河南省濮阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）豫09行终29号
上诉人（一审被告）濮阳市房地产管理中心。
法定代表人宋洪斌，主任。
委托代理人马伟华，濮阳市房地产管理中心工作人员。
委托代理人刘霞，河南子路律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）马玉莲，女，1963年5月12日出生，汉族，住濮阳市。
委托代理人南彩霞，河南惠信律师事务所律师。
一审第三人濮阳市中鹄置业有限公司。
法定代表人于小敏，执行董事。
委托代理人孙春雪，河南泽民律师事务所律师。
委托代理人张磊，河南泽民律师事务所律师。
上诉人濮阳市房地产管理中心因撤销商品房买卖合同备案登记一案，不服濮阳县人民法院（2016）豫0928行初136号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月23日公开开庭审理了本案，上诉人濮阳市房地产管理中心委托代理人马伟华、刘霞，被上诉人马玉莲及委托代理人南彩霞，一审第三人委托代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：2011年10月23日，原告马玉莲与第三人濮阳市中鹄置业有限公司签订了商品房买卖合同，由原告马玉莲购买第三人开发的位于濮阳市中原路华庭丽景小区002幢12层04号房。当日双方到被告处备案科进行商品房买卖合同登记备案。加盖了合同备案专用章，并注明“此合同已备案，审核人：韩建国”。备案后不久，第三人向被告提出口头申请，被告撤销了上述商品房买卖合同的备案登记，并为第三人提供的与他人签订的新的商品房买卖合同进行了备案登记。被告撤销备案登记未通知原告。原告得知备案登记被撤销后，提起诉讼。
一审认为：原告和第三人之间签订的商品房买卖合同已在被告处审查备案登记，对此各方当事人均予认可。商品房买卖合同备案登记后虽然不能直接导致房屋所有权的设立或变动，但已经进行备案登记的商品房购房人由此取得了一种请求将来发生物权变动的排他权利，避免房地产开发企业一房二卖给购房人的合法权益造成侵害。备案登记对于房地产开发企业是一种限制，对于购房人是一种权利。撤销备案登记导致房地产开发企业能够随意将商品房出售给他人，可能影响备案合同中购房人的权益。根据正当程序原则，登记机关在撤销商品房买卖合同备案登记之前，应当进行审核并听取权利人的意见。但濮阳市房地产管理中心仅根据房地产开发企业单方口头申请即直接撤销备案登记，违反正当程序原则。且在诉讼中，被告未提供仅依照房地产开发企业单方申请即可直接办理撤销商品房买卖合同备案登记的法律依据。其撤销备案登记的程序违法；被告提交的法律依据是《城市房地产管理法》第四十五条第二款和《城市商品房预售管理办法》第十条，上述规定均是商品房买卖合同备案登记的法律和规章依据，并非撤销备案登记的法律依据，故被告撤销备案登记依据不足。因被告已为第三人与他人之间签订的商品房买卖合同进行了新的备案登记行为，无法恢复原告和第三人之间的商品房买卖合同备案登记的法律效力，原告诉请确认被告撤销备案登记行为违法，本院予以支持。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决确认被告濮阳市房地产管理中心作出的撤销“原告与濮阳市中鹄置业有限公司2011年10月23日签订的濮阳市中原路华庭丽景小区002幢12层04号商品房买卖合同的备案登记”行政行为违法。案件受理费50元由被告承担。
濮阳市房地产管理中心不服一审判决，上诉称：1、上诉人作为濮阳市的房地产管理部门，对于濮阳市的房地产交易市场具有管理职责，对于房地产开发企业在预售商品房时发生的虚假交易进行及时纠正并撤销，是规范管理的措施，维护濮阳市房产交易市场的正常秩序，撤销备案并无不当。2、一审法院认定上诉人撤销备案违反正当程序原则没有法律依据。根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，房地产管理部门根据企业单方申请办理商品房预售合同备案登记。撤销商品房备案登记行为也应根据开发企业单方申请即可撤销。3、一审法院没有适用实体法律确认违法，缺乏法律依据。4、该案不属于行政诉讼的受案范围。商品房合同备案登记仅是上诉人对房地产市场监管行为，根据《行政诉讼法》对行政诉讼受案范围的规定，纳入诉讼范围的应该是针对特定行政相对人作出的且对其实体权利义务发生影响的行政行为，商品房预售合同备案登记行为不对物权发生效力，对合同的效力没有任何影响。该备案登记行为不属于行政行为，不属于行政诉讼受案范围。请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
马玉莲未提交书面答辩意见，庭审中辩称：1、上诉人撤销备案登记无任何证据及法律依据。买卖合同是被上诉人与第三人真实意思表示，属于真实交易，不存在违法行为。上诉人在无任何证据证明备案登记存在违法的情况下，撤销备案登记无法律依据，属于违法行为。2、上诉人称备案登记不属于行政行为，如果备案登记行为是民事行为上诉人就更不应该撤销备案登记，因为民事行为是属于双方合意的行为，但本案上诉人是依据其一方的职权单方撤销备案登记，上诉人的行为属于行政行为。请求二审维持原判。
濮阳市中鹄置业有限公司未提交书面答辩意见，庭审中述称：1、濮阳市中鹄置业有限公司与马玉莲之间不是真实的商品房买卖关系，双方只是存在民间借贷关系，一审中已提交证据证实。公司的个别人员没有经过公司同意与马玉莲签订的商品房买卖合同不是真实意思表示，马玉莲没有向濮阳市中鹄置业有限公司交纳房款，双方到上诉人处进行备案登记违反法律规定。2、马玉莲与濮阳市中鹄置业有限公司签订的不是真实的商品房买卖合同，在濮阳市中鹄置业有限公司向上诉人提出异议后，上诉人依法解除虚假的备案登记是正确的。请求二审法院依法驳回马玉莲的诉讼请求。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。但一审认定的2011年10月23日，马玉莲与濮阳市中鹄置业有限公司签订了商品房买卖合同的事实不当。应认定为2011年12月23日，马玉莲与中鹄置业有限公司签订了商品房买卖合同。
本院认为:一、本案属于行政诉讼的受案范围。本案涉及商品房买卖合同依照法定程序备案后，濮阳市房地产管理中心进行的撤销备案登记行为是行使行政权力的行为，属于行政行为。该行政行为针对特定的事项作出，有可能对商品房买卖当事人的合法权益造成不利影响，商品房买受人马玉莲对该撤销备案登记行为不服，通过可以提起行政诉讼的途径进行救济，符合行政诉讼的受案范围。濮阳市房地产管理中心认为撤销备案登记行为不属于行政行为及不属于行政诉讼受案范围的理由不能成立。
二、濮阳市房地产管理中心撤销商品房买卖合同备案登记的行政行为程序违法。商品房买卖合同备案登记是我国法律规定的商品房预售备案登记制度，具有对商品房买卖合同的公示效力，商品房买卖合同备案登记后虽然不能直接导致房屋所有权的设立或变动，但已经进行备案登记的商品房买卖合同的购房人由此取得了一种请求将来发生物权变动的排他权利，避免房地产开发企业一房二卖给购房人的合法权益造成侵害。因撤销商品房买卖合同备案登记可能会影响到购房人的权益，濮阳市房地产管理中心在撤销商品房买卖合同备案登记之前未告知购房人马玉莲其即将进行的撤销行为，未听取马玉莲意见，仅根据濮阳市中鹄置业有限公司口头申请就作出撤销马玉莲与濮阳市中鹄置业有限公司2011年12月23日签订的濮阳市中原路华庭丽景小区002幢12层04号商品房买卖合同备案登记，违反程序正当原则。濮阳市房地产管理中心在诉讼中既不能提供撤销登记的证据材料亦不能提供依照房地产开发企业单方口头申请即可撤销商品房买卖合同备案登记的法律依据，属程序违法。濮阳市房地产管理中心依据濮阳市中鹄置业有限公司单方申请，认定其与马玉莲商品房买卖合同是虚假交易作出撤销备案登记，无法律依据。濮阳市房地产管理中心关于撤销备案登记并无不当的理由不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费50元，由上诉人濮阳市房地产管理中心承担。
本判决为终审判决。
审判长 许广慧
审判员 周培勋
审判员 贾向阳
二〇一七年二月二十八日
书记员 王 敏