浙江省景宁畲族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）景民初字第00150号
原告陈力苗。
原告梅青红。
委托代理人陈延升。
被告朱唐生。
被告金永兰。
被告朱某。
法定代理人朱唐生，系朱某之父。
被告朱超超。
委托代理人李叶青、蓝礼剑。
原告陈力苗、梅青红与被告朱唐生、金永兰、朱超超、朱某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理，依法适用简易程序于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告陈力苗及其委托代理人陈延升、被告朱唐生、被告朱超超委托代理人蓝礼剑到庭参加诉讼，被告金永兰经本院传唤，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系滩坑电站库区移民，于2007年购买了鹤溪小区B区3幢601室移民安置房一套，土地使用权证号为景国用（2009）第284号，房屋所有权证号为房权证景字第××号。2007年8月9日，被告将上述房产作价人民币贰拾肆万肆仟柒佰元（244700元）转卖给原告陈力苗、梅青红夫妇所有，原被告之间签订了房产买卖契约，契约明确约定，购房款项当场结清，在移民安置房允许过户办证时被告人应无偿配合原告办理房产过户手续，并有中间人徐某在场并签字见证。按照景宁县政府的相关移民政策规定，上述移民安置房在2014年4月即可正常办理过户手续，由于被告的无理刁难拖延至今未能办理。在此期间，原告自2014年5月开始，曾先后十余次向被告提出房产过户要求，始终真心诚意与被告协商房产过户事宜，被告均以家事繁忙、家人外出等理由百般推托，经多次协商后最终以向原告索要高额土地出让补偿金等无理要求拒绝配合办理房产过户手续。
鉴于上述事实，原告认为，原、被告所签订《房产买卖契约》合法有效，被告理应自觉履行合同，被告不按契约的约定履行义务，违背了诚实守信的原则，侵害了原告的合法利益。原告特根据有关法律规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告无偿配合原告办理鹤溪小区B区3幢601室（土地使用权证号为景国用（2009）第284号，房屋所有权证号为房权证景字第××号）的房产过户手续；二、要求被告承担本案所有诉讼费用。
各被告答辩称，一、原告诉状中部分事实，与实际不符。朱唐生、金永兰确实与原告方签订有《房产买卖契约》，但原告方至今尚欠答辩人购房款30000元未付。答辩人朱唐生、金永兰并不存在所谓的“无理刁难拖延办理过户手续”等情形，鉴于原告方未付清购房款在先，答辩人不予配合原告办理过户手续也是在情理之中。
二、案涉《房产买卖契约》，依法应属于无效合同。四答辩人均为涉案房屋的共有权人，答辩人朱唐生、金永兰在未有征得答辩人朱超超同意的情况下，将案涉房屋出售给原告陈力苗、梅青红并签订了《房产买卖契约》，事后也未取得答辩人朱超超的追认。依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条、《合同法》第五十一条、《民法通则》第十八条第一款等规定，朱唐生、金永兰的处分共有财产的行为，当属无效。原告方明知答辩人朱唐生、金永兰并非为维护未成共有人朱某权益而处分该房产，该合同亦属无效合同。
综上所述，由于本案房屋买卖合同属无效合同，同时答辩人朱超超作为共有人不同意出售案涉房屋，故而原告要求答辩人无偿配合办理房产过户手续的诉讼主张依法不能成立。现答辩人特恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护房屋共有权人之合法权益。
本院查明案件事实如下：被告朱唐生、金永兰、朱超超、朱某系滩坑库区移民，根据滩坑电站移民的政策规定，可在景宁县城滩坑库区移民安置小区购买移民安置房一套。2006年11月25日，原告陈力苗与被告朱唐生签订《房产转让协议》，约定被告朱唐生将其订购的移民安置房以移民政策规定的价格转让给原告陈力苗所有，移民购房户享有的购房补贴款由陈力苗支付给朱唐生。同时约定了付款方式、房产过户、违约责任等事项，并由在场见证人徐某签字。2007年8月1日，被告朱唐生、金永兰与景宁畲族自治县城市建设发展有限公司签订《滩坑水电站移民安置房销售合同》，购买景宁畲族自治县鹤溪小区B区3幢1单元601室房屋一套及附属用房一间。同日，朱唐生向景宁畲族自治县城市建设发展有限公司支付购房款214700.11元。2007年8月9日，被告朱唐生、金永兰与原告陈力苗、梅青红签订《房产买卖契约》，约定将前述房屋作价人民币244700元整，永久转让给原告所有。同时明确，购房款在立契约时已如数结清，办理过户手续的费用由原告自理。契约签订后，原告对涉案房屋进行装修并搬入居住至今。2009年4月，四被告办理了涉案房屋的土地使用权证及房屋所有权证，并将该两证交由原告方保管。2012年，被告朱唐生与原告陈力苗协商，以涉案房屋作为抵押，曾向景宁县农村信用联社贷款人民币35万元。2014年4月，根据景宁县政府移民政策，涉案房屋可正常办理过户手续，原、被告双方因办理产权过户手续等问题产生纠纷，原告于2015年4月23日向本院提起诉讼。
上述事实，有原告提供的身份证、房屋买卖契约、房屋转让协议、销售结算清单、发票、土地使用权证、宗地图、安置房相关文件、合作贷款协议、抵押物借款合同、滩坑电站移民安置房销售合同、被告朱唐生提供的房屋契证以及各方当事人当庭陈述、证人徐某证言等为证。
本院认为，一、关于本案《房产转让协议》、《房产买卖契约》的效力。原告陈力苗与被告朱唐生签订的《房产转让协议》以及原告陈力苗、梅青红与被告朱唐生、金永兰签订的《房产买卖契约》，对买卖房屋的基本状况、房屋价款的确定及交付、权属证书的过户等重要内容予以约定。虽然在签订该两份合同时，涉案房屋尚未取得权属证书，但并未违反效力性强制规定，不属于合同无效的情形。被告朱超超提出朱唐生、金永兰出售房屋前未经过其同意，事后也未追认朱唐生、金永兰的售房行为，房屋买卖合同无效的意见。本院认为，虽然四被告均为滩坑电站移民对象，但与景宁县城市建设发展有限公司签订移民安置房买卖合同的系被告朱唐生一人，且原、被告之间签订《房屋买卖契约》时，未有权属证书体现房屋共有情况，同时，被告朱超超也未在原告方占有使用房屋期间对买卖合同提出异议，原告方有理由相信朱唐生、金永兰夫妻具有处分该房屋的权利。被告方提出原告方明知朱唐生、金永兰并非为维护未成人共有人朱某权益而处分该房产的意见。因该房屋的交易价格，相对合理，原告方不构成对朱某的权益的侵犯，不属于合同无效的情形。综上，涉案房屋转让协议及买卖契约，系合同双方的真实意思表示，合法有效，对原、被告均有法律约束力。
二、关于合同是否继续履行即涉案房屋是否应办理过户登记手续的问题。被告朱唐生认为，原告方至今尚有购房款30000元未付清，所以拒绝协助办理过户登记手续。因《房屋买卖契约》中明确了购房款在立契约时已如数结清，被告对自己的主张应承担举证责任，但其未提供相应证据予以证明原告未付清购房款，应认定原告已经全部付清购房款。本院认为，原告方按约履行了交付房款的义务，占有、使用涉案房屋至今，且涉案房屋的相关权属证书也可以办理，各被告应配合原告协助办理房屋过户手续，履行合同义务。被告朱某系未成年人，客观上不具备协助办理过户手续的条件，其父母朱唐生、金永兰作为其监护人，可以代为履行合同义务。倘若被告朱超超认为房屋买卖行为侵害了其合法权益，可另行主张赔偿权利，但其不应阻碍合同的履行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告朱唐生、金永兰、朱超超、朱某于本判决生效之日起十五日内协助原告陈力苗、梅青红办理位于景宁县鹤溪小区B区3幢601室房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证的过户手续。
本案案件受理费2845元，由被告朱唐生、金永兰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 叶俊涛
二〇一五年七月二十二日
代书记员 吴 晶