浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第514号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王小萍。
委托代理人：戴宏毅。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。
负责人：张苇。
委托代理人：潘雅玲。
委托代理人：张慧剑。
上诉人王小萍因与被上诉人广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2014年7月1日作出的（2014）甬镇民初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2008年12月16日，被告王小萍与宁波合生创展房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买合生国际城73幢02号房屋，该房屋位于合生国际城一期B区，属联排多层住宅。合同约定的交房时间在2009年12月31日前，约定的交房条件为开发商取得房地产开发交付备案书。被告在同日与原告签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：“物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积计算，一期具体标准如下（低层地下室建筑面积免除物业费）：联排／双拼住宅2.0元／平方米／月；房屋共有部分、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：住宅物业1.5元／平方米／年。”2009年12月11日，开发商取得合生国际城一期B区的房地产开发项目交付备案书。2009年12月份，宁波合生创展房地产有限公司向被告王小萍发出交房通知，通知被告王小萍在2009年12月27日办理房屋交付手续。2010年2月25日被告王小萍在合生国际城房屋交付手续办理记录表［二］、合生国际城入住文件及物品签收清单上签名，领取进户钥匙、礼品、灭火器等相关物品。同日，宁波合生创展房地产有限公司向原告开出交接物业验房联系单，要求原告配合被告王小萍进行物业部分的验房交付流程。被告王小萍交纳了2010年3月至2011年2月的物业管理综合服务费和公共设施日常维修费。宁波合生创展房地产有限公司向被告王小萍出具一份《宁波市住宅质量保证书》，就房屋结构、部件、设施、维修等方面作出质量保证和承诺，其中第四条内容为：住宅自竣工综合验收后交付之日起，在以下期限内正常使用情况下，如有下述工程质量问题的，本公司承担保修责任：1.屋面漏水8年；2.有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年；……，以上保修内容本公司已委托广东康景物业服务有限公司宁波分公司负责维修。第五条内容为：住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，由本公司委托广东康景物业服务有限公司宁波分公司负责处理，如无特殊原因，处理时限水电不超过72小时，土建不超过10天。第八条内容为：本保证书作为住宅销售合同的附件，为合同的有效文件，与合同具有同等法律效力。涉案房屋存在墙体漏水和入户台阶沉降问题。
另查明，涉案房屋的建筑面积为260.8平方米，其中地下室面积为74.7平方米，而原告在庭审中明确以该面积来计算相关物业管理费用，被告对此予以认可。
原审原告康景公司于2013年12月26日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告向原审原告支付物业管理费人民币12502元（按房屋地上面积178.6平方米乘以每平方米每月2元计算）；2.原审被告向原审原告支付房屋共用部位和共用设施日常维修费人民币1095元（按房屋总面积250.29平方米乘以每平方米每年1.5元计算）；3.原审被告向原审原告支付上述期间欠款滞纳金人民币6477.46元。原审中，原审原告申请放弃第三项诉讼请求。
原审被告王小萍提起反诉，请求判令：1.原审原告支付原审被告房屋维修费共计人民币81228元；2.原审原告赔偿原审被告精神损害费人民币5000元；3.原审原告支付因未及时维修造成的原审被告家中电器受潮损失费5000元。
原审法院认为：本案的争议焦点是被告王小萍在答辩及反诉中提出的由于房屋存在漏水问题及台阶沉降问题故而不支付物业管理费用以及要求原告赔偿损失的理由是否成立。原、被告签订的《合生国际城前期物业管理服务协议》第一条第二款关于甲方（即原告）的义务第1项约定：“对房屋共用部位、共用设施设备进行维护与管理”，第8项约定：“向乙方（即被告）提供房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务”，依此约定，原告对房屋共用部位、共用设施设备进行维护管理，对业主房屋自用部位和自用设施设备则是进行有偿的维修养护。本案涉案房屋属联排别墅住宅，其墙面及台阶属于物业自用部位，且被告在庭审中亦确认原告曾就其房屋台阶沉降问题联系过开发商进行维修，并在被告房屋之上建设阳光房以防止屋面漏水，可见原告已经履行了物业管理的义务，故被告现以原告未对其房屋墙面漏水进行维修和台阶存在沉降问题为由拒绝支付物业管理费用无事实依据，不予支持。综合全案证据，被告的答辩意见以及反诉的诉请，没有法律依据，且被告也未提供充分证据证明其受到的具体损失，其有关精神损失的诉请亦无法律依据，故对其答辩意见和反诉诉请均不予支持。被告可就房屋漏水和台阶沉降问题通过合法途径另行主张权利。
关于被告应当支付的物业管理费用的具体数额，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2009年12月31日前，约定的交付条件是开发商取得房地产开发项目交付备案书。开发商在2009年12月11日取得了有关涉案房屋的房地产开发项目交付备案书，且被告也认可开发商于2009年12月向其发出了书面交房通知，房屋交付通知书载明办理交房手续的时间为2009年12月27日。虽然原告提供的交接物业验房联系单、合生国际城房屋交付手续办理记录表［二］、合生国际城入住文件及物品签收清单等证据表明被告王小萍是在2010年2月25日办理了涉案房屋的交付手续，但被告与开发商签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定：“乙方（被告）未在甲方交付通知规定期限内会同甲方对该房屋进行验收交接，则视为甲方已完成房屋交付义务，该房屋的风险责任以及相关房屋义务转移由乙方承担”，依此约定，被告本应自2010年1月起交纳物业管理费用。被告于2010年2月份办理交房手续时，原告仅收取了2010年3月至2011年2月的物业管理费用并开具了相关发票，并未收取2010年1月至2010年2月的物业管理费用，该行为足以使被告产生原告放弃收取2010年1月和2月的物业管理费用的内心确认，故应将此情形视为原告已放弃该部分权利，原告在三年多之后再行主张该两个月的物业管理费用，不予支持。因此，被告应支付2011年3月至2013年11月共33个月的物业管理费用，其具体金额为：物业管理综合服务费12282.6元［（260.8-74.7）×2×33］、日常维修费1075.8元（260.8×1.5×33÷12）。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告王小萍支付原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司自2011年3月至2013年11月共33个月的物业管理综合服务费人民币12282.6元，房屋共有部分和共用设施设备日常维修费人民币1075.8元，上述两项费用共计人民币13358.4元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王小萍的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费140元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担2.5元，由被告王小萍负担137.5元。反诉案件受理费2080.7元，由反诉原告王小萍负担。
宣判后，原审被告王小萍不服，向本院提起上诉称：一、上诉人认为双方当事人的争议焦点是被上诉人对涉案房屋是否需承担维修责任与上诉人支付物业费之间是否存在因果关系。对此，一审法院未作分析认定。二、一审法院认定涉案房屋外墙漏水、沉降处系自用部位，是错误的，上诉人认为该部位的维修属于被上诉人的服务范围，被上诉人未履行义务，上诉人有权停止支付服务费。上诉人一直要求被上诉人对涉案房屋漏水、沉降之处进行维修，待其维修完毕后上诉人会及时支付物业费。三、被上诉人与开发商之间就小区房屋维修有委托关系，被上诉人也在涉案房屋漏水之处修建阳光房用以防漏，故一审法院驳回上诉人的反诉请求属错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的反诉请求，驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人康景公司答辩称：一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明：《合生国际城前期物业管理服务协议》第四条第七款第（一）项约定：保修期内属保修范围的房屋建筑本体及共用部位、共用设施的维修、养护费用及责任由开发建设单位承担，开发建设单位委托甲方进行保修的，由甲方负责。涉案房屋所在的小区尚未成立业主委员会，《合生国际城前期物业管理服务协议》至今继续有效。
本院认为，双方当事人的争议焦点是：一、被上诉人对涉案房屋的质量问题是否应该承担责任；二、上诉人是否可以因为涉案房屋漏水等质量问题未修复而暂停向被上诉人支付相关物业费用。
关于争议焦点一，被上诉人对涉案房屋的质量问题是否应该承担责任。涉案房屋的《宁波市住宅质量保证书》约定，住宅自竣工综合验收后交付之日起，在以下期限内正常使用情况下，如有下述工程质量问题的，开发建设单位承担保修责任……；住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，由开发建设单位委托被上诉人负责处理。《合生国际城前期物业管理服务协议》约定，保修期内属保修范围的房屋建筑本体及共用部位、共用设施的维修、养护费用及责任由开发建设单位承担，开发建设单位委托被上诉人进行保修的，由被上诉人负责。根据上述约定，涉案房屋的质量保修责任在于开发建设单位，被上诉人不承担房屋质量的保修责任，但被上诉人应承担受开发建设单位委托的包括处理来信、来访、投诉及相应维修的责任。
关于争议焦点二，上诉人是否可以因为涉案房屋漏水等质量问题未修复而暂停向被上诉人支付相关物业费用。《中华人民共和国合同法》规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。涉案房屋的《宁波市住宅质量保证书》系上诉人与开发建设单位之间签订的《商品房买卖合同》的附件，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。《宁波市住宅质量保证书》约定由开发建设单位委托被上诉人处理房屋质量问题的来信、来访、投诉及相应维修等事项，该约定符合上述合同法规定的法律特征，也即被上诉人系第三人。根据上述法律规定，涉案房屋的质量问题没有得到解决，属于被上诉人履行义务不符合约定，上诉人依法应当向开发建设单位主张权利，故上诉人因为涉案房屋漏水等质量问题未修复而暂停向被上诉人支付相关物业费用，于法无据。
综上，原审法院认定事实清楚，实体处理得当。上诉人的上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2382.7元，由上诉人王小萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 赵保法
代理审判员 莫爱萍
二〇一四年八月十三日
代书 记员 陆 琼