河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2017）豫10民终2362号
上诉人(原审被告)河南东方宇亿置业有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路136号院综合楼11层。
法定代表人：景东方，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘利玲，河南豫龙律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)许昌市和威物业服务有限公司，住所地许昌市许继大道恒达立体国际A813。
法定代表人：白燕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周华果，河南名人律师事务所律师。
上诉人河南东方宇亿置业有限公司因与被上诉人许昌市和威物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2016）豫1002民初5225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人(原审被告)河南东方宇亿置业有限公司的委托代理人刘利玲，被上诉人(原审原告)许昌市和威物业服务有限公司的委托代理人周华果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人河南东方宇亿置业有限公司上诉请求：一、撤销（2016）豫1002民初5225号民事判决，依法改判上诉人对独立商业A1号楼不承担物业费;2、对临向阳商铺和1号楼商铺物业费数额依�改判;3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决对A1号楼承担物业费没有事实及法律依据。（一）、A1楼属于独立商业。A1楼地理位置与龙湖西苑小区相隔商业内街，在龙湖西苑小区外围，独立规划、独立备案，属于独立商业。（二）、A1号楼不属于被上诉人服务范围。上诉人与被上诉人之间无任何合同或约定表明上诉人将A1号楼委托被上诉人进行物业管理。龙湖西苑业主委员会仅针对龙湖西苑住宅小区与被上诉人签订了《物业管理委托合同》。且龙湖西苑小区业主非A1号楼的业主，无权对A1号楼的物业进行委托管理。故A1号楼不属于被上诉人服务范围。（三）一审判决上诉人与被上诉人之间已存在事实上的物业服务合同关系错误。二、被上诉人未对临向阳路商铺和1号楼底商铺提供有效物业服务。综上，一审法院认定事实错误，应当依法改判。
被上诉人(原审原告)许昌市和威物业服务有限公司辩称，一号楼属于被上诉人物业服务范围，被上诉人也对向阳路商铺和1号楼商铺进行了有效的物业服务，上诉人应按照物业服务合同约定向被上诉人支付物业费。
被上诉人(原审原告)许昌市和威物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付物业费151507元、电费30642元，共计182149元；2.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：许昌市龙湖西苑小区于2012年3月31日交付业主投入使用。2013年12月8日，原告许昌和威物业公司与许昌市龙湖西苑小区业主委员会订立《物业管理委托合同》，由许昌和威物业公司对该小区提供物业服务，服务期限为三年，自2013年12月8日至2016年12月7日。物业管理服务费收取标准为高层住宅0.95元/月/平方米。许昌龙湖西苑小区系被告河南东方宇亿公司所开发，该�区内独立商业A1号楼（共两层）位于小区外围，系被告于2013年另行建设的商业楼。截止目前，该楼尚未出售。小区1号楼底商铺和东临向阳路商铺也未出售。以上商铺均处于空置状态。根据原告许昌和威物业公司提供的证据显示，在原告服务该小区的期间内，A1号楼欠物业费67443．692元，1号楼底商铺欠物业费32864．927元，临向阳路商铺欠物业费51198．407元，以上共计151507．03元。2016年11月4日，原、被告双方就物业服务费缴纳通过许昌市住房和城乡建设局物业管理部门进行调解，因未能达成一致意见，后原告提起本案诉讼。
一审法院认为，本案争议焦点是原、被告之间是否存在物业服务合同关系，被告是否应缴纳物业费及人防电费。根据双方提供的有效证据及该院查明的事实，被告作为小区的商铺的开发者，在商铺未出售前应为该商铺的所有人，被告虽未与原告订立物业服务合同，但根据现场勘验及原、被告提交的照片显示，独立商铺A1号楼与小区的其他住宅楼共同构成许昌龙湖西苑小区，小区的必经通道也是从独立商铺A1号楼下穿过，原告在对该小区进行物业管理服务的过程中，所提供的物业服务显然惠及到A1号楼及1号楼底商铺和临向阳路商铺，被告作为上述商铺的所有者与原告之间已存在事实上的物业服务合同关系。同时，在原告与该小区业主委员会订立物业服务合同后，被告的身份也与其他业主身份并无不同。业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。被告作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业管理费的义务。同时，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。综上，原告要求被告支付物业费用的请求，于法有据，该院予以支持。但原告在提供物业服务过程中，存在一定的瑕疵，被告抗辩应减少其物业服务费用的理由，该院予以支持。经核算，被告欠原告物业费共计151507．03元，该院酌定被告应在上述数额的50％范围内向原告支付拖欠的物业费即75753．52元。原告诉请的人防电费，因其所提交的证据并未被该院采信，故对该项诉请，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第二款，规定，判决：一、被告河南东方宇亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许昌市和威物业服务有限公司物业费75753．52元；二、驳回原告许昌市和威物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3943元，由原告许昌市和威物业服务有限公司负担2249元，被�河南东方宇亿置业有限公司负担1694元。
二审中双方当事人均无新证据出示。
本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。
本院认为，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。本案中，上诉人河南东方宇亿置业有限公司作为小区的商铺的开发者，在商铺未出售前应为该商铺的所有人。一审根据现场勘验及照片显示，独立商铺A1楼与小区的其他住宅楼共同构成许昌龙湖西苑小区，小区的必经通道也是从独立商铺A1号楼下穿过，因此，被上诉人对许昌龙湖西苑小区提供物业管理服务过程中，所提供的物业服务显然惠及到A1号楼及1号楼底商铺和临向阳路商铺，故一审判决上诉人与被上诉人之间已形成事实上的物业服务合同关系并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上�述，上诉人河南东方宇亿置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1694元，由上诉人河南东方宇亿置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 天 兰
审判员 蒋 家 康
审判员 尤 薇
二〇一七年八月二十三日
书记员 刘兵（兼）
执行催告通知书
履行义务人：
你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。
如果不履行，你将承担如下法律责任。
1、增加执行成本，未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为受限，买房置业，旅游度假，坐飞机，高铁，住宾馆，上夜总会、出境等，给与严格查控及限制。
3、经商立项不便，在国有土地，林地使用，占有，企业认证，年检，申请补贴性资金和社会保障资金，享受优惠性政策等方面，予以限制。
4、就业就学受阻，限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员，登记为事业单位法定代表人，担任国有企业法定代表人，董事，监事，限制子女就读高收费私立学校。
5、限制评先受奖，不得评为道德模范，已获得道德模范的撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产，查封，扣押，冻结，划拨，变价，扣留，提取，拍卖，变卖可供执行的存�，债券，股票，基金，收入及财产。
7、追回债权抵债，对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保，与他人共有，第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款，对你无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究，申请执行人对拒不执行判决、裁定，侵犯其人身、财产权利的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担，有能力而拒不执行法院判决，裁定，情节严重的，处以七年以下有期徒刑，拘役（一月以上六个月以下）或罚金。
邮编：461000
地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口