上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终799号
上诉人（原审原告）汪贤云，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX街XX号。委托代理人李云华，上海焦伟云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海千达汽车销�有限公司，住所地上海市XX路XX号XX幢XX层。法定代表人刘静贤，董事长。委托代理人顾正安，该公司职员。上诉人汪贤云因与被上诉人上海千达汽车销售有限公司（以下简称千达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭，于同年2月2日公开开庭进行了审理，上诉人汪贤云之委托代理人李云华、被上诉人千达公司之委托代理人顾正安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明：2015年4月1日，汪贤云、千达公司签订《租赁合同》，约定汪贤云向千达公司承租位于上海市松江区XX路XX号内的朝南内场中间部分的独立二层场地，汪贤云将租赁标的物用于文化类产品销售及咨询用途；签订合同前，汪贤云应当对租赁标的物权利凭证记载的信息以及租赁标的�现状进行核实和实地查看充分了解租赁标的物的状况；租赁期限2015年4月1日至2020年8月31日；千达公司按现状出租租赁标的物和附属设施设备，汪贤云同意按现状承租租赁标的物和附属设施设备，双方同意于2015年4月6日按租赁标的物和附属设施设备现状办理交接手续；2015年4月6日至2015年5月6日为装修免租期；第一年租金为人民币（下同）8万元，年租金于次年后每年递增百分之五；首期租金于2015年4月1日前向千达公司支付，之后以十二个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期截止前十五日内支付；租赁保证金为1,000元。合同签订后，千达公司按约向汪贤云交付了房屋。2015年4月1日，汪贤云向千达公司交付了租金20,000元以及租赁保证金1,000元。2015年4月2日，汪贤云向千达公司交付了租金60,000元。另查明：本案租赁标的物为上下隔层，隔层并未取得有关职能部门审批。在签订《租赁合同》前，汪贤云曾实地看过本案租赁房屋，千达公司方人员告知汪贤云租赁房屋上下两层面积为260平方米。审理中，原审法院组织双方当事人到实地就房屋室内面积进行了测量，测得一层长12.3米、宽5.9米，二层长宽同一层。汪贤云表示无异议，而千达公司认为租赁面积应包括室内以及公摊面积，并按建筑面积进行计算。原审法院向汪贤云、千达公司释明双方之间的《租赁合同》为无效，汪贤云表示认可法院对合同效力的释明，但认为千达公司尚未将租金及押金返还汪贤云，故其也不愿意将房屋返还千达公司（汪贤云曾于2015年10月12日作出上述表述）；而千达公司在原审法院发出的书面释明通知后，未提出有关反诉请求。2015年10月28日，汪贤云、千达公司一致确认，该日千达公司即可自行收回房屋，并以此视为千达公司收回了房屋。汪贤云于2015年5月26日诉诸原审法院，请求判令解除汪贤云、千达公司签订的《租赁合同》，千达公司返还租金80,000元以及押金1,000元。经法院释明《租赁合同》无效后，汪贤云变更诉请为：1、确认汪贤云、千达公司之间《租赁合同》无效；2、千达公司返还汪贤云租金4万元（汪贤云在审理中已于2015年10月28日收回了千达公司返还的租赁保证金1,000元以及租金40,000元）；3、千达公司赔偿汪贤云上述第2项租金利息损失（以40,000元为本金，按银行贷款利率，从2015年4月1日起算至千达公司实际返还之日止）。原审认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同系无效合同。本案所涉的租赁标的物存在上下分层的情况，但上下分层并未经过有关部门审批同意，故导致租赁标的物具有违法性，故汪贤云、千达公司之间的《租赁合同》应当认定无效。虽然汪贤云、千达公司之间《租赁合同》无效，但并不必然免除汪贤云支付房屋占有使用费的责任。根据庭审查明的事实，汪贤云在签订《租赁合同》前曾前往实地看过房屋，对房屋现状有过一定了解。《租赁合同》本身也明确，千达公司按现状出租租赁标的物。而且本案《租赁合同》中亦未对租赁面积有过约定，也无证据证明租金收取与租赁面积存在直接关系。汪贤云主张千达公司退还剩余已付租赁使用费并支付相关利息，无事实和法律依据，法院不予支持。现千达公司已经自愿退还了汪贤云4万元房屋占有使用费及1,000元押金，并表示对于剩余的汪贤云已付款4万元同意再退还6,667元，均于法不悖，法院予以确认。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，于二�一五年十一月二十四日判决：一、确认汪贤云与上海千达汽车销售有限公司之间于2015年4月1日签订的《租赁合同》无效；二、上海千达汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内返还汪贤云已付房屋使用费6,667元；三、驳回汪贤云的其余诉讼请求。一审案件受理费880元，由汪贤云负担840元（已付），千达公司负担40元。判决后，汪贤云不服，上诉称，本案合同无效，但原审判决仍支持不退还已收租金，于法理情皆不合。被上诉人千达公司违法出租所得依法应予收缴；租赁合同明确约定了面积，原审所谓未定面积显属错误，千达公司交付标的房屋严重短缺面积，应退还租金；另上诉人实际交房时即因面积差额与千达公司产生纠纷，无法正常使用房屋，原审此后仍正常计算约定租金标准的使用费，显然不合理。故上诉请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求或发回重审�千达公司辩称，不同意上诉请求，原审法院判决正确，要求维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人汪贤云与被上诉人千达公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，但根据查明事实，本案租赁标的房屋系内部搭建改造为二层建筑，未取得任何合法审批手续，原审据此认定本案标的房屋违反强制性法律规定，双方当事人于此并无异见，本院予以确认，双方由此建立的房屋租赁合同关系应属无效。无效合同当事人应依法返还合同项下取得之财产，实际已使用、消费部分适用价值返还原则，关于返还标准，比照租赁双方约定之租金标准适用，应该认为在双方当事人间具有公平性及特定性，本院应予维持。上诉人主张其实际未正常使用标的房屋，法庭注意到，双方实际履行期间，上诉人已受让并连续、和平、公开占有标的房屋，应该认为，本案标的房屋租赁期间的占有及使用等权益已由被上诉人让渡予上诉人。原审期间，原审法院曾明确释明尽速交还房屋以减少损失，然上诉人坚执己见，在承担此程序责任同时，依法自应承担其实际占用标的房屋期间的使用费用。关于交付面积争议，根据查明事实，本案房屋双方履约时即进行房屋交付，未有证据表明双方其时曾就房屋面积提出异议，本案标的面积虽无明确约定，但上诉人诉讼主张之所谓“实有面积”与“约定面积”相差逾倍，上诉人作为具有合法民事行为能力之主体，应具有即时判断能力，本案房屋的无异议交付在现有证据条件下应视为双方确认标的物表面符合约定标准，上诉人主张交付面积不足缺乏事实依据，法庭难予采信。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人汪贤云的上诉请求，缺乏事实与法�依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币880元，由上诉人汪贤云负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年二月二十二日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……