福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第868号
上诉人（原审原告）福州大地物业有限公司。
法定代表人陈爱梅，总经理。
委托代理人李文捷，男，1968年11月25日生，汉族，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）施想，男，1994年10月31日出生，汉族。
法定代理人吴笑咏（系被告的母亲），汉族，1969年11月18日出生。
委托代理人倪秀震（系被告祖父），汉族，1937年11月19日出生。
上诉人福州大地物业有限公司与被上诉人施想因物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第4345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：原告于2003年8月23日与开发商福州闽发房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》并于2008年7月28日签订《补充协议》。合同约定，原告对位于福州鼓楼区湖滨路78号“闽发西湖广场”小区的75007平方米提供前期物业管理服务，期限为5年，至2008年8月25日止，收费标准住宅以每平方米1.2元收取，非住宅以每平方米3.5元收取，管理服务费的标准的调整以物价局批文调整。该合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。《补充协议》约定，因合同约定期限于2008年8月25日到期，如该小区业委会未成立，原委托管理合同顺延三年，如该小区业委会成立后，未提出更换物业时，原委托合同仍有效。待业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人并签订物业服务合同生效后，本合同自动终止。福州市鼓楼区物价局鼓价（2005）费字17号文件“关于福州大地物业有限公司《闽发西湖广场》物业管理服务收费标准的批复规定，该公司物业管理服务收费等级为三级，标准为：带电梯住宅每平方米0.9元。2004年9月24日闽发西湖广场房屋产权经预先登记通知，建筑总面积为88087.11平方米。
2008年9月26日闽发西湖广场业主委员会成立，任期三年。于2008年10月10日经福州市鼓楼区房管局发出鼓楼业会（2008）084备案证明。2009年3月25日，业主委员会发出闽业（2008）8号关于小区实行“自治”的公告，表示业委会成立后与原告沟通要求对管理服务进行整改，但无实质性进展，要求原告退出小区的管理。该公告经原告签收。但原告不移交相关资料也不退出，阻止业委会“自治”管理，并发生殴打业主致伤的恶性事件。现小区的物业服务单位仍为原告。被告系该小区的2#楼3006单元的业主，接收商品房后，于2004年9月10日与原告签订《物业管理服务合同》，约定，业主每月5日前缴纳物业管理服务费，收费标准与收费项目以福州市物价局文件规定执行，如有变动，按物价局批复文件为准。该合同还约定了双方其他基本权利义务。审理中，被告确认2#楼3006单元每月物业费分别176元及被告于2007年3月起欠缴物业费的事实。
原审认为：原告受开发商福州闽发房地产开发有限公司的委托，对“闽发西湖广场”小区提供物业管理服务，并签订《物业管理委托合同》，该合同对小区业主及物业使用人均有拘束力。原告对被告所居住的小区进行前期物业管理服务，被告亦与原告签订《物业管理服务合同》，被告作为该小区的业主，在接受原告的服务后，应承担向原告缴纳物业管理费的义务。被告抗辩认为其与原告签订的《物业管理服务合同》无合同构成的基本要件如价款、期限等等，对此，法院认为，《物业管理委托合同》及《补充协议》已经约定了期限、价款及合同双方的基本权利和义务，原、被告签订的《物业管理服务合同》亦明确了被告作为接受原告物业服务的最终用户，被告应受《物业管理委托合同》、《补充协议》及《物业管理服务合同》的约束，被告该抗辩与事实及法律规定不符，法院不予采纳。2008年9月26日小区业主委员会依法成立后，初期要求原告整改未果后于2009年3月25日向原告发出退出小区的公告，原、被告之间的物业管理服务关系至此已终止，原告即使仍占用物业岗位，与业主存在事实上的物业服务关系，依法亦无权要求业主支付物业费。因此原告诉请被告支付2007年3月至2009年3月的物业费4400元（每月176元＊25个月），法院予以支持，2009年4月起至2011年11月止的物业费，法院不予支持。原告诉请被告支付2007年2月至2011年10月的公摊电费2706.4元，仅提交2010年两个月的缴纳电费凭证予以证明，且无提交公摊计算依据。在被告提交的“闽发西湖广场公共用电公摊明细表”中，可以看出原告计算公摊费用依据的公摊总面积经常变动，公共照明公摊和公共用电总度数月差距很大，无合理说明，因此原告主张的欠费金额的正确性和合法性，无法确认，该诉请法院不予支持；原告诉请被告支付2007年2月至2011年10月欠缴的水费3374元，对所主张的金额无举证，该诉请法院亦不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条之规定，判决：一、被告施想于本判决生效之日起十日内支付原告福州大地物业有限公司2007年3月至2009年3月的物业费4400元；
二、驳回原告福州大地物业有限公司的其他诉讼请求。
原审宣判后，原审原告福州大地物业有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福州大地物业有限公司诉称：1、请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审对上诉人与被上诉人之间的物业服务关系的事实认定不清，适用法律错误。首先，一审认定上诉人与开发商闽发房地产开发有限公司之间的签订的《物业管理委托合同》及补充协议、与被上诉人之间的《物业管理服务合同》有效，那么就应当按合同约定或法律规定来确定上诉人仍对小区进行管理的这一事实，而不是认定小区业主委员会于2009年3月25日向上诉人发出退出小区的公告，上诉人与被上诉人之间的物业管理服务关系就已经终止。而本案中，被上诉人提供的证据只是小区业主委员会要求与物业公司解除合同的通知，小区业委会在发该文件时，并没有取得小区业主大会的通过关于解除上诉人与开发商之间《物业管理委托合同》及补充协议的表决和授权，而是业委会个别人擅自行为，因此，该文件不是一份合法有效的文件。对此，一审不具备合法有效的文件给予采信是错误的。其次，一审以《物业管理条例》第二十六条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定做出判决是适用法律错误。本案中，被上诉人并没有证据来证明小区业委会有与其他物业公司签订物业服务合同。因此，如何能认定上诉人与被上诉人之间的物业服务合同已终止呢？如果上诉人与开发商之间签订的物业管理服务合同及补充协议并没有因小区业委会与物业企业签订的物业服务合同而终止，那么就应当继续有效。
二、对电公摊认定更是缺乏事实和法律依据。一审认为，上诉人仅提交两个月电费凭证来证明2007年2月至2010年10月的电公摊，以及无提交电公摊的计算依据，并采信被上诉人提供的五份公共用电明细表，来认定上诉人主张的欠费金额的正确性和合法性。以此驳回上诉人的诉请是错误的，因为：本案作为电公摊的上诉人已经代为垫缴这一事实被上诉人没有异议，异议只是认为上诉人分摊不合理而已。那么依照证据规则来看，被上诉人应当提供的证据是对其应当交纳的电公摊分摊面积的变动的相关证据，而不是用上诉人曾经发出的而并没有对被上诉人生效的明细表来作为其分摊不合理的证据，因为本案中上诉人对被上诉人所交纳电费的计算是按同一分摊面积进行分摊的，并没有被上诉人认为那样是经常变动的数据即列入分摊的。这一情况上诉人在原一审已经做了详细的说明及提供相应的分摊计算依据，因此，原一审对此做出的判决是正确的。
一审不予支持水费是放任国家财产的流失，支持业主非法盗取国有财产，因为业主的自用水费在没有实施一户一表之前是由物业公司代收代缴，不象前面的公摊电需要上诉人先垫缴。因此，上诉人只是代为收缴义务人，如果一审认为上诉人代收代缴行为没有法律依据，从而驳回上诉人的诉请，那么就是变相支持业主非法窃取国有财产，因为业主查以以法院判决认为用因有资产而不用缴费。综上所述，一审认为上诉人与被上诉人之间的物业合同终止、不予支持电公摊和自用水费不符合法律规定，因此，恳请二审查明事实基础上改判支持上诉人的诉请。
被上诉人施想答辩称：一、一审对物业服务关系的事实认定清楚，适用法律正确。上诉人对小区业主委员会于2009年3月25日向上诉人发出退出小区的公告这一事实没有异议。在业主委员会成立并明确要求上诉人退出，上诉人也已经签收通知的情况下，上诉人仍然拒不退出。根据《合同法》第45条第二款之规定，即“当事人为自已的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，应当认定业主委员会成立日（2008）9月26日）起，上诉人的物业管理权利和义务已经终止。至少也应按一审诉定的2009年3月25日向上诉人发出退出小区的公告的时点认定为权利义务终止日期。上诉人认为，应当按《物业管理委托合同》及补充协议来确认物业管理关系。就按上诉人的观点，根据《物业管理委托合同》的规定，前期物业管理合同关系也已经于2008年8月25日到期。而根据《补充协议》的规定，“如该小区业委会未成立，原委托合同顺延三年，如该小区业委会成立后，未提出更换物业之时，原委托合同仍然有效”。即，原委托管理合同继续有效的前提是一、小区业委会未成立：二、小区业委会成立，未提出更换物业。现有事实和证据已经清楚证明小区业委会成立，且提出更换物业并通知了上诉人。双方的权利义务关系已经终止。福建省住房和城乡建设厅《福建省城市住宅小区物业服务规范》规定，“物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。原物业服务企业无正当理由拒不退出的，业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金铁，人民法院应予支持。
二、一审驳回上诉人关于水电费用的诉请也是正确的。1、关于电费：上诉人作为物业管理公司应当清楚，要向业主收获电费，首先应当证明有交电费，其次应准确计算各户应分摊的电费。而上诉人无法提供充分的证据来证明其交纳电费的金额，对计算电费的公摊部面积经常变动又无合理的说明。一审认定上诉人要求支付公摊电费的正确性和合法性无法确认，进而不支持其诉请，是完全正确的。2、关于水费：上诉人也应当提供缴纳水费的证据。但上诉人无法举证，仅以“国有资产流失“为由要求法院支持其诉请。这是天大的笑话。首先，上诉人是否是国有企业不得而知：其次，就是国有企业，也应合法地维护自身权益，根据法律规定的规则行事。否则央企不是可以无法无天了吗？一审以举证不能驳回上诉人的诉请是完全正确的。综上，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。
一审期间双方当事人提供的证据已随案移送本院；本院经审理，对一审查明的事实予以确认。
本院认为：在“闽发西湖广场“小区业主委员会成立之前，上诉人接受开发商的委托，并与开发商签订了《物业管理委托合同》及《补充协议》，对上述小区物业进行管理服务，期间，被上诉人亦与上诉人签订了《物业管理服务合同》，接受上诉人提供的前期物业管理服务。因此，被上诉人应当依据接受上诉人物业管理服务的事实，承担物业管理服务的相关费用。一审对上诉人主张被上诉人应支付从2007年3月至2009年3月的物业费4400元，已经作出判决是正确的，本院予以确认。2008年9月26日，小区业主委员会依法成立后，在决定对小区物业管理实行业委会自治管理前，要求上诉人对小区物业管理服务进行整改，但半年时间过去了，未见上诉人作出有效整改，因此，小区业委会代表业主于2009年3月25日书面向上诉人发出退出小区物业管理服务的公告，由此说明上诉人与被上诉人之间的物业管理服务关系至此终止。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业委会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项基金的，人民法院应予支持。根据最高人民法院的上述规定，在小区业委会向上诉人发出要求上诉人退出小区的公告后，上诉人与被上诉人等业主形成的物业服务关系的权利义务已经终止。至于上诉人仍占用物业岗位，拒不办理物业服务关系移交手续，表面上与被上诉人等业主仍形成物业服务关系，但客观上已经不具备向被上诉人等业主收取物业服务费的资格，一审认定上诉人依法无权要求业主支付物业费，没有支持上诉人要求被上诉人支付2009年4月至2011年11月止的物业费，并无不当。至于，上诉人还提出，其代为垫缴本案电公摊费，一审没有支持其诉请，判决系缺乏事实和法律依据的主张，因上诉人对其主张，未能提供代为垫缴电公摊费用的依据，且每年仅提供一至两份的缴纳电费凭证，而且系复印件，并非原件，被上诉人对此提出异议，故复印件不能作为证据采用。上诉人也未提交公摊电费计算依据，而且公摊用电总面积经常变动，同月份电公摊总度数相差有9917度未能举证说明，因此，要求被上诉人支付2007年2月至2011年10月的公摊电费2706.4元，依据不足，一审不予支持符合本案事实。此外，上诉人还要求被上诉人支付2007年2月至2011年10月欠缴的水费3374元，亦因举证不能，且部分诉请系在已经终止与被上诉人等业主物业服务关系之后的诉请内容，因此，该请求一审亦没有予以支持。综上，一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费50元，按一审判决执行；二审案件受理费50元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈集美
审 判 员 郑克华
代理审判员 陶莉晶
二〇一三年四月二十五日
书 记 员 赵雪莹