江苏省扬中市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1182民初2227号
原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省扬中市扬子西路79号。
法定代表人吴顺兆。
委托代理人朱剑，江苏求尚律师事务所律师。
被告秦安寿。
被告蔡纪凤。
原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司与被告秦安寿、蔡纪凤金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王祥远于同年7月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱剑到庭参加诉讼，被告秦安寿、蔡纪凤经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司诉称，2015年11月27日，被告秦安寿向原告借款30万元，被告秦安寿、蔡纪凤用其位于扬中市三茅街道环城北路62-64号的房产提供抵押担保。借款到期后，被告秦安寿未能按期偿还借款，已构成违约。故诉至法院，请求判令：1、被告秦安寿偿还借款本金30万元、利息18320.49元（算至2016年6月1日，自2016年6月2日起至实际还款之日止的利息按年利率14.28％计付），以及律师代理费用15916元；2、原告对被告秦安寿、蔡纪凤提供抵押担保的位于扬中市三茅街道环城北路62-64号的房产享有优先受偿权；3、本案的诉讼费用由两被告承担。
两被告未作答辩，亦未提供证据。
经审理查明，2014年2月17日，原告(乙方)与被告秦安寿(甲方)签订一份个人生产经营性借款合同，约定自2014年2月17日起至2016年2月10日止的期间内，被告秦安寿可以在人民币50万元的借款本金额度内向原告申请借款。
合同约定：“甲方不按期归还本合同项下借款本金又未获展期，从借款逾期之日起按合同约定借款利率加付50%的利率计付罚息”。合同还约定：“因甲方违约致使乙方采取诉讼或仲裁方式实现债权的，甲方应承担实现债权的一切费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、执行费、保全费、代理费、差旅费等，代理费按诉讼或仲裁标的额的5%计算”。
同日，原告与被告秦安寿、蔡纪凤签订一份最高额抵押合同，约定两被告用其位于扬中市三茅街道环城北路62-64号的房产（房屋所有权证号：14508235）为上述借款合同提供抵押担保。担保范围包括“主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费等)”。合同还约定借款到期（包括提前到期）未予清偿的，原告有权实现抵押权。合同签订次日，双方办理了房产抵押登记，抵押登记证上记载的抵押担保债权数额为50万元。
2015年11月27日，被告秦安寿依据上述借款合同向原告借款30万元，并出具借款借据。借款借据上约定还款日期2016年1月26日，借款年利率9.52%，每月21日结息，贷款用途借新还旧。借款到期后，被告秦安寿未能按期履行还款义务，截至2016年6月1日，尚欠本金30万元，利息18320.49元。
另查明，本案中原告委托江苏求尚律师事务所代为诉讼。双方签订的委托代理合同约定：“根据律师收费的有关规定，甲（即原告）、乙（即江苏求尚律师事务所）双方确定，甲方向乙方交纳代理费15916元，判决生效后支付”。
审理中，两被告经本院传票传唤后，未能到庭参加诉讼，故本院对其依法进行了缺席审理。
以上事实，有原告提供的个人生产经营性借款合同、最高额抵押担保合同、他项权证、借款借据、委托代理合同等证据证明，并有原告的当庭陈述予以佐证。
本院认为，原告与被告秦安寿签订的个人生产经营性借款合同，原告与被告秦安寿、蔡纪凤签订的最高额抵押合同，均系当事人之间的真实意思表示，其内容合法有效，本院予以认定。
合同签订后，原告按约向被告秦安寿履行了发放贷款义务。但借款到期后，被告秦安寿未能按期还款，截至2016年6月1日，尚欠本金30万元，利息18320.49元，被告秦安寿的行为已构成违约。原告除依法有权要求被告秦安寿还清上述款项外，根据合同约定，还有权要求被告秦安寿继续承担2016年6月2日之后的在原贷款年利率9.52%的基础上上浮50%（即年利率14.28%）计算的罚息。
被告秦安寿、蔡纪凤用其位于扬中市三茅街道环城北路62-64号的房产为上述借款提供抵押担保，并办理了房产抵押登记，因此原告的抵押权已依法设立。根据合同约定和法律规定，被告秦安寿未能按期还款构成违约后，原告依法有权对上述抵押房产行使抵押权，即有权申请对该抵押房产进行拍卖、变卖，并对拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。优先受偿范围应以房产抵押登记证书记载的抵押担保债权数额50万元为限。
对于原告主张被告秦安寿应偿还其已支付的律师代理费用15916元的诉讼请求。本院认为，该代理费用系因被告秦安寿违约后，原告通过诉讼程序向其追索而支出的费用。根据合同约定，该费用应由被告秦安寿承担。而原告与江苏求尚律师事务所签订的委托代理合同，亦能证明原告应支出该笔代理费用。而且根据诉讼标的，该代理费用数额亦未超出江苏省物价局、司法厅规定的律师服务收费计算标准，亦符合借款合同中按诉讼标的额的5%计算的约定。因此原告的该项代理费用的诉讼请求，依法应予支持。而且该笔代理费用亦属被告秦安寿、蔡纪凤的房产抵押担保范围，因此原告亦有权要求优先受偿。
被告秦安寿、蔡纪凤经本院合法传唤后未能到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，应承担对己不利的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告秦安寿于本判决生效后十日内偿还原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司：1、借款本金30万元、利息18320.49元（算至2016年6月1日），以及自2016年6月2日起至实际还款之日止按年利率14.28％计算的利息；2、律师代理费用15916元；
二、如被告秦安寿不履行上述还款义务，原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司有权申请拍卖、变卖被告秦安寿、蔡纪凤提供抵押担保的位于扬中市三茅街道环城北路62-64号的房产（房屋所有权证号：14508235），对拍卖、变卖该房产所得价款，原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司享有优先受偿权，优先受偿范围以50万元为限。
被告秦安寿如果未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6314元，减半收取3157元，由两被告负担（此款原告已垫付，由被告在还款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(江苏省镇江市中级人民法院开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61)。
审判员 王祥远
二〇一六年七月二十九日
书记员 蔡菁菁
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。