广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0222民初152号
原告张金华，男，汉族，住广东省始兴县，身份证号：×××1519。
原告陈小群，女，汉族，住广东省始兴县，身份证号：×××1521。
被告韶关明德投资有限公司，地址：始兴县，组织机构代码：××。
法定代表人陈象恩，职务总经理。
委托代理人夏祥明，广东王芬律师事务所律师。
原告张金华、陈小群诉被告韶关明德投资有限公司（以下简称“明德投资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张星辉适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张金华及陈小群的委托代理人张金华，被告明德投资有限公司委托代理人夏祥明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张金华、陈小群诉称，原告于2014年1月6日购买了被告位于始××县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭）的商品房，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325053091）。合同约定原告所购房屋的总房款是人民币379266元，原告于2014年1月6日交付了购房首期款159266元，余下房款220000元则办理银行按揭贷款支付。合同约定，被告应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。除合同约定的特殊情况外，如被告未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，则按下列方式处理：“按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过240个工作日，自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过240个工作日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的20%向原告支付违约金。”根据合同约定，原告于2014年1月6日按时交付了房屋的首期款人民币159266元，并于2014年3月5日将余下购房款人民币220000元向农行始兴支行办理了银行按揭贷款，至今原告仍每个月定期向银行还款，还款累计已达21个月，然而，被告却未按照合同的约定，按期将经验收合格的商品房交付原告使用。现被告逾期交房的时间已经超过240个工作日，在被告逾期交付商品房期间，原告曾经多次催促被告交房，并欲与被告协商解除《商品房买卖合同》及商定退还房款等事宜，但均遭被告拒绝。无奈之下，原告唯有诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325053091）；2、被告返还原告购房款379266元，房屋维修基金4528元，按揭费540元，并支付购房合同约定的违约金75853.2元及购房款逾期返还利息（从起诉之日起计至还清止）；3、被告承担本案诉讼费。
被告明德投资公司辩称，一、被告不同意解除《商品房买卖合同》。受房地产市场低迷的影响，各个楼盘都有逾期交楼的情况，墨江豪庭原老板出现了经营非常困难的情况，现老板接受楼盘后，为了原告的利益，已投入了大量的资金，在楼盘销售很不理想、资金难于回笼的情况下，被告仍一直积极应对困难，多方筹措资金来支撑这个工程，商品楼房现已竣工，并于2016年3月3日已经始兴县住房和建设局初步组织验收，很快就可以交楼。虽然《商品房买卖合同》约定2014年12月30日交楼，逾期交楼超过240个工作日原告买受人可以解除合同，但至今为止被告逾期交楼才刚过249个工作日，原告便于2016年1月1日就寄挂号信给被告要求解除《商品房买卖合同》，难道原告就真要这么迫不及待解除合同吗？若合同解除对原告又有什么好处吗？另结合最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定的精神，该规定明显体现了情势变更原则，所谓情势变更原则即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，人民法院来判定是否解除或变更合同。就本案来说，原、被告订立《商品房买卖合同》时，双方都不可能预见房地产市场会出现如此恶劣的状况，因此，被告希望原告能多些理解和宽容，且被告很快就可以向原告交楼了，原告再多等几天也不会造成很大的损失。虽然逾期交楼是约定解除事由，但原告仅仅以逾期交楼为由诉请解除《商品房买卖合同》，理由不充分。二、如果解除《商品房买卖合同》，原告诉请返还购房款没有法律依据，贷款的返还应由银行来主张，按揭贷款不应当直接返还给原告。其次，房屋维修资金、产权代办费、按揭费是由被告代收代缴，实际收款人并不是被告，不应由被告返还。另外，原告诉求的购房合同违约金计算亦有误，原告累计已付款实际是购房首付款，所以计算违约金应该按购房首付款来计算，不能按首付款加按揭款的方式来计算。综上所诉，原告起诉无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325053091），原告以总房款379266元购买被告开发建设的位于始××县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭）第3幢9层903号商品房。《商品房买卖合同》约定“第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列×种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过240个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过240个工作日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告向被告交纳了购房首付款159266元。2014年3月5日，原告张金华作为借款人，原告陈小群及被告作为担保人，与中国农业银行股份有限公司始兴县支行（以下简称“农行始兴支行”）共同签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告张金华向农行始兴支行借款220000元，用于向被告支付购房余款。2014年3月24日，农行始兴支行将上述贷款金额220000元划入原告指定的被告账户（账号：44×××94）。2014年3月20日，原、被告及农行始兴支行就涉案房屋在始兴县房地产交易所办理了按揭抵押登记，农行始兴支行为抵押权人，两原告为抵押人，被告为担保人。2014年2月26日原告向被告交纳了该房的维修资金4528元、按揭费540元。《商品房买卖合同》约定交房日期届满后，因涉案房屋未取得验收合格证明，不符合交付条件，原告拒绝接收房屋，原告与被告协商未果后，诉至本院。至开庭之日止，被告亦未能将经验收合格的房屋交付原告，亦未为原告办理好产权登记手续。庭审中，被告承认截至开庭之日止，被告逾期交房的时间已超过240个工作日，原告则明确表示要解除双方签订的《商品房买卖合同》。
本案审理过程中，本院通知该房屋按揭的银行农行始兴支行是否以有独立请求权的第三人参加诉讼，后农行始兴支行申请参加诉讼，2016年4月20日农行始兴支行又以视原、被告房屋买卖合同纠纷一案的审理结果，再决定是否另行起诉为由向本院申请撤回其诉讼请求，本院已裁定准许第三人农行始兴支行撤回其诉讼请求。
上述事实，有原告提交的身份证、企业机读档案登记资料、组织机构代码证、收据、借款凭证、快递单、邮件查询结果、韶关市房地产按揭（抵押）登记证明书、业主诉求书、签名表、字约、现场照片、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、网络问政情况，被告提交的税收完税证（契税）、房屋登记费票据、咨询费发票、按揭查档费、查档证明费，第三人提交的借款凭证、个人购房担保借款合同、银企合作协议书，申请书、裁定书及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按合同全面履行各自义务。按照合同约定，被告应于2014年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，逾期交房将承担相应的违约责任，其中逾期交房超过240个工作日，除遭遇不可抗力的特殊原因外，原告有权解除合同。至开庭之日止，被告逾期交房已超过240个工作日，且被告延迟交房系因其所建房屋未能通过验收合格所致，属其自身原因，并非合同约定的不可抗力因素，即双方约定的解除合同条件已经成就，因此，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325053091）理由充分，本院予以支持。而合同被解除的原因在于被告迟延交房，被告属过错方，因此，被告应就原告因购买涉案房屋而产生的损失承担赔偿责任。对于被告收取原告的购房款379266元应全部返还原告，并按合同约定支付原告违约金：379266元×20%=75853.2元。被告辩解按揭贷款不应返还原告，且逾期交房违约金应仅以首付款来计算，从查明的事实看，原告在与被告签订《商品房买卖合同》后，已向被告交纳购房首付款159266元，并在2014年3月24日通过银行按揭贷款的方式，将贷款220000元委托第三人划入了被告账户，而原告亦因此对该贷款向第三人背负了偿还义务，即原告实际已向被告全额支付了购房款379266元，故被告不仅应向原告全额退还购房款379266元，且还应根据合同约定向原告按总购房款379266元标准来计付违约金。原告要求返还房屋维修基金4528元，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八第一款规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账户结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”和参照韶关市《关于办理住宅专项维修资金变更等事项的通知》第一条第1项的规定：“新购商品房。购房人与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》缴存维修资金后又解除购房合同的，由房地产开发企业按已缴存维修资金的金额垫支给购房人，购房人收到该维修资金款项后，填写《住宅专项维修资金变更申请表》（以下简称申请表，附件1）的相关信息，并交予房地产开发企业；待该房屋有新购买人后，新购买人支付由房地产开发企业垫支的维修资金，房地产开发企业持《申请表》、原住宅专项维修资金缴款通知书、商品房购买合同及原、现业主身份证到市住建局办理资金分账户更名手续。”在原、被告的房屋买卖合同被依法解除后，应由被告垫支该款给原告，故对该请求，本院予以支持。原告要求被告返还按揭费540元，该款系被告因违约导致合同被解除造成原告的实际损失，该损失应由被告承担。原告要求被告支付购房款逾期返还利息（从起诉之日起计至还清止），双方在合同第九条中约定在通知解除合同的三十日内的违约金按20%进行了弥补，之后的损失双方未约定，但被告在逾期三十日后没有退还购房款给原告，一直占用该购房款，应承担该占用期间的利息，故对该请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告张金华、陈小群与被告韶关明德投资有限公司于2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325053091）。
二、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日返还原告张金华、陈小群购房款379266元。
三、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日支付原告张金华、陈小群逾期交房违约金75853.2元。
四、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日支付原告房屋维修基金4528元。
五、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日赔偿原告按揭费540元。
六、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日支付原告以购房款379266元从2016年1月27日至本判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4101元（按减半收取），由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 张星辉
二〇一六年五月十八日
书记员 邓 雪