江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏0111执异字第4号
异议人（案外人）平邦文，男，1971年10月19日生，汉族。
申请执行人南京市浦口区锦田农村小额贷款有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道中圣街7号101室。
法定代表人金广洲，董事长。
委托代理人林浩，江苏××律师事务所律师。
被执行人赵宏龙，男，1966年3月31日生，汉族。
委托代理人徐子涵，江苏××东律师事务所律师。
被执行人侯永兰，女，1970年9月10日生，汉族。
被执行人邾社生，男，1958年1月1日生，汉族。
委托代理人杨均、许玉良，江苏××××律师事务所律师。
被执行人侯永江，男，1968年7月24日生，汉族。
本院在执行南京市浦口区锦田农村小额贷款有限公司（以下简称锦田公司）与赵宏龙、侯永兰、邾社生、侯永江借款合同纠纷一案中，异议人平邦文以本院查封的房产系其所有为由，向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭对本案进行公开听证审查。异议人平邦文、申请执行人锦田公司的委托代理人林浩、被执行人邾社生的委托代理人杨均、被执行人赵宏龙的委托代理人徐子涵、被执行人侯永江均到庭参加了听证，被执行人侯永兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
异议人平邦文异议称，南京市浦口区同心佳园31幢4单元11-07室已于2012年12月28日由赵宏龙出卖给异议人平邦文，成交价格为每平米5800元，异议人平邦文已全额支付款项并实际入住，因为房屋当时未领取房屋权属证明，因此尚未办理过户手续，异议人认为双方购房协议合法有效，异议人购买房屋属于善意，该涉案房屋不应该作为赵宏龙的财产予以执行，因此请求法院裁定中止对上述房屋的执行。
异议人平邦文针对其异议请求，向合议庭提交了如下证据：
1、2012年12月28日双方签订的购房协议，证明案涉房屋已于2012年12月28日由赵宏龙出卖给异议人。
2、购房款收据，证明异议人以赵宏龙的名义将购房款144834.6元支付给南京民康房地产开发有限公司，该公司出具购房款收据。
3、借条、银行存款回单，证明赵宏龙向异议人陆续借款435000元，此款系异议人通过银行取款、转账的方式借给赵宏龙，并打入赵宏龙的银行账户。赵宏龙因没有钱还异议人，故将案涉房屋卖给异议人，上述借款冲抵房款。
4、物业费收据，证明异议人已实际占有该房，并交纳物业管理费、垃圾费等费用。
申请执行人锦田公司答辩称，案涉房屋系赵宏龙名下的财产，应当属于被执行的财产范围。对异议人提供的购房协议无法确认其真实性，且即使有款项往来，也不能证明该款项是用于购买案涉房屋，因此，异议人的异议申请不能成立，请求驳回异议人的异议请求，维护申请人的合法权益。
申请执行人针对异议人提交证据的质证意见为：1、证据一真实性、合法性不予认可。赵宏龙欠了多笔债务，无法确认该份协议是在欠债前签的还是在欠债后签的，且协议内容自相矛盾。赵宏龙作为房屋的所有人，在协议中对房屋的坐落地点都没有写清楚，另外购房款是否付清，所付的款项是否用于购买此处房屋也无法确认。另购房协议签订时间为2012年12月28日，拆迁补偿协议确定的安置时间为2012年12月29日，异议人同被执行人在安置之前就签订购房协议不符合常理；2、证据二的购房款收据真实性没有异议，但收据上交款单位是赵宏龙，不能证明异议人支付的购房款；3、证据三中2010年12月6日的借条明确注明是工程款，2011年12月29日的借条注明是材料款，上述两份借条均在房屋买卖协议签订之前成立，只能认为异议人与赵宏龙之间存在借贷关系，2013年1月15日和2013年1月26日的借条体现的内容都只是借款，与购房款无关；银行转账凭证发生的时间均在购房协议之前，应当是异议人借给赵宏龙的借款或其他款项，不能证明是打给赵宏龙的购房款；4、证据四物业费收据的交款单位是赵宏龙，不能证明是异议人交纳的。
被执行人赵宏龙答辩称，异议人与被执行人签订购房协议系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，虽然没有办理物权登记但不影响合同效力。异议人持有购房协议、付款凭证、购房收据且实际占有使用房屋，足以说明案涉房屋买卖的事实。异议人在法院采取查封措施之前就已支付了全部房款且实际占有该房屋，因案涉房屋交易时不能办理过户手续，后由于被法院查封，异议人无法办理过户登记手续，故异议人对于没有办理过户手续没有过错，人民法院应当中止执行。
被执行人赵宏龙针对异议人提交证据的质证意见为：1、证据一购房协议真实性、关联性没有异议，可以证明双方对案涉房屋买卖的事实；2、证据二没有异议，因为当时案涉房屋产权人是赵宏龙，没有办理过户手续，所以交款人是赵宏龙，但实际付款人是异议人；3、证据三没有异议，借条的金额都已转化为购房款，存款回单上面的金额都是由异议人存入被执行人账户；4、证据四没有异议，物业费是由异议人支付的。
被执行人侯永江答辩称，对异议人异议申请没有意见，当时我住在赵宏龙家帮他干活，赵宏龙陆续向平邦文借钱，就把房子卖给平邦文，平邦文把买房款给赵宏龙时我在场，购房合同是我在见证人一方签的字。
被执行人侯永江针对异议人提交证据的质证意见为：1、证据一真实性没有异议，见证人是我签字；2、证据二没有异议；3、证据在真实性予以认可；4、证据四没有异议。
被执行人邾社生答辩称，法院对案涉房屋的查封是合法的，应当继续执行。异议人的异议请求不成立，理由为一、对异议人与赵宏龙房屋买卖的真实性不予认可，我方认为这其中有串通规避执行的嫌疑；二、异议人所述与事实不符，不符合善意取得的法律要件。
被执行人邾社生针对异议人提交证据的质证意见为：1、证据一购房协议的真实性不予认可。案涉房屋是2010年拆迁的，赵宏龙在法院执行前出卖房屋，有规避执行的嫌疑；2、证据二购房款收据的交款单位是赵宏龙，不能证明是异议人；3、证据三借条只能证明异议人与赵宏龙存在借贷关系，不能证明购房的事实；银行存款回单只能证明赵宏龙有存款行为，和异议人没有关系，且时间均发生在购房协议之前；4、证据四出具的时间为2013年10月，说明案涉房屋的实际入住时间为2013年10月前的一、两个月。
被执行人邾社生针对其答辩意见，向法庭提交了如下证据：
1、征地房屋拆迁补偿协议，证明赵宏龙在2012年12月29日安置时仍未得到明确的房号，而异议人提交的2012年12月28日的购房协议已确定房号，相互矛盾。
2、2013年4月2日赵宏龙、侯永兰出具给案外人桑某的还款承诺书及证人桑某的证言，证明因赵宏龙向案外人借款，将案涉房屋于2013年4月已全部抵押给桑某，不存在房屋买卖行为，桑某已于2013年8-9月份实际占有案涉房屋。
异议人针对被执行人邾社生提交证据的质证意见为：1、证据一真实性没有异议，赵宏龙早在安置前就知道房号，所以购房协议上是确定的房号；2、证据二的还款承诺书事实并不知情，对桑某的证言不予认可，异议人先入住案涉房屋。
申请执行人针对被执行人邾社生提交证据的质证意见为：1、证据一没有异议；证据二真实性没有异议，但房屋抵押未做登记不产生效力，对桑某的证言没有异议。
被执行人赵宏龙针对被执行人邾社生提交证据的质证意见为：1、证据一真实性没有异议，赵宏龙在安置前几天就已经知道房号；2、证据二的还款承诺书是赵宏龙写的，因为桑某让其还钱，赵宏龙没有钱还才写的承诺的，但已经告诉桑某，案涉房已卖给异议人但没有过户，抵押没有办理登记手续是无效的。对桑某的证言不予认可。
被执行人侯永江对被执行人邾社生提交证据所证明的事实均表示不清楚。
经听证查明，锦田公司与赵宏龙、侯永兰、邾社生、侯永江、赵军民间借贷纠纷一案，本院于2013年9月3日作出（2013）浦江民初字第385号民事判决书，依该裁判：被告赵宏龙和被告侯永兰于本判决生效之日起十日内共同返还原告锦田公司借款本金300000元，并支付利息（以300000元为本金，自2013年4月21日起按年利率20.24%计算至2013年5月14日止；以300000元为本金，自2013年5月15日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至借款本息付清之日止）；被告赵宏龙与被告侯永兰于本判决生效之日起十日内共同支付原告锦田公司实现债权的费用11000元；被告邾社生、侯永江、赵军对上述第一项、第二项承担连带责任保证；本案件受理费5965元，财产保全费2270元，合计8235元，由被告赵宏龙、侯永兰、邾社生、侯永江、赵军共同负担。判决书生效后，被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，锦田公司向本院申请强制执行。本院于2013年12月23日立案受理执行。
本案在执行过程中，本院于2014年5月30日做出（2014）浦江执字第7号民事裁定书及协助执行通知书，依法查封位于南京市浦口区同心佳园31幢4单元1107室房产，后委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对上述房产进行评估，并于2015年3月18日向赵宏龙公告送达评估报告。异议人平邦文以上述房屋属于异议人所有，法院查封裁定错误为由，向本院提出执行异议。
另查明，2010年6月8日赵宏龙与南京市浦口区江浦街道拆迁办公室签订征地房屋拆迁补偿协议，赵宏龙因拆迁安置面积为206.05平方米，安置时间为2012年12月29日。2012年12月29日赵宏龙与南京市浦口区人民政府江浦街道安置办公室签订购房结算单，赵宏龙选购房屋为位于南京市浦口区江浦街道同心佳园31幢4单元1107室。2013年1月13日赵宏龙向南京民康房地产开发有限责任公司交纳购房款144834.6元。
再查明，因赵军已还清其债务份额，申请执行人自愿放弃对赵军的强制执行申请。
以上事实，有（2013）浦江民初字第385号民事判决书、（2014）浦江执字第7号民事裁定书及协助执行通知书、谈话笔录、购房协议、购房款收据、借条、银行存款回单、物业费收据、征地房屋拆迁补偿协议、还款承诺书、购房结算单、各方当事人当庭陈述等证据证实。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，虽然从赵宏龙与南京市浦口区人民政府江浦街道安置办公室签订的购房结算单可以看出，案涉房屋已由南京市浦口区人民政府江浦街道安置办公室安置给赵宏龙，但赵宏龙并没有办理产权登记手续，其无权将案涉房屋出售给异议人。庭审中，异议人异议称，已全额支付购房款且已实际占有，案涉房屋没有办理过户手续，异议人没有过错，因此法院不应查封案涉房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。而本案中，异议人在购买案涉房屋时就明知案涉房屋系拆迁安置房，根据相关规定五年内不得上市交易，且异议人在购买时，赵宏龙并未办理案涉房屋产权证。因此，异议人在购买案涉房屋时主观上存在过错，不符合上述规定，故对异议人的上述主张，本院不予采信。至于庭审中被执行人赵宏龙辩称，异议人与赵宏龙签订购房协议系双方真实意思表示，是合法有效的，虽然没有办理物权登记但不影响合同效力及被执行人邾社生辩称，因赵宏龙与案外人桑某存在债权债务关系，赵宏龙已将案涉房屋抵押给桑某，且桑某已实际占有的观点，本院认为，上述事实均需经过实体审理予以确认，不属于本案审查范围。因此，本院依法预查封位于南京市浦口区同心佳园31幢4单元11-07室房产并进行评估的行为并无不当，异议人所提异议请求，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人平邦文的异议请求。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 戴大贵
代理审判员 马 丽
人民陪审员 杜迎春
二〇一六年三月十四日
书 记 员 李 洁