辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2927号
上诉人（原审被告）：张兆龙，男，1957年7月11日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
被上诉人（原审原告）：沈阳亚都物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路18号。
法定代表人：孟薇，该公司董事长。
委托代理人：代中宁，辽宁龙德律师事务所律师。
委托代理人：杨迪，男，1980年1月26日出生，汉族，该公司办公室工作人员。
上诉人张兆龙因与被上诉人沈阳亚都物业管理有限公司（简称亚都公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第2839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员王惠丽担任审判长，与审判员丁广昱（主审）、审判员白丽萍组成合议庭，于2014年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人张兆龙，被上诉人亚都公司的委托代理人代中宁、杨迪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告亚都公司一审诉称，2011年6月1日，亚都公司与亚都业主委员会签订了《物业服务委托合同》，受托管理亚都名苑小区，我公司服务至今。张兆龙购买亚都名苑商品房，19#252室，建筑面积100.98平方米，2006年5月4日办理入住，但张兆龙违反前述合同、协议约定，现张兆龙拖欠2010年4月1日至2013年12月31日的物业费，故诉至法院，请求法院判令张兆龙给付拖欠的物业费3878元、滞纳金2984元并承担本案诉讼费用。
原审被告张兆龙一审辩称，我家房屋面积属实，欠费不属实，2010年3月我方已经交纳物业费，应该是从2010年4月1日起没有交纳物业费，我没有交纳物业费是有原因的，亚都公司起诉状中有错误，且内容有与事实不符的情况，亚都公司没有尽到他们的服务义务，重复计算索赔，亚都公司的索赔依据缺乏法律的依据，入住时间和实际不符。我们的实际入住时间为2010年10月，如果按照法律计算，应该是拿到产权证才是正式的入住时间，所以，亚都公司的说法与法律上的要求严重不符。我不知道亚都公司起诉我要物业费的法律依据是什么，因为亚都公司主张诉讼请求至今超过了两年的诉讼时效。另外我家窗户漏雨，把地板浸泡了，墙面也被浸泡了，一直在要求物业公司给我维修，因为我们的房屋有质保期。如果不给我维修好，我是不能交纳物业费的，这是我事先已经告知他们的，但是物业公司没有及时给我维修。后来给我维修了，彩色的墙面维修之后是白色的，新房子变成了千疮百孔。亚都公司主张违约金没有法律依据。我们双方在2010年、2012年是否有物业服务合同不清楚，而且物业服务合同书是谁签字不清楚。我对物业服务合同订立的双方主体有异议，社区代签的这种行为有异议，社区没有权利代表业主签字，根据法律规定，社区的这种代签是违法的，没有法律效力。对物业公司的资质有异议。对亚都公司是否向房产局交纳了履约保证金有异议，什么时间交纳的，交纳了多少，这些问题不清楚。因为这是相关法规规定的。2013年，物业公司是否经过招标评审有异议。社区代行业委会职责的，是否有备案证明有异议。对亚都公司是否购买了相关保险，有异议，都是哪些保险，如果没有保险，说明年审手续都没有过。2013年的合同是谁签订的，是否是业主与物业公司签订的。物业公司进入园区是否经过招投标。违法违规的合同是不具有法律效力的。物业服务企业拒绝退出、移交，并以事实服务为由主张物业费的，人民法院不予支持。关于发票问题，并不是我们没有选择，而是亚都公司不去开具发票。园区的收益应该归业主。1、我与亚都名苑未签订合法有效的物业服务合同；2、亚都公司无权起诉超过诉讼时效的债权，我对债权请求提出诉讼时效抗辩；3、亚都公司收取业主物业费，没有依法开具发票，而是开具普通的三联据，可以说明亚都公司是一家不正规，不守法，不诚信的企业；4、我在被动接收亚都公司劣质物业服务期间，多次中断服务，弃管小区；5、亚都公司擅自改变物业管理用房的用途，擅自利用物业共用部位经营等违法行为；6、我被动接受亚都公司劣质的物业服务；7、亚都公司私自侵吞园区的公共收益；8、亚都公司未依法规缴纳物业服务履约保证金；9、我享受的是属于亚都公司提供的被动服务。小区在2011年及2012年两次罢免亚都公司，并没有签定合法有效的物业服务合同，亚都公司如果以构成“事实服务”来催缴物业费，那我也可以在这里很坦诚的说，我是被动服务的。故请求法院依法撤销亚都公司的全部诉讼请求。没有物业合同，我就不交纳物业费。
原审法院经审理查明：亚都公司是具有合法经营资格的物业管理企业。2011年6月1日，亚都名苑小区业主委员会与张兆龙签订物业管理委托合同，服务期限为：2011年6月1日至2011年12月31日，服务费用收取标准为：住宅房屋为按照建筑面积每月每平方米0.8元收取。2013年2月19日，沈阳市于洪区北陵街道云都社区与亚都公司签订物业服务委托合同，委托管理期限自2013年1月1日起至亚都名苑园区经业主大会选举产生下一届业主委员会后，签定新的物业服务合同之日止。服务费用收取标准为：住宅房屋为按照建筑面积每月每平方米1元收取。张兆龙系居住在由亚都公司负责物业服务的小区业主，其住宅建筑面积为100.98平方米。另查，张兆龙拖欠亚都公司从2010年4月1日至2013年12月期间的物业费3878元。2013年1月28日，沈阳市于洪区北陵街道云都社区证明：由于亚都名苑小区第二届业主委员会在2012年4月正式备案后，与亚都物业管理有限公司在签订2012年物业服务合同时产生严重分歧，致使2012年物业服务合同未能签订。但亚都物业管理有限公司从2012年1月1日至12月31日一直服务于亚都名苑小区，事实服务存在。另本届亚都名苑小区业主委员会已经罢免，无法代表业主行使权力，现云都社区委员会予以证明。2013年10月30日，沈阳市于洪区北陵街道云都社区证明：从2006年社区成立，亚都公司就为亚都名苑小区提供物业服务，从未间断过，且每年都向欠缴物业费的业主进行催缴。云都社区、北陵街道办事处、于洪区小区办出具事实服务证明，内容为：亚都名苑小区一、二期从2004年8月1日至2013年7月31日，一直由沈阳亚都物业管理有限公司提供服务，情况属实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案亚都公司与亚都名苑小区业主委员会签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司的亚都公司履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主的张兆龙享受了亚都公司提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。关于张兆龙主张的物业服务合同不连续及诉讼时效的问题，云都社区、于洪区小区办的证明能够证明亚都公司2010年4月1日至2013年12月31日期间为张兆龙居住的小区提供了连续的物业服务，且亚都公司每年向欠费的业主进行催缴构成了诉讼时效的中断，故对张兆龙的该项主张，不予支持。关于东苑公司提出的要求张兆龙支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，原审判决：一、张兆龙于判决发生法律效力之日起十日内向沈阳亚都物业管理有限公司交纳其拖欠的2010年4月1日至2013年12月31日期间的物业费3878元；二、驳回沈阳亚都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果沈阳亚都物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张兆龙承担。
宣判后，张兆龙不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审民事判决；改判张兆龙不承担物业费；亚都公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。云都社区、北陵街道办事处、于洪区小区办出具的事实服务证明，根本没有合法的证明力，不能证明其物业服务连续性和符合物业服务合同条款。我提供的证据可以证明亚都公司提供的物业服务存在严重缺陷。亚都公司与园区未签订2012年和2013年合法有效的物业服务合同，亚都公司无从业资质与条件证明，无真实、合法的物业服务合同，社区代签的2013年“临时服务合同”越权违法，社区、街道办与亚都公司之间有利益关系，证言不够全面、客观，亚都公司的不作为导致我家两个窗户及阳台墙面漏雨损坏“过保”，2013年未按政府明令公开招聘物业，判决书多处信息、表述严重错误；二、一审程序违法、秩序混乱，一审法院两次送达违法违规，影响当事人合法权利，一审法院未在法定时间内及时送达起诉状、答辩状副本即开庭，亚都公司提供不出任何法定证据，一审法院却做出利他判决，亚都公司未提供更未质证的内容，一审法院却成为判决依据，没有发生诉讼过程却要当事人签字确认，一审亚都公司代理人只有一人，法院却安排了两个法庭同时开庭；三、一审适用法律错误，一审法院的判决违反最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国合同法》的规定。综上所述，希望二审法院公正审理，支持我的上诉请求。
被上诉人亚都公司答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有亚都公司、张兆龙的当庭陈述笔录、物业服务委托合同、社区证明及事实服务证明等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为：2009年、2011年6至12月，亚都物业公司与业主委员会签订了物业服务合同；2010年、2011年1至5月虽未签订物业服务合同，但有业主委员会出具的情况说明，认可亚都物业公司为园区提供物业服务；2012年虽未签订物业服务合同，但有园区所在地区的小区办、街道办事处和社区居委会联合出具的情况说明，阐明了未签订物业服务合同的原因，并证明亚都公司为园区提供物业服务；2013年，亚都公司与社区居委会签订物业服务合同，约定物业服务期限至下届业主委员会成立后，符合园区当时的客观情况。事实上，上述期间内也是由亚都公司实际为园区提供物业服务，张兆龙作为园区业主应当支付相应的物业费。对于张兆龙提出2012年11月至12月亚都公司多次弃管中断物业服务的问题。根据张兆龙提交的照片及视频，并不足以证明亚都公司在此段期间完全放弃为园区提供物业服务。而通过小区办、街道办事处和社区居委会联合出具的情况说明和事实服务证明，能够说明由于业主委员会与亚都公司在签订2012年物业服务合同时产生严重分歧，致使2012年物业服务合同未能签订，亚都公司继续为园区提供物业服务，并无其他物业公司接管物业服务工作。因此，原审法院判决张兆龙向亚都公司支付2010年4月1日至2013年12月31日期间的物业费，并无不当，应予维持。
关于张兆龙提出亚都公司提供的物业服务低劣，以及亚都公司侵吞公共收益，擅自改变物业管理用房用途，利用共用部位经营等问题。首先，涉案园区物业费标准于2013年提高到每月每平方米1元，此前一直是0.80元，该收费标准是否与亚都公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主共同决定物业收费标准的调整以及物业服务企业的选聘和解聘，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。园区有关共同管理权利的重大事项，亦应由业主委员会作为主体主张相关权利。其次，亚都公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。在亚都公司未被业主委员会解聘前，仍应当维持现有物业服务的正常运行。关于张兆龙提出亚都公司未尽到房屋维修义务等问题。首先，商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商和亚都公司在工商部门独立注册，在法律上是相互独立的民事主体，各自承担相应的民事责任。本案审理的是物业服务合同法律关系，与商品房销售合同有关的房屋质量问题，不属于本案的审理范围。其次，张兆龙在保修期内应当向维修义务人主张权利，亚都公司虽然负有协助义务，但当维修义务人未尽到维修义务情况下，张兆龙应当依照法律相关规定在保修期内向维修义务人积极主张相关权利，而不应归责于亚都公司。因此，对于张兆龙提出免支付物业费的上诉主张，本院不予支持。
关于张兆龙提出原审法院审判程序违法的问题，其并未提供相应证据证明，故对张兆龙该项主张亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张兆龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一四年十二月九日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以、决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。