广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法南民一初字第138号
原告东莞市宏远集团物业管理有限公司，住所地：广东某，注册号：44XXX。
法定代表人刘伟权。
委托代理人王春盛，系广东格雷兄弟律师事务所律师。
委托代理人叶伟坚，系广东格雷兄弟律师事务所实习律师。
被告梁书颖，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，公民身份号码为XXX。
被告梁莉莉，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，公民身份号码为XXX。
两被告的委托代理人梁振国，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，公民身份号码为XXX。
原告东莞市宏远集团物业管理有限公司诉被告梁书颖、梁莉莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王春盛，被告梁书颖及两被告委托代理人梁振国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告是东莞市南城区运河东三路122号汇景台1单元7D房的业主，该房屋建筑面积94.60平方米，但一直按照套内建筑面积78.91平方米收费。原告与宏景商贸中心二期业主委员会于2007年6月28日签订《物业管理委托合同》，合同约定，原告为宏景商贸中心二期业主提供物业管理服务，从2007年6月28日到2012年9月30日按每月每平方米1.8元向被告收取物业管理费，若逾期支付则从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一计收滞纳金。
原告与东莞市南城区宏景商贸中心二期业主委员会于2012年9月24日签订《物业服务合同》，合同约定，原告为宏景商贸中心二期业主提供物业管理服务，从2012年10月1日起按每月每平方米2.05元向被告收取物业管理费。但被告从2006年10月1日开始欠交物业管理费，至今累计拖欠2006年10月1日至2013年11月30日的物业管理费12433元及逾期付款违约金。经原告多次催讨，被告一直没有交纳。原告为了维护自身的合法权利，诉请法院判令：1、被告向原告支付拖欠原告2006年10月1日至2013年11月30日的物业管理费12433元及逾期付款违约金（2006年10月起计至2012年9月期间的违约金，以每月的物业管理费142元的每日千分之一为基数，从产生管理费的次月1日起计至判决确定履行之日止，分额分月计算；2012年10月至2013年11月期间的违约金，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，从产生管理费的次月1日起计至判决确定履行之日止，分额分月计算，现暂计至2013年11月30日为2773.3元，共计15206.30元）；2、被告承担本案的诉讼费用。
两被告辩称，1、根据我国《合同法》的有关规定，《商品房买卖合同》在2003年8月22日已经解除。答辩人不服东莞市中级人民法院“（2004）东中法民一终字第311号”《民事判决书》，一直按程序依法申诉，至今仍在依法申诉，本案应依法终止诉讼。2、答辩人在2003年8月22日已依法解除《商品房买卖合同》，不再是汇景台1—7D的业主，与物业管理费再也没有直接关系。答辩人作为被起诉主体不适格，被答辩人的诉讼请求依法不能成立，法庭应及时驳回其诉讼请求。
经审理查明，2002年11月7日，两被告与广东宏远集团房地产开发公司签订合同编号为0057680《商品房买卖合同》，约定两被告向广东宏远集团房地产开发公司购买宏景商贸中心二期汇景台一单元7D号商品房。两被告于2008年3月11日办理了案涉商品房的房产证，房产证上显示案涉商品房的建筑面积为94.6平方米，套内建筑面积为78.91平方米。
2004年8月21日，广东宏远宏景商贸中心二期业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，合同约定由原告对宏景商贸中心二期提供物业管理服务，委托管理期限从2004年9月1日零时起至2007年8月31日24时止；物业管理服务费为按建筑面积，多层每月每平方米1.1元，高层每月每平方米1.8元向业主或者物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按政府指导价报市物价局核定后调整；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。合同的第二章约定了委托管理事项的具体内容。
2007年6月28日，广东宏远宏景商贸中心二期业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，合同约定由原告对宏景商贸中心二期提供物业管理服务，委托管理期限从2007年9月1日零时起至2010年8月31日24时止；物业管理服务费为按建筑面积，多层每月每平方米1.1元，高层每月每平方米1.8元向业主或者物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按政府指导价报市物价局核定后调整；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。合同的第二章约定了委托管理事项的具体内容。2007年4月6日，东莞市物价局对宏景中心的物业服务收费进行备案。
2012年8月30日，东莞市南城区宏景商贸中心二期业主委员出具《业主大会临时会议结果公告》，该公告记载：东莞市南城区宏景商贸中心二期小区业主大会（书面征求意见形式）临时会议于2012年8月30日举行。本小区共有业主票权数572人，面积票权数为61784.62平方米。共收回530业主的票权数，面积票权数为57454.95平方米。“是否同意从2012年10月1日起将本小区带电梯住宅物业服务费标准上调至2.05元／㎡.月”的表决结果如下：本次业主大会的表决事项最终得到414票、票权数46182.58平方米同意，通过率分别为72.38%、74.53%，达到了小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，此次决议自2012年10月1日起生效。原告为此提供了关于调整物业管理费的意见征询函、宏物（12）通012号《通知》、关于宏景商贸中心二期小区举行业主大会的通知、宏景商贸中心二期临时业主大会表决票、东莞市南城区宏景商贸中心二期小区业主大会临时会议结果公告、宏景商贸中心二期临时业主大会相关资料公布一览表、通知等证据予以证明。
2012年9月24日，东莞市南城区宏景商贸中心二期业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同约定东莞市南城区宏景商贸中心二期业主委员会选聘原告对宏景商贸中心二期实施物业管理服务，合同期限从2012年10月1日起至2017年6月13日止；物业服务费高层住宅2.05元／月.平方米（房屋的总层数在七层（含）以上）；物业服务费按月交纳，业主或承租人应当在当月月末（每次缴费的具体时间）前交纳。合同第二章约定了原告提供的服务内容与质量。
原告主张两被告从2006年10月至2013年11月期间均未缴交相应的物业管理费，其通过律师函向被告催收案涉物业管理费，并提供了律师函、EMS特快专递邮件详情单予以证明。两被告在庭审时确认上述期间其在案涉商品房居住，但并未向原告缴纳物业管理费，因为两被告已经向广东宏远集团房地产开发公司发出了《解除商品房买卖合同通知书》，《商品房买卖合同》自解除合同通知书到达广东宏远集团房地产开发公司时解除，故案涉物业管理费与两被告无关。
两被告在庭审时提出案号为（2003）东法民一初字第5931号、（2004）东中法民一终字第311号的案件还没有走完程序。两被告为此提供了证据予以证明。其中《民事申诉状》是梁书颖、梁莉莉不服（2004）东中法民一终字第311号民事判决书向广东省检察院提起的申诉。2008年5月8日广东省东莞市人民检察院作出东检民行立（2008）17号民事行政检查立案决定书，该决定书内容为：梁书颖、梁莉莉：你们不服东莞市中级人民法院（2004）东中法民一终字第311号民事判决，向广东省人民检察院申诉，广东省人民检察院转交我院办理，我院决定立案审查。2008年6月13日广东省东莞市人民检察院作出东检民行终查（2008）5号民事行政检察终止审查决定书，该决定书内容为：梁书颖、梁莉莉：你们不服东莞市中级人民法院（2004）东中法民一终字第311号民事判决申诉一案，经我院审查认为，本案不符合《人民检察院民事行政抗诉案件办案规则》规定的抗诉条件，决定终止审查。2008年7月2日广东省人民检察院作出（2008）粤检访（信）字4032号信访事项告知书，该告知书内容为：梁书颖、梁振国公民：你于2008年6月25日来信反映的问题，属于根据最高人民检察院《人民检察院民事行政抗诉案件办案规则》第六条第四项：“当事人对人民检察院所做的终止审查或者不抗诉决定不服，再次提出申诉的，人民检察院不予受理”的规定，广东省人民检察院不受理。
原告在庭审时表示，案涉商品房2006年10月到2012年9月每月物业管理费142元，计算方式是1.8元每平方米乘以商品房买卖合同中的套内建筑面积78.91平方米。2012年10月至2013年11月每月物业管理费2.05元每平方米乘以商品房买卖合同中的套内建筑面积78.91平方米得出每月物业管理费162元。2006年10月到2012年9月期间逾期缴交物业管理费的违约金，根据《物业管理委托合同》第二十二条约定违约金的标准为每日千分之一；而且合同二十二条约定物业管理费按月交，所以违约金从下月的1月1日开始计算；而2013年10月期间的违约金是无合同约定逾期付款违约金，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率的标准收取。
另查，梁书颖、梁莉莉曾于2003年以要求与广东宏远集团房地产开发公司解除商品房买卖合同为由向原东莞市人民法院提起诉讼，案号为（2003）东法民一初字第5931号，（2003）东法民一初字第5931号民事判决驳回了梁书颖、梁莉莉的诉讼请求。梁书颖、梁莉莉不服该判决，上诉至东莞市中级人民法院，东莞市中级人民法院作出（2004）东中法民一终字第311号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、《物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《关于对东莞市宏远集团物业管理有限公司物业服务收费备案报告的意见》、《东莞市价格收费事项备案表》、交款通知书、国内挂号信函收据、（2011）格雷律函字第175号律师函及特快专递邮件详情单、（2012）格雷律函字第38号律师函及特快专递邮件详情单、欠费及滞纳金清算表、关于调整物业管理费的意见征询函、宏物（12）通012号《通知》、关于宏景商贸中心二期小区举行业主大会的通知、宏景商贸中心二期临时业主大会表决票、东莞市南城区宏景商贸中心二期小区业主大会临时会议结果公告、宏景商贸中心二期临时业主大会相关资料公布一览表、通知、（2006）东法民二初字第2536号民事判决书；被告提供的2003年8月22日通知书、民事申诉状、宏远房地产公司2003年8月23日通知书、给张学均检察长的上访信、给东莞信访局长的上访信及给省委对梁振国信访复信、（2006）东法民二初字第2536号案民事答辩状、（2006）东法民二初字第2536号案二点意见、给东城法庭的信、对案件改用普通程序的意见（复印件）、（2006）东法民二初字第2536号案回避申请书（复印件）、东莞市人民法院告知书原件、复议申请书（复印件）、（2006）东法民二初字第2536号复议决定书原件、（2006）东法民二初字第2536号证据保全申请书原件、（2007）东执字第11085号执行通知书原件、申请书、“申请”打印件、给市委书记、市人大主任刘志庚的信打印件、东检民行终查（2008）5号《终止审查决定书》打印件、转换程序通知书复印件、给宏景中心管理处的复信打印件、报纸复印件、徐建华2014年2月16日的信附件打印件、2014年2月16日给徐建华的信、信件原件、被告对庭审笔录的意见原件、申请书复印件及收条复印件、宣判笔录复印件、立案决定书原件、拒签收书原件、给陈斯院长的信打印件、汇1-2B业主给市法院的信复印件、工程竣工验收申请表复印件、工程竣工验收报告复印件、“五就地”解决告状难原件、给黄文艾检察长的信打印件，2013年9月8日的网上信访、给市委佟星书记的信（1）副本，给市委佟星书记的信（2）副本、给市人大领导同志的信（3）副本、通知书、给刘伟新主任的书面意见复印件、材料证据签收单、邮件回执单、国内挂号函件收据、国内速递邮件详情单、给郑红检察长的信、复查请求、信访事项告知书、给广东省检察院各位领导的信、“收件人的意见”、给最高人民检察院的信、给中共中央ＸＸＸ总书记的信，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是物业管理费纠纷。本案的争议焦点为原告诉请被告缴纳2006年10月1日至2013年11月30日期间的物业管理费及违约金理由是否充分。
案涉商品房的所有权于2008年3月11日就登记在两被告名下，且两被告从2006年10月1日至2013年11月30日期间在案涉商品房居住，享受由原告提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第七条第五款关于“业主在物业管理活动中，履行下列义务：...（五）按时交纳物业服务费用”的规定，以及《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，两被告应当向原告交纳物业服务费用。在两被告未举证证明原告未依合同约定及相关规定提供服务的情况下，两被告应依《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定支付物业管理费及逾期付款违约金。原告现主张按照套内面积78.91平方米计收物业管理费，有利于两被告，本院依法予以照准。
两被告主张（2003）东法民一初字第5931号、（2004）东中法民一终字第311号案件还没有走完程序，本案应该终结审理。本院认为，（2003）东法民一初字第5931号、（2004）东中法民一终字第311号案件是两被告与广东宏远集团房地产开发公司之间商品房买卖合同关系纠纷，而本案是物业管理费纠纷，两者是不同法律关系。两被告作为业主，且实际使用了案涉商品房，接受了原告提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》的规定，两被告都应该向原告缴纳相应的物业管理费。故对于两被告主张其无需向原告缴纳物业管理费，本院依法不予支持。
2006年10月1日至2010年8月31日期间的物业管理费及违约金金额问题。《物业管理委托合同》为宏景商贸中心二期业主委员会与原告签订的，是双方的真实意思表示，合法有效。业主委员会的决定对业主具有约束力，即《物业服务合同》对全体业主具有约束力，各业主应该按照合同约定享有权利和义务。根据《物业管理委托合同》约定，两被告每月应缴纳的物业管理费为1.8元／平方米×78.91平方米＝142.04元。原告现主张按照142元／月计收物业管理费，有利于两被告，本院依法予以照准。故两被告应缴纳2006年10月1日至2010年8月31日期间的物业管理费为142元／月×47个月=6674元；原告诉请上述期间的违约金，以每月应缴纳的物业管理费142元为基数，从产生物业管理费的次月1日起按照每日万分之十的标准计算至付清之日止，分额分月计算，违约金应以上述期间物业管理费总额6674元为限。
2010年9月1日至2012年9月30日期间物业管理费及违约金金额问题。原告主张两被告每月应缴纳的物业管理费为1.8元／平方米×78.91平方米＝142元，结合2006年10月1日至2010年8月31日期间物业管理费的收费标准，对于原告上述主张，本院依法予以采信。故两被告应缴纳2010年9月1日至2012年9月30日期间的物业管理费为142元／月×25个月=3550元。原告没有证据证明该期间双方对于违约金有约定，故原告诉请2010年9月1日至2012年9月30日期间的违约金，本院依法不予支持。
2012年10月1日至2013年11月30日期间的物业管理费及违约金金额问题。根据2012年8月30日东莞市南城区宏景商贸中心二期业主委员出具《业主大会临时会议结果公告》可以得知，新的物业管理服务收费标准，即高层住宅2.05元／月.平方米【房屋的总层数在七层（含）以上】，达到了小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，《物业服务合同》为宏景商贸中心二期业主委员会与原告签订的，是双方的真实意思表示，合法有效。业主委员会的决定对业主具有约束力，即《物业服务合同》对全体业主具有约束力，各业主应该按照合同约定享有权利和义务。根据《物业服务合同》约定，两被告每月应缴纳的物业管理费为2.05元／平方米×78.91平方米＝161.77元。故两被告应缴纳2012年10月1日至2013年11月30日期间的物业管理费为161.77元／月×14个月=2264.78元；原告诉请以每月缴纳的物业管理费161.77元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从产生管理费的次月1日起计至付清之日止，分额分月计算。2012年10月1日至2013年11月30日期间的违约金应以不超过物业管理费总额2264.78元为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告梁书颖、梁莉莉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市宏远集团物业管理有限公司支付2006年10月1日至2010年8月31日期间的物业管理费6674元及违约金（以每月应缴纳的物业管理费142元为基数，从产生物业管理费的次月1日起按照每日万分之十的标准计算至付清之日止，分额分月计算，违约金以该期间的物业管理费6674元为限）、2010年9月1日至2012年9月30日期间的物业管理费3550元（本段无需计算违约金）、2012年10月1日至2013年11月30日期间的物业管理费2264.78元及违约金（以每月缴纳的物业管理费161.77元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从产生管理费的次月1日起计至付清之日止，分额分月计算，违约金以该期间的物业管理费2264.78元为限）；
二、驳回原告东莞市宏远集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费180元，由被告梁书颖、梁莉莉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 杨玲冰
代理审判员 柯 颖
人民陪审员 梁小玲
二〇一四年八月五日
书 记 员 刘念秋
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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