浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙湖民终字第137号
上诉人（原审原告）：徐红星。
委托代理人：孙志闻。
委托代理人：卓广平。
被上诉人（原审被告）：安吉恒丰竹木产品有限公司。
法定代表人：胡波。
委托代理人：邹建宏。
上诉人徐红星为与被上诉人安吉恒丰竹木产品有限公司（以下简称恒丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安吉县人民法院作出的（2012）湖安商初字第632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年3月26日公开开庭进行审理。上诉人徐红星的委托代理人孙志闻、被上诉人恒丰公司的委托代理人邹建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2006年12月26日，恒丰公司与安吉经济开发区管委会（以下简称开发区管委会）签订《关于恒丰公司房屋租赁及终止受让塘浦一期标准厂房的协议》一份，约定由恒丰公司承租开发区管委会名下的厂房至2008年9月1日，租期二年，年租金为13.8万元，租金支付方式为第一年租金于2006年12月31日前付清，第二年租金于2007年9月1日前付清，逾期支付的，承租人需向出租人每日按年租金的2‰支付滞纳金，后恒丰公司按约履行了该协议。2007年12月26日，徐红星与开发区管委会签订《关于转让工业园标准厂房的协议》，约定将上述由恒丰公司承租的厂房转让给徐红星，厂房移交时间为2008年9月2日。2008年9月1日，恒丰公司与开发区管委会的租赁协议到期后，未搬离承租厂房，亦未与徐红星签订新的租赁协议，并一直使用该厂房至2009年9月底。恒丰公司除在2009年1月23日支付过8万元租金外，剩余租金至今未付。徐红星曾于2011年3月7日和2012年1月20日向恒丰公司发出催讨租金函，恒丰公司仍拖欠未付，故徐红星诉至法院，请求判准上述诉请。
原审法院审理认为：徐红星与开发区管委会签订的厂房转让协议及恒丰公司与开发区管委会签订的厂房租赁协议均系各方当事人真实意思表示，对各当事人均具有法律效力。因恒丰公司承租使用该厂房，开发区管委会于2008年9月2日移交该厂房给徐红星属于指示交付，基于该厂房产生的权利义务包括收取租金的权利自此一并转移。因此，恒丰公司在2008年9月2日后继续使用该厂房的租金应支付给徐红星。因恒丰公司与开发区管委会签订的房屋租赁协议的期限至2008年9月1日止，租赁期限届满后，恒丰公司继续使用该房屋至2009年9月底，作为出租人的徐红星没有提出异议，则原租赁合同继续有效，但为不定期租赁。因此，双方仍应参照原租赁协议约定的租金支付方式履行合同义务。徐红星要求恒丰公司支付每月2万元的租金没有法律依据，不予支持。恒丰公司应按照年租金13.8万元即每月1.15万元支付给徐红星从2008年9月2日至2009年9月底的租金（按13个月计算）14.95万元，扣除已支付的8万元，尚欠徐红星租金6.95万元。
徐红星与恒丰公司的另一争议焦点是徐红星的起诉是否已超过诉讼时效。恒丰公司认为延付或拒付租金的诉讼时效为一年，若计算恒丰公司于2009年9月底搬迁，至2011年3月徐红星致函恒丰公司时已超过诉讼时效。因本案属于房屋租赁合同纠纷，徐红星催讨房屋租金的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，即诉讼时效为一年。根据恒丰公司与开发区管委会签订的原房屋租赁合同，承租方应在下一租赁期限开始时支付租金。因双方为不定期租赁，无论如何恒丰公司应在使用房屋后支付相应租金。恒丰公司于2009年9月底搬出承租房屋，视为双方租赁关系解除，徐红星追讨租金的诉讼时效从此时开始计算。虽然徐红星于2011年3月7日向恒丰公司发出催款函并得到了恒丰公司的回复，但此时徐红星的催讨实际已超过一年的诉讼时效，且恒丰公司的回复内容并未体现其同意履行该已超过诉讼时效的债务，因此，徐红星的催讨不引起诉讼时效的中断。同理，徐红星2012年1月20日的律师函也不能达到该效果。故徐红星向恒丰公司追讨租金已超过法定诉讼时效。综上，对徐红星的诉请，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回徐红星的诉讼请求。本案诉讼费3700元（已减半），由徐红星负担。
上诉人徐红星不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审未查明被上诉人已支付的8万元租金所对应的时间段、被上诉人占用厂房期间的租金标准、上诉人修复被上诉人损坏的厂房所花费的维修费数额；二、原审认定开发区管委会转让厂房后租金标准仍按原合同约定计算错误，认定上诉人的诉请已超过诉讼时效错误。三、原审适用民诉法第六十四条、证据规则第二条错误。综上，请求二审撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
针对上诉人徐红星的上诉，被上诉人恒丰公司答辩称：被上诉人于2009年6月搬离，并支付上诉人8万元作为租金的补偿，双方之间已经结清。上诉人诉请的修理费、违约金没有事实和法律依据。此外，上诉人于2011年3月致函催讨租金已过诉讼时效。综上，请求二审驳回上诉、维持原判。
本院二审查明事实与一审认定的一致，对一审已作认定的事实，本院予以确认。
本院认为，根据在案证据及双方当事人的诉、辩意见，本案二审争议焦点是被上诉人恒丰公司欠付租金数额以及上诉人徐红星催讨租金有无超过诉讼时效的问题。
有关欠付租金数额，主要涉及租金标准及租赁期间。就租金标准而言，被上诉人恒丰公司在原房屋租赁合同到期后未搬离，上诉人徐红星也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故原审认定租金计算标准仍按原租赁合同即年租金13.8万元执行，系属正确。上诉人徐红星主张租金标准为每月2万元，缺乏事实依据，本院不予支持。就租赁期间而言，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第九十六条第一款规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，主张解除合同应通知对方。本案中，被上诉人恒丰公司虽主张其于2009年6月搬离厂房，故涉案合同应于2009年6月解除，但同时自认未与上诉人徐红星办理退房交接手续，亦未提交证据证明其于2009年6月通知上诉人徐红星解除合同，故应承担举证不能的不利后果。上诉人徐红星在一审庭审中主张被上诉人恒丰公司系于2009年9月底实际搬离，其得知被上诉人恒丰公司搬离后便维修设施、更换门锁，并将厂房另行出租他人。据此，结合解除权行使的立法目的，被上诉人恒丰公司虽未经通知程序，但其解除合同的意思表示应当认定已于2009年9月底到达上诉人徐红星，双方租赁合同至此解除，原审认定被上诉人恒丰公司欠付上诉人徐红星自2008年9月2日至2009年9月底的租金6.95万元正确。
有关诉讼时效问题，主要涉及租金支付期限。本案中，虽原租赁合同继续有效，但因原定租金支付期限均为具体支付日期，故无法在后续不定期租赁合同中继续适用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，对支付期限无约定的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因涉案合同于2009年9月底解除，故被上诉人恒丰公司应于2009年9月1日支付当年租金，并于2009年9月底支付剩余租金。又根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，故上诉人徐红星于2011年3月催讨相应租金确已超过诉讼时效。鉴于上诉人徐红星怠于行使相应催讨权利，又未提供证据证明存在引起时效中止、中断的情形，故对被上诉人恒丰公司提出的时效抗辩，本院予以支持，原审认定上诉人徐红星催讨租金已过诉讼时效，亦属正确。
综上，上诉人徐红星的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7400元，由上诉人徐红星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江啸啸
代理审判员 沈 杰
代理审判员 徐 晶
二〇一三年五月十四日
书 记 员 谢敏飞