湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民一初字第2149号
原告湘潭县嘉欣物业管理有限公司。
法定代表人阳文伟，该公司董事长。
委托代理人戴卓，湖南岳隆律师事务所律师。
委托代理人李芳，湖南岳隆律师事务所律师。
被告谭毅。
原告湘潭县嘉欣物业管理有限公司（以下简称嘉欣物业）诉被告谭毅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理。依法由审判员张飞兵适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告嘉欣物业的法定代表人阳文伟和一般委托代理人李芳、被告谭毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉欣物业诉称：原、被告于2010年11月6日开始存在物业服务合同关系，并约定由被告向原告按月交纳物业服务费0.4元／平方米。2014年经业主委员会同意，物业服务费调整为按每月0.6元／平方米收取，并约定逾期交纳自逾期之日起按每天千分之三的标准加收滞纳金。原告一直按约定向被告提供了物业服务，但被告自2014年1月起至2015年11月30日止，欠缴原告物业服务费1754元，经原告多次催收，被告均拒交，原告遂向法院起诉，请求法院判令被告向原告支付欠缴物业服务费1754元及按合同约定自逾期之日起按每日千分之三的标准加收滞纳金。
被告谭毅辩称：一、原告未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，被告拒交物业管理费合理合法。原告负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护和养护等，但因原告没有履行义务，物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损坏、小区垃圾清理不及时、汽车乱停放、小区消防通道长期被堵塞、小区治安案件频发，业主多次向原告反映情况，一直未得到解决，故原告属于根本违约，被告有权拒交物业管理费用；二、原告将小区楼顶（公摊面积）卖给了他人，致使他人在楼顶违规搭建，造成了被告房屋漏水，原告没有按约修好被告房屋，故被告没有缴纳物业管理费用。被告住盛世康城＊栋＊单元＊房，房屋于2011年8月装修完毕，2012年10月左右，七楼住户进行装修，在楼顶天台用彩钢板及不锈钢等搭建了两间住房，占用消防通道，并大面积的凿动了楼顶的防水层，导致被告住房大面积漏水、家具发霉。被告向原告反映情况，原告没有制止七楼住户，只从中调解并口头承诺由原告对被告的房屋进行维修。2013年至2014年，历经一年的维修，原告仍未修好被告的房屋。被告的房屋至今仍然漏水并起泡、开裂；三、被告不应当承担违约责任。合同是由原告提供的格式合同，约定的违约金条款，原告方没有向被告履行说明义务，该条款无效，被告不交物业费是因为原告违约在先造成的，故违约金不应当由被告承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：2010年11月6日，原告嘉欣物业与被告谭毅、张艳（系被告谭毅之妻）签订了《前期物业管理服务协议》。合同对“盛世康城”前期物业服务事宜进行了约定。其中约定原告对被告居住的“盛世康城”小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务及管理；同时约定由原告进行公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；原告向被告提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务（受托向业主、物业使用人提供有偿特约服务）；物业管理服务费按照原告拥有房屋的产权证面积按0.5元／m2／月交纳计收，被告应定期向原告交纳物业管理费用，逾期未交纳，物业服务费按逾期之日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。湘潭县“盛世康城”业主委员会成立后，2013年12月30日，原告又与湘潭县盛世康城业主委员会签订了《盛世康城物业服务合同》，合同约定原告与被告等业主的权利和义务与原、被告签订的《前期物业管理服务协议》上约定的权利义务基本一致，其中第三条约定：甲方（湘潭县盛世康城业主）或物业使用人房屋内自用部位自用设施、设备的维修、养护，在当事人另行提出委托时，乙方（原告）可接受委托并合理收费，实行有偿服务。第四条约定：对甲方（业主）房屋、设备、设施按国家规定的现行保修期限提供免费保修（因业主装修或使用不当导致房屋倒塌、渗漏、开裂、电短路等后果，一切责任由业主承担），第五条约定，甲方（湘潭县盛世康城业主委员）委托管理期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止。第七条约定物业管理服务费如下：住宅多层0.6元／m2／月、电梯房一楼0.88元／m2／月、二楼1元／m2／月、三楼以上1.2元／m2／月。原告按合同约定提供物业服务至2015年12月31日止。被告以自家房屋漏水，原告服务未到位为由，自2014年1月1日起至今未向原告交纳物业服务费用，原告遂于2015年12月诉至本院，请求判令被告欠缴23个月的物业服务费1754元并支付滞纳金。
另查明，被告居住的易俗河镇牛头岭盛世康城小区＊栋＊单元＊号系楼梯房，面积127.12m2，自2014年1月至2015年11月30日止，共计应向原告交纳物业服务费1754元（127.12m2×0.6元／m2／月×23个月）。原告在诉前已向被告发出催缴通知。
上述事实，有原、被告双方的陈述、原、被告提交《前期物业管理服务协议》、原告提交的企业信息、被告身份信息、交房通知书及房屋交接表、承诺书、《盛世康城物业服务合同》、欠费证明、催缴凭证、被告提交的房屋漏水照片六张等证据证实，本院予以确认。
本院认为：一、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》以及被告所在小区“盛世康城”业主委员会和原告签订的《盛世康城物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，结合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”两份合同对原、被告双方均具有约束力，原、被告双方应当诚实履行上述合同义务。二、原告按物业管理服务合同的约定向被告提供了物业服务，被告应当向原告交纳物业服务费用。原告请求被告支付物业服务费1754元，符合法律规定，本院予以支持。三、原告请求被告支付按合同约定自逾期之日起按每日千分之三的标准加收滞纳金，实际是请求被告支付违约金，因双方所订合同中对交纳服务费的具体时间未作明确约定，原告向本院提交了催缴函，被告也未否认原告所提交证据的真实性，故逾期之日以原告对物业服务费1754元服务期满之日起第二天开始计算，即自2015年12月1日起视为逾期之日，对原告请求自2015年12月1日起以交纳服务费1754元按日千分之三的标准支付滞纳金至被告全部支付清物业服务费之日止的请求，本院予以支持，但超出损失的30%，本院不予支持，故本案酌情认定违约金总额不超过526元（1754×30%）为宜。被告提交了《前期物业管理服务协议》和被告家房屋漏水墙壁损坏照片六张，以证明原告未按合同约定履行义务，不应当支付原告物业服务费并承担违约责任，因原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，原告对被告的房屋可以提供维修，但是是有偿的，该有偿维修不在物业服务费之内，另《盛世康城物业服务合同》第四条约定：对甲方（业主）房屋、设备、设施按国家规定的现行保修期限提供免费保修（因业主装修或使用不当导致房屋倒塌、渗漏、开裂、电短路等后果，一切责任由业主承担）。原告只对被告房屋在国家规定的现行保修期限内才提供免费保修，对因装修或其他原因导致房屋渗漏、开裂等由被告自己承担。被告虽然提交了六张房屋渗漏损坏的照片，但没有提供其形成原因的证据以及是否是在保修期内的证据，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告房屋及财产的损坏，在查明损害原因及责任后，可以对责任人另案提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
由被告谭毅在本判决生效后十日内支付原告湘潭县嘉欣物业管理有限公司物业服务费1754元并自2015年12月1日起按物业服务费1754元的千分之三按日交纳违约金至物业服务费全部清偿之日止（违约金总计不超过526元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告谭毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 张飞兵
二〇一六年一月十一日
代理书记员 汤白银
附本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服
务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。