辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第902号
上诉人（原审原告）：刘恩发，男，1951年6月15日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
上诉人（原审被告）：杨久龙，男，1972年6月22日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
上诉人（原审被告）：杨丽红，女，1969年11月1日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。
上诉人（原审被告）：赵烁，男，1994年4月15日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。
原审原告：刘恩海，男，1955年7月6日出生，汉族，住址：沈阳市苏家屯区。
原审原告：刘恩江，男，1962年9月9日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
原审原告：刘秀凤，女，1958年2月14日出生，汉族，住址：沈阳市苏家屯区。
原审原告：刘秀云，女，1966年1月23日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
原审被告：杜凤清，女，1963年11月25日出生，汉族，农民，住址：沈阳市苏家屯区。
上诉人刘恩发因与上诉人杨久龙、杨丽红、赵烁，原审原告刘恩海、刘恩江、刘秀凤、刘秀云，原审被告杜凤清农村房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民二初字第923号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员孙卓（主审）、代理审判员王虹参加评议的合议庭，对此案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年8月28日被告杜凤清将位于沈阳市苏家屯区红菱镇宋大台村房屋一处卖予案外人赵书文，该房屋系案外人刘宏恩所有，刘宏恩系五原告之父，已于2008年12月14日死亡，其配偶宋玉兰已于2008年2月29日死亡，刘宏恩育有六名子女，即本案五原告和四子刘恩哲，刘恩哲系被告杜凤清配偶，已于2008年9月24日死亡，案外人赵书文系被告杨丽红之配偶、赵烁之父，赵书文已于2012年1月31日死亡，被告杨丽红、赵烁系赵书文之继承人，赵书文从被告杜凤清处以27000元价格购买诉争房屋，被告杜凤清与赵书文签订协议后，被告杜凤清即将房屋交付使用，赵书文亦将房款给付被告杜凤清。2011年赵书文将诉争房屋以6万元价格卖于被告杨久龙，被告杨久龙系赵书文之妻弟，赵书文系辽宁省海城市响堂管理区栗子村村民，被告杨久龙系城市居民。被告杨久龙购买诉争房屋后对房屋进行了添附，经被告申请，本院经法定程序委托辽宁永安资产评估有限公司对诉争房屋院内的构筑物及果树的市场价格进行评估，委托辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对诉争房屋的现值进行评估，评估结论为构筑物及果树市场价值为人民币16536元，房屋的现值为39684元（不包含宅基地）。原、被告双方对该评估结论均持有异议，并提出复议申请，两家评估机构均维持原评估结论。后辽宁永安资产评估有限公司于2015年1月5日向本院提交了评估报告补充说明，对部分果树的市场价格进行了调整，载明原评估值为16536元，现评估值为17723元，2015年1月13日辽宁天衡房地产与土地评估有限公司向我院提交了估价报告补充说明，载明由于原告刘恩发前后陈述的西厢房建成年代有别，根据原告陈述，将西厢房单价从建成于1977年的277元／平方米调整为建成年代为1972年的269元／平方米。根据辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对西厢房单价的调整，西厢房的评估总价应调整为14795元，原评估结论39684元应调整为39244元。现诉争房屋及构筑物、果树的市场价格为56967元（不包含宅基地）。被告杨久龙垫付评估费4000元。
原审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应为无效合同，依据国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发（2004）28号）第二（十）项的规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地，被告杨久龙系城镇居民，其购买诉争房屋的行为无效。此外，宅基地属于其所在集体经济组织所有，本集体组织成员获得宅基地使用权是基于作为本集体经济成员资格获得，因此获得宅基地使用权者不得向本集体经济组织以外自然人或单位转让自己的宅基地，房地属于一体，转让房屋必然及于所占用范围内的土地，故被告杜凤清将诉争房屋转让给赵书文的行为亦属无效行为。关于原告主张的对被告杜凤清转让房屋行为不知情，本院认为被告杜凤清转让房屋的行为发生于2009年，签订房屋买卖协议后即将房屋转移给买受人占有，原告称其2013始知悉房屋被出卖，本院不予采信，但杜凤清转让诉争房屋的行为因违反法律法规的禁止性规定而无效，案外人赵书文买受诉争房屋后再次将诉争房屋转让给被告杨久龙的行为亦因违反法律、法规的禁止性规定而无效，故对原告要求返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。但被告杨久龙对房屋之上所做的有益添附，原告及被告杜凤清应予以赔偿，按照评估结论应赔偿被告杨久龙17723元。房款27000元由被告杜凤清收取，则被告杜凤清应予以返还，因被告杜凤清与被告杨久龙之间没有合同关系，其应将房款返还杨丽红、赵烁，被告杨丽红、赵烁应将房款返还杨久龙，房屋的增值部分12244元（39244元-27000元），本院认为应结合双方的过错程度及本地房地产市场的上涨程度予以综合考虑，被告杜凤清与赵书文的买卖协议经所在的村集体经济组织批准，亦有中证人、代笔人、村书记、村主任在场，使得买受人有理由相信被告杜凤清有处分权，买受人主观上的过错仅为违反了国家关于宅基地转让的禁止性规定，而被告杜凤清在转让诉争房屋时称房屋系其所有，在庭审中又称其没有处分权，其行为明显违背了诚实信用原则，主观过错程度较大，诉争房屋的评估价值相对于本地房地产市场增长幅度并不大，故本院酌定房屋增值的部分归被告杨久龙，五原告与被告杜凤清共同赔偿被告杨久龙损失12244元，至于原告主张的其没有过错，不应赔偿损失，本院认为如果原告主张房屋，则应将房屋之上的添附及增值利益赔偿房屋的买受人，如果因此而给原告造成损失，原告应向过错人主张损失。关于原告要求恢复原状的主张，本院认为买受人购买房屋后除对房屋作了有益添附之外，并没有证据表明其对房屋进行有妨害的添附，故对原告该项主张，本院不予支持。另本案中不处理房屋的继承纠纷，本案中所列原告并不代表本院确定了遗产继承人范围，如遗产继承人就遗产的分割产生纠纷，应另行诉讼。
原审法院判决：一、确认被告杜凤清与案外人赵书文于2009年8月28日就位于沈阳市苏家屯区红菱镇宋大台村房屋（房屋所有权人刘宏恩）签订的房屋买卖协议无效；二、被告杨丽红、赵烁、杨久龙于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘恩发、刘恩海、刘恩江、刘秀凤、刘秀云、被告杜凤清上述第一项房屋及房屋的权属证书；三、被告杜凤清于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告杨丽红、赵烁购房款人民币27000元，被告杨丽红、赵烁取得购房款同时即将房款人民币27000元返还被告杨久龙；四、原告刘恩发、刘恩海、刘恩江、刘秀凤、刘秀云、被告杜凤清于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告杨久龙构筑物及果树款17723元、房屋增值损失12244元，合计人民币29967元；五、驳回原告原告刘恩发、刘恩海、刘恩江、刘秀凤、刘秀云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费475元，由被告杜凤清承担237.5元，被告杨丽红、赵烁、杨久龙共同承担237.5元，鉴定费4000元，由原告刘恩发、刘恩海、刘恩江、刘秀凤、刘秀云、被告杜凤清承担2000元，被告杨久龙承担2000元。
宣判后，原告刘恩发不服，上诉至本院称：我对原审判决第一、二、三项服从，对第四项判决我赔偿被告构筑物及果树款17723元不服，我要求被告将构筑物和果树款移走。对房屋存在增值12244元不服，房屋已经折旧。对预制板、井、果树我都要求移走。
被告杨久龙、杨丽红、赵烁不服，上诉至本院称：我对原审判决第一项不服，我认为合同有效。我同意返还房屋，但是得按照现在市场价值给我钱。原审判决第四项我也不服，我对评估的价钱不服，房屋增值损失12244元我不服。我认为是39684元，后来调整为39244元我不服，是刘恩发私自到评估公司他们改的。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应为无效合同，依据国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发（2004）28号）第二（十）项的规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地，被告杨久龙系城镇居民，其购买诉争房屋的行为无效。此外，宅基地属于其所在集体经济组织所有，本集体组织成员获得宅基地使用权是基于作为本集体经济成员资格获得，因此获得宅基地使用权者不得向本集体经济组织以外自然人或单位转让自己的宅基地，房地属于一体，转让房屋必然及于所占用范围内的土地，故杜凤清将诉争房屋转让给赵书文的行为亦属无效行为，赵书文买受诉争房屋后再次将诉争房屋转让给被告杨久龙的行为因违反法律、法规的禁止性规定而无效，故对原审原告要求返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。但杨久龙对房屋之上所做的有益添附，原审原告和原审被告杜凤清应予以赔偿。
关于刘恩发主张“判决其赔偿构筑物及果树款17723元不服，要求被告将构筑物和果树款移走。对房屋存在增值12244元不服，房屋已经折旧。对预制板、井、果树我都要求移走”问题。构筑物及果树已添附至房屋所坐落的宅基地上，且为居住使用房屋的必要添附，如移走则会影响房屋的使用价值，使果树生命受损，该项主张，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于杨久龙、杨丽红、赵烁主张“我对原审判决第一项不服，我认为合同有效。我同意返还房屋，但是得按照现在市场价值给我钱。原审判决第四项我也不服，我对评估的价钱不服，房屋增值损失12244元我不服。我认为是39684元，后来调整为39244元我不服，是刘恩发私自到评估公司他们改的”问题。本案评估报告经当事人申请复议，并作出答复，在庭审中亦公开质证，现杨久龙、杨丽红、赵烁未提供证据证明该评估报告存在其所称的问题。该项主张，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由各上诉人各自负担已交纳部分。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。