广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第876号原告：成瑜，住广州市越秀区。原告：岳晓星，住广州市海珠区。两原告共同委托代理人：薄文君、王玫珏，分别为广东高睿律师事务所律师及实习律师。被告：广东利海集团有限公司，住广州市海珠区。法定代表人谢海榆，董事长。委托代理人：余世冰、吴文君，被告公司职员。原告成瑜、岳晓星诉被告广东利海集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人薄文君、王玫珏到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订《商品房预售合同》，由原告购买被告位于广州市海珠区华怡路104号、106号（104号106号）902房（以下简称“涉案房屋”），总价款为1479892元。被告在2012年7月3日将房屋交付给原告，但被告并没有按合同约定在该商品房交付之日起的210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告。至2014年5月7日，被告才为原告办理了房地产权证。被告认为原告未付清房款没有事实依据。因原告公积金贷款未能办理成功，与被告协商一致，付款方式变更为分期付款，并重新签订协议。由于广州房屋限购政策，原、被告双方没有重新网签合同，而是于2011年7月9日重新签订了《利某·假日轩认购书》（NO.0000552），原编号NO.0000117的认购书由被告收回。由于此种付款方式利于被告回笼资金，被告在原房价1510094元的基础上给予原告9.8折，将总房款变更为1479892元。被告开具的第三期发票上盖“转账收讫”章，证明被告承认原告已付清全部购房款。从被告开具的发票时间可以看出，双方是按照认购书的内容去执行的。且被告已将涉案房屋交付给原告使用，并办理了房产证，证明被告认可原告付款义务已经履行完毕。故起诉要求：1、判令被告向原告支付延迟办理房产证的违约金268600.4元（自逾期之日即2013年5月9日起至实际出证之日即2014年5月7日止，每日按商品房总价款即1479892元的0.05%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的总价为1510094元，原告以按揭贷款方式付款，首期支付房价款的66.89%，即1010094元，剩余房款500000元由原告申请办理银行按揭。但由于原告原因其按揭申请未能审批通过，根据合同补充协议第六条约定，如原告按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于原告申请的按揭金额，原告须在银行通知后7日内向被告付完购房金额或补齐首期款差额，但原告只支付了469798元房款，仍欠付30202元房款没有支付。由于原告在合同签署后没有按照合同约定及时履行合同义务，且至今未履行完毕，根据合同法第67条的规定，当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，被告认为在原告未支付全部购房款前，被告有权不办理涉案房屋的房产证，但被告为了避免双方损失进一步扩大，仍提前为原告办理并提供了房产证。原、被告签订编号为0000552的认购书是在双方签订编号为0000117的认购书之后，由于付款方式改变，购房折扣有所调整故重新签订的认购书，但认购书的签订时间均是在签署买卖合同之前，应以买卖合同为准。至于发票上“转账收讫”的字眼只说明被告确认已经收讫发票面额的款项，并不代表被告已经收讫买卖合同约定的全部房款，不能以此认定原告已经履行完毕买卖合同项下的全部付款义务。经审理查明：2010年10月7日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定两原告向被告购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号幢9层902号房，房屋地址：海珠区华怡路104号、106号（104号106号）902房，总金额1510094元；原告以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付1010094元，除首期款外，剩余房款500000元须于2010年10月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经被告催告，逾期超过5日仍未支付的，被告有权解除合同；被告应当在2012年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第二十一条）被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择原告委托被告为原告办理《房地产权证》：被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后3个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件资料；被告应一次性如实告知原告为办理产权登记需要由原告提供的证件资料，被告未告知或告知的内容不完备、不准确，致使原告未能及时提供证件资料的，由被告承担责任；若被告未在规定时间或者上述约定的期限内与原告申请房地产转移登记的，原告可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；（第二十二条）如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；附件七：本合同补充协议：原告申请的按揭贷款或个人住房公积金贷款的金额及年限由银行审批确定；如原告按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于原告申请的按揭金额，原告须在银行通知后7日内向被告付完购房金额或补齐首期款差额；原告逾期支付房款（包括商品房的合同预售房款、应补交面积差额），致使被告未能按期办理产权登记的，其责任由原告承担；等。两原告与被告曾签订《利某·假日轩认购书》（NO.0000552），载明原认购书号NO.0000117，原定价1582199元，优惠折扣：原定价减壹万元×98×98×99×99折，认购价为1479892元；第一期楼款1010094元须于2010年10月12日前付清，第二期楼款226125元须于2011年7月9日前付清，第三期楼款243673元须于2011年12月31日前付清；买卖双方同意未签署《商品房买卖合同》前，此《认购书》对双方具有法律效力，在签署《商品房买卖合同》后，此《认购书》自动失效；等。2010年10月7日、2011年7月9日、2012年3月26日，被告向两原告开具了涉案房屋的房款发票，金额分别为1010094元、226125元、243673元，其中在2012年3月26日金额为243673元的发票上盖有“转账收讫”字样印章。2014年5月7日，两原告购买的涉案房屋由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》。两原告为证明其主张，提交了物业管理费发票及2012年7月3日签订的《前期物业服务协议》，拟证实被告于2012年7月3日将涉案房屋交付给原告。庭审中，原告表示涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月8日。本院认为，原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。原告主张被告于2012年7月3日交付涉案房屋，并提供了证据予以证实，故对于原告的上述主张本院予以认定。原告表示涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月8日，被告没有提出否定性抗辩，故对此本院认定。现涉案房屋由广州市房管局于2014年5月7日登记出具了《广东省房地产权证》，故对被告存在逾期违约的事实，本院予以认定。被告主张原告欠付30202元房款，被告认为根据合同法的相关规定，在原告未支付全部购房款前，被告有权不办理涉案房屋的房产证，原告无权向其主张迟办证违约金。根据涉案合同约定，涉案房屋的总房价款为1510094元，而原告称因按揭无法办理故双方以认购书的形式变更了总房价款变更为1479892元，被告对此不予确认。在本案中，原告已经支付了1479892元房款，被告也于2012年7月3日向原告交付房屋，也办理了涉案房屋的房产证给原告，原告有权依据合同约定向被告主张迟办证违约金，故此，原告要求被告向其支付自2013年5月9日起至2014年5月7日止延迟办理房产证的违约金（每日按1479892元的0.05%计算），没有超出合同约定，本院予以支持，总额应以原告主张的268600.4元为限。若被告认为原告欠付房款，可依据合同约定另寻途径解决，而不能以此免除被告迟办证应承担的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告广东利海集团有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告成瑜、岳晓星支付从2013年5月9日起至2014年5月7日止的迟办证违约金（每日按1479892元的万分之五的标准计算，总额以原告主张的268600.4元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5329元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  张烈明人民陪审员  王君碧二〇一五年十二月××日书 记 员  徐 石陈文慧