连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海商初字第01466号
原告交通银行股份有限公司连云港分行。
负责人曹云杰。
委托代理人谢兆好、于凡。
被告徐鼎善。
被告连云港市晶都房地产开发有限公司。
法定代表人褚敬。
原告交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称交通银行）诉被告徐鼎善、连云港市晶都房地产开发有限公司（以下简称晶都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托代理人谢兆好、于凡到庭参加诉讼。被告徐鼎善、晶都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行诉称，2009年10月29日，被告徐鼎善向原告申请个人抵押贷款，与原告签订个人借款合同。约定原告向被告发放个人商铺贷款31万，合同到期日为2019年10月12日。被告晶都公司作为本借款的担保人，向原告出具担保函，承诺如借款人徐鼎善出现违约，原告可要求被告晶都公司还款，范围包括主债权、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用。被告徐鼎善为其向原告借款提供不动产抵押担保，抵押物为其所购买的位于连云港国际贸易中心办公楼23层2311、2312室房产，于2009年11月9日与原告签订房地产抵押合同。上述合同签订后，原告依约向被告徐鼎善发放相应款项31万元。因被告徐鼎善连续14期未按合同约定偿还我行贷款本息，我行于2014年10月20日根据合同约定宣布个人借款合同到期。截至2014年10月21日，被告徐鼎善欠原告借款本金219413.22元及应收未收利息、罚息、复利合计20540.36元。被告徐鼎善应承担偿还借款本金及利息的责任。被告晶都公司作为借款的阶段性担保人应承担连带责任。现请求判令：1、解除原告与被告徐鼎善签订的个人借款合同，被告徐鼎善向原告偿付本金219413.22元及利息及罚息、复利（截止到2014年10月21日的利息和罚息合计20540.36元，从2014年10月22日起至实际清偿之日止，按合同约定的利率计算）。2、原告对位于连云港国际贸易中心办公楼23层2311、2312室房产享有优先受偿权。3、被告徐鼎善承担诉讼费。4、被告晶都公司对第一、三项诉讼请求承担连带责任。
被告徐鼎善、晶都公司未作答辩。
经审理查明，2009年10月29日，原告（贷款人）交通银行与被告徐鼎善（借款人）签订个人借款合同。约定原告向被告发放贷款31万元，期限十年，自放款日起计。年利率6.534%。借款人以月为一期，按期还款，首期自放款日起计算。如遇中国人民银行调整法定利率的，按相应利率档次执行调整后的利率。实行等额本息还款法。还款日为每月的20日。借款人违反本合同的约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有贷款本金并结清利息。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息，贷款人有权按逾期利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。2009年11月9日，原告（抵押权人）、被告徐鼎善（抵押人）签订房地产抵押合同（按揭）两份，约定将被告徐鼎善购买的座落于国贸中心办公楼2311、2312房地产及相关权益抵押予抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证。贷款额分别为23万元、8万元，共计31万元。抵押（按揭）自2009年11月9日起至2019年11月9日止。并于同日在连云港市产权监理处对上述两套房产办理了房屋抵押预告（在建工程）登记。被告晶都公司向原告出具担保函一份，载明：“我公司为购房人徐鼎善向贵行申请的贷款提供连带责任保证。主债权本金为31万元，利率根据主合同的约定。保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。保证期间为购房人的债务履行期限届满之日起两年。宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。”2009年11月12日，原告向被告徐鼎善发放贷款31万元。借款凭证中载明最后还款日为2019年10月12日。自2013年9月21日起，被告徐鼎善未按合同约定偿还借款本息。截至2014年10月21日，被告徐鼎善尚欠原告借款本金219413.22元及应收未收利息、罚息、复利合计20540.36元。
上述事实，有个人借款合同、房地产抵押合同（按揭）、房屋抵押预告（在建工程）登记、担保函、借款凭证及原告陈述等在案为证。
本院认为，交通银行与被告徐鼎善签订的个人借款合同没有违反法律规定，具有法律约束力。交通银行按约借款给被告徐鼎善，被告徐鼎善应承担按期足额返还借款本息的民事责任。但被告徐鼎善自2013年9月21日起未按合同约定履行还款义务，根据合同约定，原告有权解除合同。被告徐鼎善应当承担偿还剩余借款本息的责任。被告徐鼎善与原告交通银行签订了房地产抵押合同（按揭），且已办理了抵押预告登记，该房地产抵押合同有效，原告交通银行有权对座落于连云港国际贸易中心办公楼23层2311室（丘号02271013-1602）和连云港国际贸易中心办公楼23层2312室（丘号02271013-1603）的房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。被告晶都公司作为担保人应向原告承担连带偿还责任。被告徐鼎善、晶都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对原告所提供的证据进行质证、对事实进行抗辩的权利，不利后果依法由其承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告交通银行股份有限公司连云港分行与被告徐鼎善于2009年10月29日签订的个人借款合同。
二、被告徐鼎善于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司连云港分行支付借款本金219413.22元及利息、复利、罚息（截至2014年10月21日为20540.36元，自2014年10月22日起至本判决确定的给付之日止，按个人借款合同约定的利率计算）。
三、被告徐鼎善不履行本判决第二项内容时，原告交通银行股份有限公司连云港分行有权以位于连云港国际贸易中心办公楼23层2311室（丘号02271013-1602）和连云港国际贸易中心办公楼23层2312室（丘号02271013-1603）的房屋折价或者拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
四、被告连云港市晶都房地产开发有限公司对本判决第二项内容在抵押物价款优先受偿后，仍有不足的部分负连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4899元，公告费600元，共计5499元，由被告徐鼎善负担（原告已预交），被告徐鼎善在履行判决义务时一并给付原告。被告连云港市晶都房地产开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4899元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 马书英
人民陪审员 徐启湘
人民陪审员 相 涛
二〇一五年三月九日
书 记 员 刘 庆
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
（二）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（三）、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；
（四）、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还；
（五）、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（六）、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
（七）、《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
（八）、《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（九）、《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
（十）、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
（十一）、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
（十二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
（十三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。