重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03610号
上诉人（原审原告）赵欣。
委托代理人陈敦荣。
委托代理人张科。
被上诉人（原审被告）李果。
委托代理人夏皓，重庆向前律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李桂春。
委托代理人刘云，重庆新原兴律师事务所律师。
原审第三人重庆宏华房地产开发有限公司。
诉讼代表人张海，重庆宏华房地产开发有限公司破产管理人负责人。
委托代理人顾丽花。
委托代理人熊书琪。
上诉人赵欣因与被上诉人李果、李桂春及原审第三人重庆宏华房地产开发有限公司返还原物纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年3月18日作出（2015）沙法民初字第00799号民事判决，上诉人赵欣对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2015年7月16日进行了询问，上诉人赵欣的委托代理人陈敦荣，被上诉人李果的委托代理人夏皓，被上诉人李桂春的委托代理人刘云，原审第三人重庆宏华房地产开发有限公司的委托代理人顾丽花、熊书琪参加了询问。本案现已审理终结。
原告赵欣诉称，原产权人重庆宏华公司将所属的位于重庆市天星桥XX村XX-X、XX号附X号建筑面积280平方米的商业用房出租给二被告，约定租赁期限15年，从2006年6月9日至2021年6月8日。2011年6月13日，重庆市沙坪坝区人民法院受理第三人重庆宏华公司的破产申请，于2011年9月15日裁定宣告其破产。2012年11月28日，破产管理人根据《破产法》第18条之规定书面通知承租人即被告解除房屋租赁合同，并限期3个月内搬离租赁场地。然而，被告收到解除房屋租赁书面通知后，至今未搬离。2013年1月30日，原告参与竞买取得第三人所属的相应财产（其中包含涉案房屋），并依法取得物权。在原告签署竞买成交确认书后，多次催促沙坪坝区人民法院、破产管理人、房屋使用人即被告向原告交付房屋，但房屋至今仍由二被告占用拒不搬离。现原告向法院起诉，要求判令二被告立即将重庆市沙坪坝区XX村XX-
X号、XX号附X号房屋腾空返还原告；判令二被告支付从2013年2月1日起至2015年2月28日止的房屋使用费100000元。
被告李果辩称，被告李果从来没有收到过破产管理人的通知，被告至今才知道涉案房屋产权已经变更为原告。虽然原告取得了物权，但被告的租赁期限尚未届满，房屋仍应由被告合法使用。请求驳回原告的诉讼请求。
被告李桂春辨称，二被告是朋友关系，涉案房屋由二被告共同租赁。李桂春收到第三人的破产通知后，就向第三人提出了异议。第三人在事后的拍卖公告中认可了被告的租赁关系，表明其以实际行为否决了破产通知书。在租赁期内发生产权变更并不影响租赁关系。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人重庆宏华公司辩称，二被告是涉案房屋的共同承租人，我方对李桂春发出的破产通知书视为双方均已收到。现涉案房屋产权人是原告，原被告的纠纷与第三人无关。
一审法院审理查明，2006年4月3日，第三人重庆宏华公司（甲方）与被告李果、李桂春（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于重庆市天星桥XX村XX号-X、X号商业用房，房屋建筑面积280平方米，租赁期限180个月，从2006年6月9日至2021年6月8日止。租金每月4000元，每期交纳三个月的租金，本合同签订后三日内承租方一次性交纳2006年6月9日至2006年9月8日的房屋租金12000元。合同签订后，重庆宏华公司将房屋交付给二被告使用，二被告于2006年12月17日向重庆宏华公司交纳了2006年12月17日至2021年12月6日的租金720000元。
由于重庆宏华公司资不抵债，案外人王斯炳向本院申请重庆宏华公司破产清算。2011年6月13日，本院作出（2011）沙法民破字第1-1号民事裁定书，决定立案受理王斯炳的破产申请。2011年7月18日，本院作出（2011）沙法民破字第1-8号通知书，通知重庆海川资产清算服务有限公司为王斯炳申请重庆宏华公司破产清算一案的破产管理人。2012年11月26日，重庆宏华公司破产管理人向李桂春发出《通知》，其中载明：贵方与重庆宏华公司签订的《房屋租赁合同》于2011年6月13日破产案受理之日已经解除，请贵方于接到本通知书之日起3个月内搬离租赁场地。该《通知》李桂春于同年11月29日签收。2012年12月28日，重庆市德信拍卖有限公司受重庆宏华公司破产管理人的委托在重庆商报上刊登司法拍卖公告，定于2013年1月30日对包括涉案房屋在内的标的物按现状以电子竞价方式分别进行整体拍卖，该公告特别说明涉案房屋现有租赁。原告竞买成功，并于2013年1月30日与拍卖人签订了《拍卖成交确认书》，该确认书第十三条载明：未有租赁的标的物由委托方交付，有租赁的标的物按租赁合同履行。2014年8月11日，原告取得涉案房屋的房地产权证。现原告起诉来院，要求判如所请。由于双方分歧较大，调解未成。
一审法院判决认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十天内未答复的视为解除合同。该法律规定赋予了管理人在债务人和对方当事人均未履行完毕合同义务的情况下享有决定解除合同或者继续履行合同的权利。本案中，二被告向第三人交纳了15年的房屋租金，已经履行完毕了交纳租金的义务，因此，破产管理人不符合该条法律规定而享有合同的任意解除权。事实上，司法拍卖公告对涉案房屋标注了存有租赁，《成交确认书》也载明了“有租赁的标的物按租赁合同履行”，此表明破产管理人仍然认可双方的租赁关系，双方的租赁关系依然持续存在。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，虽然原告取得了涉案房屋的物权，但因标的物存有租赁合同，二被告依据租赁合同合法占有、使用租赁物，因此，原告要求被告腾空返还房屋，支付房屋使用费，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告赵欣的诉讼请求。案件受理费4450元，减半交纳2225元（原告已预交），由原告赵欣负担。
宣判后，赵欣不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销一审判决，判决被上诉人返还位于沙坪坝区天星桥XX村XX-
X和XX号附X号房屋，并从2013年2月1日起支付房屋占用费至返还之日止，判决被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。主要事实和理由：1、一审认定事实不清，证据不足，严重枉法裁判。本案争议的标的物门面房之前确有租赁合同存在，约定租期15年（2006年6月9日至2021年6月8日），沙区法院对第三人宣告破产之后，破产管理人向被上诉人发出了解约通知，并要求限期搬离，正是基于整体资产包各标的物的优越条件，吸引上诉人参与竞买，而上诉人于2014年10月20日与法院工作人员一同前去交涉房屋搬离事宜，房屋内的人出示一份已经一次性支付15年72万元租金的收据，这一事实严重违背租赁合同约定、违背常理、违背交易习惯，上诉人不予认可，破产管理人也无法核实，一审对此一系列问题均未审理查明。2、2006年一次性交付了72万元租金的事实，明显存在虚假、欺诈、串通，存在损害上诉人利益的违法行为，一审法院没有进行审理查明，直接认定这一事实，裁判严重违法。3、司法《拍卖成交确认书》中提示性语言“未有租赁的标的物由委托方支付，有租赁合同的标的物按租赁合同履行”，一审以此认定租赁合同继续有效，是错误裁判。司法《拍卖成交确认书》的提示语言是常规的、格式的兜底式语言提示条款，并不是针对本案标的物作出的说明“有租赁合同的标的物按租赁合同履行”。
被上诉人李果、李桂春表示服从一审法院判决。
二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，被上诉人与原审第三人之间于2006年4月3日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限为2006年6月9日至2021年6月8日止，被上诉人与原审第三人之间存在租赁合同关系的事实，各方当事人均无异议。被上诉人在一审举示的加盖有重庆宏华房地产开发有限公司财务专用章的收据一张，证明重庆宏华房地产开发有限公司于2006年12月17日已收取被上诉人支付的2006年12月17日至2021年12月6日期间的租金合计72万元，原审第三人在一审庭审中也予以了确认，该收据具备证明效力，而上诉人认为“2006年一次性交付了72万元租金的事实，明显存在虚假、欺诈、串通，违背租赁合同约定、违背常理、违背交易习惯”的上诉意见与该收据载明的内容不符，上诉人也未举示其他证据对此予以辩驳，故上诉人的该上诉意见不能成立，本院不予采纳。拍卖公告、拍卖成交确认书均明确载明本案涉案房屋存在租赁，并且因被上诉人已一次性支付了租金，原审第三人的破产管理人不具备任意解除权，其向被上诉人发出的要求解除合同的通知不具备解除租赁合同的法律效力，因此，上诉人要求被上诉人返还位于沙坪坝区天星桥XX村63-6和63号附7号房屋，并从2013年2月1日起支付房屋占用费至返还之日止的诉讼请求和上诉意见，依法应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人赵欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 李 娅
代理审判员 吴长渝
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 韩 微