四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）眉民终字第242号
上诉人（原审被告）周玉忠（又名周玉中），男，1964年3月17日出生，汉族。
委托代理人吴明伟，四川明雅律师事务所律师。
上诉人（原审被告）熊志容，女，1962年9月9日出生，汉族。
委托代理人吴明伟，四川明雅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张运珍，女，1931年9月24日出生，汉族。
委托代理人陈仁智，男，汉族，于1961年1月26日出生。
上诉人周玉忠、熊志容为与被上诉人张运珍房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省丹棱县人民法院（2014）丹民初字第462号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭并于2015年5月4日进行了公开开庭审理，上诉人熊志容、周玉忠及其委托代理人吴明伟，被上诉人张运珍委托代理人陈仁智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，周玉忠与熊志容于1985年3月4日办理了结婚证书，结为夫妻。张运珍与周玉忠、熊志容诉争的房屋，原属周玉忠所在单位丹棱县粮食局分给周玉忠的福利房，参加1992年第一次房改时享有60%产权。1997年第二次房改时补交了另外40%产权的房款，由熊志容以周玉忠委托代理人身份（乙方）与丹棱粮食总公司（甲方）于1997年12月3日签订了一份《公有住房买卖契约》，其载明：“一、甲方自愿将座落在西街19号的房地产（房屋建筑面积54平方米）出售给乙方。二、乙方本人工龄6年，乙方配偶工龄8年……享有受政府规定的有关住房折扣……四、双方同意于一九九七年十二月三十一日由甲方将上述房地产正式交付给乙方……十二、九二年已购产权60%（平方米），甲方（签章），丹棱粮食总公司……乙方（签章）……委托代理人熊志容，一九九七年十二月三十一日。”房屋所有权证（丹房权私字第3398号）原件内容载明：“所有权人周玉中，所有权性质私有，共有人未表明，房屋座落丹棱镇西街19号，地号粮食总公司，幢号1，房号1-1，间数4，建筑结构砖混，层数1／4，建筑面积54.00平方米，备注房改售房。填发机关：丹棱县房地产管理所。填发日期：一九九七年十二月二十日”。此后，丹棱县国土资源局于2003年1月21日颁发了中华人民共和国国有土地使用证［丹国用（2002）字第0966号］，其土地使用证载明：“土地使用者周玉中，座落丹棱镇西街9号2幢1单元1-5……用途住宅……使用权类型划拨……其中共用分摊面积19.37平方米。填证机关丹棱县国土资源局，2003年1月21日”。
张运珍在原审起诉时提供了一份《关于房屋买卖的协议书》复印件。该协议书复印件的内容为：“卖方周玉忠简称甲方，买方张运珍简称乙方，双方就房屋买卖自愿达成协议，有关事项如下：1.甲方把房屋产权证和土地使用证交给乙方同时乙方把房款交给甲方，房屋买卖关系即成。2.房价由双方商定为壹万捌仟元整，由甲方开出收条为据。3.经双方商定房产权和土地使用权的变更费、过户费以及房屋买卖发生的一切税费概由乙方负责缴纳。（该房屋的位置和面积附在房产权证上）。4.以上第三条如乙方反悔，甲方有权收回房屋同时乙方退还甲方的产权证和土地使用证，甲退还乙的房款，但应扣除房屋出租费计算时间从此协议签定开始按每年800.00元计算。本协议一式两份，双方各持一份为据。甲方签字：周玉忠（捺印）。乙方签字：张运珍（捺印）。2003年4月17号”。张运珍还提供了一份周玉忠出具给张运珍的一张《收条》原件，载明：“今收到张运珍交来房款壹万捌仟元正（18000.00元）。此据，收款人周玉忠（捺印），2003年4月17号”。此后，张运珍一直占有使用该房屋至今。2014年3月3日，张运珍持《关于房屋买卖的协议书》复印件和房屋产权证、国有土地使用权证，要求周玉忠、熊志容履行房屋买卖协议，由周玉忠、熊志容协助张运珍办理产权变更登记，被周玉忠、熊志容拒绝。张运珍遂于2014年5月20日诉至原审法院，请求判令：确认双方所签订的房屋买卖协议有效，周玉忠、熊志容协助张运珍办理房屋产权变更登记。
原审庭审中，张运珍和周玉忠于2014年6月24日曾对张运珍提交质证的《房屋买卖的协议书》复印件申请鉴定，后双方申请表示放弃鉴定。
原审法院另查明，周玉忠与熊志容于2009年6月5日在婚姻登记机关登记协议离婚。离婚协议书载明：“经双方同意协议离婚，协议如下：一、子女抚养……二、共同财产：无。三、债权、债务：无。四：其它协议：无……”周玉忠、熊志容登记离婚后，一直在一起共同生活。
原审认为，张运珍所举《关于房屋买卖的协议书》虽是复印件，但周玉忠庭审中自述该复印件是应张运珍要求为去骗之前已租用诉争房屋的第三人而制作，并未否定该协议书的存在。同时综合张运珍付款后周玉忠出具的《收条》原件、张运珍持有诉争房屋的《房屋所有权证》、《中华人民共和国国有土地使用证》及其长期占有使用诉争房屋的事实，张运珍关于与周玉忠、熊志容之间对诉讼房屋存在买卖合同关系的主张的理由成立，原审法院依法予以支持。周玉忠、熊志容否认房屋买卖事实的理由不能成立。房地产证上载明的权利人是周玉忠，张运珍与其签订合同是善意的，且熊志容多年未提出过异议，特别是周玉忠、熊志容离婚的协议中载明周玉忠、熊志容没有共同财产，表明熊志容对周玉忠已将原属夫妻共同财产的本案诉争房屋已出卖给张运珍的事实是认可的。故本案《关于房屋买卖的协议书》合法有效，对张运珍和周玉忠、熊志容都有约束力。因此，张运珍关于确认双方签订的房屋买卖协议合法有效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；熊志容关于该房屋是夫妻共同财产，若周玉忠单方售卖该房屋，应属无效民事行为的主张的理由不能成立，依法不予支持。诉争房屋原来登记时虽只载明了权利人只有周玉忠，但依照法律规定属于其与熊志容的夫妻共同财产，且以后未经过变更登记，现要进行产权变更登记，周玉忠、熊志容都有协助义务。因此，张运珍关于由周玉忠、熊志容协助张运珍办理产权变更登记的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条的规定，判决：张运珍与周玉忠签订的《关于房屋买卖的协议书》合法有效，由周玉忠、熊志容在本判决生效后三十日内协助张运珍办理该房屋的房地产权属变更登记手续［原房屋所有权证号为丹房权私字第3398号，原国有土地使用证号为丹国用（2002）字第0966号）］。案件受理费125元（张运珍已预交），由周玉忠、熊志容各负担62.50元。
周玉忠、熊志容上诉称，1、张运珍所提交的协议书因系复印件，不能作为定案依据。虽然周玉忠认可与张运珍之间有过虚假的房屋买卖协议，但没有证据证明两份协议书内容一致。本案事实是将房屋租赁给张运珍使用并非出卖给张运珍，租期是直到张运珍死亡为止。2、熊志容只知晓房屋是出租给张运珍，故熊志容多年来并未提出异议。而根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》的规定，如周玉忠未经熊志容同意将夫妻共有财产出售给张运珍，但因未办理产权变更登记，故张运珍的诉讼请求不应得到支持；3、另外周玉忠、熊志容的离婚协议中未载明有共同财产，并不代表双方实际上就没有共同财产。请求二审法院依法改判，驳回张运珍的诉讼请求。
张运珍辩称，其与周玉忠签订的房屋买卖协议是合法有效的，上诉人称该房屋是出租给张运珍与事实不符。周玉忠、熊志容应协助张运珍办理房屋变更登记手续。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明的基本事实一致，本院对原审法院查明的基本事实予以确认。
二审中周玉忠陈述，2003年初张运珍确实找过我商谈买房子事宜。协商后双方签订了房屋买卖协议并且我向张运珍出具了18000元的收条。但后来因张运珍不愿意承担办理过户的费用，张运珍提出改买卖为租赁，18000元也不予退还就改作为房屋租金（租期为直到张运珍死亡为止）。2014年初，张运珍找我说要整租房关系登记，我就把身份证和离婚证复印件交给张运珍。后来到房管局后才知道是办理过户登记。
二审中周玉忠、熊志容陈述，案涉房屋的房产证、土地证一直存放在出租给张运珍房屋的家具内。
另二审诉讼中，上诉人熊志容、周玉忠向本院提交了丹棱县房地产管理局出具的《证明》一份，载明：“兹有张运珍、陈仁智、周玉中前来我局办理张运珍申请房屋所有权（丹房私字第3398号）的转移登记手续，在陈仁智、张运珍向我局提供了房产证原件及相关办证资料后，我局按登记程序在房产证原件上盖了'已注销登记'章后，当场双方为房屋转移登记事宜发生争执，导致我局无法办理转移登记，故将全部资料一并退还给了张运珍、陈仁智。现经我局系统核实，登记薄所有权人为周玉中。”上诉人以此证明房产证加盖“已注销登记”的形成；被上诉人认为周玉忠是到过房管局办理过户的，并且周玉忠向其提交了用于办理过户登记的身份证和离婚证的复印件。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：周云忠、熊志容与张运珍之间是否存在真实有效的房屋买卖关系。
首先，本案周玉忠、熊志容上诉认为张运珍提交的《关于房屋买卖的协议书》是复印件，不能作为认定案件事实的依据，从而否定双方之间存在房屋买卖合同关系。对此本院认为，本案张运珍所提交的协议书虽系复印件，但周玉忠在一审庭审中认可其与张运珍签订过房屋买卖协议，但内容不详。该事实表明双方之间是签订过协议的。现周玉忠否认现在张运珍所出示的复印件，但又不能提交其所认可的买卖协议予以反驳。而依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据。该规定并未否定复印件的证据效力，再结合周玉忠于2003年4月17日出具的收条（该收条表明“收到张运珍交来房款”），以及张运珍一直占有使用诉争房屋至今并持有该房屋的《房屋产权证》、《国有土地使用权证》的原件等事实来看，本案张运珍提交的《关于房屋买卖的协议书》复印件内容与本案其余证据相互印证，足以认定周玉忠、熊志容与张运珍之间存在房屋买卖的事实。其次，从周玉忠在二审中的陈述来看，其也认可与张运珍之间存在真实的房屋买卖关系。虽又抗辩认为系张运珍主动放弃买卖从而转为租赁，但对该抗辩周玉忠并未举证予以证实。并且周玉忠关于租期为直到张运珍死亡为止的陈述有违常理。最后，张运珍客观上持有涉案房屋的房产证、土地证原件。对于该事实，周玉忠、熊志容陈述其将案涉房屋房产证、土地证原件长期存放于用于出租的涉案房屋内，系张运珍私自取得。对于房产证、土地证等正要权利凭证，理应由所有权人妥善保管。本案没有证据表明周玉忠、熊志容在本案诉讼前向张运珍要求归还房产证、土地证原件。甚至本案诉讼中周玉忠、熊志容也从未陈述其向张运珍主张过归还上述证件。故周玉忠、熊志容上述所述事实有违生活常识。故对周玉忠、熊志容上诉称房屋只是租赁并非出卖给张运珍的上诉理由不予认可。
至于周玉忠、熊志容上诉称本案即便周玉忠单方售卖房屋，熊志容一直不知道房屋买卖的事实，本案买卖合同无效。根据本院查明的事实，诉争房屋确系周玉忠、熊志容在夫妻关系存续期间的共同财产。但该房从2003年4月交付张运珍居住使用至张运珍提起本案诉讼要求办理变更登记期间，熊志容未对该房屋提出过任何异议。况且熊志容与周玉忠在2009年6月5日离婚时，熊志容、周玉忠应当就夫妻共同进行分割。在该时间点熊志容应当知道案涉房屋是用于出租还是已经出售的事实。但此后熊志容仍未提出异议，并且与周玉忠虽办理离婚登记，但仍共同生活。在此情况下，本案足以认定熊志容知晓并认可房屋已出售给张运珍。故熊志容上诉提出的周玉忠未经其同意处分共有房屋的上诉理由与事实不符，本院不予采纳。
综上，周云忠、熊志容与张运珍签订的《关于房屋买卖的协议书》系双方真实意识表示，并不违反法律、法规的效力性强制性规定，该协议合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务，即协助张运珍办理诉争房屋产权变更登记手续。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人周玉忠、熊志容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 部
代理审判员 李 迪
代理审判员 张澌岷
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 陈 然