重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第00372号
上诉人（原审被告）张国树，男，1952年5月25日出生，汉族。
上诉人（原审被告）张瑞超，男，1978年12月27日生，汉族。
上诉人（原审被告）郎中芝，女，1954年5月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）肖安玉，女，1952年6月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）郑仁和，男，1938年5月17日出生，汉族。
被上诉人共同委托代理人郑文兵，系二被上诉人之子，男，1980年6月25日生，汉族。
被上诉人共同委托代理人王陆俊，重庆吾鸣律师事务所律师。
上诉人张国树、张瑞超、郎中芝因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市城口县人民法院（2014）城法民初字第00501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：郑仁和、肖安玉夫妻二人原系城口县岚天乡三河村村民，为方便生产、生活需要，响应高山生态移民政策，于2007年12月7日与城口县岚天乡岚溪村村民张国树、郎中芝、张瑞超协商签订了《购房协议书》，双方约定：张国树、郎中芝、张瑞超将其位于城口县岚天乡岚溪村三社的新建两楼一底水泥结构住房一半、酒厂、老横屋、猪圈4间及后院坝卖予郑仁和、肖安玉；前院坝各占一半，必须共同使用；房子外边私有公路双方共同使用；前院坝梨树一根，原、被告双方共同拥有；购房价格20万元，2007年付款10万元，2008年付款3万元，2009年付款3万元，2010年付款4万元。另约定购房附加条件为：张国树、郎中芝、张瑞超将其地块名称为刘家坪、公路外、田榜梁（一半）、梁水井的承包地，地块名称为华家处自留地12丈及地块名称为沙坡柴山、土墙塆、草池沟的林地转让给郑仁和、肖安玉；地块名称为公路外边承包地内的竹子，双方共同所有，地块名称为华家处自留地内的柿子树各一半、核桃树1人1根、杉树（大的）是张国树的，地块名称为土墙塆林地内的松、杉树（大的）自协议签订之日起三年内归张国树所有并砍完。《购房协议书》由城口县岚天乡岚溪村民委员会支部书记赵国清执笔，并与主任张国轩在协议上签字确认。嗣后，郑仁和、肖安玉按协议约定付清了房款，并搬入所购房屋居住和实际经营受让承包地、自留地和林地，且张国树与郑文兵（郑仁和之子）就协议所涉承包地、自留地办理了土地承包经营权变更登记。而后，张国树却以协议约定后院坝和猪圈的界限有误，房子外边私有公路双方共同使用的约定无效，承包地、自留地、林地的转让无效为由阻止郑仁和、肖安玉办理房产证手续和正常通行。2014年2月13日，郎中芝阻止肖安玉耕种土地，双方为此发生纠纷。故原告郑仁和、肖安玉诉至法院，请求判令：二原告与三被告于2007年12月7日签订的《购房协议书》有效。
另查明，2001年7月11日，以张瑞超为户名、家庭人口5人办理了涉案房屋的《非农业建设用地同意证》，一直未办理房屋产权登记手续。在签订涉案协议时，房屋共有人有张国树、郎中芝、张瑞超、张瑞令4口人，张国树农村承包经营户对涉案协议转让林地沙坡柴山、土墙塆、草池沟享有承包经营权。2004年11月5日，以张国树为承包方代表与发包方签订的农村土地承包合同中，承包土地包括刘家坪、梁水井、沙坡、土墙弯、梁家弯乱石蒿，涉案协议所涉地块名称为公路外、田榜梁的承包地和地块名称为华家处的自留地未在承包合同中载明，经城口县岚天乡岚溪村民委员会主任张国轩证明，被告方对涉案协议转让承包地、自留地享有承包经营权。
郑仁和、肖安玉在一审中诉称：我二人系城口县岚天乡三河村村民，因高山移民，需购买住房，2007年12月7日，原告郑仁和、肖安玉与被告张国树、郎中芝、张瑞超经协商签订《购房协议书》，约定：三被告将位于城口县岚天乡岚溪村三社的新建两楼一底水泥结构住房一半、酒厂、老横屋、猪圈4间及后院坝卖予我二人；前院坝各占一半，必须共同使用；房子外边私有公路双方共同使用；前院坝梨树一根，双方共同拥有；购房价格20万元，2007年付款10万元，2008年付款3万元，2009年付款3万元，2010年付款4万元。另约定购房附加条件为：三被告将其地块名称为刘家坪、公路外、田榜梁（一半）、梁水井的承包地，地块名称为华家处自留地12丈及地块名称为沙坡柴山、土墙塆、草池沟的林地转让给我二人；地块名称为公路外边的承包地内的竹子，双方共同所有，地块名称为华家处自留地内的柿子树各一半、核桃树1人1根、杉树（大的）是张国树的，地块名称为土墙塆林地内的松、杉树（大的）由张国树在三年内砍完。我二人已按协议约定付清了房款，并搬入所购房屋居住和实际经营受让承包地、自留地和林地。嗣后，三被告阻止我方经营受让承包地、自留地、林地，拒绝为我方办理房屋及林地变更登记手续。现诉请法院判令确认双方于2007年12月7日签订的《购房协议书》有效。
张国树、郎中芝、张瑞超在一审中辩称：双方于2007年12月7日签订《购房协议书》属实，我方对该协议所涉新建两楼一底水泥结构住房一半、酒厂、老横屋、前院坝、前院坝梨树一根，地块名称为公路外边承包地内的竹子，地块名称为华家处自留地内的柿子树、核桃树、杉树，地块名称为土墙塆林地内的松、杉树这些约定的内容无异议，承认其效力。我方认为协议所涉猪圈、后院坝、承包地、自留地、林地及房子外边私有公路这些约定内容无效，理由为：一、协议所涉猪圈和后院坝转让范围即四至界限的东边界限表述有误，东边界限真实意思是以酒厂窗子上边沿正对猪圈柱子为界，我实际转让给二原告的4间猪圈分别为临围墙靠石坎方向的3间和后院坝中心靠石坎方向的1间。二、双方转让承包地、自留地、林地承包经营权未经发包方城口县岚天乡岚溪村三社的同意，应为无效。城口县岚天乡岚溪村三社未对双方土地承包经营权流转进行表决，社长也未代表三社同意转让，原告方所述张国轩、赵国清在购房协议书上签字是作为在场人的个人身份对合同真实性的见证，并非以任何职务身份作出的同意行为，我方的本意只是将土地借给原告方使用。三、房子外边的私有公路我方在签订涉案协议后重新进行了修缮，原告方并未出资，且私有公路属于我方住房屋檐下面的宅基地，不属于共用公路，原告方不应享有使用权。且因原告方超载使用公路，导致我方住房墙面出现裂缝。
一审法院认为，原、被告虽非同一集体经济组织成员，但原告方系重庆市城口县高山生态移民政策搬迁户，其购买被告方新建水泥结构住房、酒厂、老横屋的行为取得了被告方所在村集体经济组织即城口县岚天乡岚溪村民委员会的同意，未违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。涉案协议所涉前院坝使用权、梨树、竹子、柿子树、核桃树、杉树、松树这些约定，是双方的真实意思表示，被告方亦无异议，承认其效力，该院予以确认。双方争议焦点主要有：1、涉案协议所涉猪圈和后院坝四至界限东边界限是否有误？2、涉案协议所涉承包地、自留地、林地的转让是否有效？3、涉案协议所涉房子外边的私有公路双方共同使用的约定是否有效？
关于焦点1，虽然涉案协议第一条第④项所载的猪圈和后院坝东边界限中有一字无法确认为“窗”，但通过在场人张国轩的证言和城口县岚天乡岚溪村民委员会、城口县岚天乡人民政府共同出具的情况说明，能够证明涉案协议的真实意思为：猪圈和后院坝东边界限以原告方受让被告方新建水泥住房窗子的上边缘直对猪圈柱子为界。被告方辩称东边界限是以酒厂窗子上边沿正对猪圈柱子为界，猪圈4间分别为临围墙靠石坎方向的3间和院坝中心靠石坎方向的1间，未提供相应证据证明，该院不予采信。
关于焦点2，土地承包经营权采取转让方式流转的，双方应当签订书面合同，并经发包方同意。原、被告双方在购房协议中明确约定承包地、自留地和林地转让，四至界限清楚，已具备土地流转书面合同的形式要件，合同签订时有城口县岚天乡岚溪村民委员会的支书赵国清、主任张国轩在场并在合同上签字，合同签订后城口县岚天乡岚溪村民委员会出具了加盖公章的情况说明，对原、被告间承包地、自留地、林地转让行为予以追认，应视为已经发包方同意。被告方辩解双方转让承包地、自留地、林地承包经营权无效的理由，该院不予采纳。
关于焦点3，涉案协议第一条第⑥项明确约定“房子外边私有公路，甲乙双方共同使用”，此约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。被告方辩称私有公路系其宅基地，原告方不应享有使用权，而房子外边的私有公路是原告方通行等必须利用的土地，被告方应当提供必要的便利，故从相邻关系的角度考虑，原告方对房子外边的私有公路享有使用权。被告方对公路修缮的行为，不影响原告方的使用权。被告方主张因原告方超载使用公路致其房屋受损，系不同的法律关系，与本案没有关联性，被告方可另行起诉。
综上，原、被告双方签订的购房协议所涉内容均合法有效，对于原告的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第八十七条、第一百四十七条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条第一款、第四十一条之规定，判决：原告郑仁和、肖安玉与被告张国树、郎中芝、张瑞超于2007年12月7日签订的《购房协议书》有效。案件受理费80元，由被告张国树、郎中芝、张瑞超负担。
张国树、郎中芝、张瑞超不服，向本院提起上诉，在书面上诉状中无明确具体上诉请求及事实理由。
被上诉人答辩认为：1、上诉人无明确上诉请求，法院应予驳回上诉，维持原判；2、上诉人在一审中关于协议内容部分无效的理由不能成立，一审法院评判正确，协议是双方当事人真实意思表示，并且我方已履行完毕。
本案二审过程中，被上诉人提交了现场照片一张，以证明上诉人采取措施堵塞其必经的道路，妨碍其正常通行。
本院审查认为：被上诉人提供的证据与本案合同效力纠纷的审理不具有关联性，本院不予采信。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。本案诉讼程序中，郑仁和、肖安玉的诉讼请求是确认其与上诉人之间于2007年12月7日签订的《购房协议书》有效，为此提供了相应的证据，包括书证、证人证言等，
已经确实、充分的证明双方之间签订有《购房协议书》、存在真实的交易行为，以及已方已按约定履行完毕给付价款的合同义务。上诉人张国树、郎中芝、张瑞超对此则反驳认为协议内容部分无效，但其所提供的证据不能确实、充分的支持其抗辩主张。
同时，对于双方之间所签协议的效力问题，属于法律评判，而结合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同法定无效情形的规定，上诉人关于协议内容部分无效的主张不能成立。双方之间的协议内容除了农村房屋买卖，还涉及到农村土地承包经营权的流转，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条对于农村土地承包经营权的流转从形式要件和实质条件两方面进行了规定，而根据本案基本事实，双方之间关于农村土地承包经营权的协议内容获得了发包方的同意，并且已经办理了相应的权属转移登记，无论是形式上和实质上并不存在违法之处。此外，根据出庭证人张国轩的证言等证据，上诉人关于协议所涉猪圈和后院坝转让范围的抗辩意见明显不能成立。最后，需要特别指出的是，本案系对合同效力的审查和评判，而合同有效与否并不因双方当事人在履行过程中存在争议或出现一方不完全履行而受到影响。至于上诉人提及的因被上诉人在其私有道路上的通行而导致的房屋墙面受损和被上诉人提及的上诉人阻碍其正常通行等问题，与本案不属同一法律关系，当事人可依法另行起诉寻求解决，但不能因此否定《购房协议书》的法律效力。
综上，一审判决事实认定清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张国树、郎中芝、张瑞超承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 欧阳星宇