具体负责人徐永祥与卢福祥及利普顿公司法定代表人冯汉青协商，由利普顿公司与卢福祥签订7份《商品房认购书》，并为卢福祥开具7份总额为2269万元的收据后，卢福祥继续向太古广场工程供应钢材。因卢福祥与利普顿公司签订协议时工程施工方所欠工程款并非2269万元，卢福祥亦未向利普顿公司实际支付购房款，故应当认定利普顿公司是以签订商品房认购书的形式对卢福祥提供担保，且卢福祥与工程施工人尚未对钢材欠款数额进行结算，故卢福祥要求利普顿公司履行商品房认购书，交付房屋，办理房屋产权手续，不应予以支持。因卢福祥与工程施工方的债权尚未结算，卢福祥应另行主张权利。经原审法院审判委员会2013年第五十四次会议讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条之规定，判决：驳回卢福祥的诉讼请求。案件受理费155250元由卢福祥负担。
卢福祥不服一审判决，上诉称：1.利普顿公司取得了商品房销（预）售许可证，卢福祥通过债权转让方式履行了交付购房款的义务，利普顿公司为卢福祥出具了2269万元的购房款收据，因此，双方于2011年7月19日签订的《商品房认购书》合法有效。原审判决遗漏卢福祥关于合同效力的诉请，并认定利普顿公司是以签订商品房认购书的形式对卢福祥提供的担保缺乏依据。2.原审判决将徐永祥追加为第三人，并认定“因卢福祥与工程施工方的债权尚未结�，卢福祥应另行主张权利”，无事实及法律依据。双方签订商品房认购书以及由利普顿公司开具2269万元收据后，钢材款的相关结算票据已经销毁，卢福祥因为债权转让发生法律效力而丧失了主张钢材款债权的权利。因此，利普顿公司应当承担交付房屋或给付2269万元的责任。
利普顿公司答辩称：1.卢福祥要求房屋确权没有事实和法律依据；2.利普顿公司与卢福祥签订的合同仅仅是意向性合同；3.利普顿公司与徐永祥，以及徐永祥与卢福祥之间没有对账，因此，卢福祥的主张没有事实依据；4.卢福祥向法庭出示房屋买卖合同不符合《商品房销售管理办法》及《商品房预售合同》各项规定。
徐永祥述称：其以九台建筑公司项目经理的身份和利普顿公司之间也有纠纷，徐永祥认可其欠卢福祥1800多万，且在一审判决之后给卢福祥打了总条。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：（一）关于双方当事人签订的七份《商品房认购书》的效力问题。利普顿公司和卢福祥均具备签订认购合同的民事权利能力和民事行为能力，七份《商品房认购书》为书面合同，形式合法，内容具体明确，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。
同时，利普顿公司向卢福祥出具收据的行为表明，利普顿公司与卢福祥之间债权债务的数额已经明确，至于卢福祥是否以现金形式向利普顿公司实际支付购房款以及是否与施工人结算钢材欠款，既不影响合同的效力，也不影响利普顿公司与卢福祥之间已经明确的法律关系的内容。
另外，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同�受法律保护。”本案中，《商品房认购书》已经依法成立并生效，受法律保护，合同当事人亦不得擅自变更或者解除，而徐永祥并非合同当事人，其向利普顿公司发出的《通知》和《承诺书》，并不能产生变更或者解除《商品房认购书》的法律后果。
因此，一审判决对《商品房认购书》的效力未予认定，缺乏事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第五十二条的规定，应当认定利普顿公司与卢福祥于2011年7月19日签订的七份《商品房认购书》合法有效，对卢福祥提出的该项主张，应当予以支持。
（二）关于利普顿公司应否向卢福祥交付房屋并办理产权过户手续的问题。虽然利普顿公司与卢福祥签订的《商品房认购书》合法有效，且《商品房认购书》明确约定了商品房的位置、面积、价款和付款方式等内容，利普顿公司也为卢福祥出具了与《商品房认购书》对应的购房款收据，但是，《商品房认购书》对房屋交付条件和日期并未作出明确约定，而且本案诉争房屋目前也处于诉讼查封状态，利普顿公司能否取得诉争房屋的产权尚未确定。因此，对卢福祥提出的该项诉讼请求，本院不予支持。但卢福祥可待诉争房屋的权属明确后，另行向利普顿公司主张交付房屋；也可以在利普顿公司不交付房屋或者交付不能的情况下，主张解除合同、赔偿损失等。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一初字第24号民事判决；
二、长春利普顿集团有限公司与卢福祥于2011年7月19日签订的七份《商品房认购书》有效；
三、驳回卢福祥的其他诉讼请�。
一审案件受理费155250元，由长春利普顿集团有限公司负担；二审案件受理费155250元，由卢福祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 涛
代理审判员 杜 鹃
代理审判员 陈常志
二〇一四年五月八日
书 记 员 李 镇