广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终10821号上诉人(原审被告)：广州盛德房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王贺彩，职务董事长。委托诉讼代理人：黄蕉英，该公司职员。被上诉人(原审原告)：文洪梅，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：吴涛，广东纬韬律师事务所律师。上诉人广州盛德房地产开发有限公司（以下简称“盛德公司”）因与被上诉人文洪梅商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人盛德公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回文洪梅原审全部诉请。事实理由如下：原审法院认为盛德公司逾期为文洪梅办理记产权证存在不可归责的原因，但仍判令盛德公司承担违约责任，属于认定事实错误，适用法律错误。原审法院就审理案件时向广州市国土资源和规划委员会发出《协助查询通知书》也得到了相应的回复，盛德公司之所以会逾期为文洪梅办证其主要原因是在办理项目房屋初始登记时遇到了不可抗力的政府政策变动原因。第一、自《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见(穗符办【2014】12号)》出台后，改变了楼盘办理初始登记的确权流程，必须先缴纳完地下土地出让金后才能办理初始登记。第二、要补缴地下土地出让金又必须先完成项目实测建筑面积的调整，该项目为盛德公司与白云小汽车出租公司合作开发的项目，无论要办理哪一步手续均需双方签章，白云汽车公司亦属于国有企业，在配合盛德公司办理各个环节的手续及补充材料时都花费不可预见的时间。第三、根据《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见(穗符办【2014】12号)》第五十一条规定，“原土地出让合同约定暂缓征收地下及建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50％计收土地出让金”，该意见于2014年3月28日开始实施。首先在该实施意见没出台前，盛德公司与白云汽车公司都无法预见要完成项目初始登记必须先完成补缴地下土地出让金手续；再者来说该项规定的实行时间是在盛德公司与文洪梅签订合同之后，因此盛德公司与文洪梅双方在订立《买卖合同》时更加无法预见须办理补缴地下负一层土地出让金的手续后项目才能完成初始登记，才能办理业主的小产权证，由于出现上述种种不可抗力的客观因素，从而导致办证时间的迟延。原审法院在审判时已认同上述原因导致迟延办证是不可归责于盛德公司，则应依法判决盛德公司无需承担违约责任，但原审法院并不依据相关法律法规进行判决，对盛德公司有失公平。从客观事实来说盛德公司逾期办证存在不可抗力的因素，原审法院应依据以下法律对案件进行判决：第一、依我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任后果者推迟履行合同。第二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，只有因出卖人的原因导致逾期办证的，出卖人才需承担逾期办证的违约责任。既然原审法院在审判时，已认为逾期办证并非由于盛德公司的原因所造成，盛德公司也就无需向文洪梅承担逾期办证的违约责任。被上诉人文洪梅答辩称：同意一审判决，请求驳回盛德公司的上诉请求。一、本案是一手房买卖合同纠纷，盛德公司主张由于政府原因迟延办证其不应承担逾期办证责任，不符合合同相对性原则。合同实行的是无过错责任，只要盛德公司未在规定时间内办妥房产证即为违约，就应依约承责。合同中没有约定《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》作为除外责任，该文也不是合同法上的不可抗力，因此盛德公司以不可抗力为由抗辩的主张不成立。同理珠水能源集团有限公司与盛德公司的关系与本案无关，因珠水能源集团有限公司导致案涉房屋不能测绘或者办理初始登记，即使该事实成立也不能免除盛德公司应承担的逾期办证违约责任。二、2013年1月2日，盛德公司将案涉房屋交给文洪梅，《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》是2014年3月发布的，从房屋交付到文件发布有一年的时间，盛德公司作为房地产开发企业应当加速房地产开发，尽早办理房产证。因盛德公司擅自改变规划报建，导致整个房产项目不能如期通过验收，才是迟延办证的根本原因，盛德公司应对此自行承责。综上所述，无论从盛德公司未能办理房产证的实际原因还是从合同的严格无过错责任来看，盛德公司均应当承担违约责任。原审法院经审理查明：2011年3月24日，盛德公司（甲方/卖方）与文洪梅（乙方/买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《买卖合同》），约定乙方购买天河区黄埔大道西367号（自编B栋）908房（下称案涉房屋）；该商品房合同约定建筑面积共83.64平方米，套内建筑面积为65.29平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28389.72元，总金额1853565元；（第二十一条）双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（下称《补充协议》）约定：（第五条）《买卖合同》第二十一条双方修改确认为双方同意由乙方委托甲方办理该商品房《房地产权证》；甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产证交付乙方；乙方应按甲方的书面通知提交办理《房地产权证》所需资料，乙方应在收到甲方交楼通知书之日起7日内向甲方提交完毕，否则甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延；因乙方原因导致甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延的，乙方应承担由此产生的一切不利后果，因此给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿，乙方未按甲方书面通知或公告的时间、地点领取《房地产权证》的，视为从甲方书面通知或公告的领取日期起，该商品房《房地产权证》已经交付予乙方等。2011年12月20日，盛德公司向文洪梅出具收取案涉房屋购房款的《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》，显示案涉房屋建筑面积为83.64㎡，单价为22161.23元/㎡，售房款为1853565元。2013年1月2日，盛德公司将案涉房屋交付文洪梅使用。文洪梅于2015年6月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、盛德公司为文洪梅办理广州市天河区黄埔大道西367号（自编B栋）908房的产权登记及过户手续；二、盛德公司从2015年1月3日起按每日926.7825元的标准向文洪梅支付延期办证违约金直至文洪梅取得房产证之日止。盛德公司原审答辩称：一、盛德公司同意为文洪梅办理涉案商品房的权属登记及过户手续，由于非盛德公司原因导致项目初始登记尚未完成，过户手续暂时不能办理，但盛德公司已尽最大的努力在做此事。二、未能办理文洪梅商品房产权登记和过户手续的原因并非盛德公司所造成，盛德公司依法无须承担逾期办证的违约责任。办理小业主商品房权属登记的前提条件是项目完成初始登记，但是，本项目至今未完成初始登记的原因并非由于盛德公司所造成，而是由政府、法院的原因所导致：1、根据2014年广州市政府办公厅发布《关于土地节约集约利用的实施意见》，要求在项目办理房屋初始登记时，地下空间需要缴纳土地出让金（原来暂不缴纳），由于地下空间土地出让金缴纳标准必须按国土部门指定的评估机构进行评估后，报由广州市财政局核准，时间上受到评估公司工作安排、评估作业时限以及市财政局核准时间的影响，同时，缴纳地下空间土地出让金需要在国土部门办理相关的手续，故补缴地下空间土地出让金手续延迟了大确权的办理时间。2、购买本项目整栋写字楼的大业主珠水能源集团有限公司因债务纠纷，其所购买的物业被广州市房地产交易登记中心锁定且盛德公司多家法院查封，导致盛德公司在申请办理大确权时无法调整项目预测面积与实测面积的差异，进而无法完成项目大确权手续，根本原因与盛德公司无关。现盛德公司经多方努力沟通、协调，广州市房地产交易登记中心同意解锁以便我司办理预测面积与实测面积的差异调整，调整后即可完成大确权手续并为文洪梅办理权属登记和过户手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，只有因出卖人的原因导致逾期办证的，出卖人才需承担逾期办证的违约责任。而本案中，逾期办证并非由盛德公司的原因所造成，故盛德公司无须向文洪梅承担逾期办证的违约责任。三、文洪梅要求的违约金标准过高。本案原审中，文洪梅、盛德公司均确认盛德公司已于2015年10月23日将案涉房屋的房地产权证交付文洪梅，文洪梅因此申请撤回要求盛德公司为其办理案涉房屋产权登记及过户手续的诉讼请求。另，文洪梅以盛德公司逾期办证为由要求盛德公司自2015年1月3日起按照每日926.7825元的标准支付逾期办证违约金至2015年10月23日止，共计293天。盛德公司确认依照《买卖合同》约定，案涉房屋办证的期限届满时间为2015年1月3日。盛德公司主张案涉房屋所在盛德大厦地下空间土地出让金的缴纳延迟了办理初始登记的时间，办理地下空间土地出让金缴纳手续的时间不应计入迟延办证的时间，其认为违约金的起算时间应为2015年9月29日。另查，原审法院在（2015）穗天法民四初字第1385号案件原告孙某诉被告盛德公司商品房预售合同纠纷一案的审理过程中，依法向广州市国土资源和规划委员会发出《协助查询通知书》，查询了如下问题：1、盛德公司称因【2014】12号《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》出台后，改变了楼盘办理初始登记的办理流程，须先缴纳地下空间土地出让金才可以办理初始登记。盛德公司所称是否属实，如属实，上述实施意见何时开始实施，天河区黄埔大道西367号1510房所在楼盘是否属于应先缴纳地下空间土地出让金方可办理初始登记的范畴？2、如案涉楼盘属于上述范畴，则案涉楼盘办理地下空间土地出让金缴纳手续的具体程序如何，盛德公司办理上述手续的具体情况如何（包括但不限于盛德公司何时提出申请、盛德公司提交相应材料的时间、缴纳相应款项的时间、你单位向盛德公司发放相应通知的时间以及办妥相应程序的时间）？3、盛德公司称其于2015年1月4日领取案涉楼盘《房屋面积测量成果报告书》、于2015年1月16日向市国土局土地利用中心申请办理国有土地使用权出让金调整、于2015年6月18日收到《市国土房管局土地出让金收款通知》、于2015年6月25日签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，上述情况是否属实？如属实，上述手续是否均为缴纳地下空间土地出让金必须办理的手续？盛德公司在领取案涉楼盘《房屋面积测量成果报告书》前是否曾向你单位提出过相应申请？盛德公司2015年1月16日提出申请后直至2015年6月18日方收到《市国土房管局土地出让金收款通知》，上述期间是否均为你单位的办文时间？4、盛德公司于何时办妥案涉楼盘的初始登记手续？2016年3月14日，广州市国土资源和规划委员会以穗国土规划协查【2016】66号复函回复原审法院。函称：一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金”、第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”及《广州市城镇房地产登记办法》第二十七条“权利人申请土地使用权初始登记，……以出让方式取得土地使用权的，还应当提交已缴清土地使用权出让金的证明”等规定，办理初始登记前，用地单位应当按土地出让合同缴交土地出让金；若项目的实测面积大于出让合同约定的出让面积则应先调整土地出让合同内容，调整土地使用权出让金。二、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）第五十一条规定，“原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金……。本意见实施前已办理产权登记的，不再计收或补缴土地出让金。”该意见于2014年3月28日开始施行。三、关于盛德大厦项目土地出让合同调整及土地出让金缴交手续办理情况。经查，盛德大厦是广州市白云小汽车出租公司（以下简称白云小汽车公司）、盛德公司合作开发项目，该项目位于天河区中山一路北（石牌村西南角、黄埔大道北）地块。2013年9月，原广州市国土房管局与上述两公司签订了该地块的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗国地出合[1999]34号的变更协议之三号）。按照协议约定，该项目总建筑面积为68385.39平方米；地下室建筑面积未计收土地使用权出让价款、未办土地有偿使用手续。后因该项目验收和实测建筑面积调整，且测字110112019号的实测成果报告书显示该项目办公和住宅部分的实测面积大于变更协议之三约定的出让面积，盛德公司、白云小汽车公司于2015年1月16日向原市国土房管局申请办理调整该项目国有土地使用权出让金业务（收件编号：NGZ150116960368）。按原市国土房管局职能分工，该业务由其所属市土地利用发展中心（以下简称“发展中心”）承办。2015年1月20日，发展中心向上述两用地单位发出《关于补充提供资料的通知》。告知其补充相关案件材料。由于上述两用地单位未能在限期内补充提交相关材料，2015年1月28日，发展中心对该案件作退案处理。2015年4月28日，上述两用地单位重新向原市国土房管局申请办理该项目国有土地使用权出让金调整业务（收件编号：NGZ150428980869）。按照业务办理流程，2015年5月13日，发展中心向市财政局申请评估土地使用权出让价格；2015年5月18日，市财政局委托广东财兴财产评估土地房地产估价有限公司（下称“财兴评估公司”）进行土地使用权价格评估；2015年5月28日，财兴评估公司提交估价报告（备案号：4405815IA0068）；2015年6月18日，该案经原市国土房管局审批通过。2015年6月25日，原市国土房管局与盛德公司、白云小汽车公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗国地出合【1999】34号的变更协议之四号），按照协议约定，该项目负一层、负二层车库按规定计收了土地出让金。发展中心于签订合同当天告知上述两用地单位应按协议约定于2015年7月25日前缴清土地使用权出让金。2015年6月26日，用地单位按协议约定缴清土地出让金。经核实，上述过程符合调整土地使用权出让金业务办理流程和时限要求。四、关于盛德大厦项目初始登记手续办理情况。盛德公司2015年9月15日登记1487741号办理了天河区黄埔大道西365，367，369号（除369号第6层、地下2层、地下1层、地下1层夹层外）房屋的初始登记。经调阅上述档案，初始登记时盛德公司提供的《建筑工程规划验收合格证》（穗规验证【2012】596号）显示：“本项目裙楼第六层、地下室暂不验收”。根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条“房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收合格之日起九十日内，提交下列材料，申请初始登记，办理《房地产产权权属证明书》：（四）建设工程规划验收合格证及其附图”的规定，由于办证时盛德公司未提供地下室的规划验收资料，因此无法办理该部分的初始登记。经核，15登记1487741号案在2015年9月10日正式受理，于2015年9月28日核准登记，符合办证时限要求。经质证，文洪梅、盛德公司对广州市国土资源和规划委员会出具的上述复函的真实性均无异议。原审法院认为：文洪梅申请撤回要求盛德公司办理案涉房屋产权登记及过户手续的诉讼请求，属于当事人处分自身权利的自由，原审法院予以准许。现按文洪梅明确的诉讼请求对本案进行审理。文洪梅、盛德公司签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。根据《补充协议》的约定，盛德公司应当在案涉房屋交付之日起500个工作日内到房地产登记机关为文洪梅办妥房地产权证并交付文洪梅。本案中，盛德公司将案涉房屋交付文洪梅使用的时间为2013年1月2日，经文洪梅、盛德公司双方确认，盛德公司应在2015年1月3日前为文洪梅办妥案涉房屋的房地产权证并交付文洪梅，否则盛德公司应自逾期之次日起至文洪梅实际取得《房地产权证》之日止，每日按案涉房屋总价款0.05%的标准向文洪梅支付违约金。由于文洪梅、盛德公司确认盛德公司已于2015年10月23日将案涉房屋的房地产权证交付文洪梅，故逾期办证期间应为2015年1月4日至2015年10月23日，共计293天。另关于盛德公司辩称盛德大厦地下空间土地出让金的缴纳延迟了办理初始登记的时间，根据原审法院查明的事实可知，2014年3月28日施行的《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办【2014】12号）第五十一条规定“原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金……”，按此规定，盛德公司申请盛德大厦初始登记前，须办理补缴地下负一层土地出让金的手续。因该规定施行时间在双方签订合同之后，双方订立《买卖合同》时无法预见办理补缴地下负一层土地出让金的手续将导致办证时间的迟延，因此办理上述手续的必要时间60天（2015年4月28日至2015年6月26日期间）不可归责于某公司，应在办证时间中予以扣除。综上，盛德公司应向文洪梅支付逾期办证违约金的时间为233天（293天-60天），据此计算，盛德公司应向文洪梅支付的逾期办证违约金为215940.32元（1853565元×0.05%×233天）；文洪梅诉请超出部分，原审法院不予支持。盛德公司虽抗辩称上述逾期办证违约金的计算标准过高，但未能举证证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故对盛德公司的该项抗辩意见原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，原审法院于2016年6月3日作出判决如下：一、广州盛德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向文洪梅支付逾期办证违约金215940.32元；二、驳回文洪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5420元，由文洪梅负担880元，由广州盛德房地产开发有限公司负担4540元。本院经庭询调查，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。另查明，一、上诉人盛德公司二审当庭提交从“阳光家缘”网上打印的数据资料一份，拟证明位于广州市天河区黄埔大道西365号的房产项目部分房屋由于珠水能源集团有限公司的原因被查封，导致盛德公司不能更改测绘数据无法办理案涉房屋初始登记。被上诉人文洪梅质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，不接受该证据作为新证据；该证据内容涉及盛德公司与珠水能源集团有限公司的纠纷，不予认可。二、盛德公司二审陈述称：上述证据无法直接证明其主张的因上述房屋被查封导致无法办理测绘和大确权手续，只是房管部门口头回复不能办理大确权。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对盛德公司上诉主张应全部免除其逾期办证违约责任的请求，认定如下：根据双方当事人确认，盛德公司应于2015年1月3日前为文洪梅办妥案涉房屋房地产权证并交付给文洪梅。现盛德公司延至2015年10月23日才将案涉房屋房地产权证交付给文洪梅，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，支付逾期办证违约金。盛德公司上诉主张因政府政策变动要求开发商必须办理补缴地下负一层土地出让金手续后才能办理建设项目的初始登记，导致案涉楼盘初始登记滞后，其逾期办证违约责任应予免除。因《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见(穗符办【2014】12号)》于2014年3月28日开始实施，盛德公司2015年1月16日才向原市国土房管局申请办理调整该项目国有土地使用权出让金业务，该申请时间已经超过了合同约定的办证期限。此后，盛德公司未按相关部门要求补交相关材料，导致其申请案被退案处理，直至2015年4月28日盛德公司才重新申请办理调整项目国有土地使用权出让金业务，由此可见是盛德公司自身迟延申请导致案涉房屋所在的建设项目初始登记滞后，盛德公司要求全部免除其在本案中应承担的逾期办证违约责任，理由不成立，本院不予采纳。另外，盛德公司上诉主张由于珠水能源集团有限公司的原因导致部分房屋被查封无法办理测绘和大确权手续，造成迟延办理初始登记的问题，因盛德公司与珠水能源集团有限公司的法律关系与本案无关，且盛德公司也未能提供充分证据证明其主张。因此，盛德公司以此主张免责，缺乏充分依据。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人盛德公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由上诉人广州盛德房地产开发有限公司负担。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇一六年九月十三日书 记 员  璩方慧