南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦商初字第1375号
原告中国农业银行股份有限公司南京新街口支行，住所地南京市秦淮区中山东路8号。
代表人王进。
委托代理人聂朝辉，江苏天晖律师事务所律师。
委托代理人王洪利。
被告朱文婷，女，汉族，1984年4月18日生。
原告中国农业银行股份有限公司南京新街口支行（以下简称农行新街口支行）与被告朱文婷借款合同纠纷一案，原告农行新街口支行于2014年7月31日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告农行新街口支行的委托代理人聂朝辉、王洪利到庭参加诉讼。被告朱文婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行新街口支行诉称，2009年12月30日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：原告向被告发放贷款2770000元，用于购买南京市溧水区卧龙湖风情小镇xxx幢xxx室的房产，双方还对违约责任等事项进行了约定。后原告按约向被告发放了贷款，并对上述房产办理了抵押预告登记手续。但被告多次违反合同中关于借款人声明与保证的约定，给原告的正常经营带来了严重不利影响。现原告起诉至法院要求判令：一、被告立即归还借款本金2536166.21元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2014年11月14日起至实际给付之日止按合同约定计算）；二、被告支付律师代理费119956元；三、原告对被告抵押的南京市溧水区卧龙湖风情小镇xxx幢xxx室房产享有优先受偿权；四、被告承担本案诉讼费用。
被告朱文婷未作答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明，2009年12月30日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：原告向被告提供贷款2770000元用于购买南京市溧水区卧龙湖风情小镇xxx幢xxx室房产；借款期限自2009年12月30日起至2039年12月29日止，共计360个月；借款利率为浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；借款人以每一个月为一个还款周期，共360期，自借款发放后，每期末月的13日为还款日；借款人采用等额本息还款法还款；被告同意以所购房产设定抵押；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人保证在发生债权债务纠纷而引起诉讼或者仲裁时，借款人应在事件始发五日内书面告知贷款人；借款人违反本合同项下所作的任何声明与保证的，贷款人有权提前收回已发放借款；按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。同日，原、被告签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，约定被告将其购买的上述房产抵押给原告，抵押担保的范围为借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2010年1月6日，双方在南京市溧水区房地产管理所办理了抵押预告登记手续。2010年1月13日，原告按约向被告放款2770000元，后被告按约还款。2014年7月17日，原告到南京市溧水区住房和城乡建设局查询，发现被告用于抵押的上述房产在2012年4月分别被南京市鼓楼区人民法院、南京市秦淮区人民法院、南京市雨花台区人民法院查封。故原告依约宣布贷款提前到期，截至2014年11月13日，被告尚欠借款本金2536166.21元。
庭审中，原告向法庭提供委托代理合同及律师费发票、银行进账单、业务凭证各一份，证明原告为本案一审诉讼支出律师费119956元。
另查明，目前被告尚未就抵押房产办理房屋产权证及房屋他项权证。
上述事实，有《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、个人借款凭证、委托代理合同、律师费发票、银行进账单、业务凭证以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》均系双方当事人的真实意思表示，应当认定为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。原告已按约履行了放款义务，被告亦应按约履行还款义务，并履行其所作的所有保证。但合同履行期间，被告用于抵押的房产被多家法院查封，被告未能及时通知原告，其行为已构成违约，原告有权依照合同约定宣布借款合同项下的贷款本息全部提前到期并按照合同约定计收罚息和复利。故原告要求被告偿还贷款本息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。原告支行主张律师费119956元，但《个人购房担保借款合同》中并未就律师费作出明确约定，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。被告以南京市溧水区卧龙湖风情小镇xxx幢xxx室房产为其与原告的借款提供抵押担保，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权。因此，原、被告签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，并在南京市溧水区房地产管理所办理了抵押权预告登记，在被告未能依约履行偿还贷款本息义务的情况下，原告有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。故原告主张对被告用于抵押的上述房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院应予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供反驳原告主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱文婷于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司南京新街口支行借款本金2536166.21元及利息、罚息、复利（自2014年11月14日起至实际给付之日止的利息按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%计收；罚息、复利按照利息计算标准的1.5倍计收）。
二、如被告朱文婷未履行上述第一项判决主文所确定的义务，原告中国农业银行股份有限公司南京新街口支行有权依法处置被告朱文婷用于抵押的南京市溧水区卧龙湖风情小镇xxx幢xxx室房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京新街口支行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28191元，保全费5000元、公告费600元，合计33791元，由原告中国农业银行股份有限公司南京新街口支行负担1022元，由被告朱文婷负担32769元（被告朱文婷应负担的诉讼费用已由原告中国农业银行股份有限公司南京新街口支行预交，被告朱文婷于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京新街口支行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 付 萌
人民陪审员 汪国强
人民陪审员 吴晓燕
二〇一五年一月十九日
见习书记员 张 平