安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第02106号
原告：安徽传名酒业有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：房传明，董事长。
委托代理人：杨廷安，安徽皖大律师事务所律师。
委托代理人：周环，安徽皖大律师事务所实习律师。
被告：李斌，男，1981年7月7日出生，汉族，合超市业主，户籍地安徽省涡阳县，住合肥市庐阳区。
委托代理人：李俊军，系李斌父亲，工商银行干部。
委托代理人：郑凯，合肥庐阳区志尚超市员工。
原告安徽传名酒业有限公司（以下简称传名公司）与被告李斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理，由审判员朱江适用简易程序于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告传名公司的法定代表人房传明及其委托代理人杨廷安、周环，被告李斌的委托代理人李俊军、郑凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告传名公司诉称：2014年5月，我公司从安徽兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业公司）租下了骏豪华庭商业综合体101室准备经营商业。后经被告要求，我公司同意将该房屋以承包的名义交由被告使用，双方于2014年6月24日签订了《房屋承包合同》一份，约定我公司将租用的骏豪华庭商业综合体101室承包给被告经营使用，双方对承包期限、承包金标准、支付期限及办法均进行了明确约定。但是，被告在承租房屋内经营“志尚超市”已一年有余，不仅未交纳保证金5万元，承包金也分文未交。现诉至法院，请求：1、依法解除原、被告间的《房屋承包合同》，被告将房屋腾退并交付给原告；2、判决被告给付其拖欠的第一期11个月的房屋承包金234620.82元，给付其第二期前六个月承包金227290.5元，两项合计461911.32元；3、被告承担违约金227290.5元。
被告李斌辩称：1、我同意解除合同，志尚超市已经停业，随时可交房，但合同约定一方不得擅自终止合同，若传名公司主张解除合同，应赔偿我的损失，我所缴纳的5万元保证金应返还。2、租赁合同中，我不存在违约行为；我将房租交给兴业公司。3、传名公司主张我方支付违约金不属实，双方经过多次协商均未果，非我的责任导致合同不能继续履行，期间我多次告知传名公司积极协商，但传名公司不予理睬。
经审理查明：2014年4月25日，出租方兴业公司与承租方传名公司签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁房屋的地点为骏豪华庭商业综合体101室，面积为714.75㎡，用途为商业；租用时间为五年，自2014年5月1日至2019年4月30日止；房屋年租金按714.75㎡计算，第一年月标准租金为35元／㎡／月，全年租金为225146元（已扣除装修免租期租金75049元），第二年月标准租金为43元／㎡／月，全年租金为368811元……；付款方式为承租方在签订合同取得房屋钥匙的同时，一次性预交给出租方半年的房租费，租赁保证金50000元，在每半年内的前一个月，交清下半年的房租费，以后付款方式以此类推。2014年4月28日，传名公司法定代表人房传明向兴业公司支付了120049元。
传名公司在取得上述房屋使用权后，与李斌经过协商，同意将其中620.69㎡租赁给李斌使用。2014年6月24日，传名公司（合同甲方）与李斌（合同乙方）签订了《房屋承包合同》一份，该合同约定：承包房屋的地点为骏豪华庭商业综合体101室，用途为超市；承包时间为4年11个月，第一年自2014年6月1日至2015年4月30日止为11个月，房屋年承包金额按620.69㎡计算，具体租金计算如下：第一年承包金额为42元／㎡／月，全年为286758.78元（第一年免收贰个月承包金52137.96元，实收234620.82元），第二年如甲方将另两家租户（牛肉拉面、旗旋图文）交与乙方，该101室建筑面积为714.75㎡，2015年5月1日至2016年4月30日承包金额为53元／㎡／月，全年为454581元……；付款方式为甲乙在签订合同后，乙方一次性预交给甲方半年的房屋承包金，及承包保证金50000元，在每半年内的前一个月，交清下半年的房屋承包，以后付款方式以此类推，如出现房屋承包金不按合同规定的时间交纳时，甲方有权随时收回房屋，终止合同；违约责任为：双方应自觉维护和执行合同条款，任何一方不得擅自终止合同，否则按终止合同当年租赁总价的50%处于罚金，并赔偿因终止合同而给对方造成的实际经济损失。合同签订后，传名公司将骏豪华庭商业综合体101室其中620.69㎡交由李斌使用；李斌在该地点开办了合肥庐阳区志尚超市，于2014年7月22日开业经营。现合肥庐阳区志尚超市因经营亏损已停业。传名公司以李斌至今未交纳租房保证金及承包金为由，于2015年5月诉至本院。
另查明，李斌在承租涉案房屋期间，先后向兴业公司直接缴纳了部分房租，并向传名公司支付了部分房租，具体付款情况如下：1、2014年4月13日，李斌的父亲李俊军通过信用卡支付传名公司49800元；2014年4月15日，李俊军支付传名公司会计李玉娣现金200元，两项合计50000元。2、2014年9月10日，李斌交纳物业费后剩余3421元在李玉娣处未予退还。3、2014年9月18日，李玉娣出具收条收取志尚超市房租5986元。4、2014年10月22日，李斌向传名公司法定代表人房传明个人账户转账10000元。5、2014年11月2日，李俊军向房传明支付现金10000元。6、2014年4月13日，李斌向兴业公司交纳了租房押金5000元，兴业公司出具了收款收据。7、2014年12月15日，李俊军根据兴业公司的催收房租的函件，向兴业公司交纳了2014年11月1日至2015年1月31日的房租68448.75元（已扣除门头挡雨玻璃更换费3100元、西大门玻璃门维修费3500元），兴业公司出具了收款收据。8、李俊军根据兴业公司的催收房租的函件，于2015年3月13日向兴业公司汇款50000元；2015年3月30日向兴业公司汇款25050元，两笔合计75050元，系支付2015年2月1日至2015年4月30日的房租，兴业公司出具了收款收据。以上2-7项共计184505.75元（包含门头挡雨玻璃更换费3100元、西大门玻璃门维修费3500元），李斌及其父亲李俊军认为系支付传名公司的房屋租金。2015年5月1日之后的租金，李斌至今没有交纳；传名公司亦未将将另两家租户使用的房屋交给李斌使用。
又查明，2014年4月18日，传名公司法定代表人房传明与李斌的父亲李俊军签订了一份《联合租房协议》，双方约定联合租骏豪华庭商业综合体101室，共计714.75㎡，双方各占50%股份。2014年7月17日，传名公司法定代表人房传明与李斌签订了一份《销售协议》，就李斌在其经营的合肥庐阳区志尚超市销售传名公司的酒类产品进行了约定。
上述事实，由传名公司提供的《房屋承包合同》、《联合租房协议》；李斌提供的《房屋租赁合同》、信用卡交易明细、兴业公司出具的催缴房租的函及收款收据、徽商银行现金缴款书、工商银行自动柜员机客户凭条、李玉娣出具的收条、《销售协议》等证据及当事人的庭审陈述予以证实。
本院认为：传名公司依据其与兴业公司签订的《房屋租赁合同》取得骏豪华庭商业综合体101室房屋使用权后，与李斌签订《房屋承包合同》将其中620.69㎡租给李斌使用，该《房屋承包合同》名为承包实为转租。虽然传名公司与兴业公司签订的《房屋租赁合同》中约定不得转租，但从兴业公司向李斌经营的合肥庐阳区志尚超市发出催缴房租的函及李斌的父亲李俊军直接向兴业公司缴纳房租的事实，可以认定兴业公司知晓该房屋转租行为；兴业公司至今未依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定解除与传名公司的《房屋租赁合同》，且从房传明与李俊军向兴业公司交纳了房租的事实，可以看出兴业公司的利益未受到损害，故本院认定传名公司与李斌签订的《房屋承包合同》合法有效，该合同系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按约履行。现传名公司提出要求解除双方签订的《房屋承包合同》，并要求李斌返还房屋；李斌当庭表示同意，故本院对于传名公司的该项诉讼请求予以支持。
对于传名公司诉称李斌没有交纳50000元保证金及第一年租金的事实，本院认为，根据李斌提供的银行交易凭证及陈述的向传名公司法定代表人房传明支付现金、传名公司会计李玉娣出具收条的行为，以及房传明当庭对收到李斌及其父亲李俊军支付的款项数额，及李俊军向兴业公司交纳房租的数额综不持异议的意思表示，本院认定传名公司收到李斌及其父亲李俊军支付的款项共计79407元，李俊军直接交给兴业公司的押金及房租共计155098.75元。传名公司认为李俊军向传名公司交纳的部分款项系李俊军依据其与房传明签订的《联合租房协议》所缴出资款，但因交款行为系李俊军所为，其有权决定所付款项的用途，基于李俊军当庭表示其就本案所涉所有的付款行为均是代李斌支付保证金及房租，故本院对李斌及其父亲李俊军付款行为做如下认定：李俊军于2014年4月13日、4月15日共计支付的50000元，系支付传名公司租房保证金；李斌及其父亲李俊军向传名公司法定代表人房传明、会计李玉娣支付的款项共计29407元，应为李斌向传名公司交纳的房租；李俊军直接交给兴业公司的押金及房租共计155098.75元应为李斌代传名公司支付，应当从传名公司应当收取的第一年房租中予以扣减。根据传名公司与李斌签订的《房屋承包合同》约定，李斌第一年（自2014年6月1日至2015年4月30日）尚欠租金数额为50115.07元（应交租金234620.82元-29407元-155098.75元）。故对于传名公司要求李斌支付第一年租金234620.82元的诉讼请求，本院不予全额支持。现双方当事人均同意解除《房屋承包合同》并返还房屋，因合同解除后，尚未履行的应当终止履行，故对于传名公司要求李斌支付第二年前六个月的租金227290.5元的诉讼请求，本院不予全额支持。自2015年5月1日至2015年6月30日，李斌仍然占有使用租赁房屋，应当支付由此产生的租金数额为65793.14元（620.69㎡＊53元／㎡／月＊2），此后应顺延支付至李斌将租赁房屋返还传名公司之时止。综上，扣除李俊军代为支付的5万元保证金，计算至2015年6月30日，李斌应当支付传名公司租金为65908.21元（50115.07元＋65793.14元-50000元）。
根据传名公司与李斌签订的《房屋承包合同》的约定及李斌的付款情况可以看出，李斌没有按时足额支付租金的事实客观存在，故传名公司要求李斌支付违约金符合法律规定，本院予以支持。但传名公司要求李斌按照《房屋承包合同》规定的擅自终止合同的罚金数额支付违约金，显属不当，本院不予采信。对于李斌应当支付的违约金，本院酌定由李斌以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自传名公司起诉之日即2015年5月25日起计算至款清时止。
对于房传明与李俊军依据双方签订的《联合租房协议》发生的争议及分配收益的要求；对于李斌依据《销售协议》向传名公司主张赔偿损失的要求，均与本案不属于同一法律关系，本案不做处理。
综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告安徽传名酒业有限公司与被告李斌签订的《房屋承包合同》；
二、被告李斌于本判决生效之日起十日内将其承租的位于骏豪华庭商业综合体101室中的620.69㎡房屋返还给原告安徽传名酒业有限公司；
三、被告李斌于本判决生效之日起十日内支付原告安徽传名酒业有限公司房屋租金65908.21元（计算至2015年6月30日，此后顺延计算至李斌将租赁房屋返还安徽传名酒业有限公司之时止），并向原告安徽传名酒业有限公司支付违约金（以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年5月25日计算至款清时止）；
三、驳回原告安徽传名酒业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为7286元，由原告安徽传名酒业有限公司负担5736元；由被告李斌负担1550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 朱江
二〇一五年七月十六日
书记员 周炜
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。