贵州省安顺市平坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第0803号
原告贵州安顺银驹物业管理有限公司，住所地：安顺市开发区碧水园住宅广场3号楼底层。
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法定代表人：王威东，该公司总经理。
委托代理人，系该公司平坝区夏云管理处主任。代理权限为特别授权。
被告郭光丽。
本院于2015年06月09日立案受理了原告贵州安顺银驹物业管理有限公司（以下简称“银驹物业公司”）诉被告郭光丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨开祥、被告郭光丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告受贵州安顺银城房地产开发有限公司（以下简称“银城房开公司”）委托，根据《物业管理条例》的相关规定，对平坝区夏云镇“紫金名门”小区实行前期物业管理服务，签订管理期限为6年，即2013年01月01日起至2019年01月01日止。其间约定住宅物业服务费由业主按其拥有建筑面积每平方米0.6元向业主征收，非住宅物业费由业主按其拥有建筑面积每平方米0.7元征收，电梯楼按每平方米1.1征收，从逾期之日起按每天应交纳物业服务费的3‰交纳滞纳金，物业服务费从业主或使用人入住时开始征收。被告系“紫金名门”小区1栋4单元302室业主，该房屋建筑面积114.24平方米。自2015年01月开始，被告拖欠物业管理费至2015年04月，共拖欠物业服务费274.176元，滞纳金37元，公摊电费（每月5元）20元。被告拖欠物业服务费严重侵害原告和其他业主的合法权益，诉请判令被告支付拖欠的物业服务费274.176元、滞纳金37元、公摊电费欠款20元，本案诉讼费用由被告承担。
原告提供以下证据支持其主张：
1、前期物业管理服务委托合同，用以证明前期物业服务合法有效。
2、收款收据，用以证明物业服务合同是先付费后服务。
3、催款律师函及催款通知书各1份，用以证明原告向被告多次催收物业管理费。
4、光盘1个，用以证明原告代理人杨开祥受到被告丈夫恐吓。
被告辩称，物业费本人肯定是要交的，但需拿出物价局的收费核定凭证和公摊电费凭证。购房合同规定物业费是在每年12月15日前缴费，按每年一次的方式交纳。原告进驻“紫金名门”小区起，从拿钥匙装房开始每户每人十元钱办理通行证费的收费依据是什么？强行收取每户3000元的装修押金没有法律依据。强行收取每户每平方米5元钱的装修垃圾费、每户300元的楼道脏污费，放到银行将来连本带息是多少？物业应作出解释。原告进驻我小区总是把小区靠我家处人行出入口长期关闭，造成出入不便，为此发生纠纷经夏云派出所调解过。后原告将这一出入口和绿化面积修成物业用房，并将小区大片绿化毁坏隔离在小区外供他人使用，应按小区规划恢复原貌方便通行，但物业说是房开的行为与他们无关，在此期间物业是存在的，说明物业对业主不负责任。小区消防通道被侵占，物业不履行职责，需要物业找房开商恢复通行。车位属于全部业主共有，收取车位费应归全体业主所有，未经审批物业公司无权收取停车费，其收取车位费的依据？今年4月小区成立业主委员会，但并不履行业主委员职责。购房合同中约定空置物业按收费标准50%计费，但物管全额收取，要求原告退还多余部分及产生的利息。物业区域的公共能源水电消耗包含在物业费中，不应按每月5元的费用收取公摊水电费。房开公司免除部分业主两年物管费，对该支出情况没有公示。诉讼费用由原告承担。
被告提交以下证据支持其主张：
1、购房合同，用以证明物业服务费是年交，即每年12月15日前交费。
2、业主签名名单，用以证明原告的服务业主不满意。
对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院作如下认定：
原告提交的前期物业管理服务委托合同，被告无异议，与本案相关联，予以采信；收款收据客观真实，与本案相关联，予以采信；催款律师函及催款通知书，被告质证认可钱要交，但应在12月15日前交纳，予以采信；光盘一个，与原告主张事实无关，违反证据的关联性，不予采信；对被告提交的购房合同来源真实合法，与本案相关联，予以认定，作本案定案依据；对于业主签名，依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》证人应当出庭作证，接受当事人的质询，由于所签名业主均未到庭作证，故对该份证据不予认定。
经审理查明，原告为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人。平坝县（现平坝区）夏云镇“紫金名门”小区由银城房开公司选聘原告物业公司提供前期物业管理，双方于2013年01月01日签订《前期物业管理服务委托合同》，该合同约定：原告对“紫金名门”小区进行物业管理，其中住宅房屋的物业管理费为每月每平方米0.6元，物业管理服务费从房屋达到交付条件开始向业主征收。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。委托管理期限自2013年01月01日起至2019年01月01日止。上述合同签订后，原告依约对“紫金名门”小区实施前期物业管理。
2011年12月26日，被告与银城房开公司订立《商品房买卖合同》，向该公司购买“紫金名门”小区1栋4单元302室步梯楼住房，合同中对前期物业管理及前期物业服务合同部分进行了约定：物业服务企业为原告银驹物业公司，委托管理期限为2011年09月01日起至2013年12月30日止。房屋产权面积为114.24平方米，其中套内建筑面积为102.66平方米，物业收费住宅标准为（按建筑面积）步梯房住宅每月每平方米0.6元，物业服务费按年收取，买受人应当在每年的12月15日前缴费。业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起承担每日3‰的违约金。合同签订后，被告在对该房屋进行装修领取钥匙时于2013年03月20日向原告交纳2012年12月28日至2013年12月31日一年物管费823元。被告于2014年11月入住该小区，在向原告退装修押金3000元时将2014年物管费从中扣减。后被告从2015年01月起至2015年04月计4个月未支付物业服务费共计274.176元。后经原告书面催交无果，故原告诉至本院提出如前诉请。
认定上述事实的证据有原、被告庭审陈述，经庭审质证的前期物业管理服务委托合同、物业服务费收据、催款律师函、催款通知书、购房合同等在卷为凭，经庭审质证审查，足以认定。
本院认为，前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。原告与安顺银城房开公司所签订的《前期物业管理服务委托合同》不违反相关的法律法规规定，合法有效。而被告与银城房开公司在签订的《商品房买卖合同》中同时包含了双方之间对前期物业服务合同的合意在其中。原告受开发商的委托进行物业管理，被告虽未与原告订立书面物业服务合同，但原告银驹物业公司入驻紫金名门小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，事实上接受了物业服务。本案原告为被告提供物业服务的事实客观存在，双方之间存在事实上的物业管理关系，被告应及时支付相应的物业服务费。对原告主张的物业服务费，本院予以支持，即124.24（平方米）×0.6（元）×4（月）=274.176元。
至于被告对物业公司提供的物业服务不满，其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。被告可通过向物业公司提出意见或建议，与物业公司协商要求予以改正，若物业服务公司有不作为或对其有损害等方面的行为，亦可另行主张权利，依法要求其承担相应责任等合法的方式进行解决，但不能以此为由拒绝支付物业服务费。
关于被告主张的物管费付款时间为年付，即每年的12月15日前支付上一年度（即先服务后付费）的抗辩理由。本院认为，在被告提交的《购房合同》中对此约定：“物业服务费按年收取，买受人应当在每年的12月15日前缴费”。具体本案中，被告分别在2013年03月20日交纳了2012至2013年物业管理费，2014年物业费在退装修保证金时予以扣抵。被告的实际付款方式，可视为对原告所主张的“先付费后服务”的默认。
关于原告主张的滞纳金。在被告与银城房开签订的《商品房买卖合同》中约定委托管理期限为2011年09月01日起至2013年12月30日止。虽然原告与银城房开签订的《前期物业管理服务委托合同》约定：“委托管理期限自2013年01月01日起至2019年01月01日止；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起承担每日千分之三的违约金”。但鉴于本案原、被告双方并未签订物业服务合同，双方之间的事实物业服务行为并不等同于书面合同权利义务的延续，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，本院不予支持。
对于原告诉请公摊电费20元，由于其对该主张未提供证据证明，故不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告郭光丽于本判决生效之日起五日内支付原告贵州安顺银驹物业管理有限公司物业服务费274.18元。
二、驳回原告贵州安顺银驹物业管理有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告贵州安顺银驹物业管理有限公司负担5元，被告郭光丽负担20元（限在本判决生效之日交纳，逾期强制执行）。
如被告未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审判员 肖志惠
二〇一五年七月二十一日
书记员 付庆华