上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初1858号
原告乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司，住所地浙江省乐清市。法定代表人赵小帼，总经理。委托代理人钟火祥，上海市天地律师事务所律师。被告曹光冲，男，1970年4月12日出生，汉族，住上海市。委托代理人王珏，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。第三人杭州荣正大厦开发有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人朱观武，董事长。委托代理人宋建，上海浦汇律师事务所律师。原告乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司与被告曹光冲、第三人杭州荣正大厦开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，于2016年5月6日组织当事人进行证据交换，原告的委托代理人钟火祥、被告的委托代理人王珏及第三人的委托代理人宋建到庭参加诉讼。本院于2016年5月24日对本案公开开庭进行了审理，原告的委托代理人钟火祥及被告的委托代理人王珏到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告与第三人民间借贷纠纷一案经法院判决后已进入执行程序，静安区人民法院依申请对第三人名下包括浙江省杭州市桐庐县迎春南路XXX号XXX-
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XXX号共14套房屋(以下简称“系争房屋”)在内的多套房屋进行查封，并在案件进入执行程序后对上述房屋进行了公开拍卖。但是系争房屋已于2012年7月由第三人出售给原告，双方已签订房产买卖合同，原告也已支付了全部房款，只是由于第三人未按时缴纳维修基金导致无法办理产权过户，上述房屋已交付给原告，原告对系争房屋拥有完全产权。原告向法院提出执行异议未获支持，遂提起案外人执行异议之诉，请求法院判决：1、确认系争房屋归原告所有；2、停止对系争房屋的拍卖并解除司法查封等强制执行措施。被告辩称，原告与第三人没有签订合法有效的买卖合同，没有占有系争房屋，也没有支付全部房价款，未办理过户手续是原告本人的过错，因此原告的异议不能成立，不同意原告的诉讼请求。第三人述称，对原告主张的事实没有异议，同意原告的诉讼请求。经审理查明，本院作出的(2014)静民一(民)初字第1963号曹光冲(即本案被告)诉朱观武、杭州荣正大厦开发有限公司(即本案第三人)、上海荣正宝岛集团有限公司民间借贷纠纷民事判决书已生效，该案件已进入执行程序。因被执行人未履行法律文书确定的义务，2015年7月22日本院依据(2014)静执字第870号执行裁定书，依法拍卖第三人名下的系争房屋以清偿债务。原告于2015年12月对上述执行措施提出书面执行异议。法院查明，系争房屋的登记所有权人为第三人，据原告提供的证据材料显示，2012年7月原告的法定代表人赵小帼与第三人签订系争房屋买卖合同，之后赵小帼支付了房款，购房发票中付款方为原告。法院认为原告并非执行标的物房屋买卖合同的购买方，且提供的其他证据不能证明购房人已变更为原告，其提出的执行异议缺乏依据，故裁定驳回原告提出的异议请求。之后原告起诉来院，要求判如所请。另查明，据原、被告陈述确认，系争房屋现为空关状态，无人使用。上述事实，有上海市静安区人民法院(2015)静执异字第67号执行裁定书，以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制执行措施，而这一诉讼标的的基础是案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利。故本院归纳本案的争议焦点为原告是否对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。围绕本案争议焦点，当事人进行了举证和质证。原告为证明其主张，提供了下列证据：1、上海市静安区人民法院(2015)静执异字第67号执行裁定书，欲证明原告就系争房屋提出执行异议被裁定驳回，故提起本案诉讼。2、商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议各两份，商品房买卖合同补充协议(二)一份，欲证明原告和第三人于2012年购买包括系争房屋在内的浙江省杭州市桐庐县迎春南路XXX号第20至24层房屋签订了买卖合同及补充协议，之后于2013年7月签署商品房买卖合同补充协议(二)解除上述第20、21层房屋的买卖合同，签约时间均在系争房屋被法院查封前。3、桐庐县迎春商务区招商服务与管理办公室的《函》，桐庐迎春商务区管委会的《说明》两份，欲证明桐庐县迎春商务区招商服务与管理办公室有权对房屋买卖合同进行备案登记，且系争房屋买卖合同经管委会备案，真实有效。4、银行转账凭证、退款凭证、销售不动产统一发票及收据，欲证明原告的法定代表人赵小帼向第三人支付了购房款人民币(以下币种均为人民币)4,000万元，此后由于双方签订补充协议，第三人退还了2,500万元，第三人向原告开具了金额为1,500万元的发票和收据。5、原告与第三人签署的《交房单》，欲证明第三人已将系争房屋实际交付给原告占有。6、桐庐县住房和城乡建设局的《通知》，欲证明原告无法办理系争房屋过户手续是因为第三人未按规定缴纳维修基金所致，而非原告的过错。7、原告、赵小帼和第三人签订的《情况说明》以及第三人出具的《情况说明》，欲证明购买系争房屋的主体是原告，双方最终成交34套房屋，原告已支付对应房款1,500万元，第三人已交房，原告无过错。被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1无异议。对证据2真实性无法确认，且认为两份商品房买卖合同均系赵小帼个人所签，无法证明原告与第三人签订过相关房屋买卖合同。对证据3真实性无法确认，相关办公室和管委会均不是办理合同备案的机构。对证据4真实性没有异议，但认为付款主体是赵小帼而不是原告，付款时间、金额和相关补充协议联系起来看双方之间似为借款关系。对证据5不予以认可，认为仅凭原告和第三人制作的表格无法证明原告已实际合法占有系争房屋。对证据6真实性无异议，但认为原告可就系争房屋行使相关权利，其怠于行使权利造成的法律后果应由其自行承担。对证据7真实性无法确认，且认为无法证明原告已支付了全部房款。第三人对原告提供的证据均不持异议。被告为证明其相关主张，提供了下列证据：1、协助执行通知书，欲证明系争房屋被法院查封的时间是2014年7月8日。2、浙江省杭州市桐庐县迎春南路XXX号19-12、21-05、26-07号房屋的产权证，欲证明上述房屋原为第三人所有，在相关案件执行过程中，被告代第三人垫付了维修基金等费用后将房屋过户给被告，说明系争房屋也是可以过户的，未过户的原因是原告怠于行使自身权利，原告对此有过错。原告对被告提供的证据发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但认为原告在系争房屋被查封前即与第三人签订了房屋买卖合同，且支付了相应房款。对证据2真实性无异议，但认为支付维修基金等费用的义务主体是第三人，原告对造成系争房屋无法过户无过错。第三人对被告提供的证据均无异议。第三人未进行举证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，第一，虽然原告举证的证据1系赵小帼与第三人所签订，被告就此认为签订合同的主体不是原告，但是赵小帼系原告的法定代表人，原告认可其签约行为系履行职务未尝不可，并且从商品房买卖合同补充协议(二)来看，虽然落款签字人也是赵小帼，但双方明确买受人为原告，该补充协议签订时间也在系争房屋被法院查封之前，故可以认为在人民法院查封之前原告与第三人已就系争房屋签订了合法有效的书面买卖合同。第二，虽然原告举证证据5以证明在人民法院查封之前其已合法占有系争房屋，但鉴于被告对该证据的真实性不予认可，且证据本身系原告与第三人自行制作而成，无其它证据予以佐证，不足以证明双方已实际办理房屋交接手续的客观事实。此外，在审理中当事人确认系争房屋的现状为无人使用，故原告主张其在人民法院查封之前已合法占有系争房屋的依据不足。第三，虽然原告认为其已通过法定代表人赵小帼支付了系争房屋的全部房款，但是由于买卖合同及相关补充协议涉及的房屋为包括系争房屋在内的22-24层房屋，无从得知系争房屋价款的具体金额。原告还举证证据7以证明其已支付包括系争房屋在内的34套房屋总价款1,500万元，但被告不认可该证据真实性，且即使该证据是真实的，据落款时间显示形成于2016年2月，发生在系争房屋被法院查封之后，不足以证明原告所主张的事实。因此，原告提供的证据无法证明其已支付系争房屋全部价款的事实。第四，原告认为系争房屋未办理过户登记的原因是第三人未按规定缴纳维修基金，然而从被告提供的证据2可知，具有同样情况的其它房屋在被告代付了相关费用后已顺利完成了过户登记，因此，原告所称的未能办理过户原因过于牵强，即使该理由成立，也未见原告催促第三人配合办理过户登记的相关证据，由此可知原告怠于行使权利是造成系争房屋未能办理过户登记的原因，原告对此明显存在过错。综上所述，虽然原告对登记在第三人名下的系争房屋提出执行异议，但其提供的证据不足以证明其对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告的诉讼请求难以支持。第三人经合法传唤未到庭参加庭审，不影响本案的审理。本院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费53,047.40元，由原告乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 倪 强
代理审判员 巫建强
人民陪审员 梁联瑞
二〇一六年六月七日
书 记 员 李后蕾
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。