北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门民初字第655号
原告（反诉被告）北京市门头沟区龙凤山食品公司，
住所地北京市门头沟区石龙南路*号。
法定代表人高瑞悦，总经理。
委托代理人付建东，北京市承光律师事务所律师。
委托代理人梁晶晶，北京市承光律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京赛威防火材料有限公司，住所
地北京市门头沟区石龙南路甲5号。
法定代表人范秋明，总经理。
委托代理人宋娜，北京市常鸿律师事务所律师。
委托代理人江京平，男，1960年11月9日出生，北
京赛威防火材料有限公司职工，住公司宿舍。
原告（反诉被告）北京市门头沟区龙凤山食品公司（以下简称龙凤山公司）与被告（反诉原告）北京赛威防火材料有限公司（以下简称赛威防火公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕彤儒独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙凤山公司的委托代理人付建东，被告（反诉原告）赛威防火公司的委托代理人宋娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙凤山公司诉称：我公司于2003年11月3日和被告签订了租赁合同，约定被告以每年1.5万元的价格租赁我公司位于北京市门头沟区石龙南路5号院（以下简称5号院）的场地，租赁期间自2003年11月1日至2013年10月31日止。合同到期后我们双方未签订书面合同，现被告一直使用上述房屋至今。故我公司起诉要求被告腾退5号院内承租的厂房及场地；被告按照合同约定给付我公司房屋占有使用费（自2013年11月1日至实际腾退之日止，租金标准为每年1.5万元）；同时要求被告拆除相关建筑物、构筑物并恢复原状。
被告赛威防火公司答辩并反诉称：对我们双方的租赁合同关系没有异议。但是因双方对相关补偿未达成一致意见，故不同意腾退涉案房屋。欠付的相关房屋使用费我公司同意支付。因我公司在承租的土地上有大量自建房，该自建房的建设理应得到法律保护，故不同意原告的诉讼请求。同时，我公司在2006年承租涉案房屋的过程中，该厂房倒塌造成我公司机器设备及防火材料的损失。故我公司反诉要求原告赔偿我公司按照工程造价计算的自建房房屋价值，以评估部门确认的房屋价值为准；同时赔偿我公司机器设备和防火材料设备损失420万元。
反诉被告龙凤山公司答辩称：被告公司无法证明其设备及材料的实际损失数额，故我公司不同意被告的反诉请求。
经审理查明：龙凤山公司和赛威防火公司于2003年11月3日签订厂房场地租赁合同，约定赛威防火公司以每年1.5万元的价格承租龙凤山公司原蛋鸡场院内1栋，租赁期间自2003年11月1日至2013年10月31日止。合同签订后，双方依约履行了合同义务，现租金交纳至2013年10月31日。合同到期后，双方未另行签订书面租赁合同。现涉案房屋仍由赛威防火公司使用。
经本院及双方当事人现场勘验，涉案房屋标的所在地为110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、122号房屋（自建房屋示意图）。诉讼中，双方均认可除120、122号房屋外其他房屋均系被告赛威防火公司建设。经当事人申请，本院委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋的工程造价进行评估，该公司出具价格评估报告书，载明工程造价为2280131元。评估费已由赛威防火公司交纳。
诉讼中，龙凤山公司主张被告建设自建房未经其同意，但赛威防火公司指出该公司于2006年左右进行建设，期间征得龙凤山公司刘姓经理的同意，且在建房后近十年的过程中，原告亦未对自建房提出异议，故要求按照法律规定给予补偿。经查，涉案房屋未取得批示手续，亦未被认定违章建筑。5号院11幢等33幢的房屋所有权人登记为龙凤山公司。另，经本院和双方当事人勘察现场，涉案房屋所在区域龙凤山公司一直有人员留守。
诉讼中，双方均认可120号及122号仓库曾发生倒塌，被告赛威防火公司的部分物品被掩埋。经本院及双方当事人勘验现场，房屋倒塌现象仍旧存在。后被告赛威防火公司申请对机器设备及相关材料的损失进行评估，后因无法提交相关材料及设备情况导致无法评估，后自愿撤回评估申请，经本院释明相关法律风险后，亦明确不再进行评估，但坚持要求原告赔偿相关损失，为此向本院提交了粉煤灰的部分发货单，证明其防火材料的损失情况。原告对该发货单不予认可，认为无法证明因房屋倒塌造成的实际损失。后经本院释明，被告无法提供其他证据。
上述事实，有当事人委托代理人的陈述，房屋所有权证，厂房场地租赁合同，自建房屋示意图，评估报告，现场勘验图，发货单等证据在案佐证。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方就厂房场地签订了租赁合同，租赁期间于2013年10月31日止。合同期满后，龙凤山公司和赛威防火公司未另行签订租赁合同，且龙凤山公司亦未收取赛威防火公司的租金，双方因该租赁合同而产生的权利义务关系终结。故龙凤山公司要求赛威防火公司腾退涉案场地及房屋的诉讼请求，符合法律规定，对此本院予以支持。自2013年11月1日始，双方的租赁合同关系终止，但赛威防火公司仍旧占用龙凤山公司房屋，因此而产生的房屋占有使用费理应由其承担，故龙凤山公司要求赛威防火公司以合同约定租金标准给付房屋占有使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，对此本院予以支持。关于自建房部分，承租人经出租人同意扩建而未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，赛威防火公司于2006年左右建设房屋，期间龙凤山公司在涉案房屋所在区域有工作人员进行管理，但未提出异议且由赛威防火公司使用近十年时间。赛威防火公司明知涉案房屋未经审批而自行建设并长期使用，故涉案房屋建造费用应当按照过错比例由双方负担。关于责任分担比重，本院将参考实际房屋使用情况、租金交纳情况、评估价值等因素酌情确定。鉴于双方均应对涉案房屋建设承担相应责任，且双方租赁合同已到期，故本院对龙凤山公司要求拆除房屋并恢复原状的诉讼请求，不予支持；对赛威防火公司反诉要求龙凤山公司补偿自建房损失的反诉请求，本院将酌情确定。关于机器设备及材料损失，出租人应当确保租赁物的安全使用，如因租赁物的瑕疵导致承租人损失的，出租人应当予以赔偿。本案中，赛威防火公司在租赁合同履行过程中因承租的房屋倒塌造成其损失有权要求龙凤山公司予以赔偿。当事人对其主张有责任提交证据。赛威防火公司应当对其损失提交充分证据，因其举证不能造成的相关法律责任应当由其承担。现该相关损失因赛威防火公司的原因无法进行评估，其实际具体损失数额无法明确确认，故本院将参考该行业实际情况、现场勘验情况等因素酌情予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、北京赛威防火材料有限公司于本判决生效之日起七日内腾退位于北京市门头沟区石龙南路5号院内承租的厂房及场地（房屋示意图2号区域），交付北京市门头沟区龙凤山食品公司，腾退时不得损坏房屋和附属设施。
二、北京赛威防火材料有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京市门头沟区龙凤山食品公司房屋占有使用费（标准为自二○一三年十一月一日起至实际腾退之日止，每年房屋使用费为一万五千元）。
三、北京市门头沟区龙凤山食品公司于本判决生效之日起七日内给付北京赛威防火材料有限公司自建房补偿一百一十四万元。
四、北京市门头沟区龙凤山食品公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京赛威防火材料有限公司机器设备及材料损失十万元。
五、驳回北京市门头沟区龙凤山食品公司其他诉讼请求。
六、驳回北京赛威防火材料有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一百零三元，由北京赛威防火材料有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二万四千八百元，由北京赛威防火材料有限公司负担二万元，已交纳；由北京市门头沟区龙凤山食品公司负担四千八百元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费三万四千元，由北京赛威防火材料有限公司负担一万七千元，已交纳；由北京市门头沟区龙凤山食品公司负担一万七千元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 吕彤儒
二〇一五年七月二十八日
书记员 王英俊