文书内容广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2015）云罗法民初字第899号原告沈林汉，男，1971年3月22日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市。原告李玉玲，女，1969年10月21日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市。委托代理人沈林汉，本案原告之一。上述两原告共同委托代理人李德雄，男，1971年11月24日出生，汉族，东莞市人，身份证住址：东莞市南城区。被告罗定市金诚房地产开发有限公司，所在地：罗定市罗城街道人民南路116号第三层。法定代表人李剑涛，总经理。委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。原告沈林汉、李玉玲诉被告罗定市金诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告沈林汉及两原告的共同委托代理人李德雄，被告的委托代理人朱靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为购买位于罗定市龙华东路与罗岑铁路交汇处东临天下商住小区B3座8层803房，与被告于2013年9月3日签订了《商品房买卖合同》（合同号为2013080552)。签署合同后，原告积极履行义务，按合同的付款方式及期限足额支付购房款258091元，及办证费3000元，车位购置款20000元,物业维修基金2852元。按照合同第八条约定，被告应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房按合同约定交付原告使用。2014年12月下旬被告在明知该商品房未经验收合格的情况下，电话通知原告收房，原告根据被告要求前往被告售楼处办理收楼手续，发现被告不能按照合同第十一条出示合同第八条约定的任何证明文件，证明商品房己经验收合格，根本不具备交房条件。其后，原告多次与被告交涉，要求被告出具相关验收证明文件，被告均未能出示任何证明文件；直至2015年4月，被告仍然不能按合同交付房产，逾期超过90天，构成违约，需承担违约责任。原告在4月29日通过邮寄挂号信的方式，向被告发出《退房通知书》。原告于6月7日收到被告的《复函》，被告辩称“于2015年1月26日取得《建设工程竣工验收报告》”，房屋验收合格，可以交付使用。随后，原告再与被告交涉，发现被告于售楼处张贴《建筑工程竣工验收报告》复印件，其验收日期为2015年2月13日，遂要求被告提供《建筑工程竣工验收报告》的原件，被告未能出示；原告再次要求被告出示《竣工验收备案表》、《消防验收合格证》，《防雷装置竣工验收合格证》，《环保验收报告》等验收文件，被告均不能提供。另外，原告在被告辩称取得《建设工程竣工验收报告》的2015年1月26日之后，一直没收到书面的收楼通知。原告认为，被告的《复函》与张贴公示的取得《建设工程竣工验收报告》的日期不一致，且未能按合同第十一条的约定向原告出示相关文件的正本，原告不能核实。根据合同第八条的约定：被告需将经验收合格的商品房交付原告使用，也就是说，被告交付的商品房，必须符合能够使用的条件。根据《中华人民共和国消防法》第十三条，广东省实施《中华人民共和国消防法》办法第二十二条，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；被告交付的建筑楼高25层，是一类高层居住建筑，必须取得《消防验收合格证》，才具备使用的条件。根据中国气象局第二十一号令《防雷装置设计审核及竣工验收规定》第五条防雷装置竣工未经验收合格的，不得投入使用。根据《中华人民共和国环境保护法》第二十六条第一款建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。原告认为，合同第八条约定，原告交付商品房的前提是依照国家和地方人民政府的有关规定经验收合格，且交付后，原告可以使用。因此，商品房竣工验收合格不仅仅是取得《建设工程竣工验收报告》，而且包括但不限于消防、防雷、环保等专项验收合格。被告仅取得《建设工程竣工验收报告》，就认为房屋验收合格，可以交付使用，是不符合《中华人民共和国消防法》、《防雷装置设计审核及竣工验收规定》、《中华人民共和国环境保护法》等法规。至于《建筑工程质量管理条例》第十六条所述可交付使用的情况不适用于本案，因为在本案中，它与《中华人民共和国消防法》等法律相抵触，后者的法律效力大于前者。另根据《中华人民共和国合同法》第41条：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。在被告与原告对于“商品房竣工经验收合格”是否应当包括消防、防雷、环保等专项验收合格有两种不同的理解时，应当作出不利于提供格式条款的一方即被告的解释，故商品房竣工验收合格应包括消防、防雷、环保验收合格在内。根据合同约定被告应当在2014年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，如逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按原告累计已付款的2％支付违约金。被告在收到原告的退房通知书后，拒不按合同履行退房手续，承担违约责任，经多次与被告协商，未果。为维护原告自身的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求判令：1、请判决原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法解除；2、请依法判决被告向原告返还已付购房款人民币（下同）258091元、车位购置费20000元、办证费3000元，物业维修基金2852元，共计283943元；3、请依法判决被告向原告支付违约金人民币5678.86元；4、请依法判决被告向原告支付利息7768.61元（计息日暂计至2015年7月31日）5、本案诉讼费用由被告承担。原告为证实其诉讼主张提交了以下证据：1、广东省商品房买卖合同，拟证明原、被告于2013年9月3日签订商品房买卖合同的事实，买受人购买了座落于罗定市龙华东路与罗岑铁路交汇处东临天下商住小区B3座8层803房，价值363091元，车位购置费20000元；2、商品房买卖合同附件四，拟证明该商品房的使用年限从2012年7月12至2082年3月15日，双方就商品房权属登记及房产证办理达成补充协议；3、东临天下前期物业服务协议，拟证明原告同意由祥大物业公司提供前期物业服务；4、东临天下车位协议书，拟证明原告在与被告签订商品买卖合同时购买两个车位，价格为20000元；5、收款收据、发票，拟证明原告向被告支付了购房款258091元车位购置费20000元，办证费3000元，物业维修基金2852元；6、建筑工程竣工验收报告，拟证明张贴在被告的售楼部大厅的竣工验收日期是2015年2月13日；7、解除商品房买卖合同通知书，拟证明2015年4月28日我方向被告发出的解除商品房买卖合同通知书；8、复函，拟证明被告收到我方发出的解除商品房买卖合同通知书后的回复意见，被告称于2015年1月26日取得竣工验收报告与其张贴在售楼大厅的验收日期不同，被告认可逾期交楼26天；9、身份证，结婚证，拟证明两原告的主体资格和两原告是夫妻关系。被告辩称，一、原告认为答辩人的商品房未具备验收合格的条件，答辩人认为不符合事实，答辩人的商品房已依法具备交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》中第八条第1点约定的房屋交付条件是“该商品房经验收合格”。答辩人的房屋于2015年1月26日通过竣工验收，取得《建设工程竣工验收报告》，达到合格标准，可以交付使用。而根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设工程经验收合格的，可交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据上述法律、行政法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。同时，建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收实行备案制度，工程竣工后由建设单位（开发商）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五家对工程进行验收（即所谓的“五方验收”），验收合格后五方共同出具《工程竣工验收报告》。可见，答辩人的商品房己经具备双方在合同中约定“该商品房经验收合格”的交付条件。二、原告认为房屋“未依法经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门验收合格”，没有《竣工验收备案表》，答辩人认为其诉称没有法律依据。国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。但是在2000年，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，其规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程、监理等有关单位进行竣工验收。”“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”因此，在2000年后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。除了上述法律法规之外，《建设项目环境保护管理条例》第二十三条、《消防法》第四十条、《人民防空法》第四十九条、《城乡规划法》第四十五条，对于建筑工程在环保、消防、人防、规划方面的验收或许可也做了专门的规定。综合上述法律法规的规定，我们可以看出，目前我国对于商品房的验收实行的是备案制，验收主体是房地产开发商，不是行政主管部门。商品房交付是买卖双方的一种民事行为。在本案《商品房买卖合同》中，答辩人和原告将交房条件约定为“该商品房经验收合格”。对于“竣工验收”的具体实施，建设部颁行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定得非常清楚：建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。同时还规定了建设工程竣五验收应具备的条件。从这些规定可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了购房者约定的交付条件。至于竣工验收备案，那是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为是毫不相干的。也就是说，只要商品房符合合同约定的交付条件，那么即使没取得《竣工验收备案表》，也可以交房。事实上，从上述列举的法律法规中，我们可以看出，法律法规仅仅规定，商品房交付必须“经验收合格”,但并没有明确商品房必须“经验收合格并备案“才能交付，或者说必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件。实践中，商品房办理竣工备案手续，一方面需要相关政府部门出具相关验收和许可使用的手续，另一方面，当开发商将备案所需的资料按法律规定的时间提交给建设主管部门后，备案手续何时能够办理完毕取决于建设主管部门的安排。因此，只要开发商已经组织进行了五方验收，并且经过竣工验收，只是没有办理备案手续，不应当影响商品房的交付。从法律层面上分析，“竣工验收合格”不是以《竣工验收备案表》的取得为标志。三、原告诉请解除合同及要求返还购房款、支付违约金、利息，缺乏理据，依法应予驳回。根据合同第八条约定，答辩人应当在2014年12月30日前将“经验收合格”的商品房交付给原告使用。答辩人交付的房屋于2015年1月26日经验收合格，答辩人也通知了原告收楼。答辩人交楼逾期不超过90日，原告无权解除合同，无权要求返还购房款及支付利息。答辩人仅需承担逾期26天的违约责任。因此，答辩人逾期交楼的违约金只能计算至2015年1月26日止。四、原告逾期未付清购房款，依法应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》中第六条第2点约定，原告应在2014年12月30日前付清余下房款105000元，但至现在原告尚未支付余下房款，己经构成违约。根据《商品房买卖合同》中第七条第2点约定，原告逾期超过100天尚未付清应付款项，答辩人有权终止合同，原告己交房款不予退还。被告认为，《合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。虽然答辩人有逾期交楼的违约行为，但原告也有逾期未付清款项的违约行为，因此，双方应当各自承担相应的责任。答辩人仅需承担逾期26天的违法责任，而原告逾期超过100天尚未付清应付款项，答辩人有权终止合同，原告已交房款不予退还。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律根据，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告为证实其抗辩主张提交了以下证据：一、建筑工程竣工验收报告，拟证明涉案商品房已于2015年1月26日经验收合格，符合法律规定的竣工验收条件。经审理查明，两原告是夫妻关系。被告是经营房地产开发、销售的有限责任公司。2013年9月3日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：“原告购买被告开发建设的位于罗定市龙华东路与罗岑铁路交汇处东临天下商住小区B3座8层803房，建筑面积95.05平方米，每平方米4459.48元，总金额为人民币363091元。第六条付款方式及期限。分期付款2013年9月3日前付购房款的40%人民币153091元；2014年1月31日前付购房款30%人民币105000元；2014年12月30日前付余下房款的30%人民币105000元；2013年8月23日前付清代收办证费合计人民币3000元（根据实际发生费用，按发票多退少补）。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1、2种方式处理。1、（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、逾期超过100天尚未付清应付款项，出卖人有权单方面终止合同并自行处理该房屋，买受人已交房款不予退还。第八条约定交付时间为2014年12月30日前，交付条件为“该商品房经验收合格”，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，经出卖人尽力争取而有关部门未能及时解决的；3、买受人有任何违约行为及水、电、市政府配套设施批准及安装延迟。因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其他出卖人未能控制的因素。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；(2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接书。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。”合同还约定了其他相关权利义务。原告在买受人栏上签名并加盖其指模，被告在出卖人栏上加盖公司印章。同日，原告与被告签订了《东临天下车位协议书》，约定原告向被告购买该小区69、70号两个摩托车车位，总价为20000元整。签订合同后，原告于当天向被告支付了购房款153091元、车位购置款20000元、办证费用3000元、物业维修基金2852元。2014年1月23日，原告又按合同约定向原告支付了购房款105000元。2014年12月，被告电话通知原告收楼，但因被告未能出具相关验收合格证明，原告拒绝接受该商品房。2015年4月28日，原告通过挂号信方式向被告送达《解除商品房买卖合同通知书》，内容为：“本人于2013年9月3日与贵公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同号为：2013080552），所购房号为东临天下商住小区B3座8层803房。该合同第八条明确规定，交房期限为2014年12月30日前，交楼条件符合国家和政府的有关规定，且合同中也注明须具备“该商品房验收合格”这一条件，但贵公司未能按期交房。2014年12月下旬贵公司在明知该商品房未经验收合格的情况下，向业主发出收房通知，依据合同第九条规定，贵公司的行为已构成违约，需承担违约责任。到目前为止，距该商品房的合同约定交房期限已超过90天，依照合同规定，本人要求解除此商品房买卖合同，请贵公司依照合同尽快办理相关事宜。”2015年5月25日，被告就是否同意解除合同的问题函复原告，内容为：“关于你们提出解除《商品房买卖合同》的问题，现答复如下：我司认为，你们提出解除《商品房买卖合同》的理由不成立，我司不同意解除。1、根据《商品房买卖合同》约定，你们应于2014年12月30日前付清全部房款，但你们未有付清，首先构成违约，我司依法有权不交付房屋。2、我司的房屋于2015年1月26日取得《建设工程竣工验收报告》，房屋验收合格，可以交付使用。虽然比合同约定交楼时间逾期26日，但未达到逾期超过90日的情形，你们无权解除合同。因此，请你们按约定付清余下的房款，我司随时可以交付房屋。”另查明，被告张贴于其售楼部公示的《建筑工程竣工验收报告》的验收日期为2015年2月13日，但其提交本院的《建筑工程竣工验收报告》的验收日期为2015年1月26日。以上事实，有原告提供的广东省商品房买卖合同、商品房买卖合同附件四、东临天下车位协议书、收款收据、发票、建筑工程竣工验收报告、解除商品房买卖合同通知书、复函、身份证、结婚证，被告提供的建筑工程竣工验收报告等证据及本案的庭审笔录予以证实。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告之间的商品房销售合同关系，事实清楚，证据确实充分，本院予以认定；双方之间的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点主要有：1、本案《商品房买卖合同》是否符合约定或法定解除条件；2、原告主张的违约金、利息是否符合法律规定或双方的约定？关于争议焦点1，即本案《广东省商品房买卖合同》是否符合约定或法定解除条件的问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，交付时间为2014年12月30日前。被告在诉讼中提供的《建筑工程竣工验收报告》与其张贴在售楼部公示的验收日期不一致，经本院要求被告庭后三个工作日内提供其张贴在售楼部的《建筑工程竣工验收报告》原件进行核对，该《建筑工程竣工验收报告》的原件保管在被告处，但被告至今没有提交，因此，本院不认可涉案商品房的验收时间是2015年1月26日。验收时间应以其公示的《建筑工程竣工验收报告》的时间为准，即2015年2月13日。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，双方约定的履行时间相同，未约定先后履行顺序，原告在被告未取得《建筑工程竣工验收报告》的情况下，享有同时履行抗辩权，有权拒绝履行支付余下的购房款的义务，不属于违约。但原告未按约定支付最后一期购房款，故被告在取得《建筑工程竣工验收报告》后，亦享有同时履行抗辩权，有权不交付商品房给原告，也不属于违约。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。被告已于2015年2月13日取得《建筑工程竣工验收报告》，未超过合同约定交楼时间的90天，不符合合同约定的解除条件，而双方签订的合同仍可继续履行，不存在根本违约的情形，也不符合法定的解除条件，故原告要求解除双方于2013年9月3日签订的《广东省商品房买卖合同》的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告返还购房款258091元、车位购置费20000元、办证费3000元、物业维修基金2852元，共283943元的诉讼请求，本院亦不予支持。关于争议焦点2，原告主张的违约金、利息是否符合法律规定或双方的约定？关于原告主张的违约金，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。原告虽然至今还未收楼，但原告未完全履行支付购房款的义务，被告于2015年2月13日取得《建筑工程竣工验收报告》后行使同时履行抗辩权，不属于违约。因此，双方约定的交楼时间为2014年12月30日，被告取得《建筑工程竣工验收报告》时已超过合同约定交楼时间的44天，故被告应按约定向原告支付该期间的违约金2271.20元。原告要求被告支付违约金5678.86元的诉讼请求，本院仅支持2271.20元，超出部分予以驳回。对于原告主张的以本金283943元按银行逾期贷款利率从2015年4月1日起计至2015年7月31日止的利息7768.61元的诉讼请求，由于双方签订的合同不符合解除的条件，原告的主张也没有法律依据，本院不予支持。综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告罗定市金诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金2271.20元给原告沈林汉、李玉玲。二、驳回原告沈林汉、李玉玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5761元（原告已预交），由原告沈林汉、李玉玲负担5718元，由被告罗定市金诚房地产开发有限公司负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  刘新可审 判 员  刘 祺代理审判员  梁梅燕二〇一六年一月四日书 记 员  陈丽华