湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00112号
原告：杨红彬。
委托代理人：杨振方，武汉市汉阳区洲头法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告：武汉汉商人信置业有限公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区汉阳大道139号。
法定代表人：张晴，该公司董事长。
委托代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。特别授权代理。
原告杨红彬诉被告武汉汉商人信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2015年3月2日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员戴猛担任审判长，与人民陪审员刘国凤、张文艺组成合议庭，于同年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨振方、被告武汉汉商人信置业有限公司的委托代理人马剑伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨红彬诉称：2010年1月8日，原告与被告签订武汉市商品房买卖合同，购买了位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信汉商银座第F座1层134号商业房，房款为人民币804，250元。同日双方又签订一份委托经营管理协议书，约定从2011年3月1日起计算租金，而至今2011年3月1日至2011年11月30日间的违约金未支付。原告认为，2013年11月30日至2015年1月30日之间的违约金也应依法支付。被告的行为损害了原告的合法权益，依法应承担责任。原告起诉至法院，请求：1、判令被告立即支付2011年3月1日至2011年12月25日之间因未办理两证的违约金（按日万分之一点五标准）计人民币35588元；2、判令被告支付2013年11月30日至2015年1月30日之间因未办理两证的违约金（按日万分之一点五标准）计人民币50668元；3、2015年1月30日至办理两证之日的违约金，一季度支付一次；4、判令被告承担本案诉讼费。
被告武汉汉商人信置业有限公司辩称：1、原告第一项诉讼请求已超出法律规定的诉讼时效，原告丧失胜诉权。2011年3月1日之前原告将诉争房屋委托第三方经营，并至2011年3月1日起领取诉争房屋收益，这说明原告已从此时占有该房屋，至2011年8月27日起原告已经知道被告无法按时按照合同约定协助其办理房地产权属证书，但原告未及时向被告主张相应的违约责任，原告现主张该段时间的违约责任，已超过诉讼时效，应当不予支持。2、原告第二项诉讼请求所计算的违约金标准高于合同约定的日万分之一的标准，双方签订的合同是双方意思自治的表示，是合法有效的，原告应当按照合同的约定，救济自己的权利，不应当超出合同范围之外要求按日万分之一点五计算违约金。应当按合同约定计算。
经审理查明：2010年1月8日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信汉商银座第F座1层134号商业房（建筑面积21.25平方米），房屋总价为人民币804，250元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2010年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后30日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之一赔偿买受人损失。同日，原、被告签订《委托经营管理协议书》，约定原告委托被告对该商铺进行经营管理，委托期限自本协议书签订之日起至2026年2月28日止，租金起算日自2011年3月1日其开始计算租金，协议还对其它权利义务进行了约定。原告已向被告支付了全部购房款人民币804，250元，原告已领取自2011年3月1日起的租金。
对于人信汉商银座第F座，被告至今尚未取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，也未办理初始登记，F座房屋目前尚不能办理房屋所有权证及土地使用证。因被告未能在合同约定的期限内协助原告办理房地产权属证书，原告于2013年10月17日诉至本院，要求被告协助原告办理房屋所有权证和土地使用证并支付自2011年12月26日至2013年11月30日因未办理产权登记的违约金（按日万分之二点一计算），本院判决被告支付自2011年12月26日至2013年11月30日的违约金（按合同约定的日万分之一计算）。现原、被告因不能办理房地产权属证书的违约金支付问题协商未果，原告起诉来院。案经调解，双方未能达成一致协议。
以上事实有双方当事人陈述及商品房买卖合同、发票、委托经营管理协议书、（2014）鄂武汉中民终字第01143号民事判决书等证据证实，可作如上认定。
本院认为：原、被告签订的武汉市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。被告未能在合同约定的期限内协助原告办理房地产权属证书，被告应承担相应违约责任。关于违约金的支付，依合同约定，若被告未能在约定的期限内履行协助办理房地产权属证书的义务，违约金应自商品房交付使用之日起在履行期限（180日）届满后开始计算。依据《委托经营管理协议书》之约定，原告已实际领取自2011年3月1日起的租金，故2011年3月1日应为该房屋交付使用之日，扣除180日的履行期限，违约金应自2011年8月28日起算。因自2011年8月28日起被告的违约状态一直在持续中，且依最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条的规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。原告虽主张了部分违约金，但其并未明确表示放弃剩余违约金，故对被告认为原告第一项诉讼请求超过诉讼时效的辩称，本院不予采信。因本院已判决被告向原告支付自2011年12月26日至2013年11月30日的违约金，被告应支付2011年8月28日至同年12月25日违约金以及2013年12月1日至2015年1月30日的违约金。原告未能提交证据证明因被告违约造成的损失数额，且原告实际享有房屋的占有、收益等权益，故对原告要求将违约金比例提高至日万分之一点五的诉讼请求，本院不予支持，违约金应按合同约定的计算比例（买受人已付商品房价款的日万分之一）进行计算。因此，被告应向原告支付2011年8月28日至同年12月25日违约金人民币9651元（人民币804，250元0.0001120日）以及2013年12月1日至2015年1月30日违约金人民币34261元（人民币804，250元0.0001426日）。关于2015年1月30日之后的违约金，因被告的违约状态尚在持续中，不宜预计其终止之日，故对原告要求被告支付2015年1月30日之后的违约金，本院不予支持，原告可于被告履行协助办理房地产权属证书义务完毕之日一并主张。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨红彬支付违约金人民币9651元；
二、被告武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨红彬支付违约金人民币34261元；
三、驳回原告杨红彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1，956元（原告已预交），由原、被告各承担人民币978元，被告武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的案件受理费直接支付给原告杨红彬。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人在提交上诉状时预交案件受理费人民币1，956元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账户：07×××45；开户行：农行武汉直属支行830178；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 戴 猛
人民陪审员 刘国凤
人民陪审员 张文艺
二〇一五年四月十六日
书 记 员 王朝阳