广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初9840号原告：佛山市时代永亨投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区公正路26号2508A号铺，统一社会信用代码9144060005249548XH。法定代表人：岑兆雄。委托诉讼代理人：陈志坤、马颖仪，均为广东泽康律师事务所律师。被告：黄一菁，女，1968年3月6日出生，汉族。原告佛山市时代永亨投资有限公司诉被告黄一菁商品预售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审判，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈志坤、马颖仪，被告黄一菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付购房款1009202元；2、被告向原告支付逾期付款违约金2724.85元（以应付购房款1009202元为本金，自2017年7月17日起，按日万分之三的标准计算至被告实际付清购房款之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由，2014年7月15日，原告与被告签订一份《认购书》（NO.20141120034），约定被告认购原告开发的位于佛山市禅城区朝安南路30号“时代云图苑”首层P56号商铺。认购书签订后，原告与被告签订正式《广东省商品房买卖合同》（编号：1401014729，以下简称“买卖合同”）及《补充协议》。买卖合同约定被告向原告购买禅城区朝安南路30号首层P56号商铺，建筑面积71.05平方米，套内建筑面积69.11平方米，公共分摊面积1.94平方米，单价27380.29元/平方米，购房总价1892252元，被告分25期支付全部购房款。如被告未按合同约定付款的，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。上述认购书、买卖合同、补充协议签订后，被告仅支付该商铺前九期购房款，拒绝支付余下十六期购房款。为此原告于2015年7月16日向被告邮寄催款通知书催收购房款，但无果。后原告依合同约定向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，案号为（2016）粤0604民初8304号，请求解除原、被告双方签订的买卖合同并要求被告支付违约金。被告在该案件中以附送车位问题没有得到答复进行抗辩拒不支付剩余购房款，一审法院认为被告抗辩合理，驳回了原告诉讼请求。原告不服上诉至佛山市中院（原二审案号（2017）粤06民终2578号），二审法院维持原判。但判决书中明确“在原告已向被告明确不附送车位（也即被告要求附送车位的申请得到答复）的情况下，被告应当按照买卖合同约定继续履行买卖合同约定的支付购房款义务”。基于上述，且买卖合同约定的余下16期购房款均已远超过原定支付期限，故，原告于2017年7月6日向被告发函催告其支付剩余全部购房款1009202元，但被告在收到催告函之后仍置之不理，拒不履行支付购房款的义务。被告辩称，广东省佛山市中级人民法院于2017年6月19日的终审判决书明确表明“黄一菁在附送车位申请长期得不到永亨公司回复的情况下，从2015年6月起暂不支付购房款，系履行不安履行抗辩权，不构成违约。”在二审庭审前夕，原告发过一个信息给被告，被告已明确回复解决障碍的具体要求，但时至今日，原告依然不愿意拿出任何诚意和措施来解决问题，无电话无信息无答复，一以惯之之前的高傲态度，只是一味地滥用诉讼权利。障碍不消除，被告无法履约，不能履约的责任在原告，故所谓的违约金根本无从谈起。诉讼中，原告提供以下证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件。证明原告、被告诉讼主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同》补充协议。证明被告向原告购买涉案商铺的事实，双方于合同中约定被告分25期向原告支付购房款，以及被告逾期不支付购房款应承担的违约责任（以逾期应付购房款为本金，按日万分之一的标准向原告支付违约金）。3、《催款通知书》（2015年7月16日）及EMS快递单（单号：1013475144312）、《催款通知函》（2017年7月5日）及EMS快递单（单号：1043820473822）、EMS邮件跟踪结果、EMS邮件签收单。证明被告出现逾期付款的情况，原告积极向被告催收欠款，但被告仍拒不支付。4、（2016）粤0604民初8304民事判决书、（2017）粤06民终2578民事判决书。证明原告曾就被告逾期支付购房款的违约行为，向法院起诉解除双方签订的商品房买卖合同。被告在该案中以附送车位问题未得到原告回复作为对抗，法院在该案中已确认，如原告明确告知被告不附送车位的情况下，被告仍应按照涉案买卖合同约定支付购房款。原告在该案件处理过程中已告知被告不附送车位，故被告负有支付房款的义务。诉讼中，被告提供以下证据：1、（2016）粤0604民初8304号民事判决书，（2017）粤06民终2578号民事判决书及答辩状。证明被告仍有300多万的款项没有付给原告，2016年到现今，被告本应该有一年半的收益，但现在没有，造成被告巨大损失；原告承诺给被告车位，但原告没有兑现，亦导致被告车位的损失。2、原告与被告的短信记录截图。证明被告是积极与原告沟通履行双方的商品房买卖合同，但原告一直没有回应。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原告的证据1、2以及证据3中的2015年7月16日《催款通知书》及EMS快递单，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4为本院和佛山市中级人民法院出具的判决书，与本案具关联性，本院予以采纳；证据3中的2017年7月5日《催款通知函》、EMS快递单、EMS邮件跟踪结果、EMS邮件签收单，因原告未能举证证明被告已收取相关通知，而被告亦予以否认，故对上述证据本院不予采纳。被告证据1中的判决书与原告的证据4为同一证据，本院不再重复认证；证据1中针对前案的答辩状为被告的单方陈述和主张，于案件事实并无证明力，其陈述内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定；证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年7月15日，原告（甲方、出售方）与被告（乙方、认购方）签订《认购书》（NO.20141120034），主要内容为：“鉴于乙方同意向甲方购买本认购书所指物业，甲、乙双方现就签署《商品房买卖合同》及其补充协议（下统称“《商品房买卖合同》”）前的有关事宜达成如下条款：一、物业基本情况佛山市禅城区朝安南路[30]号[首层P56]号铺，建筑面积71.05平方米，其中套内建筑面积69.11平方米（实际面积以产权登记面积为准）。装修标准：毛坯。二、房价及定金1、该物业按建筑面积计价每平方米为26632.68元，按套内建筑面积计价每平方米为27380.29元，签订《商品房买卖合同》时按套内建筑面积计价。2、乙方认购该物业总房价为人民币2399279元，优惠折扣为以标准总价为基准计算：（分期付款100%×诚意优惠88%-团购优惠200000）×额外折扣99%折，成交总房价人民币1892252元。3、乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金50000元，该定金将按本认购书第三条约定转化为房款。甲方收到乙方定金时开具收款收据，并在定金转为首期房款时开具发票。……六、其他……3、其他约定或说明因折扣变更，由原《认购书》编号：20141120017更改为现《认购书》。该物业附送时代云图苑位于【朝安南路30号P56号商铺门前】面积约为【35㎡】（以实际交付时面积为准）的场地（自编号：SLP-023号车位）四十年（自批地日2013年3月1日起至2053年2月28日）的使用权供乙方作为停车使用；乙方承诺在使用该场地时不改变其使用功能。若因小区业主公共利益及其他任何合法原因而影响乙方对该场地的使用或者导致乙方不能使用，乙方应当予以遵从，且乙方不得以此为由而向甲方主张任何权利或者提出任何要求。原、被告双方均在认购书落款处签名盖章确认。2014年9月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《补充协议》，主要内容为：“……第二十四条本补充协议自甲、乙双方签署后与合同同时生效。双方已签订的认购书内容与合同不一致的，以合同为准；合同内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。……”。2014年10月13日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号为：1401014729），约定被告向原告购买涉案佛山市禅城区朝安南路30号首层P56号商品房，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房合同约定建筑面积共71.05平方米，其中，套内建筑面积69.11平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.94平方米，……第四条计价方式与价款。……1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米27380.29元，总金额1892252元。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第2方式付款：2、分期付款（1）结算方式：现金；约定金额：378450元；付款比例：20%；约定日期：2014-10-13；备注：首期款；（2）结算方式：现金；约定金额：63075元；付款比例：3%；约定日期：2014-10-30；备注：第二期；（3）结算方式：现金；约定金额：63075元；付款比例：3%；约定日期：2014-11-30；备注：第三期；（4）结算方式：现金；约定金额：63075元；付款比例：3%；约定日期：2014-12-30；备注：第四期；……（10）结算方式：现金；约定金额：63075元；付款比例：3%；约定日期：2015-6-30；备注：第十期；……（25）结算方式：现金；约定金额：63077元；付款比例：3%；约定日期：2016-9-30；备注：第二十五期；……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……”原、被告均在上述合同及补充协议落款处盖章签名捺印予以确认。同日，被告与原告销售代表梁信雄及销售主管莫子健共同填写《销售事务申请记录表》，记载被告的申请事由为：“本人于2014年7月15日认购时代云图商铺P54、P55、P56号，并提出申请，发展商承诺与物业公司确认将商铺正前方空地交由业主本人做为免费车位使用及管理，使用期限与商铺一致。”。2015年7月16日，原告以国内标准快递（邮件编号：1013475144312）方式向《广东省商品房买卖合同》记载的买受人地址向被告邮寄《催款通知书》，主要内容为：“尊敬的黄一菁女士：您好！非常感谢您购置我公司开发的位于【佛山市禅城区朝安南路30号】首层P56号铺。根据您与我公司2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：1401014729），您应于2015年6月30日向我公司支付购房款63075元。鉴于您至今未付清购房款（楼款，应付日期2015年6月30日，欠款63075元，违约金303元，欠款总额63378元），现我公司特致函予您：请您在本通知书发出之日起五日内付清上述欠款。继续拖欠购房款，会导致您的违约责任不断加重，为了避免您的利益受损，恳请您尽早付款。若您在收到本通知书前已支付完毕全部欠款，请无须理会本通知书。如有任何疑问，请致电0757-82092717至客户服务部垂询。特此通知！”。另查明，2016年8月19日，原告向本院提起诉讼【案号：（2016）粤0604民初8303号、（2016）粤0604民初8304号、（2016）粤0604民初8305号】，以被告逾期支付购房款为由诉请解除与被告签订的位于佛山市禅城区朝安南路30号首层P54、P55、P56铺位的《广东省商品房买卖合同》，同时诉请被告支付违约金。2016年11月7日，本院作出民事判决，其中本院认为，三案系商品房预售合同纠纷，审理的关键在于被告逾期支付购房款的行为是否有正当的理由，首先，根据认购书第六条第3点的约定，被告在认购涉案商铺时，与原告约定涉案铺位附送车位使用权供被告作为停车使用，庭审中被告表示购买涉案铺位的目的是为了经营餐饮之用，可见，配套车位对提升涉案铺位的使用价值有着重大影响，车位的附送是被告认购涉案铺位的重大因素之一，属于被告认购涉案铺位的附属条件。其次，从签订时间上看，被告在2014年7月15日签订认购书约定附送车位条款，2014年9月30日签订的《商品房买卖合同补充协议》第二十四条虽约定“双方已签订的认购书内容与合同不一致，以合同为准；合同内容与本补充协议不一致的，以补充协议为准”，但该补充协议及2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》均未提及车位附送问题，并且，原告在签订该补充协议后仍于合同签订当天接收被告就有关免费车位使用及管理问题填写的《销售事务申请记录表》，足以说明原告与被告双方对认购涉案商铺时约定的附送车位的事实是明晰的，原告虽于2015年7月16日向被告送达《催款通知书》，但也未提及车位附送问题如何解决，被告在未收到原告就车位附送问题的正式回复前，其对取得车位使用权仍拥有合理的期待。原告直至庭审过程中才明确表示被告附送车位的申请未通过审批，而被告当庭亦表示愿意继续履行合同，综观涉案认购书、商品房买卖合同及补充协议的内容及履行情况，在附送车位申请未得到正式回复以前，原告尚未完全满足合同附属条件的情况下，被告自2015年6月起暂不向原告支付购房款事出有因，有一定的正当理由，且被告已依约如期支付前九期购房款，已付款项已接近达到总购房款的二分之一，为维护交易的稳定性，判决驳回原告的诉讼请求。后原告不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉【案号：（2017）粤06民终2577号、（2017）粤06民终2578号、（2017）粤06民终2579号】，2017年6月19日，佛山市中级人民法院作出二审判决，其中认为，第一，根据《认购书》第六条第3点的约定，黄一菁在购买案涉商铺时，永亨公司承诺将涉案商铺门前的车位使用权供黄一菁作为停车使用，结合黄一菁表示购买案涉商铺的目的是为了经营餐饮的陈述，一审法院认定附送车位是黄一菁认购涉案商铺的重大因素之一，并无不当。《认购书》第六点第3点还约定，“因小区业主公共利益及其他任何合法原因而影响乙方对该场地的使用或者导致乙方不能使用，乙方应当予以遵从，且乙方不得以此为由而向甲方主张任何权利或者提出任何要求”。永亨公司以此为由，主张黄一菁不应向其主张任何权利。永亨公司提交的证据无法证明其已将因小区业主公共利益及其他任何合法原因而导致无法附送车位一事告知黄一菁，永亨公司以该条款为由主张黄一菁不得向其主张权利，理据不足。第二，虽然《〈广东省商品房买卖合同〉补充协议》第二十四条约定“双方已签订的认购书内定与合同不一致，以合同为准；合同内定与本补充协议不一致的，以补充协议为准”，但《广东省商品房买卖合同》及补充协议中均未提及车位一事，永亨公司以前述合同中未提及附送车位为由，主张未承诺附送车位，缺乏事实和法律依据。第三，在双方签订买卖合同与补充协议中未对附送车位进行约定的情况下，黄一菁于2014年10月13日向永亨公司递交了《销售事务申请记录表》，向永亨公司询问车位使用权问题，但永亨公司一直未予回复。永亨公司于2015年7月16日向黄一菁发出的催款通知书中，亦未对附送车位一事作出回应。一审法院据此认定黄一菁在未收到永亨公司就车位附送问题的回复前，对取得车位使用权仍抱有合理期待，并无不当。黄一菁在附送车位申请长期得不到永亨公司回复的情况下，从2015年6月起暂不支持购房款，系履行不安抗辩权，不构成违约，一审法院根据合同的履行情况，认定合同不宜解除，驳回永亨公司有关解除合同、黄一菁支付违约金等诉请。判决驳回上诉，维持原判。上述一、二审判决均已发生法律效力。原告陈述，涉案铺位门前没有车位规划，原告未能向被告提供车位。被告陈述，被告确认未付购房款1009202元。被告一直想要涉案商铺，但原告应积极解决附送车位的问题。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《认购书》、《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。关于原告诉请被告支付购房款。第一、本案中，原、被告均同意继续履行商品房买卖合同，即原、被告双方存在购买涉案商品房的合意；第二、被告作为购房人负有支付购房款的义务，而涉案《商品房买卖合同》约定被告以分期的形式支付购房款，最后一期购房款的付款日期为2016年9月30日，即被告各期的付款期限已届满；第三、涉案《认购书》虽然约定原告附送被告车位，但纵观《认购书》、《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》全文，未有约定被告支付购房款以原告先履行交付附送的车位为前提。综上，被告支付购房款的条件已成就，原告诉请被告支付购房余款，本院予以支持。关于原告诉请支付违约金。依据（2016）粤0604民初8304号案以及（2017）粤06民终2578号案的判决认定，被告逾期支付购房款的行为事出有因，有一定的正当的理由，且截至本案庭审日，原告仍未能向被告提供约定的车位，故对原告的违约金诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黄一菁于本判决发生法律效力之日起二十日内，向原告佛山市时代永亨投资有限公司支付佛山市禅城区朝安南路30号首层P54号商铺的购房款1009202元；二、驳回佛山市时代永亨投资有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序审理，受理费减半收取6954元，由原告佛山市时代永亨投资有限公司负担19元，被告黄一菁负担6935元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一七年八月二十九日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。