重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0101民初4097号
原告：重庆市万州区龙腾物业管理有限公司，住所地重庆市万州区王牌路510号第四层部分房层，统一社会信用代码91500101709452012N。
法定代表人：袁虹，男，汉族，1969年3月9日出生，住重庆市万州区，公司总经理。
委托诉讼代理人：刘格，重庆玖鼎律师事务所律师，特别授权。
被告：周玉秀，女，汉族，1974年1月13日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：龚陈斌，重庆市万州区新田法律服务所法律工作者，特别授权。
原告重庆市万州区龙腾物业管理有限公司（以下简称龙腾物业）与被告周玉秀物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告龙腾物业的委托诉讼代理人刘格，被告周玉秀及其委托诉讼代理人龚陈斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：
一、物业服务情况：1、2014年10月29日，经重庆宗宗宝石饰品有限公司（以下简称宗宗宝石公司）评标小组评定并向房管局备案，确定龙腾物业为万州国际宝石饰品工贸园项目的中标人，中标额为：业主已入住1.2元/㎡/月，业主未入住0.6元/㎡/月，中标范围：7、8、9、10、11号楼及地下车库物业管理服务。2、2014年11月1日，万州国际宗宗宝石饰品工贸园项目的建设单位即宗宗宝石公司（甲方）与原告龙腾物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方实施前期物业管理服务的事宜，物业名称为万州国际宗宗宝石饰品工贸园7、8、9、10、11号楼及地下车库（以下简称宗宗工贸园），物业类型为员工住宿楼及办公楼；另约定，物业服务内容主要包括物业共用部分、共用设施的日常维修、养护和管理；公用部分的保洁、保绿、保安和物业服务的质量要求。关于物业服务费用，合同第四章约定本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅1.2元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收等。合同期限为5年，自2014年11月1日起至2019年10月30日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。3、合同签订后，原告龙腾物业将签订的《前期物业服务合同》报重庆市万州区工商行政管理局进行合同文本备案，并报重庆市万州区房屋管理中心备案。4、2014年8月13日，宗宗宝石公司与原告龙腾物业曾就宗宗工贸园10、11号楼的物业服务事宜签订《前期物业服务合同》，并于同日签订《补充协议》，协议约定合同期限为2014年9月1日至2017年8月31日止，住宅用房业主已入住的每月按1.00元/月·㎡、业主接房后未入住每月按0.50元/月·㎡收取物业服务费用。
二、房屋及欠费情况：被告周玉秀系宗宗工贸园X号楼XXX房屋的业主，房屋建筑面积113.47㎡。被告周玉秀于2014年8月13日接房，并在接房时按物业服务费1.00元/㎡、公共能源费10元/月的标准，向原告交纳物业服务费及公共能源费至2015年8月12日，从2015年8月13日起未缴纳物业服务费。
三、原告的诉讼请求：1.要求被告立即支付拖欠的2016年2月1日至2017年9月30日期间物业服务费及公共能源分摊费2469元；2.被告承担案件受理费。
以上事项中，双方有争议的事项为第一（1）（2）（4）项、第三项，其他事项双方无争议。
本院认为，龙腾物业按照其与宗宗宝石公司签订的《前期物业服务合同》为宗宗工贸园提供物业管理服务，该前期物业服务合同合法有效，对宗宗工贸园的业主具有约束力。《重庆市物业管理条例》第四十二条规定：出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。本案《前期物业服务合同》约定的合同期限为自2014年11月1日起至2019年10月30日止或合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。现宗宗工贸园尚未成立业主委员会，该合同尚在合同约定的期限内，双方当事人应按合同约定履行。物业服务费用是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则，物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主对原告的服务不满时，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，但被告拒绝交纳物业服务费的做法本院不予支持。
关于被告抗辩小区物业服务收费标准未按照《重庆市物业管理服务收费实施办法》的规定进行审批，合同中关于物业服务收费的约定损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效条款，对2016年2月1日至2017年4月30日期间的物业费不予认可，被告有权拒付；对2017年5月1日至2017年9月30日期间的物业欠费予以认可，但应酌情减少的意见。本院认为，国务院《物业管理条例》规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。国家发展和改革委员会、建设部共同制定的《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）第六条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。本案中，《前期物业服务合同》中约定物业服务收费标准为1.20元/月·㎡，该约定系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，原告据此主张合同无效，本院不予支持。
《重庆市物业管理条例》第五十六条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发[2015]36号）第七条规定：物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价；在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价；前款规定之外以及住宅改变用途的物业服务收费实行市场调节价。该办法自2015年5月1日起施行。根据重庆市国土房管局重庆市物价局关于全面贯彻执行《重庆市物业服务收费管理办法》的通知（渝国土房管[2017]309号），《重庆市物业服务收费管理办法》自2017年5月1日起在全市范围内施行，《重庆市物价局重庆市土地房屋管理局关于印发重庆市城市物业管理服务收费实施办法的通知》（渝价[1999]398号）、《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）同时废止。因本案所涉物业纠纷涉及新旧政策衔接，在相关实施办法被废止前签订的《前期物业服务合同》仍应遵循实施办法的规定。《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价[1999]398号）第七条规定：未成立业主（住户）管理委员会的住宅小区或独立实施物业管理的楼宇，公共性服务收费实行政府定价，其收费标准由物价部门核定。《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）规定：由于新的《重庆市物业服务收费管理办法》还在研究制定之中，为了便于正常工作，要求各区、县（自治县、市）物价部门仍按《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》执行；其中第三条规定：别墅、高级公寓（住宅）、厂房、市场、物业改变用途等类别的物业服务收费和特约服务收费实行市场调节价，其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定，物管企业将双方约定的收费标准报物价部门备案；第九条规定：为了明确审批权限和减少审批环节，物业服务收费只按物业服务收费等级确定收费审批主体，收费标准（以住宅为准）在二级以上的由市物价局审批；二级收费标准（不含二级）以下的由区、县、市物价部门审批。
本案中，原告龙腾物业与宗宗宝石公司签订的《前期物业服务合同》中明确约定物业类型为员工住宿楼及办公楼，并非传统意义上的商业住宅小区，被告在交纳第一次物业服务费，并在得知物业服务费标准实为1.20元/月·㎡（原告优惠价格1.00元/月·㎡）后，如认为物业收费标准未按照相关规定报物价部门审批，被告完全可以向相关部门反映，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚，但被告据此拒交2016年2月1日至2017年4月30日期间的物业服务费，于法无据，本院不予支持。
关于被告抗辩未按补充协议约定的标准收取费用，擅自扩大收费标准，业主有权要求退还重复收费部分的意见。原告龙腾物业经招投标，与宗宗宝石公司正式签订7-11号楼《前期物业服务合同》前，被告作为10号楼业主按照1.00元/月·㎡的标准交纳2014年8月13日至2014年10月31日的物业服务费符合约定，但从2014年11月1日起，被告应按照正式签订并经备案的《前期物业服务合同》中约定的标准交纳物业服务费，原告视情况实行的优惠价格系原告对自身权利的处分，被告不能据此要求原告按照优惠价格收取。原告龙腾物业根据合同约定在宗宗工贸园提供物业服务，按合同约定的收费标准收取物业服务费并未违反法律、法规、部门规章的规定，亦未擅自扩大收费范围、提高收费标准，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。如被告认为原告重复收费，可在举示证据后另案协商或诉讼解决。被告抗辩原告未尽到应当的管理义务，致使小区有私自搭建、车辆乱停乱放、绿化损坏等行为发生，这有赖于小区所有业主加强自律，同时原告应当加强管理和服务，引导业主按照法律规定积极主张权利，但业主不应以其他业主存在不文明行为或违法行为为由拒交物业服务费。原告的服务质量确有不足，但并不存在原告有不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，对原告要求被告按合同约定的价格标准支付2016年2月1日至2017年9月30日期间的物业服务费，本院予以支持。因原告放弃主张公共能源分摊费，被告周玉秀所欠费用实为2723.28元（1.2元/月·㎡×113.47㎡×20个月），原告主张2469元系原告真实意思表示，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告周玉秀于本判决生效后十日内支付原告重庆市万州区龙腾物业管理有限公司2016年2月1日至2017年9月30日期间的物业服务费2469元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告周玉秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 王 静
二〇一八年六月五日
法官助理 管君茹
书 记 员 李智林