河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第1516号原告赵国宇。委托代理人陈建华，河南文丰律师事务所律师。委托代理人张灵全，河南文丰律师事务所律师。被告翟德峰。委托代理人牛友文，河南言东方律师事务所律师。委托代理人付精经，河南言东方律师事务所实习律师。被告张宇。委托代理人刘方晓，河南邦基律师事务所律师。委托代理人蔡伟斌，河南邦基律师事务所律师。原告赵国宇与被告翟德峰、张宇确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈建华、张灵全，被告翟德峰委托代理人牛友文、付精经，被告张宇委托代理人刘方晓、蔡伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵国宇诉称，2009年5月，原告购买郑东新区商务外环12号26层2号、3号房产，取得该房产的所有权证。2012年5月，该两处房产均抵押于郑州银行股份有限公司金水支行，债务履行期间为2012年5月11日至2014年5月11日，该抵押已在郑州市房管局办理抵押登记手续。2012年7月21日，被告翟德峰未告知原告，擅自与被告张宇签订房屋买卖合同，将原告名下的房产转让。鉴于被告翟德峰私自处分其并不享有所有权的房产，且该房产属于抵押物，因此二被告之间签订的房屋买卖合同属于无效合同。故原告起诉，请求判令被告翟德峰、张宇之间签订的房屋买卖合同中涉及郑东新区商务外环路12号26层2号、3号部分无效。被告翟德峰辩称，该涉案房屋实际是其本人出资购买，原告也明确表示该房屋的所有权归其本人所有，其对该房屋享有处分权利。原告以被告翟德峰对该房屋没有处分权，且该房屋已经抵押给银行为由，要求认定涉案合同无效，理由不能成立被告张宇辩称，其与被告翟德峰之间签订的房屋买卖合同系有效合同。在签订合同时，被告翟德峰已经告知该房屋所有权情况，出示了公证书，证明被告翟德峰是该房屋的实际出资人，原告仅是持有人，且房产抵押不影响房屋买卖合同的效力。原告赵国宇为支持其诉请，提交如下证据：证据1、郑州市房屋登记薄二份，证明我方对涉案房屋有所有权，原告系该房产的抵押人，且房产至今仍处于抵押期间；证据2、二被告签订的房屋买卖合同（复印件）证明二被告将属于原告的房产予以转让。被告翟德峰对上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅从形式上证明该权利人享有该不动产物权，其记载的事项如果有相应的事实证明，可以依法予以更正；对证据2真实性无异议，但该证据不能直接证明该合同无效，该合同符合法律规定的生效要件，不存在无效情形。被告张宇对上述证据质证意见同被告翟质证意见。另外认为，该房屋是其介绍被告翟德峰购买，出资及手续办理均是被告翟德峰进行的，原告仅是代名行为。经本院审查认为，原告提交的证据1郑州市房屋登记薄二份，证据来源于郑州市住房保障和房地产管理局，客观真实，本院予以采纳，但其并不真正持有该登记薄权力证书即房屋所有权证，与之后被告翟德峰提交的证据公证书、房产证证明事实相矛盾，不能证明原告证明目的，本院不予采信；证据2二被告签订的房屋买卖合同（复印件），不能证明二被告转让合同存在无效情形，不能证明其证明目的。二被告质证理由成立，本院予以采信。被告翟德峰为支持其答辩理由，提交如下证据：第一组证据公证书一份，商品房买卖合同、郑州市郑东新区预购商品抵押合同、上海浦东发展银行个人购房借款（综合）合同、房产证各二份，证明上述二套房屋的购房合同、贷款合同及房产证原件均由被告翟德峰持有，房屋所有权实际归被告翟德峰所有，仅使用原告名义的事实。第二组证据：销售不动产统一发票、中华人民共和国契税完税证、维修基金缴存凭证、上海浦东发展银行分行业务回单、个贷业务手续费明细表，证明是被告翟德峰缴纳房款、契税、维修基金、个贷业务手续费及定期向原告账户偿还月供，证明上述二套房屋所有购房款、购买房屋的各项费用都是被告翟德峰支付的事实。第三组证据：河南省郑州市服务业统一发票、中华人民共和国税收通用完税证，证明上述两套房屋交房后一直由被告翟德峰缴纳物业费及对外出租，被告翟德峰持有及管理该房屋的事实。原告赵国宇对上述证据发表如下质证意见：对第一组证据认为可以证明原告系该房屋的所有权人，被告翟德峰仅是持有该证据，因为原告委托被告翟德峰进行房屋抵押等相关事宜。公证书仅证明声明人的真实性，并非对声明书内容进行确认，该声明书不能证明被告翟德峰系实际购买人。该公证书公证的是签字的真实性，并未公证物权，房屋产权登记薄是唯一合法有效的证明。对第二组证据均是原告的名字，不论该证据系何人持有，原告均是真实交款人。对第三组证据认为被告翟德峰并非实际占有，而是原告委托其管理该房屋，证明被告翟德峰基于委托进行的出租、管理，不能认为其有处分权。被告张宇对上述证据均无异议。经本院审查认为，原告及被告张宇对上述证据的真实性均无异议，与本案具有关联性，本院均予以采信。原告质证认为公证书仅证明声明人的真实性，并非对声明书内容进行确认，依据《中华人民共和国公证法》第二条“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动”、第三十六条“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外”，该公证书载明原告对该房屋并未出资，被告翟德峰为该房屋实际所有权人，原告未提交证据推翻该项公证，故其质证理由没有事实及法律依据，本院不予采信。被告张宇为支持其答辩理由，提交如下证据：证据1公证书一份，该公证书是二被告签订合同之前提交的，证明被告翟德峰享有所有权、处分权，原告是代持人，是其签订合同的前提条件。证据2、房屋买卖合同一份，证明二被告存在房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，无任何无效情形。原告赵国宇对上述证据发表如下质证意见：对证据1同被告翟德峰证据部分的质证意见；对证据2可证明被告翟德峰系无权处分，该合同系无效合同。被告翟德峰对上述证据的真实性均无异议。经本院审查认为，原告与被告翟德峰对该证据的真实性均未提出异议，与本案具有关联性，本院均予以采信。本院依据采信的证据及庭审笔录，认定事实如下：2007年3月12日，原告赵国宇与河南老街坊置业有限公司签订了商品房买卖合同两份（合同编号为D07099007、D07099011），约定购买郑州市郑东新区CBD外环路东第十大街北A15号地1幢26层02、03号房屋二套，用途为办公，建筑面积分别为86.85平方米、83.27平方米，单价为每平方米6364.8元、6460.8元。2007年4月24日，原告赵国宇就上述二套房屋与上海浦东发展银行郑州分行签订郑州市郑东新区预购商品房抵押合同、个人购房借款（综合）合同，约定将该两套房屋抵押给上海浦东发展银行郑州分行，该行提供上述两套房屋的贷款，分别为276000元，268000元。2009年3月11日，河南省扶沟县公证处出具（2009）扶证民字第14号公证书，其中声明书载明：我叫赵国宇，男，1969年2月1日出生，汉族，住址扶沟县城关镇后斗虎营街87号。我叫张红侠，女，1969年7月16日出生，汉族，住址同上。位于郑州市郑东新区商务外环12号26层3号（郑房权证字第08010340**）、2号（郑房权证字第08010406**）两处房产，于2007年5月份由朋友翟德峰全额出资购买。由于该处房产为按揭购买，根据当时贷款银行规定，每个自然人不得办理两处以上房产的按揭贷款，因此，本人代翟德峰办理了该两处房产的购买合同，并在房管局登记为所有权人。签于此，本人声明，该两处房产的所有权实际归翟德峰所有，本人并未出资也不享有对上述房产的所属权益，也不承担由此房产所附属的所有风险。特此声明。声明人赵国宇、张红侠签名捺印。被告翟德峰持有该房屋所有权证书及房款、银行贷款本息、契税、维修基金、物业费等所有缴纳凭证。2012年7月21日，二被告签订房屋买卖合同一份，约定被告翟德峰将由其出资购买的位于郑州市郑东新区CBD外环路东第十大街北A15号地1幢26层01、02、03、05、06、07、08、09、10号房屋出售给被告张宇，总价款为12600000元，约合单价16917.52元。本院认为，原告在2009年3月11日的公证书中声明该房屋的所有权实际归被告翟德峰所有，其本人并未出资，不享有房产的所有权，也不承担由此房产所附属的所有风险，且被告翟德峰持有该房屋的所有权证书及相关所有凭证原件，故本院认定被告翟德峰系该房屋的实际所有权人，享有占有、使用、收益和处分权利，原告仅为该房屋的借名人。故原告诉称该涉案房屋系其出资购买并登记在其名下，其系该房屋的实际所有权人，理由不能成立，本院不予支持。原告诉称该房屋在抵押状态下不能买卖，没有法律依据。2012年7月21日，二被告双方所签订的房屋买卖合同，系合同双方当事人真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，原告未提交证据证明二被告签订的房屋买卖合同存在法律规定的上述合同无效的情形，且依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。故原告诉请确认被告翟德峰、张宇之间签订的房屋买卖合同中涉及郑东新区商务外环路12号26层2号、3号部分无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵国宇的诉讼请求。案件受理费一百元，由原告赵国宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  孔 瑛代理审判员  常美林人民陪审员  曹改红二〇一四年六月十五日