上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第2114号
原告陈甲。
原告邵某某。
被告姜某。
委托代理人董科，上海申新律师事务所律师。
委托代理人钱倞譞，上海申新律师事务所律师。
被告陈乙。
第三人上海市住房置业担保有限公司。
法定代表人张景载。
第三人上海银行股份有限公司卢湾支行。
法定代表人王晓岗。
委托代理人陈建勋。
原告陈甲、邵某某诉被告姜某、陈乙共有物分割纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理后，原依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判，于同年11月4日公开开庭进行了审理，原告陈甲、邵某某，被告姜某的委托代理人董科、钱倞譞，被告陈乙到庭参加了诉讼。2013年12月11日，本院根据原告陈甲、邵某某的申请，依法委托上海信衡房地产估价有限公司对涉案房屋的现价值进行司法鉴定；同月13日，本院根据被告姜某父母姜双喜、戴桂萍的申请，依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对姜某的民事行为能力进行鉴定。同月18日，本院根据原告陈甲、邵某某的申请，依法作出民事裁定书，对涉案房屋进行查封，并交付执行。2014年1月6日，上海信衡房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》一份；同年2月12日，上海信衡房地产估价有限公司又向本院出具《回函》一份。同年3月7日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心向本院出具《鉴定意见书》一份。同月14日，本院依法作出民事裁定书，决定本案依法组成合议庭，转为普通程序审理，并于同月27日第二次公开开庭审理了本案，原告陈甲、邵某某，被告姜某的委托代理人董科、钱倞譞，被告陈乙到庭参加了诉讼。同日，本院依法追加上海市住房置业担保有限公司（以下简称“住房担保公司”）、上海银行股份有限公司卢湾支行（以下简称“上行卢湾支行”）为本案第三人，于2014年4月17日第三次公开开庭审理本案，原告陈甲、邵某某，被告姜某的委托代理人董科、钱倞譞，被告陈乙，第三人上行卢湾支行的委托代理人陈建勋到庭参加了诉讼；第三人住房担保公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告陈甲、邵某某诉称：两原告系夫妻，被告陈乙是两人之子；两被告在2009年8月26日登记结婚，2013年4月2日被一审法院判决离婚，同年6月21日二审法院终审判决驳回上诉，维持原判。2011年6月，被告姜某及其父母擅自撬门入住两原告全额出资购买的本市长宁区宣化路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）。该房屋虽以原、被告私人名义购买，但两被告除用部分公积金冲还贷外，没有其他出资，甚至连该房屋的装修费都由原告陈甲出资。虽然上述房屋的产权已经登记为原、被告共同所有，但因两被告并无出资，仅以公积金冲还贷了部分款项，其余包括首付款、两次集中冲还贷以及每月的按揭还款都是两原告所为。因此，请求确认上述房屋产权为两原告共同所有，两原告同意对两被告以公积金冲还贷部分及对应的增值部分给予补偿。
被告姜某辩称：涉案的房屋无论是首付款还是贷款还款都是两被告的夫妻共同财产，即便存在两原告将款项汇入陈乙的银行帐户用于提前还贷，也应当视为是对两被告的赠与行为，两原告仅是名义产权人。涉案房屋是姜某唯一的住房，不应分割。因此，不同意两原告的诉讼请求。
被告陈乙辩称：在整个房屋买卖过程中，两被告没有出过资，都是两原告出资的，两被告也就是用公积金冲还贷部分款项。因此，同意两原告的诉讼请求。
第三人住房担保公司未到庭应诉，但提供书面答辩状称，借款人陈乙在2010年3月与两个第三人签订住房公积金个人购房担保借款合同后，上行卢湾支行向陈乙发放了公积金贷款189，000元，借款期为15年，住房担保公司为借款提供连带保证担保，陈乙将涉案房屋抵押给住房担保公司，并办理了抵押登记手续。作为涉案房屋的抵押权人，住房担保公司的意见是，在公积金贷款未结清、抵押权未注销的情况下，不同意涉案房屋产权变更为两原告。
第三人上行卢湾支行述称：经办人曾经告知陈甲，在贷款存续期间，不能变更房产抵押人和贷款人。两原告已经退休，不具备申请贷款的条件。上行卢湾支行基本同意住房担保公司的意见，尊重法院的判决。
经审理查明事实如下：陈甲、邵某某系夫妻关系，陈乙系两人之子；陈乙与姜某于2009年8月26日登记结婚；2012年5月22日，陈乙向法院起诉要求与姜某离婚。2013年4月2日，法院一审判决准予双方离婚；姜某不服判决提起上诉之后，上海市第一中级人民法院于同年6月21日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
2009年10月18日，陈甲、邵某某以及陈乙、姜某与案外人李某某、姚某某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由陈甲、邵某某、陈乙、姜某四人向案外人购买涉案的本市长宁区宣化路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为171.39平方米，转让价为3，400，000元，买方于2009年10月17支付定金100，000元，同月20日支付首付款1，050，00元（含定金），同年11月30日前待银行贷款审批通过后，进交易中心过户，12月25日前银行放贷后支付2，300，000元，同日再支付尾款50，000元；双方于2009年11月30日之前共同到房地产交易中心办理转让过户手续，案外人应于2009年12月25日前腾出房屋并通知买方验收交接。
签约当日，陈甲向出售方转款1，050，000元作为首付款，出售方李某某书写了“房屋坐落在……，交款人陈甲，收款方式付房款金额1，050，000元……购房首付款”。
2009年11月4日，陈乙为主借款人，姜某为共同借款人，陈甲、邵某某为抵押物共有人与上行卢湾支行、住房担保公司签订《个人住房借款担保合同》一份，约定陈乙、姜某向上行卢湾支行借商业性贷款2，161，000元，借款期限从2009年11月1日起至2029年11月1日止，向住房担保公司借公积金贷款189，000元，借款期限从2009年11月1日起至2024年11月1日止，抵押物为涉案房屋；两种贷款的还款方式均为等额本息还款；扣款帐户名称为陈乙。但在合同的“甲方”处的主借款人签名为陈乙，共同借款人姜某、陈甲分别签名；在“抵押物共有人”处主借款人签名为陈乙、主借款人配偶姜某、抵押物共有人陈甲、邵某某分别签名。上述组合贷款总额为2，350，000元已经支付给出售方。陈乙为此办理专门用于归还上述组合贷款的银行卡一张，由陈甲持有，并向该卡帐户转入或存入现金按月还款。
2009年11月24日，陈甲、邵某某、陈乙、姜某取得了涉案房屋的《房地产权证》，上行卢湾支行以及住房担保公司则取得了抵押权登记的《证明》，债权数额合计为2，350，000元。
2010年2月26日，陈甲通过陈乙归还贷款的银行帐户一次性冲还贷款700，000元。同年4月2日，陈甲又通过陈乙的上述银行帐户一次性冲还贷款1，100，000元。
从2010年3月开始，陈乙以公积金冲还贷（逐月）的方式，累计冲还贷款12，155.73元；姜某也以公积金冲还贷（逐月）的方式，累计冲还贷款10，473.37元。此后，因陈乙与其他异性关系暧昧，引起姜某不满，双方逐渐产生矛盾，陈乙及其父母遂决定取消原定于2010年12月举办的婚礼。
2011年6月15日，陈乙到公积金管理部门办理了终止其与姜某的以公积金逐月冲还住房贷款的手续。
涉案房屋被交付之后，陈甲遂与案外人签订《装饰装修施工合同》一份，由案外人开始装修，装修工期约定从2010年1月8日开始至同年5月8日竣工，承包方式为部分承包，合同金额为100，000元。装修期间，陈甲陆续向案外人支付了装修费用100，000元，并购买了部分装修所用的材料、设备。庭审中，原、被告确定装修费为170，000元，但姜某主张装修费系自己与陈乙支付。2011年6月19日，姜某以及父母在涉案房屋尚未装修结束时就入住并更换了门锁。2011年8月6日，涉案房屋所在的物业公司出具《证明》一份，证明该房在2011年6月就由姜某以及父母入住。同年8月11日，陈甲向110报警称，发现原空关的涉案房屋门锁被换，姜某及其父母已入住该房。次日，陈甲向姜某以及父母发出《函》一份，要求三人必须在五日内搬出，否则将追究其法律责任。同月28日，陈甲再次向姜某以及父母发出《函》一份，要求其搬离，否则将诉至法院要求其承担使用费每月9，000元及物业管理费。同年9月10日，姜某向陈乙发出《通知》告知“大房子住得很舒服……，决定在9月12日中秋节请好多亲朋好友……举办大型陈乙和姜某结婚两周年歌舞庆祝活动，局时请你参加。”
2012年7月12日、14日至2013年6月，陈甲又多次向姜某以及父母发出《函》，要求其搬离，否则将诉请要求其承担按每月9，000元计算的房屋使用费及物业管理费等费用。期间，陈甲支付了涉案房屋从2010年1月开始至2013年6月期间的物业管理费。
截止到2014年4月，涉案房屋尚有商业性贷款本金298，153.44元、公积金贷款本金147，406.47元未还清。
上述事实，有两原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《契税缴纳书》、《个人住房借款担保合同》、涉案房屋的《房地产权证》、《上海市房地产登记证明》、购房发票、首付款《收据》、支付中介费的发票、银行卡取款回单、银行代还款凭证、提前还贷的《贷记凭证》、《个人住房公积金查询单》、《提取住房公积金归还住房贷款委托终止书》、陈甲的借记卡明细单、《回单》、银行还贷《对账单》、《装饰装修施工合同》、支付工程款的《收据》、购买部分装修材料的发票、相关诉讼形成的庭审笔录、民事判决书、支付物业管理费的发票、陈乙的《退工证明》、姜某的《退工证明》、110接报回执单、通知、《函》、户籍资料、被告姜某提供的民事判决书、《客户还款情况明细清单》、相关诉讼中形成的庭审笔录、第三人住房担保公司提供的《客户还款情况明细清单》等证据以及各方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
上行卢湾支行在庭审结束后向本院提供《借款申请书》、《谈话笔录》、《个人经济收入证明》、《付房款收据》、《个人住房借款担保合同》一组。上述资料反映，2009年10月21日，陈乙向上行卢湾支行申请贷款，提交《借款申请书》一份。该申请书记载，其主要经济来源为“（工资）经营收入”，拟购房屋为涉案房屋，申请商业性贷款2，161，000元，公积金贷款189，000元，首付款为1，050，000元；除主借款人陈乙及配偶姜某签名外，共同借款人陈甲也签了名；担保人为陈甲、邵某某、陈乙、姜某。上行卢湾支行工作人员专门向上述四人作了《谈话笔录》；同月22日，陈乙、陈甲分别向上行卢湾支行提供由上海百通出租汽车有限公司出具的《个人经济收入证明》两份，分别证明陈乙担任该公司副总经理，平均月收入（税后）为18，000元；陈甲担任该公司总经理，平均月收入（税后）为21，000元；《付房款收据》则证明原住房的出售人李某某收到陈甲交付的房款1，050，000元。
庭审期间，陈甲、邵某某、陈乙认为涉案房屋的现价值约为4，200，000元至5，000，000元，而姜某认为涉案房屋现价值应为7，000，000元左右。上海信衡房地产估价有限公司接受本院的委托，出具《房地产估价报告》一份，评估涉案房屋的市场价值为5，400，000元，折合建筑面积单价为31，507元／平方米。经当庭质证，两原告及陈乙没有异议，姜某认为该评估价格过低，要求复核。2014年2月12日，评估公司又向本院出具《回函》一份，最终认定该房屋的市场估价仍为5，400，000元。
司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心接受本院的委托后，向本院出具《鉴定意见书》一份，针对姜某行为能力确定：1、被鉴定人姜某患有适应障碍（长期的抑郁性反映）；2、被鉴定人姜某目前对本案评定为具有完全民事行为能力和诉讼能力。
庭审期间，姜某向本院提供上海百通汽车客运有限公司（原名上海百通出租汽车有限公司，简称“百通公司”）、上海百家通火车票代理售票有限公司（简称“百家通公司”）、上海铁汉火车票代理售票有限公司（简称“铁汉公司”）的档案材料，拟证明：1、陈乙在2009年8月持有百通公司33%的股权，出资额为484.44万元，陈乙担任总经理，2011年3月改任执行董事、法定代表人；2011年6月陈乙将股权作价10万元转让给案外人，并被免去相应职务。2、陈乙自2006年9月起与案外人共同设立百家通公司，拥有公司50%的股权，2011年5月陈乙将股权转让给案外人并被免去相应职务。3、陈乙自2009年7月起与陈甲共同设立铁汉公司，拥有公司50%的股权，出资额为25万元并担任执行董事、经理及法人代表；2011年6月陈乙将股权转让给案外人并被免去相应职务。以此证明陈乙有经济能力支付购房款。经当庭质证，陈甲、邵某某、陈乙认为陈乙对百通公司出资是虚假的，且其担任法人代表仅78天，也没有实际出资入股百家通公司和铁汉公司，实际系陈甲出资。
因各方当事人各执己见，故本案调解未成。
本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。被告姜某、陈乙在办理结婚登记之后，与原告陈甲、邵某某共同向案外人购买了涉案房屋，原、被告四人经长宁区交易中心登记成为涉案房屋的共同产权人，共有状况为共同共有，本院予以确认。本案的争议焦点集中在涉案房屋是否应当分割、涉案房屋的出资情况以及如何进行分割等方面。
首先，关于涉案房屋是否应当进行分割之争议。法律规定，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。陈乙与姜某在2013年6月21日经法院终审判决已经解除了婚姻关系，故其与陈甲、邵某某以及陈乙共同所有涉案房屋产权的基础显然已经丧失。因此，陈甲、邵某某要求与姜某就共同共有的房屋进行分割的诉讼请求本院应予支持。姜某认为涉案房屋是自己唯一一套住房，不应分割的主张本院不予采纳。
第二，关于涉案房屋的出资情况之争议。陈甲、邵某某认为购买涉案房屋时绝大部分购房款都是自己出资，陈乙与姜某仅以公积金冲还贷一小部分；姜某认为当时陈乙同时担任三个公司的负责人，有能力支付购房款，况且一次性提前冲还贷也是通过陈乙的银行卡，即便陈甲向该卡号内转账，也应视为赠与，故通过陈乙的银行卡号提前冲还贷部分应属于陈乙与姜某的共同出资；陈乙同意两原告的意见。对此本院认为，从本院查证的事实可以确定，涉案房屋的购房款合计为3，400，000元，首付款1，050，000元系陈甲支付，属于两原告的出资；余款2，350，000元系以组合贷款方式支付，该组合贷款部分也属于当事人的出资，虽然《个人住房借款担保合同》上记载的主借款人、共同借款人为陈乙、姜某，但合同落款处的主借款人、共同借款人为陈乙，姜某和陈甲三人，邵某某仅在“抵押物共有人”处签名。据此可以确定，2，350，000元的组合贷款系陈乙、姜某和陈甲三人出资，其中陈乙、姜某各出资783，333.5元（2，350，000元／3），各占总房价款的23.04%，两原告出资1，833，333元，占总房价款的53.92%。
至于原、被告在购房后归还银行按揭贷款和提前冲还贷的款项，并不是认定购买涉案房屋出资的依据，而是归还债务即借贷本息的行为。
第三，关于涉案房屋如何进行分割之争议。原、被告就涉案房屋的分割未能达成一致意见。本院认为，涉案房屋系独立成套的房屋，无法进行物理意义上的分割，故分割方式上只能是一方得到房屋产权，并给予另一方相应的折价款。陈乙系陈甲、邵某某之子，该三人的共同共有财产的基础并未丧失；另考虑到涉案房屋的实际借款情况、目前涉案房屋尚有部分组合贷款未清偿，以及两第三人不同意涉案房屋产权归两原告所有，即要求主贷人不作变动等因素，本院确定涉案房屋归陈乙与陈甲、邵某某三人共同共有，由三人承担继续偿还组合贷款义务，并共同给付姜某房屋折价款。至于折价款的数额，现经评估单位评估，涉案房屋目前的市场价为5，400，000元，故姜某可得涉案房屋的价值份额为1，244，160元，扣除其应当合理分摊的银行组合贷款还款，并抵扣其以公积金还贷的10，473.37元，同时考虑到本案的实际情况以及姜某实际的生活需要等因素，本院确定陈乙与陈甲、邵某某共同支付姜某房屋折价款600，000元；姜某应当在陈乙与陈甲、邵某某支付上述折价款后协助三人办理涉案房屋产权的变更手续。
关于姜某辩称涉案的房屋无论是首付款还是组合贷款还款、装修费等都是两被告的夫妻共同财产，均通过陈乙的银行帐户归还，即便陈甲有证据证明系其转账或者存款也应当视为是对两被告的赠与行为一节，从查实的事实可以确定，首付款确实是陈甲直接支付给出售人，并未通过陈乙的银行帐户转付，出售人出具的《收条》也明确系收到陈甲支付的首付款；组合贷款的还贷款项虽然均是从陈乙的银行卡中支付，但鉴于陈乙的银行卡一直由两原告掌控，两原告提供的大量转账凭证可以证明，按月和一次性冲还贷的钱款来源绝大部分是陈甲转入或存入，陈乙、姜某仅以公积金逐月冲还贷一部分；至于房屋装修费，经查证确实是陈甲支付，故房屋装修应归属于两原告所有，姜某没有相反证据证明系两被告支付。法律规定，赠与行为必须要以赠与人的意思表示为前提，两原告并不认可姜某关于赠与的主张，况且两原告均是涉案房屋的共同产权人，陈甲又是组合贷款的共同借款人，本身就有义务承担共同还贷的责任，没有必要先将共同还贷的款项赠与给两被告再用于还贷。因此，姜某的上述抗辩本院难以采纳。
综合上述认定的事实，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、本市长宁区宣化路XXX弄XXX号XXX室房屋产权（含家具、家电、装潢）归原告陈甲、邵某某与被告陈乙共同所有；
二、原告陈甲、邵某某与被告陈乙应于本判决生效之日起十日内，支付被告姜某房屋折价款人民币600，000元；
三、被告姜某于收到房屋折价款之日起十五日内，协助原告陈甲、邵某某与被告陈乙将本市长宁区宣化路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告陈甲、邵某某与被告陈乙的名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼保全费人民币5，000元，原告陈甲、邵某某与被告陈乙负担人民币3，848元，被告姜某负担人民币1，152元。
本案行为能力司法鉴定费人民币3，000元，由被告姜某负担。
房屋评估费人民币13，800元，原告陈甲、邵某某与被告陈乙负担人民币10，620.50元，被告姜某负担人民币3，179.50元。
案件受理费人民币49，600元，陈甲、邵某某与被告陈乙负担人民币38，172.20元，被告姜某负担人民币11，427.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
审 判 员 陆长庆
人民陪审员 杨耀丰
二〇一四年六月二十日
书 记 员 陈 清
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条第一款共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
二、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
第九十条在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。
第九十一条共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。