福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初799号原告：林和平，男，1956年7月19日出生，汉族，住福建省闽侯县，委托诉讼代理人：林逵、罗燕辉，福建旭尧律师事务所律师。被告：永安君安房地产开发有限公司，住所地：福建省永安市小陶镇黎坊小区1号，统一社会信用代码：91350481062263447X。法定代表人：杨麟，经理。委托诉讼代理人：范丁宝、林伟忠，福建永杭律师事务所律师。原告林和平与被告永安君安房地产开发有限公司（以下简称“君安公司”）合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月30日公开开庭审理了本案。原告林和平及其委托诉讼代理人林逵、罗燕辉，被告君安公司的委托诉讼代理人范丁宝到庭参加诉讼。诉讼中，本院依据林和平的申请于2016年6月2日，查封了君安公司所有的位于永安市小陶解放北路179号宁洋新城一期8幢1单元702室、802室的房产（房屋序号：50301、50305），保全价值以600000元为限。查封期限二年。本案现已审理终结。林和平向本院提出诉讼请求：1.君安公司继续履行《商品房买卖合同》及其《补充协议书》，并按《商品房买卖合同》、《补充协议书》及相关法律法规的规定履行商品房预售合同登记备案手续，以及房屋所有权登记手续；2.君安公司按照《商品房买卖合同》、《补充协议书》及相关法律法规的规定，开具销售不动产税票并承担税费，并将永安市小陶镇宁洋新城8幢1-702号、1-802号两套房产交付给林和平所有；3.本案诉讼费、保全费由君安公司承担。事实与理由：2013年9月17日，福建卓锦建设工程有限公司（以下简称“卓锦公司”）承建了君安公司发包位于永安××××号宁洋新城8#、9#、10#楼的建筑工程。2013年9月18日，卓锦公司将该工程转包给实际施工人卢伯进承建。2013年9月至2014年12月期间，卢伯进陆续向林和平购买钢材用于涉案工程，2015年1月1日，经结算卢伯进向林和平出具《欠条》一份，确认项目承包人卢伯进尚欠林和平钢材货款本息共计591517元，并承诺于2015年1月30日前还清。后因君安公司未拨付卢伯进工程款，导致其无法清偿林和平货款。林和平与卢伯进多次找君安公司协商解决欠款事宜，经君安公司提议，自愿以其开发的宁洋新城两套商品房对抵卢伯进尚欠林和平的货款本息，双方于2016年初签订了《商品房买卖合同》，同时，君安公司将讼争房屋网签给了林和平，并约定由君安公司负责向永安市房产局进行合同备案等手续。2016年1月18日，林和平与君安公司签订了两份《补充协议书》，协议书对以宁洋新城项目8幢1-702、1-802号两套房产做价用于抵偿欠款，开具销售不动产税票的税费由君安公司承担等事项作出具体约定。现《商品房买卖合同》、《补充协议书》依法成立且生效。经林和平多次催促，君安公司以各种理由拒不履行合同义务，其已构成违约，遂提起本案诉讼。君安公司辩称，一、其尚未与施工企业卓锦公司进行造价审核结算，卓锦公司也未与卢伯进结算，故其与林和平签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》依据的基础事实不清，主体缺位，且签订协议时，实际施工人与林和平以签订以房抵债为前提，否则停工为要挟，君安公司经施工方同意后才签订上述协议，故签订《商品房买卖合同》及《补充协议》不是君安公司真实意思表示；二、因卓锦公司未书面同意并确认抵偿卢伯进拖欠林和平工程款，君安公司无法与卓锦公司结算时已支付工程款时将相应的房款金额予以扣除；三、君安公司对是否存在拖欠工程款的事实产生重大误解，若君安公司已不欠工程款或所欠工程款金额未达到以房抵债的房款金额，则双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》存在重大误解与显失公平。综上，应驳回林和平的诉讼请求，解除答辩人与林和平签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》。本院经审理认定事实如下：1.2015年1月1日，涉案宁洋新城实际施工人卢伯进向林和平出具《欠条》一份，内容为：截止到2015年1月30日（笔误，应为2015年1月1日），福建省永安市小陶宁洋新城工程项目承包人卢伯进（身份证号：）共欠林和平的钢材货款本息共计伍拾玖万壹仟伍佰壹拾柒元。卢伯进承诺其所欠林和平的货款本息于2015年1月30日前还清等。卢伯进在落款欠款人处签名并按捺指模确认。2.2016年1月18日，甲方君安公司与乙方林和平签订《补充协议书》一份，协议载明：经债权人与债务人协商并经相关责任主体及程序确认，甲方以宁洋新城项目8幢1-702号，用途住宅建筑面积104.66平方米的房产作价用于抵偿欠款，并由乙方按相关程序申请房屋产权。一、该房产为准现房，相关部门以容缺方式办理工程竣工综合验收手续，双方已对房屋开发建设的进度和现状进行确认，交房时其工程质量必须按相关规定验收并达到合格标准。双方签订《商品房买卖合同》时，应按房屋总价款的100%开具销售不动产税票，开具销售不动产税票的税费由甲方承担；二、甲方应确保本协议涉及的商品房没有产权纠纷，不存在一房多卖、一房多次抵押等情形；三、该协议书签订后，如用于抵押工程款（材料款）的，施工企业（材料供应商）应开具所抵扣款项的建安或相关票据，缴交相应税款；四、双方凭签订的《商品房买卖合同》、销售不动产税票、建安工程（或材料款）税票向市房管局、国土部门办理《商品房买卖合同》备案、预购商品房预告登记和房屋所有权登记及土地使用权登记。在办理产权证后半年期内须进行上市转让的，期间产生的交易税费地方实得部分予以全额返还等。当日，双方还另签订一份涉及8幢1-802号房产，其与内容一致的《补充协议书》。3.2016年2月3日，君安公司就涉案房地产项目向永安市住房和城乡规划建设局申请办理竣工验收备案完毕。4.涉案永安市宁洋新城8幢1-702、1-802号房产，经君安公司向永安市房产管理局申请已于2016年1月20日办理网签，且尚未撤销。5.君安公司在庭审当日向本庭递交反诉状，庭后又主动撤回反诉。本庭因此未启动反诉程序。林和平围绕诉讼请求依法提供如下证据：身份证复印件、欠条原件、《补充协议书》原件两份。本院组织当事人进行证据交换和质证。本院依法进行审查，对林和平提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对林和平所主张的上述事实，予以认定。本院认为，林和平与君安公司签订的《补充协议书》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，为有效合同。君安公司在本院指定的期限内未能将其持有存档涉案房产的《商品房买卖合同》提交法庭，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，本院推定《商品房买卖合同》的内容与《补充协议书》的内容相一致。现林和平自愿接受协议内容将债权转化成购房款，君安公司也应按照协议所确定的内容积极履行自身的义务。故林和平要求君安公司继续履行合同、交付房产并承担相应税费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。经本院查实，2013年9月案外人卓锦公司承建了君安公司发包的位于永安××××号宁洋新城8#、9#、10#楼的建筑工程后，将该工程交由案外人卢伯进实际施工，卢伯进施工期间陆续向材料供应商林和平购买钢材用于涉案工程。2015年1月1日，经结算卢伯进确认尚欠林和平钢材货款本息共计591517元。因卢伯进未能依约偿还欠款，便以因君安公司未足额拨付工程款为由，与林和平共同找君安公司协商解决欠款事宜。后经协商，君安公司与林和平于2016年初签订了两份《商品房买卖合同》，决定将涉案永安市宁洋新城8幢1-702、1-802号房产以房抵债给林和平。2016年1月18日，林和平与君安公司又签订了两份《补充协议书》对具体事项进行约定。2016年1月20日，君安公司又主动将讼争房屋到永安市房产管理局网签给了林和平。结合上述事实进行全案分析，第一，涉案合同在签订时，双方当事人已知悉是明确具体且到期的债权债务，“以房抵债”只是对到期债务具体履行方式的一种约定，是双方自愿而为之，并没有法律禁止情形亦无重大误解的基础；第二，君安公司即是法人单位又是涉案工程的发包方，林和平只是一个钢材供应商，二者之间并不存在林和平明显处于强势或优势地位而胁迫订立合同的情形；第三，涉案合同中所述林和平的义务（同意“以房抵债”）已经履行完毕，君安公司在没有其他正当理由的情况下不能以单方违约的行为产生导致合同解除的效果；第四，当事双方签订“以房抵债”协议时，君安公司已经具备相关商品房预售资质，并且涉案房产现已具备交付条件；第五，将《补充协议书》展开进行文意解释（如“用于抵用工程款或材料款”的描述等），足以推断得出该协议书是由君安公司拟定，针对工程各类债权人反复适用的“以房抵债”格式协议（条款）；第六，君安公司与卓锦公司的工程款是否结算清楚以及君安公司能否用本案债务与卓锦公司抵扣工程款，属于另外一个法律关系，当事人可以另行主张，若因此导致该已生效合同无法履行，必然加重作为合同无过错方林和平的义务，而有失公允。综上，君安公司在实际签订“以房抵债”合同并已部分履行后，又以各种理由拒绝继续履行合同的行为，有违民事活动中最根本的诚实信用原则，侵害了相对方的合法权益，故君安公司的抗辩主张，不符合法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、永安君安房地产开发有限公司应于本判决书生效后十日内将永安市小陶解放北路179号宁洋新城一期8幢1-702、1-802号房产交付给林和平。二、永安君安房地产开发有限公司还应积极配合林和平按涉案合同的约定及相关法律法规的规定履行商品房预售合同登记备案手续及房屋所有权登记手续（办理相关手续所需开具销售不动产税票的税费由永安君安房地产开发有限公司承担）。案件受理费9715元，减半收取4857.5元，由永安君安房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 潘 昕二〇一七年八月八日书记员 朱晨斌附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。