重庆市潼南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潼法民初字第01696号
原告卓清香，女，1971年6月20日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托代理人刘昌体，重庆市潼南县大佛法律服务所法律工作者。
被告重庆森晟房地产开发有限公司，住所地潼南县。
法定代表人蒋益全，董事长。
委托代理人潘丽，重庆兴潼律师事务所律师。
委托代理人童世彬，重庆兴潼律师事务所律师。
原�卓清香诉被告重庆森晟房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员侯镇川独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓清香的委托代理人刘昌体，被告重庆森晟房地产开发有限公司的委托代理人潘丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卓清香诉称，2015年3月6日，原告与被告重庆森晟房地产开发有限公司的工作人员签订了《商品房定购协议》，约定原告购买被告公司开发建设的潼南县江北新城桂林街道办事处房屋。同日，原告向被告缴纳购房款20，000元。因原告系与被告公司员工签订《商品房定购协议》，与被告之间不存在合同关系，且该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必备内容，被告销售房屋亦不符合国家的相关规定，故该《商品房定购协议》应属无效。请求人民法院确认�、被告双方于2015年3月6日签订的《商品房定购协议》无效；判令被告返还原告预付购房款20，000元。
被告重庆森晟房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的《商品房定购协议》系双方真实意思表示，合法有效，理应受法律保护。双方签订的《商品房定购协议》中明确说明，原告向被告交付的20，000元系定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过定购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定办理。故此，被告有权不予退还原告交付的定金20，000元。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年3月6日，原告卓清香到重庆森晟房地产开发有限公司“森晟鸿铭·春天”售楼中心与被告签订了《商品房定购协议》。该协议书约定：乙方（卓清香）自愿购买甲方（重庆森晟房地产开发有限公司）开发建设的潼南江北新城桂林街道办事处房屋。此外，双方在该协议书中约定：该房屋建筑面积79.92平方米，成交建筑面积单价3，557.81元／平方米，付款方式为一次性付款。该协议书第一条“定购事项”载明：“乙方签订此定购协议时，向甲方支付定金人民币20，000元”。该协议第二条约定：乙方签订本定购协议之日7个工作日内，携带相关资料到“森晟鸿铭·春天”销售中心与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》，同时支付首期款及相应费用，办理按揭并提供所需材料。乙方逾期未签订《重庆市商品房买卖合同》，甲方不再保留其定购房号（室），定金不予退还，本定购协议自行解除，甲方有权在不通知乙方的情况下对乙方定购的房屋进行处分，且乙方无权要求甲�返还定金。该合同签订后，原告卓清香即按照合同约定在“森晟鸿铭·春天”售楼中心向被告重庆森晟房地产开发有限公司支付了定金20，000元，重庆森晟房地产开发有限公司亦向原告出具收据，收据中收款事由载明：“5-3-8购房定金”。
再查明，2014年11月21日，重庆森晟房地产开发有限公司开发的潼南江北新城桂林街道办事处商品楼取得了商品房预售（预租）许可证【许可证号：潼国土房管（2014）预字第（070）号】。
上述事实，有原、被告陈述、原告身份证复印件、法定代表人身份证明、营业执照及组织机构代码证、商品房定购协议、收据、重庆市潼南县商品房预售（预租）许可证等证据在卷为凭，并经开庭质证和审查，足以采信。
本院根据确认的上述事实，结合法律的相关规定，针对双方的争议焦点，对本案评判如下：
当事人采用合同书形式订立合同的，�双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告卓清香主张其系与重庆森晟房地产开发有限公司工作人员签订《商品房定购协议》，与被告之间不存在合同关系。但是结合原告签订协议及交付定金的地点、协议中载明的合同主体，以及被告重庆森晟房地产开发有限公司根据《商品房定购协议》出具的收据，足以认定原告系与被告重庆森晟房地产开发有限公司签订《商品房定购协议》，双方存在合同关系。因上述协议系原、被告自愿订立；且双方当事人均具有订立合同的�事权利能力和民事行为能力，以及房屋买卖的真实意思表示；被告重庆森晟房地产开发有限公司对涉案房屋亦享有完全处分权利，其与原告卓清香签订的《商品房定购协议》中约定的内容不违反法律、行政法规强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。故此，该合同依法成立，合法有效。原告主张双方签订的《商品房定购协议》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必备内容，且被告销售房屋不符合国家的相关规定，故该协议应属无效。本院认为，当事人可以以认购书、订购书、预约书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同。就本案而言，原、被告双方签订的是以未来七日内订立《重庆市商品房买卖合同》的预约合同，该合同系单独发生法律效力的独立合同。因该合同目的在于缔结《重庆市商品房买卖合同》，而非正式的《重庆市商品房买卖合同》，故该合同可以不全部具备商品房买卖合同的必备内容。此外，被告重庆森晟房地产开发有限公司于2014年11月21日即取得了潼南江北新城桂林街道办事处商品楼的商品房预售（预租）许可证，其于2015年3月6日与原告签订《商品房定购协议》并无违反法律、行政法规之强制性规定，故原告主张双方签订的《商品房定购协议》无效于法无据，本院不予支持。
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告于2015年3月6日向被告缴付定金20，000元作为订立商品房买卖合同的担保后要求退还，但其并未举示证据证明系因被告或不能归责于双方的原因导致原、被告不能订立正式的商品房买卖合同，故原告主张要求被告返还交付的定金20，000元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第三十二条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉�证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告卓清香的诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取150元。由原告卓清香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。并向该院缴纳案件受理费300元。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
代理审判员 侯镇川
二〇一五年五月四日
书 记 员 周一凡