浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台温民初字第1455号
原告（反诉被告）：台州新港控股有限公司，住所地：温岭市太平街道万泉东路234号，组织机构代码：。
法定代表人：叶国坚。
委托代理人：陈晓忠，浙江天韵律师事务所律师。
委托代理人：郭敏，浙江天韵律师事务所律师。
被告（反诉原告）：余立江。
委托代理人：江君彬，浙江左源律师事务所律师。
原告台州新港控股有限公司（以下简称新港公司）与被告余立江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理。2015年11�3日，被告余立江提起反诉，本院决定合并审理。本案于2015年11月6日由简易程序转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告新港公司的委托代理人陈晓忠、被告余立江的委托代理人江君彬到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告新港公司起诉称：原告系新港物业顾问（上海）有限公司全资设立的项目公司。根据原告与新港物业顾问（上海）有限公司以及温岭市锦屏公园建设指挥部、温岭市风景旅游开发公司签订的《补充协议》，原告代替新港物业顾问（上海）有限公司行使温岭市锦屏公园新天地项目的建设、经营管理、招商引资和地产出租等权利。2014年4月28日，原告与被告余立江签订了《租赁合同》约定原告将温岭市锦屏公园新天地2-213号铺位（建筑面积277.9平方米）出租给被告�立江使用。该《租赁合同》约定：合同租赁期限为5年72天，自2014年5月6日起至20年7月18日止；五年租金依次为233680元、233680元、245370元、257640元、270520元；物业管理费前三年为50716元，第四年和第五年均为101433元；租金和物业管理费按年支付，自2014年7月日起计算收取；依据先付后租原则，上一期租金和物业管理费到期日之前一个月将下期租金付至原告指定账户；被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；一方如违背本协议，另一方可向温岭市人民法院起诉，要求违约方赔偿因违反此约定给另一方造成的一切损失及主张损失产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、住宿费）。上述合同订立后，原告依照合同约定于2014年5月6日向被告交付了商铺，被告也支付了第一年租金�物业管理费后进场装修，并连续开业经营至今。根据合同约定，被告本应在2015年8月30日之前支付第二年租金及物业管理费总计284396元（其中租金233680元，物业管理费50176元）。但合同约定的付款期限已过，被告却迟迟没有向原告付款。期间原告曾多次与被告进行沟通，并向被告发送催款通知多次催促被告交款，但被告均未履行付款义务，至今仍分文未付。被告已明确提出单方提前解除租赁合同，为了防止损失进一步扩大，原告于2015年12月25日向被告发达告知函，告知同意自行接收商铺，但仍依法追究被告单方解约的违约责任。现原告起诉要求判令：一、被告余立江立即向原告支付2015年9月30日至2016年9月29日的租金233680元，以及按照233680元为基数、每日千分之一从2015年8月30日起计算至付清之日的逾期违约金（截止2015年9月25日的违约金为6078.68元）；二、被告余立江立�支付2015年9月30日至2016年9月29日的物业管理费50716元，以及按照50716元为基数、每日千分之一从2015年8月30日起元计算至付清之日的逾期违约金（截止2015年9月25日的违约金为1318.62元）；三、被告余立并支付因本案诉讼而支出的律师代理费20000元。审理过程中，原告变更诉讼请求，要求判令：一、被告余立江立即向原告支付2015年9月30日至2015年12月31日的租金59060元、物业管理费12818元，以及按前述71878元为基数、每日千分之一从2015年8月30日起计算至付清之日的逾期付款违约金。二、被告余立江立即向原告支付装修期内的租金38947元。三、被告余立江立即向原告支付赔偿金116840元。四、被告余立江立即向原告支付因本案诉讼而支出的律师代理费等费用20000元。
原告新港公司（反诉被告）为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、协议、证明、工商�更登记信息，用以证明原告是涉案商铺的合法使用权人，有权对涉案商铺进行经营管理的事实及台州新港投资顾问有限公司于2015年11月20日变更为台州新港控股有限公司的事实。
2、房屋租赁合同一份，用以证明被告租赁原告商铺并约定了双方权利义务。
3、费用催缴通知书一份，用以证明原告多次向被告催讨租金及物业管理费。
4、委托代理合同、发票、汇款凭证各一份，用以证明原告为本案诉讼支付了律师代理费20000元。
5、告知函、邮寄凭证一份，用以证明原告告知将自行接收商铺、但仍依法追究被告单方解约的违约责任。
6、房屋租赁合同一份，用以证明被告违约解除涉案合同后，原告只能以低于原租赁合同的价格出租给第三人，由此造成原告损失三十余万元。
7、建设工程消防验收意见书一份，用以�明涉案“新天地项目”已于2014年3月13日通过消防验收，案涉商铺完全符合出租条件。
8、照片三张，用以证明租赁期间，被告租赁的商铺一直在正常经营。
9、短信记录一份，用以证明被告在一年租期届满后提出继续经营的同时要求降低案涉商铺的租金，从未提出无法经营等事实。
10、情况说明、声明书一份，用以证明被告提交的《情况说明》并非二楼商铺的经营者和实际负责人的真实意思表示。
11、营业执照、公司基本情况各三份，用以证明“新天地”二楼的“燕语餐厅”、“麦田旅游公司”及“七分半果木牛排餐厅”等店铺均顺利办出营业执照且一直正常经营。
被告余立江答辩并反诉称：原告与被告在2014年4月28日签订租赁合同，约定将温岭市锦屏公园新天地2-213号铺位出租给被告使用，但原告实际交付的商铺与�同中约定的商铺结构不一致，原告在签订合同之后未经相关部门批准擅自在二楼顶棚添加玻璃隔层，导致被告无法向温岭市消防部门申请消防验收及进行审批，无法办理营业执照，也无法正常经营，为此被告于2015年9月30日已向原告提出要求解除合同，故原告要求被告支付2015年9月30日-2015年12月31日的租赁费、物业管理费没有事实依据，被告已于9月30日解除合同并将商铺交还原告。原告要求被告支付装修期内的租金，因双方签订合同是在2014年4月28日，约定的租赁期限是2014年5月6日开始，但原告未能在2014年5月6日按约交付商铺，商场也未按约于2014年7月日统一开始营业，而是推迟到10月1日，故原告违约在先，被告不应支付这一时间的租赁费。原告另要求被告支付赔偿金，但解除合同的原因是由于原告交付的房子不符合出租条件，也不符合被告租赁房子的使用目的，原告不应该按照合同约定单方面解除合同这一条款要求赔偿。原告的诉讼请求没有事实依据，被告要求驳回其诉请并反诉要求：一、确认原、被告签订的租赁合同于2015年9月30日解除；二、判令原告返还合同保证金及押金共73750元（其中履约保证金50000元、装修保证金20000元、施工出入证押金750元、水电表押金1500元、POS机设备押金1500元）。三、判令原告支付因本案诉讼而支出的律师代理费等费用10000元。
被告（反诉原告）余立江为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、收款收据三份，用以证明被告支付了租赁保证金50000元，装修押金20000元、施工出入证押金750元、水电表押金1500元及Pos设备押金1500元。
2、告知书一份，用以证明原告向被告发出催款通知书后，被告向原告发出告知书，要求合同于2015年9月30日解除并交还商铺。
3�情况说明一份，用以证明原告所出租的其他商铺法定代表人均作证说明因原告私自搭建玻璃顶棚导致二楼商家无法办理消防手续。
4、照片一份，用以证明原告私自搭建的玻璃顶棚处于被告承租商铺上方。
5、住所使用证明及2014年5月6日的租用经营场所协议书一份，用以证明原告想用欺骗的方式让被告审批相关行政手续，包括消防、工商登记手续。原、被告租赁的面积实际已经是277.9平方，而原告出具的合同面积是182平方，根据温岭当地的工商部门的规定，200平方以上要通过消防验收，200平方以下的可以不通过消防验收，但由于原告私自建立顶棚，导致消防无法通过。
6、发票一份，用以证明因诉讼产生的律师费10000元。
反诉被告新港公司对反诉原告余立江的诉请答辩称：一、被告陈述内容与实际不符，涉案租赁合同签订后，被告便进驻新天地对租赁物进行装修，装修完成后于2014年9月30日开始正式对外营业。租赁期内经营状况正常，甚至在原告向法院提起诉讼之后，被告经营的餐厅仍在正常开业。2015年8月31日，在第一年租期届满后，原告以短信形式向其催讨租金，被告当时就明确表示还要继续经营，但是要求下降租金。若被告一直都无法正常经营，何需明确作出希望继续履行合同的承诺，并与原告就租金问题进行协商。二、被告主张因安装玻璃顶棚导致其消防审批被拒、无法办理营业执照，对此理应进行举证，但其至今未提供任何证据予以证明。被告无法证实其曾经申请过消防审批，更无法证实这与原告有何关系，被告应当依法承担举证不能的后果。事实上，同样是在新天地二层经营的餐饮，如绮馔茶餐厅以及七分半果木牛排餐厅都分别于2014年8月18日和2015年1月7日顺利办出了营业执照�表明原告交付的房屋具备作为办理营业执照场所的条件。被告至今未办理营业执照，系其自身原因所致，与原告无关，更不能成为其拒绝支付租金等费用的理由。二、被告一直都在正常经营，租赁期间亦有经营收益，被告声称合同目的无法实现显然无法成立，以此为由提出解除合同欠缺法律依据。被告自始至终也未向原告提出过要求解除合同，未履行过法定的通知义务，因此其提出涉案合同于2015年9月30日解除没有法律依据。原告于2015年12月25日向被告发出告知函，表示合同解除商铺收回，被告也未提出异议，故原告认为租赁合同于2015年12月31日解除。三、由于租赁合同因被告违约而解除，故租赁保证金50000元应根据行业规则予以没收。被告因装修对一楼的商铺造成漏水损失，装修押金20000元不予退还。对施工出入证750元及POS机设备押金1500元，被告未返还15个施工出�证及POS设备的情况下不予退还。水电费押金1500元同意返还。因本案系被告单方违约，其要求原告支付律师费10000元没有依据。综上，请求法院驳回除返还水电押金1500元之外其余不合理的反诉请求。
经双方当事人举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、2、4，被告质证无异议，本院经审查予以认定。
原告提交的证据3及证据5，被告对收到该通知书及告知函的事实无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
原告提交的证据6，被告对真实性、关联性均有异议，本院经审查认为，该证据涉及案外人，本案无法确定其真实性，且原告也未以此合同标准主张相应损失，故本院对此不予认定。
原告提交的证据7，被告认为该验收报告是在2014年3月13日做出，原告在此后才搭建了玻璃顶棚，应提交新的消防验收意见。本院经�查认为该证据系台州市公安消防支队所出具，本院依法予以认定。
原告提交的证据8，被告认可照片为商铺内部，对商铺进行了装修属实，但未办理营业执照无法正常经营。本院经审查对该证据的真实性予以认定。
原告提交的证据9，被告认为质复印件，不予认可。本院经审查认为，原告提交的该证据系复印件，且无法显示短信双方的主体身份，本院对此不予认定。
原告提交的证据10，被告认为该证据上显示的两个承租人已经与原告协商解除合同，两者之间有利害关系，不能作为证据认定。本院经审查认为，该证据系证人证言，未出庭作证本院不予认定。
原告提交的证据11，被告认为部分承租人系用200平方米以下的虚假面积办理的工商营业执照，本院经审查对该证据的真实性予以认定。
被告提交的证据1，原告对真实�无异议，本院经审查对该证据的真实性予以认定。
被告提交的证据2，原告质证认为其收到该告知书属实，但认为被告在该告知书上表示停止经营而非解除合同，是否继续经营是被告的自主权利，被告并未表示解除合同，也没有把商铺交还原告，无法证明其单方解除合同。本院经审查对该证据的真实性予以认定，对其待证事实将在说理部分一并阐述。
被告提交的证据3，原告质证认为该情况说明系证人证言，且陈述与实际不符，里面部分餐厅已经办理营业执照。本院经审查认为该证据系证人证言，未经出庭作证不予认定。
被告提交的证据4，原告对真实性无异议，但认为新天地已通过消防验收，玻璃顶棚不影响商铺经营。本院经审查对该证据的真实性予以认定。
被告提交的证据5，原告对真实性无异议，但对其待证事实有无异�，双方另签订了一份面积182平方米、年租金110000元的合同，是应原告方要求为其降低税费，原告未办理营业执照系其自身原因，与被告无关。本院经审查对该证据的真实性予以认定。
被告提交的证据6，原告对真实性无异议，但该费用不应由原告承担。本院经审查对该证据的真实性予以认定。
综上，本院认定本案事实如下：
台州新港投资顾问有限公司系温岭市锦屏公园新天地项目的经营管理公司。2014年4月28日，原告以台州新港投资顾问有限公司的名义与被告余立江签订租赁合同，被告承租了上述项目所在新天地2-213号铺位（建筑面积277.9平方米）。合同约定：租赁期限为5年72天，自2014年5月6日起至20年7月18日止；五年租金依次为233680元、233680元、245370元、257640元、270520元；物业管理费前三年为50716元，第四年和第五年均为101433元；租金和物业管理费按年支付，免收第一年装修期间的60天租金，租金自2014年7月日起计算收取；依据先付后租原则，上一期租金和物业管理费到期日之前一个月将下期租金付至原告指定账户；被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；一方如违背本协议，另一方可向温岭市人民法院起诉，要求违约方赔偿因违反此约定给另一方造成的一切损失及主张损失产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、住宿费）。合同另约定，若被告违反合同约定，擅自提前解除或终止本合同，则不享有装修期的免租权，应向原告支付相应的租金款项；如任一方单方面擅自终止合同，则按终止合同当年的6个月租金作为赔偿金支付给另一方。合同订立后，原告向被告交付了商铺，被告支付了第一年租金�物业管理费，并于2014年5月8日支付了租赁保证金50000元，于2014年5月24日支付了装修押金20000元、施工出入证押金750元、水电表押金1500元、POS设备押金1500元，被告开始对承租商铺进行装修，并与2014年国庆开始对外营业。
原、被告双方于2014年5月6日签订了另一份租用依据协议书，内容为被告向原告承租温岭市锦屏公园新天地2-213房屋为经营场所，面积为182平方米，租期自2014年5月6日至20年7月18日，年租金为116000元。
原告于2015年8月31日向被告送达费用催缴通知书一份，要求被告支付租金233680元、物业费50716元，并载明逾期支付期间将按合同约定按应交费用的1%收取滞纳金，若被告在2015年9月29日前仍未支付，原告将在2015年9月30日收回铺位。
被告余立法于2015年9月30日向被告送达告知书一份，载明因原告私自违建玻璃顶棚，造成无法办理消�等审批手续，故告知原告不予承认双方的租赁合同，店铺于9月29日停止营业。
原告于2015年12月25日向原告送达告知函一份，表明若被告在2015年12月31日前未对原告自行接收商铺事宜提出书面异议，视为被告于2016年1月1日交还商铺。
另查明，台州市公安局消防支队于2014年3月13日出具台公消验（2014）第0011号建设工程消防验收意见书，对新天地1﹟2﹟楼建设工程综合评定消防验收合格。营业地点也位于新天地二楼的台州燕语餐饮有限公司、浙江麦田旅游开发有限公司及温岭市太平七分半果木牛排餐厅均已办理工商登记及营业执照。
原告于2015年11月20日变更企业名称为台州新港控股有限公司。
原、被告因本案诉讼分别支付了律师代理费20000元、10000元。
本院认为，本案的争议焦点为：一、何方违约导致合同解除。原、被告�2014年4月28日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示且不违反相关法律规定，依法应认定有效。双方虽与2014年5月6日对同一租赁物另签订了一份租赁协议，但实际履行的为前一份租赁合同，双方均应按该份合同约定履行义务。原告已交付了租赁物，被告已进行装修并对外营业，被告按照合同约定应于2015年7月日支付第二年租金及物业费用，现被告经原告多次催缴仍未支付，已构成违约。被告主张因原告私自违建玻璃顶大棚导致其无法能过消防验收，也无法办理营业执照，但原告已举证证明本案所涉商铺所在的新天地1﹟2﹟楼建设工程经消防部门评定消防验收合格，且位于同一楼层的其他餐厅也已正常办理了营业执照。被告以双方签订了另一份面积为182平方米的租赁协议为由，说明原告实际出租的租赁面积超过200平方米无法通过消防验收，但公安部消防局于2015年8月�制定的《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》中已取消了建筑面积在300平方米以下的建设工程消防设计和竣工验收消防备案。综上，被告已对承租商铺进行装修并自2014年10月1日开始营业，而办理营业执照需要原告进行工商、卫生、环保等多项审批，现被告未能提供任何证据证明系原告搭建玻璃顶大棚导致其无法办理营业执照，故即使原告存在违建行为，也应向有关行政管理部门举报处理，而并非被告要求解除合同的理由，原告并不存在导致合同解除的违约行为。
二、合同解除的时间。双方在租赁合同中约定，若被告延迟支付租金，原告有权单方解除合同。根据原告的催款通知书载明，原告已于2015年8月15日书面通知被告缴纳租金，但被告未予支付，故原告又于2015年8月31日向被告送达催缴通知书，明确若被告在2015年9月29日之前未支付租金�原告将于2015年9月30日收回铺位。该通知书并非单一的催缴通知，也是表明原告将在被告逾期未付时行使单方合同解除权的通知，该通知在到达被告时应对被告发生效力。被告在收取该通知书后，未在通知约定的2015年9月29日前未支付租金，并于2015年9月30日告知原告已停止营业，应认定为被告未对原告的解除通知提出异议，双方对解除合同已达成合意，合同应在2015年9月30日解除。原告虽在2015年9月11日起诉要求被告支付相应租金，该诉讼行为应认定为原告追究被告违约责任的表现形式，但不能因此认定为原告合同解除权的撤销。
三、原、被告提出的各项支付金额问题。1、关于租金、物业费及逾期违约金。因原、被告的租赁合同已于2015年9月30日解除，故原告要求被告按合同约定支付2015年9月30日至12月31日租金、物业费及违约金的诉请，本院不予支持，但若被�继续占有使用租赁物，应向原告支付该期间相应的占有使用费。现原告主张其于2015年12月31日自行收回商铺，被告主张其于2015年9月30日交还商铺。本院认为，在原告明确告知被告其将于2015年9月30日收回铺位的情况下，被告未支付租金并告知原告已停止营业，原告应产生接收商铺的义务。原告未举证证明双方解除合同后被告仍存在占有租赁物的行为，应视为其怠于接收，至2015年12月25日自行接收的商铺空置时间，不应由被告承担相应的费用。2、关于装修期内的租金。双方在合同约定原告免收60天装修期间租金，若被告违反合同约定擅自提前解除或终止本合同，则不享有装修期的免租权，应向原告支付相应的租金款项。现因被告违约造成合同解除，故原告要求其支付该60天租金38946元的诉请，本院予以支持。3、关于赔偿金。双方在合同约定中，如任一方单方面擅自终止合同，则按终止合同当年的6个月租金作为赔偿金支付给另一方，本案中因被告违约未支付租金导致合同解除，原告要求被告支付赔偿金116840元的诉请合法有据，本院予以支持。4、关于原、被告双方均主张的律师代理费。租赁合同中约定，如一方违约，另一方可起诉要求违约方赔偿因主张损失产生的包括律师费在内的一切费用。现合同因被告违约而解除，故对原告要求被告支付律师费20000元的诉请，本院予以支持；对反诉原告要求反诉被告支付律师费10000元的诉请，本院不予支持。5、关于租赁保证金。反诉原告要求反诉被告返还租赁保证金50000元，反诉被告辩称合同因反诉原告违约而解除，根据行业规则，该保证金应予没收。本院认为，双方已在租赁合同中明确约定了被告违约解除合同时的违约条款，即要求支付6个月的租金作为违约赔偿金，故不应再以没收履约保证金作为违约条款，该保证金应予返还。6、关于装修保证金及施工出入证押金、水电表押金、POS设备押金。反诉被告同意返还水电表押金1500元，对反诉原告的该诉请，本院予以支持。对装修保证金，反诉被告辩称反诉原告装修对一楼商铺造成了损失，故而不予返还，但反诉被告未能提供相应证据予以佐证，而反诉原告早已装修完毕并对外营业，故对其要求返还装修保证金20000元的诉请，本院予以支持。另反诉原告领取了施工出入证及POS机设备，并支付了相应的押金共2250元，应当在返还相应的证件及设备时要求返还押金，现反诉原告未能举证证明其已返还了证件及设备，故对其要求返还该2250元押金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告�州新港控股有限公司与被告余立江于2014年4月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除。
二、被告余立江应支付给原告台州新港控股有限公司免租期内的租金38947元。
三、被告余立江应支付给原告台州新港控股有限公司违约赔偿金116840元。
四、被告余立江应支付给原告台州新港控股有限公司律师代理费20000元。
五、反诉被告台州新港控股有限公司应返还给反诉原告余立江租赁保证金50000元，装修保证金20000元、水电表押金1500元。
六、驳回原告台州新港控股有限公司的其他诉讼请求，
七、驳回反诉原告余立江的其他诉讼请求。
以上二、三、四、五项相抵，被告余立江应在本判决生效后十日内支付给原告台州新港控股有限公司104287元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5015元，反诉案件受理费947元，合计5929元，由原告台州新港控股有限公司负担2114元，被告余立江负担3815元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本一份，上诉于台州市中级人民法院（上诉案件受理费在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：-900001040000225089001）。
审 判 长 张永丽
人民陪审员 吴永干
人民陪审员 杨素娥
二〇一六年八月二十五日
代书 记员 陈雨露