福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第4115号
原告林永智，男，1970年3月24日出生，汉族，住厦门市。
委托代理人钟喜华，福建知圆律师事务所律师。
被告厦门轻工集团有限公司，住所地厦门市后埭溪路28号皇达大厦18楼B-E单元，组织机构代码证78418334-2。
法定代表人杨庆伟，董事长。
委托代理人林巧财、林净祺，福建天衡联合律师事务所律师。
原告林永智与被告厦门轻工集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月25日立案受理后，依法由审判员陈彤适用简易程序，于2013年9月27日公开开庭进行审理。原告及其委托代理人、被告的委托人理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某林永智诉称，2004年7月1日，原某之弟林永其代表原某与讼争房屋原业主厦门新星包装有限公司签订了三年期的房屋租赁合同。在签合同时，由于讼争房屋极破损，无法正常使用，故在征得厦门新星包装有限公司同意后，原某几兄弟对讼争房屋进行了重新装修，并在原基础上加盖了一间店面（约40平方米）和一排杂物间（约100平方米）。厦门新星包装有限公司承诺若超过一年房屋未被拆迁，则可让原某几兄弟承租至拆迁时止，以三年一签的方式进行，若三年合同到期未续签或遇拆迁，则厦门新星包装有限公司按实际价值给予赔偿。在与厦门新星包装有限公司的合同到期前，讼争房屋权属变更为被告，原某告知了相关约定，并在合同到期后与被告续签合同，被告也同意讼争房屋让原某承租至拆迁时止，以一年一签的方式进行。最后一次合同期是2011年1月1日至2011年12月31日。此后，原某向被告提出续签合同，并继续向被告缴纳租金至2012年3月份。但从4月份开始，被告拒绝续签合同。由于原某曾对讼争房屋进行了装修加建，故原某诉诸法院，要求被告承担违约赔偿责任，请求判令被告赔偿原某装修费、加建的店面及杂物间的费用共计300000元，并请求判令被告退还原某的保证金10000元。
被告厦门轻工集团有限公司辩称，原某仅与被告签订了2010年12月31日的合同，此前的两份合同的承租方分别为林永其与林永顺，但无论哪份合同均未约定被告需赔偿该笔费用。此前，在林永其、林永顺的租赁合同期限届满终止时，均顺利移交讼争房屋，未向被告主张任何装修等补偿权利。原某承租后未对讼争房产进行任何装修改建，现关于讼争房屋的合同已期满终止，原某主张的装修改建赔偿，无事实和法律依据。由于原某并未曾向被告交纳保证金，故请求法院依法驳回原某全部诉求。
经审理查明，2004年7月1日，林永其与厦门新星包装有限公司就讼争房屋厦门市厦禾路386号沿街店面、仓库签订《房屋租赁合同》，约定期限为2004年7月1日至2007年6月30日，履约保证金20000元，于租期届满时无息退还，林永其不得擅自改造（拆改、扩建、翻建、新建等），确需对房屋进行装修或改造时，应征得厦门新星包装有限公司书面同意，其费用林永其自理。合同第六条第3项还约定：林永其在租赁期前及期间对房屋的改造和装修费用由林永其自行负责，厦门新星包装有限公司不承担任何费用，租赁期满所有改造和装修的物件归厦门新星包装有限公司所有，林永其不得拆除，林永其不得向厦门新星包装有限公司诉求针对此费用的任何赔偿。此后，林永其与原某对讼争房屋进行装修，并加盖了一间店面及一排杂物间。
根据2006年11月11日《厦门轻工集团有限公司关于厦门绿泉实业总公司部分资产和负债无偿划转的通知》以及厦门市人民政府厦府（2006）356号文件，被告获得讼争房产的产权。
前述租赁合同期届满后，由林永顺与被告就讼争房屋续签一份三年期合同，期限至2010年12月31日。2010年12月31日，原、被告就讼争房屋签订《房屋租赁合同》，期限为2011年1月1日至2011年12月31日止，原某应于首次支付租金的同时向被告支付租赁保证金10000元，保证金于租赁期限届满且被告不再续约时经结算后余额无息返还；原某另需装修或增设附属设施和设备的，应以书面形式向被告申请并取得被告预先之同意，方可进行；租赁期间，原某可根据自己的需要进行装修，但不得破坏原房结构及使用功能，装修费用由原某自行承担，租赁期满后如原某不再续租或本合同终止或解除，被告不作任何补偿，原某添附的可拆除物可自行处理，但不得破坏原房屋结构及使用功能。该份合同期满后，双方未续签合同，但原某继续使用讼争房屋并向被告缴纳租金至2012年3月31日。
2012年5月28日被告诉诸法院，请求判令确认原、被告房屋租赁关系终止，原某向被告返还讼争房屋并支付拖欠的房屋占用费。该案经过两审终审，厦门市中级人民法院2012年12月19日以（2012）厦民终字第3199号民事判决书，判决原、被告租赁关系已终止。原某在该案的审理过程中，曾就被告应赔偿给其500000元，并退还保证金10000元，提起反诉，但未予合并审理。
本案在审理过程中，经原某申请，本院委托福建方成司法鉴定中心对讼争房屋的装修情况及加建的店面和杂物间的造价进行鉴定。该中心于2013年9月7日作出闽方成司鉴中心（2013）评鉴（工程）字12号《鉴定意见书》，鉴定结果为：讼争房屋室内装修、返修屋面、加建店面及附属房的工程造价为345116元，按房屋建筑及装修工程的使用年限进行折旧，估算其现有价值为138046元。
上述事实，有原某提供的2004年7月1日的《房屋租赁合同》、2010年12月31日的《房屋租赁合同》、厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第3199号民事判决书、闽方成司鉴中心（2013）评鉴（工程）字12号《鉴定意见书》及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。
本院认为，2004年7月1日林永其与厦门新星包装有限公司所签订的《房屋租赁合同》，以及原、被告于2010年12月31日所签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，应严格履行。两份合同均明确约定了，承租人对讼争房屋的改造改装的费用自负，租赁期满后改造改装的物件归出租方所有，承租人不得向出租方诉求任何赔偿。现原某主张在2004年7月1日林永其向厦门新星包装有限公司承租讼争房屋时，厦门新星包装有限公司曾口头承诺租期到未续签将按实际价值给予赔偿，对此，原某提供1、（2012）厦民终字第3199号民事诉讼的一案庭审笔录复印件，2、林永顺的证人证言予以佐证。证据1的庭审笔录中，原厦门新星包装有限公司党支部书记杨建光出庭作证，证明林永其承租后有对讼争房屋进行维修、加盖。证据2的证人证言证明讼争房屋是由原某的三兄弟共同经营共同装修，当时承租时出租方口头承诺拆迁时将会赔偿装修款等。被告对证据1证据2的真实性均不予确认。本院分析认为，证据1系复印件，且未加盖人民法院有效印章确认其证据来源，被告亦否认其真实性，故对该证据的真实性不予确认。此外即使该证据的真实性可认定，笔录中杨建光的证人证言也无法证明曾口头承诺于租赁期满后可以赔偿装修等费用。证据2系证人证言，证人与原某系亲兄弟，有利害关系，且其证言也未证明“口头承诺”事宜。因此，原某的证据不足以证明其关于“厦门新星包装有限公司曾口头承诺租期到未续签将按实际价值给予赔偿”的主张。综上，原某要求被告承担违约赔偿责任，赔偿原某装修费、加建的店面及杂物间的费用共计300000元，无事实和法律依据，本院不予支持。原某主张被告应退还保证金10000元，被告则辩称原某并未曾向其交纳过保证金10000元，原某对该诉求未提供证据佐证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告林永智的全部诉讼请求。
本案案件受理费2975元，鉴定费15000元，由原告负担。应自本判决生效之日七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 陈彤
二〇一三年九月二十九日
书记员 孙蕾
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。