湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民商初字第00597号
原告：湖北联储物业有限公司，住所地武汉市汉口香港路153号。
法定代表人：陈燕鸣，该公司董事长。
委托代理人：何海红，湖北山河律师事务所律师。
委托代理人：杨义，北京市立方（武汉）律师事务所律师。
被告：武汉职业技术学院，住所地武汉市关山一路463号
法定代表人：李洪渠，该学院院长。
委托代理人：李良浩，湖北黄鹤律师事务所律师。
原告湖北联储物业有限公司（以下简称联储公司）与被告武汉职业技术学院（以下简称职业学院）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告联储公司的委托代理人何海红、杨义，被告职业学院的委托代理人李良浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联储公司诉称原、被告因双方于2002年11月25日就武国用（2001）字第331号《国有土地使用证》载明的划拨土地签订的《房屋和土地永久租用协议书（Ⅰ）》和《房屋和土地永久租赁协议书（Ⅱ）》（下称《协议一》和《协议二》）产生的合同争议纠纷已向武汉仲裁委员会申请仲裁。武汉仲裁委员会以（2012）武仲裁字第0001176号裁决书形式，裁决：原、被告于2002年11月25日签订的《协议一》、《协议二》无效。该裁决已发生法律效力。联储公司依据上述事实，并根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……。”《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息……”的规定，向被告主张了请求内容，被告既不返还合同标的物又不折价补偿，仍继续占有使用联储公司享有土地使用权的土地并从中获取利益。联储公司认为被告的行为已经严重损害了联储公司的合法利益。无奈之下，联储公司只得依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，向法院提起诉讼，请求：1、请求判令被告腾退武国用（2001）字第331号《国有土地使用证》上登记坐落在东湖新技术开发区关山大道与光谷大道之间南湖大道以北处7880.67㎡的划拨土地；2、请求判令被告对拆除上述第一项诉求土地上属于联储公司所有6252.51㎡的建筑的损失，按市场2000元每平米价予以赔偿共计12505020.00元（为了诉讼方便，该项诉讼请求暂按此数额计算，最终金额以评估价值为准）；3、请求判令被告返还占有上述第一项诉求土地及地上物获得的收益3925891.52元（该收益是按8元／㎡／月计算，从2002年11月25日起至2014年11月25日止，扣除被告实际支付的3277000元租赁费余下的数额，为了诉讼方便，该项诉讼请求暂按此数额计算，最终金额以评估价为准）；4、请求判令本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告职业学院辩称：本案已经仲裁，发生法律效力，根据仲裁裁决认定，驳回原告联储公司要求被告职业学院返还土地的仲裁请求，因此，原告联储公司要求被告职业学院返还土地的请求已经经过仲裁审理。该诉讼请求不属于法院受理范围，虽然省高院裁决，但我们有异议。同时，原告联储公司认为被告职业学院拆除涉案土地上的房屋没有事实和法律上的依据，请求驳回原告联储公司的诉讼请求。
原告联储公司向本院提交了如下六组证据（其中前三组系2014年庭审提交）的证据：
第一组证据：《关于同意中国电子物资中南公司（含武汉市进出口公司）兼并重组实施方案的批复》、《公司变更通知书》，以上证据证明：一、中国电子物资中南公司（含武汉进出口公司）（下称中南公司）同意湖北城明集团有限公司（后更名为湖北联储物业有限公司），整体接受中南公司，并改制为有限公司，由改制后的新公司即原告承继原企业的全部债权、债务和资产（包括土地、房屋），并负责安置原企业的全部职工；二、中南公司变更登记为原告联储公司，注册号为4200001102213；三、证明原告联储公司系本案所涉土地的承继企业，有权就原中南公司的财产主张权利。
第二组证据：国有土地使用权证（武国用（2001）字第331号）；房屋所有权证（武房房字第××号）；房屋和土地永久租用协议书（Ⅰ）；房屋和土地永久租用协议书（Ⅱ）；（2012）武仲裁字第1176号裁决书；以上证据拟证明：中南公司系座落于洪山区关山一路20号，地号为G10140004划拨土地的使用权人，使用权面积为7880.67㎡；证明中南公司系武房房字第××号所有权人，被告拆除联储公司所有房屋面积为9690.22㎡；证明联储公司因与武汉职业技术学院因合同纠纷问题申请仲裁，（2012）武仲裁字第1176号裁决书认定《房屋和土地永久租用协议书（Ⅰ）》、《房屋和土地永久租用协议书（Ⅱ）》无效。
第三组证据：（东开）强拆决字（2014）第01498号强制拆除决定书；（2014）鄂武东开行初字第00018号行政裁定书；以上证据拟证明：武汉市东湖新技术开发区城市管理局作出了强制拆除决定书，责令限期拆除违法建筑，证明涉诉土地上的房屋系强拆对象，系违法违章建筑，存在安全隐患，被告继续使用涉诉土地上的房屋的行为是对几千名学生及十多名外教生命安全的不负责任的行为；还证明仲裁裁决不适用原物返还原则所依据的事实发生了变化，现已确定被告自行兴建的教育设施的行为是违反国家相关法律的，涉诉土地上的建筑为违法违章建筑、系强制拆除对象，不存在损失进一步扩大的情形。依据事实情况的变化现应适用返还原物原则。
第四组证据：国有土地使用权证（武国用（2001）字第331号），证明中国电子物资中南公司系坐落于洪山区关山一路20号，地号为G10140004划拨土地的使用权人，使用权面积为7880.67㎡。
第五组证据：被职业学院擅自拆除非法占用土地原地上建筑清册；房地产档案查询信息（洪自07-00018）。证明联储公司系坐落于洪山区关山路60号，房屋所有权证号为洪自07-00018号房屋所有权人；证明联储公司被职业学院擅自拆除非法占用土地原地上建筑有证面积：2177.22㎡；无证面积为：7513㎡；共计9690.22㎡。
第六组证据：房屋和货场租用协议书2份复印件，拟证明中南公司把本案所涉土地交给职业学院时，土地上存在权力属于联储公司的房屋；资产评估报告和权属登记申请表一份，拟证明以上提交的档案查询表实为注销房地产手续，还证明关山一路20号和关山路60号实际是一个位置。
针对联储公司提交的证据，被告职业学院质证认为：对第一组证据真实性不持异议，但对证明内容有异议，改制继承资产不包括本案诉争的标的物；对第二组证据中的国有土地使用权证没有异议；对房屋所有权证、清册认为，联储公司所出具的房产证坐落在洪山区关山路60号，而本案土地则在洪山区关山1路20号，另外档案查询单上显示送审单上有拆迁还建协议书，因此该房屋与本案没有关联，应该是和第三人达成的拆迁还建协议，另查询单上显示领证时间为2010年3月2日，而且登记号也是2010年。但我们2004年就在本案争议的土地上建房屋，所以联储公司举证证明的房产不是我们诉争的房产；对联储公司提交的房屋和土地永久租用协议书（Ⅰ）、房屋和土地永久租用协议书（Ⅱ）、（2012）武仲裁字第1176号裁决书的真实性无异议，但对其证明内容有异议，其实我们与联储公司签订的协议有四份，但联储公司只出具了两份，而且生效的仲裁也认定了本案所涉土地性质为转让而并非租赁关系。且本案所涉土地纠纷已经仲裁，不属于法院审理范围。第三组证据的真实性不持异议，而对证明目的不予认可，城管委作出的决定是因为联储公司把城管委起诉了，我们没有参与该诉讼。城管委是否知道有仲裁裁决，我们不清楚。如果城管委知道有仲裁裁决就不会作出强拆决定。第四、五组证据，与其对联储公司提交的第二组证据质证意见一致。第六组证据，职业学院表示不予认可。
被告职业学院在庭审中向本院提交了如下五组证据：
第一组证据：1、《仲裁裁决书》，2、《土地转让协议（I）》、《土地转让协议（II）》，3、《房屋和土地永久租用协议书（I）》、《房屋和土地永久租用协议书（II）》，证明：1、本案所涉及纠纷已约定进行仲裁，已经过武汉仲裁委员会裁决，该《仲裁裁决书》已生效，且双方当事人均未对该《仲裁裁决书》提出异议，也未在法律规定的时间内申请撤销该《仲裁裁决书》。2、生效的《仲裁裁决书》认定当事人双方签订《土地转让协议（I）》、《土地转让协议（II）》和《房屋和土地永久租用协议书（I）》、《房屋和土地永久租用协议书（II）》的实际目的是将相关土地转让给申请人。3、生效的《仲裁裁决书》裁决驳回联储公司在仲裁阶段提出的要求返还诉争土地和房屋的请求，涉案土地不予返还。
第二组证据：1、记帐凭证，2、收款收据，3、转帐支票存根。证明：武汉职业技术学院已履行了《土地转让协议（I）》、《土地转让协议（II）》所约定的付款义务。
第三组证据证明一份，拟证明：应中南公司的请求，为帮助原部属兄弟企业解决困难、化解社会矛盾，武汉职业技术学院和中南公司于2002年11月25日签订了《土地转让协议（I）》、《土地转让协议（II）》，约定上述两份协议中所包含的中南公司的土地转让给武汉职业技术学院，且该土地转让事宜已经过中国电子物资总公司领导同意，并在中南公司改制过程中已明确向申请人说明改制资产不包含转让给武汉职业技术学院的两块土地。
第四组证据：照片和教职工、学生名册。证明：武汉职业技术学院和中南公司转让的土地上已建设了学生宿舍楼和外教楼，长年有几千名学生和十多名外教入住。返还土地将导致国有资产流失，造成极大的社会稳定并且侵害了社会公共利益。
第五组证据：《消防设计审核意见书》复印件一份、《建设工程设计合同》复印件一份，拟证明本案所涉土地上职业学院修建建筑物的时间为2003年。
对被告提交的证据，联储公司质证认为，第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，本案的请求权是物权请求权，而非基于债权，不受合同约定的仲裁条款限制的，我方是基于合同无效提起的诉请，而非基于合同履行提起的诉讼。第二组证据中的记账凭证，是联储公司单方制作的，真实性不予认可，但对3277000元的支付数额没有异议，但对证明目的有异议。关于收款凭据、转账支票存根真实性予以认可，记载已经说明是房屋土地租赁支付费，而不是土地转让费，差欠部分的租赁费仍然应该支付，同时也可以证明土地上有房屋。第三组证据的真实性不予认可，仲裁裁决书已经认定四份协议无效，被告的证明目的不能成立。第四组证据的真实性和证明目的均不予认可。被告建立的房屋系违建，是强制拆除对象，不存在侵害公共利益，第五组证据的真实性不持异议，也认可本案所涉土地建筑时间为2003年。
针对联储公司提交的证据，本院认为，第一组证据的真实性本院予以确认，证明目的予以认可；第二、四、五组证据中的国有土地使用权证本院予以采信，对房屋所有权证及清册、房地产档案查询信息的真实性予以认可，但对证明目的不予采信；对该组证据中其他三份证据因为有生效的仲裁裁决，故本院对其依法采信。对联储公司提交的第三组证据，本院予以采信。第五组证据，本院认为，该组证据并不能达到联储公司的证明目的，本院对该组证据不予采信。
对被告提交的证据，本院认为，第一组证据系生效的仲裁裁决，故本院对第一组证据予以采信；第二组证据，本院对被告付款的数额予以认定和采信；第三组证据系证人证言，且证人未出庭接受法庭质询，故本院对其不予采信；第四组证据本院对被告修建教学设施予以认可，但对被告的证明目的不予采信。第五组证据本院予以确认。
本院审理期间，联储公司向本院提交了一份评估申请书，申请：一、法院委托评估机构对被拆除的武国用（2001）字第331号《国有土地使用证》载明的7880.67平方米划拨土地上申请人所有的地上6252.51平方米的建筑物的市场价值进行评估；二、一、法院委托评估机构对被拆除的武国用（2001）字第331号《国有土地使用证》载明的7880.67平方米划拨土地从2002年11月25日至2014年11月25日止的市场租赁费用进行评估。对于联储公司提交的申请。本院认为，根据职业学院提交的证据证明职业学院2003年已经在涉案土地上兴修教育设施，这说明在本案联储公司接手本案所争议的土地时，该土地上并不存在联储公司向中南公司所承继的房屋。就算之前有房屋，也只能证明中南公司在将本案土地交由本案联储公司之前已与职业学院对该房屋做出了处理。故对于联储公司的该项申请本院不予准许；另关于本案所涉土地市场租赁费用评估的问题，本院认为，基于合同的信赖，被告职业学院依据与中南公司签订的合同取得了土地使用权并支付了对价并非无偿占有，虽然该合同已被确认无效，但是从交付土地到双方产生争议长达近十年，联储公司也未对此提出异议，故对原告该项评估申请本院不予准许。
经审理查明：2003年8月4日，湖北城明集团（以下简称城明集团）有限公司与中南公司、中国电子物资总公司武汉进出口公司（以下简称武汉进出口公司）签订《湖北城明集团有限公司兼并改制中国电子物资中南公司、武汉进出口公司的合同书》，该合同约定经中南公司、武汉进出口公司主管部门中国电子物资总公司批准，由城明集团整体接收改制中南公司和武汉进出口公司，合同约定的并购方式为：由城明集团整体接收中南公司和武汉进出口公司的全部下属及相关部门，并改制为有限公司，由改制后的的新企业承继经评审后的企业全部资产（含原企业经营性和非经营性的划拨土地）、债权，承担其债务并负责安置全体员工。2004年9月13日，中国电子信息产业集团公司下达中电资（2004）276号文件《关于同意中国电子物资中南公司（含武汉进出口公司）兼并重组实施方案的批复》，同意城明集团整体接收中南公司（含武汉进出口公司），并改制为有限公司，由改制后的新公司承继原企业的全部债权、债务等资产。2005年5月23日，中南公司经工商变更登记为湖北联储公司有限公司，并变更为有限责任公司。本院又查明，2002年11月25日中南公司与职业学院签订了《房屋和土地永久租用协议书（I）、（II）》，同日中南公司与职业学院又签订了《土地转让协议（I）、（II）》，以上协议签订后，职业学院依约向中南公司支付了327.7万元。中南公司也向职业学院交付了以上协议所述的土地，武汉职业学院将土地使用至今，并在所涉地块上建成学生宿舍和外教楼。2012年6月26日本案联储公司向仲裁机构提出仲裁申请，并请求仲裁庭确认职业学院与中南公司签订的《房屋和土地永久租用协议书（I）、（II）》无效，职业学院立即向其返还诉争的划拨土地及该地块上的原属中南公司的所有房产等事项。2012年8月14日，职业学院也向仲裁机构提出了仲裁反诉请求。2013年9月10日仲裁机构作出仲裁裁决，该裁决认为双方当事人转让划拨土地使用权未经有批准权的人民政府批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，《房屋和土地永久租用协议书（I）、（II）》、《土地转让协议（I）、（II）》均无效。但合同无效后不适用《合同法》规定的原物返还原则。理由为：一、导致合同无效的基本原因系双方当事人明知国家法律、行政法规有强制性规定，均置国家法律法规不顾，针对同一标的物，即签订《房屋和土地永久租用协议书》，又签《土地转让协议》，以规避国家法律法规强制性规定，双方当事人均有主观故意的过错；二、虽然合同无效，但双方约定的标的物清楚、价款明确、交易事项的义务履行完毕，被申请人付清了地价，申请人向被申请人移交了土地后，被申请人在该土地上兴建了教育设施楼投入使用多年即成事实，且这些教育设施楼现已成为该校教学基础设施的组成部分，在长达10余年的时间内，申请人并未提出异议；三、申请人未向仲裁庭提交证据证明涉案划拨土地上原有建筑物的相关情况，致使无法界定其财产范围；四、如果返还或拆除被申请人兴建的楼房必将造成损失的进一步扩大。故裁决驳回联储公司其他仲裁请求，并同时驳回了职业学院要求继续履行《土地转让协议（I）、（II）》的反诉求。该仲裁作出后联储公司和职业学院均未提出异议，该仲裁裁决已生效。本院另查明，本案所争议的土地上由职业学院兴建的教育设施的建筑时间为2003年期间。在仲裁裁决作出后，武汉东湖新技术开发区管理委员会城市管理局于2014年3月10日向职业学院下达了（东开）强拆决字（2014）第01498号强制拆除决定书决定对本案所争议的土地上的由职业学院兴建的教育设施进行强制拆除，目前该强制拆除决定书还未实际履行。自此，联储公司认为仲裁裁决中认为不能返还土地的条件已经解除，特向本院起诉，请求判如所请。另本案由于双方调解意见分歧较大，故本案无法调解。
本院认为，原告联储公司与被告职业学院因签订和履行《房屋和土地永久租用协议书》及《土地转让协议》发生纠纷，双方的争议经仲裁机构仲裁已作出相关裁决。裁决作出后，武汉东湖新技术开发区城市管理局作出了（东开）强拆决字（2014）第01498号《强制拆除决定书》，决定对双方诉争土地上的由职业学院兴建的教育设施进行强制拆除。武汉东湖新技术开发区城市管理局的《强制拆除决定书》属于本案新发生的事实，鉴于有新的事实发生且双方当事人未达成新的仲裁协议，联储公司提起本案诉讼不违反法律规定。湖北省高级人民法院已以（2015）鄂民一终字第00085号裁定指令本院对本案进行审理，故职业学院认为返还土地的请求已经经过仲裁审理，本案不属于法院受理范围的答辩理由不能成立。本案双方当事人所签订的《房屋和土地永久租用协议书（I）、（II）》、《土地转让协议（I）、（II）》，已由仲裁裁决认定违反了法律、行政法规的强制性规定，确认为无效。现联储公司的诉讼请求为判令职业学院腾退土地，赔偿拆除上述土地上属于联储公司所有6252.51㎡的建筑的损失，以及返还占有土地及地上物获得的收益等。在仲裁案件中，仲裁庭以合同虽然无效，但交易行为双方已履行完毕，职业学院在争议土地上兴建教育设施使用了多年，返还或拆除必将造成损失的进一步扩大为由，裁决驳回了联储公司返还土地的请求。裁决之后武汉东湖新技术开发区城市管理局作出（东开）强拆决字（2014）第01498号《强制拆除决定书》虽属新的事实，但该《强制拆除决定书》尚未实际执行，职业学院在争议土地上兴建的教育设施仍在继续使用，因此，双方当事人争议的标的物事实状态相对仲裁时并无实质性变化，《强制拆除决定书》在未实际履行的情形下不能够推翻和影响已经生效的（2012）武仲裁字第0001176号裁决书所确定的事实。在仲裁庭裁决所依据的事实与当前事实并无实质性差异情形下，联储公司请求判令职业学院腾退土地本院不予支持。至于《强制拆除决定书》，其执行问题应由相关行政机关予以处理，联储公司依据该《强制拆除决定书》迳行向本院起诉主张腾退土地依据不足。联储公司可依法向有关行政机关主张执行该决定，待发生新的事实后再依法主张自己的民事权利。关于原告联储公司要求被告职业学院赔偿本案所涉土地上原属于原告的房产的损失的问题，本院认为，根据查明的事实，职业学院2003年已经在涉案土地上兴修教育设施，这说明在本案联储公司接手本案所争议的土地时，该土地上并不存在联储公司向中南公司所承继的房屋。就算之前有房屋，也只能说明中南公司在将本案土地交由本案联储公司之前已与职业学院对该房屋做出了处理，故联储公司要求被告职业学院对拆除本案所争议的土地上原属于中南公司交由联储公司的建筑物损失依据不足，联储公司的该项诉讼请求本院不予支持。关于联储公司请求判令被告职业学院返还占有本案所涉土地及地上物获得的收益的诉讼请求，本院认为，基于合同的信赖，被告职业学院依据与中南公司签订的合同取得了土地使用权并支付了对价并非无偿占有，虽然该合同已被确认无效，但是从交付土地到双方产生争议长达近十年，联储公司也未对此提出异议，现原告联储公司基于仲裁裁决结果要求被告职业学院支付土地使用收益费依据不充分。故本院对联储公司的该项诉讼请求不予支持。综上，本院依据最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回湖北联储物业有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费120385元，由湖北联储物业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定预交上诉案件受理费。款汇湖北省高级人民法院开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行；户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蹇鹏飞
审 判 员 刘 隽
人民陪审员 罗文玲
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 董 方