河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终2616号
上诉人（原审被告）：杨玉婷。
被上诉人（原审原告）：刘立涛。
委托代理人：蒋妹娟，河北圣鼎律师事务所律师。
原审被告：张海兵。
上诉人杨玉婷因与被上诉人刘立涛、原审被告张海兵确认合同无效纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2015）霸民初字第3381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨玉婷、被上诉人刘立涛及其委托诉讼代理人蒋妹娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨玉婷不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：1、张海兵因赌博四处欠债，严重影响了家庭生活和夫妻感情。2015年5月15日其妻杨亭诉至法院请求离婚，2015年5月20日债主逼债上门，为偿还欠款，张海兵才将楼房出售给上诉人，所得钱款全部偿还了债务。因该楼房已出售给上诉人，故在夫妻离婚调解书中未涉及该财产。案外人杨亭知道张海兵将楼房卖给了上诉人，其作为房屋权利人并未主张协议无效，而一审法院却认定张海兵单方无处分权，进而确认房屋买卖合同无效没有法律依据；2、本案房屋买卖合同合法有效。双方之所以签订买卖协议，一是因张海兵偿还债务急需用钱，二是上诉人一家一直没有自己的住房，且孩子面临上学也急需买房，基于上述背景和供求关系双方达成了买卖协议。故上诉人与张海兵签订的房屋买卖合同是买卖双方的真实意思表示，合法有效；3、上诉人与张海兵之间不存在恶意串通，也未损害被上诉人利益。刘立涛于2015年5月29日以借款为由起诉张海兵，当天该楼房被依法查封。而本案房屋买卖合同于2015年5月20日签订，并于当日予以履行，此时上诉人并不知道张海兵与刘立涛之间的债权债务关系。4、涉案楼房的交易价格并非明显低于市场价格。张海兵购买楼房的价格是350000元，而上诉人购买的价格是388809.05元，并未低于最初的购买价格，至于是否低于市场价格应有鉴定部门的鉴定才能认定。正因该楼房价格优惠，上诉人才不惜全款购买，即使成交价低于市场价格，也绝没有达到影响合同效力的程度。故一审法院仅以“市场价格是上涨趋势”就认定明显低于市场价格有失偏颇；5、一审法院不能因张海兵用卖房款偿还了其他债务人，就认定损害了被上诉人的利益，更不能以此来认定买卖合同无效。
被上诉人刘立涛辩称：1、张海兵夫妇于2007年登记结婚。妻子杨亭于2015年5月15日起诉离婚，一审法院于2015年5月26日作出二人离婚的民事调解书，该调解书未涉及夫妻共同财产分割及共同债务的承担问题；2、张海兵自2013年向被上诉人借款，2015年5月14日给被上诉人出具232万元借条，此借款系张海兵与杨亭婚姻关系存续期间的共同债务；3、2011年10月25日张海兵与杨亭共同购买了涉案房屋，房屋总价款为346752元。2015年5月20日张海兵将上述房产卖与上诉人，成交价格35万元。此时正是张海兵与杨亭离婚诉讼期间，其单方处置夫妻共同财产的行为无效。张海兵与上诉人签订合同时该楼房所处位置的基准价在4500元一5000元之间。按4500元／㎡计算，该楼价格应为609525元。故上诉人支付的对价明显低于市场价格，且所得价款并未偿还被上诉人。可见三人行为己构成恶意串通，故意转移财产，损害被上诉人利益。故本案房屋买卖合同应属无效。
一审法院认定事实：被告张海兵于2015年5月14日向原告出具借条一张，欠原告借款232万元，原告于2015年5月29日在本院起诉被告张海兵和杨亭民间借贷纠纷，本院于2015年12月29日作出（2015）霸民初字第2396号民事判决，判决张海兵、杨亭偿还原告借款232万元及利息，该判决已于2016年1月29日生效。被告张海兵与杨亭原系夫妻关系，杨亭于2015年5月15日在本院起诉张海兵离婚，本院于2015年5月26日作出（2015）霸民初字第2169号民事调解书，内容为杨亭与张海兵自愿离婚，婚生女张婉晨由原告抚养、婚生子张子晨由被告抚养。调解书未涉及夫妻共同财产分割及共同债权债务的分配和负担。被告杨玉婷系杨亭之妹，其与被告张海兵于2015年5月20日签订了《楼房买卖合同》，约定张海兵将霸州市提香小镇小区5-2-802号房屋以35万元的价格卖与杨玉婷，杨玉婷于当日通过银行转账方式支付了购房款35万元，其主张于当日又替张海兵偿还购房贷款38809.05元。同日二人又向霸州市盛达房地产开发有限公司申请将该房产变更登记，变更为杨玉婷名下。现该房屋尚未办理房产证手续，在房管部门预登记在张海兵名下。被告张海兵于2011年10月25日购买了由霸州市盛达房地产开发有限公司开发的位于霸州市提香小镇小区5-2-802号住宅房屋一套，面积135.45平方米，单价为每平方米2560元，总价款为346752元。购房时，系其与杨亭夫妻关系存续期间。原审法院认为，被告张海兵与杨亭于2007年结婚，张海兵于2015年5月14日向原告出具借款欠条232万元，2015年5月15日杨亭起诉张海兵离婚，在离婚诉讼期间，被告张海兵于2015年5月20日将涉案房产（位于霸州市提香小镇小区5-2-802号，面积135.45平方米）卖给被告杨玉婷（杨亭之妹），该涉案房产系被告张海兵与杨亭夫妻关系存续期间所购买，被告张海兵单方无权处分夫妻共有财产。该涉案房产系被告张海兵于2011年以346752元的价格购买，被告张海兵与被告杨玉婷签订的买卖合同价格为350000元，实际成交价格为388809.05元，从2011年至2015年，房地产的市场价格是上涨趋势，而二被告的成交价格仅为每平米2870.5元，该价格明显低于市场价格。被告张海兵在与杨亭离婚诉讼期间，单方以明显低于市场价格的价款将涉案房产卖给被告杨玉婷，而被告张海兵与杨亭离婚诉讼的调解书未涉及夫妻共有财产，有悖常理，不能排除被告恶意串通、损害第三人利益的情形，故原告主张二被告签订的楼房买卖合同无效，符合实际及相关法律规定，本院予以支持。二被告辩称要求驳回原告诉讼请求的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条之规定，判决：确认被告张海兵、杨玉婷于2015年5月20日签订的《楼房买卖合同》无效。案件受理费100元及保全费3020元，由被告杨玉婷、张海兵负担。
本院二审期间，上诉人提交张海兵的债权人苗某出具的书面证言，内容为：“本人与被告张海兵为朋友关系，被告于2012年左右陆续跟我借款叁拾万元整，为现金交易，用于钢铁经营。后我多次催还被告所借款项，被告于2015年5月20号还清。”以此证明张海兵将本案涉案楼房出售款用于偿还到期债务，同时证明上诉人与张海兵之间的交易是真实的，并不存在双方串通转移财产、损害他人利益的行为。被上诉人对上述书面证言发表质证意见：证人苗某未出庭接受质询，该书面证言不能达到上诉人的证明目的，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审被告张海兵与妻子离婚诉讼期间，在夫妻共有财产尚未处分的情况下，单方将夫妻共有的楼房卖与上诉人，且成交价格明显低于市场价格。结合张海兵与被上诉人的借贷纠纷、夫妻离婚诉讼民事调解书的内容及与上诉人的姻亲关系等情况，原审法院对上诉人与张海兵的买卖行为是否为恶意串通、是否损害第三人利益的判断，理据充分，据此认定上诉人与张海兵签订的房屋买卖合同无效不违反法律规定。上诉人虽当庭提交苗某的书面证言，但因苗某未出庭接受本院及当事人质询，故本院对该书面证言的证明效力不予认定。上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨玉婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶振平
代理审判员 李成佳
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 薛 炜