广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法商终字第652号
上诉人（原审被告）：余武文。
委托代理人：张友学，广东君孺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡俊波。
委托代理人：金振朝，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人：任志军，广东卓建律师事务所实习律师。
原审被告：徐珍妹。
上诉人余武文因与被上诉人蔡俊波、原审被告徐珍妹居间合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民二初字第861号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：蔡俊波提交《委托书》一份，内容载明余武文委托蔡俊波全权招商位于光明新区楼村里鱼水工业区9号厂房及宿舍，厂房及宿舍每平方米的月租金人民币（以下币种均为人民币）8元，按实际租用面积计算，租金超出部分每月收到后返回给蔡俊波。委托书落款日期为2008年12月16日，委托人处有“余武文”签名。
蔡俊波另提交《协议书》一份，内容如下：蔡俊波与余武文双方商妥关于余武文委托蔡俊波招商位于光明新区公明办事处楼村社区鲤鱼河工业区振兴路17号厂房及宿舍租给华＊＊机电有限公司（以下简称华＊＊公司）达成协定如下：一、租用面积5039平方米，租用期限为六年（按实际租用期计算）；二、余武文同华＊＊公司签订合同收到订金后付给蔡俊波的中介费为2个月的房租，金额即100780元，现经蔡俊波同华＊＊公司谈妥装修期为45天，剩余的45天的租金由余武文代蔡俊波收到后即时付还给蔡俊波，金额为75585元；三、蔡俊波协助余武文帮华＊＊公司处理环保等问题；四、余武文委托蔡俊波的租金每月每平方米8元，经蔡俊波经营达成了余武文同华＊＊公司签订的合同价为每月每平方米10元，余武文每月收到租金后把每月每平方米代蔡俊波收取2元共计10078元付还给蔡俊波；五、因余武文给华＊＊公司作出了很大的让步，蔡俊波每月共同承担包括税款共1000元，则余武文每月付给蔡俊波的金额为9078元，若华＊＊公司加租场地，余武文同样把超出的金额付还给蔡俊波。该协议书由蔡俊波与“余武文”共同签署，落款日期为2009年1月13日。
余武文向原审法院申请对上述《委托书》及《协议书》中“余武文”的签名真实性进行鉴定，原审法院依法委托广东南天司法鉴定所进行鉴定，但余武文未在指定期间内预交鉴定费用。
余武文主张实际租赁期间租赁价格已发生变化，提交《厂房减租补充协议书》予以证明，该协议书由深圳市好美＊＊文化有限公司（以下简称好美＊＊公司）同华＊＊公司于2009年12月21日签订，载明因金融危机后遗症的市场因素和出入通道及保安等综合原因，双方协商同意，华＊＊公司从2010年1月1日起执行每平方米每月9元的价格向好美＊＊公司交租，如果华＊＊公司承租本物业到2012年1月12日后再续租，则每平方米租金为8元，直至2015年1月12日止。
蔡俊波主张余武文、徐珍妹已支付2009年的居间费用228599元、2010年的居间费用60000元、2011年的居间费用60000元，此后蔡俊波每年均有向余武文、徐珍妹进行催要，但余武文、徐珍妹至今未付，现尚欠2009年居间费用56702元、2010年的居间费用48936元、2011年的居间费用48936元、2012年的居间费用108936元、2013年的居间费用108936元、2014年的居间费用108936元。余武文、徐珍妹对已支付的费用金额予以认可。
另查，好美＊＊公司的法定代表人为徐珍妹。余武文与徐珍妹系夫妻关系。
2009年4月10日，好美＊＊公司同华＊＊公司签订房屋租赁合同并经深圳市光明新区房屋租赁管理办公室备案登记，约定好美＊＊公司将深圳市光明新区公明办事处楼村社区鲤鱼河工业区振兴路17号B栋一、二层A的房屋出租给华＊＊公司使用，租金按每平方米每月10元计算，租赁期限自2009年5月15日起至2012年5月15日止。
2012年7月10日，好美＊＊公司同华＊＊公司签订房屋租赁合同并在深圳市光明新区房屋租赁管理所办理备案登记，签订租赁合同并备案登记，约定好美＊＊公司将深圳市光明新区公明办事处楼村社区鲤鱼河工业区振兴路17号B栋二层A的房屋出租给华＊＊公司使用，租金按每平方米每月10元计算，租赁期限自2012年8月1日起至2015年3月31日止。
蔡俊波、余武文均未提交涉案租赁房产的建设工程规划许可证。
蔡俊波诉至原审法院，请求：1、判令余武文向蔡俊波支付居间费481382元整；2、判令余武文向蔡俊波支付自起诉之日至判决确定给付之日期间的利息（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；3、判令徐珍妹对上述余武文的债务承担连带清偿责任；4、判令余武文、徐珍妹承担本案的案件受理费。
原审法院认为，余武文虽然否认《委托书》及《协议书》中“余武文”的签名的真实性，但其在原审法院指定的期限内无正当理由不预交鉴定费用，致使该签名的真实性无法通过鉴定结论予以认定，应当对该事实承担举证不能的法律后果，原审法院对《委托书》及《协议书》的真实性予以确认。
本案《委托书》及《协议书》约定余武文委托蔡俊波对外出租未取得建设工程规划许可证的厂房及宿舍，《委托书》及《协议书》应认定为无效。蔡俊波促成了好美＊＊公司同华＊＊公司之间房屋租赁合同的成立，好美＊＊公司由此取得房屋使用费收益，蔡俊波实际为余武文完成了居间事项，余武文委托蔡俊波的目的已经实现，余武文应向蔡俊波补偿一定的居间报酬损失。居间报酬补偿标准应参照房屋使用费标准予以确定。
余武文辩称2012年2月之前的诉讼请求已过诉讼时效，原审法院认为余武文所欠蔡俊波的债务为同一性质的债务，余武文直至2011年底仍在向蔡俊波支付报酬，且《委托书》及《协议书》对支付居间报酬的履行期限约定不明确，根据相关法律规定，蔡俊波可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案的诉讼时效期间应从蔡俊波自2012年起要求余武文履行，但余武文在合理期限届满未履行之日起开始起算二年，故蔡俊波于2014年3月19日提起诉讼，并未超过诉讼时效期间。
根据《协议书》及房屋使用费标准，余武文2009年应向蔡俊波补偿损失258067元（100780元＋75585元＋9078元×9个月=258067元），余武文已支付228599元，尚欠29468元，余武文应向蔡俊波支付。
根据案外人华＊＊公司与好美＊＊公司于2009年12月21日签订的《补充协议书》，2010至2011年间的房屋使用费单价由10元调整为9元，余武文、徐珍妹于2010至2011年向蔡俊波实际支付报酬的数额与《补充协议书》的内容能够相互印证，根据《协议书》及变更后的单价，2010至2011年期间的报酬余武文已足额支付。
对于2012年至2014年期间的报酬损失，本案证据显示：1、华＊＊公司与好美＊＊公司于2009年12月21日签订《补充协议书》约定2012年1月12日后租金为8元；2、2012年7月10日好美＊＊公司同华＊＊公司签订房屋租赁合同，约定租金为10元，租赁期限自2012年8月1日起至2015年3月31日止。根据以上事实，蔡俊波主张2012年1月至2012年7月期间的报酬损失，原审法院不予支持。对于2012年8月至2014年9月的居间报酬补偿标准应按每月9078元予以确定。理由如下：一、从时间顺序来看，房屋租赁合同时间签订在后，视为对原《补充协议书》的变更和补充；二、《补充协议书》签订之日距房屋使用费实际发生之日时间较为久远，房屋租赁合同约定的单价更接近当时的市场价格；三、余武文在《协议书》中承诺实际租赁期间按每月每平方米2元（每月合计金额9078元）付还给蔡俊波，如果在实际履行过程中单价发生变化，余武文应承担该举证责任，本案中余武文提交了《补充协议书》，但2012年7月10日的房屋租赁合同表明双方自2012年8月起并未按《补充协议书》的约定实际履行，对此余武文如要证明其关于实际租赁价格变更的主张，应再行提交其他证据予以证明，而余武文未能举证证明；四、截至本案一审法庭辩论终结之日2014年9月16日，华＊＊公司仍继续租赁涉案厂房。综上，余武文应向蔡俊波补偿2012年8月至2014年9月期间的报酬损失236028元（9078元×26个月=236028元）。对于蔡俊波主张的2014年10月至12月的报酬损失，因支付条件尚未成就，原审法院不予支持。综上，本案中余武文应向蔡俊波补偿报酬损失合计265496元（29468元＋236028元=265496元）。对于蔡俊波主张的利息损失，蔡俊波起诉之日前已产生的报酬损失211028元的利息损失自蔡俊波起诉之日2014年3月19日起计算，2014年4月报酬损失9078元自2014年4月30日起算，2014年5月报酬损失9078元自2014年5月30日起算，2014年6月报酬损失9078元自2014年6月30日起算，2014年7月报酬损失9078元自2014年7月30日起算，2014年8月报酬损失9078元自2014年8月30日起算，2014年9月报酬损失9078元自2014年9月30日起算，以上均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，计至判决指定支付之日止。余武文与徐珍妹系夫妻关系，应对上述债务承担共同偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、余武文、徐珍妹在判决生效之日起五日内向蔡俊波补偿居间报酬265496元；二、余武文、徐珍妹在判决生效之日起五日内向蔡俊波赔偿逾期付款的利息损失（以211028元为基数，自2014年3月19日起计算；以9078元为基数，自2014年4月30日起算；以9078元为基数，自2014年5月30日起算；以9078元为基数，自2014年6月30日起算；以9078元为基数，自2014年7月30日起算；以9078元为基数，自2014年8月30日起算；以9078元为基数，自2014年9月30日起算，以上均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，计至判决指定支付之日止）；三、驳回蔡俊波的其他诉讼请求。余武文如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8520元，由余武文、徐珍妹负担4700元，蔡俊波负担3820元。
上诉人余武文不服该判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回蔡俊波的全部诉讼请求；2、判决一审、二审诉讼费全部由蔡俊波承担。事实与理由：一、本案中存在“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼”的情形，而原审法院并未通知其参加诉讼。本案的案由是居间合同纠纷，蔡俊波提供的居间服务所促成的合同是由好美＊＊公司与华＊＊公司之间的租赁合同。好美＊＊公司作为接受居间服务且实际支付居间报酬的当事人却并未被追加为本案当事人。因此，原审判决违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”的规定。
二、原审判决在分配举证责任时存在错误。原审判决认定《委托书》有“余武文”的签名，并认定《协议书》由蔡俊波与“余武文”共同签署，实际上，蔡俊波提交的上述两份证据上面的签名属于所谓的艺术签名，完全无法辨认，更别说能辨认出是“余”、“武”、“文”三个字。在上述情形下，应由提交证据的蔡俊波申请对签名是“余”、“武”、“文”三个字进行鉴定，举证责任在蔡俊波一方；在能够证明是“余”、“武”、“文”三个字的基础上，举证责任才转至余武文一方，如若余武文对其签名的真实性予以否认才需要由余武文申请对签名的真实性进行鉴定。蔡俊波在一审中自始至终末提出鉴定申请，在余武文否认签名是“余”、“武”、“文”三个字的时候，应由蔡俊波承担举证不能的法律后果。但是，原审判决错误认为举证责任在余武文，认定余武文应承担举证不能的法律后果。
三、原审判决有多处认定事实错误。第一处事实：居间合同是否涉及第二份租赁合同。本案涉及的居间行为所促成的合同是好美＊＊公司与华＊＊公司之间签订的第一份合同，合同期限为2009年5月15日起至2012年5月15日止。双方又于2012年7月10日签订了第二份租赁合同，该合同的签订，蔡俊波并未提供任何居间服务。原审判决在计算居间报酬时将第二份合同的期间（2012年8月至2014年9月）纳入计算范围，明显是认定第二份租赁合同也是由居间行为促成签订的合同，属于错误认定事实。第二处事实：约定的居间报酬是否包含中介费之外的租金差价部分。根据蔡俊波提交的《委托书》和《协议书》，蔡俊波主张应得的报酬由三部分组成：分别是“中介费为两个月的房租”、“剩余的45天的租金”、“每月每平方米代乙方（指余武文）收取2元”。上述三个部分的性质明显不一样：第一部分体现的是约定的居间报酬，而第二部分和第三部分则是居间人所赚取的租金差价。第一部分与第二部分及第三部分是完全不同性质的项目：本案涉及的居间报酬标准只是第一部分，在约定无违法内容的前提下，属于居间人应得的报酬。但是不管合同效力如何，该第二部分与第三部分这种赚取租金差价的行为均为法律法规所禁止。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；”在合同无效的前提下，更不应鼓励赚取差价的居间行为。从原审判决对居间报酬的计算标准、计算方法、计算结果可以看出，原审判决对上述三个部分的性质不加区分，一概笼统地认定为全部是双方约定的居间报酬。这种不加区分的做法必然造成错误认定居间报酬标准。第三处事实：对“每平方米每月2元”租金差价的起算月份认定错误。蔡俊波居间促成的合同，期限为2009年5月15日起至2012年5月15日止。好美＊＊公司于2009年5月15日将房屋交付华＊＊公司使用。本案中的《协议书》显示，蔡俊波认可合同免租期实际为三个月，其中，45天的免租期给承租人华＊＊公司享有，另外45天的租金由蔡俊波享有。
双方均认可《租赁合同》在履行过程中，承租人实际享有的免租期为45天，即租金从2009年7月开始计算。由以上事实可知：即使假设原审判决的计算方式正确，那这个租金差价必然也应该从2009年7月才开始起算，且2009年7月至8月15日租金差价部分13617元，实际已被包含在蔡俊波所享有的45天租金75585元之内。而原审判决却从合同签订时的4月份就开始起算按月计算的租金差价，完全忽视了收取租金的起始月份是2009年7月，明显将并不存在的4、5、6三个月的租金差价27234元及已被包含在蔡俊波所享有的45天租金75585元之内的差价13617元。也就是说，假设原审判决的计算方式正确的前提下，原审判决的计算结果也多算了40851元。第四处事实：有选择采信同一份合同中对蔡俊波有利的内容，不采信对其不利的内容。好美＊＊公司与华＊＊公司于2009年12月21日签订了《厂房减租补充协议书》，约定因多种原因将房租“从2012年1月12日起后再续租，则每平方米租金为8元，直至2015年1月12日止”；又于此后的2012年7月10日签订了租赁合同，该合同记载租金价格为每平方米10元，租赁面积为1000平方。余武文主张实际租赁价格为《厂房减租补充协议书》约定的8元，原审判决采信了2012年7月10日签订的租赁合同的租金价格，这一认定按照原审判决的计算方式必然有利于蔡俊波。但是，按照原审判决的计算方式，采信2012年7月10日签订的租赁合同的租赁面积则对蔡俊波非常不利，因为按照原审计算方式，这一面积因素会导致所计算出的蔡俊波的所谓居间报酬只有每月2000元，原审判决并未阐述该面积数据不能采信的理由，只是对这一租赁面积视而不见，在价格上采信该合同的数据，在面积上则无视该合同的数据。
四、原审判决适用法律错误。第一处错误：原审判决一方面认定居间合同无效，另一方面又以“好美＊＊公司由此取得房屋使用费收益”认为“余武文应向蔡俊波补偿一定的居间报酬损失。居间报酬标准应参照房屋使用费标准予以确定（该处‘房屋使用费标准’可能是制作判决书时的笔误）”。原审判决上述观点，实际上是简单参照无效租赁合同的处理方式来判决本案，这种参照没有任何依据；租赁合同无效时要求承租人参照约定的租金标准支付房屋使用费，是有最高人民法院的司法解释明确规定的，也即是有法律依据的，而没有任何法律法规或司法解释对居间合同无效的情形作出类似规定，也即是原审判决“参照约定的居间报酬标准”进行判决没有任何法律依据。余武文认为，居间合同无效时，居间人无权依据居间合同的约定获取居间报酬；即使需要“补偿一定的居间报酬损失”，也应该参照《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条的规定“房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收”。因此，原审判决在有法定标准可以参照的前提下，适用没有法律依据的标准，属于错误适用法律。第二处错误：原审判决补偿居间报酬的义务人为余武文错误。本案中已经查明：出租人好美＊＊公司接受居间服务并实际支付了居间报酬。因此，即使原审判决认为需要另行补偿蔡俊波的居间报酬，也应判决由好美＊＊公司来补偿，不应判决由余武文补偿。第三处错误：原审判决认为“本案余武文所欠蔡俊波的债务为同一性质的债务”，也就是说认为是“同一债务分期履行”，应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定计算诉讼时效。余武文认为，分期履行之债务，指当事人在同一份合同中约定，对合同约定的债务分期履行。分期履行之债又可以具体分为定期给付之债与分期给付之债。定期给付之债（非同一笔债务），指当事人双方在合同履行过程中定期重复发生该债务，而非一开始就产生全部各期债务，因此各期债务履行期限届满后，均为独立之债。例如居民的水、电、房租等定期给付之债。分期给付之债（同一笔债务），指某一债务发生后，当事人按照约定分期履行，其债务在订立合同时即产生，而不像定期给付之债是在合同履行过程中发生的。例如借款合同中约定的分期付款。该种债务具有同一性和整体性。由此可见，分期履行之债既有可能是同一笔债务，又有可能是同一性质的数笔债务。简而言之，定期给付之债为不同债务，分期给付之债为同一债务。本案所涉债务，是在每月收到租金后才开始发生的债务，收到租金的条件未成就时，则该债务也不发生，完全类似于水电等债务，很明显属于定期给付之债，不具有同一性，不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条所规定的债务，因此，不能适用该规定来处理本案的时效问题。第四处错误：原审判决认为“《委托书》和《协议书》对支付居间报酬的履行期限约定不明确”，适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，这一法律适用没有事实依据。原审判决在“经审理查明”部分，明确摘录了《委托书》和《协议书》中关于履行期限的内容：《委托书》载明“租金超出部分每月收到后返回给蔡先生（即蔡俊波）”，《协议书》载明“甲方每月收到租金后把……付还给乙方”。明显可以看出，上述内容已将履行期限约定为“每月收到租金后”。该处认定履行期限不明确的错误还与判决书第七页确定利息损失的起算点的理由自相矛盾：一方面认定履行期限不明确，一方面将“每月”作为确定的履行期限起算点来计算利息损失。综上，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定缺乏事实依据，与其查明的事实自相矛盾，也与其确定利息损失的起算点的理由自相矛盾，属于错误适用。第五处错误：关于诉讼时效问题，原审判决在阐述判决理由时认为“本案的诉讼时效期间应从蔡俊波自2012年起要求余武文履行，但余武文在合理期限届满未履行之日起开始起算二年，故蔡俊波于2014年3月19日提起诉讼，并未超过诉讼时效的规定”。余武文主张的是2012年2月之前的报酬请求超出诉讼时效；如若原审判决认定本案所涉债务，不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条所规定的债务；又假设原审判决不错误认定“《委托书》和《协议书》对支付居间报酬的履行期限约定不明确”，则原审判决不可能针对蔡俊波2014年3月19日提起诉讼的行为，得出“2012年2月之前的报酬请求未超过诉讼时效”的结论。余武文认为：这一认定属于对本案所涉债务被错误认定为“同一债务分期履行”的债务及被错误认定“履行期限约定不明确”所进一步产生的错误认定。第六处错误：原审判决余武文与徐珍妹共同承担债务，事实依据不充分，错误适用了关于认定夫妻共同债务的相关法律法规。夫妻一方对外所负的债务是否属于夫妻共同债务，应查明债务产生的原因、债务的性质、收益是否用于夫妻共同生活的开支等多个方面确定。本案所涉及的租赁合同双方是好美＊＊公司和华＊＊公司，受益人是好美＊＊公司，余武文并未从中受益，更不可能将收益使用于夫妻共同生活的开支。上述事实庭审调查已充分查实清楚，无需余武文、徐珍妹另行举证。原审判决仅凭余武文、徐珍妹系夫妻关系这一单一的事实就认定本案所涉债务为夫妻共同债务，明显属于适用法律错误。
综上，余武文认为：一、本案居间合同无论真实性如何，均为无效合同，蔡俊波无权获取居间报酬，应驳回蔡俊波的全部诉讼请求；二、即使假设原审判决认为的“应向蔡俊波补偿一定的居间报酬损失，居间报酬标准应参照房屋使用费标准（约定的居间报酬标准）”正确，也因为以下理由需要驳回蔡俊波的全部诉讼请求：1、好美＊＊公司因居间行为已经实际支付蔡俊波348599元；2、蔡俊波的居间行为只针对2009年签订的租赁合同（2012年5月15日止），无权对未提供居间服务的后续订立合同的行为获取居间报酬，即无权针对2012年7月订立合同的行为获取报酬；3、本案所涉债务属于定期给付之债，不具有同一性，不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条所规定的债务，2012年2月之前的居间报酬请求已过诉讼时效；4、约定的居间报酬标准应以《协议书》明确约定的两个月租金为标准、而四十五天免租期的租金和每月每平方米两元的约定属于赚取差价的违法行为，不属于约定的居间报酬标准，蔡俊波获得的报酬已远远超过前述两个月租金的数额247819元（348599-100780=247819）；且居间报酬标准为两个月租金数额的约定因为违反了《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条的规定的“不超过一个月租金数额”的标准，导致超过部分无效；三、只要承租人不断续租，原审判决就导致居间人因为一次居间服务变成终身房东，且只有权利没有义务；而真正的房东则可能只有义务没有权利，导致严重的不公平现象出现。四、原审判决会导致房地产机构纷纷以个人名义签署居间合同，以逃避法律法规关于获取高额居间报酬和获取差价的禁止性规定的约束，带来市场秩序的严重混乱。因此，特提起上诉，请求二审法院依法支持余武文的上诉请求。
被上诉人蔡俊波书面答辩称：一、一审判决的诉讼程序并无不当。（一）好美＊＊公司并非必要的共同诉讼当事人。必要的共同诉讼必须具备两个前提条件，其一，当事人一方或者双方为二人以上；其二，诉讼标的的同一，诉讼标的必须合一确定。好美＊＊公司企业档案资料显示，好美＊＊公司的主要股东（持有80％股权）和法定代表人为徐珍妹、其企业设立登记手续系余武文亲自办理，余武文和徐珍妹显然系好美＊＊公司的实际控制人。虽然蔡俊波促成的租赁合同是以好美＊＊公司的名义签订，但《协议书》系蔡俊波和余武文签订，好美＊＊公司既非《协议书》中的当事人，也从未向蔡俊波支付居间费，居间费一直是余武文和徐珍妹向蔡俊波支付的。根据合同的相对性原则，蔡俊波有权向余武文主张权利，好美＊＊公司并非本案的必要共同诉讼当事人。并且根据《中华人民共和国合同法》第403条的规定，蔡俊波有权选择余武文作为相对人主张权利。（二）一审判决在分配举证责任时不存在错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在一审庭审中，余武文与徐珍妹对余武文的签名真实性提出否认，但未提供任何证据予以证明，其虽提交了鉴定申请，但并未在一审法院指定的期间内预交鉴定费用，应视为撤回鉴定申请。一审判决据此认定应由余武文承担举证不能的法律后果并无错误。并且，在一审庭审过程中蔡俊波从深圳市市场监督管理局查询了余武文与徐珍妹投资设立深圳乐＊＊投资有限公司和好美＊＊公司的工商档案资料，并提交给一审法院，深圳乐＊＊投资有限公司章程和好美＊＊公司2006年4月10日的《企业设立登记委托书》上余武文的签名皆和《协议书》的签名完全一致。余武文的该条上诉理由纯属无理狡辩。
二、一审判决认定的事实不存在错误。（一）关于居间合同是否涉及第二份租赁合同。《协议书》签订于2009年1月13日，《协议书》约定，蔡俊波促成华＊＊公司承租涉案厂房，租用期限为六年。根据余武文自认和一审法院查明的事实，华＊＊公司至今仍在承租涉案厂房。故无论好美＊＊公司与华＊＊公司签订多少份租赁合同，都是蔡俊波居间工作的成果，余武文都应当每月向蔡俊波支付居间报酬。（二）《协议书》约定的居间报酬不违反法律规定。2008年年底，因受金融危机和国内经济环境影响，涉案厂房、宿舍招租异常困难，在此背景下，余武文向蔡俊波出具了《委托书》，委托蔡俊波全权招商涉案厂房及宿舍，并承诺向蔡俊波支付劳务费、居间费等。蔡俊波接受余武文委托后，积极开展招商工作，并为此付出了大量的财力、时间精力，促成华＊＊公司签订租赁合同。居间事项完成后，蔡俊波与余武文签订了一份《协议书》，对蔡俊波完成居间事项和余武文应当向余武文支付的居间报酬等进行了书面约定。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。《协议书》是双方当事人的真实意思表示，居间费支付标准不违反法律强制性规定，余武文不讲诚信，未依约向蔡俊波支付居间费用，应当依法承担违约责任。《房地产经纪管理办法》从性质上属于部门规章，不应适用本案作为判断协议效力的依据，从发布和实施时间上看，该办法2011年1月20日发布，自2011年4月1日起施行，而《协议书》签订于2009年1月13日，该办法不能溯及既往；从适用对象上来看，该办法适用于房地产经济机构和房地产经济人员，而蔡俊波并非房地产经济人员。由此可见，蔡俊波引用该办法否定双方关于居间报酬的约定是错误的。（三）一审判决认定的租金差价起算月份不存在错误。（四）余武文提交虚假证据，还涉嫌偷逃税费，应依法承担法律责任。
三、一审判决适用法律没有错误。（一）一审判决应当参照当事人约定的居间报酬标准。（二）一审判决余武文补偿蔡俊波居间费报酬不存在错误。（三）一审判决关于诉讼时效的认定并无错误。（四）徐珍妹依法应当与余武文承担连带清偿责任。综上，余武文与蔡俊波签订的《协议书》是双方的真实意思表示，蔡俊波依约完成居间事项，余武文应当依约向蔡俊波支付居间报酬。余武文不讲诚信、违反约定，应依法承担违约责任或者补偿责任，徐珍妹应承担共同清偿责任，余武文的上诉理由皆没有事实与法律依据，依法不能成立。请求二审法院依法查明事实，公正审理，判决驳回余武文的全部上诉请求。
本院经二审审理查明，原审法院查明的事实清楚准确，本院予以确认。二审中，余武文陈述其租赁给华＊＊公司的厂房面积为5039平方米。
另查明，徐珍妹持有好美＊＊公司80%的股份。
本院认为：本案系居间合同纠纷，余武文不服原审判决，不同意向蔡俊波支付居间费，针对其上诉理由，本院分析认定如下：
蔡俊波在一审中提交的《委托书》及《协议书》，均有足以辨认的余武文的签名，余武文对签名不予认可，并在一审中申请鉴定，但又未按规定预交鉴定费用，原审法院据此认定余武文应对其主张的事实承担举证不能的法律后果，认定《委托书》及《协议书》的真实性，符合法律规定，本院予以确认。《委托书》及《协议书》约定余武文委托蔡俊波对外出租未取得建设工程规划许可证的厂房及宿舍，原审法院认定《委托书》及《协议书》无效是正确的。余武文主张蔡俊波无权依据无效的居间合同主张居间报酬，本院认为，涉案的居间合同虽然无效，但蔡俊波已经向余武文提供了居间服务，实际促成了好美＊＊公司同华＊＊公司之间房屋租赁合同的成立，好美＊＊公司由此实际取得房屋使用费收益，余武文应就蔡俊波提供的居间服务向蔡俊波补偿居间报酬损失。居间报酬补偿标准应参照《委托书》及《协议书》所约定的居间费予以确定。余武文主张应参照《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》，但蔡俊波不属于该通知适用的人员范畴，余武文此点上诉理由不成立，本院不予支持。
余武文主张好美＊＊公司系必须共同进行诉讼的本案当事人，且居间报酬的义务人应为好美＊＊公司。本院认为，《委托书》及《协议书》的一方当事人系余武文，并明确约定由余武文承担向蔡俊波支付居间报酬的义务，余武文系持有好美＊＊公司80%股份并担任法定代表人的徐珍妹的丈夫，好美＊＊公司作为涉案出租房产的所有者和实际收益人，即使要承担向蔡俊波支付居间报酬损失的义务，亦为与余武文承担连带支付义务，蔡俊波有权对承担连带支付义务的余武文和好美＊＊公司一并提出诉讼，亦有权选择其中之一起诉，即好美＊＊公司在本案中不属于必须共同进行诉讼的当事人，余武文此点上诉理由不成立，本院不予支持。
余武文主张蔡俊波未就其与华＊＊公司签订的第二份房屋租赁合同提供居间服务，本院认为，在《协议书》中，明确载明华＊＊公司的租赁期限为六年（按实际租用期计算），即在该六年租赁期限内，好美＊＊公司与华＊＊公司签订的租赁合同均基于蔡俊波的居间服务。《协议书》签订后，好美＊＊公司与华＊＊公司于2009年4月10日签订房屋租赁合同，约定的租赁期限为2009年5月15日至2012年5月15日，即华＊＊公司的实际租用期间自2009年5月15日起计算。好美＊＊公司与华＊＊公司于2012年7月10日签订的第二份房屋租赁合同约定的租赁期限为2012年8月1日至2015年3月31日，仍处于《协议书》约定的六年租赁期限内，故余武文应当按照《协议书》的约定向蔡俊波支付第二份房屋租赁合同的居间报酬损失，余武文此点上诉理由不成立，本院不予支持。
余武文主张《委托书》及《协议书》约定的居间报酬中含有被法律法律禁止的租金差价部分，本院认为，余武文所引用的《房地产经纪管理办法》适用人员为房地产经纪机构和房地产经纪人员，蔡俊波不属于该管理办法适用的人员范畴。余武文在《委托书》及《协议书》中承诺向蔡俊波支付租金差价，系其真实意思表示，在蔡俊波已经提供居间服务、好美＊＊公司已经实际获取房屋使用费收益的情况下，余武文拒绝支付租金差价，有违诚信原则，本院对余武文此点上诉理由不予支持。
余武文主张原审法院对租金差价的起算月份认定有误，本院认为，好美＊＊公司与华＊＊公司于2009年4月10日签订的并经备案登记的第一份房屋租赁合同载明的租赁期限为2009年5月15日起，蔡俊波主张2009年1月13日签订《协议书》时华＊＊公司已实际承租涉案房产，但未提交证据证明，本院对其主张不予采信，并根据房屋租赁合同认定华＊＊公司实际承租涉案房产的时间自2009年5月15日起。《协议书》第二条约定，余武文授权蔡俊波装修期为3个月，而蔡俊波同华＊＊公司谈妥的装修免租期为45天，剩余45天的租金由余武文代蔡俊波收到后即时付还给蔡俊波。根据该约定，余武文应当在2009年5月15日起的三个月后即2009年8月15日起，向蔡俊波支付租金差价，至2009年12月31日，租金差价为40851元（9078×4.5），加上《协议书》第二条约定的两个月房租100780元和45天装修期租金75585元，2009年余武文应向蔡俊波支付217216元，余武文已经支付228599元，超额支付了11383元，本院在后续认定的余武文应付款项中对2009年的超付部分予以扣减。
余武文主张原审法院在认定租金差价时对第二份房屋租赁合同的租金价格和面积采用不同标准采信。本院认为，关于租用面积问题，《协议书》第一条即明确载明华＊＊公司租用涉案房产的租用面积为5039㎡，第四条约定的每月租金差价10078元亦是以租用面积5039㎡和每平方米租金差价2元为基础计算。二审中余武文也确认华＊＊公司实际租用面积为5039㎡，但是在好美＊＊公司和华＊＊公司签订的两份房屋租赁合同中，租用面积分别为2000㎡和1000㎡，显然，房屋租赁合同中记载的租用面积与实际情况不符。在双方无争议的2010年、2011年，租金差价为每平方米1元，按5039㎡计算，每年的租金差价为60468元（5039×1×12），而余武文实际支付的居间报酬为每年6万元，与应付数额相差不大，如按房屋租赁合同载明的2000㎡租用面积算，余武文每年超额支付36000元，显然与常理不符，因此余武文在2010年和2011年向蔡俊波支付居间报酬的实际情况亦可以佐证华＊＊公司实际租用面积为5039㎡，原审法院采信实际租用面积计算租金差价，与客观事实相符，本院予以确认。关于租金价格问题，好美＊＊公司和华＊＊公司在2009年12月21日签订《补充协议书》，约定2012年1月12日后租金为每平方米8元，2012年7月10日的第二份房屋租赁合同约定2012年8月1日起的租金为每平方米10元，即对《补充协议书》约定的租金进行了变更，因第二份房屋租赁合同签订时间晚于《补充协议书》的时间，原审法院采信第二份房屋租赁合同约定的租金价格并无不当，本院予以确认。
综上，除了租金差价的起算月份之外，余武文的上诉理由均不成立，余武文应当向蔡俊波支付居间报酬损失。具体为：1、2009年余武文超额支付了11383元；2、2010年和2011年，余武文每年少付了468元，但蔡俊波未对原审法院认定的余武文已足额支付2010年和2011年的居间报酬提出上诉，系其对自身权利和合法处分，本院予以确认；3、2012年8月前，因租金为每平方米8元，不存在租金差价，余武文无需支付。2012年8月1日起的租金调整为每平方米10元，至原审法庭辩论终结日2014年9月16日，余武文应支付蔡俊波居间报酬损失236028元（5036㎡×2元×26个月）。扣减2009年的超付部分，余武文还应向蔡俊波支付居间报酬损失224645元。关于蔡俊波的利息损失，蔡俊波起诉之日2014年3月19日前已产生的报酬损失161099元（224645元-9078×7）的利息损失自2014年3月19日起算，2014年3月报酬的利息损失9078元自2014年3月30日起算，2014年4月报酬的利息损失9078元自2014年4月30日起算，2014年5月报酬的利息损失9078元自2014年5月30日起算，2014年6月报酬的利息损失9078元自2014年6月30日起算，2014年7月报酬的利息损失9078元自2014年7月30日起算，2014年8月报酬的利息损失9078元自2014年8月30日起算，2014年9月报酬损失9078元自2014年9月30日起算，以上均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，计至判决指定支付之日止。
余武文主张蔡俊波请求的2012年2月前的居间报酬已过诉讼时效，本院认为，如上所述，本院支持的居间报酬均为2012年8月以后发生，故不论余武文该主张能否成立，均不影响本案的处理结果。
余武文对原审法院判决徐珍妹就涉案债务与余武文承担连带责任提出异议，本院认为，徐珍妹在收到原审判决后，未就其承担涉案债务的连带责任提出上诉，视为对原审判决的接受和认可，余武文无权对徐珍妹认可的判决部分提出上诉。
综上，余武文的上诉理由部分成立，原审判决认定事实不清，本院予以纠正，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民二初字第861号民事判决第三项；
二、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民二初字第861号民事判决第一项为：上诉人余武文、原审被告徐珍妹应在本判决生效之日起五日内向被上诉人蔡俊波补偿居间报酬224645元；
三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民二初字第861号民事判决第二项为：上诉人余武文、原审被告徐珍妹应在本判决生效之日起五日内向被上诉人蔡俊波赔偿逾期付款的利息损失（以161099元为基数，自2014年3月19日起算，以9078元为基数，自2014年3月30日起算，以9078元为基数，自2014年4月30日起算，以9078元为基数，自2014年5月30日起算，以9078元为基数，自2014年6月30日起算，以9078元为基数，自2014年7月30日起算，以9078元为基数，自2014年8月30日起算，以9078元为基数，自2014年9月30日起算），以上均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，计至判决指定支付之日止。
四、驳回被上诉人蔡俊波的其他诉讼请求。
如果上诉人余武文、原审被告徐珍妹未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8520元，二审案件受理费4700元，由上诉人余武文、原审被告徐珍妹负担7139元，由被上诉人蔡俊波负担6081元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 宁
审 判 员 何 溯
代理审判员 陈 朝 毅
二〇一五年七月三十日
书 记 员 罗娜（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。