北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第06119号
上诉人（原审被告）李×，女，1955年1月29日出生。
上诉人（原审被告）兼李×之委托代理人马×，男，1955年6月12日出生。
被上诉人（原审原告）周×，女，1960年5月9日出生。
委托代理人武威，北京市日盛律师事务所律师。
委托代理人杨×，男，1959年2月1日出生。
上诉人李×、马×因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第04521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月，周×诉至原审法院称：李×与马×为夫妻关系。2004年6月7日，我与李×、马×签订《买卖合同》，约定由我向李×、马×购买其名下的位于×××小区（产权证号为丰私成字×××号）房屋。涉案房屋在马×名下，李×、马×都同意此次房屋买卖。涉案房屋性质是房改房（成本价），是可以上市交易的，单位也出具了证明。签订合同后，我按照合同约定向李×、马×支付了房款28.8万元，双方同时约定待该房屋过户后，我再向李×、马×支付剩余的1万元房款。同日，李×、马×向我交付了房屋，由我居住至今。经我多次催促，李×、马×一直未按合同约定为我办理房屋产权证。现要求判令李×、马×将北京市×××502室房屋依约过户给我。
李×、马×辩称：涉案房屋为我们夫妻共同财产，李×也同意此次房屋买卖。但我们与周×没有直接房屋买卖关系，按照当时国家规定，马×委托北京中汇信元置地房地产经纪有限公司（以下简称中汇信元公司）出卖马×名下的涉案房屋。周×就同一事实理由和诉讼理由已经起诉过两次，按照法律规定，对周×的此次起诉法院应当予以驳回。按照马×与中汇信元公司的约定，马×已经完成了全部的房屋以及相关手续的清理、交接义务，提供了用于房屋过户的全部文件。我们的义务已经全部履行完毕，我们并不具有承担配合周×过户的义务。周×在通过中汇信元公司购买涉案房屋时知道承担过户义务方是中汇信元公司，因此我们不是这个案件适格的被告。我们不是直接从周×处收取的房款288000元，是自中汇信元公司处收取的，且还有1万元房款没有收到。认可房屋能够上市且已经交付的事实。不同意周×的诉讼请求。
原审法院经审理认为：周×与马×、李×签订的《买卖合同》，不违反相关法律规定，应为有效合同，合同双方均应按该合同约定履行。现周×依据此合同以马×、李×为被告，根据合同相对性原则，主体并无不当。马×虽与中汇信元公司签订了《房屋委托销售合同》，但该合同系马×与该公司之间的委托关系，对周×没有直接的约束力，马×、李×并不能因此委托合同而免除与周×《买卖合同》中的义务。故对周×的诉讼请求，法院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院于2015年4月判决：李×、马×于本判决书生效之日起十五日内将登记在马×名下的×××502号房屋的产权登记过户至周×名下（因该房屋过户发生的相关费用由周×负担）。
判决后，马×、李×不服，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判驳回马×、李×的诉讼请求，其主要上诉理由为：1.我们没有协助周×办理涉案房屋过户手续的义务，《买卖合同》是为了办理过户手续才签订的，并未实际履行，法院不应据此合同进行判决；2.我们至今未收到周×的剩余购房款，双方从未口头约定过剩余房款待过户手续完毕后支付；3.我们在涉案房屋交易过程中并不存在过错，不应承担诉讼费用。周×同意原判。
经审理查明：2004年5月25日，马×（委托方）与中汇信元公司（受托方）签订《北京中汇信元置地房地产经纪有限公司房屋委托销售合同》，载明：马×自愿委托中汇信元公司出卖其所拥有的房屋，中汇信元公司接受此种委托。该房屋位于北京市×××502室，委托期限自2004年5月25日至办理完过户手续止。马×确认，在任何情况下，其所拥有的房屋出卖价均不得低于298000元。由于本合同所签房屋为央产暂时不能上市交易，经马×与中汇信元公司双方协商，同意将此房以公证方式出售，双方经国家公证机关办理委托及买卖公证，马×将中汇信元公司所要求提供的资料提供给中汇信元公司后，中汇信元公司将房款288000元付给马×（含定金），待本合同所签房屋能上市交易后，由中汇信元公司办理过户手续将余款1万元付给马×，马×在此期间须积极配合中汇信元公司办理相关手续。
2004年5月25日，周×（购买方）与中汇信元公司（受托销售方）签订《北京中汇信元置地房地产经纪有限公司购房合同》，载明：周×确认，其同意购买中汇信元公司受托销售的房屋一套，该房屋状况是，房屋位于北京市×××502室，房屋所有权人姓名为马×。周×确认房屋买受的总价格为320000元。中汇信元公司可应周×请求，全力协助周×办理房屋产权变更手续，自2004年5月25日至办理完过户手续止。本合同所签房屋为央产暂时不能上市交易，经周×与中汇信元公司双方协商，周×同意以公证方式购买此房，双方经国家公证机关进行委托及买卖公证后，周×将房款32万元付给中汇信元公司，中汇信元公司将房屋交付周×居住使用，待本合同所签房屋能上市交易时，由中汇信元公司办理完过户手续后，周×将余款1万元付给中汇信元公司。
2004年6月7日，李×、马×与周×签订《买卖合同》约定：由周×向李×、马×购买马×名下的×××502室房屋，房屋价款为298000元。李×、马×与周×在办理房屋买卖、过户和产权登记等手续过程中所发生的各种税费，按北京市有关规定由李×、马×与周×各方自行承担和缴纳。同日，李×、马×给中汇信元公司职员孙×出具《委托书》，载明委托事项为房屋出售及办理过户手续。2004年6月10日，北京市第二公证处出具公证书，对上述《买卖合同》及《委托书》进行了公证。
原审庭审中，李×、马×认可自中汇信元公司收到房款288000元。周×表示同意承担因涉案房屋产权登记过户而发生的所有费用。
以上事实，有双方当事人陈述、《北京中汇信元置地房地产经纪有限公司房屋委托销售合同》、《北京中汇信元置地房地产经纪有限公司购房合同》、《买卖合同》、《委托书》、公证书等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
本案中涉及到三份合同，分别为房屋委托销售合同、购房合同及买卖合同。根据马×与中汇信元公司签订的房屋委托销售合同可以看出，马×与中汇信元公司之间形成了委托关系，马×作为委托人委托中汇信元公司出售涉案房屋。根据周×与中汇信元公司签订的购房合同可以看出，中汇信元公司作为受托人在授权范围内将涉案房屋出售给周×，在该合同中，明确写明中汇信元公司系受托销售涉案房屋，涉案房屋所有权人为马×，据此可知，周×在签订合同时已明确知晓中汇信元公司系受马×之委托出售涉案房屋。故根据前述法律规定，周×与中汇信元公司签订的购房合同应直接约束马×和周×，马×应履行购房合同中的相关义务，应为周×办理过户手续。另再根据马×、李×与周×签订的《买卖合同》可以看出，马×、李×作为出卖人直接与买受人周×签订了买卖合同，该买卖合同亦是对马×、李×与周×形成了房屋买卖合同关系的确认，马×、李×作为出卖人理应承担将涉案房屋产权过户至周×名下的义务，马×、李×主张《买卖合同》系为办理过户而签订的虚假合同，没有依据，本院不予支持。
在购房合同中约定的周×应支付剩余1万元购房款的时间为办理完过户手续后，故原判未对剩余1万元购房款进行处理，并无不当之处。
根据《诉讼费用交纳办法》之规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。原审法院据此判决马×、李×承担诉讼费用亦无不当之处。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2885元，由李×、马×负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费5770元，由李×、马×负担（已交纳70元，剩余5700元于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 潇
二〇一五年七月二十日
书 记 员 李 丽