广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2814号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭振栋，男。
委托代理人：刘兴志，广东金羊律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄丽珍，女。
委托代理人：梁伟仪，女。
委托代理人：黄晓欣，女
上诉人郭振栋、黄丽珍因合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄丽珍（乙方）与陈惠慈（甲方）签订了《代签代管市场场地经营合同》约定：甲方将位于新中国大厦三楼场地建成服装批发市场，将加25A档出租给乙方作经营场地使用；租赁期为2008年12月1日至2013年11月30日止；（第五条第6点）未经甲方同意不得将经营场地转租；（第九条第1点）租赁期满前一个月，如双方续约，应签订合同，在同等条件下，乙方享有优先权。
2013年5月26日，郭振栋（乙方）与黄丽珍（甲方）签订了《转让协议》约定：1、甲方新中国大厦三楼大文豪加25A商铺以6万元转让给乙方（含该商铺已付给商场的保证金），乙方负责合同过户手续费；2、现甲方收到乙方交来定金55000元作为乙方定下商铺的转让权，余款在办理合同过户手续后一次性付清（除国家政策、商场特殊情况变化外）给甲方；4、乙方在2013年12月1日后开始使用并收租；6、双方不得后悔，如乙方后悔，则定金不退回，如甲方后悔，则退回双倍定金给乙方。槎龙联合社上述协议大部分内容是事先打印的，只有商铺地点、交易金额、履行日期等内容是填写上去的。
上述《转让协议》的背面有以下手写内容：注：甲方押五千元在乙方处在2013年11月30日前交回甲方。如公司有续权或无续权是否双方不得反悔！公司如有过户甲方无条件协助办理，公司无过户于（与）甲方无关。2013年11月30日由甲方收交租，2013年12月1日后乙方使用。合同原件在甲方保管，押金单在乙方处保管。黄丽珍、郭振栋双方在上述手写内容下签名，签署日期为2013年5月26日。
上述《转让协议》签订后，郭振栋向黄丽珍支付了55000元，黄丽珍将《代签代管市场场地经营合同》和押金单原件交给了郭振栋。
郭振栋于2013年12月16日向原审法院提起本案诉讼，主张黄丽珍在与陈慧慈的租赁合同期满后未依约取得涉案商铺的租赁权，致使郭振栋蒙受重大损失，故请求法院判令：1、确认郭振栋、黄丽珍签订的《转让协议》及《补充协议》无效；2、黄丽珍返还郭振栋支付的款项55000元，并以55000元为本金，支付银行利息［按中国人民银行同期贷款利率计算，自立案之日（2013年12月25日）起计算，至款项清偿之日止］。原审庭审中，郭振栋变更上述第一项诉请为：1、解除郭振栋、黄丽珍签订的《转让协议》及《补充协议》。
黄丽珍反诉主张：涉案商铺所在的十三行新中国大厦生意红火，近年来吸引了很多包括郭振栋在内的投资者或炒铺者，自愿购买商铺到期后预期的有或无的续租权，双方才签订涉案《转让协议》、《补充协议》，黄丽珍并将《押金收款收据》及《代签代管市场场地经营合同》交给了郭振栋。另外，黄丽珍经郭振栋同意于2013年6月1日向大文豪公司支付了进场保证金40000元；郭振栋持有关合同资料以商铺档主及场内经营者的身份向叶水燕收取了10000元的款项。因此，黄丽珍特反诉请求法院判令：1、郭振栋向黄丽珍返还支付给大文豪公司的款项40000元、叶水燕向郭振栋支付的款项10000元共计50000元及利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率，从起诉之日起计至被反诉人还清之日止）；2、郭振栋向黄丽珍返还《押金收款收据》及《代签代管市场场地经营合同》原件。
原审庭审中，郭振栋认为《转让协议》双方约定转让的是商铺的经营权，但由于未经新中国大厦三楼的经营公司大文豪公司同意转租，所以该合同无法履行，双方在即日另签订了补充协议，约定由黄丽珍在2013年11月30日后向大文豪公司主张优先权，如果取得优先承租权且大文豪公司同意过户的，黄丽珍应无条件协助郭振栋办理《代签代管市场场地经营合同》的转名过户手续，如大文豪公司不同意过户，《代签代管市场场地经营合同》可以仍旧以黄丽珍作承租人，但商铺由郭振栋使用。《转让协议》和补充协议是两份协助截然不同的协议，由于《转让协议》无法履行，双方才重新签订后面的补充协议，两份协议的目的都是为了取得商铺的经营使用权。黄丽珍认为《转让协议》和补充协议是同一天签署，双方交易的标的是商铺的优先承租权，并非商铺的经营使用权，后面的补充协议是对《转让协议》的补充，并非另一份新的协议。
2013年2月23日黄丽珍与叶水燕签订了《承包合约》约定：黄丽珍提供讼争商铺给叶水燕承包经营，承包期从2013年2月23日至2013年11月30日止，每月承包费为15000元等。
黄丽珍称代郭振栋向大文豪公司支付保证金4万元及郭振栋向叶水燕收取1万元，没有向法院提供相应的证据证实。
原审法院认为：一、从补充协议文字的内容看，没有明确交易的具体标的、金额、期限，若将其单独看待，不具备清晰完备协议的要素；相反，补充协议中提到“郭振栋尚有五千元需在2013年11月30日支付给黄丽珍”、“合同押金单在郭振栋处保管”及办理过户手续等内容，恰恰印证了《转让协议》的履行情况，因此，补充协议应理解为是《转让协议》的补充，而非否定《转让协议》。
二、对双方争议的标的，郭振栋在起诉状主张向黄丽珍购买优先续约权，与黄丽珍答辩意见一致，因此，原审法院确认双方在签订《转让协议》和补充协议时交易的标的是优先续约权即优先承租权。郭振栋在庭审时对《转让协议》交易标的理解为“商铺经营权”与起诉状不符，原审法院不予采信。
三、《转让协议》第6条与补充协议“如公司有续权或无续权是否双方不得反悔”的理解问题，由于双方交易的标的是优先承租权，是否能取得优先承租权的其中一个重要因素在于出租人是否会把商铺继续出租。因此，双方在补充协议中“如公司有续权或无续权是否双方不得反悔”的约定可理解为无论出租方是否将商铺继续出租，双方都不得反悔。该约定是对《转让协议》第6条的进一步补充。
综上所述，出租人不将商铺继续出租是双方签订《转让协议》和补充协议时已经预见到的，且做了明确约定。因此，郭振栋要求黄丽珍解除合同、返还已支付的款项和利息缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。对黄丽珍提出的反诉请求，因黄丽珍没有提供代郭振栋向大文豪公司支付保证金4万元及郭振栋向叶水燕收取1万元的证据，故黄丽珍要求郭振栋返还上述两项费用缺乏事实依据，原审法院不予支持。对于黄丽珍交付给郭振栋的《代签代管市场场地经营合同》和押金单原件，因双方的《转让协议》和补充协议已经履行，故黄丽珍要求郭振栋返还上述文件材料缺乏合同依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年4月8日作出如下判决：一、驳回郭振栋的全部诉讼请求。二、驳回黄丽珍的全部反诉请求。一审本案受理费638元，由郭振栋负担；反诉费580元，由黄丽珍负担。
判后，郭振栋、黄丽珍均不服原审判决，向本院提起诉讼。
上诉人郭振栋上诉并答辩称：一、原审认定事实不清，混淆概念，曲解事实，编造虚假协议内容，枉法裁判，故意偏袒黄丽珍一方。（一）原审认为“补充协议”提到“郭振栋尚有五千元需在2013年11月30日支付给黄丽珍”等内容，恰恰认证了《转让协议》的履行情况，因此“补充协议”应理解为是《转让协议》的补充，而非否定《转让协议》。事实上是：其一，所谓的“补充协议”的内容原文是“甲方（黄丽珍）押五千元正在乙方（郭振栋）处在2013年11月30日前交回甲方”，而且根本就不存在所谓的“尚有”、“需在”等词组。一审法院编造虚假的“补充协议”内容，故意歪曲事实，无非是为了佐证所谓的“补充协议”是《转让协议》的补充，而非是二份截然不同的协议。其二，《转让协议》签订日期是2013年5月26日，明确约定余款在当日办理涉案商铺租赁合同过户手续后一次性付清，而所谓“补充协议”是在《转让协议》背面所书写，约定黄丽珍押五千元正在郭振栋处等内容。郭振栋认为：第一，《代签代管市场经营合同》第七条第3项明确约定了，涉案商铺未经商场同意不得转租、分租，联营或作非法经营等内容。故而，《转让协议》中明确约定了，在办理涉案商铺合同过户后续后，也就是说，将黄丽珍签署的涉案商铺租赁经营合同转名为郭振栋，也就是将涉案商铺租赁合同的权利和义务一并转让，郭振栋合法取得涉案商铺的租赁经营权后，再付清余款5000．00元。第二，因《转让协议》签署当日，没有取得商场的同意，故不能办理涉案商铺的合同过户手续，导致该《转让协议》无法无效，且无法履行。双方再经协商，达成了新的协议，在《转让协议》的背面，书写了“甲方（黄丽珍）押五千元正在乙方（郭振栋）处”等内容。第三，所谓“补充协议”，是指当事人对在协议中的内容没有约定或约定不明的非主要条款，经协商而达成的协议，其前提是已经存在协议，是对已经存在的、生效的协议内容的漏洞进行补充，其与协议具有主从关系。第四，按现行法规，即使没有书面的协议，也应当按照交易方式、交易习惯以及其他相关证据做出合理、合法的认定，《转让协议》既然没有取得商场办理合同过户手续的同意，自然属于无效协议，无法履行。其背书的协议理应按上述理念进行认定，应当是形成了新的协议。据此，郭振栋认为，原审判决此项认定与情不符、与法无据。《转让协议》的背书即所谓的“补充协议”理应作为一个新的协议，反而，《转让协议》的一些相关内容，则可以视为对“补充协议”的补充。（二）原审法院确认双方争议的标的是优先续租权，纯属于故意曲解，有意偏袒黄丽珍。其一，首先需要指出的是，这不是双方争议的标的，而是属于协议的性质的认定问题。其二，判断协议的性质，应当着重审查协议的主要条款，结合协议的内容、特征等加以识别和理解。仅以起诉书一个词组而罔顾庭审具体情况、协议内容及相关法规，无视具体情形，偏离客观事实，明显故意在袒护被上诉人一方，法律的公正从何体现怎能让人服判息诉（三）原审法院认为《转让协议》第6条与补充协议“如公司有续权或无续权是否双方不得反悔，……可理解为无论出租方是否将商铺继续出租，双方都不得反悔”。郭振栋认为原审上述认定是错误的。第一，如前所述，不存在所谓的“补充协议”是对《转让协议》的补充问题。本身《转让协议》因为没有取得商场的同意，按法规自然不具备法律效力，且没有得以履行，属于无效协议。第二，原审法院既然认为，一个重要因素在于商场是否将涉案商铺继续出租，那为何原审法院不查清大文豪公司是否将涉案商铺续租黄丽珍是否向大文豪公司表明了续签涉案商铺的租赁合同意向，履行了约定的义务二、原审法院适用法律错误，难以让郭振栋服判息诉。其一，原审法院适用的法律其中有《合同法》第六十条第一款，即“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。其二，郭振栋已经按照双方协议约定的内容，全面、适时履行了协议中约定的义务，给付了黄丽珍55000.00元款项，即不存在任何违约之情形，也不存在任何反悔之事项。相反，没有证据表明黄丽珍向大文豪公司主张了涉案商铺的优先续租权，导致协议无效。三、依照合同法第五十一条的约定，黄丽珍对涉案商铺无处分权，双方协议未经大文豪公司的认定，应属于无效合同。另外，如果是优先权的购买就不存在涉案商铺的过户手续的问题，本案不是优先权的购买，应当视为合同权利义务的转让。另外，黄丽珍的上诉主张，缺乏事实依据。综上所述，上诉人郭振栋上诉请求撤销原审判决，支持其原审全部诉请，驳回黄丽珍的上诉请求。
上诉人黄丽珍上诉并答辩称：一、原审判决已经清楚认定事实，郭振栋故意歪曲事实，隐瞒真相，不以诚实信用为原则，不尊重事实，不尊重法律，未依约全面履行自己的义务。（一）《转让协议》及《补充协议》明确约定双方转让的涉案商铺租赁合同到期后的不能预见有或无的优先承租权。即未知的、有或无的预期利益。原审公正、公平、耐心地清理了交易事件的来龙去脉，在裁判书中还原了协议的目的与真相。郭振栋在案件审理过程中多次采取各种刁难的手段，包括要求法庭免费提供普通话、申请法官回避、屡次三番地妨碍庭审的正常顺利进行，明显是为了阻碍黄丽珍真实表达意愿，还原协议内容及事实，以达到隐瞒事实，蒙蔽法庭的目的。郭振栋的起诉书中以带书名号的方式默认了背面手写的内容称为《补充协议》，而如今又以双引号的方式表达为“补充协议”，意图误导法官，歪曲合同原意。（二）协议签订前，大文豪公司因为不能确定涉案商铺租赁合同到期后是否将商铺继续出租，所有当时公司已经暂停办理过户手续。因此，《转让协议》第2条未能写上时间。郭振栋在起诉书中称“余款约定在2013年5月26日办理合同过户手续后一次性付清”，明显前后矛盾。双方约定并在《转让协议》背面补充写明：“甲方押五千元整在乙方处在2013年11月30日前交回甲方（郭振栋尚有五千元需在2013年11月30日支付给黄丽珍）”。因此，黄丽珍请求二审驳回郭振栋的全部诉讼请求，判令郭振栋尚有五千元需立即支付给黄丽珍。二、协议签订前黄丽珍已付给文豪公司100000元的进场费保证金，2013年6月1日又要向大文豪公司付40000元的保证金。2013年5月26日，双方协商由郭振栋支付该40000元保证金。黄丽珍已经代郭振栋向大文豪公司支付了保证金。因为新中国大厦的任何公司收取进场保证金都是现金收取不开收据。所以，双方约定转让涉案商铺租赁合同到期后的不能预见有或无的续约权（商铺的优先承租权）。合同到期后可能大文豪公司不再把商铺继续出租。所以双方在《转让协议》背面以强调的文字、符号予以约定：“如公司有续权或无续权是否双方不得反悔”。黄丽珍认为既然在协议签订前双方已明确约定付给大文豪公司的40000元保证金由郭振栋支付，郭振栋是明知该保证金是没有收据的，所有双方签名并打手指印在《转让协议》背面手写强调注明“如果公司有续权或无续权即不管是或否，双方不得反悔”。即如果公司有续约权，黄丽珍不得反悔；若无续约权，郭振栋不得反悔，否则定金55000元不退回。郭振栋应该以诚实信用为原则，公平、公正地行使权利和履行义务。转让协议及补充协议的存在实际就是黄丽珍已经代郭振栋向大文豪公司支付了40000元保证金的证明。三、2013年10月23日，郭振栋收取“加25A”号商铺的承租合作人叶水燕10000元款项的事实。由于当时开庭时间是农历正月十五日，证人叶水燕不愿意上法院作证，导致未能向法院提供相应的证据证实。郭振栋的上诉主张于法无据，与客观事实不符。综上所述，黄丽珍上诉请求：维持原审判决第一项，撤销第二项，依法支持其原审反诉请求。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院另查明：一、黄丽珍二审向法院提交照片12张，以证实涉案商铺现状并未出租。郭振栋质证称：不认可上述照片构成所谓的新证据，照片不能确认真实的拍摄日期；上述照片与涉案商铺没有什么关系，无法确认是涉案商铺。
二、针对《转让协议》背面书写的协议所约定的“如公司有续权或无续权是否双方不得反悔”的具体理解问题，郭振栋陈述称是约定“如果大文豪公司继续经营新中国大厦，那么新中国大厦有续权，如果续签不成，郭振栋不得反悔；如果大文豪公司退出新中国大厦经营，优先续租权已经没有了，双方签订协议没有意义，郭振栋不得再要求对方返还一分钱；目前大文豪公司仍在经营新中国大厦，公司有续权，所以郭振栋是可以要求对方返还相关款项”。黄丽珍则陈述称“公司对于涉案商铺有否续权是指大文豪公司是否继续将涉案商铺出租给黄丽珍；大文豪公司有无继续将涉案商铺放租给黄丽珍，双方都不得反悔的后果是转让协议第6条的内容”。
三、转让协议当中权利及义务具体约定的问题，黄丽珍陈述称：黄丽珍享有获得6万元，在对方反悔的情况下不退还定金的权利；义务是在大文豪公司继续放租的情况下，应协助办理过户给郭振栋，如果不放租的情况下，不再负有其他义务也不需要退定金。郭振栋陈述称：郭振栋的权利就是获得涉案商铺的经营使用权共五年，义务就是支付六万元。
四、郭振栋二审再次明确要求法院确认其与黄丽珍签订的《转让协议》、《补充协议》为无效合同。
本院认为，原审法院对郭振栋与黄丽珍签订的《转让协议》和补充协议效力及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对郭振栋、黄丽珍的上诉主张，本院认定如下：
一、关于《转让协议》和补充协议约定的交易标的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中，郭振栋主张双方约定转让的是商铺的经营权，是合同权利义务的一并转让，其通过《转让协议》可以获得对涉案商铺五年的经营使用权。黄丽珍主张双方约定转让的是商铺有或无的优先续约权。经查，《转让协议》和补充协议均明确约定，黄丽珍于2013年11月30日前一直享有收取涉案商铺租金的权利，其收取租金的权利时限与《代签代管市场场地经营合同》中约定的租赁期限相符。收取租金是出租人的主要合同权利，郭振栋主张《转让协议》为租赁合同权利义务的一并转让，但依据该《转让协议》郭振栋却不能在合同生效后即取得收取租金的权利，而其依《转让协议》取得收取租金权利的2013年12月1日，原《代签代管市场场地经营合同》已经期满，黄丽珍基于该《代签代管市场场地经营合同》仅享有同等条件下的优先续租权。《转让协议》约定郭振栋开始收取租金时段起点为《代签代管市场场地经营合同》期满以后再次续租期间，故黄丽珍关于双方约定交易标的为优先续租权的解释与合同相关条款约定一致，本院予以采信。此外，郭振栋在本案起诉状中称双方约定转让“租赁合同优先续约权”，黄丽珍在本案诉讼过程中亦坚持认为交易标的为优先续约权，原审认定转让协议约定的标的为优先续租权，符合合同双方的真实意思表示。郭振栋上诉主张《转让协议》双方约定转让的是商铺的经营权依据不足，本院不予采信。
二、郭振栋二审明确诉请法院确认《转让协议》和补充协议无效，属二审变更诉讼请求，于法无据，不予支持。至于郭振栋原审诉请解除《转让协议》和补充协议，由黄丽珍返还其已付款项55000元及利息的问题。因《转让协议》和补充协议属双方真实意思表示，该补充协议明确约定“如公司有续权或无续权是否双方不得反悔。公司如有过户甲方（黄丽珍）无条件协助办理，公司无过户于（与）甲方无关”。关于该条款理解问题，郭振栋在一审过程中对此解释为黄丽珍是否取得优先续租的权利，二审过程中解释为商铺出租人与实际业主之间的管理权，前后矛盾，且未能提供充分证据证明，对此本院不予采信。综上，双方对于出租人能否将商铺继续出租是双方签订《转让协议》和补充协议时已经预见到的，且作出明确约定。因此，郭振栋诉请黄丽珍解除合同、返还已支付的款项和利息缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
三、至于黄丽珍的上诉主张，因黄丽珍未提供代郭振栋向大文豪公司支付保证金4万元及郭振栋向叶水燕收取1万元的证据，故其要求郭振栋返还上述两项费用缺乏事实依据。对于黄丽珍交付给郭振栋的《代签代管市场场地经营合同》和押金单原件，因双方的《转让协议》和补充协议已经履行，黄丽珍要求郭振栋返还上述文件材料，依据不足，本院均不予支持。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人郭振栋、黄丽珍的上诉主张，均缺乏充分依据，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2225元，由上诉人郭振栋负担1175元，上诉人黄丽珍负担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十月十三日
书 记 员 杨仁义