广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初14646号
原告：广东金诺物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道古鉴龙良路龙湖新城2号康格斯花园一期2座P1号铺。
法定代表人：叶伟雄。
委托代理人：卢伟明、黄想雯，原告的员工。
被告：宾和香，女，1987年4月24日出生，汉族，住湖南省衡山县，
原告广东金诺物业管理服务有限公司诉被告宾和香物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月26日受理后，依法适用小额诉讼程序于2016年10月12日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人卢伟明，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告作为佛山市顺德区大良康格斯花园的前期物业服务机构，被告是康格斯花园紫荆苑10栋1701号房的业主，双方于2013年3月16日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》。根据该协议书第三、四、十二条约定，该商品房总建筑面积为99.65平方米，住宅物业服务费按建筑面积每平方米1.8元/月计收，每月物业服务费为179.37元，该物业服务费包含公共水电分摊费，不含电梯及二次供水设备所产生的电费，该费用由受用人按量分月进行分摊；被告应从合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费按月缴交，以后每次缴交物业服务费的时间为每月20日前，若被告不按约定标准和时间缴交物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告于2013年3月16日办理收楼手续后，自2014年9月1日起一直拖欠物业服务费等费用，暂计算至2016年6月20日止，被告已累计拖欠物业服务费及水泵电梯电费合计3583.19元及违约金529.54元，以上合计4112.73元。被告拖欠上述物业服务费等费用，已构成违约，经原告多次催交仍拒不支付。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令被告立即向原告支付2014年9月1日至2016年6月20日的物业服务费及水泵电梯电费合计3583.19元及违约金529.54元（违约金暂计算至2016年6月20日止，实际计算至付款之日）；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1.被告自2014年中凤凰苑打桩导致主卧墙壁开裂，多次通知原告前来维修，一直没能得到解答。为了维护自身的财产安全，被告于2014年9月停交物业管理费，希望得到原告的重视。岂料原告对此事一直不闻不问，后续又出现户外墙体面渗水，通知后只处理了一部分。根据与原告签订的《顺德区（前期）物业管理服务协议书》第一条约定及《补充协议》等相关约定，本物业房屋共用部位的维护和管理中共用部位中有包括户外墙体。阳台处外墙渗水导致的发泡发黄，已请装修公司进行刷白，但是由于外墙渗漏，也没起到什么作用，依旧惨不忍睹。户外墙面的渗水导致多处发泡，近来台风多雨季节，被告是夜不能寐。墙面渗水问题越来越严重，如若再拖下去，估计木地板都会发泡起拱，到时被告的损失肯定越来越大。主卧墙壁3处开裂，玄关处1处开裂，通知原告多次维修，原告置之不理，导致已过了保修期，开发商不予维修，最后无奈也是请了装修公司的人来刷墙，但依旧是开裂。2.小区里常年有条黑色野狗进出，许多孩子都有受到惊吓，被告也被惊吓了多次，向原告反映至今没能得到解决，还是经常看到野狗在小区里溜达。3.楼下儿童娱乐健身设备坏了没有修理。4.小区号称封闭式管理，但是人员随意出入，小贩随意进小区买卖，有搭帐篷的小贩说是原告收钱后租给他们的。5.小区电梯频繁出现事故，导致多名业主（妇女、儿童、老人）均有被困现象。综上，请求法院驳回原告诉讼请求，要求原告及时维修好被告的房屋，同时承担被告多次维修房屋的费用及精神损失费。上述问题得到妥善合理的解决方案及落实时间，被告立即如数缴纳物业管理费。
综合原、被告的诉辩，本案的争议焦点是：被告提出其房屋存在渗水等问题而原告未予处理的抗辩理由是否成立。
围绕争议的焦点，原告提供的证据及被告的质证意见如下:
1.原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件各1份，证明双方诉讼主体资格。
被告质证认为：对真实性无异议。
2.康格斯业主收楼确认书原件1份（原件核对后已当庭退回原告）、房产证明原件1份、前期物业管理服务协议书原件1份（原件核对后已当庭退回原告），证明被告是涉案房产的业主，被告于2013年3月16日办理收楼手续并与原告签署前期物业管理服务协议书，协议约定物业管理费的计收标准、缴费时间、违约责任。
被告质证认为：对真实性无异议。
3.律师函原件1份、快递单及查询回单原件1份，证明因被告拖欠物业管理费，原告委托律师签发律师函，催促被告缴费。
被告质证认为：被告没有收到律师函，是寄去了被告家乡的地址，但被告不在。
4.广东金诺业主欠费违约金计算表原件1份，证明被告2014年9月1日至2016年6月1日的欠费及违约金情况。
被告质证认为：被告确实从2014年9月开始欠款，但却是因为被告的房屋有质量问题，被告多次反映，原告都不予理会，所以才不缴费。
围绕争议的焦点，被告提供的证据及原告的质证意见如下：
照片打印件10份，证明被告的房屋主卧渗水，被告虽然自行找人维修，但是因为是外墙渗水，无法解决，主卧墙面多处开裂，小区公共设施损坏但是近期已经修好，小区还允许外人进来乱摆摊，存在治安安全隐患。
原告质证认为：1-3号照片真实性无法核实，无法从照片看出是被告的房屋；4号照片不确定是否小区公共设施；对5号照片的真实性无异议。
本院对本案证据认证如下：原告提供的证据1真实合法，能证明原告举证所主张的内容，本院予以采信。原告提供的证据2，被告对真实性无异议，本院予以确认。原告提供的证据3，被告确实没有收到，只可证明原告曾邮寄律师函催收物业管理服务费的事实。原告提供的证据4，被告对从2014年9月起没有交费的事实无异议，本院予以确认；违约金的计算问题将在本院认为部分论述。被告提供的证据1，照片1-4无法核实其拍摄时间，本院对其真实性不予确认；即使照片是真实的，也只是反映某一时间的小区情况，原告提供的物业管理服务存在瑕疵，小区内确有乱摆卖的现象。
本院查明：被告是康格斯花园二期XX房（即紫荆苑XX1号房）的业主，该单位套内建筑面积为99.65平方米。2013年3月16日，被告办理了涉案房产的收楼手续。同日，原告与被告签订了一份《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定原告对涉案房产所在的康格斯花园进行物业管理，约定涉案物业的物业管理服务费收费标准为每月1.8元/平方米，收费期为每月20号前，物业管理服务费中不包含电梯及二次供水设施所产生的电费，该费用由买受人按量分月进行分摊；如果被告逾期支付物业管理服务费的，原告有权按照被告实际拖欠的物业管理服务费金额按日千分之五计收逾期付款违约金。由于被告认为原告提供的管理服务差，不解决其房屋渗水等问题，自2014年9月起拒交物业管理服务费。原告经追收无果，遂于2016年8月25日起提起本案诉讼。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，业主与物业服务企业签订的物业服务合同，具有约束力，双方应按照合同约定履行义务。原告已对康格斯花园进行了物业管理，有权按约定收取相应物业管理服务费，被告作为大良街道办事处康格斯花园二期10座1701号房的业主，依法应当按时交纳物业管理服务费。
原告作为物业服务公司应按约提供完善、到位的物业管理服务。根据被告提供的证据可以证明原告此前确实存在部分管理不到位的情况，其提供的物业服务有瑕疵，但原告实际上已对小区进行了管理服务，履行了合同的主要义务，上述服务瑕疵不足以成为被告长期、全额拒交物业管理服务费的抗辩理由；如果被告认为原告管理不善导致其遭受损失，可另行主张权利。综上，本院根据双方各自的过错程度，酌定被告应向原告支付2014年9月至2016年6月的物业管理服务费3228.66元、水泵电梯电费354.53元，免于被告缴纳原告主张的该期间的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告宾和香应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东金诺物业管理服务有限公司支付2014年9月至2016年6月的物业管理服务费3228.66元、水泵电梯电费354.53元，两项合共3583.19元；
二、驳回原告广东金诺物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序审理结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告宾和香负担（被告应在支付上述款项时一并迳向原告支付，本院不另作收退）。
本判决为终审判决。
审判员 梁 逵
二〇一六年十一月八日
书记员 柯洁静