湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第00184号
上诉人（原审原告）朱永蓉（又名朱永荣）。
上诉人（原审原告）牟艳珍。系朱永蓉之女。
上诉人（原审原告）牟艳松。系朱永蓉之子。
三上诉人共同委托代理人（特别授权）黄成浩，湖北宏济律师事务所律师。
三上诉人共同委托代理人（特别授权）向仁举，湖北宏济律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）陈发明。
委托代理人（一般代理）吴宗宪，湖北施南律师事务所律师。
原审被告牟艳兵。系朱永蓉之子。
上诉人朱永蓉、牟艳珍、牟艳松因与被上诉人陈发明、原审被告牟艳兵确认合同无效纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第00769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱永蓉、牟艳珍、牟艳松在一审中诉称：牟艳兵未经朱永蓉、牟艳珍、牟艳松同意以朱永蓉的名义将朱永蓉、牟艳珍、牟艳松的房屋及房屋所辖范围内的竹木卖给了陈发明，同时还将朱永蓉、牟艳珍、牟艳松的承包地和自留地长期转包给了陈发明，事后也未取得朱永蓉、牟艳珍、牟艳松的追认，故请求确认陈发明与牟艳兵签订的《房屋买卖合同》无效，本案诉讼费由陈发明、牟艳兵承担。
牟艳兵在一审中辩称：朱永蓉、牟艳珍、牟艳松所述属实。
陈发明在一审中辩称：其与牟艳兵签订的《房屋买卖合同》合法有效，请求驳回朱永蓉、牟艳珍、牟艳松的诉讼请求。
原审查明：牟方俊生前与朱永蓉系夫妻，共生育了牟艳松、牟艳兵、牟艳珍三个子女。二人在利川市汪营镇甘泉坝村三组修建了石木结构房屋四间半，在该村有责任地和自留地。2002年8月牟方俊死亡后，其遗产由朱永蓉继承。2006年朱永蓉欲卖房屋，三次（2006年1月10日、1月21日、2月5日）委托陈国付为其介绍买主。2006年2月15日陈发明经陈国付介绍到朱永蓉处买房，朱永蓉领着陈发明看了房屋、承包地、自留地后，双方议定朱永蓉将其位于利川市汪营镇甘泉坝村三组的房屋及其屋周围的竹木（有三棵树未卖）卖给陈发明，同时将承包经营的全部责任地、自留地长期转包给陈发明，总计价款5万元，当日双方即请了周某（邦）洪为中证人（见证人）在陈国付家拟定并签订了《房屋买卖合同》，合同中卖方为朱永蓉，买方为陈发明，买方陈发明、中证人周某（邦）洪各自签了名，卖方后的签名为朱永蓉之子牟艳兵签名，甘泉坝村委会在合同中加盖了公章。随后朱永蓉、牟艳兵到现场为陈发明指定了所转包的责任地、自留地位置和边界，并拟制了《田土转让协议》确认，朱永蓉由他人在卖方栏后代为签名后加盖了自己的私章，另还签有“牟艳兵”三字，陈发明在该协议的买方栏后签了名。承包地以朱永蓉为家庭承包方代表，经营权共有人为其子女牟艳松、牟艳珍，其承包经营的责任地3.78亩，于2005年9月18日续签《农村土地承包合同》延包，承包期自1998年10月1日至2028年12月31日止。审理中，经牟艳兵申请，一审法院按程序委托湖北三真司法鉴定中心对陈发明提交的前述《田土转让协议》中“牟艳兵”的签名进行笔迹鉴定。经湖北三真司法鉴定中心鉴定，该《田土转让协议》中“牟艳兵”的签名并非牟艳兵所签。前述合同签订后陈发明分别于2006年2月15日付款45000元，2006年12月19日付款5000元，收条均系牟艳兵出具。朱永蓉经陈国付在场见证于2006年3月8日（农历2月9日）将房屋及钥匙交于陈发明，另将所承包土地的承包合同、经营权证、税费改革监督卡等有关土地经营凭证交付陈发明。随后陈发明携家人从利川市汪营镇鹞子池村五组迁至汪营镇甘泉坝村三组居住生活，户籍也相继迁至该地。
原审认为：依法成立的合同，自成立时生效。首先就合同订立而言，从朱永蓉对外欲卖房屋的表意，委托他人介绍房屋买主及交易协定过程中其引领陈发明看房、看地，履行时其“交付”房屋，现场指定地块位置和边界的行为均充分说明涉案合同的订立是朱永蓉本人的真实意思，并非牟艳兵所“卖”，牟艳兵在“房屋买卖”合同上的签名和收条的出具是代理行为。其次从交易标的看，合同订立时房屋为朱永蓉所有，其有权处分，而承包地和自留地系家庭承包经营，朱永蓉系承包户主，其有权与陈发明签订土地转包合同，且转包行为取得了甘泉坝村委会的同意，合同的内容不违反法律规定。至于合同中的“田土长期转包，不得收回”只能说明期限约定不明，但不是导致合同无效的因素，可推定期限为承包期的剩余期限。最后从合同的履行看，涉案合同的主要义务均已依约履行完毕。综上所述，双方争议的合同已依法成立，且有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条的规定，判决：朱永蓉与陈发明所签订的房屋买卖合同有效。案件受理费80元，依法减半收取40元，由朱永蓉、牟艳珍、牟艳松承担。鉴定费1000元，由陈发明承担。
朱永蓉、牟艳珍、牟艳松不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决错误地将买卖承包地、自留地的行为认定为转包行为，且自留地属农村集体所有，非经法定程序不可擅自转包；2、陈发明在签订协议时不是汪营镇甘泉坝村的村民，甘泉坝村委会同意流转土地不符合《中华人民共和国农村土地承包法》的规定；3、陈发明提交的《田土转让协议》上牟艳兵的签名，经湖北三真司法鉴定中心鉴定，并非牟艳兵本人所签，是陈发明伪造的。朱永蓉的私章不是朱永蓉加盖的，而是陈发明加盖的。陈发明的行为属于妨碍民事诉讼的违法行为。一审判决认定朱永蓉由他人在卖方栏后代为签名后加盖了私章错误。签订协议时朱永蓉并不在场；4、朱永蓉并无对外卖房屋的表意，也未委托他人介绍房屋买主。本案的交付行为均为牟艳兵所为，朱永蓉至今未收到房屋、田土买卖款。二、陈发明提交的证据不足以证明《房屋买卖合同》有效。1、陈国付、周某洪的证言不符合《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，其所作的证言与鉴定结果相矛盾，其证言不应该采信；2、朱永蓉、牟艳珍、牟艳松对陈发明提交的户籍证明及汪营镇甘泉坝村委会的证明均提出了异议，一审判决认定朱永蓉、牟艳珍、牟艳松没有异议错误。陈发明提交的汪营镇甘泉村委会的证明系在第一次开庭后提交，超过了举证期限，且是陈发明根据第一次开庭查明的部分事实认为对其有利而补充的证据。签订协议时陈发明不是汪营镇甘泉坝村的村民，应当按照民主议定的原则及法律规定依法流转，仅有村委会同意不能进行流转。综上，一审判决认定事实错误，采信证据错误，牟艳兵无权处分朱永蓉、牟艳珍、牟艳松的房屋、承包的土地等财产，事后亦未得到朱永蓉、牟艳珍、牟艳松的追认，朱艳兵与陈发明签订的《房屋买卖合同》损害了朱永蓉、牟艳珍、牟艳松的合法权益。综上，故请求二审法院撤销一审的错误判决，依法作出公正的裁判；案件诉讼费用由陈发明承担。
陈发明在二审中答辩称：一、根据《房屋买卖合同》的约定，朱永蓉、牟艳珍、牟艳松将房屋和竹木一并卖给陈发明，将田土转包给陈发明。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款的规定，转包只需要备案即可。朱永蓉、牟艳珍、牟艳松与陈发明签订合同时邀请了村委会成员到场并在合同上加盖了公章，已进行了备案；二、虽然陈发明在签订合同之后才将户籍迁至汪营镇甘泉坝村，但转包合同是否有效不以承包人是否为同村村民为必要条件，是否同村村民并不影响转包合同的效力；三、虽然《田土转让协议》中牟艳兵和朱永蓉的签名并非本人所签，但并不影响《房屋买卖合同》的效力；四、朱永蓉称牟艳兵转让房屋未经其同意不属实。朱永蓉不仅知晓签订合同的事实，且是朱永蓉与牟艳兵一起与陈发明协商合同事宜的，有协议中证人周某洪和介绍人陈国付的证言为证；五、牟艳兵与陈发明签订《房屋买卖合同》的行为系代理朱永蓉、牟艳珍、牟艳松的行为。虽朱永蓉、牟艳珍、牟艳松未给牟艳兵出具书面委托书，事后三人也无书面的追认文件，但《房屋买卖合同》实际是在三人认可的情况下实际履行的。朱永蓉与牟艳兵系母子关系，牟艳兵与牟艳松、牟艳珍系同胞兄弟姊妹关系，即使不是有权代理行为，牟艳兵的行为也符合表见代理的特征，陈发明完全有充分理由相信牟艳兵有代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，牟艳兵的代理行为有效；六、陈发明对本案争议的房屋和田土属善意取得。陈发明按当时的市场价给付了对应的价款，签订合同后，也实际履行了合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，朱永蓉、牟艳珍、牟艳松请求确认合同无效的主张不应支持。综上，一审判决程序合法，事实认定清楚，证据确实充分，应驳回朱永蓉、牟艳珍、牟艳松的上诉，维持原判。
当事人双方在二审期间均未提交新的证据。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合朱永蓉、牟艳珍、牟艳松的上诉理由、陈发明的答辩意见，结合案件情况，本案二审的争议焦点归纳为：《房屋买卖合同》的效力。对此，本院分析评判如下：
牟艳兵与陈发明签订的《房屋买卖合同》中包括对房屋、田土的处理。农村房屋买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员的，房屋买卖合同无效。虽然在签订《房屋买卖合同》时，陈发明的户籍还未迁至汪营镇甘泉坝村，即非房屋宅基地所在的集体经济组织成员，但陈发明的户籍现已迁至汪营镇甘泉坝村，已补正了《房屋买卖合同》农村房屋买卖对户籍要求的效力瑕疵。该合同第三条约定：“卖方必须将户口和承包的田土全部长期转包给买方，不得收回”，从该条约定的实质看，对田土的约定名为转包，实为转让。朱永蓉、牟艳珍、牟艳松上诉时亦认为一审判决错误地将买卖承包地、自留地的行为认定为转包，表明朱永蓉、牟艳珍、牟艳松认为《房屋买卖合同》中对田土约定的本意应为转让而非转包。朱永蓉、牟艳珍、牟艳松在一审中提交的证据四，即牟艳兵的调查笔录中，牟艳兵亦陈述“是我当时急于出卖房屋，这里的转包其实是与房屋一起卖给对方的”。原审判决认定双方就田土达成的合意为转包错误，实质应为转让，朱永蓉、牟艳珍、牟艳松认为一审判决错误地将转让承包地、自留地的行为认定为转包行为的上诉理由成立。
牟艳兵与陈发明签订《房屋买卖合同》时，周邦洪在合同尾部中证方处签字，签订合同的地点为陈国付家，周邦洪和陈国付对合同签订情况所做的证言符合客观实际，二人的证言能够相互印证，证实房屋买卖合同的签订系朱永蓉的真实意思表示，签订协议时朱永蓉在场，牟艳兵的签字系代理行为。且从合同的实际履行来看，牟艳兵于2006年2月15日给陈发明出具收条，载明收到陈发明买房款45000元整。在二审中，牟艳兵称其在与陈发明签订合同后一个多月才将签订合同一事告知朱永蓉，若诚如牟艳兵所言，朱永蓉在签订协议之时不在场，但在协议签订后一个多月便知晓了合同签订一事，朱永蓉在知晓后亦未提出异议。且在事隔半年多之后的2016年12月19日，牟艳兵还接受了陈发明支付的买房余款5000元，并给陈发明出具收条。此时朱永蓉、牟艳珍、牟艳松、牟艳兵亦未提出异议，表明朱永蓉、牟艳珍、牟艳松对牟艳兵签订《房屋买卖合同》一事认可。合同签订后，牟艳兵亦将房屋、田土及相关的权证交付给了陈发明。虽然《田土转让协议》上牟艳兵的签名不是牟艳兵本人所签，但该协议的内容实质与《房屋买卖合同》中第三条约定的内容一致，并未增加《房屋买卖合同》中不存在的内容，故《田土转让协议》并不影响《房屋买卖合同》的效力。综上，应认定《房屋买卖合同》合法有效。
综上，朱永蓉、牟艳珍、牟艳松的上诉理由虽部分成立，但并不影响对《房屋买卖合同》效力的认定。原审判决审判程序合法，实体处理恰当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱永蓉、牟艳珍、牟艳松负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 李 丽
审判员 李志华
二〇一五年四月十日
书记员 何奕娥